广东省珠海市香洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0402民初1939号
原告：廖卫萍，女，汉族，1980年2月26日出生，住广东省电白县。
委托代理人：邓材广，男，汉族，1981年10月15日出生，住广东省电白县，系原告的丈夫。
被告：庄珠明，1957年11月29日出生，住珠海市香洲区兴华路25号5单元610房、珠海市香洲区。
委托代理人：陆秋华，男，汉族，1982年7月19日出生，住珠海市香洲区�系被告儿子。
委托代理人：陆必振，男，汉族，1986年6月22日出生，住珠海市香洲区，系被告的儿子。
原告廖卫萍诉被告庄珠明房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员吴杰独任审判，公开开庭进行了审理。原告廖卫萍及委托代理人邓材广，被告庄珠明及委托代理人陆秋华、陆必振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告通过珠海世华房地产代理有限公司购买被告位于珠海市香洲区梅华西路1213号x栋x单元xxx房，2015年6月29日签订房地产买卖合同，支付定金3.99万元，此后被告办理继承产权事宜，直到2016年1月19日被告拿到新的房产证，办理过户手续，期间已经完成评估，按揭并缴纳契税，2016年2月29日后，被告以种种理由不同意办理过户，拒绝继续履行合同。
另，2016年3月9日中介公司给被告方发了履约催告�，上面注明3月15日之前没有配合过户的话属于被告单方违约。原告认为被告行为构成违约，造成原告增加购房成本，应赔付违约金，现为了维护合法权益，诉至法院，诉讼请求：判令被告继续履行房屋买卖合同，履行过户义务。
原告对其诉称提供以下证据：1、房地产买卖合同；2、契税与其他费用的完税凭证；3、履约催告函。
被告辩称，2015年6月29日签订的合同无效。当时签订合同时，被告尚未取得案涉房产的全部权属，房产属于被告夫妻共有，在被告丈夫2008年去世后，其子女对该房产有继承权，中介公司签订合同时只提到需要办理继承问题，没有告知在产权未清晰的情况下，不能交易，不能签订合同，同时也未取得有继承权的全部子女书面同意或签名，原告在知道此情况下，仍坚持签订合同，违反了《合同法》、《城市房地产管理法》及《民法通则》的规定无效。
签订合同时，被告代理人陆秋华明确告知原告及中介公司工作人员，被告丈夫的父母亲去世多年，要办理遗产继承的死亡证明是非常困难的，但是中介承诺会全权办理。出于信任及原告坚持签订合同的情况下，三方同时口头约定原告需一次性支付被告首付款20万元。直至2016年1月5日取得公证处的继承证明，与中介公司承诺全权负责办理的事实严重不符。
2015年11月双方协商要求中介公司重新签定补充协议，中介公司当场保证2016年2月15日完成全部手续，并将补充协议的内容通过微信发给被告代理人陆秋华，但由于该补充协议的内容不能明确原、被告与中介公司三方责任和义务，最终没有签定。2015年11月至2016年1月10日期间，被告多次提出之前所签定的房屋买卖合同已严重超出有效期限，部分内容也己实质性变更，合同应予作废，同时要求重新签定新的房地产买卖合同，但都没有结果。
2016年1月10日，被告协助办理银行按揭申请时，再次明确告知中介公司，并提出必须在2016年2月29日前完成全部手续和收到全部房款，才会签订按揭合同和继续履行房产买卖交易程序。原告和中介公司对此已知情同意。2016年2月18日，陆秋华再次电话告知，中介公司明确表示可以。
2016年2月29日，被告出于对中介公司、原告的信任，以为当天配合办理相关手续，原告会遵守2016年1月10日协议内容支付全部房款，原告并没支付全部房款，且只支付首付款10万。被告没有得到合理解释拒绝接收10万首付款和办理往后相关流程，原告自行到银行办理缴交税费。
2016年3月13日，被告明确告知原告其没有在2016年2月29日前支付全部房款款项，同时也没有履行签定合同时应该给付20万元整的首付款承诺，被告有权按照2016年1月10日协议取消房屋买卖交易。被告己履行相关义务，原告却违反多项买卖协议，现却以被告不继续履行合同为由，索要违约金及赔偿金，非常不合理。
本案中中介公司作为专业房地产代理公司，熟悉二手房屋买卖交易流程，其工作人员殷百全在熟知国家相关法律法规的前提下，在整个房屋买卖交易过程中，存在严重过失与恶意诱导责任。
被告只收取定金，并未收到任何房款或首付款，同时双方也没有正式签定权威部门（珠海市房产交易中心）认可的、合法的适用于二手房买卖交易的《房屋买卖合同》，且2015年6月29日的合同无效。根据法律规定，解决双方纠纷的方式是被告将定金退还给原告即可。综上，应驳回原告的诉讼请求。
被告对其辩称提供以下证据：1、陆秋华在中介公司的视频及与原告、中介公司的通话�录；2、中介公司殷百全名片；3、补充协议；4、通话记录时间；5、公证书。
经审理查明，2015年6月29日，原告（买方）、被告（卖方）、世华公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》，约定被告将珠海市香洲区梅华西路1213号x栋x单元xxx房出售给原告，总价639900元，定金为39900元。60万元作为第二部分房款采用银行按揭方式付款，买方应于合同约定的定金支付日起60个工作日内办理完毕全部银行按揭申请手续。买方须将本合同约定的总房款减去已交定金、与申请贷款的总金额或银行出具的贷款承诺书、意向书等文件记载金额的结果进行多退少补作为应付的首期款支付给卖方。无论贷款政策调整或其他任何原因，如银行实际房款与贷款文书记载的放贷金额不符或银行对卖方的贷款申请全部或部分不批准，买方应予银行房款日或银行对卖方贷款申请不予批准作出�3个工作日内将差额或房款一次性支付给卖方，卖方应对银行全部或部分不予批准贷款的情形予以遇见并不得以此不继续履行或解除合同，否则视为买方违约。双方须于2015年9月30日或之前办理完税费缴纳和签署《珠海市二手房买卖合同（适用于二手楼买卖）》并办理过户递件手续，且递件回执由经纪方代为托管。放款时间：如买方需银行按揭，银行批准的贷款按银行约定支付予卖方。双方税费负担：契税、产权登记费及贴花、土地交易手续费、评估费、律师费、佣金由买方承担。双方约定交楼日期为卖方收到全部房款三日内，交付前卖方须付清一切有关该物业之杂费，买方收楼后代缴的有权向卖方追索。合同还约定了其他相关内容，另手写：此房价为卖方实收639900元整，买方在过户后45日内不能付卖方全部房款（银行贷款）买方须一次性付清。卖方夫妻产权由于办�继承产权卖方须在规定时间内办理。
合同由原、被告双方签名确认，被告代理人陆秋华庭审时陈述其签订合同时在场。合同签订当日，原告支付定金39900元，被告在合同中收据处签名确认。
案涉房产在签订合同时登记在被告及其丈夫陆庄爱名下，陆庄爱于2008年11月28日死亡。2015年12月25日，庄珠明办理了《公证书》，本案争议的房产由庄珠明继承，陆庄爱的继承人陆秋华、陆必振放弃对该遗产的继承权，继承后，该房产由庄珠明占有百分之百产权。现案涉房产登记在庄珠明个人名下，其占有份额100%。本案审理过程中，经原告申请，本院查封了案涉房产，原告同时提供10万元存款作为担保。
被告提供一份《补充协议》内容为：1、卖方在办理此物业手续时，由于证件或资料出现误差不齐等延期情况，卖方须有一次办理延期情况的权利�不属于违约行为，目前证件及资料均已齐全。2、现卖方已经将公证所需资料全部准备齐全，公证处排期为2015年11月23日。世华公司将负责卖方按正常流程负责办理。买卖双方应提供此物业交税过户所需要的所有证件原件及复印件，世华公司应协助双方在2016年2月15日前将所有手续办理完成。该《补充协议》买卖双方及经纪方均未签字。
双方庭审时确认，在2016年1月10日双方到银行办理了贷款手续的审批手续。被告陈述当天口头约定2016年2月29日被告应该收到全部房款，原告不认可。
2016年2月29日，原、被告一起到税务机关办理案涉房产转让税费缴纳手续，原告缴纳了契税等相关税费。被告陈述认为当天可以收到全款，才同意协助办理税费缴交手续，但因未能收到全款，故未协助继续办理其他过户手续。
2016年3月9日，世华公司向庄珠明发出�履约催告函》，通知：现产权继承手续已办妥，并办理出新的产权证，廖卫萍已办理完毕全部银行按揭申请手续，双方也完成税费缴纳手续。但经多次沟通和催告，阁下仍未按约定履行义务，迟迟不配合办理过户递件手续。现请2016年3月15日前联系我司，协商办理过户递件相关手续的时间。如逾期仍未履行合约，则视阁下单方面违约，因此引致的法律后果由阁下自行承担。被告收到函件认为未能在2016年2月29日收到全部房款，合同已经超过约定的履行期限，不同意继续履行，双方产生纠纷，原告提起本案诉讼。
本院认为，原、被告签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律法规效力性强制性规定，合法有效，具有约束力。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标�物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”被告抗辩房屋在签订合同时登记在被告及其去世的丈夫名下，被告无权处理而合同无效，没有法律依据，本院不予支持。
案涉房产现已办理完毕继承手续，权属登记在被告个人名下，且在本案中查封，原、被告之间的买卖合同具备继续履行的基础，原告已在被告的协助下于2016年1月10日办理按揭申请手续，2016年2月29日办理税费缴纳手续，根据合同约定，下一步应办理过户手续，现被告表示不同意继续履行，构成违约。《合同法》第一百零七条规定，“当事人一方履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”现原告通过诉讼要求被告继续履行合同，协助办理过户手续，符合法律规定，本院予以支持，被告应在十五日的合理期限内协助办理过户手续，之后双方可按照合同约定继续履行其他义务。合同明确约定被告需在规定时间内办理继承的相关手续，并未明确“规定时间”的情况下，原、被告在实际办理完毕继承手续之后于2016年1月办理按揭贷款申请手续，2月办理税费缴纳手续，继续履行合同的意思明确，被告以已超过合同有效期限为由抗辩，依据不足。合同中明确约定“买方须将本合同约定的总房款减去已交定金、与申请贷款的总金额或银行出具的贷款承诺书、意向书等文件记载金额的结果进行多退少补作为应付的首期款支付给卖方。”被告主张约定先支付20万元首期款，与合同约定不符且没有证据证明，本院不予采信。被告主张双方约定2016年2月29日收到全部房款，没有证据证明，且正常程序为办理过户手续后银行设定抵押发放贷款，双方2016年1月办理贷款申请手续，在尚未办理�户的情况下应收到全部房款，明显不合常理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
被告庄珠明继续履行与原告廖卫萍签订的《房地产买卖合同》，于本判决发生法律效力之日起十五日内协助原告办理珠海市香洲区梅华西路1213号x栋x单元xxx房的过户手续。
本案受理费减半收取15287元、保全费1020元，由被告庄珠明负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审判员 吴杰
二〇一六年五月二十日
书记员 杨悦
广东省珠海市香洲区人民法院
民事判决书
（2016）粤0402民初1939号
原告：廖卫萍，女，汉族，1980年2月26日出生，住广东省电白县。
委托代理人：邓材广，男，汉族，1981年10月15日出生，住广东省电白县，系原告的丈夫。
被告：庄珠明，1957年11月29日出生，住珠海市香洲区。
委托代理人：陆秋华，男，汉族，1982年7月19日出生，住珠海市香洲区，系被告儿子。
委托代理人：陆必振，男，汉族，1986年6月22日出生，住珠海市香洲区，系被告的儿子。
原告廖卫萍诉被告庄珠明房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员吴杰独任审判，公开开庭进行了审理。原告廖卫萍及委托代理人邓材广，被告庄珠明及委托代理人陆秋华、陆必振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告通过珠海世华房地产代理有限公司购买被告位于珠海市香洲区梅华西路1213号2栋4单元701房，2015年6月29日签订房地产买卖合同�支付定金3.99万元，此后被告办理继承产权事宜，指导2016年1月19日被告拿到新的房产证，办理过户手续，期间已经完成评估，按揭并缴纳契税，2016年2月29日后，被告以种种理由不同意办理过户，拒绝继续履行合同。
另，2016年3月9日中介公司给被告方发了履约催告函，上面注明3月15日之前没有配合过户的话属于被告单方违约。原告认为被告行为构成违约，造成原告增加购房成本，应赔付违约金，现为了维护合法权益，诉至法院，诉讼请求：判令被告继续履行房屋买卖合同，履行过户义务。
原告对其诉称提供以下证据：1、房地产买卖合同；2、契税与其他费用的完税凭证；3、履约催告函。
被告辩称，2015年6月29日签订的合同无效。当时签订合同时，被告尚未取得案涉房产的全部权属，房产属于被告夫妻共有，在被告丈夫2008年去世后，其子女对该房产有继承权，中介公司签订合同时只提到需要办理继承问题，没有告知在产权未清晰的情况下，不能交易，不能签订合同，同时也未取得有继承权的全部子女书面同意或签名，原告在知道此情况下，仍坚持签订合同，违反了《合同法》、《城市房地产管理法》及《民法通则》的规定无效。
签订合同时，被告代理人陆秋华明确告知原告及中介公司工作人员，被告丈夫的父母亲去世多年，要办理遗产继承的死亡证明是非常困难的，但是中介承诺会全权办理。出于信任及原告坚持签订合同的情况下，三方同时口头约定原告需一次性支付被告首付款20万元。直至2016年1月5日取得公证处的继承证明，与中介公司承诺全权负责办理的事实严重不符。
2015年11月双方协商要求中介公司重新签定补充协议，中介公司当场保证2016年2月15日完成全部手续，并将补充协议的内容通过微信发给被告代理人陆秋华，但由于该补充协议的内容不能明确原、被告与中介公司三方责任和义务，最终没有签定。2015年11月至2016年1月10日期间，被告多次提出之前所签定的房屋买卖合同已严重超出有效期限，部分内容也己实质性变更，合同应予作废，同时要求重新签定新的房地产买卖合同，但都没有结果。
2016年1月10日，被告协助办理银行按揭申请时，再次明确告知中介公司，提出必须在2016年2月29日前完成全部手续和收到全部房款，才会签订按揭合同和继续履行房产买卖交易程序。原告和中介公司对此已知情同意。2016年2月18日，陆秋华再次电话告知，中介公司明确表示可以。
2016年2月29日，被告出于对中介公司、原告的信任，以为当天配合办理相关手续，原告会遵守2016年1月10日协议内容支付全部房款，原告并没支付全部房款，且只支付首付款10万。被告没有得到合理解释拒绝接收10万首付款和办理往后相关流程，原告自行到银行办理缴交税费。
2016年3月13日，被告明确告知原告其没有在2016年2月29日前支付全部房款款项，同时也没有履行签定合同时应该给付20万元整的首付款承诺，被告有权按照2016年1月10日协议取消房屋买卖交易。被告己履行相关义务，原告却违反多项买卖协议，现却以被告不继续履行合同为由，索要违约金及赔偿金，非常不合理。
本案中中介公司作为专业房地产代理公司，熟悉二手房屋买卖交易流程，其工作人员殷百全在熟知国家相关法律法规的前提下，在整个房屋买卖交易过程中，存在严重过失与恶意诱导责任。
被告只收取定金，并未收到任何房款或首付款，同时双方也没有正式签定权威部门（珠海市房产交易中心）认可的、合法�适用于二手房买卖交易的《房屋买卖合同》，且2015年6月29日的合同无效。根据法律规定，解决双方纠纷的方式是被告将定金退还给原告即可。综上，应驳回原告的诉讼请求。
被告对其辩称提供以下证据：1、陆秋华在中介公司的视频及与原告、中介公司的通话记录；2、中介公司殷百全名片；3、补充协议；4、通话记录时间；5、公证书。
经审理查明，2015年6月29日，原告（买方）、被告（卖方）、世华公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》，约定被告将珠海市香洲区梅华西路1213号2栋4单元701房出售给原告，总价639900元，定金为39900元。60万元作为第二部分房款采用银行按揭方式付款，买方应于合同约定的定金支付日起60个工作日内办理完毕全部银行按揭申请手续。买方须将本合同约定的总房款减去已交定金、与申请贷款的总金额或银行出具的贷款承诺书、意向书等文件记载金额的结果进行多退少补作为应付的首期款支付给卖方。无论贷款政策调整或其他任何原因，如银行实际房款与贷款文书记载的放贷金额不符或银行对卖方的贷款申请全部或部分不批准，买方应予银行房款日或银行对卖方贷款申请不予批准作出后3个工作日内将差额或房款一次性支付给卖方，卖方应对银行全部或部分不予批准贷款的情形予以遇见并不得以此不继续履行或解除合同，否则视为买方违约。双方须于2015年9月30日或之前办理完税费缴纳和签署《珠海市二手房买卖合同（适用于二手楼买卖）》并办理过户递件手续，且递件回执由经纪方代为托管。放款时间：如买方需银行按揭，银行批准的贷款按银行约定支付予卖方。双方税费负担：契税、产权登记费及贴花、土地交易手续费、评估费、律师费、佣金由买方承担。双方约定交楼日期�卖方收到全部房款三日内，交付前卖方须付清一切有关该物业之杂费，买方收楼后代缴的有权向卖方追索。合同还约定了其他相关内容，另手写：此房价为卖方实收639900元整，买方在过户后45日内不能付卖方全部房款（银行贷款）买方须一次性付清。卖方夫妻产权由于办理继承产权卖方须在规定时间内办理。
合同由原、被告双方签名确认，被告代理人陆秋华庭审时陈述其签订合同时在场。合同签订当日，原告支付定金39900元，被告在合同中收据处签名确认。
案涉房产在签订合同时登记在被告及其丈夫陆庄爱名下，陆庄爱于2008年11月28日死亡。2015年12月25日，庄珠明办理了《公证书》，本案争议的房产由庄珠明继承，陆庄爱的继承人陆秋华、陆必振放弃对该遗产的继承权，继承后，该房产由庄珠明占有百分之百产权。现案涉房产登记在庄珠明个人名下，其占有份额100%。本案审理过程中，经原告申请，本院查封了案涉房产，原告同时提供10万元存款作为担保。
被告提供一份《补充协议》内容为：1、卖方在办理此物业手续时，由于证件或资料出现误差不齐等延期情况，卖方须有一次办理延期情况的权利，不属于违约行为，目前证件及资料均已齐全。2、现卖方已经将公证所需资料全部准备齐全，公证处排期为2015年11月23日。世华公司将负责卖方按正常流程负责办理。买卖双方应提供此物业交税过户所需要的所有证件原件及复印件，世华公司应协助双方在2016年2月15日前将所有手续办理完成。该《补充协议》买卖双方及经纪方均未签字。
双方庭审时确认，在2016年1月10日双方到银行办理了贷款手续的审批手续。被告陈述当天口头约定2016年2月29日被告应该收到全部房款，原告不认可。
2016年2月29日，原、被告一起到税务机关办理案涉房产转让税费缴纳手续，原告缴纳了契税等相关税费。被告陈述认为当天可以收到全款，才同意协助办理税费缴交手续，但因未能收到全款，故未协助继续办理其他过户手续。
2016年3月9日，世华公司向庄珠明发出《履约催告函》，通知：现产权继承手续已办妥，并办理出新的产权证，廖卫萍已办理完毕全部银行按揭申请手续，双方也完成税费缴纳手续。但经多次沟通和催告，阁下仍未按约定履行义务，迟迟不配合办理过户递件手续。现请2016年3月15日前联系我司，协商办理过户递件相关手续的时间。如逾期仍未履行合约，则视阁下单方面违约，因此引致的法律后果由阁下自行承担。被告收到函件认为未能在2016年2月29日收到全部房款，合同已经超过约定的履行期限，不同意继续履行，双方产生纠纷，原告提起本案诉讼。
本院认为，原、被告签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律法规效力性强制性规定，合法有效，具有约束力。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”被告抗辩房屋在签订合同时登记在被告及其去世的丈夫名下，被告无权处理而合同无效，没有法律依据，本院不予支持。
案涉房产现已办理完毕继承手续，权属登记在被告个人名下，且在本案中查封，原、被告之间的买卖合同具备继续履行的基础，原告已在被告的协助下于2016年1月10日办理按揭申请手续，2016年2月29日办理税费缴纳手续，根据合同约定，下一步应办理过户手续，现被告表示不同意继续履行，构成违约。《�同法》第一百零七条规定，“当事人一方履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”现原告通过诉讼要求被告继续履行合同，协助办理过户手续，符合法律规定，本院予以支持，被告应在十五日的合理期限内协助办理过户手续，之后双方可按照合同约定继续履行其他义务。合同明确约定被告需在规定时间内办理办理继承的相关手续，并未明确“规定时间”的情况下，原、被告在实际办理完毕继承手续之后于2016年1月办理按揭贷款申请手续，2月办理税费缴纳手续，继续履行合同的意思明确，被告以已超过合同有效期限为由抗辩，依据不足。合同中明确约定“买方须将本合同约定的总房款减去已交定金、与申请贷款的总金额或银行出具的贷款承诺书、意向书等文件记载金额的结果进行多退少补作为应�的首期款支付给卖方。”被告主张约定先支付20万元首期款，与合同约定不符且没有证据证明，本院不予采信。被告主张双方约定2016年2月29日收到全部房款，没有证据证明，且正常程序为办理过户手续后银行设定抵押发放贷款，双方2016年1月办理贷款申请手续，在尚未办理过户的情况下应收到全部房款，明显不合常理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
被告庄珠明继续履行与原告廖卫萍签订的《房地产买卖合同》，于本判决发生法律效力之日起十五日内协助原告办理珠海市香洲区梅华西路1213号2栋4单元701房的过户手续。
本案受理费减半收取1527元、保全费1020元，由被告庄珠明负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审判员吴杰
二○一六年五月二十日
书记员杨悦