重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝一中法民终字第01075号
上诉人（原审被告）潘廷琴，女，1973年10月15日出生，汉族，居民。
委托代理人文彬，重庆浩邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）汤蓉，女，1965年10月27日出生，汉族，居民。
上诉人潘廷琴与被上诉人汤蓉房屋租赁合同纠纷一案，重庆市合川区人民法院于2013年11月14日作出（2013）合法民初字第05073号民事判决，上诉人潘廷琴对该判决不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2014年3月6日对本案进行了询问。上诉人潘廷琴的委托代理人文彬、被上诉人汤蓉到庭参加了询问。本案现已审理终结。
汤蓉在一审中诉称，2009年9月18日，汤蓉将其所有的位于合川区XX路XX门市（三个）出租给潘廷琴，并签订了为期6年的《房屋租赁合同》。根据合同约定和实际履行建立的交易习惯，每年一次性将次年的租金交清，第一年租金标准为900元／月（每平方米8元），以后“每年租金视市场行情而定”。在签订合同后的履行中，第一、二年按照900元／月标准给付的，但随着白塔古街的开发使用，人气特旺，周边门市的租金暴涨，就此，汤蓉在2011年9月20日前多次与潘廷琴商量第三年的租金向上调增事宜，并提出参照同地段门市出租单价每平方米18元／月收取，且在2011年12月向潘廷琴送达了书面的《关于调整房屋租金的函》，可是潘廷琴仍坚持不调整租金单价，后来干脆对汤蓉的合理要求置之不理。就此，汤蓉于2012年8月15日依法向潘廷琴邮寄送达了书面的《关于解除房屋租赁合同的通知》，潘廷琴于同月18日收到该通知，且于收到后次日向汤蓉书面回复不同意解除。后于2012年9月4日，潘廷琴起诉到合川区人民法院请求确认汤蓉于2012年8月15日发出的《关于解除房屋租赁合同的通知》无效。经合川区人民法院审理以（2012）合法民初字第04841号民事判决书确认汤蓉于2012年8月15日向潘廷琴发出的《关于解除房屋租赁合同的通知》有效，潘廷琴不服向重庆市第一中级人民法院上诉，经中院以（2013）渝一中法民终字第00337号民事终审判决驳回上诉、维持原判。汤蓉解除与潘廷琴的租赁合同关系已经得到二级人民法院确认有效，潘廷琴在法院生效判决后又经汤蓉多次催促仍未搬迁腾房。故起诉要求：1、判令潘廷琴立即搬迁腾出所占用的汤蓉出租门市并恢复原状；2、判令潘廷琴补足第三年租赁期间上调部分的租金13038.3元（2011年9月20日
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2012年8月19日：11个月×（18元-8元）×118.53平方米】；3、判令潘廷琴给付逾期腾房占有使用费（其标准为30元／平方米、3900元／月，从2012年8月20日起至潘廷琴实际搬迁腾房之日止）；4、本案诉讼费由潘廷琴承担。
潘廷琴在一审中辩称，我们签订房屋租赁协议租期没有到，不应该腾退房屋；解除房屋租赁协议是汤蓉的单方行为，不能约束我方；我方按时支付了房租，汤蓉方也收取了没有提出异议；汤蓉要求我们提前腾退房屋，汤蓉方必须向我方支付违约赔偿金。
一审法院经审理查明，汤蓉（甲方）与潘廷琴（乙方）于2009年9月18日签订房屋租赁合同，该合同约定：汤蓉将位于合川区XX路XX门市（临街），建筑面积130M2（实际为汤蓉于2007年7月31日取得位于重庆市合川区南办处XX路438号负3、4号门市，产权登记建筑面积118.53M2，）出租给潘廷琴作为卖桶装水使用，租期6年（暂定），从2009年9月20日至2015年9月20日止，租金及租金支付办法：第一年租金900元／月，签订合同时一次性付清10800元。以后每年租金视市场行情而定。第四条第4项约定，潘廷琴保证承担上述房屋作为卖桶装水使用。第七条约定，合同期满潘廷琴把上述房屋交还汤蓉验收。其中一方需提前解约，应当提前一个月通知对方。合同签订后，汤蓉将上列房屋交付给潘廷琴使用，潘廷琴将租赁房屋用作了出售桶装水。同时潘廷琴向汤蓉支付了第一年的租金10800元，2010年10月潘廷琴向汤蓉支付了第二年的租金10800元。近年来，随着白塔古街的开发使用，致租赁房屋周边门市的租金渐涨，汤蓉、潘廷琴就租金上调事谊商量无果，汤蓉于2012年6月5日起诉来院，要求1、判令潘廷琴给付拖欠的房屋租金，其标准为2340元／月（从2011年9月20日起直至潘廷琴实际搬迁出租赁门市之日为止）；2、判令潘廷琴承担违约金14040元（6个月×2340元）；3、判令解除汤蓉与潘廷琴之间的房屋租赁关系，并责令潘廷琴立即搬迁出租赁门市。2012年6月7日潘廷琴委托潘廷萍汇款10800元给汤蓉。案经审理调解，汤蓉、潘廷琴仍未对上调租金事宜达成协议，后汤蓉撤回了起诉。2012年7月12日重庆市合川区XX纯净水厂取得饮料［瓶（桶）装饮用水（饮用纯净水）］生产许可证，同年8月7日潘廷琴个人投资注册重庆市合川区XX纯净水厂并领取了企业营业执照。在其租赁房屋内从事桶装水生产和销售。2012年8月15日汤蓉向潘廷琴发出了关于解除房屋租赁合同的通知，要求支付2011年9月18日至2012年9月18日租金25920元，即每平方米18元／月，解除租赁合同，腾退租赁房屋给汤蓉，潘廷琴于2011年8月18日收到通知后，次日复函，认为汤蓉无权在合同期满前单方解除租赁合同。2012年8月20日潘廷琴委托潘廷萍又汇款10800元给汤蓉，并附言：2012年9月至2013年9月租金。后潘廷琴遂诉至一审法院，请求确认汤蓉于2012年8月15日向潘廷琴发出关于解除房屋租赁合同的通知无效。2012年10月15日，一审法院以（2012）合法民初字第04841号民事判决书判决汤蓉于2012年8月15日向潘廷琴发出的关于解除房屋租赁合同的通知有效。潘廷琴不服该判决在法定的期限内向重庆市第一中级人民法院提起了上诉，重庆市第一中级人民法院于2013年4月19日以（2013）渝一中法民终字第00337号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。嗣后，汤蓉多次要求潘廷琴搬迁腾出租赁门市及支付逾期腾房的房屋占用费用无果，遂起诉来院，诉请如前。审理中，汤蓉自愿将诉讼请求中的第1项中的“恢复原状”和第2项“判令潘廷琴补足第三年租赁期间上调部分的租金13038.3元（2011年9月20日
--2012年8月19日：11个月×（18元-8元）×118.53平方米】”的诉讼请求予以撤回。
另查明，在一审庭审中，汤蓉提供了李晓红于2011年9月1日将自己在合川区南办处XX路438号负12、13、14、15、16号门市（产权登记建筑面积230.66M2）出租给合川区人民政府南津街道办事处使用，使用至2016年8月30日止，房屋租金第一年按月租金18元／平方米，第二年按月租金19元／平方米，第三年按月租金20元／平方米，第四、五年按照当时的市场价格定价，但不得低于第三年的租金；同时，汤蓉还提供了封晋于2013年2月1日将自己在合川区南办处XX路438号负2号门市（面积约75M2）出租给李光银使用，使用至2015年12月31日止，房屋租金每月1200元，即月租金16元／平方米；于2012年12月8日将自己在合川区南办处XX路438号负1号门市（面积约46.92M2）出租给李莉使用，使用至2014年10月31日止，房屋租金每年14160元，即月租金约25.15元／平方米。
再查明，2009年9月20日至2013年9月20日期间该租赁房屋的租金，潘廷琴已按汤蓉、潘廷琴于2009年9月18日签订的房屋租赁合同约定的第一年房屋租金标准（900元／月）支付给了汤蓉。
一审法院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。汤蓉虽然将其所有的位于合川区XX路XX门市（临街），建筑面积130M2（实际为汤蓉于2007年7月31日取得位于重庆市合川区南办处XX路438号负3、4号门市，产权登记建筑面积118.53M2）出租给潘廷琴使用，但在2012年8月15日汤蓉向潘廷琴发出了关于解除房屋租赁合同的通知，潘廷琴于2012年8月18日收到了该通知后进行了复函，并起诉要求确认该通知无效，经过一审法院和重庆市第一中级人民法院审理后确认了该通知有效，因此，汤蓉、潘廷琴的的租赁关系已于2012年8月18日解除。由于潘廷琴至今仍然占用该门市房屋，故汤蓉要求潘廷琴立即腾退位于合川区XX路XX门市（临街，建筑面积130M2）（实际位于重庆市合川区南办处XX路438号负3、4号门市，产权登记建筑面积118.53M2）的理由正当，予以支持。因汤蓉、潘廷琴签订的房屋租赁合同约定除第一年租金900元／月外，以后每年租金视市场行情而定，因此，第二年的租金是可以变化的。汤蓉要求上调租金，潘廷琴一直不同意，其租赁房屋实现经济收益的目的不能得到充分实现，为此，汤蓉于2012年8月15日向潘廷琴发出关于解除房屋租赁合同的通知，潘廷琴于2012年8月18日收悉，现汤蓉要求潘廷琴从2012年8月20日起至房屋腾迁出时止按照上调房屋租金标准给付占有使用费的诉讼请求，予以支持；根据本案的实际情况及邻近门市的租金标准，一审法院确定将汤蓉出租给潘廷琴的门市房屋（建筑面积118.53M2）租金从2012年8月20日起上调至每平方米18元至潘廷琴将房屋腾迁出时止（潘廷琴已支付此期间的房屋租金应予以扣除）。综上所述，潘廷琴的辩解理由不能成立，不予采信。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、限潘廷琴于本判决发生法律效力之日起三十日内腾退位于合川区XX路XX门市（临街，建筑面积130M2）（实际位于重庆市合川区南办处XX路438号负3、4号门市，产权登记建筑面积118.53M2）交付给汤蓉。二、由潘廷琴按照每平方米18元的标准支付从2012年8月20日起至潘廷琴腾迁出门市房屋时止的占有房屋（建筑面积118.53M2）使用费给汤蓉（潘廷琴已支付此期间的房屋租金应予以扣除）。三、驳回汤蓉的其他诉讼请求。本案一审受理费1272元，减半交纳636元，由潘廷琴负担。此款汤蓉已垫付，限潘廷琴在给付标的款时一并付给汤蓉。
潘廷琴不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、依法撤销重庆市合川区人民法院（2013）合法民初字第05073号民事判决，改判驳回汤蓉的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由汤蓉全部承担。事实和理由：一审法院在汤蓉无任何证据情况下，也未查清相关事实，仅凭汤蓉提供的几位互不相干的租赁合同就认定房租应涨至每平方米18元，而上诉人提供的证据，一审法院不去核实就判决了，显属事实不清，证据不足，应予纠正。同时，上诉人在本院审理中提出，一审法院在审理本案时，案件的主审法官向双方当事人交待本案只审理解除房屋租赁合同的诉讼请求，不审理租金的诉讼请求，但一审法院在判决书中又将租金一并判决，属程序上有瑕疵，应予纠正。
汤蓉答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议的焦点：一是一审法院确定房屋占有使用费的标准是否恰当；二是一审程序是否违法。
（一）关于一审法院确定房屋占有使用费的标准是否恰当的问题。生效判决已经确认汤蓉于2012年8月15日向潘廷琴发出的关于解除房屋租赁合同的通知有效。故汤蓉与潘廷琴的房屋租赁合同已经解除，潘廷琴应将所租赁的房屋交还汤蓉，但潘廷琴拒绝腾退房屋，汤蓉遂向一审法院起诉，要求潘廷琴腾退房屋的诉讼请求，理由正当，应予支持。汤蓉与潘廷琴签订的房屋租赁合同约定租金及租金支付办法为第一年租金900元／月，签订合同时一次性付清10800元，以后每年租金视市场行情而定。因此，租赁合同解除后，潘廷琴拒绝腾退房屋并继续占用该租赁房屋，应当按照市场行情即相邻门市的租金标准支付房屋占有使用费。一审法院根据本案的实际情况及邻近门市的租金标准，确定将汤蓉出租给潘廷琴的门市房屋（建筑面积118.53M2）房屋占有使用费从2012年8月20日起上调至月租金18元／平方米至潘廷琴将房屋腾迁出时止并无不当。
（二）关于一审程序是否违法的问题。经查，一审法院在审理本案过程中，汤蓉提出的第3项诉讼请求，明确要求判令潘廷琴给付逾期腾房占有使用费（其标准为30元／平方米、3900元／月，从2012年8月20日起至潘廷琴实际搬迁腾房之日止），并且汤蓉亦举示XX路438号附12、13、14、15、16号的租赁合同、XX路附2号的租赁合同，拟证明相邻门市的租金标准，潘廷琴对该租赁合同也进行了质证。故一审法院审理了该项诉讼请求，审理程序合法。
综上，潘廷琴的上诉理由不成立，本院对潘廷琴的上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1272元，由上诉人潘廷琴负担。
本判决为终审判决。
审判长 孔繁树
审判员 申和平
审判员 晏 芳
二〇一四年四月二日
书记员 白耀妮