江苏省扬州市邗江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏1003民初707号
原告：扬州界龙名都置业有限公司御龙湾投资管理分公司，住所地在扬州市邗江区竹西路4号102室。
负责人：马刚，该公司总经理。
委托代理人：葛华，江苏琼宇律师事务所律师。
委托代理人：李红梅，江苏琼宇律师事务所律师。
被告：孙国民，男，1970年10月15日出生，汉族，住扬州市邗江区。
委托代理人：崔明霞，江苏征远律师事务所律师。
委托代理人：唐庆霞，江苏征远律师事务所律师。
原告扬州界龙名都置业有限公司御龙湾投资管理分公司（以下简称界龙公司）与被告孙国民房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月13日立案受理后，适用简易程序于2017年2月13日、同年2月28日公开开庭进行了审理。原告界龙公司委托代理人葛华、李红梅，被告孙国民委托代理人崔明霞、唐庆霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告界龙公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告交还承租的扬州市竹西路4号A2-204、A2-205号商铺；2、判令被告支付租金39528元并支付计算至2017年1月27日的违约金17783元；3、判令被告给付房屋计算至2017年1月23日的房屋占有使用费43920元并从2017年1月24日起按每月14640元支付实际返还商铺之日的占有使用费。诉讼中，原告撤回第1项诉讼请求，变更第3项诉讼请求房屋占用费截止日期为2017年3月9日。事实和理由：2016年3月22日，原、被告签订《商铺租赁合同》一份，约定原告将扬州市竹西路4号A2-204、A2-205号商铺出租给被告经营，并约定了租金、付款方式、违约责任等。合同签订前，被告在2016年3月10日已将上述商铺交付被告使用。租赁期间，被告违反约定拖欠租金等，原告多次催交未果。2016年10月13日，原告向被告发出合同解除通知书，通知被告办理解除合同、交还商铺等事宜，但被告至今未交还商铺并支付拖欠的租金等各项费用，故诉至法院。
被告孙国民辩称：1、2016年10月8日，原告派人将被告承租的店铺封锁，被告多次要求交还房屋，但原告要求结清账目后才办理交接手续，被告遂在2016年12月9日书面向原告申请撤柜，原告以格式不符合要求不接收，此后被告又以挂号信方式邮寄撤柜申请，原告拒收。被告认为，承租商铺从2016年10月8日起即被原告控制，合同约定在解除通知后三日内视为自动撤离，原告主张此后的租金，没有事实和法律依据；2、原告主张的违约金，明显过高，请求法院酌情调整；3、我方已交付的装修押金1万元、租赁保证金1万元，要求原告予以退还。
当事人围绕本案的诉讼请求提供了证据，本院组织进行了质证，对于当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
2016年3月22日，原告界龙公司（甲方）与被告孙国民（乙方）及深圳花样年商业管理有限公司（丙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定：①孙国民承租原告界龙公司位于扬州市邗江区竹西路4号御龙湾商业广场A2-204、A2-205号商铺（建筑面积约305平方米）用于经营“汉釜宫”烤肉用途；②租赁期限从装修期届满次日起60个月，暂定2016年5月1日至2021年4月30日，甲方同意给予乙方49日的装修期，该期限内无需支付租金，项目暂定在2016年5月1日开业，如未按时开业，装修期顺延至开业前一日；③租金标准逐年递增，第一租赁年度为每月7320元，第二、三、四、五租赁年度租金分别为7686元、8070.3元、8472.9元、8896.85元，乙方在起租日前5个工作日内支付首季度租金，以后乙方应在每季度第一个月5日前支付当季度租金；④乙方在签订合同之日起5日内，向甲方支付租赁保证金1万元，如乙方违反合同规定，甲方有权以租赁保证金抵扣乙方应付款项或违约金作为甲方损失之赔偿，或根据本合同规定全部扣收租赁保证金而无需归还给乙方；⑤乙方在商铺交付时或之前向甲方支付装修押金1万元，装修结束且经甲方验收合格后，在30个工作日内将押金一次性无息退还给乙方，乙方无权以押金抵扣合同项下任何乙方应付费用；⑥甲乙双方同意，乙方逾期支付本合同及商铺管理服务合同约定的任何应付款项超过20日的，或乙方开业后，未经甲方事先书面同意于营业时间暂停或停止营业持续达3日或12个月内累计超过72小时的，甲方可书面通知乙方解除合同。甲方解除合同前乙方已支付的合同约定的所有费用（包括但不限于租金、保证金、押金等）均不予退还，甲方并有权要求乙方补付合同约定装修期内所免去的所有租金。乙方逾期支付合同任何费用（包括但不限于租金、保证金等），每逾期一日，则应以逾期之款项的0.3%为日罚金标准支付违约金；⑦本合同解除或终止的，乙方应在解除合同或终止之日起3日内将该商铺交还给甲方并签署书面交还确认书，如逾期3日乙方仍未办理交还手续的，视为乙方已自动搬离，商铺内如有遗留物品的，视为乙方已抛弃。乙方如未经甲方书面同意或未与甲方达成续租或延期协议逾期不交商铺超过3日的，每逾期1日乙方应按合同终止当月租金标准的两倍支付占用使用费并承担该商铺占用期间所发生的一切其他费用，直至乙方交还该商铺或甲方按照本条规定收回该商铺止。三方还签订《补充协议书》一份，约定甲方同意给予乙方从装修期届满次日起2个月的运营免租期，该运营免租期内，甲方同意减免原合同约定的全部租金。
以上协议签订前，原告在2016年3月10日将商铺交付给被告，被告支付了1万元的保证金及1万元装修押金。御龙湾商业广场于2016年4月28日正式营业。被告支付了2016年7-8月租金，此后的租金因经营状况较差，未再支付。原告在2016年8月8日向被告发函催缴租金，被告未予处理。2016年10月8日，被告停止经营。2016年10月18日，原告向被告邮寄《合同解除通知书》，载明被告未按期支付租金及管理费且从2016年10月8日起擅自停止营业达3日，通知解除租赁合同，要求后者在收到通知之日起五个工作日内支付拖欠款项45699.16元、已支付的租赁保证金不予退还、3日内办理商铺交还手续等，被告在次日收到该邮件。因账款未结清，双方未就搬迁一事达成一致，2016年12月9日，被告向原告提交书面撤柜申请，要求将店内设施搬走。此后，被告分别两次邮寄撤柜申请，均因拒收、逾期未领原因未能送达。2017年1月13日，原告向法院起诉。2017年3月9日，原、被告办理撤离商铺手续，将商铺内设施搬走。
本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》及补充协议书是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应遵照履行。被告承租该商铺后，仅缴纳了2016年7月及8月的租金，此后因经营状况较差未按期缴纳租金，违反了合同约定的义务，应当承担违约责任。原告行使合同解除权，符合合同约定的解除条件，合同解除通知在2016年10月19日送达被告后，双方的租赁关系即发生解除的法律效力。
对于被告应承担的违约责任，本院认为，双方在合同中对被告原因导致合同解除时的违约责任进行了约定，包括不予退还保证金、押金、租金，不免除装修期租金等，本院分别予以评判。对于租赁保证金，该款项是被告履行合同的担保，被告未按约履行合同，原告主张不予退还，不违反法律规定及合同约定，本院予以支持。对于装修押金，合同既约定被告违约导致合同解除时装修押金不予退还，又约定在该押金装修结束后30个工作日内予以退还，因商铺租赁合同文本是原告提供的格式文本，在存在两种不同解释时，依法应当作出不利于格式条款提供一方的解释，原告主张该装修押金不予退还，本院不予支持。对于装修期免去的租金，该租金是基于双方订立合同时原告对被告充分履行合同的预期给予的优惠条件，现被告并未履行合同义务，原告主张该装修期租金，符合合同约定也不违反法律规定，本院予以支持。对于补充协议约定的2个月营运免租期，双方并未约定该免租期的租金在被告违约时不再享有，原告主张该运营免租期适用装修期免租的条款，没有法律依据，本院不予支持。对于逾期支付租金的违约金，合同约定的标准为每日0.3%，该标准明显过高，本院根据被告的申请酌情调整为按年利率24%计算。
对于被告应付租金或使用费的截止日期，本院认为，当事人一方违约后,对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失要求赔偿。根据被告提供的照片、社会保险证明、接处警记录、录音等证据，可以证明被告在2016年10月8日停业后，原告最迟在2016年10月14日已经控制原告租赁的商铺，此后被告即已不再实际占有承租商铺，而原告以未结清账款为由拒绝被告搬迁，因此造成的房屋使用费损失属扩大损失，应由原告自行承担，原告主张将房屋使用费计算至2017年3月9日实际搬迁之日，没有法律依据，本院不予支持，原告主张的应付租金的截止日期只能计算至2016年10月14日。
综上，被告应当支付2016年3月10日至2016年4月28日及2016年8月28日至2016年10月14日期间的租金，经计算后，上述租金分别为11956元（24÷30×305×49天）、11712元（24÷30×305×48天）。根据合同约定，租金在起租日前5个工作日内支付，被告应当在2016年7月21日前支付第二季度的租金，因装修期租金不予免除是被告违约后原告行使权利时才出现的情形，故对于装修期内租金的逾期日应从合同解除之日起计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告孙国民于本判决生效之日起十日内给付原告扬州界龙名都置业有限公司御龙湾投资管理分公司租金23668元并支付违约金（违约金分别以11956元、11712为基数，从2016年10月19日、2016年7月21日起，按年利率24%计算至款项付清之日止）；
二、原告扬州界龙名都置业有限公司御龙湾投资管理分公司于本判决生效之日起十日内退还被告孙国民装修押金1万元；
三、驳回原告扬州界龙名都置业有限公司御龙湾投资管理分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2404元，依法减半收取1202元，由被告孙国民承担332元，原告扬州界龙名都置业有限公司御龙湾投资管理分公司承担870元（被告负担部分费用原告已预交，本院不再退还，被告应在本判决生效之日起十日内给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费。
审判员 叶城斌
二〇一七年四月七日
书记员 张才璐