宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兴民初字第3401号
原告岳再斌，男，1963年12月20日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区银川市金凤区。
委托代理人任桂珍（原告岳再斌之妻），无业，住宁夏回族自治区银川市金凤区。
被告银川市颐安建设集团有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。
法定代表人孙万国，该公司董事长。
委托代理人齐有成，男，该公司总经理助理，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
原告岳再斌诉被告银川市颐安建设集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月20日立案受理，依法由审判员马金利适用简易程序于2015年5月29日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院裁定本案转为普通程序并依法组成合议庭，于2016年4月19日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人任桂珍，被告的委托代理人齐有成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告岳再斌诉称，原、被告于2005年10月8日签订《商品房买卖合同》一份，约定被告将某商品房以709193.4元的价格出售给原告，原告于2005年10月8日付清购房款，被告于2005年9月30日前将该商品房交付给原告。如被告交房逾期超过90日，原告要求继续履行合同的，被告按日向原告支付已交付房屋价款万分之三的违约金。截止2007年9月10日，被告仍未交房，原告将被告起诉至银川市兴庆区人民法院后，银川市兴庆区人民法院于2007年12月5日作出（2007）兴民初字第4636号民事判决书，认为原、被告约定如被告逾期交房，自房屋交付次日起按日向原告支付已交付房屋价款万分之三的违约金，已超过原告已付房款按银行同期贷款利率计算的30%，因此违约金可适当减少，参照日万分二点一计算，故判决被告于该判决生效之日起十日内向原告交付该商品房，并协助办理该房屋的产权过户登记手续，支付原告岳再斌违约金102911元（自2005年10月19日至2007年9月10日，按房屋总价款709193.4元的日万分之二点一计算）。原告认为商品房买卖合同上明确约定违约金应当按照日万分之三计算，而法院却按日万分之二点一计算不适合。被告应当按日万分之三违约金的双倍赔付原告。被告于2014年12月25日才将房产证办理至原告名下，在此期间，涉案房屋内一直放置被告公司的油桶、图纸、帽子、鞋、玻璃门等，按照周边房屋租金每平米25元∕月的标准计算，被告应当支付原告营业房10年的租赁费350000元。另外，原、被告签订合同时涉案房屋土地使用权为50年，现变为40年，按照土地使用年限折算，被告应退还多支付的购房款141863.68元。故原告诉至法院，请求依法判令：一、被告自2007年9月10日至判决之日止按照日万分之三双倍的标准计算支付原告违约金（房屋总价款709318.4元）；二、被告支付原告营业房10年租赁费350000元；三、因土地使用权由签订合同时的50年变成现在的40年，被告应退还原告多支付的购房款141863.68元；四、本案诉讼费用由被告承担。
被告银川市颐安建设集团有限公司辩称，被告已经按照法院的执行裁定书为原告办理了房屋产权证，并适当给原告补偿了物业费、税费、采暖费。被告与原告之间的商品房买卖合同纠纷已经执行完毕，原告再次起诉违反了一事不再理的原则，不符合法律规定。原告所述屋内的东西属于垃圾，可以清理掉，且房屋钥匙也在原告手中，被告无租赁房屋的意思表示。原告起诉被告要求支付租金无事实依据及法律依据，商品房买卖合同是在2005年签订的，对土地使用年限变化不清楚。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，因彭阳县建筑有限公司拖欠原告货款，被告欠彭阳县建筑有限公司工程款，经三方协商达成债权转让协议，被告用某营业房抵彭阳县建筑有限公司欠原告货款709193.4元。2005年10月8日，被告向原告出具709193.4元的收款收据，双方签订《商品房买卖合同》一份，约定：被告将涉案商品房（建筑面积124.858平方米）以709193.4元的价格出售给原告，土地使用年限自2004年8月5日至2054年8月4日。原告应于2005年10月8日付清购房款，被告应于2005年9月30日前将该商品房交付给原告，交房逾期90日内，被告按日向原告支付已交付房屋价款万分之三的违约金，逾期超过90日，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日向原告支付已交付房屋价款万分之三的违约金。被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。2005年10月19日，被告向原告出具了入住通知单，但未向原告交付房屋。2007年8月30日，原告委托代理人向被告发出律师函，要求被告向原告交付涉案房屋，并支付违约金153185.78元，被告未作答复。原告于2007年9月13日向被告起诉至本院。本院经审理后认为，以被告向原告发出入住通知单为房屋交付时间，被告未按此时间向原告交付房屋超过90日，已构成违约，诉讼中原告要求被告继续履行合同，被告应当继续履行合同，并承担违约责任。原、被告约定如被告逾期交房，自房屋交付次日起按日向原告支付已交付房屋价款万分之三的违约金，已超过原告已付房款按银行同期贷款利率计算的30%,因此违约金可以适当减少，参照日万分之二点一计算。据此，本院于2007年12月5日作出（2007）兴民初字第4636号民事判决书，判决被告于判决生效之日起十日内向原告交付涉案商品房，并协助办理该房屋的产权过户登记手续；被告于该判决生效之日起十日内支付原告违约金102911元（自2005年10月19日至2007年9月10日，按房屋总价款709193.4元的日万分之二点一计算）。该案在执行过程中，本院通过查封、扣押等执行措施将应支付给原告的违约金（自2005年10月19日至2007年9月10日）及双倍迟延履行金、案件受理费、执行费全部执行完毕，涉案商品房因被告于2005年7月25日在中国建设银行银川东城支行办理了该房屋抵押登记，无法过户。2008年4月25日，本院执行人员经过与中国建设银行银川东城支行沟通该行同意解除了对该房屋的抵押登记，银川市房管局将涉案房屋买卖合同备案到了原告名下，但无法办理房屋产权证，本院于2008年4月3日强行将该商品房打开并换锁，将该房屋交付给了原告。2008年10月6日，本院作出（2008）银兴执字第497-3号执行裁定书，裁定终结本院作出的（2007）兴民初字第4636号民事判决书的执行。后原告认为本院作出的（2007）兴民初字第4636号民事判决书不公平，先后通过申诉、信访向上级人民法院反映并要求被告尽快将涉案房屋过户到其名下，要求被告给予其巨额赔偿（要求被告赔偿其违约金80万元或退房并补充申请执行194000元）。2014年6月4日，本院决定对被告以拒不履行法院生效法律文书义务罚款50万元，后被告未能交纳罚款，本院将被告的财务室予以查封，并于2014年8月26日将被告及其法定代表人纳入了失信人员名单。在本院执行部门的协助下，被告于2014年11月24日将房产证办理至原告名下，同时于2015年1月办理涉案房屋的土地使用权证，该土地使用权使用期间终止日期为2046年5月18日。原告认为被告应当按日万分之三的双倍向原告支付违约金，该违约金应当计算至本案判决作出之日；并主张涉案房屋应按照周边房屋租金每平米25元∕月的标准计算支付原告营业房10年的租赁费350000元。同时，原告认为双方签订合同时涉案房屋土地使用权期限约定为50年，现实际变为40年，被告应退还多支付的购房款141863.68元（10年）。双方为此产生，故原告诉至本院，请求判如所请。
另查明：银川市人民政府（2016·24次）市长办公会议纪要载明：银川市兴庆区人民政府实施的七个康居工程用地性质界定如下：用于农民安置的土地以划拨方式供地；用于销售的住宅、商业用地以视同出让处理，住宅用地出让年限50年，商业用地出让年限40年，由市国土资源局办理土地使用手续。经核准的七个康居工程包括被告银川颐安建设集团有限公司友爱康居项目，涉案营业房即包含在上述项目用地范围内。
上述事实，有原告提交的商品房买卖合同、通知（银川市人民政府市长办公会议纪要2006·24次）、本院（2007）兴民初字第4636号民事判决书及原、被告当庭陈述为证，经本院开庭质证并审查核实，具备证据的客观性、合法性、关联性，可以采信。
本院认为，本院作出的（2007）兴民初字第4636号民事判决已发生法律效力，该判决书判决被告于该判决生效之日起十日内向原告交付涉案商品房，并协助办理该房屋的产权过户登记手续，同时支付原告违约金102911元（自2005年10月19日至2007年9月10日，按房屋总价款709193.4元的日万分之二点一计算）。在该案件的执行过程中，本院通过查封、扣押等执行措施将应支付给原告的违约金（自2005年10月19日至2007年9月10日）及双倍迟延履行金、案件受理费、执行费全部执行完毕，于2008年4月3日将房屋交付给了原告。被告于2014年11月24日才将涉案房屋的房产证办理至原告名下。在上述情况下，对于原告本次起诉要求的违约金，原告主张被告按照按日万分之三的双倍向其支付违约金无事实和法律依据，本院不予支持。根据原告主张，事实上应当包括两个方面：一、逾期交付房屋所产生违约金；二、迟延办理产权证书产生的违约金。本院作出的（2007）兴民初字第4636号民事判决判决被告按照总房款日万分之二点一支付自2015年10月19日至2007年9月10日的逾期交房违约金102911元，但原告于2008年4月3日才在本院的强制执行过程中接收涉案房屋。故被告应当向原告支付2007年9月11日至2008年4月3日的逾期交房违约金共计30232.90元（709193.4元×203天×万分之二点一）。对于被告迟延为原告办理涉案房屋产权证书的违约金，本院作出的（2007）兴民初字第4636号民事判决已明确判令被告于判决生效之日起十日内向原告交付涉案商品房，并协助办理该房屋的产权过户登记手续。被告未能按时履行上述义务，于2014年11月24日才将涉案房屋的房产证办理至原告名下，根据双方签订的《商品房买卖协议》的约定，被告应当按已付房价款的1%向原告支付逾期办理产权证书的违约金即7091.93元（709193.4元×1%）。在本次诉讼中，原告的诉讼主张中还包括被告未按生效判决所指定的履行期限内为其办理房屋产权证书而应产生的法律责任，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。故原告的该部分主张应当在（2007）兴民初字第4636号民事判决书的执行过程中解决，而不应通过另行起诉的方式主张。
对于原告所主张的因涉案房屋内一直放置被告公司的油桶、图纸、帽子、鞋、玻璃门等，按照周边房屋租金每平米25元∕月的标准计算，被告应当支付原告营业房10年的租赁费35万元。对此，因原告未提交证据证明双方存在租赁关系的事实，被告亦不认可其租赁原告房屋，且原告于2008年4月3日即接受涉案房屋，故对于原告要求被告支付房屋租赁费的主张，本院不予支持。
对于原告关于因涉案房屋土地使用权最终由合同约定的50年变更为40年，被告应当退还其多支付的购房款141863.68元（共计10年）的主张。根据国务院于1999年5月19日颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定：土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年。银川市人民政府于2006年4月7日召开的（2016·24次）市长办公会议亦确认涉案营业房所涉土地使用年限为40年，且上述土地以视同出让方式处理，被告未实际交纳土地出让金。原、被告于2005年10月8日签订的《商品房买卖合同》中约定涉案营业房土地使用年限自2004年8月5日至2054年8月4日，共计50年，超出了法律规定的使用年限，应当视为无效约定。在双方签订的合同中没有体现土地使用权年限在计价中的成分比例关系，土地使用权期间届满后如何处理亦没有明确的法律规定的情况下，原告主张被告退还其多交的10年购房款没有事实与法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决如下：
一、被告银川市颐安建设集团有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告岳再斌逾期交付房屋违约金30232.90元、逾期办理房屋产权证书违约金7091.93元，以上共计37324.83元。
二、驳回原告岳再斌的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费21000元，原告岳再斌承担20565元（已缴纳100元），被告银川市颐安建设集团有限公司承担435元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审 判 长 马金利
人民陪审员 申祖援
人民陪审员 齐广霞
二〇一六年六月八日
书 记 员 蔡 霞
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
第十二条土地使用权出让最高年限按下列用途确定：
（一）居住用地七十年；
（二）工业用地五十年；
（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；
（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；
（五）综合或者其他用地五十年。