广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终291号
上诉人（原审原告）：广州市洛城物业管理有限公司，住所地：
广东省广州市番禺区洛浦街洛溪新城芳华花园物业大楼。
法定代表人：李小明，职务：经理。
委托代理人：王鲁，广东华誉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：廖穗秋，
汉族，住广州市越秀区环市中路***号之****房。
上诉人广州市洛城物业管理有限公司（下简称洛城公司）与被上诉人廖穗秋因物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2015）穗番法石民初字第638号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：洛城公司是具有从事物业管理资质的企业法人，资质等级为三级。广州市番禺区洛浦街洛溪新城芳华花园洛涛居9幢之五203房为廖穗秋名下的房产，建筑面积88.2平方米，发证日期为2001年6月18日。2010年1月13日，洛城公司与业主委员会签订《物业管理服务合同》，为小区提供物业管理服务，约定委托管理期限为24个月，自2010年1月1日起至2011年12月31日止，管理服务费为0.95元／月·平方米。上述《物业管理服务合同》还对其它事项进行了相关约定，但并未约定缴纳物业管理费的具体时间。上述《物业管理服务合同》约定的管理期限届满后，双方没有签订物业管理服务合同。自2012年1月1日起，洛城公司继续为小区提供物业服务。廖穗秋为小区的业主之一，接受洛城公司提供的物业管理服务，缴纳至2012年12月的物业服务费。自2013年1月起，廖穗秋没有缴纳物业管理费。
另查明：涉诉房产所在小区第二届业主委员会任期届满后，该小区至今未能选举成某一届成立业主委员会。
洛城公司于2015年6月5日向原审法院提起本案诉讼，请求判：1、廖穗秋支付物业管理费2095元及滞纳金819元（滞纳金以应缴纳的物业管理费为本金，按照每日千分之一的标准，自2013年1月起计至2014年12月）；2、廖穗秋承担本案诉讼费。
廖穗秋在原审中答辩称：洛城公司提供的物业服务质量未能达到《物业管理合同》约定的《广州市普通住宅物业服务等级标准》一级标准，却仍按“一级”标准收取管理费，显然有违物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，故不同意支付物业管理费。
原审法院认为：洛城公司是具有相应物业管理资质的公司，2011年12月31日前，洛城公司依据签订的《物业管理服务合同》为廖穗秋所在的小区提供物业管理服务。2012年1月1日起，在涉案小区的业主大会或业主委员会没有做出选聘或者续聘新的物业服务企业的情况下，洛城公司继续为廖穗秋所在的小区提供物业管理服务，并无不当。廖穗秋作为广州市番禺区洛浦街洛溪新城芳华花园洛涛居9幢之五203房的业主，接受了洛城公司提供的物业管理服务后，双方形成了实际的物业管理关系，洛城公司向物业服务相对人收取物业服务费，予以支持。至于物业管理服务费的收取标准问题，由于目前洛城公司主张收费的标准是沿用其与前业主委员会于2010年所签订的物业管理服务合同中约定的收费标准，且该标准未超过政府指导价规定的标准，亦撇开了物价上涨、管理人员工资上涨等因素，予以支持。故涉案物业应缴交的2013年1月至2014年12月的物业管理费为0.95元／月·平方米＊88.2平方米＊24个月=2011元，对超出部分不予支持。同时，对廖穗秋认为洛城公司的收费标准与服务水平不一致的抗辩，由于物业管理是一个动态长期的过程，物业服务亦由多项服务内容组成，如清洁服务、保安服务、绿化养护、设备维护等，物业使用人不能因为某项服务的瑕疵而否定物业管理公司所有的服务，故对其抗辩不予采纳。此外，由于廖穗秋应当支付的物业服务费在没有合同约定的情况下，双方之间只存在事实的服务合同关系，故廖穗秋拖欠的物业服务费不应计收滞纳金，对洛城公司要求廖穗秋支付滞纳金的请求不予支持。而洛城公司作为服务企业，应努力提高自身服务质量，对业主提出的合理意见应予重视，并积极配合加以改进，促进小区环境改善，提高物业服务的总体水平，减少不必要的讼累。廖穗秋在案件审理过程中向原审法院申请撤回反诉，为其本人真实意思的表示，予以支持。
综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第三十六条第一款、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，于2015年9月5日作出判决：一、廖穗秋在本判决发生法律效力之日起五日内支付2013年1月至2014年12月的物业服务费2011元给广州市洛城物业管理有限公司；二、驳回广州市洛城物业管理有限公司的其余诉讼请求。本案诉讼费25元，由廖穗秋负担。
判后，洛城公司不服原审判决，向本院提起上诉称：洛城公司系具备物业管理资质的企业，先后分别于2005年7月8日与番禺洛溪新城地产有限公司、广州市番禺区开源房地产实业公司签署《物业管理合同》，于2007年12月31日与洛涛居业主委员会（第一届）签署《物业管理服务合同》，于2010年1月13日与广州市番禺区洛溪新城洛涛居业主委员会签署《物业管理服务合同》，受委托管理涉讼房屋所在的小区。涉讼房屋地址系广州市番禺区洛浦街洛溪新城芳华花园洛涛居9幢之五203房，建筑面积88.20平方米。在2011年12月31日《物业管理服务合同》管理期限届满前，由于广州市番禺区洛溪新城洛涛居业主委员会因任期届满解散，此后，没有相关合法组织承接组织召开业主大会决定选聘或者续聘物业服务企业。在合同期限届满后，根据《广东省物业管理条例》第五十条第三款“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止”之规定，洛城公司自愿按照原《物业管理服务合同》的约定标准，继续为涉讼房屋所在的小区提供物业管理服务至今，符合法律法规的相关规定。据此，洛城公司实际上已经提供了物业管理服务，廖穗秋也享受了服务，双方已经形成了事实上的物业管理关系。为体现公平交易原则与维护小区大多数业主整体利益的和谐与稳定，廖穗秋不但应当按照原《物业管理服务合同》的约定收费标准，如期交纳物业管理服务费，还应当依照原合同第二十条第2点约定滞纳金每日1‰的计算标准，承担支付因逾期交纳物业管理服务费而产生的滞纳金。综上，洛城公司上诉请求判决撤销原审判决第二项，改判廖穗秋应承担支付因逾期交纳物业管理服务费产生的滞纳金（每月管理费的滞纳金均以84元为本金，从次月1日起按每日1‰的标准计至清偿之日止，但总额以当月本金为限），并判令本案二审诉讼费由廖穗秋承担。
被上诉人廖穗秋答辩称：不同意洛城公司的上诉请求。洛城公
司与涉案小区第一届业委会签订的物业合同自2012年1月1日起已经终止。业委会没有召开业主大会选聘物业公司，业委会解散后也没有与洛城公司签订物业服务合同，那么原来的物业服务合同就已经失效。洛城公司赖在涉案小区，强迫我方接受其提供的物业服务。在此，我方再次强调我方不愿意接受洛城公司提供的物业管理服务。洛城公司称已按照物业管理条例的标准来提供服务，但涉案小区的物业收费从来不公开、会所被非法拆除、违章搭建盛行、树木被砍。还有小区存在安全隐患，小偷可以爬窗偷窃，我方也深受其害。我方居所的阳台与洛城公司的保安亭相距不足10米，但我方仍遭小偷偷窃，造成我方巨大的经济损失及精神损失。小偷的行窃与洛城公司提供的物业服务不到位有关，所以才令十几位业主家中被偷窃。2013年1月1日，我方回家后发现家中一片狼藉，随后报警，但洛城公司对于我方的请求不理不睬。洛城公司非但没有解决我方的问题，还一直起诉我方，我方在一审中提出了反诉，但洛城公司要求与我方协商调解，所以我方才撤回了反诉，待与洛城公司协商解决。因此，一审法院不支持洛城公司的滞纳金诉请是合法且公正的。综上，请求二审法院依法驳回洛城公司的上诉请求。
二审庭询中，廖穗秋称：因为家中被盗，洛城公司也一直没有
解决，且对廖穗秋不予理睬，故廖穗秋缴纳物业管理费至2012年年底，之后未继续缴纳。洛城公司确认双方曾就廖穗秋家中被盗一事进行协商，但因对廖穗秋提出的赔偿金额不予认可，故双方协商未果。
经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：洛城公司与涉案房屋所属物业管理区域的广州市番禺区洛溪新城洛涛居业主委员会签订的《物业管理服务合同》约定的管理期限至2011年12月31日即已届满。之后，因洛涛居业主委员会未作出选聘或续聘决定，而洛城公司继续对涉案房屋提供物业服务，廖穗秋接受洛城公司提供的物业服务，双方之间形成事实上的物业服务合同关系，物业服务费的支付标准可参照原《物业管理服务合同》的约定，但洛城公司要求廖穗秋依照原《物业管理服务合同》的约定标准承担逾期交纳物业管理费的滞纳金则缺乏充分理据，故原审判决驳回洛城公司的该项诉请并无不当，可予维持。
综上所述，上诉人洛城公司的上诉请求不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由上诉人广州市洛城物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 谭红玉
审判员 黄 嵩
二〇一六年三月十五日
书记员 杨思敏