山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一终字第198号
上诉人（原审原告）青岛市城阳区河套街道小涧东社区居民委员会。
法定代表人刘同祎，主任。
委托代理人王晓竹，山东和安律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）刘同武，男，1962年7月21日生，汉族，青岛城阳宏福建材厂法定代表人。
委托代理人焦春艳，山东诚功律师事务所律师。
委托代理人胡晓丽，山东诚功律师事务所实习律师。
上诉人青岛市城阳区河套街道小涧东社区居民委员会（以下简称小涧东居委会）因与被上诉人刘同武租赁合同纠纷一案，不服青岛市城阳区人民法院（2013）城民初字第2445号民事判决，于2013年11月18日向本院提起上诉，本院于2014年1月16日受理后，依法组成由代理审判员徐明担任审判长并主审本案、代理审判员安太欣、马喆参加评议的合议庭，于2014年2月17日公开开庭进行了审理。上诉人小涧东居委会的法定代表人刘同袆及委托代理人王晓竹、被上诉人刘同武的委托代理人焦春艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
小涧东居委会在原审中诉称：2011年5月28日，双方签订砖厂租赁合同，小涧东居委会将社区的砖厂租赁给刘同武使用，合同约定了刘同武支付租赁费的时间，直至2013年5月8日，刘同武只支付租赁费265000元，尚欠305000元租赁费未付，经多次催要，刘同武拒绝支付。故请求判令：1、解除双方之间的砖厂租赁合同；2、刘同武支付小涧东居委会逾期租赁费305000元及相关利息；3、诉讼费用由刘同武承担。小涧东居委会于2013年6月14日提交《追加诉讼请求申请书》，称刘同武在租赁期间多次违法私自偷土，破坏集体和他人财产，严重违反合同约定，要求解除双方之间的砖厂租赁合同后，腾出并返还租赁物。后因名称笔误，小涧东居委会于2013年7月22日提交《变更原告名称申请书》，申请将名称由青岛城阳区河套街道小涧东社区居民委员会变更为青岛市城阳区河套街道小涧东社区居民委员会。
刘同武在原审中辩称：一、刘同武是青岛城阳宏福建材厂（以下简称宏福建材厂）的法定代表人，涉案租赁合同的土地是宏福建材厂的经营场所。刘同武签订合同的行为是代表宏福建材厂所进行的经营活动，法律责任应由宏福建材厂承担。刘同武不是本案适格主体；二、宏福建材厂自2011年5月至今，共交纳了146.5万元租赁费，但所有租赁费均无正式发票，其中有120万元连小涧东居委会的收据都没有出具，而是个人直接打的白条，刘同武有理由相信该款项存在被他人侵占或挪用的可能。对于该涉嫌犯罪的线索，请求将该犯罪线索移送公安或检察机关，并中止本案审理；三、2012年12月，小涧东社区在宏福建材厂毫不知情的情况下，单方断掉了宏福建材厂的生产经营用电，导致宏福建材厂停产。就小涧东居委会单方断电行为，宏福建材厂多次与其沟通。小涧东居委会拒绝供电并要求宏福建材厂另行增设变压器。为达到继续履行合同之目的，宏福建材厂自筹资金增设变压器。期间双方就另行增设变压器的费用承担及租赁费的减免多次协商但一直未达成合意。因此，本案中宏福建材厂不存在违反合同约定延期支付租赁费的行为。合同约定的解除条件并不成就，小涧东居委会要求解除合同的请求应予驳回；四、小涧东居委会利用其强势地位，先是强行断电导致宏福建材厂停产数月，后又无正当理由拒收宏福建材厂的租赁费，导致宏福建材厂无法履行付款义务。小涧东居委会的行为已经构成严重违约，应当依法承担违约责任，宏福建材厂保留依法追究相关主体法律责任的权利；五、在宏福建材厂因断电停产期间，小涧东居委会要求宏福建材厂自行增设变压器。小涧东居委会此举恰恰证明，双方一致同意继续履行合同。截止2013年5月10日，宏福建材厂仍就交纳租赁费、租赁费减免积极与小涧东居委会进行协商。而小涧东居委会也继续接受宏福建材厂的租赁费并明确告知宏福建材厂于2013年5月13日交纳租赁费。该事实可以说明，小涧东居委会以明示的方式放弃了解除权的行使。小涧东居委会并不享有合同解除权，其要求解除合同的请求依法应予驳回。纵观本案，宏福建材厂交不上租赁费的原因有三：一是停电导致停产，小涧东居委会违约在前，给企业造成了极大的经营损失；二是增设变压器花费近50万元，双方就费用承担发生争议；三是小涧东社区无理由拒收租赁费。故对小涧东居委会的诉讼请求依法应予驳回。
原审查明，一、刘同武系个人独资企业宏福建材厂的法定代表人。为经营宏福建材厂，2011年5月28日，刘同武（乙方）与小涧东居委会（甲方）签订《砖厂租赁合同》，约定：“一、本合同签订时，原租赁合同终止。依据上期1999年1月1日至2002年12月31日的租赁合同第三条约定，砖瓦厂所有建筑物及机械设备、整修场地归甲方所有。（以1999年3月23日清点表为准）场地、建筑物的位置和面积及固定资产：建筑物为原甲方出资建设的后经乙方改造重建维修的建筑物及构筑物和完全由乙方出资建设的建筑物及构筑物，全部归甲方所有，由乙方使用，（详见本合同资产清单附件）。二、新租赁条款1、租赁期限：自2011年8月1日起至2014年7月30日止，共计三年；2、租赁费：乙方应向甲方交纳三年捌拾万元整；3、付款方式及时间：付款方式为捌拾万元整分六次付清。于2011年10月1日前交壹拾万元整，于2012年1月1日前交壹拾五万元整，于2012年7月1日前交壹拾五万元整，于2013年1月1日前交壹拾柒万元整，于2013年7月1日前交壹拾玖万元整，于2014年1月1日前交肆万元整。5、乙方的权利义务（1）乙方必须严格按照青城政发（2010）15号文件，严禁继续生产粘土砖，严禁挖土、取土使用；……6、合同签订后，双方必须认真履行，若甲方违约提前终止合同，由此造成的经济损失由违约方承担。如乙方不能按合同约定及时缴纳租赁费，甲方有权终止合同，并有权变卖乙方生产的产品及机械设备，顶作乙方租赁期内应给甲方的部分租赁费。”另查明，根据合同约定，刘同武2011年8月1日至2013年1月1日期间应交纳租赁费570000元，现已交纳租赁费265000元。
二、山东诚功律师事务所律师焦春艳、刘国建于2013年6月27日先后对青岛市城阳区河套街道小涧东社区（以下简称“小涧东社区”）党支部委员刘方坛、党支部委员刘同木及居委会委员刘同发作了三份调查笔录，其中刘方坛询问笔录载明：“问：你是小涧东社区两委成员、副书记，对村委的重大事项的议事都有参与？答：重大事项都是两委会议决定，我因为事情比较多，有时也不能到会讨论，但会议讨论的事项和形成的决议，我都会知道。问：宏福建材厂自2012年12月就被小涧东社区强行断了电，请问你知道这件事情吗？答：2012年12月给宏福建材厂掐电之前，村两委召开了专项会议，我没参加会议，会后听其他两委委员讲会议决定，因为宏福建材厂用电影响了村民用电，所以，两委决定断了宏福建材厂的生产经营用电。问：宏福建材厂开办有13年了，以前出现过影响居民用电的情形吗？答：没有，以前没听说过宏福建材厂用电影响居民用电。问：停了多久？怎么解决的？答：停了四个多月，最后宏福建材厂自己另拉了变压器。问：拉变压器的费用谁出的？答：不是村两委出的，是宏福被逼的没办法自己投资拉的。问：2013年5月初，宏福建材厂法定代表人刘同武的租赁费是如何交纳的？答：因为停电，没办法经营，所以宏福厂也未能及时交租赁费。2013年5月初，村两委会议通知刘同武第二天马上交齐租赁费。2013年5月13日，刘同武到村委交租赁费，村委会计不在，书记也不在。刘同武给我打电话，说没人，交不上租赁费。问：后来呢？答：村两委研究决定，刘同武交租赁费也不收，直接起诉，把刘同武撵走。问：然后就直接起诉了？答：听说是的。其实经营企业都不容易，没有必要象村两委这样，第一天通知宏福交租赁费，第二天就拒收，再就起诉，得给企业留条生路”。刘同木询问笔录载明：“宏福建材厂自2012年12月以后被村委停电，该事村委是否召开过会议？答：宏福建材厂被停电后，两委专门召开会议研究过初步意见是，让宏福建材厂自己投资变压器，产权归村里，至于租赁费，村里不同意减免，让宏福厂继续交租赁费。问：后来呢？答：刘同祎书记根据这个意见，拟了合同，找宏福建材厂商量签合同。问：这个合同是否签订？答：不知道。问：刘同武租赁费交纳情况能介绍下吗？答：2013年5月10日，村委正要召开两委会，刘同武到村委找刘同祎书记，要求缓交租赁费，因为刚投资了变压器，资金紧张，想申请缓交。刘书记不同意，让马上交，刘同武说先把奥迪A6的车押在村委，明天或后天筹齐了钱一定交清租赁费，刘书记不同意，后来说让第二天交齐。问：后来刘同武去村委交租赁费，交不上了？答：是。问：两委研究变压器的事，是什么时候？答：2013年3月初。问：刚才说到的刘同祎拟的合同，是什么时间的事？答：刘同武上变压器之前，3月份。问：合同商量情况，签订情况你知道吗？答：不知道”。刘同发询问笔录载明：“问：宏福建材厂自2012年12月被村里给断了电，两委是否就此事召开过会议？答：断电三个月后，大概是：2013年3月初，两委召开过会议，初步意见是宏福建材厂上变压器，至于谁投资、是否减免租赁费，讨论后也没有定出最终意见。问：2013年5月10日，两委召开会议时，你看到了什么？答：刘同武和刘翠方（刘同武之妻），那天到村委商量土地租赁费的缓减。他们和村书记刘同祎吵起来，我们给拉开了，刘同武说把奥迪车先押给村委，下周一凑齐了钱就一定交上租赁费，后来的事我就不知道了”。为核实该三份调查笔录真实性，原审将刘方坛、刘同木及刘同发传至法庭询问，该三人当庭确认在调查笔录所陈述的内容属实。小涧东居委会对原审所作三份询问笔录真实性无异议，但对刘同武庭审中证明事项有异议，对证人所陈述事实也有异议，其他意见同庭审质证和陈述意见。刘同武对原审所作三份询问笔录无异议。
三、刘同武提交的与青岛双峰电器有限公司2013年3月19日签订的《630KVA箱变合同》显示变压器价格为360000元。刘同武提交的与青岛恒源送变电工程有限公司北部分公司2013年3月27日签订的《建筑安装工程承包合同》显示10kv线缆工程造价为106358.93元。小涧东居委会对上述证据真实性无法确认，称购买变压器系个人行为，与其无关。
原审认为，合同具有相对性。2011年5月28日所签《砖厂租赁合同》的双方当事人分别为小涧东居委会、刘同武，应由该双方履行各自的义务，法律法规并未禁止公司法定代表人不能作为合同主体承租场地用于公司生产经营，故原审对刘同武不是适格诉讼主体的抗辩意见不予采纳。本案双方争议的焦点问题是小涧东居委会要求解除双方于2011年5月28日所签《砖厂租赁合同》的理由是否成立。小涧东居委会要求解除该《砖厂租赁合同》的理由系刘同武未依约支付租赁费及存在非法挖土、取土行为。刘同武未依约支付租赁费，欠付租赁费305000元属实，但事出有因，小涧东居委会2012年12月对刘同武经营的宏福建材厂采取断电措施理由为影响居民用电，并非刘同武欠付租赁费，而小涧东社区党支部委员刘方坛证实从未听说过宏福建材厂用电影响居民用电，小涧东社区两委会针对变压器由谁投资、产权归属、是否减免租赁费等事宜召开专门会议研究，后刘同武自行投资设立变压器后，因投资过大亦找小涧东居委会法定代表人刘同祎协商过租赁费缓减事宜，刘同祎答复为限期交纳，而刘同武于2013年5月13日到小涧东居委会交纳租赁费时无人收取，后小涧东社区两委会又决定刘同武交纳租赁费也不收，直接起诉将其撵走，综合上述查明的事实，足以证实双方对租赁费交纳期限达成新的合意，该合意对双方具有约束力。小涧东居委会拒收刘同武在限期内交纳的租赁费属实，其以刘同武未依约支付租赁费为由要求解除双方于2011年5月28日所签《砖厂租赁合同》，理由不当，于法无据，原审不予支持。关于小涧东居委会所称刘同武存在非法挖土、取土行为。原审认为，双方仅在《砖厂租赁合同》中约定了严禁挖土、取土使用，但并未约定如存在挖土、取土行为，可行使合同解除权，故小涧东居委会以刘同武存在非法挖土、取土行为为由要求解除双方于2011年5月28日所签《砖厂租赁合同》，理由不当，亦无法律依据，原审亦不予支持。另鉴于宏福建材厂自1999年1月1日就在涉案场地经营至今已达十余年，且双方所签《砖厂租赁合同》于2014年7月30日即到期，为维护交易稳定性，原审对小涧东居委会要求解除双方所签《砖厂租赁合同》的诉讼请求亦不予支持。刘同武欠付租赁费305000元属实，关于小涧东居委会要求刘同武承担以305000元为基数按同期银行贷款利率计算的自起诉之日至实际支付之日的利息，因刘同武一直同意支付该租赁费，未支付原因系小涧东居委会拒收所致，故原审对小涧东居委会要求刘同武支付租赁费305000元的诉讼请求予以支持，对小涧东居委会主张的逾期付款利息诉讼请求不予支持。综上，原审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、小涧东居委会于判决书生效后十日内支付刘同武租赁费305000元；二、驳回小涧东居委会的其他诉讼请求。一审案件受理费5875元，由小涧东居委会负担100元，刘同武负担5775元。
上诉人小涧东居委会不服原审判决，上诉称：1、双方于2011年5月28日签订的《砖厂租赁合同》已经明确了被上诉人应当按照协议的约定向上诉人支付租金，但被上诉人多次违约，逾期交付租金，严重违反合同约定。因此，上诉人根据合同约定行使单方解除权有法律和事实依据。原审明知上诉人行为严重违约，却以三位未出庭接受询问的证人证言内容为依据，认定被上诉人的行为合法化。原审没有到上诉人社区调查，没有调取上诉人的两委会会议记录，就强行采纳上述证人证言，违反证据规则规定。2、被上诉人经营期间发生非法偷土行为，严重违反合同约定，同时也触犯了相关法律。2012年12月19日，经受害人报案，公安机关立案侦查，现被上诉人刘同武在逃。被上诉人上述行为不但违反合同约定，也侵犯他人合法利益，触犯法律，其社会危害性、影响力非常大，也给上诉人造成不小的影响。但一审对上诉人要求到公安机关提取立案通知书等相关证据事宜视而不见。3、合同签署主体是被上诉人个人行为，与被上诉人作为法人的洪福建材厂无任何法律关系。合同中系刘同武个人签字，合同中没有出现任何建材厂的公章和委托材料，因此，不能将其个人签合同的行为同建材厂行为混为一谈。同时，经营期间，造成停电行为系电业部门所致，与上诉人无关。综上，原审判决认定事实和适用法律均存在错误，请求二审依法撤销原审判决，支持一审全部诉讼请求，一、二审案件受理费等由被上诉人承担。
被上诉人刘同武辩称：1、一审中的证人均出庭接受了质询，证人证言真实性得到核实。双方已合议将交纳租金的最后期限变更为2013年5月13日，该时间之前，上诉人从来没有行使过解除权，合同仍有效。2013年5月13日被上诉人想交纳租金，上诉人恶意拒收，被上诉人的行为不构成违约。2、所谓偷土事实不存在，且与本案无关，不能证明被上诉人存在违约行为。综上，原审查明事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。
经审理查明，二审期间，上诉人申请本院调取青岛亿路发集团有限公司报案记录及立案侦查情况，本院到青岛市公安局城阳分局河套派出所查实，该所向本院出具了关于刘同武涉嫌盗窃的立案决定书，并说明该案件正在侦查中。
另查明，上诉人主张被上诉人挖土的行为发生在其租赁给案外人青岛亿路发集团有限公司的部分土地中。
再查明，二审庭审中，被上诉人申请上诉人村委委员刘同发出庭，刘同发称村两委开会研究让被上诉人刘同武交一部分钱，允许其挖土，被上诉人亦一直在村北挖土，后来该村北土地出租给案外人青岛亿路发集团有限公司。
二审查明的其他事实与原审查明一致。
本案经调解，未达成协议。
本院认为，本案争议的焦点问题是上诉人关于解除合同的主张是否成立。
上诉人在本案中主张解除合同的理由有两点，一是主张被上诉人逾期交付租金构成违约；二是主张被上诉人经营期间发生非法偷土行为构成违约且侵犯他人权益。
关于逾期交付租金问题，根据原审中上诉人两委成员的陈述，被上诉人欠缴租赁费系村委开会决定拒收并直接起诉所致。上诉人上诉提出原审未调取两委会会议记录，就采纳两委会成员的证言违反规定。二审庭审中，法庭要求上诉人提交其所称的两委会会议记录，上诉人不同意提交给被上诉人质证，依法视为放弃该项举证权利。原审采信两委会成员的证言符合法律规定，对上诉人关于被上诉人逾期交付租金的主张，本院不予采信。
关于上诉人主张的挖土问题，本院认为，上诉人主张被上诉人自案外人所租赁上诉人的土地中偷土并以此要求解除合同，而上诉人村委委员刘同发二审中证实上诉人一直在该土地挖土使用，村委为此开会研究同意被上诉人交一部分钱挖土，后又将该处土地租赁给案外人，且无证据证实将土地另行出租的情况告知被上诉人。村委委员作为上诉人的主要组成成员所作出的证言与上诉人的主张不一致，本院对上诉人的主张不予采信。另外，双方合同中未约定以挖土行为作为解除合同的事由，且上诉人是否存在到村委租赁给案外人的场地挖土的行为与本案并非同一法律关系，上诉人以此作为解除租赁合同的理由亦缺乏合同及法律依据，本院对其主张不予支持。
综上，上诉人虽主张解除合同，但村两委三名成员均先后作证证实了上诉人解除合同的事由不成立，对上诉人的上诉主张，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5875元，由上诉人青岛市城阳区河套街道小涧东社区居民委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 明
代理审判员 安太欣
代理审判员 马 喆
二〇一四年三月六日
书 记 员 王 晶
书 记 员 张 燕