延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉24民终1374号
上诉人（原审被告）：延吉市中富房地产开发有限公司，住所地吉林省延吉市公园街101号。
法定代表人：葛成修，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张冬梅。
委托诉讼代理人：李书敏。
被上诉人（原审原告）：方万松，住吉林省图们市。
被上诉人（原审被告）：图们市图们江花园商贸有限公司，住所地吉林省图们市明星路1号。
法定代表人：张勇军，该公司董事长。
委托诉讼代理人：齐晖，吉林金达莱律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：延边百先达房地产有限公司，住所地吉林省延吉市河南街天池路1077-2号。
法定代表人：金光哲，该公司董事长。
委托诉讼代理人：齐晖，吉林金达莱律师事务所律师。
上诉人延吉市中富房地产开发有限公司（以下简称“中富公司”）因与被上诉人方万松、图们市图们江花园商贸有限公司（以下简称“商贸公司”）、延边百先达房地产有限公司（以下简称“百先达公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服吉林省图们市人民法院（2009）图民一初字第44号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
中富公司上诉请求：请求二审法院依法撤销一审判决，支持上诉人的诉讼请求。事实与理由：1.一审法院认定事实错误。事实表明双方在联合开发的过程中，均存在违约行为。从2008年7月7日以后，中富公司根据最高法院生效的判决，已经从联合开发工程中退出，其权利义务已经全部由商贸公司承继，包括向房屋买受人履行交付房屋的义务。2008年之前的违约责任应当由合作双方共同承担，2008年7月7日之后逾期交房的责任应当由商贸公司和百先达公司共同承担。根据最高法院（2007）民一终字第138号民事判决，在双方均有违约的情况下单独由中富公司承担2008年7月7日之前的违约交房责任，有悖公平也不符合常理；2.一审判决后期逾期交付房屋的责任由中富公司承担，没有事实和法律依据。前述事实已经表明，商贸公司应当承继相应的权利义务，故此后的违约责任完全应当由其自身承担。地上物交付商贸公司后，商贸公司本应积极履行后续交付房屋的义务，但其怠于履行义务，导致违约损失扩大，故其依法应当承担后续扩大的损失；3.一审法院以合同相对性为由判令中富公司单独承担责任，并认为如商贸公司违约可另行主张的论证既不符双方合同的约定又徒增诉累。根据《联合开发合同》约定，由中富公司负责对外销售事宜，那么中富公司对外签订销售合同的行为，即是联合开发整体的行为，对外双方均是互相代表的行为，其产生的法律后果应当由双方共同承担；4.一审法院对违约金不予调整，违反了法律相关规定。一审法院已经对买受人租房费用进行了评估，但其仍然按照合同约定计算违约金，导致违约金达到甚至超过房屋买受款，也远远超过租房价款，应当予以调整。综上，一审法院认定事实错误，适用法律不当，应当依法予以纠正。
方万松辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，维持一审判决。
商贸公司、百先达公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，维持一审判决。
方万松在一审中诉称：我于2006年5月24日与中富公司签订房屋买卖合同，购买了紫阳·江畔明珠小区的商品（第5栋4单元202号），面积89平方米，总价款124666元，已交首付款37666元，各种费用12258元，剩余87000元办理了按揭贷款。被告在合同中约定在2006年9月30日前将房屋交付原告使用，但至今未能交付。现要求三被告继续履行合同，交付房屋并办理产权证，返还订立合同时交纳的其他费用，按照现在办证费用补齐差额；按合同约定的日万分之二付违约金并承担诉讼费用。
一审法院认定事实：（一）2006年5月24日，原告方万松与被告中富公司签订商品房买卖合同，原告购买了由被告中富公司与被告商贸公司联合开发的紫阳·江畔明珠小区第5栋4单元202号房屋，面积89平方米，房屋总价款124666元。合同同时约定被告中富公司于2006年9月30日之前将房屋交付原告使用。合同第九条约定出卖人如未按期交房超过180日，买受人要求履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。原告已缴纳首付款37666元，办理产权费用5624元、按揭贷款费用4169元、燃气初装费和门牌费2465元。其余房款87000元已办理按揭贷款手续。2016年4月28日，原告方万松已接受涉案房屋，并已办理相关证照。（二）紫阳·江畔明珠小区是由被告中富公司与被告商贸公司联合开发的建设工程。2005年4月22日，商贸公司与中富公司签订《联合开发合同书》，联合开发建设吉林省图们市江岸人家小区（后更名为：紫阳·江畔明珠小区，现名称：图门将花园小区）。（三）由于中富公司与商贸公司在合作期间发生纠纷，故诉讼至法院，最高人民法院于2008年7月7日作出终审判决，判决：(一)商贸公司与中富公司于2005年4月22日签订的《联合开发合同书》的权利义务终止；(二)中富公司将所建联合开发工程的地上物于判决生效之日起15日内交付给商贸公司；(三)驳回商贸公司的其他诉讼请求。另查，中富公司诉商贸公司、第三人张毅返还投资款一案，吉林省高级人民法院于2012男11月20日作出终审判决，在该判决中，已确认商贸公司认可本案的房屋买卖合同（顺序第31页）。（四）最高人民法院及吉林省高级人民法院判决生效后，由百先达公司出资向中富公司返还了判决书中的相关款项，该小区由百先达公司负责开发完善房屋，及办理相关手续。2013年6月21日，图们江花园小区的权利人变更为百先达公司。
一审法院认为：二被告联合开发紫阳·江畔明珠小区，根据双方签订的《联合发开合同书》，由中富公司负责对外售房工作。原告方万松与被告中富公司之间签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，该合同合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务，现原告已接收涉案房屋，并已办理产权手续，故对原告主张交付房屋的请求不再审理。原告缴纳的办理产权费用5624元、燃气初装费和门牌费2465元，因原告已办理完毕相关证照手续，故应此款由中富公司退还。由此产生的费用差额，属于违约金范围，不能重复主张。被告中富公司未能在合同约定的时间内将验收合格具备交付条件的房屋交付给原告使用，已构成违约，应承担相应的违约责任，应按照合同约定支付违约金。对被告提出的违约金过高的抗辩，由于该合同条款系被告制定的，而且被告在庭审中未能提供证明违约金过高的相关证据，对此不予以支持。关于被告商贸公司是否应当承担违约金的责任问题。本案系原告依据其与被告中富公司签订的商品房买卖合同主张的违约责任，根据合同的相对性，被告商贸公司并非原告起诉依据的商品房买卖合同的相对方，因此被告商贸公司不应承担违约金。如被告中富公司认为其违约金（未按期交付房屋）是由被告商贸公司的行为造成的，可就该笔费用另行向被告商贸公司主张的权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告延吉市中富房地产有限公司在本判决发生法律效力之日，向原告方万松支付违约金87180.21元（自2006年9月30日起至2016年4月27日止，每日按照总房款124666元的万分之二计算）；二、被告延吉市中富房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日，向原告方万松退还办理产权费用5620元、燃气初装费和门牌费2465元；三、被告图们市图们江花园商贸有限公司在本案中不承担责任；四、驳回原告方万松的其他诉讼请求。如被告延吉市中富房地产有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2182元，由被告延吉市中富房地产开发有限公司负担。
二审中，当事人未提交新的证据。
本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为：方万松与中富公司之间签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。方万松已按照合同约定交纳了房款，中富公司本应按照合同约定交付房屋。中富公司未能按照合同约定履行按期交付商品房的义务，应承担逾期交房的违约责任。双方在合同中已经约定违约责任的承担方式，且不违反法律的规定，应予支持。至于中富公司主张应由商贸公司承担责任的问题，根据合同相对性原则，商贸公司并不是涉案商品房买卖合同的一方当事人，故其向方万松不负有承担违约责任的义务。
综上所述，中富公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2182元，由上诉人延吉市中富房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘晓娟
审判员 林 美
审判员 朴美兰
二〇一六年十一月七日
书记员 车世兰