浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2011）杭江民初字第266号原告浙江××姓××司。法定代表人裴某某。委托代理人吕某某、杜某某。被告耿某某。原告浙江××姓××司（以下简称老百姓公某）为与被告耿某某房屋租赁合同纠纷一案，于2011年1月27日向本院起诉，本院受理后，依法由代理审判员金长义独任审判，于2011年3月15日公开开庭进行了审理。原告老百姓公某的委托代理人吕某某、杜某某，被告耿某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告老百姓公某某称：2003年11月10日，原、被告签订租房合同一份，约定原告将位于杭州市××新村小修部（现门牌为采菱路39-3号）的房产一处出租给被告，租赁期限为2003年11月10日至2012年11月9日止，租金为每年2万元。合同还约定被告不得转租，租金逾期15天以上出租人可以解除合同。合同签订后，被告从未向原告支付过租金。2009年7月27日，原告向被告发函，要求其收函后10日内结清租金否则将按约解除合同，同时也随函告知涉案房产出让情况，被告可在10天内按同等条件行使承租人的优先购买权，但被告在期限内既未作出购买意向，也未补交租金。原告将涉案房产转让给王某某，经双方协商一致，2009年以前的租金仍由原告收取，2009年起的租金由王某某收取。直至今日，被告仍欠付原告自2003年11月10日起至2008年底的租金10万元。现诉请判令被告支付租金人民币10万元、租金利息21000元（从2004年起至2008年12月30日止按每年2万元5%年利率即1000元利息计算）。庭审中，将租金利息变更为15000元。被告耿某某辩称：原告出租的房屋没有房产三证，2008年原告将房屋产权私下转让给了王某某，剥夺了被告的优先购买权；原告起诉已超过诉讼时效，按照法律规定，有关房屋租金的诉讼时效为一年；2003年11月10日被告已支付租金至2004年11月10日；该房屋是原告拍卖而来的国有资产，但2004年初原告已将所有资产移交给浙江发展管某某司，现已不存在老百姓公某；原告的通知被告并没有签字；原告的调解书，与本案无关。综上，请求驳回原告的诉讼请求。原告老百姓公某为支持其诉请，向本院提交以下证据：1、杭州市房屋租赁合同1份，证明被告向原告承租房屋及双方对租赁的权利和义务进行了约定的事实。2、通某某1份，证明2009年7月原告通知被告交纳租金及可优先购买的事实。3、快递单1份，证明通某某已送达给被告的事实。4、房屋租赁合同1份，证明被告未经原告同意擅自转租的事实。5、民事调解书1份，证明2009年1月至2010年3月租金是支付给王某某的事实；以上证据经质证，被告对证据1的真实性、合法性和关联性无异议，认为该合同系原告要求被告不要参与改制，为补偿被告才与被告签订的，对证据4、5均无异议，本院对证据1、4、5予以确认。被告对证据2有异议，主张其没有收到过该通某某，被告承认证据3中的地址和电话都是对的，但主张没有收到过该快递，本院认为，证据2、3能证明原告于2009年7月27日向被告邮寄过催讨租金的通某某的事实，予以确认。被告耿某某为支持其辩称，向本院提交以下证据：1、发票1份，证明被告曾交过2003年11月10日至2004年5月11日的租金10000元的事实。2、李某某与原告签订的租赁合同1份，证明在没有将资产移交给国有资产公某之前，原告为了让被告不参加公某改制将案涉房屋提供给被告经营，与被告老婆又签了一份合同，被告履行的就是该份合同，另外那份合同用于原告备案。以上证据经质证，原告认为证据1的真实性无法当庭认定，对证据2的真实性无异议，因耿某某是一个单位的，租金偏低怕其他员工有意见，同时涉及到的出租房屋是国有资产，所以以被告老婆的名义又签了一份，实际履行的是与被告签订的那份合同。本院认为，证据1有原告的账务章，在原告没有进行有效反驳的情况下，该证据能证明被告的妻子李某某向原告支付了2003年11月10日至2004年5月11日的租金的事实，予以确认；证据2能证明原告与被告的妻子李某某签订了一份内容与原、被告签订的租赁合同一致的合同，予以确认。根据证据的认定以及原、被告在庭审中的陈述，本院确认下列事实：2003年11月10日，老百姓公某（甲方）与耿某某（乙方）签订《杭州市房屋租赁合同》一份，约定：甲方自愿将坐落在杭州市××新村小修部（现为江某区采菱路39-3号）房屋，建筑面积54平方米，出租给乙方使用，乙方对甲方所要出租的房屋作初步了解，愿意承租该房屋；房屋租赁自2003年11月10日起至2012年11月9日止，房屋年租金人民币20000元；乙方必须按时间向甲方缴纳租金，付款的时间和方式为：合同签订后两天内，乙方向甲方支付6个月的租金，第7个月到来前支付下6个月的租金，以后每6个月付租金一次，以此类推；乙方保证所租赁的房屋为食品、小百货等经营使用。该租赁合同还对违约责任、水、电费支付、争议解决方式等内容进行了约定。同日，老百姓公某与耿某某的妻子李某某签订一份与上述合同内容一样的租赁合同。2003年11月14日，李某某向老百姓公某支付了2003年11月10日至2004年5月11日的租金10000元。2008年6月、7月，老百姓公某将上述房屋转让给王某某。2009年7月27日，老百姓公某向耿某某邮寄了一份通某某，通知内容包括要求耿某某在收到通某某后10日内立即向公某结清所有拖欠租金等。2009年11月3日，经本院调解，王某某与耿某某自愿达成如下协议：一、耿某某于2010年3月30日前将坐落于杭州市××路××号房某某退于王某某；二、耿某某支付王某某2010年1月1日至同年3月30日的租金5000元，于2010年1月10日前付清；三、王某某同意免去耿某某2009年1月1日至2009年12月31止的租金20000元。2011年1月27日，老百姓公某向本院起诉，要求耿某某支付自2003年11月10日起至2008年11月9日的租金及租金利息。本院认为，因老百姓公某与耿某某均承认当时为了防止单位其他人有意见而在双方签订《杭州市房屋租赁合同》的同时又由老百姓公某与耿某某的妻子李某某签订了另一份内容一样的合同，由此可见，老百姓公某的真正缔约对象是耿某某，而非李某某，老百姓公某与耿某某签订的租赁合同才是双方真实履行的合同，该合同合法有效，双方均应履行各自义务。2003年11月14日，李某某向老百姓公某支付了2003年11月10日至2004年5月11日的租金10000元，应视为耿某某支付了该期间的租金，现老百姓公某再次主张该期间的租金，无事实和法律依据，本院不予支持。为了督促权利人及时行使权利，保障交易秩序顺畅，我国法律设立了诉讼时效制度，权利人必须在诉讼时效的期间内主张权利，否则，将丧失胜诉权。有关法律和司法解释规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年；当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。分期履行的租金为随着租赁物使用时间的经过而定期产生的数笔债务，并不属于约定分期履行的同一笔债务，故诉讼时效的期间应从每笔租金履行期限届满之日起计算。本案中，双方的租赁合同约定：合同签订后两天内，耿某某向老百姓公某支付6个月的租金，第7个月到来前支付下6个月的租金，以后每6个月付租金一次，以此类推。据此，老百姓公某主张的2004年5月10日至2004年11月9日的租金应在2004年5月10日前支付，2008年5月10日至2008年11月9月的租金应在2008年5月10日前支付。在2009年7月27日老百姓公某向耿某某主张租金时，从2004年5月10日至2008年11月9日的各期租金支付期限届满至少已有一年有余，在没有诉讼时效中止、中断和可延长事由的情况下，该期限内的租金均已过诉讼时效，故老百姓公某要求耿某某支付该期间内的租金和延付租金的利息，无法律根据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百三十七条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题》第五条之规定，判决如下：驳回原告浙江××姓××司的诉讼请求。案件受理费人民币2600元，减半收取人民币1300元，由原告浙江××姓××司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币2600元；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  金长义二〇一一年三月二十五日代书 记员  李石燕