天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津01民终7586号
上诉人（原审原告）：杨君强，男，1987年6月25日出生，汉族，天津天循律师事务所律师，住天津市北辰区。
上诉人（原审被告）：袁江红，女，1956年11月5日出生，汉族，天津市文物公司退休工人，住天津市北辰区。
委托诉讼代理人：郭光，天津耀达律师事务所律师。
原审第三人：天津市北辰区绿岛房屋信息中心，住所地天津市北辰区天重道**号。
经营者：黑玉爽，男，1963年10月9日出生，回族，住天津市北辰区。
上诉人杨君强因与上诉人袁江红及原审第三人天津市北辰区绿岛房屋信息中心房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市北辰区人民法院（2016）津0113民初6013号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
杨君强向本院提出上诉请求：改判一审判决第四项为赔偿本人其他经济损失168700元，诉讼费用由袁江红承担。事实和理由：原判决适用法律错误，不论依据法律规定还是合同约定，袁江红均应赔偿本人房屋差价，酌定60%于法无据。
袁江红辩称，撤销原判，将本案发回重审或者改判驳回杨君强的原审诉讼请求，一、二审诉讼费、保全费由杨君强承担。事实和理由：本人不存在预期违约的事实，买卖双方签订合同，履行过程中因本人在房管部门办理变更房屋用途手续，耽误了近一个半月时间，为平衡双方利益，买方同意加价，但双方最终未就转让价格协商一致，本人从未说过1200000元价格不同意转让涉诉房产，在约定的网签时间买方未到场签约，后购房政策变化，买方要求解除合同关系。
天津市北辰区绿岛房屋信息中心述称，不同意一审判决，同意袁江红的上诉请求。合同应当自动解除。
杨君强向一审法院起诉请求：1、依法确认原、被告签订的《二手房买卖（置换）合同》已解除；2、判令被告立即返还原告购房定金20000元；3、依法判令被告赔偿原告违约金95000元；4、依法判令被告赔偿原告违约金无法弥补的其他损失168700元；5、诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2016年7月19日，原、被告及本案第三人签订《二手房买卖（置换）合同》，该合同约定：被告袁江红将其名下坐落于北辰区京津路与南仓道交口东北侧绿岛家园67A-5-1204室的房屋出售给原告，该房屋使用性质为住宅，买卖双方协商后的实际成交价格为950000元，该房屋产权及配套设施过户的相关费用由原告承担；原告应于2016年7月19日交付购房定金20000元，余款930000元以贷款转账形式付给被告，原告按约定交清全款后，原被告按要求在九十日内配合第三人开始办理房屋的过户手续，被告须向第三人交纳中介服务费9500元，原告须向第三人交纳中介服务费9500元，原告委托第三人为其购买房屋办理按揭形式贷款；原、被告任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向另一方支付本合同确定的房屋实际成交价的10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且第三人收取的本合同中约定的信息服务费一律不予退还。该合同第九条约定，如若原告首付2成遇有政策调整，此合同自动解除，由第三人一个月内售出，如超期由第三人补偿被告5000元。合同签订当日，原告给付被告购房定金20000元，被告为原告出具了收条。2016年8月底被告依约将房屋用途变更为居住，第三人协助被告预约至房管部门签订天津市房产买卖协议的时间为2016年9月23日。后被告提出涨价，2016年9月13日原被告在第三人处进行协商，被告明确表示不愿以950000元的价格将涉诉房屋出售给原告，双方未能达成一致，当日第三人告知原告预约至房管部门签订天津市房产买卖协议的时间为2016年9月23日。2016年9月18日原告向一审法院提起诉讼，2016年9月20日被告袁江红收到诉状等应诉材料。2016年9月22日原告在与本案第三人通电话时，第三人表示被告不可能按照原合同约定价格出售该诉争房屋，原告告知第三人要求解除合同。2016年9月23日，原告与被告再次通电话，被告表示即使原告将房款涨至1200000元也不同意出售该房屋，原告向被告明确表示要求解除合同，并要求被告承担违约责任。
另外，本案审理过程中，依原告申请，一审法院依法委托天津正盛房地产土地评估有限公司对本案涉诉房屋即坐落于北辰区京津路与南仓道交口东北侧绿岛家园67A-5-1204室房屋在原告主张的解除合同的时间即2016年9月23日的房屋价格进行了评估，评估结论为该房屋在2016年9月23日的公开市场价格为13331元每平方米，总价1204200元，此次评估花费6020元。
一审法院认为，原告、被告及第三人签订的《二手房买卖（置换）合同》是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。《中华人民共和国》第九十四条第二项规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务……”。上述合同签订后原告依照约定支付了定金，履行了合同义务，但是被告无正当理由，要求提高价格，并在履行期限届满前明确表示不同意按照约定价格出售该房屋，构成预期违约，符合合同解除的条件。原告在被告明确表示不履行主要债务的情况下，通知被告及第三人解除合同，符合法律规定的解除合同的要件，三方签订的《二手房买卖（置换）合同》自原告通知被告及第三人后依法解除。因被告预期违约导致合同解除，原告作为守约方有权在合同解除后要求被告承担相应民事责任。现原告要求被告返还定金、依合同约定支付违约金，并赔偿原告违约金无法弥补的其他损失，一审法院予以支持。对于违约金的数额，《二手房买卖（置换）合同》中约定原、被告任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向另一方支付本合同确定的房屋实际成交价的10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，现原告主张被告支付房款总额的10%作为违约金，一审法院予以支持。对于超过违约金的其他损失，综合考虑守约方的履约情况、当事人过错程度、房屋价格涨跌情况，一审法院酌情确定为：（1204200元-950000元）×60%-95000元=57520元。对于中介费9500元，原告并未实际支付，该项损失，一审法院不予支持。价格评估费用应由被告承担。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，一审法院判决如下：一、原告杨君强、被告袁江红以及第三人天津市北辰区绿岛房屋信息中心签订的《二手房买卖（置换）合同》依法解除，一审法院予以确认；二、被告袁江红在本判决生效之日起五日内返还原告杨君强定金20000元；三、被告袁江红在本判决生效之日起五日内给付原告杨君强违约金95000元；四、被告袁江红在本判决生效之日起五日内给付原告杨君强其他经济损失57520元；五、被告袁江红在本判决生效之日起五日内给付原告杨君强评估费6020元；六、驳回原告杨君强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5555元，财产保全费5000元，合计10555元，由原告杨君强负担4115元，被告袁江红负担6440元。
本院二审期间，上诉人袁江红主张2016年9月22日涉案购房政策已经出台并生效。第三人天津市北辰区绿岛房屋信息中心的经营者黑玉爽申请证人穆某到庭作证，因开庭当日证人未携带身份证件，故庭审后穆某提交书面证言，以黑玉爽妻子的身份，证明2016年9月23日其本人与袁江红一直在房管部门等待杨君强办理网签手续的事实。经质证，袁江红认可证据证明效力；杨君强对证据不予认同。本院分析认为，证人穆某与第三人天津市北辰区绿岛房屋信息中心的经营者黑玉爽是夫妻关系，与本案存在利害关系，证言内容亦不能直接证明本案各方当事人争议焦点问题，故本院对该证据不予采信
本院二审查明的事实与一审法院查明的案件事实一致。
本院认为，三方当事人签订书面合同，建立房屋买卖和中介服务法律关系，合同真实有效。
上诉人袁江红不认可一审判决认定的“被告提出涨价”的事实，从而否认己方违约行为，但二审中其自认三方曾于2016年9月13日，在中介方主持下，与买方协商“房屋能不能涨价”，并认可2016年9月23日之前，买卖双方并未就房屋价款重新达成一致意见，故其主张自己不承担违约责任，认为本案解除合同关系的原因在于杨君强未按约定时间办理网签手续，理由和依据不足，本院不予支持。上诉人杨君强主张其实际损失应以全部房屋差价认定，因一审法院已经支持其请求的违约金，同时综合考虑其他因素，方酌定涉诉房屋价格上涨部分的赔偿比例，一审判决并无不当，杨君强的上诉请求本院亦不予支持。
综上所述，袁江红、杨君强的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2524元，由杨君强负担；二审案件受理费3771元，由袁江红负担；
本判决为终审判决。
审 判 长 刘宝莉
代理审判员 尹春海
代理审判员 张玉洁
二〇一七年十一月十五日
书 记 员 张志英
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……