湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘04民终1139号上诉人（原审被告）：欧岳峰被上诉人（原审原告）：广州莱佛士物业服务有限公司衡阳分公司上诉人欧岳峰因与被上诉人广州莱佛士物业服务有限公司衡阳分公司（以下简称莱佛士分公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市蒸湘区人民法院（以下简称一审法院）（2017）湘0408民初375号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2017年8月1日立案后，依法组成合议庭于2017年8月24日公开开庭进行了审理，上诉人欧岳峰、被上诉人莱佛士分公司的委托诉讼代理人解峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。欧岳峰上诉请求：撤销一审判决，驳回莱佛士分公司的诉讼请求。事实和理由：莱佛士分公司违约在先，欧岳峰行使履行抗辩权。小区公共绿地被损毁，栏杆及花坛破烂不堪，水景及喷泉常年不开，会所及网球场被侵占，小区环境卫生恶劣，排水不畅，污水横流，门禁及监控形同虚设，小区治安案件频发，消防器材过期使用，房屋渗水等，莱佛士分公司已构成严重违约。相邻业主将空调外机对着欧岳峰的住房主卧窗户，是莱佛士分公司管理工作严重不作为与失职所致。莱佛士分公司的上述违约行为，欧岳峰对拒交物业费有正当抗辩理由。莱佛士分公司辩称，其并不存在违约甚至严重违约，物业服务企业不具有强制执行力，只能劝阻。房屋渗水问题已通知开发商维保小组到现场维修处理。空调问题其一直在积极配合处理跟进，若因空调问题造成损失，可另行起诉主张权利。莱佛士分公司向一审法院起诉请求：1.欧岳峰向莱佛士分公司支付2013年12月1日至2017年2月28日期间物业管理费5448.30元；2.欧岳峰向莱佛士分公司支付逾期违约金3312.20元。一审法院认定事实：欧岳峰为珠江棕榈园小区5-502室的业主。2010年10月11日，莱佛士分公司与欧岳峰签订《棕榈园前期物业管理服务协议》，约定由莱佛士分公司为欧岳峰所在的小区提供物业管理服务，物业费收取标准为1.0元/月/㎡收费，欧岳峰房屋面积为139.66㎡，每月物业管理费139.7元，欧岳峰逾期缴纳物业费应按1‰的标准支付违约金。合同签订后，莱佛士分公司依约提供了物业服务，但欧岳峰自2013年12月1日起以莱佛士分公司未完全履行物业合同约定的义务为由拒绝交纳物业费。一审法院认为：本案系物业服务合同纠纷。莱佛士分公司于2010年10月11日与欧岳峰签订的《前期物业管理服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法、有效，上述协议对双方当事人均具有约束力。关于欧岳峰以莱佛士分公司未完全履行物业管理合同约定的义务为由拒绝交纳物业管理费的行为是否系行使先履行抗辩权的问题。一审法院认为，合同签订后，莱佛士分公司所提供的物业管理服务一直未中断，欧岳峰主张莱佛士分公司未完全履行物业合同约定的义务，且自2013年12月1日起至今均未缴纳物业管理费，但一直在接受莱佛士分公司提供的物业服务，故欧岳峰拒交物业管理费的行为不符合行使先履行抗辩权的情形，对其上述主张，不予支持。欧岳峰辩称莱佛士分公司疏于对小区内公共部分的日常管理和维护、安全保卫及消防器材的更换重置等行为均属于未完全履行物业合同义务，已经构成根本违约，使合同目的无法实现，故莱佛士分公司公司无权向欧岳峰收取物业管理费，并提供了照片和光盘予以佐证。一审法院认为，欧岳峰提供的照片和光盘仅只能反映某一时间点的小区内的环境卫生等日常管理情况，但物业服务合同是一种持续性、服务性的合同，在实践中不可能是完美的，即便存在一定的瑕疵，并未影响整体上物业服务合同目的的实现，欧岳峰不能以此作为拒交物业费的理由，故对于欧岳峰的该项抗辩主张，不予支持。关于其他业主安装空调及装修房屋致欧岳峰使用空间受到妨害及房屋渗水的问题。一审法院认为，房屋渗水应全面分析缘由，如应物业公司管理行为所致，物业公司应当承担维修责任，但欧岳峰未提交证据证明其房屋渗水系莱佛士分公司不当的管理行为所致，故对其上述主张，不予支持；物业公司针对欧岳峰和其他业主之间相邻关系引发的纠纷所为的管理行为，并无强制执行力，且其已经组织欧岳峰与其他业主就相邻关系事宜进行过协商，应视为已经履行了相应部分的物业服务义务，故对于其相应的抗辩主张，不予支持。关于其他小区业主私搭乱建占有小区内公有部分空间的问题。一审法院认为，物业公司的管理行为对业主并无法律上的强制力，且莱佛士分公司已向有关部门反映了业主私搭乱建等情况，属履行了相应的物业服务合同义务，欧岳峰以此为由拒交物业管理费，于法无据，故不予支持。综上所述，基于物业服务合同具有长期性、持续性、服务性的特点，业主在发现物业公司存在服务瑕疵的时候，应该通过及时有效的沟通解决问题，物业公司也应切实履行自己的职责，对业主的合理要求应当及时回应并尽最大努力改正自身的不足，不断提高自己的服务质量。但是业主如果通过不交纳物业费的方式来应对物业公司的服务瑕疵，则势必会进一步导致物业服务质量的降低，损害的不仅是自己的利益更会影响小区全体业主的利益。故对于莱佛士分公司诉请要求欧岳峰支付2013年12月1日至2017年2月28日期间的物业管理费5448.3元的诉请，经核算，未超过合同约定的计算标准，且符合法律规定，依法予以支持；对于莱佛士分公司诉请的违约金3312.2元，一审法院认为，虽然双方签订的服务协议中约定了违约金每逾期一天按1‰的标准计算，但违约金计算金额过高，势必导致业主与物业公司之间产生新的矛盾，从双方之间的和谐相处角度出发，酌情核定为500元。希望双方能够换位思考、共同努力，共同建设美好家园。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《物业管理条例》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条之规定，判决：一、欧岳峰自本判决生效之日起十日内支付莱佛士分公司2013年12月1日至2017年2月28日期间的物业管理费5448.3元及逾期违约金500元；二、驳回莱佛士分公司其他诉讼请求。案件受理费25元，由欧岳峰负担。本院二审期间，欧岳峰提交一份2017年8月6日关于要求修复房屋漏水等问题的再次催促函，用以证明莱佛士分公司对其反映的房屋漏水和5栋503户业主安装空调致其损害等问题的处理情况。莱佛士分公司提交的证据有：1.小区现场管理照片，用以证明其对小区的部分日常管理及服务；2.违规装修整改通知，用以证明其要求5栋503户整改已安装的空调机位；3.5栋503户业主反映空调外机影响事宜，用以证明其积极协调5栋503户业主空调机位一事。对于上述证据的待证事实，本院将结合一审法院查明的事实，予以综合认定。一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，物业服务具有全天候、不间断的特性，间或出现物业服务瑕疵在所难免。但作为物业管理服务企业，应多站在业主的立场角度，考虑业主的意见及切身利益，改进物业管理服务中的不足，提高服务质量，从而建立良好的服务合同关系。本案二审争议焦点：欧岳峰能否以“小区公共部分被损毁，配套设施不完善，房屋渗水，相邻业主安装空调致其居住功能受到影响等”为由，抗辩物业服务费的交纳。分述如下：关于小区公共部分被损毁、配套设施不完善及房屋渗水的问题。根据欧岳峰提出“小区公共绿地被损毁，栏杆及花坛破烂不堪，水景及喷泉常年不开，会所及网球场被侵占，小区环境卫生恶劣，排水不畅，污水横流，门禁及监控形同虚设，小区治安案件频发，消防器材过期使用，房屋渗水等”的上诉事由，其所提及的均属小区共有部分，涉及小区业主的公共利益，可根据物权法相关规定，行使共有部分共同管理的权利，但不能以此为由拒付物业服务费，具体理由在一审判决中已作充分阐述，本院予以认同，并不再赘述。关于相邻业主安装空调致欧岳峰的房屋居住功能受到影响的问题。在日常物业服务过程中，对于业主装饰装修房屋，通常是由业主交纳房屋装修押金、物业公司对装修过程予以监督检查、装修完毕由物业公司检查无误后退还押金的方式进行。本案中，根据莱佛士分公司提交的违规装修整改通知等证据内容，503户业主在房屋装饰装修过程中擅自变更原始空调外机位，所装空调外机使欧岳峰的房屋居住功能受到影响。莱佛士分公司作为物业服务企业，对503户业主变更原始空调外机位安装空调的行为，未完全尽到在装修过程中巡查、发现问题及时阻止、事后通过装修押金督促整改解决的职责。由于物业管理服务不只是房屋装饰装修管理，还包含环境卫生、共享设施的维护和管理、共享部位的维修和管理、保安、交通秩序与车辆停放等多方面的内容。因此，欧岳峰虽然不能抗辩物业服务费的全部交纳，但可以抗辩对房屋装饰装修管理部分服务费的交纳，减少额度酌情为全额物业服务费的20%，待上述影响消除后，恢复物业管理服务费的全额交纳。至于违约金，莱佛士分公司根据双方约定诉请3312.2元，一审判决酌情减至500元适当，应予维持。综上，欧岳峰的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省衡阳市蒸湘区人民法院（2017）湘0408民初375号民事判决第二项；二、变更湖南省衡阳市蒸湘区人民法院（2017）湘0408民初375号民事判决第一项为欧岳峰自本判决生效之日起十日内支付广州莱佛士物业服务有限公司衡阳分公司2013年12月1日至2017年2月28日期间的物业管理服务费4358.64元（5448.30元×80%）及逾期违约金500元，合计4858.64元。三、驳回欧岳峰的其他上诉请求。一审案件受理费25元，二审案件受理费25元，合计50元。由欧岳峰负担28元，由广州莱佛士物业服务有限公司衡阳分公司负担22元。本判决为终审判决。审 判 长 尹 驰审 判 员 张 健代理审判员 刘 晨二〇一七年八月二十五日书 记 员 龙政旭附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。《中华人民共和国合同法》第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。