辽宁省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）辽民一终字第00293号
上诉人（原审原告）：沈阳市第十三建筑工程公司。
法定代表人：ＸＸ华，该公司总经理。
委托代理人：张青，该公司工作人员。
委托代理人：金昌浩，辽宁仲达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：胡昊。
委托代理人：叶兰英。
委托代理人：胡家明。
被上诉人（原审被告）：沈阳恒宇房地产开发有限公司。
法定代表人：郭采懿，该公司董事长。
委托代理人：张国纯，该公司副总经理。
上诉人沈阳市第十三建筑工程公司（简称十三建筑公司）因与被上诉人胡昊、沈阳恒宇房地产开发有限公司（简称恒宇房地产公司）申请执行人执行异议纠纷一案，不服抚顺市中级人民法院（2015）抚中民初字第00012号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
十三建筑公司一审诉称：在十三建筑公司申请对恒宇房地产公司强制执行程序中，胡昊对于抚顺市中级人民法院裁定查封位于沈阳市大东区劳动路23号12栋3-7-2号的房屋（下称异议房屋）提出执行异议。在抚顺市中级人民法院举行的听证过程中，胡昊所举出的证据不足以支持其执行异议，不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于不可以扣押、冻结财产的条件。但是抚顺市中级人民法院于2014年12月19日作出的（2014）抚执异字第00028号执行裁定书却裁定中止对异议房屋的执行。十三建筑公司认为，该争议房屋属于超建房屋，根据国家相关规定不能买卖，所以房屋买卖无效，胡昊也没有向恒宇房地产公司缴纳购房款，也没有实际占有使用争议房屋。综上，抚顺市中级人民法院（2014）抚执异字第00028号《执行裁定书》认定事实不清、适用法律不当，特向抚顺市中级人民法院提起诉讼，请求判令：一、许可对沈阳市大东区劳动路23号12栋3-7-2号房屋的执行；二、胡昊、恒宇房地产公司承担本案全部案件受理费。
胡昊辩称：抚顺市中级法院于2014年1月22日作出抚中执二字第00011号民事裁定书，查封大东区劳动路23号12栋3-7-2号房屋，而在此之间答辩人早已交付了购房全部价款191902元，并且大东区政府给我们办理了入住手续，因此，购房合同是合法的，我们购买的房子也是合法的，在查封之前我们已使用，已将装饰材料放在屋室内，并按期交纳物业费、取暖费等，因此依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押、冻结财产的规定》第十七条《中华人民共和国民事诉讼法》第227条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条规定，请求法院依法驳回十三建筑公司诉讼请求。
恒宇房地产公司辩称：根据沈阳市大东区人民政府沈大东政函字[2014]133号、沈阳市大东区人民政府文件沈大东政[2009]67号、沈阳市大东区人民政府文件沈大东政[2009]72号文件，争议房屋并不属于超规划违建，恒宇房地产公司与胡昊之间的房屋买卖合同行为真实、合法、有效，胡昊对争议房屋具有所有权，应该驳回十三建筑公司的诉讼请求。
一审法院经审理查明，2011年4月12日，沈阳市中级人民法院作出（2008）沈中民二初字第137号民事判决书，判决恒宇房地产公司尚欠十三建筑公司工程款26876111.4元及利息，于该判决生效后10日内给付十三建筑公司。2013年12月3日，辽宁省高级人民法院作出（2013）辽执一监字第92号执行裁定书，裁定沈阳市中级人民法院（2008）沈中民二初字第137号民事判决书由一审法院执行。2014年1月22日，一审法院作出（2014）抚中执二字第00011号民事裁定书，查封大东区劳动路23号12栋3-7-2号房屋，60.96平方米。2014年12月19日，一审法院作出（2014）抚执异字第00028号执行裁定书，中止对沈阳市大东区劳动路23号12栋3-7-2号房屋的执行。
另查明，胡昊与恒宇房地产公司签订商品房买卖合同，胡昊购买沈阳市大东区劳动路23号12栋3-7单元2号房屋，面积60.96平方米，单价3148元每平方米，总金额191902元。恒宇房地产公司开具的收款收据显示，胡昊2007年8月29日，交定金1万元；2007年9月6日，交房款51902元。2012年5月20日，沈阳市东强房产管理有限公司（根据沈阳市政府第105、204号和大东区政府第31、63号文件精神，自2008年8月1日起接管中德国际花园项目后续工程建设及管理工作）开具收款收据，胡昊缴纳房款13万元。2010年5月20日，沈阳东强房产管理有限公司出具商品房准住通知。
再查明，胡昊于2010年9月26日缴纳供暖费1542.2元，2010年11月19日缴纳煤气费200元，2010年至2014年，胡昊持续缴纳物业管理服务费用。
一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条规定“审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。”胡昊为证明商品房买卖合法有效及已经入住争议房屋，提交了商品房买卖合同、商品房准住通知、房款收据、供暖发票、煤气费发票、物业管理服务费发票及收据加以证明；恒宇房地产公司为证明争议房屋并非超建房，亦提供沈阳市大东区人民政府沈大东政函字[2014]133号、沈阳市大东区人民政府文件沈大东政[2009]67号、沈阳市大东区人民政府文件沈大东政[2009]72号加以证明。以上证据对辩称的主要事实相佐证，证明的事实相互之间并不矛盾，可以形成证据链条，证据链条证明的事实与胡昊、恒宇房地产公司陈述的事实相吻合。关于十三建筑公司诉称争议房屋属于违建房屋一节，根据沈阳市大东区政府的有关文件，已经对争议房屋的超规划建设问题办理了相关的规划手续，且房屋是否超规划建设与本案胡昊是否为房屋所有权人无关。关于十三建筑公司诉称胡昊并未向恒宇房地产公司缴纳全部房款，未占有使用争议房屋一节，胡昊在与恒宇房地产公司签订商品房买卖合同后已经向其缴纳了61902元房款，后沈阳市东强房产管理有限公司接管中德国际花园项目后，又向该公司缴纳了剩余房款13万元，故应认定胡昊已经支付房屋的全部价款。关于十三建筑公司诉称未占有争议房屋一节，胡昊已经缴纳该房屋的物业费、暖气费、煤气费等相关费用，已经证明胡昊对房屋进行管理，是否入住并不影响胡昊对房屋实际占有的性质。
综上，关于沈阳市大东区劳动路23号12栋3-7单元2号房屋，胡昊已经支付全部房款，且办理入住手续，虽然没有办理产权过户手续，但胡昊已实际占有本案诉争房屋。因此，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，判决如下；
驳回十三建筑公司的诉讼请求。
案件受理费100元，由十三建筑公司承担。
十三建筑公司的上诉理由和请求是：1、一审判决认定事实错误。首先，二被上诉人之间签订的商品房买卖合同没有签订日期，购房款未开具合法的发票，无法证明合同的真实性，此外，案涉房屋为超建房屋，没有预售许可证，故不得转让。其次，胡昊所举的东强公司出据的三联据，证明已经交纳尾款13万元，不符合常理，收款人应当为恒宇房地产公司，虽然东强公司依据沈阳市政府、大东区政府的文件精神从2008年8月1日起接受案涉房屋所在的中德国际花园后续工程建设及管理工作，但东强公司没有依据可以收取购房尾款。再次，胡昊虽然提供了交纳一次采暖费的票据，但随后申请停供处理，没有任何交纳水费、电费的票据，对案涉房屋占有使用，但却不使用水及电，这样的占有使用无法使人信服。交纳物业费并不能证明胡昊对案涉房屋的实际占有使用。最后，即使二被上诉人签订的合同真实，案涉房屋至今未办理初始登记手续，也没有房屋权属登记，胡昊对此存在明显过错。实际情况是，至今案涉房屋仍属于违建房屋，胡昊在购买房屋时没有履行适当的注意义务，对案涉房屋无法办理更名过户，存在明显过错。综上，案涉房屋物权未发生转移，仍然属于恒宇房地产公司，一审法院查封案涉房屋的行为合法有效。2、一审判决适用法律错误，一审法院引用《物权法》第三十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法院另有规定，或者合同另有约定外，至合同成立时生效。未办理物权登记不影响合同效力”。认定二被上诉人间签订的合同有效，上诉人认为本案事实不具备适用此条规定的前提条件，联系本案的事实，上诉人认为此条所指的不动产，应限于被上诉人合法开发建设，并能够办理预售许可证的房屋，本案诉争的房屋属于禁止交易的违建房屋，不属于当事人之间可以交易的不动产范围。因此，上诉人认为一审判决适用法律错误。综上，请求二审法院：1、撤销（2015）抚中民初字第00012号民事判决；2、撤销抚顺市中级人民法院（2014）抚执异字第00028号《执行裁定书》并许可对沈阳市大东区劳动路23号12栋3-7-2号房屋的执行；3、被上诉人承担本案全部案件受理费。
胡昊答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确。根据《物权法》第十五条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效。未办理物权登记的不影响合同效力”。本案中所签订的合同虽然没有日期，但依据其他证据的佐证应当认定合同合法有效。另外，胡昊已经于2010年5月20日付清全部房款，东强公司收取房屋尾款是根据政府的文件，属于合法的，并由沈阳市大东区人民政府为我们发了商品房准住通知单，并已入住，且已装修，并已交纳该房屋物业费、采暖费、煤气费等相关费用，应认定胡昊已经对诉争房屋实际占有。至于所购房屋的产权登记问题正在办理中，胡昊对没有办理过户手续是无过错的。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
恒宇房地产公司答辩称：1、关于合同没有签订日期，售房款无正式发票问题，我们所签订的商品房买卖合同有的没落日期是以交订金或首付款的日期为准，这是我们的程序，并不违反《合同法》。至于正式发票我们都要陆续办理，否则契证也办不了。关于超建问题，本期房屋超建已得到核准，有政府文件，超建与购房人无关，更与上诉人无关。售房款由东强公司代收，符合法律规定和政府的规定，胡昊已经对案涉房屋实际占有，我公司开发房地产具有合法的资质和全部合法的手续，办理房屋产权证只是程序和时间问题。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审认定事实属实，本院予以确认。
本院经审理认为，关于胡昊与恒宇房地产公司签订的商品房买卖合同没有日期问题。根据本案其他证据可以确认合同的日期，并不影响合同的效力。关于胡昊向东强公司交纳购房尾款问题，东强公司是经政府授权从2008年8月1日接收并管理案涉房屋所在中德国际花园项目工程的，其有权接受胡昊的购房尾款，而且恒宇房地产公司也没有提出异议，可以认定胡昊已经交纳了全部房款。关于胡昊对案涉房屋是否已经实际占有问题。因为胡昊已经取得了准住通知单，等于实际控制和占有了房屋，并交纳了采暖费、物业费，故一审认定胡昊实际占有房屋并无不当。关于案涉房屋没有办理产权登记问题，恒宇房地产公司主张产权登记手续正在办理，过错不在胡昊，对此可以认定胡昊对没有办理产权过户没有过错。关于胡昊所购房屋没有开具正式的购房款发票问题。恒宇房地产公司主张将陆续办理，过错不在胡昊。关于案涉房屋是否是违建房屋问题，恒宇房地产公司已经向本院提供了相关政府文件，正在办理合法手续，故不能确定案涉房屋是违章建筑。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由沈阳市第十三建筑工程公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 孙维良
审判员 唐云涛
审判员 郝 宁
二〇一六年十二月二十日
书记员 孙梦依