广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第4314号
上诉人（原审原告）：贾柯茹。
委托代理人：余树林、周雪，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州市环博展览有限公司（以下简称环博公司），住所地：。
法定代表人：罗锦灿，董事长。
委托代理人：李兴厚、付爱玲，广东经国律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：上海红星美凯龙品牌管理有限公司广州市琶洲分公司（以下简称美凯龙琶洲公司），住所地：。
负责人：车建芳，总经理。
被上诉人（原审被告）：上海红星美凯龙品牌管理有限公司（以下简称美凯龙品牌公司），住所地：。
法定代表人：车建芳，总经理。
被上诉人（原审被告）：红星美凯龙家居集团股份有限公司（以下简称美凯龙家居公司），住所地：。
法定代表人：车建兴，董事长。
美凯龙琶洲公司、美凯龙品牌公司、美凯龙家居公司共同委托代理人：孙勇坚、冯兢，上海德载中怡律师事务所律师。
上诉人贾柯茹因租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2012）穗海法民三初字第1831号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：美凯龙琶洲公司为美凯龙品牌公司的分公司，没有独立的法人资格。
2011年4月28日，贾柯茹（承租方、乙方）与环博公司（出租方、甲方）及美凯龙琶洲公司（管理方、丙方）签订《场地租赁使用合同书》，合同书包括《场地租赁经营管理合同》及附件，其中《场地租赁经营管理合同》约定：（第一条）甲方将位于广州市xx区xx大道东2-8号a-2栋叁楼展厅xxxx、xxxx号，建筑面积123.20平方米的场地租赁给乙方用于品牌为春木的建材类产品经营展示，并由丙方进行物业经营管理；（第二条）合同期限自2010年10月3日起至2011年9月30日止（租金自2010年10月3日起算）；等。
2011年8月30日，贾柯茹（承租方、乙方）又与环博公司（出租方、甲方）及美凯龙琶洲公司（管理方、丙方）签订《场地租赁使用合同书》，合同书包括《场地租赁经营管理合同》及附件，其中《场地租赁经营管理合同》约定：（第一条）甲方将位于广州市xx区xx大道东2-8号a-2栋叁楼展厅xxxx、xxxx号，建筑面积123.20平方米的场地租赁给乙方用于品牌为春木的建材类产品经营展示，并由丙方进行物业经营管理；（第二条）合同期限自2011年10月1日起至2012年9月30日止（租金自2011年10月1日起算）；（第三条）场地租金采取“先付租后使用”的原则，由甲方委托丙方向乙方收取，由甲方根据国家的税法规定向乙方提供发票并纳税。合同期内，每月场地租金总额共计7146元，若当月实际租赁天数不足1整月的，则按实际租赁天数计算当月场地租金。场地租金按月缴交，乙方于到期日前15日之内付清下一期间的场地租金。（第四条）甲、乙、丙三方协商一致，由丙方直接向乙方收取市场管理费，用于日常经营管理，丙方自主安排预算内使用。市场管理费为乙方按照合同约定使用租赁场地（展位）而应当承担支付的费用，采用“先付后享受服务”的原则，乙方在支付租金的同时支付当月市场管理费，由丙方根据国家的税法规定向乙方开具发票并纳税。合同期内，每月市场管理费总额5544元。若当月实际租赁天数不足1整月的，则按实际租赁天数计算当月市场管理费。市场管理费按月缴交，乙方于到期日前15日之内付清下一期间的市场管理费。（第五条）物业管理服务费采取“先付款后享受服务”的原则（该行字上方印有“物业服务费42元∕平方米，活动服务费35元∕平方米”），乙方必须按时将应支付的物业管理服务费支付给丙方，由甲方聘请的广州市银岭物业管理有限公司按照税法规定提供给乙方发票并纳税。合同期内，每月物业管理服务费9486元，若当月实际租赁天数不足1整月的，则按实际租赁天数计算当月物业管理服务费。物业管理服务费按月缴交，乙方于到期日前15日内付清下一期间的物业管理服务费。（第七条）乙方签订本合同时，应向丙方交纳商品质量保证金22176元。如乙方退场壹年后无售后遗留问题，则由丙方在三包期结束后如数退还该商品质量保证金。但乙方对消费者承诺的质量保证期超过壹年的，按其承诺期限执行并退还商品质量保证金，上述期限，均从实际退场时起算。（第八条）甲方授权委托丙方向乙方收取本合同列示的各类款项。丙方代甲方实际收取到的按合同约定的当月应代付给甲方的款项，必须在次月5个工作日内按本合同约定结算并转账给甲方（物业管理服务费支付给甲方聘请的广州市银岭物业管理有限公司），不得截留或挪用。但是若乙方延迟、不足交纳本合同规定的所有款项，则必须由丙方优先收取按本合同约定的市场管理费，保证日常经营的顺利进行，余款支付给甲方。（第九条）甲方权利和义务：1、按本合同之规定委托丙方负责商场的经营管理及物业管理工作；2、全权委托丙方对本商场进行经营管理及物业管理；3、甲方对丙方的商场经营管理及物业管理工作享有监督权；4、商场内各类收费所得、乙方违约时乙方的展品及其销售所得以及乙方违反商场管理丙方对乙方的处罚所得等一律归甲方所有，但因乙方违反丙方各项管理制度而产生的收入应优先用于日常经营管理；5、甲方拥有物业的所有权及收益权。（第十条）乙方的权利和义务：3、乙方特别承诺：乙方未按本合同规定期限付款或因其它违约行为导致甲方、丙方解除合同时，乙方自愿将其展位内的全部展品移交给甲方所有（展品数量规划以双方解除合同时展厅的样品为准），并授权甲方、丙方自行处置（包括直接变卖）……未经甲方、丙方同意，乙方不得将本款所称“展品”作价出售，甲方、丙方亦有权选择对乙方商品异地留置；（第十一条）丙方的权利义务：1、丙方有权按合同约定对商场进行全面管理，对乙方违反商场相关管理规定有现场处置权；2、按本合同之规定向乙方催缴、追缴相关费用，并有权采取相应的催缴、追缴措施；6、在租赁期内向乙方有偿提供租赁经营场地以外的辅助设施及服务，并负责公共部分保洁工作，因此而产生的费用由乙方负担；7、按时向乙方提供合同约定的经营场地，为乙方经营活动提供便利，保证本展厅设施正常运行；（第十三条）2、本合同协商解除或终止后，乙方应于解除或终止之日前三日内（或按丙方指定的其它期限），将乙方展位内物品全部撤出展位（但乙方违反本合同第十一条第三款承诺，导致展品让与甲方除外）：如乙方未按上述期限撤出场地，视为乙方放弃展品的拥有权，甲方、丙方有权腾空展位及处理其相关物品，乙方无权因此向甲、丙方主张任何费用或损失。（此条款已由丙方明确告知乙方，且乙方在签订本合同时已明确知晓并同意）；3、本合同解除或终止后，乙方展位的全部装修无偿归甲方所有，乙方不得拆除、破坏，甲方无须为此支付任何费用；（第十四条）违约责任：2、在租赁期内，乙方出现下列情况之一，视为乙方违约，甲方有权解除本合同，乙方所缴交的租赁保证金、管理服务费保证金没收归甲方所有，同时要求乙方支付与租赁押金相等的违约金并另行赔偿甲方。甲方另有权继续另行追讨乙方应缴未缴欠款以及甲方、丙方因此发生的全部损失（包括但不限于诉讼费，差旅费、律师费等）。⑴未按合同或附件规定期限付款超过20天……4、乙方违反本合同、补充合同或附件，丙方对乙方进行处理（包括罚款、停业整顿等），是乙方承担违约责任方式，乙方不得拒绝；5、租赁期内，甲方和丙方提前终止本合同的（因不可抗力或政府行为除外和乙方违约的情况），甲方应退还乙方已缴交的租金按金以及尚未使用期限的已付租金，甲方不另行承担其它赔偿。乙方展品归乙方所有，按第十一条第2款执行；附件：本合同的附件为9份，作为本合同的补充，与本合同具有同等法律效力，三方必须共同遵守；等。
上述合同签订后，贾柯茹于2011年7月31日向环博公司交纳了质保金22176元。
2012年7月4日，红星美凯龙琶洲商场出具《证明》，内容为：“2012年7月4日上午11时15分，由于春木展厅尚欠商场租金，我司按照商场商户管理相关规定和商户租赁合同条款，对春木展厅实行暂停营业处理，商场市场部经理郑楚祥将春木展厅电脑、传真机、银联poss机等暂时收为保管。”
贾柯茹于2012年9月5日向原审法院提起本案诉讼，请求：1、美凯龙琶洲公司、美凯龙家居公司共同向贾柯茹返还2010年10月至2012年5月期间的市场管理费110880元和活动服务费86240元；2、环博公司、美凯龙琶洲公司、美凯龙家居公司共同向贾柯茹返还商品质量保证金22176元；3、美凯龙琶洲公司、美凯龙家居公司共同向贾柯茹返还装修押金10000元；4、环博公司、美凯龙琶洲公司、美凯龙家居公司共同向贾柯茹赔偿装修损失209995.9元；5、环博公司、美凯龙琶洲公司、美凯龙家居公司共同向贾柯茹赔偿样品损失382975元；6、环博公司、美凯龙琶洲公司、美凯龙家居公司向贾柯茹赔偿2012年6月至10月期间的停业损失324628.8元；7、环博公司、美凯龙琶洲公司、美凯龙家居公司共同向贾柯茹赔偿办公设备传真打印一体机两台30**元，电脑一台53**元，合计8300元；8、环博公司、美凯龙琶洲公司、美凯龙家居公司共同向贾柯茹赔偿预期利益损失552149.4元；9、环博公司、美凯龙琶洲公司、美凯龙家居公司共同承担本案所有的诉讼费用。美凯龙品牌公司对上述美凯龙琶洲公司的责任均承担连带责任。
环博公司原审答辩认为，贾柯茹存在严重的欠租行为，故环博公司有权追究其违约责任，并且不应当承担贾柯茹诉讼请求中所要求的费用。对于贾柯茹主张赔偿的办公设备传真打印一体机及电脑，环博公司不清楚贾柯茹所称上述设备丢失的情况，不应由环博公司承担赔偿责任。
美凯龙琶洲公司、美凯龙品牌公司、美凯龙家居公司原审共同辩称，不同意贾柯茹的全部诉讼请求。
在本案原审中，贾柯茹为证明其主张，还提交了以下证据：证据一、包括1、《广州红星美凯龙全球家居博览采购中心招商会开幕》的新闻报道；2、商户签名的《联名证明书》，3、贾柯茹与美凯龙琶洲公司招商部的经理周京的电话录音；上述证据证明环博公司与美凯龙琶洲公司合作开设家具建材综合性家居商场“广州红星美凯龙全球家居博览采购中心”，承诺租赁期限不少于15年。证据二、包括1、《家具商场停开电梯空调赶客？》的新闻报道；2、《红星美凯龙琶洲店商户被迫提前撤场》的新闻报道；3、《红星美凯龙咬定被琶洲国采“驱走”》的新闻报道；上述证据证明环博公司、美凯龙琶洲公司在事先未进行任何通知的情况下，突然拆除户外楼顶的“红星美凯龙”招牌，停开空调、电梯，逼迫贾柯茹撤场。证据三、《红星美凯龙关于琶洲商场的说明》，证明上海美凯龙家居在其官网上发布公告，声称环博公司改变经营方向。证据四、美凯龙琶洲公司盖章的装修押金《收款收据》，证明贾柯茹向美凯龙琶洲公司交纳了装修押金10000元。证据五、“对帐单”，其中记载装修押金余款8251.6元，证明贾柯茹已将租金、市场管理费、物业服务费、活动服务费等交至2012年5月。证据六、上海春木办公家具有限公司出具的《广州琶洲红星店样品报价单》，证明贾柯茹的样品价值为382975元。证据七、包括1、“天信装修”出具的《证明》；2、广州市天河天信水电装饰工程部出具的关于装修款为209995.9元的《收款收据》；3、《工程结算表》；上述证据证明贾柯茹的装修价值为209995.9元。证据八、《销售明细》，证明对比2011年同期，2012年6至10月贾柯茹的营业损失为1082096元。
环博公司质证表示：对证据一、二、三、六、七、八的真实性、关联性均不予确认，环博公司不清楚实际情况，与环博公司无关；证据四的费用不是环博公司收取的；证据五载明的金额与合同中约定的金额相差甚远，该证据不能证明贾柯茹已经付清全部费用；证据六不能证明现场存放了清单上所列的物品；证据七不能证明c8012、c8013铺位的装修情况和贾柯茹实际对涉案铺位进行装修的支出和花费，根据合同约定，如果贾柯茹违约导致合同终止，铺位内全部装修由环博公司自行处理；证据八是贾柯茹单方制作的，没有辅助证明，显示的2011年6月至2011年10月的销售额也无法客观和现实地反映年度销售总额。
美凯龙琶洲公司、美凯龙品牌公司、美凯龙家居公司质证认为：证据一中的证据1从证明内容看，该网页的内容也只能证明红星美凯龙集团与环博公司进行合作，并不涉及到贾柯茹的权利义务；证据2属于证人证言，证人未到庭，对其证明的内容不予认可；对证据3的真实性没有异议，该录音中作为美凯龙琶洲公司员工的周京明确表示是环博公司、美凯龙琶洲公司间的合作，与贾柯茹无关，贾柯茹以此证明环博公司、美凯龙琶洲公司达成长达10年的租赁合同没有事实依据。对证据二的真实性没有异议，但新闻媒体的报道在法律上不能认为是对法律事实的证明，并且纵观相关媒体报道的措词也没有对贾柯茹与环博公司、美凯龙琶洲公司之间的争议作出任何的证明或证实，因此对于该证明事项不予认可。对证据三的真实性没有异议，该声明中已经载明，将在租赁合同三方协议到期后进行相关调整，因此与贾柯茹的权利义务无涉。证据四的真实性无异议，关联性有异议，根据贾柯茹提交的证据五证明装修押金只剩8251.6元，且因贾柯茹欠租，该装修押金应用于抵扣租金不予返还。证据五中何丁并非美凯龙琶洲公司的法定代表人，其对外签署的对帐单不能代表美凯龙琶洲公司的意思表示，该证据中仅写明了应交租金，贾柯茹也未举证证明该“对帐单”中的租金包括了租金、市场管理费和物业管理费，该证据证明贾柯茹拖欠7000多元的租金。证据六的真实性有异议，不能证明贾柯茹在擅自撤场时将上述样品全部留在涉案商铺中。证据七属于证人证言，贾柯茹应该申请证人出庭作证，天信装修出具的《证明》所载商铺编号为c105-106，与贾柯茹、美凯龙琶洲公司租赁协议约定的商铺位置不符，不能证明贾柯茹对所租赁的商铺进行了装修。证据八系贾柯茹自行整理，真实性无法认可，从证明内容上看，贾柯茹不应以2011年6-10月的销售业绩证明2012年6-10月可能发生的销售额，且贾柯茹也未举证证明其30%的利润率。
另贾柯茹申请了证人姚某、李某和刘某出庭作证，证明贾柯茹、本案原审被告之间的租赁期限不少于15年及被迫离场等事实。环博公司表示：1、三位证人与本系列案件均有利害关系，因此证明的效力以及证明的内容不能作为本案事实审查的依据；2、证人所陈述的内容基本都是道听途说，无法指出其消息的渠道和来源，并且对于本案所涉及的法律关系的重要依据、租赁合同的文件以及相关约定和履行的具体都不是直接参与执行，其所作的陈述不足以证明相关的事实；3、证人仅仅是三个系列案件的员工，并且在作证的过程中明确表示不了解整个商场其他商户的租赁情况和经营情况，因此无法对其他案件的事实作出证明；4、关于交费、出货、交租率等贾柯茹所提问的问题，三位证人的回答有不一致的地方，环博公司认为三位证人对本案要查明的内容与本案无关，也无法证明贾柯茹申请证人出庭作证所证明的合同期限为15年的事实，因此对三位证人出庭作证的证人证言的合法性和关联性有异议。美凯龙琶洲公司、美凯龙品牌公司、美凯龙家居公司的意见基本与环博公司一致，并认为：1、本案三位证人不仅与本案以及本案相关的其他案件的原告存在利害关系，而且其所作证词内容均是听闻，从证据类别讲，该证据属于传来证据，依法不能单独作为认定事实的依据；2、从证言内容上讲，三位证人均无法区分停电、拆招牌的措施是由谁所采取的，因此也不能作为认定事实的依据。
美凯龙琶洲公司就其抗辩意见还提供了以下证据：1、《红星美凯龙营运管理手册》，证明美凯龙琶洲公司对内依据红星美凯龙集团的全国统一标准对琶洲项目进行统一的商场管理和服务；2、《深圳市精准分众科技有限公司商务短信发送协议》、《搜房网络推广服务（抵换协议）》、《广告投放合同书》、《羊城晚报广告认刊书》、《合作协议》、《团购推广活动协议》、《夹报广告协议》及发票和有关广告，证明美凯龙琶洲公司作为商场管理方，在履行租赁协议过程中，已经适当履行了有关商业管理的义务，积极进行商场整体的对外推广和促销；3、《租金催缴函》，证明贾柯茹长期拖欠租金、物业管理费、商业经营管理费等费用未归还。
贾柯茹质证表示：贾柯茹不清楚美凯龙琶洲公司是否真是按照其提交的证据1中手册的内容进行运作。对于证据2，贾柯茹不清楚2010年11月份本案原审被告向客户发送短信的内容，该内容也不是作商场的推广广告，而是租赁商铺的广告，该证据中2010年9月、10月签订的合同都是美凯龙琶洲公司为了招商引资而做的推广广告，不确认美凯龙琶洲公司的证明内容；而且广告支出与实际的市场管理费和物业服务费数额相差甚大。证据3贾柯茹没有收到，贾柯茹从来没有欠租，美凯龙琶洲公司催缴租金，证明其是共同出租人。
环博公司质证表示：美凯龙琶洲公司提供的证据是要证明对商场投入人力、物力和经营手段，环博公司委托美凯龙琶洲公司管理是基于对美凯龙琶洲公司的信赖和认可，因为证据1、2是美凯龙琶洲公司内部资料，所以环博公司不发表意见。对于证据3，美凯龙琶洲公司收取款项有合同约定也符合要求，确认美凯龙琶洲公司主张过催款的行为。
美凯龙品牌公司、上海美凯龙家居质证表示对美凯龙琶洲公司提交的证据没有异议。
原审另查明：广州市银岭物业管理有限公司曾向美凯龙品牌公司发出《关于广州国际采购中心西区南广场招牌维护事宜的通知》，美凯龙家居公司曾向环博公司发出《公函》。上述《通知》的内容为：“上海红星美凯龙企业管理有限公司，为配合广州国际采购中心项目整体形象美化工程的顺利进行，根据总体策划和安排，现阶段需对该项目西区南广场的外立面招牌／广告进行维护和升级，以完善和美化广州国际采购中心项目的整体形象。如上述范围内的招牌／广告在维护和升级阶段而需要的拆除工作对贵司造成的困扰，希贵司给予谅解和支持，我司将尽快完成维护工作。”该通知加盖公章，落款日期为2012年6月18日。其中《公函》内容为：致环博公司、广州市银岭物业管理有限公司，“2012年6月18日，贵司在未经我司事先同意的情况下擅自单方面拆除红星美凯龙广州琶洲商场的红星美凯龙店招。此外，贵司还在未与我司事先协商的情况下，单方面对琶洲商场的部分商户采取诸多强制行为，严重干扰我司正常的经营管理秩序。我司特此向贵司郑重致函如下：1、贵司擅自拆除店招的单方行为，已对我司品牌声誉和企业形象造成了严重的负面影响和伤害，严重影响现有经营商户的经营信心，导致商户出现大面积关灯、放弃经营的群体行为，贵司应当在收到本函后两日内，自担费用将商场店招恢复原状，并登报公开声明予以澄清和道歉，否则我司将依法追究贵司的法律责任；2、贵司在未与我司协商的情况下，单方面对部分商场商户采取强制拉电，关闭门店，驱赶营业员、张贴强制追索租金的公告等强制行为，已严重干扰我司的正常管理工作，贵司应当立即停止此类单方行为，维护商场的正常经营秩序……2012年6月21日。”美凯龙琶洲公司确认上述资料的真实性，认为《通知》是由广州市银岭物业管理有限公司发给美凯龙品牌公司的，《公函》是美凯龙家居公司针对该通知回复环博公司的，但该两份材料仅涉及环博公司和美凯龙品牌公司的合作关系，与本案贾柯茹无关。贾柯茹认为《公函》的内容印证了证人的证言，是本案原审被告擅自采取停电、关电、追索租金的强制行为。环博公司确认《通知》是广州市银岭物业管理有限公司发出的，也确认收到《公函》，但认为《公函》是美凯龙家居公司单方面陈述。美凯龙琶洲公司、美凯龙品牌公司、美凯龙家居公司表示既然贾柯茹承认《公函》的真实性，也说明贾柯茹提出的诉讼请求与美凯龙琶洲公司、美凯龙品牌公司、美凯龙家居公司无关。
原审诉讼中，环博公司表示将涉案展厅交付给承租人使用时，展厅内部是毛坯房。贾柯茹表示其对承租的展厅进行了装修，申请对展厅的装修物及样品进行评估。根据贾柯茹的申请，原审法院委托广州粤国房地产土地与资产评估有限公司及广州业勤资产评估土地房地产估价有限公司对涉案展厅内存放的样品进行评估，但上述两家评估公司均以样品材质涉及红木、椿木及香樟木等，两公司的评估人员不具备对红木、椿木及香樟木等材质鉴定真伪能力，存在专业限制为由，无法承接该项委托。此后，原审法院向各入选广州法院资产评估机构发出《征求意见函》，征询具备相应专业能力，能承接此项评估事项的评估公司，但均复函表示不具备材质的鉴定能力，需确定材质后才能进行评估。另，原审法院委托广州粤国房地产土地与资产评估有限公司对涉案展厅的现有装修物进行评估，该评估机构于2014年5月12日出具《报告书》（粤造咨字造201211081号），该报告载明：广州市海珠区琶洲大道东2-8号a-2栋三楼展厅c8012、c8013号商铺装饰装修工程重置价为45456.75元（以2010年10月作为评估基准日），现值价为36365.40元。贾柯茹质证表示对该评估报告没有异议。美凯龙琶洲公司、美凯龙品牌公司、美凯龙家居公司质证表示对评估报告的真实性没有异议，但根据相关规定，不能单方按照评估和贾柯茹的证据单纯认定，应当按照合同解除时剩余装修的残值，由贾柯茹、本案原审被告根据双方的过错承担相应的责任。贾柯茹为此支付了2800元的装修评估费。
另，本案众原审被告确认：1、涉案商场的开业时间是在2010年10月3日；2、贾柯茹是2012年6月8日离开涉案商场的。贾柯茹自认在2012年6月20日被迫离开涉案商场。
原审法院认为：贾柯茹与环博公司、美凯龙琶洲公司所签订的《场地租赁使用合同书》，是其双方真实意思表示，是合法有效的合同，对双方均有约束力。
关于租赁期限问题。本案原审被告之间的合作期限为15年，并不必然导致贾柯茹、本案原审被告之间的租赁期限为15年，贾柯茹未能充分举证证明贾柯茹、本案原审被告所约定的租赁期限为15年，故原审法院对贾柯茹主张租赁期限为15年的意见不予采纳，租赁期限应按双方在合同中的约定为准。
关于合同无法继续履行的责任问题。贾柯茹主张环博公司、美凯龙琶洲公司在2012年6月18日事先未进行任何通知的情况下，突然拆除户外楼顶的“红星美凯龙”招牌，停开空调、电梯。之后，又关闭场馆大门，并贴出“停业整顿”公告，包括贾柯茹在内的大量商户无法进入馆内，单方终止合同。对于上述主张，贾柯茹提供了2012年7月22日、8月10日的报纸新闻报道，还有证人证言予以证明。另外，根据环博公司委托的广州市银岭物业管理有限公司发出的《广州国际采购中心区南广场招牌维护事宜的通知》及美凯龙家居公司发出的《公函》对上述事实也予以佐证，故对贾柯茹的主张予以采信，造成合同后期无法履行的责任在于本案原审被告。
按照合同约定，市场管理费为乙方按照合同约定使用租赁场地（展位）而应当承担支付的费用。贾柯茹以美凯龙琶洲公司从未履行市场管理义务为由，要求美凯龙琶洲公司、美凯龙家居公司共同返还2010年10月至2012年5月期间的市场管理费与合同约定不符，故对贾柯茹的该请求，不予支持。合同约定，物业管理服务费包括物业服务费和活动服务费，贾柯茹必须按时将应支付的物业管理服务费支付给美凯龙琶洲公司，由美凯龙琶洲公司按照合同约定支付给环博公司聘请的广州市银岭物业管理有限公司。由此可见，活动服务费的实际收取主体应为环博公司聘请的广州市银岭物业管理有限公司，美凯龙琶洲公司只是代为收取，故贾柯茹要求美凯龙琶洲公司、美凯龙家居公司共同返还2010年10月至2012年5月期间的活动服务费缺乏依据，也不予支持。
诉讼中，贾柯茹、本案原审被告均确认贾柯茹于2012年6月离开涉案商场，故对该事实，予以确认。按照合同约定，如贾柯茹退场壹年后无售后遗留问题，则由美凯龙琶洲公司在三包期结束后如数退还商品质量保证金。现贾柯茹离开涉案商场已经超过壹年，本案原审被告也没有提交证据证明贾柯茹出售的货物存在售后遗留的问题，故贾柯茹要求返还该款项，予以支持。但由于该质量保证金是环博公司收取，故应由环博公司返还给贾柯茹，贾柯茹要求美凯龙琶洲公司和美凯龙家居公司共同返还的意见无理，不予采纳。
关于装修及损失赔偿问题。贾柯茹已提交证据证明美凯龙琶洲公司收取了装修押金10000元，但从贾柯茹提交的证据五所载的内容显示该装修押金余款为8251.6元。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条的规定，诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。故对装修押金经贾柯茹、本案原审被告确认余额为8251.6元的事实，予以认定。美凯龙琶洲公司、美凯龙品牌公司、美凯龙家居公司认为该装修押金应用于冲抵贾柯茹所欠租金的意见没有依据，不予采纳。该装修押金由美凯龙琶洲公司收取，故余款应由美凯龙琶洲公司返还给贾柯茹，美凯龙品牌公司承担连带责任。贾柯茹要求上海美凯龙家居返还依据不足，不予采纳。如前所述，贾柯茹、本案原审被告之间的租赁合同无法继续履行的责任在于本案原审被告。作为出租方的环博公司应承担贾柯茹不能继续使用展厅的装修损失赔偿责任，美凯龙琶洲公司、美凯龙品牌公司并非出租方，贾柯茹要求该两公司承担装修损失赔偿责任依据不足，不予采纳。装修损失赔偿额应参照评估的基准日即涉案展厅起租月的装修物重置价以及未能使用的租期计算。贾柯茹于2010年10月起租，合同约定租期至2012年9月届满，贾柯茹于2012年6月离场，酌情判定未履行的装修损失为7576元。贾柯茹要求按其承租时的装修费用全额赔偿的请求于法无据，不予采纳。贾柯茹为评估支付了2800元评估费用，该诉讼费用应由环博公司承担。
关于样品及办公设备的赔偿问题。诉讼期间，环博公司同意贾柯茹取走样品，美凯龙琶洲公司也同意贾柯茹取走其扣留的办公设备传真打印一体机两台和电脑一台，但贾柯茹均不同意取走。样品和办公设备是可以搬动的物品，贾柯茹坚持不同意搬走样品和办公设备而要求本案原审被告赔偿上述物品的损失无理，不予支持。
关于赔偿停业损失及预期利益损失问题。贾柯茹按其此前的营业记账作为要求本案原审被告赔偿停业损失及预期利益损失缺乏依据，对贾柯茹上述诉讼请求不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十四条之规定，于2014年9月5日作出判决：一、第一被告广州市环博展览有限公司在本判决生效之日起3日内向原告贾柯茹返还商品质量保证金22176元。二、第二被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司广州市琶洲分公司、第三被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司在本判决生效之日起3日内共同向原告返还装修押金8251.6元。三、第一被告在本判决生效之日起3日内向原告赔偿装修损失7576元。四、第一被告在本判决生效之日起3日内向原告支付装修评估费2800元。五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20166元由原告贾柯茹负担19346元，第一被告广州市环博展览有限公司负担654元，第二被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司广州市琶洲分公司和第三被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司共同负担166元。上述受理费已由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。
判后，上诉人贾柯茹不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）租赁期限应为15年，而非原审所认定的“两年”。虽然贾柯茹与环博公司所签订的《场地租赁使用合同书》以一年一签的方式进行，但贾柯茹原审中已提交证据证明环博公司与美凯龙琶洲公司合作开设家具建材综合性家居商场“广州红星美凯龙全球家居博览采购中心”，并承诺租赁期不少于15年。依据上述证据显示，贾柯茹与环博公司实质的租赁期限为15年。（二）环博公司、美凯龙琶洲公司、美凯龙家居公司应依法连带返还贾柯茹质量保证金30338元。贾柯茹与环博公司、美凯龙琶洲公司签订的《场地租赁使用合同书》约定，贾柯茹签订合同时，应向美凯龙琶洲公司交纳商品质量金保证金。虽然贾柯茹将质量保证金交纳给环博公司，但基于环博公司与美凯龙琶洲公司之间的委托代理关系，作为承租方的贾柯茹已履行合同约定的义务交纳相应的质量保证金给合同相对方，而由于环博公司、美凯龙琶洲公司的过错导致合同无法继续履行，贾柯茹请求环博公司、美凯龙琶洲公司、美凯龙家居公司连带返还质量保证金于法有据。（三）环博公司、美凯龙琶洲公司、美凯龙家居公司应连带赔偿贾柯茹装修损失计30305元。首先，根据装饰装修工程折旧惯例，一般装修可用期限至少为5年。对未履行装修损失的数额，应当按照折旧年限5年来计算，而非原审认定的两年。因此，实际未履行的装修损失应为30305元（评估装修工程重置价／60=45456.75元／60个月=757.6元／月，757.6元／月＊40个月=30305元）。其次，环博公司、美凯龙琶洲公司作为涉案租赁合同无法继续履行的过错方对贾柯茹的装修损失负有连带赔偿责任，环博公司、美凯龙琶洲公司、美凯龙家居公司应连带赔偿贾柯茹装修损失30305元并连带承担装修评估费2800元。（四）根据我国《合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。故环博公司、美凯龙琶洲公司、美凯龙家居公司应赔偿因其过错而导致贾柯茹未能使用的剩余租期的停业损失，按贾柯茹此前的营业记账共同承担贾柯茹在租赁期内因停业而造成的预期利益损失324628.8元。（五）贾柯茹被迫撤场时，曾要求搬离相关样品及办公设备，但被上诉人不同意其搬离，并将其样品及办公设备扣押在展厅内，逼迫其签订和解协议。根据商业惯例，样品属量身定做之物，只能适用于一个地方。因被上诉人存在过错导致其样品及办公设备损失，环博公司、美凯龙琶洲公司、美凯龙家居公司应共同向贾柯茹赔偿样品及办公设备损失共计391275元。上诉请求：1、撤销原审判决第一、三、四、五项；2、依法判决环博公司、美凯龙琶洲公司、美凯龙家居公司共同连带返还贾柯茹商品质量保证金22176元；3、环博公司、美凯龙琶洲公司、美凯龙家居公司连带赔偿贾柯茹装修损失30305元（对比原审判决实际增加额为22729元）；4、环博公司、美凯龙琶洲公司、美凯龙家居公司共同向贾柯茹赔偿预期停业损失计324628.8元；5、环博公司、美凯龙琶洲公司、美凯龙家居公司连带向贾柯茹赔偿样品损失382975元及支付装修评估费2800元；6、环博公司、美凯龙琶洲公司、美凯龙家居公司连带赔偿贾柯茹办公设备传真打印一体机两台30**元、电脑一台53**元，合计8300元。7、美凯龙品牌公司对美凯龙琶洲公司上述的债务承担连带责任；8、环博公司、美凯龙琶洲公司、美凯龙家居公司、美凯龙品牌公司承担本案所有的诉讼费用。
被上诉人环博公司没有上诉，答辩不同意贾柯茹的上诉请求。
被上诉人美凯龙琶洲公司、美凯龙品牌公司、美凯龙家居公司答辩同意原审判决，不同意贾柯茹的上诉请求。
经审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。
在本案二审过程中，贾柯茹提交环博公司与美凯龙琶洲公司签订的《委托经营合同》复印件，拟证明该合同约定的租赁期限是10年，到期如无异议可以顺延5年，期限最长是15年，与贾柯茹的合同年限一致。环博公司在一审的庭审中出示过这份合同，但一审没有进行质证。对此，环博公司的质证意见为：因该合同是复印件，对其真实性、合法性、关联性均不认可。该合同在一审中并没有作为证据提交。即使存在这份合同且约定15年的合作期限，也仅仅是环博公司与红星美凯龙品牌合作的内部协议，对贾柯茹没有约束力。贾柯茹称一审已经见过此证据，现在提交不属于二审新证据，应不予采纳。美凯龙琶洲公司、美凯龙家居公司、美凯龙品牌公司的质证意见为：对该证据的真实性与合法性无异议。该《委托经营合同》性质上是委托合同，而非贾柯茹所说的租赁合同，环博公司委托红星美凯龙对涉案物业经营15年的经营期限，并不能当然理解为贾柯茹的租赁期限就是15年。贾柯茹称一审审庭中看到此证据，如认为对其诉请有利，应在一审中申请将此证据作为自己的证据向法庭提交。此证据不是二审可提交的新证据，请法庭不予采纳。
二审庭询中，环博公司提出其一审时已提出抗辩主张贾柯茹欠交租金、管理费、物业服务费，贾柯茹欠交租金就是存在过错，停水、停电、关闭场馆是包括贾柯茹在内的租户欠交租金导致无法经营，租金、管理费应以发票、收据为准。对此，贾柯茹表示：贾柯茹不存在欠租行为，租金等费用的缴交结算方式按约定是贾柯茹的客户将货款即营业款全部交至美凯龙琶洲公司的收银台入美凯龙琶洲公司的财务账，美凯龙琶洲公司扣除贾柯茹应交纳的租金与管理费等费用，余款以支款单的形式再转至贾柯茹的账户，如营业款不足以支付租金、管理费等费用，则贾柯茹以现金补足，完全保障了环博公司的利益，贾柯茹不可能拖欠租金，环博公司称贾柯茹欠付租金等费用无事实依据。美凯龙琶洲公司表示：上述《场地租赁经营管理合同》第三条、第四条、第五条分别约定了场地租金、市场管理费、物业管理服务费的支付方式，对于贾柯茹所述租金与物业管理费等费用的结算方式无异议。贾柯茹所述租金、管理费等费用的支付方式与合同约定相同，即贾柯茹所有的营业款都由美凯龙琶洲公司收取后，由美凯龙琶洲公司根据合同的约定将租金、管理费等所有费用支付给环博公司，由环博公司向贾柯茹开具发票，余款由美凯龙琶洲公司退还给贾柯茹。环博公司对贾柯茹、美凯龙琶洲公司确认的租金、物业管理费等费用的结算方式没有提出异议，但认为所有的租金、费用的缴纳以相应的主体开具的发票、票据为准。
二审庭询中，贾柯茹表示：其在原审法院去涉案场地拍照后，曾回到涉案现场，发现很多东西与拍照时不一样，样品被掉包，换成了不值钱的东西。二审庭询后，本院收到以贾柯茹及其委托代理人周雪名义并加盖北京市中伦文德（广州）律师事务所律师印章的2014年12月10日《情况说明》，该《情况说明》反映二审庭询后贾柯茹前往涉案展厅现场查看，发现被上诉人将涉案的所有装修拆除并将所有涉案样品搬离，当初摆放样品的场所已经租赁给其他租户经营，并认为样品已经被被上诉人实际损毁并灭失，故强烈要求被上诉人对样品进行赔偿。
本院认为，本案为租赁合同纠纷。原审认定贾柯茹与环博公司、美凯龙琶洲公司签订的《场地租赁使用合同书》合法有效正确，本院予以确认。涉案《场地租赁使用合同书》包含了贾柯茹与环博公司之间的场地租赁合同关系和环博公司与美凯龙琶洲公司之间的委托经营管理及物业管理关系。根据合同的相对性原则，造成贾柯茹与环博公司之间的租赁合同后期无法继续履行的责任，在于环博公司。
根据涉案《场地租赁使用合同书》第三条、第四条、第五条关于场地租金、市场管理费、物业管理服务费缴交方式的约定及贾柯茹、美凯龙琶洲公司确认的租金、管理费等费用的结算方式，贾柯茹所有的营业款都由美凯龙琶洲公司收取后，美凯龙琶洲公司从该款项中直接扣除贾柯茹应缴纳的所有费用支付给环博公司，由环博公司向贾柯茹开具发票，余款由美凯龙琶洲公司退还给贾柯茹。故环博公司虽提出“其一审时已提出抗辩主张贾柯茹欠交租金、管理费、物业服务费”，但并未举证证明贾柯茹欠费的具体金额，其仅以“租金、管理费应以发票、收据为准”为由主张贾柯茹欠交租金等费用，依据不足，本院不予认定。
关于租赁期限问题。贾柯茹与环博公司之间就涉案展厅的租赁期限，应以双方租赁合同的约定为准。环博公司与美凯龙琶洲公司之间约定的合作期限为15年，并不等于贾柯茹与环博公司之间的租赁期限亦为15年。贾柯茹上诉主张“租赁期限应为15年”，缺乏依据，本院不予认定。
关于装修及损失赔偿问题。环博公司作为出租方应承担因租赁合同无法继续履行，造成贾柯茹不能继续使用展厅的装修损失赔偿责任。鉴于涉案展厅于2010年10月起租，合同约定租期至2012年9月届满，贾柯茹于2012年6月起离场，原审法院参照评估基准日即涉案展厅起租月的装修物重置价以及未能使用的租期计算，酌情判定环博公司向贾柯茹支付装修损失赔偿额7576元并承担评估费用2800元，并无不当。贾柯茹上诉主张“对未履行装修损失的数额，按照折旧年限5年计算”，依据不足，本院不予采纳。
关于停业及预期利益损失问题。贾柯茹上诉主张按其此前的营业记账赔偿其剩余租期因停业而造成的预期利益损失，缺乏依据，原审对其该项请求不予支持亦无不当。
关于样品及办公设备的赔偿问题。原审诉讼期间，环博公司同意贾柯茹取走样品，美凯龙琶洲公司也同意贾柯茹取走其扣留的办公设备传真打印一体机两台及电脑一台，但贾柯茹均不同意取走。样品和办公设备是可以搬动的物品，贾柯茹坚持不同意搬走样品和办公设备而要求赔偿上述物品的损失无理。
关于赔偿装修损失、返还质量保证金、支付装修评估费的承责主体。美凯龙琶洲公司、美凯龙家居公司均非贾柯茹承租涉案展厅的出租人，贾柯茹上诉主张该两公司与环博公司对赔偿其装修损失、返还质量保证金及支付装修评估费承担连带责任，均缺乏依据，本院亦不予采纳。
贾柯茹二审中提供的《委托经营合同》复印件，不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条规定的“二审程序新证据”，本院不予审查。
至于贾柯茹二审庭询中及庭询后提出“样品被掉包”及“样品已经被被上诉人实际损毁并灭失，请求赔偿”一节，涉及侵权，与本案不属同一法律关系，原审未作审查处理，不属于本案二审审理范围，贾柯茹可另循合法途径解决。
综上所述，审查上诉人贾柯茹上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费11286元，由上诉人贾柯茹负担。
本判决为终审判决。
审判长 万力平
审判员 蔡粤海
审判员 李 静
二〇一四年十二月十七日
书记员 邹凌青
徐毅敏