福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽01民终4354号
上诉人（原审被告、反诉原告）：福建拓福建材股份有限公司，住所地福建省福州市仓山区下渡街道连江南路5号2#楼，统一社会信用代码913500007490972466。
法定代表人：林毅。
委托诉讼代理人：陈锴，福建闽天律师事务所专职律师。
委托诉讼代理人：李柱强，福建闽天律师事务所专职律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：福建三钢小蕉实业发展有限公司，住所地福建省三明市梅列区列西小蕉村，统一社会信用代码91350400155583394W。
法定代表人：程凯群，董事长。
委托诉讼代理人：黄怡鸽，女，公司律师。
上诉人福建拓福建材股份有限公司（以下简称“拓福公司”）因与被上诉人福建三钢小蕉实业发展有限公司（以下简称“三钢小蕉公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2016）闽0103民初162号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人拓福公司的委托诉讼代理人陈锴、被上诉人三钢小蕉公司的委托诉讼代理人黄怡鸽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
拓福公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法发回重审或改判；2.改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，支持上诉人的一审反诉请求；3.本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。
事实和理由：一、双方的租赁合同显失公平，上诉人缴纳租金已远超市场公允价格，被上诉人应将多支付的租金301870.8元返还给上诉人，一审判决认定事实不清，有失公允。本案中，上诉人与被上诉人双方解除房屋租赁合同的根本原因就是讼争房屋租金过高，双方协商无果引发纠纷。众所周知，由于受经济下行压力、电商冲击和楼宇扩张等因素影响，福州各商铺租金持续下降，2014到2015年讼争房屋租金的公允价格大幅下降，上诉人不断与被上诉人就调整租金事宜进行协商，均无果。现双方确认占用使用费金额为每月37000元，正说明被上诉人也认可讼争房屋租金过高。上诉人申请对租赁期间租金进行认定，一审判决既以此认定租金标准，就应当及于2015年7月前的租金。依据《中华人民共和国合同法》第五十四条关于“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：……（二）在订立合同时显失公平的……”的规定，上诉人每月缴纳的租金为53770.6元，远超双方重新协商价格37000元的45.3%，属于显失公平的可变更合同。因此，本案租赁期间的租金应按公允价值计算，被上诉人应将上诉人此前多缴纳的租金301870.8元（已支付月租金53770.6元与37000元的差额16770.6元乘以上诉人已缴纳租金的18个月）返还给上诉人。二、上诉人不应承担2015年7月4日至2016年7月7日期间的租金。上诉人的办公用品之所以仍在讼争房屋内，完全是因为被上诉人阻挠上诉人搬离所致，上诉人搬离租赁场所必须要持被上诉人通过万达物业公司开具的出门条才能实现。2016年7月7日，上诉人在法院主持下获得被上诉人同意，万达物业公司才开具出门条，上诉人才得以将办公家具等搬离租赁场所。一审法院未对上诉人未搬离办公家具的原因进行审理认定属于遗漏重要事实。另上诉人因办公物品未及时搬离使用，也遭受了重大的经济损失。对上诉人缴纳的租金，被上诉人还拒绝开具发票，偷逃大量税款。本案中，被上诉人的场地经过多次转租，被上诉人并未直接向上诉人交付租赁场地，也没有办理押金的移转，唯一仅有交收租金作为认定实际租赁行为的依据。而在2015年7月，上诉人因不堪重负及被上诉人怠于签订书面合同、开具发票的行为，口头通知被上诉人不再租赁并将所有人员撤离租赁场所（携带少量随身物品），同时停止支付租金。上诉人以实际行为终止了与被上诉人的租赁关系，一审判决认定的实际租赁行为至此即告终止。被上诉人本可以让上诉人先搬走，再将房屋出租，另行就占用费提起诉讼或者另行选择一处地方暂时放置上诉人设备，以减少讼争房屋租金的损失，但被上诉人不仅没有采取适当措施防止损失扩大，还阻挠上诉人搬离讼争房屋，导致讼争房屋闲置达一年之久，直接扩大了损失。三、一审判决既然认定上诉人与被上诉人之间成立事实租赁合同，就应当认定上诉人系讼争房屋押金权益的所有人，被上诉人负有向福建万众通信有限公司（以下简称“万众公司”）确认的义务。上诉人通过福建拓福资产管理有限公司（以下简称“拓福资产公司”）向福建新东湖投资有限公司（以下简称“新东湖公司”）支付讼争房屋99270元押金及装修转让款。而租赁场所历经万众公司、新东湖公司到上诉人的数次流转，被上诉人均保留上述押金款项，根据租赁交易常识及合同权利义务概括转让原则，押金从属于租赁关系，租赁关系转移，押金权益也随之转移，上诉人支付了充足的对价，足已取得押金权益。被上诉人先前收取万众公司的押金，是双方之间的行为，上诉人并不在场，而且在上诉人转受租赁物业时，被上诉人本就应当对押金权利进行主体变更，这是被上诉人依据诚实信用原则应尽的基本合同义务。而一审法院要求上诉人提供万众公司向上诉人转让押金权益的证据，举证责任分配颠倒。四、被上诉人应赔偿上诉人物业损失费用。上诉人与被上诉人双方系不定期租赁，上诉人自2015年7月4日起就不再缴纳租金，即双方租赁关系已经终止。此后上诉人未实际使用讼争房屋，讼争房屋闲置系被上诉人所致，上诉人无需承担责任。因此，上诉人无需支付讼争房屋自2015年7月4日起的物业费用，上诉人已缴纳的部分应由被上诉人返还（上诉人按年缴纳物业费，2015年初已经缴纳全年物业费），一审判决有失公允。五、上诉人一审提出被上诉人赔偿家具装修费25万元的诉求，并向一审法院提交了拓福资产公司向新东湖公司支付25万元装修费的证据。即本案房屋租赁涉及现有装修价值和归属纠纷，但一审法院未就该事宜进行具体审查，在未查明事实的情况下，仅以被上诉人不予确认为由驳回上诉人的诉请，事实认定明显错误。另如前所述，在2015年7月7日一审法院主持的移交现场，被上诉人竟然拒不到场，导致上诉人无法与被上诉人清点移交装修家具等项，依据常理装修和家具必然会有价值，被上诉人应当为其恶意逃避行为承担不利法律后果即赔偿责任。若被上诉人不补偿相关装修费用，则上诉人有权拆除相关装修设施。
三钢小蕉公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。一、一审判决驳回上诉人关于返还所谓多缴纳的场地占用费的诉请，有充分的法律依据。本案讼争租赁合同主体真实意思表示，不具有显失公平的情形。即便具有《合同法》第五十四条规定的情形，上诉人也未在五十五条规定的期间内请求人民法院变更或撤销合同。二、一审判决上诉人支付2015年7月4日至2016年7月7日期间的租赁费，有充分的事实和法律依据。根据《合同法》第二百三十二条的规定，本案讼争租赁合同视为不定期合同，当事人随时可以解除。但根据第六十条第二款关于“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”的规定，上诉人应当在决定解除合同之时通知答辩人，并将租赁物交还给答辩人。但是直至本案立案五个月之后，一审法院才说服上诉人前来应诉，并在动员上诉人立即与答辩人办理租赁物的交接手续时，遭到上诉人的拒绝。因此，一审判决认定2015年6月30日之后上诉人仍在使用租赁物直至2016年7月7日，有充分的事实和法律依据。上诉人关于答辩人拒绝与其交接导致损失扩大的说法，严重不符合客观事实。三、本案没有任何证据显示案外人万众公司要求答辩人返还押金的权利已经转让给上诉人，也没有任何证据显示上诉人支付了所谓的家具装修费并且应由答辩人予以返还，一审法院驳回上诉人的该项诉请，有充分的法律依据。鉴此，答辩人请求法院依法驳回上诉人的上诉请求，维护答辩人的合法权益。
三钢小蕉公司向一审法院起诉请求：1.请求解除双方的租赁合同；2.拓福公司立即返还其承租的座落于福州市台江区的房屋；3.拓福公司向三钢小蕉公司支付自2015年7月4日起至实际返还租赁物之日止的租金，租金按每月53770.6元计算。
拓福公司向一审法院反诉请求：1.确认2014年1月起双方的租赁行为无效；2.三钢小蕉公司向拓福公司返还多缴纳的场地占用费483935.4元（最终金额以评估鉴定价格与53770.6元差额乘以拓福公司缴纳月份为准）；3.三钢小蕉公司向拓福公司退还已缴纳的押金99270元；4.三钢小蕉公司向拓福公司赔偿物业费损失19864.5元；5.三钢小蕉公司向拓福公司赔偿家具装修费25万元。
一审法院认定事实：三钢小蕉公司是台江区鳌峰街道鳌江路8号福州金融街万达广场二期B1#甲级写字楼18层01室和18层02室的产权人。2013年底，三钢小蕉公司与拓福公司达成口头租赁合同，约定自2014年1月4日起，由拓福公司承租台江区鳌峰街道鳌江路8号福州福州金融街万达广场二期B1#甲级写字楼18层01室和18层02室（建筑面积413.84平方米），月租金53770.6元。拓福公司每月将53770.6元的租金汇至三钢小蕉公司账户，在银行回单摘要一栏载明为“房租”，拓福公司向三钢小蕉公司交纳租金至2015年7月3日。从2015年7月4日起，拓福公司未向三钢小蕉公司支付租金，三钢小蕉公司以拓福公司拖欠租金为由，诉至一审法院。拓福公司认为双方租赁行为无效，要求三钢小蕉公司退还场地占用费以及押金等费用，遂提起反诉。
庭审中，一审法院告知拓福公司，双方的租赁行为系合法有效的，释明拓福公司是否同意变更诉讼请求，拓福公司当庭变更了诉讼请求，其将要求确认从2014年1月起双方租赁行为无效的诉讼请求撤回，一审法院予以准许。而后，拓福公司认为，其请求三钢小蕉公司退还押金是在双方租赁合同有效的前提下，三钢小蕉公司应将高于市场价而多收的场地使用费退还。另，拓福公司在庭审中向一审法院申请对讼争房屋的占有使用费进行评估，而后，双方对讼争房屋占有使用费金额达成一致，即每月37000元，但三钢小蕉公司提出拓福公司已向其交纳的租金应以每月53770.6元计算。
诉讼中，拓福公司认为，2013年1月，新东湖公司将讼争房屋转让给拓福资产公司，拓福资产公司向新东湖公司交纳了办公家具转让费25万元以及房屋押金99270元等费用，2014年1月，拓福资产公司向拓福公司转让讼争房屋时，将前述办公家具及房屋押金权益转让给拓福公司享有。为此，拓福公司提供了新东湖公司出具的《账户确认函》以及拓福资产公司出具的《证明》，三钢小蕉公司对该证据真实性无法确认，认为其并未收取新东湖公司的押金，其收取的是万众公司的押金99270元，因拓福公司未能提供万众公司的书面指令，则三钢小蕉公司不同意拓福公司提出退还押金的要求。
另，三钢小蕉公司提出讼争房屋由拓福公司占用，拓福公司仍有许多办公家具在讼争房屋内，拓福公司称其于2015年6月底就明确告知三钢小蕉公司其不使用讼争房屋了，是三钢小蕉公司不同意其搬离。2016年7月7日，一审法院当庭通知双方对房屋进行交接，双方对此予以确认。
一审法院认为，拓福公司使用三钢小蕉公司的房屋，并按每月53770.6元的标准向三钢小蕉公司交纳租金至2015年7月3日，故认定三钢小蕉公司和拓福公司之间是事实上的租赁关系，双方的租赁行为没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因双方并未签订书面的租赁合同，且双方对租赁期限未作约定，可视为不定期的租赁合同，三钢小蕉公司随时可解除双方之间的租赁关系。故对于三钢小蕉公司要求解除双方租赁关系的诉讼请求，一审法院予以支持。因双方并未办理讼争房屋的交接手续，且拓福公司确认其有部分办公用品仍在讼争房屋内，而拓福公司以每月53770.6元的租金标准向三钢小蕉公司支付租金至2015年7月3日，双方于2016年7月7日确认办理讼争房屋交接手续，故拓福公司应向三钢小蕉公司支付从2015年7月4日起至2016年7月7日止的租金。因诉讼中，拓福公司认为讼争房屋租金高于市场价，并申请对讼争房屋占用使用费进行评估，而后双方同意讼争房屋占用使用费以每月37000元计算，一审法院予以照准。因双方未对租金金额进行书面约定，因此拓福公司应以每月37000元的租金标准向三钢小蕉公司交纳从2015年7月4日起至2016年7月7日止的租金448933元（37000元/月×12个月+37000元÷30日×4日）。因双方已于2016年7月7日办理了讼争房屋的交接手续，故对于三钢小蕉公司要求拓福公司将讼争房屋返还给其的诉讼请求，一审法院不再处理。
对于拓福公司要求三钢小蕉公司返还多交纳的场地使用费483935.4元的诉讼请求，一审法院认为，拓福公司从2014年1月4日起至2015年7月3日止，均以每月53770.6元的标准向三钢小蕉公司交纳租金，应视为拓福公司对三钢小蕉公司收取租金行为的认可，并履行事实租赁关系的行为，故拓福公司要求三钢小蕉公司退还多交纳的场地使用费的诉讼请求于法无据，一审法院不予支持。
对于拓福公司要求三钢小蕉公司退还押金99270元的诉讼请求，因三钢小蕉公司确认其收取的是万众公司的押金99270元，但拓福公司未能提供万众公司将押金收益转让给其的证据，且三钢小蕉公司对拓福公司提供的新东湖公司出具的内容为其收取拓福资产公司押金99270元的《账户确认函》以及拓福资产公司确认押金收益归拓福公司所有的《证明》不予确认，故拓福公司要求三钢小蕉公司退还押金99270元的诉讼请求于法无据，一审法院不予支持。
拓福公司要求三钢小蕉公司赔偿物业损失19864.5元的依据是其于2015年6月30日后就没有使用讼争房屋，对此，一审法院认为，双方并未办理讼争房屋的交接手续，讼争房屋在2015年6月30日之后仍由拓福公司使用，故拓福公司要求三钢小蕉公司赔偿物业损失的反诉请求于法无据，一审法院不予支持。对于拓福公司要求三钢小蕉公司支付家具装修费25万元的诉讼请求，三钢小蕉公司对此不予确认，拓福公司的该项诉讼请求亦于法无据，一审法院不予支持。
一审法院判决：一、解除三钢小蕉公司和拓福公司的租赁关系；二、拓福公司应向三钢小蕉公司支付自2015年7月4日起至2016年7月7日止的租金483935.4元；三、驳回三钢小蕉公司的其他诉讼请求；四、驳回拓福公司的诉讼请求。一审案件受理费12415元，由三钢小蕉公司负担1223元，拓福公司负担11192元；反诉案件受理费6165元，由拓福公司负担。
本案二审期间，上诉人拓福公司提交了以下证明资料：1.《货物放行条》，拟证明上诉人搬离家具需要出门条，出门条必须被上诉人同意才能开具；2.视频，拟证明在租赁房屋移交现场，被上诉人无人到场进行场地交接，上诉人在万达物业人员用被上诉人留存的钥匙开锁后才搬走相关物品，且该场地荒废已久；3.《证明》，拟证明万众公司原享有的押金权益和租赁房产的装修残值已转由上诉人享有。
本院组织当事人进行了证据交换和质证。三钢小蕉公司认为拓福公司提交的证明资料1没有原件，对真实性不认可，即使真实，现场都是粗笨的家具，贵重物品皆不在场地了，不能证明被上诉人不同意放行；证明资料2看不出任何内容，看不出时间、地点、被上诉人阻挠及不在现场的事实；对证明资料3的真实性和证明对象有异议，认为不存在新东湖公司承租的事实，且被上诉人与万众公司没有约定过添附如何处理，转让装修残值不符合法律规定。
经审查，本院认为，拓福公司提交的证明资料具备证据的真实性、合法性及关联性特征，可以作为本案认定事实的依据，本院予以确认并在卷佐证。
根据本案现有证据，本院对一审查明的事实予以确认。
另查明，新东湖公司于2012年1月6日向拓福资产公司出具一份《账户确认函》，载明：贵我双方签订的租赁协议，就台江区万达广场B1号楼1801、1802单元的办公家具转让费25万元及房屋押金99270元，以及协助贵司成立新公司与产权人签订租赁协议约定8000元费用，以上共计357270元汇入我司指定账户，账户信息如下：户名：黄顺兴；账号：62×××21；开户行：中国银行福州市中支行。2013年1月8日，拓福资产公司向新东湖公司指定的前述账户转账支付共计357270元，电子转账凭证上“附加信息及用途”处备注为“转让费及押金等”。
2016年7月6日，拓福资产公司出具一份《证明》，内容为：兹证明我司就台江区万达广场B1号楼1801、1802单元的办公家具转让费及支付房屋押金一事，于2013年1月8日向新东湖公司以下银行账户支付357270元……上述办公家具及房屋押金的权益自2014年1月4日起转由拓福公司享有。
2016年11月1日，万众公司与新东湖公司共同出具一份《证明》，内容为：万众公司于2011年1月7日向三钢小蕉公司缴纳租赁保证金99270元，承租福州市台江区鳌峰街道鳌江路8号福州万达广场1801-1802单元的写字楼，并在租赁上述房产后自行出资对租赁房产进行了装修；万众公司与三钢小蕉公司租赁关系终止后，新东湖公司承租了该房屋，并支付对价取得了保证金99270元和相应的装修残值的权益；新东湖公司与三钢小蕉公司租赁关系终止后，上述房产的新承租人拓福资产公司已向新东湖公司确认的第三方账户（户名：黄顺兴，账号：62×××21）支付保证金99270元和装修残值折价费25万元；鉴于此，万众公司原享有的99270元保证的权益和租赁房产的装修残值已转由拓福资产公司享有，由拓福资产公司或其指定第三人自行与三钢小蕉公司办理上述租赁房产的保证金退款和专修残值补偿事宜。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。拓福公司自2014年1月4日起租赁使用三钢小蕉公司所有的讼争房屋，但双方一直未订立书面合同，故双方之间成立不定期租赁合同关系。拓福公司按每月53770.6元的标准向三钢小蕉公司支付租金至2015年7月3日，系基于双方的意思自治并已实际履行，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。诉讼过程中，双方确认讼争房屋的占用使用费按每月37000元计算，系对2015年7月4日之后的租金达成新的合意，但三钢小蕉公司并未明确表示放弃其已收取的租金权益，故拓福公司主张三钢小蕉公司按53770.6元与37000元的差额（每月）返还其租赁期间多缴纳的租金，没有合同及法律依据，本院不予支持。
拓福公司辩称其已于2015年7月口头通知三钢小蕉公司不再租赁讼争房屋，并将所有人员及设备撤离租赁场所，停止支付租金，其以实际行为终止了与三钢小蕉公司之间的租赁关系。但本案现有证据不足以证明拓福公司前述抗辩，也无法证明拓福公司有积极主动地与三钢小蕉公司办理租赁场所交接手续，双方于2016年7月7日才就交接事宜达成合意，拓福公司才将剩余家具搬离租赁场所，故拓福公司应当承担2015年7月4日至2016年7月7日期间的占用使用费。拓福公司关于其不应承担此期间占用使用费的抗辩不能成立，本院不予支持。鉴于拓福公司实际占用租赁场所至2016年7月7日，故其关于返还2015年7月4日之后已交纳的物业管理费的主张亦不能成立，本院不予支持。
关于讼争房屋押金99270元，三钢小蕉公司确认收取了万众公司缴纳的押金99270元且尚未返还，而拓福公司提交的新东湖公司出具的《账户确认函》、拓福资产公司出具的《证明》、万众公司和新东湖公司共同出具的《证明》、357270元的银行转账凭证可以证明其已依法取得该押金权益，现双方租赁关系已经终止，拓福公司有权要求三钢小蕉公司返还该押金，故对拓福公司要求三钢小蕉公司返还押金99270元的主张，本院予以支持。
关于房屋装修费25万元，从前述《账户确认函》和《证明》内容可以看出，主要是办公家具转让费，拓福公司已于2016年7月7日将租赁场所内的办公家具搬离，且该转让费用实际发生在新东湖公司与拓福资产公司之间，系双方之间的内部约定，拓福公司现要求三钢小蕉公司承担该费用，没有合同及法律依据，本院不予支持。
综上所述，拓福公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持福建省福州市台江区人民法院（2016）闽0103民初162号民事判决第一至三项；
二、撤销福建省福州市台江区人民法院（2016）闽0103民初162号民事判决第四项；
三、福建三钢小蕉实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内返还福建拓福建材股份有限公司押金99270元；
四、驳回福建拓福建材股份有限公司的其他反诉请求。
一审本诉案件受理费12415元，由福建三钢小蕉实业发展有限公司负担1223元，福建拓福建材股份有限公司负担11192元；反诉案件受理费6165元，由福建拓福建材股份有限公司负担5024元，福建三钢小蕉实业发展有限公司负担1141元。二审案件受理费18580元，由福建拓福建材股份有限公司负担17439元，福建三钢小蕉实业发展有限公司负担1141元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 华
代理审判员 段若诗
代理审判员 陈 曦
二〇一七年八月三十日
书 记 员 钟许珠
（2016）闽01民终4354号共15页