湖北省武汉市新洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂新洲邾民商初字第00229号
原告陈国民，男，1945年12月28日出生，汉族，武汉市新洲区人。
委托代理人姚应军，湖北安达诚律师事务所律师。
被告肖胜全，男，1960年11月15日出生，汉族，武汉市新洲区人。
委托代理人张莉，武汉市新洲区邾城法律服务所法律工作者。
第三人黄冬生，女，1951年11月30日出生，汉族，武汉市新洲区人。
第三人陈细桂，女，1956年6月28日出生，汉族，武汉市新洲区人。
原告陈国民与被告肖胜全、第三人黄冬生、陈细桂房屋买卖合同纠纷一案，本院2014年9月22日立案受理，并向被告肖胜全、第三人黄冬生、陈细桂送达了诉状副本等。本案依法由审判员詹鑫钢担任审判长，与审判员高昳春、人民陪审员陈文娟组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈国民的委托代理人姚应军，被告肖胜全及其委托代理人张莉，第三人黄冬生、陈细桂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈国民诉称，2013年4月25日，被告肖胜全与胡如全协商，共同开发胡如全位于武汉市新洲区邾城街城南村一组的私宅，双方约定，房屋楼梯南边方向的一至三楼归胡如全所有，北边方向及四楼以上的建筑物归被告肖胜全所有。同年11月15日经第三人黄冬生、陈细桂介绍，被告肖胜全以130000.00元的价格，将位于南边四楼的一套房屋转让给我，双方为此签订了《房屋买卖协议》。协议签订后，我按协议的约定付清了全部购房款及水、电报装费用，但被告肖胜全一直未向我交付房屋。因为被告肖胜全转让给我的房屋产权不明，超出国土资源和规划部门许可改建的标准。请求依法判令双方签订的房屋买卖合同无效，被告肖胜全应返还全部购房款及水、电报装费用。第三人黄冬生、陈细桂提供虚假情况，应承担连带责任。诉讼费由被告承担。
原告陈国民为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、城市基础设施配套费发票、测绘费发票复印件各一份。拟证明：胡如全的原住宅改建申请，经国土资源和规划部门审核后，许可建设面积为214.2平方米（一栋三层）。诉争标的房不在规划许可范围内。
2013年4月25日被告肖胜全与胡如全签订的《协议书》一份。拟证明：胡如全的原住宅报建手续及费用由被告肖胜全承担。改建房屋楼梯北边方向及四楼以上的建筑物归被告肖胜全所有。
三、《武汉市房屋买卖协议》、被告肖胜全出具的证明各一份。拟证明：2013年11月15日，经第三人黄冬生、陈细桂介绍，被告肖胜全以130000.00元的价格，转让位于改建房四楼南边的一套房屋，为此签订了合同，我按协议的约定付清了全部购房款及水、电报装费用。
被告肖胜全辩称，双方签订的房屋买卖协议，系当事人自愿、真实意思的表示，房屋已实际交付，该合同已实际履行。诉争标的房不是没有手续，合同约定由原告陈国民办理相关手续，我没有违约行为，请求驳回原告陈国民的起诉。
被告肖胜全向本院提交的三组证据与原告陈国民提交的证据一致。
第三人黄冬生辩称，原告陈国民的起诉事实和理由属实。我只是起中介作用，不同意负连带责任，我也不可能退钱。
第三人黄冬生对其抗辩的事实未提交证据。
第三人陈细桂辩称，我与黄冬生辩称意见一致。
第三人陈细桂对其抗辩的事实未提交证据。
原告陈国民向本院提交的三组证据经被告肖胜全、第三人黄冬生、陈细桂质证，被告肖胜全、第三人黄冬生、陈细桂对证据的真实性、关联性、合法性均无异议。被告肖胜全认为该证据同时证实，被告肖胜全已实际取得诉争房屋的所有权，双方签订的房屋买卖协议，系当事人自愿、真实意思的表示，为有效合同且将该房屋的实际情况明确告诉了原告陈国民。本案中，当事人所提交的证据全部一致，经当事人围绕证据的真实性、合法性以及待证事实的关联性进行质证，当事人对证据均无异议。本院认为，原告陈国民向本院提交的三组证据，能够反映本案真实情况，与待证事实相关联、来源和形式符合最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十五条的规定，应当作为认定案件事实的根据。
根据对上述证据的审查认定及当事人的陈述，本院查明如下事实，2013年4月3日，武汉市新洲区国土资源和规划局依法审核胡如全申请后，批准胡如全改建位于武汉市新洲区邾城街城南村一组的私宅，同时颁发了武规（新）建（2013）101号《建设工程规划许可证》，该规划许可允许建设面积为214.2平方米（一栋三层），要求胡如全遵守许可证的各项规定，不得随意变更；不按本证规定进行建设，均属违法建设。胡如全取得《建设工程规划许可证》后，4月25日，被告肖胜全与胡如全协商，共同开发该私宅，双方约定，房屋楼梯南边方向的一至三楼归胡如全所有，北边方向及四楼以上的建筑物归被告肖胜全所有，房屋施工报建手续及费用由被告肖胜全负责。同年11月15日经第三人黄冬生、陈细桂介绍，被告肖胜全以130000.00元的价格，将位于南边四楼一套房屋转让给原告陈国民，为此，双方签订了《武汉市房屋买卖协议》，合同主要约定：（1）、买卖成交房的面积为71平方米；（2）、房屋成交价格130000.00元；（3）、原告陈国民预付购房款90000.00元，余款40000.00元在房屋交付后付清。被告肖胜全收到全部购房款后，将该房有效证件即《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》复印给原告陈国民；（4）、被告肖胜全确保转让房屋无任何债务，产权纠纷，如发生以上事情，由被告肖胜全负责。房屋过户手续由原告陈国民负责，费用自理，被告肖胜全出具相关证件；（5）、房屋成交后，原告陈国民、被告肖胜全分别按总价1%交付中介费。原告陈国民按协议的约定于2013年12月25日付清购房款130000.00元，2014年1月13日向被告肖胜全支付水、电报装费用共计6100.00元。被告肖胜全已向原告陈国民实际交付诉争房屋，但未办理所有权转移手续。原告陈国民以被告肖胜全转让的房屋产权不明且属于违法建筑为由诉至本院，提出前述诉讼请求。
本院认为，（一）、根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。《中华人民共和国合同法》第一百三十二条规定，出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分的。被告肖胜全与胡如全共同开发位于武汉市新洲区邾城街城南村一组的私宅，双方签订了协议，被告肖胜全按合同约定取得诉争房屋，但双方未在房屋管理机关进行依法登记，被告肖胜全取得该房屋所有权，缺少法律要件，未得到法律认可，不发生效力。（二）、国土资源和规划部门依法审核胡如全申请后，批准改建的私宅建设面积为214.2平方米（一栋三层），要求遵守许可证的各项规定，不得随意变更；不按本证规定进行建设，均属违法建设。被告肖胜全与胡如全明知《建设工程规划许可证》的禁止性规定，擅自增高楼层，扩大建设面积，且事后又未到规划部门办理相关合法手续，属违法建设行为。（三）、根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条之规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重大事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。原告陈国民主张第三人黄冬生、陈细桂承担连带责任的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。综上，被告肖胜全依照合同约定取得诉争房屋，缺少法律要件，不发生效力。尽管原告陈国民与被告肖胜全签订的房屋买卖合同系当事人真实意思的表示，但约定买卖的诉争房屋，违反了行政法规的强制性规定。故双方签订的《武汉市房屋买卖协议》，属于无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中被告肖胜全因该合同取得的购房款及水、电报装费用，应当予以返还。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第四百二十五条，《中华人民共和国物权法》第九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告陈国民与被告肖胜全签订的《武汉市房屋买卖协议》，为无效合同；
二、原告陈国民向被告肖胜全支付的购房款130000.00元，水、电报装费用6100.00元，由被告肖胜全于本判决书生效后十日内返还；
三、驳回原告陈国民的其它诉讼请求。
本案诉讼费3022.00元，由被告肖胜全负担。
如果未按判决书指定的期间内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费3022.00元，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户
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市中院诉讼费分户；帐号：079501040000393；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 詹鑫钢
审 判 员 高昳春
人民陪审员 陈文娟
二〇一五年二月二十日
书 记 员 程 鹏