江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终5242号
上诉人（原审被告）：刘青，男，1982年4月11日生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。
委托诉讼代理人：李成龙，江苏东恒律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵仁明，江苏东恒律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：北京锋尚物业管理有限公司南京分公司，住所地江苏省南京市鼓楼区复兴街97号。
负责人：陈青，总经理。
委托诉讼代理人：许文哲，江苏海越律师事务所律师。
上诉人刘青因与被上诉人北京锋尚物业管理有限公司南京分公司（以下简称锋尚物业南京公司）物业服务合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初7425号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘青上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审诉请；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院判决上诉人承担2013年8月至2015年7月期间的物业管理费、能耗费及2016年2、3月的能耗费没有事实依据。1、被上诉人负责人陈青明确承认从开发商处领到了对包括上诉人在内的锋尚公寓北区一楼补偿的两年的物业费和能耗费，且被上诉人2015年3月向上诉人发出的缴费通知单上也明确载明上诉人2015年7月前不欠物业费。因此法院判定上诉人物业欠费从2013年7月开始计算没有事实依据。2、即使按被上诉人辩称的开发商补偿的两年物业费和能耗费不是从土坡拆掉之日起计算，现在被上诉人实际只给上诉人结算了18个月的费用，且并没有从上诉人实际收房之日计算。3、依据双方当事人签的物业服务合同上的规定以及被上诉人在一审开庭时的陈述，被上诉人对能耗费只有代收代缴义务。而被上诉人不能提供能耗费的实际支出原始凭证，一审法院以被上诉人向开发商为一楼业主申请能耗费的数据为判定标准不符合实际情况，因为被上诉人是一个独立核算的单位。它向开发商取得的补偿金额越大对它自己经营越有利。4、被上诉人于2016年2月开始不再向供电局缴纳电费，致使锋尚小区在供电局有135万元的欠费和滞纳金15万元，被强制停电达15天，后由业主委员会、南京供电局在一审法院达成一致，由小区业委会用全体业主筹集的钱补缴了这部分欠费，既然是代收代缴，被上诉人就没有理由动用业主的能耗费缴费部分，来填补所谓的物业亏空。5、一审法院判定上诉人支付2016年2月和3月这两个月能耗费是没有依据，且被上诉人在庭上同意上诉人支付到2016年1月。二、一审法院判定上诉人支付5000元滞纳金没有事实依据。1、因为与被上诉人同属关联公司的开发商南京锋尚房地产开发有限公司有补偿承诺，所以被上诉人从未向上诉人要求支付物业费和能耗费，被上诉人只于2016年5月才在小区公告栏张贴所谓上诉人需缴纳费用，因此滞纳金不成立。2、因上诉人自入住之日起只预交了六个月能耗费及三个月物业管理费，之后就一直未交纳费用，且该预交的六个月能耗费及三个月物业费在本次一审判决中也进行了冲抵，也即是上诉人与被上诉人对需交纳的物业管理费及能耗费也一直不能明确，既然缴费金额都存在争议，就不应支付滞纳金。3、除去上诉人与被上诉人争议的两年物业费及能耗费（2013年8月至2016年7月），剩余的费用只有一万余元，一审法院判决滞纳金5000元，明显不公平、不合理。综上，恳请二审法院依法查明事实并予以改判。
被上诉人锋尚物业南京公司辩称：1、上诉人所称不应当承担2013年8月至2015年7月及2016年2月和3月的物业费、能耗费是无事实和法律依据。上诉人与开发商之间的纠纷，应当由其双方自行解决，与被上诉人无关，且上诉人与开发商、被上诉人之间三方从未达成过免除上诉人缴费义务的约定，因此上诉人作为诉争物业所有人并且实际使用了该物业及公共能源，应当按照合同约定支付相应的对价，而其抗辩的理由不足以抗辩其不应当承担费用的事实。其上诉状中所说，也只是自以为是的推断，不能达到其免除责任的目的。2、根据物业服务合同，上诉人赋有及时缴纳费用的义务，虽因与开发商存在争议，导致其认为有理由拒绝支付，但也应当以合理合法的方式向开发商进行主张，而不应当作为合同相对方，向已经按照合同约定提供物业服务的物业公司拒付费用，其违反合同约定，应当承担违约责任。合同中约定的违约责任为每日千分之一，被上诉人在起诉时考虑实际情况，主动调低至每日万分之五的标准进行主张，一审法院在审理中又按照实际情况酌定降至5000元的标准，该标准已经极大的维护了上诉人的利益，被上诉人对该调整虽未提出上诉，也仅是因为息诉的目的，而未提出上诉，并不代表我方对该调整无异议。因此上诉人作为违约方，其承担的滞纳金有事实依据和法律依据。该确认标准已经是极其低了。3、一审法院按照已产生缴纳的能耗费的金额酌定计算能耗费的平均数值，是人民法院依据案件的事实情况，行使自由裁量权，且该数值明显低于实际产生的能耗费，未损害上诉人的利益。对于涉案小区分南北两个片区，被上诉人作为整个小区的物业服务者该小区虽分南北两区，但进有一个业委会和一个物业公司，南北两个区均为被上诉人的服务区域，因此在计算公共能耗费时，按照服务区域的范围进行计算是有事实和法律依据的，而上诉人要求北区独立核算，是无事实依据，且侵害了相应业主的合法权益。综上，上诉人的上诉事实和理由没有法律和事实依据，请求驳回上诉，维持原判。
锋尚物业南京公司向一审法院起诉请求：一、判令刘青支付2013年7月至2016年6月的物业服务费49903.2元及自2013年10月1日起按每日万分之五计算至实际支付之日止的滞纳金；二、判令刘青支付自2013年7月至2016年3月的能耗费51242.71元（其中专用能耗费47871.96元、公共能耗费3370.75元）及自2013年10月1日起按每天万分之五计算至实际支付之日止的滞纳金；三、本案诉讼费由刘青承担。
一审法院认定事实：苏亚娟是锋尚国际公寓北区17幢五单元116室的房屋所有权人，刘青与苏亚娟系夫妻关系，共同居住使用案涉房屋。该房屋建筑面积为277.24平方米，其中套内建筑面积246.7平方米。锋尚物业南京公司自2011年2月至2016年6月18日为锋尚国际公寓小区提供物业服务。刘青于2011年11月底入住小区北区，刘青入住时预交了2011年12月至2012年2月的期间物业费3199.05元、2011年12月至2012年5月期间的能耗费5693.1元。锋尚物业南京公司与开发商签订前期物业管理服务协议约定：物业管理服务费用按建筑面积每月每平方米5元，公共区域水电分摊费、采暖制冷新风吸尘系统运行费及能耗费用不包含于物业管理服务费中，由业主每季度开始15日前预缴，物业公司定期在小区内公示此部分费用的使用情况；业主违反本协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，应按每天千分之一的标准支付滞纳金。
2016年5月，锋尚物业南京公司向小区业主发出催付公告，要求欠费业主向物业公司缴纳物业费和能耗费。6月18日，锋尚物业南京公司退出锋尚国际公寓的物业服务。
一审法院另查，因锋尚小区北区一楼业主与开发商就房屋交付是否符合标准产生争议，锋尚物业南京公司根据开发商与业主的意见自开发商处取得小区北区一楼业主2011年12月至2013年8月期间的物业费和至2013年3月的能耗费；在锋尚物业南京公司向开发商就北区一楼业主能耗费请款所列的2011年初至2013年6月期间的专用能耗费每月每平方米（套内面积）平均为4.95元、公共能耗费每户每月平均为111.39元。
一审诉讼中，因包括锋尚物业南京公司在内的锋尚小区北区一楼业主向一审法院提起诉讼，要求开发商支付业主2013年8月至2015年7月期间的物业费和能耗费，本案中止诉讼。后在业主与开发商的诉讼中，开发商主张没有承诺北区一楼业主拆除土坡（2013年6月底拆除）后再补偿两年物业费和能耗费，并反诉请求撤销已支付的土坡拆除前代业主支付的物业费和能耗费。
一审法院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条第一款规定，公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条第五项规定，民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但不具备法人资格的组织，包括依法设立并领取营业执照的法人的分支机构。本案锋尚物业南京公司为北京锋尚物业管理有限公司的分支机构，领取有营业执照，且本案物业服务合同的主体亦是锋尚物业南京公司作为合同当事人所签，故一审法院对刘青辩解锋尚物业南京公司不具诉讼主体资格的主张不予支持。
刘青辩称锋尚物业南京公司与开发商以合法形式掩盖非法目的，恶意串通损害刘青等业主利益的主张，因无证据证明，一审法院不予支持。
根据《物业管理条例》的规定，房屋的所有权人为业主，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主和物业服务企业具有约束力，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。
根据《江苏省物业管理条例》的规定，物业管理区域内的公共水、电等费用的分摊应由物业管理区域内的全体业主进行分摊，物业管理区域的划分由建设单位根据规划红线等因素进行划定，并在与业主的商品房买卖合同中进行告知，故业主辩称的要求北区电费等公共能耗费单独计算的主张，因无法律依据，一审法院不予支持。
根据本案及关联的小区物业服务纠纷案件，当事人争议的焦点为：一、刘青是否欠交锋尚物业南京公司物业服务费和能耗费，是否存在开发商应代刘青支付物业服务费和能耗费的情形；二、锋尚物业南京公司主张的能耗标准应如何认定；三、锋尚物业南京公司主张的滞纳金应否支持。对此，一审法院认为：一、锋尚物业南京公司入住之后至2013年8月的物业服务费和至2013年3月的能耗费已由开发商向锋尚物业南京公司支付，故锋尚物业南京公司再行向刘青主张2013年7、8两月的物业费没有依据，其主张的2013年9月至2016年6月18日期间的物业费和2013年7月至2016年3月的能耗费符合合同约定，一审法院予以支持。刘青抗辩称开发商应代其支付此期间物业服务费及能耗费没有证据证明，且与其在诉开发商的民事诉讼中主张相矛盾，一审法院不予采信。二、锋尚物业南京公司为主张刘青应负担的能耗费标准，向法庭提供了相应的水电费和相关费用的票据及年度财务审计报告，因锋尚物业南京公司提供的费用票据没有相应证据原件印证、有的费用票据没有相应合同等证据相佐证、年度财务审计报告存在依据不充分等，一审法院对锋尚物业南京公司主张的能耗费标准不予采信；但能耗费的发生又客观存在，亦应由业主承担，故一审法院酌定参照物业公司与业主尚未发生大的矛盾的2011年至2013年期间物业公司向其有资产关联的开发商请款时的平均能耗费标准确定业主应负担的能耗费，此标准应相对客观。三、刘青没有按照物业服务合同约定支付物业费和能耗费，系由于业主与开发商之间因房屋交付产生争议牵连代业主支付物业费和能耗费存在争议，并且锋尚物业南京公司也因此向有资产关联的开发商请款，刘青欠交费用有一定原因，但为平衡与已按时交纳物业管理费等相关费用业主之间的利益，倡导业主依法维权和督促物业公司依法履行义务，单个业主应负担不按时缴纳物业费等费用的一定的违约责任，根据本案刘青欠缴物业费和能耗费的时间、数额、原因等实际情况，一审法院酌定刘青应承担滞纳金5000元。
综上，根据锋尚物业南京公司、刘青的诉辩主张，刘青应支付锋尚物业南京公司的费用有：1、物业管理费，277.24平方米×5元/月×33.6个月（2013年9月至2016年6月18日）=46576.32元；2、专用能耗费，246.7平方米×4.95元/月×33个月（2013年7月至2016年3月）=40298.45元；公共能耗费，111.39元/月×33个月=3675.87元；3、滞纳金5000元。刘青已预交的物业费和能耗费因锋尚物业南京公司已自开发商处取得，应折抵刘青应向锋尚物业南京公司支付的上述费用。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、刘青于判决生效之日起七日内支付北京锋尚物业管理有限公司南京分公司物业服务费46576.32元、专用能耗费40298.45元、公共能耗费3675.87元、滞纳金5000元，合计95550.64元。扣除刘青已预交的8892.15元，实际再给付86658.49元。二、驳回北京锋尚物业管理有限公司南京分公司的其他诉讼请求。如果刘青未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2323元减半收取1162元，由锋尚物业南京公司负担232元，刘青负担930元（锋尚物业南京公司已预交，刘青将此款随借款直接给付锋尚物业南京公司）。
对一审法院查明的事实，被上诉人锋尚物业南京公司对“在锋尚物业南京公司向开发商就北区一楼业主能耗费请款所列的2011年初至2013年6月期间的专用能耗费每月每平方米（套内面积）平均为4.95元”有异议，计算的价格应为每月每平方米5.16元，但被上诉人认可一审采用的计算标准。双方当事人对一审查明的无异议的事实，本院予以确认。
本案二审争议焦点为：一审认定刘青应向锋尚物业南京公司支付的物业管理费、能耗费以及滞纳金5000元是否恰当。
本院认为，一审认定刘青应向锋尚物业南京公司支付的物业管理费、能耗费以及滞纳金5000元并无不当。具体分析如下：1、关于物业管理费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，被上诉人与开发商签订了前期物业管理服务协议，上诉人刘青应当按建筑面积每月每平方米5元的标准向锋尚物业南京公司支付物业管理费，一审中对锋尚物业南京公司主张的2013年7月至2016年6月的物业管理费，已扣除上诉人入住后至2013年8月开发商已实际向锋尚物业南京公司支付的物业管理费，对于2013年9月至2016年6月18日期间的物业管理费，上诉人应向锋尚物业南京公司支付，且一审中对上诉人入住时预交的2011年12月至2012年2月期间的物业管理费已予以折抵。上诉人提供的证据不足以证明被上诉人不履行物业服务合同，或履行物业服务合同有重大瑕疵，其认为不应缴纳物业管理费的主张缺乏事实和法律依据，本院不予采信。
2、关于能耗费。一审中，锋尚物业南京公司就其主张的能耗费提供了相应的水电费和相关费用的票据及年度财务审计报告，一审在查明其提供的费用票据没有相应证据原件印证、有的费用票据没有相应合同等证据相佐证、年度财务审计报告存在依据不充分等情况下，考虑到能耗费的发生系客观事实，认定上诉人作为锋尚国际公寓的业主，应当负担前期物业管理服务协议所约定的公共区域水电分摊费、采暖制冷新风吸尘系统运行费及能耗费用等相关费用，有合同依据。一审法院以锋尚物业南京公司向开发商就北区一楼业主能耗费请款所列的2011年至2013年6月期间的专用能耗费和公用能耗费的标准，酌定计算上诉人应负担的2013年7月至2016年3月的专用能耗费和公共能耗费可以采信，理由如下：其一，锋尚物业南京公司请款针对的能耗费发生在前，随着物价的上涨，以该标准计算发生在后的能耗费对业主相对有利。其二，锋尚物业南京公司与开发商属于关联企业，对于锋尚物业南京公司请款后开发商已经支付的能耗费从业主欠交的费用中予以扣除，上诉人并无异议，当时锋尚物业南京公司与业主之间并不存在重大矛盾。其三，上诉人上诉认为，锋尚国际公寓北区应单独计算能耗费，并无合同依据，一审根据《江苏省物业管理条例》的规定，认定全体业主对公共水、电等费用予以分摊，并无不当。被上诉人虽然是实行酬金制收费方式，但无论被上诉人账户是否存在结余，上诉人以此主张不履行物业费缴纳的义务的缺乏合同和法律依据，本院对此上诉理由不予采信。被上诉人作为前期物业服务合同的签订主体、履行主体，系北京锋尚物业管理有限公司的分支机构，其签订合同并不违反法律法规的禁止性规定，其按照合同约定向上诉人提起本案诉讼的主体资格并无不当。
3、关于滞纳金。一审认定上诉人应支付滞纳金5000元有事实和法律依据，应予维持，理由如下：其一，前期物业管理服务协议中明确约定了滞纳金及支付标准。业主违反前期物业管理服务协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天千分之一滞纳金进行处罚。本案中，锋尚物业南京公司在起诉时已主动将滞纳金的标准从双方约定的千分之一的标准调整降低至每天万分之五。其二，上诉人存在欠交物业费及能耗费的事实。本案中，上诉人除2011年11月底入住涉案小区时预交的物业管理费和能耗费之外，直至2016年8月锋尚物业南京公司提起本案诉讼以及本案二审期间，均未再向锋尚物业南京公司支付物业管理费、能耗费。其三，2016年5月，锋尚物业南京公司向小区业主发出催讨公告，要求欠费业主交纳物业费和能耗费，但上诉人仍未交纳相关费用。其四，双方当事人对于开发商承诺补偿两年物业管理费和能耗费存在争议，但上诉人已另案起诉开发商，对于上诉人因该争议而欠交物业管理费和能耗费的事实，一审法院已予以充分考虑，将锋尚物业南京公司主张的每天万分之五的滞纳金计算标准进一步降低，酌定上诉人承担滞纳金5000元。其五，即便开发商的上述承诺属实，但上诉人并未举证证明其与锋尚物业南京公司以及开发商之间已达成三方协议，由开发商直接向锋尚物业南京公司支付其应负担的物业管理费和能耗费，而无需再由业主向锋尚物业南京公司交纳，更何况开发商所承诺的补偿亦有一定的年限。其六，从合同相对性的角度来看，上诉人与开发商之间的另案争议，亦不能对抗锋尚物业南京公司依据前期物业服务合同向上诉人主张合同权利。上诉人作为物业服务合同中接受物业服务服务的一方，应当按照约定诚信、及时地履行支付物业管理费及能耗费等相关费用的义务。
综上所述，上诉人刘青的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2323元，由上诉人刘青负担。
本判决为终审判决。
审判长 夏海南
审判员 白文虎
审判员 汪德全
二〇一七年八月二十九日
书记员 郭旭冬