湖北省秭归县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂秭归民初字第01088号
原告周松柏。
原告刘鑫淼。
二原告委托代理人杨长周。代理权限：特别授权代理。
被告马德平。
被告余家翠（系马德平之妻）。
被告秭归县雄大房产经纪有限公司。
法定代表人马青，任该公司经理。
委托代理人唐国雄，系该公司职工。代理权限：特别授权代理。
委托代理人吕庆华，湖北林华安律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。
原告周松柏、刘鑫淼诉被告马德平、余家翠、秭归县雄大房产经纪有限公司（以下简称雄大房产公司）房屋买卖、居间合同纠纷一案，本院于2015年9月23日立案受理后，依法由审判员邓永红适用简易程序，于2015年10月19日公开开庭进行了审理，原告周松柏、刘鑫淼及其委托代理人杨长周、被告马德平、余家翠、被告雄大房产公司的委托代理人唐国雄、吕庆华到庭参加诉讼。后因案情复杂，依法转为普通程序，由审判员周秭民担任审判长、与审判员邓永红、人民陪审员陈世明组成合议庭，于2016年1月4日公开开庭进行了审理，原告周松柏、刘鑫淼的委托代理人杨长周、被告雄大房产公司的委托代理人吕庆华到庭参加诉讼，被告马德平、余家翠经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
二原告诉称：2015年6月21日，原告夫妇找到被告雄大房产公司表达了购房的愿望。2015年6月23日，在被告雄大房产公司的主持下，原告与被告余家翠及雄大房产公司签订了《房屋买卖合同》，合同约定被告马德平、余家翠将位于秭归县茅坪镇长宁大道32号君临天下10-221号的房产（不含跃层）出售给原告，房屋总售价395000元，分两次付款，第一次在合同签订之日，支付预付款155000元，第二次在办理房屋过户后原告取得房权证并在银行办理按揭放款之日，一次性付清房屋余款240000元。合同约定在2015年7月22日前，买卖双方将所有身份证、房产证件准备齐全后在房产管理部门办理产权交易手续。合同约定，若一方违约，由违约方向守约方支付违约金100000元，该合同还约定了其他事项。三方所签订的《房屋买卖合同》系被告雄大房产公司提供的格式条款。合同签订后，二原告向被告余家翠支付了155000元的购房款，向被告雄大房产公司支付了3000元中介费。2015年7月22日，由于被告马德平、余家翠没有按合同约定提供房屋产权证书，买卖双方无法继续履行合同。随后，原告多次催促被告马德平、余家翠办理产权转移手续，多次要求被告雄大房产公司督促被告马德平、余家翠履行合同义务，被告马德平、余家翠答复原告说双方交易的房屋是银行按揭的房屋，房产已经抵押在银行，无法提供房屋产权证书，无法办理产权转移手续。原告要求退回已经交付的购房款，被告马德平、余家翠不予理会。为此，原告请求法院：1、判令解除二原告与被告马德平、余家翠、被告雄大房产公司签订的《房屋买卖合同》；2、判令被告马德平、余家翠返还房屋预付款155000元，并支付违约金10万元，请求判令被告雄大房产公司承担连带责任。3、请求判令被告雄大房产公司返还中介费3000元。
原告为支持其诉讼请求向本院提供了以下证据：
证据一、《房屋买卖合同》一份，证明：1、该合同是三方所签，2、签订买卖合同时，房屋产权受限制，雄大房产公司应当预知产权受限制的法律后果，现房产不能过户，二被告均应承担法律责任。
证据二、收据两份，证明余家翠收到二原告给付的房屋预付款155000元，现合同不能履行，该预付款应当返还；
证据三、中介公司出具的收据一份，证明原告对被告雄大房产公司已经履行了义务，支付了佣金3000元，被告雄大房产公司没有尽到买卖合同中第三方、居间组织中的居间人、委托合同中受托人的法定义务，应当承担连带返还房屋预付款及违约金的法律责任。
被告马德平辩称：当时卖房子的时候是我妻子余家翠和儿子马学兵要卖的，虽然我不在家，但我也同意卖。房子办过户手续的时候，我特地从外地赶回来，但是因为房子是按揭贷款，房产证抵押在银行，所以过户手续办不了。
被告余家翠辩称：本案如何处理要儿子马学兵说了算，我们现在也没有钱，原告交的预付款和违约金我们都没有钱退。
被告马德平、余家翠未向本院提供证据证实上述辩解。
被告雄大房产公司辩称：一、我们已尽到了中介机构应尽的义务。原告与被告马德平、余家翠在签订《房屋买卖合同》之前，我公司就对买卖双方的基本信息、买卖房屋的地理位置、面积、特别是产权状况等给双方进行了详细介绍，合同第一条对买卖房屋的相关事宜也进行了明确的约定，在签订合同前后，我公司对买卖双方不存在任何隐瞒或虚构，不存在任何失职行为。二、抵押房产依法可以转让。根据《物权法》、《担保法》及相关司法解释的规定，已办理抵押的房产不属于产权瑕疵，仍然可以依法转让，因此我公司促使买卖双方签订的买卖合同不存在违法，不属于无效合同，我公司不应承担民事责任。三、我公司不具有保证交易安全的法定义务。根据《城市房地产中介服务管理规定》的规定，我公司作为房地产经纪公司，只是为委托人提供房地产信息和居间代理，不可能保证买卖双方在签订合同以后不发生违约行为。四、原、被告签订的协议已免除了我公司的责任。2015年7月26日，原、被告三方再次签订了《协议》，协议第三条对我公司的责任已作了约定，本案正是因为卖方没有消灭抵押权、不能提供产权资料导致原告要求解除合同，与我公司的中介服务行为无关。综上所述，我公司在从事中介服务活动过程中，没有违背国家的相关规定，不存在过错，不应承担民事责任。
被告雄大房产公司向本院提交了2015年7月26日余家翠、周松柏及宋正香所签订的《协议》一份，证明三方补充约定被告余家翠、马德平必须在2015年8月20日前将房屋产权手续取回并交到中介公司，否则按房屋成交价的3%承担违约金。
三被告均对原告提交的证据无异议，本院予以确认。
原告认为被告雄大房产公司提交的证据系复印件，证据形式不合法，对真实性和合法性有异议。本院认为原告提出的质证意见成立，被告雄大房产公司提交的证据《协议》（复印件）不能作为本案认定事实的依据。
本院根据上述证据及当事人的当庭陈述，对本案的基本事实认定如下：2015年6月21日，二原告向被告雄大房产公司表达了购房的愿望，此前，被告马德平、余家翠向被告雄大房产公司也表达了售房的愿望。2015年6月23日，原告与被告马德平、余家翠及被告雄大房产公司共同签订了《房屋买卖合同》，合同约定：马德平、余家翠为甲方，周松柏、刘鑫淼为乙方，雄大房产公司为丙方。甲方马德平、余家翠自愿将位于秭归县茅坪镇长宁大道32号君临天下10-221号的房产（不含跃层）出售给乙方；该房产的基本情况如下：甲方依法取得的房屋所有权证号为：秭归县房权证茅坪镇字第10042**号；土地性质为出让；房屋建筑面积114.29平方米；所在楼层11楼，总楼层12层；房屋用途为住宅。该房屋的房产证和土地使用权证因甲方按揭贷款抵押在银行。房屋成交价格为395000元，过户的相关费用由甲乙双方承担，该房屋的维修基金包含在该房屋的售价之内。付款方式：合同成立当天乙方支付甲方首款155000元，余款240000元在乙方申请银行按揭贷款并于银行放款当日付给甲方。关于佣金约定：签订合同当天，甲方支付丙方佣金3950元，乙方支付给丙方佣金3950元。房产过户手续的办理：1、乙方委托丙方办理房屋的过户手续；2、甲乙双方应于2015年7月22日前将所有证件资料及相关过户费用准备齐全（甲方提供：房产证、土地使用证原件、夫妻双方身份证、结婚证或婚姻证明、户口本、指定银行收款账号、委托书等；乙方提供：身份证、结婚证、户口本、收入证明、银行流水、指定银行还款账号、首付款转账小票、无房证明、委托书等），经丙方确认后的3个工作日内（遇周六、日休息顺延），共同向房地产交易部门及金融机构申请办理该房产转让过户及贷款手续；3、甲乙双方共同承诺，在双方或者双方合法委托人办理该房产转让过户手续时相互给予协助。如双方任一方不积极配合手续办理或者不及时提供相关材料的，则视为违约。丙方承诺：1、见证甲乙双方签订房屋买卖合同；2、保证房屋过户所办证件真实有效；3、按房地产管理部门规定及本合同约定，自合同成立之日起90个工作日内，丙方协助甲乙双方办理房屋交易过户及银行贷款手续；4、按照办理过户登记和银行按揭贷款等要求，甲乙任何一方因提供资料不真实而导致交易不成功，丙方不承担责任。甲乙双方提供资料真实有效，但丙方未按规定时限办理，则由丙方承担责任。5、协助甲乙双方办理物业交割手续。违约责任：本合同一经签字生效，若一方违约，由违约方向守约方支付违约金100000元，并由违约方向丙方支付全额佣金（房屋总价的2%）。如甲乙双方和平解除合同，则由甲乙双方各自向丙方支付全额佣金（成交价的1%）。若违约一方拒不支付违约金，另一方可向秭归县法院起诉，其诉讼费用由违约方支付。本合同因不可抗力因素导致合同不能履行，三方均不承担违约责任。该合同还对税费的具体承担、甲乙双方承诺、房屋交付及尾款给付、签约细节等相关问题进行了约定。合同签订后，二原告向被告马德平、余家翠支付了购房款155000元，向被告雄大房产公司支付佣金3000元。尔后，因被告马德平、余家翠未及时偿还银行按揭贷款，无法提供交易房产的产权手续，导致房屋买卖合同无法继续履行。2015年9月23日，二原告向本院起诉，请求：1、解除原告与三被告所签订的《房屋买卖合同》；2、请求判令被告马德平、余家翠返还原告房屋预付款155000元，并支付违约金100000元，请求判令被告雄大房产公司承担连带责任；3、判令被告雄大房产公司返还中介费3000元。诉讼中，原告于2015年9月24日向本院提出了财产保全申请，并已担保。本院于2015年9月24日依法裁定查封了被告马德平、余家翠所有的位于秭归县茅坪镇长宁大道32-10-221号房屋一套（房屋所有权证号：秭归县房权证茅坪镇字第1004239、1004239-1号；土地使用权证号：秭归国用2014第1987号），同时查封了担保人谭国雄位于秭归县茅坪镇长宁大道4-402号房屋一套（房屋所有权证号：秭归县房权证茅坪镇字第01126**号）。
同时查明，被告马德平、余家翠出售的房产系从君临天下小区开发商处按揭购买所得，房屋产权手续抵押在银行，至今尚有按揭贷款没有还清。
本院认为：本案所涉及的法律关系包含房屋买卖合同关系与居间合同关系。二原告为买受人，被告马德平、余家翠为出卖人，被告雄大房产公司为居间人。
二原告与被告马德平、余家翠及被告雄大房产公司所签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，该合同合法有效，双方均应按合同约定履行义务。被告雄大房产公司作为居间人，促使原告周松柏、刘鑫淼与被告马德平、余家翠签订了《房屋买卖合同》，其在居间活动中没有过错，该居间合同合法有效。
原告按合同约定交付被告马德平、余家翠首付款155000元后，被告马德平、余家翠应及时偿还银行按揭贷款并取回房产手续，积极协助二原告办理产权过户登记，由于被告马德平、余家翠消极偿还银行按揭贷款，无法取回房产手续，导致房屋买卖合同无法继续履行，被告马德平、余家翠的行为违反了合同约定条款，应承担违约责任。二原告以被告马德平、余家翠违约，不能实现合同目的为由，请求判令解除房屋买卖合同并请求判令被告马德平、余家翠返还已交纳的购房款，被告马德平、余家翠无异议，本院予以支持。双方在合同中约定如一方违约，需向守约方支付违约金100000元，该约定虽然过高，但被告方没有向法院申请适当减少。违约金制度本身具有补偿性和惩罚性两种功能，是对合同履行的一种保障，根据契约自由的基本原则，该违约金的约定具有法律效力，二原告请求判令被告马德平、余家翠支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。本案被告雄大房产公司作为居间人明确告知了交易房屋存在抵押的事实，履行了法定和约定义务，并促使原告周松柏、刘鑫淼与被告马德平、余家翠签订了《房屋买卖合同》，其在居间活动中没有过错，因此二原告请求判令雄大房产公司承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。二原告要求被告雄大房产公司返还中介费3000元，虽然被告雄大房产公司在居间活动中没有过错，但根据合同约定，应由违约方即被告马德平、余家翠向中介机构支付全部佣金，现二原告已交纳的3000元佣金应由被告雄大房产公司予以返还。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第一百一十六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条、第二十六条之规定，判决如下：
一、解除马德平、余家翠与周松柏、刘鑫淼及秭归县雄大房产经纪有限公司所签订的《房屋买卖合同》。
二、限马德平、余家翠在本判决生效后10日内返还周松柏、刘鑫淼所交的购房款155000元，并承担违约金100000元。
三、秭归县雄大房产经纪有限公司在本判决生效后10日内返还周松柏、刘鑫淼佣金3000元。
四、驳回周松柏、刘鑫淼要求秭归县雄大房产经纪有限公司承担连带责任的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费5170元，财产保全申请费1810元，由马德平、余家翠共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审 判 长 周秭民
审 判 员 邓永红
人民陪审员 陈世明
二〇一六年三月十五日
书 记 员 胡红霞