西安市新城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）新民初字第00721号
原告程上印，男，1962年11月2日出生，汉族，个体工商户，住西安市韩森寨。
委托代理人苗长青，陕西缔伍律师事务所律师。
被告中国人民解放军总装备部西安军事代表局，住所地西安市。
法定代表人钱明伟，该局局长。
委托代理人袁春红，1963年3月11日出生，汉族，该局法律顾问。
第三人西安冀商投资有限公司，住所地西安市金康路。
法定代表人刘新辉，该公司董事长。
委托代理人汶晓彬，陕西迎旭律师事务所律师。
委托代理人寇文忠，男，汉族，1969年4月9日出生，西安冀商投资有限公司总经理。
原告程上印诉被告中国人民解放军总装备部西安军事代表局（以下简称军代局）、第三人西安冀商投资有限公司（以下简称冀商公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告程上印及其委托代理人苗长青、被告中国人民解放军总装备部西安军事代表局代理人袁春红、第三人西安冀商投资有限公司代理人汶晓彬、寇文忠到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。
原告程上印诉称，原告与被告军代局于2005年就达成了租赁其位于西安市金康路189号41平米的门面房租赁合同，用于开设商店。合同明确约定：被告需要提前终止合同的，应当提前三个月通知原告；合同到期后，原告在同等条件下拥有租赁优先权。虽然2009年以来双方未签订书面租房合同，但原告一直在实际租用该房屋。同时被告以方便管理为由，建议房租由第三人统一代收。但2013年以来，作为代收人的第三人却擅自将房租由每平米40元提高至150元，在原告表示拒绝的情况下，第三人竟然派遣闲散人员于2014年年初对原告采取了断电的非法行为。后又将原告诉至贵院，要求原告腾房，并按每平米150元支付房租。原告从第三人向贵院提交的证据中才发现：被告在事先没有告知四原告的情况下，已经于2013年元月5日和2014年元月1日连续两年将房屋又租赁给了第三人。被告的行为违反了原、被告之间的约定，第三人在明知原告一直实际租用、被告未与原告终止合同的情况下与被告签订租房合同，在主观上属于恶意。因此，被告与第三人的房屋租赁合同没有法律效力。请求判令：1、被告与第三人所签房屋租赁合同无效。2、原告在同等条件下优先于被告续签房屋租赁合同。3、办案诉讼费由被告承担。
被告军代局辩称，2008年底，被告与原告的合同到期终止后，被告即派营房助理员通过物业办主任白铭通知各散户到其办公室开会，告知各承租人根据被告研究决定不再与各散户统一签订合同，整体统一由被告冀商公司承租，各承租人并没有提出异议。从2009起原告向第三人缴纳了4年房租，事实上存在着房屋租赁合同，所以被告并没有违反与原各散户包括与原告在内的合同。被告与第三人签订的合同也是合法有效的，而且在原告履行合同的四年内没有发生纠纷，并且和冀商公司合同也没发生纠纷。被告与第三人签订的合同是在整体合同内容发生变化的情况下签订的并且也告知了原告，不同意原告的诉讼请求。综上1、被告与第三人西安冀商投资有限公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效。2、原告要求与被告续签房屋租赁合同，违背了合同双方意思自由，平等自愿的原则，没有法律依据，应不予支持。3、原告要求被告承担诉讼费用不符合相关规定，应不予支持。
第三人冀商公司辩称，1、第三人与军代局从2009年到2014年签订了军队房地产租赁合同，该合同系与第三人真实意思表示，并且合同约定由第三人统一承租金康路189号。2、原告起诉已超过诉讼时效，应驳回诉讼请求，其明确约定合同有效期2008年1月1日至2008年12月31日，为期一年，其优先承租权期限为2009年1月1日到2011年1月1日，而原告自2009年1月1日起5年没有请求优先承租权，现已过诉讼时效。3、原告与军代局的合同自2008年12月31日后已终止，自2009年1月1日起原告与第三人已形成了合同，并有原告向第三人缴纳房屋租金的行为证明。4、第三人收取原告的房租系其依据与军代局签订的房屋租赁合同，并非代收行为，请求法庭依法驳回原告诉讼请求。
经审理查明，原告程上印以新城区方园毛线经销部名义与被告军代局在2007年12月26日签订军队房地产租赁合同，合同第三条约定军代局将其自有的西安市金康路189号（兰陕字第2810号坐落）41平米临街房、场地面积1平方米出租给原告用于毛线批发、零售，期限自2008年1月1日起至2008年12月31日止；第四条约定月租金每平米45元整，场地租金每平方米1元，于每年的前十日内交付军代局，付款方式为支票或者现金。第七条（八）约定原告需要继续承租该房产的，应当在租赁期满前三个月提出，经被告同意，重新签订租赁合同，办理有关报批手续；第九条（五）约定租赁期满，原告享有在同等条件下的优先续租权。2008年12月31日，被告军代局与第三人冀商公司签订军队房地产租赁合同将金康路189号（兰陕字第2810号坐落）的房屋建筑面积942平方米临街房产整体出租给第三人用于毛线销售、牙科诊所、商品零售、美容美发、公司办公，租期自2009年1月1日起至2010年12月31日至。后双方于2010年12月31日、2011年12月31日、2013年元月5日、2014年1月1日续签了合同，第三人冀商公司按合同约定向军代局履行了义务，被告军代局同意冀商公司对外转租。2009年5月21日，程上印向冀商公司缴纳2009年1月1日至2009年6月30日租赁费11010元；2009年7月16日缴纳2009年7月至2009年12月31日房租11070元；2013年3月1日缴纳2012年元月至2012年12月31日房租24598元。后因第三人冀商公司提出上涨房租发生争议，第三人冀商公司于2013年1月6日将原告程上印诉至法院要求腾房清租，原告遂以享有优先继租权将军代局、冀商公司诉至法院。
以上事实有军队房地产租赁合同、收据存根及及庭审笔录附卷佐证。
本院认为，租赁关系在不违背法律规定的前提下，应以当事人双方合同约定内容履行，合同到期后双方都有解除合同的权力。本案的焦点在于：一、原告是否享有优先继租权；二、被告与第三人冀商公司签订的租赁合同是否有效；三、原告向第三人冀商公司缴纳的房租是否军代局委托冀商公司代收。本案原、被告于2008年签订的租赁合同，不违反法律规定合法有效，双方约定租期一年，租赁期满原告享有同等条件下的优先继租权，同时约定原告需要继续承租该房产的，应当在租赁期满前三个月提出，经被告同意，重新签订租赁合同，办理有关报批手续。就合同约定而言该优先权属于附条件的优先权，即原告应在租赁期满前三个月前提出，庭审中原告未向法庭提供相关证据证明其提出续租请求，故不应支持。被告军代局与第三人冀商公司另行签订整体出租协议，原租赁合同已发生变化，原告不能证明被告及第三人存在恶意，该合同无法律规定的无效或者可撤销的情形，故被告与第三人所订立租赁合同合法有效。原告程上印认为其向第三人冀商公司缴纳的房租系第三人代军代局收取没有相应证据支持，在数年之中原告在第三人无被告军代局书面委托且缴纳的款项和付款方式发生变动的情况下，转而向第三人缴纳租金显然不合常理。原告现以优先继租权要求宣告第三人与被告签订的合同无效，于法无据不予支持。合同的签订，应以当事人双方意思自治为原则，任何一方不得以任何理由强迫对方与其签订合同，租赁合同的优先权基于合同订立人的约定，应严格依约行使。本案原告与被告签订的租赁合同已于2008年12月31日期满，期满后被告将房产整体出租给第三人，原告向第三人交纳租金，则原合同自行解除。现被告与第三人订立的租赁合同履行多年，该合同合法有效，被告与第三人抗辩理由于法有据，应予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条之规定，判决如下：
一、驳回原告程上印要求确认被告中国人民解放军总装备部西安军事代表局与第三人西安冀商投资有限公司所签房屋租赁合同无效的诉讼请求。
二、驳回程上印要求在同等条件下优先与被告中国人民解放军总装备部西安军事代表局续签房屋租赁合同的诉讼请求。
案件受理费794元由原告程上印承担。
如不服本判决，可在判决书送到之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 员 胡九红
人民陪审员 王国强
人民陪审员 温 萍
二〇一四年十二月十五日
书 记 员 张 雅