成都市金牛区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川0106民初3353号
原告：成都青羊工业建设发展有限公司。住所地：成都市青羊区。
法定代表人：张锡忠，董事长。
委托诉讼代理人：杨力，四川英特信律师事务所律师。
被告（申请执行人）：赵祖强，男，汉族，1972年1月12日出生，住成都市新都区。
被告（被执行人）：四川雷扬实业有限公司。住所地：成都市青羊区。
法定代表人：雷志中，职务不详。
被告（被执行人）：雷志中，男，汉族，1949年11月23日出生，住四川省巴中市巴州区。
被告（被执行人）：雷刚，男，汉族，1978年6月26日出生，住成都市金牛区。
被告（被执行人）：雷峥，男，汉族，1975年6月11日出生，住成都市金牛区。
被告（被执行人）：王志平，男，汉族，1981年6月1日出生，住四川省通江县广纳镇。
原告成都青羊工业建设发展有限公司（以下简称青羊工业公司）与被告赵祖强、被告四川雷扬实业有限公司（以下简称雷扬公司）、被告雷志中、被告雷刚、被告雷峥、被告王志平案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，被告雷扬公司、被告雷志中、被告雷刚、被告雷峥、被告王志平下落不明，本院依法公告向其送达法律文书。本院依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告青羊工业公司的委托诉讼代理人杨力、被告赵祖强到庭参加诉讼，被告雷扬公司、被告雷志中、被告雷刚、被告雷峥、被告王志平经本院公告依法传唤，无正当理由未到庭应诉。经缺席审理，本案现已审理终结。
原告青羊工业公司向本院提出诉讼请求：判令1.停止对成都青羊工业集中发展区×区×幢房屋的执行行为并解除查封和协助执行义务；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：青羊工业公司系成都市青羊区工业集中发展区（以下简称青羊工业园）的开发商。2012年10月8日，青羊工业公司与雷扬公司签订《成都青羊工业集中发展区房屋买卖合同》，约定：由雷扬公司从青羊工业公司处购买成都青羊工业集中发展区内的×区×栋房屋，总价款为人民币16437565元。2012年12月28日，青羊工业公司向雷扬公司交付了标的房屋；2014年1月23日，雷扬公司支付了全部购房款16437565元（其中购房尾款2500000元系借款支付，青羊工业公司为该笔借款承担连带保证责任），上述房屋尚未办理权属过户登记。2014年1月23日，雷扬公司与陈来秀签订的香借字（2014）第002号《借款合同》，约定雷扬公司向陈来秀借款10000000元。2014年1月22日，青羊工业公司与陈来秀签订《保证合同》，约定青羊工业公司对雷扬公司上述借款承担连带保证责任。雷扬公司用此笔借款支付了上述购房尾款2500000元。2014年1月23日，青羊工业公司与雷扬公司签订《房屋回购协议》，约定青羊工业公司履行了连带保证责任后，有权立即解除上述《房屋买卖合同》。因雷扬公司未归还借款，四川省成都市中级人民法院受理陈来秀与青羊工业公司、雷扬公司保证合同纠纷案，并于2015年7月17日作出（2015）成民初字第860号民事判决，判决青羊工业公司偿还陈来秀借款9255000元，并按中国人民银行同期贷款利率标准的4倍支付利息、违约金等。因青羊工业公司不服，提起上诉。2016年8月26日，四川省高级人民法院作出（2016）川民终464号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。2016年10月27日，陈来秀与青羊工业公司签订和解协议约定，青羊工业公司在10400000元范围内承担连带保证责任。2016年11月4日，青羊工业公司将上述10400000元汇入陈来秀指定收款账号。2016年12月30日，青羊工业公司根据《房屋回购协议》的约定，通过EMS向雷扬公司寄送《解除房屋买卖合同通知书》，告知解除房屋买卖合同，并要求立即返还案涉房屋。
2015年10月29日，成都市金牛区人民法院根据赵祖强的执行申请，于2015年10月29日作出（2015）金牛执字第124号执行裁定书及协助执行通知书，裁定对雷扬公司购买的成都青羊工业集中发展区内的×区×栋房屋予以查封。2016年11月，青羊工业公司向成都市金牛区人民法院提起执行异议，被驳回请求。案涉房屋尚未进行物权变动登记，青羊工业公司至今享有案涉房屋的所有权。青羊工业公司为雷扬公司的债务提供的连带保证责任发生在查封行为之前，青羊工业公司根据法院判决实际履行了保证责任，不存在恶意串通或规避执行的可能，青羊工业公司已经合法解除了与雷扬公司签订的《房屋买卖合同》，要求雷扬公司返还房屋，并不再负有办理权属过户的义务。雷扬公司已经丧失对案涉房屋的债权请求权，案涉房屋不是适格的查封对象和执行对象。
被告赵祖强辩称，1.执行查封时间为2015年10月29日，而陈来秀与青羊工业公司、雷扬公司保证合同纠纷案的生效判决时间以及青羊工业公司代偿行为均在法院执行查封之后，不能对抗执行查封。2.青羊工业公司于2014年4月15日出具证明，雷扬公司已经付清案涉房屋购房款，并承诺房屋所有权证于3年内办理到雷扬公司名下，该行为证明双方房屋买卖行为已经完成，案涉房屋应归雷扬公司所有，青羊工业公司未按约定时间办理案涉房屋产权过户登记手续，系违约行为，不能因违约行为作为提出异议的依据。综上，请求驳回青羊工业公司的诉讼请求。
被告雷扬公司未到庭应诉，也未提交书面答辩意见。
被告雷志中未到庭应诉，也未提交书面答辩意见。
被告雷刚未到庭应诉，也未提交书面答辩意见。
被告雷峥未到庭应诉，也未提交书面答辩意见。
被告王志平未到庭应诉，也未提交书面答辩意见。
青羊工业公司围绕其诉讼请求依法提交了成国用（2013）第578号国有土地使用证、《成都青羊工业发展区房屋买卖合同》、《保证合同》、《房屋回购协议》、（2015）成民初字第860号民事判决书、（2016）川民终464号民事判决书、《协议》、付款回单、《解除房屋买卖合同通知》、国内标准快递单、《成都市经济和信息化委员会关于五城区工业园区有关工作的通知》（成经信发【2014】66号】）、业务回单、雷扬公司出具的情况说明等证据。被告赵祖强围绕争议焦点依法提交了执行证书、保证担保协议书、借款合同、《具有强制执行效力的债权文书公证书》等证据，本院依法组织到庭的当事人进行举证和质证，结合当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2012年10月8日，青羊工业公司与雷扬公司签订《成都青羊工业集中发展区房屋买卖合同》，约定：雷扬公司以分期付款方式从青羊工业公司处购买成都青羊工业集中发展区内的×区×栋房屋，总价款为人民币16437565元；付款时间为：合同签订7个工作日内支付5000000元、2012年12月10日前支付11437565元；买受人付清全部款项后，出卖方于2013年1月8日前将房屋交付给买受人。以上合同签订后，案涉房屋交由雷扬公司实际使用。
2014年1月22日，青羊工业公司作为保证人与债权人陈来秀签订《保证合同》，约定青羊工业公司对雷扬公司与陈来秀签订的【香借字（2014）第002号】《借款合同》的所涉的10000000元借款本息、违约金及相关费用承担连带保证责任。2014年1月23日，雷扬公司与陈来秀签订的香借字（2014）第002号《借款合同》，约定雷扬公司向陈来秀借款10000000元，并约定借款利率为月15‰。同日，青羊工业公司（甲方）与雷扬公司（乙方）签订《房屋回购协议》，约定“1.雷扬公司购买成都青羊工业集中发展区内的×区×栋房屋房屋，总价款为16437565元，乙方已支付购房款13937565元，余2500000元未支付。因乙方资金需求需融资10000000元，期限三个月，……应乙方要求，甲方同意为乙方向陈来秀的个人融资提供保证担保。……一旦甲方履行了上述《保证合同》约定的担保责任后，代替乙方向陈来秀支付了编号为香借字（2014第002号）借款合同项下的任何款项，青羊工业公司有权立即解除编号为T006的《成都青羊工业集中发展区房屋买卖合同》，并按照合同约定的原价回购上述房屋，同时有权直接从房屋回购款中扣除代替雷扬公司支付的编号为香借字（2014第002号）《借款合同》项下任何款项……”。之后，陈来秀将上述借款中的5500000元转至青羊工业公司账户，其中2500000元用作雷扬公司支付案涉房屋的购房尾款。2014年4月15日，青羊工业公司出具证明，内容为“雷扬公司购买的上述房屋的购房款16437565元全部付清……”。
另查明，因雷扬公司未履行还款义务。2015年2月9日，陈来秀向成都市中级人民法院起诉要求青羊工业公司履行保证责任，代雷扬公司偿还借款本金10000000元及相应利息。成都市中级人民法院经审理后，于2015年7月17日作出（2015）成民初字第860号民事判决，判决：“1.青羊工业公司于判决生效之日起10日内偿还陈来秀借款9255000元，并从2014年4月23日起按中国人民银行同期贷款利率标准的4倍支付利息、违约金。青羊工业公司履行上述清偿责任后，有权向雷扬公司追偿；2.驳回陈来秀的其他诉讼请求”。青羊工业公司不服，提起上诉。2016年8月26日，四川省高级人民法院作出（2016）川民终464号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。
2016年10月27日，青羊工业公司（甲方）与陈来秀（乙方）达成和解，签订协议书约定：“……一、甲乙双方确认：自2014年4月23日至2016年10月26日，以9255000元为基数，……甲方应偿还乙方款项总计14027550元；二、乙方为尽快实现债权，同意甲方在总额10400000元的范围内承担连带清偿责任，超出部分由乙方自行向雷扬公司追索。甲方于本协议签订后7日内将偿还的10400000元汇入乙方指定收款账号……；甲方将上述款项汇入上述账号后，乙方不再就…向甲方主张任何权利……”。2016年11月4日，青羊工业公司将上述10400000元汇入陈来秀指定收款账号。2016年12月28日，青羊工业公司通过国内标准快递方式向雷扬公司邮寄一份《解除房屋买卖合同通知》，内容为“……现通知贵司：我司依法行使解除权，从即刻起解除与贵司签订的编号为房屋买卖合同，贵司应立即向我司返还标的房屋；我司已将相关款项进行抵销；贵司完成标的房屋返还义务后，可与我司办理返还款项的对账和支付。…理由如下：因我司为贵司与陈来秀借款合同项下的贵司债务提供了连带责任保证……我司在履行清偿责任后，有权向贵司追偿…我司已经向陈来秀履行完毕了相关保证义务，为贵司代偿了相关金额款项。根据房屋回购协议约定，我司有权解除房屋买卖合同，并有权抵销相关款项”。庭审中，青羊工业公司陈述涉房屋一直未过户至雷扬公司名下的原因为：1.雷扬公司从2014年1月起未实际经营；2.相关政策规定从2014年起工业用房所有权证书要求停办2年，并提交一份《成都市经济和信息化委员会关于五城区工业园区有关工作的通知》（成经信发【2014】66号】、2014年12月29日），该文件载明“…青羊区…工业和信息化主观部门及园区管委会：…三、按照市政府相关专题会议精神，停止五城区工业集中发展区内新上非生产性项目的审批工作……”。
再查明，2014年6月24日，雷扬公司与赵祖强签订《借款合同》，约定雷扬公司向赵祖强借款8000000元，借款期限为6个月，从2014年6月23日至2014年12月22日，借款利率为银行同期贷款利率的4倍，由雷志中、雷刚、雷峥、王志平提供个人连带保证责任。雷扬公司与赵祖强申请对上述《借款合同》进行公证并赋予强制执行效力，成都市律政公证书出具了《具有强制执行效力的债权文书公证书》。同日，雷志中、雷刚、雷峥、王志平作为保证人分别与赵祖强签订《保证担保协议》，约定雷志中、雷刚、雷峥、王志平分别对雷扬公司向赵祖强所借的8000000元本息、违约金及相关费用承担连带保证责任，雷志中、雷刚、雷峥、王志平与赵祖强均申请对上述《保证担保协议》进行公证并赋予强制执行效力，成都市律政公证书分别出具了《具有强制执行效力的债权文书公证书》。因雷扬公司、雷志中、雷刚、雷峥、王志平未主动履行付款义务，赵祖强申请成都市律政公证书出具执行证书，成都市律政公证书作出执行证书载明：“……赵祖强可持本证书向有管辖权的人民法院申请强制执行。被申请执行人为雷扬公司、雷志中、雷刚、雷峥、王志平。执行标的为：截止2014年10月21日应偿还出借人的上述借款本金人民币8000000元、利息589150元以及债权人为实现债权所产生的公证费……”。之后，赵祖强持上述执行证书向本院申请强制执行，本院于2016年5月14日作出（2015）金牛执字第124号执行裁定书及协助执行通知书，裁定对雷扬公司在青羊工业公司处购买成都青羊工业集中发展区成飞大道1号×区×栋房屋进行查封。查封后，青羊工业公司不服提出执行异议，本院经审查后作出（2016）川0106执异81号民事裁定书，裁定驳回青羊工业公司的异议请求。后，青羊工业公司提起本案诉讼。
又查明，雷扬公司的前身为四川雷扬锦峰实业有限公司，2013年1月10日，在工商部门进行了公司名称变更。
本院认为，本案的争议焦点为：1.青羊工业公司单方解除案涉房屋买卖合同的行为是否有效；2.青羊工业公司代雷扬公司承担连带清偿责任后，按照合同约定解除购房合同是否可以阻却对争议房屋的执行。关于第一个争议焦点：《中华人民共和国》第九十三第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第规定“当事人一方，依照本法第第二款、第的规定，主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”，根据上述规定，合同解除权为形成权，约定的解除条件成就时，解除意思到达对方时，合同即解除，无需合同对方的同意。青羊工业公司和雷扬公司签订的《房屋回购协议》约定青羊工业公司一旦为雷扬公司向陈来秀所借的款项承担保证责任后，案涉房屋买卖合同解除，青羊工业公司原价回购案涉房屋。事实上，因雷扬公司未向陈来秀归还借款，经过一系列诉讼后，生效判决确认青羊工业公司向陈来秀承担担保责任，青羊工业公司亦实际向陈来秀支付了相应借款本息，因此《房屋回购协议》约定的合同解除条件成就，故自青羊工业公司发出解除合同通知后，雷扬公司与青羊工业公司签订的案涉房屋买卖合同已依法解除。
关于第二个争议焦点：（2015）成民初字第860号判决生效时间以及青羊工业公司实际向陈来秀支付10400000元时间虽均发生在本院查封之后，但陈来秀向成都市中级人民法院起诉雷扬公司、青羊工业公司的担保纠纷立案时间在本院查封之前。本院认为，正常的诉讼程序导致二审完结时间晚于本院查封，但不能因此否认青羊工业公司、雷扬公司与陈来秀之间客观存在的债权债务及担保关系。同时，正常的诉讼程序亦证明雷扬公司与青羊工业公司之间不存在恶意串通、逃避债务以损害第三人利益的情形。青羊工业公司解除房屋买卖合同的条件已成就，青羊工业公司解除与雷扬公司之间的房屋买卖合同，并按照合同约定的原价回购上述房屋的行为真实、合法、有效，登记在青羊工业公司名下的案涉房屋因合同的解除，不再存在发生物权变动的事项，青羊工业公司对案涉房屋享有的物权优先于赵祖强依据执行程序对案涉房屋享有的债权，而赵祖强申请执行实现债权的行为妨碍青羊工业公司对案涉房屋所享有的物权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条规定“被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，……第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权”，综上，本院（2015）金牛执字第124号执行案件对案涉房屋的执行行为应予以停止，相应查封、冻结措施应予以解除。
关于赵祖强抗辩雷扬公司已付清全部购房款，并实际占有使用案涉房屋，已享有案涉房屋的所有权，青羊工业公司将案涉房屋交给雷扬公司使用后，怠于在交房后三年内将案涉房屋过户至雷扬公司名下，存在过错，不能因自身过错对抗执行。本院认为，1.根据《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，物权转移以登记为生效和公示要件，案涉房屋登记在青羊工业公司名下，雷扬公司付清全部购房款后，对案涉房屋享有债权请求权而非物权；2.房屋买卖合同约定的办证期限为交房后三年内，即约定的最晚办证期限为2016年1月8日，青羊工业公司提交的《成都市经济和信息化委员会关于五城区工业园区有关工作的通知》（成经信发【2014】66号】）反映，从2014年12月29日起，相关行政部门停止对工业园区内非生产性项目的审批，因政策性因素导致无法办理案涉房屋过户登记手续，青羊工业公司对未办理产权过户手续并无过错，故本院对赵祖强的抗辩意见不予采纳。
另，雷扬公司购买案涉房屋已实际支付的价款为16437565元，青羊工业公司实际代偿金额为10400000元，青羊工业公司原价回购案涉房屋后，应与雷扬公司进行价款结算。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条之规定，雷扬公司向青羊工业公司支付的购房款16437565元扣除实际代偿的
10400000元，超出部分作为雷扬公司对青羊工业公司享有的债权，可作为被执行的对象。据此，依照《中华人民共和国》第九十三第二款、第、《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条之规定，判决如下：
一、停止本院（2015）金牛执字第124号执行案件对成都青羊工业集中发展区×区×幢房屋的执行行为；
二、解除对成都青羊工业集中发展区×区×幢房屋的查封、冻结。
案件受理费100元，由被告赵祖强、被告四川雷扬实业有限公司、被告雷志中、被告雷刚、被告雷峥、被告王志平负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
本院（2016）川0106执异81号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。
审 判 长 施建华
人民陪审员 叶显敏
人民陪审员 帅安国
二〇一七年九月七日
书 记 员 杨璐萍