浙江省奉化市人民法院
民 事 判 决 书
（2010）甬奉民一初字第105号
原告：田某。
委托代理人：鲍某某。
被告：沈某某。
被告：林某某。
被告：楼甲。
被告：楼乙。
上述四被告的委托代理人：陈某某。
原告田某为与被告沈某某、林某某、楼甲、楼乙债权纠
纷一案，于2010年3月18日向本院起诉，本院于同日立案受理
后，依法由代理审判员王珂斐独任审判，后因案情复杂，转为
普通程序审理。本案于2010年4月28日、7月22日两次公开开庭
进行了审理。原告田某的委托代理人鲍某某、被告楼乙及四被
告的委托代理人陈某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告田某起诉称：被告楼乙与被告沈某某、林某某、楼
甲系亲属关系。2006年7月1日，被告楼乙代表其余三被告与原
告签订了一份《房屋租赁协议书》，约定将奉化市岳林路10-
14号房屋出租给原告使用，租赁用途为商业，租赁时间为4年
，即2006年7月8日至2010年7月8日，租金在每一年的6月8日前
付清。原告按约履行了支付租金等义务，为了经营需要同时装
修了房屋。2008年9月，这一地区包括位于某某路10-14号的店面由政府实施拆迁，给原告的经营造成了很大的影响
，被告沈某某、林某某、楼甲与拆迁人（奉化市城市建设投资
有限公司）签订了拆迁安置补偿协议，约定必须在2008年11月
29日前搬迁并腾空房屋。原告就拆迁补偿经济问题与四被告几
经协商，均未果。为此，原告向法院起诉，要求法院判令：1
、依法解除租赁合同；2、四被告依法退还原告押金500元，20
08年12月至2009年1月的2个月租金共计13737元；3、四被告支
某某告因房屋拆迁应得的一次性经济补贴71500元、设施补偿
费22000元，共计人民币93500元。上述款项合计为107737元。
被告沈某某、林某某、楼甲、楼乙答辩称：被告楼乙不
是适格的被告主体，楼乙只是代表另三名被告与原告签订租赁
协议。本案三被告沈某某、林某某、楼甲的房屋奉化市岳林路
14号因政府城市规划需要，已被政府依法拆迁，故租赁协议没
有继续履行的可能，因此同意解除租赁合同。对原告提出的返
还押金500元，因是水电费押金，只要原告提供水电费已结清
的相关票据，可以根据多退少补原则处理。原告房屋实际使用
至2009年4月底，因此不存在再退还2008年12月至2009年1月二
个月租金的事项。因为租赁协议没有就拆迁补偿达成任何某某
，因此不存在对原告进行赔偿的请求，且本案三被告的房屋并
不是货币安置，而是房屋安置，也没有一次性经济补贴的赔偿
费用。总之，被告楼乙主体不符，租赁合同无法继续履行，对
水电费押金多退少补，其余诉讼请求请法院依法予以驳回。
对证据的分析与认定：1、原告向本院提供租赁合同一份，欲证明租赁关系存在的事实。经庭审质证，被告对真实性无
异议，但认为楼乙只是受三被告委托签订合同的；租赁合同当
中约定押金500元于各项费用结算后归还，到目前为止未进行
结算，不存在归还押金；租赁合同当中没有对拆迁补偿有任何
的约定，根据奉化房屋拆迁的政策规定，有约定从约定，无约
定对被拆迁人进行补偿。本院认为原告欲证明租赁关系存在的
事实，被告亦无异议，对该份证据本院予以认定。2、原告向
本院提供林某某、沈某某房产证复印件一份，欲证明租赁的房
屋的所有权人。经庭审质证，被告对真实性无异议，但认为实
际面积没有110平方米，以房产证当中的面积为准，原告认为
这只是其中一本房产证，面积应以合同为准。本院认为，原告
欲证明的是被告林某某、沈某某、楼甲是租赁房屋的所有权人
，对此被告无异议，本院对该份证据予以认定。3、原告向本
院提供沈某某、楼乙出具的收条，欲证明租赁事实及被告收取
了租金及押金500元的事实。经庭审质证，被告对真实性无异
议，认为押金500元写明了是水电费押金，只要原告能提供水
电费结清的票据，被告同意多退少补。本院认可双方的租赁关
系及被告收取了至2009年1月份的租金及水电费押金500元的事
实。4、原告向本院提供店铺照片12份，欲证明原告经营和投
入装修、设施事实。经庭审质证，被告对该组证据的关联性提
出异议，认为无法证明该组照片所拍的时间和地点就是本案租
赁房屋的照片，也无法证明该装修即为原告投入，具体价值亦
无法证明。本院认为从照片内容来看，可以认定该组照片拍摄
内容即为本案的租赁房屋，但无法证明该房屋中装修及设施为原告投入以及该装修和设施的具体价值，对该组证据本院不予
采纳。5、原告向本院提供田某个体营业执照和税务登记证，
欲证明租赁店铺经营合法及租赁店铺经营依法纳税。经庭审质
证，被告对真实性无异议，但认为与本案无关联性。本院认为
，该组证据真实合法，本院予以认定。6、原告向本院提供奉
化市建设局（2009）第六号拆迁裁决书和申请书，欲证明租赁
人和出租人是平等民事主体。经庭审质证，被告对真实性无异
议，但认为这份证据恰恰可以证明楼乙不是适格被告主体，及
原告无依据要求被告楼乙赔偿。本院认为该份裁决书在部分事
实的认定上可以作为本案判决的参考，被告亦无异议，本院对
该份证据予以采信。7、被告向本院提供奉港中学和三运公司
地块旧城改造指挥部的证明一份，欲证明本案的租赁房屋是20
09年4月底拆除的，原告实际经营到2009年4月底，故2008年12
月至2009年1月的租金不能退还。经庭审质证，原告对真实性
无异议，但认为应退还租金，这段时间属于被告的履行不能，
也属于民法通则第92条规定的不当得利。本院认为被告与房屋
拆迁部门的拆迁安置补偿协议，约定必须在2008年11月29日前
搬迁并腾空房屋，故就原、被告之间的租赁合同来说，被告应
当退还原告2个月的租金；原告继续使用已列入拆迁的房屋，
系原告与拆迁部门之间的事宜，与房屋租赁非同一法律概念，
由房屋拆迁部门处理解决，故对该证据本院不予采信。8、被
告向本院提供公证书一份，欲证明该房屋拆迁安置不是货币安
置，而是房屋安置，赔偿清单上面没有拆迁一次性经济补贴的
赔偿项目。经庭审质证，原告对真实性无异议，对关联性有异议，认为一次性经济补贴、设施补偿费应当返还给原告所有。
本院认为，双方对该证据真实性无异议，该份证据本院予以采
纳。
本院经审理，认定事实如下：被告楼乙与被告沈某某、
林某某、楼甲系亲属关系。2006年7月1日，被告楼乙代表其余
三被告与原告签订了一份《房屋租赁协议书》，约定将奉化市
岳林路10-
14号房屋出租给原告使用，租赁用途为商业，租赁时间为4年
，即2006年7月8日至2010年7月8日，租金在每一年的6月8日前
付清，其中2008年7月8日至2009年1月8日的租金为41220元。
押金500元，到期各项费用结算后归还。双方按约履行到2008
年。同年9月，这一地区包括位于某某路10-
14号的店面由政府实施拆迁，被告沈某某、林某某、楼甲作为
拆迁房屋的所有权人与房屋拆迁部门（奉化市城市建设投资有
限公司）签订了《奉化市城市房屋拆迁补偿安置协议》，约定
为商业用房产权调换，并领取了相关的拆迁补偿费用，且被告
需在2008年11月29日前搬迁并腾空房屋。原告与四被告就租房
后的拆迁补偿经济问题多次协商，但未达成一致意见。为此，
原告向法院起诉，要求法院判令：1、依法解除租赁合同；2、
四被告依法退还原告押金500元，2008年12月至2009年1月的2
个月租金共计13737元；3、四被告支某某告因房屋拆迁应得的
一次性经济补贴71500元、设施补偿费22000元，共计人民币93
500元。上述款项合计为107737元。
本院认为：被告沈某某、林某某、楼甲委托被告楼乙与原告田某签订房屋租赁合同，且被告楼乙非本案租赁房屋的所
有权人，故本案中被告楼乙非适格的被告主体。原、被告之间
达成的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容合法有
效，现因政府建设对租赁房屋实施拆迁，致房屋租赁合同无法
继续履行，故房屋租赁合同依法解除。对原告要求退还500元
押金的诉请，根据举证责任，由原告出具水电费已结清的票据
，根据多退少补的原则退还原告押金，现原告无证据证明其已
结清水电费，故对于原告要求退还水电费押金500元的请求本
院不予支持。对原告要求被告退还二个月租金的诉请，本院认
为，原告虽已实际租赁使用到2009年4月底，但被告与拆迁部
门约定拆迁的房屋应于2008年11月29日前搬迁并腾空房屋，所
以就原、被告之间的租赁合同而言，被告应当退还原告2008年
11月30日至2009年1月8日的租金，即9160元。因原告继续使用
已列入拆迁的房屋，系原告与拆迁部门之间的事宜，与房屋租
赁关系不是同一法律关系，应由房屋拆迁部门处理解决。对原
告要求被告支付房屋拆迁一次性经济补偿费及设施补偿费等诉
讼请求，本院通过走访有关部门及查阅有关文件，一次性经济
补贴是拆迁部门补贴给房屋所有权人不能出租或营业被拆迁房
屋所造成的损失，故原告作为承租人要求被告支付一次性经济
补贴的要求，无法律依据，本院不予支持；设施补偿费则包括
三方面费用，本案中原告无证据证明其装修装潢的事实，故本
院不考虑原告在装修方面的补偿，但设施设备物资搬迁补偿及
设施设备安装补偿则应支付给原告，该部分费用占设施补偿费
的67%，故被告应支付给原告22000元的67%即14740元。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（五）项
、第二百三十一条的规定，判决如下：
一、原告田某与被告沈某某、林某某、楼甲的房屋租赁
协议解除；
二、被告沈某某、林某某、楼甲应退还给原告田某房屋
租金9160元；
三、被告沈某某、林某某、楼甲应支付给原告田某设施
补偿费14740元；
四、驳回原告田某的其他诉讼请求；
五、上述款项合计人民币23900元，被告沈某某、林某某
、楼甲应在本判决生效之日起十日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依
照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加
倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2455元，由原告田某负担1910.5元，由被告
沈某某、林某某、楼甲负担544.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院
递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省
宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理
费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法
院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款
人为宁波市财政税务局预算外资金，帐号：81×××30
01，开户银行：中国银行宁波市分行。如邮政汇款，收款人为
宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 长 王珂斐
人民陪审员 庄锡光
人民陪审员 王建龙
二〇一〇年九月六日
书 记 员 汪 洁