陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕01民终12623号
上诉人（原审被告）：李某，男，汉族。
委托诉讼代理人：张俣华，陕西邦维律师事务所律师。
委托诉讼代理人：岳朝选，陕西邦维律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：西安市未央区张家堡街道办事处红色村民委员会第十村民小组，
负责人：杨建忠，该村民小组组长。
委托诉讼代理人：张忠民，陕西策盈律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴海军，陕西策盈律师事务所律师。
原审被告：西安天尊酒店管理有限公司，住所地西安经济技术开发区凤城八路EE康城南门门面房东户。
法定代表人：徐虎，该公司经理。
原审被告：陕西阿春味道餐饮管理有限公司，住所地西安经济技术开发区凤城八路东段永徽路EE康城二期1#地商业用房（东侧）一层。
法定代表人：李春晓，该公司经理。
原审被告：西安大拇指汽车维修有限公司，住所地西安经济技术开发区凤城八路EE康城南门门面房（1-3层）。
法定代表人：许晓东，该公司经理。
上诉人李某因与被上诉人西安市未央区张家堡街道办事处红色村民委员会第十村民小组（以下简称红色村十组）、原审被告西安天尊酒店管理有限公司（以下简称天尊酒店公司）、原审被告陕西阿春味道餐饮管理有限公司（以下简称阿春餐饮公司）、原审被告西安大拇指汽车维修有限公司（以下简称大拇指汽修公司）租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2017）陕0112民初1794号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李某上诉请求：1.撤销一审判决第四项；2.一、二审诉讼费用由红色村十组承担。事实和理由：其与红色村十组签订的《房屋租赁合同》真实有效，因前期红色村十组所出租的场地刚开始对外进行招租，周围的业主商户比较少。其也是看到长远发展，准备投资租赁，但因前提大量资金的投入，直至今年才开始收支平衡，前期一直处于亏损状态。其将涉案房屋出租给各方，大家也是投入了大量的资金进行装修，这样草率将合同解除，各项损失都很大。按照合同的相对性，各方的损失应由其来承担，红色村十组解除合同，产生这么多的违约金让其实在无法承受。虽然其未按时向红色村十组交纳租金存在过错，但红色村十组叫人将各方商户的门口挡住，断水断电使各方无法经营，损失如何计算。其所承租的位置，其他同等的出租户租金是每平方米30至40元，其所承租的租金过高。其愿意承担自己应承担的责任，但对于违约金不应承担。认为一审判决认定事实不清，望改判驳回其支付违约金的责任。
红色村十组辩称，李某拒绝向其交纳租金的行为，构成对合同的根本违约，李某应当承担违约责任。一审判决并未按照其诉请的年租金30%的违约金进行判决，只是按李某已经拖欠的租金数额1982981元为基数，判决按人民银行同期贷款利率的双倍承担利息，已经对违约金进行了下调。李某拖欠的租金1982981元仅是从2016年2月1日至2016年11月14日期间的租金，在2016年11月14日至2017年8月7日这段期间又产生了租金180余万元。这段期间的租金并没有计算在违约金基数内，一审判决李某承担的违约金并不高。其小组所属近千名村民，每年作为维持基本生活的经济来源就是收取租金后的分红。由于李某自2016年2月1日以来拒绝交纳房租，导致个别村民因失去经济来源已经开始卖房，在村民中民愤极大。李某并无证据证明其对各方商户进行封门堵路，停水停电。由于合同履行过程中李某出现根本违约的情形，其请求解除合同并要求承租人、次承租人返还房屋本身就是在租赁合同法律关系中出租人的权利。其与李某的合同被解除，负有腾房义务的次承租人与李某一同作为被告，没有不妥。综上，认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回李某的上诉，维持一审判决。
天尊酒店公司未到庭无述称，
阿春餐饮公司述称，因为装修的成本极大，还没有收回，故不愿意腾房。
大拇指汽修公司述称，其已经向李某支付了2016年整年房租，2017年也交付了一部分租金。其与李某的合同还未到期，前期装修、设备引进投入80余万元，成本至今未收回，故也不愿意腾房，
红色村十组向一审法院起诉请求：1.解除其与李某签订的《房屋租赁合同》；2.李某、天尊酒店、阿春餐饮公司和大拇指汽修公司立即腾房；3.李某支付自2016年2月1日至2016年11月14日下欠租金1982981元，并按合同约定租金金额支付至李某、天尊酒店、阿春餐饮公司和大拇指汽修公司实际腾房之日；4.李某支付违约金756756元；5.李某、天尊酒店、阿春餐饮公司和大拇指汽修公司承担本案的诉讼费。
一审法院认定事实：2011年7月18日红色村十组（出租方）与李某（承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：出租方自愿将坐落于凤城八路以南EE康城南侧1#地商业用房（东则）（建筑面积2940平方米）出租给承租方使用；出租房屋为商业用房，可以用于酒店、餐饮等。承租方有权分割、整体进行转租、转让或作其它经营；租期期限自2011年8月1日至2027年1月31日。其中2011年8月1日至2012年1月31日免租装修期，共6个月，2012年1月31日至2027年1月31日为计租期，共15年；起始租金65元/月/平方米，每三年递增10%；租金按年进行结算，承租方需提前十天向出租方交付下期租金，承租人需在2011年8月1日前向出租方支付首期房租229.32万元；承租方应按时交纳房屋租金，逾期未交，出租方有权终止合同并无条件收回房屋；经出租方允许，承租方可以对房屋进行装修改造，费用由承租方自理，在使用期满后，承租方不负责恢复原状，不拆除房屋装修结构；如合同双方有一方单方面违约，均须支付对方在剩余合同年限内收入的两倍，赔偿对方作为单方面违约金。合同签订后，红色村十组向李某交付了租赁房屋，李某又将租赁房屋转租给天尊酒店公司、阿春餐饮公司、大拇指汽修公司经营至今。李某已向红色村十组付清2012年1月31日至2016年1月31日的房屋租金，2016年2月1日至2016年11月14日房屋租金1982981元（71.5元/月/平方米×9个月+7007元/天×13天）及之后租金分文未付，酿成本诉。庭审中，红色村十组要求按合同约定解除其与李某签订的房屋租赁合同、腾房并支付未付租金及违约金。李某认可欠付红色村十组2016年2月1日至2016年11月14日的房屋租金1982981元，但因前期支出较大，不同意解除双方签订的合同，亦不同意支付违约金。请求红色村十组调整租赁单价，双方继续合作，并称红色村十组影响其转租商户的经营，给其造成损失，但损失额暂时无法估计。天尊酒店公司认为，其从李某租赁房屋后经营酒店至今，双方合同尚未到期，不同意腾房，如若解除合同，红色村十组应赔偿其装修损失等。阿春餐饮公司同意腾房。
一审法院认为，红色村十组与李某签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应按合同约定履行各自义务。合同签订后，红色村十组已向李某交付租赁房屋，李某又将租赁房屋转租给天尊酒店公司、阿春餐饮公司、大拇指汽修公司实际经营至今。红色村十组已履行了合同约定的出租人义务，李某却未按合同约定向红色村十组支付2016年2月1日至今的房屋租金，构成违约，根据合同约定李某逾期交纳租金，红色村十组有权单方终止合同并无条件收回房屋，故红色村十组要求解除与李某签订的房屋租赁合同，符合合同约定，法院予以支持。合同解除后，李某应腾房并向红色村十组支付欠付的租金，李某就2016年2月1日至2016年11月14日欠付原告房屋租金1982981元的事实无异议，法院予以确认；2016年11月15日至实际腾房之日的租金，按7007元/日进行计算。关于红色村十组主张的违约金，合同虽有约定，但约定过高应予调整，具体自2016年11月14日计算至判决给付之日，以1982981元为基数按中国人民银行同期贷款利率的双倍进行计算。天尊酒店公司、阿春餐饮公司、大拇指汽修公司虽是与李某签订的租赁合同，与红色村十组不存在直接合同关系，但各自实际占有使用红色村十组所有的房屋，基定上位合同已被解除，各自应向红色村十组腾房，至于腾房后若产生各项损失，与本案非同一法律关系，天尊酒店公司、阿春餐饮公司、大拇指汽修公司可另案诉讼主张。李某称红色村十组给其造成损失，无证据支持，法院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告西安市未央区张家堡街道办事处红色村民委员会第十村民小组与被告李某于2011年7月18日签订的《房屋租赁合同》；二、被告李某、西安天尊酒店管理有限公司、陕西阿春味道餐饮管理有限公司、西安大拇指汽车维修有限公司于本判决生效后三十日内腾房；三、被告李某于本判决生效后十日内向原告西安市未央区张家堡街道办事处红色村民委员会第十村民小组支付2016年2月1日至2016年11月14日房屋租金1982981元及2016年11月15日至实际腾房之日的租金（按7007元/日标准计算）；四、被告李某于本判决生效后十日内向原告西安市未央区张家堡街道办事处红色村民委员会第十村民小组支付违约金（自2016年11月14日计算至判决给付之日，以1982981元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的双倍进行计算）；五、驳回原告西安市未央区张家堡街道办事处红色村民委员会第十村民小组的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28718元（西安市未央区张家堡街道办事处红色村民委员会第十村民小组已预交），由西安市未央区张家堡街道办事处红色村民委员会第十村民小组负担5744元，由李某负担22974元，李某负担部分于上述付款时一并向西安市未央区张家堡街道办事处红色村民委员会第十村民小组支付。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，红色村十组与李某签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律行政法规的强制性规定，依法成立合法有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。在合同签订后，红色村十组向李某交付了租赁房屋，李某又将租赁房屋转租给天尊酒店公司、阿春餐饮公司、大拇指汽修公司实际经营至今。红色村十组已履行了合同约定的出租人义务，李某却未按合同约定向红色村十组支付2016年2月1日至今的房屋租金，李某已构成违约。根据合同约定李某逾期交纳租金，红色村十组有权单方终止合同并无条件收回房屋，故红色村十组要求解除与李某签订的房屋租赁合同，符合合同约定，一审法院予以支持，判决解除李某与红色村十组之间的房屋租赁合同，并无不当。在合同解除后，李某应腾房并向红色村十组支付欠付的租金，李某对2016年2月1日至2016年11月14日欠付红色村十组房屋租金1982981元的事实无异议，法院予以确认；2016年11月15日至实际腾房之日的租金，按7007元/日进行计算，一审法院据此判决李某支付红色村十组1982981元的租金，并按7007元/日的标准从2016年11月15日支付至实际腾房之日，也无不当。关于红色村十组主张的违约金，合同虽有约定，但一审法院认为约定过高应予调整，自2016年11月14日计算至判决给付之日，以1982981元为基数按中国人民银行同期贷款利率的双倍进行计算，没有不妥。天尊酒店公司、阿春餐饮公司、大拇指汽修公司虽是与李某签订的租赁合同，与红色村十组不存在直接合同关系，但各自实际占有使用红色村十组所有的房屋，基于上位合同已被解除，天尊酒店公司、阿春餐饮公司、大拇指汽修公司应向红色村十组腾房。至于腾房后若产生各项损失，与本案非同一法律关系，天尊酒店公司、阿春餐饮公司、大拇指汽修公司可另案诉讼主张。李某称红色村十组给其造成损失，无证据支持，一审法院不予采信，亦无不妥。李某上诉提出，不应向红色村十组支付违约金，事实和法律依据不足，本院不予支持。
综上所述，李某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由李某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张安品
代理审判员 卫婉莹
代理审判员 高喜平
二〇一七年十二月六日
书 记 员 韩 璋