浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙07民终2290号
上诉人（原审被告）：金华恒瑞房地产开发有限公司，住所地金华市婺城区白龙桥镇后童村。
法定代表人：林作楷，该公司董事长。
委托诉讼代理人：邵晨月，浙江一剑律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吕军，男，1972年9月6日出生，汉族，住永康市。
上诉人金华恒瑞房地产开发有限公司（下称恒瑞公司）因与被上诉人吕军商品房销售合同纠纷一案，不服金华市婺城区人民法院（2016）浙0702民初6125号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。因案情复杂，本案经本院院长批准，延长审理期限二个月。现已审理终结。
恒瑞公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回吕军的诉讼请求。事实和理由：一、原审认定事实错误，导致判决错误。1、原审酌定按照证件的办理时间确认实际交证时间属对《商品房买卖合同》第十六条的误读，显属不当。2、上诉人2013年12月24日收到被上诉人的银行按揭款后，才能向被上诉人开具完整的涉案房产购房发票，上诉人根本不可能在合同约定的2013年11月1日前办理完成初始登记。原审判决机械地理解合同条款错误。3、合同约定的交房时间与初始登记时间相隔6个月，上诉人于2013年12月24日收到被上诉人的按揭购房款，即便按该日为交房日期，交付初始登记权属证书的时间也应在2014年6月24日，而其于2014年3月4日就已持上诉人交付初始登记权属证书办理转移登记，故不存在逾期交证。二、吕军的起诉已超过二年的诉讼时效。
吕军对恒瑞公司的上诉未答辩。
吕军向一审法院起诉请求判令：1、恒瑞公司继续履行合同，赔偿其逾期交房违约金204955元（自2013年5月1日起计算至2016年6月1日，此后至实际交房之日的违约金另计）；2、恒瑞公司赔偿其逾期交付权属证明的违约金10375元（自2013年11月1日起计算至2014年6月16日）；3、本案诉讼费由恒瑞公司承担。
一审法院认定事实：2011年9月27日，吕军向恒瑞公司购买位于金华市婺城区商业房，并签订了《浙江省商品房买卖合同》。约定：商业房建筑面积24.21平方米，按建筑面积计算，单价为每平方米18642元，总价款为455051元，付款方式为吕军应于合同签订之日支付首付款235051元，同时将剩余房款人民币220000元按银行有关规定办理按揭贷款手续，从合同签订之日起7个工作日内，买受人将符合银行规定的材料递交给出卖人指定的银行，并办妥银行按揭贷款手续；恒瑞公司应当在2013年4月30日前将符合约定条件的商品房交付原告使用，逾期交房不超过90日，自本合同规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，恒瑞公司按日向吕军支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期交房超过90日后，吕军要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，恒瑞公司按日向吕军支付已交付房价款万分之四的违约金；交付期限届满，在本合同约定的交付日之前，出卖人未收到买受人通过银行代付的按揭贷款或买受人未付清房款及其他应付款项的，出卖人有权决定解除本合同或者继续履行，如出卖人同意继续履行本合同的，则双方约定的交付房屋时间顺延至买受人付清全部房款后，顺延期限不视为逾期，恒瑞公司承诺于2013年11月1日前取得土地使用权、房屋所有权的初始登记，并交付吕军，由吕军委托恒瑞公司办理该商品房转移登记，逾期交付不超过90日，按已付房价款的万分之一承担违约责任；超过90日后，吕军有权退房并要求恒瑞公司返还全部已付房款，并自约定日期至实际退款日止，按日支付已交付房价款万分之一的违约金，若吕军不退房，恒瑞公司自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日支付已交付房价款万分之一的违约金。
2011年9月27日，吕军与金华恒瑞房地产开发有限公司商业管理分公司、金华恒瑞商贸管理有限责任公司签订《婺州城市广场委托经营协议》，约定：吕军作为甲方委托乙方恒瑞公司商业管理分公司、金华恒瑞商贸管理有限责任公司管理位于金华市婺城区商业房，甲方将其所有的商业用房委托乙方同意经营管理，即统一业态规划、统一营销策划、统一招商租赁、统一运营管理、统一租金收付，乙方如需要对甲方所有的商业用房提前安排经营装修营业的，甲方同意乙方按照交房标准代为收房，乙方验房签证视为甲方验房签证，对甲方具有法律约束力，其验房后果由甲方承担，甲方与婺城城市广场开发企业办理该商业用房交房手续时，不再另行验房。
合同签订后，吕军依约交付首付款，2013年12月24日，吕军按银行有关规定办理按揭贷款手续，交付剩余房款。2013年7月26日，恒瑞公司开发的婺州城市广场A1#、A2#、A3#、A5#、B1#、B2#、B3#、B5#楼的工程完成竣工验收备案。2013年7月28日，吕军与金华恒瑞商贸管理有限责任公司签订《婺州城市广场委托经营协议起始日期确认书》，确认代为收房，并将商铺委托金华恒瑞商贸管理有限责任公司经营管理。2014年6月3日，恒瑞公司已将房屋所有权证办妥，2014年6月16日，被告将土地证办妥。上述两证均已交付吕军。
一审法院院认为：吕军、恒瑞公司签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律的规定，予以确认。双方应按约履行合同权利义务。本案争议焦点：第一、逾期交房的时间。恒瑞公司辩称吕军已确认委托金华恒瑞商贸管理有限责任公司代为收房，收房时间为2013年4月30日，但婺州城市广场A5#楼工程于2013年7月26日才取得竣工验收备案，此前房屋尚不具备交付条件，且并不符合《婺州城市广场委托经营协议》中提前收房的约定，吕军有权拒绝收房；现吕军诉称所涉房屋并未符合《商品房买卖合同》第九条、第十四条及第十五条的约定故恒瑞公司至今未能按约交房，但该第十四条及第十五条系装饰设备标准及基础设施、公共配套建筑方面的约定，并非交房条件，且涉案房屋已于2013年7月26日取得竣工验收备案，符合《商品房买卖合同》第九条的约定，吕军亦于2013年7月28日与金华恒瑞商贸管理有限责任公司签订《婺州城市广场委托经营协议起始日期确认书》，虽然确认书中代为收房时间无效，但该确认书签订之日房屋已符合交房条件，故确认实际交房时间应为2013年7月28日，同时，吕军于2013年12月24日将银行按揭贷款手续办理完毕，且吕军未有证据证明系因恒瑞公司导致其银行按揭未能及时办理，故按照合同约定，吕军在交房期限届满后交付房款，顺延期限不视为逾期，故对吕军诉请的逾期交房违约金不予支持。第二、逾期交证时间。恒瑞公司辩称其在2014年3月4日前已取得房产证的初始登记，2013年7月27日取得土地证的初始登记，但合同第十六条约定恒瑞公司应于2013年11月1日前将土地、房屋权属证书交付吕军，并非办理初始登记，且《商品房买卖合同》并未约定逾期办理贷款，顺延期限不视为逾期，故恒瑞公司的抗辩不予支持，现未有证据明确吕军收到上述证件的时间，故酌定按照证件的办理时间确认实际交证时间。根据合同约定的交证日期为2013年11月1日前，恒瑞公司未按约交付土地证、房产证，已构成违约，应承担违约责任。现吕军选择继续履行合同，恒瑞公司应按合同约定的选择履行的违约金计算标准向吕军支付违约金。逾期交证违约金从2013年11月2日计算至2014年6月16日，即455051×226×0.0001=10284.15元；第三、吕军诉请是否超过诉讼时效。恒瑞公司辩称吕军未向其主张逾期交证违约金，但2014年至2016年期间，吕军等业主多次就涉案房屋进行上访维权，期间亦与恒瑞公司达成经营备忘录，逾期办证违约金亦由涉案房屋所产生，故本案适用诉讼时效中断的规定，并未超过诉讼时效。综上，对吕军诉讼请求合法、合理部分，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款等规定，判决如下：一、恒瑞公司于本判决生效之日起十日内支付吕军逾期交证违约金10284.15元。二、驳回吕军的其他诉讼请求。如恒瑞公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2265元（原告已预交，已减半收取）及保全费1570元（吕军已预交），由吕军负担受理费2157元及保全费1495元，由恒瑞公司负担受理费108元及保全费75元。
本院二审期间，上诉人恒瑞公司提供了四组证据：1、2017年8月1日金华市国土资源局出具的证明一份（原件经核对后已收回）及两份国有土地使用证（复印件），拟证明婺城城市广场项目土地使用权初始登记时间分别为2009年2月5日和2009年12月23日；2、2017年8月1日金华市婺城区房地产管理处出具的证明一份（原件经核对后已收回）及恒瑞公司申请办理初始登记的报告、房屋权属登记现场察自表各一份（复印件），拟证明2013年9月23日恒瑞公司已向该房产管理处申请分户所有权初始登记，2013年10月12日通过审查，符合房屋所有权初始登记条件，并证明为减轻开发企业负担，金华市本级对房地产开发商均不发放初始登记的《房屋所有权证》证书；3、2017年8月2日金华市住房和城乡建设局出具的证明一份（原件经核对后已收回），拟证明金华市本级对房地产开发商均不发放初始登记的《房屋所有权证》证书，但不影响办理商品房买卖过户转移登记；4、2013年11月7日建设银行客户专用回单及浙江省政府非税收入统一票据各一份（复印件），拟证明恒瑞公司缴纳初始登记费用330486.7元的事实；5、案外人金瑞祥、戴双叶、赵冬莲房屋所有权复印件，拟证明2013年11月5日，案外人已办妥房屋产权转移登记手续，说明恒瑞公司的初始登记已完成，否则案外无法办理转移登记。被上诉人吕军未到庭参加询问，未对上述证据发表质证意见。
经审核，本院认为，上诉人恒瑞公司提供的第1组证据只能证明婺城城市广场项目涉及的两宗土地已于2009年2月5日和2009年12月23日完成了土地使用权最初登记，即恒瑞公司取得了该两宗国有土地使用权，可以用于商品房开发了，并不是双方签订的商品房买卖合同第十六条中约定的初始登记。故对该组证据证明力不予确认。对上诉人提供的第2、第3、第4组证据，只能证明2013年11月1日前办理房屋产权初始登记的某些条件已具备，并非所有条件均已具备。按常理，2013年11月7日恒瑞公司才缴纳了初始登记所需费用330486.7元，该费用未缴纳前，买受人是不可能办理转移登记手续的，故对该三组证据证明力本院不予确认。上诉人提供的第5组证据只能证明案外人金瑞祥、戴双叶、赵冬莲于2013年11月5日办妥房屋产权转移登记手续，并不能证明恒瑞公司对吕军所购房产已完成了初始登记，故对该组证据证明力不予确认。
经审理，本院对一审法院审理查明的事实予以确认。
本院认为，本案当事人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合同有效，双方应严格遵守。本案争议焦点是对商品房买卖合同第十六条的约定如何正确理解和把握问题。该条内容是：“出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证书》。出卖人承诺于2013年11月1日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付买受人。买受人（自行）（委托出卖人）办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理……”。本院认为，房地产权属登记一般分总登记、初始登记、转移登记、变更登记等，房地产开发商与购房者所订商品房买卖合同涉及的产权登记一般只涉及前三种登记行为，上诉人恒瑞公司所称2009年2月5日和2009年12月23日取得的土地使用权证书应类似于总登记，即其已取得婺城城市广场项目涉及的两宗土地的使用权并可用于开发建设，并不是合同约定的初始登记。被上诉人吕军所称的明确记载买受人权属状况的房产证和土地证应属转移登记后的权属证书，也不是合同约定的初始登记。该条虽写明初始登记的权属证书出卖人要办好并交付买受人，但实践中，国土部门或房产部门有时并不会逐一制作和发放初始登记的权属证书。所以，判断本条约定的出卖人的履约行为是否已完成，应当看此时买受人是否已可以随时自行或委托出卖人办理转移登记手续（换言之即此时若买受人自行办理或出卖人代为办理转移登记手续已毫无障碍），而并非是此时买受人拿到已明确登记在其名下的房产证和土地证。本案中，恒瑞公司提供的2014年3月4日的《房屋所有权登记申请审批表》和2013年7月27日的《土地使用权登记申请表》只能证明当时恒瑞公司已向房产部门和国土部门申请转移登记，并不能证明其已于2014年3月4日取得房产证初始登记，于2013年7月27日取得土地证的初始登记。也不能证明当时办理转移登记所需条件已完全具备或已毫无障碍。2014年6月3日金华市房地产管理局作出吕军的房产证，2014年6月16日金华市国土资源局作出吕军的土地证，原审据此认定2014年6月16日恒瑞公司完成合同第十六条约定的义务，已构成逾期交证，应承担违约责任。酌定按此时间计算恒瑞公司的违约时间，并将逾期交证违约金从2013年11月2日计算至2014年6月16日，即455051×226×0.0001=10284.15元并无明显不妥。关于本案的诉讼时效问题，鉴于吕军等业主因涉案房屋事宜维权上访，应视为诉讼时效中断，吕军的起诉未超诉讼时效。
综上所述，恒瑞公司上诉请求理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费57元，由金华恒瑞房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 盛基敏
审 判 员 陈庭会
审 判 员 徐肖闻
二〇一七年九月十五日
代书记员 张 毅