广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤13民终3695号
上诉人（原审原告）：张晓娟，女，汉族，1990年1月1日出生，住址：江西省南昌市青云谱区。
委托诉讼代理人：管伟江，广东茂达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：钟晓聪，广东茂达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：胡国华，男，汉族，1976年10月16日出生，住址：湖北省天门市。
委托诉讼代理人：钟昆旻，广东创通顺达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李志科，广东创通顺达律师事务所律师。
第三人：惠州大亚湾其易房网发展有限公司，住所地：惠州市大亚湾西区大亚湾大道226号德丰公馆2606号房。
法定代表人：杜模云。
上诉人张晓娟因与胡国华、惠州大亚湾其易房网发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2017）粤1391民初134号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
原告起诉称：原告通过第三人居间购买被告位于大亚湾××头中环路××红树东郡××单元××房产，房地产证编号为3XXXXXXX82．房产总价款为580000元。2016年4月23日，原告、被告、第三人签订编号为No:0001066的《惠州市二手房买卖及居间服务合同》。2016年4月16日，原告己根据该合同约定向被告支付定金45000元。2016年5月5日，原告与被告办理了资金监管，并将除定金外的首付款190000元转账到资金监管账户。2016年7月27日，原告的按揭贷款审批通知书下来同意买方个人住房贷款340000元。根据合同约定，被告应在签订编号为No:0001066的《惠州市二手房买卖及居间服务合同》之日起30日内自行筹资还清银行贷款，并办妥注销抵押登记手续并将房地产证原件交予第三人。原被告双方应在原告按照约定将楼款一次性打入买卖双方指定的银行监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，签署《惠州市二手房买卖合同》并办理递件过户手续。但至今经原告和第三人多次催促被告，被告尚未将房产证原件交予第三人，并拒绝办理过户手续。原告为维护其合法权益，特具此状，请求法院依法判令：一、判决解除原告与被告之间签订的编号为No:0001066的《惠州市二手房买卖及居间服务合同》；二、判决被告返还定金45000元，支付违约金116000元；三、判决被告承担此次交易的居间费用17400元，原告因被告违约维权支出的律师费12000元，异地办案费3000元，保全担保费2000元；四、判决被告承担本案全部的诉讼费用。
原告提交证据有:
证据一，编号为No：0001066的《惠州市二手房买卖及居间服务合同》；
证据二，房地权证；
证据一、二的证明内容：1.原、被告存在房屋买卖合同关系；2.被告应按照合同约定办理过户手续，但被告没有按照约定办理；3.被告应该承担违约责任及原告的维权费用。
证据三，2016年4月16日中国农业银行POS机刷卡单，证明原告已给付定金45000元；
证据四，佣金支付承诺书、2016年4月23日中国农业银行POS机刷卡单、佣金收款收据，证明原告已支付居间费用17400元。
证据五，个人交易资金托管协议；
证据六，资金托管业务凭证；
证据七，中国农业银行转账回单、客户缴费回单；
证据八，合同见证费收款收据；
证据五、六、七、八的证明内容：1.原告与被告一起在农业银行办理了资金监管手续，原告已按照合同约定向托管账户转入首期款190000元；2.原告办理资金托管支出的费用200元；3.原告支付资金托管合同见证费500元。
证据九，贷款审批通知书，证明银行已批准原告按揭贷款申请，原告已经履行了合同义务；
证据十，告知函、快递单及快递查询详情单，证明第三人根据原告的要求催促被告办理过户手续；
证据十一，短信截图，证明原告在2016年10月份和2016年12月份多次催促被告办理过户手续，被告已各种理由拒绝，并态度恶劣、满口脏话；
证据十二，委托代理合同，证明原告因维权支出律师费12000元、异地办案费3000元；
证据十三，律师费发票，证明原告支付律师费12000元；
证据十四，收款收据，证明原告支付律师异地办案费3000元。
证据十五，保全担保费票据，证明原告为此支出的保全担保费用2000元；
证据十六，大亚湾房屋权属担保信息查询结果，证明在2017年1月19日涉案房产仍处于抵押状态，被告未依约履行合同，蓄意违约的事实。
被告辩称：1.原、被告签订的合同不具有合法性，表现在原告没有在大亚湾工作，也没有亲属在大亚湾居住，其买房的目的是用于炒房牟取不法利益，与中央所规定的相关政策是相违背的。其表现在原告还没有与被告签订合同的时候就预先向第三人支付所谓的定金，其交易对象是不特定的。所以其炒房的目的十分明显，同时在本案中其利用签订合同后又不按合同的约定要求被告将房屋过户到其名下，其不合理要求收到我方拒绝后，想借合同来向法院起诉，通过法律的手段来索取所谓的不合理的赔偿，以到达其牟取不法利益的目的。因此我方认为，原、被告所签订的合同是不具有合法性的。
2.从双方签订的合同约定来看，原告从未按照合同的约定来履行其义务，而导致被告行使合同抗辩权。表现在：①没有按照合同的约定定金金额来支付；②未按时支付首期监管资金；③至今均没有按照合同约定提交贷款承诺函；④即使是原告收到贷款通知书也没有书面通知我方，在我方向其提出付款的保证的时候，其没有做出任何的付款保障，在这个交易中我方的购房款是没有任何的保障的，因此我方完全有权根据《合同法》的有关规定行使合同的抗辩权。在原告提供与合同相符的履行后才履行我方的义务。
3.我方在与原告沟通的过程中，一直都同意履行相关的过户义务，但是前提是原告一定要按照合同的约定先履行其义务。事实上，本案的真正违约方是原告而不是我方，在此我方保留追究原告违约的权利。另我方同意继续履行合同。请求驳回原告的诉讼请求。
被告提交证据有:
证据一，《惠州市二手房买卖及居间服务合同》;
证据二，房地权证；
证据三，个人交易资金托管协议;
证据一、二、三的证明内容：1.证明被告系涉案房屋的合法所有权人，被告与原告、第三人于2016年4月23日签订《惠州市二手房买卖及居间服务合同》的事实；2.证明合同中约定原告须于2016年5月1日前支付首期款人民币190000元至银行监管账户，而原告2016年5月5日才将首期款转入监管账户，已违约在先。
证据四，注销登记申请书（2017年4月12日办理的注销登记）；
证据五，贷款结清证明；
证据四、五证明被告积极履行义务，在合同规定期限内赎回楼房。
证据六，聊天记录，证明：1.证明原告2016年11月18日告知被告其银行贷款审批下来，但无相关资料证明，并且发给被告的贷款审批通知书的图片无加盖银行的印章；2.证明原告告知被告贷款审批10月31日下来的，与原告诉称的7月27日审批下来前后矛盾；3.证明合同签订后，第三人一直未与被告联系，也未告知相关贷款审批事宜。第三人在涉案房屋买卖的过程中是严重失职的，向被告发出的催告函是与合同的履行不相符。
证据七，考勤表，证明被告一直在淡水工作居住，第三人在签订合同时也明知，却故意将告知函寄送至被告老家的事实。
第三人述称：经过居间方惠州大亚湾其易房网发展有限公司的盘房、约客、预约一系列的工作，三方于2016年4月23日就涉案的房产的买卖事宜签订合同编号为0001066的《惠州市二手房买卖及居间合同》，买方支付了相应的定金、佣金，居间目的已经达成。2016年7月27日，买家的贷款按揭成功通过，我方联系卖方办理相关手续，但卖方一直不予配合。2016年8月17日，我方发了催告函给卖方，催促其办理过户手续以及缴纳税费的手续，但卖方不予理睬，一直拖延至今，我方认为我方已经履行我方的义务。
第三人提供的证据有：当庭提交1份证据，证明由原告按照合同的地址寄送给被告而被拒收的事实。
原审法院查明的事实
经审理查明，2016年4月23日，被告与原告、第三人惠州大亚湾其易房网发展有限公司签订了一份《惠州市二手房买卖及居间服务合同》，合同主要约定：由原告购买被告的位于惠州市大亚湾××头中环路××红树东郡××单元××房，总价款为580000元；该房地产交易定金共计45000元，双方同意上述定金交居间方监管，卖方在合同约期限内将定金存入监管账户后，即视为卖方讫；买方须于2016年5月1日之前支付除定金在外的首期款190000元至买卖双方约定的银行监管账户，余款办理银行按揭贷款；该房地产处于抵押状态，被告应在签订合同之日起30日内自行筹资还清银行贷款，并办妥注销抵押登记手续并将房地产证原件交予第三人,违约责任,如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过15个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金。合同还就其他权利义务作出相关约定。
2016年4月16日，原告向第三人交付定金45000元，再由第三人转付定金43000元给被告，余款2000元存放于第三人处保管，原告已向第三人支付居间费17400元，个人交易资金托管手续费200元，合同见证收费500元，律师费12000元，异地办案费3000元，财产保全担保费2000元。2016年5月5日双方办理资金托管,并交付监管资金190000元。2016年5月24日，被告结清因该房在中国农业银行惠州大亚湾支行贷款30万元。2016年7月27日原告取得中国农业银行惠州大亚湾支行贷款345000元的审批通知书。双方因房产过户手续办理不能达成一致遂酿成纠纷，原告向本院起诉，并提出上述请求。庭审后经电话征询原告意见,其坚持要解除合同,不愿继续履行合同。为此，经征询被告意见,同意解除合同,并愿意退回定金43000元。
以上事实，根据原、被告提交的上述证据及庭审陈述，经庭审核实，足以认定。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：原告与被告及第三人签订的《惠州市二手房买卖及居间服务合同》没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，是合法、有效的，双方应按照合同约定履行义务。本案在履行期间，双方因房产过户手续办理问题不能达成一致意见，致使买卖合同目的无法实现，经庭后征询双方，均同意解除合同，合同解除后被告理应退回定金43000元给原告，被告同意。根据自愿处分原则，本院予以准许。
关于原告请求判决被告支付违约金116000元，承担此次交易的居间费用17400元，律师费12000元，异地办案费3000元，保全担保费2000元的问题。因双方自愿同意解除合同,原告请求违约金、居间费用、保全担保费，缺乏事实和依据，本院不予支持。律师代理费，异地办案费，该费用并非必然发生，原告购买房屋或提起诉讼等行为可自已完成，不一定需要聘请律师完成，故该项请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条《中华人民共和国民法通则》第六十三条之规定，判决如下：
一、解除原告张晓娟与被告胡国华及第三人惠州大亚湾其易房网发展有限公司于2016年2月23日签订的《惠州市二手房买卖及居间服务合同》；
二、被告胡国华自本判决发生法律效力之日起10日内向原告张晓娟退还定金43000元。
三、驳回原告张晓娟其他的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4208元、保全费1497元，由原告张晓娟负担。
当事人二审的意见
张晓娟不服原审判决，向本院提出上诉。请求：依法撤销原判决，改判如下：1、判决解除原告与被告之间签订的编号为NO:0001066的《惠州市二手房买卖及居间服务合同》；2、被上诉人向上诉人返还定金45000元，支付违约金116000元；3、被上诉人支付房屋交易居间费用17400元，上诉人因被上诉人违约维权支出的律师费12000元，异地办案费3000元，保全担保费2000元。4、被上诉人承担本案一、二审全部的诉讼费用。
事实和理由是：原审判决认定事实不清，适用法律错误，做出荒谬的判决。具体如下：
一、原审判决未认定被上诉人违约的事实。判决没有认定被上诉人违约行为的事实。首先，2017年4月12日，被上诉人才办理了涉案房的抵押注销手续，另，在2016年8月17日，本案第三人受上诉人委托向被上诉人快递了催告函，要求被上诉人履行合同，上诉人自2015年10月份起，一直在通过短信与被上诉人沟通，催告被上诉人积极履行合同义务。但被上诉人一直以各种理由推脱，通过以上行为足以认定，被上诉人违约的事实。
二、原审判决将上诉人和被上诉人因被上诉人恶意违约导致的纠纷笼统认定为“双方因房产过户手续办理不能达成一致遂酿成纠纷”严重背离案件事实。
三、原审判决罔顾《惠州市二手房买卖及居间服务合同》第十二条违约责任中关于由于被上诉人违约上诉人有权依法解除同并要求被上诉人支付房屋转让总价款20%的违约金、违约方承担守约方因违约方违约维权导致的损失、居间费用由违约方承担的相关约定，以开庭后电话询问上诉人与被上诉人都同意解除合同为由，驳回上诉人要求被上诉人支付违约金116000元、承担居间费用17400元，上诉人因被上诉人违约维权支出的律师费12000元，异地办案费3000元，保全担保费2000元等诉讼请求且仅支持被上诉人退回上诉人已支付的定金43000元的诉讼请求实属枉法裁判。
恳请二审法院在查明案件事实后，依法裁判，判如诉请。
被上诉人胡国华答辩称：一、答辩人没有违约，反而是上诉人多次不按照合同约定履行义务，导致答辩人行使抗辩权，答辩人要求上诉人按照合同约定履行义务后才办理过户手续没有任何过错。
1、上诉人没有按照合同约定支付定金金额，合同约定定金金额是4.5万元，答辩人仅收到了4.3万元。
2、上诉人未按照合同约定的时间支付首期购房款19万元，合同明确约定2016年5月1日前必须支付除定金之外的首期款19万元，上诉人在2016年5月5日才支付到监管账户，托管期限届满，上诉人也没有将首期款付至答辩人账户，至今也没有支付首期款给答辩人，已经违约在先。
3、上诉人一直没有按照合同约定提交贷款承诺函给答辩人，其作为证据9的贷款承诺函是在2017年1月6日才打印出来的，上诉人在2016年12月微信中说贷款是2016年10月31日批下来了，时间与该证据载明审批通过的不同，而且微信发过来的贷款承诺函没有银行盖章，真实性无法确认，我方提出抗辩有事实根据。
4、答辩人在与上诉人沟通的过程中，一直同意履行相关过户义务，但是前提是上诉人必须按照合同的约定履行义务，不能一而再再而三的违约，却要求答辩人过户，答辩人的权益没法保障。
二、答辩人没有违约，合同签订后，答辩人就通过借款赎回房屋，解除抵押登记，因此还需要支付高额的过桥利息，所以答辩人也一直要求上诉人尽快履行合同义务，而上诉人却一直无法答复，上诉人没有履行合同相关义务的情况下，要求答辩人支付违约金116000元、承担居间费用17400元、律师费12000元、异地办案费3000元、保全费2000元没有任何事实根据和法律依据，不应得到支持。
三、答辩人在一审答辩时表示愿意继续履行合同，要求上诉人按合同约定履行义务，尽快将首期款支付给答辩人用于偿还赎楼借款，以减少答辩人的损失。因上诉人坚持要求解除合同，答辩人在法庭释明后才同意解除合同的，违约的是上诉人，依法应驳回上诉人的诉讼请求，不应退回定金，一审法院判令退回定金给上诉人已经照顾上诉人了。
四、上诉人买房的目的是用于炒房牟取不法利益，与中央规定的“房屋是用来住”的政策严重相违背，而且在多次违约的情况下，企图通过诉讼来索取不法利益不应得到支持。上诉人在2016年4月16日就向第三人支付45000元，而上诉人与答辩人是在2016年4月23日才答订《惠州市二手房买卖合同及居间服务合同》，很明显其是为了炒房，先向第三人支付款项，交易对象是不特定的。
五、我方一直要求上诉人尽快办理相关的手续，前提是要对方履行了先合同义务，我们才办理过户。关于提出抵押权，办理机关是行政机关，我们是以递交时间为准，行政机关何时解除是行政行为，我们无法确定；我们也是非常积极的，在合同签订后，借款赎楼，我们要支付过桥利息的。上诉人一开始因为贷款没有下来，就说等第三人的通知，一直拖了好几个月，直到最后第三人明知道被上诉人是在惠阳工作的，他将催告函寄到被上诉人的老家（湖北），所以我们没有收到该催告函。我们结清贷款是在2016年5月23日去申请，银行在5月24日结清，银行也出具了相关证据予以证明，我们已经履行了义务了。特别是在一审时，被上诉人都是同意继续履行合同的，只要对方按合同履行义务，我们都愿意配合，我们也希望尽快办理过户，但是上诉人强烈要求解除，通过诉讼索赔，我方认为对方的目的不是为了买房而买房，而是为了谋取非法炒房利益。资金监管账户监管期限满了对方也没有办理划过到被上诉人这边。
综上，答辩人没有违约，反而是上诉人存在多次违约行为，其上诉没有事实根据和法律依据不应得到支持，依法应驳回其上诉。
第三人惠州大亚湾其易房网发展有限公司经本庭依法传唤，未参与二审查询，亦未提交书面的意见。
双方当事人二审均未提交新证据。
本院查明的事实、判决理由及结果
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明，原审法院于2017年5月17日制作问话笔录，被询问人：胡国华委托代理人。原审法院告知：经询问原告意见，原告坚持解除房屋买卖合同，不同意继续履行，你方意见如何？胡国华代理人答：既然这样，我方也同意解除合同，但对方在诉讼请求中提到的违约金及赔偿款我方不同意，然而考虑到双方矛盾不要扩大，我方同意将收到的定金43000元退回给原告，其他请求关于要求赔偿及违约金等，我方坚决不同意。
又查明，原审庭审期间胡国华答辩表示愿意继续履行合同，张晓娟明确表示不愿意继续履行合同。在二审开庭中，胡国华亦明确表示还可以继续履行合同，但是张晓娟还是不同意继续履行房屋买卖合同。
还查明，胡国华提交的证据，2016年10月31日的微信聊天记录显示：“贷款应该是弄好了，不然她们就不会叫我们去办理过户的了，我觉得我们既然委托了中介公司，就要信任她们，叫我们办什么，过去就可以了，不然时间延长吃亏的是我们……”
本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷，根据双方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案上诉争议焦点：双方当事人在履行《二手房及居间服务合同》过程中是否存在违约，胡国华是否应当承担违约责任的问题。具体判析如下：
依据各方当事人于2016年4月23日签订的《惠州市二手房买卖及居间服务合同》约定：“买方须于2016年5月1日之前支付除定金在外的首期款190000元至买卖双方约定的银行监管账户，余款办理银行按揭贷款；该房地产处于抵押状态，被告应在签订合同之日起30日内自行筹资还清银行贷款，并办妥注销抵押登记手续并将房地产证原件交予第三人,违约责任,如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过15个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金。合同还就其他权利义务作出相关约定。”本案中，双方当事人于2016年5月5日双方办理资金托管,张晓娟交付监管资金190000元，虽未在合同约定的期限之内支付19万元首付款，但是也能在合理的期限之内履行合同义务，不能视为违约。同样，胡国华向法院提交的证据《注销登记申请书》、《贷款结清证明》可以确认胡国华于2016年5月24日，已经偿清了30万元的银行贷款，并申请办理抵押权注销登记，胡国华亦已经完成了主要的购楼义务。
另，合同第四条第3项约定：“递件过户。在买方按约定将楼款一次性打入买卖双方提定的银行监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件之日起三个工作日内，买卖双方需签署《惠州市二手房买卖合同》并办理递件过户手续。”本案中，张晓娟主张于2016年7月27日原告取得中国农业银行惠州大亚湾支行贷款345000元的审批通知书，但依据当事人提交的证据，2016年10月31日的微信聊天记录显示，对于是否取得银行贷款审批，张晓娟其自身也不能确定，中介公司也没有告知胡国华，在没有书面的通知或者其他证明的情况下，胡国华要求付款保障具有一定的理由，不得因此认定胡国华违约。此外，在大亚湾地区房价迅速上涨的情况下，胡国华本案诉讼过程中以及一审、二审两次庭审中，均表示同意继续履行合同，进一步说明胡国华履约诚意。相反，张晓娟在本案合同不存在履行障碍，可以实现合同目的的情况下，坚持解除合同请求对方的违约责任，缺乏合理依据。据此，原审法院结合本案的实际情况，兼顾合同的履行情况、双方当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用判决，胡国华退回43000元给张晓娟，处理并无不妥，予以维持。至于，17000元的居间交易费问题。该款项系第三人中介公司提供居间服务费用，因合同没有促成交易，相关的请求事宜属于另一法律关系，不在本案一并处理，当事人可另行途径解决。
综上，二手房交易不同于一般的商品交易，二手房交易涉及到其他民事主体的配合以及多个办理程序，当事人签订的房屋买卖合同仅能体现双方的购房意思，但并非全部均能详尽，在履行过程中双方当事人应当尽量的配合与理解，本案未能促成房屋交易不得归责于双方当事人。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，上诉人的上诉缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费用4208元，由上诉人张晓娟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑 杰
审 判 员 寇 倩
审 判 员 黄宇乐
二〇一七年十一月二十日
法官助理 黄晓娜
书 记 员 曾晓英
附：相关裁判依据：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；