山西省大同市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）同商终字第39号
上诉人（原审被告）大同市宇鑫房地产开发有限责任公司，住所地大同市城区北苑路北都丽园小区。
法定代表人郭少春，该公司董事长。
委托代理人张慧芳，山西冠言律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）姓莉，女，1977年10月18日出生。
委托代理人王建，山西雁北律师事务所律师。
上诉人大同市宇鑫房地产开发有限责任公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服大同市城区人民法院（2012）城民初字第2036号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人的委托代理人张慧芳、被上诉人及其委托代理人王建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，原告于2011年8月20日与被告签订房屋买卖合同，合同约定，原告购买被告开发的北都丽园小区5A号楼2单元13层2号预售商品房，该房预售面积为102.28平方米，单价为4110元/平方米，2011年12月31日向原告交房。首付款290371元，剩余房款130000元由被告负责办理住房公积金贷款，原告交纳住房公积金贷款保证金13000元。合同签订的当日，原告交了首付款290371元和住房公积金贷款保证金13000元。
原审法院认为当事人争议的焦点是：一、被告应否返还原告房价款43367元；二、被告应否退还原告住房公积金贷款保证金13000元；三、被告迟延交房是否构成违约，应否支付原告逾期交房违约金8000元。
关于被告应否返还原告房价款43367元，原审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第（二）项规定，面积误差比绝对值超出3%，买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还给买受人，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还给买受人。本案中，原告所购房屋预售面积102.28平方米，实际面积95.47平方米，实际面积比预售面积少6.81平方米，其中面积差比在3%以内（含3%）部分的房价款102.28平方米×3%×4110元/平方米＝12617.5元，应由被告（出卖人）返还给原告（买受人）；面积误差比超出3%部分（6.81－102.28×3%＝3.74平方米）的房价款应由被告（出卖人）双倍返还给原告（买受人），计算为4110元/平方米×3.74平方米×2＝30742.8元，故被告应返还原告房价款共计12617.5元+30742.8元＝43360元。关于被告应否退还原告住房公积金贷款保证金13000元，原审法院认为，本案原告的住房公积金贷款手续是被告为原告办理的，公积金贷款保证金13000元也是被告替原告交纳的，故被告应在房产抵押办妥后，尽快领取公积金贷款保证金并退还给原告。关于被告迟延交房是否构成违约，应否支付原告逾期交房违约金8000元，原审法院认为，被告所举证据不能证明其迟延交房系合同约定的特殊原因所致，故其迟延交房行为构成违约，原告主张按同类地段相近面积住房租金每月800元标准支付违约金，符合市场行情，应予支持。但原告要求违约金从2012年1月1日计算至2012年10月31日不妥，应计算到房屋竣工通知买受人交付时，即2012年8月。具体数额为800元/×8个月＝6400元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第（二）项、第十七条第三款之规定，判决：一、被告大同市宇鑫房地产开发有限责任公司于本判决生效后五日内向原告交付北都丽园小区5A号楼2单元13层2号商品房，退还原告房价款43360元，并为原告办理相关入住手续。二、被告大同市宇鑫房地产开发有限责任公司于住房公积金房产抵押办妥后十日内退还原告住房公积金贷款保证金13000元。三、被告大同市宇鑫房地产开发有限责任公司于本判决生效后五日内向原告支付逾期交房违约金6400元。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费425元，减半收取，由该院退还原告212.5元；其余已收取212.5元及法院专递费120元，共计332.5元，由被告负担322元（与判决主文第一项一并履行，给付原告），由原告负担10.5元。
判后，大同市宇鑫房地产开发有限责任公司上诉，要求撤销原判，依法改判。理由为：1、合同双方在合同中明确约定房屋面积以产权办核定面积为准，届时多退少补，原审法院判令上诉人返还被上诉人双倍房价款43367元错误。2、原审法院判决由上诉人退还13000元的贷款保证金不合理。3、上诉人延期交房系合同约定的不可抗力因素导致，并未构成违约，原审法院认定上诉人违约系错误。
被上诉人辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
经审理查明，双方当事人对一审判决认定事实均无异议，本院对一审判决认定的事实予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。本案双方当事人在合同中明确约定住宅面积以产权单位核定的面积为准，届时多退少补。因此原判适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第（二）项计算退还房价款不当，应予以纠正。现实际面积比预售面积少6.81平方米，故上诉人应退还被上诉人房款27989.1元（4110×6.81=27989.1）。关于是否应由上诉人退还被上诉人贷款保证金13000元的问题，由于现有证据不能证明本案被上诉人的房产抵押已经办妥，故该项主张本院不予支持，被上诉人可在房产抵押办妥后另行起诉主张。关于是否应由上诉人支付被上诉人延期交房违约金的问题，上诉人所举证据能够证明由于政府未妥善处理出让土地上的法律关系（钉子户问题）而影响了上诉人的施工进度，导致上诉人无法按期交房。而本案双方当事人在所签合同中又把政府行为、规划变更等列为可以延期交房的情况之一。故本案上诉人延期交房不够成违约。但由于延期交房，上诉人实际多占有使用了被上诉人的购房资金，应给予被上诉人利息补偿（以全部预交房款为计算基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2012年1月1日计算至2012年8月31日）。
综上，原判认定事实不清，适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，判决如下：
一、撤销（2012）城民初字第2036号民事判决。
二、上诉人大同市宇鑫房地产开发有限责任公司于本判决生效后五日内向被上诉人姓莉交付北都丽园小区5A号楼2单元13层2号商品房，退还被上诉人姓莉房价款27989.1元，并为姓莉办理相关入住手续。
三、上诉人大同市宇鑫房地产开发有限责任公司于交付房屋同时补偿被上诉人姓莉因延期交房产生的利息损失（以首付房款290371元为计算基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2012年1月1日计算至2012年8月31日）。
四、驳回被上诉人姓莉的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费212.5元、专递费120元，二审案件受理费1209元，共计1541.5元由上诉人大同市宇鑫房地产开发有限责任公司负担1300元，由被上诉人姓莉负担241.5元。
本判决为终审判决。
审判长 苗建萍
审判员 车 进
审判员 王艳宏
二〇一三年四月十八日
书记员 郭丽琼