江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏06民终1076号
上诉人（原审被告）：徐培术，男，1981年10月13日出生，汉族，住海安县。
上诉人（原审被告）：袁丽丽，女，1983年11月10日出生，汉族，住海安县。
两上诉人共同委托诉讼代理人：施存官，安徽宣郎律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：海安天宝物业有限公司，住所地海安县。
法定代表人：茅洪菊，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：杨晓飞，江苏锦润律师事务所律师。
上诉人徐培术、袁丽丽因与被上诉人海安天宝物业有限公司（以下简称天宝公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省海安县人民法院（2017）苏0621民初5586号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
徐培术、袁丽丽上诉请求：1.撤销原判，依法改判；2.一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1.两上诉人主体不适格，停车券系由子慕咖啡馆盖章，并非两上诉人以个人名义签出，天宝公司并未向两上诉人提供停车场服务；2.海安子慕咖啡馆的顾客车辆所停放的店门口道路和广场属于公共用地，并非天宝公司提供的停车场，天宝公司无权向海安子慕咖啡馆收取停车费，更无权向两上诉人收取停车费；3.收费标准未经任何权力部门审批，天宝公司收费没有任何法律依据。
天宝公司答辩称：1.我国物权法第七十四条第二款规定，规划内的车位开发商有权出售、出租、附赠，表明该部分车位产权属于开发商所有，从案涉小区总平面图可以看出，小区北广场规划了60个地面停车位，该停车位产权应当属于开发商江苏天楹置业有限公司（以下简称天楹公司）所有，天宝公司接受天楹公司的委托，收取相关停车费于法有据。2.上诉人在天宝公司领取停车券上盖章后，提供给自身客户使用，表明上诉人事实上长期接受了天宝公司的停车服务，该停车券上明确载明了5元每张的价格，上诉人从未提出异议，表明其对5元每次的停车费是认可的。据此，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
天宝公司向一审法院起诉请求：徐培术、袁丽丽向天宝公司支付瀚子花园小区2-305室交房费用、物业管理费合计10124元，1-101室截至2017年9月17日的停车费11480元。
一审法院认定事实：2015年3月28日，徐培术、袁丽丽购买两套商品房，房屋坐落于海安县（中）115号，房号为2-305、1-101，房屋建筑面积分别为137.29平方米、69.60平方米，其中2-305室为商品房，总价款为782553元；1-101室为商铺，总价款为1120000元。同时，两份合同附件四补充条款约定，房屋交付时买受人所需交纳费用（具体费用以交付时政府法定文件规定为准）为契税（以交付时政府法定文件规定为准）、房屋综合服务费（以交付时政府法定文件规定为准）、房屋公共维修基金（45元/㎡×总建筑面积）、装修房屋结构保证金（1000元/户，买受人在按规定装潢后经物业管理部门验收合格后退还）、装修垃圾处理费（2元/㎡）、物业管理服务费（小高层、高层1.5元/㎡，商铺2元/㎡）。2015年4月14日，天宝公司与徐培术签订物业合同一份，约定由天宝公司为徐培术、袁丽丽的两套房屋提供物业服务，该物业合同第十二条对物业费用亦有约定，住宅为1.5元/月/平方米，商业用房为2元/月/平方米。2017年4月25日，瀚子花园业主委员会、天宝公司通过小区收取停车费的公示，该公示写明，地下车库的收费标准为240元/月/个，北广场地面专用车位租赁收费标准为200元/月/个；北广场地面车位临时停车收费为1小时内不收费，1-4小时收费5元（含1小时），4-24小时收费10元（含4小时），超过24小时重新按上述时段计算收费。2017年8月15日，天楹公司向天宝公司出具授权委托书一份，表明委托天宝公司代为收取房屋买受人所需交纳的契税、房屋综合服务费、房屋公共维修基金、房屋装修结构保证金、装修垃圾处理费、物业管理服务费、停车费等。徐培术、袁丽丽现已将案涉房屋装修完毕，用于经营“子慕咖啡”咖啡馆。对于前来消费的顾客，徐培术、袁丽丽向其发放临时停车券，该券盖有“子慕咖啡发票专用章”，同时券面写有“临时停车券”、“伍元”、“子慕咖啡”、“涂改无效”等字样。截至2017年9月17日，徐培术、袁丽丽累计发放停车券2296张。天宝公司诉请的交房费用及物业费包括，房屋公共维修基金6178元，装修房屋结构保证金1000元，装修垃圾处理费275元，预交电费200元，物业管理服务费2471元。庭审过程中，双方对2-305室房屋2015年3月1日至2016年9月30日应交纳的物业管理服务费2471元没有争议。
一审法院认为，天宝公司为徐培术、袁丽丽所使用房屋的物业服务公司，对徐培术、袁丽丽入住的小区提供了物业服务，徐培术、袁丽丽作为小区业主应当支付物业服务费用。天宝公司要求徐培术、袁丽丽缴纳2015年3月1日至2016年9月30日的物业服务费2471元合理有据，徐培术、袁丽丽在庭审过程中亦对此表示认可，对于天宝公司的此项诉讼请求法院予以支持。天宝公司主张案涉2-305室房屋的装修保证金1000元，该项费用系对房屋装修行为的担保，以实际交纳发生担保效力。现该担保费用并未实际缴纳，故担保不生效。同时，天宝公司并无证据证明其已经代徐培术、袁丽丽向第三方实际缴纳了该费，故不发生天宝公司向徐培术、袁丽丽追偿问题。对于天宝公司的该项请求，法院不予支持。天宝公司主张装修垃圾处理费275元、代垫电费200元，其在庭审过程未能提供实际支出的证据佐证，法院不予支持。房屋水电开户费用系开发商建设商品房时应当自行承担的商业开发成本，开发商将此等费用转嫁至房屋买受人承担于法无据。天宝公司主张房屋公共维修基金6178元，法院认为，房屋公共维修基金，顾名思义系为了小区公共部位、公共设施设备护养维修所设立的专项基金，该项费用应由全体小区业主所共有。该项费用在物业公司终止物业服务合同时，应当向业主委员会或其他法定的代管主体移交。现天宝公司物业服务合同早就届满，也已不再为案涉小区提供物业服务，在其提供物业服务期间并未代徐培术、袁丽丽向专项维修基金的代管人缴纳该项费用，天宝公司亦未向业主做出该项费用安全的担保，故其继续代表相关主体向徐培术、袁丽丽收取该项费用不具有正当性。徐培术、袁丽丽应当向新的有权代管主体缴纳该专项维修基金,相关代管主体亦应当保证该笔费用之安全。天宝公司主张徐培术、袁丽丽支付截至2017年9月17日的停车费11480元，从天宝公司所拍的照片以及所提交的公示来看，案涉小区的业主委员会和物业公司对小区停车费的收取已有相关规定。天宝公司为徐培术、袁丽丽提供了停车场服务，徐培术、袁丽丽应当按照其签发停车费的数额向天宝公司支付停车费。另徐培术、袁丽丽在庭审过程中抗辩称天宝公司的物业服务存在瑕疵，但未能提供证据佐证，故对其上述抗辩，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条、第一百二十二条、第三百九十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审判决：一、徐培术、袁丽丽于本判决生效之日起10日内给付天宝公司物业服务费2471元、停车费11480元，合计13951元。如果徐培术、袁丽丽未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》（2012修正）第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回天宝公司的其他诉讼请求。案件受理费340元，由徐培术、袁丽丽负担。
二审中，天宝公司提交以下证据：1.江苏天楹瀚子花园总平面图，以证明案涉小区北广场规划的停车位产权属于开发商天楹公司所有，天宝公司接受天楹公司的委托，代为管理该部分停车位并收取费用于法有据。2.海安物价局、城管局和住建局联合出台的《关于明确海安县普通住宅小区汽车停放费和车位租金等有关问题的通知》，证明案涉小区进行停车收费系根据该文件规定，和业主委员会共同确定的价格，并按照文件要求设立了公示牌。徐培术、袁丽丽质证认为：证据1不能看出停车位有无分摊到所有业主的面积，如果分摊到所有业主，那么收取停车费用的主体应当是业主委员会，而且规划停车位应当满足业主使用，物业公司没有权利收取停车费用，即便收费也只可以适当收取管理费而不是停车费。证据2仅具有指导意义，不具备行政审批许可收费的作用，其不是案涉小区停车位收费的审批文件。从现有证据看，无法看出停车位的土地使用权归属开发商所有，应归属全体业主所有。本院经审查，对证据1、证据2的真实性、合法性、关联性予以确认。
二审中，为查明相关事实，本院依职权进行了调查。1.向海安县发改委调取了海安物价局、城管局和住建局联合出台的《关于明确海安县普通住宅小区汽车停放费和车位租金等有关问题的通知》（以下简称《通知一》），海安发改委、公安局和城管局联合出台的《关于明确海安县机动车停放服务收费政策的通知》（以下简称《通知二》），《通知一》第六条规定，在满足业主停车需要的前提下，有条件的住宅小区可设立临时停车位，供访客等临时停车使用。临时停车收费由物业服务企业根据物业服务合同约定或业主共同决定收取；第七条规定，占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，业主大会成立前，所得收益的70%纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费。业主大会成立后，所得收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用，没有决定或者约定的，按照前款规定使用。2.在国家企业信用信息公示系统官方网站查询到海安子慕咖啡馆为个体工商户，经营者是徐培术，组织形式是个人经营。3.到实地察看并拍摄了四张照片，现场除总平面图规划内的60个汽车车位以外，该停车区域内还有数十个占用业主共有场地的临时汽车停车位，包括规划车位在内的车位编号已达到130号。徐培术、袁丽丽质证认为：1.《通知一》的适用前提条件是规划车位属于开发商所有，案涉小区北广场地面停车位实际是土地使用权，应当归属全体业主所有；《通知二》强调国有资金的情况，案涉停车位不在该通知所涉范围内。2.案涉停车券是子慕咖啡馆经营期间发生的，并非徐培术和袁丽丽个人签出，故天宝公司起诉徐培术和袁丽丽属于主体错误。3.对四张照片真实性没有异议，停车场进出口应该还有进出栏杆，车位数量确实不止60个，其作为业主购买房屋所获赠的车位编号就已经达到了88号。天宝公司质证认为：1.两份通知的指导思想是对于停车收费予以认可，案涉小区停车费的收费完全是按照《通知一》的要求执行的，符合相关规定。2.徐培术是子慕咖啡馆的实际经营者，子慕咖啡馆的权利义务应当由徐培术承担，天宝公司起诉两上诉人是合理的。3.对于现场照片真实性没有异议，但天宝公司之前是按照60个停车位进行管理的，增加的停车位应该是新的物业公司增加的。
本院另查明，天宝公司与徐培术签订的前期物业服务协议第四条约定：在物业管理区域内，天宝公司提供的物业服务包括以下内容：5、车辆停放管理；第十二条约定：本物业管理区域前期物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，没有建筑面积的，按个数交纳。具体标准如下：住宅：1.5元/月·平方米；商业用房：2.0元/月·平方米；地下车位：50元/月·个；地上车位：30元/月·个；车棚/自行车位：1.0元/月·平方米。该前期物业服务协议中，对于讼争临时停车的收费未作约定。天宝公司除与业主委员会联合出台关于收费标准的公示外，与业主委员会之间没有其他书面约定，而联合公示中对于北广场地面专用车位租赁收费标准为200元/月/个，并注明其中物管费40元；对于北广场地面车位临时停车收费则根据停车时间按次收取，对其中是否包含物管费未予明确。天宝公司除提供规划总平面图外，未能提交其他书面证据证明北广场60个地面规划车位归属天楹公司所有。一审法院认定的其他事实清楚，本院予以确认。
本案二审中的争议焦点：天宝公司向徐培术、袁丽丽收取停车费有无事实和法律依据？
本院认为，物业服务企业并非小区停车位的所有权人或使用权人，其基于物业服务合同对小区范围内的停车位进行维护、管理，但并不因此当然取得在物业服务费之外另行收取停车费的权利。物业服务企业停车位收费权的取得应当基于物业服务合同的约定或者停车位所有权人、使用权人的委托。否则，物业服务企业主张收取停车费，既没有物业服务合同依据，也没有委托授权的权利基础，必将侵害停车位实际权利人的合法权益。业主以物业服务企业擅自扩大收费范围、违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。本案中，主要涉及以下四个问题：
一、被告主体是否适格。
根据《中华人民共和国民法总则》第五十六条规定，个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担；无法区分的，以家庭财产承担。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条规定，在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人。本案中，上诉人主张停车券由子慕咖啡馆加盖印章后为经营所用，即便天宝公司有权收取停车费，被告主体也应当是子慕咖啡馆而不是上诉人个人。从查明的事实看，徐培术既是物业服务合同的相对人，又是海安子慕咖啡馆的个体经营者，存在身份上的混同；天宝公司除主张停车费外，与徐培术、袁丽丽还存在物业服务费等其他争议，从权利义务相统一原则及减轻当事人诉累角度，本案程序上列徐培术、袁丽丽为被告并无不当，至于实体上天宝公司的诉讼请求能否获得支持则需结合事实与法律进行具体分析。综上，上诉人主张被告主体不适格的上诉理由不能成立，本院不予支持。
二、天宝公司主张案涉规划停车位属于天楹公司所有，其基于天楹公司的书面授权收取停车费能否成立。
天宝公司接受天楹公司的委托代为收取相关费用，其收费权利来源于天楹公司，在行使权利时只能以天楹公司的权利范围为限，超出天楹公司本身的权利范围收费将丧失权利基础。本案中，天宝公司主张根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定，北广场地面的60个规划停车位应当属于房地产开发商天楹公司所有。本院认为，该主张不能成立。该条款规定建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，并未规定规划内停车位属于开发商所有，而是应当由当事人进行约定，事实上徐培术、袁丽丽与天楹公司签订的商品房买卖合同中对地面停车位归属并无约定。而根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，即只要该地面停车位设置于业主共有的道路或其他场地，不论该车位是否经过规划许可，其权属都应当推定由全体业主共有。这是因为，房地产开发商预售或现售小区建筑房屋单元后，房屋单元办理初始登记及转移登记，全体业主共同拥有该小区宗地号的全部土地使用权。由于地面停车位是直接设置在土地表面的停车设施，即是直接设置在业主共同拥有使用权的土地表面上，地面停车位的所谓产权，实际上就是土地使用权。鉴于全体业主共同拥有住宅小区宗地号的土地使用权，在天宝公司既不能证明天楹公司与业主存在特别约定，又不能证明该地面停车位已经或可以办理产权登记成为天楹公司专有部分的情况下，仅凭小区总平面图注明为规划车位本身并不能作出该地面停车位属于天楹公司的认定。由于天宝公司不能证明天楹公司对北广场地面停车位享有专有权利，根据“谁主张谁举证”原则，天宝公司应当承担举证不能的不利后果，其主张基于天楹公司的授权收取案涉停车费缺乏权利基础和事实依据，不能成立。
三、天宝公司与小区业主委员会就北广场地面停车位收费标准进行的联合公示，能否作为天宝公司收取案涉停车费的依据。
从天宝公司和小区业主委员会联合公示的收费标准来看，对于北广场地面专用车位租赁和北广场地面车位临时停车分别采取了按月收费与按次收费的办法，并制作了公示牌，形式上符合《通知一》第三条第二款“业主大会成立后，由业主大会或者其授权的业主委员会与物业服务企业协商确定该小区汽车停放费标准”、第十条“物业服务企业应当在停车场出入口处显著位置设置价目牌”的地方政策规定。但该联合公示只能证明天宝公司与小区业主委员会就收费标准进行了协商确定，不能据此认定天宝公司获得了公示范围内停车位的收费权。由于天宝公司并非停车位所有权人或使用权人，其是否享有北广场地面停车位的收费权还应当看物业服务合同有无约定，或者停车位所有权人、使用权人有无授权。首先，徐培术与天宝公司签订的物业服务协议中对地面停车位临时停车是否收费、如何收费并无约定，天宝公司没有收取临时停车费用的物业服务合同依据。其次，联合公示中虽明确了收费标准，但没有业主大会或其授权的业主委员会委托天宝公司进行收费的内容，天宝公司二审中也明确表示其与业主委员会之间没有其他书面约定。事实上，本案中天宝公司主张其收取案涉停车费并非基于业主大会或其授权的业主委员会的委托，而是基于天楹公司的授权，并称费用收取后一部分用于管理成本，还有一部分交给天楹公司，如前分析，这一主张不能成立。综上，联合公示只能说明业主委员会对收费标准予以认可，并不能认定业主或其授权的业主委员会对天宝公司收取停车费进行了授权，天宝公司收取案涉停车费并无实体上的权利基础。
四、天宝公司称上诉人事实上接受了停车服务，使用停车券时也未提出异议，据此主张案涉停车费能否成立。
首先，从天宝公司与徐培术签订的物业服务协议来看，该协议第四条约定：“在物业管理区域内，天宝公司提供的物业服务包括以下内容：5、车辆停放管理”，由于北广场地面停车位在小区规划范围内，属于物业管理区域，对北广场进行车辆停放管理本身就是天宝公司的合同义务，为此作为业主的徐培术、袁丽丽也有缴纳物业费的合同义务。因物业服务协议中并未约定天宝公司可以在收取物业费之外另行收取临时停车费，其向徐培术、袁丽丽主张案涉临时停车费并无合同依据。其次，从天宝公司与业主委员会的联合公示来看，双方对按月收费的北广场地面专用车位中每月收取40元物管费予以了明确，而对临时停车按次收费中是否收取物管费未作约定。即天宝公司对按月收费的专用车位按月收取一定的物管费是与业主委员会协商后共同确定的；而对于按次收费的临时停车费中，由于未约定物管费的收取，二审中天宝公司称至少应收取一定的物管费，也因未获业主大会或其授权的业主委员会认可而无权主张。最后，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第五条规定，物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。本案中，物业服务企业收取案涉临时停车费既非基于物业服务合同约定，又未获得停车位所有权人、使用权人的授权，也未获得业主大会或其授权的业主委员会的认可，即便其在车辆进出口安排了人员并对车辆停放进行了管理，上诉人事实上也接受了天宝公司的停车服务，也只能视为天宝公司在履行物业服务协议的合同义务，并不因该事实上的管理行为而当然获得在收取物业费之外另行收取临时停车费的权利，否则将构成对实际权利人的权利侵害。作为业主的徐培术、袁丽丽主张领取并签出停车券只是被动接受天宝公司的车辆进出管制，并非对支付票面停车费的认可，并以天宝公司擅自扩大收费范围、违规收费为由提出抗辩，符合上述《解释》规定，本院予以支持。
综上，徐培术、袁丽丽的上诉理由部分成立，天宝公司主张11480元停车费的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，对于物业服务费等其他诉请的处理正确，但对于停车费的处理适用法律不当，应予纠正。据此，本院依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销江苏省海安县人民法院（2017）苏0621民初5586号民事判决；
二、徐培术、袁丽丽于本判决生效之日起10日内给付海安天宝物业有限公司物业服务费2471元；
三、驳回海安天宝物业有限公司的其他诉讼请求。
如果徐培术、袁丽丽未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费340元，由海安天宝物业有限公司负担300元，徐培术、袁丽丽负担40元；二审案件受理费87元，由海安天宝物业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 曹忠明
审判员 符东杰
审判员 陆炜炜
二〇一八年五月二十八日
书记员 姚玮琦