河南省博爱县人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0822民初2621号原告：焦作市聚万家物业管理有限公司，住所地：博爱县鸿昌街道办事处文化路东段鼎基新城小区锦绣苑B5号楼2单元602房。法定代表人：王莉，该公司经理。委托代理人：丁力，男，1971年10月18日出生，汉族，该公司员工。委托代理人：张万广，河南博联律师事务所律师。被告：河南鼎基房地产开发有限公司，住所地：焦作市博爱县清化镇月山路38号。法定代表人：吴昌文，该公司经理。委托代理人：王前进，河南豫城律师事务所律师。原告焦作市聚万家物业管理有限公司（以下简称聚万家物业公司）与被告河南鼎基房地产开发有限公司（以下简称鼎基公司）为物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月24日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年3月16日公开开庭进行了审理。原告聚万家物业公司的委托代理人丁力、张万广、被告鼎基公司的委托代理人王前进到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。聚万家物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付物业服务费1050262元及滞纳金2892529.4元；2、被告偿还原告垫付的各项费用259809元，以上三项合计4202600.4元；3、诉讼费由被告负担。事实和理由：被告系锦绣苑小区（鼎基新城）的开发企业。原、被告分别于2010年4月22日、2011年2月17日、2013年1月10日、2013年9月25日签订鼎基新城前期物业服务合同，被告委托原告对上述小区提供物业管理服务。前期物业服务合同签订后，原告认真履行了合同义务，被告在履行合同当中未按时支付物业管理费以及应当支付的相关费用，更未履行建设维修该小区公共基础配套等相应服务，原告为了维护业主的正常生活和秩序投入了相关的项目资金，为此，依据合同的约定被告严重违反了上述合同的约定，造成原告巨大损失。鼎基公司辩称，1、关于物业费双方合同中明确约定了服务费用，即被告支付给原告6万元现金且后期又通过其他方式对原告的经营损失予以了弥补，所以原告要求物业费没有事实依据，而且主张物业费已经超过了法律规定的诉讼时效；2、关于合同约定的滞纳金是一个无效约定，滞纳金是行政机关行政处罚的一个惩罚性措施，平等民事主体之间不存在滞纳金，如果法院认定双方约定滞纳金属于违约金的性质的话，被告认为这个违约金约定过高，按合同约定违约金的计算方法达到每月15%，远远超过了违约可能给原告造成的损失，被告认为如果滞纳金按违约金计算，应当按照同期银行贷款利率进行计算；3、原告主张垫付的各项费用没有事实和法律依据，综合上述三点请求法庭驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：就本案诉讼时效问题，原告聚万家物业公司认为，根据原、被告向法庭提交的相关证据以及合法有效的判决书已经证明了原告的诉请不存在诉讼时效，被告代理人谈到的诉讼时效是不能成立的；根据我国法律规定以及民法通则第55条相关规定，双方合同的成立是合法有效的，已经具备了作为原、被告之间都具有民事行为能力人，对所签订的合同产生的法律后果是明知的，双方合同约定的条款意思表示真实，不违反法律或者社会功德的利益，所以该合同是合法有效的。被告鼎基公司认为，被告认为空置房的销售时间以及销售以后移交给业主的时间是在2012年5月份之前，那么空置房的物业费应该在2012年5月之前交纳，计算两年截止2014年5月，如果在这时间之前原告没有主张物业费的话，那么显然超过诉讼时效，关于原告主张的垫付的各项费用，先不说垫付的事实能否成立，仅从时间上来讲，垫付的时间也在2012年之前，如果往后计算两年，在2014年之前原告没有主张垫付的损失的话，也是超过诉讼时效的。本院认为，原、被告签订的前期服务合同经焦作市中级人民法院于2016年8月15日作出判决，认定合同关系终止，故原告聚万家物业公司按照前期服务合同请求被告鼎基公司履行义务的主张并未超过诉讼时效。就原告聚万家物业公司诉讼请求成立的问题，聚万家物业公司提交的证据为：1、前期物业服务业合同四份，证明该合同的成立合法有效，应受法律保护；2、总平面定位图两份；3、发改委文件两份；4、规划许可证以及总面积布置图各一份；证明原告所收取的费用合理合法，根据建设用地规划许可证、小区平面图来收取相关费用；5、空房物业费统计明细表以及钥匙发放登记表，证明根据我国法律规定以及双方所签订的合同约定进行诉请的，该行为合法有效；6、购买绿化树、清理垃圾、换房装修、喷泉维修、车棚费用、围墙加高费用、小区警务室费用、搭建蓝色铁皮隔离带费用、减速带、路边漆、消防器材等费用，证明这些费用是依据合同当中双方所约定的，该笔费用应当由被告承担，在整个经营管理中暂时由原告垫付，所以原告的主张是合法的是有依据的。被告鼎基公司质证后认为，对第一组证据中2013年1月10日和9月25日这两份合同的真实性合法性均有异议，这两份合同没有在房管部门备案，且公章虚假，并且已经被焦作市中级法院和博爱县人民法院两级法院确认，该两份合同为无效合同；对第二、三、四组证据的真实性没有异议，但对原告证据指向性有异议，平面图显示的是整个鼎基小区的面积现状，但该小区的物业原告只是管理了一部分（ABCD区和E区的部分），F区不在双方签订的物业合同范围内；对于第五组证据两份表是原告单方制作，且内容相互矛盾，空房明细表上显示了空房的起止时间是2011年-2016年，但是钥匙发放登记表上显示ABCD钥匙发放均是在2012年之前，也就是说空置房的空置时间是在2012年5月份之前，往后计算两年诉讼时效，计算到2014年5月份，该时间之前原告没有起诉，也没有提供其他方式主张自己的权利，显然超过了诉讼时效，在钥匙发放登记表上有2014年的交房登记，但那个交房区域是F区，F区不在双方约定的物业管理范围之内；对于第六组证据各项费用明细，首先对真实性有异议，因为大部分没有正式的发票和销货单位或者服务单位的主体资格证明，而且该费用的发生时间绝大部分是在2012年年底之前，从这个时间算也超过诉讼时效，而且这些费用的范围，绿化、情理垃圾以及减速带、隔离带、消防器材，这些都包括在原告收取物业费的义务之内，并且原告提供的2011年2月17日的合同第二条明确约定了原告的支付范围，关于装修及空调维修是原告的办公费用，关于车棚和小区警务室的建设，被告并没有委托原告进行这些项目的建设，是原告擅作主张自建设施，如果存在垫付，受益人是被告的话，那么法律上也只能构成无因管理，与本案原告主张的物业服务合同是另外一个法律关系，原告应另行主张。本院经审查认为，第一组证据是双方签订的前期服务合同，故本院予以采信；被告鼎基公司对第二、三、四组证据的真实性无异议，但认为F区不在物业服务范围，因其所述内容与2013年1月10日所签合同记载不符，故其所提异议主张本院不予支持，本院对该组证据予以采信；第五组证据被告鼎基公司认为空房时间与发放钥匙时间不符，本院认为，明细中所记载的前30户是临街商铺，不属于住宅房屋，其记载的空房时间与住宅业主发放钥匙的时间并不矛盾，故对于鼎基公司所提异议，本院不予支持，对该组证据本院予以采信；第六组证据是原告聚万家物业公司为小区绿化、清理垃圾（装修垃圾）等支出的费用，有相关的收据、清单、劳务人员的相关签字及凭证相印证，本院予以采信。被告鼎基公司提交的证据有：1、判决书两份，证明2013年1月10日和9月25日两份合同无效；2、费用报销单三份及博法（2016）豫0822第236号判决书一份，证明被告支付前期物业费用6万元及通过免收租金的方式补偿原告物业费的事实；3、房管中心备案登记证明一份（1011户），证明备案时间大多在2010年-2011年，最晚的是在2012年5月8日，计算两年止2014年5月8日，超过诉讼时效；4、景观或绿化合同9份，证明被告投资景观或绿化工程内容，原告只是后期维护费用，是原告收取物业费中的合理支出；5、2011年7月1日双方签订的前期服务合同一份，证明根据合同中第三张第三条约定条款与2011年2月17日的合同内容第九条相互补充。原告聚万家物业公司质证后认为，第一组证据没有事实依据和法律依据，被告所谈到的诉讼时效问题是根据博爱县法院以及中级法院的判决，但是根据两份判决书没有确认2013年1月10日和9月25日两份合同无效；对于第二组证据中的6万元我们认为与本案没有关联性，同时根据合同约定属于物业公司的正常的启动资金；对于第四组证据与本案不具有关联性，来源不合法，同时不具有真实性；对于第五组证据中2011年7月1日合同第三项所支付的相关费用与本案不具有关联性，是正常的企业经营管理中的启动资金。本院经审查认为，第一组证据属生效的法律文书，本院予以采信；第二组证据属聚万家物业公司收取的款项，且有其公司人员的经手人的签字，本院予以采信；第三组证据博法（2016）豫0822第236号判决书属未生效的法律文书，本院不予采信，备案登记属合同的登记备案情况，本院予以采信；第四组证据属被告鼎基公司与他人签订的相关合同，本院予以采信；第五组证据属双方签订的前期物业服务合同，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2011年7月1日，原、被告签订了一份鼎基新城前期物业管理服务合同，合同约定了物业管理的事项及范围，其中第一章约定物业管理交由原告聚万家物业公司独立管理；第三章第一条约定：自2011年7月1日至2011年9月30日止，被告鼎基公司每月按2万元划拨扶持原告聚万家物业公司，每月定期划拨；第二条约定：自2011年7月1日起，被告鼎基公司将原物业部门的人、财、物全部移交原告聚万家物业公司，双方脱离关系，被告鼎基公司收取的垃圾清运费等存入原告聚万家物业公司；第三条规定：自2011年7月1日至2011年9月30日，原告聚万家物业公司由被告鼎基公司每月划拨2万元（分二次划拨，聚万家物业公司开具收据），经费不足部分，经被告鼎基公司审核同意，从原告聚万家物业公司专用收入账户中弥补。2011年10月1日起，被告鼎基公司不再划拨资金，原告聚万家物业公司实行财务自理，自负盈亏。2016年8月15日焦作市中级人民法院作出（2016）豫08民终1938号判决书，认定该合同权利义务终止。2010年4月22日、2011年2月17日、2013年1月10日、2013年9月25日，原、被告分别签订了四份鼎基新城前期物业服务合同，合同第一条约定了物业管理的范畴；第二条约定了服务内容和质量；第九条约定被告鼎基公司应于小区交付使用前三个月向原告聚万家物业公司支付物业管理前期介入费用，前期介入费用标准及支付方式双方另行协商，物业服务费收费标准为：多层住宅每平方米0.6元/月、高层住宅每平方米1.2元/月、非住宅每平方米1.8元/月，物业交付使用后，原告聚万家物业公司可向业主或物业买受人收取装修保证金2000-3000元/户、装修管理费每平方米3元、装修垃圾清运费每平方米3元，物业服务费按年缴纳；第十九条约定：被告鼎基公司保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任；第二十五条约定被告鼎基公司应提供能够直接投入使用的物业管理用房；第三十三条约定未按时缴纳物业服务费的违约责任为每逾期一天按照逾期支付物业服务费用的千分之五支付滞纳金；第三十五条约定了修复费用的损失承担问题。合同约定期限为业主大会成立时止。后被告鼎基公司交付了建筑平面图，原告聚万家物业公司在博爱县××和改革申请了许可证。期间，就部分非住宅用房和住宅用房，在业主接收之前的空房阶段的物业费用，被告鼎基公司未向原告聚万家物业公司交纳，其中物业费用为1007881.318元。原告聚万家物业公司支付了购置绿化植物款67355元、清理以往装修垃圾62384元、物业公司换置办公用房装修费32692元、门前喷泉维修更换费用2933元、修建车棚45046元、围墙加高费用17860元、建设小区警务室费用15935元、搭建蓝色铁皮隔离带费用8112元、修建减速带路标漆消防器材费用7492元。另查，期间，被告鼎基公司按照合同约定，分三次向原告聚万家物业公司支付款60000元。本院认为，原、被告所签的鼎基新城前期物业服务合同在合同关系终止前合法有效，双方应按照合同约定履行相关义务。关于物业服务费用的问题，本院认为，原告聚万家物业公司提交的前期物业服务合同能够证明收费的标准，商品房业主所签的领取钥匙时间可以证明被告鼎基公司应当缴纳物业服务费的时间，故原告聚万家物业公司请求被告鼎基公司支付物业服务费的请求本院予以支持。但其收取物业费的时间除已交付的房屋意外，其余未交付的房屋应计算至前期物业服务合同权利义务终止之日；其请求让被告鼎基公司支付的滞纳金过高，本院应根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条酌情减少。关于绿化费用，本院认为，按照双方的合同约定，原告聚万家物业公司服务内容为公共绿化的养护和管理，但就其提交的购买树木种类及劳务人员领取工资的证据来看，可以认定该费用是原告聚万家物业公司是为鼎基新城小区绿化所支出的费用，这些费用应由被告鼎基公司支付给原告聚万家物业公司。关于清理垃圾的费用，原告聚万家物业公司主张所清除的垃圾为前期业主装修房屋产生的垃圾，由时间段上看是2011年7月份以前产生的装修垃圾。按照2011年7月1日所签的前期服务合同，之前属被告鼎基公司掌握物业服务的人、财、物，其收取了之前的装修垃圾费，故该费用应由被告鼎基公司支付，同时，被告鼎基公司也无证据证明将该笔费用交付给了原告聚万家物业公司，现原告聚万家物业公司清除了此类垃圾，故该项费用应由被告鼎基公司支付给原告聚万家物业公司。关于原告聚万家物业公司换房装修费用，本院认为，按照前期服务合同第二十五条约定，物业管理用房由被告鼎基公司提供，无需原告聚万家物业公司换房和装修，故该项费用应由原告聚万家物业公司支付，其该项请求，本院不予支持。关于鼎基新城小区大门口喷泉维修更换费用，本院认为，前期服务合同第二条约定了原告聚万家物业公司服务内容包含物业公用设施的维修养护，故该费用应由原告聚万家物业公司支付，其该项请求本院不予支持。关于修建车棚、加高围墙、建设警务室、搭建蓝色铁皮隔离带、修建减速带、路标漆、消防器材费用，本院认为，就原告聚万家物业公司提交的施工人员收取款项的证据，可以认定该几项费用是由原告聚万家物业公司支付的，而这些设施按照相关规定，应由作为开发商的被告鼎基公司修建，故上述费用应由被告鼎基公司支付给原告聚万家物业公司。诉讼中，被告鼎基公司认为原告聚万家物业公司的诉讼已超过诉讼时效，本院认为，依据焦作市中级人民法院作出（2016）豫08民终1938号判决书记载了合同关系终止的时间，故原告聚万家物业公司按照前期服务合同请求被告鼎基公司履行义务的主张并未超过诉讼时效。被告鼎基公司认为，其已支付了60000元前期物业服务费用，不应再支付。本院认为，原、被告2011年7月1日签订的前期服务合同第三章第一条、第三条，其他四份合同的第九条对该60000元进行了约定，该款属于被告鼎基公司扶持原告聚万家物业公司前期的介入费用，不能认定为其缴纳的物业服务费用，故被告鼎基公司的抗辩，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条、《物业管理条例》第四十一条第二款之规定，判决如下：一、被告河南鼎基房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内支付给原告焦作市聚万家物业管理有限公司物业服务费1032810.77元，并支付滞纳金（滞纳金按照同期中国人民银行贷款利率计算，以每套房每月应缴纳的物业费为本金，自应当缴纳之日起至房屋交付业主或合同权利义务终止之日止）。二、被告河南鼎基房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内支付给原告焦作市聚万家物业管理有限公司绿化、修建车棚、加高围墙、建设警务室、搭建蓝色铁皮隔离带、修建减速带、路标漆、消防器材费用161800元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告焦作市聚万家物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费40421元，由原告焦作市聚万家物业管理有限公司负担18000元，被告河南鼎基房地产开发有限公司负担22421元。如不服判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长  王云峰人民陪审员  连继斌人民陪审员  高晓国二〇一七年五月十二日书 记 员  郭璐璐