江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昆民初字第04136号
原告吴政。
被告尹光。
委托代理人封强，江苏封强律师事务所律师。
委托代理人罗燕梅，江苏封强律师事务所律师。
被告李卫。
委托代理人封强，江苏封强律师事务所律师。
委托代理人罗燕梅，江苏封强律师事务所律师。
被告中航物业管理有限公司昆山分公司，住所地江苏省昆山开发区长江中路498号。
负责人张力，该分公司副总经理。
委托代理人叶昌虎，江苏誉腾律师事务所律师。
原告吴政与被告尹光、李卫、中航物业管理有限公司昆山分公司（以下简称中航物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月9日受理后，依法由代理审判员柴敏娟独任审理，并于2015年11月24日公开开庭进行了审理。原告吴政、被告尹光、李卫共同委托代理人封强，被告中航物业公司委托代理人叶昌虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴政诉称：被告尹光、李卫将其所有的位于昆山市前进东路599号中航城花园XX栋XXX室出卖给原告，原告依约付款，双方在2013年3月31日前完成了房产证、土地证的过户手续。但是因该套房屋涉及的邻里纠纷未解决而未能完成相关的水、电、煤气、有线电视、物业维修基金等更名，故剩余10万元的尾款（总价200万元，已支付190万元）等被告尹光、李卫与邻里纠纷解决并完成与原告的相关交接手续后再行付清，按双方合同规定，被告需在房产证、土地证办妥后五个工作日内，与原告完成全部交接手续，故原告这样做是提前履约，并无违约。2013年至今，原告一直致力于协调解决两被告与邻里的纠纷，期待早日完成相关交接手续，但被告尹光、李卫未能妥善解决邻里纠纷，也未能配合原告进行水、电、煤气、有线电视、物业维修基金等更名，被告中航物业公司一直拒绝办理过户手续。为维护原告的合法权益，故起诉至法院，请求判令：1、确认《昆山住商房屋买卖合同》（No．KSS0001818）合法有效。2、被告尹光、李卫继续履行合同，完成房屋交接手续，完成房屋买卖合同第8条中的记载（水、电、煤气、有线电视、物业管理费进行结算及过户，还有完成维修基金的更名手续，填写房屋交接书，双方签字确认，递交钥匙）。3、三被告依合同第5条赔偿违约金（违约金计算方法为以房屋购买款200万为基数按日万分之三乘以天数计，从2013年5月30日至2015年9月30日时违约金为（852＊200＊0.0003=51.12万元）。4、被告尹光、李卫将对房屋安全的口头承诺变更为书面承诺。5、三被告承担本案的诉讼费用。
被告尹光、李卫共同辩称：1、对于原告第一项诉讼请求没有异议。2、对于尹光、李卫已经对买卖合同履行了自己的合同义务，即房产过户及交付，至于原告所述的水电煤气有线电视、物业维修基金更名问题，被告尹光、李卫愿意配合，但是物业公司不予办理的理由是被告与两个邻居存在纠纷未解决，但是被告认为邻里纠纷不应当作为物业公司不予办理房屋业主更名涉及到的水电煤气有线电视、物业维修基金等随附义务。3、原告早已拿到房屋的钥匙，钥匙不存在交接问题。4、被告尹光、李卫从未口头对房屋安全做出口头承诺诺，故也不存在将口头承诺变为书面承诺。原被告双方在买卖合同的补充约定中明确告知了被告在地源热泵打井的过程中产生的邻里纠纷，原告对此是知情的，所以我们以比较低的价格卖给原告。综上，原告的诉讼请求没有法律依据，请求法院依法驳回。
被告中航物业公司辩称：被告中航物业公司不是房屋买卖合同的主体，原告要求被告中航物业公司承担违约金没有法定和约定的依据，物业交接登记并未房屋买卖合同的必要条件，故请求驳回原告对被告中航物业公司的诉讼请求。
经审理查明：2013年3月7日，吴政（乙方）、尹光、李思勰（甲方）、昆山住商房地产经纪有限公司三方签订《昆山住商房屋买卖合同》（合同编号KSS0001818）一份，约定，甲方将坐落于昆山市开发区前进东路599号中航城花园XX号楼XXX室的房屋出售给乙方，乙方对出售的房屋已充分了解愿意购买上述房屋，甲方就房屋的附属设施和装潢等情况作出说明：依房屋毛坯交房，该房屋含有车库1个，面积104.05平方米；合同转让价为200万元，包括房屋内的维修基金余额、水电、煤气初装费（若有）、有线电视初装费（若有）等费用，甲乙双方不再另行结算；甲乙双方同意于2013年3月31日前办理过户手续；若有任何一方未按照合同的约定全面履行自己的义务，每逾期一日，违约方应向守约方支付总房款的万分之三作为违约金，若逾期超过十五个工作日，守约方有权单方面解除合同，同时，违约方应向守约方支付总房款的20%作为违约金；甲乙双方于办妥以乙方为该房屋权利人的产证、土地证及抵押设定银行放款之后五个工作日内办理房屋交接手续，甲乙双方另有约定的除外；房屋的交付标志为甲方将房屋的钥匙交付给乙方，并对水、电、煤气、电话、有线电视、物业管理费等费用进行结算，并与乙方至物业管理处办妥维修基金的更名手续，并对水、电、煤气、电话、有线电视的户名进行更名，并由昆山住商房地产经纪有限公司陪同办理上述相关手续，并由昆山住商房地产经纪有限公司填写房屋交接书，由甲乙双方签字确认；乙方于合同签订当日向原告支付10万元；乙方于2013年4月1日向甲方支付60万元；乙方于2013年5月30日前向甲方支付130万元。同时，甲乙双方还约定，甲方在安装地源热泵打井过程中产生的邻里纠纷乙方对此知情。
上述合同签订后，吴政向尹光支付了购房款190万元，尹光、李卫在合同规定的期限内即2013年3月25日配合吴政办理了房产证、土地证的过户手续，但是由于涉案房屋在出售之前因安装地源热泵系统对中航城花园XX号楼XXX室、XXX室的房屋造成的问题并未解决，中航城花园XX号楼XXX室业主与XXX室业主在2013年5月30日要求物业对涉案房屋的维修基金更名、物业费结算等交接手续不予办理，故当日中航物业公司的中航城管理处出具了情况说明告知对涉案房屋不予进行物业交接。2015年4月29日，吴政委托中介发函给尹光、李卫，要求在收到函后十日内联系吴政或中介，并与XXX室、XXX室业主协商赔偿事宜，及时将本房屋交接至吴政名下，同时中介负责人党巧勇出庭表示如果上述问题不解决中介单方面也不进行物业的更名以及水、电、煤气、有线电视等过户手续。
另查明：吴政尚余10万元的购房款尚未支付，且至庭审时涉案房屋的水、电、煤气、电话、有线电视、物业维修基金等费用尚未结算及用户名尚未过户。
又查明：尹光、李卫系夫妻关系，李思勰系尹光、李卫女儿。尹光、李卫表示愿意配合吴政办理涉案房屋的水、电、煤气、有线电视、物业维修基金、物业管理等费用结算及更名。
以上事实由昆山住商房屋买卖合同、证人证言、情况说明、原被告双方在庭审中的陈述在卷予以证实，本院依法予以确认。
本院认为：吴政、尹光、李思勰之间签订合同编号为KSS0001818《昆山住商房屋买卖合同》符合公平自愿原则，合法有效。作为买房人的吴政支付了绝大部分的房款，房屋亦完成过户，本案的房屋买卖合同双方均亦履行主要义务，合同主要目的已经实现，吴政可实际控制该房屋，故本院对吴政要求尹光、李卫填写房屋交接书、双方签字确认，递交钥匙的诉讼请求不予支持。
另涉案房屋出售前，因安装地源热泵系统对中航城花园XX号楼XXX室、XXX室的房屋造成了损害，且该财产损害纠纷并未解决，中航物业公司的中航城物业管理处不予办理物业维修基金的更名及水、电、煤气等过户需要的手续，同时中介表示如果上述问题不解决，中介单方面也不进行物业的更名以及后续的水、电、煤气、有线电视等过户手续，故涉案房屋水、电、煤气、有线电视、物业维修基金、物业管理等费用未能结算及户名未能过户到原告名下的责任，非在于尹光、李卫，吴政要求尹光、李卫承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。由于吴政主张继续尹光、李卫履行合同，而李卫与尹光系夫妻关系，涉案房屋应属于共同共有，同时李卫、尹光也表示愿意配合，故本院对吴政要求尹光、李卫协助办理水、电、煤气、有线电视、物业维修基金、物业管理等费用的结算及更名的诉讼请求予以支持，但与此同时，吴政应将剩余的10万元购房款一并给付尹光、李卫。
对于吴政要求尹光、李卫将对房屋安全的口头承诺变更为书面承诺的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。
被告中航物业公司并非房屋买卖合同的相对方，故吴政要求中航物业公司赔偿违约金的诉讼请求不予支持。
综上，按照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：
一、本院确认合同编号为KSS0001818的《昆山住商房屋买卖合同》合法有效。
二、被告尹光、李卫在本判决生效后十日内协助原告吴政办理中航城花园XX号楼XXX室的水、电、煤气、有线电视、物业维修基金、物业管理等费用结算及更名手续。原告吴政于上述更名手续变更后五日内支付被告尹光、李卫余款10万元。
三、驳回原告吴政的其他诉讼请求。
如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。
案件受理费22800元，减半收取11400元，由原告吴政负担5700元，被告尹光、李卫负担5700元，被告尹光、李卫负担部分，原告吴政已预交，本院不再退还，被告尹光、李卫在履行上述义务的同时一并支付原告吴政。
如不服本判决，双方可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名苏州市中级人民法院，开户行中国农业银行苏州苏福路支行，账号10×××76。
代理审判员 柴敏娟
二〇一六年一月六日
书 记 员 戴弘娇