福建省厦门市同安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）同民初字第4463号
原告厦门艺辉物业管理有限公司，住所地福建省厦门市海沧区钟林路12号商务大厦18楼。
法人代表人董伟斌，总经理。
委托代理人岳小玲、陈银贵，公司职员。
被告苏珠兰，女，1988年1月9日出生，汉族，住福建省安溪县。
原告厦门艺辉物业管理有限公司（以下简称艺辉公司）与被告苏珠兰物业服务合同纠纷一案，本院于2015年11月24日立案受理后，依法组成合议庭于2015年12月8日公开开庭进行了审理。原告艺辉公司的委托代理人岳小玲、陈银贵、被告苏珠兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告艺辉公司诉称，其是厦门市同安区“锦辉国际花园”的物业服务单位，被告苏珠兰是该“锦辉国际花园”7号楼1001室的业主及使用人。其一直履行物业服务义务。但苏珠兰却拖欠截止2016年1月的物业服务费人民币（币种，下同）1764.29元、公共维修金441.07元及生活垃圾处理费21元、截止2015年8月的公摊电费274.91元及公摊水费53.29元，以及二次供水水费296.8元，上述费用合计2851.36元。艺辉公司经催讨未果，故起诉请求判令：1、苏珠兰向艺辉公司支付7号楼1001室拖欠的上述物业费、公摊水电费、生活垃圾处理费、二次供水水费等合计2851.36元；2、本案诉讼费由苏珠兰承担。
被告苏珠兰辩称，1、根据厦门市建设与管理局的通告，艺辉公司的资质证书在2014年1月15日因过期被注销，因此艺辉公司与业主签订的前期物业合同已经失效，艺辉公司的起诉没有法律效力；2、艺辉公司在小区出入口公然违章建筑，没有公示服务明细及收费标准，如公摊水电费如何计算，此外利用公共部位出租的收益也没有公示，侵犯业主知情权；3、1101室楼上卫生间漏水到其家里卫生间长达两年导致其扣板腐蚀，艺辉公司仅派人到现场看过一次，该问题至今未解决；4、艺辉公司违约在先，存在小区安全通道被堵、保安睡觉、监控系统无人值守、保洁做不到位、车辆进出安排不合理、楼层电梯经常损坏、公共设施保养、管理不善、绿化养护不到位等诸多问题，因未享受到相关服务，其有权主张先履行抗辩权，拒绝支付物业费；5、艺辉公司的部分诉求已超过诉讼时效。
经审理查明，2009年8月18日，被告苏珠兰与案外人厦门艺辉发展有限公司签订一份《商品房买卖合同》（合同编号为：01138），约定苏珠兰向案外人购买锦辉国际花园二期7号楼10层01单元。该《商品房买卖合同》第十八条约定选聘艺辉公司提供前期物业服务，附件四为艺辉公司与案外人厦门艺辉发展有限公司签订的《前期物业服务合同》，约定由艺辉公司在锦辉国际花园小区提供物业服务。该《商品房买卖合同》的附件五为《锦辉国际花园临时管理规约》，该《锦辉国际花园临时管理规约》约定：物业管理服务费采取包干制方式，每季度收取一次，住宅为1.2元／月／平方米、房屋公共维修金0.3元／月／平方米。苏珠兰拖欠艺辉公司7号楼1001室自2014年8月1日起至2016年1月31日止的物业服务费1764.29元及房屋公共维修金441.07元、2015年1月1日至2015年6月30日期间的生活垃圾处理费21元、自2014年6月1日起至2015年8月31日止的公摊电费274.91元及公摊水费53.29元、2014年7月1日至2015年8月31日期间的二次供水水费296.8元，上述费用合计2851.36元。2015年11月6日，艺辉公司以EMS邮政特快专递方式向苏珠兰寄送物业管理费等催缴函要求苏珠兰于2015年11月10日前缴款，但苏珠兰至今仍没有支付其所欠交的上述费用。
另查明，2014年1月16日，艺辉公司的的资质因有效期届满被注销。2015年2月27日，艺辉公司依法取得物业服务企业资质证书，有效期自2015年2月27日起至2016年2月26日。
上述事实，有原告艺辉公司举示的资质证书、EMS邮政凭证、EMS回执、催缴函、《商品房买卖合同》、欠费明细、被告苏珠兰举示的资质检查通报等以及当事人的当庭陈述为证，经庭审当庭举证、质证，并经本院审查、审核，可予以认定。
本院认为，国务院《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。被告苏珠兰是厦门市同安区锦辉国际花园小区的7号楼1001单元的业主，原告艺辉公司是该小区的物业服务企业。艺辉公司为该小区进行物业服务后，苏珠兰依法应当履行支付物业服务费的义务。故艺辉公司诉求苏珠兰支付其拖欠的7号楼1001单元的物业服务费、房屋公共维修金、生活垃圾处理费、公摊电费及公摊水费、二次供水水费合计2851.36元，符合法律规定，本院依法予以支持。关于艺辉公司在提供物业服务期间资质证书因有效期届满被依法注销，行政机关为物业服务企业颁发资质证书系行政机关对物业服务企业进行行政管理的手段，物业服务企业缺乏资质擅自经营的行政机关应给予相应行政处罚，并不影响物业服务企业与业主之间的物业服务合同效力；关于苏珠兰主张艺辉公司在小区内违建，违章搭建属于行政执法问题，应向相关行政主管问题反映要求解决，并不属于本案处理范围，故该辩解主张本院不予支持；关于苏珠兰辩称的小区内公共部位出租产生的收益问题，属于小区共有和共同管理权利的事项，应当由小区全体业主或业主委员会提出相关主张；关于苏珠兰与1101室业主之间的相邻权问题，该主张属于另一法律关系，苏珠兰可依法另行主张；关于诉讼时效，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条之规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，本案系物业服务合同纠纷，苏珠兰在艺辉公司向其发出催缴函前并未明确告知艺辉公司拒绝交纳物业费等，而艺辉公司向苏珠兰提供连续的物业服务至今，故双方的物业服务合同处于持续履行状态，故苏珠兰拖欠物业管理费等的诉讼时效应自催收缴款之日即2015年11月6日起算，故艺辉公司诉求并未超过诉讼时效；关于苏珠兰提到的物业服务存在的不足问题，在业主履行交纳物业服务费义务的同时，艺辉公司应加强与业主的沟通，多站在业主的立场角度，考虑业主的意见及切身利益，改进物业管理服务中的不足，提高服务质量，从而建立良好的物业服务合同关系。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、国务院《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
被告苏珠兰于本判决生效之日起三日内向原告厦门艺辉物业管理有限公司支付物业服务费、房屋公共维修金、生活垃圾处理费、公摊电费、公摊水费及二次供水水费等费用合计人民币2851.36元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币50元，由被告苏珠兰负担，款限于本判决生效之日起三日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 长 甘艳君
人民陪审员 李延峰
人民陪审员 洪海斌
二〇一六年五月十二日
代书 记员 刘妙赛
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取不救措施或者赔偿损失等违约责任。
国务院《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。