成都市成华区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）成华民初字第5903号
原告（反诉被告）黄林峰。
委托代理人曹平。
被告（反诉原告）谢德华。
委托代理人刘清。
委托代理人李凌。
被告祝宗呈。
委托代理人鄢永强。
委托代理人刘小梅。
原告（反诉被告）黄林峰与被告（反诉原告）谢德华、被告祝宗呈房屋租赁合同本反诉纠纷，本院于2015年10月21日立案受理后，依法由代理审判员符荣华独任审判，公开开庭进行了审理，黄林峰的委托代理人曹平、谢德华及其委托代理人刘清、祝宗呈的委托代理人鄢永强到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告黄林峰诉称，被告谢德华与被告祝宗呈签订了位于成都市二环路东一段*号*栋*号共30.88平方米的房屋租赁合同，合同期限自2013年8月20日至2017年8月20日。因该房屋属于小区内商铺，对于商铺的使用有严格的规定，2015年8月该小区的物管公司找到被告谢德华、祝宗呈，要求其整改，如整改不合同将关闭其经营的店铺。后被告祝宗呈找到原告，在隐瞒上述事实后，将原告介绍给谢德华，并告知其将转租该铺面。原告根据市场转让行规，在被告谢德华、祝宗呈签订合同的原始时间段上续签了原告与被告谢德华的租赁合同。原告在签订房屋租赁合同时，二被告并未告知原告该商铺不能作为餐饮，但原告在签订合同时已明确告知被告谢德华、被告祝宗呈将该商铺作为小吃店经营。2015年9月22日，原告借到相关部门的整改通知，告知原告该商铺不能作为餐饮店使用，并告知原告在2015年8月已经通知过二被告。为此，原告多次找到二被告，要求解决此事或协商退还原告所缴纳的费用，二被告均不予理睬。为此，原告诉至法院，请求判令：二被告退还原告铺面转让费50000元；被告谢德华退还原告房租费25000元，房屋押金3000元；二被告赔偿原告房屋装修等费用3000元；诉讼费由被告承担。
被告谢德华答辩称，原告诉请无事实和法律依据，原告诉状中的陈述不符合客观事实，被告谢德华只是将房屋出租出去，没有收取相关铺面转让费；原告已经按照其缴纳的租赁费使用了房屋，无权要求退还；原告存在违约解除合同，无权要求退还押金；被告未同意原告相关的装修请求。
被告祝宗呈答辩称，原告与被告祝宗呈是房屋转租关系，与被告谢德华是房屋租赁关系，房屋转租关系合法有效，原告要求被告祝宗呈退还转让费没有任何事实和法律依据，确实收到了原告缴纳的50000元，但该50000元包含了房屋押金、半年的租金及相关的装修、设备、餐饮器具等费用；双方在租赁合同中约定了租赁期间油烟不能影响住民。
反诉原告谢德华诉称，2015年9月2日，黄林峰经谢德华同意后从原承租谢德华房屋的祝宗呈处转租取得了谢德华的房屋使用权。黄林峰在租赁谢德华的房屋期间，未支付租赁房屋的物业管理费及水电费，还尚欠谢德华11天的房租。为此，谢德华提起反诉，请求判令：反诉被告支付反诉原告房屋租金、水电费及物业管理费2698元，反诉被告承担本案的全部费用。
反诉被告黄林峰答辩称，黄林峰已于2015年10月解除了租赁合同，不存在欠缴房屋租金的情况；对2015年10月之前的水电费及物业管理费予以认可。
经审理查明，2015年3月14日，谢德华（甲方）与祝宗呈（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于成都市二环路东一段*号*栋*号共30.88平方米的房屋租赁给乙方，租赁时间为4年，从2013年8月20日到2017年8月20日；2014年8月20日至2015年8月20日期间，租金为4500元每月，2015年8月20日至2016年8月20日期间，租金为5000元每月，2016年8月20日至2017年8月20日期间，租金为6000元每月，租金每半年支付一次；甲方收取乙方押金3000元作为租房保证金，乙方退房时，如无违约行为，房屋设施及装修无损坏，甲方全额退还；未经甲方同意，乙方无权擅自转让或转租他人；乙方在租赁期间，自行承担水、电、气及物管等费用；如乙方在租赁合同期间内转租，甲方将收取20000元转让费。后祝宗呈将前述房屋转租给黄林峰。黄林峰并与谢德华于2015年9月2日重新签订了《房屋租赁合同》，该份《房屋租赁合同》与前述谢德华与祝宗呈签订的《房屋租赁合同》基本一致。同日，黄林峰向祝宗呈缴纳了50000元。案外人刘洪攀以祝宗呈名义向原告出具了《收条》，载明：今收到黄林峰转让费50000元人民币整。祝宗呈对该事实予以认可。2015年9月22日，四川通瑞投资管理有限责任公司浅水半岛三期项目部向黄林峰送达了《整改通知单》，载明：因其违反了《成都市市容市貌管理暂行办法》、《物业管理条例》的规定，将不具备开设餐饮条件的商铺进行餐饮经营，要求其于5日内整改完毕。黄林峰主张因签订合同时已明确租赁房屋用于经营小吃店，现因不能经营餐饮，故主张解除合同。
另查明，谢德华于2016年3月缴纳了涉案房屋2015年10月1日至2016年2月29日期间产生的物管费、电费共计720.3元，以及水费51.81元。
审理过程中，祝宗呈表示，其收取的50000元转让费中，包含了6个月房租30000元、房屋押金3000元及房屋空调餐饮器具等设施设备费用17000元，因当时办理移交手续的时候，其并不在此，故对《收条》注明为转让费50000元不知情，但认可收到该笔款项。黄林峰认可该50000元包含房屋设施设备费用，认可其相应房屋设施设备其已自行进行了处置，但认为其中有6个月房租是其向谢德华另行缴纳的，并不包含其中。为此，黄林峰提交了由谢德华于2015年8月19日出具的《收据》，载明已向谢德华缴纳了2015年8月20日至2016年2月20日期间6个月房租费30000元。就该《收据》，谢德华与祝宗呈对其真实性均无异议，谢德华表示当时其根本不认识黄林峰，该房租系由祝宗呈预交的；祝宗呈表示该《收据》系其当时委托他人收取了黄林峰50000元后，将原件交付给了黄林峰；同时，黄林峰当庭认可其系从2015年9月2日开始承租涉案房屋的。本院经审查认为，因黄林峰已当庭认可其承租房屋的起始时间为2015年9月2日，结合该6个月房租缴纳的时间及谢德华、祝宗呈的陈述，本院认定该6个月房租系由祝宗呈向谢德华缴纳，黄林峰其后以转让费的名义支付给了祝宗呈。
庭审中，黄林峰表示涉案房屋已于2015年10月份交还给谢德华，但无相应证据证明，谢德华对此不予认可，认为其于2016年3月2日才收到涉案房屋。同时，对其主张的装修费，黄林峰当庭表示无相应证据证实。
上述事实有当事人陈述及下列经庭审质证的证据证实：当事人身份信息、房屋租赁合同、四川通瑞投资有限责任公司专用收据、红旗连锁增值/代收业务凭条、收据、收条、整改通知单、照片等。
本院认为，庭审已查明，黄林峰系从祝宗呈处转租该涉案房屋而与谢德华签订了《房屋租赁合同》，该《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，依法应受法律保护。《房屋租赁合同》已明确约定涉案房屋用途系经营小吃店，现黄林峰提交了《整改通知书》以证明涉案房屋无法进行餐饮经营，合同目的无法实现，因该《整改通知书》加盖了四川通瑞投资管理有限责任公司浅水半岛三期项目部印章，且谢德华、祝宗呈未提交相应证据予以反驳，故本院对谢德华、祝宗呈提出的《整改通知书》不真实的意见不予采信，据此，黄林峰有权要求解除合同、退还相关费用并主张相应损失。针对黄林峰主张退还铺面转让费50000元，庭审已查明，该50000元包含有黄林峰转租后应支付给谢德华的6个月房租即30000元，因黄林峰未提交证据证明其已于2015年10月向谢德华交还了涉案房屋，且谢德华只认可于2016年3月2日收回房屋，故黄林峰仍然应当支付该段期间的房屋租金，其无权要求退还该部分费用。黄林峰与祝宗呈已当庭认可该50000元转让费中还包含有涉案房屋内设施设备费用，因黄林峰已认可其已将相应设施设备进行了处理，故该部分费用，黄林峰无权要求退还。祝宗呈认可其收取的50000元转让费中还包含有3000元房屋押金，黄林峰因合同目的无法实现有权要求解除合同，并非违约解除，祝宗呈应当退还该3000元房屋押金。针对黄林峰主张要求谢德华退还房租25000元及房屋押金3000元，因谢德华并未收取黄林峰相关费用，且黄林峰该项主张依据的事实与查明的事实不符，故黄林峰无权要求谢德华退还。针对黄林峰主张赔偿装修费用3000元，因其并未提交相应证据予以证明，故本院对其该项主张依法不予支持。针对谢德华提起反诉要求黄林峰支付房屋租金，本院经审查后认为，双方于2015年9月2日签订租赁合同，同时本院已认定黄林峰直至2016年3月2日才向谢德华交还涉案房屋，黄林峰应当向谢德华支付交还之前的房屋租赁费。因黄林峰已向谢德华支付了30000元房租，该段期间的房租已结清，谢德华无权再向黄林峰主张。针对谢德华提起反诉要求黄林峰支付水电费及物业管理费，因双方签订的《房屋租赁合同》对水电费及物管费的承担进行了约定，且谢德华提交了证据证明已支付2015年10月1日至2016年2月29日期间的物管费及水电费共计772.11元，故黄林峰应当向谢德华支付该笔费用。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告祝宗呈于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）黄林峰房屋押金3000元。
三、原告（反诉被告）黄林峰于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）谢德华支付水电费及物业管理费772.11元。
三、驳回原告黄林峰、反诉原告谢德华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行支付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费912元，由原告黄林峰承担800元，被告祝宗呈承担112元；反诉案件受理费25元，由反诉被告黄林峰承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 符荣华
二〇一六年九月十二日
书 记 员 向兰新