宁波市鄞州区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）甬鄞民初字第1640号
原告：宁波市鄞州五乡宏杰弹簧五金厂（组织机构代码为L0052534-4）。住所地：宁波市鄞州区五乡镇汇纤村。
代表人：赵宏岳。
委托代理人：杨培尔，浙江红邦律师事务所律师。
委托代理人：顾宁广，浙江红邦律师事务所律师。
被告：宁波市江北福莱特塑业有限公司（组织机构代码为74219341-1）。住所地：宁波市江北区人民路***号大时代*座***室。
法定代表人：陈伶俐，该公司总经理。
委托代理人：钟景德，浙江正清和律师事务所律师。
委托代理人：陈翔，浙江正清和律师事务所律师。
原告宁波市鄞州五乡宏杰弹簧五金厂为与被告宁波市江北福莱特塑业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2013年9月23日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由审判员汤涛适用简易程序审理。后由于案情复杂，依法转为普通程序，组成合议庭进行审理。本案于2013年10月16日、12月2日两次公开开庭进行了审理。原告的代表人赵宏岳及委托代理人杨培尔、顾宁广，被告的法定代表人陈伶俐及委托代理人钟景德到庭参加诉讼。原、被告双方曾申请庭外和解，但未果。本案现已审理终结。
原告起诉称：2008年7月1日，原、被告签订《厂房租赁协议》一份，约定原告将位于宁波市鄞州区五乡镇汇纤村铁路南善华路6号（总面积为1910平方米）的厂房出租给被告，租赁期限为五年，自2008年7月1日起至2013年6月30日止；厂房的租赁费按每平方米7元计算，年租金为160440元，先交款后使用；在租赁期限内，违约方需赔偿另一方违约金50000元。合同签订后，原告按约将厂房交付给被告使用。租期届满后，原、被告未签订续租协议。原告于2013年8月8日和8月11日两次通知被告解除租赁关系，并要求其在通知书规定的期限内搬迁，但被告至今未予腾退。故要求法院判令：一、解除原、被告之间的房屋租赁合同关系；二、被告支付原告2013年1月1日至2013年6月30日止的半年度厂房租金80220元，并按照每年160440元的标准支付自2013年7月1日起至实际搬迁之日止的租金；三、被告支付原告2012年7月1日至2013年6月30日止水费2400元（按照每月200元计算），并按照该标准支付自2013年7月1日起至被告实际搬迁之日止的水费；四、被告支付原告违约金50000元。审理中，原告增加诉讼请求，要求被告立即腾退涉案厂房。
被告答辩称：对于原、被告之间签订《厂房租赁协议》的事实没有异议。被告已按约付清2013年1月之前的租金。原告已于2013年3月7日与拆迁部门签订了包括涉案厂房在内的拆迁协议，故该租赁物已属于拆迁部门，原告无权向被告主张解除合同及2013年3月7日之后的租金，原、被告双方曾达成口头协议，涉案厂房的拆迁权益包括临时安置补偿费、停工停产补偿、装修补偿、设备补偿款等，原告会在扣除被告应付租金后，将领取到的剩余补偿款交予被告，不需要被告先行支付，故被告并没有拖欠支付租金。被告应原告的要求已在其他地方另行租赁了经营场所，在涉案厂房已停产，无水费产生，故原告要求被告支付水费没有事实依据。被告无违约行为，不需要支付违约金，即使违约，该违约金标准约定过高，要求法院予以调整。为此，要求驳回原告的诉讼请求。
原告为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：
1.《房屋所有权证》、《国有土地使用证》各1份，用以证明涉案厂房属原告所有的事实；
2.《厂房租赁协议》1份，用以证明原、被告之间存在厂房租赁合同关系，合同约定厂房租赁的面积、租赁期限、付款方式、违约责任等的事实；
3.《厂房搬迁通知书》、快递单、查询单及通知书留置照片各1份，用以证明原告于2013年8月8日通过EMS邮件通知被告搬迁及留置送达通知书的事实。
被告未向本院提交证据材料。
本院根据被告的申请，向宁波市鄞州区五乡镇轨道交通一号线工程建设办公室（以下简称轨道交通办公室）调取了《宁波市轨道交通一号线二期工程鄞州区五乡镇企业房屋拆迁货币补偿协议》，该协议由原告与轨道交通办公室于2013年3月7日签订，载明原告被拆迁的房屋建筑面积、补偿款支付等内容。
对于原告提交的证据及本院调取的证据，经当庭质证，双方的质证意见及本院的认证意见如下：
对于原告提供的证据1，被告对真实性及合法性没有异议，但对关联性有异议。本院认为，虽然该证据载明房产面积与拆迁面积不一致，但结合本院调取的证据，原告所有的涉案厂房已被列入拆迁范围，故本院对该证据予以确认。被告对证据2的真实性无异议，但认为合同约定租期至2013年6月30日，而原告与拆迁部门签订的拆迁协议早于该时间。本院对该证据予以确认，对于租赁期限在说理部分阐释。对于证据3，被告陈述没有收到过该通知。因原告未提供充分证据证明已交付给被告，故本院不予确认。
对于本院调取的证据，原、被告双方对真实性均无异议，但原告认为该证据与本案无关。本院对该证据的真实性予以确认。
综上，本院根据原、被告的诉、辩称意见及本院所确认的有效证据，认定本案事实如下：
2008年7月1日，原、被告双方签订了《厂房租赁协议》一份，约定原告将其所有的位于宁波市鄞州区五乡镇汇纤村铁路南善华路6号一幢半三层楼厂房出租给被告使用，总面积为1910平方米，租期5年，自2008年7月1日起至2013年6月30日止，租赁费为每月每平方米7元，年租金为160440元，先付后用。并约定在租赁期内，如遇政府征用和不可抗力的情况，则按租期比例退租费；在租赁期内，双方如有一方违约，违约方需赔偿违约金50000元给另一方等内容。现该厂房仍由被告控制及使用。被告已付清2013年1月1日前的租金。
2013年3月7日，轨道交通办公室与原告签订了《宁波市轨道交通一号线二期工程鄞州区五乡镇企业房屋拆迁货币补偿协议》一份，约定为确保宁波市轨道交通一号线二期工程建设顺利进行，对原告位于宁波市鄞州区五乡镇汇纤村的厂房实施拆迁，并达成了一致协议，对厂房面积、补偿款、腾退时间及违约责任等均进行了约定。涉案厂房包括在上述拆迁范围内。
本院认为，原、被告双方签订的《厂房租赁协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不存在违反法律、行政法规效力性、强制性规定的情形，应属合法有效。该租赁协议约定的租期至2013年6月30日止，在原、被告双方没有达成续约的情况下，结合涉案协议中关于“如遇政府征用和不可抗力的情况，则按租期比例退租费”的约定以及原告亦称其知晓涉案厂房列入拆迁范围的陈述，原、被告双方的《厂房租赁协议》至2013年6月30日即终止，不需要再行解除。在租赁合同关系终止后，被告理应及时腾退房屋及支付租金。至于被告关于涉案厂房列入拆迁范围并于2013年3月7日达成拆迁协议，原告即无处分权的意见，本院认为虽然拆迁协议载明了原告应腾退厂房的时间，但在未予腾退之前，原告仍享有处分权，且被告至今仍占用涉案厂房，故本院对被告的该答辩意见不予采纳。被告租赁使用原告的厂房，理应按时支付租金，拖欠不付，显属违约。原告要求被告按照双方《厂房租赁协议》标准计算租金及使用费，不违反法律规定，本院予以支持，即被告应支付给原告的租金为80220元（2013年1月1日至2013年6月30日止），并自2013年7月1日起，按照每月每平方米7元的标准向原告支付占有使用费至实际腾退之日止。对于原告诉请的违约金，被告认为即使其构成违约，该违约金标准也过高，要求法院调整。被告逾期支付租金构成违约，理应支付违约金，但因原告未能提供证据证明其损失，本院综合考虑被告的过错程度及原告的实际损失等因素，酌情确定被告支付原告违约金10000元。对于原告诉请的水费，因原告未提供证据予以证明，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》九十一条第（一）款、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十六条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告宁波市江北福莱特塑业有限公司于本判决生效后五日内向原告宁波市鄞州五乡宏杰弹簧五金厂腾退位于宁波鄞州五乡镇汇纤村铁路南善华路6号（总面积为1910平方米）的厂房；
二、被告宁波市江北福莱特塑业有限公司支付原告宁波市鄞州五乡宏杰弹簧五金厂租金80220元；
三、被告宁波市江北福莱特塑业有限公司支付原告宁波市鄞州五乡宏杰弹簧五金厂违约金10000元；
四、被告宁波市江北福莱特塑业有限公司按照每月每平方米7元的标准向原告宁波市鄞州五乡宏杰弹簧五金厂支付自2013年7月1日起至实际腾退租赁厂房之日止的房屋占有使用费；
五、驳回原告宁波市鄞州五乡宏杰弹簧五金厂的其他诉讼请求。
上述二、三项合计90220元，限被告宁波市江北福莱特塑业有限公司于本判决生效后五日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费2952元，由原告宁波市鄞州五乡宏杰弹簧五金厂负担896元，被告宁波市江北福莱特塑业有限公司负担2056元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为户名宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为浙江省宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动撤回上诉处理。
审 判 长 汤 涛
代理审判员 蔡雯晴
人民陪审员 王秀梅
二〇一四年一月十三日
书 记 员 向 婧