辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽01民终5307号上诉人（原审被告）：沈阳军区机关离退休干部住房统建办公室，住所地沈阳市和平区南十一马路21号。法定代表人：张玉忠，该办公室主任。委托诉讼代理人：祝建业，沈阳军区联勤部法律顾问处律师。被上诉人（原审原告）：张一铭，男，1994年8月12日出生，汉族，住辽宁省铁岭市银州区。委托诉讼代理人：田军，辽宁铭迅律师事务所律师。原审被告：辽宁中星置业有限责任公司，住所地辽宁省沈阳市大东区南卡门路60-2号（2门）。法定代表人：游有根，该公司总经理。委托诉讼代理人：马良，北京大成（沈阳）律师事务所律师。上诉人沈阳军区机关离退休干部住房统建办公室（以下简称“统建办公室”）因与被上诉人张一铭、原审被告辽宁中星置业有限责任公司（以下简称“中星置业公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2017）辽0104民初8654号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。统建办公室上诉请求：1.请求撤销一审判决第一项，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审认定事实错误，被上诉人自愿签订订购书。被上诉人的母亲自愿购买两套房屋，其中一套已经办理了产权手续，但明知另一套未经批准预售的情况下，仍然缴纳了全款，办理入住，对此，上诉人没有过错。且被上诉人没有经济损失；2.双方签订的商品房认购书仍然合法有效，现双方仍然在履行合同期限内，由于双方没有约定具体的办证时间，故上诉人没有违约；3.本案的核心焦点为房屋的买卖是否成立，但一审没有对房屋的权属作出裁判，导致该房屋产权仍然处于不确定状态。故一审适用法律错误。张一铭辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉、维持原判。中星置业公司辩称，本案诉争发生在上诉人与被上诉人之间，与我方无关，我方不发表答辩意见。张一铭向一审法院起诉请求：1.请求继续履行原、被告之间的泊岸华庭商品房订购书；2.要求被告承担逾期办理商品房买卖合同备案以及逾期办证违约（违约金标准按照中国人民银行逾期偿还贷款的利率，从实际交房之日（2011年5月3日）90日之后至实际给付之日）。一审法院认定事实：2010年2月27日，原告母亲陈秀杰与被告辽宁中星置业有限责任公司签订两份商品房认购书，分别购买被告辽宁中星置业有限责任公司开发的位于沈阳市沈河区文艺路52—3号泊岸华庭项目二期3栋1-33-3室和3栋1-33-4室两处房屋，其中3栋1-33-3号建筑面积85.34平方米，总价款为684,000元。2012年5月3日原告母亲陈秀杰经被告同意将本案该两处房屋协议书更名为原告张一铭名下。2014年11月4日，被告辽宁中星置业有限责任公司将该两处房屋买卖协议项下的权利义务转移给被告沈阳军区机关离退休干部住房统建办公室，被告沈阳军区机关离退休干部住房统建办公室与原告张一铭重新签订了商品房订购书，房屋面积变更为86.97平方米，购房款变更为697,065元。另查，在2010年2月27日签订认购书时，原告母亲交付房屋首付款344,000元和348,922元，原告母亲又于2012年5月3日支付购房尾款353,305元和329,841元。2011年5月3日被告将两处房屋交付被告使用。再查，2014年11月5日，原告与被告辽宁中星置业有限责任公司签订了沈阳市沈河区文艺路52-3号1-33-4号房屋的商品房买卖合同，该合同第十五条约定，关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，即由出卖人继续协助办理产权证。另一处房屋沈阳市沈河区文艺路52-3号1-33-3号因建设超出规划面积而未能取得销售许可，至今未能与被告签订商品房买卖合同及办理合同备案和办理房屋权属证书的相关手续。一审法院认为，原告从被告处同时购买了两处房屋，其中沈阳市沈河区文艺路52-3号1-33-4号房屋的商品房买卖合同合法有效，办理备案登记，取得了房屋权属证书。另一处房屋沈阳市沈河区文艺路52-3号1-33-3号因被告超出规划许可建设而未能取得商品房销售许可，从而导致协议无效，无法为原告办理关于沈阳市沈河区文艺路52-3号1-33-3号房屋项下相关手续，被告的行为给原告的权利造成了损害，原告无法办理该房屋的合同备案及办理房屋产权手续，故原告主张被告赔偿。本案争议房屋的买卖协议无效违约条款不能适用，而原告购买的另一处房屋的商品房买卖合同对于被告逾期办理房屋权属证书的责任也无约定，故结合双方履行合同的情况，双方过错程度，购买房屋价格，使用房屋情况，兼顾公平原则，参照相关法律规定，酌定被告向原告一次性赔偿5万元损失。因被告辽宁中星置业有限责任公司将权利义务转移给被告沈阳军区机关离退休干部住房统建办公室，故应由被告沈阳军区机关离退休干部住房统建办公室向原告赔偿5万元。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第六条、第十条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于审理最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告沈阳军区机关离退休干部住房统建办公室于本判决发生法律效力后15日内给付原告张一铭赔偿款5万元；二、驳回原告其他诉讼请求。如被告未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,773元，减半收取6,386.50元，由被告沈阳军区机关离退休干部住房统建办公室负担。二审中，当事人未提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案双方当事人的诉争焦点为：1.张一铭和中星置业公司就沈阳市沈河区文艺路52-3号1-33-3号房屋于2014年11月4日签订的《泊岸华庭商品房认购书》的效力应任何认定；2.张一铭要求被上诉人承担逾期办证违约金的诉请能否得到支持及违约金的数额如何确定。关于张一铭和中星置业公司就沈阳市沈河区文艺路52-3号1-33-3号房屋于2014年11月4日签订的《泊岸华庭商品房认购书》的效力应任何认定的问题，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。而本案中，双方在签订认购书时，案涉争议的位于沈阳市沈河区文艺路52-3号1-33-3号房屋因超出规划面积而未能取得销售许可证，且在张一铭起诉时该房屋亦未取得商品房预售许可证明，故案涉认购书应属无效，认购书中无效违约条款亦不能适用。关于张一铭要求被上诉人承担逾期办证违约金的诉请能否得到支持及违约金的数额如何确定的问题。1.关于张一铭要求被上诉人承担逾期办证违约金的诉请能否得到支持的问题，本院认为，因案涉位于沈河区文艺路52-3号1-33-3号房屋超出规划许可建设而未能取得商品房销售许可证明，从而导致双方签订的认购书无效，亦导致双方不能签订正式的商品房买卖合同及办理该房屋项下的合同备案和房屋产权手续，对此，中星置业公司存在过错。现经本案庭审调查可知，案涉房屋仍不能办理合同备案及房屋产权手续，违约行为持续发生，故张一铭要求逾期办证违约金的诉请应当予以支持；2.关于逾期办证违约金的数额如何确定的问题，本院认为，因双方并未约定具体的办证时间及逾期办证的违约责任，无法确定逾期办证违约金标准及违约金数额，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，结合张一铭在购买案涉房屋时未尽到审慎的注意义务，亦存在一定过错。故统建办公室应自交付张一铭房屋之日的2011年5月3日起90日即2011年8月1日起至张一铭起诉之日及2017年8月24日止，以344,000元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准的50%计算逾期办证违约金为宜。一审酌定赔偿张一铭5万元损失依据不足，应予纠正。综上所述，统建办公室的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、撤销沈阳市大东区人民法院（2017）辽0104民初8654号民事判决第二项，即“驳回原告其他诉讼请求”；二、变更沈阳市大东区人民法院（2017）辽0104民初8654号民事判决第一项，即“一、被告沈阳军区机关离退休干部住房统建办公室于本判决发生法律效力后15日内给付原告张一铭赔偿款5万元”为“上诉人沈阳军区机关离退休干部住房统建办公室于本判决生效之日起十日内，以344,000元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准的50%给付被上诉人张一铭逾期办证违约金（自2011年8月1日起至2017年8月24日止）；三、驳回双方当事人的其他诉讼请求。如逾期未履行上述给付款项,应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12，773元，减半收取6,386.5元，由上诉人沈阳军区机关离退休干部住房统建办公室负担3,193.25元，由被上诉人张一铭负担3,193.25元；二审案件受理费12,773元，由上诉人沈阳军区机关离退休干部住房统建办公室负担6,386.5元元，由被上诉人张一铭负担6,386.5元元。本判决为终审判决。审 判 长 贾宏斌审 判 员 姜会军审 判 员 韩彩霞二〇一八年六月六日法官助理 訾丽静书 记 员 张潇元本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。