四川省简阳市人民法院民 事 判 决 书（2016）川2081民初3655号原告（反诉被告）：蒋素菊，女，1956年8月5日出生，汉族，住四川省成都市。委托诉讼代理人：邱建堂，简阳市禾丰法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：曾丽，女，1963年9月27日出生，汉族，住四川省简阳市。委托诉讼代理人：严应兵，四川瑞能律师事务所律师。委托诉讼代理人：周熙，男，1963年10月20日出生，汉族，住四川省简阳市。原告蒋素菊诉被告曾丽物权保护纠纷一案，本院于2016年8月18日立案受理。被告曾丽于2016年10月8日提起反诉，本院依法予以受理。本案依法由审判员税旭东适用简易程序分别于2016年9月19日、2016年12月28日两次公开开庭进行了审理。原告蒋素菊及其委托诉讼代理人邱建堂，被告曾丽及其委托诉讼代理人严应兵、周熙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）蒋素菊向本院提出诉讼请求：1、判令被告曾丽立即搬出位于简阳市简城镇铁西街17号3幢1单元4层1号的住房；2、被告曾丽向原告赔偿房租损失5万元。事实和理由：1995年元月，原告按照原单位简阳市房地产综合开发公司二部（以下简称：开发公司二部）下发的《关于职工集资售房的有关规定》文件的规定，原告于1995年1月26日交纳了46000元的集资款，购买了位于简阳市简城镇铁西街17号3幢1单元4层1号的住房一套。后因原单位破产及其它原因，原告购买的房屋两证迟迟未办理。原告与前夫张华良因性格不和于2002年离婚，加之原单位破产后，原告便回到户籍地成都市居住。案涉房屋由原告的前夫张华良管理使用，原告也未过问该房屋的情况。2016年4月，原单位领导通知原告到简阳市房管局办理房屋双证，原告的前夫也自愿签订了书面放弃该房屋产权的声明。该房屋的产权归属于原告，但被告未经原告许可私自占有并使用该房屋至今。为维护原告的合法权益，故诉请来院。被告（反诉原告）曾丽辩称：原告蒋素菊原系开发公司二部的职工，因原告离异需要资金，便同意原单位将该位于简阳市简城镇铁西街17号3幢1单元4层1号的住房出卖给曾丽。1997年6月29日，被告与开发公司二部签订了《购房合同》并交纳了购房款4.1万元，开发公司二部也向原告支付了3万元购房款。购房当天开发公司二部将房屋及钥匙交付给了被告，被告居住至今。因开发公司已破产，案涉房屋的产权证一直未办理。2016年为了解决历史遗留问题，简阳市房管局陆续办理了开发公司二部集资房的产权证。原告申请办理房屋产权证书没有合法手续，简阳市房管局却将简阳市简城镇铁西街17号3幢1单元4层1号的住房产权办至原告名下，缺乏事实及法律依据，请求法院依法驳回原告诉讼请求。反诉原告（本诉被告）曾丽向本院提出诉讼请求：确认曾丽购买讼争房屋（即：简阳市简城镇铁西街17号3幢1单元4层1号）的合同合法有效，诉争房屋的所有权归反诉原告曾丽。反诉被告（本诉原告）蒋素菊辩称，反诉人的反诉请求无事实依据，反诉原告购买房屋的手续来源不明，反诉原告没有取得该房屋的资格。本院经审理认定事实如下：原告（反诉被告）蒋素菊原系开发公司二部办公室主任兼任出纳职务。1995年1月26日，原告向原单位交纳集资款4.6万元，该款用于原单位资金所需，原单位按出资金额向原告支付相应的利息。1995年7月13日，开发公司二部作出简房开司二部发（1995）字第4号《关于职工集资购房的有关规定》，文件中规定：三、四、五楼的集资购房款为2.5万元；由集资经营款转为集资住房款按文件规定的时间办理；在未办理优惠售房产权期间，产权归属开发二部等内容。原告（反诉被告）蒋素菊作为开发公司二部的职工享有购买案涉房屋的指标。1997年6月29日，李世海（曾用名：李世君）代表开发公司二部与被告曾丽签订了《集资建房合同》，合同约定：集资房的地址在简阳市下西街5幢1单元4层1号，建筑面积约93平方米；住房价款为450元/m2等内容。开发公司二部在甲方栏处盖章，李世海在代表栏处签名“李仕君”，被告（反诉原告）曾丽在乙方栏处签名。同时，曾丽向开发公司二部交纳购房款4.1万元，开发公司二部向曾丽出具收据一张，并将所购买的位于简阳市铁西街5幢1单元4层1号的房屋钥匙交付给曾丽，由曾丽居住使用至今。当天，开发公司二部收到曾丽购房款4.1万元后，由经办人李世海支付给原告（反诉被告）蒋素菊3万元。因经营困难，开发公司向本院申请破产清算，本院于2003年9月10日作出（2003）简阳民破字第02-2号民事裁定，裁定开发公司破产清算。2002年3月6日，原告与其丈夫张华良协议离婚，离婚协议约定：“双方现有住房五套，其中四套自己修建，一套为男方单位的优惠住房，全部归女方所有，家中财产全归女方”。因开发公司已破产，清算组解散，丧失民事主体资格，为了解决遗留办证问题，简阳市住房和城乡规划建设局于2016年3月1日作出《关于解决开发公司二部历史遗留办证问题备忘录》，由简阳市动迁办与未办证的原开发公司二部职工及其余购房人补签《集资建房合同》。2016年4月5日，张华良出具《放弃声明》，声明案涉房屋归蒋素菊一人所有。嗣后，简阳市动迁办与蒋素菊补签《集资建房合同》，约定将位于简阳市简城镇下西街4号1单元401号（现铁西街17号3单幢1单元401号）的住房出售给蒋素菊等内容。同时补签《房地产买卖契约》。2016年4月27日，2016年5月2日，原告（反诉被告）蒋素菊分别取得了案涉房屋的所有权证（证号：简房权证监证字第20160427006**号）及土地使用权证（证号：简国用2016第04246号）。原、被告双方对上述事实无异议，本院依法予以确认。双方争议的事实：原告（反诉被告）蒋素菊是否同意开发公司二部将其享有购房指标所对应的住房出售给被告（反诉原告）曾丽，并收取了3万元购房款。被告（反诉原告）向本院提交了《集资建房合同》、内部收款收据、离婚协议及申请证人李世海、赵明胜出庭所做的证言。原告（反诉被告）认为合同中约定的房屋地址为石桥镇珍珠巷与案涉房屋位置不相同，且合同中所签的代表人名字为“李仕君”并非证人李世海，故对该证据持有异议。蒋素菊对离婚协议的真实性无异议，但认为与本案无关。对李世君出庭所作的证言，原告认为证人的姓名与《集资建房合同》中的名字不相符，且蒋素菊所收到的3万元系集资款而非出售房屋的款项。对赵明胜出庭所作的证言，蒋素菊认为证人的证言前后矛盾，对其所陈述的内容持有异议。对上述证据，本院认定如下：虽然《集资建房合同》中所签的代表人为“李仕君”，与证人的姓名“李世海”不相同，但考虑到李世海的曾用名为“李世君”与所签名字同音，且该合同中也盖有开发公司二部的公章，故本院对《集资建房合同》的真实性予以采信。合同中将房屋地址“石桥镇珍珠巷工程”的内容涂改为下西街5幢1单元，结合证人李世海陈述的内容及简阳市动迁办与蒋素菊补签《集资建房合同》中所约定的案涉房屋位于简阳市简城镇下西街4号1单元401号（现铁西街17号3单幢1单元401号）的内容，能够认定开发公司二部将案涉房屋出售给曾丽，故本院对《集资建房合同》的关联性予以采信。对于内部收款收据，曾丽依据《集资建房合同》向开发公司二部缴纳购房款，该收据中也盖有开发公司二部的公章，故本院对该收据的真实性、合法性及关联性依法予以采信。对于离婚协议的认定，该协议明确约定的夫妻共同房产中并不包括案涉房屋，且所有夫妻共同财产均归属蒋素菊，该内容约定与蒋素菊所陈述的离婚后案涉房屋一直由其前夫管理使用，所以近20余年其未向被告主张权利的说法相悖，故本院对该离婚协议的关联性及证明目的予以采信。对于证人证言，因两位证人原系开发公司二部领导，知晓案涉房屋买卖的过程，其陈述的“原告的房子要卖”及“卖了4.1万元，然后拿了3万元现金给蒋三姐（原告）”的内容，更符合原告（反诉被告）蒋素菊近20年的时间未向被告（反诉原告）主张权利的事实，故，本院对证人所作的证言予以采信。通过上述证据查明以下事实，原告（反诉被告）蒋素菊同意开发公司二部将其享有购房指标所对应的住房出售给他人，并从中获得相应的售房款。1997年6月29日，开发二部将该住房出卖给曾丽，双方订立《集资建房合同》，曾丽向开发公司二部缴纳房款4.1万元。同日，李世海代表开发公司二部向蒋素菊支付售房款3万元。本院认为：基于民事法律行为而产生的不动产物权变动，根据法律规定应当登记的，自不动产变动记载于登记簿时发生物权变动的法律效力。如当事人对物权变动的基础民事法律关系发生争议的，或认为不动产登记薄上的记载内容与真实的权利状态不相符合的，可根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条“因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。”的规定，向人民法院提起民事诉讼，确认导致物权变动基础民事法律关系的效力及不动产物权的归属。本案中，原告（反诉被告）蒋素菊为不动产登记簿上记载的所有权人，蒋素菊依据不动产的登记内容，认为曾丽无权占有并使用该房屋，要求曾丽返还房屋，并赔偿损失。被告（反诉原告）曾丽认为蒋素菊办理不动产登记所依据房屋买卖合同不真实，曾丽与开发公司二部订立的买卖合同真实合法，要求确认其与开发公司二部订立的买卖合同合法有效，并确认案涉房屋产权归属于曾丽。本案的焦点为：引起案涉房产物权变动的民事法律行为系简阳市动迁办与蒋素菊订立的合同，还是系开发公司二部与曾丽订立的合同；如开发公司二部与曾丽订立的买卖合同系引起不动产物权变动的民事法律行为，在房地产管理部门未变更登记或撤销原登记行为的情况下，能否直接确认真实物权人。焦点一：虽然原告（反诉被告）蒋素菊原系开发公司二部的职工，其享有案涉房屋的购买指标，但其同意开发公司二部将该指标所对应的住房出售给曾丽，且根据简房开司二部发（1995）5字第4号《关于职工集资售房的有关规定》第8条规定，在未办理该房产证期间，产权归属开发公司二部，开发公司二部将其享有产权的房产出售给曾丽，双方于1997年6月29日订立的《集资建房合同》，未违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效。原告（反诉被告）蒋素菊与简阳市动迁办订立的《集资建房合同》，系根据简阳市住房和城乡规划建设局于2016年3月1日下发的《关于解决简阳市城镇房地产综合开发公司二部历史遗留办证问题备忘录》的规定而补签，该备忘录中明确规定补签的《集资建房合同》仅用于解决历史遗留办证问题，协议中对双方权利义务约定不作为对各方的约束。在开发公司二部已与被告（反诉原告）曾丽订立房屋买卖合同，且将案涉房屋交付被告（曾丽）占有并使用近20年的情况下，原告（反诉被告）蒋素菊所补签的《集资建房合同》不应作为引起不动产物权变动的民事法律行为，而被告（反诉原告）曾丽所签订的《集资建房合同》系引起案涉房产不动产变动的合法原因行为。故对被告（反诉原告）主张其与开发公司二部订立的《集资建房合同》合法有效的诉讼请求，本院依法予以支持。焦点二：《中华人民共和国物权法》第九条规定除法律另有规定外，不动产自登记时发生物权效力。《不动产登记暂行条例》第二条第一款规定“本条所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为”。不动产登记簿所记载的内容系不动产物权的依据，如果不动产登记簿所登记的权利人错误，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”的规定，即使不动产登记部门未变更或撤销该登记内容，不动产真实权利人亦可以直接主张确认物权。本案中，被告（反诉原告）曾丽为案涉房屋的真实权利人，而不动产登记簿记载的权利人为原告（反诉被告）蒋素菊，被告（反诉原告）要求确认案涉房屋归其所有，具有事实及法律依据，本院依法予以支持。对原告（反诉被告）蒋素菊要求被告（反诉原告）曾丽返还房屋，并赔偿损失的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条、第二条之规定判决如下：一、被告（反诉原告）曾丽于1997年6月29日与简阳市房地产综合开发公司二部签订的《集资建房合同》合法有效，被告（反诉原告）曾丽享有位于四川省简阳市简城镇铁西街17号3幢1单元4层1号的房屋所有权；二、驳回原告（反诉被告）蒋素菊的诉讼请求。本诉案件受理费2525元，反诉案件受理费2525元，共计5050元，由原告（反诉被告）蒋素菊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  税旭东二〇一七年二月七日书记员  陈叔余