辽宁省沈阳市于洪区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0114民初1899号
原告：贾承达，男，1988年2月24日出生，汉族，现住沈阳市于洪区沈大路雅苑*座******室。
委托诉讼代理人：张权，辽宁君盈律师事务所律师。
被告：沈阳鑫亿佳房地产开发有限公司，住所地：沈阳市于洪区沈大路珍珠3号。
法定代表人：金永义，系总经理。
委托诉讼代理人：张天宇，辽宁汇安康宇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王苏杨，辽宁汇安康宇律师事务所律师。
原告贾承达与被告沈阳鑫亿佳房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王霄霄独任审判，并公开开庭进行了审理。原告贾承达及其委托代理人张权、被告沈阳鑫亿佳房地产开发有限公司的委托代理人张天宇、王苏杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发建设的房屋一套，原告按约定支付了购房款，但被告未按合同约定时间办理房屋所有权证，构成违约，应承担违约责任。请求判令：1、请求判令被告支付原告逾期办证违约金7456元；2、请求判令被告支付原告采暖费2136.40元；3、请求法院判令被告承担本案诉讼费用。
被告辩称：
1、原告要求的违约金数额过高，没有合同依据。
原告与被告于2012年7月27日签订《商品房买卖合同》，合同附件四的合同补充协议第18条约定：每延期一日出卖人按已付房款的壹拾万分之一向买受人支付违约金，最多不超过已付房款的千分之一。本案涉案房屋总价款为628,839元，被告承担违约金的上限为房屋总价款的千分之一，即629元。故原告起诉金额过高，远远超过了合同约定的上限数额，不应得到法院的支持。
2、原告要求被告承担采暖费无合同及法律依据，理应予以驳回。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》的补充协议第17条的约定，供水、供电、供暖、供煤气部门按户收取的费用，由原告自行承担。故该笔费用不应由被告承担。
3、原告违约在先，被告将保留追究被告违约责任的权利。
原、被告双方于2012年7月27日签订《商品房买卖合同》，并在第六条约定了付款方式及期限，根据该约定，原告应于合同签订后7日内办理完按揭贷款手续，即2012年8月3日前办理完毕。但实际上，被告于2013年2月4日才收到该笔14万元的购房贷款。合同第七条规定了买受人逾期付款的违约责任，即逾期付款超过30日的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，即2590元。鉴于原告的违约行为，被告将保留追究原告违约责任的权利。
4、原告诉求已超诉讼时效。
综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求，以保障答辩人的合法权益。
经审理查明，2011年12月25日，原告与被告签订《双子雅苑认购优惠协议书》，协议书第三条约定“乙方认购以上住宅的同时，如交齐购房全款或购房首付款，甲方给予乙方免除一年物业费及一年采暖费的优惠政策”。
2012年7月27日，原告贾承达与被告沈阳鑫亿佳房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于沈阳市于洪区沈大路39号4-11-1室商品房一处，建筑面积为76.30平方米，总房款为628839元。合同第六条约定：“买受人按下列第3种方式按期付款3、于签订合同当日缴纳首付款人民币488839元，余款140000元做按揭，并在合同签订后七日内，买受人提供所需按揭资料到指定地点办理按揭”。合同第八条约定：“出卖人应当在2012年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第一种条件，1、该商品房经验收合格。交付买受人使用。”合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任。买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、见本合同附件四：合同补充协议。附件四：合同补充协议第18条约定：每延期一日出卖人按已付房款的壹拾万分之一向买受人支付违约金，最多不超过已付房款的千分之一。超过上述期限后一年，因出卖人原因仍无法办理房屋产权登记的，买受人有权退房。同时，出卖人应向买受人支付相当于已付房款千分之一的违约金，该违约金与前述每日逾期违约金不重复获得。
2012年8月14日，原告向被告交纳488839元购房首付款，2013年2月4日，原告完成140000元的贷款手续，交纳了总房款。2013年2月7日，被告向原告交付房屋。
被告至今未将原告所购买房屋办理权属登记手续所需材料报产权登记机关备案。
另查明，2014年1月15日，被告与沈阳隆焱热力有限公司签署了《空房交费协议》；2014年10月14日，被告与沈阳隆焱热力有限公司签署了采暖费用结算单，被告就2012年度（2012年11月1日至2013年3月31日）空置房屋向沈阳隆焱热力有限公司交纳了采暖费用。
2017年2月27日，原告来院诉讼。
本院确认的上述事实，有原、被告的当庭陈述笔录及商品房买卖合同、发票、准住通知单等证据材料在卷为凭，经庭审质证及本院审查，予以采信。
本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与被告签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。合同签订后，原告于2013年2月4日交纳了全部购房款，履行了自己的义务。2013年2月7日，被告向原告交付房屋，被告应在2014年2月7日前将办理权属登记手续所需材料报产权登记机关备案，但被告至今未将办理权属登记手续所需材料报产权登记机关备案，被告未按照约定的期限提交权属备案登记手续系民事违约行为，应承担民事违约责任。
关于被告主张原告请求超过诉讼时效的问题，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。商品房买卖合同纠纷中买受人请求出卖人支付逾期办证违约金的，如果买卖双方约定按日计算违约金，应当从起诉之日向前“倒推”计算诉讼时效，对于诉讼时效内的违约金应予以支持，超过诉讼时效的违约金不予支持。本案中，原、被告双方在买卖合同中约定的违约金计算方式为按日支付，被告于2017年2月27日向我院提起诉讼，对2015年2月27日前的权利依法不应保护，应当对其2015年2月27日后的权利予以保护。另因双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第18条明确约定，每延期一日出卖人按已付房款的壹拾万分之一向买受人支付违约金，最多不超过已付房款的千分之一。超过上述期限后一年，因出卖人原因仍无法办理房屋产权登记的，买受人有权退房。同时，出卖人应向买受人支付相当于已付房款千分之一的违约金，该违约金与前述每日逾期违约金不重复获得。被告应一次性向原告赔偿逾期办证违约金629元（628839元×0.001）。
关于原告请求被告支付一年采暖费的主张，2012年8月14日，原告向被告交纳488839元购房首付款，但直至2013年2月4日，原告才完成140000元的贷款手续交纳了总房款。2013年2月7日，被告向原告交付房屋。同时，被告已就2012年度（2012年11月1日至2013年3月31日）的空置房屋向沈阳隆焱热力有限公司交纳了采暖费用。2013年2月7日，被告向原告出具的商品房入住通知单中标明采暖费项为免。被告就一年采暖费的优惠承诺未违反协议约定，并未违约。故原告的该项主张，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告沈阳鑫亿佳房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告贾承达支付逾期办证违约金629元；
二、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告沈阳鑫亿佳房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审判员 王霄霄
二〇一七年七月三十一日
书记员 胡 月