四川省资阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）资民终字第143号
上诉人（原审被告）汪英，女，1986年09月01日生，汉族，住四川省资阳市雁江区。
委托代理人杨科，四川建设律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）范忠兴，男，1980年12月01日生，汉族，住四川省仁寿县。
委托代理人段劲韬，四川金锐律师事务所律师。
委托代理人沈友苓，四川明炬律师事务所律师。
上诉人汪英因与被上诉人范忠兴合同纠纷一案，不服四川省资阳市雁江区人民法院（2014）雁江民初字第2510号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人汪英的委托代理人杨科、被上诉人范忠兴的委托代理人段劲韬、沈友苓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，原、被告双方于2012年5月31日登记结婚，2012年7月16日以被告名义按揭购买位于四川省双流县华阳街道办天府大道南段892号凯华丽景2栋1单元6层605号住房一套，建筑面积121。04平方米，产权证号：双房权证双权字第04221**号。房屋总价款为63万元，首付13万元，贷款为50万元。购买房屋后，双方花费15万元用于装修和购买家具等，并支付按揭贷款7万元。原、被告双方于2013年5月27日在四川省眉山市仁寿县民政局登记离婚并签订《自愿离婚协议》，协议约定：自双方离婚之日起，上述房产权归原告所有，未付清房屋按揭贷款由原告负责偿还，原告自离婚之日起三日内向被告支付8万元。自2013年5月27日，双方办理离婚证后，被告偿还按揭贷款10个月，共计3.4万元。被告于2014年5月4日将该套房屋转卖给案外人李清清、陈小平，并办理了过户登记手续。原告范忠兴于2014年9月17日诉至本院要求判令被告向原告赔偿54万元。诉讼中，经原、被告双方协商，本案诉争的位于四川省双流县华阳街道办天府大道南段892号凯华丽景2栋1单元6层605号房屋现价值86万元。原告范忠兴于2013年5月27日离婚后，未按期向银行缴纳按揭贷款，也未履行向被告支付房屋分割款8万元的合同义务。
原审法院认为，合法的债权依法应当受到法律保护。原告范忠兴与被告汪英于2013年5月27日离婚，双方自愿签订离婚协议，不违反法律规定，协议合法有效，本院予以确认。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第八条第一款的规定“离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力。”协议签订后，双方依法应当按照协议约定履行合同。协议约定“男女双方财产及债权债务的分割处理：双方在婚姻关系存续期间共同以女方名义按揭购买位于双流县华阳街道办天府大道南段892号凯华丽景2栋1单元6层605号住房一套，建筑面积121。04平方米，产权证号：双房权证双权字第04221**号，自双方离婚之日起，该套房屋产权归男方（即本案原告）所有，未付清房屋按揭贷款由男方负责偿还，男方同意自离婚之日起三天内一次性付给女方（即本案被告）人民币捌万元整。”被告汪英未采取合法途径，擅自将约定属于原告的房屋出卖给第三人，其所得利益，品跌银行按揭贷款、被告在离婚后所支付的按揭贷款以及原告应依约支付被告共同财产分割款8万元后，应当返还给原告。综上所述，被告汪英依法应当支付其因擅自出卖房屋给原告范忠兴的价款为24.6万元（86万元-50万元-3.4万元-8万元）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百二十条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第八条第一款的规定，判决如下：
被告汪英在本判决生效之日起十日内付给原告范忠兴因被告擅自出卖位于双流县华阳街道办天府大道南段892号凯华丽景2栋1单元6层605号住房一套的价款246000元。
宣判后，被告汪英不服一审判决，上诉来本院，诉讼请求为：一、撤销资阳市雁江区人民法院（2014）雁江民初字第2510号民事判决；二、依法改判汪英赔偿范忠兴14.4万元。其事实与理由如下：一、一审法院认定“被告汪英未采取合法途径，擅自将约定属于原告范忠兴的房屋出卖给第三人”有违客观事实。范忠兴未按离婚协议约定的时间向汪英支付8万元，汪英为防止该违约行为损失的扩大，在偿还了银行10个月的按揭还款后将房屋出卖的行为，符合法律的规定，一审法院认定汪英未采取合法途径有违客观事实。二、一审判决对本案争议房屋的权利人认定错误。首先，至上诉人汪英出卖该房屋时止，房屋的登记权利人仍为汪英，范忠兴不享有该房屋的物权。其次，根据汪英与范忠兴的离婚协议约定，范忠兴取得房屋所有钱是附有条件的，即范忠兴支付给汪英8万元后，汪英才将房屋过户给范忠兴，但范忠兴未履行离婚协议约定的义务，其无权获得房屋的所有权。最后，离婚协议明确约定了范忠兴与汪英各自履行义务的先后顺序，即范忠兴的履行义务在先，汪英在范忠兴未履行协议约定义务的情况下享有先履行抗辩权，汪英不应承担本案的违约责任。三、一审判决有违双方签订的离婚协议的真实意思表示。汪英出卖房屋的行为使得离婚协议实际上已不能履行，离婚协议丧失了履行的意义四、一审判决适用法律错误。第一，上诉人汪英在本案中享有先履行抗辩权，在一审的庭审中汪英也行使了这一抗辩权，但一审判决没有载明这一情况。第二，一审判决强行要求当事人双方履行离婚协议关于财产的约定，违反法律规定。根据最高人民法院关于《婚姻法》若干问题的解释（二）第八条第一款“离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产达成的协议，对男女双方具有法律约定力”的规定，该规定所指的法律约定力并非强制执行力，一审法院用强制执行的方式要求当事人双方履行离婚协议属于机械适用法律。第三、一审法院未计算资金占用利息，未判定范忠兴应承担的违约经济责任，显示公平。范忠兴在违反离婚协议约定的义务之后的10个月，汪英为妥善管理房屋，房屋的按揭款全部由汪英在支付，范忠兴未按离婚协议约定支付给汪英的8万元及汪英在签订离婚协议后支付的10个月的银行按揭款均应计算资金占用利息并由范忠兴来承担。范忠兴在签订离婚协议后未履行约定义务，却在汪英出卖房屋后享受所有收益，有违权利与义务相统一的民法原则。
被上诉人范忠兴答辩称：一、一审判决认定事实清楚、正确。1、离婚协议中已约定自离婚后房屋就归被上诉人所有，上诉人不享有所有权；2、离婚协议约定的被上诉人向上诉人支付8万元的目的是为了离婚，不是被上诉人取得房屋所有权的生效条件；3、离婚之日起上诉人就应转移房屋产权到被上诉人名下，上诉人的履行义务在先，正是因为上诉人拒绝履行在先的义务，被上诉人才没有支付8万元给上诉人；4、本案中，上诉人擅自转让房屋不适用情势变更原则。二、一审判决适用法律正确。1、上诉人不享有先履行抗辩权，不适用相关法律；2、上诉人明确知道离婚协议的约束力，应先变更房屋的产权登记；3、一审中没有涉及到资金占用利息，资金占用利息超出二审的审理范围；4、一审判决没有认定被上诉人的违约责任是正确的；5、房屋的增值部分应由被上诉人享有；6、离婚协议无法履行的客观事实是基于上诉人的原因造成的。
二审中，上诉人汪英提交了二组证据材料：第一组证据材料是三张农业银行的无卡存款转账凭证，拟证明汪英与范忠兴通过电话达成口头协议，由汪英支付给范忠兴相应款项，房屋就归汪英所有。第二组证据材料是汪英书写的时间为2014年12月1日的《解除协议告知书》一份，拟证明汪英因无法支付银行的房屋按揭款而向范忠兴告知解除离婚协议。
被上诉人范忠兴对上诉人汪英提交的上述证据材料的质证意见为：一、对银行转账凭证的真实性无法核实，无法反映出是谁向谁的转款。二、《解除协议告知书》是本案一审判决之后才发出的，与本案没有关联性，是上诉人的单方意思表示，不予认可。
汪英提交的银行转账凭证，无法反映出是汪英向范忠兴的转款，也无法反映出此转款就是汪英和范忠兴为了协商房屋的归属进行的，因此汪英提交的银行转款凭证无法达到其证明目的，本院不予采信。汪英提交的《解除协议告知书》，因该告知书的出具时间是在汪英转让房屋之后，而汪英转让房屋的行为实际上已让离婚协议没有存在和履行的可能，汪英提交的该告知书不能达到证明其已合法解除与范忠兴的离婚协议的目的，本院不予采信。
被上诉人范忠兴在二审中没有提交新证据。
本案二审查明的事实与一审查明的事实一致。
证明本案事实的证据有各方当事人的身份信息、离婚协议、购买合同、还款记录、双方当事人的陈述等。
本院认为，上诉人汪英和被上诉人范忠兴在平等自愿的基础上签订了离婚协议，对财产的归属问题做了明确的约定，双方应当共同遵守该离婚协议。范忠兴虽然未在协议约定的时间内向汪英支付8万元，但该违约行为并不导致离婚协议的无法继续履行。依照《中华人民共和国合同法》的第六十七条的规定，先履行抗辩是指合同的先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求，本案中，在范忠兴的违约行为发生后，根据双方离婚协议中对各自履行义务的约定，汪英若要行使先履行抗辩权采取的方式应当是不配合范忠兴将房产过户到范忠兴名下，汪英实际上采取将房屋转卖的方式不能归属于先履行抗辩权的行使。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条关于合同法定解除情形的规定，汪英在范忠兴违反协议的约定后，本可以向范忠兴发出解除协议的通知以解除协议，但其在未解除双方协议的情形下就将房屋予以转卖，致使双方的协议无法继续履行。汪英在房屋转卖后才向范忠兴发出解除协议的通知书，该通知不符合法律规定，无法产生解除协议的效力。汪英转卖房屋的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条关于违约损害赔偿范围的规定，本案中，从双方离婚协议财产归属约定的目的来看，范忠兴应当得到房产的价值，既包括该房产的使用价值，也包括该房产的交换价值，汪英将房产转卖的行为已使得范忠兴无法享受该房产的使用价值，但该房产转卖产生的86万元价款应当属于范忠兴的可得利益范畴，汪英应当将该86万元售房款赔偿给范忠兴，扣除双方签订离婚协议后未还的按揭款50万元、汪英在签订离婚协议后垫付的10个月按揭款3.4万元以及根据离婚协议范忠兴应向汪英支付的8万元，本案中，汪英承担的违约赔偿责任的数额为24.6万元（86万-50万-3.4万-8万）。关于范忠兴是否应承担相应违约责任、范忠兴是否应向汪英支付垫付款3.4万元和协议约定款8万元资金占用利息的问题，因汪英在本案一审中没有提出相应的诉讼主张，其该项上诉请求本院不作处理，汪英可另行向法院提起诉讼主张相应权利。综上，上诉人汪英的上诉理由不成立，对其上诉请求本院不予支持。一审法院认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”的规定，判决如下：
驳回上诉、维持原判。
本案二审案件的受理费2340元，由上诉人汪英承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梅 波
代理审判员 严霁云
代理审判员 刘兆阳
二〇一五年四月七日
书 记 员 卓浩军