北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第3311号
上诉人（原审被告）李蔚，女，1974年7月31日出生。
委托代理人谢培飞，北京市润禾律师事务所律师。
委托代理人张顺花，北京市信杰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张玉莹，男，1951年9月9日出生。
委托代理人刘晓，北京市天达律师事务所律师。
第三人渤海银行股份有限公司北京分行，住所地北京市西城区复兴门内大街28号凯晨世贸中心东C座1-3层。
负责人吴思麒，行长。
委托代理人牛冬华，女，汉族，渤海银行股份有限公司北京分行员工。
委托代理人张钊，男，汉族，渤海银行股份有限公司北京分行员工。
上诉人李蔚因确认合同无效纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2013）昌民初字第2202号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，张玉莹的委托代理人刘晓、李蔚的委托代理人谢培飞、张顺花、渤海银行北京分行的委托代理人张钊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
张玉莹在原审法院诉称：张玉莹为北京天益嘉华科技发展有限公司（以下简称天益嘉华公司）的董事长、法定代表人。2009年，天益嘉华公司因经营资金周转困难，急需资金支持，张玉莹欲用其所有的位于北京市×路39号院23号楼（南办公楼）27层B-3104房屋（以下简称3104）、B-3106房屋（以下简称3106），通过在银行办理房屋抵押贷款得到贷款资金用于天益嘉华公司。因张玉莹年纪较大不符合银行贷款规定，为尽快取得资金，由中间人推荐李蔚，经双方协商，双方同意以二手房屋”买卖”的名义，将张玉莹上述2套房屋暂时挂在李蔚名下，借李蔚之名以2套房屋在银行办理房屋抵押贷款，以获得银行贷款资金。2009年9月7日、9日，张玉莹、李蔚以网签形式签订编号为C×1、C×2的2份网签《存量房买卖合同》，将上述2套房屋转移登记在李蔚名下，继而在银行办理房屋抵押贷款，张玉莹支付了房屋过户及贷款的税费。自2009年10月起，天益嘉华公司一直依照以李蔚名义与渤海银行及工商银行签订的借款合同的还款规定按时将每月需还款项存入李蔚名下账号，以偿还借用李蔚名义获得的银行贷款。2011年4月，李蔚将3104出售他人，并将卖房所得款595万元占为己有拒不归还张玉莹。张玉莹认为，双方之间基于信任为获得银行贷款而签订《存量房屋买卖合同》、借李蔚之名代持房屋，双方之间并无房屋买卖的意思表示。根据《民法通则》第五十五条的规定，意思表示真实是民事行为的生效要件之一，故2份《存量房屋买卖合同》依法应被确认为无效合同。李蔚仅仅是为帮助张玉莹获得银行贷款手续的房屋名义持有人，对诉争2套房产不享有真正的所有权，李蔚应当向张玉莹返还出售3104房屋的剩余价款，以及3106房屋的所有权。为此，起诉至法院，请求：1、确认张玉莹、李蔚之间就3106签订的《存量房屋买卖合同》无效；2、判令李蔚将3106房屋产权恢复登记到张玉莹名下；3、诉讼费由李蔚承担。
李蔚在原审法院辩称：1、双方在平等自愿基础上经协商一致，在2009年9月9日签订了《存量房屋买卖合同》，约定张玉莹自愿将3106出卖给李蔚，该房屋成交价3872889元。张玉莹及其配偶与董广泉签订了《委托合同》，约定张玉莹及其配偶委托董广泉代为签订上述买卖合同，代为领取售房款、代为办理上述房屋的过户手续、交纳相关税费、代为办理上述房屋交接手续等事项，《委托合同》已经通过中信公证处予以公证。因此，李蔚与张玉莹签订的买卖合同系双方真实意思表示一致的结果，没有违反法律法规的强制性规定，故该买卖合同合法有效，对双方均有约束力。2、李蔚于2009年9月18日与渤海银行北京分行签订《个人借款合同》和《房屋抵押合同》，以3106作为抵押，贷款320万元，渤海银行北京分行已将贷款支付给李蔚。因李蔚的配偶齐×与尹×曾于2007年8月31日签订《借款合同》，尹×向齐×借款130万元，利息19.5万元，合计149.5万元。借款期限为2007年9月1日至2007年11月30日。合同约定如果尹×不能偿还齐×借款本息，每逾期一日应按逾期还款的日千分之一支付违约金，并约定张玉莹作为保证人。但至今尹×未归还全部借款及违约金。张玉莹作为保证人应承担连带责任，向李蔚及齐×偿还借款及违约金。李蔚已经完全履行买卖合同约定的义务，通过银行支付张玉莹部分购房款及张玉莹应偿还的部分借款及违约金，实际已经足额支付了房屋价款。3、李蔚依法取得3106的所有权，于2009年9月10日办理了房屋所有权转移登记手续，依法足额缴纳了房屋交易契税，依法取得房屋所有权。此后李蔚与天益嘉华公司签订了《房屋租赁合同》，约定将3106出租给天益嘉华公司使用，足以证明该房屋已经发生占有转移，张玉莹已经将房屋交付李蔚，且买卖合同履行届满已超过2年。4、张玉莹主张房屋挂名、套取银行贷款没有事实依据和法律依据。双方签订的房屋买卖合同合法有效，李蔚已足额支付房屋价款，且依据《个人借款合同》约定如期归还银行贷款，张玉莹主张3106号房屋系借用李蔚名义套取银行贷款与事实不符，没有法律依据。故请求驳回张玉莹的诉讼请求。
渤海银行北京分行在原审法院述称：我行在贷款过程中进行了形式审查，没有发现问题。我行尊重法院判决，如法院认定合同无效，张玉莹、李蔚需将贷款还清，之后我行配合办理解除抵押手续。
原审法院经审理查明：张玉莹为天益嘉华公司的法定代表人。2004年，张玉莹以600余万元购买3104、以500余万元购买3106。3104、3106自2009年至今一直由天益嘉华公司占有使用。
2009年5月14日，张玉莹、赵×夫妻与董×签订《委托合同》，约定张玉莹、赵×委托董×代为签订3104、3106的出售合同、领取售房款、办理过户手续交纳相关税费及代为签署与委托事项有关的文件等，委托期限2年。
2009年9月7日，董广泉代理张玉莹与李蔚签订合同编号为CW×1的《存量房屋买卖合同》，约定张玉莹将办公用商品房3104（建筑面积326.05平方米）以4517430元的价格出售给李蔚。2009年9月9日，董广泉代理张玉莹与李蔚签订合同编号为CW×2的《存量房屋买卖合同》，约定张玉莹将办公用商品房3106（建筑面积279.53）以3872889元的价格出售给李蔚。2份《存量房屋买卖合同》约定买卖双方按照国家及北京市的相关规定缴纳各项税费，合同中对付款及房屋交付未进行约定。2009年9月7日，董×代理张玉莹与李蔚签署了3104的《存量房交易结算资金自行划转声明》。2009年9月10日，董×代理张玉莹与李蔚签署了3106的《存量房交易结算资金自行划转声明》。2009年9月10日，3104、3106过户登记至李蔚名下。
李蔚与天益嘉华公司签订有《北京市房屋租赁合同》，合同约定：李蔚将3104、3106（建筑面积605.58平方米）出租给天益嘉华公司，租赁期自2009年12月10日至2015年12月10日；租金标准每月72669.6元（每平方米每月120元），租金支付时间及金额为第一次自合同签订之日起（2009年12月10日），天益嘉华公司向李蔚预先支付4个月的租金290678.4元，第二次支付租金的时间为2010年4月10日预先支付6个月的租金436017.6元，此后租金支付方式为半年付，按照第二次支付房租的时间依次类推，天益嘉华公司在应当预交房租当月的10日向李蔚支付下6个月的租金；房屋租赁保证金为2万元；合同还约定了其他内容。该合同有李蔚签字和”北京天益嘉华科技发展有限公司”字样印章盖章，签约时间及地点处未填写为空白。李蔚称实际未收取天意嘉华公司房屋租赁保证金2万元。张玉莹称该合同系为提高李蔚的资信能力以便向银行获取贷款所签，实际并未履行该合同。李蔚对张玉莹的说法不予认可，主张该合同真实有效且实际履行。
2009年9月14日，李蔚与中国工商银行股份有限公司北京崇文支行（以下简称工商银行崇文支行）签订《个人购房借款／担保合同》，安华投资担保有限公司担任保证人，合同约定：李蔚向工商银行崇文支行贷款384万元用于购买3104，李蔚授权工商银行崇文支行将贷款划入董×账户；贷款期限10年，贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮10%确定年利率，月利率=年利率／12，日利率=年利率／360；贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）上浮10%确定并执行新的利率；按月等额本息还款法还款，李蔚以其名下账号为×××的账户（以下简称李蔚工商银行还贷账户）作为还款账户，每期还款日为实际放款日次月起的每期对应日；提前还款无需向工商银行崇文支行支付补偿金，提前还款部分按照约定利率和实际占用天数计收利息，提前偿还全部贷款本金的，应结清全部利息；李蔚以3104作为抵押物向工商银行崇文支行提供抵押担保；抵押物清单显示抵押物价值7697388元；合同还约定了其他内容。2009年9月14日，工商银行崇文支行将贷款384万元直接划转至董×账户。
根据《个人购房借款／担保合同》，每月14日为还款日，2009年10月14日为第1期贷款还款日。工商银行崇文支行每月从李蔚工商银行还贷账户中划收贷款还款本息。根据《个人购房借款／担保合同》李蔚每月应还贷款本息数额情况和李蔚工商银行还贷账户交易明细所显示的2009年7月26日开户至今该账户存入款项情况及划收贷款本息情况如下：1、2009年10月至2010年12月期间，每月14日应还贷款本息数额共计为43668.88元，每月14日左右存入43700元，每月14日左右划收43668.88元；2、2011年1月14应还贷款本息数额共计为44052.37元，2011年1月14日存入43700元、同日划收44052.37元后余额110.23元；3、2011年2月14日应还贷款本息数额共计为44549.59元，2011年2月14日划收全部余额110.23元，2011年2月18日存入43700元、同日被划收43700元，2011年3月1日存入1000元、同日被划收760.33元，至此2011年2月14日应还贷款本息及罚息全部还清；4、2011年3月14日应还贷款本息数额共计为44549.59元，2011年3月14日存入44700元、同日被划收44549.59元；5、2011年4月14日应还贷款本息数额共计为44549.59元，2011年4月14日账户余额390.31元全部被划收，2011年4月29日存入45700元、同日被划收44272.09元，至此2011年4月14日应还贷款本息及罚息全部还清；6、2011年5月14日应还贷款本金24675.25元、利息19874.33元，2011年5月14日划收贷款利息1427.91元，之后李蔚工商银行还贷账户未再发生存入款项及划收贷款还款本息交易情况。
2009年9月18日，李蔚与渤海银行股份有限公司北京分行（以下简称渤海银行北京分行）签订《个人借款合同》及《房屋抵押合同》，约定渤海银行北京分行向李蔚贷款320万元用于购买二手商用房3106，贷款期限为2009年9月18日至2019年9月18日，贷款年利率按照中国人民银行公布的基准利率上浮10%执行，首期执行的贷款年利率为6.534%，遇中国人民银行调整基准利率的，于下一年度的公历1月1日起按相应基准利率档次执行新的贷款利率；按月等额还本付息，李蔚以其名下账号为×××的账户（以下简称李蔚渤海银行还贷账户）作为还款账户；经贷款人同意提前偿还贷款的，根据本合同约定的利率和提前偿还的金额按照实际占用天数计收利息，在此前归还的本息不作调整；借款人提前还款的，贷款人有权要求并且借款人应当支付违约金，在贷款发放后第37个月至60个月（含）全部清偿的，违约金金额为贷款余额的3%，在贷款发放后第61个月及之后全部清偿的，不计收违约金；李蔚授权将贷款款项划入董广泉的账户内；李蔚以3106作为抵押物向渤海银行北京分行提供抵押担保，抵押物评估价值6599140元。2009年9月27日，渤海银行北京分行将320万元直接划入董×账户。2010年1月20日，渤海银行北京分行获得其对3106的抵押权登记。
根据《个人借款合同》及李蔚渤海银行还贷账户交易明细，渤海银行北京分行每月27日左右从李蔚渤海银行还贷账户划收贷款还款本息，2009年10月27日划收第1期贷款本息。根据《个人借款合同》、放款通知书李蔚每月应还贷款本息数额情况和李蔚渤海银行还贷账户交易明细所显示的该账户2009年9月至2011年4月期间存入款项情况及划收贷款本息情况如下：1、截止2009年9月21日该账户余额10.01元。2009年10月至2011年1月期间，每月27日应还贷款本息数额为36390.73元，存入款项情况为2009年10月至2010年3月每月19日左右存入36390.73元、2010年4月至12月每月19日左右存入36391元、2011年1月20日存入36400元，划收贷款本息情况为每月27日划收36390.73元或36390.75元；2、2011年2月27日应还贷款本息数额为37142.19元，2011年2月24日存入36400元，2011年2月28日账户余额36469.51元全部被划收，2011年3月1日存入1000元、同日划收672.68元，至此2011年2月27日应还贷款本息还清；3、2011年3月27日应还贷款本息数额为37142.19元，2011年3月22日存入37400元，2011年3月28日划收37142.19元后余额592.11元；4、2011年4月27日应还贷款本息数额为37142.19元，2011年4月27日划收全部余额592.11元，2011年4月30日存入37500元，2011年5月3日划收36550.08元后余额949.92元，至此2011年4月27日应还贷款本息还清；5、2009年10月至2011年4月30日期间共存入694563.38元，2009年10月至2013月12日期间共被划收贷款本息共计1897666.67元。
张玉莹称2009年天益嘉华公司经营需要资金，故经中间人李×介绍李蔚，双方协商采用二手房买卖的方式，将3104、3106过户至李蔚名下办理房屋抵押贷款；获得的贷款资金由天益嘉华公司使用，故张玉莹委托天益嘉华公司每月归还银行贷款，直至2011年5月张玉莹与李蔚产生争议；除了银行贷款外，李蔚未支付过任何房款；因为双方不是真实的房屋买卖，故没有进行过房屋交接手续等，房屋一直由张玉莹控制天益嘉华公司使用；因此主张张玉莹是3106的实际所有权人，故请求确认双方之间的《存量房屋买卖合同》无效，李蔚将3106房屋所有权恢复登记至张玉莹名下。为证明其主张，张玉莹提交了以下证据：1、李×的证言。李×出庭作证称其爱人是天益嘉华公司的股东；其与李蔚之夫齐×是好朋友、其与张玉莹也是好朋友，2009年因天益嘉华公司运转需要资金，经其中间介绍，后以李蔚的名义办理了贷款手续；由于双方都是好朋友，李蔚是帮忙，故张玉莹与李蔚之间未签订代为贷款的书面手续。李蔚质证称李迎军与天益嘉华公司及张玉莹有利害关系，李×只是介绍，对于房屋买卖的实际情况并未参与也不清楚，故认为李×的证言不应采信。2、3104、3106买卖的契税、办证费用的付款凭证及《委托书》。《委托书》显示日期为2009年8月20日，内容为张玉莹委托天益嘉华公司支付与李蔚买卖中的所有相关费用、所获贷款由天益嘉华公司使用、由天益嘉华公司按月以李蔚名义向银行偿还3104、3106的按揭贷款。李蔚对契税、办证费用的付款凭证的真实性认可，但认为契税等本应由张玉莹负担，故不足以证明张玉莹的主张；对《委托书》不予认可。3、2009年10月至2011年4月期间天益嘉华公司向李蔚的2个还贷账户每月存款的单据，其上显示的情况与李蔚的2个还贷账户在该期间内的存入款项情况完全一致，用以证明贷款由天益嘉华公司偿还。李蔚对天益嘉华公司存入款项的事实认可，但主张该款项为天益嘉华公司支付的3104、3106的租金及所欠齐×的借款利息。4、《租约》、《委托书》、《协议书》及租金收据，显示张玉莹把3106出租给北京安利杰安全防范有限公司，租期为2009年5月18日至2012年5月17日，天益嘉华公司受张玉莹委托向北京安利杰安全防范有限公司收取该期间的租金，用以证明张玉莹为房屋实际所有权人。李蔚对该组证据及证明目的均不予认可。5、《缴纳物业管理费通知》，内容为物业公司于2012年7月15日向张玉莹催缴3104、3106的2010年7月28日前的物业管理费，用以证明张玉莹和李蔚未进行房屋交付，张玉莹为房屋实际所有权人。李蔚对该证据不予认可，主张物业费由其缴纳至2012年底。6、《委托书》及《居间成交确认书》，《委托书》的内容为张玉莹于2011年4月16日委托天益嘉华公司、孙×联系中介公司出售3104，《居间成交确认书》为天益嘉华公司、孙×与北京华亮房地产经纪有限公司签订的关于买卖3104的居间合同。李蔚对该组证据及证明目的均不予认可。7、录音谈话，张玉莹称为其与齐×等的对话，其文字整理资料显示李蔚未参与谈话。李蔚对录音的真实性不予认可。
李蔚主张2009年天益嘉华公司急需资金故张玉莹以低价将3104、3106卖与李蔚，双方之间的《存量房屋买卖合同》真实有效；因天益嘉华公司一直占有使用3104、3106，故李蔚与张玉莹未对房屋进行实际交割，但李蔚与天益嘉华公司的《北京市房屋租赁合同》及天益嘉华公司向李蔚出具《承诺书》说明双方已进行房屋交付；李蔚用天益嘉华公司支付的租金及所欠齐×的借款利息归还银行贷款；李蔚以银行贷款形式支付了3104、3106的部分房款，其余房款经双方协商由张玉莹所欠齐×借款、利息及违约金冲抵，已付清所有房款，并提交《借款合同》予以证明。《借款合同》显示为2007年8月31日出借人齐×与借用人尹×、保证人天益嘉华公司、保证人张玉莹签订，约定由尹×向齐天剑借款130万元，天益嘉华公司为借款提供不可撤销的连带保证责任、张玉莹用自有房屋3104作为抵押，借期3个月（即2007年9月1日至11月30日），利息19.5万元，逾期不能偿还，应按逾期还款额日千分之一支付违约金。张玉莹认可该《借款合同》，主张天益嘉华公司已归还本金110万元，故尚欠20万元本金及利息19.5万元，不足以补足除银行贷款外的房款，因此李蔚的主张不能成立，并提交收条予以证明。收条显示天益嘉华公司于2007年11月7日归还50万元，于2007年11月21日归还10万元，于2009年5月22日归还50万元，收条未写明所归还款项的性质。李蔚对收条所显示的还款事实予以认可，但主张2007年11月7日的50万元及2007年11月21日的10万元为归还的本金，2009年5月22日归还的50万元为利息，自借款借期届满至2009年9月7日李蔚与张玉莹签订《存量房屋买卖合同》之日尚欠本金89.5万元、利息和违约金至少有1029255元，加上银行贷款，李蔚已经付清3104、3106全部房款。
庭审中，张玉莹表示同意清偿渤海银行北京分行剩余贷款以涤除3106上的抵押权。渤海银行北京分行表示剩余贷款本息及违约金清偿后即可办理3106的解除抵押权登记手续。李蔚表示因一直由其归还渤海银行北京分行的贷款，故如3106的《存量房屋买卖合同》被认定无效，要求张玉莹给付自2009年10月起其所归还的全部贷款本息。
上述事实，有张玉莹提交的购房款发票、《存量房屋买卖合同》、房屋登记表、契税及办证付款凭证、《委托书》、《租约》、协议书、租金收据、《缴纳物业管理费通知》、证人证言、《居间成交确认书》、录音、渤海银行放款通知书、李蔚渤海银行还贷账户交易明细对账单、存款单据，李蔚提交的《存量房屋买卖合同》、《公证书》、《存量房交易结算资金自行划转声明》、结婚证、《个人购房借款／担保合同》、中国工商银行住房信贷借款凭证、《个人借款合同》、《房屋抵押合同》、房屋所有权转移登记申请书、契税完税证、房屋所有权证、房屋国有土地使用证、《承诺书》、《借款合同》、《北京市房屋租赁合同》，渤海银行北京分行提交的《个人借款合同》、《房屋抵押合同》、他项权利证、扣款通知书、李蔚渤海银行还贷账户交易明细，法院调取的李蔚工商银行还贷账户交易明细及当事人的陈述在案佐证。
原审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
本案的争议焦点为张玉莹与李蔚之间关于3106的《存量房屋买卖合同》是否是双方进行房屋买卖的真实意思表示。综合全案证据及双方主张、陈述来看，法院分析如下：
第一，在二手房买卖中，通常情况下，房屋坐落、转让价款及支付时间、房屋交付时间、转让过户时间及违约责任等是买卖双方协商的主要内容，在买卖双方的房屋买卖合同中一般应作出明确约定。本案中，经法院询问，张玉莹、李蔚均否认双方之间存在除《存量房屋买卖合同》之外的其他房屋买卖合同，而本案所涉《存量房屋买卖合同》内容十分简略，对于房款的支付、房屋交付等合同必要条款未作约定，与一般房屋买卖交易习惯相悖。
第二，2004年张玉莹以600余万元购买3104、以500余万元购买3106，2009年银行贷款中抵押物价值评估3104价值7697388元、3106价值6599140元，2份《存量房屋买卖合同》约定3104价款4517430元、3106价款3872889元，结合3104、3106的座落及市价行情，2份《存量房屋买卖合同》所约定的房屋价格明显低于房屋当时的实际价值。
第三，关于房款的支付情况。3104的房款除银行贷款384万元外还差677430元、3106的房屋除银行贷款320万元外还差672889元。李蔚称双方协商同意剩余房款由欠齐×的借款本金、利息和违约金冲抵，但未提交任何证据证明其说法。《借款合同》中的借款人为尹×，张玉莹仅为保证人，虽然《借款合同》中有约定张玉莹用3104作为抵押，但是在张玉莹否认李蔚上述说法而李蔚又未提交任何证据证实其主张的情况下，法院认为李蔚的主张难以成立，法院不予采信。
第四，关于银行贷款的还款问题。李蔚称天益嘉华公司向其2个还贷账户中所存入款项为《北京市房屋租赁合同》项下的租金，张玉莹主张天益嘉华公司的行为系代其归还银行贷款。对比相关证据可以看出：1、租赁合同约定的租金数额为每月72669.6元，天益嘉华公司每月存入李蔚的贷款还款账户数额大约为43700元＋36390.73元=80090.73元，两者不一致。2、从李蔚的2个还贷账户每月应还贷款本息数额、每月存入款项情况（即天益嘉华公司每月存入数额）及银行划收情况可以看出，天益嘉华公司向李蔚的2个还贷账户每月分别存入的数额及存入日期与李蔚每月还贷数额及还贷时间所需基本相符。在因中国人民银行基本利率变动导致2011年2月每月应还贷款本息总额增加，致使原存入数额不能还清2011年2月应还贷款本息时，天益嘉华公司于2011年3月1日又分别存入1000元结清2011年2月当期应还贷款本息；之后2011年3月存入数额增加至44700元、37400元，2011年4月存入数额增加至45700元、37500元，该存入数额与2011年3月、4月每月所需还贷本息总额44549.59元、37142.21元相近，由此可以看出天益嘉华公司存入款项数额是在随着李蔚每月所需还贷额变化而变化。3、租赁合同所约定的租金支付方式为半年一付，而天益嘉华公司每月向李蔚账户存款，两者不一致。4、租赁合同约定”自合同签订之日起（2009年12月10日），天益嘉华公司向李蔚预先支付4个月的租金......”，而天益嘉华公司自2009年10月即开始向李蔚账户存款，两者存在矛盾。5、在法院询问李蔚提交银行用于证明其资信能力的材料中有无租赁合同时，李蔚未给予回答。6、租赁合同约定由天益嘉华公司缴纳物业费，李蔚称系由其缴纳物业费至2012年底，两者存在矛盾。对于上述矛盾，李蔚并未给出合理解释。
第五，对于法院询问的房屋买卖事宜及李蔚与天益嘉华公司之间的房屋租赁事宜的磋商、实际履行等交易细节，李蔚未能进行合理说明。
第六，李蔚和张玉莹未对房屋进行过实际交接，房屋一直由张玉莹、天益嘉华公司实际控制。
综上，上述一系列与正常房屋买卖相悖的事实及李蔚未进行合理解释的矛盾之处，均证明李蔚与张玉莹之间的房屋交易非真实交易，综合全案证据，法院对张玉莹所称《存量房屋买卖合同》并非双方真实意思表示，而是为了通过房屋买卖的形式向银行套取贷款，银行贷款由其委托天益嘉华公司归还直至2011年5月双方产生矛盾的说法予以采信。因此，张玉莹、李蔚就3106所签订的《存量房屋买卖合同》欠缺双方就房屋进行买卖的真实意思，应认定为无效。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因双方买卖3106的《存量房屋买卖合同》无效，李蔚基于该无效合同取得的3106的房屋所有权应恢复登记至张玉莹名下。张玉莹与李蔚就3106进行虚假买卖以获得的渤海银行北京分行贷款320万元由张玉莹收取使用，故归还银行贷款320万元的贷款本息应由张玉莹承担。渤海银行北京分行就3106取得的抵押权属善意取得，应受到法律保护。只有在渤海银行北京分行设定在3106上的抵押权涤除后，房屋所有权登记才能恢复至张玉莹名下。鉴于张玉莹表示愿意清偿李蔚名义下的渤海银行北京分行剩余未归还贷款本息、违约金等以涤除抵押权，渤海银行北京分行亦表示同意张玉莹或李蔚清偿剩余未归还贷款本息及违约金后办理解除抵押权手续，故法院出于简便执行的考虑，确定由张玉莹负责清偿李蔚所欠渤海银行北京分行剩余贷款本息及违约金以便涤除设定在3106上的抵押权。对于已归还渤海银行北京分行的贷款本息部分，根据法院查明的事实，2009年10月至2013年12月30日期间共归还贷款本息合计1897666.67元，张玉莹于2009年10月至2011年4月期间共存入李蔚渤海银行北京分行还贷账户694563.38元用于归还贷款本息，则李蔚支付了贷款本息1203103.29元，故张玉莹应将李蔚所归还部分贷款本息给付李蔚。如李蔚于2014年1月1日后继续归还贷款本息，因法院现在无法确定李蔚将来归还贷款本息数额，故不宜在本案中一并处理，李蔚可在其归还贷款本息实际发生后另行向张玉莹主张。
原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第四条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、张玉莹与李蔚于二○○九年九月九日签订的关于北京×路39号院23号楼（南办公楼）27层B-3106房屋的《存量房屋买卖合同》无效；二、张玉莹于本判决生效后三十日内向第三人渤海银行股份有限公司北京分行清偿李蔚与第三人渤海银行股份有限公司北京分行于二○○九年九月十八日签订的《个人借款合同》项下的尚未归还贷款本金、利息及违约金；三、李蔚、第三人渤海银行股份有限公司北京分行在上述第二项内容履行完毕后十日内注销设定在北京市×路39号院23号楼（南办公楼）27层B-3106房屋（即北京市×39号院23号楼（南办公楼）27层3106房屋）上的抵押权登记；四、张玉莹于本判决生效后三十日内向李蔚给付李蔚已归还第三人渤海银行股份有限公司北京分行的贷款本金及利息共计一百二十万三千一百零三元二角九分；五、李蔚在上述第三项、第四项内容履行完毕后十日内协助张玉莹将北京市×39号院23号楼（南办公楼）27层B-3106房屋（即北京市×39号院23号楼（南办公楼）27层3106房屋）的房屋所有权登记恢复至张玉莹名下。
李蔚不服一审法院上述民事判决，上诉至本院，请求撤销原判，驳回张玉莹的诉讼请求。其主要上诉理由是：双方签订合同买卖房屋的意思表示真实；一审法院忽略双方及案外人之间错综复杂的关系，认定事实过于草率。
张玉莹服从一审法院判决。
渤海银行服从一审法院判决。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有当事人在二审审理期间的陈述在案佐证。
本院认为：李蔚称双方协商同意剩余房款由欠齐×的借款本金、利息和违约金冲抵，但未提交任何证据证明这一事实，法院不予采信。双方发生争议前，李蔚还贷款所需资金均来自天益嘉华公司，且数额与租赁合同约定不一致。综合这两点，李蔚并未直接付出资金购买该房屋，其主张双方协商同意房屋所有权归其所有不合常理。李蔚称双方采用特殊交易方式是因为双方及案外人存在错综复杂的关系，则李蔚应当对双方就这种特殊交易方式达成合意提交充分证据，因其未提交任何直接证据证明这一合意，则法院依照一般交易行为的方式进行判断，对主张的特殊交易方式不予采信。再综合交易价格过低、合同欠缺主要条款、房屋使用状况等综合判断，足以认定该买卖合同意思表示不真实。
综上所述，李蔚上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费七十元，由张玉莹负担（已交纳）。
二审案件受理费七十元，由李蔚负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王良胜
审 判 员 刘秋燕
代理审判员 刘 磊
二〇一四年七月二十一日
书 记 员 索 彤
书 记 员 赵梦芸