西安市未央区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0112民初452号
原告彭某，女，1980年10月20日出生，汉族。
原告张某，男，1980年2月15日出生，汉族。
共同委托代理人安某，陕西恒达律师事务所律师。
被告陕西开城实业有限公司。
法定代表人吴某，董事长。
委托代理人张某某，陕西锐迈律师事务所律师。
原告彭某、原告张某与被告陕西开城实业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告彭某、原告张某的共同委托代理人安某和被告陕西开城实业有限公司的委托代理人张某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告彭某、张某诉称，其与被告于2014年12月12日签订了合同编号为5502663的《商品房买卖合同》，约定原告购买由被告开发的位于未央区红光村城中村改造项目一期DK2现定名为“利君未来城”第1幢1单元13层11304号房屋一套,房屋预售建筑面积119.81平方米，总价为565212元。原告以按揭方式付款，首付款185212元于2014年12月4日支付于被告，剩余房款380000元部分办理银行按揭。合同签订后，原告依约向被告支付了购房首付款185212元，2015年2月11日，原告与被告及工行韩森寨支行签订编号为A：韩森寨2015住房贷00176号《个人购房借款/担保合同》，并于2015年3月20日通过工行韩森寨支行以按揭贷款形式向被告（账号：3700020019201225906）支付了剩余房款人民币380000元。原告认为其已按照双方合同约定全部履行了合同义务，被告应按照合同约定于2015年11月30日前将符合法律规定及合同约定的商品房交付原告，但被告至今未具备相应的交房条件，其行为已构成根本违约并使原告购房合同目的无法实现，故诉至法院。诉讼请求：1、请求依法解除原告与被告签订的编号为5502663的《商品房买卖合同》及其补充协议；2、请求被告返还原告购房款565212元，并支付违约金30852元（按照三年期贷款利率自2014年12月4日起计算计至2016年1月12日时止，并支付实际支付至付款之日）；3、请求被告承担原告因提前还贷所支付中国工商银行股份有限公司西安韩森寨支行（以下简称工行韩森寨支行）的利息、违约金等一切费用；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告陕西开城实业有限公司辩称，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。理由如下：一是原告要求解除合同及补充协议不能成立，按照合同约定原告应行使单方解除权，但原告并未书面行使解除权，也未按照法律规定进行合理催告，故其请求解除双方签订的商品房买卖合同的诉讼请求不能成立；其二因不存在解除的问题亦不存在原告主张违约金的事实及理由，即使原告要求解除合同，因原告系按揭付款购买房屋，其仅付了房屋首付款，被告退还房款应为原告支付的首付款，且原告主张违约金过低不能成立，应按照合同约定支付违约金或按照中国人民银行同期贷款利率的一年期计算；三是原告主张的第三项诉请与本诉无任何法律关系，系两个合同之债，因原告已在第二项诉请中主张了违约金，就不能在第三项诉讼请求中主张实际损失，故其第三项诉讼请求无法律依据。另外，被告不能如期交房系客观原因，其已要求施工方今年年底交房。
经审理查明，原、被告双方于2014年12月12日签订了《商品房买卖合同》（合同编号：5502663），约定被告将位于未央区红光村城中村改造项目一期DK2现定名为“利君未来城”第1幢1单元13层11304号房屋一套出卖于原告,建筑面积119.81平方米，购房款总计565212元；交房期限：2015年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，
该商品房经验收合格后，被告应将符合合同约定的商品房交付买受人，如遇特殊原因被告可据实予以延期。出卖人逾期交房的违约责任：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项目的比率）的违约金。原告于2014年12月4日向被告支付了房屋首付款185212元，剩余房款38万元原告已在被告指定的工行韩森寨支行办理了银行按揭手续。原告彭某、张某作为借款人与中国工商银行股份有限公司西安韩森寨支行作为贷款人、被告陕西开城实业有限公司作为保证人于2015年2月11日签订了借款担保合同，原告彭某、张某作为抵押人与中国工商银行股份有限公司西安韩森寨支行作为抵押权人于2015年3月19日签订了抵押合同，后银行于2015年3月20日向被告支付了剩余38万元房款，原告已完全履行了其付款义务。诉讼中，原告当庭放弃其主张的被告赔偿提前还贷违约金的诉讼请求。
另查，被告陕西开城实业有限公司已取得了商品房预售许可证，商品房预售许可证号为2014425，且被告开发的涉案房屋尚未具备交付条件，并未交付于原告。
上述事实，有商品房买卖合同、收款收据、延期回复、个人购房借款/担保合同、个人借款凭证、西安市房地产（预购商品房）抵押合同、还款账单明细、谈话笔录、庭审笔录等证据附卷为证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原、被告在平等自愿的基础上签订的《商品房买卖合同》，内容不违反法律规定，为有效合同，双方均应依约履行各自的合同义务，但被告未按双方合同约定如期交房，已构成违约，现原告行使解除权成立，本院予以确认；合同解除后，被告应将原告支付的购房款565212元返还于原告，并按照合同约定支付原告相应违约金，因原告主张双方约定的违约金过低且远不能弥补原告实际产生的直接损失，故应按照原告的实际损失计算。经核实：原告的实际损失应分两段计算：（1）原告于2014年12月4日支付给被告首付房款185212元的利息损失，该利息损失应以185212元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算为宜；（2）原告因购房向中国工商银行股份有限公司西安韩森寨支行贷款38万元其已支付的贷款利息损失（以中国工商银行股份有限公司西安韩森寨支行出具的还款明细清单为准）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：
一、解除原告彭某、张某与被告陕西开城实业有限公司于2014年12月12日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：5502663）；
二、被告陕西开城实业有限公司于本判决生效后十日内返还原告彭某、张某购房款565212元；
三、被告陕西开城实业有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告彭某、张某自2015年3月20日起至本判决生效之日时止，原告彭某、张某已向中国工商银行股份有限公司西安韩森寨支行支付的贷款利息（以中国工商银行股份有限公司西安韩森寨支行于本判决生效当月出具的还款明细清单的利息为准）；
四、被告陕西开城实业有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告彭某、张某首付款产生的利息损失（以首付房款185212元为基数，自2014年12月4日起计至本判决确定给付之日时止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；
五、驳回原告彭某、张某其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费9689元，原告已预交，由原告彭某、张某承担500元；由被告陕西开城实业有限公司承担9189元；被告承担的上述诉讼费用于本判决生效之日起十日内支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 康 璐
人民陪审员 杨丽娟
人民陪审员 周银凤
二〇一六年十月十四日
书 记 员 朱秋云