福建省宁德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第426号
上诉人（原审被告）福建省金福源房地产开发有限公司，住所地福建省周宁县狮城镇桥南街5号。
法定代表人周福堂，执行董事兼总经理。
委托代理人彭彦，福建环三律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张兰芳，女，1980年1月24日出生，汉族，福建省屏南县人，住屏南县，
委托代理人林玉凤、潘宜斌，北京德恒（福州）律师事务所律师。
上诉人福建省金福源房地产开发公司诉被上诉人张兰芳商品房预售合同纠纷一案，不服屏南县人民法院（2014）屏民初字第116号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人福建省金福源房地产开发公司的委托代理人彭彦、被上诉人张兰芳的委托代理人林玉凤、潘宜斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定，2010年9月6日原告与被告订立《商品房买卖合同》，原告向被告购买坐落于屏南县古峰镇环城路金福源商住大厦A幢1005、1006室住宅两套，合同约定房价款共计为345657元。被告实际交房时间是2011年9月6日。
原审判决还认定，1、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第三条约定：……。有关公共部位位置及共有分摊建筑面积计算构成说明见附件二。第四条约定：……。除上述购房款外，其他由出卖人代收的费用项目按以下标准、时间收取：代收项目及费用标准详见附件六补充协议，并在出卖人交房前交清所有费用，否则出卖人有权拒绝交房。合同第六条约定：付款方式及期限：其他方式付款77693元、57964元（没有约定付款时间），余额人民币76000元、134000元整向银行申请按揭贷款。合同第八条约定：“交付条件与期限：出卖人应当在2011年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列约定条件的商品房交付买受人使用：……。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按：买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内书面告知买受人的；2、国家政策法规变动，买受人逾期交付房款：不按时缴纳；应缴税项及相关费用，不按时提交所需材料”。合同第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五［该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率（万分之五）］的违约金。合同第十四条约定：关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。合同第二十二条约定：本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。第二十三条约定：本合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。
2、附件二公共部位共有分摊建筑面积构成说明：公摊面积的构成按国家有关标准、规定计算和执行。
3、《商品房买卖合同补充协议书》相关内容：……二、出卖人协助办理房屋产权证和其他相关证书，买受人应及时提供相关资料，办理产权证及其他相关证书的费用由买受人承担。三、商品房买卖合同所规定的商品房价款不包括楼价外的其他费用，其他费用为：……⑶办理土地证工本费、房产证工本费、房产证鉴定费、水电开户费……⑸水：一户一表，立户费由买受人承担，出卖人代收立户费1000元／套。⑹电：一户一表，立户费由买受人承担，出卖人代收立户费1700元／套。……五、按揭付款方式及违约责任……1、买受人采用按揭贷款购房，由出卖人协助买受人办理银行按揭贷款（公积金贷款除外），买受人同意在签订《商品房买卖合同》时按银行要求按时提供贷款所需材料，并在七天内办理按揭贷款所需资信证明及其他所有材料全部交出卖人，否则每逾期一天，买受人每日按申请贷款总额的万分之五支付违约金。2、买受人必须保证提供材料的完整性、真实性及合法性。若因贷款银行审查中认为买受人提交的按揭材料不符合规定，则买受人应于收到贷款银行或出卖人通知之日内按银行要求补齐材料，否则每逾期一天，买受人每日按申请贷款总额的万分之五支付违约金。……。七、房产的交付1、合同第九条中约定的出卖人逾期交房的违约责任仅指买受人所购房屋没有取得合同第八条第1项约定的房屋质检合格文件。若买受人在房产交付之日尚未按照合同及本补充协议之约定付清全部款项，出卖人有权在买受人还清合同及本补充协议约定的所有欠款前，相应据实顺延交付房产的时间。2、上述行为应视为买受人已对房产进行了验收交接，出卖人已履行完毕相应的交付义务。八、其他事项：1、本补充协议为合同不可分割的组成部分，与合同具有同等法律效力。本协议若与《商品房买卖合同》有矛盾之处，以本补充协议约定为准。……本协议经双方签字盖章后生效……出卖人：福建省金福源房地产开发有限公司盖章，法人代表周福堂盖章，买受人张兰芳签名。日期处没有载明盖章签字的时间。
4、被告福建省金福源房地产开发有限公司于2010年8月30日、9月9日、9月13日、12月2日、12月10日分别收取原告房价款等30000元、86659元、77693元、38964元、19000元、19000元，于2011年7月6日收取原告按揭款76000元。于2011年9月6日收取原告交水电开户费1000元。
5、2011年2月15日坐落屏南县古峰镇环城路A幢10层A1005、1006房屋进行预购商品房预告登记。
6、2011年8月30日屏南县建设局审批同意申请单位屏南县供电有限公司的城关Ⅱ路624线至下桥缆化工程挖掘道路、管线敷设的申请，施工起讫时间上自2011年8月30日至9月30日。
7、2011年9月6日原、被告签订《房屋装修管理服务协议》。
8、2013年5月3日李秀英以金福源小区所有住户的名义向福建省宁德市市长信箱投递信访邮件，其主要内容为：“我是屏南县福源大厦小区的住户，我们小区系周宁金福源房地产开发公司所建，2011年8月底开始陆续交房，合同上写有自交房日起三个月内办理房产证和土地证，在交房时已要求我们交了一部分办证所需的材料，但直到2012年10月依然没有看到证件，期间打电话到县房管局了解办证情况，才知道我们小区还没有提交材料去办理。……于是所有住户才找到开发商要求解决问题，开发商也基本避不见面，……。现在交房快两年了，……最后我代表小区所有的住户谢谢市长及相关部门，请帮帮我们！”2013年5月29日屏南县政府调查回复：关于福源商住大厦住户李＊＊反映房产证办理情况，屏南县房地产管理所对屏南房产信息管理系统进行查询，该楼盘商品房初始登记于2012年9月13日收件受理，于2012年9月21日完成商品房初始登记。对于福源商住大厦商品房转移登记业务，凡是登记材料齐备的，均在规定时间内办结。其中业主李秀英商品房转移登记于2012年10月31日收案受理，于2012年11月1日办结缮证。后因开发商对测绘公摊面积提出异议，所以至今该楼盘业主产权证书都未发放。现相关事宜正在磋商中。
9、2013年12月2日就福源商住大厦房产办证有关事宜等屏南县人民政府作出了专题会议纪要，会议纪要内容：根据（闽建房（2004）117号）通知、（闽建房（2009）3号答复和（宁建函（2013）21号）答复等文件的相关解释及福建省中福建筑设计有限公司出具的说明，原则同意金福源房地产开发有限公司修建的“福源商住大厦”项目地下水泵、消防水池、弱电房、发电机房等服务用房面积465.29平米（应在尊重原购房合同和群众利益不受损害的基础上，按照开发商与购房者双方协商自愿办理的原则）计入公摊予以办理产权登记手续；由房管部门分户办理产权登记手续，并督促开发商依法依规缴纳土地出让金。
2013年12月31日，原告向法院起诉，请求：一、判决被告向原告支付逾期交房违约金11752元；二、判决被告向原告支付逾期办理权属登记违约金按原告己付款的万分之一计至原告取得房屋权属证书之日止；三、判决被告向原告退还水电开户费1000元。
原审争议焦点：1、被告应否承担逾期交房的违约责任？如需承担，违约金如何计算？2、被告应否承担逾期办理房屋权属登记的违约责任？如需承担，违约金如何计算？3、被告是否需要退还原告水电开户费1000元？
原审判决认为，原、被告于2010年9月6日签订的《商品房买卖合同》以及其后签订的《商品房买卖合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应全面履行合同的义务。被告未按合同约定的时间将具备交房条件的房屋交付原告使用，应承担逾期交房违约责任。但原告于2011年9月6日接收了商品房，2013年12月31日起诉时已超过诉讼时效的保护期限，原告请求被告支付逾期交房违约金依据不足不予支持。被告没有在商品房交付使用后60内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属需由被告提供的资料交付原告，导致原告购买的商品房至今未能办理房屋权属登记，被告应承担逾期办理权属登记违约责任。被告代收水电立户费是合同行为，并不违反合同约定和法律规定，原告以被告收取水电立户费系重复收费违法为由，主张退还水电开户费1000元没有依据，本院不予支持。
原审依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《商品房销售管理办法》第三十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款的规定，判决：一、被告福建省金福源房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告张兰芳支付逾期办证违约金32007.83元。二、驳回原告张兰芳的其他诉讼请求。
宣判后，福建省金福源房地产开发有限公司不服判决，向本院提出上诉。
上诉人福建省金福源房地产开发有限公司上诉称，一、原审判决上诉人支付逾期办证违约金事实不清，证据不足，适用法律错误。（一）原审判决认定“没有超过诉讼时效”是错误的。1、逾期办证的性质是违约行为，不是侵权行为。不适用侵权行为所谓的持续发生等情形。并从起诉之日倒推二年追究违约责任等，不符合法律规定。2、被上诉人起诉已经超过二年的诉讼时效。合同约定交房时间是2011年6月30日，加上办证期限90日，最迟期限是2011年9月28日，而本案起诉时间是2013年12月31日，已经超过二年的诉讼时效。（二）原判认定被上诉人在第二次开庭时才提供信访户李秀英的信访件是错误的。1、该认定违背《证据规则》和法院举证期限的规定。被上诉人举证已经超过举证期限的规定。2、李秀英个人上访，并不能代表全体业主。3、基于上述事实认定诉讼时效中断是错误的。（三）原判认定逾期办证的违约原因在于上诉人是错误的。1、本案因政府部门与测绘单位双方对商品房测绘面积计算标准存在异议导致无法按期办证。房屋权属证书依法由买受人主办，出卖人只是协办，逾期领证责任在于主办人，不能由协办人负全责。（四）原判认定违约期限的终止时间为2014年4月11日，即第二次开庭之日。原审认定违约天数计算是错误的。违约时间应是业主知道或者应当知道可以办证日期止才是正确的。屏南县人民政府已经答复信访人李秀英初始登记于2012年9月21日，应推定全体业主已经知道。原判已经认定屏南县人民政府答复系知道或应当知道，仍要上诉人承担违约责任是错误的。请求依法改判。
被上诉人张兰芳答辩称，一、答辩人一审中提出的逾期交房、办证违约金的主张并未超过诉讼时效。1、延期交房是一种继续性债权，随时间的推移不断发生变化。2、对于没有支付期限的违约金债务，债权人任何时候都可以主张，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人“知道或者应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才可依法起算。即应当在逾期办证之后，购房方第一次提出支付违约金要求，开发商明确表示不支付违约金时，本案的诉讼时效才可依法起算。3、2013年12月2日之前未能办证的原因在于开发商（上诉人）对测绘公摊面积提出异议，导致该楼盘业主产权证书未发放。4、宁德市人民政府市长信箱邮件虽然从李秀英处发出，但李秀英是代表全体业主进行询问。二、商品房逾期交房、办证的原因在于上诉人，上诉人应承担违约责任。1、上诉人于上诉请求中一方面主张买受人不去及时办证，另一方面又认为是政府部门的原因导致逾期领证。前后表述矛盾。2、上诉人主张被上诉人于房屋办证期限届至后长期不主张权利，既不符合本案《商品房买卖合同》的订立目的，亦有违常理。3、宁德市人民政府市长信箱邮件答复内容“未能办证的原因在于开发商（上诉人）对测绘公摊面积提出异议，导致该楼盘业主产权证书未发放。”违约责任完全在于开发商。4、出卖人未能证明截至本案开庭审理时其已履行上述两项义务，其已构成违约，上诉人应继续履行协助买受人办理涉案房屋产权登记的义务并应承担违约责任。5、至今仍然无法办证，其原因在于开发商在与购房者协商不成的情况下，应当履行按原来测绘面积上报资料履行义务的责任，但开发商迟迟不履行。请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，诉争双方对原审认定的事实，除对诉讼时效及违约金能否计算存在异议外，其他事实均无异议。本院对没有异议的事实予以确认。
诉争双方争议的焦点是：1、本案是否过诉讼时效？2、如果没有超过诉讼时效违约金应如何计算？围绕争议焦点，本院予以查明、分析并认定。
一、关于是否超过诉讼时效的问题。
本院认为，诉讼时效的起算点是从当事人知道或应当知道自己的权利受到侵犯之日起算。被上诉人在合同约定的交房时间内没有收到交房通知，其权利即已受到侵犯，诉讼时效应从此开始计算。因此，被上诉人应在二年之内提出保护自己权利的请求。但被上诉人代表李秀英在诉讼时效之内的2013年5月3日，已经代表全体业主向政府提出保护权利的请求，其诉讼时效应从李秀英提出请求之日从新计算。
李秀英受全体业主委托提出请求，应属于代表全体业主。有全体业主的委托陈述及李秀英受托声明等证实。同时依生活常理亦可以知道，被上诉人所购买房屋被延期交房或办证，而房屋又属被上诉人重要生活必需品，投入金额巨大，其房屋被延期交房或办证，被上诉人提出赔偿请求符合生活常理。
上诉人在开庭之前才提出诉讼时效的答辩，为公平起见，应予以被上诉人适当的举证期间。且在开庭之前的2014年4月2日，被上诉人委托代理人即向法院提出延期审理的请求，且该请求得到法院的同意。同时根据新颁布且适用的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十九条第三款关于“举证期限届满后，当事人对已经提供的证据，申请提供反驳证据或者对证据来源、形式等方面的瑕疵进行补正的，人民法院可以酌情再次确定举证期限，该期限不受前款规定的限制”的规定，也可以予以被上诉人举证期限的要求。因此，被上诉人所举证据并没有超过举证期限。
二、关于违约金能否计算，及如何计算的问题。
本院认为，被上诉人在合同约定的期限内没有交房或办证，已经构成违约，按照双方当事人所签订的购房合同，上诉人应支付被上诉人违约金。上诉人无法按时交房或办证的原因系因公摊面积等与政府有关部门无法达成一致意见，导致无法交房或办证，其原因在于上诉人，而与被上诉人无关。退一步讲，即使无法交房或办证的原因在于政府有关部门，也应由上诉人向政府有关部门提出索赔要求，不能作为上诉人对被上诉人免责事由。
上诉人在合同约定的时间内无法交房或办证，对于何时能够交房或办证负有通知义务。否则，被上诉人根本无法知晓何时能够交房或办证。上诉人没有通知交房或办证的，应负违约及赔偿责任。但上诉人直到原审开庭时，才提出可以交房或办证等，其违约和赔偿金的计算截止点到此为止。原审据此计算交房或办证违约金是正确的。至于上诉人主张李秀英在向政府有关部门反映时，已经知道可以办证等，因上诉人负有通知办证或交房的附随义务，且交房或办证等需要上诉人配合，被上诉人作为花了较大代价的购房户及购房合同的相对方，亦有权利得到上诉人的正式通知。同时，被上诉人代表李秀英在向政府上访时，也并没有得到明确答复何时能够办证或交房，政府有关部门只是答复说，因上诉人公摊面积与政府有关部门不能达成一致意见，正在协调。故上诉人主张以政府有关部门正式通知作为交房或办证的违约金截止点是不正确的。
综上所述，本院认为，上诉人违反合同约定，没有及时交房或办证给被上诉人，应承担违约和赔偿的民事责任。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，所作判决应予以维持。上诉人上诉理由不足，本院不能予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费724元，由上诉人福建省金福源房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高树惠
代理审判员 郑 彦
代理审判员 陈光华
二〇一五年五月十八日
书 记 员 何斌坤
附主要法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；