西藏自治区日喀则市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）藏02民终42号上诉人（原审被告）：添资女装，住所地西藏自治区日喀则市上海中路**号附********号门面房。经营者：黄真树，男，1975年7月4日出生，汉族，个体工商户，现住西藏自治区日喀则市。委托诉讼代理人：黄真贵（系黄真树哥哥），男，1968年1月25日出生，汉族，现住西藏自治区日喀则市。被上诉人（原审原告）：中国人民解放军西藏日喀则军分区，住所地西藏自治区日喀则市。法定代表人：马赟，该军分区司令员。委托诉讼代理人：次多，男，该军分区后勤保障部保障科助理员。委托诉讼代理人：向仕军，西藏循矩律师事务所律师。上诉人添资女装因与被上诉人中国人民解放军西藏日喀则军分区（以下简称军分区）房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区桑珠孜区人民法院（2016）藏0201民初414号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月16日立案后，依法组成合议庭，于2018年4月12日公开开庭进行了审理。上诉人添资女装的委托诉讼代理人黄真贵，被上诉人军分区的委托诉讼代理人次多、向仕军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。添资女装上诉请求：1.要求撤销西藏自治区桑珠孜区人民法院（2016）藏0201民初第414号民事判决；2.赔偿转让费市场价人民币120万元（以下货币均为人民币）；3.免除全部租金；4.退还所交的押金；5.给予处理库存的货物时间到2018年12月31日；6.享有优先承租权；7.退还多交的房租；8.补齐2009年到2015年所交房租的正规发票；9.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院所作出的判决完全偏袒军分区一方，不考虑老百姓的实际困难，不顾及老百姓的死活。中央军委做出的全军停止一切有偿服务的决定添资女装理解。不理解的是军队是共产党领导的，政府也是共产党领导的。军队不能经营了，为什么就不能交给地方政府经营，宁可让这些商铺收回闲置，剥夺老百姓赖以生存的房屋，也不让添资女装经营。店铺的闲置是对国家资产的一种浪费，租户跟军分区的合同都是一年一签，十几年都是这样，当初是因为相信国家，相信部队，才敢花高额转让费，东挪西借投资这个店铺。这些年租户花心血辛苦勤劳经营，才让上海中路这条街繁荣起来。现在添资女装的店面如果能转让市场价值最少60万元以上，现在一个政策就要收回店面，让添资女装损失惨重，沦为贫困户。法律讲事实，讲依据，但也应该讲情、讲理。添资女装服从国家的大政方针，但也希望法院考虑老百姓的实际困难，尽量减少添资女装的损失。综上，一审判决错误，请求二审法院予以纠正，支持添资女装的上诉请求。军分区辩称，1.根据双方签订的《军队房地产租赁合同》约定，添资女装应当立即返还房屋；2.房屋租赁合同于2015年12月31日解除，根据公平正义的原则，添资女装应按照合同约定的租金标准，从2016年1月1日起至交还房屋之日向军分区支付占有使用费；3.根据合同约定，添资女装在合同期满后拒不返还租赁房屋，军分区有权不退还交纳的押金（保证金）；4.关于优先租赁权，2015年的合同没有相关约定；5.对于退还差价等上诉请求无理无据，二审的新诉请应该进行调解，但军分区拒绝调解，添资女装可以另行起诉。综上，一审判决认定事实的证据充分，适用法律正确无误，程序合法，添资女装提出的上诉理由与事实不符，于法无据，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。军分区在一审中的诉讼请求:1.请求确认军分区与添资女装之间签订的租赁合同已经解除；2.判决添资女装立即将租赁房屋恢复原状并返还给军分区；3.判决添资女装向军分区支付自2016年1月1日起至2016年8月31日止的房屋占有使用费17,664元；4.判决扣除添资女装已经支付的租赁保证金2,600元归军分区所有；5.本案诉讼费由添资女装承担。诉讼过程中军分区变更第三项诉讼请求为：判令添资女装向军分区支付房屋占有费自2016年1月1日起计算至判决之日止。一审法院认定事实：1.添资女装自2009年经军分区同意后，从他人处转让取得2间军分区位于日喀则市上海中路商品房门面，用于服装生意；2.添资女装与军分区以一年一签的方式续签合同直至2015年12月31日。双方2014年12月22日续签的租赁合同中约定，租赁期限自2015年1月1日至2015年12月31日止，共计12个月，年租金26,496元，合同约定押金2,600元，租金按照每半年以转账方式交纳，该合同期限届满后军分区未再与添资女装续签合同，也未收取添资女装租金，截止目前添资女装仍继续占有使用军分区门面房经商营业；3.军分区向原始租户一次性收取押金1,000元并向其出具押金收据，军分区并未向添资女装直接收取押金。添资女装在转让取得门面时，实际向上一租户交纳押金1,000元，并取得原始押金收据；4.军分区曾于2013年11月10日向添资女装下发了通知，内容载明“2013年12月31日合同到期后将收回出租门面房及空余房地产，不再续租”。此后军分区分别于2014年、2015年与添资女装续签了军队房地产租赁合同。后在2015年9月26日双方合同履行期间军分区向添资女装下发通知，告知添资女装“根据军队政策规定出租场地须于2015年12月31日关停，自2016年1月1日起将不再审批租赁项目”。2015年12月31日双方的合同期限届满后，军分区于2016年4月12日再次向添资女装下发通知表明双方的租赁项目到期，要求租户于2016年4月30日前将出租房交还军分区。一审法院认为，当事人应当按照合同约定履行义务。本案中，军分区与添资女装经营者黄真树于2014年12月22日签订的《军队房地产租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的规定，合法有效，双方应依约履行。针对本案争议焦点军分区主张收回租赁物的诉讼请求是否应予支持问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定租赁期限届满，承租人应当返还租赁物；第二百三十六条的规定租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中双方之间签订的军队房地租赁合同于2015年12月31日期限届满后军分区并未与添资女装续签合同，同时以拒收房租的方式提出异议，并在合同期限届满前和届满后分别下发了不予续租和要求退房的通知，双方之间并未形成不定期租赁合同关系。添资女装应当按照合同约定向军分区返还房屋，现添资女装未履行该项义务，构成违约，故军分区要求添资女装返还房屋的诉讼请求，该院予以支持。自2015年12月31日合同期满终止后，添资女装继续占用涉案房屋，也未支付房屋占有使用费，故军分区主张添资女装自2016年1月1日起至判决之日期间按照原合同标准，即每年26,496元支付房屋占有使用费的诉求，符合法律规定，该院予以支持56,304元（按年租金26,496元/年÷12个月×25.5个月）。另外关于添资女装辩称按照全面停止有偿服务通知文件精神，添资女装承租的店面属于政策红线外，军分区收回房屋的理由不成立的问题，该院认为，虽然该份通知精神属于中央政策范围，但是即便非政策原因，因合同期限届满双方的权利义务终止，军分区以租赁合同期限届满主张收回门面于法有据。针对添资女装称军分区不同意其转让的合同条款不公平，是霸王条款的问题，该院认为虽然双方于2014年12月22日签订的军队房地产租赁合同第八条、第十五条的附加条款中明确约定承租人不得擅自转租转让，但基于出租人和承租人合意达成关于合同条款的意思表示，即出租人是否同意转让属于出租人处分自己的民事权利，不违反法律规定。且不存在免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，不属于霸王条款，故添资女装的抗辩理由不成立。另外，对于添资女装称双方前后合同存在面积差异的问题，该院认为，以往所形成的租赁关系均因合同期限届满而履行完毕，双方的权利义务终止。本案中，双方主要争议的权利义务系基于2015年的军队房地产租赁合同所约定，因面积大小产生的损失不能作为应当续签合同的事实和法律依据，因此添资女装的抗辩理由不成立。针对军分区要求扣除添资女装交纳的押金的诉讼请求，该院认为，双方签订的房屋租赁合同明确约定合同期满后添资女装必须无偿移交租赁物，否则军分区有权不退还押金，合同期满后添资女装未按照合同约定移交房屋，而是占用房屋至今，添资女装构成违约。但是军分区所主张的押金实际是以合同载明的保证金2,600元，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，添资女装在诉讼中提出相反证据能够证明自己实际交纳押金为1,000元，庭审中军分区对该证据事实且予以认可。故该院对军分区要求扣除保证金2,600元的诉讼请求予以支持1,000元。综上所述，对于军分区的诉讼请求该院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第(二)项、第一百零七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、军分区与添资女装经营者黄真树于2014年12月22日签订的《军队房地产租赁合同》已于2015年12月31日解除；二、添资女装自本判决发生法律效力之日起七日内向军分区返还租赁房屋；三、添资女装自本判决发生法律效力之日起七日内向军分区支付房屋占有使用费56,304元；四、自本判决发生法律效力之日起添资女装向军分区支付的押金1,000元归军分区所有;五、驳回军分区的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,273元，由军分区负担22元，添资女装负担1,251元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院认定的事实及依据的证据与一审法院一致。另查明，1.双方租赁房屋确切地址为西藏自治区日喀则市上海中路24号-31号、32号门面；2.合同约定的房地产租赁保证金双方当事人实际未履行。本院认为，根据各方当事人的上诉请求及答辩意见，并经征询各方当事人的意见，归纳本案主要争议焦点为：1.上诉人应何时返还房屋？2.房屋占有使用费应否支付，如需支付应如何计算？3.保证金应否扣除？4.二审中新增加的诉求是否一并审理？关于争议焦点一，双方当事人签订的《军队房地产租赁合同》于2015年12月31日期限届满后，未续签或重新签订租赁合同，双方当事人的权利义务关系即告终止，且在合同期限届满前后军分区明确表示不再续约，添资女装理应按照合同约定在租赁期限届满之日返还房屋，但其继续占有，拒不返还房屋显然不当，一审法院据此判决添资女装返还租赁房屋，符合法律规定。添资女装上诉请求给予处货时间到2018年12月31日的主张，明显不符合实际，本院不予支持。关于争议焦点二，本院认为，双方当事人签订的《军队房地产租赁合同》租赁期满后，添资女装未履行返还房屋的义务，至今占有使用租赁房屋的行为，理应通过支付房屋占有使用费的方式予以弥补。一审法院按照原租赁合同约定的租金标准来确定占有使用费，并计算至一审判决之日的判项，不违背法律和市场规则，且军分区不持异议，本院予以维持。添资女装的该项上诉请求，本院不予支持。关于争议焦点三，按照双方签订的《军队房地产租赁合同》明确约定：“上诉人未履行合同约定义务的，被上诉人不退还房地产租赁保证金”，本案合同到期后，添资女装未履行返还房屋的义务，军分区有权扣除保证金。鉴于双方当事人都认可合同约定的保证金在合同签订后并未实际支付，且一审中所主张的保证金和押金是同一所指，虽然添资女装未向军分区交纳押金，但军分区认可从原始租户处收取押金,添资女装也提供1,000元押金条的原件，表明从原租户处继受取得押金相对应的权利，而军分区无相应的证据和理由反驳该主张，故本院予以认可。对于军分区收取的押金金额少于合同约定的房屋租赁保证金的情况，一审法院以军分区未提供直接收费证据为由只支持1,000元的判决并无不当，且军分区认可此判项，本院予以维持。关于争议焦点四，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十八条的规定，原审添资女装提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就反诉进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉，本案二审期间，添资女装所提出的关于赔偿转让费120万元、享有优先承租权、退还这些年多交的房租、补齐2009年至2015年已交租金正规发票的请求，属独立的诉讼请求，因添资女装并未在一审审理中提出反诉，且本案二审中军分区不同意调解，亦不同意在二审期间一并处理，为充分保护当事人诉讼权利，本院不予处理，添资女装可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,233元，由添资女装负担。本判决为终审判决。审 判 长 德  吉   玉  珍审 判 员 格  桑   次  仁审 判 员 扎  西   顿  珠二〇一八年五月六日法官助理 明玛普赤书记员格桑卓嘎附法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。