重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）渝02民终423号
上诉人（原审被告）：重庆蓝希络饲料有限责任公司，住所地重庆三峡农业科学研究所，组织机构代码78747698－4。
法定代表人：孙方翠，经理。
委托诉讼代理人：孙雪峰，男，汉族，1973年4月6日出生，公司职工，住重庆市梁平区。
委托诉讼代理人：王毅，重庆佳传律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：晏粤川，男，汉族，1959年12月15日出生，住重庆市万州区。
委托诉讼代理人：向绍明，重庆市万州区周家坝法律服务所法律工作者。
原审被告：康本成，男，汉族，1966年10月15日出生，住重庆市万州区。
原审被告：饶振美，男，汉族，1966年8月5日出生，住重庆市开州区。
上诉人重庆蓝希络饲料有限责任公司（以下简称蓝希络公司）因与被上诉人晏粤川、原审被告康本成、原审被告饶振美租赁合同纠纷一案，不服重庆市万州区人民法院（2016）渝0101民初1629号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月29日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
蓝希络公司上诉请求：1、改判蓝希络公司从2015年1月7日起不再支付涉案房屋租金；2、一审判决蓝希络公司承担违约金100000元过高，请求调整；3、二审案件受理费由被上诉人晏粤川负担。事实和理由：1、蓝希络公司于2015年1月4日向晏粤川发出短信，明确提出解除涉案租赁合同，要求晏粤川接收涉案房屋，但晏粤川不予理睬。一审法院判决解除涉案租赁合同是正确的，但判决公司自2015年1月7日起按年租金90000元的标准支付租金却是错误的，因为租赁合同已经解除，判决支付租金没有法律依据。晏粤川没有及时接收出租房屋，造成现在的情形，负有明显过错，也应承担相应的责任；2、公司提前解除涉案合同，晏粤川完全可以继续对外出租获取利益，一审法院认定晏粤川因解除合同而损失预期收益900000元不当。同时，一审法院另外判决公司继续支付租金，晏粤川的损失并不存在。公司在一审中已经明确提出约定违约金过高，请求调整。一审法院未予调整，明显不当。
晏粤川辩称，涉案房屋至今没有清场并恢复原状，无法接收，因此应由蓝希络公司支付租金或者占有使用费。约定违约金并不过高，不应调整。请求驳回上诉，维持原判。
晏粤川向一审法院起诉请求：1、蓝希络公司按年租金90000元支付从2015年1月7日起至返还租赁房屋之日止的租金；2、蓝希络公司支付违约金100000元；3、蓝希络公司自行拆除安装的机器设备、恢复原状后返还租赁房屋；4、康本成承担恢复高压线路正常供电的整改费用；5、蓝希络公司、康本成、饶振美支付代交的电费及违约金3705元。
一审法院认定事实：2001年3月，晏粤川租用重庆市万州区沙河街道万斛村三组约2.657亩土地，登记设立“万州一和植物油厂”（以下简称“一和油厂”），从事个体经营活动至2005年停业。2006年1月5日，晏粤川与康本成签订《租赁合同》，将“一和油厂”自建厂房整体出租给康本成，后双方继续签订合同，租赁期间至2014年1月6日终止。
2014年1月3日，晏粤川作为甲方与蓝希络公司作为乙方签订《房屋续租合同》。约定：甲方将租用万斛村三组土地的自建厂房整体出租给乙方，租期10年，从2014年1月7日将厂房交付乙方至2024年1月6日收回，年租金90000元；前6年不递增，第7年开始按100000元基数每年递增10%，一年一交先付款后使用；租赁期内乙方承担水、电、房屋维修，一切设施维护费用由乙方承担；合同生效后任何一方违约，一次性支付对方违约金100000元……蓝希络公司支付第一年租金90000元接收厂房，对厂房进行整改并安装机器设备从事生产经营的前期工作。2014年5月21日，蓝希络公司股东及工作人员康本成、蒲自树（孙方翠丈夫）代表公司与刘润六签订《厂房建设承包合同》，将厂房屋顶彩钢棚安装工程发包给刘润六。2014年5月28日13时许，刘润六带领民工安装钢材过程中发生触电事故，造成刘润六、万启成受伤，经抢救无效死亡。供电部门随后对该厂实施了断电处置，至今尚未恢复供电。此后，重庆市万州区安全生产监督管理局经过调查，于2014年7月18日作出调查报告：确认事故性质为生产安全责任事故，同时认定原承租人康本成于2013年未经申请备案，擅自改变变压器上三根高压线路的走向穿越案发现场屋顶，距离房顶高度不足3米，导致本次事故发生。刘润六、万启成的近亲属提起民事诉讼，人民法院分别对两案判决相关责任方承担相应的赔偿责任。
2015年1月4日13时43分，蒲自树代表蓝希络公司向晏粤川发送手机短信：蓝希络公司合伙人共同研究决定厂房不再租了，今天用短信再一次通知你，希望你在2015年1月7日接钥匙……后因涉及蓝希络公司拆除安装的机器设备及高压线路整改问题，双方并未履行厂房返还的接收工作，租赁厂房至今仍由蓝希络公司实际占有。审理期间在合议庭建议下，蓝希络公司开始拆除部分设备，但至辩论终结时尚有部分设备未拆除。晏粤川预付变压器调试费3540元并缴清“一和油厂”拖欠电费及违约金3705元后，申请专业机构对高压线路整改造价作出预算报告。2017年9月19日，重庆三峡水利电力建设有限公司第一分公司提交工程造价预算书，确认“一和油厂”50KVA变压器整改工程造价为43937元。双方当事人对预算造价均无异议。晏粤川表示，如果法院认定高压线路的恢复工作应由康本成履行，逾期不履行上述义务可由康本成一次性支付上述费用后，由晏粤川自行向电力安装部门申请办理该项事宜。晏粤川申请撤回对饶振美的起诉，得到裁定准许。
一审法院认为，晏粤川与蓝希络公司签订的《房屋续租合同》合法有效，蓝希络公司在租期一年后单方面提出解除合同，由此可能导致合同提前解除的违约责任应由蓝希络公司全部承担。一方当事人在合同履行期间以承担违约责任为代价单方解除合同并不被现行法律禁止。2015年1月4日，蓝希络公司单方提出解除合同，合同条款并未约定一方当事人对此提出异议的期间，也无证据表明晏粤川在解除合同通知到达之日起三个月内就合同解除提出异议或者向人民法院提起诉讼。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十四条的规定，涉案《房屋续租合同》履行至2015年4月4日已经解除。蓝希络公司应将安装的机器设备拆除，恢复原状后将厂房归还给晏粤川。蓝希络公司至今仍然占有租赁的厂房，在解除合同后至返还租赁物之日双方形成不定期租赁，晏粤川可依法随时解除合同，蓝希络公司应参照双方签订《房屋续租合同》的年租金90000元标准支付租金。
《房屋续租合同》虽然已经提前解除，但晏粤川对此并无过错，致使合同提前解除的违约责任应由蓝希络公司承担。如果双方10年期租赁合同得以顺利履行，仅按年租金90000元计算，晏粤川订立合同时预期可取得的收益不少于900000元。本案租赁合同履行一年三个月就解除，合同约定的违约金100000元尚不足以弥补晏粤川的实际损失（预期可取得的收益）。蓝希络公司主张违约金过高，请求调整的理由不充分，亦无法律根据，不予支持。
触电事故调查报告已认定2013年“一和油厂”擅自改变变压器高压线路走向导致触电事故发生，在此期间“一和油厂”由康本成控制和管理，因此推定高压线路走向改变系唐本成所为，理当由其承担恢复高压线路正常供电的相关费用。晏粤川与二被告之间系不同民事主体之间的租赁合同关系，未经当事人同意人民法院不应进行合并审理。康本成的抗辩予以采纳，晏粤川可另行主张权利。由于二被告之间特定的身份关系，蓝希络公司并未与康本成办理交接手续，晏粤川代交的电费及违约金可能涉及蓝希络公司安装机器设备产生的电费，上述费用应由蓝希络公司负担。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第一百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条第一款之规定，判决：1、解除原告晏粤川与被告重庆蓝希络饲料有限责任公司形成的“万州一和植物油厂”不定期租赁合同关系；2、被告重庆蓝希络饲料有限责任公司在本判决生效后30日内将租赁厂房内的机器设备自行拆除恢复厂房原状后，将租赁厂房返还原告晏粤川，并支付尚欠原告晏粤川的房屋租金（从2015年1月7日起至返还租赁厂房之日止，年租金按90000元计付）；3、被告重庆蓝希络饲料有限责任公司在本判决生效后30日内支付原告晏粤川违约金100000元；4、被告重庆蓝希络饲料有限责任公司在本判决生效后30日内支付原告晏粤川代缴的电费及违约金共计3705元；5、驳回原告晏粤川在本案中的其他诉讼请求。案件受理费5000元，由被告重庆蓝希络饲料有限责任公司负担。
本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。
为查明蓝希络公司对“一和油厂”厂房的改动部分以及现状，本院二审中再次进行了现场勘查。晏粤川在二审中将请求蓝希络公司“恢复原状”的诉讼请求进一步明确为：拆除遗留的冷凝器及附属设施，清除遗留的废钢铁、建筑垃圾，将进大门右边厂房约1.5米宽、2米高的墙洞恢复原状，将进大门左边厂房屋约3.5米高、18米长垮塌的墙壁恢复原状，将进大门左边厂房外面及冲楼部分约80平方米的顶棚及大门右边错位的门柱恢复原状。蓝希络公司自愿承诺在二个月内完成晏粤川的上述请求。此外，晏粤川在二审中补充提出解除涉案合同的诉讼请求，并认可涉案合同于2015年1月7日解除，同时坚持蓝希络公司应自2015年1月7日起支付租金或者占有使用费至实际归还“一和油厂”厂房之日。
上述事实，有双方当事人的陈述及现场勘查笔录、现场照片等证据在案证实，足以认定。
经本院二审查明的其他事实与一审判决认定事实相同。
本院认为，根据双方当事人在一、二审中的诉辩主张以及现场勘查情况，双方当事人一致认可涉案合同已于2015年1月7日解除，双方对恢复原状的具体内容、蓝希络公司承担电费及违约金3705元亦无异议。因此，本案的争议焦点是蓝希络公司在合同解除后应否支付租金或者占有使用费，以及蓝希络公司请求调整约定违约金应否得到支持。根据查明的事实，以及相关法律规定，分别评析如下：
第一、蓝希络公司应当参照涉案合同约定的租金标准支付占有使用费，直至恢复原状并返还“一和油厂”厂房为止。主要理由如下：1、虽然蓝希络公司于2015年1月4日向对方当事人发出短信，通知对方解除合同、接收租赁标的物。但是，“一和油厂”厂房在蓝希络公司承租期间安装了部分机器设备，拆除了部分墙壁、顶棚，在未将设备全部搬迁并恢复原状前，晏粤川无法接收厂房。直至本案二审期间，“一和油厂”厂房实际仍然在蓝希络公司占有和控制之下，晏粤川对此并不负有过错。蓝希络公司应当支付占有使用费，直至恢复原状并返还“一和油厂”厂房为止；2、根据涉案合同约定，第一年至第六年的租金不变，均为年租金90000元，本案诉讼期间仍在上述约定期间之内。涉案合同虽然已经解除，但其中关于租金的约定仍可作为支付占有使用费的参照标准。因此，蓝希络公司应按246.58元/日（90000元÷365日）的标准向晏粤川支付租赁物占有使用费，自2015年1月7日起支付至实际归还租赁物之日止。故对蓝希络公司提出自2015年1月7日以后不应再支付费用的上诉理由不予采纳。
第二、蓝希络公司应酌情支付违约金。主要理由如下：1、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，蓝希络公司在发生触电事故后并未采取补救措施继续履行涉案合同，而是通知对方解除合同，且未能及时恢复原状后交还租赁物，蓝希络公司对涉案合同仅仅履行一年即解除及本案的发生负有较大过错。同时，蓝希络公司在实际归还租赁物之前将一直支付占有使用费，在此期间晏粤川尚有较为充足的时间对外招租，如果晏粤川及时招租成功，涉案合同因蓝希络公司违约而解除的租金损失将不复存在。本案租赁物位于城郊结合部，紧邻主要公路，再次出租的难度不大，晏粤川也未陈述再次出租的租金可能下降。综合考虑以上因素，将本案违约金调整为涉案合同约定的六个月租金金额，较为适宜。故对蓝希络公司请求调整违约金的上诉理由予以采纳。
综上所述，蓝希络公司提出的上诉请求部分成立，应予部分支持；一审判决认定事实清楚，但认定双方当事人形成不定期租赁合同关系并予以解除，以及未判决蓝希络公司恢复原状的具体内容，有所不当。鉴于当事人在二审中作出新的陈述，结合本院重新勘查租赁物现场等新的事实，本院依法改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持重庆市万州区人民法院（2016）渝0101民初1629号民事判决第四项。即被告重庆蓝希络饲料有限责任公司在本判决生效后30日内支付原告晏粤川代缴的电费及违约金共计3705元；
二、撤销重庆市万州区人民法院（2016）渝0101民初1629号民事判决第一、二、三、五项；
三、确认涉案《房屋续租合同》于2015年1月7日解除；
四、上诉人重庆蓝希络饲料有限责任公司在本判决生效后30日内拆除遗留的冷凝器及附属设施，清除遗留的废钢铁、建筑垃圾，将进大门右边厂房约1.5米宽、2米高的墙洞恢复原状，将进大门左边厂房屋约3.5米高、18米长垮塌的墙壁恢复原状，将进大门左边厂房外面、冲楼部分约80平方米的顶棚及大门右边错位的门柱恢复原状后交还给被上诉人晏粤川，并按照246.58元/日的标准支付自2015年1月7日起至实际交还之日止的占有使用费；
五、上诉人重庆蓝希络饲料有限责任公司在本判决生效后30日内支付被上诉人晏粤川提前解除涉案《房屋续租合同》的违约金45000元；
六、驳回被上诉人晏粤川的其他诉讼请求。
一审案件受理费5000元，由上诉人重庆蓝希络饲料有限责任公司负担；二审案件受理费5000元，由上诉人重庆蓝希络饲料有限责任公司负担4000元，由被上诉人晏粤川负担1000元。
本判决为终审判决。
审判长 杨继伟
审判员 柯 言
审判员 黄文革
二〇一八年三月二十九日
书记员 章立立