福建省泉州市鲤城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0502民初712号
原告：中国工商银行股份有限公司泉州鲤城支行，住所地泉州市鲤城区。
负责人：刘曾山，行长。
委托诉讼代理人：张春暖，男，汉族，1963年3月24日出生，工作单位为中国工商银行股份有限公司泉州鲤城支行。
委托诉讼代理人：吴子华，女，汉族，1978年7月26日出生，工作单位为中国工商银行股份有限公司泉州鲤城支行。
被告：陈素芬，女，汉族，1978年9月5日出生，住福建省晋江市。
被告：吴成贤，男，汉族，1975年4月27日出生，住福建省晋江市。
委托诉讼代理人：陈凯腾，福建景天律师事务所律师。
被告：福建冠泰房地产开发有限公司，住所地泉州市丰泽区。
法定代表人：张庭杰，董事长。
委托诉讼代理人：庄秀蓉，女，汉族，1978年8月17日出生，工作单位为福建冠泰房地产开发有限公司。
原告中国工商银行股份有限公司泉州鲤城支行（以下简称工行鲤城支行）与被告陈素芬、吴成贤、福建冠泰房地产开发有限公司（下简称冠泰公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年3月28日立案后，依法适用简易程序进行审理。被告吴成贤在提交答辩状期间对管辖权提出异议，认为本案应由其经常居住地法院管辖，请求将本案移送上海市长宁区人民法院审理。经审查，本院于2016年7月6日作出（2016）闽0502民初712号民事裁定书，裁定驳回被告吴成贤对本案管辖权提出的异议。被告吴成贤对上述裁定不服，并向福建省泉州市中级人民法院提起上诉。福建省泉州市中级人民法院于2016年11月11日作出（2016）闽05民辖终1766号民事裁定，驳回被告吴成贤的上诉，维持本院上述裁定。2016年11月30日，本院作出（2016）闽0502民初712号之一民事裁定书，裁定本案由简易程序转为普通程序，依法组成合议庭，于2017年1月20日公开开庭进行了审理。原告工行鲤城支行的委托诉讼代理人张春暖、吴子华，被告陈素芬，被告吴成贤的委托诉讼代理人陈凯腾，被告冠泰公司的委托诉讼代理人庄秀蓉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
工行鲤城支行向本院提出诉讼请求：1.判令［借］字［01408］行［培元］支行［2013］年商房贷［0000295］号《个人购房借款/担保合同》提前到期终止合同，判令被告陈素芬、吴成贤归还原告贷款本金人民币1,550,521.47元及至实际付款日止的本息；2.判令被告陈素芬、吴成贤承担抵押担保责任，拍卖抵押物其址在丰泽区324国道城华路东段西侧尚城(冠亚凯旋门)5号楼店32号商用房，建筑面积108.6平方米，原告享有优先受偿权；3.判令被告冠泰公司承担连带保证责任；4.判令三被告承担本案一切诉讼费用。事实和理由：被告陈素芬、吴成贤于2013年3月5日向原告申请借款人民币200万元，用于购买位于丰泽区324国道城华路东段西侧尚城（冠亚凯旋门）5号楼店32号商用房，利率于次年1月1日变动,期限10年，于2023年3月5日到期。合同约定按月归还贷款本息，以陈素芬、吴成贤共同拥有的丰泽区324国道城华路东段西侧尚城（冠亚凯旋门）5号楼店32号商用房(建筑面积108.6平方米)，作为抵押物进行抵押，并由冠泰公司提供连带保证责任。现该抵押物经原告查实已被上海市青浦区人民法院冻结，根据被告与原告签订的《个人购房借款/担保合同》第十四条14.1第K款抵押房屋被有权机关查封、被人民法院或仲裁委员会裁决以物抵债、被裁决给第三人的有关条款，宣布本合同提前到期,要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用的；并根据原、被告签订的《个人购房借款/担保合同》约定，担保行为也将同时履行。截止2016年3月14日止，被告陈素芬、吴成贤尚欠本金人民币1,550,521.47元、冠泰公司负连带担保保证责任。
陈素芬辩称，原告陈述的事实都属实，但本人无力偿还，要求拍卖所抵押的店面。
吴成贤辩称，对本案事实补充如下：被告陈素芬和被告吴成贤在法律上仍是夫妻关系，但双方在诉讼离婚中，故利益存在冲突。原告要求判令双方签订的借款合同提前到期没有事实和法律依据，应驳回原告的诉讼请求。理由如下：1.原被告签订的《个人购房借款/担保合同》，借款期限十年，该借款有抵押物、有担保，双方已经按期履行近三年，原告单方宣布提前到期，损害了吴成贤的预期合同利益，打乱了吴成贤的计划；2.双方签订的《个人购房借款/担保合同》第14条K款，实质为格式条款。该条款极不公平，应认定无效；3.第14条K款：“抵押房屋被查封、被人民法院裁决以物抵债、被裁决给第三人的。”根据该条款应该在被人民法院裁决以物抵债、被裁决给第三人的，则原告可以提前宣布借款到期，但原告仅“抵押房屋被查封”即宣布提前到期，显然是曲解了合同条款的整体意思；4.根据双方的合同，本案借款有房产抵押、有担保，房屋被他人查封并不构成对原告抵押权的优先受偿权利的侵犯，原告并不因房屋被查封而受到任何实际的影响。且吴成贤就该房屋已经缴纳的房款、首付及按揭已接近300万元，而本案的借款仅余150万元左右；5.案外第三人基于民间借贷案件对本案房产的查封，目前案外第三人在一审的诉讼结果是败诉。故查封不会因此被执行。
冠泰公司辩称，本案贷款有抵押物，应以抵押物来偿还，且抵押物也足够偿还本案陈素芬与吴成贤的欠款；目前抵押物已经具备办理正式的抵押登记的条件，是因为业主的原因没有办理，责任不在冠泰公司。现冠泰公司要求先拍卖案涉抵押物。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
本院经审理认定的事实与原告诉称的一致。另查明，1.从2016年3月到2016年12月，被告冠泰公司作为保证人已代被告陈素芬、吴成贤偿还十期欠款，偿还的金额共计217,551元。截止到2017年1月19日，陈素芬、吴成贤尚欠原告欠款本金1,399,062.46元，利息6,284.12元。2.本案抵押物，即坐落于福建省丰泽区324国道城华路东段西侧尚城(冠亚凯旋门)5号楼店32号商用房没有办理正式的抵押登记，仍是处于预告登记状态。
本院认为，工行鲤城支行与陈素芬、吴成贤、冠泰公司签订的《个人购房借款/担保合同》，主体适格，意思表示真实，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。工行鲤城支行已依约履行发放借款的义务，陈素芬、吴成贤在借款后未按约履行还款义务，已构成违约。工行鲤城支行有权依合同约定宣布借款立即到期，并要求借款人及保证人提前履行还款义务。陈素芬与吴成贤目前仍系夫妻关系，本案借款发生在陈素芬与吴成贤婚姻关系存续期间，应认定为夫妻共同债务，吴成贤亦确认本案债务及原告实现有关债权的全部费用由其与陈素芬共同偿还，故工行鲤城支行要求陈素芬、吴成贤提前偿还尚欠的借款本息的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。涉案房产上设定的是抵押权预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。据此，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，工行鲤城支行作为涉案房产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或者约定期限届满对涉案房产办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对涉案房产的处分，而非享有现实的抵押权，工行鲤城支行要求对该涉案房产享有优先受偿权的诉求，于法无据，本院不予支持。根据双方合同的约定，冠泰公司应承担阶段性连带保证责任，即阶段性保证人自借款发放之日起至借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。在抵押权设立登记之前，工行鲤城支行尚未取得涉案房产的优先受偿权，保证人冠泰公司提供的阶段性连带保证的期限届满条件尚未成就。故工行鲤城支行要求冠泰公司承担连带保证责任，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。本案冠泰公司作为保证人已代被告陈素芬、吴成贤偿还十期欠款，偿还的金额共计217,551元，该款应从被告陈素芬、吴成贤尚欠的借款本息中予以扣除。而冠泰公司承担保证责任后，依法有权向陈素芬、吴成贤追偿。被告各自提出的抗辩事由没有事实及法律的依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条第一款，判决如下：
一、陈素芬、吴成贤应于本判决生效之日起十日内偿还中国工商银行股份有限公司泉州鲤城支行借款本金1,399,062.46元并支付相应的利息(截止至2017年1月19日的利息为6284.12元，之后至本判决确定的还款之日止的利息按本案双方当事人签订的合同约定支付)；
二、福建冠泰房地产开发有限公司对陈素芬、吴成贤的上述债务承担连带清偿责任；
四、福建冠泰房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向陈素芬、吴成贤追偿；
五、驳回中国工商银行股份有限公司泉州鲤城支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费18,755元，由陈素芬、吴成贤、福建冠泰房地产开发有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审 判 长 黄春屏
人民陪审员 江军猛
人民陪审员 李明夏
二〇一七年二月七日
书 记 员 林清波
速 录 员 温 鸿
判决书引用的主要法律条文及执行申请提示
一、判决书引用的主要法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
……
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。
……
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
二、执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
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