福州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鼓民初字第1157号
原告福州春城物业管理有限公司，住所地：福州市。
法定代表人陈文春。
委托代理人高建峰。
被告黄秀茹（公民身份证号码：xxxxxxxxxx********），女，汉族，1954年05月12日出生，住福州市鼓楼区。
原告福州春城物业管理有限公司（以下简称春城物业）与被告黄秀茹物业服务合同纠纷一案，本院于2014年3月26日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告春城物业委托代理人高建峰、被告黄秀茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告春城物业诉称，2009年10月30日，福州渠城物业管理有限公司（以下简称渠城物业）与山海关花园业主委员会签订《物业服务合同》。双方约定：由渠城物业为福州市鼓楼区西环北路80号山海观花园之物业提供物业服务。B座多层带电梯住宅物业费按建筑面积每月每平方米1.05元（2012年6月份开始变更为每月每平方米1.15元），物业服务费按月进行交纳，业主须在每月30日前履行交纳义务。同时还约定，属于业主共同使用的公共水电费用由受益业主共同分摊。如业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起每日应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金。被告的房屋面积为97.91平方米。合同签订后，原告全面履行了物业管理服务，然而被告却未依约履行交纳物业费等之义务，截止2010年9月至2014年03月被告仍拖欠原告物业费4317元、公共水电分摊费400.3元，以上共计4718.1元（此费用滞纳金未算在内）；被告的行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。2011年7月18日，原告福州渠城物业有限公司更名为福州春城物业管理有限公司。为维护原告合法权利，依照《合同法》、《民事诉讼法》等有关规定，特向法院提起诉讼，请求法院判令：1.被告向原告支付物业费4317.8元，公摊电费400.3元。以上共计4718.1元；2.被告向原告支付滞纳金（违约金）7494.7元（从2010年09月起暂计至2014年3月1日，实际计至全部费用付清之日止，按每月实际欠费金额的日千分之三计付）；3.本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称，其不缴纳物业费，是因为原告未尽到物业管理职责。被告当初要做防盗网，结果物业不让做。后来被告的隔壁搬进来，不但做了防盗网，还违章搭盖，做雨遮，随意安装空调主机，侵犯其权利。现在被告的车停在小区里面，被划伤了。这些事情，原告没有尽到物业管理的职责，所以原告不能只管收钱不做事，被告不应缴纳物业费。2010年交物业费是为了能让原告把物业的事情做好。
经审理查明，2009年10月30日，福州渠城物业管理有限公司与福州市鼓楼区山海观花园业主委员会签订《物业服务合同》，由渠城物业为福州市鼓楼区西环北路80号山海关花园之物业提供物业服务，服务期限自2009年11月1日至2011年10月31日止。2011年7月18日，原告经福州市晋安区工商行政管理局核准，名称由福州渠城物业管理有限公司变更为福州春城物业管理有限公司。2011年9月20日，福州市鼓楼区山海观花园业主委员会函告原告春城物业，因业主委员会换届选举，《物业服务合同》到期后至解续聘工作结束的过渡期间，小区物业管理服务工作由春城物业公司继续进行，服务标准和收费标准按2009年10月30日签订的《物业服务合同》内容执行。2012年5月18日，福州春城物业管理有限公司与福州市山海关花园业主委员会签订《物业服务合同》，约定由春城物业为福州市鼓楼区西环北路80号山海观花园之物业提供物业服务，服务期限自2012年6月1日至2015年5月31日止。上述两份《物业服务合同》第五条均约定了“物业服务费用（不含附属间）建筑面积向业主收取”，“业主和物业使用从逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每日应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金”，但对“B座多层带电梯住宅物业费”的收费标准有所不同，2009年10月30日的合同约定为每月每平方米1.05元，2012年5月18日的合同约定为每月每平方米1.15元。第十六条均约定了“……属于业主共同使用的公共水电费用由受益业主按户共同分摊……”。
2013年7月10日，福州市鼓楼区山海观花园业主委员会出具证明，该证明记载被告黄秀茹系福州市鼓楼区西环北路80号山海观花园B座605室的业主，产权面积为97.91平方米。故2012年5月（含5月）之前原告每月的物业费为102.8元，2012年5月之后原告每月的物业费为112.6元。
根据原告提供的欠费明细表，被告未交纳自2010年11月至2014年2月的物业费4317.8元，自2010年9月至2012年3月的电公摊费400.3元。2013年3月26日，原告向被告发出催款通知催缴被告所欠缴的上述费用。
另查，2013年7月25日，原告起诉被告要求支付拖欠的物业费。本院于2013年9月17日作出（2013）鼓民初字第3605号民事裁定书，以原告称与被告和解为由，裁定准许原告撤回起诉。现原告以与被告未和解为由，再次提起诉讼，要求被告交纳前述物业费、公摊电费及其滞纳金。
本院认为，《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第一条规定，业主委员会依法与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与被告所在小区的业主委员会签订《福州市物业服务合同》，为山海观花园小区提供物业服务；被告系山海观花园B座605室的业主，故被告应受合同约束，依约履行交纳物业管理费及公摊电费等义务。本案被告在享受原告提供的物业服务同时拒交物业管理费及公摊电费的行为已构成违约，应承担违约责任。因此，原告要求被告缴纳物业费和支付违约金的诉请，以及要求被告缴纳原告代垫的公摊电费的诉请，于法有据，本院予以支持。但原告主张按合同约定的日千分之三的标准支付违约金过高，应予调整，可按中国人民银行同期贷款利率的四倍计付。同时，原告主张代垫公摊电费滞纳金的诉请，无合同依据，但已导致原告资金被占用的利息损失，可自2013年7月25日原告主张之日起以银行同期贷款利率的标准予以赔偿。
另，被告称原告未尽物业管理职责，导致其邻居搭盖雨棚、安装空调等影响其生活，被告因此不缴纳物业费。本院认为，被告邻居的搭建、安装行为影响其生活，属于相邻法律关系问题，与本案物业管理合同纠纷无关，原告可另案主张。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、国务院《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条之规定，判决如下：
被告黄秀茹于本判决生效之日起十日内向原告福州春城物业管理有限公司支付自2010年11月至2014年2月的物业管理费4317.8元以及违约金（2010年11月至2012年5月以每月物业管理费122.3元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的四倍的标准，从当月11日起分别计算至本判决确定付款之日止；2012年6月至2014年2月以每月物业管理费134元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的四倍的标准，从当月11日起分别计算至本判决确定付款之日止）；
被告黄秀茹于本判决生效之日起十日内向原告福州春城物业管理有限公司支付自2010年9月至2012年3月的电公摊费400.3元及其利息（以400.3元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，从2013年7月25日起计算至本判决确定还款之日止）；
驳回原告福州春城物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费50元，适用简易程序减半收取为25元，由原告福州春城物业管理有限公司承担15元，被告黄秀茹承担10元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
代理审判员 黄昌杰
二〇一四年五月十六日
书 记 员 陈美婷