广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终5505号
上诉人（原审原告）：潘锦霞，香港特别行政区居民，女，1962年6月6日出生，
委托诉讼代理人：李耀华，广东华盈律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：薛科，男，1982年12月7日出生，汉族，住广东省广州市东山区，
委托诉讼代理人：何锡全，广东邦南律师事务所律师。
上诉人潘锦霞因与被上诉人薛科相邻损害防免关系纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2014）佛南法民三初字第79号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
潘锦霞上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判薛科向潘锦霞支付2013年10月1日起至2016年7月31日止的租金损失（每月按205.79平方米×27元/平方米=5556.33元计）及管理费损失（每月按205.79平方米1.8元/平方米=370.42元计）；2.一、二审案件受理费由薛科负担。事实与理由：（一）一审法院委托鉴定机构所出具的鉴定意见已认定涉案商铺天花漏水是因薛科在301房改建导致的，相应的损失应由薛科负担。（二）一审法院认定薛科仅赔偿潘锦霞50000元数额过低。1.潘锦霞已提供证据证明潘锦霞存在实际损失。涉案商铺自2009年开始漏水，潘锦霞多次要求薛科进行修复，但薛科一直认为漏水与其无关，直至一审鉴定机构作出鉴定结论后，薛科才认识到是其原因导致涉案商铺漏水，最后才同意对涉案商铺天花进行维修。潘锦霞前后经历了7年才将商铺修复完毕。虽然在物业管理处和相关部门协调下，薛科对漏水问题进行过修复，但问题没有解决，导致商铺承租人欲提前与潘锦霞解除租赁合同。经潘锦霞多次交涉，承租人才勉强继续使用。最后由于薛科没有采取有效的措施，漏水问题越来越严重，对承租人的经营造成实质性的影响，潘锦霞才被迫同意提前解除合同。如果合同没有解除，潘锦霞可以收到合同履行期间的租金收益，无须自行承担管理费。薛科应对此予以赔偿。2.涉案商铺是复式两层房屋，一二楼不能分开独立使用。二楼漏水问题影响了整个涉案商铺的正常使用。3.在诉讼期间，为了鉴定、修复，潘锦霞也无法将涉案商铺出租。4.按一审法院委托鉴定的结果，涉案房屋每月租金损失为5556.33元，每月管理费损失为370.42元。如按承租人退租后自2013年10月1日至涉案商铺实际修复完毕之日（2016年7月31日）止计算，租金及管理费损失为201509.5元，如按潘锦霞向一审法院提起诉讼的2013年12月24日至涉案商铺实际修复完毕之日（2016年7月31日）止计算，租金及管理费损失共185309.71元。如按一审法院受理案件之日2014年1月9日起至实际修复完毕之日（2016年7月31日）止计算，租金及管理费损失共182148.18元。再退一步说，如果漏水仅影响潘锦霞一半房屋的使用，潘锦霞的损失也大于50000元。一审法院确定的损失数额过低，违反了民法通则规定的全部赔偿原则。5.涉案商铺在2016年7月修复后，潘锦霞已于2016年11月13日将涉案商铺出租他人，每月租金7800元，管理费由承租人负担。如果不是因为薛科导致的漏水原因，潘锦霞可以将商铺出租，收取租金，无须承担管理费。综上，一审法院确定的损失数额过低，请求二审法院予以改判。
薛科辩称，（一）涉案商铺分上下两层，第一层和第二层租金差距很大。第一层商铺一直对外出租，潘锦霞没租金损失。而且，电子商务对传统经济产业造成重大冲击，潘锦霞称涉案商铺无人租赁可能是这原因导致的。涉案商铺渗水的根本原因是空调管道漏水，空调管道是整栋大楼公用的，发生漏水的地方不是薛科的房屋。（二）一审鉴定报告认定的涉案商铺漏水原因是错误的。薛科按广东安固建筑工程质量司法鉴定所出具的鉴定意见以及广州市胜特建筑科技开发有限公司出具的修复方案，聘请知名的施工单位进行修复，但修复后涉案商铺仍然漏水，证明一审鉴定意见的结论是错误的。2017年6月22日，薛科要求物业管理人员砸开墙壁，发现墙壁内的空调排水管道在漏水，这才是涉案商铺漏水的根本原因。薛科没有对自己房屋的原有管道、结构进行破坏，而且也已在平台上开凿了一条地槽阻断渗水的可能性。薛科的房屋也存在发霉、批批荡脱落的情形，如果涉案商铺是因薛科房屋漏水导致的，按常理，薛科房屋不会出现此情况。
潘锦霞向一审法院起诉请求：1.薛科按鉴定人出具的维修方案对潘锦霞所有的佛山市南海区某房屋31-32座10号商铺进行维修；2.薛科赔偿潘锦霞自2013年10月1日起至上述商铺维修完毕之日止的租金损失（每月按6050元计算，暂计算至2014年1月9日为18150元）及管理费损失（每月按1.8元/平方米标准进行计算，暂计算至2014年1月9日为1666.8元）；3.本案诉讼费用由薛科负担。
一审法院认定事实：潘锦霞是10号商铺的登记权属人，建筑面积205.79平方米。
薛科是301房的登记权属人。
301房及平台与10号商铺上下相邻。
薛科陈述于2007年将平台进行改建，拆除阳台号客厅之间的间墙，平台上加建花池、凉亭、造型桥、鱼池，并种植了花草树木。
2014年1月9日，潘锦霞提起诉讼。
经广东安固建筑工程质量司法鉴定所鉴定，意见如下：1、10号商铺（B2’-5）-（B2’-7）×（B2’-D）天花横梁及（B2’-5）-（B2’-7）×（B2’-B）-（B2’-D）天花板底位置存在渗漏水情况。2、该位置渗漏水的原因是由于楼上301房（B2’-5）-（B2’-7）×（B2’-B）-（B2’-D）改建后屋面板（室外平台）结构层防水构造失效，水经由混凝土梁及板内局部不密实或细微缝隙处流到梁及板底造成的。
广东安固建筑工程质量司法鉴定所对薛科异议回复称，一、我所在鉴定报告中指出的漏水位置是在10号商铺（B2’-5）-（B2’-7）×（B2’-D）天花横梁及（B2’-5）-（B2’-7）×（B2’-B）-（B2’-D）天花板底，该位置是原建筑物的室外露台，薛科装修过程中在室外露台上种植花草、增加了鱼池小桥、隔水沟；将漏水位置的露台改建为房屋，改动原墙体，铺设地面砖。从现场调查了解的情况和采用浇水试验的结果，潘锦霞房屋漏水都是在雨天或露台面有水的情况，暴雨时渗漏水更加严重。可以证明潘锦霞天花板出现的渗漏水，是薛科露台面上的积水流通不畅，经由混凝土梁及板内局部不密实或细微缝隙处渗漏到潘锦霞天花板。二、由于薛科在原建筑的露台面让种植花草，增加鱼池，铺设地砖等施工行为，直接影响和振动露台原有的防排水系统，造成原有露台面的防水构造失效。因此潘锦霞天花板漏水的原因是该部位露台面层防水构造失效，屋面积水排水不畅造成的。根据国家标准《屋面工程质量验收规范》GB50207-2002第10.0.5条：“检验屋面有无渗漏、积水和排水系统是否畅通，应在雨后或持续淋水2h后进行。”现场采用浇水试验的方法，检测露台防水构造是否失效渗漏问题符合规范要求。该建筑物的屋面均采用相同的防水材料，如果是防水材料的原因造成屋面渗漏水，将会在整栋建筑物的屋面发生渗漏水情况。
广州市胜特建筑科技开发有限公司出具相应的修复方案。
潘锦霞与薛科确认薛科于2016年7月31日前就涉讼商铺漏水事宜修复完毕。
经佛山市贵源土地房地产与资产评估有限公司评估，10号商铺2013年10月1日至2016年2月29日租金标准为27元/㎡?月。潘锦霞与薛科同意10号商铺2016年3月1日至2016年7月1日租金标准按上述单价进行计算。
10号商铺管理费为每月370.42元，潘锦霞已支付截止至2016年7月31日前的管理费。
一审法院认为，即使薛科对平台享有使用权，相应的建设、利用仍不得损害相邻不动产。经鉴定，10号商铺天花横梁及天花底板渗漏是因薛科的改建致原防水构造失效而造成的，鉴定报告及回复对该成因已有详尽分析，薛科辩称渗漏与其无关的各项辩解一审法院均不予采纳。双方确认诉讼中薛科已进行相应的修复处理，潘锦霞第一项诉请一审法院不再支持。因薛科改建行为致10号商铺天花渗漏，确对商铺使用产生一定的影响；但依双方所述，10号商铺为二层结构，天花渗漏并未达到影响商铺整体使用的程度，亦未对一层的使用产生影响；潘锦霞陈述商铺于2009年出租予他人，至2013年9月退租，在经营数年情况下退租，天花渗漏是否退租唯一原因并不明确，而商铺能否长期满租亦受商铺位置、市场环境等各方面因素影响，综合上述考虑，一审法院酌定薛科赔偿50000元予潘锦霞，潘锦霞请求超出部分一审法院不予支持。为此，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条的规定，判决：一、薛科应于判决发生法律效力之日起十日内赔偿50000元予潘锦霞；二、驳回潘锦霞的其他诉讼请求。本案受理费295.42元（潘锦霞已预交），由薛科负担。房屋鉴定费15000元，施工图设计费10000元，评估费12500元，合共37500元（潘锦霞已预交），由薛科负担。
二审中，薛科向本院提交了如下证据：1.涉案商铺视频、照片一组，拟证明涉案商铺一直在出租和使用中，涉案商铺的租金和管理费损失不应由薛科赔偿；2.薛科房屋空调管道漏水的视频、照片、建筑防水工程合同书、某房屋二期31座三层平面图、工程施工及竣工资料、工程款支付申请表、薛科房屋和涉案商铺修复工程工程施工及竣工资料、收款收据、广东省非税收入（电子）票据、受理通知书、公证书，拟证明涉案商铺天花漏水是楼房公共空调管理漏水、渗水导致的，与薛科无关，薛科已聘请知名施工单位进行修复。
潘锦霞未提交新证据。
经审查，对薛科提交的证据的真实性予以确认，是否能证明其证明内容，本院综合本案案情予以判断。
经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，综合双方当事人在二审期间的诉辩，本案争议焦点为一审法院确定的赔偿数额是否合理。
第一，一审法院委托鉴定机构对涉案商铺漏水的成因进行鉴定，鉴定意见认定涉案商铺天花漏水是因薛科对其房屋的改建致防水结构失效而造成的。薛科在二审阶段提交证据反映本案可能还存在其他原因导致涉案商铺天花漏水，但薛科提交的证据并不能直接证明一审鉴定程序、方法等存在瑕疵，不足以推翻一审鉴定意见的结论。薛科主张涉案商铺天花漏水与其对房屋的改建不存在因果关系依据不足，薛科应对潘锦霞因涉案商铺天花漏水所受的损失承担相应的赔偿责任。但在涉案商铺天花漏水可能同时存在多个原因，而薛科对其房屋改建仅是其中一个原因的情况下，对薛科所应承担的赔偿责任应予以综合考量该因素予以确定。
第二，涉案商铺原承租人提前解除合同与涉案商铺天花漏水是否存在直接关系并不确定，潘锦霞主张原承租人解除合同后至租赁期间届满前的空租损失全部由薛科予以赔偿依据不充分。
第三，涉案商铺天花漏水的部位只占涉案商铺一小部分，虽然涉案商铺天花漏水部分与涉案商铺其他部分相连，无法分隔使用，该部分天花漏水不可避免对涉案商铺其他部分的使用间接造成一定的影响，但这并不导致整个涉案商铺无法使用。薛科在二审期间提交的证据也显示涉案商铺在原承租人退租后也有被使用。即使如潘锦霞所述涉案商铺是其自己使用，那么潘锦霞在此期间也利用了涉案商铺的使用价值，涉案商铺并未空置，潘锦霞按商铺空置来计算其损失并不合理。同时，虽然客观上涉案商铺天花漏水对涉案商铺的出租存在一定的影响，但这完全可以通过减少租金等方式出租。涉案商铺天花漏水对潘锦霞造成的租金损失，应为潘锦霞因降低租金出租而减少的租金收益，而非涉案商铺全部的租金收益，潘锦霞请求薛科赔偿全部租金损失并不合理。
第四，涉案商铺能否出租还受商铺所在地段、经济环境等因素影响，原承租人退租后，即使涉案商铺天花不漏水，涉案商铺也并不必然可以马上出租，原承租人退租后涉案商铺长时间未能再次出租，并不必然是因天花漏水导致的。
综合上述因素考量，一审法院确定薛科向潘锦霞赔偿5万元数额合理，本院予以维持。潘锦霞的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3330.19元，由上诉人潘锦霞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑正坚
审 判 员 邱程辉
代理审判员 潘伟丹
二〇一七年十月十七日
书 记 员 黎嘉鸿