广西壮族自治区玉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）玉中民一终字第193号
上诉人（一审被告）：甘某某。
委托代理人：蓝庆球，广西金大地律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：广西宏志物业综合管理有限公司。住所地：玉林市广场东路***号。
法定代表人：刘伟志，总经理。
委托代理人：曾献武，广西纳百川律师事务所律师。
上诉人甘某某因物业服务合同纠纷一案，不服玉林市玉州区人民法院（2014）玉区法民初字第1389号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月5日立案受理后，依法组成由审判员卢涛担任审判长，审判员邱汉荣、代理审判员陈贤参加的合议庭，于同年7月16日公开开庭进行了审理。书记员许泰榕担任法庭记录。上诉人甘某某的委托代理人蓝庆球，被上诉人宏志物业公司的委托代理人曾献武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2010年5月8日，原告宏志物业公司与开发商玉林市世纪京华房地产有限责任公司（以下简称世纪京华公司）签订《前期物业服务合同》，约定由宏志物业公司为玉林市上海城住宅小区提供前期物业服务，其中该合同第八章第二十七条约定：“乙方（宏志物业公司）可采取规劝、批评、公示、举报、乃至追究法律责任等必要措施，制止业主、物业使用人违反本临时公约和物业管理区域内物业管理规章制度的行为”，第十章第三十九条约定：“甲方（世纪京华公司）发现本小区内有在外立面安装防盗网（隐形防盗网除外）和拉闸门的一处扣罚乙方￥3000.00元，超过三处甲方有权单方面解除合同。”2010年6月29日，甘某某在购买上海城小区5栋A单元1101号房时，与世纪京华公司签署了《业主临时公约》并出具《承诺书》，其中该《业主临时公约》第三章第十七条第10款约定：“擅自在房屋建筑的外墙上安装遮阳帘、遮蓬、花架等其他结构，不按指定位置安装空调外机或不进行滴水处理；小区楼宇外立面为小区全体业主共有，为保持楼宇外立面的整齐美观，买受人承诺未经小区物业管理公司书面同意不对外立面及门窗作任何形式的修改，不安装室外防盗网、遮阳蓬和封闭任何阳台或露台。如有违反，可由小区物业管理公司采取必要措施予以纠正。”2011年8月15日，甘某某在办理收房手续时，与宏志物业公司签订了《前期物业管理委托服务协议》、《上海城住宅小区房屋装饰装修管理服务协议书》及附件《装饰装修管理规约》，并出具业主装修承诺书，其中该服务协议第三条第10款约定：“不得不按规定在外立面的阳台、窗台等安装防盗网（隐形防盗网除外）、拉闸门”，第三条第22项约定“严格按《装饰装修管理规约》对物业进行装修”，该管理规约第（七）条规定“B、阳台、露台：1、不得再阳台上安装防盗网（隐形防盗网除外）或以其他方式封闭阳台”，第（十）条第10款的内容为：“擅自封闭阳台或在窗台安装网、罩、牌及任何物件，除拆除恢复原状外，违约金为￥3000元～5000元／项。”此后，甘某某对上海城小区5栋A单元1101号房进行装修，在未征得与原告同意的情况下在阳台上装了平推开合式铝合金窗。宏志物业公司认为，甘某某违反上述约定，擅自改变阳台的原有外貌，在阳台上以安装铝合金窗的形式封闭阳台，向甘某某提出整改，要求立即拆除安装在阳台上的铝合金窗，恢复阳台原有外观。甘某某拒绝拆除铝合金窗。因此，双方产生纠纷，协商未果。另查明，2012年8月28日，世纪京华公司出具一份《证明》，主要内容为：“上海城住宅小区3号楼3A201房、范某，5号楼5A1101房甘某某，6号楼6A602房李某、陈某等三户在装修过程中违规在阳台上加装铝合金封闭阳台……根据我公司与宏志物业公司签订的《上海城前期物业管理服务合同》的第三十九条规定，我向宏志物业公司收取了违约金￥3000.00元／户，共￥9000.00元的违约金。”还查明，上海城住宅小区目前没有成立业主委员会。
2012年9月3日，宏志物业公司向一审法院提起诉讼，请求：一、判令甘某某拆除安装在上海城小区5栋A单元1101号房阳台上的铝合金窗，恢复阳台原有外观；二、判令甘某某支付违约金5000元。
一审法院认为：本案的主要争议焦点是：一、开发商世纪京华公司制定的《业主临时规约》、《承诺书》及原告与被告签订的《上海城住宅小区房屋装饰装修管理服务协议书》、《装饰装修管理规约》是否合法有效；二、被告安装铝合金窗的行为是否符合原、被告双方的约定，被告应否遵守，铝合金窗应否拆除；三、被告甘某某是否违约，应否支付违约金。关于争议焦点一，甘某某在《业主临时规约》、《承诺书》及《上海城住宅小区房屋装饰装修管理服务协议书》、《装饰装修管理规约》等协议、承诺书上签名，愿意遵守相关规定和协议，是其真实意思的表示，并且其签名是在没有任何人强迫、胁迫之下所为的民事行为，且没有违反法律和法规的强制性规定。甘某某辩称，上述《业主临时规约》、《承诺书》、《上海城住宅小区房屋装饰装修管理服务协议书》及附件《装饰装修管理规约》是以格式合同、格式条款的形式禁止封闭阳台，限制和侵害了作为业主的答辩人等人的房屋所有权（包括使用权、处分权）等合法权益，排除作为业主的房屋所有权的主要权利。但上述协议的条款明确“为保持楼宇外立面的整齐美观”而不封闭阳台，显然是为了小区的整体利益而放弃部分个人利益；而且其放弃封闭阳台的权利，并不影响其对阳台的使用，没有排除其作为业主的主要权利。因此上述协议、承诺合法有效，原、被告双方应当遵守。关于争议焦点二，被告甘某某与世纪京华公司签订的《业主临时规约》第十七条第10项规定：“买受人未经同意不得对外立面及门窗作任何形式的修改，不得封闭任何阳台和露台”；甘某某与宏志物业公司签订的《上海城住宅小区房屋装饰装修管理服务协议书》及附件《装饰装修管理规约》，其中该服务协议第三条第22项约定：“严格按《装修装饰管理规约》对物业进行装饰装修”；该规约第（七）条写明：“……B、阳台、露台：1、不得在阳台上安装防盗网或以其他形式封闭阳台……等有碍整体外观形象和公用设施正常使用的物品”等，上述协议、规约中均有“不得封闭阳台”的条款，因此甘某某的封闭阳台的行为是不符合双方的约定的。被告应当遵守约定，拆除其阳台的铝合金窗。关于争议焦点三，虽然被告未经原告同意便自行在阳台上安装了铝合金窗，违反了约定，原告因此被开发商世纪京华公司收取了3000元违约金，但收取违约金的行为是原告与开发商的约定，被告甘某某不是该合同的相对人，而且原告就该事项对甘某某未提供任何服务，原告要求被告支付违约金5000元没有法律依据，故其该项诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第八十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条的规定，判决：一、被告甘某某拆除装在上海城小区5栋A单元1101号房阳台上的铝合金窗，恢复阳台原有外观；二、驳回原告广西宏志物业综合管理有限公司要求被告甘某某支付违约金5000元的诉讼请求。本案受理费100元，由宏志物业公司和甘某某各负担50元。
上诉人甘某某不服一审判决，上诉称：一、一审判决认定本案的《业主临时公约》、《承诺书》、《上海城住宅小区房屋装饰装修管理服务协议书》及附件《装饰装修管理规约》合法有效是错误的。一是上诉人支付相应对价购买上海城小区5栋A单元1101号房屋，阳台作为附属于房屋主体的特定部分，在构造和使用上均具有独立性，应确定为房屋的专有部分而非全部业主的共有部分，上诉人应享有阳台的专有所有权。在房屋的阳台上安装铝合金窗是上诉人行使房屋所有权等物权范围内的行为，而开发商制定的《业主临时公约》、《承诺书》及双方当事人签订的饰装修管理服务协议书及附件《装饰装修管理规约》全部是开发商与被上诉人事先所制定，上诉人没有协商机会，上述文件以格式合同、格式条款的形式禁止封闭阳台，限制和侵害了作为业主的上诉人的房屋所有权，排除了上诉人作为业主的房屋所有权的主要权利，违反了物权法及《物业管理条例》第二十二条第二款等强制性规定，应当认定上述排除上诉人主要权利的内容无效，对上诉人没有法律约束力。二是被上诉人作为物业管理公司，无权制定《装饰装修管理规约》等管理规约，应当认定无效。三是上述《业主临时公约》是临时的，不应具有长久的约束力。四是上诉人购买的是全产权的房屋，对所购买房屋具有全部产权，双方签订的《商品房买卖合同》及附件都是格式合同，对业主的主要权利作出限制和排除的条款是无效的。五是上诉人购买房屋、签订合同在前，取得房屋所有权证在后，上诉人对房屋的权利应当以法律规定及房屋所有权证赋予的权利为准；二、上诉人在自己拥有专有所有权的阳台上安装铝合金窗的行为并没有损害他人的合法利益，也没有违反法律法规的强制性规定。一是上诉人在自己享有专有所有权的阳台上安装铝合金窗符合行使物权的正当性要求，上诉人因居住安全、防尘、防噪音、防雨水等需要在自己阳台上安装铝合金窗，是行使自己的所有权的行为，并不影响小区环境的整体美观，没有危及建筑物的安全，没有损害其他业主的权益。二是本案商品房买卖合同第十条规定的更改房屋设计应当事先经过规划部门批准的约定针对的是开发商更改小区的容积率、户型等情况，并不针对房屋购买人的装修；三、上诉人在自己阳台上安装铝合金窗已经取得被上诉人的同意。上诉人装修的施工工人是由被上诉人物业公司的工作人员指定的，不存在私自安装行为。上诉人在装修时向被上诉人缴纳了装修保证金和装修人员临时出入证工本费、押金等费用，所有装修行为都处于被上诉人监督之下，如果被上诉人不同意上诉人在阳台上安装铝合金窗，安装铝合金窗的装修材料不可能运进小区，被上诉人也不会退还装修保证金及其他押金、费用；四、上诉人作为业主基于所有权、物权而享有的居住利益、安全利益高于小区的整体美观，应当得到优先保护；五、上诉人在自己阳台上安装铝合金窗并没有封闭阳台，更没有影响房屋消防。上诉人在阳台上安装的铝合金窗并不属于“封闭”阳台，平时是半开的，如发生火灾事故，完全可以让消防员喷水进来，对消防没有任何影响，不属于违反合同约定的封闭阳台的情形；六、上诉人在自己房屋阳台上安装平推开合式铝合金窗具有充分的合理性、正当性和普遍性，不应当被开发商和物业服务公司所限制。综上所述，一审判决适用法律错误，请求撤销玉林市玉州区人民法院（2014）玉区法民初字第1389号民事判决第一项，判决驳回被上诉人的全部诉讼请求。
被上诉人宏志物业公司辩称：一、开发商世纪京华公司制定的《业主临时公约》、上诉人与被上诉人签订的装饰装修管理服务协议书及管理规约没有违反法律禁止性规定，依法对上诉人具有法律约束力，上诉人对此负有遵守和履行法定及约定的义务。世纪京华公司在向上诉人销售物业时，已向其明示该临时公约，上诉人在购房时也已多次详细阅读并充分了解临时公约的具体内容和条款，并查看了商品房所在上海城小区的实际情况，并承诺遵守临时公约、管理规约以及与物业公司签订的有关协议；二、《业主临时公约》及装饰装修管理规约关于不得在阳台上安装防盗网或以其他形式封闭阳台等条款，是针对保持楼宇外立面的整齐美观，一方面为共同维护小区良好秩序和整体风格，另一方面是为了在突发火灾等情形下，通过不封闭的阳台直接喷水灭火或以其他方式救人，确保业主的生命财产安全，这并不影响和妨碍业主行使对其建筑物专有部分的直接占有、实现居住或依法出租、获取收益等权利，因此，上诉人对建筑物专有部分的房屋所有权的主要权利并未受到排除；三、上诉人签署相关《业主临时公约》、承诺书、装饰装修管理服务协议书及管理规约等法律文件的行为，表明其认同并自愿接受上述法律文件对其拥有建筑物专有部分的房屋所有权行使作出一定的限制。自签字之日起，上诉人已经放弃了行使对房屋专有权利的部分权利。因此，上诉人在阳台上安装铝合金窗，改变了建筑物的整体构造，影响了小区的整体景观，属于违约行为，依法应承担违约责任。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审经审理查明：一审判决认定事实基本属实，本院依法予以确认。
另查明：2010年6月29日，甘某某与开发商世纪京华公司签订《商品房买卖合同》购买涉案上海城小区5栋A单元1101号房屋，该《商品房买卖合同》的附件六中约定：“买受人与出卖人双方一致达成认可以下补充协议：…9、小区楼宇外立面为小区全体业主共有，为保持楼宇外立面的整齐美观，买受人承诺未经小区物业管理公司书面同意不对外立面及门窗作任何形式的修改，不安装室外防盗网、遮阳蓬和封闭任何阳台或露台。如有违反，可由小区物业管理公司采取必要措施予纠正”等条款。甘某某作为买受人在补充协议上签名。本案的楼房是由南宁市建筑设计院负责设计的，其中涉案的阳台设计为非封闭式阳台，相关立面设计已通过玉林市住房和城乡规划建设委员会技术审核。
本院认为：上诉人甘某某与开发商世纪京华公司签订的《商品房买卖合同》及《业主临时公约》、上诉人甘某某与被上诉人宏志物业公司签订的《上海城小区房屋装饰装修管理服务协议书》及附件《装饰装修管理规约》，是双方当事人的真实意思表示，且没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定之情形，应认定为合法有效，双方当事人应当全面履行合同义务。上诉人以上述合同及协议书、规约中关于业主不得在阳台上安装铝合金窗或封闭阳台属于排除业主主要权利的条款为由，主张该部分条款无效。但经查，上述《商品房买卖合同》的附件六中约定“买受人承诺未经小区物业管理公司书面同意不对外立面及门窗作任何形式的修改，不安装室外防盗网、遮阳蓬和封闭任何阳台或露台”，其目的是基于双方明确约定“小区楼宇外立面为小区全体业主共有”、以保持楼宇外立面的整齐美观为目的；而《业主临时公约》是开发商在销售物业之前为规范物业的使用、维护、管理和业主的共同利益而制定，甘某某已出具承诺书确认已详细阅读、同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守临时公约、愿意承担违反公约的相应责任，并不存在侵害或排除业主主要权利的情形；双方所签订的《装修装饰管理规约》的目的是为了保障区域内公共设施设备的正常使用、楼宇安全和房屋外观的统一美观。可见，上述文件中关于业主不得在阳台上安装铝合金窗或封闭阳台的约定，前后内容具有一致性，是业主在购房前已知悉并承诺遵守、购房后应当予以履行的合同义务，即基于全体业主的共同利益、确保楼宇安全和房屋外观的统一美观，双方事先约定业主应当按照设计规划的外貌、用途合理使用阳台，不能擅自变更阳台原设计规划的外貌、用途，该约定既没有免除物业服务企业的任何责任，也没有加重业主责任或排除业主的主要权利，因此，上诉人主张上述条款无效没有法律依据，本院不予采纳。上诉人又称物业管理公司无权制定《装饰装修管理规约》，但该规约并非被上诉人单方所制定，而是经双方签名共同确认的管理规范，对双方当事人具有约束力。
关于上诉人应否拆除阳台上的铝合金窗、恢复阳台原有外观的问题。如前所述，本案《业主临时公约》及《上海城小区房屋装饰装修管理服务协议书》、《装饰装修管理规约》中关于业主不得安装铝合金窗或封闭阳台的约定，与业主与开发商签订《商品房买卖合同》时作出的未经小区物业管理公司书面同意不封闭任何阳台的承诺相一致，是合法有效的条款，对业主具有法律约束力。而上诉人甘某某作为业主在进行房屋装修时，未经宏志物业公司同意擅自在房屋阳台上安装了平推式铝合金窗，改变了建筑规划设计的阳台外貌，明显违反了《商品房买卖合同》、《业主临时公约》、《上海城小区房屋装饰装修管理服务协议书》及《装饰装修管理规约》的约定，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条之规定，其应承担恢复原状、排除妨碍等民事责任。上诉人称其在阳台安装铝合金窗已经取得被上诉人同意，但没有任何证据证实，本院不予采信。一审判决甘某某拆除安装在上海城小区5栋A单元1101号房屋阳台上的铝合金窗、恢复阳台原有外观并无不当，依法应予维持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体裁判恰当，应予以维持。上诉人甘某某的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持，依法应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元（上诉人已预交），由上诉人甘某某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢 涛
审 判 员 邱汉荣
代理审判员 陈 贤
二〇一五年八月二十五日
书 记 员 许泰榕