福建省上杭县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0823民初915号
原告上杭县天鑫物业管理有限公司，住所地上杭县临城镇天和嘉园5号楼一楼，组织机构代码证06037246-3。
法定代表人邱添竣，经理。
委托代理人黄桂泉，福建儒佳律师事务所律师。
被告刘碧英，女，1970年12月24日出生，居民，汉族，住上杭县。
委托代理人傅智鸿，上杭县中心法律服务所法律工作者。
原告上杭县天鑫物业管理有限公司（以下简称天鑫物业公司）与被告刘碧英物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月3日立案受理后，依法由审判员赖小华适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄桂泉、被告刘碧英及其委托代理人傅智鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天鑫物业公司诉称，2013年1月10日，原告与上杭县天和嘉园小区业主委员会签订物业服务合同，合同约定原告为上杭县天和嘉园小区提供物业服务，并代收代缴各业主自用消费及公摊水、电费，业主按每平方米0.55元／月（2014年4月提高为每平方米0.8元／月）的标准向原告支付物业服务费，合同期限自2013年1月10日起至2016年1月10日止。合同签订后，原告按约定履行了自己的义务，大部分业主也按时缴纳物业费用，仅有少部分业主拖欠，自2013年1月至2015年9月，被告已拖欠物业费用总计3868.31元，原告多次催促并委托律师发函催缴，但被告拖欠至今仍未缴纳，为此，原告请求法院依法判决：1、被告刘碧英在判决书生效后五日内向原告支付自2013年1月至2015年9月拖欠的物业费用合计3868.31元以及该款自2015年10月16日起至付清之日止按每日千分之二计算的违约金；2、诉讼费用由被告承担。
被告刘碧英辩称，一、2013年1月10日签订的合同，主体不适格，是无效合同。签订合同时，原告公司还未依法成立，尚不具有民事权利能力和民事行为能力，故签订的合同系无效合同。且原告没有证据证明其所聘请的物业管理人员具备相应资质，违反《物业管理条例》第三十三条“从事物业管理有关人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书”的强制性规定。另外，本案合同是李建勤在未经业主委员会廖振茂主任授权的情况下与原告签订的，未经负责人授权，属无权代理，也属无效合同。二、2014年4月的物业费提价是违法无效的。合同约定，双方如有补充，以书面形式补充协议，而双方没有就提价签订书面补充协议条款，属物业公司擅自变更价格条款。业委会主任李建勤非业主，业委会的组成不具有合法性和代表性。提高物业费用，直接涉及广大业主的财产权利，明显属于重大事项，应由业主共同决定，但本案物业费提高，未经业主共同决定；业委会的公告不等于物业公司的公示，业委会同意提价的决定和公告是违法无效的。三、原告提供的物业明显存在服务质量不达标、管理不到位的问题，被告作为业主有权拒交物业费，最起码应按质论价，扣减每月的物业费。四、物业公司没有证据证明其有按照合同第十六条第（二）项约定向被告进行书面催缴，其诉请违约金不应得到支持。五、物业公司的部分诉讼请求超过了诉讼时效。从立案之日往后推，超过两年的物业费和违约金，依法不应得到支持。
原告天鑫物业公司为证明其主张，向本院提供如下证据：
1、天和嘉园物业服务合同一份，证明原告与天和嘉园业主委员会签订合同，原告为天和嘉园业主提供物业服务，业主应在每季度15日前支付物业费，物业服务费每平方米每月0.55元，业主每逾期一日支付欠交物业费千分之二的违约金；
2、天和嘉园的公告一份，证明自2014年4月1日起，物业费每月每平方米提高到0.8元；
3、被告欠费清单明细表一份，证明被告刘碧英所拖欠的金额、项目与起诉状一致；
4、天和嘉园业主委员会确认的公用电表、公共用电使用统计表、公摊电费分摊等清单共36张，证明小区业主分摊水、电、电梯费用的金额；
5、催收律师函回执单、催收费用通知单各一张，证明被告有向原告催收的事实。
被告刘碧英对原告提供的证据质证认为，对证据1的真实性没有异议，但对合法性有异议，李建勤是业委会副主任，其无权与原告签订合同，且原告公司于2013年1月11日成立，而合同签订时间是2013年1月10日，原告还不具有民事行为能力时与被告签订合同，合同无效。该份证据也不能证明原告的主张，不能证明原告有按合同履行职责，原告管理质量不达标，管理不到位；对证据2质证认为公告有无粘贴，材料无法反映，不能证明业委会就这份公告进行粘贴，也不能证明提价是经过业委会决定通过的事实。该公告系业委会内部公告，不是原告对业主的公告，也不是合同性质的材料。业委会无权决定由业主决定的提价事项，是否提价应由业主决定，再由业委会和原告签订合同。原告并未公示服务的内容及服务标准，关于提价，何时开始执行公告未体现，也未发出第二次公告；对证据3质证认为这是原告单方统计制作的表格，未经被告签字确认，属于原告的陈述，需要其他证据佐证；对房屋的面积无异议，但其中的自用水、电公摊及水公摊，因原告从未公示，被告无法确定其真实性，即使数据属实，也不等同于被告必须向原告支付这些费用；对证据4质证认为其从未见过这份材料，小区内部的泳池、幼儿园的水电费未体现；对证据5质证的客观性、关联性和合法性都有异议，快递回执单收件人签收栏是空白的，不能证明原告有向被告送达，反而证明原告没有向被告催收；收费通知单的收费单位不是本案原告，而是天和嘉园管理处，也反映不出该通知单是否有粘贴在被告门上。
被告刘碧英为证明其主张，向本院提供如下证据：
1、房屋登记信息证明一份，证明李建勤在天和嘉园并没有房产，李建勤不是天和嘉园的业主；
2、天和嘉园在2012年12月14日、2013年3月22日，2013年4月13日三次会议记录及证明一份，证实2012年11月17日至2013年4月12日，天和嘉园的业委会主任是廖振茂，非李建勤；2012年12月14日的会议记录还证明原告服务质量不达标，管理不到位；
3、内资企业登记基本情况表一份，证明原告在2013年1月11日才成立；
4、天和嘉园6、8、10、11、12号楼业主对物业服务质量的调查表13份、照片18张、证人李先坤的证人证言，证明原告的服务质量存在重大问题，其没有严格按照合同第三条和第六条的2、3、6、7、8、9、10及11项履行约定的义务；
5、照片三张，证明涉案小区多处楼房顶楼违章加建和改建，原告未进行制止；
6、龙岩市12345政务服务平台相关页面，证明本案小区多部电梯多次发生故障，原告未对公共设施进行加强管理；
7、照片三张，其中两张照片证明原告对违章加建行为未制止，避雷设施损坏导致电梯遭雷击，未进行维修；另一照片证明该部电梯检验期到期未进行检验，导致安全隐患。
原告天鑫物业公司质证认为，对证据1的真实性没有异议，但李建勤在天和嘉园没有房产并不代表其家庭在天和嘉园没有房产，其家庭在天和嘉园有房产，其本人可以成为业委会成员；对证据2的真实性没有异议，2012年2月14日的会议记录与原告无关，原告是从2013年进入天和嘉园小区的，至于业委会的主任是谁与签订合同无关；对证据3无异议；对证据4的真实性有异议，调查时间无法体现，调查事项也不清楚，调查表所签名的仅仅只是少部分，不能代表所有人，个别业主对物业不满意很正常；被告认为原告的服务没有达到，被告已经认可了其服务；照片18张，拍照时间无法确定，真实性无法确定。对证人证言的证明内容不认可，需要看监控应该报警，才能看监控，反而证明原告很负责；对证据5、6、7的三性有异议，三组证据不能证明被告的主张，也不能作为其拒绝、拖欠缴纳物业费的理由。
本院经审查认为，原告天鑫物业公司提供的证据1经被告质证认为真实性无异议，本院予以确认；对证据2-5经被告质证真实性无法确定，但未提供相关证据否定原告提供该证据的真实性，本院予以确认。被告刘碧英提供的证据1、2、3经原告天鑫物业公司质证认为真实性无异议，本院予以确认；对证据4-7经原告质证认为真实性有异议，但未提供相关证据否定被告提供该证据的真实性，本院予以确认。原、被告双方提供的证据真实、合法，但证明内容应结合本案的其它案情综合认定。
经审理查明，被告刘碧英系上杭县天和嘉园小区12号楼1211房的业主，该房屋建筑面积113.71平方米。原告天鑫物业公司于2013年1月11日在上杭县工商行政管理局登记设立。2013年1月10日，原告天鑫物业公司与上杭县天和嘉园小区业主委员会签订一份《天和嘉园物业服务合同》，约定：原告负责本物业共用部位、共用设施设备的日常维修、养护和管理；负责本物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾清运等；负责本物业公共园林、景观及设施的养护和管理及负责维护本物业管理区域区的公共秩序并协助做好安全防范工作。物业服务费标准，高层住宅：0.55元／月·平方米；物业服务费从物业交付买受人之日起按月收取，业主自愿预缴的除外，业主应于每季度15日前向原告支付物业服务费。本合同有效期内物业服务成本因政策性因素或者服务项目和内容发生较大变动，需要调整收费标准的，原告应在本物业的醒目位置就物业服务成本变动情况进行公示。物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等有关费用应当由最终用户承担；业主自用的由业主承担；原告使用的由原告承担，公共使用的由业主按实分摊，具体分摊办法由业主大会或者业主委员会决定。除业主委员会违反合同第十四条（一）项约定的情况外，原告的管理服务达不到本合同第三、四条约定的服务内容和标准的，应承担违约责任。业主违反本合同第七、八条约定，经原告书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，每逾期一日应当按照欠交总额千分之二标准向原告支付违约金。
2013年11月25日上杭县天和嘉园小区业主委员会发布关于前期物业服务终止，适当提高物业服务收费的公告。该公告载明“小区业主委员会于11月16日召开业主委员会会议，会议按照《物业管理条例》第四十条‘前期物业终止后物业服务费用，由业主委员会代表业主与物业管理企业按照服务标准等级、服务内容在物业服务合同中约定’的规定，业主委员会决定如下几项事：…委员们参照此文件，根据社会经济和本县的工资、收入实际状况，参考周边的物业收费，结合本小区的具体情况，参会人员一致同意物业服务收费在原来的基础上提高0.25元／㎡（即住房收费0.8元／㎡，店面收费1.05元／㎡）。…三、开发商决定在2014年元月1日开始对物业企业“断奶”。我们业委会决定推迟到2014年4月1日实行，这还得与开发商商量。结果如何？还是未知数，具体执行时间，待商量结果再次公告。”
合同签订后，被告刘碧英未按约支付物业费。2013年1月至2015年9月被告刘碧英拖欠原告物业费2575.53元及水费343.4元、电公摊费用926.75元、水公摊费用22.63元。2015年7月原告在被告家门口粘贴天和嘉园管理处收费通知单，告知被告应缴纳2015年4月至6日的管理费、自用水、水电公摊共计365.12元，往欠3760.80元，共计4125.92元。2016年1月4日，原告又通过全球邮政特快专递向被告刘碧英寄送律师函，但被告仍未缴纳，为此，原告于2016年3月3日诉至本院。
另查明，原告天鑫物业公司在提供物业服务过程中，存在一定的瑕疵。
本院认为，原告天鑫物业公司与上杭县天和嘉园小区业主委员会签订的《天和嘉园物业服务合同》系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，原、被告双方及业主均应受约束。合同签订后，原告按约履行物业服务合同，但被告以原告提供的物业服务质量不达标、管理不到位为由，拒交物业费，因被告未提供充分的证据证明原告存在不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，不属物业服务纠纷案件司法解释第六条规定的正当理由，被告无权拒绝缴纳物业费，故经原告书面催交，被告在合理期限内仍未缴纳物业费，原告请求被告支付物业费，应予支持。物业服务费变更必须经双方协商或依据法律规定进行调整、修改或补充。本案中原告提供的公告可看出业主委员会已代表业主与物业公司对物业费的变更进行了协商，并重新确定了物业费标准，现原告以最迟的时间（2014年4月1日）来执行新的物业费标准（每月每平方米0.8元）要求被告支付物业费，于法有据。2015年7月原告向被告家门中粘贴天和嘉园管理处收费通知单，2016年1月6日原告向被告邮寄快递催讨，该快递系有效发出，按常理应当能够到达，应予认定。至于原告所述的还有其他形式催讨，无法客观真实地反应催讨事实，故不予认定。因此，根据两年诉讼时效的规定及被告应每季度缴纳物业费的合同约定，原告主张被告缴纳自2013年4月起至2015年9月的物业服务费共计2387.91元（113.71×0.55×12＋113.71×0.8×18≈2387.91元），本院予以支持，超出部分依法不予支持。关于代缴水费及电公摊费用、水公摊费用，合同并未约定履行期限，根据合同法第关于“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，原告于2016年3月3日提起本案诉讼，请求被告支付拖欠的2013年1月至2015年9月期间的水费、电公摊费用、水公摊费用，并未超过诉讼时效期间，本院予以支持。被告提出原告物业管理不到位、小区安全防范工作未做好等，根据被告提交的照片可知，被告在履行其物业服务管理的过程中确实存在一定的瑕疵，未能达到物业服务合同约定的标准，应承担相应的责任。根据《》第的规定，原告要求被告支付违约金的诉请，本院不予支持。被告辩称原告在签订合同时未取得营业执照，不具有民事行为能力，且业主委员会组成不合法，主张合同无效，本院认为，原告在签订时虽未取得营业执照，但签订后原告即进行工商登记，并实际履行了物业服务合同多年，被告在诉讼前对此未提出异议并接受该服务，且该合同不存在法律法规规定的无效合同的法定情形，故本案讼争合同依法成立并合法有效，被告的辩解依据不足，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、第八十条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《物业管理条例》第三十六条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告刘碧英应在本判决生效后十日内支付原告上杭县天鑫物业管理有限公司物业服务费2387.91元；
二、被告刘碧英应在本判决生效后十日内支付原告上杭县天鑫物业管理有限公司水费343.4元、电公摊费用926.75元、水公摊费用22.63元，合计1292.78元；
三、驳回原告上杭县天鑫物业管理有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费适用简易程序减半收取25元，由原告上杭县天鑫物业管理有限公司负担6元，由被告刘碧英负担19元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。
审 判 员 赖小华
二〇一六年七月二十一日
代理书记员 赖顺萍
附相关法条：
《》
第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第八十条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《物业管理条例》
第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
执行提示
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。