北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民初字第25861号
原告宫天祥，男，1986年1月26日出生。
委托代理人李绍飞，北京市盈科律师事务所律师。
委托代理人李默（宫天祥之妻），女，1986年6月6日出生，住辽宁省营口市。
被告刘小云，女，1960年1月23日出生。
委托代理人尹红志，北京雷杰展达律师事务所律师。
委托代理人范相玉，北京雷杰展达律师事务所实习律师。
被告刘晓兰，女，1954年2月28日出生。
委托代理人裴万吉（刘晓兰之子），男，1978年4月28日出生，住北京市丰台区。
被告刘小军，女，1961年10月1日出生。
委托代理人许威（刘小军之夫），男，1962年10月28日出生，住北京市西城区。
原告宫天祥与被告刘小云、刘晓兰、刘小军房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宫天祥委托代理人李绍飞、李默，被告刘小云委托代理人尹红志，被告刘晓兰委托代理人裴万吉，被告刘小军委托代理人许威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宫天祥诉称，原告在北京链家房地产经纪有限公司看到房源，2015年7月1日与三被告签订了合同编号为×××房屋买卖合同及补充协议，合同约定三被告将位于北京市西城区xx南街xx号的房屋一套（产权证号为：X京房权证西字第XX**号）出售给原告。房屋总价款为贰佰陆拾贰万元整，合同签订后，原告支付给被告5万元定金，原告依约开始履行合同，准备资料办理相关手续，完毕之后通知被告协助办理原告资格审查时，被告即不配合，在原告及房产公司工作人员多次催促之下，被告刘小云却以被告刘晓兰、刘小军反悔为由，明确拒绝将房屋出售给原告，鉴于此，原告根据双方签订的补偿协议第四条第2款第（4）项规定诉至法院，请求：1、解除原、被告签订的房屋买卖合同；2、判令三被告支付原告违约金524000元；3、三被告退还原告房屋定金50000元；4、诉讼费、评估费、律师费由三被告负担。
被告刘小云辩称，不同意原告诉讼请求。我方从来没有表示拒绝出售诉争房屋，一直在积极配合。出现纠纷后，也充分与各方积极协调。原告要求我方承担违约责任，没有事实依据。原告据以主张的违约金标准过高，请法庭依法调整。违约金条款是中介公司提供的格式条款，不是当事人真实意思表示，且该标准明显过高。
被告刘晓兰辩称，我方与原告素不相识，与原告没有联系。我方也没有委托任何人卖房，对该合同不知情，与我方无关。我方不应承担违约金。对定金也不知情，不应我方退还定金。
被告刘小军辩称，原告提到的合同，我方没看到过，不是我方本人签字。定金也没有收到其中一部分。此买卖合同与我方无关。
经审理查明：刘小云、刘晓兰、刘小军系姐妹关系。北京市西城区××53、55号53号2层202号房屋（以下简称诉争房屋）系刘小云、刘晓兰、刘小军按份共有的房产，三人各占1/3产权份额。2015年7月1日，刘小云（出卖人）与宫天祥（买受人）经北京链家房地产经纪有限公司居间签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，合同注明：共有权人：刘晓兰，刘小军，委托代理人刘小云。合同约定：出卖人将诉争房屋出售给买受人，房屋成交价格为2620000元，买受人向出卖人支付定金50000元。出卖人保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权；买受人承诺其配偶和该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定。如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。同日，刘小云（甲方、出卖方）与宫天祥（乙方、买受方）、北京链家房地产经纪有限公司（丙方、居间方）签订《补充协议》，协议注明：甲方为刘小云、刘晓兰、刘小军，刘小云为刘晓兰、刘小军的委托代理人。协议约定：甲方拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格，甲方构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。甲方承诺自己的受托代理是真实有效，如因共有人之间产生财产纠纷，由甲方承担违约责任。同日，刘小云签署了两份《代理人关于代理权的承诺书》，主要内容为：刘小云承诺代理出售诉争房屋并签署相关合同的行为已取得委托人的合法授权，并保证在签约后5个工作日内提交委托人亲笔签字的《授权委托书》或公证的《授权委托书》，若违反上述承诺，导致合同无效或合同无法履行的，刘小云同意承担相关法律责任。
上述合同及补充协议签订后，宫天祥向刘小云支付了定金50000元。之后因刘晓兰、刘小军明确不同意出售诉争房屋导致房屋买卖合同未能履行。
庭审中，宫天祥主张刘小云具有刘晓兰、刘小军的代理权，刘小云、刘晓兰、刘小军三人明确表示不履行合同，构成根本违约，应共同承担违约责任。刘小云主张其只是暂时代签合同，由于刘晓兰、刘小军未签署书面授权委托书，故房屋买卖合同不成立，不生效，且宫天祥作为买受人应对房屋情况尽到审查义务，宫天祥也存在过错。刘晓兰、刘小军主张刘小云签订房屋买卖合同时未通知其，其也未授权刘小云签订房屋买卖合同，故其不应承担责任。审理中，刘小云主张其具有刘晓兰、刘小军的代理权，针对该主张，刘小云向本院提交了其代理人与链家公司人员张晓明的谈话录音、其手机通话记录、链家公司人员张晓明的手机通话记录予以证明。刘晓兰、刘小军主张上述证据不能证明刘小云具有其代理权，其从未委托刘小云签署合同。
审理中，刘小云另主张合同约定的违约金标准过高，请求本院予以调整。宫天祥对刘小云的主张不予认可，宫天祥主张其存在中介费、律师费、诉讼费、房屋差价损失。由于刘小云在2015年11月5日庭审中明确表示同意解除房屋买卖合同，宫天祥针对其房屋差价损失的主张，申请对2015年11月5日的房屋市值进行评估。经各方当事人同意，本院委托北京仁达房地产评估有限公司进行评估。2016年6月27日，北京仁达房地产评估有限公司出具《房地产估价报告》，评估结果：估价对象于2015年11月5日房地产价值总额为2842000元。宫天祥认为评估价值过低，但明确表示不申请重新评估或评估人出庭作证。
上述事实，有各方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议、《居间服务合同》、代理人关于代理权的承诺书、房屋出售委托登记表、房屋所有权证书、催告函、发票、录音、手机通话记录、房地产估价报告等相关证据材料在案佐证。
本院认为：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，刘小云提供的证据并不足以证明其在与宫天祥签订房屋买卖合同时取得了刘晓兰、刘小军的同意，由于诉争房屋系刘小云、刘晓兰、刘小军按份共有的财产，故刘小云自行与宫天祥签订房屋买卖合同出售诉争房屋的行为构成无权处分。由于刘晓兰、刘小军不同意履行该房屋买卖合同，故该房屋买卖合同已无法履行，宫天祥要求解除房屋买卖合同，刘小云于2015年11月5日庭审中明确表示同意解除合同，故本案房屋买卖合同于2015年11月5日解除。合同解除后，刘小云应将收取的定金50000元返还给宫天祥，对宫天祥要求刘小云退还定金的诉讼请求，本院予以支持。对宫天祥要求刘晓兰、刘小军退还定金的诉讼请求，本院不予支持。因刘小云的无权处分行为导致合同无法继续履行，刘小云构成违约，应承担违约责任，宫天祥在明知诉争房屋具有共有权人且共有权人未到场亦未签署授权委托书的情况下，仍与刘小云签订合同，宫天祥对于房屋买卖合同无法履行的后果亦负有一定的责任。本院确认刘小云承担80%的责任，宫天祥承担20%的责任。现宫天祥主张的违约金过高，刘小云提出异议，本院予以适当调整。宫天祥主张其损失包括律师费、中介费及房屋差价损失。本案中，律师费作为损失，缺乏法律依据。关于中介费，由于双方的房屋买卖合同未能正常履行完毕，中介费是否确实需要支付或需要支付多少，尚不能确定，宫天祥应向居间方主张权利，在确定确须支付该部分费用的数额后，再向刘小云主张权利，故本案对中介费损失暂不予处理。故本案宫天祥的损失即为房屋差价损失，该部分损失应以评估报告为准，宫天祥虽主张评估价值过低，但未能提供相反的证据予以证明，本院不予采信。对于刘小云应承担的违约金数额，本院根据合同的履行程度、已交纳购房款数额、双方的过错程度、宫天祥的实际损失等相关因素予以酌定。刘晓兰、刘小军对于本案房屋买卖合同的签署并不知情，故对宫天祥要求刘晓兰、刘小军承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。宫天祥要求刘小云、刘晓兰、刘小军承担律师费的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：
一、确认宫天祥与刘小云签订的关于北京市西城区xx街xx号的房屋买卖合同及补充协议于二〇一五年十一月五日解除。
二、自本判决生效之日起七日内，刘小云退还宫天祥购房定金五万元。
三、自本判决生效之日起七日内，刘小云支付宫天祥违约金二十万元。
四、驳回宫天祥的其他诉讼请求。
如果刘小云未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二万七千七百六十元,由宫天祥负担五千五百五十二元（已交纳），由刘小云负担二万二千二百零八元，自本判决生效之日起七日内交纳；评估费七千五百元，由宫天祥负担一千五百元（已交纳），由刘小云负担六千元，自本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李 俊
人民陪审员 田子贺
人民陪审员 石静慧
二〇一六年十月十一日
书 记 员 王德林