苏州市吴江区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）苏0509执异171号
案外人（异议人）：苏州隆格尔精密自动化科技有限公司，住所地苏州市吴江经济技术开发区庞金路东侧。
法定代表人：朱小和。
委托诉讼代理人：龙辉，江苏天辩律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王主玉，江苏天辩律师事务所律师。
申请执行人：交通银行股份有限公司吴江盛泽支行，住所地苏州市吴江区盛泽镇舜湖西路北侧。
负责人：陆东峰，行长。
被执行人：江苏中智新材料科技有限公司，住所地苏州市吴江经济技术开发区庞金路东侧。
法定代表人：张斌，总经理。
被执行人：苏州涵誉纺织科技有限公司，住所地苏州市吴江区平望镇复兴村。
法定代表人：钱树良，总经理。
被执行人：张斌，男，1983年12月5日生，汉族，住所地苏州市吴江区。
在本院执行交通银行股份有限公司吴江盛泽支行与江苏中智新材料科技有限公司、苏州涵誉纺织科技有限公司、张斌金融借款合同纠纷一案中，案外人苏州隆格尔精密自动化科技有限公司于2017年9月25日对被执行人江苏中智新材料科技有限公司名下位于苏州市吴江经济技术开发区庞金路东侧的房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。
案外人苏州隆格尔精密自动化科技有限公司异议称，2015年5月1日，吴江优美达包装材料有限公司与曹永先签订《厂房租赁合同》一份，约定租赁江苏中智新材料科技有限公司名下位于苏州市吴江经济技术开发区庞金路东侧北边一栋约1230平方米厂房，租赁期限从2015年5月1日起至2018年4月30日止，租金每年184500元，后其与吴江优美达包装材料有限公司签订转租合同，承租了上述厂房，并由其直接向曹永先支付租金。2017年4月26日，其与曹永先签订《厂房租赁合同》一份，约定租赁江苏中智新材料科技有限公司名下位于苏州市吴江经济技术开发区庞金路东侧北边一栋约1180平方米厂房，租赁期限从2018年5月1日起至2023年4月30日止，租金每年205320元。合同签订后，其已按约支付租金，并实际占有使用。现法院裁定拍卖该房地产，侵犯了其合法权益。因此请求中止执行，依法确认该租赁合同合法有效，并继续履行。
本院查明，2016年7月27日，本院作出(2016)苏0509民初7427号民事判决书，判决：一、被告江苏中智新材料科技有限公司应归还原告交通银行股份有限公司吴江盛泽支行借款本金24398862元，并偿付利息1297040.79元、罚息1018243.98元及复利53867.02元（截至2016年5月27日）及自2016年5月28日起至实际清偿之日止的罚息、复利（罚息以尚欠借款本金为基数，按合同约定计算；复利以未付正常利息为基数，按合同约定计算），以上各项合计于本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、被告江苏中智新材料科技有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告交通银行股份有限公司吴江盛泽支行律师费损失302976元。三、如被告江苏中智新材料科技有限公司未在本判决确定的给付期限内履行上述第一、二项义务及其在本案中应承担的诉讼费用，则以被告江苏中智新材料科技有限公司抵押的6台空气纤维变形机（型号为AT501C-2F；动产抵押登记书编号为苏E5-3-2013-0017）折价、拍卖或变卖所得价款优先清偿原告。如有不足，不足部分由被告江苏中智新材料科技有限公司继续履行。四、如被告江苏中智新材料科技有限公司未在判决确定给付期限内履行上述第一、二项义务及其应承担的诉讼费用，则以被告江苏中智新材料科技有限公司所抵押的位于苏州市吴江经济技术开发区庞金路东侧的房产及土地使用权（他项权证号：苏房他证吴江字第××号、吴押他项（2014）第02722号）折价或者拍卖、变卖所得价款在登记债权数额范围内优先清偿原告。不足部分，由被告江苏中智新材料科技有限公司继续履行。五、被告苏州涵誉纺织科技有限公司对被告江苏中智新材料科技有限公司的上述第一、二项义务及其应承担的诉讼费用在2145万元范围内承担连带清偿责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。六、被告张斌对被告江苏中智新材料科技有限公司的上述第一、二项义务及其应承担的诉讼费用在2706万元范围内承担连带清偿责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。该判决生效后，义务人未自动履行，交通银行股份有限公司吴江盛泽支行向本院申请强制执行，本院于2016年10月8日立案执行，于2017年9月10日裁定拍卖江苏中智新材料科技有限公司名下位于苏州市吴江经济技术开发区庞金路东侧的房地产。
另查明，由苏州隆格尔精密自动化科技有限公司提供的《厂房租赁合同》复印件显示，2015年4月14日，吴江优美达包装材料有限公司与曹永先签订《厂房租赁合同》一份，约定租赁江苏中智新材料科技有限公司名下位于苏州市吴江经济技术开发区庞金路东侧北边一栋约1230平方米厂房，租赁期限从2015年5月1日起至2018年4月30日止，租金每年184500元。2017年4月20日，苏州隆格尔精密自动化科技有限公司与吴江优美达包装材料有限公司签订转租合同，承租了上述厂房，租赁期限从2017年5月1日至2018年4月30日，租金每年177000元。2017年4月26日，苏州隆格尔精密自动化科技有限公司与曹永先签订《厂房租赁合同》一份，约定租赁江苏中智新材料科技有限公司名下位于苏州市吴江经济技术开发区庞金路东侧北边一栋约1180平方米厂房，租赁期限从2018年5月1日起至2023年4月30日止，租金每年205320元。
以上事实，由生效法律文书、执行异议申请书、《厂房租赁合同》复印件等证据材料予以证实。
本院认为，异议人苏州隆格尔精密自动化科技有限公司在法院裁定拍卖涉案房地产的过程中，要求确认其对涉案房屋的租赁权，其本质目的系主张其对涉案房地产享有权利，故要求法院中止执行。为此，异议人提供了《厂房租赁合同》复印件等证据材料，该合同上的出租方为曹永先，曹永先并非该涉案房地产的所有权人，也无证据证明其有权出租该房地产，该租赁合同的效力有待进一步确认。退一步进，即使认可该租赁合同的效力，从合同可知租赁关系设立于2017年4月20日。但从土地登记信息和房屋权属登记查询结果证明可见，涉案房地产在设立租赁关系之前已分别设立抵押权，其中所有权证号为01076577的房产于2014年6月6日设立抵押权，抵押权人为交通银行股份有限公司吴江盛泽支行；证号为江国用（2011）第2600148号国有建设用地使用权，于2014年6月6日设立抵押权，抵押权人为交通银行股份有限公司吴江盛泽支行；上述两抵押权已由本院生效判决确认。所有权证号为01076359的房产于2013年10月15日设立抵押权，抵押权人为中国工商银行股份有限公司吴江支行；证号为江国用（2011）第2600149号国有建设用地使用权，于2014年7月14日设立抵押权，抵押权人为中国工商银行股份有限公司吴江支行。显然，异议人苏州隆格尔精密自动化科技有限公司主张的租赁权系在涉案房地产设立抵押权之后发生，应当认定为“先抵押后租赁”。抵押权设立后抵押财产出租的，承租人不得以其租赁权对抗申请执行人（也即抵押权人）。据此，异议人要求停止执行的，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：
驳回苏州隆格尔精密自动化科技有限公司的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 庾向荣
人民陪审员 李根荣
人民陪审员 史惠生
二〇一七年九月二十七日
书 记 员 吴玉娇