连云港市连云区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0703民初3276号原告：南京广厦物业服务有限公司连云港分公司，住所地连云港经济技术开发区振兴路旺旺家园商业综合楼。负责人：房志鹏，经理。委托代理人：张丽华，公司法务。被告：卞宝伟，男，1979年12月12日生，汉族，住连云港经济技术开发区。原告南京广厦物业服务有限公司连云港分公司（以下简称广厦物业连云港分公司）诉被告卞宝伟物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月18日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告广厦物业连云港分公司委托代理人张丽华、被告卞宝伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广厦物业连云港分公司诉称，被告系原告所管理的旺旺家园小区4号楼2单元701室（高层）的业主。被告于2010年7月15日收房，并与原告签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定被告所购房屋建筑面积为132.89平方米；物业管理服务费按建筑面积计算；高层的收费标准为0.8元/月/平方米；物业服务管理费每年缴纳一次；电梯费根据实际费用按户分摊；逾期缴纳的，按每天万分之五交纳违约金。原告依约为被告提供了物业管理服务，但被告未依约向原告交纳物业管理费及电梯费，原告多次催缴无果。请求判令被告支付拖欠的2011年7月15日起至2016年7月14日的物业费6378.72元、电梯费1665元、违约金1608.74元，合计9652.46元，本案诉讼费用由被告承担。被告卞宝伟辩称，房屋建筑面积132.89平方米没有异议，每月收费标准0.8元每平方没有异议，333元每年电梯费收费标准没有异议，物业费已经交纳至2013年，电梯费交纳至2013年。不交2014年至今的物业费和电梯费是因为答辩人要向原告交纳电梯费和物业费原告不收，原告说要交必须所有的业主都交纳才收，同时原告物业服务不到位，所以不缴纳物业费。被告同时辩称2015年4、5月以后原告没有为业主提供电梯服务，2015年4月份至今的电梯费也不应承担。经审理查明，被告系连云港经济技术开发区旺旺家园小区4号楼2单元701室（高层）的业主，该房屋建筑面积为132.89平方米。2010年7月15日，原告广厦物业连云港分公司（甲方）与被告卞宝伟（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告所在的连云港经济技术开发区旺旺家园小区提供物业服务，对房屋公共部分、公共设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维修、修缮、服务与管理；入住时交纳一年的公共服务费，以后每年度初交纳年度公共服务费，小高层物业服务费收费标准为0.65元每月每平方米，住宅收费标准以物价部门最终核定为准。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金。合同还对物业公司和业主的其它权利义务进行了约定。原告广厦物业连云港分公司于2011年6月14日、2012年5月25日、2013年11月14日、2014年11月25日就旺旺家园小区高层住宅收费标准（0.8元/平方米/月）四次经连云港市物价局备案。合同签订后，原告为被告提供了物业服务，并通过在小区内公告栏张贴物业催交催款通知书的方式向被告催缴物业费，时间分别为2012年7月1日、2014年6月15日、2016年4月10日。另，原告通过在被告家房屋书面张贴催交物业费通知书的方式向被告催缴物业费。另查明，本院（2016）苏0703民初1650号民事判决书已生效，查明原告管理的涉案小区内公共区域卫生垃圾无人清理、公共设施损坏无人维修、车辆乱停乱放阻碍通行、路灯损坏无法照明，原告也认可因物业收费不齐、人员减少，小区内卫生问题真实存在。上述事实,有原告提交的资质证书、前期物业服务协议、普通住宅小区物业服务收费备案表、物业缴费催款通知书、承诺书及当事人陈述在卷予以证实。本院认为，业主及时缴纳物业费用是小区整个物业正常运行的保障，也是业主对整个小区应尽的义务。物业管理服务具有一定的特殊性，物业服务的完善需要物业公司以及全体业主共同遵守相关规定，且依法成立的合同受法律保护，对双方当事人具有法律约束力，当事人应严格按照合同约定履行自己的义务。本案中，原、被告均认可被告提交的物业管理服务协议，属合法有效的协议，该协议中约定“住宅收费标准以物价部门最终核定为准”，故被告应当按照连云港市物价局备案的高层住宅收费标准（0.8元/平方米/月）交纳物业费。该协议签订后，原告为涉案房屋及所在小区提供物业管理服务，被告亦应给付2011年7月15日起至2016年7月14日的物业服务费用6378.72元（132.89×0.8×60），由于原告物业管理服务存在瑕疵，本院予以酌情扣减物业费的10%即5741元予以支持；关于原告主张的电梯费1665元，被告对电梯费收费标准无异议，故对原告该诉请，本院依法予以支持；关于原告主张的违约金，原告履行物业服务合同存有瑕疵，收费项目无法明确区分，业主因原告的违约行为拒交物业费，不存在过错，故对原告该诉请，本院不予支持。被告辩称原告不收物业费，需要等所有的业主都交纳才收，同时物业费、电梯费均交纳至2013年，2015年4、5月以后原告没有为业主提供电梯服务，原告不予认可，被告未提供证据予以证实，故对其辩称，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条、二百五十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条、第二百七十二条的规定，判决如下：被告卞宝伟于本判决生效之日起十日内给付原告南京广厦物业服务有限公司连云港分公司物业服务费5741元及电梯费1665元，合计7406元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告卞宝伟承担（因原告已交纳，被告卞宝伟在给付上述款项时一并给付原告）。本判决为终审判决。代理审判员  刘广侠二〇一六年十二月二十九日书 记 员  俞 莎法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业公司公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。第二百七十二条民事诉讼法第一百六十二条规定的各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资，是指已经公布的各省、自治区、直辖市上一年度就业人员年平均工资，在上一年度就业人员年平均工资公布前，以已经公布的最近年度就业人员平均工资为准。