广州市海珠区人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）穗海法执异字第11号
异议人张志民，女，1960年6月10日出生，汉族，住所地广州市越秀区。
委托代理人甘健志，广东南国德赛律师事务所律师。
原告刘凯，男，1982年12月29日出生，汉族，住所地广州市天河区。
委托代理人潘作仁，广东德能律师事务所律师。
委托代理人吴雅琴，广东德能律师事务所律师。
被告广州市环博展览有限公司，住所地。
法定代表人罗锦灿，董事长。
委托代理人江健勋，男，该公司职员。
委托代理人杨春涛，男，该公司职员。
本院在审理原告刘凯诉被告广州市环博展览有限公司房屋买卖合同纠纷两案中，依据原告财产保全的申请，于2013年8月14日作出（2013）穗海法民三初字第2271-2272号民事裁定书，查封了登记在被告广州市环博展览有限公司名下位于广州市海珠区琶洲大道东6号（琶洲国际采购中心A-1栋）28XX号房等房屋的产权。现异议人张志民对该28XX号房屋提出异议，要求法院解除对涉案房屋的查封。对异议人提出的异议，本院依法组成合议庭，公开进行了听证质证，异议人的委托代理人甘健志、原告的委托代理人吴雅琴，以及被告的委托代理人江健勋、杨春涛到庭参加了听证。本案现已审查终结。
异议人认为，涉案房屋在法院查封之前，异议人与被告广州市环博展览有限公司就在2013年1月31日签订了纸质版《广州市商品房买卖合同（预售）》，并在2013年8月16日网签《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》，而且异议人已支付全部房款并已实际占有该房屋，虽然该房屋未办理过户登记手续，但异议人对此并没有过错，法院不能查封涉案房屋。
原告答辩认为，不同意异议人的请求。1、我方于2013年8月13日向法院申请查封涉案房屋后，法院于2013年8月14日作出查封涉案房屋的裁定书，根据民事诉讼法的规定，我方提出诉讼保全在先，异议人网签在后，所以异议人提出的异议没有法律依据；2、从异议人提交的证据来看，异议人并没有向被告支付全部房款和实际占有。房款是打到第三方名下，而没有打到被告名下，因此我方对于异议人的付款行为不予认可。涉案房屋的交付条件必须取得建委发的竣工验收备案表，单项验收不能作为项目验收的法定标准，所以我方认为涉案房屋不具备实际交付条件，异议人并没有实际占有涉案房屋。所以不适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定。
被告答辩认为，同意异议人的异议请求。我方实际交付房屋的时间是2013年7月1日，网签时间是在2013年8月16日，在网签当天我方已经收取了所有的房款，在8月16日后就收到了法院的裁定书。法院裁定书的落款时间为2013年8月14日，但实际上该查封是在我方与异议人网签之后的，如果在网签之前查封，那我方与异议人是不可能网签的。至于房款我方是确认已经收取异议人全部房款，因为异议人刷卡的单一共有八张POS单，一共是892000元，另外再加上异议人支付的2万元现金，一共是912000元；电费收据发票的问题，是由物管公司代收的，所以没有独立的收据发票。双方于2013年1月31日签订了纸质版合同，因为涉案房屋抵押给了银行，后来涂销了抵押后才与异议人网签。
经审理查明，原告刘凯诉被告广州市环博展览有限公司房屋买卖合同纠纷两案中，依据原告财产保全的申请，本院于2013年8月14日作出（2013）穗海法民三初字第2271-2272号民事裁定书，并实际于2013年8月20日送达房管部门查封了登记在被告广州市环博展览有限公司名下位于广州市海珠区琶洲大道东6号（琶洲国际采购中心A-1栋）28XX号房的产权。
据查询时间为2014年1月10日的房屋信息表记载，涉案房屋权属人为广州市环博展览有限公司，已签正式合同，合同信息：“合同编号201308148081；姓名张志民”。据房地产登记簿查册表记载，涉案房屋分别在2013年6月4日和2013年8月6日办理了涂销他项权利。
另查，2013年1月31日，异议人张志民和被告签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，合同约定异议人（乙方）以912000元向被告（甲方）购买海珠区琶洲大道东2、4、6、8号琶洲国际采购中心（A-1）栋28XX号房，合同第十三条“房屋交付”约定甲方应当在2016年1月1日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。2013年8月16日，异议人张志民和被告签订了《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》（合同编号201308148081），合同第七条“付款方式”约定：“……第1期：在2013-01-31前支付人民币273600元；第2期：在2013-03-03前支付人民币182400元；第3期：在2013-08-16前支付人民币456000元”，第十一条“房屋交付”约定：“甲方应当在2016年1月1日前将……房屋交付乙方使用……”，第十四条“房屋交付时的有关资料”约定：“甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料，供乙方查证：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》……上述文件不全的，视为不符合交付标准……乙方应当向甲方提供交存首期物业专项维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对。”
异议人为证明已支付涉案房屋的全部房款，提交了加盖广州市环博展览有限公司财务专用章的收款收据，日期和金额分别为：2013年1月29日、50000元；2013年1月31日、223600元；2013年3月3日、182400元；2013年8月16日、456000元。异议人又提交了金额共892000元的八张银联POS签购单，签购单中商户为广州国际采购中心有限公司，异议人提交了被告和广州国际采购中心有限公司出具给其的《关于环博公司委托国际采购中心公司代收房款的证明》（落款日期为2013年10月15日），证明被告委托广州国际采购中心有限公司向张志民收取涉案房屋房款。
异议人为证明涉案房屋已经交付其占有使用，提交了被告出具给异议人的《关于环博公司已交付房屋的证明》、《广州国际采购中心楼房验收交接书》，以及加盖广州市银岭物业管理有限公司（以下简称“银岭物管公司”）财务专用章、从2013年7月20日至2013年10月23日共四个月的电费、管理费收据。原告对收据不予确认，认为应当由相关部门出具正式发票。为证明广州市银岭物业管理有限公司是涉案房屋的物管公司，异议人提交了异议人与银岭物管公司签订的《广州国际采购中心前期物业服务协议》，广州市物价局出具给银岭物管公司《关于琶洲国际采购中心露天临时停车场收费标准问题的复函》，被告提交了客户名称为银岭物管公司、用水地址为新港东路以北琶洲国际采购中心的水费发票及部分电费发票。原告对《物业服务协议》不予确认，对《复函》关联性不予确认，对水费发票的关联性不予确认。被告为证明交付给异议人的涉案房产符合合同约定和法律规定，提交了《广州市公安消防局建筑工程消防验收的意见书》、《建设工程施工质量验收监督意见书》、《工程竣工验收报告》、《人防工程专项竣工验收备案意见书》、《永久水表安装完毕报告表》，以及建设工程规划验收合格证的复印件。原告表示以上证据关联性不予确认，涉案房屋交付必须取得竣工验收备案表。
本院认为，一、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款的规定，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。因涉案房产登记在被告名下，故本院查封涉案房产于法有据。二、根据上述《规定》第十七条，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案异议人与被告签订了《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》购买涉案房屋，并已进行网签，本院予以确认。异议人主张已实际占有涉案房屋，提供的证据有被告出具给异议人的《关于环博公司已交付房屋的证明》、《广州国际采购中心楼房验收交接书》及银岭物管公司出具的四个月份的电费、管理费收据，其中收据未能提供发票核对。同时，异议人未提供《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》第十四条约定的其应当在房屋交付时提供的首期物业专项维修资金凭证等证据，也未能提供其作为缴款人的水电费发票或转账凭证，被告也未能提交合同约定的全部验收文件，故仅凭以上证据证明异议人已接收并占有使用涉案房屋，证据不足。另，双方签订的两份房屋买卖合同均约定房屋交付时间在2016年1月1日前，对此被告表示房屋实际交付是在2013年7月1日。因《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》签订于2013年8月16日，如实际已在之前交付验收，则合同又约定2016年交付不符合常理。故异议人主张被告已将涉案房屋交付其实际占有，证据不足，本院不予确认。
综上，异议人申请解封涉案房产的请求不符合上述《规定》，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条、第十七条、第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款（十一）项、第二百二十七条的规定，裁定如下：
驳回异议人张志民提出的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 王志勇
审 判 员 黄胜强
代理审判员 陈艳玫
二〇一四年四月八日
书 记 员 苏韵贤