山西省运城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）运中民初字第80号
原告：山西今日健康国际商城有限公司。
委托代理人：李庆旗，山西韶风律师事务所律师，特别授权代理。
委托代理人：陈华荣，山西韶风律师事务所律师，一般授权代理。
被告：山西同至人畅货中心有限公司。
委托代理人：杨永明，北京中伦文德太原律师事务所律师，特别授权代理。
被告：吴建功。
原告山西今日健康国际商城有限公司（以下简称今日公司）与被告山西同至人畅货中心有限公司（以下简称同至人公司）、吴建功租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。原告今日公司的委托代理人李庆旗、陈华荣，被告同至人公司的委托代理人杨永明、卫红保到庭参加诉讼。本院按照被告吴建功身份证明上记载的住所地址送达开庭传票，被邮局以“地址已搬迁”为由退回；本院赴被告吴建功任法定代表人的被告同至人公司送达，仍无法送达；本院最后在《人民法院报》上以公告方式送达开庭传票，被告吴建功未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告今日公司诉称：2011年8月19日，原告与第一被告同至人公司签订《租赁合同》，第一被告承租原告房屋，租期15年，第二被告承担履约担保连带责任。合同签订后，第一被告未经原告同意，擅自对租赁房屋进行了部分改装，至起诉时第一被告拖欠租金886.0356万元。请求：1、依法解除原告与第一被告签订的《租赁合同》；2、判令第一被告立即支付拖欠原告的租金（租金计至其腾退租赁物止，截止起诉日拖欠租金金额为8860356元）和违约金4000万元，并由第二被告承担连带清偿责任；3、判令第一被告立即腾房，并按《租赁物及其附属设施设备书面交接清单》返还附属设施设备；4、本案的诉讼费用由二被告承担。在庭审过程中，原告以已经实现为由放弃第1、3项诉讼请求，并变更第2项诉讼请求数额为：租金计算至2015年4月17日合同解除之日为9644548元。
被告同至人公司辩称：第一，原告增加租金主张属诉讼请求变更，应重新确定举证期限。第二，被告拖欠租金属实，原告有权终止合同，但是原告解除合同的方式不妥，原告强行突然解除合同，抢占商场，致使我方工作人员不能上班，被告没有拿回的财物价值10400605.06元，我方不欠原告。第三，违约金4000万元不成立，合同约定如因不可抗力、不可预见等情况解除合同，双方均不承担违约责任，经济状况不可预见、不可控制，被告商场亏损6000余万元，不应承担违约金。第四，我方同意终止合同。
原告提供了以下证据：
第一组证据：1、双方2011年8月19日签订的《租赁合同》，合同第一章“租赁标的物”载明：租赁物位于山西省运城市南风广场西侧今日温州城一至三层41960平方米的建筑物,合同租赁物内现有设施设备随租赁物一并按现状交付乙方（同至人公司）使用；第二章“租赁期限”约定，甲方（今日公司）给予乙方开业筹备期，2011年8月31日前交付租赁物，租赁期限15年；第三章“租金物业服务费及支付”约定，第一、二年免收租金，第三年租金1363万元，第四年租金1500万元，第五年租金1636万元，第六年租至第七年租金1772万元，第八年租金1909万元，第九年至第十年租金2046万元，第十一年至第十五年租金2182万元，每年租金乙方分两次支付，前六个月租金应于当年5月1日前一次性付清，后六个月租金当年11月1日前一次性付清；原告称，被告同至人公司应付租金的期间为2014年5月1日至2015年4月17日，共352天，租金13144548元，减去被告已支付的100万元定金、被告开支的电路改造费用200万元、2014年12月4日被告交纳的50万元租金，剩余拖欠的租金为9644548元；合同第九章第2.1条、第2.2条约定，乙方（同至人公司）逾期60天仍未足额支付租金及其他费用的，乙方违反上述约定，甲方（今日公司）除有权终止合同外，乙方还应支付甲方违约金肆仟万元；合同第十四章约定，乙方的合同履约担保人为吴建功，担保人的担保责任为连带责任担保。被告同至人公司质证认为：对租赁合同的真实性、合法性、关联性不持异议；经财务核实，对起诉状上请求的租金8860356元的计算方式予以认可，但对其后来变更的数字，作为代理人不敢认同。
第二组证据：2、被告吴建功出具的《担保函》，以证明被告吴建功的担保责任方式和担保范围。被告同至人公司质证认为：是否为吴建功本人签字，我方不清楚。
第三组证据：3、运城市盐湖区启安物业管理有限公司出具的书面《证明》、4、原告张贴的《公告》、5原告寄送给被告同至人公司的《通知函》及送达回执、6、撤场照片八张，以证明原告已解除合同及被告撤场时间。被告同至人公司质证认为：证明内容我方认可，证据5已收到，其他材料我方今天才看到，对这些证据证明的事实无异议。
第四组证据：7申请证人李克出庭作证，以证明原告向被告吴建功本人催要租金的事实。证人李克证明，其系今日公司法定代表人潘永斌的司机，2014年7月，证人和潘永斌去太原，在茶座见到吴建功，潘永斌说吴建功欠他几百万元租金。被告同至人公司质证认为：我方承认欠租金，催要租金很正常。
被告同至人公司提供了以下反驳证据：
1、《租赁合同》，合同第七章“不可抗力”约定，如发生双方不能合理控制或无法预料的不可抗力事件，双方可根据不可抗力发生的具体情况，决定是否终止合同，决定部分或全部免除对方相应的法律责任。原告质证认为：对证据的真实性不持异议，经济下滑属商业风险，不属法律上的免责事由。
2、《通知函》，原告通过特快专递邮到太原被告公司，2015年4月17日下午或晚上收到，在我方收到通知函的同时，原告已经开始抢占商场，我方对解除合同无异议，但原告应给予我方一定期限腾房。原告质证认为：对证据的真实性无异议，被告收到通知函的时间为4月17日下午2：17分，物业公司可以证明被告4月30日以后才撤场。
3、署名马成民等八人的书面情况说明各一份，以证实2015年4月17日，原告将商场抢占、私下换锁的事实。原告质证认为：证人未到庭，证词不予认可。
4、被告同至人公司出具的《运城同至人购物中心装修改造明细》，主要内容为：商场装修投资共计33758473.59元，以证明我方想长期租赁商场，对合同解除我方没有过错。原告质证认为：对真实性不予认可，装修改造没有经过我方同意，我方不予承担，根据合同约定，“合同租赁物内现有设施设备随租赁物一并按现状交付乙方使用”。
5、被告同至人公司出具的《运城同至人购物中心固定资产明细》，以证明原告抢占商场时，我方还有价值649万余元的固定资产留在商场，纯私人物品我方工作人员拿出来后，其他均没有拿出。原告质证认为：对真实性不予认可，只能证明被告违约，未经我方同意擅自对公司东西进行改造。
6、被告同至人公司出具的《运城同至人购物中心自营品牌装修道具汇总表》，合计价值3904053.76元，以证明我方对这些固定资产没有拿出，被原告抢占，抢占的后果应由原告承担，原告造成我方经济损失1000余万元，应与租金折抵，所以我方不拖欠原告租金。原告质证认为：对真实性不予认可，被告未提出反诉，本案不应涉及。
本院对以上证据审查认为：１、当事人提供的《租赁合同》，双方均无异议，本院对该证据的证明力予以确认。２、原告提供的《担保函》，被告吴建功未到庭质证，被告同至人公司则对是否为吴建功本人签字，仅表示不清楚，但未提供反驳证据；本院审查认为，鉴于被告吴建功未到庭，视为对其诉讼权利的放弃，本院对《担保函》上吴建功的签名予以确认。３、原告提供的运城市盐湖区启安物业管理有限公司出具的书面《证明》、原告张贴的《公告》、原告寄送给被告同至人公司的《通知函》及送达回执、撤场照片八张、证人李克证词，被告同至人公司无异议，本院对该组证据的证明力予以确认。４、被告同至人公司提供的署名马成民等八人的书面情况说明材料，原告不予认可。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条规定：证人应当出庭作证，接受当事人的质询。本案中，证人马成民等八人不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十六条规定的“证人确有困难不能出庭”的情形，因证人未出庭作证，无法接受当事人的质询和审判人员的询问，本院无法核实该证人证言的真伪，所以对该证人证言的证明力，本院不予确认。５、被告同至人公司提供的《运城同至人购物中心装修改造明细》、《运城同至人购物中心固定资产明细》、《运城同至人购物中心自营品牌装修道具汇总表》，原告对真实性不予认可，并认为本案不应涉及。本院审查认为，该三份明细及汇总材料，属于被告同至人公司自己出具，应属当事人陈述范畴，被告同至人公司未提供相应证据予以证实，同至人公司关于“商场装修投资33758473.59元”、“有价值649万余元的固定资产留在商场”、“自营品牌装修道具价值3904053.76元”的事实，因证据不足，本院不予认定。
综合以上举证、质证、认证情况，本院查明以下基本事实：（一）2011年8月19日，原告今日公司与第一被告同至人公司签订《租赁合同》，合同第一章“租赁标的物”约定：租赁物位于山西省运城市南风广场西侧今日温州城一至三层41960平方米的建筑物,合同租赁物内现有设施设备随租赁物一并按现状交付乙方（同至人公司）使用；第二章“租赁期限”约定，甲方（今日公司）给予乙方开业筹备期，从甲方于2011年8月31日前交付租赁物起至2012年4月30日止，筹备期不计入租赁期限，租赁期限15年，从2012年5月1日起至2027年4月30日止；第三章“租金物业服务费及支付”约定，第一、二年免收租金，第三年租金1363万元，第四年租金1500万元，第五年租金1636万元，第六年租至第七年租金1772万元，第八年租金1909万元，第九年至第十年租金2046万元，第十一年至第十五年租金2182万元，每年租金乙方分两次支付，前六个月租金应于当年5月1日前一次性付清，后六个月租金当年11月1日前一次性付清；合同第九章第2.1条、第2.2条约定，乙方（同至人公司）逾期60天仍未足额支付租金及其他费用的，乙方违反上述约定，甲方（今日公司）除有权终止合同外，乙方还应支付甲方违约金肆仟万元；合同第十四章约定，乙方的合同履约担保人为吴建功，担保人的担保责任为连带责任担保。被告同至人公司质证认为：对租赁合同的真实性、合法性、关联性不持异议；经财务核实，对起诉状上请求的租金8860356元的计算方式予以认可，但对其后来变更的数字，作为代理人不敢认同。（二）自2014年5月1日至2015年4月17日《租赁合同》解除之日，期间共352天，租金13144548元，减去被告同至人公司已支付的定金100万元、支出的电路改造费用200万元、2014年12月4日交纳的租金50万元，尚拖欠租金9644548元。
根据以上查明的事实，本院认为：（一）原告放弃第1、3项诉讼请求，属对该两项诉讼请求的撤诉，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条的规定，本院予以准许。（二）关于是否应重新确定并延长举证期限的问题。被告同至人公司辩称：原告在庭审时增加了对租金的请求金额，法院应重新确定举证期限。本院认为，原告起诉时请求的租金数额计算至起诉之时，诉讼过程中合同解除，原告将请求数额计算至合同解除之日。前述变更，属于对诉讼请求数额的变更，不属于诉讼请求事项的变更及诉讼标的(法律关系或行为效力)的变更，不属《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条及第三十五条规定的“当事人增加、变更诉讼请求”的范围，不需要重新指定举证期限，而只应依据《诉讼费用交纳办法》第二十一条关于“当事人在诉讼中变更诉讼请求数额，案件受理费依照下列规定处理：当事人增加诉讼请求数额的，按照增加后的诉讼请求数额计算补交”的规定，要求原告补交案件受理费。（三）关于拖欠租金问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，被告同至人公司作为承租人应支付拖欠原告今日公司的租金9644548元。（四）关于违约金。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；同至人公司作为租赁合同的承租人，未按合同约定履行其按时缴纳租金的基本义务，属违约行为，依法应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；本案《租赁合同》约定，“乙方（同至人公司）逾期60天仍未足额支付租金及其他费用，乙方应支付甲方违约金肆仟万元”；即当事人约定了“一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金”，该约定符合法律规定，应予支持。关于本案是否存在不可抗力的问题。被告同至人公司辩称，商场亏损6000余万元，现阶段经济状况不可预见、不可控制，属不可抗力，不应承担违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况；商业经营活动具有投机性与风险性的特征，企业从中享有利润的同时，自行承担商业风险带来的损失，是合理、公平的，被告辩称商场亏损，属商业风险，不属法律意义上的不可抗力事件，其要求免除违约金，不予支持。（五）《中华人民共和国担保法》第十八条规定，连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期限届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。被告吴建功作为连带责任保证人，依法应当在保证范围内向原告承担连带保证责任。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决如下：
一、被告山西同至人畅货中心有限公司于本判决生效后十日内向原告山西今日健康国际商城有限公司清偿租金9644548元；
二、被告山西同至人畅货中心有限公司于本判决生效后十日内向原告山西今日健康国际商城有限公司支付违约金4000万元；
三、被告吴建功对上述第一、二项的给付内容承担连带责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费290022元，诉讼保全费5000元，共计295022元，由被告山西同至人畅货中心有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省高级人民法院。
审判长 毛松伟
审判员 张山平
审判员 冯国荣
二〇一五年十月二十二日
书记员 王晓红