南京市秦淮区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）秦民初字第1105号
原告李述芬，女，1963年7月29日生。
委托代理人杨十方，江苏宁城律师事务所律师。
被告万美雪，女，1944年4月16日生。
委托代理人王兵，江苏行知律师事务所律师。
被告乌兰，女，1983年5月15日生。
委托代理人韩龙，江苏蓝海律师事务所律师。
委托代理人高文利，女，南京鑫双雨汽车服务有限公司职工。
原告李述芬与被告万美雪、乌兰房屋买卖合同纠纷一案，原告李述芬于2013年5月10日向本院起诉，本院于同日立案受理，依法组成合议庭于2013年6月27日公开开庭进行了审理。原告李述芬的委托代理人杨十方、被告万美雪的委托代理人王兵、被告乌兰的委托代理人韩龙、高文利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李述芬诉称，1997年，经被告万美雪儿子罗某提议介绍，原告与被告万美雪达成协议，被告万美雪将尚未入住的拆迁安置房诉争房屋的居住权以90000元价格转让给原告，原告按约付款后出资办理全部手续入住至今。入住后原告多次要求被告万美雪到白下区房产经营公司办理租赁变更手续，但被告万美雪一拖再拖。2005年，被告万美雪背信弃义，瞒着原告购买讼争房屋，并办理了产权。2006年，被告万美雪以产权人身份起诉原告，要求原告迁让。南京市中级人民法院在判决书中虽没有明确认定原告与万美雪的协议合法，但已基于该协议认定了原告居住在诉争房屋是合法的，间接认可了该协议的合法性。判决书载明“双方转让协议的纠纷，可另案诉讼解决”，万美雪的诉讼请求被南京市中级人民法院终审判决驳回。其后，被告万美雪始终没有诉讼该协议无效，却串通被告乌兰至原告处采取强行闯入、撬门扭锁的方式威胁、驱赶原告迁出，为此原告多次向白下区公安分局淮海路派出所报案。派出所民警对被告乌兰做出批评，要求被告乌兰不得再有类似行为，否则将追究其违法责任。2010年4月，两被告签订《南京市存量房买卖合同》，万美雪将诉争房屋以520000元的价格卖给被告乌兰，该价格明显低于房屋市场价的70%，且双方补充条款约定被告乌兰自行解决诉争房屋腾空问题，该约定侵犯了原告居住诉争房屋的权利，且原告对诉争房屋的居住权是由南京市中级人民法院认可的。现原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求法院判令：1、两被告关于诉争房屋签订的转让合同无效；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告万美雪辩称，原告不是房屋买卖合同当事人，没有确认合同无效的主体资格。即使原告适格，原告没有证据证明两被告有恶意串通的行为，请求确认合同无效的主张也没有事实基础。原告1998年11月入住至今，虽经产权转让，但没有改变原告在该房的居住状况，原告的利益没有受到实质性的侵害。依据（2005）白民一初字第1276号民事判决书、（2006）宁民四终字第863号民事判决书，产争房屋存在纠纷，但被告万美雪急需用钱，故将带瑕疵的产争房屋出售。而被告乌兰对产争房屋的争议存在其自己的见解，认为原告应予迁让。两被告虽以758000元的合同用于房产局备案，以520000元的价格进行交易，但买卖合同中涉及的税费及律师费均由被告乌兰承担，上述费用加起来，远高于市场价格的70%。补充协议更能说明两被告没有恶意串通，损害原告的利益。原告的居住权是依据其与被告万美雪1997年签订的协议书，该份协议已经签订10多年，法院审理也未涉及该协议的效力。且从协议内容看，在签订协议书时，因被告万美雪不是诉争房屋的承租人，其不具备主体资格，因此，协议书的内容是非常含糊的，如没有双方自认，该协议不能说明任何问题。被告万美雪在历次的诉讼中认可协议书的真实性，但该协议书是附生效条件的意向书，即由原告先支付给被告万美雪30000元，经房管部门同意将诉争房屋承租人变更为原告后，原告再支付给被告万美雪60000元。后因房管部门不同意将诉争房屋承租人变更为原告，被告万美雪将已收取的30000元返还给原告时，原告拒绝收回该款。协议书中约定的是债权，不是物权。即使1997年的协议有效，原告认为侵犯其利益，原告应以该有效协议要求被告万美雪承担违约责任，而非诉请要求确认两被告的买卖合同无效。两被告不存在过错，亦没有恶意串通，且依法进行了产权过户。原告称被告乌兰要求其腾房，但腾空房屋的事实并未实际发生，两被告未侵害原告的权利。请求驳回原告的诉请。
被告乌兰辩称，同意被告万美雪的答辩意见，两被告不存在恶意串通，也不存在损害原告利益的行为。房屋买卖合同是双方真实意思的表示，双方已经履行完毕，且没有合同法关于合同无效的法定情形，请求驳回原告诉请。
经审理查明，被告万美雪的母亲朱某某原承租本市洪武路384号公房，该房于1993年10月被拆迁。1993年10月26日，朱某某与拆迁单位签订拆迁安置补偿协议，有偿安置本市程阁老巷A4幢609室即诉争房屋，安置房使用人为朱某某，被告万美雪在拆迁协议上以朱某某代理人的身份签名。1995年12月28日朱某某去世。1997年4月12日，原告（乙方）与被告万美雪（甲方）签订《协议书》一份，约定“甲方现有程阁老巷小区A幢陆层609室小套住房壹套。经双方协商，甲方把此小套永久转让给乙方。此房的过户由乙方负责，甲方积极配合。本协议签署后的一切事宜由双方协商解决。”当时双方口头约定转让价款为90000元。
1998年11月，经被告万美雪同意，原告以被告万美雪亲戚的名义代理办理了入住手续，并入住诉争房屋，但承租证载明的承租人依然是朱某某。原告入住后，一直以朱某某名义交纳房屋租金至2005年1月。
2005年4月，经南京市白下区房产经营公司同意，诉争房屋的承租人由朱某某变更为被告万美雪，同年6月被告万美雪按房改政策规定购买了诉争房屋产权，并办理房屋所有权证和国有土地使用证。
2005年9月27日被告万美雪起诉要求原告迁让。原告于同年10月27日向本院起诉，要求确认南京市白下区房产经营公司与被告万美雪的房屋买卖合同纠纷无效，后又于2006年1月24日自愿撤回起诉。本院于2006年3月8日作出（2005）白民一初字第1276号民事判决，判决：被告李述芬于本判决生效之日起十五日内迁出本市武学园某室房屋，将房屋腾空交还原告万美雪。李述芬对上述判决不服，上诉至江苏省南京市中级人民法院。2006年7月31日，江苏省南京市中级人民法院认为李述芬与万美雪于1997年4月订立诉争房屋的转让协议，且李述芬亦依约履行入住，此后，万美雪虽然购买诉争房屋的产权并已领取了诉争房屋所有权证和国有土地使用权证，但李述芬非强行入住，万美雪以其系诉争房屋的产权人为由要求李述芬迁让，无法律依据，一审法院判决李述芬迁让不当，双方就转让协议纠纷可另案诉讼解决。据此，作出（2006）宁民四终字第863号民事判决：一、撤销本市白下区人民法院（2005）白民一初字第1276号民事判决；二、驳回万美雪的诉讼请求。
2010年4月16日，两被告签订《南京市存量房买卖合同》，约定被告万美雪将诉争房屋出售给被告乌兰；房屋转让价款为758000元。该份合同经房产交易中心签证。同时，双方另外签订《南京市存量房买卖合同》，约定讼争房屋转让价款为520000元，乌兰于2010年3月29日支付首付款95000元，2010年4月13日支付银行解押款285000元，余款140000元于银行下款后支付。双方还补充约定“1、乙方（被告乌兰）知晓甲方（被告万美雪）房屋存在诉争，并知晓（2005）白民一初字第1276号，（2006）宁民四终字第863号民事判决书内容。2、该房的腾空由乙方自行解决。3、关于该房涉及与李述芬、周某某的居住权转让协议是否有效的官司（仅限一审和二审的同一个官司）其诉讼费用及律师费用由乙方承担，甲方负责提供证据给乙方，并积极配合。”合同签订后，被告乌兰按约定支付购房款及买卖双方所有税费，并分别于2010年4月20日、4月22日取得讼争房屋产权证、土地使用权证。
以上事实有南京市城市房屋拆迁安置补偿协议、朱某某死亡注销户口证明、协议书、南京市直管公有住房买卖契约、购房发票、房屋所有权证、国有土地使用证、（2005）白民一初字第1276号民事判决书、（2006）宁民四终字第863号民事判决书、《南京市存量房买卖合同》、银行存折及当事人陈述予以证实。
本院认为，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。原告提出两被告明知诉争房屋存在纠纷仍然交易，且交易金额低于市价的70%，属于恶意串通，原告对诉争房屋存在永久使用权，两被告签订的房屋买卖合同损害原告对诉争房屋的合法权益，故两被告签订的房屋买卖合同应为无效。本院认为，两被告签订买卖合同的补充条款中，被告万美雪如实告知被告乌兰诉争房屋存在纠纷，房屋买卖合同的履行存在瑕疵，故双方约定合同价款低于市价更能说明双方是实事求是，诚信交易。两被告在《南京市存量房买卖合同》中约定了诉争房屋的腾空由被告乌兰自行解决，并约定了该房涉及的与李述芬、周某某居住权转让协议的诉讼事宜，亦不属于恶意串通损害第三人利益的情形。故对于原告主张两被告签订的诉争房屋产权转让合同无效的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告李述芬的诉讼请求。
案件受理费11380元，由原告李述芬负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（南京市中级人民法院开户行：农行鼓楼支行；帐号：033401059040001276）。
审 判 长 夏 婕
人民审判员 陈春玲
人民陪审员 林玉兰
二〇一三年七月二十二日
书 记 员 杨 燕