重庆市九龙坡区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）九法民初字第09229号
原告重庆温馨源物业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区锦龙路289号5幢。组织机构代码：69124710-8。
法定代表人伏中华，职务总经理。
委托代理人李明贵，系重庆温馨源物业管理有限公司员工。
委托代理人程迪生，系重庆温馨源物业管理有限公司员工。
被告董某。
委托代理人吴某某（被告董某的妻子）。
原告重庆温馨源物业管理有限公司（以下简称“温馨源公司”）诉被告董某物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，实行独任审判，公开开庭进行了审理。原告温馨源公司的委托代理人李明贵，被告董某的委托代理人吴某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告温馨源公司诉称，原告系“金源利·青国青城”的物业管理公司，被告系金源利·青国青城××××××××业主。根据相关规定，被告应当及时交纳物业服务费及相关费用，但被告自2013年9月起拒绝向原告缴纳物业服务费及公摊水电费。原告多次向被告送达催费通知单，催促被告交纳，被告至今仍未交纳前述费用。被告的行为严重影响原告正常运作，损害了原告的合法权益。请求判决：1、被告立即向原告支付欠交的物业服务费、公摊水电费等费用，截止起诉之日，被告已拖欠2013年9月至2014年3月的物业服务费829.46元、公摊水电费70元。2、被告立即向原告支付自欠交物业服务费、公摊水电费之日起至交清该费用之日止的滞纳金，滞纳金按每日千分之三计算。3、本案诉讼费用由被告承担。
被告董某答辩称，其系×××××××的业主，原告所述欠缴物业服务费期间、金额属实。但小区的安保、电梯、门禁系统都存在问题，小区的服务没有达到特级服务标准，也没有达到约定的基本要求，物管费应当下浮30%直到原告完全履行相关规定、约定之日。由于过错在原告方，故不同意原告方提出的滞纳金请求。要求原告提升小区物业服务管理质量，清退小区所有公共收益，立即停止侵占，在业主委员会成立之前定期公示公共区域收益，修复和启用小区沟渠循环系统和喷水系统。
经审理查明，被告董某系重庆市九龙坡区××××××××××××××号房屋的业主。原告温馨源公司系被告董某上述房屋所在“金源利·青国青城”小区的物业服务企业。
原告温馨源公司于2009年12月30日与“金源利·青国青城”小区建设单位重庆双发房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告为“金源利·青国青城”小区提供物业服务，合同期限自合同签订之日起至业委会续聘或选聘新的物业管理企业签订新的物业服务合同生效时止；物业服务费按建筑面积计算，高层住宅为每平方米1.50元／月，按月交纳，业主或物业使用人应在每月前十日内履行交纳义务；业主共用部位、共用设备设施及电梯运行等的用水、用电费，由业主据实分摊；业主或物业使用人违反合同约定，未按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向原告支付违约金。原告温馨源公司就其物业服务费按每月1.5元／平方米收取的标准向重庆市物价局进行了备案，并于2011年5月24日取得备案登记。
被告董某入住其上述房屋后，在2013年8月以前均向原告交纳了物业服务费，并按10元／月交纳了公摊费。2013年9月起，被告董某未再向原告交纳物业服务费、公摊费。庭审中，被告方承认大概在2014年春节后收到了原告发出的缴费通知单。
另查明，原告将2013年3月支付的公共设施设备用电用水费用，根据每幢楼公共设施用电费用及户数，结合全小区共用设施用电、用水费用及户数，确定“金源利·青国青城”小区1幢每户分摊费用为16.77元，但原告当月向原告实际收取公摊费10元。此外，原告温馨源公司陈述，合同虽然约定公摊费据实分摊，实际分摊费用也超出了10元，但是原告在实际收取时是按照每月10元的固定金额进行收取；物业服务费的收取时间在每月5日至25日。对此，被告方称之前不知道缴费时间，大概在2014年春节后收到原告发出的缴费通知单后才知道，且原告是每月27日左右发通知；被告方还表示对滞纳金按每日千分之三的标准计算没有意见。
上述事实，有经庭审质证的当事人陈述，前期物业服务合同、重庆市物业服务收费（市场调节价）备案表，2013年3月公摊费明细及2013年水、电缴费票据，被告交纳物业服务费和公摊费的票据照片、小区设施照片等证据证实，足以认定。
本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，无正当理由拒绝交纳的，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。被告虽辩称原告提供的物业服务存在各种问题，但未否认原告温馨源公司根据前期物业服务合同为“金源利·青国青城”小区提供物业服务这一基本事实，被告又承认其拖欠原告2013年9月至2014年3月的物业服务费829.46元，故被告的行为已违反前期物业服务合同；同时，被告向原告按期足额支付物业服务费是其根据前期物业服务合同应履行的主要义务，被告以拒绝支付物业服务费对原告进行抗辩，缺乏合同和法律依据，故原告请求被告支付上述拖欠的物业服务费，应予支持。物业服务合同存在履行周期长、服务内容多等特征，现被告未提供证据证明因原告的服务缺位致小区清洁卫生、公共设施运转等存在重大问题，故被告仅依据其提供的照片辩称小区的安保、电梯、门禁系统都存在问题，没有达到约定的基本要求，其证据不足，本院对该意见不予采纳。被告要求物管费应当下浮30%直到原告完全履行相关规定、约定之日，缺乏事实和法律依据，本院也不予采纳。
关于公摊水电费问题，系原告为小区的正常运转已经支出的费用，前期物业服务合同虽约定据实分摊，但双方在实际履行中按每月10元计算，且该费用确实实际发生。故本院酌定公摊费按每月10元计算，据此，被告在2013年9月至2014年3月期间共欠原告公摊水电费70元。
此外，原告主张被告支付违约金，因被告确已违反前期物业管理服务合同的约定，故应予支持；现原告表示可以不按照每日千分之三的标准计算违约金，请求法院酌情决定。据此，本院根据被告拖欠物业服务费、公摊水电费的金额及时间，酌定被告支付原告违约金100元。
被告董某关于清退小区所有公共收益，立即停止侵占，在业主委员会成立之前定期公示公共区域收益，修复和启用小区沟渠循环系统和喷水系统等意见，系独立的诉讼请求，不属于本案审理范围，故本案不予处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：
一、被告董某于本判决生效之日起十日内支付拖欠原告重庆温馨源物业管理有限公司2013年9月至2014年3月的物业服务费829.46元。
二、被告董某于本判决生效之日起十日内支付拖欠原告重庆温馨源物业管理有限公司2013年9月至2014年3月的公摊水电费70元。
三、被告董某于本判决生效之日起十日内支付原告重庆温馨源物业管理有限公司违约金100元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取为25元，由被告董某负担（此款原告已预交，被告董某应于本判决生效之日起十日内直接支付原告重庆温馨源物业管理有限公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 罗春风
二〇一四年十一月六日
书记员 陈 蒙