杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0103民初2621号
原告（反诉被告）：张妍妍，女，1983年7月14日出生，汉族，住黑龙江省萝北县。
委托代理人：赵崇樨、张熙，浙江天册律师事务所律师。
被告（反诉原告）：何铁鹰，男，1966年9月7日出生，汉族，住杭州市下城区。
委托代理人：何世雄（系何铁鹰之父），男，1937年1月15日出生，汉族，住杭州市下城区。
原告张妍妍为与被告何铁鹰房屋买卖合同纠纷一案，于2017年4月7日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序。审理过程中，何铁鹰向本院提起反诉，本院依法将反诉和本诉合并审理，并由简易程序转为普通程序审理，依法组成合议庭，于2017年8月2日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张妍妍及其委托代理人赵崇樨、张熙，被告（反诉原告）何铁鹰的委托代理人何世雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张妍妍起诉称：2016年9月18日，原告与被告（由被告父亲何世雄代理）在杭州我爱我家房地产经纪有限公司的居间下签订编号为2016转让0414548的《杭州市房屋转让合同》一份，约定由被告向原告转让位于杭州市下城区的房屋一套，转让总价为1220000元，以贷款付款方式支付，原告于2016年9月22日前支付610000元首付款，剩610000元委托银行监管支付至双方约定的第三方监管账户。同时，双方约定，被告应于银行放贷后五个工作日内，将房屋交付给原告，查验后双方应签订房屋交接单；被告在交房前应当办理完成原有户口的迁出手续，若未按期迁出，则应当向原告支付122000元的违约金，逾期超过10日未迁出的，自期限届满之次日起，应当按日计算向原告支付全部已付款万分之十的违约金。合同签订后，原告依约支付了610000元首付款至第三方监管账户，并向银行提交了按揭贷款所需资料，中国建设银行杭州西湖支行完成审批并于2016年11月21日完成放贷。然因2016年9月底开始，杭州房价疯狂上涨，被告开始后悔，在原告通知被告贷款下放，要求依约交房和迁出户口之后，被告通过父亲何世雄以短信形式表达了“房屋售价比市场价低了200000元，希望原告给予一些补偿”的想法，对于被告父亲表达出来的这种出尔反尔、毫无契约精神的做法，原告明确予以拒绝，并且于2016年12月1日通过彩信形式发函要求被告配合办理交房手续及户口迁出手续。因原告无法满足被告提出的给予补偿的无理要求，被告始终不肯配合办理相应手续，被告父亲何世雄仍居住于该房屋内，且该房屋地址下目前仍有两个户口，致使原告无法居住该房屋，也无法将自己的户口从外省迁入。鉴于被告的行为已严重违反合同约定，根据《合同法》相关规定，特向贵院起诉，请求判令：1、被告继续履行《杭州市房屋转让合同》，履行腾空交房义务；2、被告支付违约金256200元（该金额为从2016年11月29日暂计至2017年3月28日的违约金，此后以每日1220元为标准计算违约金至原有户口迁出之日）；3、本案诉讼费用由被告承担。
原告张妍妍为证明其主张，向本院提交了如下证据：
1.编号2016转让0414548《杭州市房屋转让合同》1份，以证明原、被告于2016年9月19日签订房屋买卖合同，就相关权利义务作出约定。
2.公证书附授权委托书1份，以证明被告父亲何世雄代被告办理房屋买卖相关事宜。
3.结算业务申请书1份，以证明原告已按约将首付款支付至第三方监管账户。
4.《个人住房借款合同》及个人贷款支付凭证、还款明细各1份，以证明原告按揭部分的购房款已按约支付至第三方账户，原告按约履行银行还款义务。
5.肖冰与何世雄短信记录截屏7份，以证明原告就交房以及户口迁出问题与被告父亲交涉的情况。
6.告知函1份，以证明原告于2016年12月1日以通知函的形式要求被告履行配合义务。
被告何铁鹰答辩称：案涉房屋买卖经杭州我爱我家房地产经纪有限公司中介介绍，由肖冰（张妍妍丈夫）出面与被告父亲何世雄商谈，并对搬迁等事项达成共识。但由于在非正常情况下所签合同缺少既定核心内容，于是原告代表肖冰写了一份承诺书予以补正，内容是本人同意付清款后六个月搬迁。现在原告诉请提出要求被告腾空房屋，目前原告仅支付房款的二分之一，被告应在付清房款后提出。被告在交房前完成户口迁出都是符合规定的，被告未交房，户口未迁出不违约，不存在违约金问题。本案责任是原告不肯付款，原告四次发短信要求被告交房迁移户口，但不付房款，被告建议商谈但原告拒绝，目前还有610000元没有付清，原告却说钱已经付清还说钱没有拿到与原告无关，钱在第三方账户上，没有原告签字被告无法拿钱，若被告交房迁移户口拿不到钱怎么办。合同上写被告应在房贷后五个工作日内交房应作为格式条款，与原告的承诺书矛盾，应采用非格式条款，且合同格式条款在前，承诺书在后。
被告何铁鹰为证明其主张，提供了下列证据：
1.编号2016转让0414548《杭州市房屋转让合同》1份，以证明格式合同，内容不完整，与当事人商谈内容有矛盾。
2.承诺书1份，以证明原告代表承诺的内容。
3.肖冰与何世雄短信4份（包括通知函）、张妍妍与何世雄短信8份，以证明原告提出迁户口交房，但未提付款；被告多次提出协商解决问题，被原告拒绝；被告未拿到余款，原告说被告拿不到钱，与其无关。
4.光盘附文字整理稿各1份，以证明六个月后交房搬迁。
反诉原告何铁鹰反诉称：案涉房屋买卖是经中介引领，从刚开始到目前均是肖冰（反诉被告张妍妍的丈夫）出面与反诉原告的父亲何世雄商谈，并对搬迁等事项达成共识。但由于在非正常情况下所签合同缺少既定核心内容，于是肖冰写了一份承诺书予以补正，内容是本人同意付清款后六个月搬迁。此承诺书虽然反诉被告夫妻俩始终承认没有反悔，但他们却提出各种理由，推卸转让，拒绝付清61万余款，一直至今，承诺书未兑现。一手交钱一手交货是天经地义的事，反诉原告已将房产过户给了反诉被告，但价款只拿到61万，太不公平。鉴于反诉被告至今未付清房款，特提起反诉，请求判令：1、反诉被告履行承诺书；2、反诉被告履行编号2016转让0414548《杭州市房屋转让合同》第五条（2）款，支付违约金122000元；3、本案诉讼费用由反诉被告承担。
反诉原告何铁鹰为证明其主张的事实，向本院提供下列反诉证据：
1.承诺书1份，以证明反诉被告代表承诺的内容。
2.编号2016转让0414548《杭州市房屋转让合同》1份，以证明反诉被告未按约付款。
3.光盘附文字整理稿各1份，以证明反诉被告至今承认所写的承诺书及肖冰作为反诉被告代表有效。
反诉被告张妍妍答辩称：反诉被告已按照《杭州市房屋转让合同》的约定，支付完毕合同项下1220000元的全部房款，因反诉原告单方违约在先，拒不履行向答辩人交付房屋以及户口迁出的义务，导致其至今无法从房屋中介领取剩余的610000元房款。根据反诉原告与反诉被告于2016年9月19日签订的《杭州市房屋转让合同》，其中第二条约定：案涉房屋转让价款为1220000元；第三条第3款约定：甲乙双方同意委托中国建设银行杭州西湖支行，账号为33×××09的账号对房产交易资金进行监管支付；付款方式为贷款付款，即：乙方须于2016年9月22日前支付首期款人民币610000元至甲乙双方约定的银行第三方监管账户。余款由乙方向银行申请贷款，须于2016年9月22日前向银行等有关部门提交抵押贷款申请的相关资料，银行贷款人民币610000元发放至甲乙双方约定的银行第三方监管账户；第四条约定：双方约定于银行放贷后5个工作日内，甲方将房屋交付给乙方，查验内容包括：房屋腾空情况、户口迁出情况、各项费用的付讫凭证等；第八条第2款约定，甲方应当在交房前办理完毕原户口的迁出手续。基于以上约定，反诉被告于2016年9月22日将首付款610000元支付至合同约定的银行监管账户，并于2016年11月21日取得了建行的610000元房屋贷款，该贷款直接发放至合同约定的银行监管账户，至此反诉被告的付款义务已全部履行完毕。但是，反诉被告支付完毕全款后，反诉原告并未按约在放贷后五个工作日内办理户口迁出以及房屋交接手续，而是在反诉被告和中介公司一再敦促下至今仍拒不办理户口迁出以及房屋交接手续，导致反诉被告虽然付清了房款但却迟迟不能实际取得房屋，并办理户口迁入手续。正是由于反诉原告自身的违约行为，导致其领取剩余房款的条件至今未成就，故应由反诉原告自行承担相关后果，反诉被告在此过程中不存在任何违约行为，也不存在任何过错。
《承诺书》并不构成对原《房屋转让合同》中房屋交付期限条款的变更。首先，该《承诺书》出具人是肖冰，并非《房屋转让合同》的签约当事人或授权代表，无权对《房屋转让合同》中的合同条款作出实质性变更；其次，该《承诺书》的真实含义是，反诉原告与反诉被告依约办理完毕付款、办证、迁户口、验房交接手续后，通过另行签署租赁协议等方式同意反诉原告迟延刘个月搬迁（占有改定），而非将原先约定好的交房时间延后六个月。换言之，该迟延六个月搬迁，也是在反诉原告能够按约履行全部合同义务的前提下，反诉被告的丈夫出于照顾反诉原告的客观情况所作出的表态，但事实情况是，反诉原告非但不履行先前约定好的迁户口、房屋交接等义务，反而以承诺书作为自己出尔反尔拒不交房的借口，故该延期搬迁六个月的承诺书已不具有履行的事实前提基础，现在反诉原告在自身严重违约在先的情况下，反过来向反诉被告主张违约金，有违最基本的诚实信用。退一万步讲，即便按照反诉原告关于六个月延期搬迁的理解，从2016年11月贷款放款完毕至今，也早已超过了六个月。
综上，反诉原告无法领取剩余房款完全系反诉原告自身违约行为所致，反诉原告的诉请和事实理由没有任何事实和法律依据，请求人民法院依法予以驳回。
反诉被告张妍妍为证明其主张的事实，向本院提交的反诉证据与本诉证据一致。
经庭审质证，被告（反诉原告）何铁鹰对原告（反诉被告）张妍妍提供证据1-6无异议。原告张妍妍对被告何铁鹰提供证据1三性无异议，证明对象有异议，该合同是杭州市住房保障管理局与工商行政管理局制定的标准文本，非单方格式合同且合同完整，房屋交接的约定的内容与承诺书内容一致不存在矛盾，房屋交接与同意暂缓搬迁法律意义不同；证据2真实性、合法性无异议，关联性、证明对象有异议，与本案无关，不构成对本房屋转让条款的变更，不是杭州市房屋转让合同组成部分，承诺书本意是办理房屋交接手续后以租赁等形式同意被告搬迁；证据3三性无异议，证明对象有异议，张妍妍已经按合同约定履行支付完毕房款，聊天内容恰反映何铁鹰违约在先；证据4三性无异议，证明对象有异议，张妍妍未否认肖冰出具同意六个月搬迁的字条，但承诺书的理解与何铁鹰不同。反诉被告张妍妍对反诉原告何铁鹰提供的反诉证据的质证意见与本诉证据一致。
经审核，本院对上述证据认证如下：原告张妍妍提供证据1-6及被告何铁鹰提供证据1、2客观、真实，对本案具有证明效力，本院予以采信。被告何铁鹰提供证据3、4的真实性，本院予以采信。反诉原告何铁鹰提供证据1、2客观真实，与本案有关，本院予以采信；证据3的真实性予以采信。
根据上述确认的有效证据及双方当事人的陈述，本院认定下列事实：
2016年5月9日，何铁鹰委托何世雄全权处理位于杭州市下城区房屋的出售事宜，包括签订房产转让合同等与转让相关的一切合同、办理产权过户、办理交房等。
2016年9月18日，张妍妍（乙方、买方）与何铁鹰（甲方、卖方）签订《房屋转让合同》，约定：甲方房屋坐落杭州市下城区（建筑面积50.46平方米）；转让总价为1220000元；甲乙双方同意委托中国建设银行股份有限公司杭州西湖支行（33×××09）账号对房产交易资金进行监管支付；支付房款方式为乙方于2016年9月22日前支付首期款人民币610000元至甲乙双方约定的银行第三方监管账户，余款由乙方申请银行贷款，于2016年9月22日前向银行等有关部门提交抵押贷款申请的相关资料，银行贷款人民币610000元发放至甲乙双方约定的银行第三方监管账户；待乙方首付款到位（换取收据），同时提供按揭资料并完成贷款申请手续后五个工作日内，乙方同意向甲方支付房款610000元；待银行放贷后五个工作日内，乙方同意向甲方支付房款610000元（甲方凭物业交验单领取）；交房方式为于银行放贷后五个工作日内，甲方将房屋交付给乙方，查验内容包括房屋腾空情况、户口迁出情况、各项费用的付讫凭证、房屋钥匙等；查验后，双方签订房屋交接单，甲方将房屋交付给乙方；乙方未按约定时间付款，甲方有权按累计应付款向乙方追究违约利息，自本合同规定的应付款最后期限之第二天起至实际付款之日止，月利息按活期利息计算；逾期付款超过十天，甲方有权要求乙方支付违约金122000元，合同终止，乙方将房屋退还给甲方；除不可抗力因素外，甲方未按约定时间交房，乙方有权按累计已付款向甲方追究违约利息，自本合同规定的最后交房期限之第二天起至实际付款之日止，月利息按活期利息计算；逾期交付超过十天，乙方有权要求甲方支付违约金122000元，合同终止，乙方将房屋退还给甲方；甲方应当在交房前向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续，如甲方未按期迁出，应向乙方支付122000元的违约金，逾期超过十天未迁出，自期限届满之次日起，甲方应按日计算向乙方支付全部已付款万分之十的违约金；甲乙双方同意产权受理前向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续；等等。
2016年9月22日，张妍妍将首付款610000元支付至双方约定的银行监管账户。2016年9月29日，张妍妍与中国建设银行股份有限公司杭州西湖支行签订个人《住房（商业用房）借款合同》，约定张妍妍借款610000元用于购买案涉房产。2016年11月21日，中国建设银行股份有限公司杭州西湖支行将借款610000元发放至双方约定的银行监管账户。
2016年12月1日，张妍妍通知何铁鹰于2016年12月10日前配合办理交房事宜和迁户口，逾期将视为违约，并根据合同保留追究违约责任。但何铁鹰以张妍妍未履行承诺书为由，不同意迁出户口并交房，以致引发本案诉讼。
另，肖冰出具内容为本人同意付清款后6个月搬迁的承诺书，落款处时间为2016年9月19日。
庭审中，双方确认案涉房屋已办理权属转移登记，何铁鹰确认案涉房屋原有户口登记中目前尚有两人未迁出，该房屋由何世雄居住。
本院认为，（一）案涉《房屋转让合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，各方均应恪守约定，诚实履行。庭审中，张妍妍对肖冰出具承诺书的行为予以追认，故该承诺书对张妍妍具有拘束力。何铁鹰称承诺书中付清房款是指向其交付房款，但《房屋转让合同》中对付款方式只约定张妍妍将房款支付至监管账户，并未约定张妍妍将房款直接支付给何铁鹰，且现有证据显示张妍妍已将全部房款支付至监管账户，故张妍妍已经按约履行付款义务，其在合同履行过程中不存在违约行为，何铁鹰以张妍妍未向其付清房款为由行使抗辩权缺乏事实依据。《房屋转让合同》中对交房方式的约定为于银行放贷后五个工作日，何铁鹰将房屋交付给张妍妍，包括房屋腾空、户口迁出等，而承诺书约定是在房款付清后六个月搬迁，承诺书的意思表示应视为双方对交房时间的变更达成合意，即何铁鹰应当在银行放贷后六个月即2017年5月21日前将案涉房屋交付给张妍妍。现何铁鹰逾期办理户口迁出手续并交房，其行为已构成违约。
（二）根据《合同法》的规定，当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，故张妍妍有权要求何铁鹰继续履行《房屋转让合同》及支付相应的违约金。《房屋转让合同》约定何铁鹰应在交房前迁出户口，庭审中何铁鹰确认案涉房屋的原有户口尚未迁出，亦未履行交房义务，显然构成违约。因本案中张妍妍未提供证据证明其实际受到的损失，且何铁鹰认为违约金过高，故本院根据双方对合同的履行情况等因素，酌情将逾期办理户口迁出的违约金调整为从2017年5月22日起按每日万分之二计算。
（三）根据《房屋转让合同》的约定，何铁鹰应凭房屋交接单从监管账户领取房款，其未领取房款的原因是由于其未完成房屋的交付义务。何铁鹰并未提供证据证明张妍妍在合同履行过程中存在违约行为，故何铁鹰要求张妍妍承担违约责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，为避免损失的扩大，双方应当遵守诚实信用原则，以尽快实现各自依据《房屋转让合同》取得的财产权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告何铁鹰于本判决生效之日起十日内腾空坐落于杭州市下城区房屋，交付给原告张妍妍。
二、被告何铁鹰于本判决生效之日起十日内支付原告张妍妍违约金（自2017年5月22日起以1220000元为基数按每日万分之二计算至办妥户口迁出手续之日止）。
三、驳回原告张妍妍的其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告何铁鹰的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5143元，由原告张妍妍负担5063元，被告何铁鹰负担80元。反诉案件受理费1370元，由反诉原告何铁鹰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。
审 判 长 姚 萍
人民陪审员 董勤敏
人民陪审员 潘保兴
二〇一七年九月四日
书 记 员 钱芬红
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