天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）一中民四终字第520号
上诉人（原审被告、反诉原告）王丹，女，1975年生，汉族，辽宁省抚顺市人，住辽宁省抚顺市望花区，现住静海县。
委托代理人阎岩，天津贤达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）杨荣华，女，1959年出生，汉族，静海县人。住天津市静海县。
委托代理人樊万明，天津四友律师事务所律师。
上诉人王丹因财产损害赔偿纠纷一案，不服天津市静海县人民法院（2012）静民重字第4号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人的委托代理人阎岩，被上诉人杨荣华及其委托代理人樊万明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审人民法院审理查明，2009年1月1日，被告（反诉原告）王丹与原告（反诉被告）杨荣华签订房屋租赁合同，合同约定，“一、甲方（原告）将旭东路6排17号（原太阳楼餐厅）出租给乙方（被告）使用。二、租期为一年，租金十万元整……四、乙方在承租期内只对房屋享有使用权，在承租期内不得破坏房屋结构，如因确实需要对房屋拆改，应向甲方提出申请，日常维修由甲方自付。五、承租期内甲方负责提供正常水电，但费用由乙方自付，因乙方原因造成的房屋火灾、水灾等对房屋造成的一切损失由乙方负责赔偿……十一、风险抵押金壹万元，如室内设施无损坏抵押金照样退还。”合同到期后，双方未续签租赁合同，口头约定由被告续租半个月，之后双方因租赁房屋内的装修（拆改）问题引发争议。原告（反诉被告）提出鉴定申请，要求确定拆改范围和拆改部位恢复原状的维修费用。经鉴定天津元旭工程咨询管理有限公司于2010年8月27日出具司法鉴定意见书，鉴定意见如下：一、静海县静海镇东城旭东路杨荣华房屋，被告（反诉原告）王丹进行了装饰装修改造，房屋结构无明显变形，现房屋结构无安全隐患。二、为恢复房屋的使用功能，应对装饰装修改造损坏的部位及电源隐患和采暖系统设施等，按原貌进行恢复和维修。三、根据房屋室内装饰装修现状以及原、被告对房屋室内原貌的确认，提出建议维修方案（略）。四、根据建议维修方案，静海县静海镇东城旭东路杨荣华房屋恢复室内原貌所需维修费用为370362元。
庭审中，关于本诉，原告对鉴定结论无异，被告对该鉴定的程序及部分鉴定结论有异议，要求鉴定人员出庭接受质询，被告提出：1.鉴定结论所确定的拆改部位未经被告认可。鉴定结论显示，被告王丹代理人为张爱平，由张爱平对拆改部位进行了确认，而实际上被告并没有委托张爱平参与鉴定，故不认可鉴定结论确定的拆改范围。2.对恢复原状费用的计算有异议，一是未考虑房屋折旧因素，二是计价标准过高。鉴定人员对被告提出的问题当庭做了解释：1.现场勘验时原、被告双方都在场，由被告丈夫对勘验结果进行了确认。2.恢复原貌是根据现场施工痕迹恢复原作法，不做新旧区分；计价是依据2008年《天津市房屋修缮工程预算基价》确定的。庭审中，除鉴定结论外，双方其他的争议主要有：1.拆改部位的范围。原告提供照片12张证明拆改部分，被告认为拍摄日期不明确，对照片不认可。2.拆改部位是否在2009年造成。被告提出，2004年起被告与他人共同租赁原告房屋，之前租赁房屋用于经营餐厅，2004年经历大的装修后用于经营歌厅，之后又进行了数次装修，2009年被告单独与原告签订租赁合同，期间只是铺了复合地板未作其他装修，故租赁房屋的拆改部位并非在原、被告2009年度的租赁期限内造成。对此被告提供张炳立、封心凯、梁雄狮、赵慧证人证言四份，及2006年被告营业执照、2005年租金收条，其中被告处工作人员赵慧出庭作证，证明租赁房屋经过了多次装修，现原告主张的拆改装修系2004年所为。原告称在2009年1月1日与被告单独签订合同之前，原告对房屋进行了检查，未发现有拆改情况，对被告提供的证人证言不认可；营业执照、租金收条只能说明2009年1月以前被告在租赁房屋进行经营，而不能说明现有拆改装修发生在2004年。3.被告装修房屋是否经过原告同意。被告提供付金辉证人证言一份，证明2009年1月份装修前被告打电话给原告丈夫沟通“需要在包间里开门，在一二楼做上下水，原告丈夫同意其装修，装修工人才进场开始施工等”。原告称装修前给自己丈夫打电话不是事实，对证人证言不认可。4.是否赔偿原告延误租赁房屋期间的损失。原告要求按照2009年的租金标准，从2010年1月14日计算至被告实际赔偿之日止，被告不认可。5.延期租房的租金。原告要求被告支付延期13天的租金3561.6元，被告认可延期使用13天，可按原租金标准计算。6.水费469元由谁支付。原告要求被告支付租赁期间所欠水费469元，并提供发票一张，被告认为不能证明为租赁期间所欠水费，不同意给付。
关于反诉，反诉原告王丹提供反诉被告杨荣华扣留的物品清单一份及相关扣留物品的票据若干，证明反诉被告所扣留物品的明细和价值。反诉被告认为清单是反诉原告自己统计的，不具有真实性，反诉原告提供的清单和票据不能证实以上物品在原告处。反诉原告提供自己处的工作人员赵慧、于淑贤、钱永磊、付金辉证人证言四份，其中赵慧出庭作证，证明租赁房屋内留存的物品范围及反诉被告搬走物品的事实，反诉被告认为证人与反诉原告有利害关系，均不予认可。
另查，双方对反诉原告交纳押金1万元的事实无异，反诉被告认同退还。
原审人民法院认为，承租人应按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，未合理使用租赁物造成损失的，应当承担赔偿责任。本案被告租赁原告的房屋用于经营歌厅，原告对此应当是知情的，说明被告可以在适当的范围内对租赁房屋进行装修，以符合歌厅经营的基本需要。但为保护原告对房屋享有的财产所有权，被告不能进行不受限制的装修活动，除单纯添附表面装饰物等外观型装修之外，对拆除租赁房屋的部分构件、改变房屋的布局等功能型装修，被告应当告知原告并经过其同意。天津元旭工程咨询管理有限公司出具的司法鉴定意见书，包含了被告对租赁房屋拆改部位的确认，继而由鉴定部门作出恢复原状的建议方案并对恢复原状费用进行了评估。被告以本人未确认为由不认可鉴定中确认的拆改部位，关于现场勘验已对被告进行了通知，被告是否去或者委托谁去均不影响该鉴定的程序合法性，鉴定中被告委托代理人张爱平对拆改部位的确认即视为被告对拆改部位的确认。被告对拆改时间的争议，因鉴定中已确定拆改的实施主体为被告，不影响被告的责任承担。被告主张装修前经过了原告的同意，并提供付金辉证人证言一份，因证人与被告存在利害关系且未出庭接受质询，不予采信。至于被告提供的张炳立、封心凯、梁雄狮、赵慧证人证言，张炳立、封心凯、梁雄狮未出庭，其证言不予采信，证人赵慧与被告有利害关系，其证言不予采信。从鉴定中确定的拆改部位来看，给租赁房屋带来一定程度的损坏，虽然不是结构性损害造成安全隐患，被告亦应承担相应赔偿责任。经过鉴定人员的当庭答复，对恢复原状的费用评估未作新旧区分，考虑折旧及被告经营正常装修因素，酌定由被告承担鉴定评估恢复原状费用的70%。因被告对房屋造成一定程度的损坏影响原告继续出租，被告应当对延误出租造成的损失予以赔偿，但赔偿损失应按原租金标准计算至鉴定结论出具之日止，即从2010年1月14日至2010年8月27日。延期租房的租金应按被告自认的13天计算。关于水费469元，根据原告提供的水费发票，认定为租赁期限内发生，应由被告支付。关于反诉，我国民事诉讼法中允许提出反诉的时间规定为案件受理后，法庭辩论结束前，据此，被告提出反诉的时间在法庭辩论结束之前，符合法律规定，予以认可。反诉原告提供的清单、发票在证明力上不能证明清单记载物品在反诉被告处，反诉原告提供的证人赵慧、于淑贤、钱永磊、付金辉证言，因证人于淑贤、钱永磊、付金辉未出庭接受质询，证人赵慧与反诉原告有利害关系，不予采纳。反诉原告交纳的押金10000元，反诉被告认同退还，在本诉中作相应折抵。
原审人民法院判决：一、自本判决生效之日起十五日内，被告（反诉原告）王丹赔偿原告（反诉被告）杨荣华恢复原状费用259253.4元（370362×70%）；延误租期损失61643.83元（100000÷365×225）；延期租金3561.64元（100000÷365×13）；水费469元。以上各项共计324927.87元，扣减押金10000元，被告（反诉原告）王丹实际赔偿原告（反诉被告）杨荣华314927.87元。二、驳回原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）赔偿延误租赁损失算至被告赔偿实际给付之日止的诉讼请求。驳回反诉原告（被告）要求反诉被告（原告）返还扣押财产的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8432元、保全费1420元、鉴定费26000元，由原告（反诉被告）杨荣华负担10000元，被告（反诉原告）王丹负担25852元。反诉费1250元，由原告（反诉被告）杨荣华负担50元，被告（反诉原告）王丹负担1200元。
一审判决后，上诉人不服，以适当的拆改是经营歌厅的必要条件，被上诉人对于上诉人装修租赁场地是默示同意的，上诉人对原有房屋进行装修还为原房屋添附了相应的价值，鉴定结论为，“静海县静海镇东城旭东路杨荣华房屋，王丹进行了装修改造，房屋的结构无明显变形，现房屋结构无安全隐患”，可以看出上诉人并没有损害房屋结构，并未违反双方的租赁合同的约定，被上诉人对上诉人装修租赁房屋是明知的，被上诉人多次到租赁房屋处向上诉人收取租金，从未向上诉人提出异议，已经默示同意了上诉人的装修。鉴定数额存在众多不合理之处，一审法院按照鉴定结论确定价值的70％进行赔偿，没有法律依据，租赁房屋老旧，但鉴定结论却按照恢复新房的标准恢复原状，数额计算畸高，而且在材料使用方面，出现使用塑钢窗等租赁房屋时并没有广泛投入使用的材料，也导致了房屋恢复原状数额计算不准确，一审法院判令上诉人承担70％的责任，于法无据。鉴定程序上有不合法之处，一审法院委托鉴定是在2010年8月初，上诉人与其丈夫于2010年4月9日已经办理了离婚登记手续，一审法院的相关人员找到上诉人的丈夫张爱平签署了相关的鉴定手续，张爱平没有相关权限，因此该鉴定报告存在严重程序瑕疵，应确认无效。延期损失没有法律依据，2010年1月13日因提高租金没有达成一致，被上诉人遂将上诉人赶出租赁房屋，被上诉人不存在延误租期而造成的损失，上诉人与被上诉人虽签有租赁协议，但上诉人并未对该合同具体条文有所违反，原审法院适用合同法作为判决依据，判决上诉人赔偿损失，适用法律错误，原审法院对于反诉中上诉人提供的证据不予认定，存在主观臆断等为由，上诉来院。要求撤销原判，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，两审案件受理费、保全费、鉴定费全部由被上诉人承担。被上诉人以上诉人未经被上诉人同意私自拆改租赁房屋的行为不论是否破坏了楼房的结构，是否存在安全隐患，均应对拆改行为所造成的损失承担民事责任，根据上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同第4条规定，如因确实需要对房屋拆改应向被上诉人提出申请，时至今日上诉人没有提供真实有效的证据予以证实在拆改承租房屋前口头或书面通知了被上诉人，被上诉人对装修租赁场地一事是默示同意的说法，既没有事实根据，更不符合情理，本案客观存在的事实是上诉人未经被上诉人同意私自拆改了租赁房屋，并且给被上诉人造成了巨大经济损失，其行为已经违反了双方签订的房屋租赁合同中的相关规定，应当承担民事责任。鉴定意见书客观公正，鉴定程序合法，应作为本案定案依据，在鉴定过程中受上诉人的委托其丈夫张爱平亲自到鉴定现场，对上诉人私自拆改租赁房屋的每个部位签字确认认可，在原审法院开庭时应上诉人的申请，鉴定人员出庭接受质询，对于上诉人提出的全部问题均作出了答复，上诉人没有对鉴定意见提出重新鉴定的申请，被上诉人房屋中的全部门窗均是铝合金，鉴定意见中涉及到的塑钢窗，铝合金的价格仍高于塑钢窗的价格，上诉人提出鉴定数额存在差距的说法没有事实根据，造成本案经济损失的主要责任在于上诉人，一审法院考虑本案的实际情况判令上诉人承担70％是正确的。上诉人未经被上诉人同意私自拆改承租房屋，致使被上诉人不能及时对租赁房屋继续对外出租，如像上诉人所说从2010年1月13日之后被上诉人实际控制了房屋即可对外出租，势必会对上诉人破坏的租赁现象进行破坏，因此，上诉人承担自合同终止日期即2010年1月14日至鉴定结论出具日期即2010年8月27日期间的租金并无不妥，根据合同法及相关法律规定，赔偿损失应当包括延期损失，相反没有延期损失不在赔偿范围之内的明文规定，一审法院对此项判决既有事实根据，也有法律依据。本案是基于租赁合同，上诉人私自拆改房屋严重违反双方合同约定，一审法院依据合同法的规定作出相应判决，适用法律正确，根据侵权责任法第五条规定，其他法律对侵权责任另有规定的，依照其规定。因此，适用合同法的规定并无不当。上诉人向一审法院提供了上诉人自己统计的清单，并有上诉人的工作人员作证，被上诉人并未认可，缺乏公信力，证人均与上诉人存在利害关系，一审法院对上诉人的反诉主张未予支持，并非主观臆断，上诉人当庭增加的一个情节，认为司法鉴定机构鉴定程序违法，其理由是张爱平不是上诉人的丈夫，但从一审几次开庭作为上诉人始终没有提出这一问题，鉴定程序合法等为由答辩同意原审人民法院判决。
经审理查明，原审人民法院查明认定的事实无误，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同约定，上诉人在承租期内只对房屋享有使用权，在承租期内不得破坏房屋结构，如因确实需要对房屋拆改，应向被上诉人提出申请，日常维修由被上诉人自付。上诉人在承租期内，对承租的房屋进行了拆改，但上诉人未能提供已向被上诉人提出对房屋进行拆改的申请以及被上诉人同意其拆改房屋的相关证据，因此，上诉人所提被上诉人对于上诉人装修租赁场地是默示同意的理由，不符合合同约定。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条规定，当事人对人民法院委托的鉴定部门作出的鉴定结论有异议申请重新鉴定，提出证据证明存在下列情形之一的，人民法院应予准许：（一）鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格的；（二）鉴定程序严重违法的；（三）鉴定结论明显依据不足的；（四）经过质证认定不能作为证据使用的其他情形。对有缺陷的鉴定结论，可以通过补充鉴定、重新质证或者补充质证等方法解决的，不予重新鉴定。上诉人在一审审理期间并未提出补充鉴定以及重新鉴定的申请，因此，上诉人所提张爱平没有相关权限，鉴定报告存在严重程序瑕疵，应确认无效的理由，依据不足。原审人民法院已经考虑折旧及经营正常装修因素，酌定由上诉人承担恢复原状费用的70％。因此，上诉人所提租赁房屋老旧，鉴定结论却按照恢复新房的标准恢复原状，数额计算畸高，而且在材料使用方面，出现使用塑钢窗等租赁房屋时并没有广泛投入使用的材料，也导致了房屋恢复原状数额计算不准确的理由，不能作为改变鉴定结论的依据。由于上诉人对房屋造成一定程度的损坏，影响了被上诉人继续出租，上诉人应对延误出租房屋造成的损失承担赔偿责任，因此，上诉人所提被上诉人不存在延误租期而造成损失的理由，没有事实依据。《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。因此，上诉人所提原审人民法院适用法律错误的理由，没有法律依据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人未能提供支持其反诉的充分证据，因此，上诉所提原审人民法院存在主观臆断的理由，不能成立。故上诉人要求驳回被上诉人的全部诉讼请求的上诉请求，依据不足，本院不予支持。原审人民法院判决并无不当，本院应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费6024元，由上诉人王丹承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高良栋
代理审判员 张 璇
代理审判员 郭 雄
二０一三年十二月九日
书 记 员 王晓乐
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条：
第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。