北京市房山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0111民初9647号
原告蔡春玲，女，1965年4月24日出生。
委托代理人张伟华，女，1970年1月1日出生，无业，住北京市大兴区。
被告北京兆世恒基投资有限公司，住所地北京市房山区琉璃河镇窑上村村西100米。
法定代表人张德福，总经理。
委托代理人米冠博，河北榆轩律师事务所律师。
原告蔡春玲与被告北京兆世恒基投资有限公司（以下简称兆世恒基公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员闻海鹏独任审判，公开开庭进行了审理。原告蔡春玲的委托代理人张伟华，被告兆世恒基公司的委托代理人米冠博到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告蔡春玲诉称：原、被告于2010年6月3日签订《入住协议书》，约定由被告于2011年5月31日前向原告提供入住房间，由原告向被告支付入住费用，原告将对入住房间享有20年的使用权。协议签订后，原告已经于2010年6月3日、2010年10月28日交纳床位使用预付款77652元、155304元，但被告至今未向原告交付协议约定的房屋。此前，原告起诉到北京市大兴区人民法院，要求被告继续履行协议约�，向原告交付房屋并支付违约金。根据被告在（2014）大民初字第10373号民事案件中的陈述以及根据该院在上述案件中的调查，涉案逸轩老年福利中心项目尚未建设完毕，未经相关部门竣工验收合格，客观上不具备交付条件。北京市大兴区人民法院于2016年1月29日作出的（2014）大民初字第10373号民事判决第11页“经审理查明”部分称“就逸轩老年福利中心项目相关事宜，本院向北京市房山区琉璃河镇人民政府核实，政府相关负责人答复称该项目……尚未完工，也未经过相关部门验收。”原告认为，本案纠纷属于房屋租赁合同纠纷，双方签订的入住协议书符合法律规定，合法有效。依据协议第十一条第3款，“甲方如未按本合同规定的期限将入住房间交付乙方的，每逾期一日，应向乙方支付入住费用总额万分之三的违约金，逾期超过30日仍未支付的，乙方有权解除合同并�甲方承担违约责任。”协议签订后至今，被告未履行协议内容。目前双方签订的协议已不具备继续履行的条件，合同目的根本无法达到。甲方应当交房日期为2011年5月31日，违约金计算日期自2011年6月1日起，计算截止至2016年4月25日，共计1790天，所以违约金总额为违约天数1790天×入住费用总额258840元×3/10000=138997.08元。因此，原告请求解除双方签订的协议，并要求被告返还预付款232956元，并依据协议支付违约金138997.08元，以维护原告的合法权益。诉讼请求：1、请求判令解除原、被告双方签订的《入住协议书》；2、请求判令被告返还原告预付款232956元；3、请求判令被告按照《入住协议书》向原告支付违约金138997.08元（截止至2016年4月25日）。以上费用合计为371953.08元。诉讼费由被告承担。
被告兆世恒基公司辩称：原、被告签订的入住协议书为无效合同。因为该协议书项下土地的性质为划拨土地，在划拨土地上投资建设项目，需要符合一定条件，经过法定程序，该协议书没有经过相关部门审批，原告也不符合入住条件，其明显违法了法律、行政法规的强制性规定，应为无效协议书；即使该协议书有效，在履行合同过程中，原告未按协议书约定履行交款义务，其违约在先；原告要求的违约金计算标准和数额过高；原告要求支付违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效；原告在协议书中的主体地位信息不明确。
经审理查明：2010年6月3日，兆世恒基公司（甲方）与蔡春玲（乙方）签订了入住协议书。协议书约定养老机构名称为北京琉璃河逸轩老年福利中心（以下简称逸轩老年中心），投资单位为兆世恒基公司。逸轩老年中心位于北京市房山区琉璃河镇×村×米，一期占地面积13765.04平方米，有4幢主体居住及配套楼，超过288张床位，由兆世恒基公司全额投资兴建。关于入住房间概况，协议书约定乙方选择逸轩老年中心贰号楼贰单元肆层B室作为其居住生活的房间，该房间共有贰张床位（会客厅、卫生间等公共面积为共用），乙方选择其中的壹号床位。乙方所选房间居住面积为64.71平方米，该房间为贰人房间，人均床位使用面积计32.36平方米。关于居住期限及优先权，协议书约定乙方选择长期居住，入住期限从甲方所发出的入住通知中确定的办理入住手续期限届满的次日起计算，入住年限为贰拾年。关于入住费用与支付方式，协议书约定逸轩老年中心的入住全部费用中的床位使用费数额及支付办法，随乙方选择之床位、居住期限等不同而不同。乙方选择长期居住模式，并选择采用分期付款方式支付房屋（床位）使用费，经双方协商，乙方需支付的床位使用费总额为258840元，其中预付款为总额的30%，计77652元，应于本协议签订之日缴纳，剩余的款项分二期支付，其中在签订本合同之日起45日内支付床位使用费总额的60%，计155304元，2011年5月31日之前支付床位使用费总额的10%，计25884元。关于入住期限及交接手续，协议书约定甲方应当在2011年5月31日前电话或书面通知乙方入住，此时入住房间必须已通过相关部门验收合格，水、电、消防、电梯等设施齐备，已达到交付使用条件。关于违约责任，协议书约定：1、任何一方未履行（或未完全履行）本协议规定的任何义务，均视为违约，违约方应承担因此给对方造成的一切损失。2、乙方如未按本合同规定的时间支付各项费用的，每逾期一日，应就未付部分向甲方支付万分之三的违约金；入住费用逾期超过30日仍未支付或其它费用逾期支付累计超过10000元的，甲方有权解除合同，并由乙方承担违约责�。3、甲方如未按本合同规定的期限将入住房间交付乙方的，每逾期一日，应向乙方支付入住费总额万分之三的违约金；逾期超过30日仍未支付的，乙方有权解除合同，并由甲方承担违约责任。4、乙方若违反规定，将入住房间用于转售、赠与、出租、抵押等用途的，甲方有权单方解除合同，并由乙方承担入住费用总额30%的违约金。5、除符合本条第2、3、4款约定的情形外，任何一方擅自解除合同的均视为严重违约，应按入住费用总额的30%向对方支付违约金。6、除上述条款中已作具体规定的以外，任何一方出现其它违约事项时，守约方有权向违约方发出整改通知。如违约事项重大，且违约方在合理的期限内拒不纠正的，守约方有权单方解除本协议，并要求违约方承担相应的、符合法律规定比例的违约金，但违约金总额不得超过入住费总额的30%。该协议书还约定了双方其他权利义务。
2010年6月3日、10月28日，蔡春玲分别交纳床位使用费预付款77652元和155304元，共计为232956元。庭审中，兆世恒基公司明确表示不能再向蔡春玲交付房屋。
2014年8月，蔡春玲以房屋租赁合同纠纷为由，将兆世恒基公司诉至北京市大兴区人民法院，要求兆世恒基公司交付涉诉房屋，并支付违约金。该院经审理查明：“……，考虑到涉案的入住协议书不具备强制履行的条件，且兆世恒基公司一方不具有继续履行的意愿，本院释明蔡春玲可变更诉讼请求为解除合同，但蔡春玲坚持要求继续履行合同。……”该院认为：“……，双方签订的入住协议书不违反法律和行政法规强制性和禁止性规定，亦不存在法律规定的其他无效情形，故该协议合法有效。我国合同法规定当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对�可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行的除外。根据双方的陈述以及本院调查了解的情况，涉案逸轩老年中心项目尚未建设完毕，未经相关部门竣工验收合格，客观上并不具备交付条件。且兆世恒基公司明确表示不同意继续履行合同。因此，入住协议书约定的内容存在客观上不能履行的障碍。在经本院释明后，蔡春玲仍坚持要求兆世恒基公司继续履行协议，交付入住房间，故本院对该诉讼请求不予支持。……”2016年1月29日，该院作出（2014）大民初字第10373号民事判决书，判决驳回蔡春玲的全部诉讼请求。宣判后，蔡春玲与兆世恒基公司均未提出上诉。现上述法律文书已发生法律效力。
上述事实，有入住协议书、（2014）大民初字第10373号民事判决书、交款收据2张及双方当事人陈述在案佐证，以上证据，经庭审质证及本院审查核实，可以作为认定事�的依据。
本院认为：已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，应当作为裁判的依据。蔡春玲与兆世恒基公司签订的入住协议书是双方当事人的真实意思表示，且已经大兴区人民法院发生法律效力的判决确认为有效，故双方均应按照约定履行义务。本案审理中，兆世恒基公司明确表示已不能向蔡春玲交付房屋，其行为致使合同目的无法实现，构成根本违约。故蔡春玲要求解除入住协议书的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，兆世恒基公司即失去了继续占有蔡春玲已交纳的床位使用费的法律依据和合同依据，其理应将该款项返还给蔡春玲，故蔡春玲要求返还床位使用费预付款的诉讼请求，本院予以支持。
我国合同法规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额�计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，蔡春玲要求兆世恒基公司支付逾期交付房屋违约金，协议书约定兆世恒基公司应当在2011年5月31日前电话或书面通知蔡春玲入住，但其至今未能交付房屋，显属违约，应承担违约责任。关于逾期交付房屋应承担的违约责任，协议书约定逾期超过30日仍未交付的，蔡春玲有权解除合同，并由兆世恒基公司承担违约责任。双方在大兴区人民法院诉讼期间，蔡春玲即已明知兆世恒基公司不能交付房屋，其未能及时采取适当措施防止损失扩大，也存在一定过错，故在大兴区人民法院判决之日（2016年1月29日）之后的违约金，本院不予支持。违约金的数额应以实际损失为基础，考虑到蔡春玲亦未能足额交纳床位使用费，且怠于行使权利，故本院酌情调整以蔡春玲实际交纳的床位使用费232956元作为计算违约金的基数，按日万分之三的标准计算逾期交付房屋违约金。关于兆世恒基公司称蔡春玲要求支付违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效的抗辩意见，因兆世恒基公司逾期交付房屋的违约行为持续至今，且蔡春玲在大兴区人民法院诉讼时提出过主张，诉讼时效因此产生中断，故兆世恒基公司的�辩意见，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条之规定，判决如下：
一、解除原告蔡春玲与被告北京兆世恒基投资有限公司于二〇一〇年六月三日签订的入住协议书。
二、被告北京兆世恒基投资有限公司于本判决生效后十日内返还原告蔡春玲床位使用费预付款二十三万二千九百五十六元。
三、被告北京兆世恒基投资有限公司于本判决生效后十日内给付原告蔡春玲违约金十一万九千零八十七元。
四、驳回原告蔡春玲其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和�民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三千四百四十元，由原告蔡春玲负担一百五十元（已交纳）；由被告北京兆世恒基投资有限公司负担三千二百九十元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审判员 闻海鹏
二〇一六年十月十三日
书记员 刘 乐