长春市绿园区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0106民初1898号原告：艾铁夫，男，1944年2月7日生，汉族，住长春市绿园区。委托诉讼代理人：孙琳红，吉林万公律师事务所律师。原告：李维英，女，1952年10月25日生，汉族，住长春市绿园区。委托诉讼代理人：孙琳红，吉林万公律师事务所律师。被告：白玉新，女，1968年9月19日生，汉族，住长春市。委托诉讼代理人：刘玉兰，吉林策业律师事务所律师。被告：长春市仙草堂大药房（系个人独资企业），住所地长春市绿园区。投资人：白玉新，经理。原告艾铁夫、李维英诉被告白玉新、长春市仙草堂大药房租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告艾铁夫及其委托代理人孙琳红、原告李维英及其委托代理人孙琳红、被告白玉新及其委托代理人刘玉兰、被告长春市仙草堂大药房（以下简称仙草堂大药房）的投资人白玉新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告艾铁夫、李维英诉称，二原告系夫妻关系，在2000年7月两人共同购买位于春城大街3号的房屋一处，后来出租给白玉新，白玉新现在用于经营长春市仙草堂大药房。在2013年12月25日原告艾铁夫与白玉新签订一份《租房协议书》，约定双方承租房屋期限到2016年12月31日，但是在2016年3月28日由于被告白玉新没有按照合同约定缴纳房屋租金，而原告艾铁夫急于使用资金，故在白玉新施加各种压力和胁迫之下，由艾铁夫在收取房屋租金的当日给白玉新出具了一份书面材料，大体的内容是承诺3年内不涨房屋租金，该承诺不是原告艾铁夫的真实意思表示，并且没有原告李维英的事前同意和事后追认。被告白玉新在承租期间不但丧失诚信原则，从不按时缴纳房屋租金且还存在其他违反合同约定和法律规定的情节，且原告已经张贴通知要求被告迁出。同时通知被告如不按期倒房将支付日租金821元。综上，原告诉至法院，要求：1、依法判令原告艾铁夫撤销对白玉新的“再签订合同三年不涨租金”的承诺；2、依法确认原告与被告白玉新的房屋租赁合同已经解除；3、要求二被告给付原告房屋占用费每日按821元计算（自2017年1月1日到腾房之日止）；4、依法判令被告白玉新与长春市仙草堂大药房即迁出原告位于春城大街3号房屋；5、诉讼费由被告承担。被告白玉新、长春市仙草堂大药房辩称，1、请求撤销对白玉新三年内不涨租金的承诺没有法律依据，被告不同意撤销；2、关于确认房屋租赁合同解除，不予认可，双方正在履行合同，且本项请求与第一项请求矛盾；3、要求二被告支付房屋占用费821元/日不予认可，因为合同中双方对租金数额有明确约定；4、关于要求被告迁出房屋不予认可，因合同合法有效，正在履行期间。关于原告事实中陈述的是否经过李维英事前同意事后追认问题，三年内不涨租金的承诺已经一年多，作为夫妻一方的李维英对此事明知，没有证据证实其当时不同意或其他事由。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告当庭提供了如下证据材料：证据1、吉林省长春市信维公证处出具的《公证书》一份，证明：原告在2000年7月17日购买诉争房屋，原告对此享有处分权利。被告白玉新、仙草堂大药房质证：真实性无异议，对证明内容无异议。证据2、原告二人结婚证一份，证明：原告二人在1978年登记结婚，诉争房屋系二人夫妻共同财产，需要对外共同行使财产处分权。被告白玉新、仙草堂大药房质证：没有异议。证据3、2013年12月25日原告艾铁夫与被告白玉新签订的书面《租房协议书》，证明：1）原告李维英认可艾铁夫与白玉新签订的该份租房协议书，该协议书明确写明租房期限到2016年12月31日，被告应当在合同期满后搬出房屋；2）合同第二条明确约定了房屋租金应当在每年1月1日一次性支付给原告，被告应当依据合同约定按时缴纳租房保证金2万元，但是被告一直没有给付属于被告违约，说明被告在履行双方合同当中一直存在不诚信行为。3）第二条还明确约定了被告不能按照协议约定保证每年租金及时交付，原告可以在违约情形发生时两个月后行使合同解除权，收回出租房屋。被告白玉新、仙草堂大药房质证：真实性无异议，对其证明问题有异议，首先原告说合同证明违约不存在，无论是否按期支付房屋租金，双方的合同均已履行完毕，无论房屋租金如何支付也是原告认可，被告不存在违约。其次本诉当中原告并没有提及（转租案外人）一事，也没有证据证实。证据4、照片两张，证明：被告白玉新承租房屋后将房屋转租给案外人，一个用于无证经营手机，一个用于无证开设诊所，属于将房屋违约、非法转租，原告因此有权单方解除租房合同。被告白玉新、仙草堂大药房质证：真实性无异议，但是不是转租，都是自己使用。证据5、原告艾铁夫与被告白玉新短信记录26页，证明：1）原告在2016年12月31日合同到期后，一直要求被告腾房，并没有与被告建立新的租房协议；2）被告白玉新在履行合同过程当中，没有按照合同的约定每年在1月1日按时按数足额定期给付租金，原告可以随时要求解除合同。短信第一页在2015年6月11日才交付5万元租金，在2015年12月18日才支付18万元租金的一部分5万元。摘录第21页2016年2月3日被告没有支付房屋租金的证据。短信第8页2016年12月6日，原告告知被告白玉新合同续签没有希望。短信摘录第11页被告强行单方要求将租期延长的证据，并没有得到原告的同意。第12页被告自述合同到期后原告并没有与其建立新的协议。摘录第16页证明合同已经终止，被告拒不迁出，摘录第17页2017年1月3日、1月5日原告明确要求被告腾房。可以证明原告诉讼请求应得到法院支持。被告白玉新、仙草堂大药房质证：真实性无异议。对证明问题有异议，1）关于证明问题一，无论双方在短信中如何说了，但是双方最后还是履行了2016年3月28日原告给被告的承诺书，即每年房屋租金18万元，租期3年。因为我方已经给付了2017年全年的房屋租金18万元，原告已经收取，没有提出异议，后来提出是原告后来反悔。2）关于其证明问题二，均是上一合同中的约定，在新合同中并没有约定具体的租金给付日期。证据6、原告李维英与被告白玉新的短信记录，证明：2016年12月2日李维英已经通知合同到期后双方不再签订合同。2016年12月3日被告以如不出租就以死相逼，原告的家也别想保了，还想收钱来威逼李维英。被告在2016年底就已经知道李维英不同意出租房屋给她。摘录第5页已经清楚说明18万元是被告未经原告同意单方支付房屋租金的行为。可以证明如艾铁夫有承诺，作为财产的共有人李维英对其处分不予认可，所以不发生法律效力。被告白玉新、仙草堂大药房质证：真实性无异议，对其证明问题有异议，原告说“被告以死相逼”，但是没有看到有该内容，只是双方之间矛盾很激烈，但是未看到以死相逼及其他严重威胁。这些都是在合同未到期时双方进行的交流，在合同未到期前被告即交付了2017年新一轮的房屋租金，原告也予以收取了，中间无论有什么过节及语言上的交流，都是过去的事。证据7、绿园区人民法院执行裁定书、协助执行通知书和执行收条七张，证明：由于原告系另一个案件的被执行人，在人民法院协助执行白玉新房租时，被告白玉新仍不能一次性支付房屋租金，在2006年就分7次交付房屋租金，可以证明被告违约行为一直贯穿整个租赁时期，这是原告坚持在2013年底一定要解除合同的原因。被告白玉新、仙草堂大药房质证：真实性无异议，已经时过境迁，与本案无太大关系，原告想证明违约行为始终贯穿租赁期间，但是无论之前有什么违约行为，都不能推定下一轮合同履行过程中有违约，要看实际履行行为。关于原告说的法院要不动她怎么能要动也毫无道理，分次支付也是经法院同意，不能推定下一轮给付租金的行为必然违约。我方会举证证明，下一轮房屋租金被告已经全额提前交付。证据8、照片两张，证明：一张照片形成时间2017年1月6日，原告在出租房屋处张贴通知，告知合同到期收房，要求被告迁出。一张告知在2017年2月15日拍摄的，但被告视而不见，故意违约不交出房屋，希望达到低价长期适用的不合法目的。原告在2017年1月6日以通知的方式明确告知解除合同，按照合同法解释二之规定被告如果不认可，应当在收到通知三个月内向人民法院提起诉讼，否则解除合同即发生法律效力。被告白玉新、仙草堂大药房质证：真实性无异议，证明问题有异议，其证明“被告视而不见故意违约”从该句话中可以看出原告承认在2017年1月6日至2017年2月15日间双方是在履行着租赁合同的，因为没有履行合同事实就不存在违约，原告用了“故意违约”字样说明认可双方履行合同。2017年1月6日张贴告知时原、被告已经开始履行第二轮租赁合同，原告要求解除，被告不同意是正常的行为，原告就应该如今天这样向人民法院提出诉讼要求解除，其去张贴通知也好去闹也好，都不能解决问题。在被告未起诉时原告已经起诉了，被告未来得及行使权利。证据9、房屋租赁合同两份（系案外人的房屋出租合同），证明：诉争房屋紧邻的相邻两处房屋的出租合同，其房屋与原告房屋性质相同，但是租赁价格方面：出租方王文忠与承租方刘广金的租赁面积64平方米，租金20万元每平方米3125元，原告房屋118平方米，年租金368750元，月租金3万元被告应当按照该价格支付1月到腾出房屋时的租金价格，计算到开庭之日6月份，被告应支付6个月的占用房屋期间租金18万元，原告诉讼请求主张每天821元，租金价格为147780元，低于该价格，应当得到人民法院支持。被告白玉新、仙草堂大药房质证：真实性有异议，系复印件，另外他人的房屋租赁合同，无论多少钱，因为租赁是平等民事主体之间的，只要双方意思表示真实，都是有效的。另外这两个人的房屋价格也不是法定的，或是经过评估的当地地段的市场价格，无法进行参照。证据10、邮政银行汇款收据三份（每份5万元，共15万元），证明：在被告强行打入原告帐户18万元2017年租金后，原告扣出当时的应当缴纳的保证金2万元和预收非法占用期间租金1万元，将剩余15万元汇入到邮政储蓄银行并及时通知被告领取，通知是在26页短信中体现。被告白玉新、仙草堂大药房质证：真实性无异议，但是被告没有收到该笔款项，并且也没有打到被告的账户，而且被告明确表示不同意解除合同，返还租金当然也不同意取，且租金也未全部返还，原告说被告非法占用，但是没有任何机关确认这是非法行为。原告说的保证金2万元合同中也未约定，原告无故扣除也没有理由，故15万元无法证明已经退还被告18万元租金，表示原告要求解除合同的意思。被告白玉新、仙草堂大药房当庭提供了如下证据材料：证据1、2016年3月28日由原告艾铁夫给被告出具的承诺书，内容主要为：到2016年12月30日合同到期租金相同的情况下仍然租给白爽，金额为18万元整，收到2015年到2016年租金10万元整，由艾铁夫签名按手印，日期为2016年3月28日。该份证据可以证明：原、被告间在2016年12月30日合同到期后重新形成了租赁合同，租期3年，证明合同成立是双方真实意思表示。原告质证：真实性无异议，是原告艾铁夫书写的，证明问题有异议，该承诺并没有约定新的租赁期限，所以在2017年1月6日原告要求其搬出时该承诺的效力针对艾铁夫已经终止，同时该承诺属于艾铁夫的单方承诺，对原告李维英不发生法律效力，被告的该份证据不能对抗原告解除合同的请求，因为该承诺是在艾铁夫急于收取10万元上一年度租金的情况下单方书写，并没有记清书写内容，所以提出本案第一个诉讼请求，鉴于该协议内容没有承诺三年不涨租金的意思表示，所以原告当庭撤回诉讼请求第一项。证据2、中国工商银行转款凭证，证明：被告已经将18万元转到艾铁夫名下，时间是2016年11月30日，即承诺书中写明的18万元的租金。证据3、短信记录，证明：被告打款后及时告知原告，原、被告已经及时履行了承诺书中的租赁期限。原告质证：对工商银行汇款凭证真实性无异议，证明问题有异议，该笔款项由于被告白玉新曾租赁原告房15年之久，多次给原告付款，所以知道原告的银行帐号，在未经原告许可的情况下，单方转款，原告对此并不认可，并且在2016年12月17日将18万元中的15万元汇入邮政银行白玉新代收帐户，中间时隔近1个月，原因是原告多次问被告银行帐户，被告均不告知，经多方打听，得知可以用邮政储蓄银行代收可以返款，扣除3万元是在此前的合同中应当由2万元的保证金，并且保证金发生迟延交付房款的违约行为是不予退还的。对11月30日短信内容真实性没有异议，被告告知“18万元已经汇入”，原告的回答是“我知道了”是对被告汇款的事情的一种得知，知道后，马上去银行核对才发现被告所述是真实的，“我知道了”的意思表示并不是对合同延期的认可，是知道了对方单方汇款的行为，并且及时用返款的行为证明了自己不同意续租。对2016年12月5日信息的真实性不予认可，因为信息内容体现的是一个红色感叹号，说明该信息并未成功发送，原告没有收取。证据4、证人证言三份，证明：在被告给付原告下一轮租金18万元时，原告艾铁夫是同意的，双方意思表示真实，合同已经成立。其中两名证人稍候亲自出庭。原告质证：对证人证言不予认可，按照法律规定证人应出庭作证，同时按照新民诉法，证人出庭作证应提前10天向人民法院递交书面申请，否则，人民法院不应同意其作为证人出庭作证，这程序上的质证意见。对于实体部分待合议庭合议是否同意证人出庭作证后，再行质证。证据5、房屋销售合同，三份房屋租赁协议，证明：原、被告间的交易习惯是被告一直在和艾铁夫进行合同签订及房屋租金的给付，并没有李维英从中间的任何签字及参与，房屋销售合同也是艾铁夫的名字。亦可以证明原、被告间的交易习惯是房屋租赁合同至少三年期，间接说明了承诺书三年期是艾铁夫的真实意思表示。原告质证：真实性无异议，证明问题有异议，原告二人系夫妻，对于家庭财产单方处分，事后李维英对艾铁夫在2013年签订的合同以及之前签订合同均予以认可，合同发生法律效力并按期履行，但是在2016年12月31日租赁合同到期之前，和租赁合同到期之后，无论是艾铁夫还是李维英均明确告知被告，合同将不会有任何希望得到延期，是基于对白玉新人品的否定，双方建立了15年租赁合同关系，正如被告自认矛盾十分激烈，关系属于交恶状态，无论是基于合同约定还是事实本身，均无法再建立任何合同。证据6、证人孙晶波出庭作证，证实：有一次在红勘KTV，艾大哥写了一个同等条件下租乙方，有优先承租权，18万元；今年也是在一个地方我们把钱打给了艾大哥，当时没有签协议，但是他口头同意了，我们有当时在银行转款的票据，同时我与白玉信也把收据给发过去了。他回复“收到了”。证人李桧出庭作证，证实：租的房屋这么多年矛盾，上次找艾大哥写了字据，我们继续签三年，后来一直不签合同，我们不知道怎么去办。他有协议同等条件下与我们签，说好了现在又不给签了，我们的目的就是续签，原告说想涨价，与周边差不多也可以。但是原告今天说租，明天说不租，我们也不知道怎么回事。原告质证：对证人证言内容真实性不予认可，第一位证人，讲到“书面承诺又有优先承租权”内容，这与书面承诺内容不相符，同时第一位证人将打印的证人证言陈述说是其“手写”明显是作出了不实陈述，该证人证言不应采信。第二位证人，一直用第一称谓“我们”来回答整个证明内容，足以证明其与被告的利害关系，并且其是被告白玉新的丈夫的姐姐，属于亲属关系，另外其证明的内容也强调了有三年的承租期限，这也与事实不符，鉴于证人证言前后矛盾，漏洞百出，法庭不应采信。经审理查明，二原告系夫妻。2000年7月二原告将购买的春城大街3号（娜奇美综合商场正门右侧）门市房118.92平方米租给被告白玉新，白玉新用于经营个人独资的被告长春市仙草堂大药房。2013年12月28日，原告艾铁夫与被告白玉新签订《租房协议书》，约定：原告将门市房租给被告，租期3年，自2014年1月1日其至2016年12月31日止，年租金180000.00元，上打租，预留保证金20000.00元，期限期满返还。协议书签订后，被告白玉新要继续租用原告的房屋，2016年3月28日，原告艾铁夫向被告白玉新索要房屋租金时，应被告要求在给被告出具收条时承诺，合同到期租金相同情况下，仍然租给被告。后二原告用短信方式通知被告白玉新合同到期不租给被告了。2016年11月30日，被告白玉新通过工商银行转账汇给被告艾铁夫账户上180000.00元。原告艾铁夫将该笔汇款中的150000元，于2016年12月17日提存在邮政储蓄银行，并用短信通知被告白玉新。现被告白玉新仍占用原告房屋拒不迁出，原告诉至法院，要求：1、依法判令原告艾铁夫撤销对白玉新的“再签订合同三年不涨租金”的承诺；2、依法确认原告与被告白玉新的房屋租赁合同已经解除；3、要求二被告给付原告房屋占用费每日按821元计算（自2017年1月1日到腾房之日止）；4、依法判令被告白玉新与长春市仙草堂大药房即迁出原告位于春城大街3号房屋；5、诉讼费由被告承担。原告在庭审中撤回第1项诉讼请求，即要求依法判令原告艾铁夫撤销对白玉新的“再签订合同三年不涨租金”的承诺。在庭审后，原告提交书面申请，要求撤回第3项诉讼请求，即要求二被告给付原告房屋占用费用每日按821元计算（自2017年1月1日到腾房之日止）。本案争议的焦点：原告的诉讼请求本院是否应予支持。依据审理查明的事实、本案争议的焦点及双方当事人提供的证据，本院综合评判如下：原、被告于2013年12月25日签订的《租房协议书》是双方真实意思表示，合法有效，在履行该协议书过程中，2016年3月26日原告向被告索要租金时给被告出具收条同时所承诺的合同到期租金相同情况下，仍然租给被告，因二原告已向被告发短信通知被告到期房屋不租给被告了，被告收到房屋不租的短信，实际上是原告撤回了承诺，原告撤回承诺，双方未签订书面协议，双方租赁合同没有再延续。被告于2016年11月30日给原告180000.00元，原告将其中的1500000.00元提存到邮政储蓄银行，并已通知被告，亦证明原告不同意将房屋租给被告。二原告要求判令原告艾铁夫撤销对白玉新的“再签订合同三年不涨租金”的承诺，原告在庭审中明确表示撤回，符合法律规定，本院准许撤回，原告在庭审后向本院提交书面申请，要求撤回第3项诉讼请求，即要求二被告给付原告房屋占用期间的费用每日按821元计算（自2017年1月1日到腾房之日止），符合法律规定，本院允许撤回。原告要求确认原告与被告白玉新的房屋租赁合同已经解除的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定“租赁期限六个月以上的应当采用书面形式。……”原告与被告于2013年12月25日签订的《租房协议书》双方已实际履行完毕，合同到期后，双方未签订书面合同无需解除，不需要本院确认。被告在租房期限到期后，拒不迁出侵犯了原告对该房屋所享有的占有、使用、收益、处分的权利，原告要求被告白玉新、长春市仙草堂大药房迁出原告位于春城大街3号房屋的诉讼请求本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二十七条、第三十条、第三十二条、第四十四条第一款、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、被告白玉新、长春市仙草堂大药房于本判决生效后立即从原告艾铁夫、李维英所有的位于长春市春城大街3号（娜奇美综合商场正门右侧）门市房迁出；二、驳回原告艾铁夫、李维英的其他诉讼请求。案件受理费50.00元，由被告白玉新、长春市仙草堂大药房承担（于本判决生效后立即给付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长  杨立春人民陪审员  郭 力人民陪审员  李凤香二〇一七年六月二十日书 记 员  石 峰—12——11—