河北省唐山市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）冀02民初346号
原告（案外人）：曾庆彬，男，1958年8月13日生，汉族，现住滦县滦州。
被告（申请执行人）：谷建超，男，1982年4月3日生，汉族，现住唐山市。
委托诉讼代理人：谷建辉（谷建超之兄），男，1980年10月1日生，汉族，现住唐山市。
委托诉讼代理人：何全纯，河北腾邦律师事务所律师。
第三人（被执行人）：唐山盛世君安房地产开发有限公司，住所地：唐山市高新区庆南道南侧。
法定代表人：闫海森，该公司总经理。
委托诉讼代理人：吕绍文，河北江岳律师事务所律师。
原告曾庆彬与被告谷建超、第三人唐山盛世君安房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2017年8月23日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曾庆彬、被告谷建超的委托诉讼代理人谷建辉、何全纯及第三人唐山盛世君安房地产开发有限公司的委托诉讼代理人吕绍文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
曾庆彬向本院提出诉讼请求：1、停止唐山市中级人民法院(2014)唐民初字第81-1号民事裁定和(2017)冀02执字9535号查封公告中关于君安景苑D2-2-1501号房屋的查封和执行。2、被告承担诉讼费用。其主要事实和理由为：原告分三次付款给唐山盛世君安房地产开发有限公司，第一次于2011年1月3日付款10万元；第二次于2011年3月1日付款762356元；第三次于2012年2月25日付款12510元。总计付款874866元，付全款购买了高新区君安景苑D2-2-1501号房产。2012年2月25日原告就购买君安景苑D2-2-1501号房产与唐山盛世君安房地产开发有限公司签订了《预订商品房协议书》，而被告谷建超是2013年7月18日与唐山盛世君安房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同，原告购房日期明显早于被告人签订借款合同日期，故原告是君安景苑D2-2-1501号房产的第一买受人。原告名下的唐山市路北区祥荣里107楼2门301号房产已于2012年3月20日卖给了贾艳霞。原告夫妻双方均已退休，从2013年10月1日起至今在滦县滦州古城惠泽园11号楼3门302号租房居住，所购买的的君安景苑D2-2-1501号房产是原告唯一的居住用房屋。原告为维护合法权益，请贵院查明本案事实，依法支持原告之诉请。
谷建超辩称，一、2012年2月25日二被答辩人所签订的《预订商品房协议书》无效。1、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定：商品房预售，应当符合下列条件：（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。2、国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条规定：房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。3、《城市商品房预售管理办法》第六条规定：商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。4、《商品房销售管理办法》第六条规定：商品房预售实行预售许可制度。5、二被答辩人于2012年2月25日签订《预订商品房协议书》。6、被答辩人唐山盛世君安房地产开发有限公司是在2012年12月7日取得（唐）房预售证第978号《商品房预售许可证》。因此，二被答辩人所签订的《预订商品房协议书》因违法国家强制性和禁止性规定，属于无效协议。二、二被答辩人于2012年2月25日签订《预订商品房协议书》也不属于合法有效的《商品房买卖合同》。1、《商品房销售管理办法》第十六条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。2、二被答辩人签订的《预订商品房协议书》，显然缺少了上述规定的很多条款，不属于合法有效的《商品房买卖合同》。三、答辩人谷建超与被答辩人唐山盛世君安房地产开发有限公司之间存在合法有效的《商品房买卖合同》，且贵院的查封合法有效。1、2013年7月18日谷建超与被答辩人唐山盛世君安房地产开发有限公司签订编号为GF-2000-0171《商品房买卖合同》，并一次性交清了房款，同时在唐山市住建局进行了网签登记。2、2013年7月18日双方签订《房产回购协议》，根据该协议第3条规定，如被答辩人唐山盛世君安房地产开发有限公司没有按该协议第2条规定及时回购，本回购协议失效，答辩人获得网上交易购得房产的全部权益。3、2013年10月18日后，因被答辩人唐山盛世君安房地产开发有限公司没有履行上述协议，答辩人向贵院提起确认之诉，要求依法确认19份商品房买卖合同有效，确认上述19套房产归属答辩人所有。同时2013年12月2日贵院依法作出（2014）唐民立保字第7号民事裁定，将本案诉争房产等进行了保全查封。2015年11月25日贵院作出（2014）唐民初字第81-1号民事裁定，诉争房产等进行了续封。在上述查封期间，没有任何人提出异议。四、被答辩人不具有排除对诉争房产执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。本案中因二被答辩人签订的《预订商品房协议》无效，故被答辩人曾庆彬不是诉争房产的权利人，其权利也不具有合法性。综上，被答辩人曾庆彬对本案诉争的房产不具有排除执行的权利，为此请求贵院依法驳回被答辩人曾庆彬的诉讼请求。
唐山盛世君安房地产开发有限公司述称，唐山盛世君安房地产开发有限公司与本案原告及各业主之间签订的房屋认购协议真实有效，且各业主已经缴纳了相应的房屋首付款。我公司于2012年12月7日下发了预售许可证，进一步证实业主的购房行为是合法有效的。2013年我公司与本案被告谷建超所进行的房屋的网签合同是因我公司与其存在民间借贷作的网签抵押，双方并不存在真实的房屋买卖。因而，我公司认为应解除对原告所购买房屋的查封，停止执行。保护第一购房人的合法权益。对于原告所购买的房屋面积、房号及所付款的数额，我公司将在质证中进一步确认。
原告曾庆彬为支持其主张提交如下证据：证据一、（2017）冀02执异347号执行裁定书及送达回证。证明原告有权提出执行异议之诉。证据二、预订商品房协议书。证明原告与第三人签订合法有效的商品房买卖合同。该合同合法有效，原告对涉案房产享有合同的权利，其物权期待权应受法律保护。证据三、交付房款收据及银行流水。证明原告已经向第三人唐山盛世君安房地产开发有限公司交付874866元。证据四、个人住房信息查询结果。证明曾庆彬、贾艳玲名下没有房产。证据五、房屋出租协议及结婚证复印件。证明租房居住名下没有房产。证据六、收款条及贾艳霞身份证复印件。证明曾庆彬将唐山市路北区祥荣里107楼2门301号住房出售给贾艳霞，曾庆彬名下没有可居住房产。
被告谷建超质证认为，对证据一的真实性没有意见。对证据二，不具有合法性，更不能证明原告的证明目的。证据三的真实性没有意见，但其不具有合法性。因为按照国家法律规定，房地产开发企业出售房产必须开具不动产专用销售发票。对证据四的真实性没有异议，但是其没有穷尽举证责任，因为只限定了唐山几个区，但是没有查到下面的县市，所以无法证明其本人名下无房产。对证据五的三性均不认可，最早的租房时间是2013年10月1日。同时曾庆彬自己提供证据是在2012年3月20日将自己的住房卖给贾艳霞，假如真实的话，也是发生在2012年2月25日之后，这点属于自己造成无房产的情况。对结婚证的真实性认可。对证据六的三性均不认可。
第三人唐山盛世君安房地产开发有限公司质证认为，对证据一至三的真实性均没有异议，第三人认可与原告签订房屋认购协议的事实。且该协议在原告交付房款时已经实际履行。对证据四的真实性没有异议。对证据五、六与本案无关，不予质证。
被告谷建超为支持其主张提交如下证据：证据一、2013年7月18日被告谷建超与被告唐山盛世君安房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》和同日签订的《房产回购协议》各一份、房款收条。证明：1、谷建超与唐山盛世君安房地产开发有限公司具有合法有效的买卖合同关系；2、唐山盛世君安房地产开发有限公司违反了《房产回购协议》约定。证据二、2013年12月2日唐山中院作出的(2014)唐民立保字第7号民事裁定书和（2014）唐民初字第81-1号民事裁定书和协助执行书。证明：1、诉争房产是法院依法查封的唐山盛世君安房地产开发有限公司财产；2、谷建超进行财产保全依法有据。证据三、唐山中院2015年10月23日作出的（2014）唐民初字第81号民事调解书。证明唐山盛世君安房地产开发有限公司违约后，谷建超向唐山中院提起了确认之诉。证据四、唐山市住房和城乡建设局官网信息。证明唐山盛世君安房地产开发有限公司是在2012年12月7日取得的《商品房预售许可证》。
原告曾庆彬质证认为，证据一，对商品房买卖合同的三性均不认可。在本案庭审中，商品房买卖合同一方当事人即出卖方第三人唐山盛世君安房地产开发有限公司明确自认该商品房买卖合同为掩盖合同当事人之间民间借贷的关系而签订。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》24条的规定，人民法院应按民间借贷关系审理，本案不是商品房买卖合同纠纷，其合同不具有真实性。银行存款回单和第三人出具的收据收款人不一致，无法证明该两笔款项为同一笔款项。即谷建超是否在2013年7月18日按照商品房买卖合同交付款项，真实性存在疑问，结合第三人的庭审自认，人民法院对银行回单和收据的证明效力应不予认可。房产回购协议真实性、合法性不予认可，第三人庭审中已经自认该回购协议是为担保民间借贷关系而订立，其合同性质不是房产回购协议，其法律性质是借款担保，人民法院不应按商品房买卖合同关系审理，而应按民间借贷关系审理，不应认定其房产回购协议的效力。证据三的真实性无异议、合法性有异议。证据二的真实性无异议，合法性有异议，该裁定的执行依据涉嫌虚假诉讼，损害了原告的合法权益。（2014）唐民初字第81-1号协助执行通知书真实性无异议，合法性有异议。证据三的调解书真实性无异议，合法性有异议，该调解书掩盖了第三人与被告的民间借贷关系，根据最高院司法解释，人民法院不应制作调解书，涉嫌虚假诉讼的应该依法处理移送有关机关。对证据四的真实性予以认可，对证明目的不予认可，该预售许可证恰恰证明了原告与第三人签订的商品房买卖合同真实有效，人民法院应该认定其效力。
第三人唐山盛世君安房地产开发有限公司质证认为，对证据一的真实性没有异议，对证明目的有异议，虽然第三人与谷建超签订了正式的商品房买卖合同并出具了购房款的收据，但二者之间并非是真实的房屋买卖而是以签订正式的商品房买卖的形式为借款作抵押，自商品房买卖合同签订以后，第三人没有向被告交付任何房产，即使本案原告不提起案外人执行异议，第三人也不会向本案被告谷建超交付房产。根据此商品房买卖协议及房产回购协议可知，2013年第三人以每平米3628.52元的价格将涉案房产出售给谷建超，与当时市场的房屋单价存在较大的差距。并不符合正常的房产交易习惯，因而即使谷建超在诉讼中以预售商品房的案由起诉，法院亦未认定双方存在真实的房屋买卖关系，只是在调解中写明第三人退还谷建超房款且谷建超本人已经同意。由此可以证明，无论房屋买卖关系是否真实存在，谷建超均已经放弃了对涉案房产的权益，因此涉案房产应实际交付于本案的原告。证据二、三、四的真实性均没有异议，但对于其证明目的均不予认可。
第三人唐山盛世君安房地产开发有限公司向本院提交涉案房产的商品房预售许可证。证明原告与第三人签订房屋认购协议后，第三人于2012年12月7日取得了预售许可证，由此可以证实，双方所签订的认购协议具备商品房买卖协议的要件，房屋买卖合法有效。
原告曾庆彬质证认为，认可该证据的三性并同意第三人的证明目的。
被告谷建超质证认为，对证据的真实性没有意见，通过时间点能够证明原告与第三人签订的商品房买卖协议发生在签订商品房买卖协议之前，买卖协议属于违法的。
经庭审质证，本院对当事人提交的证据分析认定如下：对原告曾庆彬提交的证据一到证据四的真实性予以认可，对其证明目的予以认可。证据五、六与本案无关，本案不予涉及。对被告谷建超提交的证据一至证据四的真实性予以认可，对证据一谷建超与被告唐山盛世君安房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》和《房产回购协议》的证明目的不予认可。对第三人唐山盛世君安房地产开发有限公司提交的商品房预售许可证真实性予以确认。
经审理查明，谷建超与唐山盛世君安房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案中，本院依据谷建超的申请于诉前对唐山盛世君安房地产开发有限公司名下的19套房产（包含本案房产君安景苑D2-2-1501号房产）进行查封。诉讼过程中经双方调解，本院作出（2014）唐民初字第81号民事调解书。后因第三人未能依约履行该调解书确定的义务，谷建超申请执行。在执行过程中，本院做出（2017）冀02执字9535号查封公告，裁定评估拍卖已查封的19套房产。为此原告曾庆彬提出执行异议申请，主张其与唐山盛世君安房地产开发有限公司于2012年2月25日签订了预定商品房协议书，购买了唐山盛世君安房地产开发有限公司开发的君安景苑D2-2-1501号房产，请求法院解除对该房产的查封。本院作出（2017）冀02执异347号执行裁定书，驳回曾庆彬的异议申请。后曾庆彬提起诉讼要求停止对唐山盛世君安房地产开发有限公司开发的君安景苑D2-2-1501号房产的执行，即形成本案诉讼。
另查明，曾庆彬与唐山盛世君安房地产开发有限公司于2012年2月25日签订了预定商品房协议书，购买了唐山盛世君安房地产开发有限公司开发的君安景苑D2-2-1501号房产，当时约定面积为139平方米，单价6294元，确定总房款为874866元，曾庆彬分别于2011年1月3日、2011年3月1日、2012年2月25日分三次缴纳了全部购房款。2012年12月7日唐山盛世君安房地产开发有限公司取得了涉案房产的预售许可证。
上述事实有（2014）唐民初字第81号民事调解书、（2017）冀02执异347号执行裁定书、预订商品房协议书、交付房款收据等证据予以证实并记录在卷。
本院认为：本案争议焦点为曾庆彬对唐山盛世君安房地产开发有限公司开发的君安景苑D2-2-1501号房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条规定”对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。”。原告曾庆彬为证明其购买了第三人唐山盛世君安房地产开发有限公司开发的君安景苑D2-2-1501号房产，存在真实的房屋买卖法律行为，提供了预订商品房协议书、交付房款收据等，证明其向唐山盛世君安房地产开发有限公司购买涉案房产并支付房款的事实。曾庆彬对诉称的主要事实均提供证据相佐证，证明的事实相互之间并不矛盾，可以形成证据链条，证据链条证明的事实与曾庆彬陈述的事实相吻合。被告谷建超主张曾庆彬对本案查封的君安景苑D2-2-1501号房产不享有停止强制执行的权益，但针对曾庆彬提供的购房证据未能提供证据予以反驳，故本院不予采纳。谷建超主张其与唐山盛世君安房地产开发有限公司签订了正式的《商品房买卖合同》，但双方已经签订了调解书，谷建超放弃了《商品房买卖合同》载明的权利，确定了返还数额，因此，谷建超对查封房产不具有《商品房买卖合同》载明的买方权利。《中华人民共和国物权法》第十五条规定”当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”。涉案房产虽未备案登记或办理过户到曾庆彬名下，但曾庆彬未办理登记备案手续并不影响曾庆彬与唐山盛世君安房地产开发有限公司签订的买卖合同的效力，曾庆彬对未办理备案登记不存在过错。综上，曾庆彬购买诉争房产的行为真实、合法、有效。本案中曾庆彬与第三人唐山盛世君安房地产开发有限公司签订购房合同在先，被告谷建超申请查封在后，且曾庆彬已经交纳全部购房款，对尚未办理备案登记手续及交付房产并无过错，曾庆彬与唐山盛世君安房地产开发有限公司签订商品房预订协议系为了取得该商品房的所有权，曾庆彬购买该房产系为居住使用，并非用于生产经营，在曾庆彬缴纳全部购房款后，应认定曾庆彬对购买的君安景苑D2-2-1501号房产享有物权期待权。
综上所述，本院对原告曾庆彬要求停止对唐山盛世君安房地产开发有限公司名下的君安景苑D2-2-1501号房产执行的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条、《中华人民共和国物权法》十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：
不得执行唐山盛世君安房地产开发有限公司名下君安景苑D2-2-1501号房产。
案件受理费80元，由被告谷建超负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。
审判长李鑫
审判员赵阳
审判员高颖
二○一八年五月十六日
书记员刘昕宇