重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝01民初1151号原告（申请执行人）：何平，男，汉族，1967年8月14日生，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：王文波，重庆瑞月永华律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡俊，重庆瑞月永华律师事务所律师。被告（案外人）：甘立德，男，汉族，1956年9月30日出生，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：范滔滔，重庆渝汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：王兆瑞，重庆渝汇律师事务所律师。被告（案外人）：田佳，女，汉族，1981年2月26日出生，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：范滔滔，重庆渝汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：王兆瑞，重庆渝汇律师事务所律师。第三人（被执行人）：重庆翁达物业发展有限公司，住所地：重庆市沙坪坝区天陈路56号，统一社会信用代码91500106233224649。法定代表人：王俊博，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨露，北京德恒（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘海葳，北京德恒（重庆）律师事务所律师。原告何平与被告甘立德、田佳，第三人重庆翁达物业发展有限公司（以下简称翁达物业公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2016年11月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本院在审理过程中因合议庭成员之一王兵工作调动，合议庭组成人员由审判员师玉婷、王兵、代理审判员刘希变更为审判员师玉婷、余彦龙、代理审判员刘希。原告何平的委托诉讼代理人王文波，被告甘立德、田佳的委托诉讼代理人范滔滔、王兆瑞，第三人翁达物业公司的委托诉讼代理人杨露、刘海葳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告何平向本院提出诉讼请求：1、请求判决准许对重庆市沙坪坝区天陈路56号第1层1号房屋（以下简称涉案房屋）的执行；2、本案诉讼费由甘立德、田佳承担。事实和理由：1、翁达物业公司2008年才取得涉案房屋的所有权，而甘立德、田佳举示的《重庆市商品房买卖合同》的日期为2006年，不认可该合同的真实性；2、甘立德、田佳出租给重庆钢运置业代理有限公司的房屋是天陈路52号房屋，并非涉案房屋，故甘立德、田佳无证据证明其已于法院查封之前实际占有使用涉案房屋的事实。被告甘立德、田佳辩称，在何平申请法院查封涉案房屋之前，甘立德、田佳已经与翁达物业公司签订房屋买卖合同，并支付了全部房款，且在法院查封前实际占有使用涉案房屋，未办理过户登记并非基于甘立德、田佳的原因，上述事实表明甘立德、田佳享有可以排除强制执行涉案房屋的权利，请求驳回何平的诉讼请求。第三人翁达物业公司辩称：甘立德、田佳的陈述属实，甘立德、田佳与我司签订合同和交付使用的时间均早于法院查封的时间，何平的诉讼请求不成立，请求法院依法予以驳回。经审理查明：何平因与翁达物业公司房地产开发经营合同纠纷一案，重庆市高级人民法院于2010年7月26日作出（2010）渝高法民终字第89号民事判决，该判决已发生法律效力。因翁达物业公司未履行生效法律文书所确定的义务，何平向本院申请强制执行，本院于2010年8月5日以（2010）渝一中法民执第00355号立案执行，于2011年3月29日作出（2010）渝一中法民执第355-6号执行裁定，查封了涉案房屋。执行中甘立德、田佳作为案外人对本院执行涉案房屋提出书面异议，请求中止对该房屋的执行。本院于2016年9月30日作出（2016）渝01执异1245号执行裁定书裁定中止对涉案房屋的执行。另查明，涉案房屋于2008年1月31日获得新建房屋初始登记，所有权人为翁达物业公司，原权利人为重庆天友物业发展有限公司，房屋代码为219549、权证号为502566，建筑面积为53.78㎡，套内面积为51.45㎡，用途为办公用房。2009年4月30日，重庆市第五中级人民法院作出（2009）民初87—1号协助执行通知书查封了该房屋。再查明：2007年9月3日，甘立德将其所有的重庆市沙坪坝区沙坪公园旁天陈路52号房屋出租给重庆市钢运置业代理有限公司（以下简称钢运置业公司），双方签订了房屋租赁协议。钢运置业公司为办理营业执照的需要向重庆市工商行政管理沙坪坝分局递交了上述房屋租赁协议及甘立德的房屋所有权证。2015年8月24日，甘立德向重庆市沙坪坝区人民法院起诉称：“2014年1月8日，甘立德与钢运置业公司签订租赁合同将重庆市沙坪坝区天陈路56号出租给钢运置业公司，约定首年租金为每月13500元。钢运置业公司自2015年4月起拖欠其租金、水、电、物业费，要求解除与钢运置业公司的租赁合同，并判决钢运置业公司支付拖欠的房屋租金、水、电、物业费”。在起诉该案之前的2015年7月7日，甘立德在重庆晨报登报公告为：钢运置业公司承租的位于沙坪坝区店面由于拖欠房屋租金等各项费用已经构成租房合同违约。后甘立德将该公告作为证据一并提交给了重庆市沙坪坝区人民法院，并在该案庭审中解释称登报公告载明的天陈路52号为笔误，应为天陈路56号。钢运置业公司在该案中未到庭应诉。经本院审查，甘立德、田佳举示的其与钢运置业公司2014年1月8日签订的租赁合同上关于出租房屋地址系“重庆市沙坪坝区天陈路56号”有修改痕迹。重庆星凌物业管理有限公司出具的证明载明，兹证明我公司收到（沙坪坝区天陈路56号第1层1号商铺）租赁户钢运房产自2007年3月至2015年3月物业管理费。并举示了物管费发票存根联复印件5张，载明的交款单位为重庆钢运置业代理有限公司，交款时间分别为2013年、2014年、2015年1—3月。上述事实有重庆市高级人民法院（2010）渝高法民终字第89号民事判决书、重庆市第五中级人民法院（2009）民初87—1号协助执行通知书、本院（2016）渝01执异1245号执行裁定书、重庆市沙坪坝区不动产登记中心档案查询结果、钢运置业公司沙坪公园分部申办工商营业执照的工商档案信息（2007年9月3日甘立德与钢运置业公司签订的房屋租赁协议、重庆市沙坪坝区沙坪公园旁天陈路52号房屋产权证）、2014年1月8日甘立德与钢运置业公司签订的房屋租赁协议、重庆市沙坪坝区人民法院（2015）沙法民初字第09798号民事判决书以及当事人陈述等在案佐证，本院予以认定。田佳、甘立德为证明其系涉案房屋的产权人，举示了重庆市商品房买卖合同一份，合同第一页乙方（购买方）填写的为甘立德、田佳，合同尾部甲方处有翁达物业公司的签章，乙方处系空白，甘立德、田佳在合同的委托代理人处签字。合同约定以套内单价6800元/㎡购买重庆市沙坪坝天陈路56号平街附一层附1号房屋（套内面积60.4㎡），约定的付款方式为签订本合同时首付10%到本公司开户行，账号：11×××76，办证时付余款。合同尾部有翁达物业公司签章，委托代理人王义彬签字，载明的日期为2006年8月13日。合同首页载明：此合同仅用于办理工商营业执照，不作其他用途，复印出两份。田佳、甘立德为证明其付款情况，举示了中国工商银行的转账依据一份、收条一份、翁达物业公司出具的情况说明一份。该转账依据显示况小蓉于2006年4月13转账350000元给王义安，收条系印有翁达物业公司抬头的纸张，手写载明今收到甘立德、田佳购买位于沙坪坝区房屋款人民币肆拾肆万玖仟元整，我公司负责为乙方产权办理过户手续。落款为重庆翁达物业发展有限公司，经手人王义安，日期为2006年8月13日，虽有隐约签章痕迹，但无法辨认。2015年12月28日，翁达物业公司出具情况说明载明：我公司于2006年8月13日将位于重庆市沙坪坝区天陈路56号第1层1号的商服用地房屋出售给甘立德、田佳。于2006年8月13日双方签订买卖合同，甘立德、田佳将购房款449000元付清；我公司于2007年3月15日将该房屋交付给甘立德、田佳。由于房屋产权至今处于被冻结状态，无法为购房人办理产权过户手续，房屋的买卖关系属实，待房产证解冻后立即给予办理过户。对甘立德、田佳提供的上述证据，何平不予认可其真实性，本院对上述证据的真实性暂不做确认，将在本院认为部分进行评判。本院认为，本案虽然系何平提起的申请人执行异议之诉，但仍需对甘立德、田佳是否对重庆市沙坪坝区天陈路56号第1层1号房屋依法享有足以排除强制执行的民事权益进行审查。结合双方举示的证据和对事实的陈述，本院评析如下：首先，关于甘立德、田佳与翁达物业公司是否已经在人民法院查封之前签订了合法有效的书面买卖合同的问题。其一，虽然甘立德、田佳举示了一份签订时间为2006年8月13日的《重庆市商品房买卖合同》，但该合同封面记载有“此合同仅用于办理工商营业执照，不作其它用途，复印出两份”，甘立德、田佳对此解释为因钢运置业公司承租涉案房屋后为办理工商营业执而对买卖合同进行的复印，故有此记载，但本院向重庆市工商行政管理沙坪坝分局调取的钢运置业公司申请办理工商营业执照的材料并未包含该合同，钢运置业公司申请办理工商营业执照依据的是甘立德与该公司签订的承租重庆市沙坪坝区沙坪公园旁天陈路52号房屋的《房屋租赁协议》及甘立德对重庆市沙坪坝区沙坪公园旁天陈路52号房屋的产权证书，故本院认为甘立德、田佳关于对其举示的《重庆市商品房买卖合同》封面记载内容的解释与事实不符。其二，甘立德、田佳举示的《重庆市商品房买卖合同》仅仅记载了甘立德、田佳的姓名，没有填写身份证号码，亦未对违约责任进行约定，其约定的付款方式为“签订本合同时首付10%到本公司开户行，账号：11×××76，办证时付余款”，与甘立德、田佳陈述的缴纳房款的时间和金额也不一致，且该合同尾部甘立德、田佳系在委托代理人处签字，致使本院对甘立德、田佳究竟为涉案房屋的购房人还是代他人购买的代理人无法予以认定，且该合同存在较多疑点，本院无法确认其真实性，故本院不能认定甘立德、田佳已于人民法院查封之前签订了合法有效的书面买卖合同。其次，关于甘立德、田佳是否已支付完毕全部价款的问题。其一，甘立德、田佳辩称其于2006年4月13日通过银行转账350000元至翁达物业公司指定的王义安的个人账户，另支付99000元现金给王义安，但王义安的个人账户并非甘立德、田佳举示的《商品房买卖合同》约定的收款账户，王义安亦不是翁达物业公司的法定代表人或委托收款人，且甘立德、田佳于商品房买卖合同签订之前四个月即先行付完全款亦不符合通常认知和交易习惯。其二，在执行异议之诉案件中，为避免案外人与被执行人恶意串通损害申请执行人的行为发生，人民法院应当依法从严审查证据，限制当事人自认原则的适用，故也不能以翁达物业公司自认已收到涉案房屋全部款项予以认定甘立德、田佳已支付完毕全部价款。故甘立德、田佳所举证据不能证明其已向翁达物业公司支付完毕涉案房屋全部价款。再次，关于甘立德、田佳在人民法院查封之前是否已合法占有涉案房屋的问题，对此甘立德、田佳称其已于2007年9月将涉案房屋出租给钢运置业公司使用，并举示了租赁合同和重庆市沙坪坝区人民法院的民事判决以及物业公司的物业服务费票据和证明。其一，经本院在沙坪坝区工商分局调取的证据材料证明，2007年9月3日甘立德出租给钢运置业公司的房屋系甘立德所有的重庆市沙坪坝区沙坪公园旁天陈路52号房屋，并非涉案房屋。其二，2015年7月7日，甘立德自行登报公告也称钢运置业公司承租的系位于沙坪坝区房屋，虽然甘立德辩称系误将“56”号写成了“52”号，但结合甘立德举示的2014年1月8日其与钢运置业公司所签租赁合同中对出租地址“重庆市沙坪坝区天陈路56号”处“56”有改动痕迹的情况，本院对甘立德、田佳关于钢运置业公司承租的系涉案房屋的陈述存疑，不予确认。其三，甘立德、田佳举示的重庆星凌物业管理有限公司出具的证明，因该证明无经办人签名不符合书面证明的要式条件，且该证明也不能直接证明钢运置业公司承租房屋具体情况的事实，而物业服务费票据系复印件不予认定。故甘立德、田佳未举示充分证据证明其确已于人民法院查封之前合法占有涉案房屋。综上，本院认为甘立德、田佳对位于重庆市沙坪坝区天陈路56号第1层1号房屋不享有足以排除执行的权利。申请执行人何平的异议成立，应予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零六条、第三百零八条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十三条第一款之规定，判决如下：准许对重庆市沙坪坝区天陈路56号第1层1号房屋予以执行。案件受理费80元，由甘立德、田佳共同负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。审 判 长  师玉婷审 判 员  余彦龙代理审判员  刘 希二〇一七年五月三十日书 记 员  程 容