黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）外民一初字第856号
原告蒋大威，1982年2月27日出生（公民身份号码×××），住所地哈尔滨市香坊区。
委托代理人白凤东，黑龙江中柏律师事务所律师。
被告王成才，1965年5月12日出生（公民身份号码×××），住所地哈尔滨市道外区。
委托代理人刘子荣，黑龙江友翔律师事务所律师。
原告蒋大威与被告王成才租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告蒋大威及其委托代理人白凤东、被告王成才的委托代理人刘子荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蒋大威诉称，2013年3月17日原告与被告订立土地出租协议，被告将使用权人为哈尔滨天时苗圃有限公司的40520平方米集体用地、使用权人为哈尔滨市天时化工产品经销处的59480平方米集体用地，出租给原告用于开办驾校。同时被告承诺将无土地使用权证的几万平方米集体土地也一并租给原告使用，土地租赁期限为10年，自2013年6月1日起至2023年5月31日止。协议成立后，原告按约定给付第一年租金1，300，000.00元，但被告却未按约定将使用权人为第三人的10万平方米集体建设用地全部交付，其所承诺的无使用权证的几万平方米集体土地，被告不仅不能交付，而且连地块的位置都不向原告作出具体说明。另外，本案所租赁的集体土地属农业用地，集体农业用地禁止用于非农业建设，其将本案诉争土地用于出租违反法律规定，且不能履行，合同应当予以解除。为此，原告诉至法院，诉讼请求为：1、依法判令解除《土地出租协议》；2、依法判令被告返还原告给付的租金1，300，000.00元；3、诉讼费用由被告承担。
被告王成才辩称，原告诉讼没有事实及法律依据，签订协议后被告已经履行了协议约定的义务，原告对标的物已经实际占有并使用，故应驳回原告的诉讼请求，被告已经收到第一年的租金1，300，000.00元，2013年6月1日至2014年5月31日，收款日期以收据为准，被告已经履行了协议义务，不存在违约行为，不同意解除双方签订的土地租赁协议，不同意承担本案诉讼费用。被告提交的土地证上标明的土地用途为居民点及独立工矿，通过土地局颁发给被告的证明，可以证明该土地的性质为非农业用地，所以被告将非农业性质土地出租未违反法律规定。双方在签订协议前已经到达现场对原告所要租赁的及被告提供的土地已经实地考察确认，在双方认可的情况下双方签订了协议。获得五荒地使用权的使用人享有对五荒地的占有使用收益及部分处分的权利，根据法律规定通过招标等方式承包土地，取得权属证书的，可以采取依法转让、出租等方式流转，所以被告对外拍卖及承包取得的使用权具有法律依据。另外，双方签订的协议已经实际履行，协议上规定原告应合法经营，其中包括需要办理相关手续符合法律规定，这是原告方的义务，所以原告以该条及事实上不能履行的说辞作为合同应当解除的原因之一也是不成立的。综上，被告已经实际履行合同义务，违约的是原告不是被告，应予驳回原告诉请，但鉴于原告到第二年租期开始时没有交纳租赁费，且起诉到法院要求解除合同的行为，证明原告已经违约，被告方同意解除协议，但被告保留按照协议规定追究原告方违约责任并赔偿被告损失的权利。
原告蒋大威为证明其主张的事实成立，向本院提交如下证据并当庭举示：
证据一、原、被告于2013年3月17日签订的土地出租协议。意在证明2013年3月17日原告与被告订立土地出租协议，被告将使用权人为哈尔滨市天时苗圃有限公司及哈尔滨市天时化工产品经销处10万平方米集体建设用地及无土地使用权证的集体土地出租给原告开办驾校，土地出租期限为十年2013年6月1日至2023年5月31日，年租金为1，300，000.00元，协议成立后原告按约定给付第一年租金1，300，000.00元，被告未将10万米集体土地交付，协议中约定的几万米无使用权证土地无具体面积及具体地址。
证据二、哈尔滨市土地管理局于1999年3月29日作出的集体土地使用证二份、哈尔滨市非农业建设用地平面图二份。意在证明土地出租协议签订时，被告将该证据交予原告，协议中的10平方米土地为有使用权证的。
证据三、被告于2013年3月2日出具的收据、中国建设银行转账凭条。意在证明原告于2013年3月2日交付定金20万元，于2013年3月7日通过中国建设银行向被告转账交付租金110万元，原告已经给付被告全年的租金1，300，000.00元。
证据四、哈尔滨市国土资源局道外分局出具土地登记卡及相关集体土地使用权登记备案档案。意在证明本案诉争二块集体土地使用权人为哈尔滨市天时苗圃有限公司及哈尔滨市天时化工产品经销处，土地性质为集体土地，使用权性质为农业用地，合同土地只能用于农牧业，原、被告双方订立的土地租赁合同约定土地性质为建设用地，已经超出了国家批准的土地用地性质，至今被告也没有能够改变集体土地使用权的性质，原告坚持诉请解除土地租赁合同，返还1，300，000.00元土地租金。
证据五、哈尔滨天时苗圃有限公司及哈尔滨市天时化工产品经销处工商注册登记档案材料。意在证明哈尔滨天时苗圃有限公司及哈尔滨市天时化工产品经销处均已被吊销法人企业执照，二家公司均已不再经营。
被告王成才为证明其主张的事实成立，向本院提交如下证据并当庭举示：
第一组证据（证据一）可以证明双方之间签订租赁协议，双方应按照协议的约定履行义务。
证据一、原、被告于2013年3月17日签订的土地出租协议。意在证明2013年3月17日原、被告签订协议，约定了双方的权利和义务。
第二组证据（证据二）可以证明被告为了履行与原告的合同约定，将租赁物上原租赁合同予以解除，以保证与原告签订租赁合同的顺利履行。
证据二、解除合同协议书六份。意在证明合同双方分别为王成才与孙伟东、王成才与王占民、王成才与于坤、王成才与张军、王成才与盛忠民、王成才与潘洪刚，解除合同的时间分别为2013年4月27日、2013年5月4日、2013年5月20日、2013年5月8日、2013年4月15日、，2013年4月28日。协议内容为：解除双方所签订的场地租赁合同，并且被告将未到租赁期的租赁费返还给承租人。同时证明被告为了履行与原告签订的租赁协议，与原租户签订了解除租赁合同的协议，并且将未到期的租赁费返还给原租赁方。
第三组证据（证据三）可以证明原告已实际占有租赁物，租赁合同应继续履行。
证据三、照片十八张。意在证明分别为原告占有租赁物后将租赁物上所建房屋拆除、数木砍伐，地秤拆除等。能够证明原告已实际占有租赁物，现场有原告的铲车及推土机对现场破坏，破坏完毕后原告对土地的实际占用情况。
第四组证据（证据四至证据六）可以证明被告有权对外租赁双方租赁合同中约定的有土地证范围的标的物。
证据四、集体土地使用证两份。意在证明土地使用人分别为哈尔滨市天时苗圃公司、哈尔滨市天时化工产品经销处，取得土地证的时间为1999年3月，取得方式为荒地拍卖所得，用途为居民点及独立工矿。能够证明土地使用人已经国家土地主管部门批准取得了租赁合同中所约定的土地使用权，并且土地使用用途已改变为非农业用地，使用权人有权对外租赁。
证据五、授权委托书二份。意在证明分别为哈尔滨市天时苗圃公司、哈尔滨市天时化工产品经销处授权给王成才个人处置证据四中委托人所取得的土地使用权，同时授权王成才有权以个人名义对外租赁该土地，并有权占有、使用和收益等。可以证明被告有权与原告签订租赁合同。
证据六、企业法人营业执照（12729319-X）、企业法人代码证书。意在证明哈尔滨市天时化工产品经销处是经过工商局合法注册，合法存在，其授权也是合法的。
第五组证据（证据七至证据八）可以证明被告有权对外租赁双方租赁合同中约定的无证面积的土地。
证据七、五荒地土地承包协议。意在证明1995年3月3日哈尔滨市太平区民主乡民富村与被告王成才签订，内容为王成才承包民富村以西，江南中环路南的一处荒地并应交纳承包费用。可以证明被告王成才已承包了与原告所签订租赁协议中无证面积的土地，被告王成才有权对外租赁。
证据八、证明（附哈尔滨市非农业建设用地平面图）。意在证明2013年10月25日哈尔滨市道外区民主镇民富村村民委员会出具的内容为：证明1995年3月3日民富村与王成财（王成才）签订了五荒地土地承包协议，承包款已一次性付清。承包协议中荒地的位置为哈尔滨市天时苗圃公司非农业建设用地平面图上的原土坝至阿什河范围内的荒地，对该块荒地的使用权为王成才个人，其有权处置及对外出租等。可以进一步证明被告与原告所签订出租协议中无证部分的土地，被告有权对外租赁。
经庭审质证，1、被告王成才对原告蒋大威举示的证据质证认为，对证据一的真实性无异议，但对其证明的问题有异议，认为该协议中约定了原、被告的义务，被告应当按照约定履行；对证据二的真实性无异议，认为确实系原、被告签订协议时的附件，同时证明被告有权租赁该地块，此地非农业用地，被告在租赁该地块时已经明确告知原告无证土地的地址及面积，系在哈尔滨市天时苗圃有限公司图上为民富村以西，江南中环路南的一块荒地，具体位置为哈尔滨市天时苗圃有限公司非农业建筑用地平面图上原土坝至阿什河边上，被告不仅对无证范围内的土地及面积在图上已经告知原告，并与原告多次到现场对出租土地进行确认，原告提到的对无证土地的土地及面积不能说明是不属实的；对证据三的真实性无异议，认为被告确实收到了该款项；对证据四，因为预期提交的证据，原则上应不予认定，对证据四根据原告提供的该证据记载土地性质未标明为农业用地，根据被告提交的证据四土地的使用用途为居民点及独立工矿，土地取得方式为独立荒地所得，通过该土地用途已经证明该土地性质不属于农业用地，被告认为应以土地局颁发给被告的土地使用证的土地使用用途认定土地的性质及用途，而居民点及独立工矿指的是居民生活设施及生产用地，独立工矿用地是居民点以外各种工矿企业采石场、砖瓦窑、仓库及企事业单位的建设用地，说明该土地的性质已不属于农业用地，不应以原告提交的该证据的内容作为解除合同的理由；对证据五中哈尔滨天时苗圃有限公司工商档案与本案无关联性，本案涉及的土地证的一方主体为哈尔天时苗圃公司，其成立于1998年9月25日，而被告提交的哈尔滨天时苗圃有限公司成立于2000年11月6日，该公司与本案无关，原告要证明二公司已经吊销了营业执照不在经营也不是解除合同的理由，法律明确规定吊销企业营业执照不影响其民事主体资格，原告提供的证据四中也有关于哈尔滨市天时苗圃公司的营业执照的复印件，说明被告所述事实为真实的。2、原告蒋大威对被告王成才举示的证据质证认为，对证据一的真实性无异议，认为2013年3月17日原告与被告订立土地出租协议，被告将使用权人为哈尔滨市天时苗圃有限公司及哈尔滨市天时化工产品经销处10万平方米集体建设用地及无土地使用权证的集体土地出租给原告开办驾校，土地出租期限为十年自2013年6月1日起至2023年5月31日止，年租金为1，300，000.00元，协议成立后原告按约定给付第一年租金1，300，000.00元，被告未将10万米集体土地交付，协议中约定的几万米无使用权证土地无具体面积及具体地址，被告方没有履约；对证据二的真实性有异议，认为该证据书写体文字表面看为一人书写，包括签名，应当系伪造形成，且该证据原告并不清楚；对证据三有异议，认为现场与双方约定的自然状况无法确认，被告方没有实际交付土地，土地上的实际景观破坏与原告无关；对证据四的真实性有异议，认为我方提供的证据二与被告提供的该证据一致，建设用地平面图只对哈尔滨市天时苗圃公司及哈尔滨市天时化工产品经销处集体土地面积有明确标注，对协议中约定的几万米无证土地没有任何的标注，哈尔滨市天时化工产品经销处的集体土地整上建设平面图加盖的不是哈尔滨市天时化工产品经销处，而是哈尔滨市天时苗圃公司的章，哈尔滨市天时苗圃公司的集体土地整上建设平面图加盖的不是哈尔滨市天时苗圃公司章，而是哈尔滨市天时化工产品经销处，哈尔滨市天时苗圃公司成立时间为2000年11月份，而哈尔滨市天时苗圃公司土地使用证取得时间为1999年3月份，存在瑕疵，哈尔滨市天时化工产品经销处经原告调取工商执照，该单位并不存在；对证据五的真实性有异议，认为经原告到工商局网站查询，哈尔滨市天时苗圃公司不存在，只存在哈尔滨市天时苗圃有限公司，且从该证据表面看，在1997年时候注册公司时应当标注有限二字，故原告认为公章不是真实取得的，经原告查询哈尔滨市天时化工产品经销处没有工商登记存在，应对二份授权委托书真实性予以确认，委托单位主体不存在授权委托就是无效的，可以吊销违法取得的土地使用证；对证据六的真实性有异议，认为被告应当提供哈尔滨市天时化工产品经销处原件，营业执照系伪造形成，企业的注册号应为16位，被告提供的注册号为8位，原告所知太平区平湖小区5-4号地址是王成才投资的另一家企业；对证据七的真实性有异议，认为被告没有提供该证据原件，真实性无法确认，该证据佐证了土地出租协议的效力问题，假设该协议系客观存在的，可以说明被告违法将没有国家审批转为非农业建设用地的集体土地予以出租，本案协议书效力值得商榷；对证据八的真实性有异议，认为原告不清楚村委会的章系真假，该证据体现的内容没有说明荒地面积多大，没有经国家审批就转为非农业土地，故被告出租的无证土地系农业用地，依据法律规定，土地扭转行为应当确认无效。
本院认证意见为：对原告提供的证据一、二、三、四、五及被告提供的证据一、三、四、五、六、七、八，因证据来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，故本院予以采信。对被告提供的证据二，因其未提供相应的证据予以佐证，故本院不予采信。
经审理查明，原、被告于2013年3月17日签订土地出租协议一份，该协议第一条约定：被告将现有土地两块，地址为：哈尔滨市道外区民主乡民富村，面积10余万平方米，有土地证（以土地证上宗地图面积为准），其中无土地使用证的几万米土地也一并租给原告作为开办驾校用地。第二条约定：双方协商，租赁期限为10年，自2013年6月1日起至2023年5月31日止。第三条约定：租金及租金支付方式，现金（人民币）支付每年租金1，300，000.00元，前三年租金一年一交，……。第六条约定：租赁期间原告有权按照自己的规划、设计、建设，费用原告自行承担，原告租赁此场地有权开办驾校及与驾校有关的配套企业，不许经营其他企业或转租、转借使用，被告发现后有权解除协议并收回土地，原告所有物品建筑物归被告所有。双方签订协议后，原告于2013年3月2日给付被告场地费定金20万元，又于2013年3月17日给付被告110万元，原告总计给付被告租金1，300，000.00元。被告向原告交付了协议中约定的土地。
另查明，哈尔滨市天时化工产品经销处于1995年3月3日取得地号为5-13-01-57，宗地面积为59480平方米的集体土地使用权，受让期限为50年，即1995年3月3日至2045年3月3日止。哈尔滨天时苗圃有限公司于1995年3月3日取得地号为5-13-01-58，宗地面积为40520平方米的集体土地使用权，受让期限为50年，即1995年3月3日至2045年3月3日止。上述两宗土地经哈尔滨市土地管理局于1998年12月26日下发的哈土复字（1998）43号及哈土复字（1998）44号文件批准，只准用于农牧业，如需建设生产、生活设施，必须到哈尔滨市土地管理局办理建设用地审批手续。哈尔滨市工商行政管理局道外分局因哈尔滨市天时化工产品经销处与哈尔滨天时苗圃有限公司长期未到所属工商行政管理局进行年检而分别于2000年3月28日和2013年7月30日吊销上述二单位的企业营业执照，上述二单位的企业营业执照登记的企业法定代表人均为被告王成才。被告王成才自称，哈尔滨市天时化工产品经销处与哈尔滨天时苗圃有限公司均授权其对上述两宗土地占有、使用、收益，并有权以其名义对外租赁及收取租赁费用。
本院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中，被告所提供的土地出租协议中约定的集体土地经哈尔滨市土地管理局于1998年12月26日下发的哈土复字（1998）43号及哈土复字（1998）44号文件批准，只准用于农牧业，如需建设生产、生活设施，必须到哈尔滨市土地管理局办理建设用地审批手续。原告与被告于2013年3月17日签订的土地出租协议的内容改变这两宗土地的使用性质，违反法律、行政法规强制性规定，应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，故对原告的诉讼请求及被告的抗辩理由，本院均不予支持。依据法律规定，被告应返还原告土地租金1，300，000.00元，原告应返还被告协议中约定的已经交付的土地。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告蒋大威与被告王成才签订的土地出租协议无效。
二、被告王成才于本判决生效后立即返还原告蒋大威土地租金1，300，000.00元时，原告蒋大威立即返还被告王成才协议中约定的已经交付的土地。
三、驳回原告其他诉讼请求。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按照本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
案件受理费16500元，由被告负担，此款原告已预付，被告于本判决生效后立即将此款给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 李晓冬
代理审判员 杨顺利
人民陪审员 王艳艳
二〇一五年三月十六日
书 记 员 刘文斌