云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）昆民一终字第535号
上诉人（原审原告）张馨予（曾用名张琼），女，回族，1973年9月9日出生。
特别授权诉讼代理人杨华、张德利，北京大成（昆明）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）昆明兴杰房地产开发有限公司。
住所地：昆明市环城南路***号。
法定代表人胡兴华，董事长。
特别授权诉讼代理人饶曙辉，云南恒鑫律师事务所律师。
上诉人张馨予与被上诉人昆明兴杰房地产开发有限公司（以下简称兴杰公司）商品房买卖合同纠纷一案，上诉人张馨予不服昆明市官渡区人民法院（2013）官民二初字第30号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月18日受理后依法组成合议庭，于2013年12月2日对本案进行了审理。本案经报本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
一审法院确认事实：2006年10月17日至27日期间，兴杰公司在《春城晚报》刊登广告，内容涉及兴杰现代城在建筑面积之外赠送使用面积，通过装修，房间可以架空成二层使用，广告所载图片和文字仅供参考，所有内容均以政府最后批准之法律文件及买卖双方签订的合同为准等。2007年1月6日，双方签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定原告向兴杰公司购买涉案房屋，兴杰公司应于2008年8月28日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的该商品房交付给原告；原告需自愿委托兴杰公司代办产权证，并书面申请，双方在办理完房屋交接手续后90日内将办理产权证手续提交给房屋产权部门，未支付相关费用的，兴杰公司可延期申办产权证。合同签订后，原告支付了相关费用。2007年7月14日，原告委托云南天怡建筑设计有限公司做专项设计，将前述房屋客厅中空位置做全部搭建以增加房屋使用面积，同时原告还委托云南建工第四建设有限公司按照云南天怡建筑设计有限公司设计图纸施工；原告在委托设计、施工的委托书中声明，已知晓客厅中空位置做全部搭建后可能影响空气、光线、照明、局部建筑问题及昆明兴杰房地产开发有限公司对房屋设计图纸变更等责任，但承诺由此引起的责任由原告全部承担；该搭建未实际实施。原告已接房，现未办理房屋产权证。另查明，昆明市中级人民法院在审理上诉人昆明兴杰房地产开发有限公司与被上诉人乔蓉艳商品房销售合同纠纷一案中，向昆明市规划局发函核实有关兴杰现代城住宅小区存在的房屋客厅中空位置做全部搭建的行为是否违反规划许可以及是否影响房屋产权证的办理问题，昆明市规划局回函称：昆明兴杰房地产开发有限公司在兴杰现代城建设过程中，擅自将行政许可的客厅中空封闭，导致建筑面积增加，其行为属违反规划许可；兴杰现代城工程项目交付使用多年，但至今未办理该工程项目竣工规划核实，原因主要是该工程项目存在违反规划许可的建设行为（其中包括客厅中空封闭），尚未得到依法查处，不具备办理建设工程规划核实条件，同时也影响了办理房屋产权登记事宜。因原告未取得所购房屋的权属证书，故诉至一审法院，请求：一、向原告支付逾期交房违约金54024元，以及违约逾期办理《房屋所有权证书》造成的损失，该损失按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，自2010年7月30日起计算至原告取得所购房屋的《房屋所有权证书》之日止，至2012年7月31日的损失为61187元；二、由被告承担本案诉讼费。
一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告未按合同约定的时间交房，已构成违约，应承担违约责任。关于具体的赔偿金额，原告要求由被告承担违约金54024元（543×331639元×0.03％）并无不当，一审法院予以支持。
《中华人民共和国民法通则》第五十七条规定，民事法律行为从成立时起具有法律约束力，行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。根据原建设部《房屋登记办法》的规定，房屋所在地的房屋登记机构负责办理房屋登记和发证，业主作为申请房屋登记的申请人。本案双方签订的合同约定涉案房屋的产权证由原告委托兴杰公司办理，就此双方之间建立了委托合同关系，而从昆明市规划局给本院回函的内容看，“兴杰现代城”项目存在违反规划许可的建设行为尚未依法查处，至今还处于未验收状况，并不具备办理产权证的条件。原告在不具备办证条件的前提下要求兴杰公司支付逾期办证违约损失无法律依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十七条之规定，判决：“一、被告昆明兴杰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内，支付原告张馨予逾期交房违约金54024元；二、驳回原告的其他诉讼请求”。案件受理费2604元，由原、被告各承担1302元。
一审宣判后，张馨予不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决第二项，支持其一审全部诉讼请求。其上诉主要事实及理由如下：一、一审判决认定事实错误。首先，一审判决认为涉案房屋因中空搭建而影响办理房屋产权登记事宜的责任应由上诉人承担没有事实和法律依据。设计委托书和施工委托书为被上诉人单方统一制作，并由其统一交由业主签字，上述两份委托书是被上诉人为免除其主要责任而恶意编造的，不能作为认定上诉人责任的依据。另外，依据昆明市规划局的回函，兴杰现代城项目不具备办理建设工程规划核实条件的原因是被上诉人违反规划行政许可，从而影响办理房屋产权登记事宜，该函件也已经明确该责任的承担人应当是被上诉人，一审判决依据设计委托书和施工委托书作出对上诉人的责任认定没有任何事实依据，也严重违背公平原则。其次，一审判决认为兴杰现代城项目至今仍处于未验收状况，不具备办理产权证的条件，与昆明市中级人民法院作出的生效判决中所认定的事实严重相悖，属于认定事实严重错误。依据上诉人提交的证据，昆明市中级人民法院（2011）昆民一终字第523号民事判决书中已经确认兴杰现代城已通过上诉人组织勘察、设计、监理、施工单位进行的竣工验收。二、一审判决适用法律错误。依据上诉人提交的昆明市中级人民法院（2011）昆民一终字第523号民事判决书中确认的事实，涉案房屋已交付，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被上诉人应当在房屋交付使用之日起90日内履行交付房屋所有权证的义务，协助上诉人办理房屋产权证，但至今上诉人仍未取得房屋产权证，被上诉人依法应当承担违约责任。
被上诉人兴杰公司答辩称：一、一审判决程序合法。二、一审法院认定事实有据可查。上诉人明知中空搭建会影响采光及办理不成产权证，还委托第三方进行设计搭建，相应后果被上诉人不应承担责任。
二审经审理查明事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定：出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。商品房买卖合同的出卖人一方，在交付实物之外还负有移转标的物所有权的义务，移该义务是出卖人一方的主合同义务，并非只是附随义务。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“若干解释”）第十八条规定，由于出卖人的原因，购房人无法取得房屋所有权证的，出卖人应承担违约责任。该条中规定的“出卖人的原因”，系指出卖人未履行自身义务而造成买受人办证逾期的情形，包括申请初始登记延迟，初始登记材料不完备，建设项目违法不能取得规划、用地等手续，擅自变更规划设计等。从本案查明的事实来看，不能通过规划核实继而不能办理房产证，系出卖人及部分实施了将客厅中空进行搭建的业主原因所致。同时根据合同相对性，出卖人自身的原因以及可归于出卖人一方的第三人原因均应归为“出卖人的原因”，但是本案中上诉人虽出具委托书但并未实际实施搭建行为，故规划复核未能通过并非上诉人的行为导致。根据《若干解释》第十八条的规定，应由兴杰公司承担逾期办证的违约责任，结合本案实际情况，本院酌定兴杰公司应承担的违约责任为上诉人实际缴纳房款数额的5%（即331639元×5％＝16581.95元）为宜。综上，一审法院认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持昆明市官渡区人民法院（2013）官民二初字第30号判决第一项，即“被告昆明兴杰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内，支付原告张馨予逾期交房违约金54024元”。
二、撤销昆明市官渡区人民法院（2013）官民二初字第30号判决第二项，即“驳回原告的其他诉讼请求”。
三、由昆明兴杰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内，支付张馨予逾期办证违约金16581.95元。
四、驳回张馨予的其他诉讼请求。
一、二审案件受理费共计3934元，由昆明兴杰房地产开发有限公司承担1701元，由张馨予承担2233元。
如未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。
审 判 长 田 庄
审 判 员 郑会利
代理审判员 蔡 芸
二〇一三年十二月二十日
书 记 员 杨 扬