湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0111民初4805号原告唐坤，女，1975年3月30日出生，回族，住湖南省长沙市雨花区。委托代理人胡军，湖南联合创业律师事务所律师。委托代理人陈莎，湖南联合创业律师事务所律师。被告湖南忠大房地产开发有限公司，住所地长沙市雨花区湘府路117号金典商务写字楼13楼1302-1312房法定代理人胡某，董事长。委托代理人左华衡，上海建纬（长沙）律师事务所律师。委托代理人周星，上海建纬（长沙）律师事务所律师。原告唐坤（以下简称原告）与被告湖南忠大房地产开发有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，于2016年10月9日公开开庭进行了审理。原告委托代理人胡军，被告委托代理人左华衡、周星到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2010年签订《长沙“森林城住宅小区”商品房认购协议书》，就原告认购被告开发的长沙“森林城住宅小区”达成初步意向，被告在协议中承诺统一建设中央空调系统，集中供应、分户计量。2012年5月23日，双方签订《长沙市商品房买卖合同》（以下简称合同）约定：原告购买被告开发的雨花区洞井街道板塘村围子屋6栋2单元703号房屋，面积为132.1平方米，总价为430514元。原告依约支付了购房款，缴纳了相关税费，并应被告要求支付了3万元中央空调安装费。按照合同约定，被告应于2013年4月18日向原告交付经竣工验收合格，满足出卖人承诺的相关设施、设备达到的条件的房屋，还应提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。同时，被告承诺，房屋达到交付条件后将书面通知原告办理交房手续，交接时出示相关证明文件，不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，原告有权拒收。合同期限届满，被告并没有在约定时间内依约依规交房，也未出具相关证明房屋已经达到交付条件的文件，且拟交付的房屋存在诸多问题：厨房窗台的设计在未经业主同意的情况下予以变更，影响住户使用及采光；厨房、厕所漏水；中央空调设计、安装不符合国家规范等诸多问题。原告要求对下列问题进行整改：1.飘窗台严重影响通风采光，实际规格严重影响使用；2.空调管道房屋由材料包裹，管道接口处可以看见焊接痕迹；3.卫生间存在潮湿或积水显现；4.厨房未安装止烟阀。原告多次主动找被告沟通，要求被告对相关问题进行整改后依约交房，但被告以各种理由敷衍塞责，致使原告一直无法收房。现两原告特向法院提起诉讼，请求法院判令：一、被告依法依约进行交房，向原告提交房屋经竣工验收的证据及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及其附件，并承担自2013年4月19日至实际交房之日止的逾期履行交房违约金（按已付房款的日万分之一点五暂计算至2016年7月24日为76975.9元）；二、被告按国家标准对原告所购房屋的质量问题（含中央空调）进行修缮，并从2013年7月24日起按合同约定已付房款的日万分之一向原告支付至修缮完毕之日止的违约金（暂计算至2016年7月24日为47184.33元）；三、被告向原告支付因擅自变更厨房窗台设计，导致原告厨房增加的辅助照明费及改装窗户的费用10000元；四、被告承担本案全部诉讼费用。被告辩称：一、被告没有逾期交房，不应承担违约责任。1.被告不存在逾期交房的违约行为。根据双方签订的合同第八条第二款及第九条约定，交房包含竣工验收合格和该项目内的相关设施、设备（商铺、托儿所2015年12月16日前）竣工两个交房条件。《合同补充协议书》（以下简称《补充协议》）第五条对此作了补充约定：上述相关设施以最后一期竣工交付的时间为准。上述相关设施的竣工时间为2015年9月11日，而被告在2013年5月就已经履行交房义务。因此，被告没有逾期交房，而是提前交房。同时，合同约定的书面通知交房的形式已在合同履行中改变为原告等买受人所在单位省林业厅安排交房，所有买受人都在规定的时间内与被告办理了交房验房和收房手续。至于房屋还没有竣工验收就交房，是应原告等买受人要求。虽然合同第八条第一款规定被告应当在2013年4月18日前交房，但当它与其他交房条件（商铺、托儿所等竣工验收时）相冲突时，应该按其他交房条件符合的时间履行。2.即便是按照原告所称以2013年4月18日为交房起算点，逾期交房的责任也不在被告。因造成工期的延迟的原因是该项目属于定向（所有买受人都是原告所在单位的干部职工）开发，项目施工期间出现工程量增加、诉讼纠纷、场内高压电杆移除等原因延误了相当长的工期，光是土方施工一项就延迟工期9个月。同时原告等买受人提出了规划设计变更，如原告等买受人还提出了管道夹层和地库高度、工程外墙颜色、飘窗、阳台等规划设计变更等导致工期以及竣工验收日期的延误。剔除这些因原告等买受人原因导致的工期延误日期，被告交房的时间早于2013年4月18日。至于原告要求被告提交房屋经竣工验收的证据以及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及其附件，原告前去与被告办理交房时，被告自然会提供，因为这是交房时出示的材料。二、被告交付的房屋没有质量问题，没有违反约定，不应承担违约责任。1.原告知道交房时间，但一直既不办理验房交接单，也不办理收房手续，根据双方签订的合同第十条第（二）项、第十七条以及补充协议第五条第（二）项、第（五）项的规定，应视为原告已查验房屋合格。2.被告建设的项目经竣工验收合格，没有质量问题，原告也没有任何证据证明该房屋存在质量问题。三、被告没有擅自变更厨房窗台设计，不存在承担原告厨房增加的辅助照明费及改装窗户的费用。厨房等窗户的设计变更是由买受人提出来的，不是被告的擅自变更。因此，被告不应承担上述责任和费用。综上所述，尽管被告履行合同过程中在一些细节上有些瑕疵，但房屋通过了竣工验收，被告提前向原告等买受人交付了房屋，办好所有行政审批手续包括建筑工程资料的归档，并且为所有买受人办理了房屋产权证书。请求法院依法驳回原告的所有诉讼请求。经审理查明：2010年3月8日，原告与被告签订《商品房认购协议书》，约定：被告已依法取得“森林城住宅小区”的土地使用权；被告保证所售商品房符合国家和省、市及本协议约定的有关质量合格要求；保证在土地摘牌取得施工许可证后21个月内完成建设，交付使用；被告承诺按批准的规划、设计建设本商品房项目，不擅自变更建筑设计；原告承诺认购的商品房户型平面设计、面积、质量等以政府有关部门批准的和本协议约定的为准；原告同意依照本协议向被告提供一定数量的借款，在约定的工期内不计利息，并在签订《商品房买卖合同》时自动抵作购房款；被告取得《预售房屋许可证》后通知原告10日内凭《预售房屋许可证》与被告签订《商品房买卖合同》，然后由原告向被告支付房款总额的95%及中央空调费用；原告预订一套三室二厅二卫的住房；暂定均价每平方米3036元，不含中央空调构建费用；中央空调系统按照构建成本（含设计、设备及材料、税费、安装和管理费等）和户型另外计算分摊费用。该协议还对其他事项进行了约定。《商品房认购协议书》的附件一《“森林城住宅小区”商品住宅建筑标准》注明：窗户为飘窗（两侧面原则为砖砌实体、以设计为准）；厨房内设排烟主、副双烟道，排烟需符合相关行业标准；中央空调系统由被告统一建设，中央空调为小区集中供应，分户计量，每间房、厅均设置独立控制风机盘管；中央空调设备统一采购，设备和构建费用由原告承担；中央空调管道、设备型号、品牌另行研究采购等。《商品房认购协议书》的附件二《认购人须知》载明：被告保留依政府有关部门批准同意的设计、面积、结构、设备设施等的变更权；中央空调等基础设施是被告开发本楼盘的规定，因此，所有认购人必须自愿接受建设中央空调等设施，并另行支付相关费用等。《商品房认购协议书》签订后，原告于2010年3月12日、2011年10月11日、2012年3月30日、2013年4月26日预付购房款430514元，病于2011年10月11日、2012年3月30日预交空调费30000元。2012年5月23日，原、被告签订一份《长沙市商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发建设的位于长沙市雨花区××村围子屋组森林城××单元××号房屋，面积为132.1平方米；房价款430514元，本合同签订之日支付首付款408988.21元，交房之前支付剩余房款21525.69元；被告应于2013年4月18日前将经验收合格并符合本合同第九条所约定的设施、设备标准的商品房交付原告使用，同时提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；该商品房达到第九条约定的交付使用条件后，被告应当在交付日的15日前书面通知原告办理交付手续，双方进行验收交结时，被告出示《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，被告不出示该两份文件，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由被告承担；原告应在收到书面通知后10日内办理该商品房的交接手续；被告承诺原告在办理交接手续前有权对所购买的商品房进行查验；查验时，原告对渗漏、地面空鼓、管道堵塞等10种质量缺陷提出异议的，由被告按照国家和地方有关工程质量的规范和标准自查验之次日起30日内负责修复，并承担修复费用，因质量缺陷给原告造成损失的，被告应当予以赔偿；由于原告原因未能按期交房的，双方同意被告按逾期每天每平方米一元的标准向原告收取房屋管理费并由原告承担物业管理费，或者视为被告已按合同约定交房期限将符合本合同约定交房条件的房屋交付给了原告，在原告交清房屋管理费前，被告有权拒绝办理房屋实际交接手续；被告逾期交房，原告要求继续履行合同的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之一点五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向原告支付违约金；经规划行政主管部门委托的设计审查单位批准，建筑工程施工图设计的房屋结构形式、户型、空间尺寸、朝向、供热、采暖方式变更影响到原告所购商品房质量或使用功能的，被告应当在设计审查单位批准变更之日起10日内书面通知原告，被告未在规定时限内通知原告，原告选择不退房的，有权通过协商要求被告赔偿由此造成的损失；交付的房屋如不符合工程质量规范或达不到约定标准的，原告有权要求被告及时更换、重作、修理，被告在接到维修通知之日起60日内修缮完毕，逾期被告按原告已付房价款的日万分之一向原告支付自逾期之日起至修缮完毕之日止的违约金；被告应在商品房交付使用后540日内办妥原告的房屋所有权证，900日内办好土地使用权证。合同还对其他事项进行了约定。同日，双方还签订一份《合同补充协议书》，约定《合同》第八条约定的“已经竣工验收合格”是指该商品房已经取得建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位的竣工验收合格文件；在符合上述条件下，即视为该商品房符合房屋交付条件，原告应当办理收房手续；如遇该商品房存在属于工程保修范围的质量问题，原告有权要求维修，被告应当按《合同》的约定予以修缮，但原告不得以此为由拒绝收房；被告通知原告收房截止日后10日内，为原告查验房屋的时间，逾期视为原告查验房屋合格；原告应按被告收房通知指定的时间和地点办理收房手续，逾期视为该房屋已经交付；原告办理房屋交接当日发现所交付房屋存在质量或装饰、设备标准达不到约定标准等问题，应书面要求被告进行合理整改；经规划部门批准变更、设计单位出具的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现其他影响商品房质量或使用功能情形的，被告应当书面通知原告。该协议还对其他事项进行了约定。2012年7月30日，被告向长沙市城乡规划局递交了一份《关于长沙森林城住宅小区4—7号栋飘窗变更设计的情况说明》，称因设计过程中双方沟通衔接的疏忽，使报批的4—7号栋的厨房和卫生间报建图为平开窗。林业厅要求所有栋号均设置飘窗，现申请变更设计。湖南省林业厅注明“情况属实”并盖章。2013年7月16日，被告又向长沙市城乡规划局递交了一份《报告》，要求办理建设工程规划许可证变更。鉴于面积变化较小，长沙市城乡规划局审批同意设计变更，不再换发建设工程规划许可证。长沙市城乡规划局对被告申请变更的事项进行了公示。公示期间对飘窗变更设计无反馈意见。变更后的图纸已交长沙市城市建设档案馆归档。2013年8月13日，被告与勘察、监理单位湖南省农林工业勘察设计研究总院、设计单位长沙华艺工程设计有限公司、施工单位湖南园艺建筑有限公司五方对长沙森林城住宅小区4号栋进行了验收，结论为工程质量合格，同意竣工验收。森林城的业主对被告交付的房屋质量提出了一系列问题，被告于2013年8月29日对此公开发布了《答复函》，对相关问题进行了说明：1.关于房屋竣工验收问题。2.关于中央空调管道焊接工艺问题。空调系统室内主管代用焊接工艺、各房间支管采用螺纹连接是为了有效预防空调水管渗漏和方便维护保养。焊接工艺并非禁止，只是要对锌管采取错水进行严格的仿佛处理。螺纹连接和焊接都可能出现渗漏，但螺纹连接不便于保养，焊接更便于维护保养。空调系统调整后已经全部安装完毕，推倒重来不现实。3.房子飘窗问题。将窗户的设计进行改变，系应业主要求，并经省林业厅同意。6.关于屋顶和厨房、厕所渗漏问题。渗漏问题已得到稳妥解决。并承诺如装修和使用过程中造成问题，公司一定负责。2014年2月23日，向森林城的业主发布《关于对建筑质量瑕疵问题处理的函》，载明：被告对业主反应的质量瑕疵进行了整改，如业主对整改不满意，业主可提交继续整改的问题清单，被告将继续整改，或由业主整改费用由被告承担。原告从他人口中得知被告在2013年5月开始向业主交房，遂于当月去被告处办理收房手续。但在验收房屋时，发现房屋存在很多质量问题，且被告不能提交房屋经竣工验收的证据以及《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》及其附件等材料，原告遂拒绝收房。后因双方僵持不下，多次协商未果，两原告于2016年7月28日诉至本院，请求判如所请。另查明，森林城住宅小区4—10栋486户是被告为湖南省林业厅及省森林防火指挥中心干部职工定向开发建设的商品房小区。原告唐坤系林业厅干部。在本案审理过程中，被告主张，《长沙市商品房买卖合同》第十条约定被告应于2013年4月18日前书面通知原告验收房屋，后来实际上变更为由湖南省林业厅工会在该局内网上通知，但未举证证明。原告唐坤在庭审中称是林业厅干部职工口口相传得知被告在陆续交房。上述事实，有《商品房认购协议书》、《“森林城住宅小区”商品住宅建筑标准》、《认购人须知》、《长沙市商品房买卖合同》、《合同补充协议书》、《关于长沙森林城住宅小区4—7号栋飘窗变更设计的情况说明》、《报告》、《建设工程竣工验收备案表》、《律师函》、《律师函复函》、《关于增加长沙森林城项目建设造价的报告》、《房屋验收交接单》当事人陈述及庭审笔录等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《商品房认购协议书》、《长沙市商品房买卖合同》、《合同补充协议书》等文件系双方当事人的真实意思表示，内容合法，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均依约履行相关合同义务。一、关于被告的交房责任及逾期交房违约金的支付问题。原告已依约履行了交付房款及其他相关费用问题，完全履行了合同义务，因此，被告应按照合同约定，向原告交付经竣工验收合格，且项目内相关设施、设备达到合同第九条约定的条件的房屋，同时还应向原告提交《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》等资料。2013年5月，原告虽通过口口相传知道被告交房，但被告开发的房屋在2013年8月13日才通过竣工验收并向建设行政主管部门备案，因此，该交房无效。但被告在2016年10月9日庭审中明确告知原告可以办理交房手续，而被告没有提交证据证明之前其书面通知了原告收房，因此，逾期交房的截止日应为该日。自此之后原告未去办理收房手续，相关责任不应由被告承担。同时，原告起诉后，被告提交的第3组证据即为《建设工程竣工验收备案表》，本院在组织质证中已交付原告；《长沙市商品房买卖合同》第八条约定被告交房时应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，但未约定被告须提前提交该两份文件及其附件或其他文件，且被告承诺只要原告办理收房手续，就会向原告交付《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》。因此，在被告已经同意并通知原告交付房屋及相关资料的情况下，无需判决被告履行该责任。至于逾期交房违约金问题。如前所述，被告逾期交房的时间为2013年4月19日至2016年10月9日。被告辩称按照合同第九条的约定，交房时间应为2015年12月16日，因此其于2013年5月通知交房系提前交房，因房屋的交付与商铺和托儿所等附属设施的交付并不是不可分开，且合同及其补充协议明确约定交房时间为2013年4月18日，房屋竣工验收即视为符合交房条件，并未约定相关设施、设备竣工才交房。故不能以约定的商铺和托儿所的竣工时间为交房时间。被告辩称造成工期的延迟的原因是该项目属于定向开发，项目施工期间出现工程量增加、诉讼纠纷、场内高压电杆移除等原因延误了相当长的工期，加之原告等买受人提出规划设计变更导致延期交付，责任不应由其承担，但被告没有提交充分证据证明，本院不予采纳。2016年10月9日庭审中，被告明确告知原告可以收房，但原告仍以房屋质量不合格不办理收房手续，但涉案房屋在2013年8月13日已经竣工验收合格，虽还存在质量瑕疵，但相关质量问题并非房屋主体结构质量不合格及房屋质量问题严重影响正常居住使用，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条的规定及《合同补充协议书》约定，原告应当先收房，如发现仍有质量问题，可以要求被告修缮，而不能拒绝收房。据此，被告应支付的违约金为：82012.92元（430514×0.00015×1270）。二、关于被告的房屋是否存在房屋质量问题以及是否应当支付预期修缮违约金问题。原告在起诉状中提出了被告的房屋存在的质量问题，但其原告未提交证据证明其曾向被告提出上述问题并要求整改。同时，被告2013年8月29日的答复函中，对中央空调的焊接问题、房子的飘窗问题、厨房及厕所的渗漏问题、厨房烟道止回阀问题有的作出了合理解释，有的说明已经整改到位。《合同补充协议书》约定，房屋取得建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位的竣工验收合格文件，即视为该商品房符合房屋交付条件，原告应当办理收房手续，如遇该商品房存在属于工程保修范围的质量问题，原告有权要求维修，被告应当按《合同》的约定予以修缮，但原告不得以此为由拒绝收房；被告通知原告收房截止日后10日内，为原告查验房屋的时间，逾期视为原告查验房屋合格。因此，原告在未办理收房手续，并对房屋整改情况进行核实的情况下，主张被告的涉案房屋质量不合格，并要求支付逾期修缮违约金，条件不成就，证据不足，本院不予支持。三、关于被告是否应当向原告支付擅自变更厨房窗台设计而导致原告增加厨房辅助照明及改装窗户的费用问题。本院查明，涉案4-10栋房屋系定向销售给省林业厅及省森林防火指挥中心干部职工的，省林业厅要求被告将房屋平开窗改为飘窗，且该变更长沙市城乡规划局等有关部门的批准，因此，不属于被告擅自改变。同时，原告没有办理收房手续，也没有提交证据证明其已经对飘窗进行了改装，并安装了辅助照明设备。因此，原告的该主张证据不足，理由不成立，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告湖南忠大房地产开发有限公司于本判决书生效后10日内支付原告唐坤逾期交房违约金82012.92元（430514×1.5/10000×1270）；二、驳回原告唐坤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2983元，由原告唐坤负担1583元，被告湖南忠大房地产开发有限公司负担1400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  罗绍铭人民陪审员  曹群湘人民陪审员  朱楷人二〇一六年十一月二十一日书 记 员  胡 主附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。