浙江省衢州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙08民终128号
上诉人（原审原告）：周小明，农民。
委托代理人：林洪春，浙江龙剑律师事务所律所律师。
被上诉人（原审被告）：周樟森，农民。
被上诉人（原审被告）：徐丽园，农民。
上述二被上诉人共同委托代理人：徐史爱，江山市南方法律服务所法律工作者。
原审被告：周慧明，农民。
上诉人周小明为与被上诉人周樟森、徐丽园、原审被告周慧明确认合同无效纠纷一案，不服浙江省江山市人民法院（2015）衢江民初字第673号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月21日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
原审法院认定：2009年5月9日，原告周小明与被告周慧明作为甲方，被告周樟森、徐丽园作为乙方，双方签订了《房屋买卖协议书》一份，约定内容大致如下：甲方自愿将自己所有的坐落于江山市长台镇毛坞头村义塘弄90平方米毛坯房及附属用房、空基、门埂等，上至瓦片、下至地，包括房内一切设施转让给乙方永久使用；房屋价款45000元整，分二期付清，第一期于2009年5月10日前付30000元整，第二期于2009年12月20日前付15000元整；在乙方支付甲方房款30000元时，甲方将房屋的土地使用证、村镇规划建设许可证等有效凭证交给乙方保管，房屋钥匙也交给乙方；甲方应配合乙方办理过户手续，费用由乙方自负；双方不得反悔，任何一方反悔，需支付给另一方房屋总价款10%的违约金。其中原告周小明的签名由被告周慧明代签。《房屋买卖协议书》签订后，被告周樟森、徐丽园按约支付了购房款45000元，收取了甲方交付的土地使用证、村镇规划建设许可证、钥匙等，对房屋进行了修缮，开始在该房屋居住生活。另查明，该房屋集体土地使用证登记在原告周小明名下，双方至今未办理过户手续。经衢州中浩价格评估有限公司评估，该房屋毛坯房重置价格为85065元，房屋附属设施重置价格为242063元，合计327128元。被告周樟森、徐丽园已支付评估费10000元。
原审法院认为：本案争议焦点一：《房屋买卖协议书》的法律效力问题。法院认为，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。原、被告签订的房屋转让协议书约定将原告所有的具有农村集体土地性质的房屋转让给被告所有，属于《中华人民共和国土地管理法》调整范围。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地”、“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予准许”，虽未明确指明不得出卖、出租宅基地使用权，但其立法本意是保护农村居民的宅基地的专有使用权，防止出现农民因转让房屋而丧失宅基地使用权，并最终导致出现流离失所的情况。该规定的“出卖、出租”是在本集体经济组织内部有条件的出卖和出租农村住房和宅基地使用权，向本集体经济组织以外的农村村民转让农村住房和宅基地的，因违反了集体经济组织的成员权属性，应当认定为违反了法律、行政法规的强制性规定，不具有法律效力。现原、被告不属于同一集体经济组织，故原、被告之间签订的房屋转让协议书符合以上情形，应当认定为不具有法律效力。本案争议焦点二：双方应向对方返还的财产问题。法院认为，合同无效或者撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法院已认定双方签订的《房屋买卖协议书》无效，则被告周樟森、徐丽园应当向原告返还房屋，原告应当向被告周樟森、徐丽园返还因该合同取得的财产。该房屋购房款45000元，原告应当返还；被告周樟森、徐丽园装修的附属设施与房屋属整体结构，应整体折价返还，其重置价格经评估为242063元，原告和被告周慧明虽有异议，但未提供充分证据予以反驳，被告周樟森、徐丽园无异议，故原告应返还的财产共折价为287063元。本案争议焦点三：被告主张的利息损失问题。法院认为，原、被告在本案中导致合同无效均存在过错，由双方各承担50%过错责任为妥，故原告应当支付被告周樟森、徐丽园购房款45000元一半的利息损失，该利息损失自2009年12月20日起按银行同期同类贷款利率计算为妥。本案争议焦点四：被告主张的违约金问题。法院认为，《房屋买卖协议书》无效则双方约定的违约金条款对当事人不具有法律约束力，被告要求原告支付违约金不符合法律规定和当事人约定，法院不予支持。本案争议焦点五：被告主张的精神损害抚慰金问题。被告主张精神损害抚慰金的请求缺乏事实和法律依据，法院不予支持。本案争议焦点六：评估费负担问题。法院认为，该评估费系双方当事人为解决本案纠纷实际支出费用，为体现公平原则，应由双方各半负担为宜，该费用已由被告周樟森、徐丽园支出，则应由原告直接支付被告周樟森、徐丽园评估费损失5000元。综上，法院认为，原、被告合理的请求，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、确认双方于2009年5月9日签订的《房屋买卖协议书》无效。二、原告周小明返还被告购房款45000元、房屋附属设施重置价款242063元、评估费损失5000元，并支付购房款45000元自2009年12月20日至判决确定履行之日止按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算的利息损失的一半，限于判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。三、被告周樟森、徐丽园在原告支付上述第二项款项后三十日内向原告周小明返还坐落于江山市长台镇毛坞头村义塘弄90平方米二层房屋一幢［集体土地使用证号：江长集用（99）字第3682号］及其附属设施［以衢州中浩价格评估有限公司出具的中价估（2015）261号价格评估报告载明的内容为准］。四、驳回原告周小明的其他诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费926元，由原告周小明负担463元，被告周樟森、徐丽园负担463元。
判决后，周小明不服，向本院提起上诉称：一、一审法院适用法律错误。一审法院超出上诉人周小明的诉讼请求范围进行判决，违反了民事诉讼不告不理原则。两被上诉人在一审中并未提出反诉要求赔偿损失，一审法院却在判决中作出了判决。一审法院应当对两被上诉人进行释明，如果两被上诉人不反诉，应当告知另案起诉。二、一审法院认定事实错误。1.涉案房屋装修及附属设施与房屋并不是整体结构，而是分为两个部分。一部分是已形成附合的装饰装修物（一、二楼，楼梯及外墙装饰工程），一部分是扩建的违章建筑物（围墙及花坛、厨房水泵房及路地面工程）。装修物及附属设施所产生的装修费用及扩建费用属于因合同无效产生的损失，应由上诉人、被上诉人各自按照导致合同无效的过错来分担损失。2.一审法院所选的价格评估基准日选取错误，不应当选2015年9月作为价格评估基准日，而应当选签订《房屋买卖协议书》时2009年5月为基准日。另外，一审法院判决没有考虑两被上诉人实际占有和使用了上诉人的房屋，应当支付相应费用的事实。综上，请求依法撤销原审判决第二、三、四项，改判被上诉人返还坐落于江山市长台镇毛坞头村义塘弄90平方米二层房屋一幢（集体土地使用证号：江长集用（99）字第3682号）；一、二审的诉讼费由被上诉人承担。同时，上诉人周小明在庭审中补充：即使参照最高法院关于审理租赁合同司法解释第9条，房屋的价值损失是参照现值损失，根据这个司法解释，应该类比现在房屋装修的价值而不是房屋装修重置的价格，这个损失应该按照双方的过错来承担。
被上诉人周樟森、徐丽园答辩称：上诉人的上诉理由不成立。上诉人违背了合同法的规定，双方已经履行了6年的合同。上诉人的房屋早就转让给原审被告周慧明，只不过土地使用权证没有过户，在房屋买卖过程中，上诉人的父亲说涉案的房子早就转让给原审被告周慧明，后来发现土地使用权证的名字是上诉人的，才在买卖合同中加上上诉人的名字；被上诉人在签订合同中没有过错，即使有过错也是上诉人的父母和弟弟，承担过错的是上诉人；关于上诉人所称一审违背不告不理原则，被上诉人多次书面提出申请，表达己方在买卖中没有过错并要求上诉人赔偿损失，损失完全是上诉人一方造成的，一审法院判被上诉人承担50%的过错，被上诉人方也感到委屈；一审法院对本案审理很慎重，多次组织举证质证，并经过合议庭审理，确定合同无效并判决归还房屋，同时上诉人返还房屋重置费，重置价格是经过衢州中浩价格评估公司评估的，2009年的人工材料费比2015年的更贵。一审判决合理合法，请求二审维持原判。
原审被告周慧明答辩称：评估价格过高，房屋主体已经盖好，按照2009年的标准计算，装修费用最多不会超过10万，按照现在标准，最多也不会超过15万。一审的时候上诉人和答辩人提交过相关的材料，做出了多份造价表。评估公司评估的时候存在重复计算。被上诉人说当初卖房是答辩人需要钱，不是事实。当时答辩人就回来签个字，是父亲出卖房屋；当初如果被上诉人能花20多万装修就不至于4万多的房款还拖了很久付清，被上诉人不可能花了这么多钱装修，房屋的主体评估是8万，装修20多万是不合理的，装修价值超出太多了。
各方当事人在二审中未向本院提交新的证据材料。
经审理，本院查明的案件事实与原审认定的事实基本一致。
本院认为：一、关于原审是否超出上诉人周小明的诉讼请求范围进行判决的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案所涉《房屋买卖协议书》因违反法律强制性规定而无效，原审依照上述规定对本案合同无效的法律后果进行实体审查及处理，于法有据，并非超出上诉人周小明的诉讼请求进行判决。上诉人周小明认为应当反诉或者另案起诉的观点，与法律规定不符，本院不予支持。
二、关于房屋附属设施的重置价格问题。首先，两被上诉人提交了价格评估报告，上诉人并未提供证据予以反驳，故该价格评估报告的结论可以作为有效证据进行采信。其次，两被上诉人于2009年购买并实际占有涉案房屋，随后进行了装修并入住，上诉人于2015年5月起诉至法院要求确认《房屋买卖协议书》无效并返还房屋，原审法院也依法予以支持，而两被上诉人同时提出要求上诉人返还房屋附属设施重置价款，本院认为，该重置价格属于两被上诉人另行改建房屋的成本，应当予以支持。原审在要求上诉人返还被上诉人房款时，已按过错判决两被上诉人自身承担50%的利息损失，上诉人关于重置价格亦属于损失应当按照过错来分摊的观点，有违公平与诚信，本院不予支持。再次，上诉人认为花坛、厨房水泵房及路地面工程属于违章建筑的问题，因违章建筑的认定非属民事诉讼案件审查范围，且上诉人亦未提供证据予以证明，该主张本院不予采信。
三、关于上诉人所称要求被上诉人支付占有和使用房屋费用的问题，因该主张不属于合同无效所产生的必然法律后果，且上诉人在起诉中也并未提出，故本院对此不予审查。综上，上诉人周小明的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5681元，由上诉人周小明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘小伟
代理审判员 潘 婷
代理审判员 袁凤良
二〇一六年四月十九日
书 记 员 郑霞骏