吉林省吉林市昌邑区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昌民二初字第522号
原告：祖景辉，男，1975年8月3日生，满族，农民，户口所在地黑龙江省海伦市百祥乡百祥村*组**号。现住吉林市龙潭区。
被告：薛敏，女，1967年6月18日生，汉族，个体工商户，住吉林市昌邑区。
委托代理人：崔丽媛，吉林松花江律师事务所律师。
第三人：李晶，男，1969年6月2日生，汉族，个体工商户，住吉林市昌邑区。
第三人：鲁淑苹，女，1971年9月17日生，汉族，个体工商户，住吉林市昌邑区。
委托代理人：刘长珍，吉林吉信律师事务所律师。
第三人：王成，男，汉族，1969年9月16日生，住吉林市昌邑区。
委托代理人：赵宏鑫，吉林市昌邑区法律服务援助中心法律工作者。
第三人：吉林市正鸿基房地产开发有限责任公司，住所吉林市昌邑区
法定代表人：王莉茗，该公司经理。
原告祖景辉诉被告薛敏、第三人李晶、鲁淑苹、王成、吉林市正鸿基房地产有限责任公司（以下简称正鸿基公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。被告薛敏及其委托代理人崔丽媛、第三人李晶、鲁淑苹及委托代理人刘长珍、第三人王成及其委托代理人赵宏鑫均到庭参加诉讼，原告祖景辉、第三人正鸿基公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告祖景辉诉称：我于2014年5月8日以150万元购买被告薛敏的吉林市昌邑区兰亭雅苑1号楼D10号网点（原为吉林市昌邑区兰亭雅苑一号楼D9号网点、124.6平方米楼房），交付房款后原告与被告薛敏在2014年5月9日共同到吉林市昌邑区人民调解委员会办理调解协议书，约定被告薛敏将其所有的原标注为吉林市昌邑区兰亭雅苑一号楼D9网点（124.6平方米）楼房卖给原告，价款150万元。原告祖景辉已经在2014年5月8日将150万元一次给付被告薛敏，该房产权手续在办理时被告薛敏必须配合，办理该产权手续等有关费用全部由原告祖景辉负担，被告薛敏在2014年6月9日前将该房点交付给原告祖景辉。之后我如约履行合同义务，被告也按照约定配合我办理了房屋更名过户手续，并于7月份取得了房屋所有权证。我催促被告薛敏交付房屋，其以马上处理她与第三人李晶事情后交付房屋，至今被告未解决。故来院告诉，请求法院判令被告薛敏继续履行房屋买卖合同义务，交付吉林市昌邑区兰亭雅苑1号楼D10号网点房屋；判令被告与第三人李晶共同腾迁吉林市昌邑区兰亭雅苑1号楼D10号网点；被告负担案件受理费。
被告薛敏辩称：2014年5月份，原告祖景辉找到答辩人，称是第三人李晶的朋友，替第三人办房产证，并表示他已经和李晶协商好，以150万元的价格购买答辩人位于吉林市昌邑区通江街D9号网点的商品房，剩余的房款支付给答辩人，答辩人信以为真，遂与原告协商过户事宜，不久，原告找来一位姓白的律师，欺骗答辩人说，过户要用一些材料，请答辩人签署，其中包括原告写的一份150万元的欠条，和答辩人写的150万元的收条，还有一个房屋买卖协议。答辩人提出过质疑，但原告和姓白的律师说这个是办过户必须用的，办完过户就给答辩人钱，之后就把这些材料销毁，在这种情况下，答辩人签了150万元的收条和买卖合同，之后原告便杳无音信。后来答辩人得知，原告通过私下关系，已经在房产局办理了房屋的过户手续，但是至今答辩人未收到原告的一分钱，原告以欺骗的手段，骗取答辩人的信任，答辩人在受欺诈的情况下写下收条，实际并没有收到原告的购房款，房屋买卖合同也并非答辩人的真实意思表示，也是在受欺诈的情况下签订的，因此，请法院查明事实，驳回原告诉请。
第三人李晶、鲁淑苹诉称：1、鲁淑苹与薛敏签订的房屋“买卖契约”合法有效并已经实际履行合同。兰亭雅苑1号楼D10号网点是薛敏于2001年以358,002元的价格从吉林市正鸿基房地产开发有限责任公司购买。2009年4月29日，薛敏将该D10号房屋以52万元的价格出卖给鲁淑苹，鲁淑苹给付薛敏52万元全部购房款后，薛敏将其与吉林市正鸿基房地产开发有限公司签订的“商品房买卖合同”及各项交款收据全部移交给鲁淑苹，并将D10号房屋实际交付鲁淑苹。鲁淑苹及家人在此居住至今，并在此房屋内经营花蓝寿衣店。鲁淑苹与薛敏订立“买卖契约”并按约定交付房款以及实际管理使用房屋等要件已经具备合同履行的基本条件。双方签订的“买卖契约”是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。2、现房地产管理部门已经开始办理兰亭雅苑小区房屋所有权证，已经具备办理产权登记及更名过户手续的条件，薛敏应该根据“买卖契约”第五条的约定配合鲁淑苹办理产权登记及更名过户手续。3、本案纠纷是因薛敏的过错引起的，相关诉讼费用应该由薛敏承担。综上，请求法院确认鲁淑苹与薛敏签订的关于兰亭雅苑1号楼10号网点的房屋买卖契约合法有效；判令薛敏、吉林市正鸿基房地产开发有限责任公司协助鲁淑苹办理房屋所有权登记；判令薛敏承担本案的诉讼费用。
被告薛敏辩称：2009年答辩人与鲁淑苹签订房屋买卖合同时口头约定价款为100万元，书面约定52万元，口头约定在能办理房屋产权证时，被答辩人再给答辩人补偿，因所卖的这套房产是答辩人与第三人王成共同所有，故在卖房时答辩人与被答辩人达成一致，将卖房一事告不知王成，因此对外只是说此房是被答辩人租赁的。因被答辩人并未按约定给付答辩人余款或者是补偿，故答辩人不能协助鲁淑苹办理房屋所有权登记。
第三人王成述称：1、本案诉争的房屋王成有所有权；2、在没有征得王成的同意下，薛敏将房屋出卖给祖景辉及李晶，他们之间签订的房屋买卖协议是无效的。
第三人王成诉称：王成与被告薛敏于1991年9月16日登记结婚，婚后于2001年9月30日共同购买了座落在吉林市昌邑区兰亭雅苑的房屋，面积为124.6平方米，该房屋系王成与薛敏共有财产，2006年王成到长春市做推销生意，因王成长期在外工作，王成与被告薛敏之间夫妻感情破裂，并于2008年10月8日在吉林市昌邑区民政局办理了离婚手续，在王成与被告薛敏办理离婚手续时，该争议房屋无法办理房屋产权登记手续，因此该争议房屋在离婚时没有进行分割。离婚后王成一直在长春市工作，由于王成一直在外地工作，没有时间对该争议房屋进行管理，因此该争议房屋一直由薛敏进行管理。2015年1月王成从长春回到吉林，从朋友口中得知薛敏将该争议房屋卖给了他人，王成得知此事后找到薛敏，要求撤销房屋买卖协议，薛敏告知王成，买房人祖景辉已经将其起诉至昌邑区人民法院，在庭审过程中李晶也出示与被告薛敏的房屋买卖协议并反诉薛敏。王成认为本案争议的标的物吉林市昌邑区兰亭雅苑1号楼D10号网点，系王成与本案被告薛敏共同共有财产，根据最高人民法院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见第89条的规定，在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的一般认定为无效，本案被告薛敏在隐瞒王成的情况下，私自将共有财产转卖的行为侵犯了王成的合法权益，故原告根据我国法律的有关规定依法向贵院以原告身份提出参加诉讼申请，请求人民法院依法确认被告薛敏与祖景辉签订的房屋买卖协议无效；确认被告薛敏与鲁淑苹签订的房屋买卖协议无效；由三名被告承担诉讼费用。
被告薛敏辩称：房子是王成与薛敏在婚姻关系存续期间购买，是共同所有，是答辩人在未通知王成的情况下擅自将房屋卖给李晶，购买房子时写的是我的名字，我就没有告诉王成，我就把房子给卖了，我和鲁淑苹、祖景辉签订的合同是无效的。
第三人李晶、鲁淑苹辩称：一、李晶、鲁淑苹与薛敏在签订合同过程中尽到了合理的审查义务，完全有理由相信D10号房屋是薛敏的个人私有财产，薛敏对D10号房屋享有处分权。2009年4月，薛敏为筹集儿子及自己出国费用，公开出售D10号房屋，李晶、鲁淑苹获悉后与薛敏于4月9日签订了买卖合同（即“买卖契约”）。签订合同时薛敏承诺是本人的私有财产，薛敏当时告知李晶、鲁淑苹D10号房屋是自己的私有房产，并向李晶、鲁淑苹提供了离婚协议复印件，根据离婚协议约定：王成不承担孩子抚养费，双方对财产分割及债务处理一栏是“无”。薛敏对“无”字的解释是财产分割完了，没有争议。结合《婚姻法》第三十一条的规定“婚姻登记机关查明对子女及财产问题有适当处理时发给离婚证”，可以说明双方已对财产及债务进行了处理，双方不存在还有共有债权及债务没有处理的情形。根据《合同法》第一百二十五条对合同条款如何理解的规定，薛敏对离婚协议的解释完全符合离婚协议的签订目的及文义解释，李晶、鲁淑苹可以完全信赖D10号房屋是薛敏的个人私有财产。D10房屋当时并未取得物权，只是债权，此债权在薛敏名下，结合离婚协议、薛敏卖房经过、卖房款用途及薛敏的承诺，李晶、鲁淑苹有理由完全信赖D10房屋全部归薛敏所有，李晶、鲁淑苹已经尽到了合理的审查义务，并对房屋按照当时市场价格支付了合理的对价。根据《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）》89条“…第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”。无论王成与薛敏对D10号房屋是否有纠纷，这是他们之间的内部行为，对外不产生效力，不能影响李晶、鲁淑苹与薛敏签订的买卖合同的效力及履行。二、李晶与薛敏签订的房屋买卖合同合法有效。李晶、鲁淑苹与薛敏之间签订房屋买卖协议并交付房屋的行为是双方的真实意思表示，无合同法规定的无效之情形，同时根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》及《中华人民共和国物权法》等法律的规定，李晶、鲁淑苹与王成签订的房屋买卖契约，是合法有效合同。综上，李晶、鲁淑苹与薛敏签的买卖契约是合法有效的合同，请求法院驳回王成对李晶的诉讼请求。
原告祖景辉、第三人吉林市正鸿基房地产开发有限责任公司未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见，视为放弃答辩的权利。
经审理查明：第三人李晶与鲁淑苹是夫妻关系。薛敏与王成于1991年9月6日登记结婚，2008年10月8日协议离婚。在婚姻关系存续期间，被告薛敏与吉林市正鸿基房地产开发有限责任公司签订商品房买卖合同一份，约定：薛敏购买通江街D9网点，面积128.088平方米，价款为35.6605万元（后经测绘中心排序为D10号网点）。2001年9月14日吉林市正鸿基房地产开发有限责任公司向被告薛敏出具收据，吉林市正鸿基房地产开发有限责任公司向薛敏交付房屋。2008年薛敏与王成离婚，双方在离婚协议中对财产如何分割写“无”。离婚后该房屋一直由被告薛敏负责管理，王成没有参与管理。
2009年4月29日薛敏与鲁淑苹签订买卖协议一份，约定：甲方（薛敏）自愿将昌邑区通江街兰亭雅苑1号楼D9网点出售给乙方（鲁淑苹），价款为52万元，甲方于2009年4月29日将房屋交付给乙方，乙方于2009年6月30日前付清房款。同日被告薛敏出具证明一份，载明：我于2002年购买兰亭雅苑1号楼D10号网点，面积128平方米，现因转让写承诺如下：因产权不能马上办理，我证明产权是我薛敏的私有财产，日后出现产权纠纷，由我个人承担。合同签订后，薛敏向鲁淑苹、李晶交付房屋、商品房买卖合同、收据2张，李晶于2009年4月29日交付42万元，于2009年5月13日交付5万元、2009年5月14日交付5万元。2009年5月14日被告薛敏出具收条，载明：2009年5月14日收到鲁淑苹兰亭雅苑1号楼9号网点128.088平方米总房款伍拾贰万元整。该房屋由李晶、鲁淑苹占有使用至今，但是一直没有办理房屋所有权登记。
2009年5月14日薛敏、鲁淑华签订委托书，载明：薛敏于2001年9月14日与吉林市正鸿基房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，该房坐落于吉林市兰亭雅苑1号楼9号网点。因薛敏要出国，特委托鲁淑华为薛敏的代理人，代表薛敏办理上述房屋所有权证的相关事宜。鲁淑华代表薛敏签署的上述文件，薛敏均予以承认，并承担相应的法律责任。后双方并办理了公证，吉林市公证处办出具公证书，载明：薛敏于2009年5月14日来到我处，在我的面前，在前面的委托书上签名、按手印。薛敏具有法律规定的民事权利能力和民事行为能力，委托的意思表示真实，委托行为符合《中华人民共和国民法通则》的规定。
2014年5月8日薛敏与祖景辉签订房屋买卖协议一份，约定：薛敏将其购买的吉林市昌邑区通江街D9号商业网点出卖给祖景辉，双方约定房屋价款为150万元。同日薛敏为祖景辉出具收条一份，载明：今有薛敏收到买受人祖景辉购买所有权的吉林市昌邑区通江街D9网点房地产价款壹佰伍拾万元。2014年5月9日祖景辉与薛敏到吉林市昌邑区人民调解委员会签订调解协议一份，约定薛敏将吉林市昌邑区兰亭雅苑1号楼D9网点卖给祖景辉，房款为150万元，祖景辉已经一次性给付薛敏。2014年5月16日薛敏出具承诺书，载明：现薛敏将兰亭雅苑1号楼D9网点的商品房买卖合同、购房发票、收据、进户收据等相关购房手续全部丢失，现本人承诺，关于此商品房买卖合同及不动产发票之前的所有该房屋的房款收据、发票、进户费收据、抹账手续等相关手续自行作废，如因此给吉林市正鸿基房地产开发公司造成该房屋所有权纠纷，本人承担全部责任，赔偿一切经济损失，特此承诺。2014年7月8日吉林市住房保障和房地产管理局将该房屋所有权登记为祖景辉（吉林市房权证昌字第S0002820**号）。2014年9月26日吉林市住房保障和房地产管理局作出吉市房行决字2014第12号行政决定书，注销祖景辉坐落于昌邑区兰亭雅苑D10网点房屋产权登记，第S000282032号产权证作废。2014年11月28日吉林市住房保障和房地产管理局在江城日报发布公告，载明：我局已作出吉市房行决字2014第12号行政决定，依法注销祖景辉坐落于昌邑区兰亭雅苑1号楼D10网点，面积125.09平方米房屋产权登记，第S000282032号产权证作废。后祖景辉提起行政诉讼，请求确认吉林市住房保障和房地产管理局注销房屋产权证的具体行政行为违法，依法撤销吉市房行决字2014第12号行政决定书，2015年4月29日吉林市昌邑区人民法院作出（2015）昌行初字第3号行政判决书，判决驳回祖景辉的诉讼请求。祖景辉上诉后，吉林市中级人民法院作出（2015）吉中行终字第59号行政判决书，驳回上诉，维持原判。该判决于2015年10月30日生效。
另查明，薛敏与正鸿基公司签订的商品房买卖合同约定薛敏购买的房屋为昌邑区兰亭雅苑D9网点，后经吉林市测绘大队确认为昌邑区兰亭雅苑D10网点。
认定以上事实的证据有：商品房买卖合同、收据、协议书、收条、行政判决书2份、江城日报公告、行政决定书、薛敏出具的证明。
本案争议的焦点为：1、薛敏与鲁淑苹签订的房屋买卖协议是否有效；2、原告李晶、鲁淑苹请求被告薛敏及正鸿基房地产开发有限责任公司协助办理房屋所有权登记是否应予支持；3、王成请求确认薛敏与祖景辉、鲁淑苹签订的房屋买卖协议无效是否应予支持。
本院认为，薛敏与正鸿基公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，为有效合同。合同签订后，薛敏向正鸿基公司交付房屋价款，正鸿基公司向薛敏交付房屋，薛敏对该房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，成为该房屋的实际权利人。虽然该房屋一直没有取得房屋所有权登记，但是并不影响薛敏对该房屋行使处分的权利。鲁淑苹与薛敏签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，为有效合同。合同签订后，鲁淑苹、李晶按照约定向薛敏交付了房屋价款，薛敏向鲁淑苹、李晶交付房屋，鲁淑苹成为新的房屋权利人。薛敏交付房屋后，一直没有协助鲁淑苹办理房屋所有权登记，被告薛敏应当协助鲁淑苹办理房屋所有权转移登记。另外，正鸿基公司是该房屋的开发公司，应当协助薛敏、鲁淑苹办理房屋所有权登记。审理中薛敏辩称其与李晶口头约定该房屋价款为100万元，但是并未向本院提供证据证明，对其该主张本院不予支持。
关于第三人王成主张被告薛敏与鲁淑苹签订的房屋买卖合同无效，本院认为，签订房屋买卖协议时，薛敏与王成已经离婚，在双方的离婚协议中对财产一项写明“无”，同时被告薛敏解释是双方当时对财产没有纠纷，所以就写“无”；离婚后该房屋由薛敏进行管理，王成一直没有参与管理，并且购房合同载明的权利人为薛敏，并且薛敏出具承诺书，承诺该房屋是其一人财产，综上，李晶、鲁淑苹有理由相信被告薛敏对该房屋有完全的处分权，所以鲁淑苹购买该房屋为善意；另外，鲁淑苹交付了合理的对价，至今已经实际占有该房屋多年，所以鲁淑苹构成善意买受人。王成主张薛敏购买房屋是在夫妻关系存续期间，该房屋属于夫妻共同财产，离婚时对该房屋没有进行处理，离婚后薛敏在王成不知情的情况下出卖房屋，薛敏属于无权处分共有财产，故房屋买卖协议无效，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，对王成的主张，本院不予支持。
关于王成主张薛敏与祖景辉签订的房屋买卖协议无效，本院认为，祖景辉与薛敏虽然签订房屋买卖协议，但是最初签订该协议的目的不是房屋买卖交易，而是为了给李晶办理房屋所有权登记，双方之间没有就房屋买卖达成合意，故双方签订的买买合同无效。
原告祖景辉无正当理由未到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十三条之规定，按照撤诉处理。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告薛敏与鲁淑苹签订的关于通江街兰亭雅苑1号楼D10号网的房屋买卖协议有效；
二、被告薛敏、第三人吉林市正鸿基房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三日内协助鲁淑苹办理兰亭雅苑1号楼D10号网点房屋所有权转移登记至鲁淑苹；
三、被告薛敏与祖景辉签订的关于兰亭雅苑1号楼D10号网点的房屋买卖协议无效；
四、驳回第三人王成其他诉讼请求。
祖景辉的案件受理费18,300元减半收取9150元，由祖景辉负担；鲁淑苹、李晶的案件受理费9150元，由被告薛敏负担；王成的案件受理费9150元，由王成负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
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审 判 长 胡玉芳
人民陪审员 张 静
人民陪审员 金艳玲
二〇一六年九月二十八日
书 记 员 崔 雪