河北省隆化县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）隆民初字第870号
原告白雪彬，男，1990年8月27日出生，满族，市民，住隆化县。
被告承德万兴房地产开发有限公司，住所地承德市滦平县滦平镇新建路粮食局2#住宅楼院内。
法定代表人石长军，总经理。
委托代理人于常青，系该公司法律顾问。
第三人中国银行股份有限公司隆化支行，住所地隆化县隆化镇安洲街7号。
法定代表人衡海军，行长。
委托代理人张刚，该行职员。
委托代理人张克，该行职员。
原告白雪彬因与被告承德万兴房地产开发有限公司（以下简称承德万兴公司），第三人中国银行股份有限公司隆化支行（以下简称中国银行隆化支行）商品房预售合同纠纷一案，于2015年3月13日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年7月22日公开开庭进行了审理。本案原告白雪彬，被告承德万兴公司的委托代理人于常青到庭参加诉讼。2015年9月2日,因案情疑难复杂需追加当事人报请本院院长审批延长审限六个月。审理过程中告知中国银行隆化支行作为抵押权人有权以独立请求权第三人的身份参加诉讼，中国银行隆化支行于2015年10月22日申请参加诉讼，本院予以准许，并于2015年12月4日、2015年12月18日两次公开开庭进行了审理。本案原告白雪彬，被告承德万兴公司的委托代理人于常青，中国银行隆化支行的委托代理人张刚、张克到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年12月22日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于隆化县隆化镇××村××家园××楼××单元××商品房××套，该房屋建筑面积92.56㎡，单价3849.44元/㎡，房屋总价款为356304元，地下室款6708元。原告以按揭方式付款，首付款116304元，于2014年1月22日前付清，剩余购房款240000元办理按揭贷款后支付。被告于2014年11月10日前交房，被告逾期交房超过60日后，原告有权解除合同，被告应自原告解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按原告累计付款的0.5%支付违约金。合同签订后，原告向被告支付了房屋首付款及地下室款，剩余购房款在中国银行隆化支行办理了按揭贷款，但被告至今未交付房屋。现请求判令：1、解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》；2、被告返还原告已付房款363012元，支付评估费1780元，房屋所有权登记费及他项权利登记费共160元，违约金1815元；3、被告返还原告自2014年5月6日至2015年12月3日偿还的按揭贷款利息25015.32元；4、解除原告与第三人签订的《个人一手房贷款合同》；5、由被告承担本案诉讼费用。
被告辩称，第一，对原告所述事实认可，但涉案房屋已经建成，现在具备入住条件，不同意解除原、被告双方签订的买卖合同。第二，被告同意按合同约定，在不解除买卖合同的情况下，承担违约责任。三、第三人与原告的贷款合同是独立的合同，原告作为借款人，应向第三人偿还贷款本金及利息，方可解除贷款合同。四、本案涉诉房屋作为抵押财产，应在变现后优先偿还第三人的借款，不能清部分由被告承担连带责任。
第三人述称，2014年5月6日，原、被告与第三人签订了《个人一手房贷款合同》，约定用原告在被告承德万兴公司购买的商品房作抵押，承德万兴公司作为保证人，在第三人处贷款24万元，期限自2014年5月6日至2034年5月6日。第三依合同约定履行了放款义务，原告也一直按约定偿还贷款本息，现原告要求解除与承德万兴公司签订的《商品房买卖合同》，根据上述贷款合同的约定，原告构成违约，故请求判令：1、原告返还第三人截止至2015年12月3日尚欠的贷款本金231662.30元及利息877.03元，并按人民银行公布实施的相应档次的贷款基准利率上浮10%动计息；2、第三人对抵押房屋享有优先受偿权；3、被告对上述债务承担连带保证责任；4、诉讼费由被告承担。
原告为支持自己的诉讼请求，除当庭陈述外，还向本庭提供了如下证据：
证据一、原、被告双方于2013年12月22日签订的《商品房买卖合同》。拟证明：1、原告已向被告支付了房屋首付款及地下室款；2、根据合同约定，被告逾期交房超过60日后，原告有权解除合同，被告应按原告累计付款的0.5%支付违约金。
证据二、被告于2013年12月22日出具的收据一张。拟证明原告于签订合同当日向被告交付购房首付款116304元及地下室款6708元。
证据三、评估费发票一张。拟证明原告为办理按揭贷款，根据第三人的要求对本案涉诉房屋进行了评估，评估费金额为1780元。
证据四、房屋所有权登记费和房屋他项权登记费发票二张。拟证明原告为办理按揭贷款，根据第三人的要求对原、被告双方签订的买卖合同及本案涉诉房屋进行了备案和抵押登记，产生费用共160元。
证据五、原、被告与第三人签订的《个人一手住房贷款合同》一份。拟证明原告为购买本案涉诉房屋在第三人处办理了按揭借款24万元，并以本案涉诉房屋向第三人提供抵押担保，同时被告自愿为该笔借款提供阶段性连带责任保证。
证据六、中国银行股份有限公司隆化支行出具的还款明细各一份，拟证明截止至2015年12月3日，原告已经偿还借款本金8337.70元及利息25015.32元，尚欠借款本金231662.30元及利息877.03元。
证据七、退房申请一份。拟证明因被告到2014年11月16日仍未向原告交房，包括原告在内的17户买房户曾向被告提出书面申请，要求退房。
被告对于原告出示的证据一、二均无异议；对证据三、四的真实性均无异议，但认为该二笔费用与本案商品房买卖合同约定的违约金相冲突，应选择性适用；对证据五、六的真实性无异议，但认为借款合同是原告与第三人签订的，被告是保证人，原告主张的已偿还按揭贷款本金及利息，行为发生在原告与银行之间，由此贷款产生的利息及费用也与承德万兴公司无关。对证据七，因系复印件，不符合证据形式要件的要求。
第三人对原告提交的上述证据不发表质证意见。
第三人为支持自己的参诉请求，除当庭陈述外，还向本庭提供了如下证据：
证据一、个人一手房贷款合同一份。拟证明第三人与原、被告双方存在借款担保的事实及法律关系。
证据二、隆房预字第20140807号预购商品房抵押权预告登记证一份。拟证明原告将在被告处购买的房屋抵押给第三人已进行了预告抵押登记。
证据三、截止至2015年12月3日原告贷款本息情况说明一份。拟证明截止至2015年12月3日，原告已经偿还借款本金8337.70元及利息25015.32元，尚欠借款本金231662.30元及利息877.03元。
证据四、商品房买卖合同一份。拟证明原、被告之间房屋买的事实。
证据五、原告身份证复印件、常住人口登记卡无婚姻登记记录证明、中国银行个人借款申请表及借款借据各一份。拟证明第三人已向原告履行了放款义务。
原、被告双方对第三人提交的一至五号证据均无异议。
经庭审质证，对原告提交的一至六号证据，因被告及第三人对其真实性均无异议，且上述证据来源合法，与本案密切相关，本院均予采信。对证据七，因系复印件，无法核实其真实性，本院不予采信。
对第三人提交的一至五号证据，因原、被告双方均无异议，本院均予采信。
经审理查明，2013年12月22日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的怡兴美域小区第4幢3单元1201商品房，房屋总价款为363012元，其中房屋首付款为116304元，地下室款6708元，剩余购房款支付方式为按揭贷款。被告于2014年11月10日前交房，被告逾期交房超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的,应按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付了房屋首付款及地下室款，被告对上述买卖合同依法进行了备案。
原告为在第三人处申请购房贷款，于2014年3月31日将其购买的上述房屋在隆化县城镇房屋产权产籍管理所进行了预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为第三人。同年5月6日，原、被告双方及第三人签订《个人一手住房贷款合同》，约定原告向第三人借款24万元，用于支付原告购买上述房屋的购房款，利率为浮动利率，浮动周期为12个月，按实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次贷款基准利率上浮10%执行。原告同意并授权第三人将全部贷款直接划至账号为：10×××89的被告账户。该笔借款以贷款所购房屋向第三人抵押担保，并由被告自原告办妥贷款所购房屋抵押登记手续并且第三人收到他项权证之日提供阶段性连带责任保证。合同签订后，原告一直按约定向第三人偿还借款本金及利息，截止至2015年12月3日，原告已偿还借款本金8337.70元及利息25015.32元，尚欠借款本金231662.30元及利息877.03元。
至开庭之日，被告仍未向原告交付上述房屋。庭审中，第三人承诺若原告向第三人一次性还清贷款本息，第三人不收取任何费用或违约金。
至开庭之日原告累计已付款131349.7元，按0.5%计算违约金为656.75元。
本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。原告已经按约定向被告支付了房屋首付款及地下室款，剩余购房款原告在第三人处办理了按揭贷款，被告应当按约定于2014年11月10日前交房。双方约定，被告逾期交房超过60日，原告有权解除合同，现原、被告双方对逾期交付房屋的事实无异议，故对原告要求解除原、被告双方的商品房买卖合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。因商品房买卖合同解除,《个人一手住房贷款合同》的目的无法实现,故对原告要求解除原告与第三人之间的《个人一手住房贷款合同》的诉讼请求,本院予以支持，对第三人要求的原告返还尚欠的贷款本息及被告承担连带保证责任的参诉请求，本院不予支持。
合同解除后，被告应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还第三人及原告。至2015年12月3日，原告已偿还借款本金8337.70元及利息25015.32元，故此款应当由被告返还原告。尚欠贷款本息232539.33元应当由被告返还第三人，并自2015年12月4日起按合同约定的浮动利率计息至上述借款本息全部还清之日止。原、被告双方约定了违约金的计算方法，故被告应当按约定支付违约金。
第三人作为本案涉诉房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对该房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性对抗他人针对该房屋的处分，但并非对该房屋享有现实抵押权，故对第三人提出的对本案涉诉房屋享有优先受偿权的参诉请求，本院不予支持。但在被告未足额偿还第三人上述贷款本息前，第三人仍对本案涉诉房屋享有抵押登记优先权。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、解除原告白雪彬与被告承德万兴房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，由被告承德万兴房地产开发有限公司于本判决生效后九十日内返还原告首付款及地下室款总计123012元及原告已支付的购房贷款本息33353.02元，并支付违约金656.75元，以上合计157021.77元。
二、解除原告白雪彬、被告承德万兴房地产开发有限公司与第三人中国银行股份有限公司隆化支行之间签订的《个人一手住房贷款合同》，由被告承德万兴房地产开发有限公司于本判决生效后九十日内返还第三人贷款本息232539.33元，并自2015年12月4日起按合同约定的浮动利率计息至上述借款本金全部还清之日止。
三、驳回第三人中国银行股份有限公司隆化支行的参诉请求。
案件受理费7150元，由被告承德万兴房地产开发有限公司承担。诉讼费用限于判决书生效后三日内交纳。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。
审 判 长 田振文
代理审判员 徐 杨
代理审判员 黄玲玲
二〇一五年十二月十八日
书 记 员 周安岩
附页:
一、法律适用
（一）《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
（二）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
第二十五条二款商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
（三）《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
（四）《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
（六）《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条一款当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
二、上诉权和上诉期限
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。上诉费用按一审判决确定的数额预交。如逾期不递交上诉状或者在递交上诉状后七日内未预交上诉费，视为不上诉或者撤回上诉，本判决即发生法律效力。
三、申请执行的期限
在本判决生效后，如被告未按判决规定的期限履行判决书确定的给付义务，原告应在二年内向本院申请强制执行。