云南省昌宁县人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）云0524执异3号
案外人张继武，男，1970年11月18日生，住昌宁县。
案外人李超，男，1971年6月2日生，住昌宁县。
案外人许本昌，男，1959年12月20日生，住昌宁县。
案外人赵映美，女，1972年3月14日生，住昌宁县。
案外人罗俊超，男，1980年9月18日生，住昌宁县。
案外人鲁根发，男，1990年10月28日生，住昌宁县。
六案外人委托代理人罗金海，云南昌源律师事务所律师。特别授权代理。
申请执行人昌宁县中小企业信用担保中心。组织机构代码：68618362-1。
住所地：昌宁县干部培训中心**楼。
负责人王俊，该中心理事长。
委托代理人安永兰，昌宁县中小企业信用担保中心副理事长。特别授权代理。
委托代理人张胜云，昌宁县中小企业信用担保中心。特别授权代理。
委托代理人赵淑玲，昌宁县司法局新纪法律服务所法律工作者。特别授权代理。
被执行人昌宁泰昌农副产品开发有限责任公司。统一社会信用代码：915305245993181111。
住所地：昌宁县田园镇右文村民委员会学堂村民小组。
法定代表人穆从军，该公司经理。
被执行人穆从军，男，1972年8月6日生，住昌宁县。
被执行人董怀秀，女，1976年5月11日生，住昌宁县。系被执行人穆从军妻子。
委托代理人穆从军，身份信息已述。特别授权代理。
被执行人杞忠明，男，1981年9月10日生，住昌宁县。
委托代理人穆从军，身份信息已述。特别授权代理。
本院在审理申请人昌宁县中小企业担保中心与被执行人昌宁泰昌农副产品开发有限责任公司、穆从军、董怀秀、杞忠明追偿权纠纷一案过程中，案外人张继武、李超、许本昌、罗俊超、鲁根发、赵映美于2017年6月7日向本院提出书面执行异议，本院受理后，由审判员李艳、杨晓华、杨洪安依法组成合议庭（李艳担任审判长）进行审查，现该案已审查终结。
在追偿权纠纷案件审理过程中，依据申请人昌宁县中小企业担保中心提供的财产线索及保全申请，本院于2017年4月7日以（2017）云0524民初340-1号民事裁定书对被执行人穆从军名下登记的位于昌宁县环城北路延长线北侧国有出让土地一宗【土地使用权证号为：昌国用（2014）第184号、地号为：101-OL-12-029、使用面积为2700㎡】的土地使用权进行查封。
案件进入执行程序后，案外人张继武、李超、许本昌、罗俊超、鲁根发、赵映美以六人依据有效的买卖合同买受了上述宗地并已向被执行人支付全部价款，系该宗地的实际权利人为由于2017年6月7日向本院提出书面执行异议，要求确认其实体权利并解除对上述宗地的司法查封措施。
案外人为此提交以下证据：
1、《土地使用权转让协议》及《公证书》一份。证明案外人张继武、许本昌、李超、罗俊超、鲁根发与穆从军于2016年9月28日签订的土地使用权转让协议并就协议情况及付款情况进行了公证。同时另有一份土地使用权转让协议及公证书是案外人赵映美与李江红于2017年1月5日签订，证明其土地使用权转让协议情况及付款情况。
2、张继武开设在富滇银行账户的银行流水对账单一份。证明案外人鲁根发于2016年9月28日通过建行向张继武在富滇银行开设的银行账户内转账407600元。许本昌通过农村信用社向张继武在富滇银行开设的银行账户内转账540000元。案外人李超和罗俊超委托李绍龙代为支付价款，并通过李绍龙财务马旭远账户向张继武在富滇银行开设的银行账户内分两笔转账，金额共计841900元。张继武账户内原有存款1100000元，以上款项共计2889950.6元。上述款项于2016年9月28日从张继武账户向穆从军开开设在富滇银行内的账户转入2622592元。后该笔款项被富滇银行收取穆从军贷款本息。
2015年11月24日农业银行转账凭证一份，证明通过张继武农行账户付给穆从军土地使用权预付金500000元。
2016年9月28日穆从军出具给张继武的土地转让金565840元的收款收据一份。证明除了银行转账支付以外，案外人还以现金支付的方式向穆从军支付了土地转让金余款。
3、昌宁县人民法院的民事判决书六份，证明六案外人与穆从军签订的土地使用权转让协议经司法程序确认合法有效。
申请执行人昌宁县中小企业担保中心为此提交以下证据：
1、昌宁县国土资源局与穆从军签订的国有土地使用权出让合同一份，证明穆从军没有按照合同约定进行投资开发利用，没有履行合同义务，不得再次转让。
2、公证书两份，证明公证书的落款时间不一致，案外人与被执行人穆从军之间签订的土地使用权转让协议存在欺诈。
3、该宗土地余值部分抵押担保公证书一份，证明昌宁县中小企业担保中心与穆从军签订的担保合同经过公证，担保中心有优先受偿权利。
4、穆从军和董怀秀与昌宁县中小企业担保中心签订的保证人保证承诺书一份。证明对于昌宁县中小企业担保中心的该笔债务穆从军及董怀秀以其全部财产承担连带清偿责任，昌宁县中小企业担保中心申请对该宗土地进行查封，并无不当。
本院通过调查询问各方当事人，查明如下事实：
（一）被执行人穆从军在与六名案外人签订《土地使用权转让协议》之前已依法取得该宗土地的使用权。
（二）被执行人穆从军与五名案外人张继武、李超、许本昌、罗俊超、鲁根发签订的《土地使用权转让协议》已经昌宁县人民法院确认合法有效。另一案外人赵映美虽未与穆从军直接签订《土地使用权转让协议》，但其实为该宗土地使用权的实际权利人，且其与李江红签订的《土地使用权转让协议》已经昌宁县人民法院确认，其执行异议主体身份适格。
（三）六案外人与被执行人穆从军签订《土地使用权转让协议》时，已尽到合理的注意义务，无法通过自身的能力获悉除穆从军在富滇银行设定该宗土地的抵押权外，还设有其他权利负担。同时六案外人已经支付了受让该宗土地使用权的全部价款并实际占有了该宗土地，且已准备在该宗土地建房，因其他原因导致相关转让审批和建房无法进行。
（四）在昌宁县中小企业担保中心申请执行与被执行人昌宁泰昌农副产品开发有限责任公司、穆从军、董怀秀、杞忠明追偿权纠纷一案过程中，昌宁县中小企业担保中心还有其他救济途径实现其债权，可以就昌宁泰昌农副产品开发有限责任公司名下的941.3亩茶园及茶所等公司资产申请评估拍卖，同时可要求被执行人穆从军、董怀秀、杞忠明承担连带清偿责任。
本案审查的焦点为：1、六案外人对“土地使用权证号为：昌国用（2014）第184号、地号为：101-OL-12-029”宗地是否享有实体权利？2、该实体权利是否足以排除法院查封？
本院认为，执行异议兼具程序救济和实体救济，案外人主张的实体权利是否真实、合法、有效，足以排除执行，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，对案外人是否系权利人、该权利的合法性与真实性、该权利能否排除执行三方面予以审查。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，在金钱债权执行中，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已经支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
本案中，在本院查封该宗土地之前，六案外人已与被执行人穆从军签订了《土地使用权转让协议》，且后经昌宁县人民法院确认合法有效。同时六案外人在本院采取查封措施之前已经支付了全部价款并实际占有了该宗土地，并准备在该宗土地上建房，因其他原因导致相关转让审批和建房无法进行，属于非因买受人自身原因未办理过户登记的情形。
综上所述，本院认为案外人的执行异议理由成立，其权利足以排除执行，本院应予支持，应当中止对上述宗地的执行。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
中止对位于昌宁县环城北路延长线北侧国有出让土地一宗【土地使用权证号为：昌国用（2014）第184号、地号为：101-OL-12-029、使用面积为2700㎡】的土地使用权的执行。
案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。
本裁定送达即发生法律效力。
审判长 李 艳
审判员 杨晓华
审判员 杨洪安
二〇一七年六月二十日
书记员 陈志明