广西壮族自治区河池市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂12民终882号
上诉人（一审原告、反诉被告）：周新宇，男，1974年12月10日生，壮族，宜州市建设局职工，户籍所在地广西宜州市，现居住地广西宜州市。
被上诉人（一审被告、反诉原告）：李俊琼，女，1953年11月7日生，壮族，宜州市建设局燃气站退休职工，户籍所在地广西宜州市，现居住地广西宜州市庆远镇县。
委托诉讼代理人：潘荣军，宜州市德胜法律事务所法律工作者。
一审第三人：周新海，男，1977年1月21日生，壮族，居民，户籍所在地广西宜州市，现住广西宜州市。
一审第三人：梁坚毅，男，1951年3月24日生，汉族，宜州市路灯管理所退休干部，户籍所在地广西宜州市，现居住地广西宜州市。
上诉人周新宇因与被上诉人李俊琼、第三人周新海、第三人梁坚毅房屋买卖合同纠纷一案，不服宜州市人民法院作出的（2015）宜民初字第1690号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年5月9日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人周新宇、被上诉人李俊琼及其委托诉讼代理人潘荣军、第三人周新海、第三人梁坚毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人周新宇提出上诉，请求：一、请求撤销宜州市人民法院作出的（2015）宜民初字第1690号民事判决第三项，改判不予支付李俊琼、梁坚毅1998年9月份至2016年5月份期间房屋占用费61313元。二、一审受理费、反诉评估费以及二审案件诉讼费全部由被上诉人负担。另外补充上诉请求对诉争房屋增值部分进行追加评估。主要实事与理由：一、李俊琼在本案整个房产交易全过程中明显地为过错一方，理由是：被告李俊琼给梁坚毅的承诺中，承认了“我私下将夫妻共同房产卖给周新宇，完全是我的错。”李承认她“私下出卖”夫妻共同房产，其错误的主体核心属盗卖行为，明显地侵权行为。自己承认了这起案的产生的主体原因是：私下将夫妻房产出卖，客体是：完全是她的过错，一语道破了李俊琼是本案的策划者、主谋者，是无可非议的明显过错一方。二、根据（2003）宜民初字第737号判决认定：被告李俊琼在未征得梁坚毅同意的情况下，擅自将夫妻共同所有财产卖给原告，其行为侵害了梁坚毅的合法财产权，属违法行为，应承担违约过失法律责任。三、两次开庭审理本案（2003年一审李俊琼、梁坚毅均不出庭）（2004年二审开庭审理），他们双方均不提出诉请退房事宜。故意拖延到2014年4月23日才向宜州市人民法院上诉，在这漫长的10年中，如果2003年一审，2004年二审提出退房诉请，也许几万元就可以摆平退房事宜。四、李俊琼在反诉中提出索要17年零3个月的房屋占用费，这种无法律依据、无理由的反诉索要，天理难容。本案的主体、定性、案由认定为“房屋买卖合同纠纷”，如果李索要房屋占用费是违反本案的定性主体的，是违反法律程序的，我们是买房，并不是无缘无故的占用，（2004）河市民一终字第135号判决书未有判决原告周新宇退房的判决，李凭什么依据索要房屋占用费？而且又故意拖延从2004年至2014年10年之久。五、提供（2004）河市民一终字第135号判决书，该判决认定五点证据旁证资料（略）。上述五点提示，中院当年的终审判决不认定本合同有效，也不认定本合同无效，而十年后的今天，一审判决却任意曲改十年前二审法院的生效判决，而作出协议无效是错误的。同时，（2014）河市民一终字第317号民事裁定书及（2004）河市民终字135号未有作出协议无效的认定，也未有判决退房的判决。而且撤销一审（2003）宜民初字737号判决，撤销（2014）年宜民初字907号判决。退房的判决已被撤销二审又未有原告退房的判决，李俊琼凭什么依据向原告索要房屋占用费。我们是用钱买的房子，并不是占用，只是受骗上当造成的恶果。
被上诉人李俊琼答辩称，一、有关买卖合同效力界定。关于合同效力，需纵观该案件已往几次判决：2004年1月8日，宜州市人民法院作出（2003)宜民初字第737号《民事判决书》，判决书确认的事实以及判决确认“原被告签订的《房屋转让协议书》无效，房屋买卖关系不成立。”经周新宇提起上诉，2004年5月17日，河池市中级人民法院作出（2004)河市民一终字第135号《民事判决书》，判决“一、撤销宜州市人民法院（2003)宜民初字第737号民事判决书；二、驳回上诉人周新宇的诉讼请求。”作为生效判决，135号《民事判决书》确认《关于住房转让的协议书》不具备合同生效的要件。2015年，梁坚毅以周新宇为被告、以李俊琼为第三人向宜州市人民法院提起诉讼，宜州市人民法院同时追加周新海为第三人，梁坚毅要求：“被告周新宇及第三人周新海搬出诉争的房屋，将该房退还给李俊琼和原告管理使用”，宜州市人民法院于2015年4月17日作出（2015)宜民初字第511号《民事判决书》，判决“被告周新宇与第三人周新海应在本判决生效之日起90日内将位于宜州市庆远镇公园东路4号2栋单元4楼的房屋空，并将房屋返还给原告梁坚毅和李俊琼”。周新宇、周新海不服一审判决，提起上诉，2015年7月30日，河池市中级人民法院作出（2015)河市民一终字第306号《民事裁定书》，判决“驳回上诉，维持原判”。二、本案位于宜州市庆远镇公园东路4号2栋单元4楼的房屋属于本案第三人梁坚毅在原单位工作期间根据当时的房改房政策于1994年12月26日以成本价购买而享有的，该诉争的房屋梁坚毅、李俊琼享有占有、使用、收益和处分的权利。上诉人周新宇与被上诉人李俊琼签订的《关于住房转让的协议书》无效，需要承担的是缔约过失责任，并非侵权责任。该行为并不影响梁坚毅、李俊琼对宜州市庆远镇公园东路4号2栋单元4楼房屋所有权的行使，梁坚毅、李俊琼一直都没有明确表示或默示周新宇、周新海无偿使用诉争房屋的意思表示，因此，周新宇、周新海并未取得《物权法》上规定的对该诉争房屋的用益物权，但周新宇、周新海己经据于无效的《关于住房转让的协议书》实际上占有、使用诉争房屋，获得居住的利益，周新宇、周新海应当向梁坚毅和李俊琼支付自1998年9月份至今诉争房屋的占有使用费，宜鼎评字［2016]26号住房租赁价格报告书认定：1998年9月份一2016年5月份的租金为61313元。因此，周新宇向李俊琼、梁坚毅支付自1998年9月份一2016年5月份的诉争房屋租金61313元于法有据。三、(2015)宜民初字第1690号《民事判决书》的判决明显缺乏合理性。1994年12月15日，梁坚毅和李俊琼以26649.81元买断原单位的房改房，作为完全民事行为能力人和宜州市建设局职工，凭周新宇的专业知识，对房产政策应当比较了解，在此基础上，周新宇执意与李俊琼签订后来被二审法院确认无效的《关于住房转让的协议书》，周新宇应当预见与李俊琼签订《关于住房转让的协议书》会产生无效的后果，说明周新宇期望现诉争房屋的所有权共有人梁坚毅在办理房产变更登记时追认《关于住房转让的协议书》的信赖关系的出现，从而获得相应的信赖利益，具有侥幸心理，主观有缔约过错责任，(2015)宜民初字第1690号《民事判决书》根本无法体现周新宇在与李俊琼签订《关于住房转让的协议书》时的过失责任，违背了缔约过失法律关系的过错责任原则；由于被上诉人李俊琼未能在法定期限内对（2015)宜民初字第1690号《民事判决书》提起上诉，但二审法院应当本着“有错必纠”的原则，对（2015)宜民初字第1690号《民事判决书》进行全面地审查。四、周新宇增加的请求事项无法律依据。李俊琼认为，周新宇于2017年1月18日在《补偿上诉状》中增加的因河池市搬迁至宜州市致诉争房屋价值上涨的评估请求没有法律依据，李俊琼对周新宇提出的该项请求不予质证。
第三人周新海述称，同意上诉人的意见。
第三人梁坚毅述称，同意被上诉人的意见。
上诉人周新宇向一审法院提出诉讼，请求：1、判令被告李俊琼赔偿给原告周新宇因房屋买卖合同无效造成的经济损失（房屋增值差价）250000元；2、判令被告李俊琼退还给原告周新宇购房款23900元及利息（利息以23900元为基数，从1998年11月11日起按银行同期同类贷款利率计付至本案生效判决确定的履行期限届满之日止）；3、判令李俊琼退还给原告周新宇代为支付的水电费654元及利息（利息以654元为基数，从1998年7月1日起按银行同期同类贷款利率计付至本案生效判决确定的履行期限届满之日止）；4、本案诉讼费由被告李俊琼负担。
被上诉人李俊琼向一审法院提起反诉，请求法院判令：1、周新宇、周新海支付给李俊琼、梁坚毅房屋占用费103800元（房屋占用费按每月600元的标准计付，1998年9月7日至2004年5月17日期间的房屋占用费为40800元，原、被告双方应各自承担一半；2004年5月17日至2015年12月7日期间的房屋占用费为83400元，应由原告全部承担）；2、判令周新宇、周新海恢复房屋原样，并就损毁部分造价赔偿；3、反诉费用由周新宇、周新海负担。
一审法院经审理认定事实如下：本案当事人周新宇、梁坚毅、李俊琼原同属宜州市建设局(现更名为宜州市住房和城乡建设局)职工。被告周新宇与第三人周新海系同胞兄弟关系。梁坚毅与李俊琼原为夫妻关系，后于1996年12月2日登记离婚。李俊琼与梁坚毅在婚姻存续期间购买了其所在单位宜州市建设局一套房改售房（三房一厅，面积为70.35平方米)，即本案当事人讼争房屋宜州市庆远镇公园东路4号2栋1单元4楼(售房编号为0119)，宜州市房地产管理局于1994年12月26日填发了所有权人为梁坚毅的桂房证字第6708218号《房屋所有权证》。李俊琼与梁坚毅在离婚前后就同住在这套房屋，之后于1998年1月搬迁至宜州市新建私有房屋居住。李俊琼与梁坚毅离婚后没有对讼争房屋权属予以分割处理。1998年7月13日，李俊琼以梁坚毅之名与宜州市建设局签订《职工按成本价补交房款购买全部产权住房契约》，购买房改房全部产权。1998年9月7日，李俊琼为甲方与周新宇为乙方签订了《关于住房转让的协议书》，约定李俊琼将所购买的宜州市建设局房改售房以23920.69元价格转让给被告周新宇。协议书签订后，周新海于1998年11月11日代周新宇交付购房款23900元给李俊琼。李俊琼出具了收款收据，并另写《借条》给周新宇，内容为：“本人与周新宇自愿交易建设局房改房住房壹套，由于多原因，现本人借用原房产证在住房中心贷款陆仟元，本息由本人负责偿还。如一旦房改政策允许上市交易，本人立即偿还本息，取回房产证办理交易手续。”没有依约将房产证交给周新宇。李俊琼将房屋交给周新宇，周新宇则将该房屋交给第三人周新海，周新海对房屋进行装修后于1998年12月进住，并一直使用该房屋至今。贷款还清后，原告梁坚毅将房产证领回保管至今。1998年7月1日，被告周新宇的父亲周玉德向宜州市建设局交纳了讼争房屋从1997年9月12日至1998年6月30日水电费654元，此后，讼争房屋的水电费也一直由周玉德交纳。2003年期间，被告周新宇得知房改房已经获准上市交易，找到李俊琼要求办理讼争房屋产权变更手续，遭拒绝后遂以李俊琼作为被告，梁坚毅作为第三人，于2003年11月10日诉至该院，请求确认其与李俊琼签订的《关于住房转让的协议书》合法有效和请求李俊琼继续履行协议的部分条款，会同其向房改办等部门共同办理房屋转让的有关手续，经过开庭审理，该院于2004年1月8日作出(2003)宜民初字第737号民事判决书，判决：一、原、被告签订的《房屋转让协议书》无效，房屋买卖关系不成立。二、被告李俊琼应于判决生效后三十日内返还原告购房款23900元和垫交水、电费654元，共计24554元及支付该款利息，利息按银行同期同类贷款利率计付，购房款从1998年11月11日计至还清之日止，水、电费从1998年7月1日计至还清之日止，利随本清。三、原告应在本判决生效后三十五日内将房屋退还给被告、第三人使用。宣判后，周新宇不服提出上诉，2004年5月17日，河池市中级人民法院作出(2004)河市民一终字第135号民事判决书，认为：被上诉人李俊琼与梁坚毅在婚姻存续期间及至离婚后，购买所在单位宜州市建设局房改售房即本案讼争房屋，属于李俊琼与梁坚毅俩人的共有财产。李俊琼与被上诉人周新宇签订《关于住房转让的协议书》，将讼争房屋转让给周新宇，没有得到该房屋共有人梁坚毅的书面同意。由于李俊琼与梁坚毅在李俊琼与周新宇1998年9月7日签订协议书前，已于1996年12月2日离婚。因此，周新宇上诉请求适用《婚姻法》司法解释(一)第十七条的规定处理本案，确认《关于住房转让的协议书》有效，没有事实和法律依据，不予支持。但是原判既确认当事人双方签订的《关于住房转让的协议书》无效，又认定房屋买卖关系不成立是错误的，应当予以纠正；讼争房屋至今仍由周新宇之弟管理使用，李俊琼并没有请求周新宇退还讼争房屋，周新宇亦没有请求李俊琼退还购房款和水电费及其利息。因此，原判决对此作出审理和判决是不当的，亦应予以纠正。上诉人周新宇关于被上诉人李俊琼、梁坚毅无诉讼请求不应予以审理判决之部分理由成立，该院予以支持。判决：一、撤销宜州市人民法院(2003)宜民初字第737号民事判决；二、驳回上诉人周新宇的诉讼请求。梁坚毅收到河池中院终审判决后，多次要求李俊琼与周新宇协商解决退房事宜未果，为此梁坚毅作为原告于2014年4月23日向该院提起诉讼。本案重审过程中，梁坚毅变更诉讼请求，请求周新宇、周新海搬出诉争房屋，归还给梁坚毅、李俊琼。经过开庭审理，该院于2015年4月17日作出(2015)宜民初字第511号民事判决书，判决：被告周新宇与第三人周新海应在本案判决生效之日起90日内将位于宜州市庆远镇公园东路4号2栋单元4楼的房屋腾空，并将房屋返还给原告梁坚毅和第三人李俊琼。宣判后，周新宇不服提出上诉，2015年7月30日，河池市中级人民法院作出(2015)河市民一终字第306号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。判决生效后，诉争房屋仍由周新海管理使用，李俊琼亦未退还购房款及水电费给周新宇。本案在审理当中，原告周新宇申请对诉争房屋价值进行评估，评估公司于2016年4月19日作出评估报告书，评估基准日为2016年4月13日，评估价值为179600元，评估费为3500元。被告李俊琼亦申请对诉争房屋价值进行评估，评估公司于2016年6月8日作出评估报告书，评估基准日为2004年6月31日，评估价值为62400元，评估费为3000元；同时被告李俊琼就其反诉部分申请对诉争房屋从1998年9月份至2016年5月份期间的房屋租赁价格进行评估，评估公司于2016年7月4日作出评估报告书，评估基准期为1998年9月1日至2016年5月31日，评估房屋租赁价格为61313元，评估费为4000元。
一审法院认为，一、关于原、被告对《关于住房转让的协议书》的无效是否都存在过错及过错责任应如何分担的问题。1、河池市中级人民法院于2004年5月17日作出(2004)河市民一终字第135号民事判决书已经发生法律效力，该判决已经确认原、被告于1998年9月7日签订的《关于住房转让的协议书》将诉争房屋转让给周新宇，没有得到该房屋共有人梁坚毅的书面同意，不具备生效的要件。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中诉争房屋为李俊琼、梁坚毅共同所有，李俊琼未经梁坚毅同意便私自将该房屋转让给周新宇，因李俊琼没有及时将房屋买卖的事实告知梁坚毅，且在协议无效后也未请求互相返还财产，故李俊琼应承担协议无效的全部过错责任，赔偿给周新宇房屋增值差价的损失，依据的是周新宇提供的房屋价值评估报告书，计算出应赔偿的房屋增值差价为155700元（179600元-23900元）。2、本案原、被告双方签订的《关于住房转让的协议书》已经法院认定为无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条之规定，无效的合同自始没有法律约束力，且该院已于2015年4月17日判决周新宇、周新海应在本案判决生效之日起90日内将诉争房屋腾空，并将房屋返还给梁坚毅、李俊琼，故周新宇占用诉争房屋系无权占有，应依据李俊琼所提供的房屋租赁价格评估报告书的评估结果支付给房屋所有人李俊琼、梁坚毅1998年9月份至2016年5月份期间的房屋占用费61313元。3、合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。现法院已判决周新宇、周新海返还诉争房屋，故李俊琼应退还给周新宇购房款23900元及代缴的水电费654元。对于周新宇请求的利息损失问题，因李俊琼应赔偿给周新宇的房屋增值差价已足以弥补原告的利息损失，故对原告的该项请求，该院不予支持。二、关于反诉原告李俊琼请求反诉被告周新宇恢复房屋原状并赔偿房屋损毁损失是否有事实和法律依据的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中李俊琼请求周新宇恢复诉争房屋原状并就损毁部分赔偿其损失，但其未能提供证据证明诉争房屋的原状及损毁的情况，故对李俊琼的该项主张，该院不予支持。综上判决：一、本诉被告李俊琼返还本诉原告周新宇购房款23900元及水电费654元；二、本诉被告李俊琼赔偿本诉原告周新宇房屋增值差价款155700元；三、反诉被告周新宇支付反诉原告李俊琼、第三人梁坚毅1998年9月份至2016年5月份期间的房屋占用费61313元；四、驳回本诉原告周新宇的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告李俊琼的其他诉讼请求。本案本诉受理费5148元，评估费3500元，共计8648元，由本诉原告周新宇负担1942元，由本诉被告李俊琼负担6706元。反诉受理费2376元，评估费4000元，共计6376元，由反诉原告李俊琼负担973元，由反诉被告周新宇负担5403元。
本案争议焦点是：上诉人周新宇是否应当支付给李俊琼、梁坚毅1998年9月份至2016年5月份期间房屋占用费。
二审审理期间，各方当事人均未提交新证据。
对一审认定的事实，二审予以确认。
本院认为，本案李俊琼未经梁坚毅同意将共有房屋卖给周新宇，属于无权处分的买卖行为，按当时的法律规定，原则上属于无效的民事行为，对此已经有生效判决确认。房屋买卖合同无效后，双方当事人应当互相返还依合同所取得的财产，不能返还的折价补偿给对方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案李俊琼未经梁坚毅同意私自将该房屋转让给周新宇，且在协议无效后也未请求互相返还财产，故一审认定李俊琼应承担协议无效的全部过错责任，赔偿给周新宇房屋增值差价的损失正确。但本案的房屋增值差价的损失，属于被上诉人存在缔约过错给上诉人带来丧失购房机会的损失，该损失与上诉人支付购房款的利息属于不同性质的权利，利息是购房款的法定孳息，不是合同无效造成的损失，合同无效后无过错的购买方有权请求对方同时支付房屋增值差价的损失和购房款利息，一审法院认为李俊琼赔偿给周新宇的房屋增值差价已足以弥补周新宇的利息损失，故不支持上诉人返还购房款利息请求是错误的。房屋买卖合同无效后，双方当事人应当互相返还依合同所取得的财产利益，被上诉人将取得的购房款及购房款所产生的利息返还给了上诉人，那么上诉人也应当将房屋以及使用房屋所带来的财产权利即房屋占用费返还给被上诉人。上诉人主张其为有权占有不应当支付房屋占用费理由不成立，本院不予支持。
综上所述，一审认定事实清楚，但适用法律部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：
持宜州市人民法院（2015）宜民初字第1690号民事判决第一、第二、第五项。二、
更宜州市人民法院（2015）宜民初字第1690号民事判决第三项为“上诉人周新宇支付给被上诉人李俊琼、第三人梁坚毅1998年9月份至2016年5月份期间的房屋占用费61313元。被上诉人李俊琼支付给上诉人周新宇购房款23900元的利息（利息从1998年9月计至2016年5月，按中国人民银行同期同类贷款利率分段计付）。三、
销宜州市人民法院（2015）宜民初字第1690号民事判决第四项。四、
四、驳回上诉人周新宇其他诉讼请求。
一审本诉受理费5148元，评估费3500元，共计8648元，由上诉人周新宇负担1642元，由被上诉人李俊琼负担7006元。一审反诉受理费2376元，评估费4000元，共计6376元，由被上诉人李俊琼负担973元，由上诉人周新宇负担5403元。二审案件受理费1333元，由上诉人周新宇负担1000元，由被上诉人李俊琼负担333元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 涛
代理审判员 石李春
代理审判员 覃 阳
二〇一七年六月十四日
书 记 员 刘清华