浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙03民终3678号
上诉人（原审原告）：陈细翠，女，1953年8月1日出生，汉族，住苍南县，
上诉人（原审被告）：陈启兴，男，1965年7月8日出生，汉族，住苍南县，
上诉人（原审被告）：陈思来，男，1958年8月14日出生，汉族，住苍南县。
上诉人（原审被告）：陶大省，男，1958年8月23日出生，汉族，住浙江省苍南县，
以列三上诉人共同委托诉讼代理人：谢培均，北京德和衡（杭州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：潘永森，男，1962年9月15日出生，汉族，住永嘉县，
被上诉人（原审被告）：王哲俭，男，1967年12月22日出生，汉族，住永嘉县，
上诉人陈细翠因与上诉人陈启兴、陈思来、陶大省及被上诉人潘永森、王哲俭房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省苍南县人民法院（2016）浙0327民初10188号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年8月4日立案后，因本案必须以他案审理结果为依据，而他案因浙江省人民检察院提起抗诉，浙江省高级人民法院正在审理，故本院于2017年8月11日裁定中止本案的审理。浙江省高级人民法院再审判决作出后，本院于2017年11月30日恢复本案审理，并于2017年12月22日公开开庭进行了审理。上诉人陶大省及其与上诉人陈启兴、陈思来的共同委托诉讼代理人谢培均到庭参加诉讼。上诉人陈细翠经传票传唤，无正当理由拒不到庭，按其撤回上诉处理。被上诉人潘永森、王哲俭经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
陈启兴、陈思来、陶大省上诉请求：撤销一审判决主文第一项、改判驳回陈细翠一审的诉讼请求。事实和理由：一、陈启兴、陈思来、陶大省分别与各业主签订《泰安商场店面各户主租赁协议》，约定的租期为三期，从2003年10月1日至2012年9月30日止，因此，双方的租赁合同已于2012年9月30日终止。在本案之前的双方租赁合同纠纷系列案中，陈启兴、陈思来、陶大省已提供三位业主代表出具的证明、龙港镇人民调解委员会出具的证明、次承租人阿波罗咖啡美食店出具的证明等证据，证明已向陈细翠交还了商铺，一审法院未予采信，明显不当。二、在本案之前的双方租赁合同纠纷系列案中，法院已经认定涉案商铺从2012年起空置至今，陈启兴、陈思来、陶大省并没有实际占用，且在该系列案件中，陈启兴、陈思来、陶大省一直以“商铺已经交还业主，业主应当采取适当措施防止损失扩大”进行抗辩。现一审法院还在本案中计算租期届满后三个月的租金损失，无法体现司法的公平正义。
陈细翠、潘永森、王哲俭均未提出答辩意见。
陈细翠向一审法院起诉请求：1、判令陈启兴、陈思来、陶大省、潘永森、王哲俭对坐落于龙港镇泰安商城2号楼32号店铺予以恢复原状（整体拆除店面扩建部分、恢复承重墙，恢复三条横向宽5.8米通道及一条竖向宽8.4米通道，地面恢复至花岗岩平铺状态，恢复楼梯，恢复八个大门，恢复十八个消防设施、铝合金卷帘门、有线电视及电话预埋线路，地面恢复至花岗岩平铺状态，恢复给排水管道，水、电表恢复一户一表状态）并返还给陈细翠；2、判令陈启兴、陈思来、陶大省、潘永森、王哲俭支付房屋占有使用费（按照年租金20000元标准计算，从2015年10月1日起算至实际恢复原状并返还给陈细翠之日止，暂计5000元）。
一审法院认定事实：2003年3月份，王哲俭、潘永森、陈思来、陶大省、陈启兴共同与泰安商城一层店面17位代表签订《泰安商城店面租赁合同》，租赁包括陈细翠所有的龙港镇泰安商城2号楼32号在内的泰安商城137间店铺，双方约定：1、泰安商城总面积6000平方米，店铺总间数为137间；2、租期分四期，每期三年，即从2003年10月1日至2006年9月29日止，每年每间平均租金6000元；从2006年10月1日至2009年9月29日止，每年每间平均租金8000元；从2009年10月1日至2012年9月29日止，每年每间平均租金10000元；从2012年10月1日至2015年9月29日止，租金按市场价优惠；3、第三期租期末的前半年商定第四期租价，给予陈启兴、陈思来、陶大省、潘永森、王哲俭优先租赁，租金于每年8月1日前付清；4、承租方在租赁后拆除店铺前、后两间的中墙，租赁期满后须恢复原状；承租方需拆除卷门的应补偿每个卷门500元。同月，陈细翠等业主与陈思来、陈启兴等签订《泰安商城各户主租赁协议》一份，约定：泰安商城店面全体户主委托商城代表租赁超市议定了事项，签订了总合同文本，现由各户主按合同文本总体要求和商城代表议定租期及租金。具体如下：租赁分三期，每期租金如下规定：第一期2003年10月1日至2006年9月30日止，每年平均租价为XXX元（各户价格不等）；第二期2006年10月1日至2009年9月30日止，每年平均租价为XXX元（各户价格不等）；第三期2009年10月1日至2012年9月30日止，每年平均租价为XXX元（各户价格不等）。协议签订后，陈细翠按约定将其所有的店铺交付给陈启兴、陈思来、陶大省、潘永森、王哲俭使用。陈启兴、陈思来、陶大省、潘永森、王哲俭也按约每年交付租金，租金付至2012年9月29日止。
在2003年至2005年间，泰安商城137间店铺被整体用于经营天客隆超市。对拆除卷门的业主，陈启兴、陈思来、陶大省、潘永森、王哲俭均按约给予补偿。2006年间，天客隆超市停止经营，店铺被分块转租经营。
2012年8月3日，陈德超等86户业主以主张陈启兴、陈思来、陶大省、潘永森、王哲俭未经同意私自将房屋对外转租，并对房屋的建筑主体和承重结构变动，导致房屋消防、水电、排污等功能丧失为由，向苍南县人民法院起诉，请求判令：1、解除双方之间的租赁合同法律关系；2、陈启兴、陈思来、陶大省、潘永森、王哲俭立即履行恢复原状义务；3、陈启兴、陈思来、陶大省、潘永森、王哲俭支付自2012年10月1日起至房屋实际恢复原状并返还之日止的房屋租金损失。陈启兴、陈思来、陶大省在2012年9月12日的庭审中答辩如下：“双方签订的房屋租赁协议已履行了八年，双方均无异议，为有效合同。陈启兴、陈思来、陶大省、潘永森、王哲俭承租店铺，租期从2003年10月1日至2015年9月29日止，约定租金三年递增一次，租金已支付至2012年9月29日止。陈启兴、陈思来、陶大省、潘永森、王哲俭的转租行为合法有效，并已经苍南县人民法院、温州市中级人民法院的生效民事判决书确认。为此，陈德超等业主要求解除租赁协议理由不成立”。苍南县人民法院于2012年9月21日作出驳回陈德超等业主诉讼请求的判决。业主不服，提起上诉。在二审审理过程中，涉诉业主与陶大省、陈启兴、陈思来双方一致确认涉案合同约定的租赁期限至2015年9月底，并一致要求解除租赁合同。温州市中级人民法院认为，尽管二审中诉讼双方一致同意解除合同，但鉴于双方意思表示产生的法律后果涉及他人权益，且基于目前现状，恢复租赁物原状尚不具有可实施条件，一审判决驳回业主解除合同并恢复原状的诉讼请求，并无不当，二审也不宜予改判。但是，需要指出的是，租赁合同解除后，承租人返还租赁物并恢复原状是其法定义务，但鉴于涉案租赁物的特殊性，陈启兴、陈思来、陶大省、潘永森、王哲俭因转租产生的义务设定和障碍，作为转租人应当负有排除义务，并按合同法第二百三十五条的规定返还租赁物。基于此，业主作为出租人仍可就租赁合同解除、租赁物恢复原状以及次承租人相关权益等问题一并自行解决或另行起诉。遂于2012年11月20日判决驳回上诉，维持原判。
因业主与陈启兴、陈思来、陶大省、潘永森、王哲俭双方对第四期租金未进行协商，且陈启兴、陈思来、陶大省、潘永森、王哲俭未支付第四期店铺租金，潘志林等泰安商城业主相继向苍南县人民法院提起诉讼，请求陈启兴、陈思来、陶大省、潘永森、王哲俭支付租金，苍南县人民法院以每间每年20000元标准判决陈启兴、陈思来、陶大省、潘永森、王哲俭向业主支付租金，二审法院对该判决予以维持。在2015年9月底合同期满后，案涉商铺处于空置状态。
一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。双方之间于2003年3月签订的《泰安商城店面租赁合同》，系当事人真实意思表示，合法有效，该租赁合同已于2015年9月底届满。根据我国合同法第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。陈启兴、陈思来、陶大省、潘永森、王哲俭主张已经交还商铺，但并未提供充分证据证明存在其已与陈细翠办理交还手续等可以认定返还商铺的事实，故对其主张不予采信。
民事活动应当遵循公平、诚实信用原则。当事人应依善意的方式行使权利，不得滥用权利。房屋租赁合同是一种转移房屋使用收益权换取租金收益的继续性合同，保证房屋能够得到有效使用，避免房屋空置产生损失，是当事人履行合同时应尽的诚信义务。在租赁合同到期后，一方当事人履行义务不到位，如果相对方不采取积极措施，就很可能造成房屋空置，致使出现房屋损失不断扩大的情形。我国合同法第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大。在陈德超等86户业主诉陈启兴、陈思来、陶大省、潘永森、王哲俭解除合同案件二审过程中，诉讼双方曾一致同意解除合同，虽然此后未就解除合同达成一致意见，合同届满时陈启兴、陈思来、陶大省、潘永森、王哲俭也未与陈细翠办理返还商铺相关手续，但是案涉商铺长期处于闲置状态，陈启兴、陈思来、陶大省、潘永森、王哲俭也未在商铺上设置任何阻碍，租赁期限已经届满，且鉴于案涉商铺面积不大，系中钢混凝土混合结构，陈细翠应当积极采取适当措施防止损失的扩大，即自行收回案涉商铺进行管理维护，其也有能力履行该减损义务。综合本案商铺结构、性质等因素，酌定陈细翠履行减损义务的合理期限为在案涉租赁合同期限届满后三个月内，即自2015年10月1日起至2015年12月30日止，自2015年12月31日起案涉商铺视为由陈细翠自行收回。因此，陈细翠要求陈启兴、陈思来、陶大省、潘永森、王哲俭返还商铺的诉求，不予支持。
关于案涉商铺恢复原状的问题，对于拆除卷门的业主，陈启兴、陈思来、陶大省、潘永森、王哲俭已作补偿，陈细翠有关补偿卷门的请求，不予支持。鉴于双方租赁合同中只是约定“承租方在租赁后拆除店铺前、后两间的中墙，在租赁期满时必须恢复原状”，未涉及陈细翠诉请的“有线电视及电话预埋线路，地面恢复至花岗岩平铺状态，恢复给排水管道，水、电表恢复一户一表状态”和“整体拆除店面扩建部分，恢复承重墙，恢复三条横向宽5.8米通道及一条竖向宽8.4米通道，地面恢复至花岗岩平铺状态，恢复楼梯，恢复八个大门，恢复十八个消防设施”等内容，陈细翠也没有充分证据证明其交付的商铺原状的具体情况，且从原商场整体功能而言，恢复原状涉及其他业主的相关权益，故对陈细翠恢复原状的主张，不予支持。自2003年陈细翠出租商铺，距今已有13年，泰安商城周围的城市规划、商业氛围均有了翻天覆地的变化，陈细翠可在与其他业主协商一致后，对商铺状貌采取更加全面、妥善的处理措施。关于陈细翠主张的房屋占有使用费。根据我国合同法第一百一十九的规定，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。陈细翠作为业主应当采取适当措施防止损失的扩大，自2015年12月31日起，其未及时收回商铺，仍放任涉案商铺继续空置，导致损失发生不必要的扩大，不得就扩大的损失要求赔偿。陈启兴、陈思来、陶大省、潘永森、王哲俭未及时交还商铺，应该向陈细翠赔偿案涉商铺在2015年10月1日至12月30日期间相应的租金损失。结合案涉商铺第四期的租金标准及本地租赁市场行情变化情况，酌情确定陈启兴、陈思来、陶大省、潘永森、王哲俭应赔偿的数额为3000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百一十三条、第一百一十九条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、陈启兴、陈思来、陶大省、潘永森、王哲俭于本判决生效后十日内赔偿陈细翠租金损失3000元；二、驳回陈细翠的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由陈启兴、陈思来、陶大省、潘永森、王哲俭负担。
本院二审期间，陈启兴、陈思来、陶大省提供了如下证据：
1、《房屋租赁证》及《房屋装修申报登记表》（载明的出租人或业主为李洪熙等），欲证明李洪熙有权代表业主。
2、2012年10月至2015年6月的电量电费清单，欲证明2012年9月陈启兴、陈思来、陶大省撤出涉案商铺后，商铺仍有水电费产生，该费用由业主自行缴纳，进而证明业主在收回商铺后已自行使用。
3、收据2份，欲证明业主收回商铺后自行出租给第三人使用。
4、潘志林于2011年8月出具给阿波罗咖啡美食店的收条，欲证明包括潘志林在内的业主自行向当时的次承租人直接收取租金的事实，进而证明业主在2012年9月之后与阿波罗咖啡美食店协商租金时并未考虑与陈启兴、陈思来、陶大省、潘永森、王哲俭之间的租赁关系，业主通过其行为认同了以李洪熙为业主代表的收回涉案商铺的事实。
本院认为，陈细翠、潘永森、王哲俭经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其自愿放弃抗辩及举证、质证的权利。陈启兴、陈思来、陶大省提供的证据1《房屋租赁证》及《房屋装修申报登记表》，在泰安商城业主与陈启兴、陈思来、陶大省潘永森租赁合同纠纷系列案中已经作为证据出示，故不属于新证据的范畴，本院不再作出认定。证据2电量电费清单未记载用电的具体店面，与本案缺乏关联，故不予确认。证据3收据未反映将商铺自行出租给东方足浴的业主包括陈细翠，故该证据与本案缺乏关联，本院不予确认。证据4收条，陈启兴、陈思来、陶大省在租赁合同履行期间将租赁物分割转租给他人经营，潘志林代表部分业主于2011年8月向次承租人收取租金，仅表明业主认可其转租行为，但不影响业主与陈启兴、陈思来、陶大省、王哲俭、潘永森之间租赁合同的继续有效，故该证据不能证明陈启兴、陈思来、陶大省的待证事实。
本院经审查当事人在一、二审提供的证据，依法对一审法院认定的事实予以确认。
本院审理期间，浙江省高级人民法院作出（2017）浙民再158号民事判决，认为：（一）关于陶大省、陈思来、陈启兴、王哲俭、潘永森与泰安商城业主建立租赁合同的基础是《泰安商城店铺租赁合同》还是《泰安商城各户主租赁协议》的问题。从协议内容看，前者约定了租赁对象、租期、租金标准及租赁后的恢复原状义务、相关费用承担等，内容更为详尽。而后者主要约定各户主前三期的年租金具体标准，因第四期租金标准尚未在前者中确定，故未约定第四期的具体年租金标准。从协议履行情况看，陶大省、陈思来、陈启兴、王哲俭、潘永森最初承租泰安商城137间店铺目的在于开办天客隆超市，需统一承租，而非分别承租。天客隆超市因故停业后，陈启兴作为承租人代表将商铺分割转租给次承租人钱家领。双方在《房屋租赁合同》中明确双方签约的依据是陈启兴与原业主签订的《泰安商城店铺租赁合同》以及《泰安商城各户主租赁协议》，对2012年10月1日至2015年9月30日期间租金的约定均与《泰安商城店铺租赁合同》一致。从当事人另案诉讼主张看，双方曾在中院二审一致确认租期至2015年9月底。因此，双方建立租赁合同关系的基础是《泰安商城店铺租赁合同》，《泰安商城各户主租赁协议》并未变更该合同，而是基于合同对各户主的租金标准作出具体约定。《泰安商城店铺租赁合同》已约定第四期租金按市场价优惠，在双方不能就租金达成补充协议的情况下，一审法院根据其委托评估的机构作出的评估结论确定租金标准，并无不当。（二）关于租赁合同第三期届满后，双方是否存在事实上的租赁合同关系的问题。《泰安商城店铺租赁合同》约定的租赁期限到2015年9月29日止，在第四期租赁期间，二审生效判决已经驳回部分业主解除合同的诉请。基于合同约定，双方的合同关系并未因第三期到期而终止；基于生效判决的既判力，双方的租赁合同也未因双方一致同意而解除。因此，陶大省、陈思来、陈启兴主张租赁合同期限不包括第四期及合同已因双方一致同意解除而解除的理由均不成立。（三）在租赁合同第四期履行过程中，部分业主将店铺收回并自行对外出租，但不包括黄光喜名下的商铺；阿波罗咖啡美食店所涉商铺业主曾委托代表与阿波罗咖啡美食店就续租问题进行谈判，但并未成功，相关商铺业主与次承租人尚未直接建立租赁合同关系。此后，陶大省、陈思来、陈启兴、王哲俭、潘永森与全体业主均未就第四期租赁合同的解除问题向对方做出明确的意思表示，双方之间的第四期租赁合同并未解除。在此情况下，如果陶大省、陈思来、陈启兴认为部分业主自行收回商铺出租构成违约，可依法寻求救济，也可与尚未自行出租的业主协商处理合同终止事宜后退出租赁。在陶大省、陈思来、陈启兴未举证证明其已与阿波罗咖啡美食店所涉商铺业主就租赁合同终止事宜达成一致，未举证证明其已将商铺依约返还给业主的情况下，原审对此所作的举证责任分配并无不当。抗诉机关认为租赁合同第三期届满后双方不存在事实的租赁关系，理由不能成立。综上，陶大省、陈思来、陈启兴既未及时处理好分割转租后次承租人钱家领（阿波罗咖啡美食店）的退出事宜，在钱家领退出后，也未协助做好商铺的后续出租事宜，在生效判决对租赁期有明确意见的情况下，与原阿波罗咖啡美食店所涉商铺业主纠缠于租金诉讼，对涉案商铺长期空置负有责任，应承担租金支付义务。抗诉机关的抗诉及陶大省、陈思来、陈启兴的再审申请均不能成立，故判决维持温州市中级人民法院（2015）浙温民再字第8号民事判决。
本院认为，关于陶大省、陈思来、陈启兴、王哲俭、潘永森与泰安商城业主之间租赁合同约定的租赁期限，所有的生效判决均认定租赁合同约定的租期至2015年9月底终止，现陶大省、陈思来、陈启兴并未提供新的证据推翻生效判决认定的事实，故对其有关合同约定的租期至2012年9月29日止的上诉主张，本院不予采信。生效判决认定陈启兴、陈思来、陶大省与原阿波罗咖啡美食店所涉商铺业主纠缠于租金诉讼，对商铺长期空置负有责任，应承担租金支付义务。而返还租赁物系承租人的法定义务，由于租期届满后承租人仍怠于履行返还义务，一审法院基于本案的实际情况，在确定由出租人自行收回商铺的前提下，酌情判令陈启兴、陈思来、陶大省、潘永森、王哲俭赔偿出租人租期届满后三个月的租金损失，该项处理亦无明显不当，本院予以维持。
综上，陈启兴、陈思来、陶大省的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条、第一百四十三条、第一百四十四条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人陈细翠负担25元，由上诉人陈启兴、陈思来、陶大省负担25元。
本判决为终审判决。
审 判 长 余 萌
审 判 员 杨宗波
审 判 员 刘宏杰
二〇一八年二月八日
法官助理 陈黛锦
代书记员 胡珏琛