北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第16571号
原告（反诉被告）名城汇（北京）投资管理有限公司，住所地北京市朝阳区建国路56号天洋运河壹号C2栋一层东侧。
法定代表人宁素霞，总经理。
委托代理人杨涛，北京市中兆律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京盘古氏投资有限公司，住所地北京市朝阳区北四环中路27号A座写字楼37层。
法定代表人宋楠，董事。
委托代理人康健，北京市华泰律师事务所律师。
原告（反诉被告）名城汇（北京）投资管理有限公司（下称名城汇公司）与被告（反诉原告）北京盘古氏投资有限公司（下称盘古氏公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员张永强独任审判，公开开庭进行了审理。名城汇公司的委托代理人杨涛、盘古氏公司的委托代理人康健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
名城汇公司诉称：2012年12月28日，我公司与盘古氏公司签订《北京市商品房预售合同》及《补充协议》。双方约定，我公司购买盘古氏公司开发的七星摩根广场x室房产一套，预测建筑面积601.72平方米，购房总价款45340400元。关于付款双方约定，我公司应于签约当日支付5000000元，2012年12月31日前支付20000000元，2013年1月15日前付清余款20340400元。关于解除抵押登记手续双方约定，盘古氏公司应于我公司付清房款后6个月内解除该房的抵押登记，否则按日支付总房款万分之二的违约金至办理完毕前述手续止。关于权属转移登记双方约定，我公司委托盘古氏公司或其指定机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因盘古氏公司责任，我公司未能在交房之日起180日内取得房屋所有权证书，如我公司不选择退房，盘古氏公司应自取得权属证书的期限届满次日起至实际取得权属证书之日起，向我公司按日计付总房款万分之五的违约金。关于交付日期双方约定，我公司付完全款当日为实际交房日。
上述合同的实际履行情况如下。我公司于2012年12月10日支付5000000元，2012年12月28日支付20000000元，2013年1月16日付清余款20340400元。盘古氏公司未能于合同约定的我公司付清房款后6个月内即2013年7月15日前解除该房的抵押登记，直至2014年2月13日才口头告知我公司已解除，逾期212天。被告未能在合同约定的交房之日起180日内即2013年7月15日前为我公司办理房屋所有权证书，直至2014年2月18日方办理完毕，逾期217天。
我公司现诉至法院，要求盘古氏公司支付逾期办理产权证书的违约金
4942103.6元及逾期办理解除抵押登记手续的违约金1922432.96元。
盘古氏公司辩称及反诉诉称：第一，名城汇公司存在逾期收房及逾期付款的违约情形，应承担违约责任。首先，双方签订合同时我公司已经具备了交付房屋的条件并随合同一并向名城汇公司交付了《房屋交付通知书》，通知其于2013年1月15日付清房款时办理房屋交接手续。名城汇公司却无故未按期收房，直至2013年6月3日才收房。名城汇公司逾期收房137天，按照合同约定，应按日向我公司支付相当于合同总价款万分之一的违约金。同时，根据合同约定，名城汇公司应当在房屋交付前付清可能发生的违约金，对于逾期未付清的违约金，其应当承担逾期付款的违约责任。名城汇公司逾期支付逾期收房的违约金时间自2013年6月3日收房之日暂计算至本案第一次开庭时共计352天，应按日向我公司支付相当于逾期收房违约金总额万分之二的逾期付款违约金。其次，依照合同约定，名城汇公司应在约定交房时间之前交纳专项维修基金和有关税费，否则我公司有权拒绝交付房屋，并由名城汇公司承担逾期付款的违约责任。名城汇公司直到2013年5月13日才交纳专项维修基金，逾期118天，2013年6月18日才交纳契税，逾期153天，应按照合同约定按日向我公司支付相当于合同总价款万分之二的违约金。
第二，名城汇公司主张的逾期解押合同条款不适用于本案。首先，名城汇公司主张的逾期解押是指因我公司为房地产开发的贷款所做的抵押情形，而其援引的合同条款约定是针对名城汇公司以贷款形式购房而办理的抵押。本案中名城汇公司的付款方式为一次性付款，不存在贷款付款的情形。其次，对于我公司因房地产开发所做的抵押，合同中仅有第四条和附件三有相关约定。除此之外，无其他合同条款对该开发贷款解押的时间单独进行约定。再次，解押是办理产权所需的一项手续，办理产权登记的时间已经包括了解除开发贷款抵押的时间。在双方售房合同中已经对逾期办证约定了违约金的前提下，没有必要重复对产权登记前的解押手续单独约定逾期违约金。
第三，合同约定的逾期办证违约金过高，请求法院予以核减。首先，鉴于合同履行过程中，名城汇公司存在逾期收房和逾期付款违约在先的情形，且违约情形较重，其先违约产生的违约金至今未付，我公司延期办证行为首先是在行使先履行抗辩权，且所延期限远短于名城汇公司逾期付款和逾期收房的期限。其次，名城汇公司逾期收房和逾期付款的行为扰乱了我公司的财务计划，这是导致我公司延期办证的主要原因。再次，名城汇公司2013年6月18日才将契税交付，故办理产权登记的起始之日至少应于该日的次日计算180天。最后，合同中对于我公司逾期办证的违约金约定为每日万分之五，远高于名城汇公司逾期收房万分之一、逾期付款万分之二的比例，故如果法院认为我公司存在逾期办证的违约情形，则应按照公平原则予以调减。
综上，我公司不同意名城汇公司的诉讼请求，并提出反诉请求，要求名城汇公司向我公司支付逾期收房违约金621163.48元、逾期付款违约金88408.9元。
名城汇公司针对反诉辩称：第一，我公司不存在逾期收房的违约情形。盘古氏公司签约时并未向我公司交付交房通知书，而是在2013年6月初口头通知我公司办理收房，我公司随即于6月3日办理交房手续。我公司是以盈利为目的的法人，故意逾期收房不符合理性人逻辑。早半年收房可以早半年收取房租，而晚收房也不能节省任何费用，我公司没有理由故意延迟收房。第二，盘古氏公司主张逾期付款违约金没有依据。盘古氏公司是根据合同中关于代我公司办理房屋过户登记手续的义务而衍生出代收代缴税费、公共维修基金的合同履行行为。我公司付款给盘古氏公司并非合同约定的付款义务，而是委托盘古氏公司代为向有关机构缴纳费用。双方并未明确约定我方向盘古氏公司交纳契税及公共维修基金的具体时间，之所以我公司未在交纳房款后立即交纳税费及公共维修基金，是因为盘古氏公司尚未办理大产权及解押手续，我公司是在行使不安抗辩权。盘古氏公司直到2013年5月31日才取得大产权证，且6月4日才以邮件通知我公司。我公司在得知盘古氏公司取得大产权证之后14天即2013年6月18日向其支付了契税。鉴于此前盘古氏公司未取得大产权证导致办理过户的条件尚未成就，双方清楚明晰上市公司资金安排的合理时间，且盘古氏公司收到此款后未及时缴纳契税而是挪作他用，应视为我公司上述时间缴纳契税属于恰当并且及时的履行行为。此外，盘古氏公司主张逾期付款违约金所援引的合同条款为逾期支付购房款的约定，并不涉及为配合其代办过户手续而衍生的付款行为，故其主张逾期缴纳税费的违约金也没有合同依据。综上，请求驳回盘古氏公司全部反诉请求。
经审理查明：2012年12月28日，盘古氏公司作为出卖人与名城汇公司作为买受人签订《北京市商品房预售合同》（下称预售合同）及附件。双方约定如下。出售的房屋坐落于北京市朝阳区x室（下称涉案房屋），预测建筑面积为601.72平方米，其中套内建筑面积为485.21平方米（第三条）。该商品房在建工程已经设定抵押，抵押权人为中国农业银行股份有限公司北京亚运村支行（第四条）。房屋价款按照套内建筑面积计算，每平方米93444.9元，总价款45340400元（第五条）。买受人采取一次性付款方式，具体付款方式和期限的约定详见附件五（第六条）。买受人未按照约定的时间付款，逾期在45日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过45日后，出卖人有权解除合同，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金；本条所指逾期应付款是指依照第六条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额（第十条）。出卖人应当在2011年12月21日前向买受人交付房屋（第十一条）。该商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件；由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照附件十补充协议约定的方式处理；买受人同意委托出卖人或出卖人指定的代理人代交专项维修基金及契税，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人（第十五条）。出卖人应当在2012年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明；如因出卖人的责任未能在约定期限内取得楼栋的权属证明的，买受人不会以此提出退房或要求出卖人承担赔偿责任，双方同意按照本条第（二）款“转移登记”的约定予以执行（第二十一条第（一）款）。商品房交付后，买受人同意委托出卖人或出卖人指定的机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房；买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金（第二十一条第（二）款）。
双方在预售合同附件五《付款方式及期限的约定》中约定，买受人选择一次性付款方式向出卖人支付预售合同第五条约定的合同总价款，其中于签署预售合同当日支付5000000元，于2012年12月31日前支付20000000元，出卖人于2013年1月15日通知买受人付清余款20340400元（第一条）。买受人未能按照上述付款时间表支付到期款项的，每延迟一日，买受人应向出卖人支付相当于应付而未付金额的千分之一的迟延履行违约金；出卖人承诺在买受人付清全部购房款（包括可能发生的违约金，下同）后180日内为买受人办理完毕该房屋的房屋所有权证书（第三条）。无论买受人选择何种付款方式，在预售合同约定的房屋交付前，买受人均必须向出卖人付清全部应付房价款及各项税费，并向出卖人付清其依据预售合同及其附件约定所应承担的违约金等各项费用，否则，出卖人有权拒绝向买受人交付房屋，并无需承担因此逾期交房的违约责任，且买受人应当承担预售合同及其附件约定的逾期付款的违约责任（第四条）。
双方在附件十《补充协议》中约定，在买受人与出卖人办理该商品房的交付手续时，买受人应付清已到期应付房款及可能发生的违约金，交纳该商品房的专项维修资金和办理产权相关的各项税费；如果该商品房的产权登记面积与预售合同约定面积发生差异，则双方应在该商品房交付前对购房价款进行结算，多退少补，并签署面积误差确认及结算协议等办理产权证书所需文件；买受人未完成前述工作的，出卖人有权拒绝向买受人交付该商品房，并按照由于买受人原因造成房屋未能按期交付的条款处理（第3.3条）。若因买受人原因未能按期交付房屋的，买受人按日向出卖人支付相当于合同总价款万分之一的违约金，违约金自交付通知载明的买受人应开始收房之日起计算，至买受人实际办理完毕房屋交付手续之日止（第3.7条）。买受人应在房屋交付前向出卖人预付办理产权前／时必须支付的各项税费，包括契税、公共维修基金、产权登记费、测绘费等，由出卖人代缴；买受人履行前款义务，是出卖人交付房屋的前提和履行交付房屋后其他义务的前提（第6.21、6.22条）。买受人同意在买受人选择以银行按揭贷款支付购房款的情况下，在产权证办理完毕后，出卖人或代办机构可将房屋的权属证书原件交出卖人或银行办理有关抵押登记手续（第6.23条）。如出卖人指定的产权代办机构或出卖人另行通知的，买受人应在通知后10日内补充提供办理产权登记需要的其他资料（第6.24条）。如属于买受人责任，导致出卖人未能按时为买受人办理完毕产权证或未能在办理产权证后三十日内办理完毕房屋抵押登记手续的，则自预售合同约定的应当取得产权证明期限届满之日，或前述约定房屋抵押登记手续办理期限届满之日起，买受人按日另行向出卖人支付房屋总价款万分之二的违约金，直至前述手续办理完毕止（第6.25条）。如果属于出卖人的责任，导致买受人的房屋在付清房屋全部房款并完成网签后6个月内未能解除该房屋的抵押登记手续，则出卖人自约定解除该房屋抵押登记期满之日起，按日向买受人支付总价款万分之二的违约金，直至办理前述手续完毕为止（第6.26条）。
同日，双方签订《补充协议》，约定，因买受人原因，买受人要求仅签订纸面版预售合同，暂不进行网上签约，出卖人同意买受人的要求且承诺予以配合；双方同意，暂不进行网上签约的期限为五年，自签订纸面版预售合同之日起算；买受人付完全款当日为实际交房日，如因出卖人原因，双方在2013年1月15日仍不能进行网签，导致买受人未付尾款的，则房屋交付时间为2013年1月16日；预售合同及其他附件与本补充协议有不一致的，以本补充协议为准。
名城汇公司分别于2012年12月10日向盘古氏公司支付房款5000000元，于2012年12月28日支付房款20000000元，于2013年1月16日支付房款20340400元，于2013年5月13日支付公共维修基金129544元，于2013年6月18支付契税
1360212元。盘古氏公司于2013年11月14日将名城汇公司支付的契税缴至税务部门。双方于2013年6月3日办理涉案房屋交付手续。涉案房屋所在的楼栋产权于2013年5月31日登记至盘古氏公司名下；盘古氏公司于2014年1月21日向房屋登记管理部门申请解除涉案房屋在建工程抵押；涉案房屋产权于2014年2月18日登记至名城汇公司名下。
审理中，名城汇公司表示，其在2013年2月至6月期间多次催促盘古氏公司办理解除涉案房屋在建工程抵押及过户手续，盘古氏公司于2013年2月答复因未解除抵押，故不能办理产权过户手续；于2013年3、5月份答复解除抵押正在办理中；于2013年6月4日将大产权证扫描件发与名城汇公司。盘古氏公司对名城汇公司的主张不予认可。名城汇公司另提交了盘古氏公司向其发出的《沟通函》及《承诺函》各一份，以证明盘古氏公司在合同履行过程中处于持续违约状态。其中《沟通函》载明，盘古七星公馆的期房转现手续将于近期办理完毕并具备办理小产权证的条件，届时我公司将第一时间为贵公司办理银行解押及办证事宜，维护贵我双方共有的信任，由于现阶段现房办理小产权证仍需一些必要手续及流程，我公司将在45天内为贵公司全部办理完毕，该函落款时间为2013年7月24日。《承诺函》载明，由于现阶段盘古七星公馆的银行解押和办证事宜的必要手续及流程，已在递交和审批过程中，因此我司承诺将在2013年10月31日前完成全部解押手续以及贵公司所购房屋的小产权办理事宜，该函落款时间为2013年10月10日。盘古氏公司对上述函件的真实性予以认可，但提出，作出上述承诺系基于其工作人员对于双方合同约定的办理产权登记时间的误解，双方权利义务应以合同约定为准。
本案审理过程中，就延期办理交房手续的原因，名城汇公司指认系盘古氏公司逾期交房；盘古氏公司指认其分别于签订预售合同当日、2013年5月13日、2013年6月3日向名城汇公司送达交房通知，名城汇公司系逾期收房。为证明其主张，盘古氏公司提交了《房屋交付通知书》及《须缴纳费用明细》各一份。其中《房屋交付通知书》抬头系名城汇公司，该通知书载明，根据双方签订的预售合同，贵公司应于2013年1月15日将全部购房款支付后，我公司将于当日将涉案房屋正式交付阁下使用，请于收函30日内持本通知书到盘古七星公馆售楼中心办理相关房屋交接手续，该通知书落款为盘古氏公司，落款日期为2012年12月28日。《须缴纳费用明细》载明，涉案房屋实测建筑面积647.72平方米，应补面积差额款为0元，最终房屋总价45340400元，契税（最终房屋总价的3%）1360212元，公共维修基金（实测建筑面积＊200元）129544元。名城汇公司否认在盘古氏公司指认的上述时间收到上述通知书及明细，表示盘古氏公司系2013年6月1日左右通知其收房事宜，盘古氏公司就其在上述时间向名城汇公司送达上述文件未提交证据。
庭审中，就名城汇公司要求盘古氏公司支付逾期办理产权证书违约金的诉请，盘古氏公司提出违约金过高的抗辩。名城汇公司对此不予认可，并提交了《房地产抵押合同》一份、北京市企业信用信息网打印的名城汇公司工商登记注册信息一页、上海大名城企业股份有限公司（下称大名城企业公司）2013年年度报告一份，以证明其实际损失数额。其中《房地产抵押合同》载明，甲方（抵押人，名城汇公司）以涉案房屋为乙方（抵押权人，名城汇公司在提交该证据时将其名称遮盖）向丙方（借款人、上海大名城贸易有限公司，下称大名城贸易公司）发放的300000000元借款提供抵押担保。工商登记注册信息显示，大名城企业公司系名城汇公司的投资人。年度报告载明，大名城企业公司2013年度加权平均净资产收益率为10.22%。对于上述证据，名城汇公司作出如下说明：涉案房屋于2014年2月办理房产证后立即抵押给中诚信托有限责任公司，获得300000000元给大名城企业公司使用；名城汇公司系大名城企业公司的全资子公司，根据该公司2013年年度报告显示的收益率数据，即使不考虑充裕资金投入产生的经济规模效应，其将上述300000000元贷款投入使用的年收益至少为30660000元，在逾期办证期间收益约18228000元，由此计算得出盘古氏公司逾期办证给名城汇公司造成的损失至少为18228000元。盘古氏公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均不认可。
上述事实，有预售合同及其附件、《补充协议》、汇款凭证、房屋所有权证、盘古七星公馆物品移交登记表、治安消防安全协议书、房屋交验单、《房地产抵押合同》、工商登记注册信息打印页、名片、邮箱截图、业务指南、沟通函、承诺函、契税发票、房屋交付通知书、电子银行交易回单及当事人陈述意见、庭审笔录在案佐证。
本院认为：名城汇公司与盘古氏公司签订的预售合同及其附件、《补充协议》是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应按照约定履行自己的义务。对于相关义务的履行时间，应以双方约定为准。
关于交房及相关款项的支付时间问题。根据双方约定，交房时间为付完全部购房款当日，且交房前名城汇公司应付清可能发生的违约金、契税及公共维修基金。虽然双方有上述明确约定，但是考虑房屋交付前商品房由出卖人实际控制，以及公共维修基金、契税确切数额的确定需要以房屋实测面积的明确为前提等事实，以及商品房预售实践中房屋交付的惯例，房屋交付及税费缴纳应以出卖人发出交房通知及缴费明细为前提。名城汇公司自认其于2013年6月1日左右收到盘古氏公司的交房及缴费相关通知，盘古氏公司的证据不足以证明其在该时间之前向名城汇公司发出该通知，根据双方关于出卖人应于交房前7日通知买受人的约定，名城汇公司于2013年6月3日收房、于2013年5月13日交纳公共维修基金并不构成逾期履行合同义务。虽然合同约定契税应在交房之前交纳，但是就契税一项双方仅为代收代缴的关系，对于买卖双方而言交纳契税的目的仅在于办理小产权证，考虑盘古氏公司迟于合同约定时间5个月于2013年5月31日才取得涉案房屋所在楼栋大产权、且迟至2014年1月21日才办理小产权登记手续前置的解除涉案房屋在建工程抵押手续的事实，名城汇公司延期交纳契税符合行使不安抗辩权的条件；且名城汇公司交纳契税虽有延期，但延期仅有15天，而盘古氏公司在名城汇公司交纳后将近5个月才代缴至税务部门。综合考虑以上情节，本院认为名城汇公司延期交纳契税并不构成违约。根据上述事实认定，本院认为盘古氏公司主张逾期收房及逾期付款违约金缺乏事实依据，本院不予支持。
关于办理小产权证的时间如何确认的问题。双方在多项协议中分别作出了付清房款及违约金后180日内、交房后180日内的不同约定，鉴于双方同时有付清房款当日交房的约定，探究缔约双方的本意，本院认为办证的起算时间应以付清房款时间为准；对于双方对于出卖人履行交房后义务以买受人交纳税费为前提的约定，本院认为，虽然名城汇公司未在双方约定的时间支付公共维修基金及契税，但是前已述及其具有本院不认定为违约的合理事由，且考虑在办理小产权证之前盘古氏公司办理大产权证、解除在建工程抵押登记等先行义务的履行时间，即便名城汇公司先行支付相关税费，盘古氏公司亦不可能在双方约定的时间内履行办理小产权的义务，综合考虑上述情节，尽管在付清房款当天名城汇公司并未交清税费，办理小产权证的时间仍应认定为付清房款后180日为妥，即盘古氏公司应在2013年1月16日之后180日内即2013年7月15日之前履行办理小产权证的义务。现涉案房屋产权于2014年2月18日才登记至名城汇公司名下，盘古氏公司存在违约，名城汇公司主张的违约金计算方式符合合同约定。对于盘古氏公司所提违约金过高一节，本院认为，名城汇公司提交的证据不足以证明其因盘古氏公司该项违约行为而产生的实际损失，综合考虑本案案情，本院对该项违约金予以酌减，具体数额根据违约天数按照房屋总价款日万分之二的标准计算。
关于名城汇公司主张逾期办理解除抵押登记手续的违约金一节，双方争议焦点在于预售合同第6.26条约定的逾期解押违约金是否适用于本案。对此，本院认为，预售合同第6.23、6.25条均是针对买受人按揭贷款情形的约定，从文义的连贯性来讲，该条所称解押亦应针对买受人按揭贷款购房情况下所做的抵押，而非出卖人贷款建房的抵押；另外，因涉案房屋的在建工程抵押手续的解除系办理小产权的前提，而双方对于办理小产权的时间及逾期办理的违约责任已有明确约定，在此情形下，如再对逾期解除在建工程抵押登记的违约责任另作约定，不符合惯常逻辑。综上，本院认为名城汇公司以盘古氏公司逾期解除抵押登记为由要求其支付违约金缺乏合同依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）北京盘古氏投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）名城汇（北京）投资管理有限公司逾期办理产权证的违约金一百九十六万七千七百七十三元三角六分。
二、驳回原告（反诉被告）名城汇（北京）投资管理有限公司其他诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）北京盘古氏投资有限公司的反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费29926元，由原告（反诉被告）名城汇（北京）投资管理有限公司负担21347元（其中19070元已预交，余款2277元于本判决生效之日起七日内交至本院），由被告（反诉原告）北京盘古氏投资有限公司负担8579元（于本判决生效之日起七日内交至本院）。反诉费5448元，由被告（反诉原告）北京盘古氏投资有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 张永强
二〇一四年十月二十八日
书 记 员 全 鑫