吉林省松原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉07民终764号
上诉人（原审被告）：扶余中合新农市场置业有限公司，住所地扶余市。
法定代表人：陈良峰，系董事长。
委托诉讼代理人：张红伟，吉林巨石律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李勤勤，住扶余市。
委托诉讼代理人赵振和，扶余市三岔河法律服务所法律工作者。
上诉人扶余中合新农市场置业有限公司（以下简称中合置业公司）与被上诉人李勤勤房屋买卖合同纠纷一案，扶余市人民法院于2017年11月17日作出（2017）吉0781民初2498号民事判决，中合置业公司不服，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中合置业公司委托诉讼代理人张红伟，被上诉人李勤勤的委托诉讼代理人赵振和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中合置业公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求。2.一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：中合置业公司已经按照合同约定履行了办理产权登记的合同义务，一审法院认定中合置业公司应承担逾期办证的违约责任的作法无事实和法律依据，是错误的，依法应予纠正。双方签订的房屋买卖合同约定出卖人应当在房屋交付使用360日内，将办理权属登记需中合置业公司提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按从规定交付期限的第二天起实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款日万分之一的补偿金。根据前述合同约定和法律规定，申请办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续的义务应当是被上诉人，中合置业公司仅有协助办理及提供相关证明文件的义务。就本案而言，涉案房屋已经交付被上诉人，中合置业公司也依约将办理房地产权属登记的资料向相关产权登记机关进行了备案，在双方合同约定的时间内已经履行了合同中关于产权登记的义务，也履行了协助办理土地使用权变更和房屋所有权登记及提供相关证明文件的义务。被上诉人未取得房屋所有权证及未能办理土地使用权更名过户手续的责任不在中合置业公司，中合置业公司不存在违约作为，被上诉人无权要求支付违约金。
李勤勤辩称，一、中合置业公司违约事实客观存在。逾期不能办理土地权属登记的责任完全在于上诉人没有补交土地出让金，不能办理土地使用证分割登记，扶余市国土局对商贸城业主信访事项已经明确答复。二、一审法院以中合置业公司违约判令其向答辩人支付补偿金，有事实和法律依据。双方在买卖合同中已经明确约定了补偿金的标准。请求维持原审判决。
一审原告李勤勤诉讼请求：1.判令被告支付违约金68109元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年2月28日原被告签订商品房买卖合同一份，原告在被告中合置业购买位于扶余市三岔河镇“扶余商贸城”商企一处，为第6栋18号房，具体为“扶房权证城字第XX**号”，房屋总价为622278元。该购房协议约定在该商铺交付日后若不能及时办理房屋产权证明，被告按照日违约金万分之一计算承担违约责任。该房屋自2013年11月1日交付，房屋产权证明暂时不能办理。按照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订﻿之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件，按照此比例﻿规定，被告应当在2014年2月1日之日前为原告办理房屋所有权证及土地使用证更名过户到原告名下，但是时至起诉之日，被告尚不能为原告办理土地使用证更名过户手续，故其按照原被告签订的商品房买卖合同之约定，总计违约金为（计算方法：房屋总价款x万分之一x违约天数）68109元。因该违约金，原告多次与被告协商无果，故诉至法院。
一审被告中合置业公司辩称，一、被告已将办理房地权属登记的资料向相关产权登记机关进行了备案，被告已履行了《商品房买卖合同》中关于产权登记的义务，不存在违约行为。2014年2月28日，原告与被告就涉案房屋买卖签订了《商品房买卖合同》（简称：合同），合同第十五条“关于产权登记的约定”中，约定出卖人应当在房屋交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。现涉案房屋已交付原告，被告作为出卖人也已在房屋交付后360日内将办理房地权属登记的资料向相关产权登记机关进行了备案。故被告已履行了合同关于产权登记的义务，不存在违约行为。二、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续的义务人为购房人，售房人仅有协助提供相关证明文件的义务，被告作为售房人已向相关产权登记机关提供了备案资料，其行为不违反上述规定《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订﻿之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。按照原告在起诉状中提到的上述规定，申请办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续的义务人应为购房人（即本案案原告），中合置业仅有协助提供相关证明文件的义务。现被告已向相关产权登记机关进行了备案，其行为亦不违反上述规定，本案原告作为购房人，应向相关产权登记机关申请办理房屋所有权证及土地使用权更名过户手续。三、本案原告未取得房屋所有权证及未能办理土地使用权更名过户手续的责任不在被告，被告不存在违约行为，不应支付违约金。合同第十五条“关于产权登记的约定”中，约定如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：从规定的交付期限的第二天起实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的补偿金。根据合同约定，被告作为出卖人的义务仅为将办理房地权属登记的资料向相关产权登记机关进行备案即可，现答辩人已完成备案，履行了合同义务。但因涉案房屋所在地的房地权属登记机关不履行法定职责，迟迟不为原告办理房地权属登记、变更手续，致使原告至今未能取得房屋所有权证及土地使用权证。故原告未能办理涉案房屋的房屋所有权登记及土地使用权更名过户手续的责任不在被告，被告不存在违约行为，不应向原告支付违约金。四、被告已向法院起诉涉案房屋所在地房地权属登记机关，要求其履行办理土地使用权更名过户手续的法定职责，为原告争取﻿相应权益。综上所述，被告作为出卖人已履行合同约定的备案义务，亦未违反《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定。原告未取得房屋所有权证及未能办理土地使用权更名过户手续的责任不在被告，被告不存在违约行为。原告无权要求被告支付违约金。故被告认为，原告的诉讼请求无事实和法律依据，恳请贵院依法驳回原告的诉讼请求。
一审法院审理查明：被告于2013年11月1日向原告交付了讼争房屋，2014年2月28日原被告签订商品房买卖合同书一份，原告李勤勤在被告处购买位于扶余市三岔河镇扶余商贸城商企一处，为第6栋18号房，具体为“扶房权证城字第XX**号”，房屋总价款622278元。原告向被告交付了房屋总价款。该购房协议约定出卖人在商品交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按从规定的交付期限的第二天起实际交付之日止，由出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的补偿金。该房屋自2013年11月1日交付，土地使用证暂时不能办理。
一审法院认为，原被告双方于2014年2月28日签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，是合法有效的合同。合同双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务，被告扶余中合新农市场置业有限公司应按照合同约定的期限及时协助原告办理土地使用权更名过户手续，被告没有在合同约定期限履行协助原告办理土地使用权更名过户手续，违约事实客观存在，被告应按照合同约定向原告承担违约责任。原告请求按照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条之规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续的规定确认被告违约天数，因双方签订的合同第十五条以约定办理产权手续的期限为商品房交付使用后360日内，原被告该项约定不违反法律强制性规定，违约天数应按双方约定计算。原告请求被告支付违约金合法部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决被告扶余中合新农市场置业有限公司于本判决生效后10日内给付原告李勤勤违约金人民币61605.52元（990天×622278元×1‱）。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审期间，中合置业公司提交了如下证据：1.建设用地批准书、建设工程施工许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证、建设工程竣工证、国有土地使用权证书、土地出让金专用发票、税收缴款书、产权证等证据。证明涉案房屋已经由中合置业公司取得开发手续，并自2014年11月12日完成竣工备案手续，具备办理房产证照分割条件；2.商品房买卖合同及补充协议、扶余商贸城房屋交接单、销售不动产统一发票、税收完税证明等，证明未办理证件过错不在中合置业公司，中合置业公司已经履行了合同义务；3.房产档案。证明其中一户张越已经办理产权证，仍无理缠诉；4.行政判决书。证明因各被上诉人不去申请办证，不是中合置业公司不履行合同义务。
李勤勤等商贸城业主递交证据：1.行政判决书，证明是中合置业公司未履行合同义务，向相关部门递交的材料不是在不动产登记机构办公场所向法定登记机构提出的书面申请，中合置业公司的土地登记申请不符合法定形式；2.群众来访登记表、领导接访记录、扶余商贸城房屋交接单、商贸城致业主公告书、扶余市国土局关于商贸城全体业主信访事项答复意见书、信访事项实体性受理告知书、土地使用权证等证据，证明商贸城业主在中合置业公司不能办理产权登记的情况下，向有关部门信访，有关部门给予的答复意见。
本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为，上诉人中合置业公司与被上诉人李勤勤签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，是合法有效的合同，双方均应依约履行合同义务。现涉案房屋已由中合置业公司实际交付被上诉人，但截止至本案起诉前被上诉人尚不能办理案涉房屋的不动产权属登记手续，按照双方合同第十五条约定：“关于产权登记的约定，出卖人应当在商品交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按从规定交付期限的第二天起实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的补偿金。”中合置业公司应当在交付房屋后约定的期限内向产权登记部门提交相关资料进行备案，从而使案涉房屋具备申请办理权属证书的条件，这是中合置业公司作为出卖人应尽的协助义务。根据本院查明的事实，扶余市国土资源局针对被上诉人等商贸城业主反映商贸城土地使用权证不能办理分割问题，于2017年9月1日作出的《关于扶余商贸城全体业主信访事项答复意见书》，该意见书认定中合置业公司“应补交土地出让金，然后才能进行土地分割登记”。据此事实，导致被上诉人等买受人不能办理案涉房屋土地权属变更登记的原因系中合置业公司没有在合同约定期限内履行协助义务，故原审判决认定中合置业公司构成违约的事实客观存在。二审审理期间，虽然从2018年3月开始涉案房屋的业主可以办理产权登记手续，但这属于政府的行政调整范畴，不能作为免除中合置业公司违约责任的法定理由。因此，按照双方合同约定，中合置业公司应对其违约行为承担相应的法律责任。关于中合置业公司应当承担的违约赔偿数额，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款之规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。”本案中，双方当事人已经在合同中约定了因违约产生的损失赔偿金额的计算方法和标准，中合置业公司对此亦未提出异议，故原审判决依据该约定标准并按照中合置业公司的实际违约期限，计算所得的应由中合置业公司承担的违约赔偿数额并无不当。中合置业公司的上诉主张不能成立，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费751元，由上诉人扶余中合新农市场置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 于福桐
审判员 牟凤桐
审判员 魏 巍
审判员 邰伟莉
审判员 邵国政
二〇一八年六月十九日
书记员 张 丽