北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民初字第9495号
原告（反诉被告）孙刘建，男，1971年5月1日出生。
委托代理人刘远龙，北京市国汉律师事务所律师。
被告（反诉原告）刘士瑾，男，1956年1月27日出生。
被告（反诉原告）刘洋，男，1974年10月14日出生。
二被告委托代理人党婵娟，北京市博涵律师事务所律师。
原告（反诉被告）孙刘建与被告（反诉原告）刘士瑾、被告（反诉原告）刘洋房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孙刘建及其委托代理人刘远龙，被告（反诉原告）刘士瑾与被告（反诉原告）刘洋的委托代理人党婵娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）孙刘建诉称：孙刘建于2014年12月25日向刘士瑾、刘洋一次性支付了半年的租金160000元（减免40000元），用以租赁刘士瑾、刘洋所有的位于北京市大兴区旧宫西路39号的房屋，并于次日补签了《房屋租赁合同》。双方约定，涉案房屋的年租金为400000元，每半年付款一次，租期自2015年3月16日至2023年3月15日止，刘士瑾、刘洋给予孙刘建2个月20天的免租期。合同签订后，孙刘建于2015年1月1日将涉案房屋转租给案外人徐崇恩，徐崇恩随后与北京涵味阁国际餐饮管理有限公司签订《涵味阁合同》，约定在涉案房屋开设涵味阁餐饮的旗舰店，并向涵味阁交付定金30000元。徐崇恩在向工商部门办理营业执照时被告知涉案房屋系违法建筑且又面临拆迁，无法办理营业执照。孙刘建此时方知涉案房屋为违法建筑且面临拆迁的事实。徐崇恩遂于2015年1月27日将孙刘建诉至法院，要求孙刘建返还租金、赔偿损失。孙刘建认为，刘士瑾、刘洋明知涉案房屋为违法建筑，不能用于正常的商业经营活动，但故意向孙刘建隐瞒此重要事实，仍然同孙刘建签订无效的《房屋租赁合同》，导致孙刘建遭受经济损失，刘士瑾、刘洋对此明显具有过错，而合同的目的亦无法实现。孙刘建多次找刘士瑾、刘洋要求退还租金，但刘士瑾、刘洋均予以无理拒绝。综上，孙刘建特依据《民事诉讼法》和最高人民法院《房屋租赁合同司法解释》第二条之规定，向贵院提起诉讼，故请求法院判令：1、确认双方签订的《房屋租赁合同》无效；2、刘士瑾、刘洋向孙刘建返还已支付的租金160000元；3、刘士瑾、刘洋赔偿孙刘建遭受的利息损失，截止立案时为4110.24元；4、刘士瑾、刘洋承担本案的全部诉讼费用。
被告（反诉原告）刘士瑾、刘洋辩称并反诉称：请求驳回孙刘建的诉讼请求。孙刘建与刘士瑾、刘洋于2014年12月26日所签的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示。涉案房屋于1994年建成，旧宫商业街是旧宫镇政府整体规划的商业街项目，涉案房屋系合法建筑，刘士瑾、刘洋没有收到任何涉案房屋要拆迁的通知，周围商户也都在正常经营中，孙刘建起诉书中所述的涉案房屋系违章建筑且面临拆迁完全没有任何的事实依据。《房屋租赁合同》合法有效，双方应严格按照合同约定履行。《房屋租赁合同》中明确约定租期为9年，自2015年3月16日至2023年3月15日止。刘士瑾、刘洋于2014年12月25日将涉案房屋交付给孙刘建使用，并同意自2014年12月25日至2015年3月15日为80天的装修免租期，在收取半年租金时又减免孙刘建4万元的租金。上述对于装修免租期以及减免租金的行为是刘士瑾、刘洋基于长达九年的房屋租赁合同而产生，是刘士瑾、刘洋作为出租人考虑到双方全面履行能达到的预期利益等因素才同意让渡自己的权利，孙刘建在2015年6月14日擅自撤离租赁房屋并把涉案房屋的钥匙（涉案房屋有两个门，孙刘建只归还了1个门的钥匙）交给刘士瑾，孙刘建作为承租人在合同履行期限内单方撤离租赁房屋并且强行还回钥匙的行为属于以自己的行为明确表示不再继续履行租赁合同，其行为不具备单方解除租赁合同的效力，孙刘建的行为已构成违约，应当承担违约责任。此外，孙刘建自2014年12月25日至2015年6月14日已实际占有使用期间的租金，刘士瑾、刘洋不应当返还，也不同意支付利息损失。孙刘建将涉案房屋转租给案外人徐崇恩的事实，孙刘建并未通知刘士瑾、刘洋，其所主张的赔偿金和诉讼费的损失与刘士瑾、刘洋无关，刘士瑾、刘洋不同意支付。孙刘建在占有使用涉案房屋期间，将租赁房屋的一层、三层的部分吊顶、二层大部分吊顶拆除。将二层的不锈钢门窗及隔断全部拆除，将三层的部分暖气和二楼的所有暖气全部拆除，因孙刘建拆除楼顶广告牌时破坏了防水层，导致三层的房顶渗水严重，涉案房屋的水电均不能正常使用，根据租赁合同第三条第二款的约定，孙刘建应当承担修复和赔偿的责任。故反诉请求法院判令：1、孙刘建支付刘士瑾、刘洋房屋损失费50000元、违约金40000元、房屋闲置期间的租金损失200000元；2、反诉费由孙刘建承担。
原告（反诉被告）孙刘建针对反诉辩称：不同意刘士瑾、刘洋的诉讼请求，其主张的事实与理由无事实和法律依据。涉案房屋已经早就出租出去了，反诉状中说涉案房屋未出租出去与事实不符，且刘士瑾已经于2015年5月1日收回涉诉房屋。
经审理查明：2014年12月26日，刘士瑾、刘洋（甲方）与孙刘建（乙方）签订房屋租赁合同，约定：甲方将旧宫商业街X号楼主体楼房及后面附属房屋（共计750平方米）有偿出租给乙方使用，租赁期限为9年，即自2015年3月16日起至2023年3月15日止，每年租金为400000元，乙方每半年向甲方支付当年租金的一半，提前一个月付清；在合同期内甲方同意乙方转租，必须通知甲方；如有违约，违约方除赔偿对方损失外，还应承担租金10%的违约金。刘洋给孙刘建出具收条，内容为：今收到孙刘建半年租金（自2015年3月16日至2015年9月15日）160000元，因装修免40000元。双方均认可自合同签订之时至2015年3月15日为免租期。孙刘建称其于2015年1月1日将涉案房屋转租给案外人徐崇恩，因该房屋为违法建筑无法办理营业执照，徐崇恩将其诉至法院，要求其返还租金、赔偿损失。该案件在本院主持之下，孙刘建与徐崇恩于2015年7月3日达成和解协议，主要内容为：孙刘建于2015年8月10日返还徐崇恩租金120000元，双方关于旧宫西路X号房屋租赁、装修等再无其他纠纷。孙刘建称其于2015年5月1日将涉案房屋返还给刘士瑾，并提交刘士瑾出具的收条，显示其于2015年5月1日收到孙刘建旧宫门脸房钥匙，房屋收回。刘士瑾称孙刘建返还房屋钥匙的时间为2015年6月14日，但未举证证明。
刘士瑾、刘洋称涉案房屋为合法建筑，并提交1994年4月20日刘士瑾（乙方）与旧宫镇政府（甲方）签订的旧宫镇商业街土地使用租赁协议，其中写明：甲方为乙方有偿提供商业街土地租赁使用面积433.32平方米，乙方在商业街所建固定房产属乙方所有，乙方经甲方同意，对自有房产可以转让、租赁、买卖。刘士瑾、刘洋未提交涉案房屋的建设规划审批手续。
上述事实，有当事人陈述笔录、房屋租赁合同、收条、和解协议等证据材料在案佐证。
本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。刘士瑾、刘洋未提交涉案房屋的建设规划审批手续。故双方于2014年12月26日签订的房屋租赁合同无效。根据法律规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。孙刘建要求刘士瑾、刘洋返还租金160000元，考虑孙刘建返还房屋的时间等因素，本院酌定为120000元。孙刘建主张利息损失，没有法律依据，本院不予支持。刘士瑾、刘洋基于房屋租赁合同有效提出的反诉请求，本院均不予支持，其有关损失可另行解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）刘士瑾、被告（反诉原告）刘洋于本判决生效后十日内共同返还原告（反诉被告）孙刘建十二万元；
二、驳回原告（反诉被告）孙刘建的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）刘士瑾、被告（反诉原告）刘洋的全部诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费三千五百八十二元，由原告（反诉被告）孙刘建负担九百六十三元（已交纳），由被告（反诉原告）刘士瑾、被告（反诉原告）刘洋共同负担二千六百一十九元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费二千八百二十五元，由被告（反诉原告）刘士瑾、被告（反诉原告）刘洋共同负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 邓 挺
人民陪审员 梁跃海
人民陪审员 崔广田
二〇一六年十月十八日
书 记 员 李少华