浙江省湖州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙湖商终字第170号
上诉人（原审第三人）：刘甲。
被上诉人（原审原告）：长兴××房产开发有限公司，
住所地：浙江省××县××城镇××北路建筑勘察设计院××
楼。
法定代表人：王甲。
委托代理人：刘乙。
被上诉人（原审被告）：长××县盐业有限公司，住所
地：浙江省××县××城镇人民中路××号，送达地址：长兴
县雉城镇人民南路58号4楼长兴商业集团总公某。
代表人：王乙。
上诉人刘甲为与被上诉人长兴××房产开发有限公司（
下称银鹰××）、长××县盐业有限公司（下称盐业××）拍
卖合同纠纷一案，不服长兴县人民法院（2010）湖长商初字第
17号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年5月6日立案受
理后，依法组成由审判员窦修旺任审判长、审判员姜铮和代理
审判员 陈静参加评议的合议庭审理本案，
书记员 陈 蓉 担 任 记 录
，并于2010年6月24日公开开庭进行了审理，上诉人刘甲，被
上诉人银鹰××的委托代理人刘乙到庭参加诉讼，被上诉人盐
业××经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审
理。本案现已审理终结。原审法院审理查明：1996年，原长兴县糖业烟酒总公某
在长兴县雉城镇雉洲桥北堍（即长兴金陵商城南区东侧）建造
了一幢房屋，至今没有办理房产证。该房屋建好后，原长兴县
糖业烟酒总公某委托长兴金陵商城工商所管理该房屋。1998年
，长兴县商业（集团）总公某以原长兴县糖业烟酒总公某单独
投资实物的方式组建盐业××。2003年10月，盐业××将位于
长兴县雉城镇雉洲桥北堍的无证房产委托湖州信诚拍卖有限责
任公某拍卖。2003年10月10日，该房产被银鹰××买受，拍卖
确认书约定：该无证房产已被租赁，继续保留至租赁期满，即
2004年7月底，买受人付清全部价款后的次月可享受租赁收益
权（租金按原租赁协议比例计算），由盐业××与买受人办理
相关手续。但银鹰××按约定付清价款后，盐业××至今未办
理房产交付手续并腾空房屋，故纠纷成讼。另查明，刘甲居住
在长××县××城镇××北堍××无××房产××间房间。
银鹰××于2009年12月28日向原审法院提起诉讼，请求
判令：1、盐业××腾空并移交长兴县雉城镇雉洲桥北堍房产
中被刘正某某用的房间；2、判令刘甲腾空非法占用银鹰××
的房产。
盐业××经原审法院合法传唤未到庭，未作答辩，未提
交证据材料。
刘甲在原审辩称：本案争议的房产是由长兴糖业烟酒有
限公某建造，并由金陵商城发展有限公某分配给刘甲居住。刘
甲居住该房产后，向盐业××缴纳了租金，但盐业××未将拍
卖房产的事实告知刘甲，故刘甲应享有优先购买权。银鹰××诉称其于2003年经拍卖程序买受房产，但其于2009年12月28日
才起诉，已经超过了诉讼时效。刘甲现住房产是唯一住所，无
法腾空，故请求驳回银鹰××的诉讼请求。
原审法院审理认为：银鹰××与盐业××的拍卖合同，
系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人应当按
约全面履行自己的义务。本案中，银鹰××已经履行支付房屋
价款的义务，盐业××应履行交付房屋的义务。故银鹰××主
张盐业××交付该房间的请求，该院予以支持。因刘正某某用
了长××县××城镇××北堍××无××房产××间房间，故
银鹰××主张刘甲腾空在长兴县雉城镇雉洲桥北堍房产居住的
房间的请求，该院予以支持。关于刘甲提出其向盐业××交纳
房产租金，应享有优先购买权的抗辩，因长兴县雉城镇雉洲桥
北堍房产是整幢拍卖，而刘甲仅居住在该房产中的两间房间，
刘甲对整幢房屋不应享有优先购买权，故对其上述抗辩不予采
纳。关于刘甲提出银鹰××的诉请已超过诉讼时效的抗辩，因
房屋所有权属于物权，不适用诉讼时效的规定，故对刘甲的该
项抗辩也不予采纳。据此，依照《中华某某共和国物权法》第
三十四条、《中华某某共和国拍卖法》第四十条、《中华某某
共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决：一、刘甲腾
空其占用的座落于长兴县雉城镇雉洲桥北堍房产中的两间房间
，于判决生效后十日内履行完毕；二、盐业××向某某公某交
付座落于长兴县雉城镇雉洲桥北堍房产中被刘正某某用的两间
房间，于判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的
期间履行给付金钱义务，应当依照《中华某某共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利
息。案件受理费80元，减半收取40元，由盐业××负担。
刘甲不服原审判决，向本院提起上诉称：1、一审法院认
定刘正某某用无证房产事实错误。刘甲在一审中提交的证明等
证据证实刘甲居住的房屋系原管理部门安排的宿某，是合法居
住，非“占用”。2、一审法院认定刘甲不享有优先购买权事
实错误。银鹰××向一审法院提交的拍卖确认书中明确载明无
证房产已被租赁的事实。刘甲提交的月份工资表证明刘甲在20
02年以前已合法居住该处并交纳租金的事实。因此刘甲是承租
人，根据法律规定享有优先购买权。一审法院以房产是整幢拍
卖，刘甲仅居住其中两间而对整幢房屋不享有优先购买权为由
剥夺刘甲的优先购买权，无事实和法律依据。3、一审法院未
尽证据调查核实义务。银鹰××提交的重要证据均为复印件，
一审法院未经调查核对，就对复印件的三性予以认定，不符合
证据规则。请求二审法院撤销原判，发回重审或依法改判。
银鹰××在二审中辩称：我们是通过拍卖的方式所得房
屋的所有权，买的房子是整幢的，而不是套间。因此刘甲的上
诉理由不能成立。一审判决符合事实和法律，程序合法，请求
二审法院予以维持。
盐业××未作答辩。
二审中，刘甲提交照片两张，证明无证房产属于金陵商
城的管理范围，长兴县工商局金陵商城工商所有权把房屋分配
给本人当宿某。银鹰××质证认为：该证据无法证明刘甲的证
明目的。本院认证认为：该证据不能证明待证事实，本院不予认定。
银鹰××补充提供一审证据的原件：拍卖委托书、成某
某认书和拍卖公某的收款发票原件，原件来源于市财政局财政
开发公某档案室，因湖州信诚拍卖有限责任公某已经注销，所
以有关该公某的材料都留存在原来的主管部门。证明目的与一
审相同。刘甲质证认为：对拍卖委托书、成某某认书没有异议
，对发票有异议，发票上写明“本发票限于2000年12月31日前
填开使用方为有效”，该发票的开票日期是2003年11月4日，
所以该发票已经过期，是虚假的。本院认证认为：发票左上角
加盖“本发票有效期限截止2003年12月31日湖州市地方税务局
”的印章，故该些证据符合真实性、合法性和关联性，本院予
以认定。
盐业××未到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利，也未
向本院举证。
本院审理查明的事实与原审法院认定的事实基本一致。
另查明：2005年10月9日，长××县盐业有限公司进入破产程
序，王乙任该公某清算组组长。2006年6月20日，长兴县人民
法院以（2005）长法破字第3-
2号民事裁定书宣告终结长××县盐业有限公司的破产程序。
本院认为：本案的争议焦点是上诉人刘甲是否属于占用
无证房产以及是否享有优先购买权。
第一，上诉人刘甲在一审中提供的证明能够证实其从199
5年以来一直居住在金陵商城安排的宿某即涉案房产二楼房屋
的事实，但金陵商城仅为涉案房产的管理人，并不是所有权人，其无权处置房屋。故一审认定刘正某某用涉案房产并无不妥
。
第二，上诉人刘甲认可其现居住的房屋系金陵商城安排
的宿某，居住期间曾交纳过几个月的房租，但其并没有与涉案
房产所有权人签订过租赁合同，也未一直交纳房租，刘甲不属
于法律意义上的承租人，故其不享有优先购买权。
此外，对于证据的形式问题，鉴于银鹰××在二审中提
供了证据原件，本院对该些证据予以认定。一审法院在对当事
人的主体资格问题上，未尽仔细审查义务，未查实盐业××已
破产的事实，二审予以纠正。
综上，上诉人刘甲的上诉理由不充分，本院不予采信。
原审认定事实基本清楚，适用法律和实体处理无不当。依据《
中华某某共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）
项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人刘甲负担。
本判决为终审判决。
审判长窦修旺
审判员姜铮
代理审判员陈静
二〇一〇年六月二十五日
书记员陈蓉