山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁10民终712号
上诉人（原审被告）威海城建集团有限公司，住所地威海火炬高技术产业开发区世昌大道99号803。
法定代表人杨宏勇，经理。
委托代理人林荣耀、宋书琦，山东钟鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陈永华。
被上诉人（原审被告）戚务富。
上诉人威海城建集团有限公司因财产损害赔偿纠纷一案，不服威海市环翠区人民法院（2014）威环民重字第954号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，原告与被告戚务富系夫妻关系。原位于威海市环翠区红星巷12号房屋系案外人陈文玲与陈玉英所有，未办理所有权登记。1986年5月23日，经陈文玲同意，陈玉英将上述房屋以11000元的价格出售给原告，并交付，但未办理房屋产权登记手续。此后，原告将上述房屋交由被告戚务富管理并对外出租。因房屋所在地段拆迁，1990年5月21日，被告戚务富以陈文玲名义与威海市城市建设综合开发公司签订了私有房屋拆除回迁合同，约定原红星巷12号房屋回迁安置为西北区4号楼2单元304室房屋。该房屋拆迁后，被告戚务富以陈文玲名义与威海市城市建设综合开发公司办理了补偿安置结算手续，回迁的楼房由被告戚务富管理，未办理房屋所有权证。后经威海市木工机械厂职工吕廷元(系被告戚务富同学)联系介绍，被告威务富与威海市木工机械厂签订协议书一份，载明签订时间为1990年5月21日，约定：威海市木工机械厂于1990年5月21日购买由威海平板玻璃厂戚务富经办陈文玲的西北区49号楼2单元304号房一所计66．26平方米，草棚11．51平方米，阳台一个，电视天线一个，价格共计85000元，自购买日期起，以上房屋设施均为威海市木工机械厂所有。被告威务富主张上述协议实际签订时间为其收取房款之日即1990年8月19日，其并于当日将房屋钥匙交付威海市木工机械厂职工吕廷元，后该房屋由吕廷元居住使用。
2006年3月28日，被告戚务富、吕廷元及担保人柳建丽签订保证书一份，载明现就办理威海市环翠区红旗街12号楼内304室房、地产证一事，保证如下：1、该房房权实属被告戚务富所有，情况属实。2、该房1990年上半年由戚务富卖给原木工机械厂吕廷元，以做住房之用，情况属实。3、以后因该房房权归属问题产生的一切问题皆由被告威务富及吕廷元双方负责，与威海市城市建设综合开发公司无关。签订该保证书后交给被告威海城建公司，同日，被告威海城建公司与吕廷元签订房地产转让合同一份，协助吕廷元办理了房屋产权登记手续，次日吕廷元取得了威海市环翠区红旗街12号楼内304室房屋所有权证。
原告曾于2007年4月9日诉至原审法院，主张涉案房屋系原告个人所有，被告威海城建公司未经原告同意将上述房屋出售给吕廷元，应属无效，要求确认被告威海城建公司与吕廷元之间的房屋买卖合同无效，经原审法院(2007)威环民一初字第385号及威海市中级人民法院(2008)威民一终字第165号民事判决书(均已生效)，判决驳回了原告的诉讼请求。原告仍不服，向山东省高级人民法院申诉，省高院于2009年12月24日裁定驳回其再审申请。另外，该案中确认了上述证据中所涉及的西北区4号楼2单元304室、49号2单元304室及威海市环翠区红旗街12号304室房屋均系同一处房屋。后原告又于2013年7月15日诉至原审法院，请求确认威海市木工机械厂与被告戚务富之间签订的房屋买卖协议无效，依法承担法律责任(无效后，相互返还因合同取得的财产，即被告戚务富返还威海市木工机械厂房款85000元，威海市木工机械厂返还原告房屋)。原审法院(2013)威环民初字第1585号民事判决(现已生效)判决驳回原告的诉讼请求。
另，威海市木工机械厂于2012年10月10日出具书面证明称，其购买红旗街12号楼304室房屋后转给吕廷元居住，于2006年3月决定将房屋产权归吕廷元个人所有。
2014年4月25日，原告诉至原审法院，要求被告威海城建公司返还其位于红旗街12号楼304室房屋的价款36万元，被告戚务富返还4万元。在诉讼中，原告为证实上述房屋系其个人所有，对此提供1986年5月30日其与被告戚务富签订的家庭协议书及谷卉放、陈永治、丛树荣、陈桂荣等书面证言7份，收据两份、拆迁办法及书面证人证言两份，上述证据表明，陈玉英经陈文玲同意将涉案房屋处分与原告，因被告威务富不同意购买，原告自行对外借款并与被告戚务富约定房屋归其所有。被告戚务富在另案审理中称，其将房屋出卖给威海市木工机械厂后，向原告谎称将涉案房屋出租，每年交给原告租金10000元，原告予以认可。庭审中，原告为证实涉案房屋的价值，申请鉴定，经法院委托，山东百盛房地产估价有限公司评估认为：威海市红旗街12号204室房屋价值为494000元(包含相应的土地使用权价值及储藏室价值)。被告戚务富认可该鉴定意见，被告威海城建公司认为鉴定报告的评估时点为2014年7月17日，应以被告戚务富转让给吕廷元的时间作为评估界点，且评估方式为类比评估，不具备客观性，且涉案房屋已经转让给吕廷元，被告戚务富和吕廷元均表示在确权过程中发生的纠纷由该二人负责，与其无关。原审法院于2014年10月22日以(2014)威环民初字第954号民事判决，判决被告戚务富和被告威海城建集团有限公司于判决生效后十日内各赔偿原告经济损失204500元。判决后，被告威海城建公司不服，向山东省威海市中级人民法院提起上诉。山东省威海市中级人民法院于2015年4月10日作出(2015)威民一终字第63号民事裁定，裁定撤销原审法院(2014)威环民初字第954号民事判决，并发回原审法院重审。
本案在重审过程中，原告变更诉讼请求，要求被告威海城建集团有限公司、被告戚务富分别按照鉴定价格(49.4万元)的90％、10％赔偿原告位于红旗街12号楼304室房屋的损失44.46万元、4．94万元。
再查，2011年10月26日，威海市城市建设综合开发公司名称变更为被告威海城建集团有限公司。
原审法院认定上述事实，有协议书、私有房屋拆除回迁合同等书证、(2014)威环民初字第954号民事判决、(2015)威民一终字第63号民事裁定、证人证言及当事人庭审陈述在案为凭。
原审法院认为，公民的合法财产受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。本案中，双方当事人争议的第一个焦点问题是涉案房屋的权属问题。涉案房屋原属于原告亲属陈文玲及陈玉英所有(在与被告城建集团公司签订协议时，也是以陈文玲的名义进行的)，后出售给原告。现被告戚务富及相关证人均认可该房屋归属于原告，且买卖协议也是以原告名义签订的，据此认定房屋归属于原告，并无不当。双方当事人争议的第二个焦点问题是被告城建集团公司是否有理由相信被告戚务富有处分权的问题。在签订拆迁协议时，被告城建集团公司即知道被告戚务富只是代理人，因而在戚务富及吕廷元要求其出具相关手续办理所有权登记时，为避免责任的承担而要求被告戚务富及吕廷元出具相关的保证书，由此可以证明其属于在知晓被告戚务富不具备处分权而应其要求违规为房屋办理转移登记后的自保行为，具有侵权的故意，且被告城建集团公司并不是被告戚务富出卖该房屋的相对人，其以其有理由相信被告戚务富有处分权来抗辩不当；至于买卖合同被确认有效，是基于购买相对人对被告戚务富与原告夫妻关系的信任，且支付了合理对价，为保证交易的安全而确认了合同的效力，并不能以此来消灭被告城建集团公司行为的违法性。综上，因为涉案房屋原属于原告个人所有的财产，被告戚务富在未征得原告同意的情况下，擅自转让涉案房屋，侵犯了原告的合法财产权益，应当对原告的财产损失予以赔偿；被告威海城建公司在协助办理房屋所有权转移登记时，明知涉案房屋不是登记在被告戚务富名下，该房屋可能属他人所有或与他人共有，在没有征得房屋所有权人同意的情况下仅凭被告戚务富和吕廷元出具的保证书就协助办理了房屋所有权转移登记，也存在过错，侵犯了原告的合法权益，应承担赔偿责任。由于原告的房屋被处分后无法收回，该房屋的价值扣除被告戚务富已向其支付的85000元，剩余部分就属于原告的财产损失。被告威海城建公司主张应以签订买卖协议时的价格确定，但因原告就涉案房屋被出售自知情时起一直在主张权利，且原告的现实损失就是该房屋的现价值即在房屋无法返还之时以重置价格确定受害人的实际损失合情合理，故原告要求以现在的市场价格赔偿其损失并无不当，按照房屋评估价格494000元，扣除被告戚务富收取并交付原告的85000元，原告受损的金额为409000元。结合二被告在涉案房产转让过程中的过错程度，酌定被告戚务富和被告威海城建公司的过错比例为6：4，故被告戚务富应赔偿原告损失245400元，被告威海城建公司赔偿163600元。但原告明确表示放弃对被告戚务富的赔偿请求，系其在法律规定的范围内自愿处分自己的民事权利，依法予以确认。综上，原告诉讼请求中的合理部分，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、第三十九条、第六十六条，《中华人民共和国侵权法》第六条第一款、第十二条之规定，判决：被告戚务富、被告威海城建集团有限公司于判决生效后十日内分别赔偿原告陈永华经济损失245400元、163600元。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7300元，鉴定费2470元，由被告戚务富负担5862元，被告威海城建集团有限公司负担3908元。
宣判后，上诉人威海城建集团有限公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，在吕延元及被上诉人戚务富向上诉人出具保证书后，上诉人应其二人要求协助出具确权手续，将回迁房确权给吕廷元，是基于之前的房屋转让行为合法有效，上诉人协助办理确权手续并无不当；另外，被上诉人戚务富人作为被上诉人陈永华的丈夫签订拆迁安置协议、办理结算手续，上诉人足以认定被上诉人戚务富有权处置房产。被上诉人陈永华主张涉案房产系其个人财产而非夫妻共同财产也不能成立。即便存在侵权行为，侵权行为也是基于房屋转让行为，而不是协助办理确权手续，侵权主体也是被上诉人戚务富或吕廷元，上诉人不应承担赔偿责任。当时被上诉人戚务富转让涉案房屋的价格系85000元，应当以该转让价格为依据，而不应以现在的房屋价格为依据，且房屋转让行为被法院确认为合法有效，被上诉人陈永华已经丧失该房屋的所有权，以现在的房屋价格认定损害结果无事实依据。请求撤销原判，依法改判。
被上诉人陈永华答辩称，同意原审判决，请求维持。
被上诉人戚务富答辩称，上诉人称被上诉人戚务富和吕廷元到上诉人处办理过户手续与事实不符，同意原审判决，请求维持。
本院二审查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，关于上诉人应否承担赔偿责任的问题，首先，根据《中华人民共和国物权法》第十七条之规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。即不动产权属证书是记载一定的法律事实或法律行为的文书，其作用是证明这种法律事实或法律行为曾经发生，至于该证书的有无和存在与否并不能直接决定实体的法律关系的存在与否。本案中，导致被上诉人陈永华丧失诉争房屋所有权××原因××被××人××与威海市木工机械厂及吕廷元之间的买卖行为，上诉人协助将诉争房屋产权证登记在吕廷元名下，并不是导致被上诉人陈永华丧失该房屋所有权的原因。换言之，该房屋权属证书只是不动产物权的外在表现形式，对不动产的归属具有推定的证据效力。如被上诉人陈永华有充分反驳证据证实不动产权属证书记载的权利人有错误，仍可根据该证据依法确定诉争房屋的实际权利人，即仅凭房屋权属证书不能否定该房屋的实际权利人。故不能仅凭上诉人的协助办证行为，就认定是该行为导致被上诉人陈永华丧失该房屋的所有权而应承担赔偿责任。其次，即使如二被上诉人所述诉争房屋系被上诉人陈永华个人所有，被上诉人陈永华作为该房屋的所有权人，将该房屋的相关事宜均交由被上诉人戚务富办理，其对该房屋的具体情况应属知情。被上诉人陈永华却主张在该房屋出卖后长达16年的时间内对该房屋的情况均不知情，明显不符常理。且该二被上诉人系夫妻，双方存在共同利益关系，按照日常生活经验，夫妻处分家庭财产的法律行为如果要求必须双方共同实施，或者出示另一方的授权书，既不合人情事理，也不利于市场交易。另外，诉争房屋一直由被上诉戚务富管理，该房屋的拆迁安置手续也系由该被上诉人办理的。为了办理房产证，被上诉人戚务富及吕廷元、柳建丽向上诉人出具保证书，明确载明该因该房房权归属问题产生的一切问题皆由被上诉人戚务富及吕廷元双方负责，与上诉人无关。综合以上事实，上诉人有理由相信被上诉人戚务富为吕廷元办理该房屋的产权登记手续系经过被上诉人陈永华同意或其系有权代理被上诉人陈永华。综上，被上诉人陈永华诉请上诉人承担赔偿责任，无事实及法律依据，本院不予支持。至于被上诉人戚务富应否承担赔偿责任的问题，被上诉人陈永华于原审中虽明确表示不要求被上诉人戚务富承担赔偿责任，但原审法院判决被上诉人戚务富承担赔偿损失245400元后，被上诉人戚务富并未就此提起上诉，并明确表示同意原审判决，本院对此予以照准。综上，上诉人威海城建集团有限公司之上诉请求，理由正当，本院予以支持。原审判决有误，应予更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第(二)项，第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销威海市环翠区人民法院（2014）威环民重字第954号民事判决；
二、被上诉人戚务富于本判决生效后十日内赔偿被上诉人陈永华经济损失245400元；
三、驳回被上诉人陈永华要求上诉人威海城建集团有限公司承担赔偿责任的诉讼请求。
一审案件受理费7300元，由被上诉人戚务富负担4380元，被上诉人陈永华负担2920元；鉴定费2470元，由被上诉人戚务富负担1482元，被上诉人陈永华负担988元。二审案件受理费7300元，由被上诉人陈永华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金永祥
代理审判员 潘 慧
代理审判员 赵 娟
二〇一六年六月十四日
书 记 员 邓雯涛