安徽省萧县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖1322民初1759号
原告（反诉被告）：陈阁，男，1973年4月18日出生，汉族，农民，户籍地安徽省宿州市萧县；住江苏省徐州市泉山区。
委托代理人：董荣建，徐州市泉山区泰山法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）：刘运，男，1978年9月21日出生，汉族，农民，户籍地安徽省宿州市萧县；现居住在萧县。
委托代理人：余超，萧县杨楼镇法律服务所法律工作者。
本院于2016年3月22日立案受理了原告（反诉被告）陈阁与被告（反诉原告）刘运房屋租赁合同纠纷一案，依法由审判员李翔适用简易程序，于2016年5月9日公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）陈阁及其委托代理人董荣建、被告（反诉原告）刘运及其委托代理人余超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈阁诉称：2013年4月5日，原告将座落在萧县杨楼镇徐商公路北侧门面房和后院三亩空地及一处厂房租赁给被告刘运使用，双方签订了租房协议。协议约定：原告将上述门面房、厂房及空地以每年60000元的价格租赁给被告使用，租赁期限为10年，自2015年1月1日至2025年1月1日；被告在协议签订后一次性付给原告定金50000元，下次付款时间为2015年1月1日前，付款金额为人民币30万元整。合同生效后，被告一直未按照合同的约定履行义务，为维权，特提起诉讼，请求：依法解除原、被告之间的租房协议；依法判令被告给付所欠租金60000元；由被告支付违约金18000元；本案诉讼费由被告承担。
被告刘运辩称：原、被告于2013年4月5日签订了租房协议，被告于协议签订之日即按照协议的约定给付了原告定金50000元。现原告要求解除与被告签订的租房协议，被告同意解除；但不同意给付原告60000元房租费及支付18000元违约金，因为原告没有按照约定履行租房协议（含原、被告口头约定在三亩空地周围建立围墙），导致双方签订的租房协议没有实际履行，被告没有使用原告出租的房屋和土地，被告为此提起反诉。
被告刘运反诉称：2013年4月5日，反诉人与被反诉人签订一份租房协议，被反诉人将座落在萧县杨楼镇徐商公路北侧门面房和后院三亩空地及一处厂房租赁给反诉人使用。租房协议约定：租期为10年，自2015年1月1日至2025年1月1日；年租金为60000元。双方同时口头约定：被反诉人必须用围墙将三亩空地围起来。协议签订之日，反诉人即将定金50000元付给了被反诉人，但被反诉人迟迟不履行双方约定的义务，导致租房协议没有实际履行。为此，要求被反诉人返还定金50000元；本案诉讼费及反诉费由被反诉人承担。
反诉被告陈阁辩称：2013年4月5日，反诉人与被反诉人签订租房协议、反诉人给付了被反诉人50000元定金属实。但反诉人已实际使用了被反诉人的房屋一年多，且在2015年1月1日前，反诉人需支付租房费30万元，亦没有支付。2013年4月5日签订租房协议时有证人在场，双方并没有协议建立围墙，签订协议时已经有围墙存在。因此，被反诉人对定金没有返还义务，请求依法驳回反诉人的反诉请求。
原告（反诉被告）为支持其诉讼请求、并就其反诉抗辩所陈述的事实和理由提交的证据为：证据1、原告（反诉被告）身份证及现居住地居住证明一份，欲证明原告（反诉被告）的诉讼主体资格及原告（反诉被告）现居住地址。证据2、租房协议一份，欲证明原告（反诉被告）、被告（反诉原告）于2013年4月5日签订租房协议，原告（反诉被告）将座落在萧县杨楼镇徐商公路北侧门面房及后院三亩空地、一处厂房租赁给被告（反诉原告）使用。协议约定了租赁期限、付款时间、违约责任等。证据3、通话录音一份，欲证明在2015年11月10日被告（反诉原告）已明确表示不愿再承租原告（反诉被告）的门面房、厂房及三亩空地。
被告（反诉原告）刘运就其抗辩及为支持其反诉请求所陈述的事实及理由提交的证据为：证据1、被告（反诉原告）身份证，欲证明被告（反诉原告）的诉讼主体资格。证据2、租房协议与定金收条各一份，欲证明原告（反诉被告）、被告（反诉原告）于2013年4月5日签订租房协议，被告（反诉原告）于租房协议签订之日给付原告（反诉被告）50000元定金的事实。证据3、出庭证人张祖敏、黄林的证言，欲证明原告（反诉被告）、被告（反诉原告）于2013年4月5日签订租房协议时，曾口头约定由原告（反诉被告）将出租给被告（反诉原告）的三亩空地用围墙围起来，但原告（反诉被告）直至2016年2月份才在三亩空地周围建立起围墙。
经庭审举证、质证，本院对原告（反诉被告）、被告（反诉原告）所举证据认证如下：（一）原告（反诉被告）所举证据1、①系公安机关颁发的证明公民身份信息的合法有效证件，证明了原告（反诉被告）的身份情况及其诉讼主体资格，被告（反诉原告）对此无异议，对其真实性、合法性、关联性予以认定；②系原告（反诉被告）经常居住地的社区居民委员会出具的证明，证明了原告（反诉被告）于2014年11月1日起在江苏省徐州市泉山区火花街道办事处火炬社区西城晶华小区2号楼1单元1002室居住至今。被告（反诉原告）对此无异议，对其真实性予以认定。证据2、证明了原告（反诉被告）、被告（反诉原告）于2013年4月5日签订租房协议，原告（反诉被告）将座落在萧县杨楼镇徐商公路北侧门面房及后院三亩空地、一处厂房租赁给被告（反诉原告）使用；租赁期限为10年，自2015年1月1日至2025年1月1日；租金为每年60000元；被告（反诉原告）在协议签订后一次性付给原告（反诉被告）定金50000元，下次付款时间为2015年1月1日之前，付款金额为30万元整，下余款项应于2017年1月1日之前一次性付清。被告（反诉原告）对此无异议，对其真实性予以认定。证据3、被告（反诉原告）持有异议，认为非是原告（反诉被告）与被告（反诉原告）的通话录音；因原告（反诉被告）没有提供其他相关证据佐证该通话录音的真实性，且被告（反诉原告）对该通话录音又不予认可，故不予认定。（二）被告（反诉原告）所举证据1、系公安机关颁发的证明公民身份信息的合法有效证件，证明了被告（反诉原告）的身份情况及其诉讼主体资格，原告（反诉被告）对此无异议，对其真实性、合法性、关联性予以认定。证据2、证明了原告（反诉被告）、被告（反诉原告）于2013年4月5日签订租房协议，被告（反诉原告）于租房协议签订之日给付了原告（反诉被告）50000元定金。原告（反诉被告）对此无异议，对其真实性予以认定。证据3、证人证言证明了原告（反诉被告）、被告（反诉原告）于2013年4月5日签订租房协议时，曾口头约定由原告（反诉被告）将出租给被告（反诉原告）的三亩空地用围墙围起来，但原告（反诉被告）直至2016年2月份方才在三亩空地周围建立起围墙。原告（反诉被告）对此持有异议，认为二证人证言不能证明双方有上述口头约定，证言应属无效。因原告（反诉被告）对其异议，仅有其口头反驳意见，且二证人中的一人系租房协议签订的证明人，故对二证人证言的真实性予以认定。
根据上述证据材料的分析认定及庭审中当事人的陈述，审理查明的事实为：原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2013年4月5日签订租房协议。双方约定：原告（反诉被告）将座落在萧县杨楼镇徐商公路北侧门面房和后院三亩空地及一处厂房，以每年60000元的价格租赁给被告（反诉原告）使用，租赁期限为10年，自2015年1月1日至2025年1月1日；被告（反诉原告）在签订协议后一次性付给原告（反诉被告）定金50000元，下次付款时间为2015年1月1日之前，付款金额为30万元整，下余款项应于2017年1月1日之前一次性付清。双方同时口头约定：原告（反诉被告）负责将出租给被告（反诉原告）使用的三亩空地用围墙围起来。租房协议签订当日（即2013年4月5日），被告（反诉原告）给付了原告（反诉被告）定金50000元。原告（反诉被告）于2016年2月份，在其出租的三亩空地周围建立起了围墙。
本院认为，原、被告签订的租房协议，系双方的真实意思表示，其协议内容除违约金约定过高外，其它条款亦不违反法律规定，应为有效。双方应当按照协议的约定全面履行自己的义务。协议签订后，被告即于协议签订之日按照协议的约定足额给付了原告定金50000元；庭审中，原告自认被告使用其出租房屋应该到2014年底，而双方诉争的租房协议履行日为2015年1月1日，并且原告没有提供证据证明租房协议生效后，协议项下的房屋及土地实际交予了被告使用，被告对已实际使用原告的房屋及土地又不予认可，故原告要求被告依据租房协议给付租金60000元，支付违约金18000元的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。鉴于原、被告签订的租房协议没有实际履行，故原告依据租房协议收取被告给付的定金应予返还，被告请求原告返还定金50000元，不违反有关法律规定，本院予以支持。原告请求解除与被告之间的租房协议，被告同意解除，不违反有关法律规定，应予准许。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）陈阁与被告（反诉原告）刘运2013年4月5日签订的租房协议；
二、驳回原告（反诉被告）陈阁的诉讼请求；
三、原告（反诉被告）陈阁于本判决书生效之日起十日内返还被告（反诉原告）刘运定金50000元。
案件受理费1750元，减半收取875元，反诉费525元，均由原告（反诉被告）陈阁负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。
审判员 李 翔
二〇一六年六月八日
书记员 张碧野
附：本案适用的法律条款
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。