湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武昌民初字第02015号
原告：杨德章，男，1964年10月4日出生，汉族。
委托代理人：郭语明，系湖北诚明律师事务所律师。
委托代理人：裴锦红（系杨德章之妻），1967年11月2日出生，汉族。
被告：湖北新长江物业管理有限公司，住所地武汉市武昌区友谊大道2号。
法定代表人：肖陶，董事长。
委托代理人：刘虹伟，公司员工。
委托代理人：李丽，湖北万泽律师事务所律师。
第三人：武汉瑞嘉达自动化系统工程有限公司，住所地武汉市武昌区友谊大道2号2008新长江广场2单元5层7、8号。
法定代表人：田鹖翚，总经理。
委托代理人：龚洪伟，湖北省千年法律服务所法律工作者。
原告杨德章与被告湖北新长江物业管理有限公司（以下简称新长江物业公司）、第三人武汉瑞嘉达自动化系统工程有限公司（以下简称瑞嘉达公司）财产损害赔偿纠纷一案，于2014年4月15日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员李永明独任审判，于2014年5月7日、6月17日、12月3日、2015年5月28日公开开庭进行了审理。原告于2014年5月8日申请本院对武汉市武昌区友谊大道2号2008新长江广场2单元5层7、8号房屋的装修损失进行鉴定，因原告未缴纳评估费用，鉴定机构于2014年9月2日将委托材料退回本院。第三人于2014年6月18日申请本院对因淹水事故造成电子产品受损程度及全部财产损失的价值进行评估。2014年11月鉴定机构将鄂科鉴字（2014）第035号鉴定意见书交给本院，因鉴定意见书在程序上有瑕疵，本院向鉴定机构提出，鉴定机构于2015年4月9日将技术鉴定报告补充说明交给本院。原告杨德章及委托代理人郭语明、裴锦红，被告新长江物业公司的委托代理人刘虹伟、李丽，第三人瑞嘉达公司的法定代表人田鹖翚及委托代理人龚洪伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨德章诉称，2013年3月18日，原告将位于武汉市武昌区友谊大道2号2008新长江广场2单元5层507室、508室房屋出租给第三人瑞嘉达公司使用。2014年2月2日，因被告新长江物业公司管理不善，2008新长江广场2单元楼外的主排水管堵塞，生活污水直接从原告使用的507室、508室卫生间排水管倒灌至室内，造成原告的室内装修、地板及第三人瑞嘉达公司的办公家具、电器设备、电子产品损毁。为此，原告向法院起诉，要求判令被告赔偿原告财产损失17940元；判令被告承担诉讼费用。
原告杨德章为证明自己的主张，向本院提供证据如下：
1、原告身份证、被告营业执照：证明原、被告的主体资格。
2、武房权证昌字第20070139**号房屋所有权证、武昌国用（商2011）第10576号国有土地使用证；武房权证昌字第20070139**号房屋所有权证、武昌国用（商2011）第10574号国有土地使用证：证明位于武汉市武昌区友谊大道2号2008新长江广场2单元5层507室、508室房屋是原告杨德章的财产。
3、前期物业管理服务协议二份：证明原、被告存在物业管理合同关系，被告对位于武汉市武昌区友谊大道2号2008新长江广场2单元5层507室、508室房屋的共享设施设备负有维护的义务。
4、2013年3月18日房屋租赁合同、房屋装修要求函：证明第三人租赁原告房屋，并要求原告将507室、508室大厅隔墙打通。
5、物业费收费凭证：证明第三人瑞嘉达公司以原告名义向被告交了物业费。
6、财产损失清单（含2013年3月6日收款收据）、照片8张：证明原告507室、508室房屋的地板、墙面、踢脚线、空调受损价值17940元。
7、2014年2月25日湖北省千年法律服务所调查笔录三份：证明被告管理不善，造成楼外主排水管堵塞。
8、照片3张：证明被告对楼外主排水管道进行维修。
被告新长江物业公司辩称，原告财产损失的计算没有依据，原告将507室、508室房屋出租给第三人作为经营房屋，并将507室、508室的墙体打通是不符合规定的；507室、508室的墙体打通，造成507室的财产损失。主排水管堵塞本公司没有过错，不应承担责任。本公司与第三人无任何关系，对其财产损失，不应承担责任，请求法院驳回第三人的诉讼请求。
被告新长江物业公司为证明自己的主张，向本院提供证据如下：
1、武汉市武昌区友谊大道2号2008新长江广场2单元5层507室、508室房屋商品房买卖合同：证明属于原告所有的2单元5层507室、508室房屋类型是住宅，其擅自将住宅改变成经营用房，租户的财产损失与物业无关。
2、化粪池清捞、疏通施工合同三份、验证报告二份、2013年12月9日情况说明：证明被告请了专业公司分别于2013年8月、12月份对管道进行了疏通，已履行了物业公司的管理义务。
3、2013年10月8日银行票据用款申请单、2013年10月10日电子银行转账凭证、2013年9月4日发票：证明被告已支付化粪池清捞、疏通施工款30432元。
4、2013年12月10日温馨提示：证明被告已张贴通知告知业主不要将大件物品冲入下水管道。
5、照片8张：证明主排水管堵塞是业主将多件大物品冲入下水管道造成的，物业公司无过错。
6、下水管道图：证明原告擅自将507室、508室的墙体打通，造成507室的财产损失，而第三人主张的货物损失绝大多数都存放在507室。
7、通话记录清单：证明被告第一时间发现问题，及时通知业主，防止损失扩大。
第三人瑞嘉达公司述称，本公司于2013年3月18日租用原告位于武汉市武昌区友谊大道2号2008新长江广场2单元5层507室、508室房屋用于办公。2014年2月2日，因被告新长江物业公司管理不善，使2008新长江广场2单元楼外的主排水管堵塞，生活污水直接从原告的507室、508室卫生间排水管倒灌至室内，造成第三人瑞嘉达公司的电器设备、电子产品损毁。要求判令原、被告赔偿第三人财产损失245157元；判令原、被告赔偿第三人租金损失22500元；判令原、被告承担诉讼费用。
第三人瑞嘉达公司为证明自己的主张，向本院提供证据如下：
1、第三人营业执照：证明第三人的主体资格。
2、2013年3月18日房屋租赁合同：证明第三人租用原告位于武汉市武昌区友谊大道2号2008新长江广场2单元5层507室、508室房屋用于办公，月租金7500元。
3、物业费收费凭证：证明第三人瑞嘉达公司以原告名义向被告交了物业费。
4、受损电子产品明细表、受损电子产品照片及名称、型号、购货发票、发货明细：证明第三人受损电子产品的数量及受损金额为245157元。
5、减损费用明细表、发票：证明第三人为减少损失所产生的维修费、材料费用2670.50元。
6、2014年2月25日湖北省千年法律服务所调查笔录三份：证明被告管理不善，造成楼外主排水管堵塞。
7、照片3张：证明被告对楼外主排水管道进行维修。
8、光盘、视频：证明被告疏于管理给第三人造成损失，受损现场状况。
9、鉴定意见书、技术鉴定报告（补充说明）：证明第三人实际损失245157元，原告地板损失8000元，墙面维修、人工费、材料费为3000元，维修时间2个月，租金15000元。
经庭审举证、质证，被告对原告提交的财产损失清单、调查笔录三份不予认可，对其他证据的真实性予以认可。被告对第三人提交的房屋租赁合同、受损电子产品明细表、减损费用明细表、发票、调查笔录三份、光盘、视频不予认可，对其他证据的真实性予以认可。原告和第三人对被告提交的2013年7月27日化粪池清捞、疏通施工合同、验证报告二份、2013年12月9日情况说明不予认可，认为没有疏通原告所在单元的下水管道；对被告提交的2013年12月10日温馨提示、下水管道图、通话记录清单的真实性不予认可，对被告提交的商品房买卖合同二份、2013年10月8日银行票据用款申请单、2013年10月10日电子银行转账凭证、2013年9月4日发票的真实性予以认可。原告和第三人对对方提交的证据的真实性予以认可。本院对当事人无争议的证据的证明效力予以确认；对双方有争议的证据，本院根据诚实信用原则，与其他有效证据相印证，予以综合认定。
经庭审举证、质证、认证，本院确认的法律事实如下：
原告杨德章是位于武汉市武昌区友谊大道2号2008新长江广场2单元5层507室、508室房屋的所有权人，被告新长江物业公司是武汉市武昌区友谊大道2号2008新长江广场的物业管理公司。双方签订有前期物业服务合同，约定：被告在物业管理区域内对房屋共享设施设备等项目进行维护、修缮、服务与管理，可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务；原告按时足额向被告交纳物业管理服务费用，高层住宅1.30元／月·㎡、住宅用于办公2.50元／月·㎡。
2013年3月18日，原告与第三人签订房屋租赁合同，约定：原告将位于武汉市武昌区友谊大道2号2008新长江广场2单元5层507室、508室房屋（建筑面积231.72㎡）租赁给第三人用于办公；租赁期限36个月，即2013年3月18日起至2016年3月17日止；第一年租金每月7500元、第二年租金每月7950元、第三年租金每月8427元；合同签订之日第三人向原告支付房屋租赁押金7500元；合同期内若造成该房屋的相关设施的损坏，将由第三人负责维修或赔偿。原告和第三人在合同上签字盖章。第三人向原告提出房屋装修要求，将507室、508室大厅隔墙打通，并向原告出具房屋装修要求函。嗣后，原告按第三人的要求将507室、508室隔墙打通，并将房屋装修好，移交给第三人使用。第三人在507室、508室办公，508室的一间小房用作库房存放电子产品，有时在507室也存放一定数量电子产品。507室、508室的室外主排水管道不同，均有独立的生活污水排水管道。
被告对2008新长江广场的化粪池、排水管道每年进行一次清捞、疏通。2013年8月23日、12月8日，被告委托专业公司对化粪池、排水管道进行两次清捞、疏通。
2014年2月2日（农历大年初二），2008新长江广场2单元室外主排水管道堵塞，2单元生活污水从原告的508室（5层以下为商场，5层为住宅第一层）的卫生间排水管倒灌，致使507室、508室被淹，淹水水深15-20㎝，造成507室、508室地板、踢脚线，第三人放在507室、508室的电子产品被淹，造成原告及第三人的财产损失。被告发现2单元5层走道渗水，主动与业主联系，积极采取措施排水，配合第三人抢救物品，后查明渗水原因是2单元室外主排水管道堵塞，又与管道疏通公司联系，对2单元室外主排水管道进行疏通。第三人为了减少损失，采取积极措施抢救电子产品，并克服困难坚持在507室、508室办公，产生维修费、材料费用2670.50元。嗣后，原告及第三人向被告索赔，经协商未果。为此，原告及第三人诉至本院，请求判如所请。
经本院委托湖北省科学技术咨询服务中心作出鉴定意见书，评估意见：淹水原因是楼外主排水管堵塞，排水管污水倒灌，造成2单元507室、508室淹水；电子产品淹水后，特别是经污水浸泡后，其性能严重受损，已不具有商业价值，被淹水电子产品价值245157元；室内淹水后，地板、墙体严重损坏，地板面积约160㎡，按50元／㎡计算，价值8000元，墙面维修，人工费、材料费估计3000元，预计维修时间2个月，租金15000元；全部财产损失约271100元。
另查明，原告与第三人于2015年1月28日解除房屋租赁合同。
本院认为，原、被告签订《前期物业管理服务协议》，是双方真实意思的表示，未违反法律规定，合同合法有效。原告依约定按期交纳了物业服务费用，被告应按合同约定履行自己的职责，提供优良的物业服务。
原告位于武汉市武昌区友谊大道2号2008新长江广场2单元5层507室、508室房屋因楼外主排水管堵塞，造成卫生间地漏及马桶污水漫溢，原告家中地板及墙面被浸泡，经鉴定损失为11000元，预计维修时间2个月，损失租金15000元。508室房屋楼外主排水管堵塞，造成卫生间排水管污水漫溢，因507室、508室隔墙打通，致使污水漫溢至507室，造成507室的地板及墙面被浸泡，507室的损失应由原告自行承担，因507室、508室建筑面积相同，508室损失为11000元÷2＝5500元，由被告予以赔偿。
第三人承租原告位于武汉市武昌区友谊大道2号2008新长江广场2单元5层507室、508室房屋用于办公，并存放一定数量电子产品。因2单元楼外主排水管堵塞，造成电子产品被污水浸泡，其性能严重受损，已不具有商业价值，经鉴定被淹水电子产品价值245157元。第三人存放电子产品的库房在508室，507室也临时存放少量电子产品。因第三人要求原告装修房屋时，将507室、508室隔墙打通，507室存放电子产品的损失应由第三人自行承担，因507室存放电子产品数量现无法确认，而第三人的库房设在508室，存放电子产品的数量相应较多，且有些电子产品随地存放，也增大了损失。本院综合考虑，第三人自行承担被淹水电子产品价值245157元的40%（98062.80元），被告应赔偿第三人损失122578.50元（245157元×50%）。原告作为出租方，应提供安全的房屋给第三人使用，第三人的损失，原告应赔偿24515.70元（245157元×10%）。关于第三人诉请三个月的租金损失22500元，第三人在房屋被淹后仍在507室、508室坚持办公，其诉请三个月的租金损失，未提供证据予以证明，本院不予支持。
被告辩称，主排水管堵塞该公司没有过错，不应承担责任。本院认为，原告与被告签订的前期物业服务合同，约定被告在物业管理区域内对房屋共享设施设备进行维护、修缮、管理，其中包括生活污水管道的疏通与管理。被告委托专业公司对生活污水管道进行疏通，每年进行一次疏通，质保期一年。因5层以下为商场，5层为住宅第一层，主排水管道到5层时直角拐弯并有相当长的水平管道，造成生活污水排污不畅，易堵塞。被告对此是明知的，且2013年进行过两次管道疏通，因此，被告主张在本案中不承担责任的理由不能成立。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告湖北新长江物业管理有限公司赔偿原告杨德章财产损失5500元。
二、被告湖北新长江物业管理有限公司赔偿第三人武汉瑞嘉达自动化系统工程有限公司财产损失122578.50元。
三、原告杨德章赔偿第三人武汉瑞嘉达自动化系统工程有限公司财产损失24515.70元。
以上三款自本判决书生效之日起十日内付清。
四、驳回原告杨德章其他诉讼请求。
五、驳回第三人武汉瑞嘉达自动化系统工程有限公司其他诉讼请求。
本案案件受理费5578元，减半收取2789元，由原告杨德章负担62元；第三人武汉瑞嘉达自动化系统工程有限公司负担1066元；被告湖北新长江物业管理有限公司负担1661元（此款原告及第三人已垫付，由被告随同上述款项一并给付原告62元，付第三人1599元），鉴定费24000元，由第三人武汉瑞嘉达自动化系统工程有限公司负担9600元，由被告湖北新长江物业管理有限公司负担12000元（此款第三人已垫付，由被告随同上述款项一并给付第三人），原告杨德章负担2400元（此款第三人已垫付，由原告随同上述款项一并给付第三人）。
若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户武汉市中级人民法院诉讼费分户；账号：079501040000393；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。
审判员 李永明
二〇一五年五月二十九日
书记员 徐 齐