江苏省无锡市南长区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南商初字第1477号
原告中国建设银行股份有限公司无锡锡山支行，（组织机构代码：83633961-0）。
负责人朱亚能，该行行长。
委托代理人张宇峰、杨平，均系江苏万仕邦律师事务所律师。
被告叶先建，男，1976年11月6日生，汉族。
被告肖翠羽，女，1975年8月23日生，汉族。
被告叶梓淋，女，2008年5月9日，汉族。
法定代理人叶先建，男，1976年11月6日生，汉族。
被告江苏锦沐投资担保有限公司，（组织机构代码：67204980-0）。
法定代表人李国栋，该公司董事长。
委托代理人李宁，该公司职员。
原告中国建设银行股份有限公司无锡锡山支行（以下简称建行锡山支行）诉被告叶先建、肖翠羽、叶梓淋、江苏锦沐投资担保有限公司（以下简称锦沐担保公司）借款合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员秦秋云适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建行锡山支行的委托代理人张宇峰，被告锦沐担保公司的委托代理人李宁到庭参加诉讼。被告叶先建、被告肖翠羽、被告叶梓淋经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告建行锡山支行诉称：建行锡山支行于2009年11月5日与叶先建、肖翠羽、叶梓淋签订个人住房（商业用房）借款合同，约定：叶先建、肖翠羽、叶梓淋向建行锡山支行借款178000元，借款期限120个月。叶先建、肖翠羽、叶梓淋将其拥有的房产为上述债务提供抵押担保并办理他项权证。锦沐担保公司经审核出具了贷款担保通知书，同意为叶先建、肖翠羽、叶梓淋的债务承担连带保证责任。后建行锡山支行按约放款，但叶先建、肖翠羽、叶梓淋未按约定归还借款本息。现要求：1、被告叶先建、肖翠羽、叶梓淋归还借款本金118666.8元及利息2517.09元（计算至2013年6月27日，此后至本息全部清偿之日止按借款合同约定贷款利率上浮50%计算）；2、被告叶先建、肖翠羽、叶梓淋承担律师费5735元；3、建行锡山支行有权以抵押的房产折价或者拍卖、变卖所得价款对上述两项请求及诉讼费优先受偿；4、锦沐担保公司对上述第1、2项请求承担连带保证责任，5、诉讼费由被告承担。
被告叶先建、肖翠羽、叶梓林均未作答辩，亦未提供证据。
被告锦沐担保公司辩称：请法院依法判决。
经审理查明：2009年11月5日，叶先建、肖翠羽、叶梓淋与建行锡山支行签订个人住房商业用房借款合同一份，约定：叶先建、肖翠羽、叶梓淋因购买商业用房向建行锡山支行借款178000元；借款期限为120个月，自2009年11月5日至2019年11月5日止；借款利率为月利率，浮动利率，即在基准利率水平上上浮10%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上浮幅度，在合同约定的每个利率调整日调整一次；借款合同利率调整日为每年1月1日；约定还款日为每月的4日；还款方式：委托扣款，等额本金还款法还款；担保方式：抵押、最高额保证；合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；若叶先建、肖翠羽、叶梓淋不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，构成违约，建行锡山支行有权宣布借款立即到期，要求叶先建、肖翠羽、叶梓淋立即清偿借款本息及相关费用；建行锡山支行为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、执行费、评估费、律师费等）均由叶先建、肖翠羽、叶梓淋承担；叶先建、肖翠羽、叶梓淋将其所有的房产为上述借款提供抵押担保；抵押担保的范围为：合同项下的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、叶先建、肖翠羽、叶梓淋应向建行锡山支行支付的其他款项、建行锡山支行为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、律师费、执行费、评估费、邮寄费等）。
合同订立后，叶先建、肖翠羽、叶梓淋在2012年8月29日办理了房产抵押登记。房屋他项权证载明：房产债权数额为178000元。
2008年，锦沐担保公司与建行锡山支行签订最高额保证合同一份，约定：锦沐担保公司在2008年8月8日至2013年8月8日期间，愿意为锦沐担保公司出具个人住房贷款担保通知书中确定的且与建行锡山支行发生借贷关系的债务人在主合同项下的一系列债务提供最高额保证；最高额保证的担保范围：主合同项下全部债务，包括但不限于全部本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向建行锡山支行支付的其他款项（包括但不限于建行锡山支行垫付的有关手续费、电讯费、杂费、信用证项下受益人拒绝承担的有关银行费用等）、建行锡山支行实现债权与担保权利而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）；保证方式为连带责任保证；无论建行锡山支行对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、建行锡山支行是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，也不论其他担保是否由债务人自己所提供，锦沐担保公司在合同项下的担保责任均不因此减免，建行锡山支行均可直接要求锦沐担保公司依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任，锦沐担保公司将不提出任何异议。
2009年11月5日，锦沐担保公司向建行锡山支行出具个人住房贷款担保通知书一份，同意按照保证合同的约定对叶先建的上述借款提供连带责任保证。
2009年11月5日，建行锡山支行依约划付了借款178000元。合同履行过程中，叶先建、肖翠羽、叶梓淋未按约还款。自2013年4月起开始还款逾期，至2013年6月27日，尚欠借款本金118666.8元及利息2517.09元。锦沐担保公司亦未履行担保责任。建行锡山支行遂诉讼来院。
另查明：叶先建、肖翠羽原系夫妻关系，叶梓淋系他们女儿。
又查明：2013年6月5日，建行锡山支行与江苏万仕邦律师事务所订立委托代理协议一份，约定建行锡山支行委托江苏万仕邦律师事务所代理其与叶先建、肖翠羽等借款合同纠纷一案，并支付律师代理费5735元。
上述事实，有个人住房商业用房借款合同、房屋他项权证、最高额保证合同、个人住房贷款担保通知书、贷款支付凭证、委托划款承诺书、结清试算、个人贷款对账单、委托代理协议、律师费收据、结婚证等书证及当事人陈述附卷佐证。
本院认为：建行锡山支行与叶先建、肖翠羽、叶梓淋签订的个人住房借款合同合法有效；建行锡山支行与锦沐担保公司签订的最高额保证合同合法有效；叶先建、肖翠羽、叶梓淋未按约归还借款本息，已构成违约，建行锡山支行要求提前收回全部借款本息，并要求叶先建、肖翠羽、叶梓淋支付律师费、承担诉讼费的主张，符合合同约定，予以支持；建行锡山支行要求以抵押房产优先受偿的主张，符合法律规定，予以支持；锦沐担保公司出具个人住房贷款担保通知书，承诺担保责任，但未履行担保义务，应承担相应的民事责任；建行锡山支行要求锦沐担保公司履行担保义务，符合合同约定，予以支持；据此，本院为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第四十六条、第五十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、叶先建、肖翠羽、叶梓淋于本判决生效后三日内归还建行锡山支行借款本金人民币118666.8元及利息2517.09元（计算至2013年6月27日，此后按借款合同约定的贷款利率上浮50%计算），息随本清。
二、叶先建、肖翠羽、叶梓淋于本判决生效后三日内支付建行锡山支行律师代理费人民币5735元。
三、建行锡山支行有权以叶先建、肖翠羽、叶梓淋抵押的房产折价、变卖或拍卖的价款，在178000元的范围内，对上述第一、二项还款及诉讼费的给付享有优先受偿权。
四、锦沐担保公司对叶先建、肖翠羽、叶梓淋的上述第一、二项还款义务承担连带还款责任。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币2840元，减半收取1420元，财产保全费1520元，合计2940元（已由建行锡山支行预交），由叶先建、肖翠羽、叶梓淋、锦沐担保公司共同负担（建行锡山支行预交案件受理费由叶先建、肖翠羽、叶梓淋、锦沐担保公司向其直接支付，本院不再退还，由叶先建、肖翠羽、叶梓淋、锦沐担保公司在本判决生效之日起三日内向建行锡山支行支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本四份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省无锡市中级人民法院开户行：中国工商银行无锡城中支行，账号：1103020129200024805）。
审判员 秦秋云
二〇一三年九月十三日
书记员 朱新莉
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条第一款债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。