安徽省霍邱县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖1522民初3277号
原告：中国人民解放军安徽省霍邱县人民武装部，住所地安徽省霍邱县城关镇西湖北路，组织机构代码507090002。
法定代表人：孔令顺，部长。
委托诉讼代理人：丁向虎，安徽大鸣律师事务所律师。
被告：王后贵，男，1964年3月24日出生，汉族，住安徽省霍邱县。
委托诉讼代理人：张晓宝，安徽霍达律师事务所律师。
原告中国人民解放军安徽省霍邱县人民武装部（以下简称霍邱县人武部）与被告王后贵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告霍邱县人武部委托诉讼代理人丁向虎、被告王后贵及其委托诉讼代理人张晓宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
霍邱县人武部向本院提出诉讼请求：1.判决解除与王后贵的口头房屋租赁协议，由王后贵返还租赁房屋；2.判决王后贵支付拖欠的租赁费327628元（截止2017年6月31日），后续租赁费至腾出之日止；3、本案诉讼费用由王后贵承担。
事实和理由：2011年11月1日，霍邱县人武部与王后贵签订《老人武部办公楼及食堂租赁合同》，约定霍邱县人武部将原办公楼一幢共29间（包括沿街门面商品房1间）、食堂10间出租给王后贵做餐饮及宾馆使用，租赁时间为一年，自2011年11月1日起至2012年10月31日止。同时约定2012年的租赁费为60000元，以后每年的租赁费按年递增20%，王后贵必须在签订合同时一次性将租金交付给霍邱县人武部，逾期30日，霍邱县人武部有权终止合同并收回其全部财产等。合同期满后，2012年11月1日，双方又续签了一年的租赁合同，约定2013年10月31日到期。到期后，霍邱县人武部多次要求续签合同，但王后贵不再与霍邱县人武部续签书面的租赁合同。从2014年10月31日开始，王后贵也没有支付租赁费，现共欠房租327628元。霍邱县人武部多次告知王后贵，要求解除合同，但王后贵置之不理。2017年5月17日，王后贵做出承诺，愿意于25日自行搬出，逾期后，王后贵仍没有履行承诺并腾出房屋。
王后贵辩称：1、双方当时口头约定承租期限为10年，双方签订的租赁合同始于2011年，租赁期限应截止至2021年，故霍邱县人武部存在违约情形。2、认可拖欠租金的事实行为，但具体数额不是327628元，只认可每年5万元的租金，愿意补交3年15万元租金后继续租赁涉案房屋。3、在双方关于下一年租金没有商谈好及王后贵以此拒缴租金的情况下，霍邱县人武部并未采取进一步的行为加以制止或采取书面告知的方式要求解除合同，因宾馆经营需要，王后贵在2016年10月对该宾馆重新进行装潢装修，该部分的装修费用，霍邱县人武部需进行赔偿。4、王后贵在经营中新增房屋面积约为300平方米，如需解除合同，霍邱县人武部应按目前霍邱地区房屋市价赔偿王后贵的损失。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：
王后贵对霍邱县人武部提交的《老人武部办公楼及食堂租赁合同》、《军队房地产租赁合同》“三性”无异议，但认为达不到证明目的，该两份合同的有效期均为一年，后期合同内容应经双方沟通协商，不能以原来合同内容未经对方认可的情况下作为下一年度租赁合同内容与标准。本院经审查，王后贵交付2014年度租金80000元，霍邱县人武部予以接收，视为双方对本年度租金进行了协商，达成了一致，故对王后贵关于租金辩解意见予以采信，但对租赁合同其他条款的辩解本院不予采信。王后贵对自己出具的承诺书“三性”无异议，但辩解未按时搬离的原因是与霍邱县人武部关于赔偿问题没有达成一致。本院经审查，王后贵承诺书中未提到关于赔偿问题，故对王后贵的辩解意见本院不予采信。
霍邱县人武部对王后贵提交的合作协议书、涉案房屋实景照片、装潢合同和收条，认为真实性、合法性无法核实，同时与本案不具有关联性，根据合同约定对租赁房屋的投入由王后贵自行承担，同时合同解除后王后贵必须保持房屋等不动产原貌交给霍邱县人武部，王后贵主张的对房屋的装潢及在院内加盖的房屋，应由王后贵自行拆除，霍邱县人武部不应承担责任。本院经审查，王后贵与潘文签订的合作协议书与本案不具有关联性，本院不予认定；涉案房屋实景照片虽能反映出王后贵装修房屋和增设他物的实际情况，但是根据双方签订的租赁合同约定，达不到王后贵的证明目的；装潢合同无装饰装修的具体项目等内容，收条未写明交款人姓名，同时签订装潢合同、出具收条的当事者未到庭接受质询，故本院对该两份证据的真实性、合法性、与本案的关联性均不予认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2011年11月1日，霍邱县人武部与王后贵签订《老人武部办公楼及食堂租赁合同》，约定霍邱县人武部将其所有的原办公楼一幢29间（含沿街门面商品房1间）、食堂房屋10间（含沿街门面商品房2间、南大门过道1间）出租给王后贵做餐饮及宾馆使用，租赁时间为一年，自2011年11月1日起至2012年10月31日止。同时约定2012年的租赁费为60000元，以后每年的租赁费以上年度租赁费为基数，按年递增20%计算，王后贵必须在签订合同时一次性将租金交付给霍邱县人武部，逾期30日，霍邱县人武部有权终止合同并收回其全部财产，所有已建和在建不动产无偿归霍邱县人武部所有。双方还约定，合同期满后，承租方不再经营，其添置的动产自行处理，经出租方认可的不动产投入，每年折旧20%，五年后无偿归出租方所有。王后贵承租后，对租赁房屋进行了装潢，在院内和过道增设了钢结构大棚、简易房屋。合同期满后，2012年11月1日，双方又续签了一年的租赁合同，约定2013年租赁费72000元（按上年度租赁费增加20%计算），其他条款与2011年签订的合同内容相同。合同到期后，房屋继续由王后贵租赁，双方未签订书面合同，王后贵交付2014年度租赁费80000元，自2014年11月1日起王后贵未再交付租赁费，根据霍邱县人武部的要求，王后贵于2017年5月17日作出承诺，于25日自行搬出租赁房屋。
本院认为，本案的争议焦点有四：一是霍邱县人武部与王后贵的口头房屋租赁合同能否解除；二是王后贵未交付的租赁费按何标准计算；三是王后贵增设的不动产，霍邱县人武部应否赔偿；四是霍邱县人武部应否对王后贵的装潢费用进行赔偿。
关于霍邱县人武部与王后贵的口头房屋租赁合同能否解除。霍邱县人武部与王后贵于2011年和2012年分别签订了租期为一年的书面房屋租赁合同，之后，王后贵继续使用租赁物，霍邱县人武部没有提出异议，且王后贵向霍邱县人武部交付了2014年度的租赁费，视为双方达成了新的口头房屋租赁合同，根据法律规定，其租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同，且王后贵于2014年之后未再交付租赁费，违反了双方的约定，霍邱县人武部依法可以解除合同。王后贵辩解双方口头约定租赁期限为10年，未举出证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。
关于王后贵未交付的租赁费按何标准计算。王后贵在2012年11月1日签订的租赁合同到期后，继续使用租赁物，没有与霍邱县人武部签订新的书面租赁合同，双方之间形成不定期租赁关系。王后贵交付了2014年度租赁费80000元，霍邱县人武部予以接收，并且在本案中未主张该年度的租赁费，视为双方对2014年度租赁费进行了口头协商和变更，租赁费增长幅度大约合11.11%。因此，本院认定双方2014年度变更后的租金标准及于之后的2015年至2017年度，即租赁费以上年度为基数，按年递增11.11%计算。
关于王后贵增设的不动产，霍邱县人武部应否赔偿。王后贵在承租后，对租赁房屋进行了装修，并在院内和过道增设了钢结构大棚、简易房屋，是为了满足经营需要而对租赁物进行改善和临时性增设他物。根据双方当初签订的房屋租赁合同约定，合同期满后，承租方不再经营，其添置的动产自行处理，经出租方认可的不动产投入，每年折旧20%，五年后无偿归出租方所有。王后贵未举证证明其不动产投入征得了霍邱县人武部的同意，即使经过了霍邱县人武部的同意，也已超过了5年时间，根据双方合同约定，王后贵无权主张霍邱县人武部对其增设的不动产进行赔偿。
关于霍邱县人武部应否对王后贵的装潢费用进行赔偿。王后贵主张霍邱县人武部对其2016年10月的装潢费用进行赔偿，其未举证证明此次装潢经过霍邱县人武部的同意，同时在本案审理过程中亦未对赔偿装饰装修残值损失提起反诉，故本院对其抗辩主张不予采纳。
综上，霍邱县人武部与王后贵之间的房屋租赁合同，不违反法律禁止性规定，应合法有效。根据法律规定，承租人应当按照约定的期限支付租金，承租人无正当理由逾期不支付租金，出租人可以随时主张解除合同。本案中，王后贵在2014年11月1日之后，无正当理由未支付2015年至2017年度租金，霍邱县人武部诉请解除与王后贵的房屋租赁合同，于法有据，本院予以支持。房屋租赁合同解除后，承租人承租的房屋应当返还给出租人，因此，霍邱县人武部诉请王后贵返还租赁房屋，本院予以支持。霍邱县人武部与王后贵于2013年事实上已对原合同约定的租赁费标准进行了变更，霍邱县人武部诉请王后贵仍按原合同的标准支付拖欠的租赁费327628元（截止2017年6月31日），本院予以部分支持。王后贵辩称双方口头约定的租期10年和只认可每年租金5万元，证据不足，本院不予采信。王后贵主张霍邱县人武应当赔偿其增设的不动产损失，不符合双方的约定，本院不予采纳；其要求霍邱县人武部赔偿2016年10月的装潢费用，证据不足，且未提起反诉，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条、第二百零二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条、第二百一十五条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条规定，判决如下：
一、解除原告中国人民解放军安徽省霍邱县人民武装部与被告王后贵的口头房屋租赁协议。
二、被告王后贵于本判决生效之日起五日内返还租赁原告中国人民解放军安徽省霍邱县人民武装部的房屋。
三、被告王后贵于本判决生效之日起五日内支付原告中国人民解放军安徽省霍邱县人民武装部2014年11月1日至2017年6月31日租赁费260808元（其中2014年11月1日至2015年10月31日租赁费88888元，2015年11月1日至2016年10月31日租赁费98763元，2016年11月1日至2017年6月31日租赁费73157元），后续租赁费自2017年7月1日起按以上标准计算至房屋腾出之日止。
四、驳回原告中国人民解放军安徽省霍邱县人民武装部其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6215元，由被告王后贵负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。
审判员 蔡东明
二〇一七年九月五日
书记员 朱 煜
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，借款人应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。