上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0117民初4735号
原告(反诉被告)白美，女，1983年9月5日生，朝鲜族，住上海市黄浦区。委托代理人孟庆祺，上海东凰律师事务所律师。委托代理人徐晶，上海东凰律师事务所律师。被告(反诉原告)周德琼，女，1977年7月3日生，汉族，住重庆市。委托代理人薛敏，上海市诚至信律师事务所律师。委托代理人王学斌，上海市诚至信律师事务所律师。原告白美与被告周德琼房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月3日立案受理后，依法适用简易程序审理。被告于同年3月24日提起反诉，本院依法受理并与本诉合并审理。本案于2016年4月19日、6月16日两次公开开庭进行了审理，原告(反诉被告)白美、被告(反诉原告)周德琼及其委托代理人薛敏、王学斌两次到庭参加诉讼，原告白美(反诉被告)的委托代理人孟庆祺、徐晶到庭参加第二次庭审。后因案情复杂，本案转为适用普通程序于同年7月26日公开开庭进行了审理。原告白美(反诉被告)的委托代理人孟庆祺、徐晶，被告(反诉原告)周德琼及其委托代理人王学斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告白美诉称：原、被告于2015年10月16日签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定被告向原告购买位于本区乐都西路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)，总价1,900,000元，双方另就房屋的交付、付款方式、违约责任等作了补充约定。合同签订后，原告依约交付了房屋，但被告未按时支付购房款。故原告诉至本院，请求判令：1、解除原、被告双方于2015年10月16日签订的《上海市房地产买卖合同》；2、被告支付原告解约违约金389,500元；3、被告向原告返还系争房屋。审理过程中，原告变更诉讼请求为：1、解除原、被告双方于2015年10月16日签订的《上海市房地产买卖合同》；2、被告支付原告解约违约金389,500元；3、被告向原告返还系争房屋；4、如果判令继续履行合同，要求被告支付原告逾期付款违约金(以1,900,000元为基数，自2016年2月1日起至判决生效之日止，按每日万分之五计算)；5、无论合同是否解除，均要求被告赔偿原告实际损失440,000元。此后，原告申请撤回上述第5项诉讼请求，并保留另案起诉的权利。被告周德琼辩称：不同意解除合同，被告在履约过程中不存在违约行为，导致合同未继续履行的原因是原告拒绝收款、拒绝办理房屋过户手续。同时，被告周德琼反诉称：原、被告双方于2015年10月16日签订《上海市房地产买卖合同》后，被告依约向原告付清了前期房款1,400,000元。2016年1月14日，原告将房屋钥匙委托中介机构转交给被告，被告实际入住该房屋。对于被告原需通过贷款方式支付的500,000元，双方约定于办理房屋过户手续时由被告一次性支付给原告。后双方于2016年1月26日共同向松江区税务局办理了房产税收申报手续，根据相关规定，双方在完成税收申报后15个工作日后即可向松江区房地产交易中心办理房屋过户手续，但经中介机构及被告多次催促、沟通，原告一直不予理睬，拒不配合办理过户，故被告反诉请求判令原告协助被告办理系争房屋的过户手续，将系争房屋过户至被告名下。同时，被告愿意以现金方式支付原告购房余款500,000元。针对上述反诉请求，白美辩称：首先，合同约定的第二期房款500,000元采用贷款方式支付，但被告单方告知原告要求变更交易支付方式，原告坚持要求根据合同约定，最迟于2016年2月1日将500,000元直接支付原告，否则视为被告违约。现被告未于此时间节点之前支付500,000元，已构成违约。其次，合同第六条约定的办理过户时间为2016年2月1日之前。2015年12月21日至2016年1月25日，原告不断催促被告办理过户手续，但被告因配偶死亡等自身原因导致过户时间逾期。虽然原告于2016年1月26日协助被告办理审税事宜，但此系原告履行合同的附随义务，不代表原告同意变更交易方式及延期过户。再次，原告出售系争房屋是为了另行买房，由于被告逾期付款，导致原告另购新房未成。综上，请求驳回被告的全部反诉请求。经审理查明：2015年9月10日，被告周德琼向原告白美支付定金100,000元。2015年10月16日，原告白美作为卖售人(甲方)、被告周德琼作为买受人(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定由乙方受让甲方名下的系争房屋。合同第四条约定，甲方于2016年1月8日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。合同第六条约定，在2016年2月1日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同补充条款(一)第5条第2款约定，乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的，视为乙方违约，甲方有权单方解除本合同，应当通知乙方，乙方除需支付十个工作日的赔偿金(按总房价款万分之五每日计)外，还需向甲方支付相当于总房价款20%的违约金……合同附件三付款协议约定，一、首期房价款：乙方应支付甲方首期房价款1,400,000元整。……二、第二期房价款：乙方应支付甲方第二期房价款500,000元整。乙方通过如下方式支付：申请贷款：乙方应于签订本合同后向贷款银行等申请贷款，签订相关合同或协议，办理相关手续，甲方应积极配合乙方办理申请贷款手续及提供所需材料。若乙方向贷款银行等申请的贷款未通过或额度不足的，应当在申请产权过户之前将相应部分房价款直接支付甲方。……三、交易过户：……在交易过户前甲乙双方应积极配合按照房地产登记条例的规定办理完毕购房资格、房产税认定手续(若有)。同日，原告白美作为甲方(出售方)、被告周德琼作为乙方(买受方)签订《协议书》一份。其中第二条约定，甲方承诺，该房屋至2016年1月系其家庭上海市生活满二年唯一住房，甲、乙双方一致约定该房地产此次交易过程中产生的所有应缴纳税款、交易手续费等相关费用均由乙方承担，本协议所述价格为甲方出售该房地产净到手价格。若因甲方承诺不实，导致多缴纳的交易税费由甲方自行承担。合同签订后，被告周德琼分别于2015年10月16日付款850,000元，同年11月2日付款200,000元、同年12月5日付款250,000元，以上均以转账形式支付至原告白美账户。2016年1月14日原告白美将系争房屋交付于被告周德琼，后被告入住该房屋至今。2016年1月26日，原、被告共同前往上海市松江区房地产交易中心办理个人住房房产税申报手续，同时，双方自愿放弃存量房交易资金监管。同年2月27日，被告周德琼向原告白美发送手机短信，载明：通知甲方白美，乙方周德琼正式通知甲方，房屋地址松江区乐都西路XXX弄XXX号XXX室，2月24日税费已审理通过，特通知甲方来过户，甲方未接电话。乙方剩下贷款房款提前到过户当日以现金补足。甲方如还未及时来过户后续违约责任由甲方负责。同时，原告白美(甲方)向被告周德琼(乙方)发出落款日期为2016年2月27日的书面通知一份，载明甲方正式通知乙方解除编号为XXXXXXX的购房合同，1、因乙方未按合同约定支付购房款现甲方通知乙方解除购房合同，2、按合同约定甲方总房价款(1,900,000元)自2016年2月1日起扣除乙方十天的违约金按万分之五每天计算，并且赔偿甲方总房价款(1,900,000元)的百分之二十违约金，3、甲方要求乙方搬离该房屋(2016年3月26日之前)，4、乙方(需本人账户)如实提供给甲方可用银行账户，甲方已收到部分房价款(1,400,000元)扣除违约金剩余部分支付给乙方(支付剩余款项以乙方搬离房屋后)。2016年2月28日,原告白美短信回复被告，载明：距离双方约定的时间已过了一个月。审理中，依被告周德琼申请，本院通知证人沈某某出庭作证。证人沈某某称：证人系原、被告房屋买卖交易的居间参与人，系争房屋的契税单在2016年1月10日左右满两年，房屋满两年后交易税费可以少交，当月7日或8日证人联系被告通知办理审税，被告告知其丈夫去世无法赶回，后被告于20日左右回上海，26日证人陪同原被告共同前往办理审税手续。在审税过程中，证人告知双方审税需要23个自然日，即14个工作日左右，期间原、被告双方对于过户时间均没有提出过异议。该房屋实际审税通过时间是次月23日，证人于24日通知被告，联系原告未成；27日后证人与原告沟通，原告认为被告违约，要求索赔。关于合同约定的贷款500,000元，被告在审税时表示在过户当日可以直接以现金方式支付；对于原告要求2016年2月1日支付，证人认为手续不合法，应当是过户后付全款。针对证人沈某某的证言，被告没有异议。原告质证认为，如果现金支付余款，则应当在过户前支付，对于证人陈述的案件事实，原告不认可。审理中，原告白美向本院提交原告白美与中介人员的短信记录一组，证明自2015年12月21日起原告就要求中介和被告及时办理过户。被告对此质证认为真实性无法确认。同时，被告周德琼向本院提交上海市房地产登记簿、火化证明书和居民死亡医学证明(推断)书各一份。上海市房地产登记簿载明原告白美于2014年1月16日被核准登记为系争房屋的权利人，房屋面积89.20平方米，被告以此证明系争房屋满两年的时间是2016年1月15日，故满两年交易的审税也在2016年1月15日之后。火化证明书和居民死亡医学证明(推断)书载明：李秋贵，男，42岁，常住地址：广东省韶关市曲江区大塘镇竹园村委会上李村XXX号，于2015年12月29日因脑中风卒于家中。被告以此证明因其丈夫去世，被告需要在老家料理丧事，导致耽误了办理过户的时间，对此原告是知情并谅解的。结合上述因素，双方定于2016年1月26日办理审税。原告质证认为，对于上海市房地产登记簿的真实性予以认可，但不认可其证明目的。根据相关规定，个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间，根据原告回忆，系争房屋契税完税时间为2014年1月7日左右，早于房屋产权证上注明的时间，故最晚应从2014年1月7日起算是否满两年；如果真的产生多余的税费，原告可自行承担。对于火化证明书和居民死亡医学证明(推断)书，原告于2016年1月中旬才从中介处知晓被告丈夫去世，此与系争房屋的买卖无关；原告配合办理审税只是履行房屋买卖合同的附随义务，不是同意变更付款方式。关于第二期房价款500,000元，被告周德琼表示于原告白美协助办理过户手续当日现金支付给原告。同时，为证明其付款能力，被告向本院提交交通银行零售客户交易清单一份，证明自2016年1月26日起被告均有能力以现金支付剩余房款。原告对此质证认为，对清单的真实性没有异议，但其一，该笔款项是被告售房后对方的银行贷款，因银行放贷的时间不确定，故被告系有意延迟审税和过户时间；其二，被告有付款能力但没有按约支付房款，故原告有合同解除权。审理中，原告白美提供《上海市商品房预售合同》一份，系原告白美作为乙方(买方)、案外人上海绿地松煜置业有限公司作为甲方(卖方)于2016年1月18日签订，约定乙方向甲方购买松江区佘山镇九江公路159弄《绿地佘山名苑》213号302室，根据暂测建筑面积68.32平方米，总房价款暂定为1,481,794元。合同附件一约定的付款方式为：1、2016年1月18日前，乙方支付首期房款297,000元；2、2016年1月31日前，乙方支付首期房款154,794元；3、2016年3月25日，乙方支付尾款1,030,000元。以上事实，有上海市房地产买卖合同、协议书、火化证明书、居民死亡医学证明(推断)书、选择资金监管意向书、短信记录、通知、上海市房地产登记簿、收款收据、中国银行个人结算业务受理单、交通银行零售客户交易清单、上海市商品房预售合同、证人证言以及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》及《协议书》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。现原告以被告未能按约付款及办理过户为由要求解除合同，而被告要求继续履行合同，故本案的争议焦点为被告是否逾期付款及办理过户手续；如果被告逾期付款及办理过户手续，原告是否有权据此解除合同。首先，根据合同约定，第二期房款500,000元被告需通过贷款方式支付，而根据被告陈述、证人证言和被告提供的交通银行零售客户交易清单表明，被告的账户在2016年1月26日存入500,000元，此时被告已经具备了支付第二期房款的能力，无需通过贷款支付该笔房款。其次，合同约定双方于2016年2月1日前办理系争房屋过户手续，但事实上原告于2016年1月26日配合被告办理了审税手续。依照交易常规，完成审税是双方办理过户手续的前提条件，而审税必然需要经过一定的流程和审核办理时间，故原告的该行为可以视为其以实际行动认可并同意双方对过户时间作了相应调整。此后，原、被告双方应根据实际情况并秉着诚实信用原则重新约定新的过户时间，在双方未确定具体过户日期前，被告的付款条件尚未成就。而从2016年1月26日原告配合办理审税手续直至审税通过以及2016年2月27日被告要求原告办理过户手续期间，被告也不存在恶意拖延的不合理状况，因此被告于2016年2月27日要求原告办理过户手续后，原告以逾期付款及过户为由要求解除合同，缺乏依据，本院不予支持。原、被告之间的买卖合同应当继续履行，原告应当配合被告办理系争房屋的过户手续，被告向原告支付剩余房款。对于原告要求被告支付逾期付款违约金的主张，根据合同约定，若被告向贷款银行申请的贷款未通过或额度不足的，应当在申请产权过户之前将相应部分房价款直接支付原告。现原告并未举证证明被告存在申请贷款未获通过或额度不足的情况，而且在办理审税手续之后，双方也未重新确定新的过户日期。因此，原告以2016年2月1日为时间节点认为被告逾期付款，并主张违约金的主张本院难以支持。就原告提出的返还房屋、被告支付解约违约金的诉讼请求，因该主张的基础是合同解除，现合同继续履行，故对原告的上述主张，本院不予支持。审理过程中，原告自愿撤回关于要求被告赔偿原告实际损失44万元的主张,并无不当,本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条的规定，判决如下：一、驳回原告(反诉被告)白美的全部诉讼请求；二、被告(反诉原告)周德琼于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)白美房款500,000元；三、原告(反诉被告)白美于本判决生效之日起十日内协助被告(反诉原告)周德琼办理坐落于上海市松江区乐都西路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户手续，过户至被告(反诉原告)周德琼名下。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7,142.50元，反诉案件受理费4,440元，合计诉讼费用11,582.50元，由原告(反诉被告)白美负担7,182.50元(已付7,000元，余款182.50元于本判决生效之日起七日内支付本院)，由被告(反诉原告)周德琼负担4,400元(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 李 明
代理审判员 吕荣珍
人民陪审员 范幼芳
二〇一六年八月十九日
书 记 员 沈晓燕
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
依法成立的合同，受法律保护。