福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）思民初字第13811号
原告王幽璇，女，1978年5月20日出生，汉族，住湖南省隆回县羊古坳乡牛形村*组**号，现住厦门市集美区。
委托代理人郑英明、涂萍萍，北京盈科（厦门）律师事务所律师。
被告中信银行股份有限公司厦门分行，住所地厦门市思明区湖滨西路81号1-5层，组织机构代码证X1206144-1。
负责人周华，行长。
委托代理人吕嘉瑛、谢霄良，福建丰一律师事务所律师。
第三人庄永纯，男，1967年9月26日出生，汉族，住厦门市思明区。
第三人吴双，女，1978年5月13日出生，汉族，住厦门市思明区。
原告王幽璇与被告中信银行股份有限公司厦门分行（下称中信厦门分行）及第三人庄永纯、吴双案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法由审判员林月蓉担任审判长，与代理审判员徐文聪、人民陪审员陈睿组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王幽璇的委托代理人郑英明、被告中信厦门分行的委托代理人谢霄良到庭参加诉讼，第三人庄永纯、吴双经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告王幽璇诉称，在申请执行人中信厦门分行与被申请人吴双、庄永纯金融借款合同纠纷一案［案号（2012）思执字第2833号］中，思明法院决定除去租约（即不带租约）拍卖位于厦门市集美区房屋（即本案讼争房产），并责令原告于2015年4月20日前腾空迁出该房屋，原告不服该决定，遂提出书面异议，思明法院于2015年6月2日作出（2012）思执行字第2833-1号执行裁定书，驳回原告的异议，并于2015年7月31日作出（2012）思执行字第2833-2号执行裁定书对原裁定书进行补正。思明法院驳回原告的异议是错误的，理由如下：1、原告对前述讼争房屋享有合法的承租、使用权。2011年12月15日，原告与第三人庄永纯、吴双签署一份《房屋租赁合同》，约定两第三人将该房屋出租给原告，租赁期限自2011年12月15日至2020年12月14日止。租赁用途为住宅和办公，并约定“吴双、庄永�保证在出租该房屋没有产权纠纷；有关按揭、抵押债务等，均不影响租赁期，不影响乙方经营。”合同签订后，原告以现金方式一次性向出租人支付九年的全部租金54万元。2、《房屋租赁合同》签订后，原告将房屋用作厦门金水木品牌策划有限公司、金水木环境艺术设计（厦门）有限公司的办公经营场所，并以该房屋为住所地依法注册登记了厦门华象科技有限公司等公司。《房屋租赁合同》签订后，两第三人将房屋交付给原告使用，原告投入巨额资金对房屋进行装修，用作办公和经营使用。现公司员工达二十多人，法院要求原告腾退房屋不仅不合法，且势必给原告造成巨大损失，也会产生重大的社会不稳定因素。现诉请判令：1、确认原告与第三人签署的《房屋租赁合同》合法有效，并确认原告有权继续承租、使用位于厦门市集美区《房屋租赁合同》�定的租赁期限届满之日止。2、思明法院停止“除去租约（即不带租约）拍卖厦门市集美区房屋”，并对该房屋进行带租约拍卖，由原告继续承租至《房屋租赁合同》约定的租赁期限届满之日止。审理中，原告撤回上述第一项诉讼请求。
被告中信厦门分行辩称，一、原告对执行标的物并不享有合法和完整的承租和使用权。首先，原告提供的《房屋租赁合同》真实性有待考证；其次，原告提供的该份《房屋租赁合同》显示，合同签订日期为2011年12月15日，而在2011年4月14日，被告已与第三人庄永纯、吴双签订《中信银行个人借款抵押合同》，并就执行标的办理了抵押登记。根据我国《物权法》第190条规定：“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”因此，即使原告与第三人之间存在真实的租赁关系，因该租赁关系在被告与第三人办理合法的抵押登记之后，该租赁关系不得对抗被告在先成立的抵押权。再者，原告与两第三人签订《房屋租赁合同》时，该房屋的抵押权公示登记已长达8个月，第三人在出租涉诉房产时，应当披露房产的真实情况，原告亦知道或应当知道该房产已经办理相关抵押手续，其仍与第三人签订长达十年的租赁合约，表明其亦自愿接受该房产将来如实现抵押权带来的不利后果。二、原告提出已将房屋作为公司办公经营场所，并以该房屋住址注册登记公司为由，拒绝搬离，完全系强词夺理。根据被执行房产的产权证显示，批准房屋用途为住宅，而非商用。原告将该住宅用途私自改为商用，在该住宅小区内开设公司，招聘员工，在房屋门口及墙体悬挂巨幅广告牌，招揽生意。该行为已严重干扰了住宅区居民的正常生活秩序。且市场上存有大批正规的商用办公场所出租，而原告却唯独钟情于租赁该涉诉住宅用房予以办公经营，其故意阻挠执行的用意不显自明。三、原告以租赁为名义，阻扰司法执行意图明显。原告提供的《房屋租赁合同》显示，月租支付为三个月支付一次，而原告却选择一次性将全部九年租金付清,违背常理。且依照合同的相对性原则，第三人违约将瑕疵租赁物出租，造成原告不能使用，原告应依照相关租赁合同，追究第三人的违约责任、追讨租金，而非强行占用被告正在依法处置的抵押物。综上，请求驳回原告的异议诉求。
第三人庄永纯、吴双未做陈述。
经审理查明，2012年被告中信厦门分行因与第三人庄永纯、吴双借款合同纠纷向本院提起诉讼，本院于2012年5月26日作出（2012）思民初字第5495号民事判决书，判决：1、庄永纯于本判决生效之日起七日内支付中信厦门分行贷款本金370万元及逾期利息、罚息；2、中信厦门分行有权对位于厦门市集美区房屋行使抵押权，有权就拍卖、变卖抵押物所得款项优先受偿；3、吴双对上述贷款本息承担连带清偿责任。该判决生效后，庄永纯、吴双未予以履行，中信厦门分行向本院申请强制执行。本院在执行过程中，原告王幽璇对本院决定除去租约（即不带租约）拍卖厦门市集美区房屋并责令其于2012年4月20日前腾空迁出该房屋提出书面异议。2015年6月2日、7月31日，本院先后作出（2012）思执行字第2833-1号、第2833-2号执行裁定书，裁定驳回案外人王幽璇的执行异议请求。上述执行裁定书送达后，王幽璇不服，于2015年8月31日向本院递交起诉状，提起本案诉讼。
又查，位于厦门市集美区吴双，该房屋的批准用途为住宅；2011年4月14日该房产办理抵押权登记，登记权利人为被告中信厦门分行，权利价值370万元。
以上事实，有（2012）思民初字第5495号民事判决书、（2012）思执行字第2833-1号、第2833-2号执行裁定书、国内特快专递邮件详情单、厦门市土地房屋权证等证据及庭审当事人陈述等材料予以佐证，本院予以认定。
审理中，原告王幽璇为支持其诉讼主张，提交《房屋租赁合同》及收条等证据，以证明其于2011年12月15日与第三人庄永纯、吴双签署一份《房屋租赁合同》、租赁期限自2011年12月15日至2020年12月14日止及原告以现金方式一次性向出租人支付九年全部租金54万元的事实。被告中信厦门分行认为，原告提交的上述《房屋租赁合同》及收条系原告与第三人签订，被�对该证据的真实性无法确认；根据被告与第三人签订的个人抵押合同约定，未经被告同意，不得自行处置抵押物，被告有权行使抵押权。
综上事实，本院认为，第三人庄永纯、吴双经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，应视为自动放弃诉讼权利。本案中，根据原告提供的其于2011年12月15日与两第三人签订的《房屋租赁合同》及收条等证据，本院分析认为，鉴于两第三人未到庭参加诉讼，前述《房屋租赁合同》及收条的出租方（甲方）、收款人的签字是否真实无法确认，原告预先缴交长达九年租金、并用现金方式一次性支付54万元的行为也与常理不符，且被告对该证据的真实性也有异议。依据相关法律规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。因讼争房产�于2011年4月14日办理抵押权登记，抵押权登记在先，即使前述《房屋租赁合同》的签订属实，也系在讼争房产抵押登记之后，故原告在与两第三人于2011年12月15日订立租赁合同时已知悉或应当知悉该房屋被抵押的事实。被告作为登记权利人，有权行使抵押权。因此，本院作出的（2012）思执行字第2833-1号、第2833-2号执行裁定书，符合法律规定。原告不服上述裁定提起诉讼，要求本院停止“除去租约（即不带租约）拍卖厦门市集美区房屋”等诉讼主张，证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条之规定，判决如下：
驳回原告王幽璇的诉讼请求。
本案案件受理费100元，由原告王幽璇负担。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 长 林月蓉
代理审判员 徐文聪
人民陪审员 陈 睿
二〇一六年四月十五日
代书 记员 林靓靓
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国物权法》
第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关�不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。