湖南省邵阳市大祥区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘0503民初139号
原告:黄辉，男，1972年4月5日出生，汉族，住湖南省绥宁县，现住邵阳市大祥区。
委托代理人:黄双花，女，住邵阳市大祥区，系原告姐姐。
委托代理人:唐武林，湖南大行律师事务所律师。
被告：邵阳福森置业有限公司，住所地湖南省邵阳。
法定代表人：刘一平，该公司执行董事兼总经�。
第三人：刘红军，男，1971年10月11日出生，汉族，住湖南省邵阳市双清区。
原告黄辉与被告邵阳福森置业有限公司(以下简称福森公司)及第三人刘红军房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年1月18日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年5月2日公开开庭进行了审理。原告黄辉的委托代理人黄双花、唐武林到庭参加诉讼，被告福森公司及第三人刘红军经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告黄辉向本院提出的诉讼请求：1、请求确认原、被告双方签订的《房屋拆迁补偿安置合同》合法有效；2、依法责令被告将邵阳市广电星苑小区4栋6楼40106004号房屋的不动产权证办至原告名下；3、由被告承担本案的诉讼费用。
事实与理由：2009年被告福森公司与邵阳广播电视台决定对邵阳市南砂子坡广播局院内旧房屋进行整体改造。2011年3月3日，原告与原房主贺泽宇、被告福森公司签订了房屋转让合同，约定将拆迁房屋转让至原告名下，当日，原告与福森公司签订了《房屋拆迁补偿安置合同》，约定：原告房屋属南砂子坡广播局家属院3栋2单元4楼1号房，权属证面积59.97平方米。被告以产权置换方式拆除原告房屋，为原告在广电星苑住宅小区提供安置房。新旧房置换比例为1：1.2，对超出置换部分的面积，原告同意以1480元/平方米进行购买。工程竣工后，福森公司立即通知原告，经清算余额，交付了新房钥匙。被告应为原告办理“两证”，按照国家规定应由原告承担的相关税费原告必须如期缴付，原告只承担超出原产权面积部分的相关税费。被告办证时间不得超过6个月。协议签订后，原告搬离拆迁房，将邵阳市大祥区文明路24号3栋2单元401号房屋交付给被告拆迁。2013年10月11日，被告向原告发出交房通知，通知原告收房，当月被告出具了《广电星苑拆迁户交房费用表》，被告将广电星苑房号为40106004号的房屋一套安置给原告，安置房面积为113.11平方米。同时原、被告又签订了《广电星苑拆迁补偿协议》，双方就补偿款和补偿标准以及交房等事宜进行了补充约定。2014年3月11日原告依约将办证费用16351元交付给被告，至此原告履行完了拆迁合同约定的全部义务。原告为了上述安置房屋尽快办理不动产登记，曾多次找到被告要求其履行办证义务，但遭到被告拒绝。后经原告调查了解，被告因向第三人刘红军贷款，背着原告以商品房买卖的形式将安置给原告的房屋网签在第三人名下，以担保债权的实现�其实质是名为商品房买卖实为借贷，该商品房买卖合同无效。因该网签的存在，尽管被告交付了房屋给原告，但仍妨碍原告对该房屋所有权的全部实现，由此酿成纠纷。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：邵阳广电砂子坡院旧房改造拆迁合同、房屋转让合同及收条、房屋拆迁补偿安置合同、收款收据、交房通知、起诉意见书、商品房买卖合同、邵阳广播电视台的会议纪要、商品房合同备案证书等。
被告福森公司未予答辩，也未向本院提交证据。
第三人刘红军未予陈述，也未向本院提交证据。
经审查，本院认为原告提供的上述证据形式合法、内容客观真实，与本案有关联性，均予以采信。
根据采信的证据和当事人的陈述，本院确认如下案件事实：
邵阳广播电视台（原电视台）与被告福森公司决定对邵阳市南砂子坡广播局院内旧房进行整体改造。案外人贺泽宇住在邵阳市南砂子坡广播局院内3栋2单元401号。2009年2月25日，贺泽宇（乙方）与被告福森公司（甲方）签订了《邵阳广电砂子坡院旧房改造拆迁合同》，约定：乙方自愿自行联系住处并按时搬迁完毕，工程拆迁建设期间，甲方每月给予乙方400元租房补贴，直至正常交付新房钥匙之日止，并加算3个月的装修期；旧房为3栋2单元401号，面积为59.97平方米，甲方同意以1：1.2的比例置换新房，对超出置换部分的面积按每平方米1480元的价格购买，若一次性付款95%则享受应补款项总额的2%的优惠；工程竣工验收后，甲方即通知乙方，结清余款，交付新房�匙，随即甲方办理“两证”，按照国家规定，应由乙方承担的相关税费乙方必须如期缴付，乙方只承担超出原产权面积部分的相关税费，甲方办证时间不得超过6个月，因乙方延期交纳有关税费的期限不包括在此期间内；建设期限从本栋全部住户搬迁完毕之次日起计算，工程建设期为20个月，每延期1个月，由甲方支付乙方租房补贴，并处以总房款3%的违约金，以后每延期一个月加千分之一的违约金。
2011年3月3日，贺泽宇与黄辉、福森公司签订了《房屋转让合同》，贺泽宇将已经与被告签订拆迁合同的房屋以29万元的价格转让给黄辉。同日，黄辉（乙方）作为被拆迁人与福森公司（甲方）签订了一份《房屋拆迁补偿安置合同》，该合同约定：原告房屋属南砂子坡广播局家属院3栋2单元4楼1号房，权属证面积59.97平方米。被告以产权置换方式拆除原告房屋，为原告在广电星苑住宅小区提供安置房。新旧房置换比例为1：1.2；对超出置换部分的面积，原告同意以1480元/平方米进行购买。被告向原告提供的安置房必须具有合法的产权手续。办理新房两证的相关费用，按国家规定应由乙方承担的相关税费乙方必须如期缴付，乙方只承担超出原产权面积部分的相关税费，甲方办证时间不得超过6个月，因乙方延期交纳有关税费的期限不包括在此期间内。合同签订后，原告按约将上述房屋交由被告拆除。此后，被告持合法手续开发建设。房屋竣工后，2013年10月11日，被告向原告发出《交房通知书》，通知原告前来小区验房，办理交房手续，交纳相关费用，领取钥匙。2013年10月13日，原告、被告及邵阳广播电视台签订了《广电星苑拆迁补偿协议》，双方就补偿款和补偿标准以及交房等事宜进行了补充约定，并约定被告必须在2013年12月31日前将房屋交付使用。当月被告向原告出具了《广电星苑拆迁户交房费用表》，被告将广电星苑房号为40106004号房屋一套安置给原告，安置房面积为113.11平方米。2014年3月11日原告依约将办证费用16351元交付给被告。2014年10月24日，被告向原告出具了《业主资料对接单》，并将“广电星苑”小区4栋6层04号房屋（产权面积为113.11平方米）交付给原告。原告于2014年下半年装修并入住该房屋，被告一直未为原告办理房屋产权证书。
另，2013年11月8日，被告就安置给原告的房屋（商品房产籍号：13004500-****-****-0106004）与第三人刘红军签订《商品房买卖合同》，并于当日办理了《商品房合同备案证书》。因被告未按约定办理不动产权证，且安置房已网签备案至他人名下，2016年11月7日，邵阳广播电视台召集被告代表人肖木乔与拆迁户代召开协调会，经讨论形成了《关于解决广电星苑拆迁户遗留问题的会议纪要》，该纪要载明：福森公司擅自在产权处房屋登记上改变拆迁户户名，改作他人名下的行为是错误的，严重损害了广大拆迁户的合法权益，必须尽快坚决改正过来；限定福森公司在三个月内把产权处网上登记户名改正过来，恢复各拆迁户房屋登记姓名。因被告仍未履行承诺，故此成讼。
本院认为，本案系房屋拆迁安置合同纠纷。被告办理相关审批手续，对邵阳市南砂子坡广播局院内的旧房进行整体改造，符合法定拆迁条件；原告受让案外人贺泽宇的房屋后交被告拆迁，双方签订了《房屋拆迁补偿安置合同》，以房屋产权调换的方式进行拆迁补偿安置。该拆迁合同虽未对安置房的具体位置进行约�，但结合《业主资料对接单》等协议，能明确确定原告安置房的具体位置、安置面积、价款等合同内容，该内容系双方真实意思的表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。被告通知原告接收房屋，原告于2013年10月11日收到被告交付的安置房后，又依约缴纳了办理房屋产权证书的相关费用，但被告未能依约为原告履行办证义务，系违约，应承担违约的民事责任。虽然，2013年11月8日被告就安置给原告的房屋与第三人签订了《商品房买卖合同》，并办理了《商品房合同备案证书》，但依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第二款规定“商品房预售应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”可见，登记备案是政府主管部门行使监管职权、房地产经营企业满足预售条件履行报备义务接受资格审查的一项行政管理行为。这从《商品房合同备案证书》中载明的“当事人凭购房发票和本备案证书申请办理商品房预告登记，并预缴相关办证费用，领取《商品房预告登记证书》”，可知商品房合同备案并非预告登记或不动产登记。根据不动产权属确定实行登记的法定原则，由于第三人对此安置房没有办理不动产权证，商品房合同备案不产生物权效力，第三人与被告只是依商品房买卖合同产生债权债务关系。本案中，拆迁安置协议和商品房买卖合同是两个不同性质的合同，从合同的订立时间及履行情况来看，原告签订的拆迁协议先于第三人签订的商品房买卖合同，且原告收房后，已实际占有使用该房屋，因此，第三人不能对抗原告先取得合同的权利。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”，本案中，原告作为被拆迁人对取得安置房具有优先权，被告虽将安置房屋交付原告，却未按约定履行办理不动产权证义务，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，故原告请求被告将讼争的安置房的不动产证办理至原告名下有理，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七�，《中华人民共和国物权法》第三十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告黄辉与被告邵阳福森置业有限公司于2011年3月3日签订《房屋拆迁补偿安置合同》系有效合同。
二、被告邵阳福森置业有限公司在判决生效后十日内将网签在第三人刘红军名下的邵阳市广电星苑小区4栋6楼40106004号房屋（商品房产籍号：13004500-****-****-0106004）的不动产权证办理至原告黄辉名下。
本案收取案件受理费人民币3648元，由被告邵阳福森置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。
审 判 长 蒋建勇
人民陪审员 银晓峰
人民陪审员 魏 昕
二〇一八年五月二日
书 记 员 周水浩
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国物权法》
第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿�置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。