重庆市荣昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0153民初865号
原告:中国农业银行股份有限公司重庆荣昌支行,住所地重庆市荣昌区昌元镇东益当街89号，统一社会信用代码915002269038969522。
负责人：冯靖，行长。
委托诉讼代理人：夏清，女，单位员工，特别授权。
被告：林彬，住重庆市荣昌区。
原告中国农业银行股份有限公司重庆荣昌支行诉被告林彬金融借款合同纠纷一案，本院于2017年2月13日立案受理后，依法适用普通程序于2017年6月9日公开开庭进行了审理，原告中国农业银行股份有限公司重庆荣昌支行的委托诉讼代理人夏清到庭参加诉讼，被告林彬经本院公告传唤，无正当理由逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告中国农业银行股份有限公司重庆荣昌支行诉称，诉讼请求：1、请求被告林彬偿还原告中国农业银行股份有限公司重庆荣昌支行贷款本金86083.35元，从2017年4月20日起至2017年6月9日的正常利息825.10元，并从2017年6月10日起以贷款本金86083.35元为基数按年利率8.673﹪支付贷款罚息至付清为止，及从2017年6月10日起以正常利息825.10元为基数按年利率8.673﹪支付复利至贷款付清为止；2、对被告林彬位于荣昌县昌州街道迎宾大道南段3号15幢1-4房产（产权证号：211房地证2014字第228**号）在抵押范围内享有优先受偿权；3、请求被告林彬支付原告中国农业银行股份有限公司重庆荣昌支行为实现债权而产生的诉讼费及其他费用。事实和理由：被告林彬于2013年6月6日向原告中国农业银行股份有限公司重庆荣昌支行申请一手商用房按揭贷款12万元，贷款期限为2013年8月10日至2023年8月9日，贷款执行利率执行人民银行同期贷款利率基础上上浮18﹪，并随人民银行调整起次年1月1日进行调整，还款方式为按月还款，每月20日为还款日，逾期未还本金，按照执行利率上浮50﹪计收罚息，对应未付利息按照人民银行规定计收复利。被告林彬借款申请时系单身，该笔债务应当认定为其个人债务，且被告林彬以其购买的房屋（房屋地址：重庆市荣昌县昌州街道迎宾大道铁路桥南段3号15-1-4号）作为抵押担保，借款人在借款合同、抵押合同等资料上签字，被告林彬于2016年10月20日便开始未按期偿还贷款本息，原告中国农业银行股份有限公司重庆荣昌支行依据借款合同约定已于2017年2月6日向被告林彬宣布贷款全部到期，经多次催告，被告林彬均无还款意愿，特向人民法院提起诉讼。
被告林彬未到庭参加诉讼，也未提供答辩意见。
经审理查明，2013年7月26日，原告中国农业银行股份有限公司重庆荣昌支行与被告林彬签订了《个人购房担保借款合同》，记载的主要内容如下：“第一部分：通用条款，一、本合同记载的借款金额、借款期限、利率（利率调整按本合同约定规则执行）等与借款凭证记载不一致时，以借款凭证记载为准。借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。二、借款双方签订时约定借款人对支付信息的真实性、准确性、完整性负责。借款人支付委托申请存在与合同约定不符、交易资料不完备或不真实等情形的，贷款人可以不发放、不支付相应的借款，由此造成借款人对交易对象违约或者形成其他损失的，贷款人不承担责任。因借款人提供的支付信息不准确、不完整导致贷款资金支付失败或支付延迟，由此造成借款人对交易对象违约或者形成其他损失的，贷款人不承担责任。借款人承诺：贷款人将借款资金按本条约定进行划款，即视同贷款人已依据约定向借款人发放借款，且借款人收妥借款资金。借款人了解并自愿承担与本条约相关的所有风险。三、还款：（一）等额本息还款法。（二）等本递减还款法。借款人应于每期还款日前在约定中所述借款人账户内存入足以偿还当期借款本息的款项，贷款人可直接从该账户内划走借款本息及本合同项下其他应付款项。该账户内资金不足以清偿当期借款本息的，贷款人有权决定是否划收。贷款人不划收的，该期全部本金作逾期处理，贷款人划收的，不足部分做逾期处理。四、借款人的还款不足以清偿应付债务数额的，贷款人可以选择将还款用于清偿本金、利息、罚息、复利或实现债权的费用。五、借款人的权利和义务：按照本合同约定取得和使用借款，并按照足额还本付息，支付有关费用。不得将借款用于投资股市、期市或者任何其他股本权益性投资。六、贷款人的权利和义务：按照本合同约定收回或提前收回借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等实现债权、担保权的费用是，贷款人均可直接从借款人在中国农业银行各机构开立的账户中划收。七、借款担保：（一）抵押期间，未经贷款人书面同意，担保人不得对抵押物作出赠与、转让、出租、再抵押、许可使用或者其他任何方式的处分；经贷款人书面同意处分抵押物所得价款，应用于提前清偿所担保的债权或提存。（二）贷款人转让部分债权的，有权不转让相应的抵押权。贷款人转让抵押权的，抵押人应当协助办理相应的变更登记手续。八、违约责任：（一）借款人未按双方约定期限归还借款或未按合同约定用途使用借款的，贷款人有权按中国人民银行有关规定计收罚息。其中未按合同约定期限归还借款的罚息利率为在本合同借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，未按本合同约定用途使用借款的罚息利率为在本合同借款执行利率基础上上浮百分之壹佰计收罚息。未按本合同约定期限归还借款期间或未按合同约定用途使用借款期间，如遇中国人民银行同期贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调。（二）对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期限内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期限内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率结算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利息计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。（三）本合同有效期内，发生下列情形之一的，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。1、借款人未按本合同约定用途使用借款；2、借款人未足额偿还借款本息超过90天；3、借款人死亡、被宣告失踪或被宣告死亡；4、借款人、保证人或抵押人违反其在本合同项下所作的任何声明与承诺；5、抵押人未经贷款人书面同意对抵押物作出赠与、转让、出租、再抵押或其他任何方式的处分；6、借款人、保证人、抵押人违反本合同其他约定或发生其他影响贷款人债权或抵押权实现的情形。第二部分：特别条款，合同编号：55020120130064882。九、立约人信息：借款人1：林彬，贷款人：中国农业银行股份有限公司荣昌支行，抵押人1：林彬；十、借款：（一）借款金额人民币（大写）壹拾贰万元整。（二）借款用途：购买房产，借款人购买的房产位于重庆市荣昌区昌州街道迎宾大道铁路桥南段3号15-1-4号，建筑面积：64.14平方米，套内建筑面积62.28平方米，借款人的购房合同编码：YS0044943。（三）借款期限120个月。（四）借款利率按一下第（1）种方式执行：（1）浮动利率：在基准利率为基础上浮18％。十、借款人与贷款人约定按以下还本付息：等额本息还款法。以每壹个月为一个周期还款，还款日为每期末月的20日（末月的20日／借款发放日对应日）借款人还款账户账户。十一、本合同采用的担保方式为：阶段性保证+抵押，由荣昌县五洲五金装饰城有限公司提供保证责任，由在本合同签章的抵押人的抵押物提供抵押担保。十二、抵押物清单：房屋地址：重庆市荣昌县昌州街道迎宾大道铁路桥南段3号15-1-4号，建筑面积：64.14平方米，借款人的购房合同编码：YS0044943。购房总价：35.4372万元，建筑面积97.92平方米，房屋评估价值：31.9206万元。十三、争议解决方式：向贷款人所在地人民法院提起诉讼。借款人：林彬签字并捺印，贷款人：中国农业银行股份有限公司重庆荣昌支行加盖公章，负责人或授权代理人：吴安平签字并加盖公章，保证人：荣昌县五洲五金装饰城有限公司加盖公章，法定代表人或授权代理人舒策丸加盖印章，抵押人1：林彬签字并捺印。”
2013年8月6日，原告中国农业银行股份有限公司重庆荣昌支行与被告林彬和荣昌县五洲五金装饰城有限公司签订了《预购商品房抵押贷款合同》，记载的主要内容如下：“甲方（抵押权人）：中国农业银行股份有限公司重庆荣昌支行，乙方（抵押权）：林彬，丙方：担保方（开发商）：荣昌县五洲五金装饰城有限公司。一、1、贷款金额人民币：大写：壹拾贰万元整，小写：￥120000元。2、贷款期限：从2013年8月10日至2023年8月9日，贷款利率为年利率7.729﹪，起息按贷款实际发生日起计息，计息按贷款余额计算。二、抵押物状况：房屋座落：荣昌县昌州街道迎宾大道南段3号15幢1-4，非住宅64.14平方米，单价4976.71元／平方米，成交金额319206元，预售许可证号荣国土房管2611预字第035号。三、权利义务：1、甲方应按合同约定提供贷款。2、乙方应按合同约定归还贷款本息。3、丙方应将贷款用于乙方所购商品房建设工程并保证按期交付房屋。4、甲方和乙方有权检查和监督贷款资金的使用情况。5、在领取《房屋所有权证》之前，如乙方不按期清偿债务，丙方保证代乙方履行该项义务。若丙方履行该项义务后，丙方可按有关规定处分抵押物。四、违约责任：乙方到期不清偿债务，丙方又未履行代乙方还款义务时，甲方有向丙方追偿乙方所欠全部债务的权利并可申请处分抵押物。五、争议的解决方式：本合同履行中若发生争议，双方应采取协商的办法解决。协商不成时双方选择向人民法院起诉方式解决。甲方：中国农业银行股份有限公司重庆荣昌支行加盖公章，委托代理人：吴安平签字，乙方：林彬签字并捺印，丙方：荣昌县五洲五金装饰城有限公司加盖公章，法定代表人：舒策丸加盖印章。”并在重庆市荣昌国土资源和房屋管理局对被告林彬购买的按揭商品房进行了抵押登记，登记号为（2013按揭第08060210015号。
2013年8月10日，原告中国农业银行股份有限公司重庆荣昌支行受借款人委托向荣昌县五洲五金装饰城有限公司发放贷款120000元。原告中国农业银行股份有限公司重庆荣昌支行向被告林彬发放贷款之后，被告林彬偿还了借款本金33916.65元，利息26460.49元，罚息130.82元，复利62.61元后，被告林彬至今尚未偿还借款本金和利息。现原告中国农业银行股份有限公司重庆荣昌支行以被告林彬未还贷款为由，诉至人民法院，1、请求被告林彬偿还原告中国农业银行股份有限公司重庆荣昌支行贷款本金86083.35元，从2017年4月20日起至2017年6月9日的正常利息825.10元，并从2017年6月10日起以贷款本金86083.35元为基数按年利率8.673﹪支付罚息至贷款付清为止，并以正常利息825.10元为基数从2017年6月10日起按年利率8.673﹪支付复利至贷款付清为止；2、对被告林彬位于荣昌县昌州街道迎宾大道南段3号15幢1-4房产（产权证号：211房地证2014字第228**号）在抵押范围内享有优先受偿权；3、请求被告林彬支付原告中国农业银行股份有限公司重庆荣昌支行为实现债权而产生的诉讼费及其他费用。
另查明，罚息执行利率和复利执行利率分别为年利率8.673﹪。
本院认为：被告林彬与原告中国农业银行股份有限公司重庆荣昌支行签订《个人购房担保借款合同》合法有效，被告林彬应按合同约定履行还款义务。被告林彬偿还了借款本金33916.65元，利息26460.49元，罚息130.82元，复利62.61元后，被告林彬至今尚未偿还借款本金和利息。原告中国农业银行股份有限公司重庆荣昌支行因被告林彬未按约定履行还款义务，对原告中国农业银行股份有限公司重庆荣昌支行要求被告林彬立即偿还贷款本金86083.35元，从2017年4月20日起至2017年6月9日的正常利息825.10元，并从2017年6月10日起以贷款本金86083.35元为基数按年利率8.673﹪支付罚息至贷款付清为止，及从2017年6月10日起以正常利息825.10元为基数按年利率8.673﹪支付复利至贷款付清为止的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告林彬与原告中国农业银行股份有限公司重庆荣昌支行签订《预购商品房抵押贷款合同》合法有效，约定将被告林彬位于荣昌县昌州街道迎宾大道南段3号15幢1-4（房地字号：211房地字2014字第22845号）作为向原告中国农业银行股份有限公司重庆荣昌支行履行债务的抵押，并进行了抵押登记。对原告中国农业银行股份有限公司重庆荣昌支行要求对被告林彬位于荣昌县昌州街道迎宾大道南段3号15幢1-4（房地字号：211房地字2014字第22745号）的房产在抵押范围内享有优先受偿权的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中国人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、限被告林彬于判决生效后十五日内，归还原告中国农业银行股份有限公司重庆荣昌支行贷款本金86083.35元，从2017年4月20日起至2017年6月9日的正常利息825.10元，并从2017年6月10日起以贷款本金86083.35元为基数按年利率8.673﹪支付罚息至贷款付清为止，及从2017年6月10日起以正常利息825.10元为基数按年利率8.673﹪支付复利至贷款付清为止；
二、原告中国农业银行股份有限公司重庆荣昌支行对被告林彬位于荣昌县昌州街道迎宾大道南段3号15幢1-4（房地证号：211房地字2014字第22845号）的房产在抵押范围内享有优先受偿权。
本案案件受理费预交2132元，实际收取2132元，公告费560元，由被告林彬负担。
如果被告林彬未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 魏 东
审 判 员 唐秀琴
人民陪审员 窦明菊
二〇一七年六月二十一日
书 记 员 尹 佳