江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）常民终字第805号
上诉人（原审被告）常州天鹅科技有限公司，住所地常州市常武中路801号常州科教城创研港1号楼B座。
法定代表人李宇霞，该公司董事长兼总经理。
委托代理人张国荣，江苏乐天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）常州中房物业有限公司，住所地常州市关河西路40号关河大楼。
法定代表人王炳华，该公司总经理。
委托代理人梅琳，江苏铭天律师事务所律师。
上诉人常州天鹅科技有限公司（以下简称天鹅公司）因与被上诉人常州中房物业有限公司（以下简称中房公司）物业服务合同纠纷一案，不服常州市武进区人民法院（2014）武民初字第2060号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月13日立案受理，并依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
原审情况：
中房公司诉称，其与天鹅公司签订的相关物业服务协议合法有效，按照法律规定和合同约定，天鹅公司应当按时足额缴纳物业费等服务费用。如果未按时缴纳，应当按照合同约定支付滞纳金。自2012年8月1日至2014年10月20日，天鹅公司共结欠物业费262491.26元、滞纳金59883.60元，电梯费40383.27元、滞纳金9212.86元。自2012年8月1日至2014年9月30日，天鹅公司共结欠电费67200元、水费1264元、停车费29632元、滞纳金为9400元。上述各项费用合计为449834.99元。其中物业费、电梯费按照天鹅公司所购房屋的建筑面积计算，物业费为2.60元／平方米／月，电梯费为0.40元／平方米／月；该两项的滞纳金为所欠缴金额按万分之五／日计算。水费为实际抄表数加上损耗，单价为3.50元／吨，总金额为1264元。电费为实际抄表数加上损耗和公共部位的分打摊数，单价为0.867元／度，总金额为67200元。天鹅公司租用了6个车位，实际占用了8个，另外2个是放突击车，停车是3个，占用3个作为加工场。作为加工场的三个车位只缴费至2013年3月31日。2014年3月31日之前是150元／个／月，在4月1日后调整为200元／个／月，突击车占用停车费未计算，累积停车费9400元。经与天鹅公司多次协商不成，请求判令：1、天鹅公司向中房公司缴纳物业费、电梯费、停车费等以及所产生的滞纳金共计449834.99元。2、诉讼费用由天鹅公司承担。
中房公司提交了如下证据：1、中房公司与长江龙城科技有限公司（以下简称长江公司）签订的物业管理服务合同1份，证明中房公司为天鹅公司物业所在地物业服务的提供者。2、业主入伙收楼邀约书6份，证明天鹅公司应长江公司之邀入住创研港1号。3、由天鹅公司作为入住业主盖章的创研港1号管理规约1份，证明天鹅公司入住并接受中房公司的物业服务。4、中房公司与朗恩思公司签订的前期物业管理服务协议1份，证明中房公司将相同的协议交天鹅公司签字盖章，但天鹅公司没有将该协议交中房公司，双方之间物业服务内容相同。5、商品房屋买卖合同内容节选14份及汇总单1份，证明天鹅公司的物业面积为3850.1平方米。6、2013年7月31日天鹅公司盖章的满意度调查表1份，证明天鹅公司接受了中房公司提供的物业服务。7、银行汇款凭证和发票各1份，证明天鹅公司曾缴纳了三个半月的物业服务费，进而证明双方之间存在物业服务合同关系。8、电表抄表记录1份，证明欠电费的依据。9、天鹅公司盖章的承诺书1份，证明天鹅公司承诺租用车位并应支付租金。
天鹅公司辩称，其向长江公司购房时，长江公司承诺将五楼的西侧平台种植绿化，无偿交给天鹅公司使用，但至今长江公司没有兑现该承诺，且平台为空调室外机等物体所占有。中房公司与长江公司签订的物业服务合同，实行的是酬金制，中房公司收取的物业费属于代收代管性质，所缴纳的物业费应归长江公司所有，中房公司只按照合同提取8%作为酬金，物业费最终与长江公司结算，而不是与每位购房者结算。物业服务等费用是其与长江公司的纠纷，不是与中房公司之间的纠纷，中房公司主体不适格。虽然天鹅公司也缴纳了部分费用，但天鹅公司未能和中房公司签订物业服务合同，未协商确定具体的缴费标准和时间，中房公司要求天鹅公司承担各项滞纳金均没有合同依据。中房公司收取天鹅公司水电费属于代收代缴，应该出具水电部门抄表的依据向天鹅公司收取，对水电损耗也是中房公司单方面制作的数额，未经天鹅公司确认，不能作为主张收取水电费损耗的依据。请求依法驳回中房公司的诉讼请求。
天鹅公司提供五楼西侧平台的现状照片4张，证明长江公司未兑现承诺。
原审经审理查明，2010年8月26日，中房公司作为乙方，长江公司作为甲方，双方协商签订物业管理服务合同1份，约定由乙方为甲方位于常州市武进区常武中路801号常州科教城创研港1号建筑面积57720平方米的物业提供服务，物业服务费结算形式为酬金制，酬金标准为乙方实际支付的物业服务总支出的8%，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积按4元／月／平方米交纳（其中物业管理费3.60元／平方米／月，电梯运行维护费0.40元／平方米／月），公共能耗费用由全体业主及物业使用人每月按照实际发生额分摊。具体交费时间、交费标准由乙方按上述标准与物业买受人在《前期物业管理服务协议》中约定，由乙方向业主收取。
2011年5月9日，天鹅公司购买了长江公司上述创研港1号中B座B501-B507、B601-B607建筑面积3850.1平方米的房屋。2011年12月30日长江公司发函通知天鹅公司在2011年12月31日至2012年1月13日间办理入伙收楼手续，天鹅公司在上述时间内接收了所购买的房屋，但仅在中房公司提供的创研港1号管理规约上盖章，未与中房公司签订物业管理服务书面协议。
另外天鹅公司还租用中房公司管理服务的创研港1号地下室80、81、82、100、101、102号车位。中房公司对外公示和实际收取的车位租赁费为150元／个／月，从2014年调整为200元／个／月。
天鹅公司于2012年2月29日向中房公司缴纳了2012年3月15日至同年7月底的费用，其中物业服务费2.60元／平方米／月、电梯运行维护施用费0.4元／平方米／月，水电费按发生数核定。同时还缴纳了实际停放车辆的3个车位至2014年12月31日的租赁费。此后由于天鹅公司与长江公司就5楼平台装修、绿化等事项未能协商一致，天鹅公司认为中房公司为长江公司所聘用的前期物业公司，故拖欠自2012年8月1日至2014年10月20日的物业服务费262491.26元，电梯运行维护施用费40383.27元，车位租赁费29632元；拖欠自2012年8月1日至2014年9月30日的电费67200元、水费1264元；上述各项费用合计380738.53元。
原审审理中，中房公司认为与天鹅公司签订了物业管理服务协议，中房公司和长江公司在格式物业服务协议上盖好公章，让天鹅公司拿回去盖章确认，但天鹅公司拿回后未将协议交还，所以不能提供该协议。天鹅公司认为双方没有签订物业服务书面协议，双方对收费标准、支付期限、违约责任以及车位租赁费能否涨价均未商定，不能参照适用与其他业主的协议履行，更不需支付滞纳金。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。中房公司与长江公司签订的物业管理服务合同的第六条约定，具体交费时间、交费标准由乙方（中房公司）按上述标准与物业买受人在前期物业服务协议中约定，由乙方向业主收取。鉴于中房公司为天鹅公司提供了相应的物业服务，天鹅公司也在中房公司提供的物业服务管理规约上盖章确认，也按优惠的标准缴纳了四个半月的物业服务费、电梯运行维护施用费、水电费等，应当认定双方虽然没有签订书面的合同，但存在事实上的物业服务合同关系，天鹅公司应当缴纳相应的物业服务费用。由于中房公司与长江公司签订的物业管理服务合同第六条约定了中房公司与业主之间的具体交费时间、交费标准应与物业买受人在前期物业服务协议中约定，鉴于现有证据无法证明双方对滞纳金作了约定，因此对中房公司要求天鹅公司支付滞纳金的请求，原审法院不予支持。关于车位的租赁费，中房公司对从2014年4月调价至200元／个／月进行了公示，且管理范围内统一进行调价，天鹅公司的3个车位也按此标准缴纳租赁费用，且实际租用至今，故应当按调价前后的不同标准缴纳车位租赁费。天鹅公司辩称长江公司承诺将五楼的西侧平台种植绿化，无偿交给天鹅公司使用的意见，因没有提供相应的证据予以证明，且也与本案中房公司无直接的关系，故不予采信。天鹅公司辩称中房公司收取的物业费属于代收代管性质，物业费最终与长江公司结算，中房公司主体不适格的意见，因中房公司管理服务范围内的其他业主均与中房公司签订了书面的物业服务协议，中房公司提供了相应的物业服务，天鹅公司也事实上按其他业主相同的标准缴纳部分期间的费用，天鹅公司也对中房公司的服务作出过评价，可认定中房公司的主体是适格的。故对天鹅公司的该辩称意见，也不予采信。对天鹅公司辩称中房公司收取天鹅公司水电费属于代收代缴，中房公司单方面制作的水电费数额，未经天鹅公司确认不能作为主张收取水电费及损耗的依据的意见，中房公司按照与长江公司前期物业服务协议的约定和对其他业主相同的方式、方法，核定水电费的金额是恰当的，也是符合客观实际的。故对天鹅公司该辩称意见，同样不予采信，但中房公司在今后的服务中，要加强与业主的沟通，改善公示的方法，增强相互的信任。为了避免日后纠纷，建议双方当事人补签物业服务书面合同。本案经调解无效，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百四十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，作出如下判决：一、天鹅公司于本判决生效之日起三十日内支付中房公司物业服务费等费用380738.53元。二、驳回中房公司的其余诉讼请求。案件受理费4024元，由天鹅公司负担3420元，由中房公司负担604元。
上诉人天鹅公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、上诉人与被上诉人双方未签订相关物业服务合同，而是被上诉人与长江公司之间签订了创研港1号物业管理服务合同，被上诉人要求上诉人按此合同履行缴纳物业费等义务无事实依据。另，被上诉人所提供的创研港1号业主手册也是其单方面制订，未经业主大会或业主代表大会通过，对包括上诉人在内的业主无约束力。二、被上诉人与长江公司签订的物业管理服务合同约定物业服务费采取酬金制，被上诉人收取的物业费为预收和代管性质，即其代收的物业费属长江公司所有。由于长江公司作为业主在招商时作出的将上诉人所购买的创研港1号B座五楼西侧屋面平台种植绿化无偿交给上诉人使用的承诺未兑现，双方产生纠纷，因而其与长江公司在物管服务包括物业费等在内诸事项未协商一致，故本案应为上诉人与长江公司之间的纠纷，而非上诉人与被上诉人之间纠纷，上诉人作为一审被告的主体不适格。三、上诉人与被上诉人双方在物业费的收取标准、交费时间、交费方式等方面既无书面约定，也无口头约定，被上诉人主张上诉人拖欠物业费、电梯费无依据。至于上诉人已交给被上诉人的部分费用系被上诉人为长江公司代收预收性质，最终应由上诉人与长江公司结算；对于水电费的收取更是属于被上诉人代收代交性质，被上诉人应当依据水电部门出具的抄表记录、收费凭证等向上诉人收取，但被上诉人并未提供任何凭据，仅以其单方手写抄见数即要求交费与实际不相符；对水电中的公共能耗分摊费用未经上诉人确认就要求支付更毫无依据和理由。综上，请求二审法院查明事实，依法作出公正裁决。
被上诉人中房公司答辩称，建设单位与被上诉人签订的前期物业服务合同具有约束力，被上诉人为上诉人提供了相应的物业服务，上诉人在被上诉人提供的物业服务合约上盖印，并交纳了四个半月的物业费、电梯维修费、水电费等，存在事实上的物业服务合同关系，上诉人应按时交纳相应物业费。据此，被上诉人认为一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持。
二审审理中，双方当事人均未提供新的证据。
二审经查明，长江公司与中房公司之间签订的创研港1号物业管理服务合同的性质属于前期物业服务合同。
二审另查明，天鹅公司与长江公司签订的《商品房买卖合同》第二十一条“前期物业管理”条款，载明：“（一）出卖人依法选聘的前期物业管理企业为：常州中房物业有限公司，资质证号为：（建）1050221。（二）根据前期物业服务合同的约定，前期物业管理企业提供的服务内容和收费标准及起始缴费时间等详见前期物业管理协议。（三）出卖人负责监督物业管理企业按照前期物业服务合同的约定提供物业服务。（四）买受人已详细阅读有关物业服务的全部内容和业主临时公约，同意由出卖人依法选聘的物业管理企业提供前期物业服务，遵守业主临时公约。”另，《商品房买卖合同》附件四第十条，载明：“买受人已详细阅读并同意遵守《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》等相关附件文书”。
二审查明的本案其他事实与原审一致，本院依法予以确认。
本院认为，首先，长江公司与中房公司之间所签订的创研港1号物业管理服务合同属于前期物业服务合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持，故本院对天鹅公司认为该合同对其无约束力的主张不予支持。其次，天鹅公司与长江公司签订的《商品房买卖合同》及其附件中约定有“前期物业管理”条款，明确载明前期物业管理企业为中房公司，前期物业管理企业提供的服务内容和收费标准及起始缴费时间等详见前期物业管理协议，同时注明买受人已详细阅读并同意遵守《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》等相关附件文书，同意由出卖人依法选聘的物业管理企业提供前期物业服务，遵守业主临时公约，故本院对于天鹅公司关于双方在物业费的收取标准、交费时间、交费方式等方面无书面约定和口头约定的主张不予支持。并且，在中房公司提供了相应的物业服务后，天鹅公司事实上也按其他业主相同的标准缴纳过部分期间的费用，并曾对中房公司的服务作出过评价，故双方形成事实上的物业服务合同，且天鹅公司以事实行为表明认可相关的收费标准。再次，长江公司与中房公司之间所签订的创研港1号物业管理服务合同虽然约定物业服务费采取酬金制，但仅仅为物业服务的一种模式，根据合同的相对性，天鹅公司实际接受的是中房公司的物业服务，故本院对天鹅公司关于物业服务合同相对方为长江公司，其系与长江公司存在纠纷而拒交物业费的主张不予支持。天鹅公司如认为其与长江公司之间存在纠纷，可以另行起诉主张其权利。综上，上诉人天鹅公司的上诉理由依据不足，本院不予采纳，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8048元，由上诉人常州天鹅科技有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁 飞
代理审判员 张 玺
代理审判员 刘岳庆
二〇一五年六月十一日
书 记 员 赵 艳