湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂05民终340号
上诉人（原审原告、反诉被告）：宜昌怡禾顺商贸有限责任公司，住所地宜昌市东山大道129号。
法定代表人：陈韬，该公司总经理。
委托诉讼代理人：史俊杰，湖北三立律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：黄新杰，女，1968年10月8日出生，汉族，住宜昌市西陵区。
委托诉讼代理人：吴珊，湖北普济律师事务所律师。
委托诉讼代理人：唐勇，湖北普济律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：宜昌凯瑞君临酒店管理有限公司，住所地宜昌市发展大道11号。
法定代表人：张新亚，该公司总经理。
上诉人宜昌怡禾顺商贸有限责任公司（以下简称怡禾顺公司）、黄新杰因与被上诉人宜昌凯瑞君临酒店管理有限公司（以下简称凯瑞君临公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宜昌市西陵区人民法院（2016）鄂0502民初2360号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
怡禾顺公司上诉请求：1.支持怡禾顺公司要求黄新杰、凯瑞君临公司支付租金利息的请求；2.改判一审判决第三项中“并按照年160万元的标准支付从2016年5月1日起至2016年8月15日的房屋使用费”为“并按照年160万元的标准支付从2016年5月1日到实际腾退为止的房屋使用费”。事实和理由：
一、关于租金利息损失。首先，凯瑞君临公司有逾期缴纳租金的违约事实。凯瑞君临公司没有按期缴纳租金，一审庭审已经查明且相关事实已经认定。其次，双方有关于逾期缴纳租金的合同约定。双方商铺租赁合同第八条第10项约定“承租方逾期缴纳商铺租金的，每日按照8%向出租方缴纳滞纳金”，该约定明确了凯瑞君临公司在逾期缴纳租金的情况下，怡禾顺公司有权要求其支付滞纳金。滞纳金的含义是到期还款或者缴款而没有按期缴纳或者还款而应当承担的惩罚性的利息，和怡禾顺公司主张的利息损失实际上是一个概念。最后，本案中即使双方没有合同约定，按照合同法的规定怡禾顺公司主张利息损失也是有事实和法律依据的。
二、关于房屋使用费的期间问题，一审判决明显不当。一审以怡禾顺公司停电的时间，即2016年8月15日作为支付房屋使用费的截止时间没有事实和法律依据，违反了双方的合同约定。1、怡禾顺公司的停电行为事出有因，也是处分自己房屋使用权的行为。现有证据证明，凯瑞君临公司最后一个月的电费没有缴纳，也就是其电费仅缴纳到2016年7月23日，其后一个月的电费，即截止到2016年8月的电费没有缴纳，到现在为止都没有缴纳，没有交电费当然不能供电。怡禾顺公司在多次庭审过程中，均表示只要缴纳了电费，就可以恢复供电。但凯瑞君临公司至今拒绝缴纳。本上诉状再次以书面方式通知凯瑞君临公司，缴纳了欠付的电费，随时可以恢复供电。2、一审判决显然不公平。按照一审判决，怡禾顺公司从2016年8月16日到目前为止，差不多损失了150万元的房屋使用费，且损失还在扩大，原因居然是凯瑞君临公司欠怡禾顺公司的近4万元电费。这是对怡禾顺公司权利的剥夺，非常不公平。首先，凯瑞君临公司占有房屋属实，至今没有声明返还，其行为一直侵犯着怡禾顺公司的房屋使用权。是凯瑞君临公司的行为导致怡禾顺公司无法再行出租或者自己使用房屋。凯瑞君临公司返还房屋当然就不存在继续收取其房屋使用费的情况。其次，在凯瑞君临公司没有及时缴纳电费或者逾期缴纳租金的情况下，怡禾顺公司断电的行为是合理的，也是符合双方的约定，更在凯瑞君临公司承诺明知的范围内，收回商铺也好，无偿收回酒店经营权也好，就是不再让凯瑞君临公司经营。正是凯瑞君临公司违约，才有停电的事实。一审判决结果是纵容了违约的一方，同时给守约方造成巨大损失。最后，鉴于一审的荒唐逻辑将继续给怡禾顺公司造成损失，现向一审法院、二审法院及凯瑞君临公司共同声明，从即日起，无条件恢复供电，为了供电安全，凭凯瑞君临公司通知随时恢复。
黄新杰、凯瑞君临公司辩称，本案双方所签订的合同因为违反了法律和相关行政法规的规定，应确认为无效，怡禾顺公司无权向黄新杰主张租金和房屋使用费。
黄新杰上诉请求：1.撤销一审判决，将本案改判为“确认黄新杰与怡禾顺公司签订的《房屋租赁合同》无效”；2.判令怡禾顺公司返还黄新杰支付的保证金50万元、房屋租金265万元，共计315万元，并按照同期银行贷款利率标准承担资金占用期间的利息。事实与理由：
本案所涉“体育场路31号”用地属于教育用途的划拨土地，其房屋使用性质为培训中心用房，现怡禾顺公司擅自改变房屋性质将房屋出租给黄新杰从事酒店经营，违反了我国法律强制性和禁止性的规定，导致合同无效。根据“体育场路31号”建设时各项报批手续以及宜昌市规划局出示的证据表明，本案所涉及房屋的规划许可用途是“培训中心大楼”。1—8层办餐厅、商店、商中心、库房等；2—8楼办公室、会议室、培训教室、学生公寓等，不能用于开办酒店的商业用途。而怡禾顺公司隐瞒了上述事实，擅自改变房屋用途，将房屋出租给黄新杰从事酒店经营管理活动，违反了相关法律规定。
一审法院对位于“体育场路31号”的房屋能否办理酒店所必需的营业执照这一重要事实未予查明。黄新杰与怡禾顺公司签订《房屋租赁合同》后，即投入巨额资金对承租房屋进行装修，但因为土地性质和怡禾顺公司无法出具产权证明的原因，导致无法办理营业执照正常营业。虽然该房屋在2013年8月30日到2016年8月15日，由宜昌市检察院实际占用使用，获得了一些收益，但毕竟不同于对外经营。由于涉案房屋作为专案办案点的特殊性，在此期间并未追究。但除去这一时间段，黄新杰因没有营业执照多次受到行政处罚，根本无法正常营业，也就无法实现合同目的。对此情况，一审法院未予查明，认定事实不清。
怡禾顺公司辩称，黄新杰的上诉观点均不能成立。一、关于合同效力问题，黄新杰获得了该房屋的经营权，并且实际经营的主体也不仅仅是黄新杰，还有众多的商户，业主单位也是认可黄新杰的各项经营行为的，国家法律相关规定只是管理性规定，双方的合同是有效的，并没有触犯相关的效力性规定。二、在一审期间时，承办法官给予双方一个多月的时间，咨询、协商办理营业执照相关事项，但是凯瑞君临公司并不配合，所以营业执照没有办下来。同时，体育场路31号的房屋还有其他的经营户，经营者均办理了经营地址为体育场路31号的不同类型的营业执照。三、凯瑞君临公司在取得租赁房屋的使用权之后，进行了实际的经营，并获得了近2000万元的经营收益，没有支付多少的经营成本，在此情况下，也没有向黄新杰支付租金，违背诚实信用的原则。
凯瑞君临公司同意黄新杰的上诉请求。
怡禾顺公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方于2011年10月6日签订的《房屋租赁合同》。2.黄新杰、凯瑞君临公司在判决生效之日10日内腾退房屋。3.黄新杰、凯瑞君临公司共同支付所欠怡禾顺公司的租金215万元。并从2016年5月1日起至实际腾退之日按照年160万元标准，支付实际占用费用。并以合计数为基数，按照年24%标准，赔偿怡禾顺公司损失。
黄新杰向一审法院反诉请求：1.确认黄新杰与怡禾顺公司签订的《房屋租赁合同》无效。2.怡禾顺公司返还黄新杰支付的保证金50万元、房屋租金255万元，并按同期银行贷款利率支付资金占用利息。
一审法院认定事实：2009年6月4日，三峡职院与宜昌市帝建建设工程有限责任公司（以下简称“帝建公司”）签订了《湖北三峡职业技术学院培训中心项目联合开发合同》，约定由帝建公司建设开发三峡职院培训中心大楼，项目建成后由帝建公司享有该培训中心7、8层之外的经营权21年。2009年12月3日，该项目取得建设工程规划许可证。2010年4月13日，帝建公司更名为湖北宜翔建设有限公司（以下简称“宜翔公司”）。2010年4月30日，该项目取得建筑工程施工许可证。随后，项目开工建设。2011年4月，土建工程项目竣工。2011年8月6日，宜翔公司出具《委托书》，委托怡禾顺公司进行三峡职院培训中心经营管理，怡禾顺公司有权以自己名义出租相关物业及处理相关事务。
2011年10月6日，怡禾顺公司与黄新杰、张蓉签订了《房屋租赁合同》，约定怡禾顺公司将三峡职院培训中心大楼1—8层出租给黄新杰、张蓉开办宾馆、住宿、餐饮、娱乐用。租赁期限12年，租金第一至第五年度每年160万元，第六至第十年度每年175万元。黄新杰、张蓉在签订合同时向怡禾顺公司交纳履约保证金50万元，合同期满后怡禾顺公司予以退还。合同未明确约定黄新杰、张蓉交纳每年度租金的具体时间。合同第八条规定“承租方未经出租方书面同意而转租房屋的，出租方有权终止合同，履约保证金不予退还，出租方不承担任何损失…”；合同第八—8条约定“合同到期后，双方不能就续租协商一致，承租方拒不搬迁的，出租方按照该房屋租金的两倍标准收取租金”；合同第八—10条约定“逾期交纳租金的，承租方每日按8%交纳滞纳金，拖欠租金超过15天的，出租方有权解除合同…”；合同第十一条约定“承租方若将租赁房屋转租给第三方使用，必须事先向出租方申请，征得出租方书面同意后，第三方才可承租…”，合同第十三—4.5条约定“在租赁期内，一方明确以自己行为表明不履行主要义务的，或一方延迟履行合同主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行的，合同终止…”合同签订后，黄新杰、张蓉承租怡禾顺公司经营管理的三峡职院培训中心大楼1-8层。
2012年6月8日，黄新杰、张蓉注资成立了本案凯瑞君临公司。2013年7月10日，怡禾顺公司给黄新杰、凯瑞君临公司和张蓉出具了一份证明，《证明》中载明“我公司租用三峡职院位于体育场路31号投资兴建培训大楼，该大楼的房产证明手续正在协助办理中”。2013年9月3日，凯瑞君临公司与宜昌市检察院签订了《酒店租赁协议》，约定凯瑞君临公司将三峡职院培训中心大楼中的98间客房、56间KTV及餐厅会议厅出租给宜昌市检察院使用。租期自2013年8月30日开始至宜昌市检察院退场为止，租金每月53万元。宜昌市检察院承租该房屋用于办案，已于2016年8月15日退场。
黄新杰、张蓉与怡禾顺公司签订租赁合同后，未按时支付租金，怡禾顺公司多次催促。2015年2月15日，怡禾顺公司和黄新杰签订了《还款协议书》，确认截止2015年5月1日共欠怡禾顺公司租金160万元，黄新杰承诺分期付款。2015年8月18日，因黄新杰未付租金，怡禾顺公司与黄新杰、凯瑞君临公司再次签订《承诺书》，认可2015年6月、7月、8月新增租金55万元，即截止到2015年9月1日共欠怡禾顺公司租金215万元。因催促租金未果，故怡禾顺公司诉至一审法院。
怡禾顺公司因黄新杰欠付大量租金且经协商未果，怡禾顺公司于2016年8月15日，对黄新杰租用的培训中心大楼进行了拉闸停电，至今未恢复供电，凯瑞君临公司及黄新杰亦未开展经营活动。
一审法院认为：一、本案主体适格问题。怡禾顺公司与黄新杰、张蓉之间签订的《房屋租赁合同》、《还款协议书》、《承诺书》系双方真实意思表示，合法有效，且房屋已实际交付黄新杰使用，双方存在房屋租赁关系。黄新杰辩称凯瑞君临公司在《房屋租赁合同》签订时尚未设立，不是适格被告。经查，虽然《房屋租赁合同》系黄新杰、张蓉两个自然人与怡禾顺公司所签，但其后在合同的履行过程中，凯瑞君临公司以自己的名义与宜昌市人民检察院签订了《酒店租赁协议》并取得了收益，已实际享有了合同权利履行了合同义务，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（三）》之规定，凯瑞君临公司以自己的实际行为对《房屋租赁合同》予以了确认，凯瑞君临公司应与黄新杰共同承担合同约定的支付租金的义务，故凯瑞君临公司关于其不是适格被告的上述辩解没有事实和法律依据，一审不予采纳。
二、本诉问题。1、黄新杰拖欠租金至今，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条及双方在《房屋租赁合同》第十三—4.5条的约定，怡禾顺公司有权解除合同并要求黄新杰、凯瑞君临公司腾退房屋。因此怡禾顺公司的该项请求，一审予以支持。2、怡禾顺公司与黄新杰之间签订的《房屋租赁合同》解除前有效且怡禾顺公司已实际履行了出租义务，黄新杰、凯瑞君临公司亦以其实际行为予以接受，故黄新杰、凯瑞君临公司拖欠怡禾顺公司的租金应依据合同约定予以支付，关于拖欠的租金金额，经双方共同确认截止到2016年5月1日时黄新杰、凯瑞君临公司共拖欠租金215万元，故怡禾顺公司请求黄新杰、凯瑞君临公司偿还欠付的房屋租金215万元的诉讼请求，一审予以支持。3、关于怡禾顺公司请求按照年160万元的标准支付从2016年5月1日起至实际腾退房屋之日的房屋占用费的诉讼请求，经查，怡禾顺公司与黄新杰在《房屋租赁合同》第八-8条约定“合同到期后，就续期不能协商一致，被告不搬出的，应按照租金2倍标准支付租金”，现因黄新杰、凯瑞君临公司欠付租金导致合同解除，可参照该条规定支付房屋使用费，怡禾顺公司请求按照年租金160万元的标准支付房屋使用费并未超过合同约定，且不违反法律规定，故怡禾顺公司的上述请求，一审予以支持。因怡禾顺公司于2016年8月15日对黄新杰经营的凯瑞君临公司进行了拉闸停电，至今未恢复供电，导致凯瑞君临公司实际无法经营，故怡禾顺公司请求支付房屋使用费的截止日期应为2016年8月15日，怡禾顺公司主张黄新杰、凯瑞君临公司支付房屋使用费至实际腾退之日止的请求，无事实及法律依据，一审不予支持。4、怡禾顺公司诉称要求按照年24%的标准赔偿利息损失，无事实和法律依据，一审不予支持。
三、反诉问题。1、黄新杰反诉称怡禾顺公司非房屋所有权人无权出租，该辩称系法律理解错误。怡禾顺公司已在2011年8月6日得到宜翔公司的委托，有权进行管理经营，因此怡禾顺公司有权以自己名义出租该房屋。2、黄新杰反诉称承租的房屋没有产权证明，该辩称系法律理解错误。出租房屋不以取得产权证为先决条件，且黄新杰承租该房屋多年未提异议，现在诉讼中提出，有悖于市场交易的诚实信用原则，故一审不予采纳。3、黄新杰反诉称培训中心大楼未经竣工验收合格，《房屋租赁合同》违反法律强制性规定，应认定无效的诉讼请求。经查，怡禾顺公司提交的竣工验收报告虽有瑕疵，无法认定该工程是否竣工验收合格，但该房屋已取得了《建设工程规划许可证》，且已交付使用，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人与承租人订立的租赁合同在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定为有效”，本案怡禾顺公司与黄新杰签订的《房屋租赁合同》有效，黄新杰的该项反诉请求，无事实及法律依据，一审不予支持。4、黄新杰反诉要求怡禾顺公司退还租金、保证金并支付利息的诉讼请求。经查，《房屋租赁合同》有效，且黄新杰、凯瑞君临公司已实际使用房屋进行了经营活动，并取得了收益，黄新杰要求怡禾顺公司退还租金的诉讼请求，无事实及法律依据，一审不予支持。关于黄新杰主张怡禾顺公司退还保证金的诉讼请求，因黄新杰违约行为符合《房屋租赁合同》第八条之规定，该保证金不予退还。黄新杰的该项反诉请求，无事实及法律依据，一审不予支持。
综上，一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（三）》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决：一、解除怡禾顺公司、黄新杰和张蓉于2011年10月6日签订的《房屋租赁合同》。二、黄新杰、凯瑞君临公司应在判决生效后十日内，腾退从怡禾顺公司所租赁的位于宜昌市××区体育场路的湖北三峡职业技术学院培训中心大楼。三、黄新杰、凯瑞君临公司应向怡禾顺公司支付拖欠的租金215万元，并按照每年160万元的标准支付从2016年5月1日起至2016年8月15日的房屋使用费。四、驳回怡禾顺公司的其他诉讼请求。五、驳回黄新杰的全部反诉请求。上述具有给付内容的判决，于判决生效之日起十日内履行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费28689元，保全费5000元，上述费用合计33689元由黄新杰、凯瑞君临公司负担。黄新杰、凯瑞君临公司应在支付上述判决款项时一并支付给怡禾顺公司。反诉案件受理费31280元，由黄新杰自行负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，一、关于案涉《房屋租赁合同》效力的问题。黄新杰认为怡禾顺公司将没有办理房产证的房屋出租，且改变了房屋的规划用途，因此《房屋租赁合同》应当认定无效。对于《房屋租赁合同》的效力，应当依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定进行审查。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中仅规定了违法建筑物租赁合同、转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同、未经出租人同意的转租合同无效，本案明显不属于上述情形。至于怡禾顺公司的出租行为是否违反相关的管理性规定，依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条规定，对合同的效力不产生影响。
在确定《房屋租赁合同》有效的基础上，黄新杰基于合同无效主张的返还保证金、房屋租金等请求即没有法律依据，本院不予支持。在房屋租赁合同关系中，出租人的义务是将房屋交付承租人使用，没有为承租人办理营业执照的义务。凯瑞君临公司作为专业的酒店管理公司，黄新杰作为该公司的法定代表人，在明知案涉房屋现状的情况下，仍与怡禾顺公司签订租赁合同，现其以该房屋不能办理酒店营业执照为由主张合同无效，要求怡禾顺公司返还租金等，明显有违诚实信用原则，本院不予支持。
二、关于怡禾顺公司主张的房屋占用费的计算期间问题。黄新杰在2015年2月15日的还款协议书、2015年8月18日的承诺书中，均向怡禾顺公司表示，如果逾期交纳租金，怡禾顺公司有权收回宾馆的经营权。也就是说，无论是依照法律规定，还是当事人的约定，在黄新杰、凯瑞君临公司拖欠租金的情况下，怡禾顺公司均有权解除合同，要求黄新杰、凯瑞君临公司返还占用房屋。在黄新杰、凯瑞君临公司拒绝腾退房屋的情况下，应当支付房屋占用费，赔偿怡禾顺公司的损失。黄新杰、凯瑞君临公司应当支付房屋占用费，是基于其无权占有案涉房屋的事实，而不是其是否从事了经营活动。一审判决以怡禾顺公司拉闸停电，凯瑞君临公司停止营业的时间作为计算房屋使用费的截止时间明显不当，本院予以纠正。
至于怡禾顺公司关于逾期利息的请求，因合同中约定的每日按8%缴纳滞纳金并未明确计算基数，双方对此不能达成一致，也难以通过合同解释的方法予以确定。且在2015年2月15日的还款协议书中双方也仅约定了欠付金额和付款方式，没有关于违约金的约定，鉴于本院已支持了怡禾顺公司关于占用费的请求，足以弥补怡禾顺公司的损失，故本院对怡禾顺公司的该项诉请不予支持。
综上所述，怡禾顺公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持宜昌市西陵区人民法院（2016）鄂0502民初2360号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项。即：解除宜昌怡禾顺商贸有限责任公司、黄新杰和张蓉于2011年10月6日签订的《房屋租赁合同》；黄新杰、宜昌凯瑞君临酒店管理有限公司应在判决生效后十日内，腾退从宜昌怡禾顺商贸有限责任公司所租赁的位于宜昌市西陵区体育场路的湖北三峡职业技术学院培训中心大楼；驳回宜昌怡禾顺商贸有限责任公司的其他诉讼请求；驳回黄新杰的全部反诉请求。
二、撤销宜昌市西陵区人民法院（2016）鄂0502民初2360号民事判决第三项。即：黄新杰、宜昌凯瑞君临酒店管理有限公司应向宜昌怡禾顺商贸有限责任公司支付拖欠的租金215万元，并按照每年160万元的标准支付从2016年5月1日起至2016年8月15日的房屋使用费。
三、黄新杰、宜昌凯瑞君临酒店管理有限公司在本判决生效后十日内向宜昌怡禾顺商贸有限责任公司支付拖欠的租金215万元，并按照每年160万元的标准支付从2016年5月1日起至腾退之日的房屋使用费。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费28689元、保全费5000元，反诉案件受理费31280元，由黄新杰、宜昌凯瑞君临酒店管理有限公司负担。二审案件受理费73018元（其中宜昌怡禾顺商贸有限责任公司预交28689元，黄新杰预交44329元），由黄新杰、宜昌凯瑞君临酒店管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈继雄
审判员 刘 强
审判员 王明兵
二〇一八年二月八日
书记员 袁昌芹