浙江省湖州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙湖民终字第316号
上诉人（原审被告）：长兴县大自然物业管理有限公司，住所地长兴县雉城镇解放东路111号。
法定代表人：李宁，该公司经理。
委托代理人：葛萍，浙江兴长律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：楼航东。
上诉人长兴县大自然物业管理有限公司（以下简称为大自然公司）与被上诉人楼航东物业服务合同纠纷一案，长兴县人民法院于2010年5月18日作出（2009）湖长泗民初字第349号民事判决。上诉人大自然公司不服上述判决而向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2010年10月21日组织双方当事人进行了调查。现本案已审理终结。
原审法院经审理认定：楼航东系长兴县雉城镇大自然城市花园海典苑19-3-102室业主，大自然公司系楼航东所在小区聘用的物业管理公司。2007年12月8日，楼航东所在小区业主委员会与大自然公司签订物业服务合同1份，合同约定大自然公司对包括污水管道在内的共用设施有日常管理和维修养护义务，小区内公共雨、污水管道每年疏通1次；、污水井每半年检查1次，并视检查情况及时清掏。2009年8月2日，楼航东所有的长兴县雉城镇大自然城市花园海典苑19-3-102室发生泛水，房屋内家具、地板等物品被浸泡受损。大自然公司工作人员接到楼航东报修电话后即填写报修记录，并开出维修单派人赶往现场进行检修。当日大自然公司工作人员对楼航东所在单元楼公共污水管道进行检查，发现污水井已被污物填满，下水管道出口被埋没。楼航东认为大自然公司违反物业管理服务合同，未尽到对公共污水井及下水管道的疏通、养护义务，致使其受到财产损害，故诉至法院，诉请法院判令大自然公司赔偿财产损失和租住房屋租金。2010年3月29日，经湖州中辰国瑞资产评估事务所评估，结论为楼航东竹地板贴面、踢脚线、门套、衣柜、餐桌、厨门、墙面修补、原地面墙面拆除、清理等损失的评估价值为14098元。另查明，楼航东厨房间污水排放系由室内污水管连接至大楼墙外一根垂直于墙面的公共管道，再由公共管道排放至下水道。楼航东已支付评估财产损失鉴定费用2000元。
原审法院认为：双方间的物业服务合同关系合法有效，应受法律保护，双方当事人应按照合同的约定履行义务。大自然公司未按公司约定履行相应的义务，应对楼航东因此造成的损失承担相应的赔偿责任。楼航东以大自然公司违反合同义务为由请求大自然公司承担违约赔偿责任，作为权利主张方，楼航东对损害后果、违约行为、行为与损害后果之间存在因果关系等违约赔偿请求权的构成要件事实负有证明责任。本案中，关于损害后果楼航东虽未提供充足有效的证据予以证明，但在修复的工期内确实会产生一定的租金损失，结合房屋所在地的生活水平、租赁行情，并结合实际损失，酌情确定租金损失为2000元，楼航东主张误工费没有事实依据，也未提供证据证明，不予认可。其次，关于大自然公司是否存在违约行为，楼航东提供的录像资料显示8月2日海典苑19号楼的污水井里污物堆积，淹没污水管排放水口，在大自然公司不能提供充分证据证明其已按合同约定履行排污，维护义务的情况下应视为楼航东已完成举证责任。本案中大自然公司虽主张其已按合同约定尽到对污水管道的检查维护义务并提供排污管道（井）清理记录加以证明，但从清理记录本身来看，大自然公司于7月31日已对海典苑19号楼的6号污水井、25米污水管进行清理，但又于8月2日又对污水井里污物进行清理，不符常理，本案大自然公司确实构成违约。再次，关于违约行为与损害后果之间是否存在因果关系，大自然公司在接到楼航东报修电话后当天对楼航东所在楼层外污水井进行排污，且从楼航东提供的摄像内容显示污水井堵满污物，污水管排水口被堵住，楼航东的房屋位于1楼，其家中污水倒灌的成因系下水道总管与污水管排污水管排水口堵塞致19号楼厨房下水总管道口堵塞所致，结合楼航东提供的摄像视频显示从楼航东厨房洗漱盆放水后，需经过约55秒钟，水才会自厨房下水管溢出，证明楼航东室内厨房下水管并未堵塞。再者垂直于墙面的公共管道，亦处于公共场所，属于大自然公司管理、维护范围之内，大自然公司对下水道负有管理、维护、疏通义务，现大自然公司未能证明其已尽到此项义务，也未能证明系因其他原因导致污水倒灌，故对楼航东房屋内污水受损负有赔偿责任。因纠纷系大自然公司未履行合同义务引起，故鉴定费用应由大自然公司负担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款之规定，作出判决：大自然公司赔偿楼航东财产损失共计14098元及租金损失2000元，合计16098元，限于判决生效后十日内支付。一审案件受理费175元，鉴定费2000元，合计2175元，由大自然公司负担。
上诉人大自然公司不服上述判决，向本院提起上诉称：一、一审认定事实错误。上诉人不存在违约行为。上诉人提交的排污记录证明上诉人不存在违约，但一审法院对排污记录不予认定。被上诉人的损害结果与上诉人的管理行为之间没有因果关系。一审法院以被上诉人单方提供的视频认定上诉人厨房下水管未堵塞，从而推定上诉人的未尽管理责任没有依据。一审法院认定被上诉人存在租金损失依据不足，修复期间不一定产生租金，溢水的范围仅限于厨房，并没有殃及卧室。且租金损失属于间接损失，不属于赔偿范围。一审对鉴定报告予以认定错误。该鉴定报告是事发后8个月之后，在没有采取证据保全措施的情况下出具的，故鉴定的对象是否与本案有关联具有不确定性。二、一审适用程序不合法。被上诉人变更诉讼请求，一审法院未按规定要求被上诉人补交诉讼费用。对于摄像视频示当庭播放。故请求二审撤销原判，发回重审或驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人楼航东答辩称：上诉人没有证据证明管道堵塞与上诉人没有直接关系。鉴定报告客观正确，应作为赔偿损失的依据，被上诉人家庭成员较多，事发后已向他人租赁房屋生活，实际产生的租赁费用更多。故认为一审法院判决正确，请求驳回上诉人的上诉请求。
二审期间双方均未提供相应的证据。本院查明的事实与原审一致。
本院认为：双方当事人对于被上诉人楼航东家厨房发生污水倒灌并形成财产损失的事实没有异议。根据二审期间的诉辩主张，二审争议焦点如下：
一、被上诉人污水倒灌的事实是否系上诉人的管理失职行为所致。被上诉人一审期间提供的照片和录像资料显示了被上诉人所在的海典苑19号楼的污水井内圬物堆积，污水管排水口不畅，故应认定系污水井内的污物堵塞下水管道出口而导致被上诉人污水倒灌事件的发生。而污水井内污物清理根据物业服务合同，应属上诉人物业公司的管理服务范围。现上诉人未履行职责导致事件的发生，已构成违约，应当向业主楼航东承担相应的赔偿责任。至于大自然公司辩称的根据清理记录，其已完成了清污工作，已尽物业职责的主张。因该清理记录系其单位方面制作，未经业主楼航东或者该楼道其他业主的证明，且该清理记录也不能完全证明大自然公司已对污水井的污物清理干净，保证下水管道畅通的事实，故本院对该证据也不予认定。
二、被上诉人损失的范围。因物业合同违约而发生的损害赔偿纠纷，赔偿的范围应当限于直接发生的损失。本案中，被上诉人的损失范围已经评估事务所评估，出具了较为客观公正的鉴定结论，根据该结论，损失范围为14098元，上诉人应当予以赔偿。上诉人主张该鉴定报告系事件发生8个月后才形成，不符合实际损失的状况，因上诉人在一审中对于被上诉人诉请的赔偿损失不予认可，经被上诉人申请，一审法院才委托鉴定机构对损失范围进行鉴定，从而查案件的事实和保证双方当事人诉讼权利的实现，故鉴定时虽与事件发生时有一定的间隔时间，但基本能客观反映污水倒灌形成的相关损失。故上诉人的此项上诉理由，本院也不予采纳。至于一审确定的上诉人租金损失2000元，因被上诉人生活于涉案房屋，该房屋发生污水倒灌事件后，必将导致被上诉人无法实际居住而租房生活，从而支付相关的租赁费用，所以房屋租金属于直接损失，应作为上诉人的赔偿范围。一审确定2000元租金数额客观合理，本院予以维持。
此外，一审过程中被上诉人增加了诉讼请求，一审法院未收取相应的诉讼费用确有失妥当，但并不因此而增加上诉人的诉讼负担，该程序瑕疵并不影响到案件的实体处理结果，故上诉人以程序违法而要求发回重审的理由不能成立，本院不予采纳。
据此，一审对证据的采信认定正确，认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费175元，由上诉人大自然公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨林法
审 判 员 周 勇
代理审判员 冯杰民
二〇一〇年十月二十一日
书 记 员 贾艳红