北京市房山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）房民初字第06867号
原告（反诉被告）韩生利，男，1969年12月16日出生。
委托代人王国雁，北京市房山区窦店镇法律服务所法律工作者。
被告黄育殊（反诉原告），男，1956年6月23日出生。
原告（反诉被告）韩生利与被告（反诉原告）黄育殊租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员连春祥担任审判长，与人民陪审员高建新、苑焕春组成合议庭，公开开庭进行了审理，韩生利委托代理人王国雁、黄育殊到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）韩生利诉称：我与黄育殊于2012年4月26日签订了租赁协议，协议主要内容为：黄育殊租赁我位于北京市房山区×镇×村温室设施，土地面积75亩，温室40个，租期14年，自2012年5月1日起至2026年5月1日止，每年租金30万元，签订合同后15日内支付10万元，余20万元于2013年4月30日前支付。现黄育殊只给付了10万元，余20万元未给付。另欠2013年5月应预交的租金10万元。现起诉要求黄育殊1、继续履行合同；2、立即支付拖欠租金30万元；3、自2013年5月1日起按日百分之零点三支付违约金至债务付清之日止。
被告（反诉原告）黄育殊辩称：双方2012年4月26日签订的租赁合同无效。理由是，根据合同规定：甲方应确保合同生效后将园区内的土地、温室设备及房屋设施等地上建筑和水电供应设施、排水设施、道路设施、园区维护设施配套齐全、交予乙方使用，并确保合同期内园区内的土地及上述所有设施能够正常使用。园区5月22日开始试水通水、6月底完成大门的施工和电缆、正式通电。另园区存在三个问题：1、没有排水设施，导致夏季大面积水涝；2、温室大棚墙体及后坡无保温层，不具备保温功能，越冬生产性能差；3、灌溉用地下管道敷设深度不够，冬天无法灌溉，春天化冻后多处多次爆管，严重影响蔬菜生产。根据合同规定：甲方如不能如约履行协议中第三条时，一方有权立即终止合同，且造成乙方损失，甲方应赔偿同等金额作为违约金，计算方法为已种植的土地按实际产值计算，并退回当期租金。
由于韩生利的园区不符合租赁条件，给我造成很大的损失，其中有夏季水涝，造成种植作物损失18万元；由于的保温棚保温性能差，导致我种植作物的直接损失及可预期损失40万元；由于输水管崩裂，无法灌溉，导致我2013年3月15日至4月15日无法栽种育苗，导致我损失20万元；由于其不作为的行为导致我方购置的资产为无效资产，造成极大的浪费，要求赔偿资产浪费赔偿12万元；另我方为被告修缮园区设施，费用共计10180元，具体为到他围墙修复1880元、修建厕所1座1600元、修建临时排水沟1条1200元、修建育苗储水池1座1200元、灌溉给水管道修补15处3500元；另原告清理建筑垃圾、填埋土坑费13400元、平整土地费费用26000元，该损失应当由韩生利赔偿。
因该园区不具备租赁条件，故租赁合同为无效合同，韩生利应依据合同规定退还我2012年5月5日已支付给原告的租金10万元。
现反诉要求韩生利1、返还我租金10万元；2、并赔偿我经济损失90万元。3、支付我园区修缮费用10180元，支付我清理垃圾及垫山墙内侧取填土坑费用13400元。4、支付我平整土地等费用26000元。共计要求原告支付经济损失1049580元。
经审理查明：韩生利、黄育殊于2012年4月26日签订了《七里店温室设施及其园区租赁合同》，该合同主要内容为：黄育殊租赁韩生利位于北京市房山区×镇×村温室设施，土地面积75亩，温室大棚40个，租期14年，自2012年5月1日至2026年5月1日止，每年租金30万元，签订合同后15日内支付10万元，余20万元于2013年4月30日前支付。另定有其他相关条款。合同前签订后，现黄育殊只给付了韩生利10万元，余20万元未给付。2012年5月23日，双方对承租土地、温室设施等进行了交接，并有书面交接记录。
2013年4月30日黄育殊以韩生利提供的租赁物不符合合同约定，给其造成损失为由，向韩生利提交书面终止合同的要求，后双方又进行协商，黄育殊提出不再继续租赁，韩生利同意终止合同，但双方对租金和事后相关事宜未达成协议。
黄育殊所诉称的园区存在三个问题：1、没有排水设施，导致夏季大面积水涝；2、温室大棚墙体及后坡无保温层，不具备保温功能，越冬生产性能差；3、灌溉用地下管道敷设深度不够，冬天无法灌溉，春天化冻后多处多次爆管，严重影响蔬菜生产。未能向本院提供直接证据。
另本院审理中，韩生利对黄育殊曾进行围墙修复、修建厕所1座、修建临时排水沟1条、修建育苗储水池1座，及修建费用不持异议。
另双方对黄育殊购置的物品，存于库房内的黄育殊已将大部分运走。其他部分双方表示是谁的东西不存在争议，双方自己区分的很清楚。
韩生利在向法院起诉后，已将该土地及温室大棚租赁给他人。
本院审理中，考虑双方继续履行合同已不现实，如果将黄育殊投入在温室大棚上的设施拆除，会给黄育殊造成损失，应以折价为宜，但双方对折价的价格不能达成一致意见，后韩生利表示原告投入的物品对自己没有太大使用价值，要求黄育殊全部运走。
本院认为：韩生利、黄育殊达成的租赁合同是双方真实意思的表示，且不违反法律规定，应为有效合同。合同签订后，双方均应依照合同内容履行。韩生利应将租赁给黄育殊的园区交付给黄育殊使用，黄育殊应对租赁的园区是否符合合同规定的标准进行验收，并进行经营，并应按照合同的约定规定支付租金。
双方在签订合同后又签订了交接记录，韩生利已将园区交付给被告使用，黄育殊已接手该园区并开始经营，应视为被告已验收完毕，并认可园区当时的现有条件，并在该条件下租赁经营。现黄育殊提出1、没有排水设施，导致夏季大面积水涝；2、温室大棚墙体及后坡无保温层，不具备保温功能，越冬生产性能差；3、灌溉用地下管道敷设深度不够，冬天无法灌溉，春天化冻后多处多次爆管，严重影响蔬菜生产等问题。黄育殊并无证据进行证实，且黄育殊已经验收并进行使用，故不能成为韩生利违约并进行赔偿的理由，亦不能成为其所称的合同无效的理由，故黄育殊所称园区不符合合同规定的租赁条件之观点不能成立；因此黄育殊反诉提出的要求韩生利赔偿其种植作物的直接及预期损失、购置的资产为无效资产导致浪费损失退还租赁费的诉讼请求，本院不予支持；黄育殊要求被告赔偿灌溉给水管道修补15处、清理建筑垃圾、填埋土坑费、平整土地费费用，因缺乏证据，本院不予支持；黄育殊提出的围墙修复1880元、修建厕所1座1600元、修建临时排水沟1条1200元、修建育苗储水池1座1200元，因韩生利无异议，本院予以支持。
黄育殊于2013年4月30日提出了终止合同，且不再进行经营，韩生利当时未提出异议，后双方又进行协商终止后的租金及等相关事宜。应视为双方签订的租赁合同已经终止，终止时间应确定为2013年4月30日。另本院审理中，原告韩生利改变了继续履行合同起诉意见，同意解除双方签订的租赁合同。
双方签订合同后，黄育殊给付了原告10万元，余20万元未按合同规定支付给原告，故韩生利要求黄育殊支付第一年未支付的租金20万元，本院应予支持。韩生利要求支付第二年的租金10万元，因双方终止合同时间为2013年4月30日，故合同终止后被告不应再支付原告租金。韩生利的利息损失要求，双方因租赁问题产生争议，故该利息损失本院不予支持。
黄育殊租赁期间投入的物品，合同中双方未约定合同解除后如何处理，且韩生利表示不同意折价归自己所有，故该部分财产应由黄育殊运走。因该部分财产种类、数量等双方不存在争议，且黄育殊未提出返还要求，故双方可在履行本判决书过程中自行解决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百二十六条、款规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）黄育殊于本判决书生效后三十日内，给付原告（反诉被告）租赁费二十万元。
二、原告（反诉被告）给付被告（反诉原告）所建围墙修复、修建厕所、修建临时排水沟、修建育苗储水池损失五千八百八十元。
三、驳回双方其它诉讼请求。
案件受理费五千八百元，由韩生利负担一千五百元（已交纳）；由黄育殊负担四千三百元（于本判决书生效后七日内交纳）。
反诉费一万四千二百四十元，由韩生利负担五十元（于本判决书生效后七日内交纳）；由黄育殊负担一万四千一百九十元（已交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。
审 判 长 连春祥
人民陪审员 高建新
人民陪审员 苑焕春
二〇一三年十二月十八日
书 记 员 王亚莲