福建省龙岩市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽08民终1593号
上诉人（原审原告）：李清秀，女，1963年6月20日生，汉族，经商，住福建省武平县。
上诉人（原审原告）：钟旭东，男，1971年9月15日生，汉族，经商，住福建省武平县。
二上诉人共同委托诉讼代理人：杜春林，福建天岩律师事务所律师。
二上诉人共同委托诉讼代理人：林玉婷，福建天岩律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：武平嘉盛房地产开发有限公司，住所地武平县。
法定代表人：罗茂华，执行董事。
委托诉讼代理人：兰贵生，武平县中信法律服务所法律工作者。
上诉人李清秀、钟旭东因与被上诉人武平嘉盛房地产开发有限公司（下称嘉盛公司）商品房销售合同纠纷一案，不服福建省武平县人民法院(2016)闽0824民初1834号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人钟旭东及其委托诉讼代理人杜春林、林玉婷、被上诉人嘉盛公司的委托诉讼代理人兰贵生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人李清秀、钟旭东上诉请求：撤销原审判决第三项，依法改判被上诉人支付自2012年5月1日起至2016年6月30日止可得店租损失142154.5元。事实和理由：（一）由于被上诉人的违约行为造成上诉人所购店铺的可利用空间严重受损，致使无法实现其订立合同的目的。《合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。因此，被上诉人的违约行为已构成法定解除合同的条件，诉请解除合同依法予以支持。《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。《合同法》第一百一十三条还规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。上诉人认为，上诉人主张的店租损失属于上诉人可得利益损失，该损失被上诉人在订立合同时应当而且已经预见到，并未超过预见或应当预见的范畴，据此作为违约方的被上诉人应当予以赔偿。（二）被上诉人曾承诺按照与本案性质完全相同的案外人吴倩的案件审理结果作为处理本案的依据，而案外人吴倩的案件终审判决被上诉人应当赔偿店租损失，据此上诉人要求被上诉人赔偿店租损失也是基于双方之间协商时被上诉人的承诺。
被上诉人嘉盛公司辩称，上诉人的上诉理由不成立，请求予以驳回。上诉人要求被上诉人赔偿利益损失，主要是基于一是吴倩的案例，另说公司员工钟伟东有承诺，本案跟吴倩案有很大的不同，吴倩的店面是有出租，上诉人的店面拒绝交房没有出租。吴倩的可得利益损失明确具体，上诉人的店面没有出租没办法计算，通知上诉人交房上诉人拒绝交房。被上诉人对上诉人不是没有赔偿，是有赔偿，一审中利息赔偿是弥补了上诉人的损失，被上诉人认为上诉人的店面没有出租，来按吴倩有出租的情况来赔偿是明显不公平的。说公司员工钟伟东有承诺，公司现没办法确认，公司对这个事实是不认可的，总的意见认为，一审认定事实清楚，从过去的判例来看，没有交房的只能支付利息损失，上诉人的上诉请求不成立。
李清秀、钟旭东向一审法院起诉请求：1.解除二原告与被告于2011年6月3日签订的合同编号为0370774《商品房买卖合同》；2.判令被告返还二原告购房款718088元、契税21543元、维修基金1443元、预告登记费550元，合计741624元；3.判令被告支付第二项款741624元的利息损失(利息分别以100000元自2011年1月22日起、268638元自2012年4月18日起、22986元自2012年6月3日起、350000元自2012年6月21日起至款付清日止按中国人民银行同期同类一年期贷款利率计算)；4.判令被告赔偿二原告自2012年5月1日起至2016年6月30日止可得店租损失142154.5元。
一审法院认定事实：2011年6月3日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定二原告向被告购买武平龙洲商贸城第七幢一层01号店面（层高为6米，地面、楼顶均为混凝土结构面；建筑面积36.07平方米，其中套内建筑面积30.88平方米，公共部位分摊建筑面积5.19平方米；单价为人民币每平方米19908.18元，总价为718088元，商品房交付时间为2012年4月30日前）。合同签订后，二原告分别于2011年6月3日缴纳了契税21543元、维修基金1443元；于2012年4月18日支付购房款268088元(即日，被告向二原告出具含2011年1月22日向被告支付的定金100000元，金额为368088元的销售不动产统一发票)，并支付预告登记费550元；于2012年6月21日用银行按揭支付购房款350000元，以上合计741624元。2012年7月28日，被告向二原告发出交房通知，要求二原告于2012年8月12日前办理交房手续，期间，二原告以逾期交房、面积有误、变更设计为由拒绝交房，被告亦将武平龙洲商贸城自动扶梯安装在原告所购买的第七幢一层01号店面上方，斜跨1号店面部分楼面，导致该店面部分层高未达6米，店面楼板结构变为钢结构。
另查明，案外人吴倩购买的武平龙洲商贸城一期9号楼一层1号店面与二原告购买的店面南北对称，与二原告购买的店面被植入自动扶梯完全相同，为此，吴倩曾于2014年1月21日向本院提起诉讼，要求被告拆除延伸至其所购店面的电梯，恢复混凝土楼板原貌，被告支付自2012年5月1日起至店面内楼板恢复原貌移交吴倩验收合格日止按房价款79.7875万元日万分之一计算的违约金。一审判决驳回吴倩的诉讼请求，吴倩不服一审判决，上诉至龙岩市中级人民法院。龙岩市中级人民法院审理认为，被告交付的商品房不符合合同约定，且存在逾期交房现象，被告违约事实清楚，但吴倩诉请拆除自动扶梯和其所购买店铺内的楼顶钢架楼板，因该自动扶梯系安装于龙洲商贸城公共场所，用于供全体业主及他人共同使用，若拆除该自动扶梯将影响该商贸城的整体使用，因此吴倩的诉请无法得到支持，二审判决驳回上诉，维持原判。事后，吴倩以要求与被告解除《商品房买卖合同》、《龙洲商贸城租赁协议》及赔偿相应损失为诉请再次诉至本院，经一、二审判决，解除了吴倩与被告武平嘉盛房地产开发有限公司于2011年2月24日签订的《商品房买卖合同》及《龙洲商贸城租赁协议》。
一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且内容及形式未违反法律、行政法规禁止性规定，该合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。根据《商品房买卖合同》第三条约定“该商品房用途为店面，属框架结构，层高为6米”，合同附件三第6条约定“楼（地）面：户（套）内地面均为混凝土结构面”。但店面楼板结构变成了钢结构，且自动扶梯直接植入该商品房的中、上部，占用了该店铺中上部一半左右的空间，从而导致部分层高未达6米。造成二原告购买的店铺可利用空间严重受损。此外，二原告购买该商品房的用途为店面，现被告将自动扶梯直接植入该店铺内，直接影响到店铺的利用价值和二原告的投资收益，致使无法实现二原告订立合同的目的。现双方至今未对《商品房买卖合同》进行实质性修正。因此，可以确认被告出售的讼争商品房不符合合同约定，被告违约事实清楚。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项规定，被告的违约行为致使二原告不能实现合同目的。二原告要求解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，并返还二原告已支付的购房款718088元、契税21543元、维修基金1443元、预告登记费550元，合计741624元，于法有据，该院予以支持。关于原告的利息损失，根据《合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”这其中应包括付款方的利息损失。因此，被告应向二原告支付占用购房款期间的利息损失。利息应从被告实际收到购房款之日起按中国人民银行同期同类贷款（一年期）基准利率计算。关于二原告主张的预期租金收益损失，该院认为，原、被告在签订《商品房买卖合同》后，至今未交房，二原告已主张了购房款的利息损失，现又主张被告赔偿预期租金收益损失，没有事实和法律依据，该院不予支持。被告主张二原告提出解除合同已经超过法律规定的提出解除合同的期限。该院认为，二原告在知道自动扶梯伸入其购买的店面后，双方确有协议解除问题并进行协商过，亦存在案外人吴倩购买的武平龙洲商贸城一期9号楼一层1号店面与二原告购买的店面南北对称，店面被植入自动扶梯完全相同的事实及原、被告等待案外人吴倩的诉讼结果，而案外人吴倩与被告讼争《商品房买卖合同》及《龙洲商贸城租赁协议》，（2015）岩民终字第1052号二审民事判决书于2015年10月15日审理终结，据此，被告以二原告行使解除权早已超过一年的除斥期间，二原告丧失解除权的辩解，该院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款的规定，作出如下判决：一、自本判决生效之日起解除李清秀、钟旭东与武平嘉盛房地产开发有限公司于2011年6月3日签订的《商品房买卖合同》；二、武平嘉盛房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向李清秀、钟旭东返还购房款718088元、契税21543元、维修基金1443元、预告登记费550元，合计741624元，并支付相应利息损失(其中，利息损失分别以100000元自2011年1月22日起、268638元自2012年4月18日起、22986元自2012年6月3日起、350000元自2012年6月21日起至款付清日止按中国人民银行同期同类贷款一年期基准利率计算）。三、驳回李清秀、钟旭东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16985元，由李清秀、钟旭东共同负担1783元，武平嘉盛房地产开发有限公司负担15202元。
二审时，上诉人李清秀、钟旭东提交《龙洲商贸城租赁协议》一份，拟证明：1、上诉人与被上诉人的商品房买卖合同纠纷案与吴倩案是标的性质、用途、规模一致的案件。2、吴倩案租金损失计算标准。上诉人比照吴倩按的租金计算标准计算租金损失。3、武平龙洲商贸城的商铺的规划用途即为大型综合商贸交易城。证明本案商品房买卖合同的目的就是通过商业经营获取收益。租金损失是双方订约时就应当预见到的可能的损失。被上诉人嘉盛公司质证认为，从证据形式的角度来说被上诉人提交的证据不属于二审程序中的新的证据；从证据的时限上来说，认为其超过了举证期限；从关联性方面来说，认为案外人吴倩的情况与本案没有关联性；从证明力上来说，上诉人与吴倩案性质是不同的。这个吴倩的店面已经出租经营了，已经签订了协议，由被上诉人返租，而且租金收益是明确具体的，但上诉人的情况就不一样了，上诉人在被上诉人通知其交房后，上诉人是拒绝交房，店面一直是在闲置的，租金上也不能等同的，所以被上诉人认为该证据对本案没有证明力。对证据的真实性没有异议。
上诉人李清秀、钟旭东对于一审查明的事实无异议，但认为应当补充认定两个事实：1、在案外人吴倩完全相同的案件审理期间，上诉人多次找到被上诉人法定代表人协商，被上诉人法定代表人表示同意按照吴倩的裁判结果处理本案，但吴倩案件裁判结果后，被上诉人拒不履行其承诺。2、吴倩案件的裁判结果除解除合同外，还支持了其要求赔偿可得店租损失的诉请。被上诉人嘉盛公司对一审查明的事实无异议。本院二审对双方当事人无异议的事实予以确认。
二审另查明，1、已生效的(2015)岩民终字第1052号民事判决(吴倩诉嘉盛公司商品房销售合同纠纷一案)，载明：“2011年2月24日，吴倩与嘉盛公司签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：吴倩向嘉盛公司购买位于武平龙洲商贸城一期9号楼一层1号店面，所购房屋建筑面积36.07㎡，其中套内建筑面积30.88㎡，层高为6米，户（套）内地面均为混凝土结构面，商品房单价为1.658553万元，总购房款为59.8406万元等。2011年2月24日，吴倩、嘉盛公司双方签订《龙洲商贸城租赁协议》一份，约定：吴倩将所购前述店面租赁给嘉盛公司使用，租赁期限自2012年8月1日至2017年7月31日止；出租物业总价格为79.7875万元，五年租金合计为19.9469万元。嘉盛公司将五年的租金在签订协议时在总购房款中直接抵扣，五年租金直接抵扣后的商品房单价为1.658553万元，总购房款为59.8406万元。对于上诉人吴倩主张可得利益损失，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中双方签订的《龙洲商贸城租赁协议》时已经明确了讼争店面从2012年8月1日起至2017年7月31日止每年的租金，吴倩可得利益损失明确具体，应予以支持，但上诉人吴倩要求自2012年8月1日起按797875元的年租金4%计付至购房款实际返还之日止缺乏依据，应按双方签订的《龙洲商贸城租赁协议》中租金约定进行赔偿，从计租起至合同解除之日止，即2012年8年1日起至2013年7月31日按23936元，2013年8年1日起至2014年7月31日按31915元，2014年8年1日起至2015年7月31日按39894元，2015年8年1日起至本判决生效之日止（计至2015年10月15日）47873×2.5/12=9973.54元。作出如下判决：一、维持武平县人民法院(2015)武民初字第322号民事判决第一、三项(一、自本判决生效之日起解除原告吴倩与被告嘉盛公司于2011年2月24日签订的《商品房买卖合同》及《龙洲商贸城租赁协议》。三、驳回原告吴倩的其他诉讼请求)；二、撤销武平县人民法院(2015)武民初字第322号民事判决第二项；三、上诉人武平嘉盛房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还上诉人吴倩购房款598406元、契税17952元、维修基金1443元等合计617801元；四、上诉人武平嘉盛房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿上诉人吴倩所支付购房款、契税、维修基金（合计617801元）按中国人民银行同期同类贷款（按一年期）利率计算的利息，其中250000元自2011年1月16日起计至本判决确定的履行日止、77801元自2011年2月24日起计至本判决确定的履行日止、290000元自2014年9月18日起计至本判决确定的履行日止；五、上诉人武平嘉盛房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿上诉人吴倩支付购房按揭款（29万元）的利息46883.99元；六、上诉人武平嘉盛房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿上诉人吴倩可得店租损失(2012年8年1日起至2015年10月15日止）105718.54元。”
2、案外人吴倩与嘉盛公司于2011年2月24日签订的《龙洲商贸城租赁协议》载明：“租金及租金支付方式1、乙方购买的上述出租物业总价格为人民币零佰柒拾玖万柒仟捌佰柒拾伍元整（￥797875元）。甲乙双方约定，乙方同意自2012年8月1日至2017年7月31日止将该物业出租给甲方使用，第一年按总购房款的3%收取租金，年租金为人民币贰万叁仟玖佰叁拾陆元整（￥23936元）；第二年按总购房款的4%收取租金，年租金为人民币叁万壹仟玖佰壹拾伍元整（￥31915元）；第三年按总购房款的5%收取租金，年租金为人民币叁万玖仟捌拾肆元整（￥39894元）；第四年按总购房款的6%收取租金，年租金为人民币肆万柒仟捌佰柒拾叁元整（￥47873元）；第五年按总购房款的7%收取租金，年租金为人民币伍万伍仟捌佰伍拾壹元整（￥55851元）。租金合计为人民币零佰壹拾玖万玖仟肆佰陆拾玖元整（￥199469元）。2、甲乙双方在签订本协议时，甲方将五年的租金一次性支付给乙方。乙方同意该租金从乙方向开发商购买该物业的总房款中直接抵扣。”
本案的争议焦点为：被上诉人嘉盛公司是否应当赔偿上诉人李清秀、钟旭东的店租损失？对此分析认定如下：
二审认为，（一）上诉人李清秀、钟旭东与被上诉人嘉盛公司双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规禁止性规定，为合法有效，双方应按约履行。双方签订的《商品房买卖合同》第三条约定“该商品房用途为店面，属框架结构，层高为6米”，合同附件三第6条约定“楼（地）面：户（套）内地面均为混凝土结构面”。但现店面楼板结构变成了钢结构，且自动扶梯直接植入该商品房的中、上部，占用了该店铺中上部一半左右的空间，从而导致部分层高未达6米，造成上诉人购买的店铺可利用空间严重受损，致使无法实现其订立合同的目的。被上诉人嘉盛公司违反合同的约定，事实清楚，证据充分。上诉人要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，并返还其已支付的购房款718088元、契税21543元、维修基金1443元、预告登记费550元，合计741624元，原审予以支持正确。
（二）关于被上诉人嘉盛公司是否应当赔偿上诉人李清秀、钟旭东的店租损失问题。1、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”该条款规定了一方违约后，守约方可以主张的违约损失范围，包括合同履行后可以获得的利益，即可得利益损失，该可得损失为因违约所造成的如果合同得到完全履行可以实现和取得的利益的损失。本案中，上诉人李清秀、钟旭东与被上诉人签订商品房预售合同后，因被上诉人的违约，致使合同无法履行，上诉人李清秀、钟旭东本可依合同履行后可以获得店租的利益遭受损失，这些损失是可以预见的。2、上诉人李清秀、钟旭东购买武平龙洲商贸城第七幢一层01号店面，层高为6米，地面、楼顶均为混凝土结构面；建筑面积36.07㎡，其中套内建筑面积30.88㎡，公共部位分摊建筑面积5.19㎡；单价为人民币每平方米19908.18元，总价为71.8088万元。而案外人吴倩购买武平龙洲商贸城一期9号楼一层1号店面，层高为6米，建筑面积36.07㎡，其中套内建筑面积30.88㎡，户（套）内地面均为混凝土结构面，商品房单价为1.658553万元，总购房款为79.7875万元。上诉人李清秀、钟旭东购买的店面与案外人吴倩购买的店面南北对称，店面均被植入自动扶梯，店面的层高、建筑面积、套内建筑面积、户内地面结构面均相同，因此本案与吴倩案具有可比性。3、案外人吴倩与嘉盛公司双方签订《龙洲商贸城租赁协议》一份，约定：“甲乙双方约定，乙方同意自2012年8月1日至2017年7月31日止将该物业出租给甲方使用，第一年按总购房款的3%收取租金，年租金为人民币贰万叁仟玖佰叁拾陆元整（￥23936元）；第二年按总购房款的4%收取租金，年租金为人民币叁万壹仟玖佰壹拾伍元整（￥31915元）；第三年按总购房款的5%收取租金，年租金为人民币叁万玖仟捌拾肆元整（￥39894元）；第四年按总购房款的6%收取租金，年租金为人民币肆万柒仟捌佰柒拾叁元整（￥47873元）；第五年按总购房款的7%收取租金，年租金为人民币伍万伍仟捌佰伍拾壹元整（￥55851元）”。租金合计为人民币零佰壹拾玖万玖仟肆佰陆拾玖元整（￥199469元）。甲乙双方在签订本协议时，甲方将五年的租金一次性支付给乙方。乙方同意该租金从乙方向开发商购买该物业的总房款中直接抵扣。”案外人吴倩与嘉盛公司商品房销售合同纠纷一案本院作出的（2015）岩民终字第1052号民事判决已发生法律效力，判决嘉盛公司应赔偿吴倩可得店租损失(2012年8年1日起至2015年10月15日止）105718.54元。［计算方法：从计租起至合同解除之日止，即2012年8年1日起至2013年7月31日按23936元，2013年8年1日起至2014年7月31日按31915元，2014年8年1日起至2015年7月31日按39894元，2015年8年1日起至本判决生效之日止（计至2015年10月15日）47873×2.5/12=9973.54元。］。本案上诉人李清秀、钟旭东的诉讼请求为判令嘉盛公司赔偿自2012年5月1日起至2016年6月30日止可得店租损失142154.5元。上诉人李清秀、钟旭东可得利益店租损失，参照案外人吴倩案店租损失的计算方法［计算方法：从计租起至2016年6月30日止，即2012年8年1日起至2013年7月31日按718088元×3%＝21542元，2013年8年1日起至2014年7月31日按718088元×4%＝28723元，2014年8年1日起至2015年7月31日按718088元×5%＝35904元，2015年8年1日起至2016年6月30日按718088元×6%×11/12＝39494元，总计125663元）。］。故，认定上诉人李清秀、钟旭东可得利益损失即店租损失的金额为人民币125663元（2012年8年1日起至2016年6月30日止)。
（三）关于上诉人的利息损失问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”，作为守约方李清秀、钟旭东若在合同能履行时可得利益的极限就是店租收入，购房款等的利息不应计算在可得利益中。二审对其可得店租损失予以支持，但对利息不予支持。
综上所述，一审认定嘉盛公司违约，支持李清秀、钟旭东请求解除与嘉盛公司于2011年6月3日签订的《商品房买卖合同》、返还购房款718088元、契税21543元、维修基金1443元、预告登记费550元，合计741624元正确，但认为李清秀、钟旭东要求可得店租的损失无事实和法律依据不当，应予纠正。对于李清秀、钟旭东可得利益损失以店租的损失为限，对其利息的主张不予支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持福建省武平县人民法院(2016)闽0824民初1834号民事判决第一、三项；
二、变更福建省武平县人民法院(2016)闽0824民初1834号民事判决第二项为：武平嘉盛房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向李清秀、钟旭东返还购房款718088元、契税21543元、维修基金1443元、预告登记费550元，合计741624元。
三、被上诉人武平嘉盛房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿上诉人李清秀、钟旭东可得店租损失125663元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费人民币3143.09元，由上诉人李清秀、钟旭东共同负担人民币365元，由被上诉人武平嘉盛房地产开发有限公司负担人民币2778.09元。变更一审案件受理费人民币16985元，由上诉人李清秀、钟旭东共同负担人民币365元，由被上诉人武平嘉盛房地产开发有限公司负担人民币16620元。
本判决为终审判决。
审判长 童 大 标
审判员 詹 跃 忠
审判员 陈 碧 英
二〇一七年一月十一日
书记员 林梦龙（代）
引用的主要法律条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
2、《中华人民共和国合同法》
第一百一十三条【损害赔偿的范围】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。