云南省瑞丽市人民法院民 事 判 决 书（2017）云3102民初121号原告：瑞丽市博彦物业服务有限公司，统一社会信用代码91533102566210891R，住所地云南省德宏州瑞丽市合作区瑞江路百合巷。法定代表人：许连松，系公司董事长。委托诉讼代理人：雷茜莹，云南虹源律师事务所律师，执业证号15331201611793246，代理权限为特别授权代理。被告：昆明特拉达物流有限公司，注册号530100100119716，住所地昆明市十里长街银德香榭丽园20幢3单元1、2号商铺法定代表人：王耕，系公司董事长。原告瑞丽市博彦物业服务有限公司（以下简称博彦公司）与被告昆明特拉达物流有限公司（以下简称特拉达公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告博彦公司委托诉讼代理人雷茜莹到庭参加诉讼，被告特拉达公司经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告博彦公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支物业服务费用14928元；2、判令被告向原告支付违约金25960元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年12月11日，原告博彦公司与“瑞丽市东南亚商住城”建设单位云南瑞丽江投资开发有限公司签订了《东南亚商住城前期物业服务合同》，约定由原告为该小区提供物业管理服务，期限为自本合同签订之日起至园区业主委员会成立并与所聘请物业管理企业签订的聘用合同生效之日止。被告系“瑞丽市东南亚商住城”S10-86、87号房屋的业主，于2013年5月1日同开发商办理了接房手续。原告按合同约定为小区提供物业管理服务，被告未交纳物业服务费用。原告自2015年10月起多次催交物业费，而被告一直推脱，原告于2016年6月1日最后一次催交物业费，并要求欠费业主于同月15日前交清，否则将产生违约金。截止2016年9月30日，被告拖欠（2013年5月1日至2016年9月30日）物业费用计14928元（460.76×0.9元/月×36个月）。被告未按时缴纳物业服务费用已构成违约，应承担违约金25960元【4976元×3‰×945天（2014.5.1-2016.12.1）+4976元×3‰×580天（2015.5.1-2016.12.1）+4976元×3‰×214天（2016.5.1-2016.12.1）】违约金暂计算至2016年12月1日。被告特拉达公司未作答辩。原告博彦公司围绕诉讼请求依法提交了以下六组证据：一、营业执照复印件，欲证明原告的相关注册信息，诉讼主体适格；二、被告企业注册信息报告复印件，欲证明被告身份信息，诉讼主体适格；三、原告与云南瑞丽江投资开发有限公司签订的《东南亚商住城前期物业服务合同》复印件，欲证明2012年12月12日，原告与开发商签订合同，约定由原告为瑞丽东南亚商住城提供前期物业服务及物业费标准、业主逾期缴纳物业费的违约责任等权利义务；四、催缴物业费短信复印件，欲证明原告于2016年6月1日发出催交物业费短信，要求业主于2016年6月15日前交清物业费；五、原告工资表复印件，欲证明原告为该项目配置了19位工作人员，其中项目经理1名、客服主管1名、保洁员3名、工程员2名、秩序维护员12名；六、接房公告、德宏团结报复印件各1份，欲证明物业费计算的时间是接房之日起，即2014年2月28日。但本案中原告记录的被告物业费起诉时间为2013年5月，与建设单位签订合同的时间为2012年12月12日。通过原告对上述证据材料的举证，本院认为，原告提交的证据一、二、三、四、五、六虽为复印件，但内容真实合法，互相印证，形成证据链，因此，对于上述证据，本院予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月11日，原告（乙方）与云南瑞丽江投资开发有限公司（物业“东南亚商住城”建设单位，甲方）签订《东南亚商住城前期物业服务合同》，约定乙方提供服务的对象为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；期限为从甲方开始交房之日起委托管理期限为贰年，委托管理期限从本合同签订之日起至园区业主委员会成立并与所聘请的物业管理企业签订的聘用合同生效之日止；物业服务费，按以下约定收取及结算：本物业的管理服务费按建筑面积计算，管理服务费用为多层公寓0.7元/月/㎡、联排商墅0.9元/月/㎡、纯商铺、独栋别墅1元/月/㎡；业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，按以下条款处理：（1）从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳违约金；（2）逾期60天的，乙方有权向人民法院起诉该业主或物业使用人等内容。被告系“瑞丽市东南亚商住城”S10-86、87号房屋的业主，其于2013年5月1日同开发商办理了接房手续。另，S10-86、87号房屋为联排商墅，面积计460.76㎡。原告于2016年6月1日向被告发短信催交物业费，要求业主于6月15日前交清。2016年9月30日后，原告不再向东南亚商住城的业主提供物业服务。自2013年5月1日至2016年9月30日的物业服务费，被告均未支付。原告催要物业服务费无果，遂诉至本院，请求解决。根据原告的诉讼请求，本案的调查重点为：被告应否支付原告物业服务费及违约金，金额如何确定。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告与开发建设单位云南瑞丽江投资开发有限公司签订的《东南亚商住城前期物业服务合同》系依法成立的前期物业服务合同，未违反法律、行政法规的强制性规定，其合法有效，对业主具有约束力。被告在接受原告自2013年5月1日至2016年9月30日的物业管理服务后，应支付相应的物业服务费。该管理期间的物业服务费被告均未支付，而原告在诉讼中仅主张其中的14928元（460.76㎡×0.9元/月/㎡×36个月），对此，本院予以支持。被告未按时支付物业服务费，已构成违约，应承担相应的违约责任。但《东南亚商住城前期物业服务合同》中“从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳违约金”的违约金约定过高，本院依法调整违约金为以4976元（每年的物业服务费＝460.76㎡×0.9元/月/㎡×12个月）为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍计算自2014年5月1日起至2016年12月1日、2015年5月1日起至2016年12月1日、2016年5月1日起至2016年12月1日的利息。对于超过该部分的违约金，本院不予支持。被告经合法传唤未到庭参加诉讼，依法应承担对其不利的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告昆明特拉达物流有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告瑞丽市博彦物业服务有限公司物业服务费14928元；二、被告昆明特拉达物流有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告瑞丽市博彦物业服务有限公司违约金，违约金金额以4976元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍计算自2014年5月1日起至2016年12月1日、2015年5月1日起至2016年12月1日、2016年5月1日起至2016年12月1日的利息。三、驳回原告瑞丽市博彦物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费822元，公告费600元，由被告昆明特拉达物流有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于德宏州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后二年内申请本院强制执行。审 判 长  严淑云审 判 员  王柳苏人民陪审员  黄兴仁二〇一七年八月九日书 记 员  肖 笛附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用。……第四十一条业主应当根据物业合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……三、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。四、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。六、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。