江苏省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏民再提字第00151号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：刘宁。
委托代理人：季阳，江苏永衡昭辉律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：南京德成房地产开发有限公司，住所地江苏省南京市白下区丰富路123号。
法定代表人：李祖骐，该公司董事长。
委托代理人：万腊庚，江苏石城律师事务所律师。
原审被告：南京市公安局，住所地江苏省南京市白下区洪公祠1号。
法定代表人：徐锦辉，该局局长。
委托代理人：范凡、程一凡，江苏薛济民律师事务所律师。
再审申请人刘宁因与被申请人南京德成房地产开发有限公司（以下简称德成公司）、原审被告南京市公安局房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京市中级人民法院（2013）宁民终字第3390号民事判决，向本院申请再审。本院于2014年11月7日作出（2014）苏审三民申字第00719号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2014年12月25日公开开庭审理了本案。再审申请人刘宁及其委托代理人季阳，被申请人德成公司的委托代理人万腊庚，原审被告南京市公安局的委托代理人范凡、程一凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审原告德成公司诉称：位于江苏省南京市白下区丰富路61号4幢210室房屋（以下简称诉争房屋）是德成公司与南京市公安局置换所得房产。2000年3月，因担任德成公司副总经理的刘宁住房困难，德成公司暂时将诉争房屋供其居住，一年左右刘宁便交出诉争房屋。直至今日，诉争房屋仍由德成公司实际使用。但德成公司最近获悉，刘宁在暂住诉争房屋期间，用虚假手续，欺骗南京市公安局签订了《南京市公有住房买卖契约》（以下简称涉案《买卖契约》），并将诉争房屋过户至刘宁名下。而事实上，刘宁并非德成公司的正式职工，无权参加房改，南京市公安局与刘宁之间的买卖行为依法应确认无效。
一审被告刘宁辩称：一、南京市公安局与刘宁签订的涉案《买卖契约》合法有效。南京市公安局是诉争房屋的产权登记人，刘宁购买涉案房屋得到了德成公司出具的书面证明，并通过南京市公安局及房管部门的审核，取得了诉争房屋的两证。二、刘宁不存在欺骗行为。2000年3月，刘宁提出解决住房问题申请后，德成公司总经理张红星表示同意。德成公司出具的《南京市购买公有住房职工工龄和职务证明》（以下简称《证明》）上的内容系德成公司职工刘零娜所写，公章系刘零娜加盖，而根据德成公司的公章管理规定，应由加盖公章的经办人在公章使用登记本上签字，刘宁并没有利用职务之便盗用德成公司的公章。三、德成公司对诉争房屋归于刘宁名下是明知且同意的。在诉争房屋办至刘宁名下十多年时间里，德成公司从未提出过任何异议和主张，德成公司也从未将诉争房屋登记在册。四、2006年年底，在刘宁从德成公司辞职时，双方签订了一份协议，明确对于双方存在和可能存在的问题已经全部进行了清算和了结。综上，请求法院驳回德成公司对刘宁的诉讼请求。
一审被告南京市公安局答辩称：诉争房屋原来是其单位的自管公房，分配给干警张献生居住使用，1999年张献生经单位许可，以诉争房屋置换了德成公司名下的石榴园8号702室房屋。2000年3月18日，德成公司在取得诉争房屋后，将此房分配给刘宁居住。2000年6月8日，刘宁携带德成公司出具的《证明》到南京市公安局办理公有住房的买卖手续。南京市公安局根据该《证明》按房改政策与刘宁签订了涉案《买卖契约》。在刘宁购买诉争房屋以后的十多年时间里，德成公司从未要求南京市公安局办理权属变更手续，也未要求其他职工办理公房购买手续。南京市公安局认为，诉争房屋买卖合同关系实际发生于德成公司与刘宁之间，南京市公安局只是配合德成公司办理了形式上的买卖手续，不存在过错。如果德成公司认为刘宁私自加盖德成公司公章给其造成损失，应按照公司的规章制度对责任人处罚，不能因此确认诉争房屋买卖合同无效。综上，请求驳回德成公司的诉讼请求。
南京市白下区人民法院一审查明：1999年，德成公司用其开发建设的南京市石榴园8号702室房屋与南京市公安局所有的诉争房屋进行置换，但双方未办理过户手续。2000年3月16日，在德成公司处任职的刘宁以家庭住房困难为由向德成公司申请住房，德成公司张红星签署有“经研究同意，请予办理”的意见。此后，刘宁在诉争房屋中居住。2000年6月8日，刘宁持空白的《证明》（该《证明》中间用虚线隔开，上联为存根联，下联为正联）要求德成公司管理公章的刘零娜为其填写并盖章，刘零娜按刘宁陈述填写了证明内容，即“刘宁同志申请购买丰富路（街、巷）4幢201室房屋。该同志于1978年8月19日参加工作，实际工龄为15年，现任职务（职称）为助理经济师。”并加盖公章，但刘宁、刘零娜均未在德成公司公章使用登记本上登记，且刘宁将盖完章的《证明》全部拿走，并未留下存根联，至今存根联仍在刘宁处。同年6月17日，刘宁与南京市公安局签订涉案《买卖契约》，同年6月27日，刘宁交纳房改款17984元，南京市公安局向南京市住房制度改革办公室（以下简称市房改办）提交了《南京市公有住房售后换购价格测算表》、《南京市职工购买公有住房换购情况表》，在《南京市房地产交易过户登记审批表类别（房改）》中“房屋情况”栏内填着“原购人陈礼春另行分配住房”，“买房人”栏内填着“刘宁”，除此之外，在市房改办关于诉争房屋档案中没有涉及刘宁的任何资料（参加诉争房屋房改的是陈礼春），没有《证明》的正联。2001年11月27日，诉争房屋登记至刘宁名下。2006年12月6日，德成公司（甲方）与刘宁（乙方）为解除劳动合同而签订的《补偿协议》约定：“一、甲方一次性给予乙方补偿金37500元。二、双方即日进行相关交接手续。三、另外约定：1、甲乙双方共同确认自本协议签订之日起，双方已圆满地解决了所有问题，不存在任何有争议的事宜。2、甲方支付乙方2006年12月份工资2500元，此项与第一项合计肆万元整。……”。
一审法院另查明，2001年底，德成公司分配刘宁于南京市南台巷西2号1幢401室居住，2004年6月26日，刘宁与王宏金签订了关于南台巷西2号1幢401室的《南京市房地产买卖契约》，约定由刘宁购买王宏金所有的南台巷西2号1幢401室房屋，但刘宁陈述未实际付款，事实上签订二手房买卖契约系为办产权之用。对此，刘宁提供了一份王宏金与盖有德成公司公章的《说明》。德成公司认为，该《说明》仅有公章没有经办人签字，怀疑系刘宁私盖公章。2010年10月17日，刘宁将南台巷西2号1幢401室房屋以915000元的价格卖给案外人厉朝东，并已过户。
诉争房屋在刘宁搬出后由德成公司安排他人使用。对此，刘宁主张搬出诉争房屋系配合德成公司将诉争房屋暂借给单位关系户居住，刘宁离开公司后多次要求诉争房屋内的住户迁出。2011年5月12日，刘宁曾诉至一审法院，要求诉争房屋内的居住人吴振亚搬出诉争房屋，后因德成公司对诉争房屋主张权利，刘宁表示先撤回起诉，待本案判决结果作出后另行主张权利。
南京市白下区人民法院一审认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的，合同无效。本案争议焦点即为刘宁有无以欺诈、胁迫的手段与南京市公安局签订涉案《买卖契约》；是否损害国家利益。一审法院认为，德成公司与南京市公安局于1999年就诉争房屋进行置换后，诉争房屋的所有权即归德成公司所有，因双方对置换房屋未办理产权变更登记，故对德成公司安排入住的人员按房改政策进行房改，只能由南京市公安局作为出售方与德成公司指定的人员办理。专为办理公有住房买卖契约的《证明》就相当于介绍信，南京市公安局见该《证明》方能为持《证明》者办理房改房手续。刘宁在明知德成公司使用公章须进行登记的情况下，未进行登记即让管理公章的刘零娜为其填写《证明》内容及加盖公章，而后，把本应留在德成公司的《证明》存根联一并带走，主观上有隐瞒德成公司之意。而南京市公安局至今未能提供出《证明》的正联，在市房改办的档案资料中，亦没有该《证明》，不排除刘宁向南京市公安局出示的就是《证明》的存根联，骗取了南京市公安局的信任，导致南京市公安局与其签订涉案《买卖契约》。又由于诉争房屋之前由陈礼春房改，南京市公安局为刘宁办理的是换购手续，所以刘宁房改应提交的包括《证明》等资料均未经市房改办审查存档。德成公司在2000年时仍为国有公司，诉争房屋产权亦属于国有，刘宁取得诉争房屋的产权，个人获取了经济利益，但同时损害了国家利益。2006年12月6日，刘宁与德成公司商定从即日起解除劳动合同，并约定了四项内容，签订了《补偿协议》。由于当时诉争房屋由德成公司实际控制，且德成公司并不知道产权已登记在刘宁名下，德成公司已给刘宁分配过其他房源，所以在解除劳动合同的补偿协议中未涉及诉争房屋，并不表示德成公司知晓且同意诉争房屋归刘宁所有。2006年德成公司改制时，诉争房屋是否作为固定资产纳入评估，与德成公司是否知晓且同意诉争房屋归刘宁所有没有关联性。综上，从刘宁在《证明》上盖章未登记，且带走《证明》存根联，南京市公安局至今提供不出《证明》的正联，市房改办关于诉争房屋的档案资料中没有刘宁的相关资料，可以证明刘宁有隐瞒德成公司、欺诈市公安局与其签订涉案《买卖契约》的意思，其获取了诉争房屋的产权，损害了国家利益。一审法院判决南京市公安局与刘宁关于丰富路4幢201室房屋签订的涉案《买卖契约》无效。一审案件受理费250元由刘宁负担。
刘宁不服一审判决，向江苏省南京市中级人民法院提起上诉称：1、刘零娜在办理《证明》时在德成公司处留存的公章使用登记本上未登记的行为，不能推定为刘宁利用职权指使刘零娜盖章且刘宁故意隐瞒不予登记的行为。2、刘宁在房改过程中向南京市公安局出具了《证明》的正联，该事实南京市公安局已表示认可，一审法院认为刘宁向南京市公安局出具的是《证明》存根联错误。3、德成公司改制时涉案房屋未纳入资产评估，一审法院认为诉争房屋是否纳入德成公司资产评估与本案无关不当。4、德成公司是中外合资企业，不是国有公司，本案不存在侵害国家利益之说。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判驳回德成公司的诉讼请求。
德成公司二审答辩称：刘宁隐瞒事实真相，欺骗南京市公安局签订涉案《买卖契约》，故意带走《证明》的存根，在加盖德成公司公章的时候不进行公章使用登记。南京市公安局在刘宁购房过程中，没有严格把关，导致涉案《买卖契约》的签订。综上，涉案《买卖契约》应认定无效，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。
南京市公安局二审答辩称：一审判决关于我方未能提交《证明》正联，不排除刘宁只提交了《证明》存根联的事实认定错误。涉案房屋出售时南京市公安局与德成公司进行联系，要求德成公司办理房改手续。与刘宁签订涉案《买卖契约》时，刘宁是实际居住在诉争房屋内的。在签订涉案《买卖契约》时，我方进行了审查。我方与刘宁之间不存在特殊关系。我方作为国家机关，工作人员是经过专业培训的，具备政治素质和专业能力，在办理诉争房屋出售手续过程中程序是完备的。
江苏省南京市中级人民法院二审查明的事实与一审一致。
江苏省南京市中级人民法院二审认为，本案争议焦点为刘宁就诉争房屋与南京市公安局签订涉案《买卖契约》时主观上是否存在欺诈。从本案查明的事实来看，刘宁在明知德成公司使用公章须进行登记的情况下，未进行登记即让管理公章的刘零娜为其填写《证明》内容及加盖公章，亦未上报领导审批，把本应留在德成公司的《证明》存根联一并带走。在南京市公安局对刘宁提供的相关房改资料进行审查时，刘宁也隐瞒前述真实情况，将通过非正常程序获取的《证明》提交给南京市公安局，让南京市公安局认为刘宁系经过德成公司领导批准的诉争房屋房改权利人。在刘宁与南京市公安局签订涉案《买卖契约》后，刘宁又再次隐瞒已经通过房改程序购得诉争房屋的事实，让德成公司误认为其尚未通过房改，德成公司于2001年底将本市南台巷西2号1幢401室房屋分配给刘宁居住。2010年10月，刘宁以该房屋权利人的身份将其出售，获取房款915000元。另，刘宁自2001年底从诉争房屋迁出后，诉争房屋一直被德成公司占有使用，刘宁作为诉争房屋权利登记人亦未提供证据证明其在长达十余年时间内就诉争房屋向德成公司主张过权利，亦与常理不符。据此，刘宁通过隐瞒事实真相，让南京市公安局与其就诉争房屋签订买卖合同；之后，亦通过隐瞒事实真相，让德成公司另外为其分配房屋一套，一审判决综合考虑上述情况，确认刘宁与南京市公安局签订的涉案《买卖契约》无效并无不当。在签订涉案合同时，德成公司系国有公司，诉争房屋系国有资产，刘宁认为德成公司不属于国有公司，因此不存在损害国家利益的主张，缺乏事实依据。该院作出（2013）宁民终字第3390号民事判决：驳回刘宁的上诉，维持一审判决。二审案件受理费250元，由刘宁负担。
刘宁申请再审称：1、德成公司认可该公司的印章管理员刘零娜在《证明》上加盖了公司公章，应当认定该《证明》经过德成公司领导审核同意，刘宁没有以非法手段获取该《证明》。2、德成公司不是国有公司，而是外资控股（外资占51%股份）的合资企业，原审法院关于诉争房屋产权属国有，刘宁取得诉争房屋的产权损害了国家利益的认定错误。3、2006年12月6日，德成公司与刘宁签订的《补偿协议》明确约定双方不再存在任何有争议的事宜。4、诉争房屋在刘宁搬出后由德成公司安排他人使用十年之久，德成公司陈述不知诉争房屋在刘宁名下，与常理不符。综上，诉争房屋系刘宁通过正当手续取得，请求法院对本案进行再审，并由德成公司负担本案所有的诉讼费用。
被申请人德成公司辩称：二审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回刘宁的再审申请。刘宁不是德成公司的正式员工，在德成公司工作的十年期间，还曾离开过两年，故不应享受德成公司员工的房改政策。
南京市公安局辩称：1、南京市公安局严格按照当时的房改政策和流程，配合德成公司、刘宁办理了房改房的相关手续。南京市公安局与刘宁签订涉案房屋买卖契约、办理房改换购时均经过了必要的审查，相关的房改资料也经过市房改办审核同意。2、德成公司自1999年与南京市公安局置换房屋之后，除了同意刘宁办理涉案房屋的房改之外，未安排他人来办理，也未要求南京市公安局办理涉案房屋过户登记，由此，德成公司将涉案房屋出售给刘宁是真实意思表示。综上，德成公司一审的诉讼请求无事实和法律依据，法院应当支持刘宁的再审申请。
本院再审另查明：
1、德成公司2000年3月31日的企业法人营业执照载明，企业类别为中外合资经营，董事长为林伯洲，副董事长及总经理为黄中陵，副总经理为张红星。工商资料载明该公司的投资者之一为南京市住宅建设总公司，出资额90.45万美元；另一投资者为加拿大盛伦建筑装潢集团，出资额110.55万美元。
2、南京市房屋产权监理处保存有刘宁涉案房屋所有权的申请书、买房人为刘宁的房地产交易过户登记审批表（房改）、刘宁与南京市公安局签订的涉案房屋买卖契约、所有人为刘宁的涉案房屋所有权登记审核表等资料。
3、德成公司未将涉案房屋纳入德成公司的固定资产范围。
4、刘宁于1996年到德成公司工作，2006年辞职，中途曾离开两年。本案再审过程中，德成公司及刘宁均陈述办理涉案《证明》时，刘宁为德成公司的副总经理，但均未提交任命书或其他证据加以证明。
5、德成公司原办公室主任刘零娜在南京市白下区人民法院（2013）白民初字第899号案中到庭作证称，刘宁是公司副总，分管我这块。德成公司用章一般要向领导请示的，刘宁用章应该有更高一级领导来签字，但刘宁说他要买拆迁户的拆迁房，他又是分管我的，我就直接在上面盖了章。按说应该是刘宁自己登记（用章的事由）或者我来登记领导签字…刘宁说不签了，我就没有签了，由于刘宁是副总他也可以同意一部分人盖章，存根是刘宁拿走了，因为东西没有填全，我就没有保留。我当时要向领导请示，刘宁说算了。给刘宁盖章的证明的内容是房改房的证明，是南京市统一的证明，是规定格式的。买房子需要我公司出具证明的，都需要老总证明。刘宁质证认为，刘零娜的证言相互矛盾，不能反映真实情况。
本院再审期间，本院组织调解未果。
本案再审争议焦点为：涉案《买卖契约》是否有效。
本院再审认为，涉案《买卖契约》应认定有效。
《中华人民共和国合同法》第五十二条第（一）项规定，一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的，合同无效。所谓欺诈，应是故意隐瞒真实情况或者故意告知对方虚假的情况，欺骗对方，诱使对方作出错误的意思表示而与之订立合同。本案中刘宁在办理涉案房屋买卖手续时具备购房条件，缴纳了购房款，并通过了南京市公安局及市房改办的审核，在无足够证据证明刘宁以欺诈手段骗取《证明》并取得涉案房屋的情况下，不应认定其与南京市公安局签订的涉案《买卖契约》无效，且涉案《买卖契约》签订时，德成公司是中外合资企业，原审法院认定涉案《买卖契约》损害国家利益从而应认定无效无事实和法律依据。具体理由如下：
第一，刘宁有资格按照当时的房改政策购买涉案房屋。刘宁19**年到德成公司工作，直至2006年德成公司改制时辞职，一直享受德成公司员工的待遇，之前未参加过房改，其有资格按照当时的房改政策购买涉案房屋。
第二，现有证据不能证明刘宁采取非正常程序获取了涉案房屋。首先，现有证据不能证明涉案《证明》是刘宁采取非正常程序获取。虽然保管公章的刘零娜出庭作证称刘宁是公司的副总，分管她这块业务，刘宁讲（这次）盖章不需要领导签字，但刘零娜同时又称买房子需要公司出具证明的，都需要老总签字，其证言前后矛盾，而刘宁对刘零娜的证言不予认可。因涉案房屋价值较大，刘零娜作为德成公司负有保管公章职责的员工，在为刘宁出具购买涉案房屋所需的《证明》时，自称未经过公司领导的同意擅自填写《证明》内容并在该《证明》上加盖公章，其证言缺乏合理性，本院对此不予采信。即使是刘零娜擅自在《证明》上加盖公章且未在公章登记本上进行使用公章的登记，也应当认定是刘零娜履行职务的行为，而不能认为是刘宁采取不正当的手段获取了涉案《证明》。其次，刘宁购买涉案房屋通过了南京市公安局的审核。因涉案房屋是德成公司与南京市公安局所置换，当时没有办理产权置换手续，故刘宁购买涉案房屋须与南京市公安局办理相关手续，而南京市公安局自始至终认为其收到了《证明》正联，其也按规定向市房改办提交了《南京市公有住房售后换购价格测算表》、《南京市职工购买公有住房换购情况表》，并收到了刘宁的购房款。再次，市房改办及房屋产权监理处的档案资料表明刘宁购买涉案房屋经过了市房改办的审核。市房改办档案中，保存有涉案房屋《南京市公有住房售后换购价格测算表》、《南京市职工购买公有住房换购情况表》，《南京市房地产交易过户登记审批表》，审批表的类别（房改）》中“房屋情况”栏内填着“原购人陈礼春另行分配住房”，“买房人”栏内填着“刘宁”。南京市房屋产权监理处保存有刘宁涉案房屋所有权的申请书、买房人为刘宁的房地产交易过户登记审批表（房改）、刘宁与南京市公安局签订的涉案房屋买卖契约、所有人为刘宁的涉案房屋所有权登记审核表等资料。上述资料表明刘宁购房手续通过了市房改办的审核。
第三，本案不存在刘宁损害国家利益的事实。德成公司从未将涉案房屋纳入公司固定资产。涉案房屋原为南京市公安局的自管公房，该房在1999年与德成公司置换后，德成公司未将涉案房屋纳入公司的固定资产，且2006年德成公司改制后直至目前，该涉案房屋也从未被登记为公司资产。根据德成公司企业法人营业执照载明的内容，涉案《买卖契约》签订时德成公司为中外合资企业，故德成公司的利益显然不能等同于国家利益，因而不能认定刘宁侵害了国家利益。
第四，德成公司与刘宁20**年12月6日签订的《补偿协议》表明双方自此之后不再存在任何争议。2006年12月6日，德成公司与刘宁为解除劳动合同而签订的《补偿协议》载明，自《补偿协议》签订之日起双方已解决了所有问题，不再存在任何争议。
综上，涉案争议房屋属于房改房政策的遗留问题，且事隔十多年之久，刘宁本人购买涉案房屋亦符合当时的房改房政策，故二审法院以违反国家利益为由认定涉案《买卖契约》无效缺乏事实依据和法律依据，依法应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第二百零七条第一款之规定，判决如下：
一、撤销江苏省南京市中级人民法院（2013）宁民终字第3390号民事判决；
二、驳回南京德成房地产开发有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费250元，二审案件受理费250元，均由南京德成房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王天红
审 判 员 徐美芬
代理审判员 陈 亮
二〇一五年四月二十七日
书 记 员 杨 蕾