重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0109民初6042号原告：重庆海宇物业管理有限公司，住所地重庆市北碚区城南新区康宁路1号，统一社会信用代码91500109747482343L。法定代表人：高荣江，该公司董事长。委托诉讼代理人：严红英，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：白鹤宇，男，该公司工作人员。被告：孙守明，男，1967年2月15日出生，汉族，住重庆市北碚区××路×××号×-×，公民身份号码。原告重庆海宇物业管理有限公司（以下简称海宇公司）与被告孙守明物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用小额诉讼程序，于2017年7月25日公开开庭进行了审理。原告海宇公司的委托诉讼代理人严红英、白鹤宇，被告孙守明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海宇公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决孙守明支付从2015年8月至2017年6月的物业服务费1316.52元、电梯费525.3元和从2015年5月至2017年4月的路灯公摊费62.76元；请求判决孙守明支付按银行同期贷款利率日万分之七计算的违约金461.01元。事实和理由：孙守明系北碚区××路×××号×××××单元×-×号房屋（以下简称案涉房屋）的业主（居住使用人），孙守明于2010年6月与海宇公司签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定由海宇公司对该小区进行物业管理服务，孙守明按建筑面积向海宇公司支付物业服务费、电梯费及路灯公摊费等费用。海宇公司按约定履行了物业管理服务的义务，但孙守明拖欠从2015年8月至2017年6月物业服务费1316.52元（0.7元/平方米.月×81.77平方米×23个月）、电梯费525.3元{[10元+0.3元/层×（4层-3层）]×2人×18个月+[10元+0.3元/层×（4层-3层）]×3人×5个月}和从2015年5月至2017年4月的路灯公摊费62.76元。经海宇公司多次催收未果。海宇公司依法向法院提起诉讼，请求依法判决。被告孙守明辩称，孙守明是北碚区××路×××号×××××单元×-×的业主。对海宇公司陈述的物业服务费、电梯费、路灯公摊费无异议，对海宇公司陈述的违约金有异议。孙守明没交物业服务费用的原因为：孙守明家的下水管道堵了7、8次，赔偿问题一直没有解决。孙守明厨房的下水支管要求海宇公司给孙守明整改一下，但是海宇公司一直没同意整改，要求孙守明自己整改。3、4、5楼均有住户改为麻将馆，麻将馆经常有人打通宵，影响休息，海宇公司没有管理。孙守明要求海宇公司整改孙守明家的下水管道，整改为不再返水，要求海宇公司管理麻将馆，麻将馆应该在12点前关门，不影响孙守明休息。解决了这两个问题，孙守明就交物业服务费、电梯费、路灯公摊费。即使孙守明违约成立，海宇公司主张的违约金过高。孙守明不同意交违约金。本院查明，孙守明为案涉房屋的产权人，于2010年接房，接房一年左右入住。案涉房屋为高层住宅，为电梯房，建筑面积为81.77平方米。海宇公司2008年进驻案涉房屋所在的××××步行街提供物业服务至今。案涉房屋所在××××步行街现在未成立业主委员会。2008年9月10日，重庆海宇置业（集团）有限公司（甲方）与海宇公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定由海宇公司对北碚区嘉陵风情步行街（1-35号楼）进行物业管理。该合同第二十条约定：……物业服务费由乙方按以下收费标准收取。甲方交纳费用时间：当月10日之前。……（2）高层住宅按建筑面积1元/平方米.月（不含电梯及公摊费用）收取……2．业主逾期不交纳物业服务费的，按日加收应交纳费用千分之三的滞纳金。第二十一条约定：共用的专项设备运行的能源消耗，应设独立计量表核算，据实分摊计收。第二十五条约定：委托服务期限暂定为叁年，从2008年10月1日起至2011年9月30日止。合同期满或业主委员会成立，与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自然终止。2010年6月4日，海宇公司（乙方）与孙守明（甲方）签订《前期物业管理服务协议》。该协议第四条约定：……一、甲方交纳费用时间：本月10日前。二、收费标准：1、单个高层住宅按建筑面积0.7元/平方米.月收取（但不含电梯及公摊水电费用）。第五条约定：日常电梯费计算方式：10元（第三层）+0.3元/层×（N-3），N为楼层数。2011年9月1日，重庆海宇置业（集团）有限公司与海宇公司签订《关于的延期协议》，约定将2008年9月就嘉陵风情步行街前期物业服务签订的《前期物业服务合同》中的委托服务期限延至2015年9月30日止，合同期满或业主委员会成立后，与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时本协议自然终止。《前期物业服务合同》中除委托期执行本协议外，另委托服务事项、双方的权利义务、物业服务要求和标准、物业服务费用和维修费用等均执行《前期物业服务合同》中的约定不变。2015年9月29日，重庆海宇置业（集团）有限公司与海宇公司签订《关于的延期协议》，约定将2011年9月就嘉陵风情步行街1-35号楼前期物业服务签订的《前期物业服务合同》中的委托服务期限延至2018年9月30日止，如延期协议有效期间嘉陵风情步行街业主委员会成立，与选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时本协议自然终止。延期协议期满且业主委员会未成立时，本延期协议期限将自然延续，直至业主委员会成立，与选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本协议自然终止。《前期物业服务合同》中除委托期执行本协议外，另委托服务事项、双方的权利义务、物业服务要求和标准、物业服务费用和维修费用等均执行《前期物业服务合同》中的约定不变。案涉房屋的下水管道堵塞反水时海宇公司都去维修疏通过。海宇公司于2015年7月31日起诉要求孙守明支付2013年11月至2015年7月的物业服务费、电梯费和2013年9月至2015年6月的路灯公摊费及违约金。本院于2015年10月12日作出了（2015）碚法民初字第05634号民事判决书。孙守明拖欠海宇公司2015年8月至2017年6月的物业服务费1316.52元（0.7元/平方米.月×81.77平方米×23个月）未交，拖欠海宇公司从2015年8月至2017年6月的电梯费525.3元未交（其中从2015年8月至2017年1月的电梯费为[10元+0.3元/层×（4层-3层）]×2人×18个月=370.8元，从2017年2月至2017年6月的电梯费为[10元+0.3元/层×（4层-3层）]×3人×5个月=154.5元），拖欠海宇公司从2015年5月至2017年4月的路灯公摊费62.76元未交。海宇公司向孙守明多次催收未果。上述事实，有书证以及双方当事人在庭审中的陈述记录载卷为据，足以认定。本院认为，海宇公司与重庆海宇置业（集团）有限公司签订的《前期物业服务合同》及分别于2011年9月1日、2015年9月29日签订的《关于的延期协议》，海宇公司与孙守明签订的《前期物业管理服务协议》，是相应合同及协议双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《物业管理条例》第六条第一款规定：“房屋的所有权人为业主”。本案中，孙守明是案涉房屋的产权人，为该房屋的业主。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”根据上述规定，《前期物业服务合同》及分别于2011年9月1日、2015年9月29日签订的《关于的延期协议》对海宇公司与孙守明均有约束力，双方也应按《前期物业管理服务协议》履行。《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”本案中，孙守明应当根据《前期物业服务合同》、分别于2011年9月1日、2015年9月29日签订的《关于的延期协议》及《前期物业管理服务协议》载明的标准按时支付物业服务费用。孙守明辩称其家中下水管道堵塞的赔偿问题一直没有解决，其要求海宇公司整改其厨房的下水支管，海宇公司一直没同意整改，因此其没有交物业服务费用，但孙守明没有提供证据证明其主张。案涉房屋的下水管道堵塞反水时海宇公司都去维修疏通过，海宇公司已尽到了相应义务。对孙守明的该辩称意见，本院不予采纳。孙守明辩称3、4、5楼均有住户改为麻将馆，麻将馆经常有人打通宵，影响休息，海宇公司没有管理，因此其没有交物业服务费用。本院认为，海宇公司作为物业服务企业，对住户开设及经营麻将馆的行为没有执法权。孙守明可依法向工商部门、公安机关或环保部门反映要求处理，也可另行起诉解决。对孙守明的该辩称意见，本院不予采纳。本案中，孙守明拖欠海宇公司2015年8月至2017年6月的物业服务费1316.52元、电梯费525.3元和从2015年5月至2017年4月的路灯公摊费62.76元未交，已违约。因此，海宇公司要求孙守明支付上述期间的物业服务费、电梯费、路灯公摊费的诉讼请求，本院予以支持。合同约定业主逾期不交纳物业服务费的，按日加收应交纳费用千分之三的滞纳金，该滞纳金应为违约金。孙守明逾期支付物业服务费，按照合同约定，孙守明应当支付违约金。海宇公司要求孙守明支付按银行同期贷款利率日万分之七计算的违约金461.01元，本院认为，该违约金过高，酌情主张按年利率7%的标准计算违约金，计算出违约金为92.16元（1316.52元×7%）。海宇公司提供的是小区公共管理服务，物业服务是双向的，不仅需要物业公司提供优质的物业管理服务，同时，更需要业主积极的协助配合，并按合同交纳物业服务费用，才能共同营造整洁有序的生活环境。现在海宇公司仍在为案涉房屋所在嘉陵风情步行街提供物业服务，孙守明如果对海宇公司的物业服务有意见，可及时向海宇公司反映，海宇公司应按照相应约定和规定及时处理，或向海宇公司的监督管理部门提出意见，由监督管理部门依法进行督促整改。只有通过物业服务企业和业主的共同努力，才能建好和谐、文明、有序的小区。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第六条第一款、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：一、被告孙守明在本判决生效之日起五日内支付原告重庆海宇物业管理有限公司从2015年8月至2017年6月的物业服务费1316.52元、电梯费525.3元和从2015年5月至2017年4月的路灯公摊费62.76元。二、被告孙守明在本判决生效之日起五日内支付原告重庆海宇物业管理有限公司违约金92.16元。三、驳回原告重庆海宇物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告孙守明负担。本判决为终审判决。本判决自送达之日起发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院或者与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审判员  李军二〇一七年九月二十二日书记员  包薇