湖南省湘潭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘03民终815号
上诉人（原审被告）：周碧华，女，1979年10月11日出生，汉族，湘潭市人。
上诉人（原审被告）：彭明，男，1972年10月17日出生，汉族，湘潭市人。
委托诉讼代理人：吴悠，湖南金桥律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：湘潭恒升置业有限公司。
法定代表人尹静，公司执行董事。
委托诉讼代理人：陈优，湖南湘晋律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曹红明，湖南湘晋律师事务所律师。
上诉人周碧华、彭明因与被上诉人湘潭恒升置业有限公司租赁合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2015）岳民初字第1421号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
周碧华、彭明上诉请求：1、请求撤销湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2015）岳民初字第1421号民事判决，依法改判；2、一、二审诉讼费用由被上诉人湘潭恒升置业有限公司承担。其理由如下：一审法院认定事实不清，适用法律不当，依法应当改判。一审法院根据2014年1月16日的《还款说明》，该部分租金系双方之间的债权债务关系，不仅与事实不符，且适用法律错误。1、该份《还款说明》中“彭明、周碧华”的签字系被上诉人一方模仿上诉人签字，该证据不具有真实性，不能作为定案的依据；2、从《还款说明》本身来分析，根据《最高人民法院研究室关于对租赁合同债务人因欠付租金而出具的“欠款结算单”不适用普通诉讼时效的复函》之规定，《还款说明》系双方之间对此前租金的结算，无论怎样表述均改变不了该笔款项系租金的性质，从而不能适用普通欠款的两年诉讼时效，被上诉人起诉时间为2016年6月，距离结算当天2014年1月16日早已超过了一年的诉讼时效，从而丧失了胜诉权。二、一审法院认定“两被告无正当理由拒不按时足额支付原告租金，是一种违约行为，应当依法承担相应的违约责任。《房屋租赁合同》约定被告逾期4个月未缴纳租金，原告可解除合同并追究被告的违约责任”，该认定错误。1、本案中，从2011年9月至2015年5月8日停园止，被上诉人出租给上诉人的房屋因漏水渗水导致存在漏电等严重安全隐患，危及幼儿人身安全，上诉人多次向物业和被上诉人反映情况并要求被上诉人承担修缮义务，因被上诉人始终不愿意出资维修房屋，最终导致幼儿园被强制停园。被上诉人交付的房屋存在严重的漏水渗水问题，系被上诉人违约在先。根据《合同法》第六十六条的规定，一方在对方履行债务不符合约定时，另一方有权拒绝其相应的履行要求，故上诉人有权拒交租金进行抗辩，而并非无正当理由拒交租金。因此，一审法院判决上诉人赔偿违约金是错误的。2、根据《合同法》解释二第二十九条的规定，约定的违约金超过损失的百分之三十的属于“过分高于造成的损失。”一审法院判决上诉人赔偿6万元违约金，该判决显然不恰当。三、一审法院判决上诉人支付被上诉人房屋占用期间的租金是错误的。2015年5月7日，白石金鹰幼儿园因房屋严重漏水经湘潭市公安局岳塘分局下达《责令改正通知书》，要求立即停园，上诉人被强制停园。自此时起，上诉人租赁被上诉人的房屋已经不能实现经营幼儿园的合同目的，此后双方诉争不止，房屋一直空着，上诉人不能再使用租赁房屋，实际上也未使用租赁房屋，在此期间的房屋租金不应当再支付。
湘潭恒升置业有限公司答辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当维持原判。上诉人称2014年1月16日的《还款说明》中的上诉人的签字系被上诉人模仿与事实不符。事实上，该《还款说明》系由上诉人及彭明一起送到被上诉人办公室，并按《还款说明》的承诺支付了6000元拖欠的租金，上诉人的签字并非被上诉人模仿。在一审中，上诉人已提出了该情况，依据谁主张谁举证的举证原则，应当由上诉人申请对该签字进行笔迹鉴定，并且一审法院也对申请鉴定的情况对上诉人做了笔录，上诉人拒不申请鉴定，上诉人的该行为应视为对权利的放弃，故上诉人的该主张不能成立。二、被上诉人的诉讼并未超过法定诉讼时效。被上诉人从未间断过向上诉人及彭明主张权利，要求其二人履行租赁合同，支付租金。一直通过信函、公司员工上门催收、电话、短信等方式要求上诉人及彭明支付所拖欠的租金。且上诉人一直在对拖欠的房屋租金进行陆续的支付。同时，被上诉人向岳塘区教育局去报告请求上诉人的主管部门督促上诉人偿还租金，另还邀请社区牵头协调上诉人欠租的事情，被上诉人主张其拖欠的租金均在诉讼时效之内。上诉人主张被上诉人超过诉讼时效的理由不能成立。上诉人在上诉状中引用最高人民法院研究室的复函抗辩被上诉人的诉讼超过诉讼时效是错误的，所谓“结算”是一个会计用语，是对一个时期经济往来进行核算的活动，就租赁合同而言，结算单仅表明双方对欠付租金的金额达成共识，仅仅是对数额上的核对结算。而《还款说明》不仅仅是对欠付租金金额的确认，并且有履行期限和支付金额等核心内容，涉及权利义务的处分。故本案中的《还款说明》不是复函中称的“欠款结算单”，该复函在本案中不能适用。三、上诉人称由于房屋漏水，系正当理由可以拒付租金不能成立。上诉人与彭明已于2015年4月21日向岳塘区人民法院提起诉讼，理由是由于被上诉人出租给他们的房屋漏水要求赔偿损失。在诉讼过程中，经湖南锦城司法鉴定中心鉴定，房屋漏水系因上诉人私自改建了楼梯间，且装修改造过程中存在防水措施未到位，防水处理不当的情况，从而导致房屋存在多处渗漏现象。故岳塘区人民法院做出了（2015）岳民初字第735号民事判决书，驳回了上诉人的诉讼请求，该判决现已生效。由此可以看出上诉人以房屋漏水来主张先履行抗辩权是不成立的，上诉人不能以此为由而拒绝支付租金。四、一审判决赔偿6万元损失并无不当。上诉人与被上诉人所签订的《房屋租赁合同》中约定了违约赔偿金和房屋空置期的补偿金，该两项约定是双方当事人自愿签订，且未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法、有效的，一审判决仅支持了6万元的违约金，并未超过法律的规定。五、一审法院判决上诉人支付房屋占用期间的租金并无不当。上诉人称于2015年5月8日停园，其停园系由于其自身原因而导致，与被上诉人无关。在双方均有意解除租赁合同的情况下，被上诉人在诉讼前及诉讼中多次要求上诉人将租赁房屋腾空并交付给被上诉人，但时2016年7月8日，被上诉人通过派出所、社区联合才将房屋进行腾空。上诉人对房屋的违法占用行为使被上诉人遭受了巨大的经济损失，一审判决要求上诉人支付房屋占用期间的租金并无不当。
湘潭恒升置业有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、解除原、被告所签订的《房屋租赁合同》；2、被告支付拖欠原告的房屋租金213489.46元，空置期补偿金119372.01元，违约赔偿金80000元，合计412861.47元；3、本案全部诉讼费用由两被告承担。
一审法院认定事实：原告湘潭恒升置业有限公司法定代表人尹静与被告彭明、周碧华于2011年6月26日签订《房屋租赁合同》一份，原告将其所有的位于湘潭市岳塘区东湖路16号江岸明珠5栋23号、26号、27号门面及拐角三楼写字楼共计977.43m2的房屋出租给两被告用于开办学前启蒙教育（幼儿园），双方约定，未经原告书面同意，被告不得将房屋挪作他用。原、被告双方约定：一楼月租金25元/平方米，面积为176.08平方米；二楼月租金18元/平方米，面积为151.87平方米；三楼月租金15元/平方米，面积为649.48平方米；每月租金合计为16877元（不含税），租赁期内租金每年递增7%。租金按季度支付，每季度第一个月的8日之前支付到出租方指定的银行账户（第一次租金交付日期为2011年9月8日前）。租赁期限自2011年9月1日至2021年8月31日，装修期在2011年8月31日前，装修期免租金。合同第（五）条1约定：合同签订之日，乙方（被告）向甲方（原告）支付租赁定金22000元，该定金不抵租金不计息，合同履行后，定金转押金处理，期满或双方协商一致解除合同且乙方无违约时，甲方将押金如数退还乙方。合同还约定，原告按房屋现状向被告交付租赁房屋及配套设施，具体交付时，双方应派代表现场检查房屋移交情况，并签署房屋交付确认书，予以确认。第（五）条2约定：期满或双方协商一致解除合同时，被告按照来修去丢的原则，除带走自置的设备设施外，房屋在不被任何破损的情况下按现况交付原告。原、被告双方还约定：乙方（两被告）应正常使用并爱护房产及甲方（原告）提供的各项设施，防止不正常损坏，如因乙方使用不当，房产或设施出现损坏或发生故障，乙方应负责及时维修或更新，如乙方未及时维修，甲方有权进行维修，费用由乙方支付，未经甲方及原设计单位不同意，乙方不得对房屋主体结构进行改动。合同还约定了违约责任：甲方（原告）责任：甲方租赁房屋因甲方原因有产权纠纷导致甲乙双方合同无法履行及甲方擅自单方面提前终止合同，甲方应当承担如下违约责任：1、双倍返还定金；2、一次补偿乙方8万元；3、另赔偿乙方搬家费8万元。乙方（被告）责任：乙方不按照本合同约定缴纳租金或擅自单方面提前终止合同，乙方应当承担如下违约责任：1、定金甲方不予退还；2、另赔偿8万元作为合同违约金给甲方；3、一次性补偿甲方23、26、27号门面和三楼写字楼6个月的租金给甲方作为门面空置期的补偿金。乙方逾期未缴纳全额租金，甲方根据逾期天数及金额以每日1%的比例加收滞纳金。若乙方逾期4个月仍未上交甲方本应收取的租金，甲方有权解除合同和收回门面，同时并有权追加乙方违约责任。合同签订后，原告按房屋现状向被告交付租赁房屋及配套设施，但两被告在第一个季度便没有足额支付原告的租金，原告于2011年12月1日向两被告出具《函告》一份，告知被告第一个季度欠缴租金16877。被告周碧华签收了此《函告》。2012年4月9日，原告再次向两被告邮寄《函告》一份，告知被告共计欠缴租金118139元。要求被告在2012年5月1日前付清租金及滞纳金，逾期将解除合同收回门面。2012年6月14日、2012年11月7日，原告又两次去函被告，要求被告补缴房屋租金。2013年10月8日，两被告向原告出具《关于三楼放弃的报告》，被告向原告表示经营幼儿园两年多亏了30多万元，无法支付房屋租金，于9月16号和胡总达成每月租金6000元（23、26、27），以两年为期，两年后看情况谈。放弃租赁三楼，交还给胡总、尹姐。2014年1月16日，两被告向原告出具《还款说明》一份，两被告向原告承诺：2011年9月1日至2012年8月31日欠7个月租金118139元，2012年9月1日至2013年9月1日欠2个月租金35490元，2013年9月1日至10月8日三楼欠租金14117.76元，合计欠租金167746.76元，从2014年3月开始还欠的租金，每月6000元至10000元。2015年5月8日，两被告经营的幼儿园停止了营业。因被告一直欠付原告租金，也没有将租赁的房屋返还给原告，原告遂于2015年6月25日向一审法院起诉，提出如诉称所述之请求。本案在审理过程中，原告增加诉讼请求，要求被告立即归还门面并支付房屋占用期间的租金至房屋实际交付之日止。
原审法院另查明，湘潭市岳塘区东湖路16号江岸明珠5栋23号、26号、27号门面及拐角三楼写字楼的房屋产权证登记上登记的所有权人为原告湘潭恒升置业有限公司，尹静是原告的执行董事及法定代表人。2015年1月8日，湘潭市岳塘区民办教育管理办公室向两被告发出《督办函》一份，内容为：2015年1月7日，岳塘区教育局工作人员一行四人来到湘潭市岳塘区白石金鹰幼儿园，发现幼儿园一楼、二楼房屋漏水严重，存在安全隐患。为此，岳塘区教育局责令白石金鹰幼儿园立即将幼儿转移到无渗漏教室上课，立即向房东报告，请求将房屋进行维修，彻底解决房屋渗漏问题。若整改不到位，将上缴其办学许可证，责令停止办学。2015年4月2日，湘潭市岳塘区教育局向被告开办的《白石金鹰艺术幼儿园》发出《整改通知书》一份，内容为：“经检查，你单位存在房屋漏水仍未修缮，导致存在漏电等严重安全隐患，危及幼儿人身安全，限你单位立即停园整改。”2015年5月7日，湘潭市公安局建设路派出所也向白石金鹰艺术幼儿园发出《责令改正通知书》一份，建议停园整修。两被告以原告出租的房屋存在严重漏水无法正常使用为由，于2015年4月21日在一审法院另案起诉了原告的法定代表人尹静，要求解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》，要求尹静双倍返还定金4.4万元并赔偿相应的损失。该案在审理过程中，一审法院委托湖南锦程司法鉴定中心对房屋进行质量鉴定。2015年9月14日，湖南锦程司法鉴定中心鉴定对被告所租赁的原告的房屋漏水原因作出（2015）房鉴字第48号《司法鉴定意见书》，鉴定结论为：1、房屋自身的原因。房屋于2006年6月峻工后投入使用至今，存在部分防水材料、排水管道及防漏设施等自然老化的现象，引起部分屋面抗渗漏能力减弱或防水层失效。同时房屋使用过程极少进行修缮，缺乏对屋面的养护且屋顶堆放杂物、堵塞落水口，导致房屋屋顶积水、屋面受到损害；2、房屋装修改造时增建了楼梯间，将25、26房屋二楼扩建成大型厕所，新增了排烟管道，监控线穿墙孔等附加构建、预留孔以及其他装修工程，且装修改造过程中存在防水措施未到位，防水处理不当的情况，从而导致房屋存在多处渗漏现象。2015年12月28日，一审法院作出（2015）岳民初字第735号民事判决，判决解除周碧华、彭明与尹静签订的《房屋租赁合同》，驳回周碧华、彭明的其他诉讼请求。该判决书现已生效。
原审法院再查明，2013年10月8日前，两被告共欠原告租金167746.76元。2014年3月，两被告支付原告租金6000元。2013年9月1日至2014年8月31日，按原、被告双方的减租约定，租金合计72000元（6000元/月×12月），被告实际交租金72000元，没有拖欠租金。2014年9月1日至2015年1月31日，按原、被告双方的减租约定，租金合计30000元（6000元/月×5月），两被告实际交租金18000元，尚欠租金12000元。两被告截止到2015年1月31日止，共拖欠原告租金总额为173746.76元（167746.76元-6000元+12000元）。
一审法院认为，原告与两被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，合法有效，双方均应按照合同的约定履行合同义务。原告依约交付租赁房屋后，两被告无正当理由拒不按时足额支付原告租金，是一种违约行为，应当依法承担相应的违约责任。《房屋租赁合同》第九条约定：若乙方（被告）逾期4个月仍未上交甲方（原告）本应收取的租金，甲方有权解除合同和收回门面，同时并有权追加乙方违约责任。在原告起诉时，被告拖欠原告租金已经超过4个月，且庭审中原、被告双方对于解除双方签订的《房屋租赁合同》均无异议，故对于原告提出的解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求一审法院予以支持，但因一审法院（2015）岳民初字第735号民事判决已经判决解除被告周碧华、彭明与尹静签订的《房屋租赁合同》，且该判决书已生效。本案不再对解除合同一事进行处理。合同解除后，原告有权收回所租赁的门面，对原告要求被告立即归还门面的诉讼请求一审法院予以支持。原告要求两被告支付房屋占用期间的租金至房屋实际交付之日止的诉讼请求合理合法，一审法院予以支持。原告诉请两被告支付拖欠的房屋租金，有事实和法律依据，一审法院予以支持，但租金数额应据实计算，原告诉请两被告支付拖欠的房屋租金213489.46元，数额计算有误，两被告实际拖欠原告的房屋租金为173746.76元（计算至2015年1月31日止），对原告诉请两被告支付拖欠的房屋租金213489.46元的诉讼请求一审法院部分予以支持。原告诉请两被告支付违约金，有被告违约的事实依据，也符合双方合同的约定，但鉴于本案诉争的房屋屋面缺乏养护，导致房屋屋顶积水、房屋漏水，双方对房屋质量问题存在纠纷，一审法院对两被告的违约金酌情认定60000元，对原告要求两被告支付违约赔偿金80000元的诉讼请求一审法院部分予以支持。原告诉请被告支付房屋空置期补偿金119372.01元，该项诉讼请求实际系违约金性质，因一审法院已支持了原告的违约金请求，对原告该项诉讼请求一审法院不予支持。被告周碧华辩称原告出租的房屋严重漏水，过错责任主要在原告，因被告已另案向原告提起了侵权之诉，与本案租赁合同纠纷不是同一案由，故一审法院对被告该辩解意见不予采信。被告周碧华辩称对欠付的租金数额有异议，认为数目不相符。未提供相应的证据证实其辩解意见，对被告周碧华该辩解意见一审法院不予采信。被告周碧华辩称租金的诉讼时效为一年，原告的租金已过诉讼时效。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项规定：延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。本案经审理查明，两被告于2014年1月16日与原告对欠付的租金进行了结算，两被告向原告出具了《还款说明》，该部分欠缴的租金系原、被告之间的债权债务关系，诉讼时效为两年。原告于2015年6月25日向一审法院起诉，没有超过诉讼时效。2014年9月以后两被告欠缴的租金12000元，也没有超过《中华人民共和国民法通则》所规定的延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年的规定，对被告周碧华上述辩解意见一审法院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，遂判决：一、被告彭明、周碧华在本判决生效之日起十日内支付原告湘潭恒升置业有限公司房屋租金173746.76元、违约金60000元，合计233746.76元；二、被告彭明、周碧华在本判决生效之日起七日内将租赁原告所有的位于湘潭市岳塘区东湖路16号江岸明珠5栋23号、26号、27号门面归还原告并支付房屋占用期间的租金（租金按6000元/月计算，从2015年2月1日至门面实际归还给原告之日止）；三、驳回原告湘潭恒升置业有限公司其他诉讼请求。本案案件受理费7490元，由原告湘潭恒升置业有限公司负担1490元，被告彭明、周碧华共同负担6000元。
二审期间，上诉人周碧华、彭明向本院提交新证据：1、由两上诉人起草的，关于岳塘区白石金鹰幼儿园漏水的证明、手机短信，拟证明两上诉人多次要求被上诉人修缮漏水房屋。
被上诉人湘潭恒升置业有限公司的质证意见是，收到该材料属实，对合法性、关联性有异议，房屋漏水的原因已由岳塘法院735号民事判决作出认定。
二审期间，被上诉人湘潭恒升置业有限公司向本院提交新证据：被上诉人与上诉人的短信记录、居委会的证明报告、被上诉人向岳塘区教育局的报告，拟证明被上诉人在诉讼时效内向上诉人主张了权利，不存在上诉人所称的超过诉讼时效的问题。
上诉人周碧华、彭明的质证意见是，对第一份证据的三性均不认可，短信记录没有办法考察其真实性，不属于新证据，在一审时就应当要提供，超过了举证时效。居委会的证明不是居委会出具的，只是在报告上写明了情况属实，该证据属于证人证言。给教育局的报告同样不属于二审新证据，并且该证据中教育局只是对该报告的提交人出具了收到该报告，并不能达到其证明目的。
本院认证认为，涉案房屋漏水的原因已由发生法律效力的湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2015）岳民初字735号民事判决作出认定，该判决书中认定“房屋漏水的原因为：一、房屋自身使用的原因……二、房屋装修改造时增建了楼梯间，将25、26号房屋二楼扩建成大型厕所……装修改造过程中存在防水措施未到位，防水处理不当的情况，从而导致房屋存在多处渗漏现象”。本院对上诉人周碧华、彭明向本院提交新证据不予采信。综合本案的案情判断，被上诉人湘潭恒升置业有限公司提交的新证据能证明湘潭恒升置业有限公司在诉讼时效期间内向上诉人周碧华、彭明主张了交纳租金的权利。本院对被上诉人湘潭恒升置业有限公司提交的新证据在证明未超过诉讼时效这一证明目的的范围内予以采信。
上诉人周碧华、彭明二审期间申请对《还款说明》中的“彭明、周碧华”的签名进行笔迹鉴定，拟证明签名系被上诉人模仿签字，被上诉人已超过诉讼时效。因为周碧华、彭明在一审时“对于此案中原告提交的2014年元月份的还款声明不做笔迹鉴定……”，另外，结合本案的案情，被上诉人湘潭恒升置业有限公司提交的证据能够证明湘潭恒升置业有限公司在诉讼时效期间内向上诉人周碧华、彭明主张了权利，故本院对周碧华、彭明的笔迹鉴定申请不予准许。
本院经审理查明，原审认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为，一、关于被上诉人湘潭恒升置业有限公司主张权利是否超过诉讼时效的问题。被上诉人湘潭恒升置业有限公司与上诉人周碧华、彭明因租赁房屋漏水引发其他诉争案件，无论是从诚实信用方面还是从本案案情及相关证据方面来判断，被上诉人湘潭恒升置业有限公司向上诉人周碧华、彭明主张权利未超过诉讼时效，上诉人周碧华、彭明主张被上诉人湘潭恒升置业有限公司超过诉讼时效的理由不能成立。二、涉案房屋漏水的原因，由湖南锦城司法鉴定中心鉴定，经发生法律效力的湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2015）岳民初字第735号民事判决予以确认，上诉人周碧华、彭明不能按时足额支付租金构成违约，应当承担违约责任。原审判决上诉人周碧华、彭明支付6万元违约金，上诉人周碧华、彭明上诉认为“过分高于造成的损失”，因上诉人周碧华、彭明未提供相应的证据予以证明，本院对上诉人周碧华、彭明提出的该上诉理由不予采纳。三、上诉人周碧华、彭明与被上诉人湘潭恒升置业有限公司法定代表人尹静所签订的《房屋租赁合同》已经发生法律效力的湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2015）岳民初字第735号民事判决判决解除，上诉人周碧华、彭明应当在合同解除后合理的最短期限内向被上诉人湘潭恒升置业有限公司腾交房屋，上诉人周碧华、彭明未在幼儿园被强制停园后及时向被上诉人湘潭恒升置业有限公司返还租赁房屋，造成租赁房屋空置，给被上诉人湘潭恒升置业有限公司造成损失，原审判决上诉人周碧华、彭明向被上诉人湘潭恒升置业有限公司按租金标准支付门面空置费符合法律规定。综上所述，上诉人周碧华、彭明的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费4806元，由上诉人周碧华、彭明共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩小平
审 判 员 张防修
审 判 员 向兴礼
二〇一七年五月三十一日
代理书记员 严冰彬
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。……