辽宁省法库县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）法民一初字第176号
原告（反诉被告）中国电信集团公司辽宁省沈阳市电信分公司。
负责人孟凯，系该分公司经理。
委托代理人魏少成，男。
委托代理人郭峰，男。
被告（反诉原告）陈红，女。
原告（反诉被告）中国电信集团公司辽宁省沈阳市电信分公司与被告（反诉原告）陈红排除妨害纠纷一案，本院于2013年7月23日受理后，依法由审判员冯羽任审判�并主审，与人民陪审员齐戈林、王颖组成合议庭，分别于2013年12月2日、2014年1月8日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）中国电信集团公司辽宁省沈阳市电信分公司的委托代理人郭峰、被告（反诉原告）陈红到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告中国电信集团公司辽宁省沈阳市电信分公司诉称，我公司于2012年10月15日购买沈阳X法公司一处房产，位于沈阳市法库县法库镇XX街，建筑面积为1974.5平方米。而该房产是2011年10月14日法库县X国公司以产权置换方式置换给X法公司的。被告目前侵占的房产是一楼的56平方门市，其用于经营小吃部。我公司与其多次协商，被告拒不腾房，其行为严重侵害了我公司利益，影响了我公司正常的装修，经营，造成了极其严重的后果，现要求法院判令被告腾退位于沈阳市法库县法库镇XX街（法库县原XX办公楼西侧门市X小吃部）的房屋�由于被告的原因，造成原告工程进度耽误，以及延期施工，延期营业，要求法院判令被告赔偿原告误工损失费60000.00元。
被告陈红辩称，原告的诉求没有事实和法律依据，恳请法院详查事实，依法驳回其诉讼请求。一、本案诉争房屋系法库县XX家属楼全体业主所有的门卫房，我对该房屋属于合法占有使用，具有长期使用权，并没有侵占原告的房屋。1、该房屋系法库县XX家属楼全体业主通过家属楼自管委员会设置的门卫房，应当属于全体业主所有。2002年3月20日我与法库县XX家属楼自管委员会签订了《房屋转让协议书》，由我管理家属楼及门卫房卫生，十年后门卫房使用权归我所有，起于2002年3月20日至2012年3月20日。我与自管委员会签订协议后，我按协议履行了家属楼及门卫房的卫生和家属楼院内安全工作，同时投入了相应资金对该门卫房进行装修。之后经自管委员会�意，我于2003年3月25日办理了字号为“法库县XX肉菜店”的营业执照，并开始经营；2013年5月27日又扩展经营项目办理了名称为“法库县XX小吃部”的个体工商户名称预先核准手续，同时进行了经营。期间，法库县XX家属楼自管委员会、法库县X国公司，沈阳X法公司等部门没有通知过我该门卫房已转让的情况。由此可见，该门卫房系法库县XX家属住宅楼全体业主所有，并且我与法库县XX家属楼自管委员会已签订了协议，我已经全面履行了合同，按合同约定我对该门卫房享有长期的使用权。因此，我对门卫房属于合法占有使用，并享有长期使用权，并非原告所称的侵占该房屋。2、正如原告在诉状中所称，该房产系其于2012年10月15日购买于沈阳X法公司，应当属于卖方即沈阳X法公司没有完全尽到履行合同的义务，根据合同的相对性原理，原告应当向沈阳X法公司主张履行合同义务的权利，因此原告起诉我没有法律依据。3、既然我对该房屋享有长期使用权，假如该房屋已属于原告，根据合同法的“买卖不破租赁”原理，我也有继续使用的权利，原告无权干涉。二、我于2012年8月份离婚，女儿丁X由我扶养，没有其他经济来源，完全靠经营肉菜店、小吃部维持我们母女俩的基本生活，而且我一直在合法占有使用该房屋，并没有侵占和影响原告的利益，反而是原告采取非法手段，于2013年5月份将我使用该房屋的自来水断开，致使我到目前为止无法经营，给我造成了极大的经济损失和精神痛苦，因此原告对此应当承担赔偿责任。综上所述，我对该房屋是合法占有使用，并享有长期使用权，而且该门卫房是法库县XX家属楼全体业主所有，因此，原告起诉我没有事实和法律依据，恳请法院详查事实，依法驳回其诉讼请求，以维护我的合法权益。
反诉原告陈红诉称，一、本案诉争房屋系法库县XX家属楼全体业主所有的门卫房，我对该房屋属于合法占有使用，具有长期使用权，并没有侵占被反诉人的房屋。被反诉人诉我主体不适格。该房屋系法库县XX家属楼全体业主通过家属楼自管委员会设置的门卫房，应当属于全体业主所有。2002年3月20日我与法库县XX家属楼自管委员会签订了《房屋转让协议书》，由我管理家属楼及门卫房卫生，十年后门卫房使用权归我所有，起于2002年3月20日至2012年3月20日。我与自管委员会签订协议后，我按协议履行了家属楼及门卫房的卫生和家属楼院内安全工作，同时投入了相应资金对该门卫房进行装修。之后经自管委员会同意，我于2003年3月25日办理了字号为“法库县XX肉菜店”的营业执照，并开始经营；2013年5月27日又扩展经营项目办理了名称为“法库县XX小吃部”的个体工商户名称预先核准�续，同时进行了经营。期间，法库县XX家属楼自管委员会、法库县X国公司，沈阳X法公司等部门没有通知过我该门卫房已转让的情况。由此可见，该门卫房系法库县XX家属住宅楼全体业主所有，并且我与法库县XX家属楼自管委员会已签订了协议，我已经全面履行了合同，按合同约定我对该门卫房享有长期的使用权。因此，我对门卫房属于合法占有使用，并享有长期使用权，并非被反诉人所称的侵占该房屋。同时被反诉人对该房屋没有所有权，被反诉人诉我主体不适格。二、正如被反诉人在诉状中所称，该房产系其于2012年10月15日购买于沈阳X法公司，应当属于卖方即沈阳X法公司没有完全尽到履行合同的义务，根据合同的相对性原理，被反诉人应当向沈阳X法公司主张履行合同义务的权利，因此被反诉人起诉我没有事实与法律依据。三、既然我对该房屋享有长期使用权，�如该房屋已属于被反诉人，根据合同法的“买卖不破租赁”原理，我也有继续租赁使用的权利，被反诉人也无权单方解除租赁合同。四、我于2012年8月份离婚，女儿丁X由我扶养，没有其他经济来源，完全靠经营肉菜店、小吃部维持我们母女俩的基本生活，而且我一直在合法占有使用该房屋，并没有侵占和影响被反诉人的利益，反而是被反诉人采取非法手段，于2013年5月份将我使用该房屋的自来水断开，致使我到目前为止无法经营，经我造成了极大的经济损失和精神痛苦，因此我要求被反诉人赔偿我维修、装修房屋的费用15850.00元（包括吊棚2000.00元、酒框500.00元、壁纸500.00元、对开门500.00元、窗户400.00元、接后面小房5000.00元、暖气片15片1500.00元、铁管100.00元、管件200.00元、卷帘门和窗3000.00元、做防水1200.00元、灯300.00元、有线电视150.00元、货架500.00元）及停业损失63000.00元（每月收入9000.00元、暂计7个月）共计78850.00元。综上所述，我对该房屋是合法占有使用，并享有长期使用权，而且该门卫房是法库县XX家属楼全体业主所有，因此，被反诉人起诉我没有事实和法律依据，恳请法院详查事实，其主体不适格，依法应当驳回其诉讼请求。
反诉被告中国电信集团公司辽宁省沈阳市电信分公司辩称，反诉原告要求的损失可以根据评估计算，可以赔偿，但停业损失不同意赔偿。
经审理查明，2011年10月14日法库县X国公司（甲方）与X法集团（乙方）签订以产权置换方式实施法库县XX中心项目协议书，乙方投资建设甲方位于XX新城的XX中心办公楼并进行内外装修、装饰（外配套及楼内空调由甲方负责）；甲方用境内相关房屋所有权和国有土地使用权（单位名称、房屋所有权证号、国有土地使用证号、面积等详见附表，附表内含原法库县XX办公�、锅炉房、车库、车库、仓库、水房、门市房，上述原法库县XX办公楼等坐落法库县法库镇XX街），经双方评估确定的最终置换价格1.15亿元人民币（附评估价格表）抵顶乙方按工程预算进行的项目建设工程及内外装修、装饰资金，多退少补。2012年10月沈阳X法公司（出卖人）与中国电信集团公司辽宁省沈阳市电信分公司（买受人）签订存量房买卖合同，出售房屋基本情况：原法库县XX办公楼、锅炉房、车库、车库、仓库、水房、门市房（建筑面积合计1974.5平方，坐落法库县法库镇XX街）。
另查明，原法库县XX门市房（被告称为门卫房，面积56平方米，房上挂“XX小吃部”牌匾，以下简称门市房）在原法库县XX办公楼西墙北侧，2002年至今被告对门市房进行管理、使用，并先后经营肉菜店、小吃部，该小吃部名称为“XX小吃部”。现门市房内由被告维修、装修、兴建的设施具体是吊棚、壁纸、木货架、门、窗户、卷帘门、暖气片及其他管件、管灯、吸顶灯、防水、厨房，经价格认证中心鉴定并出具价格鉴定结论书，上述设施价值为11475.00元，原告支出鉴定费500.00元。
上述事实，有原、被告陈述及原告提交的以产权置换方式实施法库县XX中心项目协议书、资产评估明细表、沈阳X法公司卖中国电信公司法库分公司资产明细表、存量房买卖合同，被告提交的房屋转让协议书、烟草专卖零售许可证、个体工商户营业执照、个体工商户名称预先核准通知书、王XX证明、李XX证明、陈XX证明及价格鉴定结论书、鉴定费收据在卷，经开庭质证，本院予以确认。
本院认为，权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。妨害物权的，权利人可以请求排除妨害。原告购买沈阳X法公司以置换方式取得的门市房，系门市房的所有权人，根据法律规定，不动产的所有权人，对不动产依法享有占有、使用、收益、处分的权利，但自原告取得门市房所有权后至今，被告一直占用、使用门市房，无任何法律依据，妨害了原告对门市房行使所有权，故原告要求被告腾退门市房的诉讼请求，符合法律规定，本院应予支持。原告要求被告赔偿误工损失费60000.00元的诉讼请求，因原告未向本院提供证据，故对原告该诉讼请求，本院不予支持。被告主张门市房系法库县XX家属楼全体业主所有，且其与法库县XX家属楼自管委员会签订了协议，按合同约定其应对该门市房享有长期的使用权，其对门市房属于合法占有使用，并非侵占门市房。因被告未向本院提供充分证据证明其主张的事实，故应由被告承担举证不能的不利后果，对被告该主张，本院不予支持。
反诉原告要求反诉被告赔偿维修、装修费用15850.00元（包括吊棚、酒框、壁纸、对开门、窗户、小房、暖气片、铁管、管件、卷帘门和窗、防水、灯、有线电视、货架），因反诉原告对门市房管理、使用多年，并对门市房进行了维修、装修，上述设施又不可拆除或拆除后会有损其价值，故对其合理部分，本院应予支持，但数额应以价格鉴定结论书为准。反诉原告要求反诉被告赔偿停业损失63000.00元的诉讼请求，因反诉原告未向本院提供证据，故对该诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十二条、第三十五条、第三十九条、第六十四条、第六十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告陈红于本判决生效后三十日内从原告中国电信集团公司辽宁省沈阳市电信分公司所有的坐落于法库县法库镇XX街原法库县XX门市房（原法库县XX办公楼西墙北侧）搬出；
二、反诉被告中国电信集团公司辽宁省沈阳市电信分公司赔偿反诉原告陈红维修、装修损失11475.00元；
三、驳回原告中国电信集团公司辽宁省沈阳市电信分公司要求被告陈红赔偿误工费损失60000.00元的诉讼请求；
四、驳回反诉原告陈红要求反诉被告中国电信集团公司辽宁省沈阳市电信分公司赔偿停业损失63000.00元的诉讼请求；
五、驳回原告中国电信集团公司辽宁省沈阳市电信分公司、反诉原告陈红的其他诉讼请求。
以上给付款项反诉被告中国电信集团公司辽宁省沈阳市电信分公司于本判决生效后十日内给付。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
鉴定费500.00元，由反诉被告中国电信集团公司辽宁省沈阳市电信分公司负担。
案件受理费1300.00元，由原告中国电信集团公司辽宁省沈阳市电信分公司负担1250.00元，被告陈红负担50.00元。
反诉案件受理费1772.00元，由反诉原告陈红负担1514.00元，反诉被告中国电信集团公司辽宁省沈阳市电信分公司负担258.00元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费1300.00元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 冯 羽
人民陪审员 齐戈林
人民陪审员 王 颖
二〇一四年一月十四日
书 记 员 丁 一