湖南省桂阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘1021民初2059号
原告：欧炳祥，男，1988年10月1日生，汉族。
委托诉讼代理人：黄铁江，湖南郴华律师事务所律师，代理权限系特别授权。
委托诉讼代理人：曹坤雄，湖南郴华律师事务所律师，代理权限系一般代理。
被告：湖南国通房地产开发有限公司，住所地：桂阳县龙潭街道欧阳海大道116号。
法定代表人：侯付国，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张春艳，桂阳县天宇法律服务所法律工作者，代理权限系特别授权。
原告欧炳祥与被告湖南国通房地产开发有限公司（以下简称国通公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员廖中元担任审判长，由人民陪审员汤启东、刘雪山组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告欧炳祥及其委托诉讼代理人黄铁江，被告国通公司的委托诉讼代理人张春艳到庭参加诉讼，原告欧炳祥的委托诉讼代理人曹坤雄未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出的诉讼请求：1、判令被告赔偿原告维修费37950元、税收1970.97元、员工工资64942.61元（2014年1月至8月份工资）、转让后平均每月的折旧费总计4万元（30万元÷45个月×6个月=4万元），合计144863元。事实和理由：2013年9月6日原告以30万元的转让费从承租人处转让位于桂阳县龙潭街道欧阳海大道“蓉信XX”1栋A座10X号房（该房系被告所有）用于经营“家居布艺生活馆”，而该房屋与承租人的租赁期限到2017年6月8日止，次承租人（即原告）用此门面实际经营期限只有45个月，平均每个月的折旧费为6667元（30万元÷45个月=6667元）。被告为将该房屋的租赁期限与承租人保持一致，要求原告将租赁期限签订为2011年6月8日至2017年6月8日止。2014年元月份（春节期间），原告所租赁房屋的下水管爆裂，导致店面的木质地板全部被污水浸泡。原告多次要求维修未果，为了减少损失，原告不得以重新装修。2016年3月份在原告暂停营业期间，被告擅自将该房屋另租他人，用于经营“德州豪庭竞技俱乐部”。在此期间，原告多次要求被告进行赔偿，但被告均置之不理。为维护原告的合法权益，诉至贵院，希望支持原告的诉讼请求。
被告辩称，一、原告所诉部分不是事实。原告所租赁的房屋即诉争之商铺系2011年5月30日被告与另一租房户签订的《商铺租赁合同》，租赁期限为6年即从2011年6月8日至2017年6月8日止。尔后，由于租房户不再经营需转租，在征得被告同意转租后，租房户将所租赁的商铺转租给原告，为了方便收取租金及管理，被告在与原租赁户签订的《商铺租赁合同》基础上，与原告签订了《商铺租赁合同》。被告从未从原告处收取“30万元转让费”，原告所诉此事实纯属无中生有。二、被告不是原告损失的赔偿主体。原告所租赁的房屋下水管道漏水是原告长时间回家过年，未管理所致（当时物业管理发现有水渗漏，但是由于原告店面关门，未能及时处理），管道漏水并非房屋主体结构，根据《物业管理条例》第二条：“本条例所称物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”及第二十八条关于：“物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验”和第三十五条关于：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害时，应当依法承担相应的法律责任。”的约定，下水管道系物业范围内的设施设备，如发生设施设备损坏，应当由物业服务企业进行维修和承担相应的法律责任。因此，原告所租赁的商铺系原告与物业服务企业签订的《物业服务合同》，下水管漏水应由物业服务企业进行维修和物业服务企业承担原告的损失赔偿责任。故，本案应当追加与原告签订《物业服务合同》的物业服务企业为被告参加诉讼。综上所述，被告与原告签订的《商铺租赁合同》是事实，原告所租赁的商铺发生下水管道漏水是事实，但是被告不负有维修义务，应当由物业服务企业负责维修及承担赔偿责任，故，原告诉被告主体不适格，请求驳回原告的诉讼。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认证如下：
对原告提供的完税证明、转让费收据，该证据与本案无关联，本院不予采信。对原告提供的装修工程预算表，销售定单、装修合同，2014年4月16日的收据，本院对其真实性予以采信，该证据证明2014年1月原告承租被告的商铺下水管发生漏水，致使商铺木地板被污水浸泡，原告与被告就此事多次协商未果，后原告对商铺自行进行了维修，于2014年4月解决了下水管道漏水的问题，原告就此花费37950元，其中原告自购材料花13500元，付装修费用24450元。对原告提供的工资表、银行转账单，该证据缺乏其他相关证据佐证，本院无法查明其真实性，故不予采信。
根据庭审质证、认证以及庭审中当事人的陈述，本院查明事实如下：
原告所承租的桂阳县城关镇欧阳海大道“蓉信XX”小区第1栋A座10X号商铺系2011年5月30日被告与另一租房户签订了《商铺租赁合同》，由于原租房户不再经营需转租，在征得被告同意后，原租房户将租赁的商铺转租给原告，原、被告在与原租户签的《商铺租赁合同》的基础上，双方又签订了《商铺租赁合同》。该合同约定：1、由原告租赁被告位于桂阳县城关镇欧阳海大道“蓉信XX”小区第1栋A座10X号房开设家居布艺生活馆，租赁期限为6年，从2011年6月8日至2017年6月8日；2、租金为每月17737元，每3年上调3%；3、租赁期间，该商铺的维修责任由承租方承担，但非因承租方原因引起的主体结构的维修除外；4、出租方责任：保证该商铺符合本合同约定的租赁用途，保证该商铺的使用安全；保证水电、排水、排污管线安装到户，并保持畅通；5、双方就其他事项进行了约定。合同签订后，双方依约履行，2014年1月原告所租商铺下水管发生漏水，致使商铺被污水浸泡，原告与被告就此事多次协商解决，均未果。后原告自行进行了维修，于2014年4月解决了下水管道漏水的问题，原告花维修费用37950元。原告维修后，被告于2014年9月出具说明，同意原告缓交租金24000元，待被告与物业管理公司协调后再作决定。因原、被告就商铺漏水一事始终未能解决，原告于2015年10月2日搬离商铺，2016年3月被告将商铺另租他人，用于经营“豪庭德州竞技俱乐部”。因原告欠被告租金，被告曾于2016年3月向本院起诉，本院作出（2016）湘1021民初259号民事判决，原告不服，提出上诉，郴州市中级人民于2016年9月13日作出（2016）湘10民终1129号终审判决，在（2016）湘1021民初259号、（2016）湘10民终1129号案件中，原告就下水管漏水一事，要求被告赔偿损失，因其未反诉，其请求未得到支持。为此，引发本案。
本院认为，本案的焦点一、涉案商铺水管爆裂漏水后的维修义务由谁承担问题：依据双方签订的《商铺租赁合同》约定：在该商铺租赁期间，该商铺的维修责任由承租方欧炳祥承担，但非因承租方原因引起的主体结构的维修除外。同时约定：被告国通公司作为出租方，应保证商铺符合合同约定的租赁用途，保证该商铺的使用安全，保证水电、排水、排污管线安装到户，并保持畅通。为此，本院认为，涉案商铺所爆裂的下水管道属于公用下水管道，且处于房屋地下隐蔽工程的地基部分，原告作为承租方无法知晓该隐蔽工程，同时被告未提供证据证明下水管道爆裂是原告的原因造成的，故下水管道漏水后的维修义务应由被告承担。对于被告提出下水管道漏水的维修义务应由物业服务企业进行维修的主张，无事实和法律依据，证据不足，本院不予支持。同时对被告要求追加物业服务企业为被告的主张，不予以支持。
焦点二、本案原告的损失如何承担问题：依据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修。维修费用由出租人负担，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。本案中，原告所租赁商铺的水管漏水后，承担维修义务的是被告，因被告未履行维修义务，现原告已自行维修，承担了维修费用，给原告造成了损失，为此，被告应当予以赔偿。故本院对原告要求被告赔偿维修费用37950元的请求予以支持。对于原告要求被告赔偿税收1970.97元、员工工资64942.61元、转让费4万元的主张，依据不足，本院不予支持。
焦点三、本案的诉讼时效问题：依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，向人民法院请求保护的诉讼时效为二年，法律另有规定的除外；第一百四十条规定：诉讼时效因提起诉讼，当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效重新计算。本案中原告就下水管道漏水的维修费及管道漏水给其造成的损失，一直在主张权利，且在（2016）湘1021民初259号、（2016）湘10民终1129号案件中，原告也在主张权利，为此，本案未超过诉讼时效。
依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款、第二款之规定，判决如下：
一、由被告湖南国通房地产开发有限公司赔偿原告欧炳祥损失37950元；限本判决生效后十日内履行；
二、驳回原告欧炳祥的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费3198元，由原告欧炳祥承担2198元，被告湖南国通房地产开发有限公司承担1000元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审 判 长 廖中元
人民陪审员 刘雪山
人民陪审员 汤启东
二〇一七年四月十七日
书 记 员 陈善华
附相关法律规定：
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。