广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第1017号
上诉人（原审原告）：谭国杰，男，中国香港居民。
委托代理人：林海，广东逸生律师事务所律师。
委托代理人：潘向宁，广东逸生律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：联马实业（深圳）有限公司，住所地：深圳市罗湖区。
法定代表人：庄晓东，董事长。
委托代理人：林鑫榉，男，汉族，住所地：广东省深圳市罗湖区，系该司员工。
上诉人谭国杰因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2013）深罗法民三初字第1217号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，一、2005年10月10日，谭国杰与联马实业（深圳）有限公司（以下简称联马公司）签订《深圳市房地产买卖合同》，约定谭国杰向联马公司购买位于深圳市罗湖区春风路新银座商业裙楼2-c39号商铺，建筑面积16平方米，售价为671347元；附表三约定装修标准：1、外墙：裙楼石材。2、内墙：间隔墙用石膏防火板。3、天花：统一标准吊顶。4、地面：水泥砂浆找平地面。5、门：落地玻璃大门。同时还约定了装置空调、广播、监控等系统及电梯等其它项目。
2005年10月20日，谭国杰与联马公司签订《铺位委托经营合同》，约定：谭国杰将位于深圳市罗湖区春风路新银座商业裙楼2-c39号商铺委托联马公司经营，建筑面积16平方米，套内建筑面积7.59平方米；委托经营期限为三年，自2005年11月1日起至2008年10月31日止；委托期限内，联马公司自主经营管理商铺，并承担经营风险，谭国杰不参与商铺经营管理，不承担经营风险；合同期内，商铺由联马公司统一管理，并负责商场的经营、保安、消防、卫生、水电、物业管理和商场维修，相应承担上述各项的有关费用；经谭国杰与联马公司双方商定，在委托经营期限三年内，谭国杰将该物业使用权全权委托给联马公司进行管理，联马公司同意给予谭国杰223782元购铺优惠作为该物业前三年委托经营的补偿，双方签署《房地产买卖合同》时以此优惠为准；合同期满不续约时，联马公司应按照双方签署的《深圳市房地产买卖合同》上约定的交铺标准将该物业移交给谭国杰。在谭国杰同意的情况下，联马公司可按照租赁期间的装修状况，将该物业交还谭国杰，并办理移交手续；合同还约定了其他权利义务。双方签订《铺位委托经营合同》当天，谭国杰出具《授权委托书》，认可将上述物业不可撤销地全权委托联马公司经营，委托经营期限自2005年11月1日起至2009年10月31日止。经营期间内，谭国杰授权联马公司在经营管理期间可将物业转委托第三者经营或出租，给第三者经营管理收入及租金由联马公司收取。
上述《铺位委托经营合同》签订同日，谭国杰与联马公司又续签了另一份《铺位委托经营合同》，约定谭国杰同意在前一份《铺位委托经营合同》到期后继续将该物业全权委托联马公司经营，自2008年11月1日起至2009年10月31日止；合同的其他内容与前一份《铺位委托经营合同》内容基本一致。
二、上述《铺位委托经营合同》到期后，谭国杰与联马公司未续签租赁合同。至今，谭国杰、联马公司双方未办理涉案商铺的交接手续。2009年9月25日，在经营期限即将届满时，联马公司委托深圳市联马物业管理有限公司向谭国杰寄送物业移交通知书。前述邮件的寄送地址为谭国杰在房屋买卖合同中所留地址，谭国杰主张并未收到通知。
三、涉案房产的《房地产证》显示涉案房产的用途为商业，建筑面积为16平方米。根据深圳市房屋租赁管理办公室发布的深圳市2009、2010、2011年房屋租赁指导租金表，涉诉房产在2009年至2011年的指导租金标准为150元／平方米／月，2012年至2013年的指导租金标准为160元／平方米／月。
谭国杰向原审法院提起本案诉讼，请求：1、联马公司立即将座落于深圳市罗湖区春风路新银座商业裙楼2-c39号商铺按双方签署《深圳市房地产买卖合同》时图纸分割铺位、按约定的装修并开通水电后交还谭国杰；2、联马公司赔偿因占用谭国杰商铺而给谭国杰造成的损失116160.00元（自2009年11月1日起暂计至2013年9月30日止）；3、联马公司承担本案诉讼费。
原审法院认为，谭国杰与联马公司签订的两份《铺位委托经营合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。《铺位委托经营合同》虽名为委托经营合同，实为房屋租赁合同。在《铺位委托经营合同》履行期限届满前2009年9月25日，联马公司已通知谭国杰办理物业移交手续，其后谭国杰与联马公司并未续签合同或重新签订房屋租赁合同。《铺位委托经营合同》约定，“合同期满不续约时，联马公司应按照双方签署的《深圳市房地产买卖合同》约定的交铺标准将该物业移交给谭国杰。在谭国杰同意的情况下，联马公司可按照租赁期间的装修状况，将该物业交还谭国杰，并办理移交手续”。虽然谭国杰与联马公司并未实际办理商铺交接手续，但因联马公司已履行了通知交付物业的义务，而由于谭国杰在接到联马公司通知之后并未及时与联马公司联系，联马公司亦无从知道谭国杰是否愿意按租赁期间的现状移交物业，且谭国杰亦未能举证证明合同期满后联马公司仍实际占有、使用涉案商铺，因此，谭国杰要求联马公司支付2009年11月1日至2013年9月30日期间的租金损失的诉讼请求，原审法院不予支持。谭国杰诉请联马公司按《深圳市房地产买卖合同》约定的交铺标准（间隔墙用石膏防火板、统一标准吊顶开花、水泥砂浆找平地面）将涉案物业分割移交谭国杰，具有事实依据和法律依据，原审法院予以支持。至于谭国杰要求开通水电的诉讼请求，由于《深圳市房地产买卖合同》并没有对每个铺位是否开通水电作出具体的约定，该项诉讼请求没有合同依据，原审法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、联马公司应于判决生效之日起十日内将深圳市罗湖区春风路新银座商业裙楼2-c39号商铺按双方签署《深圳市房地产买卖合同》约定的交铺标准（石膏防火板、统一标准吊顶开花、水泥砂浆找平地面）分割移给谭国杰。二、驳回谭国杰的其他诉讼请求。本案受理费2624元，由谭国杰承担2524元，由联马公司承担100元。
上诉人谭国杰不服原审判决，向本院提起上诉，称：一、谭国杰未能收回铺位的责任完全在联马公司一方，联马公司对此应承担全部过错责任，联马公司应向谭国杰承担赔偿责任。1、《铺位委托经营合同（第四年》期满后，双方没有续约。因此，联马公司应按双方约定的装修标准将商铺分割、装修好并开通水电后交还给谭国杰。谭国杰自2009年10月就开始不断向联马公司要求收回铺位，均被联马公司拒绝。谭国杰在双方的《铺位委托经营合同》到期前就已找联马公司协商收回铺位事宜，但联马公司以商铺需要统一出租为由拒绝将商铺交还给谭国杰，之后谭国杰也不断向联马公司提出收回铺位的要求，每次联马公司都以商铺需要统一出租为由拒绝交还商铺。同时，联马公司也不断试图将商铺对外招租，因此联马公司从未试图将商铺交还业主，联马公司应承担赔偿责任。2、涉案商铺所处的新银座二层商铺整层至今仍处于被围闭、水电不通、现场杂乱无章的状态，更未进行分割，根本未达上述约定得收楼标准，业主不可能收铺，也不可能同意按照此状态收铺，而且也根本无法收铺。事实上，商铺二层的业主没有一个办理收铺手续，原因就是联马公司都以商铺需要统一出租为由拒绝交还商铺。3、一审法院推定谭国杰未及时联系联马公司，怠于行使收铺的权利，这是完全不符合逻辑及常理的。商铺是谭国杰花费大量金钱购入的资产，谭国杰不可能不闻不问，就算一两个业主有这种情况，也不可能整层的业主都不闻不问。
二、联马公司有义务为涉案商铺开通水电。谭国杰购买商铺的目的就是可以正常使用及出租商铺，开通水电是使商铺能正常使用、出租的基本条件，也是所有房屋买卖合同中，房屋交付的基本条件，并不能因为《房地产买卖合同》中没有作出具体约定就可以不开通水电，为业主开通水电是发展商的法定义务。
综上所述，谭国杰请求：一、撤销原审判决第二项；二、判令联马公司赔偿因占用谭国杰商铺而给谭国杰造成的损失116160.00元（自2009年11月1日起暂计至2013年9月30日）；三、判令联马公司为涉案商铺开通水电：四、判令维持原审判决第一项；五、判令联马公司承担本案全部诉讼费。
被上诉人联马公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷案件。根据当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点在于联马公司应否就未办理涉案商铺的交接手续向谭国杰承担赔偿责任。本案中，当事双方签订的涉案《铺位委托经营合同》于2009年10月31日到期。前述租赁期限届满前，联马公司已委托深圳市联马物业管理有限公司以邮寄物业移交通知书的形式，通知谭国杰接收涉案房屋，履行了合同届满后交还房屋的通知义务，而谭国杰作为涉案房屋的所有权人则应积极行使权利及时收回房屋，以防止不必要的损失发生。因谭国杰既不能举证证明其在租期届满后收回涉案房屋受到联马公司的拒绝或阻挠，也不能举证证明联马公司在租期届满后仍继续占用其房屋，故其要求联马公司赔偿损失缺乏事实和法律依据，原审判决对此认定处理并无不当，本院予以维持，谭国杰的上诉理由不成立，本院不予采信。至于涉案商铺的水电问题，由于当事人在涉案《深圳市房地产买卖合同》中并未对此进行约定，谭国杰的该项主张没有合同依据，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，处理结果亦无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2624元，由上诉人谭国杰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一四年十二月十日
书 记 员 邹俊辉（兼）