上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0113民初1178号
原告（反诉被告）上海勇佳机械制造有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人李根林，总经理。
委托代理人陈健勇。
被告（反诉原告）上海伟一塑胶科技有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人金孝红，执行董事。
委托代理人俞伯乐，上海博拓律师事务所律师。
原告（反诉被告）上海勇佳机械制造有限公司（以下简称勇佳公司）与被告（反诉原告）上海伟一塑胶科技有限公司（以下简称伟一公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月8日受理后，依法由审判员蒋梦娴独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）勇佳公司的委托代理人陈健勇，被告（反诉原告）伟一公司的委托代理人俞伯乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）勇佳公司诉称，2012年4月28日，伟一公司的经办人贾国强与上海勇佳金属制品有限公司（现更名为上海勇佳机械制造有限公司）签订租房协议，用于注册成立伟一公司，租期从2012年6月1日起至2015年5月31日止，3年总租金人民币218，000元。截止到2015年5月31日租房期满日，伟一公司尚拖欠房租、水电费72，000余元；从2015年6月1日起至2015年12月31日，拖欠房租、水电费52，453.69元；2016年1月31日，伟一公司搬离承租房屋，拖欠该月租金6，250元。综上，勇佳公司起诉要求伟一公司支付拖欠的租金、水电费共计126，536.16元，支付违约金37，500元，并按中国人民银行同期贷款利率计算，支付上述款项共计164，036.16元自2016年2月1日起至款项付清之日止的利息。
被告（反诉原告）伟一公司反诉并辩称，伟一公司已向勇佳公司付清所有款项，不存在拖欠，故不同意支付相关款项及违约金。2015年12月11日，勇佳公司未经协商，擅自切断了承租房内的动力电供应，致使伟一公司无法履行与案外人间的加工订单，给伟一公司造成了损失，故反诉要求勇佳公司赔偿87，000元。
原告（反诉被告）勇佳公司针对反诉辩称，双方间的租赁合同已于2015年5月31日到期，合同到期后，伟一公司才与他人签订加工订单。加工订单约定的产出仅87，000元，伟一公司以所有金额作为损失主张，缺乏依据。且从伟一公司的用电情况来看，其每月电费仅1，000余元，也不可能有那么大的产出。此外，伟一公司并不具有加工塑料的经营范围。综上，不同意伟一公司的反诉请求。
经审理查明，2012年4月28日，上海勇佳金属制品有限公司（甲方，公司名称于2014年10月22日经核准变更为上海勇佳机械制造有限公司）与贾国强（乙方）签订《租房协议》，内容为，乙方因办企业租用甲方位于段泾路XXX号内厂房420平方米，1、乙方租用甲方共420平方米现有厂房用于办企业。该企业工商必须注册在段泾村并不准转租厂房；该企业涉及消防、治安、卫生、安全、劳动监察等均有乙方自己负责；2、租期从2012年6月1日至2015年5月31日止。到期后同等条件优先续租。租金实行先付后用原则，每六个月付清一次，第一次租金34，000元，第一年度租金68，000元，第二、三年度租金75，000元，逾期三十天作为违协，本合同自动解除。双方约定在2012年5月5日左右交钥匙。从2012年6月1日至2015年5月31日，3年总租金218，000元（从上租金均未含税，开票时税另加）。3、甲方按乙方要求提供自来水供乙方使用，装水表乙方按时每月付清。废水排入污水管道。乙方所需电力50kva以下有甲方提供如乙方用电超出60kva则需出资3万元有甲方代为申请，并在8月底安装好，有乙方自己使用付款，其它电力自己安装。乙方对承租房屋有保管责任，不准改变房屋结构，损坏或造成安全隐患，装修等费用自负，原有电线、照明可利用。4、协议期内，在没有违约情况下，任何一方如需中止本协议，均需提前三个月书面告知另一方，并补偿另一方六个月租金。租金结算日期以乙方实际搬清日前三十天为标准；5、协议期内，如一方违约造成另一方损失，必须如数赔偿，如导致解除协议则补偿另一方六个月租金。如政府或村镇规划动迁，不作违约，双方应无条件配合。
2015年8月21日，贾国强出具欠条，确认欠勇佳公司房租及水电费72，000元（截止2015年5月31日），欠条落款处注明伟一公司及贾国强。审理中，勇佳公司与伟一公司一致确认，贾国强系伟一公司法定代表人金孝红的丈夫。
2016年1月31日，伟一公司搬离系争房屋。
勇佳公司表示，勇佳公司收取租金系与贾国强事先联系好，然后陈健勇至伟一公司的办公室里向贾国强及金孝红收取租金。勇佳公司将截止至2015年5月31日的对账单给伟一公司，并要求伟一公司要么付钱要么写欠条，伟一公司对账了一个多月后，由贾国强出具了这张欠条。
伟一公司表示，租金确由贾国强支付，但由于贾国强经营方法有问题，故贾国强主要是在厂里帮忙，但对业务不管的。贾国强是应勇佳公司的要求出具了这张欠条，但当时其并未对过账，也不清楚72，000元是如何构成的，故伟一公司对该欠条的金额不予认可。
另查明，伟一公司共计向勇佳公司支付款项共计364，240元，其中包括贾国强出具欠条后，伟一公司再行支付的1万元。
2015年12月12日，陈健勇向贾国强发短消息，内容为：贾老板，告诉你请你搬厂已一个多月，本月8日来你厂，你告诉我你们有二老板，要商量后定是否搬离或其它。今年合同到期后到11月底又欠4万4千多元（合同内欠7万2千多元），请你开支票给我，日期现不写或写欠条给我，付款日期请你提，双方商议，你也不办理。为了催你二老板早日处理与我之间欠款，8日告诉你如不办理本月10日停止你的生产用电。今天打你电话等你回厂商量，你讲时间不定，回厂也不可能办理。现我刚停你电。你到厂后与陈玉其联系，陈玉其请电工给你开照明用电。此后，2015年12月18日、2015年12月19日、2015年12月27日、2016年1月3日、2016年1月7日，陈健勇又向贾国强发短消息，要求与其商议搬离及欠款的事宜。
审理中，伟一公司表示，自2012年起至2015年11月30日期间的房租总额应当为255，500元；勇佳公司曾向伟一公司开具过5万元的电费发票，伟一公司也已付清相关电费。伟一公司总计共支付的364，240元减去房租总额减去电费5万元，相关款项尚有结余，故伟一公司不存在拖欠款项的情况。
勇佳公司表示，此前伟一公司及时付款，故勇佳公司隔一段时间去抄一次电表，由于电表是在系争房屋内，故伟一公司也抄过表底。之后伟一公司付款经常拖欠，勇佳公司就每月上门抄表并向伟一公司要钱，伟一公司会陆续付一点钱，但付的是什么钱也说不清楚。勇佳公司的确向伟一公司开具过5万元电费的发票，那是因为伟一公司曾支付相关费用，此后发票未开是因为伟一公司未再付费，只要伟一公司支付电费，勇佳公司愿意配合开具发票。
为证明己方主张，勇佳公司向本院提供下列证据：
1、由勇佳公司制作的伟一公司从2012年4月28日至2015年5月31日的付费及欠费账单，其中载明，电表号为No.XXXXXXXXXXXX，表底为：总：489.02，峰：227.6，平：217.55，谷：43.87，基本用电：50KVA，价格：40.5元／KVA。截止到2015年5月31日，伟一公司拖欠的金额为72，916.42元，当时电表总抄数为5，571.69元，峰抄数为1，441.37元，平抄数为2，454.71元，谷抄数为1，675.61元。勇佳公司表示，当月电费的计算方式为：峰抄数减去上月的峰抄数得出的数字乘以40再乘以1.25为峰电费，平抄数减去上月的平抄数得出的数字乘以40再乘以0.78为平电费，谷抄数减去上月的谷抄数得出的数字乘以40再乘以0.37为谷电费，电费的计费标准都是按照供电局的价格进行计算。抄表数乘以40，是因为互感器的倍率为40：互感器的圆孔中有一根电线穿过，代表穿心匝数为1匝，故由此对应的倍率即为：200／5。基本电费的算法为：根据勇佳公司与伟一公司的约定，每月按照伟一公司的用电量50千瓦乘以供电局收取的单价40.50元进行计算。至2013年，供电局将单价调整到42元，故勇佳公司向伟一公司收取的基本电费也相应调整。此后，因伟一公司业务不好，用电量减少，伟一公司提出降低基本电费，故基本电费的用电量降低到30千瓦。2015年年底，伟一公司生意更不好，勇佳公司要求伟一公司搬走，伟一公司提出要求将基本电费收费标准中的用电量降低到10千瓦，勇佳公司也同意了。勇佳公司曾将该账单给伟一公司对账，伟一公司经核对后，由贾国强出具了欠条。
2、由勇佳公司自行制作的伟一公司自2015年6月30日至2015年12月31日的账单，其中载明，上海市电表有限公司电表号：No.XXXXXXXXXXXX，截止到2015年12月11日，电表总数5，860.51，峰抄数1，497.62，平抄数2，565.58，谷抄数1，797.31；2015年10月31日，冷却水抄见86＊5=430元。2015年6月、7月、8月、9月的基本电费均为30＊42=1，260元；2015年10月、11月的基本电费均为10＊42=420元；2015年12月的基本电费为10＊42／3=140元。2015年6月至12月的月租金均为6，250元。勇佳公司表示，对于冷却水的相关费用，无法提供相关证据。
3、勇佳公司于2015年12月24日拍摄的表号为No.XXXXXXXXXXXX的电表抄数照片，其中载明，电表总数5，860.51，峰抄数1，497.62，谷抄数1，797.31，故平抄数为总数减去峰抄数1，497.62、谷抄数1，797.31，应当为2，565.58。
4、电力公司的发票，证明基本电费的计费为120千瓦，单价42元，峰的单价为1.252元，平的单价为0.782元，谷的单价为0.37元。
伟一公司对上述证据发表如下质证意见：对证据1、2不予认可，伟一公司从未收到过相关账单。经核对，该电表的确是伟一公司的电表，但对账单上显示的表底的数字不予认可，且对于勇佳公司主张的电费计算方式不予认可，也无法提供证据证明电流互感器的规格；此外，根据相关的法律法规，伟一公司不应当承担基本电费。对证据3不清楚。对证据4真实性无异议。
又查明，2015年12月11日，勇佳公司对系争房屋进行了断电。勇佳公司表示，其于2015年12月8日通知伟一公司搬离并付钱，并要求其在三天内给予答复，如不予答复，则停电；由于伟一公司未予答复，故勇佳公司进行了断电，相关经过在陈健勇的短信中可以反映出来。伟一公司表示，勇佳公司断电前没有进行过通知。
为证明己方的损失，伟一公司提供下列证据：
1、采购／外加工订单，其中注明，甲方为上海图景模具有限公司，乙方为伟一公司，签订日期为2015年11月28日，加工内容为2500下框架、501、502，合计金额87，000元，产品交付日期为2016年1月28日。
2、产品样品照片，证明伟一公司根据客户要求制作了产品样品。
3、合同解除通知书、快递单、查询记录，证明上海图景模具有限公司发函要求解除与伟一公司的订单，并保留追求其违约责任的权利。
勇佳公司对上述证据表示真实性无异议，但不予认可，与勇佳公司无关。
以上事实，有原告（反诉被告）勇佳公司提供的租房协议、欠条、账单、电表照片、电费发票、短信记录等，被告（反诉原告）伟一公司提供的采购／外加工订单、产品照片、合同解除通知书、快递单、查询记录等，及双方当事人当庭陈述等证据为证，经庭审质证，本院予以认定。
本院认为，民事活动应当遵循诚实信用的原则。勇佳公司与伟一公司间的租赁合同已于2015年5月31日到期届满，伟一公司于2016年1月31日将系争房屋返还给了勇佳公司，其理应付清所拖欠的相关款项。
本案的第一个争议焦点在于贾国强出具的欠条对伟一公司是否有约束力。伟一公司自认，贾国强作为伟一公司法定代表人的丈夫，代表伟一公司与勇佳公司签订了租赁合同，在租赁过程中代表伟一公司向勇佳公司支付租金，且勇佳公司曾多次就房屋搬离及租金支付等事宜与贾国强进行联系，故贾国强代表伟一公司向勇佳公司出具的欠条应当认定为系伟一公司的真实意思表示，对伟一公司具有约束力。伟一公司理应向勇佳支付截止至2015年5月31日拖欠的租金、水电费等相关费用共计72，000元。鉴于伟一公司此后再行向勇佳公司支付了1万元，故伟一公司还应支付62，000元。
本案的第二个争议焦点在于2015年6月1日起至2016年1月31日的房屋使用费如何计算。伟一公司理应按约支付其占有使用系争房屋期间的使用费，但考虑到勇佳公司自2015年12月11日起对系争房屋进行停电，确实可能对伟一公司正常使用系争房屋造成一定的不利影响，故本院酌情对停电之日起的使用费进行减少，结合本案实际情况，酌情确定伟一公司应当支付2015年6月1日起至2016年1月31日的使用费共计41，250元。
本案的第三个争议焦点在于关于2015年6月1日起的电费（其中包括了基本电费与每月实际用电电费两部分）及冷却水的费用如何计算。勇佳公司制作的伟一公司从2012年4月28日至2015年5月31日的付费及欠费账单，详细、逐一地记载了伟一公司应当支付费用的金额、已支付费用的金额及尚拖欠费用的金额，其中拖欠费用的金额与贾国强代表伟一公司出具的欠条上的金额相符；反之，伟一公司却无法说明欠条金额的计算方式，故勇佳公司表示其曾将该对账单交于伟一公司对账，伟一公司经核对后出具欠条的陈述，较为可信，本院予以采信。根据勇佳公司制作的伟一公司从2012年4月28日至2015年5月31日的付费及欠费账单，其中载明了2012年以来基本电费的计费方式，由此可以反映出，伟一公司对于勇佳公司向其收取基本电费及其相关计费方式并不存在质疑，现勇佳公司要求伟一公司支付2015年6月1日起至12月11日的基本电费共计6，020元，其中每月的计费方式仍参照甚或低于此前的计费方式，并无不妥，应当予以准许。同样的，根据上述账单，可以反映出，伟一公司此前对于勇佳公司电表抄数的换算方式、电费的计算方式，亦不存在质疑。现伟一公司对各类电费的计算方式一概不予认可，有违诚信，本院不予采信。关于伟一公司每月欠付的电费，本院根据勇佳公司制作的伟一公司从2012年4月28日至2015年5月31日的付费及欠费账单中载明的2015年5月底抄见的电表数，以及2015年12月抄见的电表数，结合2012年起至2015年5月31日期间电表抄数的换算方式，根据峰、平、谷不同期间的电费标准，确定伟一公司应当向勇佳公司支付电费8，072.80元。关于冷却水的费用，伟一公司不予认可，勇佳公司亦无法提供证据予以证明，故对于相关费用的诉请，本院不予准许。
本案的第四个争议焦点在于勇佳公司主张的违约金及利息，鉴于双方的租房协议第五条约定，协议期内，如一方违约造成另一方损失，必须如数赔偿；如导致解除协议则补偿另一方六个月租金。现本案中，租房协议已到期，并不存在租房协议约定的应当支付违约金的情形，故勇佳公司主张违约金，不予准许。鉴于伟一公司逾期付款，确对勇佳公司造成损失，勇佳公司要求支付利息，合法有据，当予准许。
本案的第五个争议焦点在于伟一公司反诉要求勇佳公司赔偿损失是否当予准许。双方间的租房协议已于2015年5月31日到期，合同到期后，伟一公司并未按约及时返还系争房屋；且根据陈健勇向贾国强发送的短消息可以显示，勇佳公司在断电前曾通知伟一公司，但伟一公司仍未及时返还系争房屋。现本案中已对断电之后的房屋使用费进行了降低，伟一公司再行要求勇佳公司予以赔偿，缺乏事实与法律依据，本院不予准许。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、第一百零八条第一款之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）上海伟一塑胶科技有限公司本判决生效之日起十日内，向原告（反诉被告）上海勇佳机械制造有限公司支付截止至2015年5月31日拖欠的费用62，000元，及2015年6月1日起至2016年1月31日拖欠的费用55，342.80元，并按中国人民银行同期贷款利率计算，支付上述所有款项自2016年2月1日起至实际返还之日止的利息；
二、原告（反诉被告）上海勇佳机械制造有限公司的其余诉讼请求，不予支持；
三、被告（反诉原告）上海伟一塑胶科技有限公司的反诉请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取为1，790元，由原告（反诉被告）上海勇佳机械制造有限公司负担467元，由被告（反诉原告）上海伟一塑胶科技有限公司负担1，323元；反诉案件受理费减半收取为987.50元，由被告（反诉原告）上海伟一塑胶科技有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 蒋梦娴
二〇一六年二月二十六日
书记员 袁凯凯
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
二、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
三、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。
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