北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终6511号
上诉人（原审被告、反诉原告）：北京民福居小营酒楼，经营场所北京市朝阳区小营路*号。
经营者：徐华武，总经理。
委托诉讼代理人：徐忠余，北京倡衡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京市四方房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区小营路5号楼。
法定代表人：刘海波，执行董事。
委托诉讼代理人：申俊锋，北京市高默克律师事务所律师。
上诉人北京民福居小营酒楼（以下简称民福居酒楼）因与被上诉人北京市四方房地产开发有限公司（原名称北京市四方房地产开发总公司，以下简称四方公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初17434号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
民福居酒楼上诉请求：1.撤销一审民事判决书第四项；2.改判四方公司赔偿民福居酒楼固定装修损失2616933.41元；3.改判四方公司向民福居酒楼退还可移动的设备和装修；4.对四方公司在诉讼期间单方拆除导致无法鉴定的行为应认定为妨碍诉讼行为，并予以罚款或者对相关责任人采取拘留措施。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1.一审判决中“民福居酒楼另称关于房屋内移动装修，自行和四方公司协商，不在本案中处理”与事实不符，这个意见是在调解的前提下，如果四方公司免除租金费用的情况下作出，如果没有调解也不会做出放弃的意思表示；2.“民福居酒楼装修申请……民福居酒楼称其装修已征得四方公司同意”一审法院对这一争议事实没有任何说明，也没有确认任何一方的主张，事实不清；3.一审判决“虽《房屋租赁协议》约定了民福居酒楼有优先承租权，但四方公司已明确表示涉案房屋不再续租”，其不再续租应该通知民福居酒楼才能发生法律效力；4.“双方认可在2017年7月13日四方公司停水停电”，证明四方公司在案件审理中单方采取妨害诉讼的行为，导致无法进行鉴定，一审法院未予处理，有失偏颇。二、一审法院适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，如果经过出租人同意进行的装修，理应支付赔偿金。一审法院判决四方公司不支付赔偿金，违反了公平原则。
四方公司辩称：一审法院认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，请求维持原判，驳回民福居酒楼的上诉请求。四方公司没有同意民福居酒楼进行装修，其装修也是违约行为，如果有损失，也是自行承担。即使民福居酒楼进行了装修，但是四方公司不认可其装修的价值数额，其提供的票据大多是收据，与本案没有关联性，也不真实。如果有所谓的装修残值，根据合同约定，四方公司也不应该给予赔偿。
四方公司向一审法院起诉请求：判令民福居酒楼支付自2017年3月1日至2017年7月27日的房屋占用费，按年租金1113000元计算。
民福居酒楼向一审法院反诉请求：1.判令四方公司赔偿固定装修损失2616933.41元。2.判令四方公司退还保证金10万元。
一审法院认定事实：2007年2月12日，四方公司（甲方）与民福居酒楼（乙方）签订《房屋租赁协议》。约定：乙方承租甲方位于北京市朝阳区亚运村小营路5号四房大厦1-3层南段约1320平方米作为乙方餐饮用房。租期自2007年3月1日至2017年2月28日。房屋租金从2007年3月1日至2012年2月28日年租金为1060000元，从2012年3月1日至2017年2月28日年租金为1113000元。乙方在签署本协议的同时，需向甲方交纳保证金。甲方可用此保证金冲抵任何应由乙方承担而实际未付的款项。协议到期，若乙方忠实履行租赁协议的各项条款，甲方应自乙方将房屋使用权归还乙方之日起三个工作日内，将保证金退还给乙方。在承租期间，乙方需要对所承租的房屋进行改造、装修时，应将装饰、装修工程方案抄报甲方，在具备一切合法手续，并取得甲方的书面许可后方可施工。本租赁协议期满乙方没有续租的，乙方应按协议终止日期将所租房屋交还给甲方。如因乙方的原因不能按时交还所租房屋，则甲方有权让乙方限期搬出，本协议终止日后，乙方占用房屋期间的租金以本协议约定租金标准，以实际发生额向甲方支付。租赁期结束时，乙方应当按照交接清单的记录将房屋交还与甲方。其中，乙方所装修改造的不可移动部分和依附在大厦的建筑墙体的装修（饰）不得拆除，其所有权归属甲方所有。其它乙方所拥有的可以移动的设施、设备应在租赁期后的5日内腾退出房屋，并将房屋交还于甲方。在乙方搬离后，仍留在租赁房屋内的物品，即代表乙方放弃其所有权，甲方有权对其加以任何处理。在同等条件下乙方有优先续租权。
合同履行期限届满后，四方公司要求民福居酒楼腾退房屋。民福居酒楼以优先续租权为由要求继续承租房屋，四方公司称涉案房屋收回出售为由不再续租，双方产生争议，诉至法院。诉讼过程中，民福居酒楼申请就涉案房屋的装修工程进行评估鉴定。鉴定过程中，民福居酒楼称自2017年6月22日四方公司开始断电，并且四方公司擅自将涉案工程进行拆除。四方公司称涉案工程在征得相关部门同意后，由其公司进行拆除，并加建了围挡，屋内用品也由其公司搬离。民福居酒楼因此撤回该鉴定申请。民福居酒楼另称关于房屋内可移动装修，自行和四方公司进行协商，不在本案中处理。
庭审中，四方公司提交证据如下：1.房屋租赁合同，证明租赁合同关系已经到期。民福居酒楼对真实性认可，但认为其有优先承租权。四方公司称涉案房屋将收回出售，不再进行出租。2.产权证书，证明其公司对涉案房屋享有所有权。民福居酒楼对真实性认可，但认为登记表登记的房屋用途为住宅，四方公司系非法获利。3.照片若干，证明其公司已通知民福居酒楼不再续约。民福居酒楼对真实性不认可，不清楚是谁贴的。4.民福居酒楼装修申请及四方公司回函、民事调解书。四方公司称民福居酒楼未经过其公司同意擅自进行装修，民福居酒楼称其装修已征得四方公司同意。民福居酒楼提交证据如下：1.腾房通知、律师函、民福居回函、“开墙打洞”腾退告知书、照片若干，证明四方公司张贴通知要求民福居酒楼在2017年7月10日腾房，并于2017年7月13日实际停水停电。2017年7月27日四方公司再次张贴腾退通知，和街道办没有关系。原告对真实性认可。2.租金、押金移交确认书，证明民福居酒楼向四方公司交纳押金10万元。四方公司对真实性认可。
一审法院认为，四方公司与民福居酒楼签订的《房屋租赁协议》合法有效，该合同于2017年2月28日租期届满，虽《房屋租赁协议》约定了民福居酒楼有优先承租权，但四方公司已明确表示涉案房屋不再续租。双方认可在2017年7月13日四方公司停水停电，说明该日四方公司已实际收回涉案房屋，且民福居酒楼认可未交纳2017年3月1日至2017年7月27日的房租，因此民福居酒楼实际交纳房屋使用费时间为2017年3月1日至2017年7月13日。民福居酒楼应按照协议约定，以年租金1113000元标准支付房屋占用费。
根据《房屋租赁协议》约定，涉案房屋装修改造的不可移动部分和依附在大厦的建筑墙体的装修（饰）所有权归属四方公司所有。可以移动的设施、设备应由民福居进行腾退。四方公司虽破坏鉴定现场，导致鉴定无法进行。但根据合同约定，不可移动及依附部分装修所有权归四方公司所有。因此，四方公司无需赔偿民福居酒楼固定装修损失。移动的设施、设备民福居酒楼称其自行与四方公司进行协商，不在本案中处理。关于房屋押金，根据协议约定四方公司应予退还。
一审法院判决：一、民福居酒楼于判决生效之日起七日内支付四方公司自二〇一七年三月一日至二〇一七年七月十三日房屋占用费四十一万一千六百五十七元。二、四方公司于判决生效之日起七日内退还民福居酒楼押金十万元。三、驳回四方公司的其他诉讼请求。四、驳回民福居酒楼的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，双方均未提交新证据。
本院另查明：1.北京市四方房地产开发总公司已于2017年11月20日变更名称为北京市四方房地产开发有限公司；
2.民福居酒楼称四方公司同意其进行装修，且承诺到期以后续租，但未就此举证；四方公司对此予以否认；
3.庭审中，四方公司称其将民福居酒楼的桌椅板凳等物品存于四方公司仓库，民福居酒楼可随时取回；
4.四方公司与民福居酒楼均确认涉案房屋由四方公司收回自用。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。民福居酒楼与四方公司签订的《房屋租赁协议》租赁期限应于2017年2月28日届满，民福居酒楼称其2015年的装修行为是经过四方公司同意且四方公司同意续租的前提下进行，四方公司均予以否认，就此民福居酒楼亦未提供充分证据予以证实，故对民福居酒楼的上述意见，本院不予采信。根据双方的《房屋租赁协议》，租赁期结束时，民福居酒楼所装修改造的不可移动部分和依附在大厦的建筑墙体的装修（饰）不得拆除，其所有权归属四方公司所有，故民福居酒楼要求四方公司赔偿固定装修损失的请求没有合同依据，本院不予支持。关于民福居酒楼要求四方公司返还可移动设备和装修的请求，一方面民福居酒楼未在一审诉讼中提出该项反诉请求，二审中四方公司不同意就此进行调解；另一方面四方公司于二审中亦认可其存放有部分民福居酒楼的物品，并同意民福居酒楼领取，故该项请求本院不予处理。如果双方还存有争议，民福居酒楼可以另行起诉主张权利。同理，民福居酒楼的第四项上诉请求亦未在一审中明确提出，且该请求内容并不属于当事人诉讼请求的范畴，故对该请求，本院亦不予处理。一审法院判决确认的租金支付时间、标准、退还的押金数额正确，本院予以确认。
综上，民福居酒楼的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费27728元，由北京民福居小营酒楼负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 路
审 判 员 孙 妍
审 判 员 薛 妍
二〇一八年五月三十日
法官助理 吴 琳
法官助理 王 雨
书 记 员 陆九阳