江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏07民终4220号
上诉人（原审原告）：连云港康云置业有限公司，住所地灌云县。
法定代表人：杨伟胤，该公司经理。
委托诉讼代理人：袁必超，该公司总经理。
委托诉讼代理人：程海兵，江苏顺维律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：封伟中，男，1954年1月6日生，汉族，住灌云县。
被上诉人（原审被告）：于达健，男，1951年2月13日生，汉族，住灌云县。
委托诉讼代理人：茆洪贤，灌云县侍庄法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：陆咸江，灌云县侍庄法律服务所法律工作者。
上诉人连云港康云置业有限公司（以下简称康云公司）因与被上诉人封伟中、于达健确认合同无效纠纷一案，不服江苏省灌云县人民法院（2016）苏0723民初6301号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
康云公司上诉请求：撤销灌云法院（2016）苏0723民初6301号民事判决，依法改判或发回重审，判决被上诉人承担一、二审诉讼费。事实与理由：1.一审法院认定事实错误，康云公司与封伟中签订的是借款协议，在借款到期不能偿还的情况下，将房子设定抵押，而非以房抵债行为，封伟中无权将涉案房产出售，其出售行为无效，康云公司与封伟中签订的抵押协议也属无效合同；2.一审法院适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款错误。
于达健辩称，一审法院判决认定事实和适用法律正确，应当予以维持。虽然封伟中对涉案房屋无所有权和处分权，但其和于达健签订的房屋买卖协议，根据买卖合同司法解释第三条第一款规定，上诉人请求确认涉案买卖合同无效人民法院应不予支持。根据上诉人和被上诉人封伟中签订的涉案协议内容看，协议中约定320平方的房屋抵押给封伟中，上诉人逾期无法还清欠款，该房屋由封伟中自由处分，该内容应当视为以房抵债行为。一审法院不存在认定事实错误。
被上诉人封伟中未作答辩。
康云公司向一审法院起诉请求：1.判令两被告之间房屋买卖行为无效；2.本案诉讼费由两被告承担。庭审中，原告变更第一项诉讼请求为：请求确认两被告之间关于灌云县伊山镇胜利东路16号白色营业楼二楼自东向西第1、2间（包括楼梯、卫生间）房屋转让协议无效。
一审法院认定事实：一、2004年10月24日，连云港康云物业管理有限公司（甲方）与被告封伟中（乙方）签订借款抵押协议。甲方因业务需要，向乙方融资借款，以现房抵押，经双方协商，达成如下协议：一、甲方向乙方拆借资金225000元，月息2%。从2004年10月25日至2005年10月25日止，成本利息合计274000元，到期一次性还清。二、甲方将公司营业楼从东向西1、2、6、7上下共八间（楼梯间小屋赠送），约320平方米抵押给乙方，甲方逾期无法还清欠款，此房由乙方自行处理。以后按850元/平方米和甲方结算。三、甲方应为乙方或者第三方办理房屋过户手续，乙方在接到房产权同时，将房款与甲方结清。（期间利息按总价2%月息，重新计息）。四、甲方在欠款未还之前，乙方可将此房抵押给第三方，经甲方同意，乙方还可以将此房出售，所得房款，优先扣除给乙方所借款项。五、其他未尽事宜，由双方协商解决。六、此协议一式两份，甲乙双方各执一份，经签字盖章后具有法律效力。落款甲方代表有袁必超签名及连云港康云物业管理有限公司印章，乙方代表有被告封伟中签名。
2004年10月25日，连云港康云物业管理有限公司袁必超向被告封伟中出具收条，今收到封伟中房款225000元。
2006年7月24日，原连云港康云物业管理有限公司变更登记为连云港康云置业有限公司。
二、2007年11月20日，被告封伟中、案外人何晶晶向被告于达健出具收条，收到于达健先生购康云公司院内二层营业楼东上1-2两间（包括楼梯、卫生间和设备）房款120000元。
2007年12月2日，被告封伟中（甲方）与被告于达健（乙方）签订房屋买卖合同约定，1、甲方将自有的位于灌云县伊山镇胜利东路16号白色营业楼（从东向西数第二层第一、二两间）转让给乙方，该房屋产权有大证，无分户产权证；2、房屋价值120000元；3、甲乙双方签字时乙方一次性以现金方式给付；4、房屋交付以乙方看到实体房屋为准。甲方在条件许可时，无条件协助乙方办理产权变更手续，该费用由乙方承担；5、甲方享有房屋无争议所有权，如出现争议造成乙方损失，由甲方负责；6、本协议如发生争议，首先协商解决。协商不成，方可提起诉讼；7、本协议经甲乙双方反复研读认定无异议后签字，自双方签字后生效；8、本协议一式两份，双方各执一份。
三、灌云县伊山镇胜利东路16号白色营业楼二楼自东向西第1、2间（包括楼梯、卫生间）房屋所有权人为连云港康云物业管理有限公司（灌房权证伊字第××号），房屋坐落土地使用者为连云港康云物业管理有限公司[灌国用（2004）字第0021号]。被告封伟中与被告于达健签订房屋买卖合同后，涉案土地被多家法院保全。2016年10月26日，涉案房屋被灌云县人民政府征收。
一审法院认为：2004年10月24日，原告康云公司与被告封伟中签订的借款抵押协议是（债务人）原告与（债权人）被告封伟中约定以原告所有的连云港康云物业管理有限公司院内营业楼从东向西第1、2、6、7间上下共八间（楼梯间小屋赠送），约320平方米涉案房屋归被告封伟中所有，用以清偿225000元债务的以房抵债行为。2007年12月2日，被告封伟中与被告于达健签订房屋买卖合同，被告于达健已经全额支付购房款120000元，被告封伟中已将涉案房屋交付被告于达健居住使用。双方均已按照合同约定全面履行了各自的义务。因涉案房屋坐落土地被法院保全，至征收前，涉案房屋所有权人为原告，未变更登记为被告于达健。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。被告封伟中对涉案房屋没有所有权或者处分权并不导致两被告之间的房屋买卖合同无效。遂判决：驳回原告康云公司的诉讼请求。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的案件事实清楚，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。康云公司主张其与封伟中签订的抵押协议属无效合同，封伟中无权将涉案房产出售，一审法院适用法律错误。一方面，康云公司并未提交证据证明封伟中与于达健恶意串通并损害其合法利益，封伟中与于达健签订的房屋买卖合同，系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同；另一方面，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律的解释》第三条第一款的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。不论封伟中是否有权处分涉案房产均不影响合同效力，其与于达健签订的房屋买卖合同属有效合同，故一审法院适用法律正确。
综上所述，康云公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人连云港康云置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王和明
审 判 员 严伟晏
审 判 员 程 艳
二〇一八年六月二十一日
法官助理 乔永礼
书 记 员 武 圣
法律条文附录
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。