新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州塔城地区中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）塔民二终字第12号
上诉人（原审被告）：杨登智，男，1957年8月9日出生，汉族，沙湾县公安局广场路派出所干警，住沙湾县。
委托代理人（特别授权）：廖思益，沙湾县大泉法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：潘进洲，男，1935年11月2日出生，汉族，退休职工，住沙湾县。
委托代理人（特别授权）：陈双林，新疆双信（沙湾）律师事务所律师。
原审第三人：刘钢院，男，1986年11月4日出生，汉族，个体户，现住沙湾县。
上诉人杨登智因房屋买卖合同纠纷一案，不服沙湾县人民法院（2013）沙民二初字第218号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月23日受理后，依法组成合议庭于2014年2月27日公开开庭进行了审理，上诉人杨登智的委托代理人廖思益，被上诉人潘进洲的委托代理人陈双林到庭参加诉讼，原审第三人刘钢院经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审认定，1993年8月原告经机关农场领导同意将自己置换的平房翻建住宅楼。1995年5月25日原告取得国有土地使用证，土地证号10000**号。1996年5月6日原告领取房产证，房产证号1000045**号，房屋位于机关农场56小区，即现三道河子镇交警队斜对面，房屋建筑面积201.34平方米，砖混二层。2011年9月10日，原、被告签订房屋买卖合同，约定原告将该房以34万元价格卖给被告。双方约定了付款方式、交付期限、违约责任。后双方履行了合同，原告将房屋、权属证书交付被告。2012年8月17日，原、被告双方签订补充协议，协议约定：一、出卖人将自己私人在老沙湾路所建两层楼房201.34平方米，土地证1000053号，房产证1000045**号，以朋友关系低价34万元卖给杨登智，交易费由杨登智负担。二、当时双方协商决定，此楼卖给杨登智后不得套买套卖，只准自己退休后办店，补充杨登智的生活费用。并对潘以亲人相待、照顾。三、如杨单方违约出售他人，杨给潘补贴友情差价10万元整。四、如遇开发，开发商给补贴两套以上房，杨主动无偿给潘（80平方米）房一套。五、夫妻一方在世，杨应承认此协议，并以此协议为准，其他证件作废无效。六、如杨单方违约，潘将原价34万元收回房产。出卖人潘进洲签名，买受人杨登智签名，证明人王登善、冶战玉签名。被告第三次将20万元付清后，原告将前两次的收条作废，于2011年11月13日开具一份34万元的收据。被告买房后将此房屋转让给了刘钢院。被告和刘钢院的父亲带着房产交易部门的格式合同，于2011年12月6日到原告家里让原告在合同书上签名，并让原告提供身份证办理过户手续。在房产部门过户档案中房屋所有权转移登记申请书的卖房人签名处是空白，买房人刘钢院签名。原告调取的过户资料房地产买卖契约备案合同载明成交价：158000元，在房屋所有权转移登记申请书登记成交价：140000元。是第三人刘钢院按140000元价款于2011年12月8日缴纳契税，于2012年2月13日到建设局申请房屋过户，刘钢院于2012年2月16日领取房产证。
原审认为，原告第一项诉讼请求“依法撤销原、被告于2011年9月10日签订的房屋买卖合同、2012年8月27日签订的房屋买卖补充协议”，该请求原告已当庭放弃，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，因此原告放弃该项诉讼请求，予以确认。被告辩称与第三人刘钢院系委托关系，受刘钢院委托替刘钢院买下原告的房屋。原告提出异议，被告、第三人均不能提供证据证明委托关系，从杨登智签订的房屋买卖合同及补充协议分析，房屋买卖合同及其补充协议均明确原告是将房屋出售给被告，并且限定于被告自己使用，因此从合同内容可以认定原、被告是房屋买卖合同的相对方。同时该房屋房款全部是由杨登智交付，原告也是向杨登智出具收据，也可以佐证被告是买受人。故认定原告潘进洲与被告杨登智存在房屋买卖关系，被告杨登智与第三人刘钢院存在房屋买卖关系。本案争议房产于2012年2月16日登记过户给第三人刘钢院。但是过户行为不能证明原告直接将房屋出售给了第三人。被告辩称原告知道房产证直接过户给刘钢院，原告反驳称不知道被告将房屋转卖给了刘钢院。原告的反驳可以从原告与被告签订房屋买卖合同补充协议证实，如果原告知道房屋出售给了第三人，就不会在房产已过户半年后还与被告杨登智签订补充协议，约定被告不得将房屋出售他人。结合原告年老体弱、文化程度不高、已将房屋、房产手续交付给被告杨登智的状况，原告关于“是在不知情的情况下在房产交易部门的格式合同上签字”的陈述是真实可信的。原、被告签订的房屋买卖合同是双方当事人真实意思的表示，合法有效。出卖人不能限制买受人处分该房屋。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十四条规定：买卖合同当事人主张合同法第一百三十四条关于标的物所有权保留的规定适用于不动产的，人民法院不予支持。故双方签订的补充协议约定被告不得将房屋出售他人的条款，不符合法律规定，是无效条款。部分条款无效但不影响其它条款的效力。从补充协议内容及市场行情来看：出卖人原告卖给买受人被告的房屋就是友情优惠的低价。被告在签补充协议时其已将房屋已转售给了刘钢院。被告在补充协议上签名，其行为表明愿意受此协议内容的约束，被告愿意补偿房屋价款的友情差价10万元。该条款系附条件的条款，条件成就当事人就应当履行约定，被告已将房屋出售给他人，就应当按约定给原告补偿友情差价10万元。被告辩解签订补充协议是为了给原告的子女做样子没有证据支持，不符合常识，被告的辩解不予采信。原告请求被告补偿10万元价款的请求符合双方合同约定，予以支持。遂判决：被告杨登智于本判决生效后十日内支付原告潘进洲剩余房屋价款100000元。
杨登智不服上诉称，上诉人刚开始是想买此房，但无经济能力，后介绍给刘钢院。刘钢院当庭陈述第二次付款是其与被上诉人妻子和上诉人到银行付的款，庭审时被上诉人妻子也承认该事实。最终是在房管部门主持下，被上诉人夫妇与刘钢院签订了房屋买卖契约，是被上诉人将房屋卖给了刘钢院，应认定在第二次交付房款时即为代理行为。签订补充协议是被上诉人给上诉人称为了堵一下娃娃们的嘴，上诉人在同事父亲去世，去殡仪馆的匆忙之中未看内容即在补充协议上签了名。刘钢院证实他是34万元买的房屋，上诉人未牟取一分钱的利。被上诉人与刘钢院所签的房地产买卖契约证明效力高于双方的任何说法和证据，原判不认可房屋买卖契约显然错误。上诉人与被上诉人已形成的法律事实是已将双方签订的房屋买卖合同解除。主合同已解除，则从合同房屋买卖补充协议不生效。依据不生效的合同判决上诉人支付被上诉人10万元剩余房屋价款，且不生效的合同条款中并无支付剩余房屋价款的签订，显然适用法律错误。一审违反不告不理原则，程序不合法。被上诉人一审的诉求是要求上诉人赔偿违约金十万元，并未要求支付10万元剩余房屋价款。恳请二审法院撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审的诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
潘进洲答辩称，2011年12月7日上诉人带着一个房管所的工作人员来到答辩人家里，说是过几天要办理过户让答辩人夫妇在几张纸上签字，还要走了的答辩人夫妇的身份证，就这样答辩人夫妇在房地产买卖契约甲方处签了名，乙方处是空白，2012年9月答辩人从房管所调取材料时才知道这个契约，才知道上诉人已将楼房转卖给了刘钢院。上诉人辩解答辩人同意将楼房卖给刘钢院，上诉人只是代理人、中间人的辩解不能成立。上诉人说房地产买卖契约是房管所工作人员、刘钢院、杨登智一起到答辩人家里签订的，但在本案发回重审时，刘钢院当庭承认自己从未去过答辩人家。据答辩人了解沙湾县房管所从没有上门服务的先例。上诉人称与答辩人签订补充协议是为了堵娃娃们的嘴，希望上诉人做一个合理说明。上诉人辩解未看协议内容便在协议上签名有违常理。原审判决认定事实清楚，恳请二审法院依法驳回上诉维持原判。
二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致。
本案争议焦点：一、三方当事人之间的法律关系；二、上诉人与被上诉人所签房屋买卖合同及补充协议的效力如何认定；三、上诉人是否应承担向被上诉人给付一审确认的剩余10万元房款的责任。
本院认为：上诉人杨登智与被上诉人潘进洲于2011年9月10日签订的房屋买卖合同，是双方真实意思表示，不违反法律法规，属有效合同，双方依法成立房屋买卖合同法律关系。2012年8月17日，双方签订房屋买卖合同补充协议，约定：“以朋友关系低价34万元卖给杨登智，此楼卖给杨登智后不得套买套卖，只准自己退休后办店，补充杨登智的生活费用。并对潘以亲人相待、照顾。”该约定虽然限制了作为房屋买受人的上诉人享有的房屋所有权，但补充协议写明以34万元低价向上诉人出售是由于双方之间的朋友关系，并要求上诉人对被上诉人以亲人相待、照顾。补充协议内容印证双方之间成立买卖合同关系的基础是特定的人身关系，上诉人购买该房屋的同时附有照顾被上诉人的义务。因此约定上诉人对房屋不得套买套卖符合双方真实意思表示，且不违反法律强制性效力规定，故为有效合同，一审认为补充协议中限制上诉人将房屋不得出售他人的条款无效错误。另外，上诉人称补充协议的签订是被上诉人为了“堵娃娃们的嘴”，并且上诉人签字时未看补充协议内容，意即补充协议并非其真实意思表示，但其在签约当时未就此提出异议，现提出该异议已过行使撤销权的一年除斥期间，因此上诉人该上诉理由不成立，本院不予采信。
关于上诉人与原审第三人刘钢院之间的法律关系问题。上诉人称其是受刘钢院委托购买被上诉人的房屋，其与刘钢院之间是委托代理关系。代理是代理人以被代理人名义实施的、法律后果直接归属于被代理人的行为。即代理行为的法律属性应在当事人行为之初即明确，但从本案现有证据来看，2011年9月10日上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同、2011年10月13日被上诉人向上诉人出具收到购房款34万元的收据均未记载上诉人是刘钢院的代理人，而是反映上诉人与被上诉人成立房屋买卖合同关系并已经履行。上诉人称第二次支付的房款是刘钢院在银行支付，被上诉人妻子也在场，应认可上诉人是从此时代理刘钢院买房。经查阅一审庭审笔录，记载被上诉人的妻子谢金凤（一审委托代理人）陈述：“当时杨登智说他钱不够，问第三人刘钢院借了10万元······一起去的银行。”即上诉人并未告知被上诉人是刘钢院买房，上诉人未举证反驳该陈述内容，则该陈述以及被上诉人向上诉人先后分两次出具收款收据，后又出具一张总收款收据的事实，可证实房产交易行为发生在被上诉人与上诉人之间。上诉人未提供证据证明其是以代理人身份与被上诉人签订并履行房屋买卖合同，故上诉人称与刘钢院系委托代理关系的理由不成立。同时，上诉人称与被上诉人已解除房屋买卖合同，经其介绍被上诉人与刘钢院签订房地产买卖契约的主张亦与事实不符。被上诉人收取了上诉人给付的房款并向上诉人交付了房屋。上诉人未提供证据证明与被上诉人签订的房屋买卖合同存在解除的事由，也未提供证据证明被上诉人与刘钢院就房屋买卖事宜进行协商。而被上诉人就其出售的房屋只收取了与上诉人签订的房屋买卖合同约定的34万元房款，未另行收取刘钢院的房款，也未向刘钢院交付房屋，即与刘钢院之间未按照房地产买卖契约履行义务。另外，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条：“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。”的规定，房屋出售方应协助购买方办理房屋过户登记手续。上诉人与被上诉人就房屋买卖合同主要义务已经履行，则上诉人与沙湾县房管部门人员前往被上诉人处，被上诉人有理由相信在房地产买卖契约上签字是向上诉人办理涉案房屋过户登记手续。上诉人不能举证其或者沙湾县房管部门人员告知被上诉人是向刘钢院出售房屋并办理相关手续。此外，结合上诉人与被上诉人在刘钢院已取得房屋权属证书后，签订限制上诉人出售涉案房屋的补充协议，进一步印证上诉人所称被上诉人与刘钢院成立房屋买卖合同关系不符合事实。综上，一审认定上诉人将涉案房屋转卖与刘钢院，上诉人与刘钢院之间非委托代理关系而是房屋买卖合同法律关系正确。
关于上诉人是否应向被上诉人给付10万元剩余房款的问题。首先，被上诉人起诉主张的10万元违约金，依据是补充协议第三条：“如杨单方违约出售他人，杨给潘补贴友情差价款10万元整。”从该条约定看，承担违约的方式是支付房款差价10万元，即在原购房款34万元的基础上再向被上诉人给付10万元。因此一审在认定上诉人存在向他人出售房屋的违约事实基础上，判决上诉人向被上诉人以支付剩余房款10万元的方式承担违约责任并无不妥，上诉人称判决与被上诉人的诉请不符的理由不成立。其次，双方于2012年8月27日签订补充协议时上诉人已经将该房屋另行出售给刘钢院，并在2012年2月16日由刘钢院领取了房屋权属证书。而补充协议明确约定上诉人对低价买入的此楼不得套买套卖，如违约出售向被上诉人补贴差价款10万元。上诉人在刘钢院已经办理过户手续的情形下仍然与被上诉人签订限制其出售房屋的补充协议，是对自己处分权的行使，双方在补充协议中约定了违约承担方式，则上诉人在违约情形下应承担向被上诉人支付10万元房款的违约责任。综上，上诉人杨登智的上诉理由不成立，原判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，邮寄费100元，合计2400元，由上诉人杨登智负担。
审判长 努斯拉提
审判员 马 桂 兰
审判员 刘 琳
二〇一四年三月二十三日
书记员 张 玲