广东省英德市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）清英法西民初字第4号
原告（反诉被告）张灶飞，曾用名张飞，男，1949年2月17日出生，汉族，英德市人，住英德市。
委托代理人陆智慧，系广东浈阳律师事务所律师。
委托代理人胡细康，系广东浈阳律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）刘金焕，男，1944年12月22日出生，汉族，英德市人，住英德市。
委托代理人成廷习，系广东德众律师事务所律师。
委托代理人刘国良，男，1975年10月28日出生，汉族，英德市人，住英德市，系刘金焕之子。
原告张灶飞诉被告刘金焕土地租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月24日立案受理，依法由代理审判员刘越于2015年1月21日公开开庭进行了审理。原告张灶飞的委托代理人陆智慧、被告刘金焕的委托代理人成廷习、刘国良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张灶飞起诉称，2010年8月16日，原告与被告签订《租用场地合同》，约定：由被告将位于英德市西牛镇西联管理区以东糖厂（面积约四千平方米，四周有完整围墙界定），有楼房平房及水电设施等，租给原告开办公司或办厂；租用时间暂定拾年（2010年8月16日至2020年8月15日）；每年租金为人民币99000元，可按月交租，由被告出具发票；原告利用该场地办公司或办厂，并办好一切国家有关手续，合法经营，按时交租金，并交定金20000元，退场后收回。合同签订后，被告将租赁场地交付给原告使用，原告向被告交纳了定金20000元。原告就开始着手准备开办新公司事宜，从2010年开始，原告要求被告提供所租赁场地及附着房屋的权属证书用以办理工商登记手续，但被告一直未予提供，导致原告一直无法正常生产经营。另外，原告从签订合同后一直按期缴纳租金给被告，但被告一直未按照合同约定向原告出具正式发票。而且在2010年至2013年间被告又将租赁给原告的部分场地及房屋另行出租给他人榨糖收取租金，甚至出租他人停放车辆，还组织成立“西牛金声曲艺团”长期占用出租场地，导致一直以来，原告实际使用的场地不足一千平方米。更有甚者，被告无故扣押原告170吨矿粉，对外声称已经解除与原告的租赁合同，并长期对外招租。被告行为已经表明其将不履行合同主要义务。
原告认为：根据《合同法》规定，被告做为出租方，应担保所交付的土地及楼房能够为承租人依约正常使用、收益。如果租赁物有使承租人不能正常使用、收益的瑕疵，出租人应承担违约责任，承租人可以解除合同并要求返还所交纳的租金。本案中，由于被告一直未提供土地及附着建筑物权属证书给原告，导致原告无法办理工商营业执照正常营业，而合同约定原告租用该地目的是开办公司或者厂房，被告不履行合同义务导致我方不能实现合同目的。另外，被告并未按约提供约四千平方米的场地给原告使用，原告实际使用面积不足一千平方米，而且，被告已经以行为明确表明不再将场地出租给原告使用，因此，法院应当判决解除合同。
综上所述，请求法院依法判决：一、判决解除原告与被告于2010年8月16日签订的《租用场地合同》；二、判令被告返还留置的矿粉170吨给原告；三、本案诉讼费由被告承担。
原告为证实其主张向本院提交的证据有：1、《租用场地合同》；2、个体户机读档案资料；3、报刊摘抄复印件；4、中国社会调查所《证书》；5、英德市公安局大湾派出所《证明》复印件；6、相片九张；7、视频资料一份。
被告刘金焕答辩称，一、被告并不存在违约行为。在签订《租用场地合同》前，原告到被告的糖厂考察后，认为被告的糖厂符合原告的要求，经与被告协商，才于2010年8月16日与被告签订《租用场地合同》，约定由原告租用被告的糖厂，租赁范围为除开小部分房屋留用外，其余租赁给原告，租金99000元/年，可按月交租金，原告交纳20000元定金。租期为拾年（自2010年8月16日至2020年8月15日）。合同签订后，被告即将约定的场地全部交付给原告使用，至2014年11月1日前，原告从未就合同的履行提出任何异议，原告诉称被告违约没有事实依据：
1、被告对出租的房屋持有合法的房地产权证（粤房地证字第××号），原告从未要求被告提供该房产证，合同也没有约定被告有提供房产证的义务；
2、因原告未付清租金，所以被告也没有开具发票给原告，但只要原告付清全部租金，被告保证开具全额的发票给原告；
3、至于原告所称的将糖厂出租给他人榨糖、停放车辆，这完全不是事实，被告自从将糖厂出租给原告之后，糖厂就没有榨过糖，连榨糖的设备也没有；汽车、招租广告则是2014年11月5日原告搬出大部分东西之后的事；“西牛金声曲艺团”的用房属于被告留用的房屋，根本就不在出租范围内，可见原告的诉讼理由都是莫须有的。
二、被告留置原告的矿粉合理合法。2014年11月1日，被告发现原告正在悄悄搬东西走，而此时原告仍欠被告的租金20多万元以及电费1万多元，如果让原告就这样搬走全部东西，被告的租金和电费就很难收取。为此，被告果断采取措施，及时留置了原告的矿粉，至于是多少吨，被告亦没有称过，但被告的行为是依法进行的。只要原告付清所有租金和电费，被告就立马让原告搬运矿粉。对于原告欠被告的租金问题，被告已提出反诉。
二、原告单方提前解除合同就是违约。根据《租用场地合同》第三条的约定，“租用时间暂定拾年（2010年8月16日至2020年8月15日）到期后再商量可续签合同”。现原告无故单方提出解除合同，明显属于违约行为，为此，根据《中华人民共和国合同法》第107条、108条之规定，原告应当承担违约责任，赔偿被告因此而造成的一切损失，包括被告未能将糖厂成功出租之前的租金损失。
综上所述，被告认为，《租用场地合同》应当合法有效，被告并不存在违约行为，原告单方提前解除合同属违约行为，应当赔偿被告因此而造成的一切损失。在原告未付清租金之前，原告有权留置原告的矿粉，因此，请依法判决驳回原告的诉讼请求。
被告刘金焕提起反诉称，被告与原告于2010年8月16日签订了《租用场地合同》，约定被告将自有的糖厂出租给原告，出租范围除小部分房屋留用外，其他全部租给原告，租金为99000元/年（即每月8250元），可按月交租。另交定金20000元。该合同签订后，被告即将糖厂（小部分除外）交付给原告使用。因原告经营效益低下，一直拖欠被告的租金；2014年11月1日，被告发现原告在搬东西，被告感觉不对劲，才把原告未搬走的货物留置。因原告至今仍未与被告办理交接手续，《租用场地合同》亦未解除，至2015年1月止，原告仍欠被告租金222809元。在原告经营期间，被告为原告垫负电费26171.39元（已扣除原告交纳的电费保证金10000元），且因原告单方提前解除合同，属违约行为，依法应承担违约责任，违约金为原告支付的定金。为维护被告的合法权益，请依法判决：原告支付被告租金222809元；本诉、反诉费均由原告承担。
被告为证实其主张向本院提交的证据有：1、《租用场地合同》；2、西牛镇文化站《证明》；3、房地产权证；4、电费清单、票据。
原告张灶飞答辩称，被告的反诉请求没有事实及法律依据，理由如下：
一、被告未能按双方签订的《租用场地合同》的要求将符合约定的场地交付给原告使用。
1、交付场地面积不足四千平方米，被告从未出示或者提供相关权属证书给原告，导致原告无法办理工商营业执照，导致原告无法正常营业。
2、在2010年至2013年间被告又将租赁给原告的部分场地及房屋另行出租给他人榨糖收取租金，甚至出租他人停放车辆，还组织成立“西牛金声曲艺团”长期占用出租场地。导致原告实际使用的场地面积不足一千平方米。
因此，根据法律规定，原告有权追究被告的违约责任，请求解除合同以及相应减少租金。而且被告一直以来均未对交付的租金数额提出异议，等同默认了交租金数额与实际使用面积相符。
二、被告未能按照双方《租用场地合同》约定开具发票。
双方签订的合同约定被告必须开具发票给原告，因此，交纳租金后，被告开具发票的义务应为合同主义务，但被告收取原告租金210316元后却一直未开具正式发票给原告收执，亦属于违约行为，应承担相应违约责任。
综上所述，被告的诉讼请求缺乏事实及法律依据，且被告明显违反了双方合同的约定，故原告要求被告承担补开租赁发票、双倍返还定金的违约责任。
经审理查明，2010年8月16日，原告与被告签订《租用场地合同》，约定：由被告将位于英德市西牛镇西联管理区以东一个糖厂（面积约四千平方米，有楼房平房及水电设施，四周有完整围墙界定），租给原告开办公司或厂；除开小部分房屋被告留用，其余全部给乙方使用；租用时间暂定拾年（2010年8月16日至2020年8月15日）；每年租金为人民币99000元，可按月交租，并出具发票；原告利用该场地办公司或办厂，并办好一切国家有关手续，合法经营，按时交租金，并交定金20000元，退场后收回。原告签订合同后至今，共交租金210316元，原告因未办理到工商登记，从2011年至今停产，并堆放一批矿粉在该场地内。被告组织金声曲艺团在该场地内进行排练等活动，并停靠一辆西牛至顺德班车在该场地内。现原告认为被告存在违约，起诉要求解除合同。被告认为原告未交足租金，已经构成违约，并且在搬离场地，被告恐其债权得不到保障，故留置了原告存放在场地内的矿粉。庭审中，原告增加诉讼请求，要求判令：被告补开210316元租金发票给原告；被告双倍返还定金40000元。被告变更并增加诉讼请求，要求判令：原告支付被告至其租赁合同解除前的租金（至2015年1月止欠租金共计222809元）；原告返还被告垫付的电费共计26171.39元；原告向被告支付违约金20000元（即原告支付的定金20000元）。
以上事实，有《租用场地合同》、个体户机读档案资料、相片九张、视频资料一份、西牛镇文化站《证明》、房地产权证、电费清单、票据等证据及庭审笔录证实，本院予以认定。
本院认为，原告与被告签订的《租用场地合同》是双方在平等、自愿的基础上订立的，是双方的真实意思表示，上述合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，原、被告均应按约定履行合同义务。被告应当将合同约定的土地交付给原告使用，原告则应当履行按时支付租金的义务。原告从2010年8月16日起应当按时交租，截至本案被告提起反诉之日，原告共交租金210316元，仍欠部分租金未交。故被告要求原告支付计至租赁合同解除前的租金，本院予以支持，被告应将原告已付租金的发票开具给原告。原告认为被告提供场地面积不符合合同约定，根据合同内容来看，合同并未明确要求原告必须提供一个四千平方米的场地，而只是载明被告提供的是一个四周有完整围墙界定的场地，面积约为四千平方米，合同也并未要求该场地必须是完全契合于房地产权证上所标明的面积范围内的场地，故原告以被告提供场地不符合约定，租赁物存在瑕疵为由要求减少租金，本院不予支持。
根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。原告认为是被告未提供房屋权属证书导致无法办理工商登记，未能提供证据证实，且《租用场地合同》亦未明确约定被告有协助原告办证的义务，本院对原告该主张不予支持。原告认为被告将部分场地及房屋另行出租他人榨糖收取租金，亦未提供证据予以证实。对于西牛金声曲艺团、停车占用场地的问题，合同中已经约定小部分房屋被告留用，且原告已在庭审中承认合同中被告留用的部分为第一层被告居住的地方和厨房，包括金声曲艺团使用的部分，西牛到顺德班车早出晚归，占用面积小，而且原告未办理工商登记，从2011年至今基本停止生产，班车的停靠未影响到原告的生产经营，不能以此认定被告违约。
关于解除合同的条件是否成立的问题，原告一直拖欠租金并起诉要求解除合同，被告当庭表示若原告交清租金，其同意解除合同，且被告在租赁场地外立广告牌对外招租，双方都已经以其行为表明不再履行合同义务，故原告起诉要求解除合同，本院予以支持，但应当缴清之前所欠租金。
关于原告是否应当补交电费的问题，首先，《租用场地合同》并未明确约定由原告负责缴纳电费；其次，被告虽提供了其缴纳电费的清单和票据，但并未证明该电费是因被告生产所产生，故被告要求原告支付被告垫付的电费26171.39元，证据不足，本院不予支持。
关于定金是否返还的问题，原告长期拖欠租金，已经构成违约，根据《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，故原告要求双倍返还定金，本院不予支持。原、被告双方约定租期10年，租金每年99000元，原告已支付租金210316元，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百二十条的规定，定金可以退还相应比例即4248.8元。
关于被告留置原告矿粉的问题，根据《中华人民共和国物权法》第二百三十条的规定，债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，本案被告属于强行留置没有合法占有的物品，而非已经合法占有的原告的动产，原告留置矿粉没有法律或合同上的依据，故应当将矿粉返还给原告。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十五条、《中华人民共和国物权法》第二百三十条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百二十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、解除原告张灶飞与被告刘金焕于2010年8月16日签订的《租用场地合同》；
二、被告刘金焕于本判决生效之日起30日内，返还原告张灶飞定金4248.81元；
三、被告刘金焕于本判决生效之日起30日内，开具金额为210316元的租金发票给原告张灶飞；
四、被告刘金焕于本判决生效之日起30日内，将留置的原告张灶飞的矿粉返还给原告张灶飞；
五、原告张灶飞于本判决生效之日起30日内，按《租用场地合同》的约定支付所欠租金给被告刘金焕，租金计至本判决生效之日止；
六、驳回原告张灶飞的其他诉讼请求；
七、驳回被告刘金焕的其他诉讼请求。
本案本诉受理费550元，由原告张灶飞负担425元，被告刘金焕负担125元；反诉受理费2667.35元，由原告张灶飞负担2439.2元，被告刘金焕负担228.15元。（本诉受理费已由原告预交，反诉受理费已由被告预交）
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
代理审判员 刘越
二〇一五年三月九日
书 记 员 陈拓
附相关法律规定：
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《中华人民共和国物权法》
第二百三十条债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。
前款规定的债权人为留置权人，占有的动产为留置财产。
《中华人民共和国担保法》
第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》
第一百二十条因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。