浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙金民终字第1433号
上诉人（原审原告）夏倩倩。
上诉人（原审原告）骆锦蕾。
上诉人（原审原告）谢旭燕。
上诉人（原审原告）吕跃新。
上诉人（原审原告）吴雁飞。
上诉人（原审原告）付瑜君。
上诉人（原审原告）吴建衡。
上诉人（原审原告）王赛平。
上诉人（原审原告）程海发。
上诉人（原审原告）程雷。
上诉人（原审原告）贾立忠。
上诉人（原审原告）项颖。
上诉人（原审原告）陈晨。
上诉人（原审原告）朱伟明。
上诉人（原审原告）何爱萍。
上诉人（原审原告）徐健敏。
上诉人（原审原告）梁米增。
上诉人（原审原告）李素彬。
上诉人（原审原告）舒加喜。
上诉人（原审原告）汪晴晴。
上诉人（原审原告）张欣。
上诉人（原审原告）蔡文光。
上诉人（原审原告）蒋春红。
上诉人（原审原告）祝深田。
上诉人（原审原告）杨姿娇。
上诉人（原审原告）李美娟。
上诉人（原审原告）潘芬。
上诉人（原审原告）洪春燕。
上诉人（原审原告）姜丽文。
上诉人（原审原告）童霞。
上诉人（原审原告）周瑛瑾。
上诉人（原审原告）秦华丽。
上诉人（原审原告）洪阳。
上诉人（原审原告）何建明。
上诉人（原审原告）叶云杰。
上诉人（原审原告）吴启华。
上诉人（原审原告）赵尚兴。
上诉人（原审原告）陈淑佩。
上诉人（原审原告）陈志高。
上诉人（原审原告）楼灵莉。
上诉人（原审原告）陈月巧。
上诉人（原审原告）陈艺超。
上诉人（原审原告）王晖。
上诉人（原审原告）魏洪。
上诉人（原审原告）姜纯。
上诉人（原审原告）方颖。
上诉人（原审原告）汪骏杰。
上诉人（原审原告）徐宇立。
上诉人（原审原告）洪建平。
上诉人（原审原告）朱瑾。
上诉人（原审原告）吕俊。
上诉人（原审原告）ＸＸ昊。
上诉人（原审原告）任维忠。
上诉人（原审原告）陈昌海。
上诉人（原审原告）祝家群。
上诉人（原审原告）张淑。
上诉人（原审原告）刘婵姬。
上诉人（原审原告）徐学超。
上诉人（原审原告）涂振华。
上诉人（原审原告）方扶摇。
上诉人（原审原告）尹云平。
上诉人（原审原告）洪梅。
上诉人（原审原告）胡田英。
上诉人（原审原告）魏苏里娜。
上诉人（原审原告）李力夫。
上诉人（原审原告）楼志寿。
上诉人（原审原告）董小飞。
上诉人（原审原告）张岚。
上诉人（原审原告）王轶。
上诉人（原审原告）姜玮。
上诉人（原审原告）朱江春。
上诉人（原审原告）张红星。
上诉人（原审原告）曹战。
上诉人（原审原告）章永芳。
上诉人（原审原告）陈建忠。
上诉人（原审原告）项理正。
上诉人（原审原告）叶文丽。
上诉人（原审原告）郭存果。
上诉人（原审原告）周颖。
上诉人（原审原告）徐旭闪。
上诉人（原审原告）赵振君。
上诉人（原审原告）胡靖。
上诉人（原审原告）王建仙。
上诉人（原审原告）殷美茶。
上诉人（原审原告）陈利华。
上诉人（原审原告）朱忠辉。
上诉人（原审原告）吴婷婷。
上诉人（原审原告）许赛红。
上诉人（原审原告）李健虎。
上诉人（原审原告）蒋大浦。
上诉人（原审原告）黄静岳。
上诉人（原审原告）周玉泉。
上诉人（原审原告）何茜。
上诉人（原审原告）王素香。
上诉人（原审原告）马双斌。
上诉人（原审原告）任帅帅。
上诉人（原审原告）蒋英强。
上诉人（原审原告）李晓华。
上诉人（原审原告）刘军。
上诉人（原审原告）柯萍莉。
上诉人（原审原告）汪东东。
上诉人（原审原告）施春秋。
上诉人（原审原告）赵爱。
上诉人（原审原告）李香兰。
上诉人（原审原告）李小兰。
上诉人（原审原告）先洪玉。
上诉人（原审原告）倪倩。
上诉人（原审原告）徐天舒。
上诉人（原审原告）舒捷。
上诉人（原审原告）金玲丽。
上诉人（原审原告）涂先其。
上诉人（原审原告）涂水娟。
上诉人（原审原告）黄晓霞。
上诉人（原审原告）梅君。
上诉人（原审原告）施烈豪。
上诉人（原审原告）何跃飞。
上诉人（原审原告）杨红萍。
上诉人（原审原告）柳甜。
上诉人（原审原告）谭建华。
上诉人（原审原告）叶影。
上诉人（原审原告）林志刚。
上诉人（原审原告）潘慧。
上诉人（原审原告）赵丽平。
上诉人（原审原告）叶倩。
上诉人（原审原告）倪薇。
上诉人（原审原告）洪献飞。
上诉人（原审原告）卢振茹。
上诉人（原审原告）张春芳。
诉讼代表人贾立忠。
诉讼代表人陈志高。
诉讼代表人朱江春，现住金华市欧景名城小区7-1-2202。
诉讼代表人马双斌，住金华市欧景名城小区10-1-1402。
诉讼代表人何跃飞。
上述上诉人共同委托代理人（特别授权）鲍晓华。
上述上诉人共同委托代理人（特别授权）徐朱杰。
被上诉人（原审被告）金华欧景置业有限公司。
法定代表人虞云新。
委托代理人（特别授权）吴小伟。
委托代理人（特别授权）徐小峰。
上诉人夏倩倩等128人为与被上诉人金华欧景置业有限公司（以下简称欧景公司）商品房销售合同、排除妨害纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2014）金婺民初字第3416号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2015年10月19日公开开庭进行了审理。上诉人夏倩倩等128人的诉讼代表人贾立忠、陈志高、朱江春、马双斌、何跃飞和共同委托代理人鲍晓华、徐朱杰，被上诉人欧景公司的委托代理人吴小伟、徐小峰到庭参加诉讼。现已审理终结。
夏倩倩等128原告共同起诉称：本案各原告均为金华欧景名城6幢、7幢、10幢的业主。2013年至2014年期间，本案各原告从被告处购置了相应的房产。2014年6月20日前后，被告通知各业主交房，各原告按照被告的交房流程在缴纳了相应房产税费之后与被告办理了交房手续，领取了房屋钥匙。此后，部分原告在装修房屋中发现，在6、7、10幢连体五层架空层及露台上安装了40余台大型扰民风机，五层露台也并未按照被告在房产销售时的沙盘展示进行绿化。部分业主随即向本案被告交涉，并向被告提出维权诉求，抗议要求被告将扰民风机移除并将五层露台按照沙盘展示进行绿化，给广大业主一个和谐安居环境。几经交涉，被告以各种理由推诿，对众业主的维权诉求作了应付性的两次回函，称风机的安装均为消防规划所需，五楼露台的绿化承诺在9月底实施并完成。金华欧景名城作为金华高标、高品质的楼盘之一，众业主之所以选择该处房产是看中该小区外观时尚、环境优雅。如今竟发现开发商欺瞒业主，在业主购房时，故意隐瞒足以影响商品房买卖合同订立的重大瑕疵——五楼天台消防风机的规划。消防风机的噪声、震动、外观及排气污染，直接影响广大业主的居住环境和生活质量，并间接导致各业主购买的房产价值减损。被告在售房和广告宣传时，按照沙盘展示向各业主推荐和销售房产，按照当时沙盘展示没有风机且完全为景观绿化所覆盖美化，是6、7、10幢房产的卖点之一。6、7、10幢业主之所以选择该处房产，被告宣传的五楼露台景观绿化起到了关键性作用，但如今开发商的宣传成了镜中花、水中月，其承诺的露台景观绿化迟迟未能完成，随之遍地而起的大批量风机占据了五楼露台的各个显要位置和架空层的每个角落。6、7、10幢业主的和谐美好的居住环境就这样被开发商粉碎。原告认为：被告售房时的沙盘展示是向众业主宣传和推荐房屋的重要途径，沙盘展示的相关内容虽未纳入商品房买卖合同的具体条款，但其均属于被告就商品房开发规划范围内房屋及相关设施所作的说明和承诺，属于商品房销售广告和宣传资料的范畴，只要业主与被告签订商品房买卖合同，购买了被告房产，沙盘展示的内容即成为合同不可分割的一部分，对开发商产生法律拘束力。被告应当按约定履行自己的相关义务，但时至今日，被告怠于履行的消极行为引起广大业主的强烈不满。综上所述：被告的行为已经严重侵犯原告的合法权益，在多次维权未果的情况下，依据我国《民法通则》、《合同法》、《物权法》等相关法律法规，原告现诉请法院：1.判令被告将欧景名城6幢、7幢、10幢连体的五层架空层及露台上不符合约定（或规划）的扰民风机移除；2.判令被告按照沙盘展示的承诺对五楼露台进行绿化；3.本案诉讼费用由被告承担。
被告欧景公司答辩称：包括本案所涉的6幢、7幢、10幢在内的金华欧景名城商品房均系我公司所开发，我公司经过投标取得建设用地使用权，经批准获得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证后，即开展商品房的动工建设。在符合销售条件，并取得商品房预售证后，我公司开发向社会公开销售商品房。为了使购房者对商品房情况有大致了解，我公司在销售大厅设置了沙盘，该沙盘形象的展示了所销售房屋的地理位置，层数标高，朝向结构等等。由于沙盘的性质所限，沙盘主要体现的是一种视觉效果，它不是图纸，不可能穷尽各种技术参数，也不可能一成不变的成为所售房屋及景观的翻版。正因为如此，《沙盘》以温馨提示的形式载明，沙盘与实景存在一定差异，具体建设结果与模型效果存在区别，最终交付结果以政府部门核准文件以及双方合同约定内容为准。在各种心态的驱使下，本案原告在2013年至2014年期间，先后向我公司购房，为此，各原告均与我公司签订了商品房买卖合同，该合同明确了双方的权利和义务。所载明内容表明，合同并无我公司对五楼露台进行绿化的承诺。另外，尽管《商品房买卖合同》没有对五楼露台是否安装消防风机进行约定，但经有关部门批准的消防规划图及商业顶层建设施工图、商业顶层防排烟平面竣工图等均载明，五楼架空及露台安装着30多台消防风机。该消防风机安装的位置与消防规划图及商业顶层建设施工图，商业顶层防排烟平面竣工图所载明的消防风机位置相吻合。本案不存在原告诉称的许多位置的风机安装位置与原规划不符的事实。在消防风机安装问题上，我公司需要说明的是，消防风机的安装是为了保护业主的生活和财产安全，它是作为强制性规范的《高层民用建筑防火规定》所具体要求的，我公司是按照《高层民用建筑防火规范》的要求进行设计，并通过消防部门的审核批准进行施工安装，消防风机平时处于停止状态，不存在噪音问题，并不会对业主的生活造成影响，且作为消防风机安装场地的五楼露台，其所有权人为商场业主。根据消防规划图的要求，五楼露台的风机安装与本案原告所购商品房之间，本有一堵墙隔着，但在消防风机安装施工时，我公司出于扩大原告视野和露台使用面积的考虑，未将此墙砌上，这是在消防风机安装问题上图纸与实际安装不同的唯一之处。如果原告不领情，我公司随时可以把此墙砌上。综上所述，我公司认为，销售沙盘所示五楼露台的绿化，由于既无具体的量化指标，更无商品房买卖合同的相关约定，就其实质最多是一种要约引诱，并非要约，对我公司不具有约束力。在消防风机安装问题上，我公司是依法而为，并未对原告构成侵权，因此，要求驳回原告的诉讼请求。
原判认定：本案各原告均为金华欧景名城6幢、7幢、10幢的业主，上述房产系由被告开发。在上述6、7、10幢房屋连体五层架空层及露台上安装有大型消防风机，五层露台未绿化。双方签订的《商品房买卖合同》中未对涉案房产五楼露台是否安装消防风机及绿化进行约定。上述消防风机的安装与经相关部门批准的消防规划图、商业顶层建设施工图及商业顶层防排烟平面竣工图所载明的消防风机位置相吻合。
原审法院认为：原告无证据证明本案消防风机的安装违反了双方《商品房买卖合同》的约定，也无证据证明消防风机的使用对原告方构成侵权，原告于法庭辩论终结后向原审法院申请对涉案风机所产生的影响进行声环境污染司法鉴定，已超过法定举证期限，且无证据证明上述消防风机在发生火灾事故及消防演练之外的时间开启使用，故不同意其司法鉴定请求，原告要求移除涉案消防风机的诉讼请求，证据不足，不予支持。原告主张要求被告按照沙盘展示的承诺对五楼露台进行绿化，因沙盘展示的绿化内容不具体、不确定，双方也未在《商品房买卖合同》中对相关内容进行约定，合同签订后双方也未能达成一致意见，因此沙盘展示的上述绿化内容不具有法律约束力，原告的诉讼请求证据不足，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回夏倩倩等128原告的诉讼请求。案件受理费80元，由夏倩倩等128原告自行负担。
宣判后，夏倩倩等128人不服，向本院提出上诉称，一、一审认定事实错误。我方并不是认为消防风机不应当安装，而是认为欧景公司安装的消防风机不符合约定（或规划）。涉案房屋为期房，我方购房时最主要的参考依据是沙盘，售楼人员也是通过沙盘进行介绍的。沙盘显示6、7、10幢房屋连体五层露台是集绿化、休闲为一体的生活场所，并未标明安装大量风机。沙盘按一定比例制作，据此可得出绿化的位置及面积，故沙盘展示的内容具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，沙盘展示的内容应视为要约，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。一审中欧景公司认为风机共30余台，我方认为应有43台，至少有10余台风机的安装在消防规划图上没有标明，请求对风机数量和类型予以查明。消防风机的安装运行破坏了我方的居住生活环境，一审中欧景公司承认风机仅经过消防验收，并认为不需要经过环保验收，故可以推定所有风机均未经过环保验收。为查明风机运行的实际影响，请求对风机造成的声环境污染进行司法鉴定。二、适用法律错误。本案应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条等作出判决。综上，请求撤销原判，发回重审或依法改判。
欧景公司二审辩称，一、我方是根据法律、法规的强制性要求安装消防风机的。根据《中华人民共和国消防法》第九条规定，建设、设计、施工、工程监理等单位依法对建设工程的消防设计、施工质量负责。根据《高层民用建筑设计防火规范》的规定，本案一类高层建筑必须设置机械排烟。因此我方建造了包括消防风机在内的整个欧景名城的消防系统。消防风机的安装符合规划，整个工程从设计、施工到竣工验收，均在公安消防部门的监管下进行。本案中，经有关部门批准的消防规范图及商业顶层建设施工图及商业顶层防排烟平面竣工图所载明的消防风机位置是吻合的，不存在上诉人所称违反规划的情况。消防风机只在发生火灾或消防演练时开启，平时不会产生噪声污染、排气污染，不会影响小区业主日常生活。沙盘内容是要约邀请，并非要约，不能成为购房合同的组成部分。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
二审中，夏倩倩等128人向本院提供了：1、《房屋建筑面积测绘成果书》一份，2、欧景名城6#、7#、10#楼住宅（实）测面积报表一份，证据1、证据2共同证明6、7、10幢房屋连体五层架空层计入公摊面积，依法属于6、7、10幢业主共有，欧景公司擅自在其上安装风机构成侵权。
欧景公司质证认为，对两份证据真实性无异议，但缺乏关联性，不能证明6、7、10幢房屋连体五层架空层计入夏倩倩等128人的公摊面积。
二审中欧景公司向本院提供了：金华市方圆测绘有限公司出具的《欧景名城二期6#、7#、10#楼分摊说明》一份（附件有房屋建筑面积测绘成果、欧景名城二期架空面积（实）测面积报表、欧景名城6#、7#、10#楼住宅（实）测面积报表、欧景名城6#、7#、10#楼平面图），证明欧景名城6#、7#、10#楼架空公共空间分摊面积为零，即6、7、10幢房屋连体五层架空层并未计入夏倩倩等128人的公摊面积。
夏倩倩等128人质证认为，对真实性有异议，这是金华市方圆测绘有限公司盖了章的说明，如果该证据系证人证言，应由金华市方圆测绘有限公司到庭作证。该证据无法看出29平方米左右的分摊面积是如何计算的，不能证明6、7、10幢房屋连体五层架空层未计入我方的公摊面积。
针对夏倩倩等128人二审中提供的证据，本院对证据1、2的真实性予以认定，但上述证据无法达到夏倩倩等128人的证明目的，对其证明力本院不予认定。针对欧景公司二审中提供的证据，该证据符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五条规定的证据的形式要件，对其真实性予以认定；该证据中关于6、7、10幢房屋连体五层架空层不计算建筑面积、不计入公摊面积的说明，能与夏倩倩等128人提供的证据1中“房屋基本信息-
架空层”为“／”相互印证，证明6、7、10幢房屋连体五层架空层未计入夏倩倩等128人的公摊面积，对其证明力本院予以认定。
经审理查明，原判认定的事实清楚，本院予以确认。二审现场勘查中，夏倩倩等128人与欧景公司确认6、7、10幢房屋连体五层架空层及露台上共有40台风机，均为消防风机；上述风机只有在发生火灾或消防演练、设备保养时才会开启。截至2015年10月12日，上述风机仅因消防演练开启过一次。
本院认为，本案二审争议焦点在于：欧景公司是否应拆除6、7、10幢房屋连体五层架空层及露台上的风机，是否应对6、7、10幢五楼露台进行绿化。关于夏倩倩等128人要求欧景公司按照沙盘展示的内容对五楼露台进行绿化并拆除风机，本院认为，沙盘的电源位置标注了足以引起购房人注意的“温馨提示”，明确沙盘模型“仅供购房参考……最终交付结果则以政府部门核准文件以及双方合同约定内容为准”，故沙盘展示的内容不具体确定，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定的情形，不能视为合同内容，夏倩倩等128人主张应按沙盘展示的内容对五楼露台进行绿化并拆除风机缺乏依据。关于夏倩倩等128人基于五楼架空层为业主共用为由要求排除妨害、拆除风机，本院认为，6、7、10幢房屋连体五层架空层不计算建筑面积，更未计入夏倩倩等128人的公摊面积，不属于夏倩倩等128人的物权行使范围，故其要求排除妨害、拆除风机的诉请不能成立。关于夏倩倩等128人主张消防风机的使用对其构成侵权，不属于本案商品房销售合同、排除妨害纠纷的审理范围，对其要求进行声环境污染司法鉴定的申请，本院不予准许。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，审判程序合法，实体处理恰当，依法应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人夏倩倩等128人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡玲玲
审 判 员 钱 萍
审 判 员 胡 照
二〇一六年二月二十六日
代书记员 徐艳锦