江苏省南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0106民初134号
原告：叶晓辉，女，汉族，1959年9月10日生。
委托诉讼代理人：徐小祥，江苏苏博律师事务所律师。
被告：林京海，女，汉族，1949年7月16日生。
委托诉讼代理人：庄德祥，男，汉族，1948年8月21日生，系被告丈夫。
委托诉讼代理人：陆小红，江苏驰东律师事务所律师。
第三人：林空，男，汉族，1987年7月20日生。
原告叶晓辉诉被告林京海房屋买卖合同纠纷一案,本院受理后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告叶晓辉其委托诉讼代理人徐小祥，被告林京海的委托诉讼代理人庄德祥、陆小红,第三人林空到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告叶晓辉向本院提出的诉讼请求为：1、被告林京海支付违约金100000元；2、被告林京海将涉案房屋恢复原状，结清水、电、燃气、有线电视、电话、物管等费用并完成过户手续；3、被告林京海赔偿损失5000元；4、第三人林空在收取的50000元房款范围内承担补充清偿责任。事实与理由：原告于2016年5月通过房屋中介与被告签订《房地产买卖中介合同》及《补充协议》购买南京市江宁麒麟街道麒东路XXX号东郊小镇八街区XX幢XXX室房屋，建筑面积45.35平方米、总价款730000元。原告根据合同约定完成了付款义务，于2016年6月12日签订《南京市江宁房地产买卖契约》并办理房屋过户手续，2016年6月17日领取了房屋产权证和土地使用权证。双方约定于2016年6月20日进行房屋交接，交接中放水验收，楼下804室业主报警，原告才得知该房屋漏水严重，且楼下804室业主已经起诉至法院了。原告无法接受此严重瑕疵且有法律纠纷的房屋，并把涉案房屋大门钥匙退还给被告。为了解决漏水引发的法律纠纷，分清责任，原告与被告、第三人协订了《南京市江宁房地产买卖契约补充协议》，此时，原告暂时保留起诉被告隐瞒所出售涉案房屋漏水的严重瑕疵，并因此导致原告无法入住的违约责任，而是积极促成被告与804室业主最后在江宁区法院以调解方式结案。2016年9月30日，法院调解书明确：由第三人林京海承担赔偿责任，支付赔偿金5500元并负责厨房地面等位置维修。此后，被告在该涉案房屋进行维修时损坏厨房台面等相关设施。2016年10月，原告要求被告按照《南京市江宁房地产买卖契约补充协议》的约定将厨房台面等设施恢复原状，但被告置之不理，被告的上述所有行为已经构成严重违约，侵犯了原告的合法权益，据此，原告诉至法院，希望判如所请。
被告林京海辩称，楼下804室房屋业主与原告的相邻关系纠纷发生在案涉不动产过户后；且被告在房屋过户之前并不知晓渗水事宜；虽被告主动承担了相邻关系纠纷的赔偿费用，但并未明确渗水是开发商造成，还是被告造成；原被告双方已经进行了房屋交接，且原告已经支付了房屋尾款，原告也已正常使用房屋，因此，被告不存在违约行为，不同意支付违约金。对于原告的第二项诉讼请求，恢复原状就是更换有裂缝的厨房台面，台面存在裂缝并不影响使用，现在已经找到了同色的台面，在近期即可安装完毕，水费、电费和燃气费均已结清，且缴纳了2016年全年的物业管理费、垃圾处理费和公摊水电费，案涉房屋内未开通有线电视和电话。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人林空辩称，案涉不动产是被告林京海的，第三人仅是实际居住人；关于收取房款，定金收条是第三人和被告同时签字的，尾款是第三人收取的，相当于第三人代被告收取；关于房屋交接，因被告没有时间，由第三人和原告进行了房屋交接；因此，第三人并未和原告建立买卖关系，第三人不应承担任何责任。
本院经审理查明,座落于南京市××区××街道××东郊小镇××街区××室房屋（建筑面积为45.35平方米，以下简称案涉不动产），原系被告林京海所有。林空系林京海之子。2016年5月7日，被告林京海和第三人林空作为卖方，原告叶晓辉作为买方，与居间方南京市江宁上好家房产中介服务中心签订《房地产买卖中介合同》及《补充协议》（以下简称《中介合同》），约定：卖方将登记在林京海名下的案涉不动产出售给买方叶晓辉，总价款为730000元；买方叶晓辉于2016年5月7日前支付定金30000元；于2016年6月15日前支付680000元，同时买卖双方办理产权过户；买卖双方于房产证出件后7日内办理房屋交接手续，同时买方向卖方支付尾款20000元；三方商定如一方无正当理由不履行合同的，将分别向各守约方支付违约金100000元，违约方给守约方造成其他经济损失的，由守约方按照法律、法规的有关规定追偿。
2016年6月12日，原告叶晓辉与被告林京海签订《南京市江宁房地产买卖契约》（以下简称《买卖契约》），约定：林京海将案涉不动产出售给叶晓辉；房屋价款为400000元，房款支付方式为现金加贷款；双方定于银行下款两日内正式交付该房屋；双方定于2016年6月15日前向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续；林京海逾期交付房屋的，每逾期一天，按总房价款的万分之三支付违约金，交付房屋的附属设施或装饰装修不符合约定的，按不符部分的市场价格承担赔偿责任，林京海逾期交付房屋超过三天的，叶晓辉有权解除本契约；林京海应在解除契约后三天内将已收房价款和双倍定金返还给叶晓辉，并按总房价款的百分之三支付违约金。
原告叶晓辉于2016年5月7日向被告林京海、第三人林空支付定金30000元；于2016年6月12日向林京海支付房款680000元；于2016年6月19日向第三人林空支付尾款20000元。
原告叶晓辉于2016年6月17日取得了案涉不动产的房屋所有权证和土地使用权证。双方定于2016年6月19日进行房屋交接，原告接收房屋时进行了放水试验，当晚得知楼下32幢804室房屋发生漏水。原被告双方于次日至案涉不动产察看，被告从原告处取走一套房屋钥匙，便于其对房屋进行修复。
2016年7月3日，叶晓辉与林京海、林空签订了《〈南京江宁房地产买卖契约〉补充协议》（以下简称《补充协议》），约定：1、双方于2016年6月15日办理房屋产权过户，在此之前叶晓辉并不知晓案涉不动产存在漏水等问题；2、林京海、林空不否认该房屋于2016年4月曾向楼下房屋漏水；3、叶晓辉于2016年6月20日才得知房屋漏水、无法入住；4、双方达成如下协议：（1）被告承诺该房屋漏水经法院认定或者鉴定机关鉴定依法因被告装修引起的，愿意承担修复及保证该房屋不漏水，且原告能正常入住；（2）原告积极配合被告处理该问题。
楼下32幢804室房屋所有权人魏洪以财产损害纠纷诉至南京市江宁区法院，叶晓辉作为被告、林京海作为第三人参加了诉讼，经审理达成调解协议：一、叶晓辉、林京海于2016年10月30日前对案涉不动产厨房地面等位置进行维修，确保不再漏水；二、林京海于2016年10月30日前一次性支付魏洪因房屋渗漏产生的经济损失5500元。
被告林京海于2016年10月30日前将案涉不动产的漏水瑕疵修复完毕，于2016年2月7日将取走的一套房门钥匙归还原告。在修复漏水过程中，案涉不动产的厨房台面损坏，被告林京海于2017年3月21日将厨房台面更换完毕。
另查明，案涉不动产开通了水、电和燃气，未开通有线电视和电话。被告已结清了水、电、燃气、物业管理费、垃圾处理费和公摊水电费。在审理过程中，被告向原告提供了水、电和燃气的开户号，原告可至相关部门自行变更户名。原告撤回了第二项诉讼请求，本院予以准许。
上述事实由《中介合同》、《买卖契约》、《补充协议》、案涉不动产的产权证明、南京市江宁区人民法院民事调解书和调解笔录、原被告的手机短信记录、照片及开庭笔录中的当事人陈述等证据予以佐证。
本院认为,原告叶晓辉、被告林京海与第三人林空于2016年5月7日签订《中介合同》系各方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。2016年6月12日，原告叶晓辉与被告林京海签订了《买卖契约》；2016年7月3日，叶晓辉作为买方，林京海、林空作为卖方，签订了《补充协议》，《补充协议》不仅是对《买卖契约》内容的补充，也是林空作为卖方对《买卖契约》的确认，因此，《买卖契约》及《补充协议》的卖方应为林京海和林空二人，系买方叶晓辉和卖方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，亦合法有效。
关于《中介合同》与《买卖契约》的适用问题，本院认为，因《买卖契约》与《中介合同》均成立且生效，该两份合同应互为补充，对于约定不一致且未履行的部分应以签订在后的《买卖契约》为准，对约定不一致但已履行的部分，应以实际履行的为准；因此，本院确认案涉不动产的价款为73万元，违约责任为：如一方无正当理由不履行合同的，将向守约方支付违约金10万元，违约方给守约方造成其他经济损失的，由守约方按照法律、法规的有关规定追偿；逾期交付房屋的，每逾期一天，按总房价款的万分之三支付违约金,等等。
对于被告林京海和第三人林空是否构成违约，本院认为，首先，被告林京海和第三人林空作为案涉不动产的出卖人，负有向买受人交付符合通常质量标准、适合居住使用的不动产之义务，林京海和林空认可在2016年4月案涉不动产已出现了向楼下804室房屋漏水的情况，即交付之前已存在漏水的质量瑕疵，故出现了原告一旦用水排水便会向楼下房屋渗漏的情况；其次，漏水的质量瑕疵致原告实际不能使用排水设施，严重影响了原告对案涉不动产的使用，且被告林京海取走了房屋的一套钥匙，致原告并未完全取得案涉不动产的使用控制权，因此，卖方林京海、林空并未全面、确当地履行房屋交付之义务，系瑕疵交付，构成违约，应向原告承担相应的违约责任。
关于违约金，依据下列因素，其一，漏水的质量瑕疵于2016年10月30日前修复，至此时案涉不动产方可正常使用；其二，被告于2017年2月将房屋钥匙交还原告，在修复漏水过程中破坏的厨房台面于2017年3月更换；其三，参考《买卖契约》的约定“逾期交付房屋的，每逾期一天，按总房价款的万分之三支付违约金”，其四，其他合同履行情况以及原告的损失，本院酌定违约金为20000元。
关于损失，原告主张系参考房屋租金确定的被告未能及时交付房屋而产生的损失，本院认为原告的损失系未能完全控制使用房屋而产生，前述违约金能够弥补原告主张的该项损失，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。
关于第三人林空承担何种责任，林空及被告林京海均辩称林空并非合同的出卖方，即不应承担任何责任，本院认为，买卖合同的出卖方为林京海和林空二人，应共同向买受人承担违约责任，而原告仅主张林空在收取50000元房款的范围内承担补充清偿责任，不违反法律规定，本院予以准许。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十九条之规定，判决如下：
一、被告林京海于本判决生效后十日内支付原告叶晓辉违约金20000元，第三人林空对此承担补充清偿责任。
二、驳回原告叶晓辉的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2400元，因适用简易程序减半收取1200元，由被告林京海与原告叶晓辉各负担600元。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于南京市中级人民法院。
审 判 员 胡腾云
二〇一七年五月五日
见习书记员 宋宇燕
履行告知书
依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。
如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施：
1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；
2.将被执行人纳入失信人员名单；
3.对被执行人限制高消费、限制出境；
4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；
5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。
以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。