辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽01民终12853号上诉人（原审被告）：恒盛阳光鑫地（辽宁）置业有限公司，住所地：沈阳市于洪区北固山路6—2号。法定代表人：宋德义，系该公司总经理。委托诉讼代理人：卜奎云，女，1980年9月3日生，汉族，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：李静，女，1953年5月29日出生，满族，住址：沈阳市于洪区。上诉人恒盛阳光鑫地（辽宁）置业有限公司（以下简称“恒盛阳光鑫地公司”）因与被上诉人李静商品房销售合同纠纷一案不服沈阳市于洪区人民法院（2016）辽0114民初5215号民事判决，向本院提出上诉。本院依法由审判员周濛担任审判长、与审判员姜会军、代理审判员朱闻天组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人恒盛阳光鑫地公司上诉请求：二审法院对一审判决裁定发回重审或改判。上诉理由：1、一审法院事实认定错误，对何时交房的事实认定错误，直接影响到违约金数额；2、一审判决程序不当，在另案未审结的情况下，直接以我方另案败诉为前提，作出判决。被上诉人李静辩称：维持原判。李静原审诉称：李静、恒盛阳光鑫地公司签订商品房买卖合同，约定李静购买恒盛阳光鑫地公司开发建设的房屋一套，根据合同第十五条约定，买受人应当在房屋交付后480天内将办证材料报登记机关备案，但是恒盛阳光鑫地公司未按合同约定履行义务。现李静诉至法院，请求法院判令：1、恒盛阳光鑫地公司支付逾期办理房屋所有权证的违约金1,303元；2、恒盛阳光鑫地公司承担本案诉讼费用。恒盛阳光鑫地公司原审辩称：对逾期办证违约事实无异议，对李静主张的违约期限及违约金数额有异议，本案李静曾已恒盛阳光鑫地公司交房时无水，要求支付逾期交房违约金为由，诉至于洪区人民法院，法院以李静超过诉讼时效为由驳回，李静上诉，二审裁定发回重审，目前尚未开庭，该案无论是程序问题，即李静诉讼请求是否超过诉讼时效还是实体问题即恒盛阳光鑫地公司是否存在逾期交房违约行为，均属于不确定状态，而本案恰恰以该案的审理结果为依据，决定本案从何时起算逾期办证的时间，影响违约数额的认定。因此恒盛阳光鑫地公司认为本案应终止审理，等待另案审理结果。原审法院审理查明：李静与恒盛阳光鑫地公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定：李静购买恒盛阳光鑫地公司开发的位于沈阳市于洪区青山路40-4号1-20-2室房屋，建筑面积为54平方米，金额为325,970元，合同第八条约定，出卖人应当在2012年11月30日前，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后480日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任。买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按照第3项处理：3、出卖人按超出天数向买受人支付已付房价款每日拾万分之壹的违约金，合同继续履行。合同签订后，李静按合同约定交付了购房款。2013年1月7日，李静至恒盛阳光鑫地公司处领取了案涉房屋钥匙。2015年4月15日，涉案房屋取得房屋初始登记批复。2016年4月19日，李静来院主张逾期办证违约金。另查明：2013年4月11日，沈阳阳光鑫地物业管理有限公司向业主出具一份《温馨提醒》，写明：天气逐渐回暖，自来水管道冻实部分逐渐解冻。物业服务中心再次提示您，将户内自来水阀门关闭好，防止由于自来水解冻造成室内损失。2013年5月6日，沈阳市公安局于洪分局北陵公安派出所接到110报警，民警到达现场了解到，系报警人在阳光尚城4期的洋房钥匙到手5个月了，但是一直没有水，不能装修、住人，找开发商，开发商推托。2013年4月26日，李静家中开始有自来水。再查明：李静曾以案涉房屋无生活用水而逾期入住产生损失为由，对恒盛阳光鑫地公司提起诉讼。2015年12月11日，本院作出（2015）于民二初字第06113号民事判决，以李静诉讼请求已超过2年诉讼时效为由，驳回李静的诉讼请求。李静不服，上诉至沈阳市中级人民法院。2016年3月30日，沈阳市中级人民法院作出（2016年）辽01民终2382号民事裁定，以认定李静诉讼请求超过诉讼时效依据不足为由，撤销沈阳市于洪区人民法院（2015）于民二初字第06113号民事判决，发回沈阳市于洪区人民法院重审。上述事实，有双方当事人的陈述、商品房买卖合同、《房屋所有权证书复印件》、《入住通知单》等相关证据在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。原审法院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。李静与恒盛阳光鑫地公司签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。关于恒盛阳光鑫地公司向李静交付房屋的时间问题，结合温馨提示、报警记录、业主委员会出具证明，可以证明李静虽于2013年1月7日至恒盛阳光鑫地公司处领取了案涉房屋钥匙，但由于整个园区无生活用水，李静没有实际入住。案涉房屋不符合《商品房买卖合同》第十四条约定，即：“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：生活用水于交房时达到使用条件”。直至2013年4月26日，房屋来水，李静才实际入住、使用案涉房屋，故2013年4月26日应视为恒盛阳光鑫地公司向李静实际交付房屋日。关于李静主张的逾期办证违约金，商品房买卖合同纠纷中买受人请求出卖人支付逾期办证违约金的，如果买卖双方约定按日计算违约金，应当从起诉之日向前“倒推”计算诉讼时效，对于诉讼时效内的违约金应予以支持，超过诉讼时效的违约金不予支持。本案中，李静、恒盛阳光鑫地公司双方在商品房买卖合同中约定的违约金计算方式为按日支付，恒盛阳光鑫地公司于2013年4月26日向李静实际交付房屋，依据商品房买卖合同第十五条的约定，恒盛阳光鑫地公司应当在此日之后的480天之内，即2014年8月19日之前将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。恒盛阳光鑫地公司于2015年4月15日才取得涉案房屋初始登记批复，恒盛阳光鑫地公司的违约期间为2014年8月20日至2015年4月14日。李静于2016年4月19日向我院提起诉讼，没有超过诉讼时效。故对于李静请求的2014年8月20日至2015年4月14日（共计238天）的逾期办证违约金予以支持，恒盛阳光鑫地公司应赔偿李静逾期办证违约金776元（325,970元×0.00001×238天）。关于恒盛阳光鑫地公司主张的本案应中止审理的主张，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、恒盛阳光鑫地公司于本判决生效之日起十五日给付李静逾期办证违约金776元。二、驳回李静其他诉讼请求。如果恒盛阳光鑫地公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收25元，由李静承担。本院查明事实与原审法院认定事实基本一致。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案双方当事人的诉争焦点为上诉人交付房屋的时间应如何认定。关于上诉人提出原审对何时交房的事实认定错误，直接影响到违约金数额的上诉主张，本院认为，李静虽于2013年1月7日至恒盛阳光鑫地公司处领取了案涉房屋钥匙，但通过物业公司出具的温馨提示、报警记录、业主委员会出具证明等证据材料可知，由于整个园区无生活用水，李静无法实际入住。即此时案涉房屋不符合《商品房买卖合同》第十四条约定的使用条件。直至2013年4月26日，房屋来水，李静才实际入住及使用案涉房屋，此时间应视为恒盛阳光鑫地公司向李静实际交付房屋日。故原审依此时间确定上诉人承担逾期办证违约金数额并无不妥，本院对上诉人的上诉主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人恒盛阳光鑫地（辽宁）置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 周                  濛审 判 员 姜         会         军代理审判员 朱         闻         天二〇一六年十二月二日书 记 员 王可一本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决。