广西壮族自治区河池市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂12民终295号上诉人（原审原告）：姚雨宏，女，1966年4月22日生，瑶族，私人幼儿园教师，住广西宜州市。上诉人（原审原告）：覃雷，男，1993年9月24日生，壮族，住广西宜州市。二上诉人共同委托诉讼代理人：郭朝军，广西超世纪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黎民喜，男，1965年6月18日生，汉族，宜州市公安局干警，住广西宜州市。委托诉讼代理人：潘东平，广西维日律师事务所律师。上诉人姚雨宏、覃雷与被上诉人黎民喜建设用地使用权转让合同纠纷一案，宜州市人民法院于2015年12月17日作出（2015）宜民初字第102号民事判决，黎民喜不服提出上诉，本院经审理后于2016年6月26日作出（2016）桂12民终568号民事裁定书，裁定撤销一审判决，发回重审，宜州市人民法院依法另行组成合议庭，于2016年12月8日作出（2016）桂1281民初2239号民事判决，上诉人姚雨宏、覃雷不服该判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月9日立案后，依法组成合议庭，于2017年3月1日公开开庭审理了本案。上诉人姚雨宏及其与上诉人覃雷的共同委托诉讼代理人郭朝军、被上诉人黎民喜的委托诉讼代理人潘东平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姚雨宏、覃雷上诉请求：1、请求依法撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求，即判决被上诉人履行于2007年12月1日与姚雨宏丈夫覃仁贵签订的买卖建设用地的《协议书》，转让给上诉人位于广西××庆远镇××社区面积为63㎡的建设用地一块；2、由被上诉人承担本案一审、二审及诉讼保全的诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实不清，违反法定程序滥用裁量权，且适用法律错误。一、关于认定事实不清问题。（1）关于协议书中约定的是先付清购地款还是先办理土地使用权证转移登记的问题，《协议书》第三条约定“乙方付清款项后，甲方把此宅基地使用证（已转好为乙方户头的）交给乙方”；对此一审法院认为双方在协议书中没有明确约定履行期限，但又认为上诉人“怠于履行”，“至今没有支付余下购地款给被告”，如此认定不是自相矛盾吗？在一审开庭时，上诉人申请了证人苏某（也是双方签订协议书的见证人）出庭作证，证明内容为被上诉人与覃仁贵协商转让建设用地条件时，被上诉人愿意在把土地使用证登记到上诉人一方名下前，不要求上诉人一方交付购地款，只是为了防止在把土地使用证登记到上诉人一方名下后上诉人一方不要地，才要求上诉人一方交纳一定的办证费用。令人不解的是，一审法院对于证人证言视而不见，在判决书中也没有任何的记录和评判，一审法院对于对上诉人有利证言有意忽视，使得上诉人怀疑一审法院办案的公正性，判决结果也证明了一审法院对被上诉人的偏袒。上诉人认为双方在协议书中没有明确约定履行期限是有原因的，那就是被上诉人当初转让给上诉人一方的是农村集体性质的土地，只有转为国有性质后才能出让，但被上诉人何时能够把土地转为国有性质是不能确定的，何时能转到上诉人一方名下更不能确定，因此双方才没有确定具体的履行期限。虽然如此，但根据《合同法》第六十条第二款关于“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，被上诉人在把土地使用证办到自己名下后也有义务通知上诉人一方交款，一审法院在被上诉人没有证据证明已经履行通知义务的情况下，认定上诉人一方“怠于履行”交款义务，明显与案件的客观事实不符，也证明了一审法院对被上诉人的偏袒。（2）关于本案中是否存在情势变更情形的问题，一审法院认定本案存在情势变更情形，并以上诉人不按照法院要求变更诉讼请求为由驳回上诉人的诉请，上诉人认为本案不存在情势变更的情形，理由是：《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”，该司法解释明确了可以认定为情势变更的情形，即必须是当事人在签订合同时无法预见的、非不可抗力造成的、不属于商业风险的客观情况的重大变化，本案中地价的上涨并非不可预见，上涨或下跌都是商业风险的体现，因此并非情势变更的情形。一审法院认为土地不同于一般普通货物买卖，因此应当依照情势变更原则来平衡双方权利义务关系，对此上诉人认为，在不动产领域，土地就是普通的流通物，土地使用权的交易也应当按照市场流通的一般原则来处理，即地价的上涨或下跌都由市场来决定，如果上涨或下跌了国家都以情势变更原则来强加干涉，另行确定双方的权利、义务关系，那么双方当初签订使用权交易合同就丧失了约束的效力，如果违约也能等到保护，市场经济岂不混乱？二、关于违反法定程序滥用裁量权问题。同样根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定及最高人民法院《关于正确适用若干问题的解释（二）服务党和国家的工作大局的通知》第二条关于“人民法院适用情势变更应慎重适用，如果根据案件的特殊情况确需在个案中适用的，应当由高级人民法院审核”的规定，上诉人认为，第一，适用情势变更应当是由当事人提出，只有在当事人提出发生了适用情势变更情形要求人民法院变更或者解除合同的，人民法院才审查是否适用，本案中被上诉人没有主动提出，人民法院不应主动适用。第二，人民法院审理案件时根据案件的特殊情况，确需在个案中适用势变更情形原则处理案件的，应当报由高级人民法院审核后才能适用，由此可见，本案在报请广西壮族自治区高级人民法院审核批准前，一审法院不能认定并适用情势变更的原则来审理、判决案件。现一审法院擅自适用情势变更的原则来审理、判决本案，明显的违反法律程序、滥用自由裁量权、偏袒被上诉人。三、关于法律的适用问题。《合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”，第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，第一百一十条规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行”。上诉人认为，根据上述规定，契约严守是合同法的基本原则，本案中被上诉人在与上诉人一方签订协议时对于协议约定的建设用地的交易价格是明知的，对其在本次交易中的实际付出有明确的预期，不存在无法预见的情形，继续履行双方签订的《协议书》是否显失公平不能简单以协议签订时的价格与协议履行时的价格进行纵向比较，一审法院认为继续履行双方签订的原《协议书》对被上诉人显失公平，不是对《合同法》立法本意的误解，就是对被上诉人的有意偏袒，因此一审判决存在明显的适用法律上的错误。综上所述，一审法院在审理本案时认定案件事实错误，适用法律错误，法定程序上也存在严重错误，判决结果不仅损害了上诉人的合法权益，判决一旦生效也会对本地不动产市场产生难以估量的负面影晌，甚至会破坏不动产市场的稳定、健康发展，上诉人因此提出上诉，恳请二审人民法院认真审查，予以改判，判如上诉人所请。黎民喜辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决正确，上诉人的上诉没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。姚雨宏、覃雷向一审法院起诉请求：1、判决被告履行协议，将位于宜州市××社区一块面积60平方米的土地使用权过户给原告；2、本案诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：原告姚雨宏与覃仁贵生前系夫妻关系，与覃雷系母子关系。覃仁贵于2013年5月29日病故。2007年12月1日，覃仁贵和被告黎民喜签订一份协议书，约定被告将自己权属下的宜州市××社区××街的一宗土地（宅基地）使用权转让给覃仁贵，协议的主要内容：“……一、甲方（黎民喜）权属宗地位置：东与刘洪全房屋相邻，南邻宜忻二级公路，西为空宅基地，面积约60平方米。二、此宗宅基地协议价格为伍万元整，含甲方（黎民喜）为办理该宗地入户手续费用。三、乙方（覃仁贵）付给甲方款项以甲方收条为准。乙方付清款项后，甲方把此宅基地使用证（已转好为乙方户头的）交给乙方。四、违约责任，任何一方不得违反以上协议，如有违反，违约一方支付违约金壹万元给另一方……”在签订该份协议时，双方为了节省过户费用，同时另行签订了一份内容基本相同、转让价格为二万五千元的协议书作为办理手续的凭据。签订协议的当天，覃仁贵支付给被告5000元，2007年12月7日又支付5000元。之后原告以黎民喜未按协议第三条约定将宅基地使用证办到覃仁贵名下，一直没有支付购地款40000元给被告，被告也没有办理宅基地过户手续给覃仁贵。2009年7月3日被告黎民喜将该宗地登记在自己名下，面积为63平方米，土地使用权证号为：宜国用（2009）第0513号。由于双方因为土地使用权的转让问题发生争议，原告诉至该院，提出上述诉讼主张。在重审过程中，经合议庭组织双方调解，原告提出由被告偿付23万元则解除合同的方案，被告以于2012年4月已将该宗宅基地以11万元的价款转让他人，不同意原告的主张，因此，未达成调解协议。同时，合议庭向原告释明关于本案适用“情势变更”原则，可以变更诉讼请求，但原告明确表示坚持原来的诉讼主张。另查明，覃仁贵于2013年5月29日病故时，覃仁贵死亡后的第一顺序继承人是其妻子姚雨宏、儿子覃雷。本案重审过程中，原告向该院申请查封争议的土地，该院于2016年10月16日作出（2016）桂1281民初2239号民事裁定，查封黎民喜位于宜州市××社区××街，面积63㎡建设用地一宗（国有土地使用证××第××号）查封期限为三年。一审法院认为，被告黎民喜与覃仁贵于2007年12月1日签订的土地使用权转让《协议书》,双方意思表示真实，且无违反法律法规强制性规定，协议合法有效。双方应当依照协议约定，全面履行义务。由于协议没有明确约定履行期限，且原告怠于履行，至今未支付余下购地款给被告，致使被告没有将土地使用权在合理的期限内过户给原告。因近年“地价”连续不断上涨，“地价”明显上涨后，导致原双方订立的协议失去对价关系，即协议丧失了成立与履行的基础，若双方继续依照协议履行，显失公平。土地使用权转让不等同于一般普通货物买卖，本案应当依照“情势变更”原则，平衡双方权利义务。但是，原告在该院向其释明相关法律关系后，依然坚持原来的诉讼请求。因此，原告要求依照协议继续履行，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百一十条第（三）项及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：驳回原告姚雨宏、覃雷的诉讼请求。案件受理费1050元，诉讼保全费520元，共计人民币1570元，由原告姚雨宏、覃雷负担。二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，黎民喜于2012年4月8日与案外人韦某签订了《协议书》另行将本案涉案土地进行转让，在本案原审二审（2016）桂12民终568号案中，黎民喜提供了银行存款凭条和银行流水账，证实案外人韦某已经按照双方的协议约定于协议签订当天支付了11万元全额转让款。根据双方当事人的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：二上诉人要求被上诉人继续履行2007年12月1日签订《协议书》是否应予支持？本院认为，本案所涉及的位于宜州市××社区面积为63㎡的土地[土地使用证号：宜国用××第××号]，涉及两份转让协议书，一份是被上诉人黎民喜于2007年12月1日与覃仁贵签订的《协议书》，另一份是被上诉人黎民喜于2012年4月8日与案外人韦某签订的《协议书》，这两份协议书都是当事人的真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，故均为有效协议。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条第一款第（三）项的规定：“土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：（三）均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；”从该条款的立法目的来看，优先保护已经先行支付土地转让款并且没有解除合同的意思表示的受让方。那么涉案土地所涉及的两份协议书，2012年协议书的受让人韦某已经按照约定于2012年4月8日支付了11万元的全额转让款，而本案上诉人一方至今只支付了1万元，按照双方签订的2007年《协议书》尚有4万元未支付。不论是上诉人所主张的覃仁贵与被上诉人约定先办证后付清款项，还是被上诉人辩称的上诉人存在违约行为，相较于2012年协议书的受让方而言，本案的上诉人一方至今只履行了部分付款义务，因此依照上述条款的规定，应优先保护先支付完毕全部转让款的受让方的合法权益，故上诉人要求被上诉人继续履行2007年签订的《协议书》即将涉案土地过户至上诉人名下，本院不予支持。但同时上述司法解释第十条第二款亦规定：“未能取得土地使用权的受让方请求解除合同、赔偿损失的，按照《中华人民共和国合同法》的有关规定处理。”上诉人可以就合同无法继续履行造成的损失或者认为被上诉人存在违约行为等另行与被上诉人协商或者诉讼解决。一审法院认为本案适用“情势变更”原则，系适用法律错误，本院予以纠正，但一审判决驳回上诉人的诉讼请求是正确的，故本院予以维持。综上所述，上诉人姚雨宏、覃雷的上诉请求不成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，判决结果正确，本院予以维持。依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条第一款第（三）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人姚雨宏、覃雷负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴亚玲代理审判员  黄忠任代理审判员  石李春二〇一七年五月二日书 记 员  陈玉荣附：本案判决所适用的法律依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：（一）已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持；（二）均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；（三）均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；（四）合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。未能取得土地使用权的受让方请求解除合同、赔偿损失的，按照《中华人民共和国合同法》的有关规定处理。《最高人民法院关于适用》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。