广西壮族自治区贺州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂11民终86号
上诉人（一审被告）：广西贺州市广建房地产开发有限公司。
住所地：贺州市八步区太兴街**号。
法定代表人：黄滨，董事长。
委托代理人：梁红霞，广西桂东律师事务所律师。
委托代理人：李红，广西桂东律师事务所实习律师。
被上诉人（一审原告）：吴东林，男，1987年10月7日出生，汉族，住贺州市八步区。
上诉人广西贺州市广建房地产开发有限公司与被上诉人吴东林关于商品房预售合同纠纷一案，不服八步区人民法院（2016）桂1102民初1893号民事判决，向本院提出上诉。本院2017年1月17日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人广西贺州市广建房地产开发有限公司的上诉请求：一、请求二审法院撤销一审判决第一项，改判上诉人未逾期交房，无需向被上诉人支付逾期交房违约金；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
上诉理由：一审判决认定事实不清，判决不当，请求二审法院撤销一审判决并依法改判。
一、本案上诉人逾期交房主要是由于政府原因、不可抗力、施工时间限制等因素造成的，根据合同约定应依法予以延期。
依据合同第八条“但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可以据实予以延期：l.不可抗力；2.其他费出卖人能控制因素(如政府有关庆典、计划性停水、停电、交通管制、施工时间限制及政策性因素等)造成工期延误，出卖人可据实延期交房；3.出卖人将竣工资料、报告提交政府部门并接收后(以政府接收资料日期为准)等待验收或丈量所需的时间除外。4.双方约定在交房时，如买受人未按约定付清房款，则交房日期顺眼，顺延至买受人付清全部房款之日起十日内”规定。本案商品房在实际施工建设中遇到第八条规定的情形可以据实延期为352天，其中：
1.停水停电无法正常施工的，可延期5天；
2.国家法定节假日，可延期l30天；
3.昼夜降雨量超过50mm的23天、大雨到暴雨以上72天，中到大雨，暴雨为以上的180天，属不可抗力因素，据此可延期180天；
4.2011年至2015年中高考、公务员考试、事业单位考试，环保局下文强制停工，属政府限制施工时间，共可延期37天。
合同约定的交房时间为2015年12月31日，扣除可延期交房的352天，上诉人不存在延期交房的事实，但一审法院只扣除停水停电时间，对不可抗力的大暴雨天数、政府强制限制施工的中高考时间及国家的法定节假日未依法予以扣减，是错误的，恳请二审法院依法予以扣减。
二、本案商品房买卖合同约定的违约金比例过高，应依法予以调整。
根据《合同法》第一百一十四条第二款：“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少”的规定，合同约定违约金过高，应当以被上诉人的实际损失为标准在法定范围(30％)内上浮，请求超过这一幅度，应不予支持。最高人民法院在该司法解释中使用“应当”而不是“可以”，说明对“损失”的上限进行了明确限制，同时也对法官审理该类案件的自由裁量范围进行了明确限制。不可突破该限制。本案中，上诉人逾期交房仅是妨碍了被上诉人的对房屋的居住利益。应当参照相关部门公布或者评估的同类同地段房屋租金标准计算实际损失，或者以同地段租户单位租金计算损失。几乎所有类似的案件都是以租金计算损失的。即使在贺州市，类似的判例也比比皆是。因此，本案合同约定的违约金过高，因上诉人逾期交房妨碍的是被上诉人的居住利益，给被上诉人造成的是租金方面的损失，因此违约金应以同一地段租户单位的租金为标准计算赔偿损失。从调取的同一地段租户，即贺州市八达西路602号住宅租房合同90平方米一套，中等装修，每月租金400元，上浮30％为520元，每平方米租金均为6元(不带家具)。可见，合同约定违约金过高，敬请法院根据被上诉人的实际损失(即延期交房给被上诉人造成租金的损失)，以同一地段租户单位的租金为标准在法定范围(30％)内上浮予以计算为宜。因此，敬请二审法院将本案逾期交房违约金依法予以调整。
三、本案项目现今无法交房主要是由于政府、司法部门原因造成的。因上诉人涉及一些诉讼，司法部门将上诉人账户冻结、土地查封等，造成上诉人资金链断裂，被迫停工，致使现今消防水电尚未完工，无法交付商品房。对此，而上诉人多次要求政府部门予以协调处理，以确保广大业主的合法权益，但政府部门对此并无回应，也不重视，以此情形，本案商品房将一直处于停工状态，也将一直无法交房。综上，请求二审法院依法查明本案事实，并依法支持上诉人上诉请求。
被上诉人吴东林答辩称，上诉人的二审请求没有事实与法律依据，一审判决认定事实准确，要求维持原判。
被上诉人吴东林一审诉讼请求：1、判令被告广建公司立即无条件交出业主所购金泰大厦2-****号房；2、判令被告广建公司给付从2016年1月1日起至实际交房之日止逾期违约金和同期贷款利息，暂计违约金4830.7元及利息5757.13元（从2016年1月1日起至2016年6月30日共计180天），两项合计共10587.83元；3、本案诉讼费用由被告全部承担。
一审认定事实，1、商品房买卖合同第八条约定“其他非出卖人能控制的因素（如政府有关庆典、计划性停水、停电、交通管制、施工时间限制及政策性因素等）造成工期延误，出卖人可据实延期交房”，被告证据3主要是证明因降雨、中高考、法定节假日等因素造成工期延误的，被告主张的可延误工期的因素没有合同约定，对被告证据3所要证明的内容该院不予确认。被告证据5因停电导致工期延误5天，该院予以确认。2、被告证据4与本案无关，该院不予确认。
另查明，涉案房屋只完成了主体，房屋的水电、电梯、公共设施、消防等工程尚未完成，也未经过施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位的竣工验收。
该院认为，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买金泰大厦2单元****号房，是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。签订合同后，原告依约按时支付了全部房款，被告应在2015年12月31日前将经分期综合验收合格的商品房交付原告，但现涉案的商品房尚未进行验收，合同约定的交付条件尚未达到，原告请求被告立即交付其所购买的商品房的诉讼请求，该院不予支持。原告可待交房条件成就时再主张被告交付房屋。
原、被告在签订合同时约定了被告广建公司可据实予以延期的因素，包括遭遇不可抗力和其他非出卖人能控制的因素，如政府有关庆典、计划性停水、停电、交通管制、施工时间限制、政策性因素等。因停电导致工期延误5天，该5天应予扣除。被告主张因降雨、中高考、法定节假日等因素延期，没有合同约定，对被告的该辩称，该院不予采纳。根据《商品房买卖合同》第九条“出卖人逾期超过90日后交房的，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之壹的违约金。”约定，被告应按应付款的万分之一从2016年1月1日起至实际交房之日向原告支付违约金，暂计至2016年6月30日，被告逾期交房181天，扣除可以延期的5天，被告应支付的逾期交房违约金为4723元[268372元×0.1‰×176天]。原告要求被告支付同期贷款利息，没有合同约定，对该诉讼请求，该院不予支持。
被告辩称按日万分之一支付违约金过高，该院认为合同约定按日万分之一支付违约金是双方的真实意思表示，双方应按约定履行，被告请求调整，该院不予支持。
综上判决，一、被告广西贺州市广建房地产开发有限公司应向原告吴东林支付逾期交房违约金4723元（暂计至2016年6月30日，之后的计算至被告实际交房之日止）；二、驳回原告吴东林的其他诉讼请求。
上诉人对一审另查明的事实没有异议，认为遗漏查明可延期天数352天。被上诉人对一审认定的事实无异议。双方没有新证据提交。综合诉辩意见，对双方没有异议的事实本院予以确认。
本院另查明，讼争房屋目前尚未交付使用。
本院认为，中、高考、公务员考试、事业单位考试、国家法定节假日均是上诉人在签订合同时可以预见的因素，并非上诉人不能控制因素。降雨属于自然现象，停水停电也虽不可控制，但上诉人未提交因此停工的相关证据。且上诉人要求扣除352天有部分天数是发生在双方签订合同之前。上诉人主张按商品房买卖合同第八条约定予以全部扣除没有事实依据，本院不予采信。上诉人主张没有逾期交房，不承担违约责任，本院不予以支持。
双方约定的违约金是按日向买受人支付已交房价款万分之一，亦即已交房价款的年百分之3.6，而同期人民银行贷款利率达到年百分之6.4，显然，双方约定的违约金尚不足以弥补被上诉人已交房款的贷款利息损失，上诉人主张违约金过高无事实依据。“应当参照相关部门公布或者评估的同类同地段房屋租金标准计算实际损失”是在双方没有约定违约金的情况下适用。本案双方约定了具体的违约金，且违约金过高依据明显不足。上诉人请求调整违约金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人广西贺州市广建房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人广西贺州市广建房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 凌丽琪
审 判 员 张依传
代理审判员 卢晓春
二〇一七年三月二十二日
本件与原本核对无异
书 记 员 侯美妃