辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民终3854号
上诉人（原审被告）：谷晓红，女，1968年4月18日出生，汉族，住沈阳市和平区。
委托诉讼代理人：卫力军，辽宁同宇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：沈阳军区金山招待所，住所地：沈阳市和平区昆明北街**号。
法定代表人：肖楠，招待所所长。
委托诉讼代理人：宋子升，沈阳军区法律顾问处律师。
上诉人谷晓红因与被上诉人沈阳军区金山招待所房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2016）辽0102民初6521号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月5日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
谷晓红上诉请求：1、撤销沈阳市和平区人民法院（2016）辽0102民初6521号民事判决，依法改判；2、被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：1、上诉人不欠被上诉人租金及违约金；2、被上诉人违反国家工商局、总后勤部关于军产房屋对外租赁必须具有《军队房租租赁许可证》的规定，违规出租军产进行商业营利活动，存在严重过错，被上诉人无权按照《租赁合同》约定的金额向上诉人收取租赁费；3、被上诉人以高于国家电价标准向上诉人收取电费，上诉人初步估算这些年来已达七、八万之多，应予返还上诉人。
沈阳军区金山招待所辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
沈阳军区金山招待所向一审法院起诉请求：1、判令终止原、被告间的一楼房屋租赁合同；2、判令被告给付一楼租金人民币13.5万元（2015年10月1日至2016年6月30日）；3、判令被告给付一楼水、电、煤气费2.6万元；4、判令被告给付当年租金20%违约金3.6万元；5、判令被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告增加诉讼请求，诉请租金给付至2016年9月30日，诉请被告从承租房屋腾出。原告撤回诉请被告给付水、电、煤气费2.6万元的诉讼请求。
一审法院认定事实：2010年12月30日，金山宾馆（甲方）与被告谷晓红（乙方）签订《附加协议》一份，约定：1、甲方同意将现一楼牛肉面，所承租的房屋207.36平方米，在牛肉面2011年4月30日合同到期后，承租给乙方使用，双方自签订本协议之日，乙方向甲方交定金9万元，待交房前，签订一楼房屋租赁合同。2、甲方同意乙方在二楼及一楼主合同到期后，继续承租给乙方，租赁期限共五年，即二楼合同为2014年3月14日至2019年3月13日，一楼合同为签订主合同到期后，续租五年。3、房屋租金为二楼每年42万元，一楼每年18万元……金山招待所于2011年1月1日取得中国人民解放军总后勤部司令部颁发的《军队单位对外有偿服务许可证》，该所可进行房屋租赁收费。2011年6月20日，原告（甲方）、被告（乙方）签订《房屋租赁协议书》1份，约定原告将诉争房出租给被告用于经营快餐、超市。租期3年，自2011年7月1日至2014年6月30日止。协议第三条约定，年租金18万元。房屋租金交纳采取上打租方式，即乙方从起租之日算起，每半年交纳一次房费（即：从签合同前，先缴纳2011年7月1日至2011年12月31日，半年的房费9万元），以此类推。如乙方延误交纳租金超过一个月，甲方按当年租金加收20%滞纳金，超过一个季度不交租金，甲方按乙方单方毁约处理。甲方有权停水、停电、封门、收回乙方所租房屋；第四条约定，租赁期内的水、电、垃圾处理费等费用均按当地主管部门规定的价格中行计量计价，由乙方承担。其费用按月结算，乙方于每月宾馆查表后十日内向甲方交纳。（甲方将在每月的5日进行能源费查表，并将下达能源费收费单，甲方会在能源费收费单上标注清楚各种收费费用明细，乙方需在当月15日前将能源费交纳齐全）。……第五条约定，房屋租赁保证金2万元，在签订本协议同时付给甲方，作为租赁期内的保证金。租赁期满时，乙方保证房屋及设施、设备完好，交与甲方验收合格后，保证金无息退还乙方（庭审中，被告主张交付了2万元保证金，原告对该金额予以认可，但主张被告交纳的是二楼的保证金）。该合同签订后，原告向被告交付了诉争房屋，被告向原告交付了租金，但自2015年10月起，被告未再支付租金。
一审法院认为，金山宾馆与被告签订的《附加协议》、《房屋租赁协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家强制性法律规定，合法有效，一审法院予以确认。因金山宾馆系被告金山招待所的内设机构，故被告系二份协议的权利、义务主体。上述协议对原、被告均产生约束力。原、被告均应依上述协议履行。关于租期问题，依据《房屋租赁协议书》约定，租期至2014年，而依据《附加协议》约定，在《房屋租赁协议书》到期后，续租五年，故诉争房租期至2019年到期，因2014年《房屋租赁协议书》到期后双方并未再行续签租赁合同，故《房屋租赁协议书》继续有效。对原告主张《房屋租赁协议书》属后合同，《附加协议》为前合同，应以后合同约定租期为准的问题，因关于租期到期后问题后合同无约定，前合同有约定，故应以前合同约定为准，故对原告抗辩，一审法院不予采信。关于原告主张终止《房屋租赁协议书》的诉讼请求，因该租期续租五年，租期未到，原告应提供证据证明该合同符合法定或约定的解除条件。依据《房屋租赁协议书》第3条约定，“超过一个季度不交租金，甲方按乙方单方毁约处理。甲方有权停水、停电、封门、收回乙方所租房屋”。现被告从2015年10月起欠付租金，已符合协议约定的解除条件，故该协议应予解除，合同解除后，合同的权利义务终止，对原告主张终止双方签订的《房屋租赁协议书》的诉讼请求，一审法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对原告诉请被告给付从2015年10月1日至2016年9月30日期间租金的诉讼请求，被告欠付租金属实，一审法院予以支持。关于被称租金已交付至2016年11月，证据不足，一审法院不予支持。关于原告主张违约金问题，符合协议第3条之约定，一审法院予以支持。因租赁协议解除，对原告诉请被告腾房的主张，一审法院予以支持。关于原告撤回主张被告承担水、电、煤气费2.6万元的诉讼请求，一审法院准予。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，一审法院判决如下：一、解除原告沈阳军区金山招待所与被告谷晓红于2011年6月20日签订的《房屋租赁协议书》；二、被告谷晓红于判决生效之日起30日内从位于沈阳市和平区昆明北街62号金山宾馆一楼东侧门市面积为207，36平方米房屋及原小二楼28平方米面积房屋腾出，完好无损的交付原告沈阳军区金山招待所；三、被告谷晓红于判决生效之日起10日内给付原告沈阳军区金山招待所从2015年10月1日至2016年9月30日止的租金180000元；四、被告谷晓红于判决生效之日起10日内给付原告沈阳军区金山招待所违约金36000元；五、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未在判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4705元，由原告承担165元，由被告承担4540元。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，当事人对自己的主张有责任提供证据，没有证据或证据不足，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人使用被上诉人提供的房屋，应向被上诉人支付房屋租金。本案中上诉人从2015年10月1日起欠付一楼租金，但其主张诉争楼房二楼多交付的2015年4月1日至9月末的租金应折抵二楼欠付租金。本案中诉争房屋的一楼现仍由上诉人占有，并未交接给被上诉人，因此上诉人应按照每年18万元向被上诉人支付其占有使用期间的房屋租金。关于折抵问题，因上诉人与被上诉人关于诉争房屋的一楼和二楼双方签订相互独立的租赁合同，且被上诉人认为上诉人并未多支付二楼房屋租金，也不同意租金折抵，因此上诉人该主张本院无法支持，上诉人应向被上诉人支付欠付的一楼租金。关于电费问题，因本案沈阳军区金山招待所的一审诉讼请求中并未包含上述问题，因此本案中不予一并审理。
综上所述，谷晓红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4705元，由上诉人谷晓红负担。
本判决为终审判决。
审判长 孙悦
审判员 单立
审判员 王虹
二〇一七年四月十一日
书记员 张磊
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。