连云港市海州区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0706民初2808号
原告（反诉被告）：赵志辉。
委托诉讼代理人：吕洁。
原告（反诉被告）：吕洁。
被告（反诉原告）：连云港古街新都酒店管理有限公司。
法定代表人：杨发美，董事长。
委托诉讼代理人：范斌，江苏尚扬律师事务所律师。
原告赵志辉、吕洁与被告连云港古街新都酒店管理有限公司（以下简称古街酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。被告古街酒店提起反诉，本院依法合并审理。原告（反诉被告）吕洁（赵志辉的委托诉讼代理人）、赵志辉、被告（反诉原告）古街酒店的委托诉讼代理人范斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵志辉、吕洁向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付租金15683.48元（从2016年9月29日计算至起诉之日），逾期付款违约金163.61元（计算至起诉之日）；2.诉讼费由被告承担。后原告变更诉讼请求，主张租金和违约金均计算至判决之日。事实与理由：2015年12月28日，原、被告签订《物业租赁协议》，约定将原告所有的海州区解放中路11号九龙国际大酒店15-01室（丘号01501009-179）出租给被告，作为酒店经营使用。租赁期限为2016年1月1日至2021年12月止。租金为年固定租金，计算依据为连云港市九龙房地产开发有限公司出售该房屋合同价格的7.2%，即29254.17元。租金分四期支付，每年的3月25日、6月25日、9月25日、12月25日支付到原告指定账户，每逾期一日，按应付未付款的万分之二向原告支付逾期付款违约金。合同签订后，被告向原告支付了2016年1月至9月的三期租金，其后未支付租金。经原告多次催要，被告均未给付，特向法院起诉。
被告古街酒店辩称，涉案房屋的水电设备均已老化不能正常使用，不符合双方签订涉案房屋用途，不能达到合同目的，故我方未支付2016年12月份至今的租金，我方正式告知原告解除双方的租赁协议。
反诉原告古街酒店向本院提出反诉请求：1.判令解除双方物业租赁协议；2.反诉被告承担反诉费用。事实与理由：反诉原、被告于2016年1月25日签订《物业租赁协议》，承租反诉被告位于连云港市海州区××楼××楼××号房屋用于酒店经营，但承租后发现房屋内热水供应、空调等设备老化不能正常使用，联系反诉被告协商解决，反诉被告均不予理睬。因反诉被告拒绝对其应承担的设备进行修理、更换和对房屋进行维修，严重影响反诉原告经营，实现不了合同目的，故诉至法院。
反诉被告赵志辉、吕洁辩称，被告必须先将欠付的房租给付，我们才同意解除，如果被告不给付房租，我方不同意解除合同。
本院经审理认定事实如下：位于连云港市新浦区（现海州区）解放中路11号九龙国际大酒店15-01室（丘号01501009-179，建筑面积为69.1平方米；古街酒店的编号为1702室，以下简称涉案房屋）房屋所有权人系原告赵志辉、吕洁。
2016年1月25日，原告吕洁（乙方，出租方）与被告古街酒店（甲方，承租方）签订《物业租赁协议》一份，约定：乙方将坐落于连云港市海州区解放中路11号原九龙中心大酒店内房号1501出租给甲方做酒店经营，租赁期限为五年，自2015年12月29日至2020年12月28日；年租金为29254.17元，分四期支付，由甲方在每年的3月25日、6月25日、9月25日、12月25日支付至乙方指定账户，每次支付租金为7313.54元，遇法定节假日可顺延至节假日后的第一个工作日支付。合同第四条权利义务第5项约定租赁期内，甲方有权代理乙方并以乙方（或甲方）的名义处置与上述物业有关的物业管理活动，包括日常的物业维护保养、保洁以及对上述物业修缮、更换活动，同时根据国家法律规定，上述物业及“酒店大楼”的整体物业（包括公共共用部位）因使用年限或自然损坏而造成的修缮、更换费用，甲方按照国家相关法律法规的规定申请使用维修基金。合同第六条约定违约责任，甲方未按协议规定的时间支付租金的，每逾期一日，应按照应付未付款的万分之二的标准向乙方支付逾期付款违约金，每次支付租金逾期超过30个工作日的，乙方有权解除协议并按照国家有关规定收回房屋。该合同还约定其他事项。
合同签订后，原告将涉案房屋交付被告，被告支付了2015年12月29日至2016年9月28日的租金，自2016年9月29日起未给付租金。
庭审中被告陈述涉案房屋的空调、热水器不能使用，并提供水电费清单，为证明从用水用电量看，房屋除了正常维护，基本没有产生水电费用。原告对此不予认可。
案件审理过程中，本院人员前往涉案房屋进行查看，但到现场后涉案房屋的水电均已被切断关闭，无法确认房屋内空调、热水器的情况。
本院认为，原告吕洁与被告古街酒店签订的《物业租赁协议》系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应当按合同约定履行义务。本案的争议焦点为反诉被告能否解除合同。反诉被告提出解除合同的理由为房屋内的空调、热水器不能使用，不能达到合同目的。反诉被告提供的水电费清单中显示近期有水电的使用，不能以此认定空调、热水器已坏不能使用，但可以认定原告交付被告房屋时该物品是可以使用的，而房屋一直在古街酒店的控制之下，经本院现场查看，房屋已被断水断电，无法确认空调、热水器是否已无法使用。若空调、热水器已坏，反诉原告可以要求反诉被告进行维修，而反诉原告未提供证据证明其曾要求反诉被告进行维修，且双方合同约定，租赁期内古街酒店有权代理原告并以原告的名义处置与涉案物业有关的物业管理活动，包括日常的物业维护保养、保洁以及对上述物业的修缮、更换活动。即反诉原告可以自行对空调、热水器等设备进行维修保养，其亦未进行维修。故反诉原告提出解除合同的理由证据不足，且涉案租赁房屋未损坏，不能认定构成根本性违约，驳回其反诉主张。
关于本诉，被告实际使用房屋，应按合同约定给付租金。原告主张从2016年9月29日至判决之日的租金，依据合同约定，年固定租金总额为29254.17元，被告应在每年的3月25日、6月25日、9月25日、12月25日支付固定金额7313.54元，故被告应给付2016年9月29日至2017年9月28日的租金29254.17元，之后的租金未至给付时间，到期后原告可另行主张。原告主张逾期付款违约金计算至判决之日，合同约定被告未按协议规定的时间支付租金的，每逾期一日，应按照应付未付款的万分之二的标准向原告支付逾期付款违约金，故逾期付款违约金应按合同约定的每季度付租金的次日开始起算，分别以每季度应付租金数额7313.54元为基数，按日万分之二分段计算至判决之日。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告连云港古街新都酒店管理有限公司于本判决生效后十日内给付原告赵志辉、吕洁租金29254.17元；
二、被告连云港古街新都酒店管理有限公司于本判决生效后十日内给付原告赵志辉、吕洁违约金（1.2016年9月29日至2016年12月28日租金7313.54元的违约金，从2016年12月26日起计算；2.2016年12月29日至2017年3月28日租金7313.54元的违约金，从2017年3月26日起计算；3.2017年3月29日至2017年6月28日租金7313.54元的违约金，从2017年6月26日起计算；4.2017年6月29日至2017年9月28日租金7313.54元的违约金，从2017年9月26日起计算；以上违约金均按日万分之二计算至判决之日）；
三、驳回原告赵志辉、吕洁的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告连云港古街新都酒店管理有限公司的反诉请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费200元，由被告连云港古街新都酒店管理有限公司负担（原告已预交，被告将此款与上述款项一并给付原告）；反诉案件受理费100元，由反诉原告连云港古街新都酒店管理有限公司负担（反诉原告已预交）。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：44×××94（汇款后将汇款凭证交本院随卷移送）。
审 判 长 胡 明
代理审判员 唐静娴
人民陪审员 杜建新
二〇一七年十月二十日
书 记 员 蒋晓茜
法律条文和上诉须知
一、法律条文
（一）、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十一条承租人在租赁物需要维修商可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
（二）、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
二、上诉须知
根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自上诉人递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或者未将缴纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。
收款人：连云港市中级人民法院
账号：44×××94
开户行：连云港市农业银行苍梧支行