浙江省临海市人民法院
民 事 判 决 书
（2009）台临商初字第736号
原告：临海市电影××公司，住所地：临海市广场路×
×和××楼。
法定代表人：朱××。
委托代理人：王甲、林××。
被告：杨甲。
委托代理人：王乙。
委托代理人：杨乙。
原告临海市电影××公司为与被告杨甲企业租赁经营合
同纠纷一案，于2009年3月18日向本院提起诉讼，本院于当日
受理后，依法适用简易程序，于2009年4月20日公开开庭进行
审理，因案情复杂，于2009年6月17日依法组成合议庭，并于2
009年8月12日再次公开开庭进行了审理。原告临海市电影××
公司委托代理人林××、被告杨甲委托代理人王乙、杨英到庭
参加诉讼，原告临海市电影××公司委托代理人王甲参加第一
次庭审。本案现已审理终结。
原告临海市电影××公司诉称：原告系国有企业，被告
系原告职工。2001年1月1日，原、被告签订了一份大田电影院
承包协议，约定：1、承包期限为2年，即2001年1月1日起至20
02年12月31日止；2、经营项目：不改变原有经营方式和范围
，由被告承包大田电影院按营业执照经营范围进行经营。承包期满后，双方未续签合同，由被告不定期承包至2006年3月，
双方终止承包合同，原告将被告安排到台州电影院工作，并安
排被告的城关住房。当时原告要求被告及时腾空房屋，被告虽
交出电影院的钥匙，但继续使用该电影院。另外，原告已在电
影院内将九间附属屋地基的基础设施施工好，并已砌好一半以
上的墙体（高约1.8米），承包期内，被告未经原告同意，私
自增加附属屋的墙体和屋顶。原告要求被告拆除，而被告至今
仍未拆除。要求判令：一、终止原、被告企业租赁（承包）经
营合同关系，同时责令被告立即搬出占用原告所有的大田电影
院的房屋；二、责令被告立即拆除擅自在原告所有的大田电影
院内东边原屋基已彻过半墙体（高约1.8米）以上被告增加建
造部分墙体和房顶的九间附属屋，予以恢复原状；三、终止原
、被告大田电影院地下室的租赁合同关系。
被告杨甲辩称：大田电影院从1995年开始即由被告承包
经营，2006年被告到台州电影院上班后，被告与公司商量后，
继续租给被告，被告已支付2007年至2008年房租，但原告未开
具发票给被告。2008年原告来催讨租赁费，被告支付租赁费后
，经被告要求原告才开具发票，所以不存在被告占用的事实，
而且原告也没有书面通知被告搬出。电影院附属房系经原告口
头批准后由被告建造的，并不是被告擅自建造。要求继续履行
合同，请求驳回原告的诉讼请求。
为证明各自主张，原告当庭出示了以下证据：1、原告营
业执照、法定代表人身份证明各1份，拟证明原告诉讼主体资
格适格，并证明原告系国有企业；2、土地使用证、土地使用权情况说明各1份，拟证明大田电影院的土地使用权由原告享
有的事实；3、房产证2本（房产共七种），拟证明大田电影院
的房屋系原告所有，九间附属屋不在房产证登记范围内；4、
承包协议1份，拟证明原、被告之间承包经营大田电影院的关
系，承包期二年；5、原告职工工资花名册2张（3月至4月份）
，拟证明2006年3月份前由被告自行开支保险费，2006年4月后
被告工资由原告发放的事实；6、被告工资卡，拟证明自06年4
月后原告将被告的工资打入被告的工资卡内的事实；7、收据3
份，其中2006年4月10日9385元系被告上交的2006年1至3月承
包款及保险费等，2008年8月16日和10月17日的13750元系被告
上交的地下室2006年4月至2008年12月的租金，拟证明被告上
交部分承包款及部分地下室租金并证明承包关系截止06年3月
份的事实；8、照片4张，拟证明大田电影院的座落位置、电影
院地下室仍由被告经营、讼争附属屋在东边的事实。被告当庭
提供了下列证据：9、票据3份（与原告提供的证据7一致），
其中2006年4月10日收据拟证明2006年被告仍在履行支付租金
义务，2008年8月16日收据系被告向原告支付大田电影院地下
室2009年至2010年二年的租金的事实，2008年10月17日收据系
电影院2009年至2010年二年的租金，拟证明被告已缴付了2009
年至2010年的租金的事实；同时，被告申请了（证据10）证人
章某、陈某、周某出庭作证并提交了三证人的书面证词，
其中证人章某的证词主要有：证人是石匠师傅，大田电影院
建九间附属屋时，杨甲出面叫证人为其做石匠工，做了十几天
，并由杨甲支付了工资，建房当时曾看到原告公司的领导到工地来看过，但他不知道领导的姓名和职位；证人陈某的证词
主要是：证人是泥水师傅，大田电影院建附属屋时（具体时间
记不清了，大约为2000年），杨甲叫证人帮被告做泥水工，当
时地基上已打好石条，房屋建好后，杨甲支付了工资，2005年
附属屋曾进行评估，是原告公司叫证人姐夫评估的，听说附属
屋价值大约十几万；证人周某的证词主要有：证人是木工师傅
，大田电影院建附属屋时，杨甲叫证人做木工，当时原告领导
到过工地，和杨甲谈过话，但没有和证人交谈过。
上述证据经当庭质证，双方的质证意见和本院认证如下
：
一、被告对原告提供的证据1、2、3、4、5、6没有异议
，证据1、2、3、4、5、6属有效证据，本院予以认定；
二、关于证据7、9，原、被告对其真实性无异议，对此
本院予以认定。关于其证明对象，本院认为，根据2006年4月1
0日收据关于“收到（2006）杨甲1-
3月承包款”的记载，该收据所载款项应为2006年1至3月大田
电影院的租金，被告关于该款项系2006年电影院租金的主张，
本院不予认可；关于2008年8月16日及10月17日的收据，根据
原、被告关于地下室每年租金5000元的一致陈述，原告关于该
13750元系地下室2006年4月至2008年12月租金的陈述较为合理
，被告关于该部分款项系2009年、2010年电影院及地下室租金
的主张，本院不予认可。
三、关于证据8，被告对其真实性及照片中反映附属屋的
现状无异议，对原告认为系被告擅自建造有异议。本院认为，证据8的证明对象系该附属屋的座落方位及使用现状，被告对
此无异议，应认定为有效证据。
四、关于证据10中的证人证言以及书面证词，原告对其
真实性均有异议，认为证人都是大田人，与被告关系相对较好
，证人对当时附属屋建设了多少时间均记不清，且证人均陈述
没有与所谓公司来人直接谈话，都不能证明领导来过及领导同
意的事实，被告又没有提供工资单等证据予以证明，同时，被
告提供的证词的内容、段落都一样，证人证言的不符合证据的
真实性和客观性。本院认为，证人虽陈述被告在建造附属屋时
，原告公司的领导曾到过工地，但证人均承认当时并没有和来
人交谈，亦不认识来人，仅听说来人是公司领导，故三证人证
言不足于证实被告建造附属屋是原告公司领导到过现场，原告
已经知道该附属屋的建造事实，且被告没有提供其他证据予以
佐证，证据10的证明效力，本院不予认定。
经审理，本院认定事实如下：
原告临海市电影××公司系国有企业，被告杨甲系原告
职工。1995年，被告开始承包经营原告所有的大田电影院。20
01年1月1日，原、被告签订了一份大田电影院承包协议，约定
了被告承包经营大田电影院、承包时间自2001年1月1日至2002
年12月31日止、经营项目为大田电影院营业执照上注明的范围
等事项。同时，双方约定了承包金额及付款方式、违约责任等
。承包期满后，双方未续签合同，由被告继续承包经营该电影
院。期间，被告支付承包款至2005年6月，因涉及大田电影院
拍卖事项，2005年7月后，原告同意被告停止支付该电影院2005年下半年的承包款。2006年4月10日，被告支付该电影院2006
年1至3月承包款7000元、保险费2010元、房租375元。2006年4
月，原告将被告安排至台州电影院工作，被告的工资和福利由
原告发放。此后，被告继续使用大田电影院。2008年8月16日
、10月17日，被告分别向原告支付大田电影院地下室2006年4
月至2008年12月的租金1万元、3750元，合计13750元。另外，
被告在承包大田电影院期间，未经原告同意及无合法审批手续
，在大田电影院内原告已彻好一半以上（高约1.8米）的墙体
的基础上，增加墙体和屋顶，建成九间附属屋并使用至今。
本院认为，原、被告在书面承包协议到期后，继续由被
告承包经营大田电影院，双方形成不定期租赁关系。原告主张
2006年4月双方已经终止承包关系后，被告继续使用大田电影
院，原、被告之间的原租赁关系继续有效，但租赁期限为不定
期，符合法律规定，本院予以采信。原告起诉要求终止大田电
影院的租赁关系并要求被告出屋，合理合法，本院予以支持。
被告在承包期间，未经原告同意即在电影院中原告已砌好的墙
体上加高墙体和加盖屋顶，建成九间附属屋，该附属屋目前仍
没有取得合法审批手续，事实清楚。依据《中华人民共和国合
同法》第二百二十三条关于“承租人经出租人同意，可以对租
赁物进行改善或增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物
进行改善或增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者
赔偿损失。”的规定，原告要求被告拆除擅自加盖部分，恢复
附属屋的原状，符合法律规定，本院予以支持。被告关于加盖
附属屋时已经原告允许及原告已经知道该加盖事实的抗辩，因被告未提供相应有效的证据予以证实，本院不予采纳。关于大
田电影院地下室的租赁关系，原、被告没有就此签订相关的书
面协议，亦形成不定期的租赁关系，原告主张终止该租赁关系
，合法有理，本院予以支持。被告主张已支付大田电影院及地
下室2009年至2010年的租金，与事实不符，本院不予采信。据
此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百
二十三条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六
条的规定，判决如下：
一、终止原告临海市电影××公司与被告杨甲之间的企
业租赁（承包）经营合同关系，被告杨甲于本判决发生法律效
力之日起十五日内腾空原告临海市电影××公司所有的大田电
影院的房屋；
二、被告杨甲于本判决发生法律效力之日起十五日内拆
除在原告临海市电影××公司所有的大田电影院内东边原屋基
已彻过半的墙体（高约1.8米）上擅自增加建造的九间附属屋
的部分墙体和房顶，予以恢复原状；
三、终止原告临海市电影××公司与被告杨甲之间的大
田电影院地下室的租赁合同关系。
案件受理费80元，由被告杨甲负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本
院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江
省台州市中级人民法院［在递交上诉状之日起七日内先预缴上
诉案件受理费80元（具体金额由浙江省台州市中级人民法院确
定，多余部分以后退还），逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局。开户银行：中国农业银行台州市经济开发
区支行，账号：90×××35］。
如判决书生效后，义务人不自觉履行义务，权利人可在
法律文书规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。
审 判 长 何庆增
审 判 员 周巧玲
审 判 员 卢爱彬
二〇〇九年九月三日
代书记员 李爱琴