四川省都江堰市人民法院民 事 判 决 书（2016）川0181民初1536号原告：李皓月，女，1988年2月4日出生，汉族，无业，住四川省都江堰市。委托诉讼代理人崔光均，四川都江律师事务所律师。委托诉讼代理人付劲松，四川都江律师事务所律师。被告：孙亦晴，女，1994年10月20日出生，汉族，个体工商户，住四川省都江堰市。委托诉讼代理人肖天贵，四川秉卓律师事务所律师。委托诉讼代理人唐国良，四川秉卓律师事务所律师。被告：董伟，男，1989年6月17日出生，汉族，职员，住四川省都江堰市。委托诉讼代理人谢伟，四川秉卓律师事务所律师。第三人：杜和清，女，1965年11月10日出生，无业，汉族，住四川省都江堰市。委托诉讼代理人刘晓霏，四川重德律师事务所律师。委托诉讼代理人苏熊能，四川重德律师事务所律师。第三人：都江堰市好宜家房屋中介所。住所地：四川省都江堰市华侨商业城**幢*****号。负责人孙亦晴，身份情况同上。委托诉讼代理人肖天贵，四川秉卓律师事务所律师。委托诉讼代理人唐国良，四川秉卓律师事务所律师。原告李皓月与被告孙亦晴、董伟，第三人杜和清、都江堰市好宜家房屋中介所（以下简称好宜家中介所）确认合同无效纠纷一案，本院于2016年4月28日立案后，于6月30日，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。因当事人争议较大，案情复杂，于7月6日依法转为普通程序，于7月21日公开开庭进行了审理。原告李皓月的委托代理人付劲松，被告董伟的委托代理人谢伟，被告孙亦晴、第三人好宜家中介所的委托代理人肖天贵、唐国良，第三人杜和清及其委托代理人刘晓霏、苏熊能到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李皓月向本院提出诉讼请求：1.确认杜和清以李皓月名义与董伟签订的《成都市存量房买卖合同》无效。2.解除杜和清以李皓月名义与孙亦晴签订的《房屋购销合同》。诉讼过程中，各方当事人达成同意解除的和解意见，李皓月放弃了该项诉讼请求；3.诉讼费由被告及第三人承担。事实和理由：2015年10月10日，李皓月之母，即杜和清与孙亦晴委托好宜家中介所提供中介服务，杜和清以李皓月的名义与孙亦晴签订《房屋购销合同》，杜和清将李皓月所有的都江堰市某房屋（都房权证监证字第0120X**号，面积70.41平方米，以下简称涉案房屋）出售给孙亦晴。2015年10月20日，杜和清以李皓月名义与董伟签订《成都市存量房买卖合同》，并完成了涉案房屋产权和土地使用权的过户登记。杜和清无处分权，且被告和第三人均知情，属恶意交易行为，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”之规定，应为无效。被告孙亦晴辩称，孙亦晴系好宜家中介所负责人，其母赵蓉系中介所工作人员。2015年10月10日前，杜和清持登记在李皓月名下的房屋所有权证、土地使用权证（以下简称涉案房屋双证）、李皓月的《身份证》、《户口本》、杜和清受李皓月委托办理出卖涉案房屋事宜的《公证书》等原件到中介所登记，要求通过中介对外出售涉案房屋，出卖价是人民币（以下币种相同）18万元。10月10日，孙亦晴与杜和清签订合同，并支付定金1万元。10月15日，孙亦晴放弃购买，并告知杜和清，该合同已经事实上解除。10月20日，经杜和清同意，好宜家中介所将涉案房屋卖给董伟，双方签订《成都市存量房买卖合同》，中介所将合同信息在成都市房管网公开。在赵蓉的中介服务下，董伟付清购房款，支付合理对价，并与杜和清办理完双证过户手续。因此签订合同系双方真实意思表示，该合同合法有效，请求驳回李皓月关于确认合同无效的诉讼请求。被告董伟辩称，在买房的数月前，通过微信认识孙亦晴。2016年3月8日，和孙亦晴办理结婚登记。2015年10月，孙亦晴说自己签了份房屋买卖合同后，又不满意，问我是否愿意购买。在赵蓉的中介服务下，我实地看过涉案房屋及双证，也知道是母亲（杜和清）在帮她女儿（李皓月）卖房，觉得价格也合适，就与杜和清签订房屋买卖合同。在办理房屋过户手续时还看到有《公证书》。后分三次给付完购房款17万元，退给孙亦晴1万元定金。董伟认为，在杜和清持有李皓月涉案房屋双证、《身份证》、《户口本》和《公证书》的情况下签订合同，并依约履行给付房款义务，支付合理对价，在主管部门审查下完成过户手续，即使诉讼过程中查明《公证书》是伪造的，董伟仍有理由相信杜和清享有代理权。因此，请求驳回李皓月关于确认合同无效的诉讼请求。第三人杜和清述称，2015年10月10日前，好宜家中介所多次电话劝我卖房，我给她说卖18万元。中介所就带人来看房，并中介联系我与刘某签过合同。我收取1万元定金后，就把涉案房屋双证、李皓月的《身份证》、《户口本》原件和2009年女儿让我办理房屋灾后救助等（不是卖房事宜）的《委托书》给赵蓉看，并说明女儿在国外。赵蓉说，把《委托书》给她，她会想办法。第二天，即10月10日，赵蓉称房屋过不到户，我和刘某到中介所当场撕毁合同，我退还了定金。当天，赵蓉又把我带到孙亦晴处签合同，孙亦晴交了1万元定金。过几天，赵蓉说信息已挂网上。10月20日，我与董伟到房管局签合同、办理过户手续。董伟分三次支付购房款17万元。该款现仍在我处，没有使用。我不清楚《公证书》的制作情况，从未看到过《公证书》，也从未对李皓月说过卖房的事情。因此，同意李皓月诉讼请求。第三人好宜家中介所述称，与孙亦晴的答辩意见相同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的下列证据：当事人身份信息，2015年10月10日杜和清以李皓月名义与孙亦晴签订的《房屋购销合同》，（2014）都证字第2110号《公证书》及都江堰市公证处出具《回函》，都江律师事务所出具给都江堰市危改办，要求暂缓办理涉案房屋拆迁安置协议的《函》，李皓月涉案房屋（权0108120）《房屋所有权证》，2015年10月20日杜和清以李皓月名义与董伟签订的《成都市存量房买卖合同》，董伟转款10万元凭证和转款6.9万元短信记录，2015年8月28日相同地段案外人房屋买卖合同，董伟涉案房屋（权0325177）《房屋所有权证》和土地证书号为：都国用（2015）第3056号的《土地使用权证》、完税凭证和李皓月房产证注销材料等；诉讼过程中，本院向杜和清、董伟、赵蓉和都江堰市地方税务局调查取证，对涉案房屋现场勘验材料等，本院予以确认并在案佐证。各方当事人当庭对以下事实表示无异议，本院予以确认：1.杜和清与李皓月系母女关系，杜和清与丈夫于1992年离婚，李皓月时年4岁，随父亲生活。被告孙亦晴之母赵蓉在好宜家中介所经营。被告董伟与孙亦晴在2016年3月登记结婚。2.涉案房屋位于都江堰市X镇X号X栋X单元X楼X号，面积70.41平方米。原告李皓月于2009年4月取得涉案房屋双证。涉案房屋双证、李皓月的《身份证》、载有杜和清和李皓月户籍信息以及两人亲属关系的《户口本》原件均由杜和清保管。2015年10月27日、11月3日，涉案房屋所有权和土地使用权分别登记过户至董伟。2016年4月7日都江堰市城乡房产管理局公示《关于复兴街鲤鱼沱片区棚户区E地块改造项目房屋征收范围的公告》，涉案房屋属于征收范围。诉讼过程中，本院向都江堰市地方税务局调查，证实该房屋出卖时的单价不低于2015年10月计税成交价和2016年7月房产评估最低单位价格。3.杜和清对涉案房屋要约价格18万元。2015年10月10日，杜和清通过好宜家中介所赵蓉的中介服务，以李皓月名义与孙亦晴签订《房屋购销合同》，约定购房款18万元，孙亦晴当场支付1万元定金。后孙亦晴不愿意购买，遂将房屋信息告诉董伟。在赵蓉中介服务下，于2015年10月20日，杜和清以李皓月名义与董伟签订《成都市存量房买卖合同》。当日办理房屋所有权变更登记后，董伟通过银行转款方式支付购房款10万元；10月27日办理土地使用权变更登记后，通过银行转款方式支付6.9万元；交水电卡时支付现金1000元，后又退还孙亦晴定金1万元。全部购房款18万元由杜和清持有。4.杜和清与董伟签订《成都市存量房买卖合同（居间机构版）》和办理房屋过户登记时，有涉案房屋双证、李皓月的《身份证》、《户口本》原件以及2014年4月13日，都江堰市公证处（2014）都证字第2110号《公证书》，即公证李皓月委托杜和清转让涉案房屋事宜等材料。2016年5月10日，都江堰市公证处出具《回函》给李皓月的委托代理人，说明经查阅该处公证档案，该《公证书》不是该处出具。各方当事人均陈述不清楚该《公证书》制作情况。对有争议的证据和事实，本院认定如下：本案中，对于涉案《公证书》系伪造，各方当事人均无异议，但对《公证书》的制作情况有争议，均当庭陈述不是自己伪造，均表示并不清楚由谁制作；本院在向杜和清和赵蓉分别询问时，二人陈述内容也完全相反，且互相指认系对方提供。本院无法认定《公证书》的制作情况。《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，《公证书》只是房地产主管部门办理不动产物权变更手续的重要材料之一，而能否办理不动产物权登记，不影响房屋买卖合同的效力，换言之签订房屋买卖合同时，如果出卖人持有《委托书》及其《公证书》，即属于有权代理，合同当然有效；本案中已查明《公证书》系伪造，杜和清对于出卖其女儿李皓月的房屋属于无权代理的事实清楚，对于杜和清是否构成表见代理，各方当事人意见分歧，这也是本案的判决基础。只要买受人董伟有理由相信出卖人杜和清有代理权，该代理行为即构成表见代理，其所签订的房屋买卖合同亦为有效。本院认为，本案争议焦点就在于：杜和清代理李皓月办理房屋买卖事宜的行为是否构成表见代理。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。本案中，李皓月出生于1988年2月4日，在2015年10月已经年满27岁，具有完全民事行为能力的事实清楚。杜和清以李皓月的名义出卖李皓月名下的房屋，需要取得李皓月的授权。但是，杜和清明确告知好宜家中介所工作人员赵蓉，赵蓉又告知董伟，杜和清是李皓月的母亲，李皓月在国外，同时杜和清还持有涉案房屋双证的原件、李皓月的《身份证》原件、同时载有李皓月和杜和清户籍信息以及两人亲属关系的《户口本》原件。在好宜家中介所为董伟提供房屋买卖中介服务过程中，董伟基于杜和清与李皓月的母女身份关系，相信杜和清有为李皓月出卖房屋的代理权，符合人之常理。同时，董伟基于杜和清持有买卖房屋所需的一系列文件原件，相信杜和清有为李皓月出卖房屋的代理权的理由充分。诉讼过程中，虽然公证机关证明《公证书》是伪造，但对于《委托书》的真伪各方当事人均未举出相应证据予以证明，况且无论《公证书》还是《委托书》的真伪，均不影响董伟在签订房屋买卖合同时，基于杜和清与李皓月的母女关系，以及杜和清持有李皓月一系列文件原件，而有理由相信杜和清具有代理权的认识和判断。《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”。本案中，杜和清未经李皓月授权，代理完成涉案房屋买卖行为，属无权代理，但根据上述法律规定，李皓月在杜和清构成表见代理的前提下，不具备追回不动产的法定情形：1.董伟在与杜和清（以李皓月名义）签订房屋买卖合同过程中，完成了一般买受人需要尽到的注意义务：实地查看房屋、了解出卖人情况、查看房屋权属情况、买卖合同信息在网上公开、进行物权变更登记、根据登记情况分次给付购房款等，房屋交易过程符合交易习惯，董伟对《公证书》的审查尽到了足够的形式审查义务，董伟买受涉案房屋并无过错和重大过失。虽然2016年3月被告董伟与孙亦晴登记结婚，但合同签订时二人并无法律上的利害关系。由此，可以认定董伟在受让不动产时是善意的。2.从涉案房屋市场价值来看，合同中约定的房屋价格自始即由出卖人杜和清直接确定，买受人董伟表示同意，且该价格不低于2015年10月计税成交价和2016年7月房产评估最低单位价，应当认定为董伟支付合理价格。3.都江堰市房地产主管部门对涉案房屋权属变更所需材料，包括涉案《公证书》进行了审查，并办理完成涉案房屋登记过户事宜，实现不动产物权变更登记。董伟依法取得不动产物权。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，各方当事人均不清楚涉案《公证书》的制作情况，且李皓月无证据证明董伟与孙亦晴、好宜家中介所、杜和清具有恶意串通，或董伟不构成善意取得的证据，由此应当承担举证不能的法律后果。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定“依法成立的合同，自成立时生效”，本案中：杜和清作为出卖人，处分了李皓月合法房产，系无权处分，但董伟作为买受人，已尽到必要审查义务，受让房屋无过错，亦无重大过失，且支付了合理价格，已实际占有控制，并完成不动产物权变更登记，属于善意相对人，因此杜和清的代理行为，构成表见代理，杜和清以李皓月名义与董伟签订的房屋买卖合同有效，其订立合同的法律效果将直接归属于被代理人，即本案原告李皓月，杜和清出卖房屋所得价款18万元，应当交付给李皓月。李皓月仅凭《公证书》是伪造这一证据，认为本案孙亦晴、董伟和杜和清、好宜家中介所之间恶意串通，主张合同无效的理由不能成立，对李皓月的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第四十九条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百零六条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：驳回原告李皓月确认第三人杜和清以原告名义与被告董伟签订的《《成都市存量房买卖合同（居间机构版）》无效的诉讼请求。案件受理费4000元，诉讼保全费1420元，合计人民币5420元，由原告李皓月负担3420元，被告董伟负责2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  王 强审 判 员  刘兰娟人民陪审员  肖文全二〇一六年七月二十一日书 记 员  何 唯