广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0103民初5737号
原告：中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部，住所地：南宁市民族大道157号财富国际广场1号楼103、105号。
代表人:黎栋国，该营业部总经理。
委托代理人：韦成辉，广西创想律师事务所律师。
被告:冼超，男，1988年8月19日出生，汉族。住广东省吴州市。
被告:南宁金胤房地产开发有限公司，住所地：南宁市金浦凯路96号见隆工业园综合服务楼1006号房。
法定代表人：汪茗。
委托代理人：冯强，广西欣和律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部与被告冼超、南宁金胤房地产有限责任公司（以下简称“金胤公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年6月21日受理后，依法组成由审判员邵晨担任审判长，人民陪审员韦京晖和人民陪审员肖海亮参加的合议庭，于2016年10月28日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人韦成辉，被告南宁金胤房地产有限责任公司的委托代理人冯强到庭参加了诉讼，被告冼超经本院依法送达传票无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部诉称，2013年7月22日，原告与被告冼超、南宁金胤房地产有限责任公司共同签署一份《个人购房担保借款合同》，合同约定被告冼超向原告借款638000元，用于向被告南宁金胤房地产有限责任公司购买位于南宁市区龙胤.凤凰城14号楼2单元1203号房产，借款期限自2013年7月22日至2028年7月21日止，共180个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款利率为浮动利率，遇法定利率调整，于下年初按相应的期限利率档次执行新的利率规定；按月等额还本息，还款日为每期末月的借款发放日对应日，合同还约定被告冼超以所购房屋设定抵押作为借款担保，被告南宁金胤房地产有限责任公司提供阶段性担保，在被告冼超取得房地产权属证书并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续前，为被告冼超提供连带保证责任；在债务履行期限届满，原告冼超未按约定足额清偿任务时，原告有权行使抵押权和要求保证人被告南宁金胤房地产有限责任公司承担担保责任；保证和抵押担保范围为借款本金、利息、罚息、复利、违约金、诉讼费、律师费等原告（贷款人）实现债权的所有费用；因被告（借款人、保证人、抵押人）违约致使原告（贷款人）采取诉讼方式实现债权的，被告应当承担律师费等实现债权的所有费用，合同还对其他内容作了约定。合同签订后，原告于2013年7月24日向被告冼超发放了贷款638000元，相应地借款期限自2013年7月24日至2028年7月23日，每月还款日为24日，并对合同项下房屋办理了抵押登记手续，截止目前，合同项下房屋未取得房屋权属证书。但被告冼超未按合同按时归还本息，经多次通知被告冼超及时补还贷款，未果。截止目前，尚欠原告到期及未到期借款本金599849.37元，利息、复利、罚息合计47316.47元。被告冼超的行为已构成违约，应承担相应地违约责任。被告南宁金胤房地产有限责任公司作为阶段性担保人，亦应承担相应保证责任。为此，原告请求：1、解除原告中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部与被告冼超、南宁金胤房地产有限责任公司签订的《个人购房担保借款合同》；2、被告冼超偿还原告中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部借款本金599849.37元；3、被告冼超应给付原告中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部贷款利息、复利、罚息（计算方法：2016年4月29日止,利息、复利、罚息合计47316.47元,以599849.37元为基数,按中国人民银行规定的同期贷款利率分段计付）；4、被告冼超赔偿原告中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部律师代理费34663.0元；5、本案诉讼费、公告费由被告冼超承担；6、被告南宁金胤房地产有限责任公司对上述2、3、4、5项债务承担连带清偿责任；7、为实现上述第2、3、4、5项债权，原告中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部对权属被告冼超位于南宁市区龙胤.凤凰城14号楼2单元1203号房产，有权以该财产拍卖、变卖之价款优先受偿。
原告当庭变更第4项诉讼请求：被告冼超赔偿原告中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部律师代理费28886元。
被告金胤公司答辩称：1、复利、罚息被告金胤公司不予认可，原告没有明确复利、罚息的计算方式；2、被告金胤公司不认可与原告律师费代理费的主张；3、本案应优先处置抵押物，不足以清偿部分再由被告金胤公司承担清偿责任；4如果原告放弃物的保证，被告金胤公司则在原告放弃权利范围内免除保证责任。
被告冼超未作书面答辩，亦未提交相应证据。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，被告冼超有对原告提出诉讼请求及提供的证据进行答辩及质证的权利。被告冼超经本院合法传唤，无正当理由未出庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利。
经审理查明：原告与被告冼超、金胤公司共同签订了一份《个人购房担保借款合同》，其主要内容为：一、被告冼超向原告借款638000元，借款期限为180个月，自2013年7月22日起至2028年7月21日；二、借款利率采用浮动利率，以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮5%后确定，利率调整以12个月为一个周期；三、借款人未按本合同约定期限归还借款或未按本合同约定用途使用借款的，贷款人有权按中国人民银行有关规定计收罚息。其中未按本合同约定期限归还借款的罚息利率为在本合同借款执行利率基础上上浮50%，未按本合同约定用途使用借款的罚息利率为在本合同借款执行利率基础上上浮100%，未按合同约定期限归还借款期间或未按合同约定用途使用借款期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调；四、借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿；五、因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼方式实现债权的，借款人、保证人或抵押人应当承担贷款人为此支付的律师费及其他实现债权的费用；六、被告冼超以其购买的位于南宁市区龙胤*凤凰城14号楼2单元1203号房屋为借款提供抵押担保，抵押担保范围包括：本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用，并进行了预购商品房抵押权预告登记。七、保证人金胤公司对被告冼超的上述债务向原告提供阶段性连带责任保证，担保责任直至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续时止，本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。贷款人已经选择某一担保来实现债权的，也可同时主张通过其他担保来实现全部或部分债权。合同签订后，原告依约向被告冼超发放了借款638000元，但截止至2016年4月29日，被告冼超尚欠原告借款本金599849.37元，利息、罚息、复利共计47316.47元，原告为追讨前述欠款，聘请广西创想律师事务所律师作为诉讼代理人提出诉请如前并支付律师代理费28886元，被告金胤公司则答辩如前。
本院认为，原告与被告冼超、金胤公司签订了一份《个人购房担保借款合同》，主体适格，当事人的意思表示真实一致，内容未悖法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，各方当事人均应恪守。原告依约向被告冼超发放借款638000元。而被告冼超不按照约定偿还借款本息，已构成违约。截止2016年4月29日，被告冼超尚欠原告借款本金599849.37元，利息、罚息、复利共计47316.47元。该违约行为已符合《借款合同》约定的贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款的条件，结合《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款规定“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同”，故原告要求解除与被告冼超、金胤公司签订的《个人购房担保借款合同》，并要求被告冼超偿还借款本金599849.37元，及截止至2016年4月29日的利息、罚息、复利共计47316.47元及之后的利息、罚息、复利，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。关于原告要求被告冼超赔偿28886元律师代理费的问题，《个人购房担保借款合同》中已明确约定因借款人、保证人或抵押人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、保证人或抵押人应当承担贷款人为此支付的律师费及其他实现债权的费用，故被告冼超应向原告赔偿律师代理费28886元。同时，《个人购房担保借款合同》约定被告冼超以其购买的南宁市区龙胤*凤凰城14号楼2单元1203号房屋为借款提供抵押担保，但仅办理了预购商品房抵押权预告登记，对此本院认为，抵押权预告登记保全的是办理抵押权登记并设立抵押权的请求权，不产生物权变动的效果，仅有预告登记未完成本登记的抵押合同所担保的主债权，无优先受偿的效力。因此原告请求对于被告冼超提供的前述抵押物，有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告金胤公司对被告冼超的上述债务承担连带清偿责任的问题，根据《个人购房担保借款合同》的约定，被告金胤公司向贷款人提供连带责任保证，保证担保的范围包括本合同下借款本金、利息、罚息、复利以及诉讼费、律师费等，保证期限自贷款发放之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。贷款人已经选择某一担保来实现债权的，也可同时主张通过其他担保来实现全部或部分债权。现抵押登记未办理完毕房屋他项权证，被告金胤公司的保证责任未免除，因此被告金胤公司应对被告冼超的上述债务承担连带清偿责任。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第三款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条之规定判决如下：
一、解除原告中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部与被告冼超、南宁金胤房地产有限责任公司共同签订的《个人购房担保借款合同》；
二、被告冼超向原告中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部偿还借款本金599849.37元；
三、被告冼超向原告中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部支付借款利息、罚息、复利（计算方法：至2016年4月29日的利息、罚息、复利共计47316.47元，此后至本案债务实际清偿之日止，以本金599849.37元为基数,按中国人民银行规定的同期逾期贷款利率分段计付）；
四、被告冼超向原告中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部赔偿律师代理费28886元。
五、被告南宁金胤房地产有限责任公司对被告冼超的上述第二、三、四项债务承担连带清偿责任，被告南宁金胤房地产有限责任公司承担保证责任后，有权向被告冼超追偿；
六、驳回原告中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部的其他诉讼请求。
本案案件受理费10618元，由被告冼超承担，被告南宁金胤房地产有限责任公司对该费用承担连带清偿责任。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费,逾期未预交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 邵 晨
人民陪审员 韦京晖
人民陪审员 肖海亮
二〇一六年十月二十八日
书 记 员 冯樱子
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。