昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2014）五法民二初字第111号原告：创意英国业主委员会。住所：昆明市茭菱路88号创意英国小区玫瑰园*幢*单元***室。负责人：时述新，主任。委托代理人：方万萍，云南汇同律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明春彤物业管理有限公司。住所：昆明市穿金路麦田时光大厦***号。法定代表人：李春敏，经理。委托代理人：崔雲，云南华序律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人：聂国勇，昆明春彤物业管理有限公司职工，一般诉讼代理。原告创意英国业主委员会诉被告昆明春彤物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2014年2月24日立案受理后，依法由审判员吕刚适用简易程序并于2014年7月21日公开开庭进行了审理。原告创意英国业主委员会的委托代理人方万萍，被告昆明春彤物业管理有限公司的法定代表人李春敏及其委托代理人崔雲、聂国勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告创意英国业主委员会诉称：原、被告于2009年12月签订了一份《创意英国小区物业服务合同》，�定被告就创意英国小区物业进行服务，合同就相关物业服务内容进行了约定，同时也按国家法律规定约定了公共收益由被告代收后归业主所有。被告在物业服务期间没有按约定将代收的公共收益全部交原告。2011年1月双方又签订了一份《创意英国小区物业服务合同》，约定了双方权利义务，按约定双方合同至2013年12月31日届满。根据云南玺正会计师事务所有限公司及昆明天虹会计师事务所有限公司对被告在创意英国小区经营情况进行审计的结果，被告自2009年12月1日至2010年12月31日止，共计收入非机动车停车费（含充电费）126717.08元；自2011年1月1日至2011年12月31日止，共计收入非机动车停车费（含充电费）人民币158220.50元，赔付非机动车损失28348.50元。2012、2013年度共计收入非机动车停车费（含充电费）316441元，赔付非机动车损失56697元。四年共计收入非机动车停车费601378.58元，赔付非机动车损失人民币85045.5元，余额人民币516333.08元。根据相关法律及合同约定，该款项为被告利用小区公共场地经营所得，为小区公共收益，被告应该交付原告。根据原告及被告与中国电信、中国移动、中国联通、艾普通信等公司签订的供用电协议，被告应缴付原告代收取的公共用电出售费人民币416060.5元。被告在服务期间造成创意英国小区树木死亡，应该赔偿原告人民币170100元。在被告服务期间被告称其资金短缺，向原告借款人民币10万元。原告遂于2012年8月30日借款10万元给了被告。被告也于2012年8月30日写下借条，承诺其于2012年12月31日归还。但是至今没有归还。扣除被告为原告垫付的维修费工程款327073.4元，被告还应该偿付原告非机动车停车费、公共用电出售费、死亡树木赔偿款、借款共计875420元。为维护原告的合法权益，特向法院起诉要求：1、�令被告偿付原告非机动车停车费（2009年12月1日至2013年12月31日）、公共用电出售费、死亡树木赔偿款、借款共计人民币875420元；2、诉讼费由被告完全承担。庭审中原告创意英国业主委员会向本院明确表示其放弃关于借款人民币100000元的诉讼请求。被告昆明春彤物业管理有限公司答辩称：被告系按合同约定收取非机动车停车收入，不存在赔偿原告。自2010年6月起，原告就将停车费、场地占用费、广告费等三项重要的收费收归自己，否定了包干制，被告只有接受。自此，双方重新确定了被告的收费范围及标准，包括两部分，一是物管费，二是车位费及非机动车停车收入。被告就一直按此标准收费，双方没有任何争议。原告分别于2010年及2011年委托会计师事务所对被告的财务进行了审计，非机动车的停车收入金额是明确的，且列入被告的经营收入进行核算，原告是明知的认可的，从未提出任何异议。公共用电出售费人民币416060.5元不存在，与本案并非同一法律关系，依法应另案处理。树木死亡赔偿费人民币170100元，没有事实和法律依据。综上，原、被告双方签订的《创意英国小区物业服务合同》合法有效。被告按合同约定收取非机动车停车收入于法有据，外供电收益用于支付小区的公共用电费合理合法。树木死亡赔偿费事实不清。原告的起诉没有事实和法律依据。请求人民法院驳回原告的诉讼请求。原告创意英国业主委员会针对其主张向本院提交如下证据材料：1、邀标文件及投标文件。证明邀标文件及投标文件的内容。2、创意英国小区物业服务协议（2009年12月）；3、创意英国小区物业服务合同（2011年1月）。证明原告及被告就创意英国小区物业服务的相关约定。4、审计报告（玺正）；5、审计报告（天虹）。证明被告应�向原告付的非机动车停车费情况。6、云南艾普通信科技有限公司宽带信息化建设合同书；7、通信基站场地占用协议书；8、室内／小区覆盖系统及相关事宜的协议；9、小区覆盖场地租赁合同。证明被告收取的公共部分费用及应该向原告交付的相关费用情况。10、工作函01、02号；11、询价函；12、报价回复函。证明被告管理不善造成小区树木死亡情况及应该赔偿的数额。13、收据、发票一组。经质证，被告昆明春彤物业管理有限公司对原告创意英国业主委员会提交的证据1、2、3、4、5、6、7、8、9的真实性予以认可，对证据10、11、12的真实性不予认可，对证据13以超过举证期限为由，不同意质证。被告昆明春彤物业管理有限公司针对其主张向本院提交如下证据材料：1、创意英国小区物业服务合同（2009年12月1日签订）。证明①原、被告双方自2009年12月1日起建立物业服务关系；②合同明确约定了物业服务的内容、收费的项目及标准，并实行包干制。服务的期限自2009年12月1日至2010年12月31日，合同还就物业服务的标准、双方的权利义务、违约责任等作了约定。该合同已生效，并已实际履行。2、创意英国小区物业服务合同（2010年12月31日签订）。证明①服务期满，双方又签订了自2011年1月1日至2012年12月31日两年的物业服务合同；②、合同取消了服务费包干制，确定春彤物业公司收取的服务费为：按物业建筑面积收取的物管费，高层住宅、花园洋房每月每平方米1.05元，商业物业每月每平方米1.75元；有产权车位每月20元，自行车每月5元，电动车每月15元收取车位费及非机动车停车收入；垃圾清运费。以上服务费用于支付物业公司的经营成本及每月按90人，1250元／人计算的保安费11.25万元，一年135万元。3、审计报告（玺正审字（2011）第082号）。证明①由原告创意英国业委会委托云南玺正会计师事务所有限公司，对被告春彤物业公司涉及创意英国小区2009年12月1日至2010年12月31日的财务收支及该期间春彤物业公司为业委会代收代支进行了专项审计；②合同履行过程中，自2010年6月起，原告创意英国业委会改变了合同约定的包干制，将停车费、场地占用费、广告费等三项重要的收费收归自己。双方重新调整了物业公司的收费项目及标准；③审计确认：2009年12月至2010年12月非机动车停车收入126717.08元属春彤物业公司的经营收入，并非代原告创意英国业委会收取，双方是明确的，没有任何争议。4、专项审计报告（天虹审字（2012）第592-1号）。证明①由原告创意英国业委会委托昆明天虹会计师事务有限公司对被告昆明春彤物业公司涉及创意英国小区2011年1月1日至2011年12月31日的财务收支进行了专项审�；②审计确认：昆明春彤物业公司2010年和2011年两年，累计亏损434909.48元，至2011年12月31日为创意英国业委会代垫人民币327073.4元。2011年支付公共电费447301.79元；③审计确认：2011年1月至2011年12月非机动车停车收入158220.50元属春彤物业公司的经营收入，并非代原告创意英国业委会收取，双方是明确的，没有任何争议。5、合同书三份（原、被告双方分别与艾普公司、中国电信、中国联通签订）。证明原告主张的公共用电出售费与双方之间物业服务合同纠纷，非同一法律关系。6、关于业委会“工作函”的对树木死亡的调查及补种措施（附照片12张）。证明原告所称树木死亡不实，树木死亡赔偿于理不通，于法无据。7、报告。证明昆明春彤物业公司为原告创意英国业委会代垫水电等费用累计达百万余元，已使被告昆明春彤物业公司经营困难，2012年7月19日为了交纳电梯维保费等，向原告创意英国业委会报告，要求在前期垫款中先归还20万元，以解燃眉之急。经质证，原告创意英国业主委员会对被告昆明春彤物业管理有限公司提交的证据1、2、3、4、5的真实性予以认可，对证据6、7的真实性不予认可。本院认为，原告创意英国业主委员会提交的证据1、2、3、4、5、6、7、8、9的真实性被告昆明春彤物业管理有限公司均予认可，本院依法予以采纳。关于原告提交的证据10，本院认为，庭审中被告昆明春彤物业管理有限公司承认其收到工作函01号，不承认其收到工作函02号，故本院对工作函01号予以采纳，对工作函02号不予采纳。关于原告提交的证据11、12，本院认为，该两份证据系原告与安宁新大华园艺有限公司之间的来往函件，两份可以互相印证，故本院对于该两份证据予以采纳。关于原告提交的证据13，本院认为，该份证据系原告于�证期限届满后提交，且被告不同意质证，故本院对于该份证据不予采纳。被告昆明春彤物业管理有限公司提交的证据1、2、3、4、5的真实性原告创意英国业主委员会予以认可，本院依法予以采纳。关于被告提交的证据6，本院认为，该份证据系被告针对原告工作函01号的回函，虽然原告对其真实性不予认可，但未能向本院提交确实充分的相反证据予以反驳，故本院对该份证据予以采纳。至于被告提交的证据7，经审查，本院认为，该份证据所载内容与本案所争议的事实无关，故本院对该份证据不予采纳。根据以上证据，本院确定本案事实如下：2009年12月1日，原、被告双方签订了一份《创意英国小区物业服务合同》，原告委托被告对创意英国小区提供物业服务，服务期限自2009年12月1日至2010年12月31日，还约定物业服务收费方式为包干制，合同还对物业服务相关费用、共用部位、共用设施收益及分配、违约责任作出了约定。庭审中原、被告双方一致确认，该份合同已履行完毕。2010年12月31日，原、被告双方签订了一份《创意英国小区物业服务合同》，原告委托被告对创意英国小区提供物业服务，服务期限自2011年1月1日至2012年12月31日，合同中“物业服务相关费用”中约定：“本物业区域物业服务收费方式为：1、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：……有产权车位每月20元。自行车每月5元。电动车每月15元。（不含充电费）。”合同还约定被告经营归业主所有的共用部位、共用设施设备用于广告、房屋租赁、会所经营、商业促销等活动，应当在符合有关法律规定并征得相关业主、业主大会的同意后，按照规定办理有关手续，每半年向原告公布收益情况，接受原告监督。被告经营归业主所有的共用部位、共用设施设备所得公共收益归业主所有。合同中还约定的被告物业服务内容包括公共绿地、景观的养护。另查明，云南玺正会计师事务所接受创意英国业主委员会的委托，对昆明春彤物业管理有限公司涉及创意英国小区的2009年12月1日至2010年12月31日的财务收支进行审计，包括2009年12月、2010年度的创意英国小区财务收支表及该期间春彤物业为业主委员会代收代支明细表。2011年6月16日，云南玺正会计师事务所出具玺正审字（2011）第082号《审计报告》，其中《创意英国小区财务收支明细表》中载明昆明春彤物业管理有限公司2009年12月至2010年12月非机动车停车收入人民币126717.08元，成本部分“公用电费”为人民币1647473.48元。《春彤物业公司与业主委员会2009年11月至2010年12月收支往来明细表》载明收支差额为-413619.33元。另外，昆明天虹会计师事务所接受创意英国业主委员会的委托，对昆明春彤物业管理有限公司涉及创意英国小区2011年1月1日至2011年12月31日的财务收支进行审计，2012年5月25日，昆明天虹会计师事务所出具天虹审字（2012）第592-1号《专项审计报告》，该份报告第2页“1、收入情况”载明非机动车停车收入人民币158220.50元。同页“2、成本费用情况”中载明公用电费人民币447301.79元。另外，报告“四、强调事项段”第4点载明“截止2011年12月31日由春彤物业代业主委员会累计代垫327073.40元。”2010年2月5日，昆明春彤物业管理有限公司、创意英国业主委员会与云南艾普通信科技有限公司签订了一份《云南艾普通信科技有限公司宽带信息化建设合同》及《宽带数字化小区补充协议》，约定昆明春彤物业管理有限公司向云南艾普通信科技有限公司提供网络设备所需的楼层安装空间和其他部位的安装空间，以及设备所需的电源接�。云南艾普通信科技有限公司按1.5元／度支付电费，此费用每季度结算一次。2010年6月25日，昆明春彤物业管理有限公司、创意英国业主委员会与中国联合网络通信有限公司昆明市分公司签订了一份《通信基站场地占用协议书》，约定昆明春彤物业管理有限公司、创意英国业主委员会提供楼顶部分平台供中国联合网络通信有限公司昆明市分公司安装无线发射设备，走线架和传输设备及空调空外机，提供创意英国玫瑰园4栋3单元电梯机房旁楼顶平台安装主设备及配套器件，还约定昆明春彤物业管理有限公司、创意英国业主委员会按1.5元／度向中国联合网络通信有限公司昆明市分公司收取电费。2010年3月3日，昆明春彤物业管理有限公司、创意英国业主委员会与中国移动通信集团有限公司昆明分公司签订一份《室内／小区覆盖系统及相关事宜的协议》，约定中国移动通信集团有限公司昆明分公司在创意英国小区内安装GSMTD-SCKMA室内信号覆盖系统，电费按实际用电量按1.5元／度支付。另外，昆明春彤物业管理有限公司、创意英国业主委员会与中国电信集团公司云南网络资产分公司签订一份《小区覆盖场地租赁合同》，约定昆明春彤物业管理有限公司、创意英国业主委员会向中国电信集团公司云南网络资产分公司提供创意英国小区内弱电井或强电井等场地，电费按1.5元／度支付。庭审中原、被告双方均向本院陈述称玺正审字（2011）第082号《审计报告》、天虹审字（2012）第592-1号《专项审计报告》不涉及上述四份合同，该四份合同系单独履行。被告向本院陈述称自2010年1月至2013年12月31日云南艾普通信科技有限公司、中国联合网络通信有限公司昆明市分公司、中国移动通信集团有限公司昆明分公司、中国电信集团公司云南网络资产分公司�共向被告交了电费人民币663778元，被告向供电局交付了人民币305084.53元，盈余部分交纳小区的公共电费。原告认可被告向上述四家公司收取的电费数额及向供电局交付的电费数额，但不认可盈余部分交纳小区的公共电费。另外，被告陈述称除四家电信公司的公共电费以外，其余公共电费在审计报告中已经进行了审计。2013年8月5日，原告向被告发送了一份《工作函01号》，载明由于被告公司管护不善，造成创意英国小区部分树木死亡，按规定，被告应尽快补植更换，并附需补植更换大树清单。2014年3月10日，被告向原告发送一份《关于业委会“工作函”的对树木死亡的调查及补种措施》，按《工作函01号》清单顺序作出了回复，并附照片。本院认为，“自行车每月5元。电动车每月15元”约定于物业服务相关费用部分，按一般理解，非机动车停车费应该是由被告按协�收取。另一方面，原告曾先后两次委托会计师事务所进行审计，该两次审计中非机动车停车收入计入被告的收入项中核算，故本院对原告主张非机动车停车费系被告代收的主张不予采纳，对原告要求被告支付2009年12月1日至2013年12月31日非机动车停车费的诉讼请求，不予支持。关于原告主张的公共用电出售费部分。本院认为，一方面，玺正审字（2011）第082号《审计报告》与天虹审字（2012）第592-1号《专项审计报告》未涉及四家通信公司的电费；另一方面，两份审计报告均将公共电费（除四家通信公司电费外）列为被告的成本项中核算，并据此审计出被告代垫的费用数额。故本院对于被告关于用四家通信公司电费盈余部分交纳小区公共电费的主张不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”依双方签订的《创意英国小区物业服务合同》约定，被告经营归业主所有的共用部位、共用设施设备所得公共收益归业主所有，故本院对于原告要求被告支付公共用电出售费的诉讼请求，依法予以支持。公共用电出售费的具体数额，本院依据被告向四家通信公司收取的电费（人民币663778元）及被告向供电局交付的电费（人民币305084.53元），计算出为人民币358693.47元。关于原告主张的树木死亡赔偿款。本院认为，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”�案中原、被告所签《创意英国小区物业服务合同》仅约定被告负有园林绿化的养护义务，未对树木死亡如何处理作出约定。审查本案所有证据，并无确实充分的证据证明死亡树木的确切位置、品种，亦未有证据证明树木的死亡系因被告的养护行为不当造成，且被告在接到原告关于树木死亡的《工作函01号》后，及时进行了处理并回函。故本院对于原告要求被告支付死亡树木赔偿款的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：一、被告昆明春彤物业管理有限公司在本判决生效后十日内向原告创意英国业主委员会支付公共用电出售费人民币358693.47元。二、驳回原告创意英国业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币12554元，减半收取人民币6277元，由原告创意英国业主委员会承担人民币3766.2元，由被告昆明春彤物业管理有限公司承担人民币2510.8元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强行执行，申请强制执行的期限为二年。审判员  吕刚二〇一四年七月二十九日书记员  王珏