安徽省濉溪县人民法院民 事 判 决 书（2014）濉民二初字第00439号原告：周爱民，男，1944年4月20日出生，汉族，濉溪县文化局退休干部，住所地安徽省濉溪县。委托代理人：胡峰，安徽亚星律师事务所律师。被告：淮北海通房地产开发有限公司。法定代表人：倪梁生，该公司总经理。被告：丁惠琴，女，1965年11月26日出生，汉族，居民，住所地安徽省淮北市相山区。原告周爱民与被告淮北海通房地产开发有限公司（简称海通公司）、丁惠琴确认合同无效纠纷一案，本院于2014年9月22日立案受理。审理中，因案情复杂，于2014年12月4日裁定本案转为普通程序进行审理，依法组成合议庭，于2015年1月26日公开开庭进行了审理。原告周爱民及委托代理人胡峰到庭参加诉讼，被告海通公司、丁惠琴经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周爱民诉称：其位于濉溪县影剧院家属院的房屋于2010年被拆迁。2010年5月19日，周爱民与濉溪县土地发展中心签订了《濉溪县影剧院拆迁补偿协议》，约定的拆迁补偿方式为房屋产权调换。后因开发商更改户型，经周爱民与开发商海通公司协商，最终确定的补偿安置房屋为濉溪县“海通财富广场”1803室、1804室，并签订了《房屋拆迁补充合同》。2013年7月19日，该二套房屋交付周爱民使用。后周爱民得知，海通公司将补偿安置给周爱民的1804室卖与丁惠琴，双方签订了《商品房买卖合同》，并在濉溪县房管局备案。周爱民认为两被告的行为侵犯了其合法权益，请求法院确认两被告之间签订的《商品房买卖合同》无效，判决周爱民优先取得濉溪县“海通财富广场”1804室补偿安置房屋所有权；诉讼费用由被告承担。周爱民为支持其诉讼请求，向本院举证如下：1、《濉溪县影剧院拆迁补偿协议》；2、《房屋拆迁补偿补充合同》；3、倪梁生出具的安置说明；4、补交房款收据一张，1803室、1804室物业费收据各一张；5、濉溪县人民政府房屋征收安置办公室出具的证明一份；6、1804室《商品房买卖合同》一份。以上证据1-5，证明周爱民于2010年5月19日和濉溪县土地发展中心签订《濉溪县影剧院拆迁补偿协议》，与海通公司签订《房屋拆迁补偿补充合同》，海通公司将其开发的濉溪海通财富广场1803室、1804室置换给周爱民，周爱民实际入住的事实；证据6，证明海通公司与丁惠琴签订《商品房买卖合同》并在房管局备案的事实。海通公司、丁惠琴既未答辩，也未到庭应诉、提供证据。经庭审举证，本院对周爱民所举证据审核认定如下：对周爱民所举证据1、6，丁惠琴无异议，本院均予认定；对周爱民所举证据2-5，客观真实，本院均予认定。根据上述认定的证据材料，综合当事人双方的陈述，本案审理查明的事实为：濉溪县影剧院及家属院由海通公司开发，该工程名为“海通财富广场”。周爱民系濉溪县影剧院家属院拆迁户，2010年5月19日，周爱民与濉溪县土地发展中心签订了《濉溪县影剧院拆迁补偿协议》，约定的拆迁补偿方式为房屋产权调换。2011年4月24日，周爱民与开发商海通公司签订《房屋拆迁补偿补充合同》，约定：海通公司将其开发的“海通财富广场”1803室、1804室置换给周爱民。2014年1月10日，周爱民向海通公司缴纳1803室物业管理费1484元、1804室物业管理费1190元，并已实际入住。另查明，2012年10月31日，海通公司与丁惠琴就涉案房屋濉溪县“海通财富广场”1804室签订《商品房买卖合同》并在濉溪县房管局备案。2013年4月30日，丁惠琴为出借方、海通公司为借款方，双方签订《续签抵押借款补充合同》，约定：因原借款合同于2012年10月30日至2013年4月29日已到期，双方同意延期6个月，借款金额为120万元；借款方自愿将其有权处置的濉溪县淮海路影都商住楼1204室、1205室、1604室、1804室作抵押，原签订的房屋备案合同继续有效；如借款方违约，出借方有权选择不经通知借款方将抵押物过户或者作价拍卖、变卖及以其他方式处置，从所得处置款中优先受偿或将欠款充抵《抵押借款合同》约定的房款，该欠款即为购买房屋的总价款，溢价购房款出借方无需另外支付借款方，该房屋归出借方所有，借款方应配合出借方办理相关手续。周爱民认为两被告的行为侵犯了其合法权益，遂涉诉来院，请求法院确认两被告之间签订的濉溪海通财富广场1804室《商品房买卖合同》无效；判决周爱民优先取得濉溪县海通财富广场1804室补偿安置房屋所有权；诉讼费用由被告承担。庭审中，周爱民申请将诉讼请求中的“判决周爱民优先取得濉溪县‘海通财富广场’1804室补偿安置房屋所有权”变更为：“确认濉溪县‘海通财富广场’1804室为原告所有。”本院认为：2011年4月24日，周爱民与海通公司签订的《房屋拆迁补偿补充合同》，为有效合同。双方约定将“海通财富广场”1804室置换给周爱民，现周爱民已实际入住，而海通公司在明知涉案房屋已置换给周爱民的情况下，又于2012年10月31日和丁惠琴就该房屋签订《商品房买卖合同》并在濉溪县房管局备案，属无权处分；海通公司和丁惠琴在形式上虽签订了《商品房买卖合同》，但双方后于2013年4月30日签订的《续签抵押借款补充合同》能够证明该《商品房买卖合同》实质上是借款担保，因此约定出借人与借款人在债务履行期届满前，变相约定将担保财产归出借人所有，符合流质契约的要件，该《商品房买卖合同》应认定为无效。故对周爱民请求法院确认两被告之间签订的濉溪海通财富广场1804室《商品房买卖合同》无效的诉讼请求，本院予以支持；另《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。故对周爱民请求确认濉溪县海通财富广场1804室为其所有的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《中华人民共和国担保法》第四十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告淮北海通房地产开发有限公司与被告丁惠琴于2012年10月31日签订的濉溪海通财富广场1804室《商品房买卖合同》无效；二、位于濉溪县“海通财富广场”1804室房屋为原告周爱民所有。案件受理费人民币80元，由二被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审 判 长  梁作礼审 判 员  蔡淑华人民陪审员  袁冬梅二〇一五年一月二十六日书 记 员  李思思附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。《中华人民共和国担保法》第四十条订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。