南京市溧水区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）溧民初字第2918号
原告张俊，男，1991年9月18日出生，汉族，个体。
委托代理人王军，江苏恒山律师事务所律师。
被告郭政东，男，1971年10月23日出生，汉族，个体。
被告宋芸，女，1974年12月31日出生，汉族，个体。
本院于2014年10月11日立案受理原告张俊与被告郭政东房屋租赁合同纠纷一案，依法由审判员戴祖庆适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张俊及其委托代理人王军、被告郭政东、宋芸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张俊诉称，2014年7月份，原告因创业经营餐饮需要，需租用街面门面房，看中位于大西门街1-105号门面一楼。该房的使用人端义龙称该房租自郭政东，端义龙租期至2014年10月1日到期。端义龙提供了其与郭政东的租房合同。原告找到郭政东，郭声称自己就是该房的所有人，同意租给原告搞餐饮经营。租期一年，从2014年10月1日到2015年10月1日。2014年7月至2014年10月期间的租金，郭政东要求原告与端义龙商谈。原告遂与郭政东妻子宋芸签署了租房合同约定：租金仍按25000元在原告装潢结束时交付。原告遂准备开业经营准备，在被告郭政东签字同意转让情形下于2014年7月23日将端义龙的店接手下来，支付了15000元转让费给端义龙。原告自2014年7月24日拿到钥匙后，遂购购买材料、设备设施和装潢店面，以便尽早开业，但在装潢近尾声时，才发现被告并非房屋所有权人。一周后，房屋所有权人来电话称该房在今年10月1日到期后，就不再对外出租。原告随即就找被告到场，但被告避而不见，现房屋所有权人已将房屋收回，对于原告的损失，被告却拒绝承担任何责任，故原告依法诉至法院，要求被告承担赔偿损失的责任。
被告郭政东、宋芸辩称，1、门面房所有权人默认被告转租的，被告转租他人已有六次左右，均没有反对，只要被告按期把租金打到房屋所有权人卡上即可，故原告没有冒充大房东；2、原告从三房东手中转租该房，15000元转让费是给三房东端义龙，与被告没有关系；3、原告即使真的租不成该房，也有充足的时间转让店面，减少损失，故这些损失是原告行为造成，应当由原告自行承担。
经审理查明，两被告系夫妻。2014年7月23日，原告因经营餐饮（做烧烤店）欲租用位于大西门街1-105号门面房一楼（上下两层建筑面积共92.3M2），与该门面房一楼的使用人端义龙签订转让协议（收条）一份，内容为“本人将位于大西门街1-105号一楼门面转让给张俊，房屋空转，转让包含该房屋到2014年10月1日的房租共计人民币壹万伍仟元整，转让人：端义龙”。同日，被告郭政东在原告拟好的“本人——同意将大西门街1-105一楼门面转给——用于餐饮”中的本人后签名郭政东，张俊在“转给”后进行了签名。同日，张俊与宋芸就2014年10月1日后的房屋租赁问题签订了“2014年10月1日租赁合同”一份。主要内容为：由宋芸将位于大西街1-105门面房一楼出租给张俊使用，租期自2014年10月1日起至2015年10月1日，年租金25000元。租期期满张俊如要续租，需提前2个月告知宋芸；期满如要收回房屋亦需提前2个月告知对方。租期内，任何一方要求终止合同，须提前1个月通知对方，如果宋芸转让该房屋，张俊有优先权；租期内，未经宋芸同意，不得改变房屋结构及其用途，由于张俊人为原因造成该房屋及其配套设施损坏的，由张俊承担赔偿责任；双方还对水电费、争议解决作了约定。
张俊拿到钥匙后，于2014年7月28日开始进行改善装修，购买装璜材料费4779元（含2014年7月28日开办餐饮业体检费100元，共和水暖材料553元，2014年7月29日691元，2014年8月1日销货凭证能认定的为1335元，2014年8月2日200元，2014年8月4日1900元），提供了材料供应商的收款收据等；张俊另提供了证人陈世康的证明一份，拟证明陈世康承接该房装修各项事务人工工资10000元。
2014年8月，郭政东告知房屋产权人蒋财根将大西街1-105门面房一楼租给刘俊开烧烤店，蒋财根妻子不同意开烧烤店，张俊遂将房屋上锁。经溧水区永阳派出所协调开锁，但张俊与郭政东就损失问题协商未果。蒋财根在与郭政东租期满后收回出租房屋。
张俊认为被告隐瞒实情，导致其支付了转让费和进行了装璜，所花费用均系被告原因造成，遂于2014年10月11日诉来本院要求郭政东赔偿损失32279元。
以上事实，有当事人陈述、租房合同、转让协议（收条）、房屋所有权证、材料收据、诊费收据、证明、询问笔录、照片等证据证实。
本院认为，原、被告所签订的租赁合同，实质上属于转租赁合同，因房屋产权人收回出租房的行为视为产权人不同意转租并解除原一手租赁合同，故原、被告间的转租赁合同为无处分权的人处分他人财产，双方所签订的租房合同无效。对无效合同产生的缔约损失，应当由有过错的一方承担赔偿责任，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案被告应当清楚自已是无处分权人，故应当承担主要责任（80%）；原告在签订合同时也应有谨慎审查注意义务，故应当承担次要责任（20%）；关于损失的范围，本院认为应界定为原告为开店而投入的合理费用，即装修费用。转租赁合同租期前，原告投入的转让费（交付于端义龙的15000元）不是转租赁合同必然产生的合理费用，该费用责任的主体与本案责任主体不完全一致，原告可另行主张权利。关于损失金额的大小，本院认为，原告举证的购买材料的清单，显示材料款为4779元，装璜人工费，根据实地现场堪验的装璜面积、购买材料的数量及日常生活经验，本院酌定5000元（瓦工系点工，工资为700元，木工按13天计算每天200元为2600元，参照2014年上半年装璜水电工约30元／平方，该房一楼按56平方米左右计算，油漆工工资认定约1700元，合计约5000元）。上述装璜费用合计9779元，因两被告系夫妻，由两被告共同承担7823元。综上，原告诉讼请求合法有理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条的规定，判决如下：
两被告赔偿原告装修损失7823元，此款于本判决生效后10日内支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案件受理费607元，减半收取304元，由原告负担244元，两被告负担60元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费607元。南京市中级人民法院开户银行：农行南京市鼓楼支行，账号：10105901040001276。逾期未交纳上诉费用，依法按自动撤回上诉处理。
审 判 员 戴祖庆
二〇一五年一月六日
见习书记员 钱俊美
南京市溧水区人民法院文书稿纸
签发：核稿：承办人：
（2014）溧民初字第2918号
原告张俊，男，1991年9月18日出生，汉族，个体。
委托代理人王军，江苏恒山律师事务所律师。
被告郭政东，男，1971年10月23日出生，汉族，个体。
被告宋芸，女，1974年12月31日出生，汉族，个体。
本院于2014年10月11日立案受理原告张俊与被告郭政东房屋租赁合同纠纷一案，依法由审判员戴祖庆适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张俊及其委托代理人王军、被告郭政东、宋芸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张俊诉称，2014年7月份，原告因创业经营餐饮需要，需租用街面门面房，看中位于大西门街1-105号门面一楼。该房的使用人端义龙称该房租自郭政东，端义龙租期至2014年10月1日到期。端义龙提供了其与郭政东的租房合同。原告找到郭政东，郭声称自己就是该房的所有人，同意租给原告搞餐饮经营。租期一年，从2014年10月1日到2015年10月1日。2014年7月至2014年10月期间的租金，郭政东要求原告与端义龙商谈。原告遂与郭政东妻子宋芸签署了租房合同约定：租金仍按25000元在原告装潢结束时交付。原告遂准备开业经营准备，在被告郭政东签字同意转让情形下于2014年7月23日将端义龙的店接手下来，支付了15000元转让费给端义龙。原告自2014年7月24日拿到钥匙后，遂购购买材料、设备设施和装潢店面，以便尽早开业，但在装潢近尾声时，才发现被告并非房屋所有权人。一周后，房屋所有权人来电话称该房在今年10月1日到期后，就不再对外出租。原告随即就找被告到场，但被告避而不见，现房屋所有权人已将房屋收回，对于原告的损失，被告却拒绝承担任何责任，故原告依法诉至法院，要求被告承担赔偿损失的责任。
被告郭政东、宋芸辩称，1、门面房所有权人默认被告转租的，被告转租他人已有六次左右，均没有反对，只要被告按期把租金打到房屋所有权人卡上即可，故原告没有冒充大房东；2、原告从三房东手中转租该房，15000元转让费是给三房东端义龙，与被告没有关系；3、原告即使真的租不成该房，也有充足的时间转让店面，减少损失，故这些损失是原告行为造成，应当由原告自行承担。
经审理查明，两被告系夫妻。2014年7月23日，原告因经营餐饮（做烧烤店）欲租用位于大西门街1-105号门面房一楼（上下两层建筑面积共92.3M2），与该门面房一楼的使用人端义龙签订转让协议（收条）一份，内容为“本人将位于大西门街1-105号一楼门面转让给张俊，房屋空转，转让包含该房屋到2014年10月1日的房租共计人民币壹万伍仟元整，转让人：端义龙”。同日，被告郭政东在原告拟好的“本人——同意将大西门街1-105一楼门面转给——用于餐饮”中的本人后签名郭政东，张俊在“转给”后进行了签名。同日，张俊与宋芸就2014年10月1日后的房屋租赁问题签订了“2014年10月1日租赁合同”一份。主要内容为：由宋芸将位于大西街1-105门面房一楼出租给张俊使用，租期自2014年10月1日起至2015年10月1日，年租金25000元。租期期满张俊如要续租，需提前2个月告知宋芸；期满如要收回房屋亦需提前2个月告知对方。租期内，任何一方要求终止合同，须提前1个月通知对方，如果宋芸转让该房屋，张俊有优先权；租期内，未经宋芸同意，不得改变房屋结构及其用途，由于张俊人为原因造成该房屋及其配套设施损坏的，由张俊承担赔偿责任；双方还对水电费、争议解决作了约定。
张俊拿到钥匙后，于2014年7月28日开始进行改善装修，购买装璜材料费4779元（含2014年7月28日开办餐饮业体检费100元，共和水暖材料553元，2014年7月29日691元，2014年8月1日销货凭证能认定的为1335元，2014年8月2日200元，2014年8月4日1900元），提供了材料供应商的收款收据等；张俊另提供了证人陈某的证明一份，拟证明陈某承接该房装修各项事务人工工资10000元。
2014年8月，郭政东告知房屋产权人蒋财根将大西街1-105门面房一楼租给刘俊开烧烤店，蒋财根妻子不同意开烧烤店，张俊遂将房屋上锁。经溧水区永阳派出所协调开锁，但张俊与郭政东就损失问题协商未果。蒋财根在与郭政东租期满后收回出租房屋。
张俊认为被告隐瞒实情，导致其支付了转让费和进行了装璜，所花费用均系被告原因造成，遂于2014年10月11日诉来本院要求郭政东赔偿损失32279元。
以上事实，有当事人陈述、租房合同、转让协议（收条）、房屋所有权证、材料收据、诊费收据、证明、询问笔录、照片等证据证实。
本院认为，原、被告所签订的租赁合同，实质上属于转租赁合同，因房屋产权人收回出租房的行为视为产权人不同意转租并解除原一手租赁合同，故原、被告间的转租赁合同为无处分权的人处分他人财产，双方所签订的租房合同无效。对无效合同产生的缔约损失，应当由有过错的一方承担赔偿责任，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案被告应当清楚自已是无处分权人，故应当承担主要责任（80%）；原告在签订合同时也应有谨慎审查注意义务，故应当承担次要责任（20%）；关于损失的范围，本院认为应界定为原告为开店而投入的合理费用，即装修费用。转租赁合同租期前，原告投入的转让费（交付于端义龙的15000元）不是转租赁合同必然产生的合理费用，该费用责任的主体与本案责任主体不完全一致，原告可另行主张权利。关于损失金额的大小，本院认为，原告举证的购买材料的清单，显示材料款为4779元，装璜人工费，根据实地现场堪验的装璜面积、购买材料的数量及日常生活经验，本院酌定5000元（瓦工系点工，工资为700元，木工按13天计算每天200元为2600元，参照2014年上半年装璜水电工约30元／平方，该房一楼按56平方米左右计算，油漆工工资认定约1700元，合计约5000元）。上述装璜费用合计9779元，因两被告系夫妻，由两被告共同承担7823元。综上，原告诉讼请求合法有理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条的规定，判决如下：
两被告赔偿原告装修损失7823元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案件受理费607元，减半收取304元，由原告负担244元，两被告负担60元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费607元。南京市中级人民法院开户银行：农行南京市鼓楼支行，账号：10×××76。逾期未交纳上诉费用，依法按自动撤回上诉处理。
审判员戴祖庆
二○一五年一月六日
见习书记员钱俊美