北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）西民初字第2780号
原告北京领航房地产经纪有限公司（反诉被告），住所地：北京市西城区广安门外305号（荣丰嘉园B1座6层B02层）。
法定代表人侯永胜，职务：总经理。
委托代理人王妍，女，1981年9月16日出生，该公司法律顾问。
被告中国铁路文工团（反诉原告），住所地：北京市西城区二七剧场**号。
法定代表人刘志江，职务：团长
委托代理人ＸＸ，北京市腾中律师事务所律师。
委托代理人王庆安，男，1957年11月8日出生，该单位生活服务中心副主任。
第三人潘新，男，1963年5月12日出生。
委托代理人潘杰（潘新之弟），1970年2月15日出生。
第三人苏红英，女，1965年2月28日出生。
委托代理人潘新。
第三人潘溥淳，男，1989年4月7日出生。
委托代理人潘新。
原告北京领航房地产经纪有限公司（以下简称：领航房地产公司）诉被告中国铁路文工团（以下简称：铁路文工团）、第三人潘新、苏红英、潘溥淳房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告领航房地产公司法定代表人侯永胜及委托代理人王妍，被告中国铁路文工团委托代理人ＸＸ、王庆安，第三人潘新及其委托代理人潘杰、第三人苏红英、潘溥淳及其委托代理人潘新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告领航房地产公司诉称，2012年8月27日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定原告代理出租给被告的房屋位于北京广安门外305号荣丰嘉园”非常男女”及”非常空间”户型共计1套房屋（房号xx）；出租面积73.56建筑平米，租金2.8元／建筑平米／日，总租金19295元；租期三个月自2012年9月1日至2012年11月30日止；租赁期满，乙方应如期交还所租全部房屋，乙方逾期归还，则每逾期一日应向原告支付原日租金2倍的滞纳金。合同签订后原告积极履行合同义务，合同期满被告拒不交还房屋，原告多次与被告沟通，被告以实际承租人不退房为由拒绝交还房屋。按照合同约定支付租金和滞纳金每日618元，我们是代理房屋所有权人出租房屋，我们有委托合同。现诉至法院，要求：1、依法判令被告及第三人立即搬出承租房屋；2、依法判令被告支付2012年12月1日至实际腾房之日的房屋使用费和滞纳金（房屋使用费每日标准按照约定206元＋滞纳金每日412元）；3、本案诉讼费被告承担。
被告铁路文工团辩称，第一，原告是以出租房屋为业的专业公司，房屋不是他自有的。第二，我们和原告签订的租赁合同，只是一个代理行为，我们向原告不是租了一个房屋，而是租了10多间，是为了解决我团里职工的周转房。被告是法人，只是当时特殊情况，说租金由我们支付，但是实际使用房屋的不是我公司。我认为我们签订的合同只是一个代理行为。第三，在房屋到期的时候，我们积极配合原告，也和原告多次沟通，说房屋承租人什么情况，租金只能支付到什么时间。我们在合同期内，没有违约，我们已经依约支付了租金。到期后，由于第三人的行为，就不是合同之间关系，而是侵权行为。房屋产权人不是我们，我们只是代理第三人租赁的行为。所以当原被告合同到期后，第三人拒不搬出原告出租的房屋，我们认为应该是第三人对原告管理房屋的侵权行为，应该适用物权法，所以我们认为原告以违约之诉来起诉，不恰当。我们认为第三人在原告和被告合同有效期内，占有房屋是合法有效，原告和被告合同到期之后，第三人对原告房屋是侵权行为，那么原告和被告签署的合同，违约的条款，对第三人是不适用，应该按照实际使用天数来收取租金，不是应该按照合同签订的条款来支付租金。第三人继续使用原告房屋，对原告财产权没有侵犯，应该支付实际使用费，而不应该支付违约金。按照合同相对性，原被告约定合同的违约金数额，与第三人没有关系，原告的主张是不恰当的。由于第三人的侵权，与被告没有关系，请求法院依法驳回原告诉讼请求，原告可另行提起民事诉讼。另外，原告主张的违约金过高，本案应该还是按照实际使用支付，因为我们作为被告，不是实际占有人，侵权人不是我们。
第三人潘新述称，1994年我在东城区有个两居室，当时铁路文工团拆迁，把房屋拆了，拆完以后说3-5年在和平里给我一套新房子，二室一厅，不出一分钱。后来才知道，文工团根本没有这个房子，文工团签订的合同就是一个诈骗行为，把我们房子拆了，不兑现合同，现在已经19年了，我四处搬家。从有2间房屋，到现在他们的恶意诉讼。2006年又搬迁，他们哄骗，说给解决房子，拆迁款29.4万，我们一分钱都没有要。这个是他们违约。2012年让我三套选一套，还让我掏钱，他们必须让我三选一，否则视为放弃。他们后来强行把杨庄的房子分给我们，告诉我们2012年12月1日他们就不给租房了，和平里房子一平米10万，在周转期间没有给一分钱。我的各种损失超过500万。我怎么能答应他呢？这个是起因，为什么居住在这里不走。他们起诉我们租赁合同，我们住的是普通住宅，不是写字楼，也不是高档公寓，这个门道里大概有100户，普通住宅，南房，不朝阳，这套房子能值多少钱？铁路文工团和中介合演了一个双簧，恶意诉讼，他们签订了一个三个月合同，加上供暖费算下来6200元，而实际当地房租就3000元，原告以违约为由，以6200元的基数，要求我们支付，还要支付2倍滞纳金。这个里面，他有贪污行为，他们是在2006年签订的合同，当时文工团租了20套房子，按照这个价钱算，2.8一平米，这20套房屋贪污了多少钱？是侵吞国有资产。而且2006年的房价，按照20%递增，我们现在承租的房子，当年也就是1000多块钱，而他们签订的是每月6000多，他们一年吃回扣多少钱？他为什么2.8一平米，这个是普通住宅，又不是高级公寓，他为什么这么写？这个就是他想贪污多少钱，而写多少钱，他们就是为了吃回扣，贪污国有资产。首先，他们的行为存在贪污行为，严重损害国家利益，根据合同法，无效条款的规定，我认为这个合同是无效的。他们犯有贪污罪。第二，铁路文工团犯诈骗罪未遂。以私自占有为目的，他们的行为完全构成合同诈骗罪。房屋中介是以租房为主要项目，他不可能不知道房租多少钱。3000多块钱房租，他向我索赔6000多块钱？文工团租了7年，难道不知道这个房子多少钱一间。他们知道这个房子多少钱，故意向我们索赔。合同里面很多细节值得商榷，合同里面写了要双倍赔偿么？他们就是为此次诉讼写的这份合同。他们故意串通。铁路文工团是主谋。还有，这个合同应该由房租中介写，但是有些个别现象表现不是这回事。最后签字这个房屋租赁公司只签订名字，没有写日期，这个日期是王庆安写的。这个是什么原因？他为什么不写日期。只有一种解释，他签订的合同根本就不是8月27日签订的。中介知道是犯罪，所以没有写日期。他们一定是确认我们不搬出去以后签订的合同。就此事，我认为全责完全在铁路文工团。发起这次诉讼，违约也罢，都是文工团造成的。我们很同情房主，但是我们也没有办法。如果我们去了杨庄，我们的损失在500万以上，19年都没有房屋周转费。就算现在拆迁，也不可能让我出钱买房。我认为他们是在犯法。综上所述，对方在这次合同中，涉嫌两起刑事犯罪，根据合同法相关规定，这个就是无效合同。请求法院，驳回原告全部诉讼请求，我们不同意原告的全部诉讼请求。铁路文工团不仅扰乱了社会主义经济秩序和法制秩序，还占用司法资源，应当承担责任。
第三人苏红英、潘溥淳述称，我们的意见同潘新一致。
反诉原告铁路文工团诉称，由于第三人潘新对房屋面积提出异议，反诉人提出了鉴定申请，鉴定结论房屋面积为55.03平方米，比合同约定的73.56平方米少了18.53平方米，根据《房屋租赁合同》第四条第一款、第三款的有关规定，现提起反诉，要求：1、依法判令被反诉人退还多收取的租金4669.2元；2、依法判令被反诉人承担鉴定费3000元。
反诉被告领航房地产公司辩称，合同约定的面积计算方式是双方认可的。因为当事人也在，关于被告代理人说不知道，不清楚，当事人也说了，是双方认可的。关于卫生间和阳台的面积可以进一步协商。测绘报告也说了，只是说建筑面积，和夹层的套内面积，我们约定的建筑面积是双方认可的。当时这个合同，本来是要按套来签订，按照面积来签订，是因为铁道部要求按面积来签订，如果双方当时只是认可55平米的话，那么单价肯定就不是现在合同约定的了。王庆安也说了，认可当时的计算方式。综上，不同意反诉人的反诉请求。另外关于违约金过高，因为违约金是真实意思表示，合同约定很清楚，我们认为违约金不高，现在给我们造成的影响损失，违约金肯定不高的。
经审理查明，2012年8月27日，原告与被告签订房屋租赁合同，合同约定：原告代理出租给被告的房屋位于北京市西城区xx号；出租面积计73.56建筑平米（”非常空间”户型以两层建筑面积计算），租金2.8元／建筑平米／日，总租金19295元；如房屋实际建筑面积大于房屋合同签订面积时，总租金不变，如房屋实际建筑面积小于房屋合同签订面积时，原告将多余部分面积的租金退还给被告。房屋租期三个月，自2012年9月1日至2012年11月30日止；租赁期满，被告应如期交还所租房屋，被告逾期归还，则每逾期一日应向原告支付原日租金2倍的滞纳金。在租赁合同期内，涉案房屋由被告用于安置第三人作为周转房居住，被告按合同约定交纳了租金。合同到期后，被告未能按照合同约定将涉案房屋交还给原告。庭审中，原告主张合同到期后被告未按期将房屋交还原告，被告已构成违约，应支付房屋使用费和违约金。被告对此不予认可，被告主张涉案房屋的实际占有人系第三人，被告从未实际使用过该房，第三人在租赁合同到期后恶意占用涉案房屋，应由第三人承担相应责任，本案应适用物权法而不是合同法。被告另主张租赁合同中约定的违约金数额过高，原告认为关于违约金的约定是双方的真实意思表示，并且根据其实际损失，违约金也不高。第三人主张涉案房屋系被告给其租的周转房，被告将其房屋拆迁，至今没给其解决住房问题，其没有住处，无处腾房，如果被告能给其另找一处周转房，其愿意腾房。第三人另主张涉案房屋的租金过高，被告涉嫌侵吞国有资产及贪污犯罪，侵犯了国家利益，原、被告之间的租赁合同应属无效合同，但第三人并未就其此项主张向本院举证予以证明，本院已向其告知如其认为存在犯罪行为，可向相关部门举报。本案审理中，被告对涉案房屋的面积提出异议并申请司法鉴定，经三方当事人同意，本院委托北京市测绘设计研究院对涉案房屋面积鉴定测绘，2013年7月26日，北京市测绘设计研究院出具司法鉴定检验报告书，结论为：北京市宣武区xx室房屋总面积为55.03平方米，其中，4层建筑面积为28.28平方米，4层夹层增加套内建筑面积为26.75平方米。被告为此支出鉴定费3000元。现原告诉至本院，要求被告及第三人立即搬出承租房屋；要求被告支付2012年12月1日至实际腾房之日的房屋使用费和滞纳金。被告以其答辩理由，不同意原告的诉讼请求并提起反诉，要求原告退还多收取的租金4669.2元并承担鉴定费3000元。本案经本院主持调解，各方未能达成一致意见。
上述事实，有三方当事人陈述、房屋租赁合同、不再续约通知、函件、搬迁协议、房屋分配通知单、告知书、供暖费缴费通知单、入住通知书、困难申请、鉴定检验报告、鉴定费发票等证据材料在案佐证。
本院认为，原、被告于2012年8月27日签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律、法规之规定，应认定合法有效。第三人主张该租赁合同系原、被告恶意串通涉嫌侵吞国有资产、损害国家利益，应属无效，但第三人并未就此提供证据予以证明，对其此项意见，本院不予采纳。房屋租赁合同履行期间，被告将涉案房屋用于安置第三人作为周转房使用，房屋租赁合同到期后，被告理应将涉案房屋交还原告，现原告起诉要求被告及第三人腾房的请求正当，本院予以支持。至于第三人与被告之间的拆迁安置问题，双方可另行解决。由于被告未按合同约定的时间将房屋交还原告，被告的行为已构成违约，应按照合同的约定支付房屋使用费及违约金。但双方租赁合同中关于违约金的约定过高，现被告提出异议，本院予以适当调整，本院对原告此项请求的合理部分予以支持。被告所述关于涉案房屋实际占有人系第三人，第三人在房屋租赁合同到期后恶意继续占用涉案房屋，应由第三人承担相应责任的抗辩意见，因第三人不是房屋租赁合同的合同相对方，被告的此项抗辩意见，缺乏依据，本院不予采纳。关于被告要求原告退还多收租金的反诉请求，由于房屋实际建筑面积小于双方租赁合同中约定的房屋建筑面积，根据双方租赁合同的约定，原告应将多余部分面积的租金退还被告，被告为此支出的鉴定费，原告应当承担，被告此项反诉请求，理由正当，本院予以支持。原告虽主张租赁合同中约定的面积系双方认可，但原告作为专业的房地产经纪公司，在决定以房屋面积为标准出租房屋时，有责任核实清楚房屋的面积，原告未核实清楚房屋面积的责任应自行承担，现无论从公平角度还是依据双方租赁合同的约定，被告也只应支付其实际使用面积的房屋租金，故对原告的此项意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起十日内，被告中国铁路文工团、第三人潘新、苏红英、潘溥淳及其共居亲属将西城区xx号房屋腾空，交原告北京领航房地产经纪有限公司收回。
二、被告中国铁路文工团自二О一二年十二月一日起按每日一百五十四元的标准给付原告北京领航房地产经纪有限公司房屋使用费至其实际搬出西城区xx号房屋之日止（于本判决生效后七日内执行）。
三、被告中国铁路文工团自二О一二年十二月一日起按每日一百五十四元的标准给付原告北京领航房地产经纪有限公司滞纳金至其实际搬出西城区xx号房屋之日止（于本判决生效后七日内执行）。
四、自本判决生效之日起七日内，原告北京领航房地产经纪有限公司退还被告中国铁路文工团多收的租金四千六百六十九元二角。
五、自本判决生效之日起七日内，原告北京领航房地产经纪有限公司给付被告中国铁路文工团鉴定费三千元。
六、驳回原告北京领航房地产经纪有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费七十元、反诉费二十五元，由原告北京领航房地产经纪有限公司负担二十五元（已交纳），由被告中国铁路文工团负担七十元（已交纳二十五元），于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李 俊
人民陪审员 李丹萍
人民陪审员 许子莲
二〇一三年九月二十二日
书 记 员 李 婷