上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0118民初16号
原告诸龙兴(反诉被告)，男，1963年9月8日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。委托代理人诸范峰，男，1987年8月20日出生，汉族，户籍地上海市青浦区，现住上海市青浦区。委托代理人高韵翔，上海沃江律师事务所律师。被告徐伟锋(反诉原告)，男，1963年1月21日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。委托代理人李辉，上海衡茂律师事务所律师。委托代理人俞献强，上海衡茂律师事务所律师。原告诸龙兴诉被告徐伟锋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月4日立案受理后，依法由代理审判员刘琳独任审判。本案于2016年3月1日第一次公开开庭进行了审理，原告诸龙兴委托代理人诸范峰、齐小静、被告徐伟峰委托代理人俞献强到庭参加诉讼。2016年3月7日，被告提起反诉，本院经审核后依法受理并予以合并审理。第二次开庭审理前，原告撤销了对齐小静的委托代理。本案于2016年5月5日第二次公开开庭进行了审理，原告诸龙兴委托代理人诸范峰、高韵翔、被告徐伟峰委托代理人俞献强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诸龙兴诉称：原、被告于2011年3月31日签订厂房租赁协议，约定原告承租被告位于上海市青浦区徐练村朱枫路XXX号厂房用于生产羊毛衫，租期自2011年3月31日至2012年4月1日止，年租金人民币(以下币种均为人民币)30,000元，一年一付。协议到期后，原、被告未签订续租协议，但原告自2012年4月1日开始至今每年按时支付租金，被告也同意将厂房继续租给原告使用，原告承租期间将生产羊毛衫的设备放在厂房内。2015年10月25日，政府责令原告搬迁，现该补偿款已经由被告领取，原告多次向被告催讨未果。为维护原告的合法权益，故原告诉至法院要求判令：被告返还原告搬迁补偿款180,000元。诉讼费由被告负担。审理中，原告变更诉讼标的额为150,011.64元。被告徐伟峰辩称：系争厂房是被告自徐练村村委会承租后转租原告的。后因该厂房纳入减量化范围，故镇、村及被告达成三方协议，共补偿被告181,770元。对于该部分补偿款，根据评估报告，如果确实属于原告的，被告愿意在扣除租金后支付原告。同时被告反诉称：原、被告于2011年3月31日签订租房协议，约定原告承租被告位于上海市青浦区徐练村朱枫路XXX号厂房，租期自2011年3月31日至2012年4月1日止，年租金30,000元，起租时一次性付清。后双方口头约定租金每年递增3,000元。原告实际承租至2015年10月底。2014年4月1日起，原告无故拖欠租金至实际搬离，并拖欠水电费1,000元，该费用已由被告垫付。2015年春节前，因原告在外欠债很多，其债主把厂房内外门窗敲坏，造成损失4,000元。为维护被告合法权益，故被告反诉要求判令：1、反诉被告支付反诉原告2014年4月1日至2015年10月31日的厂房租金48,750元；2、反诉被告支付反诉原告物损费4,000元；3、反诉被告支付反诉原告水电费1,000元。反诉费由反诉被告承担。针对反诉，原告辩称：不同意全部反诉请求。1、合同内的租金原告已经付清，合同到期后，支付了多少租金原告不清楚，反正已经付清。原告的机器设备借给案外人蒋建碧之前的租金是原告付的，借给蒋建碧之后，蒋建碧代某某支付了1万元，都是现金支付，有时未开收据。原告租赁并经营系争厂房至2015年10月底搬迁时止。双方并未约定租金每年递增3,000元。2、不同意赔偿损失4,000元，该损失不存在。3、水电费都是原告支付的，原告的机器设备借给蒋建碧后由蒋建碧支付，被告并没有支付过。经开庭审理查明：2011年3月31日，原、被告签订厂房《租房协议》，约定被告将位于上海市青浦区徐练村朱枫路XXX号550平方米的厂房出租原告，租期自2011年3月31日至2012年4月1日止，年租金30,000元。合同到期后，双方虽未签订书面租赁协议，但形成事实租赁关系。2014年4月之后，案外人代某某向被告支付租金10,000元。原告承租系争厂房并经营至2015年10月底腾退并搬离，搬离后厂房被拆除。另查明，2015年5月20日，关于青浦区练塘镇徐练村老朱枫公路XXX号地块上拟予以拆除和搬迁的房屋建筑物(不含土地使用权)、室内装修和设备等实物资产，共涉及房屋建筑物6幢(无权证)、面积788.71平方米，构筑物及其辅助设施8项、室内装修27项、不可搬迁设备1套、可搬迁设备101台/套/批，上海立信资产评估有限公司出具评估报告，报告载明：“固定资产-
房屋建筑物评估金额共计582,202.30元；固定资产-
构筑物及其他辅助设施评估金额共计50,907.34元；不可搬迁设备评估金额为6,252.60元；可搬迁设备清查评估金额共计62,920元。”2015年9月30日，青浦区练塘镇建设用地减量化工作办公室(甲方)、青浦区练塘镇徐练村村民委员会(乙方)、上海亿一针织服饰有限公司(丙方)三方签订青浦区练塘镇建设用地减量化搬迁补偿协议，部分内容载明：“乙方及丙方所有的房屋坐落于老朱枫公路XXX号，实际用地1.31亩，实际建筑面积788.71平方米。甲乙双方确认，甲方按实际用地面积1.31亩(以立项面积为准)，每亩25.8万元，共33.798万元，补偿给乙方。经上海立信资产评估有限公司评估，乙方地上物评估总价为52.0512万元，丙方地上物评估总价为18.177万元(详见评估报告)。”以上事实，由原、被告的陈述、租房协议、搬迁补偿协议、评估报告及评估明细表等证据予以证明，并经庭审质证，本院核实后予以确认。审理中，原、被告双方就搬迁补偿协议中关于丙方地上物评估总价181,770元的归属存在争议。原告认为：1、固定资产-
房屋建筑物评估明细表中除序号1-6(分别为门卫、楼房、车间、南厂房、中间房屋、楼房西简屋)外，其余的7-38(为不可搬迁的装饰装修补偿，涉及金额50,869.31元)均是原告承租后装修的，因为原告承租的是毛坯厂房，该部分补偿款应属于原告；2、固定资产-
构筑物及其他辅助设施评估明细表中序号5-8(分别为雨棚、门外北棚、中间鹏、给排水系统补偿，涉及金额29,969.73元)也是由原告承租后搭建或设置的，该部分补偿款也应该属于原告所有。3、不可搬迁设备清查评估明细表(供配电设施补偿，涉及金额6,252.60元)，原告承租的厂房没有水电及其配套设施，水电设施都是原告承租后接通的，故该部分补偿款应属于原告；4、可搬迁设备清查评估明细表(为机器设备及办公生活用品的搬迁补偿，涉及金额62,920元)，该部分物品均属于原告，故拆迁款亦属于原告。上述1、2、3、4项下补偿款共计150,011.64元，均应属于原告。针对原告的主张，被告认为：1、对于原告所述1、2、3项下对应的补偿款均属于原告，被告不予确认。被告自1999年开始向村委会承租5325号厂房，租赁后被告进行了装修进行羊毛衫生产，水电也是被告安装，并非原告安装，故房屋建筑物中的装饰装修、构筑物及其他辅助设施、不可搬迁设备中的供配电设施均不属于原告。原告所述第4项可搬迁设备清查评估明细表中除序号40-42、44-48、51外的其余物品均属于原告，该部分补偿款属于原告所有，被告同意补偿原告。对于上述原、被告各自的主张，双方均未提供相应的证据予以证明。反诉中，被告主张以下事实：1、租期届满后双方口头约定租金每年递增3,000元；2、原告赔偿因他人讨债导致厂房门窗损失；3、支付其代付的水电费。原告对此均不予确认。被告均未提供证据予以证明。根据庭审确认的事实，本院认为：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。本案中，原、被告双方并未对租赁期间动拆迁补偿款的分配进行约定。原告主张补偿款181,770元中的150,011.64元，此款包括装饰装修补偿、构筑物及其他辅助设施补偿、供电设施补偿、搬迁补偿。对于上述补偿的归属，本院认为，鉴于双方并未对补偿款的归属进行约定，亦未对承租房屋的状况进行确认，且双方均未对各自的主张提供相应的证据予以证明。装饰装修、构筑物及其他辅助设施、供电设施属于对系争厂房的添附内容，且不可分割，租房协议未约定原告承租后可对系争厂房进行上述添附。退一步说，即使原告进行了上述装饰装修等添附，其价值亦因双方协议租期届满折旧完毕，原告无权再主张该部分价值或补偿款。故原告关于装饰装修补偿、构筑物及其他辅助设施补偿、供电设施补偿，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。搬迁补偿，系对可搬迁物品的补偿款，被告主张部分办公及生活用品属于被告，原告不予确认，且双方均未提供相应的证据予以证明。对此，本院认为因双方在签订协议时，未就上述物品进行清点制作交接清单，此部分物品由承租人占有使用，应视为承租人之物。协议约定的租期已满，但期满后双方形成事实上的租赁关系。原告理应继续支付被告租金至搬迁之日止，原告抗辩已经付清租金，被告不予确认，且原告亦未提供相应的证据予以证明，故本院对原告的抗辩不予采信。被告主张合同到期后租金每年递增3,000元，原告亦不予确认，被告亦未提供相应的证据予以证明，本院对被告的该项主张亦不予采信，双方之间的租金标准仍按年30,000元计算。被告主张原告赔偿因他人讨债导致厂房门窗损失4,000元，缺乏事实依据及法律依据，本院不予支持。对于被告主张代某某支付的水电费1,000元，缺乏事实依据，本院亦不予支持。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告徐伟锋应于本判决生效之日起十日内支付原告诸龙兴补偿款62,920元；二、反诉被告诸龙兴应于本判决生效之日起支付反诉原告徐伟锋房屋租金37,500元；三、驳回反诉原告徐伟锋其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3,300.23元，减半收取1,650.12元，由原告负担876.12元，被告负担774元；反诉费571.90元，由反诉原告承担203.15元，反诉被告负担368.75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 刘琳
二〇一六年六月十三日
书 记 员 朱静
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。