浙江省永嘉县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温永商初字第554号
原告：交通银行股份有限公司温州永嘉支行。住所地：永嘉县江北街道龙桥大厦***层。
负责人：章科，系该支行行长。
委托代理人（特别授权）：陈双双，系原告交通银行股份有限公司温州永嘉支行员工。
委托代理人（特别授权）：徐旭灿，系原告交通银行股份有限公司温州永嘉支行员工。
被告：张善冬。
被告：黄旭月。
被告：温州市大川房地产开发有限公司。住所地：温州市瓯海区景山街道瓯海大厦**层。
法定代表人：叶建成，系该公司董事长。
委托代理人（特别授权）：徐锋，浙江永瓯律师事务所律师。
原告交通银行股份有限公司温州永嘉支行（以下简称交行永嘉支行）诉被告张善冬、黄旭月、温州市大川房地产开发有限公司（以下简称大川公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年10月20日立案受理，依法由审判员廖鸿展适用简易程序，于2015年11月24日公开开庭进行审理。原告交行永嘉支行的委托代理人陈双双、徐旭灿，被告大川公司的委托代理人徐锋均到庭参加诉讼，被告张善冬、黄旭月经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告交行永嘉支行起诉称：2011年8月22日，原告与被告张善冬、黄旭月、大川公司签订一份《个人房产抵押贷款合同》（编号：温交银2011年331房贷字015号），合同约定：被告张善冬向原告贷款175万元，贷款期限自放款日起180个月等内容。合同同时约定借款由被告张善冬、黄旭月以所购的位于永嘉县××北镇xxxxxxx的房屋提供抵押担保。双方办理了抵押登记手续（温房预永嘉县字第2008xxxxx号）。被告大川公司为借款的保证人。2011年8月31日，原告按约向被告张善冬发放贷款175万元，贷款期限自2011年8月31日起至2026年8月31日止。上述贷款发放后，被告张善冬按约还本付息至2015年3月21日，此后，仅分别于2015年4月21日、6月4日、6月21日支付利息359.37元、1293.19元、0.83元，未偿付剩余借款本金和利息，现尚欠借款本金1480428.93元及相应借款利息、逾期罚息、复利。被告张善冬的行为明显违约，原告有权依照合同约定宣布贷款提前到期。现原告为维护其合法权益，故诉诸法院，请求判令：一、被告张善冬、黄旭月立即偿还原告借款本金1480428.93元及利息、逾期罚息、复利（利息按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率上浮5%计算，逾期罚息、复利均按照合同贷款执行利率上浮50%计算，均计算至履行完毕之日止）；二、若被告张善冬、黄旭月未偿还上述债务，则依法拍卖、变卖原告享有抵押权的被告张善冬、黄旭月共同所有的位于永嘉县××北镇xxxxxxx的房屋，所得价款由原告优先受偿；三、被告大川公司对上述债务承担连带责任；四、本案诉讼费由被告承担。
原告交行永嘉支行为证明其主张，在举证期限内，向本院提供下列证据材料：
1、原告营业执照、金融许可证、组织机构代码证各一份，以证明原告的诉讼主体资格；
2、被告张善冬、黄旭月身份证复印件两份，户口簿、结婚证复印件各一份，以证明两被告的诉讼主体资格，以及两被告系夫妻关系的事实；
3、被告大川公司营业执照复印件一份，以证明被告大川公司诉讼主体资格；
4、《个人房产抵押贷款合同》（编号：温交银2011年331房贷字015号）一份，以证明被告张善冬、黄旭月以房产作抵押向原告借款的事实；
5、借款凭证一份，以证明原告依约发放贷款的事实；
6、《商品房买卖合同》（合同编号：201090000000664）一份，房屋预告登记证书两份（温房预永嘉县字第2008001375号、2008xxxxx号），以证明被告张善冬、黄旭月向被告大川公司购买预售商品房，并就所购预售商品房办理预购商品房抵押权预告登记的事实；
7、《催告函》一份，以证明原告向被告张善冬、黄旭月催告办理房屋正式抵押登记手续的事实；
8、《债务提前到期通知书》三份，以证明原告向被告催收贷款的事实；
9、逾期未还款明细一份，以证明被告违约欠款的事实。
被告张善冬、黄旭月未作答辩，也未在举证期限内向本院提供证据。
被告大川公司答辩称：一、被告大川公司不应对本案借款承担连带保证责任。根据合同约定，被告大川公司承担的是阶段性连带保证责任，在所涉商品房办理抵押登记手续以后，连带保证责任解除。在原告起诉之前，被告大川公司已经履行了商品房开发的全部义务。所涉商品房已于2014年8月竣工验收合格，于2014年10月28日办理了竣工验收备案登记手续，于2014年12月办理了土地使用权初始登记，于2015年6月29日办理了房屋所有权初始登记，所涉商品房已经具备了办理房屋所有权转移登记和抵押登记的条件。并且，被告大川公司已经履行了通知义务，将商品房开发过程中的上述情况通知原告及被告张善冬、黄旭月，要求原告及被告张善冬、黄旭月办理抵押登记手续，履行了合同的附随义务。至于所涉商品房未办理抵押登记手续，责任在于原告及被告张善冬、黄旭月，因为根据合同约定，办理所涉商品房抵押登记手续是原告及被告张善冬、黄旭月的义务。被告大川公司连带保证责任的解除条件已经成就，只是因为原告及被告张善冬、黄旭月怠于履行义务，才至未办理所涉商品房的抵押登记手续。根据合同法的相关规定，被告大川公司连带保证责任的解除条件应当视为成就。二、假使被告大川公司应对本案借款承担连带保证责任，那么本案借款既有抵押担保，又有保证担保，根据物权法的相关规定，在借款合同未明确约定担保清偿顺序的情况下，应当先行处置抵押物，被告大川公司仅对处置抵押物后仍不足清偿的部分承担责任。三、被告张善冬、黄旭月的还本付息情况，被告大川公司并不知情，要求法院核实。四、如果法院判决被告大川公司承担连带保证责任，则被告大川公司对被告张善冬、黄旭月享有追偿权。综上，请求法院驳回原告对被告大川公司的诉讼请求。
被告大川公司为证明其主张，在举证期限内，向本院提供下列证据材料：
1、工程质量监督报告、房屋建筑工程竣工验收备案表各一份，以证明2014年8月22日，国际华城项目竣工验收合格，2014年10月28日，国际华城项目办理竣工验收备案手续的事实；
2、交（领）房通知书、EMS投递单、EMS投递查询单、短信通知摘要各一份，以证明2014年9月以来，被告大川公司多次通知被告张善冬办理款项结算和房屋交接手续的事实；
3、房屋所有权证书（温房权证永嘉县字第××号）、土地使用权证书【永国用（2014）第00xxx号】，以证明国际华城项目办理房屋所有权、土地使用权初始登记手续，并取得相关权利证书的事实；
4、《通知》、EMS投递单、EMS投递查询单各一份，以证明被告大川公司通知被告张善冬办理房屋所有权、土地使用权变更登记手续的事实；
5、《告知》、EMS投递单、EMS投递查询单各一份，以证明被告大川公司告知原告国际华城项目已经办理房屋所有权、土地使用权初始登记手续，要求原告办理正式抵押登记手续的事实。
对于原告交行永嘉支行提供的证据，被告大川公司质证：对证据1、证据2、证据3、证据5的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据4《个人房产抵押贷款合同》（编号：温交银2011年331房贷字015号）的真实性、合法性、关联性没有异议，但是认为合同中关于保证责任的约定冲突，且物保、人保没有约定清偿顺序；对证据6的真实性、合法性、关联性没有异议，其中《商品房买卖合同》（合同编号：201090000000664）明确约定了房屋交付和权属变更登记的时间，根据合同约定，办理权属变更登记手续的义务在于原告与被告张善冬、黄旭月，但是原告与被告张善冬、黄旭月没有按约履行义务，存在过错，而被告大川公司已经履行了房地产开发的全部义务；对证据7《催告函》，要求法院核实是否送达被告张善冬，同时，该份《催告函》可以证明，原告在2015年9月11日以前就知道办理权属变更登记手续和抵押登记手续的条件已经具备；对证据8《债务提前到期通知书》、证据9逾期未还款明细，被告大川公司确实收到《债务提前到期通知书》，但是当时原告已经起诉，至于被告张善冬具体拖欠的金额，被告大川公司并不知情，原告亦未详细告知，要求法院核实。
对于被告大川公司提供的证据，原告交行永嘉支行质证：对证据1、证据2、证据3、证据4的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据5《告知》、EMS投递单、EMS投递查询单的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，《告知》的落款时间是2015年7月10日，但是原告实际收到的时间是2015年9月19日，是被告大川公司延迟告知，而且当时被告张善冬贷款早已逾期。
因被告张善冬、黄旭月经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，故无法对原告交行永嘉支行提供的证据，被告大川公司提供的证据，当庭进行质证，其也未向本院提供书面质证意见，属其自行放弃质证权利。
对于双方均无异议的证据，本院审核认为，这些证据形式完整，内容合法，与本案具有关联性，而且本院尚未发现这些证据存有瑕疵和疑点，故本院确认这些证据作为认定本案相关事实的依据。对于原告交行永嘉支行提供的证据7《催告函》、证据9逾期未还款明细，本院审核认为：《催告函》已经送达被告张善冬、黄旭月，逾期未还款明细经原告交行永嘉支行盖章确认，且被告张善冬、黄旭月未提出异议，故本院确认这两份证据作为认定本案相关事实的依据。对于原告交行永嘉支行提供的证据8《债务提前到期通知书》，本院审核认为，该通知书虽已送达被告，但是内容不符合法律规定，对被告不发生法律效力，故本院确认《债务提前到期通知书》不能作为认定本案相关事实的依据。对于被告大川公司提供的证据5《告知》、EMS投递单、EMS投递查询单，原告交行永嘉支行对真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，本院审核认为：根据EMS投递查询单，原告交行永嘉支行收到《告知》的时间为2015年9月19日，但是原告交行永嘉支行于2015年9月11日即已发《催告函》给被告张善冬要求配合办理抵押登记手续，说明原告交行永嘉支行此前已经知悉相关情况，该组证据可以证明被告大川公司于2015年9月19日书面告知原告交行永嘉支行国际华城项目具备办理权属变更登记手续和抵押登记手续条件。
本院根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定如下事实：2011年8月22日，原告交行永嘉支行与被告张善冬、黄旭月、大川公司签订一份《个人房产抵押贷款合同》（编号：温交银2011年331房贷字015号），合同约定：被告张善冬向原告交行永嘉支行贷款175万元，贷款期限180个月（2011年8月至2026年8月）；贷款用于购买永嘉县xxxxxxx预售商品房；贷款利率为中国人民银行相应期限档次的基准利率上浮5%，贷款以月为一期，按期还款，首期自放款日起计算，贷款实际发放后，遇中国人民银行调整基准利率的，以次年1月1日为贷款利率调整日，逾期贷款的罚息利率为合同约定利率上浮50%；贷款采用受托支付方式，被告张善冬委托原告交行永嘉支行将贷款资金以被告张善冬购房款名义支付至被告大川公司账户；还款方法为等额本息还款法，还款日为每月的21日；未按时足额偿还贷款本金、支付利息或未按合同约定用途使用贷款的，按逾期贷款或挪用贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利；若被告张善冬违反合同约定，原告交行永嘉支行有权单方面宣布合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求被告张善冬立即偿还所有到期贷款本金并结清利息，并有权处理抵押物；贷款由被告张善冬、黄旭月以永嘉县xxxxxxx预售商品房提供抵押担保，抵押担保的范围为合同项下贷款本金及利息、复利、罚息等；被告大川公司为贷款提供阶段性连带责任保证担保，保证担保的范围为合同项下贷款本金及利息、复利、罚息等。
2011年8月23日，原告交行永嘉支行与被告张善冬、黄旭月在永嘉县房产管理局办理永嘉县国际华城2幢3004预购商品房抵押权预告登记（温房预永嘉县字第2008xxxxx号），原告交行永嘉支行为预告登记权利人。
2011年8月31日，原告交行永嘉支行向被告张善冬发放贷款175万元。
借款以后，被告张善冬按约偿付贷款本息至2015年3月21日，此后未按约偿付贷款本息，仅分别于2015年4月21日、6月4日、6月21日偿还贷款本金359.37元、1293.19元、0.83元，现尚欠贷款本金1480428.93元，以及相应利息、复利、逾期罚息。
另查明：被告张善冬与被告黄旭月于2000年7月7日登记结婚，本案借款发生在两被告婚姻关系存续期间。
2015年1月1日，原告交行永嘉支行依据《个人房产抵押贷款合同》（编号：温交银2011年331房贷字015号）的约定，将贷款利率调整为月利率5.38125‰，自2015年1月1日起执行。
2015年6月29日，被告大川公司就案涉xxxxxxx房屋在永嘉县住房和城乡规划建设局办理房屋所有权初始登记手续（房屋所有权证号：温房权证永嘉县字第××号）。
2015年9月11日，原告交行永嘉支行发《催告函》给被告张善冬，要求被告张善冬收到《催告函》后五日内配合办理抵押登记手续。2015年9月16日，被告大川公司发《通知》给被告张善冬，要求被告张善冬办理权属变更登记手续。但是被告张善冬均未按照原告交行永嘉支行及被告大川公司的要求办理权属变更登记手续和抵押登记手续。
本院分别于2015年11月5日、11月6日将原告交行永嘉支行递交的民事起诉状副本送达被告张善冬、黄旭月，被告大川公司。
本院认为：被告张善冬因购买永嘉县xxxxxxx预售商品房而向原告交行永嘉支行借款175万元的事实清楚，证据确实充分。
原告交行永嘉支行已经按约向被告张善冬发放贷款175万元。借款以后，被告张善冬按约偿付贷款本息至2015年3月21日，此后未按约偿付贷款本息，仅分别于2015年4月21日、6月4日、6月21日偿还贷款本金359.37元、1293.19元、0.83元。被告张善冬的行为显属违约。根据原、被告签订的《个人房产抵押贷款合同》（编号：温交银2011年331房贷字015号），如被告张善冬违约，原告交行永嘉支行有权单方面宣布合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求被告张善冬立即偿还所有到期贷款本金并结清利息。但根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，解除合同应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。现原告交行永嘉支行主张提前收回全部贷款本息，但是未在本案起诉之前将符合法律规定的解除合同的通知送达被告张善冬，而本院于2015年11月5日将原告交行永嘉支行递交的民事起诉状副本送达被告张善冬，故应视为原告交行永嘉支行于2015年11月5日通知被告张善冬解除合同，自2015年11月6日起，原告交行永嘉支行有权要求被告张善冬提前偿付全部贷款本息。本案借款发生在被告张善冬与被告黄旭月婚姻关系存续期间，应属夫妻共同债务，故被告黄旭月应对被告张善冬的上述债务承担共同偿还责任。
原、被告已就本案借款的抵押物在永嘉县房产管理局办理预购商品房抵押权预告登记，原告交行永嘉支行为预告登记权利人。本院在本案审理过程中并未发现原告交行永嘉支行存在怠于行使抵押权之情形，故根据民事活动中的公平原则，原、被告为本案借款而设立的预告抵押的效力应予维系。根据原、被告签订的《个人房产抵押贷款合同》（编号：温交银2011年331房贷字015号），如被告张善冬违约，原告交行永嘉支行有权处理抵押物。
至于被告大川公司的阶段性连带责任保证担保问题。从房地产开发公司为预售商品房提供阶段性保证担保的约定特殊性，以及合同目的考量，如果房地产开发公司已经完成所涉商品房的全部开发义务，并具备所涉房屋所有权初始登记条件的，应当解除房地产开发公司的阶段性保证担保责任，否则，房地产开发公司应在办理所涉房屋所有权初始登记以前，继续承担保证责任。现被告大川公司已于2015年6月29日就案涉xxxxxxx房屋在永嘉县住房和城乡规划建设局办理房屋所有权初始登记手续，且已通过多种方式通知被告张善冬、黄旭月办理权属变更登记手续，但是被告张善冬、黄旭月未按被告大川公司的要求协助办理相关手续，致使权属变更登记手续和抵押登记手续未能办理，被告大川公司并无过错，故被告大川公司的阶段性连带责任保证担保应予解除。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、限被告张善冬、黄旭月于本判决生效之日起十日内共同偿还原告交通银行股份有限公司温州永嘉支行借款本金1480428.93元，并支付相应的利息、复利、逾期罚息（2015年11月5日以前所欠的利息、复利、逾期罚息按照《个人房产抵押贷款合同》（编号：温交银2011年331房贷字015号）中的约定计算；自2015年11月6日起，就所欠的全部借款本金计收逾期罚息，逾期罚息按照月利率5.38125‰上浮50%，即按照月利率8.071875‰计算至本判决确定的履行之日止】；
二、如果被告张善冬、黄旭月未按照本判决履行还本付息义务，则原告交通银行股份有限公司温州永嘉支行有权依照法律规定对永嘉县xxxxxxx房屋（房屋所有权证号：温房权证永嘉县字第××号）以折价或者以拍卖、变卖等方式依法变价，并对变价后所得款项就本判决主文第一项所确定的债务优先受偿；
三、驳回原告交通银行股份有限公司温州永嘉支行的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费18124元，现减半收取9062元，由被告张善冬、黄旭月共同负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。
审判员 廖鸿展
二〇一五年十二月二十六日
书记员 谢真杰