浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙01民终5845号
上诉人（原审被告）：周宇锋，男，1973年6月23日出生，汉族，住福建省莆田市城厢区。
委托代理人：韦晶，上海申浩（杭州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：童秀娟，女，1978年2月6日出生，汉族，住杭州市西湖区。
委托代理人：王欢，北京尚荣信（杭州）律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：杭州我爱我家房地产经纪有限公司，住所地杭州市西湖区保俶北路51号二层。组织机构代码：72587890—2。
法定代表人：陆斌斌，副总裁。
委托代理人：王燕、吴苏华，该公司员工。
上诉人周宇锋因与被上诉人童秀娟、杭州我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2016）浙0103民初9054号民事判决，向本院提出上诉，本院于2017年8月8日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院根据有效证据及各方当事人的庭审陈述认定事实如下：
2016年11月5日，童秀娟（甲方）、周宇锋（乙方）、我爱我家公司签订了《购房意向合同》：约定乙方将位于杭州市滨江区浦沿街道积家2幢501室转让给甲方，转让总价为3100000元，交房时间为产权过户放贷后5个工作日。甲方在签订本合同时向丙方支付意向金50000元，若乙方购买甲方的购买条件并签署本合同后，意向金转为定金，委托丙方支付给乙方；甲乙双方同意在本意向合同签订后7日内，通过丙方签订《杭州房屋转让合同》；乙方承诺此房所有权人周宇峰已取得共有权人陈爱英同意出售此房屋签署此协议并收取定金；甲乙双方承诺此合同自双方签字后生效，若有一方违约，则赔偿违约金房屋总价款的20%并全额支付丙方服务费。该协议上的陈爱英的签字系周宇锋代签。同日，周宇锋收取了童秀娟定金50000元，并出具收条。
2016年11月11日，我爱我家公司的工作人员向周宇锋发送短信要求周宇锋过来签合同，周宇锋提出“家电、家具100000元说了吗？不说好，不来了”。2016年11月12日，周宇锋未与童秀娟签订正式合同。之后，我爱我家公司的工作人员再次与周宇锋协商，周宇锋又提出了延长交房时间十个月等条件，童秀娟未予以同意。2016年11月14日，童秀娟向周宇锋发了一份《敦促函》，载明：根据意向合同约定，你应在2016年11月12日前与我签订《杭州市房屋转让合同》，但你至今未与我签约，现函告于你请于2016年11月20日24时至我爱我家签订合同。周宇锋未于2016年11月20日到我爱我家与童秀娟签约，并于2016年11月28日向童秀娟发送了《解除意向合同书》，载明：你已经违约了，催告你，你不去签合同，没收定金50000元，同时解除意向合同。童秀娟起诉之后，周宇锋又于2016年12月16日向童秀娟发送《通知函》，要求童秀娟于2016年12月24日24时之前到我爱我家签约。在庭审中，童秀娟表示鉴于周宇锋已违约，且不诚信，不同意再履行合同。
童秀娟于2016年12月14日向法院起诉，请求：1、解除童秀娟与周宇锋签订的《购房意向合同》；2、判令周宇锋向童秀娟支付违约金620000元（按房屋总价的20%计算违约金）；3、判令周宇锋向童秀娟返还定金50000元；4、本案诉讼费用由周宇锋承担。
原审法院认为，童秀娟与周宇锋签订的《购房意向合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力。根据意向合同的约定，双方应在意向合同签订后7日内签订《杭州市房屋转让合同》。但周宇锋并未按约到我爱我家公司与童秀娟签订合同，而且又增加了家电家具加价100000元、延长交房期限十个月等已超出此前《购房意向合同》约定的购房条件，童秀娟不同意该项条件并无不妥，周宇锋以该原因不与童秀娟签订《杭州市房屋转让合同》违反了意向合同约定，其行为已构成违约。至于周宇锋辩称根据童秀娟的敦促函，双方已合意变更签约期限至11月20日，而当日我爱我家公司因被行政部门责令整改暂停网签，双方未签订合同。对此，原审法院认为，周宇锋于11月12日之前未与童秀娟签约，已经违反了意向合同的约定，其行为已经构成违约。而童秀娟的敦促函并非是童秀娟与周宇锋在签约之前合意协商变更签约期限，而是童秀娟在周宇锋违约之后单方面提供的宽限期限，不能视为双方已协商一致变更签约期限，周宇锋不能以此为由免除违约责任。鉴于周宇锋已向童秀娟发送《解除意向合同书》，童秀娟在庭审中也同意不再要求履行合同，应视为童秀娟与周宇锋对于合同的解除已经达成一致意见，原审法院认为童秀娟与周宇锋的《购房意向合同》已经解除，故判令解除合同已无必要。因周宇锋违约导致双方未能签订《杭州市房屋转让合同》，故童秀娟要求周宇锋退还定金50000元，符合法律规定，予以支持。根据《购房意向合同》约定，如一方违约，需支付对方房屋总价20%的违约金。本案因周宇锋违约导致合同未能签订，故周宇锋理应承担支付违约金的责任。关于违约金的数额，童秀娟主张按房屋总价的20%计算为620000元，周宇锋认为其无需支付。原审法院以童秀娟的损失为基础、兼顾双方签订的协议的性质以及协议的履行情况及当事人的过错程度，酌情确定由周宇锋支付童秀娟违约金150000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、周宇锋于判决生效之日起十日内退还童秀娟定金50000元；二、周宇锋于判决生效之日起十日内支付童秀娟违约金150000元；三、驳回童秀娟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10500元，由童秀娟负担7366元，由周宇锋负担3134元。
宣判后，周宇锋不服，向本院提出上诉称：一、一审法院认定事实错误，本案一审童秀娟与周宇锋双方不能在宽限期签署《杭州市房屋转让合同》根本原因不在周宇锋一方，而是我爱我家公司被取消网签资格。本案周宇锋作为卖方把涉案房屋委托我爱我家公司出售，我爱我家公司联系买家后，三方签署了《购房意向合同》，童秀娟交纳了5万元意向金。双方约定了房子的基本房价后就把5万元意向金转化为定金。约定7日内由我爱我家公司促成并通过其签署《杭州市房屋转让合同》。意向合同签署后，周宇锋就双方没有在事前达成一致的装饰装修情况进行具体协商。这本身属于涉案房屋的基本情况，周宇锋的房屋是精装修房屋，装修款超过20余万，是否随该房屋一并转让家具、家电原本就应该进行另行约定。我爱我家公司事前根本没有提醒双方进行磋商。作为房屋中介公司原本就有义务就具体合同问题进行居间服务。买方提出家电、家具卖方必须拆掉，搬走，这对周宇锋来说是严重的不公平，电器装卸本身是巨大的贬值，我爱我家公司应该本着谨慎公正的原则提供中介服务。但是，我爱我家公司完全无视周宇锋的正当诉求，不仅没有进行居间服务，竟然无故把周宇锋与其的往来短信披露给童秀娟，为双方制造矛盾与冲突，完全是违反职业道德的。童秀娟与周宇锋双方不能及时签署《杭州房屋买卖合同》主要责任在中介一方，应由其承担损失赔偿。因为双方一直没有协商一致，2016年11月12日，童秀娟与周宇锋双方未能签署《杭州房屋买卖合同》，童秀娟直接发函要求2016年11月20日签署。在当时如若通过各方的努力，双方是有继续履行合同的现实条件的。但是，2016年11月20日，我爱我家公司被行政部门责任整改暂停其网签资格。我爱我家公司明知自己遭受处罚，2016年11月20日，根本不能经由其促成签署《杭州市房屋买卖合同》，却没有及时通知双方做任何解释，后续也没有再促使双方签署合同。反倒是周宇锋，为了避免损失扩大于2016年11月28日，再三催告童秀娟签署合同未果后，通知解除意向合同。以上事实，足以表明，童秀娟与周宇锋双方解除合同并不是周宇锋一方造成的，在周宇锋看来，自己本身的行为根本不存在违约。一审法院没有考虑到本案全部事实，周宇锋的行为也根本没有造成合同目的不能实现的根本违约。本案中在2016年11月20日之后，我爱我家公司恢复网签资格后，周宇锋一再约童秀娟签署合同，童秀娟均以不同意家电家具加价为由，不签署合同。周宇锋认为双方已经没有办法继续履行合同，才发通知解除意向合同。本案合同不能履行，实际上是童秀娟根本没有继续履约的意思。童秀娟和我爱我家公司应该对合同不能签署承担主要责任。二、一审法院在童秀娟没有提供任何证据证明存在基础损失的情况下，裁判周宇锋赔偿15万元，对周宇锋来说严重不公平，是难以令人信服的。首先，本案中，童秀娟与周宇锋双方签署的是由意向金转换而来的定金，双方约定的是定约定金，合同不能签署，只能适用定金罚则。定金罚则，已经是对违约方的惩罚性赔偿了。本案合同签署到解除，前后也就经历15天时间，涉及的定金也只有5万元，如此短时间，房价也根本没有巨大波动，以半年后的房屋上涨差价来做损失参考，没有任何事实基础。在2016年11月28日以后，童秀娟已经完全知道合同解除，其损失也就止于此。其当时完全有条件另行购置房产，无论以何种方式计算，根本不可能存在15万元的损失。在客观上来说，周宇锋根本不可能预见如此巨大的损失赔偿。实际上，双方在2016年11月20日之后，我爱我家公司恢复网签之后，一直是周宇锋一方在要求签署合同，是童秀娟一方拒绝签署。合同目的不能达到，童秀娟并不是没有任何责任。不论是认定哪方过错，高达15万元的损失，都是没有任何事实基础的。根据法律规定，即便是一方违约，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿，一审法院无任何依据就裁定15万元损失，违背公平原则。综上，请求撤销原判，依法改判驳回童秀娟对周宇锋的诉讼请求，判决由我爱我家公司赔偿全部损失赔偿责任。
被上诉人童秀娟辩称：一审法院认定事实清楚，理应得到支持。一、《购房意向书》中已明确约定了签约时间，周宇锋在上述期限内拒绝签约，已构成违约；二、任何人都不能因违约行为获得利益，这是法律的原则。而周宇锋已经因为其违约行为，获得了额外的收益，违约金远远不及房价的上涨，一审法院结合履行情况，作为违约金的认定，童秀娟也未提出异议；三、关于周宇锋能否预见到15万元违约金的问题，在《购房意向书》中约定的违约金是总房款的20%（违约金62万元），如果按照契约精神，周宇锋就应该按照约定的违约条款向童秀娟进行赔偿。
被上诉人我爱我家公司辩称：一审法院事实认定清晰，并无不当。本案无法实现合同目的的根本原因是周宇锋要求加价造成。原审法院已经根据确认的有效证据，认定了事实。2016年11月12日之前周宇锋未与童秀娟要杭州市房屋转让合同，已经违反了意向合同之约定，其行为已构成违约。周宇锋不能因为2016年11月12日我爱我家公司被暂停网签而免除违约责任。原审法院已经酌情对周宇锋进行了减轻。请求驳回上诉，维持原判。
上诉人周宇锋和被上诉人童秀娟、我爱我家公司在二审期间均未向本院提交新的证据。
经二审审理查明，原审法院所认定的事实正确，本院予以确认。
本院认为，童秀娟与周宇锋及我爱我家公司于2016年11月5日签订的《购房意向合同》系各方当事人真实意思表示，内容并不违反国家法律、法规的禁止性规定，应属有效，对双方当事人均具有约束力。双方当事人均应按约定履行各自义务。意向合同签约后，周宇锋提出要求增加家电家具加价100000元、延长交房期限十个月等购房条件，童秀娟不同意，最终周宇锋未能根据意向合同的约定，在意向合同签订后7日内签订《杭州市房屋转让合同》，显已构成违约。应承担违约责任。童秀娟虽在2016年11月14日向周宇锋发了一份《敦促函》，要求周宇锋在2016年11月20日24时至我爱我家签订合同，且已表明了“逾期,你已违约。”故原审法院认定该函系童秀娟在周宇锋违约之后单方面提供的宽限期限，并不能视为双方已协商一致变更签约期限并无不妥，且周宇锋仍未在2016年11月20日到我爱我家与童秀娟签约。虽然我爱我家公司在2016年11月20日因被行政部门责令整改暂停网签，但周宇锋在当日并不是以我爱我家公司被行政部门责令整改暂停网签而不与童秀娟签约。故原审法院认定周宇锋违约并无不当。同时原审法院根据最高人民法院关于适用合同法的相关司法解释的规定，以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等，根据公平原则和诚实信用原则进行调整。同时违约金的功能亦在于合同履行担保，以维持合同对双方当事人的约束力，其本质系保障当事人须受其曾订立的合同之约束，即契约严守原则。违约金的约定属于当事人的自由，可以高于合理预期损害。且违约金应当兼具补偿性和惩罚性功能。结合本案的实际情况，酌情确定周宇锋支付童秀娟违约金150000元，尚属合理。周宇锋的上诉理由依据不足，不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由周宇锋负担。
上诉人周宇锋于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。
本判决为终审判决。
审判长 赵为民
审判员 陈 艳
审判员 金瑞芳
二〇一七年十月二十五日
书记员 项 琳