北京市石景山区人民法院
民 事 判 决 书
2015年石民初字第05484号
原告（反诉被告）苗志国，男，1971年12月13日出生,住北京市石景山区。
（身份证号：×××）
委托代理人郭建震，北京市兆泰律师事务所律师。
被告（反诉原告）陈丽娜，女，1970年12月28日出生,住北京市海淀区。
（身份证号：×××）
委托代理人钱星竹，北京市百瑞律师事务所律师。
委托代理人要润明，北京市百瑞律师事务所律师。
原告（反诉被告）苗志国与被告（反诉原告）陈丽娜房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由本院审判员左文兢担任审判长、代理审判员孙莉、人民陪审员张桂荣参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）苗志国及其委托代理人郭建震、被告（反诉原告）陈丽娜之委托代理人要润明到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
原告（反诉被告）苗志国诉称，201x年7月7日，苗志国（乙方）与陈丽娜（甲方）签订了“北京市房屋租赁合同”，陈丽娜将自己位于北京市石景山区八角东街xx号院X幢地下一层-
XXXX号、-XXXX号房屋共计236.xx平米出租给苗志国商业使用。合同第三条约定租期5年，自201x年7月9日至2019年10月9日。第四条约定每月租金21575元，押二付三。合同第八条第三款：甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：…….2、交付的房屋严重不符合合同的约定或影响乙方安全、健康的。合同第九条违约责任：（一）甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金，（二）租赁期内，甲方需要提前收回房屋的，或乙方需要提前退租的，应提前三十日通知对方，并按月租金的200%向对方支付违约金；甲方应退还相应的租金。合同第十一条其他约定事项：约定甲方同意乙方转让出一部分房屋。苗志国承租后，对房屋进行了装修，支出13万元。签订合同后，陈丽娜口头承诺9月初一定开通天然气，但直到201x年11月20日，天然气才开通。苗志国经营餐饮，离不开天然气，陈丽娜交付的房屋严重不符合合同的约定，给苗志国造成较大损失。苗志国承租后，于201x年11月20日，将承租房屋其中1套（-1063号）转租给郭丽娜。2015年7月，陈丽娜瞒着苗志国，将出租给苗志国、苗志国又转租给郭丽娜的-1063号房屋出租给北京友协健康管理中心，此举给苗志国造成经济损失约5万元。从签订合同至今，陈丽娜晚开通两个月天然气和再次出租-1063号房屋的行为，表明其拒绝履行合同，导致双方的合同无法履行，其违约行为严重侵害了苗志国的合法权益。为维护苗志国合法权益，诉至法院。诉讼请求：1、判令解除苗志国与陈丽娜于201x年7月7日签订的“北京市房屋租赁合同”；2、判令陈丽娜退还苗志国押金x3150元，支付苗志国违约金86300元，赔偿苗志国-1059号房屋装修损失130000元，赔偿苗志国因陈丽娜将-1063号房屋另行租给他人给苗志国造成的损失50000元，以上合计309x50元；3、诉讼费由陈丽娜承担。
被告（反诉原告）陈丽娜辩称：1、苗志国起诉的事实不属实。苗志国和陈丽娜签订房屋租赁合同时，双方对于标的房屋未开通天然气均是明知的，故双方在合同中并未作任何关于天然气方面的约定，双方口头约定在开通天然气时再交纳房租。201x年11月20日左右开通了天然气，双方口头约定从201x年12月1日起计收房租。苗志国预先支付的三个月租金折抵了201x年12月1日至2015年2月28日的房租。之后，苗志国又支付了两个季度的房租。因此，苗志国知道开通天然气的时间并认可这个时间，其在诉状中称没有开通天然气属于严重违约的陈述不符合事实。2、陈丽娜没有和北京友协健康管理中心签订过合同，苗志国诉称的陈丽娜将出租给苗志国的房屋再次出租的事实属于虚假陈述。3、苗志国在履行合同过程中，多次迟延支付或拒付租金，其行为构成违约，陈丽娜有权行使单方解除权，苗志国已经于2015年9月7日签收了陈丽娜发送的解除合同的律师函。综上，不同意苗志国的诉讼请求，同时提出反诉。反诉请求：1、确认陈丽娜与苗志国于201x年7月7日签订的《北京市房屋租赁合同》于2015年9月7日解除，判令苗志国将承租的北京市石景山区八角东街xx号院X幢地下一层-
XXXX号、-XXXX号房屋按原状返还；2、判令苗志国按照每月21575元的标准支付自2015年9月1日起至一审判决作出之日止的房屋租金和使用费共计93956元；3、判令苗志国按合同约定向陈丽娜支付2015年6月1日至2015年8月31日期间欠付的房屋租金x725元；x、判令苗志国支付陈丽违约金x3150元；5、判令苗志国承担本案诉讼费用。
原告（反诉被告）苗志国针对被告（反诉原告）陈丽娜的反诉辩称，201x年7年7日，经融科创意中心招商部牵头，苗志国承租了陈丽娜房屋，陈丽娜口头答应从9月开通水电气达到苗志国经营餐饮的要求，房租从10月9号执行。苗志国交了201x年10月9日至2015年1月9日三个月的房租。陈丽娜口头表示找融科创意中心解决天然气问题，并称其从融科创意中心获得赔偿后，再赔偿苗志国。201x年11月20日，陈丽娜开通天然气，房租从201x年12月1日开始执行，但是陈丽娜未赔偿苗志国晚开通天然气的损失。对于晚交房租和欠交x725元房租，是因天然气问题与陈丽娜有赔偿争执。2015年7月10日，陈丽娜将-1063号房屋租给友协健康管理中心。10月21日，苗志国给陈丽娜发短信，双方同意将1063号房屋交还，故苗志国不同意交1063号房屋的房租。陈丽娜晚开通天然气两个月和一房两租的行为构成违约，不同意陈丽娜的反诉请求。
经审理查明：石景山区八角东街xx号院x幢-1层-1059号房屋（以下简称-1059号房屋）和石景山区八角东街xx号院x幢-1层-1063号房屋（以下简称-1063号房屋），属于陈丽娜、刘光浚共同共有，房屋性质为商品房，规划用途为商业，建筑面积分别为79.19平方米、157.25平方米，共计236.xx平方米。
201x年7月7日，陈丽娜（出租人甲方）与苗志国（承租人乙方）就-1059号房屋、-1063号房屋（以下统称涉案房屋）签订《北京市房屋租赁合同》。其中约定：建筑面积236.xx平方米，租赁用途为商业。第三条、租赁期限（一）房屋租赁期自201x年7月9日至2019年10月9日，共计五年。甲方应于201x年7月9日前将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋交割清单》（见附件一）经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及点卡后视为交付完成。（二）租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。第四条、租金及押金（一）租金标准及支付方式：21575元/月,押二付三。（二）押金：x3150元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。第七条、转租除甲乙双方另有约定以外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人，并就受转租人的行为向甲方承担责任。第八条、合同解除（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达七日的。2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达十五日的。2、欠缴各项费用达1万元的。3、擅自改变房屋用途的。x、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。6、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。7、擅自将房屋转租给第三人的。（五）其他法定的合同解除情形。第九条、违约责任（一）甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金；乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。（二）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%向对方支付违约金；甲方还应退还相应的租金。第十一条、其他约定事项1、乙方无条件向甲方引出水电气、费用由甲方负担。2、甲方同意乙方转让出一部分房屋。3、乙方提前一个月向甲方交付下一季度租金。
201x年7月8日，苗志国支付陈丽娜房屋押金x3150元。
201x年7月8日，苗志国支付陈丽娜201x年10月9日至2015年1月9日租金6x725元。
201x年11月20日，涉案房屋开通天然气。
庭审中，苗志国和陈丽娜均认可天然气开通后始计算租金。苗志国支付的201x年10月9日至2015年1月9日的租金折抵201x年12月1日至2015年2月28日的租金。
2015年3月1日，苗志国支付陈丽娜2015年3月1日至5月31日租金6x725元。
2015年6月10日，苗志国支付陈丽娜2015年6月1日至8月31日租金60000元，尚欠x725元未支付。
2015年8月11日，苗志国以房屋租赁合同纠纷为由将陈丽娜诉至本院，即本案。
2015年8月27日，陈丽娜向苗志国发送律师函，催促苗志国于2015年9月5日之前支付截至2015年11月30日拖欠的租金共计69x50元，否则将采取法律途径解决。苗志国于2015年8月28日签收了该函件。
2015年9月6日，陈丽娜再次向苗志国发送律师函，告知苗志国其拒交租金的行为已经符合《北京市房屋租赁合同》第八条第四款约定情形，陈丽娜现行使单方解除权，解除双方签署的《北京市房屋租赁合同》，收回房屋；苗志国于收到本函之日起5日内按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施；苗志国于收到本函之日起5日内补缴拖欠的2015年6月1日至8月31日租金x725元；苗志国交纳的押金x3150元与违约金相抵，不予退还。苗志国于2015年9月7日签收了该函件。
为证明装饰装修损失，苗志国提供以下证据：
1、201x年7月15日，苗志国与北京晟峰朗益装饰工程有限公司签订的北京市建设工程施工合同（小型工程本），合同约定工程承包造价61000元。
2、201x年7月29日，苗志国支付-1059、-1063号房屋装修管理费2023.8元。
3、201x年10月5日，北京晟峰朗益装饰工程有限公司出具的收据一张，证明苗志国支付-1059号房屋装修全款78000元。
x、201x年10月23日，北京建筑材料检验研究院有限公司出具的发票一张，证明苗志国支付检测费3500元。
5、201x年9月10日，苗志国与北京华清大地环保科技发展有限公司签订的产品订货合同一份，证明苗志国购买xx00元的高压静电油烟净化器和800元的隔油池。
6、2015年8月17日，湖南蓝盾安防工程有限公司出具的证明一份，证明苗志国支付-1059号房屋消防改造工程费用17000元。
陈丽娜对上述证据均不予认可。
另查：201x年11月20日，苗志国（出租人甲方）与郭丽娜（承租人乙方）签订《融科创意中心商铺租赁合同》，约定苗志国将-1063号房屋转租给郭丽娜。其中约定：第三条、租赁期限（一）房屋租赁期自201x年12月1日至2019年11月30日，共计5年。甲方应将燃气、上下水和烟道接入房屋，按约定条件将房屋交付给乙方。（二）免租期：201x年12月1日至2015年1月31日止计2个月。第十一条、其他约定事项乙方天然气表由甲方提供安装入户。
2015年9月，郭丽娜将-1063号房屋交还给苗志国。
庭审中，苗志国申请高宏峨出庭作证，其作证内容为：证人作为中介方，曾介绍苗志国与陈丽娜签订合同。陈丽娜口头承诺201x年8月底9月初开通天然气，免租期是201x年7月至10月，不给天然气可以顺延免租期。201x年11月底天然气开通。苗志国对租赁房屋进行装修，因为没有开通天然气，就空着了。双方没有协商迟延开通天然气赔偿的事情。苗志国对证人证言没有异议，认为陈丽娜未按约定开通天然气，构成违约。陈丽娜对证人证言亦无异议，认为对没有开通天然气双方就顺延免租期达成了口头协议。
苗志国另提供一组录音证据，证明在苗志国将-1063号房屋转租给郭丽娜期间，陈丽娜又将该房屋另租案外人，构成违约。陈丽娜对录音证据不予认可。苗志国称郭丽娜系经其同意搬离，陈丽娜未提前让苗志国搬离，案外人未实际使用-1063号房屋。
对于苗志国、陈丽娜各自主张的违约金，双方在否认自己存在违约行为的前提下，认为对方主张的违约金过高，如法院判决违约，申请法院对此予以酌减。
上述事实，有房屋产权证、《北京市房屋租赁合同》、押金条、银行转账记录、律师函、发票、收据、《融科创意中心商铺租赁合同》、燃气IC卡购气收据、证人证言、当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，苗志国、陈丽娜签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应遵守执行。
苗志国以陈丽娜迟延开通天然气和将-1063号房屋另租他人为由要求解除合同，第一，房屋租赁合同中并无天然气开通时间的约定，尽管天然气实际开通时间迟于陈丽娜口头承诺的时间，但双方就迟延开通天然气顺延免租期达成一致，涉案房屋的租金实际从天然气开通后起算，且之后苗志国又交了两个季度租金，正常经营使用涉案房屋至今，因此，陈丽娜迟延开通天然气的行为虽然构成违约，但是该行为不属于交付的房屋严重不符合合同约定的情形，苗志国据此主张解除合同，于法无据，本院不予支持。苗志国未提供证据证实陈丽娜迟延开通天然气给其造成损失，且顺延免租期已构成对陈丽娜违约行为的补救，故本院对苗志国主张的违约金亦不予支持。第二，苗志国未提供充分证据证实陈丽娜将-1063号房屋另租案外人，即使存在陈丽娜与案外人协商房屋出租事宜，但庭审中，苗志国自认系其同意郭丽娜搬离-1063号房屋，陈丽娜亦未提前让苗志国搬离该房屋，案外人未实际使用该房屋。因此，陈丽娜的另租行为并未影响苗志国实际占有使用-1063号房屋，陈丽娜对苗志国无提前不履行合同的实质行为。苗志国以陈丽娜另租房屋属于提前收回房屋构成违约，合同应予解除的理由不成立。综上，对于苗志国主张的解除合同、支付违约金和赔偿房屋另租损失的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
苗志国作为涉案房屋的承租人，有依约向陈丽娜按时支付租金的义务。苗志国虽陈述其未按时足额支付租金系因与陈丽娜就迟延开通天然气赔偿事宜未达成一致且迟交租金系经陈丽娜同意，但其未提供证据予以证实。苗志国对陈丽娜提起诉讼亦表明其拒绝履行支付租金义务。苗志国未按约支付租金的行为构成违约，符合房屋租赁合同中约定的合同解除的条件，陈丽娜有权行使合同解除权。苗志国于2015年9月7日签收陈丽娜发送的合同解除函，房屋租赁合同应于2015年9月7日解除。故陈丽娜要求确认房屋租赁合同解除、支付租金和违约金的主张，具有事实和法律依据，本院予以支持。对于违约金数额，本院以陈丽娜的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以酌定。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案房屋租赁合同于2015年9月7日解除后，苗志国无权继续占有使用涉案房屋，应予腾退和返还。陈丽娜继续占有苗志国支付的押金亦缺乏依据，应予返还。苗志国在合同解除后，继续占有使用涉案房屋，应向陈丽娜支付房屋使用费。故陈丽娜要求苗志国腾退和返还涉案房屋并支付房屋使用费的主张以及苗志国要求陈丽娜返还押金的主张，于法有据，本院予以支持。因房屋租赁合同中约定押金可以抵扣苗志国承担的费用、租金以及违约赔偿责任，故本院将陈丽娜应返还的押金从苗志国应支付的租金和使用费中扣除。
对于-1059号房屋的装饰装修损失，因苗志国提供的装修票据能够相互印证，本院确认装饰装修损失为105800元。尽管本案房屋租赁合同因苗志国违约而解除，但是装饰装修对陈丽娜具有一定利用价值，故对于苗志国主张的装饰装修损失的合理数额，本院予以支持。对于该数额，本院结合合同剩余履行期限、双方当事人的过错程度、公平原则等因素予以酌定。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、确认苗志国与陈丽娜于二○一四年七月七日就位于石景山区八角东街XX号院X幢-X层-
XXXX号房屋和石景山区八角东街XX号院X幢-1层-XXXX号房屋签订的《北京市房屋租赁合同》于二○一五年九月七日解除；
二、苗志国于本判决生效后七日内将石景山区八角东街XX号院X幢-1层-XXXX号房屋和石景山区八角东街XX号院X幢-X层-XXXX号房屋腾退并返还给陈丽娜；
三、苗志国于本判决生效后七日内支付陈丽娜自二○一五年六月一日至二○一五年八月三十一日期间欠付的租金四千七百二十五元；
四、苗志国于本判决生效后七日内支付陈丽娜自二○一五年九月一日起至本判决作出之日止欠付的租金和使用费共计九万三千九百五十六元，扣除陈丽娜应向苗志国返还的押金四万三千一百五十元，苗志国尚需支付陈丽娜租金和使用费五万零八百零六元；
五、陈丽娜于本判决生效后七日内支付苗志国石景山区八角东街xx号院x幢-1层-1059号房屋装饰装修损失三万元；
六、苗志国于本判决生效后七日内支付陈丽娜违约金二千元；
七、驳回苗志国的其他诉讼请求；
八、驳回陈丽娜的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费五千九百四十二元，由苗志国负担四千五百三十七元，已交纳二千九百七十一元（余额一千五百六十六元于本判决生效后七日内交纳），由陈丽娜负担一千四百零五元（于本判决生效后七日内交纳）。
反诉案件受理费一千五百六十八元，由陈丽娜负担四百五十五元（已交纳），由苗志国负担一千一百一十三元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。
审 判 长 左文兢
代理审判员 孙 莉
人民陪审员 张桂荣
二〇一六年一月十一日
书 记 员 袁 帅