江苏省宿迁市宿城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）苏1302执异95号
异议人（案外人）：宿迁市明俊物业管理有限公司，住所地宿迁市泗洪县泗州大街南侧（第一街）1幢H01。
法定代表人：张夕龙，该公司总经理。
申请执行人：苏州银行股份有限公司宿迁分行，住所地宿迁市宿城区洪泽湖路55号。
负责人：王强，该行行长。
委托诉讼代理人：姚坡，该公司员工。
委托诉讼代理人：王向阳，江苏钟山明镜（宿迁）律师事务所律师。
被执行人：江苏天然园米面实业有限公司，住所地宿迁市泗洪县工业园区。
法定代表人：姜玉方，该公司董事长。
被执行人：江苏大山房地产开发有限公司，住所地宿迁市泗洪县经济开发区东区。
法定代表人：殷荣富，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张崇练，该公司员工。
被执行人：丹阳市苏中实业有限公司，住所地镇江市丹阳市吕城镇虎墅村。
法定代表人：潘国忠，该公司董事长。
被执行人：潘山大，男，1960年9月16日出生，汉族，住所地镇江市丹阳市。
被执行人：陈秋梅，女，1960年8月10日出生，汉族，住所地镇江市丹阳市。
本院在执行申请执行人苏州银行股份有限公司宿迁分行（以下简称苏州银行）与被执行人江苏天然园米面实业有限公司（以下简称天然园公司）、江苏大山房地产开发有限公司（以下简称大山公司）、丹阳市苏中实业有限公司（以下简称苏中公司）、潘山大、陈秋梅金融借款合同纠纷一案过程中，案外人宿迁市明俊物业管理有限公司（以下简称明俊公司）向本院提出执行异议，本院依法组成合议庭对本案进行了审查，于2017年7月26日作出（2017）苏1302执异64号执行裁定，明俊公司不服，向宿迁市中级人民法院申请复议，宿迁市中级人民法院于2017年9月6日作出（2017）苏13执复50号执行裁定，撤销宿城区人民法院（2017）苏1302执异64号执行裁定，发回宿城区人民法院重新审查。宿城区人民法院另行组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。
异议人明俊公司提出异议称：大山公司涉案所抵押的房地产在办理抵押登记时已租赁给明俊公司使用，根据法律规定，所有权变动的不影响租赁合同效力。请求撤销宿城区人民法院（2017）苏1302执261号之六执行裁定书，并裁定明俊公司对位于泗洪县××南侧（××街）1幢B2A、1幢D2A、1幢B23-24号抵押房屋享有优先租赁权。
申请执行人苏州银行辩称：不认可明俊公司与大山公司对涉案房屋存在租赁关系，即使有租赁关系，也不影响涉案房屋的拍卖。
大山公司辩称：对明俊公司的请求没有异议。
经审查查明：本院于2016年7月24日对于苏州银行与天然园公司、大山公司、苏中公司、潘山大、陈秋梅金融借款合同纠纷一案，本院作出（2016）苏1302民初4120号判决，其中第三项判决内容为：“原告苏州银行股份有限公司宿迁分行对被告江苏大山房地产开发有限公司名下位于泗洪县泗洲大街南侧人民路西侧第一街1幢B2A号土地使用权（地号3213241000580003000，抵押登记债权数额8万元）及位于泗洪县××南侧××西侧××街××、××、Ｂ23-Ｂ24的房屋所有权证号为洪房权证泗洪县字第××号、洪房权证泗洪县字第××号、洪房权证泗洪县字第××号的房屋（抵押登记债权数额1980万元）享有优先受偿权，优先受偿数额以抵押登记债权数额为限。”该判决认定涉案商铺低押担保合同签订时间为2015年5月12日。
在苏州银行申请强制执行过程中，本院于2017年4月6日作出（2017）苏1302执261号之六执行裁定，裁定评估、拍卖大山公司名下的上述商业用房。
另查明，大山公司于2007年4月5日设立，从设立至今，张夕龙一直是该公司监事，陈秋梅一直是该公司股东；明俊公司于2009年6月26日设立，截止到2016年4月8日，陈秋梅是该公司股东，而从设立至今，张夕龙一直是该公司法定代表人。
本院审查认为，案外人对人民法院执行的标的物主张权利，应提供相应证据予以证明。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。本案中，明俊公司提交了明俊公司与大山公司之间的租赁合同三份、租金收据13张、银行交易明细、明俊公司出租房屋的租赁合同等证据，拟证明明俊公司系涉案房屋的承租人，经查上述证据有以下疑点：1.明俊公司与大山公司之间的租赁合同三份，包括签约日期在内的所有内容全部是打印，落款仅有双方公司的盖章；2.明俊公司与大山公司之间的租赁合同，显示签约日期为2011年8月30日的租赁房屋为位于泗洪县××南侧（××街）1幢B23-24、B25-26、B27-28，建筑面积：602平方米，租赁期限12年，自2011年9月1日至2023年9月1日止，前两年为免租期，用途为商铺经营，租金总额为696000元，在2011年11月底前交清，每100平方米面积年租金仅为11561.5元；显示签约日期为2012年3月28日的租赁房屋为位于泗洪县××南侧（××街）1幢B2A，建筑面积：2381平方米，租赁期限12年，自2012年4月1日至2024年3月31日止，前两年为免租期，用途为商铺经营，租金总额为440000元，在2012年4月底前交清，每100平方米面积年租金仅为1848元；显示签约日期为2012年4月28日的租赁房屋为位于泗洪县××南侧（××街）1幢D2A，建筑面积：2470平方米，租赁期限12年，自2012年5月1日至2024年4月31日止，前两年为免租期，用途为商铺经营，租金总额为440000元，在2012年5月底前交清，每100平方米面积年租金仅为1781.4元；上述租金显属不合理低价，且与明俊公司张夕龙陈述的每100平方米面积每年租金少则一万多，多则六、七万相矛盾；3.明俊公司提交的向大山公司支付租金的13张收据，开具的时间在2011年8月至2012年5月，显示开具的时间在不同月份却连号，在收据中大山公司的财务专用章所盖位置相近、倾斜度相近，这些收据均系单张，未订入账册，也无粘贴痕迹，存在票号小的开具在前、票号大的开具在后的混乱现象，明俊公司未提供证据排除对上述收据真实性的合理怀疑；4.明俊公司提交的上述商铺租赁给商户的租赁合同显示，每100平方米的房屋租金约在2万至4万之间，这些合同多为短期合同，多数为一年期，最长的只有5年，最迟的一份到期时间为2017年12月31日，但这些租赁合同并不能当然证实明俊公司与大山公司之间具有租赁关系，明俊公司是转租人、委托代理人还是居间人，都有可能存在对外出租涉案房屋的情况；5.明俊公司提交的与大山公司的交易明细，并不能证明系其主张的租金支付，不能排除双方有其他经济往来；6.明俊公司提交的其与大山公司、承租人朱珠所签的租赁合同自动解除协议照片，大山公也陈述了相关事实，显示如苏州银行主张抵押权，明俊公司与朱珠的租赁合同自动提前解除。综上所述，明俊公司提交的其与大山公司存在租赁关系的三份合同和13张票据等证据存在诸多疑点，结合明俊公司的法定代表人张夕龙一直是大山公司监事，明俊公司曾经的股东陈秋梅一直是大山公司股东，大山公司在抵押涉案商铺时并未提出涉案商铺已经出租给明俊公司等事实，足以证明明俊公司与大山公司之间存在利益关联性，不能排除双方存在串通之嫌。明俊公司不能证明其与大山公司的三份租赁合同、相关的租赁关系、租赁期限的真实性，其是否对涉案商铺享有租赁权以及租赁权存续的期间未有充分证据予以证明，且大山公司将涉案房产抵押给苏州银行时，明俊公司并非不知情，明俊公司所举证据也不能证明其存在可以排除执行的权利，故明俊公司的异议请求不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：
驳回异议人宿迁市明俊物业管理有限公司的异议请求。
如不服本裁定，可以在本裁定送达之日起十五日内向宿迁市宿城区人民法院提起诉讼。
审 判 长 赵春秀
审 判 员 莫 恒
代理审判员 王 晨
二〇一七年十月二十三日
法官 助理 刘 坤
书 记 员 马永超