北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0106民初10229号
原告：王淑玲，女，1959年1月8日出生，汉族，山东中矿橡塑集团有限公司会计，住山东省德州市。
委托诉讼代理人：杜海生，山东蓝泉律师事务所律师。
被告：赵丽娟，女，1982年11月7日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。
被告兼赵丽娟委托诉讼代理人：陈建辉（赵丽娟之夫），男，1979年4月2日出生，汉族，北京优味一品商务有限公司职工，住北京市丰台区。
原告王淑玲与被告陈建辉、赵丽娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王淑玲委托诉讼代理人杜海生、被告陈建辉、赵丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王淑玲提出诉讼请求：1、判令陈建辉、赵丽娟将北京市丰台区百强大道10号楼天龙华鹤B座2016室恢复原状；2、判令陈建辉支付2017年3月7日至2017年5月12日的房屋使用费11600元；3、判令陈建辉支付2016年度-2017年度供暖费3344元；4、判令陈建辉支付2016年3月7日至2017年5月12日物业费4855元；5、判令陈建辉支付违约金20880元。事实与理由：陈建辉、赵丽娟系夫妻关系。我与陈建辉于2016年3月3日签订房屋租赁合同，我将自有的北京市丰台区百强大道10号天龙华鹤B座2016室出租给陈建辉，月租金5800元，年租金69600元。租赁合同将要到期时双方商议，按照每月6000元标准再续租一年，我方在原合同下方写了续签合同的内容，陈建辉没有签字。2017年3月27日，陈建辉将诉争房屋腾空要求还我门禁卡、电卡等物，但我认为陈建辉没有交纳供暖费、物业费，赵丽娟改了卫生间的门加了一个玻璃隔断，所以我方没有收取房屋。2013年赵丽娟曾承租此房，当时她进行了这些改动，我方也去看过，但是没说合同到期后可以不恢复原状。
陈建辉、赵丽娟辩称：不同意王淑玲的诉讼请求。王淑玲所述2016年3月3日签订合同情况属实，王淑玲没有按照合同第九条履行，她现在也没有房产证。陈建辉说可以续租，前提是有房产证，王淑玲于2017年3月17日确定拿不出房产证，陈建辉就要求退租，终止合同。陈建辉与王淑玲约定2017年3月27日早上九点交接，王淑玲拒收房屋。2013年3月7日，王淑玲和赵丽娟签订了租赁合同，当时物业费供暖费都是王淑玲负担，2016年陈建辉与王淑玲签订合同时，王淑玲将物业费和供暖费的约定改了，陈建辉对此并不知情，王淑玲也未向陈建辉要过物业费和供暖费。2013年3月，赵丽娟签订了合同之后，进行打隔断与改厕所门时与王淑玲当时的代理人沟通过，对方是同意的。
本院经审理认定事实如下：2016年3月3日，王淑玲（甲方）与陈建辉（乙方）签订房屋租赁合同，主要约定：甲乙双方就下列房屋的租赁达成如下协议：第一条、房屋基本情况：甲方房屋坐落于百强大道10号天龙华鹤B座2016室（以下简称诉争房屋）。第三条、租赁期限：租赁期限为1年，自2016年3月7日至2017年3月7日止。第四条、租金：该房屋月租金为¥5800元，年租金为¥69600元……第八条、关于房屋租赁期间的有关费用：在房屋租赁期间，以下费用由乙方支付：1、水、电费；2、煤气费；3、供暖费；4、物业管理费，房屋使用过程中其他费用等。第九条、甲方权利及责任：……3、甲方保证拥有房屋产权，提供相应证明。在交易时该房屋没有产权纠纷；除补充协议另有约定外，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，甲方均在交付房屋前办妥。交易后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。第十一条、违约责任：1、租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的任意一项规定，按年度租金的30%作为违约金赔偿给对方。
关于上述合同的履行，各方均认可在陈建辉与王淑玲签订上述合同时，诉争房屋原由赵丽娟承租，故直接由赵丽娟将诉争房屋及配套的门禁、钥匙等交付给陈建辉。
该房屋租赁合同到期后，王淑玲与陈建辉因未能协商一致，故未再续签。通过多次沟通，双方协商于2017年3月27日在诉争房屋处进行交接，陈建辉将房屋腾空予以交还，但王淑玲一方因玻璃隔断、卫生间门改动、物业费、供暖费问题，没有收取诉争房屋。现王淑玲依据2016年3月3日签订的房屋租赁合同主张恢复原状及相关费用，形成本诉。
2017年5月12日，陈建辉当庭向王淑玲交付了诉争房屋处的门禁卡2张、电卡1张、燃气卡1张、房门钥匙2把、电表钥匙1把。
庭审中，王淑玲提交供暖费发票、物业费发票，主张其为陈建辉垫付了供暖费与物业费；陈建辉、赵丽娟认可真实性，但认为不应由其承担。王淑玲另提交北京市商品房预售合同复印件、房款发票，主张其有权进行出租，陈建辉、赵丽娟认可。
陈建辉、赵丽娟提交赵丽娟与王淑玲于2013年3月7日签订的北京市房屋租赁合同打印件，拟证明物业费、供暖费应由王淑玲负担，该合同押金5300元自动转为陈建辉2016年签订合同的押金。王淑玲认可真实性，认为该合同已经履行完毕，本案审理的是2016年3月3日王淑玲与陈建辉签订的租赁合同，陈建辉作为完全行为能力人，称没有看到物业费由谁承担的规定不成立，认可5300元押金已自动转为陈建辉的押金。
关于诉争房屋处的玻璃隔断、卫生间门改动，各方均认可系2013年3月7日赵丽娟与王淑玲签订合同后，由赵丽娟进行的变动，且王淑玲对此知情。
关于赵丽娟与陈建辉的身份关系，各方均认可系夫妻关系。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方诉争的合同为2016年3月3日房屋租赁合同，该合同系双方当事人的真实意思表示，合同的签订主体为王淑玲与陈建辉，故王淑玲要求赵丽娟承担责任的主张，可另案解决。因诉争房屋的改动，系2013年即已完成，并非因2016年3月3日房屋租赁合同产生，故王淑玲在本案要求陈建辉恢复原状的诉讼请求，本院亦不予支持。2017年3月3日房屋租赁合同到期后，陈建辉与王淑玲未再续签，双方应当按期交还房屋并将相关费用进行结清。陈建辉于2017年3月27日进行交还房屋，故2017年3月8日-2017年3月27日期间的房屋使用费，应由陈建辉负担。王淑玲以房屋改动及费用问题拒收房屋缺乏法律依据，因此，2017年3月28日至2017年5月12日期间的房屋使用费，不应由陈建辉负担。综上，王淑玲主张的房屋使用费，本院予以部分支持。根据该合同的约定，物业费、供暖费应当由陈建辉负担，物业费与供暖费的截止日期亦应以2017年3月27日为准。因此，王淑玲主张的供暖费，本院予以支持；王淑玲主张的物业费，本院予以部分支持。另因各方均认可赵丽娟所交纳的押金5300元已自动转为陈建辉的押金，故王淑玲向陈建辉所主张的各项费用中，应当扣除押金，本院结合本案情况确定按照房屋使用费、物业费、供暖费的顺序予以扣除，即在押金超过房屋使用费的情况下，首先由房屋使用费进行抵扣，房屋使用费全部进行抵扣之后，剩余押金部分在物业费当中予以扣除，以此类推。王淑玲主张因陈建辉未按约定交纳物业费、供暖费应当支付违约金，本院认为，陈建辉拒绝承担物业费、供暖费的行为构成违约，但双方关于违约金的数额约定过高，本院予以适当调整。被告的其他辩称，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、陈建辉于本判决生效之日起七日内支付王淑玲物业费二千九百四十二元；
二、陈建辉于本判决生效之日起七日内支付王淑玲供暖费三千三百四十四元；
三、陈建辉于本判决生效之日起七日内支付王淑玲违约金五千八百元。
如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费元四百零八元，由原告王淑玲负担二百八十七元（已交纳），由陈建辉负担一百二十一元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
代理审判员 胡萍萍
二〇一七年六月十三日
书 记 员 王广臣