福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽06民终2640号上诉人（原审原告）：周华伟，男，1988年4月4日出生，汉族，住湖北省枣阳市。委托诉讼代理人：余志良，福建方与圆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：漳州丹厦房产行销策划有限公司，住所地漳州市龙文区迎宾路以南锦绣一方绿榕里13幢D03号，统一社会信用代码91350600579254121X。法定代表人：沈木钦，总经理。委托诉讼代理人：王明花，福建倍铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：许玲玲，福建倍铭律师事务所律师。上诉人周华伟因与被上诉人漳州丹厦房产行销策划有限公司（以下简称丹厦公司）居间合同纠纷一案，不服福建省龙海市人民法院（2016）闽0681民初3739号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人周华伟的委托诉讼代理人余志良，被上诉人丹厦公司的委托诉讼代理人王明花、许玲玲到庭参加诉。本案现已审理终结。上诉人周华伟上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人原审的全部诉讼请求，即撤销上诉人与被上诉人之间签订的0038036号《房产买卖居间协议书》、0036723号《佣金确认书》；2、判令被上诉人向上诉人返还中介佣金20375元、赔偿经济损失32675元。3、被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、被上诉人的行为构成欺诈，原审法院不予认定是错误的。1、被上诉人具有欺诈的故意。对于未实施“两证合一”区域的房地产，只有依法取得房屋所有权证和土地使用权证的房地产才能转让，根据原审已查明的事实，涉案房产至今尚未办理土地使用权证，被上诉人作为经营多年的专业房地产经纪机构，在明知涉案房产未取得土地使用权证不能正常交易的情况下，为获得佣金收入，仍然为涉案房产所有人发布房源信息、为上诉人推荐涉案房产，并向上诉人保证提供涉案房产证件齐全的虚假情况，其主观故意显而易见。2、被上诉人实施了欺诈行为。被上诉人不但没有向上诉人说明并书面告知规定事项，而且向上诉人保证涉案房产证件齐全、提供“房产已办理了土地房屋权证”（第五条可以证实）的虚假情况。所以，被上诉人在签订《房产买卖居间协议书》、《佣金确认书》时的行为从作为和不作为两个方面来判断均已构成欺诈。3、上诉人因被上诉人的欺诈而产生错误认识。4、上诉人因错误认识而为意思表示。所以，根据原审查明的事实和在案证据，被上诉人的行为明显构成欺诈，原审法院不予认定是错误的，依法应予纠正。二、原审判决依据《合同法》第424条认定涉案《房产买卖居间协议书》、《佣金确认书》合法有效是错误适用法律、错误的认定事实。上诉人因受被上诉人欺诈而签订的《房产买卖居间协议书》、《佣金确认书》属无效合同，依法应予撤销。本案上诉人不存在过错，被上诉人恶意取得的财产应当返还给上诉人并赔偿上诉人所受到的损失。本案上诉人作为一名普通的购房者基于对经营多年、具备相当规模、具有一定知名度、合法、正规、专业的被上诉人公司的信任，从而与其签订《房产买卖居间协议书》、《佣金确认书》，已经尽到了合理的注意义务，上诉人在本案中不存在过错，而被上诉人在明知涉案房产未办理土地使用权证不能正常交易的情况下，隐瞒事实，欺骗上诉人涉案房产证件齐全，存在重大过错，导致上诉人受到定金、案件受理费、律师费等损失。虽然受理费、定金在另案已作出处理，但是上诉人承担的该受理费、定金显然属于上诉人因被上诉人欺诈而受到的损失。三、退一步说，即使被上诉人不构成欺诈，按照相关法律规定及双方的约定，被上诉人也应将佣金返还给上诉人，承担对上诉人的损害赔偿责任。本案《佣金确认书》是《房产买卖居间协议书》中居间合同的组成部分，对作为委托方的上诉人和受托方的被上诉人都有约束力，双方均应遵守。上诉人与被上诉人双方签订的《佣金确认书》约定：“甲方承诺支付乙方上述业务佣金金额”，而“上述业务”指“成交物业”，显然，涉案物业并未成功交易，被上诉人提供的服务并未达到居间合同约定的“成功交易”标准，不得收取佣金；被上诉人在《房产买卖居间协议书》第五条向上诉人提供：“房产已办理了土地房屋权证，但处于抵押状态。”，显然，本案被上诉人是隐瞒重要事实、提供虚假情况。所以，本案被上诉人不得收取佣金，应返还佣金并承担损害赔偿责任。被上诉人丹厦公司答辩称：一、答辩人已告知上诉人讼争房屋具体情况，上诉人在签订讼争合同时对讼争房屋的情况是知情的，答辩人不存在欺诈行为，不存在合同可撤销的情形，一审判决认定事实清楚正确。理由如下：第一，讼争房屋已经办理了土地房屋权证、土地使用证，只是土地使用证尚未分割到户，这些具体的情况答辩人在居间过程中均已明确告知上诉人，答辩人并没有欺诈。第二，讼争房产所在的整个地块已办理土地使用权证，开发商已提交土管局办理分割手续，仅是尚未发证，但这并不影响上诉人办理房屋过户等所有手续。上诉人以讼争房屋未办理土地使用权证及答辩人存在欺诈为由提起诉讼，仅是其不愿继续履行合同的借口。二、答辩人已居间成功，不存在过错，收取报酬作为对价，有事实和法律依据，上诉人无权要求答辩人退还中介费及赔偿损失，一审判决驳回周华伟的诉讼请求适用法律正确。答辩人积极履行自身义务，也审慎核实房屋的权属情况，答辩人不存在隐瞒、欺诈等情形，上诉人也没有证据证明答辩人存在上述情形，无权要求答辩人退还中介费。另上诉人主张的损失，是其与卖方另案的纠纷，且已在另案中做出处理，要求答辩人承担该损失明显没有依据。周华伟一审诉讼请求：撤销周华伟、丹厦公司之间签订的0038036号《房产买卖居间协议书》、0036723号《佣金确认书》，丹厦公司向周华伟返还佣金20375元，赔偿损失32675元。一审法院认定事实：2016年4月5日周华伟与丹厦公司及案外人戴晓珍签订《房产买卖居间协议书》（编号：0038036），约定：周华伟（乙方）向戴金生、戴晓珍（甲方）购买座落于漳州市×××幢××室的房产。上述房产的产权现状是土地房屋权证已办理，但处于抵押状态。同时合同对甲、乙、丙（丹厦公司）三方的权利义务作出约定。协议签订后，周华伟依约向丹厦公司支付中介佣金20375元。讼争房产的土地使用权人和房屋所有权人分别登记为漳州新天地房地产开发有限公司、戴金生。周华伟于2016年4月26日以戴晓珍、丹厦公司为被告向龙海市人民法院提起诉讼。诉讼中，周华伟申请追加戴金生、赖翠华为共同被告，将诉讼请求变更为要求解除《房产买卖居间协议书》；戴金生与赖翠华共同返还双倍购房定金2万元；戴晓珍连带偿还上述2万元；丹厦公司返还佣金20375元；戴金生、赖翠华、戴晓珍和丹厦公司支付律师费23000元。后，周华伟撤回对丹厦公司的起诉。经法院主持调解，周华伟与戴晓珍、戴金生、赖翠华达成如下协议：一、解除周华伟与戴金生、赖翠华于2016年4月5日签订的《房产买卖居间协议书》。二、戴金生、赖翠华于签订协议时返还周华伟定金6000元（已当场支付）。三、周华伟自愿放弃对戴晓珍的诉讼请求及对戴金生、赖翠华的其他诉讼请求。四、周华伟与戴晓珍、戴金生、赖翠华之间关于本次房产买卖合同产生的权利义务终结，双方当事人再无其他纠纷。案件受理费11350元，以调解方式结案减半收取5675元，由周华伟负担……。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。依据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条的规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”《房产买卖居间协议书》中关于周华伟向丹厦公司支付佣金及双方权利义务的条款和佣金确认单系双方真实意思表示，其内容与法不悖，应认定为有效。《房产买卖居间协议书》对双方具有约束力，双方均应按照约定履行各自的义务。现周华伟以讼争房产土地证尚未办理，丹厦公司构成欺诈为由，依据《房产买卖居间协议书》第十一条规定要求撤销《房产买卖居间协议书》、佣金确认单；丹厦公司向周华伟返还佣金；丹厦公司赔偿周华伟律师费、受理费、定金。首先，丹厦公司为周华伟及案外人提供了订立房屋买卖合同的机会及媒介服务，且促成了周华伟与案外人签订合同，即完成居间服务，依法周华伟应当按照约定向丹厦公司支付报酬（周华伟已实际支付该费用，并向丹厦公司出具佣金确认单）。其次，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《房产买卖居间协议书》第十一条规定：“甲（戴金生、戴晓珍）、乙（周华伟）方签订本协议后不得中途悔约。否则悔约方除应向守约方承担总房款百分之贰拾的违约金外，还应赔偿守约方含中介费用、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失等实际损失和收益损失，以及由此引发的诉讼费用等。若甲乙双方自行协商解除或终止履行合同的，中介费用已全额支付的，丙方（丹厦公司）不予返还；若中介费尚未支付的，则由甲乙双各承担连带支付责任。”且受理费、定金等在（2016）闽0681民初2444号案件中已作出处理。故周华伟的上述诉讼请求缺乏事实与法律依据，法院对其诉讼请求依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回周华伟的全部诉讼请求。案件受理费563元，由周华伟负担。上诉人周华伟对一审查明的部分事实有异议，认为仅办理了房屋所有权证，并未办理土地使用权证，也不能确定处于抵押状态，且遗漏了佣金确认书中要完成上述物业的买入居间业务，对其他事实没有异议。被上诉人丹厦公司对一审查明的事实没有异议。对双方均没有异议的事实，二审予以确认。本案争议焦点为：上诉人主张撤销《房产买卖居间协议书》、《佣金确认单》及要求被上诉人赔偿经济损失能否成立的问题。对此，本院分析认定如下：本院认为，《房产买卖居间协议书》中关于周华伟向丹厦公司支付佣金及双方权利义务的条款和佣金确认单系双方真实意思表示，合法有效。上诉人周华伟主张被上诉人丹厦公司向其推荐讼争房屋时故意隐瞒该讼争房屋不能办理土地使用权证，构成欺诈，要求撤销《房产买卖居间协议书》、佣金确认单，返还周华伟佣金、赔偿周华伟律师费、受理费、定金的主张不能成立。首先，丹厦公司为周华伟及案外人提供了订立房屋买卖合同的机会及媒介服务，且促成了周华伟与案外人签订合同，即完成居间服务，周华伟也实际支付该费用，丹厦公司出具佣金确认单。其次，上诉人周华伟认为是被上诉人丹厦公司一直保证证件齐全，故意隐瞒不能办理土地使用权证的事实，导致上诉人周华伟作出错误的认识，但被上诉人丹厦公司主张其是有告知上诉人周华伟土地使用权证暂不能办理的。根据双方签订的《房产买卖居间协议书》第一条约定，上诉人周华伟已经过查阅出售方提供的相关权属凭证，对所出售房产已充分了解，愿意购买该房产。根据《房产买卖居间协议书》第五条约定，讼争房产已经办理了土地房屋权证，但处于抵押状态，出售方与购买方周华伟双方均清楚该房产的产权状况，双方不得以此为由拒绝履行合同。因此上诉人周华伟主张被上诉人丹厦公司故意隐瞒不能办理土地使用权证，依据不足，且与《房产买卖居间协议书》约定相悖。出售方、购买方周华伟、丹厦公司签订《房产买卖居间协议书》后，在明确可以办理讼争房屋所有权证的情况下，根据地随房走原则，即使暂时不能办理土地使用权证，也不会实质影响上诉人周华伟购买讼争房产合同目的的实现。再次，根据《房产买卖居间协议书》第十一条约定“甲（戴金生、戴晓珍）、乙（周华伟）方签订本协议后不得中途悔约。否则悔约方除应向守约方承担总房款百分之贰拾的违约金外，还应赔偿守约方含中介费用、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失等实际损失和收益损失，以及由此引发的诉讼费用等。若甲乙双方自行协商解除或终止履行合同的，中介费用已全额支付的，丙方（丹厦公司）不予返还；若中介费尚未支付的，则由甲乙双各承担连带支付责任。”现上诉人周华伟与出卖方甲（戴金生、戴晓珍）已通过协商调解的方式解除了合同，上诉人周华伟要求被上诉人丹厦公司返还中介费用，也与《房产买卖居间协议书》约定不符，该主张不予支持。上诉人周华伟在（2016）闽0681民初2444号案件中支付的律师费，是其诉讼中自愿支出，受理费、定金已在（2016）闽0681民初2444号案件中作出处理，上诉人周华伟主张律师费、受理费、定金由被上诉人丹厦公司支付，缺乏依据。综上所述，上诉人周华伟的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1126元,由上诉人周华伟负担。本判决为终审判决。审 判 长  邹跃光审 判 员  廖书茵代理审判员  许伟森二〇一七年二月二十七日书 记 员  麦远宏