杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0106民初10267号
原告：中国人民解放军73226部队，住所地浙江省杭州市西湖区留下街道花坞28号。
负责人：卢青海，主任。
委托诉讼代理人：吴紫轩，浙江泰杭律师事务所律师。
委托诉讼代理人：丁益均，该部队现役军人。
被告：深圳市皇瑞国际贸易有限公司，住所地广东省深圳市龙华新区龙华街道龙观东路90号501室。
法定代表人：余飞武。
被告：杭州赫瑞拉医疗美容门诊部有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区留下街道花坞30号。
法定代�人：薛银燕，经理。
委托诉讼代理人：何家成、郑洁，浙江万高律师事务所律师。
原告中国人民解放军73226部队与被告深圳市皇瑞国际贸易有限公司（以下简称皇瑞公司）、杭州赫瑞拉医疗美容门诊部有限公司（以下简称赫瑞拉公司）房屋租赁合同纠纷，本院于2017年10月31日立案受理后，依法适用普通程序审理，于2018年5月2日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴紫轩、丁益均，被告赫瑞拉公司的委托诉讼代理人何家成、郑洁到庭参加诉讼，被告皇瑞公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告皇瑞公司签订的《军队房地产租赁合同》于2017年10月26日解除；2.被告皇瑞公司支付原告租金26026.66元（自2016年8月20日计算至2017年10月26日止）、占有使用费186.81元（自2017�10月27日暂计算至2017年10月30日，实际支付至房屋腾退之日）；3.被告皇瑞公司支付租金逾期付款利息654.97元（以未付租金为基数，按年利率24%分段暂计算至2017年10月16日，实际支付至租金付清之日止）；4.被告皇瑞公司、赫瑞拉公司共同承担电费258161.2元（暂计算至2017年8月，实际至腾退之日止）及相应的逾期付款利息（自起诉之日起按年利率24%计算至实际付款之日止）；5.被告皇瑞公司、赫瑞拉公司腾退房屋及走廊并停止作为工商注册地使用；6.本案诉讼费用由被告皇瑞公司、赫瑞拉公司承担。事实和理由：2013年11月7日，原告与被告皇瑞公司签订《军队房地产租赁合同》一份，约定：被告皇瑞公司在御品会餐厅南侧空地新建美容抗衰老基地（建筑面积510平方米），对原有建筑扩建走廊（建筑面积80平方米）（以下简称花坞30号房屋）；缴费期限为2013年8月20日�2022年5月1日止；被告皇瑞公司第一年向原告交纳费用（不含水、电、暖、煤气、设备等费用）2万元，自第二年起每年调整一次，第二年至第四年年费用在上一年基础上递增3%，从第五年开始年费用在上一年的基础上递增4%，以此类推直至合同期满；租金按年结算，被告皇瑞公司应于每年的前十日支付；协议期满后或解除合同时，被告皇瑞公司应将新建筑完好无损地无偿移交给原告。合同履行过程中，被告皇瑞公司存在拖欠租金及电费的情形。2016年3月25日，原告向被告皇瑞公司送达《催交房租、电费通知书》，明确被告皇瑞公司拖欠2013年8月20日至2016年8月19日的租金61818元，拖欠电费41.7万元。被告赫瑞拉公司于2016年12月21日将该部分租金及电费交纳。但此后被告皇瑞公司仍未按约交纳相应的租金和电费。原告经多次催讨未果，于2017年10月26日向被告皇瑞公司送�《关于解除〈军队房地产租赁合同〉的通知》解除了双方之间的合同。即便被告皇瑞公司未拖欠租金、电费或拖欠租金、电费的情况未达到根本性违约，在原告发上述解除通知时，花坞30号房屋亦已列入军队全面停止有偿服务活动的清理范围，故案涉合同应予以解除。另被告皇瑞公司自2015年9月起将花坞30号房屋交给被告赫瑞拉公司使用至今。诉讼中，原告变更第4项诉讼请求为：要求被告皇瑞公司承担2013年8月20日至2016年8月1日的电费57993.3878元，2016年8月2日至2017年9月30日的电费84209.2元及相应的逾期付款利息（自起诉之日起按年利率24%计算至实际付款之日止），并自愿放弃要求被告皇瑞公司、赫瑞拉公司停止将花坞30号房屋作为工商注册地使用的诉讼请求。
被告皇瑞公司未作答辩。
被告赫瑞拉公司辩称，一、被告赫瑞拉公司已于2016年12月19日代被告皇瑞公司支付租金及电费合计240050元，被告皇瑞公司未拖欠租金及电费，不存在违约行为。即使存在部分违约，原告亦无权解除合同。二、案涉《军队房地产租赁合同》涉及的是场地租赁，而非房屋租赁。合同签订时，原告将场地交付给被告皇瑞公司，由被告皇瑞公司于2016年8月出资建造完毕，由被告赫瑞拉公司正式开始经营使用。在此之前，两被告均未使用花坞30号房屋，不存在拖欠电费的问题。在房屋建造过程中使用的少量电，亦是向杭州日金物业管理有限公司承租的杭州市西湖区花坞28号房屋所借，相关电费已由被告赫瑞拉公司支付给杭州日金物业管理有限公司。
原告和被告赫瑞拉公司围绕诉讼请求依法提交了证据，被告皇瑞公司未提交证据。本院组织当事人进行了质证。本院对证据认定如下：1.原告提交的证据。对《军队房地产租赁合同》予以认定；《客户收付款入账通知》（2份，转账时间均为2016年12月19日）和被告赫瑞拉公司提供的情况说明、付款回执单，可以证明被告赫瑞拉公司于2016年12月19日通过网上银行分别向原告汇款61818元（附言注明用途为房租）、178232元（附言注明用途为电费）的事实，对上述证据均予以认定；对其余的电费支付凭证的真实性予以认定；虽证人韩某、郑某庭审证言中关于原告向被告皇瑞公司的委托人余岳贵送达的《关于解除〈军队房地产租赁合同〉的通知》的份数陈述不一致，但其庭审证言、书面证言与《关于解除〈军队房地产租赁合同〉的通知》、《授权委托书》、留置照片能够形成证据链，证明杭州市西湖区工作人员韩某、郑某和原告及被告皇瑞公司于2017年10月26日协商停偿事宜未果后，原告向被告皇瑞公司送达《关于解除〈军队房地产租赁合同〉的通知》的事实，对�述证据该部分证明力予以认定；证人徐某系浙江省军区民兵装备仓库营门1号岗的哨兵，与原告有利害关系，在无其他证据印证的情况下，其证言的真实性不能确定，对其庭审证言、情况说明及由余玉浦签收的《催交电费通知书》均不予认定；对于落款时间为2016年3月25日的《催交房租、电费通知书》，原告虽主张其上签收人为余岳贵，但被告皇瑞公司出具的《授权委托书》委托期限为一年即2017年10月25日之后的一年，而原告未能提供证据证明该通知书送达时余岳贵与被告皇瑞公司之间的关系，故该证据尚不能证明该份通知书已向被告皇瑞公司送达，对该部分证明力不予认定；鲍飓的庭审证言、书面证言、发票，结合原告、被告赫瑞拉公司的陈述，可以证明花坞30号房屋自2016年8月启用新电表，对该部分证明力予以认定；电费明细表，系原告单方制作，不予认定；对落款时间为2017年5月18日的《催交房租、电费通知书》，不能证明原告已向被告送达，不予认定；现场照片，单凭该证据尚不能证明其所涉的房屋即为花坞30号房屋，且被告赫瑞拉公司不予认可，故不予认定。2.被告赫瑞拉公司提交的其他证据。电表读数照片、卫生许可证的真实性，经质证无异议，对上述证据的真实性予以认定；中国建设银行网上银行转账汇款电子回单，付款人为余玉国、收款人为杭州日金物业管理有限公司，在无其他证据印证的情况下，不能证明被告赫瑞拉公司已向杭州日金物业管理有限公司支付花坞30号的房屋建造期间的电费的事实，对该证据不予认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2013年11月7日，原告（出租方，甲方）与被告皇瑞公司（承租方，乙方）签订《军队房地产租赁合同》一份，约定“第�条乙方在御品会餐厅南侧空地新建美容抗衰老基地，建筑面积510平方米；对原有建筑扩建走廊，建筑面积约80平方米。未经甲方同意，乙方不得私自搭建（改建）相关建筑。第二条乙方第一年向甲方交纳费用（不含水、电、暖、煤气、设备等费用）为人民币（大写）贰万元，自第二年起每年调整一次，第二年至第四年，年费用在上一年费用基础上递增3%，从第五年开始，年费用在上一年的基础上递增4%，以此类推直至协议期满。租金按年结算，乙方于每年的前十日交付甲方。付款方式：银行转账。第三条缴费期限自2013年8月20日起至2022年5月1日止。第四条新增设施的水、电、暖、煤气、设备、物业管理等费用按当地主管部门规定的价格另行计量计价，由乙方承担。第五条自本合同签订后十日内，乙方向甲方支付房产地租赁保证金人民币（大写）贰万元。甲方收取房地产租赁保证金后向乙方开具凭证。乙方履行合同约定义务的，甲方应在租赁期满时将房地产租赁保证金无息退还给乙方；乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还房地产租赁保证金；甲方未履行合同约定义务的，应当退还房地产租赁保证金，并加付银行同期存款利息。第六条协议期满后或者解除合同时，乙方应当将新建建筑完好无损地无偿移交给甲方。……第八条其他约定事项：一、人员与车辆管理1.乙方人员必须经政审合格，政审资料交甲方备案，并由甲方发放统一出入证，凭出入证进出营区；乙方人员变动应及时收回出入证并交还甲方。乙方对本单位人员管理负全责。……三、电力使用管理乙方按电表使用量在每月5日前根据市场电价支付甲方（1元/度），逾期不缴纳的，按每日5‰收取滞纳金……”。
2016年12月19日，被告赫瑞拉公司通过网上银行向原告支付两笔款项，其中一笔61818元，附言注明用途为房租；另一笔178232元，附言注明用途为电费。
2017年10月26日，杭州市西湖区工作人员韩某、郑某和原告及被告皇瑞公司协商停偿事宜。在未能达成一致意见后，原告向被告皇瑞公司送达《关于解除〈军队房地产租赁合同〉的通知》，载明“合同履行中，贵公司存在拖欠房屋租金及电费的情况。2016年3月25日，我单位向贵公司发送《催交房租、电费通知书》：（1）贵公司拖欠2013年8月20日至2016年8月19日的租金共计61818元；（2）贵公司共拖欠电费41.7万元。其中2013年3月至2013年8月电费3.17万元，2013年11月至2014年6月电费12.59万元，2014年7月至2014年12月电费6.67万元，2015年1月至2015年10月电费12.11万元，2015年11月至2016年3月电费7.16万元。上述租金及电费贵公司已于2016年12月21日缴清。但随后，贵公司依旧出现拖欠房�和电费的情况，我单位已于2017年5月18日向贵公司送达《催交房租、电费通知书》，贵公司至今未履行义务。经我单位核算截止2017年10月25日共欠房租人民币25964.39元，截止2017年9月共欠电费人民币258161.2元。鉴于贵公司在合同履行过程中存在多次拖欠我单位房屋租金、电费的情形，且经催告后未能履行义务，现我单位依据《中华人民共和国合同法》第248条规定解除与贵公司签订的《军队房地产租赁合同》。”
另查明，花坞30号房屋于2016年8月启用新电表，现由被告赫瑞拉公司占有使用。被告赫瑞拉公司营业执照载明，住所为杭州市西湖区花坞30号，成立日期为2015年9月10日，营业期限为2015年9月10日至长期，经营范围为服务：医疗美容科、美容外科、美容皮肤科、美容牙科、医学检验科。杭州赫瑞拉医疗美容门诊部的卫生许可证载明，有效期限为2016年6月20日至2021年6月19日，诊疗科目为医疗美容科、美容外科、美容牙科、美容皮肤科。
诉讼中，原告和被告赫瑞拉公司确认：2016年8月2日至2017年9月30日花坞30号房屋的用电量合计为105261.5度，按每度0.8元计算。原告陈述：被告皇瑞公司于2013年3月进入杭州市西湖区建造房屋；花坞30号房屋于2013年8月由被告皇瑞公司建好、使用，2015年9月由被告赫瑞拉公司占有使用。被告赫瑞拉公司确认：1.其在被告皇瑞公司与原告签订《军队房地产租赁合同》后，即以被告皇瑞公司的名义在杭州市西湖区对房屋进行施工、装修，并自2016年8月起使用花坞30号房屋用于经营医疗美容至今。2.其于2016年12月19日向原告支付的两笔款项合计240050元，系代被告皇瑞公司支付花坞30号房屋的租金及电费，其中61818元系支付至2016年8月19日的未付租金，178232元中包含部分租金。3.电表读数照片中所涉电表�为花坞30号房屋于2016年8月启用的新电表，至2018年4月1日的用电量为134678.1度。
本院认为，本案争议的焦点在于：一、被告皇瑞公司是否拖欠租金、电费。二、原告和被告皇瑞公司之间的房屋租赁合同关系是否符合解除条件；如果符合，解除时间应如何确定。
关于焦点一，根据本院查明的事实，被告赫瑞拉公司于2016年12月19日通过网上银行代被告皇瑞公司向原告支付两笔款项，其中一笔61818元，明确用途为房租；另一笔178232元，明确用途为电费。被告赫瑞拉公司辩称178232元中包含部分租金，被告皇瑞公司未拖欠租金和电费。对此本院认为，首先，根据《军队房地产租赁合同》约定，租金第一年2万元、第二年至第四年每年在上一年基础上递增3%，租金缴费期间自2013年8月20日起算。按照上述合同约定的租金标准计算2013年8月20日至2016年8月19日的租�为61818元，与被告赫瑞拉公司于2016年12月19日向原告支付的租金61818元相同。据此推定原告最迟已于2013年8月20日前将花坞30号房屋交付给被告皇瑞公司以及被告皇瑞公司已支付租金至2016年8月19日。原告主张被告皇瑞公司自2013年3月进入杭州市西湖区施工、装修和被告赫瑞拉公司辩称其自2013年11月7日起以被告皇瑞公司的名义进入杭州市西湖区进行施工、装修，均未能提供有效的证据证明，本院不予采信。结合《军队房地产租赁合同》关于被告皇瑞公司按电表使用量在每月5日前按1元/度向原告支付电费的约定可知，案涉租金和电费均自2013年8月20日起算。其次，从缴费凭证来看，被告赫瑞拉公司在向原告付款时已明确该178232元用途为电费，现其未能提供有效的证据推翻该缴费凭证载明的内容，庭审中亦不能明确178232元中租金、电费的具体数额及计算方法。且该款项与61818�租金由被告赫瑞拉公司于同一天分两笔支付，如其中确包含所谓的部分租金，那么将该部分租金和61818元租金分开支付，显然不符合常理。故该178232元用途应为电费，对被告赫瑞拉公司关于该款项中包含部分租金的抗辩意见，不予采信。《军队房地产租赁合同》约定，被告皇瑞公司按电表使用量在每月5日前按1元/度向原告支付电费，该约定符合电费先使用后支付的交易习惯，在原、被告均未能提供有效的证据证明2013年8月20日至该178232元电费支付的前一日即2016年12月18日已发生的用电量的情况下，该部分款项应视为支付2016年12月18日之前的电费。原告主张被告皇瑞公司未支付2013年8月20日至2016年12月18日的部分电费，缺乏依据，本院不予支持。又根据被告赫瑞拉公司提供电表读数照片可知，2016年12月19日之后的电费已实际发生，现被告皇瑞公司和被告赫瑞拉公司均未提供证据证明其已支付此后已发生的电费，应承担举证不能的不利后果。对该部分电费，被告皇瑞公司应予支付。综上，被告皇瑞公司尚欠2016年8月20日之后的租金及2016年12月19日之后的电费未支付。
关于焦点二，因被告皇瑞公司未按约支付2016年8月20日之后的租金及2016年12月19日之后的电费，其行为存在违约，故原告有权提前解除其与被告皇瑞公司的租赁合同关系。关于房屋租赁关系解除的时间。根据法律规定，合同解除应当将解除通知书送达对方，合同自通知书到达对方时解除。原告已于2017年10月26日向被告皇瑞公司送达《关于解除〈军队房地产租赁合同〉的通知》，故双方之间的房屋租赁合同关系于该日解除。房屋租赁合同关系解除后，被告皇瑞公司作为承租人，被告赫瑞拉公司作为实际占有使用人，应将花坞30号房屋腾空并返还给原告。关于租金金额，因�告皇瑞公司仅支付租金至2016年8月19日，故此后至房屋租赁合同关系解除之日即2017年10月26日的未付租金，被告皇瑞公司理应予以支付。经计算，被告皇瑞公司尚应支付的租金为26026.66元（其中2016年8月20日至2017年8月19日的未付租金为21854.54元；2017年8月20日至2017年10月26日的未付租金为4234.39元，按原告主张的4172.12元计）。关于逾期支付租金的利息，因原告和被告皇瑞公司未约定该部分利息，故原告可按银行同期贷款利率计算。现原告要求分别自2016年8月20日起、2017年8月20日起分段计算上述利息，理由正当，本院予以支持。关于房屋占有使用费，原告主张按合同约定的租金标准计算，于法有据，本院予以支持。房屋占有使用费应自房屋租赁合同关系解除次日即2017年10月27日起算。关于电费，花坞30号房屋在2016年8月至2018年4月的用电量为134678.1度。现原告主张未付电费按每月6733.905度（134678.1度÷20个月）、每度0.8元计算至2017年9月30日，尚属合理，本院予以支持。经计算，2016年12月19日至2017年9月30日的电费为50638.97元。又因合同约定，如逾期不缴纳电费，按日千分之五计算滞纳金，此处的滞纳金应为逾期付款利息，该约定的逾期付款利息过高，原告主动调整为按年利率24%计算，未超过法律规定，本院予以支持。原告主张该利息自2017年10月31日起计算，理由正当，本院亦予以支持。原告自愿撤回要求被告皇瑞公司、赫瑞拉公司停止将花坞路30号房屋作为工商注册地使用的诉讼请求，系在法律规定的范围内处分自己的诉讼请求，本院予以准许。被告皇瑞公司经本院公告传唤无正当理由不到庭，不影响本案的审理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：
一、中国人民解放军73226部队与深圳市皇瑞国际贸易有限公司签订的《军队房地产租赁合同》于2017年10月26日解除；
二、深圳市皇瑞国际贸易有限公司、杭州赫瑞拉医疗美容门诊部有限公司于本判决生效之日起十日内将位于杭州市西湖区；
三、深圳市皇瑞国际贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付中国人民解放军73226部队租金26026.66元及逾期付款利息（以21854.54元为基数,自2016年8月20日起按银行同期贷款利率计算至租金付清之日止；以4172.12元为基数,自2017年8月20日起按银行同期贷款利率计算至租金付清之日止）;
四、深圳市皇瑞国际贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付中国人民解放军73226部队自2017年10月27日起按合同约定的租金标准计算至上述房屋腾退返还之日止的房屋占有使用费；
五、深圳市皇瑞国际贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付中国人民解放军73226部队电费50638.97元及自2017年10月31日起按年利率24%计算至上述电费付清之日止的逾期付款利息；
六、驳回中国人民解放军73226部队的其他诉讼请求。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3681元，由中国人民解放军73226部队负担1601元，深圳市皇瑞国际贸易有限公司负担2080元，均于本判决生效之日起七日内向本院交纳。
公告费560元，由深圳市皇瑞国际贸易有限公司负担，于本判决生效之日起七日内径直支付给中国人民解放军73226部队。
如不服本判决，可在判决�送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 长 潘若愚
人民陪审员 王景莉
人民陪审员 楼 宏
二〇一八年五月八日
书 记 员 王好学