湖南省张家界市永定区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0802民初2308号
原告：张家界欣城物业服务有限公司，住所地张家界市永定区子午路501号（市司法局宿舍小区）。
法定代表人：汪廷斌，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张霞，湖南人和人（张家界）律师事务所律师。
委托诉讼代�人：刘凡贞，湖南人和人（张家界）律师事务所实习律师。
被告：龚莉萍，居民。
委托诉讼代理人：杨建初，居民。
原告张家界欣城物业服务有限公司（以下简称为欣城物业公司）与被告龚莉萍物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月7日立案后，依法适用简易程序，于2016年10月24日公开开庭进行了审理。原告欣城物业公司的法定代表人汪廷斌及其委托诉讼代理人张霞，被告龚莉萍及其委托诉讼代理人杨建初到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告欣城物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告龚莉萍向原告欣城物业公司支付物业服务费3543.6元及相应滞纳金1771.8元；2、本案诉讼费用由被告龚莉萍承担。事实和理由：原告欣城物业公司与张家界民安家园（二期）开发商湖南橘城置业有限公司签订了《前期物业服务委托合同》，为被告龚莉萍在内的所有民安家园二期的业主提供物业服务。但被告龚莉萍自2013年4月30日起，到至今为止，一直未向原告欣城物业公司缴纳物业服务费，截至2016年8月30日，共拖欠原告物业服务费3543.6元，原告多次向被告龚莉萍收取均被拒绝。原告欣城物业公司认为，原告与开发商签订的《前期物业服务委托合同》对全体业主均具有约束力，被告龚莉萍不交纳物业服务费的行为违反了法律及司法解释的相关规定。故依法提起诉讼。
原告欣城物业公司为了支持其诉讼主张，向本院提交了下列证据：
1、入住手续书和张房权证西字第××号房屋所有权证（均系复印件）各一份，拟证明被告龚莉萍已经办理入住手续，是本案的适格被告的事实；
2、《民安家园（二期）前期物业服务委托合同》、《前期物业服务协议》（均为复印件）各一份，拟证明原告欣城物业公司与被告龚莉萍之间具有前期物业管理服务合同关系，以及双方自愿约定违约金等事项的事实；
3、物业服务企业资质证书和民安家园（二期）物业住宅小区住宅前期公共性物业服务收费申请报告（均为复印件）各一份，拟证明原告欣城物业公司具有物业管理资质，且原告的物业管理服务收费合法的事实；
4、收据（复印件）四份、湖南省非税收入一般缴款书（复印件）一份、电梯（扶梯）维护保养合同（复印件）一份，拟证明原告欣城物业公司作为被告龚莉萍所住小区的物业公司，除了为被告所住小区的日常服务之外还因电梯的特种服务与电梯公司签订了委托合同并且承担维护费用的事实；
5、欠费催缴通知书（复印件）一份，拟证明被告龚莉萍欠缴物业服务费以及原告欣城物业公司向被告龚莉萍催收的事实。
庭审中，被告龚莉萍对原告提交的1号证据未提出异议，对原告提交的2号证据中《前期物业服务协议》未提出异议，对原告提交的2号证据中《民安家园（二期）前期物业服务委托合同》认为不清楚事实、对原告提交的3、4、5号证据亦认为不清楚事实。
被告龚莉萍辩称,原、被告之间没有签订任何物业服务合同，被告只与橘城物业公司签订合同，同时被告家墙体一直渗水，损坏了墙壁和家具，物业公司物业服务严重不到位，物业公司没有尽到义务，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告龚莉萍为证明其主张，向本院提交了下列证据：
1、《经济适用住房买卖合同》（合同编号）及补充协议（均系复印件）一份，拟证明被告龚莉萍于2010年8月26日从湖南橘城置业有限公司购买并取得民安家园号房屋所有权的事实；
2、民安家园（二期）前期物业服务协议（复印件）一份，拟证明被告龚莉萍于2010年11月5日与长沙橘城物业管理有限公司签订物业服务协议的事实；
3、物业费交款单（复印件）二份，拟证明被告龚莉萍已向长沙橘城物业管理有限公司交纳2600元物业费的事实；
4、彩印图片七大张（系彩印复印件），拟证明被告龚莉萍房屋漏水，损害了墙面及家具长达3年原告没有维修的事实。
庭审中，原告欣城物业公司对被告龚莉萍提交的1、2、3、4号证据未提出异议。
经审理质证，本院对原告欣城物业公司和被告龚莉萍提交的证据认证意见如下：对原告提交的1号证据、2号证据中《前期物业服务协议》以及被告提交的证据，因对方当事人未提出异议，予以采信；对原告提交的2号证据中《民安家园（二期）前期物业服务委托合同》以及3、4、5号证据，被告虽�出不清楚事实，但证据来源合法，证实的客观事实能相互印证，本院予以采信。
根据原、被告的陈述以及本院采信的证据，查明以下案件基本事实：
被告龚莉萍与湖南橘城置业有限公司于2010年8月26日签订了《经济适用住房买卖合同》，被告龚莉萍购买位于张家界市永定区陈家溪路民安家园号房屋一套，房屋建筑面积为87.60平方米。2010年11月5日，被告龚莉萍与长沙橘城物业管理有限公司、湖南橘城置业有限公司签订了《入住手续书》，随后入住该房屋中。2010年10月16日，原告欣城物业公司与湖南橘城置业有限公司签订了民安家园（二期）的《前期物业服务委托合同》，该合同约定：“（一）物业管理内容：综合管理服务标准按照湖南省物价局、湖南省住房和城乡建设厅文件（湘价服[2010]76号）（以下简称“文件”）、湖南省住宅物业服务分项目分等级（以下简称“服务等级”）的三级标准执行。公共区域清洁卫生服务标准按照文件服务等级的三级标准执行，本项服务人数不得少于4人，……按物业管理需要配置垃圾收集点，收集点每日清理二次，收集点周围无散落垃圾、无污迹、无明显异味。公共区域秩序维护服务人员每班不得少于2人，……设立门岗和巡逻岗，具备录像监控、楼宇对讲、周界报警等三项以上技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。公共区域绿化日常养护的服务标准……绿地保存率100%（包括经过规定手续变更）乔、灌、草等保存率95%以上，大乔木保存率98%以上。绿地设施及硬质景观保持长年基本完好。共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修服务标准……每年二次以上对房屋结构进行检查，涉及使用安全的部位每季度检查一次，并有记录，发现损�及时安排专项修理并告知相关业主、使用人，……每日一次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品、室外健身设施、儿童乐园等进行巡查，发现损坏立即修复，保持原有面貌，保证器械、设施的使用安全。……小区服务人数总和不得少于14人；（二）物业服务费用：多层按【建筑面积】（下同）每月每平方米0.5元收取，高层按每月每平方米1.00元收取；（三）合同有效期限：本合同委托管理期自2010年10月16日零时起至业主大会成立并与其所选聘的物业服务企业签订物业管理服务合同生效时，合同自然终止。”2010年11月5日，被告龚莉萍与长沙橘城物业管理有限公司签订了《前期物业服务协议》，协议约定了双方的权利和义务，并约定“房屋建筑面积：88.59㎡……物业管理费从2010年11月5日开始按壹年收取……高层住宅（电梯）物业管理费用按1.00元/㎡·月收取。”自2013年4月起，被告龚莉萍以未与原告欣城物业公司签订物业服务合同，且原告欣城物业公司没有按照合同约定提供相应的服务标准，房屋存在质量状况为由，拒绝交纳物业服务费。为此，原告欣城物业公司于2016年9月7日向本院提起诉讼。
另查明，2010年11月5日，长沙橘城物业管理有限公司与被告龚莉萍签订《前期物业服务协议》后收取了部分物业服务费，但长沙橘城物业管理有限公司只服务了一年（至2011年11月1日），2011年11月1日，原告欣城物业公司与湖南橘城置业有限公司签订了《前期物业服务委托合同》，但落款时间为2010年10月16日；民安家园（二期）已经成立业主委员会，但尚未备案，并只有原告欣城物业公司为民安小区（二期）提供物业服务；被告龚莉萍入住民安家园（二期）小区后没有与原告欣城物业公司签订物业服务合同；张家界市物价局审核通过原告欣城物业公司对民安家园（二期）物业住宅小区高层按1.00元/㎡，多层按0.50元/㎡的标准收费。原告欣城物业公司解释被告龚莉萍家漏水属实，其它物业服务的确存在瑕疵等情况，但都在慢慢整改。
本院认为，根据《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第二条第一款“前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。”的规定，前期物业管理公司只需由建设单位选聘，而并不需要通过招标或选聘等方式取得，开发商湖南橘城置业有限公司在民安家园（二期）小区业主委员会成立之前，与原告欣城物业公司签订的《前期物业服务委托合同》合法有效，对全体业主具有约束力，故原告欣城物业公司在本案中是适格主体，被告龚莉萍主张原告不具有主体资格的辩称理由不成立，本院不予支持。同时，该《前期物业服务委托合同》签订后，双方应按照合同约定全面履行各自的义务，原告欣城物业公司虽可按张家界市物价局审核批准的文件对被告龚莉萍按1.00元/㎡收取物业服务费，但被告龚莉萍提出原告欣城物业公司提供的服务未达到合同约定的相应服务标准，对此，原告欣城物业公司也承认并作出了相应的解释，故被告龚莉萍由此而拖欠物业服务费，本案中被告龚莉萍在接受了原告提供的物业服务后拒交物业服务费，理属不当，但究其原因是因为原告欣城物业公司未对被告龚莉萍入住的民安小区（二期）尽到合同约定的义务，对小区的卫生、安保等都存在管理不到位的情况，原告欣城物业公司应承担相应的违约责任，对被告龚莉萍拖欠的物业服务费予以部分减免，本院认为以八折折扣收取为宜，对原告欣城物业公司主张的滞纳金，因原告欣城物业在履行合同过程�存在违约行为，故本院对其主张的滞纳金亦不予支持。被告龚莉萍购买的房屋建筑面积为88.59平方米，按高层每月每平方米1.00元的收费标准，从2013年4月30日起计算至2016年8月29日止，共计40个月，物业服务费应为3543.6元，本院支持原告欣城物业公司主张被告龚莉萍交纳从2013年4月30日至2016年8月30日的物业服务费为2834.88元（88.59平方米×1元×40个月×80%），其余请求不予以支持。
综上所述，原告张家界欣城物业服务有限公司要求被告龚莉萍支付物业服务费，于法有据，本院予以部分支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告龚莉萍给付原告张家界欣城物业服务有限公司物业服务费2834.88元，限本判决生效后三日内履行；
二、驳回原告张家界欣城物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取计25元，由被告龚莉萍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。
审 判 员 吴廷杰
二〇一六年十月二十六日
代理书记员 陈 斐
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵守诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。