福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泉民终字第2388号
上诉人（原审被告）南安市洪濑镇镇区建设有限公司，住所地南安市洪濑镇洪濑街25号三楼，组织机构代码：70538502－7。
法定代表人黄庆祝，该公司总经理。
委托代理人苏菊，女，1981年10月5日出生，汉族，住福建省厦门市思明区，系上诉人公司职员。
委托代理人周琼英，女，1983年9月21日出生，汉族，住福建省南安市。
被上诉人（原审原告）谢超志，男，1974年10月30日出生，汉族，住南安市。
被上诉人（原审原告）苏莲清，女，1973年11月4日出生，汉族，住南安市。
上列二被上诉人共同的委托代理人黄志明、黄人杰，福建求达律师事务所律师。
上诉人南安市洪濑镇镇区建设有限公司因与被上诉人谢超志、苏莲清商品房销售合同纠纷一案，不服福建省南安市人民法院（2014）南民初字第1931号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决查明，被告系依法注册成立的经营房地产开发的有限责任公司（法人独资）。2011年3月11日，原告与被告签订编号为MF－2007－01NO：16040176号的《商品房买卖合同》一份，该合同包含附件六的《合同补充协议》等内容，其中《商品房买卖合同》系由福建省建设厅和福建省工商行政管理局监制的示范文本，被告销售址在南安市洪濑镇溪霞村洪濑明发商业中心楼盘均是使用该示范合同，且该楼盘所有《商品房买卖合同》均签订了附件六《合同补充协议》。《合同补充协议》的具体内容系由被告事先予以拟定，并在该楼盘中重复使用。本案合同约定，原告购买被告开发的址在南安市洪濑镇溪霞村洪濑明发商业中心的第10幢8层802号房，建筑面积共133.1平方米，单价为每平方米人民币3349.87元，总金额人民币445868元，买受人应该在2011年3月11日交付首付款135868元，余款310000元办理银行按揭贷款。出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定各项条件的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。3、若出卖人在约定的时间内向房屋权属登记机关提供了需由出卖人提供的办理权属登记的相关资料，则视为出卖人已依约履行了办理房屋权证之义务。本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容……同日，原、被告又签订了附件六《合同补充协议》一份，在该协议第四条第4款中约定，双方一致同意将合同第十四条“如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理”中的第2项变更为：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告支付给被告全部购房款，涉诉房屋于2011年10月31日通过竣工验收，2012年1月4日完成消防备案，被告于2011年12月31日前向原告发出入伙须知，通知原告于2011年12月31日前前往办理房屋交付手续，原告于2012年3月5日向被告补交面积差额购房款人民币6331元，被告也于2012年3月5日将房屋交付原告使用，但被告尚未完成房屋所有权初始预登记，也未向南安市国土资源局办理土地分割手续，致使原告尚未取得所购商品房的房屋所有权证和国有土地使用证。
原审归纳双方当事人主要争议的焦点为：1、原、被告于2011年3月11日所签订《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第四条第4款条款的效力如何？2、原告请求确认合同条款无效是否超过诉讼时效？3、被告是否存在逾期协助办证的违约行为？若有，应如何承担违约责任？
原审判决认为，被告依法取得经营房地产开发资质和商品房预售许可证，原告向被告购买址在南安市洪濑镇溪霞村洪濑明发商业中心的第10幢8层802号房，在商品房预售许可证的预售范围之内，因此，原、被告签订的《商品房买卖合同》（包括附件六《合同补充协议》）主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。《商品房买卖合同》第十四条中约定被告逾期协助办理产权登记，原告不退房，被告应自逾期之日起每日按原告已付款的0.01%向买受人支付违约金，而《合同补充协议》第四条第4款又将该约定变更为，原告不退房，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金；对此，原、被告双方存在不同的意见。原告认为，《合同补充协议》第四条第4款关于违约责任的变更，将导致被告若逾期协助办理产权登记则没有任何时间上的限制，变更后的条款免除了被告的责任，并加重了原告的责任、排除了原告的主要权利，应认定附件六《合同补充协议》第四条第4款为无效条款。被告认为，《合同补充协议》第四条第4款的约定是对违约责任的固化，这对原、被告双方的风险是一致的，不能据此认定加重了原告的责任，如果原告认为该条款不合理，可以依法请求法院予以调整，而不能直接认定条款无效。本院认为，附件六《合同补充协议》的具体内容系由被告事先予以拟定，并在该楼盘中重复使用，属于采用格式条款订立的合同，被告提供的格式合同即《合同补充协议》第四条第4款变更了《商品房买卖合同》第十四条第2项的约定，将被告逾期协助办理产权登记应自逾期之日起每日按原告已付款的0.01%向原告支付违约金，变更为被告按已付房价款的1%向原告支付违约金，如此变更，一旦被告逾期协助办理产权登记，则毫无时间限制，被告可无期限拖延协助办理产权登记，不能督促被告尽快完成协助义务，该格式条款的补充约定免除了被告责任、加重原告责任、排除原告主要权利，依法应认定为无效条款。为此，现原告请求依法确认原、被告于2011年3月11日所签订《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第四条第4款为无效条款，理由成立，予以支持。有关被告逾期协助办理产权登记的违约责任应按《商品房买卖合同》第十四条的约定予以处理，被告的辩解理由不能成立，不予采纳。本案商品房于2012年3月5日交付原告使用，但被告尚未完成房屋所有权初始预登记，也未向南安市国土资源局办理土地分割手续，致使原告尚未取得所购商品房的房屋所有权证和国有土地使用证，被告的行为已构成逾期协助办理产权登记，应承担相应的违约责任；被告关于没有办产权证是因为相关政府部门的原因造成的，被告一直在积极协调业主办证事宜，被告不存在怠于履行协助办证义务的主张，理由不能成立，不予采纳。关于被告承担逾期协助办理产权登记责任的起算日期，原告主张，被告在合同约定的交房时间前通知原告交房，本案房屋已经视为交付，原告并主张以合同约定的交房时间加上90日后开始计算违约金；被告也确认有于合同约定的交房前通知原告交房，但原告直至2012年3月5日才与被告办理交房手续，被告的办证期限应予相应顺延，从实际交房之日后开始计算办证期限；虽然原、被告双方确认被告在合同约定的交房前通知原告交房，但被告提供的证据未能证明被告通知原告交房时已具备交房条件，原告有权拒绝接收，被告的通知交房时间不能视为交房时间。为此，被告承担逾期协助办理产权登记责任的起算日期应从实际交房之日起加上90日计算。为此，原告请求判令被告以购房款人民币452199元（445868元＋6331元=452199元）为基数计算支付自2012年4月1日起至被告履行向土地、房产部门提交办理洪濑明发商业中心的第10幢802号房的房地产权属登记应提交的相关资料之日止，每日按0.01%计算的逾期协助办理房地产权属证书违约金，除要求逾期办证违约金的起始时间应按实际的交房时间后90日起算外，其他的没有超过法定标准，依法予以支持。被告关于原告采用按揭贷款方式支付购房款，按揭贷款本息至今仍未还清，与该商品房相关的资料依约由他们公司转交银行保管，房屋所有权证是否办理并未影响原告的任何利益，原告诉请要求被告承担违约责任显失公平的主张和关于原告提起的确认合同条款无效的请求已经超过诉讼时效的主张，理由不能成立，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认原告谢超志、苏莲清与被告南安市洪濑镇镇区建设有限公司于2011年3月11日所签订《商品房买卖合同》中附件六的《合同补充协议》第四条第4款为无效条款；二、被告南安市洪濑镇镇区建设有限公司应支付原告谢超志、苏莲清自2012年6月4日起至被告履行向房屋所在地房地产行政主管部门提交办理洪濑明发商业中心的第10幢802号房的房地产权属登记应提交的相关资料之日止，每日按原告已付购房款人民币452199元的0.01%计算的逾期协助办理产权登记的违约金（自2012年6月4日起至本判决生效之日止的违约金应于本判决生效之日起三十日内付清）。三、驳回原告谢超志、苏莲清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币580元，减半收取后为人民币290元，由被告南安市洪濑镇镇区建设有限公司负担。
宣判后，被告南安市洪濑镇镇区建设有限公司不服，向本院提起上诉。
上诉人南安市洪濑镇镇区建设有限公司上诉称，被上诉人请求确认合同条款无效已经超过法律规定的诉讼时效期间，原判对此未予认定系适用法律错误。《合同补充协议》的具体内容虽然由上诉人事先拟定，但该《合同补充协议》第四条第4款系双方在平等自愿的基础上经协商一致而达成的，并非格式条款，不存在“免除了被告责任、加重原告责任、排除原告主要权利”情形，也不具有合同法第五十二条规定的无效情形，依法应为有效合同。《合同补充协议》第四条第4款作为违约金条款，约定了出卖人逾期办理产权登记的违约责任，并对违约金计算进行了固化，风险责任的承担对双方是一致的，不能据此认为减轻了上诉人的责任，该条款是否公平，应以合同签订时作为判断基点，而不能简单以结果进行判断。违约金约定如存在显失公平，其法定救济手段为请求人民法院调整，而非确认无效，在当事人未行使救济手段情况下，被上诉人主张条款无效是错误的。原判以“免除了被告责任、加重原告责任、排除原告主要权利”为由，认定《合同补充协议》第四条第4款为无效条款，属于法律适用错误及事实认定不清。消防备案为行政程序，不属于双方约定或法律规定房屋交付条件，故原判以是否完成竣工验收作为认定房屋是否具备交付条件，并认定上诉人通知被上诉人交房时不具备交房条件，存在事实认定错误。根据合同约定及法律规定，对于非因出卖人自身原因导致的延期办证，出卖人应当免予承担违约责任，本案涉案楼盘未能在买卖合同约定的期限内完成产权登记，是由于行政部门办理工作日延长、行政不作为等政府原因造成的，上诉人对此没有过错，不应承担逾期协助办证的违约责任，故原审法院未查清延期办证的原因，判令上诉人承担延期办证的违约责任是错误的。综上，原审判决认定事实不清，适用法律不当，依法应予撤销，请求改判驳回被上诉人的原审全部诉讼请求，并由被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。
被上诉人谢超志、苏莲清答辩称，上诉人至今未依法履行办理房屋权属登记相关备案义务，造成被上诉人无法办理涉案房屋的产权登记，构成违约，应承担逾期办证违约责任。上诉人应自合同约定的交房时间加90日起承担逾期办证违约责任。《合同补充协议》第四条第4款免除了上诉人的责任，加重了被上诉人的责任，排除了被上诉人的主要权利，且上诉人与其他业主的类似纠纷生效判决也认定为无效条款，故该条款应为无效条款。上诉人主张违约金偏高，要求调整违约金数额缺乏事实和法律依据，依法不能成立。上诉人主张被上诉人请求确认合同条款无效已超过诉讼时效期间缺乏事实和法律依据。综上，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，二审双方当事人争议的焦点是：1.本案《合同补充协议》第四条第4款依法是否有效；2.被上诉人请求确认《合同补充协议》第四条第4款无效是否超过诉讼时效期间；3.上诉人应否承担逾期协助办证违约责任。除上述争议焦点所涉事实外，双方当事人对原判认定的其他事实均无争议，本院对双方无争议的事实予以确认。
另查明，上诉人于2010年12月13日办理项目名称为“洪赖明发商业中心”的预售许可，证号为（南）预售（2010）第25号。
本院认为，上诉人南安市洪濑镇镇区建设有限公司具有商品房预售资格，其与被上诉人谢超志、苏莲清签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为成立有效。双方当事人均应按约履行。合同附件六《合同补充协议》的具体内容系上诉人为在涉讼楼盘重复使用而预先拟定并由其提供作为合同附件，而该补充协议第四条是关于产权登记的补充约定，其中第4款变更了《商品房买卖合同》第十四条第2项的约定，将上诉人逾期办证应自逾期之日起每日按被上诉人已付款的0.01%向被上诉人支付违约金，变更为上诉人按已付房价款的1%向被上诉人支付违约金，如此变更，上诉人一旦逾期协助办理产权登记，则毫无时间限制，可无期限拖延产权登记办理事宜，规避了房管部门提供的《商品房买卖合同》范本在房屋买卖中对消费者利益保护的监管，该条款的补充约定免除了上诉人责任、加重被上诉人责任、排除被上诉人主要权利，据此，原判认定该条款依法应认定为无效条款，理由成立，予以确认。在违约金条款有效的前提下，当事人如果认为约定的违约金低于或过分高于造成的损失，依法才可以请求增加或减少，而本案补充约定第四条第4款为无效条款，不存在请求增加或减少的合法前提。因此，上诉人关于《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第四条第4款有效及当事人只能请求调整而非确认无效的上诉主张，依据不足，不予采纳。因当事人提出的确认合同条款无效的诉讼请求所对应的是实体法上的形成权，其实质并非作为诉讼时效客体的请求权，不应适用诉讼时效的规定，故上诉人关于被上诉人提起的确认合同条款无效的请求超过诉讼时效期间的主张，理由不能成立，不予采纳。经查，本案商品房所在工程直至2012年1月4日才办理了竣工验收消防备案手续，而上诉人亦未举证证明涉讼商品房于合同约定的交房时间前通知交房时已经消防验收合格，故上诉人主张原判认定上诉人通知交房时涉讼商品房尚不具备交房条件属事实认定错误，缺乏事实依据，不予采纳。上诉人主张涉讼楼盘未能依约完成产权登记系政府原因造成，但并未对此充分举证证实，且未能举证证实其已经依约履行协助办理房屋所有权登记的义务，故上诉人依约应承担逾期协助办证的违约责任。鉴于办理商品房土地使用权属登记买受人应先办理房屋所有权证，而诉争商品房至今尚未办理房屋所有权证，故关于涉讼商品房的土地使用权证办证事宜，双方可待取得相应房屋所有权证后另行解决。原判内容部分不当，予以相应变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持福建省南安市人民法院（2014）南民初字第1931号民事判决的第一项，即“确认原告谢超志、苏莲清与被告南安市洪濑镇镇区建设有限公司于2011年3月11日所签订的《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第四条第4款为无效条款”；
二、维持福建省南安市人民法院（2014）南民初字第1931号民事判决的第三项，即“驳回原告谢超志、苏莲清的其他诉讼请求”；
三、变更福建省南安市人民法院（2014）南民初字第1931号民事判决的第二项即“被告南安市洪濑镇镇区建设有限公司应支付原告谢超志、苏莲清自2012年6月4日起至被告履行向房屋所在地房地产行政主管部门提交办理洪濑明发商业中心第10幢802号房的房地产权属登记所需的相关资料之日止，每日按原告已付购房款人民币452199元的0.01%计算的逾期协助办理产权登记的违约金（自2012年6月4日起至本判决生效之日止的违约金应于本判决生效后三十日内付清）；”为“上诉人南安市洪濑镇镇区建设有限公司应支付被上诉人谢超志、苏莲清自2012年6月4日起至上诉人向房屋所在地产权登记机关提交需由其提供的办理洪濑明发商业中心第10幢802号房的房屋所有权登记的相关资料之日止，每日按被上诉人已付购房款人民币452199元的0.01%计算的逾期协助办理房屋所有权登记的违约金（自2012年6月4日起至本判决生效之日止的违约金应于本判决生效后三十日内付清）”。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费人民币580元，减半收取后为人民币290元，由上诉人南安市洪濑镇镇区建设有限公司负担；二审受理费人民币290元，由上诉人南安市洪濑镇镇区建设有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄蕴真
审判员 庄丽娜
审判员 谢火生
二〇一四年八月二十日
书记员 康艳华
注：本案适用的主要法条及执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。