吉林省龙井市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）龙民一初字第294号
原告秦德奎，个体工商户，住延吉市。
委托代理人张宇，个体工商户，住延吉市。
被告延边农村商业银行股份有限公司龙井支行（简称延边农村商业银行龙井支行），住址：龙井市。
负责人金龙华，行长。
委托代理人权泰源。
被告金哲铉，住龙井市。
委托代理人马强震，吉林延大律师事务所律师。
委托代理人池永哲，吉林延大律师事务所律师。
原告秦德奎诉被告延边农村商业银行股份有限公司龙井支行、金哲铉之间合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告秦德奎及其委托代理人张宇，延边农村商业银行龙井支行的委托代理人权泰源，被告金哲铉及其委托代理人马强震、池永哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告秦德奎诉称，2002年12月29日，被告延边农村商业银行股份有限公司龙井支行与被告金哲铉签订农信抵借字（1254）第11号抵押贷款协议，被告金哲铉以其经营的乡镇企业延东砖厂的厂房建筑物设定抵押（厂房建筑物所占用范围内的土地使用权同时抵押）后，向被告延边农村商业银行股份有限公司龙井支行借款人民币75万元。2003年因延东砖厂停产、厂房破损严重，被告金哲铉已无力偿还借款本息84.3万元。2004年7月12日，二被告之间签订了《关于以抵押物作价清偿债务协议书》，被告延边农村商业银行股份有限公司龙井支行接受被告金哲铉延东砖厂的建筑物、厂房建筑物所占用范围内的土地使用权、林权证登记在金哲铉名下的12000棵杨树林木等抵账物处置权转移为被告延边农村商业银行龙井支行。2010年4月21日，被告延边农村商业银行股份有限公司龙井支行委托延边聚源拍卖有限公司公开拍卖。原告通过公开公正的拍卖形式，参与竞拍后以人民币20万元取得竞买标的物，即延东砖厂厂房建筑物所有权，厂房建筑物所占用范围内的土地使用权，林权证登记在金哲铉名下的12000棵杨树林木所有权。上述法律事实有生效的吉林省龙井市（2012）龙民一初字第20号民事判决书，吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院（2013）延中民再字第71号民事判决予以查实、认定。现原告对竞买物投入资金180多万元。经原告多次催要，但二被告至今未协助原告办理上述竞买物的所有权、使用权变更手续。现要求二被告协助原告办理登记在被告金哲铉名下的土地使用权证、房屋所有权证、林权证的变更手续；由二被告承担过户费用，二被告承担本案诉讼费用。
被告延边农村商业银行股份有限公司龙井支行辩称，2002年12月29日，二被告签订农信抵借字（1254）第11号抵押贷款协议，被告金哲铉以其经营的乡镇企业延东砖厂的厂房建筑物及土地使用权进行抵押后，我行向其提供贷款人民币75万元。2003年因延东砖厂停产，已无力偿还即将到期的借款本息84.3万元的情况下，于2004年7月12日二被告在平等自愿原则基础上，协商一致签订了《关于以抵押物作价清偿债务协议书》，被告金哲铉自愿将自己经营的龙井市东盛涌镇延东砖厂的厂房及设施和面积为66195平方米土地使用权清偿借款本息84.3万元。原告于2010年公开拍卖处置了抵押协议书所列的抵押物及土地使用权。被告金哲铉于2012年7月起诉我行，经生效的吉林省龙井市人民法院（2012）龙民一初字第20号民事判决书，吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院（2013）延中民再字第71号民事判决，认定我行与被告金哲铉之间签订的《关于以抵押物作价清偿债务协议书》有效，拍卖有效。我行积极配合原告办理相关手续，如法院认定拍卖程序违法，先过户到我行后，再进行处理。
被告金哲铉辩称，《关于以抵押物作价清偿债务协议书》过程中，被告延边农村商业银行股份有限公司龙井支行未对延东砖厂使用权作价就拍卖出售，违反了协议书的约定，侵害了被告金哲铉的合法利益。协议书内容也违反了我国担保法第四十条和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第七十五条规定，应当认定无效。延东砖厂土地属农村集体所有土地，农村商业银行将该土地拍卖给秦德奎违反了我国相关土地管理法规和政策，原告及银行在办理交易更名登记中遇到的是法律障碍，不是金哲铉是否协助办理交易更名登记的问题。虽然已经生效的龙井市人民法院（2012）龙民一初字第20号民事判决书认为该案所涉的协议书有效，银行委托拍卖行为有效，但法院没有认定登记，更没有判决银行和原告可以据此去违规办理延东砖厂土地的交易更名登记。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
原告向本院提供的证据有：证据1.原告的身份证复印件一份，证明原告的诉讼主体资格适格。证据2.（2013）延中民再字第71号判决书及生效证明、（2012）龙民一初字第20号判决书各一份，证明原告竞买的延东砖厂的土地使用权、房屋所有权、林权竞买有效。证据3.龙井市东盛涌镇延东砖厂拍卖明细和土地所有权证和金哲铉名下的村镇房屋所有权证书和林权证书一份，证明上述所有权和使用权经被告延边农村商业银行股份有限公司龙井支行拍卖，由原告有效竞买。证据4.《关于以抵押物作价清偿债务协议书》一份，证明二被告2014年7月12日就延东砖厂厂房建筑物所占范围内的土地使用权，林权证登记在金哲铉名下，12000元棵杨树及尚未办理土地他项权证的两垧开荒地作为抵账物，作价84.3万元抵偿给银行。
被告延边农村商业银行龙井支行向本院提供的证据有：证据1.原告的组织机构代码证和营业执照复印件各一份，证明原告的诉讼主体资格适格。
被告金哲铉向本院提供的证据有：证据1.被告金哲铉的身份证复印件一份，证明被告的诉讼主体资格适格。证据2.《关于以抵押物作价清偿债务协议书》复印件一份，证明原告没有经过法定程序，在贷款到期之前将抵押物清偿，系法律明确规定无效的行为。证据3.延边农村合作银行龙井支行关于处理延东砖厂的文件一份，证明银行未经法定程序以文件形式将抵押物取走是无效的违法行为。证据4.龙井市东盛涌镇延东砖厂的土地他项权证一份，证明龙井市东盛涌镇延东砖厂的土地性质为集体所有，使用权类型为国家租赁。证据5.拍卖公告两张，证明拍卖公告上只是土地和场地内的平房，面积是66195平方米，不包括其他事项。证据6.延边州检察院受理通知书复印件一份，证明检察院在审查是否抗诉。证据7.拍卖笔录和成交确认书一份，证明拍卖标的的名称只有延东砖厂，没有其他事项。证据8.土地管理所的土地档案一份，证明土地的权属是延东砖厂，而不是被告金哲铉，土地所有权的性质为集体。证据9.延边州检察院终结审查决定书一份，证明检察院对（2013）延中民再字第71号民事判决书不决定抗诉。
经庭审质证、认证，二被告对原告提供的证据1无异议，该证据来源合法，内容客观真实，本院予以采信。被告延边农村商业银行龙井支行对原告提供的证据2无异议，被告金哲铉对真实性无异议，对证据目的提出异议称，该两份判决书中并没有确认土地使用权和房屋所有权和林权移交给原告的判决内容，71号判决书的事实认定中认定金哲铉已经实际履行关于抵押物作价清偿债务协议书，原告在本案中的诉求没有事实依据。本院认为，该证据中有对原告证明目的确认的内容，故对该证据予以采信。被告延边农村商业银行龙井支行对原告提供的证据3，没有异议，被告金哲铉对证明目的提出异议称，拍卖公司在对外拍卖公告上仅有土地一项，没有包括其他项，被告金哲铉向银行借款抵押的三项证书与农村合作银行卖给原告的土地这一项不属于一个法律关系，拍卖物与抵押物不符，土地面积与实际不符，拍卖公司明细中有地上建筑物是延东砖厂，但提供的材料是金哲铉的个人所有权，且林权证现已被注销。本院认为，原告的证明目的有延边州中级人民法院经再审维持的（2012）龙民一初字第20号判决书中论述的内容所确认，故对该证据予以采信。被告延边农村商业银行龙井支行对原告提供的证据4没有异议，被告金哲铉对真实性无异议，对证明目的提出异议称，该协议书是无效的抵债清偿协议书，拍卖时拍卖事项里不包括杨树、延东砖厂场地、厂房，只包含部分土地。本院认为，该清偿协议书是被告延边农村商业银行龙井支行与被告金哲铉在平等、自愿的基础上签订的协议，是直接以抵押物作价偿还借款本息，且已实际履行，故对该证据本院予以采信。
原告及被告金哲铉对被告延边农村商业银行龙井支行提供的证据1无异议，因该证据来源合法，内容客观真实，本院予以采信。
对被告金哲铉提供的证据1，原告及被告延边农村商业银行龙井支行均没有异议，该证据来源合法，内容客观真实，本院予以采信。对被告金哲铉提供的证据2，原告对证明目的提出异议称，该协议是被告延边农村商业银行龙井支行与被告金哲铉之间自愿提前抵偿贷款的协议，原告经过合法的拍卖程序，拍卖物也与清偿协议约定的抵偿物一样。被告延边农村商业银行龙井支行对被告金哲铉提供的证据3无异议，原告提出异议称，与本案无关。本院认为，被告金哲铉提供的该证据不足以证明其主张，故对该证据本院不予采信。被告延边农村商业银行龙井支行对被告金哲铉的提供的证据4无异议，原告提出异议称，被告金哲铉曾经向被告延边农村商业银行龙井支行办理贷款时合法办理了抵押手续。本院认为，该证据来源合法，内容客观真实，本院予以采信。被告延边农村商业银行龙井支行对被告金哲铉提供的证据5无异议，原告提出异议称，拍卖程序公开公正，原告是在参与竞买时拍卖公司向原告提供了原告提供的证据3的内容，拍卖后向原告出具了拍卖明细，该事实已被法律文书确认有效。本院认为，作为拍卖委托人的被告延边农村商业银行龙井支行明确表示拍卖物与被告金哲铉签订的抵偿协议书中的抵偿物一致，故对该证据的证明目的，本院不予采信。被告延边农村商业银行龙井支行对被告金哲铉提供的证据6、9无异议，原告提出异议称，延边州检察院未对延边朝鲜族自治州中级人民法院（2013）延中民再字第71号民事判决提起抗诉，故原告的诉讼请求合理合法，被告金哲铉与被告延边农村商业银行龙井支行之间签订的清偿协议书合法有效，拍卖程序合法有效，本院对该证据予以采信。被告延边农村商业银行龙井支行及原告对被告金哲铉提供的证据7有异议称，拍卖物与被告金哲铉签订的清偿协议中的抵偿物一致。本院认为，拍卖时提交材料中已有原告诉请中主张的相关材料，故对被告金哲铉的证明目的，本院不予采信。原告和被告延边农村商业银行龙井支行对被告金哲铉提供的证据8的提出异议称，该证据为复印件，贷款时已办理了抵押手续，现已生效的判决确认抵押有效，拍卖有效。本院认为，原告和被告延边农村商业银行龙井支行的异议成立，故对该证据不予采信。
本院庭审质证、认定所采信的证据及原、被告的陈述，综合认定如下事实：2002年12月29日，被告金哲铉与龙井市东盛信用合作社签订抵押贷款合同。借款金额为750000元。借款用途为流动资金。借款期限自2002年12月29日至2004年12月20日。被告金哲铉以延东砖厂的土地使用权提供抵押担保，并办理了抵押手续。2004年7月12日被告金哲铉与龙井市东盛涌农村信用合作社签订《关于以抵押物作价清偿债务协议书》。内容为：“1.乙方于2002年12月29日在甲方贷款75万元，利率为6.6825‰，到期日为2004年12月20日，然而乙方因生产效益欠佳，至今尚未偿还该项借款本金及利息84.3万元。为此，甲、乙双方在平等、自愿原则的基础上，经过充分协商之后，达成本协议。2.乙方自愿以自己有所有权的龙井市东盛涌镇延东砖厂的厂房及设施和自己有所有权的该厂厂房设施所占用的土地使用权，面积为66195平方米和尚未办理土地他项权证的两垧开荒地及该土地所栽种的壹万贰仟株杨树抵偿给甲方清偿该项借款……”协议签订后，被告延边农村商业银行龙井支行未办理涉案土地使用权和房屋所有权的过户手续。66195平方米砖厂土地内包含开荒地两垧和1.2万株杨树，杨树已全部被被告金哲铉所砍伐，庭审中原告表示确定损失额后另行主张被告金哲铉砍伐杨树的财产损失及暂不主张土地使用权和房屋所有权的过户费用。2010年4月，被告延边农村商业银行龙井支行委托案外人聚源拍卖公司对金哲铉借款抵押的财产进行拍卖，2010年4月21日，原告秦德奎以20万元的价款取得了诉争标的物，现诉争土地及房屋未办理过户手续。延边农村合作银行有限公司龙井市于2012年5月15日变更为延边农村商业银行股份有限公司龙井支行。
本院认为，被告金哲铉与被告延边农村商业银行龙井支行签订的《关于以抵押物作价清偿债务协议书》是双方当事人之间的真实意思表示，是合法有效。合同履行期间，被告金哲铉因生产效益欠佳，为了避免扩大损失，想提前偿还借款本息，偿还的方式是以抵押物作价，对此被告延边农村商业银行龙井支行也同意，故双方当事人在平等、自愿的基础上，经过充分协商之后，签订了《关于以抵押物作价清偿债务协议书》。该协议书直接将抵押物作价偿还借款本息84.3万元，已实际履行，并经（2013）延中民再字第71号判决认定，只是未办理相关的过户手续。延东砖厂土地权属性质虽为集体土地，但不影响被告金哲铉以外的其他人使用该地经营砖厂。被告秦德奎以拍卖方式有偿取得被告延边农村商业银行龙井支行委托拍卖的诉争标的物，并占有、使用，且延边农村商业银行龙井支行现表示对处分诉争标的物和拍卖给原告的事实无异议，二被告应协助原告办理相关过户手续。故本院对原告秦德奎的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十一条之规定，判决如下：
被告延边农村商业银行股份有限公司龙井支行、金哲铉于本判决发生法律效力后，立即协助原告秦德奎办理土地使用证（位于龙井市东盛涌镇延东村，土地使用者：延东东砖厂，面积为66195平方米）及房屋所有权（所有权人姓名为金哲铉，所有权证号为吉房权延东村字第375号，建筑面积为140平方米）过户手续。
本案受理费4300元，由被告延边农村商业银行股份有限公司龙井支行、金哲铉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审 判 长 金 哲
审 判 员 许佳晶
人民陪审员 李学峰
二〇一五年六月十六日
书 记 员 金成巍