浙江省湖州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2008）湖民一初字第16号
原告（反诉被告）：德清县乾元镇城市建设发展总公司。
法定代表人：钱国伟。
委托代理人：王强。
委托代理人：宓晓明。
被告（反诉原告）：德清县恒通房地产开发有限公司。
法定代表人：潘浩。
委托代理人：程时吉。
委托代理人：钱宪华。
原告（反诉被告）德清县乾元镇城市建设发展总公司（以下简称为城建公司）与被告（反诉原告）德清县恒通房地产开发有限公司（以下简称为恒通公司）合资、合作房地产开发纠纷一案，城建公司于2008年6月12日向德清县人民法院起诉，该院予以了立案受理。后该案因案情复杂、标的较大于2008年12月10日移送至本院，本院依法组成合议庭，于2008年12月12日向恒通公司送达了起诉状副本及其他应诉法律文书，恒通公司于2008年12月29日向本院提起反诉，本院审查后依法受理。审理中经当事人申请，本院依法委托德清县天勤会计师事务所有限公司对双方合作开发项目的收支情况进行了审计。于2009年12月10日组织双方当事人进行了庭前证据交换，又于2010年2月2日进行了公开开庭审理，城建公司的委托代理人王强、宓晓明，恒通公司的法定代表人潘浩及委托代理人程时吉、钱宪华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2002年5月23日，城建公司与德�县恒通房地产开发公司签订合作开发项目协议书。双方约定，对城关镇旧城改造涉及的大家山南侧、南街北侧、张仙弄西侧地块，即大家山小区开发项目及位于城关镇乔莫线北侧、丁山西侧的地块，即后来的乾龙花园开发项目（进城四十米大道一期工程作为该地块开发的周边配套建设）进行开发。双方约定投资比例为城建公司40%、恒通公司60%，双方收回投资及盈亏分担的比例及投资比例相同，并约定待工程项目验收后半年内进行结算，具体成本核算事宜以审计为准。协议签订后，恒通公司改制，其债权债务均由改制后的恒通公司承担。项目以恒通公司为主进行运作，包括财务建帐、资产控制均在恒通一方，城建公司委托德清县乾经实业有限公司（以下简称为乾经公司）作为代理人与恒通公司共同实施项目。项目施工后，2006年6月9日，德清天勤会计事务所有限公司�合作项目出具审计报告，审计项目总利润80100287.06万元。但由于该审计报告中“其他事项说明”中称“利息支出、管理费用、开发间接费用，均按恒通公司提供的2003年1月1日至2006年4月30日实际发生数计列，是否公允等双方协商后确定”。双方数次协商因对结算数额争议较大，故城建公司诉至法院，请求对双方合作开发项目进行结算，并由恒通公司立即支付合作开发项目应付给城建公司的应付的40%的总利润给城建公司。诉讼中，根据委托的德清天勤会计师事务所有限公司出具的审计报告，项目的总利润为5089701.69元，城建公司可分得其中40%的利润计2035880.68元。审计报告中的管理费用和其他费用为12087537.15元，而按合同约定管理费用为40元／平方米，计2945436.80元，超出部分9142100.35元的40%应由恒通公司负担，计3656840.14元。城建公司已为恒通公司垫付费用415174.25元。而根据约定，超出1900万元部分的拆迁费用应由城建公司负担，实际支出拆迁费用24563193.75元，扣除超出部分5563193.75元中的60%应由城建公司支付恒通公司，计3337916.25元；土地使用权出让金2098341元和有关规费、市政基础设施配套费884641元，按60%计为1789789.20元；另城建公司向恒通公司借款40万元。相互冲抵后恒通公司支付城建公司2039389.82元。在开发过程中，因恒通公司尚存在未经城建公司同意擅自使用联合项目银行专户资金，为此应承担相应违约赔偿金。故变更诉讼请求为恒通公司支付城建公司净利润2039389.82元，恒通公司给付擅自使用双方资金违约赔偿金1910962元，二项合计3950351.82元。本案诉讼费用由恒通公司负担。
恒通公司答辩称：诉讼前恒通公司一直要求城建公司对合作开发项目进行结算，至今尚未结算以至纠纷成讼的原因在于城建公司。同意城建公司在诉讼中要求对�作项目的收支情况重新进行审计。因恒通公司对实际拆迁发生费用超过1900万元部分的费用以及规费等费用未能支付，造成恒通公司减少收益达1170.0855万元，经诉讼审计后应为1140.2803万元，对此恒通公司已提起反诉。因此，对合作项目进行结算时，不存在恒通公司还需支付城建公司利润款的事实，请求驳回城建公司的诉请。
恒通公司反诉称：2002年5月23日，德清县恒通房地产开发公司（后变更为本案被告名称）与德清县城关镇城市建设发展总公司（后变更为本案原告名称）签订《合作开发项目协议书》，约定，双方合作开发改造城关镇南街小区、四十米进城大道、乾龙小区项目，合作方式为合伙型联营，投资比例为城建公司40%、恒通公司60%，协议书就项目合作开发的组织机构、拆迁费用承担、财务管理、盈利分配及亏损负担等事项作了约定。该合作项目的房地产开�，城建公司委托德清县乾经开发实业有限公司与恒通公司合作进行。城关镇南街小区、四十米大道、乾龙小区，后来依次定名为大家山小区、乾龙花园。拆迁后开发房地产的土地是大家山小区和乾龙花园两地块。大家山小区项目于2003年9月28日开工至2005年9月26日竣工；乾龙花园项目于2003年9月28日开工至2005年9月26日竣工；乾龙路项目于2003年5月28日至2003年11月28日竣工。合作项目开发结束后，双方连同乾经公司共同委托审计机构进行审计，2006年6月9日已审计完毕。根据《合作开发项目协议书》第四条第1、2项的约定：（1）拆迁费合计1900万元（863万元加1037万元），合作项目支付1900万元拆迁费取得两地块的土地使用权（国有出让性质），若实际拆迁发生费用超过1900万元的，超过部分全部由城建公司支付；（2）办理出让土地使用权合同有关费用及市政基础设施配套费均�免，其余审批项目时行政性收取的费用均全免（包括教育附加费、人防费等和新增收费），墙改专项费用及散装水泥限袋费减免90%，白蚁防治费不大于每平方米1.4元，若不能全免以上规费和发生超过以上规费的，由城建公司负担。根据德天会审（2006）第313号审计报告及相关证据，项目实际拆迁费用超过1900万元部分的费用加上规费未能全免超过部分费用及其他费用，合计达19501425元。其中，土地出让金2611475元、被拆迁户安置房房款及市场销售价房款差价款15345883元、其他拆迁费65649426元、规费746797元、其他费用137844元。根据《合作开发项目协议书》第四条第1、2项的约定，该19501425元应当由城建公司承担，因此造成合作项目减少收益19501425元，其中造成恒通公司减少的收益款为19501425×60%=11700855元。故诉请法院判令城建公司立即支付恒通公司减少的收益款11700855元及利息，并由城建公司承担本案诉讼费。诉讼过程中，因法院委托德清天勤会计师事务所有限公司已出具新的专项审计报告，故变更诉讼请求为：判决城建公司立即支付减少收益款11402803元，承担利息损失2632623元，并由城建公司承担诉讼费用。
城建公司反诉答辩称：反诉请求中的土地出让金为2098341元，规费为884641元，已纳入城建公司按约定调整后计算的开发利润中；其提出的拆迁户产权调换安置房差价款即减少收益款由城建公司承担，理由不能成立。本案为合资、合作房地产开发纠纷，应解决的争议是联营体终止后依约定进行盈亏结算并分配盈余。恒通公司的反诉主张，实为确定盈余的按约定调整事项，实际与城建公司的本诉请求事项相同。双方在联营开发地块上对拆迁户的拆迁费用有特别约定的，应按约定处理；而对于回迁安置，易地自建，双方并无由联营一方承担�少收益的约定；在拆迁过程中，回迁安置是法律赋予拆迁户的选择权利，是联营双方的义务。《合作开发项目协议书》第四条第1项明确规定，若实际拆迁费用超1900万元时，超过部分由城建公司承担。该费用是成本支出而非收入的减少，恒通公司所称的房屋销售价与安置房房价的差额部分，则属于联营收入的减少。所以在文义内容上是两个内容不同的概念，在财务上是资金来源与资金运用两个不同的范畴。双方于2002年7月签署的三个《拆迁补偿安置方案》中，预估应支付拆迁费用1700万元，加上其他尚未列入公安宿舍等不可预见因素，经双方协商城建公司才同意框定拆迁费用为1900万元，超过部分由城建公司承担。此发生拆迁费用应为支付拆迁户的拆迁补偿费。而且，在双方订立的该三份安置方案中，明确拆迁户既可产权调换，也可易地自建，但并无所谓“减少收益�由城建公司承担的特别约定。恒通公司所称的减少收益，也没有约定比照客体，更未以销售房价与安置房价的差额作为损失计算依据。故认为恒通公司的反诉请求无事实依据。
城建公司为证明自己的诉讼请求，提供以下证据：
1.《合作开发项目协议书》一份，用以证明双方于2002年5月23日签订协议，约定开发项目区域、成本核算、投资比例，以及对成本费用的承担等事项。
2.2006年6月9日德清县天勤会计所出具的《审计报告》，用以证明双方对于截止到2006年4月30日发生的合作开发项目的帐目进行审计，该审计报告客观公正，相关的表述和审计的结果符合实际，但因联合项目到2006年4月30日尚未结束，需要进行全面的审计，为此在诉讼中又委托原审计单位进行了全面的审计。
3．城建公司制作的帐册七本，用以证明销售费用在恒通公司帐目中也体现为管理费用，故作�单独一项费用单列没有依据。
恒通公司质证认为对于证据1没有异议。对于证据2即2006年6月9日的审计报告，因诉讼中已委托审计机构作出的新的审计，应以新的审计报告为准，如新审计报告未体现的内容，老审计报告的有关内容可作为参考，但不能作为现在处理本案的依据。对于证据3，帐册制作情况不明，应以审计报告为准。
恒通公司为证明自己的主张，向本院提供以下证据：
第一组证据：1.恒通公司工商登记材料，用以证明2002年9月“德清县恒通房地产开发公司”变更为德清县恒通房地产开发有限公司；2.乾元公司工商登记材料，用以证明2004年5月德清县城关镇城市建设发展总公司变更为德清县乾元镇城市建设发展总公司；3.乾经公司工商登记资料，证明德清县乾经开发实业有限公司法人资格情况。
第二组证据：4.合作开发项目协议书，用以证明双方合作开发建设大家山小区、乾龙花园、乾龙路项目并进行书面约定。
第三组证据：5.城关镇南街小区改造工程房屋拆迁补偿安置方案；6.城关镇四十米大道改造工程房屋拆迁补偿安置方案；7.城关镇乾龙小区改造工程房屋拆迁补偿安置方案；8.四十米进城道路和乾龙小区建设项目集体土地上房屋拆迁补偿安置的办法；9.城关镇原公安局宿舍的房屋拆迁补偿安置方案；该组证据用以证明对国有土地上房屋拆迁后被拆迁人可选择货币补偿安置或产权调换安置，对集体土地上房屋拆迁后只实行货币补偿安置而不实行产权调换安置等拆迁政策，原公安局宿舍列入合作开发项目。
第四组证据：10.2009年8月28日审计报告，用以证明项目的财务收支情况及房屋差价款为14849129元。
第五组证据：11.1.大家山小区《国有土地使用权出让合同》；11.2.大家山小区513134元土地出让金付款凭证；用以证�大家山小区土地使用权出让的事实。
第六组证据：12.1.乾龙花园《国有土地使用权出让合同》；12.2.乾龙花园2098341元土地出让金付款凭证；用以证明乾龙花园土地使用权出让，2098341元土地出让金已由项目支付。
第七组证据：13.人防费53.0100万元支付凭证；14.教育附加费6166974元支付凭证；15.高压线迁移费12.5万元支付凭证；16.直径600mm给水管改造费35万元支付凭证；17.大闸北侧道路工程造价137844元支付凭证；该组证据用以证明规费及市政基础配套费1359643元已由项目支付。
第八组证据：18.房屋价格表；19.73户调产户拆迁协议；20.73户调产户商品房买卖合同；21.73户调产户收取房款凭证；该组用以证据证明房款与市场销售价房款差价14849129元，已由项目支付。
第九组证据：22.乾元拆迁事务所49050元；23.乾龙新村居委会135376元支付凭证；该组证据用以证明上述费用184426元已�项目支付。
第十组证据：24.2006年12月8日协议书；25.2006年12月18日协议书；该组证据证明，德清县乾经开发实业有限公司的义务由城建公司承担。
第十一组证据：25.政府退回土地出让金10649456元，用以证明恒通公司投入合作项目联合帐户是1015万元，而不是1315万元。26.恒通公司投入项目资金2420万元凭证，用以证明恒通公司投入合作项目联合帐户2420万元，占双方投入总额的70.45%；27.返还城建公司投资1015万元凭证；用以证明城建公司投入合作项目的1015万元，合作项目已全部返还。
第十二组证据：28.三个地块拆迁费用汇总表，用以证明乾龙路项目开发的成本达11462878.63元；29.大家山小区调产户房款差价利息清单；30.大家山小区房屋交付使用结算清单；31.乾龙花园调产户房款差价款利息清单；32.乾龙花园房屋支付使用清单；33.土地出让金、规费等产生利息情况表，城建�司造成合作项目利息损失4387705元，其中造成恒通公司利息损失2632623元；
证据十三：34.收、付款凭证，用以证明乾经公司向合作项目借款40万元。
证据十四：35.恒通公司投入资金、收回投资按揭房款划入恒通帐户往来明细表；36.恒通公司资金收入、资金收回投资凭证；37.按揭房款划入恒通公司帐户凭证；该组证据用以证明不存在恒通公司移用、抽资使用，占用合作项目资金的情况。
城建公司质证认为，一、对第一组证据没有异议；二、对于第二组证据没有异议；三、对第三组证据中5、6、7、9没有异议，证据8有异议，城建公司盖章对拆迁协议进行确认，虽恒通公司没有盖章，但对整个拆迁安置办法恒通公司是认可的；当时尚没有变更为城建公司，其他拆迁安置方案中都是德清县乾经开发实业有限公司，该证据不能证明城建公司同意向恒通公司支付差价；四、对�四组证据审计报告没有异议，但实际上2006年审计报告在某些方面更能客观反映双方的真实意思表示，在一定程度上比现在的审计报告更为准确，五、对第五组证据没有异议。六、第六组证据没有异议；七、第七组证据13、14没有异议，对证据15、16、17的真实性没有异议，但认为对于其中的高压线迁移费12.5万元和直径600给水管改造费35万元属正常的开发费用，不应纳入公共配套设施；八、第八组证据的真实性没有异议，但认为在原地安置拆迁户是当初双方均没有预见到，事后双方也未进行特别约定，应当由整个联合项目来承担，不能简单的认定为联合项目收益的减少；九、对第九组证据的真实性均无异议，但因审计报告对相关数据作了调整，故应以审计报告为准；十、对第十组证据没有异议；十一、对第十一组证据没有异议；十二、第十二组证据系恒通公司单方面的�算，因合同中未作约定，没有计付利息的前提。对于土地出让金、规费是否产生利息问题，因从审计报告来看，城建公司还应分得相关利润，且存在恒通公司占用联合项目资金的情况，故城建公司无须承担相关利息。十三、对第十三组证据没有异议，但40万元借款与拆迁费是有关联性的，应在结算时作相应的数据调整；十四、第十四组证据只是恒通公司单方提供的明细表，与城建公司账册中反映的情况有所不同，故无法予以确定。
本院对双方提供的证据认定如下：
对于恒通公司提供的证据1即合作协议书，是双方真实表示，内容合法，故予以确认；证据2仅能说明双方曾对项目财务进行过审计的事实，但有关账目情况应以诉讼中的新鉴定报告为准。证据3系城建公司单方面整理形成，应以诉讼中形成的审计报告中所列财务收支情况对项目进行最后的结算依据。
被告所举的第一组证据属身份情况资料，可证明双方主体资格情况；第二组证据，可证明双方为合作开发项目而订立协议的事实；第三组证据可以证明双方为合作开发过程中就拆迁事项制订了具体拆迁补偿安置方案的事实，故予以认定；第四组证据系诉讼中形成的审计报告，双方对审计结果基本不持异议，故予以认定；对于第五、六组证据可以证明为开发项目，共支付土地出让金及土地补偿款计22611475元的事实；第七组证据可以证明项目共计支付规费、市政配套费和其他拆迁费用的事实，也予以认定。第八组证据虽然可以证明拆迁户在拆迁过程中改变拆迁方式，安置价格和当时市场价格存在差异，但不能证明该费用应由城建公司承担；第九组证据可以证明支付的部分拆迁费用的事实；第十组证据，可以证明乾经公司在合作开发应承担的义务由城建公司承担的事实；第十�组证据，可以证明投资双方已收回投资款的事实；第十二组证据，因双方至本案判决前尚未结算完毕，也无书面约定，恒通公司要求支付利息的请求不能成立，故对该组证据不予认定；证据十三，可以证明借款40万元的事实；证据十四，属反驳证据，因城建公司主张恒通公司占用项目资金证据不足，故该证据本院不予认定；
经对上述有效证据的认定，结合双方当事人的陈述，本院认定本案事实如下：
2002年5月23日，德清县城关城市建设发展总公司（后变更为德清县乾元城市建设发展总公司）与德清县恒通房地产开发公司（后转制为德清县恒通房地产开发有限公司）对原德清县城关镇（现已更名为乾元镇）旧城改造涉及的大家山南侧、南街北侧、张仙弄西侧地块及乾龙小区位于城关镇乔莫线北侧、丁山西侧地块（城关进城四十米大道一期工程作为地块开发的周边配套建设）进行开发而签订合作开发项目协议书。双方约定的主要条款为：二、合作方式：合伙型联营；四、成本概算和分担：1.项目拆迁费以实际拆迁面积计算，以上两地块拆迁费分别南街地块863万元，四十米大道及丁山西侧地块1037万元。其实际拆迁费用超过以上费用时，超过部分全部由城建公司负担。2.该开发的二地块以支付拆迁费取得土地使用权出让。办理出让土地使用权合同有关费用及市政基础设施配套费均全免；其余审批项目时行政性收取的费用均全免（包括教育附加费、人防费等和新增收费）；墙改专项费用及散装水泥限袋费减速免90%；白蚁防治费不大于1.4元／平方米；若不能全免以上规费和发生超过以上规费的，由城建公司负担。5.开发过程中的管理费用和相关的业务费用，原则上按建筑面积每平方米40元纳入成本（包括工作小组部分成员工资），需超�经双方协商认可后纳入成本。五、投资及其比例：1.城建公司与恒通公司的投资比例为6：4。七、盈利分配及亏损负担：1.视项目开发进程和资金使用情况，按投资比例收回投资和按投资比例分配盈利；3.因自然灾害，不可抗力造成损失以及不能归责于任何一方的原因造成的亏损，双方按投资比例承担。九、合作期满后的清算和财产处理：1.待工程项目竣工验收后半年内进行结算，关于合作开发成本核算事宜以审计为准。双方还就其他事项作了约定。在开发过程中，城建公司委托乾经公司与恒通公司进行运作。大家山区项目于2003年2月10开工，2004年9月25日竣工；乾龙花园项目于2003年9月28日开工，2005年9月26日竣工；乾龙路项目于2003年5月28日开工至2003年11月28日竣工。在开发合作过程中，双方均已收回投资款。双方曾委托德清天勤会计事务所有限公司对合作项目的收支情况等进行了审计，因该报告对“其他事项说明”栏中称：“利息支出、管理费用、开发间接费用，均按恒通公司提供的2003年1月1日至2006年4月30日实际发生数计列，是否公允等双方协商后确定”（该报告中对于管理费用的计列已包括销售费用），而且因恒通公司认为因被拆迁户的安置方式改变导致合作项目收益的减少属于城建公司的责任，城建公司应当承担责任。双方不能自行协商结算未成，致纠纷成讼。
在诉讼过程中，双方一致同意由原审计单位德清天勤会计事务所有限公司对合作项目的收支情况继续进行审计，该会计事务所于2009年8月28日出具了《联合开发项目的财务收支情况专项审计工作报告》一份。审计报告认为：一、开发财务收支审计情况：（一）开发房产收入为148966402.58元；（二）开发项目成本费用支出情况：1.开发成本支出112703590.84元，其中的拆迁费�为19324954.10元，包括已支付德清县乾元镇拆迁事务所拆迁费用为18649050.08元（未支付的拆迁费用415174.25元，计列在尚需支付的费用之中），支付乾元居委会及纽维功拆迁补偿款147376元，支付土地契税及土地补偿款528528.02元。二、开发项目间接费用1953178.57元。3.开发项目税金及附加10322311.27元；4.尚需支付费用包括乾元拆迁事务所垫付费用415174.25。（三）开发项目经营利润为23572147.65元。三、利息支出、管理费用等列支情况：（一）利息支出3888040.82元，恒通公司2003年1月1日到2008年12月31日实际发生的利息2077809.26元，内部转帐增加列支利息502656.37元，合计2580465.63元；乾经公司发生的利息1247575.19元，其中恒通公司已支付719730.61元，未经支付527844.58元。（二）销售费用3154250.86元，管理费用8933286.29元。（四）关于拆迁事务所各项拆迁费用，其中已支付德清县乾元镇拆迁事务�拆迁费用18649090.08元（未支付的拆迁费用415174.25元，计列在尚需支付的费用之中），支付乾元镇居委会及纽维功拆迁补偿款合计147375.00元，支付土地契税及土地补偿款528528.02元。五、被拆迁户安置房的实际房屋价格情况。本项目在开发过程中，被拆迁人实行房屋产权调换，被拆迁人安置房屋时，市场销售定价计算的价格与实际收到的房款差价为14849429元。其中：拆迁人调换产权安置房屋按市场当时销售定价（市场销售价按恒通公司与乾经公司双方当时确定的销售价计算）计算的总房款为19651587.00元。
再查明，恒通公司应支付城建公司垫付的利息款527844.58元、垫付拆迁费用415174.25元。联合项目支付的土地出让金及土地补偿款计2611475元，支付迁移高压线费用125000元，支付给水管道改造费用35万元，大闸北侧道路工程费用137844元。城建公司向恒通公司借款40万元。
本院认为：双方当事人于2002年5月23日签订的《合作开发项目协议书》及为项目开发而形成的各种拆迁方案等补充协议是双方当事人真实意思的表示，内容不违反国家法律法规的规定，故确定合法有效，双方当事人应在项目开发过程中按协议约定全面履行各自的义务。根据合同约定，因合同关于合作期满后的清算和财产处理约定为待工程项目竣工验收后半年内进行结算，关于合作开发成本核算事宜以审计为准。本案诉讼时已符合上述结算条件，双方也一致同意由法院委托原审计机构对开发项目的收支情况进行审计，对合作开发项目进行结算。故本院根据双方合同约定及双方的共同选择确定委托德清天勤会计师事务所有限公司对联合项目的收支情况进行专项审计。双方对于该会计事务所出具审计报告中的房屋销售收入、房屋开发成本、开发间接费用、销售税金及附加、尚需支付拆迁费用、项目经营利润、利息支出等均无异议，故本院予以确认。根据双方诉讼主张，主要争议焦点如下：一、超过约定1900万元的拆迁费用的具体数额；二、合同约定的有关规费、土地出让金应当如何界定；三、管理费用的确定。四、开发项目的净利润额确定；五、恒通公司是否擅自占用联合项目资金而造成项目收益减少；六、城建公司是否应当向恒通公司支付利息损失。
一、关于争议焦点一，双方签订的《合作开发项目协议书》第四条第一项约定，两地块拆迁费分别为南街地块863万元，四十米大道及丁山西侧地块1037万元。合计拆迁费1900万元。若实际拆迁费用超过1900万元的，超过部分全部由城建公司支付。根据该约定，双方对于超过1900万元部分的拆迁费用由城建公司负担十分明确，应按该约定履行。城建公司认为实际支出的拆迁费用为24563193.75元，包括已�过拆迁事务所支付的19049050元、支付乾龙新村居委会及纽维功拆迁费用1473766元，应支付拆迁户的货币补偿款即转房款部分5351593.42元。而恒通公司则认为费用25017019.42万元，包括通过拆迁事务所支付的费用共计19049050元、高压线拆迁费125000元、直径600给水管改造费350000元、支付乾龙新村居委会拆迁费用147376元，尚应支付拆迁户转房款5351593.42元。故双方仅对高压线迁移费125000元、直径600mm给水管改造费是否作为拆迁费存在争议。本院认为，高压线迁移费125000元和给水管道改造费35万元，因上述两项费用虽未通过拆迁事务支付，双方也未签订书面协议明确费用的性质，但因上述两项费用不属一般房产开发项目在开发过程中都可能形成的正常开发费用，而是本联合项目开发过程中因存在高压线路必须迁移、供水管道需要改造的特定条件下所支付的费用，且上述事项与拆迁工作紧密相联，所以两项费用可以作为拆迁费用对待处理，恒通公司要求将此费用纳入拆迁费用的主张与上述费用的性质相同，本院予以采纳。据此，拆迁费用共计25038193.75元，超过1900万元为6038193.75元，城建公司应付恒通公司3622916.25元（6038193.75×60%）。
此外，恒通公司主张超过1900万元拆迁费用，部分应由城建公司承担以外，因拆迁户改变拆迁安置方式，根据当时开发房屋对外销售市场价与实际安置房屋价格的差额，造成项目收益的减少1484.9129万元。对此，本院认为，根据双方确定的三个拆迁实施方案，城镇居民被拆迁房屋的补偿与安置方式为城镇居民可以选择货币补偿方案，也可以选择产权调换安置；而对于集体土地上的房屋拆迁与安置，拆迁方案为可以选择货币补偿安置，也可以选择易地自建。所以在实际拆迁过程中，城镇居民住户选择调换产权的方式进行回�，是符合双方所确定的拆迁补偿方案的，现恒通公司也未能举证证明当时确定1900万元拆迁费用时，对城镇居民拆迁户拆迁安置采用的是货币补偿方法，而不是调换产权的方案，故由此导致项目收益的减少，应由合作开发双方当事人承担。恒通公司要求城建公司承担此费用的主张与查明的事实不符，本院不予采纳。至于农户也即集体土地上的房屋拆迁与安置，双方在拆迁实施方案中约定了货币补偿安置和易地自建两种方案，未作农户可以选择产权调换的约定，但实际开发过程中，因农户改变拆迁安置方式，要求进行产权调换，合作双方为了保证开发项目的顺利进行，防止项目因拆迁原因而延误，增加项目的开发成本，从而同意农户回迁安置并付诸实施，这对于合作双方以及联合项目而言，也是一种务实而有利的决策，客观上也是项目开发过程中出现成本增加的意外�况，属于出现了合同中所约定的客观事由，应由合作双方按投资比例承担，而不应计入超过1900万元以上的拆迁费用。故恒通公司以当时市场销售价与实际对农户安置价的差额来确定项目减少收入并要求由恒通公司承担既无合同依据，也与拆迁工作本应是合作开发双方的义务，并不属于单方工作的事实不符，故本院也不予支持。
三、关于争议焦点三，双方在《合作开发项目协议书》第四条第二项约定，开发的二地块以支付拆迁费取得土地使用权，办理出让使用权有关费用及市政基础设施配套均全免：其余审批项目时行政性收取的费用均全免（包括教育附加费、人防费等和新增收费）；墙改专项费用及散装水泥限袋费减免90%；白蚁防治不大于1.4元／平方米；若不能全免以上规费和发生超过以上规费的，由乙方承担。根据该约定，对于土地使用权出让金应由城建公司负担。双方对于乾龙花园地块的土地出让金2098341元应由城建公司负担并无异议，但对于大家山小区的支付土地契税及土地补偿款513134元，恒通公司认为该费用也属于土地出让金性质，应按照土地出让金的约定条款由城建公司承担。本院认为，对于超过1900万元的拆迁费用和土地出让金部分，双方在合同中均约定由城建公司负担。虽审计报告中将该款列为拆迁费用，但因该款的性质并不属于拆迁费用，故本院在确定前述拆迁费用时也未予以计入；同时城建公司也表示对于该款只能在拆迁费用或土地出让金计算一次，不能重复计算；故对该513134元应纳入土地出让金部分，共计2611475元。城建公司应以该款的60%计付恒通公司，计1566885元。
此外，双方对于合同中约定的规费：人防费530100元、教育费附加216697元，市政配套费用：大闸北侧道路工程造价137844元由城建公司承担也无�议。由此，城建公司应承担上述费用合计884641元的60%，计530784.60元。
四、关于双方争议焦点四，《合作开发项目协议书》第四条第5项约定，双方在开发过程中的管理费用和相关的业务费用，原则上按建筑面积每平方米40元纳入成本（包括工作小组部分人员工资），需超支经双方协商认可后纳入成本。根据审计报告，销售费用为3154250.86元，管理费用为8933286.29元。双方对于销售费用是否属于管理费用或其他业务费用存在不同看法。城建公司认为根据合同约定，管理费用和相关的业务费用，都按40元／平方米的标准确定，销售费用应纳入40元／平方米的框定范围；而恒通公司主张销售费用与管理费用的性质不同，既不是管理费用，也不应当是合同所称的其他业务费用。本院认为，根据我国的会计制度，企业的期间费用包括营业费用、管理费用和财务费用。营业费用是指企业在销售商品过程中发生的费用，包括企业销售商品过程中发生的运输费、装卸费、包装费、保险费、展览费和广告费，以及为销售本企业商品而专设的销售机构（含销售网点，售后服务网点等）的职工工资及福利费、类似工资性质的费用、业务费等经营费用。管理费用是指企业为组织和管理企业生产经营中所发生的管理费用，或者应当由企业统一负担的公司经费、工会经费、待业保险费、劳动保险费等等。而本案涉及房地产开发企业的费用列支，营业费用主要体现为销售费用，其性质与管理费用明显不同，也不属于与管理费用相关的业务费用，所以该销售费用应当单独列支，不应作为管理费用对待。由于两个大家山小区的建筑面积为19451.80平方米，乾龙花园的建筑面积为54435.11平方米，合计73886.91平方米，按每平方米40元计算管理费用，计2955476.40元。双方在计算�合开发项目的净利润时应当合同约定的管理费用计算。
五、关于争议焦点五，双方签订的《合作开发项目协议书》第五条中约定，恒通公司与城建公司的投资比例为6：4；第七条中约定，按投资比例收回投资和按投资比例分配盈利，如发生经营性亏损，也按投资比例承担。合同履行过程中，双方均已收回了投资款，但对项目利润未作任何分配。双方对于在未扣除销售费用、管理费用、利息支出、企业所得税情况下，项目的经营利润为23572147.65元的事实并无异议，同时对于审计报告中认定的利息支出为3888040.82元、销售费用3154250.86元也无异议，上述认定管理费用计入成本为2955476.40元。所以税前（企业所得税）项目利润为13574379.57元，扣除当时税率为33%的企业所得税4479545.99元，项目净利润为9094834.58元，按投资比例分配利润，城建公司尚应分得3637933.83元，恒通公司应予支付。
此外，双方还一致确认，城建公司垫付拆迁费用款415174.25元，垫付利息款527844.58元，城建公司向恒通公司借款400000元。
根据上述认定，恒通公司应支付城建公司利润款为3637933.83元，恒通公司应支付城建公司垫付的利息款527844.58元、垫付费用415174.25元。而城建公司应支付恒通公司超过1900万元部分的拆迁费用3622916.25元，城建公司应当土地出让金部分1566885元，承担规费及市政配套费530784.60元，城建公司向恒通公司返还借款400000元。双方债务互相抵冲后，城建公司尚需支付恒通公司1539633.19元。
五、审计报告中对于涉案的联合开发项目的收入、支出均有了明确的鉴定，合同中约定投资比例为城建公司40%、恒通公司60%，双方在协议第六条也约定了“以甲方名义在银行另立专设开发项目帐户，专款专用，不得擅自移用”。现城建公司单方面查帐和复核认为，恒通公司存在部分销售房款未进入专设帐户和擅自抽资的行为而要求恒通公司承担占用联营项目的利息。因城建公司通过对恒通公司在审计过程中的查帐复核，并由此自行建立联合项目的总帐、明细帐、报表，属单方行为，恒通公司未予认可，不能正确全面客观地反映联合项目专用帐户的收入支付情况，也不能证明恒通公司将联合项目收入移作自用，擅自处分、从中单方受益的事实，而且城建公司本身尚需支付恒通公司结算款，在此情况下，即使恒通公司将联合项目的部分款项进行使用，也不存在构成对城建公司的侵权或违约，故城建公司主张恒通公司占用资金的主张不能成立，本院不予支持。
六、恒通公司认为因城建公司的行为造成其减少收益款而形成的利息损失款2632623元。双方在《合作开发项目协议书》中并未就相关事项作具体明确约定。本案纠纷未成讼以前，恒�公司也未以此而向城建公司主张权利。双方间因开发事宜的最终帐目结算只能通过审计确认才能进行，所以在本案也即双方的联合项目未经结算以前尚不能确定双方间的权利义务关系。而且恒通公司认为拆迁安置方式改变造成项目收益减少的主张也不成立，故恒通公司要求支付利息的请求无事实依据，本院也不予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：
一、德清县乾元镇城市建设发展总公司支付德清县恒通房地产开发有限公司6120585.85元。
二、德清县恒通房地产开发有限公司应支付德清县乾元镇城市建设发展总公司4580952.66元。
上述两项相互冲抵，德清县乾元镇城市建设发展总公司还需支付德清县恒通房地产开发有限公司1539633.19元，定于本判决生效后三十日内支付。
三、驳回德清县乾元镇城市建设发展总公司的其他本�请求。
四、驳回德清县恒通房地产开发有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。
本案本诉受理费67872元，由德清县乾元镇城市建设发展总公司负担；反诉受理费46002.50元，由德清县乾元镇城市建设发展总公司负担6053元，德清县恒通房地产开发有限公司负担40147元。对于一审诉讼中委托审计机构审计而形成的审计费用，由双方各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省高级人民法院。（上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交，上诉人在七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。）
审判长 杨林法
审判员 周 勇
代理�判员冯杰民
二〇一〇年三月三十日
书记员 贾艳红