石家庄市鹿泉区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀0110民初1629号
原告贾秀稳，女，1983年10月11日生，现住河北省石家庄市西三教西北区。
委托代理人李树正，河北汇宁律师事务所律师。
被告石家庄上起房地产开发有限公司。
住石家庄市新华区泰华街29号。
法定代表人刘建垄，职务，总经理。
委托代理人韩丽娜，河北世纪联合律师事务所律师。
委托代理人刘巧恩，公司员工。
原告贾秀稳与被告石家庄上起房地产开发有限公司为房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李志敏独任审判，公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人和被告石家庄上起房地产开发有限公司委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告贾秀稳诉称，2013年5月8日，原告与被告签订《房屋认购协议》，约定原告购买被告开发的位于石家庄市××与××交口西侧北××村水岸豪庭项目（现更名为上起澜湾）4-1-102的房屋，房屋建筑面积101.56平方米，单价3444元／平方米，总房款349773元，付款方式：合同签订当日交首付款109773元，余款以银行按揭贷款方式支付。被告如不按协议规定的日期交付房屋，每逾期一天按房价总额万分之一计算违约金赔偿原告。协议签订当日，原告按照协议约定支付了首付款109773元。被告与2016年3月30日取得房屋预售许可证。原告认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二条、第五条和《商品房销售办法》第十六条的规定，原、被告签订的《房屋买卖合同》具有商品房买卖合同的法律效力，为有效合同。被告有义务与原告按照合同约定向原告交付房屋并协助原告办理房屋产权证书。被告迟延交付房屋，还应当向原告支付违约金，故诉至法院，诉讼请求：一、确认原告与被告于2013年5月8日签订的《房屋认购协议》有效。二、判令被告与原告签订制式的《商品房买卖合同》，并为原告办理房屋备案手续。三、判令被告将位于石家庄市××与××交口西侧北××村水岸豪庭项目（现该项目更名为上起澜湾）4-1-102的房屋交付原告并协助原告办理上述房屋的权属证书。四、判令被告支付原告违约金28891元（该数额计算至2017年4月5日）（按照房价总额的日万分之一计算）。
被告石家庄上起房地产开发有限公司辩称，请求法院驳回原告的诉讼请求，诉讼费用由原告承担。1、双方签订的是房屋认购协议，并不是商品房买卖合同，二者在商品房销售过程中是两种完全不同法律文件，二者的法律效力也完全不同，在双方未签订正式的商品房买卖合同之前，上起公司不应为其办理备案手续，且该诉求不属于人民法院受理案件的范围，另该房屋已被石家庄中级法院查封，在事实上也不能办理备案手续。2、上起公司不应交付房屋，更不应为原告办理权属证书，双方签订的是房屋认购协议，该协议约定双方是债权关系不是物权关系，原告不是房屋的真正物权人，其无权要求交付房屋，并办理权属证书，另外原告仅支付了首付款，根据合同权利义务对等的法律规定上起公司有权拒绝履行交付房屋的合同义务，且原告诉求的房屋没有竣工验收，不具备交房条件，同时房屋已被查封，上起公司已无权处置该房屋。3、原告无权要求上起公司自2015年1月1日起主张按总房价计算的违约金，因涉案项目规划变更，不仅少建设了一栋楼，且已建设的几栋楼中少建设了好几层，且已建设的房屋面积的60%，必须按成本价出售给北降壁村村民，导致上起公司可销售面积的骤减和建安成本的骤涨，在原告未依据房屋成本价计算的总价款支付剩余房款前，上起公司有权拒绝履行交房义务，更无须承担所谓的因逾期交房产生的违约金，在原告没有支付全部房款的情况下，其主张按照总房款支付违约金显失公平。
原告贾秀稳为支持自己的主张，陈述并提交以下证据：1、房屋认购协议1份。2、房款收据1份。3、房产查询证明。证明原告家庭在石家庄市无房产。证明双方已经签订房屋买卖合同，原告已经按合同约定履行了部分付款义务。被告没有按照合同约定向原告交付房屋，构成违约，原告已经掌握2016年3月30日取得房屋预售许可证的事实。原告认为双方的认购协议在内容上已经涵盖了商品房买卖合同所应具备的13项法定条款，具备了商品房买卖合同的实质，认购协议因在原告起诉前，被告已取得商品房预售许可证明，应认定为有效合同。根据以上事实原告关于确认房屋认购协议为有效合同的诉讼请求应当得到支持，被告应当根据城市商品房预售管理办法与原告签订由建设管理部门监制的商品房买卖合同，并将合同进行备案，原告肯定会予以配合。根据被告项目建设的进度情况在具备条件之时，被告应将合同约定的房屋交付于原告，并在房屋交付之后的一定时间内，依法向不动产管理部门办理登记证书。被告在合同约定的交房时间内没有向原告交付房屋，应自次日起按照房屋认购协议约定的违约金计算方式，每逾期一天按总房价的万分之一进行支付。
被告上起公司质证意见1、对贾秀稳的证据真实性无异议。房屋认购协议即便具备了商品房买卖合同的主要条款，其也不能取代商品房买卖合同，因两份文件的法律性质和法律效力完全不同，原告不能依据商品房预售管理办法的规定，要求上起公司办理备案手续，其他意见同答辩意见。证据3真实性、关联性均不认可。不能证明原告的诉讼请求。
被告上起公司提交证据，1、商品房预售许可证副本。2、建设工程规划许可证及附件。3、国有建设用地使用权出让合同补充协议。4、初步成本测算。5、中院裁定书。中院已经查封涉案房屋。证明上起公司建设的水岸豪庭项目，发生了情势变更，涉案项目不仅少建设了一栋楼，且已建设的几栋楼中少建设了好几层，且已建设的房屋面积的60%，必须按成本价出售给北降壁村村民，导致上起公司可销售面积的骤减和建安成本的骤涨，如果按原协议约定的价格继续履行合同，对上起公司显失公平，故法院应按上起公司的测算的成本价格或法院委托有鉴定资质的机构对上起公司的建安成本进行鉴定并以鉴定结果判决原告补交房款。
原告贾秀稳质证意见，1、2、3证据真实性无异议，证明被告建设的房屋已经取得合法手续。证据4不予认可，是被告单方进行的成本测算，没有任何合法依据，与双方约定的合同价款是相冲突的，原告对此不予认可。被告在经营活动中发生的商业风险，应当自行承担，不应以任何理由予以推脱，所谓的情势变更依法不能得到认定，被告应按照合同履行自己的相关义务。对证据5真实性认可。此裁定书当事人是江苏博林建设工程有限公司，其请求的指向是工程款，而不是被告的建设的房产，被告之所以积极的将此份文书向包括原告在内的购房人进行宣传，其在于对抗原告提出的正当诉讼请求，在一定程度上说本案被告和江苏博林公司之间存在串通的可能，他们之间的诉讼是恶意的，原告均无其他房屋，根据本案协议取得的房屋，原告唯一的住所，原告居住权应当得到保障。
经审理查明，2013年5月8日，原告贾秀稳（乙方）与被告石家庄上起房地产开发有限公司（甲方）签订《房屋认购协议》，协议约定：一、乙方认购位于石家庄市××与××交口西侧北××村水岸豪庭项目4号楼1单元102室地上建筑面积101.56平方米、单价3444元／平方米；共计总房款349773元。房屋交付时，以实际测量面积为准，按协议单价，多退少补。交房标准见附件。二、付款方式银行按揭付款：合同签订当日交首付款109773元。三、约定条款1、甲方于2014年12月31日前将所购房屋交付乙方，甲方如不按协议规定的日期交付房屋，每逾期一天按房价总额万分之一计算违约金赔偿乙方。逾期超过六个月，乙方有权解除本协议。解除协议时，甲方除将已收的房款全部退还乙方外，另赔偿乙方所付房款的百分之五作为乙方的损失赔偿金（不可抗力除外）。协议并约定了其他违约责任及解决争议的方法等条款。被告在上述《房屋认购协议》甲方处盖章予以确认，原告在上述《房屋认购协议》乙方处签名按手印确认。《房屋认购协议》签订当日，原告交付被告房款109773元。又查，被告开发的水岸豪庭项目后更名为上起澜湾，被告于2016年3月30日办理了诉争房屋的预售许可证。因被告迟延交付房屋，不履行合同义务，原告无奈，诉至本院。
本院认为，一、原告贾秀稳与被告石家庄上起房地产开发有限公司签订的《房屋认购协议》的性质及其效力的认定问题。
1、原告贾秀稳与被告石家庄上起房地产开发有限公司签订的《房屋认购协议》的合同性质认定问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议约定认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”本案中，原告与被告签订的《房屋认购协议》就当事人名称及姓名、房屋情况、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、面积差异的处理方式、解决争议的方法、违约责任及其他事项等作出了明确约定，该《房屋认购协议》具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且被告已按合同约定收取了原告的购房款109773元，据此原告与被告签订的《房屋认购协议》认定为商品房买卖合同。
2、原告贾秀稳与被告石家庄上起房地产开发有限公司签订的《房屋认购协议》的合同效力认定问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，原告购买的房屋在起诉前取得了商品房预售许可证明，依据上述法律规定，原告与被告签订的《房屋认购协议》合法有效。原告诉求继续履行，本院予以支持。
二、原告贾秀稳要求被告石家庄上起房地产开发有限公司承担违约责任的问题。
关于原告要求被告办理房屋认购协议的备案的诉讼请求。《城市商品房预售管理办法》第十条规定：商品房预售，开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起３０日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。故办理合同备案手续系被告的法定义务，被告应当为原告办理诉争房屋的合同备案手续。
关于原告要求被告交付房屋并协助办理产权证书的诉讼请求。因原告已按约定履行了自己的部分，被告逾期未按约定向原告交付房屋，属于违约，在达到交房条件下，被告应向原告交付房屋，故本院对原告要求被告交付房屋的诉讼请求予以支持。被告在交付原告房屋后，办理争议房产的附随义务，被告依法应当予以配合和协助原告办理争议房产的产权证书，故本院对原告要求被告协助办理争议房产的产权证书的诉讼请求予以支持。
关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，原告与被告签订的房屋认购协议约定：被告于2014年12月31日前将所购房屋交付原告，被告如不按协议规定的日期交付房屋，每逾期一天按房价总额万分之一计算违约金赔偿原告。被告至今未向原告交付房屋，应按约定向原告支付违约金。
关于被告的抗辩理由。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告作为专门从事房地产开发经营的公司，应当依法诚信经营，被告在经营中发生的商业风险应由自己负担。政府有关部门并未对被告开发的项目进行规划变更，亦未曾准许房地产开发企业将小产权房作为商品房销售，故被告称因情势变更导致建房成本增加，继续履行合同对被告不公平的抗辩理由，本院不予采信。另外被告主张原、被告双方系债权关系，并非物权关系，原告不具有物权请求权的抗辩理由。本院认为，原、被告双方的房屋买卖合同属于债权合同，原告以合同约定主张自己的权利符合法律规定，被告的抗辩理由缺乏事实和法律依据，故本院对被告的主张不予支持。关于被告主张涉案房屋已经被其他法院查封，不能交付房屋。本院认为，原、被告双方于2013年5月8日签订房屋买卖合同，而其他法院查封在2017年，造成其他法院查封的原因在被告，系被告未按照程序对原、被告双方签订的房屋买卖合同予以备案，过错在被告，且其他法院的查封，仅仅是采取的财产保全措施，未对争议房屋作出实体处理，故被告主张缺乏法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：
一、原告贾秀稳与被告石家庄上起房地产开发有限公司于2013年5月8日签订的《房屋认购协议》有效，继续履行。
二、被告石家庄上起房地产开发有限公司为原告办理位于石家庄市红旗大街与南三环交口西侧北降壁村上起澜湾4号楼1单元103号房屋的合同备案手续。
三、被告石家庄上起房地产开发有限公司在达到交付条件下交付原告王常友购买的位于石家庄市红旗大街与南三环交口西侧北降壁村上起澜湾4号楼1单元103号房屋，并协助原告办理上述房产的权属证书。
四、被告石家庄上起房地产开发有限公司支付原告贾秀稳逾期交房的违约金（以总房款349773元为基数，按照日万分之一计算，自2015年1月1日始至被告交付房屋之日止）。
五、驳回被告石家庄上起房地产开发有限公司对原告贾秀稳的诉讼请求。
上述第二项、第四项于本判决生效之日起七日内履行完毕，第三项于本判决生效之日起三十日内履行完毕。
如未在判决规定期限内履行给付金钱的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3490元、保全费2269元，共计5759元（原告已预交），由被告石家庄上起房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石家庄市中级人民法院。
审判员 李志敏
二〇一七年六月二十日
书记员 陈晓聪