广西壮族自治区防城港市港口区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）港民初字第728号
原告唐锐兰。
特别授权委托代理人蒋寿生。
被告防城港市荣城房地产开发有限公司。
法定代表人陈雄伟，该公司董事长。
特别授权委托代理人廖原，广西创想律师事务所律师。
特别授权委托代理人农茂，广西创想律师事务所律师。
原告唐锐兰诉被告防城港市荣城房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年6月12日立案受理。依法由审判员李明娟适用简易程序进行了审理。原告的特别授权委托代理人蒋寿生，被告的特别授权委托代理人廖原、农茂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年4月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及其补充协议，约定原告购买被告开发的埠上桃源A区一期第1栋B单元1B1801号房，建筑面积128.57平方米，总价款537248元；被告应于2012年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用；逾期交房的，被告除继续履行合同外，按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金。合同补充协议第四条第六项“该商品房已取得经建设单位、设计单位、勘察单位、施工单位、监理单位盖章同意的《建筑工程竣工验收意见书》后，即达到交房条件，是违法无效的。合同签订后，原告按约定支付所有房款及其他费用，但被告未按时交房，直至2013年6月28日发出商品房可于2013年6月30日交付使用权的通知。原告到埠上桃源营销中心欲接收房屋时，却见小区一片狼藉，仍是施工现场，商品房的水电、出入通道都无法正常使用，被告也未向原告出示任何商品房已经有关部门竣工验收合格并到市住建委备案等合同约定的证明文件。该商品房所在的项目在2013年6月30日前也没有向市住建委、规划、消防、环保等主管部门申请竣工验收，直至2014年1月16日在防城港市工程质量监督站的监督下才完成该楼的竣工验收手续，是否合格仍无定论。为了维护原告的合法权益，故诉请法院判令：一、被告向原告支付逾期交房违约金52381元（从2012年7月1日起暂计至2013年6月30日计325天，537248×0.0003×325=52381元）；二、被告承担本案一切诉讼费用。
原告为其陈诉在举证期限内提交的证据有：1、企业查询单，以证明被告的身份情况；2、商品房买卖合同备案证明，以证明原被告双方签订了商品房买卖合同及其补充协议；3、《商品房买卖合同》及其补充协议，以证明原、被告双方的权利义务关系；4、收款收据、《个人住房（商业用房）借款合同》，以证明原告向被告支付了所有购房款及其他费用；5、商品房交付通知，证明被告逾期交房的违约事实；6、关于商品房竣工验收查询申请的复函，证明埠上桃源A区一期1#、5#楼在2014年1月16日仅完成竣工验收手续，是否合格没有定论。
被告辩称，一、原、被告之间签订的合同及补充协议是双方真实意思表示，内容合法有效，合同对双方均具有法律约束力。合同补充协议第四条明确约定，买受人在出卖人通知交房后应及时办理交房手续，第六条约定，被告的房屋经五方验收合格后即达到交房条件。原告在庭审中也认可已经收到被告邮寄的交房通知，故被告在2013年6月30日已经交房。二、原告认为其与被告签订的合同第四条第六项无效应当撤销没有法律依据。原告为此引用环保法、消防法等法律法规，属适用法律错误，与工程质量、工程交付条件无关。三、原告主张被告逾期交房325天没有事实和法律依据。首先，被告已经按照合同约定通过公告方式通知原告在2013年6月30日来办理交接手续，原告也承认其收到被告邮寄的交房通知书但未前来办理交房手续，应视为被告已经在2013年6月30日交房。本案中双方在合同第八条约定，涉及到停水、停电、热带气旋、暴雨、中雨影响工期的，被告的交房时间可以顺延，这些时间应该予以扣除。四、原告要求支付逾期交房违约金的计算标准过高，根据合同法和最高法关于审理商品房违约金方面的规定，如果一方认为违约金过高的，可以向法院申请调整。
被告为其辩解在举证期限内提交的证据有：1、《商品房买卖合同》及合同补充协议，以证明原、被告双方的权利义务关系；2、《建设工程质量竣工验收意见书》，以证明埠上桃源A区一期1号楼于2013年6月22日经五方验收合格，具备交房条件；3、国内特快专递邮件详情单、《交房公告》，以证明被告已经履行了合同的通知交房义务；4、气象资料证明，以证明被告的房地产项目工程在施工建设过程中遇到足以影响施工进度的中雨以及热带气旋的天气，交房时间应相应顺延；5、停水证明，以证明施工项目在施工过程中遇到足以影响工程进度的停水事件，交房时间应相应顺延；6、停电证明，以证明施工项目在施工过程中遇到足以影响工程进度的停电事件，交房时间应相应顺延。
经审理查明，2011年4月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发建设的埠上桃源A区一期第1幢B单元1B1801号房，建筑面积128.57平方米，单价4178.64元／平方米，总价款为537248元；出卖人应在2012年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设单位、设计单位、施工单位、勘察单位、监理单位共同验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起30日内告知买受人；2、影响工程进度，但是出卖人无法事先预见和控制的客观原因（如交通管制、市政停水、停电、政府指令暂停施工、规划发生变化、施工时间限制以及因国家政府有关法律、法规、政策改变等）造成工期延误，交房时间顺延；3、气象部门记录降下雨量达到中雨以上连续两天或两天以上而影响工期的；4、不属于不可抗力因素但属于出卖人不能克服的客观原因，如施工遇到复杂困难或技术难题；5、出卖人将竣工资料报告提交政府并接收后（以政府主管部门接收资料的日期为准）等待验收或备案及丈量面积所需的时间顺延。出卖人逾期交房超过90日的，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付的房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告按约定支付了全部购房款。
另查明，2013年6月22日，埠上桃源A区一期1#楼经建设单位、施工单位、勘查单位、设计单位、监理单位验收合格。2013年6月28日，被告向原告发出了商品房交付通知，通知原告三荣.埠上桃源A区一期1幢、5幢住宅于2013年6月30日交付使用并于收到通知即日起办理入伙手续。同日，被告在报上刊登“交房公告”，载明：“三荣.埠上桃源A区一期1幢、5幢住宅于2013年6月30日交付使用，请您携带相关证件到三荣.埠上桃源营销中心办理入伙手续”。防城港市气象局气象信息服务中心出具的气象信息表明2011年4月26日至2012年6月30日连续两天以上的中雨天数40天。2011年4月26日至2012年6月30日，停水1天。2011年4月26日至2012年6月30日，停电20天。
以上事实，有《商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、收款收据、《交房公告》、《建设工程质量竣工意见书》、气象资料证明、停水证明、停电证明、原告身份证明、企业查询单、当事人陈述及庭审笔录予以证实，足以认定。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，是行使自己民事权利的表现，未违反国家法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。原、被告双方应当按照合同的约定行使权利，履行义务。本案中，原告依约向被告支付全部购房款，履行了合同约定的付款义务，但被告未按合同约定的期限在2012年6月30日前将约定房屋交付原告使用，其逾期交房的行为已构成违约，应向原告支付逾期交房违约金。2013年6月28日，被告通过EMS邮件和报纸公告通知原告2013年6月30日起办理交房手续，但原告一直未办理交接手续，该房屋已于2013年6月22日通过施工、勘察、设计、监理、建设五方验收，合同双方约定的交付条件已成就，应视为被告已于2013年6月30日完成了交房义务。被告主张违约金约定过高，请求予以减少。本院认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，结合案件中被告逾期交房给原告造成的损失情况，从公平合理角度出发，本院酌情对违约金的计算标准予以调整。在原告与被告签订《商品房买卖合同》之前的停水、停电、下雨与原告并无关系，交房期限不应顺延；从合同签订之日2011年4月26日至2012年6月30日，停水、停电、中雨两天以上的天数共1＋20＋40=61天，而上述三种情形是属于合同中明确约定的交房期限可以顺延的情形，应予扣除。被告逾期交房日期应从2012年7月1日计算至2013年6月30日，扣除61天，被告逾期交房的天数为304天，故被告应向原告支付的违约金为32664.68元（537248元×0.0002×304天）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十六条之规定，判决如下：
一、被告防城港市荣城房地产开发有限公司支付原告唐锐兰逾期交房违约金32664.68元；
二、驳回原告唐锐兰的其他诉讼请求。
案件受理费1110元，减半收取555元，由被告防城港市荣城房地产开发有限公司承担370元，原告唐锐兰承担185元。原告唐锐兰已预交的555元案件受理费本院不予退还，被告防城港市荣城房地产开发有限公司应负担的案件受理费由其在履行债务时一并支付给原告唐锐兰。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状正本一份，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院。并于上诉期间届满之日起七日内预交上诉费1110元（收款单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户行：农行防城港分行营业室，帐号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员 李明娟
二〇一四年十月十四日
书记员 雷 蕾
相关法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约金的损失确定违约金数额。