山东省海阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第241号
原告：宰玲俐，女，1967年11月12日出生，汉族。
委托代理人：国丰华，山东海利丰律师事务所律师。
委托代理人：翟尧虹，山东海利丰律师事务所律师。
被告：海阳市军创置业发展有限公司。
法定代表人：蔡军，系该公司董事长。
委托代理人：林英，系该公司法律顾问。
原告宰玲俐与被告海阳市军创置业发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宰玲俐的委托代理人国丰华、翟尧虹，被告海阳市军创置业发展有限公司的委托代理人林英到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告宰玲俐诉称，原、被告双方于2010年5月签订《商品房预售合同》，约定原告购买被告所有的海阳市凤城度假区金域蓝湾绮园37号楼1002号房，建筑面积75.93平方米，房屋总价款为人民币288534元，被告应于2011年12月30日前交付房屋。合同签订后，原告如约一次性缴清了房款，并由被告出示收款收据。但到目前为止被告并没有将房屋交付于原告，根据合同第九条的规定，“逾期超过90日后，买受人有权解除合同，出卖人应退还全部已付款并支付违约金”，为维护原告的合法权益，特起诉至法院，请求1.依法判令解除原、被告双方签订的《商品房预售合同》；2.判令被告返还原告购房款288534元；3.判令被告支付违约金66781.79元（自2010年5月3日至2013年12月18日）并计算至判决生效之日。
被告海阳市军创置业发展有限公司（以下简称海阳军创公司）辩称，一、我公司不同意原告的诉讼请求，原告的合同解除权已过了一年，根据法律规定，原告的解除权已经消灭。二、对于原告的第二项诉讼请求，合同没有解除，被告没有义务返还购房款。三、原告主张的违约金，前提是合同继续履行，因此被告不同意原告的诉讼请求，请法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2010年5月3日，原告与被告签订商品房预售合同，合同约定，原告购买被告开发的位于海阳市旅游度假区凤凰路北东京大道西金域蓝湾小区绮园37号楼1002号房屋，建筑面积为75.93平方米，每平方米单价为3800元，房屋总价为288534元。合同第八条约定，出卖人应当在2011年12月30日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。合同第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。
签订合同当日，原告宰玲俐向被告海阳军创公司一次性付清购房款288534元。
2011年12月18日，被告所建金域蓝湾37号楼主体结构经过质量验收，取得主体结构工程质量验收报告。但该37号楼至今尚未经过行政主管部门组织综合验收，未取得竣工验收备案表。被告海阳军创公司也未将该房屋交付给原告宰玲俐。
被告于2011年6月份取得商品房预售许可证，编号为海房预许字2011第32号。该预售许可证经延期换证，有效期自2013年6月13日至2014年6月13日。
原告主张要求解除与被告签订的商品房预售合同，并返还购房款288534元、支付违约金，理由是被告公司至今未交付房屋，依据是商品房预售合同第九条“逾期超过90日后，买受人有权解除合同，出卖人应退还全部已付款并支付违约金”，被告方则不同意解除合同，理由是原告在起诉时已经超出了一年的解除权期限，原告已丧失了解除权，也无权要求返还购房款并支付违约金。原告主张合同约定的违约金数额过低，请求法院依法调整，因被告至今未交付房屋产生了实际损失，实际损失是银行贷款利息，要求被告支付违约金，自2010年5月8日计算至2013年12月18日，共计1320天，按同期银行贷款利率6.4%计算为66781.79元。自2013年12月19日的违约金继续计算至判决生效之日。被告对此提出异议，认为原告应在逾期交房90日起解除合同，而不应至今才行使解除权，任由损失扩大，原告应将损失减少至最低。原告要求法院调整违约金数额，没有提供其损失的证据，原告以贷款利率主张损失没有法律依据，即使被告应当支付违约金，也应按合同约定的比例支付违约金。
本院确认的上述事实，有商品房预售合同、收款收据、房屋认购书及原、被告双方的陈述笔录等证据在卷为凭。
本院认为，原、被告双方于2010年5月3日签订商品房预售合同，被告方于2011年6月份取得预售许可证，原告方于2013年12月23日起诉至法院，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。因此，原、被告双方签订的商品房预售合同有效。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告双方应按合同的内容全面履行自己的义务。本案争议的焦点问题是：一、原告是否享有合同解除权。二、原告要求返还购房款并支付违约金，应否支持。
关于第一个焦点问题，本院认为，原、被告双方签订的商品房预售合同第八条约定，被告应当在2011年12月30日前将经验收合格的商品房交付原告使用，合同第九条约定，被告如未按期将该商品房交付原告使用，逾期超过90日后，原告有权解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭”。原告所享有的解除权的起止时间为2012年3月30日至2013年3月29日。但是，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项之规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。原告购买的房屋至今未经行政主管部门综合验收备案，不具备交付条件，致使原告至今不能实现合同目的，因此，原告要求解除与被告签订的商品房预售合同于法有据，本院予以支持。
关于第二个焦点问题，本院认为，合同第九条约定，买受人解除合同的，出卖人应当退还全部已付款并支付违约金，因此，原告起诉要求被告返还全部已付购房款并支付违约金，应予支持。原告主张合同约定的违约金数额过低，请求法院予以调整至按同期银行贷款利率计算违约金，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。原告并未提供证据证明其实际损失的数额，且原告没有证据证明合同约定的违约金低于其实际损失，对原告要求调整违约金数额的主张，证据不足，本院不予支持。解除合同的违约金数额应依据合同第九条的约定进行计算，即按总房款288534元的3%计算，为8656.02元。对原告的其他诉讼请求，本院不予支持。
依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十五条、第十六条之规定，判决如下：
一、解除原告宰玲俐与被告海阳市军创置业发展有限公司于2010年5月3日签订的商品房预售合同；
二、被告海阳市军创置业发展有限公司于本判决生效后三十日内返还原告宰玲俐购房款288534元；
三、被告海阳市军创置业发展有限公司于本判决生效后三十日内支付原告宰玲俐违约金8656.02元；
四、驳回原告宰玲俐的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6630元，由原告宰玲俐承担1085元，由被告海阳市军创置业发展有限公司承担5545元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审判长 马巾力
审判员 成学波
审判员 王界国
二〇一四年四月二十五日
书记员 刘 伟