贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔0526民初4749号
原告马军，男，1976年9月28日出生，汉族，本科文化，教师，住贵州省威宁县。
被告贵州厚源房地产开发有限责任公司。住所地：贵州省威宁县滨海路草海商贸城内。
统一社会信用代码：91520000697539689T。
主要负责人李文然，总经理。
委托代理人管梓七（特别授权），贵州草海律师事务所律师。执业证号：15224201211445233。
原告马军诉被告贵州厚源房地产开发有限责任公司（以下至判决主文前简称：厚源房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年10月18日立案受理后，依法适用简易程序由审判员李才富独任审判，于2017年11月22日公开开庭进行了审理。原告马军，被告厚源房开公司委托代理人管梓七到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告马军诉称：我与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于草海商贸城3栋2单元302号住房，建筑面积138.27平方米，套内建筑面积111.34平方米，原告向被告全额支付房款291043元。合同约定，被告承诺于2013年4月30日向原告交付房屋，第十三条约定逾期交房违约金为日万分之五。被告于2016年8月30日向原告交房，逾期交房1218天，每天违约金为145.52元，1218天共计177245.19元。合同还约定，被告承诺于2014年4月30日前取得所有权初始登记并将办理商品房转移登记文书交付原告，逾期买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款千分之五的违约金。从2014年4月30日至今，被告逾期1267天，违约金共计1843838.4元。到期后，原告多次要求被告交付商品房转移登记文书，被告以各种理由推脱。现原告主动调整违约金标准，请求判令被告支付原告逾期交房违约金3万元；由被告交付商品房登记书上并承担逾期办理房产证违约金69000万元；由被告承担从判决之日起至原告得到商品房转移登记文书为止期间按合同约定产生的违约金。本案诉讼费用由被告承担。
被告厚源房开公司辩称：此次36原告起诉的涉及逾期办证的问题，只要原告计算符合标准且未超诉讼时效，被告方无异议。涉及逾期交房的问题，36原告的交房时间基本上是2013年2月28日左右，凡是超过合同约定的交房时间且36原告未能提供证据证实引起诉讼时效中断，诉讼时效自合同约定交房次日开始计算，超过诉讼时效的被告不认可，也不应按倒推的方式计算诉讼时效。同时，原告主张违约金过高的，应进行调整，请法院依法判决。
经审理查明：被告厚源房开公司以出让方式取得位于威宁××××路占地面积40484.89平方米的建设用地使用权，用于开发“中国﹒草海商贸城”商品房，商品房预售许可证号为：2011商房预字13号。2012年2月22日，原告马军与被告厚源房开公司签订编号为0002674号《商品房买卖合同》，约定原告购买由被告开发的“中国﹒草海商贸城”第3幢2单元3层2号住房，房屋建筑面积138.27平方米，套内建筑面积111.34平方米，套内面积单价为2614元/平方米，房屋总价款291043元。《商品房买卖合同》第十一条第（一）项约定，出卖人应当在2013年4月30日向买受人交付该商品房；第十三条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：逾期90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起1日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，买受人有权退房并书面通知买受人，出卖人自收到通知之日起30内退还全部已付款，并按买受人已付款10%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起1日内向买受人支付违约金；第二十二条第三款约定：出卖人承诺于2014年4月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关书交付给买受人；出卖人不能在前款约定期限内交付商品房转移登记的有关书，逾期60日内的，按已付房款5‰承担违约责任，逾期超过60日的，买受人有权退房，出卖人应自收到退房通知之日起7日内退还买受人已付房款，并按照同期存款利率支付利息；买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款5‰的违约金。合同还约定双方其他权利义务。合同签订后，原告按照合同约定交付了全部购房款291043元。被告于2016年8月30日向原告交房，逾期交房1218天，至原告起诉时未办理该商品房转移登记有关文书交付原告。
上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、《个人借款合同》、收款收据，被告提交的商品房屋预售许可证等证据在卷互为印证，该证据已经庭审举证、质证和本院审查后，事实清楚，可以采信。
本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对双方当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”之规定，本案中，原告马军与被告厚源房开公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行义务。合同签订后，原告按照合同约定已向被告支付全部购房款，但被告未在约定的期限内向原告交付房屋和商品房转移登记相关文书，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告未按合同约定期限向原告交付房屋和商品房转移登记相关文书，已构成违约，应承担违约责任。根据《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2013年4月30日向买受人交付该商品房，逾期超过90日未交房的，买受人有权退房并书面通知买受人，出卖人自收到通知之日起30内退还全部已付款，并按买受人已付款10%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起1日内向买受人支付违约金。出卖人承诺于2014年4月30日前，取得该商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关书交付给买受人；逾期超过60日的，买受人有权退房，出卖人应自收到退房通知之日起7日内退还买受人已付房款，并按照同期存款利率支付利息；买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款5‰的违约金。因被告至2016年8月30日才向原告交房，逾期1218天，且至原告起诉时仍未办理商品房转移登记相关文书交付原告，原告选择继续履行合同并要求被告支付逾期交房违约金30000元和逾期办证违约金69000元的主张，虽然原告主动将违约金计算标准降低，但被告认为过高并请求调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约金造成的损失确定违约金数额”的规定，因原告未举证证明被告违约给其造成的实际损失，故酌情参照中国人民银行同期贷款利率（1-5年期）4.75%上幅30%计算违约金为宜，即按已付房款291043元计算，逾期交房违约金应为291043元×6.175%÷365天×1095天=53915.72元，原告请求被告支付违约金30000元，未超过该标准，本院予以支持。同理，由于被告至今未向原告交付商品房转移登记文书，自2014年4月30日至原告起诉时被告逾期已达三年六个月，但根据双方合同约定的违约金系按日计算，逾期每天产生的违约金均为一个独立的债权、债务，原告起诉之日前三年的违约金并未超过诉讼时效，应计算为291043元×6.175%÷365天×1095天=53915.72元，原告请求超出部分，本院不予支持。被告辩称原告起诉前三年前的违约金超过诉讼时效的抗辩主张成立，本院予以采纳。原告请求由被告承担从判决之日起至原告得到商品房转移登记文书为止期间按合同约定产生的违约金，是预期利益，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、由被告贵州厚源房地产开发有限责任公司于本判决
效后十日内支付原告马军逾期交付商品房违约金人民币30000元，支付逾期交付商品房转移登记有关文书违约金人民币53915.72元，合计人民币83915.72元。
二、驳回原告马军的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1138元，由被告贵州厚源房地产开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并按对方当事人人数或诉讼代表人人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。
审判员 李才富
二〇一七年十一月二十九日
书记员 熊 奔