杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0103民初129号原告：董红卫，女，1966年11月13日生，汉族，住杭州市西湖区。被告：徐洁芳，女，1979年11月10日生，汉族，住杭州市江干区。被告：繆建忠，男，1973年1月21日生，汉族，住杭州市江干区。两被告共同委托代理人：李勤、孙彬，国浩律师（杭州）事务所律师。原告董红卫为与被告徐洁芳、繆建忠房屋买卖合同纠纷一案，于2018年1月17日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法由审判员彭小梅适用简易程序于2018年3月27日公开开庭进行了审理。原告董红卫，被告徐洁芳、繆建忠的共同委托代理人李勤均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董红卫诉称：2017年11月26日，原、被告就下城区朝晖六区17幢1单元301室房屋的转让达成《杭州市房屋转让合同》，约定被告将上述房屋以人民币209万元的价格转让给原告，截止目前，原告已支付房款209万元，按照合同第八条约定：被告应当在交房前向房屋所在地的户籍管理机关办理完毕原有户口迁出手续，如未按期迁出的，应当向原告支付36万元的违约金，逾期超过10日未迁出的，自期限届满之次日起，被告应当按日计算向原告支付全部已付款万分之10的违约金。事实上，房屋已完成过户并于2017年11月29日交付给原告，目前因被告未按照合同第八条约定将该房屋原有户口（尹利东330103196901061619）迁出，其行为已构成违约，被告应当向原告支付违约金36万元，并应当从2017年12月10日起以209万元为基础按日万分之10计算违约金，暂计算至2017年12月31日，逾期违约金为43890元（最终计算至户口迁出日止）。原有户口问题是否迁出，关系到原告诸多权益，关系到原告是否实际享有完整的房屋所有权益，也给原告房屋所有权的行使带来诸多不便和损害，依据合同约定和合同法规定，被告的行为已构成违约，应当承担违约责任。故原告依据民诉法之规定，向法院提起诉讼，请求判令：1、两被告向原告支付违约金36万元；2、两被告向原告支付违约金43890元(自2017年12月10日起暂计算至2017年12月31日，最终计算至户口实际迁出日为止)；3、本案诉讼费用由两被告承担。为证明上述事实，原告董红卫向本院提供以下证据：1、杭州市房屋转让合同1份，证明原、被告之间有户口的约定，被告违约的事实。2、转款凭证2份、收款收据1份，证明原告已经按照合同约定将房款转给被告的事实。3、杭州市房地产经纪服务合同1份，证明原、被告之间购房的事实。4、短信1页、询问笔录3页、微信聊天记录3页，证明原告在积极配合被告，被告知道里面有户口，被告隐瞒了这个事实。被告徐洁芳、繆建忠辩称：一、被告负有的义务是对被告徐洁芳作为户主的家庭户中的户口负有迁出义务，对于案外人尹利东的户籍迁出，被告不负有义务，故被告不存在违约行为，原告以尹利东户籍未迁出为由认为被告构成违约是不成立的。1、根据《杭州市房屋转让合同》第八条第2款的规定，甲方（即被告）负有的义务是到房屋所在地户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续，该条的义务内容是：甲方对其原有户口迁出负有义务，但对房屋地址中存在的案外人户籍迁出没有约定由被告负有迁出义务，被告也没有这个权利去迁出案外人的户籍。2、事实上，尹利东户籍早在1985年7月就已经在案涉房屋中，被告徐洁芳于2002年9月购入该案涉房屋，在2003年立户时派出所也没有告知该房屋地址中还存在另外一个户号（事后问派出所，派出所也告知他们没有这个义务告知），作为普通老百姓，被告2003年办理完自己的户籍立户登记后，自然认为该房屋中不存在其他户主，在徐洁芳作为户主的户口簿中也没有记载有案外人尹利东的户籍信息或相关说明。对于还存在尹利东户籍在案涉房屋中的情况，作为普通老百姓的被告是不知情的，若知道尹利东的户籍在案涉房屋中的话，被告早就要求他迁出了，不会到现在房子已经过户给原告后经原告提出后才获悉。此外，若被告知道尹利东的户籍登记在案涉房屋中的话，也不可能会在合同中同意第八条第2款的违约责任约定，从这点也可以反过来证明被告确实不知道尹利东的户籍在案涉房屋地址中。二、退一步讲，假设对于案外人户口逾期迁出被告构成违约的话，原、被告双方约定的违约金也过高，应予以减少，鉴于案外人户口已经迁出且客观上并未给原告造成任何损失，因此，本案原告主张的违约金不应得到支持。1、如原告在诉状中所述，本案被告已经于2017年11月29日将房屋实际交付给了原告使用，案外人尹利东户籍是否迁出，对原告来说，既不影响其使用房屋；也不影响其户籍迁入，其没有任何损失。因此，双方约定的违约金明显过高，依法被告有权要求法院调整。2、鉴于原告没有实际损失，加上本案出现“一址多户”的特殊情况，被告没有违约的故意，故原告提出的违约金不应得到支持。三、被告在此再次向原告提出催告，本案原告没有配合被告签署物业交验单，尚有36万元房款没有支付给被告，原告客观上已经构成逾期付款，被告要求原告今日立即到房屋中介机构签署物业交验单，并保留按照合同约定追究原告的违约责任，甚至解除合同收回房屋。1、鉴于本案情况特殊，出现了“一址多户”的特殊情况，问题出现后，被告一直积极寻求解决办法，经原告向派出所提出申请尹利东户籍迁出后，被告已尽最大努力和派出所进行沟通协调，使得原本可能要五六个月才能完成迁出的手续，大大缩短，最终在2018年3月14日完成了迁出手续。被告也一直本着友好的态度积极和原告协商，直到今天在法庭上，被告还是希望双方能协商解决此事，但如果原告执意要法院判决的话，被告也必将根据协议约定追究原告的违约责任。2、本案房屋早已过户到原告名下且已经交付给原告使用，原告本应按约配合签署物业交验单，尹利东户籍迁出与原告配合支付尾款是两码事，但原告没有配合，被告认为，至少在尹利东户籍迁出后，原告总应配合签署物业交验单，但原告至今没有签署，已经构成逾期支付房款，根据合同第五条约定的违约责任，原告应支付违约金，且被告有权解除合同，收回房屋，请原告慎重予以对待，不要把别人的善意当作是应该。综上所述，被告不存在违约行为，即使被告存在违约，原告提出的违约金诉请也全部不应该得到支持，且相反，原告客观上已经构成违约，被告保留追究其责任的权利。为证明上述事实，被告徐洁芳、繆建忠向本院提供以下证据：1、朝晖派出所关于尹利东户籍情况的证明1份，证明尹利东的户籍早在1985年7月5日就迁入案涉房屋，且户主就是尹利东，其户籍登记信息与徐洁芳的户籍没有任何关联性，被告的户口本没有反映出尹利东户籍登记在案涉房屋，被告对尹利东户籍在案涉房屋的情况不知情；尹利东的户籍已于2018年3月14日迁出案涉房屋；尹利东户籍的迁出被告是不能左右的，并非被告的义务。2、杭州市不动产权属信查询记录1份，证明徐洁芳于2002年9月2日从案外人处购入案涉房屋并取得产证，购入案涉房产之前尹利东的户籍客观上已经登记在案涉房屋中；案涉房屋的产权已经于2017年12月5日过户给原告的事实。3、居民户口簿1份，证明2003年1月，被告徐洁芳的户籍登记在案涉房屋，尹利东的户籍信息没有反映在徐洁芳的户口簿中，徐洁芳对当时尹利东户籍登记在案涉房屋的情况不知情；徐洁芳户号中的全部户口已于2015年4月7日全部迁出，不存在违约行为。原、被告向本院提供的上述证据，经质证，本院认证如下：原告董红卫提供的以上证据，被告徐洁芳、繆建忠对证据1三性无异议，对证明对象有异议，合同第8.2条约定完成原有户口迁出手续，这里是指甲方徐洁芳作为户主其户号下的户口负有迁出义务，但对于案外人的户口被告不知情，没有义务和能力让案外人迁出。该违约金约定过分高于原告的实际损失。对证据2三性无异议，对证明对象有异议，原告的房款是根据合同约定打入中介公司的监管账户，虽然原告已经向监管账户支付了房款，但是因原告没有按约配合签署物业交验单导致目前尚有36万元房屋尾款没有支付给被告。对证据3三性无异议。对证据4对短信三性无异议，该证据恰恰可以证明被告已经将房屋过户给原告，原告应该按照合同约定配合签署物业交验单，原告不配合的行为已经构成违约。对询问笔录三性无异议。该证据只能证明办理尹利东户籍迁出的流程，反而可以证明被告对尹利东户籍迁出不负有义务。对微信记录真实性无法确认，即使微信是真实的，原告提供的微信内容是片面的，选取了一些片段予以呈现，事实上刚才看原告手机中的内容，原告称微信聊天中繆建忠的对话中一再明确自己对尹利东户籍在案涉房屋地址中并不知情，且会全力配合争取尽快通过派出所的程序，将尹利东户籍迁出。经审核，本院对以上证据真实性均予以确认。对被告徐洁芳、繆建忠提供的上述证据，原告董红卫对证据1真实性无异议。对证据2-3无异议。故本院对以上证据均予以确认。根据原、被告所提供的有效证据及原、被告的陈述，本院认定的事实如下：2017年11月26日，董红卫（买方、乙方）与徐洁芳、繆建忠（卖方、甲方）签订《杭州市房屋转让合同》，约定甲方房屋坐落于杭州市下城区，建筑面积54.32平方米，该套房屋转让总价180万元。合同签订之日起3天内，乙方支付房款首期人民币800000元至甲乙双方约定的银行第三方监管账户；乙方须于2017年12月1日前支付余款人民币1000000元至甲乙双方约定的银行第三方监管账户。合同第八条约定，甲方应当在交房前向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如甲方未按期迁出的，应当向乙方支付360000元的违约金，逾期超过10日未迁出的，自期限届满之次日起，甲方应当按日计算向乙方支付全部已付款万分之10的违约金。同日，董红卫（买方、乙方）与徐洁芳、繆建忠（卖方、甲方）还签订《协议》一份，约定所出售的房屋合同价1800000元，装修款另计290000元，合计2090000元等。后董红卫按约支付了全部购房款，双方于2017年11月29日完成交房手续。2017年12月5日，原、被告完成不动产权变更登记手续。2017年12月13日，中介公司我爱我家通知董红卫领取不动产权证并结算费用。之后，董红卫在中介公司陪同下至当地公安局查实，案外人尹利东（户主尹利东，户号506013729）的户籍仍登记在案涉房屋中。董红卫与被告沟通，被告积极配合，后董红卫以其名义向公安局申请将尹利东的户口迁出案涉房屋，尹利东的户籍实际于2018年3月14日迁出。现董红卫主张两被告应于2017年12月13日之前迁出案涉房屋所有户口，现两被告对于尹利东的户口存在逾期迁出行为，应按合同约定承担违约责任，故提起本案之诉。另查明，案涉房屋由徐洁芳购买于2002年9月2日，后于2008年11月18日登记至徐洁芳、繆建忠名下。2003年1月20日，徐洁芳将其户籍迁入案涉房屋（户主徐洁芳，户号506027698），至2015年4月7日徐洁芳户号下所有户口均已迁出案涉房屋。本院认为，案涉的《杭州市房屋转让合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，本院依法确认有效。双方在合同中约定了逾期迁出户口须承担违约金的条款，董红卫主张两被告按合同约定承担违约金。对此本院认为，当事人一方违约给对方造成损失的，损失赔偿额应以造成的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案出现了“一房两户”的特殊情况，原告并无证据证明双方签订合同时两被告已明知案外人尹利东的户口还在案涉房屋内，故两被告在出售房屋过程中不存在主观过错，且得知这一情况后，两被告积极配合解决尹利东户口迁出事宜。另一方面，两被告客观上的违约行为未给董红卫造成实际损失，董红卫并无证据证明其存在实际损失。且根据双方庭审中的陈述，案外人尹利东户籍存在于案涉房屋，并不影响董红卫户籍的迁入。结合上述全部因素以及损失填补原则，本院酌情确定由两被告承担违约金12000元，对董红卫的其他诉讼请求不予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告徐洁芳、繆建忠于本判决生效后十日内支付原告董红卫违约金12000元；二、驳回原告董红卫的其他诉讼请求。案件受理费7358元，因适用简易程序减半收取3679元，由原告董红卫负担3570元，被告徐洁芳、繆建忠负担109元。原告董红卫于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告徐洁芳、繆建忠于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。审 判 员 彭小梅二〇一八年四月三日代书记员 宋圆圆?*ArabicDash?-10-??*ArabicDash?-3-?