广东省湛江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤08民终1779号
上诉人（原审被告）：湛江市顺江房地产开发有限公司，住所地：湛江开发区海景路165号金地豪苑商住楼A1BC幢首层15号商铺之A。
法定代表人：郑土容，经理。
委托诉讼代理人：吴湛梅，广东拓安律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：何颖煜，女，汉族,1963年8月7日出生，住广东省湛江市赤坎区。
被上诉人（原审原告）：刘瑾，女，汉族,1985年10月6日出生,住广东省江市赤坎区
委托诉讼代理人：李成富，广东尚情律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈军玉，广东尚情律师事务所律师。
上诉人湛江市顺江房地产开发有限公司（以下简称“顺江公司”）因与被上诉人何颖煜、刘瑾商品房预售合同纠纷一案，不服湛江经济技术开发区人民法院（2017）粤0891民初465号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人顺江公司的委托诉讼代理人吴湛梅，被上诉人何颖煜、刘瑾的委托诉讼代理人陈军玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人顺江公司上诉请求：1.撤销湛江经济技术开发区人民法院（2017）粤0891民初465号民事判决第一项；2.本案一、二审诉讼费用由何颖煜、刘瑾负担。
事实与理由：一、一审判决认定顺江帝景城施工受台风“彩虹”影响发生在顺江公司与何颖煜、刘瑾订立商品房买卖合同之前，属于认定事实错误，严重损害了顺江公司的合法权益，应当依法改判。本案中，虽然顺江公司与何颖煜、刘瑾是在2015年12月2日订立《商品房买卖合同》(合同编号：201513540)，但顺江公司与何颖煜、刘瑾已于2015年7月26日签订了《商品房认购协议书》。2015年7月26日的《商品房认购协议书》明确约定：何颖煜、刘瑾认购顺江公司出售的湛江市赤坎区体育南路35号顺江帝景城商住小区3栋901房（以下简称“901房”），总房款为950000元，在签署协议书的同时支付定金50000元。因上述《商品房认购协议书》关于顺江公司出售901房给何颖煜、刘瑾的内容具体确定，根据《中华人民共和国合同法》第十四条“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束”、第十六条第一款“要约到达受要约人时生效”的规定，顺江公司与何颖煜、刘瑾就901房设立的买卖合同法律关系成立并生效的时间是2015年7月26日，而不是2015年12月2日。另外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的决定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”、第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，因《商品房认购协议书》约定的内容对《商品房买卖合同》的订立以及房屋价格的确定有重大影响，故也应当据此认定顺江公司与何颖煜、刘瑾就901房设立的买卖合同法律关系成立并生效的时间是2015年7月26日，而不是2015年12月2日。因此，一审判决认定顺江帝景城施工受台风“彩虹”影响发生在顺江公司与何颖煜、刘瑾订立商品房买卖合同之前，是将顺江公司与何颖煜、刘瑾在《商品房认购协议书》中约定的认购商品房内容和《商品房买卖合同》的内容完全割裂，严重损害了顺江公司的合法权益。二、一审判决没有认定顺江帝景城施工受不可抗力台风“彩虹”的影响，直接认定顺江公司违约，属于认定事实错误，严重损害了顺江公司的合法权益，应当依法改判。本案中，顺江帝景城施工因受台风“彩虹”影响而需要整改，顺江公司主张需要整改且在2016年8月9日才能经验收合格并符合法律层面的公共利益、生命利益和生存利益要求，顺江公司对此提交了相关验收合格报告完成了举证责任。按照双方订立的《商品房买卖合同》第八条“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因执行国家法律、法规、政策或因政府有关部门的通知、禁令等而导致的延期；3、因市政停水、停电导致的临时性停工，或因市政配套设施设备接通的延误造成的延期”的约定，因存在台风及政府有关部门的通知不能复工等情形，故顺江公司延期交房并不构成违约。根据《广东省高级人民法院关于规范民商事审判自由裁量权的意见（试行)》（2009年3月2日）第六条“审理民商事案件行使自由裁量权，应当坚持公共利益高于个人利益、生命利益高于财产利益、生存利益高于商业利益等价值取向，力求办案法律效果与社会效果的统一。民商事案件自由裁量的结果不得违反社会的基本价值观念，不得损害社会公共利益和第三人的合法权利”、第七条“审理民商事案件行使自由裁量权，应根据证据规则和具体案情公正合理分配举证责任，全面、客观、准确分析认定证据的证明力。对双方或一方当事人诉讼能力较低的案件，应根据办案需要依职权积极调查收集证据，并积极引导诉讼，努力实现办案程序公正与实体公正的统一”的规定，因涉案工程需要整改且在2016年8月9日才能经验收合格并符合法律层面的公共利益、生命利益和生存利益要求，故顺江公司的交房时间应予以延顺（即扣除从2015年10月4日起至2016年8月9日止的免责期，共计311天）。特别值得注意的是，由于涉案工程属于涉及公共利益、生命利益和生存利益的项目，湛江市建设工程安全监督管理站要求作出《建设工程整改情况报告书》的时间不等于建设工程整改完毕时间。而工程整改时间对工程竣工时间必然是有影响的，故不能将工程整改时间和工程竣工时间完全割裂认定。一审判决认定免责期只有76天，属于认定事实不当。三、因台风“彩虹”造成施工塔吊倒塌，需要拆除，该塔吊于2015年12月30日拆除完毕，故即使法院不支持顺江公司关于免责311天的上诉主张，免责期也应从2015年10月4日计至2015年12月30日（共88天），而不是计至2015年12月18日。四、顺江公司已于2016年8月22日邮寄交楼通知书给何颖煜、刘瑾，通知何颖煜、刘瑾于2016年8月30日收楼，故应认定顺江公司已于2016年8月30日交楼。五、涉案合同约定的逾期交房违约金远远高于何颖煜、刘瑾的损失，故请求法院按照同地段同类房屋租赁价格予以调整。综上，请求二审法院查清本案事实后，依法支持顺江公司的上诉请求。
被上诉人何颖煜、刘瑾答辩称：何颖煜、刘瑾对一审判决查明的事实及一审判决第一、二项无异议。顺江公司至今仍拒不交房，侵害了何颖煜、刘瑾的合法权益，也造成了极坏的影响，二审法院应当与顺江公司沟通并及时作出判决。由于房屋装修成本逐年增长，因顺江公司不能及时交付涉案房屋而给何颖煜、刘瑾造成的损失，应由顺江公司承担。
何颖煜、刘瑾起诉请求：1.顺江公司支付逾期交付房屋违约金72200元（暂计至2017年3月15日，全部违约金计至实际交付房屋之日止）给何颖煜、刘瑾；2.顺江公司继续履行合同约定的交房义务，限期将经验收合格的湛江市赤坎区体育南路35号顺江帝景商住小区3幢901房商品房验收合格并交付何颖煜、刘瑾使用；3.本案诉讼费用由顺江公司承担。
一审法院查明事实：2015年7月26日，何颖煜、刘瑾、顺江公司签订了一份《商品房认购协议书》，约定：由何颖煜、刘瑾认购顺江公司出售的湛江市赤坎区体育南路35号顺江帝景城商住小区3幢901房，建筑面积为128.43平方米，建筑面积单价为7397.03元/平方米，总房款为95万元，何颖煜、刘瑾在签署协议书的同时就所认购的商品房向出卖人支付定金5万元，该定金在双方签订《广东省商品房买卖合同》时自动转为购房款，何颖煜、刘瑾选择商业贷款的付款方式，何颖煜、刘瑾须在签订协议书之日起10天内持个人有效的身份证明原件、定金收据、本协议书等到顺江公司销售中心签订《广东省商品房买卖合同》、《前期物业服务协议》等相关文件。如何颖煜、刘瑾未按时签约，则视何颖煜、刘瑾违约，顺江公司有权解除协议书，并将买受人认购的商品房另行处理而无需知何颖煜、刘瑾，何颖煜、刘瑾所交的定金不予退还；认购协议书自双方签订《广东省商品房买卖合同》后自动失效。2015年12月2日，何颖煜、刘瑾、顺江公司签订了《广东省商品房买卖合同》（合同编号：201513540）。合同第三、四、六条约定：顺江公司将建筑面积共128.43平方米的湛江市赤坎区体育南路35号顺江帝景城商住小区3幢901房以总金额95万元出售给何颖煜、刘瑾；买受人在签署《商品房买卖合同》的同时一次性支付总房款的首期29万元及其它应缴税、费，余下房款660000元以申请银行贷款按揭方式支付；买受人必须在签署《商品房买卖合同》后5天内办理完毕银行贷款按揭手续，并与按揭银行签署《借款合同》且合同生效，买受人应按以上约定的付款方式，将商品房预售款直接存入该商品房项目预售款专用账户。第八条交付期限约定：出卖人应当在2016年2月29日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因执行国家法律、法规、政策或因政府有关部门的通知、禁令等而导致的延期；3、因市政停水、停电导致的临时性停工，或因市政配套设施设备接通的延误造成的延期。第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金。第十一条交接约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，所造成的一切责任由买受人承担。补充协议第三条约定：买受人必须已经付清其所购商品房的全部房款、税费、专项维修资金等费用后，出卖人才有义务按照合同第八条约定的时间向买受人交付商品房。无论何种原因，在买受人未付清前述所有款项前，出卖人有权拒绝交付该商品房而不须承担任何违约责任。第六条约定：如出卖人按照本合同约定向买受人发出交房通知，买受人未如期前来收房的，则买受人所购商品房自出卖人书面通知的交付日（交接日）起即视为已交付给买受人，并视为出卖人已按照合同约定履行交房义务。自视为交付房屋之日起，该房的一切风险责任随之转移给买受人，同时买受人应当依照相关约定缴纳物业管理费、分摊水电费等费用。第八条约定：出卖人发给买受人的任何通知均按本合同载明的买受人地址、联系电话，如买受人的通讯方式发生变化，应当立即以书面的形式通知出卖人，否则由此造成邮递错误则由买受人承担全部责任。出卖人发出的书面通知，从发出之日起（以寄出局的邮戳日期为准）第3天，即视为买受人已经收悉。
何颖煜、刘瑾交付了购房款后，顺江公司于2016年2月25日开出了何颖煜、刘瑾付购房款95万元的发票，2016年9月24日顺江公司通过邮政特快专递向何颖煜、刘瑾寄出《交房催告书》，快递单上内件品名写有“《交房催告书》，催告收件人到顺江帝景城办理其所购买商品房（3幢901房）的交房手续。”至庭审时止，双方没有办理交房手续。
再查明：顺江公司为从事房地产开发与经营、室内外装修装饰工程等项目的有限责任公司。2014年12月12日，顺江公司取得了湛江市赤坎区体育南路35号顺江帝景城商住小区3幢的商品房预售许可证，顺江帝景商住小区2016年8月9日（3栋、4栋、5栋、6栋、7栋）竣工验收合格，于2016年8月30日办理了房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案手续。
又查明：2015年10月4日，第22号台风“彩虹”的中心于当天14时10分左右在广东省××坡××区沿海登陆，登陆时中心附近最大风力有15级（强台风级，50米/秒，“彩虹”是1949年以来10月份登陆中国陆地的最强台风）。省政府发出关于做好防御强风“彩虹”工作的紧急动员令，省防总于当日9时将防风Ⅱ级应急响应提升为Ⅰ级。受“彩虹”猛烈的风雨影响，广东湛江多地停水停电，街道被淹严重。狂风暴雨导致湛江市区许多树木被拦腰折断，全城交通近乎瘫痪，大部份住宅小区、办公楼水电供应中断。气象监测资料显示，10月3日20时至4日14时，广东中西部、海南东北部等地降雨50～150毫米，其中，广东湛江麻章区湖光镇阵风67.2米/秒(超过17级),湛江麻章区麻章镇阵风59.9米/秒(17级)，湛江市住房和城乡建设局向各县（市、区）住房和城乡规划建设局、各建筑施工、监理企业发出湛建质【2015】85号《关于做好第22号台风“彩虹”过后建筑工地恢复生产工作的通知》，要求各施工企业、监理企业要高度重视恢复生产工作，对工地的临时设施及建筑起重机械等的损坏情况要2015年10月7日逐一进行排查，作出恢复生产的工作计划，采取有效措施，尽早恢复生产，于10月9日前书面报该局工程质量安全监管科，湛江市建设工程安全监督管理站向承建顺江帝景城工程的湛江市第四建筑工程有限公司发出湛建安监（三）改字第2015024号《限期整改通知书》，对受台风“彩虹”影响倒塌的该工程塔吊拆卸作业工程，施工单位未按要求组织专家对施工方案论证，提前组织施工，存在重大施工安全隐患，责令该施工单位立即进行改正。整改完毕后，填写《建设工程整改情况报告书》，于2015年12月11日2015年12月18日前报送该站。
一审法院认为：本案属于商品房预售合同纠纷。顺江公司为房地产开发经营的企业，其在取得《商品房预售许可证》后与何颖煜、刘瑾签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，故上述合同合法有效，依法应予保护。
关于本案《商品房买卖合同》的成立时间问题。顺江公司辩称本案商品房认购协议书具备了商品房买卖合同的主要条件，应以双方签订认购协议书的时间为商品房买卖合同关系成立的时间。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，认购协议书须具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当具备的13项主要内容且出卖人已经约定收受购房款的，该协议才可被认定为商品房买卖合同，从本案商品房认购协议书的内容看，其只包括了双方当事人的基本情况、房屋基本情况、签署正式契约的时限约定，因此，该认购协议书性质上属于商品房买卖预约合同，签订的目的是订立本约，故应以双方签订商品房买卖合同的时间为本案商品房买卖合同成立的时间。顺江公司的上述辩解意见，于法无据，依法不予采纳。
关于顺江公司延期交楼的原因及是否属于可延期交楼的情形。顺江公司辩称其因特大台风“彩虹”不可抗力不能履行合同并有全部免除责任的情形，同时也符合约定延期交房的条件。所谓不可抗力是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，本案中，台风“彩虹”发生于2015年10月4日，顺江公司开发的楼盘建设工程遭受该特大台风影响，湛江市住房和城乡建设局的湛建质【2015】85号发文于2015年10月7日，上述情形均发生在双方签订《商品房买卖合同》之前，即何颖煜、刘瑾在与顺江公司签订该合同时该情形已存在，上述情形不属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。但受本次台风影响,湛江市建设工程安全监督管理站于2015年12月11日发出限期整改通知书，要求顺江公司整改完毕后，于2015年12月18日前向该管理站报送《建设工程整改情况报告书》，该情形属于合同第八条第二款约定的或因政府有关部门的通知、禁令等而导致的延期，顺江公司可据实予以延期。由于顺江公司没有证据证明其完成整改的时间，故顺江公司免责延期期限应从2015年12月11日计至2015年12月18日止为宜，共计8天。顺江公司关于其逾期交房的免责事由部分成立，对超出上述免责延期期限的天数，其依法仍应承担逾期交房的违约责任。
关于何颖煜、刘瑾是否存在商品房验收合格后拒绝收楼的情形。顺江公司辩称其因特大台风“彩虹”不可抗力不能履行合同并有全部免除责任的情形，同时也符合约定延期交房的条件。所谓不可抗力是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，本案中，台风“彩虹”发生于2015年10月4日，顺江公司开发的楼盘建设工程遭受该特大台风影响，湛江市住房和城乡建设局的湛建质【2015】85号发文于2015年10月7日，上述情形均发生在双方签订《商品房买卖合同》之前，即何颖煜、刘瑾在与顺江公司签订该合同时该情形已存在，上述情形不属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。但受本次台风影响,湛江市建设工程安全监督管理站于2015年12月11日发出限期整改通知书，要求顺江公司整改完毕后，于2015年12月18日前向该管理站报送《建设工程整改情况报告书》，该情形属于合同第八条第二款约定的或因政府有关部门的通知、禁令等而导致的延期，顺江公司可据实予以延期。
关于何颖煜、刘瑾是否存在商品房验收合格后拒绝收楼的情形。根据《商品房买卖合同》第十一条交接约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。顺江公司主张其在2016年8月9日商品房验收合格之后书面通知何颖煜、刘瑾办理交付手续，提供了特快专递寄件单证明其于2016年9月24日向何颖煜、刘瑾寄出《交房催告书》，何颖煜、刘瑾仅对邮寄的文件有异议，但快递单上内件品名已清楚写明内容为“《交房催告书》催告收件人到顺江帝景城办理其所购买商品房（3幢901房）的交房手续”，何颖煜、刘瑾没有提供相反证据推翻该快递单，因此，根据补充协议第八条的约定，认定顺江公司于该日期向何颖煜、刘瑾催告交房，从发出之日起（以寄出局的邮戳日期为准）第3天即2016年9月26日，即视为何颖煜、刘瑾已经收悉;对于顺江公司主张其书面通知何颖煜、刘瑾收楼、何颖煜、刘瑾在商品房验收合格后拒绝收楼的意见，依法予以采纳。
关于顺江公司是否有拒绝何颖煜、刘瑾收楼的行为。何颖煜、刘瑾没有依顺江公司的《交房催告书》的催告收楼，其于2017年5月10日才向一审法院申请增加诉讼请求，请求顺江公司继续履行合同约定的交房义务，一审法院于2017年5月16日向顺江公司送达该增加诉讼请求的起诉状，而顺江公司在何颖煜、刘瑾提起诉讼请求交楼的情况下，至庭审时，仍没有自行向何颖煜、刘瑾交付涉案房屋，表示由法院裁决，明显怠于履行合同义务，依法予以认定顺江公司从庭审之日起明确拒绝主动向何颖煜、刘瑾收楼。
关于顺江公司是否应向何颖煜、刘瑾支付逾期违约金及金额问题。在签订合同后，何颖煜、刘瑾支付了房款给顺江公司，顺江公司未能按照合同约定的交房日期交付该房产给何颖煜、刘瑾使用，在免除不可抗力或合同约定的可延期交房的合理天数8天外，在2016年9月24日才书面通知何颖煜、刘瑾收楼，显属违约,其依法应承担逾期交房的违约责任；而何颖煜、刘瑾在顺江公司书面通知收楼后，没有及时与顺江公司办理交付房屋的手续，至庭审之日顺江公司明确拒绝主动向何颖煜、刘瑾交楼，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定，显然，何颖煜、刘瑾怠于履行收楼义务，不得就扩大的损失要求赔偿，而顺江公司在何颖煜、刘瑾主张交付房屋的后仍拒绝主动向何颖煜、刘瑾交楼，因此,视为何颖煜、刘瑾收悉通知之日即2016年9月27日起至庭审之日止逾期交房的损失属于何颖煜、刘瑾自行扩大部分,庭审之日后逾期交房的损失属于顺江公司自行扩大部分,双方应自行承担责任。故顺江公司逾期交房的时间应从双方合同约定的2016年2月29日的次日即2016年3月1日起计至视为何颖煜、刘瑾收悉通知之日即2016年9月26日，以及从2017年6月1日起计至其向何颖煜、刘瑾实际交楼之日止。何颖煜、刘瑾与顺江公司在《商品房买卖合同》中第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款之规定，顺江公司依法应按该条约定的违约金计算方式支付相应的逾期交付房屋使用期间的违约金给何颖煜、刘瑾。何颖煜、刘瑾请求顺江公司从2016年3月1日起以已支付房价款按每天万分之二计至实际交付房屋之日止支付逾期交房的违约金，合法部分，依法予以支持；该逾期交付房屋的期间应从2016年3月1日起计至2016年9月26日为210天，扣除免责延期天数8天，违约天数应为202天，违约金为38380元（950000元×万分之二×202天），从2017年6月1日起至顺江公司向何颖煜、刘瑾实际交付房屋之日止的违约金以已付房价款按日万分之二计付。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第一百一十七条、第一百一十九条之规定，判决：一、湛江市顺江房地产开发有限公司在判决生效之日起15日内支付逾期交房的违约金（违约金计算：从2016年3月1日起计至2016年9月26日止为38380元，从2017年6月1日起至湛江市顺江房地产开发有限公司向何颖煜、刘瑾实际交付房屋之日止的违约金以已交付购房款95万元按日万分之二计付）给何颖煜、刘瑾；二、湛江市顺江房地产开发有限公司在判决生效之日起15日内将符合合同约定的位于湛江市赤坎区体育南路35号顺江帝景城商住小区3幢901房交付给何颖煜、刘瑾；三、驳回何颖煜、刘瑾的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1605元，由何颖煜、刘瑾负担752元，由湛江市顺江房地产开发有限公司负担853元。
本院二审期间，顺江公司向本院提交以下证据：一、《交房通知书》，以证明顺江公司通知何颖煜、刘瑾于2016年8月30日办理交房手续，逾期未办理视为已交付。二、《顺江帝景城商住小区业主不收楼意见签名表》，以证明何颖煜、刘瑾于2016年8月27日签名明确表示拒绝收房。三、《58同城租房价格》、《湛江市市区2016房屋租赁市场指导性租金》、《湛江市市区2017房屋租赁市场指导性租金》，以证明双方约定的违约金过高，应予调整。何颖煜、刘瑾质证称：一、上述证据均不属于新证据，顺江公司在二审期间提交该证据已超过举证期限，二审法院不应采纳。如果二审法院认为该证据可作为认定本案事实的依据，应当对顺江公司作出处罚。二、1.对《交房通知书》的真实性、合法性、关联性均不予认可，该通知书是复印件，且没有证据证明已送达给何颖煜、刘瑾。涉案房屋至今没有交付，何颖煜、刘瑾多次到售楼部要求交房，但顺江公司均以本案尚在诉讼期间拒绝交房。2.《顺江帝景城商住小区业主不收楼意见签名表》是复印件，对该签名表的真实性不予认可，而且，顺江公司于2016年8月30日才办理房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案手续，故何颖煜、刘瑾有权拒绝收楼。3.对《58同城租房价格》的真实性、合法性、关联性均不予认可，上述租房价格与事实不符，而且双方对违约金已有约定，不应以同地段房屋的租金来计算违约金。对《湛江市市区2016房屋租赁市场指导性租金》、《湛江市市区2017房屋租赁市场指导性租金》的真实性无异议，但对该证据证明的事实不予认可，双方对违约金已有明确约定，不应以同地段房屋的租金来计算违约金。
对顺江公司在二审期间提交的证据，本院认证认为：一、《交房通知书》及《顺江帝景城商住小区业主不收楼意见签名表》均不属于新证据，且何瑾在《顺江帝景城商住小区业主不收楼意见签名表》上签名的时间为2015年8月27日，此时顺江公司尚未取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，故何颖煜、刘瑾有权拒绝收楼，故上述证据对本案的事实认定没有重要影响，本院不予采纳。二、《58同城租房价格》、《湛江市市区2016房屋租赁市场指导性租金》、《湛江市市区2017房屋租赁市场指导性租金》均不是新证据，且对本案的事实认定没有重要影响，本院不予采纳。
本院经审理查明：一审判决认定事实清楚，本院予以确认。
另查明，根据何颖煜、刘瑾向一审法院提交的录音及视频资料可证明下以事实：一、2017年3月31日，庞唯正、张辉、彭锦晖（购买涉案顺江帝景城商住小区商品房的业主）等人与顺江帝景城销售人员因涉案房屋交房问题发生争执。二、庞唯正于2017年4月1日致电给顺江公司法定代表人郑土容，郑土容明确表示如果业主不签订同意违约金减半的协议书，则顺江公司拒绝向业主交房。
又查明：在一审2017年6月1日的庭审中，一审法院询问顺江公司能否交房，顺江公司明确表示由法院依法裁定。
本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对顺江公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人顺江公司的上诉请求和理由，及被上诉人何颖煜、刘瑾的答辩意见，本案双方当事人二审争议以下问题：
一、关于顺江公司与何颖煜、刘瑾约定的交房期限是否应因台风“彩虹”而延长的问题。虽然顺江公司与何颖煜、刘瑾于2015年7月26日签订了《商品房认购协议书》，但从该协议书的内容来看，双方只对商品房的基本情况、销售方式、销售价格、签署正式契约的时限作出了约定，并未对房屋交付使用条件及日期、办理产权登记的有关事宜、解决争议的办法、违约责任等其他内容作出约定，即涉案《商品房认购协议书》并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，故涉案《商品房认购协议书》只是预约合同，而不是本约合同。顺江公司与何颖煜、刘瑾于2015年7月26日签订《商品房认购协议书》，双方形成的是商品房预约合同关系，而不是商品房预售合同关系，故顺江公司关于其与何颖煜、刘瑾之间订立的商品房预售合同成立并生效的时间为2015年7月26日的上诉理由不能成立，本院不予采纳。一审判决认定台风“彩虹”发生在顺江公司与何颖煜、刘瑾签订商品房预售合同之前并无不当，本院予以确认。因顺江公司是在台风“彩虹”袭击湛江之后才与何颖煜、刘瑾签订《商品房买卖合同》并明确约定交房时间，故顺江公司以台风“彩虹”为由主张延长交房期限，没有事实和法律依据，本院不予支持。
二、关于顺江公司应否支付逾期交房违约金给何颖煜、刘瑾的问题。顺江公司未能按照合同约定在2016年2月29日前交付涉案房屋给何颖煜、刘瑾使用，直到2016年9月24日才通知何颖煜、刘瑾收房，故顺江公司应支付2016年3月1日至2016年9月26日（顺江公司发出收楼通知的第3天）的逾期交房违约金（扣除8天免责期）给何颖煜、刘瑾。又因顺江公司在向何颖煜、刘瑾发出收楼通知后，顺江公司的法定代表人郑土容于2017年4月1日明确表示如果业主不签订同意违约金减半的协议书，顺江公司就不交房，且在何颖煜、刘瑾起诉请求顺江公司交房的情况下，顺江公司在一审庭审中明确表示交房问题由法院依法裁定，故一审判决认定顺江公司在庭审之日明确拒绝主动向何颖煜、刘瑾交房，并判令顺江公司从2017年6月1日起支付至实际交房之日止的逾期交房违约金并无不当，本院予以维持。
三、关于顺江公司与何颖煜、刘瑾约定的违约金是否过高，应否调整的问题。逾期交房违约金如何计付，应充分尊重当事人意思自治，合同对于违约金有明确约定的，应按约定处理；即使对过高的违约金进行调整，也要综合考虑合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，不能仅以租金损失作为计算基准。故顺江公司上诉主张调低逾期交房违约金缺乏充足依据，本院不予支持。
综上所述，顺江公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费759.50元，由上诉人湛江市顺江房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈小红
审 判 员 陈春丽
代理审判员 林 竹
二〇一七年十二月二十六日
书 记 员 张源良
附：相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。