江苏省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）苏执复196号
复议申请人（异议人、被执行人）：盐城市吉祥房产开发有限公司，住所地江苏省盐城市盐马路38号6楼。
法定代表人：金瑛，该公司董事长。
复议申请人（异议人、被执行人）：盐城中体地产有限公司，住所地江苏省盐城市亭湖区南洋镇机场路99号。
法定代表人：陈海林，该公司董事长。
申请执行人：刘会，男，1959年8月13日出生，汉族，住所地江苏省盐城市亭湖区。
申请执行人：朱丙鸾（系申请执行人刘会妻子），女，1965年12月26日出生，汉族，住所地江苏省盐城市亭湖区。
被执行人：戴国，男，1966年3月1日出生，汉族，住所地江苏省盐城市。
被执行人：徐林，女，1970年1月21日出生，汉族，住所地江苏省盐城市。
复议申请人盐城市吉祥房产开发有限公司（以下简称吉祥公司）、盐城中体地产开发有限公司（以下简称中体公司）因江苏省盐城市中级人民法院（以下简称盐城中院）在执行申请执行人刘会、朱丙鸾与被执行人吉祥公司、戴国、徐林、中体公司民间借贷纠纷一案中，其向该院提出执行异议，被执行人吉祥公司、中体地产均不服盐城中院（2017）苏09执异63号执行裁定，向本院申请复议。本院于2017年10月09日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行审查，本案现已审查终结。
盐城中院在执行刘会、朱丙鸾与吉祥公司、戴国、徐林、中体公司民间借贷纠纷一案中，异议人吉祥公司、中体公司向该院提出书面异议。该院受理后，依法组成合议庭进行审查，于2016年8月22日作出（2016）苏09执异38号执行裁定书，异议人吉祥公司、中体公司不服，向本院申请复议。本院经审查，认为盐城中院（2016）苏09执异38号执行裁定认定事实不清、适用法律不当，依法应予以撤销，遂裁定撤销（2016）苏09执异38号执行裁定，发回盐城中院重新审查。盐城中院于2017年8月22日，立盐城中院（2017）苏09执异63号审查。
异议人吉祥公司、中体公司提出执行异议称：根据本案生效裁判文书上，申请执行人的案涉债权是抵押担保之债权，均办理了抵押登记手续，抵押财产足以清偿案涉借款本息。现法院基于申请执行人的申请，另外查封了异议人名下的房产，已经严重超标的查封，致使异议人生产经营无法运行，资产无法处置，损失巨大。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定，查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结；发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结。据此规定异议人特具申请，请求法院依法对超标的额查封部分予以解封。
吉祥公司在异议期间，提交了盐城天宇土地房地产估价有限公司于2016年10月26日出具的估价报告一份（由盐城市亭湖区人民法院委托评估），该估价报告的估价对象中包含了本案中吉祥公司的部分抵押房产，确定估价对象市场价格为27016.61万元。
申请执行人刘会、朱丙鸾称，异议人的超标的额查封的说法不能成立。本案执行标的本金加利息截至2016年底已经达到1300多万元，目前可供有效执行的资产经评估机构评估确认价款为8867500元。因此，现有可供执行的包括被查封资产尚不足以执行偿债，故请求依法裁定驳回其异议。
盐城中院查明，刘会、朱丙鸾与吉祥公司、戴国、徐林、中体公司民间借贷纠纷一案，该院经审理于2015年10月20日作出（2015）盐民初字00140号民事判决书，判决内容为：一、吉祥公司偿还刘会、朱丙鸾借款本金9219925.81元，并从2014年8月28日至实际履行之日止按中国人民银行同期贷款利率四倍付息，于判决生效后十五日内付清（吉祥公司在2014年8月28日后已经支付的利息80万元在执行过程中予以相应扣减）。中体公司承担连带清偿责任。二、刘会、朱丙鸾对吉祥公司、戴国、徐林提供的抵押资产在抵押权登记的范围内享有优先受偿权。三、吉祥公司支付刘会、朱丙鸾律师费10万元。该判决生效后，上述各被告未按判决实际履行，原告刘会、朱丙鸾遂向该院申请执行。该院在执行过程中，于2015年12月3日作出（2015）盐执字第00508号执行裁定：一、冻结、划拨被执行人吉祥公司、中体公司银行存款9394925.81元及迟延履行期间的债务利息和执行费用，或扣留、提取其等值的收入，或查封、扣押、冻结、拍卖、变卖其等值的财产（中体公司在9219925.81元及迟延履行期间的债务利息范围内承担连带清偿责任）；二、查封、拍卖、变卖吉祥公司、戴国、徐林抵押给刘会、朱丙鸾的抵押财产。据此，盐城中院先后于2015年12月31日、2016年1月11日，查封了吉祥公司名下桃源胜景小区9幢201室，盐马路36A房屋，盐马路36、38号1层101E室、101I室，文港××号房屋以及中体公司名下位于盐城市奥林匹克花园菊洲区的房产27套。该院执行过程中查封的上述房产已被他人设定了抵押权。该案在执行以及执行异议过程中，经申请执行人同意，该院对上述查封的吉祥公司名下位于盐城市盐马路36、38号1层101E室房产、中体公司名下位于盐城市奥林匹克花园菊洲区的房产18套予以解封。
盐城中院另查明：本案抵押房产中，吉祥公司名下的盐马路38号吉祥广场B幢、第二层18-26轴A幢房产在抵押给申请执行人之前已抵押给他人，一押债权数额累计达1470万元。该院在执行过程中，于2016年10月27日将本案抵押房产及吉祥公司网签给申请执行人的三套房产委托盐城市锐信价格评估有限公司进行价格评估。盐城市锐信价格评估有限公司于2016年11月15日出具《关于盐城市桃源胜景小区9幢101室、9幢301室、9幢302室、4幢202室、8幢603室、15幢607室及奥林匹克花园竹海区103幢102室、102-1室、102-2室房地产的价格鉴证意见书》，该价格鉴证意见书载明上述房产的市场价格为8867500.00元。
盐城中院认为，被执行人吉祥公司、中体公司提出执行异议，认为该院执行过程中超标的额查封，要求对超标的额查封的房产予以解除查封，其应当提供确实充分的依据。根据目前审查查明的事实，被执行人的抵押房产上大部分设定了优先于该抵押权的其他抵押权，依照物权法、担保法的相关规定，抵押时间在前的抵押权，优先进行受偿。因此，对于该部分抵押的房产所能实际受偿的债权，应当认定较少。盐城中院在执行过程中，对部分抵押房产进行委托评估，其价值远不足以清偿生效法律文书确定的执行标的借款本金及利息。关于该院执行中查封的异议人名下的房产，异议人并没有提出明确的超标的查封的相关依据，而其所提出的评估报告也是将本案查封财产与其他案件查封资产混合起来所形成的一份评估报告，不能认定为超标的查封的依据。因此，异议人的异议理由不能成立，该院不予采信，依法应当驳回其申请。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，裁定驳回盐城市吉祥公司开发有限公司、盐城中体地产有限公司的执行异议。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向江苏省高级人民法院申请复议。
复议申请人吉祥公司、中体地产不服上述裁定向本院申请复议，请求：一、请求依法撤销盐城中院作出的（2017）苏09执异第63号执行裁定书；二、依法对复议申请人位于盐马路36、38号一层101H、101I室、二楼北三跨、位于文港××号房屋和位于盐城奥林匹克花园菊洲区15幢101室等9套房产予以解封。理由是：一、该案所涉抵押物足以清偿复议被申请人的借款。盐城中院（2015）盐民初字第00140号民事判决发生法律效力后，盐城中院根据申请执行人申请作出（2015）盐执字第00508号协助执行通知书，查封了复议申请人位于盐城奥林匹克花园菊洲区15幢101室等27套房产及位于盐马路36、38号一层101E、101H、101I室、二楼北三跨、位于文港××号房屋总价值约2.7亿资产。根据判决书认定事实及判决内容可以确定涉案债权系抵押担保之债权，且办理了抵押登记手续，抵押物足以清偿案涉借款本息。二、根据2016年11月15日盐城市锐信价格评估有限公司关于盐城市桃源胜景小区9幢101室、9幢301室、9幢302室、4幢202室、8幢603室、15幢607室及奥林匹克花园竹海区103幢102室、102-1室、102-2室房地产市场评估价格为8867500.00元。根据2016年10月26日盐城天宇土地房地产估价有限公司对位于盐马路38号吉祥广场B幢、第二层18-26轴A幢房产评估价为4623.65万元。上述一押债权数额累计达1470万元，足以清偿案涉借款本息。三、原审法院严重超标的查封，致使复议申请人遭受重大损失。因申请执行人申请导致盐城中院超标的查封近20倍以上，致复议申请人生产经营无法正常运行，资产无法处置，每天都产生生效判决书上约定的六万元以上的利息。四、复议申请人多次向盐城中院申请解除超值查封，在复议申请人的强烈要求下，处置资产没有余值的情况下，该院陆续于2016年4月14日、6月14日、7月22日解除了对位于盐马路36、38号一层101E室以及位于盐城奥林匹克花园菊洲区15幢105室等18套房产的解封。但剩余查封资产值仍达一个多亿。在仍然已经严重超值查封的情况下，该院于2016年7月22日又查封了复议申请人的租金收入。五、原审法院认定事实错误，致使作出错误裁定。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定，查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结。
本院查明，盐城中院（2015）盐民初字第00140号判决中查明，2014年5月14日，吉祥公司将下列坐落于盐城市新洋村三组288号桃源胜景小区的房屋抵押给刘会：9幢101室，债权数额168万元整，他项权证号：盐房他证市区字第××号；9幢301室，债权数额144万元整，他项权号：盐房他证市区字第××号；9幢302室，债权数额132万元整，他项权证号：盐房他证市区字第××号。2014年11月6日，戴国（房屋共有人徐林）将坐落于奥林匹克花园竹海区103幢102室，竹海区103幢102-1室，竹海区103幢102-2室的房子抵押给刘会，债权数额550万元整，他项权证号：盐房他证市区字第××号。2016年11月15日，盐城市锐信价格评估有限公司依据盐城中院委托对桃源胜景小区房产进行评估。
2015年1月12日，吉祥公司将坐落于盐马路38号吉祥广场B幢下列房屋抵押给刘会：202室，债权数额153万元整，他项权证号：盐房他证市区字第××号。208室，债权数额227万元整，他项权证号：盐房他证市区字第××号。203室，债权数额153万元整，他项权证号：盐房他证市区字第××号。同日，吉祥公司将坐落于盐马路36号吉祥广场第二层的下列房屋抵押给刘会：18-26轴A幢2003室，债权数额295万元整，他项权证号：盐房他证市区字第××号。18-26轴A幢2002室，债权数额452万元整，他项权证号：盐房他证市区字第××号。
本院另查明，江苏省盐城市亭湖区人民法院（以下简称亭湖法院）（2015）亭商初字第1735号民事判决查明：2014年8月14日，鸿旭资产公司向盐城农商银行申请借款4000万元，同时提交股东会决议及侯贵华、陈海林、金瑛、陈洪、徐霞的保证书，各保证人承诺愿以全部家庭财产对该笔贷款承担终身无限连带责任，同时声明自愿放弃对物的担保享有的先诉抗辩权。同年9月10日，鸿旭资产公司（借款人）与盐城农商银行、大丰农商银行签订编号为黄农银团高借字（2014）第005号银团贷款最高额借款合同约定，借款人因装修需要向盐城农商银行、大丰农商银行申请10年期3800万元贷款，其中盐城农商银行800万元，大丰农商银行3000万元；借款期限自2014年9月10日起至2024年8月14日止；还款方式为等额本息还款；贷款执行浮动利率，在中国人民银行公布的同期同档次贷款利率水平上上浮30%，该利率自起息日起至本息全部清偿之日止依据利率调整当日的基准利率及上述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；借款担保方式为房地产抵押担保和法人、自然人连带责任保证，由吉祥房地产公司提供房地产抵押担保，抵押合同编号为黄农银团高抵字（2014）第005号，由吉祥房地产公司、陈洪、徐霞担保连带责任保证，担保合同编号黄农银团高保字（2014）第005号；借款人未按本合同约定期限还本付息的，对逾期贷款每日计收万分之五十的利息（笔误，实际执行中是逾期贷款利率在执行利率基础上加收50%），对未支付的利息计收复利；借款人违反本合同约定，情况严重的，贷款人有权停止尚未发放的贷款，并提前收回已经发放的部分或全部贷款，不能收回的，视为逾期，贷款人有权按中国人民银行的规定计收逾期贷款利息。同日，吉祥房地产公司与盐城农商银行、大丰农商银行签订编号为黄农银高抵字（2014）第005号银团贷款最高额抵押合同约定，为确保鸿旭资产公司与抵押权人签订的编号为黄农银团高借字（2014）第005号银团贷款最高额借款合同的切实履行，抵押人自愿为债务人自2014年9月10日起至2024年8月14日止在抵押权人处办理的人民币业务所实际形成的债务在最高本金余额3800万元内提供担保；抵押担保的范围包括债务人依据主合同与抵押权人发生的全部债务本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、抵押权人依据主合同约定提前收贷产生的可得利益损失、损害赔偿金以及抵押权人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、执行费、抵押物处置费、过户费、律师费、差旅费）和其他应付的费用。合同签订后，双方在房产管理和土地管理部门办理了抵押物的抵押登记手续，登记的抵押物为盐城市盐马路38号吉祥广场B幢201、202、203、204、205、206、207、208室，盐城市盐马路36、38号1层101G室，盐城市盐马路36、38号综合楼中庭201室，盐城市盐马路38号吉祥广场第二层18-26轴A幢2002、2003室房产，并办理房产所有权和土地使用权的他项权证书，登记的权利值合计3800万元。因各判决义务人未履行生效判决确定的义务，江苏盐城农村商业银行股份有限公司、大丰农商行向亭湖法院申请强制执行，亭湖法院立（2016）苏0902执1345号案件执行，执行标的为3606.534598万元。2016年10月26日，盐城天宇土地房地产估价有限公司依据亭湖法院委托对吉祥广场抵押房产进行评估，评估总值为27016.61万元。
据此，本案中，目前处于第一顺位抵押权的房产为：1.奥林匹克花园竹海区103幢102室，竹海区103幢102-1室，竹海区103幢102-2室；2.桃源胜景小区9幢101室，债权数额168万元整；3.9幢301室，债权数额144万元整，4.9幢302室，债权数额132万元整。以上6套房产共计评估价为664.09万元。
第二顺位抵押权的房产为：1.吉祥广场202室，债权数额153万元整，评估价543.6万元；2.吉祥广场203室，债权数额153万元整，评估价543.6万元；3.吉祥广场208室，债权数额227万元整，评估价801.76万元；4.吉祥广场18-26轴A幢2002室，债权数额452万元整，评估价1684.4万元；5.吉祥广场18-26轴A幢2003室，债权数额295万元整，评估价1050.29万元。以上5套房产共计评估价为4623.65万元。
本院再查明，2017年7月10日，盐城中院作出（2017）苏09执恢192号执行裁定，裁定将刘会、朱丙鸾申请执行吉祥公司、戴国、徐林、中体公司民间借贷纠纷一案，指定由江苏省盐城市盐都区人民法院（以下简称盐都法院）执行，立案标的为9390000万元，盐城法院立（2017）苏0903执1989号案件予以执行，盐都法院称本案已执行到位约460万元。
2017年11月30日，亭湖法院作出（2016）苏0902执1345号之一执行裁定，该院（2015）亭商初字第1735号生效民事判决因申请执行人撤回执行申请，终结执行。
本案争议焦点问题仍在于：复议申请人请求解除对位于江苏省盐城市盐马路36、38号一层101H、101I室、二楼北三跨、位于文港××号房屋和位于盐城奥林匹克花园菊洲区15幢101室等9套房产查封是否应予以支持。
本院认为，
一、关于本案中第一顺位抵押房产的抵押值
盐城中院（2015）盐民初字第00140号民事判决已对抵押房产进行了确认，参照案件办理过程中人民法院委托评估机构作出的涉案房产评估价格，结合《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》中关于执行拍卖过程中起拍价及降价幅度的规定，上述抵押房产第一顺位抵押值最低约为371.89万元。
二、关于本案中第二顺位抵押房产抵押值
亭湖法院（2015）亭
商初字第1735号生效民事判决对吉祥公司抵押盐城农商银行、大丰农商银行的房产进行了确认，上述房产的评估值为27016.61万元。吉祥公司抵押给刘会、朱丙鸾第二顺位房产均包含在内，评估值为4623.65万元，占全部抵押房产价值的17.1%。结合《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》中关于执行拍卖过程中起拍价及降价幅度的规定，上述抵押盐给城农商银行、大丰农商银行的房产抵押值最低约为15129.3万元。而亭湖法院（2016）苏0902执1345号案件的执行标的为3606.54万元，扣除后，一押给盐城农商银行、大丰农商银行的房产在实现亭湖法院（2015）亭商初字第1735号生效民事判决确认的债权之后，仍有较大余额，且目前该案执行程序因申请执行人与被执行人已达成协议，申请执行人已向法院撤回执行申请。因此，刘会、朱丙鸾第二顺位房产抵押值按所占17.1%的比例计算后，可以满足本案的执行标的的实现。
三、本案中，盐都法院称目前已执行到位约460万元，剩余执行标的经查可由生效判决所确定的抵押财产实现。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外”的规定，在本案执行过程中，除已抵押房产之外，再对位于江苏省盐城市盐马路36、38号一层101H、101I室、二楼北三跨、位于文港××号房屋和位于盐城奥林匹克花园菊洲区15幢101室等9套房产继续查封已无必要。
综上，复议申请人吉祥公司、中体公司的复议请求，有事实与法律依据，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第（二）项规定，裁定如下：
一、撤销江苏省盐城市中级人民法院（2017）苏09执异63号执行裁定。
二、解除刘会、朱丙鸾申请执行盐城市吉祥房产开发有限公司、戴国、徐林、盐城中体地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中对位于江苏省盐城市盐马路36、38号一层101H、101I室、二楼北三跨、位于文港北路3号房屋和位于盐城奥林匹克花园菊洲区15幢101室等9套房产查封。
本裁定为终审裁定。
审判长 李 晶
审判员 赵建华
审判员 苏 峰
二〇一八年二月八日
书记员 杨 浩