广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤04民终1463号
上诉人（一审被告、反诉原告）：郭晓洪，女，汉族。
委托诉讼代理人：陈昱，北京大成（珠海）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄仕浩，北京大成（珠海）律师事务所实习律师。
被上诉人（一审原告、反诉被告）：邝小媚，女，汉族。
委托诉讼代理人：廖丽雅，广东嘉骏律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨佩文，广东嘉骏律师事务所实习律师。
原审第三人：珠海市斗门光通物业代理有限公司。
法定代表人：刘光强。
委托诉讼代理人：区朝光，广东珠明律师事务所律师。
上诉人郭晓洪因与被上诉人邝小媚、第三人珠海市斗门光通物业代理有限公司（以下简称光通公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服珠海市斗门区人民法院(2016)粤0403民初2076号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人郭晓洪及其委托诉讼代理人陈昱、被上诉人邝小媚及其委托诉讼代理人廖丽雅、杨佩文、原审第三人光通公司的委托诉讼代理人区朝光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郭晓洪上诉请求：1、请求判令撤销珠海市斗门区人民法院（2016）粤0403民初2076号民事判决，发回重审，或是改判驳回邝小媚的全部原审诉讼请求，支持郭晓洪全部原审反诉请求。2、请求判令由邝小媚承担本案全部诉讼费用。事实和理由如下：一、一审法院认定“郭晓洪没有证据证明其按照合同的约定明确要求邝小媚向其指定的银行申请贷款”，存在事实认定错误。首先，郭晓洪已经在邝小媚缴纳了第一笔定金后、在签订《房地产买卖合同》前在2016年6月16日通过微信向光通公司的员工林伟信发微信告知农行办理二手楼按揭所需的资料清单，郭晓洪在此时已指定了农业银行为邝小媚办理贷款按揭的银行。其次，在郭晓洪已明确告知邝小媚、光通公司办理贷款按揭的银行就是夏湾农行，从郭晓洪一审提交的证据3以及光通公司提交证据的第5页微信记录“昨天我俩约好晚点就去夏湾农行落实”可以证明。二、一审法院认定“郭晓洪没有按照合同的约定在领取案涉房产产权登记证的当天将原件或者复印件交光通公司保管以办理按揭申请”，存在事实认定错误。本案涉案房产在签订《房地产买卖合同》时，买卖双方均已知晓该房屋在银行抵押中，房地产权证尚未办出。本案的涉案房产因为郭晓洪贷款的银行（中国工商银行）迟迟未办理抵押登记手续，导致郭晓洪迄今未能取得产权登记证的原件。既然郭晓洪未取得涉房产产证权，何来郭晓洪将产权证交光通公司保管？综上一、二条所述，一审法院仅凭错误的事实认定，简单草率地判决郭晓洪没有履行约定义务构成违约，完全没有事实与法律依据。三、郭晓洪一审中提起的反诉请求系独立于本诉的诉讼请求，一审法院认为“郭晓洪的反诉请求为对邝小媚请求的抗辩，并非诉讼请求，反诉请求不成立”，存在法律适用错误，一审法院未对邝小媚违约的基本事实进行审理认定，未对郭晓洪反诉请求处理，应当发回一审法院重审。郭晓洪认为其一审中提出的没收邝小媚支付的定金16万元的问题，系独立于本诉的诉讼请求，并非对邝小媚请求的抗辩。一审判决里没有对邝小媚没有前往银行办理贷款按揭手续的关键事实进行认定，没有对反诉状提及的邝小媚的违约行为进行审理、认定，对郭晓洪的反诉请求没有处理。依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十六条“对当事人在第一审程序中已经提出的诉讼请求，原审人民法院未作审理、判决的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则进行调解；调解不成的，发回重审”的规定，本案应当发回一审法院重审。四、申请银行按揭手续的主体是邝小媚，非郭晓洪，郭晓洪仅有配合买方提交资料的义务。买方邝小媚作为办理银行按揭手续的主体并没有前往办理，卖方郭晓洪无法配合办理。一审的庭审中，邝小媚也承认没有向银行申请办理按揭手续及未提交买家的所有按揭资料，但一审法院对邝小媚没有前往银行办理贷款按揭手续的事实在判决书里完全没有提及，遗漏了本案的重要事实，而此事实的认定直接影响了本案的判决结果。五、邝小媚未按照合同约定向银行申请办理按揭手续，已构成违约，郭晓洪有权依据合同约定解除合同、没收定金。综上，郭晓洪认为一审法院存在事实认定错误和法律适用错误，恳请二审人民法院，依法查清本案的事实，纠正原一法院的错误，依法作出公正、公平的裁决，支持郭晓洪的请求。
邝小媚辩称：郭晓洪上诉请求没有事实和法律依据，请二审法院依法驳回其上诉请求。一、一审判决认定事实清楚，郭晓洪并没有证据证明其履行了任何义务，郭晓洪才是违约方。（一）郭晓洪没有履行为邝小媚指定办理按揭贷款的银行的合同义务。在本案中，第三人提前将三方签订的《房地产买卖合同》的通用版本通过微信发给郭晓洪阅读和修改，而郭晓洪要求由卖方寻找银行贷款支付给卖方，且双方就房产证交付问题进行特别约定，由此可见，郭晓洪对于自己应当承担的合同义务是清晰而且明知。但是在签订合同以后，郭晓洪并没有履行任何合同义务，郭晓洪称其一审中证据29页已经指定了农业银行为办理按揭贷款的银行，但是至今为止，郭晓洪无法提供其于何时与中国农业银行具体哪个支行的哪个客户经理约定办理有关手续的任何证据。同时，郭晓洪所指的证据47页指定夏湾农行也非事实。结合该微信的上下文可知，当时郭晓洪只是曾经约光通公司到夏湾农行了解情况，其后也是郭晓洪修改了时间，故郭晓洪并没有证据证明其已经明确向邝小媚指定办理按揭贷款的银行。对此，郭晓洪应当承担举证不能的法律后果。（二）郭晓洪没有履行了交付房产证以及提交配合邝小媚办理银行按揭贷款的资料的合同义务。根据一审法院依法调取的资料可知，中国农业银行珠海分行二手楼贷款需要提供的资料，包括卖方房产证等。但是从本案的情况可知，首先，在签订三方《房地产买卖合同》时，虽然各方都知道郭晓洪的房产证还没有颁发，但是各方特别约定，为了确保交易顺利进行，在涉案的房产证出来以后，郭晓洪应当将房产证交给光通公司保管；其次，根据交付房产证的约定可知，郭晓洪为了保证交易的顺利进行，有义务向抵押银行赎回抵押房屋，取回房产证，并协助邝小媚办理银行按揭贷款手续；最后，正如法院调查的证据可知，邝小媚要办理银行按揭贷款手续，必须要有卖方的房产证，如果没有，邝小媚根本不可能申请同贷书或者办理银行按揭贷款手续。二、一审判决适用法律正确，郭晓洪根本违约，应当承担违约责任。本案是事实清楚，法律关系简单的房屋买卖合同纠纷，邝小媚向郭晓洪购买房屋，并交付定金。郭晓洪应当按照合同约定履行义务，配合办理银行按揭贷款手续，然后办理房屋过户手续，交付房屋。但是由于郭晓洪怠于履行合同义务，导致合同无法继续履行，致使邝小媚在交付定金后无法实现合同目的，邝小媚的起诉初衷仍然是需要继续履行合同，但是郭晓洪不肯与邝小媚调解，并且反诉邝小媚要求解除合同。邝小媚认为在本案中，导致合同不能继续履行和无法实现目的的根本原因在于郭晓洪。故一审法院判决郭晓洪双倍向邝小媚返还定金是正确的。三、关于邝小媚是否存在违约情况以及郭晓洪是否足以解除合同的问题。如前所述，邝小媚并没有违约行为，退一步，即使邝小媚依法提交资料，申请了同贷书，或者同贷书不被批准，但是在本案中，除非郭晓洪有足够证据证明邝小媚拒不配合履行付款义务，郭晓洪才有权反诉要求没收定金。根据我国《合同法》第九十四条当事人可以解除合同的相关规定的第三款：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”以及三方签订的《合同》第二条第二款、第三款的约定可知，即使买房按揭批准额度不够，买家仍然有补交差额的权利和义务，除非买方已经存在逾期且未补足的事实，或者在银行不同意买方按揭贷款后，买方不一次性付清购房款，否则卖方无权认定买方违约，而且根据相关法律规定可知，即使买方确实存在逾期或者迟延履行主要债务，郭晓洪也没有立即解除合同的权利，必须要经过催告，且邝小媚仍然拒不履行的情况下，郭晓洪才具有合同解除权。在本案中，郭晓洪本身并没有履行任何义务，也没有就所谓邝小媚不履行相关义务进行过任何催告，郭晓洪以自己的单方行为认定邝小媚违约，要求没收定金没有任何事实和法律依据。综上所述，请法院驳回郭晓洪的上诉诉讼请求，维持一审判决。
光通公司述称：光通公司认为一审判决正确，请求予以维持。
邝小媚向一审法院起诉请求：1、请求法院判决郭晓洪继续履行房地产买卖合同，并按照合同约定及时协助邝小媚办理金湾区西湖城区金铭东路383号7栋2单元1804房的银行按揭手续以及房产过户手续；2、郭晓洪承担邝小媚应向光通公司支付的居间费20000元；3、郭晓洪承担一审案件诉讼费、保全申请费。庭审中邝小媚变更第1项请求为郭晓洪按照合同约定向邝小媚双倍返还定金32万元
郭晓洪向一审法院提出反诉请求：1、判决郭晓洪没收邝小媚缴付的购房定金人民币16万元整；2、判决邝小媚承担郭晓洪向光通公司支付的居间费用人民币22400元；3、判决邝小媚承担一审反诉诉讼费用。
一审法院认定事实：2016年6月24日，邝小媚作为买方与作为卖方的郭晓洪签订房地产买卖合同，合同约定：买卖双方通过经纪方购入及出售位于珠海市金湾区××路××单元××房，建筑面积为124.8平方米，总房价为1622400元，定金160000元为第一部分楼款，须于合同签订后当日内一次性付清，第二部分楼款中之部分款项由卖方寻找银行贷款支付给卖方（具体贷款金额以银行承诺书为准），办理银行按揭所发生的费用概由买方自理，否则视为买方违约，卖方须配合买方提交申请银行所需全部资料并按银行规定签署所需法律文书；在银行按揭付款承诺之金额通知后7个工作日内，卖方亦需于收到通知后7日内办理该物业的产权过户手续；首付款为总房价的30%即486720元，在买方银行同贷书审批当天支付给卖方。若因买方征信原因导致银行不同意审批买方按揭贷款的，买方须按一次性付款流程购买该物业，全款须于卖方取得产权证30日前交付完毕，否则视为买方违约；买卖双方均清楚该物业《珠海市房地产买卖合同（预售）》在银行抵押中，卖方名下房地产权证尚未办出；基于经纪方已提供服务，买方须向经纪人支付20000元，卖方须向经纪人支付22400元；合同第16条备注约定：经双方友好协商，买方位于珠海市斗门区白蕉南路19号20栋2单元1404房提前还款完毕再申请该物业按揭手续，卖方房产证出来当天交给经纪方代为保管。光通公司作为经纪方在房地产买卖合同盖章确认。邝小媚在签订上述合同前向郭晓洪支付定金50000元，在签订合同当天向郭晓洪支付定金110000元，郭晓洪于同日出具收据，确认收到邝小媚160000元定金。
2016年1月14日，郭晓洪因购买案涉房产与中国工商银行股份有限公司珠海分行签订个人购房借款合同，向该行借款805000元，约定以案涉房产作为抵押物。案涉房产珠海市金湾区××路××单元××房系郭晓洪于2015年向保利（珠海）房地产开发有限公司购买，于2016年7月11日办理不动产权登记，登记权属人为郭晓洪，案涉房产没有办理抵押登记。
2016年7月20日，邝小媚位于珠海市××区白蕉镇××单元××房办理抵押权注销登记。
2016年8月10日，邝小媚向郭晓洪发出函件，该函件称邝小媚案涉房产的产权证已出，但是郭晓洪没有履行买卖合同第7条的约定，未还清案涉房屋的抵押贷款以及提供邝小媚办理银行按揭同贷书所需的资料（郭晓洪的产权证原件、户口本），经邝小媚和光通公司多次催促，郭晓洪迟延办理相关手续，要求郭晓洪在收到函件之日起7日内双倍返还320000元给邝小媚，郭晓洪于2016年8月14日签收该函。
2016年9月20日，郭晓洪向邝小媚发出解除《房地产买卖合同》的通知函，该函称，根据双方买卖合同的约定，邝小媚应当在珠海市××区白蕉镇××单元××房提前还款完毕后即刻至中国农业银行申请办理该物业按揭手续，但经本人多次催促，邝小媚至今未向农业银行递交按揭申请的资料，因按揭申请资料没有递交，农业银行无法审核并出具同贷书，导致买卖合同无法继续履行，邝小媚的行为已构成违约，邝小媚、郭晓洪双方签订的房地产买卖合同自即日起解除，邝小媚交付的购房定金160000元予以没收，郭晓洪应向光通公司支付的居间费用22400元由邝小媚承担。邝小媚于2016年9月21日签收该通知函。
2016年12月7日，中国工商银行股份有限公司珠海夏湾支行出具情况说明，郭晓洪曾于2016年5月拟向该行申请案涉房产贷款的提前还贷，但没有签署提前还款申请审批表，该笔贷款尚未办妥正式抵押登记手续。
邝小媚和光通公司庭审中均确认没有收到郭晓洪提交的案涉房产产权登记证原件和复印件。
邝小媚于2016年8月29日向一审法院申请诉讼保全，一审法院依法于2016年9月1日作出（2016）粤0403民初2076号民事裁定，查封郭晓洪所有的珠海市金湾区××路××单元××房。
一审法院认为：邝小媚、郭晓洪签订的房地产买卖合同是双方在平等自愿的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定行使权利履行义务。邝小媚根据合同约定支付了160000元定金作为第一部分房款，第二部分房款中之部分房款双方约定通过向银行按揭贷款支付，且是由卖方即被告寻找银行由邝小媚贷款支付给郭晓洪，郭晓洪配合邝小媚提交银行所需全部资料并按银行规定签署所需法律文书，但是郭晓洪没有证据证明其按照合同的约定明确要求邝小媚向其指定的银行申请贷款，也没有按照合同约定在领取案涉房产产权登记证当天将原件或者复印件交光通公司保管以办理按揭申请，现有证据显示，其仅在邝小媚主张其违约并提起一审起诉之后于2016年9月20日向邝小媚发出解除房地产买卖合同的通知函中告知邝小媚应去中国农业银行申请办理按揭手续，郭晓洪没有履行约定的义务，已经构成违约，应承担双倍返还定金的违约责任。邝小媚已经支付郭晓洪定金160000元，故邝小媚要求郭晓洪双倍返还定金320000元依法有据，一审法院予以支持。
至于邝小媚要求郭晓洪负担邝小媚应向光通公司支付的居间费20000元的问题。一审法院认为，邝小媚并没有实际向光通公司支付该费用，其损失没有产生，故邝小媚的该请求没有事实和法律依据，一审法院不予支持。
关于郭晓洪反诉请求没收邝小媚支付的定金160000元的问题。一审法院认为，郭晓洪的该项主张实质为对邝小媚请求的抗辩，并非诉讼请求，郭晓洪该反诉请求不成立。至于郭晓洪要求邝小媚负担郭晓洪应向光通公司支付的居间费22400元的问题。一审法院认为，郭晓洪并没有实际向第三人支付该费用，其损失没有产生，故郭晓洪的该请求没有事实和法律依据，一审法院不予支持。
关于光通公司在陈述中请求法院判令郭晓洪支付居间费22400元和违约金42400元的问题。一审法院认为，光通公司在本案中并无独立请求权，且其主张是基于居间合同关系，其主张应另循途径解决。
综上，邝小媚的部分诉讼请求依法有据，一审法院予以支持，郭晓洪的反诉请求依法无据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、郭晓洪于本判决生效之日起七天内向邝小媚双倍返还定金320000元；二、驳回邝小媚的其他诉讼请求；三、驳回郭晓洪的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应该按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费19582元，保全申请费5000元，合计24582元（邝小媚已预交），由邝小媚负担16362元，由郭晓洪负担8220元；反诉受理费1374元（郭晓洪已预交），由郭晓洪负担。
经审理，本院查明，上诉人郭晓洪通过微信向第三人光通公司的员工林伟信指定办理按揭的银行为农行夏湾支行，光通公司对此予以认可。二审庭审中，光通公司主张口头告知了被上诉人邝小媚关于农行夏湾支行为办理按揭贷款的银行，但邝小媚予以否认，主张光通公司并未告知农行夏湾支行为办理按揭贷款的银行。
对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。
二审中，当事人均未提交新证据。
本院认为，上诉人郭晓洪上诉主张其按合同约定指定了办理按揭贷款的银行，且至今未取得涉案房屋产权证，因此，上诉人郭晓洪并无违约行为，而被上诉人邝小媚未向银行提交办理按揭所需资料，其行为构成违约，因此，本案的焦点为郭晓洪、邝小媚在涉案房屋买卖过程中是否有违约行为。为此，本院认为，首先，依据双方房屋买卖合同的约定，应由作为卖方的郭晓洪指定银行让邝小媚按揭贷款，而诚如二审查明事实所示，郭晓洪已经明确通知了居间人光通公司办理按揭贷款的银行为农行夏湾支行，光通公司亦予以认可。因此，郭晓洪已经履行了合同约定的指定按揭银行的义务，其行为未构成违约。光通公司主张将郭晓洪指定的按揭银行通知了邝小媚，但邝小媚不予认可，光通公司又没有证据证明其履行了通知义务，因此，邝小媚并非因自身原因未向指定银行提交办理按揭所需资料，其行为亦未构成违约；其次，依据双方房屋买卖合同的约定，郭晓洪应在涉案房屋产权证书办出来之后，立即将原件或复印件交由光通公司保管以办理按揭申请。而如一审法院查明事实所示，双方在签订房屋买卖合同时，均知晓涉案房屋产权证尚未办出，且涉案房屋亦是郭晓洪通过银行抵押贷款购得。而房屋产权证原件在办理抵押登记过程中，房屋产权证原件还未交付给郭晓洪。庭审中，邝小媚亦认可，涉案房屋还未办理好抵押登记。邝小媚、光通公司亦没有提交证据证明房屋产权证原件交付给了郭晓洪，因此，至二审时，合同约定的郭晓洪将房屋产权证原件或复印件交由光通公司保管以办理按揭申请的条件还未成就。一审法院据此认定郭晓洪违约，没有事实及法律依据，应予以纠正。
综上所述，郭晓洪上诉主张其没有违约的请求有事实及法律依据，本院予以支持。郭晓洪、邝小媚在合同履行过程中，因不可归责于双方当事人的事由，导致合同解除，双方行为均未构成违约。因此，双方解除合同，郭晓洪应将收取的定金予以返还。一审法院认定事实错误，导致结果处理错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持广东省珠海市斗门区人民法院（2016）粤0403民初2076号民事判决第二项、第三项；
二、撤销广东省珠海市斗门区人民法院（2016）粤0403民初2076号民事判决第一项；
三、郭晓洪于本判决发生法律效力之日起七日内向邝小媚返还定金160000元。
如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费19582元，保全申请费5000元，合计24582元，由郭晓洪负担12291元，由邝小媚负担12291元；反诉受理费1374元，由郭晓洪负担。二审案件受理费9024元，由郭晓洪负担4512元，由邝小媚负担4512元。
本判决为终审判决。
审判长 陈 发
审判员 朱文春
审判员 杨卫星
二〇一七年五月二十三日
书记员 苏婉婷