广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）穗中法民五终字第3800号
上诉人（原审被告、原审反诉原告）熊志宏，男，1970年9月13日出生。
委托代理人吴琪，广东法制盛邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）梁锋，男，1982年12月25日出生。
委托代理人黄金松，广东东方昆仑律师事务所律师。
原审第三人广东中原地产代理有限公司。
法定代表人赖国强，董事长。
委托代理人何恺鹏，男，1984年1月25日出生。
委托代理人苏秉星，男，1983年7月1日出生。
上诉人熊志宏因与被上诉人梁锋、原审第三人广东中原地产代理有限公司（下简称中原地产代理公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2010）番法民三初字第999号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，熊志宏是位于广州市番禺区钟村镇祈福新村青怡6街10D号3楼房屋（下称涉讼房屋）的权属人。2010年4月19日，梁锋、熊志宏及中原地产代理公司签订一份《房产买卖合同》，约定：梁锋购买熊志宏的涉讼房屋，交易价格580000元；熊志宏交付该物业予梁锋使用之日期为交易过户当天；熊志宏应在办理交易过户手续前将有关该物业的产权纠纷、债务、税项、租赁以及解除抵押等事项处理完毕，并保证交易过户完成时梁锋无须对上述事项负责；梁锋、熊志宏双方确认独家委托中原地产代理公司提供的中介服务，且中原地产代理公司已促成双方签订了本合同，双方同意，梁锋于本合同签订之日向中原地产代理公司支付11600元作为咨询及中介服务费，如梁锋或熊志宏违约，导致交易不能进行或者交易取消的，则违约方须赔偿另一方已支付的咨询及中介服务费。梁锋、熊志宏双方可向银行申请办理交易资金托管业务。如需中原地产代理公司协助办理交易过户手续，熊志宏在收取定金时须将权属证明原件交给中原地产代理公司，并由买卖双方公证委托给中原地产代理公司办理相关手续。熊志宏不能按本合同约定将该物业售予梁锋，或者因违约而无法将该物业售予梁锋的，应向梁锋支付该物业成交价的10%作违约金，熊志宏并须退回梁锋已付的所有费用。熊志宏逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向梁锋支付违约金，逾期30天，梁锋有权不再购买该物业，熊志宏应退回全部已收款项并向梁锋支付该物业成交价的10%作违约金。梁锋不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向熊志宏支付该物业成交价的10%作违约金。梁锋逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向熊志宏支付违约金，逾期30天，熊志宏有权不再出售该物业，梁锋应向熊志宏支付该物业成交价的10%作违约金。付款方式为涂销抵押按揭付款：签订本合同时支付30000元作为定金；于2010年5月31日前交付部分楼款（含定金）280000元，熊志宏收款当日即时向抵押银行申请提前偿还贷款手续，并在完成提前偿还贷款、涂销抵押登记及归档等手续3天内协助梁锋完成申请银行贷款手续；300000元于交易过户完成并办妥他项权利登记后，由贷款银行直接划入熊志宏银行账号作为楼价余款，贷款额以银行审批为准，银行实际贷款额与原贷款额之间的差额由梁锋以现金支付。交易过户手续需在2010年6月15目前完成。备注：此次交易资金选择银行托管，梁锋、熊志宏双方必须公证委托给中原地产代理公司办理是次交易所有所手续。梁锋依约已于2010年4月18日向熊志宏支付了定金30000元。签约当日，熊志宏即向中国银行公分有限公司广州番禺支行办理了提前还款申请。诉讼中，熊志宏称合同约定是梁锋交付首期款之日其申请提前还款，但因为梁锋没有支付部分房款，故该次申请后未能提前还贷成就。2010年4月27日，梁锋委托广州市汇瀚顾问有限公司代为办理相关按揭申请手续。同日，梁锋向广州市汇瀚顾问有限公司支付了按揭费用2580元，并向中原地产代理公司提交了收入证明原件、首期楼款余额证明等办理按揭的材料。2010年5月17日，梁锋、熊志宏双方到广东省广州市南方公证处向中原地产代理公司办理了委托公证，将办理涉讼房屋交易相关手续的权利委托由中原地产代理公司进行。2010年5月27日，梁锋为本人与熊志宏的两份公证书支付了委托公证费共400元。2010年5月31日，熊志宏在中原地产代理公司的协助下于该日上午再次向中国银行股份有限公司广州番禺支行办理了申请提前还款，预定还款时间最迟为2010年6月21日。同日下午，梁锋、熊志宏及中原地产代理公司一同去到深圳发展银行股份有限公司广州分行办理资金托管手续，但由于双方发生分歧而未能办理成功。庭审中，熊志宏对上述经过的陈述前后不一，先称5月31日下午4点多钟在中国银行番禺支行申请提前还款手续，同时要求梁锋办理资金托管或者是交付现款，因为这是最后一天付款期限了，结果梁锋拒绝；后又改口称上午中原地产代理公司确实协助熊志宏到中国银行办理提前还款，下午则到深圳发展银行办理资金托管手续，但梁锋拒绝了支付现款或者是办理资金托管手续，且当时梁锋没有陈述拒绝的理由。对此，熊志宏未提供证据证明梁锋拒绝办理资金托管手续的事实。梁锋则不予确认，称在5月31日早上是去了中国银行但办理不成，下午梁锋、熊志宏双方在中原地产代理公司的两名工作人员（其中一位名叫何强）陪同下去了深圳发展银行，因为熊志宏要求马上拿到钱，所以熊志宏拒绝办理资金托管手续；梁锋没有理由拒绝办理资金托管，因为梁锋已支付30000元定金且在4月16日已经准备好了购房款301530元，对此，梁锋提供一份其银行卡客户交易查询打印件证明。中原地产代理公司对此则称：5月31日上午，其协助熊志宏到中国银行办理提前还款手续，下午三方按约定一起到深圳发展银行作资金托管手续，但是熊志宏到银行后没有办理资金托管手续相关流程中的签名，因此最后没有办理成功。同日，由于双方未能办理资金托管手续，梁锋制作一份《督促函》并于2010年6月1日向熊志宏发出，催促熊志宏尽快提供相关资料办理手续；中原地产代理公司工作人员何强作为见证人在该函上签名。熊志宏对此称其没有收到该《督促函》。后双方经协商未果，导致纠纷，梁锋遂于2010年6月18日提起诉讼，要求解除合同、熊志宏承担相应的违约赔偿责任。2010年7月29日，熊志宏向原审法院提起反诉，要求解除合同、梁锋承担相应的违约责任。诉讼中，双方确认办理提前还款赎契的义务由熊志宏承担，涉讼房屋交易资金的支付选择资金托管方式，梁锋支付首期楼款的时间应为2010年5月31日之前，但对办理资金托管手续的时间没有明确约定。对此，熊志宏认为虽然没有约定办理资金托管的具体时间，但是起码应合理地在5月31日的一周前，因为银行办理资金托管需要一个冻结期，熊志宏需要一周的时间才能实际控制资金，即在5月31日最后期限购房款必须能让熊志宏实际支配而不是还在银行的冻结期；但熊志宏未有提供证据对其陈述予以证明。梁锋则不予确认，称合同只约定在付款前（5月31日）办理，银行资金托管的方式是为了保障双方权益，由熊志宏先赎契并办理过户手续之后，梁锋才向银行申请解冻、向熊志宏支付房款，对此，梁锋提供一份深圳发展银行股份有限公司广州分行《二手楼交易资金监管协议》（空白合同范本）予以证明。中原地产代理公司对此称，在通常的二手房交易中，没有熊志宏所陈述的资金托管手续需在卖方付款期限届满前至少一周前办理的交易习惯，通常都是买卖双方自行约定办理时间；资金托管手续是买卖双方直接到银行办理，由买方把资金存入卖方的帐户名下，银行将该笔资金冻结直至房屋交易过户完成，然后再拿国土部门的受理回执向银行申请解冻。另，对于梁锋主张的咨询及中介费11600元，梁锋于庭审后提供一份中原地产代理公司于2010年8月9日向其出具的中介服务费发票，予以证明其已向中原地产代理公司支付了中介服务费11600元，并认为按合同约定该款应由违约方熊志宏支付。熊志宏对该发票真实性确认，但称不清楚梁锋为何要去交纳中介服务费，与其无关应由梁锋自行负担。因本案纠纷，梁锋诉至原审法院，请求：1、解除熊志宏与梁锋签订的《房屋买卖合同》；2、熊志宏退还梁锋定金30000元；3、熊志宏赔偿梁锋58000元（物业成交价580000×10%）；4、熊志宏赔偿梁锋应向广东中原地产代理有限公司支付的咨询及中介服务费11600元；5、熊志宏赔偿梁锋为履行合同而产生的按揭贷款手续费2580元、公证费400元；6、本案诉讼费用全部由熊志宏承担。熊志宏反诉，请求：1、解除熊志宏与梁锋签订的《房屋买卖合同》；2、梁锋赔偿熊志宏人民币58000元。
原审法院认为，梁锋、熊志宏双方于2010年4月19日签订的《房屋买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容形式合法，依法应当认定为有效合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应严格遵守合同约定履行相关义务。本案争议的焦点是梁锋、熊志宏双方是谁存在导致合同不能继续履行的违约行为。首先，合同只约定了梁锋、熊志宏之间的交易资金采取银行资金托管方式及梁锋应于2010年5月31日前支付首期款280000元，对办理银行资金托管手续的时间双方并未明确约定，因此，梁锋与熊志宏于2010年5月31日去办理资金托管手续，梁锋并未违反合同的约定。熊志宏辩称资金托管手续需在买方付款期限届满前至少一周的合理时间前办理，并不符合通常的交易习惯以及办理银行资金托管的操作流程，熊志宏对此亦无提供证据予以证明，故原审法院不予采纳。熊志宏称只有梁锋支付了部分房款，其才能提前还贷赎契，但合同没有约定由梁锋垫资赎契，相反，双方在合同中选择了银行资金托管的方式，这就意味着熊志宏只有在双方办理过户手续之后才能真正取得资金的支配权，故提前还贷赎契属熊志宏的责任，不以梁锋支付首期房款为前提，熊志宏的主张不符合合同的约定，原审法院亦不予采纳。熊志宏于2010年5月31日要求梁锋直接支付首期款280000元，梁锋予以拒绝的行为，并未违反合同的约定。其次，关于是谁拒绝办理资金托管手续的问题，熊志宏称当时是梁锋拒绝签名且没有陈述拒绝的理由，但熊志宏对此除其本人陈述外未能提供其他任何证据予以证明，对此应当承担举证不能的后果。而梁锋称是熊志宏拒绝签名办理资金托管手续的陈述，有中介方中原地产代理公司予以确认。并且，从双方的合同履行情况看，梁锋已依约支付了定金30000元且已准备好购房款约300000元，熊志宏却在距办理交易过户手续时间（2010年6月15日）只剩下15天的时间仍未按照合同约定完成提前还贷、解除涉诉房屋抵押的义务，虽熊志宏的行为尚未构成违约，但从履行合同的诚意看，梁锋称由于熊志宏要求其支付现款而拒绝签名的陈述，较之熊志宏称梁锋没有理由地拒绝签名办理资金托管手续的陈述，更为合乎情理。再次，从本案庭审过程中熊志宏对2010年5月31日双方办理资金托管手续的经过前后不一的陈述看，熊志宏的陈述难免存在不诚信之嫌。综上所述，梁锋、熊志宏双方现均主张对方存在违约行为，虽然双方都未能提供充分的证据证明自己的主张，但梁锋的理据，更为合情合理，更为充分，故原审法院对梁锋称由于熊志宏拒绝办理资金托管手续而导致合同不能履行的主张予以采纳。故此，熊志宏的行为已构成根本违约，依法应承担相应的违约责任。梁锋、熊志宏双方现均同意解除合同，原审法院对此亦予以确认。按照合同约定，熊志宏因违约而无法将该物业售于梁锋的，应向熊志宏支付该物业成交价的10%作违约金，并须退回梁锋已付的所有费用，因此，梁锋现要求熊志宏支付违约金58000元（580000×10%）及退回定金30000元，符合合同的约定及法律规定，原审法院予以支持。熊志宏要求梁锋赔偿其58000元的反诉请求，理据不足，原审法院依法予以驳回。关于梁锋主张的咨询及中介服务费11600元及公证费400元，上述梁锋为履行合同而支付的费用因合同不能继续履行而致损失，熊志宏因其违约行为理应赔偿梁锋的损失，这亦符合合同中“如梁锋或熊志宏违约，导致交易不能进行或者交易取消的，则违约方须赔偿另一方已支付的咨询及中介服务费”的约定，故原审法院对梁锋该项主张予以支持。至于梁锋主张的按揭贷款手续费2580元，因梁锋并未实际办理银行按揭，故该费用不属于梁锋必然实际支出的费用，故原审法院对此不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十三条、第七十六条的规定，判决如下：一、解除梁锋与熊志宏于2010年4月19日签订的《房屋买卖合同》；二、熊志宏应于本判决发生法律效力之日起五日内返还定金30000元给梁锋；三、熊志宏应于本判决发生法律效力之日起五日内支付违约金58000元给梁锋；四、熊志宏应于本判决发生法律效力之日起五日内赔偿咨询及中介服务费损失11600元、公证费损失400元给梁锋；五、驳回梁锋其余诉讼请求；六、驳回熊志宏其余反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费1226元，保全费320元，由梁锋负担38元，熊志宏负担1508元；反诉受理费675元，由梁锋负担50元，熊志宏负担625元。
上诉人熊志宏不服原审判决，向本院提起上诉：1、撤销原审判决第二、三、四项；2、判令梁锋向上诉人支付违约金58000元；3、本案全部诉讼费用由梁锋承担。事实和理由：一、《房屋买卖合同》约定买家收到卖家的280000元是启动提前还贷手续直至完成房产过户的先决条件。上诉人与梁锋于2010年4月19日签订的《房屋买卖合同》中就付款方式，双方约定为图涂销抵押按揭付款：签订本合同时支付30000元作为定金；于2010年5月31日前交付部分楼款（含定金）280000元，上诉人收款当日即时向抵押银行申请提前偿还贷款手续，并在完成提前偿还贷款、涂销抵押登记及归档等手续3天内协助原告完成申请银行贷款手续；300000万元于交易过户完成并办妥他项权利登记后，由贷款银行直接划入被告银行帐号作为楼价余款，贷款额以银行审批为准，银行实际贷款额与原贷款额之间的差额由原告以现金支付。交易过户手续需在2010年6月15日前完成。上述约定很清楚地表述了：上诉人向抵押银行申请提前偿还贷款手续是在其收到了梁锋交付的280000元后进行的行为。也就是说，买家收到卖家交付的280000元是启动提前还贷手续直至完成房产过户的先决条件。二、梁锋对《房屋买卖合同》中银行托管约定的理解错误，若按其理解房屋买卖根本无法进行。《房屋买卖合同》的第十九条其他项目中约定：“此次交易资金选择银行托管”。所谓资金托管，是双方直接到银行办理，双方同意将房屋交易所需资金存入银行的监管帐户下（该帐户的户名为银行），当双方约定的条件成就时，银行将监管资金划出监管帐户，银行监管职责即时完结。也就是说，银行划款的条件是由双方约定的，这可从深圳发展银行股份有限公司广州分公司《二手楼交易资金监管协议》（空白合同范本）予以证明。而梁锋认为银行资金托管是由上诉人先赎契并办理过户手续之后，梁锋才向银行申请解冻、向上诉人支付房款（见判决书第8页）。若梁锋的认定是正确的，则是房屋过户手续后，上诉人才能收到280000元，而按双方约定的付款方式，此时上诉人才应开始办理提前还贷手续，何来房产过户手续已办理完毕。因此，梁锋对银行托管理解错误，若按其理解房屋买卖根本无法进行。三、梁锋基于对其《房屋买卖合同》中银行托管约定的错误认定，导致交易不能进行，应负违约责任。梁锋正是基于其对《房屋买卖合同》中银行托管的错误认定，在2010年5月31日到深圳发展银行番禺支行办理银行资金托管时，在填写《二手楼交易资金托管协议》第六条有关监管帐户资金的划出条件约定时，坚持在办理完过户手续后，280000元才能从银行的监管帐户划入上诉人的帐户，上诉人才能收到款，而这一点明显是与双方在《房屋买卖合同》中付款方式的约定相违背的，上诉人当然主张应按双方在《房屋买卖合同》的约定进行相关交易，双方不能就此达成一致，导致交易不能进行。而根本的原因是梁锋违背双方在《房屋买卖合同》中的约定，其理应负违约责任。四、上诉人在合同履行过程中无任何违约。1、2010年4月19日签订《房屋买卖合同》后，上诉人按合同约定按期提前包括房产证原件、户口本、身份证等在内的材料交中原地产代理公司，并于2010年5月17日到广东省广州市南方公证处向中原地产代理公司办理了委托公证，将办理房屋交易相关手续的权利委托由中原地产代理公司进行。在一审庭审中中原地产代理公司没有任何有关上诉人提供资料不全而影响交易的认定。2、2010年5月31日交易因梁锋违约而不能进行后，上诉人为避免梁锋的责任进一步扩大，于2010年6月8日向梁锋发出律师函，督促其按《房屋买卖合同》约定按期支付楼款。五、一审法院没有根据事实，而是以主观推断作为判案的依据。一审法院没有查清事实，而是在判决书中大量采用了诸如：更为合乎情理、更为合情合理等表述，完全不顾合同履行的实际情况，肆意凭主观意志进行核定，严重损害了上诉人的合法权益。综上所述，上诉人认为一审法院在没有查清事实情况下作出的判决属于明显的误判，希望二审法院如所请，维护上诉人的权益。
被上诉人梁锋答辩：上诉人的上诉请求不符合事实，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求维持原判。
原审第三人中原地产代理公司称基于上诉人上诉请求与之没有直接关系，其在一审期间对事实进行了陈述，坚持一审陈述。
本院经审理，确认双方当事人对资金托管约定不明，其他案件事实与原审查明一致。
本院认为，双方当事人签订的《房屋买卖合同》真实意思表示，合法有效，双方当事人均应切实履行。上述合同约定，交易资金采取银行资金托管方式，亦明确梁锋应于2010年5月31日前支付首期款280000元，但对办理银行资金托管手续的启始时间、托管资金解冻时间双方并未明确约定，双方亦未达成托管协议。诉讼中双方当事人均确认，托管资金是指首期款280000元。虽然被上诉人及中介方解释，托管资金应在办理过户手续后实际交付上诉人，而上诉人认为托管资金应在约定交付首期款当天解冻交付上诉人，双方表述不一致。本院认为，交易资金的托管方式涉及合同当事人权益的切实保护，属于合同的主要条款，托管时间及期限应由双方当事人协商一致予以明确约定。故此，涉案合同无法履行属于双方当事人对主要条款未能达成一致，不能归责于任何一方当事人。鉴于本案双方当事人均要求解除合同，原审判定合同解除并无不当，但认定被上诉人一方违约不符合公平合理原则，本院予以纠正。鉴于双方当事人不能就涉案房产买卖达成合意，原合同予以解除，依据从公平合理原则，中介费用由双方当事人共同承担。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
一、维持广州市番禺区人民法院（2010）番法民三初字第999号民事判决第一项、第二项、第五项、第六项；
二、撤销撤销广州市番禺区人民法院（2010）番法民三初字第999号民事判决第三项、第四项；
三、熊志宏应于本判决送达之日起五日内赔偿咨询费及中介服务费损失5800元、公证费损失200元给梁锋。
如未按本判决指定的期间履行给付上述款项义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉受理费1226元，保全费320元，由梁锋负担971元，熊志宏负担575元；一审反诉受理费675元，由梁锋负担50元，熊志宏负担625元。二审受理费2300元，由梁锋负担1472元，熊志宏负担828元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 涛
审 判 员 郭东升
代理审判员 柳玮玮
二〇一一年十月十三日
书 记 员 阮志雄