上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终1907号
上诉人（原审被告）：上海华辰隆德丰企业集团有限公司，住所地上海市浦东新区浦东大道900号28楼。
法定代表人：朱永兴，董事长。
委托诉讼代理人：江宪，上海市联合律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：上海兴国宾馆，住所地上海市长宁区兴国路**号。
法定�表人：蒋小平，总经理。
委托诉讼代理人：钱大治，国浩律师（上海）事务所律师。
委托诉讼代理人：杨向荣，国浩律师（上海）事务所律师。
被上诉人（原审被告）：上海欧纪源兴国母婴护理服务有限公司，住所地上海市长宁区兴国路72号27幢10号楼1-5层。
法定代表人：武舸，职务不详。
被上诉人（原审被告）：博士蛙（上海）企业发展有限公司，住所地上海市浦东新区外高桥保税区泰谷路78号503室。
法定代表人：钟政用，职务不详。
被上诉人（原审被告）：钟政用，男，1956年10月3日出生，汉族，住上海市。
上诉人上海华辰隆德丰企业集团有限公司（以下简称“华辰公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2015）长民三（民）初字第905号民事判决，向本院提�上诉。本院于2016年2月4日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人华辰公司上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判驳回上海兴国宾馆（以下简称兴国宾馆）的原审诉请。
事实和理由：本市长宁区XX路XX号兴国宾馆10号楼建筑面积6,340平方米的房屋（以下简称“涉讼房屋”）位于XX路XX号，与兴国宾馆提供的房产证不是同一地址，兴国宾馆属于无权出租。涉讼房屋的实际使用人为上海欧纪源兴国母婴护理服务有限公司（以下简称“欧纪源公司”），因此华辰公司在本案租赁合同中的法律地位应为补充责任，非租赁合同的违约责任。三方协议第四条约定是一个附条件的违约责任追究机制，欧纪源公司不履行承租人义务，兴国宾馆应当催告，若仍拒绝，则华辰公司承担义务。一审中欧纪源公司未出庭，因此双方租赁合同履行至何�终止，兴国宾馆应当提供证据，原审认定的租金金额无法律依据。一审确定的违约金过高，兴国宾馆的实际损失仅为欠租金额的利息及免租期损失，其关于空置的损失，系兴国宾馆主观上不愿意出租该涉讼房屋造成，基于该房屋的稀缺性，重新出租不难，因此空置损失不应当计入实际损失。
被上诉人兴国宾馆辩称，一审判决正确，要求维持原判。
被上诉人欧纪源公司、博士蛙（上海）企业发展有限公司（以下简称“博士蛙公司”）、钟政用均未答辩。
2015年5月15日，兴国宾馆诉至一审法院，请求判令：1、华辰公司、欧纪源公司支付截至2014年3月18日的租金、物业管理费、车位费、水电费等共计8,307,268.58元(计算方法为：欠款总额15,957,268.58元-签订三方终止协议后支付2,650,000元-已支付保证金5,000,000元);2、华辰公司、欧纪源公司支付违约金25,000,000元；3、博士蛙公司对诉请1、2承担连带保证责任；4、钟政用对诉请1、2承担连带保证责任。审理中，兴国宾馆明确诉请1中欠款总额15,957,268.58元包括：2013年7月至2014年3月18日的租金13,661,650.13元、物业管理费2,409,158.06元、地下车库车位费54,808.87元、水费4,861.80元，2013年3月至2014年2月电费215,151元，2012年1月至2014年3月18日地面固定车位费111,638.71元，扣除欧纪源公司另支付的500,000元。
一审法院认定事实：上海市XX公司系本市长宁区XX路XX号产权人。兴国宾馆系上海市XX公司的下属单位。2002年始，上海市XX公司委托兴国宾馆对上址房屋进行经营管理。
2011年6月，兴国宾馆（甲方）与华辰公司（乙方）签订租赁合同，主要内容为：甲方将本市长宁区XX路XX号兴国宾馆10号楼(即涉讼房屋)，建筑面积6,340平方米，出租给乙方作办公及内部活动使用。固定租赁�5年，自2011年11月1日至2016年10月31日，除乙方受不可抗力或因甲方严重违约，如乙方在本合同期内提前退租，甲方有权要求乙方赔偿5,300,000元。非固定租赁期为5年，自2016年11月1日至2021年10月31日，如乙方在该合同期内提前退租，需提前6个月以书面形式通知甲方，甲方应按正常退租情况返还乙方所支付的租赁保证金。10年租赁期满，乙方如要求续租，须在本合同期满前6个月向甲方提出书面申请，甲方应优先考虑乙方的续租要求。2011年11月1日至2013年10月31日期间的租金单价为每天每平方米8元，年租金为18,512,800元，物业费单价为每月每平方米35元，年物业费为2,662,800元。2013年11月1日至2015年10月31日期间的租金单价为每天每平方米8.48元，年租金为19,623,568元，物业费单价为每月每平方米37.10元，年物业费为2,822,568元。租赁保证金5,300,000元。乙方应于2011年10月15日前向甲方支�2011年11月1日至2011年12月31日的租金和物业费，此后须在每季度的首月5日前支付该季度的租金及物业费。甲方同意为乙方于10号楼地下车库提供10个免费地下车位及10个月租车位，每个月租车位费用为每月1,500元。若甲方提前解除合同，须赔偿乙方5,300,000元。
2011年10月，华辰公司向兴国宾馆提出申请，表示涉讼房屋用于经营月子会所，需要前期筹备，申请延长免租期2个月，自2012年1月1日起租。
2011年12月20日，兴国宾馆（甲方）和华辰公司（乙方）签订补充协议，主要内容是：确定固定租赁期为2012年1月1日至2016年12月31日，非固定租赁期为2017年1月1日至2021年12月31日；2012年1月1日至2012年3月31日的物业费为每月每平方米35元，2012年4月1日至2013年12月31日为每月每平方米43.50元，2014年1月1日至2015年12月31日为每月每平方米46.11元，……；租赁保证金5,455,570元�乙方签订补充协议5个工作日内支付2011年11月1日至2011年12月31日的物业费，2012年1月5日前支付2012年1月1日至2012年3月31日的租金、物业费。此后甲方应于每季度1日前将此季度租金及管理费发票开具给乙方或乙方指定的关联方，乙方或乙方指定的关联方须在收到发票后的5个工作日内支付该季度租金及管理费；乙方未如前支付租金、物业费累计超过1个月，经甲方书面催款后5个工作日内仍未付款，则乙方赔偿甲方25,000,000元；如甲方无故提前解除合同或严重违约，除退还保证金外，2012年1月1日至2016年12月31日期间赔偿乙方25,000,000元，2017年1月1日至2021年12月31日期间赔偿乙方15,000,000元；甲方同意提供乙方7个地面固定车位，每月每个600元，并将10号楼地下车库内的指定位置（35平方米）租赁给乙方作为储物或办公用，2012年1月1日至2016年12月31日期间单价为每月每平方米6元，每�76,650元。双方约定，原租赁合同除变更部分外继续有效，租赁协议与本协议内容不一致，以本协议为准。
2012年5月4日，兴国宾馆（甲方）、华辰公司（乙方）、欧纪源公司（丙方）签订三方协议，主要内容是：一、甲方同意由乙方投资的丙方将租赁物业（即涉讼房屋）用于办公及月子中心经营使用，期限为2012年1月1日至2022年12月31日；二、《租赁合同》及其《补充协议》项下付款义务，自2012年1月1日起，由丙方承担，甲方应开具相应发票；三、2011年11月1日至2011年12月31日间由乙方支付的租金及物业管理费，丙方应向乙方支付；四、若丙方未履行《租赁合同》及其《补充协议》项下义务，经甲方催告后仍拒绝履行，则本协议即告终止。乙方应当继续履行《租赁合同》及其《补充协议》项下义务；五、《租赁协议》及《补充协议》中的条款与本《三方协议》�的条款有冲突，以本《三方协议》为准。
此后，欧纪源公司将涉讼房屋装修用于经营月子会所。因未能按约向兴国宾馆支付2013年度的租金，欧纪源公司向兴国宾馆出具付款计划，表示将分期支付租金。
2013年12月31日，欧纪源公司向兴国宾馆送达函件，表示因兴国宾馆于2013年12月30日下午拉断电源并停止供水，导致公司无法正常经营，三方协议的合同目的无法实现，故要求双方7日内共同协商确定截至2013年12月30日的租金，后续租金不再支付。
2014年1月8日，兴国宾馆回复华辰公司、欧纪源公司，要求在所有装修费用结清前，不得单方终止租赁合同、补充协议及三方协议，如需中止三方协议，需提前书面通知兴国宾馆，并在7个工作日内支付2013年度未结租金。
2014年1月13日，华辰公司向欧纪源公司发出催告函，督促欧纪源公司向兴�宾馆支付租金，并与装修施工单位结清工程款。
2014年2月18日，兴国宾馆委托律师向华辰公司、欧纪源公司发出律师函，要求自函件送达之日15日内，支付全部剩余租金，并按约承担违约赔偿责任。同年3月18日，兴国宾馆再次向华辰公司、欧纪源公司发出律师函，要求终止租赁协议，立即支付全部租金、滞纳金，并按约定承担违约赔偿责任。
2014年5月23日，兴国宾馆（甲方）、华辰公司（乙方）、欧纪源公司（丙方）签订三方终止协议，主要内容是：一、三方同意2014年3月18日终止履行涉讼房屋的合同及协议，包括2011年6月20日签订的租赁合同、2011年12月20日签订的补充协议、2012年5月4日签订的三方协议。二、本协议签订之日起，甲方有权出租涉讼房屋。三、丙方同意向甲方支付人民币20,000,000元作为丙方截至2014年3月18日的租金、杂项费用及违约金。�、乙方同意代替丙方于2014年5月26日向甲方支付500,000元。丙方同意在2014年6月30日前向甲方支付2,000,000元，甲方在收到丙方所支付的2,000,000元后，将乙方所代付的500,000元归还乙方。所剩余的18,000,000元付款计划将由丙方于2014年5月26日提交给甲方及乙方。五、甲方同意收到20,000,000元后，不再主张任何违约责任。如甲方未能按时收到丙方支付的上述费用，甲方将按原租赁合同、原补充协议、原三方协议进行司法诉讼。六、丙方的母公司、博士蛙公司及其实际控制人（钟政用）对上述事宜进行全程担保，乙方做连带担保责任。七、其余未尽事项由三方另行协商。该协议尾部“甲方”、“乙方”均加盖公司图章，“丙方”的“代表人”一栏由钟政用签字。
2014年5月26日，欧纪源公司向兴国宾馆出具付款计划，表示按三方协议原则，上海欧纪源兴国母婴护理服务有限公司支付上海兴国宾馆租金支付方案如下：三方协议租金总额20,000,000元，扣除预先已支付的租赁保证金5,000,000元，实际再需支付15,000,000元。2014年5月26日支付500,000元（华辰公司代为垫付），2014年6月30日前支付2,000,000元（上海兴国宾馆退还华辰公司垫付的500,000元），2014年8月31日前支付2,000,000元，2014年10月31日前支付2,000,000元，2014年12月31日前支付9,000,000元。
此后，兴国宾馆收到租金2,650,000元，其中华辰公司于2014年5月26日向兴国宾馆支付500,000元。因欧纪源公司未能按付款计划向兴国宾馆支付租金，兴国宾馆提起本案诉讼。
另查明，欧纪源公司成立于2012年7月，出资者为华辰公司、上海XX有限公司。钟政用系博士蛙公司法定代表人。华辰公司确认，在承租涉讼房屋后，未有他人对涉讼房屋提出权利主张。兴国宾馆自述涉讼房屋目前尚未出租，华辰公�表示对房屋是否出租不知情。
本案的争议焦点包括：一、兴国宾馆是否有权收取租金？二、支付租金等费用及违约金的责任主体如何确定？三、兴国宾馆主张的违约金是否应该调整、如何调整？
一、关于兴国宾馆是否有权收取租金
华辰公司认为，兴国宾馆所提交的产权证载明的地址是XX路XX号，而租赁合同载明的涉讼房屋所在地是XX路XX号，故兴国宾馆非涉讼房屋产权人或使用权人，且兴国宾馆持有的产权人的授权委托书没有明确委托期限及范围，故兴国宾馆无权收取租金。兴国宾馆认为，涉讼房屋所在地块有两个门牌号，租赁合同已明确约定兴国宾馆系受上海市XX公司委托，对涉讼房屋经营管理，且法律未禁止非所有权人不能出租房屋。
一审法院认为：租赁合同系债权合同，不涉及所有权变动，兴国宾馆经所有权人授权，�权出租房屋。涉讼房屋最初系华辰公司向兴国宾馆承租，华辰公司应当对涉讼房屋的权属进行调查核实，且租赁合同已经明确涉讼房屋归上海市XX公司所有，委托兴国宾馆经营管理，同时华辰公司亦确认，承租涉讼房屋后，未有他人对涉讼房屋主张权利，故涉讼房屋的权属不存在争议，兴国宾馆系合法的出租人，有权依据合同约定收取租金，华辰公司的抗辩意见，与法院查证的事实不符，法院不予采纳。
二、关于支付租金等费用及违约金的责任主体如何确定
兴国宾馆认为，根据三方协议和三方终止协议，应由华辰公司、欧纪源公司共同支付租金等费用及违约金。华辰公司认为，其对上述款项没有支付责任，一是因为三方协议已于2014年5月23日终止，兴国宾馆主张的合同依据已经失效；二是因为三方协议签订后，华辰公司将租赁关系中的权利义务�括转让给欧纪源公司，华辰公司已不是涉讼房屋的承租人，也不是共同承租人；三是因为三方协议第四条建立了附条件的违约责任追究机制，即经兴国宾馆催告欧纪源公司仍然拒绝履行，三方协议终止，由华辰公司承继承租人地位，但兴国宾馆并未依约催告欧纪源公司，因此所附条件未成就。
一审法院认为：三方协议是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。三方协议第四条约定，如欧纪源公司未履行租赁合同及其补充协议项下义务，经甲方催告后仍拒绝履行，则本协议终止，乙方应当继续履行租赁合同及其补充协议项下义务。根据该约定，兴国宾馆同意由欧纪源公司使用涉讼房屋，但若经催告仍不支付租金，则华辰公司仍应承担继续履行的义务。因此，华辰公司并非终局性地退出租赁关系。根据查明的事实，�欧纪源公司未能按约向兴国宾馆支付租金等费用，兴国宾馆多次向华辰公司、欧纪源公司催讨，华辰公司亦以书面方式督促欧纪源公司支付租金，故华辰公司提出的兴国宾馆未向欧纪源公司催告支付租金、因而无需适用三方协议第四条的抗辩意见，与事实不符，不予采纳。
三方终止协议第五条约定，如兴国宾馆未能按时收到欧纪源公司支付的20,000,000元，兴国宾馆将按原租赁合同，原补充协议、原三方协议进行司法诉讼。第六条约定，欧纪源公司的母公司博士蛙公司及其实际控制人（钟政用）对上述事宜进行全程担保。该协议经兴国宾馆、华辰公司盖章，欧纪源公司虽未盖章，但其按协议约定于2014年5月26日向兴国宾馆出具付款计划，付款计划的内容与三方终止协议内容相符，表明欧纪源公司确认并实际履行三方终止协议。协议明确载明博士蛙公司及其实�控制人（钟政用）进行全程担保，钟政用作为意识清楚的民事主体，应当清楚上述内容的法律意义和责任，其又系博士蛙公司的法定代表人，因此钟政用的签字应当认定代表其本人及博士蛙公司。三方终止协议系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，对各方具有法律约束力。
因欧纪源公司未能按约支付20,000,000元，兴国宾馆根据三方终止协议的约定，按租赁合同、补充协议、三方协议要求华辰公司、欧纪源公司承担法律责任。我国《合同法》第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。租赁合同、补充协议、三方协议虽经兴国宾馆、华辰公司、欧纪源公司协议提前解除，但结算和责任条款依然有效。华辰公司的相关抗辩意见，与法律规定不符，不予采纳。同时，华辰公司承租涉讼房屋�营月子会所，后又与其他公司投资成立欧纪源公司实际使用涉讼房屋，华辰公司理应依据三方协议承担租金、违约金等支付责任。欧纪源公司系涉讼房屋实际使用人，兴国宾馆主张欧纪源公司与华辰公司共同支付租金、违约金等，于法不悖，也符合诚实信用和公平原则，故予以准许。兴国宾馆主张的各项费用中，租金、物业管理费、地下车库车位费、地面固定车位费系按租赁合同、补充协议的约定，予以认可，水费、电费因使用涉讼房屋而发生，属合理费用，华辰公司亦未有实质性抗辩意见，亦予认可。博士蛙公司、钟政用依三方终止协议，承担连带保证责任，且保证范围未作限定，兴国宾馆的相关诉请，符合合同约定，法院予以支持。
三、关于兴国宾馆主张的违约金是否应该调整、如何调整
华辰公司认为，兴国宾馆主张违约金25,000,000元，而�纪源公司拖欠费用8,300,000余元，拖欠时间不满一年，兴国宾馆主张的违约金明显过高，应予调整。调整的标准是以欠付租金为基数，以不超过中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算，最高不超过兴国宾馆实际损失的30%，即8,307,268.58X30%=2,492,180.57元。兴国宾馆认为，合同约定的违约金责任对租赁双方是对等的，租期长达十年，租金金额较高，兴国宾馆亦给予免租期，免租金额9,256,400元，涉讼房屋目前尚未出租，兴国宾馆损失巨大，综合考虑上述因素，违约金不应调整，且华辰公司以拖欠租金作为实际损失，缺乏依据。
一审法院认为：我国《合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。最高法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”。因此，人民法院在考量当事人主张的违约金是否过高及如何调整时，应当根据当事人的举证情况，以违约造成的实际损失为参照，再结合合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益等因素综合加以评判。
首先，关于兴国宾馆实际损失的认定。违约金在性质上属于对损害赔偿额的预定，功能在于避免证明损害的繁琐，提高经济效率。在一般情况下，约定的违约行为一旦发生，违约方即应按约定向守约方承担违约金责任，守约方无须证明损害之存在及大小。违约方认为守约方主张的�约金高于实际损失，首先应当对自己的主张提供证据加以证明。因欧纪源公司不履行付款计划导致兴国宾馆未能收取的租金等费用，系合同履行的内容，不应认定为实际损失，华辰公司以拖欠租金作为实际损失，缺乏法律依据，法院不予采纳，且华辰公司亦未就其主张的“违约金过分高于实际损失”进行初步举证，后果应自行承担。关于实际损失的构成，兴国宾馆提出了自己的主张，主要包括解约后的租金损失、免租期损失等。考虑到当事人对实际损失进行举证的客观困难，法院结合双方的意见、合同实际履行情况以及日常生活经验等，对兴国宾馆的实际损失进行综合认定。
我国《合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，欧纪源�司自2013年起未按时支付租金，三方终止协议确认兴国宾馆自本协议签订之日起有权另行出租涉讼房屋，兴国宾馆应当采取适当的推广、招商措施，积极寻找新的承租人，在合理的限期内将房屋另行出租，以减少损失。兴国宾馆以房屋至今未出租为由计算实际损失，有违减损义务。参照租赁合同中“如乙方要求续租，须在合同期满前六个月提出书面申请，甲方应优先考虑乙方的续租要求。如乙方确认退租，甲方有权在事先通知乙方的情况下带客户看房，但不得影响乙方的正常经营活动”的约定，结合涉讼房屋面积大、租金金额高可能导致的市场需要小以及华辰公司、欧纪源公司违约的情况，由法院酌定兴国宾馆享有的重新出租的合理期限，此期间兴国宾馆可获得的租金（按年租金19,623,568元计算），应计入实际损失。涉讼房屋租赁合同2011年6月签订，华辰公司于2011年10月20日申请延长免租期2个月，自2012年1月1日起租。免租期是出租人给予承租人的租金优惠期限，因承租人违约导致合同解除的，与未履行合同期限相对应的免租期利益应当计入出租人的实际损失。此外，一般而言，租赁合同守约方的实际损失还包括欠付租金等费用的合理收益损失以及必要的缔约、磋商、维权成本等。
其次，从合同的内容看，兴国宾馆与华辰公司先后签订租赁合同、补充协议，确定租期十年，分为前五年固定期限和后五年非固定期限，补充协议又将违约金从5,300,000元调整为25,000,000元，且违约责任对出租方和承租方完全对等，表明双方均有长期、稳定地履行合同的主观意愿，且违约金的惩罚性质较为明显。
第三，从合同的履行情况看，兴国宾馆按约履行了租赁合同的主要义务，对华辰公司、欧纪源公司的违约行为，兴国宾馆亦采取了合理的积极协商的态度，各方签订了三方终止协议，以期以较低的成本化解纠纷，最终因欧纪源公司未履行付款计划而提起诉讼。为期十年的租赁合同，仅履行两年有余即告解除，对于违约责任的发生，兴国宾馆是无过错的守约方，华辰公司、欧纪源公司因自身原因不履行合同义务，系有过错的违约方。
综合上述理由，法院认为，华辰公司、欧纪源公司对于违约行为的发生存在过错，而兴国宾馆则是善意无过错的守约方，基于违约金兼具补偿性和惩罚性的特征，且约定的违约金具有对等性、惩罚性，为填补兴国宾馆的实际损失并惩罚被告的过错行为，本案违约金只适宜适当、小幅调整，法院酌定为23,000,000元。
欧纪源公司、博士蛙公司、钟政用经法院合法传唤，无正当理由未到庭，系自行放弃诉讼权利，由此产生的后果应自行负担。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于二〇一五年十月十六日作出判决：一、上海华辰隆德丰企业集团有限公司、上海欧纪源兴国母婴护理服务有限公司应于判决生效之日起十日内向上海兴国宾馆支付上海市长宁区XX路XX号兴国宾馆10号楼截至2014年3月18日的租金、物业管理费、地下车库车位费、地面固定车位费、水电费共计人民币8,307,268.58元；二、上海华辰隆德丰企业集团有限公司、上海欧纪源兴国母婴护理服务有限公司应于判决生效之日起十日内向上海兴国宾馆支付违约金人民币23,000,000元；三、博士蛙（上海）企业发展有限公司�判决一、二承担连带清偿责任；四、钟政用对判决一、二承担连带清偿责任。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币208,336.30元，由上海华辰隆德丰企业集团有限公司、上海欧纪源兴国母婴护理服务有限公司、博士蛙（上海）企业发展有限公司、钟政用负担。
二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本案二审中的争议焦点包括：一、兴国宾馆是否有权出租涉案房屋？二、租赁合同中各方当事人的关系及地位？三、一审确认的违约金是否过高？
本院认为：关于焦点一，根据本案查明的事实涉讼房屋所在地块有两个门牌号，房产证记载包含涉案房屋在内的整个兴�宾馆房屋均属于上海市XX公司，也包含本案涉讼房屋即兴国宾馆10号楼。现华辰公司以合同记载地址与房产证载明地址不一致为由，认为兴国宾馆无权出租涉讼房屋。本院认为涉案房屋的权属清楚，兴国宾馆受上海市XX公司委托予以出租，主体适格，华辰公司的主张无事实依据，本院不能采信。
关于焦点二，本案签订的租赁合同即租赁协议及补充协议的相对方为兴国宾馆及华辰公司，根据合同约定，华辰公司系以承租人的身份承担相应的权利义务。后兴国宾馆、华辰公司、欧纪源公司签订了三方协议，兴国宾馆同意欧纪源公司在涉讼房屋内开办月子中心，承担支付租金付款义务，但未否定华辰公司承租人的身份，以及其在欧纪源公司未履行付款义务时应当继续履行租赁合同及补充协议中承租人义务。因此华辰公司以涉讼房屋实际使用人变更为由要求仅承担租赁合同项下的补充责任，不符合合同约定，本院不予支持。三方协议系2014年5月23日签订，本案兴国宾馆主张的租金及物业费计算至2014年3月18日，根据内容及现有证据，本院有理由相信在2014年5月23日前，承租人华辰公司及使用人欧纪源公司并未返还涉讼房屋，兴国宾馆主张的租金期间，应当由华辰公司承担。
关于焦点三，上诉人华辰公司一、二审坚持主张本案约定及一审适用违约金过高。本院认为，依照法律规定，违约金应当以填补损失为原则，兼顾合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等。本案中兴国宾馆的损失包含欠付租金损失、免租期租金损失及合理空置期租金损失。关于欠付租金损失，应以各欠租期间分笔计算，利率标准可参考中国人民银行颁布的同期贷款基准利率的四倍以内计算；由于免租期系对应十年的租期，因此应按履约租期比例�以计算损失为宜；空置期损失应属合理预期利益范畴，依据交易惯例及房屋租赁纠纷审判实践，可以3到6个月租金为标准，综合考虑涉案房屋的特殊性及稀缺性为酌定。根据该等原则，原审法院酌定的违约金过高，本院予以调整至1,800万元。综上所述，上诉人华辰公司的上诉理由部分成立，其上诉请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持上海市长宁区人民法院（2015）长民三（民）初字第905号民事判决第一、三、四项；
二、变更上海市长宁区人民法院（2015）长民三（民）初字第905号民事判决第二项为：上海华辰隆德丰企业集团有限公司、上海欧纪源兴国母婴护理服务有限公司应于判决生效之日起十日内向上海兴国宾馆支付违约金人民币18,000,000元。
如�未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费208,336.3元，由上海华辰隆德丰企业集团有限公司负担173,614.3元，上海兴国宾馆负担34,722元；二审案件受理费人民币208,336.3元，由上诉人上海华辰隆德丰企业集团有限公司负担173,614.3元，上海兴国宾馆负担34,722元。案件保全费人民币5,000元，由上诉人上海华辰隆德丰企业集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 蒋辉霞
二〇一六年十二月十九日
书记员 李 庆
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
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第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
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