福建省三明市梅列区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0402民初2208号原告：徐永灯，男，1964年11月9日出生，汉族，住三明市梅列区。诉讼委托代理人：彭晓辉，福建枫桦律师事务所律师。诉讼委托代理人：黄山明，福建枫桦律师事务所律师。被告：海翼置业（三明）发展有限公司，统一社会信用代码：91350400696635855R，三明市梅列区乾龙新村396幢半地下层23号店面。法定代表人：庄宜彬，总经理。委托诉讼代理人:罗晓丽，海翼置业（三明）发展有限公司职工。委托诉讼代理人胡优紧，海翼置业（三明）发展有限公司职工。原告徐永灯与被告海翼置业（三明）发展有限公司（以下简称海翼公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐永灯的委托诉讼代理人黄山明，被告海翼公司委托诉讼代理人胡优紧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐永灯向本院提出诉讼请求：海翼公司向徐永灯支付逾期办理商品房权属登记违约金23538元，并承担本案诉讼费。事实与理由:2013年5月4日，徐永灯与海翼公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：徐永灯向海翼公司购买三明市梅列区乾龙新村402幢306号商品房，房屋总价款1219626元,以按揭付款的方式支付；海翼公司应于2015年6月30日前将商品房交付给徐永灯使用，并在商品房交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由海翼公司提供的资料交付徐永灯；如因海翼公司原因，徐永灯不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，海翼公司自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，徐永灯按照约定向海翼公司支付了全部价款。海翼公司虽于2015年6月30日向徐永灯交付案涉房屋。但未在合同约定的时间向房屋权属登记机构办理初始登记，导致徐永灯不能在交房后90日内取得房屋权属证书，已构成违约，应支付徐永灯逾期办理房屋权属登记的违约金。海翼公司辩称，1.逾期办理讼争房屋所有权初始登记并非海翼公司的原因所致；2.徐永灯未按约定在交房时与海翼公司签订面积及房款差异结算协议，无权向海翼公司主张逾期办理房屋权属登记的违约金；3.退一步而言，徐永灯主张的逾期办证天数依法应予以扣减。房屋权属登记机构逾期办理测绘成果审核的期间，应当予以相应扣减；根据法律规定以及讼争合同的约定，讼争违约金的金额应当自约定的交付之日或者实际交付之日(以最晚的时间为准)届满90日的次日起计算；讼争违约金的金额仅能计算至海翼公司取得办理初始登记的收据凭证之日止。综上，请求依法驳回徐永灯的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方当事人对案涉《商品房买卖合同》签订时间、房屋坐落地点、已付房屋价款、约定的办理商品房权属初始登记时间以及实际办理时间、海翼公司如因自身原因逾期办理商品房权属初始登记所应承担的责任、海翼公司通知可办理房屋产权证的时间没有异议，本院予以确认。另查明，海翼公司于2015年7月6日向徐永灯交付了涉讼房产。涉讼房产初始预登记的时间为2016年3月9日。本案争议在于：逾期办理讼争房产初始登记是否海翼公司原因导致。徐永灯认为，海翼公司未能如约办理好涉讼房屋初始登记，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。海翼公司认为，1、海翼公司在约定的时间内虽多次向房屋权属登记机构提交测绘成果审核申请，但由于该时段三明房地产项目办理测绘审核业务比较集中，且测绘计算方式因测绘新规范实施有部分修改，房屋权属登记机构至2015年10月28日才向海翼公司出具402幢商品房的《三明市房屋面积测绘成果审核申请业务收件单》，至2015年12月18日才向海翼公司出具《三明市房屋面积测绘成果审查通知书》。之后，海翼公司才得以于2016年1月13日向房屋权属登记机构提交402幢商品房的初始登记申请材料，并于2016年1月26日取得《商品房初始预登记证明书》。合同约定：“如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……”，即合同已明确约定由于海翼公司的责任导致逾期办证，海翼公司才需承担相应的不利后果。依据上述合同约定，逾期办理初始登记并非海翼公司的原因所致，海翼公司不应承担相应的违约责任。海翼公司据此提供《房屋建筑面积测量计算报告书》一份，用以证明海翼公司在2015年6月30日前已取得除测绘成果审核意见及测绘报告之外的其他办理初始登记手续所提交的全部材料；《三明市12345政务服务平台网页》一份，用以证明海翼公司于2015年6月就将全部测绘材料报送测绘部门审核，但因该时期三明市房地产项目办理测绘审核业务比较集中，且测绘计算方式因测绘新规范实施有部分修改，直接影响中央领域项目的审核进度；《福建省住房和城乡建设厅办公室关于进一步明确商品房产权面积计算规则和使用新版商品房买卖合同示范文本有关问题的通知》、《转发》各一份，用以证明案涉房屋所在的中央领域项目因2015年7月测绘新规范的实施有部分修改，从而影响审核进度；《三明市房屋面积测绘成果审核申请业务收件单》、《三明市房屋面积测绘成果审核申请业务收件单》各一份，用以证明2015年12月18日，面积测绘成果审核通过。2、《合同补充协议》第二条第一款规定“买受人应在办理该商品房交付手续时与出卖人签订面积及房款差异结算协议，并结清购房款，否则出卖人有权不予交房、不为买受人办理房屋所有权证，并不视为出卖人逾期交房或逾期办理房屋所有权证，由此产生的风险和不利后果均由买受人承担”。2015年4月20日，具有乙级资质的三明市测量队出具中央领域项目的《房屋建筑面积测量计算报告书》，但徐永灯在办理交房手续时未与海翼公司签订面积及房款差异结算协议，拖延办理办理面积及房款差异结算手续并结清购房款，其行为已经构成违约，其因此无权向海翼公司主张逾期办理房屋权属登记的违约金。本院认为，1.对在办理房产登记过程中，各类审核项目、审查所需资料等，海翼公司作为专业房地产开发企业都是可以预见的，因此海翼公司以申请办理测绘审核的项目过多导致房屋权属登记机构逾期办理为由，主张逾期办理讼争房产登记不是海翼公司原因导致和逾期测绘审核时间应从逾期时间中扣除，缺乏依据，本院不予采纳；2.海翼公司并未提交证明徐永灯拒绝或无故拖延办理面积补差手续的证据，因此海翼公司主张徐永灯拖延办理办理面积及房款差异结算手续的事实，本院不予采信。据此，海翼公司依据前述主张事实所提抗辩，因缺乏依据，本院不予采纳。综上本院认为，逾期办理讼争房产初始登记责任应由海翼公司承担。综上所述，本院认为，依法成立的合同，应受法律保护，合同各方应当恪守合同义务。海翼公司未按合同约定履行办理商品房权属登记，已构成违约，应承担违约责任。根据合同约定逾期办证违约金计算方法为，合同期限届满之次日起至实际取得房产权属证明之日止，按日已付款的万分之一支付。即2015年9月5日起按已付款的日万分之一计算至2016年3月9日共计187天。前述计算结果为22807元。如前所述徐永灯要求海翼公司支付22807元违约金的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持，超过部分，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、海翼置业（三明）发展有限公司应于本判决生效之日起三日内向徐永灯支付违约金22807元；二、驳回徐永灯其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费388元，减半收取计194元，由海翼置业（三明）发展有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审判员  项宇辉二〇一七年九月二十七日书记员  谢 静附：本判决相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。