上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终14064号
上诉人（原审原告）：杨柏，男，1960年5月26日出生，汉族，户籍地上海市长宁区，现住上海市闵行区。
被上诉人（原审被告）：郎东广，男，1975年6月28日出生，汉族，户籍地江苏省淮安市楚州区，现住上海市闵行区。
上诉人杨柏因与被上诉人郎东广房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2017）沪0112民初17616号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月16日受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杨柏及被上诉人郎东广到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
杨柏上诉请求：撤销一审判决第一、三、四项，改判支持上诉人的一审全部诉讼请求。事实和理由：一审法院认定双方合同合法有效，且被上诉人的行为构成违约，但却未按照合同约定的条款处理违约金及滞纳金等违约责任，亦未判决被上诉人承担房屋空置期间的全部租金损失，显然有失公平，没有保护上诉人的合法权益。
郎东广辩称，不同意上诉人的上诉请求，要求维持原判。
杨柏向一审法院起诉请求：1.郎东广偿付违约金100,000元（人民币，下同）；2.郎东广偿付滞纳金（逾期付款违约金）124,500元；3.郎东广给付煤气费112.30元；4.郎东广赔偿租金损失85,000元；5.郎东广赔偿两次案件受理费损失80元；6.郎东广返还违约转租不当得利60,000元。
一审法院认定事实：2011年9月3日，杨柏（签约甲方）与郎东广（签约乙方）签订《租房协议》，协议约定乙方租用甲方位于上海市闵行区XX路XX号店铺经营汽车修理，租用期五年，自2011年9月16日至2016年9月15日。乙方支付转让费60,000元，每年租金72,000元，于每年9月1日前支付，滞纳金（逾期付款违约金）为0.2%/天计算。物业管理费由甲方支付，其他一切和房屋使用有关的费用由乙方支付，水电煤等公用事业费收据每半年交由甲方保存或复印以备查。房屋由乙方直接使用不得转租，但因政府设置栏杆路障致使所有汽车修理店铺无法经营的经甲方同意后可以转租。乙方应严格遵守本协议约定，若有违反甲方有权随时终止协议，由此造成的一切损失由乙方承担，乙方支付保证金20,000元，若无违约该保证金在租用期满三个月后如数退还。双方约定任何一方违约除了赔偿对方损失外另支付违约金100,000元。该份协议还附有《协议附件》一份,上载：甲、乙双方就租金问题所达成的协议是每年120,000元，除了《租房协议》约定的每年租金72,000元外，乙方还应每年另行支付48,000元，关于租金的完整约定是每年租金120,000元，于每年9月1日前支付，滞纳金（逾期付款违约金）按0.2%/天计算。
2016年6月30日，杨柏（签约甲方）与郎东广（签约乙方）签订《续租协议》，协议约定乙方续租甲方位于上海市闵行区XX路XX号房屋经营汽车修理业务，续租期为5年，自2016年9月16日至2021年9月15日，年租金120,000元，保证金10,000元。乙方保证会按时将房租汇入甲方工行卡，也不会再发生任何违约以及对甲方不敬和无理情况，同时会对甲方偶尔提出的借车、修车等需求提供方便。其他事项均按原协议约定，原协议有未了事项的延续至本协议处理。
2016年12月15日，杨柏以郎东广多次未按约给付租金且有转租行为等为由向法院提起诉讼【（2016）沪0112民初34104号】，要求判令：1.终止双方签订的《续租协议》。2.郎东广承担违约责任（未书写金额）。
2017年1月23日，双方达成新的《续租协议》一份，协议内容如下：1.郎东广续租杨柏位于上海市闵行区XX路XX号房屋经营汽车修理业务，续租期至2018年9月14日，月租金25,000元，保证金10,000元（保证金已支付）。2.郎东广保证会按时将房租汇入甲方账户，不会再发生任何违约以及对杨柏不敬和无理情况，同时会对甲方偶尔提出的借车、修车等需求提供方便。3.杨柏对于郎东广与汪某于2016年11月24日所签订的房屋租赁协议予以谅解，但郎东广不得再行将房屋予以转租。4.其他事项按原协议约定，原协议有未了事项的延续至本协议处理。
双方达成上述协议后，杨柏以双方自行和解为由向法院撤回了起诉，一审法院裁定予以准许。
2017年3月14日，郎东广需给付自2017年3月16日之后的租金时致电杨柏称若涉案商铺的租金不以15,000元计，郎东广将不再承租涉案商铺。
2017年3月26日，郎东广以租金过高无力承受为由将涉案商铺的钥匙交还给杨柏。
2017年4月6日，案外人汪某向杨柏缴纳了租金60,000元，计自2017年3月16日至2017年9月15日。
2017年4月24日,杨柏以郎东广不履行《续租协议》为由向法院提起诉讼，要求郎东广继续履行《续租协议》。后，杨柏于2017年6月6日向法院撤回了起诉。
另查明，2017年5月9日，杨柏（签约甲方）与案外人汪某（签约乙方）签订了《租赁协议》，协议约定乙方租用位于上海市闵行区XX路XX号房屋，租期为八年，即自2017年7月16日起至2025年7月15日止，租金每月25,000元，每满两年递增2,000元。租金每半年一付，于每年1月1日以及7月1日前支付。首次租金以及保证金于2017年5月20日前支付。
2017年5月19日，案外人汪某给付杨柏租金105,000元，保证金20,000元。
另查明，郎东广欠付杨柏煤气费112.30元。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。就本案而言，杨柏、郎东广签订的《租房协议》、《续租协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应恪守。现郎东广未按上述协议的约定，以将涉案商铺钥匙交还给杨柏的方式作出了提前解约的意思表示，郎东广的行为显属违约，理应依据合同承担相应的违约责任。下面，一审法院就杨柏的诉讼请求逐项进行处理：
一、关于杨柏要求郎东广给付滞纳金（即逾期付款违约金）及不当得利的诉讼请求。杨柏在诉讼过程中向一审法院递交了逾期付款违约金详细的计算表格，该表格详细列明了郎东广自2011年9月1日起至2016年9月8日止延付租金的时间节点、计算标准及金额，至于不当得利的计算方式及理由亦在诉称部分作了说明。一审法院对上述两项请求发表如下意见：首先，杨柏、郎东广于2016年6月30日签订的《续租协议》中明确载明郎东广保证会按时将房租汇入杨柏账户，不会再发生任何违约及对杨柏不敬和无理情况，同时会对杨柏提出的借车、修车等需求提供方便。从上述内容来看，杨柏对于郎东广在此次签订《续租协议》前所发生的违约行为予以了谅解，郎东广亦许诺会给杨柏借车、修车等需求提供方便。其次，2016年12月15日，杨柏向法院提起诉讼要求终止双方签订的《续租协议》、承担违约责任的主要理由有二，一是郎东广多次未按约给付租金，二是郎东广有转租行为。在一审法院主持下，郎东广以缩短租期(提前三年终止协议)、增加房租（即从15,000元/月增加至25,000元/月）的形式与杨柏重新签订了新的《续租协议》。基于以上事实，杨柏再以新的《续租协议》之前所发生的延付租金及转租行为要求郎东广偿付逾期付款违约金、赔偿转租不当得利的诉讼请求，一审法院实难支持。
二、关于煤气费112.30元的诉讼请求。基于郎东广对欠付事实予以确认，一审法院对该项诉讼请求予以支持。
三、关于案件受理费80元的诉讼请求。该项费用系杨柏维护自身权利向法院提起诉讼所支付的费用，上述费用，一审法院亦在民事裁定书中明确了支付的主体，故杨柏要求郎东广赔偿上述费用，于法无据，一审法院不予支持。
四、关于赔偿租金的诉讼请求。一审法院认为，郎东广以租金过高为由，以将涉案商铺的钥匙交还给杨柏的方式提出提前解除《续租协议》的意思表示，其行为构成违约。在双方签订的《续租协议》未解除前，郎东广理应按约给付杨柏租金。但基于杨柏于2017年5月9日与案外人汪某就涉案商铺签订了《租赁协议》，杨柏的上述行为可视为作出了不再履行与郎东广间的《续租协议》的意思表示，故郎东广应给付杨柏的租金应计自2017年3月16日至2017年5月8日，具体租金金额应按如下方式计算：25,000元/月/30天X54天=45,000元,再扣除次承租人汪某在此期间给付杨柏的租金计15,000元,郎东广理应给付杨柏租金金额为30,000元。另,因郎东广给付的保证金尚在杨柏处，未予以退还,郎东广在审理过程中向一审法院提出了予以抵扣相关诉讼请求的申请,故为避免讼累，一审法院在本案中一并作出处理。即在扣除郎东广缴纳的保证金10,000元后,郎东广应给付杨柏的租金金额为20,000元。至于杨柏要求郎东广给付的租金计算至2017年7月15日，即杨柏给予案外人的免租期期间的租金亦由郎东广负担的诉讼请求,一审法院认为,因杨柏给予案外人汪某的免租期，系杨柏对自身权利的处分，但该处分行为所产生的后果不应由郎东广承担。
五、关于违约金100,000元的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，即当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定金额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以造当减少。就本案而言，郎东广擅自提前终止《续租协议》，显属违约，理应按约向杨柏偿付违约金。考虑到郎东广在审理过程中向法院作出了约定违约金金额过高，希望法院结合本案实际情况予以酌减的意思表示，一审法院综合考虑郎东广的违约情形、给杨柏造成的实际损失等因素，酌情由郎东广偿付杨柏违约金20,000元。
一审法院判决：一、郎东广于判决生效之日起十日内给付杨柏租金20,000元；二、郎东广于判决生效之日起十日内给付杨柏煤气费112.30元；三、郎东广于判决生效之日起十日内偿付杨柏违约金20,000元；四、驳回杨柏其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,845.38元，减半收取计3,422.69元，由杨柏负担3,051.32元，由郎东广负担371.37元。
二审中，双方当事人没有提交新证据。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人就系争房屋签订的租赁合同合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据查明的事实，被上诉人确实存在提前解除合同的违约行为，上诉人据此要求被上诉人依约承担违约责任，于法有据。关于租金的支付问题。被上诉人在《续租协议》履行期间，以交还房屋钥匙的方式要求解除合同，因其并不具有合同解除权，且上诉人对其解约行为亦不认可，故双方合同并未因被上诉人的解约行为而解除，被上诉人仍应按照合同约定支付租金。但根据查明的事实，上诉人于2017年5月9日与案外人汪某就系争房屋另行签订了租赁合同，其行为表明上诉人此时亦同意不再履行其与被上诉人之间的《续租协议》，且该协议客观上亦已无法继续履行，故本院确认双方《续租协议》于2017年5月9日解除。一审法院据此判决被上诉人向上诉人支付截至2017年5月8日的欠付租金，并无不当，本院予以认同。至于租金的数额，扣除案外人在此期间直接支付给上诉人的租金以及被上诉人要求抵扣的保证金，一审法院判决被上诉人尚需支付租金20,000元，于法有据，本院予以维持。关于违约金的问题。本院认为，首先，2017年1月的续租协议系双方在前案诉讼中达成和解而签订，上诉人亦在合同签订后撤回了起诉，但被上诉人在合同仅履行两个多月即以租金过高为由要求解除合同，显然有违诚信，双方合同解除的过错应归咎于被上诉人一方；其次，免租期虽系上诉人给予案外人，但其发生与被上诉人提前解约具有直接关联。当然，因为上诉人另行签订的租赁合同租期较长，该免租期的给予亦包含了交易习惯的因素。由此，上述免租期的租金损失若由上诉人及被上诉人共同分担，显然更为合理；再者，违约金的主要功能在于补偿守约方的实际损失，但同时亦兼有惩罚性质。基于上述分析，本院认为，一审法院对于上诉人主张的违约金数额所作的调整确实存在不妥之处。考虑到本案的具体情况，基于公平和诚信原则，本院将被上诉人应承担的违约金数额调整为50,000元。至于上诉人的其他上诉请求，一审法院已作详细阐述，本院予以认同，故不再赘述。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持上海市闵行区人民法院（2017）沪0112民初17616号民事判决第一、二、四项；
二、变更上海市闵行区人民法院（2017）沪0112民初17616号民事判决第三项为：郎东广于本判决生效之日起十日内偿付杨柏违约金人民币50,000元。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币6,845.38元，减半收取计3,422.69元，由杨柏负担2,775.12元，郎东广负担647.57元。
二审案件受理费人民币6,102.64元，由杨柏负担5,547.85元，郎东广负担554.79元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 谢 猛
审 判 员 娄 永
二〇一八年一月三十日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……