浙江省东阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2010）东民初字第487号
原告：东阳市××××下经济合作社，住所地东阳市×
×××下村。
法定代表人：潘某某。
委托代理人：吴某某。
被告：曾某。
委托代理人：胡某某。
原告东阳市××××下经济合作社（以下简称大寺××
经济合作社）为与被告曾某房屋租赁合同纠纷一案，于2010年
2月24日诉至本院，本院同日立案受理后，依法由审判员马祝
敏适用简易程序独任审判，于2010年4月2日公开开庭进行了审
理。原告大寺××经济合作社的委托代理人吴某某、被告曾某
及其委托代理人胡某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告大寺××经济合作社起诉称：2009年被告承租了原
告所有的坐落于东阳市城××路××层房屋（以下简称涉案房
屋），2009年2月14日被告缴纳了2009年度的房租费，但双方
未签订书面合同。2009年12月底，原告与案外人达成了涉案房
屋的租赁协议，租赁期限从2010年1月1日至2010年12月31日止
。在2009年度的合同期满前，原告曾多次通知被告，租赁期满
后应搬离并腾空房屋，可是被告拒不搬离。后来原、被告曾多
次在吴宁××和吴宁街道工作人员的主持下调解，但被告均不予理睬，继续占用涉案房屋，致使原告无法将涉案房屋交付给
案外人使用。为此，请求法院依法判令被告停止侵权，立即搬
离并腾空坐落于东阳市城××路××层房屋；并判令被告赔偿
原告损失（按每月2000元的房租标准从2010年1月1日计算至实
际腾空之日止）。
针对上述诉讼请求，原告向本院提供以下证据：
一、2009年度的房租费收据复印件1份，用以证明被告向
原告缴纳了2009年度房租费的事实。
二、照片7张（其中2张系复印件），用以证明合同期满
后被告继续侵占涉案房屋的事实。
三、缴纳房租费的通知、房屋租赁协议书、2010年度的
房租费收据各1份，用以证明原告将涉案房屋出租给案外人赵
某某，房屋租期为1年，赵某某已交纳房租费23800元的事实。
被告曾某答辩称：2008年4月被告从傅某某处转租涉案房
屋，双方签订过转让协议。2009年被告直接向原告交纳房租费
，但原、被告未签订书面租赁合同，故双方的权利义务系根据
原告与傅某某签订的租赁合同，而该合同约定在同等条件下，
原承租人对涉案房屋享有优先承租权。2009年12月被告已向原
告交纳了2010年度的房租费，因而，原、被告之间2010年度的
房屋租赁合同合法有效。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告在举证期限内向本院提供了以下证据：
一、2006年度房屋租赁协议书、转让协议、2008年度房
租费的收据、通知、2009年度房租费的收据、金华市商业银行
现金缴款单各1份（该组证据均系复印件），用以证明被告系合法承租涉案房屋的事实。
二、公安某某对张某某、刘某某、李某某的询问笔录复
印件各1份，用以证明原告将涉案房屋出租给徐某某，而不是
赵某某的事实。
经庭审质证，对原、被告提供的证据，本院认证如下：
原告提供的证据一，被告无异议，本院予以采纳。原告提供的
证据二，被告对真实性无异议，但对拍摄照片的时间有异议。
本院认为，照片反映的内容与本案的实际情况即被告一直未搬
离涉案房屋的事实相符，故对该组证据本院予以采纳。原告提
供的证据三，被告的质证意见为：房租费收据没有加盖原告单
位的公章，形式不合法；租赁协议与原告在起诉时提供的复印
件不一致，对真实性有异议，且被告对涉案房屋享有优先承租
权，该租赁协议不合法。本院认为，该组证据可以证明以下事
实：2009年12月20日，原告与案外人赵某某签订了房屋租赁协
议一份，约定将涉案房屋出租给赵某某，使用期限从2010年1
月1日至2010年12月31日止，租金为23800元，同日，赵某某将
房租费交给原告。被告提供的证据一，原告的质证意见为：对
2006年度房屋租赁协议的真实性无异议，但认为与本案无关。
对转让协议的三性均有异议，因傅某某将涉案房屋转租给被告
，未经原告同意，且转租的期限至2008年12月31日止；对2008
年度房租费收据的真实性无异议，但认为与本案无关。对通知
和2009年度的房租费收据无异议；现金缴款单是被告的单方行
为，原告并未通知其交纳2010年度的房租费，不能证明原、被
告存在租赁关系。本院认为，该组证据可以证明以下事实：2006年1月18日，原告与案外人傅某某签订房屋租赁协议一份，
约定将涉案房屋出租给傅某某，使用期限从2006年1月1日至20
06年12月30日止，租金为22680元。2008年傅某某向原告承租
六间两层房屋（其中包某某案房屋），并向原告支付房租费31
920元。2008年4月25日，傅某某将其开办的中驰汽车修理厂（
该厂住所地即在涉案房屋）转让给被告，转让金额为75000元
（该金额包某某案房屋自转让之日起至2008年12月31日止的房
租费）。2009年2月14日，被告根据原告的通知，向原告交纳2
009年度涉案房屋的房租费22680元。2009年12月28日，被告自
行向原告开立在金华市商业银行××号内存入房租费23814元
。被告提供的证据二，原告认为三份询问笔录均不能证明被告
所主张的证明目的。本院认为，关于2010年度涉案房屋由谁承
租的事实，三份询问笔录均系间接证据，而原告提供的证据三
系直接证据，直接证据的证明力一般大于间接证据的证明力，
故本院对该三份询问笔录的证明力不予确认。
本院经审理，认定事实如下：2006年1月18日，原告与傅
某某签订房屋租赁协议一份，双方约定：原告同意将其所有的
坐落于东阳市城××路××层房屋（即涉案房屋）出租给傅某
某，使用期限从2006年1月1日至2006年12月30日止，租金为22
680元。2007年傅某某继续承租涉案房屋，但未与原告签订房
屋租赁合同。2008年傅某某向原告承租了六间两层房屋（其中
包某某案房屋），并向原告支付房租费31920元，但双方仍未
签订房屋租赁合同。2008年4月25日，傅某某将其开办的中驰
汽车修理厂（该厂住所地即在涉案房屋）转让给被告，转让金额为75000元（该金额包某某案房屋自转让之日起至2008年12
月31日止的房租费）。2009年2月14日，被告根据原告的通知
，向原告交纳2009年度讼争房屋的房租费22680元，但双方未
签订房屋租赁合同。2009年12月28日，被告自行向原告开立在
金华市商业银行××号内存入2010年度的房租费23814元。另
查明，2009年12月20日，原告与案外人赵某某签订房屋租赁协
议一份，双方约定：原告同意将涉案房屋出租给赵某某，使用
期限从2010年1月1日至2010年12月31日止，租金为23800元，
同日，赵某某将上述房租费支付给原告。2009年12月31日前原
告曾多次通知被告腾退涉案房屋，但被告以其享有优先承租权
并已合法承租为由拒不腾退，该纠纷经吴宁派出所及吴宁街道
多次调解未果。
本院认为，按照合同法第二百一十五条的规定，租赁期
限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式
的，视为不定期租赁。本案中，傅某某仅与原告签订了2006年
度的涉案房屋租赁协议，该协议约定的租赁期限仅为一年，此
后，尽管傅某某实际租赁了涉案房屋至2008年，但原告与傅某
某未签订书面租赁合同，故原告与傅某某在2007年后对涉案房
屋成立的系不定期租赁合同关系。本案事实虽表明原告同意傅
某某于2008年4月25日将涉案房屋转租给被告，但由于傅某某
在2008年时与原告对涉案房屋成立的已是不定期租赁合同关系
，故傅某某与原告于2006年对涉案房屋签订的租赁协议的内容
既不对原告和傅某某具有法律约束力，更不对本案原、被告具
有法律约束力。2009年原告通知被告交纳涉案房屋的租金，被告也按原告的通知实际向原告交纳了租金，但双方未签订书面
租赁合同，应视为原、被告于2009年对涉案房屋直接成立了不
定期租赁合同关系。根据上述分析，原告和傅某某于2006年对
涉案房屋签订的租赁合同中约定的承租人在同等条件下对涉案
房屋享有优先承租权的内容与被告无关，被告以此为由主张其
对涉案房屋享有优先承租权没有事实和法律依据。根据合同法
第二百三十二条的规定，不定期租赁的，出租人可以在合理期
限内随时通知承租人解除合同，原告已在合理期限内通知被告
解除合同，被告无权继续占有使用涉案房屋，其负有在2010年
1月1日及时将涉案房屋腾退交还原告的义务，被告在与原告不
存在租赁合同关系的情况下仍继续占有使用涉案房屋，应赔偿
因此给原告造成的损失，损失数额可参照原告与案外人赵某某
对涉案房屋签订的租赁合同约定的租金数额确定。另，被告在
原告已通知其解除租赁合同的情况下仍将2010年的涉案房屋租
金存入原告的银行账户中，系被告的单方行为，产生的后果应
由其自行承担，被告在本案中未要求原告返还该笔款项，对该
笔款项的返还问题应另行解决。综上，原告的诉讼请求成立，
本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十
一条第（七）项、第一百零七条、第二百一十五条、第二百三
十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告曾某应于本判决生效之日起十日内将坐落于东
阳市城××路××层房屋腾空并返还给原告东阳市××××下
经济合作社。
二、被告曾某应于本判决生效之日起十日内赔偿原告东阳市××××下经济合作社损失6000元（已从2010年1月1日起
按每月2000元计算至2010年3月31日止，此后损失仍按每月200
0元计算至被告曾某履行本判决第一项确定的义务之日止）。
如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《
中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支
付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费80元，由被告曾某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江
省金华市中级人民法院（预交上诉案件受理费，款汇至户名：
金华市财政局；帐号：19×××37，开户银行：中国
农业银行金华市分行，或直接交至金华市中级人民法院立案大
厅收费室）。
审判员 马祝敏
二〇一〇年四月二十日
书记员 王姝平