安徽省合肥市瑶海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）瑶民一初字第02119号
原告（反诉被告）：潘国团，1956年5月18日出生，汉族。
委托代理人：章继红，安徽怀仁律师事务所律师。
委托代理人：胡萍，安徽怀仁律师事务所律师。
被告（反诉原告）：潘晓武，男，1980年10月12日出生，汉族。
委托代理人：张孝兵，安徽律维律师事务所律师。
原告（反诉被告）潘国团与被告（反诉原告）潘晓武房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月11日立案受理，依法由审判员赵先娥适用简易程序于2014年6月17日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）潘国团及其委托代理人章继红、被告（反诉原告）潘晓武及其委托代理人张孝兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告潘国团诉称：2012年12月6日，潘国团同合肥市瑶海区工业资产经营有限责任公司（下称瑶海区资产经营公司）签订了房屋租赁合同，约定该公司将位于合肥市长江东路180号面积约1807.5平方米的房屋租赁给潘国团作为仓储使用。由于该房屋面积过大，在征得瑶海区资产经营公司同意后，潘国团将上述房屋中的约225平方米的房屋出租给被告潘晓武使用。双方已于2013年2月13日签订了书面的房屋租赁合同，依照该合同约定，每月租金计4050元；租赁期限为36个月，自2013年2月13日至2016年2月12日止；如潘晓武拖欠房租累计1个月以上的，潘国团有权终止合同，收回房屋，潘晓武按总租金的20%支付违约金。
合同订立后，潘国团依约向潘晓武交付了房屋，但潘晓武并未按约支付租金，自2013年7月13日起即拖欠房租，经多次索要至今未付。潘国团为维护自身合法权益，现向法院提起诉讼，请求法院判令：1、解除原告潘国团与被告潘晓武之间所签订的房屋租赁合同，潘晓武返还承租的位于合肥市长江东路180号约225平方米的房屋；2、被告潘晓武支付拖欠的房屋租金32400元（自2013年7月13日暂计算至2014年3月12日，之后的租金按约定的标准每月4050元计算至潘晓武归还房屋时止）；3、被告潘晓武支付违约金29160元。
被告潘晓武辩称：之所以未支付2013年7月13日以后的租金，是因为自潘国团处租赁的房屋于2013年7月7日漏雨，造成存放在仓库内的货物受潮损坏，潘国团未赔偿损失，故不同意解除双方之间的房屋租赁合同。另根据潘国团同瑶海区资产经营公司之间的房屋租赁合同，潘国团对房屋不享有转租权。潘国团未经原出租人瑶海区资产经营公司同意擅自将房屋转租给潘晓武，双方之间的房屋租赁合同应为无效。即使该合同有效，潘国团未能保证房屋使用安全，给潘晓武造成了损失后未及时赔偿，违约在先，潘晓武享有先履行抗辩权，故不应承担违约金。
反诉原告潘晓武诉称：2013年2月13日，潘晓武同潘国团签订一份仓库租赁合同。根据合同约定，出租人潘国团应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态。由于潘国团出租的房屋严重漏水，2013年7月7日凌晨，天降大雨，造成潘晓武存放在仓库内的电器、展柜及办公用品浸泡在积水里受潮损坏，直接经济损失达143612元。其中受损的电器货物仍存放在仓库内，潘国团已委托其侄子潘志达在清单上签名，对房屋漏雨的事实进行了确认。
另潘国团出租给潘晓武的房屋是自瑶海区资产经营公司处承租来的，潘国团在未经该公司书面同意是无权将房屋转租。潘国团隐瞒这一重大事实，使潘晓武在毫不知情的情况下与其订立了仓库租赁合同。潘国团明知潘晓武租赁的仓库是用于物流仓储，理应保证仓库不漏水。由于潘国团未能保证房屋的使用安全，造成潘晓武存放在仓库内的货物受损，应赔偿潘晓武因此受到的损失。请求法院判令反诉被告潘国团赔偿反诉原告潘晓武因房屋漏水造成的损失143612元（其中包括受潮电器损失45172元，上海展柜损失91850元，办公用品损失6590元）。
反诉被告潘国团辩称：潘国团将房屋租赁给潘晓武是经过原出租人瑶海区资产经营公司同意的，不存在擅自或私自转租的行为。屋面漏雨是多种原因造成的，一是因为当天雨较大，属于不可抗力；二是因为路面排水沟在潘晓武使用房屋期间被填平造成反水，其本人存在过错。双方签订房屋租赁合同时并未约定房屋的具体用途。另潘晓武主张的损失缺乏事实依据和法律依据。综上，请求法院驳回潘晓武的反诉请求。
经审理查明：2012年12月6日，瑶海区资产经营公司同潘国团经过协商签订一份《房屋租赁合同》及《安全租赁（生产）管理协议》。依据该合同约定，瑶海区资产经营公司将位于合肥市长江东路180号面积约1807.5平方米的房屋租赁给潘国团作为仓储使用；租赁期限为3年，自2013年2月14日起至2016年2月13日止；租赁期间，潘国团如欲将房屋转租给第三方使用，须征得瑶海区资产经营公司书面同意，并由该公司与第三方重新签订房屋租赁协议；如潘国团私自转租，一经发现，瑶海区资产经营公司有权解除本合同并全部没收履约保证金。合同还约定了租金的数额、租金的支付、房屋的安全使用及相关事项。
2013年2月13日，潘国团侄子潘志达代理潘国团同潘晓武签订一份《合肥鼓楼美洁仓库租赁合同》。根据该合同约定：潘国团将位于合肥市长江东路180号房屋中的225平方米房屋出租给潘晓武使用；租赁期限共36个月，自2013年2月13日起至2016年2月12日止；房屋每月租金为4050元，第二年递增2%，第三年租金标准不变；租赁期内，潘国团应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态；如潘晓武拖欠房租累计1个月以上的，潘国团有权终止合同，收回房屋，潘晓武按总租金的20%支付违约金。合同还约定了租赁期间相关费用及税金的承担、房屋的转让与转租、出租人的违约责任及相关事项。潘志达在出租人一栏内签署了其本人及潘国团的名字。合同订立后，潘国团按约定的时间向潘晓武交付了房屋，潘晓武亦按约定的标准支付租金至2013年7月12日。之后，潘志达在潘晓武持有的《合肥鼓楼美洁仓库租赁合同》落款处出租人一栏内加盖了合肥鼓楼美洁化妆品店的印章。
潘晓武租赁上述房屋用于存放合肥易德货运代理有限公司的货物。2013年7月7日，由于天降大雨，潘晓武自潘国团处租赁的上述房屋漏水导致房内积水，造成存放在房内的合肥易德货运代理有限公司所承运的电器及有关物品受潮损坏。受潮的该部分电器系高振伟委托合肥易德货运代理有限公司运输的。2013年7月9日，潘国团委托潘志达对受潮的电器进行清点后，在高振伟、潘晓武提供的清单上签名。之后，潘晓武同潘国团对上述物品的损失赔偿发生争议，潘晓武拒绝支付2013年7月13日以后的房租。潘国团索款未果，遂诉讼来院。
本院在审理案件过程中，经审查发现，潘国团提供的《合肥鼓楼美洁仓库租赁合同》中，潘志达在合同落款处出租人一栏内仅签署其本人的姓名，而潘晓武提供的《合肥鼓楼美洁仓库租赁合同》中，潘志达在合同落款处签署了其本人和潘国团的姓名，并加盖了合肥鼓楼美洁化妆品店的印章。庭审后，潘志达称其是代理潘国团同潘晓武订立的合同，所收取的租金均已交付给潘国团，合肥鼓楼美洁化妆品店并非出租人。因潘国团租赁的房屋用于存放合肥鼓楼美洁化妆品店的货物，其只是根据潘晓武的要求加盖了该公司的印章。潘曲锋亦称合肥鼓楼美洁化妆品店并非出租人。潘晓武则认为其同潘志达之间存在房屋租赁合同关系，对潘志达的代理行为不予认可。另潘晓武称合肥易德货运代理有限公司系其与他人共同出资设立。
以上事实，有潘国团提供的《房屋租赁合同》及《安全租赁（生产）管理协议》、《合肥鼓楼美洁仓库租赁合同》，潘晓武提供的《房屋租赁合同》、《证明》、《合肥鼓楼美洁仓库租赁合同》、受潮电器存放明细表，本院询问笔录以及双方的陈述在案佐证。
本院认为：本案审理中，潘国团、潘志达均称潘志达受潘国团的委托同潘晓武订立了房屋租赁合同，并代收租金，潘晓武于庭审及答辩状中亦主张其同潘国团之间存在房屋租赁合同关系，潘志达代理潘国团在受潮物品清单上签名，并据此提出反诉，故本院依法认定本案房屋租赁合同系潘国团同潘晓武之间订立的，潘晓武于庭审后对潘国团出租人身份提出的异议不成立，不予采信。
依据潘国团同瑶海区资产经营公司之间订立的房屋租赁合同，如潘国团将房屋转租给第三方使用，须征得瑶海区资产经营公司书面同意，并由该公司与第三方重新签订房屋租赁协议；如潘国团私自转租，该公司有权解除本合同并全部没收履约保证金。潘国团虽将其租赁的部分房屋转租给潘晓武，但瑶海区资产经营公司既未要求解除合同，也未主张合同无效，潘晓武以潘国团未经瑶海区资产经营公司同意擅自转租为由主张双方之间订立的房屋租赁合同无效，并无法律依据，不予采信。潘国团同潘晓武之间订立的房屋租赁合同并未违反法律法规的强制性规定，也未损害社会公共利益，合法有效。潘国团已按约提供房屋，潘晓武理应按约支付租金。依照合同约定，如潘晓武拖欠房租累计1个月以上的，潘国团有权终止合同，收回房屋，鉴于潘晓武拖欠2013年7月13日以后的租金未付，潘国团要求解除双方之间的房屋租赁合同，并要求潘晓武返还承租的位于合肥市长江东路180号约225平方米房屋，按照约定的标准每月4050元支付自2013年7月13日至2014年3月12日房屋归还房屋之日止的租金，证据充分，应予支持。由于潘晓武自潘国团处承租的房屋漏水导致存放在房内的物品受潮损坏，双方为此发生争议后，潘晓武拖欠房租。合同虽然约定如潘晓武违约拖欠租金应按总租金的20%支付违约金，鉴于其拖欠租金事出有因，本院对潘国团主张的逾期付款违约金不予支持。
关于潘晓武主张的损失，依照合同约定，出租人应保证所出租的房屋能够处于正常使用状态，对于承租人潘晓武因房屋漏水所受到的损失，出租人潘国团理应予以赔偿。鉴于潘晓武提供的证据只能证明合肥易德货运代理有限公司因房屋漏雨受到损失，不足以证明潘晓武本人已赔偿了该部分损失，因此，潘晓武要求潘国团赔偿因房屋漏水受到的损失143612元，证据不足，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、解除原告潘国团与被告潘晓武之间的房屋租赁合同，被告潘晓武于本判决生效之日起十日内返还原告潘国团位于合肥市长江东路180号约225平方米房屋；
二、被告潘晓武于本判决生效之日起十日内支付原告潘国团租金32400元（自2013年7月13日暂计算至2014年3月12日，之后的租金按照每月4050元计算至潘晓武实际返还上述房屋时止）；
三、驳回原告潘国团的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告潘晓武的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费9060元，减半收取4530元，由被告潘晓武负担；反诉案件受理费3180元，减半收取1590元，由反诉原告潘晓武负担。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 赵先娥
二〇一四年七月二十三日
书记员 赵丽丽
附本判决适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金，对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。