广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂03民终1679号
上诉人（原审被告）：桂林宝石城企业管理有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市象山区环城南二路111号德天商业广场16栋2-北15号门面。
法定代表人：周金凤，该公司执行董事。
委托代理人：宋晓明，广西独秀律师事务所律师。
委托代理人：于林斌，广西独秀律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：何纯甲，男，汉族，1985年7月7日出生，农民，住广西壮族自治区富川瑶族自治县。
原审第三人：杨秀姣，女，汉族，1970年8月6日出生，个体工商户，住广西壮族自治区桂林市象山区。
委托代理人：谷文渊，广西君健律师事务所律师。
上诉人桂林宝石城企业管理有限公司（以下简称宝石城公司）因与被上诉人何纯甲及原审第三人杨秀姣租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2016）桂0304民初282号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人宝石城公司的委托代理人宋晓明、被上诉人何纯甲、原审第三人杨秀姣的委托代理人谷文渊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
宝石城公司上诉请求：撤销广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2016）桂0304民初282号民事判决第二项“被告桂林宝石城企业管理有限公司退还原告何纯甲门面租金3600元”的内容，依法改判上诉人桂林宝石城企业管理有限公司无需退还被上诉人何纯甲门面租金；本案一、二审案件诉讼费用由被上诉人何纯甲承担。事实和理由：被上诉人实际使用门面的时间已满一年，其预交一年的租金7200元已用尽，并且，由于被上诉人占用门面，导致上诉人要向原审第三人杨秀姣支付门面占用费6000元，该事实已为桂林市中级人民法院（2016）桂03民终76号民事判决所确认。故一审判决上诉人退还被上诉人门面租金3600元缺乏事实依据，导致被上诉人占用门面而无需支付费用，显失公平。
何纯甲辩称，2015年7月份，原审第三人杨秀姣向被上诉人送达律师函，要求被上诉人搬离商铺，导致被上诉人无法正常经营，便将大部分货物撤离商铺。
杨秀姣述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
何纯甲向一审法院起诉请求：⒈解除双方签订的商铺租赁合同；⒉被告退还押金人民币10000元；⒊被告退还原告支付的商铺租金7200元；⒋被告退还原告商铺管理费用1440元；⒌本案诉讼费用被告承担。
一审法院认定事实：2015年1月，何纯甲与宝石城公司签订《桂林宝石城商铺租赁合同》一份，双方约定，甲方（宝石城公司）将位于德天商业广场二楼16-18栋宝石城交易中心2057商铺（建筑面积15.39平方米）出租给乙方（何纯甲）使用，租赁期限为24个月（2015年1月27日至2017年1月26日）；年租金为7200元，按年一次性收取，物业费每间每月50元，管理费50元／月／间，水费20元／月／间，乙方按月缴纳电费。另约定，乙方如需转租或转让商铺，需以书面形式经甲方同意；正常经营期间，乙方必须保证商铺每天正常开门营业，特殊情况乙方需以书面形式报告甲方备案，若未报告备案，连续五日不开门经营或一月内累计十天不开门经营者，甲方按50元／天标准从押金内扣款。同时合同对双方权利义务、经营管理要求等其它事项也做了相关约定。合同签订后，何纯甲向宝石城公司交付了门面押金10000元、年租金7200元及商铺管理费1440元，同时对铺面进行了装修并开始营业。至2015年7月21日，何纯甲接到第三人杨秀姣发出的律师函，其内载明：何纯甲所承租的宝石城公司商铺系杨秀姣出租给宝石城公司，从2015年4月以后，宝石城公司再未交纳门面租金，第三人多次以电话、短信、张贴书面通知及EMS等方式向其催交租金均未果，故杨秀姣在2015年7月17日向宝石城公司发出解除合同通知，解除了双方租赁合同，但何纯甲在杨秀姣解除合同后，仍占用相应门面至今，已丧失继续占用门面的法律及合同依据，故请求何纯甲在接受律师函十五日内与第三人杨秀姣协商重新签订租赁合同或搬离，逾期不搬离则需承担相应法律责任。收到该律师函后，何纯甲为继续承租门面一事多次与宝石城公司及第三人协商，商铺经营也时断时续，至2015年11月，何纯甲不再经营该铺面，但仍有货物存放在铺面内；2015年12月，何纯甲正式退出该铺面；2015年12月31日，第三人正式收回该商铺。此后，何纯甲为返还商铺押金及租金、管理费等事宜多次与宝石城公司协商未果，故诉至法院，提出前之诉请。另查明，2014年6月9日，第三人杨秀姣与宝石城公司签订《租赁协议合同》，第三人将其名下位于德天商业广场16栋二楼24间门面出租给宝石城公司，租赁期限6年，从2014年6月9日至2020年6月8日（2014年6月9日至2014年9月8日为免租期）。因宝石城公司欠缴租金，第三人在2015年7月6日向宝石城公司送达通知，要求其在2015年7月15日前将拖欠租金支付完毕，逾期支付将解除合同，收回门面，没收押金，并追究其违约责任；2015年7月17日，因宝石城公司未及时交纳租金，第三人向其送达《解除合同的通知》，解除了双方合同，并要求将门面返还。本案诉争商铺，则为其中一间。庭审时，双方当事人均认可本案租赁合同解除时间为2015年12月31日。一审法院认为，何纯甲、宝石城公司、杨秀姣在本次租赁关系中的法律地位分别为次承租人、承租人、出租人。宝石城公司系依据其与杨秀姣间的《租赁协议合同》取得对本案诉争门面的占用、使用、收益等相关权利，并将该门面转租给何纯甲；当宝石城公司与杨秀姣的租赁关系因故解除后，宝石城公司对诉争门面的合法使用权已丧失法律依据及合同依据，自合同解除后宝石城公司不再继续享受占有、使用、收益争议门面的相关权利；而在本案中，何纯甲、宝石城公司之间的租赁关系是基于宝石城公司对争议门面的合法使用权而缔结，故在宝石城公司丧失以上权利后，双方的租赁合同已无法继续履行，合同目的也无法实现；故依据相关法律规定，对双方租赁合同关系，依法应予以解除。对于何纯甲、宝石城公司双方租赁合同无法继续履行的原因，宝石城公司虽称何纯甲有未按照合同开业及欠缴电费等违约行为，但并未提交充分证据予以证实，该院不予采信。据庭审查明情况，导致双方租赁合同无法继续履行的原因系宝石城公司作为承租人与出租人之间的纠纷所致；何纯甲作为次承租人，对合同解除并无过错；故宝石城公司收取何纯甲的押金10000元，应予以退还。双方在订立租赁合同时，何纯甲已预交一年租金7200元，但因宝石城公司与出租人杨秀姣之间的租赁纠纷，出租人杨秀姣要提前收回门面，导致次承租人即何纯甲所租门面从2015年7月开始至2015年11月撤场期间，有近半年时间不能正常经营，而何纯甲为经营门面，亦进行了一定前期投入，不能正常经营必会导致何纯甲产生一定经济损失及预期损失，故现何纯甲要求宝石城公司返还租金及管理费用，有相关合同依据及法律依据，依法可以支持，但何纯甲也实际占用门面经营了部分时间；综合考虑双方违约事实、违约责任大小、相关经济损失，宝石城公司所退还租金及管理费以六个月为限较为适宜，即租金3600元、管理费720元。判决：一、解除何纯甲与桂林宝石城企业管理有限公司在2015年1月签订的《桂林宝石城商铺租赁合同》。二、桂林宝石城企业管理有限公司退还何纯甲门面押金10000元、门面租金3600元、管理费720元。本案案件受理费366元，本案适用简易程序审理，诉讼费减半收取183元（何纯甲已预交），由桂林宝石城企业管理有限公司承担。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，宝石城公司、何纯甲为承租人与次承租人的关系，双方之间签订的租赁合同为转租合同，该合同以原租赁合同（即出租人杨秀姣与承租人宝石城公司签订的租赁合同）为基础，原租赁合同解除后，转租合同属于履行不能的状态。作为次承租人何纯甲，其按照转租合同的约定，预交了一年的租金7200元，虽然其占用门面亦近一年，但由于承租人宝石城公司与出租人杨秀姣发生租赁纠纷，致使何纯甲占用门面期间有近半年时间不能对租赁物正常使用、收益，产生了一定的经济损失，其要求退还租金，符合相关法律规定。一审法院综合考虑转租合同的履行情况及何纯甲的经济损失，判决宝石城公司退还六个月的租金3600元正确，本院予以维持。宝石城公司上诉主张何纯甲交纳的租金已用尽，其无需退还何纯甲租金3600元的理由不成立，本院不予支持。
综上所述，宝石城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费158元，由桂林宝石城企业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 吕秀文
审判员 卢卫民
审判员 蒋子秀
二〇一六年九月七日
书记员 郑 欣
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