河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫13民终234号上诉人（原审被告）河南永安房地产开发有限公司。法定代表人靳新红，任公司董事长。委托代理人姚举、张露，河南隆祥律师事务所律师。被上诉人（原审原告）李天文。委托代理人孙国祥，河南鼎新律师事务所律师。上诉人河南永安房地产开发有限公司与被上诉人李天文为拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服河南省南阳市宛城区人民法院（2015）宛民初字第1404号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人河南永安房地产开发有限公司的委托代理人姚举、张露，被上诉人李天文的委托代理人孙国祥均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原审查明，李天文系宛城区蔡庄社区尚**村民。2009年12月9日李天文同河南永安房地产开发有限公司签订《蔡庄社区尚庄城中村改造项目房屋拆迁安置补偿合同》一份，双方约定：在自搬迁之日起26个月的临时过渡期内按照每平方米3元的标准支付原告过渡期安置费。逾期不能回迁的过渡费双倍支付至回迁之日止。李天文安置面积为240平方米。2012年4月19日，因河南永安房地产开发有限公司逾期不能交付安置房屋，由蔡庄社区尚北组组长谢广龙和蔡庄社区居委会主任刘保才出面同河南永安房地产开发有限公司一起签订了协议书一份。三方约定：甲方：河南永安房地产开发有限公司，乙方：蔡庄社区尚北组已拆迁户，丙方：宛城区蔡庄社区居委会。甲乙双方就2009年以来南阳市宛城区尚北城中村改造项目中尚北组建设安置用房用地容积率过高引发的争议，经蔡庄社区村委会广泛征求村民意见，双方充分协商后达成如下协议：一、甲乙双方同意把安置用地调定到D区……。十四、相关过渡费事宜双方商定：原协议从2009年11月28日起到2012年1月28日至，26个月为第一个住户租房过渡期（每平方米按3元计算），经甲乙双方重新协商：从2011年11月28日起到2013年11月28日至为第二个住户租房过渡期（由每平方米3元翻倍为6元）。从2013年11月28日起到2014年5月31日止住户租房过渡费继续按每平方米6元交付住户，如果甲方不能按期交房，拖延时段内，住户租房过渡费每平方米按2倍翻12元支付给乙方。十五、双方约定，从2012年6月1日起到2014年6月1日至，乙方不影响甲方计划建安置房开工日期，24个月为限，甲方把安置房建设完毕后交付乙方。如果逾期不能兑现，甲方按每户置换合同书上的面积，以尚城国际2014年商售方每平方米价现金支付给住户自行购房，如有住户愿意等安置房，甲方按每平方米12元继续支付过渡费。十六、十七、十八……。甲方法定代表人靳新红签名并加盖公司合同专用章。乙方谢广龙签名并加盖宛城区汉冶街道蔡庄社区尚北村民小组公章。丙方刘保才签名并加盖南阳市宛城区汉冶接到办事处蔡庄社区居民委员会公章。协议签订后，建设安置房屋的D区拆迁工作并未在2012年6月1日前拆迁完毕。按照庭审中河南永安房地产开发有限公司提交的拆迁协议显示最迟至2013年8月16日签订拆迁协议。河南永安房地产开发有限公司在D区的安置房1#楼在2013年9月20日开工，2#楼在12月1日开工。工程施工期间，因为南阳市举办全国农民运动会，按南阳市政府要求，在涉及农运会赛事举办区的农运会赛事场馆、训练馆、指定接待酒店直线距离3公里以内以及城市主干道两侧200米范围内限制施工，限制期限自2012年9月1日至9月30日。2014年6月份南阳市建筑市场发生瘦身钢筋事件，河南永安房地产开发有限公司承的D区1、2号安置楼自2014年6月28日至2014年9月28日停工。河南永安房地产开发有限公司已支付2014年6月1日至2015年5月30日的过渡费17280元。原审认为，宛城区汉冶街道蔡庄社区尚北村民小组和南阳市宛城区汉冶街道办事处蔡庄社区居民委员会是代表村民同被告签订的协议书，协议内容也是关系到拆迁村民的切身利益，拆迁户有权依据协议提起诉讼，具备案件的主体资格。至于尚北组组长谢广龙和蔡庄社区居委会主任刘保才在协议书上签名盖章的行为系代表“已拆迁户”还是代表包括**尚未拆迁的全体村民。从协议书的乙方注明为：“尚北组已拆迁户”看，虽然组长和居委会主任加盖了村组的公章，但其仅代表已拆迁户的意思是明显的。从该协议签订的背景来讲，当初是已经拆迁的村民因为原安置地E区的建房容积率过高等问题而不断上访，在多方协调下同被告签订的协议书，当时D区住户尚未拆迁，不存在参与到协议中来的可能，因此组长和主任的签字盖章行为仅是代表当时已经拆迁的村民，并不含D区未拆迁村民。从协议十四条对过渡费的约定上来看，也是仅代表已拆迁户。因为D区未拆迁户房子尚未拆迁，所以也就不涉及从2009年起算过渡期的问题。因此合同约定的内容仅是已拆迁户才可能涉及到，所以协议不可能代表未拆迁户。由于已拆迁村民并没有任何影响河南永安房地产开发有限公司在2012年6月1日前开工建设的行为，不存在李天文违约的问题。至于D区因为未拆迁而影响施工，并非李天文方责任。河南永安房地产开发有限公司应当按照约定的24个月工期交付安置房屋，逾期的话依照协议约定按每平方米12元支付过渡期安置费。但从庭审证据显示，在合同约定的施工期间，由于南阳市举办全国农运会，安置房在合同工期内按政府规定停止施工至9月30日，可造成30天的停工时间。在南阳市发生瘦身钢筋事件后停止施工3个月，可造成3个月的停工时间。上述停工时间均系政府的抽象行政管理行为造成，系河南永安房地产开发有限公司意志以外因素引起，由此所致的误工时间应当予以扣除，安置房的竣工交房日期可在合同约定期限期满后予以顺延。即交房时间在合同约定的2014年6月1日后顺延4个月至2014年10月1日。现被告尚未交付安置房，构成违约，李天文按照协议书的约定，在逾期交付安置房屋时，请求按照每月每平方米12元标准支付逾期过渡费，予以支持。李天文安置面积240平方米，河南永安房地产开发有限公司应以12元标准支付自2014年10月1日起至交付安置房屋时止的过渡期租房费。现河南永安房地产开发有限公司已经支付17280元，扣除顺延期按平方米6元标准计算的过渡费和逾期后按每平方米12元标准计算的过渡费，河南永安房地产开发有限公司仍应支付李天文自2015年2月1起至交房之日止的过渡费。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定并经原审法院审判委员会讨论决定，判决，限河南永安房地产开发有限公司于本判决书生效后按面积240平方米，每月每平方米12元标准，支付给李天文自2015年2月1日至交房之日止的过渡期租房费。每6个月支付一次，至交房之日不满6个月的以实际发生时间计算。案件受理费232元，由河南永安房地产开发有限公司负担。河南永安房地产开发有限公司不服原审判决，向本院上诉称，1、一审法院认定诉讼主体错误，该协议的乙方是整个尚北村组，上诉人并没有在协议书上签字，根据合同相对性原则，被上诉人不是协议书主体，无权要求上诉人承担违约责任；2、正是由于乙方耽误拆迁进程，违约在先，才造成开工期延误，致使至今无法交房，一审法院判决上诉人支付12元每平方米的过渡费，于法于理不合，故请求二审法院撤销原判，在查清事实的基础上予以改判。李天文答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，答辩人无任何违约行为，请求驳回上诉，维持原判。二审中，各方均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审认定事实相一致。本院认为，本案所涉拆迁安置补偿协议系蔡庄社区居委会及蔡庄社区尚北组代表已拆迁户与河南永安房地产开发有限公司签订，所涉及28户的安置房已实际由E区调整到D区，此事实与该协议内容相吻合，该协议有效与否及如何履行必将直接影响其切身利益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款之规定，李天文与该拆迁安置补偿协议存在直接利害关系，有权提起诉讼，应系本案适格诉讼主体。协议签订后，各方均应信守承诺并依约履行，根据一、二审查明的事实来看，本案中所涉协议签订于2012年4月19日，D区住户拆迁工作自2007年年底已开始进行并经过两次的延期，河南永安房地产开发有限公司在签订合同时应当预见到土地交付时间可能延后，应在工期安排方面留有相应的余地，确保在约定期限内依法交付房屋，因河南永安房地产开发有限公司由于自身对于上述因素的忽略，不能将不可抗力作为免责的理由，尚北组已拆迁村民对河南永安房地产开发有限公司未按时开工建设并无影响，其作为守约方，有权要求上诉人依约按照每月每平方米12元标准支付逾期过渡费用，一审法院综合考量政府的行政管理行为对上诉人的开工建设造成一定影响，酌定将交房期限顺延4个月，兼顾了各方当事人利益，维护了合同最大诚实信用原则，应予以支持。综上，原审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了审查认定，并在此基础上依法做出判决，合法合理，理由阐述充分，现上诉人要求撤销原审判决并予以改判，但在二审中并未提出新的事实及相关证据，本院认可原审法院对事实的分析认定及对相关法律法规的理解适用，故对上诉人的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，并报经本院审判委员会研究决定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费232元，由上诉人河南永安房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 飞审判员 王 勇审判员 李路明二〇一六年五月十六日书记员 熊巧莉