广西壮族自治区防城港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂06民终294号
上诉人（一审被告）广西军通投资有限公司，住所地广西防城港市港口区中心区金花茶大道与江山大道交汇处西侧中央商务区2号地块。
法定代表人黄志刚,该公司总经理。
委托代理人彭广明，男，1969年1月8日出生，汉族，住广西南宁市青秀区，系该公司员工。
被上诉人（一审原告）阮纪萍，女，1977年12月29日出生，汉族,住云南省昆明市五华区。
委托代理人赵桂苑，广西维冠律师事务所律师。
委托代理人李倩，广西维冠律师事务所实习律师。
上诉人广西军通投资有限公司（以下简称军通公司）因与被上诉人阮纪萍商品房预售合同纠纷一案，不服防城港市港口区人民法院（2015)港民初字第1544号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月10日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年6月22日公开开庭审理了本案。上诉人军通公司的委托代理人彭广明、被上诉人阮纪萍的委托代理人赵桂苑、李倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2013年7月1日，阮纪萍作为乙方与军通公司作为甲方签订了八份编号分别为：1-3-2105、1-3-2107、1-3-2108、1-3-2111、1-3-2112、1-3-2113、1-3-2115、1-3-2116的《防城港CBD（１号地块）北部湾财经中心职工市场合作建房合同书》（以下简称《合作建房合同书》），分别约定阮纪萍购买军通公司与开发商广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称富乐华公司）合作兴建的防城港CBD（1号地块）北部湾财经中心3号楼21层的2105、2107、2108、2111、2112、2113、2115、2116号共8套房，建筑面积均为73.32平方米，每平方米单价分别为6213.20元、6291.60元、6321.00元、6585.6元、6536.59元、6507.20元、6487.59元、6468.00元，总金额分别为455552元、461300元、463456元、482856元、479263元、477108元、475670元、474234元；交房日期均为2016年6月30日前。上述《合作建房合同书》第二条均约定，本次职工市场运作方式建房参照合作建房建设管理有关规定执行，并在开发商完成本组团预售证办理后，再由乙方与开发商进行《商品房买卖合同》换签手续；开发商并将于2014年12月31日前完成合作建房预售许可证办理。《合作建房合同书》第七条乙方付款方式及期限作出约定为：第一次：签订本合同当日交清首期房款5万元；第二次：签订本合同之日起30日内补齐至合同总房款30%的房款；第三次：在本合同项目建设至±0时，再交付合同总房款20%的房款；第四次：在签订《商品房买卖合同》时补齐总房款的50%，且乙方选择向银行申请按揭的方式支付余款；为保证预售款专用于工程建设，乙方应将合作建房房款支付至以下合作建房专用账户：专用账户开户行：中国银行南宁市五象广场支行，专用账户账号：62×××63，户名：王军。《合作建房合同书》中指明开发商为富乐华公司，还对双方的违约责任作具体约定。军通公司于2013年7月1日分别向阮纪萍出具八张《收据》，均为合作建房款定金50000元，共计400000元；于2013年8月14日分别向阮纪萍出具三张《收据》，分别为2105、2107、2108号房合作建房款的30%余款86666元、88390元、89037元。另查明，军通公司与阮纪萍签订《合作建房合同书》时及在本案起诉前就涉案商品房未取得《商品房预售许可证》。
一审法院经审理认为，阮纪萍与军通公司签订的《合作建房合同书》包含当事人姓名、商品房基本情况、商品房总价、单价、付款方式及期限、违约责任等主要条款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，阮纪萍与军通公司签订的《合作建房合同书》应属商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，军通公司在未取得《商品房预售许可证》的情况下与阮纪萍签订八份《合作建房合同书》且在本案起诉前仍未取得，其行为违反上述法律规定，该八份《合作建房合同书》应属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，军通公司在未取得商品房预售许可证的前提下，以交纳合作建房款定金及合作建房款的30%余款为名向阮纪萍收取664093元，应当依法由军通公司退还给阮纪萍，并按同期银行贷款利率支付相应利息。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决：一、确认阮纪萍与军通公司于2013年7月1日签订的八份编号分别为：1-3-2105、1-3-2107、1-3-2108、1-3-2111、1-3-2112、1-3-2113、1-3-2115、1-3-2116的《合作建房合同书》为无效合同；二、军通公司返还阮纪萍支付的购房款664093元并赔偿利息损失（利息计算方法：以本金400000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2013年7月1日计算至债务清偿之日止；以本金264093元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2013年8月14日计算至债务清偿之日止）。案件受理费11266元，由军通公司负担。
上诉人军通公司不服一审判决，上诉称，一、一审判决认定军通公司与被上诉人签订的《合作建房合同书》无效错误。《合作建房合同书》只是预约合同，并非商品房预售合同，因此，不应以出卖人取得商品房销售许可证为生效要件。富乐华公司虽未取得预售许可证明，但不影响涉案合同效力。《商品房销售管理办法》第二十二条是对房地产开发企业销售行为的行政管理规定，并非认定合同效力的强制性规定。出卖人在未取得商品房预售许可证明的情况下，就对外签订商品房认购书，是否违反行政管理规定，不属于民事案件审理范围。二、被上诉人明知军通公司并非涉案的房地产开发企业，也未取得预售许可证。《合同建房合同书》中除本案房屋价格可明确外，房屋交付时间未最终明确，第九条之后的所有条款，均以富乐华公司最终出具的《商品房买卖合同》确认为准。被上诉人在完全知悉相关风险的情况下和军通公司签订合同。三、即使涉案合同书视作预售合同，由于被上诉人明知军通公司未取得房屋预售证的情况而签订合同，双方对造成合同无效均有过错，故不应由军通公司全部承担合同无效的法律责任，被上诉人请求的利息不应得到支持。四、富乐华公司已于2010年7月8日全额缴纳了涉案地块的土地出让金，因政府部门未付清本案地块范围的地上附着物补偿款等原因引起当地村民阻挠，未能按照土地出让合同约定向富乐华公司正常交付涉案土地，故涉案合同不能如期履行的过错不在军通公司。请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人阮纪萍辩称，8份涉案《合作建房合同书》包含《商品房销售管理办法》第十六条规定的内容，应认定为商品房买卖合同。阮纪萍按照涉案合同约定交付了定金和首付款，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，8份涉案《合作建房合同书》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因合同无效取得的财产应予返还，军通公司应返还购房款并赔偿相应利息损失（按照中国人民银行同期贷款利率计，自阮纪萍付款日起至债务清偿之日止）。请求维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。
双方当事人在二审期间均无新证据向本院提交。
双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。
综合各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、涉案《合作建房合同书》的性质和效力问题；二、一审法院判决军通公司向阮纪萍返还购房款及支付利息有无事实和法律依据。
本院认为，一、关于涉案《合作建房合同书》的性质和效力问题。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同”，涉案《合作建房合同书》约定阮纪萍只分配固定数量房屋，不承担经营风险，因此《合作建房合同书》虽名为合作建房，实为房屋买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”涉案合同具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人军通公司已经按照约定收受了购房款，故军通公司上诉认为《合作建房合同书》是预约合同的上诉理由不成立，本院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，军通公司在起诉前仍未取得涉案房屋预售许可证，故涉案《合作建房合同书》因违反上述规定而无效。一审法院认定《合作建房合同书》无效正确，本院予以维持。
二、关于一审法院判决军通公司向阮纪萍返还购房款及支付利息有无事实和法律依据的问题。如前所述，涉案《合作建房合同书》被认定无效，原因在于军通公司与阮纪萍订立8份《合作建房合同书》时，尚未取得商品房预售许可证明，且在起诉前仍未取得商品房预售许可证明，故军通公司对《合作建房合同书》被认定无效存在过错。阮纪萍在明知军通公司未取得商品房预售许可证的情况下仍与其签订《合作建房合同书》，对《合作建房合同书》被认定无效也存在过错，但其已自行承担案外为履行合同所产生的其他费用，故军通公司主张阮纪萍应对本案购房款及利息承担部分责任的上诉理由不充分，本院不予支持。关于因无效《合作建房合同书》取得财产的返还问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”的规定，军通公司应当将其收取的购房款664093元退还给买受人阮纪萍，并按中国人民银行同期贷款利率支付相应利息。因涉案合同书无效，军通公司主张造成合同无法履行的过错不在于其的上诉理由亦不成立，本院不予支持。关于利息计算的截止时间，阮纪萍在一审起诉时请求利息计算至生效判决确定履行期限最后一日止，一审判决计算至债务清偿之日止，已超出阮纪萍的诉讼请求，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款：“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。”的规定，属适用法律错误，本院予以纠正。
综上所述，一审认定事实清楚，但实体处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持防城港市港口区人民法院（2015）港民初字第1544号民事判决第一项；
二、变更防城港市港口区人民法院（2015）港民初字第1544号民事判决第二项为：上诉人广西军通投资有限公司返还被上诉人阮纪萍购房款664093元并支付利息（利息以400000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2013年7月1日计算至本案生效判决确定的履行期限最后一日止；以264093元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2013年8月14日计算至本案生效判决确定的履行期限最后一日止）。
一审案件受理费11266元（被上诉人阮纪萍已预交），二审案件受理费11266元（上诉人广西军通投资有限公司已预交11260元），合计22532元，由上诉人广西军通投资有限公司负担。
上述债务，义务人应在本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向一审法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 何丽敏
代理审判员 刘帅武
代理审判员 李丽抒
二〇一六年八月八日
书 记 员 温婷婷
附：本案判决所依据的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第二十五条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。