广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤13民终第879号
上诉人（原审原告）：侯谦，男，汉族，公民身份号码：×××0414，户籍住址：广东省梅州市梅江区。
委托代理人：马静涛，广东伟伦事务所律师。
委托代理人：练贤君。
被上诉人（原审被告一）：邓泽堂，男，汉族，公民身份号码：×××6890，户籍住址：广东省深圳市南山区桃园。
被上诉人（原审被告二）：光耀集团有限公司，住所地：广东省惠州市。
法定代表人：郭耀名。
上诉人侯谦与被上诉人邓泽堂、光耀集团有限公司因案外人执行异议之诉纠纷一案，不服广东省惠州市（2015）惠城法仲民初字第1253号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2015年10月28日，原审原告侯谦向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、依法撤销（2015）惠城法仲执字第231号案件对位于惠州市东平半岛12号小区的商铺（建筑面积：105.78平方米）及04号的商铺（建筑面积：101.59平方米）房产的执行并解除对上述房产的查封；2、原告与被告二于2012年5月17日签订的两份《楼宇认购书》合法有效；3、被告二立即将其名下位于惠州市东平半岛12小区的商铺的房产过户到原告名下（上述二商铺�购总金额为4197169元）；4、诉讼费用由两被告承担。庭审中，原告将第三项诉请变更为被告二立即将其名下位于惠州市东平半岛12号小区房产在解除查封后过户到原告名下。
主要事实和理由是：2012年5月17日，原告与被告二签订了两份《楼宇认购书》，约定被告二将名下位于惠州市东平半岛12号小区商铺出售给原告，两个商铺总价款共计人民币4197169元。认购书签订后，原告按约定已将涉案房产的购房款全额支付给了被告二，并已实际占有使用了涉案房产，但被告二未按照约定将上述房产过户给原告。事后原告了解到，涉案房产已被被告一申请贵院强制执行【案号：（2015）惠城法仲执字第231号】，原告随即向贵院提交了执行异议申请书，贵院经审理后作出了（2015）惠城法仲执异字第1号《民事裁定书》，裁定驳回原告提出的异议，要求另行起诉。原告不服提�本案诉讼，理由如下：
一、原告与被告光耀集团有限公司之间签订的《楼宇认购书》应认定为合法有效的协议。首先，根据《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十六条的规定：“买卖双方自愿，并立有契约、买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。”之规定，原告与被告一之间签订的两份《楼宇认购书》是合法有效的。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中的《楼宇认购书》其实质属于商品房预售合同，由于被告二�得了商品房预售许可，根据上述法律的规定，《楼宇认购书》应认定为合法有效的合同。原告认为，（2015）惠城法仲执字第231号《民事裁定书》中对《楼宇认购书》的合同效力问题认定是有误的，根据上述法律规定，该《楼宇认购书》应认定为合法有效的协议。
二、原告作为善意的第三人，已向被告二支付了全部价款，并已实际占有使用，法院应当维护原告的合法权益。原告既已按照当时市面上相应价格将涉案三套房产的购房款全部支付给了被告二，并已实际占有使用了该涉案的三套房产，因此，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权的批复》规定：“消费者支付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”原告作为买受人是可以对抗建设工程价款优先权的，而建设工程价款可以对抗�般抵押权，一般抵押权又可以对抗一般债权。据此，法院应当维护原告的合法权益。三、原告购买的被告二开发的上述两套房产已经支付全部价款，由于被告二的原因导致未办理过户登记手续，原告对此没有过错，法院应撤销（2015）惠城法仲执字第231号案件对涉案房产的执行。综上所述，《楼宇认购书》是双方当事人真实的意思表示，内容合法有效。被告二将其所有的涉案房屋已出售给原告，作为原告已经支付了合理对价并实际占有该财产，法院应依法撤销（2015）惠城法仲执字第231号案件对涉案房产的执行。因此，原告为维护自己的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定特向贵院提起诉讼。
被告邓泽堂、光耀集团有限公司未到庭参加诉讼，亦未作答辩。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：被告邓泽堂因与被告�耀集团有限公司之间民间借贷纠纷向本院提出诉前财产保全申请，本院于2014年9月28日作出（2014）惠城法仲保字第131号《民事裁定书》，裁定查封被告光耀集团有限公司位于惠州市东平半岛12号小区房产。上述保全作出后，邓泽堂在法定期限内以光耀集团有限公司、惠州市众望集团有限公司、惠州市民乐福投资有限公司为被告向本院提起诉讼，请求：一、被告光耀集团有限公司立即偿还原告欠款本金人民币2000万元，利息450万元（利息暂计算从2014年2月至10月23日），并按照月利率25‰支付利息至本息还清之日；二、被告光耀集团有限公司支付原告违约金200万元，律师费20万元；三、认定被告光耀集团有限公司的抵押担保成立，认定被告和原告签订的“广东省商品房买卖合同”生效，如被告未能依照判决书确定的时间足额还款，则原告对依法处分抵押物所得有优先受偿�；四、认定被告惠州市众望集团有限公司、惠州市民乐福投资有限公司以抵押物价值为限对被告光耀集团有限公司的上述债务承担担保责任，原告对依法处分抵押物所得有优先受偿权；五、判决三被告承担本案的全部诉讼费用。另外，庭审中，原告将其诉讼请求第三项作出如下说明：对于被告所欠的2000万元借款，其中的7817560元借款，因原告与被告光耀集团有限公司在协议书中约定如到期未还款，则被告光耀集团有限公司应履行双方签订的六套别墅的《商品房买卖合同》，因此，对于7817560元借款的偿还方式我方选择以双方签订的商品房买卖合同的方式履行，即请求确认双方签订的六套别墅的《商品房买卖合同》合法有效，并同意自法院确认合同有效之日起在借款本金中扣除该7817560元借款；剩余的借款12182440元及利息应按双方在借款合同中的约定执行；另外，被告方应对该剩余的借款12182440元及利息履行抵押担保责任。此外，原告称，其要求行使抵押权所对应的抵押物为6套别墅、6套商铺及林权证。本院经审理作出（2014）惠城法仲民初字第838号民事判决书，判决：一、被告光耀集团有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告邓泽堂偿还借款12182440元及利息（自2014年3月1日起至清偿之日止按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算）；二、原告邓泽堂与被告光耀集团有限公司针对位于惠州市桥东上东平的六套房屋于2012年12月2日签订的6份《商品房买卖合同》有效；三、原告邓泽堂对被告惠州市众望集团有限公司位于水口镇樟霞村的林权的处置价款享有优先受偿权（优先受偿权的范围以1000万元为限）；四、驳回原告邓泽堂的其他诉讼请求。该判决生效后，被告光耀集团有限公司未履行该判决确定的还款义务，被告邓泽堂向本院申请强制执行［（2015）惠城法仲执字第231号］，执行过程中，原告向本院提出执行异议，请求终止对被告光耀集团有限公司位于惠州市东平半岛12号小区房产的强制执行，并请求人民法院解除对前述房产的查封。本院于2015年9月14日作出（2015）惠城法仲执异字第1号执行裁定书，裁定：驳回案外人侯谦提出的执行异议。异议人侯谦因不服该裁定，于2015年10月28日诉至本院，请求判如所请。
另查一，原告侯谦与被告光耀集团有限公司2012年5月17日签订两份《楼宇认购书》，约定由原告认购被告光耀集团有限公司名下所有的位于惠州市东平半岛12号小区商铺，原告需于2012年6月17日前付清全部房款合计4197169元，并到被告光耀集团有限公司产权部签署《商品房买卖合同》。
另查二，原告为主张签订《楼宇认购书》后其已全额向被告光耀集团有限公司支付了房�，向本院提交了《委托书》、《声明书》予以证明。其中，《委托书》载明：“惠州众望光耀城房地产有限公司：本公司自愿以侯谦名义购买光耀集团有限公司项目，所需缴纳的款项合计人民币柒佰玖拾肆万柒仟肆佰叁拾玖元正（￥7947439元），其中楼款￥7947439元，维修基金￥0元，办证费￥0元，合同登记费￥0元。现委托贵司将应付给我司的工程款柒佰玖拾肆万柒仟肆佰拾玖元正（￥7947439元）直接抵此房款。由此产生的一切法律纠纷均由我司承担，与贵司无关。委托人惠州市天合建筑有限公司”；《声明书》载明：“惠州市天合建筑有限公司：关于你司提出将位于惠州市东平半岛12号小区商铺抵偿给我司，用于抵偿你司拖欠我司的部分货款一事。现我司同意以上述商铺作价人民币柒佰玫拾肆万柒仟肆佰叁拾玖元整（￥7947439元）抵偿你司拖欠我司的部分货款，并将上述商铺抵偿至侯谦名下，你司应与光耀集团有限公司尽快办理相关过户手续。声明人：梅州市英泰建材有限公司”。
另查三，原告为证明涉案房产已交付其占有使用，向本院提交了物业管理费收款收据及《商铺租赁合同》予以佐证。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，本案系案外人执行异议之诉纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，当事人对自己的主张有责任提供证据，否则应承担相应的不利后果，人民法院亦只能依据双方提供真实、合法、有效的证据作为定案依据。本案中，原告为主张签订《楼宇认购书》后其已全额向被告光耀集团有限公司支付了房款，且涉案房产已交付其占有使用，向本院提交了《委托书》、《声明书》、物业管理费收款收据�《商铺租赁合同》予以证明，但上述《委托书》、《声明书》仅反映的是梅州市英泰建材有限公司、惠州众望光耀城房地产有限公司、惠州市天合建筑有限公司对其三方之间债权债务的处分行为，该行为并未得到被告光耀集团有限公司的确认或同意，且仅凭原告提交的物业管理费收款收据、《商铺租赁合同》不足以证明案房产已实际交付原告占有使用，故，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过总价款的百分之五�。”的规定，在原告未能提交充分证据证明其已履行付款义务及涉案房产已实际交付其占有使用的情况下，原告请求撤销本院作出的（2015）惠城法仲执字第231号案对位于惠州市东平半岛12号房产的执行并解除对上述房产的查封，缺乏相应的事实依据，本院不予支持。另，本案系案外人执行异议之诉纠纷，原告请求确认其与被告光耀集团有限公司于2012年5月17日签订的两份《楼宇认购书》合法有效、被告光耀集团有限公司立即将位于惠州市东平半岛12号小区房产在解除查封后过户到其名下，不属于本案执行异议之诉的审理范围，本案对此不作处理。
被告邓泽堂、光耀集团有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，不影响本案审理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干�题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件案件若干问题的规定》的二十四条、第二十九条的规定，缺席判决如下：
驳回原告侯谦的其他诉讼请求。
本案受理费为40577元，由原告侯谦负担。
当事人二审的意见
上诉人侯谦不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销（2015）惠城法仲民初字第1253号《民事判决书》的判决，依法改判支持上诉人原审诉讼请求或发回重审；2、本案诉讼费全部由两被上诉人承担。
事实与理由：
一、上诉人就涉案房产享有足以排除和阻却邓泽堂申请强制执行的事由，原审判决认定上诉人的诉请缺乏相应的事实依据，明显属于认定事实不清。
首先，上诉人与光耀集团有限公司光耀集团有限公司之间于涉案标的查封前签订的《楼宇认购书》是合法有效的。2012年5月17日，上诉人与光耀集团有限公司签订了两份《楼宇认购书》，约定光耀集团有限公司将名下位于惠州市东平半岛12号商铺（以下简称“涉案房产”）出售给上诉人，两个商铺总价款共计人民币4197169元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第五条的规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”及《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十六条规定：“买卖双方自愿，并立有契约、买房已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。”上诉人与光耀集团有限公司签订的两份《楼宇认购书》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，具有商品房买卖合同的主要内容，并且光耀集团有限公司已向上诉人收购了全额房款；因此，上诉人与光耀集团有限公司签订的两份《楼宇认购书》应当认定为合法有效的商品房买卖合同。
其次，涉案房产抵债的行为已得到光耀集团有限公司的同意。原审庭审中，上诉人向法院提交了《声明书》、《委托书》、《商铺租赁合同》、《楼宇认购书》及物业管理费收款收据等证据，证明梅州英泰建材有限公司、惠州众望光耀城地产有限公司、惠州市天合建筑有限公司三方之间债权债务的处分行为，梅州英泰建材有限公司声明将涉案商铺抵偿至上诉人名下，同时证明了涉案商铺上诉人与光耀集团有限公司已签订了认购书，并交付给了上诉人占有使用，上诉人因此将涉案商铺对外租赁，并依法缴纳物业管理费。以上事实由此说明梅州英泰建材有限公司、惠州众望光耀城地产有限公司、惠州市天合建筑有限公司三方之间债权债务的处分行为已得到光耀集团有限公司的认可或同意，但原审判决认为抵债的行为未得到光耀集团有限公司的认可，也未将涉案房产交付使用，明显属于认定事实不清。
第三，上诉人作为善意的第三人，已向光耀集团有限公司支付了全部购房款，并已实际占有使用执行标的。上述《楼字认购书》签订后，上诉人已按照当时的市场价值将涉案房产的购房款全额支付给了光耀集团有限公司，并已实际占有使用了该涉案的三套房产，上诉人已提交了《声明书》、《委托书》、《商铺租赁合同》、《楼宇认购书》及物业管理费收款收据等证据予以证明。根据《最高人民法院关于建设工程价�优先受偿权的批复》规定，“消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”从该司法解释可以看出，买受人是可以对抗建设工程价款的，而建设工程价款可以对抗一般抵押权，一般抵押权又可以对抗一般债权。据此，法院应当维护上诉人的合法权益。综上，光耀集团有限公司将其所有的涉案房产出售给上诉人，双方签订的《楼字认购书》是真实的意思表示，内容合法有效，上诉人已经支付了合理对价并实际占有该财产，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条的规定：“对于案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情况分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的”，法院应当依法终止涉案房产的执行，解除对涉案房产的查封。
二、上诉人购买的光耀集团有限公司开发的上述两套房产已经支付全部价款，由于光耀集团有限公司的原因导致末办理过户登记手续，上诉人对此没有过错，法院应撤销（2015）惠城法仲执字第231号案件对涉案房产的执行。
上诉人与光耀集团有限公司签订的两份《楼字认购书》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，是合法有效的。现由于光耀集团有限公司自身债务原因，被无数人债权人起诉至各地法院，经营状况严重恶化，已明显存在不能履行债务的可能，上诉人作为先履行义务一方，已支付了全额购房款，并得到光耀集团有限公司的同意，交付使用了涉案房产。
被上诉人邓泽堂口头答辩称：一审判决结果公正，对方的上诉没有依据，是拖延时间，请求二审法院保护我的合法权益。商铺的权证在我手上，以前没有网签，我们签一千万给光耀，后来有签订了补充协议，是光耀违约，要无条件过户商铺。
本案二审中，双方当事人均未提交新证据。
本院查明的事实、判决理由和结果
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院再查明，在本案二审中，一审法院将其判项中“驳回原告侯谦的其他诉讼请求”的笔误补正为“驳回原告侯谦的诉讼请求”。
另查明，上诉人主张本案的诉讼费计算方法存在错误，本案不应按财产性案件标准计算诉讼费，而应依照其他非财产性案件每件交纳50元至100元计算。
本院认为，本案系案外人执行异议之诉纠纷。本案执行异议之诉的关键是审查上诉人侯谦是否享有足以阻却执行措施的实体权利。
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”之规定，侯谦在尚未办理涉案房屋产权变更登记的情形下，必须满足支付全部价款并实际占有使用且对未办理过户手续没有过错的条件，才能产生阻却执行措施的结果。根据本案查明的事实，侯谦并未直接支付相应的价款。侯谦与光耀集团有限公司签订《楼宇认购书》，其后主张梅州市英泰建材有限公司、惠州众望光耀城房地产有限公司、惠州市天合建筑有限公司三方达成的债权债务的处分�为，由侯谦受让梅州市英泰建材有限公司享有的对惠州市天合建筑有限公司的债权，同时惠州市天合建筑有限公司享有对众望光耀城房地产有限公司的债权，最终众望光耀城房地产有限公司以案涉商铺抵扣梅州市英泰建材有限公司债权，即侯谦完成了支付全部购房款的义务。对于以上抵偿行为的法律效力，三方达成的债权债务的处分行为，应当是以所涉债权债务确定无争议为前提的。本案诉讼中，各方均未提交相应的债权债务真实存在的凭证、已经结算无异议及已经到期应当偿还的依据予以佐证，而仅仅是一份委托书和一份声明书。在涉及到多个当事人的如此大额的债权债务处分，以上证据并不能充分证明所涉的债权债务真实存在，而所涉债权债务的真实性因涉及多个案外人和多重法律关系，并不属于本案审理的范围，该处分行为是否合法有效仍需进一步审查才�确认。在此情况下，侯谦关于其已经支付完毕全部购房款、对诉争房产享有的实体权利的主张一审法院不予支持是正确的，本院的支持。
关于本案诉讼费如何计算的问题，本案系案外人执行异议之诉纠纷，原审原告的诉讼请求包括确认案涉商铺为其所有，本案涉及到财产的实体处分，应按照财产类案件收取诉讼费。原审法院按照财产类案件收取诉讼费正确，本院予以维持。
综上所述，上诉人的上诉主张没有事实依据和法律依据，对其上诉请求本院不予支持。原审认定的事实和适用法律正确，实体处理得当，其判决本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费40577元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑 杰
审 判 员 邓耀辉
代理审判员 寇 倩
二〇一六年九月七日
书 记 员 赵 铎
附：相关裁判依据
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；