北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0113民初7235号
原告朱旋，男，1987年10月13日出生。
委托代理人刘丽冉，北京市庆成律师事务所律师。
委托代理人董晓黎，北京市庆成律师事务所实习律师。
被告刘北燕，女，1968年9月8日出生。
委托代理人董雅铭，女，1973年1月31日出生。
原告朱旋诉被告刘北燕房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员涂长江独任审判，原告朱旋之委托代理人刘丽冉、董晓黎，被告刘北燕之委托代理人董雅铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱旋诉称：
原告朱旋、被告刘北燕于2016年1月31日签订《北京市房屋买卖合同》，约定原告朱旋以1950000元的价格购置被告刘北燕所有的北京市顺义区×小区×号楼×门×室房屋，建筑面积77.70平方米。北京博爱房地产经纪有限责任公司为双方提供了中介服务，原告朱旋于2016年1月31日交付中介费31000元。被告刘北燕在合同中写明有抵押贷款1200000元，约定原告朱旋在2016年3月5日交纳首付款1200000元，首付款作为被告刘北燕解除房屋抵押专用，如果被告刘北燕作为他用导致房屋未能按时解押，视为被告刘北燕违约，需要承担房屋成交价的20%的房款作为违约金赔偿给原告朱旋。双方约定被告刘北燕解除房屋抵押的日期为2016年3月10日前。合同签订后，原告朱旋于2016年2月26日支付被告刘北燕定金390000元，被告刘北燕为原告朱旋出具定金收据一张。2016年3月5日，原告朱旋给被告刘北燕汇款810000元，加上已经支付的定金390000元，至此，原告朱旋已经支付给被告刘北燕首付款1200000元。2016年3月7日，双方签订《补充协议》，约定原告朱旋多向被告刘北燕支付90000元首付款用于房屋解押，并约定被告刘北燕于2016年4月5日向原告朱旋交付房屋。2016年3月9日，原告朱旋支付被告刘北燕90000元，但是，被告刘北燕收到上述款项后，仍然未能在2016年3月9日办理房屋的解除抵押手续，并且明确表示拒绝交付房屋。2016年3月9日，被告刘北燕将900000元首付款退还给原告朱旋，但仍持有原告朱旋交付的定金390000元。2016年4月5日，被告刘北燕并未向原告朱旋交付房屋。另据原告朱旋了解，被告刘北燕已经将原告朱旋交付的定金390000元挪作他用，并且其房屋实际的抵押贷款金额为1500000元，因此未能及时办理房屋的解押手续。双方签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示。签订合同后，为照顾被告刘北燕，原告朱旋在多方面予以配合。但是，被告刘北燕在收到原告朱旋支付的首付款后，拒绝履行自己的义务，并且拒绝交付房屋。被告刘北燕已经构成违约，理应按照合同约定承担违约责任。为维护原告朱旋的合法权益，故诉至法院，要求：1、解除原告朱旋、被告刘北燕于2016年1月31日签订的《北京市房屋买卖合同》及其相关协议；2、被告刘北燕返还原告朱旋定金390000元；3、被告刘北燕赔偿原告朱旋违约金390000元；4、案件受理费由被告刘北燕负担。
被告刘北燕辩称：
被告刘北燕不同意原告朱旋的全部诉讼请求，具体理由如下：一、双方签订的编号为BJSY2016010167的《北京市房屋买卖合同》自始没有成立，因而根本不存在所谓依法解除合同问题，双方当事人在该合同中没有就合同标的达成一致意见，该条款至今依然是空白，涉诉合同欠缺合同成立的必须条款，因此不能成立。二、原告朱旋无权要求被告刘北燕返还已经交付的定金390000元，双方在合同第九条第一款中明确约定“甲方（即被告刘北燕）悔约应向乙方（即原告朱旋）双倍返还定金；乙方悔约，甲方收取的定金不予返还”。现原告朱旋向法院提起诉讼，明确表明要求解除涉诉的房屋买卖合同，其悔约意图明显，因此，依据前述合同中的约定，原告朱旋无权要求被告刘北燕退还其已付的定金。被告刘北燕认为被告刘北燕自始不存在任何违约行为，因此，被告刘北燕不应当承担违约责任。被告刘北燕至今也没有收到原告朱旋的全部首付款，原告朱旋的诉讼请求及其提交的证据可以证明其只向被告刘北燕支付了390000元的定金，除此之外没有其他款项，因此，原告朱旋无权要求被告刘北燕履行解押、交付房屋的义务。被告刘北燕作为守约方一直在积极想办法寻求多种途径力求能顺利履行协议内容，原告朱旋未予配合，因此，案件受理费应当由原告朱旋自行承担。综上所述，原告朱旋意图悔约在先，谋取不法利益在后，请求法院驳回原告朱旋的全部诉讼请求。
经审理查明：
2016年1月31日，经北京博爱房地产经纪有限责任公司居间，原告朱旋作为购买人（乙方）、被告刘北燕作为出售人（甲方）、北京博爱房地产经纪有限责任公司作为购买人的代理人（丙方）签订《买卖定金协议书》，约定的合同条款如下：经双方协商一致，就甲方出售房屋给乙方而收取的购房定金事宜达成如下协议：第一条：房屋情况概述：1、房屋座落于：北京市顺义区×小区×号楼×门×室，建筑面积77.7平方米。房产证号京房权证顺私字第240**号，产权人刘北燕。2、甲方保证所出售的房屋权属无瑕疵，无债务纠纷，符合上市交易条件。第二条：定金收付约定1、乙方经现场勘验甲方上述房屋后，对甲方出售的该套房产的权属状况、设备、装修等情况进行了解，确认以人民币（大写）壹佰玖拾伍万元整的成交价格购买该房屋，此成交价格不包含依国家规定应当由甲方承担的税费。乙方的房款支付方式：商业贷款。2、乙方购买上述房屋向甲方交付购房定金共计人民币伍万元整，甲方收取定金向乙方出具收据。第三条：其它1、甲乙双方应于前述本协议后1个工作日内签署《北京市房屋买卖合同》及《居间服务合同书》等相关法律文件。2、甲方违约应双倍返还定金，乙方违约则定金不予返还。3、因本定金收付所引起的或与此相关的任何争议，各方应协商解决。协商不成的，各方均可向房屋所在地的人民法院提起诉讼。4、本协议一式三份，甲、乙、丙三方各执一份。
2016年1月31日，经北京博爱房地产经纪有限责任公司居间，原告朱旋作为买受人（乙方）、被告刘北燕作为出售人（甲方）签订《北京市房屋买卖合同》，约定的主要合同条款如下：……第一条、甲方声明：1、甲方出售的房屋坐落于北京市顺义区×小区×号楼×门×室。2、房屋权属性质为商品房。3、房屋所有权证登记日期为2002年3月6日，《房屋所有权证》号为京房权证顺私字第240**号。房屋所有权人为刘北燕。4、建筑面积为77.70平方米，用途为居住。5、房屋抵押贷款情况为有住房抵押贷款，抵押权人为招商银行，至今未还贷款余额为人民币（大写）壹佰贰拾万元整（小写：￥120万）。6、房屋现状为空房。7、甲方对所售房屋权属证件的合法性、真实性及有效性负责。甲方保证所售房屋符合国家法律及北京市房屋上市交易的政策规定。甲方对违反国家法律及北京市关于房屋上市交易政策引起的后果承担法律责任。……第三条、成交价格甲、乙双方同意上述房产的成交价格为人民币（大写）元整，（小写￥）。此款由两部分组成，其中：1、该房屋成交价格为（大写）元整，（小写￥）。2、该房屋现有的公共维修基金、家具、家电、装饰装修配套设备等作价为大写元整，（小写￥）。此价款乙方应一并另行支付给甲方。3、此成交价格为甲方净得价，不含税。〔本院备注：在双方签订的《北京市房屋买卖合同》前述合同条款中划横线的部分均未填写相关内容，均未空白〕第四条、付款方式甲方同意乙方采取商业贷款或公积金贷款方式：1、乙方应在签订本合同时支付给甲方购房定金人民币大写伍万元整（小写：￥50000），在签订合同后，2016年3月5日〔本院备注：前述日期在合同文本中为手书日期，且由原来的“2016年2月29日”涂改为“2016年3月5日”；庭审中，双方对于前述修改后的日期“2016年3月5日”系双方当事人真实自愿的意思表示没有分歧〕内付给甲方购房首付款人民币（此首付款含之前已付定金）（大写）壹佰贰拾万元整（小写：￥1200000）。贷款部分按贷款机构规定办理。贷款数额与首付款（含定金）总和为房屋总价款。……C、附加：首付款作为甲方解压（押）专用，如首付款甲方作为它用导致房屋未能按时解压（押），则视为甲方违约，甲方承担房屋成交价的20%的房款作为乙方的赔偿。第五条：首付款支付方式及用途：甲方同意乙方采取乙方直接支付给甲方的方式支付。……C、若甲方所售房屋设定抵押，乙方直接将首付款汇至甲方该房屋抵押银行的还款账户，甲方需于2016年3月10日前办理完该房屋解押手续。……第七条、房屋交付：甲、乙双方就房屋交付达成以下细目：1、甲方应于该房屋办理完权属过户手续并收到房屋总价款之日起3个工作日向乙方交付房屋。2、甲方应保证向乙方出售的房屋没有产权纠纷和债权债务纠纷。如因甲方的原因，造成该房屋不能办理产权转移登记或发生债权债务纠纷的，甲方应承担全部责任。……第八条：……2、甲方同意乙方采取商业贷款方式，3、乙方为商业或者公积金贷款的，甲方应配合乙方到银行办理贷款手续，无条件提供贷款所需材料。甲、乙双方在合同签订之日起5个工作日内提交贷款相关材料，应在贷款机构签发的批贷通知书之日起5个工作日内共同到产权登记部门办理产权过户登记手续。第九条、违约责任：1、乙方交付甲方购房定金后，双方依据《合同法》定金罚则的规定承担违约责任。甲方悔约乙方双倍返还定金；乙方悔约，甲方收取的定金不予返还。2、乙方如未按照本合同第四条规定付款方式付款，甲方对乙方逾期付款行为有权追究违约责任。每逾期一日，乙方应支付甲方逾期款项的千分之三作为延期付款的违约金。逾期超过十个工作日，守约方有权解除合同，违约方应承担该房屋成交价格20%的违约金。3、甲方逾期不提交房屋贷款手续、逾期不办理房屋解押手续、逾期不办理房屋登记过户手续时，乙方有权追究甲方违约责任。每逾期一日，甲方应支付乙方房屋全款的千分之三的违约金。逾期超过十个工作日，守约方有权解除合同，违约方应承担该房屋成交价格20%的违约金。……第十一条、生效及其他：1、本合同自甲、乙双方签字或盖章之日起生效。2、本合同未尽事宜，甲、乙双方可签订补充条款。补充条款为本合同不可分割的组成部分，具有同等法律效力，补充条款与本合同格式条款不一致的以补充条款为准。3、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份。
庭审中，双方就前述《北京市房屋买卖合同》是否成立并生效一节各执一词。
被告刘北燕主张合同中就标的房屋成交总价的条款为空白，据此主张双方就房屋成交总价数额并未达成一致意见，因此前述合同不能成立。被告刘北燕辩称当时双方协商的是先由原告朱旋支付首付款1290000元，在解除抵押权后，根据原告朱旋可以获得贷款数额，随行就市再进一步确定涉诉房屋的总价款。被告刘北燕辩称双方签订的《买卖定金协议书》中约定的1950000元并不是双方协商的房屋总价款。
原告朱旋对被告刘北燕的前述辩解不予认可，并主张《买卖定金协议书》与《北京市房屋买卖合同》是装订在一起的，并且，前述协议书与合同在内容上相互补充，能够确定涉诉房屋的成交总价款为1950000元。原告朱旋据此主张前述《买卖定金协议书》、《北京市房屋买卖合同》均应属合法有效。
2016年1月31日，被告刘北燕作为甲方签署《附加条款》一份，载明内容如下：合同编号2016010167，经甲乙双方决定，此房因是满五不唯一情况，甲方承诺在过户当天办理满五唯一手续，乙方只需承担契税费用。多出费用由甲方承担。
2016年1月31日，原告朱旋向北京博爱房地产经纪有限责任公司支付中介费30000元、过户代办费1000元。
双方签订前述《买卖定金协议书》、《北京市房屋买卖合同》后，原告朱旋向被告刘北燕支付款项的情况如下：（1）2016年1月31日，原告朱旋以现金方式向被告刘北燕支付定金50000元。（2）2016年2月27日，原告朱旋通过其父亲朱永丰名下账号为×××〔卡号为×××〕的银行账户向被告刘北燕名下账号为×××〔卡号为×××〕的账户转账汇款340000元，至此，原告朱旋累计向被告刘北燕支付购房定金390000元。（3）2016年3月5日，原告朱旋通过其父亲朱永丰名下账号为×××〔卡号为×××〕的银行账户向刘北燕名下账号为×××〔卡号为×××〕的银行账户转账汇款810000元，至此，原告朱旋累计向被告刘北燕支付首付款1200000元（含定金390000元）。（4）2016年3月7日，被告刘北燕作为甲方、原告朱旋作为乙方签订《补充协议》，约定内容如下：经甲乙双方友好协商，位于顺义区×小区×号楼×单元×室房屋。甲方承诺于2016年4月5日给乙方交付房屋，在总房款成交价格的基础上便宜一万元人民币，甲方全力配合乙方办理网签，贷款，过户手续。如不配合则按合同延期违约责任赔偿。乙方多支付甲方首付9万元供甲方解压房本，乙方使用公积金贷款。（5）2016年3月9日，原告朱旋按照前述《补充协议》约定以现金方式向被告刘北燕支付90000元，至此，原告朱旋累计支付给被告刘北燕首付款1290000元，被告刘北燕在其与原告朱旋共同签署的《首付款收据》中明确确认全部首付款已支付完毕。
2014年6月22日，被告刘北燕与招商银行股份有限公司北京分行签订《个人授信最高额质押合同》，被告刘北燕将顺义区×小区×号楼×单元×室房屋抵押给招商银行股份有限公司北京分行，被担保主债权数额为1400000元。
被告刘北燕将原告朱旋陆续支付的购房首付款1290000元存入其用于偿还招商银行股份有限公司北京分行的还款账户中。被告刘北燕辩称因招商银行股份有限公司北京分行提出其还款账户中还应另行存入280000元的解押保证金才能继续办理房屋抵押权解除事宜，由此导致其未能在2016年3月9日将涉诉房屋上设定的抵押权解除。被告刘北燕提交其名下招商银行的贷款还款明细与交易明细，欲证明其上述主张。被告刘北燕辩称前述意外情况的出现超出其预料，并非由于其恶意违约导致合同未能继续履行。
2016年3月9日，被告刘北燕与原告朱旋签订《退还首付款收据》，载明主要内容如下：今收到卖方未完成房屋解押手续，退还买方首付款人民币：玖拾万元整（￥900000元整）。备注：1、卖方本次退款玖拾万元后，持有买方购房定金叁拾玖万元整。2、房屋坐落：北京市顺义区×小区×号楼×单元×室室。3、房屋所有权证号：京房权证顺私字第240**号。4、房屋面积77.70平方米。
另查一：本院依职权调取了涉诉房屋的登记档案，房屋登记档案中显示被告刘北燕在将涉诉房屋抵押给招商银行股份有限公司北京分行之前曾经多次将涉诉房屋用作抵押物借款，具体情况如下：（1）2011年8月2日，被告刘北燕将涉诉房屋抵押给中国邮政储蓄银行有限责任公司北京昌平区支行，抵押方式为一般抵押，中国邮政储蓄银行有限责任公司北京昌平支行持有的他项权证书编号为X京房他证顺字第1267**号，前述抵押权已于2013年4月17日注销。（2）2013年5月3日，被告刘北燕将涉诉房屋抵押给中国银行股份有限公司北京丰台支行，抵押类型为最高额抵押，中国银行股份有限公司北京丰台支行持有的他项权证书编号为X京房他证顺字第1408**号，前述抵押权已于2014年4月21日注销。（3）2013年10月12日，被告刘北燕将涉诉房屋抵押给王海柳〔身份证号码×××〕，抵押类型为一般抵押，王海柳持有的他项权证书编号为X京房他证顺字第1460**号，前述抵押权已于2014年4月10日注销。
另查二：2016年6月17日的庭审中，本院要求双方分别陈述与涉诉房屋同地段同类型房屋目前的市场价格。原告朱旋确认市场价格在30000元至35000元之间，中间价大致在32000元，具体价格与房屋所在楼层、房屋建筑年代等因素相关联。被告刘北燕则主张市场价格在35000元。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋登记档案、《买卖定金协议书》、《北京市房屋买卖合同》等证据在案为证，可作为认定案件事实之依据。
本院认为：
本案的第一个争议焦点问题为被告刘北燕关于双方就涉诉房屋签订的《北京市房屋买卖合同》中关于成交价格的记载为空白是否足以导致合同不成立。
根据《中华人民共和国合同法》第六十一条之规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，原告朱旋与被告刘北燕同一天签订的《买卖定金协议书》与《北京市房屋买卖合同》均系双方当事人真实自愿的意思表示，不违法法律规定，应属合法有效。《买卖定金协议书》与《北京市房屋买卖合同》显然构成相互补充的关系，虽然在《北京市房屋买卖合同》中关于成交价格的条款未予填写相关数额，但双方在《买卖定金协议书》已经明确约定了涉诉房屋的成交价格为1950000元，并且确定前述成交价格中不包含国家规定应由出售人承担的税费，为出售人即被告刘北燕的净得价，前述明确约定足以补充双方所签订的《北京市房屋买卖合同》关于成交价格的约定不明。况且，在2016年3月7日，双方签订的《补充协议》中约定原告朱旋在已经支付首付款1200000元的基础上增加首付款90000元，被告刘北燕则在“总房款成交价格的基础上便宜一万元”，前述约定亦能够佐证双方在此之前已经就涉诉房屋的成交价格达成一致意见，即为《买卖定金协议书》中约定的成交价格1950000元。再者，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零五条之规定，人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。本案中，被告刘北燕仅以《北京市房屋买卖合同》中关于成交价格的条款未予填写相关数额为由主张合同不成立，并进而主张双方就涉诉房屋的成交价格是在解除抵押权后根据原告朱旋可以获得贷款数额，随行就市再进一步确定涉诉房屋的总价款。被告刘北燕的前述辩解意见，不仅与双方同日签订的《买卖定金协议书》以及后续签订调整成交价格的《补充协议》相矛盾，而且与众所周知的房屋买卖交易惯例不符，不仅违背基本生活常识，而且有违诚实信用，本院实难采信。
本案的第二个争议焦点问题为被告刘北燕辩称的招商银行在其偿还抵押贷款过程中要求额外预存大额保证金之事由是否构成其免除违约责任的正当事由。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条之规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。本案中，根据涉诉房屋交易档案显示被告刘北燕曾经多次将涉诉房屋用于抵押，并多次办理抵押权注销手续，据此足以认定被告刘北燕对于抵押权注销的办理流程显然知晓。综上，被告刘北燕提出的该项免责事由没有事实与法律依据，本院不予采纳。
本案的第三个争议焦点问题为被告刘北燕辩称原告朱旋只向其支付定金390000元并进而主张系由原告朱旋违约导致合同无法继续履行的辩解能否成立。现已查明，原、被告双方签订前述《买卖定金协议书》、《北京市房屋买卖合同》后，原告朱旋分别于2016年1月31日、2016年2月27日、2016年3月5日向被告刘北燕陆续付款，且截止到2016年3月5日，原告朱旋累计向被告刘北燕支付首付款1200000元。此外，原告朱旋根据双方于2016年3月7日达成的《补充协议》在2016年3月9日另行支付首付款90000元，综上，截止到2016年3月9日，原告朱旋累计向被告刘北燕支付首付款1290000元。由此可见，原告朱旋陆续付款的时间及其金额全面兑现了其合同承诺。被告刘北燕在2016年3月9日未能完成房屋解押手续的情况下向原告朱旋退款900000元后，其实际持有购房定金390000元，出现被告刘北燕未能完成房屋解押手续的原因显然不在原告朱旋一方，在被告刘北燕未能兑现其合同承诺后，原告朱旋接受被告刘北燕退款900000元有利于确保其大额购房资金的安全，并无明显不当，显然不构成违约。被告刘北燕以其退还900000元后实际持有购房定金390000元为由主张原告朱旋只向其支付了390000元定金而未支付全部首付款存在违约行为的辩解意见，与现有证据能够证实的原告朱旋陆续向被告刘北燕付款的客观事实不符，本院不予采纳。
本案的第四个争议焦点问题为被告刘北燕应当如何向原告朱旋承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第六条之规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。依法成立的合同，受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，依法成立的合同，自成立时生效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，被告刘北燕未能兑现其合同承诺，理应向原告朱旋承担相应的违约责任。原告朱旋在被告刘北燕违约的情况下选择解除双方签订的合同及其相关协议，系其真实自愿的意思表示，本院照准。结合涉诉房屋市场价格在双方签订合同后出现大幅上涨的客观事实，根据双方在合同中的明确约定，原告朱旋要求被告刘北燕返还定金390000元并赔偿违约金390000元，于法有据，于情合理，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零五条之规定，判决如下：
一、解除原告朱旋与被告刘北燕就北京市顺义区×小区×号楼×门×室签订的《北京市房屋买卖合同》及《买卖定金协议书》、《附加条款》、《补充协议》等相关协议。
二、被告刘北燕返还原告朱旋购房定金三十九万元，于本判决生效之日起七日内执行。
三、被告刘北燕赔偿原告朱旋违约金三十九万元，于本判决生效之日起七日内执行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》（2012年修正）第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万一千一百七十五元，由被告刘北燕负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 涂长江
二〇一六年六月二十七日
书记员 仝 贺