江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏08民终156号
上诉人(原审被告):淮安市清河区新玉壶春菜饭馆,住所地淮安市交通路*****号。
经营者：陈忠，男，1959年2月3日出生，汉族，住淮安市清河区。
委托诉讼代理人：张磊，江苏岸庆律师事务所律师.
委托诉讼代理人：孙杰，江苏岸庆律师事务所律师。
上诉人(原审原告):淮安市淮师会堂,住所地淮安市。
法定代表人：高苏琴，该会堂经理。
委托诉讼代理人：金伟，江苏六仁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张杰，江苏六仁律师事务所实习律师。
上诉人淮安市淮师会堂（以下简称淮师会堂）因与上诉人淮安市清河区新玉壶春菜饭馆（以下简称玉壶春饭馆）房屋租赁合同纠纷一案，不服淮安市清河区人民法院（2016）苏0802民初2333号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月12日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人淮师会堂的委托诉讼代理人金伟、张杰，上诉人玉壶春饭馆的法定代表人陈忠及其委托诉讼代理人孙杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
玉壶春饭馆上诉请求：撤销一审判决书第一、三、四项，依法发回重审，一、二审案件受理费由淮师会堂承担。事实和理由：一审判决酌情认定玉壶春饭馆添附的房屋价值为7万元过低，认定玉壶春饭馆承担20%的过错责任也不合理。玉壶春饭馆曾经书面申请对添附房屋的价值进行鉴定，但是一审法院未予准许。玉壶春饭馆认为，添附的116平方米的房屋虽然没有产权证，但是也不能简单按照建造成本来计算价值，这些房屋在航拍图上均有显示，在拆迁征收的时候可以按照合法面积予以补偿。淮师会堂将房屋出售给玉壶春饭馆，对于是否有合法产权的情况未予告知，玉壶春饭馆添附房屋的时候，淮师会堂亦未提出异议，在淮师会堂存在明显过错的情况下，玉壶春饭馆不应当承担过错责任；2、玉壶春饭馆2014年美化门面的装潢损失十几万元，一审法院未一并处理。2004年因本市有轨电车改造，玉壶春饭馆按照政府要求，经过几方协商对门面进行美化改造，门面装潢后也无人要求拆除，玉壶春饭馆该笔费用是客观存在的；3、一审法院以双方租赁合同无效为由，不予支持玉壶春饭馆的经营损失和搬迁费用让人难以接受。双方租赁合同无效的主要原因是淮师会堂造成的，淮师会堂应该承担租赁合同无效的赔偿损失责任。
淮师会堂辩称，1、玉壶春饭馆房屋添附没有经过淮师会堂同意，依法不应该由淮师会堂进行补偿；2、美化门面的装潢损失也没有经过淮师会堂同意，与淮师会堂没有关系；3、一审法院不支持赔偿经营损失和搬迁费用符合客观事实，有法律依据。
淮师会堂上诉请求：撤销一审判决第三项，改判驳回玉壶春饭馆的全部反诉请求，一、二审案件受理费由玉壶春饭馆承担。事实和理由：一审判决要求淮师会堂赔偿玉壶春饭馆扩建的违章建筑损失5.6万元属于认定事实及适用法律错误。1、玉壶春饭馆没有证据证明淮师会堂曾同意扩建，淮师会堂出租给玉壶春饭馆的自有房屋未取得建设规划许可证，玉壶春饭馆添附的约116平米亦属于违章建筑，从未得到淮师会堂同意，该违章建筑依法应该予以拆除；2、一审判决要求淮师会堂赔偿损失没有法律依据。违章建筑扩建部分是玉壶春饭馆的单方行为，且所建部分为违章建筑，让淮师会堂承担主要责任错误，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第13条的规定，承租人未经出租人同意装饰或者扩建发生的费用由承租人负担；3、一审法院判决超出了玉壶春饭馆反诉请求。一审中，玉壶春饭馆缴纳了525元的反诉费用，根据该费用可以反推诉讼标的额为5万元，但是一审法院却对玉壶春饭馆的全部反诉诉请进行了审理，作出了支持反诉5.6万元的认定，超出了玉壶春饭馆的反诉标的。
玉壶春饭馆辩称，1、请求法院审查淮师会堂的上诉是否超过上诉期间，玉壶春饭馆是2016年12月6日接到判决书的，于2016.12.20缴纳诉讼费并向一审法院提交上诉状。在提交上诉状时玉壶春饭馆明确询问并且也到中级法院立案庭查询，均未得到淮安市淮师会堂提起上诉的消息；2、淮师会堂的上诉状在形式上不具有合法性，不能代表其上诉意思，在上诉人处没有淮师会堂的盖章，也没有手写的日期；3、一审法院认定玉壶春饭馆的扩建经过淮师同意是正确的；4、一审判决淮师会堂赔偿玉壶饭馆损失，也是合法合理的；5、关于亮化工程是经过与淮师会堂几方协调，淮师会堂是明确同意的。
淮师会堂向一审法院起诉请求：1、解除双方房屋租赁关系，玉壶春饭馆立即返还承租房屋；2、玉壶春饭馆支付至起诉之日的房屋占用费用66500元（2016年5月25日后占用费用须延计算至房屋返还之日止）、违约金6650元；3、玉壶春饭馆承担本案诉讼费用。
玉壶春饭馆向一审法院反诉请求：淮师会堂支付扩建添附的约116.47平方米房屋补偿费用（以鉴定为准），所租房屋的经营损失、搬迁费用5万元。
一审法院认定事实：淮师会堂的经营范围为电影放映，于1993年成立，当时名称为淮阴师专会堂，于1997年9月更名为淮阴师范学院会堂，2001年4月更名现在的淮安市淮师会堂。位于淮安市交通路71号50幢1室房屋的所有权人为淮阴师范学院，其委托淮师会堂对该处房产（即淮师会堂所在地）及周边附属建筑进行经营管理，包括对外出租、经营等。涉案房屋是该处房产的附属建筑，原用作淮师会堂餐厅，一直没有领取建筑执照和权属证书。从2001年起，玉壶春饭馆就承租淮师会堂餐厅。后玉壶春饭馆为经营需要分别在2001年、2002年在其承租的房屋旁两次扩建房屋共计约116平方米，亦未办理相应手续、也未领取相关建筑证照。玉壶春饭馆一直缴纳房租，最后一期房租于2014年3月14日缴纳，金额为1.9万元（半年房租），租金交至2014年8月25日。玉壶春饭馆现一直占用涉案房产。
经一审法院咨询，在2001、2002年间，建筑钢混结构的楼房每平方米造价仅为700元左右，砖混结构平房每平方造价不超过600元。
一审庭审中，淮师会堂主张双方存在租赁关系，租赁合同至2014年8月25日到期等事实提供下列证据：1、2014年2月26日，淮师会堂与玉壶春饭馆签订《淮阴师院会堂附属餐厅租赁协议》复印件一份，载明：甲方（淮师会堂）将位于淮安市交通路71-47号师院会堂附属餐厅出租给乙方（玉壶春饭馆），双方就乙方继续租赁经营附属餐厅达成协议，租期一年，自2014年2月26日至2014年8月25日止；半年租金1.9万元：本协议执行期间，如遇特殊情况（如学院整体规划需要、市政规划要求）或不可抗力等必须终止履行本协议的，按乙方实际经营时间收取租金；甲、乙双方必须遵守，维护本协议的条款，如有违约，按本年度总租金的10%罚款；甲方有权收回所出租的房屋。2、2014年10月8日，淮师会堂向玉壶春饭馆发出搬迁通知复印件一份，载明：“……1、房屋租赁合同已于到期日终止。2、请你饭店于2014年10月25日下午5：00前搬迁完毕，逾期不搬，所有遗留物品视为放弃，我单位有权作出处置。3、请你饭店在搬迁后，补足合同到期后至搬迁之日的房屋租金。……”对此，玉壶春饭馆质证称：证据1为复印件，真实性不予认可，双方签订的是长期租赁协议，即使证据1是事实的，该协议的租期也不是六个月；证据2为复印件，真实性不予认可，我方从未见过该通知。但玉壶春饭馆经营者陈忠又陈述双方在2014年签订过租赁合同，租金为3.8万元一年，合同期限是长期的，但未举证。对于搬迁通知已送达玉壶春饭馆，淮师会堂未举证。
一审庭审中，玉壶春饭馆主张：2014年5月，在本市有轨电车改造时，其经与有关部门协商，其对门面进行亮化美化花费重新装璜费用十几万元，故租赁协议期限不可能是半年。同时为证明其添附扩建房屋应按合法建筑进行赔偿及其反诉请求应得到支持，提供下列证据：1、测绘图一份，旨在证明2005年以前其扩建的房屋就已经存在，应当视为合法建筑；2、商标注册证一份，载明：“陈氏玉壶春，注册人为陈忠，注册地址为江苏省淮阴市越河街215号，注册有效期限自2003年12月7日至2013年12月6日”，旨在证明玉壶春饭馆为淮扬菜老店；3、2001年3月5日收据一份，其上载明：玉壶春餐厅缴纳2001年3月1日至2002年3月1日租金2.1万元，该收据上盖有淮阴师范学院会堂印章，旨在证明其从2001年起就承租涉案房屋以及原告主体不适格；4、2005年2月28日淮阴师范学院工会会堂（甲方）与玉壶春饭馆（乙方）签订的租赁玉壶春餐厅的协议书复印件一份，载明：“杏园餐厅属工会会堂，现租赁给乙方使用，……全年租金为2.3万元；租赁期贰年，自2005年3月1日起至2007年2月28日止；租金每年3月1日之前一次交清。……乙方租金不能按期交付，故意拖欠不交者，罚款当年度总租金10%，强行收回所租的房屋；甲方如不按合同办理，随意停电、停水违约按年租金10%罚款……”，其上盖有淮阴师范学院会堂印章，旨在证明淮师会堂主体不适格及合同不是一年一签、更不会半年一签。对此，淮师会堂质证称：对于证据1的真实性没有异议，但不能证明添附的房屋具有合法性；对于证据2的真实性、合法性没有异议，但与本案无关联性，且已过期；对于证据3的真实性无异议，但不能证明我方主体不适格，其间经过名称变更；证据4为复印件，真实性无法确认，但该合同的条款与我方提供的复印件基本一致，进而证明我方提供的合同复印件是真实的。对于添附扩建是经当时领导同意，玉壶春饭馆未举证，淮师会堂不予认可。
一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，玉壶春饭馆虽然对淮师会堂提供的租赁合同真实性有异议，但对双方在2014年签过租赁合同事实予以认可，并对年租金3.8万元没有异议，据此表明双方签有租赁合同，形成房屋租赁关系，对此予以确认。
出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，玉壶春饭馆从淮师会堂处租用的涉案房屋一直未领取建设工程规划许可证，在审理中双方也未提供主管部门批准建设的相关证据，故双方签订的租赁合同应当认定无效。根据工商登记资料表明，淮师会堂名称经过多次变更，玉壶春饭馆以向其出具收据及签订合同的主体名称与淮师会堂不符而主张淮师会堂主体不适格的抗辩，理由不能成立，不予采纳。现淮师会堂要求玉壶春饭馆返还涉案房屋，符合法律规定，依法照准。玉壶春饭馆应当支付实际占用房屋的相关费用。淮师会堂要求按每年3.8万元的标准从2014年8月26日起支付房屋占用费至房屋实际返还之日，于法有据，予以支持。淮师会堂主张玉壶春违约并要求其支付违约金，于法相悖，不予支持。
承租人经出租人同意扩建，但双方对于扩建费用的处理没有约定的，未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。本案中，玉壶春饭馆在承租涉案房屋后在该房屋旁添附扩建约116平方米的房屋，虽然未能提供淮师会堂同意的相关证据，但时隔十几年淮师会堂均没有提出异议，也未明确表示要求其拆除，应视为其当时是同意。对于添附扩建部分的造价，玉壶春饭馆未提供相关证据，结合2001年、2002年前后房屋建设的成本、房屋存在一定装璜以及使用年限等的事实，酌定添附扩建价格为7万元。由于本案涉案房屋本身就没有建设规划许可证，玉壶春饭馆添附扩建就更不可能领取建设规划许可证，对此淮师会堂负有主要过错，应承担80%的责任。
因双方租赁合同无效，玉壶春饭馆主张经营损失及搬迁费用，不予支持。
一审法院判决：一、淮安市清河区新玉壶春菜饭馆于判决生效后三十日之内将位于淮安市交通路71-47号约78.65平方米房屋及添附扩建的约116平方米的房屋返还给淮安市淮师会堂；二、淮安市清河区新玉壶春菜饭馆于本判决生效之日起三十日内一次性支付淮安市淮师会堂房屋占用费7.6万元，并从2016年8月26日起按3.8万元/年的标准支付房屋占用使用费至房产实际交付之日止；三、淮安市淮师会堂于本判决生效后三十内一次性支付淮安市清河区新玉壶春菜饭馆添附扩建房屋造价损失5.6万元；四、驳回淮安市淮师会堂和淮安市清河区新玉壶春菜饭馆的其他诉讼请求。本诉案件受理费1629元，反诉受理费525元，由淮师会堂负担525元，玉壶春饭馆1629元。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
二审庭审中，玉壶春饭馆对扩建建筑在2001年、2002年的市场建造成本为7万元左右的事实予以认可。
本院经审理查明：一审认定事实属实，本院予以确认。
本院认为：经审查，淮师会堂收到一审判决书的日期为2016年12月7日，淮师会堂于2016年12月21日交纳上诉费用并提交上诉状未超过上诉期限。淮师会堂提交的上诉状首页顶部上诉人处明确盖有淮师会堂印章，上诉状落款处亦有经特别授权的委托诉讼代理人金伟律师签字，其上诉符合法律规定，上诉状依法可以认定为淮师会堂的真实意思表示。
对于淮师会堂提出的一审法院超出玉壶春饭馆诉讼主张进行判决的上诉理由，经本院审查，玉壶春饭馆提出反诉请求要求淮师会堂赔偿损失时并未明确赔偿数额为5万元，而是要求以鉴定后的具体数额为准，只是在缴纳反诉费用的时候按照5万元先缴纳了反诉费用，故一审法院在玉壶春饭馆反诉赔偿数额未明确的情况下依法就损失数额作出判决并未超过其反诉请求。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当按照各自过错承担相应的责任。本案所涉的房屋未取得建设工程规划许可证，双方当事人之间就涉案房屋签订的房屋租赁合同应属无效合同。无效合同自始就不具有法律效力，无效合同的损失属于缔约过失责任性质，对该部分损失最主要的承担方式为损害赔偿，这部分损害赔偿的损失主要是指缔约人信赖合同有效成立，但因法定事由的发生，致使合同不成立，无效或者被撤销等而造成的损失，表现为既有财产减少的直接损失，即为了准备履行合同而支出的经济费用。本案中，玉壶春饭馆在签订租赁合同以后，在信赖合同有效的情况下，对涉案房屋进行了扩建，其所扩建房屋的实际成本经双方认可为7万元左右，一审法院在认定合同无效后，以玉壶春饭馆实际建造扩建房屋的成本酌定损失符合法律规定，对玉壶春饭馆提出的应以扩建房屋征收拆迁时的拆迁价值认定损失的上诉主张，本院不予支持。同时，对玉壶春饭馆提出的要求本院向市拆迁办等部门调查2005年前房屋拆迁的实际操作政策的申请，因该调查取证内容无本案无关，本院不予支持。
虽玉壶春饭馆扩建的房屋属于违章建筑，但其毕竟为建设房屋发生了实际的成本投入，属于赔偿损失的范畴，故对淮师会堂以该部分房屋系违章建筑而不应赔偿的主张，本院不予支持。
对本案所涉合同无效法律后果的发生，淮师会堂应承担主要责任，淮师会堂在明知其所出租的房屋未取得建设规划许可证的情况下仍与玉壶春饭馆签订租赁合同，存在重大过错。玉壶春饭馆在承租房屋时，亦未尽到审慎审查义务，存在疏于审查的过失，对合同无效后的损失应承担部分过错责任，一审法院根据双方过错程度，运用自由裁量权酌定淮师会堂承担80%的责任并无不当。同时，在玉壶春饭馆为扩大经营进行两次扩建时，淮师会堂作为出租方，未出面进行阻止亦未提出异议，对合同无效后扩建房屋的建造损失应承担主要责任。淮师会堂紧临玉壶春饭馆，且至本案诉讼时止，玉壶春饭馆扩建房屋的事实已经发生十多年，现淮师会堂主张对玉壶春饭馆的扩建事实不知情明显与常理不符，故对淮师会堂提出的因其不知情则不应承担责任的上诉主张，本院不予支持。
对于玉壶春饭馆主张的经营损失，该损失属于履行利益，由于双方签订的合同不具有法律效力，玉壶春饭馆预期通过履行合同可以获得的经营利益为非法利益，故其该部分损失主张不应得到支持。对于搬迁费用损失，因该部分损失尚未实际发生，玉壶春饭馆亦无任何证据证明该部分损失的具体数额，故对该部分损失不予认定。
对于玉壶春饭馆主张的2014年美化门面的装潢损失，因其在一审反诉中并未提出该反诉主张，故对该上诉主张不予理涉。
综上所述，上诉人淮师会堂及玉壶春饭馆的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
淮安市淮师会堂缴纳的二审案件受理费1200元，由其自行负担；淮安市清河区新玉壶春菜饭馆缴纳的二审案件受理费1200元，由其自行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈加雷
审 判 员 孙 洁
代理审判员 丁 然
二Ο二Ο一七年三月九日
书 记 员 张 琦