四川省资阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川20民终630号
上诉人（原审被告）：张敏，女，1979年7月31日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。
委托诉讼代理人：李健，四川壮思律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：资阳市鹏森物业服务有限公司，住所地资阳市雁江区外环路鲜花香榭10栋4单元201号。
法定代表人：涂太良，董事长。
委托诉讼代理人：王强，四川法助律师事务所律师。
上诉人张敏因与被上诉人资阳市鹏森物业服务有限公司（以下简称鹏森公司）物业服务合同纠纷一案，资阳市雁江区人民法院于2016年11月15日作出（2016）川2002民初3551号民事判决，被告张敏不服该判决，向本院提起上诉，本院于2017年3月16日作出（2017）川20民终16号民事裁定，发回重审。资阳市雁江区人民法院于2017年6月21日作出（2017）川2002民初1333号民事判决。宣判后，被告张敏不服，向本院提起上诉。本院于2017年8月7日受理后，依法组成合议庭，于2017年8月22日公开开庭进行了审理，上诉人张敏的委托诉讼代理人李健、被上诉人鹏森公司委托诉讼代理人王强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张敏上诉请求：1.撤销资阳市雁江区人民法院（2017）川2002民初1333号民事判决，依法确定物业费标准为0.45元/平方米/月，并确定水费标准为2016年5月1日前为2.96元/吨、2016年5月1日后为3.15元/吨。2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
鹏森公司口头答辩称：关于物业费标准，我们是按照资阳市发改局的文件确定的指导价标准收取的，水费是按照业主分表和总表来计收的，其中包含了公摊用水。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
鹏森公司向一审法院起诉请求：判令被告张敏立即支付水费、垃圾处理费、物业服务费等费用共计1310.80元。事实和理由:原告系被告住所天景花园小区的物业服务公司，原告为包括被告在内的天景花园小区业主提供公用设施设备维护、代收水费、保洁、绿化、治保等物业管理服务。原告按约提供了相关物业服务，被告却自2015年9月至2016年8月拖欠水费、物业服务费、垃圾处理费共计1310.80元拒绝支付，原告多次催讨未果，特诉至法院，要求被告立即支付上述费用。被告辩称物业合同无效，但原告基于对公章的信任，即便没有审查有无业主大会授权，也可以和持有公章的代表签订合同，因此合同有效。而且，即便合同无效，原告事实上为被告提供物业服务，垫付水费、垃圾处理费，因此被告也应支付对价。水费价格较水厂稍高，是因为小区有共用水，分摊到了每户人。
一审法院认定事实：被告张敏系天景花园A1-2-201号房屋业主。2015年7月30日，原告与李金蓉等签订了《物业服务合同》，并加盖天景花园业主委员会公章，约定自2015年8月1日起，原告进驻该小区从事物业管理服务，物业费收取标准为0.54元/平方米/月。在提供物业服务期间，原告按照每户每月6元的标准为被告代缴垃圾处理费，并代被告缴纳其个人使用的水费和应分担的小区共用水费。其中，2016年5月1日前，水务公司收费标准为每立方米2.96元；2016年5月1日后，每立方米3.15元。至2016年8月，被告一直未交物业管理费、水费、垃圾费。被告对原告诉请的用水量、垃圾处理费、房屋面积无异议。
另查明，无证据显示，原告在签订物业合同时，天景花园小区召开过业主大会。原告自述，其签订合同是基于对签字代表持有业委会公章的信任，未审查授权、代表资格等问题。已查实，该物业服务合同中4名签字的“业主方代表”中，至少有3名非业主委员会成员，另有1名身份不明。天景花园小区第二、三届小区业主委员会成员之一，会计伍安超证实：资阳市天景花园小区业主委员会在第二届业主委员会成立后就刻有公章，通常由业主委员会主任保管。
一审法院认为：根据相关法律规定，物业服务企业的选聘，应由业主共同决定。业主委员会仅有代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订合同的权利，而无自行决定选聘企业的权利。物业公司作为专业从事物业服务的机构，理应知道以上法律规定，但其仅凭与其签订合同之人持有业主委员会公章，便签订合同，而不再审查该几名人员是否是业主委员会成员、是否有业主大会授权，未尽审慎审查义务。至审理结束，亦未提交该公司经合法程序选聘的证据，故根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“……业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”之规定，本案争议合同未经合法程序签订，对被告不具有约束力。
但原告事实上为被告提供了物业服务，故根据等价有偿原则，被告应支付对价。因双方都未举证证明物业服务的价值，故本院参照本地区相关行政部门关于物业费的指导标准，酌定为0.54元/平方米/月，2015年9至2016年8月29日，共计932.4元。原告诉请的水费，收取标准虽有时高于水务公司的标准，但亦有低于的时候，且小区确有公摊用水，故原告诉请的水费（含公摊）306.36元，本院予以支持。垃圾处理费72元双方均无异议，本院予以确认。
综上，依照《物业管理条例》第十一条第四项、第十五条第一款第二项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：被告张敏在本判决发生法律效力之日起十日内支付原告资阳市鹏森物业服务有限公司2015年9月1日至2016年8月31日期间的物业服务费、水费、垃圾处理费，合计1310.76元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告张敏负担。
二审中，上诉人提交了三份证据复印件：1.资阳市雁江区发改局资雁发改【2016】31号文件。2.资阳市金穗花园与资阳市南亚物业服务公司的物业管理合同。3.三份其他小区的物业费收费收据。拟证明案涉小区收费0.54元/平方米/月无依据且过高。
被上诉人鹏森公司质证称：对证据1予以认可，但不能达到上诉人的证明目的。对其余证据认为与本案无关联性，不予认可。
本院经审查后认为，对证据1，双方当事人无异议，予以采信；对其余证据因与本案无关联性，不予采信。
二审查明的事实与一审认定事实一致。另查明，张敏的房屋面积为143.96平方米。
本案争议焦点：鹏森公司收取物业费和水费的标准。
本院认为，2015年7月30日，鹏森公司作为乙方与天景花园业主委员会代表李金蓉、李翠容、洪勋蓉、任德胜作为甲方签订的《天景花园小区物业服务合同》，虽然加盖了天景花园业委会公章，但是根据《物业管理条例》第十一条“下列事项由业主共同决定：（三）选举业主委员会或者更换业主委员会；（四）选聘和解聘物业服务企业；”的规定，业主委员会应由业主选举产生，并报基层组织备案。现无证据证明签订案涉物业服务合同时召开过业主大会，鹏森公司也未审查甲方是否有业主大会授权、甲方代表资格等问题。经查实，该物业服务合同中4名甲方代表均不是天景花园小区业主委员会成员，且其中李金蓉系鹏森公司员工，任德胜系鹏森公司的保安。依法成立的合同受法律保护，但本案中，鹏森公司并无证据证明该4人获得了业委会或者业主授权订立合同，鹏森公司存在审查不严的过失，且该4人中至少有2人系其公司员工，属于双方代理，该代理行为不合法。至二审审理结束，鹏森公司亦未提交该公司经合法程序选聘的证据。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“……业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”之规定，案涉物业服务合同未经合法程序签订，对上诉人张敏不具有约束力。
但鉴于鹏森公司事实上为张敏提供了物业服务，双方已成立事实上的物业服务合同关系，张敏仍应支付物业服务费。由于合同约定物业服务费0.54元/平方米/月不对张敏产生约束力，双方均未举证证明物业服务的价值，故本院参照本地区相关行政部门关于物业费的指导标准，酌情认定为0.45元/平方米/月，即张敏每月物业费为143.96平方米x0.45元/平方米/月=64.78元，从2015年9月1日起至2016年8月31日止12个月计777.38元。原审判决按照0.54元/平方米/月判决无事实和法律依据，本院依法予以改判。张敏关于物业服务费计算标准的上诉理由成立，应予支持。关于水费的收取问题，由于小区确有公摊用水，且张敏对水务公司收取鹏森公司代业主缴纳的水费票据无异议，故张敏应当如数缴纳水费，其关于水费的上诉理由不成立，本院不予支持。结合以上分析，张敏应当缴纳物业费777.38元、水费306.36元、垃圾处理费72元，合计1155.74元。
综上所述，张敏的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销四川省资阳市雁江区人民法院（2017）川2002民初1333号民事判决；
二、上诉人张敏在本判决发生法律效力之日起十日内支付被上诉人资阳市鹏森物业服务有限公司2015年9月1日起至2016年8月31日止12个月计777.38元、水费306.36元、垃圾处理费72元，合计1155.74元。
三、驳回被上诉人资阳市鹏森物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一、二审诉讼费各50元均由上诉人张敏负担。
本判决为终审判决。
审判长 谢祥华
审判员 唐晓琼
审判员 张 慧
二〇一七年八月二十四日
书记员 江先兰