山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鲁民提字第267号
再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：烟台银都置业有限公司。住所地：烟台市芝罘区海港路**号。
法定代表人：萧德迎，董事长。
委托代理人：苗劲松，山东鑫士铭律师事务所律师。
委托代理人：张丽娟，山东鑫士铭（济南）律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：鞠鸿宝。
再审申请人烟台银都置业有限公司（以下简称银都置业公司）因与被申请人鞠鸿宝担保追偿权纠纷一案，不服烟台市中级人民法院（2014）烟商二终字第36号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年6月30日作出（2015）鲁民提字第267号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人银都置业公司的委托代理人张丽娟到庭参加诉讼，被申请人鞠鸿宝经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2012年3月29日，银都置业公司起诉至烟台市芝罘区人民法院称：银都置业公司在2007年与鞠鸿宝签订了合同编号为2473号的商品房买卖合同及补充协议，约定鞠鸿宝购买银都置业公司开发建设的座落于烟台市芝罘区海港路26号S2-3002号房产，房屋总价款为532850元。鞠鸿宝为交付房款，向银行贷款426000元，银都置业公司作为连带责任保证的保证人为其提供担保。2010年2月，鞠鸿宝提起诉讼要求撤销与银都置业公司签订的商品房买卖合同，案经烟台市莱山区人民法院审理后作出（2010）莱民三初字第10号民事判决书，判决撤销双方签订的商品房买卖合同，判令银都置业公司向鞠鸿宝返还购房款和利息以及升值损失等，鞠鸿宝向银都置业公司返还占有的房屋。判决生效后，因鞠鸿宝未按期向贷款行还贷，贷款行按照借款（抵押）合同约定宣布贷款提前到期，并于2011年12月2日从银都置业公司保证金账户内扣划了399974.24元用于偿还鞠鸿宝的剩余全部房贷本息。虽经银都置业公司追偿，但鞠鸿宝一直未偿还银都置业公司垫付的上述银行贷款本息。故请求判令鞠鸿宝偿还银都置业公司代垫的银行贷款本金398188.44元。
鞠鸿宝辩称：银都置业公司的诉讼请求不成立，理由如下：第一，银都置业公司与鞠鸿宝之间的商品房买卖合同经烟台市莱山区人民法院和烟台市中级人民法院判决撤销后，鞠鸿宝已于2011年11月2日向贷款银行发出了解除贷款合同的通知书，贷款行已收到。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房买卖合同案件司法解释）第二十四条的规定，因双方的商品房买卖合同被依法撤销，致使商品房担保贷款合同目的无法实现，鞠鸿宝依法通知贷款银行解除商品房担保贷款合同的行为符合法律规定；第二，鞠鸿宝与银都置业公司之间的商品房买卖合同被撤销，商品房担保贷款合同被依法解除，依据商品房买卖合同案件司法解释第二十五条第二款的规定，向银行返还已取得的银行贷款的义务在银都置业公司，根本不是银都置业公司所说的替鞠鸿宝还贷；第三，银都置业公司在烟台市莱山区人民法院执行扣划其银行存款的当天就将鞠鸿宝起诉，并申请冻结了该执行款，其目的就是阻却生效判决的执行。银都置业公司的做法不仅给鞠鸿宝的信用及正常生活造成严重影响，也严重损害了司法判决的严肃性。综上，商品房买卖合同被依法撤销后，银都置业公司拒不履行生效判决，在商品房担保贷款合同被依法解除的情况下，银行依照法律规定要求银都置业公司返还购房贷款，根本不是银都置业公司所称的替鞠鸿宝还贷。银都置业公司欺诈在先，又不履行判决，鞠鸿宝对此不存在任何过错。故银都置业公司的追偿权不成立。请求依法驳回银都置业公司的诉讼请求。
烟台市芝罘区人民法院一审查明：2007年，银都置业公司作为出卖人与鞠鸿宝作为买受人签订了合同编号为2473号的商品房买卖合同及补充协议（买卖合同及补充协议没有载明签订时间，鞠鸿宝根据其提交的交款单复印件主张双方签订合同的时间是2007年4月18日，银都置业公司则根据补充协议主张双方签订合同的时间是2007年9月29日）。商品房买卖合同载明：鞠鸿宝购买银都置业公司开发建设的座落于烟台市芝罘区海港路26号S2公寓3002号、建筑面积51.28平方米的房屋1套，单价每平方米10391元，总计价款532850元；银都置业公司以出让方式取得位于烟台市芝罘区海港路26号编号为3-3地块的土地使用权，该地块规划用途为住宅，土地使用年限自2005年6月17日至2075年6月16日；银都置业公司应于2008年9月30日前将通过竣工验收的房产交付给鞠鸿宝，逾期交房超过90日的，鞠鸿宝有权解除合同，银都置业公司应自鞠鸿宝解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按鞠鸿宝累计已付款2％向鞠鸿宝支付违约金；银都置业公司应按相关规定在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由银都置业公司提供的相关资料报房产管理部门备案。补充协议载明：鞠鸿宝自愿购买由银都置业公司开发的位于烟台市芝罘区海港路26号的阳光100城市广场第S2号楼3002号房屋，已详细阅读和理解银都置业公司在销售现场公示的商品房买卖合同范本及《阳光100城市广场业主临时公约》，并于2007年9月29日前来银都置业公司处签订商品房买卖合同及相关附件；鞠鸿宝于2007年9月29日向银都置业公司支付首期房款人民币106850元，余款426000元采用贷款方式支付；银都置业公司在为鞠鸿宝与贷款银行签订的购房借款合同提供担保期间，如鞠鸿宝获得贷款后未按时履行还贷义务，导致银行提前解除抵押合同并致银都置业公司承担连带担保责任、偿还鞠鸿宝所欠全部贷款余额的，鞠鸿宝应于银都置业公司代为清偿贷款后10日内偿还银都置业公司垫付的全部贷款款项本金、利息及罚息，并应承担房屋总价款10%的违约金，否则，银都置业公司有权解除买卖合同，并要求鞠鸿宝偿还垫付的全部贷款款项并承担比例为房屋总价款10%的违约金及银都置业公司代为清偿的贷款及银行罚息等全部款项；本协议如与商品房买卖合同条款有冲突之处，则以本补充协议约定为准。
上述商品房买卖合同及补充协议签订之前和签订之后，鞠鸿宝分别于2007年4月18日向银都置业公司交付房款30000元，2007年5月9日交款23285元，2007年9月29日交款53565元，合计支付首付款106850元。
2007年10月29日，中国农业银行烟台保税港区支行与银都置业公司、鞠鸿宝在签订的个人购房担保借款合同中约定：鞠鸿宝为购买银都置业公司开发建设的涉案房产，向贷款人（中国农业银行烟台保税港区支行）贷款426000元，借期为360个月，实际日期以借据为准；借期内按年利率6.6555%计息，逾期付款，中国农业银行烟台保税港区支行有权按合同约定的利率加收50％向鞠鸿宝计收罚息，并有权计收复利；鞠鸿宝连续三期（含三期）未足额偿还借款本息，贷款人有权提前收回发放的借款，行使抵押权或/和要求保证人承担保证责任，有权宣布借款立即到期或采取其他资产保全措施；鞠鸿宝以其所购买银都置业公司阳光100城市广场S2-3002号房屋提供抵押担保；由银都置业公司为鞠鸿宝的房贷提供连带责任保证，保证范围为本合同项下的贷款本金、利息、复利、违约金、赔偿金及实现债权的费用；鞠鸿宝没有按合同约定履行还款义务，银都置业公司承诺按贷款人要求履行还款义务，若银都置业公司不按合同履行保证责任，贷款人有权从银都置业公司账户直接扣收相关款项，或向银都置业公司行使追索权。若债务人不按期还贷，贷款人有权宣布全部贷款提前到期。
个人购房担保借款合同签订后，中国农业银行烟台保税港区支行于2007年10月30日将贷款426000元付至银都置业公司账户内。2008年11月23日，鞠鸿宝领取了房屋钥匙，同时银都置业公司将逾期交房违约金抵顶物业管理费和有线电视安装费后，余额843元以存单的形式支付给了鞠鸿宝，烟台阳光壹佰物业管理服务有限公司就抵顶的物业管理费和有线电视安装费给鞠鸿宝出具了收款收据。
2010年初，鞠鸿宝以商品房买卖合同中载明涉案房屋的土地使用年限为70年，而银都置业公司办理的土地使用权证载明的土地使用年限却为40年，银都置业公司存在欺诈为由，具状至烟台市莱山区人民法院，请求：1、撤销双方签订的商品房买卖合同，银都置业公司退还购房款532850元；2、银都置业公司赔偿鞠鸿宝已交房款的利息损失103449.27元（暂计算至2010年8月17日），之后仍按同期银行贷款利率计算至判决确定的履行之日;3、银都置业公司赔偿鞠鸿宝房屋升值损失121436元（根据评估机构评估的房屋现行市场价值计算）；4、银都置业公司赔偿鞠鸿宝房屋租金损失48089.54元（自2008年10月1日计算至2010年8月17日，共22.57个月，按照评估报告确定的每平方米每月租金41.55元的标准，乘以房屋面积计算）；5、银都置业公司赔偿鞠鸿宝办理贷款产生的抵押手续费、登记费及印花税合计251元。
烟台市莱山区人民法院经审理认为，银都置业公司故意隐瞒土地使用年限为40年的事实以及故意告知鞠鸿宝美国仲量联行进驻烟台阳光10O并进行酒店服务式公寓运营管理的虚假情况的行为构成欺诈，鞠鸿宝主张撤销双方签订的商品房买卖合同的请求，应予以支持。鞠鸿宝与银都置业公司签订商品房买卖合同后，按照合同约定向银都置业公司支付了全部房款。2008年11月2日，涉案房屋通过了竣工验收后，鞠鸿宝于2008年11月23日领取了房屋钥匙，应当视为银都置业公司向鞠鸿宝交付了房屋。因银都置业公司的行为构成欺诈导致合同被撤销，故银都置业公司应当返还鞠鸿宝已付购房款532850元，鞠鸿宝主张将涉案房屋返还银都置业公司，同时银都置业公司还应当赔偿鞠鸿宝受到的损失，故鞠鸿宝要求银都置业公司赔偿房屋升值损失和利息损失，应予支持。鞠鸿宝主张的为办理贷款而支出的抵押手续费、登记费及印花税等费用，是鞠鸿宝为交付房款支付的必要费用，也是鞠鸿宝获得升值受益的成本，故鞠鸿宝要求银都置业公司赔偿办理贷款产生的相关费用，不予支持；鞠鸿宝要求银都置业公司赔偿2008年10月1日至2010年8月17日期间的租金损失，因其并未将涉案房屋出租给他人，也未与他人签订房屋租赁合同，鞠鸿宝也没有证据证实其实际产生了租金损失，故鞠鸿宝要求银都置业公司赔偿租金损失，不应支持。烟台市莱山区人民法院基于上述事实和理由，作出（2010）莱民三初字第10号民事判决书，判决：一、撤销鞠鸿宝与银都置业公司签订的合同编号为2473号的商品房买卖合同；二、银都置业公司返还鞠鸿宝购房款532850元；三、鞠鸿宝将位于烟台市芝罘区海港路26号S2公寓3002号房屋返还给银都置业公司，于判决生效后10日内履行；四、银都置业公司赔偿鞠鸿宝房屋升值损失121436元；五、银都置业公司赔偿鞠鸿宝利息损失（自2010年7月14日至银都置业公司实际履行之日止。首付款106850元按照同期银行贷款利率计算；贷款426000元以鞠鸿宝实际向银行支付的贷款利息为准）；六、上述第二、四、五项，银都置业公司于判决生效后10日内履行；七、驳回鞠鸿宝的其他诉讼请求。鞠鸿宝和银都置业公司对该判决均不服提起上诉。山东省烟台市中级人民法院经审理后于2011年5月20日作出（2010）烟民一终字第1277号民事判决。判决驳回上诉，维持原判。
又查，鞠鸿宝于2007年在银都置业公司开发的阳光100城市广场楼盘共购买了七套房产（包含涉案房产），各套房产均有贷款，贷款金额不等，贷款保证人均为银都置业公司。鞠鸿宝于2010年初同时具状至法院要求撤销该七套房产的商品房买卖合同。七案件诉讼请求除具体数额不同外，主张的事项一致。该七套房产的一审判决案号为（2010）莱民三初字第5、6、7、8、9、10和11号，终审判决书编号为（2010）烟民一终字第1276、1277、1278、1279、1280、1281和1282号，七份判决书的生效日期均为2011年8月12日。该七份判决书生效后，银都置业公司分别于2011年8月18日、9月13日和10月11日向烟台市莱山区人民法院递交要求履行生效判决的申请书，同意将已冻结的银行存款全部扣划至莱山区法院账户，对有争议的首付款利息先不予支付，待双方确认后再行支付。银都置业公司同时提出因涉案房产设有抵押和备案，故请求先将返还房款总额中的银行贷款部分支付给各贷款行，待鞠鸿宝履行返还房产、解除抵押和协助撤销备案后再将余款支付给鞠鸿宝，若因鞠鸿宝原因致使拖延履行，由此产生的双倍利息由鞠鸿宝承担。烟台市莱山区人民法院为此以调查笔录形式分别于2011年9月9日、9月19日、10月11日和11月1日征求银都置业公司和鞠鸿宝意见，双方未达成一致。
庭审中，银都置业公司和鞠鸿宝确认，烟台市莱山区人民法院于2010年8月依据鞠鸿宝的申请冻结了银都置业公司银行存款985万元，于2012年3月20日依据鞠鸿宝的执行申请书下达执行裁定，将其中的915万元扣划至烟台市莱山区人民法院。双方均认可烟台市莱山区人民法院扣划的915万元银行存款中，包含了涉案房产的房款本金、升值损失和利息损失，只是对利息的计算方式和截止日期双方有不同意见，目前双方尚未达成一致。鞠鸿宝同意可由银都置业公司自行接管上述七套房屋。银都置业公司已实际收回了上述七套房屋。
再查，鞠鸿宝于2011年11月初向各贷款银行发出解除贷款担保合同通知，并明确不再按期偿还房贷。2011年12月2日，本案贷款银行中国农业银行烟台保税港区支行通知银都置业公司，因鞠鸿宝未履行按期还贷义务，贷款行宣布鞠鸿宝的全部贷款提前到期，银都置业公司作为保证人应代为鞠鸿宝偿还全部贷款本息。2011年12月2日，中国农业银行烟台保税港区支行从银都置业公司保证金账户扣划了399974.24元用于偿还鞠鸿宝房贷余款本息。银都置业公司遂于2012年3月29日具状至一审法院。
诉讼中，一审法院根据银都置业公司的财产保全申请，裁定截留了烟台市莱山区人民法院自银都置业公司扣划、拟发放给鞠鸿宝的部分案款480000元，后解除了对其中60000元的截留。
烟台市芝罘区人民法院一审认为：根据商品房买卖合同案件司法解释第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”之规定，银都置业公司与鞠鸿宝之间的商品房买卖合同被依法撤销，致使商品房担保贷款合同目的无法实现，鞠鸿宝依法通知贷款银行解除商品房担保贷款合同的行为符合法律规定。
根据商品房买卖合同案件司法解释第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”之规定，银都置业公司在商品房买卖合同被撤销和商品房担保贷款合同也被解除后，本应当将收受的购房贷款和购房首付款的本金及利息分别返还给贷款银行和鞠鸿宝。但在本案中，由于银都置业公司应当返还给贷款银行的贷款本息，已经包含在生效的（2010）莱民三初字第10号民事判决中确定的给付义务中，且该部分款项已根据鞠鸿宝的执行申请被扣划至烟台市莱山区人民法院。而贷款行中国农业银行烟台保税港区支行又于2011年12月2日自银都置业公司扣划了本案中鞠鸿宝余欠贷款本息，也就是说，银都置业公司既归还了鞠鸿宝在贷款行的贷款本息余额，又将全部房款本金和利息（其中包含了鞠鸿宝的贷款本息余额）支付到了烟台市莱山区人民法院，属于重复支付。中国农业银行烟台保税港区支行基于商品房贷款担保合同迳行自银都置业公司扣划鞠鸿宝所欠款项后，银都置业公司作为担保人，有权向鞠鸿宝追偿。故银都置业公司要求鞠鸿宝偿还代付的银行贷款本金，理由正当，应予支持。鞠鸿宝关于贷款行扣划银都置业公司保证金用于偿还鞠鸿宝全部贷款本息余额的行为与自己无关的辩解，与中国农业银行烟台保税港区支行同银都置业公司及鞠鸿宝签订的个人购房担保借款合同及补充协议约定的内容相悖，其不同意偿还给银都置业公司上述贷款本金的理由不当，不应予以采信。综上所述，依照《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第三十一条之规定，烟台市芝罘区人民法院于2013年5月27日作出（2012）芝民一初字第362号民事判决：限鞠鸿宝于判决生效之日起10日内偿付给烟台银都置业有限公司代偿的借款本金398188.44元。如果鞠鸿宝不按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给烟台银都置业有限公司。案件受理费8099元，由银都置业公司负担826元，由鞠鸿宝负担7273元；财产保全费2920元，由银都置业公司负担373元，由鞠鸿宝负担2547元。因银都置业公司已向本院全额预交了上述费用，故限鞠鸿宝于判决生效之日起10日经烟台市芝罘区人民法院支付给银都置业公司9820元。
鞠鸿宝不服一审判决，向烟台市中级人民法院提起上诉称：一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回银都置业公司的诉讼请求。理由：1、鞠鸿宝和银都置业公司的商品房买卖合同经一、二审法院判决撤销后，银都置业公司拒不履行生效的判决，莱山区法院也不给鞠鸿宝立案执行，一审法院对此事实未予认定，系遗漏重要事实。后，莱山区法院于2012年3月29日扣划了银都置业公司银行账户存款915万元后，鞠鸿宝仍未得到全部案款。鞠鸿宝与银都置业公司商品房买卖合同纠纷的七个案件至今未结案，银都置业公司仍有4245526.80元未实际支付给鞠鸿宝。因银都置业公司的行为致使鞠鸿宝未实际收到银都置业公司支付生效判决确定的给付款项，银都置业公司何来重复支付？一审法院对此事实认定错误。2、一审法院依据担保法认定银都置业公司有权向鞠鸿宝追偿被贷款银行扣划的借款本金系适用法律错误。依据商品房买卖合同案件司法解释第二十五条第二款的规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人当将收受的购房贷款和购房款的本金和利息分别返还给担保权人和买受人。担保贷款合同解除后，鞠鸿宝已没有贷款合同约定的每月按期还本付息的义务，银都置业公司的担保人身份亦不存在。由于银都置业公司未按照判决向鞠鸿宝履行义务，在鞠鸿宝没有拿到银都置业公司应支付的购房款的情况下，银行按照上述司法解释的规定要求银都置业公司履行返还贷款义务，而不是承担担保责任。在此情况下，购房款的返还义务在银都置业公司，而不在鞠鸿宝。因此，根本不存在银都置业公司作为担保人承担担保责任的问题，更不存在垫付的问题，一审法院认定银都置业公司有权向鞠鸿宝追偿被贷款银行扣划的借款本金适用法律错误。3、一审法院判决鞠鸿宝承担诉讼费用适用法律错误。银都置业公司将其取得的银行贷款返还给贷款银行，是银都置业公司应尽的义务。如果银都置业公司认为银行要求其返还购房贷款的行为有错误，应当对银行追偿，此为两个法律关系。银都置业公司不能因此拒绝履行原判决的义务，鞠鸿宝对此没有任何过错。而造成今天的局面的根源在于银都置业公司不履行生效判决所致，银都置业公司应承担全部过错责任，一审法院判决由鞠鸿宝承担诉讼费用是完全错误的。
银都置业公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
烟台市中级人民法院二审查明：鞠鸿宝以银都置业公司存在欺诈为由诉至烟台市莱山区人民法院，请求判令撤销商品房买卖合同、退还购房款及赔偿损失一案的起诉时间为2009年2月，一审认定为2010年初有误。二审查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。
烟台市中级人民法院二审认为：2007年10月29日，中国农业银行烟台保税港区支行与银都置业公司、鞠鸿宝签订的个人购房担保借款合同系三方当事人的真实意思表示，内容合法，为有效合同。合同签订后，鞠鸿宝在履行其与银都置业公司的商品房买卖合同过程中，以银都置业公司存在欺诈为由诉至法院，法院判决撤销了双方的商品房买卖合同。该判决生效后，鞠鸿宝申请法院执行。后鞠鸿宝以未收到购房合同纠纷的执行款，无力还银行贷款为由，向银都置业公司和贷款银行发出了解除贷款担保合同通知书，事实清楚。商品房买卖合同案件司法解释第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。鞠鸿宝请求解除涉案的商品房担保贷款合同的主张符合法律规定。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十六条规定，当事人根据法律的规定解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。故鞠鸿宝在商品房买卖合同纠纷判决生效后，向银都置业公司和中国农业银行烟台保税港区支行送达了解除个人购房担保借款合同通知后，鞠鸿宝与中国农业银行烟台保税港区支行和银都置业公司签订的个人购房担保借款合同已经依法解除。
商品房买卖合同案件司法解释第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案个人购房借款（抵押）合同被解除后，银都置业公司以其履行了担保义务为由，向鞠鸿宝行使追偿权的诉讼主张于法无据，依法不应予以支持。
综上，鞠鸿宝之上诉主张成立，法院依法予以支持。一审判决适用法律错误，应予纠正。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款（二）项及第一百七十五条之规定，烟台市中级人民法院于2014年11月10日作出（2014）烟商二终字第36号民事判决：一、撤销烟台市芝罘区人民法院（2012）芝民一初字第362号民事判决；二、驳回银都置业公司的诉讼请求。一审案件受理费8099元，财产保全费2920元，二审案件受理费8099元，均由银都置业公司负担。
银都置业公司申请再审称：原判决适用法律错误，请求法院依法撤销烟台市中级人民法院（2014）烟商二终字第36号民事判决书第一项、第二项，改判鞠鸿宝向银都置业公司偿还代垫银行贷款本金398188.44元。并由鞠鸿宝承担本案一审、二审诉讼费用。理由如下：1、二审法院根据商品房买卖合同案件司法解释第二十五条第二款规定判决撤销烟台市芝罘区人民法院（2012）芝民一初字第362号民事判决书、驳回银都置业公司的诉讼请求适用法律错误。商品房买卖合同案件司法解释第二十五条第一款规定，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。从该规定可以看出，当商品房买卖合同纠纷的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同时，担保权人并不必然应当参加诉讼，其既可以作为有独立请求权的第三人提出诉讼请求，也可以依据商品房担保贷款合同纠纷另行起诉。当担保权人未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷；当担保权人另行提起起诉的，应当按照商品房担保贷款合同纠纷处理当事人之间的争议，商品房买卖合同纠纷的审理并不影响担保权人依据商品房担保贷款合同纠纷另行起诉，主张权利。2、本案中，鞠鸿宝以商品房买卖合同纠纷向烟台市莱山区人民法院提起另案诉讼时，担保权人中国农业银行烟台保税港区支行并未作为有独立请求权第三人参加诉讼，故烟台市中级人民法院对商品房买卖合同纠纷作出终审判决时判令银都置业公司向鞠鸿宝返还包括贷款本金在内的全部购房款，而不是判决银都置业公司分别向鞠鸿宝返还其已付购房款、向担保权人返还贷款。在此种情形下，担保权人中国农业银行烟台保税港区支行可以依据商品房担保贷款合同主张权利，要求保证人银都置业公司承担连带保证责任。3、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第十条规定，主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外。依据该规定，即使鞠鸿宝与银都置业公司之间的商品房买卖合同解除，对于鞠鸿宝应当承担的偿还贷款本息的民事责任，贷款人仍然有权要求作为保证人的银都置业公司承担担保责任，而银都置业公司在承担担保责任后，可以按照《担保法》第三十一条的规定向债务人追偿。银都置业公司以在另案按照商品房买卖合同的法律规定向鞠鸿宝返还了包括银行贷款在内的全部购房款，而且又按照个人贷款合同向银行承担了保证责任，其依据《担保法》的相关规定向人民法院要求鞠鸿宝承担偿还义务，应当予以支持。
鞠鸿宝未到庭参加诉讼，在（2015）鲁民提字第125号案件中，提交书面意见对本案一并答辩称：鞠鸿宝是银都置业公司欺诈的受害人。鞠鸿宝起诉银都置业公司的（2010）烟民一终字第1276-1282号七案早在2011年8月12日胜诉，银都置业公司作为判决履行义务人，在判决生效后拒不履行判决义务。鞠鸿宝经历了艰难的申请执行程序，至今打赢了官司却无法执行结案。执行案号（2012）莱执字第231-237号七案，在烟台市莱山区法院执行庭有据可查。而银都置业公司在未对鞠鸿宝履行一分钱之时返过来诬告鞠鸿宝，让鞠鸿宝由受害人变成被告。鞠鸿宝被其恶意缠讼多年，恳请法院调查事实真相，给予公正裁决，避免错案再次发生。鞠鸿宝购买的七套银都置业公司宣称的所谓酒店服务式公寓都是贷款，从贷款伊始到起诉银都置业期间四年多的时间，为了信誉鞠鸿宝一直坚持举债还贷，甚至胜诉还坚持举债还贷三个月。而银都置业公司在鞠鸿宝胜诉后拒不履行判决义务，涉案七套房屋却早被其二次销售二次获利。鞠鸿宝在申请法院强制执行无果的情况下，依据商品房买卖合同司法解释第二十四条向各家贷款行发出了解除贷款合同的通知，贷款行在了解到烟台中院已认定银都置业公司对鞠鸿宝欺诈成立，却恶意拒不履行判决义务之后，强行扣划了银都置业公司银行账户中的部分款项，具体扣划情况银行并没有给鞠鸿宝通知，而且至今鞠鸿宝也不了解实情，办理解除抵押贷款的还款证明也没有给鞠鸿宝，到现在鞠鸿宝还被贷款行起诉，身负逾期罪名。一直到2012年3月中旬，烟台莱山法院执行立案，距离判决生效已经超过七个月。银都置业公司在未对鞠鸿宝履行一分钱时突然起诉鞠鸿宝担保追偿权纠纷（2012）芝民一初字第362-367号六案，诉称其被银行扣款是为鞠鸿宝承担担保责任。事实很清楚：1、银都置业公司是鞠鸿宝的判决义务人，对鞠鸿宝负债，并拒不履行；2、银行扣没扣银都置业公司的款鞠鸿宝不知情，银行并没有通知鞠鸿宝；3、银行在知晓银都置业公司拒不履行对鞠鸿宝的判决义务后，担心自己的权利无法取得而强行扣划银都置业公司的款，都是银行与银都置业公司之间的法律关系。该六案一审法院不顾鞠鸿宝是受害人，不顾鞠鸿宝受银都置业公司的欺诈，被法院撤销了商品房买卖合同之后，具有了法律赋予的特殊的恢复原状之权利，错误地将银都置业公司本该承担的返还义务，扭曲成为鞠鸿宝承担的担保责任。而且将银行与银都置业公司之间的法律关系与鞠鸿宝混淆。鞠鸿宝上诉后，烟台中院厘清法律关系，查明事实真相，根据鞠鸿宝受银都置业公司欺诈，且银都置业公司拒不履行对鞠鸿宝判决义务这一事实，依据商品房买卖司法解释第二十四、二十五条之规定，而非《担保法》的规定，于2014年11月12日对鞠鸿宝送达（2014）烟商二终字第31-36号民事判决书，驳回了银都置业公司对鞠鸿宝的诉讼请求。2014年11月14日银都置业公司并未签收这六份判决，马上就（2014）烟商二终字第31-36号案的同一事实重复起诉鞠鸿宝，芝罘区法院受理案号为（2014）芝民一初字第793号；随后银都置业公司在重复起诉并被芝罘区法院受理后，又向省高院对败诉的六案申请再审，申请再审用的材料都是2015年1月以后陆续提交的。银都置业公司违反法定程序，恶意诉讼。（2014）芝民一初字第793号被芝罘区法院认定重复诉讼，驳回起诉后，银都置业公司再次恶意上诉。至鞠鸿宝收到（2014）烟商二终字第33号案的（2015）鲁民提字第125号民事裁定书，银都置业公司共计欠鞠鸿宝4885004.51元，仍然是鞠鸿宝的债务人，有烟台市莱山区人民法院执行卷宗可查。事情的起因是银都置业公司对鞠鸿宝实施了欺诈和拒不履行对鞠鸿宝的判决义务这一系列违法行为，导致了被银行扣划的法律后果，银都置业公司却将这个不利后果想归责于鞠鸿宝。银都置业公司在不履行对鞠鸿宝的判决义务后，被银行强行扣划，不是为鞠鸿宝承担担保责任，不能适应担保法的规定，银都置业公司应当为自己的欺诈和不履行判决义务承担法律责任。请求法院驳回银都置业公司对鞠鸿宝的再审请求。
本院再审查明的事实与二审查明的事实一致。
本院再审认为：本案的焦点问题为：鞠鸿宝是否应当向银都置业公司偿还银都置业公司代其垫付的银行贷款本金。
第一，根据商品房买卖合同案件司法解释第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的应予支持。该条款赋予了在商品房买卖合同被确认或撤销、解除的情形下，按揭贷款合同当事人请求解除贷款合同的权利。这一权利为合同解除请求权，与合同法第九十三条第二款规定的合同的约定解除与第九十四条规定的合同法定解除的法律内涵并不相同。不能适用合同法第九十六条规定，产生当解除通知到达对方即合同解除的法律后果。因此，本案中，虽然鞠鸿宝有权解除合同，鞠鸿宝亦向各贷款银行发出解除贷款担保合同通知，但是鞠鸿宝并未请求法院确认解除按揭贷款合同，该按揭贷款合同并不因解除通知到达贷款银行而解除。一、二审法院认定鞠鸿宝在商品房买卖合同纠纷判决生效后，向银都置业公司与中国农业银行烟台保税港区支行送达了解除个人购房借款（抵押）合同通知后，鞠鸿宝与中国农业银行烟台保税港区支行和银都置业公司签订的个人购房借款（抵押）合同已经依法解除属适用法律错误，本院予以纠正。对于鞠鸿宝与中国农业银行烟台保税港区支行的贷款合同，因鞠鸿宝未履行按期还贷义务，贷款行宣布鞠鸿宝的全部贷款提前到期，符合合同约定。鞠鸿宝应当根据贷款合同约定提前一次性偿还剩余贷款本息。在鞠鸿宝未偿还的情况下，银都置业公司作为保证人代为清偿后，有权向鞠鸿宝追偿。因此，对于银都置业公司向鞠鸿宝追偿代为偿付的银行贷款本金的诉讼请求，本院予以支持。
第二，商品房买卖合同案件司法解释第二十五条规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”该条款主要解决的是按揭银行进入商品房买卖合同纠纷诉讼时的诉讼地位问题。适用该条款的前提是在商品房买卖合同纠纷案件诉讼时，按揭银行参与了诉讼，在此前提下，当商品房买卖合同与商品房担保借款合同均被解除时，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。然而，涉及到本案房屋的商品房买卖合同诉讼，即（2010）莱民三初字第10号案件中，中国农业银行烟台保税港区支行并未参加该诉讼。该案生效的民事判决确认撤销鞠鸿宝与银都置业公司签订的本案诉争房屋的商品房买卖合同，并且判令银都置业公司返还鞠鸿宝购房款532850元。该笔532850元购房款不仅包含鞠鸿宝以自有资金支付的房款的首付款，也包含鞠鸿宝在中国农业银行烟台保税港区支行申请的购房贷款。鞠鸿宝的合法权益已经在上述生效民事判决中得到法律保护，另案与本案重合的权益部分，不能得到法律的重复支持。至于鞠鸿宝主张所涉案款是否执行到位的问题，不能影响本案民事法律关系的认定以及对双方当事人权利义务的判断。因此，针对同一笔购房款，在已有生效法律文书确认由银都置业公司向鞠鸿宝返还的情况下，二审法院依据商品房买卖合同案件司法解释第二十五条规定，认为银都置业公司应当将其中的购房贷款部分再次向贷款银行返还，并驳回了银都置业公司担保追偿的请求，混淆了商品房买卖合同案件与本案担保追偿权纠纷案件的法律关系，忽视了银都置业公司被银行扣划的款项已经包含另案生效民事判决确定的给付义务中，导致银都置业公司重复支付，属于适用法律错误，再审予以纠正。
综上，再审申请人银都置业公司再审请求成立，二审判决适用法律错误，本院予以纠正。一审判决适用法律虽有瑕疵，但判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第二百零七条第一款，判决如下：
一、撤销烟台市中级人民法院（2014）烟商二终字第36号民事判决；
二、维持烟台市芝罘区人民法院（2012）芝民一初字第362号民事判决。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费8099元，由鞠鸿宝负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 芹
代理审判员 姜晓玲
代理审判员 苏 瑁
二〇一六年六月十七日
书 记 员 王晓婕