福建省南平市建阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0703民初633号原告：刘火兰，女，1975年8月26日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：邱本斌，福建亚太天正律师事务所律师。被告：夏军，男，1988年2月2日出生，汉族，住福建省南平市建阳区。被告：张金华，女，1970年12月2日出生，汉族，住福建省南平市建阳区。以上两被告的委托诉讼代理人：张游辉，建阳区麻沙中心法律服务所法律服务工作者。第三人：福建省宜家房地产开发有限公司，住所地福建省南平市建阳区童游街道宋慈路（中山医院对面）。统一社会信用代码91350784583131212M。法定代表人：陈庆春。委托诉讼代理人：谢国湘，系该公司员工，住福建省顺昌县。原告刘火兰与被告夏军、张金华、第三人福建省宜家房地产开发有限公司（以下简称宜家房产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月1日立案后，依法适用简易程序于2017年4月7日公开开庭进行审理，当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘火兰向本院提出诉讼请求：1.解除刘火兰、夏军及宜家房产三方于2013年11月26日签订的《补充协议》，夏军向刘火兰支付72,000元的违约金；2.夏军、张金华返还刘火兰定金10,000元，夏军赔付刘火兰已向宜家房产支付的3,600元佣金；3.夏军、张金华承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年11月26日，刘火兰、夏军及宜家房产三方签订了《补充协议》。补充协议约定，夏军将坐落于南平市建阳区嘉禾大道万晟新城X幢X单元XXX号房产出售给刘火兰，出售时该房产尚未取得房屋所有权证，出售价格为360,000元；签订合同时，刘火兰交付定金10,000元，房产土地证原件下发3日内再支付240,000元，另自行支付110,000元，刘火兰交付宜家房产佣金为3,600元；双方约定还款解押、税费承担等；同时约定了违约责任和违约金计算及支付。《补充协议》签订之后，现场张金华代表夏军收取了刘火兰10,000元定金。不久后，夏军及张金华擅自毁约，借口房产证未办下来，一直拖延，后又要求提高房屋价格，经刘火兰及宜家房产多次催促仍拒绝履行。根据《补充协议》第五条第二款第四项的规定，夏军及张金华的行为构成了根本违约，应当向刘火兰承担违约责任。无奈，刘火兰根据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律规定，向法院提起诉讼，望判如所请。刘火兰、夏军辩称，1.张金华不是本案适格的诉讼主体，本案案由为房屋买卖合同，涉案的房屋所有权人系夏军，补充协议系夏军与刘火兰签订的，定金亦是夏军收取的，张金华不是合同一方，故张金华不是本案的适格诉讼主体；2.刘火兰违约在先是合同无法履行的原因，违约一方不具有合同解除权，合同约定了交付房款的方式及时间，刘火兰要求变更房款的支付方式及房产交付方式。根据合同第六条第三项的约定，但直至现在房屋的月供均是由夏军支付，故刘火兰违约事实清楚；3.本案刘火兰在夏军办得两证的次日，刘火兰得知夏军不同意改变付款方式，这种情况下，双方仍在协商，夏军甚至提出退还2倍定金来解除合同；4.刘火兰关于违约金的计算是错误的，根据《合同法》第六条，违约责任的原则是赔偿实际损失的原则，本案中，如果夏军违约那么违约给刘火兰造成的损失是多少，是否应当按照72,000元来计算，夏军认为达不到72,000元，根据赤岸的房屋均价大概4,700元/㎡，总价大约比合同约定的360,000元多50,000元。宜家房产述称，宜家房产系建阳市宜家房产经纪有限公司更名而来。三方的合同签署完毕后，在2014年年初，因为夏军家庭的原因，表示房子不想卖了，通知双方来协商，但一直没有协商成功，系与张金华联系。夏军提出赔偿按定金的双倍赔偿违约金，但根据合同约定违约金为总金额的20%。刘火兰告知第三人房款已经备好，可以随时办手续，只要一办理好贷款就支付首付款。但张金华要求付全款，后无法达成买卖。2014年正月，第一次协商是否继续履行合同，因协商未果，一家房产将刘火兰委托缴纳月供的9,000元退还刘火兰。宜家房产没有收到张金华“通知刘火兰履行合同”通知，宜家房产是2016年才知道夏军已取得双证的事实。经过多次协商，都无法达成一致，故刘火兰提起诉讼。本院经庭审对当事人提供的证据认定如下：刘火兰提供：1.补充协议、收条、收款收据，张金华、夏军对真实性无异议，宜家房产无异议，补充协议、收条均由当事人的签字捺印，收款收据有宜家房产公章及谢国湘的签字，均与本案有关，本院对前述证据予以确认；2.通话记录，拟证明刘火兰多次与张金华沟通，张金华代表夏军要求提价，明确表示拒绝配合刘火兰履行过户手续，张金华、夏军对真实性无异议，但对证明对象有异议，本院对真实性予以确认。张金华、夏军提供：1.房屋所有权证及土地使用权证，拟证明张金华不是本案的适格诉讼主体，刘火兰对真实性无异议，本院认为，房屋所有权证及土地使用权证系国家有关机关颁发，且关系讼争房产，本院予以确认；2.银行交易记录，拟证明刘火兰未支付按揭时，由夏军支付，刘火兰对关联性有异议，本院认为，银行交易记录由发卡银行中国农业银行股份有限公司南平建阳支行的公章，对真实性予以确认。本院对本案事实认定如下：2013年11月26日，夏军与刘火兰、建阳市宜家房产经纪有限公司签订《补充协议》，约定：夏军将坐落于建阳市嘉禾大道万晟星城X幢X单元XXX号房（购房合同号为2012XXX）转让给刘火兰，成交价格为360,000元；第二条付款方式及物业交割：1.刘火兰于2013年11月26日向夏军支付定金10,000元，该定金为首付款一部分；2.刘火兰于房产及土地证原件下发3日内将240,000元自行向夏军支付（不含前期支付的定金10,000元），以自行支付的方式给夏军剩余款项110,000元，刘火兰于取得该房产及土地证原件当日起一个月内支付给夏军；3.夏军应在该房产及土地证原件下发10日向该房屋的原贷款机构申请一次性还清剩余贷款并办理解除抵押登记手续；4.夏军、刘火兰应于刘火兰支付该房产首付款当天共同前往贷款机构办理贷款申请手续；5.夏军应在接到宜家房产的评估通知后五日内配合评估公司对该房屋进行评估；6.夏军应在评估报告出具后五日内配合刘火兰共同前往贷款机构办理面签手续，双方协商一致在刘火兰申请的贷款获批后五日内双方共同办理房屋所有权转移登记手续；……第四条居间服务：本合同签订后，夏军即时向宜家房产支付3,600元作为佣金，刘火兰即时向宜家房产支付3,600元佣金；第五条违约责任：1.夏军、刘火兰任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务的，逾期在30日内，每逾期一日违约方需按照日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；2.夏军若出现下列情形之一的，构成根本违约，且刘火兰有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（4）拒绝将房屋出售给刘火兰或者擅自提高房屋交易价格的……夏军出现上述根本违约情形之一的，应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价矿的20%向刘火兰支付违约金，宜家房产收取刘火兰的费用不予退还，由夏军直接赔付刘火兰。……第六条其他：……2.夏军、刘火兰共同约定，该房产2013年12月到2014年1月所产生的月供由夏军自行支付，于2014年2月到该房产解除抵押登记当天的月供由刘火兰支付，并约定待该房产贷款下放到夏军账户当天有超过剩余尾款部分的金额，夏军需无条件退还给刘火兰不得以任何理由和借款拒还或推迟返还否则需按本协议的违约条款承担违约责任。同日，刘火兰向宜家房产支付佣金3,600元，并向夏军母亲张金华支付定金10,000元。而后刘火兰委托宜家房产代为缴纳月供，向宜家房产交付9,000元。协议签订后，张金华提出夏军不愿卖房，三方于2014年正月进行协商，未果。后宜家房产退回刘火兰9,000元。刘火兰未支付月供。讼争房屋的所有权证及土地使用权证分别于2014年6月22日、2014年9月5日准予登记。2016年11月24日、25日，刘火兰向后两次与张金华电话联系。在审理过程中，夏军同意继续转让讼争房屋。本院认为，夏军与刘火兰于2013年11月26日签订的《补充协议》，系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规强制性规定，该合同合法有效，双方当事人应当按照合同约定、法律规定及诚实信用原则履行义务，不得擅自变更或解除合同。符合合同约定及法律规定解除条件的，当事人可依照合同约定及法律规定的形式行使解除权。本案中，刘火兰以夏军违反协议第五条第2款第（4）项“拒绝将房屋出售给刘火兰或者擅自提高房屋交易价格的”为由主张解除合同，协议约定双方解除合同以书面形式通知，刘火兰未依约行使解除权，现夏军同意继续转让房屋，《补充协议》仍有效并可履行，故双方应继续履行。刘火兰要求支付违约金36,000元及返还定金10,000元、赔付佣金3,600元的诉求，系基于解除合同的诉求之下，在未解除合同下其诉讼请求不当。张金华并非签订协议的当事人一方，且不系本案讼争房产的权利人，其收取的定金系代夏军收取，故对张金华不是本案适格主体的辩解，本院予以采纳。综上所述，刘火兰主张：1.解除刘火兰、夏军及宜家房产三方于2013年11月26日签订的《补充协议》，夏军向刘火兰支付72,000元的违约金；2.夏军、张金华返还刘火兰定金10,000元，夏军赔付刘火兰已向宜家房产支付的3,600元佣金，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回刘火兰的诉讼请求。案件受理费6,700元，减半收取计3,350元，由刘火兰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。代理审判员  廖淑芳二〇一七年五月十日书 记 员  邱雯婷本案依据的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。