河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫01民终14100号
上诉人（原审被告）：蒋国栋，男，1960年12月25日生，汉族，住荥阳市。
委托代理人：刘超，河南龙图律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘帅军，男，1979年10月11日生，汉族，住荥阳市。
委托代理人：王福丽，河南安泰律师事务所律师。
上诉人蒋国栋因与被上诉人刘帅军宅基地使用权纠纷一案，不服荥阳市人民法院（2016）豫0182民初4876号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年12月07日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人蒋国栋及其委托代理人刘超，被上诉人刘帅军的委托代理人王福丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
蒋国栋上诉请求：1、依法撤销原判，驳回刘帅军诉讼请求。2、一、二审案件受理费由刘帅军承担。事实与理由：一、原审法院认定案件事实错误。1、原审法院认定“原、被告之间转让的是宅基地使用权及所附房屋”明显错误，蒋国栋没有把房屋和宅基地转让给刘帅军。（1）、本案刘帅军提交的收据中显示“今收到刘帅军现金三万元，系付宅基地及房屋款，以后使用权归刘帅军”。从该收款的收据中明显看出，当时双方只是把房屋使用权约定给刘帅军有偿使用，收取的是房屋有偿使用款，而非转让款。如果是转让款，双方就会直接写明是房屋“购房款”或者“转让款”，而不会注明是使用权。房屋是农民个人建造的，所有权归农民个人，如果出卖房屋，出让的就是所有权，而不是使用权。从刘帅军提供的证据本身就已经证明，双方没有买卖关系，只是使用权有偿使用关系，不涉及所有权转让。原审法院认定属于转让没有依据。（2）蒋国栋让刘帅军有偿使用的房屋建造成本远远高于三万元，当时建造房屋时这片宅基地是一个大坑，蒋国栋运土填坑花去几千元，建造地下一层时在地基处理等工序中花了好多钱，地上这一层建造的不是四间房，还建造了厨房、卫生间等房屋，这一层房屋共七间，两层一共十一间，不是原审法院判决书中的八间房。蒋国栋建造这些房屋花去了五万多元，并且蒋国栋只有这一处宅基地，蒋国栋难道会低价出卖该房屋和宅基地吗？显然不会，刘帅军有偿使用蒋国栋房屋应当支付使用款，该款不是转让款。（3）本案刘帅军在取得蒋国栋房屋有偿使用权之后，即让蒋国栋出具收据后，又想买蒋国栋房屋和宅基地，蒋国栋没有同意，关于这一事实，蒋国栋有证据证明。当时刘帅军拿着这张收据想变更为买卖关系，刘帅军让蒋国栋跟他一起去荥阳市公证处，荥阳市公证处明确答复农村宅基地在法律上不允许买卖，也不得出让，但房屋可以出租有偿使用。听了这些后，双方都知道不能买卖宅基地。蒋国栋就直接告诉刘帅军“如果你想要变更为买卖，我不同意变更，也不会变更”，后来干脆连使用也不让刘帅军使用了，要把使用权收回来，就让刘帅军把三万元拿走，这中间还专门找了同村的一位中间人，让他把钱转交给刘帅军说不让刘帅军使用了，在中间人的说和下，双方明确表示只是让刘帅军先使用着，双方不是买卖。蒋国栋对此有新证据出示。2、原审法院认定宅基地使用权买卖合法是错误的。（1）、本案中宅基地使用权是否能够合法买卖，必须符合下列条件：一是须经本村村民委员会同意和乡级政府的批准；二是转让人与受让人为同村村民；三是受让人无宅基地，符合宅基地申请条件；四是宅基地使用权不得单独转让，须与住房一并转让，且转让人只有一处宅基地不能转让，宅基地转让后不得再申请新的宅基地。本案中，双方没有转让宅基地，因此双方都没有给荥阳市豫龙镇二十里铺村委说过转让宅基地使用权一事，村委不知道，不可能同意。因为宅基地属于集体土地，所有权归村集体所有，农民只是通过法定程序取得使用权，在取得使用权程序中，村委的同意是必须的前提条件，缺少该条件任何转让都是无效的。刘帅军目的是想通过诉讼取得宅基地使用权，村委已经出具证明不同意，不认可（见证明）。村委还出具了刘帅军不符合取得宅基地使用权条件及刘帅军与其父亲已经共同拥有一处宅基地的证明（见证明）。村委在2015年3月份拆迁文件中已经认定刘帅军有了一处宅基地，不符合在再取得宅基地使用权的条件（见文件）。在上述证据齐备情况下，原审法院判决书认定本案宅基地使用权转让合法有效是错误的。（2）、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”；《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”；第六十二条规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”。根据上述法律规定，刘帅军已经有了一处宅基地，不符合取得农村宅基地的条件，并且没有经村委同意，缺失这两个条件应当认定为无效，同时蒋国栋没有出卖房屋和宅基地，因此，原审法院认定刘帅军购买宅基地合法是错误的，原审法院判决宅基地买卖有效违反了法律强制性规定，即《土地法》第六十三条规定。3、原审法院适用法律错误。本案没有宅基地买卖事实，原审法院针对刘帅军的诉讼请求应当适用《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”（这是强制性规定条款）和《中华人民共和国合同法》第五十二条。但是原审法院没有适用这些法律，错误认定案件事实，导致案件错误适用法律。请求二审法院依法纠正。
刘帅军辩称，一审法院判决认定事实清楚，证据充分，程序合法，请求依法驳回上诉，维持原判。1、在原审中提交的证据收条已经非常明确是“收到刘帅军现金三万元整，系付宅基地及房屋款”，双方签订转让房屋协议是自愿的、合法有效，按当时的价格是公平合理的。2、刘帅军在2004年3月在此房屋内举行结婚仪式，在此之前对此房屋进行了内部装修，并在该房屋上面又加建有第三层简易房，刘帅军在此居住十三年之久，蒋国栋从未提出房屋转让的是使用权而不是所有权。至于蒋国栋所称转让的是使用权，法律明确规定宅基地所有权属于集体，所以其所称的使用权只能是宅基地的使用权。
刘帅军向一审法院起诉请求：判令确认蒋国栋与刘帅军转让荥阳市豫龙镇二十里铺村二十里铺552号宅基地使用权的行为有效。
一审法院认定事实：蒋国栋拥有地籍号为2-11-16-1-94的宅基地使用权证。2003年11月3日，蒋国栋给刘帅军出具收据一份，主要内容为：“今收到刘帅军现金叁万元整，系付宅基地及房屋款，以后使用权归刘帅军。”当日，刘帅军将3万元交付给蒋国栋，后蒋国栋将宅基房交付给刘帅军。刘帅军在原有基础上对房屋进行装修和改建，一直居住至2015年。现该房屋即将因政府拆迁被拆除。另查明，刘帅军、蒋国栋均系荥阳市豫龙镇二十里铺村村民。一审法院认为，对蒋国栋称根据一户一宅原则刘帅军仅拥有与其父母享有的宅基地使用权的辩解理由，因刘帅军系通过买卖方式取得本案所涉宅基地及所附房屋的相关权利，故对该辩解理由，本院不予采纳。刘帅军、蒋国栋之间的买卖合同属于当事人真实意思表示，双方履行了相互交付的义务，且刘帅军、蒋国栋均属于荥阳市豫龙镇二十里铺村村民，故该合同合法有效。对刘帅军的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第二条、第一百五十二条、第一百五十三条、第一百五十五条及《中华人民共和国土地管理法》第六十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：依法确认刘帅军与蒋国栋之间转让宅基地及房屋行为有效。案件受理费550元，由蒋国栋负担。
二审中，蒋国栋提交了如下证据：1、蒋国栋户口本两本和荥阳市豫龙镇二十里铺村委证明一份，证明：蒋国栋一家户口一直在荥阳市××号，未迁出、未变更，不存在宅基地及房产转让事实。2、蒋国栋房屋和宅基地现状照片五张，证明：蒋国栋在宅基地上建房十一间，刘帅军陈述的八间房与事实不符，双方不存在房屋和宅基地转让事实，蒋国栋建造十一间房子成本五万多元，不会低价以三万元价格卖给刘帅军。3、2016年8月30日荥阳市豫龙镇二十里铺村委证明一份，证明：荥阳市豫龙镇二十里铺村委不认可刘帅军所说的转让宅基地一事，明确界定刘帅军与其父亲已经拥有一处宅基地，不符合再取得其他宅基地福利条件。4、2016年11月10日荥阳市豫龙镇二十里铺村委证明一份，证明：村委不知道刘帅军所说的房屋转让情况，根据宅基地取得条件，需经村委同意并经审查符合条件才能取得农村宅基地，至今刘帅军没有向村委申请审查，也没有告知有买卖宅基地一事。5、证人蒋某出庭作证，证明刘帅军与蒋国栋之间是租用房屋和宅基地，而不是买卖。刘帅军发表了如下质证意见：对证据1有异议，关于村委证明上的宅基证号，现在并没有宅基证，无法证明该证明所说的是本案涉案房屋，户口本的真实性没有异议，证明目的有异议，刘帅军的户口本也是同样的地址。对证据2有异议，不具备形式要件，不能证明是该房屋的所有权人，没有标明时间、出处。对证据3、4有异议，本案涉及的是买卖房屋是否有效，该两份证明与本案没有关系。对证据5有异议，不能证明其证明目的。
本院对当事人二审争议事实的认定同原审判决对事实的认定。
本院认为：作为同村村民，上诉人蒋国栋在和被上诉人刘帅军协商转让宅基地及房屋时，系双方真实意思的表示，刘帅军诚信支付转让款并在此处结婚居住十多年，没有任何人及组织提出异议。原审认定该转让行为有效并无不当。上诉人蒋国栋的上诉请求与一、二审法院查证事实不符，本院对其上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费550元，由上诉人蒋国栋负担。
本判决为终审判决。
审判长 张建军
审判员 崔凤茹
审判员 陈 赞
二〇一六年十二月二十九日
书记员 张 娜