浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0782民初6197号
原告（执行案外人）：浙江融华置业有限公司，住所地：浙江省义乌市江东街道篁园路248号7楼。
法定代表人：吴军荣。
委托诉讼代理人：张晓菲，该公司员工。
委托诉讼代理人：金伦有，浙江星耀律师事务所律师。
被告（申请执行人）：中国农业银行股份有限公司义乌分行，住所地：浙江省义乌市宾王路181号。
主要负责人：张山明，行长。
委托诉讼代理人：吴早生，该行工作人员。
委托诉讼代理人：叶晓刚，该行工作人员。
被告（被执行人）：刘晓斐。
被告（被执行人）：吴华云。
原告浙江融华置业有限公司（以下简称融华置业）与被告中国农业银行股份有限公司义乌分行（以下简称农行义乌分行）、刘晓斐、吴华云案外人执行异议之诉一案，本院于2016年4月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告融华置业的委托诉讼代理人张晓菲（第三次未到庭）、金伦有、被告农行义乌分行的委托诉讼代理人吴早生、被告刘晓斐（第一次未到庭）到庭参加诉讼。原另一原告浙江兴隆盛拍卖有限公司义乌分公司（以下简称兴隆盛义乌分公司）经传票传唤无正当理由在第一次开庭时拒不到庭，本院已裁定按兴隆盛义乌分公司撤诉处理。被告吴华云经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告融华置业向本院提出诉讼请求：确认原告与被告刘晓斐、吴华云签订的《房屋租赁合同》有效；依法保护原告对涉案房屋自起诉之日至2022年10月1日止的租赁权。事实和理由：2012年7月23日，原告与被告刘晓斐、吴华云签订《房屋租赁合同》，约定，两被告将其共有的坐落于义乌市江东东路与篁园路交叉口的房产七、八层出租给原告，租期自2012年10月1日至2022年10月1日止，每年租金22万元，十年租金合计220万元，水、电、维修押金30万元，共计250万元，于2012年12月底前付清等内容。原告按约于2012年12月11日向被告刘晓斐汇付了250万元，并对承租房屋进行装修，于2014年搬迁入涉案房屋，并将公司经营地址进行了变更。2015年12月3日，原告得知法院将拍卖上述房屋，遂向义乌市人民法院提出执行异议，被裁定驳回。原告认为，其与被告刘晓斐、吴华云签订房屋租赁合同早于被告刘晓斐、吴华云与被告农行义乌分行就涉案房屋设定抵押，故原告与被告刘晓斐、吴华云签订的租赁合同应受到法律保护。
被告农行义乌分行辩称，原告于2012年7月23日签订的租赁合同无效，租赁权不应受保护。理由：1、合同约定的租金支付方式不合理。在正常的租赁关系中，长期的租赁合同一般租金支付方式为一年或二、三年支付一次，且按照一定方式递增。而原告提供的租赁合同约定租期十年，租金一次性支付不符合常理，也不符合企业经营节约成本的应有做法。2、无已支付租金的证据。原告诉状中所称已一次性于2012年12月11日支付租金220万元，押金30万元，而所提供的依据载明是货款，所提供的电费支付依据也为2014年、2015年部分支付的依据，无在抵押前已实际使用的证据。3、所抵押的房屋是原整个大东港酒店的一部分，涉及整幢房屋租赁时，该栋房屋产权人包括被告刘晓斐、吴华云均委托虞东明办理。在原告提供的租赁合同载明日期的当天，抵押给农行的抵押物和其它产权人的部分房产一同出租给了案外人朱惠娟，出租人是虞东明签名。既然在同一天出租，且都委托给虞东明办理，原告提供的该份合同的出租方不应该是被告刘晓斐、吴华云，最起码也应该有代理人虞东明的签字。4、原告在办理营业场所变更时，向工商部门提供了一份租赁合同，租赁期限为2015年3月18日至2016年3月17日，既然原告已签订有合同，何必又重新签一份。5、被告刘晓斐、吴华云在向本行提供抵押时出具了抵押物未出租声明，当时融华置业的法定代表人吴军荣在场，并未提出异议。6、租赁合同中约定的用途为用于乙方拍卖，但融华置业无拍卖资质，由融华置业租赁但给不相关的企业使用与事实不符。综上，本行认为原告提供的租赁合同系事后补签，应认定租赁合同无效。
被告刘晓斐答辩没有意见。
被告吴华云未答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院据此认定：本院在审理农行义乌分行与吴华云、刘晓斐申请实现担保物权一案过程中，于2015年9月25日作出（2015）金义商特字第78号民事裁定，对刘晓斐、吴华云所有的坐落于义乌市江东街道江东路与篁园路交叉口的房地产[房产证号：义乌房权证江东字第c00100046、c001000**号；土地证号：义乌国用（2011）字第002-030**号]准予采取拍卖、变卖方式依法变价，农行义乌分行对变价后所得款项在借款本金2600万元及利、罚息（按合同约定计付，从2015年5月21日至实际履行完毕之日止）范围内以3800万元为限优先受偿。裁定生效后，农行义乌分行于2015年10月26日向本院申请强制执行。同年11月5日，本院作出（2015）金义执民字第7272号执行裁定，查封刘晓斐、吴华云共有的上述房产。当月11日，本院作出（2015）金义执民字第7272-1号执行裁定，拍卖刘晓斐、吴华云共有的上述被查封的房产，并发布了（2015）金义执民字第7272-2号腾空公告。2016年1月11日，融华置业及兴隆盛义乌分公司以案外人名义向本院提出书面异议，本院于2016年3月17日作出（2016）浙0782执异字第8号执行裁定驳回融华置业及兴隆盛义乌分公司的异议。原告融华置业不服，提起本案之诉。
被告刘晓斐系义乌市臻品咖啡的业主，与原告融华置业法定代表人吴军荣系夫妻关系。被告吴华云系吴军荣的姐夫。2013年12月30日，刘晓斐、吴华云与农行义乌分行签订《最高额抵押合同》，约定刘晓斐、吴华云为农行义乌分行与义乌市荣赫贸易有限公司（该公司法定代表人与本案原告融华置业的法定代表人为同一人即吴军荣）自2013年12月30日起至2015年12月29日期间签订的融资协议而享有的债权提供抵押担保，担保的主债权最高余额为人民币3800万元。抵押物为上述坐落于义乌市江东街道江东路与篁园路交叉口的房地产。同日，办理了抵押登记手续。
目前涉案房屋由原告融华置业、案外人兴隆盛义乌分公司、张尉使用。
对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：１．原告融华置业提供房屋租赁协议复印件、工商银行网上银行转账凭证原件、工商银行业务委托书回执复印件各一份，证明其与被告刘晓斐、吴华云于2012年7月23日签订涉案房屋租赁合同及其于2012年12月11日支付租金、保证金共计250万元的事实。被告农行义乌分行质证，对租赁合同的三性均有异议，不存在租赁关系，该合同系事后补签，因被告刘晓斐、吴华云就涉案房屋设定抵押时，向本行出具涉案房屋未出租声明。对工商银行网上银行转账凭证真实性、合法性无异议，关联性有异议，凭证载明的用途为“货款”，融华置业的大股东也即法定代表人吴军荣与被告刘晓斐系夫妻关系，只能证明是他们之间内部的资金往来，不能证明是支付租金。对工商银行业务委托书回执三性均有异议。被告刘晓斐质证无异议。本院对租赁合同真实性不予认定。理由：首先，原告融华置业法定代表人吴军荣及被告刘晓斐同为该协议的签订人，但双方陈述签订协议时的在场人却不完全一致，且原告融华置业法定代表人吴军荣就协议签订地开始陈述是在篁园路248号，后又陈述是在江滨路，前后陈述不一；其次，被告刘晓斐、吴华云以涉案房屋为吴军荣为法定代表人的另一公司义乌市荣赫贸易有限公司向被告农行义乌分行贷款抵押担保签订抵押合同时，于2013年12月26日共同向被告农行义乌分行出具抵押财产未出租声明，并提供了其等房东的共同委托代理人虞东明与案外人朱惠娟签订的房屋租赁合同（与涉案房屋在同一栋楼）；其三，原告融华置业未提供房屋租赁协议原件，且原告融华置业法定代表人吴军荣与被告刘晓斐系夫妻关系，被告吴华云系吴军荣的姐夫。其四，原告融华置业在办理公司住所地变更登记时提供给相关部门的是另一份租赁合同，如果存在这份租赁合同，原告应当提供该房屋租赁合同而不是另一份房屋租赁合同。综上，对原告融华置业主张的2012年7月23日与被告刘晓斐、吴华云签订涉案房屋租赁协议的事实不予认定。对工商银行网上银行转账凭证的真实性予以认定，但载明的款项用途是货款，同时根据原告融华置业提供的其与被告刘晓斐款项往来的其他凭据，说明原告融华置业与被告刘晓斐之间存在资金往来，故对证明目的不予认定。对工商银行业务委托书回执，因系复印件，对真实性无法认定。2．原告融华置业提供付款凭证、农业银行单笔转账交易信息复印件各一份，证明兴隆盛义乌分公司支付水电费10584元给义乌市臻品咖啡的业主刘晓斐的事实。被告农行义乌分行质证，对付款凭证、农业银行单笔转账交易信息三性均有异议，系复印件，农业银行单笔转账交易信息没有银行的章，付款凭证是吴军荣签批的，而吴军荣并不是兴隆盛义乌分公司法定代表人；2014年交的水电费，不能证明租赁存在于抵押前。被告刘晓斐质证无异议。本院对该组证据，认可被告农行义乌分行的质证意见，对其证明力不予认定。3．原告融华置业（当庭）提供2015年9月7日其与案外人浙江亿景建设工程有限公司签订的工程款还款协议复印件、民事起诉状原件及附件（复印件）、（2016）浙0782民初5740号民事判决书原件各一份，证明原告签订租赁合同后对涉案房屋进行豪华装修。被告农行义乌分行质证，系当庭提供，已超过举证期限，只是装修款项的债权债务关系，不能证明租赁合同签订时间。被告刘晓斐质证无异议。本院认为对该组证据应以上述民事判决认定的事实为准，对民事判决的真实性予以认定，但该判决仅认定双方之间存在装修、欠款的事实，未认定租赁的事实，而欠款与本案无关，无法证明本案房屋租赁协议签订时间。4．原告融华置业提供情况说明、农业银行进账单及结算业务申请书原件各一份，证明原告与兴隆盛义乌分公司在2012年7月23日合租涉案房屋，租金220万元，押金30万元，2013年4月底结算，原告承担145万元租金，兴隆盛义乌分公司承担75万元租金，押金30万元由原告垫付。2013年5月2日兴隆盛义乌分公司向原告支付506100元，其中50万元是租金，6100元是水电费。2013年5月27日又支付了25万元租金，兴隆盛义乌分公司应当分摊的租金75万元已支付给原告。被告农行义乌分行质证，情况说明不具有证明效力，因为原告公司的法定代表人与兴隆盛义乌分公司的实际经营人为同一人，两者间具有利益关系；对农业银行进账单及结算业务申请书的真实性无异议，只能证明兴隆盛义乌分公司与吴军荣有资金往来，即使兴隆盛义乌分公司与原告公司分摊租金，兴隆盛义乌分公司也应将租金支付给原告公司而不是吴军荣个人，这两笔款是为拼凑756100元而从兴隆盛义乌分公司支付凭据中找出来的，实际并未支付租金，6100元水电费与实际用量不符。被告刘晓斐质证无异议。本院对情况说明不予认定。理由：该情况说明是由原告融华置业与兴隆盛义乌分公司共同出具，而兴隆盛义乌分公司原与本案原告融华置业一同提起本案之诉，因在本案第一次开庭时，兴隆盛义乌分公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院裁定按兴隆盛义乌分公司撤诉处理，故该情况说明实际系一方的陈述，不具有证明效力，且情况说明载明原告融华置业承担的租金为145万元，与原告融华置业法定代表人吴军荣在庭审中陈述公司承担60%的租金即132万元自相矛盾。对农业银行进账单及结算业务申请书的真实性予以认定，对证明目的不予认定。5．原告融华置业提供执行异议书原件二份，证明原告的租赁应受法律保护。被告农行义乌分行质证，两异议均被法院驳回。被告刘晓斐质证无异议。本院认可被告农行义乌分行的质证意见。6．委托书复印件一份，证明所有产权人刘晓斐、吴伟英、吴华云、朱爱倩、吕新红、朱寒守、朱丽珊委托虞东明办理房屋内外装潢、租赁事宜。被告农行义乌分行质证，没有异议，但委托权限不涉及租赁事项。被告刘晓斐质证无异议。本院对该证据真实性予以认定，但与本案无关。7．原告融华置业提供中国工商银行业务委托书回执、客户回单复印件各一份，证明原告支付给刘晓斐150万元，吴军荣支付给虞东明400万元。被告农行义乌分行质证，对证据的真实性、合法性没有异议，但与本案无关。被告刘晓斐质证无异议。本院认可被告农行义乌分行的质证意见。8．原告融华置业提供授权委托书复印件、2015年3月20日收据原件各一份，证明原告委托中介办理工商登记变更手续，委托时间早于开收据时间。被告农行义乌分行质证，对证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，原告委托变更营业执照是在2015年3月19日后，迟于抵押合同签订时间。被告刘晓斐质证无异议。本院认可被告农行义乌分行质证意见。9．被告农行义乌分行提供房屋租赁合同、委托书复印件各一份，证明抵押物出租均委托虞东明办理。原告融华置业质证对证据的真实性无异议，但与本案无关。被告刘晓斐质证无异议。本院认可原告融华置业的质证意见。10．被告农行义乌分行提供抵押财产未出租声明书原件一份，证明本案所涉及的这部分抵押物未出租的事实。原告融华置业质证无异议，但本公司的租赁存在于该声明之前。被告刘晓斐质证，该声明本人是空白签字的。本院对该证据予以认定。本院据此认定，2013年12月26日，被告刘晓斐、吴华云以涉案房产为前述义乌市荣赫贸易有限公司向被告农行义乌分行贷款抵押担保，出具一份抵押财产未出租声明书，声明在订立抵押合同之前，该抵押财产未以任何形式出租，如有不实或隐瞒，愿承担法律责任并赔偿农行义乌分行一切损失。11．被告农行义乌分行提供全国企业信用信息公示系统（浙江）查询单复印件二份，证明融华置业、兴隆盛义乌分公司分别于2015年3月19日、2015年4月30日经营场所变更到现在住址的事实。原告融华置业质证对证据真实性无异议，但本公司是在经营之后才进行变更的。被告刘晓斐质证无异议。本院认为该证据中有关融华置业部分的事实与原告提供的证据8相互印证，对该证据的该部分内容予以认定，与原告融华置业无关的部分不作认定。本院据此认定，原告融华置业于2015年3月19日向义乌市市场监督管理局办理了公司住所地变更登记。12．被告农行义乌分行提供房屋租赁合同复印件四份，证明本行与刘晓斐、吴华云签订抵押合同前，原告及兴隆盛义乌分公司与刘晓斐、吴华云不存在租赁关系，原告及兴隆盛义乌分公司系在2015年3月18日租赁涉案房屋。原告融华置业质证对真实性有异议，本公司于2012年和亿景公司签订装修合同，2013年进入涉案房屋经营，2014年产生水电费，四份租赁合同不能否定原告的租赁时间，原告在2010年8月1日－2015年3月17日的经营地址在这四份租赁合同上没有体现，不能达到证明目的。被告刘晓斐质证，2015年3月18日－2016年3月17日的租赁合同上的签名不是本人所签，本人不可能以8000元出租。本院认为，上述四份租赁合同，其中与兴隆盛义乌分公司相关的二份租赁合同与本案无关，本院不作认定；对2009年8月1日原告融华置业与案外人王庆洪等签订的房屋租赁合同的真实性予以认定。本院据此认定，2009年8月1日起原告融华置业住所地为义乌市江滨中路388号；对被告刘晓斐与原告融华置业签订的租赁期为2015年3月18日至2016年3月17日的租赁合同，被告刘晓斐否认该合同中的签名是其所签，但该合同系本院向义乌市市场监督管理局调取，故对该合同的形式真实性予以认定。本院据此认定，2015年3月19日原告融华置业向义乌市市场监督管理局申请办理公司住所地变更登记时提交的用房依据是其与刘晓斐签订的租期为2015年3月18日至2016年3月17日的房屋租赁合同。
本院认为，本案争议焦点，一是原告融华置业提供的房屋租赁协议是否真实；二是原告融华置业主张的租赁权是否应当保护。关于第一个争议的焦点，本院对证据认证已否定该证据的真实性。关于第二个争议焦点，由于本院已经否定原告融华置业提供的房屋租赁协议的真实性，即使原告融华置业现在租赁使用涉案房屋，但其无证据证明其租赁关系形成于被告农行义乌分行就涉案房屋设定抵押之前，故原告要求保护其对涉案房屋自起诉之日起至2022年10月1日止的租赁权无事实法律依据。被告吴华云经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃所享有的诉讼权利，依法可以缺席判决。
综上所述，对原告融华置业的诉讼请求，依法应当驳回。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第（二）项规定，判决如下：
驳回原告浙江融华置业有限公司的诉讼请求。
案件受理费17670元，由原告浙江融华置业有限公司负担。
如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 长 叶迪龙
人民陪审员 李仕民
人民陪审员 陈鹏程
二〇一六年九月七日
书 记 员 杨巧珍