湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂01民终6175号上诉人（原审原告、反诉被告）：马锐，男，1984年6月4日出生，汉族，住湖北省阳新县，委托诉讼代理人：刘恒兵，男，1988年9月3日出生，汉族，住湖北省阳新县，被上诉人（原审被告、反诉原告）：高振华，男，1978年6月18日出生，汉族，户籍所在地山东省昌乐县，现住武汉市东西湖区，委托诉讼代理人：邸雪花（系高振华之妻），1985年10月28日出生，汉族，户籍所在地河南省永城市，现住武汉市东西湖区，上诉人马锐因与被上诉人高振华房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市东西湖区人民法院（2016）鄂0112民初3308号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马锐上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持马锐在一审的诉讼请求，驳回高振华在一审的反诉请求；2.本案一、二审诉讼费由高振华承担。事实与理由：一、一审判决对案件事实认定不清。一审判决未对双方证据进行认定和详细阐述，证据认定有瑕疵。一审判决对本案的关键事实即淹水的真实原因，没有依职权进行调查核实清楚。二、马锐有新的证据能够证明淹水的原因以及房屋损失产生的原因。三、一审判决适用法律错误。水管爆裂超过马锐的合理注意义务，并非对租赁物保管不善造成租赁物毁损灭失，马锐不应承担赔偿义务。高振华辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。马锐向一审法院起诉请求：1.解除双方于2016年7月3日签订的《房屋租赁合同》；2.高振华返还马锐已经支付的押金及多付的租金合计4800元。高振华向一审法院提起反诉请求：1.马锐赔偿高振华在承租期间淹水造成的经济损失25342.29元；2.马锐赔偿高振华支出的鉴定费3000元；3.马锐赔偿高振华2016年8月25日至2017年2月16日期间的房租损失10800元。一审法院认定事实：2016年7月3日，高振华（甲方，出租方）与马锐（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于武汉市东西湖区金山大道沿海赛洛城三期C6-3-603房屋出租给乙方居住使用，租赁期限自2016年8月1日至2017年7月30日，计12个月，面积87平方米。房屋月租金为1800元，押金1800元，押一付三，按季缴纳。每季前15日内，乙方向甲方支付全季租金。甲方承担物业费，乙方租赁期间，水费、电费、燃气费以及其他由乙方居住而产生的费用由乙方负担。2016年7月2日，马锐通过微信转账的方式向高振华支付租房定金500元，并分别于2016年7月9日、2016年7月22日微信转账付款3000元、3450元，另马锐垫付高振华之前欠付的水费250元，累计支付7200元。2016年8月13日上午8时许，马锐告知高振华承租房屋室内积水，厨房洗菜盆冷水管接口处持续漏水，高振华妻子邸雪花至现场查看了积水情况。2016年8月22日，马锐与高振华的妻子邸雪花签订《解除合同协议》，协议解除马锐与高振华签订的《房屋租赁合同》，该合同于2016年8月25日终止。一审审理中，马锐自认其于2016年7月15日实际入住租赁房屋。另外，经高振华申请，一审法院依法委托民太安财产保险公估股份有限公司湖北分公司对沿海赛洛城三期C6-3-603房屋淹水导致的财产损失进行了鉴定，高振华支付鉴定费3000元。经鉴定，此次淹水导致的财产损失为25342.29元，其中沿海赛洛城三期C6-3-603房屋的财产损失为17737.31元。一审法院另查明，马锐承租房屋所处区域于2016年8月10日22时至8月11日6时期间停水。一审法院认为，马锐与高振华签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，内容无违反法律、法规禁止性规定的情形，应为有效。合同履行过程中，双方协议解除《房屋租赁合同》，高振华当庭亦明确表示同意解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，对于马锐要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求及高振华要求解除双方于2016年7月3日签订的《房屋租赁合同》的反诉请求，一审法院均予以支持。一审审理中，马锐自认其于2016年7月15日入住，截至双方约定的合同终止时间，即2016年8月25日，马锐实际入住1个月零10天，结合《房屋租赁合同》约定的租金标准，马锐应付房屋占有使用费2400元，其已付7200元，故高振华还应返还4800元。根据查明的事实，高振华向马锐交付租赁房屋后，马锐已实际入住，其在使用期间未就租赁房屋存在影响使用要求的问题提出异议，视为交付的租赁物符合合同要求。马锐作为承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。马锐在租赁期间，承租房屋淹水，导致该房屋财产损失为17737.31元，对于淹水原因，马锐所提交的证据不能排除系其保管不善所致，应承担举证不能的法律后果。故对于上述损失马锐负有赔偿责任。综上，马锐应承担的经济损失为17737.31元，扣除高振华应返还的租金4800元，马锐还应赔偿12937.31元。对于马锐要求高振华返还已经支付的押金及多付的租金合计4800元的诉讼请求，一审法院不予支持。对于高振华要求马锐赔偿承租期间淹水造成的经济损失25342.29元的反诉请求，一审法院在12937.31元的范围内予以支持，超出部分不予支持。对于高振华要求马锐赔偿2016年8月25日至2017年2月16日期间的房租损失10800元的反诉请求，因双方均已同意解除《房屋租赁合同》，对于解除之后的房屋租金损失，马锐不负有赔偿责任，故一审法院不予支持。对于高振华要求马锐赔偿其支付的鉴定费3000元的诉讼请求，结合一审法院对责任承担的认定，该费用应当由马锐承担，故一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、解除马锐、高振华于2016年7月3日签订的《房屋租赁合同》；二、马锐于一审判决生效后十日内向高振华赔偿房屋淹水损失12937.31元及支出的鉴定费3000元，合计15937.31元；三、驳回马锐的其他诉讼请求；四、驳回高振华的其他反诉请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元、反诉费275元，以上共计325元，由马锐负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：马锐提交成某的证人证言一份，证明涉案承租房屋淹水的真实原因及房屋损失的客观原因。房屋淹水是因为水管质量问题，水管老化。厨房没有做地漏则扩大加重了损失。经质证，高振华对马锐提交证据的意见为：对证据的真实性和证明目的均不认可，证人作为水电工不能证明水管爆裂，而且证人没有专业资格证。本院认为，证人成某虽从事水电维修工作，但并没有取得相关工作的资质证明，故对于证人关于房屋淹水原因的判断，本院不予采信，对于马锐提交证据的证明目的，本院不予确认。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，马锐与高振华签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。因双方协议解除合同，且在一审中双方均请求解除合同，一审认定双方当事人签订的《房屋租赁合同》解除并无不当，本院予以维持。高振华在签订合同后依照合同约定交付房屋，马锐在使用租赁房屋时也未就房屋存在影响使用要求的问题提出异议，马锐应尽到妥善保管租赁房屋的义务。现租赁房屋在承租期内淹水，而马锐作为承租人没有提交充分的证据来排除房屋淹水系其保管不当所致，故一审认定马锐对房屋淹水导致的损失负有赔偿责任并无不当，本院予以维持。综上所述，马锐的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费325元，由马锐负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 薇审 判 员  李 瑜审 判 员  胡丹丹二〇一七年十一月二十七日法官助理  赖瑞文书 记 员  肖宇晴