福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽05民终1924号
上诉人（原审原告）：王辉煌，男，1989年1月24日出生，汉族，住福建省晋江市。
被上诉人（原审被告）：泉州世茂新领域置业有限公司，住所地福建省�江市世纪大道843号之1号楼。
法定代表人：汤沸，该公司总经理。
委托诉讼代理人：郭传挺，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张佳威，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。
原审第三人：中国农业银行股份有限公司晋江市支行，住所地福建省晋江市青阳崇德路275号。
法定代表人：王贵福，该行行长。
上诉人王辉煌因与被上诉人泉州世茂新领域置业有限公司（以下简称世贸公司）及原审第三人中国农业银行股份有限公司晋江市支行（以下简称晋江农行）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省晋江市人民法院（2015）晋民初字第10049号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
王辉煌上诉请求：撤销一审判决第二项，改判一、解除王辉煌与世贸公司签订的《商品房买卖合同》；二、世贸公司返还王辉煌购房款1078099元、代收的专项维修金11173元、车位使用费160000元、代收预告登记费80元，赔偿实际占用购房款期间的利息（自实际占用之日起至实际返还之日止按中国人民银行同期贷款利率的标准计付）；三、世贸公司支付王辉煌违约金107810元。事实和理由：一、世茂公司不能按照《商品房买卖合同》第八条约定交付诉争商品房，已构成违约。二、世茂公司擅自改变房屋结构没有经过规划设计单位的同意，也没有书面通知王辉煌，根据《商品房买卖合同》第十条的约定，王辉煌有权退房。三、诉争商品房所在小区的绿地率、容积率、建筑密度、停车泊位等均不符合政府规划指标。四、诉争商品房存在安全隐患。走廊没有封闭，护栏仅1.1米高，而宽度仅1.14米，低于国家1.2米的规范。
世贸公司辩称，一、在合同约定的交付期限内，诉争商品房业已通过竣工验收、消防验收，世茂公司也向王辉煌发出了交付通知，世茂公司并不存在逾期交房的情形。二、适用合同第十条解除权的条件是工程变更经规划部门批准或设计单位同意，且该变更影响房屋质量或使用功能。本案诉争房屋不属于经相关部门批准的工程变更，本案阳台的变更，并未改变诉争房屋的结构形式、户型、空间尺寸，本案不属于该条约定的合同解除情形。本案中无论阳台问题或为采取防止物体坠落措施等质量瑕疵属于可修复的瑕疵，一审法院认定这些问题应予责令限期整改为妥，而无须判决解除合同，并无错误。三、王辉煌并未提供证据证明诉争商品房所在小区的绿地率、容积率、建筑密度、停车泊位等均不符合政府规划指标。
晋江农行未作陈述。
王辉煌向一审法院起诉请求：判决一、解除王辉煌与世茂公司签订的《商品房买卖合同》；二、世茂公司退还购房款1078099元、车位使用费160000元、代收专项维修金9359元、代收预告登记费80元，赔偿实际占用购房款期间的利息（自实际占用之日起至实际返还之日止按中国人民银行同期贷款利率的标准计付）；三、世贸公司赔偿王辉煌总房价款百分之十的违约金107810元。
晋江农行向一审法院提出诉讼请求：若《商品房买卖合同》被解除，一、解除本案三方当事人签订的《个人购房担保借款合同》；二、王辉煌立即偿还晋江农行借款本金624301.8元及自2015年10月21日起至全部款项清偿之日止的利息（利息、罚息、复利等按合同约定及中国人民银行有关规定另行计付）；三、其对本案诉争房屋折价或者以该财产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；四、世茂公司承担阶段性连带保证担保责任。在审理中增加诉讼请求：王辉煌支付以尚欠借款为本金按判决解除合同时的贷款利率计算一个月的违约金。
一审法院认定事实：2012年11月15日，王辉煌与世茂公司签订《商品房买卖合同》一份，约定向世茂公司购买位于晋江世茂人工湖项目K3-1地块第10幢1309室商品房一套，房屋总价1078099元，非封闭式阳台三个。合同签订后，王辉煌支付购房款1078099元、车位使用费160000元、专项维修金9359元、预告登记费80元及车位专项维修金2007元。本案三方当事人于2013年4月8日签订《个人购房担保借款合同》一份，约定王辉煌向晋江农行按揭贷款75万元及相应的担保事项。诉争房屋没有办理房屋交接手续。世茂公司于2012年9月29日取得商品房预售许可证；2014年12月20日，涉诉房屋通过竣工验收（合格）；2015年1月22日，通过建设工程消防验收（合格）；2015年6月11日通过晋江市建设工程竣工验收备案。现场勘测时，诉争房屋已具备三个符合合同附件一平面图所标注的阳台。经现场勘测，走廊的宽度最窄点为1.14m，最宽处为1.93m；栏杆的高度最低点为1.1m，最高点为1.11m；栏杆的水泥板部位不构成可踏部位。
一审法院认为，王辉煌与世茂公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，对双方在合同中约定的不违反法律法规的条款应确认合法有效，依法应受法律保护。双方当�人应依照合同约定的有效条款全面履行各自义务。王辉煌请求解除合同，商品房买卖合同的解除，一般应从合同约定或者法律规定进行考察。在本案中，王辉煌明确该项诉讼请求的事实依据在于：一、世茂公司单方改变了设计和规划，约定的三个非封闭式阳台不存在；二、K3-1地块的小区绿地率、容积率、建筑密度不符合政府规划指标；三、诉争房屋外走廊具有危险性，不符合国家规范，存在安全隐患。分析认定如下：一、关于阳台，世茂公司虽然存在对建造阳台的变更没有通知王辉煌的情况，但经现场勘测，本案诉争房屋已建造好三个阳台，并且阳台的位置能与合同附件一平面图相一致，故可认定世茂公司建造的阳台符合合同第三条第四款的约定。二、关于小区绿地率、容积率、建筑密度不符合政府规划指标等问题。世茂公司提供的建设工程竣工规划条件核实意�书体现，容积率、建筑密度、绿地比例以总体核算方式，且该核实意见书中的验收意见也注明“同意容积率、建筑密度、绿地比例待后续工程验收时总体核算”。关于该情况，经向晋江市城乡规划局核实，该局函复认为，由于K3-1地块规划批准的容积率、建筑密度及绿地比例等指标为项目整体核算，而该项目采取分期建设及分期验收的模式，须待所有批准建筑全部办理规划竣工条件核实手续后方可核算上述三项指标。因前述指标需待后续工程验收时总体核算，由于后续工程验收的时间未能体现或确定，故从目前情况下，不能认定容积率、建筑密度、绿地比例存在不符合政府规划指标的问题。三、关于诉争房屋外走廊具有危险性，不符合国家规范，存在安全隐患等问题。经现场勘测，栏杆水泥板部位的宽度最大点为0.125m，高度最高点为0.17m，�数据对照我国《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）第6.6.3条之规定（栏杆高度应从楼地面或屋面至栏杆扶手顶面垂直高度计算，如底部有宽度大于或等于0.22m，且高度低于或等于0.45m的可踏部位，应从可踏部位顶面计算），可认定该水泥板部位并不构成可踏部位。栏杆的高度经现场勘测最低点为1.1m，最高点为1.11m，该数据对照前述《住宅设计规范》第6.1.3之规定（……，七层及七层以上不应低于1.10m），可见符合规范规定;走廊的宽度经现场勘测最窄点为1.14m，最宽处为1.93m，该数据对照前述《住宅设计规范》第6.5.1之规定（走廊通道的净宽不应小于1.20m），可见有的地方尚有差距，而有的地方则远远超过。至于过道没有封闭的问题，对照《住宅设计规范》第6.5.1之规定，虽然王辉煌的主张有其合理性，但是该规定的文字表述是“宜”而并非强制性要求，况且该规定也并非该规范特定的强制性条文，故王辉煌的该主张不予支持。综上分析，本案诉争房屋的相应部分虽然存在一定质量瑕疵，但并非房屋主体结构不合格，也并非严重影响正常居住使用或者世茂公司根本违约，应以责令限期整改为妥，故合同无须判决解除，王辉煌对此的主张不予支持。鉴于王辉煌主张解除合同，故对本案诉争房屋相应部分存在质量瑕疵的责任承担不作处理。因王辉煌请求解除合同的主张不予支持，故其就合同解除后的相关主张也不予支持。因晋江农行的主张是以《商品房买卖合同》被解除为前提，现并不支持王辉煌解除合同的主张，故晋江农行的主张也不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、驳回王辉煌的诉讼请求；二、驳回晋江农行中国农业银行股份有限公司晋江市支行的诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，世茂公司一审提供的交房通知单、邮件详情单及邮件跟踪查询单，可证明其已于2014年12月13日通知王辉煌办理交房手续。且诉争商品房业已通过竣工验收、建设工程消防验收，并进行了建设工程竣工验收备案，故诉争商品房符合交付条件。王辉煌关于诉争商品房不符合交房条件、世茂公司未按约定时间交付商品房的主张，与事实不符，不予采纳。虽然存在世茂公司对诉争商品房�阳台进行改造没有通知王辉煌的情形，但诉争房屋已建造阳台的位置与合同附件一平面图载明的相一致。诉争房屋存在走廊栏杆过低，走廊没有遮挡，走廊净宽达不到1.2米存在安全隐患等问题，构成房屋质量瑕疵，但并非房屋主体结构不合格，亦未严重影响正常居住使用，一审判决据此认定应以责令限期整改为妥、合同无须解除并无不当。王辉煌提供的证据尚不足以证明诉争商品房所在小区的绿地率、容积率、建筑密度、停车泊位等均不符合政府规划指标，其应承担举证不能的不利后果，对王辉煌上述主张不予采纳。因诉争的《商品房买卖合同》并未解除，王辉煌要求返还购房款及利息、代收维修基金、车位使用费、代收预告登记费并支付违约金的请求，亦无法得到支持。
综上所述，王辉煌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14503元，由王辉煌负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 傅嘉钦
代理审判员 康艳华
代理审判员 邱妙菲
二〇一七年八月七日
书 记 员 朱尽忠
速 录 员 吴名冠
附注本案适用的主要法条及执行申请提示：
（一）主要法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
（二）执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。
调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的�定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。