浙江省湖州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙湖民终字第316号
上诉人（原审被告）：长××县大自然物业管理有限公
司，住所地长××县××城镇××号。
法定代表人：李某。
委托代理人：葛某。
被上诉人（原审原告）：楼某某。
上诉人长××县大自然物业管理有限公司（以下简称为
××公司）与被上诉人楼某某物业服务合同纠纷一案，长兴县
人民法院于2010年5月18日作出（2009）湖长泗民初字第349号
民事判决。上诉人大自然公司不服上述判决而向本院提起上诉
。本院受理后依法组成合议庭，于2010年10月21日组织双方当
事人进行了调查。现本案已审理终结。
原审法院经审理认定：楼某某系长兴县雉城镇大自然城
市花园海典苑19-3-
102室业主，大自然公司系楼某某所在小区聘用的物业管理公
司。2007年12月8日，楼某某所在小区业主委员会与大自然公
司签订物业服务合同1份，合同约定大自然公司对包括污水管
道在内的共用设施有日常管理和维修养护义务，小区内公共雨
、污水管道每年疏通1次；、污水井每半年检查1次，并视检查
情况及时清掏。2009年8月2日，楼某某所有的长兴县雉城镇大
自然城市花园海典苑19-3-102室发生泛水，房屋内家具、地板等物品被浸泡受损。大自
然公司工作人员接到楼某某报修电话后即填写报修记录，并开
出维修单派人赶往现场进行检修。当日大自然公司工作人员对
楼某某所在单元楼公共污水管道进行检查，发现污水井已被污
物填满，下水管道出口被埋没。楼某某认为××公司违反物业
管理服务合同，未尽到对公共污水井及下水管道的疏通、养护
义务，致使其受到财产损害，故诉至法院，诉请法院判令大自
然公司赔偿财产损失和租住房屋租金。2010年3月29日，经湖
州中辰国瑞资产评估事务所评估，结论为楼某某竹地板贴面、
踢脚线、门套、衣柜、餐桌、厨门、墙面修补、原地面墙面拆
除、清理等损失的评估价值为14098元。另查明，楼某某厨房
间污水排放系由室内污水管连接至大楼墙外一根垂直于墙面的
公共管道，再由公共管道排放至下水道。楼某某已支付评估财
产损失鉴定费用2000元。
原审法院认为：双方间的物业服务合同关系合法有效，
应受法律保护，双方当事人应按照合同的约定履行义务。大自
然公司未按公司约定履行相应的义务，应对楼某某因此造成的
损失承担相应的赔偿责任。楼某某以大自然公司违反合同义务
为由请求大自然公司承担违约赔偿责任，作为权利主张方，楼
某某对损害后果、违约行为、行为与损害后果之间存在因果关
系等违约赔偿请求权的构成要件事实负有证明责任。本案中，
关于损害后果楼某某虽未提供充足有效的证据予以证明，但在
修复的工期内确实会产生一定的租金损失，结合房屋所在地的
生活水平、租赁行情，并结合实际损失，酌情确定租金损失为2000元，楼某某主张误工费没有事实依据，也未提供证据证明
，不予认可。其次，关于大自然公司是否存在违约行为，楼某
某提供的录像资料显示8月2日海典苑19号楼的污水井里污物堆
积，淹没污水管排放水口，在大自然公司不能提供充分证据证
明其已按合同约定履行排污，维护义务的情况下应视为楼某某
已完成举证责任。本案中大自然公司虽主张其已按合同约定尽
到对污水管道的检查维护义务并提供排污管道（井）清理记录
加以证明，但从清理记录本身来看，大自然公司于7月31日已
对海典苑19号楼的6号污水井、25米污水管进行清理，但又于8
月2日又对污水井里污物进行清理，不符常理，本案大自然公
司确实构成违约。再次，关于违约行为与损害后果之间是否存
在因果关系，大自然公司在接到楼某某报修电话后当天对楼某
某所在楼层外污水井进行排污，且从楼某某提供的摄像内容显
示污水井堵满污物，污水管排水口被堵住，楼某某的房屋位于
1楼，其家中污水倒灌的成因系下水道总管与污水管排污水管
排水口堵塞致19号楼厨房下水总管道口堵塞所致，结合楼某某
提供的摄像视频显示从楼某某厨房洗漱盆放水后，需经过约55
秒钟，水才会自厨房下水管溢出，证明楼某某室内厨房下水管
并未堵塞。再者垂直于墙面的公共管道，亦处于公共场所，属
于大自然公司管理、维护范围之内，大自然公司对下水道负有
管理、维护、疏通义务，现大自然公司未能证明其已尽到此项
义务，也未能证明系因其他原因导致污水倒灌，故对楼某某房
屋内污水受损负有赔偿责任。因纠纷系大自然公司未履行合同
义务引起，故鉴定费用应由大自然公司负担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十
二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法
律若干问题的解释》第三条第一款之规定，作出判决：大自然
公司赔偿楼某某财产损失共计14098元及租金损失2000元，合
计16098元，限于判决生效后十日内支付。一审案件受理费175
元，鉴定费2000元，合计2175元，由大自然公司负担。
上诉人大自然公司不服上述判决，向本院提起上诉称：
一、一审认定事实错误。上诉人不存在违约行为。上诉人提交
的排污记录证明上诉人不存在违约，但一审法院对排污记录不
予认定。被上诉人的损害结果与上诉人的管某某为之间没有因
果关系。一审法院以被上诉人单某提供的视频认定上诉人厨房
下水管未堵塞，从而推定上诉人的未尽管理责任没有依据。一
审法院认定被上诉人存在租金损失依据不足，修复期间不一定
产生租金，溢水的范围仅限于厨房，并没有殃及卧室。且租金
损失属于间接损失，不属于赔偿范围。一审对鉴定报告予以认
定错误。该鉴定报告是事发后8个月之后，在没有采取证据保
全措施的情况下出具的，故鉴定的对象是否与本案有关联具有
不确定性。二、一审适用程序不某某。被上诉人变更诉讼请求
，一审法院未按规定要求被上诉人补交诉讼费用。对于摄像视
频示当庭播放。故请求二审撤销原判，发回重审或驳回被上诉
人的诉讼请求。
被上诉人楼某某答辩称：上诉人没有证据证明管道堵塞
与上诉人没有直接关系。鉴定报告客观正确，应作为赔偿损失
的依据，被上诉人家某成员较多，事发后已向他人租赁房屋生活，实际产生的租赁费用更多。故认为一审法院判决正确，请
求驳回上诉人的上诉请求。
二审期间双方均未提供相应的证据。本院查明的事实与
原审一致。
本院认为：双方当事人对于被上诉人楼某某家厨房发生
污水倒灌并形成财产损失的事实没有异议。根据二审期间的诉
辩主张，二审争议焦点如下：
一、被上诉人污水倒灌的事实是否系上诉人的管理失职
行为所致。被上诉人一审期间提供的照片和录像资料显示了被
上诉人所在的海典苑19号楼的污水井内圬物堆积，污水管排水
口不畅，故应认定系污水井内的污物堵塞下水管道出口而导致
被上诉人污水倒灌事件的发生。而污水井内污物清理根据物业
服务合同，应属上诉人物业公司的管理服务范围。现上诉人未
履行职责导致事件的发生，已构成违约，应当向业主楼某某承
担相应的赔偿责任。至于大自然公司辩称的根据清理记录，其
已完成了清污工作，已尽物业职责的主张。因该清理记录系其
单位方面制作，未经业主楼某某或者该楼道其他业主的证明，
且该清理记录也不能完全证明大自然公司已对污水井的污物清
理干净，保证下水管道畅通的事实，故本院对该证据也不予认
定。
二、被上诉人损失的范围。因物业合同违约而发生的损
害赔偿纠纷，赔偿的范围应当限于直接发生的损失。本案中，
被上诉人的损失范围已经评估事务所评估，出具了较为客观公
正的鉴定结论，根据该结论，损失范围为14098元，上诉人应当予以赔偿。上诉人主张该鉴定报告系事件发生8个月后才形
成，不符合实际损失的状况，因上诉人在一审中对于被上诉人
诉请的赔偿损失不予认可，经被上诉人申请，一审法院才委托
鉴定机构对损失范围进行鉴定，从而查案件的事实和保证双方
当事人诉讼权利的实现，故鉴定时虽与事件发生时有一定的间
隔时间，但基本能客观反映污水倒灌形成的相关损失。故上诉
人的此项上诉理由，本院也不予采纳。至于一审确定的上诉人
租金损失2000元，因被上诉人生活于涉案房屋，该房屋发生污
水倒灌事件后，必将导致被上诉人无法实际居住而租房生活，
从而支付相关的租赁费用，所以房屋租金属于直接损失，应作
为上诉人的赔偿范围。一审确定2000元租金数额客观合理，本
院予以维持。
此外，一审过程中被上诉人增加了诉讼请求，一审法院
未收取相应的诉讼费用确有失妥当，但并不因此而增加上诉人
的诉讼负担，该程序瑕疵并不影响到案件的实体处理结果，故
上诉人以程序违法而要求发回重审的理由不能成立，本院不予
采纳。
据此，一审对证据的采信认定正确，认定事实清楚，适
用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十
三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费175元，由上诉人大自然公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨林法
审 判 员 周 勇
代理审判员 冯杰民
二〇一〇年十月二十一日
书 记 员 贾艳红