宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）宁02民终179号
上诉人（原审原告）：杨某甲，男，住平罗县。
上诉人（原审被告）:杨某乙，男，住平罗县。
委托诉讼代理人:罗某某，宁夏宁众律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审被告）：平罗县通瑞工程机械有限公司。
法定代表人郝某某，系平罗县通瑞工程机械有限公司董事长。
委托诉讼代理人关某某，女，系平罗县通瑞工程机械有限公司财务会计。特别授权代理。
上诉人杨某甲因与上诉人杨某乙、被上诉人平罗县通瑞工程机械有限公司（以下简称通瑞公司）房屋买卖合同纠纷一案,不服宁夏回族自治区石嘴山市�罗县人民法院(2016)宁0221民初1574号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月24日受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杨某甲、上诉人杨某乙的委托诉讼代理人罗某某、被上诉人通瑞公司的委托诉讼代理人关某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨某甲上诉请求：1.请求撤销(2016)宁0221民初1574号民事判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2.一、二审诉费用由二被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定通瑞公司与上诉人杨某甲不具有涉案房屋买卖合同关系的事实错误。上诉人虽然是被上诉人杨某乙处购买房屋，但该房屋是杨某乙从被上诉人通瑞公司购买，而通瑞公司并没有为杨某乙办理房产证。在上诉人与杨某乙签订购房”证明”上，通瑞公司加盖了公章，表明通瑞公司对杨某乙将房屋出售给上诉人是认可的。被上诉人通瑞公司不但不为上诉人办理房产证和土地证，反而将涉案房屋和土地在银行抵押贷款，导致杨某乙无法办理房产证和土地证，况且，杨某乙之前是通瑞公司的董事长，二者存在着千丝万缕的关系；原审只判决杨某乙返还上诉人购房款及利息，对上诉人要求二被上诉人双倍返还购房款、房屋装修费10万元及营业损失等没有支持，显然对上诉人不公平。
杨某乙辩称，第一，同意对涉案房屋进行评估，并按照评估价返还购房款；第二，涉案房屋水电都是通的，上诉人因生产经营需要对原有下水和动力电改装，由此产生费用不应由杨某乙承担；第三，杨某甲一直在使用涉案房屋，在解除买卖合同时应当考虑其实际获利，参照市场租金核算。其上诉理由不能成立。
通瑞公司辩称，原审判决事实清楚。
杨某乙上诉请求：依法撤销原审判决第二项全部内容；本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.原审判决上诉人返还购房款46.8万元错误，上诉人退还杨某甲购房款应按照该房屋2016年市场价值确定，该房屋市场价值损失应由被上诉人承担；2.原审判决上诉人支付杨某甲利息31200元不合情理；3.原判决上诉人承担改造下水和接动力电的费用不能成立；原审判决解除房屋买卖合同时未考虑被上诉人给上诉人造成的经济损失。
杨某甲辩称，杨某乙的上诉请求没有依据，涉案房屋是我购买的，不是租用的，一审中杨某乙同意支付我改造下水和动力电等费用，现在又反悔了。
通瑞公司辩称，杨某乙的上诉请求合理，支持其请求。
杨某甲向一审法院起诉请求：1、依法解除原、被告的房屋买卖合同；2、依法判令二被告双倍返还原告房款93.6万元，利息3.12万元，装修费10万元，改造下水1万元，�动力电5000元，维修费5000元，搬家费2万元，营业损失3万元，合计113.72万元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年2月17日，原告杨某甲购买了被告杨某乙所有的位于平罗县通瑞汽修城（北楼）1号营业房，房屋面积为182.4平方米，转让价格46.8万元。因被告杨某乙出售的房屋是被告平罗县通瑞工程机械有限公司所开发，被告杨某乙购买了此房屋后，被告平罗县通瑞工程机械有限公司没有给被告杨某乙办理房屋所有权证，原告与被告杨某乙达成口头的房屋买卖协议后，又到被告平罗县通瑞工程机械有限公司进行了书面说明，并在原告与被告签字的证明上盖章认可此事。房款交付后，原告花费10万余元对房屋的门头、室内进行了装修；支付1万余元对已堵的下水进行了改造、因安装了动力电支付1万元、房屋漏雨无法使用，原告又雇人进行了维修。原告多次要求二被�办理房屋所有权证及土地使用证，但二被告均未予办理。2015年12月份，原告得知被告平罗县通瑞工程机械有限公司将房屋的土地使用证抵押至大武口区农村商业银行贷款，贷款至今未偿还，原告认为自己受到了欺骗，现诉至法院。
一审法院认定事实：2014年2月17日，被告杨某乙将其所购买的位于平罗县通瑞汽修城（北楼）1号营业房出让给原告杨某甲，房屋面积为182.4平方米，转让价格46.8万元。当日，杨某乙向杨某甲出具《证明》一份，内容为：”杨某乙购买通瑞公司商服楼（北楼）1号门面房，自己不使用，于（与）杨某甲协商达成购买协议，该房面积为182.4平方米，以46.8万元售给杨某甲，以后出现物业方面的事物（不包括办理房产证费用），于（与）杨某乙没有关系”。杨某乙作为房主签字、杨某甲作为购房人签字、平罗县通瑞工程机械有�公司作为证明单位盖章。杨某乙收到房款后，将房屋交付给杨某甲使用。后因原告得知该房屋所涉及的土地抵押未能解除，无法办理房屋所有权证及土地使用证，引起原告杨某甲的诉讼。另查明，被告平罗县通瑞工程机械有限公司系涉案房屋的土地使用权利人，涉案土地的使用权证号为平国用（2011）第60045号，使用权类型为出让，用途为商业服务业。2015年5月20日，被告平罗县通瑞工程机械有限公司用该宗土地向宁夏石嘴山农村商业银行股份有限公司万盛支行抵押贷款。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告杨某甲与被告杨某乙订立的房屋买卖合同，是出于双方真实意思表示，合法有效。在合同签订后原告杨某甲向被告杨某乙交纳购房款46.8万元，现因涉案房屋在被告平罗县通瑞工程机械有限公司抵押土地上，抵押未解除之前，涉案房屋无法�理相关产权证，导致原告杨某甲无法实现取得涉案房屋所有权的目的，原告杨某甲要求与被告杨某乙解除房屋买卖合同，被告杨某乙同意解除，本院依法予以支持；对于原告杨某甲主张被告杨某乙承担购房款一倍赔偿责任46.8万元，即以93.6万元作为返还金额，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》规定，该《解释》适用的出卖人，仅指房地产开发企业，被告杨某乙作为出售涉案房屋的个人，不是适用该《解释》的主体，故对于原告杨某甲的该项诉讼请求，本院依法支持返还房款为46.8万元；被告杨某乙虽向原告杨某甲交付房屋、但未能协助办理产权的行为构成违约，应当承担违约责任，对于原告杨某甲要求被告杨某乙承担利息31200元的诉讼请求，本院依法予以支持；针对原告杨某甲主张的被告支付装修费10万元、改造下水1万元、接动力电5000元、维修费5000元、搬家费2万元、营业损失3万元，上述费用中，二被告认可原告杨某甲对涉案房屋改造下水时有支出，原告也承认所花费金额为2000元，故对改造下水的费用，本院依法支持2000元；对于接动力电花费5000元一事，虽然原告杨某甲没有提交相关证据，但被告杨某乙认可花费金额应为4500元，本院依法对该项费用支持4500元；原告主张的其他损失，其提交的收条、收据，经被告质证存有异议，且原告再无其他证据予以佐证，故对原告要求的装修费10万元、维修费5000元、搬家费2万元、营业损失3万元诉讼请求，本院依法不予支持。
关于被告平罗县通瑞工程机械有限公司与原告杨某甲不具有涉案房屋买卖合同关系，原告杨某甲要求与被告平罗县通瑞工程机械有限公司就涉案房屋解除买卖合同，并由该公司承担返还房款、支付利息、承担各项费用的诉讼请求，既无事实依据和法律依据，故对该请求本院依法不予支持；被告杨某乙辩称，同意解除房屋买卖合同，但应当按照2016年房价随行就市予以退还房款，该辩解意见于法无据，本院依法不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第(四)项、第一百零七条、第一百二十一条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第一条、第八条的规定,判决如下：一、解除原告杨某甲与被告杨某乙订立的有关平罗县通瑞汽修城（北楼）1号营业房房屋买卖合同；二、被告杨某乙于本判决生效后十五日内返还原告杨某甲购房款468000元、支付利息31200元、改造下水2000元、接动力电4500元，以上共计505700元；三、驳回原告杨某甲的其他诉讼请求。案件受理费15034元，由被�杨某乙负担8857元、由原告杨某甲负担6177元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求上诉人杨某甲提交了平罗县通瑞庆宇轮胎店营业执照及道路运输经营许可证各一份，证实上诉人的轮胎店处于正常经营状态，由于被上诉人的违约行为将给上诉人造成预期的营业损失。上诉人杨某乙和被上诉人通瑞公司均未提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人杨某甲提交的证据只能证实其轮胎店经营的类型、经营范围和经济性质，达不到其要证明的目的，因此，对该证据不予采信。
二审审理查明，被上诉人平罗县通瑞工程机械有限公司用将涉案房屋及土地向宁夏石嘴山农村商业银行股份有限公司万盛支行抵押贷款。其他事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，1.关于本案买卖的房屋能否适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第一条、第八条的规定。从目前法律和司法解释规定看，商品房应是由房地产开发企业开发建设并向社会公开出售的房屋，是专指房地产开发企业开发经营房屋时的专用词语，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》所称的商品房也是此种含义，是狭义上的商品房，商品房的出卖人具有法定性和特定性特征，因此，商品房在我国是具有独特含义的。而本案无论是上诉人杨某乙，还是被上诉人通瑞公司，均不具备房地产市场的经营主体资格，虽然杨某乙将涉案房屋在房地产市场进行交易，但只是广泛意义上的商品，不属于本质意义上的商品房买卖。所以，本案买卖的房屋不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解�》，上诉人杨某甲要求判令上诉人杨某乙、被上诉人通瑞公司双倍返还其房款93.6万元的主张，不予支持。2.关于上诉人杨某甲主张搬家费2万元、营业损失3万元和装修费10万元的诉求。本案审理中，上诉人杨某甲自称轮胎店处于正常营业状态，其所主张的该诉求是尚未实际发生的预期损失，因此该诉求于法无据，杨某甲主张10万元装修费因未提供相应证据支持，其该项诉求也不能成立。3.关于上诉人杨某乙的上诉请求。杨某乙主张按照2016年房价随行就市予以退还房款，缺乏法律依据；根据买卖合同的基本要求，杨某乙作为涉案房屋的出卖方，应负有将买卖标的物上的权利全部交付于上诉人杨某甲的义务，即保证标的物上不存在任何第三人的权利，但是，杨某乙在尚未取得该房屋的完全物权的情况下，2014年2月将房屋出卖给杨某甲后，2015年5月，被上诉人通瑞公司将涉�房屋向金融机构抵押贷款，导致涉案房屋被设置他物权，造成杨某甲不能实现对该房屋法律意义上的完全物权，对此，上诉人杨某甲按照合同法的规定，可请求损害赔偿，一审法院判决上诉人杨某乙承担利息31200元及其他相关费用的结果并无不当。
综上所述，上诉人杨某甲、杨某乙的上诉讼请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18972元，由上诉人杨某甲负担10115元、由上诉人杨某乙负担8857元。
本判决为终审判决。
审判长 嵇春宁
审判员 刘衍泉
审判员 段素蕊
二〇一七年五月十二日
书记员 孙如芝