黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）哈民二民终字第226号
上诉人（原审原告）公艳花，住牡丹江市。
委托代理人武剑，黑龙江隆华律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）哈尔滨市易明投资有限公司，住所地哈尔滨市南岗集中区嵩山路33号喜镇大厦23层B座。
法定代表人马敬仁，经理。
委托代理人刘文卫，黑龙江蓝驰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）哈尔滨市戴维斯商业经营管理有限公司，住所地哈尔滨市南岗集中区闽江路248号金地大厦3单元16层2号。
法定代表人孙长勇，经理。
委托代理人黄金星，黑龙江蓝驰律师事务所律师。
上诉人公艳花因与被上诉人哈尔滨市易明投资有限公司（以下简称易明投资公司）、哈尔滨市戴维斯商业经营管理有限公司（以下简称戴维斯管理公司）合同纠纷一案，不服哈尔滨市道外区人民法院（2014）外民三初字第386号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人公艳花及其委托代理人武剑，被上诉人易明投资公司的委托代理人刘文卫、戴维斯管理公司的委托代理人黄金星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：2012年5月23日，公艳花与易明投资公司签订了《商铺使用权转让合同》，公艳花以225，896元购买了位于道外区太古街地下人防空间A区073B号5.37平房米的商铺，同时与戴维斯管理公司签订了《委托经营管理协议书》，双方约定：戴维斯管理公司支付给公艳花的年租金为商铺总价款的8%，委托经营管理期限为一年，自2012年10月1日起至2013年9月30日止。在委托经营管理期满后，双方经协商另行签订协议，戴维斯管理公司有权根据市场行情调整租金水平，原则上年租金不低于公艳花购买商铺总价款的8%。此后，公艳花将商铺交戴维斯管理公司经营，戴维斯管理公司将店铺统一改造后对外出租。2013年9月合同期满后，由于戴维斯管理公司将公艳花店铺的年租金调整至购买商铺总价款的4%以下，公艳花不同意，引发双方纠纷。戴维斯管理公司自述，公艳花在与戴维斯管理公司签订的《委托经营管理协议书》期满后，公艳花就该商铺是否由戴维斯管理公司对外出租还有是由其自行对外出租没有明确表态。为了不破坏案外人的原整体装修，在案外人继续租赁的整体商铺中涉及公艳花商铺的部分没有被单独隔离开，但戴维斯管理公司没有向任何人收取自2013年10月1日至今的公艳
花商铺租金。
公艳花诉称：2011年7月起，易明投资公司以投资商的名义、戴维斯管理公司以运营商的名义在《新晚报》等媒体上多次联合刊登广告，向社会推销位于道外区太古街的地下商铺，其中承诺陶瓷、卫浴的商铺投资回报率为8%-14%。在看过广告等宣传资料后，2012年5月23日，公艳花与易明投资公司签订了《商铺使用权转让合同》，以225，896元购买了位于道外区太古街地下人防空间A区073B号5.37平方米的商铺，同时与戴维斯管理公司签订了《委托经营管理协议书》，规定戴维斯管理公司支付给公艳花的年租金为商铺总价款的8%，并在公艳花所交的转让金中直接扣除。在公艳花与戴维斯管理公司的协议中还明确约定：以后的年租金原则上不低于公艳花购买商铺总价款的8%。此后，公艳花将商铺交戴维斯管理公司经营，戴维斯管理公司将店铺统一改造后对外出租。2013年9月，戴维斯管理公司在协议期满后，违反原承诺，将公艳花店铺的年租金调整至不足购买商铺总价款的4%以下，引发双方纠纷。故公艳花诉至原审法院，请求判令：1、解除公艳花与易明投资公司签订的《商铺使用权转让合同》，易明投资公司退还转让金225，896元，戴维斯管理公司承担连带责任；2、戴维斯管理公司给付自2013年10月1日起至判决日止租金，按年租金商铺总价款的8%计算；3、案件受理费由易明投资公司、戴维斯管理公司承担。
易明投资公司辩称：公艳花诉求解除与易明投资公司签订的《商铺使用权转让合同》并退还转让金，无事实及法律依据，理由如下：1、公艳花与易明投资公司于2012年5月签订的《商铺使用权转让合同》，公艳花交款，易明投资公司在约定的时间内交付了商铺，双方各自的债务已经按照约定履行完毕，双方合同的权利义务已经终止，公艳花无权解除合同。2、易明投资公司仅在《新晚报》、《生活报》媒体上做过商业广告（未在互联网及其他媒体上发布广告），但所有的广告均没有表明经购买者承诺，易明投资公司即受广告内容意思表示约束，依据《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条的规定易明投资公司的广告为商业广告且为要约邀请。3、依公艳花所称，易明投资公司发布广告信息称投资回报率年超过8%，在这种要约情况下，才购买了商铺以期得到回报。那么作为具有完全民事行为能力人的公艳花在2012年5月与易明投资公司签订《商铺使用权转让合同》时已经完全清楚合同内容，该合同并没有易明投资公司保证投资回报率的约定，更没有年超过8%的内容，所以即便假设公艳花称易明投资公司发布的广告信息为要约的观点成立，那么在公艳花签订《商铺使用权转让合同》时，双方已经将广告内容在合同内容去掉，仅约定商场整体委托给戴维斯管理公司统一进行商场管理，作为受要约人的公艳花事实上也已对要约的内容做出实质性变更，依据《中华人民共和国合同法》的规定为新要约，双方当事人又是采用合同书形式订立的合同，所以自双方当事人签字或者盖章时本案的《商铺使用权转让合同》依法成立，双方就商铺转让所涉及的权利义务应当以该合同确定的内容为依据。另外，本案商业广告假使为要约，公艳花予以承诺，合同的内容应当以承诺的内容为准。但公艳花与戴维斯管理公司在最终签订的《委托经营管理协议书》中明确约定了委托经营管理期限为一年，年租金为商铺总价款的8%，在合同签字时由戴维斯管理公司一次性支付给公艳花。公艳花与戴维斯管理公司并没有约定年租金为商铺总价款的8%的委托经营管理期限为三年或是更长的期间，相反，双方明确约定在委托经营期满后，即一年后双方经协商另行签订协议。戴维斯管理公司有权根据市场行情调整租金水平，原则上年租金不低于公艳花购买商铺总价款的8%，也即没有承诺保证年租金肯定不低于购买商铺总价款的8%。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条当事人协商一致，可以变更合同的规定，公艳花与戴维斯管理公司在签订《委托经营管理协议书》时，是对广告内容的变更，该《委托经营管理协议书》合法有效，公艳花应予遵守。4、易明投资公司与戴维斯管理公司均是独立的法人单位，各自具备独立的法律主体资格。易明投资公司与公艳花之间是商铺转让合同法律关系，公艳花与戴维斯管理公司之间系委托经营管理合同法律关系，公艳花将不同的法律关系集中在一个案件中诉讼不符合法律规定，属诉讼请求不明确，依法应当驳回。综上，易明投资公司主张其无任何违约行为，公艳花无法定解除合同的事实与理由，故请求法院驳回公艳花的全部诉讼请求。
戴维斯管理公司辩称：一、公艳花诉求解除与易明投资公司签订的《商铺使用权转让合同》并退还转让金，戴维斯管理公司承担连带给付责任，无事实依据无法律依据，理由如下：1、戴维斯管理公司与公艳花于2012年5月签订了期限为一年的《委托经营管理协议书》，戴维斯管理公司从未收取过公艳花的转让金，戴维斯管理公司与易明投资公司分别系二个独立的法人单位，公艳花诉求戴维斯管理公司承担连带给付责任无法律依据。2、戴维斯管理公司未在任何媒体上做过广告，在与公艳花签订《委托经营管理协议书》之前及签订该合同时未对公艳花有过任何要约或承诺投资回报率为8%的意思表示，相反，公艳花与戴维斯管理公司在签订的《委托经营管理协议书》中明确约定了年租金为商铺总价款8%的委托经营管理期限为一年。公艳花与戴维斯管理公司并没有约定年租金为商铺总价款的8%的委托经营管理期限为公艳花递交的广告中的年限，双方明确约定在委托经营期满后即一年后，双方经协商另行签订协议。戴维斯管理公司有权根据市场行情调整租金水平，原则上年租金不低于公艳花购买商铺总价款的8%。因此，公艳花称戴维斯管理公司承诺年租金为商铺总价款8%的事实不能成立。3、易明投资公司与戴维斯管理公司均是独立的法人单位，各自具备独立的法律主体资格。易明投资公司与公艳花之间是商铺转让合同法律关系，戴维斯管理公司与公艳花之间是委托经营管理合同法律关系，公艳花将不同的法律关系集中在一个案件中诉讼不符合法律规定，属诉讼请求不明确，依法应当驳回。另外易明投资公司与戴维斯管理公司各自履行与公艳花之间不同的合同，戴维斯管理公司对易明投资公司与公艳花履行的合同无连带义务，因此公艳花要求戴维斯管理公司对其向易明投资公司主张的诉求承担连带义务无法律依据。二、《中华人民共和国合同法》第九十一条规定：有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行。公艳花与戴维斯管理公司签订的《委托经营管理协议书》期限为一年，双方已经明确约定在委托经营期满后，双方经协商另行签订协议。由于戴维斯管理公司已经将一年的租金支付给公艳花，已经按照约定履行债务，所以在一年的委托经营管理期满后，双方合同的权利义务终止。又由于公艳花拒绝与戴维斯管理公司另行签订委托经营管理协议书，戴维斯管理公司已经不属于受托人，因此戴维斯管理公司无义务给付自2013年10月1日起至判决日止的租金。涉案商铺的使用权归公艳花，公艳花有权自行出租商铺并获取租金，其未出租的法律后果应由其本人自行承担。综上，戴维斯管理公司主张公艳花的诉求无事实依据无法律依据，请求驳回公艳花的全部诉讼请求。
原审判决认为：公艳花与易明投资公司签订的《商铺使用权转让合同》、与戴维斯管理公司签订的《委托经营管理协议书》系双方真实意思表示，哈尔滨市人民防空办公室出具说明确认易明投资公司对哈尔滨市道外区太古街地下人防工程投资建设的商铺享有使用、收益、管理和经营权，有对商铺使用权进行转让的权利。两份合同均合法有效，双方权利义务履行均应当以合同约定的内容为准。本案的《商铺使用权转让合同》约定：“本合同自双方签订之日起生效”，所以双方就商铺转让所涉及的权利义务应当以该合同确定的内容为准。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条关于合同解除的规定，易明投资公司在与公艳花书面签订《商铺使用权转让合同》后，按照约定将涉案商铺交付给公艳花，易明投资公司的交付义务已经按照合同约定履行完毕，不符合法律规定合同解除的要件，且易明投资公司、戴维斯管理公司均为独立的法人，依据《中华人民共和国民法通则》第八十七条的规定，易明投资公司对戴维斯管理公司的民事行为无承担连带责任的法律依据。公艳花要求解除与易明投资公司签订的《商铺使用权转让合同》并退还转让金，无事实和法律依据，故对公艳花要求解除其与易明投资公司签订的《商铺使用权转让合同》，易明投资公司退还转让金225，896元，戴维斯管理公司承担连带责任的诉讼请求，不予支持。公艳花诉称易明投资公司以投资商的名义、戴维斯管理公司以运营商的名义在《新晚报》等媒体上多次联合刊登广告，向社会推销位于道外区太古街的地下商铺，其中承诺陶瓷、卫浴的商铺的投资回报率为8%-14%。公艳花在看过广告等宣传资料后才与易明投资公司签订了《商铺使用权转让合同》，同时与戴维斯管理公司签订了《委托经营管理协议书》。公艳花认为易明投资公司、戴维斯管理公司发布的广告内容明确，属于要约，因此应当依照易明投资公司和戴维斯管理公司联合发布广告信息声称投资回报率年超过8%履行。《中华人民共和国合同法》第十四条规定，要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体明确；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束；第十五条规定，要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。本案中，商业广告的内容不符合《中华人民共和国合同法》第十四条规定的要件，即不符合“表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束”的要件；该商业广告的内容只是一种商业宣传，属于要约邀请。双方应当以《委托经营管理协议书》约定的内容为准，合同有效期自2012年10月1日起至2013年9月30日止，委托经营管理期满后，双方经协商另行签订协议。由于双方在经营管理期满后未达成协议，该《委托经营管理协议书》双方权利义务终止。但是目前戴维斯管理公司对该商铺依然没有交付公艳花，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十四条规定：“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。”参照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”因此，该商铺租金应当比照双方签订的《委托经营管理协议书》约定商铺总价款的8%，自2013年10月1日起至本判决生效之日止计算。据此判决：一、戴维斯管理公司支付公艳花租金，自2013年10月1日起至本判决生效之日止，年租金按商铺总价款225，869元的8%计算，于本判决生效后立即付清。二、驳回公艳花其他诉讼请求。案件受理费2，344元，由公艳花负担2，054元，戴维斯管理公司负担290元，戴维斯管理公司负担部分于本判决生效后立即给付公艳花。
公艳花不服原审判决，向本院提起上诉称：1、易明投资公司、戴维斯管理公司在先期广告及承诺中均保证投资回报率是8%-14%，公艳花是基于此回报数额购买该商铺的，易明投资公司、戴维斯管理公司一年后就将回报率更改为4%，属欺诈行为，双方签订的《商铺使用权转让合同》应予以解除。2、易明投资公司于2012年8月29日取得建设工程规划许可证，于2012年5月23日未取得合法手续就转让争议商铺，属于欺诈行为，双方签订的《商铺使用权转让合同》无效。3、原审判决依据哈尔滨市人民防空办公室的情况说明认定易明投资公司对涉案的人防商铺具有40年的使用权，依据不足，认定事实错误。4、原审判决适用法律错误。综上，公艳花请求撤销原审判决，依法改判或将本案发回重审。一、二审诉讼费用由易明投资公司、戴维斯管理公司负担。
易明投资公司辩称：一、原审判决认定事实清楚。1、易明投资公司在《新晚报》、《生活报》两家媒体所做的商业广告，是发布者公开而广泛地向公众传递信息的宣传手段，依据《合同法》第十五条的规定，商业广告属于邀约邀请，无须发布者全部兑现。本案中，易明投资公司发布的商业广告中没有表明经购买者承诺，易明投资公司即受广告内容的约束，且在广告中多次使用“预计净收益”、“预计租金回报率”等词语，广告的内容不属于要约，而是要约邀请。商铺的投资回报应以公艳花与戴维斯商业公司签订的《委托经营管理协议书》内容为准。2、公艳花购买涉案商铺是一种商业投资行为，其购买商铺后既可以对外出租，也可以自己经营，其保值增值商铺自身价值的主观意图不言而喻。公艳花称购买商铺是为了租金回报，而非自己经营的观点无证据证实，同时也与其作为商业投资者的身份不符。3、双方签订的《商铺使用权转让合同》约定商场整体委托给戴维斯管理公司统一进行商场管理，合同中没有易明投资公司保证投资回报率的约定，更没有年租金超过商铺总价款8%的内容。由于公艳花与戴维斯管理公司签订了《委托经营管理协议书》，双方明确约定公艳花委托经营管理期限为一年，年租金为商铺总价款的8%。公艳花与戴维斯管理公司并没有约定年租金为商铺总价款的8%的委托经营管理期限超过一年，而是约定委托经营期满后（一年后），经协商另行签订协议。说明戴维斯管理公司有权根据市场行情调整租金水平，戴维斯管理公司并没有承诺保证一年期满后的年租金肯定不低于购买商铺总价款的8%。本案中，戴维斯管理公司在公艳花委托经营期满后根据市场行情调整租金水平并不是在公艳花委托经营期限内降低年租金比例，易明投资公司不存在欺诈行为。4、易明投资公司公司提供的《哈规城建字（2011）33调号建设工程规划许可证》虽然发证日期为2012年8月29日，但该证据表明此证是对原2011年7月18日核发的编号为哈规城建字第（2011）33号《建设工程规划许可证》的调整，也即易明投资公司于2011年7月18日就取得了涉案工程的《建设工程规划许可证》。双方签订《商品使用权转让合同》时，易明投资公司已经依法取得了合法手续，易明投资公司不存在隐瞒真实情况，或者故意告知对方虚假情况的行为，易明投资公司不存在欺诈行为。涉案合同不符合《合同法》第五十二条关于合同无效的规定，双方签订的《商品使用权转让合同》合法有效。二、原审判决认定事实证据充分。1、原审判决采纳了黑龙江省人民防空办公室人防发（2011）28号文件、哈规城建字第（2011）33调号建设工程规划许可证及哈尔滨市人民防空办公室的情况说明，从而认定易明投资公司对涉案商铺享有使用、收益、管理和经营权，有对商铺使用权进行转让的权利，符合《防空法》第五条“国家对人民防空设施建设按照有关政策给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者管理使用，收益归投资者所有”的规定。2、哈尔滨市人民防空办公室主要职责之一是在城市总体规划指导下，负责组织实施全市人民防空建设规划，负责全市地下防护空间规划、建设与管理；组织管理全市人民防空工程建设。负责全市人民防空建设项目计划的审核、审批和设计审查、施工质量监督、竣工验收备案；负责全市人民防空工程设计、施工、监督等资质的审核；指导、监督、检查全市人民防空工程维护、管理、平时开发利用工作等，因此涉案的道外区太古街地下人防工程全部客观情况均应由哈尔滨市人民防空办公室出具情况说明，原审判决据此认定事实证据充分。三、原审判决适用法律正确。《合同法》第十四条、第十五条是关于要约及要约邀请的法律规定，第九十三条、第九十四条是关于解除合同的法律规定。由于公艳花在原审时以易明投资公司发布广告承诺投资回报率为由诉求解除涉案的《商铺使用权转让合同》，原审判决适用上述相关法律规定作出判决正确。综上，易明投资公司请求驳回上诉，维持原判。
戴维斯管理公司辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。戴维斯管理公司未在媒体上做过广告宣传，戴维斯管理公司在与公艳花签订《委托经营管理协议书》之前没有对公艳花有过任何要约或者承诺投资回报率为8%--14%的意思表示。相反，双方签订的《委托管理协议书》明确约定年租金为商铺总价款8%的委托经营管理期限为一年，在委托经营期满后，双方经协商另行签订协议。戴维斯管理公司有权根据市场行情调整租金水平，原则上年租金不低于公艳花购买商铺总价款的8%。戴维斯管理公司在委托经营管理期限一年期满后，根据市场行情预将租金调整为4%，由于公艳花的反对，双方没有另行签订委托经营管理协议。戴维斯管理公司完全是依据双方签订的《委托经营管理协议书》处理租金事宜，不存在欺诈行为。综上，戴维斯管理公司请求驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人均未举示新的证据。
二审认定的案件事实与一审一致。
本院认为：哈尔滨市人民防空办公室系城市人防工程的管理主体，其出具的情况说明对涉案人防工程的相关事实具有证明力，原审判决据此确认易明投资公司对哈尔滨市道外区太古街地下人防工程投资建设的商铺享有使用、收益、管理和经营权，有对商铺使用权进行转让的权利正确。
《中华人民共和国合同法》第十四条规定：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体明确；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束；”第十五条规定：“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”本案中，易明投资公司在涉案商铺销售阶段在《新晚报》等媒体上所作的广告中对商铺的“预计净收益”、“预计租金回报率”达到8%到14%的表述是其宣传内容的一部分，属于商业广告，是易明投资公司为推销商铺进行的一种商业行为，其目的是为了宣传所销售商铺的优越性，并以此吸引不特定的消费者购买其销售的商铺，该内容并未最终写进双方签订的《商铺使用权转让合同》中，其法律性质应属于要约邀请。公艳花在进行投资时，应是在充分考虑涉案商铺的区域特点、发展前景、投资风险等因素作出的决定，并在此基础上分别与易明投资公司、戴维斯投资公司签订《商品使用权转让合同》和《委托经营管理协议书》。因此，公艳花以租金回报率未达到广告宣传的标准为由，主张易明投资公司、戴维斯投资公司存在欺诈，缺乏事实和法律依据。哈尔滨市城乡规划局于2011年7月18日即为涉案商铺所在项目太古街地下人防工程核发了哈规城建字第（2011）33号《建设工程规划许可证》，2012年8月29日核发的《哈规城建字（2011）33调号建设工程规划许可证》是按照实际建设情况对原规划许可进行的调整。公艳花主张双方签订协议时易明公司未取得商铺的使用权构成欺诈，亦无事实和法律依据。因此，公艳花依据以上事实主张双方签订的《商铺使用权转让合同》无效，本院不予支持。《商品使用权转让合同》和《委托经营管理协议书》是本案当事人的真实意识表示，不违反法律法规的强制性规定，该合同有效。因不存在约定或者法定的解除合同的情形，故原审判决驳回公艳花请求解除其与明投资公司签订的《商铺使用权转让合同》，返还转让款的诉讼请求并无不当。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2054元，由公艳花负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘松涛
审判员 王秀丽
审判员 冯 媞
二〇一五年四月二十日
书记员 马丽娜