云南省保山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云05民终772号上诉人（原审被告、反诉原告）：保山市坤泰房地产开发有限公司。住所地：云南省保山市隆阳区永昌街道永昌路中央名门小区******号。统一社会信用代码：915305025577805695。法定代表人:王笑一，该公司董事长。委托诉讼代理人：张白沙、侯慧莹,北京市中伦(广州)律师事务所律师。代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告、反诉被告）：瞿晓华，男，1987年10月1日生，汉族，保山市隆阳区人，居民，住保山市隆阳区,委托诉讼理人：李建富、谢飞，云南春裕律师事务所律师。代理权限为一般授权。上诉人保山市坤泰房地产开发有限公司（以下简称坤泰公司）因与被上诉人瞿晓华商品房预售合同纠纷一案，不服保山市隆阳区人民法院（2017）云0502民初694号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年10月27日立案后，依法组成合议庭,于2017年11月22日公开开庭进行了审理。上诉人坤泰公司的委托代理人张白沙、侯慧莹,被上诉人瞿晓华的委托代理人李建富、谢飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。坤泰公司上诉请求：1、撤销原判；2、改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；3、改判被上诉人向上诉人支付逾期付款违约金6196.56元；4、改判被上诉人向上诉人支付逾期收房违约金17600元；5、判令被上诉承担一、二审诉讼费用。事实及理由：1、原判认定“坤泰·驿路名门”项目的竣工并验收合格时间为2016年9月22日错误，上诉人于2016年1月22日即对涉案商品房组织五方竣工验收合格，根据合同约定，已达到商品房交付条件。2、上诉人依合同约定享有60天交房免责期，商品房应于2015年12月31日交付，坤泰公司于2016年2月27日公告交房，时间相隔仅57天，上诉人无须向被上诉人支付逾期交房违约金。而被上诉人无正当理由不予接房，应向上诉人支付逾期接房违约金。3、上诉人在对涉案商品房项目施工期间，多次遭遇不可抗力天气因素，对施工造成影响，上诉人在遭遇不可抗力期间的法律责任应予免除。4、在上诉人对涉案商品房项目施工期间，存在市政工程永昌路和惠通路的道路工程项目开工建设，堵塞了施工工地两个入口,对施工进度造成了严重影响，其中永昌路改造工程于2016年3月14日方才竣工。根据合同第九条第二款的约定，上诉人应免除2016年3月14日以前逾期交房的相关经济和法律责任。5、即使上诉人须承担逾期交房违约金，涉案合同约定的违约金标准也过高，应予适当减少。6、被上诉人存在逾期支付购房款及办理贷款的事实，应向上诉人支付违约金。被上诉人瞿晓华答辩称：1、根据相关规定，住宅小区等群体房地产开发项目应进行综合验收，上诉人提交的《建设工程验收表》不能证明涉案工程于2016年1月12日经五方验收合格，原判对法定商品房交付条件认定正确。2、上诉人主张的60天交房免责期不适用于逾期交房，上诉人应承担自2016年1月1日起至2016年9月22日止的逾期交房违约金。3、被上诉人不存在逾期付款的情形，首付款分期已得到上诉人认可，被上诉人不承担违约责任。4、天气情况不属于不可预见的自然灾害，上诉人主张的市政工程施工在双方签订商品房预售合同之前，均不属于合同约定的免责情形。5、双方对违约金有明确约定，被上诉人不仅有房屋使用价值的损失，也有购房款利息损失，参照租金标准是在双方没有约定的情形下适用，且上诉人参照的是廉租房价格，不符合实际。请求驳回上诉，维持原判。被上诉人瞿晓华一审起诉请求：1、判令坤泰公司支付自2016年1月1日起至2016年1月31日期间逾期交房违约金6197元以及自2016年2月1日起至被告将经验收合格的房屋实际交付原告之日期间的逾期交房违约金；2、判令坤泰公司于判决生效后10日内实际交付验收合格的房屋；3、本案诉讼费用由坤泰公司承担。上诉人坤泰公司一审反诉请求：1、判令瞿晓华立即办理接房手续；2、判令瞿晓华支付自2016年9月23日至2017年4月13日逾期接房违约金10100元；3、判令瞿晓华自2017年4月14日至实际接房之日按每天50元支付逾期接房违约金；4、判令瞿晓华支付逾期付款的违约金41310.4元；5、反诉费用由瞿晓华承担。一审法院经审理确认的本案事实：2015年6月17日原告与被告签订了‘坤泰.驿路名门’的《商品房购销合同及补充协议》，合同对双方购买的房屋位置、房屋价款、交房时间、付款时间及相关的违约责任进行了约定。坤泰公司对案涉房屋于2016年9月22日竣工并验收合格。合同签订后，瞿晓华分期付清了房屋首付款，最后付款时间为2016年1月2日，银行放贷时间为2015年7月2日。购房款总额为413104元。原审认为，瞿晓华与坤泰公司签订的《商品房购销合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定履行各自的义务。对于瞿晓华要求坤泰公司支付自2016年1月1日起至2016年1月31日期间逾期交房违约金6213元及自2016年2月1日起至被告将经验收合格的房屋实际交付之日期间的违约金的诉讼请求，根据双方的合同约定，被告应当于2015年12月31日前将符合合同约定的房屋交付给原告，但该案涉房屋于2016年9月22日竣工并验收合格，至此，案涉房屋方符合交付条件。被告于2016年2月27日刊登的公告不符合交房的约定条件，原告有权拒绝接房，由此导致的逾期交房后果应由被告承担。因此，被告保山坤泰公司逾期交房的事实属实。因被告2016年2月27日的房屋交付行为存在瑕疵，2016年9月22日的竣工并验收合格的行为已经将该瑕疵予以补正，故违约截止时间应计算至竣工验收日，原告主张违约时间计算至实际交房之日与本案实际情况不符，对该部分请求该院不予支持。对于违约金的计算，根据双方在《商品房购销合同》中第九条的约定，违约金应当按照房价款的一定比例分段累计计算，即逾期30天内，保山坤泰公司按每天房款总额的万分之五支付原告违约金；逾期30天后，保山坤泰公司按照已付房款的0.03%支付违约金。根据双方当事人的约定，结合本案事实，被告保山坤泰公司逾期交房266天，则应当支付给原告的违约金为：413104元×0.0005×30天+413104元×0.0003×236天=35445元。对于原告要求被告继续履行《商品房购销合同》约定的交房义务的诉讼请求，该请求符合法律规定，该院予以支持。对于被告提出因永昌路和惠通路市政工程施工，影响其施工进度，交房时间应相应顺延的抗辩主张，该院认为，永昌路和惠通路市政工程施工虽然是客观事实，但该市政工程施工是分不同的时间段进行的，并非同时进行，且该市政工程于2013年1月5日就开工建设，被告与原告签订合同在后，应当可以预见市政工程施工给其有可能带来的影响，但其并未预见而放任不能按期交房的结果发生，造成的不利后果，只能由其自行承担。故该抗辩主张，该院不予采纳。对于被告要求原告承担逾期接房的违约责任的请求，被告的房屋经验收合格后，应当通知原告办理接房手续，但被告未提交证据证明其在房屋验收合格后履行了通知义务，亦未提交证据证明原告存在恶意拖延接房的行为，故对该请求该院不予支持。对于被告要求原告承担逾期付款的违约责任的请求，根据双方提交的证据，原告不存在逾期付款的情形，故该院对该请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《商品房销售管理办法》第三十条、第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、由被告保山市坤泰房地产开发有限公司于判决生效后十日内向原告瞿晓华交付第5幢第2单元504号商品房；二、由被告保山市坤泰房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告瞿晓华逾期交房违约金35445元；三、驳回原告瞿晓华的其他诉讼请求；四、驳回被告保山市坤泰房地产开发有限公司的全部反诉请求。对一审认定的事实，上诉人坤泰公司认为竣工验收时间应为2016年1月12日，双方对一审认定的其他事实无异议，本院对双方无异议的事实予以确认。对工程竣工验收时间因涉及案件处理之后一并评述。二审中，坤泰公司向本院提交如下证据：第一组：保山市气象局历史资料，欲证明涉案商品房项目施工期间，多天遭遇大至暴雨天气。第二组：1、《隆阳区发展和改革局关于调整公有住房租金和核定廉租房租金标准的批复》，2、涉案房屋所在中央名门小区《租房合同》及房租收条，3、涉案房屋所在中央名门小区周边房屋租赁信息，欲证明涉案项目周边同地段普通住宅租金单价远低于逾期交房违约金标准，双方约定违约金过高。第三组：被上诉人逾期支付房款时间统计表，欲证明被上诉人逾期支付房款，依据合同约定需向上诉人支付违约金。被上诉人质证认为，第一组证据真实性无法确认，15天暴雨天气也不是约定的免责理由；第二组证据不能证明上诉人的目的；第三组证据系上诉人单方制作，首付款分期是上诉人的促销手段，已得到上诉人认可。本院认为，第一组证据是相关单位发布的信息，虽来源真实，但不能证明上诉人的主张，本院不予采信；第二组证据是房屋周边租金标准，但双方约定的违约金标准是购房款利息，上诉人的证明目的不符合双方约定，本院不予采信。被上诉人对首付款分期支付的事实认可，仅对证明目的不认可，本院对首付款分期是否构成违约将在下述判理部分进行阐述。对瞿晓华主张其持有的《商品房购销合同》中没有约定首付款和办理按揭时限的抗辩，而坤泰公司提供的合同文本中却出现时限约定，虽双方提供的合同文本均为复印件，但除时限外其余内容均一致，因合同由坤泰公司保管，坤泰公司对此不一致之处未合理说明，故本院认为瞿晓华抗辩成立。本院认为，上诉人坤泰公司与被上诉人瞿晓华签订的《商品房购销合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照约定全面履行自己的权利义务。一、关于竣工验收的时间问题。上诉人坤泰公司主张其组织五方验收合格的时间是2016年1月12日，原判不应以验收备案的2016年9月22日作为房屋交付节点。根据上诉人一审提交的证据，案涉工程于2015年12月30日进行初验，初验提出问题28项，要求施工单位25天整改完毕，建设单位组织勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位进行验收，形成《建设工程验收表》，该表虽有记录员何彩燕记录为竣工验收合格，但五方责任主体并未出具验收合格意见。2016年1月12日2016年7月4日案涉工程进行复验，《工程复验记录》载明工程仍存在四项整改问题，涉案工程进行竣工验收，并形成2016年9月22日《建设工程竣工验收备案表》，五家责任主体此时才在备案表中出具验收合格意见。根据该一系列验收情况和记录，上诉人主张工程于2016年1月12日即竣工验收合格的证据不足，一审认定案涉房屋于2016年9月22日竣工验收并符合交付条件正确，本院予以确认。二、关于60天交房免责期的问题。双方合同第九条“甲方逾期交房的违约责任”中并未约定60天免责期，第十条“交接”中载明：“按合同约定时间，甲方未能按期交房，逾期60天内，免除甲方相关法律责任，逾期60天后，按每日伍拾元人民币违约金支付给乙方”。两个条款约定的违约行为和违约标准并不相同，上诉人坤泰公司主张的60天免责期是交接房屋的违约责任，并非其竣工验收符合法定交房条件的逾期责任，故坤泰公司的该项上诉主张不能成立，本院不予采纳。三、关于施工期间遭遇的天气影响是否构成免责的问题。所有建设工程在施工过程中均会不同程度受天气影响，施工期间遭逢雨季并非不可预见，上诉人提交的证据不能反映保山的天气出现异常，施工期间连续15天暴雨不是合同约定的不可抗力，坤泰公司要求免责的理由不能成立。四、关于市政工程施工是否构成免责的问题。根据坤泰公司提供的《中心城区永昌路改造工程项目竣工验收》，永昌路于2013年1月5日即开始西半幅改造工程开工，2014年3月15日东半幅改造工程开工。而双方当事人于2015年5月3日签订了案涉合同，坤泰公司主张的应顺延交房的事由发生在双方签订房屋购销合同之前，坤泰公司明知市政工程施工可能影响其与杜仕军之间的合同履行，仍与瞿晓华约定案涉房屋于2015年12月31日前交付，表明坤泰公司愿意承担因市政工程施工导致的逾期交房风险。故坤泰公司主张因市政工程导致其未按时交付房屋符合约定免责事由的理由不能成立。五、关于违约金是否过高的问题。关于违约金是否过高的问题。双方在合同中约定违约责任按总房款的每日万分之五(月息1.5%)和每日万分之三(月息0.9%)的利率进行计算，并未超过法律规定的民间借贷利率上限标准。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定的参照租金标准是在合同双方没有约定的情形之下，所以上诉人坤泰公司主张违约金过高的理由不能成立。六、关于被上诉人瞿晓华逾期付款是否构成违约的问题。因合同未约定瞿晓华付清首付款和办理按揭的时限，故坤泰公司主张瞿晓华逾期付款构成违约的理由不成立。七、关于被上诉人逾期接房是否构成违约的问题。二审庭审中，坤泰公司认可双方由于违约责任未厘清，坤泰公司拒绝让被上诉人接房，故坤泰公司主张被上诉人无正当理由拒绝接房的主张不成立，瞿晓华延期接房的行为不构成违约。综上，上诉人坤泰公司的上诉请求不能成立，原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1085元，由上诉人保山市坤泰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张明审判员  张燕审判员  田旭二〇一七年十二月四日书记员  李娇