云南省开远市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云2502民初450号
原告：中国农业银行股份有限公司开远市支行。
单位负责人：王志强，行长。
住所地：开远市灵泉东路***号。
委托代理人：李保民，男，1966年3月8日生，彝族，住开远市，系该行个人金融部经理。特别授权代理。
委托代理人:童飚，男，1968年10月21日生，汉族，住个旧市，系该行员工。特别授权代理。
被告:李阳，男，1987年12月5日生，汉族，住开远市。
被告:白枚，女，1990年12月11日生，汉族，住开远市。
被告:红河州恒兴房地产开发经营有限公司。
法定代表人：成文举，董事长。
住所：个旧市金湖东路**号。
委托代理人：胡ＸＸ，男，1961年2月4日生，汉族，系公司职工。特别授权诉讼代理。
原告中国农业银行股份有限公司开远市支行（以下简称农行开远支行）与被告李阳、白枚、红河州恒兴房地产开发经营有限公司（恒兴公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年3月23日立案受理。依法由审判员段琳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告农行开远支行的委托代理人李保民、童飚、被告恒兴公司的委托代理人胡ＸＸ到庭参加了诉讼，被告李阳、白枚经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告农行开远支行诉称：借款人李荣祥于2013年1月4日与农行开远支行签订《中国农业银行个人购房担保借款合同》，合同号编号为53020120130000800，合同期限有效期为228个月，按月等额还款。借款合同约定：借款人借款金额人民币314000.00元，借款期限自2013年1月4日至2032年1月3日止，执行年利率5.5675%，还款方式：等额本息还款，利率从逾期之日起在借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息，直至本息还清为止。借款人李荣祥截止2016年7月3日累计还贷本金37155.33元，利息54881.23元，现欠借款本金276844.67元及利息。逾期后，原告多次向被告催收未果，为维护原告的合法权益，遂诉至法院，因李荣祥死亡，李阳、白枚作为其继承人，请求被告李阳、白枚提前归还借款本金276844.67元及从2016年11月至还款日止的利息，利息按合同规定计算；判令原告对被告位于开远市渝景花园B幢1单元1605号的抵押房屋享有优先受偿权；请求判令恒兴公司承担抵押担保连带责任；本案的诉讼费由被告承担。
被告李阳、白枚未作答辩。
被告恒兴公司辩称：原告要求我们承担担保连带责任，已经超过两年半的时效，我公司不应承担责任。
经审理查明，李阳、白枚是李荣祥的子女，李荣祥于2015年11月死亡。2012年12月3日，李荣祥向农行开远支行填报个人信贷业务申请表，申请贷款31.4万元，当时处离婚状态，后未再婚。2012年12月3日，农行开远支行与借款人李荣祥、保证人恒兴公司、抵押人李荣祥、李阳各方签订了《个人购房担保借款合同》，合同通用条款约定：发生借款人死亡的情形，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。合同项下同时存在物的担保和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。贷款人已经选择某一担保方式实现债权的，也可同时主张其他担保方式来实现全部或者部分债权等。借款合同特别条款约定：借款金额为31.4万元，用于购买房产，借款期限228个月，实际借款期限和具体起止日起以借款凭证为准，执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮百分之十五后确定，还款方式为等额本息还款。借款的担保方式由阶段性保证人恒兴公司按约定提供连带责任保证，阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；并由李荣祥与李阳用其共有的位于开远市渝景花园小区B号楼1单元1605号房屋抵押担保。对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息。合同还约定了其他权利义务内容。2012年12月19日，办理了房屋抵押登记。2013年1月4日，农行开远支行按合同约定向李荣祥发放贷款31.4万元，借款凭证载明：借款期限自2013年1月4日至2032年1月3日，执行年利率5.56750%，逾期利率年8.35125%。借款发放后，李荣祥死亡，尚欠借款本金276844.67元及从2016年11月起的利息。
上述事实有原告农行开远支行提供的李荣祥个人信贷业务申请表、《个人购房担保借款合同》、借款凭证及房屋他项权证复印件在案证实。
本院认为，借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。被告李荣祥向原告贷款，并提供了保证、抵押担保，各方当事人签订了《个人购房担保借款合同》，是各方真实意思表示，债权债务关系明确，不违反国家强制性规定，合同合法有效。《中华人民共和国合同法》第二百零五条规定“借款人应当按照约定的期限支付利息。……”第二百零六条：“借款人应当按照约定的期限返还借款……”原、被告签订《个人购房担保借款合同》后，原告向被告李荣祥发放31.4万借款，被告李荣祥死亡，原告有权按合同约定提前收回借款，要求借款人提前归还尚欠借款本金及利息。原、被告明确约定逾期借款利率为年8.35125%，该约定不违反法律的强制性规定，原告主张被告应按合同约定的利率支付利息的诉请，本院予以支持。《中华人民共和国继承法》第十条规定：“遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。”第三十三条的规定：“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人的债务可以不负偿还责任。”本案李荣祥死亡后，无配偶，有子女李阳、白枚，继承人为李阳、白枚，其应当在继承遗产的范围内清偿李荣祥生前的债务。《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权……”第一百七十九条第一款规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”本案中，合同约定恒兴公司为李荣祥的债务提供阶段性连带保证同时约定了保证期间至借款人取得房地产权属证书，而借款人李荣祥未取得房地产权属证书，故恒兴公司的保证期限未到，仍应对李荣祥的债务承担连带保证责任。被告李荣祥、李阳将其共同有的开远市渝景花园小区B号楼1单元1605号房屋抵押给农行开远支行，并办理了抵押登记，抵押有效，当借款人未按合同约定履行还款义务，原告有权对抵押物优先受偿，故对原告主张开远市渝景花园小区B号楼1单元1605号抵押房屋享有优先受偿权的诉请，本院予以支持。本案既有物的担保，又有人的担保，各方当事人在合同中约定了贷款人可以就物的担保实现债权，也可以同时要求保证人承担保证责任，故对原告的诉请，本院予以支持。综上所述，本案事实清楚，证据充分，借贷、连带保证和抵押担保的法律关系明确，原告的主张本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》一百九十六、第二百零五条、第二百零六条、《中华人民共和国继承法》第十条、第三十三条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告李阳、白枚在继承李荣祥遗产范围内于本判决生效之日起十五日内共同归还原告中国农业银行股份有限公司开远市支行借款本金276844.67元。
二、被告李阳、白枚按年利率8.35125%向原告中国农业银行股份有限公司开远市支行支付自2016年11月起至本判决确定的履行期届满之日止的逾期利息。
三、若被告李阳、白枚未能在法院判定的期限内清偿债务时，原告中国农业银行股份有限公司开远市支行对位于开远市渝景花园小区B号楼1单元1605号抵押房屋依法折价、拍卖或变卖后所得价款享有优先受偿权。折价、拍卖或变卖后所得价款超过债权的部分，归李阳、白梅所有；不足部分，由被告李阳、白枚在李荣祥遗产范围内继续清偿。
四、被告红河州恒兴房地产开发经营有限公司对上述款项承担连带还款责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2748元，由被告李阳、白枚及红河州恒兴房地产开发经营有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
审判员 段 琳
二〇一七年六月一日
书记员 白思叶