广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤2071民初5766号
原告：张惠成，男，1974年5月19日出生，汉族，住广东省中山市西区。
委托代理人：李盛权，广东金浓律师事务所律师。
被告：何尧楷，男，1991年3月28日出生，汉族，住广东省中山市。
委托代理人：何锦钊，本案被告之一，系被告何尧楷父亲。
被告：何锦钊，男，1964年2月10日出生，汉族，住广东省中山市。
第三人：中山市家家顺房地产经纪有限公司，住所地广东省中山市东区中山五路61号汇智大厦2座3层6卡。
法定代表人：张国库，执行董事。
委托代理人：李芳、吴丽晶，均系公司职员。
原告张惠成诉被告何尧楷、何锦钊、第三人中山市家家顺房地产经纪有限公司（以下简称家家顺公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月24日立案受理后，依法由审判员张文辉独任审判，于2016年4月27日公开开庭进行了审理。原告张惠成及其委托代理人李盛权，被告何锦钊（同时系被告何尧楷委托代理人）到庭参加诉讼，第三人家家顺公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张惠成诉称：原、被告经第三人家家顺公司介绍于2015年11月14日签订房地产买卖合同，约定被告将位于中山市南区悦来南路34号滨河湾花园10幢03房以转让价195万元转让给原告。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了定金15万元，且在支付定金后，原告按照合同约定多次通知及催促被告到银行签订资金监管协议和办理资金监管手续，但被告均不予理会，并刻意躲避原告。后经原告了解得知，被告已将合同约定转让的房屋转让给他人并已实际过户到他人名下。被告的已构成严重违约，导致合同不可能再履行，被告应双倍返还定金给原告。另，原告按照三方的约定支付了中介费5万元给第三人，因被告违约，导致该中介费没有获得因此应当获得的利益，令原告无故损失5万元及利息。为维护合法权益，原告诉至法院，请求判令：1.被告何尧楷双倍返还定金30万元及利息（以30万元为本金，按照中国人民银行同期同类逾期贷款利率自2015年11月20日起计算至全部款项付清之日止）给原告；2.被告何尧楷赔偿原告损失5万元及利息（以5万元为本金，按照中国人民银行同期同类逾期贷款利率自2015年11月15日起计算至全部款项付清之日止）；3.被告何锦钊对被告何尧楷的上述债务承担连带清偿责任；4.本案的诉讼费用由两被告承担。庭审中，原告增加请求判令解除原被告于2015年11月14日签订的房地产买卖合同的诉讼请求，并明确定金本金15万元由第三人直接返还给原告，另外的赔偿定金15万元由被告直接支付给原告；定金利息以15万元为基数从2015年11月20日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至被告何尧楷付清之日止。
原告张惠成对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交的证据有：1.房地产买卖合同、委托书；2.收据2份；3.EMS邮寄单、签收情况查询；4.收款收据客户联；5.短信记录；6.房产备案登记证明表；7.手机通话号码记录、短信截图。
被告何尧楷、何锦钊辩称：1.被告同意解除合同。2.本案的违约方为原告。首先，双方合同约定原告须于2016年1月1日之前支付除定金之外的首期款75万元至双方约定的监管账户，卖方须依买方或第三方的通知前往约定的银行签署资金监管协议，办理资金监管手续。但2016年1月1日之前，被告没有收到原告或第三方任何形式的通知，原告也没有向被告支付首期款，则原告已违约。原告主张在2016年1月14日已发邮件通知，但该期限明显逾期，构成违约。其次，上述条款约定的实质内容是原告在2016年1月1日前向被告支付首期款75万元，无论资金监管还是由被告实际收取，都是形式问题。合同也明确约定了被告的收款账号，且约定各自应收款项存入账号均视为本人收到。也就是说，2016年1月1日前，原告若想该75万元放在银行监管，应通知被告办理相关手续并支付款项，否则该款项应直接存入合同约定的被告账号。但原告一直没有履行，原告实际已违约。第三，被告转让房屋，实属迫切需要资金。因此原告按照合同期限履行义务尤为重要。原告没有按约支付首期款，被告已多次催促原告履行义务，也曾主动约见原告在第三人面前催促款项，但原告已明确表示没有资金用以履行。即在原告已违反约定期限履行义务的情况下，被告仍有意继续履行合同，但原告明确表示不能履行，即使按照原告逾期的通知办妥资金监管手续，原告也不可能履行合同义务，构成违约。被告认为本案交易不成的关键是原告未支付75万元首期款。3.因原告违约造成的损失应由其自行承担。
被告何尧楷、何锦钊就其辩解在举证期限内提交通话记录为证。
第三人家家顺公司提交书面意见述称：2015年11月14日是，原告和被告何锦钊（已取得被告何尧楷授权）经我方介绍转让涉案房产并签订了房地产买卖合同。合同签署时，各方均知晓该房产处于抵押状态，房产证尚未办出，并对此表示接受。合同签署当日，原告向被告支付了定金15万元，并按照合同约定托管在我方，同时向我方支付信息咨询费5万元。后被告提出年底急用钱，希望原告支付首期款。但由于被告尚未办理出房产证，原告考虑到风险问题未同意提前支付首期款。于是我方一直跟进被告办理房产证，但未有结果。后来，我方从原告处得知被告已将涉案房产转让给他人。若判决解除合同，我方将按判决指引将监管款项返还原告。
第三人家家顺公司对其陈述没有提供证据。
经审理查明：2012年3月31日，被告何尧楷以按揭方式购买了中山市南区悦来南路34号滨河湾花园10幢03房，建筑面积171.02平方米，购房总价为1126851元，并于同年4月12日办理了合同登记备案手续。2015年9月30日，何尧楷签署委托书，全权委托被告何锦钊以其名义办理涉案房产办证、出售、过户、收取转让款、注销抵押登记、签署资金监管协议等事宜。
2015年11月14日，经第三人家家顺公司介绍，何锦钊作为何尧楷（卖方）的代理人与原告张惠成（买方）签订房地产买卖合同，约定：卖方以价款195万元转让中山市南区悦来南路34号滨河湾花园10幢03房给买方，定金15万元，买方按以下方式支付：本合同签订时，向卖方支付定金5万元，本合同签订后7日内，向卖方支付定金余额10万元，买卖双方同意将上述定金交由第三方账户监管；买方在合同约定期限内将定金存入监管账户后，卖方向买方开具定金收据，即视为卖方收讫；付款方式：按合同约定买方应支付的楼款，除有特别约定外，应以银行托管的方式进行资金监管，买方按以下方式支付除定金外的房款105万元：买方向银行抵押贷款支付：买方须于2016年1月1日之前支付除定金之外的首期款75万元至买卖双方约定的银行监管账户，卖方须依买方或第三方的通知前往约定的银行签署资金监管协议，办理资金监管手续；……该房地产处于抵押状，卖方承诺于本合同签订之日起60日内还清贷款，办妥注销抵押登记手续；如任何一方未按照本合同约定的期限履行义务的，守约方有权要求违约方以转让成交价为基数支付每日万分之四的违约金并继续履行合同，如任何一方逾期履行义务超过15日的，守约方有权解除合同并选择要求违约方支付转让成交价20%的违约金或承担定金罚则；买卖双方同意各自应收款项存入账号均视为本人收到：卖方户名何锦钊，广东省中山市农业银行中山支行，账号：62×××74；合同还约定了其他内容。
合同签订当日，张惠成交纳定金5万元。同年11月19日，张惠成又交纳定金10万元，均由何锦钊出具收据，款项由家家顺公司收取监管。签订合同后，何锦钊以年底急需资金周转为由，要求张惠成以现金形式支付首期款75万元，但张惠成没有同意。之后，张惠成因故回乡，双方未能在2016年1月1日之前相约前往银行办理资金监管手续。涉案房产于2016年1月8日终止合同登记备案手续。2016年1月12日至1月14日期间，张惠成通过短信、快递形式通知何锦钊按合同约定前往银行办理资金监管手续，但何锦钊收到通知后没有理会。后张惠成知晓涉案房产已转让他人，遂于2016年3月24日诉至本院，主张前述实体权利。
另查：张惠成提交的家家顺公司于2015年11月14日出具的收款收据载明：家家顺公司收到张惠成购置涉案房产的信息咨询费5万元。庭审中，何尧楷、何锦钊确认涉案房产于2016年1月8日终止合同登记备案手续，并于当日与案外人签署转让涉案房产的初步买卖合同，于同年1月17日正式签订买卖合同，转让总价为198万元，现涉案房产已登记至案外人名下。
本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。张惠成与何尧楷（何锦钊代签）签订的房地产买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应恪守履行。涉案房产已由何尧楷另行转让并过户至他人名下，张惠成主张解除其与何尧楷之间的房地产买卖合同，何尧楷亦无异议，本院予以支持。本案争议焦点是谁的违约行为导致涉案房地产买卖合同无法履行。本院对此分析如下：
关于首期款75万元是于2016年1月1日前打入双方设立的银行监管账户还是直接打入合同载明的何锦钊账户问题。因涉案房产于双方签订买卖合同时处于抵押状态且仍未出权属证书，为防范交易风险，保障买方利益，确保买方支付的首期款用于约定的用途，故双方合同明确约定首期款75万元由张惠成支付至双方约定的银行监管账户。合同有关何尧楷应收款项存入何锦钊账户即视为本人收到的约定，是除特别约定之外款项的收取约定，不适用于上述首期款的支付。因此，何尧楷、何锦钊认为张惠成没有于2016年1月1日前将首期款直接打入合同载明的何锦钊账户构成违约的意见，没有合同依据，本院不予采纳。
张惠成于2016年1月1日前支付首期款的前提是买卖双方须办理好银行监管账户，但买卖双方因故未能在此日期之前办妥银行监管账户，可适当顺延支付首期款的时间。结合合同有关守约方享有合同解除权为违约方逾期履行义务超过15日的约定，顺延支付首期款的时间宜确定为15日。2016年1月1日之后，何尧楷在未通知张惠成解除合同的情况下，于2016年1月8日又与他人签订涉案房产的买卖合同并将涉案房产过户至他人名下，且经张惠成多次催促签订银行监管协议亦未理会。由此可见，何尧楷以其行为明确表明不再履行其与张惠成之间的合同，其行为已构成根本违约，应承担违约责任。张惠成主张何尧楷双倍返还定金的诉求，合法有据，本院予以支持。因张惠成交纳的定金15万元在家家顺公司处监管，家家顺公司同意在涉案合同解除后将定金迳行返还张惠成，本院予以准许。则何尧楷须另行向张惠成支付与定金等值的违约金15万元。因双方合同没有信息咨询费的约定，且张惠成没有证据证明何尧楷支付的违约金15万元不足以弥补其实际损失，因此，张惠成要求何尧楷另行支付定金15万元的利息以及赔偿其信息咨询费5万元及利息的诉讼请求，没有法律依据，本院予以驳回。
关于何锦钊应否承担本案责任问题。涉案合同签订时，何尧楷是涉案房产的权利人，何锦钊是其出售涉案房产的代理人，故涉案合同的双方当事人是张惠成与何尧楷，合同权利义务由合同相对方张惠成、何尧楷享有承担，何锦钊作为代理人不享有合同权利，不承担合同义务，其代理行为产生的民事责任由何尧楷承担。因此，张惠成主张何锦钊对何尧楷的涉案债务承担连带清偿责任，没有法律依据，本院不予支持。
综上，张惠成诉求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告张惠成与被告何尧楷（被告何锦钊代签）于2015年11月14日签订的房地产买卖合同；
二、第三人中山市家家顺房地产经纪有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告张惠成返还定金150000元；
三、被告何尧楷于本判决发生法律效力之日起七日内向原告张惠成支付违约金150000元；
四、驳回原告张惠成的其他诉讼请求。
若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费24007元，减半收取12003元（原告张惠成已预交），由原告张惠成负担2003元，被告何尧楷负担10000元（被告何尧楷于本判决生效之日起七日内迳付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 张文辉
二○二○一六年六月十三日
书记员 钟晓云
书记员 刘佳林