山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁01民终3946号
上诉人（原审原告、原审反诉被告）：山东神州数码网络科技有限公司，住所地济南市。
法定代表人：周建民，董事长。
委托诉讼代理人：何宗敏，男，1986年1月13日出生，汉族，该公司法务部员工，住山东省商河县。
被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：山东天齐房地产开发有限公司，住所地山东省济南市。
法定代表人：吕超，董事长。
委托诉讼代理人：商增远，山东北方永丰律师事务所律师。
上诉人山东神州数码网络科技有限公司（以下简称山东神州公司）因与被上诉人山东天齐房地产开发有限公司（以下简称山东天齐公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市高新区人民法院（2015）高民初字第2295号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人山东神州公司上诉请求：1、撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判，支持上诉人的诉讼请求及驳回被上诉人的反诉请求。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：（1）、本案一审判决认定事实不清、证据不足。本案中，双方签订的《房屋租赁合同》并没有解除或终止，被上诉人应当按照合同的约定履行。一审法院认定“被告己按合同约定于2014年11月20日搬迁之前多次告知原告提前解约，原告知晓，并未提出异议”事实明显错误。实际上，被上诉人并未告知上诉人要搬迁并提前解约，上诉人并未同意解除或终止双方签订的《房屋租赁合同》，双方的合同并未解除或终止，被上诉人理应按照合同约定向上诉人支付2015年1月6日至2015年7月5日的房屋租金并支付违约金。一审法院认定“被告提交了特快专递单及所附的文件两份、电子邮件打印件四份、发票两份、2014年11月21日涉案房屋所在物业管理公司开具的物业管理费发票一张、录音证据两份，以上证据可以相互印证，形成完整的证据链，可以证实，被告在2014年5月起多次向原告提出要求与原告对租赁合同中的租赁期限进行协商，并且，双方已经达成了一致”的错误事实所依据的所谓“证据”根本不能成立。2、一审法院关于举证责任的分配认定错误。一审法院认为“原告虽予以否认，但是未就自己的主张提供证据，用于反驳被告的主张”，属于对举证责任的分配错误。被上诉人提供的所谓“证据”，上诉人已经进行了质证，这些证据无法达到“确实充分”的要求，因此被上诉人应当对其主张继续承担举证责任。一审法院却要求上诉人对不能证明的所谓“事实”承担举证责任，明显是混淆了举证责任的分配原则。
被上诉人山东天齐公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。理由如下：1、被上诉人在一审中提交的特快专递单及所附文件两份、电子邮件四份、房租发票两份，2014年11月21日涉案房屋所在物业管理公司出具的物业管理费发票一张、对上诉人工作人员赵明及涉案房屋所在物业管理公司经理韩春晖的录音证据足以证明一审法院认定事实的正确性。2、在被上诉人提交的证据已形成完整的证据链，足以查清本案事实的情况下，上诉人没有提交出任何证据推翻该证据链，在该种情况下，一审法院认定其没有证据证明自己否认上诉人的证据以反驳被上诉人的主张不过是对事实的阐述，而不是对举证责任的分配，上诉人才是混淆概念。3、房屋租赁合同9-1条约定：拖欠租金累计达一个月的本合同终止。也就是说即便是按合同约定，最晚到2015年2月6日涉案合同被终止了，上诉人对按自己理解的已终止的合同要求支付租金，且其要求违约金连起点都没有，上诉人的诉讼请求明显有误。
山东神州公司向一审法院起诉请求：1、山东天齐公司向山东神州公司支付2015年1月6日至2015年7月5日房屋租金，共计282862元；2、山东天齐公司向山东神州公司支付违约金，违约金按照每日年租金总额3‰的标准计算，直至实际支付租金之日止；3、山东天齐公司承担本案诉讼费。
山东天齐公司向一审法院反诉请求：1、山东神州公司返还山东天齐公司保证金20000元。2、山东神州公司退回多收的房租67281元，并支付相应的利息（以67281元为基数，自2014年11月20日起至判决生效之日止，以中国人民银行同期贷款利率计算）。3、诉讼费用由山东神州公司承担。
一审法院认定事实：2010年5月6日，山东神州公司（甲方）与山东天齐公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，双方约定：一、出租或预租房屋情况：1-1甲方出租给乙方的房屋坐落在本市高新区舜华路109号科汇大厦201室（以下简称该房屋）。该房屋出租建筑面积为1076.34平方米。【出租】济房权证高字第0309**号。1-2甲方作为该房屋的代管人与乙方建立租赁关系。三、交付日期和租赁期限：3-1甲乙双方约定，甲方于2010年5月6日前向乙方交付该房屋。房屋租赁期自2010年5月6日起至2015年7月5日止，共计5年零2个月，其中2010年5月6日至2010年7月5日甲方免收乙方2个月租金。四、租金支付方式和期限：4-1甲、乙双方约定，该房屋前三年每日每平方米建筑面积租金（不包括有线电视费、暖气、物业管理费、水费、电费等）为（人民币）1.2元。【出租】年租金总价为（人民币）471436.92元。（大写：肆拾柒万壹仟肆佰叁拾陆元玖角贰分整。每年租金优惠贰万元，优惠后实际年租金为肆拾伍万壹仟肆佰叁拾陆元玖角贰分整，甲方出具规范的正规发票。）该房屋租金前三年不变。自第四年起至合同期满租金上调20%。后两年租金按每日每平方米建筑面积租金（不包括有线电视费、暖气、物业管理费、水费、电费等）为（人民币）1.44元。【出租】年租金总计为（人民币）565724元（大写：伍拾陆万伍仟柒佰贰拾肆元整。每年租金优惠贰万元，该两年租金按每半年支付一次。支付日期为每年的5月6日前支付一次及11月6日前支付一次。）4-2乙方应于每年5月6日前向甲方支付租金。逾期支付的，逾期一日，乙方需按年租金总额的3‰支付违约金。4-3乙方支付租金的方式如下：支票。六、房屋使用和维修责任：6-12乙方如果拖欠租金，应按年租金每日3‰向甲方偿付违约金。乙方如拖欠租金达1个月以上，甲方可以从乙方履约金（如乙方付有履约保证金）中扣除租金及罚金，并可解除合同收回出租之房屋。七、房屋返还时的状态：7-3承租方退房屋时，应于一个月前通知出租方并办清以下手续：（1）交清租金、暖气费和应交纳的赔偿费等；（2）按租约交清负责保管的房屋及装修设备；（3）撤销租约。九、解除本合同的条件：9-1拖欠租金累计达1个月。9-2甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的三倍支付违约金；给双方造成损失的，支付违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金差额部分；（五）乙方逾期不支付租金累计超过1个月的；十、违约责任：10-1乙方逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并按年租金总额的3‰按天数计算向甲方交付违约金。合同签订当天，山东天齐公司向山东神州公司交纳了保证金2万元。山东神州公司亦向山东天齐公司交付了涉案房屋。双方开始履行合同约定的内容。
2014年5月14日，山东天齐公司向山东神州公司发出了《关于变更房屋租赁合同的协商函》，内容为：“山东神州公司：我公司与贵公司于2010年5月份签订了房屋租赁合同（房屋座落于济南市高新区舜华路109号科汇大厦201室）。因我公司统一管理和发展的需要，计划在2014年9月份迁址。为此，希望与贵公司就房屋租赁合同变更的相关问题进行协商。根据双方签订的租赁合同约定，租赁期限为五年，房屋租赁费用自第四年开始，租金每半年支付一次。今年5月6日前应支付5月7日-11月6日期间的租赁费用，因我公司计划9月份迁址，至今未支付该笔费用，请贵公司给予谅解。根据现阶段实际情况与贵公司就租赁期限进行协商，我公司先暂付三个月（2014年5月7日-2014年8月6日）的房租，后续费用以实际租赁时间计算。我公司将在正式搬迁时，提前一个月向贵公司致通知函，以便于贵公司提前做好招商招租的工作。因我公司迁址给贵公司带来的不便敬请谅解。希贵公司将有关意见回复我公司，以便双方就相关事宜达成变更协议”。2014年5月26日，山东天齐公司向山东神州公司交纳租金136431元。2014年8月15日，山东天齐公司向山东神州公司交纳租金136431元。山东神州公司认可其已经将2015年1月6日前的租金全部缴纳完毕，其中2014年7月6日至2015年1月5日期间交纳租金的标准按照每年545724元交纳。山东神州公司提起诉讼，要求山东天齐公司支付2015年1月6日起至2015年7月5日的房屋租金282862元。山东天齐公司认为，双方的租赁合同已经于2014年11月20日解除，山东天齐公司不应支付山东神州公司该期间的租金。
2014年12月6日，山东天齐公司向山东神州公司寄送了《告知函》，内容为：“山东神州公司：我公司与贵公司于2010年5月份签订了房屋租赁合同（房屋座落于济南市高新区舜华路109号科汇大厦201室）。因我公司发展的需要，计划在今年迁址，迁址计划已于2014年5月14日给公司去协商函。经双方协商，达成一致意向，拟定的《房屋租赁变更协议》由我公司签章后于2014年8月11日送达贵方，至今尚未收到贵公司签章的协议。我公司已于2014年11月20日搬家，且搬家时间已于8月份提前告知贵公司，11月13日又与贵公司负责此事的赵明同志当面接洽告知，现再以书面告知贵公司，因我公司迁址给贵方带来的不便敬请原谅。我公司各种物品已清理完毕，请贵公司安排专职人员负责接收房屋事宜，以便于交接工作”。山东天齐公司提交电子邮件打印件四份，时间分别为2014年5月15日、7月2日、8月16日、12月15日，内容分别为房屋租赁变更协议等内容，收件人为赵明。山东天齐公司主张赵明为山东神州公司的经理，负责与山东天齐公司进行协商。山东神州公司否认收到山东天齐公司发出的上述两份通知，并否认山东天齐公司提交的电子邮件的收件人赵明是其工作人员。
2014年11月20日，山东天齐公司向涉案房屋所在的物业公司交纳了2014年10月1日至11月29日的物业费。山东天齐公司提交录音证据一份，用以证明2015年11月13日，山东天齐公司的办公室主任李华和赵明进行了电话沟通，沟通中可知山东天齐公司已提前三个月以上通知山东神州公司进行搬迁，而且双方就租赁房屋的终止达成一致意见。2016年2月24日晚，山东天齐公司的办公室主任和涉案房屋物业管理公司项目负责人韩春辉进行了电话沟通，证实了2014年11月底、12月初山东神州公司已经对涉案房屋进行了换锁并实际接管。山东神州公司并不认可山东天齐公司提交的录音证据中李华是公司的工作人员，并否认该证据的真实性，也否认2014年11月接管涉案房屋的事实。山东神州公司自认已经实际控制涉案房屋，但是主张时间是在双方合同到期后，且双方未办理房屋交接。
庭审中，山东天齐公司对山东神州公司作为涉案房屋的代管人与山东天齐公司建立租赁关系有异议。山东神州公司提交了房屋产权人山东大风车实业有限公司出具的《房屋代管委托书》，证明山东神州公司作为涉案房屋的代管人，对涉案房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，包括但不限于对代管房屋的维修管理，出租，出售和拆迁等。代管期限为十年，自2009年8月21日至2019年8月21日。
一审法院认为，2010年5月6日，山东神州公司与山东天齐公司签订《房屋租赁合同》，该协议权利义务明确，不违反法律规定，应为有效合同。合同签订后，山东神州公司与山东天齐公司均应按照协议约定履行自己的义务。山东天齐公司虽然认为山东神州公司并非房屋实际所有人，但在签合同时，山东天齐公司明知山东神州公司是该房屋代管人，且山东神州公司与山东天齐公司均按照合同约定履行，根据合同相对性原则，山东神州公司提起诉讼不违反法律规定。2010年5月6日起至2014年11月20日期间的租金，山东天齐公司已经支付。山东天齐公司已按照合同约定于2014年11月20日搬迁之前多次告知山东神州公司提前解约，山东神州公司知晓，并未提出异议。故对山东神州公司主张的山东天齐公司向山东神州公司支付2015年1月6日至2015年7月5日房屋租金282862元，一审法院不予支持。山东神州公司要求山东天齐公司支付违约金的诉讼请求，一审法院亦不支持。山东天齐公司提交了特快专递单及所附的文件两份、电子邮件打印件四份、发票两份、2014年11月21日涉案房屋所在物业管理公司开具的物业管理费发票一张、录音证据两份，以上证据可以相互印证，形成完整的证据链，可以证实，山东天齐公司在2014年5月起多次向山东神州公司提出要求与山东神州公司对于租赁合同中的租赁期限进行协商，并且，双方也已经达成了一致。山东神州公司虽予以否认，但是未就自己的主张提出证据，用于反驳山东天齐公司的主张，因此，山东天齐公司提交的证据能够证实已经按合同约定在终止租赁合同之前提前告知山东神州公司，并且山东天齐公司于2014年11月20日已经搬离租赁的房屋，且已经通知山东神州公司。故对山东天齐公司要求山东神州公司返还2014年11月21日起至2015年1月5日的房租的诉讼请求，一审法院予以支持，但要求支付相应利息损失的诉讼请求，因双方合同并未有约定，一审法院不予支持。山东天齐公司要求山东神州公司返还保证金20000元的诉讼请求，符合双方合同的约定，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十条、第九十一条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、驳回山东神州数码网络科技有限公司要求山东天齐房地产开发有限公司支付2015年1月6日至2015年7月5日房屋租金282862元的诉讼请求。二、驳回山东神州数码网络科技有限公司要求山东天齐房地产开发有限公司支付违约金的诉讼请求。三、山东神州数码网络科技有限公司于判决生效之日起十日内返还山东天齐房地产开发有限公司保证金20000元。四、山东神州数码网络科技有限公司于判决生效之日起十日内退回山东天齐房地产开发有限公司房租67281元（2014年11月21日起至2015年1月6日）。五、驳回山东天齐房地产开发有限公司的其他诉讼请求。山东神州数码网络科技有限公司如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5543元，由山东神州数码网络科技有限公司承担。反诉费991元，由山东神州数码网络科技有限公司承担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。原审判决认定事实属实，本院予以确认。
另查明，山东天齐公司在一审中曾主张，假设法院认定其构成违约，每日按年租金总额的3‰计算违约金远远超过半年租金损失的百分之三十，过分高于造成的损失，请求法院予以减少。
以上事实有一审法院2016年1月20日的法庭审理笔录在案为凭。
本院认为，2010年5月6日，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效协议。合同签订后，山东天齐公司向山东神州公司交纳了2万元保证金，山东神州公司亦向山东天齐公司交付了涉案房屋，双方当事人均应严格按该协议履行。现双方当事人以双方签订的《房屋租赁合同》是否已提前解除及租金问题产生争议诉至法院。诉讼中，山东天齐公司以其已迁移新址并向山东神州公司寄送了《关于变更房屋租赁合同的协商函》及《告知函》为由认为双方签订的《房屋租赁合同》已于2014年11月20日解除。但山东神州公司已按约将房屋交付给山东天齐公司，山东神州公司并不存在违约行为，而山东天齐公司未经山东神州公司同意即从诉争房屋中搬出并不交付房屋租赁费构成违约，在此情形之下，山东天齐公司无权行使法定的合同解除权，其以迁移新址要求解除与山东神州公司签订的《房屋租赁合同》不符合法定的解除合同的情形，山东天齐公司称双方签订的《房屋租赁合同》已于2014年11月20日解除的主张不能成立。关于合同的履行情况，双方签订的《房屋租赁合同》第九条第一款约定“甲、乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止。其中第九项约定：拖欠租金累计达1个月”，这是双方约定的合同终止的条件。本案中，山东天齐公司拖欠租金已达1个月，符合合同约定的双方同意终止本合同的情形。再结合山东天齐公司已因迁移新址于2014年11月20日而搬离诉争房屋，双方签订的《房屋租赁合同》实际已无法履行，山东天齐公司自2015年1月6日起一直未交付租金，依据合同“拖欠租金累计达1个月，该合同即终止的约定”，该合同至2015年2月7日起即终止。山东天齐公司应支付山东神州公司2015年1月6日至2015年2月6日的租金45477元，山东神州公司再行要求山东天齐公司支付2015年2月7日至2015年7月5日的租金即无合同依据亦无法律依据，本院不予支持。山东天齐公司存在逾期交付2015年1月6日至2015年2月6日租金的违约行为，山东天齐公司应承担违约责任。合同约定的“乙方逾期交付租金，除应补交欠租外，并按照年租金总额的3‰按天数计取违约金”过高，山东天齐公司在一审中亦要求法院予以调整，本院予以调整。本院认为，可以山东天齐公司所欠租金数额为基数，按照中国人民银行同期流动资金贷款利率予以计算。签订合同时，山东天齐公司向山东神州公司交纳了2万元保证金，双方签订的《房屋租赁合同》约定“租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方”，基于此，合同终止后，山东神州公司应返还山东天齐公司保证金2万元。综上，原审判决不当，本院予以纠正。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定判决如下：
一、撤销济南高新技术产业开发区人民法院（2015）高民初字第2295号民事判决。
二、被上诉人山东天齐房地产开发有限公司向上诉人山东神州数码网络科技有限公司支付2015年1月6日至2015年2月6日的租金45477元（年租金545724元÷12个月×1个月）。
三、被上诉人山东天齐房地产开发有限公司向上诉人山东神州数码网络科技有限公司支付违约金（以45477元租金为基数，自2015年1月6日起至2015年2月6日止，按照中国人民银行同期流动资金贷款利率计算）。
四、上诉人山东神州数码网络科技有限公司向被上诉人山东天齐房地产开发有限公司返还保证金2万元整。
五、驳回上诉人山东神州数码网络科技有限公司的其他诉讼请求。
六、驳回被上诉人山东天齐房地产开发有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5543元，由被上诉人山东天齐房地产开发有限公司负担3500元，由上诉人山东神州数码网络科技有限公司负担2043元。反诉费991元，由被上诉人山东天齐房地产开发有限公司负担764元，由上诉人山东神州数码网络科技有限公司负担227元。二审案件受理费5543元，由被上诉人山东天齐房地产开发有限公司负担3500元，由上诉人山东神州数码网络科技有限公司负担2043元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈李丽
代理审判员 宋文华
代理审判员 潘 峰
二〇一六年十二月二十一日
书 记 员 杨 燕