云南省大理白族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云29民终12号
上诉人（原审被告、反诉原告）:杨春艳。
上诉人（原审被告、反诉原告）：杨晓燕。
二上诉人的委托诉讼代理人：韩炳华。
被上诉人（原审原告、反诉被告）:杨海冰。
委托诉讼代理人：李天明。
上诉人杨春艳、杨晓燕因与被上诉人杨海冰房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省云龙县人民法院(2016)云2929民初155号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理,本案现已审理终结。
上诉人杨春艳、杨晓燕上诉请求：一、依法撤销云龙县法院（2016）云2929民初155号民事判决，驳回被上诉人一审的诉讼请求。二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由:一、一审认定事实不清。1.双方签订合同是事实，但是上诉人没有拖欠租金。2．上诉人经营KTV期间，因营业期间消防不达标，被多次停业整顿、罚款，虽然上诉人尽力按照消防安全标准在不违反合同要求的情况下多次尽力整顿，但最终还是因为被上诉人建筑达不到娱乐场所的建筑标准而在2015年2月15日被查封停止营业，并下达要求搬迁处理决定通知书，此时，上诉人已交房租至2015年9月1日，二、上诉人主张赔偿房屋及设施损失已超过诉讼时效，由于被上诉人所主张的损失于2011年就发生且双方已达成合意，但被上诉人现在才主张超过了法定诉讼时效，加之赔偿部分现在已做了鉴定，该鉴定仅是被上诉人单方委托所做，对上诉人没有约束力。三、一审法院的判决显失公平，上诉人的行为不属于违约行为，上诉人租赁被上诉人房屋作为娱乐经营时并不能预见到也无法预见到该房屋不具娱乐场所的建筑标准，2015年2月15日所租房屋被查封停止营业也是在上诉人的意料之外，依据《合同法》，上诉人经营的KTV因建筑不达标而被迫停业应属于情势变更的情形，该情形发生在合同成立后，履行完毕之前，因情势变更引起的合同终止行为，不能片面认定为上诉人违约，加之上诉人从20l5年2月15日起就停止了对该房屋的使用，并且以短信方式通知被上诉人过来处理解除合同和接收房屋事宜，是被上诉人自己拒绝接收房屋而导致了被上诉人的损失。
被上诉人杨海冰答辩称，首先，原审法院作出的民事判决认定事实清楚，适用法律正确，望予以维持原判。双方在2011年4月25日签订了租房合同，双方应当按照合同履行，合同履行至4年的时候，上诉方单方终止了本合同，对方在经营过程之中，应当根据自己经营需要选择场所，本案的上诉方应当履行合同。第二，本案的赔偿主张并未超过诉讼时效，由于上诉方使用房屋是破坏性使用，在赔偿方面是时效中断。第三，原审判决是公平的，上诉人自己经营设施不达标被有关部门处罚，之后并未与我方联系，事后上诉方私自走掉，单方终止合同，租金当然要付到2016年9月1日，本案上诉人违约已经非常明确。
原审原告向一审法院起诉请求：1.请求判令两被告立即支付房屋租金人民币130O00元。2.请求判令两被告支付违约金人民币50000元。3、请求判令两被告赔偿房屋及设施损失人民币20万元。4、请求判令案件受理费由两被告承担。
一审法院认定事实：2011年4月25日，双方当事人订立租房合同。约定：原告将位于云龙县诺邓镇沿江综合小区的房屋，设计用途是综合楼的自有房出租给二被告经营娱乐业。租赁期限为：2011年9月1日至2016年9月1日。每年租金为130000元。原告在双方订立租房合同后交付了房屋，被告方进行了装潢后经营“水木年华”KTV，在履行合同中依约定支付了4年房租。2011年6月20日，因被告方在装修中对房屋造成损坏，双方订立了补充合同，对损坏设施进行了确认，并对赔偿的有关事项进行了约定。其后，虽经有关部门对被告方的经营行为进行处罚并责令整改，但双方继续履行合同。2015年2月15日，被告方经营的KTV被查封，其后搬离了该房屋。
一审法院认为，双方当事人订立的租房合同，未违反法律规定，合同有效。对于被告方认为补充合同约定赔偿的损坏设施的诉讼时效已过的主张，本案双方当事人自动履行合同4年，《民法通则》第一百四十条规定：诉讼时效因提起诉讼，当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。本案双方在前4年实际履行合同，被告方不履行合同约定的第5年租金是因该KTV在2015年2月15日被查封。故该诉讼时效中断，对被告方的主张，不予支持。合同约定：“乙方在租赁期间……由于乙方人为原因造成该房屋及其配套设施损坏，乙方应完全负责修复并承担赔偿责任。具体的赔偿，由甲乙双方共同指定第三方鉴定机构作出修复或者损坏的评估报告，做为赔偿标准”,故被告方应当对原告房屋的损失承担赔偿责任并承担鉴定费。2015年2月15日KTV被查封，被告方搬离该房屋并不能当然引起合同解除。庭审中没有提供证据证明双方依约定或法定解除了合同。故双方之间的合同并没有解除。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原告请求继续履行合同，故对原告请求判令被告按合同履行支付2015年9月1日至2016年9月1日房租的主张，予以支持。被告不按约定支付房租的行为构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失数额的计算方法。”双方在合同中对违约责任约定为：“租赁期间，任何一方不得要求终止合同，如双方同意终止合同，须偿付对方违约金。如甲方对乙方停租，赔偿乙方违约金壹拾万元整。如乙方停租，赔偿甲方违约金伍万元整”本案双方没有达成终止合同的一致意见。故对原告请求支付违约金50000元的主张，本院不予支持。反诉原告没有提供证据证明反诉理由成立，故对其反诉请求本院不予支持。
综上所述，对原告的诉讼请求有理部分予以支持。对反诉原告的反诉诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款之规定，判决：一、由被告杨春艳、杨晓燕于本判决生效后十日内支付给原告杨海冰房租130000元及赔偿杨海冰房屋及设施损失人民币48276.33元和承担鉴定费(杨海冰已先行垫付)10000元，合计人民币188276.33元；二、驳回原告杨海冰的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告杨春艳、杨晓燕的诉讼请求。本案本诉案件受理费人民币7000元，减半收取3500元，由原告杨海冰承担1800元，由被告杨春艳、杨晓燕承担1700元。反诉案件受理费人民币1100元，减半收取550元，由反诉原告杨春艳、杨晓燕承担。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
二审查明：1.上诉人杨春艳、杨晓燕在装修中对房屋造成损坏，双方订立了补充合同，对损坏设施进行了确认，赔偿期限约定为：2013年9月1日前，按当时价格计算，赔付被上诉人。2.租赁合同还约定：租金支付时间为每年9月1日前一次付清下一年的房租。2015年9月1日后，被上诉人杨海冰打电话向二上诉人催要过租金，上诉人告知其已经搬离承租房。3.在一审审理中，原告杨海冰申请对出租房屋损坏设施赔偿金额进行司法鉴定，原审法院委托云南永鼎司法鉴定中心进行鉴定，鉴定结论为杨海冰出租房屋及设施损失人民币48276.33元，鉴定费10000元杨海冰已先行垫付。其他的案件事实与一审法院查明的一致。
本院认为，双方当事人订立的租房合同，及补充协议是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律行政法规强制性规定，合同有效。关于被上诉人损坏设施赔偿请求是否已过诉讼时效的问题。补充合同明确约定损坏设施赔偿的时间与计价方法但是没有确定赔偿数额，诉讼时效应从损失数额确定时起算，其数额在一审中确定，故该诉请未超过诉讼时效。
关于上诉人是否应当支付给被上诉人2015年9月1日至2016年9月1日租金的问题。根据二审查明的案件事实，2015年9月被上诉人已知晓上诉人因涉案房屋被查封其已离开涉案房屋，此后双方当事人采取放任租赁房屋空置，扩大房屋租金损失，2015年9月至2016年9月的房租损失，双方当事人均负有同等责任。一审法院认为“KTV被查封，并不能当然引起合同解除，原告请求继续履行合同，故对原告请求判令被告按合同履行支付2015年9月1日至2016年9月1日房租的主张，予以支持，”。不符合本案实际，判由承租人承担一年的租金错误，本院予以纠正，由双方各负担一半。
综上所述，上诉人杨春艳、杨晓燕的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，判决结果不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持云南省云龙县人民法院(2016)云2929民初155号民事判决第三项；
二、撤销云南省云龙县人民法院(2016)云2929民初155号民事判决第一项、第二项；
三、由上诉人杨春艳、杨晓燕于本判决生效后十日内支付给原告杨海冰房租65000元；赔偿杨海冰房屋及设施损失人民币48276.33元和承担鉴定费(杨海冰已先行垫付)10000元，合计人民币123276.33元。
四、驳回原审原告杨海冰的其他诉讼请求；
一审本诉案件受理费人民币7000元，减半收取3500元，由原告杨海冰负担2000元，由被告杨春艳、杨晓燕负担1500元；反诉案件受理费人民币1100元，减半收取550元，由反诉原告杨春艳、杨晓燕承担。二审案件受理费3800元，由上诉人杨春艳、杨晓燕负担1800元，被上诉人杨海冰负担2000元。
本判决为终审判决。
审判长 马 娟
审判员 赵万石
审判员 杨剑丽
二〇一七年二月二十六日
书记员 周小龙