湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0104民初3123号
原告湖南省自然物业管理有限公司，住所地长沙市芙蓉区韶山北路216号维一星城国际座810房。
法定代表人李自然。
委托代理人杨玲玲，湖南湘博律师事务所律师。
被告唐xx。
原告湖南省自然物业管理有限公司（以下简称“自然物业”）诉被告唐xx物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月18日立案受理后，依法由审判员黎春林适用小额诉讼程序于2016年6月15日公开开庭进行了审理，书记员高嘉佳担任记录。原告自然物业的委托代理人杨玲玲、被告唐xx到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告自然物业诉称：被告为好家园小区21栋xxx房的业主,房屋面积82.6平方米。2007年12月30日被告与长沙津银物业管理有限公司签订前期物业管理服务协议,约定由该物业公司为好家园小区物业服务。好家园小区业主委员会成立后另外选聘了原告为该小区物业服务,并于2012年3月23日签订了物业服务委托合同。长沙津银物业管理有限公司于2011年8月退出小区,同时将一切未收的物业管理费、水电费等相关费用全权委托给原告收取,并将该事项在小区公告告知业主。原告与业主委员会签订合同后,原告积极履行合同约定的相关权利义务,依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理,为被告提供了完善的物业管理服务。原告一直在该小区服务至今。但是被告一直拒绝缴纳所欠缴的物业服务管理费,原告多次催缴,被告仍然拒绝缴纳。根据合同约定,现原告为维护自身合法权益特诉至人民法院,请求依法判令：1、被告立即支付原告2009年10月至2015年12月物业服务管理费2764元，违约金2464元；2、本案诉讼费全部由被告承担。
被告唐xx辩称：被告是2008年入住好家园，入住后进行了装修，装修后整个房屋水漫金山，四处漏水。前届物业上门看了后多次进行登记，也是不作为，后面就换自然物业接手，2011年入场后，被告就找了自然物业进行了登记，自然物业和前届物业一样不作为，不来了解，不回复，不解决。自然物业进入好家园后名副其实的摆设，我们业主想起有物业会有人管理，包括卫生、车辆、安全等，但事实是根本就不像有物业管理一样，除卫生还可以，公共场所的安全和管理上，以及“生命通道”就是小区主道都是停车收费。自然物业多次催缴物业费是不成立的，对于业主的房屋漏水，在原告不作为的情况下，只管业主自行登记或反映，原告不做任何回复。原告将被告告上法院，被告是受害者。至于物业费被告并不是不交，被告多次和物业经理协商解决问题，从2011年至今，这个过程中业主找物业，物业说找开发商，但是物业费要交给物业，因为物业不作为导致被告房屋保修期过期，使业主申诉无门，把业主当皮球一样踢来踢去，所以被告非常气愤。物业费被告不是不交，但自然物业必须要给被告房屋漏水的问题一个满意的答复，违约金是自然物业导致的，不是被告的原因，所以违约金被告不会交。
经审理查明：2007年12月30日，以被告为甲方，以长沙津银物业管理有限公司为乙方，双方签订《好家园》小区前期物业管理服务协议一份，约定乙方承担好家园小区的物业管理工作。该协议对双方权利和义务、物业管理服务内容及质量、物业管理服务费等内容做了约定。其中第十三条约定：业主应交纳的物业管理服务费标准为：1、多层住宅0.50元/月/㎡；2、车库、杂屋(负层)0.25元/月/㎡…第十四条约定：交纳费用时间：本协议签订时预交六个月物业管理服务费，其后按季预先交纳。第十八条约定：对不按规定缴纳各项费用的，处以每日3‰的滞纳金，并采取服务限制措施予以催缴。2011年8月，长沙津银物业管理有限公司退出好家园小区，2011年9月由长沙市自然物业管理策划咨询服务有限公司接管。长沙津银物业管理有限公司管理期间应收小区业主而未收的物业管理费、水费、电费等相关费用全权委托自然物业收取。2012年，以长沙市岳麓区好家园小区业主委员会为甲方，以长沙市自然物业管理策划咨询服务有限公司（于2014年1月27日变更为湖南省自然物业管理有限公司）为乙方，双方签订《物业服务委托合同》一份，该协议第五条约定：委托管理期限为伍年。自2012年3月23日起至2017年3月22日止。第八条约定：物业服务管理费：1.本物业的服务管理费，住宅房屋暂仍由乙方按建筑面积每月每平方0.5元向业主和使用人收取；…3、业主和物业使用人无正当理由逾期交纳物业服务费的，从逾期之日按每天欠费总额的1%交纳违约金。对无正当理由拖欠水电费二个月以上的，乙方有权采取相应催款措施追缴欠费。…5、层高2.2米以下的车库和杂屋按住宅的50%收取。
被告系好家园小区21栋xxx房的业主，房屋面积为82.6平方米。2011年9月之前被告欠缴物业管理费743元，2012年1月1日至2015年12月31日，被告欠缴物业管理费1982.4元（82.6平方米×0.5/月/平方米×48月），共计欠缴物业管理费2725.4元。经原告书面催缴，被告一直未缴纳，故原告诉至本院。
上述事实,有原、被告的当庭陈述、原告提交并经庭审质证的《好家园》小区前期物业管理服务协议、《物业服务委托合同》等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为，被告与长沙津银物业管理有限公司签订的《好家园》小区前期物业管理服务协议，长沙市岳麓区好家园小区业主委员会与原告自然物业签订的《物业服务委托合同》，是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。双方当事人均应严格按照合同的约定享受权利和履行义务。长沙津银物业管理有限公司和自然物业为被告提供了物业服务，但截止2015年12月31日被告欠缴物业管理费2725.4元。对于原告要求被告支付物业管理费2764元的诉讼请求，本院部分予以支持，确定被告向原告支付物业管理费2725.4元。
对于被告主张原告存在的物业服务问题，因未提交充分证据证实，故本院不予采信，如物业公司确实存在物业服务瑕疵，损害业主权益，被告可另行主张权利。对于被告主张其家中房屋漏水要求原告解决，因被告的主张与物业服务合同纠纷并非同一法律关系，被告可另行向责任主体主张权利。对于原告要求被告承担违约金2464元的诉讼请求，被告以其房屋漏水要求原告解决为由拒交物业费的行为虽不妥当，但被告并非恶意拖欠物业费，从公平原则出发，本院对原告的该项诉请部分予以支持，酌情确定被告向原告支付逾期交纳上述物业费的违约金273元。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百六十二条之规定，判决如下：
一、限被告唐xx于本判决生效之日起十日内支付原告湖南省自然物业管理有限公司截止2015年12月31日的物业管理服务费2725.4元、违约金273元，共计2998.4元；
二、驳回原告湖南省自然物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取25元，由被告唐xx负担。
本判决为终审判决。
审判员 黎春林
二〇一六年七月二十一日
书记员 高嘉佳
附：适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。
人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。
第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。