重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝02民终2349号
上诉人（原审被告）：朱文刚，男，1974年8月27日出生，汉族，住重庆市开县。
委托诉讼代理人：李勇，男，1981年1月12日出生，汉族，住重庆市开县。
被上诉人（原审原告）：重庆市开州区体育场馆管理中心。
法定代表人：张熙，主任。
委托诉讼代理人：汪建平，重庆四方律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：胡小军，男，1973年11月23日出生，汉族。
上诉人朱文刚因与被上诉人重庆市开州区体育场馆管理中心（原开县体育场馆管理中心）、被上诉人胡小军房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市开州区人民法院（2016）渝0234民初594号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月25日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
朱文刚上诉请求：撤销重庆市开州区人民法院（2016）渝0234民初594号民事判决，改判朱文刚不向重庆市开州区体育场馆管理中心返还本案所涉门市。事实和理由：一审认定事实不清，主要表现在：1、朱文刚与开县体育场馆管理中心之间签订的租赁合同并未到期。首先，2012年8月29日和31日，两被上诉人之间签订的两份《体育场门市租赁合同》明确约定了“三年租约年满后根据市场行情定价”，即两被上诉人当时的真实意思表示为双方签订的系不定期合同，被上诉人胡小军的承租权是明确了的，只是三年后租金不定，租金按照市场定价；其次，2015年9月，被上诉人胡小军将门市转租给上诉人，并且被上诉人开县体育场馆管理中心在转让协议上注明：“同意转租，一切按原合同约定履行”，上诉人向被上诉人胡小军支付了大额转让费，因此，上诉人与被上诉人开县体育场馆管理中心的真实意思仍然是不定期的租赁。同时，上诉人与被上诉人开县体育场馆管理中心也签订了续租合同。否则，上诉人不会支付大额转让费，也不会投资几百万元对会所重新装修；2、本案涉嫌合同欺诈，应撤销合同，两被上诉人应赔偿上诉人的损失。上诉人与被上诉人开县体育场馆管理中心之间签订的合同涉嫌欺诈。签订合同时，被上诉人开县体育场馆管理中心并未向上诉人明示开县国资局的公开招投标要求，而现在公开竞标的租金要远高于市场租金。事后，上诉人经过多方面打听，才知晓在上诉人与两被上诉人签订合同时，早就有文件规定国有资产要收回进行招投标，而两被上诉人恶意串通，均隐瞒了这个重要信息，导致上诉人作出了错误表示，才签订合同，因此，要求两被上诉人赔偿损失。
重庆市开州区体育场馆管理中心辩称，上诉人的上诉请求及理由不成立，请求维持原判。理由在于：1、被上诉人在转让协议上批注的是“同意转租，一切按原合同约定履行”，而原始合同明确约定三年租期满后根据市场行情定价；2、被上诉人所拥有的门面属于国有资产，通过网上竞标体现了市场经济原则，而上诉人在规定的时间内未上网报名才导致今日的诉讼。
被上诉人胡小军未到庭答辩。
重庆市开州区体育场馆管理中心向一审法院起诉请求：1、被告立即返还开县体育场A段一楼A1-10号门市和A段二楼门市，并从2015年12月1日起至2015年12月31日止按合同约定支付租金，从2016年1月1日起至返还门市之日止按合同约定的租金标准支付原告占用费；2、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2012年8月29日，原告开县体育场馆管理中心（甲方）与第三人胡小军（乙方）签订了一份《体育场门市租赁合同》，合同约定了“甲方同意出租，乙方同意承租位于开县体育场A段楼A1-10号门市，门市面积为1097.08平方米，该门市年租金为253612元。自本合同签订之日起6个工作日内甲方将门市交付乙方使用，水、电每段设置一处接至到门口。租赁期限为3个租约年，即从2012年12月1日起至2015年12月1日止自计租日开始计算，至次年当日的前一天为第一个租约年届满日，以后每个租约年均按此计算。三年租约年满后根据市场行情定价。本合同自签订之日起延后90天开始计租，此期间为门市装修期。承租体育场门市的租金按年预付，同时交纳履约保证金（金额为首年年租金的20%），合计为50000元。乙方保证属于甲方所有的门窗、水、电等设施和室内墙面和地面磁砖不得损坏，如有损坏，由乙方恢复或照价赔偿，甲方将从保证金中扣除。乙方自计租日起开始承担体育场门市租金，签订合同同时支付第一年租金，以后每年租金应于前一年计租日期满前30天或之前足额缴纳。乙方在租赁期满后继续租用所租门市，应当提前两月书面向甲方申请。在同等条件下，乙方享有续租优先权。违约责任，若乙方违约，乙方应赔偿因违约给甲方造成的所有经济损失，且甲方有权不退还乙方的履行保证金。若甲方违约，甲方应按乙方年租金的2倍赔偿乙方违约金。”等内容。2012年8月31日，原告开县体育场馆管理中心与第三人胡小军又签订了一份《体育场门市租赁合同》，合同约定了“甲方同意出租，乙方同意承租位于开县体育场A段二楼门市，门市面积为642平方米，该门市年租金为64200元。自本合同签订之日起6个工作日内甲方将门市交付乙方使用。租赁期限为3个租约年，即从2012年12月1日起至2015年12月1日止自计租日开始计算，至次年当日的前一天为第一个租约年届满日，以后每个租约年均按此计算。三年租约年满后根据市场行情定价。本合同自签订之日起延后90天开始计租，此期间为门市装修期。承租体育场门市的租金按年预付，同时交纳履约保证金（金额为首年年租金的20%），合计为5000元。乙方保证属于甲方所有的门窗、水、电等设施和室内墙面和地面磁砖不得损坏，如有损坏，由乙方恢复或照价赔偿，甲方将从保证金中扣除。乙方自计租日起开始承担体育场门市租金，签订合同同时支付第一年租金，以后每年租金应于前一年计租日期满前30天或之前足额缴纳。乙方在租赁期满后继续租用所租门市，应当提前两月书面向甲方申请。在同等条件下，乙方享有续租优先权。违约责任，若乙方违约，乙方应赔偿因违约给甲方造成的所有经济损失，且甲方有权不退还乙方的履行保证金。若甲方违约，甲方应按乙方年租金的2倍赔偿乙方违约金。”等内容。两份《体育场门市租赁合同》约定的租赁期限内的租金第三人胡小军已付清。
2015年9月14日，第三人胡小军经原告开县体育场馆管理中心同意，将两份《体育场门市租赁合同》除保证金以外的全部权利义务转让给被告朱文刚。
两份《体育场门市租赁合同》约定的租赁期限届满后，原告开县体育场馆管理中心与被告朱文刚均同意展期至2015年12月31日。
两份《体育场门市租赁合同》到期后，原告开县体育场馆管理中心委托重庆联合产权交易所股份有限公司渝东分所开县支所对开县体育场A段一楼A1-10号门市和A段二楼门市进行公开招租，被告朱文刚因不能接受原告设定的出租条件而没有报名参加竞租。
一审法院认为，关于原告要求被告返还开县体育场A段一楼A1-10号门市和A段二楼门市的诉讼请求问题：第三人经原告同意将两份租赁合同除保证金以外的全部权利义务都转让给了被告，那么被告即成为两份租赁合同的承租人，两份租赁合同约定的租赁期限均是从2012年12月1日起至2015年12月1日止，后经原、被告双方同意展期至2015年12月31日，租赁期限早已届满，租赁合同中虽有三年租约年满后根据市场行情定价的相关内容，但原、被告在租赁期限届满后并没有对续租事宜达成一致意见，另外，租赁合同虽然还约定了在同等条件下被告享有续租优先权，但被告不同意原告设定的出租条件而未报名参加竞租，即是被告放弃了其享有的优先承租权，故被告辩称要求评估市场价格后按市场价格租赁门市的抗辩理由不能成立。被告还辩称要求原告给予两个月装修期的问题，因是第三人将租赁合同除保证金以外的权利义务转让给被告，第三人作为承租人已经享受了装修期，故被告的该抗辩理由也不能成立，根据《合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”之规定，对原告要求被告返还开县体育场A段一楼A1-10号门市和A段二楼门市的诉讼请求予以支持。
关于原告要求被告从2015年12月1日起至2015年12月31日止按合同约定支付租金的问题：两份租赁合同约定的租赁期限虽至2015年12月1日届满，但原、被告均同意展期至2015年12月31日，故对于展期期间的租金被告理应支付给原告。两份租赁合同约定的租赁期限均至2015年12月1日届满，合同约定的租赁期限内的租金已付清，故展期期间的租金应从2015年12月2日起开始计算。对于展期期间租金的支付时间双方虽未明确约定，但根据《合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条仍不能确定，租赁期间不满一年，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”之规定，被告应当在租赁期间届满时支付展期期间的租金，故支持由被告按合同约定的租金标准支付从2015年12月2日起至2015年12月31日止的租金给原告。2012年8月29日签订的租赁合同约定了开县体育场A段一楼A1-10号门市的年租金为253612元，故开县体育场A段一楼A1-10号门市从2015年12月2日起至2015年12月31日止的租金应为20844.82元。2012年8月31日签订的租赁合同约定开县体育场A段二楼门市的年租金为64200元，故开县体育场A段二楼门市从2015年12月2日起至2015年12月31日止的租金应为5276.71元。
关于原告要求被告从2016年1月1日起至返还门市之日止按合同约定的租金支付占用费的问题：原告主张的占用费实际上是对被告逾期返还门市造成的损失的主张。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。原、被告约定的租赁期限早已于2015年12月31日届满，被告不即时返还门市的行为实属违约，根据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，被告应当赔偿因其不即时返还门市给原告造成的损失，再根据《合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”之规定，原告因被告不即时返还门市而受到的最直接的损失即是门市进入租赁市场后可获得的租金收益，故对原告要求被告从2016年1月1日起至返还门市之日止按租赁合同约定的租金标准支付占用费的诉讼请求予以支持，即由被告从2016年1月1日起至返还开县体育场A段一楼A1-10号门市之日止按253612元/年支付逾期返还门市占有使用费给原告；由被告从2016年1月1日起至返还开县体育场A段二楼门市之日止按64200元/年支付逾期返还门市占有使用费给原告。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告朱文刚在判决生效后十日内返还开县体育场A段一楼A1-10号门市给原告开县体育场馆管理中心。二、被告朱文刚在判决生效后十日内返还开县体育场A段二楼门市给原告开县体育场馆管理中心。三、被告朱文刚在判决生效后十日内支付开县体育场A段一楼A1-10号门市租金20844.82元给原告开县体育场馆管理中心。四、被告朱文刚在判决生效后十日内支付开县体育场A段二楼门市租金5276.71元给原告开县体育场馆管理中心。五、被告朱文刚在判决生效后十日内支付原告开县体育场馆管理中心逾期返还开县体育场A段一楼A1-10号门市的占有使用费（从2016年1月1日起至返还开县体育场A段一楼A1-10号门市之日止按253612元/年计算）。六、被告朱文刚在判决生效后十日内支付原告开县体育场馆管理中心逾期返还开县体育场A段二楼门市的占有使用费（从2016年1月1日起至返还开县体育场A段二楼门市之日止按64200元/年计算）。七、驳回原告开县体育场馆管理中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300元，由被告朱文刚负担（直付原告50元）。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。针对当事人争议的事实，本院认定如下：开县体育场馆管理中心向本院提交了一份重庆市开州区机构编制委员会文件开州编委发[2016]82号，证明开县体育场馆管理中心已变更为重庆市开州区体育场馆管理中心，朱文刚对此无异议，本院予以采信。
二审中查明，开县体育场馆管理中心已变更为重庆市开州区体育场馆管理中心。二审中查明的其他事实与一审判决认定的事实相同。
本院认为，本案争议焦点在于重庆市开州区体育场馆管理中心请求朱文刚返回开州体育场A段一楼A1－10号门市及二楼门市的请求是否应当得到支持。对此焦点分析如下：1、胡小军经出租人重庆市开州区体育场馆管理中心的同意，将两份《体育场门市租赁合同》除保证金以外的全部权利义务转让给朱文刚，而两份《体育场门市租赁合同》约定的租赁期限均是从2012年12月1日起至2015年12月1日止，该两份合同约定的租赁期限非常明确。至于租赁合同中约定“三年租约年满后根据市场行情定价”属于合同到期之后，对租金定价的一种意向性约定，仍然需要双方协商确定。因此，朱文刚主张其与胡小军的转租合同及胡小军与重庆市开州区体育场馆管理中心的租赁合同系不定期租赁合同的主张不成立；2、两份转租合同三年到期之后，出租人重庆市开州区体育场馆管理中心与朱文刚协商将合同均延期至2015年12月31日，实际上重庆市开州区体育场馆管理中心与朱文刚成为了租赁行为的合同相对方，现延长期限也已届满，双方未就续租事宜达成一致意见，且重庆市开州区体育场馆管理中心已将本案涉及的门市进行公开招租，朱文刚也因不能接受招租条件未进行报名参加竞租。因此，朱文刚要求继续占有本案所涉门市已经失去合同依据及事实依据，重庆市开州区体育场馆请求朱文刚返还开州体育场A段一楼A1－10号门市及二楼门市的请求应当得到支持；3、至于朱文刚与胡小军在签订转租合同时，胡小军与重庆市开州区体育场馆管理中心是否有欺诈行为，朱文刚并无相应的证据证实，本院不予支持。
综上所述，朱文刚的上诉请求不成立，不予支持。一审认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉。维持原判。
二审案件受理费3300元，由上诉人朱文刚负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姜长城
审 判 员 杨继伟
代理审判员 毋向娟
二〇一六年十二月二十三日
书 记 员 章立立