湖北省武汉市江汉区人民�院
民 事 判 决 书
（2015）鄂江汉民二初字第01110号
原告武汉金彪盛华酒店管理有限公司，住所地湖北省武汉市江汉区马场角小路28号。
法定代表人龚飞，董事长。
委托代理人崔小晓、张玲，北京市京大律师事务所上海分所律师，代理权限特别授权。
被告武汉荟捞餐饮管理有限公司，住所地湖北省武汉市江汉区马场小路28号。
法定代表人董建祥，董事长。
被告董建祥。
被告金红卫。
以上三被告委托代理人陈琦、肖雪，湖北维力律师事务所律师。代理权限特别授权。
被告钟晓萍。
第三人武汉市江汉区红艳化工建材经营部，住所地湖北省武汉市江汉区马场角小路28号。
法定代表人钟诚，经理。
原告武汉金彪盛华酒店管理有限公司（下称金彪盛华公司）与被告武汉荟捞餐饮管理有限公司（下称荟捞餐饮公司）、董建祥、金红卫、钟晓萍、第三人武汉市江汉区红艳化工建材经营部（下称红艳化工经营部）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员朱少柏与人民陪审员ＸＸ、熊昌全依法组成合议庭，审判员朱少柏担任审判长，公开开庭进行了审理。原告金彪盛华公司的委托代理人崔小晓、被告荟捞餐饮公司、董建祥、金红卫的委托代理人肖雪到庭参加诉讼，被告钟晓萍经公告送达开庭传票、第三人红艳化工经营部经传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告金彪盛华公司诉称，2013年10月1日，被告董建祥、金红卫与原告金彪盛华公司签订《房屋租赁合同》，该合同约定，由原告金彪盛华公司将武汉市江汉区新华路642号的部分房屋租给被告董建祥、金红卫用于经营�饮业，租赁期限2013年10月1日至2023年9月30日，其中二楼部分年租金为人民币928800元，每年递增5%，租金每六个月支付一次，先付后用，押金为半年租金，若逾期支付租金的，每逾期一日应承担逾期支付租金5‰的违约金，另外，合同约定被告钟晓萍承担保证责任。合同签订后，原告依约交付了房屋，被告荟捞餐饮公司也注册成立并于2014年初正式开业。至今，被告应支付押金、租金计1972962.41元，以及前期配合施工费312557.5元。被告仅支付900000元后未付余款。原告多次崔要，被告拖欠拒付。为此，原告变更请求后请求人民法院判令：1、解除原、被告签订租赁合同；2、被告荟捞餐饮公司、董建祥、金红卫支付拖欠租金截止2016年4月19日计1928488.99元；3、被告荟捞餐饮公司、董建祥、金红卫向原告支付前期配合施工费312557.5元；4、被告荟捞餐饮公司、董建祥、金红卫向原�支付违约金3111267.9元，并暂时计算至判决生效之日；5、被告荟捞餐饮公司搬出讼争房屋，被告荟捞餐饮公司、董建祥、金红卫按每月90145.8元标准支付2016年4月20日起至实际搬出之日房屋占用费；6、被告钟晓萍承担连带保证责任；被告承担诉讼费。
被告荟捞餐饮公司、董建祥、金红卫辩称，根据合同约定，租金应从2014年1月1日交付，房屋产权人已与原告解除合同关系，并要求不再向原告支付租金。同年10月31日前应付租金774000元，已支付租金900000元，故不存在违约。被告为讼争房屋加固、供电变压分别花费140000元、200000元。
被告钟晓萍、第三人红艳化工经营部未到庭应诉，也未提交书面答辩意见。
经审理查明，2013年10月1日，原告金彪盛华公司与被告董建祥、金红卫签订《房屋租赁合同》，合同中被告钟晓萍作担保人签字担保。合同约�，金彪盛华公司将汉口新华路642号房屋出租给被告董建祥、金红卫，出租面积为一层，局部面积1720平方米。该房用于餐饮业。租赁期限10年，2013年10月1日至2023年9月30日，租金采用阶段递增支付方式，45元／平方米／月，面积按1720平方米计算，年租金为928800元，第二年起按5%递增，即第二年975240元。原告给予被告三个月的免租装修期，自本合同签订8天内被告董建祥、金红卫将第一年租金一半交付给原告，租金支付后合同生效，2013年10月1日前办理房屋交接手续，交接手续办妥开始计算免租装修期，被告在接收房屋时将第一年另一半房租付清。租金先付后用原则，第一年租金分两次付清，第一次租金为合同保证金，合同到期后清算，第二年开始，每六个月缴付一次，如逾期一日支付则按逾期支付租金的5‰支付违约金，反之亦然。原告向被告提供正常使用电力，总供电量为100千瓦供电仓位，社会独立计量电表，提供市政供水60毫米管道，独立计量水表，原告建立消防系统主管道，被告董建祥、金红卫装修时自行安装申报消防验收，费用被告自理。消防基础设施费为150元／㎡。房屋出现基础和结构问题及公共设施设备有损坏或故障时，及时通知原告，原告在7日内进行维修并30日内修复，逾期不维修、不修复，影响被告使用的被告可代为维修，费用由原告承担，造成损失时，承担赔偿责任，租赁期内，被告负责承租房及独自使用的设施设备维修，被告不维修，原告代为维修，费用由被告承担。被告延迟支付租金经原告书面催款后30天仍未付款，未经原告同意改变房屋主体结构造成安全隐患房屋无法修复的可解除合同，违约方向另一方按年租金两倍支付违约金。原告未按时交房屋，被告催告后30日内仍未交付的，交付房屋不符合合同�定，房屋存在缺陷无法解决的，违约方向另一方支付按年租金两倍违约金，不足的还应赔偿损失。合同租户由房东保荐租赁，故房东应负担保之责，如被告延迟支付或没有能力支付房屋租金则原告也可拒付房东房屋租金，合同还约定了其他事项。上述合同签订后，原告将讼争房屋的二楼一层和房屋的一楼部分作进出口一并交付给被告使用。2013年10月10日，被告荟捞餐饮公司向原告支付500000元租金，2014年8月12日又支付400000元租金。合同生效后，2013年12月31日，以被告董建祥为法定代表人，以讼争房所在地为住所，依法成立了武汉荟捞餐饮管理有限公司并开业经营，2014年2月20日，原告书面致函被告荟捞餐饮公司表明，主要对2013年遗留的几个问题进一步完善，一楼面积、租赁合同，未付租金、消防施工工程款及拆除墙体施工费。之后，被告荟捞餐饮公司认为，讼争房屋�权人第三人红艳化工经营部已与原告解除租赁关系，且原告提供的房屋出现下沉、渗水、电力供应问题影响经营。2015年1月23日，被告荟捞餐饮公司出具书面联系函给原告，要求原告修理房屋渗漏、结构承重安全隐患，商谈消防设备安装等问题。同年2月2日，北京京大律师事务所上海分所给被告荟捞餐饮公司回复，认为被告联系函中问题不构成支付租金的抗辩，敦促其付款并多次向原告反映无果后，被告荟捞餐饮公司自行修复房屋结构问题，但是修理费140000元原告未付被告荟捞餐饮公司，被告提供的上述修复加固工程合同和付款主体是由被告董建祥为法定代表人的武汉市江岸区董记烧得香酒楼与武汉黄鹤特种工程技术有限公司签订的施工合同及有关付款，对此证据，原告不认可。被告荟捞餐饮公司认为，原告不能提供约定的供电量（仓位），经反映无效后，2013年12�25日被告荟捞餐饮公司出资200000元为讼争房用电进行变压器安装并提供了有关200000元税务发票。因此，被告认为，其有理由行使不安抗辩权，并不是拒交租金。原告对被告荟捞餐饮公司上述证据及抗辩理由，提出意见认为，渗水是事实，但已修好，变压器安装是被告自己需要，故不同意被告荟捞餐饮公司意见。原告认为被告不按约定支付租金属违约行为，故诉请人民法院判决：1、原、被告《房屋租赁合同》解除；2、被告荟捞餐饮公司、董建祥、金红卫支付拖欠租金截止2016年4月19日计1928488.99元；3、被告荟捞餐饮公司、董建祥、金红卫向原告支付前期配合施工费312557.5元；4、被告荟捞餐饮公司、董建祥、金红卫向原告支付违约金暂计3111267.17元并要求计算至判决生效之日；5、被告荟捞餐饮公司腾退出讼争房，按每月90145.8元标准向原告支付自2016年4月20日起至实际腾退日止的房屋占用费；6、被告钟晓萍对上述判决给付金额负连带清偿责任；7、被告承担诉讼费。另查明，讼争房坐落武汉市江汉区马场角小路28号（建筑面积5359.2㎡），产权人为武汉市江汉区红艳化工建材经营部。原告金彪盛华公司与上述产权人2013年3月18日签订《房屋租赁合同》，其中条款约定，原告金彪盛华公司可转租，转租优先考虑产权人原有租户。除合同中约定面积外，讼争房一楼有小部分面积作被告荟捞餐饮公司进出门道使用，原告认为该面积是51.38㎡。还有公摊面积34.2㎡双方未协商一致。
上述事实，有原告提交的2013年10月1日原、被告签订《房屋租赁合同》、2013年3月18日产权人与原告《房屋租赁合同》，原、被告间有关联系函、讼争房产权证、变压器安装200000元发票、房屋露水照片、有关房屋加固费用及合同证明，原告、被告荟捞餐饮公司、董�祥、金红卫陈述等证据证明，以上证据均经庭审质证属实，本院予以确认。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。武汉市江汉区马场角小路28号房屋（建筑面积5359.2㎡）产权属第三人红艳化工经营部属实。2013年3月18日，原告金彪餐饮公司与第三人红艳化工经营部签订《房屋租赁合同》后，原告金彪餐饮公司有权转租讼争房屋。同年10月1日，原告与被告董建祥、金红卫及担保人钟晓萍签订《房屋租赁合同》合法有效。被告荟捞餐饮公司在此成立后，已实际享有合同的权利义务，所以，被告荟捞餐饮公司经营使用讼争房屋合法，但是，被告荟捞餐饮公司应依法承担合同责任。该合同约定，出租房屋面积为一层，按1720㎡计算租金，45元／㎡，每年递增5%，2013年10月1日至2014年9月30日年租金928800元，每半年缴付一次，逾期一日按逾期支付租金的5‰支付违约金；原告金彪餐饮公司保证向被告提供可以正常使用的电力，电量为100千瓦；被告发现房屋出现基础或结构问题，原告7日内维修，不修复的被告代为维修，费用由原告承担。上述合同签订后，被告支付了900000元租金。之后，双方为讼争房有关未定事项相互函件往来，但未达成一致。从合同的上述约定和本案事实看出，被告缴纳一定租金后，合同生效，双方2015年1月23日即发生纠纷。其中因电力使用、房屋漏水问题，被告荟捞餐饮公司提交了变压器安装所用200000元发票、房屋渗漏照片，原告金彪公司未提交讼争房屋维修证据及合同约定的可正常使用的电力、供电量100千瓦的相反证据。法律规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的应当同时履行，一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定�，有权拒绝其相应的履行要求。由此看出，被告荟捞餐饮公司在房屋渗漏、电力供应等问题未解决情况下不付租金，属正当行使权利不构成违约。但是，相应部分以外的应支付租金，被告荟捞餐饮公司应支付，不支付的属违约。讼争房一楼通道被告荟捞餐饮公司已实际使用，原告认为是51.38㎡，被告未提交相反证据证明，故可推定该面积为51.38㎡，因双方未约定租赁价格，故参照原合同中45元／㎡执行。2014年1月1日起至2016年4月19日，按约定被告荟捞餐饮公司应缴纳租金二楼面积1720㎡计2237885.90元，一楼通道51.38㎡为每月2313元共27个月又19天计65933元，两项计2303818.90元。除去已付租金900000元、变压器安装200000元等因素外，余1137885元属被告董建祥、金红卫、荟捞餐饮公司应支付的租金，不支付租金应承担违约责任的应以此数额为基数计算。合同中关于违约金的约定过分高于造成的损失，应依法予以适当减少，按银行同期年贷款利率4倍即24%计算较适宜。2013年10月1日至2014年9月30日年租金928800元，平均77400元／月，2014年10月1日至2015年9月30日年租金975240元，平均81270元，2015年10月1日至2016年9月30日年租金1024002元，平均85334元。按半年支付租金约定计算，减去已付租金部分后至2015年3月31日被告欠租金284220元（减去200000元变压器安装费抗辩因素后余84220元）、2015年4月1日至同年9月30日欠租金487620元，2015年10月1日至2016年4月19日欠租金566048元，按合同中载明“甲方建立消防系统主管道乙方装修时自行安装申报消防验收，费用乙方自理。消防基础设施费为150元／㎡。”，这样一句单独的条款内容并没有明确双方权利义务，且原告在庭审中并没有提交实际已发生的有关消防费用凭证，原告主张消防基础设施费等前期配合施工费计312557.5元请求无�接证据及相关费用凭证证明。公摊面积租金纠纷，因双方缺乏协商一致，又没有实际证据证明，故原告该请求本院不予支持。原、被告分别违约，现原、被告合意解除合同，本院依法照准。关于房屋腾退问题，因涉及讼争房装修残值问题的解决，原告也未按规定交纳该部分请求的诉讼费用，故此节本院不予审理，依法按撤诉处理，原告应另行依法主张权利。综上所述，原告请求被告荟捞餐饮公司、董建祥、金红卫支付截止2016年4月19日计1928488.99元租金及违约金的请求，其中符合本案事实和法律规定的部分，本院予以支持。2015年10月1日至2016年9月30日年租金按约定应是1024002元，平均每月85334元，加上一楼每月2313元，共计87647元。原告请求判令被告董建祥、金红卫、荟捞餐饮公司每月按90145.48元标准向原告支付2016年4月20日起至实际搬出讼争房止的房屋占用费的请求，其�符合本案事实的部分本院予以支持。原告的其他诉讼请求因与本案事实和法律不符，本院不予支持。被告钟晓萍承担连带担保责任的事实在合同中表明清楚、明确，所以，被告钟晓萍对被告荟捞餐饮公司、董建祥、金红卫应负上述债务依法承担连带清偿责任。被告钟晓萍、第三人红艳化工经营部经本院公告传票和传票传唤无正当理由拒不到庭，放弃了法律赋予的诉讼权利，应承担举证不能的不利法律后果。据此，依照《中人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十六条、第二百一十二条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告武汉金彪盛华酒店管理有限公司与被告董建祥、金红卫、钟晓萍2013年10月1日签订的《房屋租赁合同》。
�、被告董建祥、金红卫、武汉荟捞餐饮管理有限公司于本判决生效之日起10内向原告武汉金彪盛华酒店管理有限公司支付截止至2016年4月19日的租金1137888元；同时支付未付上述租金违约金，以年利率24%计算，2015年3月31日前基数按84220元、同年4月1日至同年9月30日基数按571840元、同年10月1日至2016年4月19日基数按1137888元标准计算违约金至本判决生效之日止。
三、被告董建祥、金红卫、武汉荟捞餐饮管理有限公司于本判决生效后10内按87647元／月标准向原告武汉金彪盛华酒店管理有限公司支付自2016年4月20日起至实际腾退出讼争房屋止的房屋使用费。
四、被告钟晓萍对前二、三条判决中被告董建祥、金红卫、武汉荟捞餐饮管理有限公司应付款项负连带清偿责任。
五、驳回原告武汉金彪盛华酒店管理有限公司其他诉讼请求；
如果被告董建祥、金红卫、武汉荟捞餐饮管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费49266元、邮寄送达费160元，共计49426元，由原告金彪盛华公司负担20000元，被告董建祥、金红卫、荟捞餐饮公司共同负担29426元（此款原告已预付13929元，原告金彪盛华公司、被告董建祥、金红卫、荟捞餐饮公司应付部分应随同上述判决款项一并向本院缴纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 朱少柏
人民陪审员 方 毅
人民陪审员 熊昌全
二〇一六年七月三十日
书记�员安鸿铭