江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏03民终853号
上诉人（原审原告）：李宾，男，1976年12月14日出生，汉族，住徐州市泉山区。
委托诉讼代理人：李敏，男，1971年2月9日出生，汉族，住徐州市铜山区。
被上诉人（原审被告）：王夫侠，女，1968年10月3日出生，汉族，住徐州市泉山区。
上诉人李宾因与被上诉人王夫侠房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院（2017）苏0311民初7168号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月23日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李宾上诉请求：1、撤销原判，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用由王夫侠承担。事实和理由：1、案涉煤建路46号房屋的产权实为徐州矿务集团生活建设总公司所有，而非王夫侠自建，一审法院认定事实错误。根据上诉人在一审庭审中提供的证据，王夫侠先是承认其与李宾在签订租房合同时曾声称房屋由其所建，后又改口说房屋系矿务局所有。在矿务局核实有关情况后，王夫侠擅自终止了其与李宾的租房合同。一审时，李宾告知法院，王夫侠与矿务局之间存在租房合同，但矿务局有关人员以合同保密为由，拒绝提供。一审法院仅根据王夫侠的陈述，就认定该房屋系其自建，显然违背事实。一审判决后，经与徐州矿务集团生活建设总公司协商，该公司出具证明一份，确认案涉煤建路46号房屋产权为徐州矿务集团所有，且合同约定承租人王夫侠不得转租。2、对李宾所受损失应予赔偿。王夫侠与矿务局签订的租房合同中约定租金为每月2000元，王夫侠将该房转租给包括李宾在内的4家，每家均收取每月4000元以上的租金，明显有失公允，故应根据公平原则，综合考虑王夫侠缔约时的过错程度以及李宾所遭受的损失，酌情予以赔偿。此外，为租赁案涉房屋经营饭店，李宾向原承租人蔡丽华支付了26000元转让费，投资3225元用于房屋改造及添置餐饮用品。因王夫侠要求限期退房，有关餐饮用品被迫以1500元出售给旧货回收市场。
王夫侠答辩称：一审判决正确，李宾的上诉请求均不能成立。
李宾一审诉讼请求：1、判令王夫侠退还租金28350元、赔偿转让费26000元以及房屋改造费等各项损失1725元，共计56075元；2、诉讼费用由王夫侠承担。事实和理由：2017年2月11日，李宾与王夫侠签订租房合同一份，约定王夫侠将自称为其所有的位于徐州市泉山区煤建路46号的门面房出租给李宾使用，用于经营“香德坊酸菜鱼野蘑菇炖鸡”饭店，月租金为每月4000元，租期为无拆迁、无期限限制。李宾向原承租人蔡丽华支付了26000元的门面转让费，又先后投资3225元用于房屋改造和添置餐饮用品等。同年8月20日，徐州市矿务局接到内部职工的举报，发现王夫侠私自转租矿务局所有的煤建路46号门面房牟利，之后要求李宾退租。同年10月13日，王夫侠通知李宾只能经营到11月10日，到期将收回店面，李宾无奈，于11月3日将店内有关用品以1500元的价格出售给旧货回收市场的马加进。王夫侠的行为违反了诚实信用原则，故意隐瞒此门面房实为徐州市矿务局所有并不得转租的事实，双方签订的租房合同应属无效。
一审查明：2017年2月11日，王夫侠（甲方）与李宾（乙方）签订《租房合同》，约定：“一、甲方将徐州市泉山区煤建路46号的房屋出租给乙方使用，租赁期间为无拆迁无期限限制。甲方要求一切装潢设施解约时不得毁损。二、本房屋租金为人民币4000元，按季度结算，限期三天内支付，乙方向甲方支付首季度租金12000元，押金4000元。三、在房屋租赁期间，如果遇房屋拆迁甲方应及时退还剩余租金和保证金。在房屋租赁期间任何一方要求终止合同，须提前一月通知对方。四、合同甲、乙双方各执一份，签字生效。”
合同签订当日，李宾即使用上述房屋直至2017年11月3日。期间，李宾共向王夫侠支付租金36000元、押金4000元。后李宾搬离上述房屋，王夫侠向其返还押金4000元、2017年11月10日前的剩余房租934元。
王夫侠自述，经与徐州矿务集团有限公司达成口头协议，其有权于煤建路46号地块上自建房屋并予以使用，但相关征收补偿与其无关。至法庭辩论终结时，王夫侠仍未取得建设上述房屋的行政许可。
另查明，李宾因经营饭店向案外人蔡丽华支付转让费及技术费26000元，
一审法院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证而建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，王夫侠于法庭辩论终结前就案涉房屋仍未取得相关行政许可手续，故其就案涉房屋与李宾签订的《租房合同》应属无效。
房屋租赁合同无效，当事人有权请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。本案中，虽然《租房合同》无效，但李宾已实际使用租赁房屋8月有余，王夫侠有权要求其按照约定的标准支付上述期间内的使用费。现李宾于2017年11月3日搬离租赁房屋，王夫侠已将当月4日至10日的预交租金予以退还，双方租金已经清算完毕。故对于李宾关于王夫侠应返还租金28350元的诉讼请求，不予支持。
合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的应当各自承担相应的责任。对于李宾主张的转让费26000元及其提交的《收条》证明，26000元所涉标的为餐饮用具及制餐技术，而该标的并非因《租房合同》无效而当然灭失或于价值上有重大减损，无法认定为本案中的损失。故对于李宾关于赔偿转让费26000元的诉讼请求，不予支持。对于李宾主张的房屋改造费用等各项损失1725元，因其就该部分费用未完成举证证明责任，故对该诉请亦不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回李宾的诉讼请求。案件受理费1200元，减半收取600元，由李宾负担。
二审期间，上诉人李宾提供以下证据：
1、徐州矿务集团生活建设总公司出具的证明一份；2、徐州矿务集团生活建设总公司谈话录音光盘及谈话录音内容记录一份。以上两份证据拟证明案涉煤建路46号门面房产权所有人为徐州矿务集团有限公司，且根据王夫侠与该公司签订的合同，案涉房产不得转租。
被上诉人王夫侠质证认为：对以上证据不予认可。案涉房屋共190平方，其中属于徐州矿务集团有限公司的是44平方，其余的系自建房屋，该公司也承认，如果不拆迁该房子可以由王夫侠一直使用，但是需交纳44平方的房屋租金。李宾承租的房屋，既包含徐州矿务集团有限公司所属部分，也包含出租人自建部分。
本院二审查明的案件事实与一审查明的事实一致。
本院认为：一、关于李宾所主张的退还租金28350元的问题。一审中，李宾陈述所主张28350元的计算方法为煤建路46号院共4间房屋，系王夫侠以每月3000元从矿务局承租，李宾仅租赁其中一间，租赁费为每月750元，从2017年2月至2017年11月合计9个月，租金为750元×9=6750元，李宾实际支付36000元，扣除6750元和已退还的900元，剩余28350元应予退还。根据李宾的上述主张，李宾亦认可在案涉房屋使用期间，应支付房屋使用费，但不应以双方当事人约定的租金标准计算，而是应以王夫侠向矿务局租赁时约定的租金作为计算标准。本院认为，虽然王夫侠确认存在转租的事实，但因本案诉争租赁合同系双方当事人自愿达成，因此，王夫侠与案外人之间关于租金数额的约定，与本案并无关联；更何况，在李宾返还租赁房屋时，王夫侠已将按照双方约定的每月租金4000元且李宾已经支付的36000元未到期部分的剩余租金退还给李宾，说明双方就按照约定的租金计算房屋使用费事宜已经清算完毕。因此，李宾关于按照王夫侠向案外人租赁房屋时的租金标准计算本案诉争租赁合同项下的房屋使用费的上诉主张，没有事实和法律依据，本院不予采信。
二、关于李宾向案外人支付的转让费26000元的问题。一审中，李宾提供由案外人蔡丽华出具的收条一份，载明：今收李宾26000元，包括餐馆中冰柜2台、炉灶3个、木桌子及一些用具和酸菜鱼技术。根据上述收条内容，李宾向蔡丽华支付的26000元中包括转让财产的费用和制作酸菜鱼的技术费。而所转让的财产由李宾占有、使用、收益，支付制作酸菜鱼技术费由李宾学会了酸菜鱼的制作技术，该两项财产和技术，均不会因现房屋不再使用而灭失或于价值上有重大减损。因此，一审判决对李宾关于王夫侠应赔偿向蔡丽华支付转让费26000元的诉讼请求不予支持，并无不当。
三、关于李宾所主张的房屋改造费等各项损失1725元的问题。李宾主张在使用案涉房屋过程中对房屋进行改造，共花费3225元，在不再使用案涉房屋时将部分财产进行处理仅获得1500元，剩余1725元应由王夫侠进行赔偿，并提供3225元的清单，包括不锈钢操作台隔层120元，厨房操作台2**元、桌子320元、椅子360元、凳子80元、纱窗400元、推拉门400元、服务费500元、盘子碗150元、汤盆160元、电表改造145元、手机来电广告铃费用350元。本院认为，虽然李宾提供了所主张的3225元的清单明细，但并未提供相应证据证明该清单上所列明的相关费用的事实，而且，该清单中所列明的大部分费用系其经营过程中所必然产生的费用，并不属于法律规定的对房屋进行装饰装修等添附财产所产生的费用。因此，一审对李宾关于赔偿1725元的诉讼请求不予支持亦无不当。
至于案涉房屋租赁合同的效力、王夫侠与案外人之间关于案涉房屋之间的纠纷，因并不影响到对李宾诉讼主张能否成立的判断，本院均不予理涉。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1200元，由李宾负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 单雪晴
审 判 员 魏志名
审 判 员 曹 辛
二〇一八年四月十日
法官助理 方 耀
书 记 员 刘禹宏