太原市小店区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）小民初字第02697号
原告山西顺太物业管理有限公司，住所地太原市迎泽区菜园街148号5幢。
法定代表人王永红，总经理。
委托代理人张兴旺，山西锋卫律师事务所律师。
委托代理人李飞，女。
被告邢卓伟，太原易威镁业有限公司职员。
委托代理人李正强，山西源晋律师事务所律师。
原告山西顺太物业管理有限公司与被告邢卓伟物业服务合同纠纷一案，本院于2014年12月2日受理后，依法由审判员王学会适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告山西顺太物业管理有限公司的委托代理人张兴旺、李飞，被告邢卓伟及其委托代理人李正强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告山西顺太物业管理有限公司诉称，原告作为物业管理经营企业为太原市小店区长治路33号经典家园小区提供物业管理服务。被告是该小区3号楼2单元2203号的业主。就经典家园小区的物业管理事宜，原告于2009年12月27日与该项目的开发商经典房地产开发有限公司签订了一份前期《物业管理委托合同》，之后就与小区的每户业主就物业管理服务的相关事项进行了明确约定，同时约定逾期交纳物业管理费的按照日千分之五收取滞纳金，被告每月按其房屋的建筑面积以每平方米1.1元向原告计付物业费，被告作为该小区业主，享受了原告提供的物业服务，却未按时向原告交纳物业管理费，至今尚欠原告物业管理费2612元、电梯费1080.5元，应付滞纳金2530.4元。关于该楼盘的物业管理服务收费标准问题，于2010年1月和2014年9月分别获得太原市物价局的批复和审核，原告一直按照约定履行义务，但被告从2013年3月起即开始拖欠物业管理费和电梯费，经原告多次催要，被告拒不支付。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求判令：1、被告给付原告自2013年3月1日起至2014年2月28日止的物业管理费1306元、电梯费534.3元及2014年2月28日至2014年11月30日共计275天的滞纳金2530.4元；2014年3月1日起至2014年11月30日止的物业管理费1306元、电梯费546.2元，合计6222.9元。2、被告承担本案诉讼费用。
被告邢卓伟辩称，1、被告所住的经典家园小区未经竣工验收，小区的物业服务费用应由建设单位承担，原告收取包括物业费在内的各项服务费用已构成不当得利。2、假定原告有收取物业费的资格，其收取了被告包括装修材料运输费在内的3247.2元，还有超标准收取的水电费590元，均不属于正当的物业服务费用，应予以核减。3、原告请求的物业费用的收费依据、标准不明确，该收费标准是否经物价部门核定，被告要求原告出示，否则原告收取物业费于法无据。4、原告提供的服务远未达到三级资质和物业合同所约定的服务标准，根据合同法的规定，被告不履行缴费义务也是行使先履行抗辩权的结果。5、原告请求的滞纳金没有法律依据，其依据为格式条款，且过分高于原告所谓的损失，不应得到支持。6、请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，被告邢卓伟为太原市小店区长治路33号经典家园小区3号楼2单元2203号房屋业主。2009年12月27日，原告（乙方）与案外人山西经典房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业管理委托合同》一份，约定甲方将其开发的位于太原市长治路33号经典家园小区高层及多层住宅楼项目全权委托乙方实行物业管理，乙方提供服务的受益人为上述物业范围内的全体业主和物业使用人，甲方在通知业主正式入住时讲明乙方名称和被委托事项，协助乙方与全体业主和物业使用人正式签订《临时管理公约》及《前期物业管理协议》。委托管理事项包括房屋建筑公用部分的管理、养护和维修；共用设施、设备的管理、养护和维修；市政公用设施和附属建筑物、构筑物的管理、养护和维修；公共环境卫生；交通与车辆停放秩序的管理；维护公共秩序等并负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、车辆停放费、装修押金、电梯使用费等。业主和物业使用人对乙方的满意率应达到80%以上。乙方收取费用应按物价部门核准后的标准执行。委托管理期限暂定2年，自2010年1月1日起至2012年12月31日止，本合同期满或业主委员会成立由业主大会选聘的物业管理公司正式签订物业管理合同生效之日起，本合同自然终止。后该小区因故未能成立业主委员会。2012年9月19日，山西经典房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）就甲方将经典家园项目委托乙方实行物业管理有关事宜再行签订《前期物业管理服务合同》一份，合同约定的委托管理事项及双方的权利义务等内容同前述《前期物业管理委托合同》基本一致，该合同约定的物业管理委托期限自本合同生效之日起算暂定为10年。2010年3月24日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业管理服务协议》一份，约定甲方对包括被告（被告所有房屋为3号楼2单元2203号，建筑面积98.94平方米）在内的经典家园小区业业主提供物业管理服务，并依据本合同向乙方收取物业管理费用，甲方应保证相应的物业管理服务质量，乙方从房屋交付之日起，即交付一年的物业管理费，物业管理服务费、电梯费按市物价局审定标准收取，业主按年交费，住宅按建筑面积每月每平米1.1元、电梯运行费按建筑面积每月每平米0.45元收取费用。如乙方违反协议，不按该合同约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日千分之五交纳违约金。双方还约定了其他权利义务。2010年1月，太原市物价局根据原告申报，依据并价房字【2005】108号文件对被告服务管理的经典家园小区核发了“普通住宅物业服务等级与收费标准”，核准该小区物业服务费应以1.10元／平方米＊月收取。2014年10月，太原市物价局、太原市房地产管理局向原告就其管理服务的经典家园小区核准新的物业服务等级与收费标准：物业服务费合计为1.10元／平方米＊月、电梯服务费0.4元／平方米＊月。该小区房屋竣工后，被告于2010年11月收房入住至今，期间被告交纳了2010年、2011、2012年的物业管理服务费用。从2013年3月1日起至2014年2月28日止的物业管理费1306元、电梯费534.3元，2014年3月1日起至2014年11月30日止的物业管理费1306元、电梯费546.2元，被告至今未予交纳。另查明，该小区至今未成立业主委员会。被告在庭审中称原告的服务达不到应有的服务标准，故拒绝交纳相关服务费用。原告则提供证据证明从2012年开始，小区业主的入住率达到了80%，原告连续3年对该小区业主进行了服务满意度调查，满意率均达95%以上。
确认以上事实的证据有《前期物业管理委托合同》、《前期物业管理服务合同》、《前期物业管理服务协议》、普通住宅物业服务等级与收费标准、太原市经典家园小区住宅前期物业服务等级与收费标准、证人证言及本案庭审笔录等在卷佐证，足以采信。
本院认为，原告和开发商山西经典房地产开发有限公司签订的《前期物业管理委托合同》、《前期物业管理服务合同》及原、被告签订的《前期物业管理服务协议》均为当事人间的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同。原告经开发商委托对被告所在的住宅小区进行前期物业服务，并依据和原告签订的《前期物业管理服务协议》按照太原市物价局和房地产管理局核准的收费标准收取费用，被告史雪琴作为小区业主之一在享受了原告提供的物业服务后，理应交纳相应的服务费用。因被告从2013年3月1日起至2014年2月28日止的物业管理费为1.10元×98.94平方米×12个月=1306元、电梯费为0.45元×98.94平方米×12个月=534元；从2014年3月1日起至2014年11月30日止以上述标准计算的物业管理费为979元、电梯费为356元，上述费用共计3175元，被告理应给付原告。由于原、被告双方在合同中约定的滞纳金收取标准过高，本院酌定以原告要求计算的未付费用的20%计付，被告应给付原告635元。被告提出原告提供的服务达不到相关标准，但其现有证据并不能证明其上述主张，故对被告该抗辩意见，本院不予采纳。被告提出核减原告收取的装修材料运输费、超标准收取的水电费的抗辩意见和本案分属不同的法律关系，应另案处理。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告邢卓伟在本判决生效后十日内给付原告山西顺太物业管理有限公司欠缴费用共计3175元。
二、被告邢卓伟在本判决生效后十日内给付原告山西顺太物业管理有限公司滞纳金635元。
三、驳回原告山西顺太物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元（原告已预交），减半收取25元，由被告邢卓伟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。
审判员 王学会
二〇一五年三月一日
书记员 张瑞荣
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