内蒙古自治区乌兰察布市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）内09民终111号
上诉人（原审被告）呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市回民区。
法定代表人刘富富，总经理。
上诉人（原审被告）呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司丰镇分公司，
负责人刘富富，分公司经理。
二上诉人共同委托代理人许益民，内蒙古汇孚律师事务所律师。郭惠强，呼和浩特市富邦房地产开发有限责任公司丰镇分公司职员。
被上诉人（原审原告）包商银行股份有限公司乌兰察布分行，住所地内蒙古自治区乌兰察布市集宁区。
负责人韩珍，职务，行长。
委托代理人张文海，广东联睿（呼和浩特）律师事务所律师。
委托代理人曹雷，男，系包商银行股份有限公司乌兰察布分行职工。
上诉人呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司及其分公司因与被上诉人包商银行股份有限公司乌兰察布分行商品房预售合同纠纷一案，不服丰镇市人民法院（2015）丰商初字第26号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司及其分公司的委托代理人许益民、郭惠强和被上诉人包商银行股份有限公司乌兰察布分行的委托代理人张文海、曹雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，2013年5月14日，原告包商银行股份有限公司乌兰察布分行与被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司丰镇分公司签订房屋买卖合同，合同约定原告购买被告开发的坐落于乌兰察布市丰镇市富邦医院（现丰镇市二医院新址）东侧，富邦现代城项目东南角1-5层东西四柱、南北三柱距内区域，建筑面积为3790.08平方米（以房地产产权登记机关实际测定面积为准）用途为商业的房屋，成交总价款为21986640元，每平方米价格5800元，最终成交价以房屋产权证面积计算为准；合同生效之日起30日内原告支付总房款的60%，并约定剩余房款的给付条件；房屋交付时间为2013年7月31日前；合同约定被告逾期交付房屋，每逾期一天，向原告支付房屋成交总价款的0.3%作为违约金，累计总额不超过房屋总价款的20%，逾期超过30天，原告有权解除合同，并要求被告承担由此产生的实际损失。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告于2013年6月3日交付被告购房款13191984元。2013年6月6日，双方达成补充协议，约定剩余10%购房款在办理好房屋产权证、土地使用证后交付。2013年9月29日，被告向原告出具《关于不能如期交付房屋的函》，通知原告因与施工方纠纷，不能如期交付房屋。在此期间，经过协商，2013年12月25日，被告与原告达成补充协议，约定由于没有按原合同的约定如期交房，现原告同意被告提出的为了丰镇的发展，在承担责任的基础上尽力留住原告的原则，作如下弥补方案，即：被告最迟于2014年6月30日前将房屋交付原告，并确保原告可以在2014年6月30日前进场装修，且水、电满族装修要求，达到使用条件；为确保原告如期开业，双方协商确定，在本补充合同签订之日起五日内，由被告在丰镇市经原告同意的合适地点为原告租赁面积不少于400平方米的临时营业用房，以保证原告如期开业；截止2013年11月19日，被告共计逾期109天，合计违约金不超过合同总价款的20%即4397328元。该违约金在原告后续支付被告购房尾款中扣除；如被告违反本补充协议第一条的约定，无论何种原因，原告均从2014年7月1日次日起，继续计收违约金，且违约金比例按照双方签订的《房屋买卖合同》中第九条第一款执行，即被告逾期交付房屋的，每逾期一天，向原告支付房屋成交总价款的0.3%作为违约金，累计总额不超过成交总价款的20%，逾期超过30天，原告有权解除本合同，并要求被告承担由此而产生的实际损失，并由被告承担原告在经济及声誉上的损失并承担赔偿责任。被告于2013年12月5日租赁临时营业用房并进行装修，安装监控，于2014年4月25日前交予原告使用，截止目前共支出费用127.4万元。原告于2014年4月25日向乌兰察布市银监局提出丰镇支行开业申请。
另查明，原告的丰镇支行原定于2013年11月12日开业，后报请乌兰察布市银监局延期至2014年3月14日。
原审认为，本案属于商品房买卖合同纠纷中的商品房预售合同纠纷，合同内容不违反法律的强制性规定，且双方当事人未对合同效力提出异议，合同合法有效，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司丰镇分公司未按合同约定交付房屋的时间向原告包商银行股份有限公司乌兰察布分行交付房屋，是逾期交付房屋的行为，构成违约。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；…”由于被告未能按期交付房屋，在达成补充协议后仍未能按期交付，之后原告向被告催告要求交付房屋，但至今合同约定的房屋为交工，原告购买房屋作为开设丰镇分行的营业用房的目的不能实现，因此，原告要求解除合同的诉讼请求符合法律规定，应予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中原告向被告交付购房款13191984元，被告应当返还，原告要求被告承担违约金8794656元，被告提出违约金过高，要求调整。原审认为，考虑到被告已经为原告租赁临时用营业房并装修的事实，以及原告未提供证据证明其损失，因此对其损失按照已付购房款按照逾期贷款利率即一年期贷款基准利率加30%，从原告交付购房款之日起计算至返还购房款之日。被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司作为丰镇分公司的法人，应对其民事行为承担全部责任。故依据《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，判决为：一、解除原告包商银行股份有限公司乌兰察布分行与被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司丰镇分公司签订的《房屋买卖合同》及《丰镇支行营业用房购房合同补充协议》；二、被告呼和浩特富邦新技术房地产开发有限责任公司丰镇分公司在判决生效后十日内返还原告包商银行股份有限公司乌兰察布分行购房款13191984元；三、被告呼和浩特市富邦房地产开发有限责任公司丰镇分公司在判决生效后十日内赔偿原告包商银行股份有限公司乌兰察布分行损失（按照已付购房款13191984元按照逾期贷款利率即一年期贷款基准利率家30%，从2013年6月3日起计算至返还购房款之日）；四、被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司对分公司上述二、三项义务承担连带责任；五、驳回原告包商银行股份有限公司乌兰察布分行的其他诉讼请求。
一审宣判后，呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司及其丰镇分公司不服，向本院提出上诉，主要理由为原判解除合同错误，上诉人与被上诉人已于2013年11月25日达成一致意见，上诉人在交房前为被上诉人租赁营业用房，上诉人也为被上诉人租赁房屋并进行装修，交付被上诉人使用，由此可见，双方就交付房屋期限已达成新的交付条件。且上诉人所提供的租赁合同、装修合同等被上诉人也认可。被上诉人所提供的催告履行合同通知书上诉人从未收到，被上诉人要求解除合同的请求不符合法律规定的要件。原判上诉人赔偿被上诉人损失也是错误的，因上诉人一位被上诉人提供了临时营业用房，被上诉人不存在经济损失。另原审判决程序违法，由简易程序转为普通程序未下裁定。上诉人富邦丰镇分公司以领取营业执照具有独立的诉讼主体资格，原判由总公司承担连带责任无法律依据。
被上诉人以同意原审判决做了答辩。
经审理查明，原判认定事实属实。
本院认为，上诉人与被上诉人所签订的房屋买卖合同是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。被上诉人按照合同约定交付了购房款13191984元，上诉人未在合同约定的交房期限履行交房义务，构成违约。但上诉人在不能按期交付房屋的情况下，经征得被上诉人同意，为其租用了临时营业用房，以弥补其损失，为此，上诉人也花费了装修费。对原判解除双方合同，由上诉人返还被上诉人已付购房款本院予以支持。对原判违约金问题，因上诉人在不能履行合同义务的请况下，采取了补救措施，支出了装修费用，也有损失。故对被上诉人要求上诉人支付违约金的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持丰镇市人民法院（2015）丰民初字第26号民事判决第一、二、四、五项。即1、解除原告包商银行股份有限公司乌兰察布分行与被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司丰镇分公司签订的《房屋买卖合同》及《丰镇支行营业用房购房合同补充协议》；2、被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司丰镇分公司在判决生效后十日内返还原告包商银行股份有限公司乌兰察布分行购房款13191984元；四、被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司对被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司丰镇分公司上述义务承担连带责任；五、驳回原告包商银行股份有限公司乌兰察布分行的其他诉讼请求。
二、撤销丰镇市人民法院（2015）丰民初字第26号民事判决第三项。即被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司丰镇分公司在判决生效后十日内赔偿原告包商银行股份有限公司乌兰察布分行损失（按照已付购房款13191984元按照逾期贷款利率一年期贷款基准利率加30%，从2013年6月3日起算至返还购房款之日）。
二审案件受理费100951元由上诉人呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司及其分公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张文东
审判员 郝春雷
审判员 尹志明
二〇一七年六月十二日
书记员 佟 亮