江苏省泰兴市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泰商初字第0100号
原告中国建设银行股份有限公司泰兴支行。
负责人倪红卫，行长。
委托代理人陈锂（特别授权），该行主任。
委托代理人叶文龙（特别授权），该行客户经理。
被告周树峰，男，1977年9月16日生，汉族。
被告卢菊香（系周树峰之妻），女，1976年9月28日生，汉族。
被告泰州市欣地房地产开发有限公司。
法定代表人陈茂法，董事长。
委托代理人丁建（特别授权），该公司副总经理。
原告中国建设银行股份有限公司泰兴支行与被告周树峰、卢菊香、泰州市欣地房地产开发有限公司（以下简称欣地公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2014年1月14日受理后，依法由审判员薛永江独任审判，于同年3月7日公开开庭进行了审理。原告特别授权诉讼代理人陈锂、被告欣地公司特别授权诉讼代理人丁建到庭参加诉讼。审理中，原告申请撤回对被告周树峰、卢菊香的起诉，本院已另行裁定予以准许。本案现已审理终结。
原告诉称，周树峰因购买涌金商业广场A区A2幢221室商业房产，于2006年11月30日向我行申请个人商业用房贷款，2007年1月5日周树峰、卢菊香作为共同借款人与我行签订个人住房（商业用房）借款合同，同日我行发放贷款50000元，借款期限自2007年1月5日起至2017年1月5日止，并以周树峰购买的涌金商业广场A区A2幢221室商业房产作为抵押物，但该抵押物并未抵押到位。涌金商业广场是我行与欣地公司的贷款按揭合作楼盘项目，欣地公司与我行签订了借款最高额保证合同，该公司为贷款提供连带责任保证。因欣地公司未将周树峰提供的抵押物抵押到位，依据合同约定应承担该笔贷款本息的连带清偿责任。贷款发放后，周树峰、卢菊香未按合同约定的还款原则与还款方式在规定的时间内足额还款，造成部分贷款本息逾期，截止2013年12月26日尚欠贷款本息21058.89元。原告请求解除原、被告所签个人住房（商业用房）借款合同，判令被告周树峰、卢菊香立即偿还贷款本金20730.2元及利息328.69元（利息暂算至2013年12月26日）；被告欣地公司对上述借款本息承担连带清偿责任；被告承担全部诉讼费用。诉讼中，原告变更诉讼请求为判令被告欣地公司立即偿还贷款本金20730.2元及利息328.69元（利息暂算至2013年12月26日）。
为支持其诉讼请求，原告向本院提交了下列证据：
（一）常住人口登记卡一份，证明借款人身份。
（二）个人住房借款合同一份，证明原告与周树峰、卢菊香之间存在借款合同关系。
（三）个人住房借款最高额保证合同一份，证明被告欣地公司自愿为原告贷款在最高额范围内提供连带责任保证。
（四）个人贷款支付凭证一份，证明原告已将贷款发放给周树峰。
（五）贷款账户基本明细及贷款对账单各一份，证明周树峰还款及欠款情况。
被告欣地公司辩称，我公司为周树峰贷款提供担保是事实。
经庭审，被告欣地公司对原告提供的证据和原告所述事实未提出异议，本院对原告提供的证据依法予以认定，作为本案定案的依据。
经审理查明，周树峰与卢菊香系夫妻关系。周树峰为购买涌金商业广场A区A2幢221室商业房产向原告申请个人商业用房贷款。2007年1月5日，周树峰、卢菊香作为共同借款人与原告签订个人住房（商业用房）借款合同，合同约定借款金额为50000元，借款期限为从2007年1月5日起至2017年1月5日止，贷款利率为月利率，基准利率5.7‰，逾期罚息利率为在合同所执行利率水平上上浮50%，还款方式为等额本息还款法。借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系。同时约定以周树峰购买的涌金商业广场A区A2幢221室商业房产作为抵押物（后因周树峰一直未领取房产证，致使双方未能办理抵押登记）。同日，原告向周树峰发放贷款50000元。后周树峰未能按合同约定的还款原则与还款方式在规定的时间内足额还款，造成部分贷款本息逾期。截止2013年12月26日尚欠贷款本息21058.89元。原告催要无着，诉至本院。
另查明，涌金商业广场是原告与被告欣地公司的贷款按揭合作楼盘项目。2006年4月13日，欣地公司与原告签订了个人住房借款最高额保证合同，合同约定欣地公司愿意为因购置涌金商业广场项目所属商业用房房产而与原告发生借贷关系的全部债务人提供最高额保证，被保证的债权是指自2006年4月13日至2009年4月13日期间因原告向债务人发放住房贷款而形成的一系列债权，其最高额为人民币1400万元，当债务人未按主合同约定履行其债务时，无论原告对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式），原告均有权直接要求欣地公司在其保证范围内承担保证责任，保证期间为自每笔借款合同原告与债务人签订之日起至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日至。
本院认为，原告与周树峰、卢菊香所签订的个人住房借款合同以及原告与被告欣地公司所签订的个人住房借款最高额保证合同，系双方当事人真实意思表示，依法成立，合法有效。贷款人按约借出贷款后，借款人应按约偿还本息。周树峰、卢菊香未按约偿还借款本息，违背了借款合同的约定。原告依约宣布贷款全部提前到期，解除合同，本院予以支持。虽然周树峰以其购买的涌金商业广场A区A2幢221室商业房产作抵押，但周树峰未办理该房产的产权证，导致无法到相关部门办理房屋抵押登记手续，虽然双方签订的抵押合同有效，但依法不能产生抵押担保物权的效力，原告对该不动产不享有优先受偿权。原告在抵押权无法实现的情况下，请求被告欣地公司按合同约定承担连带保证责任符合法律规定，本院予以支持。被告欣地公司承担保证责任后，有权向周树峰、卢菊香追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、第九十三条第二款、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
被告泰州市欣地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内在最高额限度1400万元的范围内偿付原告中国建设银行股份有限公司泰兴支行借款本金20730.2元及利息328.69元（利息暂算至2013年12月26日）。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向原告加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为165元，由被告负担（此款原告已预交，被告在偿还上述款项时一并加付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省泰州市中级人民法院开户行：中国农业银行泰州市分行海陵支行；收款人：泰州市财政局；帐号：201101040058888）。
审判员 薛永江
二〇一四年三月十七日
书记员 周 鸣
附：本案引用有关法律规定：
《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国物权法》
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。