福建省龙岩市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽08民终854号
上诉人（原审原告）：谢三金，女，1958年6月16日出生，汉族，退休工人，住长汀县，
上诉人（原审原告）：王楷林，男，1966年4月11日出生，汉族，干部，住长汀县，
两上诉人的共同委托诉讼代理人：戴秉志，福建古进律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：福建省长汀县林业局，住所地长汀县汀州镇兆征路98号，统一社会信用代码11350821004100586X。
法定代表人：巫成火，该局局长。
委托诉讼代理人：张峻春，福建矩圆律师事务所律师。
原审第三人：福建省长汀华兴房地产有限公司，住所地长汀县汀州镇环城东路11号，统一社会信用代码913508211579158155。
法定代表人：曾小汀，该公司经理。
委托诉讼代理人：范云飞，福建天采律师事务所律师。
委托诉讼代理人：付礼礼，福建天采律师事务所律师。
上诉人谢三金、王楷林因与被上诉人长汀县林业局、原审第三人福建省长汀华兴房地产有限公司（以下简称“华兴公司”）相邻关系纠纷一案，不服福建省长汀县人民法院（2015）汀民初字第3354号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月27日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人王楷林及其与谢三金的共同委托诉讼代理人戴秉志，被上诉人长汀县林业局的委托诉讼代理人张峻春，原审第三人华兴公司的委托诉讼代理人范云飞、付礼礼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
谢三金、王楷林上诉请求：请求二审法院撤销原判，依法改判被上诉人赔偿上诉人损失628100元。事实和理由：1.一审判决将涉案店房地下室在规划设计及竣工验收中均被定位为“仓库”用途，并认定因被上诉人未使用涉案地下室南墙外的空地给上诉人带来便利导致上诉人随意改变地下室作为仓库的用途为事实认定错误。2.一审判决认为被上诉人的建筑行为并未影响上诉人的通行权错误。3.一审判决认为上诉人对自身的损失未提供其他证据予以佐证应承担举证不能的后果错误。4.一审判决以上诉人与被上诉人未签订地役权，被上诉人没有为上诉人在其用地范围内提供通道义务属适用法律错误。
长汀县林业局辩称，1.涉案的地下室属仓库是不争的事实。2.被上诉人在自己的用地上经审批建筑房屋，并考虑双方的实际情况，在与上诉人地下室相邻的北面让出1米左右作为通风、采光之用，其建筑行为没有对上诉人造成影响和损失。3.导致上诉人店租下降的原因主要是市场因素影响，被上诉人的建筑没有对上诉人的地下室使用造成贬值，上诉人主张的地下室损失依据不足。综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
华兴公司述称，1.本案系相邻纠纷，华兴公司不是相邻关系人，上诉人与被上诉人之间的相邻关系权利义务与华兴公司无关。2.涉案“仓库”是华兴公司出售给上诉人的地下室，在商品房买卖合同中虽记载为商服，但该地下室不属于店面，其价值及功能使用应属于类似“仓库”性质，即为店面的附属部分。3.涉案地下室南墙现在所处位置早在华兴公司出售地下室给上诉人之前即已调整规划形成，并非竣工验收后而改动位移。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
谢三金、王楷林向一审法院起诉请求：1、判令被告赔偿原告损失628100元；2、本案诉讼费用和评估费用由被告负担。
一审法院认定事实：第三人华兴房产公司与案外人长汀一建公司于1998年以出让方式取得长汀县XX镇XX路XX号原长汀县林业宾馆项目的拆迁、回迁、安置、开发、建筑管理和商品房销售权利。1998年12月30日，被告长汀县林业局就原址迁高安置与长汀一建公司达成协议，约定新建林业宾馆除底层（4）-（14）轴及A-
F轴的店房外，其余的整幢楼房按照优惠价提供给被告作迁高安置房。1999年9月左右，林业宾馆竣工验收。备案于长汀县城乡建设规划局的竣工图显示，林业宾馆涉案地下室南墙位于竣工图的E轴位置，墙上设计了门窗，E轴到F轴之间为1.7米宽。涉案地下室在竣工图中标注的用途系“仓库”。2000年8月1日，原告王楷林与第三人签订了编号为汀华房2000第078号《商品房买卖合同》，合同约定“……建筑面积共329.96平方米……注：第一层店面积32.76平方米，地下室面积297.20平方米，附搁楼面积12.09平方米……按套计算，该商品房总价款为人民币195343元整，……该房屋仅作商业用房使用……”等。2003年4月10日，原告向长汀县房地产管理处申请房屋所有权登记，申请登记交验的证件有商品房买卖合同、身份证复印件、店房面积验收单、房屋买卖审批表。在登记申请材料中的房屋四面墙界申请表中产权人指界一栏“四面墙所有权情况指界”加盖的均为原告王楷林的印章。据此，在同日的店房面积验收单中对地下室面积计算为：27.21×9.75+8.18×3.9=297.20平方米。同年8月22日,原告取得了长汀县人民政府颁发的“汀房权证城字第××号”的房屋所有权证，该证备注“底层及地下室”的设计用途为“商服”，地下室面积为297.20平方米。之后，原告将其购买的103号店及地下室租给他人经营使用。期间，第三人也依《原址迁高安置协议书》中的约定将林业宾馆提供给被告作迁高安置房屋。被告也于2001年至2002年间回迁现址。2010年6月13日，被告就林业宾馆用地取得了长汀县人民政府颁发的汀国用（2010）第XXXX号国有土地使用权证。
2011年12月5日，被告通过审批获得对县圭龙山、森林防火指控中心业务用房的危房改建许可。在改建过程中，被告在距离原告地下室现有南墙边界（即移动后的南墙位置）1.3米处设置了一道挡土墙，并建成了现在的空中花园，花园底层为地下车库。同时封闭了涉案地下室往东边出入的斜坡通道，但保留了西侧的铁门。被告施工过程中长汀县城乡规划建设局发函给长汀县行政综合执法局，函中载明“经查XX镇XX路XX#长汀县林业局，建设工程规划许可证编号（2011）公建00066号、架空层顶板未按建设工程规划许可证的内容、附图附件及其它要求进行施工。请贵局根据《中华人民共和国城乡规划法》的有关条款规定整改。”2013年5月21日，原告以被告建设空中花园的行为影响了其103店房地下室的通风、采光及通行为由，向该院提起诉讼，要求被告赔偿其经济损失742100元，该案在审理过程中，被告以原告主张的损失系其单方委托评估机构作出，其估价的假设及限制条件完全是原告单方提供的意见，且评估对象有误等为由，申请对原告损失重新进行鉴定。经该院委托金诺评估公司鉴定，该机构依据原告提交的两份租约的租金价差，以收益法的测算方式于2014年9月11日作出金诺（2014）056号《房地产估价报告》，结论为“最终确定估价对象房地产在评估时点二〇一四年九月十日因南向路面提高受影响而导致的贬损价值为陆拾贰万捌仟壹佰元整（￥62.81万元）（不含室内装修价值）”。被告为此预缴了鉴定费2512元。2015年3月25日，该院作出（2013）汀民初字第1350号民事判决，判决被告赔偿原告628100元。被告不服，向龙岩市中级人民法院提起上诉。龙岩市中级人民法院于同年10月16日作出（2015）岩民终字第907号民事裁定，裁定撤销（2013）汀民初字第1350号民事判决，发回该院重新审理。本案诉讼中，被告提出申请，要求对圭龙山用房北面与临街林业宾馆南墙之间在规划设计图纸上是否存在4米的露天通道进行鉴定，并提交了圭龙山用房的建筑红线图、总平面定位图、一层平面图等共13份图纸用于鉴定参考。该院依法委托方成司法鉴定中心进行鉴定，该中心出具了[2016]评鉴（工质）字13号司法鉴定意见书，结论为：“长汀县圭龙山省级自然保护区管理处用房、长汀县森林防火指挥中心业务用房的底层北面与原有办公楼南面之间的距离4米，没有作为通道使用的相关标识，二层（屋面花园）北面的用地线与原有办公楼南面轮廓线中间范围为露天，刻度尺于图纸上量得露天距离大约为0.8-1米，但不是4米露天。”原、被告及第三人对该份鉴定均无异议。被告为此预缴了鉴定费45700元。之后，被告又申请对涉案地下室的损失、被告建筑行为与损失之间是否具有因果关系及影响程度进行鉴定，该院依法委托了方成司法鉴定中心进行鉴定。该鉴定机构接受委托后，认为还应补充提交“地下室周边与其环境、用途相似的三个以上的房屋租赁案例”，但当事人均表示无法提交该案例，鉴定机构遂以资料不全，不具备鉴定条件为由退还了全部委托材料。为查明案件事实，该院依法对涉案房产进行了现场勘查。经勘查显示，连接103号店及涉案地下室之间建有一大理石材质楼梯，约1.5米宽，但楼梯的上半部分现被店面承租人封闭，改为了一个窄小的木质楼梯。地下室南墙位置已由竣工图中的E轴位置往南移动了1.7米至F轴位置。现有的南墙上开有门1个，窗户6个，该墙距离被告空中花园挡土墙约1.3米，被告在该距离位置预留了采光井。地下室东侧通往被告大门的斜坡通道被封闭，但西侧仍保留了原有的铁门。与涉案地下室西侧（即铁门外）相邻的系被告现有的地下室仓库，该仓库南墙位置与竣工图中载明的位置一致，即图中E轴位置，该墙至二层阳台外墙垂直面的距离为1.7米。
一审判决认为，本案争议的焦点为：（一）被告圭龙山用房的建设行为是否侵犯了原告的合法权益？侵犯了何种权益？（二）原告损失应如何确认？（一）被告圭龙山用房的建设行为是否侵犯了原告的合法权益？侵犯了何种权益？原告主张被告的建筑行为侵犯其通行、通风和采光权。对于原告主张的通行权问题，该院认为，首先，原审法院根据对长汀县城乡规划建设局城乡规划股股长黄某及法规股工作人员胡某所作的调查笔录，认定“圭龙山用房”空中花园的地下建筑的北面与长汀林业宾馆103号地下室的南面之间应预留4米露天的通道。但原审判决依据的调查对象既非规划设计图的设计者，也不代表长汀县城乡规划建设局的审核意见，该意见仅能代表其个人观点，不能作为定案依据。本案在审理过程中就此问题委托了方成司法鉴定中心鉴定，经鉴定圭龙山用房的规划设计图中并未设计4米的露天通道。其次，从原告申请的证人陈某的证言及第三人的庭审陈述看，地下室南墙上设置的门窗仅为了消防和安全的需要，原告及顾客主要是通过103号店门出入地下室，由此可见地下室南墙的通道并非原告主要通道，更非历史形成的唯一通道。再次，原地下室南墙的门之所以可出入，是居于被告尚未使用其墙外空地而给原告带来的便利，但双方并未签订地役权协议，被告没有必须容忍原告在其用地范围为其提供通道的义务。况且被告在建设过程中仍考虑了其地下室安全通道的要求，并未封闭原告地下室西侧铁门，该安全通道仍可通行。因此被告的建筑行为并未影响原告的通行权。对于原告主张的通风和采光权问题，该院认为，经鉴定，圭龙山用房规划设计中与林业宾馆底层南墙之间设计了4米的间距，该间距基本符合我国现行的建筑设计规范。但经现场勘查，圭龙山用房空中花园底层挡土墙与涉案地下室现有南墙之间的间距为1.3米，即使考虑该南墙的位置往南移动1.7米未经审批，两者间的间距仍不足4米。虽然间距不足不影响涉案地下室作为“仓库”的用途，但间距不足的确会给涉案地下室的通风、采光造成一定的影响，进而增加原告为改善通风采光问题而额外支出的费用。（二）原告诉争的房产损失应如何确认？对于原告主张的损失问题，该院认为，结合建设规划部门备案的竣工图可知，涉案地下室在规划设计及竣工验收中均被定位为“仓库”用途，原告亦是以较低的价格购得地下室，因此地下室在实际经营中的用途和价值均不能与一层103号店面等同。地下室对通风采光的要求也不能以民用住宅中对起居室通风采光的标准进行衡量。在被告建设空中花园前，原告之所以可以随意改变涉案地下室作为仓库的用途，系基于被告尚未使用涉案地下室南墙外的空地而给原告带来的便利，该便利也相应的增加了涉案地下室的市场收益，但额外获得的收益不能作为认定之后贬损的依据。原审诉讼中，金诺评估公司未客观调查地下室的原始用途，也未客观评估市场风险导致店房及地下室价值贬损的因素比例，仅依据两份租约的价差，将店面与地下室功能等同、不加区分的作出估价，明显依据不足，该评估结论不能作为原告主张损失的依据。除此外，原告对其主张的损失并未提供其他证据予以佐证，根据民事诉讼“谁主张谁举证”的原则，原告应承担举证不能的法律后果，故对原告的诉请依法应予以驳回。被告在庭审中自愿补偿原告120000元系其对自身权利的处分，予以准许。对于原告主张的鉴定费问题，该院认为，原审诉讼中，金诺评估公司作出的鉴定结论缺乏依据不予采纳，由此产生的鉴定费应由原告承担。本案诉讼中，方成司法鉴定中心作出的鉴定结论表明被告未按规划设计要求预留足够的间距，具有过错，该项鉴定费应由被告承担。对于第三人辩称的其非适格当事人问题，该院认为，因涉案地下室南墙现状位置与竣工图中载明的位置不一致，且该不动产系第三人开发、建设和销售，因此本案认定的事实与第三人具有利害关系，故其系适格第三人。综上所述，原告的诉请缺乏依据，不予支持。但原、被告作为不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理彼此的相邻关系。依据《中华人民共和国民法通则》第八十三条，《中华人民共和国物权法》第八十四条、第八十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、驳回原告谢三金、王楷林的诉讼请求。二、被告长汀县林业局应于本判决生效之日起十日内补偿原告谢三金、王楷林120000元。案件受理费11300元，由原告谢三金、王楷林负担5650元，被告长汀县林业局负担5650元。原审鉴定费2512元，由原告谢三金、王楷林负担。本案鉴定费45700元，由被告长汀县林业局负担。
二审诉讼期间，上诉人提交照片一组，其中第1、2张反映店面的现状；照片3表明现在房屋的门已被封堵无法使用；照片4、5、6证明侵权的事实；照片7、8反映现状，照片原为斜坡，现已提高4米多。被上诉人质证认为对照片的真实性无异议，但对上诉人的证明主张有异议：照片1反映南墙移动后的现状，不能证明按图施工墙体的位置。照片2不能反映楼梯的全貌。照片3、4、5、6、7、8不能证明被上诉人侵权的事实。因为被上诉人所建房屋用地全部属于被上诉人自己用地范围，且被上诉人也充分考虑上诉人地下室的通风采光，预留了1.3米通风采光井。原审第三人华兴公司质证认为地下室的位置、四至面积与华兴公司年出售时一致，没有发生变化，对上诉人的证明主张没有异议。本院认为，上诉人提交的证据与本案有关联，可与本案的其他证据一并作为综合判断本案事实的依据。
上诉人对原审判决认定的“被告在距离原告地下室现有南墙边界（即移动后的南墙位置）1.3米处设置了一道挡土墙”的中移动后的南墙位置有异议，认为其在购房时南墙的位置并未移动，是保持原状的。被上诉人与原审第三人对原审判决认定的事实没有异议。因上诉人所建的挡土墙位置相对与移动后的南墙位置的距离即为1.3米，原审判决认定并无不当，上诉人提出的异议不能成立。综上，本院对原审判决认定的事实予以确认并作为二审的事实认定。
本院认为，上诉人谢三金、王楷林通过与原审第三人华兴公司签订房屋买卖合同购买的房屋与被上诉人长汀县林业局建设的“圭龙山用房”相邻，相邻各方应根据各自物权从有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理通风、采光等相邻关系。本案中根据原审法院依被上诉人申请委托方成司法鉴定中心所作的［2016］评鉴（工质）字13号司法鉴定意见书的鉴定意见，可以看出圭龙山用房的规划设计图中在底层北面与原有办公楼南面之间的距离为4米，且并无作为通道使用的相关标识，二层（屋面花园）北面的用地线与原有办公楼南面轮廓线中间范围不是4米的露天，因此被上诉人所建的圭龙山用房经规划审批属依法建设，且在原有使用权的土地范围内为上诉人预留了采光、通风空间，己照顾到上诉人的相邻权益。从证人陈某证言及华兴公司陈述可以证明，上诉人与顾客主要通过103店门出入地下室，地下室南墙的通道是属安全通道。从现场勘验的情况反映被上诉人建设后此处仍留有必要的安全通行位置，并且根据建设规划部门备案的的竣工图，涉案地下室设定为“仓库”，其功能、用途、采光等方面要求不能与地面上的店面相提并论。因上诉人将仓库另作他用，而主张被上诉人的建设行为对其造成损失，要求以金诺评估公司的评估结论作为赔偿损失的依据，但该评估结论由于依据缺乏客观性，一审法院不予采信并无不当。另则，被上诉人在一审时亦曾申请对地下室损失、被上诉人的建筑行为与损失之间是否具有因果关系及影响程度进行鉴定，但因不具备鉴定条件无法得出鉴定意见，导致上诉人地下室的具体损失缺乏依据，因此根据谁主张，谁举证的原则，上诉人应承担举证不能的法律后果。但被上诉人愿意补偿上诉人12万元，系对其自身权利的处分，可以准许。
综上所述，谢三金、王楷林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10081元，由谢三金、王楷林负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁 斌
审 判 员 许虹菁
审 判 员 张文燕
二〇一七年七月二十五日
法官助理 卢维善
书 记 员 林 晶
附法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；