广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江蓬法荷民初字第1153号
原告：李海成，男，1984年8月4日出生，汉族，住江门市蓬江区。
委托代理人：林燕，系广东五邑律师事务所律师。
被告：黎雄基，男，1965年4月6日出生，汉族，住江门市蓬江区。
委托代理人：李艳娜，系广东天高律师事务所律师。
被告：黄石怀，男，1974年1月15日出生，汉族，住江门市蓬江区。
委托代理人：郑洋洋，系广东三良律师事务所律师。
第三人：周春燕，女，1963年8月18日出生，汉族，住江门市蓬江区。
委托代理人：罗进南，系广东五邑律师事务所律师。
原告李海成诉被告黎雄基、被告黄石怀、第三人周春燕租赁合同纠纷一案,本院于2015年12月11日立案受理后,依法组成合议庭，于2016年5月18日公开开庭进行了审理。原告李海成委托代理人林燕、被告黎雄基委托代理人李艳娜、被告黄石怀委托代理人郑洋洋、第三人周春燕及其委托代理人罗进南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李海成诉称：2012年6月1日，李海成与黎雄基签订《铺位租赁合同》，明确约定租赁期限、租金标准以及双方其他权利义务。合同签订时，黎雄基出示涉案铺位（梧岗里56号101铺、102铺）的房产证给李海成确认涉案铺位没有设定他项权。《铺位租赁合同》自李海成与黎雄基签章之日起生效，对李海成与黎雄基产生法律约束力。李海成依据《铺位租赁合同》的约定，于2012年6月20日向黎雄基指定的收款账户支付首期租金500000元及押金50000元，此后依据《铺位租赁合同》的约定按月支付后续租金、水电费给黎雄基的配偶陈筱筠，同时对涉案铺位进行装修用于经营服装生意。2013年，黎雄基将涉案铺位抵押给中国工商银行江门分行，后因无力偿还贷款，中国工商银行江门分行诉至蓬江区人民法院处理借款抵押等问题，黄石怀通过蓬江区人民法院拍卖程序获得涉案铺位所有权。但黄石怀作为涉案铺位的新所有权人应当依据“买卖不破租赁”原则继续履行出租人的义务。据此，请求判令：1.确认被告黎雄基与原告李海成签订《铺位租赁合同》合法有效；2.被告黄石怀依据《铺位租赁合同》约定继续履行合同义务；3.本案诉讼费用由被告黎雄基、黄石怀及第三人周春燕承担。
庭审期间，原告李海成变更上述第3项诉讼请求为本案诉讼费用由被告黎雄基、黄石怀承担。
原告李海成提供的证据有：1.铺位租赁合同复印件1份；2.房地产权证复印件1份；3.黎雄基身份证复印件1份；以上证据1、2、3证明2012年6月1日，周春燕代表黎雄基与李海成签订《铺位租赁合同》，合同中明确约定租赁期限、租金标准以及双方其他的权利义务；4.银行流水复印件1份；5.收据复印件1份；6.确认书复印件1份；7.李志刚身份证复印件1份；8.李志刚银行卡复印件1份，以上证据4、5、6、7、8证明李海成依据《铺位租赁合同》的约定，于2012年6月20日委托李志刚用其工商银行账户62×××44向黎雄基指定的周春燕工商银行62×××51支付首期租金500000元，李海成此后依据《铺位租赁合同》的约定支付押金50000元及按月支付后续租金给周春燕；9.中国工商银行电子渠道转账汇款业务受理凭证复印件1份；10.黎雄基与陈筱筠的婚姻证明复印件1份；以上证据9、10证明2012年9月20日，周春燕将李海成交付的首期租金500000元转账给陈筱筠；11.黎雄基水费电费存折复印件1份；12.蓬江区传播美服装店的工商机读登记资料复印件1份，以上证据11、12证明黎雄基于2012年6月起将涉案铺位交付李海成使用，李海成依据《铺位租赁合同》的约定按月支付水电费，并于2012年12月经蓬江区工商管理局核准注册了蓬江区传播美服装店，将涉案铺位用于经营服装销售生意；13.执行裁定书复印件1份，证明黄石怀于2015年1月30日通过蓬江区人民法院的拍卖程序取得涉案铺位的所有权，应当依据《铺位租赁合同》的约定继续履行作为出租人的义务；14.收据复印件1份；15.银行转帐流水复印件1份；16.铺位租赁合同复印件1份；17.房屋产权证复印件1份，以上证据14、15、16、17证明李海成已经按照《铺位租赁合同》的约定另行每月支付4000元租金给周春燕，按照《铺位租赁合同》的约定，李海成租赁铺位的租金是8167元/月，符合市场平均价，周春燕是梧岗里56号301铺、302铺的产权人，李海成租赁黎雄基位于梧岗里56号101铺、201铺时同时向周春燕租赁301铺、302铺作为宿舍使用，李海成每月支付给周春燕的5000元租金中，有1000元是属于301铺、302铺的月租金，另外4000元属于黎雄基铺位租金的另外一部分；18.询问笔录复印件1份；19.承诺书复印件1份，以上证据18、19证明李海成与周春燕签订《铺位租赁合同》是在黎雄基与中国工商银行江门分行签订《贷款抵押合同》之前，黎雄基、工商银行江门分行是清楚知悉李海成租赁使用涉案铺位；20.《合同书》复印件1份；21.报价表复印件1份，以上证据20、21证明李海成委托蓬江区晋元装修部对涉案商铺进行装修，花费装修费合计410000元；22.涉案商铺租赁及贷款情况汇总表1份，证明对涉案铺位的租赁情况、抵押情况，第三人周春燕自2001年3月起得到黎雄基的书面授权代为管理涉案铺位。
被告黎雄基辩称：1.黎雄基从未亲自或授权他人与李海成签订《铺位租赁合同》，没有收取过李海成支付的任何租金和押金，也没授权他人代为收取涉案铺位的租金和押金，黎雄基与李海成不存在租赁合同关系；2.李海成提交的与周春燕于2012年6月1日签订的《铺位租赁合同》是虚假的，就算合同真实存在，周春燕在合同上的签名行为也是无权代理，黎雄基自始不确认周春燕的代为签约行为，也不对该合同进行追认，该合同对黎雄基不发生法律效力。
被告黎雄基提供的证据有：1.银行帐户明细信息打印复印件1份，证明周春燕与陈筱筠在同一帐号中已存在多笔大额转帐往来，李海成以及周春燕至今均无法提供充分的证据证明2012年9月20日在银行转帐记录中的500000往来款是2012年6月1日周春燕与李海成所签订的《铺位租赁合同》中约定的首期租金款；2.执行笔录复印件1份，证明江门市蓬江区人民法院于2014年6月5日已明确告知李海成“周春燕与其在2012年6月1日签订《铺位租赁合同》存在效力待定的情况，如需确认该租赁合同有效性，应另行提起诉讼”，周春燕以及李海成对此明确表示清楚；3.《告知函》【（2013）江蓬法执字第3131号】复印件1份，证明江门市蓬江区人民法院已明确告知周春燕、李海成于2012年6月1日签订的《铺位租赁合同》的效力问题在拍卖日之前通过诉讼方式进行认定，否则将承担相应的法律责任；4.送达回证复印件1份，证明周春燕、李海成均于2014年7月22日收到《告知函》，清楚知悉《告知函》的内容及二人应承担的法律责任。
被告黄石怀辩称：1.黄石怀是涉案房产的合法权属人。2014年9月23日，在江门市蓬江区人民法院委托江门市中泽拍卖有限公司的拍卖中，黄石怀以2362140元的价格竞得江门市蓬江区梧岗里56号101、201室房屋。2015年1月30日，江门市蓬江区人民法院作出（2013）江蓬法执字第31313号《执行裁定书》，裁定涉案房屋的所有权及相应的其他权利归黄石怀所有；2.黎雄基未将涉案房屋出租给李海成，也未授权他人将涉案房屋出租给李海成，该《铺位租赁合同》无效；3.李海成并无真实缴纳过合同租金，案外人李志刚与周春燕之间的转账行为，不能视为李海成向周春燕的支付行为。
被告黄石怀提供的证据有：1.《评估报告》复印件1份，证明两涉案房屋的市场价值为2362140元；2.江门市中泽拍卖有限公司拍卖资料、拍卖公告复印件各1份，证明拍卖资料及拍卖公告均未显示涉案两房屋存在有效的租赁合同；3.（2013）江蓬法执字第3131—3号《执行裁定书》复印件1份，证明2014年9月23日，黄石怀以2362140元的最高价竞得两涉案房屋；4.进帐单、收据复印件各1份，证明黄石怀已经依法支付了购买两涉案房屋的款项。
此外，经被告黄石怀申请，本院依法调取第三人周春燕中国工商银行江门联南支行调取的银行帐户流水，证明2012年1月开始，李志刚62×××44帐户向周春燕62×××51账户的转帐情况。
第三人周春燕述称：周春燕自2000年9月14日黎雄基、陈筱筠竞拍江门蓬江区梧岗里56号101室、201室房屋开始，根据黎雄基、陈筱筠的授权，一直代黎雄基、陈筱筠管理梧岗里56号101室、201室房屋，包括协助或代黎雄基、陈筱筠办理上述房屋拍买过户手续、2001年2月至2011年1月协助或代黎雄基、陈筱筠办理两人在工商银行港口路支行按揭贷款手续、自2001年3月起直至现在协助或代黎雄基、陈筱筠管理上述房屋出租业务，如租赁合同签订、租金的收取、监督并催促租户及时缴交水电费、房产税完税手续等，故周春燕代黎雄基、陈筱筠管理上述房屋的行为产生的相关权利和义务，依法应由黎雄基、陈筱筠享有并承担。黎雄基、陈筱筠委托周春燕管理上述房屋时没有出具书面委托的原因如下：（1)梧岗里56号101、201房产是黎雄基妻子陈筱筠的母亲出资购买，由于考虑到向银行申办按揭贷款时需要有单位收入证明等因素，故将上述房产以黎雄基名义办理相关拍卖过户手续，并将上述房屋的产权登记在黎雄基名下。故该物业自购买后，该物业的管理及收益均由黎雄基的妻子陈筱筠管理并收取，由于周春燕与陈筱筠是姑嫂关系，陈筱筠全权委托周春燕管理该物业，相关拍买过户手续，银行按揭贷款手续，租赁事项，水电报装过户，房产纳税等与该物业相关的一切运作事宜均由周春燕协助或代黎雄基、陈筱筠办理，因为周春燕与黎雄基、陈筱筠是亲戚关系，所以当时两人委托其协助或代两人办理上述事务时没有出具书面的委托书给周春燕。（2)由于梧岗里56号301室房屋是周春燕的物业，自2001年3月开始与101、201室房屋整体租赁给莫捷华用于经营新城网吧，为方便使用，新城网吧于2003年打通201与301楼层内砌楼梯通道。2012年6月开始，与101、201室房屋整体出租给李海成，301室房屋每月租金为1000元。
（3)由于新城网吧经营遭楼上住户多次投诉噪音超标，2012年要求终止租赁合约，转租给李海城经营服装门店，由陈筱筠提供新的房产证复印件(房产证备注他项销日期为2012年)及黎雄基本人身份证复印件给李海城申请营业执照。（4)由于李海城做高档时装门店，该店铺须投资装修改造，要求签订10年租约，周春燕与陈筱筠商议后签订了租赁合同，并一次性收取李海城前期租金500000元，2012年9月周春燕按陈筱筠要求转帐500000元到陈筱筠的个人帐户，该款陈筱筠用于偿还融和银行贷款。李海成除一次性支付的前期500000元租金外，每月还应按租赁合同的约定支付上述房产租金4000元给黎雄基、陈筱筠，该款由周春燕代黎雄基、陈筱筠收取，在扣除黎雄基、陈筱筠应支付的税款及房屋维修款项后，余下部分作为周春燕代黎雄基、陈筱筠管理两人上述房屋的报酬。
第三人周春燕提供的证据有：1.江门市梧岗里56号101室、201室房产的拍卖成交确认书付款委托书、拍卖发票、成交凭证及缴交相关费税的发票凭证、个人住房抵押贷款合同、抵押清单、还款记录、保险单等资料，证明黎雄基、陈筱筠在2000年9月份竞拍梧岗里56号101室、201室房产成功后的拍卖手续、过户手续以及在2001年1月黎雄基用上述房产抵押给中国工商银行港口路支行，向银行贷款405000元的相关手续均由第三人周春燕协助或代为办理，周春燕是黎雄基、陈筱筠办理上述手续的代理人的事实；2.商铺租赁协议书、房屋租赁合同、房屋租赁协议、铺位租赁合同、购买财产保险资料及凭证等资料，证明黎雄基、陈筱筠所有的梧岗里56号101室、201室房产与周春燕所有梧岗里56号301室房产自2001年3月开始至2012年5月均作为一个整体分别出租给莫捷华经营新城网吧（2001年3月至2012年5月）、李海成经营高档时装店（2012年6月至2022年5月）使用，上述房产租赁合同手续及房产税手续均由周春燕协助或代黎雄基、陈筱筠办理，周春燕是黎雄基、陈筱筠的代理人，周春燕协助或代黎雄基、陈筱筠与承租人签订的租赁合同依法成立并产生法律效力，黎雄基、陈筱筠应依合同约定享有权利并履行义务的事实；3.周春燕代收租金及管理监督租户缴交水电费的存折明细记录复印件1份，证明黎雄基、陈筱筠出租给李海成的上述房产的每月租金4000元是由周春燕代黎雄基、陈筱筠收取的，周春燕是黎雄基、陈筱筠的代理人的事实；4.工商银行电子渠道转帐汇款业务凭证复印件1份，证明在2012年9月20日，周春燕将其代黎雄基、陈筱筠收取的李海成缴交的500000元首期租金转帐陈筱筠的事实。
经审理查明：2000年9月14日，黎雄基以竞买方式购得江门市蓬江区梧岗里101室、201室房产，权属登记在其自己名下。江门市蓬江区梧岗里301室、302室房产权属登记在周春燕名下。
2001年2月8日，黎宏基与莫捷华签订《商铺租赁协议书》，约定黎宏基将位于江门市梧岗里56号首二层商铺共210平方米租赁给莫捷华使用，租赁期为两年，即由2001年3月至2003年2月28日止，租金在每月10号前交纳，租金为每月6100元，黎雄基、周春燕在出租方签字，莫捷华在承担方签字。2002年12月7日，周春燕代黎宏基与莫捷华签订《商铺租赁合同》，约定黎宏基将位于江门市梧岗里56号一、二层商铺共210平方米租赁给莫捷华使用，租赁期为5年，即由2003年3月1日至2008年2月28日止，租金在每月5号前交纳，租金为每月5800元，周春燕代黎雄基在出租方签字，莫捷华在承担方签字，周春燕子在委托代理人处签名。2008年1月28日，周春燕代黎宏基与莫捷华签订《商铺租赁合同》，约定黎宏基将位于江门市梧岗里56号101、102商铺共210平方米租赁给莫捷华使用，租赁期为2008年3月1日至2013年9月30日止，租金为第一、二年每月6000元，第三至第五年每月6500元，周春燕代黎雄基在出租方签字，莫捷华、冯荣耀在承担方签字，周春燕子在委托代理人处签名。2012年6月1日，周春燕与李海成签订《铺位租赁合同》，约定周春燕将江门市蓬江区梧岗里301室、302室铺位出租给李海成，租赁期限为10年，从2012年6月1日至2012年5月31日，租金在每月10号前交纳，租金为每月1000元，直接转入周春燕中国工商银行62×××51账号内，承租人必须缴纳押金2000元给出租人等内容。同日，周春燕代黎雄基与李海成签订《铺位租赁合同》，约定黎雄基将江门市蓬江区梧岗里101室、201室铺位出租给李海成，租赁期限为10年，从2012年6月1日至2022年5月31日，首期租金为500000元，另每月租金为4000元，租金在每月10号前交纳，直接转入周春燕中国工商银行62×××51账号内，承租人必须缴纳押金50000元给出租人等内容。合同签订后，李海成对江门市蓬江区梧岗里101室、201室、301室、302室进行装修并用于经营服装生意。2012年10月12日，李海华在江门市蓬江区梧岗里101室成立个体户蓬江区传播美服装店。2012年6月20日，李志刚中国工商银行62×××44账户向周春燕中国工商银行62×××51账户转账500000元。2014年11月5日至2015年7月6日，李志刚中国工商银行62×××44账户向周春燕中国工商银行62×××51账户转账5000元，江门市蓬江区梧岗里101室、201室水电费在黎雄基中国工商银行联南支行20×××06账户扣划。
黎雄基、陈筱筠系夫妻关系。2012年9月20日，周春燕从中国工商银行江门联南支行20×××66账号向陈筱筠中国工商银行江门联南支行95×××58账号转账500000元。
2013年4月12日，中国工商银行股份有限公司江门分行向本院起诉黎雄基，要求：1.解除江门工行与黎雄基签订的《个人借款/担保合同》（编号2013营个居004号），并且黎雄基立即偿还贷款本金1514103.51元及利息；2.黎雄基承担抵押担保责任，判令工商银行对江门市蓬江区梧岗里56号101室和江门市蓬江区梧岗里56号201室折价或以拍卖、变卖该房屋的价款优先受偿。2013年8月7日，本院作出（2013）江蓬法民二初字第600号《民事判决书》，判决：1.解除中国工商银行股份有限公司江门分行与黎雄基签订的《个人借款/担保合同》（编号：2013营个居004号）；2.黎雄基应于本判决发生法律效力之日起十日内偿还借款本金1514103.51元及利息给中国工商银行股份有限公司江门分行；3.如黎雄基不依上述第二项判决还款，则中国工商银行股份有限公司江门分行对黎雄基提供的抵押物江门市蓬江区梧岗里56号101室和江门市蓬江区梧岗里56号201室拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。
2014年8月20日，本院依照上述生效《民事判决书》委托江门市中泽拍卖有限公司拍卖黎雄基名下江门市蓬江区梧岗里101室、201室房屋。2014年9月23日，竞买人黄石怀以2362140元竞得。2015年1月30日，本院作出（2013）江蓬法执31313号《执行裁定书》，裁定江门市蓬江区梧岗里101室、201室房屋所有权及相应的其他权利归买受人黄石怀所有，江门市蓬江区梧岗里101室、201室房屋的财产自本裁定送达买受人黄石怀时转移等内容。
2015年10月10日，黄石怀向本院起诉，要求蓬江区传播美服装店（经营者李海成）搬离江门市蓬江区梧岗里101室、201室房屋，并要求赔偿损失81000元。2015年12月11日，李海成提起本案诉讼。
另查明，2012年2月17日至2015年2月17日，李志刚中国工商银行62×××44账户向周春燕中国工商银行62×××51账户有多笔转账记录，其中2012年6月8日汇入500000元，2012年6月8日汇入500000元，2013年1月22日汇入2000000元等。
本院认为：本案属租赁合同纠纷。本案争议焦点是周春燕代黎雄基与李海成签订《铺位租赁合同》是否构成表见代理，是否有效。本案中，从2001年2月8日黎雄基、周春燕与莫捷华签订的《商铺租赁协议书》，周春燕代黎雄基与莫捷华签订《商铺租赁合同》，2002年12月7日周春燕代黎宏基与莫捷华签订《商铺租赁合同》，2008年1月28日周春燕代黎宏基与莫捷华签订《商铺租赁合同》，到2012年6月1日周春燕代黎雄基与李海成签订《铺位租赁合同》，莫捷华、李海成都按照上述合同约定支付江门市蓬江区梧岗里101室、201室房屋的租赁押金和每月支付租金给周春燕，且黎雄基作为当时的房屋权属人并没有提出异议，庭审时黎雄基也承认这多年来并没有收到过上述房屋的租金，周春燕也确认所收取的租金主要用来偿还该房屋的每月贷款和支付水电税费等，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，作为李海成，其租赁涉案房屋进行装修，主要经营服装生意，其主观上善意并没有过错，且根据一贯的租赁习惯和周春燕签订《铺位租赁合同》并支付租金，周春燕代黎雄基与李海成签订《铺位租赁合同》构成表见代理，是有效合同，根据《合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，黄石怀应当按照涉案的《铺位租赁合同》继续履行合同。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第二百二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定,判决如下:
一、确认第三人周春燕代被告黎雄基与原告李海成于2012年6月1日签订的《铺位租赁合同》有效；
二、被告黄石怀应按照上项《铺位租赁合同》继续履行合同义务。
本案受理费5360元，由被告黎雄基负担2680元，被告黄石怀负担2680元。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省江门市中级人民法院。
审 判 长 赵 旸
代理审判员 杨婷焕
代理审判员 徐旭斌
二〇一六年十二月二十五日
书 记 员 杨海棠