江苏省无锡市南长区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南扬商初字第241号
原告某行
委托代理人王建明、李昪君，均系江苏金匮律师事务所律师。
被告叶某
被告某公司
被告某公司
委托代理人袁红兵、秦党亲，均系江苏金匮律师事务所律师。
原告某行（以下简称无锡广发银行）与被告叶某、某公司（以下简称住房公司）、某公司（以下简称吉品公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告无锡广发银行的委托代理人王建明、被告吉品公司的委托代理人袁红兵到庭参加诉讼，被告叶某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告无锡广发银行诉称:2010年7月19日，叶某因购买吉品公司所开发的无锡市太湖梅梁苑12-282室房屋向无锡广发银行申请购房贷款，并签订《个人购房贷款合同》1份，约定无锡广发银行向叶某贷款154万元，借款期限自2010年7月19日至2035年7月18日。住房公司为叶某的上述借款承担阶段性保证责任，吉品公司还与住房公司签订了《期房按揭贷款担保合作协议》，约定如叶某在阶段性担保责任期间未按借款合同约定还款时，由吉品公司为叶某的借款本息、律师费、诉讼费的支付承担连带责任。后无锡广发银行按约放款，但叶某逾期还款，住房公司和吉品公司亦未按约履行担保责任，无锡广发银行遂诉讼来院，要求判令：1、叶某归还贷款本金1471354.54元及利息、罚息、复利（计算至2013年3月20日为40516.66元，自2013年3月21日至叶某付清贷款合同项下所有债务之日止按照贷款合同相关约定计算利息、罚息及复利）；2、叶某支付无锡广发银行因实现债权而产生的律师费39837元；3、案件诉讼费由叶某承担；4、无锡广发银行有权就叶某所抵押的太湖梅梁苑12-282号房屋优先受偿。5、住房公司、吉品公司对叶某上述借款本息的偿还及律师费、诉讼费及保全费等的支付承担连带责任。
被告叶某未作答辩，亦未提供相应证据。
住房公司辩称：借款和担保是事实，但对承担连带清偿责任有异议，住房公司承担担保责任是以他项权证的办理为终止条件的。无锡广发银行于2013年5月10日以叶某还款不正常为由拒绝配合办证，直到2013年6月9日，他项权证才办妥交至无锡广发银行。因此，住房公司不应承担连带清偿责任。
吉品公司辩称：对借款和担保的事实无异议，借款利息需要由法院核实。另外吉品公司是向住房置业提供的担保，无锡广发银行要求其承担连带责任是没有依据的，要求驳回对吉品公司的诉讼请求。
经审理查明：2010年6月30日，吉品公司与叶某签订《商品房买卖合同》1份，约定吉品公司将其所开发的太湖梅梁苑（即阿维侬庄园）12幢282单元-1-3层房屋出售给叶某，房屋总价2206412元。2010年7月19日，无锡广发银行（贷款人）与叶某（借款人、抵押人）及住房公司（抵押人）签订《个人购房贷款合同》，约定叶某向无锡广发银行借款154万元用于购买无锡市阿维侬庄园282号房屋，借款期限25年，自2010年7月19日至2035年7月18日；还款方式为等额本息还款法，从贷款发放日起，按月分期偿还贷款本息，还款期共300期，每月的20日为还款日；利率为浮动利率，首期利率以实际放款日适用的中国人民银行公布实施的相应档次的贷款基准利率下浮20%计算。合同期内，基准利率和利率浮动幅度从中国人民银行调整之次年的1月1日起予以调整，在调整基准利率的同时不调整利率的浮动幅度，仍执行上述实际放款日的利率浮动幅度。叶某、住房公司对合同所约定的债务提供担保，保证方式为连带责任保证，叶某将本合同项下所购房屋向无锡广发银行提供抵押担保，住房公司为该借款提供阶段性连带责任保证，保证期间为自本合同生效之日其至办妥本合同项下抵押财产的登记手续并将相应他项权利证明文件交无锡广发银行保存时止；担保的范围为本合同项下全部债务，包括但不限于：本金、利息（包括利息、罚息、复利）、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费用、律师费用、公证费用、执行费用等）、因债务人违约而给抵押权人造成的损失和其他所有应付费用等；本合同项下的债权既有物的担保又有人的担保的情形下，如发生叶某不履行到期债务或发生本合同约定的行使担保权的情形，无锡广发银行有权选择就物的担保实现债权或要求保证人承担保证责任。合同订立后，无锡发银行于2010年7月19日依约发放了贷款，但叶某未按约还款，至2013年6月8日，住房公司为叶某向无锡广发银行代偿了本息76586.9元。截至2013年10月9日，叶某已结欠无锡广发银行贷款本金1449099.6元，利息25609.06元，无锡广发银行遂诉讼来院。
另查明，住房公司向无锡广发银行出具《个人住房贷款阶段性担保通知书》，明确其同意依照上述合同的约定，为叶某的借款提供阶段性连带责任保证，期限为2010年7月19日至叶某办妥《房屋他项权证》之日止。2012年8月17日，吉品公司与住房公司签订《期房按揭贷款担保合作协议》，约定：住房公司愿意为符合担保条件的购买吉品公司太湖梅梁苑楼盘商品房的购房人提供个人购房贷款担保；吉品公司同意为住房公司对购房人的追偿权向住房公司提供阶段性保证担保。阶段性保证担保的时间期间为：从每一购房借款人每笔贷款发生之日起至购房人将所购房屋的《房屋他项权证》办妥并交由抵押权人保管之日止。
再查明，2013年5月14日，叶某致函要求无锡广发银行配合办理房屋所有权证。2013年5月21日，住房公司致函无锡广发银行协助办理上述房屋的所有权证，并表示不再为叶某的借款向无锡广发银行提供任何担保。2013年6月9日，无锡广发银行与叶某办妥《房屋他项权证》，抵押权利人为无锡广发银行，债权金额为154万元。同日，无锡广发银行出具收条，确认收到叶某提交的权证号为锡房他证字第WX10003511**号房屋他项权证。
又查明：2013年5月17日，无锡广发银行与江苏金匮律师事务所签订聘请律师合同，载明：无锡广发银行聘请江苏金匮律师事务所律师代理其诉叶某、住房公司、吉品公司借款合同纠纷一案，并支付代理费39837元。上述事实，有《个人购房贷款合同》、催告函、EMS快递回单、《房屋他项权证》、《个人住房贷款阶段性担保通知书》、《期房按揭贷款担保合作协议》、个人对账单、聘请律师合同、律师费发票等书证及当事人陈述附卷佐证。本院认为：无锡广发银行与叶某、住房公司签订的《个人购房贷款合同》、住房公司出具《个人住房贷款阶段性担保通知书》等均系各方的真实意思表示，合法有效；叶某未能按约归还借款本息，已违反合同约定，现无锡广发银行要求叶某偿还借款本息，并承担律师费及诉讼费的诉讼请求符合合同约定及法律规定，依法予以支持。因抵押房产已经办理抵押登记手续，该抵押合法有效，无锡广发银行有权就所抵押的房产优先受偿。住房公司为该借款提供自《个人购房贷款合同》生效之日起至办妥房屋他项权证并交无锡广发银行保存时止的阶段性连带责任保证，现抵押房屋的他项权证已办好并交付无锡广发银行，故无锡广发银行要求住房公司对叶某所应归还的借款本息、应支付的律师费及诉讼费承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。另根据合同相对性原则，《期房按揭贷款担保合作协议》系住房公司与吉品公司所签订，无锡广发银行并非合同当事人，不能因此向吉品公司主张权利，故对无锡广发银行要求吉品公司承担连带责任的诉讼请求，本院依法不予支持。叶某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，由此产生的不利后果应由其自行承担。据此，本院为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第四十六条、第五十三条第一款之规定，判决如下：一、叶某于本判决发生法律效力之日起10日内归还无锡广发银行借款本金1449099.6元、利息25609.06元（计算至2013年10月9日，自2013年10月10日起至本判决确定的给付支付之日止的利息按借款合同约定的利率计算，息随本清）。二、叶某于本判决发生法律效力之日起10日内支付无锡广发银行律师费代理费39837元。
三、无锡广发银行有权就叶某抵押的太湖梅梁苑12-282室房屋折价或拍卖、变卖所得的价款，在154万元范围内对本判决确定的第一、二项还款及本案诉讼费的支付享有优先受偿权。
四、驳回无锡广发银行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费人民币23765元（含诉讼保全费5000元，公告费600元，合计29365元，已由无锡广发银行预交），由叶某负担，叶某于本判决发生法律效力之日起10日内将所负担的诉讼费直接支付给无锡广发银行。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及副本3份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省无锡市中级人民法院开户行：中国工商银行无锡城中支行，帐号：1103020129200024805）。
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审 判 长 汤 然
代理审判员 赵 冬
人民陪审员 袁玉珠
二〇一三年十一月十五日
书 记 员 龚丹妮
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条第一款债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。