江西省寻乌县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0734民初18号
原告（反诉被告）应斌，男，1988年8月14日生，汉族，居民，住江西省寻乌县。
委托代理人王雷、郭国龙，江西理公律师事务所律师。
被告（反诉原告）赣州乾龙房地产开发有限公司，住所地江西省赣州市寻乌县江东大道35号。
法定代表人刘树辉，职务为执行董事。
委托代理人谢忠治，江西客家人律师事务所律师。
原告（反诉被告）应斌与被告（反诉原告）赣州乾龙房地产开发有限公司（下称乾龙公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员赖石福，代理审判员古红娟、熊婷芳组成合议庭，公开开庭进行了审理。应斌的委托代理人王雷、郭国龙，乾龙公司的委托代理人谢忠治到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）应斌诉称，2013年5月13日，应斌与乾龙公司签订《商品房买卖合同》，约定应斌购买乾龙公司开发的乾龙现代城三层A区5-11号商铺（现房），建筑面积1151.58㎡，单价3408元/㎡，购房款3924585元，如逾期交房超过30日，则自合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，乾龙公司按日向应斌交付已付房价款万分之三的违约金。合同签订后，应斌陆续付清了购房款，乾龙公司应依约根据交款金额及时交付相应价值的商铺但其至今却未交付。乾龙公司的行为违反合同约定应承担违约责任。故特向法院起诉，请求判令：1、乾龙公司向应斌交付逾期交房违约金923860.88元（按合同约定的每日0.03%计算至2016年1月4日），其后违约金按每日0.03%计算至实际交房日止；2、乾龙公司按照合同约定向应斌交付乾龙现代城三层A区5-11号商铺；3、本案的诉讼费用由乾龙公司承担。庭审中，应斌称乾龙公司已于2016年2月24日交付部分商铺，尚有乾龙现代城三层A区5、7、8、9、10号商铺未交付，故将诉讼请求变更为：1、依法判令乾龙公司向应斌支付逾期交房违约金983048.41元（按合同约定的每日0.03%暂计算至2016年2月24日）；2、依法判令乾龙公司向应斌交付乾龙现代城三层A区5、7、8、9、10号商铺，并支付逾期交房违约金806383.32元（按合同约定的每日0.03%暂计算至2016年3月9日），其后违约金按合同约定的每日0.03%计算至实际交房之日止；3、本案的诉讼费用由乾龙公司承担。
被告（反诉原告）乾龙公司辩称及反诉称：
关于付款。双方签订的《赣州市商品房买卖合同》合法有效，应斌应按约向乾龙公司支付剩余购房款。双方约定的付款方式为分期付款，即订金＋首付＋尾款，其中尾款约定在乾龙公司办理房产证后的30天内付清，故应斌应在收到乾龙公司交付的产权证（收到日期为2013年8月5日）后的30日内，即2013年9月4日前须付清所欠房款的尾款。对方关于双方已订借款协议且购房款已开具全额发票，购房款转化为借款，应斌在2013年5月13日已付清房款的说法不成立。首先，开具发票是为了办理产权证而非说明已付清房款，为避免出现歧义，双方于同日又签订了一份补充借款协议；其次，借款协议是因开具发票而立，亦被对方当庭认为无效，且未得到实际履行；再次，应斌提供的证据表明其至2015年5月份尚在支付购房款，与“2013年5月13日已付清房款”的说法相矛盾。
2、关于交房。对方关于部分交付的说法无合同约定，亦不符合房地产买卖合同的惯例。双方约定在买方不交清房款前卖方有权留置房屋（该处留置权指保留不交付的权利，而非特权法上的留置权），即在买方付清购房款前，卖方有权拒绝交房，这未违反法律的强制性规定，亦符合预售房屋的现行政策，况且乾龙公司一直在进行交付及完善交付。2013年8月5日乾龙公司将房产证交给应斌时已清点了商铺情况并告知可交房，之后亦多次要求办理交接手续但未得到回应；2016年1月29日又通过公证文书的方式告知应斌可以交房；2016年2月24日亦进一步完善了交付手续。商铺为敞开式，不需交钥匙。事实上应斌早已占有使用了该房产，即于2013年12月30日将涉案房屋抵押贷款后又将相关房屋租赁给第三方。
3、关于违约。根据双方签订的合同第五条第二款内容，卖方在买方付清购房款前具有保留房屋并不交付的约定，即付款为先履行义务，交房为后履行义务。乾龙公司在应斌未付清房款前不交房未构成违约，而应斌未在合同约定的2013年9月4日前付清购房款，直至2015年5月份还在付购房款且至今尚未付清购房款本息，已明显违约。同时，合同还约定买方未按合同支付购房款，须按剩余款项的2%月息支付利息。应斌未按约履行义务，至今仍欠乾龙公司购房款本金406879.74元，计算至2016年1月31日的逾期利息78393.85元。
综上，应斌本诉请求无事实和法律依据，应予驳回。乾龙公司根据应斌的违约事实，提出反诉请求：1、应斌向乾龙公司支付拖欠的购房款本金406879.74及自2015年5月7日起按月利率20‰计至本息还清止的逾期付款违约金；2、应斌承担本案全部诉讼费用。
对乾龙公司的反诉，应斌辩称：1、乾龙公司未举证证明2016年2月24日前已交付案涉商铺，亦无权拒绝交房。事实上，应斌已向乾龙公司付清购房款，案涉商铺属于现房，乾龙公司未按照商品房交易规则及时交付，却以应斌购房款或利息未付清为由拒交付，直至2016年2月24日才与应斌办理交付手续交付商铺；再者，乾龙公司无证据表明应斌就案涉商铺设定了抵押，且房屋抵押贷款不等同于房屋交付使用。房屋出卖人在商品房买卖中的两项主要义务是房屋交付和产权办理，应斌虽已取得案涉商铺的房产证，但乾龙公司在2016年2月24日前仍占用，甚至在应斌付清所有购房款后，仍对外出租收取租金；另外，双方签订的《商品房买卖合同》第五条第二款“出卖人依法对本协议项下销售房具有留置权”的约定违反法律规定，属于无效条款；2、乾龙公司要求支付购房款及计算违约金的主张，毫无事实依据，依法应予驳回。乾龙公司要求以先冲抵违约金的形式收取应斌所支付的款项，这与其在收款事由一栏中注明的均为“购房款”和乾龙公司于2015年7月6日诉应孔勤民间借贷一案中自认应斌已付清购房款的表述自相矛盾。故乾龙公司的反诉请求缺乏事实和法律依据，请求法院驳回。
应斌为证明其诉讼主张，在举证期限内向本院提交了以下证据：
1、本诉部分：（1）应斌身份证复印件，以证明应斌的诉讼主体资格。（2）乾龙公司的工商登记信息复印件，以证明乾龙公司的诉讼主体资格。（3）《商品房买卖合同》复印件，以证明2013年5月13日应斌与乾龙公司签订《商品房买卖合同》，双方对房号、建筑面积、价格、房屋交付及违约责任等进行了约定。（4）收据及转账凭证复印件，以证明应斌已向乾龙公司付清了购房款3924585元。
2、反诉部分：（1）收据及转账凭证复印件，以证明应斌所支付的款项均为购房款并已付清；2013年5月13日乾龙公司向应斌收取逾期付款利息60000元。（2）2014年11月11日《休闲馆经营权承包合同》、收据复印件，以证明乾龙公司占用案涉商铺而未向应斌交付，且对外出租相关商铺并收取租金；（3）房屋交房清单复印件，以证明2016年2月24日乾龙公司才向应斌交付案涉商铺。（4）2015年7月6日民事诉状复印件，以证明乾龙公司自认应斌已付清购房款。
乾龙公司为支持其抗辩理由与反诉主张，在举证期限内向本院提交了以下证据：
企业组织机构代码证复印件、企业法人营业执照复印件、法定代表人证明，以证明乾龙公司的主体关系；
《赣州市商品房买卖合同》复印件，以证明合同约定了应斌应付房款与付款方式及出卖人享有留置权等内容；
3、领证表，乾龙公司已于2013年8月5日向应斌交付涉案商铺的产权证，并核实了商铺的相关情况；
照片、承包合同、商铺租赁合同、房屋抵押登记资料复印件、公证书、完善交付手续表复印件，以证明（1）商铺现状未加锁，应斌可随时租赁给第三方；（2）应斌已于2014年年底将三层A-5、7、8号房屋租赁给王雯锋；（3）三层A-9、10在应斌未购房前已租赁给李俊锋，尚未到期，三层A-6在应斌购房前已租赁给谢金灿；（4）应斌于2013年将所购商铺用于银行抵押贷款；（5）乾龙公司于2016年1月29日通过公证机关向应斌送达完善交房通知，告知应斌如未在收到的5日内前来办理则视为已完善交房手续；（6）2016年2月24日乾龙公司已将应斌所购房产完善交付。
5、应斌购房本息计算表，以证明应斌尚欠乾龙公司购房款435521.38元，至2016年1月31日止尚欠利息78393.85元。
经法庭组织质证，双方质证意见如下：
一、应斌对乾龙公司提交的证据质证意见为：对证据1、2、3、4的“三性”均无异议；但对证据2、3、4的证明对象有异议，认为留置权不适用于不动产。交付产权证并不意味着房屋交付完毕，且抵押贷款行为不等同于房屋交房；对证据5的“三性”有异议，系乾龙公司自己制作。
二、乾龙公司对应斌提交的证据质证意见为：本诉部分证据：对证据1、2、3、4的“三性”均无异议，但对证据3、4的证明对象有异议，认为不能证明其交清了房款。反诉部分证据：对证据1、3的“三性”无异议，但对其证明对象有异议，认为收取的60000元系因应孔勤、应斌二人未按时交付首付款而收取的逾期违约利息；房屋为敞开式商铺，不存在交钥匙的情况，2016年2月24日只是完善交付的时间；对证据2的“三性”无异议，但对证明对象有异议，亦说明应斌未付清购房款；对证据4的“三性”、证明观点均有异议，不能证明房款已付清。
本案在审理过程中，为查明案件事实，本院依乾龙公司的申请，对乾龙现代城三楼“微艺舞蹈培训中心”开办人王雯锋做了调查，并调取了同是案涉本案争议事实的（2015）寻民二初字第347号案卷中的借款协议、借据等相关诉讼材料。对此，应斌的质证意见是：对本院所作的调查笔录予以认可，但认为王雯锋的商铺并非在应孔勤名下，而在应斌名下；对（2015）寻民二初字第347号案卷中的借款协议、借据，称系由应孔勤与乾龙公司签订，但借款协议的内容不符合客观事实，借款人签名虽为应孔勤一人，但商铺与购房款实为应孔勤与应斌二人的，故该协议无效，且应孔勤对应斌房屋的处分没有得到应斌的授权认可。乾龙公司的质证意见是：对调查笔录的内容部分认可，“微艺舞蹈培训中心”开办人为王雯锋，但认为“未付租金、未签合同”系虚假陈述，应该签订了合同并收取了租金才符合交易习惯。且应孔勤与应斌系父子关系，应孔勤有控制应斌名下房屋的能力；对（2015）寻民二初字第347号案卷中的借款协议、借据，称双方签订的初衷是办理产权证需要税务发票。
根据双方当事人举证、质证情况，本院对上述证据认证如下：对应孔勤提交的本诉证据1、2、3、4及反诉部分证据1、2、3、4，乾龙公司提交的证据1、2、3、4，本院调取的二份证据的“三性”均予以认定；但对乾龙公司提交的证据5不予认定，其不属于证据范畴，本院不予审查。
经审理查明：应斌与案外人应孔勤系父子关系。2013年5月13日，应斌与乾龙公司签订合同备案编号为2008012076的《商品房买卖合同》，约定应斌向乾龙公司购买与应孔勤同楼层的A区5-11号商铺，建筑面积1151.58㎡，成交单价3408元/㎡，成交金额3924585元。第五条规定付款方式为分期付款，“订金10%：407256元，2013年2月2日前付40%：1629024元，剩余50%：1888305元于办理好房产证后的30天内付清”。同日，应孔勤与乾龙公司签订合同备案编号为2008012075的《商品房买卖合同》，约定：应孔勤向乾龙公司购买其位于寻乌县城新桥西路乾龙现代城第三层A区1-4号、12-24号和B区1-4号商铺，建筑面积1232.84㎡，成交单价3408元/㎡，成交金额4201519元。合同第五条约定：付款方式为分期付款，“订金10%：407256元，2013年2月2日前付40%：1629024元，剩余50%：2165239元于办理好房产证后的30天内付清”。
两份《商品房买卖合同》均约定：逾期未交清剩余款项，按剩余款额的2%月息付利息；同时，出卖人依法对本协议项下的销售房屋具有留置权；商铺的建设用地使用权自2008年3月27日起至2048年止。合同第七条约定：买受人逾期付款的违约责任：“逾期不超过十日的，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按每日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过十日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的30%向出卖人支付违约金。”合同第八条约定：交付期限及条件：“出卖人应当在2010年5月31日前，将取得当地建设行政主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程验收备案表》及符合双方约定的以下条件的房屋交付给买受人。但如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力因素影响工期，且出卖人在发生之日起三十日内告知买受人的。”合同第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况以外，“按逾期时间分别处理（不作累加）：逾期不超过三十日的，自本合同第八条规定的最后期限第二条起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金，合同继续履行等”。合同第十三条约定“出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，出示《房屋建筑工程和市政基础设施工程验收备案表》，买受人应当对所购房屋进行查验，共同签署《商品房交付使用交接表》。否则，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。
签订《商品房买卖合同》的当日，应孔勤与乾龙公司签订了一份《借款协议》，载明“借款人向出借人购买寻乌乾龙现代城三层A区1-24号、B区1-4号商铺，现因购房款的给付问题存在暂时困难，与出借方达成欠购房款协议，条款如下：一、购房款总额为捌佰壹拾贰万陆仟壹佰零肆元整（￥8126104元）；二、借款人（××）因资金暂时困难，出借方同意借款人暂欠金额为肆佰零伍万叁仟伍佰肆拾肆元（￥4053544元）；三、第二条所欠数字，借款人在付清￥4072560元后，再立欠款额借据为准；四、借款人付款及立欠条后，出借人开具足额发票给借款人，用于办理房产证……；五、借款人在办理房产证的出证日算起30日内付清欠款。如能守约，该借据为无息。如借款人违约，应按所欠款额2%月息从立据之日起算给出借人；六、借款人同意将本协议所定房产留置给出借人，在借款到期无力还债时，该置留房产由出借方收回，另行处理；七、在执行第六条时，借款人应承担借款利息及出借人所缴的一切税费，并加罚购房总额百分之三十的违约金，借款人不作任何抗辩；八、借款人依约履行了给付借款人义务后，本协议所列房产全部交由借款人行使使用权；九、本协议一式贰份，双方各执壹份，自付清首期款并立下欠条之日生效。”同时，应孔勤向乾龙公司出具借款额为4053544元的借据。
乾龙公司开具的收款收据显示，应孔勤向乾龙公司付款情况为：2013年1月7日付商铺定金814512元；2013年5月13日给付商铺首付款3258048元和约定的逾期付款利息60000元；2013年11月12日付商铺房款1000000元；2014年1月6日付购房款500000元；2014年1月26日付商铺房款800000元；2014年5月5日付商铺房款700000元；2015年2月17日通过信用社转账付房款500000元；2015年5月7日通过信用社转账付款553544元。以上款项包括应孔勤的应付房款4201519元和应斌的应付房款3924585元，合计人民币8126104元。
2013年7月12日，寻乌县地方税务局开具二张“销售不动产统一发票”，载明：收款方为乾龙公司，不动产项目名称为乾龙现代城，款项性质为售房款，付款方分别为应孔勤、应斌，金额合计8126104元。其中，应孔勤购买的不动产楼牌号为1栋3F商铺单元3层A区1-4号、12-24号、B区1-4号，建筑面积1232.84㎡，单价3408元/㎡，金额4201519.00元；应斌购买的不动产楼牌号为1栋3F商铺单元3层A区1-11号，建筑面积1151.58㎡，单价3408元/㎡，金额3924585.00元。应孔勤、应斌于2013年8月5日各自领取了上述房产的所有权证，并用于设定银行抵押贷款。乾龙公司于2016年1月29日向应斌送达了完善交房通知。经法院主持，双方同意在乾龙公司完善相关手续后确定交房日期。2016年2月24日应斌与乾龙公司办理了房屋移交完善手续。
另查明，乾龙公司在（2015）寻民二初字第347号乾龙公司诉应孔勤民间借贷纠纷案中，认可开具销售不动产统一发票后视为购房款已付清，应孔勤、应斌尚未给付的购房款4053544元已转为借款，该款于2015年5月7日已全部付清，利息应从2013年8月5日交付产权证之日起计算至2015年5月7日还清借款之日止。
又查明，签订《商品房买卖合同》时，涉案房屋均为达到交房条件已竣工验收的现房，且已用于出租或堆放杂物或公司办公。2016年2月24日，双方当事人共同在“现代城商场三楼整层商铺房屋移交完善交付手续表”上签字确认，乾龙公司的交房义务至此已完成。本案中，应斌对其购买的A区6、11号商铺已完成交付无异议，但认为A区5、7、8、9、10号商铺尚未交付。经查，A区5、7、8号商铺经应斌的父亲应孔勤同意，租金比照同地段商铺价款，由王雯锋于农历2014年末（公历2015年2月18日为农历2014年除夕）开始装修,开办“微艺艺术培训”使用至今；A区9、10号商铺在应斌购买前已由乾龙公司出租他人并收取房租至今。
还查明，房屋所有权证交付时，双方签字认可的“认证表”载明：A区5、7、8号商铺的建筑面积分别为171.78平方米、172.78平方米、239.32平方米。三间商铺建筑面积合计583.88平方米,商铺成交价3408元/平方米，即该三间商铺的价款总额为1989863.04元。
本院认为，本案诉讼是因商品房销售而产生的纠纷。双方当事人对于2013年5月13日签订的《商品房销售合同》均认为合法有效，应当依约履行。本案本诉部分的争议焦点为乾龙公司是否依约履行了交房义务，是否应当承担逾期交房的违约责任；反诉部分的争议焦点为应斌是否依约履行了支付购房款义务，是否应当承担逾期付款的违约责任。
一、关于应斌是否依约履行了支付购房款义务，是否应当承担逾期付款的问题。案涉《商品房销售合同》第五条约定：讼争的剩余50％购房款应于办理好房产证后的30天内付清，逾期按月利率2％计付利息。应斌、应孔勤与乾龙公司于2013年5月13日订立《商品房销售合同》的同时，应孔勤又签订了一份《借款协议》，由应孔勤向乾龙公司借款，且应孔勤向乾龙公司出具了借款金额为4053544元的借条交乾龙公司执存。民事诉讼当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利。双方通过借据的形式将结欠的购房款转化为民间借贷关系，这是当事人意思自治的体现，应当得到法律的尊重。经双方当事人对房屋买卖合同关系结算、平等协商达成的借款协议，对双方均具有合同约束力。根据最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十五条规定：“原告以借据、收据、欠条等债权凭证为依据提起民间借贷诉讼，被告依据基础法律关系提出抗辩或者反诉，并提供证据证明债权纠纷非民间借贷行为引起的，人民法院应当依据查明的案件事实，按照基础法律关系审理；当事人通过调解、和解或者清算达成的债权债务协议，不适用前款规定”。据此，从应孔勤向乾龙公司出具借条之时，应孔勤应付给乾龙公司购房款4053544元（包含应斌未付购房款1888305元）归于消灭，并由其相应的借款取而代之。则从2013年5月13日起，应孔勤、应斌与乾龙公司之间因房屋买卖产生的债权债务关系终结，同时应孔勤与乾龙公司形成了新的民间借贷关系。乾龙公司按照协议的内容向应斌出具《销售不动产统一发票》和交付房产证的行为，亦表明乾龙公司认可应斌购买商品房的购房款已足额交付了。应孔勤自2013年11月12日起至2015年5月7日止分六次向乾龙公司累计付款4053544元，收条中虽注明是购房款，但其实际应为偿还的购房借款。因此，应斌在订立《商品房销售合同》的当天已即时付清了全部购房款，乾龙公司主张要求应斌支付购房款并承担逾期付款违约金的反诉请求，无事实依据和法律依据，本院不予支持。
二、关于乾龙公司是否依约履行了交房义务，是否应当承担逾期交房的违约责任问题。依约向应斌交房是乾龙公司的合同主要义务。《商品房销售合同》第八条约定：“出卖人应当在2010年5月31日前，将取得当地建设行政主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程验收备案表》及符合双方约定的以下条件的房屋交付给买受人”；《商品房销售合同》第九条约定：“逾期超过三十日的，买受人有权解除合同，……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金”;《商品房销售合同》第十三条约定“出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，出示《房屋建筑工程和市政基础设施工程验收备案表》，买受人应当对所购房屋进行查验，共同签署《商品房交付使用交接表》。否则，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。对乾龙公司是否依约履行了交房义务，本院评判如下：1、合同约定的交房时间为2010年5月31日，说明讼争的房屋应当在2010年5月31日前已竣工验收，即案涉商品房是现房。乾龙公司应当在房款付清后即时向应斌交房；2、合同虽约定在未付清购房款前乾龙公司对房屋享有留置权，但该约定既没有“未付清购房款”的事实基础，也不符合《物权法》及《担保法》中留置权适用于动产的规定；3、乾龙公司辩称其一直在进行交付及完善交付，多次要求办理交接手续，但未向本院提交诸如交房通知、房屋验收备案表及共同签署《商品房交付使用交接表》等证据证实，故本院对该抗辩意见不予采信；4、虽然乾龙公司向应斌交付了房产证，且案涉商铺也被应斌用于办理抵押贷款，但该事实并不能说明乾龙公司履行了交房义务；5、对乾龙公司辩称案涉商铺为敞开式商铺问题。首先，无论何种形式的房屋交付，都应按《商品房销售合同》第十三条约定的交房流程予以办理；其次，案涉房屋有的被乾龙公司作为办公用房、有的被乾龙公司出租他人并一直收取租金，显然尚未交付；6、乾龙公司虽于2016年1月29日以公证文书的形式告知可以交房，但因有部分交房事项尚未完善，至2016年2月24日才对相关事项签字确认，且A区9、10号商铺至今仍由乾龙收取房屋租金。综上，本院认为，乾龙公司没有依约履行交房义务，应当承担逾期交房的违约责任。
由于应斌对其购买的A区6、11号商铺已完成交付无异议，但认为A区5、7、8、9、10号商铺尚未交付。本院认为,A区5、7、8号商铺经应斌的父亲应孔勤同意，于农历2014年末（公历2015年2月18日）之前租给了王雯锋开办“微艺艺术培训”,故A区5、7、8号商铺的交房时间最迟应认定为2015年2月18日；虽然A区9、10号商铺一直由乾龙公司出租并收取房租至今，但并不影响双方于2016年2月24日完善房屋交付手续。
乾龙公司应当自应斌交清房款的次日起至房屋交付之日止，向应斌支付已付房价款3924585元按日万分之三的违约金。其中，A区5、7、8号商铺的违约金为378472元(从2013年5月14日至2015年2月18日止，以房价款1989863.04元为基数,按日万分之三计付)；A区6、9、10、11号商铺的违约金为580417元(从2013年5月14日至2016年2月24日止，以房价款1934721.96元为基数,按日万分之三计付)，合计违约金958889元。故应斌请求支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以部分支持。由于2016年2月24日双方已就所有商铺交付问题签字确认，故应斌关于交付乾龙现代城三层A区5、7、8、9、10号商铺的诉讼请求，不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十一条、第一百一十三条第一款、第一百零七条，《最高人民法院<关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定>》第十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第九十一条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）赣州乾龙房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）应斌支付逾期交房违约金958889元；
二、驳回原告（反诉被告）应斌的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）赣州乾龙房地产开发有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。
本案本诉案件受理费13039元，反诉受理费4251元，合计人民币17290元，由被告（反诉原告）赣州乾龙房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。
本判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向本院申请执行。申请执行的期间为二年。逾期视为放弃权利。
审 判 长 赖石福
代理审判员 古红娟
代理审判员 熊婷芳
二〇一六年七月十三日
书 记 员 王 洁
附本案适用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院<关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定>》
第十五条原告以借据、收据、欠条等债权凭证为依据提起民间借贷诉讼，被告依据基础法律关系提出抗辩或者反诉，并提供证据证明债权纠纷非民间借贷行为引起的，人民法院应当依据查明的案件事实，按照基础法律关系审理。
当事人通过调解、和解或者清算达成的债权债务协议，不适用前款规定。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十一条第一款对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：
（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；
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