北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第12414号
原告中咨华胜（北京）投资管理有限公司，住所地北京市西城区德胜门外大街11号710室（德胜园区）。
法定代表人杨京平，董事长。
委托代理人王春艳，北京琨腾律师事务所律师。
委托代理人白小莉，北京琨腾律师事务所律师。
被告王守国，男，1965年5月5日出生，汉族，北京华宇金冠娱乐有限公司经理。
被告北京华宇金冠娱乐有限公司，住所地北京市海淀区北三环中路67号20号楼（一层中段、二、三层）。
法定代表人王守国，经理。
被告北京鑫悦华宇餐饮有限公司，住所地北京市海淀区北三环中路67号20号楼101房。
法定代表人王守国，经理。
原告中咨华胜（北京）投资管理有限公司（以下简称中咨华胜公司）与被告王守国、北京华宇金冠娱乐有限公司（以下简称华宇金冠公司）、北京鑫悦华宇餐饮有限公司（以下简称鑫悦华宇公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中咨华胜公司委托代理人王春艳、白小莉与被告王守国（兼华宇金冠公司、鑫悦华宇公司法定代表人）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告中咨华胜公司诉称，我公司与王守国于2008年12月8日签订了房屋租赁合同，其承租位于北京市海淀区北三环中路×号院内的西楼南侧楼一层中段、二层、三层的房屋用于KTV娱乐经营。合同约定租赁期自2008年12月8日起至2016年7月18日止，年租金为135万元。王守国支付租金的方式为半年付，每年付款时间为7月7日和1月7日，每次支付67.5万元。合同约定，如乙方（王守国）逾期支付房租、水费、电费超过十日，乙方仍未支付所欠费用，甲方除有权采取停水、停电措施、收回乙方所租房屋外，并有权单方解除本合同，乙方�按本合同的约定承担违约责任，乙方逾期一日应按所欠费用总额3%的比例向甲方支付逾期付款违约金。根据合同约定王守国应于2015年1月7日前向我公司支付房屋租金67.5万元。但时至今日，王守国并未如期支付上述租金，已远超过前述约定的10日期限，我公司有权依据约定解除房屋租赁合同，并要求返还房屋、给付租金或房屋使用费至实际退还之日，并承担相应的违约金。此外，王守国将涉案房屋交由华宇金冠公司、鑫悦华宇公司实际使用，且两公司的法定代表人均为王守国。故我公司诉至法院，要求：1、解除我公司与王守国签订的房屋租赁合同及补充协议书；2、王守国、华宇金冠公司、鑫悦华宇公司将位于北京市海淀区北三环中路×号院内的西楼南侧楼一层中段、二层、三层的房屋及×号楼南侧朝西×房间及附属房交还给我公司；3、王守国向我公司支付2014年12�18日至2015年1月17日租金9.27万元，按日3%的标准支付至实际给付之日止的违约金；4、王守国按实际使用租赁房屋的时间支付自2015年1月17日至实际腾退房屋之日止的房屋租金及房屋使用费，按照日3%的标准支付应付款日至实际给付之日止的违约金；5、王守国承担本案全部诉讼费用。
被告王守国辩称，第一，中咨华胜公司提出解除房屋租赁合同及补充协议书的理由不能成立，我方并不存在违约行为，事实上是因中咨华胜公司的违约事实造成租赁标的物不完整，停车场、消防设施、空调系统、安全通道都已损坏，该公司没有交付我完整的房屋。第二，因涉案房屋涉及拆迁，早在2013年3月，中咨华胜公司就以我违约为由诉至法院，要求解除双方租赁合同等，后海淀法院出具文书判决中咨华胜公司胜诉，我不服判决上诉至中院，中院对此出具判决，判决我胜�，继续履行租赁合同。在此期间中咨华胜公司就恶意对我所租赁房屋主体及周边相连的房屋和各种设备进行拆除，造成我承租的房屋损坏严重，我对此多次发函、打电话要求解决问题，但该公司均未进行修复，因此在本案起诉之前，中咨华胜公司从未向我要过房租、水电费等，也是基于其不能给我提供完整的房屋及各种附属设施的原因，也正说明了该公司是承认自己违约的。第三，我并无违约行为，是中咨华胜公司违约在先，现在中咨华胜公司要求解除双方所签房屋租赁合同及补充协议，要求我支付房屋租金、使用费、违约金以及腾退房屋等，均没有事实和法律依据，请求法院驳回中咨华胜公司全部诉讼请求。
被告华宇金冠公司、鑫悦华宇公司辩称，我们对该案的意见同王守国一致，不同意中咨华胜公司的诉讼请求。
经审理查明，中咨华胜公�从中央新闻纪录电影制片厂承租该厂位于本市海淀区北三环中路×号的厂内房产，并获准对外转租。2008年12月8日，中咨华胜公司（甲方）与王守国（乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称合同），乙方承租位于海淀区北三环中路×号院内西楼南侧楼一层中段、二层、三层房屋。合同主要约定：乙方承租该物业的用途为KTV娱乐。乙方承租该物业的租赁期限为7年零7个月，起租日为2008年12月8日，终止日为2016年7月18日。租赁合同期满后，乙方有优先续租5年的权利。免租期（即为装修期）为肆个月，自2008年12月8日起至2009年4月17日，免租期内不计算租金。乙方向甲方交纳15万元作为押金，此押金自本合同签字生效之日起自动转为履行本合同的履约保证金。乙方自本合同期满时，乙方付清各项费用并经甲方验收合格后30个工作日内，甲方将履约保证金全额退回乙方，履约保�金在租赁期内不计算利息。若乙方在租赁期间有违约行为，甲方有权使用履约保证金抵扣乙方所欠的款项及违约金，若乙方履约保证金不足以抵扣乙方所欠的款项及违约金时，甲方有通过合法途径维权的权利。每一租赁年的年租金总额为135万元。乙方于合同签订日即2008年12月8日向甲方首次交纳叁个月自2008年12月8日至2009年7月17日期间（含四个月的免租期）的租金33.75万元。第二次交纳房租的时间为2009年7月7日，交纳自2009年7月17日至2010年1月17日期间的房租为67.50万元。乙方自2009年7月17日至2016年7月18日止，乙方每陆个月向甲方支付房租为67.50万元。每次支付房租的时间为房租对应日前10天，即每年的7月7日、1月7日。乙方向甲方交纳的租金不包括水、电、供暖、燃气、电话、网络服务、垃圾费等相关费用，上述费用由乙方自行承担。乙方在本合同中约定的期限内未能向�方交纳所应交纳的相关费用时，甲方有权从乙方所交纳的履约保证金中扣除等额款项，若履约保证金余额不足时，甲方有权采取停水、停电等的措施。上述从履约保证金中扣除的等额款项乙方应在接到甲方补齐履约保证金的通知后五个工作日内将履约保证金补齐。从履约保证金扣除乙方应交款项的行为，不影响甲方因乙方违约所采取相应措施的权利，如停电、停水、终止或解除双方签订的《房屋租赁合同》。租赁期间，未经甲方同意，乙方不得将该物业转租、转让、转借给第三方使用。未经双方书面同意不得擅自变更和解除本《房屋租赁合同》。如甲方确需提前收回该物业或乙方确因特殊情况需退租的，必须提前三个月书面通知对方，经双方协商一致签署文件后，方可解除合同。租赁期满后，本合同即终止，乙方须在本合同期满后7个工作日内将房屋退还甲方。甲、乙双方单方面解除本合同或退租，应该承担相应赔偿责任。如甲方单方面提出解除本合同，除退回乙方多交的租金和返还履约保证金外，甲方还需向乙方赔付六个月的租金作为赔偿乙方的损失。如乙方单方面提出解除本合同或退租，应向甲方赔偿年租金水平六个月租金的总额作为违约金，甲方不退还履约保证金和多交的租金，乙方的全部装修及设施归甲方所有。乙方如逾期支付房租、水费、电费超过十日，乙方仍未支付所欠费用，甲方除有权采取停水、停电措施、收回乙方所租房屋外，并有权单方面解除本合同，乙方须按照本合同的规定承担违约责任。乙方逾期一日应按所欠费用总额3%的比例向甲方支付逾期付款违约金。
上述合同签订后，中咨华胜公司将约定房屋交付王守国。后于2009年5月18日，中咨华胜公司（甲方）另与王守国（乙方）签订《补充协议书》（以下简称补充协议），并将该补充协议作为上述合同不可分割的一部分，上述合同中对双方权利义务及相关条款的约定适用于该补充协议，其主要约定为：将上述×号中央新闻纪录电影制片厂×号楼南侧朝西×房间及附属房出租王守国作为内部餐厅使用。租期为7年零2个月，每十二个月为一个租赁年度，起租日期为2009年5月18日，终止日期为2016年7月18日。免租期（即为装修期）为壹个月，自2009年5月18日起至2009年6月17日止，免租期内不计算租金。该物业的年租金7万元，乙方于合同签订日即2009年5月18日向甲方首次交纳叁个月自2009年6月18日至2009年9月17日期间（含一个月的免租期）的租金为1.75万元。第二次交纳房租的时间为2009年9月8日，交纳自2009年9月18日至2010年3月17日期间的房租为3.5万元。乙方自2010年3月18日至2016年7月18日止，乙方每陆个月向甲方支付一次房�，房租每次金额为3.5万元。每次支付房租的时间为房租对应日前10天，即每年的3月8日、9月8日。起租日期为2009年5月18日。该补充协议签订后，中咨华胜公司亦履行了相应房屋交付义务。
王守国将承租房屋交付华宇金冠公司、鑫悦华宇公司使用，其中华宇金冠公司使用房屋的一层中段和二层、三层，鑫悦华宇公司使用南侧一层×房及附属房。王守国在履行上述合同、补充协议过程中，未按合同及补充协议约定的支付方式包括支付期限、支付金额履行租金支付义务，其基本以逐月且不确定金额的方式支付租金及水电费。
2014年中咨华胜公司以王守国违约为由诉至本院，要求解除双方所签合同及补充协议书，王守国以其事先经过中咨华胜公司经理肖彦同意变更租金支付方式以及获得其缓交部分租金为由进行抗辩。本院于2014年9月19日作出（2014）海民初�第06652民事判决，判决解除双方所签合同及补充协议，王守国交付承租房屋并支付房屋租金、使用费等。王守国对该判决不服提出上诉。北京市第一中级人民法院于2014年12月3日出具（2014）一中民终字第9518号，判决认为：肖彦为中咨华胜公司股东、董事，且曾代表中咨华胜公司在双方签订的《房屋租赁合同》上签字，王守国有充分理由相信其有权就房屋租赁中的相关问题代表中咨华胜公司，其行为对中咨华胜公司有效；王守国经中咨华胜公司口头允许缓交部分租金，不属于逾期支付房租，并无违约行为，因此双方约定的解除合同的条件并未成就，中咨华胜公司尚未取得解除权，现中咨华胜公司起诉要求解除与王守国签订的《房屋租赁合同》，没有事实和法律依据。故判决撤销（2014）海民初字第06652号民事判决，王守国支付房屋租金等。
上述判决生效后，�守国向中咨华胜公司支付租金至2014年12月17日，之后未向中咨华胜公司支付租金。
王守国庭审中提交2013年10月18日、2014年12月11日向中咨华胜公司出具的告知函（内容为：因中咨华胜公司拆迁造成其消防设施损坏、经营场所已成危楼，限该公司立即修复，否则下一期租金不能按约定的时间支付等）、承租房屋和安全通道煤气管道以及停车场照片、北京市公安局海淀分局花园路派出所于2015年4月6日向华宇金冠公司出具的责令改正通知书（该公司存在单位室内消火栓、灭火器，疏散指示标志和应急照明未保持完好有效，无消防系统用水等违反消防安全规定的行为）、北京安征昊消防技术服务有限公司于2015年1月25日出具的建筑消防设施检测报告（检测承租房屋消火栓出水无压力，现场烟感报警消防主机无火警提示音，不符合有关消防技术规范和标准）等证据，�明中咨华胜公司恶意对租赁房屋主体及周边相连房屋和各种设备进行拆除，致使交付的房屋不完整、损坏严重，停车场、消防设施、空调系统、安全通道均已破坏。中咨华胜公司对此不予认可，主张其也为房屋承租人，后转租给王守国，承租房屋周边拆除并非该公司施工，该公司也没有权利拆除；此外王守国上述证据也不能证明存在房屋损坏、停车场、消防设施、空调系统、安全通道等问题，更不能证明是该公司行为致使。经本院审核，与王守国承租房屋相连建筑物并非中咨华胜公司拆除，而王守国对其主张亦举证不足。
庭审中，双方认可承租房屋周边房屋及设施自2013年被拆除。另查，中咨华胜公司于2015年2月诉至本院要求解除合同，王守国于2015年3月20日收到本案起诉书等诉讼材料。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋租赁合同、补充协议、�事判决书、照片、告知函、报告及开庭笔录等证据材料在案佐证。
本院认为，合同是确立双方当事人权利义务关系的依据，经依法成立的合同具有法律效力。本案中，中咨华胜公司与王守国签订房屋租赁合同及补充协议，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。根据合同约定，中咨华胜公司作为出租人负有交付房屋的义务，王守国作为承租人负有按约支付租金的义务。在合同履行中，双方产生纠纷，2014年经法院判决双方继续履行合同。但之后王守国在未经得中咨华胜公司同意或符合法定抗辩事由的情况下，未按约在2015年1月7日前起支付2015年1月18日至2015年7月17日的租金67.5万元以及2014年12月18日至2015年1月17日的租金，且至今仍未支付租金（房屋使用费）达百万余元，此行为构成根本违约�依据合同约定，王守国逾期支付房租费用超过10个工作日的，中咨华胜公司有权解除合同并收回房屋，中咨华胜公司对此诉至本院行使合同解除权，本院受理后依法向王守国进行了送达起诉书，双方所签合同自王守国签收中咨华胜公司起诉书之日时解除。王守国之辩称，缺乏事实及法律依据，本院对此不予采信。
因王守国存在根本违约行为，且现双方租赁合同期限已届满，故王守国应依法依约承担腾退房屋以及支付拖欠租金、房屋使用费、违约金等责任。现中咨华胜公司要求王守国及房屋的实际使用人华宇金冠公司、鑫悦华宇公司腾退房屋，要求王守国支付拖欠租金、房屋使用费（参照双方所签租赁合同约定的租金标准），理由正当，证据充分，本院对此予以支持。中咨华胜公司要求王守国按照每逾期一日按所欠费用总额3%的标准支付违约金，数额过高，本院对此予以判定王守国按照中国人民银行同期贷款基准利率两倍的标准向中咨华胜公司支付违约金。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：
一、中咨华胜（北京）投资管理有限公司与王守国于二○○八年十二月八日所签的房屋租赁合同以及二○○九年五月十八日所签的补充协议书于二○一五年三月二十日解除；
二、王守国、北京华宇金冠娱乐有限公司、北京鑫悦华宇餐饮有限公司于本判决生效后十日内，将位于北京市海淀区北三环中路×号中央新闻纪录电影制片厂院内南侧楼一层中段、二层、三层及×号楼南侧朝西×房及附属房屋腾空并交还中咨华胜（北京）投资管理有限公司；
三、王守国于本判决生效后十日内支付中咨华胜（北京�投资管理有限公司自二○一四年十二月十八日至二○一五年三月二十日的房屋租金三十六万二千七百七十九元八角；
四、王守国于本判决生效后十日内，按照合同约定的每年租金一百四十二万元的标准（其中KTV用房人民币一百三十五万元、内部餐厅用房人民币七万元）支付中咨华胜（北京）投资管理有限公司自二○一五年三月二十一日至实际腾退之日止的房屋使用费；
五、王守国于本判决生效后十日内，以前述欠付租金及房屋使用费为基数，按照中国人民银行同期贷款利率两倍的标准向中咨华胜（北京）投资管理有限公司支付自二○一四年十二月十八日至实际腾退之日止的违约金；
六、驳回中咨华胜（北京）投资管理有限公司其他诉讼请求。
如果王守国未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国�事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二万零五百五十元（中咨华胜（北京）投资管理有限公司已预交一万零二百七十五元），由王守国负担，于本判决生效后七日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费二万零五百五十元，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 ＸＸ鸽
人民陪审员 马贵繁
人民陪审员 张 敏
二〇一六年八月三日
书 记 员 杨 帅