苏州市相城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）相民初字第1247号
原告唐根妹。
委托代理人严长华，江苏苏合律师事务所律师。
被告苏州东渡房地产开发有限责任公司。
法定代表人茆春梅，总经理。
委托代理人陈春华，上海君澜律师事务所律师。
原告唐根妹与被告苏州东渡房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院2013年6月9日受理后，依法由审判员丁亦辛独任审判，于2013年8月13日公开开庭进行了审理。原告唐根妹的委托代理人严长华，被告苏州东渡房地产开发有限责任公司的委托代理人陈春华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告唐根妹诉称，原、被告于2011年10月7日签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的xx花园xx幢xxx室房屋，原告依约支付相应房款，被告应当于2012年12月31日将约定的商品房交付原告使用，而被告拖延交付早已逾期60天。被告逾期交房，违反了合同约定。原告现起诉，请求判令：1、确认双方的商品房买卖合同解除；2、被告返还购房款本金688124元，并支付购房款的20%的违约金即137624.8元；3、赔偿原告本金688124元从2011年10月8日起至判决确定的给付期限的最后一日止、按年利率7.4025%（也就是原告向银行贷款的利率）计算的利息损失。
被告苏州东渡房地产开发有限责任公司（下称被告东渡房产公司）辩称，1、双方签订合同对解除权的行使约定了1个月的期限，从本案现有的证据看，原告正式向被告提出解除合同是2013年5月30日，超过了可以解除合同的期限；2、原告要求解除双方的合同没有依据，因为根据合同法关于先履行抗辩的规定，如果先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝相应的履行要求。原被告双方在房屋买卖合同中约定的原告应当办理银行贷款手续的时间是2011年10月14日，但原告实际办理银行贷款手续时间是2011年11月18日，因为原告的迟延办理贷款手续，直接导致了贷款银行迟延支付了后续的房款，我们认为原告是迟延付款在先，所以被告不同意原告以迟延交房作为解除合同的理由；3、根据原告所提诉请，将违约金和利息一并主张，但是相关规定违约金和利息是不能一并主张的；4、原告主张的违约金虽然是依据双方约定的总房价的20%，但是违约金主张过高，违约金应该以造成损失的30%为限，所以本案中即使被告迟延交付房屋，迟延交付给原告造成的损失应该以房租损失为标准；5、法律应当维护市场稳定性，如果合同解除还涉及第三方银行，势必对银行利益受到损害，我们请求驳回原告诉请。
经审理查明，2011年10月7日，原告与被告苏州东渡房地产开发有限责任公司签订商品房买卖合同（编号：苏相合同2011xxxxxxx），约定：原告以总价688124元购买被告开发的位于xx区xx街道xx路x号xx花园xx幢xxx室的非酒店式公寓（合计建筑面积87.40平方米）。合同第六条（付款方式及期限）约定：贷款方式支付，1、买受人应于签约当日2011年10月7日向出卖方支付208124元，2、买受人应于2011年10月14日前将余款480000元办理银行按揭贷款，贷款不足部分于银行放贷日付清。3、买受人应于签订预售合同后七日内向出卖人提供按揭所需的全部资料并办理完所有相关银行按揭手续，如贷款无法达到该房屋余款额度，买受人应于贷款发放日一次性向出卖方补足房款。第八条（交付期限及交接）约定：1、出卖方应当在2012年12月31日前，依据国家和地方的有关规定，将已取得《苏州市商品房交付使用通知书》、并符合本合同约定的商品房交付买受方使用。2、商品房达到交付使用条件后，出卖方应当书面通知买受方办理验收交接手续。买受方应当在出卖方交接通知书到达之日起5天内，会同出卖方共同对该商品房进行勘验。双方进行勘验时，出卖方应当出示本条第一款规定的证明文件。勘验情况符合本合同约定的，双方应当及时签署房屋验收单以示交接。毁损、灭失风险责任自交接之日起由买受方承担。第九条（出卖方逾期交房的违约责任）约定：出卖方如未按本合同约定将该商品房交付买受方使用，按逾期时间分别作以下处理：（1）逾期不超过60天，自本合同第八条约定的房屋最后交付期限之第二天起，至房屋实际交付之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60天后，买受方有权解除合同。自买受方解除合同通知书到达之日起30日内，出卖方应当将买受方已付房价款如数退还买受方，并按本合同第四条约定房屋总价款的20%向买受方支付违约金；造成买受方其他损失的，出卖方另行依法承担赔偿责任。买受方要求继续履行合同的，从约定的房屋最后交付期限的第二天起，至房屋实际交付之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付房屋总价款万分之四的违约金。合同附件五（合同补充协议）第六条关于单方面解除合同权的补充：2、买受人依照本合同行使单方解除权时，应当在知道或应当知道单方解除权且解除条件满足后30日提出，否则视为放弃该权利。
原、被告双方签订合同后办理了网签备案手续。2011年10月9日，被告东渡房产公司向原告开具销售不动产统一发票一份，项目为预售定金150000元和预收购房款58124元，合计208124元。2011年11月14日，原告与中国农业银行股份有限公司苏州相城支行（以下简称农行苏州相城支行）签订个人购房担保借款合同一份，约定原告向农行苏州相城支行借款480000元，借款期限自2011年11月14日起至2021年11月13日共计120个月，借款利率为浮动利率，在基准利率基础上上浮5%，还款方式为等额本息还款，还款周期为一个月。被告东渡房产公司作为保证人对此借款承担保证和抵押担保责任。2011年12月7日农行苏州相城支行向被告东渡房产公司支付480000元。截至2013年8月20日，原告已向农行苏州相城支行支付本金58130.83元、利息54545.54元，合计112676.37元。
2013年4月3日，苏州市相城区住房和城乡建设局对被告东渡房产公司做出2013第003号《苏州市相城区商品房交付使用通知书》，载明包括涉案房屋在内的工程已通过交付备案。同年4月4日，原告收到被告寄送的《交房通知书》，交房日期为2013年4月3日至2013年4月18日。
2013年4月17日，原告以被告迟延交房超过60天及被告部分改变规划设计为由书面通知被告东渡房产公司解除该商品房买卖合同，并要求如数退还房价款，支付违约金和赔偿损失。原告认可于4月19日收到原告的函件，但否认收到的是解除合同通知书。因双方就合同事宜协商未果，原告诉至本院。
以上事实有当事人举证的商品房买卖合同、发票、借款合同、个人消费贷款对账单、交付使用通知书、解除合同通知书、邮寄凭证及当事人陈述等证据附卷佐证。
审理中，被告东渡房产公司另外举证南京凯盛建设集团有限公司情况说明一份，载明“我公司是苏州东渡海派青城三、四期工程项目的承建单位，在工程施工过程中，因苏州东渡房地产开发有限责任公司迟延支付工程款，导致项目施工进程减缓，进而导致不能按合同约定的时间办理竣工验收手续并交付使用”。经质证，原告认为，对情况说明的真实性不予认可，即便内容真实，也是被告与施工单位之间的事，与原告无关。
本院认为，原告与被告东渡房产公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应全面履行。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，解除合同的应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，按照合同约定，被告应在2012年12月31日前将已取得《苏州市相城区商品房交付使用通知书》并符合交房条件的商品房交付买受方使用。然而，被告东渡房产公司直至2013年4月3日才取得该通知书，并于4月4日向原告送达了交房通知书，逾期交房已经超过60天，根据双方合同约定，买受方有权解除合同，但原告迟至2013年4月17日才向被告东渡房产公司发出、并于4月19日送达了解除合同通知书。双方合同附件五（合同补充协议）第六条约定：买受人依照本合同行使单方解除权时，应当在知道或应当知道单方解除权且解除条件满足后30日提出，否则视为放弃该权利。原告在约定交房期2012年12月31日后60日即2013年3月2日就应知道单方解除条件成就，原告应在2013年3月31日前行使单方解除权，但原告未在约定期限内行使权利，应按双方约定视为放弃合同解除权。原告还以被告变更设计为由要求解除合同，但对此未提供证据，被告亦不认可，故原告该理由亦不能成立，故原告要求解除商品房买卖合同的请求不予支持，要求被告退还房款688124元的请求亦不予支持。对于原告第二项请求中主张总房价20%违约金及第三项诉讼请求，均为要求被告承担的因其违约所导致的损失赔偿请求，本案中原告放弃合同解除权，可视为原告要求继续履行合同；被告迟延交房是事实，可按合同第九条的相关约定，从约定交房期限的第二天即从2013年1月1日起、计算至被告于2013年4月4日向原告送达交房通知书的当日共94天，按总房价的每日万分之四计算违约金，为25873.46元。被告辩称即使被告迟延交房，亦应以相应的租金损失为标准计算违约金，该辩解无法律依据，不予采纳。对于被告所辩称其行使先履行抗辩权的说法，本院认为，双方合同中约定了“买受人应于签订预售合同后七天内向出卖人提供按揭所需的全部资料并办理完所有相关银行按揭手续”，由此可以看出，办理银行按揭贷款并非由原告单独完成，而是原告通过被告进行办理，故并不能仅以办理银行按揭贷款迟延就能认为系原告的原因导致，也不能据此认为原告存在付款迟延的违约行为；况且，原告作为业主群体中的一个个体，其迟延支付480000元房款并不必然导致被告迟延交房，而被告举证的施工单位的证明也并不能证明此二者之间存在必然的因果联系。因此被告该辩解缺乏事实和法律依据，本院不予采信。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条以及相关法律规定，判决如下：
一、被告苏州东渡房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告唐根妹违约金人民币25873.46元。
二、驳回原告唐根妹的其他诉讼请求。
（上述款项，如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取人民币6442元，由原告负担6218元、被告负担224元（此款原告已自愿垫付，不再退还，被告于本判决生效之日起十日内支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99）预交上诉案件受理费。
审判员 丁亦辛
二〇一四年四月十日
书记员 朱晓冬