北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0105民初12290号
原告：北京市高聚实业公司，住所地北京市朝阳区高碑店乡高碑店村南。
法定代表人张洪贵，经理。
委托诉讼代理人：张红立，北京市中勤律师事务所律师。
被告：北京东南海岸文化传播有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区荣华中路7号院4号楼1层1013-1室。
法定代表人刘娟，总经理。
委托诉讼代理人：徐明，北京中运律师事务所律师。
原告北京市高聚实业公司（以下简称原告）与被告北京东南海岸文化传播有限公司（以下简称被告）合同纠纷一案，本院于2016年3月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人张红立、被告之委托诉讼代理人徐明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《合作协议书》及《补充协议》；2、判令被告返还商户支付的房款。事实与理由：我公司与被告签订《合作协议书》约定，我公司提供北京市朝阳区高碑店村集体土地，由被告投资建设“老北京民俗”文化产业项目；项目合作期限50年，自2014年1月1日至2063年12月31日；项目合作期间，我公司不参与被告的经营管理，也不承担经营损失，被告每年分2次支付我固定收益，每5年递增5%，先付款后使用；2014年1月1日至2014年12月31日固定收益为101.1万元，后因为占用土地面积减少，固定收益自2015年1月1日起变更为每年60.6万元。在合同履行期间，被告建设房屋为地下1层、地上3层、局部4层，总建筑面积6500平方米。建设过程中，被告私自改变项目用途，将约定投资建设的“老北京民俗”文化产业项目，改变为建设小产权房，并对外进行出售（以联合建设投资的名义），一次性收取商户50年的房款，经初步调查统计，共销售82户，收取售房款5411.23万元。该销售行为因违反合作合同及法律规定而无效，被告应退购买商户的购房款。根据《合作协议书》第4条、第5条以及第7条的约定，我有权解除合同，并要求被告支付固定收益及物业费。
被告辩称：不同意原告的诉讼请求。双方签订《合作协议书》及《补充协议》后，我公司在原告的监督之下投资“老北京民俗”文化产业项目，《合作协议书》及《补充协议》并未对“老北京民俗”文化产业项目的投资方式、招商形式及运行模式做具体约定，我公司在原告和高碑店村委会的监督下建设老北京风格的建筑并启动招商工作，并未违反双方之间的约定。原告对我公司开发的“小产权房”的性质认识错误，我公司建设的房屋有协议的依据，符合高碑店新农村建设的整体规划，并非小产权房。虽然部分入住房屋的商户有擅自改变房屋性质的行为，但这只属于我公司要求入住商户进行整改的范畴，根据合同相对性原则，入住商户对所住房屋性质的擅自变更并不能成为原告解除与我公司之间合同的理由。我公司与商户签订合作协议并不违反我公司与原告签订协议的内容，且我公司与商户合作并收取合作款时，原告派人进行了监督，原告对我公司的行为是知情并同意的。目前房价上涨，我公司亦投入较大，希望继续履行合同。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告（甲方）与被告（乙方）签订《合作协议书》，约定：甲乙双方共同合作建设高碑店村“老北京民俗”文化产业项目；本项目位于高碑店村东工业区华声天桥西北角场地，场地占地面积4473.75平方米（约6.74亩）；甲方提供高碑店村新农村建设用地，收取固定收益，不参加合作项目的经营，亦不承担合作项目任何经营风险，乙方按照自身发展文化产业需要，按照高碑店新农村统一规划要求进行投资建设并负责全部建设费用，以自己名义对外独立经营，承担经营期间的全部债权债务；乙方未经甲方书面同意及有关部门批准，不得擅自转租或改变项目用地性质和用途；固定收益为，前5年乙方每年支付甲方101.1万元（按每年每亩15万元计算），第6年起每5年递增5%；合作期限50年，2014年1月1日至2063年12月31日；合作期满，如双方未达成新的合作协议，本协议终止，乙方在合作场地范围内投资建设的建筑物、构筑物、装修及设备、设施，由甲乙双方按照甲方或甲方上级主管部门的统一决定执行等等。该《合作协议书》落款日期为2013年3月。2015年4月18日，原告（甲方）与被告（乙方）又签订《补充协议》，将《合作协议书》原约定的占地面积调整为2687.9平方米；固定收益调整为每年60.6万元，第6年起每5年递增5%；物业费自2015年1月1日起每年19353元；其他条款未变。
原告称其最初与被告的关联公司合作开发该“老北京民俗”项目，后被告的关联公司将该项目转给了被告。
协议签订后，被告开始在涉案土地上建造名为“中合大厦”的建筑物，并以自己名义及关联公司名义分别与多名案外人签订《联合建设投资协议书》，按50年房屋使用年限收取相应的款项。2015年4月30日，北京市朝阳区高碑店乡高碑店村民委员会、高碑店村经济合作社及原告联合发出《关于禁止买卖房屋使用权的通知》，要求高碑店村区域内所有经营企业，不得将所建房屋出售给他人用于长期居住使用，不得以长期租赁方式或其他变相方式出租所建房屋用于长期居住使用。当日被告出具《经营企业承诺书》，保证在签订本承诺书后，不以任何形式将所建房屋出售给他人用于长期居住使用；不以长期租赁方式或其他变相方式出租所建房屋用于长期居住使用。同年10月10日被告再次出具《承诺书》，确认其擅自将民俗文化产业园项目用于公寓住房，并一次性收取房屋实际使用方50年的使用费用，给原告各方面造成了巨大的不良影响和损失，并提出相应处理方案。
现“中合大厦”已建设完成，总建筑面积约6500平方米，房屋分为地上和地下，共有200余间，有部分案外人已入住，目前由原告管理。与被告及其关联公司签订《联合建设投资协议书》的案外人与被告及其关联公司陆续产生纠纷，目前已进入诉讼程序。
本案庭审中被告表示，擅自改变房屋用途的是部分已入住人员，并非自己，其出具《承诺书》时误将入住人员的违约行为理解为自己的违约行为；且原告同意案外人签约并办理入住手续。对此，原告予以否认。另，被告表示其进行过数次转手，原来的法定代表人因涉嫌其他犯罪已经无法取得联系。
另，双方均称“中合大厦”所占土地为高碑店村集体土地。经查，双方在该集体土地合作建设“中合大厦”并未取得区县级人民政府核发的集体土地建设用地使用证书。该建设项目亦未取得规划、建设等许可手续。
经释明，原、被告均表示，即使双方签订的《合作协议书》及《补充协议》效力存在问题，也不主张在本案中就相关后续问题进行处理，依法另行解决。
以上事实，有当事人陈述、《合作协议书》、《补充协议》、《关于禁止买卖房屋使用权的通知》、《经营企业承诺书》、《承诺书》等在案为证。
本院认为：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。本案中，双方签订《合作协议书》，虽名为合作建设“老北京民俗”文化产业项目，但约定了开发建设建筑物的相关事宜，对合作期内发生国家征占时及合作期满后建筑物的处置亦进行了约定。双方在签订合同时已明知要在集体土地上开发建设建筑物，根据法律规定，在集体土地进行非农业建设，应当取得区县级人民政府核发的证书以确认建设用地使用权，并依法取得建设规划许可手续，但本案中双方在集体土地建设建筑物进行非农建设，并未取得区县级人民政府相关部门核发的建设用地使用证书，对于该建筑物的建设亦未取得规划、建设等许可手续，故双方之间的《合作协议书》及《补充协议》违反法律强制性规定，应为无效合同。经本院释明，原告与被告均不要求就合同无效的后续问题在本案中处理，本院对此不持异议。原告在本案中主张被告返还商户已支付的房款于法无据，本院不予支持。
综上，《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第十一条之规定，判决如下：
一、原告北京市高聚实业公司与被告北京东南海岸文化传播有限公司签订的《合作协议书》及《补充协议》无效；
二、驳回原告北京市高聚实业公司的其他诉讼请求。
公告费260元，由原告北京市高聚实业公司负担（已交纳）。
案件受理费10536元，由原告北京市高聚实业公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判长 袁书亮
审判员 ＸＸ林
审判员 李 静
二〇一七年四月二十七日
书记员 张 帆