湖北省宜昌市猇亭区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂猇亭民初字第00797号
原告宜昌市广厦房地产开发有限责任公司。
法定代表人张育军，系该公司董事长。
委托代理人高明，湖北楚贤律师事务所律师，代理权限为一般授权。
委托代理人刘立新，湖北楚贤律师事务所律师，代理权限为一般授权。
被告宜昌市久顺物流有限责任公司。
法定代表人程玲，系该公司总经理。
委托代理人王朝阳，湖北竟成律师事务所律师，代理权限为特别授权。
委托代理人程凯，系该公司经理，代理权限为特别授权。
原告宜昌市广厦房地产开发有限责任公司（以下简称广厦公司）与被告宜昌市久顺物流有限责任公司（以下简称久顺公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月24日立案受理后，依法由审判员邓希桥适用简易程序，于2015年11月5日、11月26日公开开庭进行了审理。原告广厦公司的委托代理人刘立新、被告久顺公司的委托代理人王朝阳、程凯到庭参加诉讼。因当事人同意在审理期限到期后继续适用简易程序审理，本案经批准延长审限三个月。本案现已审理终结。
原告久顺公司诉称：原、被告双方曾因租赁合同纠纷诉至猇亭区人民法院，前案执行过程中，被告应于2013年12月26日将全部占用场地归还原告，其向次承租户收取的房屋租赁押金及2013年12月26日以后的租金也应支付给原告。但被告直至2015年3月16日才将其占用的用于开设旅社的房屋交还给原告。被告用作办公室的两间房屋至今未归还。原告履行人民法院的调解文书向被告支付85万元装饰装修、扩建改建款，但被告未给原告开具发票，导致原告无法入账。现提起诉讼，请求：1、判令被告支付原告其开旅社所占房屋的占用费343392元；2、判令被告支付原告其占用原告的两间办公室至2015年9月24日止的占用费12500元；3、判令被告支付原告欠缴的水电费529.44元；4、判令被告支付原告其向次承租人收取的押金及2013年12月26日以后的租金51037元；5、判令被告给原告开具因收取原告85万元装饰装修、扩建改建款的发票，若其不开具发票，应向原告支付相关税费由原告代缴；6、判令被告承担本案诉讼费用和诉前保全费用。
原告为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据：
证据一：2014年1月至2015年3月久顺物流公司的水电费收据、（2014）鄂宜昌中民二终字第00409号民事调解书、久顺招待所移交清单及交接说明，以证明被告在2013年12月26日并没有实际交付场地给原告，直至2015年3月16日才将其占用的用于开设旅社的房屋交还给原告，被告尚欠3号展楼2015年3月份的水电费529.44元，被告收取原告85万元，应当开具发票。
证据二：（2012）鄂猇亭民初字第316号判决书，以证明被告占用场地的占用费计算标准。
证据三：磨盘久顺货运租金、押金欠费对照表，以证明被告应向原告支付其收取次承租人的租金、押金数额，被告占用的两间办公室尚欠占用费12500元，欠缴水电费529.44元。
证据四：宜昌市猇亭区人民法院执行笔录1份，以证明在执行（2012）鄂猇亭民初字第316号判决书的过程中，被告占用旅社的房屋应当在2013年12月26日交付给原告，但被告在该约定之日过后并未交付房屋。
被告久顺公司辩称：1、本案的案由为房屋租赁合同纠纷，审理本案应当以房屋租赁合同为基础。但是原告和被告之间并没有签订房屋租赁合同，双方之间不存在租赁合同关系，依据合同相对性原则，原告无权向被告主张租赁合同权利，因此原告的第一项与第四项诉求均不能成立。2、被告并不是负有腾房义务的责任主体，也不是负有支付房屋占用使用费的当事人，原告公司主张房屋的占用费已经由人民法院的生效民事判决书确认，应当由宜昌市祥龙汽车销售有限责任公司（以下简称祥龙公司）返还广厦公司的场地，并按每天5000元的标准支付房屋占用使用费。因此根据生效判决书的确定，负有腾房义务及支付房屋占用费的责任主体应当是祥龙公司，广厦公司现起诉久顺公司要求支付房屋占用费，其诉讼请求的实质是否定已经生效的判决书的裁判结果，因此不能成立。3、原告公司主张的场地返还义务已经在2013年12月26日实际履行，通过猇亭区法院强制执行程序，原告公司主张的场地包括房屋已经在2013年12月26日交还给了原告公司，猇亭区法院的执行笔录明确记载，经本院执行，（2012）鄂猇亭民初字第00316号民事判决，久顺公司已于2013年12月26日交还了7号展棚两间办公室，3号展楼给原告公司，在该执行笔录上广厦公司、祥龙公司及久顺公司代表均签字认可。4、原告第五项诉讼请求没有法律依据，原告和被告并没有发生因装饰装修改建扩建等经营行为，因此不存在久顺公司因经营行为需要向广厦公司开具发票，原告公司应当支付给久顺公司85万元，是基于对久顺公司接收资产的补偿，并且该85万元，原告公司并没有全部给付，本案正在猇亭区法院执行庭通过强制执行程序，原告公司主张执行款应当由申请执行人开具发票，显然没有法律依据。综上，久顺公司认为原告公司的诉请既没有事实根据，也没有法律依据，请依法予以驳回。
被告久顺公司为支持其抗辩意见，向本院提交了以下证据：
证据一：（2013）鄂猇亭民初字第00247号民事判决书、2014年8月4日原告的民事上诉状，以证明原告在其上诉状中已经承认从祥龙公司手中接收了整个场地，同时证明久顺公司已于2013年12月26日代祥龙公司将场地归还给了原告，原告在上诉状中承认其与被告不存在租赁合同关系，互不承担权利和义务。
证据二：（2012）鄂猇亭民初字第00316号民事判决书，以证明该生效判决已经确认，履行交还场地、房屋、支付占用费的义务主体是祥龙公司，广厦公司无权重复向久顺公司主张权利，久顺公司于2013年12月26日返还场地房屋的行为是代祥龙公司所为，久顺公司在法律上没有向广厦公司直接归还场地、支付房屋占用费的义务。
证据三：原告租户租金清算表照片一张、原告办公室主任给久顺公司程凯催付租金的短信息、原告交纳租金的发票，以证明被告应付原告两间办公室自2013年12月27日至2015年7月26日期间的租金为7500元，久顺公司已于2015年7月30日前实际支付，不存在欠缴租金。
证据四：区公安分局《治安隐患整改通知书》、该局查封久顺公司承租旅社的照片，结合（2012）鄂猇亭民初字第00316号民事判决书，以证明因广厦公司出租没有建设规划许可的房屋，导致旅社被查封，广厦公司的过错是导致系列诉讼的根本原因。
上述证据经庭审质证，被告祥龙公司对原告久顺公司提交证据的质证意见为：对证据一中2015年3月的水电费有异议，案涉3号展楼早已交付给原告，2015年3月的水电费不应由被告负担；对证据一中宜昌市中级人民法院的民事调解书的真实性无异议，但根据该调解书，不能得出被告负有向原告返还3号展楼义务的结论，也不能证明被告负有向原告开具发票的义务，对证据一中的实际交接时间无异议，被告方原本是要按中院的调解书规定的时间来交接的，但原告方要等到新的租户接手租房后才交接；证据二只能证明向原告返还3号展楼的责任主体是祥龙公司，而不是被告；对证据三的真实性与证明内容均有异议，与被告的证据相矛盾；对证据四的真实性无异议，但该证据恰恰证明3号展楼已于2013年12月26日已交还给原告，各方代表对返还行为均已签字认可；原告对被告提交的证据的质证意见为：对证据一中（2013）鄂猇亭民初字第00247号民事判决书的真实性无异议，该判决已经确认，原告已代祥龙公司将3号展楼及装饰装修及相关场地交还给了原告，另原告应向被告支付补偿119.30万元，2013年12月26日，场地应返还，担此后被告仍占用场地，就应当向原告支付占用费，返还的义务也在被告，因此，被告的该证据不能证明其主张；对证据二的真实性无异议，但对被告主张的证明内容有异议；对证据三的真实性需要庭后核实；对证据四的真实性无异议。
在审理本案中，本院依职权从（2012）鄂猇亭民初字第00316号案、（2013）鄂猇亭民初字第00247号案证据材料中调取了案涉3号展楼面积图和3号展楼装饰装修扩建评估结果明细表，并组织原、被告进行了质证，双方对该二份证据无异议。
本院审查认为，原告提交的证据一中的（2014）鄂宜昌中民二终字第00409号民事调解书、证据二中的（2012）鄂猇亭民初字第316号判决书、宜昌市猇亭区人民法院执行笔录，被告提交的证据一中的（2013）鄂猇亭民初字第00247号民事判决书、2014年8月4日原告的民事上诉状、证据二中的（2012）鄂猇亭民初字第00316号民事判决书，其真实性与合法性本院予以确认。至于其关联性，本院综合其他证据予以认证。原、被告提交的其他证据的合法性、真实性、关联性，本院综合全案予以认证。原被告对本院调取的3号展楼面积图和3号展楼装饰装修扩建评估结果明细表无异议，本院确认可以作为认定本案事实的依据。
经审理查明：（一）广厦公司与祥龙公司于2011年签订《房屋（场地）租赁合同》，约定广厦公司（甲方）将其所有的磨盘村广厦物流市场内3号、4号仓储展楼、6、7号展棚以及场地出租给祥龙公司用于经营。租金标准分别为3号、4号展楼均价每平方20元／月，展场每平方6元／月，6号、7号展棚每平方15元／月。祥龙公司接受租赁场地和展楼、展棚后，将其中建筑面积1509.1平方米的3号展楼、7号展棚2楼38平方米的两间办公室转租给久顺公司，约定租金标准参照祥龙公司与广厦公司之间合同标准，起租时间从2012年5月1日计算。久顺公司接受租赁标的物后，对3号展楼进行加层与装修。3号展楼在加层前的建设面积为1509.10㎡，第一层面积为612.57㎡，第二层面积为298.69㎡，第三层面积为597.84㎡。加层的面积为476.04㎡。久顺公司加层后，将三楼和四楼改建为旅社。因未办理工商执照、特种行业许可证、消防设置不合格，宜昌市公安局猇亭区分局古老背派出所于2013年4月17日下达《治安隐患整改通知书》，责令被告旅社立即停业。因未整改，宜昌市公安局猇亭区分局消防大队于2013年9月13日对被告旅社相关房间与设施进行了查封。该查封一直未解除。但四层的房间久顺公司一直在使用。
（二）2012年9月11日，本院立案受理广厦公司起诉祥龙公司租赁合同纠纷一案，案号（2012）鄂猇亭民初字第00316号。该案中，广厦公司要求解除《房屋（场地）租赁合同》，判令祥龙公司支付违约金117万元、支付占用场地租金，判令祥龙公司返还租赁物。本院于2013年5月8日作出（2012）鄂猇亭民初字第00316号民事判决书。该判决确认，广厦公司出租的房屋部分未取得建设工程规划许可证，至该案一审法庭辩论终结前，未提交出租场地上房屋已取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的相关证明和文件，广厦公司与祥龙公司之间签订的《房屋（场地）租赁合同》中关于房屋租赁的部分无效。该案裁判结果为：一、确认广厦公司与祥龙公司于2011年4月27日、2012年1月6日签订的两份《房屋（场地）租赁合同》无效；二、祥龙公司于判决生效后三十日内返还从广厦公司取得占有的位于猇亭区磨盘村广厦物流市场的场地及场地上3、4号仓储展楼，6、7号展棚；祥龙公司于判决生效后十日内按5000元／天占用费标准，从2012年8月2日起至判决确定的返还之日止的据实天数支付广厦公司房屋、场地占用费；四、广厦公司于判决生效后十日内返还祥龙公司保证金30万元；五、驳回广厦公司的其他诉讼请求。该判决生效后，因祥龙公司未自动履行义务，广厦公司向本院申请强制执行，要求祥龙公司交还场地和房屋，并按判决支付占用费。在执行该案过程中，广厦公司、祥龙公司、久顺公司于2013年12月26日在本院执行法官的主持下达成和解协议，该协议与本案相关的条款内容为：一、祥龙公司和久顺公司将除4号楼之外的所有场地及房屋、展棚、包括门房，均一次性返还给广厦公司，定于2013年12月26日下午三方现场交付返还完毕；二、广厦公司承诺从2013年12月27日开始，除4号楼以外，已经接收的场地、房屋、展棚、包括门房均停止计算收取占用费。久顺公司从祥龙公司承租的3号展楼和7号展棚的二间办公室，均在前述和解协议约定的交还范围内。当日下午，前述协议三方办理了现场交接手续。广厦公司实际接收了3号展楼的第一层。因久顺公司提出要将旅社房间内的床、空调、电视机等设施折价给广厦公司，广厦公司未接受久顺公司提出的价格条件，双方搁置了3号展楼第一层以上部分的实际交接。自此，3号展楼二层因独立使用价值不高，被空置。久顺公司虽未将3号展楼第三层的旅社房间的设施及时搬移，但因处于查封期间，该第三层亦未实际经营使用。3号展楼第四层的大部分房间，仍由久顺公司继续使用。因久顺公司需继续使用7号展棚的两间办公室，广厦公司表示同意，但当时双方未商定占用费的标准。2015年3月16日，广厦公司实际从久顺公司接收了案涉3号展楼一层以上的部分，久顺公司亦交付了3号展楼三、四层的门锁钥匙。
（三）2012年12月21日，本院受理祥龙公司起诉广厦公司租赁合同纠纷案，案号（2013）鄂猇亭民初字第00001号。该案中，祥龙公司要求广厦公司赔偿其损失。祥龙公司主张的损失中，未包含久顺公司的相应损失，久顺公司亦未参加该案诉讼。该案于2014年8月审结。
（四）2013年4月18日，本院受理久顺公司诉祥龙公司、广厦公司租赁合同纠纷案，案号为（2013）鄂猇亭民初字第00247号。久顺公司的诉讼请求为：判令祥龙公司返还预收租金158万元，广厦公司承担连带责任；祥龙公司与广厦公司共同赔偿久顺公司损失2282935元。该案判决结果为：一、祥龙公司返还久顺公司预交租金774546元；二、祥龙公司返还久顺公司押金30万元；三、久顺公司在磨盘村广厦物流市场内对3号展楼装饰装修，对市场内其他项目改、扩建工程，消防投入及设施，广告牌归广厦公司所有；广厦公司补偿久顺公司1199100元；四、祥龙公司赔偿久顺公司搬迁损失15845元；五、驳回久顺公司的其他诉讼请求。广厦公司不服该判决提起上诉。该案经二审法院主持调解，双方于2014年12月16日达成调解协议，二审法院于当日根据双方协议制作了（2014）鄂宜昌中民二终字第00409号民事调解书。该调解书确认的协议内容为：一、久顺公司在磨盘村广厦物流市场内对3号展楼装饰装修，对市场内其他项目改、扩建工程，对消防投入及设施及制作的广告牌归广厦公司所有，广厦公司于2015年2月10日前向久顺公司支付35万元，久顺公司在收到第一笔35万元后三日内将其占有的三号展楼全部归还给广厦公司；广厦公司于2015年6月30日前再向久顺公司支付50万元；二、调解协议第一条履行后，广厦公司和久顺公司在宜昌市猇亭区人民法院（2013）鄂猇亭民初字第00247号民事判决书主文第三项范围内的债权债务均归于消灭，广厦公司和久顺公司均无权就本案向对方主张任何权利；若广厦公司未能及时、全面履行本协议第一条，则广厦公司应按宜昌市猇亭区人民法院（2013）鄂猇亭民初字第00247号民事判决确定的内容履行债务；三、除第三项外，宜昌市猇亭区人民法院（2013）鄂猇亭民初字第00247号民事判决书其他各项所确定的权利义务关系保持不变。该调解书生效后，广厦公司于2015年2月10日按调解协议向久顺公司支付了35万元。因广厦公司没有按调解协议于2015年6月30日前再向久顺公司支付剩余50万元，久顺公司向本院提出强制执行申请，要求广厦公司按（2013）鄂猇亭民初字第00247号民事判决书第三项判决主文确定的补偿数额支付余下补偿款，现该案正在执行中。执行中广厦公司已交纳执行款50万元。随后广厦公司向本院申请采取诉前保全措施，申请冻结该50万元。本院已作出诉前保全裁定，裁定冻结该50万元。广厦公司已交纳诉前保全申请费3020元。在法定时间内，广厦公司提起本案诉讼。
（五）久顺公司从祥龙公司承租3号展楼后，将第一层的房屋分散转租给了其他多名承租户经营。久顺公司按2013年12月26日的执行和解协议于当日向广厦公司交还3号楼一层的房屋时，尚有多名承租户的租期尚未届满。但尚未届满期间的租金共44037元此前已由久顺公司收取，久顺公司既未将该期间租金退还给各租户，也未支付给广厦公司。另久顺公司此前已收取前述承租人押金5000元，该款一直未退还承租人。久顺公司欠缴3号展楼第四层2015年3月的水电费529.44元。久顺公司至今未向广厦公司交还其占用的7号展棚的2间办公室。2015年7月22日，广厦公司办公室工作人员黄琼给程凯发送手机短信，内容系告知程凯，截止2015年7月26日，久顺公司欠付租金、及3月份电费、押金共计57066.44元，并要求程凯按其指定账号付款。该通知付款的数额与久顺公司提交的《广厦久顺租户租金清算表》上载明的久顺公司已收取其他租户自2013年12月27日起至租期届满期间的租金44037元、押金5000元、久顺公司应付办公室自2013年12月27日后18个月的租金7500元、电费529.44元相吻合。后久顺公司向广厦公司支付了案涉两间办公室租金共7500元。
本院认为：
一、经人民法院判定的给付债务，在经债权人同意的情况下，亦可转移。虽然（2012）鄂猇亭民初字第00316号民事判决书判定的租赁场地和房屋返还义务的主体系祥龙公司，但广厦公司、祥龙公司、久顺公司于2013年12月26日在人民法院主持下就租赁场地和部分房屋的返还达成了执行和解协议，根据该协议，祥龙公司交付3号展楼和7号展棚2间办公室的给付义务，已转由久顺公司履行。自和解协议达成后，祥龙公司已脱离相应债的关系。同时，久顺公司负有负有向广厦公司交付3号展楼和7号展棚2间办公室的义务。久顺公司因继续经营的需要仍需占用7号展棚的2间办公室而未现实交付，且广厦公司此后仍在收取该2件办公室的租金，应认定广厦公司与久顺公司之间已就7号展棚的2间办公室之间自现场交接后形成事实上的不定期租赁关系。故久顺公司所提出的原、被告之间不存在办公室租赁合同关系、原告无权向被告主张占用费的的抗辩意见，本院不予采纳。因广厦公司出租的房屋未取得建设规划许可，故广厦公司与久顺公司之间的租赁合同无效。但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，久顺公司仍需按约定标准向广厦公司支付房屋占用费。关于7号展棚的2间办公室的占用费标准，久顺公司主张为一年2间5000元，广厦公司主张为一年2间12000元（每月每间500元），因久顺公司的主张与原告工作人员短信通知被告交租的内容相吻合，本院认定双方约定占用费标准为一年2间5000元。广厦公司主张的该部分房屋租期自2013年12月27日至2015年9月24日止，则久顺公司应付占用费为8767元（5000元÷365天640天）。久顺公司已付7500元，还应支付1267元。原告主张中过高的部分，本院不予支持。3号展楼的第二层已空置，广厦公司能接收而未接收，由此导致占用费的损失，应由广厦公司自行承担。久顺公司未及时向广厦公司交付3号展楼第三层，客观上给广厦公司造成了占用费损失，应予适当赔偿。考虑到该第三层一直处于查封期间，不能实际经营使用，即使及时交付给广厦公司，广厦公司将其恢复到能够经营使用也需时间和投入的客观情况，在计算赔偿时，本院酌定按3号展楼之前的占用费标准即每平方20元／月的50%计算，由此确定久顺公司应赔偿的数额为87284.64元（597.84㎡20元14.6月50%）。虽然人民法院判决祥龙交付广厦公司的3号展楼包含久顺公司加建的第四层，但由于广厦公司未向久顺公司支付该第四层的补偿价款，为平衡双方利益，该第四层交付虽有迟延，但未超过二审法院调解时确定的该第四层的补偿价款的最后给付时间，不应计算赔偿。
二、祥龙公司作为债务人将其交还部分房屋的义务转移给久顺公司，并经债权人广厦公司同意，产生债务转移的法律效果。久顺公司作为新债务人，应当承担相关债务。该债务包括久顺公司已收取的各次承租人自2013年12月27后的占用费。久顺公司关于该占用费在前案中已处理的抗辩意见，缺乏证据支持，本院不予采纳。关于久顺公司向各次承租人收取的租赁押金，根据合同相对性原则，各次承租人应向久顺公司主张。在各方无约定由广厦公司退还，且广厦公司也未实际退还的情况下，广厦公司无权要求久顺公司将该押金支付给广厦公司。故原告该请求本院不予支持。久顺公司欠付的水电费529.44元，应予清偿。
三、广厦公司按人民法院生效法律文书应支付久顺公司的装饰装修、改建扩建补偿款系接收不动产添附所应支付的折价补偿款，非因双方之间购销商品、提供或者接受服务以及从事其他经营活动而产生的对价支付，根据《中华人民共和国发票管理办法》的规定，无需开具发票。故原告要求被告开具相应发票或支付相应税费由原告代缴的请求，本院不予支持。
综上理由，依照《中华人民共和国合同法》第八十四条、第八十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决如下：
一、被告宜昌市久顺物流有限责任公司向原告宜昌市广厦房地产开发有限责任公司支付广厦物流市场内3号展楼第三层的占用费损失87284.64元，限于本判决生效后五日内履行。
二、被告宜昌市久顺物流有限责任公司向原告宜昌市广厦房地产开发有限责任公司支付广厦物流市场内7号展棚2间办公室自2013年12月27日至2015年9月24日期间欠付的占用费1267元，限于本判决生效后五日内履行。
三、被告宜昌市久顺物流有限责任公司向原告宜昌市广厦房地产开发有限责任公司支付欠付水电费529.44元，限于本判决生效后五日内履行。
四、被告宜昌市久顺物流有限责任公司向原告宜昌市广厦房地产开发有限责任公司支付被告向次承租人收取的2013年12月27起至各次承租人租赁期限届满期间的占用费44037元，限于本判决生效后五日内履行。
五、驳回原告宜昌市广厦房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7412元，减半收取3706元，由原告宜昌市广厦房地产开发有限责任公司负担2483元，被告宜昌市久顺物流有限责任公司负担1223元。诉前保全申请费3020元，由原告宜昌市广厦房地产开发有限责任公司负担2217元，被告宜昌市久顺物流有限责任公司负担803元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审判员 邓希桥
二〇一六年三月十六日
书记员 严雪丹