吉林省吉林市丰满区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）丰民二初字第77号
原告：李秀珍，女，1960年3月16日出生，汉族，农民，住吉林市丰满区。
委托代理人：肖俊峰，吉林盛钰律师事务所律师。
被告：王凤库，男，1951年2月18日出生，汉族，吉化江城化工有限责任公司江南炼油厂退休工人，住吉林市船营区。
委托代理人：闫春梅，吉林保民律师事务所律师。
第三人：陶龙江，男，1962年11月29日出生，汉族，农民，住吉林市丰满区。
原告李秀珍与被告王凤库及第三人陶龙江房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李秀珍及其委托代理人肖俊峰、被告王凤库及其委托代理人闫春梅、第三人陶龙江均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年，原告与被告就吉林市丰满区江炼社区3委9户平房转让一事达成协议，原告按照约定支付了房屋转让款35000元，被告在收到房屋转让款后，将房屋的钥匙交给了原告，原告占有使用房屋后，对房屋进行了修缮，后将房屋出租。同年9月份该房屋拆迁，原告与拆迁公司签订了拆迁补偿协议并缴纳了扩大面积费。后因被告不履行协助更名义务，致使原告无法与开发公司正式签约，并办理该房屋更名过户手续。故起诉至法院，要求被告协助原告办理房屋更名过户手续，并由被告承担本案的诉讼费用。
被告辩称：第一，原告李秀珍不具备诉讼主体资格。被告与第三人陶龙江系亲属关系，双方在买卖房屋时，原告李秀珍与第三人陶龙江已经离婚。被告曾收到第三人交付的购房款35000元，后双方曾就解除房屋买卖合同达成一致，被告已将35000元购房款退还给了第三人，并额外支付了15000元补偿款（原告自认其代为保管该笔50000元款项）。原、被告之间不存在房屋买卖合同关系，被告从未将房屋出卖给原告，也未收到原告支付的购房款，因此，谈不上由被告协助其办理房屋更名过户手续。第二，拆迁公司不是房屋所有权确权单位，被告并不清楚其与原告是否签订补偿协议并收缴扩大面积费，即使真的存在该协议，也不具有合法性，也不能证明原告是房屋的所有权人。综上，被告认为房屋买卖合同的签订与解除是双方的真实意思表示，第三人收到被告退还的购房款及补偿金已近三年时间，在此情况下，人民法院不能以公权力干涉当事人继续履行合同。原告诉请无事实及法律依据，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
第三人述称：被告所述不属实，原告没有要求退房，第三人与退房也没有关系。被告并未按原告提出的数额将退房款支付给原告，而是将退房款硬塞给了第三人，现在该款还在第三人手中。
本案在审理过程中，原告为了证实其主张成立，向法院提交了如下证据：
1、离婚证1份，用以证明原告李秀珍与第三人陶龙江于2006年8月23日已办理了离婚手续，第三人所为民事行为在未经原告授权及追认的情况下，对原告不产生代理权的效力。
经质证，被告对该份证据的真实性无异议，但认为该证据能够证明原告不是适格的主体，原告与被告之间不存在买卖关系，二人也并非亲属关系。第三人对该份证据的真实性及证明的问题均无异议。因被告及第三人对证据1的真实性均无异议，本院予以确认。
2、居住证明1份，用以证明原告向被告支付购房价款后，被告将房屋交付给了原告，该房屋一直由原告占有、使用的事实。
经质证，被告对该份证据的真实性、合法性及关联性均提出异议，认为该证据既不能证明原告什么时间在此居住，也不能证明原告是房屋的所有权人。该证据同原告上次诉讼过程中所举的证据相互矛盾，当时的居住证明显示该地址是陶龙江居住。另外，原告在上次诉讼过程中向法庭陈述该房屋已出租，现又举证证明其本人也在此居住，二者相互矛盾。第三人对该份证据没有意见。因原告提供的证据2与本院（2013）吉丰民二初字第68号案件卷宗中的证据原件相符，本院予以确认。
3、房费收据及（2014）丰民二初字第14号案件庭审笔录第5页、第9页，用以证明原告占有、使用本案争议房屋后将房屋出租并获得收益的事实。
经质证，被告认为该份证据与本案不具有关联性，不能证明该房屋是什么时间出租的。若租房人李洪梅真有其人的话，也不能证明原告是房屋真正的权利人，而且该证据与原告提供的证据2即原告的居住证明所证明的其在该房屋居住的事实相互矛盾，另外，租金收据也与原告在之前的诉讼中向法院提供的房屋租赁合同相互矛盾，也能够证明原告本人并未在该房屋居住。第三人称其并不知道原告将房屋出租并受益的事，对原告所举证据2没有意见。因该房费收据系李秀珍向李洪梅收取房屋租金后为李洪梅出具的收条，在（2014）丰民二初字第14号案件中证人李洪梅本人对其真实性并无异议，故本院予以确认。因庭审笔录与本院（2014）丰民二初字第14号案件卷宗中的庭审笔录相符，本院予以确认。
4、吉林市人民政府信访局交办单1份，用以证明原告因本案争议房屋发生纠纷后一直信访维权的事实。
经质证，被告认为该证据与本案不具有关联性，即使原告通过信访方式来维权，也不能证明其权益具有合法性。第三人质证称没有意见。因该证据加盖了中共吉林市委吉林市人民政府信访局的来访专用章，对其真实性本院予以确认。
5、产权调换协议书、交款通知书、吉林银行存款账号、房屋验收单、吉林市丰满区人民政府石井沟街道办事处出具的收据各1份，用以证明原告与吉林市朝阳房屋拆迁安置有限责任公司签订了产权调换协议并缴纳了相应的款项，原告是实际被拆迁人的事实。
经质证，被告对证据5的真实性无异议，但对所要证明的问题提出异议，认为产权调换协议书、收据及交款通知书上面的权利人是被告，是通知被告交款，原告仅是以委托代理人的身份实施的民事法律行为，其行为后果由被告来承担，即该房屋真正的权利人仍然是被告，被告享有房屋拆迁补偿、回迁等相关的权利，而原告无权享有上述权利。第三人对证据5没有意见。因被告及第三人对证据5的真实性均无异议，本院予以确认。
6、（2014）吉中民三终字第174号卷宗复印件1份，用以证明被告知道原告与第三人离婚的事实。被告对其与原告之间以35000元达成的房屋买卖协议的成立及有效性是认可的，本案争议房屋并非第三人购买，而是原告购买的，被告欲以50000元价款回购该房屋并未经过原告同意，因此该回购协议未成立，也未生效。
经质证，被告对该证据的真实性无异议，但认为不能证明原告所要证明的问题。原告曾于2013年5月9日向吉林市丰满区人民法院提起诉讼，吉林市丰满区人民法院于2013年6月18日第一次开庭审理了该案，在庭审过程中原告向法院提供了离婚证，用以证明其与第三人已经离婚，作为被告的王凤库也是在该次庭审时才知道原告与第三人离婚的事实，因此不能证明王凤库在2013年李秀珍起诉前即已知道该事实。（2014）年吉中民三终字第174号案件庭审笔录第26页第2-6行、第26页倒数第1-4行、第27页倒数第6-9行的观点与客观事实不符，是被告的重大误解。该笔录的第5页第三人已经自认收到了50000元并在第三人处存放。第三人质证称50000元是被告硬塞给他的，收款时也不知道是多少钱。因证据6加盖了吉林市中级人民法院档案管理专用章，本院予以确认。
被告为了证实其主张成立，向法院提交了如下证据：
1、离婚证复印件1份，用以证明被告于2013年6月18日首次知道原告与第三人离婚的事实。原告与被告没有亲属关系，双方并未基于亲属关系而形成房屋买卖合同关系，李秀珍并非本案适格的原告。
经质证，原告对该份证据的真实性无异议，但对所要证明的问题提出异议，认为通过该份证据可以证明被告早已知道原告与第三人离婚的事实，房屋买卖关系并非只发生在亲属之间。第三人对该证据的真实性无异议。因原告及第三人对该份证据的真实性均无异议，本院予以确认。
2、原告于2013年5月9日向法院递交的民事起诉状1份，该起诉状中具状人处有李秀珍和陶龙江的签名，事实理由部分提出由于被告同原告系舅舅与外甥的亲属关系，双方未签订书面购房协议，但达成了口头协议，该证据证明房屋买卖关系是在亲属之间建立的，而李秀珍在2006年即已与陶龙江离婚，其与王凤库已无亲属关系，因此原告强调王凤库已将该房屋出售给原告并不属实，不是王凤库的真实意思表示。
经质证，原告认为在起诉状中称第三人与被告系亲属关系只是文书表述的一种方法，并不能证明原、被告之间的房屋买卖协议是基于亲属关系签订的。被告对原告之前诉讼使用的起诉状断章取义，原告还曾经在起诉状中表述过“被告与原告经过口头协商”，“并且原告将钱款交付给了被告”。第三人对证据2的真实性及所要证明的问题均无异议。因证据2与本院（2013）吉丰民二初字第68号案件卷宗中的民事起诉状相符，本院予以确认。
3、（2013）吉丰民二初字第68号案件庭审笔录，用以证明原告在该案的庭审过程中所提供的证人在出庭作证时能够证明涉案房屋是第三人陶龙江购买的。陶龙江已经收到被告给付的50000元钱，其中35000元是被告退回的购房款，其余15000元是被告支付的补偿款。
经质证，原告对证据3的真实性无异议，但对所要证明的问题提出异议，认为证人只是听第三人陶龙江描述的事实，具体事实证人并不清楚。第三人质证称该证据与其无关。因证据3与本院（2013）吉丰民二初字第68号案件卷宗中的庭审笔录相符，本院予以确认。
4、（2013）吉中民三终字第426号案件庭审笔录第3页、（2014）吉中民三终字第174号案件询问笔录第5-6页、（2014）丰民二初字第14号案件庭审笔录第12、15、16页，用以证明原告在开庭时证实第三人已经收到被告给付的50000元，而原告与第三人已不在一起生活，原、被告之间没有建立房屋买卖合同关系。吉林市中级人民法院曾要求第三人陶龙江于2014年7月8日上午10时将该笔50000元钱交到法院，第三人表示可以。
经质证，原告对证据4的真实性均无异议，但对所要证明的问题提出异议，认为第三人虽然承认收到50000元，但不能证明第三人是房屋买卖合同的当事人，也不能证明第三人有权代理原告为民事行为，而且第三人已经证明原告没有收取50000元。第三人对证据4的真实性均无异议，但认为50000元不是第三人收取的，是被告强行塞给第三人的，现在该款还在第三人手中。第三人按照吉林市中级人民法院的要求去交款，但法院没收。因原告及第三人对证据4的真实性均无异议，本院予以确认。
5、居住证明复印件1份，该证据是原告曾向法院提供的，用以证明第三人在争议房屋居住。
经质证，原告称其一人在涉案房屋居住，如在居住证明上面不写第三人陶龙江的名字，害怕邻居坏她。第三人对该份证据没有意见。因原告及第三人均未对证据5的真实性提出异议，本院予以确认。
6、租房协议1份，该证据是原告曾经向法院提供的，用以证明该房屋的租期与原告提供的证据中关于房屋出租的日期不符，而且原告向法院举证证明其也在该房屋居住，所有的证据都是相互矛盾的。
经质证，原告称其害怕邻居知道，出于保护自己才这么写的。第一行明确写明原告的名字，可以证明原告有权出租房屋。第三人对该份证据没有意见。因原告及第三人均未对证据6的真实性提出异议，本院予以确认。
7、录音光盘1张，该证据是原告于2013年6月18日在丰满区法院第一次庭审时提交给法院的，用以证明原告隐瞒了与第三人离婚的事实，假借亲属关系与王凤库进行交涉。被告与第三人之间具有合同关系，与原告没有合同关系。第三人已收到了解除房屋买卖合同后被告退还的购房款和补偿款共计50000元。
经质证，原告对该份证据的真实性无异议，但对所要证明的问题提出异议，认为通过该份证据可以看出原告在措词用语上曾经使用“我向被告买房子”。另外，即使原告没有向他人告知离婚事实，也不影响房屋买卖合同成立，除非被告释明房屋不卖给外人。第三人对该份证据没有意见。因原告及第三人均未对证据7的真实性提出异议，本院予以确认。
第三人陶龙江未向法院提交证据。
根据庭审调查并结合本案的证据情况，本院对下列事实予以确认：
第三人陶龙江与原告李秀珍原系夫妻关系，二人于2006年8月23日办理了离婚手续。2010年，在听说陶龙江的舅舅被告王凤库欲将2008年参加房改购买的坐落于吉林市丰满区石井街道江炼社区3委9户平房对外出售后，原告决定购买。经与被告口头协商，最终确定了房屋价款为35000元。当时原告与第三人虽已离婚，但仍在一起居住，于是由第三人出面将购房款交付给了被告，被告亦将房屋交付给了原告和第三人，但双方并未签订书面房屋买卖协议，被告也没有出具收款收据。原告购房后将房屋进行了修缮，然后对外出租。2011年3月22日，原告又与第三人一同到被告住处就该房屋与被告进行协商。在被告征求二人意见时，他们选择了要钱，不要房，但被告不同意二人提出的70000元的退房款数额，只同意将之前收取的35000元购房款退还，并补偿对方15000元装修费。原告不同意该条件，先下了楼，被告便将50000元现金塞给了第三人。原告曾在本院受理的（2013）吉丰民二初字第68号案件庭审过程中自认该款一直由其保存，并表示只有将该款交给法院才放心。原告收到该款后，因房屋租期未到，被告同意其继续出租，故原告未将房屋返还给被告。2012年9月，该诉争房屋所在地进行棚户区改造，原告以被告的委托代理人的身份与开发公司签订了产权调换协议，并缴纳了扩大面积费。2013年5月9日，李秀珍与陶龙江向本院提起诉讼，要求被告协助将涉案房屋的所有权变更登记到李秀珍名下。2013年9月16日，本院作出（2013）吉丰民二初字第68号民事判决，驳回了二人的诉讼请求。李秀珍、陶龙江不服，提起上诉。二审期间，李秀珍和陶龙江均承认起诉状上面陶龙江的签名是李秀珍代签的，后二人在二审期间撤回起诉，吉林市中级人民法院于2013年11月14日作出（2013）吉中民三终字第426号民事裁定，撤销本院（2013）吉丰民二初字第68号民事判决，准予上诉人李秀珍、陶龙江撤回起诉。2014年2月13日，王凤库提起诉讼，要求解除与李秀珍及陶龙江之间的房屋买卖协议。同年4月23日，本院作出（2014）丰民二初字第14号民事判决书，支持了王凤库的诉讼请求。李秀珍不服，提起上诉，但王凤库在二审期间又自愿撤回了起诉。吉林市中级人民法院于2014年7月18日作出（2014）吉中民三终字第174号民事裁定，撤销本院（2014）丰民二初字第14号民事判决，准许王凤库撤回起诉。2014年8月14日，原告李秀珍再次向本院提起诉讼，要求被告王凤库协助办理房屋更名过户手续。在庭审过程中，作为本案第三人的陶龙江认可该房屋是原告自被告处购买的，对于将该房屋更名过户至原告李秀珍名下其并无异议。
根据原、被告的诉辩、第三人的陈述以及提供的证据，本院认为本案双方当事人争议的焦点问题是：本案原告主体是否适格；本案原告与被告之间是否具有房屋买卖合同关系，该合同是否已经解除。
第一，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第（一）项规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。”《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。”第六十四条第一款规定：“代理包括委托代理、法定代理和指定代理。”第六十六条规定：“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。”本院认为，由于本案的房屋买卖双方并未签订书面协议，而在购房时第三人与原告虽已离婚多年，但由于二人仍在一起居住，致使被告完全有理由相信第三人向其交付购房款以及后期第三人又与原告一同去其住处协商退房是二人的共同行为，现原告与第三人均认为第三人向被告交付购房款是代理原告所实施的购房行为，原告是实际购房人，并且对于将该房屋更名过户至原告名下均无异议，而且从原、被告及第三人之间的三次诉讼来看，也是李秀珍一直就该房屋在主张权利，因此应当认定本案的实际购房人为李秀珍，现李秀珍以原告的身份提起诉讼，要求被告协助办理更名过户手续，其主体适格。
第二，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案原告在被告处购房时双方虽未签订书面购房协议，但被告已收到了第三人代原告交纳的35000元购房款，被告也履行了交付房屋的义务，该房屋买卖行为系双方的真实意思表示，合法有效。原告购房后，又于2011年3月22日与第三人一同到被告住处就解除房屋买卖协议与被告进行了协商。虽然原告在本案的庭审过程中称其并不同意解除合同，认为第三人无权收取被告的退房款，并且否认收到了该款，但在2013年6月18日（2013）吉丰民二初字第68号案件庭审过程中却自认该款一直由其保管。因原告与第三人之间并未签订书面代理合同，第三人的代理权限并不明确，虽原告与第三人在2006年已离婚，但双方一直在一起生活，原告李秀珍在本院受理的（2013）吉丰民二初字第68号案件庭审过程中曾自认其与第三人陶龙江离婚后还在一起居住，而第三人陶龙江在本案的庭审过程中也承认了该事实，对此，被告称由于二人并未对外宣布离婚，致使其在出售房屋时及解除时并不知道二人已经离婚的事实。在此情况下，被告既然是向第三人收取的购房款，其再将退房款返还给第三人并无不妥，如果原告认为第三人无权代其收取退房款，则完全可以将该款再退还给被告，以表示其不同意解除房屋买卖协议，但自收到被告返还的上述款项之日起至2013年5月9日原告提起第一次诉讼之日止，已超过两年时间，但原告既未将被告返还的50000元予以退还，亦未通过其他有效途径表明其不同意解除合同的态度。虽然原告解释称其未予退款是因为无法进入被告居住的小区，但事实上原告在此期间为了收集其曾向被告购房的证据，与陶龙江的父亲和妹夫曾一同到过被告的住处进行谈话录音，并将该录音资料作为证据提交给法院。原告这次到被告住处是完全可以将50000元钱退还给被告的，却仍未退还，应视为其已接受该退房款，原告对第三人的代理行为以默认的方式进行了追认，其与被告之间已就解除合同达成了一致意见，双方的房屋买卖合同已经解除。现原告要求被告依据已被解除的合同协助其办理房屋更名过户手续并不符合法律规定，本院依法不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十四条、第六十六条、《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决如下：
驳回原告李秀珍的诉讼请求。
案件受理费800元，由原告李秀珍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审 判 长 吕瑛伟
审 判 员 单 军
代理审判员 李 想
二〇一四年十一月二十一日
书 记 员 曹薇薇