天津市河西区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津0103民初1097号
原告：天津市鑫森物业管理有限公司。
法定代表人：邸敬庚。
委托诉讼代理人：冯建虹。
委托诉讼代理人：马淑华。
被告：马为哲。
委托诉讼代理人：彭桂茹。
原告天津市鑫森物业管理有限公司与被告马为哲物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天津市鑫森物业管理有限公司的委托诉讼代理人冯建虹、马淑华、被告马为哲、被告马为哲的委托诉讼代理人彭桂茹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告天津市鑫森物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告2013年10月1日至2016年12月31日物业服务费13521.80元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2000年8月31日与天津市河西区平山道森淼公寓建设单位天津市鑫森置业有限公司签订了《天津市物业管理委托合同》，委托管理期限为三年。该合同到期后，森淼公寓小区业主大会授权业主委员会继续聘请原告向天津市河西区森淼公寓全体业主提供物业服务，并约定在新的物业合同签订前的物业服务工作，原告仍然按《天津市物业管理委托合同》规定进行。合同约定，物业服务费收费标准为按照建筑面积每月每平方米1.2元，合同签订后，原告按《天津市物业管理委托合同》的约定，履行了合同义务。2015年12月23日经天津市河西区马场街先进里居委会、天津市河西区森淼公寓小区业主大会公示，2015年12月31日天津市河西区马场街先进里居委会、天津市河西区森淼公寓小区业主大会向森淼公寓全体业主通知：2016年1月1日起，物业服务费按照建筑面积每月每平方米1.6元收取。被告系本市河西区平山道森淼公寓业主，被告自2013年10月1日至2016年12月31日未交纳物业服务费13521.80元。
原告天津市鑫森物业管理有限公司向本院提交证据如下：一、《天津市物业管理委托合同》一份，证明物业服务的收费标准、服务依据；二、森淼公寓业主委员会证明一份、天津市河西区马场街先进里居委会出具的通知一份、天津市河西区马场街先进里居委会出具的公示结果一份、天津市鑫森物业管理有限公司出具的回函一份、价格上调方案一份，证明收费标准涨价是合法的；三、判决书一份，证明原告以前提交的证据是合法的；四、维修单一张，证明原告给被告房屋维修过并且已修好；五、催缴照片两张、催缴函一张、诉前调解通知书照片一张，证明原告一直催缴物业费。
被告马为哲辩称，不同意原告的诉讼请求。1、对原告与业主大会签订的《天津市物业管理委托合同》有异议，根据申请法院调取的天津市河西区物业管理办公室备案的《天津市物业管理委托合同》，物业服务期限从2000年8月至2003年8月，委托期限共三年，而合同到期后，原告并未与业主大会进行书面续约，故不具有法律效力；2、本案诉讼时效有问题，诉讼时效为两年，应为2015年1月1日至2016年12月31日，且在以上诉讼时效内，被告仍未与物业公司达成合同及其他有法律效力的文书；3、涨价后物业费按建筑面积每月每平方米1.6元的收费标准没有经过全体业主表决，不具有法律效力，没有形成正式合同，所以从2016年1月1日开始的提高收费标准的日期不合法，尽管举行了涨价投票，但是必须于相应合同成立之后才能实施新的收费标准；4、业主大会表决了物业费涨价事项，但是未表决从何时进行涨价，也没有按照涨价后的标准与原告签订物业合同，合同未获业主大会通过，业主委员会、居委会没有权利规定业主从2016年1月1日之后按照建筑面积每月每平方米1.6元的标准缴纳物业费，居委会的通知对业主无效，通知上有业主大会的公章，经向业主委员会了解，因2015年全体业主表决过鑫森物业公司的涨价方案，50%以上业主不同意涨价，本来表决合法有效，业委会不同意再次表决，但居委会将业主大会的公章拿走，代行业委会职权，在落款居委会的通知上加盖业主大会公章，但该通知所表述的2016年1月1日涨价生效内容并未履行业主大会表决程序，该内容无效；5、原告订立的收费标准与物业服务不符，按物业管理条例收费标准规定的收费最低标准为四级，原告未做到四级标准。四级服务标准是基础物业费按建筑面积每月每平方米0.5元，2014年原告向天津市河西区物业管理办公室报备的梯泵费收费标准为按建筑面积每月每平方米0.54元，两项相加不到按建筑面积每月每平方米1.2元，原告收费标准过高；6、原告没有按照《天津市物业管理委托合同》履行义务，原告没有做到外墙走廊通道的养护维修和管理，走廊、墙体顶部常年流水，冬天结冰，形成冰柱，随时掉落伤人，冬季地面结冰或积水，行人无法通过，形成安全隐患，地面多处损坏，坑洼不平，地砖翘起，无人整修，多次引起小区业主磕绊崴脚，安全隐患集中。原告未能保证小区消防设施设备的运行，未能向公安和有关部门报告，不做积极调查和救助。2016年2月8日，被告居住的26门发生火灾，原告没有消防值班，毫不知晓，是消防队发现消防栓没水后找到原告，原告才知道火情，因消防栓没有水，由消防员背水上楼灭火。原告不对垃圾进行合理管理，将小区垃圾堆放在消防通道，紧邻楼梯山墙，导致业主不敢开窗，气味冲天，火灾之后才解决。电梯管理不善，电梯经常损坏，人为原因造成电梯进水，电梯不能使用达一周之久。共用部分和共用设施的使用不到位，小区公共秩序环境卫生的维护不到位，绿化的养护等方面规章制度不健全，物业服务合同没有服务内容和标准，原告没有对进出小区的装修车辆及人员实行出入证管理，原告无装修现场的巡视。对侵害物业共用部分、共用设施设备的行为，原告没有要求责任人停止侵害，恢复原状。对拒不改正的没有书面报告有关部门处理，原告没有开展回访工作，原告没有做到每年第四季度将物业管理共用部分共用设施设备运行状况的报告提交业主委员会并在小区内公告，没有做到公示场地占用费的收取和使用情况。公共养护部分，原告没有做到对房屋外沿每月进行一次检查，原告无检查维修保养记录。
被告马为哲向本院提交证据如下：天津市河西区森淼公寓业主委员会证明一份、《天津市物业管理委托合同》一份，证明天津市河西区物业管理办公室备案的合同与法院调取的合同是一致的，原告提交的合同是不合法的。
依本案被告申请，本院前往天津市河西区物业管理办公室调取《天津市物业管理委托合同》一份。
针对原告提供的证据，被告发表如下质证意见：对证据一，被告委托法院调取的天津市河西区物业管理办公室备案的合同与证据一对比有六处篡改，原告涉嫌伪造篡改证据，原告提交的合同没有法律效力，被告认可经天津市河西区物业管理办公室备案的合同；对证据二中森淼公寓业主委员会证明不认可，落款是业主委员会，并未经全体业主大会表决，业委会无权代替业主大会，天津市鑫森物业管理有限公司出具的回函是针对上述委托之回函，不具有法律效力，天津市马场街先进里居委会出具的通知、天津市马场街先进里居委会出具的公示结果、价格上调方案只是对是否涨价进行了表决，并未涉及涨价日期，没有合同约定，被告不予认可；对证据三判决书涉及的情况和列举的证据与被告情况不同，被告认为没有参考价值；对证据四不认可，业主签字部分不是被告家庭成员签署；对证据五，被告没有看到催缴照片，不清楚张贴在哪儿，被告怀疑是后补的，张贴位置太高，对诉前调解通知书照片无异议，催缴函被告没见过。
针对被告提供的证据，原告发表如下质证意见：认可原告提交的《天津市物业管理委托合同》。
本院认证意见如下：原告提交的证据一及被告提交的证据因与本院前往天津市河西区物业管理办公室调取的《天津市物业管理委托合同》有部分出入，故本院仅对天津市河西区物业管理办公室备案的《天津市物业管理委托合同》予以采信,其他两份证据均不予采信；原告提交的证据二、三具有证据的合法性、真实性及关联性，被告抗辩理由未提供证据支持，故本院对上述证据予以采信；原告提交的证据四，被告提出异议，认为不是被告本人及家属代签，故对该证据的真实性本院不予采信；原告提交的证据五中的诉前调解通知书照片，被告表示无异议，本院对该证据予以采信；原告提交的证据五中的催缴照片及催缴函，无其他证据佐证，本院不予采信。
经审理查明：原告于2000年8月31日与天津市河西区平山道森淼公寓建设单位天津市鑫森置业有限公司签订了《天津市物业管理委托合同》，双方约定由原告对上述小区提供物业服务。合同约定物业服务费按建筑面积1-6门每月每平方米0.5元、7-12门每月每平方米1元、15-26门每月每平方米1.2元由业主交纳。合同期限自2000年8月31日起至2003年8月31日终止。合同到期后，原告未与天津市森淼公寓业主委员会签订新的《物业管理服务合同》，但原告提供证据证明根据2003年7月9日召开的小区业主代表大会决议，授权业主委员会继续聘请天津市鑫森物业管理有限公司为森淼公寓的物业管理服务企业，在新物业合同签订前，仍然按照《天津市物业管理委托合同》规定的内容继续提供物业工作。2015年12月19日天津市河西区森淼公寓小区业主大会在天津市鑫森物业管理有限公司森淼公寓项目收费价格调整方案中将森淼公寓21-26门物业服务费收费标准调整为按建筑面积每月每平方米1.6元。2015年12月23日天津市河西区马场街先进里居委会、天津市河西区森淼公寓小区业主大会出具《关于森淼公寓业主大会会议表决公示结果》。2015年12月31日天津市河西区马场街先进里居委会、天津市河西区森淼公寓小区业主大会向森淼公寓全体业主通知：“……鑫森物业管理有限公司自2016年元月1日始将按照调整后的物业费收费价格标准进行收费……”。被告系本市河西区平山道森淼公寓26门1701室业主，房屋建筑面积262.05平方米。2013年10月1日至2015年12月31日，原告按照建筑面积每月每平方米1.2元收取物业服务费，被告每月应交纳物业服务费314.46元。2016年1月1日至2016年12月31日，原告按照建筑面积每月每平方米1.6元收取物业服务费，被告每月应交纳物业服务费419.28元。被告自2013年10月1日至2016年12月31日未向原告交纳物业服务费13521.78元。
本院认为，公民、法人的合法民事权益应予保护。本案中，原告与天津市河西区平山道森淼公寓建设单位天津市鑫森置业有限公司签订了《天津市物业管理委托合同》，内容符合法律规定，本院就上述合同的法律效力依法予以确认。被告作为该小区的业主，上述合同对其具有约束力。原告已依约履行了物业服务义务，被告应依约履行交纳相应物业服务费的合同义务。关于被告主张的《天津市物业管理委托合同》已过期、物业费收费涨价不合法的抗辩理由，因原告提交森淼公寓业主委员会证明、天津市马场街先进里居委会出具的通知、天津市马场街先进里居委会出具的公示结果、天津市鑫森物业管理有限公司出具的回函、价格上调方案等证据证明原告诉请，但被告未提交相应反证，故本院对其抗辩理由不予采信。关于诉讼时效，按照法律规定，诉讼时效为两年，原告于2016年10月25日通过天津市河西区诉前联合人民调解委员会向被告提出诉前调解，上述行为应视为诉讼时效的中断，中断后诉讼时效重新计算，故原告要求被告给付2014年10月26日至2016年12月31日物业服务费的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。关于被告提出的物业服务质量问题，结合该小区实际情况，对于被告未交纳的物业服务费应酌情减免10%，即被告应给付原告2014年10月26日至2016年12月31日物业服务费9494.66元。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,判决如下：
自本判决生效之日起十日内，被告马为哲给付原告天津市鑫森物业管理有限公司2014年10月26日至2016年12月31日物业服务费9494.66元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费已减半收取69元，由原告天津市鑫森物业管理有限公司承担20.55元，由被告马为哲承担48.45元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状（上诉费向天津市第二中级人民法院交纳），并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审判员 王秀
二〇一七年三月二十八日
书记员 赵超
本案引用的法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第七条第（五）项业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。