广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法商终字第2343号
上诉人（原审原告）：张涛。
委托代理人：孙亚非，北京市东元（深圳）律师事务所律师。
委托代理人：张赛，北京市东元（深圳）律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：陈君。
委托代理人：孙亚非，北京市东元（深圳）律师事务所律师。
委托代理人：张赛，北京市东元（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：深圳市中联地产置业顾问有限公司。住所地：深圳市福田区深南大道金润大厦14A。组织机构代码：74124718-2。
法定代表人：杜欣，执行（常务）董事。
委托代理人：朱丹，该公司员工。
委托代理人：郑雨霞，该公司员工。
上诉人张涛、陈君因与被上诉人深圳市中联地产置业顾问有限公司（以下简称中联地产公司）居间合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2015）深南法沙民初字第672号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年3月3日，张涛、陈君（买方）与张XX、林XX（卖方）签订《房产买卖合同》，约定：卖方将深圳市XX区XXX花园X期X单元XXX房产转让给买方；转让价格为2516000元；购房定金100000元；卖方应当在收到全款（交房保证金及担保公司结算尾款除外）后七日内，将房产按合同约定的条件交付给买方，如卖方拒绝交房，买方有权依据有效房产权利证明，在书面通知管理处后直接收楼，房产内卖方的个人物品暂保管10日，经买方通知后仍拒不领取的，视为丢弃物处理，如缺少应当交付的家私家电等设施、物品的，买方仍有追索权；如卖方收到全款（交房保证金及担保公司结算尾款除外）后拒绝交房，因客观原因导致买方没有依据前款约定收楼的，自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，卖方应按房款交易价总额日万分之五支付延期交房违约金；买卖双方若因不可抗力如因政策因素首付上调、房产查封、产权纠纷导致合同无法进行下去，本合同自动终止，卖方如数返还买方定金（含第三方监管的定金）。
同日，张涛、陈君向中联地产公司出具了《佣金及必要费用支付承诺书（买方）》，称中联地产公司提供居间服务，已经促成张涛、陈君与张XX、林XX签订了《房产买卖合同》，张涛、陈君承诺按以下价格计算中联地产公司的佣金及必要费用：1、佣金45000元，居间服务的必要费用为佣金额的20%，交易完成后此必要费用可抵扣佣金；2、必要费用应在签订《房产买卖合同》时支付，佣金应在签订国土局版本的《深圳市二手房买卖合同》及向登记机关递件前支付，延期支付佣金的，应按佣金总额的万分之五向中联地产公司支付延期付款违约金，拒绝支付佣金的，中联地产公司有权拒绝办理过户手续；3、如因买卖双方某一方违约导致无法完成交易，任何一方无权要求中联地产公司退还已支付的必要费用及佣金，如尚未支付必要费用及佣金，仍需支付。
同日，张涛、陈君向张XX、林XX支付定金100000元。
2013年4月13日，张涛、陈君（买方）与张XX（卖方）签订《补充协议》，约定：为促进房产交易正常进行，若因卖方原因房产未能在2013年5月20日前办理国土局递件过户手续，卖方同意房产的租金从2013年5月20日后由买方收取；卖方应在2013年4月21日前办理全权公证委托于第三方办理过户手续等相关事宜。
2013年4月20日，张涛、陈君（买方）与张XX（卖方）再次签订《补充协议》，约定：双方均清楚涉案房产目前处于查封状态，并同意该物业在此状态下合同继续履行下去；卖方同意于2013年4月24日前配合经纪方办理全权公证委托于经纪方，用于办理涉案房产的过户等相关手续，若卖方逾期未办理全权公证委托，则赔偿50000元给买方；若因卖方因素于2013年5月20日前仍未办理递件过户手续，则卖方应从2013年5月20日起每月先按6000元的租金交付给买方，其余的租金金额按租赁合同中的租金减去已支付的6000元后及实际使用的费用（含管理费、水电煤气等），多退少补，直到双方配合经纪方到国土局办理递件过户之日为止；若卖方的上述物业于解除查封状态后三个月内仍无法办理递件过户的，买方有权解除合同，并退回所有定金；若卖方的上述物业于解除查封状态后三个月内仍无法办理递件过户的，卖方解除合同则须赔偿买方双倍定金。
2014年5月12日，张涛、陈君向中联地产公司支付佣金45000元。2014年5月13日，涉案房产过户登记至张涛、陈君名下。
原审庭审中，中联地产公司称签订《房产买卖合同》时其不知道涉案房产被查封，第二天查询后才发现涉案房产被查封，电话告知了张涛、陈君该情况。
张涛、陈君的一审诉讼请求是：1、中联地产公司向张涛、陈君退还已收取的佣金45000元，并按银行同期贷款利率支付利息2682元，从2014年5月12日暂计至起诉之日；2、中联地产公司承担居间服务过错导致张涛、陈君损失254368元，从逾期交房之日即2014年6月1日暂计至起诉之日。
原审法院认为：虽然张涛、陈君与中联地产公司未签订书面的居间合同，但中联地产公司已促成张涛、陈君与张XX、林XX签订了《房产买卖合同》，涉案房产已过户至张涛、陈君名下，且张涛、陈君亦向中联地产公司支付佣金45000元，双方之间已成立事实上的居间合同关系。中联地产公司在促成张涛、陈君与张XX、林XX签订《房产买卖合同》时未向张涛、陈君提供涉案房产被查封的情况，存在一定的过错，但是，张涛、陈君在知道涉案房产被查封后仍与张XX签订了《补充协议》，作出了继续履行《房产买卖合同》的意思表示，此后因张XX、林XX的行为给张涛、陈君造成的损害，应由张XX、林XX承担相应的责任。因此，张涛、陈君要求中联地产公司退还佣金并赔偿损失的诉讼请求，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回张涛、陈君的全部诉讼请求。案件受理费2915元，由张涛、陈君负担。
上诉人张涛、陈君提起上诉称：一、中联地产公司过错与张涛、陈君损失间存在直接因果关系，中联地产公司与卖方的过错（即使两者之间不存在共同故意）共同导致了张涛、陈君的损失，属于多因一果。一审法院未查清中联地产公司与卖方存在恶意串通行为、卖方拒绝交房原因等重要事实，导致在中联地产公司过错与张涛、陈君损失间的因果关系认定存在错误。1、一审法院已经认定中联地产公司未告知涉案房产被查封的情况存在一定过错，同时从《深圳市房地产经纪行业从业规范》的相关条款来看，事实上应认定中联地产公司存在故意隐瞒和恶意串通的行为，为收取佣金恶意诱导张涛、陈君购买涉案房产，直接导致张涛、陈君在签订《房屋买卖合同》后一年多无法办理赎楼、产权过户。在张涛、陈君与卖方房屋买卖合同纠纷案庭审中，卖方也承认中联地产公司已知涉案房屋被查封，但要求卖方先不要告知张涛、陈君，明显存在故意隐瞒和恶意串通的行为。另外，张涛、陈君在2014年4月20日从卖方处得知因涉案房产被法院查封，不知卖方何时可结案过户时，本希望解除合同并要求双倍退还定金，但中联地产公司为赚取佣金，一再劝说张涛、陈君涉案房产如何超值，并以房价处于飞涨阶段另觅房源成本会大大提升、放弃很不划算等理由，敦促张涛、陈君继续完成交易，并要求卖方与张涛、陈君签订《补充协议》加快赎楼办证。事实证明，《补充协议》的签订也是中联地产公司与卖方欺骗张涛、陈君的缓兵之计。一审法院将过户延迟的后果仅归结为卖方系事实认定错误，从而忽略和遗漏了中联地产公司的过错。2、一审法院对中联地产公司作为专业中介机构，其应提供居间服务的内容未查明，更未查明中联地产公司是否按照行业规范和标准提供居间服务。中联地产公司从购房前的咨询、房产权属查询、合同签订、协助赎楼，到后期房产过户、监督交房等环节需要提供一系列居间服务，而并非是房屋产权过户就完成了居间服务。在卖方无法赎楼到后续可过户的一年多的时间里无人跟进涉案房屋买卖，直到过户前要求交佣金才见到中联地产公司工作人员，而在收取佣金后、卖方拒绝交房也无人过问，尽管张涛、陈君多次投诉也无人处理，一直是张涛、陈君与卖方自行协商，直至通过诉讼途径要求交房。中联地产公司不仅未监督卖方交房，完成房地产经纪服务应完成的事项，而且在各阶段的居间服务都不规范，远未达到房地产经纪服务应有的标准，存在重大过错，且正是这些过错导致了房屋交易超长延迟、卖方拒绝交房及张涛、陈君的损失。一审法院对中联地产公司是否按照行业规范和经纪服务标准提供居间服务并未查明，这是导致错判中联地产公司不担责的根本原因。3、一审法院并未查清卖方拒绝交房，张涛、陈君迟迟无法获得房产的真正原因。张涛、陈君签订合同后两年四个月无法实际占有、使用涉案房产的根源系卖方企图索要张涛、陈君数十万元的额外费用，一审法院对这一重要事实也未查清。卖方之所以在张涛、陈君支付全款后仍向张涛、陈君索要数十万元费用，并以此为由拒绝交房，系因合同中未明确卖方在涉案房产的阳台上搭建的两间违建房处理问题。而在签订合同时，中联地产公司已明确2516000元系购买涉案房屋，也并未告知张涛、陈君需要支付额外费用。中联地产公司作为专业房地产经纪机构，收取了张涛、陈君的佣金，理应提供适当的、符合行业规范的居间服务，为张涛、陈君进行房屋权属调查及对合同条款、价格、支付条件等方面进行严格把关。合同的漏洞导致卖方在应交房后的一年多时间里拒绝交房，而且卖方拒绝交房后中联地产公司一直束手无策，显然是不称职、不专业的，其在房屋买卖过程中存在重大过错，甚至还存在和卖方恶意串通的行为。张涛、陈君的损失看似是卖方直接造成的，但实际上与中联地产公司未按《深圳市房地产经纪行业从业规范》的要求为张涛、陈君提供优质的居间服务直接相关。一审法院判决中联地产公司不承担责任，显然是对中联地产公司过错与张涛、陈君损失间的因果关系认定存在错误。二、一审法院在适用法律上存在错误，中联地产公司理应承担张涛、陈君相应的损失。一审法院对中联地产公司的过错认定有误，未查明重要事实。而且已认定中联地产公司存在一定过错，也未判决中联地产公司承担赔偿责任，这显然是适用法律错误，对张涛、陈君来说也是不公平的。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条第二款规定：“居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”《房地产经纪管理办法》第十九条规定：“房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的，不得收取佣金。”因此，中联地产公司不仅应退还张涛、陈君佣金，还应承担由此导致张涛、陈君的经济损失。综上，请求撤销原审判决，依法改判。
被上诉人中联地产公司答辩称：一、中联地产公司已履行居间义务，促成张涛、陈君与案外人签订了《房产买卖合同》，并协助双方于2014年5月13日完成了过户登记，根据《佣金及必要费用支付承诺书（买房）》的约定，中联地产公司收取全佣合理合法。二、中联地产公司在签订《房产买卖合同》时，并不知道涉案房产被查封，第二天查询后才发现房产查封状态并及时电话告知了张涛、陈君该情况，后张涛、陈君知道房产被查封后仍与案外人于2013年4月20日签订了《补充协议》，作出了继续履行《房产买卖合同》的意思表示。此外，因案外人的行为给张涛、陈君造成了损失，张涛、陈君已通过另案得以解决。
本院经审理查明：原审法院所查属实，本院予以确认。
另查明：深圳市南山区XXXX花园X期X单元XXX房产于2012年5月17日被查封，于2014年3月13日解封。2015年7月1日，张涛、陈君接收该房产。
再查明：因涉案房屋买卖合同纠纷，张涛、陈君以张XX、林XX为被告，以中联地产公司为第三人诉至原审法院，原审法院于2015年4月13日作出（2015）深南法民三初字第4号民事判决；张XX、林XX上诉至本院，本院于2015年8月31日作出（2015）深中法房终字第1361号民事判决，判令：张XX、林XX自判决生效之日起十日内向张涛、陈君支付延期交房违约金198764元（自2014年6月1日起，按每日503.2元的标准计算至2015年6月30日止）；张XX、林XX自判决生效之日起十日内向张涛、陈君支付2013年5月20日至2014年5月6日期间的租金共计69000元；张XX、林XX自判决生效之日起十日内向张涛、陈君支付水费、物业管理费、本体维修基金、垃圾受理费共计2458.8元。
本院认为：本案争议焦点是中联地产公司应否就张涛、陈君过户及收房延迟退还佣金并赔偿损失。首先，《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬……”。中联地产公司已经促成张涛、陈君与张XX、林XX签订了关于深圳市南山区XXXX花园X期X单元XX房产的《房产买卖合同》，并协助办理了该房产的过户手续，张涛、陈君应当按照《佣金及必要费用支付承诺书（买方）》的约定支付报酬。其次，《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”中联地产公司在张涛、陈君签订《房产买卖合同》时未向其说明深圳市南山区XXXX花园X期X单元XXX房产处于被查封的状态，张涛、陈君可依法要求解除《房产买卖合同》，并要求中联地产公司返还已收取的必要费用，或者要求继续履行《房产买卖合同》。张涛、陈君选择要求继续履行《房产买卖合同》，并于2013年4月20日与张XX签订《补充协议》，约定：“双方均清楚涉案房产目前处于查封状态，并同意该物业在此状态下合同继续履行下去”，同时约定因卖方原因不能按期办理房产过户手续的责任承担。该《补充协议》双方责任对等，是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议。张涛、陈君提出的该《补充协议》是在中联地产公司与张XX恶意串通及隐瞒真相的情形下签订的上诉主张，本院不予采纳。再次，涉案房产延期交付系因张XX、林XX的违约行为造成，张涛、陈君因过户及收房延迟的损失已由（2015）深中法房终字第1361号民事判决解决。张涛、陈君提出的中联地产公司应承担其过户及收房延迟损失的上诉主张，本院不予采纳。
综上，张涛、陈君关于中联地产公司应退还佣金并承担其经济损失的上诉理由不成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费5830元，由上诉人张涛、陈君负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 程 炜
审 判 员 王 勇
代理审判员 杨 芳
二〇一五年十一月十三日
书 记 员 石宇翔（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。