福建省三明市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽04民初202号原告：三明市国土资源局，住所地三明市梅列区龙泉大厦。法定代表人：林建星，局长。委托诉讼代理人：廖爱清、廖宝林，福建如贤律师事务所律师。被告：海翼瑞都（福建）房地产开发有限公司，住所地三明市三元区。法定代表人：傅卫华，董事长。委托诉讼代理人：廖贵勤，福建闽方律师事务所律师。原告三明市国土资源局与被告海翼瑞都（福建）房地产开发有限公司（以下简称海翼公司）建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2016年12月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告三明市国土资源局的委托诉讼代理人廖宝林及被告海翼公司的委托诉讼代理人廖贵勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。三明市国土资源局向本院提出诉讼请求：1.判令海翼公司立即支付马道山－新田巷片区C地块国有建设用地使用权出让金17900000元，并支付违约金42452300元（该违约金暂计至2016年10月20日，此后的违约金按《国有建设用地使用权出让合同》的约定，继续计算至土地出让金实际支付之日止）；2.判令海翼公司负担本案诉讼费用。2017年2月21日，三明市国土资源局提出诉讼请求变更申请，要求变更上述第1项诉讼请求为：判令海翼公司立即因延迟支付马道山－新田巷片区C地块国有建设用地使用权出让金产生的违约金43687400元。事实和理由：2014年4月10日，三明市人民政府做出《三明市人民政府关于三元区棚户区改造马道山－新田巷片区国有建设用地使用权挂牌出让的批复》（明政地×××号文），同意以挂牌交易方式整体出让包括涉案的C地块在内的马道山－新田巷片区6个地块。6个地块挂牌起始价合计为33000万元，其中C地块挂牌起始价为8750万元。批复还指定由三明市国土资源局和三明市公共资源交易中心负责实施挂牌出让工作。2014年4月12日，三明市国土资源局在《三明日报》发布出让公告，就马道山－新田巷片区6个地块的国有建设用地使用权挂牌出让事项进行了详细公告，包括地块情况、竞买人资格及要求、土地出让条件等内容。海翼公司于2014年5月9日提出竞买申请，并按要求共交纳了竞买保证金6620万元，其中涉案C地块的保证金为1750万元。2014年5月12日，海翼公司签署《成交确认书》，确认其以人民币8750万元竞得涉案的马道山－新田巷片区C地块，竞买保证金1750万元已在2014年5月9日前交付，在签署成交确认书后10日内，与三明市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，并保证按期支付成交款。2014年5月22日，三明市国土资源局作为出让人，海翼公司作为受让人，共同签订合同编号为×××的《国有建设用地使用权出让合同》。合同约定三明市国土资源局将坐落于三元区城关至下洋新市××路南侧宗地编号为×××的国有建设用地（即涉案的C地块）使用权出让给海翼公司，宗地面积为99667.80平方米，其中出让地面积为76367.80平方米，用途为住宅用地、商服用地，出让年期为70年，自2014年6月21日起算。出让价款为8750万元，定金1750万元抵作土地出让价款。海翼公司分二期向三明市国土资源局支付出让金，第一期为2014年6月21日前支付4375万元，第二期为2015年5月7日之前支付4375万元。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰缴纳违约金。合同签订之后，海翼公司在2016年7月7日支付1000万元、2016年8月15日支付2000万元，2016年9月13日支付2210万元。截至2016年10月20日，海翼公司尚欠三明市国土资源局17900000元土地出让金未支付，并产生42452300元滞纳违约金。三明市国土资源局多次向被告催缴土地出让金及滞纳违约金未果，现依法提起诉讼，请求人民法院判如所请。2017年2月21日，三明市国土资源局提交《变更诉讼请求申请书》称：海翼公司已于2016年12月28日缴清了涉案的C地块的土地出让金。海翼公司辩称，一、海翼公司向三明市国土资源局支付土地出让金的义务与三明市国土资源局向海翼公司交付土地的义务，没有先后履行顺序，海翼公司不构成违约。三明市国土资源局与三元区人民政府、三明市城乡规划局、三明市住房与城乡建设局2014年4月10日联合通过的《三明市三元区棚户区改造马道山—新田巷片区国有建设用地使用权挂牌出让方案》（以下称挂牌出让方案）第五条第四款规定，第一期土地出让价款50%（含竞买保证金）于签订土地出让合同后30日内支付；同时第五款规定，A、B、C地块在签订土地出让合同后30日内交付。另外，海翼公司与三明市国土资源局于2014年5月22日签订的《国有建设用地使用权出让合同》（以下称出让合同）第六条约定，出让人同意在2014年6月21日前将出让宗地交付受让人；同时第十条约定，受让人同意第一期建设用地使用权出让价款4375万元于2014年6月21日之前支付。不论是挂牌出让方案，还是出让合同，都明确规定或约定海翼公司支付土地出让款的期限和三明市国土资源局交付出让宗地的期限，但双方互相履行义务的期限均约定为2014年6月21日前，并没有规定或约定海翼公司应当先于三明市国土资源局交付出让宗地前支付土地出让款的义务，海翼公司在三明市国土资源局未交付出让宗地以前，有拒绝先支付土地出让价款的权利。因而，海翼公司不构成违约，不应承担任何违约责任。二、讼争C地块至今不符合交付，以及开发、利用条件，海翼公司完全有理由相信三明市国土资源局可能丧失履行交付义务的能力，三明市国土资源局持续违约，海翼公司合同目的难以实现。如前所述，三明市国土资源局依规依约应于2014年6月21日前向海翼公司交付出让宗地，且应在该期限前完成土地、房屋（包括祠堂、墓地）的征收手续。但三明市国土资源局至今仍未完成讼争地块及房屋的全部征收手续。讼争地块根本不符合约定的交付条件，何时能够完成土地和房屋的全部征收工作和手续仍然遥遥无期，海翼公司完全有理由相信三明市国土资源局可能丧失履行全部交付义务的能力，阶段性缓交部分土地出让金具有完全正当的理由。另一方面，根据挂牌出让方案规定和出让合同第十六条的约定，讼争地块的用途的住宅用途，海翼公司同意该地块的建设项目在2014年9月21日前开工，在2017年3月21日前竣工。房地产市场受宏观调控等经济环境影响，房价瞬息万变，海翼公司只有及时开发利用现有土地才能快速回拢资金，避免更大的财产损失。但三明市国土资源局迟迟不能向海翼公司交付土地，以进一步展开项目建设，已然给海翼公司造成重大经济损失。因而，三明市国土资源局至今未能将符合交付条件以及合同目的的地块全面交付海翼公司开发、利用，构成严重违约，应当承担违约责任。海翼公司有证据且有理由认为三明市国土资源局可能丧失履行交付义务的能力，致使合同目的难以实现，迟延支付部分土地出让款，合理合法，不构成违约，更不应承担违约责任。三、海翼公司已经支付C地块全部土地出让款，三明市国土资源局主张海翼公司欠付1790万元土地出让款，并承担违约责任，没有事实和法律依据。海翼公司于2014年5月9日至2016年12月28日期间合计支付三明市国土资源局全部土地出让款8750万元，其中三明市国土资源局主张支付的1790万元土地出让款，海翼公司已于2016年12月28日付清。据此，海翼公司已完全履行C地块8750万元土地出让款支付义务，三明市国土资源局的主张没有事实和法律依据。四、海翼公司在C地块合同履行过程中，实际交付安置房面积9202.667㎡，折算支付金额达6955.38万元。安置房作为挂牌出让方案和出让合同的重要条件及组成部分，三明市国土资源局迟延交付土地构成违约，由此产生的违约金应依该基数计算。2014年4月10日通过的挂牌出让方案第五条土地出让条件部分明确规定，土地竞得人在挂牌成交后10个月内，须在6个出让地块以外的邻近地段无偿提供安置现房164套，建筑面积17200㎡。2014年5月22日签订的出让合同第十五条约定海翼公司无偿移交C地块安置房面积为47433平方米。海翼公司于合同签订后，已实际向三元区人民政府交付C地块安置现房面积1472.467㎡，安置期房面积7730.20㎡，合计交付面积9202.667㎡。解决好安置房是事关被征迁对象经济和生存利益的重要问题，对维护社会稳定具有至关重要的作用，是挂牌出让方案和出让合同能否顺利落实和履行的决定性和条件性因素，也是合同双方当事人为实现合同目的，海翼公司应为的对待给付内容。海翼公司在三明市国土资源局未全面履行土地交付义务前，先行并超额履行安置房交付义务，三明市国土资源局则因此提前并超额享受该部分合同利益，已交付安置房应当作为国有建设用地使用权出让价款的重要组成部分，应当作为计算三明市国土资源局承担违约责任的依据。结合挂牌出让方案第五条确定的17200㎡安置房面积对等13000万元资金等因素计算，每平方米安置房价值为7558元（13000万元÷17200㎡），换算海翼公司实际交付安置房价值为6955.38万元（7558元/㎡×9202.667㎡）。另外，海翼公司于2016年12月28日前支付包括保证金转为土地出让款在内的全部土地出让款8750万元；C地块人防办房屋2016年2月28日是拆除，海翼公司2016年12月底完成新田巷1#、2#楼安置房建筑面积12000㎡，投入资金3600万元（12000㎡×3000元/㎡）。海翼公司累计支付土地出让价款19305.38万元。据此，并依据出让合同约定的违约金计算方式，自2014年6月22日起，以19305.38万元为基数，按每延期一日1‰比例计算，暂截止至2017年1月21日止，三明市国土资源局应支付海翼公司违约金合计人民币182242789.92元。综上，海翼公司不负先履行支付土地出让款的义务，且已支付全部土地出让款，不存在违约行为，无需承担违约责任。但三明市国土资源局逾期交付符合挂牌或约定条件土地的行为构成违约，依法、依约应承担违约责任。三明市国土资源局的诉请不具有事实和法律依据，应依法驳回。三明市国土资源局围绕诉讼请求向本院提交如下证据：证据一、《三明市人民政府关于三元区棚户改造马道山-新田巷片区国有建设用地使用权挂牌出让的批复》（明政地[2014]18号文），证明三明市人民政府同意以挂牌交易方式出让包含涉案C地块在内的马道山-新田巷片区6个地块；证据二、《三明日报》，证明三明市国土资源局在三明日报就挂牌出让有关事项进行详细公告；证据三、《成交确认书》，证明海翼公司签署成交确认书，确认其竞得涉案的C地块，竞买保证金已在2014年5月9日前交付，在签署成交确认书后10日内，将与三明市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》；证据四、《国有建设用地使用权出让合同》，证明三明市国土资源局与海翼公司签订出让合同，就涉案的C地块出让事项进行详细约定；证据五、缴款通知书、土地出让金票据；证明海翼公司交纳土地出让金情况，在三明市国土资源局起诉之后，海翼公司将剩余的土地出让金已经全部缴了。海翼公司对上述证据的真实性没有异议，但对证明的内容有异议，《国有建设用地使用权出让合同》约定土地交付日期是2016年6月1日前缴完，双方就土地出让金缴纳、交付没有约定，不能证明海翼公司违约，目前C地块的土地出让金已于2016年12月28日前交齐了。海翼公司向本院提交如下证据：证据一、国有土地使用权出让金票据，证明海翼公司已支付全额土地出让款的事实（总额是8750万元）；证据二、照片，证明1.C地块现状；2.C地块至今未完成全部征迁手续的，不符合土地交付条件的事实；证据三、会议纪要，证明：1.新田巷棚户区改造困难重重，政府各级部门至今未全面完成各地块土地征迁工作和手续，何时能够按照挂牌出让方案和出让合同要求交付土地，没有时间表；2.三明市国土资源局可能丧失履行交付义务的能力；证据四、瑞都-山水御园现房、期房安置房汇总表，证明：海翼公司实际向三明市国土资源局交付安置房现房、期房套数、面积、安置对象等基本情况；证据五、三明市三元区人民政府、三明市国土资源局、三明市城乡规划局、三明市住房和城乡建设局文件《三明市三元区棚户区改造马道山-新田巷片区国有建设用地使用权挂牌出让方案》，证明海翼公司应当交付安置房，相对等的金额是13000万元，以此测算出安置房的价值，后继计算出对方违约金的基数，如此认定海翼公司违约的话，三明市国土资源局也是违约的。三明市国土资源局对上述证据一、证据三、证据四、证据五的真实性没有异议，并确认海翼公司在起诉之后已支付1790万元土地出让金，且涉案的C地块已于2016年12月22日交付；对证据二的真实性，三明市国土资源局质证认为无法确认。本院认为，海翼公司对三明市国土资源局提供的证据的真实性没有异议，三明市国土资源局对海翼公司提供的证据一、证据三、证据四、证据五的真实性没有异议，对双方当事人没有异议的证据，本院予以确认；对于海翼公司提供的证据二，因三明市国土资源局无法确认真实性，且本院亦无法确认该照片拍摄的地点及拍摄时间，故对该证据本院不予确认。案经庭审，本院审理查明以下事实：一、2014年4月10日，三明市三元区人民政府、三明市国土资源局、三明市城乡规划局、三明市住房和城乡建设局作出《三明市三元区棚户区改造马道山-新田巷片区国有建设用地使用权挂牌出让方案》。同日，三明市人民政府作出明政地×××号《三明市人民政府关于三元区棚户区改造马道山-新田巷片区国有建设用地使用权挂牌出让的批复》，批复同意三明市三元区人民政府、三明市国土资源局、三明市城乡规划局、三明市住房和城乡建设局提出的《三明市三元区棚户区改造马道山-新田巷片区国有建设用地使用权挂牌出让方案》；同意马道山-新田巷片区6个地块以挂牌方式一并出让，按照价高者得的原则进行挂牌出让，确定6个地块挂牌起始价33000万元（其中A地块15370万元，B地块1330万元，C地块8750万元，D地块1040万元，E地块4030万元，F地块2480万元）；挂牌出让工作由三明市国土资源局和三明市公共资源交易中心负责实施。二、2014年4月12日，三明市国土资源局和三明市公共资源交易中心在三明日报发布《三明市三元区棚户区改造马道山-新田巷片区国有建设用地使用权挂牌出让公告》。三、2014年5月12日，三明市国土资源局、三明市公共资源交易中心与海翼公司签订《挂牌成交确认书》，确认海翼公司以8750万元竞得三明市三元区棚户区改造马道山-新田巷片区C地块国有建设用地使用权；海翼公司竞买保证金1750万元已于2014年5月9日前交付；海翼公司须在十日内与三明市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，并保证于签订出让合同后30日内付成交价款50%即4375万元，签订出让合同后350日内付成交价款50%即余额4375万元。四、2014年5月22日，三明市国土资源局与海翼公司签订《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：×××），约定：本合同项下宗地编号为×××，面积99667.8平方米，其中出让用地面积为76367.8平方米，坐落于三元区城关至下洋新市××路南侧；三明市国土资源局同意在2014年6月21日将出让宗地交付海翼公司；本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为8750万元，定金为1750万元；海翼公司同意分二期支付国有建设用地使用权出让价款，第一期为2014年6月21日前付4375万元，第二期为2015年5月7日之前付4357万元；海翼公司不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰缴纳违约金；三明市国土资源局未能按期交付土地，海翼公司有权要求三明市国土资源局按照规定的条件履行义务，并赔偿损失。五、海翼公司于2014年5月9日支付1750万元，2016年7月7日支付1000万元，2016年8月15日支付2000万元，2016年9月13日支付2210万元，2016年12月28日分别支付1700.5万元、89.5万元，合计8750万元。六、案涉C地块于2016年12月22日由三明市国土资源局交付给海翼公司。本案双方当事人的争议焦点为：海翼公司是否应当按照合同约定支付违约金。本院认为，依据《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：×××）的约定，三明市国土资源局履行交付出让地块义务的时间在2014年6月21日，海翼公司履行支付第一期4375款项义务的时间也在2014年6月21日，双方当事人并未约定上述义务履行的先后顺序，故上述义务双方当事人应同时履行，没有先后顺序，三明市国土资源局于2016年12月7日向本院提起诉讼，涉案的C地块于2016年12月22日交付，三明市国土资源局在提起本案诉讼时，尚未按照合同约定履行义务，依据《中华人民共和国合同法》第六十六条关于“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求”的规定，海翼公司在三明市国土资源局按约定履行交付出让地块义务前，有权行使同时履行抗辩权，故对于第一期款项除定金为1750万元外的2607万元的付款义务，海翼公司有权拒绝履行；三明市国土资源局与海翼公司约定海翼公司履行支付第二期4375款项义务的时间在2015年5月7日，依据《中华人民共和国合同法》第六十七条关于“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求”的规定，海翼公司在三明市国土资源局按约定履行交付出让地块义务前，亦有权行使先履行抗辩权，拒绝履行支付第二期×××款项的义务；故海翼公司在三明市国土资源局按照约定履行出让地块交付义务前，有权拒绝履行支付土地出让金的义务。案经庭审，三明市国土资源局在提起本案诉讼之后，于2016年12月22日履行了出让地块交付，海翼公司在出让地块交付后第六天，即2016年12月28日全额付清土地出让金，与三明市国土资源局未按时交付地块相比，海翼公司在交付出让地块第六天支付土地出让金应属于合理准备时间，不应按照逾期付款违约对待，故三明市国土资源局以海翼公司未支付土地出让金为由，提出要求海翼公司支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，本院认为，三明市国土资源局与海翼公司签订《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：×××）系双方当事人真实意思表示，合法有效；三明市国土资源局在向本院提起诉讼时，未能按照合同约定履行地块交付义务，海翼公司公司有权拒绝履行付款义务，故三明市国土资源局提出要求海翼公司支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二之规定，判决如下：驳回原告三明市国土资源局诉讼请求。案件受理费260237元，由原告三明市国土资源局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。审 判 长 吴  朝  生审 判 员 邓  淑  萍审 判 员 孙    斌审 判 员 董  克  云人民陪审员 吕  士  北二〇一七年十月十二日书 记 员 陈文奇（代）附：主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。