湖北省孝感市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂09民终335号
上诉人（原审被告）：沈茂盛，男，1965年9月10日出生，汉族，孝感市人，住孝感市孝南区。
委托诉讼代理人：饶彬、王巍，湖北名流律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被上诉人（原审原告）：艾春莲，女，1966年10月24日出生，汉族，孝感市人，住孝感市孝南区。
委托诉讼代理人：肖舟，湖北自强律师事务所律师。代理权限：代为放弃、变更诉讼请求，进行和解，代收法律文书。
上诉人沈茂盛因与被上诉人艾春莲租赁合同纠纷一案，不服湖北省孝感市孝南区人民法院（2016）鄂0902民初3348号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月27日立案后，依法组成合议庭，于2017年3月16日公开开庭进行了审理。上诉人沈茂盛的委托诉讼代理人饶彬、王巍，被上诉人艾春莲的委托诉讼代理人肖舟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
沈茂盛上诉请求：撤销原审判决第一项；改判驳回被上诉人对上诉人的起诉或将本案发回重审；本案一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决认定上诉人构成违约系认定事实错误。1.上诉人与被上诉人缔结的租赁合同第五条第（二）项虽然有“以后每年9月18日以前付清下年度租金”的约定，但是，该合同第四条第四款同样约定：期限为10年，自2013年10月18日起至2023年10月17日止，据此，上诉人于2016年10月14日支付2016年合同约定的租金显然没有逾期。这也与合同约定的“先缴租，后使用”的付租金原则相一致。2.上诉人于2016年10月14日一次性付清了451500元租金的行为，是缔约双方协商同意的结果。事实上，不是上诉人不能于2016年9月18日以前支付租金，而是今年被上诉人一直要求收购上诉人的酒店，并为此一直反复协商至2016年10月，后因双方协商不成，被上诉人才要求上诉人于2016年10月14日向其付清租金，此前被上诉人从未向上诉人催缴租金，尤其是其接收上诉人支付租金时未提出任何异议，显然，上诉人与被上诉人的这一行为是对2016年支付租金的口头约定，也是对“9月18日以前付租金”约定的有效变更。二、一审判决错误认定上诉人构成违约，并认定违约金数额为90300元，依据不足，且适用法律错误。三、一审判决适用法律错误。一审法院认定：“违约金数额以2016年度的租金451500元为基数，乘以20%，即为90300元”。但就上诉人实际付款时间，于原合同约定的9月19日相比，不足一个月，而这个月的租金时包含在上一年度的租期之内，上诉人是付过款的，显然被上诉人并没有任何实际损失和利益损失，一审法院认定90300元违约金不仅没有事实依据，而且不符合《合同法解释二》第二十九条的规定。综上，请求支持上诉人的上诉请求。
艾春莲辩称，一、上诉人违约逾期支付租金事实清楚、租金确凿，一审判决认定事实清楚。双方签订的《房屋租赁合同》约定，2016年10月18日起至2017年10月17日止的年度租金为人民币451500元，应于2016年9月18日以前付清，但该租金上诉人迟迟不能按时支付，直至2016年10月14日上诉人才支付该租金，逾期近一个月。一审时，答辩人提交的《借记卡账户历史明细清单》、上诉人提交的《收条》均证实了以上基本事实，另上诉人对其于2016年10月14日才交纳租金的事实是予以认可的。答辩人从来没有同意过上诉人逾期交纳租金，上诉人陈述的“其与答辩人达成的逾期交纳租金的口头约定”与事实不符，也没有任何证据支持，不应被法院采信。二、一审判决适用法律正确。根据《房屋租赁合同》第十条和第十一条的约定，如上诉人不按照约定按时支付足额租金的，应按十年房屋租金总额的20%向答辩人支付违约金，经计算金额达到993221元。上诉人逾期近一个月才交纳租金，上诉人的该逾期交纳行为也仅仅是对其给答辩人造成的租金损失的一种事后弥补，改变不了该租金因上诉人逾期交纳而成为答辩人的经济损失这一客观事实。一审法院根据《合同法解释二》第二十九条的规定，结合多种因素对答辩人的一审为违约金的请求数额予以降低，依法在超过损失金额的30%以内进行调整。以451500元为基数，乘以20%，判决违约金为90300元，适用法律正确。综上，请求驳回上诉维持原判。
艾春莲向一审法院起诉请求：1.依法判令沈茂盛向我支付逾期付款违约金40万元；2.本案诉讼费由沈茂盛承担。
一审法院认定事实：2013年7月18日，沈茂盛与艾春莲签订了一份《房屋租赁合同》，约定沈茂盛承租艾春莲位于孝感市天仙路××明珠××、××号的门面房屋二层，面积共计834.64平方米，用于商业，租期为十年零三个月，从2013年7月18日起至2023年10月17日止，其中前三个月为免租金装修期，计算租金租期为十年，从2013年10月18日起至2023年10月17日止。合同中与本案争议有关的内容有：1.租金标准：前三年租金不变，后七年从2016年度起每年租金以43万元为基数，每年(包括2016年度)递增5%，具体数额为，2013年10月18日起至2016年10月17日，每年租金为43万元，2016年10月18日起至2017年10月17日，年租金为451500元；2.租金支付时间：本着“先缴租，后使用”的原则，乙方(指沈茂盛，下同)自本合同签订之后有三天内付清第一年度的租金，以后每年9月18日以前付清下年度的租金；3.乙方不按照本合同约定按时足额支付租金的，甲方(指艾春莲，下同)有权单方解除合同，收回该房屋；4.乙方有本合同第十条第(三)款约定的情形之一的(注：指按时足额支付租金)，应按十年房屋租金总额的20%向甲方支付违约金。合同签订后，前三年双方均按合同的约定履行；第四年的租金，沈茂盛于2016年10月14日向艾春莲付了全部租金451500元。艾春莲认为，依照合同的约定沈茂盛应于2016年9月18日以前付清，因沈茂盛违约，依照租赁合同，沈茂盛应当支付违约金90余万元，艾春莲选择由沈茂盛支付逾期付款违约金40万元。沈茂盛认为没有违约，不应支付高额的违约金。双方协商未果，以致成诉。
一审法院认为，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的合同。在租赁关系中，出租人最主要的义务是按照合同的约定将租赁物交付承租人并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，承租人最主要的义务是按照约定交付租金并按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物。本案中，艾春莲、沈茂盛为孝感市天仙路××明珠××、××号的门面房屋租赁达成了合意，是双方真实意思的表示，不违反法律的规定，也不侵犯他人的合法权益，该租赁行为合法有效，双方均应按照《房屋租赁合同》履行。本案焦点一，沈茂盛是否违约并承担违约金。一审法院认为，艾春莲按照协议的约定交付了房屋，沈茂盛理应按约定支付租金，当沈茂盛履行至2016年9月18日时，应当支付2016年至2017年度的租金，但直至2016年10月14日才支付，沈茂盛没有按时支付并且无合法的理由，故沈茂盛已构成违约，依照合同法第一百零七条、第一百零四条，当事人一方履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，并支付违约金；故艾春莲要求判令沈茂盛支付违约金，依法予以支持。本案焦点二，违约金的数额。合同法第一百一十四条第二款及合同法的解释(二)第二十七条、第二十九条，根据公平原则和诚实信用原则，双方约定的违约金计算方式过高，沈茂盛对过高的违约金进行了抗辩，因沈茂盛延迟支付房租的时间较短，而且仅延迟2016年度的租金，同时结合艾春莲的预期利益和过错程度，认定违约金数额以租金451500元为基数，乘以20%，即为90300元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，遂判决：一、沈茂盛支付艾春莲违约金90300元，于判决书生效后七日内付清。二、驳回艾春莲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7300元，由艾春莲负担5242元，由沈茂盛负担2058元。
本院二审中，双方当事人均未提交新的证据。
经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。
另查明，2013年7月18日双方签订的《房屋租赁合同》中对房屋租金的约定为：2013年10月18日起至2016年10月17日，每年租金为43万元；2016年10月18日起至2017年10月17日，年租金为451500元；2017年10月18日起至2018年10月17日，年租金为474075元；2018年10月18日起至2019年10月17日，年租金为497778元；2019年10月18日起至2020年10月17日，年租金为522666元；2020年10月18日起至2021年10月17日，年租金为548799元；2021年10月18日起至2022年10月17日，年租金为576238元；2022年10月18日起至2023年10月17日，年租金为605049元。即2013年10月18日起至2023年10月17日，双方对十年租期约定的总租金共计4966105元。
还查明，双方签订的《房屋租赁合同》第十一条“违约条款”规定：（一）租赁期内，甲乙双方均不得违约单方解除合同；（二）租赁期内，如甲方违约提前解除本合同收回房屋的，应提前30日通知乙方，将已收取的租金未到期余额退还乙方，按十年房租总额的20%向乙方支付违约金；（三）乙方有本合同第十条第(三)款约定的情形之一的，应按十年房屋租金总额的20%向甲方支付违约金；（四）租赁期内，如乙方解除本合同退租的，应提前30日通知甲方，并按十年房屋租金总额的20%向甲方支付违约金；（五）合同期满乙方逾期不归还房屋的，除归还房屋和补交占有期间房屋租金外，按十年房屋租金总额的20%向甲方支付违约金；（六）任何一方违反本合同的其它约定给对方造成损失的，依法承担赔偿责任。
本案焦点问题：一、沈茂盛的行为是否构成违约；二、违约金如何计算。
对于焦点一，本院认为沈茂盛的行为已构成违约。理由：艾春莲与沈茂盛签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律规定，也不侵犯他人的合法权益，该合同合法有效，双方均应按照《房屋租赁合同》履行。艾春莲按约定向沈茂盛交付了房屋，沈茂盛也应按合同约定的时间与金额支付租金，也就是说至2016年9月18日，沈茂盛应履行支付2016年度至2017年度租金的义务，但直至2016年10月14日沈茂盛才支付2016年度至2017年度的租金，沈茂盛未按合同约定时间履行给付租金的义务，属违约行为。沈茂盛在上诉中称“其未能于2016年9月18日以前支付租金，是因为被上诉人一直要求收购上诉人的酒店，并为此反复协商至2016年10月，后因双方协商不成，被上诉人才要求上诉人于2016年10月14日向其付清租金，故上诉人未违约”的理由，因其不能提供艾春莲同意其缓交租金的证据，也未提供其他证据证明其有权缓交租金，故沈茂盛上诉所称的未违约的理由无任何证据支持，本院不予采信。此外，沈茂盛于2016年10月14日将租金汇给艾春莲账户（实为艾春莲之子的账户）的行为，亦不能认为是双方同意对租金缴纳时间进行了变更。故沈茂盛迟延支付租金已构成违约，应承担违约责任。
对于焦点二，本院认为本案中违约金数额的确定，应综合考量多方面因素，包括：双方签订违约条款的目的性、实际履行情况、当事人过错程度、实际损失情况、逾期利益等，并根据公平原则和诚实信用原则加以综合判断。1、从《房屋租赁合同》违约条款的签订目的来看，该《房屋租赁合同》第十一条“违约条款”对双方可能的违约行为所导致的违约金进行了约定，均为十年房屋租金总额的20%，即4966105元×20%=993221元，如此高额的违约金是双方明知且自愿签订的，对合同双方均有督促严格履行合同的作用，也就是说任何一方都明知，一旦己方违约，按合同规定将承受高额违约金的惩罚。故本案《房屋租赁合同》中“违约条款”的目的为：督促双方严格按照合同履行义务，并对违约方进行高额惩罚。2、从合同实际履行情况和当事人过错程度来看，艾春莲按照合同履行了交付房屋的义务，但沈茂盛迟延支付租金，属于违约行为，沈茂盛的行为存在过错，但鉴于沈茂盛逾期付款的时间只有26天（2016年9月19日至2016年10月14日），尚不构成根本性违约，不宜承担过高违约金。3、本案中艾春莲所主张和举证的是合同约定的违约金，沈茂盛的抗辩理由是不构成违约且不应承担违约金，双方对实际损失情况和逾期利益均未主张和举证，故本案难以从实际损失方面和逾期利益方面对违约金进行调整。4、综合以上因素可知，本案《房屋租赁合同》中违约金条款的目的是督促双方严格履行合同，并对违约方进行惩罚，违约金条款对双方都应产生约束，沈茂盛迟延支付租金属于违约，但尚未构成根本性违约。根据诚实信用原则和公平原则，沈茂盛应向艾春莲支付违约金，违约金的数额既要依照违约条款本意进行一定惩罚以体现诚实信用原则，又不能因数额过大而导致显失公平。一审法院在确定违约金数额时，酌定以当年租金451500元为基数，乘以20%，确定为90300元。一审酌定的违约金数额尚低于合同约定违约金数额（993221元）的十分之一，已充分考虑了沈茂盛违约较轻的情节，兼顾了诚实信用原则和公平原则。一审判决将违约金数额酌定为90300元虽带有一定的自由裁量性质，但并未显失公平，二审不宜调整。
综上所述，上诉人沈茂盛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2058元，由沈茂盛负担。
本判决为终审判决。
审判长 李雪飞
审判员 柳 萍
审判员 陈俊伟
二〇一七年六月三十日
书记员 程贝琪