广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤08民终1698号上诉人（原审被告）：吴川县兰石镇房地产开发公司。住所地：吴川市兰石镇兰石开发区。法定代表人：梁帝金（曾用名梁华周），该公司经理。委托诉讼代理人：黄苏明，广东粤正律师事务所律师。上诉人（原审被告）：吴川市兰石镇人民政府。住所地：吴川市兰石镇兰新街*号。法定代表人：吴观轩，该镇镇长。委托诉讼代理人：钟日梅，广东粤正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨亚比，男，1949年2月20日出生，汉族，住吴川市。委托诉讼代理人：冼日生，广东仁乐律师事务所律师。委托诉讼代理人：冼琼炜，广东仁乐律师事务所律师。上诉人吴川县兰石镇房地产开发公司（以下简称“兰石开发公司”）、吴川市兰石镇人民政府（以下简称“兰石镇政府”）因与被上诉人杨亚比合同纠纷一案，不服广东省吴川市人民法院（2017)粤0883民初2035号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人兰石开发公司的委托诉讼代理人黄苏明、兰石镇政府的委托诉讼代理人钟日梅，被上诉人杨亚比及其委托诉讼代理人冼日生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人兰石开发公司、兰石镇政府上诉请求：一、撤销（2016)粤0883民初2035号民事判决第一项、第二项，改判驳回杨亚比的诉讼请求。二、本案的诉讼费用由杨亚比承担。事实和理由：一审查明、认定事实不清，适用法律错误，二审法院应予以撤销，并改判驳回杨亚比的全部诉讼请求。一、涉案《保证书》及《吴川市房地产开发公司购地合同书》（以下简称“《购地合同书》”）为无效合同。第一，《保证书》的公章并非兰石开发公司的公章，因该时兰石开发公司的公章已被霞山法院查封、扣押，根本无法在该《保证书》上盖章。第二，一审判决书以兰石镇政府向兰石开发公司出具的《函》载明“……按照你公司与吴川市国土局所签订的《国有土地使用出让合同》[吴国土出字（1994)14号]的使用用途，给证给你公司开发使用……”为由，认定兰石镇政府已委托兰石开发公司转让涉案土地给杨亚比、兰石开发公司与杨亚比签订的涉案的《保证书》及《购地合同书》为合法有效的合同，是认定事实错误，适用法律错误。其一，根据《中华人民共和国土地管理法》第十三条“依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”的规定，不动产实行的是登记主义。本案中，既然涉案土地的所有权是登记在兰石镇政府名下，那么对于涉案土地的处分也应以兰石镇政府的名义进行。兰石开发公司及梁华清签订《保证书》及《购地合同书》是无权处分行为，两合同应认定为无效合同。再者，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理”的规定可知，代理行为有效的前提是，在可代理事项中，代理人以被代理人的名义实施的民事行为才为有效的代理行为。故即使兰石开发公司对涉案土地有代理权限，也应以兰石镇政府的名义对外实施民事代理行为。但本案中，涉案《保证书》与《购地合同书》均不是以兰石镇政府的名义签订的。因此，涉案《保证书》与《购地合同书》均不能认定是兰石开发公司有效代理兰石镇政府签订的合同，应认定为无效合同。其二，根据兰石镇政府向兰石开发公司出具的上述《函》，兰石镇政府授权兰石开发公司代理的事项仅为开发使用，并不包括对所有权的处分。因此，涉案《保证书》与《购地合同书》均是无代理权限下签订的合同，应当认定为无效合同。其三，涉案土地登记在兰石镇政府的名下，为国有土地，而对涉案土地进行转让的行为，属于一种经营性行为。根据《中华人民共和国物权法》、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（第39号令）的规定，涉案土地应通过招标、拍卖、挂牌的程序转让，不能协议转让。所以，涉案《保证书》与《购地合同书》应当认定为无效合同。第三，一审判决以梁华周与梁华清的谈话笔录作为认定兰石开发公司已授权梁华清处理涉案土地的依据，是认定事实错误，适用法律错误。一审中，杨亚比提供了梁华周与梁华清的谈话笔录，该谈话笔录无法证明其内容的真实性。且该谈话笔录并未显示梁华周将涉案土地的处分权授权给了梁华清。再者，梁华周与兰石开发公司是两个法律主体，一审判决混淆了自然人与法人之间的关系。虽梁华周是兰石开发公司的法定代表人，但享有涉案土地开发使用代理权限的是兰石开发公司，并非梁华周，杨亚比无法证明兰石开发公司将对涉案土地的开发使用权授权给梁华清，且兰石开发公司并未变更法定代表人为梁华清。因此，本案中，梁华清无权签订涉案《保证书》及《购地合同》。二、杨亚比要求兰石开发公司、兰石镇政府为其办理涉案土地的过户手续缺乏事实及法律依据。第一，如上所述，涉案《保证书》及《购地合同》无效，且兰石镇政府并非合同的相对人，所以兰石开发公司、兰石镇政府无须依该《保证书》及《购地合同》履行过户义务。第二，杨亚比并未履行合同约定的给付义务，兰石开发公司、兰石镇政府无须履行过户义务。一审判决书混淆了兰石开发公司与吴川市扶贫互助储金总会（以下简下称“兰石储金会”）两个法律关系主体。一审判决以杨亚比将其妻子杨婵凤在兰石储金会的10万元存款单据交付给梁华清为由，认定杨亚比已履行了合同给付义务是错误的。其一，兰石储金会接受了杨婵凤的10万元存款，并非兰石开发公司接受了杨亚比的10万元存款，而杨亚比将该10万元存款单交付给梁华清，并非意味着兰石公司就已经得到该10万元存款。根据我国1989年颁布的《关于下发的通知》第十一条“不记名大额可转让定期存单采用交付方式转让：记名大额可转让定期存单采用背书方式转让”、第十二条“记名大额可转让定期存单可以在发行单位办理挂失”、“附二、记名背书转让的存单（一）存单的正面应注明：（1)存单发行单位的名称；（2)存单第一持有人的姓名（或名称）；（3)存单的面额；（4)存单的期限；（5)存单的利率；（6)发行日期和到期日期；(7)持单人的权利和注意事项”及1996年颁布的《大额可转让定期存单管理办法》的规定可知，杨婵凤的该张10万元定期存单是记名大额可转让定期存单中的记名背书转让存单。该存单的有效转让以背书为要件，且记名人可通过在发行单位办理挂失的方法取回存单。所以，杨亚比仅将该10万元存单交付给梁华清，并未背书，存单并未有效转让，杨婵凤可通过挂失的办法取回存单，致使梁华清手上的存单无效。所以实际上，杨亚比并未履行合同支付义务。其二，（1999)湛中法经初字第138号民事判决查明、认定：“原告和储金会均不具有金融业务经营权，亦没有办理工商登记……原告与储金会的存款行为违反了国家的有关融法规，双方的存款关系依法应确认为无效……”的内容可知，杨婵凤的该张10万元存单并非有价值的存单，而杨亚比能提供该份证据，也证明其知晓该事。故杨亚比并未履行合同的给付义务。既然杨亚比事实上并未履行合同约定的给付义务，故其无权要求兰石开发公司、兰石镇政府为其办理涉案土地的过户手续。三、本案的诉讼费用应由杨亚比承担。综上，一审判决书查明、认定的部分事实错误，适用法律错误，二审法院应撤销一审判决，改判驳回杨亚比的全部诉讼请求。被上诉人杨亚比答辩称：一、一审判决确认涉案《保证书》、《购地合同书》有效，认定事实清楚，适用法律正确。兰石开发公司、兰石镇政府主张撤销一审判决的上诉理由不成立。第一，《保证书》、《地产购置合同书》均是2000年1月7日订立，所盖的印章均是同一枚印章，均是合法有效的。兰石开发公司、兰石镇政府认可《地产购置合同书》上印章的效力，但否认《保证书》上印章的效力，显然难以自圆其说。第二，一审判决认定兰石镇政府委托兰石开发公司管理和签订土地使用权转让合同的事实清楚。根据广东省吴川县国土局与兰石开发公司于1994年4月14日签订的《国有土地使用权出让合同》、兰石镇政府于1994年4月30日出具给兰石开发公司的函件内容、兰石镇政府于1998年7月6日出具的证明等证据，可以充分证明兰石开发公司与兰石镇政府在征地和办理土地使用权登记时便已合作。案涉土地使用权虽登记在兰石镇政府名下，但受让人及支付出让金的均是兰石开发公司，兰石开发公司与兰石镇政府基于合作在先的事实，兰石镇政府将吴府国用（1994)字第08211400001号《国有土地使用证》项下的63651平方米(95.477亩）土地使用权授权委托兰石开发公司开发使用，兰石开发公司有包括签订涉案土地使用权转让合同在内的综合性经营管理权限。故杨亚比与兰石开发公司签订涉案合同合法有效，无须与兰石镇政府直接签订。二、一审判决限兰石开发公司、兰石镇政府履行办理将土地过户登记到杨亚比名下的合同义务亦是正确的。第一，涉案合同因不违反效力强制性法律规定而合法有效。事实证明，兰石开发公司、兰石镇政府系对涉案国有土地使用权经营负有连带民事责任的法人，负有共同为杨亚比办理土地使用权过户登记手续的义务。第二，（1999)湛中法经初字第38号民事判决查明、认定：“1995年1月15日，兰石镇批准成立储金会。次日，兰石镇政府与房产公司签订《兰石镇扶贫储金会联营合同书》，经定联营成立兰石镇扶贫储金会。联营期限十年，即从1995年2月1日至2005年1月31日……储金会的成立未经批准，没有办理营业执照及法人营业执照，依法不能独立承担民事责任，因此，储金会的上述欠款应当由开办单位兰石镇政府及兰石房地产公司共同承担清偿责任。”据此，兰石开发公司以其与储金会为两个法律关系主体为由否定杨亚比履行合同义务的上诉主张，显然不成立。第三，《保证书》所涉及的10万元存单记名为杨亚比的妻子杨婵凤，兰石开发公司在《保证书》中已确认此债务，该10万元及由此产生的利息共15万元应当由兰石镇政府及兰石开发公司共同清偿。在此基础上订立的《保证书》已重新确认了兰石开发公司的义务。况且，因储金会的成立未经批准，没有办理营业执照及法人营业执照，该10万元存单也不能适用《大额可转让定期存单管理办法》之规定。故不存在兰石开发公司所主张的存单需背书转让的问题。基于上述理由，根据《土地登记规则》第三十七条“有下列情形之一的，土地使用权转让双方当事人应当在转让合同或者协议签订后三十日内，涉及房产变更的，在房产变更登记发证后十五日内，持转让合同或者协议、土地税费缴纳证明文件和原土地证书等申请变更登记：（一）依法转让土地使用权的……”之规定，兰石开发公司、兰石镇政府有义务将涉案土地的使用权过户登记到杨亚比名下。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，请求二审法院驳回兰石开发公司、兰石镇政府的上诉，维持一审判决。杨亚比向一审法院起诉请求：1、确认杨亚比与兰石开发公司于2000年1月7日签订的《保证书》和于2015年12月1日签订的《购地合同书》有效；2、判令兰石镇政府和兰石开发公司将位于兰石镇开发区内的第317、318、319、320、321、322号土地过户登记到杨亚比的名下；3、判令兰石镇政府和兰石开发公司支付杨亚比违约金293946元（从2000年2月8日至2017年2月7日止因违约不能办理登记而造成杨亚比损失，按720.5平方米，每月租金2元/平方米计算）；4、兰石开发公司、兰石镇政府承担本案的诉讼费用。一审法院查明事实：1993年2月25日，经吴川市工商行政管理局批准，兰石镇政府成立了兰石开发公司，法定代表人为梁华周，经营性质为集体所有制，注册资金为50万元，投资人为兰石镇政府，但实际上兰石镇政府没有投入，兰石镇政府向吴川市国土资源局申请征用位于1993年5月6日吴川市兰石圩的东面土地95.479亩进行开发，被征用前的土地分别属于吴川市兰石圩和顿谷村的集体土地，吴川市人民政府核发吴府国用（1994）字第082114000011994年4月14日号《国有土地使用证》，记载“土地使用者兰石镇政府，土地坐落吴川市兰石车头地段，总面积63651平方米”，兰石镇政府将土地交给梁华周承包的兰石开发公司经营管理。1994年4月30日1998年10月4日在兰石镇政府的协调下兰石开发公司与原兰石管理区和顿谷管理区签订了《兰石开发区土地面积结算书》，兰石镇政府经批准成立储金会。次日，兰石镇政府与兰石开发公司签订《兰石镇扶贫储金会联营合同书》，约定联营成立兰石镇扶贫储金会，联营期限十年，即从1995年1月15日1995年2月1日起至2005年1月31日止。储金会属独立核算，自负盈亏，实行自筹自放，自行发展，并由兰石开发公司实施全面管理，每年向兰石镇政府上缴管理费，第一年5万元，以后每年递增10000元。但兰石储金会至今没有向兰石镇政府上缴过管理费，兰石镇政府任命梁帝金（曾用名梁华周）为储金会主任。1995年10月间，杨亚比在储金会办理了100000元存款，储金会出具信用合作社定期整存整取储蓄存单给杨亚比，杨亚比以其妻子杨亚娣（曾用名杨婵凤）的名义，在储金会办理了100000元存款，储金会出具信用合作社定期整存整取储蓄存单，载明：“账号1995年2月8日1995年10月14日21×××29，户名杨婵凤，存入人民币壹拾万元，1997年10月14日到期，月利率15.6‰，并加盖吴川市扶贫储金会业务专用章”，梁华清以兰石开发公司的名义与杨亚比签订一份《地产购置合同书》和一份《保证书》，其中，由兰石开发公司（甲方）提供的格式合同与杨亚比（乙方）签订《地产购置合同书》主要约定：“出让购置地号317、318，地座四至，东至319号2000年1月7日1米巷，南至1.5米巷，西至17米大路，北至6米横路，规格15×19.5，面积292.5平方米，单价450元/㎡，金额131625元，水电报装8775元，总金额140400元。双方签订合同之日起，乙方要付购地总金额50%给甲方（或一次性付清），即壹拾万元。……甲方签名代梁华清，并加盖兰石开发公司的印章，乙方签名杨亚比。”当日，杨亚比将其在储金会的信用合作社定期整存整取储蓄存单100000元存款交给兰石开发公司，兰石开发公司当日出具兰石开发区收入单据给杨亚比“今收到杨亚比交来地皮款100000元，收款单位签名梁华清，并加盖吴川市房地产总公司的财务专用章”。另外，《保证书》主要约定：“现我开发公司代经理梁华清与对方杨亚比订如下协议：（1）开发区内地皮即杨方爱购置地皮对面的2300平方米地皮成交后，领取卖出地皮款负责交还壹拾伍万元左右给顿谷下村杨亚比所存在扶贫储金会存款。若在对方领取地皮款后，不按协议，则在开发区内任何地方取地皮，按每平方米350元计算，甲方签名代梁华清，并加盖兰石开发公司的印章，乙方签名杨亚比。”其后，由于兰石开发公司没有按协议约定支付15万元给杨亚比。杨亚比选取兰石镇开发区内与第317、318号地相连的第319、320、321、322号四块土地，共计420平方米，并建起围墙，由兰石开发公司（甲方）提供的格式合同与杨亚比（乙方）又签订《兰石开发公司购地合同书》，主要约定：“乙方购买甲方的土地使用权坐落在兰石镇房地产开发公司的开发区内，基本情况附表格如下：出让购置地号317、318，地座四至，东至319号2015年12月1日1米巷，南至1.5米巷，西至17米大路，北至6米横路，规格15×19.5，面积292.5㎡，单价450元/㎡，总金额131625元。合同签订时，乙方预付购地款80%甲方，乙方土地使用权证作出后，乙方应一次性付清剩余的购地款给甲方。甲方保证土地来源真实合法，土地使用按国有土地使用年限从2000年1月7日起至2070年1月7日止。甲方协助乙方办理土地使用权证，办理国土证及各种证件的一切费用由乙方负责。甲方协助乙方报装水电，费用由乙方负责。甲方签名：兰石开发公司法定代表人梁帝金，审办人签名：梁华清，并加盖兰石开发公司的公章，乙方签名：杨亚比。”当日，杨亚比将现金5300元交给兰石开发公司，兰石开发公司出具收据给杨亚比“今收到杨亚比交来补交地皮款（317、318号）292.5㎡,80%，5300元，收款单位签名梁华清，并加盖吴川市房地产总公司的财务专用章”，因杨亚比未取得建设规划许可证擅自在位于开发区的第317、318、319、320、321、3222015年11月23日号土地建设房屋，兰石镇规划建设办公室向杨亚比作出《责令停止建设通知书》。2016年12月9日，兰石镇政府再次向杨亚比发出通知，将对杨亚比的违章建筑进行强制拆除。杨亚比遂于2016年12月30日向一审法院提起民事诉讼。另查明：湛江市霞山区农村合作基金联合会与储金会、兰石镇政府、兰石开发公司、梁华周存单纠纷二案，霞山区人民法院于1998年10月16日作出（1998）霞经初字第472-1号民事裁定，依法查封梁华周（权属署名兰石镇政府）位于吴川市兰石车头地段的63651平方米土地〔吴府国用（1994）字第08211400001号〕。该案后裁定移送湛江市中级人民法院审理，湛江市中级人民法院于1999年12月24日作出（1999）湛中法经初字第138、139号民事判决。湛江市霞山区人民法院在执行该案过程中，依法拍卖兰石镇政府、兰石开发公司的土地，于2008年间已清偿湛江市霞山区农村合作基金联合会的债务。吴川市兰石车头地段开发区内的第317、318、319、320、321、322号土地未在拍卖之中。再查明：1994年4月14日，广东省吴川县国土局（甲方）与兰石开发公司（乙方）签订《国有土地使用权出让合同》〔吴国土出字（1994）14号〕，约定“甲方出让给乙方的地块位于兰石镇兰石圩车头地段，总面积16680平方米……”。同年4月30日，兰石镇政府出具函，内容为：“兰石房地产开发公司：我镇政府原代你公司办理梅兰公路兰石圩改线路段及综合开发区征地手续，现已经吴川市国土局呈报湛江市国土局批准，吴川市国土局发给我镇政府国有土地使用证，按照你公司与吴川市国土局所签订的《国有土地使用出让合同》〔吴国土出字（1994）14号〕的使用用途，给证给你公司开发使用，但涉及所有经费一切由你公司负责”，兰石镇政府出具两份证明，内容分别为“兰石镇扶贫储金会是梁华周同志自己独立核算，自负盈亏，私人经营的。特此证明”、“兰石房地产开发公司开发使用的兰石开发区的土地，是以兰石镇政府的名义审批的，实际经营使用的是梁华周同志。特此证明。附吴府国用（1994）字第08211400001号，其土地坐落于兰石镇车头地段”。1998年7月6日从1998年11月开始，兰石开发公司的法定代表人梁华周委托梁华清对兰石开发公司进行管理、经营，使用兰石开发公司的名称对外签订多份《地产购置合同书》、《地皮转让协议书》，并收取购地款。兰石开发公司已于2003年12月21日被吊销营业执照，兰石开发公司现使用的印章是“吴川市房地产开发公司”、曾使用“吴川市房地产总公司财务专用章”。还查明：1999年12月5日，由兰石开发公司（甲方）提供的格式合同与杨方爱（乙方）签订《地产购置合同书》，主要约定：“出让购置地号337-342、360-365，地座四至，东至17米大路，南至6米横路，西至排水沟，北至6米横路，规格31.5×50.3、31.5×56，面积1397平方米，单价300元/㎡，金额419100元，水电报装30900元，总金额450000元。双方签订合同之日起，乙方要付购地总金额给甲方（或一次性付清），即叁拾伍万元。……甲方签名：代梁华清，并加盖兰石开发公司的印章，乙方签名：杨方爱”。当日，杨方爱付购地款35万元给兰石开发公司。一审法院认为：本案的争议焦点是：一、兰石镇政府位于吴川市兰石车头地段总面积63651平方米的土地〔吴府国用（1994）字第08211400001号《国有土地使用证》〕是否委托兰石开发公司经营管理；二、梁华清签订的《地产购置合同书》及《保证书》是否有效、是否应继续履行；三、兰石开发公司、兰石镇政府是否应支付违约金。一、关于〔吴府国用（1994）字第08211400001号《国有土地使用证》〕的土地，兰石镇政府是否委托兰石开发公司经营管理问题。《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款规定：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为……。”在本案中，位于吴川市兰石车头地段总面积63651平方米的土地〔吴府国用（1994）字第08211400001号《国有土地使用证》〕虽然登记在兰石镇政府的名下，但广东省吴川县国土局于1994年4月14日与兰石开发公司签订《国有土地使用权出让合同》〔吴国土出字（1994）14号〕，将位于兰石镇兰石车头地段的土地转让给兰石开发公司，兰石镇政府出具函给兰石开发公司：“我镇政府原代你公司办理梅兰公路兰石圩改线路段及综合开发区征地手续，现已经吴川市国土局呈报湛江市国土局批准，吴川市国土局发给我镇政府国有土地使用证，按照你公司与吴川市国土局所签订的《国有土地使用出让合同》〔吴国土出字（1994）14号〕的使用用途，给证给你公司开发使用，但涉及所有经费一切由你公司负责”，兰石镇政府出具证明：“兰石房地产开发公司开发使用的兰石开发区的土地，是以兰石镇政府的名义审批的，实际经营使用的是梁华周同志”。2016年10月26日，吴川市国土资源局出具〔吴国土资（访）字（2016）203号〕告知书：“1994年4月30日1998年7月6日1994年4月30日，兰石镇政府将土地使用权交给梁华周承包的兰石开发公司经营管理。1998年10月4日在兰石镇政府的协调下与原兰石管理区和顿谷管理区签订了《兰石开发区土地面积结算书》。”以上事实足以证明兰石镇政府已将位于吴川市兰石车头地段总面积63651平方米的土地〔吴府国用（1994）字第08211400001号《国有土地使用证》〕委托兰石开发公司经营管理、开发使用。为此，兰石开发公司有权处理位于吴川市兰石车头地段总面积63651平方米的土地〔吴府国用（1994）字第08211400001号《国有土地使用证》〕。二、关于梁华清签订的《地产购置合同书》及《保证书》是否有效、是否应继续履行问题。首先，梁华清是否有代理权问题，湛江市霞山区人民法院在执行湛江市霞山区农村合作基金联合会与储金会、兰石镇政府、兰石开发公司、梁华周存单纠纷二案过程中，于2002年4月份与兰石开发公司的法定代表人梁华周谈话，梁华周确认梁华清对兰石开发公司的土地进行处理后，将钱交给其。梁华清也承认法定代表人梁华周委托其处理兰石开发公司的事务，并由其向湛江市霞山区人民法院提供有关资料。从提交的资料及《地产购置合同书》看，（甲方）签名均是梁华清代，并加盖兰石开发公司的印章（甲方）。《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款规定：“……本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。”故此，法定代表人梁华周同意梁华清处理兰石开发公司的日常事务，兰石开发公司与杨亚比签订的《地产购置合同书》，盖有兰石开发公司的印章及梁华清的签名。2015年12月1日，兰石开发公司与杨亚比签订的《购地合同书》有法定代表人梁帝金及审办人梁华清的签名，并盖有兰石开发公司的印章。因此，该两份合同是双方当事人的真实意思表示，并2000年1月7日不违反法律和行政法规的强制性规定，故合同合法有效，应受法律保护。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”杨亚比与兰石开发公司、兰石镇政府签订《地产购置合同书》后，杨亚比将储金会的100000元定期整存整取储蓄存款存单交给了兰石开发公司，抵消了支付土地价款的义务，兰石开发公司出具收据给杨亚比。但鉴于两份合同均是兰石开发公司与杨亚比买卖317、318号土地的约定，根据2015年12月1日的《购地合同书》的约定，在合同签订时，杨亚比预付购地款80%给兰石开发公司，即131625元×80%＝105300元，合同签订之日即2015年12月1日，杨亚比补交了土地价款5300元给兰石开发公司，兰石开发公司出具兰石开发区收入单据给杨亚比。故此，杨亚比已按《购地合同书》履行了义务。为此，杨亚比请求兰石开发公司、兰石镇政府办理土地过户手续符合法律规定，予以支持。杨亚比取得土地使用权证后，应一次性付清剩余的购地款26325元给兰石开发公司。兰石开发公司辩称没有收到杨亚比的款项，依据不足，不予采纳。兰石开发区收入单据两份均有梁华清的签名及盖有吴川市房地产总公司的财务专用章，足以证明兰石开发公司收到杨亚比的105300元，兰石开发公司与杨亚比签订的《保证书》，盖有兰石开发公司的印章及有梁华清的签名。因此，该协议是双方当事人的真实意思表示，并2000年1月7日不违反法律和行政法规的强制性规定，故合同合法有效，应受法律保护。《保证书》约定：“现我开发公司代经理梁华清与对方杨亚比订如下协议：（1）开发区内地皮即杨方爱购置地皮对面的2300平方米地皮成交后，领取卖出地皮款负责交还壹拾伍万元左右给顿谷下村杨亚比所存在扶贫储金会存款。若在对方领取地皮款后，不按协议，则在开发区内任何地方取地皮，按每平方米350元计算。”可知《保证书》是一份附条件协议书，当杨方爱支付购地款给兰石开发公司后，兰石开发公司没有将收取的购地款还给杨亚比存在扶贫储金会的存款。则杨亚比有权在兰石开发公司开发的土地内，按每平方米350元计算，选择壹拾伍万元左右的土地。《中华人民共和国合同法》第四十五条规定“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”1999年12月5日，兰石开发公司与杨方爱签订《地产购置合同书》，约定兰石开发公司出让土地面积1397平方米给杨方爱，单价300元/㎡，金额419100元，水电报装30900元，总金额450000元。当日，杨方爱付购地款35万元给兰石开发公司。但兰石开发公司收到杨方爱土地款后，没还款给杨亚比。因此，《保证书》约定的条件成就，故此，该《保证书》生效。杨亚比按协议的约定，选取了兰石开发公司的第319、320、321、322号土地。每块地105平方米，合计共420平方米，按每平方米350元计算，共值款147000元，抵偿了杨亚比于1995年10月14日以其妻子杨亚娣（曾用名杨婵凤）的名义存入储金会的10万元本金及利息（双方约定归还的壹拾伍万元左右）。为此，杨亚比请求兰石开发公司、兰石镇政府办理土地过户手续符合法律规定，予以支持。三、关于兰石开发公司、兰石镇政府是否应支付违约金的问题。杨亚比与兰石开发公司在签订《地产购置合同书》和《购地合同书》、《保证书》时，均没有约定违约责任条款，故杨亚比请求兰石开发公司、兰石镇政府参照土地面积720.5平方米，按每月租金2元/平方米计算，支付违约金293946元的依据不足，不予支持。综上所述，位于吴川市兰石车头地段总面积63651平方米的土地〔吴府国用（1994）字第08211400001号《国有土地使用证》〕虽然登记在兰石镇政府的名下，但兰石镇政府已委托兰石开发公司经营管理、开发使用。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理为的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的行为，承担民事责任”的规定，兰石镇政府对兰石开发公司开发位于吴川市兰石车头地段总面积63651平方米的土地承担民事责任。由于兰石开发公司同意梁华清处理兰石开发公司的日常事务。因此，杨亚比与兰石开发公司签订的《地产购置合同书》和《购地合同书》、《保证书》合法有效。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”杨亚比按合同的约定履行了义务，支付了价款。兰石开发公司、兰石镇政府未按合同的约定为杨亚比办理土地过户手续，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，杨亚比请求兰石开发公司、兰石镇政府办理土地过户手续，符合法律规定。兰石开发公司、兰石镇政府认为梁华清无权就开发区的土地使用权作出处分，也无权用开发区的土地使用权作出保证，其签订的合同及保证无效的抗辩理由不充分，不予采纳。兰石开发公司、兰石镇政府认为湛江市霞山区人民法院于1998年10月16日查封了梁华周（权属署名兰石镇政府）位于吴川市兰石车头地段的63651平方米土地〔吴府国用（1994）字第08211400001号〕，故主张杨亚比与兰石开发公司签订的《地产购置合同书》和《购地合同书》、《保证书》无效。湛江市霞山区人民法院虽于1998年10月16日查封了（权属署名兰石镇政府）位于吴川市兰石车头地段的63651平方米土地〔吴府国用（1994）字第08211400001号〕，但不动产被依法查封后，当事人订立转让该不动产的合同，可认定有效。同时，霞山区人民法院在执行一审案件过程中，依法拍卖了兰石镇政府、兰石开发公司的土地，于2008年间已清偿了湛江市霞山区农村合作基金联合会的债务。但吴川市兰石车头地段开发区内的第317、318、319、320、321、322号土地未在拍卖之中。故杨亚比要求兰石开发公司、兰石镇政府继续履行合同条件已成就，因而办理过户登记手续应予以支持。兰石开发公司、兰石镇政府以土地被查封，因而转让无效的抗辩理由，不符合法律规定，不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认杨亚比与吴川县兰石镇房地产开发公司于2000年1月7日签订的《保证书》和2015年12月1日签订的《兰石开发公司购地合同书》合法有效；二、吴川县兰石镇房地产开发公司、吴川市人民政府应在判决发生法律效力之日起30日内，为杨亚比办理位于吴川市兰石车头地段开发区内〔吴府国用（1994）字第08211400001号《国有土地使用证》〕﹝编号为：317、318、319、320、321、322﹞的六块国有土地使用权过户至杨亚比名下，办理过户登记手续的一切费用由杨亚比负担；三、驳回杨亚比的其他诉讼请求。案件受理费5800元，由吴川县兰石镇房地产开发公司、吴川市人民政府负担100元，杨亚比负担5700元。本院二审期间，各当事人均未提供证据。本院经审理查明：原审判决查明事实清楚，本院予以确认。另查明：二审庭审时，杨亚比确认双方在签订2000年1月7日的《保证书》后，并没有对转让涉案319、320、321、322号土地的问题签订过任何书面协议，是杨亚比根据《保证书》的约定于2007年选择了319、320、321、322号土地，并开始实际使用上述四块土地。本院认为：杨亚比请求确认涉案《保证书》、《购地合同书》有效，并请求兰石开发公司、兰石镇政府为其办理涉案土地的过户手续及支付违约金，故本案案由应为合同纠纷。一审判决将本案案由定为确认合同有效纠纷不当，本院予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对兰石开发公司、兰石镇政府上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人兰石开发公司、兰石镇政府的上诉请求和理由，及被上诉人杨亚比的答辩意见，本案双方当事人二审争议以下问题：一、涉案2000年1月7日签订的《保证书》和2015年12月1日签订的《购地合同书》是否有效。兰石开发公司主张2000年1月7日的《保证书》上的公章并非其公司的公章，但未提供证据予以证明，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，对兰石开发公司的上述主张，本院不予采纳。因涉案《保证书》及《购地合同书》上盖有兰石开发公司的公章，故应认定《保证书》及《购地合同书》是兰石开发公司的真实意思表示。兰石开发公司以其未授权给梁华清处理涉案土地为由，主张涉案《保证书》及《购地合同书》无效没有事实和法律依据，本院不予支持。兰石开发公司、兰石镇政府还主张涉案土地的使用权登记在兰石镇政府名下，兰石开发公司及梁华清均无权处分涉案土地，而且涉案土地的转让未通过招标、拍卖、挂牌的程序，故《保证书》及《购地合同书》无效。兰石开发公司、兰石镇政府上述主张合同无效的理由亦不能成立。首先，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，兰石开发公司及梁华清是否有权处分涉案土地对《保证书》及《购地合同书》的效力并无影响；其次，虽然涉案土地登记在兰石镇政府名下，但根据广东省吴川县国土局与兰石开发公司于1994年4月14日签订的《国有土地使用权出让合同》、兰石镇政府于1994年4月30日出具给兰石开发公司的函件内容、兰石镇政府于1998年7月6日出具的证明等证据，可以充分证明涉案土地的实际使用权人是兰石开发公司，故涉案土地的转让是否通过招标、拍卖、挂牌等程序对《保证书》及《购地合同书》的效力亦无影响。涉案《保证书》及《购地合同书》是兰石开发公司、杨亚比双方的真实意思表示，且不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，故是合法有效的合同，依法受法律保护。二、兰石开发公司、兰石镇政府应否将涉案317、318、319、320、321、322号六块土地的使用权过户至杨亚比名下。根据兰石开发公司、杨亚比于2015年12月1日签订的《购地合同书》，兰石开发公司将涉案317、318号土地使用权转让给杨亚比，并应在杨亚比预付80%的购地款后，协助杨亚比办理涉案317、318号土地的使用权证。根据兰石开发公司于2000年1月7日及2015年12月1日出具的收据，杨亚比在上述合同签订时已预付了80%的购地款，故兰石开发公司应根据合同的约定为杨亚比办理317、318号土地使用权的过户登记手续。因涉案《购地合同书》的双方当事人是兰石开发公司与杨亚比，兰石镇政府并不是合同当事人，故杨亚比主张兰石镇政府为其办理317、318号土地使用权的过户登记手续，于法无据，本院不予支持。虽然2000年1月7日签订的《保证书》约定兰石开发公司在转让土地给案外第三人杨方爱并收取转让款后，应偿还约15万元给杨亚比，用以偿还杨亚比（实际为杨亚比的妻子杨亚娣）在储金会的存款及利息，否则，上述款项作为杨亚比的购地款（按每平方米350元计算）。但是，在兰石开发公司未按约定偿还上述款项给杨亚比后，双方并未对土地转让事宜作进一步协商，而《保证书》并不是一份土地转让合同，故杨亚比根据《保证书》主张兰石开发公司为其办理涉案第319、320、321、322号土地的过户手续，于法无据，本院不予支持。杨亚比可根据《保证书》的约定与兰石开发公司进一步协商土地转让事宜，若兰石开发公司不按《保证书》的约定履行相应义务，杨亚比亦可主张兰石开发公司承担相应的违约责任。综上所述，兰石开发公司、兰石镇政府的上诉请求部分成立。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下：一、维持广东省吴川市人民法院（2017)粤0883民初2035号民事判决第一项；二、撤销广东省吴川市人民法院（2017)粤0883民初2035号民事判决第三项；三、变更广东省吴川市人民法院（2017)粤0883民初2035号民事判决第二项为：限吴川县兰石镇房地产开发公司于本判决发生法律效力之日起30日内，为杨亚比办理位于吴川市兰石镇兰石车头地段开发区内[国有土地使用权证号为：吴府国用（1994）字第08211400001号]317、318号土地（面积为292.5平方米）的土地使用权过户登记手续，办理过户登记手续的一切费用由杨亚比负担；四、驳回杨亚比的其他诉讼请求。一审案件受理费5800元，由杨亚比负担5700元，吴川县兰石镇房地产开发公司负担100元；二审案件受理费100元，由吴川县兰石镇房地产开发公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈小红审 判 员  陈春丽代理审判员  林 竹二〇一七年十一月十七日书 记 员  张源良附：相关法律条文及司法解释《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。