山西省太原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）晋01民终1688号
上诉人(原审原告)洪玲。
被上诉人(原审被告)恒大地产集团太原有限公司，住所地太原市杏花岭区府西街69号国贸大厦1号楼西塔楼12层1201-1203号。
法定代表人顾朝晖，董事长。
委托代理人张睿弘，公司法务。
上诉人洪玲因房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院2015小民初字第00581号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，2011年1月12日，洪玲为买受人与恒大地产集团太原有限公司为出卖人签订商品房买卖合同及补充协议，约定买受人购买出卖人开发的位于小店区真武路68号恒大绿洲小区37幢C座1单元0501号房，建筑面积106.96平方米，单价6834.86元，合同总价款731057元；买受人通过银行按揭方式付款，首付款221057元，贷款51万元。商品房买卖合同第八条约定：出卖人应当在2012年9月24日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，向买受人交付经验收合格的房屋。第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。补充协议第十条约定：出卖人应当在太原市房产管理局受理买受人产权登记申请之日起540个工作日内，协助买受人办妥产权登记。出卖人未能在约定时间内办妥房地产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金……等内容。
2011年5月15日，恒大地产集团太原有限公司开发的37号楼的勘察单位山西冶金岩土工程勘察总公司、设计单位太原市建筑设计研究院，施工单位江苏省苏中建设集团股份有限公司、监理单位山西建同建设工程监理有限公司、建设单位恒大地产集团太原有限公司五方共同对工程质量进行了验收，并出具单位（子单位）工程质量竣工验收记录，综合验收结论为通过验收。2011年6月29日山西省特种设备监督检验所进行现场电梯检验，并出具合格报告。2012年9月24日，恒大地产集团太原有限公司向洪玲发出书面收楼通知书，通知洪玲按公司安排时间收楼，洪玲于2012年10月14日办理了收楼手续后，实际入住。2013年8月28日，恒大地产集团太原有限公司取得了该楼的竣工验收备案表，其提供涉案房屋商品房初始登记证明，显示2014年2月25日洪玲购买的真武路68号37幢C座1单元5层0501号房屋所有权人为恒大地产集团太原有限公司。
确认的上述事实有，商品房买卖合同及补充协议、交房收据、电梯验收检验报告、单位（子单位）工程质量验收记录、建设工程竣工验收消防备案表、商品房初始登记证明及庭审笔录等在案为凭，可以采信。
原审法院认为，双方当事人之间的商品房买卖合同及补充协议，是当事人之间真实的意思表示，该合同及协议约定的内容合法，对当事人均具有约束力，双方均应按照合同及协议约定履行自己的义务。根据双方所签商品房买卖合同，恒大地产集团太原有限公司应于2012年9月30日向洪玲交房，但恒大地产集团太原有限公司于2012年10月14日向洪玲交付所购买的楼房，已构成逾期交房的事实，应承担违约责任。但洪玲在收房时已经知道房屋逾期交房，现主张逾期交房违约金已经超过法律规定诉讼时效，对其该项主张，不予支持。关于洪玲主张的逾期办证的违约金，依据合同约定，出卖人应当在太原市房产管理局受理买受人产权登记申请之日起540个工作日内，协助买受人办妥产权登记。该约定虽然不违反法律规定，但恒大地产集团太原有限公司作为出卖人为洪玲向房管局申请产权登记，是其应尽义务。根据出卖人提供的商品房初始登记证明，该房屋在2014年2月25日时即登记在洪玲名下，此时已经具备为洪玲申请办理产权转让手续的初步条件，但至今出卖人并未向房管局提出申请，导致洪玲该权利一直未得到有效保障。现洪玲主张6个月的逾期办证违约金731057元×0.001×0.5年=365.52元，较为合理，应予以支持。综上，原审法院判决：“一、被告恒大地产集团太原有限公司在判决生效后十日内赔偿原告洪玲逾期办房产证违约金365.52元。二、驳回原告洪玲的其它诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费383元（原告已预交），由原告洪玲负担373元，被告恒大地产集团太原有限公司负担10元。”
原审判决后，洪玲不服上诉称，一、原审法院认定事实错误。双方签订的房屋买卖合同中约定：交房时要经过消防验收合格，要经过五方验收合格等，事实上被上诉人在交房时根本不具备合同约定的条件。二、原审法院未按适用的法律进行判决。三、原审法院认定本案已过诉讼时效没有任何依据。综上，请求二审法院依法撤销原审判决第二项；依法改判被上诉人支付上诉人逾期交付合格房屋的违约金22955.19元。
恒大地产集团太原有限公司答辩称，当事人之间签订的商品房买卖合同及补充协议是双方的真实意思表示，对当事人均具有约束力，双方均应按合同及协议约定履行自己的义务。上诉人按约定支付房款后，被上诉人交付上诉人的房屋，在经勘察、设计、施工、监理、建设单位五方共同对工程质量进行了验收，并出具单位工程质量竣工验收记录，故本案所涉房屋已经通过竣工验收，符合合同约定。消防验收意见书从2009年5月1日起不再是住宅项目的交楼文件。另外，上诉人已于2012年10月14日完成对该房屋的收房及实际占有使用行为。上诉人主张的被上诉人交付的房屋不是合格房屋显然不能成立。上诉人提出被上诉人支付逾期交房违约金的主张，已经超过诉讼时效。综上，答辩人认为原审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原审判决。
二审审理期间，各方当事人均未提供新的证据。二审查明的事实与原审查明的基本一致。
本院认为，关于上诉人提出的被上诉人存在逾期交付合格房屋，应承担支付22955.19元违约金的主张。首先，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，故本案中，被上诉人于2012年10月14日将房屋交付上诉人占有使用，实际交付时间应认定为2012年10月14日，比合同约定的交房时间逾期14天，按照合同约定本应向上诉人支付逾期交房违约金，但因上诉人在接收房屋时已经知道被上诉人逾期，其未在法定的时效期内主张权利，故上诉人的主张已过诉讼时效，本院不予支持。其次，双方当事人签订的合同中明确约定交付房屋的条件是经验收合格，具体是指由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位出具五方竣工验收记录及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》。关于五方验收记录，被上诉人在交付房屋时已经取得；关于消防验收意见书，公安部的新规定已经明确住宅项目消防竣工验收采取备案抽查制度，消防监督管理机构不再参与住宅工程的验收，不再发放工程消防验收意见书；关于电梯检验合格证，被上诉人在交付房屋时已经取得了合格报告。故上诉人主张被上诉人交付房屋未达到合格条件不能成立。
综上所述，洪玲的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费374元，由上诉人洪玲自行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张俊红
审 判 员 曹轶群
代理审判员 唐 璐
二〇一六年七月二十五日
书 记 员 王 唯