重庆市第四中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝四中法民终字第00731号
上诉人（原审被告）：马莉，女，土家族，1969年6月1日出生，住重庆市石柱土家族自治县。
委托代理人：刘育刚，重庆经冠律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王国建，男，土家族，1979年4月12日出生，住重庆市石柱土家族自治县。
委托代理人：谭智华，男，汉族，1939年11月29日出生，住重庆市石柱土家族自治县。
被上诉人（原审被告）：刘勇成，男，汉族，1969年4月25日出生，住重庆市石柱土家族自治县。
委托代理人：游长江，重庆舒义律师事务所律师。
原审第三人：何秋蓉，女，汉族，1966年10月10日出生，住重庆市石柱土家族自治县。
委托代理人：陈江碧，重庆律缘律师事务所律师。
原审第三人：肖本洋，男，汉族，1964年12月24日出生，住重庆市石柱土家族自治县。
委托代理人：陈江碧，重庆律缘律师事务所律师。
上诉人马莉与被上诉人王国建、刘勇成，原审第三人何秋蓉、肖本洋合同纠纷一案，石柱土家族自治县人民法院于2014年4月4日作出（2013）石法民初字第02260号民事判决，马莉不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年8月28日公开开庭审理了本案。上诉人马莉的委托代理人刘育刚，被上诉人王国建及其委托代理人谭智华，被上诉人刘勇成的委托代理人游长江，原审第三人何秋蓉、肖本洋的共同委托代理人陈江碧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
石柱土家族自治县人民法院一审查明：2004年8月18日，王国建（乙方）与刘勇成（甲方）签订房屋买卖契约，约定：甲方将坐落于石柱土家族自治县南宾镇桥北路44号两楼一底砖混结构房屋顶楼约103.84平方米以25000元出售给乙方；甲方负责办理乙方房产证及土地使用权证，费用由乙方负责；所有税费由乙方负责；甲方必须在2004年9月10日前将顶楼交付乙方使用；乙方一次性付甲方20000元，余款5000元在手续完备，甲方交乙方手续后，乙方再付甲方5000元。合同签订后，王国建即交付刘勇成20000元。刘勇成交付该房屋给王国建使用。2006年11月4日，王国建与刘勇成签订了《拆建还房协议》，约定：甲方（刘勇成）拆除自己现有住房和转卖给乙方（王国建）的顶楼，甲方拆建后将按原先的建筑面积补偿乙方104平方米的房屋，相差面积、金额另外计算（500元／平方米）……乙方搬迁后，甲方赔偿乙方搬迁费200元、房租每月150元，在乙方所欠甲方的5000元中扣除；交房时间为6-12个月，最多不超过1年半时间；如甲方不按时交房，超过时间，甲方每月支付乙方违约金150元。事后，刘勇成在王国建持有的《拆建还房协议》上注明：B栋2号楼第三层确定为王国建的楼房，甲方及开发商无权出售。该幢房屋于2006年11月拆除。2007年10月11日，刘勇成与何秋蓉签订了《联合建房协议书》，约定：甲乙双方联合建房，以甲方（刘勇成）提供土地、乙方（何秋蓉）出资的方式进行；乙方给甲方补偿70万元；乙方所建房屋由乙方自行处理，甲方不得干涉，不得处理，不分利润，乙方必须以新建的砖混结构房屋880平方米住房赔偿给甲方；协议签订前，甲方与他人发生的任何经济纠纷与乙方无关，由甲方承担法律责任。刘勇成与何秋蓉签订的《联合建房协议书》中，双方约定由刘勇成提供的土地面积约为1800平方米，订立协议时，刘勇成已实际获得土地使用权128.24平方米，其余土地性质属集体所有。2008年1月28日，王国建以自己还房权利无保障为由将刘勇成、肖本洋、何秋蓉起诉至法院，请求：1.判令刘勇成承担违约责任；2.判令肖本洋、何秋蓉继续履行还房协议，直接对原告承担还房安置义务；3.三被告承担本案诉讼费用。石柱土家族自治县人民法院于2008年5月16日作出（2008）石民初字第94号判决：一、由刘勇成、何秋蓉、肖本洋在位于石柱县桥北路44号片区B栋2号楼第三层位置连带安置赔偿王国建房屋，其建筑面积104平方米；二、限王国建在判决生效后30日内交付刘勇成房屋余款5000元；三、驳回王国建的其他诉讼请求。何秋蓉、肖本洋不服，向重庆市人民检察院第四分院申诉，重庆市人民检察院第四分院于2010年3月26日作出渝检四分民抗（2010）1号民事抗诉书，向重庆市第四中级人民法院提出抗诉。重庆市第四中级人民法院作出（2010）渝四中法民再终字第23号民事判决书，判决：一、撤销石柱土家族自治县人民法院（2008）石民初字第94号民事判决书；二、驳回王国建的诉讼请求。2012年9月25日石柱县县城规划区利用D级危房违法开发处理工作领导小组出具证明：石柱县南宾镇桥北肖本洋烂尾楼场坪工程危房改造，已被县人民政府纳入遗留问题处理，现正在处理之中。肖本洋和何秋蓉系夫妻关系。肖本洋、何秋蓉在南宾镇红井村后河组修建的宜居苑已经县人民政府批准开工建设，现完成了工程。2012年9月15日，肖本洋、何秋蓉将已修建的11套房屋约900平方米房屋交给刘勇成。刘勇成将其中六套［C-4第一层、二层、三层、四层、五层（每套90.51平方米）、及C-1第一层（65.05平方米），共517.6平方米］还给了马莉，将C-4第六层还给了谭晓林家，将D-3第三层、四层、五层共三套还给李世开家，将A-1第五层还给秦廷珍家。
另查明：马莉与刘勇成原系夫妻关系，2006年5月11日双方在石柱土家族自治县民政局办理离婚登记，并在离婚协议中约定“现有住房2楼1底共300平方米归女方所有，室内所有财产归女方所有，住房周围地盘约200平方米归女方所有……。”2006年11月8日，岑默、刘勇成作为甲方与马莉作为乙方签订拆建还房协议，约定：甲方拆除乙方的位于石柱土家族自治县南宾镇红井村后河组二楼一底住房，甲方拆建后按原先的建筑面积赔偿乙方共计500平方米的房屋……。马莉起诉刘勇成、王国建确认刘勇成与王国建2004年8月18日签订的《契约》无效，石柱土家族自治县人民法院于2012年12月18日作出（2013）石法民初字第2878号民事判决书，判决驳回马莉的诉讼请求。马莉不服提起上诉，重庆市第四中级人民法院于2013年4月10日作出（2013）渝四中法民终字第0183号判决书，判决驳回上诉，维持原判。
再查明，根据王国建的申请，石柱土家族自治县人民法院查封了刘勇成、马莉位于石柱县南宾镇城北路“宜居苑”商品房（肖本阳修建）C-4-1一套。在庭审中，经石柱土家族自治县人民法院向王国建释明，王国建将诉讼请求第一项明确为：要求判令刘勇成、马莉交还王国建104平方米房屋一套，还房位置：石柱土家族自治县人民法院查封的刘勇成、马莉位于石柱县南宾镇城北路“宜居苑”商品房（肖本阳修建）C-4-1一套，所差面积要求被告按市场价补差价。各方当事人均认可该房屋市场价为2800元／平方米。
王国建一审诉称：刘勇成于2004年8月18日将位于石柱县桥北路44号两楼一底的砖混结构的顶楼103.84平方米房屋一套以25000元卖给王国建，双方签订房屋买卖《契约》，王国建于2004年9月10日开始居住使用。刘勇成、马莉于2006年5月11日协议离婚，协议约定：“位于桥北44号共有房屋一栋归女方（马莉）所有。”紧接由马莉委托刘勇成将房屋拆除重建。2006年11月4日，刘勇成作为甲方与王国建作为乙方签订《拆迁还房协议》，协议约定：房屋建好后将B栋2号第三层104平方米的房屋一套交还王国建，同时约定过渡费支付办法及应承担的违约责任等。王国建的房屋于2006年11月被刘勇成拆除。嗣后，刘勇成不但没有按约定向王国建交还房屋，而且被拆除的房屋超过一年还没有动工。王国建找到刘勇成问原因，刘勇成称找了新的合伙人何秋蓉、肖本洋。王国建发现自己的权利得不到保障，于是2008年1月28日向法院提起了民事诉讼。通过诉讼查明，肖本洋、何秋蓉系夫妻关系，其进行房地产开发建设未取得相应的资质，系以家庭财产投资经营。2007年10月11日，刘勇成与何秋蓉签订《联合建房协议书》，以刘勇成提供土地，何秋蓉出资的方式联合建房。2010年10月，重庆市第四中级人民法院以刘勇成与何秋蓉签订的《联合建房协议书》中的大部分建房土地未取得合法使用权，属违法建筑，王国建主张的还房权利无法得到实际履行，王国建与刘勇成签订的《拆迁还房协议》对何秋蓉、肖本洋没有约束力为由，作出（2010）渝四中法民再终字第23号民事判决，驳回了王国建的诉讼请求。2012年3月王国建向石柱土家族自治县县城规划区利用D级危房违法开发处理工作领导小组办公室了解到，该栋房屋建设的危房改造已被县人民政府纳入遗留问题处理，现正在处理之中。何秋蓉、肖本洋经政府同意已对该栋房屋动工修建，且设立了“宜居苑项目部”对外出售。马莉于2012年6月15日将刘勇成和王国建诉讼到法院，请求依法确认2006年11月4日签订的《拆建还房协议》无效。经庭审，马莉见胜诉无望而撤诉，由此可证明刘勇成意图用《离婚协议申请书》将桥北路44号王国建购买的房子转移给马莉的行为无效。2012年9月29日马莉诉刘勇成、王国建房屋买卖契约无效。其依据的事实和理由也是说刘勇成与马莉的离婚协议约定“位于桥北路44号共有房屋一栋归女方所有。”因此刘勇成无权与王国建签订房屋买卖契约。结果，一审法院和二审法院都驳回马莉的诉讼请求。2013年3月22日《桥北宜居苑还房公示》中肖本阳没有还房给马莉，公示是还房给刘勇成。这也可证明刘勇成以离婚协议中的约定将44号房中王国建的权属转移给马莉的行为是无效的。现王国建起诉请求法院：一、判令刘勇成、马莉交还王国建104平方米房屋一套，还房位置：第三人肖本洋在宜居苑还给刘勇成517平方米的房屋之内；二、赔偿王国建搬迁费200元，逾期交房违约金及过渡费（计算至2013年7月24日止）共计16500元，何秋蓉、肖本洋承担连带还房责任；三、由刘勇成、马莉承担本案诉讼费用。
刘勇成在一审辩称：2004年8月18日，刘勇成与王国建签订的房屋买卖契约无效，2004年8月18日前，王国建一直在刘勇成家租房居住。2002年至2004年是刘勇成和马莉矛盾极度恶化的时候，加之刘勇成从单位出来后，经济极为困难，四处借钱，还向王国建借过钱。王国建夫妇知道这种情况，就多次私下找到刘勇成要求把租用的顶楼卖给王国建。刘勇成在无可奈何的情况下，背着马莉将顶楼以25000元的低价出售给王国建。因为怕马莉知道，所以签约时没有第三人知道。王国建也答应不让马莉知道。马莉一直以为是王国建在租房居住。2004年8月18日后，马莉问房租时，刘勇成就说已经收了。2006年前该房一直是集体土地，属违法建筑，而王国建是大歇乡村民，无资格购买此房。房屋至今未过户，还登记在刘勇成名下，王国建至今没付完款。契约第四条注明屋内全部设施是刘勇成的，说明该房如需改建，王国建无权阻拦，而后来拆房，王国建百般刁难。刘勇成为了达到目的，就暂时依了王国建。因为契约无效，所以后面的拆建还房协议，刘勇成的责任无法履行，该刘勇成承担的责任，刘勇成应该承担。刘勇成没有取得资质，也无拆迁资质，开发商还给刘勇成的房屋已经还给马莉等人。现在只有退购房款给王国建，该刘勇成承担的责任，由刘勇成承担。
马莉在一审辩称：1.列马莉为本案被告是错误的。一是马莉与王国建从未签订过任何拆迁安置协议；二是马莉不是开发商的合伙人；三是马莉没有为开发商房地产拆迁行为提供过担保。2.王国建将马莉列为被告是因为马莉曾是刘勇成前妻，但马莉并没有多占还房面积，且王国建与刘勇成签拆建还房协议时，刘勇成已经和马莉离婚，没有对王国建还房的义务。综上，应当驳回王国建对马莉的诉讼请求。
第三人何秋蓉、肖本洋在一审陈述称：何秋蓉、肖本洋无还房义务。肖本洋、何秋蓉并没有与王国建发生拆迁还房关系。王国建要求第三人还房的请求已经人民法院生效判决驳回。第三人已履行了对刘勇成的还房义务，刘勇成是否已经还给王国建跟第三人无关。请求驳回王国建要求第三人承担连带还房责任的诉讼请求。
石柱土家族自治县人民法院认为，本案争议的焦点为：一、王国建与刘勇成2004年8月18日签订的房屋买卖契约的效力；二、马莉与刘勇成达成离婚协议中关于财产分割部分的效力：三、马莉和刘勇成是否应承担给王国建还房的义务；四、第三人是否应承担连带还房义务。五、被告是否应支付王国建搬迁费、逾期交房违约金及过渡费16500元。关于焦点一，王国建与刘勇成在平等、自愿的基础上签订的房屋买卖《契约》，《契约》的效力已为生效的（2013）渝四中法民终字第00183号民事判决所确认。关于焦点二，马莉与刘勇成办理离婚登记在王国建与刘勇成签订房屋买卖契约之后，如前所述王国建与刘勇成的房屋买卖契约有效，且王国建已实际居住占有该房屋，因此刘勇成与马莉在离婚协议中将属于王国建购买的房屋分割给马莉的约定无效。关于焦点三，因刘勇成与马莉离婚协议中将属于王国建购买的房屋分割给马莉的约定无效，刘勇成根据与马莉签订的《拆建还房协议》给马莉所还房六套约517平方米，应包含应还王国建的104平方米房屋。2012年9月15日肖本阳、何秋蓉（为甲方）与刘勇成（为乙方）签订的《房屋交付协议》中约定：“……C-4的第一层、二层、三层、四层、五层及C-1的第一层，共六套。该六套房屋除包括乙方和马莉的房屋外，还包括乙方应还王国建的一套约104平方米……。”以上内容，也可以印证该事实。由于该六套房屋最大面积约为90.51平方米，马莉和刘勇成应共同还90.51平方米房屋，所差面积按市场价2800元／平方米由刘勇成补差价，即（104-90.51）×2800元／平方米=37772元。关于焦点四，刘勇成与王国建签订《拆迁还房协议》的时间在刘勇成与何秋蓉签订《联合建房协议书》之前，并且在《联合建房协议书》中约定，刘勇成在签订该协议前与他人发生的任何经济往来纠纷，由刘勇成自行承担相应的法律责任，与何秋蓉无关。根据合同相对性规则，《拆迁还房协议》的内容对何秋蓉、肖本洋没有约束力。关于焦点五，一审法院认为根据王国建与刘勇成签订的《拆建还房协议》的约定，王国建的房租费及搬家费应为：150元／月×80个月（从2006年11月4日至2013年7月23日）＋200元=12200元，违约金为：150元／月×62个月=9300元，王国建自认扣除未付购房款5000元，刘勇成共应支付16500元。综上。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条，第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、刘勇成、马莉在本判决生效后立即将位于石柱县南宾镇城北路“宜居苑”商品房（肖本阳修建）C-4-1房屋交付给原告王国建；二、刘勇成在本判决生效后五日内向王国建支付面积差价款37772.00元；三、刘勇成在本判决生效后五日内支付王国建搬迁费、房租费、违约金共计16500.00元；四、驳回王国建的其他诉讼请求。案件受理费5824.00元，由刘勇成承担。
上诉人马莉不服一审判决，向本院提起上诉，请求本院撤销（2013）石法民初字第02260号民事判决第一项，改判上诉人马莉不交付石柱土家族自治县南宾镇城北路“宜居苑”商品房C-4-1号房屋，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由如下：一、一审认定的部分事实错误。原判认定离婚协议中将属于王国建的房屋分割给了上诉人的事实不成立。离婚协议中并未有任何文字表明其分割的财产中有王国建的一部分。原判认定，刘勇成与上诉人签订的《拆建还房协议》给上诉人的517平方米房屋中应包含王国建的104平方米房屋的事实不成立。二、一审判决错误。一审认为，刘勇成与王国建的《拆迁还房协议》有效，由刘勇成承担相应的法律责任，同时提到合同的相对性原则。既然王国建与刘勇成签订《拆建还房协议》，为什么一审判决却要马莉与刘勇成共同还房呢？刘勇成与王国建的《拆建还房协议》要维护，难道刘勇成与马莉签的《拆建还房协议》不要维护？一审判决第一项判决马莉与刘勇成共同给王国建还房错误。刘勇成与马莉从未合伙过，马莉与王国建一样，也是拆建协议的还房相对人，刘勇成给马莉的还房面积517平方米，没有超出3%的误差范围，属于合理还房面积。
被上诉人王国建答辩称：一审法院判决正确。马莉的“一审认定的部分事实错误”的上诉理由不成立。只要一审人民法院认定的事实与上诉人离婚协议中约定的事实是相吻合的，就是正确的认定。马莉主张刘勇成还给上诉人的517平方米房屋中不包含王国建的104平方米房屋，是不正视事实真相。《拆迁还房协议》的签订，是马莉委托刘勇成拆除重建，等同于是刘勇成、马莉共同拆除重建的，就应该共同还房。刘勇成与马莉离婚时，又将王国建购买的顶楼一并协议归马莉所有，刘勇成将肖本洋还给刘勇成的517平方米的房屋转还给马莉，这517平方米的房屋包含了王国建的104平方米房屋，所以马莉要和刘勇成共同还房。
被上诉人刘勇成答辩称：一审判决错误，刘勇成该还给马莉的房屋已经还了。刘勇成与王国建的签订的协议无效，理由如下：1.王国建购买房屋时马莉没有签字；2.该房屋修建在集体土地上，不能买卖；3.王国建的购房款只付了2万元，显失公平。
原审第三人何秋蓉、肖本洋共同答辩称：上诉人与被上诉人之间的的纠纷和第三人无关，第三人支付刘勇成70万元，且履行了还房义务。请求判令第三人对本案不承担责任。
上诉人马莉，被上诉人王国建、刘勇成，第三人何秋蓉、肖本洋在本院二审期间没有提交新的证据。
本院二审查明：本案涉及的拆建前的坐落于石柱土家族自治县南宾镇城北路44号两楼一底住房登记在刘勇成名下。刘勇成将坐落于石柱土家族自治县南宾镇城北路44号两楼一底砖混结构顶楼出卖给王国建后，未办理相应的房屋产权变更登记。刘勇成与马莉离婚时约定“现有住房2楼1底共300平方米归女方所有，室内所有财产归女方所有，住房周围地盘约200平方米归女方所有……”，此后，也未办理相应的产权变更登记。桥北（肖本洋）宜居苑还房公示，还房户刘勇成应还房面积与实际还房面积均包含有王国建102平方米在内。肖本洋、何秋荣与刘勇成签订的《房屋交付协议》中约定，肖本洋、何秋荣交付给刘勇成的6套房屋，包括刘勇成应当还王国建家的一套约104平方米。
本院二审查明的其余事实与一审查明的事实相同。
本院认为，本案的争议焦点是：上诉人马莉是否应承担与刘勇成共同将位于石柱县南宾镇城北路“宜居苑”商品房（肖本洋修建）C-4-1房屋交付给被上诉人王国建的义务。本院对此焦点评述如下：
刘勇成与王国建签订《契约》，将坐落于石柱土家族自治县南宾镇城北路44号两楼一底砖混结构房屋的约103.84平方米顶楼出卖给王国建时，处于刘勇成与马莉婚姻关系存续期间，王国建有理由相信刘勇成处分夫妻共有财产得到了马莉的同意，王国建购得房屋顶楼并占有居住期间，也未有证据表明居住于同一栋房屋内的马莉对刘勇成将房屋顶楼出卖给王国建提出过异议，可以认定马莉对刘勇成出售房屋顶楼给王国建的事实是知晓并同意的，刘勇成与王国建之间的房屋买卖合同有效。刘勇成与马莉离婚时约定，将登记在刘勇成名下的房屋分归女方马莉所有。虽然王国建购买该房屋顶楼后未进行相应的产权变更登记，仍旧登记在刘勇成名下，但刘勇成与马莉签订离婚协议时王国建已实际占有了房屋顶楼，且本院查明刘勇成、马莉离婚时约定将登记在刘勇成名下的房屋分归马莉后亦未相应变更登记在马莉名下，本院可以认定，刘勇成、马莉离婚时约定分归马莉的房屋，包含了已经出卖给王国建的房屋顶楼，刘勇成与马莉离婚时分割财产的这一部分约定无效，刘勇成与马莉签订的《拆建还房协议》涉及要拆除的房屋包含有王国建购得的房屋。何秋蓉、肖本洋与刘勇成签订的《房屋交付协议》的约定以及桥北（肖本洋）宜居苑还房公示证明了何秋蓉、肖本洋所还刘勇成的六套房屋当中包含有王国建的104平方米房屋。刘勇成将肖本洋、何秋蓉所还的包含王国建的104平方米房屋在内的六套房屋又全部还给了马莉，马莉占有了应属王国建的房屋，马莉应当与刘勇成共同承担向王国建还房的责任。
综上，马莉的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律准确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2912元，由上诉人马莉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 飞
代理审判员 徐婷婷
代理审判员 王军峰
二〇一四年八月二十八日
书 记 员 王瑞霞