成都市双流区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川0116民初4046号
原告：成都时代金宇酒店管理有�公司。住所地：成都市金牛区。
法定代表人：向光明，总经理。
委托代理人：袁林，四川斗城律师事务所律师。
被告：周荣芳，女，1949年11月12日出生，汉族，住成都市金牛区。
委托诉讼代理人：李绍勇，四川省东驰律师事务所律师。
被告：成都百乐汇歌舞厅。住所地：成都市天府新区。
投资人：薛贵林，男，1962年4月25日出生，汉族，住成都市双流区。
第三人：成都天府新区华阳大酒店。住所地：成都市天府新区。
法定代表人：张珈铭，总经理。
委托诉讼代理人：沈祥兵，四川应天缘律师事务所律师。
第三人：苏俊，女，1973年3月8日出生，满族，住成都市武侯区。
原告成都时代金宇酒店管理有限公司（以下简称：时代金宇酒店）诉被告周荣芳房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依当事人申请追加了成都百乐汇歌舞厅（以下简称：百乐汇舞厅）为本案被告，追加了成都天府新区华阳大酒店（以下简称：华阳大酒店）、苏俊为本案第三人，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告时代金宇的委托诉讼代理人袁林、被告周荣芳的委托诉讼代理人李绍勇、被告百乐汇舞厅的投资人薛贵林、第三人华阳大酒店的委托诉讼代理人沈祥兵、第三人苏俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告时代金宇酒店向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付所欠原告房屋租赁费105万元（2015年9月30日至2017年9月30日期间）及租赁费利息（按商业银行同期贷款利率计算，其中50万元的利息从2015年10月1日起计至付清之日，55万元的利息从2016年10月1日起计至付清之日）；2、判令被告给付原告违约金285000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年9月9日，原告与被告周荣芳签订了一份《商铺转租协议》，原告将从华阳大酒店处租赁房屋中的第三楼建筑面积约1200平方米的商铺房屋转租给被告作舞厅、茶饮经营使用，双方约定：年租金为50万元，被告除第一年在9月26日支付全年的租金外，以后提前一个月支付下一年的租金，租赁期限从2013年9月10日至2020年12月13日止；任何一方违反合同规定，违约方向守约方支付100万元作为违约金。被告租赁房屋后，交清了2013年、2014年的房租，自2015年9月起拖欠房租，经原告多次催收至今未付，已严重违反协议约定，构成违约。原告主张的违约金285000元是按100万元乘以七分之二（即违约2年占总租期7年的比例）计算的，已放弃了大部分违约金。诉请法院支持原告的诉讼请求。
被告周荣芳辩称:我方不应承担给付租金、违约金的责任，请求依法驳回原告的诉讼请求。1、原告诉称被告拖欠2015年9月30日至今的房屋租金，事实上2015年9月30日至今一直由原告在经营使用舞厅和茶坊；2、原告将三楼的舞厅茶坊转租给被告的转租协议应当认为无效，因为没有经过出租方的同意。3、我方以个人名义与原告签订转租协议，是因为该商铺的实际使用人被告百乐汇舞厅尚未注册登记，当时租赁房屋用途也是用于经营舞厅、茶坊。2014年4月16日,薛贵林投资成立被告百乐汇舞厅，为个人独资�业。我方与合伙人薛贵林签订了退股协议，2015年9月30日之后舞厅及茶坊由薛贵林在经营使用，我方和薛贵林签订退股协议的时候，原告经理向光明在场，他同意我方退股由薛贵林继续经营。原告也明知出租商铺一直是被告百乐汇舞厅在使用经营。故我方与原告签订的转租协议属代理薛贵林的行为，薛贵林也对代理行为予以追认，并明确表示商铺租赁与我方无关。4、从2015年10月开始，原告指派的苏经理在经营舞厅和茶坊，至今还在经营。由于原告2015年10月已实际收回出租房，并非我方在使用。原告以收回房屋的行为来终止了合同，被告和原告的租赁合同在2015年10月1日已实际终止。原告起诉我方从2015年10月起没有给租金没有事实依据。5、涉案租赁商铺的实际使用人是被告百乐汇舞厅和第三人苏俊，我方并未占有使用该租赁物，原告起诉我方承担支付租金及违约金的�任，毫无事实及法律依据，请求法院依据公平原则判令被告百乐汇舞厅及第三人苏俊承担本案的责任。6、转租协议约定的违约金明显超过合同法界定的违约金的约定不能超过本金的30%，超过法律的强制性规定，违约金的约定应属无效，不应支持原告的主张。
被告百乐汇舞厅辩称：2015年4月份周荣芳就退股没有经营了，这事和她无关，该我承担责任，但是不该我承担房屋租金。2015年10月份我通过原告的经理向光明认识了原告公司的人员苏俊，11月份我告诉苏俊我实在经营不下去了，我就把租赁房屋退给了苏俊，现在是苏俊和向光明他们在经营舞厅和茶坊，我没有经营不该我给租金。要求由苏俊承担2015年11月至2017年8月的房屋租金及违约金。
第三人华阳大酒店述称：原告将承租房屋的第三楼转�给被告是经我方同意的。原告由于欠付第三人的租金，2017年7月7日向第三人出具了承诺书，承诺他在2017年8月25日之前把所有的租金付清，没有付清就自动解除和第三人签订的合同，承担第三人所有的损失。但原告在8月25日之前并没有付清租金，我方认为第三人和原告的租赁合同在2017年8月25日已经解除了，这个案子和我方无关。
第三人苏俊述称：我是原告公司以前的财务经理，但我从来没有代表过原告去接收出租房，我只是代表我个人。当时薛贵林说他实在经营不起了，想把房屋还回原告，原告经理向光明要他出具一个书面的证明，好向股东汇报，但薛贵林一直没有出具。他找到我和向光明，因我一直找原告收我的欠款，原告拿不出钱，我才接手了舞厅和茶坊。我是2015年11月2日接手的茶坊，2016年初接手的舞厅，当时薛贵林同意我在那里收经营收入，我也在那个地方经营了一年半，只是收了场地平时的经营费用。我是作为原告的债权人的身份去经营的舞厅和茶坊，没明确性质才产生了纠纷。我没有和任何人签订过任何租赁协议，租金不应由我来承担。
经审理查明：2013年9月9日，原告时代金宇酒店与被告周荣芳签订了一份《商铺转租协议》，合同约定：时代金宇酒店将从第三人华阳大酒店处租赁的华阳街道正大街1号的1-8层房屋中的第三楼（除去华阳大酒店锅炉房及员工食堂、蜀华名门会所）建筑面积约1200平方米的商铺房屋转租给周荣芳作舞厅、茶饮经营使用，双方约定：年租金为50万元，周荣芳除第一年在9月26日支付全年的租金外，以后提前一个月支付下一年的租金，租赁期限从2013年9月10日至2020年12月13日止；合同签订当日周荣芳向业主缴纳100万元租赁保证金，租赁期满后周荣芳无违约行为两日内由业主如数无息退还；任何一方违反合同规定，违约方向守约方支付100万元作为违约金。合同签订后，周荣芳向原告缴纳了全年租金50万元，并向第三人华阳大酒店法定代表人张期奇缴纳了租房保证金100万元。2013年11月12日，周荣芳与薛贵林合伙成立了成都百乐汇娱乐有限公司（未注册登记），周荣芳与薛贵林各占70%、30%股份。2014年4月16日薛贵林经工商注册登记投资成立了被告百乐汇舞厅（个人独资企业），企业注册经营地址为：双流县华阳街道正大街1号（即华阳大酒店地址），继续使用被告周荣芳租赁的房屋进行经营。同年6月周荣芳向原告缴纳了2014年的房租。2015年4月17日，二被告签订一份《退股协议书》，约定周荣芳自愿放弃持有公司股份，并将股份转让给薛贵林，协议签订后，公司盈亏由薛贵林全权负责，与周荣芳不再有任何关系。此后，案涉出租房一直由被告百乐汇舞厅使用，由薛贵林一人经营。同年9月份,薛贵林向原告称实在经营不起了，想把租赁商铺还回原告，双方协商后未达成一致意见。薛贵林通过原告的法定代表人向光明认识了原告公司以前的财务经理苏俊，2015年11月2日、2016年初，薛贵林先后将案涉商铺中的茶坊、舞厅交给了第三人苏俊经营，第三人苏俊此后又和数人合伙经营。二被告至今未将租赁房屋交还原告，也未与第三人华阳大酒店结算交纳的租房保证金。
上述事实,有以下证据证实:1、原告的营业执照、原告法定代表人身份证明书及原告法定代表人身份证复印件；2、被告周荣芳人口信息（户籍）证明，被告被告百乐汇舞厅营业执照及投资人薛贵林的身份证,第三人苏俊的身份证；3、2010年12月7日第三人华阳大酒�与原告签订的《房屋租赁合同》及《公证书》;4、2013年9月9日原告的华阳大酒店管理分公司代表原告与被告周荣芳签订的《商铺转租协议》；5、2013年9月30日被告周荣芳给付原告第一年房屋租金的招商银行成都华阳支行的转账交易记录；6、被告周荣芳给付原告房屋租金的中国农业银行成都华新支行转账交易记录；7、2013年9月9日，第三人华阳大酒店负责人张斯奇出具给周荣芳的租房保证金《收条》复印件；8、2015年4月17日周荣芳与薛贵林签订的《退股协议》；9、接报警处警登记表；10、证人左侠（苏俊的合伙人）、张丽莎（左侠的母亲）、黎伟（百乐汇舞厅的员工）的证人证言，证人提交的苏俊和左侠、杨凤根签订的《项目合伙经营合伙书》、《场地租赁协议书》；11、本院的调查笔录（被调查人为苏俊）；12、各方当事人的陈述等等。
本院认为，原告时代金宇酒店与被告周荣芳签订的《商铺转租协议》系当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，属有效协议，对双方当事人均有法律约束力。原告按约履行了交付房屋的义务，被告周荣芳理应按约缴纳租金，逾期未缴纳租金则应承担相应违约责任，立即支付所欠租金，并按约支付违约金。被告百乐汇舞厅因其投资人薛贵林与被告周荣芳系合伙人，其经营使用的房屋系案涉出租商铺，自愿承担被告周荣芳在本《商铺转租协议》中应承担的民事责任，系当事人自愿处分其民事权利，符合法律规定。现就原、被告诉争的焦点分析认定如下：
1、关于被告周荣芳与原告签订商铺转租协议是否代表薛贵林签订的协议、是否系代理行为的问题。
被告周荣芳辩称系代表薛贵林与原告签订的转租协议，是代理行为，应由薛贵林承担合同责任，自已不应承担责任。原告称周荣芳在签订协议时从未提交过授权委托书，庭审时提交的委托书系双方事后签订，否认周荣芳签订协议系代理行为。经审查，周荣芳与原告签订协议时，是以周荣芳个人名义签订，从未以薛贵林的名义向原告租赁商铺，也未向原告出示过向法庭提交的薛贵林委托周荣芳签订协议的授权委托书，协议中也无系薛贵林租赁原告商铺的内容，仅凭该授权委托书，不能证明周荣芳在与原告签订协议时代表了薛贵林，周荣芳以个人名义与原告签订的商铺转租协议并不符合民事代理行为的法律特征，被告周荣芳自述与原告签订协议系代表薛贵林签订的事实并不客观存在，更不属于民事代理行为，被告周荣芳要求由被代理人薛贵林承担合同责任、自己不承担合同责任的主张缺乏事实依据和法律依据�本院不予采纳。
2、关于被告周荣芳、百乐汇舞厅是否应支付案涉商铺2015年9月30日至2017年9月30日期间的租金105万元、利息及违约金的问题。
二被告辩称原告已实际收回租赁房屋、不应再支付上述期间的租金等费用，因二被告并无有效证据证明已将出租房交回原告，该抗辩不成立。
二被告辩称出租房在2015年9月30日以后由第三人苏俊实际占有、使用，二被告没有经营不应该支付租金，应由苏俊支付上述期间的房租等费用。根据合同相对性原则，合同一方当事人才负有合同权利和义务，苏俊虽实际占有使用案涉出租商铺，但系被告百乐汇舞厅投资人薛贵林将出租房交给苏俊使用经营，苏俊并未与原告签订过合同，苏俊并不负有向原告支付商铺转租协议约定款项的�同义务，二被告要求苏俊向原告支付所欠合同款项，缺乏法律依据，本院不予支持。第三人苏俊与被告百乐汇舞厅之间的经济纠纷属另一法律关系，应另案处理。
二被告辩称周荣芳退股后，所欠租金与周荣芳无关，应由百乐汇舞厅承担责任。因原告并不认可该主张，仍然要求周荣芳承担支付所欠租金等合同款项的责任，而租赁合同系原告与周荣芳签订，周荣芳在退出与薛贵林的合伙后，并未和原告解除租赁合同，百乐汇舞厅也未另外与原告签订租赁合同，二被告均是依据周荣芳与原告所签订的租赁合同而取得了案涉商铺的使用权，周荣芳向原告租赁房屋后无论是自己使用还是用于合伙经营交给百乐汇舞厅使用，都属于承租方自由处分自己对承租商铺的使用权，二被告之间的合伙关系另一法律关系，不能以此来主张免除周荣芳应向原告承担的合同责任。故二被告的该项主张缺乏法律依据，本院不予支持,周荣芳依法应承担的民事责任并不因二被告的抗辩意见而免除，本案应由二被告共同承担支付欠原告租金等款项的民事责任。
3、关于原告请求支付租金利息及违约金的问题。因原、被告所订协议中对违约金进行了约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，原、被告协议约定的违约金中已包含了被告违约给原告造�的资金利息等损失，原告请求支付租金利息系重复请求，本院仅对原告主张的违约金予以支持，对其主张的租金利息不予支持。
关于违约金的数额问题，被告周荣芳抗辩违约金的约定明显超过合同法界定的违约金的约定不能超过本金的30%的强制性规定，违约金的约定应属无效。因《中华人民共和国合同法》中并无违约金的约定不能超过本金的30%的强制性规定，该被告的抗辩意见系对合同法的相关司法解释理解错误。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作�裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”该条款规定了如何界定哪些情况属于合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，并非强制性规定。故该被告认为约定违约金过高属无效的抗辩理由不成立。根据审理查明事实，被告未按时交租金的违约行为给原告造成了资金利息损失，原告尚未提供有其它损失的证据，现被告认为合同约定违约金过高，结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，本院对二被告应承担的违约金数额酌情调整为：以所欠租金50万元为基数，从2015年10月1日起按年利率7.8%（中国人民银行同期贷款年利率6%的130%）计算至实际支付之日；�所欠租金55万元为基数，从2016年10月1日起按年利率7.8%计算至实际支付之日。
综上所述，本院对原告要求被告立即支付所欠原告房屋租赁费105万元的诉讼请求予以支持，对其主张的违约金部分予以支持，对其主张的租金利息不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告周荣芳、被告成都百乐汇歌舞厅于本判决生效之日起十日内向原告成都时代金宇酒店管理有限公司支付所欠房屋租金1050000元及违约金（以所欠租金500000元为基数，从2015年10月1日起按年利率7.8%计算至实际支付之日；以所欠租金550000元为基数，从2016年10月1日起按年利率7.8%计算至实际支付之日)。
二、驳回原告成都时代金宇酒店管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8400元，由被告周荣芳及被告成都百乐汇歌舞厅共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于成都市中级人民法院。
审 判 员 王 涛
二〇一七年十二月二十五日
法官助理 周 杨
书 记 员 陈文维