吉林省通化市东昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民一初字第410号
原告通化市大通房地产开发有限公司（简称大通公司）。
法定代表人钱全吉，总经理。
委托代理人钱薇薇，女，汉族，现住通化市。代理权限：代为承认、放弃、和解、变更诉讼请求、上诉、代收法律文书。
委托代理人焦胜之，通化市东昌区法律援助中心律师。代理权限：代为承认、放弃、和解、变更诉讼请求、上诉、代收法律文书。
被告通化市锦绣物业服务有限公司（简称物业公司）。
法定代表人刘程，总经理。
委托代理人田原，女，汉族，现住吉林省通化市东昌区。代理权限：代为承认、放弃、和解、变更诉讼请求、反诉。
被告刘桂英，女，汉族，现住通化市。
委托代理人董振东，男，汉族，现住通化市。代理权限：代为承认、放弃、代收法律文书。
原告大通公司与被告物业公司、刘桂英返还原物纠纷一案，本院于2014年10月28日收到原告大通公司起诉状，于当日决定立案受理，并依法组成合议庭，于2014年11月10日和2015年4月10日公开开庭进行了审理。原告大通公司委托代理人钱薇薇、焦胜之，被告物业公司委托代理人田原，刘桂英及其委托代理人董振东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告大通公司诉称，2014年9月19日，物业公司和刘桂英在原告不知情的情况下私自签订房屋租赁协议，物业公司擅自将坐落在通化市锦绣家园29号楼15号门市房出租给刘桂英。原告认为物业公司不是房屋的所有人，对该房屋没有占有、使用、处分和收益的权利，无权将原告所有的房屋出租给刘桂英。请求依法确认物业公司和刘桂英签订的房屋租赁协议无效；判令刘桂英立即从通化市锦绣家园29号楼15号门市房迁出；本案的诉讼费由二被告承担。
被告物业公司辩称，原告所诉属实，同意原告的诉讼请求。
被告刘桂英辩称，大通公司与物业公司的关系，一个是主体，一个是下属分支机构，合同法中规定对非法人单位主体包括企业法人所属的领有营业执照的分支机构，从事经营活动的非法人单位和科技型社会团体，事业单位等。对于领有营业执照的非法人单位，可以对外缔约。根据该规定，物业公司是大通公司的分支机构，因此有权以自己的名义签订合同，所以我方认为，物业公司与刘桂英签订的房屋租赁协议合法有效。请求驳回原告大通公司的诉请，并要求继续履行合同。
在开庭审理中，原、被告对以下问题有争议，本院评判如下：二被告签订的房屋租赁合同是否有效；被告刘桂英是否应立即从该门市房迁出。
原告大通公司主张，本案原告和被告物业公司是经工商登记的两个独立法人，而且法定代表人不同，法人企业是独立财产独立责任，被告刘桂英主张是同一企业没有依据。二被告签订租赁合同中所涉及的房屋的所有权属于原告，占有使用收益处分的权利均属于原告，按照房地产的管理未售出房屋在有物业公司的前提下，由物业公司控制，进行日常维护，开发商售出一户，由购房人凭单据到物业公司领钥匙，根据这个事实结合相关法律规定，物业公司无权出租开发商未售出的房屋，因此二被告所签订的合同，属于法定无效，而且签订后在原告的通知下，物业公司也向刘桂英发出了通知，该无效租赁合同的履行，二被告属于主观上故意，盗窃罪侵犯的是动产等，与本案无关。请求法院依法保护原告的权益。对其主张向本庭提供证据有：抵押登记凭证一份、出租协议书复印件一份、租赁协议一份、照片打印件5张、房产登记备案证明复印件一份、房产测算表复印件一份、大通房地产在工商局注册登记的企业信息公示表一份、企业法人营业执照、组织机构代码证一份。
被告物业公司主张，由于我们物业公司保洁人员、工作人员都是低保户，当时物业面临发不出工资的问题，所以我们没办法就出租了当时的这个房屋，后期通知我们不能出租此房屋，我们也和刘桂英多次协商过，并提出返还协议中出租的费用，但刘桂英一直不同意，在2014年10月1日前已经通知刘桂英，不要进行任何改动，但刘桂英没有听我们的通知。
被告刘桂英主张，大通公司已陈述过整体房屋钥匙自始至终有物业公司掌管，说明物业公司是大通公司的分支机构及房屋管家。既然大通公司一直将所有的房屋及门市房钥匙交由物业公司掌管使用，就说明物业公司对外所缔约的协议或合同应有效。锦绣物业创造的网络和大通公司本身是一家，这个网络的创建人众所周知，通过网络足以说明原告与物业公司是从属关系，根据合同法附属关系的法人代表有权签订合同，刘桂英认为该案不是本民事庭应当受理和裁决的案件，原告在起诉状中称物业公司和刘桂英在原告不知情的情况下私自签订房屋租赁协议，物业公司擅自将座落在通化市锦绣家园29号楼15号门市房出租给刘桂英，原告认为物业公司不是房屋所有人，物业公司对房屋没有占有使用处分和收益的权利，原告的不知情就是不知道，所提出来的占有使用收益是财产被占有，依照刑法关于盗窃罪的解释，是指非法占有为目的秘密窃取他人并占有公私财物的行为，物业公司具备了这个定义，因原告多次提到不知情，还有原告提到的故意，更加证明此案具备了盗窃罪的定义范畴。2014年9月19日，物业公司收了刘桂英28，000.00元人民币，综上所述，刘桂英请求法院驳回原告大通公司的诉讼请求。对其主张向本庭提供证据有：网络打印件一份、收据复印件两份。
本院认为，原、被告对证据的真实性均无异议的证据有：抵押登记凭证一份、租赁协议一份、房产登记备案证明复印件一份、房产测算表复印件一份、大通房地产在工商局注册登记的企业信息公示表一份、企业法人营业执照、组织机构代码证一份，本院予以认定。收据复印件两份，被告物业公司无异议，本院予以认定。出租协议书复印件一份、系复印件，被告有异议，本院不予认定。照片打印件5张，证明不了通知系在2014年10月1日粘贴，故不予认定。网络打印件一份，系网络下载的，原告有异议，本院不予认定。
经审理查明：2009年原告大通公司在通化市光复路开发房屋，建筑面积4，933.56平方米（含坐落于通化市锦绣家园29号楼15号门市房）。该房屋竣工后，大通公司将未售出的房屋钥匙（包括位于锦绣家园29号楼15号门市房的钥匙），均交由被告物业公司掌管。2014年9月19日，被告物业公司和被告刘桂英签订房屋租赁协议，将原告大通公司开发的坐落于通化市光复路锦绣家园29号楼15号门市房出租给被告刘桂英，并收取刘桂英租金等29，000.00元。另查明，大通公司与物业公司系两个各自独立的企业法人，法定代表人分别为钱全吉和刘程。
综上所述，本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”、《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”本案中，物业公司非通化市光复路锦绣家园29号楼15号门市房的所有人，而将所有人为大通公司的该门市房出租给他人，属无处分权的人处分他人财产，其民事行为既未经权利人大通公司追认，亦未在订立合同后取得处分权，故其与刘桂英签订的该房屋租赁协议无效。大通公司作为该门市房的权利人主张承租人刘桂英从该门市房迁出，本院应予支持。被告刘桂英主张本案不是民事案件等，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，判决如下：
一、通化市锦绣物业服务有限公司与刘桂英签订的房屋租赁协议无效；
二、被告刘桂英自本判决生效后，立即从通化市光复路锦绣家园29号楼15号门市房中迁出。
案件受理费8，350.00元，由二被告负担。
被告到期不履行本判决确定的义务，原告向本院申请执行的期限为二年。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。
审 判 长 毛德义
人民陪审员 迟海峰
人民陪审员 郭玟希
二〇一五年四月十日
书 记 员 杨 凡