广东省韶关市武江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）韶武法民一初字第713号
原告：李云，男，汉族，身份证号码：×××2156，住韶关市浈江区。
原告：李会香，女，汉族，身份证号码：×××2223，住韶关市曲江区。
以上两原告的共同委托代理人：郑莉，广东红棉律师事务所律师。
被告：韶关市卓越房地产开发有限公司。住所：。
法定代表人：周代新，该公司董事长。
委托代理人：叶华丽，广东众同信律师事务所律师。
第三人：中国农业银行股份有限公司韶关北江支行。地址：韶关市浈江区。
负责人：张晟，该行行长。
委托代理人：黎惠仪、陈芳，该行职员。
原告李云、李会香诉被告韶关市卓越房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月17日立案受理后，中国农业银行股份有限公司韶关北江支行申请作为本案第三人参加诉讼，本院依法准许后，依法适用普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李云及其与李会香的共同委托代理人郑莉，第三人中国农业银行股份有限公司韶关北江支行的委托代理人陈芳到庭参加了诉讼，被告韶关市卓越房地产开发有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李云、李会香诉称：2014年1月28日，原告与被告签订《卓越雅苑住宅认购书》，双方约定：被告将位于韶关市武江区沐阳东路12号第1幢2层4号房出售给原告，售价为510272元人民币，该商品房建筑面积共138.36平方米。同年2月11日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：140××××8117）（以下简称《合同》）。其中，《合同》第八条约定被告交房的期限：出卖人应当在2014年11月18日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定被告逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2014年1月28日，两原告向被告支付了房屋定金2万元人民币，同年2月11日两原告向被告支付了首期楼款140272元人民币，通过银行商业贷款及公积金贷款方式，另外向被告支付余下房款35万元人民币；并缴纳物业专项维修基金10750.57元及相关的交易税费。原告于2014年4月3日领取了购房发票。但被告未按《合同》的约定交付楼房给原告使用，逾期交楼已超过90日。2015年4月12日，原告委托广东红棉律师事务所正式通知被告：因其迟迟不交楼，故根据合同约定解除双方的《商品房买卖合同》。并告知被告自收到本函之日起60日内退还原告诉争房款及其他费用。但直至起诉之日，被告仍未支付诉争房款及其他费用给原告。原告与被告之间的商品房买卖合同法律关系依法成立，理应受到法律的保护，双方应遵从合同的约定而为之。而被告的逾期交楼的行为已明显违约，并已违反了合同法的相关规定。鉴于此，原告为了维护自身合法权益不受侵犯，特向法院主张，请求依法判决：1、解除原、被告的商品房买卖合同（合同编号：140××××8117）；2、被告向原告返还诉争房屋的房款510272元人民币；3、被告向原告支付逾期交楼违约金人民币10205.44元；4、被告向原告支付物业专项维修基金10750.57元、原告为购买上述房屋所交纳的税费7965.08元、为还贷支付银行利息9469.21元（暂计至起诉之日时），被告占用原告房款的利息25422.08元（暂计至起诉之日时）。以上三项的总额共计574084.38元；5、被告承担本案诉讼费。
被告韶关市卓越房地产开发有限公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状，但其庭审后向本院提交了卓越雅苑商住小区1#、2#、3#、6#楼的地基与基础、主体部分工程验收记录用于证明其开发的楼房已经通过验收。
第三人中国农业银行股份有限公司韶关北江支行诉称：2014年2月13日，原告李云向我行申请办理公积金住房贷款35万元，我行与原告分别签订了编号为44020120140057306的《个人购房担保借款合同》及编号为44020120140057307的《个人住房公积金房屋担保借款合同》，李会香承担连带保证担保责任，被告韶关市卓越房地产开发有限公司承担阶段性连带担保责任，担保期限至办妥“两证”止。2014年11月13日我行发放了该笔贷款，借款期限至2034年11月12日。截止2015年8月11日，原告李云在我行的贷款余额342780.06元，其中住房公积金贷款余额293580.8元，自营贷款余额49199.26元。为此，第三人提出独立诉讼请求，请求判令：1、第三人与原被告签订的编号为44020120140057306的《个人购房担保借款合同》、编号为44020120140057307《个人住房公积金房屋担保借款合同》合法有效，应当继续履行。2、若原被告的商品房买卖合同被法院确认无效予以解除，请求解除申请人与原告、被告签订的编号为44020120140057306的《个人购房担保借款合同》及编号为44020120140057307的《个人住房公积金房屋担保借款合同》；请求原被告连带返还贷款剩余本金342780.06元，其中住房公积金贷款余额293580.8元；自营贷款余额49199.26元及利息，自2015年8月11日起至付清之日止，按各方签订的合同及中国人民银行同期贷款利率计算。3、第三人对涉案房产享有优先受偿权。4、对本案诉讼费由原被告承担。
经审理查明：2014年1月28日，原告向被告交纳20000元定金，2014年2月11日原、被告签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：140××××8117），由原告向被告购买位于韶关市武江区沐阳东路12号卓越雅苑商住小区1幢204房一套（建筑面积138.36平方米，总购房款510272元）。合同约定：“……第八条交付期限。出卖人应当在2014年11月18日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用：1、该商品房经验收合格。……第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金……。第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单……。”合同签订后，原告又向被告支付了首期楼款140272元人民币，余款350000元通过公积金贷款方式和商业贷款方式向第三人办理了按揭贷款，原告李云（借款人）、原告李会香及被告（担保人）、第三人（贷款人）于2014年7月17日签订了《个人购房担保借款合同》和《个人住房公积金房屋担保借款合同》，约定李云向第三人借款共计35万元，其中商业贷款5万元，住房公积金贷款30万元，原告李会香提供连带责任保证担保，被告提供阶段性连带责任保证担保至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止。2014年11月13日，第三人将贷款金额划入原告指定的被告账户。2014年2月11日，原告缴纳物业专项维修基金10750.57元；另支付办证费及税费共计7965.08元（2014年2月11日，原告缴纳查档费151元、所有权登记费80元、抵押权他项权费80元，2014年4月16日交纳契税7654.08元）。双方约定的交房日期到期后，被告未向原告交付房屋，亦未为原告办理好产权登记手续，原告经与被告协商无果，遂起诉至法院。
另查明：原告于2015年4月12日通过其委托律师致函被告，要求与被告解除《商品房买卖合同》及返还购房款、赔偿损失等。被告于2015年4月27日通过快递的方式向原告邮寄了收楼通知书。
本案诉讼过程中，原告增加了一项诉讼请求：解除原告与第三人中国农业银行股份有限公司韶关北江支行2014年7月17日签订的《个人购房担保借款合同》和《个人住房公积金房屋担保借款合同》。
本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。被告未在《商品房买卖合同》约定的期间内将符合合同约定并验收合格的房屋交付给原告。商品房交付条件既要满足合同约定的条件，也要满足法定的条件。商品房取得建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位和设计单位共同出具的工程竣工验收合格的报告只是法定要件之一。依照《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条第一款：“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。”及《中华人民共和国消防法》第十三条第二款：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”的规定，商品房还应满足消防合格及规划合格等要件，被告未提交符合上述要件的相关证据。且原、被告已在合同中明确约定被告逾期交房超过90日的，原告有权解除合同，因被告违约逾期交房已经达到双方约定的解除合同条件，因此本院对原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求本院予以支持。该合同解除后，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条的规定，对原告要求解除与第三人签订的《个人购房担保借款合同》和《个人住房公积金房屋担保借款合同》，本院予以支持，至2015年8月11日，原告尚欠第三人的借款本金贷款剩余本金342780.06元，其中住房公积金贷款余额293580.8元、商业贷款余额49199.26元本息应归还给第三人。导致合同解除的过错在于被告迟延交楼，故被告应就原告该部分损失按照约定承担违约责任，被告收取原告的购房款、物业专项维修基金应全部返还给原告，并按约定支付违约金10205.44元（510272元×2%）给原告。被告另需赔偿原告为购房所支付的办证费及税费、按揭款利息（2014年11月13日起以实欠金额按照《个人购房担保借款合同》及《个人住房公积金房屋担保借款合同》约定的利息支付至本判决确定的履行之日止）。对于原告要求被告支付占用房屋首付款利息的请求，因双方对占用房屋首付款利息并未约定，且在《商品房买卖合同》中双方已就出卖人逾期交楼的违约责任进行了约定，原告亦已根据该约定向被告主张了违约责任，现原告再以逾期交楼为由主张占用房屋首付款利息，于法无据，本院不予支持。
至于第三人中国农业银行股份有限公司韶关北江支行主张的在《个人购房担保借款合同》和《个人住房公积金房屋担保借款合同》解除后，要求原、被告连带返还贷款剩余本金342780.06元及利息（截止至2015年8月11日止）的诉讼请求，因原告李会香、被告韶关市卓越房地产开发有限公司在原告李云与第三人的借款合同中作为承担连带责任的保证人，因此，本院对于第三人的该项诉讼请求予以支持。至于第三人要求对涉案房产享有优先受偿权的诉讼请求，因该房产现所有权人仍为被告韶关市卓越房地产开发有限公司，而被告在本案贷款过程中承担的是阶段性连带保证责任，并非该房产的抵押人，且本案涉案房产并未以第三人为抵押权人办妥抵押登记，因此第三人的该项诉讼请求于法无据，本院不予支持。
被告韶关市卓越房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃法律赋予的抗辩权利，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，依法缺席判决。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：
一、解除原告李云、李会香与被告韶关市卓越房地产开发有限公司于2014年2月11日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：1400110****）。
二、解除原告李云、李会香与被告韶关市卓越房地产开发有限公司及第三人中国农业银行股份有限公司韶关北江支行于2014年7月17日签订的《个人购房担保借款合同》，和《个人住房公积金房屋担保借款合同》。
三、被告韶关市卓越房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还购房款510272元给原告李云、李会香。
四、被告韶关市卓越房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金10205.44元给原告李云、李会香。
五、被告韶关市卓越房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付物业专项维修基金10750.57元、办证费及税费7965.08元，合计18715.65元给原告李云、李会香。
六、被告韶关市卓越房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李云、李会香支付按揭贷款本金350000元的利息（从2014年11月13日起以实欠金额按照《个人购房担保借款合同》、《个人住房公积金房屋担保借款合同》约定的利息支付至本判决确定的履行之日止）。
七、原告李云尚欠第三人中国农业银行股份有限公司韶关北江支行剩余借款本金（截止2015年8月11日为贷款余额342780.06元，其中住房公积金贷款余额293580.8元，商业贷款余额49199.26元）及按《个人购房担保借款合同》、《个人住房公积金房屋担保借款合同》约定的利息应于本判决发生法律效力之日起十日内偿还。原告李会香、被告韶关市卓越房地产开发有限公司对于本判项确定的债务承担连带清偿责任，被告韶关市卓越房地产开发有限公司在承担本判项的连带责任后，可在本判决第三项、第六项确定其应承担的债务中作相应扣减。
八、驳回原告李云、李会香及第三人中国农业银行股份有限公司韶关北江支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9541元，财产保全费3270元，合计12811元，由被告韶关市卓越房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。
审 判 长 赖小平
审 判 员 周江婷
代理审判员 成燕萍
二〇一五年十二月十四日
书 记 员 梁增有
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