南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2015）东民初字第1500号原告：刘俊，男，1979年7月19日生。被告：郭华，男，1970年6月18日生。被告：李魏坤，女，1959年8月23日生。第三人：熊艳红，女，1973年2月7日生。第三人：熊小中，男，1969年9月29日生。原告刘俊诉被告郭华、李魏坤、第三人熊艳红、熊小中申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘俊、被告郭华、李魏坤、第三人熊小中到庭参加诉讼，第三人熊艳红经传票传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：首先，东湖区人民法院（2015）东执异字第1号执行裁定书适用的法条是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，该规定正式颁布实行时间是2015年5月5日，而裁定书是于2015年4月24日作出，违反了法律适用法定性原则，应予撤销。其次，《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的变更原则上以登记为准，没有登记即不是房屋的所有权人。第三人熊艳红同被告郭华的房屋买卖合同在未完成房屋买卖登记变更情况下，第三人熊艳红同被告郭华之间形成的法律关系是普通债权债务关系，郭华不是本案房屋的物权人。第三人熊艳红没有履行房屋交付的义务，责任在于熊艳红，熊艳红应对被告郭华负合同履行不能金钱之债，郭华所拥有的债权不具有优先受偿权，郭华的债权与原告刘俊的债权属平等债权。根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第88条规定，原告与被告郭华双方应对执行标的房产按比例进行分配。再次，被告郭华付给第三人熊艳红大部分房屋买卖合同价款是支付给了南昌美亿新能源有限公司（以下简称美亿公司）和熊艳红母亲，而不是熊艳红本人。美亿公司为有限责任公司，与熊艳红自然人是两个法律主体，郭华付款给美亿公司，只能代表郭华与美亿公司存有资金往来，并不能代表郭华向熊艳红支付房屋买卖价款。熊艳红房屋产权证是2014年4月2日签发，该房屋于2014年5月26日被法院查封，被告郭华有一个半月的时间办理过户手续，现郭华未办理产权过户，其应负主要责任，存有过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，人民法院可以查封此套房屋。为此，特诉至法院，请求判令：1、依法撤销（2015）东执异字第1号执行裁定书，继续执行；2、继续保全查封南昌市红谷滩新区前湖大道999号海域香庭130#楼一单元501室房产；3、诉讼费用由被告承担。被告郭华、李魏坤辩称：2014年3月18日，被告郭华通过江西省鸿基房产置换有限公司（以下简称鸿基公司）购买了熊艳红名下的涉案房屋，并就相关事宜签订了《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》。合同签订时因涉案房屋尚拖欠银行按揭款且未办理房屋产权证，故双方约定待该涉案房屋产权证办理下来后，再另行办理过户手续。2014年3月25日，被告郭华按合同约定付清了该套房屋除银行贷款以外的购房款70万元，并且熊艳红已将涉案房屋交付给被告郭华使用。被告郭华于2014年5月4日前根据贷款银行的要求分2次还清了该套房屋的贷款，在领取银行贷款结清证明后，去开发商领取了房产证。当被告郭华前往房管部门欲办理房屋过户手续时，被告知涉案房屋已被法院查封。为此，被告郭华向法院提出执行异议。涉案房屋被查封时，虽仍登记在熊艳红名下，但被告郭华已实为涉案房屋的权利人，理由是被告郭华与熊艳红签订的房屋买卖合同，系双方真实的意思表示，未违反国家强制法律规范，且被告郭华已向熊艳红支付了全部购房款105万元，熊艳红在涉案房屋被查封前已将该涉案房屋交付给了被告郭华，被告郭华对涉案房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。因此，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条、第三百一十四条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三百一十三条之规定，原告的诉求毫无事实及法律依据，应予以驳回。第三人熊小中述称：第三人欠原告款属实，但房子已经卖出，与第三人无关。经审理查明：2014年3月18日，熊晓军作为卖方熊艳红代理人通过鸿基公司与买方郭华的代理人李魏坤签订一份《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》，约定：甲方（熊艳红）将坐落于南昌市红谷滩新区前湖大道999号海域香廷130#楼1单元501室房屋（以下简称诉争房产）出售给乙方（郭华），价款105万元；乙方同意于2014年3月25日内支付全部房款给甲方，房款优先扣除甲方银行贷款剩余本金及利息，房贷由乙方负责结清。2014年3月25日，被告郭华、第三人熊艳红作为买卖双方在合同上补签名。同日，被告郭华向第三人熊艳红支付房款70万元，其中现金支付1万元，另69万元郭华按熊艳红指令通过刷卡方式转入美亿公司。熊艳红向郭华出具了收条，确认收到郭华购房款70万元。熊艳红并于当日向被告郭华出具委托书，委托郭华领取诉争房产的产权证书、办理诉争房产抵押登记的注销手续以及过户等手续。南昌市洪城公证处对熊艳红出具委托书事宜进行了公证。之后，熊艳红将诉争房产的钥匙及大门出入卡交给了被告郭华。2014年4月10日、5月4日，被告郭华分别转款32万元、20100元至熊艳红的房贷银行，用于偿还熊艳红购房的银行贷款，剩余房款9900元被告郭华按熊艳红指令转入熊艳红母亲甘冬英的银行账户。2014年4月2日，南昌市住房保障和房产管理局（以下简称市房管局）核发了诉争房产的产权证，产权人登记为熊艳红。长城物业集团股份有限公司南昌分公司（海域香廷楼盘的物业管理公司，以下简称长城南昌分公司）于2014年4月7日领取了该产权证，被告郭华于2014年5月5日到长城南昌分公司领取了诉争房产的产权证。2014年6月23日，被告郭华持熊艳红的委托书及诉争房产产权证到市房管局办理产权过户手续时，发现诉争房产已被本院查封。另查，本案原告刘俊因代熊艳红、熊小中归还银行贷款，而熊艳红、熊小中未将代偿款偿还给刘俊，刘俊为此诉至本院。该案在审理期间，本院依据刘俊的财产保全申请，于2014年5月26日对诉争房产进行了查封。2014年9月10日，本院对刘俊诉熊艳红、熊小中追偿权纠纷一案依法作出判决，判令熊艳红、熊小中支付刘俊496079.87元及逾期利息。判决生效后，因熊艳红、熊小中未履行判决所确定的还款义务，刘俊于2014年12月23日向本院申请强制执行。该案在执行过程中，被告郭华、李魏坤于2015年4月9日向本院提出执行异议，请求本院解除对诉争房产的查封。本院针对郭华、李魏坤的执行异议申请，于2015年4月24日作出（2015）东执异字第1号执行裁定书，裁定中止对诉争房产的执行。刘俊对本院该裁定不服，向本院提起本案诉讼。再查，被告郭华于2014年9月4日向长城南昌分公司交纳了诉争房产2014年8月1日至同年12月31日的物业管理费以及2014年度的停车费，并于2015年6月9日、10月19日交纳了2015年1月至10月的物业管理费。上述事实，有原、被告及第三人熊小中当庭陈述以及原告提交的原、被告身份信息、南昌市东湖区人民法院（2015）东执异字第1号执行裁定书、受理案件通知书、法律文书生效证明书、领证确认书（复印件）、美亿公司营业执照、组织机构代码证，被告提交的《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》、地下停车位免费试用协议、长城南昌分公司开具的物管费和停车费收据4张、被告郭华的2014年9月4日POS单2张、2015年6月9日POS单1张、2015年10月19日POS单1张、鸿基公司工作人员出具的对房屋买卖经过的说明、鸿基公司收取中介费的收据、南昌市洪城公证处出具的公证书、银行电子回单4张、熊艳红出具的收条2张、银行的贷款结清证明、诉争房产的房卡及钥匙等证据在案佐证。本院认为：本案系申请执行人执行异议纠纷，争议焦点应是被告郭华对诉争房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。法院查封诉争房产时间是2014年5月26日，被告郭华是于2014年3月18日与熊艳红签订诉争房产买卖合同，并在2014年3月25日支付部分房款后占有诉争房产，剩余房款被告郭华按房屋买卖合同约定代熊艳红偿付给贷款银行。因此，被告郭华已全部支付了购房款，并占有诉争房产。诉争房产因此前一直未办理产权初始登记，被告郭华直至2014年5月5日才取得诉争房产的产权证。从取得产权证至诉争房产被法院查封之日止，仅21天。因此，被告郭华未能及时办理诉争房产过户手续，不能认定被告郭华对此有过错。综上，可以确定被告郭华对诉争房产享有足以排除对诉争房产强制执行的民事权益。第三人熊艳红经合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃抗辩权，不影响本院依据查明的事实依法裁判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第（二）项之规定，判决如下：驳回原告刘俊的诉讼请求。本案受理费7290元（原告已预交），由原告承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于江西省南昌市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  齐进斌人民陪审员  刘 红人民陪审员  杜清华二〇一六年六月六日书 记 员  杨 烨附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条、对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。