安徽省淮北市相山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖0603民初1740号
原告：程艳，女，1975年10月18日出生，汉族，本科文化，住安徽省淮北市相山区。
原告：张浩，男，1973年9月21日出生，汉族，本科文化，住安徽省淮北市相山区。
被告：淮北市鼎盛商业管理有限公司，住所地安徽省淮北市相山区。
法定代表人：王继法，该公司董事长。
委托诉讼代理人：田地，该公司副总经理。
原告程艳、张浩诉被告淮北市鼎盛商业管理有限公司（简称鼎盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月30日立案受理后，依法适用简易程序由审判员孟秀芳独任审判，于2017年4月27日公开开庭进行了审理。原告程艳、张浩，被告鼎盛公司的委托诉讼代理人田地到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
程艳、张浩向本院提出诉讼请求：1、判令鼎盛公司归还鼎盛国际202号商铺；2、判令鼎盛公司给付房租费（从2016年10月1日至商铺归还之日，所欠房租按照原合同约定的购房款的5%计算年租金）；3、判令鼎盛公司按应付逾期租金总额的万分之二给付违约金；4、判令鼎盛公司按照中国人民银行规定的当期贷款利率按日支付逾期付款利息；5、因本案产生的一切费用由鼎盛公司承担。
鼎盛公司在庭审中辩称：一、关于租金问题。1、商业形态发生变化，我公司经营困难；2、前期租赁合同的期限已经届满，双方尚未签订新的租赁合同，未建立稳定的关系，不存在违约金、利息的问题，我公司愿意按购房款的2%支付合同期满后的年租金。二、程艳、张浩请求判令返还涉案商铺的诉讼请求不应当得到支持。1、程艳、张浩购买商铺的目的是出租；2、程艳、张浩购买商铺时对这种产权式商铺的经营模式是明知的；3、程艳、张浩无法单独经营、使用涉案商铺；4、程艳、张浩收回商铺有损于大多数业主的合法权益，其自己的利益也将受损。三、双方应当按照购房款2%的标准继续签订房屋租赁合同。1、双方签订的租赁合同对续签合同有约定；2、已经与我公司签订租赁合同的商铺占全部商铺面积的65.66%；3、从社会稳定、交易秩序、大多数人的利益等方面考虑。
经审理查明：淮北市相山区金淮北大厦由安徽天象（集团）有限责任公司（简称天象集团）开发建设，一至五层系鼎盛公司经营的鼎盛国际购物中心（简称鼎盛国际）。鼎盛国际共310户商铺，建筑面积共16429.82平方米。天象集团持有149户商铺，建筑面积8437.69平方米。其余161户商铺的建筑面积计7843.13平方米，业主不到160人，购房合同中的售价共计167586584元。程艳、张浩系202号商铺的业主，购房合同中商铺售价为747974元。
2008年4月12日，程艳与鼎盛公司签订租赁合同，约定程艳将涉案商铺出租给鼎盛公司，租赁期限自2008年10月1日至2013年9月30日，鼎盛公司每半年支付一次租金30149元等内容。
2014年1月5日，程艳与鼎盛公司续签租赁合同，主要内容如下：租赁期限为3年，自2013年10月1日至2016年9月30日；租金采取保底加浮动的方式，即鼎盛公司每年最低按照购房合同中售价的5%支付租金37399元，若鼎盛国际年终税后纯利润（以鼎盛公司的财务会计资料为准，或者以鼎盛公司委托的第三方的审计结论为依据，审计费用由鼎盛公司承担）超过500万元，租金在保底租金的基础上增加1%，若鼎盛国际年终税后纯利润超过670万元，租金在保底租金的基础上增加2%，若鼎盛国际年终税后纯利润超过800万元，租金在保底租金的基础上增加3%；每半年的第一个月的月底之前支付该半年的租金；如鼎盛公司不按合同约定的数额和期限支付租金，每逾期1日按照工商银行同期贷款利率支付逾期付款的利息；如合同期限届满后，程艳无意将商铺继续出租给鼎盛公司，应当于合同期限届满前3个月书面通知鼎盛公司，逾期视为同意继续出租；本合同期限届满，若双方重新签订租赁合同，租金以本合同期限内的平均年租金为基础，参照鼎盛国际在本合同期限内年平均税后纯利润确定浮动指数。
截至2016年4月1日，鼎盛公司通过现金支付及购物卡充抵的方式付清了程艳、张浩合同期限内的租金。2016年5月31日，程艳书面告知鼎盛公司，合同期满后不再续签租赁合同。合同期满后，双方未签订租赁合同，鼎盛公司未返还商铺，继续占有使用至今，亦未支付占有使用费。
截至2017年4月23日，鼎盛公司与包括天象集团在内的88位业主签订了租赁合同，分别约定鼎盛公司每年按照购房合同中售价的2%支付租金，租赁期限自2016年10月1日至2019年9月30日。上述签约商铺的建筑面积共10878.56平方米。
2017年初，鼎盛公司制作2016年、2015年、2014年的经营状况明细表及说明，并提交给安徽恒正会计师事务所（简称恒正事务所），委托该所对其2016年、2015年、2014年的经营状况进行审计。上述三份经营状况明细表分别载明，鼎盛公司2016年、2015年、2014年的营业利润为2866306.66元、2593895.35元、1681370.69元。2017年3月31日，恒正事务所出具了皖恒会审字（2017）第08号、08-1号、08-2号审计报告书，认为鼎盛国际提供的经营状况关系表在所有重大方面按照《小企业会计准则》的规定编制，公允反映了鼎盛公司2016年、2015年、2014年的经营成果。
上述事实，有程艳、张浩提交的房地产权证、租赁合同二份、告知函，鼎盛公司提交的租赁合同、（2016）皖0603民初3232号民事判决书、皖恒会审字（2017）第08号、08-1号、08-2号审计报告书及双方当事人的陈述等证据在卷佐证，本院予以认定。
本院认为，本案争议焦点为：一、鼎盛公司是否应当将鼎盛国际202号商铺返还给程艳、张浩；二、鼎盛公司应当按照什么标准支付从2016年10月1日至商铺归还之日的房租费或占有使用费；三、鼎盛公司是否应当按照逾期租金总额的万分之二支付违约金；四、鼎盛公司是否应当按照银行当期贷款利率支付逾期付款的利息。
关于返还商铺问题。涉案商铺系产权式商铺，不同于传统的独立商铺。所谓产权式商铺，是指商业性房地产开发商将整体的商业建筑物分割为若干独立的部分分别销售，各独立销售的面积之间无物理间隔，业主购买后享有产权但不直接经营，而是由开发商或专门的经营公司负责统一经营管理，业主获得定期、定额回报的房地产类型。产权式商铺在空间上相互连接，无法独立经营，通过统一经营的方式才能发挥其最大的商业价值，但是众多的业主难以在租金等问题上达成一致意见。《中华人民共和国物权法》第七十一条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”截至2017年4月23日，与鼎盛公司续签租赁合同的业主超过全部业主人数的一半，建筑面积也超过鼎盛国际建筑面积的一半。据此本院认定，多数业主同意在2016年10月1日至2019年9月30日期间由鼎盛公司继续经营管理。这种情况下，如果鼎盛国际将涉案商铺返还给程艳、张浩，必然影响商场整体功能的发挥，损害其他业主的合法权益，并造成社会财富的极大浪费。因此，目前暂不具备返还涉案商铺的条件，对于程艳、张浩请求判令鼎盛公司返还商铺的诉讼请求，本院不予支持。
关于房租费、占有使用费问题。双方签订的租赁合同于2016年9月30日到期，之后未再签订租赁合同，双方不存在租赁合同关系，故程艳、张浩主张的自2016年10月1日至商铺返还之日的“房租费”应为占有使用费。鼎盛公司与88位业主续签了租赁合同，均约定年租金按照购房合同中售价的2%计算。鼎盛公司2016年、2015年、2014年的利润，与309户商铺的售价相比均不足2%。根据公平原则，结合鼎盛公司的经营状况，鼎盛公司亦应按购房合同中售价的2%支付程艳、张浩商铺的占有使用费，但不超过2019年9月30日，之后的租金或占有使用费，双方可另行协商。
关于违约金及逾期付款利息问题。程艳、张浩所述“逾期租金总额”即第二项诉讼请求所指的“房租费”，程艳、张浩并认为鼎盛公司应当于2016年9月底提前支付半年房租18702元，但至今未付，故主张自2016年9月底开始计算逾期付款利息。自2016年10月1日起，双方不存在房屋租赁合同关系，故鼎盛公司不存在违反约定的问题，亦无需支付违约金及逾期付款利息。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第七十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告淮北市鼎盛商业管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告程艳、张浩位于淮北市相山区淮海路159号金淮北大厦1#202号商铺自2016年10月1日至2017年7月30日的占有使用费12470元，之后的占有使用费继续按照每月1247元的标准支付至停止占用之日止，但不超过2019年9月30日；
二、驳回原告程艳、张浩的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费273元，因本案适用简易程序审理，减半收取136.5元，由被告淮北市鼎盛商业管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。
审判员 孟秀芳
二〇一七年七月二十六日
书记员 刘 涛
附法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其它业主的合法权益。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证民，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证民其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。