浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙07民终839号
上诉人（原审原告）：金华市恒定物业管理有限公司，住所地：金华市丹光西路118号柳湖花园社区服务中心一楼。
法定代表人：杜玮草，总经理。
委托诉讼代理人：杜曙光，男，1955年3月17日出生，汉族，住金华市婺城区，该公司员工。
被上诉人（原审被告）：卢桂芳，女，1965年8月28日出生，汉族，住金华市婺城区。
委托诉讼代理人：张宝华，浙江浙中律师事务所律师。
上诉人金华市恒定物业管理有限公司（以下简称恒定物业公司）因与被上诉人卢桂芳物业服务合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2016）浙0702民初10099号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月14日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
恒定物业公司的上诉请求：撤销原判或发回重审。本案一、二审诉讼费由卢桂芳承担。事实和理由：一、原判认定事实不清、证据不足。原判认定“双方协商一致签订前期物业合同”不符合事实。国务院《物业管理条例》二十一条规定，前期物业合同是建设单位和物业企业签订的，本案前期物业合同是开发商金华市城建开发有限公司和金华市辛迪物业管理有限公司确定的。物业费的收取，根据《金华市物业服务收费管理办法》（〔2010〕64号）第五条第二款规定，实行政府指导价，由物价局批准，不存在双方协商的情况。原判认定恒定物业公司“未按金价管〔2010〕65号文件的要求参加考核与测评”不符合事实。首先，该文件没有规定已参加过考核测评的单位必须重新考核测评，只是规定新定等级和提升等级需要考核测评，恒定物业公司不属于这两类；其次，恒定物业公司已经参加过考核测评，并取得三级收费资格（金价管〔2005〕83号文件），该文件至今有效；第三，金华市物价局2016年10月7日的复函明确了恒定物业公司无需重新考核测评，且本市没有任何一家物业企业重新考核测评。原判认定恒定物业公司“2015年7月1日撤离”不当，恒定物业公司不是撤离，而是被柳湖花园业委会解聘。二、原判适用法律错误。原审判决对恒定物业公司的诉讼请求支持了小部分，大部分未予支持，却没有任何说理，没有说明本案事实与法律之间的联系，而是简单判决，工作不负责任，是对法律漠视和对当事人骄横。原审判决适用《民法通则》第一百零六条第一款、《合同法》第一百一十一条，《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、第四十二条第一款等规定，却没有明确当事人各方违反哪个合同，哪个条款，应当承担什么责任，赔偿多少数额。三、关于诉讼时效问题。本案是合同纠纷，确认是否已过诉讼时效的前提是确认合同履行的时效，原判没有确认合同履行期限。事实上，恒定物业公司作为柳湖花园的前期物业，由开发商确定进入小区服务，于2015年6月30日被柳湖花园未履行法律程序驱逐，服务合同实际履行到该日。因此，诉讼时效期限应以该日起算，并未过诉讼时效。
卢桂芳辩称：一、原判认定事实清楚，证据确实充分。1、原判认定恒定物业公司未按金价管（2010）65号文件的要求参加考核与测评，是客观事实。恒定物业公司无权按新的物业费标准擅自主张权益。依据《物业管理条例》第四十条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定”之规定，至今，恒定物业公司并未就物业管理收取标准与业主委员会或业主达成一致意见，更未在有效合同上有明确约定。因此，恒定物业公司主张的物业费收取标准无事实和法律依据，违反相关规定，应当不予支持。2、恒定物业公司的物管收费与服务水平不符合相适应原则。恒定物业公司主张较高的物管费却不提供符合相应水平的服务，对业主的合理要求置之不理，长期不公开物业经费收入和支配等情况，恒定物业公司不但没有尽到相应的服务保障义务，还长期侵占业主共有的房产进行出租并将收益据为己有，其行为明显严重违反了相关物业管理规定，也侵犯了业主的合法权益。二、恒定物业公司主张前期物业服务费，已经超过了诉讼时效。物业服务合同纠纷的诉讼时效是二年，恒定物业公司在诉讼时效期限内没有中止、中断的事由，故对已超过诉讼时效的物业费诉请，法院应不予支持，驳回其诉请。综上所述，卢桂芳与恒定物业公司之间没有签订物业服务合同，不存在物业管理服务合同，不是合同相对人，恒定物业公司的行为严重损害了卢桂芳和全体业主的合法权益。为此，恳请法院依法驳回恒定物业公司的全部诉讼请求，以维护卢桂芳及全体业主的合法权益。
恒定物业公司向一审法院起诉请求：1、请求法院判令卢桂芳立即支付欠交物业服务费11321.54元及电梯费1564.65元（2005年、2007年1月1日至2015年7月1日）；2、请求法院判令卢桂芳支付物业服务费滞纳金11321.54元（2005年、2007年1月1日至2015年7月1日），逾期利息损失（从起诉之日至实际支付之日）合计24207.73元；3、本案诉讼费由卢桂芳承担。
一审法院认定事实：卢桂芳系柳湖花园小区37幢2单元601室户主，房屋面积为163.37平方米，一直未入住。恒定物业公司于2003年进入柳湖花园小区提供物业管理服务，2015年7月1日撤离。前期物业服务合同中，双方协商一致的物业服务收费标准是每平方米0.45元。2010年7月8日，金华市物价局、金华市建设局联合下发了金价管〔2010〕65号文件，对物业费进行了调整，并在文件中的第三条明明确规定：“等级评定标准中的‘服务标准’的评定实现考核与评价相结合。考核由考评组组织实施，新建住宅小区的初评以考核为主，分合格、不合格两档。复评考核按百分制计分，得分80分（含）以上为合格，60分（含）-79分的为基本合格，限期整改后复查仍达不到80分以上的则降等级；60分以下的为不合格单位，降低等级。评价通过书面测评表由业主进行满意度评定。评价分为满意、基本满意和不满意三档……”。金价管〔2010〕64号文件《金华市物业服务收费管理实施办法》第八条规定：“实行市场调节价的住宅小区，由业主委员会与物业服务企业按照有关规定自行确定具体收费标准，并在物业服务合同中明确。按规定应当成立而未成立业主委员会的住宅小区，物业服务收费由物业服务企业参照前期物业服务收费的有关规定，自行确定收费标准，并征得物业管理区域内半数以上业主同意后执行”；第十一条规定：“物业服务收费等级的考核评定由区价格主管部门会同物业主管部门组织。物业服务企业申报物业服务收费等级，应在收费前30个工作日向价格主管部门提出书面申请。申请时应提供下列资料：（一）《企业法人营业执照》；（二）《物业服务企业资质等级证书》；（三）物业服务合同及住宅小区物业服务内容标准等相关资料；（四）《金华市物业服务收费等级审批表》；（五）要求提供的其它资料”；第二十二条规定：“物业服务收费实行明码标价制度。收费项目、收费标准、收费范围及服务内容应当在经营场所或收费地点醒目位置公布，并接受业主和价格主管部门的监督”。卢桂芳自2005年1月1日始未缴纳物业费。另查明，恒定物业公司未按金价价管〔2010〕65号文件的要求参加考核与测评。恒定物业公司的企业名称原为金华市辛迪物业管理有限公司，2016年1月27日，经核准后变更为金华市恒定物业管理有限公司，同时其法定代表人由杜曙光变更为杜玮草。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，参照国务院《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、第四十二条第一款，判决：一、卢桂芳于判决生效后5日内支付金华市恒定物业管理有限公司物业管理费492.32元及利息（利息按中国人民银行同期同档次贷款基准利率自2016年9月13日始计算至实际履行之日止）。二、驳回金华市恒定物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费203元（已减半收取，恒定物业公司已预交），由卢桂芳负担。
本院二审期间，双方均未向本院提供新证据。
本院对原审判决认定的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点在于：一、诉讼时效问题。卢桂芳一审答辩中明确提出恒定物业公司的诉讼请求已过诉讼时效，并辩称没有收到恒定物业公司发送的催收物业管理费的短信、书面通知、电话通知等，而恒定物业公司所提供的证据不足以证明其主张的事实，应承担诉讼不利的后果。恒定物业公司上诉所称应以服务结束时起算诉讼时效亦缺乏法律依据。故原审法院驳回超出诉讼时效期间部分的物业费并无不当。二、收费标准问题。金价价管〔2010〕65号文件规定的收费标准系政府指导价（2010年8月1日起执行），而柳湖花园于2010年6月25日即已成立业主委员会，物业服务收费按规定实行市场调节价管理，恒定物业公司未经过协商、结果公示等程序，直接要求自2010年1月1日后按金价价管〔2010〕65号指导价收取服务费缺乏依据。结合物业公司实际提供的物业服务水平，原审法院按原前期物业收费标准计算物业费并无不妥。综上所述，恒定物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定的事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由金华市恒定物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 伟
审 判 员 金佳卉
代理审判员 李 茜
二〇一七年四月二十四日
代书 记员 祝赫敏