辽宁省锦州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽07民终1700号
上诉人（原审原告）：崔崇峰，男，1983年10月20日出生，汉族，个体工商户，住锦州市凌河区。
委托诉讼代理人：白瑶函，辽宁古塔律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：锦州市宏远汽车修配厂，住所地锦州市凌河区解放路7段**号。
投资人：刘静瑜，该厂经理。
委托诉讼代理人：鲁桂秋，辽宁润祺律师事务所律师。
上诉人崔崇峰与上诉人锦州市宏远汽车修配厂因租赁合同纠纷一案，不服辽宁省锦州市凌河区人民法院（2016）辽0703民初304号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2016年9月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人崔崇峰及委托诉讼代理人白瑶函，上诉人锦州市宏远汽车修配厂的投资人刘静瑜及委托诉讼代理人鲁桂秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
崔崇峰上诉请求：一、撤销一审判决，判令锦州市宏远汽车修配厂给付房租及逾期占有使用费共计40000元；二、判令被上诉人承担本案一审、二审的诉讼费用。事实与理由：首先，原审查明的案件事实不全面，案外人李锦平没有表示不同意我的转租行为。案外人李锦平向锦州市宏远汽车修配厂收取的房屋租金，是锦州市宏远汽车修配厂承租我所转租的房屋以外的，另行多占用的房屋的租金，与我主张的房屋租金没有关系。其次，原审法院认定2015年5月案外人李锦平向锦州市宏远汽车修配厂收取该年度的房租，锦州市宏远汽车修配厂没有缴纳，案外人李锦平将锦州市宏远汽车修配厂所租赁的房屋全部租给我，我缴纳了全部的租金，锦州市宏远汽车修配厂连续占有使用房屋近一年后，却不支持我向锦州市宏远汽车修配厂索要逾期占用使用费的主张，应属适用法律错误。综上所述，原审法院认定事实不清，适用法律错误，判决显失公平。特提出上诉，请贵院根据事实和法律，作出公正的终审判决。
锦州市宏远汽车修配厂辩称，我方同意撤销原审判决，不同意我方支付4万元租金，案外人李锦平收取房租，我方不知情，不予答辩。
锦州市宏远汽车修配厂上诉请求：一、请求二审法院依法改判或发回重审。二、诉讼费用由崔崇峰承担。事实与理由：一、我厂与崔崇峰达成租赁协议后对房屋进行了装修和维护。在装修期间，案外人李锦平（锦州市坚固尼织布厂法定代表人）到现场，李锦平要求停工，理由是这部分房屋的租赁费没有收到，后经双方协商，达成一致，李锦平将一个胡同和一个闲置房屋租赁及前后院租赁给我厂，收2万元租金，我厂又支付5000元对拆掉的瓦进行了补偿。李锦平同意我厂可以使用到房屋动迁为止，所附条件是新建、改建、增添的所有建筑物补偿款归房主，我厂无条件搬迁。因为有了这个约定，我厂投入了20余万元进行修建。二、本案中我厂与房主达成了新的租赁协议。案外人李锦平在庭审时到庭做了陈述，当庭明确了一个事实，说明将一个胡同和一个闲置房屋租赁给我厂，租金为2万元。三、崔崇峰一审诉讼请求为解除双方之间的租赁关系，一审法院判决租赁协议无效，直接导致我厂损失了20余万元的装修费用无法获得补偿，对我厂显失公平。既然我厂与房屋所有权人达成租赁协议，本案崔崇峰要求解除合同即为主体不适格。依据最高人民法院《关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，我厂已经实际占有租赁房屋，是经过房屋所有权人同意的，当然租赁协议是有效的。如果解除房屋租赁协议，房主或崔崇峰应赔偿我厂的损失。综上，一审法院判决是错误的，请求二审法院依法予以改判或发回重审。
崔崇峰辩称，同意撤销原审判决，对锦州市宏远汽车修配厂要求我方承担装修损失及所依据的理由不予认可。
崔崇峰向一审法院起诉请求：2014年4月1日，原告与案外人李锦平签订房屋租赁合同，约定原告承租锦州市凌河区解放路7段28号房屋，租期3年，租金为每年8万元。2014年6月，原告经李锦平同意将承租的锦州市凌河区解放路7段28号房屋中的一部分转租给被告。双方没有签订房屋租赁合同，口头约定租期1年，租金2万元。房屋租赁到期后，被告只给付原告5000元的房租，剩余房租拒不缴纳。原告要求被告搬离，被告也拒不迁出，继续占有使用该房屋。现原告诉至贵院，请求判令解除原、被告之间的房屋租赁合同，被告迁出坐落在锦州市凌河区解放路7段28号的房屋，同时给付剩余房租及逾期占有使用费共计40000元；要求被告承担诉讼费用及实现债权的相关费用。
一审法院认定事实：涉诉房屋所有权人为锦州市坚固尼织布厂，案外人李锦平为该厂法定代表人，2014年4月1日，原告与案外人李锦平签订房屋租赁合同，载明原告承租锦州市凌河区解放路7段28号房屋，租期3年，租金为每年8万元。但原告与案外人并未依照此协议履行，原告交付案外人李锦平2014年租金6万元，此后原、被告协商原告将自己租赁房屋的第二排房屋的部分房屋租赁给被告，被告预先支付原告房屋租赁费5000元，但双方均未将转租事宜通知案外人李锦平，庭审中原、被告的转租行为案外人李锦平不予认可，此后在被告对租赁房屋进行装修维护时，案外人李锦平对被告进行阻止，被告即支付案外人李锦平2万元，案外人李锦平将涉诉房屋第二排中间的房屋一间及所在的院租赁给被告，并约定租金按每年6月起算，2015年5月案外人李锦平找到被告催要房租，被告没有缴纳房租，后案外人李锦平将被告租赁的部分租给原告，原告交付了租金9万元。一审法院认为，原告诉求解除房屋租赁合同、给付剩余房租及逾期占有使用费系本案争议焦点，经审查，诉争房屋的所有权人为锦州市坚固尼织布厂，原、被告虽达成过房屋租赁的口头协议，但上述转租行为未经锦州市坚固尼织布厂同意，依据相关法律规定原、被告之间的口头租赁协议无效，故原告诉求与被告解除双方的口头协议、支付剩余房租及逾期占有使用费一节无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告诉求被告迁出坐落于锦州市凌河区解放路7段28号的房屋一节，因原、被告之间的口头租赁协议无效，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故被告占用诉争房屋的行为无事实和法律依据，应予以迁出。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百二十四条之规定，判决如下：一、被告锦州市宏远汽车修配厂于本判决生效后七日内从坐落于锦州市凌河区解放路7段28号房屋中迁出；二、驳回原告崔崇峰其他诉讼请求。案件受理费700元，原告崔崇峰负担400元，被告锦州市宏远汽车修配厂负担300元。
本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。对于当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审判决认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案双方争议的焦点问题是崔崇峰要求解除其与锦州市宏远汽车修配厂之间的房屋租赁合同，锦州市宏远汽车修配厂迁出本案所涉房屋并支付剩余房屋租金及逾期占有使用费40000元的诉讼请求是否有事实及法律依据。根据法律规定，合同的解除，是指合同有效成立后，在一定条件下通过当事人的单方行为或者双方合意终止合同效力或者溯及地消灭合同关系的行为。合同解除是对有效合同的解除，无效合同不存在解除的情形。本案中，崔崇峰与案外人李锦平于2014年4月1日签订锦州市凌河区解放路7段28号房屋租赁合同，该合同双方已实际履行。崔崇峰在承租上述房屋后，将部分房间及院落转租给锦州市宏远汽车修配厂，双方对此并未签订书面房屋租赁协议，亦未将房屋转租的事实告知出租人李锦平。现崔崇峰及锦州市宏远汽车修配厂均主张出租人李锦平对此知情并认可，但均未提交有效证据予以证明。而根据一审法院对案外人李锦平的调查笔录记载，案外人李锦平明确表示对于崔崇峰将房屋转租的事实不知情，同时对于双方的转租行为亦不认可。根据法律规定，承租人将租赁的房屋转租给第三人时，应经出租人的同意。现崔崇峰并未提交有效证据证明其转租行为得到出租人李锦平的同意或事后的追认，故原审判决认定崔崇峰与锦州市宏远汽车修配厂之间的口头房屋租赁协议无效是正确的。崔崇峰要求解除其与锦州市宏远汽车修配厂之间的房屋租赁协议无法律依据。锦州市宏远汽车修配厂因无效合同所租赁的房屋亦应予以迁出。
关于崔崇峰主张锦州市宏远汽车修配厂应支付剩余房租和逾期占有使用费的问题，因双方口头约定的房屋租赁合同无效，同时对于转租房屋的具体时间、房屋租金以及租赁标的物，双方的陈述相互矛盾，崔崇峰对此未能提交充分的证据予以证明，故崔崇峰应承担举证不利的法律后果。
关于锦州市宏远汽车修配厂主张其与案外人李锦平达成新的租赁协议以及迁出房屋造成经济损失20余万元，崔崇峰及案外人李锦平应予赔偿的问题。因锦州市宏远汽车修配厂并未提交其与案外人李锦平签订的书面房屋租赁协议，亦未提交房屋租金交付凭证，故锦州市宏远汽车修配厂该项主张缺乏事实及法律依据。另外，锦州市宏远汽车修配厂在一审期间并未对其经济损失提起反诉，故本案对此不予调整。
综上所述，崔崇峰和锦州市宏远汽车修配厂的上诉请求均不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1400元，由上诉人崔崇峰负担700元，由锦州市宏远汽车修配厂负担700元。
本判决为终审判决。
审判长 李 梅
审判员 王 翔
审判员 刘志辉
二〇一六年十一月十六日
书记员 赵 歌