辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽01民初497号原告（案外人）：张万财，男，1968年6月5日出生，汉族，住址于洪区.委托诉讼代理人：刘多奇，辽宁乾开律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐浩颖，女，1970年5月31日出生，汉族，系张万财妻子。被告（申请执行人）：沈阳市源兴房地产开发有限公司，住所地沈阳市于洪区长江北街93号。法定代表人：付俊停，该公司董事长。委托诉讼代理人：姜懿函，辽宁博雅律师事务所律师。第三人（被执行人）：辽宁东川房地产开发有限公司，住所地沈阳市和平区北六经街1号。法定代表人：宋道宏，该公司经理。委托诉讼代理人：程晓峰，男，1965年6月18日出生，汉族。原告张万财因与被告沈阳市源兴房地产开发有限公司（以下简称“源兴公司”）、第三人辽宁东川房地产开发有限公司（以下简称“东川公司”）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员孙卓担任审判长，代理审判员史舒畅主审、代理审判员朱闻天参加评议的合议庭，对本案进行了审理。原告张万财的委托诉讼代理人刘多奇、徐浩颖，被告源兴公司的委托诉讼代理人姜懿函，被告东川公司的委托诉讼代理人程晓峰，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张万财诉讼请求：1、请求判令不得执行位于沈阳市于洪区黄河北大街126-15号5-5-2处房产；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2006年6月，原告与第三人东川公司签订了《联建住宅预交款协议》，约定购买黄河大街126-15号5-5-2处房产，总房款178109元。协议签订后原告依约交付了房款。2010年12月7日，原告办理了房屋入住手续，之后一直在涉案房屋居住至今。2015年该房屋被沈阳市中级人民法院以（2011）沈中执字第44号《民事裁定书》予以查封。因该房屋为原告合法购买，且交付了全款，依法占有使用至今。得知原告房产被意外查封，后经原告多方了解，原来被告与第三人就涉案的楼盘是合资合作开发关系，因此他们均知原告等多家房主购买的事实。而被告通过恶意诉讼，并通过违法查封以达到侵占原告合法购得的房产的目的。为了维护自己的合法权益，原告向法院提出执行异议。但沈阳市中级人民法院于2016年7月19日向原告送达了（2016）辽01执异号341号《执行裁定书》，驳回原告的异议请求。原告认为沈阳市中级人民法院驳回原告的执行异议的裁定事项，缺乏事实与法律依据。原告依法签订并交付了房款，合法占有并装修该房屋且已经入住多年。被告与第三人就涉案的楼盘是多年的合资合作开发关系，对涉案房屋销售情况均知晓，两者间债务关系不能用合法购得且已经入住的原告房屋来偿还。而被告通过恶意诉讼，进而通过执行程序企图恶意侵占原告房产的行为不应得到法律的支持。另，本案不是个案问题，而具有一定的普遍性。作为建设方和与其合作方明知百姓购房在先，而为了个人利益通过恶意诉讼来侵占百姓的血汗钱，违背公序良俗，也有违法律的公平正义原则，更是对原告等人合法权益的践踏。被告沈阳市源兴房地产开发有限公司辩称，一、我方是善意的，被告的债权受法律保护，原告所述恶意诉讼没有法律依据。二、原告的入住时间为2010年12月7日，该房屋于2009年9月4日已被查封，同时，2006年5月原告与第三人签订的联建住宅预交款协议约定了2007年入住，原告未按期入住，也未办房产证，其未尽到注意义务，非善意，应承担相应责任。（2016）辽01执异341号执行裁定书认定事实正确，适用法律正确，被告同意执行裁定的认定。第三人辽宁东川房地产开发有限公司述称，同意原告的诉讼请求。经审理查明，2006年6月9日东川公司与张万财签订了《联建住宅预交款协议》，约定张万财自愿购买东川公司开发建设的地处于洪区包道村东川·现代茗苑联建住宅，所购联建房5号楼5单元5层2号，面积75平方米，每平方米单价2360元，预交款每平方米按2200元交付，合计165000元。2006年4月20日东川公司为张万财出具了收款收据，金额为5万元；2006年5月31日东川公司为张万财出具了收款收据，金额为35000元；2006年6月2日东川公司为张万财出具了收款收据，金额为45000元；2006年6月9日东川公司为张万财出具了收款收据，金额为35000元；2010年12月7日东川公司为张万财出具了收款收据，金额为13109元，收款项目为5#552，收款事由为：75.47㎡/2360元。以上金额共计178109元。2010年12月7日东川公司为张万财开具了《文欣澜庭交付通知书》。同日沈阳东威物业管理有限公司为张万财开具了大门磁卡、煤气管网费、代收水费、垃圾清运费、预收物业费、代收契税、维修基金等费用的收款收据。张万财提交了2010年至今的部分水、电、煤气、采暖费的收据。源兴公司与东川公司开发合同纠纷一案，源兴公司根据已生效的辽宁省高级人民法院作出的（2010）辽民一终字第102号民事调解书，向本院申请执行，本院立了（2011）沈中执字第44号执行案件。在该案诉讼期间，本院根据源兴公司的申请，于2009年9月4日诉讼保全预查封了东川公司建设的位于沈阳市于洪区黄河北大街126-15号552等39套房屋。在该案执行过程中，2016年5月19日张万财作为案外人向本院提出执行异议。本院于2016年7月8日作出（2016）辽01执异341号执行裁定书，认为：张万财对其购买的房屋在本院查封前与房地产开发企业签订了房屋《认购确认单》，支付了大部分款项，2009年9月4日本院查封了该房产，之后异议人占有并使用查封房产，因此案外人张万财的请求，不符合相关法律规定，不能产生排除本院继续执行的法律效力，裁定：驳回张万财的异议请求。上述事实，有各方当事人的陈述，《联建住宅预交款协议》、收款收据、《文欣澜庭交付通知书》、收款收据、（2010）辽民一终字第102号民事调解书、执行裁定书等证据材料，经庭审质证及本院审查，予以确认，附卷佐证。本院认为：本案系案外人执行异议之诉，审查的焦点为原告对案涉房屋所主张享有的民事权益是否足以排除法院对案涉房屋的强制执行。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条之规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，原告提供了其与第三人东川公司签订的《联建住宅预交款协议》、收款收据，第三人东川公司对此予以认可，由此可见，原告张万财的举证基本形成证据链条，证明其与第三人东川公司之间存在房屋买卖行为。被告源兴公司虽然对此不予认可，但未能提供充分证据足以推翻或否定原告的主张。关于原告与第三人东川公司签订的《联建住宅预交款协议》应否认定为商品房买卖合同的问题。本院认为，应从协议的内容、性质进行全面的考察，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”原告与第三人签订的认购书中载明了双方当事人的具体身份信息，约定了明确的房屋位置及购房款金额，原告亦按约定交纳了全额购房款，第三人对此予以认可，故可以认定原告与第三人东川公司签订的《联建住宅预交款协议》系双方就案涉房屋买卖真实意思表示，内容并未违反法律行政法规强制性规定，应为合法有效，具备商品房买卖合同性质。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，张万财于2006年与东川公司签订了《联建住宅预交款协议》并交付了大部分房款，2010年补齐剩余房款并开始占有使用涉案房屋至今。在房屋交易的过程中，对于未能更名过户原告张万财没有过错。综上，原告作为案外人就执行标的即案涉房屋享有足以排除被告请求对该房屋申请强制执行的民事权益，对于原告提出判决不得执行该房屋的诉讼请求，本院应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：不得执行位于沈阳市于洪区黄河北大街126-15号5-5-2的房屋。案件受理费3862元，由辽宁东川房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审 判 长  孙 卓代理审判员  朱闻天代理审判员  史舒畅二〇一七年一月十八日书 记 员  王潇潇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。