福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽01民终7093号
上诉人（原审被告）：金忠梅，女，1972年9月4日出生，汉族，住福建省福州市台江区。
委托诉讼代理人：潘祥灿，福建八闽律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈晓芬，女，1982年5月5日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。
委托诉讼代理人：杨亚泉，福建力格律师事务所律师。
原审第三人：福州国房网房产代理有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区铜盘路380号整栋二、三层两层办公室。
法定代表人：刘福泉，总经理。
上诉人金忠梅因与被上诉人陈晓芬、原审第三人福州国房网房产代理有限公司（以下简称“国房网代理公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2017）闽0111民初2503号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
金忠梅上诉请求：1.撤销一审民事判决第一项、第二项；2.由陈晓芬承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、金忠梅在签订讼争《房产买卖经纪合同》时已将房屋为他人债务提供担保，现被法院查封的事实告知陈晓芬及国房网代理公司。现因债务人未履行清偿义务，致使金忠梅房屋未能解除查封。按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”的房地产不得转让规定，以及最高人民法院《关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》（〔1997〕经他字第８号）文件的精神，本案《房产买卖经纪合同》系无效合同，其中违约条款不能作为本案裁判的依据。二、金忠梅未向陈晓芬和国房网代理公司提供房屋的所有权证书，陈晓芬也未按照《房产买卖经纪合同》第六条约定将履约保证金20万元汇入国房网代理公司指定账户监管，因此，各方均未实际履行合同，陈晓芬更无权要求金忠梅支付违约金及律师费用。三、房屋买卖的经纪人利用出卖人不谙法律，或与职业买受人合伙引导出卖人签订无法成交的房产买卖经纪合同，赚取佣金及违约金的案例层出不穷，本案国房网代理公司违反对买卖房屋现状进行必要审查的惯例（或审查后还故意促成交易），诱使金忠梅签订《房产买卖经纪合同》，从而主张违约金等，法律不应支持。综上所述，一审判决认定事实错误、适用法律不当，请二审依法支持金忠梅的全部上诉请求。
陈晓芬辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当依法维持。金忠梅所说的房地产管理规定不属于强制性规定，《房产买卖经纪合同》不应当认定为无效合同。当天签合同时是晚上，国房网代理公司曾询问过金忠梅房屋的权利状态，金忠梅保证该房屋权属清楚，符合上市交易的条件，最后造成无法交易的后果应该由金忠梅承担。
国房网代理公司未作陈述。
陈晓芬向一审法院起诉请求：1.金忠梅支付陈晓芬违约金20万元；2.金忠梅支付陈晓芬律师费12000元、评估费5366元，合计17366元。
一审法院认定事实：2017年1月20日，陈晓芬委托案外人倪志斌与金忠梅签订了《房产买卖经纪合同》，合同约定，金忠梅以246万元价格向陈晓芬出卖其名下坐落于福州市晋安区房屋（权证号：榕房权证Ｒ字第××号、建筑面积为79.39平方米）；金忠梅保证该房屋符合国家有关法律法规的规定且权属清楚，符合上市交易的条件，所有提供的权属资料真实有效。金忠梅保证其配偶同意该房屋按本合同约定出售给陈晓芬并保证优先购买权人均已放弃优先购买权。在合同履行过程中，若发生与产权人有关的产权纠纷及债务，由金忠梅负责处理并承担相应法律责任，因此给陈晓芬、第三人造成的经济损失，金忠梅负责全额赔偿并承担本合同约定之违约责任；陈晓芬应在本合同签订当日支付履约保证金20万元至第三人指定账户中监管；于签订本合同时，陈晓芬同意金忠梅于2017年1月23日前将该房屋的产权证复印件及土地证原件交由第三人保管，待陈晓芬、金忠梅双方至交易所办理收件受理手续时由金忠梅直接提交产权证原件并收件，否则金忠梅违约；除本合同特殊约定外，陈晓芬、金忠梅双方任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金20万元，同时，守约方有权要求违约方承担包括但不限于双方的中介服务费、房产评估费、交易过程中所产生的税费及守约方提起诉讼而支付的诉讼费、律师代理费等相关费用。当日，陈晓芬支付20万元履约保证金至第三人账户，第三人出具收款收据。
2017年3月8日，陈晓芬至银行办理按揭贷款手续时发现该房屋已于2015年7月6日被福州市鼓楼区人民法院查封冻结。2017年5月14日，第三人向金忠梅发送《关于继续履行合同催告函》，要求金忠梅及时履约，金忠梅收到函件后未及时履行。2017年5月28日，陈晓芬向金忠梅发送了《房产买卖合同解除合同函》，通知金忠梅解除双方签订的《房产买卖经纪合同》，金忠梅收到该函件后未提出异议。陈晓芬遂诉至一审法院。为此，陈晓芬缴纳评估费5366元、律师费12000元。
一审法院认为，有权机关对房屋采取查封等强制措施，无论在出卖人与买受人签订房屋买卖合同之前或之后，均不影响已成立的房屋买卖合同的效力；合同约定的履行期限届满时对房屋的查封措施仍未解除，致使买受人不能办理房屋所有权转移登记的，不发生物权效力，买受人有权解除合同，并要求出卖人承担相应违约责任。本案当事人系在法院对讼争屋采取查封等强制措施后订立房屋买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，内容符合有关法律规定，合法有效，双方当事人应依约履行。金忠梅在出卖讼争屋时，对外负有债务，应当预见在交易过程中讼争屋可能被限制交易，并非不可抗力，故不能因此免责。现讼争屋仍被查封，陈晓芬已通知金忠梅解除合同，金忠梅并无异议，合同应视为解除。双方未将讼争屋在交易中被查封冻结作为免责条款，且根据合同“若发生与产权人有关的产权纠纷及债务，由金忠梅负责处理并承担相应法律责任，因此给陈晓芬、第三人造成的经济损失，金忠梅负责全额赔偿并承担本合同约定之违约责任”之约定，金忠梅应依法承担违约责任。在讼争屋被查封登记后，双方未及时查询房屋是否处于查封状态，即签订合同，双方均负有一定过错，但金忠梅作为房屋所有权人更应知悉房屋是否被限制交易，与陈晓芬相比较，过错更大，其应依约支付陈晓芬违约金，一审法院依法酌情调整至17万元。金忠梅关于其不应承担违约责任的抗辩理由，不能成立。根据合同约定“守约方有权要求违约方承担包括但不限于双方的中介服务费、房产评估费、交易过程中所产生的税费及守约方提起诉讼而支付的诉讼费、律师代理费等相关费用”，因此，陈晓芬主张评估费、律师代理费，于法有据，一审法院予以支持。本案第三人属于无独立请求权第三人，故其辩称金忠梅应支付其中介费73800元，不予支持，其可另案提起诉讼。为此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条、第二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条、第三十条规定，判决：一、金忠梅应于本判决生效之日起十日内支付陈晓芬违约金17万元；二、金忠梅应于本判决生效之日起十日内支付陈晓芬评估费5366元、律师费12000元，合计17366元；三、驳回陈晓芬的其他诉讼请求。案件受理费4560元，减半收取2280元，由陈晓芬负担315元，金忠梅负担1965元。
二审诉讼过程中，各方未向本院提交新的证据。根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案主要争议焦点为案涉《房产买卖经纪合同》的效力认定问题。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”对于合同的效力认定，应根据上述规定，审查合同是否具备无效的情形。本案中，案涉《房产买卖经纪合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的无效情形。虽然合同订立时，讼争房产已被法院查封，但查封是限制房屋转让交易等权利，而非否定房屋的物权，讼争房产处于被查封状态并不影响房屋买卖合同的效力。因此，案涉《房产买卖经纪合同》是合法有效的。金忠梅上诉主张案涉《房产买卖经纪合同》系无效合同不能成立，本院不予采纳。此外，一审诉讼中，陈晓芬已提供了讼争房产的房屋所有权证书复印件，以及国房网代理公司开具的收到陈晓芬履约保证金20万元的收款收据，以证明案涉房屋买卖关系；国房网代理公司对此亦予确认。现金忠梅上诉主张案涉《房产买卖经纪合同》并未实际履行，但未能提供足以反驳的相反证据予以证明，故对其主张本院不予采纳。金忠梅还主张国房网代理公司诱使其签订了案涉《房产买卖经纪合同》，但亦没有相应的证据予以证实，故对其主张本院亦不予采纳。
综上所述，金忠梅的上诉请求不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费4560元，由金忠梅负担。
审 判 长 吴一萍
审 判 员 黄 锋
审 判 员 吴筱洲
二〇一八年二月二十六日
法官助理 江丽丽
书 记 员 郑紫雯