湖南省长沙市岳麓区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）湘0104执异3号
案外人钟波，男，汉族，1982年3月5日出生，住湖南省浏阳市。
案外人钟海涛，男，汉族，1983年10月3日，住湖南省浏阳市。
委托代理人陈刚，长沙市岳麓区方正法律服务所法律工作者。
委托代理人陈萧龙，长沙市岳麓区方正法律服务所法律工作者。
申请执行人湖南省中小企业信用担保有限责任公司，所在地湖南省长沙市岳麓区麓谷中心区32栋1号。
法定代表人罗华，董事长。
委托代理人潘金平，北京中银（长沙）律师事务所律师。
委托代理人昌范鹏，男，汉族，1979年8月23日出生，湖南省中小企业信用担保有限责任公司员工，住湖南省湘阴县。
被执行人钟孟霞，女，汉族，1965年4月16日出生，住湖南省浏阳市。
被执行人陶晓阳，男，汉族,1965年10月16日出生，住湖南省浏阳市。
被执行人浏阳市兵山烟花制造有限公司，所在地浏阳市官渡镇兵山村。
法定代表人钟孟霞，董事长。
本院在执行申请执行人湖南省中小企业信用担保有限责任公司（下称省中小担保公司）与被执行人浏阳市兵山烟花制造有限公司（下称兵山烟花公司）、钟孟霞、陶晓阳担保追偿权纠纷一案中，限案外人钟波、钟海涛腾空房屋，案外人钟波、钟海涛向本院提出执行异议，本院受理后，依法进行了审查，现已审查终结。
案外人钟波、钟海涛称，2011年钟波、钟海涛与钟孟霞夫妇签订门面租赁合同，支付了租赁期间的租金，租赁钟孟霞位于浏阳市集里办事处民俗文化步行街004栋的二、三、四层，作为浏阳市恒隆造纸厂的办公住所场地使用至今。租赁期尚未到期。就上述情况，案外人已经在案件执行过程中向法院提交了书面情况说明及材料，请求法院根据法律规定，维护租赁人的合法权益。2016年8月31日岳麓区法院在张贴《公告》中要求案外人15日内腾空房屋，《公告》内容损害了案外人的合法权益，请求依法撤销岳麓区法院2016年8月31日《公告》。
经审查查明，省中小担保公司诉兵山烟花公司、钟孟霞、陶晓阳担保追偿权纠纷一案，本院于2013年2月16日作出（2012）岳民初字第02355号民事判决书，判决主要内容如下：兵山烟花公司偿还省中小担保公司垫付款350万元及利息；钟孟霞、陶晓阳对兵山烟花公司上述债务承担连带责任；如兵山烟花公司未能清偿上述债务，则省中小担保公司有权以钟孟霞、陶晓阳位于浏阳市集里办事处民俗文化步行街4栋0201、0101、0301、0401、J01号等房屋折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿等。
兵山烟花公司不服，向长沙市中级人民法院提起上诉，长沙市中级人民法院于2013年6月13日作出（2013）长中民二终字第02036号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。
因兵山烟花公司、钟孟霞、陶晓阳未履行发生法律效力判决书确定的给付义务，省中小担保公司向本院申请执行，在执行过程中，本院依法对被执行人钟孟霞名下的位于浏阳市集里办事处民俗文化步行街4栋房屋（产权证号：浏房权证字第××号）评估、拍卖，两次拍卖均因无人参与竞买而流拍，2015年11月2日本院作出（2013）岳恢字第00819-2号执行裁定书，裁定将被执行人钟孟霞名下的位于浏阳市集里办事处民俗文化步行街4栋房屋作价249.48368万元抵偿给申请执行人省中小担保公司等。
另查明，本院（2012）岳民初字第02355号民事判决书确认如下事实：2011年11月23日，钟孟霞与省中小担保公司签订了《最高额抵押反担保合同》，约定钟孟霞以其位于浏阳市集里办事处民俗文化步行街004栋房屋0101、J01、0201、0301、0401号（即一层、夹层、二层、三层、四层）共五套房屋向省中小担保公司提供抵押反担保，并在房地产管理局办理了抵押登记手续。
本案争议的位于浏阳市集里办事处民俗文化步行街4栋房屋（下称涉案争议房屋）有四层，其中一层及夹层被周亮占有使用（另案处理），本案的案外人钟波、钟海涛占有使用二、三、四层房屋。2016年8月31日，本院张贴公告限案外人钟波、钟海涛、周亮腾空上述房屋，案外人钟波、钟海涛遂向本院提出异议。
异议审查期间，案外人钟波、钟海涛向本院提交了涉案房屋的《房屋租赁合同》、网银转账凭证和收据、《厂房租赁合同》、《装修施工合同》、应收账款汇总表、照片6份证据。
《房屋租赁合同》的内容为：合同签订的时间是2011年8月20日，系钟孟霞与案外人钟波、钟海涛作为合同当事人签订，该合同约定，案外人钟波、钟海涛租赁钟孟霞的位于浏阳市集里办事处民俗文化步行街004栋房屋二楼、三楼、四楼，作为出租办公经营使用；租期自2011年8月20日至2026年8月20日止；每层楼租金45000元/年，二、三、四层楼合计135000元，租金一次性全部交纳，案外人钟波、钟海涛于合同签署时一个星期内交纳；案外人钟波、钟海涛应向钟孟霞支付保证金20万元等。
网银转账凭证和收据的内容为：钟波通过网银转账向钟孟霞的银行卡支付款项，其中2011年8月30日支付了21万元，31日支付了12万元，2011年8月31日支付给钟孟霞现金5000元，三次付款计33.5万元。
《厂房租赁合同》的内容为：2012年11月17日，钟海涛与浏阳市恒隆造纸厂签订《厂房租赁合同》，钟海涛以每年72万元承包浏阳市恒隆造纸厂，承包期为5年等。
《装修施工合同》的内容为：钟海涛与孔令享签订涉案争议房屋的装修合同，钟海涛对涉案争议房屋进行了装修。
应收账款汇总表的内容为：浏阳市恒隆造纸厂自制的2013年、2014年应收账款汇总表，表中列明应收客户兵山烟花公司欠款707401元（200170元+507231元）。该表中兵山烟花公司未签字盖章。
照片内容为：位于浏阳市集里办事处民俗文化步行街004栋房屋二楼、三楼、四楼的现在面貌情况。
案外人钟波、钟海涛履行《房屋租赁合同》的情况：案外人钟波、钟海涛支付的金额系第一年的租金及支付了押金20万元，之后再未支付过租金。对剩余未付租金，案外人钟波、钟海涛辩称，钟海涛承包了浏阳市恒隆造纸厂，兵山烟花公司是被执行人钟孟霞的实际控制人，兵山烟花公司欠浏阳市恒隆造纸厂的货款，故以欠款抵租金，抵的租金大约为70万元左右，因未与钟孟霞对账，具体数额待定，案外人钟波、钟海涛支付的20万元押金也已抵了租金。
浏阳市恒隆造纸厂、兵山烟花公司均系独立法人企业。
兵山烟花公司因经营困难，资不抵债，不能清偿到期债务，向浏阳市人民法院申请重整，现兵山烟花公司处于重整期间，重整期间，浏阳市人民法院指定湖南潇湘破产清算有限责任公司担任兵山烟花公司的管理人。
被执行人钟孟霞、陶晓阳、兵山烟花公司未到庭参加听证，亦未提交任何证据及书面答辩意见。
本院认为，案外人钟波、钟海涛要求撤销本院2016年8月31日作出的《公告》，其实质内容是要求阻止移交占有涉案争议的位于浏阳市集里办事处民俗文化步行街004栋房屋二楼、三楼、四楼房屋，其请求应不予支持，理由如下：
1、在涉案房屋未处置之前，申请执行人省中小担保公司系涉案房屋的合法抵押权人。在本院未处置涉案争议的位于浏阳市集里办事处民俗文化步行街004栋房屋前，该房屋已抵押给申请执行人省中小担保公司且在房地产部门办理了他项权利登记手续；
2、涉案房屋处置后，申请执行人省中小担保公司现为涉案房屋的合法所有权人，其合法权益应受法律保护。在本案执行过程中，本院已裁定将涉案房屋过户到申请执行人名下，且在房地产管理部门办理了涉案房屋的过户手续，申请执行人省中小担保公司现为该房屋的合法所有权人，申请执行人省中小担保公司对涉案房屋依法享有占有、使用、收益等权利。
3、案外人钟波、钟海涛未按《房屋租赁合同》的约定足额支付租金，系无偿占有涉案争议房屋。（1）案外人钟波、钟海涛与被执行人钟孟霞签订的《房屋租赁合同》约定租赁期限为15年，且合同签署时一个星期内一次性交纳全部租金，但实际履行过程中，案外人钟波、钟海涛仅支付押金20万元和第一年的租金13.5万元（2011年8月20日至2012年8月20日的租金），之后案外人钟波、钟海涛再未支付过任何租金。根据双方的约定，案外人钟波、钟海涛应一次性支付的租金应为202.5万元，而实际履行情况与合同约定明显不符，作为出租方的钟孟霞签订了15年的租赁期限，只收取一年的租金，剩余巨额租金却不收取，有悖常理。案外人钟波、钟海涛自2012年8月20日至今无偿占有涉案争议房屋；（2）案外人钟波、钟海涛辩称的抵租金事实不能成立。钟孟霞在本案中是被执行人，应按发生法律效力的本院（2012）岳民初字第02355号民事判决书确定的义务履行，本院在执行过程处置的也是被执行人钟孟霞所有的房产（即位于位于浏阳市集里办事处民俗文化步行街004栋房屋），而案外人钟波、钟海涛与钟孟霞签订的《房屋租赁合同》是双方均系自然人之间签订的合同，合同中未约定案外人钟波、钟海涛应支付给钟孟霞的租金可以抵偿企业之间的债务，即兵山烟花公司欠浏阳市恒隆造纸厂的款项。浏阳市恒隆造纸厂、兵山烟花公司均系独立法人企业，钟孟霞虽系兵山烟花公司的法定代表人，但浏阳市恒隆造纸厂、兵山烟花公司两个企业之间的债权债务关系与钟孟霞个人资产及收益无关联性，案外人钟波、钟海涛亦未提供证据证明钟孟霞个人以其资产及收益（即租金）为上述两个企业之间的债权债务担保或代为偿还的事实，故案外人钟波、钟海涛辩称的抵租金事宜不能成立。
综上，案外人钟波、钟海涛提供支付租金的证据仅只能证明支付了一年的租金，案外人钟波、钟海涛支付的20万元保证金，其未提供证据证实保证金已转化为租金的事实，关于该20万元保证金的处置方式，案外人钟波、钟海涛可与钟孟霞协商或通过其他途径解决。另，即使该20万元保证金案外人钟波、钟海涛与钟孟霞协商一致，20万元保证金转化为租金，该租金也只支付到2014年2月，自本院2015年11月2日处置涉案房屋至今案外人钟波、钟海涛仍未支付过租金。故可认定案外人钟波、钟海涛无偿占有涉案争议的房屋多年。案外人钟波、钟海涛与钟孟霞签订了租赁涉案房屋的合同却不足额支付租金，案外人钟波、钟海涛以该行为方式以此来占有涉案房屋，达到不移交涉案房屋的目的，其行为不受法律保护，案外人钟波、钟海涛要求阻止移交占有涉案房屋的理由不能成立，其请求本院不予支持。现涉案争议的房屋已属于申请执行人所有，其合法权益应受法律保护，案外人钟波、钟海涛应腾空该房屋并交付给申请执行人省中小担保公司。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第二款之规定，裁定如下：
驳回案外人钟波、钟海涛提出的异议。
对本裁定不服，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 张 浩
审判员 杨立辉
审判员 吕 鸣
二〇一七年二月十四日
书记员 邓丽燕
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：在执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，可认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内人民法院提起诉讼。