北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终778号
上诉人（原审被告）：刘玉兰，女，1967年3月5日出生，住北京市怀柔区。
委托诉讼代理人：刘士永，北京市擎天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨桂荣，女，1947年12月6日出生，住北京市怀柔区。
委托诉讼代理人：蒋宏普，北京智深律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：孟庆超，男，1968年11月22日出生，住北京市怀柔区。
委托诉讼代理人：孟艺（孟庆超之子），1993年10月28日出生，住北京市怀柔区。
上诉人刘玉兰因与被上诉人杨桂荣、孟庆超确认合同无效纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2017）京0116民初6354号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
刘玉兰上诉请求：1.撤销一审法院判决，并依法改判驳回杨桂荣、孟庆超的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由杨桂荣、孟庆超承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。杨桂荣与孟庆超、刘玉兰之间签订的夫妻财产约定协议，是双方的真实意思表示，且经过公证处公证，合法有效。杨桂荣主张合同无效因房屋是家庭共同共有的，孟庆超处分房屋没有经过其他人同意，杨桂荣应对其主张的事实加以证明。翻建房屋时，孟庆超的儿子才7、8岁，没有能力翻盖房屋，涉案房屋在公证时是孟庆超个人财产，孟庆超处分财产是合法有效的。二、一审法院适用法律错误。根据“合同部分无效不影响其他部分的效力”之规定，既然一审法院认定涉案房屋有孟庆超的份额，那么孟庆超处分的属于自己份额的部分应当是有效的处分。
杨桂荣、孟庆超辩称：同意一审判决，不同意刘玉兰的上诉请求。
一审法院认定事实：杨桂荣、刘玉兰系夫妻关系，于2004年4月28日登记结婚，杨桂荣系孟庆超之母，杨桂荣之丈夫孟宪兰已于2012年11月去世。
1992年3月，孟庆欣将位于怀柔区怀柔镇孟庄村北街路北的房屋四间卖给孟宪兰和杨桂荣，作价8000元，预定在1992年3月26日前交房。1993年12月30日，怀柔县土地管理局颁发怀集建（93）字第1-27-0071号集体土地建设用地使用证，涉案宅基地登记于孟庆超名下。1994年3月15日，孟庆欣与孟宪兰在怀柔县房产交易所订立一份《房产卖契》，约定孟庆欣将上述房产出售孟宪兰。卖契记载价格为4000元。2000年2月，孟庆超申请翻建上述院落中房屋，《村民建房用地申请审批表》记载同居人口孟庆超、孟宪兰、杨桂荣、孟艺。2000年3月13日，怀柔县规划局颁发《怀柔镇村民建房施工许可证》，批准原址翻建北房四间。
2004年5月18日，孟庆超（甲方）与刘玉兰（乙方）签订一份《夫妻财产约定协议》，协议中记载：甲方婚前个人财产为房屋六间（其中北房四间、西房二间），甲方自愿将北房四间中的西数两间给乙方所有，其余北房两间、西房两间房屋仍为甲方个人所有。约定给乙方的上述两间房屋在甲乙婚姻关系存续期间，由甲乙双方共同占有、使用、收益，并共同进行维修。北京市怀柔区公证处对上述协议进行了公证。
一审法院认为：共有人对共有财产均享有管理的权利和义务，未经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，不得处分共有的不动产或者动产。涉案宅院原老房系孟宪兰和杨桂荣夫妇购买，应属于孟宪兰和杨桂荣所有。杨桂荣夫妇购买上述房屋后，虽宅院登记至孟庆超名下，但我国农村宅基地以户为单位进行登记，《集体土地建设用地使用证》的登记人并不能直接认定该宅院中的房屋全系登记人所有，现亦无证据证明孟宪兰进行了分家或孟宪兰已将上述房屋赠与孟庆超所有。在2000年翻建房屋过程中，记载房屋共居人有孟庆超、孟宪兰、杨桂荣、孟艺。翻建后杨桂荣夫妇亦长期居住于该宅院，应认定孟宪兰和杨桂荣是该房屋的共有人之一。2004年，孟庆超与刘玉兰签订协议，将房屋中的西上房两间赠与刘玉兰，现无证据证明杨桂荣夫妇当时同意上述赠与，该协议侵犯了杨桂荣夫妇的财产权利，应属无效。
一审法院判决：刘玉兰与孟庆超于2004年5月18日所签订并公证的《夫妻财产约定协议》无效。
案件受理费35元，由孟庆超负担（判决生效之后七日内交纳）。
本院二审期间，当事人未提交新证据。
经查，刘玉兰并非涉案宅院所在村的集体经济组织成员。本院经审理认定的其他事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为：综合当事人的诉辩意见和法院查明的事实，本案二审的争议焦点有三：一是孟庆超的赠与行为是否构成无权处分；二是无权处分的赠与合同之效力认定问题；三是刘玉兰作为非本村集体经济组织成员，能否受赠涉案房屋。
孟庆超的赠与行为是否构成无权处分。
根据孟庆超与刘玉兰所签《夫妻财产约定协议》的内容，孟庆超系将其个人婚前财产约定归刘玉兰所有，故该《夫妻财产约定协议》从法律关系的性质而言应认定为赠与合同。
现刘玉兰与杨桂荣就涉案宅院系孟庆超的个人财产还是孟庆超与杨桂荣、孟宪兰的共有财产各执一词。刘玉兰主张，涉诉宅院的宅基地使用权登记在孟庆超名下，房屋翻建时亦以孟庆超的名义申请建房，且双方进行赠与合同公证之时孟庆超明确表示该宅院为其婚前个人财产，不存在其他共有人，故涉案宅院应认定为孟庆超的个人财产，孟庆超将宅院中的两间房屋赠与刘玉兰不属于无权处分；杨桂荣则主张涉案宅院中的房屋均为孟庆超与杨桂荣、孟宪兰的家庭共有财产，孟庆超将宅院中的两间房屋赠与刘玉兰构成无权处分。
对此，本院认为，首先，涉案宅院的原老房系孟宪兰和杨桂荣夫妇购买，应属于孟宪兰和杨桂荣所有。孟宪兰、杨桂荣夫妇购买上述房屋后，虽将宅院登记至孟庆超名下，但我国农村宅基地以户为单位进行登记，实行“一户一宅”的原则，《集体土地建设用地使用证》登记在一人名下，并不能据此认定该宅院中的房屋全系登记人一人所有；其次，现无证据证明孟宪兰、杨桂荣进行了分家或孟宪兰、杨桂荣已将涉诉两间房屋赠与孟庆超个人所有；再次，在2000年翻建房屋的过程中，建房审批表所记载的房屋共居人有孟庆超、孟宪兰、杨桂荣，房屋翻建后杨桂荣夫妇亦长期居住于该宅院。基于以上几点，应认定涉案房屋为孟宪兰、杨桂荣、孟庆超的共有财产。孟庆超将涉案房屋赠与刘玉兰，现无证据证明杨桂荣夫妇同意上述赠与，故应认定孟庆超的赠与行为构成无权处分。
无权处分的赠与合同之效力认定问题。
赠与合同中移转标的物所有权并不以对方支付对价为条件，受赠人是纯受利益方。因此，在赠与合同中，并不存在因否定合同效力而对善意相对人的利益保护不足的问题。反之，正是因为赠与合同的无偿性，从利益衡量的角度出发，应结合具体案情严格按照我国《合同法》、《物权法》的相关规定审查合同效力。
根据我国《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”处分财产只能由享有处分权的人实施，他人无权擅自处分共有财产。
根据我国《物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”对于属于共同共有的财产，由于共同共有人之间具有紧密的共同关系，处分共同共有的财产，必须经全体共同共有人同意。
本案中，涉案宅院的房屋系孟庆超与杨桂荣、孟宪兰的共有财产，基于孟庆超与杨桂荣、孟宪兰之间的家庭关系，性质上属于共同共有。孟庆超、杨桂荣、孟宪兰作为涉案宅院房屋的共同共有人，对涉案宅院房屋享有共同的权利，承担共同的义务。现无证据表明孟庆超将涉案宅院的部分房屋进行处分经过了其他共同共有人的同意，且嗣后亦无证据显示其已经得到相关权利人追认或取得房屋全部处分权，侵犯了他人财产权益，故根据前述法律规定，该赠与合同应当认定无效。
对于刘玉兰上诉主张的，既然一审法院认定涉案房屋有孟庆超的份额，那么孟庆超处分的属于自己份额的部分应当是有效处分的上诉意见，本院认为，本案涉诉宅院为孟庆超与杨桂荣、孟宪兰共同共有的财产，现无证据证明孟庆超、孟宪兰、杨桂荣对共有的宅院房屋进行了分割，故不能确定孟庆超对涉诉两间房屋享有独立的权利，本院对刘玉兰的此项上诉意见不予采纳。
三、刘玉兰作为非本村集体经济组织成员，能否受赠涉案房屋。
根据我国《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”
本案中，刘玉兰的身份并非涉案宅院所在村的集体经济组织成员。孟庆超将涉案宅院内的两间房屋赠与刘玉兰，违反了我国关于农村集体土地管理的法律法规的强制性规定，应属无效。因此，即使孟庆超将涉案房屋赠与刘玉兰的行为不因无权处分而无效，亦因违反法律、行政法规的强制性规定而应认定无效。故对刘玉兰有关合同有效的上诉意见，本院不予采纳。
综上所述，刘玉兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费70元，由刘玉兰负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄海涛
审 判 员 薛 妍
代理审判员 周艳雯
二〇一八年三月二十八日
书 记 员 李 越