广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深福法民三初字第1070号
原告（反诉被告）深圳市华某实业有限公司，住所地深圳市宝安区新安街道47区自由路愉盛股份合作公司综合楼7楼88号（办公场所），组织机构代码76755615-1。
法定代表人杨建潭。
委托代理人郭凯，上海市建纬（深圳）律师事务所律师。
被告（反诉原告）和合实业发展（深圳）有限公司，住所地深圳市福田区保税区红花路11栋，组织机构代码70846912-X。
法定代表人李伟文，董事长。
委托代理人傅勉凌，广东元善律师事务所律师。
上列原告诉被告委托合同纠纷一案，本院于2014年8月25日立案受理后，被告在法定期限内提出反诉，本院受理后将本诉与反诉合并审理，依法组成合议庭，于2014年1月15日、4月16日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人郭凯，被告的委托代理人傅勉凌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年10月28日，原告与被告签订了《合作协议》，约定由被告委托原告对其所拥有的物业深圳市福田保税区市花路X号仓库全权管理、招商，招商期为2013年11月15日至2014年4月30日。合同期内（即2013年11月15日至2019年4月30日）原告组建专业团队负责为甲方招商、管理。2014年5月1日前，若有租金收入，则双方按照2:8分成，即被告收取租金收入的20%，原告收取租金收入的80%。合同签订后，原告招聘了赵某、郭某、陈某作为展博汇项目的董事长、董事进行招商运作，此外，为了配合被告将其本是仓库的整栋物业打造升级为“展博汇一一高端商品仓储物流展示交易平台”，引入直升飞机、游艇、名车、名表、珠宝、医疗器械、电子产品、文化产品等等各类高端产品，原告花巨额资金对展博汇进行装修、绿化、电梯更换、网站建设、物管、安保以及加入福田区文产协会，总共投入人民币2660598元。合同签订后，被告并未按照合同约定将收到的唯某全球物流有限公司租金的80%按月支付给原告，总金额达790280元。原告多次口头、书面致函催促，被告非但未支付，反而发函给原告以种种理由非法解除《合作协议》.原告认为，被告之行为已构成根本违约，不仅应支付相应的租金分成，还应赔偿原告因此造成的损失,请求判令：1、被告支付原告租金收入人民币790280元(70×1838×5+600×5+60×3755×1.5+3600)；2、被告赔偿原告损失人民币2660598元（1200000元装修款+700000元奖金+167052元绿化+50000元物管+9000元网站建设+291000元电梯+168300元保安工资+45246元雨棚款+30000元文产协会会费）；3、被告承担本案全部诉讼费用。
被告书面答辩称，原告在履行协议的过程中严重违约，被告据此解除双方的《合作协议》符合合同法的相关规定，无需对原告作出赔偿。理由如下：一、被告如约全面履行了合同义务，没有违约。双方签订《合作协议》后，被告即将和合大厦收回，交与被答辩人进行改造，期间需要被告作为业主方协助的，被告一直积极配合。双方协议起始日至2014年5月1日，被告未将物业租赁给唯某全球物流有限公司（下称唯某公司），没有租金收入。二、原告迟延履行义务，致使被告不能实现合同目的。根据双方签署的《合作协议》，被告的合同目的只有一个，那就是希望通过委托原告对和合大厦进行招商，进而获得租金收入。原告相应的合同义务主要有三个：一是在2013年11月15日至2014年4月30日的招商期限完成招商工作；二是从2014年5月1日起至2019年4月30日，保证月租金收入不低于180万元/月；三是将该180万元/月的租金收入给予被告。现实当中，至被告于2014年7月中旬发函解除双方《合作协议》时，原告未招收到任何一个商户租赁和合大厦，实际租金收入为零。因此，原告迟延履行了在招商期内完成招商工作的义务，相应的，其所保证的招商期外每月180万元的租金收入也成了一纸空文，导致被告的合同目的不能实现。三、原告迟延履行主要义务，经被告催告后在合理期限仍未履行。2014年6月24日，被告发函催促原告履行书面告知己签约、正磋商、有意向承租客户的情况，和支付2014年5月1日至6月24日租金收入324万元两项义务。原告接函后置之不理，既未回函，也未履行义务。给了原告20天的合理期限后，即2014年7月14日，被告才叙明根据《合同法》第九十四条之规定解除双方的协议。四、原告擅自处分被告的房屋，损害了被告的收益权。原告于2013年12月31日与深圳市金某传媒有限公司（下称金某公司）签订《合作协议》，擅自将和合大厦办公区某楼免费交与金某公司共同使用至2018年12月31日。被告原本想通过原告的招商行为获得租金收入，但原告居然将被告的房屋免费交与第三人使用。并且，金某公司和原告将七楼作为“风某会”、“传承中国游某会”办公室，该两个机构与完成被告委托的招商业务没有任何关联性。办公区七楼面积共676.5平方米，按60元/平方米/月计算，每月租金总额达4万多元。因为原告的擅自处分行为，导致办公区七楼从2014年1月1日被占用至今。解除协议后，原告一走了之，留下个难以收拾的烂摊子，金某公司一不愿付费使用，二不愿搬离财物，与被告协商时口口声声称有协议约定了免费使用，让被告有何问题找原告去。五、原告还具有以下违法违约情形。2013年11月25日，原告将外墙装修设计效果图交与被告，被告书面向福保街道执法队申请施工许可，但一直未获批准。同年12月23日，原告与深圳市宝某建设集团股份有限公司（下称宝某公司）签订合同，随即在未获执法队施工许可的情况下开工建设。施工过程中，执法队多次来检查，被告作为业主也多次要求停工。但工程仍断断续续地进行。原告仅交给被告两张装修效果图，其他设计施工图纸一概未交，以致被告无法将工程向消防部门备案。也正因为被告手头没有设计施工图纸，至2014年4月底工程接近尾声时，才发现工程正面封闭了大楼该处原有的所有窗户，且未设置任何逃生通道，消防验收肯定不能过关。另外，过于巨大的钢结构，对四、五层楼面混凝土造成了损坏。六、被告的解除协议行为合法。被告全面履行了合同义务。反观原告，具有招商期内未能如约完成招商义务、擅自将被告物业免费交与第三人使用、迟延履行合同义务经催告后仍未履行、未获批准而进行施工、损坏被告房屋主体等等违约违法行为，致使被告的合同目的不能实现。被告通知解除协议的函中，叙明了上述几点解除理由，符合《合同法》第九十四条、九十六条的规定。综上所述，被告没有违约行为，而原告有诸多违约行为，被告解除协议的行为合法，无需赔偿被原告任何损失。请法庭驳回原告的诉讼请求。
被告反诉称，2013年10月28日，原告与被告签订一份《合作协议》，约定：1、被告委托原告对其拥有的位于福田保税区市花路X号的物业进行管理、招商，合同期限从2013年11月15日至2019年4月30日；2、原告以被告的名义对外招租并以被告名义签订租赁协议，如第三方租用场地的时间超过三年须向被告请示，同意后方可给予租用；3、2014年5月1日至2019年4月30日期间，原告应当保证月租金收入不低于180万元人民币每月，并将此180万元人民币每月的租金给予被告；4、合作期间，由原告承担其招商团队的管理开支、物业改造、物业维修维护、水电等费用；5、第7层全层作双方共同办公场所使用。履行合作协议过程中，原告具有以下违法、违约情形：1、2013年11月25日被告向福田区福保街道执法队申请对涉案物业进行装修并悬挂广告，在尚未获得执法队批准的情况下原告即与宝某公司签订合同，由该公司施工完成装修工程。2、一直未将装修工程设计图纸交与被告，以便被告向消防主管部门备案。3、装修工程封闭了大楼正面的窗户和内部多扇门，竣工后未通过消防验收，且钢结构损坏了房屋主体结构。4、未经被告同意，将第7层以合作的形式，免费给金某公司与其作为共同的办公场所使用，使用期限从2014年1月1日至2018年12月31日，剥夺了被告对于第7层的使用权，严重损害了被告的物业收益权。5、被告将第7层作为双方共同办公场所使用的原意是便于原告完成招商工作，但是，原告与金某公司签订的《合作协议》约定，原告在第7层仅作为“传承中国游某会”的办公场所，该游某会与原告没有法律关系，其服务、业务与被告委托其的招商工作毫无关联。金某公司将第7层作为其“风某会”办公室，“风某会”亦与招商工作毫无关联。6、至原告2014年7月底撤场时，原告未招到任何商户进驻被告物业，实际和被告收取的租金收入均为零，其保证2014年5月1日起的月租金收入不低于180万元人民币的承诺完全是一纸空文，且经被告2014年6月下旬发函催促其书面告知招商情况和支付所承诺的租金收入后，一直置之不理。2014年7月14日，被告致函原告，解除双方协议；2014年7月31日，原告工作人员撤离和合大厦。但原告和金某公司放置于大厦第7层办公区的家私、字画、餐厨设施至今没有搬离，使得被告至今无法使用第7层。综上所述，原告在履行合作协议时，存在上述违法、违约情形，致使被告3万平方米物业空置达8个半月，经济损失过千万元，令被告根本无法实现获得租金收入的合同目的。因此，被告解除双方的《合作协议》行为合法，原告除应依约支付租金收入给被告外，还应赔偿被告免租期的租金损失，并承担2014年7月份的水电费及因本案而支付的公证费。为维护被告合法权益，请求法院判令：1、原告支付被告2014年5月1日至2014年7月31日租金收入5400000元；2、原告支付被告招商期租金损失9900000元；3、原告支付被告和合大厦第7层从2014年1月1日至实际搬离之日的使用费，其中2014年1月1日至反诉之日的使用费为人民币446490元（676.5平方米×60元/平方米/月×11个月）；4、原告支付被告2014年7月份水、电费51789.46元；5、原告支付被告公证费人民币5200元；6、原告承担案件受理费。庭审时，被告明确第三项诉请的使用费自2014年1月1日计至2015年1月3日。
原告针对被告的反诉答辩称，一、本案发生的背景。被告拥有深圳市福田保税区物业和合大厦，该大厦分为两部分，主体部分是用来做物流仓库，租金大约在人民币30元/平米，旁边部分是用作简单配套办公，租金大约在人民币60-70元/平米。该物业一直由唯某公司租用，2013年唯某公司停止租用仓库，仅仅继续在短期内租用部分办公场所，2014年11月30日到期后即搬离。在此背景下，被告的法定代表人因为福田保税区整体要求升级，保税仓库即便价格低廉，但因为交通、保税区等管制限制，根本没法出租，于是，被告的法定代表人李伟文找到原告，希望和原告合作，能利用原告法定代表人家族的地产运营优势帮助其将物业改造升级并按高额租金（首层120元/平米)出租出去，后经双方多次洽谈，起草签订了合作协议。合作协议签订后，被告立即让陈某、郭某、赵某、律师郭凯以及宋某等人停下手头工作，成立招商团队。这些人都是80后的年轻人，为了将展博汇项目做成功，夜以继日的工作，从海南到广西防城港到广州、北京等地，对接各种游艇，参与各种活动推广展博汇项目，特别是广州2014年游艇展，原告花费了巨资租赁场地、协调朋友圈的车队、模特各种资源在游艇展上推广项目，赵某和郭某多次累到。被告的法定人表人李伟文也亲自带朋友到场并在开幕式上剪裁，看到团队的工作成绩无比兴奋，直夸年轻人了不得，以后要紧跟我们的步伐。这些点点滴滴，李伟文在合作时候非常和蔼，表现的像个长者，现在出现问题了，在后期谈判期间，我们叫他李叔，他直接说，不要叫我李叔，我不认识你们，让人太过心寒。合作协议的核心内容是：1、2014年5月1日前的收入分配。原告负责项目整体装修、改造升级，招商团队、水电费、安保、绿化、物业等一切费用都由原告自己承担，因为还有唯某公司在承租缴纳租金，因此约定在2014年5月1日前的租金、管理费收入按照原告收取80%,被告收取20%的方式进行分配。双方合作的期限是2013年11月15日至2019年4月30日。当时被告答应原告与唯某公司的合同也由原告去谈，经过原告与唯某公司谈判多次后，确定唯某公司对办公用房第五层的租期自2013年11月16日也就是原告和被告合同期开始的第二日起算，唯某公司对第二、三、四层办公用房的使用自2013年12月1日起至2014年11月30日止，本来准备用原告的名义直接与唯某公司签约，但李伟文和唯某公司为了逃税要求在香港付款，因为原告在香港没有开户，因此，被告和唯某公司直接签约，原告本来要求作为见证方在合同上签字盖章，目的就是要说明该租金的收入有原告的80%，但李伟文说，答应好的不会不给，所以在合同上面将原告作为见证方划掉了。2、2014年5月1日（含当日）后的收入分配。合作协议第六条第2款约定：原告应当保证2014年5月1日（含当日）－2019年4月30日期间的租金不低于180万元人民币/月，除此之外的收入，被告收取20%，原告收取80%，但如果低于180万元怎么办呢？当时李伟文要求由原告直接补足，原告认为自己不可能垫付费用，所以经过双方最终协商，确定：差额部分，由原告在合约期内从60个月的收入总额中扣除向被告补足。也就是说，即便租金低于180万是零租金，该差额也应是在后期五年内招进来的客户的租金属于原告的部分逐步补给被告。因为当时双方都认为后期福田保税区的租金肯定会大幅增长，所以才有了这样的条款。二、本案的焦点问题：到底是哪一方违约？原告认为，是被告违约在先，且单方面违法解除合同。合作协议第八条约定：被告应每月将属于原告的报酬和管理费支付给原告，但从2013年11月15日起，被告从未向原告支付过一分钱。开始原告考虑到双方长期合作，并没有催促，但被告一直不付导致原告所垫付的装修费、人工费、绿化等一系列的费用逐月增加，无奈原告才发函要求被告支付。被告在收到函后，看到原告并未招进客户（实际上原告谈了很多客户都到了最后的签约阶段，被告的仓库要升级为高端平台，客户会考虑很多，比如称重、采光等等）又催促支付先期租金收入，被告不仅不愿意支付，而且认为原告工作不利，后期客户不能入驻，因此就以各种无理的要求致函单方面解除合作。被告不支付报酬，导致原告后期招商根本无法继续进行，被告的行为已经违反了合作目的，属于根本违约。三、被告反诉是否成立？原告认为，被告反诉的理由没有一条能成立。原告逐一反驳如下：1、被告认为执法队未获得批准的情况下，原告擅自让宝某公司施工装修违约，这与事实、常理严重不符。被告一签约就让原告找装修队抓紧施工，在施工的过程中，原告认为可能要相关部门批准，否则会有人来查处，于是被告才向相关部门提交了申请。合作协议的起始日期是2013年11月15日，而被告向相关部门提交的申请的日期是2013年11月25日（仅仅是文件打印日期，具体何时提交的还不清楚），10天之后被告才提交，一天的租金损失有多少？被告会不清楚吗？这完全是被告为了诉讼需要，在找不出理由的情况下故意编造理由。2、一直未将装修工程图纸交与反诉人，一边反诉人向消防主管部门备案。合作协议及授权委托书并没有要求原告履行该义务。3、装修工程封闭了大楼正面的窗户和内部多扇门，竣工后未通过消防验收，且钢结构损坏了房屋主体结构。这只是被告自己的认为，被告没有任何相关证据证明，即便真有该问题，也应由宝某公司承担。4、第7层办公场所的使用。该理由完全不成立，原告有授权，而且合作的目的是为了推动项目，具体理由质证中已阐述，不再重复。5、被告承认提供第7层的目的是为了原告招商工作，不是双方共同使用，但该场地是空的，连基本的办公条件都不具备，你打造一个高端平台的招商处就是这么寒酸的一个地方谁敢入驻？挂风某会、传承中国游某会的牌子只是为了利用两个机构的影响力吸引潜在客户，具体理由质证中已阐述，不再重复。6、180万的租金收入。前述第一部分第2点已阐述，不再重复。至于被告提到的第7层办公区金某公司的家私、字画、餐厨设施至今没有搬离，使得反诉人至今无法使用第7层。原告想问的是：被告你们将门用U型锁锁住，又不让原告人员进入，如何搬离？何时通知过搬离？解除协议的函里面也根本没有提此问题。在反诉时才提及，根本是为了诉讼需要。综上，被告违背诚信，不遵守合作协议约定，无视原告的巨额财力投入，无视原告一帮80后的年轻人组成的招商团队200多天没日没夜的辛勤工作，不支持原告应得的报酬，构成根本违约且单方面违法解除协议，理应承担赔偿责任。恳请合议庭依法查明事实，公正裁判，以纠正社会不良的商业行为，维护原告及其团队所有成员的合法利益。庭审时，原告补充答辩称，1、双方协议起始日2014年5月1日是错误的，根据合作协议第十条，协议有效期自2013年11月15日-2019年4月30日。被告这么写是为了突出招商期，合同有效期和招商期不同。2、原告未将物业租赁给唯某公司没有租金收入，与事实不符。被告代理人与原告代理人共同参与了整个协商过程，被告代理人清楚知道物业租给了唯某公司，每月收租金，唯某公司每月交水电费，被告代理人对此予以否认，因为该事实是本案关键焦点，如果唯某公司有租金收入，按照约定，被告应将80%支付给原告，被告对此否认是为了回避违约问题。3、被告答辩状第二点中称原告迟延履行合同义务是错误的。根据协议约定，被告应先将租金收入支付给原告，是被告迟延履行义务。4、被告答辩称经其催告，原告在合理期限内还未履行是错误的。事实是先由原告发函给被告催促其支付租金，被告才连续回函，之前被告从未催告过。5、被告称原告擅自处分房屋，与事实不符。原告有被告出具的授权委托书，被告代理人及被告对其出具的授权委托书不予认可，且要求鉴定，原告对此不能理解。6、被告主张的原告其他违约情形不存在。
经审理查明，2013年10月28日，原告（乙方）和被告（甲方）签订了一份《合作协议》，约定：鉴于甲方拥有深圳市福田保税区市花路X号仓库的完整产权，原租赁协议将于2013年11月15日到期；乙方为专业从事房地产经纪的企业；甲方在原租赁协议到期后，将全权委托乙方对该仓库进行管理，乙方以甲方对外招租并以甲方名义签订租赁协议；仓库收回后，如需改造，由乙方负责并承担改造费用；装修过程中及装修完成后，若需向相关政府部门履行相关报建及验收手续（包括消防报建及验收）的，应当由甲方出面负责按照相关政府部门的要求提供报建及验收的相关文件资料，乙方配合；自本协议签订之日起，由乙方开始以甲方名义负责招商，招商期为2013年11月15日至2014年4月30日；合同期内（即2013年11月15日至2019年4月30日）乙方组建专业团队负责为甲方招商、管理，乙方招商团队的招商管理开支由乙方自行负担。如第三人租用场地的时间超过三年，乙方须向甲方请示，同意后方可给予租用；甲、乙双方确认按如下方式对相关收入进行分成：1、2014年5月1日前，若有租金收入，则甲、乙双方按照2：8分成，即甲方收取租金收入的20%，乙方收取租金收入的80%；2、2014年5月1日（含当日）至2019年4月30日期间，乙方应当保证月租金收入不低于180万元/月，并将此180万元/月的租金给予甲方，除此外的收入，甲、乙双方按照2：8分成，即甲方收取剩余收入的20%，乙方收取剩余收入的80%。但在此期间若月租金收入低于180万元/月时，差额部分，由乙方在合约期内从60个月的收入总额中扣除向甲方补足；3、对于合作期间的管理费收入，甲、乙双方同意按照2：8分成，即甲方收取管理费收入的20%，剩余部分归乙方所有。合作期间，改造后办公场地的维修、维护费用（包括但不限于水电、消防、卫生等）由乙方承担；4、除上述分成外，甲方无须再向乙方支付其他任何费用；甲、乙双方确认，仓库的第7层之全层作甲乙双方共同办公场所使用。现办公楼六楼南部区域（约500平方米左右）为甲方办公区域，如若实际投入使用用地少于现区域，多出的面积也归为乙方招商使用。
2013年11月16日，被告（委托人）向原告（××）出具《授权委托书》记载，委托人是深圳市福田保税区市花路X号仓库的产权人，现委托××对该物业进行管理，××的权限为：1、××有权以自己的名义对外签订租赁合同；2、××有权对整栋物业外墙、内部结构进行装修；3、××有权以自己的名义对外招商；4、××有权以自己的名义委托第三方进行物业管理、安保等相关事宜；5、××有权以自己的名义与第三方签订合作协议。
庭审中，被告当庭申请对上述《授权委托书》中被告公章的真实性及落款委托人处朱墨时序关系进行鉴定，经双方协商一致，本院依法委托广东南天司法鉴定所对上述《授权委托书》中落款处“和合实业发展（深圳）有限公司”印章的真实性及《授权委托书》打印文字和盖印形成时间先后顺序（即“朱在墨上”或“墨在朱上”）进行鉴定，该所于2015年2月12日作出粤南［2015］文鉴字第92号《文书司法鉴定意见书》，结论为：1、检材《授权委托书》落款处被告的公章与样本公章是同一印章盖印；2、检材《授权委托书》落款处朱墨时序关系为：先有印刷体文字，后有公章印文。被告预交了鉴定费51120元。
2013年11月25日，原告与被告共同向深圳市福田区福保街道执法队发出《关于我司物业转型升级相关事宜的申请书》称，经公司研究决策后，决定投入巨资，准备将和合大厦物业使用功能重新定位，整体升级为“展博汇——高端商品仓储物流展示交易平台”。我司现已派出了35人的业务拓展队伍，跟各类生产商正在洽谈业务，为进一步提高招商力度，扩大招商影响力，现需对本栋物业外墙进行装修美化，并在本栋物业悬挂一幅招商广告，以便有意向的机构进行咨询，我司务必遵循保税区的物管政策，并做好各项安全措施。特此申请，请予批准。
2013年12月23日，原告（发包方、甲方）与宝某公司（承包方、乙方）签订《合同书》，合同约定乙方以包工包料的方式承包福田保税区展博汇正立面外墙装饰工程（不包括广告灯箱及LED屏），工程总工期35天（日历天数）；工程总造价为120万元（含税，开具发票）。原告分别于2013年12月27日、2014年1月23日、4月2日向宝某公司转账支付了60万元、30万元、5万元、5万元（该两笔5万元均为4月2日转账支付），合计支付了100万元。
2013年12月31日，原告（甲方）与金某公司（乙方）签订《合作协议》，合同载明甲方拥有使用权的位于福田保税区市花路X号和合大厦七楼的办公区域提供给甲乙双方共同使用，使用期限自2014年1月1日至2018年12月31日止；甲方不收取乙方使用费，由乙方负责整个办公室的室内装修及家具的提供，在2014年2月28日前装修完成，家具全部进场；乙方刘某免费担任甲方整个展博汇项目的总裁，但不承担甲方经营事务中的法律责任。甲方办公室应固定仅为“传承中国游某会”的办公场所。
同日，原告（业主）与北京世邦魏某仕物业管理服务有限公司深圳分公司（管理公司）签订《物业管理委托合同》，约定业主在福田保税区市花路X号和合大厦指定场地拥有奢侈品定制展博汇，委托管理公司为上述展博汇及指定位置外的建筑及设施提供专业管理服务；委托管理期限自2014年1月1日起为期三年，第一阶段（前期顾问期），即2014年1月1日至业主方发出书面进场服务通知之日，第二阶段（委托管理期），即业主发出书面进场服务通知之日至2016年12月31日；本委托合同为管理酬金制，本合同期限内的第二阶段每个月内，管理公司按每月3万元收取管理公司酬金；合同签订后十日内，业主方向管理公司支付第一阶段服务酬金5万元，管理公司开始为业主方提供前期策划与招商协助服务；第二阶段在每月十日或之前，业主须支付予管理公司。2014年1月14日，原告向该管理公司转账支付了5万元。
2014年1月1日，原告分别与赵某、郭某、陈某签订《劳动合同》，均约定合同期限从2014年1月1日起至2015年12月31日止，赵某担任展博汇项目董事长，郭某、陈某均担任董事。三人每月基本工资均为8000元，原告每半年向三人各发放一次奖金，即设有年中奖和年终奖，赵某的奖金金额为30万元，郭某、陈某的奖金金额分别为20万元。2014年8月1日，原告通过银行账户向深圳市守某文化发展有限公司转账支付20万元，备注为付展博汇董事部郭某年中资金，向赵某、陈某分别转账支付了30万元、20万元，备注均为付展博汇年中资金。
2014年3月6日，被告出具《说明》称，和合大厦现交由深圳市华某实业有限公司进行整体运营，运作其自有项目——“展博会”，说明同时注明了项目的logo。
2014年3月27日，原告（甲方）与深圳飞某品牌设计有限公司（乙方）签订《网站建设合同书》，约定甲方委托乙方进行网站建设及相关服务事，合同金额为9000元。赵某作为原告方授权代表在该合同上签字。2014年3月31日，原告向该司转账支付了4500元。
2014年4月10日，原告与深圳新某电梯有限公司（施工方）签订《电梯轿厢装饰安装工程合同》，约定施工方为原告就涉案物业的1-4号客梯提供装饰安装工程，合同价款为29.1万元。赵某作为原告方经办人在该合同上签字。原告分别于2014年4月21日、5月14日、8月21日向该公司转账支付了116400元、87300元、43650元，合计支付了247350元。
2014年4月21日，原告（甲方）与深圳市桃某源园林工程有限公司（乙方）签订《园林工程施工合同》，约定乙方以包工、包料的方式承包位于福田保税区市花路X号展博汇的入口平台铺装、入口平台木转栏、入口楼梯两侧喷泉水池、入口处现有绿化带改造、停车场及平台处铺置塑料草坪、入口形象墙及花池改造、入口处垂直绿墙；工程总造价为167052元；工程期限为20天，从2014年4月21日至2014年5月11日止；合同签订时甲方付工程总造价的50%即83526元；工程竣工经验收合格后三天内结算，甲方向乙方一次性付清工程余额83526元。赵某作为甲方经办人在该合同上签字。原告分别于2014年4月24日、8月21日向该公司转账支付了83526元、70000元，备注用途为付展博汇外场绿化工程改造款，合计支付了153526元。
原告另行提交的中国建设银行网上银行电子回单记载，原告分别于2014年1月23日、3月3日、5月9日向梅州市中某保安服务有限公司转账支付了39600元、19800元、59400元（备注为展博汇保安6人2月15日至5月14）；2014年6月5日向深圳市一某龙装饰设计工程有限公司支付45246.02元，备注为付展博汇雨棚更换工程款；2014年6月5日向深圳市福田区文化某意产业协会转账支付3000元，备注为付一年会员会，2014年6月6日转账支付27000元，用途为付福田文某协会会员升副会长单位补交年费；2014年8月21日向深圳市守某文化发展有限公司转账支付了8000元，备注为付守某文化2014年7月咨询服务费。
另查，唯某公司（甲方）与香港海某有限公司（乙方，以下称海某公司）签订了两份《租赁协议》，其中一份协议约定甲方向乙方租赁和合大厦办公用房第二、三、四层，面积1838平方米，租金每平方米70元/月（包含清洁费、物业管理费、安保费等，本合同内未涉及的杂费），总额为128660元/月；租期自2013年12月1日起至2014年11月30日止；甲方向乙方支付两个月的租金港币328597元作为押金；甲方每月向乙方支付办公区域电梯使用费人民币600元。另一份协议约定甲方租赁乙方办公用房第五层，面积为3755平方米，租金每平方米60元/月，总额为225300元/月，该金额为不含税价格。甲方支付2部电梯的费用3600元；租期自2013年11月16日起至2013年12月31日。两份《租赁协议》中均将原告列为见证方，后又划掉。庭审时，被告确认海某公司是被告的唯一股东。唯某公司已经向海某公司支付租金和保证金，但海某公司没有将租金转交给被告。
2014年6月21日，原告通过顺某速运向被告寄发函件称，贵司应支付我司自2013年11月16日起所有租金收入的80%，几个月来，我司已多次催促贵司，但贵司一直未予支付，贵司之行为已构成根本违约。现贵司在合同期内擅自对承诺给我司使用的场所进行拉闸限电，并另行锁住相应场所的大门，使我司团队不得入内，严重影响了我们的工作开展和客户的维护，造成了严重的人力消耗和名誉损失。基于上述两点，我司做出如下决议通知贵司：请贵司在收到本函件之日起5日内，与我司协商赔偿我司前期的装修、人工、宣传等相关费用及应支付给我司的租金收入。被告于2014年6月23日签收了该函件。
2014年6月24日，被告通过顺某速运向原告寄发《关于催促履行义务的函》称，贵司在履行《合作协议》时存在以下问题：一、协议约定之招商期限2014年4月30日已届满多时，贵司在合作开始后至今，始终未告知我司招商进展情况；贵司委托第三方装修我司正门外墙，未将施工合同、设计图纸等资料交我司审验，以便我司向规划、消防部门报批。现第三方直接封闭了大楼正面所有窗户和内部多扇门，同时损坏了房屋的主体结构。贵司委托第三方进行的施工行为显属违约，无法通过消防验收，且损坏了我司房；三、协议约定自2014年5月1日起，贵司保证每月租金收入不低于180万元，并承诺将该180万元租金收入给予我司。但我司至今未通过贵司的招商行为收取到任何租金。鉴于贵司的行为有预期违约之虞，现我司严正通知贵司收到本函件之日起三日内履行以下义务：一、书面告知我司合作至今的招商情况，包括已签约、正磋商、有意向客户之情况；二、将违法装修的外墙恢复原状方案以书面形式向我司报备；三、向我司支付2014年5月1日至今的租金收入共324万元；四、与我司就终止《合作协议》进行磋商。
2014年7月14日，被告通过顺某速运向原告寄发《关于解除协议的函》称，贵我双方于2013年10月28日签订《合同协议》，贵司在履行该协议时，有以下违约情形：一、2013年12月31日，贵司与深圳市金某传媒有限公司签订《合作协议》，贵司在该协议第一条谎称拥有上述大厦七楼办公区域的全部使用权，承诺将七楼交与金某公司使用至2018年12月31日。在第二条约定金某公司免费使用七楼。贵司之行为，显属违约，造成我司目前与金某公司磋商有偿使用七楼的谈判中陷于不利之局；二、贵司委托第三方装修我司正门外墙，未将施工合同、设计图纸等资料交我司审验，以便我司向规划、消防部门报批。现第三方直接封闭了大楼正面所有窗户和内部多扇门，损坏了房屋的主体结构。贵司委托第三方进行的施工行为显属违法，必然不能通过消防验收，且损坏了我司房屋。另第三方多次到我司办公场所追讨贵司所欠的装修工程款，令我司名、形象受损；三、协议约定之招商期限2014年4月30日已届满多时，贵司除上述违约以自己名义和金某公司签订一份协议外，再未招到任何租赁客户。而贵司保证自2014年5月1日起每月租金收入不低于180万元，并承诺将该180万元租金收入给予我司，至今，我司未通过贵司的招商行为收取到任何租金。鉴于贵司的违约情形，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，特通知贵司，解除贵我双方于2013年10月28日签订的《合作协议》。
原告于2014年7月29日向被告发邮件称，我司将于2014年7月31日撤走深圳市福田保税区市花路X号和合大厦的所有保安，并停止向深圳水务集团和中国南方电网交纳任何有关和合大厦的费用，特此告知。被告缴纳了和合大厦7月份的水费2056.90元、电费49732.56元。
2014年11月17日、20日，被告向广东省深圳市深圳公证处申请对“风某会”、深圳市风某会传媒文化促进中心、传承中国游某会的相关网页记载的内容及和合大厦7层的现状进行了公证，该公证处分别作出了（2014）深证字第150787号、150786号、150788号、151717号公证书。被告为此支付了公证费5200元。四份公证书的附件的图片及网页记载，深圳市风某会传媒文化促进中心是传媒、文化、出版行业，属于社会团体，法定代表人为刘某。深圳风云人物俱乐部（简称“风某会”）是由该中心举办，是深圳首个以媒体为信托的高端人脉资源与价值共享平台，是以深圳金某传媒有限公司与深圳广某集团联袂打造的高端人物访谈节目《风云人物》为媒介，广泛汇聚栏目历年来采访过的数百位嘉宾，以俱乐部的组织形式，凝聚菁英力量为目标的高端引智平台。传承中国游某会隶属于中国亲某力教育集团，是由游某家庭、福某太太团组成，创始人为杨建潭是中国第一家专注80后企业家共同进步、共同学习，有积极正能量相互影响的平台。深圳市守某文化发展有限公司为深圳市亲某力品牌管理有限公司独资设立的公司，深圳市亲某力品牌管理有限公司为杨建潭独自出资设立的公司。和合大厦7楼的现场照片记载了该房产全部已装修完毕，室内已摆放了家俬、办公用具等，墙面上有“风某会”、“传承中国游某会”的标志。
再查，原告就涉案和合大厦的外墙装修事宜以装修合同纠纷将宝某公司诉至深圳市罗湖区人民法院（下称罗湖法院），案号为（2014）深罗法民三初字第1530号。原告在该案中诉称，宝某公司进场缓慢，施工拖延，没有按时完成工期，且外墙装修后掉漆严重。原告与物业方合作承建了展博汇项目，宝某公司延误工期、质量不达标等问题直接造成原告无法招商进场，又过了物业方给的装修期，导致原告的展博汇项目被解约，造成重大损失。宝某公司违约应承担相应的违约责任并赔偿原告因此造成的损失。遂诉请宝某公司支付违约金12万元并赔偿原告损失4700598元（324万元和合租金赔款＋70万元资金＋16.7052万元绿化＋5万元物管＋0.9万元网站建设＋29.1万元电梯＋16.83万元保安工资＋4.5246万元雨棚＋3万元文产协会会费）。罗湖法院认为该案应以本案的审理结果为依据，遂于2014年11月20日作出（2014）深罗法民三初字第1530号之二号裁定书，裁定中止了该案的审理。目前，该案仍处于中止审理状态。
庭审时，双方确认和合大厦总面积约30000平方米，分为两部分，仓库约25000平方米，办公区域约5000平米方。原告于2014年7月31日撤离和合大厦。原告称，聘任保安都是直接电话通知人员，每月打款给保安公司。被告确认和合大厦在2013年11月15日前，被告自用700平方米办公区，其余的均由唯某公司承租，其中办公区租金每月每平方米约60-70元，仓库每月每平方米30-40元。被告收回和合大厦后于2014年8月整体出租给深圳市瑞丰实业有限公司，租金分两部分，其中基础租金为每月每平方米68元，按30000平方米计算。被告于2015年1月4日自行收回和合大厦第7层。被告反诉主张的招商期的租金损失990万元是按招商期5个半月每月180万元计算得出，不包括第7层的租金。原告则称该990万元是根据30000平方米按每月每平方米60元计算得出，已包括了第七层的租金。
本院认为，原告与被告签订的《委托合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。
关于违约责任。关于原告主张被告违约的情形。首先，原、被告双方签订的《合作协议》约定2014年5月1日前的租金收益按比例分成。唯某公司与被告的唯一股东海某公司就和合大厦签订了二、三、四、五层的租赁合同，该租赁合同所产生的租金收益应按原、被告双方的协议约定的比例分配，至于海某公司是否将该租金交由被告，不影响原告按合同约定分得租金，被告未按约定向原告支付该租金应为违约；其次，根据原告向被告发的函及被告向原告复函的内容，本院对被告对和合大厦7楼进行限电及锁门的事实予以确认，在双方协议未解除的情况下，被告的该行为应为违约。关于被告主张的原告的违约情形。首先，合同约定的招商期为2013年11月15日至2014年4月30日，同时约定2014年5月1日起原告应保证月租金不低于180万元/月。本案中，原告未提交证据证明其在合同约定的招商期内将和合大厦出租并实际产生租金收益，合同约定如若租金收入低于180万元/月时，原告需在之后的合约期内的收入总额中扣除向被告补足，也即原告向被告补足租金收入的时间是不确定的，原告未向被告支付该180万元的租金收益并不够成违约；其次，原告委托第三方对和合大厦的外墙施工后，原、被告才向福保街道执法队申请转型升级事宜，即在装修未报建并获批的情形下，原告即开始了装修改造，对于和合大厦无法验收合格双方均有过错；再次，协议约定和合大厦七层作原、被告双方共同的办公场所使用，原告于双方协议签订一月后即与金某公司签订协议约定由金某公司负责装修7层办公楼并免费使用，且由刘某免费担任展博汇项目的总裁，原告私自将用作原、被告双方共用的办公场所交由金某公司免费使用，违反了协议的约定，应为违约。但在被告使用和合大厦六层部分办公区域的情况下，金某公司装修办公楼7层事宜被告应当是知晓的，没有证据证明被告在金某公司装修时对此提出异议，且原告的该行为并不构成根本违约。故被告以上述理由要求解除协议，事实依据不足，理由不充分，本院不予采信。在事实和理由不充分的前提下，被告单方解除《合作协议》，构成根本违约，应承担主要违约责任。
关于本诉请求。1、关于租金收入。被告庭审时确认唯某公司已向海某公司支付了租金，在第一次庭审时，本院责令被告核实向唯某公司收取租金的情况，被告拒不核实，应承担相应举证不能的法律后果，亦不影响原告根据唯某公司与海某公司签订合同约定的租金标准要求分配租金收益。原被告可分配的租金总收益应为2013年11月15日至2014年4月30日之间的租金收益。在此期间的租金总额为987850元（1838×70×5＋600×5＋3755×60×1.5＋3600），原告可分得的金额为790280元（987850×80%）。2、关于原告的损失。本院对原告已实际向各案外人支付的有银行电子回单及银行流水予以证实的装修款、绿化款、物业管理费、网站建设费、电梯费用、保安工资、雨棚款、文产协会会费的真实性予以确认。如上所述，原、被告双方在履行涉案协议的过程中，双方均有违约情形，应对各自的违约行为承担相应的违约责任。装修款、绿化款、网站建设款、电梯费、雨棚款在双方协议解除后，被告仍在继续出租和合大厦，即上述费用支出后的受益人为被告，根据公平原则，被告应向原告赔偿已实际支付的装修款100万元、绿化款153526元、网站建设款4500元、电梯费247350元、雨棚款45246.02元。原告聘请人员并支付的奖金、物业管理费、保安工资、文产协会会费系原告为履行《合作协议》所产生的费用，按协议约定该费用为原告的运营成本，因原告亦存在违约情形，该费用应由原告自行承担。对原告主张的未实际支付的款项，原告可待实际支付后另行主张。对原告主张超出的部分，本院不予支持。
关于反诉请求。1、关于2014年5月1日至7月31日的租金。原告实际于2014年7月31日撤离和合大厦。涉案协议约定原告应保证在2014年5月1日之后每月不少于180万元的租金收益，不足时在双方约定的合作期内补足。虽然原告未在合作期内实际签约租户，但是合同约定该费用可在后续租金收益中补足，在被告根本违约的情形下，被告解除涉案合同的行为致使原告丧失了向被告补足租金的可能性，被告要求原告支付该租金没有事实根据。且在该期间，唯某公司仍在承租和合大厦2至4层，被告仍有部分租金收益。根据被告陈述的其于2014年8月将和合大厦整体出租的租金水平可推知原告将和合大厦改造后，和合大厦的整体租金水平有提高，被告因原告的改造行为实际受益。在被告因此受益且有租金收益的前提下，被告请求原告支付租金亦有违公平原则，本院不予支持。2、被告主张招商期的租金损失，没有合同依据，本院不予支持。3、关于和合大厦第7层的使用费，协议约定第7层为双方的办公场所，尽管原告将第7层免费交由金某公司使用，但金某公司对第7层进行了装修，被告实际于2014年6月份就将第7层加锁，金某公司和原告在2014年7月份后亦未实际使用第7层。被告按合同约定亦有权使用第7层，且根据原告与金某公司的协议，金某公司并非完全免费使用，其提供了装修且刘某免费担任展博汇的总裁，被告请求原告支付第7层自2014年1月1日至2015年1月3日的使用费，无合同依据，本院不予支持。4、关于7月份的水电费。被告缴纳的该费用应为原、被告双方的运营费用。《合作协议》约定由原告承担的费用仅为招商期间的费用，该水电费发生在招商期后，尽管协议未约定费用的负担，但根据双方约定的收益分配比例，根据权利义务对等及公平原则，对被告已缴纳的该费用应由双方按比例承担，原告应向原告支付2014年7月份的水电费的80%即41431.57元（51789.46×20%）。5、关于公证费。该费用并非诉讼过程中必然产生的费用，且无合同依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第四百零五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告和合实业发展（深圳）有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告深圳市华某实业有限公司支付租金790280元；
二、被告和合实业发展（深圳）有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告深圳市华某实业有限公司同赔偿装修款1000000元、绿化款153526元、网站建设款4500元、电梯费247350元、雨棚款45246.02元；
三、原告深圳市华某实业有限公司应于本判决生效之日起10日内向被告和合实业发展（深圳）有限公司支付2014年7月的水电费41431.57元；
四、驳回原告深圳市华某实业有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回被告深圳市华某实业有限公司的其他反诉请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费34407元（已由原告预交），由原告负担12064元、被告负担22343元；反诉受理费116621元（已由被告预交），本院减半收取58310.50元，由原告负担153元，被告负担58157.5元。司法鉴定费51120元（已由被告预交），由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并按规定预交上诉费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 张 敏
代理审判员 肖 英
人民陪审员 韦开丽
二〇一五年五月十五日
书 记 员 曾冬萌
附法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第四百零五条××完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于××的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向××支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
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