北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终273号
上诉人（原审原告、反诉被告）北京阳光鑫隆百货市场有限公司，住所地北京市朝阳区小庄6号1号楼02商业、03商业、2号楼107、108、109、02商业、03商业、3号楼02商业、03商业。
法定代表人马百友，董事长。
委托代理人谢北滔，男，1962年7月26日出生。
被上诉人（原审被告、反诉原告）建元超宇宏盛石业（北京）有限公司，住所地北京市通州区经济开发区创益西路260号。
法定代表人苏建权，执行董事。
委托代理人唐建军，北京颐合中鸿律师事务所律师。
委托代理人韩松，北京颐合中鸿律师事务所律师。
上诉人北京阳光鑫隆百货市场有限公司（以下简称鑫隆公司）因与被上诉人建元公司超宇宏盛石业（北京）有限公司（以下简称建元公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第00096号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。鑫隆公司之委托代理人谢北滔，建元公司之委托代理人唐建军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年10月，鑫隆公司诉至原审法院称：2011年11月3日，我公司与建元公司就我公司名下北京市朝阳区××楼10层、11层、12层房屋签订了《商品房买卖合同》，成交总价为人民币一亿元整。合同签订后，我公司严格履行了合同义务。2012年1月5日，建元公司未能按合同约定向我公司支付第三笔购房款40000000元，就此建元公司承诺愿意承担此次迟延付款的滞纳金，并约定在2012年2月10日前支付10000000元，每逾期一日付5‰的滞纳金。根据合同约定，建元公司应于2012年3月31日向我公司支付第四笔款项完成全部付款义务，但其至今并未履行完毕。另双方约定购买房屋所需税费均由建元公司承担，但实际履行过程中系我公司先行垫付，故该部分款项建元公司也应支付。综上，建元公司的行为已经构成严重违约，故我公司诉至法院，请求判令建元公司：1.支付尾款1680570元；2.以10000000元为基数，按照日千分之五的标准支付2012年2月10日至3月28日的滞纳金2350000元；3.支付税款243488.62元；4.支付违约金10000000元。
建元公司辩称并反诉称：2011年11月3日，我公司与鑫隆公司签订《商品房买卖合同》，约定鑫隆公司将北京市朝阳区××楼10、11、12层房屋共54套出售给我公司，合同总金额1亿元。我公司已经向鑫隆公司交付房款96404950元，1017号房屋鑫隆公司未经我公司同意私自转卖给第三方，并按11000元/平方米结算，故其认为我公司尚欠1680570元。但事实上，我公司在对外销售前述房屋时销售价格均超过25000元/平方米，如果按此价格计算，1017号房屋的价款应为3988500元，那么我公司向鑫隆公司交付的总房款数额就应为100623450元，所以我公司并不拖欠房款。根据双方合同约定，鑫隆公司未经我公司同意擅自向第三方转让房屋的，应按发生违约部分的房屋产权交易价格按双倍的购房款赔偿我公司。合同约定鑫隆公司应保证房屋水、电进行改造和电压增容为民用水、民用电并承担施工和费用，但截至我公司将54套房屋全部卖出之日，房屋仍然是商业用水、用电，且鑫隆公司未安装空调，直接影响到我公司的售房价格，给我公司造成了严重损失。因此鑫隆公司违约在先，我公司不能按期交纳房款均因对方违约造成，我公司不应再支付滞纳金和违约金。关于税款部分，鑫隆公司垫付应由我公司交纳税款的仅涉及到4套房屋，而未结清的原因在于1017号房屋为鑫隆公司未经我公司同意自行出售，1101、1102、1103号房屋鑫隆公司拒不办理房屋过户手续，导致客户直接起诉，我公司不清楚过户手续何时完成，故无法向鑫隆公司支付。现在鑫隆公司提供相应税票的基础上，按照合同约定扣除对方应承担的数额，剩余部分我公司同意承担。综上，我公司认为鑫隆公司的先行违约造成了我公司的重大损失，故我公司提出反诉请求判令鑫隆公司：1.赔偿房屋销售款7977000元；2.支付违约金10000000元。
鑫隆公司对建元公司的反诉辩称：不同意建元公司的反诉请求，我公司没有违约，亦没有私自售房，54套房屋都是建元公司处置的。我公司收到建元公司款项的途径有三种，分别是建元公司收取后打给我公司、代理公司直接支付及购房人直接支付，1017号房屋是建元公司的经办人李×出售的，购房人把房款直接打给了我公司。双方合同中并未约定水电增容的时间，涉案房屋已于2013年春节前后完成了增容，水电改造已经完成。涉案房屋内有中央空调，但建元公司把中央空调拆除安装分户空调与我公司无关。
原审法院经审理查明：2011年11月3日，鑫隆公司（甲方）与建元公司（乙方）签订《商品房买卖合同》，约定鑫隆公司将位于北京市朝阳区××楼10、11、12层共54套房屋（以下统称涉案房屋，分别提起时称房号）出售给建元公司，房屋总成交金额一亿元人民币。合同第三条约定：在签订本合同后当日，甲方同意并积极配合乙方办理将上述房产作为抵押物给乙方为贷款主体的所有融资手续进行抵押，乙方当日向甲方支付人民币8000000元整，累计实已付10000000元整；2011年11月8日乙方向甲方支付人民币20000000元整，2012年1月15日前乙方向甲方支付人民币40000000元整，2012年3月31日乙方向甲方支付人民币30000000元整。第四条约定：1.经双方友好协商，甲方同意乙方以甲方名义将上述房产出售给第三买受方，并收取全部购房款及定金无任何异议。3.在签订合同后乙方将作为上述房产的唯一买受人及处置人，甲方不得主动或被动擅自出售或处置该房产，若发生上述事宜，甲方应按发生违约部分的房屋产权交易价格按双倍的购房款赔偿给乙方。第五条约定：2.甲方应当保证已如实的陈述该房屋的权属情况，并满足乙方的一户一验的验收标准；现上述房产存在结构不合理需要改造，经双方协商同意如下：甲方负责双方施工过程中办理的相关手续；甲方负责能够正常使用的生活附属设备水电、暖气、消防的施工和费用。3.甲方保证水、电进行改造和电压增容为民用水、民用电并承担施工和费用。第六条约定：双方须保证在合同签订3个月内全部施工完成，并且把其中能够正常使用的生活附属设备包含水电、暖气、天然气、消防、空调的设计和施工全部完成并达到一户一验的验收标准。第七条约定：1.本合同执行过程中，甲乙双方应按照国家及北京市的相关规定缴纳各项税费，甲方应承担缴纳本出售房屋交易所产生的税费为营业税、房产税。2.乙方应承担缴纳本出售房屋交易所产生的税费为土地使用税、土地增值税、印花税、房产工本费、契税及个税。第九条约定：双方在签订本合同之后，如未能履行上述约定条款将视为违约，经双方友好协商，最终未能达成一致，应赔偿对方相应的损失并按总房款的10%作为违约金赔偿对方，守约方有权解除合同。
2012年1月16日，建元公司向鑫隆公司发出《回复函》，内容为“我公司已收到贵公司的发函，为我公司到期未支付房款的行为深表歉意。虽然目前整体房地产及金融政策对我公司的工作造成极大困难，但为维护双方公司合作关系，积极守约，现我公司承诺如下：（1）2012年2月15日前，完成应付房款人民币40000000的抵押贷款手续，2012年2月29日前应付贵公司的房款人民币40000000。（2）因推迟付款，我公司愿承担此次迟付款时间的滞纳金；（3）并继续遵守双方所签订的其它合同条款”。2012年1月19日，鑫隆公司与建元公司签署《备忘录》，约定：一、按照《商品房买卖合同》的约定，乙方应在2012年1月15日前向己方支付人民币40000000元整，因乙方到期未能向甲方支付该笔款项，现经双方协商，甲方同意乙方在2012年2月10日前使用《商品房买卖合同》委托销售的九套房屋向金融部门融资贷款并向甲方支付人民币10000000元整，如乙方未能在2012年2月10日前向甲方支付10000000元，每逾期一日应支付5‰的滞纳金。二、甲方在乙方尚未向其支付10000000元款项前，有权对上述九套房屋自相处置，处置方式包括但不限于销售、抵押、出租、转让等。三、本备忘录的约定内容不对双方签订《商品房买卖合同》中已约定的条款履行产生影响。
2011年8月3日至2012年9月，建元公司通过自行支付、购房人直接支付及代理公司支付的方式向鑫隆公司支付了绝大部分合同款。庭审中，鑫隆公司主张收到金额为98319430元，建元公司主张支付金额为96404950元，差额为1914480元，经双方核对，出现差额的原因为1017号房屋的销售情况。经查，1017号房屋于2011年12月9日出售给案外人王×。鑫隆公司陈述1017号房屋系建元公司出售给王×，房款总价1914480元，由王×直接向己方支付，当时的经办人为时任北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）经纪人、后任职于建元公司的李×。为此，鑫隆公司提供编号为××的《存量房屋买卖合同》一份，合同所载标的物为1017号房屋，出卖人为鑫隆公司，委托代理人为李×，买受人为王×，成交价格为1093000元，该合同中除交易标的物、成交价格外，关于交房、违约责任、税费、权属转移登记等内容的约定均为空白。建元公司对该合同不认可，认为该合同只是网签合同，不能反映真实的交易价格，合同约定的成交价格与鑫隆公司自述的成交价格也不一致，李×并未在合同上签字，不能证明交易系由李×促成。同时，建元公司称1017号房屋系在公司不知情的情况下由鑫隆公司自行出售，且出售价格远超鑫隆公司陈述的1914480元。为此，建元公司提供居间人为链家公司的房屋交易材料复印件一套，包括《房屋出售委托登记表》、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及补充协议、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》等，标的物为1017号房屋，出售人为鑫隆公司，买受人为王×，经纪人为马×，成交价格处约定成交总价为3000000元，其中房屋成交价格为1093000元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为1907000元。鑫隆公司对上述材料不予认可，并坚持1017号房屋由李×实际经手，收到的房款为1914480元。
关于李×的身份，鑫隆公司称李×当时为链家公司经纪人，负责部分涉案房屋的销售，除1017号房屋外，代理商北京橄榄树房地产经纪有限公司销售的房屋也由其经手；建元公司则称李×2010年3月至2011年6月在链家任职，此后任职本公司，但不认可1017号房屋亦由其代理出售。
为查明1017号房屋的销售情况，法院通过邮寄、电话等方式试图传唤王×到庭说明情况，但均未联系到王×本人。后法院至链家公司进行核实，链家公司业务系统显示1017号房屋成交价为3000000元，网签价1093000元，签单日期2011年12月9日，经纪人为李×，店经理为马×。
关于涉案房屋的水电改造问题，鑫隆公司陈述已在2013年4月底全部完工，并提供建设工程施工合同、套表计费协议书等予以证明。建元公司认为根据合同约定水电改造应于签订合同后三个月完成，2013年4月涉案房屋已经全部销售完毕，此时完成水电改造对公司销售房屋已经没有帮助。
另涉案房屋交房时安装了中央空调，后建元公司改装为分户空调。鑫隆公司称原中央空调每户可以单独控制和收费，符合合同约定，建元公司则认为中央空调并未满足合同约定的一户一验的验收标准。
关于税费，鑫隆公司提供了垫付费用的相应票据，建元公司只同意承担根据合同约定应由其承担的部分。
原审法院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。鑫隆公司与建元公司签署的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。
本案的争议焦点有三：一是合同项下房款是否支付完毕，主要涉及1017号房屋的真实交易价格及出售方问题。法院认为，虽然鑫隆公司与建元公司均不认可对方提交的1017号房屋的买卖合同，但两份合同显示的信息与本院在链家公司调查的档案材料能够吻合，结合商品房交易市场的一般交易习惯，可以认定鑫隆公司与建元公司提交的两份合同均具有真实性，鑫隆公司提交的为用于办理过户的网签合同，建元公司提供的为真实交易合同，故法院确认1017号房屋的价格为3000000元。鑫隆公司虽称收到的房款为1914480元，但未提供任何证据证明，且与其提交的合同内容亦不符，法院对此不予采信，鑫隆公司收到的1017号房屋款应以3000000元为准。在计算1017号房屋房款后，建元公司支付的房款数额仍未达到合同约定的数额，故剩余金额建元公司应当支付。鑫隆公司要求建元公司支付剩余合同款有事实和法律依据，法院对金额予以重新核算。
二是关于双方违约责任问题。法院认为，第一，根据合同约定并参考合同内其他房屋的交易方式，存在建元公司以鑫隆公司的名义出售涉案房屋、部分房款由购房人直接向鑫隆公司支付的情况。在1017号房屋买受人王×未到庭、详细交易过程无法完全查明的情况下，法院在合理分配举证责任的基础上对相关责任进行认定。根据庭审查明的事实及现有证据，李×代理了部分涉案房屋的出售工作，结合法院至链家公司调查的情况，可以认定李×亦参与了1017号房屋的出售。在此情况下，建元公司称1017号房屋系鑫隆公司擅自售出，应当承担相应的举证责任，但其提供的证据不足以证明该主张，法院对此无法采信，对建元公司基于此提出的要求双倍赔偿1017号房屋售房款的请求不予支持。第二，根据合同的相对性原则，合同双方为鑫隆公司与建元公司，则建元公司作为买受人应当承担按时足额向鑫隆公司支付全部购房款之义务，而不论涉案房屋之出售情况。建元公司2012年1月16日的函件已经对迟延付款滞纳金做出了承诺，而2012年1月19日签署的《备忘录》对原合同约定的第三笔款项的支付时间、金额及滞纳金问题亦做出了修改和补充，应为双方协商一致的结果，但建元公司仍未能按照约定的时间支付相应款项，应当按照备忘录的约定支付滞纳金。鑫隆公司主张的滞纳金有事实和法律依据，但其计算金额有误，法院予以重新核算。同时，建元公司的逾期付款行为构成了对合同约定的违反，按约应当支付违约金，但考虑到其已经支付了部分滞纳金，故滞纳金金额内的数额不再重复计算违约金。建元公司以鑫隆公司有违约行为抗辩其付款责任于法无据，法院不予采信。第三，关于水电改造和空调问题。根据合同约定，鑫隆公司应当保证水电进行改造、增容为民用水电并承担相关费用，并在3个月内全部施工完成。而根据鑫隆公司自行提交的证据，涉案房屋水电改造直至2013年4月才全部完工，远远超过了合同约定的期限，属于违反合同约定的违约行为，应当向建元公司支付违约金。建元公司以此主张违约金有事实和法律依据，法院予以支持。空调部分，涉案房屋交房时已经安装了空调且经过相应验收，建元公司提交的证据不足以证明鑫隆公司在空调问题上存在不符合合同约定的违约行为，故法院对其主张的该违约行为无法确认。
三是税费问题。根据合同约定，双方均负有承担部分税费之义务，现部分税费已由鑫隆公司垫付，其要求建元公司承担有事实和法律依据，法院对该部分诉讼请求予以支持。
据此，2015年8月原审法院判决：一、建元公司于判决生效后七日内向鑫隆公司支付房款五十九万五千零五十元及滞纳金一百七十六万零七百五十元；二、建元公司于判决生效后七日内向鑫隆公司支付违约金八百二十三万九千二百五十元；三、建元公司于判决生效后七日内向鑫隆公司支付税款二十四万三千四百八十八元六角二分；四、鑫隆公司于判决生效后七日内向建元公司支付违约金一千万元；五、驳回鑫隆公司的其他诉讼请求；六、驳回建元公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，鑫隆公司不服，上诉至本院。主要上诉理由为：一、原审判决认定事实不清，判决不当。建元公司拖欠我方购房款应为1680570元，而不是原审法院认定的595050元。双方对尾款数额的争议焦点为1017号房屋的销售情况，我方实际收取了1017号房屋的购房款应为1914480元，原审法院认定为3000000元，缺乏事实依据。二、原审法院判定建元公司支付我方的滞纳金和违约金的数额均存在不当。同时双方签订的《备忘录》约定，“本备忘录的约定内容不对双方签订《商品房买卖合同》中已约定的条款履行产生影响”。据此，我方认为《商品房买卖合同》与《备忘录》是两个独立的约定，原审法院认定建元公司已支付了部分滞纳金，故滞纳金金额内的数额不再重复计算违约金有悖双方约定。三、《商品房买卖合同》第六条双方约定的合同签订后3个月内全部施工完成中的施工部分应是合同第五条第二款及第六条中所载明的工程内容，也就是3个月内完成能够正常使用的水电，并不包含合同第五条第三款中商水、商电改为民水、民电的内容，且水电的商改民也没有约定具体的完成时间。2012年3月26日，建元公司致函我方，要求我方承担民水、民电收费改造未完成前多支付的费用差额，我方在2012年7月11日向建元公司致函说明，表示愿意承担水电收费标准改造完成前业主多支付的水电费的差价部分。综上，请求二审法院1.改判原审判决第一项，“建元公司支付金隆公司595050元”为1680570元；2.建元公司支付鑫隆公司滞纳金1760750元为2350000元；3.改判原审判决第二项建元公司支付鑫隆公司违约金8239250元为10000000元；4.撤销原审判决第四、五项。建元公司同意原审判决，请求二审法院予以维持。
本案二审审理期间，鑫隆公司提交了签订日期为2011年12月12日的《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》，该合同约定买受人为王×，标的物即为本案涉案1017号房屋，房屋价款1914480元，合同买受人签字处为“【委托代理人】（签章）：张×”。鑫隆公司称，张×为王×之母。鑫隆公司同时提交购房款收据及银行刷卡交易单，银行刷卡交易单上持卡人签字处签名均为“张×”，鑫隆公司用上述证据证明王×支付房款的数额与其二审提交房屋买卖合同购房款数额相符。
本院经审理查明的其他事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。
上述事实，有双方当事人陈述、商品房买卖合同、存量房屋买卖合同、备忘录、税收通用缴款书、存量房买卖合同信息表、个人业务凭证、牡丹灵通卡账户历史明细清单、工程图纸、收据、授权委托书、工程资料、房屋所有权证等材料在案佐证。
本院认为，关于建元公司应向鑫隆公司支付的房款数额问题，涉案1017号房屋的销售价格系认定建元公司应向鑫隆公司支付房款数额的关键。本案中，1017号房屋存在价格不一致的三份房屋买卖合同，其中，对于载明价格为1093000元的网签合同双方均予认可，但对于该房屋的实际销售价格存在争议。双方均提供各自主张销售价格的房屋买卖合同，鑫隆公司主张其实际收取的房款为1914480元，并于二审中提交与其主张价格一致的房屋买卖合同及银行刷卡单等证据，但本院认为上述证据均不足以达到证明鑫隆公司主张的证明标准，理由如下：首先，该份合同中签字人并非买受人王×，而系张×，而链家公司作为居间方签订的买卖合同系买受人王×签字，故两份合同从形式要件上，显然王×签字确认的房屋买卖合同效力更高。其次，鑫隆公司提交的持卡人为张×的数份刷卡单数额虽与其主张的合同价格一致，但该刷卡单无法证明系针对1017号房屋所支付的价款，既无法得出刷卡支付系指向1017号房屋的唯一结论，且亦无法证明上述刷卡单为1017号房屋购房款的全部凭证。最后，双方均认可的网签合同第三条约定：“出卖人与买受人通过下列第1种方式达成交易（可多选）1.出卖人和买受人通过房地产经纪机构居间介绍成交（房地产经纪机构名称：北京链家房地产经纪有限公司（京经纪××）），房地产经纪执业人员姓名：王×1（京房工××））”。由此，双方已明确约定通过链家经纪公司介绍成交，此约定与建元公司提交的链家公司的房屋买卖合同能够相互印证，证明1017号房屋买受人王×与鑫隆公司应通过链家经纪公司进行房屋交易。综上，鑫隆公司应对其主张建元公司未足额支付房屋尾款予以举证，现鑫隆公司虽提交部分证据，但尚不足以达到其欲证明事项的证明标准，故应承担举证不能之法律后果，本院对其主张房屋销售价格为1914480元不予支持。综上，原审法院认定鑫隆公司收到的1017号房屋款应为3000000元，在计算1017号房屋房款后，建元公司应向鑫隆公司支付房款595050元，并无不当，本院予以维持。关于鑫隆公司主张的滞纳金及违约金计算问题。鑫隆公司与建元公司已于《商品房买卖合同》中对建元公司的付款方式及付款时间作出明确约定，在该合同中建元公司的付款义务为合同主义务，建元公司应依合同约定履行其付款义务，现建元公司未能依合同约定的时间履行其第三笔款项的支付义务，应对其逾期付款行为支付违约金。对于违约金的计算，建元公司虽于2012年1月16日发函致鑫隆公司，表示“因推迟付款，愿承担此次迟付款时间的滞纳金”，但对于该项滞纳金的约定同样系基于建元公司第三笔款项迟延支付，与建元公司应依双方签订的《商品房买卖合同》中约定的违约责任指向的违约事实系同一的，故原审法院对鑫隆公司的违约金计算金额予以重新核算，并无不当。对于水电改造问题。双方于合同中明确约定鑫隆公司应当保证水电进行改造、增容为民用水电并承担相关费用，并在3个月内全部施工完成，而鑫隆公司实际履行合同义务已超出约定期限，且双方于合同签订后的往来函件中并未对鑫隆公司的该项违约责任作出免除的约定，故原审法院认定鑫隆公司存在违约行为，并无不当，本院予以维持。
综上，鑫隆公司的上诉主张并无事实及法律依据，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费107444.35元，由北京阳光鑫隆百货市场有限公司负担20613.35元（已交纳），由建元超宇宏盛石业（北京）有限公司负担86831元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；反诉案件受理费129662元，由北京阳光鑫隆百货市场有限公司负担81800元（于判决生效之日起7日内交至原审法院），由建元超宇宏盛石业（北京）有限公司负担47862元（已交纳）；二审案件受理费102413元，由北京阳光鑫隆百货市场有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡新华
代理审判员 沈 放
代理审判员 鲁 南
二〇一六年五月二十五日
书 记 员 王 雨