陕西省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕民终444号
上诉人（原审原告）：交通银行股份有限公司陕西省分行。住所地：陕西省西安市新城区西新街**号。
负责人：程清洁，该分行行长。
委托诉讼代理人：温军平，北京大成（西安）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：双兰档，北京大成（西安）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：宋丽娜，女，汉族。
委托诉讼代理人：朱军学，陕西昭应律师事务所律师。
原审第三人：陕西瑞麟置业有限公司。住所地：陕西省西安市碑林区环城南路中段***号。
上诉人交通银行股份有限公司陕西省分行（以下简称交行陕西省分行）因与被上诉人宋丽娜、原审第三人陕西瑞麟置业有限公司（以下简称瑞麟公司）申请执行人执行异议之诉一案，交行陕西省分行不服西安市中级人民法院(2016)陕01民初802号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人交行陕西省分行委托诉讼代理人温军平、双兰档，被上诉人宋丽娜委托诉讼代理人朱军学到庭参加诉讼。原审第三人瑞麟公司经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
交行陕西省分行上诉请求：1.撤销原审判决；2.改判继续对西安市临潼区东二环西侧瑞麟君府南区7号楼20102号房产执行。事实及理由：（一）一审法院认定事实错误，被上诉人的证据无法证明已支付房款、名下无房产以及房屋交付使用之事实。1.本案中被上诉人仅提供了购房合同及瑞麟公司单方出具的收款收据作为支付价款的证据，但一方面作为第三人的瑞麟公司未出庭无法证明购房合同的真实性，另一方面大额资金的交易一般通过银行转账支付，支付高达94.5万元的购房款项，全部通过现金方式支付不可信，且被上诉人无法提供有效的购房发票，法院应审查其银行交易明细，以现金交易的还应对其取款记录以及资金来源进行核实，否则无法证明支付价款的真实性。2.首先，西安市房屋管理局回复的财产查询反馈信息表无法全面真实反映被上诉人名下房产信息。一方面执行系统中查询获得的财产反馈信息仅限于西安市房管局登记信息，因该系统并未全国联网，既无法覆盖全国范围，亦无法真实反映临潼区房屋局登记信息，并不能全面证明被上诉人名下房产情况。其次，依据最高院司法解释及执行规定，“名下无其他用于居住房屋”应包括被上诉人、被上诉人配偶及子女。3.被上诉人称其已入住涉案房产，但一方面，瑞麟君府南区在建工程至今尚未竣工验收，尚不能使用，更未交付；另一方面，西安市中级人民法院执行庭、评估机构在对涉案房产评估核查过程中，并未发现有任何占有或使用行为。被上诉人实际占用房产的时间点均在人民法院查封之后，在人民法院已对执行财产采取执行措施之后，无论是行政机关还是个人对查封财产的占有或尝试改变占有的行为均系违法行为，属于干扰法院执行，阻碍司法权的行使，应当依法予以排除。4.本案存在大量违法行为及疑点。在一审过程中，被上诉人提供的房屋验收交接表、交房入住书复印件上被上诉人的签字与商品房买卖合同签字不一致，而该批案外人执行异议案件存在大量房屋验收交接表、交房入住书上签字类似同一笔迹情形，还存在收款收据上标明商品房用于抵债，或标明转账却仍未提供银行流水，一些收款收据的时间甚至早于合同签订时间，同一时期购房合同价款却存在大量不一致等情形，在一审过程中其得知瑞麟公司及孙瑞麟对外有大量欠款，后期更是以房产直接抵债，依据民间借贷规定，该情形应按照借贷纠纷处理。（二）一审法院适用法律错误。本案应适用执行异议与复议第27条规定，上诉人享有对抗案外人的优先受偿权。本案还应适用民事诉讼法第311条由被上诉人承担其为消费者，且其具有排除执行的民事权益的举证责任。
宋丽娜辩称，（一）其与瑞麟公司签订商品房买卖合同是客观、真实的，是在2014年5月13日人民法院查封之前签订的合同，房屋总价款是94.5万元，在同一天，宋丽娜通过其母亲在中国工商银行的账号转账支付全额购房款，瑞麟公司也出具了加盖财务专用章的收款收据。2014年12月30日西安中院作出查封裁定书。（二）其在一审已经向法院提交94.5万元的购房银行流水。其在一审期间向法院提交房屋交接验收表、瑞麟二期物业服务合同、交纳相关物业费等票据等证据足以证明其已经实际取得并占有房屋。（三）未进行过户登记的原因并非其造成的。（四）本案应当适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。综上，上诉人的上诉理由无事实及法律依据，依法应予驳回。
交行陕西省分行向一审法院起诉请求：继续对西安市临潼区东二环西侧瑞麟君府南区7号楼20102号房产执行；诉讼费用由被告负担。
一审法院认定的事实：2014年4月29日，原告与第三人瑞麟公司签订《公司客户委托贷款合同》，第三人以其自有的位于西安市临潼区东二环西侧瑞麟君府南区在建工程提供抵押担保，并出具了抵押物清单。西安市临潼区房管所为该抵押物办理了抵押登记，并出具编号为西房他证临字第20149**号《房屋他项权证》。同日，陕西省西安市汉唐公证处作出（2014）陕证经字第002460号《具有强制执行效力的债权文书公证书》。后原告申请陕西省西安市汉唐公证处出具执行证书，2014年12月18日陕西省西安市汉唐公证处出具（2014）陕证执字第149号《执行证书》，载明瑞麟公司未在约定的期限履行还款和担保义务，原告可持公证书及执行证书向由管辖权的人民法院申请强制执行。执行标的为支付本金87464540元整及利息、罚息。后原告依据上述《执行证书》向该院申请强制执行，2014年12月30日，该院依据生效的债权文书《公证书》及《执行证书》作出（2014）西中执证字第00059-2号执行裁定：查封被执行人瑞麟公司所有的位于西安市临潼区东二环西侧瑞麟君府南区285套房产（预售证号：临预字第201216号、临预字201215号、临预字201121号）；查封期限为二年。被告以涉案房屋为其所有为由提出执行异议。该院作出（2015）西中执异字第00144号执行裁定：一、案外人提出的执行异议申请理由成立；二、西安市临潼区东二环西侧瑞麟君府南区7号楼20102号房屋中止执行。原告遂提起申请执行人异议之诉即本案诉讼。
另查，2014年5月13日，被告与第三人瑞麟公司签订《商品房买卖合同》，约定被告购买第三人位于西安市临潼区东二环西侧瑞麟君府南区7号楼20102号房屋，合同价款为945000元。被告通过转账支付第三人瑞麟公司购房款945000元。2015年2月15日，《商品房买卖合同》在西安市临潼房管所登记备案，现涉案房屋已交付使用。经原告申请，该院到西安市房屋管理局查询后，该局答复被告名下未登记其他居住房屋。
一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，2014年5月13日，被告为购买西安市临潼区东二环西侧瑞麟君府南区7号楼20102号房屋与房地产开发企业瑞麟公司签订《商品房买卖合同》，该商品房买卖合同已在临潼房管所备案登记，其真实性已得到房屋管理部门的确认。后宋丽娜向瑞麟公司支付了全部购房款并对该房屋居住使用。因原告向该院申请强制执行，该院遂根据西安市汉唐公证处出具的债权文书《公证书》及《执行证书》，于2014年12月30日作出执行裁定，将尚登记在房地产开发企业瑞麟公司名下的上述房屋予以查封。由于被告在人民法院查封之前已经与瑞麟公司签订商品房买卖合同，并支付了全部购房款，所购房屋用于居住使用，且西安市房屋管理局答复该院被告名下未登记其他居住房屋，因此，被告对人民法院查封诉争房屋提出异议，于法有据，异议理由成立，该院裁定对西安市临潼区东二环西侧瑞麟君府南区7号楼20102号房屋中止执行，并无不当。交行陕西省分行诉称其对诉争房屋已经办理抵押登记，享有对抗被告的优先受偿权，因与上述司法解释的规定相悖，依法不能成立。另交行陕西省分行起诉称被告与瑞麟公司签订《商品房买卖合同》不真实，被告并非消费者亦未真实支付购房款，所购房屋并非用于居住，因与该院所查明的事实不符，依法不予采信。综上，交行陕西省分行要求对西安市临潼区东二环西侧瑞麟君府南区7号楼20102号房屋继续执行之诉请，该院依法不予支持。遂判决：驳回原告交行陕西省分行的诉讼请求。案件受理费100元，由交行陕西省分行负担。
本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。另查明，经向临潼房管所查询，在临潼区，宋丽娜名下没有其他用于居住的房屋。
本院认为，关于本案的法律适用问题。交行陕西省分行上诉认为应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，案外人宋丽娜提出的排除执行异议不能成立。但上述二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持”，亦同时规定：“但法律、司法解释另有规定的除外”。其后，上述司法解释第二十九条规定了买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形，故该司法解释第二十九条应属于司法解释的另行规定，应予以适用。交行陕西省分行的该项上诉理由不能成立，一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定并无不当。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，首先，宋丽娜与瑞麟公司于2014年5月13日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效；其次，宋丽娜提交的房屋验收交接表、二期物业管理服务合同、二期房屋装饰装修管理服务协议书、物业费及水电气缴纳票据等证据可以证明其已经装修入住涉案房屋，且根据现有证据表明，宋丽娜名下并无其他用于居住的房屋；再次，宋丽娜提供的银行流水可以证明其已支付全部购房款94.5万元，瑞麟公司出具的《收款收据》亦载明收到宋丽娜的全部购房款94.5万元；最后，交行陕西省分行对宋丽娜提交的证据提出异议，认为宋丽娜与瑞麟公司签订《商品房买卖合同》、支付房款及已装修入住的情况不真实，但其并未提交相反证据予以证明。故宋丽娜享有能够排除执行的民事权益，交行陕西省分行关于一审法院认定事实错误的上诉理由不能成立，一审法院认定并无不当。
综上所述，交行陕西省分行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人交通银行股份有限公司陕西省分行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵学玲
审 判 员 付 栋
代理审判员 滕欣燕
二〇一七年六月二十三日
书 记 员 赵杨璇