重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）渝01民终1905号上诉人（原审原告）：重庆高科集团有限公司，住所地重庆市渝北区财富大道19号2幢，统一社会信用代码915000002028124538。法定代表人：唐峻，董事长。委托诉讼代理人：陈丽，重庆索通律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷潇潇，重庆索通律师事务所律师。上诉人（原审被告）：重庆东信诺通实业（集团）有限公司，住所地重庆市渝北区金开大道351号1幢16-1、16-2、16-3，统一社会信用代码915000007474839284。法定代表人：汪丹，董事长。委托诉讼代理人：陈语，重庆坤源衡泰律师事务所律师。上诉人重庆高科集团有限公司（以下简称高科公司）因与上诉人重庆东信诺通实业（集团）有限公司（以下简称东信公司）房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服重庆市渝北区人民法院（2017）渝0112民初21154号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人高科公司的委托诉讼代理人雷潇潇，上诉人东信公司的委托诉讼代理人陈语到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高科公司上诉请求：1、请求撤销重庆市渝北区人民法院（2017）渝0112民初21154号民事判决书；2、依法改判东信公司向高科公司支付2014年10月1日至2016年6月30日的拖欠租金855189.33元以及滞纳金（滞纳金以拖欠的租金为基数，以年利率24%计收）；3、本案一、二审诉讼费用及保全费由东信公司承担。事实和理由：1、原审判决对东信公司已缴纳租金期间认定部分存在明显的计算错误。在该判决书第六页中，关于东信公司已支付1301584.92元租金所对应时间段的计算载明：2014年4月1日至2015年10月31日期间的租金为299493.53元（42784.79元/月×7个月）。但事实上从2014年4月1日至2015年10月31日应该为19个月，原审法院系明显多抵扣了12个月（513417.48元）的租金，299493.53元租金所对应的7个月应当为2014年4月1日至2014年10月31日；2、根据双方签订的《重庆高科·财富园房屋租赁合同》第十二条规定：如乙方逾期未缴纳租金，未超过三个月的，每日按拖欠租金的0.5%计收滞纳金；拖欠时间超过三个月的，属于严重违约行为，甲方有权单方终止合同。上述约定应当是违约责任的递进关系，而非原审法院认定的并列关系，即拖欠时间超过三个月的，属于严重违约行为，上诉人不仅有权每日按拖欠租金的0.5%计收滞纳金同时有权单方终止合同，因此东信公司应向高科公司承担逾期未支付租金的滞纳金；3、一审判决认定高科公司举示的发票等材料系复印件，不予采信。但事实上，庭审过程中高科公司举示了证据原件；4、高科公司同意将东信公司缴纳的128354元履约保证金在其拖欠租金中抵扣，但是该部分费用所对应的诉讼费金额应当由东信公司承担，请求贵院予以纠正。东信公司辩称，一审判决事实认定部分没有问题，存在计算上的错误。本案争议不是笔误，而是对新旧法律条款适用问题以及时效抗辩权认定，高科公司认为笔误和事实认定错误不是本案争议焦点。东信公司上诉请求：1、请求撤销重庆市渝北区人民法院（2017）渝0112民初21154号民事判决书，依法改判驳回高科公司的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由高科公司承担。事实和理由：1、一审法院认定事实错误，一审判决认为东信公司于2017年11月2日出具的函件，在扣除保证金、修缮费等费用前提下同意支付57485.33元租金，该函件的意思表示应视为抵扣部分费用后东信公司同意履行支付所有租金。而该份函件形成于诉讼审理期内，当事人在诉讼中为达成调解或和解的目的作出的妥协不得在其后的诉讼中作为对其不利的证据;2、东信公司于2017年11月2日出具的函件是附条件的同意支付部分债务，而不是同意履行高科公司所主张的全部债权，不能视为东信公司放弃诉讼时效抗辩权；3、一审法院适用法律错误，在一审判决第6页适用的法律是《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条第二款的规定。但是《民法总则》的施行时间是2017年10月1日，本案不应适用《民法总则》关于诉讼时效的规定。《民法通则》第一百三十六条第三款规定：延付或拒付租金的，诉讼时效期间为一年。因此，高科公司诉求的诉讼时效已经于2017年6月29日届满。高科公司辩称，东信公司向高科公司出具的函件内容表达为东信公司愿意在扣除滞纳金、保证金、修缮费和留置资产价值后向高科公司支付57485.33元，虽然其承诺支付的金额与本案中高科公司主张金额数据有差异，但实际构成东信公司承诺向高科公司支付拖欠租金的实际效果，诉讼时效应当自此重新起算。东信公司称高科公司要求支付租金的主张超过了诉讼时效缺乏事实和法律依据。高科公司向一审法院起诉请求：被告支付原告2014年10月1日至2016年6月30日期间的租金898480.59元，及滞纳金（以欠付租金为基数，按年利率24%从欠付之日起计算至付清时止）；诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告是重庆市渝北区财富大道7号房屋的所有权人。2012年3月21日，以原告为出租方（甲方）、被告为承租方（乙方），双方签订《重庆高科·财富园房屋租赁合同（企业用）》，主要约定：甲方将位于重庆市渝北区的房屋租赁于乙方使用，租赁面积约为701.39平方米（建筑面积并含共建平摊部分）；租赁期共24个月，自2012年4月1日起至2014年3月31日止，功能为办公；第三条约定租金及支付方式，第1款约定乙方所租房屋的租金标准第一年（2012年4月1日-2013年3月31日）为58元/㎡·月（含3元/㎡·月物业管理费，如该房屋为厂房，货梯使用费另计），月租金40680.62元，乙方每季应交租金122041.86元，乙方所租房屋的租金标准第二年（2013年4月1日-2014年3月31日）为61元/㎡·月（含3元/㎡·月物业管理费，如该房屋为厂房，货梯使用费另计），月租金42784.79元，乙方每季应交租金128354.37元，第2款约定租金支付方式，乙方必须按季缴纳租金，第一季度租金缴纳时间为2012年4月10日前，以后每次租金缴纳日期为每季度第1个月的前15日内；第四条约定履约保证金，为保证本合同的执行，乙方向甲方缴纳履约保证金（不计息），标准为乙方所租房屋1个季度的标准租金128354元，履约保证金在签订合同时缴纳，合同终止时，如乙方无违约行为，在乙方办完退租手续、甲乙双方当面交接房屋后，甲方将履约保证金退还乙方，因乙方违约或因乙方原因造成的其它损失，甲方有权从履约保证金中扣除相应金额，乙方应于甲方扣除后及时补足履约保证金；第十二条第1款约定，如乙方逾期不缴纳，甲方对乙方在房屋内的财物拥有留置权并收取租金滞纳金，乙方逾期时间不超过3个月的，甲方每天按拖欠租金额的0.5%收取滞纳金，拖欠时间超过3个月或拖欠租金超过1个季度的租金额，为严重违约行为，甲方有权单方终止合同，采取停止物业服务等措施，同时乙方同意授权甲方随时进入房屋并有权留置、变卖甲方房屋内的乙方财产，以变卖价款冲抵租金。合同还约定了其他内容。合同签订后，原告按约将房屋交付给被告使用。合同于2014年3月31日到期后被告继续使用案涉房屋，原告亦同意被告继续租赁，直至2016年6月30日被告才搬离。被告向原告共计支付了1429938.92元，其中履约保证金128354元，剩余1301584.92元为租金。被告最后一次支付租金时间是2016年6月30日。2017年9月22日，原告向被告送达了《重庆索通律师事务所关于立即支付欠付租金的律师函》，要求被告收到律师函之日起5日内支付2014年10月开始拖欠的租金855189.33元，并支付滞纳金。被告向原告送达了落款时间为2017年11月2日的《重庆东信诺通实业（集团）有限公司关于主张租赁房修缮费用的函》，主要载明：2017年10月31日，双方就承租案涉房屋期间，因房屋墙面漏水、承租人自行修缮支出费用协商……四、贵司的租金主张，我司本着友好协商的精神，认为在扣除滞纳金、保证金128654元、修缮费600000元和留置资产69050元后，我司愿意支付57485.33元。另查明，2016年6月21日，被告的名称由重庆东信诺通实业发展有限公司变更登记为重庆东信诺通实业（集团）有限公司。庭审中，原、被告一致确认，被告已经支付的履约保证金128354元可以用于抵扣其欠付的租金。原告陈述：原、被告的房屋租赁合同关系于2016年6月30日终止；案涉房屋不存在漏水，且被告无证据证明房屋漏水，也无证据证明漏水的责任人是原告；被告应当举示证据证明其支付的租金的期间；租金的诉讼时效为3年，原告于2014年至2017年期间多次向被告发函催收租金，原告于2017年9月29日起诉，租金未超过诉讼时效。被告陈述：因案涉房屋存在漏水，原告存在过错，故被告未支付租金；被告于2016年6月30日搬离时向原告支付了租金100000元，但双方未对租金进行结算；逾期支付租金超过3个月后的滞纳金无合同依据。一审法院认为，原、被告所签订的《重庆高科·财富园房屋租赁合同（企业用）》是双方当事人的真实意思表示，不违反现行法律法规的禁止性规定，合法有效。合同于2014年3月31日到期，被告继续使用房屋，原告没有提出异议，故合同继续有效，双方的权利义务按原合同继续履行，但租赁期限为不定期。关于租金。被告支付了租金1301584.92元，根据合同约定，2012年4月1日至2013年3月31日期间的租金为488167.44元（122041.86元/季×4个季度），2013年4月1日至2014年3月31日期间的租金为513417.48元（128354.37元/季×4个季度），2014年4月1日至2015年10月31日期间的租金299493.53元（42784.79元/月×7个月），上述金额合计1301078.45元，故被告实际付清了2012年4月1日至2015年10月31日的租金，2015年11月1日的租金，被告支付了506.47元。据此，被告欠付2015年11月1日至2016年6月30日的租金341771.85元（42784.79元/月×8个月－506.47元）。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项规定：延付或拒付租金的，诉讼时效期间为一年。被告最后一次支付租金时2016年6月30日，且当日被告已搬离了案涉房屋，现无充分证据证明此后诉讼时效存在中止、中断情形，故截止原告发函时，诉请期间的租金已过诉讼时效。但《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条第二款规定：诉讼时效届满后，义务人同意履行的，不得以诉讼时效届满为由抗辩；义务人自愿履行的，不得请求返还。被告于2017年11月2日出具的函件，函件上被告在扣除保证金、修缮费等费用前提下同意支付57485.33元租金，该份函件中被告的意思表示系认可了原告的所有租金主张，只是认为应抵扣部分，故应视为被告同意履行支付所有租金。现据庭审查明，被告尚欠2015年11月1日至2016年6月30日的租金341771.85元，同时，双方于庭审中同意以保证金抵扣租金，抵扣之后租金为213417.85元（341771.85元－128354元），故一审法院对原告请求判令被告支付租金213417.85元的诉讼请求予以支持。关于滞纳金。原告主张的租金虽然超过了1年的诉讼时效期间，但滞纳金即逾期支付租金的违约金的诉讼时效为3年，并未超过诉讼时效。合同第十二条第1款约定，如乙方逾期不缴纳，甲方对乙方在房屋内的财物拥有留置权并收取租金滞纳金，乙方逾期时间不超过3个月的，甲方每天按拖欠租金额的0.5%收取滞纳金，拖欠时间超过3个月或拖欠租金超过1个季度的租金额，为严重违约行为，甲方有权单方终止合同，采取停止物业服务等措施，同时乙方同意授权甲方随时进入房屋并有权留置、变卖甲方房屋内的乙方财产，以变卖价款冲抵租金。可见，拖欠租金时间不超过3个月被告应承担的违约责任是支付滞纳金，拖欠租金时间超过3个月被告应承担的违约责任是合同被解除等。两种情况下的违约责任是并列关系，不能同时适用。被告拖欠租金时间超过3个月，不能适用滞纳金的条款，故对原告诉请被告支付滞纳金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第六十四条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下:一、被告重庆东信诺通实业（集团）有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告重庆高科集团有限公司2015年11月1日至2016年6月30日的欠付租金213417.85元；二、驳回原告重庆高科集团有限公司的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费12350元，减半计收6175元，由原告重庆高科集团有限公司负担4940元，由被告重庆东信诺通实业（集团）有限公司负担1235元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于一审判决部分租金计算错误的问题。一审判决中，将2014年4月1日至2015年10月31日的期间计算为7个月，系计算错误，本院予以纠正，故2014年4月1日至2015年10月31日期间的租金应为812911.01元（42784.79元/月×19个月）。从2012年4月1日起至2014年10月31日，东信公司应支付给高科公司的租金为1301078.45元（2012年4月1日至2013年3月31日期间的租金为488167.44元、2013年4月1日至2014年3月31日期间的租金为513417.48元、2014年4月1日至2014年10月31日期间的租金为299493.53元），东信公司实际支付了租金1301584.92元，故东信公司已经付清了2012年4月1日至2014年10月31日的租金。2014年11月1日的租金，东信公司支付了506.47元。据此，东信公司欠付2014年11月1日至2016年6月30日的租金855189.33元（42784.79元/月×20个月－506.47元）。因双方于一审庭审中同意以保证金抵扣租金，抵扣之后东信公司尚欠租金为726835.33元（855189.33元－128354元）。关于东信公司是否应支付滞纳金的问题。本院认为，双方合同约定：“如乙方逾期不缴纳，甲方对乙方在房屋内的财物拥有留置权并收取租金滞纳金，乙方逾期时间不超过3个月的，甲方每天按拖欠租金额的0.5%收取滞纳金，拖欠时间超过3个月或拖欠租金超过1个季度的租金额，为严重违约行为，甲方有权单方终止合同，采取停止物业服务等措施，同时乙方同意授权甲方随时进入房屋并有权留置、变卖甲方房屋内的乙方财产，以变卖价款冲抵租金。”根据该合同约定，对于东信公司欠租时间在3个月内的违约行为应承担的违约责任是向高科公司支付滞纳金，东信公司欠租超过3个月的违约行为应承担的违约责任则是高科公司可以单方终止合同等。两种情况下的违约责任是并列关系，不能同时适用。东信公司拖欠租金时间超过3个月，不适用滞纳金的条款，依据合同约定，高科公司可以单方终止合同等，现双方合同已经终止，东信公司不应再承担支付滞纳金的违约责任。关于高科公司的诉讼是否超过诉讼时效的问题。东信公司认为其虽在2017年11月2日发送了《重庆东信诺通实业（集团）有限公司关于主张租赁房修缮费用的函》，而该回函系在诉讼中为达成调解或和解的目的作出的妥协，不得在其后的诉讼中作为对其不利的证据。本院认为，东信公司与高科公司往来函件的发生时间虽然是在一审法院审理期间，但从该回函的语义来看，没有证据显示东信公司回函的目的是为了在诉讼中达成调解或者和解。东信公司在回函中认可了其欠租的事实并同意履行，依据法律规定，诉讼时效期间届满，当事人一方向对方当事人作出同意履行义务的意思表示或者自愿履行义务后，又以诉讼时效期间届满为由进行抗辩的，人民法院不予支持。故东信公司在回函中认可欠租事实及同意抵扣滞纳金、保证金、修缮费、留置资产后支付租金57485.33元，其再以诉讼时效期间届满为由进行抗辩，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实部分有误，高科公司的上诉请求部分成立，予以支持；东信公司的上诉请求不能成立，应予驳回；依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销重庆市渝北区人民法院（2017）渝0112民初21154号民事判决；二、由重庆东信诺通实业（集团）有限公司于本判决生效之日起十日内支付给重庆高科集团有限公司2014年11月1日至2016年6月30日的欠付租金726835.33元；三、驳回重庆高科集团有限公司的其他诉讼请求；四、驳回重庆东信诺通实业（集团）有限公司的上诉请求。重庆东信诺通实业（集团）有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费12350元，减半收取6175元，由重庆高科集团有限公司负担1235元，由重庆东信诺通实业（集团）有限公司负担4940元；二审案件受理费12350元，由重庆高科集团有限公司负担2470元，由重庆东信诺通实业（集团）有限公司负担9880元。本判决为终审判决。审 判 长 张欲晓审 判 员 李盛刚审 判 员 刘 静二〇一八年五月三日法官助理 刘 希书 记 员 曾 静