中华人民共和国最高人民法院民 事 裁 定 书（2016）最高法民申1925号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：江西省鹤群房地产开发有限责任�司。法定代表人：胡学群，董事长。被申请人（一审被告、二审上诉人）：武宁县国土资源局。法定代表人：张卫红，局长。再审申请人江西省鹤群房地产开发有限责任公司（以下简称鹤群公司）因与被申请人武宁县国土资源局（以下简称武宁县国土局）建设用地使用权出让合同纠纷一案，不服最高人民法院（2016）最高法民终59号民事判决（以下简称原判决），向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。鹤群公司申请再审称，本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形，应当进行再审，改判：撤销原判决，武宁县国土局支付违约金4659.753万元及利息，武宁县国土局因不履行判决违法报复鹤群公司应承担违约金1605.13万元，武宁县国土局赔偿因迟延交地产生的损失和新建人�工程损失8015.7372万元、霸占粮库装粮应承担10年租金1444.3785万元，土地使用年限减少价值损失及利息1227.60万元等共计1.956935亿元，归还鹤群公司代垫的粮食搬迁费10万元及利息18163元，确保鹤群·清华苑小区西大门原通道及排污管接通市政排污管道，撤消武宁县国土局非法索要鹤群公司的412.88万元。一、二审诉讼费、鉴定费等费用由武宁县国土局承担。具体理由如下：原判决认定的违约金起算时间、计算违约天数、调整违约金标准、判令武宁县国土局支付违约金703.08万元存在重大错误。双方签订的《国有土地使用权出让合同》约定，武宁县国土局向鹤群公司交付土地时间是2005年4月30日前，合同中“新粮库建成后交地”的约定不约束鹤群公司，只约束武宁县国土局。原判决将合同约定的交付土地时间认定为是预测性时间，附属于新粮库建成交地的约定，与事�不符。本案中双方对违约金已有约定，应以实际损失为基础予以调整，原判决将违约金标准由合同约定的3‰减少至1.5‰，判令武宁县国土局支付违约金703.08万元是错误的。武宁县国土局迟延九年交地，按合同约定应支付的违约金应为：1、300×486×3‰=437.4万元（2005.5.1—2006.8.30），2、340×1189×3‰=1212.78万元（2006.8.30—2009.12.1），3、651×1541×3‰=3009.573万元（2009.12.1.—2014.2.19），合计4659.753万元。武宁县国土局2014年2月19日交地后又串通武宁县粮食局、武宁县规划局强行阻止鹤群公司开工建设，因此武宁县国土局还应支付违约金1605.13万元。原判决认定鹤群公司“无投资，无收益”，驳回其赔偿损失的诉讼请求错误。武宁县国土局将本应于2005年4月30日前交付的土地延迟交付，因此应赔偿给鹤群公司的损失包括可得利益损失，共计1.956935亿元，具体如下：1、日常�营损失2382.014万元；2、增缴规费及利息损失568.8947万元，包括白蚁防治费、排污费、垃圾处理费、余土费、新型材料费、教育附加费等；3、增缴土地增值税和土地使用税63.933万元；4、增缴外墙保温措施费损失30.12万元；5、增建人防工程损失656.2314万元；6、9#楼增加一道墙体的损失17.9361万元；7、因武宁县国土局延迟交付土地造成土地出让金迟延收回投资成本的损失1524.7882万元，参照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算：（1）2005年5月1日按已缴纳土地出让金300万元为基数，计算至2014年2月19日，损失为702,5608万元（2）2006年8月30日，按已缴纳的土地出让金40万元为基数，计算至2014年2月19日，损失为80,4680万元（3）2009年12月1日，按已缴纳的土地出让金311万元为基数，损失为334,8844万元（4）武宁县国土局2014年2月19日交付土地后强行阻止后期工程的开工，该部分的损失以土地出让金651万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算，损失为406,8750万元；8、迟延交地占用地面上的粮库装粮10年的租金损失1444.3785万元；9、迟延交地造成收回投资收益的损失11641.6378亿元：（1）如果武宁县国土局2005年4月30日前交付土地，则产生投资利润：50200㎡×2500元/平方米*30%=3765万元，但武宁县国土局直到2014年2月19日才交地，导致鹤群公司该投资收益3765万元迟延收回3216天，按同期银行贷款利率四倍计算，则投资收益迟延造成的损失：3765万元*同期银行贷款利率四倍（7%）*天数3216=9288.5128万元。（2）但武宁县国土局直到2014年2月19日交地后又不准鹤群公司开工建设，造成鹤群公司继续扩大的投资利润损失（从2014年2月19日暂计算到2016年3月19日止），即导致鹤群公司该投资收益3765万元迟延收回761天，按同期银行贷款利率四倍计算：年利率7.5%×四倍×761÷12个月=2353.125万元；10、武宁县国土局造成土地权使用年限减少价值损失及利息计1227.6万元；11、武宁县国土局要求鹤群公司缴纳超容积率金额412.88万元是滥用职权，应当撤消。原判决判令武宁县国土局不承担搬迁费10万元及利息是错误的，此搬迁费系鹤群公司代垫的粮库粮食搬迁费用，应由武宁县国土局承担。原判决认定武宁县国土局无义务保障小区西门原通道畅通并保证排污管道接通市政管道也是错误的，该通道是原粮库出入通道，也是现有小区500多户居民出入和排污管通道，属于城市基础配套设施，武宁县国土局作为涉案土地的出让方有义务为居住在其红线范围内的居民进出通行提供必要便利，这是无争议的事实。原判决认定《原二粮库土地出让补充协议》、《原二粮库土地合同出让的第二次补充协议》有效，还是错误的，合同签订之后武宁县国土局恶意违约，故意拖延时间，鹤群公司是在没有办法的情况下才与武宁县国土局和武宁县粮食局签订了该两份补充协议，两份补充协议将武宁县粮食局牵扯其中就是达到逃避违约责任的目的，而且武宁县国土局从这两份补充协议中逃避或减轻了违约责任，却加重了鹤群公司的损失，因此，该两份补充协议是无效的。原判决遗漏了鹤群公司要求支付违约金逾期利息的诉讼请求，如果按照原错误判决703.08万元计算，武宁县国土局应支付违约金的时间是2014年2月19日，而实际支付时间是2016年5月19日，武宁县国土局应支付逾期利息为94.9158万元；如果武宁县国土局应支付的违约金是4659.753万元，则逾期利息为629.066655万元。此外，原审法院不同意司法鉴定错误，在诉讼中，为了查清武宁县国土局违约造成损失事实，鹤群公司向法院提出了司法鉴定申请，可是，原�法院不同意司法鉴定，损害了鹤群公司的合法权利。本院经审查认为，关于原判决判令武宁县国土局支付703.08万元违约金是否错误的问题，涉及两个方面的问题：第一、原判决认定武宁县国土局支付违约金的起算日期是否正确。鹤群公司、武宁县国土局于2004年4月30日签订《国有土地使用权出让合同》，武宁县国土局、武宁县粮食局与鹤群公司于2009年10月26日签订《原二粮库土地出让补充协议》、又于2011年4月25日签订《原二粮库土地合同出让的第二次补充协议》，以上均系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。鹤群公司在再审申请中主张上述两份补充协议无效的理由既缺乏证据证明，也不符合相关法律关于合同无效的规定，本院不予支持。合同当事人均应按照约定履行各自义务，《国有土地使用权出让合同》约�，武宁县国土局应于2005年4月30日前将出让土地交付给鹤群公司，但同时约定武宁县国土局的交地时间应在新粮库建成后。《原二粮库土地出让补充协议》约定，武宁县国土局分二期将二粮库46.5亩国有土地使用权交付鹤群公司；第一期交付粮库中间道路以东地块，该区域内除北侧第二栋12#粮仓装满粮食暂时无法拆除外，其余空粮库在本补充协议签订后由粮食局及时交付给鹤群公司拆除；第二期交付剩余的粮仓及全部土地，期限至2011年6月底止（期间边搬边拆，确系不可抗力可顺延）；鹤群公司同意自本协议签订后一个月内将所欠351万元土地出让金交付给武宁县国土局用于新粮库建设。该补充协议签订后，武宁县国土局按协议约定交付了第一期土地。鹤群公司也于2009年12月1日支付了尚欠的351万元土地出让金。从该补充协议约定的内容看，武宁县国土局与鹤群公司对交�出让土地和支付土地出让金的期限进行了明确，双方原则上应依据上述约定履行交地义务和付款义务。但是，2011年4月25日武宁县国土局、武宁县粮食局与鹤群公司签订《原二粮库土地合同出让的第二次补充协议》再次约定，二粮库剩余的全部土地交付期限至2012年2月底止（期间边搬边拆，确系不可抗力可顺延），这说明鹤群公司与武宁县国土局对全部土地交付期限进行了重新约定。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”从《国有土地使用权出让合同》及两份补充协议关于武宁县国土局交地日期的约定内容看，武宁县国土局与鹤群公司已经变更了合同中关于交地日期的约定，将原《国有土地使用权出让合同》预定的交付案涉土地时间由2005年4月30日变更为2011年6月底，并最终确定为2012年2月底。根据上述变更之后当事人的真实意思表示，武宁县国土局只有在2012年2月底前未能交付全部出让国有土地使用权，才构成违约。原判决认定自2012年2月底后，武宁县国土局未履行交地义务构成迟延履行，符合当事人变更合同后的补充约定。第二、原判决依据武宁县国土局关于调整违约金的申请，对其违约金的支付标准进行调整，是否正确。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，该法第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，根据上述法律规定，违约金的主要功能在于填补损害，过分高于实际损失或者低于实际损失的，当事人有权请求予以调整。就本案而言，《国有土地使用权出让合同》约定，武宁县国土局未按时提供出让土地致使鹤群公司对本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，武宁县国土局应当按鹤群公司已经支付的土地使用权出让金的3‰向鹤群公司给付违约金。如果按照每日3‰的违约金支付标准，该责任承担明显过高。原判决充分考虑到武宁县国土局迟延交地造成鹤群公司部分税费的增加以及相应开发成本的额外支出，并进一步综合考量武宁县国土局迟延交付出让土地非属恶意，及鹤群公司由于武宁县国土局违约已经获得案涉出让国有土地使用权的巨大升值等因素，针对武宁县国土局申请调整上述约定违约金的请求，将武宁县国土局应支付的违约金计算标准酌情调整为按每日1.5‰计算，符合相关法律规定和本案实际情况，鹤群公司主张原判决对违约金调整没有以实际损失为基础和武宁县国土局串通武宁县粮食局、武宁县规划局强行阻止鹤群公司开工建设的理由，均缺乏证据支持，不能成立。因此，原判决不存在计算违约金错误的问题。关于原判决驳回鹤群公司赔偿各项损失的诉讼请求是否错误的问题。经查，对于鹤群公司主张的生产经营日常支出和白蚁防治费、排污费、垃圾处理费、余土费、新型材料费、教育附加费等，是其企业正常经营所必须的支出，该部分费用无论武宁县国土局是否迟延交地，鹤群公司均需要发生，同武宁县国土局的违约行�并无因果关系；在武宁县国土局已经同鹤群公司就迟延交地经过多次磋商的情况下，鹤群公司已经知晓武宁县国土局必然存在迟延交地的情形，其应采取必要措施避免其日常经营损失的扩大，而不应放任该损失的无限扩大；原判决武宁县国土局应支付的违约金数额已经涵盖了鹤群公司的实际损失，即使鹤群公司存在所谓的日常经营的扩大损失，也能够基于武宁县国土局承担的违约金而得到补偿，因此、原判决未支持鹤群公司请求武宁县国土局赔偿其日常经营支出损失的诉讼请求，并无不当。关于鹤群公司提出的土地增值税、土地使用税、规费、外墙保温费用、人防工程费用、超容积率金额损失的问题，一方面，上述税费及支出系鹤群公司投入到案涉房地产开发项目中的实际支出，是房地产开发经营过程中的经营投入，与武宁县国土局迟延交地并无因果关系，鹤群公司所主张的上述税费、增加的支出并不符合合同法规定的违约赔偿损失范围，原判决未予支持，并无不当。另一方面，即使存在因武宁县国土局迟延交付土地导致鹤群公司多支付部分规费、税费及额外增加费用，其也可以通过武宁县国土局支付的违约金来予以弥补，或可以基于案涉国有土地使用权的升值而予以损益相抵，无需再由武宁县国土局再行赔偿。因此，鹤群公司关于武宁县国土局应赔偿其上述税费及增加支出的再审申请理由，无事实及法律依据，本院不予支持。关于武宁县国土局应否赔偿鹤群公司迟延收回投资成本损失和收回投资收益损失的问题，经原审查明，就案涉鹤群公司投资开发的案涉项目，在武宁县国土局未交地之前，鹤群公司并无机会实际投资开发建设，故不存在鹤群公司已投资成本的问题；就鹤群公司对案涉项目的投资而言，在房地产开发经�系一种商业经营的情况下，鹤群公司能否获利并不确定，而对于此种并不确定性的项目开发收益，原判决未予支持，并无不妥；在鹤群公司与武宁县国土局已经就迟延交地进行多次磋商且合同明确约定以“拆一建一、先建后拆”的顺序交付案涉土地的情况下，鹤群公司应对于武宁县国土局何时交地及逾期交地等有开发预案，以避免其损失的扩大，故即使鹤群公司由于武宁县国土局迟延交地，而异致其投资中断所产生的损失，则该部分损失亦系其能够基于开发预案而避免的损失，因此，鹤群公司对该部分其本可采取措施加以避免的损失，无权请求武宁县国土局赔偿迟延收回投资成本损失和收回投资收益的损失。关于武宁县国土局应否赔偿鹤群公司占用案涉粮库租金损失的问题，一方面，根据武宁县国土局与鹤群公司之间《国有土地使用权出让合同》的约定，武宁县�土局交付的土地要达到场地平整和周围基础设施“三通”，该土地上的粮库在土地交付前应该拆除，故不存在武宁县国土局出租该粮库产生租金的收益问题，鹤群公司亦未提供证据证明武宁县国土局存在将案涉粮库出租获利的情形，原判决未支持鹤群公司请求武宁县国土局赔偿占用地面粮库的租金损失，并无不当。关于武宁县国土局应否赔偿鹤群公司案涉土地使用权年限减少的价值损失问题，迟延交地确实会造成土地使用权利用年限减少，但土地使用权及其地上附着物50年或者70年使用期限到期后，可以通过一定的程序予以延长，而迟延交付出让土地并不必然异致土地使用权价值的折损，且对于案涉出让土地使用权的使用年限，武宁县国土局承诺可以按实际交付日期补足。原判决据此驳回了鹤群公司请求武宁县国土局赔偿案涉土地使用权年限减少的损失请求，并无�当。关于武宁县国土局应否向鹤群公司支付搬迁费10万元及利息的问题。经查，收取鹤群公司10万元搬迁费的是武宁县直属粮库，并非武宁县国土局，故鹤群公司请求武宁县国土局支付10万元搬迁费及利息没有事实依据，原判决对此未予支持，并无不当。而且原判决已经指明，鹤群公司针对其支付给武宁县直属粮库的该10万元搬迁费，鹤群公司可就此另循途径解决。因此，鹤群公司此项再审申请理由不能成立。武宁县国土局与鹤群公司在2009年10月26日签订的《原二粮库土地出让补充协议》约定，武宁县国土局、武宁县粮食局同意将粮库西大门无偿提供给鹤群公司在小区建设期间通行，待小区建成后，如规划无需保留此通道，涉及补偿事项，由双方依法协商解决。该约定明确就保留通道问题双方依法协商解决，现双方并未在充分协商基础上协调相关案外人解决小区建设道路问题，鹤群公司要求武宁县国土局确保上述出入通道归其无偿使用的诉讼请求，并无充分依据，原判决对此未予支持，并无不当。至于武宁县国土局应否保证鹤群·清华苑小区的排污管接通市政排污管道，在二审诉讼过程中，武宁县国土局明确，将积极协助鹤群公司向相关部门申请解决鹤群·清华苑小区排污管接通市政排污管道问题，并积极依法创造途径协助鹤群公司解决鹤群·清华苑小区西大门原有通道的利用问题。对此，鹤群公司可在本案判决生效后，积极与武宁县国土局联系，另寻途径解决鹤群·清华苑小区西大门原有出入通道及排污管道接通市政排污管道的问题。故鹤群公司此项再审申请理由也不能成立。如果对方没有按照原判决确定的时间和数额履行，鹤群公司可以依照相关法律规定向对方主张权利，但鹤群公司在法律规定之外主张违约金利�，缺乏法律依据。本案原审法院根据合同约定、相关法律规定、当事人申请和有关证据，已经能够查清争议事实并作出判决，无需再对损失数额进行鉴定，鹤群公司认为本案应进行司法鉴定的理由不能成立。综上，鹤群公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定应当再审的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：驳回江西省鹤群房地产开发有限责任公司的再审申请。审判长 何 抒审判员 郭忠红审判员 王云飞二〇一六年九月九日书记员 张 娜