广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠中法民一终字第739号
上诉人（原审原告）：惠州市泰康华物业管理有限公司。
委托代理人：周庆国、邹权霄。
被上诉人（原审被告）：惠州金汇房产开发有限公司。
委托代理人：崔志光。
上诉人惠州市泰康华物业管理有限公司因与被上诉人惠州金汇房产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2014）惠城法民一初字第2450号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
原告惠州市泰康华物业管理有限公司于2014年9月4日向原审法院提起诉讼，请求：1、被告向原告支付物业管理费共计人民币149，082.00元（2014年1月至8月会所（综合楼）、地下停车场的物业管理费）；2、被告承担本案的案件受理费。
主要事实和理由：原告受聘于惠州市金汇湖景花园业主委员会，并与之签订《物业服务合同书》。约定原告为位于惠州市鳄湖路3号金汇湖景花园这一物业管理区域提供服务，受益人为全体业主及物业使用人。服务期限3年，自2014年1月16日至2017年1月15日。自2014年1月起，惠州市金汇湖景花园业主委员会聘请原告为其提供物业服务以来，原告依《物业服务合同书》履行义务，为该物业管理区域提供物业服务。被告是金汇湖景花园的建设单位，同是金汇湖景花园会所（综合楼）、地下停车场的产权人，依据《物业服务合同书》第21条规定，被告应向原告缴交相应的物业管理费用。但经原告多次向被告催讨物业管理费用，被告均以各种理由予以推搪。被告已然严重违反《物业服务合同书》，造成原告的经济损失。
被告惠州市金汇房产开发有限公司辩称：一、被答辩人隐瞒了本案的事实真相，实际情况是答辩人和被答辩人之间不存在物业服务合同关系。与本案有关的答辩人的物业有两部分。一部分是答辩人拥有产权的综合楼，另一部分是答辩人拥有产权的未出售的车位。对综合楼来说，自从被答辩人进驻该物业服务小区以来，一直都是答辩人自己进行物业管理的。被答辩人事实上从没有为综合楼提供物业管理服务。答辩人自行管理综合楼的要求在被答辩人进驻时就已明确。2014年1月14日下午，在市房管科与祝屋巷居委会、江南街道办事处、业主代表、等商讨小区、综合楼及停车场管理时，答辩人也是这样表态的。物业科有会议记录查证。答辩人委托惠州市金汇物业管理有限公司管理，该司指派了保安、保洁、电工等7名工人进行综合楼的日常卫生、安保、公共服务等工作。有证据可以查证。对答辩人的车位，答辩人与被答辩人之间是按照收入分成的方式经营的。每个车位被答辩人代收300元。其中250元为车位出租的费用，归答辩人所有，另外50元属于物业服务费，归被答辩人所有。摩托车、电动车月卡机临时车辆收入按实际六四分成。答辩人六成，被答辩人四成。一直以来都是这么操作的，每月都有结算，相关票证、单据齐全。因此，对于车位这部分，严格来讲，是答辩人委托被答辩人代收产权使用费，被答辩人提供的物业服务费是被答辩人直接向使用人收取的。按照双方约定及实际履行情况，被答辩人本来就不应当向答辩人收取这部分的物业服务费。二、从法律上讲，答辩人所有的综合楼产权独立，不是小区配套设施，而且规划的位置也与小区相对独立，独自管理符合法律规定。《广东省物业管理条例》第七条规定，物业管理区域根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定。设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。答辩人的综合楼拥有自己的房产证，粤房地权证惠州字第11000560**号，共三层，建筑面积3412.16平方米。共用情况：单独所有。规划用途：办公、餐厅、健身室等。显然，�合楼不属于原来规划的“会所”，已经依法变更规划并颁发了房产证，与小区公共设施无关。另外，从地理位置上看，综合楼临公路，在小区的东端，单体独栋的建筑，有独立的车辆出入口，与小区公共部分没有交叉，不影响小区的正常管理，一直独立使用。因此，综合楼具备法律规定的独立进行物业管理的条件。三、物业服务企业与其服务对象之间是民事合同关系。物业服务企业要收费，首先要与服务对象之间依法律程序建立合同关系，没有权利强制提供物业服务并强制收费。根据《广东省物业管理条例》的规定，物业服务企业由依法成立的业主委会自行选聘。决定选聘物业服务企业等事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。如上所述，由于答辩人一直是自己管理综合楼，与小区业主之间没有共同事项需要管理。所以，小区在成立业主委员会时，已经把答辩人排除在外，从未通知过答辩人投票选举，商议管理事项等。也就是说，现在的小区业主委员会本身就能不代表答辩人。那么由现在小区业主委员会选聘的物业服务企业即被答辩人，也就跟答辩人没有任何关系。在未经答辩人同意的情况下，被答辩人根本没有权利强行对答辩人进行物业管理，更无权强行收费。
原审法院查明的事实
原审法院查明：惠州市金汇湖景花园系被告开发的小区，该小区原由被告下属的惠州市金汇物业管理有限公司进行物业管理。2014年1月起，惠州市金汇湖景花园业主委员会聘请原告为该小区提供物业服务，服务期限为3年，自2014年1月16日至2017年1月15日。综合楼位于金汇湖景花园小区外围，属于独栋建筑物，现登记在被告名下，具有相应独立的房产权证和国土证，房产证号为：粤房地权证惠州字第11000560**号，国土证号为：惠府国用（2011）第30202000**号。涉案综合楼原规划为会所，后经相关部门审批通过，更名为综合楼。关于综合楼的物业管理问题，自原告进驻该小区时，双方就对此产生分歧，在多方协调下，至今尚未一致意见。该综合楼现由被告名下的惠州市金汇物业管理公司进行物业管理，该司指派了保安、保洁、电工等7名工人进行日常服务，服务范围包括综合楼内外及门前外围空地，服务内容主要包括楼内外24小时安保巡逻，楼内卫生、水电管理，楼内及楼前的空地垃圾清理等。
另查，据惠州市金汇湖景花园业主委员会提供的《金汇湖景花园会所与车库有关物业服务费情况说明》显示，小区现有小车停车位326个（含子母车位44个），其中22个车位已被相应的业主购买；剩余304个还登记在被告名下，其中97个车位由相应业主租赁。对于车位的管理现分三种情形进行处理：第一、对于已出售的车位，由相应的购买方支付50元物业服务管理费用给原告；第二、对于已出租但尚未出售的，原告向相应承租业主收取300元／月，其中250元是被告作为产权人收取的租金，另外50元是原告作为物业服务方收取的物业服务费用；第三、对于既未出售又未出租的车位，双方虽未达成书面协议，但在实际操作中，每月均按实际临时车辆停车收入，按六四分成，即被告分得六成，原告分得四成，原、被告每月均进行结算。对于上述车位三种处理情形，前两种原、被告均予以认可；对于第三种情形，原告认为被告每月仍需交纳50元的管理服务费；被告不予认可，认为应按实际操作履行。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：本案争议焦点系涉案综合楼和既未出售又未出租的车位是否要缴纳物业管理费问题。现分析如下，对于综合楼，从地理位置看，该综合楼属于独栋建筑物，与小区其他建筑相对独立开来，且位于小区外围，能够独立进出，具有一定的独立性。其次，该综合楼原系为会所，后更改为综合楼，具有相应独立的房产证和国土证。第三，该综合楼一直由被告名下的惠州市金汇物业管理有限公司进行物业管理，并安排了专门的人员进行日常服务，原告要求被告缴纳相应的物业费用，却未提供相应的服务内容，且被告未与原告签订物业服务合同。综上，根据《广东省物业管理条例》第七条规定，物业管理区域根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定。设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。本案综合楼具有一定的独立性，并由被告委派专门的人员提供管理服务，具备法律规定的独立进行物业管理的条件。同时，原告未提供相应的证据证明为该综合楼提供相应的物业管理服务，现主张要求被告缴纳物业管理费，权利义务不一致。因此，原告请求被告要缴纳该楼的物业管理费，缺乏依据，本院不予支持。对于该小区的停车位问题，对于已出售和已出租的车位，双方没有争议，本院予以认可。而对于尚未出售和出租的车位，双方虽未达成书面协议，但在现实履行中，已按照实际停放车辆的收益进行六四分成，且每月照常进行结算，双方已形成事实的协议，已对双方权利义务关系作出约定，对双方具有约束力。因此，原告另要求被告对这些车位缴纳物业管理费用，缺乏依据，本院不予支持。
据此，原审依照《中华人民共和国物权法》第八十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，原审于2015年1月13日判决驳回原告惠州市泰康华物业管理有限公司的�讼请求。案件受理费1641元（原告已预交），由原告惠州市泰康华物业管理有限公司负担。
当事人二审的意见
原审原告惠州市泰康华物业管理有限公司不服一审判决，向本院提出上诉，请求：1、撤销原判，改判被上诉人向上诉人支付物业管理费149082元（包括2014年1月至8月的综合楼（会所）、地下停车场（（既未出售亦未出租）的物业管理费）；2、一、二审案件受理费全部由被上诉人负担。
主要事实和理由：一、原审判决认定事实错误。构造上的独立、具有独立的房产证和国土证及从原来的会所更名为综合楼，没有使综合楼从金汇湖景花园物业管理区域分离出去。综合楼依然在与其他建筑共用物业设施设备，所以其在法律上不具有独立性，属于金汇湖景花园物业管理区域内。综合楼在构造上并不是独栋建筑，其与其他建筑一起构成连体性建筑，共用一个进出口�公共道路、分摊公用面积。综合楼从规划报建、竣工验收至今，都在金汇湖景花园的用地规划范围内。前述事实，有竣工红线图、综合楼房产证和国土证等为凭。综合楼在消防、电力等方面都与其他建筑共用金汇湖景花园的物业配套设施设备，其设施设备并没有分割、独立使用。二、原审判决适用法律规定错误。（一）本案涉及的综合楼与其他住宅同属一个物业管理区域内，被上诉人是物业管理区域内的业主之一，应当依法缴交物业服务费用。被上诉人认为上诉人没有履行物业服务合同约定，不能作为拒缴物业服务费的理由。上诉人是金汇湖景花园业委员聘任的物业服务管理企业，依《物业服务合同书》实施物业服务管理，服务的项目、范围均有合同约定。原审判决认为上诉人没有实施物业服务管理，没有请求收取物业服务费的权利是没有法律依椐的。根椐最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条、第6条规定，业主认为物业服务企业不履行物业服务合同约定的，可向物业服务企业主张赔偿损失等法律责任，而并没有拒缴物业服务费这一项。事实上，金汇湖景花园的每一位业主都有对其所属的产物进行管理。但其没有按照《物业服务合同》约定的服务项目、范围对金汇湖景花园的配套设施设备和相关场地等进行维护管理。被上诉人对综合楼的管理，仅是产权人对自身所属产物的管理，不能称之为法律意义上的物业服务管理。（二）一个物业管理区域内，仅能由一个物业服务企业实施物业服务。1、被上诉人无权委托其他物业服务企业对综合楼实施物业服务管理。依据《广东省物业管理条例》第36条、第44条的规定，物业的前期物业管理，由建设单位选聘；业主大会成立后，由业主委员会选聘。法律上并没有规定，业主可私自委托物业服务企业，对物业实施物业服务。原审判决认可业主可私自委托物业服务企业对物业实施物业服务是违反法律规定的。2、一个物业管理区域内仅能由一个物业服务企业实施物业服务。综合楼从规划报建、竣工验收至今，一直在金汇湖景花园的规划红线范围内，其与其他建筑共用消防、电力、公共道路、进出口等物业共用设施设备。综合楼与其他建筑均同属于金汇湖景花园物业管理区域内，被上诉人及原审判决对此均没有否认。依据《物业管理条例》第34条规定“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理”。原审判决认定在金汇湖景花园可以同时存在两个物业服务企业，实施物业服务是违反法律规定的。二、关于地下停车场的物业服务费部分，原审判决认定事实错误。（一）上诉人与被上诉人没有约定，实践中�没有形成惯例，对既未出售也未出租停车位的物业服务费，实施六四分成。（二）被上诉人原审提供的证据不能证明既未出售也未出租的停车位物业服务费，在实践中实施六四分成。上诉人也提出异议。（三）原审判决将地下停车场的车辆保管产生的保管费用认定为地下停车场的物业服务费用，认定事实错误。物业服务费用是金汇湖景花园小区内地下停车场拥有产权的业主。在上诉人作为金汇湖景花园小区的物业服务企业，按《物业服务合同书》的约定履行物业服务义务后，由地下停车场拥有产产权的业主向上诉人缴交的费用。缴交收取物业服务费的依据是《物业管理条例》第41条规定及上诉人与金汇湖景花园小区业主委员会签订的《物业服务合同书》第21条约定。
被上诉人答辩称：一、被答辩人认为综合楼必须与金汇湖景花园住宅划定在同一个物业管理区域是�法律的错误理解，也没有事实依据。1、被答辩人对法律条款的理解是错误的。《广东省物业管理条例》第七条规定，物业管理区域根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定。物业设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。显然，物业区域的划定是要考虑多种因素的，不具有绝定性。划定物业区域的最终目的是为了有利于社区和谐生活。用地规划范围仅仅是划定物业区域的其中一个因素，被答辩人认为同一个用地规划范围内就必须划定为一个物业区域是以偏概全的错误观点。有关公用设施设备问题，比如水电，也是应当考虑具体使用情况而定的。全市的水电管网都是联通的，都有共用的部分。综合楼的水电都是独立计量的，全部业主自己负责。如何使用也不会对住宅小区的业主造成影�。所以，水电也不影响综合楼的独立性。事实上，金汇湖景花园小区业主从买房时就签订有协议，同意综合楼独立使用。多年来，综合楼业主及承租人与金汇湖景花园小区业主，相互没有任何不便影响，彼此和谐相处，没有不同意见。被答辩人入驻湖景花园小区后“反客为主”，试图强行管理综合楼，已对社区和谐造成不利影响。2、综合楼客观上是独立的，被答辩人认为不独立没有事实依据。本案一审期间，合议庭法官有到现场察看。综合楼是在湖景花园小区外围的。进出综合楼均不需要经过湖景花园小区出入口，彼此在物理上有明显区隔。同时，综合楼属于商业用途，与住宅小区性质完全不同。该楼自建成以来，己有大型餐饮企业、房地产开发公司等多家公司入驻。多年来都是由业主自行管理使用。而且在被答辩人入驻湖景花园小区时各方就已明确，综合楼与住宅小区互相独立，不受被答辩人的管理。二、答辩人与被答辩人之间既没有法律上的物业服务关系，也没有事实上的物业服务内容，被答辩人强行要求答辩人缴纳物业费没有任何法律依据。被答辩人以最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条、第6条为依据，认为答辩人应当向其缴纳物业费是明显错误的。这两条法律规定的前提是，双方存在物业服务关系，且物业企业已经依照约定履行物业服务内容。但是，如前所述，综合楼作为独立物业，从被答辩人入驻湖景花园小区之前，都一直由答辩人自行委托其他物业公司管理。答辩人已提交了充足的证据证明了这个事实。被答辩人为综合楼提供了什么物业服务有什么证据可以证实难道被答辩人认为他在湖景花园小区内打扫一下卫生就等于为综合楼打扫了卫生吗在湖景花园住宅楼里�视一下，就等于为综合楼提供了安保服务吗如此理解，显然是十分荒谬的。既然没有提供物业服务，何来收费权利二、未出售也未出租的车位双方已形成四六分成的法律事实。这个事实有每个月双方盖章确认的单据为证，而且相应欠款每月都有结清入账，实际履行，无可争议。根据《合同法》的规定，已经履行的事项，再要求重新结算的，属违约行为，应当受到法律的制裁。
本案在二审诉讼期间，上诉人提交了下列证据：1、收支表；2、2014年1月份半月始应退泰康华物业停车收费明细表；3、相片；4建设用地规划许可证及图纸；5、发票、收据、明细表。
本院查明的事实、判决的理由和结果
经本院审理查明：原审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：根据当事人的上诉及答辩意见，本案二审的焦点是：一是涉案综合楼是否属上诉人的物业管理区域，被上诉人应否支付物业管理费；2、对于未出售未出租车位管理费的问题。
关于第一个问题。经查明，涉案综合楼在“金汇湖景花园”报建时为会所，后更名为综合楼，已取得相应独立的房地产权证和国有土地使用证，权属人为被上诉人，并由其经营或出租。综合楼及“金汇湖景花园”小区住宅原本皆由被上诉人属下的惠州市金汇物业管理有限公司进行管理，后因物业公司与业主产生纠纷，“金汇湖景花园”小区业主委员会遂在没有被上诉人参加的情况下与上诉人签订物业服务合同。合同签订后，双方因综合楼的物业管理归属问题产生不同的意见。本院认为，一、从用途上来看，综合楼属于商业用途，与住宅小区性质不同，二者在具体的物业管理方式上存在差异。二、从二者地理位置关系来看，虽然综合楼与小区住宅之间共用水电、消防系统，但综合楼位于小区的外围，�够独立进出，在构造上是相对独立的。根据《广东省物业管理条例》第七条规定，可以认定综合楼与小区属不同的物业管理区域。三、被上诉人作为综合楼的所有人，与上诉人之间并未签订有关综合楼的物业服务合同，且一直以来该综合楼由被上诉人委托的惠州市金汇物业管理有限公司安排专门人员管理，卫生、安全保障等服务也都由自身提供。另外，入驻综合楼的经营者的物业管理费一直以来也是由被上诉人收取。综上，涉案综合楼不属上诉人的物业管理区域，双方之间不存在物业服务合同关系。上诉人上诉要求被上诉人支付综合楼的物业管理费缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于第二个问题。虽然未出售未出租的车位归被上诉人所有，但被上诉人作为小区的开发商，其是无法发挥自由意志单方对车位进行出租和出售的。若因此强制被上诉人交纳这部分车位的物业管理费，有违公平交易原则。而具体到本案，对未出售未出租的车位收费问题，双方虽然没有签订书面的合同，但双方已达成共识，就是按照临时停放的车辆的收益进行六四分成，并每月进行结算，双方亦盖章确认。按照市场规则，应当认定上诉人作为物业服务的提供方已取得了与其提供的服务相等价的报酬，故上诉人诉请被上诉人交纳未出售未出租的车位物业管理费的主张缺乏依据，本院不予支持。
至于综合楼与小区住宅之间共用水电、消防系统，被上诉人应否适当支付相应的维护费用，由双方另行协商解决。
综上所述，原审认定事实清楚，处理并无不当，本院予以维持。上诉人上诉理由不充分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1641元，由�诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赖锦荣
审 判 员 苏丹红
代理审判员 胡 江
二〇一五年九月八日
书 记 员 廖献鹏
附：相关裁判依据
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原审判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；