吉林市丰满区人民法院民 事 判 决 书（2012）吉丰民一初字第138号原告：常启林，男，汉族，农民，住吉林市丰满区。委托代理人：常志宏，吉林巡达律师事务所律师。委托代理人：刘振民，吉林龙潭区中兴法律服务所法律工作者。被告：张世君，男，汉族，住吉林市龙潭区。委托代理人：赵毓，吉林市先锋法律服务所法律工作者。委托代理人：王永志，吉林市先锋法律服务所法律工作者。第三人：王峥，女，汉族，干部，住吉林市船营区。原告常启林诉被告被告张世君、第三人王峥房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告常启林的委托代理人常志宏、刘振民，被告张世君及其委托代理人赵毓、王永志到庭参加诉讼，第三人王峥经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。原告常启林诉称：2002年被告找到原告买房，双方于2002年12月1日签订一份买卖协议书，约定被告以总房款50000元购买原告位于丰满区小白山乡三家子村2组宅基地上自建住房门房各一处，被告支付40000元，剩下10000元待办理完更名过户手续后支付。由于被告属城市居民，无权购买原告房屋，双方合同无效，致使交易无法完成，原告多年来多次找到被告要求返还房屋，被告以种种借口推脱，后被告披露其已将原告的房屋非法处分给第三人王峥，原告无奈，只好诉至法院，恳请法院查清事实，支持原告的主张，维护原告的合法权益。被告张世君辩称：一、本案原告不具有主体资格。主张的诉权不在常启林，只有受到侵害的人才能主张。二、被告有权购买房屋，此通知中没有规定城市人不可能购买，国务院的通知不是法律、行政法规。三、原告的起诉没有法律依据。四、原告要求返还房屋是无理要求。人民法院应当驳回原告的诉讼请求。第三人王峥未提交书面陈述意见。本案的争议焦点：一、原告是否有主体资格；二、原、被告双方争议的买卖合同是否有效；三、被告与第三人签订的买卖合同是否有效；四、被告和第三人是否应返还原告争议的房屋。原告常启林为证实其主张成立，向法庭提交了如下证据：证据一，原告的身份证明，证明原告具有诉讼的主体资格。被告质证意见为无异议。证据二，被告的户籍证明信，证明被告是城市户口。被告质证意见为无异议。证据三，第三人的户籍证明信，证明第三人也是城市户口。被告质证意见为无异议。证据四，房屋买卖协议书一份，证明原、被告之间的房屋买卖行为。被告质证意见为无异议。证据五，三家村村委会证明及通知书一份，证明第三人王峥在原告宅基地违章建造房屋的事实。被告质证意见为与被告无关，是第三人王峥的行为。证据六，吉林市乡镇房地产管理处查档明细表，证明争议房屋是原告的。被告质证意见为该份明细表中证明原告无权处分房屋的事实，原告与被告在交易的时候采取了欺诈的手段。证据七，出警情况证明，证明第三人在原告的宅基地违法建房的事实，第三人属于恶意行为，第三人明知原告已经起诉，却依然建房。被告质证意见为真实性无异议，这恰恰证明原告与被告的买卖关系合法的。证据七，国土资源局的相关证明资料和询问笔录，证明第三人建房是违法的。被告对询问笔录不予质证。本院对证据1、2、3、4、5、6、7的真实性予以确认。被告张世君为证明自己的主张提供如下证据：证据一，被告与第三人的房屋买卖合同复印件一份，证明第三人购买被告房屋的事实。原告质证意见为其真实性无异议，证明了被告与第三人之间对原告所有的房屋进行了无权处分，是无效的合同。本院对被告张世君提供的证据1真实性予以确认。第三人王峥未向法庭提供证据。根据原、被告陈述、举证、质证及本院对证据的分析，本院查明如下事实：常仪与原告常启林系父子关系，常仪于1997年去世。2002年12月1日原告常启林与被告张世君签订一份买卖房屋协议书，该协议约定：常仪、常启林自愿将自建房屋卖给张世君，总价格为人民币50000元，有正房三间、门房一处等内容，由常启林负责办理正房的土地使用证、房证的更名手续，费用由常启林承担，常仪门房的手续（土地证、房证）由常启林协助办理手续，手续费由张世君承担，交款方式第一次交房屋定金10000元，第二次在2002年12月1日交款三万元，余下款10000元在办完常启林土地证房证更名手续，并办理常仪的土地使用证后一次付清等内容。该协议签订后张世君交付40000元，剩余10000元依协议没有交付。原告将常仪40平房米门房一处交付、常启林72平方米的正房三间交付被告张世君，后该两处房屋没有办理产权过户登记。2012年3月25日，本案被告张世君将争议房屋卖给第三人王峥，并得房款30万元。2012年4月，第三人王峥在吉林市丰满区小白山乡三家子村村民委员会及吉林市国土资源局丰满经济开发区分局下发停工通知后，仍施工修建了若干房屋。另查明，原告常启林及其父亲常仪的房屋因贷款设定抵押于1995年7月13日办理了抵押权登记。被告张世君、第三人王峥均为城市居民，原告常启林为吉林市丰满区小白山乡三家子村2组农民。根据本院查明的事实，针对本案争议焦点问题，综合评判如下：公民合法权益受法律保护，物权的取得及行使应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人的合法权益。农村的房屋买卖应依法进行且宅基地的使用权是农民集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系不准许违法转让，对此国家法律法规对农村房屋买卖主体进行限制。我国《民法通则》第六条规定：“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策”。《中华人民共和国合同法》第七条“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，遵守社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。”在1999年5月6日《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中明确规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，此后2004年国土资源部《印发的通知》先后重申了这一规定。2007年《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》又强调，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。2008年国土资源部《关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》要求，严格执行城镇居民不能在农村购买和违法建造住宅的规定。2008年发布的《房屋登记办法》第八十七条规定，申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。2011年《国务院办公厅关于积极稳妥推进户籍管理制度改革的通知》明确要求，禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设，严格执行禁止城镇居民在农村购置宅基地的政策。本案中，尽管原告常启林与被告张世君签订的买卖房屋协议书为其双方真实意思的表示且已部分履行完毕，但被告张世君为城市居民，而非吉林市丰满区小白山乡三家子村的集体经济组织成员，其二人的买卖行为在违反现行国家政策、法律规定法规的同时，也损害了的社会公共利益，故应依法认定该合同为无效合同。本案被告张世君身为城镇居民在购买农村房屋后，又将其转卖给第三人王峥，而第三人王峥也不具备购买农村房屋的合法条件，其为城镇居民不能依善意取得制度取得房屋的所有权。故被告张世君与第三人王峥在本案的诉讼期间签订的合同属于无效合同。因原告已向本院提出撤回诉求中返还房屋的申请，本院依法予以准许，原告常启林可另行主张权利。综上依照《中华人民共和国民法通则》第六条、《中华人民共和国物权法》第七条，第六十六条、第一百零六条、第一百五十三条及《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第4、5项之规定，判决如下：一、原告常启林与被告张世君在2002年12月1日签订的买卖房屋协议书无效；二、被告张世君与第三人王峥在2012年3月25日签订的购房为无效合同；三、驳回原告常启林的其他诉讼请求。案件受理费800元有原告常启林承担400元，被告承担张世君400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长 邵 洪代理审判员 单 军代理审判员 唐彦辉二〇一二年十月八日书 记 员 刘 卓