湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武昌民商初字第00477号
原告：姜洪。
委托代理人：赵小平，湖北谦顺律师事务所律师。
被告：湖北翔龙置业发展有限公司，住所地武汉市武昌区洪山侧路24-1号四楼。
法定代表人：吕国庆，董事长。
委托代理人：王军，员工。
委托代理人：操昶，湖北诚智成律师事务所律师。
原告姜洪与被告湖北翔龙置业发展有限公司（以下简称翔龙公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月16日受理后，依法由审判员周琪适用简易程序于2015年5月29日公开开庭进行了审理。原告姜洪及其委托代理人赵小平，被告翔龙公司的委托代理人王军、操昶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告姜洪诉称：2012年9月25日，姜洪与翔龙公司签订《武汉市商品房买卖合同》，约定姜洪购买翔龙公司开发的位于武汉市武昌区中南三路52号博雅中南1幢1单元20层2号商品房，房屋总价1318820元；翔龙公司应当在2012年12月30日前向姜洪交付房屋。合同签订后，姜洪向翔龙公司支付了房款，但翔龙公司至今并未将符合规定的商品房交付给姜洪；翔龙公司至今未按合同约定的期限办理房地产初始登记，致使姜洪无法办理房产证，严重影响姜洪的房屋出租、出售。故诉请法院判令：1.翔龙公司及时办理房产初始登记手续。2.翔龙公司向姜洪支付逾期交房违约金158258元（按已付房款的日万分之二暂计算自2012年12月31日起至2014年9月25日止）。3.翔龙公司向姜洪支付不能办理房地产权属证书的违约金6594元。
被告翔龙公司辩称：姜洪已于2013年11月2日收到翔龙公司交付的房屋，逾期交房违约金应计算至2013年11月2日；合同约定的延期交房违约金过高，超过姜洪的实际损失，违约金应当按照同地段同类型房屋租金标准计算；申请对姜洪的实际损失进行评估。
原告姜洪为支持其主张，举证如下：
证据一、姜洪与翔龙公司于2012年9月25日签订的《武汉市商品房买卖合同》。拟证明姜洪与翔龙公司签订《武汉市商品房买卖合同》；合同约定翔龙公司应当在2012年12月30日前向姜洪交付合格的房屋；翔龙公司应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记；合同还约定了双方的违约责任等。
证据二、翔龙公司于2012年11月1日开具的销售不动产统一网络发票；姜洪与中国工商银行股份有限公司武汉武昌支行签订的《个人住房公积金贷款借款、贷款抵押合同》、中国工商银行股份有限公司武汉武昌支行开具的个人住房公积金贷款借款借据。拟证明姜洪已经按照合同约定向翔龙公司支付了购房款，履行了合同义务。
被告翔龙公司为支持其主张，举证如下：
证据一、武汉丽岛物业管理有限公司统计的部分收房业主客户名单；江晓霞与武汉丽岛物业管理有限公司于2013年11月2日签订的《博雅中南前期物业管理服务协议》；武汉丽岛物业管理有限公司于2013年11月2日开具的湖北省地方税务局通用网络发票。拟证明姜洪已于2013年11月2日收到翔龙公司交付的房屋；逾期交房违约金应计算至2013年11月2日。
证据二、2013年3月15日，由建设、设计、勘察、监理、施工等单位参加并确认的《竣工验收会议纪要》。拟证明博雅中南商品房住宅楼1号楼工程竣工手续已经办理完毕，姜洪购买的房屋已经具备交房的基本条件。
证据三、王某、彭某、黄某某与翔龙公司签订的调解协议各一份及武汉市武昌区人民法院（2014）鄂武昌民商初字第00149号民事调解书、（2014）鄂武昌民商初字第00584号民事调解书、武汉市中级人民法院（2014）鄂武汉中民终字第00673号民事调解书各一份。拟证明合同约定的逾期交房违约金过高；应当按照姜洪的实际损失计算违约金，即应当按照同地段同类型房屋租金计算违约金。
当事人对证据的质证意见及本院认证如下：
翔龙公司对姜洪提交的证据一、二不持异议，但认为合同约定的逾期交房违约金过高；本院认为合同约定的逾期交房违约金符合法律规定，对姜洪提交的证据一、二予以确认。姜洪对翔龙公司提交的证据一的真实性不持异议，但认为翔龙公司没有向姜洪提交住房质量保证书、竣工验收备案表及住房使用说明书，该房屋没有经过国家权威部门验收，不具备交房条件，翔龙公司只是给了姜洪钥匙，交付的房屋只有电，且属于工业用电，没有水和煤气管道，消防设施也没有安装；本院对翔龙公司提交的证据一的真实性予以确认。姜洪对翔龙公司提交的证据二的真实性不持异议，但认为该证据系施工单位，设计单位和监理单位的会议纪要，不能证明诉争房屋具备交房条件；本院对翔龙公司提交的证据二的真实性予以确认。姜洪对翔龙公司提交的证据三的真实性不持异议，但认为该证据不能证明双方约定的违约金过高；本院对翔龙公司提交的证据三的真实性予以确认，但该证据与本案双方当事人约定的违约金是否过高无直接关联，不能证明翔龙公司的待证目的。
根据当事人的举证、质证及本院认证，本院查明以下基本事实：
2012年9月25日，姜洪与翔龙公司签订《武汉市商品房买卖合同》。合同约定，姜洪购买翔龙公司开发的坐落于武汉市武昌区中南三路52号博雅中南1幢1单元20层2号房屋，房屋总价1318820元；贷款付款；合同第九条约定，翔龙公司应当在2012年12月30日前，将符合下列条件的商品房交付给姜洪使用；1.完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2.公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3.供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4.完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5至8.供电、给水、燃气、电话在房屋正式交付之日起，达到使用条件；9.完成商品房项目竣工交付使用相关手续，并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；10.因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需延期交付使用，翔龙公司应当在发生之日起30日内书面告知姜洪；第十一条翔龙公司逾期交房的违约责任约定，翔龙公司逾期交房超过30日，姜洪要求继续履行合同的，合同继续履行；自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，翔龙公司按日向姜洪支付已交房款万分之二的违约金；第十六条约定，翔龙公司应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记；因翔龙公司的责任造成姜洪不能办理房地产权属证书，姜洪不退房的，翔龙公司按已付房价款的0.5%向姜洪支付违约金。合同签订后，姜洪按照合同约定向翔龙公司支付了全部购房款；2013年11月2日，翔龙公司将坐落于武汉市武昌区中南三路52号博雅中南1幢1单元20层2号房屋交付姜洪。现姜洪以翔龙公司至今未将符合规定的商品房交付姜洪；翔龙公司至今未办理房地产初始登记等为由；诉至本院，诉请如前。
本院认为，原、被告签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合同合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。现被告翔龙公司未按照合同约定的期限履行交房的义务，应当承担由此产生的违约责任。双方当事人合同约定的交房时间为2012年12月30日前，被告翔龙公司实际交付房屋的时间为2013年11月2日，翔龙公司逾期交房307天，应当按照合同第十一条约定的逾期交房违约责任支付违约金，即违约金以原告姜洪已付购房款1318820元为基数，按日万分之二计算：1318820元×0.0002×307天=80975.55元。虽然被告翔龙公司于2013年11月2日交付给原告姜洪的房屋不符合合同约定的条件，但原告姜洪依法有权拒收；而原告姜洪接收了不具备合同约定的交房条件的房屋并实际占有使用，应视为原告姜洪同意变更合同约定的交付条件。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。故诉争的商品房在原告姜洪于2013年11月2日接收房屋之日应视为已经交付，违约金应计算至2013年11月2日。原告姜洪主张被告翔龙公司按已付房款的日万分之二支付自2012年12月31日起至2014年9月25日止的逾期交房违约金的诉讼请求中超过上述范围的，本院不予支持。被告翔龙公司未按照合同约定的期限办理房地产初始登记，构成违约；原告姜洪主张被告翔龙公司按已付购房款的0.5%，即1318820元×0.005=6594元支付违约金的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持；被告翔龙公司支付该违约金后，还应当履行办理房产初始登记手续的义务，但原告姜洪主张被告翔龙公司及时办理房产初始登记手续的诉讼请求不具体，本院无法支持。原告姜洪与被告翔龙公司在合同中约定的逾期交房违约金符合法律规定，被告翔龙公司辩称合同约定的延期交房违约金过高并申请对姜洪的实际损失进行评估的观点，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告湖北翔龙置业发展有限公司于本判决生效后五日内一次性向原告姜洪支付自2012年12月31日起至2013年11月2日止的逾期交房违约金80975.55元。
二、被告湖北翔龙置业发展有限公司于本判决生效后五日内一次性向原告姜洪支付逾期不能办理房地产权属证书的违约金6594元。
三、驳回原告姜洪的其他诉讼请求。
本案案件受理费减半收取1799元，由原告姜洪负担804元，由被告湖北翔龙置业发展有限公司负担995元（此款原告姜洪已垫付，由被告湖北翔龙置业发展有限公司于本判决生效后五日内径行给付原告姜洪）。
被告湖北翔龙置业发展有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院令第481号）的规定预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户
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市中院诉讼费分户；账户：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处；行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。
审判员 周琪
二〇一五年六月二十六日
书记员 王蕊