贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黔01民终2058号上诉人（原审原告）唐路。委托代理人何镜君，贵州时格律师事务所律师。上诉人（原审被告）贵阳星力百货集团有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区中华南路15号华坤发展大厦5楼。法定代表人黄志明，该公司总经理。委托代理人高连江，贵州公达律师事务所律师。委托代理人徐昌春，贵州公达律师事务所律师。上诉人唐路、贵阳星力百货集团有限公司（以下简称星力公司）因租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2015）南民初字第223号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原判查明，原、被告于2013年3月13日签订《租赁合同》：被告（出租方）将位于贵阳市云岩区北京路219号“星力元隆广场超市”LG层咖啡号商铺及其设施出租给原告（承租方）经营使用。该商铺之租赁面积为123平方米。承租方租赁期限为36个月，即2013年4月30日至2016年4月29日止。商场营业时间为每日上午9:30时至晚上22:00时，公众假期及周末照常营业，承租方保证遵守上述由出租人制订的统一营业时间。当本租赁合同正常到期或因承租方原因导致合同提前终止，承租方对自费、委托出租方代为设计施工、改建以及原本出租方所有的装饰、设备不得拆除、移动，其所有权无条件归出租方所有，承租方不得提出任何补偿要求。出租方也有权要求承租方将所有由承租方进行施工的装饰及设备拆除及运走，将租赁商铺（包括地板）恢复原状，相关费用由承租方承担。出租方发给承租方的相关通知、函件以送到承租方承租商铺即视同送到承租方。如果承租方违反本合同条关于营业时间的约定，并非出租方原因提前停止营业或延迟开业达5次以上（含5次）、商铺停业累计超过3天（含3天），则出租方有权终止合同（不可抗力原因除外）。发生以上违约行为出租方有权终止合同时，承租方应于出租方向承租方发出终止合同通知书3日内无条件撤场。合同签订后，原告对承租的商铺进行了装修，共支付装修公司装修费用250000元。在原告装修过程中，被告修改规划图，将原位置于超市门口处的租赁给原告的铺面规划于超市内，影响了原告的营业收入。2014年春节期间，原告于初一至初五休息，初六正式上班。初六原告准备开业时发现商铺被断水断电，无法经营。2014年2月9日被告作出“终止合同通知书”，以原告违反《租赁合同》第12.3、12.4条约定，未通知出租方并征得出租方书面同意而在2014年1月31日至2月6日期间放假，严重影响公司卖场的整体经营及现场管理造成了恶劣的影响为由决定终止合同，并要求原告三日内无条件撤场，撤场期间不得影响公司卖场正常经营，不得破坏各项装修设施设备。被告将该通知书张贴于原告承租的商铺门口。原告于2014年2月10日向被告发出“协商函”，希望被告尽快拿出一个公平合理的协商方案，以避免双方的损失进一步扩大。被告收到该函后未作出答复。2014年3月21日，被告作出《终止合同通知书（二）》，以原告未交纳保证金，拖欠租金2个月，拖欠商场管理费2个月900元，拖欠水、电费1893.7元和违反公司规定的营业时间为由，再次要求解除原、被告的租赁合同，并说明原告逾期未来处理，被告将直接对遗留物品予以封存，并对现场进行清理。该通知同样张贴于原告承租的商铺处。同年4月24日，被告在贵州都市报上刊登催告书，再次要求原告清场退出。之后被告强行将原告所租用的铺位内的东西搬离并强行收回铺位另行出租。后原告诉至法院，请求判令：一、解除原、被告双方2013年3月13日签订的《租赁合同》；二、被告赔偿原告商铺装修损失25万元；3、本案诉讼费用由被告承担。原判认为，原告与被告订立租赁合同，双方形成租赁合同关系。在合同履行期间，原告因经营困难从而在节假日期间违反合同约定停业6日；被告因经营收益受损从而按照合同约定将合同解除并将原告装修拆除，由此引发的诉争。原告主张其停业系被告在合同订立后擅自将其店面从超市外规划在超市内所致，原告主张符合事实，故被告的该行为亦构成违约，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（三）项的规定“因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应责任”。原告装修该铺面的费用为250000元，被告对原告的装修费用提出异议，但其已将该铺位自行收回并另行出租给他人使用，导致无法对原告的装修进行评估，责任在被告方。扣除原告已使用10个月零21天后的装修残值为177509元。被告返还原告装修残值的50%即88755元为宜。被告辩称原告的装修费用虚假，但其并未否认原告提供的装修合同和发票系虚假的，故对被告的辩称不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百二十条之规定，判决：一、确认解除原告唐路与被告贵阳星力百货集团有限公司于2013年3月13日签订的《租赁合同》；二、被告贵阳星力百货集团有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿原告唐路商铺装修损失88755元。案件受理费900元由原告唐路负担450元；被告贵阳星力百货集团有限公司负担450元。一审宣判后，唐路、星力公司均不服该判决，向本院提起上诉。唐路上诉称：唐路在与星力公司签订《租赁合同》后，在装修过程中，星力公司修改规划图，将原位于超市外、门口处的铺面规划至超市内，致使唐路的经营受到严重影响。但装修已于2013年4月27日完成，唐路只好进入试营业。试营业期间，因星力公司提供的《租赁合同》出租的商铺没有号数或标明具体位置，故唐路无法办理工商营业执照。因此，导致本案《租赁合同》无法履行是因为星力公司改变商铺规划位置并且不协助唐路办理工商登记手续，系星力公司根本违约，故其应赔偿唐路的全部损失。综上，唐路要求法院撤销原判，支持其上诉请求。上诉人星力公司上诉称：一、星力公司系合法解除租赁关系，不构成违约。2014年1月31日至2月6日，唐路在未征得星力公司同意的情况下擅自停止营业活动，严重影响了星力公司卖场的整体经营及现场管理，星力公司遂根据双方签订的《租赁合同》的约定，分别两次向唐路发出终止合同通知书，要求解除合同，故唐路应承担违约造成的法律后果；二、唐路在一审中提交的云岩区工商局出具的《关于北京路银海元隆广场咖啡号商铺承租方唐路未能办理相关营业执照的情况说明》及装修发票系虚假证据，依法不应作为本案的定案依据；三、合同的解除是由于唐路违反星力公司规定的营业时间，拖欠水电费、租赁费、保证金、商场管理费等违约行为导致的，唐路无权请求星力公司对于剩余租赁期内的装修的残值予以补偿。故星力公司请求法院撤销原判，支持其上诉请求。二审经审理查明的事实与原判查明事实一致。上述事实，有上诉人与被上诉人的陈述以及《租赁合同》、《装修合同》、发票、《关于北京路银海元隆广场咖啡号商铺承租方唐路未能办理相关营业执照的情况说明》等证据在卷佐证，并经质证，本院予以确认。本院认为，唐路与星力公司签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容于法不悖，合同成立后对签约双方均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。根据《租赁合同》第12.3条及第15.9条的约定，承租人违反合同关于营业时间的约定的，出租方有权终止合同。本案中，唐路违反合同约定停止营业6天，已构成合同意义上的违约，且该违约行为已符合双方约定的出租人可单方面行使合同解除权的情形，即星力公司作为出租人有权依据合同约定解除合同。另一方面，星力公司擅自将唐路租赁的门面由超市外规划至超市内，且根据云岩区工商行政管理局出具的《关于北京路银海元隆广场咖啡号商铺承租方唐路未能办理相关营业执照的情况说明》，作为房屋出租人星力公司未能配合承租人唐路向工商部门提交经营场所证明，导致唐路未能办理营业执照，故星力公司亦存在相应的违约行为。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；”之规定，在双方均存在违约行为的情况下，原判根据双方当事人的过错，判令由星力公司返还唐路装修残值的50%即88755元并无不当，本院予以维持。对于上诉人星力公司主张云岩区工商行政管理局出具的《关于北京路银海元隆广场咖啡号商铺承租方唐路未能办理相关营业执照的情况说明》及装修发票系虚假证据的上诉请求，庭审中星力公司并未提供相应证据对对方提供的证据予以反驳，根据最高人民法院《关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”之规定，星力公司应承担举证不能的法律责任，故对于星力公司的该项上诉请求，本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费900元，由唐路负担450元，由贵阳星力百货集团有限公司负担450元。本判决为终审判决。审 判 长  彭伦禹代理审判员  刘 劼代理审判员  邓禹雨二〇一六年六月七日书 记 员  任 静