山东省菏泽市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁17民终2274号
上诉人（原审原告）：郭茂庆，男，1970年11月15日出生，汉族，市民，户籍地菏泽市，现住菏泽市。
被上诉人（原审被告）：菏泽市大元置业有限公司。住所地：菏泽市人民路668号（开发区管委会*楼***室）。
法定代表人：殷春，该公司董事长。
委托诉讼代理人：黄洪伟，该公司职员。
上诉人郭茂庆因与被上诉人菏泽市大元置业有限公司（以下简称大元公司）商品房销售合同纠纷一案，不服山东省菏泽经济开发区人民法院(2017)鲁1791民初828号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月28日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人郭茂庆，被上诉人大元公司的委托诉讼代理人黄洪伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郭茂庆上诉请求：1.撤销原审判决；2.改判被上诉人支付自交房后90日起，至本案起诉之日的违约金153215.04元；3.判令被上诉人支付自本案起诉之日起，至被上诉人彻底为上诉人办理好房产证之日期间的违约金；4.一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1.涉案商品房买卖合同第十五条约定的“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”系格式条款，该条款与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定相悖，且免除了被上诉人的责任，排除了上诉人方的主要权利，应属无效。故上诉人应在商品房交付使用后90内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，否则应承担违约责任。即使按照被上诉人所称2014年3月28日向上诉人交房，同年7月8日将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，此期间共有102天，超过了法律规定的90天，上诉人仍应承担相应的违约责任。2.即使法院认定应由上诉人负责办理房产证，但根据双方签订的商品房买卖合同补充协议约定，出卖人应当在办理该商品房权属登记需由其提供的资料全部具备后，向买受人履行通知义务。但上诉人始终未收到被上诉人的相应通知，故被上诉人就办理房产证事宜已构成根本违约。3.原审判决未认定应由被上诉人承担办理房产证的义务不当。首先，被上诉人已扣除了上诉人的各项办证费用和代办费，就应负责为上诉人办理该事宜。其次，结算明细表和开发商代收费用明细表是被上诉人在交房前单方制作好的，并在交钥匙时单方决定扣除各项办证费用，该明细表相当于被上诉人提供的格式合同，故应作出对被上诉人不利的解释，并据此认定被上诉人承担办理房产证的义务。再次，证人证言能够证实2014年3月28日交钥匙当天，被上诉人的工作人员告知买受人由被上诉人负责统一办理房产证，并扣除了每户代办费200元。上诉人对此表示同意，并在结算单上签字。故根据以上事实，能够认定双方已经完成了对涉案商品房买卖合同第十五条负责办理房产证主体的变更，即应由出卖人到产权登记机关办理房屋所有权证。最后，如上所述，明细表相当于被上诉人提交的格式合同，该明细表中未约定办理期间及相关违约责任，应由被上诉人承担不利法律后果。且双方对办理房产证主体进行了变更，并未改变涉案商品房买卖合同中违约责任的约定，被上诉人仍应承担违约责任。4.上诉人已取得房产证，不是被上诉人不承担违约责任的理由。因被上诉人迟迟不给上诉人办理房产证，上诉人又急需使用，只好再次缴纳了各项办证费。按被上诉人所说，办好证后可持缴费发票要求被上诉人退回扣除的费用，但被上诉人仍不退费，故上诉人另案起诉要求被上诉人退还扣除的办理房产证的各种费用及代办费。故被上诉人将扣除的上诉人办证费用完全退还给上诉人之日，才是被上诉人承担违约责任的截止日期。被上诉人应承担自交房后90日起，至完全退还上诉人的办证费用之日止的逾期办理房产证的违约责任。
菏泽市大元置业有限公司答辩称，上诉人的上诉请求无事实根据和法律依据，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
郭茂庆向一审法院起诉请求：1.判令被告支付逾期办理房产证违约金153215.04元（726天×527600×0.0004/天，至起诉之日）；2.判令被告向原告支付自起诉之日起至被告负责为原告彻底办理好房产证之日（即退还被告扣除原告的办理房产证的各种费用之日）止期间的逾期办理房产证的违约金；3、诉讼费用由被告负担。事实和理由：2011年1月31日，原、被告签订商品房买卖合同，根据合同第十五条第3项和第9条第1款第（2）项规定及被告实际交房日期为2014年4月3日，根据相关法律规定，被告应在交房后的3个月内即2014年7月3日前，为原告办理好房产证。又根据原、被告于2014年3月28日签收的国贸中心房屋买卖合同结算明细表以及开发商代收费用明细表可知，被告已从应当支付给原告的违约金中，扣除办理房产证时需上缴的契税、登记费、交易费、代办费等费用，并收取了包括原告在内的广大购房户每户200元的代办费。后来，因被告迟迟不给办理房产证，而孩子上学又急需使用房产证，原告不得不按照被告工作人员说的，又重新交了一份购房契税等办理房产证时需上缴的各种费用，并于2015年12月14日办好了房产证。被告至今未向原告支付扣除的购房契税等费用，已逾期时间达726天。
一审法院认定事实：2011年1月31日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的国贸中心B1楼1单元27001号房，每平方米4355.21元，总金额527600元。同时，该合同第八条约定：“出卖人应当在2012年12月18日前，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”；第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，产权登记由买受人到产权登记机关办理房屋所有权证。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照合同第九条执行”；第九条第1款第2项约定：“出卖人逾期交房逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之4的违约金”。2014年3月28日，被告将涉案房屋交付原告郭茂庆，同时对逾期交房违约金进行了结算，并制作了结算明细表，显示：房屋面积补差-653.28元，违约金62589.60元，被告代收费用15072.86元，实付金额48170.02元；被告代收费用含：维修基金2420元、契税7904.2元、天然气设施安装费2300元、交易费363元、暖气开户费1391.1元、登记费80元、测绘费164.56元、有限电视初装费250元、代办费200元。被告对代收费用的性质解释为：“本意是代理原告向相关部门缴纳，后来公司经营不善，资金链断裂，无法及时将此款上交，关于代办费是业主委托我们代为缴纳相关费用的委托代理费。”但原告不予认可。后被告实际仅代缴了天然气设施安装费、暖气开户费，未缴纳其他费用。2014年7月8日，涉案房屋取得商品房屋初始登记证明，登记所有权人为被告大元公司。2015年，原告另行缴纳了维修基金、契税、登记费、交易费、测绘费、有线电视初装费和代办费，并于2015年12月14日取得房屋所有权证书，证书号为菏市房权证市直字第××号，房屋所有权人为原告郭茂庆。2016年9月18日，原告郭茂庆诉至本院，请求被告退还代收的维修基金和代办费等相关费用共计11381.76元及利息。经审理，本院于2017年1月10日作出（2016）鲁1791民初2119号民事判决书，判决被告退还原告代收款共计11381.76元及利息。
一审法院认为：原、被告签订的商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，原、被告应按照合同约定履行各自的义务。根据合同中第十五条关于产权登记的约定，应由原告到产权登记机关办理房屋所有权证，被告的义务为在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。涉案房屋于2014年3月28日交付原告后，于2014年7月8日取得商品房屋初始登记证明。根据房屋登记相关规定，商品房屋取得初始登记即表明被告已将办理权属登记需由其提供的相关资料提交产权登记机关，且该初始登记日期发生在房屋交付后180日内，故被告已按照合同约定完成其有关产权登记方面的义务，并不构成违约。原告主张被告于2014年3月28日制作的结算明细表应视为对商品房买卖合同中第十五条的更改，即应由被告负责房产证，经审查，该结算明细表虽可显示被告扣除了原告的各项办证费用和代办费，但对该代办费的性质并未明确注明，也无对商品房买卖合同第十五条进行变更并明确约定由被告负责办理房产证的内容，故仅根据该结算明细表，并不能足以认定应由被告承担办理房产证义务。退一步而言，即使如原告所主张的该结算明细表确系双方对商品房买卖合同第十五条的更改，但该结算明细表并未约定办理期限及相关违约责任，原告再行要求依据商品房买卖合同第十五条的约定要求被告承担违约责任，明显自相矛盾，于法无据。综上，被告已根据合同约定完成其关于办理房产证的相关合同义务，原告亦已取得房产证，原告再行要求被告支付逾期办理房产证违约金，无事实根据和合同依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告郭茂庆的诉讼请求。案件受理费3364元，由原告郭茂庆负担。
本院二审期间，上诉人围绕上诉请求提交视听资料一份,拟证明被上诉人的工作人员2016年12月4日仍承认要为国贸小区的广大购房户统一办理房产证。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人认为该视听资料中的人员不是被上诉人公司的销售人员，亦不是被上诉人的委托人，发表的任何言论不代表公司意见。本院经审查认为，该视听资料虽在被上诉人大元公司售楼中心录制，但因视频中只有一名人员且身份不明，故对该证据的证明力本院不予确认。
本院二审审理查明的事实与原审法院判决认定的事实基本一致。
本院认为：首先，上诉人主张双方订立的商品房买卖合同采用的是被上诉人提供的格式条款，该合同第十五条约定排除了上诉人的权利，免除了被上诉人的义务，应认定为无效条款。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”涉案商品房买卖合同已对办理权属登记的期限及办理义务方作出特别约定，该约定未违反法律、行政法规的强制性规定，涉案商品房买卖合同第十五条亦不具有免除一方责任、加重对方责任、排除对方权利的内容，故上诉人的该项主张不符合《合同法》第四十条的规定，本院不予支持。
其次，涉案商品房买卖合同补充协议第二条约定：“办理该商品房权属登记需由出卖人提供的资料全部具备后，买受人应当在收到出卖人通知后20日内按照产权登记机关的要求缴纳与办理产权证相关的税费和提交相关资料并办妥权属证书。……”该条款并无出卖人负有主动通知义务的内容，故上诉人称被上诉人未履行通知义务并构成根本违约的上诉理由，无事实根据，本院不予采纳。
最后，被上诉人在结算价款时代收了维修基金、契税、交易费、登记费、测绘费等，但该代收行为并不足以认定双方对变更书面合同中办理权属登记义务主体约定达成了一致的意思表示，并相应约定了违约责任，原审判决此项认定并无不当。
综上所述，郭茂庆的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3364元，由上诉人郭茂庆负担。
本判决为终审判决。
审判长 路凤娟
审判员 李 兴
审判员 赵洪科
二〇一七年十一月二十六日
书记员 陈亚南