上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终14258号
上诉人（原审被告）：周骏，男，1978年5月17日出生，汉族，户籍地上海市。
委托诉讼代理人：裴海峰，上海市金茂律师事务所律师
委托诉讼代理人：魏捷，上海市金茂律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：曹华丽，女，1986年12月15日出生，汉族，户籍地河南省平舆县。
委托诉讼代理人：夏季风，上海恒隆律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：张晶，女，1984年4月6日出生，汉族，户籍地武汉市武昌区。
上诉人周骏与被上诉人曹华丽、张晶因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2016）沪0104民初31521号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月7日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
周骏上诉请求：1、维持原审判决第一项判决主文；2、改判原审判决第二项判决主文中的租金计算期间，期间改为2015年2月16日至2015年5月1日，租金标准仍为15,000元/月；3、撤销原审判决第三、四、五项判决主文。事实和理由：1、租赁合同的双方当事人应是Z公司（以下简称Z公司）与曹华丽、张晶。根据被上诉人曹华丽提供的《上海市房屋租赁合同》、《解除合同通知书》、圆通快递面单均显示合同相对方为Z公司。一审中上诉人提供了Z公司的情况说明，表明Z公司对租赁合同予以追认。被上诉人出具的收据及Z公司的银行流水，均表明Z公司实际享有合同权利、履行合同义务。被上诉人与Z公司（筹）为办理工商登记，就上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX层签订租赁合同，亦表明Z公司对前述合同明确追认。根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第三条，上诉人作为Z公司设立发起人及法定代表人，在公司设立筹备期间签订的合同，特别是在Z公司追认后，应当认定Z公司为合同相对方，而非上诉人。2、上诉人已于2015年5月1日向张晶返还上海市徐汇区XX路XX弄XX号房屋（以下简称系争房屋），不应支付租金至2015年10月10日。基于此前的交易习惯，上诉人仅向两位被上诉人中的一位支付全部租金，两位被上诉人又系朋友关系，所以2015年5月1日，上诉人将系争房屋的一把大门钥匙、两把卷门控制钥匙都交给了张晶，还将25台电脑显示屏、电脑桌、办公隔离、会议桌等留在系争房屋内用以抵债。若如被上诉人所言，那么上诉人在长达8个月的时间内未支付租金，而上诉人未采取任何实质性措施，有违常理。3、系争房屋已被案外公司登记使用，被上诉人未能协助Z公司办理公司工商登记属于违约在先，被上诉人根本违约致合同目的无法实现，应当承担违约责任。
曹华丽辩称，不同意上诉人的上诉请求。1、签订第一份租赁合同时曹华丽不清楚上诉人的租赁目的，认为上诉人为租赁合同相对方。后来为配合上诉人办理公司登记，才与上诉人签订第二份租赁合同，但地址并非本案系争房屋地址。2、上诉人表示与张晶办理系争房屋交接手续，但既无书面证据材料，曹华丽又不在交接现场，且上诉人始终未与曹华丽联系。2015年10月10日曹华丽查看系争房屋情况，发现大门被锁，系争房屋内仅部分废弃的办公用品，并无上诉人所述25台电脑。曹华丽不清楚被上诉人何时搬离系争房屋，只是其于2015年10月10日发现上诉人已经不在系争房屋办公经营。3、根据租赁合同约定，因上诉人原因致合同解除的，上诉人应当补缴免租期租金、支付违约金，且承租人应承担租赁期间的水电费及物业管理费。故要求驳回上诉，维持原判。
张晶未发表答辩意见。
曹华丽诉至一审法院，请求判令：1、解除曹华丽与周骏房屋租赁合同；2、判令周骏支付自2015年2月16日至2015年10月10日周骏实际迁出之日止的房屋租金，按照15,000元/月的标准，共计117，500元；3、判令周骏支付2013年10月30日至2013年11月15日免租期间的房屋租赁费，按照15,000元/月的标准，共计8,500元（张晶那部分租金为6,500元每月，所以其中15,000元每月是属于曹华丽的租金）；4、判令周骏支付违约金，共计30,000元；5、判令周骏支付应付未付的水、电、物业管理费，共计4,930元。
一审法院认定事实：上海市XX路XX弄XX号房屋权利人为上海XX公司。
2013年11月2日，曹华丽、张晶（出租方、甲方）与周骏（承租方、乙方）就系争房屋签订《上海市房屋租赁合同》，合同约定：建筑面积80平方米，乙方向甲方承诺租赁该房屋作为房地产投资、金融投资使用。房屋租赁期自2013年11月16日起至2018年11月15日止。在房屋交付后，乙方享有为期17天的免租装修期，自2013年10月30日至2013年11月15日止，在免租期内，租金免缴，水、电、煤、物业管理费等其他费用依照本合同约定，按时及时结算。如因乙方原因，导致合同提前解除或终止的，视为乙方自始不享有免租期，乙方除需支付违约金外，还应当补缴免租期内的相关租金。该房屋每月租金总计21,500元，该房屋租金两年内不变，自第三年起，双方同意租金增长10%，以后每一年租金按10%递增。乙方应按期支付租金，先付后用，每期为三个月，租金为64,500元，乙方应于每期租金开始前10天（即6日）向甲方支付下一期租金。甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为两个月租金，即43,000元整。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、有线电视、物业管理及其他有关费用，均由乙方承担。关于乙方办理该房屋工商营业执照的事宜，由乙方自行办理，甲方协助。本合同终止、解除同时，乙方应在十五天内将以该房屋用址办理的工商营业执照全部迁址，否则，甲方有权暂不向乙方返还租金保证金。乙方在注销相关证照后7个工作日内，甲方返还乙方租金保证金。对未迁址营业执照涉及用房面积，甲方有权按本合同约定应当收取的租金标准向乙方收取实际占用费（无论该部分面积甲方是否实际另行出租），直至营业执照迁址。甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按合同解除当月月租金的两倍支付违约金，（6）无论甲方有否向乙方做出任何形式的催讨，乙方逾期不支付租金或其他费用累计超过1个月（以30日计算）的；甲方因上述原因行使解除权的，若违约（金）无法弥补甲方损失的，由乙方补偿违约金和甲方实际损失之间的差额，对乙方已经支付的租金、保证金及其他费用不予以返还。上述合同落款出租方处由曹华丽及张晶签字，承租方处由周骏签字。
同日，张晶（甲方）与曹华丽（乙方）签订协议，约定：所合并店铺为乙方所持整体店铺，甲方所持店铺部分底层面积（不含阁楼），租金6,500元/月，租期2013年11月16日起至2018年11月15日止。押金13,000元已交付甲方，租户按期将租金支付给乙方后，由乙方在三日内将甲方应得租金交付给甲方……
为协助周骏办理营业执照，曹华丽与“Z公司（筹）”就上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX层又签订了《上海市房屋租赁合同》。
2014年4月15日，上海市工商行政管理局徐汇分局向周骏出具行政处罚告知书，内容为自2014年3月初开始至案发，周骏在未取得相关部门经营许可证和营业执照的情况下，以“XX不动产”的名义在XX路XX弄XX号从事房产中介经营服务活动……根据《无照经营查处取缔办法》第十四条第一款的规定，拟作出行政处罚如下：一、责令当事人停止违法行为；二、罚款（人民币）壹仟元整。
周骏未支付2015年2月16日起系争房屋的租金。周骏搬离时，双方未就系争房屋进行交接。
2015年4月29日，张晶向Z公司发出解除合同通知书，内容为“由于你公司至今未交付从2015年2月5日至2015年5月4日的房租，已严重违约，我方特依合同约定通知你公司解除合同。
一审另查明，上海B有限公司将上海市徐汇区XX路XX弄XX号（底层）房屋出租给上海C有限公司，租赁期限为2013年9月1日起至2021年8月31日止。2013年8月14日，上海B有限公司出具委托书，同意上海C有限公司转租。2013年9月16日，上海C有限公司与曹华丽签订《上海市房屋租赁合同》，将徐汇区XX路XX弄XX号商铺出租给曹华丽使用，租赁期限2013年10月10日起至2021年8月31日止，上海C有限公司出具委托书，委托曹华丽在租赁期内使用徐汇区XX路XX弄XX号商铺，并可依法转租使用，周骏在该委托书上签名。上海C有限公司出具证明，证明上述3-3号和2号商铺系为同一间商铺。
案外人Z公司成立日期为2014年6月5日。
一审审理中，曹华丽称其收到了30,000元房屋租赁保证金，但因周骏违约，不同意退还。曹华丽还称，其于2015年10月10日前往系争房屋查看，发现周骏已经迁出；周骏则称，曹华丽于2015年5月1日就将系争房屋锁门，周骏之后无法进入。
一审法院认为：曹华丽与周骏就系争房屋签订的《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法、有效，法院予以确认，双方均应恪守。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
周骏关于其非租赁合同相对方，Z公司才是合同相对方，故其主体不适格的辩称意见。因双方租赁合同签署于2013年11月2日，当时Z公司尚未成立，且双方租赁合同也仅有周骏的签字，无Z公司的盖章，故周骏关于诉讼主体不适格的辩称意见法院不予采纳。
根据双方合同约定，无论曹华丽是否向周骏作出任何形式的催讨，周骏逾期不支付租金或其他费用累计超过1个月的，曹华丽可书面通知周骏解除本合同。现因周骏未支付2015年2月16日起的租金，累计已超过1个月，曹华丽可行使合同解除权，且周骏已实际搬离了系争房屋，故法院判决双方租赁合同解除。
因周骏未支付2015年2月16日起的租金，故周骏应支付未付之租金。周骏称曹华丽2015年5月1日左右即将房屋锁门，但周骏未有相应的证据予以证明，且周骏搬离系争房屋未与曹华丽进行相应的交接。曹华丽称其2015年10月10日前往系争房屋查看，发现周骏已经搬离，主张租金计算至2015年10月10日。对此，法院认为，因周骏搬离时双方未就系争房屋进行交接，周骏亦无证据证明其搬离时间及曹华丽接收系争房屋的时间，故法院判定周骏应支付租金至2015年10月10日止。至于租金支付标准，根据《上海市房屋租赁合同》及曹华丽与张晶《协议》的约定，应按照15,000元/月的标准支付。
根据双方合同的约定，违反合同的一方，应向另一方按合同解除当月月租金的两倍支付违约金，周骏因欠付租金而违约，故周骏应支付曹华丽相应的违约金。合同又约定，2013年10月30日至2013年11月15日为免租期，如因周骏原因，导致合同提前解除或终止的，视为周骏自始不享有免租期，周骏还应补缴免租期内相关租金。因周骏违约，故周骏应支付免租期内的租金。
合同约定，租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、物业管理及其他有关费用，均由周骏承担。现曹华丽已缴纳2015年5月、6月的电费2,130元及2015年全年的物业管理费2,800元，因周骏已于2015年10月10日搬离系争房屋，故法院判决周骏支付电费2,130元、物业管理费2,411元，共计4,541元。
就租赁保证金部分，合同约定曹华丽因周骏逾期不支付租金而行使解除权的，对于周骏已经支付的保证金不予退还。故对于周骏缴纳的保证金不予退还。
张晶经一审法院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为自行放弃诉讼权利，法院依法缺席判决。
一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2017年7月28日作出判决，判决如下：一、解除曹华丽与周骏于2013年11月2日签订的《上海市房屋租赁合同》；二、周骏于判决生效之日起十日内支付曹华丽2015年2月16日起至2015年10月10日止的房屋租金，按照15,000元/月的标准计算；三、周骏于判决生效之日起十日内支付曹华丽免租期内的租金8,500元；四、周骏于判决生效之日起十日内支付曹华丽违约金30,000元；五、周骏于判决生效之日起十日内支付曹华丽电费、物业管理费4,541元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,518元，由曹华丽负担25元、周骏负担3,493元，公告费560元，由张晶负担。
二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点在于租赁合同之责任主体、租赁合同解除之责任归属及租金支付之截至日期。
关于租赁合同责任主体之争议，上诉人周骏主张应由其作为发起人和法定代表人的案外人Z公司承担合同责任，而被上诉人曹华丽则主张由签约主体即上诉人周骏承担合同责任。对此，本院认为，上诉人周骏与被上诉人曹华丽就系争房屋签订租赁合同时，案外人Z公司尚未设立；且租赁合同亦未约定在该公司成立后，租赁合同项下上诉人周骏的权利义务转由该公司承担；而Z公司设立后，亦未在该租赁合同上予以盖章确认。故上诉人周骏以Z公司实际使用系争房屋及实际支付租金为由，主张由Z公司承担租赁合同项下的权利义务，有违合同相对性原则，故本院不予采信。
关于租赁合同解除之责任归属。根据本案所查明的事实，上诉人周骏自2015年2月16日起即拖欠租金，且至2015年10月10日被上诉人曹华丽前往系争房屋时，该处已人去楼空，双方未办理交接手续。根据双方签订的租赁合同约定，上诉人周骏逾期不支付租金或其他费用累计超过1个月的，被上诉人曹华丽有权解除合同，并由上诉人周骏承担当月租金两倍之违约金。现被上诉人曹华丽据此起诉解除双方之间的租赁合同，符合双方合同约定，且导致租赁合同解除的责任在于上诉人周骏。上诉人周骏主张被上诉人未能协助Z公司办理工商登记违约在先，致使上诉人周骏合同目的无法实现。一则，上诉人周骏未能就此提供相关证据予以佐证；二则，办理工商登记注册本非出租方的合同责任，上诉人周骏以此主张被上诉人违约，依据不足，本院不予采信。上诉人周骏逾期支付租金，理应向被上诉人曹华丽承担违约责任，现被上诉人曹华丽要求上诉人周骏支付截止于2015年10月10日止拖欠的租金及补交免租期租金，并承担违约责任，符合合同约定。上诉人周骏主张2015年5月1日即与被上诉人张晶办理了房屋交接手续并结清租金，但未就此提供相关证据予以佐证，故本院不予采信。而且，两被上诉人虽同列为出租方与被上诉人建立租赁合同关系，但两被上诉人有各自独立的房屋所在部位，且各自收取各自房屋部分之相应租金，故即便上诉人周骏与被上诉人张晶结算租金，在未得到曹华丽授权的情况下，上诉人周骏就被上诉人曹华丽所属房屋部分的租金与张晶进行结算对曹华丽不发生法律效力。现被上诉人曹华丽仅就其所属部分租金标准向上诉人周骏提出诉讼主张，并无不当。
综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人周骏的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2,690.8元、公告费人民币560元，均由上诉人周骏负担。
本判决为终审判决。
审判长 毛 焱
审判员 娄 永
审判员 蒋庆琨
二〇一八年一月二十五日
书记员 朱晨阳
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……