江苏省南通市中级人民法院
行 政 裁 定 书
（2014）通中行终字第00217号
上诉人（原审第三人）陈志兰。
委托代理人单德明，江苏普泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）南通华源燃料物资有限公司，住所地南通市开发区上海路9号星海商贸中心。
法定代表人陈平，董事长。
委托�理人张咏，江苏濠阳律师事务所律师。
原审被告南通市住房保障和房产管理局，住所地南通市崇川区工农南路150号。
法定代表人吴永宏，局长。
委托代理人沈斌。
委托代理人冯谨，江苏健行律师事务所律师。
上诉人陈志兰因与被上诉人南通华源燃料物资有限公司（以下简称华源公司）、原审被告南通市住房保障和房产管理局（以下简称南通市房管局）房屋行政登记一案，不服南通市港闸区人民法院（2014）港行初字00089号行政判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月18日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年9月22日公开开庭进行了审理。上诉人陈志兰的委托代理人单德明，被上诉人华源公司的委托代理人张咏、原审被告南通市房管局的委托代理人冯谨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2000年12月4日，华源公司取得南通市崇川区北郭东村6幢101室房屋所有权。2001年2月1日，陈志兰的丈夫季国忠持盖有华源公司公章及法定代表人陈平印章的委托书与陈志兰向南通市房管局申请办理房屋转移登记，并提供了房屋登记申请书，原房屋所有权证，加盖华源公司公章的华源公司与陈志兰签订的《房地产买卖合同》，华源公司与陈志兰签字盖章的《房地产成交概况》，2000年12月20日华源公司及股东李汉同、陈平、邰展、南通通顺能源物资有限公司签字或盖章的内容为“经全体股东讨论，一致同意转让北郭东村6幢101室”的董事会决议，华源公司的企业法人营业执照及陈志兰的居民身份证复印件等材料。2001年2月26日，南通市房管局向陈志兰颁发了南通房权证字第××号房屋所有权证。
2003年1月9日，南通市崇川区人民法院对华源公司诉李汉同返还财物纠纷一案作出（2002）崇民一初字第1786号民事判决，认定华源公司称李汉同系于2000年2月以办理企业年检手续为由从华源公司处取走了有关证照及印鉴，而李汉同辩称，华源公司自1999年开办以来，公司证照、印鉴一直由李汉同保管。判决李汉同于判决发生法律效力之日起十日内将华源公司的营业执照正副本、公章及法定代表人印鉴返还给华源公司。
2012年10月16日，陈志兰向南通市崇川区人民法院提起民事诉讼，要求胡秀琴、陈辉退出占用的北郭东村6幢101室。华源公司称在该民事诉讼中得知涉案房屋登记在陈志兰名下，故提起行政诉讼，请求撤销被诉房屋登记行为。
原审法院认为，关于华源公司的起诉是否超过起诉期限的问题。华源公司主张因公司公章被他人控制，订立涉案房屋买卖合同及办理房屋登记并非其真实意思，华源公司直至陈志兰提起相关诉讼才知晓案涉房屋被转移登记。显而易见，华源公司的这一主张能否成立实际上关系到案件争议焦点的判断。在此情形下，从行政诉讼制度的目的出发，人民法院对于是否超过起诉期限的审查判断不能过于严苛。根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十二条的规定，因华源公司提供的人民法院生效判决书，能够证明被诉登记行为作出之时公司公章等由他人控制，也初步证明了涉案房屋买卖及房屋转移登记不是公司真实意思表示的可能。由于案件关于起诉期限的审查内容与实体审查内容相重合，且南通市房管局及陈志兰也未提供其他证据证明华源公司在登记行为作出之时知道或者应当知道该行政行为的存在。在此情形下，对华源公司提出的在2012年10月陈志兰向他人主张涉案房屋所有权的有关诉讼中知晓被诉具体行政行为，法院予以采纳。
关于被诉登记行为所依据的房屋买卖法律关系能否成立的问题。被诉房屋登记行为发生在2001年2月，《城市房屋权属登记管理办法》（1997）第十七条规定，因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起三十日内申请转移登记。申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。第二十七条规定，登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的二个月内核准登记，并颁发房屋权属证书。
南通市房管局提供的证据证明其办理涉案房屋登记是依华源公司和陈志兰的申请，并依法审查了相关申请登记材料。由于登记材料中华源公司的公章及法定代表人陈平的印章均是真实的，对此华源公司亦予以认可。在此情形下�要求南通市房管局在办理登记之时辨认出盖有公司真实印章的材料不是该公司真实意思所形成，无疑是对房屋登记机关的过分苛求，事实上南通市房管局并不具备这一辨别能力和法定义务。
但是，房屋登记是对房屋所有权转移事实的确认和公示。根据《城市房屋权属登记管理办法》（1997）第二十七条的规定，权属清楚是办理房屋登记的基本前提。原审法院认为，权属清楚应当既包括权属来源清楚，也包括权属转移事实清楚。从南通市房管局所提供的证据来看，被诉房屋登记建立在华源公司与陈志兰房屋买卖这一基础事实之上，但事实却并非如此：首先，人民法院生效判决证明签订房屋买卖及办理房屋登记期间公司的公章及法定代表人印章受案外人控制，意味着涉案房屋买卖合同等登记材料中的印章非华源公司加盖。其次，陈志兰自认涉案房屋之所以从华源公司转移登记到陈志兰名下，实质上是基于季国忠与华源公司达成的以房抵薪协议，这一自认等于否认了房屋买卖关系的存在。第三，陈志兰对以房抵薪的主张也未能提供任何证据予以证实。第四、华源公司无论是对被诉登记行为所依据的买卖关系，还是陈志兰在诉讼中所主张的以房抵薪均不予认可。由此可见，被诉房屋转移登记所依据的房屋买卖基础法律关系被华源公司和陈志兰所否认，纯属子虚乌有。
综上所述，涉案房屋登记所基于的房屋买卖关系这一权属转移的基础事实没有证据予以证实，南通市房管局、陈志兰也未能提供其他证据证明涉案房屋转移登记的合法权属变更材料。故涉案房屋登记当属权属不清，证据不足，应予撤销。需要指出的是，陈志兰丈夫季国忠持华源公司的委托书，将华源公司所有的房屋转移登记到其妻子陈志兰名下，显然，陈志兰也不应认�为善意无过失。法院注意到陈志兰提供的华源公司向南通开发区工商局所作的关于公章正常使用的说明，因该材料的盖章时间也处于生效判决确定的公司对公章失控期间，故关于公章正常使用的说法并不能推翻生效判决确定的事实。陈志兰如认为华源公司与其存在经济纠纷或有权对涉案房屋主张权利，可另行通过法律途径予以救济。据此，原审法院遂判决撤销南通市房管局向陈志兰颁发的南通房权证字第××号房屋所有权证。
陈志兰不服，向本院提起上诉称，1、原审法院对房屋买卖关系的认定，违反了行政诉讼法审查具体行政行为的基本原则；2、华源公司的起诉超过起诉期限；3、原审法院认为南通市房管局房屋登记审查符合法律规定，又撤销房屋登记，前后矛盾。请求二审法院撤销原审判决，依法改判。
华源公司答辩称，原审法院适用法律正确，查明事实清楚�请求二审法院驳回上诉，维持原判。
南通市房管局述称，该局办理房屋登记中履行了必要的审查义务，被诉具体行政行为事实清楚，程序合法，并无不当。请求二审法院依法裁判。
陈志兰提起上诉后，原审法院已将各方当事人提交的证据材料随案移送本院。
本院经庭审举证、质证，对原审判决认定的部分事实和采信的证据予以确认。
本院另查明，南通市崇川区人民法院对华源公司诉李汉同返还财物纠纷一案作出（2002）崇民一初字第1786号民事判决后，李汉同不服，向本院提起上诉，本院作出（2003）通中民一终字第289号民事裁定认为，原审法院查明的事实属实，本院予以确认，但李汉同不仅是公司的股东也是公司职员，华源公司要求李汉同交出其保管的营业执照及印鉴系公司内部的管理行为，非民法应调整的平等主体间的权利义务关系。原审法院受理并判决支持华源公司的诉讼请求不当，遂裁定撤销（2002）崇民一初字第1786号民事判决，驳回华源公司的起诉。
本院认为，《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条规定，行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。第四十二条规定，公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的具体行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起计算。对涉及不动产的具体行政行为从作出之日起超过20年、其他具体行政行为从作出之日起超过5年提起诉讼的，人民法院不予受理。本案中，房屋转移登记行为发生在2001年，虽然�时华源公司的证照、印鉴并非由其法定代表人陈平控制，但根据人民法院生效裁判认定的事实，保管证照、印鉴的李汉同既是公司股东也是公司职员，华源公司与李汉同之间营业执照及印鉴的纠纷系公司内部的管理纠纷，而非平等主体之间的权利义务纠纷，故华源公司印章的使用权并非处于有别于公司的其他民事主体手中。无论是房屋登记之时，还是提起行政诉讼之时，华源公司仍是同一民事主体，其不能以公司的内部管理行为来对抗外部的民事行为。因此，应当推定华源公司自房屋转移登记之日起已经知晓了该具体行政行为的内容，其提起行政诉讼已超过法定起诉期限。
综上，原审法院认定华源公司的起诉未超过起诉期限，受理本案并作出实体判决不当，本院依法予以纠正。华源公司与南通市房管局之间的房屋登记纠纷，实质上是华源公司与陈志兰之间的物权纠纷，如当事人通过民事诉讼对案涉房屋的权属作出明确认定，自可依据民事裁判办理更正登记或者维持现状。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销南通市港闸区人民法院（2014）港行初字第00089号行政判决；
二、驳回南通华源燃料物资有限公司的起诉。
被上诉人南通华源燃料物资有限公司已交纳的一审案件受理费50元、上诉人陈志兰已预交的二审案件受理费50元，由一审法院及本院分别退回双方当事人。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 刘 羽 梅
代理审判员 鲍蕊代理审判员张祺炜
二〇一四年十一月六日
书 记 员 吴 彩 丽
附相关法律条文
《中华人民共和国行政诉讼法》
第六十一条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：
（三）原判决认定事实不清，证据不足，或者由于违反法定程序可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判，发回原审人民法院重审，也可以查清事实后改判。当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。