宁夏回族自治区灵武市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）灵民初字第840号
原告韩淑萍，女，汉族，1956年9月27日出生，无业，住宁夏回族自治区灵武市，系李汉庭妻子。
委托代理人陈志坚，灵武市城区法律服务所法律工作者。
被告宁夏鑫顺达房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市。
法定代表人吴学清，公司总经理。
委托代理人伏静，宁夏贺兰县德胜法律服务所法律工作者。
第三人灵武市住房和城乡建设局，住所地宁夏回族自治区灵武市。
法定代表人任鹏海，局长。
委托代理人马娇，城市规划站副站长。
原告李汉庭与被告宁夏鑫顺达房地产开发有限公司（鑫顺达公司）、第三人灵武市住房和城乡建设局（以下简称住建局）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年3月20日立案受理。本案在审理过程中，原告李汉庭因病去世，其继承人韩淑萍于2015年9月6日申请作为本案原告参加诉讼。本案依法组成合议庭于2015年5月21日、2015年9月21日公开开庭进行了审理。原告韩淑萍的委托代理人陈志坚、被告鑫顺达公司的委托代理人伏静、第三人住建局的委托代理人马娇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告韩淑萍诉称，原告丈夫李汉庭原系灵武市人民街住户，因市政府拆迁，2009年9月16日，被告以房产开发的名义与李汉庭签订一份《房屋拆迁安置补偿协议》，约定被告对李汉庭所有的砖木结构162.05平方米房屋实行产权调换或者货币补偿，并约定李汉庭必须于2009年8月31日前搬迁完毕，将房屋及其他地上附着物交与被告，案外人灵武市土地储备中心获得土地使用权。该协议约定，如被告不按协议约定付款，须向李汉庭支付违约金；同时约定于2011年3月31日前，被告应将符合合同约定的商品房交付给李汉庭使用。合同签订后，李汉庭按照协议约定履行了自己的义务，被告向李汉庭支付了2009年9月1日至2011年3月31日期间的临时安置补助费5834元。合同约定的履行期届满后，被告一再违约无法按时交付房屋。因被告的违约行为，原告不得不延长租房时间，严重影响李汉庭的工作和正常生活。后被告与第三人签订补充协议，约定如被告逾期安置，超期的临时安置补助费以4倍的标准计算，逾期违约金每日按拆迁补偿总金额的万分之五向李汉庭支付。2014年6月12日，经第三人灵武市住房和城乡建设局出面协调，被告将李汉庭安置在灵武市玫瑰园小区4号楼6单元602室，李汉庭垫付了应由被告缴纳的天然气开户费。因该住房未经过质监部门验收，被告也未给原告出具房屋质量合格证及其他房屋手续，致使原告至今无法办理房产证。为此，原告提起诉讼，请求判令：1.被告向原告交付合同约定的房屋，并出具有关房地产登记的手续；2.被告支付自2011年3月19日至实际交房之日的安置费38697.54元【1.2011年3月19日至2012年9月10日期间11473.14元（162.05平米×4元×17.7个月=11473.14元）；2.2012年9月10日至2014年6月10日期间27224.4元（162.05平米×8元×21个月=27224.4元），上述两项共计38697.54】；3.被告支付自2012年9月10日至实际交房之日的违约金30185.32元（2012年9月10日至2015年2月16日的违约金为30185.32元（60824元×0.0005×880天＝30185.32元）；4.被告向原告支付为其垫付的天然气开户费3100元；5.被告赔偿原告各项损失1万元；6.本案诉讼费由被告承担。
为支持其主张，原告向法庭提交以下证据：
1.《房屋拆迁补偿安置协议》一份。证明原、被告于2009年9月16日签订的《房屋拆迁补偿安置协议》合法、有效，被告应当按照协议约定履行相关义务；
2.《协议书》一份。证明2012年7月12日，被告与第三人签订补充协议，该协议约定被告应当承担原告交纳的天然气开户费的事实，及原告要求被告支付从2011年3月19日起到实际交房之日的安置费和要求被告支付其从2012年9月10日起到实际交房之日的违约金有合同依据；
3.天然气开户收费收条一张。证明原告因天然气开户所交费用为3100元，且根据相关规定，该费用应当由开发商承担的事实；
4.整改和督办通知书（复印件）一份。证明截止2014年3月31日被告仍没有履行其合同义务对安置房屋进行竣工验收和交付房屋，导致李汉庭无法入住，被告已构成违约的事实；
5.租房合同四份及房屋租金收款收条四张。证明因被告迟延交房原告不得不租房，原告向案外人支付租金3万元，原告要求被告支付各项损失1万元的诉讼请求成立；
6.灵武市人民政府（2009）64号文件《关于印发﹤灵武市2009年城市房屋拆迁补偿安置标准指导意见﹥的通知》（复印件）一份。证明拆迁人如未安排周转用房的，过渡期超过18个月的，从超过之日起加倍发放临时安置补助费；
7.灵武市住房和城乡建设局出具的《承诺书》（复印件）一份，证明被告承诺安置事宜由被告与第三人协商解决，否则安置户可以通过诉讼途径解决；
8.死亡证明、户口簿（均为复印件）各一份。证明李汉庭因病去世，原告与李汉庭系夫妻关系，诉讼主体适格。
原告提交的证据，经被告质证认为，对证据1《房屋拆迁补偿安置协议》、证据3天然气开户收费收条、证据4通知书、证据6灵武市人民政府（2009）64号文件无异议；证据2的真实性无异议，证明目的不予认可，该协议不是我公司的真实意思表示，是公司迫于其他的压力而签订的，公司并非故意迟延交付房屋；证据5租房合同及收条的真实性及证明目的均不予认可，我公司已支付安置费，不应再承担租房费用；证据7承诺书与本案无关，对关联性不予认可；证据8无异议。
原告提交的证据，经第三人住建局质证无异议。
被告鑫顺达公司辩称，1.我公司已经将房屋交付，产权登记手续已经和相关部门协调办理，原告已经在2014年11月入住；2.因公司迟延交付房屋，我公司愿意按每平米2元支付安置费；3.违约金我公司不承担，我公司迟延交付房屋有其他原因，我方与原告就迟延交付的事项已经达成一致，故不承担违约金；4.同意天然气开户费我公司承担；5.我方只承担败诉部分的诉讼费，原告的其他诉请不能成立，请求予以驳回。
为支持其抗辩主张，被告向法庭提交以下证据：
1.《房屋拆迁安置补偿协议》一份。证明该协议中明确约定违约金是补偿总金额的5%，临时安置费是按每平米2元补助；
2.宁夏东恒物业有限公司出具的证明一份。证明李汉庭已于2014年12月1日入住安置房。
被告提交的证据，经原告质证认为，证据1真实性无异议，对证明目的有异议，应以原告的证明目的为准；证据2无异议。
被告提交的证据，经第三人质证认为，证据1的真实性无异议，证明目的有异议，超过18个月安置期后的安置费应当翻倍计算；证据2无异议。
第三人住建局述称，我方同意原告的意见，我方要求被告按照与我方签订的《补充协议》向原告履行义务。
第三人未向法庭提交证据材料。
经本院审查认为，原告证据1《房屋拆迁安置补偿协议》与被告提交的证据《房屋拆迁补偿安置协议》内容一致，能够证实2009年8月25日，原、被告及灵武市土地储备中心签订《房屋拆迁补偿安置协议》一份，约定由被告对原告所有的位于灵武市人民街东段南侧的砖木结构19.52平方米、土木结构142.53平方米，共计162.05平方米的房屋进行拆迁，实行产权调换，以砖木结构19.52平方米调换13.66平方米，土木结构142.53平方米调换85.52平方米，调换后的房屋面积为99.18平方米，于2011年3月19日安置到位；搬迁补助费每平方米6元，补助2次，共计1945元，临时安置补助费每平方米2元，补助18个月，共计5834元，两项合计7779元已付清的事实，予以采信；同时证明如适用拆迁价格补偿标准，则原告的补偿金额为60824元；原告证据2《协议书》能够证实2012年7月12日，被告与第三人协议约定，被告应在2012年9月10日之前对玫瑰苑4号楼的住户（包括本案原告）进行安置，如在2012年9月10日之后安置的，安置费应当按照四倍计算的事实；原告证据3天然气开户收费收条能够证实原告交纳天然气开户费3100元的事实，予以采信；原告证据4整改和督办通知书，能够证实截至2014年3月31日，被告开发建设的玫瑰苑小区仍没有竣工交付使用的事实，予以采信；原告证据5租房合同及租金收款收条真实性无法核实，不予采信；原告证据6灵武市人民政府（2009）64号文件亦能够证实2009年，灵武市政府规定房屋拆迁过渡安置期限为18个月，超过18个月的，从超过之日加倍发放临时安置补助费的事实，予以采信；原告证据7《承诺书》，系第三人于2014年6月11日向宁夏东恒物业服务有限公司出具，就玫瑰苑的安置事宜进行承诺，未经被告认可，不予采信；证据8死亡证明及户口簿能够证实本案原告主体适格，予以采信；被告证据2宁夏东恒物业有限公司出具的证明能够证实李汉庭已于2014年12月1日入住安置房的事实，予以采信。
经审理查明，原告系李汉庭的妻子。2009年9月16日，李汉庭与被告及灵武市土地储备中心签订《房屋拆迁补偿安置协议》一份，约定由被告对李汉庭所有的位于灵武市人民街东段南侧砖木结构19.52平方米、土木结构142.53平方米，共计162.05平方米的房屋进行拆迁，实行产权调换，以砖木结构19.52平方米调换13.66平方米，土木结构142.53平方米调换85.52平方米，调换后的房屋面积为99.18平方米，于2011年3月19日安置到位；搬迁补助费每平方米6元，补助2次，共计1945元，临时安置补助费每平方米2元，补助18个月，共计5834元，两项合计7779元，此款被告已付清。协议还约定如适用拆迁价格补偿标准，则原告的补偿金额为60824元。协议达成后，被告未在约定的18个月期限内及时对李汉庭进行安置。2012年7月12日，被告与第三人签订协议书，约定被告应在2012年9月10日之前对玫瑰苑4号楼的住户进行安置，如逾期，超期的临时安置补助费以4倍的标准向拆迁安置户支付；同时每日按拆迁户补偿总金额万分之五的标准向拆迁户支付违约金。2014年3月31日，第三人向被告发出通知，要求第三人必须在通知发出后15日内完成竣工验收手续，并保证拆迁户及时入住。该通知发出后，被告仍未对安置户进行安置，直至2014年12月1日，被告才对原告完成安置。
另查明，灵武市人民政府（2009）64号文件《关于印发﹤灵武市2009年城市房屋拆迁补偿安置标准指导意见﹥的通知》规定，拆迁人如未安排周转用房的，过渡期超过18个月的，从超过之日起加倍发放临时安置补助费。
再查明，李汉庭的儿子李小亮、李小庆、母亲高风兰均书面表示放弃对本案涉诉标的的继承权。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，李汉庭与被告及灵武市土地储备中心签订的《房屋拆迁补偿安置协议》及被告与第三人于2012年7月12日达成的《协议书》系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，属有效协议。根据灵武市人民政府（2009）64号文件《关于印发﹤灵武市2009年城市房屋拆迁补偿安置标准指导意见﹥的通知》规定的规定，超过18个月，从超过之日起加倍发放临时安置补助费；被告与第三人达成的《协议书》约定，被告应当于2012年9月10日之前对李汉庭完成安置，如不能安置，则超期安置补助费自逾期之日以安置补助费4倍的标准支付，同时每日按拆迁户补偿总金额万分之五的标准向拆迁户支付违约金。因此，原告主张自2011年3月19日至2012年9月10日期间的安置费按照双倍即每平方米4元计算，2012年9月10日之后至2014年6月10日的安置费按照四倍即每平方米8元计算的请求符合文件规定以及《协议书》的约定，本院对安置费核算如下：1.2011年3月19日至2012年9月10日期间，162.05平方米×4元／平方米／月×12个月÷365天×541天＝11529.08元；2.2012年9月11日至2014年6月10日期间，162.05平方米×8元／平方米／月×21个月＝27224.4元，两项合计38753.48元，现原告主张38697.54元，本院予以支持。被告与第三人在《协议书》中约定，如被告未在2012年9月10日前对原告进行安置，还需按照补偿总金额每日万分之五的标准向原告支付违约金。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，原告主张被告支付2012年9月10日至2015年2月10日期间违约金30185.32元，超过了安置费总金额38697.54元的30%，故本院以安置费总金额38697.54元的30%即11609.26元予以支持。原告主张被告承担天然气开户费3100元，符合合同约定，且被告同意，予以支持。原告主张被告向原告出具办理有关房地产登记手续的请求，不符合协议约定，本院不予支持；原告主张被告赔偿损失1万元因提交的证据不能证实，且原告已主张了逾期交房安置费和违约金，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国继承法》第三条，最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国继承法》若干问题的意见第3条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第五十五条、第九十条之规定，判决如下：
一、被告宁夏鑫顺达房地产开发有限公司于判决生效后十日内向原告韩淑萍支付安置费38697.54元，逾期交房违约金11609.26元，两项合计50306.8元；
二、被告宁夏鑫顺达房地产开发有限公司于判决生效后十日内向原告韩淑萍支付天然气开户费3100元；
三、驳回原告韩淑萍的其他诉讼请求。
案件受理费1850元，由原告韩淑萍负担645元，由被告宁夏鑫顺达房地产开发有限公司负担1205元。
被告宁夏鑫顺达房地产开发有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审 判 长 李 霞
代理审判员 马 燕
人民陪审员 赵爱君
二〇一五年十二月二十五日
书 记 员 杨晓帆
本案适用法律条文：
《中华人民共和国继承法》
第三条遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：
（一）公民的收入；
（二）公民的房屋、储蓄和生活用品；
（三）公民的林木、牲畜和家禽；
（四）公民的文物、图书资料；
（五）法律允许公民所有的生产资料；
（六）公民的著作权、专利权中的财产权利；
（七）公民的其他合法财产。
最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国继承法》若干问题的意见
3.公民可继承的其他合法财产包括有价证券和履行标的为财物的债权等。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第二百三十九条申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第五十五条在诉讼中，一方当事人死亡，需要等待继承人表明是否参加诉讼的，裁定中止诉讼。人民法院应当及时通知继承人作为当事人承担诉讼，被继承人已经进行的诉讼行为对承担诉讼的继承人有效。
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。