河南省罗山县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）罗民初字第959号
原告（反诉被告）信阳香颂置业有限公司。
法定代表人席勇，该公司执行董事。
委托代理人席鑫，该公司工作人员。代理权限：特别授权。
委托代理人宋铎，河南远恒律师事务所律师。
被告（反诉原告）罗远广，男，1959年9月出生，汉族。
委托代理人丁明英。
委托代理人孙玉华，河南黄国胜律师事务所律师。
原告（反诉被告）信阳香颂置业有限公司（以下简称“信阳香颂公司”）与被告（反诉原告）罗远广房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告信阳香颂置业有限公司的委托代理人席鑫、宋铎、被告罗远广及其委托代理人丁明英、孙玉华到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告信阳香颂公司诉称，2008年10月16日，被告罗远广与河南天运置业有限公司（后更名为“香颂公司”）签订了《拆迁补偿安置协议书》一份，协议书约定，被告将位于罗山县外贸局家属楼面积为98.5平方米的房屋交由原告拆除，原告补偿被告71547元，被告以产权调换的形式选定原告公司开发的丽晶世家9号楼4单元3层西户面积为123.98平方米的房屋为安置房。同时双方又签订了一份《民政中路拆迁安置及产权调换协议》，约定被告选定的安置房总价款为113228元，扣除被告应得的拆迁补偿款78701元，被告应补交房款34527元，对该款被告给原告出具了欠条一张，并承诺该款在交新房钥匙时付款。安置房建成后，被告将原来选定的安置房调换成新商道1号楼1单元403号房，经测算该房的面积为134.37平方米，比原选定的安置房多出10.39平方米，按照当时统一价格2800元／平方米计算，被告还应支付购房款29092元。综上，被告共应向原告交付63619元。同时，被告在拆迁过程中，选定了原告开发的丽晶世家6号楼2单元602号房屋作为安置过渡房，但在其入住了新商道1号楼1单元403号房后，仍拒不搬出，致原告无法向该房的买受人交付房屋。故要求：1、要求被告支付所拖欠的购房款63619元及按照银行同期同类银行贷款利率支付自2014年4月16日起至欠款还清之日止的利息；2、要求被告从罗山县民政中路丽晶世家6号楼2单元602号房搬出、腾房。诉讼中，原告将第二项诉讼请求又变更为要求被告赔偿损失12175元。
被告罗远广辩称，对于调换后的房屋比原选定的安置房多出的10.39平方米，应按照原、被告之间协议约定的1104元／平方米计算，原告主张按照2800元／平方米计算没有依据。原告将丽晶世家6号楼2单元602号房屋作为给原告安置的过渡房屋使用，在被告使用的过程中，原告即将该房屋卖与罗静，故由此造成原告迟延交房的损失不应由被告来承担，且原告赔偿给罗静的违约金系其自愿行为，不能据此要求被告按此标准赔偿。并反诉称，按约定反诉被告应在签协议后18个月向反诉原告交付安置房，否则应向反诉原告支付违约金，同时反诉被告还应承担反诉原告的一切办证费用；但反诉被告直至2014年才将安置房交付于反诉原告，但却拒绝向反诉原告交付违约金；另反诉被告给反诉原告安置的丽晶世家6号楼2单元602号过渡房仅是毛坯房，不具备居住条件，反诉原告为此进行了简单的装修，支出装修费用21300元。故要求：1、反诉被告支付其迟延交房的违约金75247元，赔偿其装修损失21300元；2、反诉被告与反诉原告签订购房合同，并承担反诉原告购房的一切办证费用和与现金购房者同步发放房产证。诉讼中，反诉原告将上述第2项反诉请求变更为要求反诉被告为反诉原告的房屋办理房屋产权证并承担办证费用。
反诉被告香颂公司辩称，双方签订的有关拆迁手续约定违约金按照双方签订的合同约定计算，双方至今没有签订合同所以该违约金数额的计算没有依据，反诉被告给反诉原告安排的过渡房，以当时的现状为准，反诉原告自行对其装修所支出的费用不应由反诉被告承担。反诉原告要求反诉被告给其办理房屋产权证没有法律依据，按照相关法律规定，反诉被告作为开发商，只是将办理产权证的相关材料提交给房屋产权办证单位，没有能力也没有义务为反诉人办理产权证。故反诉原告的反诉请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。
经审理查明，2008年10月16日，河南天运置业有限公司（后更名为“信阳香颂置业有限公司”）与罗远广签订了《拆迁补偿安置协议书》、《民政中路拆迁安置及产权调换协议》及《具结书》各一份，其中《房屋拆迁安置补偿协议书》约定：“根据规划甲方（原告方）拆除乙方（被告方）各类房屋建筑面积98.52平方米及其它附属物，甲方补偿乙方共计柒万壹仟伍佰肆拾柒元，乙方自愿选择的安置补偿方式为产权调换”。《民政中路拆迁安置及产权调换协议》约定：“乙方自愿选择（丽晶世家）9号楼4单元3层302的（住房），建筑面积为123.98平方米，总房款为113228元。其中，乙方的全部拆迁补偿费为71547元，乙方应补交的房款差额为41681元。同日，原告公司当时的工作人员郭保成与罗远广对房屋的价款进行了结算，该份结算清单显示，罗远广产权调换后超面积的部分25.46m2（123.98m2－98.52m2），以1104元／m2计算，价款为28107元（25.46m2×1104元／m2），罗远广住房的各项补偿款为71547元，故罗远广还应付香颂公司款41681元。后经双方协商，一致同意罗远广再补给香颂公司房款34527元，罗远广于同日给香颂公司出具欠条一张，载明：欠到开发商补房款叁万肆仟伍佰贰拾柒元。注：交新房给钥匙时付款。罗远广2008.10.16”。上述协议签订后，罗远广入住到香颂公司开发的丽晶世家6号楼2单元602号房作为过渡房。诉讼中，罗远广称，其入住该过渡房是从建筑该房的罗艺手里接手的，接手该房时，该房仅是毛坯房，不具备居住条件，其为入住该房进行了简装修，并支出装修费21300元。故要求香颂公司赔偿该装修损失。对此，香颂公司不予认可，提出被告入住该过渡房时有基本的装修具备居住条件。本院通过电话向罗艺求证此事时，其称，罗远广接手该房时该房为毛坯房，没有装修。
安置房交付前，原、被告双方一致协商，将罗远广原选定的丽晶世家9号楼4单元3层302号房，调换为香颂公司开发的新商道1号楼1单元403号房，该房的面积为134.37平方米，比罗远广原选定的丽晶世家9号楼4单元3层302号房多出10.39平方米，对该多出的10.39平方米，香颂公司主张按2800元／m2，罗远广则主张仍应按照1104元／m2计算应补交的房款。
另查明，2008年12月15日，河南天运置业有限公司罗山分公司与给罗远广出具了一份承诺书，载明：“河南天运置业罗山分公司承诺罗远广选择9号楼4单元302住宅123.98m2，保证其产权调换兑现，如违约天运置业罗山分公司负法律责任。18个月后交不了房按购房合同支付违约金，与拆迁协议具备同等法律效力”。2014年4月16日，香颂公司将调换后的新商道1号楼1单元403号房的装修钥匙交付于被告，因双方对补交房款的数额及迟延交房的违约金产生争议，罗远广未向香颂公司支付将下欠的房款，亦拒绝向香颂公司交付其居住的过渡房即丽晶世家6号楼2单元602号房的钥匙，香颂公司亦未向罗远广交付新商道1号楼1单元403号房的正式入住钥匙。双方至今亦未签订购房合同。在本案审理中，罗远广于2015年9月15日将过渡房的钥匙通过本院交付于香颂公司，香颂公司亦将新商道1号楼403号房的入住钥匙交付于罗远广。
2014年6月24日，香颂公司与案外人罗静签订了《商品房买卖合同》一份，香颂公司将罗远广所居住的过渡房即丽晶世家6号楼2单元602号房以270000元的价格卖与罗静，约定交房时间为2014年9月30日前，若逾期交房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付总房款万分之一的违约金。后因香颂公司未能按时向罗静交付房屋，罗静于2015年8月4日将香颂公司诉至本院，要求其交付房屋，并支付逾期交房的违约金。在本院主持调解下，香颂公司于2015年9月17日将该房屋交付于罗静，并赔偿罗静迟延交房的违约金9500元和承担诉讼费2675元，共计12175元。诉讼中，香颂公司称其公司迟延交房是因罗远广在入住了新商道1号楼1单元403号房后仍拒不交付该过渡房的钥匙造成的，故上述损失应由罗远广承担。罗远广则称，其虽然在2014年4月16日取得了新商道1号楼403号房的钥匙，但当时小区水电都不通，在6月份通水电后其才开始装修，装修也需要时间；且香颂公司自愿赔偿罗静的违约金与其没有关系。
本院认定的上述事实有拆迁补偿安置协议书、民政中路拆迁安置及产权调换协议、具结书、结算单、承诺书、欠条、当事人陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证和本院审查，可以采信。
本院认为，原、被告双方均应按照约定履行各自的职责。罗远广在给香颂公司出具的欠条中承诺在交钥匙时补清房款34527元，在香颂公司在向其交付安置房后，其至今仍不支付该款，于法无据，故本院对香颂公司主张罗远广应支付该34527元予以支持。对房屋调换后多出的10.39m2，香颂公司主张罗远广应按照2800元／m2补交房款29092元，对此，本院认为因双方在结算清单中，对置换房屋后多出的部分约定了按1104元／m2，故对该多出的10.39m2仍应按照1104元／m2计算较为适宜，故罗远广还应补交房款11470元（10.39m2×1104元／m2），对香颂公司主张的超出部分，本院不予支持。上述罗远广共应补交房款45997元（34527元＋11470元）。对上述款项，罗远广应在香颂公司交钥匙时付清，因其未支付该款，香颂公司主张其应从交钥匙之时即从2014年4月16日起按同期同类银行贷款利率支付利息，于法有据，对此，本院予以支持。对香颂公司提出罗远广应赔偿其支付给罗静的违约金12175元的主张，虽然香颂公司于2014年4月16日将房屋的装修钥匙交付给了罗远广，但该房屋的装修尚需一定的时间，香颂公司在罗远广还没搬出过渡房时，即将该房屋卖与第三人罗静，致其不能按时向罗静交房，其自身存在一定的过错；且新商道1号楼1单元403号房的正式入住钥匙香颂公司直至2015年9月15日罗远广交出丽晶世家6号楼2单元602号房钥匙时其才交付于罗远广，故本院对香颂公司要求罗远广支付该违约金损失的请求不予支持。因2008年12月15日反诉被告给反诉原告罗远广出具的承诺书载明了18个月后交房，否则按购房合同承担违约责任，但反诉被告直至2014年4月16日才将置换后的房屋交付于罗远广，属违约，但双方至今未签订购房合同，对反诉被告的违约责任，可参照罗静与香颂公司之间签订的购房合同执行，即从约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日支付总房款万分之一的违约金，故香颂公司应支付给罗远广迟延交房的违约金共计为17458元（124698元×1‰0×1400天）。对于罗远广主张的其为过渡房丽晶世家6号楼2单元602号房支出的装修费21300元，本院通过对罗艺的调查确定该房在罗远广入住时为毛坯房，故认为罗远广为入住该房支出一定的装修费用是存在的，因该房屋属过渡房，仅是短期居住，罗远广主张21300元的装修费过高，本院酌定为10000元。上述，香颂公司共应支付罗远广款27458元（17458元＋10000元）。对罗远广主张的超出部分，本院不予支持。对罗远广主张的要求香颂公司办理房屋产权证并承担办证费用的请求，因双方仅约定了香颂公司承担办证费用，并未约定其负责办证，香颂公司亦不同意给罗远广办证，而办证费用又未实际产生，故对罗远广提出的要求香颂公司办理房屋产权证并承担办证费用的反诉请求本院不予支持，对于办证费用可待实际产生后，罗远广另行主张权利。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定判决如下：
一、被告（反诉原告）罗远广于本判决生效之日起七日内支付原告信阳香颂置业有限公司房款45997元及利息（从2014年4月16日起至本判决确定的履行之日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算）；
二、反诉被告（原告）信阳香颂置业有限公司于本判决生效之日起七日内支付反诉原告（被告）罗远广迟延交房违约金17458元、房屋装修损失10000元，共计27458元；
三、驳回原告与反诉原告的其它诉讼请求。
如未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1390元，由原告信阳香颂置业有限公司负担，反诉费1141元，由反诉原告罗远广负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。
审 判 长 祁怀志
审 判 员 董晓明
人民陪审员 王琳霄
二〇一五年十一月二十四日
书 记 员 张辰晨