湖南省长沙市中级人民法院
行 政 裁 定 书
（2016）湘01行初492号
原告朱宏。
委托代理人许路，湖南万和联合律师事务所律师。
委托代理人王曙,湖南万和联合律师事务所律师。
被告长沙市国土资源局，住所地长沙市雨花区劳动东路238号。
法定代表人汪泽秋，局长。
委托代理人王巍，该局地籍处工作人员。
委托代理人曹湘京，湖南百信律师事务所律师。
被告长沙市人民政府，住所地长沙市岳麓区岳麓大道218号。
法定代表人陈文浩，市长。
委托代理人王巍,该局地籍处工作人员。
委托代理人曹湘京，湖南百信律师事务所律师。
第三人湖南金鹰城置业有限公司，住所地长沙市开福区金鹰大夏西裙楼一楼。
法定代表人王艳忠，董事长。
委托代理人腾树良，系该公司工作人员。
委托代理人王乐，湖南湘和律师事务所律师。
原告朱宏诉被告长沙市国土资源局、长沙市人民政府、第三人湖南金鹰城置业有限公司土地管理行政登记纠纷一案，向本院提起行政诉讼。本院于2016年9月13日受理后，依法组成合议庭进行了审理。原告朱宏的委托代理人许路、王曙、被告长沙市国土局和被告长沙市人民政府的共同委托代理人王巍、曹湘京，第三人湖南金鹰城置业有限公司的委托代理人腾树良、王乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱宏诉称：原告与第三人于2004年12月21日签订了《商品房买卖合同》，成为圣爵菲斯小区业主。根据购房合同约定，该房屋所在小区土地使用权总面积为225188.57平方米，性质为国有出让住宅用地。原告于2006年12月取得所购房屋产权证。2015年，第三人通知原告领取房屋的国有土地使用权证。原告发现国土证上载明的圣爵菲斯小区的土地使用权总面积仅为150171.42平方米。这与购房合同载明的小区土地使用权总面积之间存在7万余平方米的巨大差异。
原告认为，根据我国现行法律法规。在原告签订购房合同购买小区房屋之后即成为小区土地的共有使用权人。原告和其他已经购买了房屋的小区业主与第三人形成了对小区房屋所属的国土使用权的共有关系。又根据《土地登记办法》第七条，土地登记应当由当事人共同申请。小区土地使用权在原告签订购房合同之后的各项登记和变更都应当由全体共有人共同提出申请。被告及第三人对圣爵菲斯小区土地使用权的变更和登记行为都发生在原告与第三人签订购房合同之后，但原告却对上述的变更和登记毫不知情。目前原告仅通过其他业主申请的政府信息公开资料了解到，2007年12月，被告依照第三人的申请进行土地分割登记时，第三人向被告书面声明称本宗土地无共有使用权人。被告在明知小区房屋早已对外销售，土地使用权人早已从第三人单独所有变更为与业主共同所有的情况下，无视购房业主的权益，仅仅依照第三人的申请就进行了土地分割登记。将原本属于小区业主共有的土地分割走了七万多平方米给第三人。原告为维护自身合法权益，特向人民法院起诉，请求法院判决：一、确认被告长沙市国土资源局根据第三人2007年7月26日的申请，于2008年5月26日委托长沙市国土资源交易中心进行挂牌，并依照长沙市国土资源交易中心《2008挂(040)号》土地使用权挂牌成交确认书将小区220293.06平方米土地面积中的32104.94平方米出让给第三人的行为违法；二、撤销两被告根据上述行为登记、核发的长国用(2008)第035159号国有土地使用权证；三、诉讼费用由两被告承担。
被告长沙市国土资源局辩称：一、本案第三人取得涉案土地使用权后所开发的圣爵菲斯项目系依规划审批分期开发建设，因此，第三人按项目开发地块分别申请土地登记、颁证，答辩人及长沙市人民政府依法审查、审核后进行土地登记及核发土地权利证书符合法律规定。二、本案第三人于1999年及2008年6月通过协议及出让方式取得位于开福区综合农场的涉案宗地，并颁发了土地权利证书。2012年6月4日、11月6日，第三人分别向答辩人申请三宗土地变更登记，并依法提交了相关登记所需资料，答辩人依据《土地登记办法》第九条、第三十九条的规定审查后认为，该宗地界址清楚，面积准确，权属无争议，符合登记及颁证条件，报请长沙市人民政府审核批准后，答辩人分别于2012年6月13日、2012年11月22日对第三人的三宗土地进行了土地登记。三、根据被答辩人提交的证据材料，被答辩人领取其房屋国有土地使用权证(长国用（2010）第012237号)的时间是2013年1月8日，即被答辩人在2013年l月8日已经知道本案诉争的事实，但被答辩人的起诉时间是2016年2月3日，时间跨度已长达三年多，明显已超过《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条：“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出”的法定诉讼时效。
综上所述，答辩人在收到第三人土地变更登记申请后，依据《土地登记办法》相关的规定审核了第三人提供的相关申请资料，认定符合土地变更登记条件，上报长沙市人民政府审批后进行了土地登记，这一具体行政行为，认定事实清楚，证据确凿充分，适用法律正确，程序合法，被答辩人的诉讼请求没有事实和法律依据;另外，被答辩人的诉讼已超过法定的诉讼时效，因此，请求人民法院依据《行政诉讼法》第六十九条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第三条第二项的规定，裁定驳回被答辩人诉讼请求。
被告长沙市人民政府辩称：本案第三人于1999年通过协议方式取得位于开福区综合农场宗地，总面积284549.7平方米，其中含有划拨地面积33394.17平方米(系按规划要求退让的消防安全隔离带[国防科大液化气站])。2007年7月，因国防科大液化气站拆除，长沙市规划局调整规划，将上述消防安全隔离带土地调整为商品住宅用途土地。2008年1月3日，第三人向长沙市国土资源局申请将上述土地挂牌出让，并委托长沙市国土资源交易中心进行挂牌出让，长沙市国土资源局拟定国有土地供应方案报经答辩人同意后作出长沙市土地挂牌交易宗地出让方案，经成交确认，第三人竞得上述国有建设用地使用权，并于同日签订了国有建设用地使用权挂牌成交确认书。2008年6月16日，答辩人向第三人颁发了建设用地批准书，同日，第三人与长沙市国土资源局签订了《国有土地使用权出让合同》(合同编号20080113)。2008年6月24日，第三人向长沙市国土资源局申请土地登记，并依法提交了相关登记所需资料，长沙市国土资源局依据《土地登记办法》第九条、第三十九条的规定审查后认为，该宗地界址清楚，面积准确，权属无争议，符合登记及颁证条件，报请答辩人审核批准颁证，答辩人根据《中华人民共和国土地管理法》第十一条第三款的规定审核后于2008年7月7日对第三人核发了国有土地使用证(长国用2008第035159号)。
根据以上事实，答辩人认为：核发土地权利证书，确认土地所有权是答辩人的法定职责。第三人在取得涉案宗地国有土地使用权后依法申请颁发国有土地使用证书，市国土局依据《土地登记办法》相关的规定审核了第三人提供的相关申请资料，认定符合土地登记及颁证条件，答辩人审核批准后依法对第三人核发土地权利证书，这一具体行政行为，认定事实清楚，证据确凿充分，适用法律正确，程序符合法律规定，被答辩人的诉讼请求没有事实和法律依据，因此，请求人民法院依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决驳回被答辩人的诉讼请求。
第三人湖南金鹰城置业有限公司辩称：本案的诉讼时效已过，已经超过三年。原告所依据的证据是商品房买卖合同中的项目建设依据中有个原始的225188.57平方米，这个土地是否有共有权的问题，民事案件已经进行过了审理。在民事案件中法院已给出了明确认定，原告的主张没有得到法律支持。225188.57平方米不是小区的共有权，只是小区建设的依据。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条和国务院《物业管理条例》第十一条、第十二条等的相关规定，有关小区共有和共同管理权利的重大事项，应当经专有部分占建筑面积总面积达到一定比例的小区业主同意。因此，在行使涉及小区全体业主的重大权利时，应当按照上述法律规定，征得其他业主的同意。本案中，原告并非被诉行政行为的相对人，其认为被告长沙市国土资源局出让土地的行政行为和长沙市人民政府核发长国用(2008)第035159号《国有土地使用证》的行政行为侵犯了包括原告在内的圣爵菲斯小区业主的建筑物区分所有权中的共有权益，并据此提起行政诉讼，要求撤销被诉行政行为，实际上是代表全体业主维护共有权益，属于行使涉及小区全体业主的重大权利的行为，应当征得其他业主的同意。原告以个人名义提起本案诉讼，未依法取得其他业主授权，不具备诉讼主体资格，其起诉不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条规定的起诉条件，应予驳回。据此，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：
驳回原告朱宏的起诉。
本案不收取案件受理费。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。
审 判 长 陈光辉
审 判 员 王真铮
代理审判员 刘 璋
二〇一七年三月十日
书 记 员 吴 敏
附相关法律条文：
《中华人民共和国行政诉讼法》
第四十九条提起诉讼应当符合下列条件：
（一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织；
（二）有明确的被告；
（三）有具体的诉讼请求和事实根据；
（四）属于人民法院受案范围和受诉人民法院管辖。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释
第三条有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：
（一）不符合行政诉讼法第四十九条规定的；
（二）超过法定起诉期限且无正当理由的；
（三）错列被告且拒绝变更的；
（四）未按照法律规定由法定代理人、指定代理人、代表人为诉讼行为的；
（五）未按照法律、法规规定先向行政机关申请复议的；
（六）重复起诉的；
（七）撤回起诉后无正当理由再行起诉的；
（八）行政行为对其合法权益明显不产生实际影响的；
（九）诉讼标的已为生效裁判所羁束的；
（十）不符合其他法定起诉条件的。
人民法院经过阅卷、调查和询问当事人，认为不需要开庭审理的，可以迳行裁定驳回起诉。