广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终14361号
上诉人（原审被告）：广州市冠龙物流有限公司，住所地广东省广州市白云区石井街庆丰村庆隆路自编18号广东庆丰物流中心2区01、02档。
法定代表人：李崇高，该公司董事长。
委托代理人：赵亚荣，广东正平天成律师事务所律师。
委托代理人：马秀薇，广东正平天成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：周伟杰，男，1973年10月23日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。
委托代理人：阮浩斌，广东盛博信成律师事务所律师。
原审被告：毛云忠，男，1968年5月30日出生，汉族，身份证住址黑龙江省佳木斯市前进区。
原审被告：彭佳南，女，1966年4月1日出生，汉族，身份证住址黑龙江省佳木斯市前进区。
上诉人广州市冠龙物流有限公司（以下简称冠龙公司）因与被上诉人周伟杰、原审被告毛云忠、彭佳南案外人执行异议之诉一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初10081号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人冠龙公司上诉请求：1.撤销(2016)粤0111民初10081号民事判决第一项，改判继续执行广州市番禺区大石镇南浦岛丽江花园萃锦苑金盏街3座03号车位；2.本案的一审、二审诉讼费用全部由被上诉人周伟杰承担。事实与理由：一、周伟杰提交的与彭佳南签订的《房屋买卖合同》是另一商品楼的买卖合同，双方未就涉案车位的所有权转移有约定。一审事实认定错误，请求二审法院依法纠正。首先，彭佳南与周伟杰的《房屋买卖合同》标的明确为：丽江花园萃锦苑金盏街3座502房（以下简称502房）。合同正文内容中无论从交易面积、地址及价格都明确指的是502房，从未提及任何有关金盏街3座03车位（以下简称03车位）的有关交易明细，因此本合同不涉及03车位的买卖事宜。其次，车位作为独立的物业，车位房产证也是独立的，车位过户必须有相应的车位买卖合同为依据才能办理过户手续。且车位买卖合同中必须对车位的价款、付款方式、过户时间等主要内容进行约定，才符合车位买卖合同的形式要件，而本案并无相关车位买卖的合同约定，故而涉案车位是不涉及所有权转移。另外，本案合同最后手写部分：“以上楼价包含……03车位壹个”的内容并不明确，并未说明是合同楼价包含了车位的所有权，如果包含应明示，且车位应一同办理过户。以备注形式的简单表述，是不足以认定为车位产权转让的意思表示，也不符合日常生活经验法则中对不动产买卖的交易习惯。彭佳南根本没有转让03车位的真实意思表示，该手书部分内容是赠送车位使用权的约定，之后该车位的使用权确实已交付周伟杰使用。这也是彭佳南与周伟杰由始至终都没有就03车位的买卖签订过合法有效书面合同的原因，同时也是彭佳南不予办理过户的真实理由。一审法院未细致查实，仅凭表面现象即认定彭佳南与周伟杰双方已就涉案车位有所有权转移的约定错误。二、周伟杰提交的收据等证据无法证明其已足额支付了502房的全额价款，一审法院对此事实未仔细进行审查，错误认定其已付清全款。1．根据周伟杰提供的收款收据可见：彭佳南向周伟杰出具的收据仅8张，其中7张收据全部注明是502房的房款，与涉案车位毫无关系。另外一张收款人是第三人(广州仲衡咨询公司)，并非彭佳南，该款明显与本案无关。即使将该款项计入房款另外加上贷款50万元，才合计支付997000元，与《房屋买卖合同》中约定的1123000元相距甚远。2．从周伟杰提供的《购买抵押贷款合同》内容可见，银行按揭贷款的50万元也是支付502商品房的房款，与03车位无关。周伟杰仅能证明其已支付502商品房的部分房款，不能证明其已全额支付，一审法院对此付款的认定错误。三、周伟杰不符合非因买受人的原因未办理过户登记的情形，周伟杰无法联系彭佳南的说法无证据支持。一审法院对此未予审核，认定错误。1.�伟杰辩称的车位延迟过户的借口有失常理。周伟杰向彭佳南购买的502商品房早已过户，03车位与502商品房是同期的房产，所交纳的税项都相同的，并且相对商品房的税费来说03车位更是小数，为了避免今后各种不确定性风险的发生本应同时办理过户才对，其做法不符合常理。2.根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》的相关规定，周伟杰辩称因交易不满5年所以将车位过户手续延迟至2008年1月，明显属于虚假陈述，其以房产交易不足5年为由推延办理过户的理由不成立。3.周伟杰无相关证据证明其在07年、08年间曾寻找过彭佳南处理有关车位的过户事宜，无法证明本案车位是非因买受人的原因未办理过户登记。4.即使周伟杰无法联系彭佳南，也可以通过异议登记的方式主张涉案车位的所有权。如果周伟杰所言真实，按常理早在08年左右就应该对03车位的过户事宜主张权利，甚至可以通过法律程序予以主张及解决，而周伟杰之所以怠于行使权利，是明知其对该03车位无权主张。被上诉人的上述情形明显不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第(一)、(三)、(四)项的规定，无权对彭佳南名下的不动产提出异议。四、根据物权登记生效原则，涉案车位目前仍登记在彭佳南名下，故涉案车位的产权人为彭佳南，对于涉及的车位执行事宜只有彭佳南才有权提出。综上所述，请求二审法院详查，以维护其司的合法权益不受侵害。
被上诉人周伟杰答辩称，一审判决正确，请求维持一审判决。首先，本案合同是二手房的买卖合同，在签订房屋买卖过程中，合同已经约定包括车位的买卖在内，价款也包括车位价款在内，车位的买卖关系已经非常明晰。其次�其提交的一系列证据已充分证明合同项下的转让款已足额支付，及其一直对涉诉房屋管理至今，未能过户的原因在于彭佳南没有依约，其没有任何过错。
原审被告毛云忠、彭佳南未到庭陈述意见。
被上诉人周伟杰向一审法院起诉请求：1.确认位于广州市番禺区大石镇南浦岛丽江花园萃锦苑金盏街3座03号车位归其所有，并停止对该财产的执行；2.本案的诉讼费由冠龙公司承担。
一审法院认定事实：周伟杰提交中原地产的《房屋买卖合同》一份，该合同出卖方为彭佳南，买受人为周伟杰，经纪方为案外人广东中原地产代理有限公司，双方约定：出卖人将502房出售给买受人，建筑面积231.68平方米，总金额为1123000元，卖方交付该物业予买方使用之日期为买方支付首期楼款当天，卖方于本合同签订之日向经纪方支付22460元中介服务费，买方于本�同签订之日向经纪方支付26952元中介服务费；付款方式为于本合同签订前支付10000元作为部分定金，于签署本合约3天内交付40000元作为定金，部分楼款（包含定金）623000元不迟于2005年5月1日支付，前提条件是卖方已向贷款银行办理提前还贷手续，500000元于交易过户完成并办妥他项权利由按揭银行扣除卖方所欠款后将余款直接拨入卖方账号作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间差额以现金支付，交易手续需在2005年7月31日前完成；其他事项手写写明：1.买卖双方独家委托经纪方购买或出售该物业，并协助经纪方办理房管局过户和银行按揭相关业务；2.以上楼价包含丽江花园萃锦苑金盏街编号为03车位壹个；3.卖方持有《广州市番禺粤海房地产有限公司房屋买卖洽购合同》编粤海洽字第9900415号；4.卖方负担的税费包括壹手契税（买入价的1.5%），二手印花税（卖�价的万分之五），壹手加快出证手续费贰仟元整，房管局交易杂费壹仟伍佰元整；5.买卖双方清晰知道该物业需向原贷款银行办理提前偿还贷款手续，而买方愿意以支付首期楼款方式替卖方代垫支向原贷款银行偿还贷款余额，首期楼款与原贷款余额相抵，多余部分直接交还给卖方，不足部分由卖方补足，但支付该笔金额的前提条件是卖方必须办理出售物业的公证委托书予经纪方。该合同上未注明签署日期，经纪方由案外人余再兴签名并加盖印章。
周伟杰主张其已付清涉案车位房款，为证明其主张，周伟杰提交彭佳南于2005年4月18日向其出具的《收款收据》，记载收到502房买家原告的部分定金10000元，余再兴在收据下方见证人处签名；彭佳南于2005年4月19日向其出具的《收据》，记载收到502房买家原告的定金40000元，余再兴在收据下方见证人处签名；彭佳南于2005年8月21日向其出具的《收据》，记载收到502房买家原告的部分楼款37000元；彭佳南于2005年9月12日向其出具的《收据》，记载收到502房买家原告的部分楼款10万元；彭佳南于2005年9月27日向其出具的《收条》，记载收到502房部分楼款10万元；彭佳南于2005年10月18日向其出具的《收条》，记载收到502房部分楼款10万元；彭佳南于2006年4月15日向其出具的《收条》，记载收到502房尾款2万元；以上合计407000元。周伟杰还出示2005年9月12日案外人广州市仲衡咨询服务有限公司盖章出具的收据，记载收到原告、案外人曾毅交来首期房款用于办理提前还款，金额为90000元；2005年11月22日，周伟杰转账126381.02元。冠龙公司对407000元及90000元无异议，认为是支付502房房款，对转账126381.02元不予确认，主张无法证明是转给彭佳南。
2005年9月19日，周伟杰与曾毅共同作为乙方与案外人中�银行股份有限公司广州番禺支行（甲方）签订《购房抵押贷款合同》，约定乙方向甲方贷款50万元，抵押物为502房。该合同于2005年10月27日办理了公证。2005年9月12日，周伟杰与曾毅向中国银行股份有限公司广州番禺支行出具《买方划付款授权书》，写明因周伟杰与彭佳南签订502房买卖合同，故将按揭贷款50万元直接划至彭佳南的帐户内。
周伟杰还出示余再兴签名的收据一张，记载收到周伟杰交来502房加急办证费2500元，该费用由周伟杰代彭佳南垫支，交易后由楼款内扣还。周伟杰还出示其与彭佳南签订的《车位过户协议》一份，记载双方协商决定将涉案车位的过户手续延期至2008年1月办理，办理过户手续前，该标的房产的《房地产权证》将由周伟杰进行保管。
周伟杰提交广州番禺丽江花园物业管理有限公司于2005年11月8日出具的车位管理费发票，金额为373.6元，单位为彭佳南，周伟杰通过刷卡支付上述款项；以及2009年至2014年期间涉案车位管理费发票。冠龙公司对发票及刷卡单的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为上述发票仅代表使用权不代表所有权。
一审法院于2007年1月23日作出(2007)云法民二初字第152民事裁定书查封涉案车位。现有效查封依据为（2007）云法民执字第3498号执行裁定书。周伟杰于2014年11月12日向一审法院提出执行异议，一审法院于2016年7月18日作出(2014)穗云法执外异字第33号执行裁定书，裁定驳回周伟杰的异议请求。周伟杰不服，提起本案诉讼。
涉案车位的房地产权证由周伟杰收持，证载登记字号为200512560，发证时间为2006年1月20日。
庭审中，冠龙公司对《房屋买卖合同》的其他事项的手写部分内容不予确认，经一审法院释明及告知进行笔迹形成时间鉴定，未在规定时间内提交书面鉴定申请。
一审法院认为，本案案由为案外人执行异议之诉纠纷，案外人在明确提出排除对执行标的执行的诉讼请求时，还可以就其对执行标的所享有的权利提出确权之诉，除此之外的诉讼请求不属于案外人执行异议之诉的审查范围，应当另案提起诉讼，故周伟杰提出的要求确认502房屋归其所有的诉讼请求属于案外人执行异议之诉的审查范围，《房屋买卖合同》是周伟杰与彭佳南真实意思的表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方本应依约履行，周伟杰可依该合同向彭佳南要求办理涉案车位过户登记后取得产权，就性质上而言，周伟杰享有的上述要求彭佳南将涉案车位过户至其名下的权利属于债权，根据物权登记生效原则，涉案车位现仍登记在彭佳南名下，故涉案车位的产权人为彭佳南，周伟杰现�求确认涉案车位归其所有于法不合，应不予支持。
对于周伟杰要求停止对涉案车位执行的诉讼请求即不得执行涉案车位的诉讼请求，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”另《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，�三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，鉴于：1、周伟杰提交其与彭佳南签订的《房屋买卖合同》及收据等，足以证明周伟杰与彭佳南在涉案车位被查封前已经签订书面买卖合同并支付了全部价款，虽周伟杰与彭佳南并未直接约定涉案车位的价款，但合同已写明房款1123000元中已包括了涉案车位的价款，现周伟杰提交的收据、贷款合同、《买方划付款授权书》及存折转账记录已证实付清1123000元，冠龙公司虽有异议但未能提供相反证据予以反驳，故应视为周伟杰已付清涉案车位的全部价款；2、周伟杰提交的涉案车位的物业费发票、及刷卡单等证据，足�证实周伟杰在查封之前已经合法占有了涉案车位；3、周伟杰提供《车位过户协议》，证明周伟杰对未办理过户登记手续不存在过错。据此，周伟杰要求停止对涉案车位执行的诉讼请求于法有据，一审法院予以支持。冠龙公司抗辩称《房屋买卖合同》中并未约定涉案车位所有权转移的事项，根据《房屋买卖合同》中明确写明楼价款包含涉案车位价款，故合同中关于502房的所有权转移的约定亦应视为是对涉案车位所有权转移的约定。现周伟杰提出的执行异议已经符合法律规定的情形，其权利已能够排除执行。
毛云忠、彭佳南因下落不明，经一审法院公告送达民事起诉状、证据副本及开庭传票等诉讼材料，逾期未到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、不得执行广州市番禺区大石镇南浦岛丽江花园萃锦苑金盏街3座03号车位；二、驳回周伟杰的其他诉讼请求。
本院经审理查明，对一审查明的事实，各方当事人均无异议，本院予以确认。
本院认为，根据上诉人冠龙公司与被上诉人周伟杰的诉辩意见，本案二审审理的争议焦点为被上诉人周伟杰对广州市番禺区大石镇南浦岛丽江花园萃锦苑金盏街3座03号车位是否享有足以排除强制执行的实体权利。
《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”要审查被上诉人周伟杰对涉案车位是否享有足以排除强制执行的实体权利，则需审查被上诉人周伟杰是否同时符合上述司法解释规定的四种情形。第一，关于是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的问题。涉案车位于2007年1月23日被另案查封，现查封依�为本案执行依据。被上诉人周伟杰提交的《房屋买卖合同》及收据等证据材料足以证明其在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。上诉人冠龙公司对涉案房屋买卖合同的手写部分不予认可，主张涉案车位未签订书面合同，对上诉人的该项主张，一审法院已予以释明并告知其可对笔迹形成时间进行鉴定，但上诉人冠龙公司未在规定的时间内提交书面鉴定申请，亦未提供相反证据予以反驳，本院对涉案《房屋买卖合同》中手写部分条款的真实性予以确认，故应视为被上诉人周伟杰在人民法院查封之前已就涉案车位签订合法有效的书面买卖合同。第二，关于是否在人民法院查封之前已合法占有涉案车位的问题。被上诉人周伟杰提交的物业费发票及刷卡单等证据，足以证明其在人民法院查封之前已合法占有涉案车位，上诉人冠龙公司对物业费发票及刷卡单等证据的真实性、合法性亦予以认可。第三，关于是否已支付全部价款的问题。被上诉人周伟杰已支付涉案房屋买卖合同约定的全部价款，涉案房屋已经过户到被上诉人周伟杰名下，且涉案房屋买卖合同明确列明涉案房屋楼价已包括涉案车位的价款，故应认定被上诉人周伟杰已支付涉案车位的全部价款。第四，关于是否因买受人自身原因未办理过户登记的问题。被上诉人周伟杰提供的《车位过户协议》证明其与彭佳南在涉案车位过户问题上达成一致意见，约定过户延期至2008年1月办理，因涉案车位于2007年1月23日被另案查封，导致未能过户，没有证据证明被上诉人周伟杰对涉案车位未办理过户登记存在过错。综合上述分析，被上诉人周伟杰同时符合上述司法解释规定的四种情形，其对涉案车位享有足以排除强制执行的实体权利，一审判决据此认定不得执行涉案车位合法�理，本院予以维持。同时，由于涉案车位尚未转移登记至被上诉人周伟杰名下，一审法院根据物权法不动产登记效力的规定驳回被上诉人周伟杰的确权诉请，并无不当。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人冠龙公司的上诉理由不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元由上诉人广州市冠龙物流有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈汉森
审判员 赵 彤
审判员 黄晓清
二〇一七年十月二十七日
书记员 何红丽
霍韵瑶