浙江省湖州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙湖民终字第348号
上诉人（原审被告，反诉原告）：湖州××××红木家
俱有限公司，住所地湖州市××镇加工区××地块。
法定代表人：李某某�
委托代理人：卢某某。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：湖州××天家具有
限公司，住所地湖州市××号。
法定代表人：王某某。
委托代理人：张某某。
委托代理人：汪某某。
原审被告：李某某。
上诉人湖州××××红木家俱有限公司（以下简称正×
×公司）为与被上诉人湖州××天家具有限公司（以下简称兰
××公司），原审被告李某某房屋租赁合同纠纷一案，不服吴
兴区人民法院（2010）湖吴民初字第352号民事判决，向本院
提起上诉。本院于2010年8月16立案受理后，依法组成合议庭
进行审理，经过阅卷和调查，本案现已审理终结。
原审法院审理查明：原湖州正达红木家俱厂于1994年起
向兰××公司承租本市威莱大街247�249号营业房。原湖州正
达红木家俱厂已于1997年注销工商登记，李某某为原湖州正达
红木家俱厂的法定代表人。2004年10月18日，李某某仍以湖州正达红木家俱厂的名义与兰××公司续签了租房协议一份，约
定兰××公司将威莱大街247、249号营业房继续出租给湖州正
达红木家俱厂使用，租金为每年45000元，租期为6年（自2004
年4月1日起至2010年4月1日止）。2004年底，李某某为经营需
要，在租赁房屋外墙搭设了钢结构广告牌一块。2010年2月10
日，李某某与另一股东投资设立了湖州××××红木家俱有限
公司，李某某为该公司法定代表人，本案所涉的承租营业房也
由正××公司接手经营使用。2010年4月1日房屋租赁合同期限
届满，兰××公司告知李某某及正××公司租赁到期后将不再
续租，并要求及时搬出。因正××公司未能及时搬出，双方为
此产生纠纷。兰××公司对租赁房屋采取了停水停电的措施，
但正××公司仍在营业房中从事商品销售经营活动。2010年4
月21日，兰××公司工作人员到租赁房屋内，将正××公司陈
列在店堂内销售的家俱搬移到一边，并将自己的商品家俱搬入
，并将营业房门锁进行了更换。当天晚上，李某某带了员工撬
掉兰××公司锁在营业房上的门锁后，将营业房内属正××公
司的家具大部分搬出，仅留下少量家具。次日，正××公司称
家具被窃，兰××公司遂向警方报案，经警方介入调查，李某
某陈述了家具系其带领员工搬走之事实。4月22日下午，兰×
×公司和正××公司双方均在租赁房屋大门上加装了门锁一把
，造成双方均不能进入和使用营业房的状况，以致纠纷成讼。
原审法院审理认为：2004年10月18日，李某某以湖州正
达红木家俱厂的名义与兰××公司就威莱大街247、249号营业
房达成租房协议，并在上述营业房中从事家具销售活动，应认定李某某为上述租房协议的实际承租人。2010年2月10日，李
某某投资设立了正××公司，并将其承租的上述营业房投入正
××公司并由正××公司占有经营使用，兰××公司对此也并
无异议，故应视为正××公司已承继了原租房协议的权利义务
。2010年4月1日租赁协议所约定的租赁期限届满，双方未就续
租达成一致，正××公司应当将承租的营业房返还兰××公司
，故兰××公司要求正××公司立即腾退并返还房屋的诉讼请
求合理合法，该院予以支�。正××公司提出双方已达成租赁
期限延续到2010年底之口头协议的事实主张，因无相关证据支
持，不予采信。对于兰××公司要求正××公司支付租金损失
之请求，该院认为，2010年4月1日租赁期限届满后至2010年4
月20日期间，正××公司继续占用租赁房屋并在租赁房屋内从
事经营活动，理应支付兰××公司相应租金损失，租金损失标
准可按原约定租金标准计算；至于2010年4月21日以后的租金
损失问题，该院认为，兰××公司与正××公司在就房屋租赁
问题产生纠纷后，未能采取合理的方法化解矛盾，以致造成损
失，现双方均在承租房屋大门上锁，双方事实上均未能使用房
屋，故对该期间的租金损失，酌情确定正××公司承担百分之
六十的责任；正××公司作为承租人具有返还租赁物的义务，
如正××公司未能在判决确定的履行返还租赁房屋之日将房屋
返还兰××公司的，那么正××公司应当按原约定租金标准赔
偿兰××公司自确定履行之日起至实际履行之日止的租金损失
。至于正××公司要求兰××公司支付广告牌拆价款30000元
之反诉请求，该院认为，双方事先未就租赁期满后广告牌的处置进行约定，现租赁期满，双方亦未能达成一致，故正××公
司要求兰××公司折价补偿于法不符，该院不予支持。据此，
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一
十二条、第二百三十五条及最高人民法院《关于审理城镇房屋
租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之
规定，判决如下：一、正××公司应于判决生效之日起三日内
腾退威莱大街247、249号营业房；二、正××公司应赔偿兰×
×公司自2010年4月2日起至2010年4月20日期间房屋租金损失2
342元（45000元／年÷365天×19天），限于判决生效之日起
三日内支付；三、正××公司应按每日74元（45000元／年÷3
65天×60％）标准，赔偿兰××公司自2010年4月21日起至判
决确定履行腾房之日期间租金损失，限于判决生效之日起三日
内支付；四、如正××公司未能在判决确定的履行之日履行腾
房义务，则应按每日123.30元（45000元／年÷365天）标准，
赔偿兰××公司至实际腾房之日期间的租金损失；五、驳回兰
××公司的其余诉讼请求；六、驳回正××公司的反诉请求。
本案本诉受理费150元，减半收取75元，反诉受理费150元，减
半�取75元，合计150元，由正××公司负担。
上诉人正××公司不服原审法院上述民事判决，向本院
提起上诉称：一、原审判决正××公司赔偿租金损失错误。本
案兰××公司在正××公司还在继续租赁使用承租房屋的过程
中，强行进入造成房屋不能正常使用，引起经济损失，应自行
承担。租赁合同没有解除前正××公司有权继续使用房屋。二
、钢结构广告牌的安装应视为已征得兰××公司同意。该广告牌并非装修工程，而是添附的构筑物。根据《最高人民法院关
于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试
行）》第八十六条规定，本案所涉广告牌已经和租赁房屋形成
附和，属于不能拆除的构筑物，应当折价给兰××公司。请求
二审法院撤销原审判决第二、三、四、六项，支持上诉人原审
反诉请求。
被上诉人兰××公司答辩称：一、正××公司和兰××
公司签订的合同明某某定租期是6年，从2004年4月1日到2010
年4月1日止，租金是每年4.5万元。2010年2月兰××公司的工
作人员向正某某司丁出合同到期中止租赁，3月31日又向正某
某司发出通告明确租赁合同到期后要求收回房屋。二、广告牌
已经腐锈，对周边已构成安某某患，应由正××公司自己拆除
，要求兰××公司补偿于法无据。三、兰××公司经营的商品
已经搬入承租房屋，正××公司在兰××公司不知情的情况下
，将其它一些杂物搬入承租房屋，致使兰××公司至今无法使
用该营业房。
二审中，双方当事人均未提交新的证据，本院查明的事
实与原审法�查明的一致。
本院认为：兰××公司与正××公司的租赁协议约定的
租赁期限至2010年4月1日止，因双方未就续租事宜达成一致，
故作为承租人的正××公司应当将租赁房屋返还给出租人兰×
×公司。在兰××公司到期催告要求其返还之后，正××公司
仍然占有租赁房屋，显属不当，其应当承担返还房屋并赔偿相
应损失的责任。所以正××公司认为其在租赁期满后有权继续使用房屋于法无据，本院不予支持。对于兰××公司在租赁期
满后进入房屋发生纠纷而产生的损失承担问题，一审法院已经
在赔偿数额上酌情予以了分配，并无明显不当，本院予以确认
。关于广告牌是否应折价给兰××公司的问题，因广告牌搭建
在房屋之上，虽依附于该房屋，但在构造上相对独立，并非无
法拆除。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国
民法通则》若干问题的意见（试行）》第八十六条的规定“非
产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添
，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没
有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的
，也可以折价归财产所有人，造成财产所有人损失的，应当负
赔偿责任。”在本案当事人双方就广告牌如何处理既没有约定
，也无法协商一致，广告牌又非不能拆除的情况下，正××公
司要求将该广告牌折价给兰××公司的请求没有事实和法律依
据，本院不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，根据《
中华人民共和国民事诉讼�》第一百五十三条第一款第（一）
项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费300元，由湖州××××红木家俱有
限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许丹红
审 判 员 茹卫泽
代理审判员 袁惠康
二〇一〇年十月二十九日
书 记 员 谢敏飞