福建省龙岩市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽08民终1713号
上诉人[原审被告（反诉原告）]：陈伟，男，1976年3月8日出生，汉族，个体户，住龙岩市新罗区。
委托诉讼代理人：陈晓，福建天衡联合（龙岩）律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：中国人民解放军福建省龙岩军分区离职干部休养所，住所地龙岩市新罗区陵园路91号。
负责人：王泉明，所长。
委托诉讼代理人：陈江勇，龙岩市民商法律服务所法律服务工作者。
被上诉人[原审原告（反诉被告）]：刘美英，女，1967年8月4日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。
委托诉讼代理人：许金发，福建汇才律师事务所律师。
上诉人陈伟、中国人民解放军福建省龙岩军分区离职干部休养所因与被上诉人刘美英房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省龙岩市新罗区人民法院（2016）闽0802民初511号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人陈伟及其委托诉讼代理人陈晓，上诉人中国人民解放军福建省龙岩军分区离职干部休养所（以下简称龙岩干休所）的委托诉讼代理人陈江勇，被上诉人刘美英及其委托诉讼代理人许金发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈伟上诉请求：撤销原审判决第一、三项，改判：1、判令上诉人与被上诉人于2013年3月5日签订的《仓库租赁合同》超出2014年12月31日租赁期间的约定无效。2、判令驳回被上诉人要求上诉人支付从2015年1月1日起至2016年8月3日期间的租金。3、判决被上诉人向上诉人支付违约金13000元。事实和理由：一、一审认定被上诉人与第三人签订的租赁合同于2016年8月3日解除是事实认定不清,证据不足。上诉人认为二者的租赁关系于2014年12月31日终止,之后双方未再续签,不存在2016年8月3日才解除的事实。根据二者签订的协议来看租赁期限自2013年1月1日起至2014年12月31日止,之后双方未续签,一直到被上诉人起诉,第三人还开出具证明给上诉人,确认被上诉人与第三人于2014年12月31日合同到期后未再发生合同关系。但一审法院认为合同期限届满后,被上诉人继续向第三人缴纳至2016年2月的租金,且第三人在诉讼前从未提出异议。对这一事实,一审法院有所偏颇,2015年初第三人即通知租赁场地要清场收回,3、4月份被上诉人即向第三人吵闹要求续租被第三人明确拒绝后,被上诉人即以非正常手段威胁第三人与之续签,后第三人向中城派出所报警才平息,2015年4月10日第三人向被上诉人发出书面通知,告知合同己到期,要求被上诉人参加公开招投标,如不同意参加则按合同约定自动中止合同,并请于4月14日15时前给予书面答复,否则自动弃权。被上诉人收到通知书并未在约定的时间内给予答复,故上诉人与第三人均认为合同没有发生续签的事实。而被上诉人于2015年5月28日向第三人的账户存入款项,一这法院认为是缴纳的租金,上诉人认为从时间上看被上诉人是恶意的,在以威胁手段得不到续签后又以这种未经第三人同意下强行存款的方式以达目的,其次2015年5月28日缴交的第一季度租金也不符合其双方约定,合同第四条第二款约定租金应当于每季度第一个月10日内缴交,第十一条第(二)项约定逾期20日,第三人有权解除合同并收回属于第三人的全部财产。所以即便5月28日强行存款也是违反了合同约定。居于此时双方无合同关系,第三人收到被上诉人的款项至多是不当得利的性质,在知道后第一时间退回也表明了第三人的态度。二、一审认定上诉人与被上诉人签订的仓库租赁合同从2013年3月5日起至2016年8月3日均是有效的,上诉人应当向被上诉人支付每月6500元的租金。上诉人认为一审法院的认定完全是错误的。1、上诉人与被上诉人之间的转租合同是否有效,应当取决于出租人即本案第三人的态度。但本案中第三人由此到终都不认可被上诉人与第三人于2014年12月31日之后发生合同关系,相应的上诉人于2015年1月1日之后与被上诉人的合同关系亦是无效。根据《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十五条明确规定,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,人民法院应当认定超过的约定部分无效。但出租人与承租人另有约定的除外。但是本案中看不到出租人与承租人有另行约定的情形。2、一审法院判决上诉人支付被上诉人从2015年1月起至2016年8月3日止每月6500元的租金是错误的。首先,主体错误,既然此部分合同无效那么被上诉人亦丧失取得租金的权利,也就是被上诉人取得租金必然损害第三人的利益。其次,由于被上诉人的欺诈行为(与上诉人签订的租赁期限超出其与出租人的承租期限),导致第三人多次勒令上诉人关闭营业搬移租赁地,并对租赁场地强行断水断电,在纠纷期间上诉人的修车场近乎瘫痪,根本无法正常经营,而造成如此结果的责任只在被上诉人,都是因为被上诉人隐瞒租期的真实情况,且无法得到第三人的续签,才给上诉人造成巨大的损失,如果法律在这种情况下仍然要求按照每月6500元支付租金实在没有天理,显失公平。三、一审法院驳回上诉人反诉请求,认为上诉人在有效的租赁期限内未按约支付租金、水电费属违约在先,这也是错误的。上诉人认为被上诉人在明知的情况下要求与上诉人签订的租赁期限至2018年,远远超出其与出租人签订的承租期限,在出租人即第三人明确要求上诉人搬离归还场地,并且郑重声明未与被上诉人续签的情况下,为保证自己的权益,暂时未交付租金是正当行使不安抗辩权,根本不属违约之说,而且到目前为止,被上诉人仍然未取得第三人与其续租,因此从整个过程来看,只有被上诉人一方在违约,在破坏法律规则,应当向上诉人支付违约金13000元,一审法院却反过来认为上诉人违约毫无道理。
综上,一审判决认定事实错误,适用法律错误,请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
刘美英辩称，一、答辩人刘美英与中国人民解放军福建省龙岩军分区离职干部休养所(以下称干休所)签订的《军队房地产租赁合同》2014年12月31日到期后,干休所继续收取租金至2016年2月,在答辩人起诉前干休所从未提出异议。根据《合同法》第236条规定,自2015年1月1日起答辩人与干休所之间形成不定期租赁合同关系,答辩人与干休所签订的租赁合同继续有效。一审判决答辩人刘美英与干休所签订的《军队房地产租赁合同》于2016年8月4日解除并无不当。二、2013年3月5日答辩人刘美英与被答辩人陈伟在平等、自愿、协商一致的基础上签订的租赁合同,根据《合同法》第八条的规定,该合同对双方当事人都有约束力。答辩人提交的录音证据可以证实,被答辩人陈伟清楚答辩人与干休所签订的租赁合同在2014年12月31日到期。之后,被答辩人陈伟一直使用该出租场地至今,由于被答辩人陈伟未按约支付租金,违反合同约定,答辩人才起诉要求解除与被答辩人陈伟签订的租赁合同。三、被答辩人陈伟自2014年10月1日起拒绝支付租金,截至2015年10月12日答辩人为其垫付的水电费共计6644.6元也未支付给答辩人,被答辩人陈伟违反了《仓库租赁合同》第三条第(二)项,“每月1号前缴清当月租金的约定”,答辩人根据《仓库租赁合同》第九条约定,要求解除合同,不构成违约,不应支付违约金。综上，请求二审法院驳回上诉人陈伟的上诉，维持原判。
龙岩干休所辩称，同意陈伟的上诉请求和理由。
龙岩干休所上诉请求：请求撤销龙岩市新罗区人民法院（2016）闽0802民初511号民事判决，改判被上诉人刘美英与上诉人龙岩干休所签订的《军队房地产租赁合同》于2014年12月31日终止。事实与理由：一、2009年12月5日上诉人与被上诉人签订的《补充协议》约定，若因上诉人单位建设需要，乙方应无条件将租赁场地返还给甲方。2013年1月1日，上诉人与被上诉刘美英签订的南【2013】20号《军队房地产租赁合同》也明确约定被上诉人刘美英不得擅自将所承租的空闲地分租、转借、转租给他人，租赁期限从2013年1月1日起至2014年12月31日止。在租赁期限届满前上诉人明确通知被上诉刘美英合同期满必须搬离，该场地不再续租。然而，合同期满后被上诉人刘美英则以各种理由和借口不肯搬离，并三番五次到上诉人办公地点无理取闹，要求予以续租。鉴于被上诉人刘美英的行为，上诉人为此还特地召开党委会，以书面形式再次通知刘美英搬离，2015年4月10日刘美英收到该通知书并亲笔签字确认。二、从2015年1月1日至今上诉人曾多次通知被上诉人刘美英、陈伟即刻搬离租赁场地，并给以停水停电，特别是中央军委正式下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》军发（2016）58号后，上诉人频频通知两被上诉人搬离，并再次于2016年5月12日，在被上诉人的大门口贴出《告示》，要求2016年5月14日前停止经营，2016年5月15日起停水停电，2016年5月20前交清房租、水电费，自行清空场地，不得破坏公共设施，不得私自转让他人，全部搬离，但至今未果。三、2015年5月28日，被上诉人刘美英在上诉人不知情的情况下又将租金、水电费分批次转账汇款给上诉人的对外公开账号，直至被上诉人刘美英起诉被上诉人陈伟后，上诉人才真正得知被上诉人已经将租赁场地又转租给被上诉人陈伟这一情况后，于2016年2月5日退还刘美英2015年度的租金壹万肆仟伍佰贰拾元。
综上，由于被上诉人刘美英严重违反合同的约定，原支付的保证金不能退还或折抵，其与上诉人所签订的《军队房地产租赁合同》应于2014年12月31日终止。请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
刘美英辩称，1、2009年12月5日被答辩人龙岩干休所与答辩人签订的《补充协议》约定,若因甲方(龙岩干休所)单位建设需要,乙方应无条件返还给甲方,但答辩人未收到被答辩人龙岩干休所因建设需要要求终止租赁合同的通知,被答辩人龙岩干休所也没有告知答辩人中央军委有下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》军发(2016)58文件,而要求终止与答辩人签订的租赁合同。2、答辩人将仓库租给陈伟,陈伟在出租仓库从事汽车修理业务,被答辩人龙岩干休所一开始就知道,被答辩人龙岩干休所从未提出异议。被答辩人龙岩干休所称,其在答辩人起诉陈伟之后才知道转租一事不是事实。3、答辩人与被答辩人龙岩干休所签订的租赁合同约定租金的支付方式为:将租金存入到被答辩人龙岩干休所工商银行龙津支行,户名为龙岩军分区干休所,账号为14×××88。从2010年起答辩人一直将租金存入该账户。2014年12月31日(合同到期日)之后答辩人继续将租金存入该账户被答辩人龙岩干休所不可能不知道。4、答辩人与被答辩人龙岩干休所签订的租赁合同虽然于2014年12月31日到期,但根据2009年12月5日签订的《补充协议》第二条,2013年1月1日答辩人与被答辩人龙岩干休所签订的《军队房地产租赁合同》第十六条约定,租期届满答辩人享有优先承租权。答辩人同意在保障答辩人优先承租权的前提下,参加公开招投标,但被答辩人龙岩干休所没有对外进行公开招租,而是想强行收回答辩人与弟弟刘永华共同投资50余万元兴建的仓库后欲出租给陈伟收取更高的租金。综上,请求二审法院驳回其上诉,维持一审判决。
陈伟辩称，当时《仓库租赁合同》答辩人是与刘美英签订的，合同期限到2018年，双方签订租赁合同之前确实没有告知龙岩干休所，龙岩干休所之前是不知道转租的事实。至2014年下半年，答辩人有知道龙岩干休所从2015年要招投标，所以2014年最后一季度租金扣住没有支付刘美英。2015年因为刘美英与龙岩干休所的合同没有签订，所以不知道租金该给谁，所以之后的租金没有支付。答辩人2015年才向龙岩干休所提出承租，所以龙岩干休所真正知道转租的时间是2015年底。因为从2015年开始由于刘美英与龙岩干休所之间的纠纷，导致答辩人无法正常经营，因此要求按照与刘美英签订的合同租金来支付租金，是显失公平的。
刘美英向一审法院的起诉请求：1、解除原告与被告于2013年3月5日签订的《仓库租赁合同》，并将位于龙岩市新罗区北环路35号(军分区干休所3号点)仓库腾迁归还原告；2、被告支付原告从2014年10月1日起至实际腾迁之日止，按每月6500元计算的租金（租金暂计至2015年12月31日为97500元），原告代缴水电费6644.6元；3、被告支付原告所欠租金、水电费总额的30%计算的违约金（至2015年12月31日为31243.38元）；4、被告缴纳的履约保证金13000元归原告所有。
一审法院认定的事实：2009年12月5日，第三人龙岩干休所作为甲方与刘永华（原告刘美英之弟）作为乙方签订《军队房地产租赁合同》一份，约定甲方自愿将坐落在龙岩市新罗区北环路35号的空闲地，场地面积约600平米，出租给乙方使用；租赁用途为仓储、加工厂、汽车修理厂；租赁期限自2010年1月1日起至2012年12月31日止；空闲地租金（不含水、电、设备等费用）2010年年租金为14000元，2011年年租金为18000元，2012年年租金为22000元；乙方向甲方支付空闲地租赁保证金5000元。2009年12月5日，原告作为乙方代表与第三人龙岩干休所签订补充协议，主要载明：甲方考虑到乙方在承租的空闲地上进行基建投入资金较多，回收期限较长，若三年租赁期满，甲方未因单位建设需要，给予乙方继续租赁两年，租金在原有基础上逐年递增10%，若因甲方单位建设需要，乙方应无条件返还给甲方；续租期满，同等条件下优先承租该房地产的权利。当日，刘永华向第三人龙岩干休所缴纳租赁保证金5000元，第三人龙岩干休所将约定的空闲地交付给刘永华使用。2013年2月21日，第三人龙岩干休所在补充协议上方注明“因租户要求，需增加刘美英（刘永华姐）一户，经请示领导同意本合同期内两人均为乙方代表”。
2013年1月1日，第三人龙岩干休所作为甲方与原告刘美英作为乙方续签《军队房地产租赁合同》一份，主要内容：租赁期限自2013年1月1日至2014年12月31日止；空闲地租金（不含水、电、设备等费用）2013年年租金为13200元，2014年年租金为14520元；租金按季结算，乙方于每季度第一个月的前十日交付甲方。租赁期内的水、电、设备等费用按当地主管部门规定的价格另行计量计价，由乙方承担；乙方向甲方支付空闲地租赁保证金5000元；乙方履行合同约定义务，甲方应在租赁期满时将空闲地保证金无息退还乙方，乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还空闲地租赁保证金。租赁期内，乙方不得在承租的场地上新建和添建各种永久性建筑物、构筑物，确实需要新建和添建临时性建筑物、构筑物，必须向甲方提供建设方案，征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，应当完好无损地无偿移交给甲方；乙方不得擅自将所承租的空闲地分租、转借、转租给他人使用或与他人互换使用，确实需要转租的，应当在不违背甲乙双方原约定的权利和义务的前提下，签订转租合同，但不得以所承租的房地作抵押或者入股联营；乙方必须在租赁期满时将所承租的空闲地及按本合同约定的权属归甲方的全部财产完好无损地无条件交还甲方，需要继续承租该房地产的，应当在租赁期满前三个月提出，经甲方同意，重新签订租赁合同，办理有关报批手续。甲方因军事与地方城市规划建设需要提前终止合同的，乙方应当自接到甲方通知之日起一个月内无条件的将所承租的及空闲地按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金，其他互不补偿；租赁期满，合同终止；乙方不得将租赁的空闲地自行转让他人，违者没收押金；租赁期满，同等条件下乙方优先承租该房地产的权利。
2013年3月5日，原告刘美英作为甲方与被告陈伟作为乙方签订《仓库租赁合同》一份，主要内容：甲方将位于龙岩市新罗区北环路35号（军分区干休所3号点）的部分仓库租赁给乙方；租赁期限自2013年4月1日起至2018年3月31日止；租金6500元/月；每月1号前缴清当月租金，提前缴纳的不受限制，提前缴纳租金不得被认为或推定为甲方认可或同意其继续租金，也不得要求计息或减免租金；签订本合同时，乙方应向甲方交纳两个月的租金作为租赁保证金13000元，租赁保证金在甲方存放期间不计利息；本合同终止经双方办理完交接手续后，乙方凭收据到甲方住所地退回租赁保证金，租赁保证金不得冲抵租金等约定费用，不得冲抵乙方因过错承担的损失，甲方自愿冲抵的除外；未经甲方书面同意，乙方不得进行改造或扩建，经甲方书面同意改造或扩建的，合同终止或解除后，改造或扩建部分无偿归甲方所有，乙方不得要求补偿或赔偿；在乙方使用仓库期间，水费、电费、卫生费、物业管理费及其他费用均由乙方向相关部门或人员支付，并按规定及时缴清；乙方拖欠仓库租金达30日以上，甲方有权解除合同，收回仓库，造成甲方损失的，应承担赔偿责任。违约责任：乙方逾期支付租金或本合同项下的其他费用的，应当承担违约责任，违约金以未付金额为本，利率按日2%计算，乙方违约的，履约保证金归甲方所有，乙方无权退回。特别约定：租赁期间，若遇军事驻地需要统一处置或者其他合理原因收回仓库的，本合同按照军事驻地书面通知解除，因此原因解除的，甲乙双方均不属于违约，互不承担违约责任；合同终止或解除后，乙方不得向甲方提出装修费等费用的补偿。原告刘美英之弟刘永华作为投资人在合同中签字认可。当日，被告陈伟向原告缴纳履约保证金13000元，原告依约向被告交付了租赁仓库。此后，被告向原告支付从2013年4月1日至2014年9月30日的租金，从2014年10月1日起的租金被告未按约支付。因被告未按约缴纳水电费，原告为被告垫付至2014年5月21日止的水费1358元，从2014年5月21日至2015年10月12日止的水电费5286.6元。为此，原告于2016年1月3日诉至本院。在案件审理过程中，第三人龙岩干休所变更第一项诉讼请求为：解除原告与第三人签订的租赁合同，原告应该立即腾空并搬离租赁场地，其余诉请不变。
另查明，本案讼争租赁仓库所占用土地的使用权人为第三人龙岩干休所，该租赁土地上的仓库系由原告刘美英及其弟刘永华共同投资建设。2015年4月10日，第三人龙岩干休所向原告刘美英发出通知，主要载明：根据我所2013第20号合同约定，你承租我所的租赁项目于2014年12月31日已合同期满，现经所党委研究决定，通知你来我所参加对该项目的公开招投标，具体时间另行通知；如果你不同意参加对该项目的公开招投标，我所根据2013第20号合同约定自动与你中止合同，并同意你拆除在该项目现有场地上搭建的非永久性建筑物。请你于四月十四日十五时前给予书面答复，否则视为自动弃权，我所将对该项目的租赁事项自行处理。出具通知后至今，第三人龙岩干休所未对租赁仓库进行招投标。
再查明，原告刘美英向第三人龙岩干休所缴纳从2015年1月至2016年1月份的租金共计14520元，缴纳水电费至2015年6月份。2015年7月至2016年3月22日的水费1500元、电费328.8元，原、被告未向第三人缴纳。在原告起诉之后，第三人龙岩干休所于2016年2月29日将原告缴纳的2015年度租金14520元退还至原告银行账户、于2016年3月将2016年1月的租金1210元退还至原告银行账户。
一审法院认为，原告刘美英与第三人龙岩干休所签订的《军队房地产租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对原告刘美英及第三人龙岩干休所均具有法律约束力。根据庭审查明的事实，本案的争议焦点如下：
一、原告刘美英与第三人龙岩干休所签订的《军队房地产租赁合同》是否解除？
《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。2013年1月1日，原告刘美英与第三人龙岩干休所签订的《军队房地产租赁合同》，约定租赁期限从2013年1月1日至2014年12月31日。合同期限内，原告按约向第三人支付租金。合同期限届满后，原告与第三人未继续签订租赁合同，但原告刘美英仍继续向第三人龙岩干休所缴纳至2016年2月份的租金，第三人龙岩干休所在原告起诉前从未提出异议。2015年4月10日，第三人龙岩干休所向原告发出通知，告知其所承租的租赁项目于2014年12月31日已合同期满，要求原告参加对该项目的公开招投标，具体时间另行通知。虽然第三人龙岩干休所已向原告刘美英发出通知，但第三人至今未对租赁项目进行招投标，也未将租赁保证金退还原告，因此该通知并未解除双方之间的租赁合同。因此，从2015年1月1日起，原告与第三人之间形成不定期租赁合同关系。2016年7月21日，第三人龙岩干休所变更第一项诉讼请求为解除原告与第三人签订的租赁合同，原告应该立即腾空并搬离租赁场地。2016年8月4日，原告在庭审中表示同意解除与第三人签订的租赁合同，因此原告与第三人之间的《军队房地产租赁合同》于2016年8月4日解除。从2015年1月1日至2016年8月3日，原告应按原租赁合同约定按每月租金1210元向第三人缴纳租金，即应支付第三人租金23111元（1210元×19个月+1210元÷30天×3天），扣除原告缴纳的保证金5000元，还应支付租金18111元。
二、原告刘美英与被告陈伟签订的《仓库租赁合同》是否有效？
第三人主张原、被告签订的租赁合同未经其追认，且转租行为未经第三人书面同意，原、被告签订的租赁合同应为无效合同。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，原、被告于2013年3月5日签订《仓库租赁合同》，约定租赁期限五年，签订合同至今已逾三年，第三人在原告提起诉讼之前从未提出异议，因此原、被告之间就《仓库租赁合同》未超出原告与第三人租赁期间（至2016年8月3日）的租赁关系的约定有效。被告应按合同约定向原告缴纳租金及代垫的水电费，被告从2014年10月1日起未按约缴纳租金，因此应支付原告租金143650元（6500元×22个月+6500元÷30天×3天），扣除被告已缴纳的保证金13000元，还应支付租金130650元、水电费6644.6元。
综上所述，法院认为，原告与被告签订的《仓库租赁合同》超出原告与第三人租赁期间的租赁关系的约定应为无效。原告明知其与被告签订的租赁期限超出原租赁合同，且在租赁合同期限届满后未能与第三人达成续租协议，对合同的无效存在过错，故对原告主张被告支付违约金、履约保证金13000元归原告所有，本院不予支持。被告主张原告欺骗其将租赁期限约定五年，导致其投入大量资金，原告构成根本违约，应支付其违约金13000元。对此，本院认为，虽然原告在与第三人租赁期限届满后未达成续租协议，但被告至今仍在租赁场所经营，且被告在有效的租赁期限内未按约支付租金、水电费，已违约在先，故对被告主张原告支付违约金13000元，本院不予支持。第三人主张被告应按每月6500元计算场地占用费，无合同依据，因第三人未与被告签订租赁合同，且第三人与原告签订的《军队房地产租赁合同》约定年租金14520元即月租金1210元，因此应按每月1210元计算场地占用费。第三人主张被告应支付占用场地期间所欠的电费1500.3元、水费328.8元，有事实依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、第十五条、第十六条、第十八之规定，判决：一、原告刘美英与第三人中国人民解放军福建省龙岩军分区离职干部休养所签订的《军队房地产租赁合同》于2016年8月4日解除。二、原告刘美英应于本判决生效之日起二十日内支付第三人中国人民解放军福建省龙岩军分区离职干部休养所租金18111元。三、原告刘美英与被告陈伟于2013年3月5日签订的《仓库租赁合同》未超出2016年8月3日租赁期间的约定有效。四、被告陈伟应于本判决生效之日起二十日支付原告刘美英租金130650元、水电费6644.6元。五、原告刘美英、被告陈伟应于本判决生效之日起二十日内将位于龙岩市新罗区北环路35号(军分区干休所3号点)仓库腾空，并搬离租赁场地。六、被告陈伟应于本判决生效之日起二十日向第三人中国人民解放军福建省龙岩军分区离职干部休养所支付从2016年8月4日起至实际搬离租赁场地之日止、按每月1210元计算的场地使用费及尚欠的水电费1829.1元。七、驳回原告刘美英的其他诉讼请求。八、驳回反诉原告陈伟的反诉请求。九、驳回第三人中国人民解放军福建省龙岩军分区离职干部休养所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7913元，由原告刘美英负担3655元，由被告陈伟负担4258元；反诉案件受理费125元，由反诉原告陈伟负担；第三人参加诉讼案件受理费1339元，由原告刘美英负担25元、被告陈伟负担25元、第三人中国人民解放军福建省龙岩军分区离职干部休养所负担1289元。
本院二审期间，上诉人陈伟、龙岩干休所、被上诉人刘美英对原审判决查明认定的事实无异议。但上诉人陈伟、龙岩干休所认为原审判决遗漏查明如下事实：1、2015年4月，龙岩干休所向刘美英发出招投标通知，并要求刘美英给予书面答复，刘美英接到通知后没有提出书面答复。2、一审查明原告刘美英缴纳了2015年1月至2016年1月份的租金，但遗漏查明什么时候向龙岩干休所缴纳租金。实际上刘美英是2015年5月后才缴纳租金，这时候双方已经发生了纠纷。本院对原审判决查明认定的事实予以认定。
本院二审期间上诉人龙岩干休所向本院提交如下证据：1、2015年3月10日龙岩市公安局中城派出所警情反馈（纠纷）、关于2015年3月10日报警的情况说明，证明被上诉人刘美英违反合同约定，强求上诉人与其续签合同或给予补偿款等无理要求。2、2015年11月23日陈伟向上诉人递交的申请报告、2011年8月2日福建省肿瘤医院的××证明书、陈伟与陈家红的结婚证复印件、陈伟的身份证复印件，证明被上诉人陈伟向上诉人请求租赁该场地的事实。3、2016年5月12日上诉人在该出租点的房屋大门上贴的告示，证明从2015年1月1日起上诉人多次催告被上诉人搬离该场地。上诉人陈伟对上述证据质证认为，对上述证据的真实性无异议，同意该证据的证明内容。被上诉人刘美英对上述证据质证认为，该证据不属于新证据，过了举证期限。警情反馈及证明人的证明内容有异议，刘美英根本就没有去堵塞大门的事实。从申请报告的内容来看，是陈伟为了绕开刘美英与干休所签订租赁协议。××证明书与本案无关。告示的真实性无法确认，也无法证明有贴在哪里，何时张贴。本院审核认为，上诉人陈伟对证据的真实无异议、被上诉人刘美英不能提供证据证明上述证据的虚假性。本院对上诉人龙岩干休所提供的上述证据的真实性予以认定。
本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。具体到本案，根据本案现有证据及查明的事实，刘美英、陈伟于2013年3月5日签订《仓库租赁合同》系双方的真实意思表示，该《仓库租赁合同》签订自始至本案诉讼止已逾三年，龙岩干休所在刘美英提起诉讼之前从未对该转租行为提出异议，可认定本案存在出租人龙岩干休所知道或者应当知道承租人刘美英转租涉案租赁物，但在六个月内未提出异议的情形。刘美英、陈伟于2013年3月5日签订的转租合同即《仓库租赁合同》系有效合同，依法成立。
2013年1月1日刘美英与龙岩干休所签订的《军队房地产租赁合同》约定租赁期限在2014年12月31日到期后，龙岩干休所曾通知涉案租赁物（仓库）欲进行公开招投标，但龙岩干休所却从未对该租赁物进行招投标，未对刘美英在《军队房地产租赁合同》租赁到期后继续支付给其的租金进行提存或予以退回，也未将租赁保证金退还给刘美英，应视为前述《军队房地产租赁合同》在2014年12月31日并未解除，原审判决依此事实认定从2015年1月1日起刘美英与龙岩干休所之间形成不定期租赁合同关系的理由，本院予以认同。根据龙岩干休所于2016年2月29日将刘美英缴纳的2015年度租金14520元退还至刘美英银行账户的事实，可认定2016年2月29日起龙岩干休所即与刘美英解除了不定期租赁合同关系，涉案《军队房地产租赁合同》有效期至2016年2月29日止。原审判决认定刘美英与龙岩干休所解除《军队房地产租赁合同》于2016年8月4日解除不当，本院予以变更。从2015年1月1日至2016年2月29日，刘美英应按原租赁合同约定按每月租金1210元向龙岩干休所缴纳租金，即应支付龙岩干休所租金16940元（1210元/月×14个月），扣除刘美英缴纳的保证金5000元，还应支付租金14940元。同理，原审判决认定刘美英与陈伟之间就《仓库租赁合同》未超出刘美英与龙岩干休所租赁期间（至2016年8月3日）的租赁关系的约定有效不当，本院更正认定为刘美英与陈伟之间就《仓库租赁合同》未超出刘美英与龙岩干休所租赁期间（至2016年2月29日）的租赁关系的约定有效。陈伟应在《仓库租赁合同》有效期内按该合同约定向刘美英缴纳租金及代垫的水电费，陈伟从2014年10月1日起未按约缴纳租金，因此陈伟应支付刘美英从2014年10月1日起至2016年2月29日止的租金110500元（6500元×17个月），扣除陈伟已缴纳的保证金13000元，还应支付租金97500元、水电费6644.6元。另，陈伟与刘美英签订的《仓库租赁合同》第十三条中特别约定：“租赁期间，若遇军事驻地需要统一处置或者其他合理原因收回仓库的，本合同按照军事驻地书面通知解除，因此原因解除的，甲、乙双方均不属于违约，互不承担违约责任”，而且陈伟在《仓库租赁合同》有效的租赁期限内对租赁物也已实际使用进行经营，陈伟在《仓库租赁合同》的有效租赁期限内未按约支付租金、水电费，已违约在先，故对陈伟上诉提出的刘美英应支付违约金13000元的主张，本院不予支持。原审判决认为“因龙岩干休所未与刘美英签订租赁合同，且龙岩干休所与刘美英签订的《军队房地产租赁合同》约定年租金14520元即月租金1210元，因此应按每月1210元计算场地占用费。龙岩干休所主张陈伟应支付占用场地期间所欠的电费1500.3元、水费328.8元，有事实依据，予以支持”，对原审判决该理由，本院亦认同。
综上所述，陈伟、龙岩干休所的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；原审判决认定事实有误，导致判决结果部分不当，本院予以更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：
一、维持福建省龙岩市新罗区人民法院（2016）闽0802民初511号民事判决第五、七、八、九项；
二、变更福建省龙岩市新罗区人民法院（2016）闽0802民初511号民事判决第一项为刘美英与中国人民解放军福建省龙岩军分区离职干部休养所签订的《军队房地产租赁合同》于2016年2月29日解除；
三、变更福建省龙岩市新罗区人民法院（2016）闽0802民初511号民事判决第二项为刘美英应于本判决生效之日起二十日内支付中国人民解放军福建省龙岩军分区离职干部休养所租金14940元；
四、变更福建省龙岩市新罗区人民法院（2016）闽0802民初511号民事判决第三项为刘美英与陈伟于2013年3月5日签订的《仓库租赁合同》未超出2016年2月29日租赁期间的约定有效；
五、变更福建省龙岩市新罗区人民法院（2016）闽0802民初511号民事判决第四项为陈伟应于本判决生效之日起二十日支付刘美英租金97500元、水电费6644.6元；
六、变更福建省龙岩市新罗区人民法院（2016）闽0802民初511号民事判决第六项为陈伟应于本判决生效之日起二十日向中国人民解放军福建省龙岩军分区离职干部休养所支付从2016年3月1日起至实际搬离租赁场地之日止、按每月1210元计算的场地使用费及尚欠的水电费1829.1元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费125元，由陈伟、中国人民解放军福建省龙岩军分区离职干部休养所各负担62.5元。
本判决为终审判决。
审判长 吕 敏
审判员 庄 小 鹏
审判员 邹 丽 婷
二〇一七年三月三日
书记员 廖毓斌（代）
PAGE