湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘01民终6490号
上诉人（原审原告）：王某。
委托诉讼代理人：唐洁，湖南金凯华律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈某。
被上诉人（原审被告）：李某。
原审第三人：长沙优居房地产经纪有限公司。
法定代表人：蒋大喜，董事长。
委托诉讼代理人：秦希明。
上诉人王某与被上诉人陈某、李某、原审第三人长沙优居房地产经纪有限公司买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2017）湘0103民初2564号民事判决，向本院提出上诉，本院于2017年8月21日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
王某上诉请求：1、请求依法改判或依法发回重审，并将本案指定由天心区法院以外的其他人民法院审理；2、请求判决一、二审诉讼费用由陈某、李某承担。事实与理由：一、一审法院事实认定错误，完全偏袒陈某、李某，1、陈某称其妻子调往长沙工作需卖掉房屋另购房，后因种种原因调往长沙并未成功，由此可见陈某、李某对卖房事宜早有协商。2、陈某作为一个成人，明知房屋归夫妻双方所有的情况下，而实施卖房的行为，可见其内心是早有认知，对房屋的交易成功是有内心确信的。3、陈某、李某系夫妻关系，其双方之间很容易达成一致意见，如果房间上涨为了摈弃合同，追求更高的卖价也很容易达成意见，从而损害他人利益。二、一审法院适用法律错误。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条对合同效力有明确规定，综上，请求二审法院依法公正的查明本案，支持上诉人的诉求。
被上诉人陈某辩称，一、一审法院认定事实准确。王某认为陈某与李某关于房产出售是协商一致的三点理由毫无逻辑，缺乏常识，罔顾事实。二、法律适用的问题，陈某作为一个法律意识淡薄的人，充分相信法官的专业。三、王某说一审法院有法不依，枉法裁判完全是强词夺理，胡搅蛮缠，藐视法庭。综上，一审法院事实认定清楚，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人李某辩称，一、李某对陈某卖房一事不知情。1.李某在湘阴县××、生活，很少到长沙来，难以得知陈某将房屋委托给中介出售；2.该房屋为李某和陈某名下唯一房产，为生活必需品，当时买房就是为了让小孩上小区配套的仰天湖小学，李某情理上不可能将其出售；3.《长沙优居房地产经纪有限公司房地产买卖（居间）合同》上没有李某签字捺印；李某也没有出具任何授权委托书；买受人和中介方亦没有打过电话向李某核实过卖房这一事实。二《长沙优居房地产经纪有限公司房地产买卖（居间）合同》无效。1.合同的签署不满足生效要件。第一，卖方签名不齐全。第二，居间方无有权签字人签名。2.买受人非善意。第一，我国实行不动产物权登记制度。在本案中，王某显然是知道且应当知道的房屋为陈某、李某共同所有的，合同卖方处写明为两人，合同第一条也确认“签署本合同前买方已经核实该物业产权相关文件记载信息并已检查该物业”，长沙优居房地产经纪有限公司作为专业居间方，按照常理是可以相信其已经核实房屋信息并向买受人充分释明的。王某作为买受人明知房屋系李某和陈某共同共有，在李某不在场、陈某没有出具授权委托书的情况下，不核实李某卖房意愿，即与陈某签订合同，目的显然不单纯。第二，陈某在自己签完合同的第二天即以合同显失公平为由，告知买受人合同无法履行。后与买受人丈夫协商合同解除的过程中，买受人明确说合同签订的当时就确定合同无法履行，因买受人在本案房产所在小区了解过市场行情，认为合同出售价格明显低于市场价，这个五万定金是用来投资赚赔偿的。这一事实有录音音频为证。3.合同显失公平。合同约定的房屋价格不仅低于市场价，而且远低于成本价，显失公平。二、一审判决适用法律正确。本案不应适用最高法《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，本案中，出卖人并未隐瞒涉案房产为共同共有的事实，且买卖合同的卖方一栏也注明了“陈某、李某”两人的名字，磋商时陈某也表明了还需要做共有人李某的工作，买受人对于陈某无权处分这一事实是明知的。在李某没有到场、没有授权、没有签名的情况下，买受人明知房屋系陈某与李某共同共有，不核实李某出售房屋的意愿，执意快速与陈某签订合同，存在过错。因此，本案的具体情形不同于该解释第三条。其次，该解释的出台是为了依法保护当事人的合法权益，规范市场交易行为，维护社会主义市场经济公平交易秩序。王某主张要适用该解释第三条，维护自己的权益，可涉案合同的当事人并不只是王某和陈某，还有合同中列明但未签字的李某。三、一审程序无违法情形。1.李某并不认识一审审判员谭小松，与其亦无利害关系。2．一审开庭时宣布更换审判员，理由是“原审判员外出学习”，李某虽觉疑惑，但相信一审天心区法院是经过法定程序才更换的审判员，其履行法定程序应有相关法律文书予以证明。3.王某故意曲解法律，把败诉的锅甩给法官和胜诉方，李某保留向律协投诉的权利。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，故恳请二审法院，依法予以维持。
原审第三人长沙优居房地产经纪有限公司辩称，长沙优居房地产经纪有限公司之前有一位同事与陈某签订了独家委托协议，150万元出售房屋。王某通过我们与陈某进行了联系，陈某加价5万元，王某也同意，当时陈某也有打电话给李某进行协商，李某也同意了。合同约定定金10万元，合同签订的当天交了5万元的定金，还有五万元的定金是第三天交的，现在定金还在长沙优居房地产经纪有限公司，第二天开始陈某就不同意卖房了。
王某向一审法院起诉请求：1、陈某、李某双倍返还定金200000元；2、陈某、李某承担全部本案诉讼费。
一审法院认定事实：陈某与李某系夫妻关系。2016年12月18日，陈某与王某及经纪方长沙优居房地产经纪有限公司签订《房地产买卖（居间）合同》及《补充协议》，该合同约定：陈某将位于长沙市天心区xxxxx房，以总价款1500000元出卖给王某。该合同第五条约定，购房定金100000元，王某在签订本合同当日支付人民币50000元，签定合同后2日内，王某补交定金50000元。为了保证交易及资金安全，买卖双方将100000元定金委托经纪方进行托管，王某按约定将定金转账或支付给经纪方后，视为定金支付，发生定金支付法律效力。在卖方将房产证原件托管于经纪方且经查档该物业清晰有效可转让后，经纪方将定金无息放予卖方，如在约定的放款条件成就前，因买卖双方纠纷导致交易不成，此定金按买卖双方的解约协议或法院生效判决或生效仲裁裁决处分，任何一方无权要求经纪方支付或返还该款。合同签订后，王某于2016年12月18日将50000元定金转给长沙优居房地产经纪有限公司，长沙优居房地产经纪有限公司出具托管定金收据，陈某出具收款收据。2016年12月20日，王某将剩余50000元定金，按合同约定在两天内交付给长沙优居房地产经纪有限公司。2016年12月19日，陈某以合同显失公平为由，告知王某合同无法履行。王某多次催告陈某履行合同义务。由于陈某未按约履行合同义务，王某遂诉至一审法院。
另查明，涉案房屋产权登记为陈某和李某共同所有。本案审理过程中，李某明确表示对陈某出售房屋一事不知情，且不同意陈某出售该房屋。
一审法院认为，涉案房屋登记于陈某、李某双方名下，为陈某、李某夫妻共有，夫妻对共有财产享有平等的处分权利，对于房屋的处分应陈某、李某协商一致，但陈某的卖房行为并未告知李某。陈某对夫妻共有不动产的处分，非家庭日常事务，不构成表见代理，故陈某与王某签订房产买卖合同，系无权代理行为，李某事后未对合同进行追认，也并无出售的意思表示。故涉案《房地产买卖（居间）合同》及《补充协议》应当认定为无效合同，合同自始不发生法律效力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。陈某未经房屋共有人同意擅自出售房屋，侵害共有人权利，存在过错，应承担责任。王某作为买受人明知待售房屋系陈某与李某共有，在未核实李某出售意愿的情况下与陈某签订房屋买卖合同，其自身存在过错，应承担一定责任。长沙优居房地产经纪有限公司作为专业的房屋销售经纪公司明知待售房屋系陈某与李某共有，在李某未在场的情况下与王某、陈某签订房屋买卖合同，其自身存在过错，应承担一定责任。涉案的《房地产买卖（居间）合同》及《补充协议》无效，王某、陈某及长沙优居房地产经纪有限公司均存在过错，因该合同取得的财产，应当予以返还，长沙优居房地产经纪有限公司托管的王某交付的100000元定金应返还给王某。故王某要求陈某、李某双倍返还定金200000元，缺乏法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九十五条，《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、限长沙优居房地产经纪有限公司于判决生效之日起10日内一次性向王某返还100000元；二、驳回王某的其他诉讼请求。一审案件受理费4300元，减半收取2150元，由王某承担500元，陈某承担1150元，长沙优居房地产经纪有限公司承担500元。
本院经审理查明，长沙优居房地产经纪有限公司未将10万元款项支付给陈某，也没有返还给王某。本院审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。
本院认为，本案争议焦点：一、《房地产买卖（居间）合同》、《补充协议》的效力；二、王某要求双倍返还定金是否应予支持及各方的责任承担。
关于焦点一，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条关于“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，陈某的无权处分行为不影响本案《房地产买卖（居间）合同》、《补充协议》的效力，且《房地产买卖（居间）合同》、《补充协议》的签订不存在合同无效的法定情形，因此，本案争议的《房地产买卖（居间）合同》、《补充协议》系有效合同，一审法院关于涉案合同无效的认定错误，本院予以纠正。
关于焦点二，从各方陈述及证据来看，涉案房屋确系夫妻共有财产，现房屋共有人之一李某不同意出售涉案房屋，致使陈某与王某之间的房屋买卖合同及补充协议不能继续履行，《房地产买卖（居间）合同》、《补充协议》依法应予解除。关于合同解除后的各方责任承担问题。《担保法》第八十九、第九十条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。定金合同实为实践性合同，从定金实际交付之日起生效。经查，合同签订后，王某已按合同约定实际履行了定金交付义务，将定金交付给长沙优居房地产经纪有限公司托管，该10万元款项具备了定金的生效要求，应产生定金效力。王某通过有资质的中介公司的介绍与陈某签订房屋买卖合同，陈某在合同签订时也出示了李某的身份证，王某已尽了基本的审查义务，其交易行为虽有不慎，但不足以导致合同无法继续，不应承担责任。李某对房屋买卖事宜并不知情，不存在过错。长沙优居房地产经纪有限公司作为专业的房屋销售公司对房屋权属未尽专业的审查义务即与陈某签订房屋买卖合同存在过错，应承担相应的责任。陈某在明知无权处分房产的情况下与王某签订合同，导致房屋买卖合同目的不能实现，其行为构成违约，应承担双倍返还定金的责任。又因陈某收取王某第一笔5万元定金后就立即通知长沙优居房地产经纪有限公司表示共有人之一李某不同意出售房屋，并明确向长沙优居房地产经纪有限公司表示不再履行房屋买卖合同，但长沙优居房地产经纪有限公司未及时通知王某，导致王某继续支付第二笔定金至长沙优居房地产经纪有限公司帐户，且王某支付的10万元定金均由长沙优居房地产经纪有限公司管理，因此，王某第二笔支付的5万元定金不应由陈某承担双倍返还的责任。鉴于本案一、二审中，王某均未向长沙优居房地产经纪有限公司主张因过错导致的责任，在本案中不予处理。综上，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量后，本院认定王某已支付的10万定金由长沙优居房地产经纪有限公司予以退还，另由陈某返还王某双倍定金5万元。
综上所述，王某的上诉请求部分成立，予以支持。依据《中华人民共和国担保法》第九十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2017）湘0103民初2564号民事判决；
二、长沙优居房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向王某退还定金10万元；
三、陈某于本判决生效之日起十日内向王某返还定金5万元；
四、驳回王某的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4300元，减半收取2150元，二审案件受理费4300元，共计6450，由陈某承担。
本判决为终审判决。
审判长 张玉霞
审判员 袁 胜
审判员 张文欢
二〇一七年十二月二十七日
书记员 文 慧
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。