新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）新01民初331号原告:乌鲁木齐县石油燃料有限公司，住所地新疆乌鲁木齐市。法定代表人：肖桂叶，该公司经理。委托诉讼代理人：王景新，男，1974年4月1日出生，汉族，住新疆乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：张菊娥，女，1974年7月27日出生，汉族，住新疆乌鲁木齐市。被告:新疆长青工贸有限责任公司，住所地新疆乌鲁木齐市。法定代表人：霍兰兰，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘义好，新疆新天律师事务所律师。第三人:中国石化销售有限公司新疆乌鲁木齐石油分公司，住所地乌鲁木齐市。法定代表人：张新伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：王东斌，新疆天阳律师事务所律师。原告乌鲁木齐县石油燃料有限公司（以下简称县石油公司）与被告新疆长青工贸有限责任公司（以下简称长青公司）、第三人中国石化销售有限公司新疆乌鲁木齐石油分公司（以下简称中石化新疆分公司）租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼。本院于2016年5月17日作出（2015）乌中民二初字第243号民事判决书，宣判后，县石油公司不服，向新疆维吾尔自治区高级人民法院提起上诉，新疆维吾尔自治区高级人民法院于2017年3月27日作出（2016）新民终553号民事裁定书，裁定将本案发回重审。本院于2017年4月18日立案后，依法适用普通程序，于2017年5月31日公开开庭进行了审理。原告长青公司的委托诉讼代理人张菊娥，被告长青公司的委托诉讼代理人刘义好，第三人中石化新疆分公司的委托诉讼代理人王东斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告县石油公司向本院提出诉讼请求：1.依法确认长青公司侵犯我公司享有的优先购买权；2.判令由长青公司承担侵害我公司优先购买权所造成的损失1050万元（暂定）。事实和理由：我公司2002年起租赁原属于乌鲁木齐县七道湾乡南大湖村飞马加油站，承租后投入巨资对加油站改造经营。后长青公司取得加油站的资产所有权。2005年，双方签订租期10年的租赁合同，合同明确约定我公司对加油站享有优先购买权。长青公司未履行告知我公司的义务，将租赁物所有权转让给新疆佳雨房地产开发有限公司（以下简称佳雨公司），其行为已损害我方优先购买权，给我公司造成重大损失。我公司于2010年经长青公司书面同意，将加油站转租第三人中石化经营，转租期限为10年，自2010年至2020年。2015年9月以后长青公司在已经收取我公司交纳至2015年12月31日租赁费的情况下，阻止第三人正常经营活动，造成我公司及第三人经济损失。长青公司转让加油站的行为侵犯了我公司享有的优先购买权，应承担全部损失。我公司申请对加油站附属房屋及土地的市场价值进行评估，市场价值与长青公司转让价120万元的差额，作为我公司优先购买权的实际损失予以赔偿。综上，请求法院判如所请。被告长青公司答辩称，一、原告县石油公司第一项诉讼请求不当。我公司于2005年12月与县石油公司签订租赁合同，将我方位于克东路的加油站租给县石油公司，租期10年。我公司和县石油公司之间是租赁加油站合同关系，不是房屋租赁合同关系，所以应当适用合同法。我公司没有侵犯县石油公司权利，不应当承担侵权责任。二、租赁期间我方曾与县石油公司就加油站转让事宜进行协商，但因价格有分歧，未能达成一致意见。租赁合同现已全部履行完毕，县石油公在租赁期间的所有权利义务已履行完毕，没有造成其损失，其提起损害赔偿之诉缺少事实及法律依据。为将我方加油站的集体土地转变为国有土地，将划拨用地变更为商业用地，佳雨工贸集团公司决议将我公司名下飞马加油站的资产划转至佳雨公司名下。在办理过户手续时，市地税局向市房屋产权交易管理中心出具函件，同意免征房产过户契税，认可我公司和佳雨公司是赠与关系。2014年2月7日，我公司将名下房产过户至佳雨公司名下。我公司和佳雨公司之间是赠与合同关系，属于受同一家企业直接控制的企业之间划转资产，不是房屋买卖合同关系。我公司和佳雨公司之间存在控股子公司关系，股东之间是亲属关系。我公司章程与控股公司佳雨公司章程均显示股东享有财产收益优先权，不适用平等主体之间的一般买卖合同关系，县石油公司对涉案房地产不享有优先购买权。审计事务所出具专项审计报告，证明我公司没有收到卖房款，佳雨公司没有支付对价。县石油公司不认可审计报告，但也没有提出新的审计申请。综上，请求法院驳回县石油公司的全部诉求。第三人中石化新疆分公司述称，我公司认可县石油公司的诉讼请求。由于长青公司侵犯县石油公司的优先购买权，造成我公司无法经营加油站，造成了巨大损失，我公司保留对侵害人的诉权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告县石油公司提供证据1.2010年10月13日，县石油公司与长青公司签订的租赁合同及附件各一份。拟证明原告租赁被告的加油站，租赁期限自2005年1月1日至2014年12月31日。租赁合同第十条明确约定，租赁合同期满后，被告转让加油站时，原告在同等条件下有优先购买权。被告同意原告在租赁期限内对加油站进行改造、扩建，进一步证明原告享有优先购买权；证据2.2010年10月12日长青公司同意转租赁的函。拟证明原告将加油站转租给第三人中石化新疆分公司，被告认可、明知转租合同期限的事实；证据3.长青公司将土地过户至佳雨公司的房产证两份、土地证两份及房产过户档案两份。拟证明被告与案外人侵犯原告优先购买权的事实。被告将加油站连同土地以120万元出卖给案外人佳雨公司，而原告当时完全有能力购买；证据4.2015年4月30日长青公司与县石油公司的补充协议。拟证明截至2015年4月30日被告已将加油站的土地及附属房屋转让案外人，仍隐瞒转让事实继续与原告签订租赁合同；证据5.2015年9月18日的通知、2015年10月12日排除妨害通知及2015年10月19日交接加油站通知各一份。拟证明2015年9月18日以后原告才知道自己优先购买权受到侵犯；证据6.乌鲁木齐县经济计划委员会（2003）37号文件一份、乌市环保局2007年7月31日环境影响报告批复一份、县石油公司于2002年与原加油站承包人余长行签订的租赁合同一份。拟证明原告对加油站投入大量人力物力成本，如果没有原告完善加油站的手续及后来的投入，不可能有加油站良好的局面；证据7.县石油公司与中石化签订的租赁合同及补充协议各一份。拟证明双方之间的租赁期限自2010年5月1日至2020年4月30日，每年仅租金损失131.5万元，因为被告侵犯原告优先购买权给原告造成直接租赁费损失656.25万元。证据8.加油站现状照片5张。拟证明加油站门口停放着原告的大车，影响加油站正常经营。证据9.中国建设银行网上银行电子回执单三份。拟证明截止2015年12月31日前，原告已将租金支付完毕，被告收到了租赁费，但却关闭了加油站。被告对证据7的真实性无法确认，对其余八组证据的真实性均无异议。对上述八组证据与本案的关联性均不予认可，对原告要证明的问题亦不认可。质证认为原告不能据此证明其享有优先购买权。原告也没有证据证明其提示了转租合同及延长租期。合同到期后，被告提示原告离开，原告置之不理，造成的损失应由其和第三人自行承担。第三人中石化新疆分公司对上述证据除证据4、5认为其不是相关当事人，真实性无法确认外，对其余7组证据的真实性均予认可。质证认为上述证据可证实被告同意原告的转租行为，转租期限至2020年4月30日止，原告在合同履行过程中没有违约事实。本院对上述证据的真实性、合法性均予以确认，对上述证据与本案待证事实的关联性需结合全案其他证据予以综合认定，并在本院认为部分进一步分析认证。被告长青公司提供证据1.2010年9月16日被告向原告出具的解除合同通知书。拟证明双方延续的是2005年签订的合同，原告隐瞒了其与第三人延长租期的行为；证据2.被告于2011年9月20日给原告发出的函告和原告2011年9月23日的回函。拟证明被告告知原告要以3500万元的价格转让加油站，原告希望以1500万元以内的价格进一步协商，确认转让事宜；证据3.被告于2011年10月8日、2015年7月22日、2015年8月18日陆续向原告发出的函件及2015年9月18日出具的通知。拟证明被告提示原告不再续租加油站，请求原告交付加油站，原告未及时交付造成的损失应由原告自行承担；证据4.佳雨公司工商档案四份。拟证明佳雨公司是被告公司股东，租赁合同履行期间，佳雨公司是房屋共有人，享有优先购买权，原告不享有优先购买权；证据5.（2015）新乌证内字第37659号公证书一份。拟证明被告通知原告和第三人交接加油站，被告每一天的经济损失都在扩大；证据6.乌鲁木齐市地方税务局第一分局出具的地税字（2013）311号函件一份。拟证明被告与佳雨公司就涉案房产买卖行为是企业内部的资产调整。证据7.新疆宏业有限责任会计师事务所作出的新宏业专审字[2017]第009号房屋转、受让价款是否收、付专项审计报告一份。拟证明本案争议的两起买卖合同从签订至过户，至今没有支付对价款，也未在公司财务进行挂账。原告对证据1、2、4、5的真实性认可，对与本案的关联性和被告要证明的问题均不认可，认为依据证据1可以推定发出解除通知时，被告知道第三人租赁期限到2020年4月30日截止。证据2可证实佳雨公司接受转让的价格是120万元，并非3500万元，当时转让没有成交，原告在此过程中享有优先购买权。佳雨公司并非加油站及所占用土地的共有人。对证据3的三性均不予认可，认为第三人租赁期限到2020年截止，被告把房屋和土地过户给佳雨公司后没有权利再发出通知。对证据6质证认为系复印件，真实性无法确认，对合法性及与本案的关联性不予认可。对证据7的三性无不予认可，认为其对于被告公司的现金账、明细账无法查明。第三人中石化新疆分公司对证据1的真实性、关联性不认可。对证据2、3、4、6的质证意见和原告一致。对证据5的三性不认可，认为其没有收到原告发出的通知，且被告知道转租事实和租赁期限。对证据7的三性均不予认可，认为该审计报告是被告单方委托形成的，没有原告及第三人参与，不具有合法性。本院对上述证据的真实性、合法性均予以确认，对上述证据与本案待证事实的关联性需结合全案其他证据予以综合认定，并在本院认为部分进一步分析认证。第三人中石化新疆分公司提供证据1.原告与第三人签订的加油站租赁合同一份；证据2.2010年10月12日原告出具的函件一份，被告在该函件中签注同意的意见，并加盖公章。以上两份证据拟证明被告认可转租行为及租赁期限。原告对上述两份证据的三性及第三人所持事实主张均认可。被告对租赁合同的真实性不予认可，对第三人拟证明的问题及与本案的关联性均不认可。对函的真实性认可，对与本案的关联性和第三人拟证明的问题不认可。本院对上述两份证据的真实性、合法性均予以确认，对上述证据与本案待证事实的关联性需结合全案其他证据予以综合认定，并在本院认为部分进一步分析认证。经审理查明：2005年，长青公司与县石油公司签订租赁合同，将坐落于乌鲁木齐市南湖东路262号的南湖加油站租赁给县石油公司。2010年10月13日，长青公司（甲方）与县石油公司（乙方）签订租赁合同，约定对2005年1月29日签订的租赁合同予以变更。租赁期限为2005年1月1日至2014年12月31日。租赁期内乙方未经甲方书面同意不能将该加油站进行转租、转包或抵押，否则甲方有权解除合同，并无偿收回加油站及由乙方投资改造的所有设备设施。双方将加油站全部设备、设施进行登记造册并办理移交手续。在租赁期内，甲方同意乙方对承租加油站进行改造、维修、扩建，新增设施设备。合同租赁期满后，乙方在租赁期间对该加油站新增的设备设施，完好无损的无偿留给甲方，乙方对加油站所进行的装修不得破坏，无偿交于甲方。在合同租赁期限期满后，如甲方转让加油站，在同等条件下乙方有优先购买权。同时，合同中约定了租金及付款方式等内容。2010年4月12日，县石油公司与中石化新疆分公司签订加油站租赁合同，约定租期自2010年5月1日至2020年4月30日止。2010年10月12日，县石油公司向长青公司出具函件一份，告知长青公司其将加油站转租给中石化新疆分公司，并要求长青公司确认同意上述转租事宜。同年10月15日，长青公司在该函件落款处注明“同意”二字，并签字、加盖公章予以确认。2011年9月20日，长青公司向县石油公司发出函告一份，告知县石油公司拟将加油站全部资产对外进行出让，转让总价为人民币3500万元，如县石油公司愿按上述价格购买，需支付定金人民币1500万元，并与长青公司签订转让协议，协议形成后一次性支付剩余款项。2011年9月23日，县石油公司向长青公司发出回函称，其愿意购买此资产，但认为长青公司提出的转让价格偏高，县石油公司愿意与长青公司就该资产最终转让价格在1500万元以内进一步协商，以双方认同的协议形式确定转让事宜。2011年10月8日，长青公司向县石油公司发出函告称，县石油公司的函告收悉后，长青公司召开股东会议，决议转让总价必须是人民币3500万元。请求县石油公司在接此函告后三日内就上述事项书面答复长青公司，如逾期未答复，视为无购买资产的意向，并视为放弃优先购买权。长青公司将按上述价格与其他公司协商予以转让。2013年12月30日，乌鲁木齐市地方税务局第一分局向乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心出具一份函件载明：根据契税有关政策，经征收机关审核，新疆佳雨房地产开发有限公司以无偿划转方式取得了位于水磨沟区克东路182号房产及土地。根据财政部国家税务总局财税[2012]4号文件第八款资产划转“同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业，一人有限公司之间，土地、房屋权属的划转，免征契税”之规定。免征新疆佳雨房地产开发有限公司的房产契税。请予办理有关权属手续，特此证明。乌鲁木齐市房屋权属申请表载明，长青公司于2014年2月7日申请将其名下产证号2014310589号、2014310588号房屋（涉案加油站使用房屋）产权转移至佳雨公司名下，房屋建筑面积分别56.70㎡、276.75㎡。双方所签的两份房产转让合同书中载明，房屋转让价格分别为20万元、100万元。2014年2月11日、佳雨公司取得上述房屋的所有权证（房产证号：乌房权证水磨沟区字第2014311364、20143113**号）。2014年5月12日，佳雨公司取得加油站所占用土地的国有土地使用权证。2015年4月30日，长青公司与县石油公司签订补充协议约定，鉴于双方2010年10月13日签订的租赁合同已于2014年12月31日租期已满，双方就该合同的延续事宜达成一致，除租金及租赁期限变化外，其余内容执行原租赁合同条款。延长租赁期限自2015年5月1日至2015年7月31日止。2015年9月18日、10月10日、26日、县石油公司通过网上银行向长青公司账户转账支付2015年8月至12月的租金合计25万元。另查，长青公司工商档案材料中的公司章程记载股东为新疆佳雨工贸(集团)有限公司和佳雨公司，新疆佳雨工贸(集团)有限公司出资总额占注册资本的60.301%，佳雨公司出资总额占注册资本的39.699%。2017年5月25日，新疆宏业有限责任会计师事务所接受长青公司委托，出具新宏业专审字【2017】第009号《新疆长青工贸有限责任公司与佳雨公司房屋转、受让价款是否收、付专项审计报告》一份，审计结论为：一、2014年2月11日佳雨公司受让长青公司土地后，向国土资源局缴纳了土地出让金及税费合计金额1154216.69元，并办理土地使用权证；二、2014年2月11日佳雨公司受让长青公司房产后，佳雨公司通过乌市房屋产权交易市场管理中心办理了过户手续，已取得房屋产权证；三、经查阅长青公司“现金日记账、银行存款日记账、其他应付款明细账及有关记账凭证”，既未发现长青公司收到佳雨公司支付的房屋受让价款、也未发现挂账；四、经查阅佳雨公司“现金日记账、银行存款日记账、其他应付款明细账及有关记账凭证”，既未发现佳雨公司支付长青公司房屋转让的房屋价款、也未发现挂账。另，该份审计报告在重要事项部分注明，审计所需材料账目由长青公司、佳雨公司提供，如因资料虚假或提供不全，由长青公司、佳雨公司自行承担责任。本院认为，本案的争议焦点为：1.长青公司与案外人佳雨公司就涉案加油站的资产移转形成何种法律关系；2.长青公司转移资产的行为是否侵害了县石油公司的优先购买权；3.县石油公司请求长青公司赔偿因权利被侵害造成的经济损失有无事实及法律依据。一、关于长青公司与案外人佳雨公司就涉案加油站的资产移转形成何种法律关系的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋，应当在合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。本案中，县石油公司起诉主张长青公司侵害了其作为承租人的优先购买权，而县石油公司抗辩主张其与佳雨公司之间系赠与关系，并非买卖合同关系，且县石油公司与长青公司之间系加油站租赁合同关系，并非房屋租赁合同关系，故本案不应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定。双方当事人对此各持己见，分歧较大。本院认为，适用《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定的前提条件是承租人租赁的房屋系出租人与第三人之间买卖合同关系的标的物，如果房屋所有权发生变动，但变动的原因行为并非基于买卖合同关系，则承租人的优先购买权并无适用的基础。经本院审查，首先、佳雨公司持有长青公司的股权，长青公司与佳雨公司之间存在投资关系；其次、长青公司与佳雨公司虽然在加油站资产转让过程中签订了两份房屋转让合同，佳雨公司取得的房屋产权证及土地使用权证中记载的产权来源均为买卖，但两份房屋买卖合同中约定的转让价格合计120万元，加上审计报告中记载佳雨公司在办理土地使用权证时实际缴纳的土地出让金及税费1154216.69元，上述两项费用的总和与长青公司、县石油公司在2011年就加油站转让事宜的往来函件中各自提出的意向价格之间仍存在较大差距。据此可佐证长青公司与佳雨公司之间并非履行正常的等价交易行为。结合长青公司陈述其与佳雨公司签订房屋买卖合同的目的是按照行政机关的要求用于备案，以及长青公司委托审计部门作出的审计报告中确认佳雨公司并未实际向长青公司支付加油站转让费用等事实，本院认为长青公司所作陈述较为客观，且符合常理。故本院对县石油公司仅依据房屋买卖合同及土地使用权证中记载的产权来源主张长青公司与佳雨公司之间系买卖合同关系不予采信；再次、乌鲁木齐市地税局向乌鲁木齐市房产交易中心出具的函件中载明，佳雨公司以无划转方式取得加油站的房产及占用土地，并认定该划转行为符合“同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业，一人有限公司之间，土地、房屋权属的划转，免征契税”的规定；最后、县石油公司主张长青公司与佳雨公司之间存在买卖合同关系，除买卖合同外亦未能提供其他充分有效的证据加以佐证，理应自行承担举证不能的不利后果。综上，结合全案事实，本院认定长青公司与佳雨公司之间并不存在真实的买卖合同关系，县石油公司起诉所持事实张依据不足，本院不予采信。二、关于长青公司转移资产的行为是否侵害了县石油公司优先购买权的问题。如上所述，因《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定的“同等条件”，是指出租人与第三人存在买卖合同关系时，在合同中约定的转让条件与其向承租人提出的交易条件相同。本案中，因长青公司与佳雨公司之间并不存在真实的买卖合同关系，故县石油公司主张其对加油站享有优先购买权没有事实及法律依据，本院对其请求确认长青公司侵害其优先购买权不予采信。三、关于县石油公司请求长青公司赔偿因权利被侵害造成的经济损失有无事实及法律依据的问题。房屋优先购买权是我国法律赋予承租人的一项民事权利，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，如未履行通知义务损害承租人利益的，应赔偿承租人损失。本案中，首先、长青公司与佳雨公司属于投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，对此，县石油公司并不享有优先购买权；其次、县石油公司与长青公司签订的租赁合同期限已届满，而县石油公司与第三人中石化新疆分公司签订的转租协议期限超出了县石油公司与长青公司签订的租赁合同期限，在县石油公司未提供充分有效的证据证实长青公司认可该转租协议期限至2020年截止的情况下，其超出原租赁合同约定的租赁期限对长青公司并无约束力。县石油公司据此主张损失依据不足，本院不予采信。综上，本院对县石油公司要求长青公司赔偿损失的诉讼请求不予支持。对于县石油公司在本案审理期间提出长青公司侵害其优先购买权造成经济损失的评估申请，本院亦不予采纳。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条规定，判决如下：一、驳回原告乌鲁木齐县石油燃料有限公司要求确认被告新疆长青工贸有限责任公司侵害其优先购买权的诉讼请求；二、驳回原告乌鲁木齐县石油燃料有限公司要求被告新疆长青工贸有限责任公司承担因侵害优先购买权造成损失1050万元的诉讼请求。案件受理费84800元（县石油公司已预交），由县石油公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院。审 判 长  陈映红审 判 员  李卫玲人民陪审员  何 健二〇一七年十月十七日书 记 员  李 聃