上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉民三（民）初字第1192号
原告上海新某某房地产有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人王振华，董事长。
委托代理人赵鹏。
委托代理人刘雅静。
被告娄某某，男，1985年2月22日生，汉族，户籍地山东省青岛市。
委托代理人耿某。
原告上海新某某房地产有限公司与被告娄某某房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员刘燕枫独任审判。被告娄某某在答辩期内向本院提出管辖权异议，本院于2014年10月29日裁定驳回异议。后被告提起上诉，上海市第二中级人民法院于2015年1月15日裁定驳回上诉，维持原裁定。本院于2015年3月10日公开开庭进行了审理，原告委托代理人赵鹏、刘雅静、被告娄某某及其委托代理人耿某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2013年7月就承租上海市嘉定区柳梁路XXX弄XXX号XXX室房屋签订《悠活城租赁管理合同》一份，约定：租赁期限为2013年8月1日起至2016年7月31日止，第一年月租金为8309.45元／月，第二、三年租金为11100.41元／月，租金起付日为2013年8月1日，租金先付后用，按一季度支付一次，被告应当在每个支付周期起始日前5日内付清租金。之后，原告于2013年11月22日将系争房屋交付被告使用，而被告自2014年4月1日开始无故拖欠租金至今。经原告多次催促，至2014年9月30日，被告共拖欠租金49856.70元、物业费9383.40元、电费81689.50元、水费1060元。鉴于被告恶意拖欠租金以及违反合同约定的事实，原告已于2014年9月16日向被告寄送了租赁合同解除函，被告于2014年9月18日签收，因此双方合同确已解除。合同解除后，被告应在合同解除次日起5日内迁出商铺，逾期未迁出的，被告应按合同解除时商铺租金和物业费标准200%支付占用费和管理费，并按解除合同时最近三个月的租金支付违约金24928元。原告认为被告的行为已严重侵犯原告权益，故起诉要求：1、判令确认原、被告双方签订的《商铺租赁管理合同》已解除；2、判令被告将承租的房屋恢复原状并返还原告；3、判令被告付清拖欠的2014年4月1日至2014年9月30日的租金49856.70元、物业费9384.30元，2014年5月5日至2014年9月30日的电费83680.52元、水费1080元；4、判令被告支付自合同解除房屋交还期满之日即2014年10月1日起至实际返还房屋之日的占用费（按照房屋租金的200%计算）和管理费165780.93元（按物业费的2倍计算）；5、判令被告向原告支付违约金24928元（按合同解除时，最近3个月的月租金计算）。
被告辩称，双方签订的合同存在瑕疵，显失公平条款；同意解除合同，但原告诉请确认解除的理由不当，原告至今未通知试营业，严重违约在先；被告收到原告解除合同的通知后，主动与原告联系退还房屋的事宜，但原告不予接受，表示待诉讼有结果后，再进行交还房屋的事宜，故意拖延接收房屋，扩大损失，且被告在搬离房屋的同时已书面通知原告，房屋已返还原告，故对于要求返还的请求应予驳回；对于租金和使用费，被告在交付房屋时已交付租赁保证金33301.23元、商铺装修押金5000元、三个月租金24928.35元、物业费4691.70元和不应收取的装修管理费2463.90元，因原告一直未通知试营业，承租原告的很多业主均与原告签订了补充协议，约定从2014年7月1日起算租金，故被告也应当从2014年7月1日起算租金；物业费、水费、电费应按实交纳，对物业费、水费没有异议，对原告主张的电费有异议，对电表读数没有异议，但原告更换电表未取得被告同意，故不应当按照30倍率计算；原告主张违约金缺乏依据，请求法院驳回。
经审理查明，原、被告于2013年7月签订《商铺租赁管理合同》一份，约定：原告（甲方）将其位于嘉定区柳梁路XXX弄XXX号楼215室商铺出租给被告（乙方）使用，商铺面积为104.27平方米，乙方承诺该商铺之用途仅作为餐饮经营；租赁期限为36个月，自2013年8月1日起至2016年7月31日止；甲方于2013年8月1日将商铺交付给乙方，该进场日为暂定，最终以甲方下发给乙方的书面交付通知确定的交付时间为准，甲方应早于本款约定的进场日发出书面交付通知；乙方的装修期为1个月，自进场日起算，装修期内，乙方应承担物业管理费、商业管理费、水电煤等相关费用；自起租日前3个月租金以同等租期折算；乙方试营业日为2013年11月1日（具体日期以甲方另行通知为准，若有提前，应当在确定的试营业日期前30日以书面形式通知乙方，若有延迟，甲方须在本暂定营业日到达前30日以书面行使通知乙方），如试营业日到达前乙方已完成装修，可向甲方申请提前试营业，在未获甲方允许的情况下，乙方不得提前试营业，如乙方未经甲方同意逾期开业，乙方应当按照本合同约定承担违约责任，乙方并丧失租金折算权利，应当向甲方支付以正常租金计算的租金折算期的租金；乙方按照2.62元／平房米／日，月租金8309.45元／月自2013年8月1日起付第一年度的租金，第二年度的租金为11100.41元／月，第三年度的租金为11100.41元／月，付款方式为付三押三；乙方应向甲方支付物业管理费，暂定15元／平方米／月（以甲方通知的标准为准），物业管理费的缴付自进场日起计；租赁场地的水电煤等费用的结算起始日自租赁场地交付之日起计，电费标准为1.2元／度；租金先付后用，按一季度支付一次，乙方应当在每个支付周期起始日前5日付清租金；物管费、商管费和其他费用先付后用，按一季度支付一次，乙方应当在每个支付周期起始日前5日内付清管理费，首期管理费由乙方于进场日前5日内交付；如乙方逾期支付租金、物管费、商管费及其他费用，每逾期一日，乙方应向甲方支付应付未付款项的千分之三作为违约金；乙方应在签订合同之日向甲方支付33301.23元作为履约保证金，在合同期间，履约保证金甲方有权冲抵租金或其他未付款项，履约保证金低于约定金额的，甲方有权要求乙方在7日内补足，否则甲方有权解除合同；租赁期满或合同被提前终止时，甲方应在乙方按合同规定将租赁场地交还甲方及付清租金与相关费用后30天内退还乙方所缴纳的租赁押金；乙方应在进场日前五日内，向甲方支付装修保证金5000元，乙方装修完毕经甲方验收合格，并且乙方正式对外经营一个星期后，甲方将装修保证金退还乙方；乙方在合同约定的期限内未能支付、不支付或者迟延支付租金、管理费或其他费用，且乙方未能在逾期后15天之内付清所有未付款项，包括利息和违约金，甲方有权解除合同；合同解除或终止后，乙方应在合同解除或终止次日起5日内迁出该商铺，并将商铺及其附属设施以正常状态返还给甲方，双方签署书面交接书之日视为乙方迁出该商铺之日；交还期满后乙方仍未能将该商铺按约定条件交还甲方的，则自交还期届满次日起，乙方应当按照合同终止时该商铺租金标准的200%向甲方支付占用费，并按照合同终止时该商铺管理费标准的200%向甲方支付管理费及承担相关公用事业费，直至乙方按合同要求交还该商铺为止。合同签订后，原告于2013年11月22日将系争房屋交付被告使用；被告于当日支付商铺装修押金5000元、租赁保证金33301.23元、租金24928.35元、装修管理费2463.90元。嗣后，被告对商铺进行了装修并对外经营（字号为麻麻咪呀）。2014年7月23日，原告向被告发送通知函，要求被告于2014年8月1日之前至悠活城商管中心及物业管理处交纳拖欠的租金33237.80元、物业费9383.40元。该函被告于2014年7月24日收悉。2014年9月14日，被告支付2014年1月至2014年3月的物业管理费4691.70元。2014年9月16日，原告向被告发送《租赁合同解除函》，通知被告即日起解除双方签订的《悠活城租赁管理合同》；要求被告在合同解除后5日内向原告支付欠缴租金49856.70元及违约金50046.99元，逾期支付的，其将直接在租赁押金中扣除，押金不足支付欠缴租金及违约金的将继续向被告追缴；要求被告在合同解除后10日内办理清场及交房手续，逾期未办理的，视为被告授权原告清场，原告将对租赁房屋的装修等设施进行处理但不限于拆除、变卖，且不承担任何责任，并注明联系人为悠活城商管中心，联系地址为柳梁路XXX弄XXX号XXX室。该函被告于2014年9月18日收悉。
另查，被告在经营过程中支付的电费均为电表读数乘以倍率计算用电量，原告表示电费根据用电量按1.2元／度计算。被告于2014年5月5日确认用电量后，原告将原倍率为15的电表更换为倍率为30的电表。之后被告未确认过用电量，对电表读数1942.5没有异议，但对倍率不认可。
再查，被告搬离房屋后于2014年11月26日向原告以邮政快递寄送标明为“归还房屋确认书”的《关于归还房屋的相关通知》，表示同意解除合同，现将系争商铺归还原告，自原告收到此通知之日起，被告对该房屋不承担任何责任。该通知于2014年11月27日因拒收被退回。原告称被告已将装修等拆除并搬离房屋，但未向原告交付钥匙，原告也并未收到交房通知。
审理中，原告确认2014年1月1日之前的租金已经减免，被告已交付2014年1月1日至2014年3月31日的租金及物业管理费。双方一致确认合同于2014年9月18日解除，并同意缴纳的保证金和押金可以折抵相应费用。
以上事实，有商铺租赁协议、照片、房屋交接确认书、房地产权证、通知函及寄送凭证、解除函及寄送凭证、收据、发票、关于归还房屋的通知及寄送凭证、当事人的陈述等证据为证，事实清楚，证据充分。
本院认为，原、被告之间签订的房屋租赁合同系当事人真实意思的表示，且不违反法律强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。租赁期间，被告理应按约支付租金、物业管理费和水电费等费用。被告未按约支付租金，原告要求解除合同合法有据，解除的通知被告于2014年9月18日收悉，故本院确认双方的租赁合同于2014年9月18日解除。合同解除后，被告应将房屋返还原告。被告系经原告同意后进行了装修，原告要求被告恢复原状缺乏依据，本院不予支持。原告在解除通知中要求被告在合同解除后10日内办理清场及交房手续，并表示逾期未办理的，视为被告授权原告清场，但在被告搬离房屋并以邮政快递向其寄送标明为“归还房屋确认书”的《关于归还房屋的相关通知》时，却于2014年11月27日拒收，导致该函被退回，且被告在2014年11月27日后并未实际使用过房屋，故应视为被告已于2014年11月27日向原告返还了房屋，对于2014年11月27日以后的空置损失，原告应自行承担。被告要求参照原告与案外人的补充协议，自2014年7月1日起算租金缺乏依据，本院不予采信，故被告应向原告支付2014年4月1日至2014年9月18日的租金46532.89元。合同中关于被告应按租金及物业管理费的200%支付逾期返还房屋的房屋使用费及物业管理费的约定明显加重了被告方的责任，该合同条款系由原告方提供，故该条款应属无效，被告应按合同约定的租金标准及物业费标准支付合同解除后的房屋使用费及物业管理费。被告应支付2014年9月19日至2014年11月27日的房屋使用费19110.91元。被告使用房屋期间，理应支付物业管理费，被告已支付的物业费标准为1563.90元，故被告应支付2014年4月1日至2014年11月27日的物业管理费12354.81元。被告对应支付的水费1080元没有异议，本院予以照准。对于原告主张的电费，本院认为应根据双方之前结算的方式即按照电表读数乘以倍率计算用电量，并按照约定的单价1.2元／度计算电费，故被告应支付原告电费69930元。合同因被告违约而解除，原告要求被告按照合同约定承担违约金合法有据，且违约金在合理范围内，本院予以照准。合同解除后，被告交纳的履约保证金33301.23元、装修押金5000元应予返还，现双方同意将保证金和押金可以折抵被告应付费用予法不悖，本院予以照准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告上海新某某房地产有限公司与被告娄某某于2013年7月签订的《商铺租赁管理合同》于2014年9月18日解除；
二、被告娄某某应于本判决生效之日起十日内给付原告上海新某某房地产有限公司2014年4月1日至2014年9月18日的租金人民币46532.89元；
三、被告娄某某应于本判决生效之日起十日内给付原告上海新某某房地产有限公司2014年9月19日至2014年11月27日的房屋使用费人民币19110.91元；
四、被告娄某某应于本判决生效之日起十日内给付原告上海新某某房地产有限公司2014年4月1日至2014年11月27日的物业管理费人民币12354.81元；
五、被告娄某某应于本判决生效之日起十日内给付原告上海新某某房地产有限公司截止2014年9月30日的水费人民币1080元；
六、被告娄某某应于本判决生效之日起十日内给付原告上海新某某房地产有限公司截止2014年9月30日的电费人民币69930元；
七、被告娄某某应于本判决生效之日起十日内给付原告上海新某某房地产有限公司违约金人民币24928元；
八、上述第二至第七项合计173936.61元，与原告上海新某某房地产有限公司应返还被告娄某某的履约保证金33301.23元、装修押金5000元相折抵，被告娄某某还应给付原告上海新某某房地产有限公司人民币135635.38元；
九、驳回原告上海新某某房地产有限公司其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5037元，减半收取2518.50元，由被告娄某某负担。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 刘燕枫
二〇一五年七月三日
书 记 员 居晓雯
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。