北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通民初字第07852号
原告�俐（反诉被告），女，1966年10月10日出生，汉族，无职业，住北京市丰台区。身份证号：×××
委托代理人孙一飞，北京大成律师事务所律师。
被告北京亚腾房地产经营管理有限公司（反诉原告），住所地北京市通州区梨园镇九棵树中街9号。
法定代表人李奉勲，董事长。
委托代理人李强，江苏高的律师事务所律师。
原告何俐诉被告北京亚腾房地产经营管理有限公司（以下简称管理公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告何俐的委托代理人孙一飞，被告管理公司的委托代理人李强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告何俐诉称：2014年5月29日，原告与被告签订了《商场租赁及管理合同》，合同约定原告承租被告位于京通罗斯福广场的B1层B05号商铺，出租面积为52.9平方米，租赁期限自2014年7月30日至2017年7月29日，用途为经营“第7街”快餐，合同签订后，原告向被告缴纳了保证金人民币7万元，原告按照合同约定进行装修工作，共支付装修费人民币67600元，原告与第三人签订《第7街品牌合作协议书》支付投资费人民币3.8万元，管理费1万元，共雇佣4服务员，月工资为3000-4000元，在装修的过程中，原告发现其承租的商铺面积小于合同约定的面积，并向被告提出质疑，被告多次向原告承诺原告所租商铺有相应的房屋所有产权证，可以依法正常用于商业使用，后原告得知被告出租给原告的部分商铺无房产证，不能作为商业经营，而且自2014年11月起，B05商铺所在位置的室内温度约为13度，远远低于18度，不能满足正常经营需要，原告多次向被告反映此情况，但至今未能改善，导致原告一直未营业，现双方同意解除合同，但被告一直拒绝�还原告缴纳的保证金，为维护原告的合法权益，故要求法院判令被告返还原告保证金7万元，装修费6.76万元，设备损失费3.12万元，营业损失费3万元，工人工资损失费2.1万元，加盟管理损失费4.88万元，执照办理服务费8千元，其他经济损失费2.69万元，诉讼费由被告负担。
被告管理公司辩称：被告是出租商户所有权人，能够出租给原告，至于商户面积现场隔断并进行测量，测量方法是合同约定，从隔墙中心到另外一边隔墙中心，面积52.9平米，合同第30页明确了如果面积有异议，可以请第三方进行测绘，双方按时计算，因此原告并没有证据证明面积不符。同时所谓的占用消防通道根本不存在，这个可以去现场看，只是把这个商户做成了半开放式的模式，所以有外摆区，而且原告一开始就知道这个情况；房屋温度较低不适合经营，我们认为不符合事实，以此为�由要求解约没有合同依据和法律依据，根本原因是原告经营的是蛋糕，附近区域都是做餐饮的，所以经营情况不佳，不愿再做，因此从2014年11月开始欠被告租金，所以被告鉴于原告欠租金，根据合同约定，19页8.1.1条款约定行使合同解除权，从2014年2月日这个合同已经解除了，原告应该承担相应的违约责任。
被告管理公司反诉称：2014年6月4日，反诉原告与反诉被告签订《商场租赁及管理合同》，反诉被告租赁了京通罗斯福广场负一层B05号商铺，根据《商场租赁及管理合同》约定，反诉被告须于每个缴费期首月的1日前支付该缴费期的固定租金及物业管理费，在合同履行过程中，反诉被告的租金、物业管理费等一直未按约支付，反诉原告多次发函催缴，反诉被告仍未支付，鉴于反诉被告的严重违约行为，反诉原告于2015年2月4日发函依约解除了双方的租赁合同，为维护原告的合法权益，故要求法院判令反诉被告立即支付截止到解除日（2015年2月4日）欠付的租金55968.2元及截止到实际支付日相应的违约金、管理费8358.2元及截止到实际支付日相应的违约金、推广费654.7元及截止到实际支付日相应的违约金、电费1101.6元及截止到实际支付日相应的违约金；请求法院判令反诉被告立即支付解除日后商铺占用期间（从2015年2月5日至2015年4月21日）的占用费22138.65元（按租金和管理费计算）；请求法院判令支付装修免租期间的租金12167元和免27375.75元、管理费4761元、推广费809.31元以及支付截止至实际支付之日的违约金；请求法院判令反诉被告将房屋恢复原状清水状态或承担恢复费用2万元；请求法院判令被告承担违约金130332元（其中：以履约保证金7万元冲抵，不足部分被告立即另行支付）；判令被告承担律师费34666元，诉讼费由被告负担。
原告何俐辩称：我们不交租金原因是因为温度过低的问题没有解决，无法经营，在此种情况下才要求解除合同，我们11月份就协商要解除合同，这个地方我们要求封闭起来，被告不同意，我们不能正常经营。根据图纸看出来,即使合同没有约定经营餐饮应该有正常温度，但不能低于18度，通道温度大概是13度，合同没有约定温度过低解除，租赁房屋要符合使用目的，温度过低不是通常见到的事情，当时合同没有遇见，按照法律规定和生活常识，不符合使用目的情况下是可以解除合同的。温度过低申请法院去现场看一下，就是一个开放式大通道，两边不可以设置门的。对于反诉请求不认可，租金2015年2月4日，我们11月份就提出解除合同，被告不同意，不应该交付租金，认为合同没有解除，因为无法使用拒绝交付租金。管理费、推广费都不承担。占用费，我们收到通知了，11月份之后就交涉了，把物品搬走，被告不让我们搬走，导致商户闲置费用损失应该被告自己承担，与我们没有关系，我们没有占用，免租期租金，是双方合同约定已经履行完毕了，不应该因为被告违约，跟我们要，不认可，恢复原状，按照正常合同约定，只要是使用后正常状态交付就行了，因为被告原因造成违约被告承担，律师费和违约金结合上面答辩意见不应该我们承担。
经审理查明，2014年5月29日，管理公司（甲方）与何俐（乙方）签订《商场租赁及管理合同》及《附件》，该合同约定：1.甲方同意将坐落于京通罗斯福广场B1层x号商铺出租给乙方使用；2.租赁期为期1096天，由2014年7月30日起至2017年7月29日止（若在2014年7月30日甲方商场未能开业的，则仅需甲方给予乙方租赁期开始日期顺延即可，即本租赁期为期天数不变，开始日期顺延至甲方商场实际开业日）；3.甲方与乙方确认该商铺单元出租面积为52.9平方米；4.商铺单元固定租金为其中租赁期第一年为11.5/天/平方米，第二年为12元/天/平方米，第三年为12.5/天/平方米，商铺单元提成租金为租赁期第一年按月营业额之10%计算，租赁期第二年按月营业额志10%计算，租赁期第三年按月营业额之10%计算，租期内乙方需要缴纳的租赁总额为668365.05元，第一租约年：2014年7月30日至2014年9月12日为45天免租期，自2014年9月13日起，第一次交付租金10950.3元，第二次起每次交付1个月租金18372.17元，第二租约年每次交付1个月租金19361.4元，第三租约年每次交付1个月的租金20113.02元，本合同采取押三付一方式，每一个月缴纳一次。无论乙方是否收到甲方发出的付款通知书，乙方都须于每个缴费期首月的1日前支付该缴费期的固定租金；5.租赁期内，乙方必须向甲方支付�业管理费。管理费按该商铺的租赁面积计收，乙方向甲方支付该商铺的管理费为每平方米每日人民币2元，合同期内管理费总额115956.8元，采取押三付一的方式，每一个月缴纳一次，第一租年每次交付一个月管理费3218.08元，第二租年每次交付一个月管理费3226.9元，第三租年每次交付一个月管理费3218.08元。乙方同意在合同约定的租赁期限内向甲方支付宣传推广费，宣传推广费为36个月人民币20872.22元，其中第一租约年宣传推广费6661.43元，第二租约年宣传推广费为人民币6970.1元，第三租约年的宣传推广费为7240.69元，宣传推广费与租金支付时间及方式相同；6.免租装修期共计20天，自交付日起计，由2014年7月1日始至2014年7月20日止。免租装修期内乙方无需支付租金，但乙方应支付管理费2元/平米/天；7.如甲方已向有关设施部门代付相关费用，乙方应根据甲方要求在规定期限内偿还甲方已支付的关于水、电等费用及滞纳金，因乙方缴纳而引起的任何责任都应有乙方独自负担，同时乙方承担违约责任；8.乙方提供履约保证金70000元（总计相当于三个月之固定租金和三个月现行管理费之和），在签订本合同时支付；如乙方违反本合同的任何约定或条款，拖欠支付本合同规定的任何款项，甲方有权以保证金抵付任何欠款或甲方因乙方违约而根据本合同规定可以要求其承担的任何款项或损失；9.在租赁期结束日或提前终止日内，乙方必须把商铺单元连同其所有的附属物、装置、附加物按附件十规定及交接验收表之交付标准或经甲方书面同意将房屋恢复清水状态交还给甲方。如乙方返还商铺单元不符合上述要求，甲方可代为修缮，但所有费用由乙方承担；乙方逾期交付租金、管理费或其他费用时或到期不归还租赁商铺的，甲方有权依法处置乙方存放�该商铺内的一切财产及装修。同时，甲方有权以当时市场租金或本合同最后一年约定租金向乙方收取逾期（逾期之日起至交还商铺之日止）占用费；10.任何应付的租金、管理费、推广费或任何其他应付费用，乙方从该租金、管理费、推广费或任何其他应付费用应付之日起拖欠连续超过30天或累计超过60天（无论是否正式追索），甲方有权在情况发生后的任何时间，立即终止本合同，并提前收回该商铺单元或任何部分，乙方已经支付的保证金不予退还，并且乙方应向甲方支付相当于租赁期满乙方应付而未付的租金总和之金额的违约金，如甲方能以不低于本合同条件在本合同租赁期内将该商铺单元再行出租的，乙方应支付的违约金金额可相应减少，乙方应按本合同约定的租金标准向甲方支付其已享受的装修期及免租期间的租金，上述款项不超过合同到期时租金总和；甲�向乙方发出书面通知，书面通知中规定之日期为本合同终止日；11.未按时支付本合同所规定的任何费用的全部或一部分包括但不限于租金、管理费、推广费超过14天，甲方可向乙方追讨欠款所需支付的所有合理法律费用（包括律师费和诉讼费、财产保全费、公证费）；12.期限届满或因本合同提前终止，如乙方逾期归还该商铺单元，则乙方须赔偿甲方因此而遭受的一切损失，每逾期一天，须向甲方支付相当于当日固定租金2倍的违约金；如逾期超过7天，甲方有权进入商铺单元，该商铺单元内所有装修、设施和物品均归甲方所有。甲方有绝对酌情权决定将该等装修、设施和物品保留或拆除。甲方无须为装修、设施和物品的剩余价值向乙方作出任何补偿。同时甲方有权向乙方追索拆除乙方装修和设施设备的开支；13租赁期内，非本合同规定之情况，甲方擅自解除本合同，�方应向乙方支付相当于保证金金额之违约金。该合同还就物业管理、租金减免、装修等事宜进行了约定。
合同签订后，何俐交纳给管理公司租金10950.3元，物业管理费3218.08元，推广服务费555.12元，保证金70000元，商场的开业时间为2014年10月18日，何俐交纳的租金、物业管理费、推广服务费的起算时间根据合同约定，以商场开业时间为起算时间。
2014年11月份开始，何俐开始不在租赁的场地经营，亦未继续交纳以后的租金、物业管理费、推广服务费，庭审中，何俐主张管理公司公司存在违约行为主要是房屋租赁面积与实际不符，且租赁场地冬季的温度不达标，所以无法继续经营。
2015年2月4日，管理公司向何俐发出公函，主要内容是关于解除合同并承担违约责任的相关事宜，要求何俐交纳自2014年11月17日起至发函之日止期间的租金、推广费、物业费，并表示本函按合同约定方式送达何俐，双方之间的合同解除，要求何俐于2015年2月6日前将租赁商铺按照合同约定条件交付管理公司。2015年2月9日，管理公司向何俐发出公函，主要内容是要求何俐尽快返还商铺的事宜，要求何俐在2015年2月18日将商铺返还，如逾期未返还，管理公司将于2015年2月12日自行收回租赁的的商铺。2015年2月11日，管理公司向何俐发出追究违约责任的律师函。2015年4月21日，管理公司将何俐租赁的商铺内的物品拉走，将店铺收回。
另查，何俐已经交纳了截止至2015年11月15日的电费，电费每度为1.36元，但未交纳2015年11月15日至2015年12月15的电费，尚欠电费1101.6元。
庭审中，管理公司与何俐就商铺的恢复费用达成一致意见，何俐赔偿管理公司恢复费用2600元。
以上事实，有商场租赁及管理合同、电费抄表记录、公函�律师函、法律事务委托代理合同及当事人陈述等证据在案佐证。
本案争议焦点管理公司与何俐是否存在违约行为。何俐主张管理公司违约的理由主要是认为租赁的场地温度不达标，无法正常经营，且租赁的面积与实际不符。何俐就经营场地温度未达标的问题，其并没有提供相应的证据予以证明，经现场核实，何俐经营的位于地下一层的商铺装有空调，故何俐的该项主张没有事实依据，本院不予认可。关于租赁面积的问题，双方签订的商场租赁及管理合同的附件中对于租赁位置及商铺均有明确的标识，应视为双方对此已经认可，故现在何俐主张租赁的面积与实际不符的意见，本院不予认可，由此可见管理公司并未违约方。何俐作为商铺的承租方，其理应按照合同约定及时交纳各项费用，但其逾期未交纳，违反合同约定，属于违约方，理应承担相应的违约责任。
本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力。何俐与管理公司签订的租赁协议未违反法律强制性规定，属于合法有效的租赁协议。管理公司依约将商铺交付何俐使用，何俐理应按照合同约定支付租金及相关费用，现何俐在无合法依据的前提下，无故拖欠租金及相关费用，应承担相应的违约责任，因双方就均认可合同现处于解除状态，本院不持异议，但解除合同的时间应定于2015年2月6日。现何俐主张退还保证金的诉讼请求，因何俐属于违约方，根据合同约定，管理公司有权不予退还，故该项诉讼请求，本院不予支持；何俐主张的装修费及设备损失费的诉讼请求，因何俐逾期将商铺交还管理公司，管理公司有权依照合同约定处理店内的装修和物品，无需做出补偿，故该项诉讼请求本院不予支持；何俐主张的营业损失、工人工资损失、加盟管理费损失�办理执照服务费损失的诉讼请求，因何俐属于违约方，上述损失是其个人原因造成，故本院不予支持；何俐主张的其他经济损失的诉讼请求，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。管理公司反诉要求何俐支付租金及相应违约金的诉讼请求，理由正当，本院予以支持，但租金交纳的期间自2014年11月5日至2015年2月4日，租金数额为55968.2元，但对于违约金的反诉请求，本院认为合同的约定明显偏高，因违约金的赔偿主要是弥补守约方的损失，金额过高有违公平原则，故本院酌定该项违约金的数额为15000元；管理公司反诉要求何俐支付管理费、推广费及相应违约金的诉讼请求，理由正当，本院予以支持，但交纳的期间自2014年11月18日至2015年2月4日，其中管理费的数额为的8358.2元，但对于违约金的反诉请求，本院认为合同的约定明显偏高，因违约金的赔偿主要是弥补守约方的损失，金额过高有违公平原则，故本院酌定该项违约金的数额为3000元，其中推广费的数额为1420.9元，但对于违约金的反诉请求，本院认为合同的约定明显偏高，因违约金的赔偿主要是弥补守约方的损失，金额过高有违公平原则，故本院酌定该项违约金的数额为400元；管理公司要求支付电费的反诉请求，证据充分，本院予以支持，但对于违约金的反诉请求，本院认为合同的约定明显偏高，因违约金的赔偿主要是弥补守约方的损失，金额过高有违公平原则，故本院酌定该项违约金的数额为300元；管理公司要求支付免租期租金12167元及截止至实际支付日相应的违约金的反诉请求，证据充分，本院予以支持，但违约金的反诉请求，本院认为合同的约定明显偏高，因违约金的赔偿主要是弥补守约方的损失，金额过高有违公平原则，故本院酌定该项违约金的数额为3500元；管理公司要求支付占用费的反诉请求，理由正当，本院予以支持，具体数额以管理公司的诉求为准。管理公司要求何俐支付恢复费用的诉讼请求，因双方对于恢复费用的数额达成一致意见，本院不持异议；管理公司要求何俐支付违约金的反诉请求，管理公司主张数额偏高，何俐的违约行为会导致店铺的出租出现闲置期，本院酌定补偿四个月的租金损失费，具体数额为74016元，扣除履约保证金70000元，何俐应支付管理公司违约金4016元；管理公司主张律师费的反诉请求，虽双方签有委托代理合同，但约定的代理费数额明显偏高，本院酌情认定何俐承担的代理费数额为20000元。综上，依据依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：
一、何俐支付北京亚腾房地产经营管理有限公司租金人民币五万五千九百六十八元二角及相应违约金人民币一万五千元，于�判决书生效后七日内执行清；
二、何俐支付北京亚腾房地产经营管理有限公司管理费八千三百五十八元二角及相应违约金三千元，于本判决书生效后七日内执行清；
三、何俐支付北京亚腾房地产经营管理有限公司推广费一千四百二十元九角及相应违约金三百元，于本判决书生效后七日内执行清；
四、何俐支付北京亚腾房地产经营管理有限公司电费一千一百零一元六角，于本判决书生效后七日内执行清；
五、何俐支付北京亚腾房地产经营管理有限公司占用费人民币二万二千一百三十八元六角五分，于本判决书生效后七日内执行清；
六、何俐支付北京亚腾房地产经营管理有限公司装修免租期间的租金人民币一万二千一百六十七元及相应违约金人民币三千五百元，于本判决书生效后七日内执行清；
七、何俐�付北京亚腾房地产经营管理有限公司恢复费用人民币二千六百元，于本判决书生效后七日内执行清；
八、除何俐已支付北京亚腾房地产经营管理有限公司的履约保证金七万元外，何俐再支付北京亚腾房地产经营管理有限公司违约金人民币四千零一十六元，于本判决书生效后七日内执行清；
九、何俐支付北京亚腾房地产经营管理有限公司违约金人民币二万元，于本判决书生效后七日内执行清；
十、驳回何俐的诉讼请求；
十一、驳回北京亚腾房地产经营管理有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二千九百二十六元，由何俐负担（已交纳）。
反诉费二千五百一十七元，由何俐负担，于本判决书生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 徐明祺
人民陪审员 杨殿祥
人民陪审员 钟玉文
二〇一六年一月六日
书 记 员 杨梦彤