广东省深圳市南山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深南法民三初字第187、188号
原告全秋华（187号案），女，汉族。
原告邹勇（188号案），男，汉族。
两案原告的共同委托代理人朱爱军，广东君龙律师事务所律师。
被告彭广泉，男，汉族。
原告全秋华、邹勇诉被告彭广泉房屋买卖合同纠纷两案，本院于2013年2月18日立案受理后，于2013年9月17日适用普通程序公开开庭进行了合并审理。两案原告的共同委托代理人朱爱军到庭参加了诉讼，被告彭广泉经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本两案现已审理终结。
两原告诉称，2012年9月26日，两原告与被告签订《房屋转让合同书》及《补充协议》，约定：两原告分别购买被告所有的A单元（187号案）、B单元（188号案）。合同签订后，两原告按合同约定支付了全部房款并履行了其他合同义务，双方于2012年10月19日办理了房屋过户手续。后经两原告屡屡催告，被告却拒不按照合同约定终止原租房协议、向两原告转移对房屋的实际占有和使用，并按合同约定返还被告收取的房屋租金，被告的行为已经构成严重违约，依法应当承担违约责任。两原告现起诉，187号案的诉讼请求为：1、判令被告继续履行合同，立即向原告全秋华交付房屋并转移房屋占有；2、判令被告向原告全秋华返还所收取的租金14285.71元（自2012年10月19日至2012年12月31日）；3、判令被告按房款总价500万元的日万分之四的标准（即每日2000元）向原告全秋华支付违约金，自2012年12月31日起至实际转移房屋占有之日止，暂计至2013年2月18日为98000元；4、被告承担本案全部诉讼费。庭审中，原告全秋华撤回了第1项诉讼请求，第3项诉讼请求明确为从2012年12月31日起计算至2013年3月20日止共计158000元。188号案的诉讼请求为：1、判令被告继续履行合同，立即向原告邹勇交付房屋并转移房屋占有；2、判令被告向原告邹勇返还所收取的租金15714.29元（自2012年10月19日至2012年12月31日）；3、判令被告按房款总价550万元的日万分之四的标准（即每日2200元）向原告邹勇支付违约金，自2012年12月31日起至实际转移房屋占有之日止，暂计至2013年2月18日为107800元；4、被告承担本案全部诉讼费。庭审中，原告邹勇撤回了第1项诉讼请求，第3项诉讼请求明确为从2012年12月31日起计算至2013年3月20日止共计173800元。
被告彭广泉未到庭应诉、答辩、举证、质证。
经审理查明，187号案涉案A房屋原登记的所有权人为被告彭广泉，2012年10月19日该房的所有权人核准登记为原告全秋华，房地产证号变更为A。
188号案涉案B房屋原登记的所有权人为被告彭广泉，2012年10月19日该房的所有权人核准登记为原告邹勇，房地产证号变更为B。
2012年9月26日，两原告（买方）分别与被告（卖方）签订《房屋转让合同书》，约定：原告全秋华、原告邹勇分别以500万元、555万元的价格购买被告所有的A房、B房；两原告为一次性支付购房款，签署合同当日，两原告分别向被告支付5万元定金，剩余购房款由两原告支付至双方指定的XX支行进行资金监管；双方均清楚涉案房产以现状出售，两原告已检查或已授权代表代为检查涉案房产，故不得借此拒绝交易；涉案房产有抵押，两原告用楼款代被告赎楼，原告全秋华自愿用所支付的部分楼款2592635.38元、原告邹勇自愿用所支付的部分楼款2649616.48元替被告还清所欠款项，并同意将该款直接存入被告所指定的账户办理赎楼手续；涉案房产现有租约正在履行中，租金为13000元／月，押金为26000元，租赁税费由承租方承担，被告保证承租人已放弃优先购买权；被告须于交楼后10日内配合两原告与承租人办理租约出租方更名手续，如之前的租约在租赁所已备案则被告还须配合办理变更备案的相关手续，有关剩余租期、租赁押金、租金等事宜由买卖双方、承租人另行约定；被告应于收到除交房保证金之外的其余楼款后3日内将涉案房产交付予两原告；如两原告未按照本合同约定的期限履行义务，被告有权要求两原告以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如两原告逾期履行义务超过五个工作日，被告可解除合同并选择要求两原告支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收两原告已经支付的定金；如被告未按照本合同约定的期限履行义务，两原告有权要求被告以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如被告逾期履行义务超过五个工作日，原告可解除合同并选择要求被告支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还已经支付的定金；及其他。
2012年9月27日，两原告（买方）与被告（卖方）签订《补充协议》，约定：1、卖方须于2012年12月31日之前结束原租房协议并交房于买方；2、自房产过户手续办完之日起，由买方收取涉案房产产生的全部收益（含出租产生的租金），收款方式另协商，若该收益已由卖方收取，则卖方有义务在收到买方通知后七日内一次性全额返还给买方，租期结束之日，由卖方退还承租方原已收租房押金；3、涉案房产所产生的一切费用（如水费、电费、煤气费、电话费、宽带，有限电视费、垃圾清理费、物业管理费及其他费用）卖方须于交房日之前全部结清，并提供相关发票；4、买方将预留5万元的房屋尾款，待上述1-3项约定事项完成后再付给卖方。本补充协议与原合同不一致的，以本补充协议为准。
2012年9月27日，原告全秋华与被告、XX支行签订《个人二手房交易资金委托代保管协议书》，约定：原告全秋华与被告均在XX银行开立账户，原、被告双方委托XX银行进行代保管购房资金，代保管期限为自本协议签订之日起至2012年12月27日，原告全秋华自愿一次性将购房款235万元存入XX银行的账户中。
2012年10月11日，原告邹勇与被告、XX支行签订《个人二手房交易资金委托代保管协议书》，约定：原告邹勇与被告均在XX银行开立账户，原、被告双方委托XX银行进行代保管购房资金，代保管期限为自本协议签订之日起至2013年1月11日，原告邹勇自愿一次性将购房款290万元存入XX银行的账户中。
2012年10月11日，全必树通过XX银行的账户向被告XX银行的账户中转账支付525万元。同日，XX支行向被告出具两份《个人消费贷款结清通知书》，被告名下的两笔借款2589449.82元、2646360.90元于当日结清。2012年10月25日，原告全秋华向被告转账支付235万元，原告邹勇向被告转账支付290万元。
两原告与全必树确认：原告全秋华系全必树的侄女，原告邹勇系全必树的外甥，全必树于2012年10月11日向被告转账支付的525万元系代两原告支付涉案两处房产的购房款，款项直接用于赎楼，超出赎楼款的部分直接用于抵扣其余购房款。
2012年10月19日，涉案两处房产分别变更登记至两原告名下。
两原告确认被告于2013年3月20日将涉案两处房产交付给两原告，两处房产的购房款已经支付1050万元，根据《补充协议》的约定两原告尚预留5万元未付；两案《房屋转让合同书》约定的租金13000元／月是针对涉案两处房产的租金，两案第二项诉讼请求涉及的每案涉案房产的租金数额的计算方法为：13000元除以涉案两处房产的总建筑面积乘以每案涉案房产的建筑面积再乘以时间。
以上事实，有《房屋转让合同书》、《补充协议》、房产证、《个人二手房交易资金委托代保管协议书》、《个人转账凭证》、《特种转账借方凭证》、《个人消费贷款结清通知书》等证据以及庭审笔录、调查笔录等在卷佐证，足以认定。
本院认为，被告未到庭应诉、答辩、举证、质证，应视为其自由处分诉讼权利的行为。本两案经本院缺席审理，现可缺席判决。
两案原告分别与被告签订的《房屋转让合同书》、《补充协议》系当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，当事人均应依约诚信履行。
上述《房屋转让合同书》及《补充协议》签订后，两原告已经于2012年10月25日之前向被告支付了除《补充协议》约定的两原告预留的5万元房屋尾款之外的其余1050万元购房款，被告亦已于2012年10月19日将涉案两处房产分别过户至两原告名下，但被告并未依约及时向两原告交付涉案房产及履行其他合同义务。依据《补充协议》的约定，自房产过户手续办完之日起，由两原告收取涉案房产产生的全部收益（含出租产生的租金），若该收益已由被告收取，则被告有义务返还给两原告；被告应于2012年12月31日之前结束原租房协议并交房于两原告。
首先，被告并未应诉抗辩并举证证明其已经向两原告交付了涉案两处房产自过户手续办完之日即2012年10月19日至约定的交房截止之日即2012年12月31日期间的租金，现两原告请求被告支付该期间的租金，事实与法律依据充分，本院予以支持。依据两原告主张的租金支付方式，涉案两处房产的租金标准为75.32元／平方米·月（13000元／月÷（85.29平方米＋87.31平方米）】，则187号案的租金为15542.04元（75.32元／平方米·月×85.29平方米×2个月＋75.32元／平方米·月×85.29平方米÷31天×13天），188号案的租金为15910.14元（75.32元／平方米·月×87.31平方米×2个月＋75.32元／平方米·月×87.31平方米÷31天×13天）。187号案原告全秋华主张的金额为14285.71元，188号案原告邹勇主张的金额为15714.29元，此系两原告自由处分其实体权利，本院以两原告主张的金额予以核定被告应当向两原告支付的租金数额。
其次，被告应当交付涉案房产的时间为2012年12月31日之前，根据两原告主张的情况，被告实际向两原告交付涉案两处房产的时间为2013年3月20日，被告存在迟延交房的违约行为。现两原告请求按照《房屋转让合同书》约定的标准，即以转让成交价为基数按日万分之四支付逾期履约违约金。对此，本院认为，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本两案中，虽然被告未到庭请求调整违约金，但依据以上规定，违约金的确定应当以填补非违约方因违约方的违约行为遭受的实际损失为基础，其性质应为补偿性而非惩罚性。两原告依据合同约定的标准主张违约金，但两原告并未举证证明其实际遭受的损失情况，其主张的违约金数额明显过高，本院依据公平原则和诚实信用原则酌情予以调整。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本两案中，两原告虽然未举证证明其实际损失情况，但两原告与被告签订的《房屋转让合同书》中有关于涉案两处房产的月租金共为13000元的约定。本院参考涉案两处房产的原租金标准，酌情确定以两处房产共16900元／月的标准即97.91元／平方米·月（16900元／月÷（85.29平方米＋87.31平方米）】的标准来计算违约金，则187号案的违约金为22089.07元（97.91元／平方米·月×85.29平方米×2个月＋97.91元／平方米·月×85.29平方米÷31天×20天），188号案的违约金为22612.22元（97.91元／平方米·月×87.31平方米×2个月＋97.91元／平方米·月×87.31平方米÷31天×20天）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告彭广泉应于本判决生效之日起十日内向原告全秋华支付187号案A房于2012年10月19日至2012年12月31日期间的租金14285.71元；
二、被告彭广泉应于本判决生效之日起十日内向原告全秋华支付187号案迟延交付A房的违约金22089.07元；
三、被告彭广泉应于本判决生效之日起十日内向原告邹勇支付188号案B房于2012年10月19日至2012年12月31日期间的租金15714.29元；
四、被告彭广泉应于本判决生效之日起十日内向原告邹勇支付188号案迟延交付B房的违约金22612.22元；
五、驳回187号案原告全秋华的其他诉讼请求；
六、驳回188号案原告邹勇的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
187号案案件受理费3745.80元，由原告全秋华负担2954.95元，被告彭广泉负担790.85元。
188号案案件受理费4090.20元，由原告邹勇负担3263.02元，被告彭广泉负担827.18元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 陈静鹊
人民陪审员 黄可佳
人民陪审员 夏华强
二〇一三年九月二十五日
书 记 员 周 珊