湖北省宜昌市西陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0502民初537号
原告中国核工业第二二建设有限公司(以下简称二二建设公司)，住所地宜昌市夷陵区望江路1号。
法定代表人郑晓军，该公司董事长。
委托代理人胡云兰、何梦丽，湖北西陵律师事务所律师。（特别授权代理）
被告湖北省华祥投资发展有限公司（以下简称华祥公司），住所地宜昌市常浏路27-11号。
法定代表人王东伟，该公司董事长。
委托代理人郭继红，该公司员工。（特别授权代理）
原告二二建设公司与被告华祥公司屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年3月24日立案受理后，依法适用简易程序由审判员李敏独任审理，于2017年5月16日公开开庭进行了审理。原告二二建设公司的委托代理人胡云兰、何梦丽，被告华祥公司的委托代理人郭继红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年5月25日原告与被告签订《拆迁补偿协议》，协议约定原告将其位于常刘路约47亩土地上的附着物自行拆迁，并将土地交付给被告。作为补偿，被告支付原告500万元的拆迁补偿金，其中200万元为现金支付，另300万元被告以其开发的红星·美凯龙建材家居市场负一至顶楼精装修商铺625平米两年内抵偿给原告所有，并在两年半内将该625平方米精装修商铺产权证办理到原告名下，否则视为违约，按300万元每日万分之五支付违约金。协议还约定，被告租赁原告商铺十年，按季度支付租金一次结算，每月每平方不低于平均租金回报率水平，但被告并未向原告支付商铺租金。红星·美凯龙项目竣工后，原被告合意将红星·美凯龙3号楼1-5层共13处商铺抵偿给原告，原告多次与被告协商办理商铺产权移交事宜，但被告一直不予配合，迄今为止仍未将商铺产权办至原告名下。红星·美凯龙3号楼商铺对商户租赁以来，被告一直使用本应抵偿给原告的商铺，未依照协议向原告支付商铺租金，故诉至法院，请求判令：一、被告将位于宜昌市西陵区宜昌华祥现代商贸物流中心一期三号楼（产籍号01-00XX-0XXX）房号000112、0001104、0001105、000214、000215、000314、000315、000414、000415、000514、000515共计十一套房屋620.32平米商铺依照双方协议约定给原告办理产权登记，其他4.68平米按4800元/平米返还现金22464元；二、被告向原告支付自2015年3月1日至2017年2月28日租金1240137.87元；三、被告向原告支付违约金2877000元（自2011年11月24日暂计算至2017年2月23日）；四、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，1、可以继续履行原告的第一项诉讼请求即将合同约定的625平米的商铺办理至原告方名下，但需要原告方配合缴纳相关契税；2、原告所主张的租金标准是依据宜昌华祥商业管理有限公司（以下简称华祥管理公司）与被告所开发房产的物业业主（一期三号楼）签订的《商铺委托经营管理合同》第三条之约定，房屋购买的价格是租金收益的主要依据，原告的购房价格与其他业主购房价格两者不具有可比性，原告方所主张的租金收益参照其他业主的委托经营管理合同不恰当；3、原、被告双方签订的拆迁补偿协议第五条约定租金回报率按平均租金回报率计算，关于平均租金回报率概率的界定是适用委托经营管理合同的标准还是按照华祥管理公司实际的收益标准尚不明确。该标准请求法院依据原、被告双方所提交的证据自由裁量；4、《拆迁补偿协议》约定违约金计算的前提条件是被告方将625平米精装修产权商铺办到原告方名下，此前被告方已提供抵偿商业门面房列表给原告，表明被告方有履行合同的意愿，且实施相关行为。但房屋产权证的办理所涉及到的相关税金按合同约定须由原告方自行承担。所以，产权证未办理到原告方名下双方均有责任，因此违约金从2011年11月24日至2017年2月23日共1918天计算理由不充分。
经审理查明，2009年5月25日原告二二建设公司与被告华祥管理公司签订《拆迁补偿协议》一份，协议约定原告将位于常刘路原二二公司约47亩土地上的附着物自行拆迁，并将土地交付给被告。作为补偿，被告支付原告500万元的拆迁补偿金，其中200万元为现金支付，另外300万元被告以其开发的红星·美凯龙建材家居市场负一至顶楼625平米的精装修商铺两年内抵偿给原告所有，并在两年半内将产权证办理到原告名下，否则视为违约，按300万元每日万分之五支付违约金。协议还约定，被告租赁原告十年商铺，按季度支付租金一次结算，每月每平方不低于平均租金回报率水平。原告可选择按4800元／平方米购买红星·美凯龙的商铺。红星·美凯龙项目竣工后，被告同意将红星·美凯龙3号楼1-5层共13处商铺抵偿给原告，并提供了13套抵偿门面的列表（共计708.92平方米）。因双方对被告提供的《商铺委托经营管理合同》一直未达成合意，原告曾于2016年9月29日向被告发函要求办理产权登记及支付商铺租金，迄今为止上述商铺产权仍未办至原告名下。
同时，根据原告的财产保全申请，本院作出(2017)鄂0502民初537《民事裁定书》，本院对位于宜昌市西陵区宜昌华祥现代商贸物流中心一期三号楼（产籍号01-00XX-0XXX）房号000112、0001104、0001105、000214、000215、000314、000315、000414、000415、000514、000515共计十一套房屋（620.32平米商铺）予以查封，原告陈述在宜昌市不动产登记中心查询结果显示被告同意抵偿给原告的13套共708.92平米商铺中有2套已被其他法院查封，故原告据此当庭变更诉讼请求，要求对11套共620.32平方米未被其他法院查封的商铺办理产权证，其他4.68平方米商铺根据《拆迁补偿协议》的约定按照4800元/平米的价格计算，被告支付原告22464元的现金补偿。被告对（产籍号01-00XX-0XXX）房号000194、000154因被其他法院查封的事实，在本案财产保全中未予查封未提出异议。
审理中原告对主张的租金请求提供了《商铺委托经营管理合同》复印件五份，证明华祥·红星美凯龙三号楼商铺自2012年就已经开始运行经营，被告同其他商铺业主签订合同，约定了租金金额，用以原告计算租金数额的依据三号楼××000116商铺23.26平米，第一年租金33121元、第二年租金37853元，根据第一年租金和面积计算第一年平均租金1424元/年，第二年平均租金为1627元/年三号楼××0002453453商铺63.63平米，第一年租金57929元、第二年租金66205元，根据第一年租金和面积计算第一年平均租金910元/年，第二年平均租金为1040元/年三号楼××0003366商铺24.52平米，第一年租金18346元、第二年租金20967元，根据第一年租金和面积计算第一年平均租金748元/年，第二年平均租金为855元/年三号楼××0004103103商铺37.71平米，第一年租金27450元、第二年租金31371元，根据第一年租金和面积计算第一年平均租金728元/年，第二年平均租金为832元/年；5、三号楼五层0005153商铺18.16平米，第一年租金13543元、第二年租金15478元，根据第一年租金和面积计算第一年平均租金746元/年，第二年平均租金为852元/年。得出自2015年3月1日至2017年2月28日租金应计算1240137.87元。被告对证据的真实性无异议，提出原告所选取的五户商铺的委托经营管理合同分别位于红星美凯龙商场一至五楼，但该商场出租物业包含近2000户业主，每户业主购买商铺时因楼层、位置、购买时间、购买数量、购买面积均不等，导致购房价格没有统一的适用标准，因此原告提交的五份合同不具有参照依据。原、被告双方签订拆迁补偿协议所约定的房屋购买单价仅为其他业主购房单价的三分之一，不具有可比性。为此提供《商铺委托经营管理合同》，是被告与其他近2000名业主所签订的合同中随机抽取的。房号位于三号楼三层（000302号铺）。证明租金计价的收益款是按购房款的总额计算。原告用委托租赁合同的标准计算租金，实际上其他购房人前三年的租金抵扣了部分房款，用约15000元/平米的价格与被告签订的买卖合同，与本案原告的抵偿价格没有可比性。原告针对被告的上述陈述，提出按被告提供的逐年递增方式计算从2015年至2022年7年，2015年租金为21万元，2016年租金为24万元，每年增加三万元，从2012年2月至2014年三年没有约定，取平均值为22.5万元×3年=67.5万元＋21万元/年＋24万元/年＋27万元/年=139.5万元，而此数额高于原告的请求。
因红星·美凯龙3号楼商铺自2012年建成并对外租赁以来，被告使用了抵偿给原告的商铺，原告于2016年9月29日发告知函要求被告支付租金，被告收到后未予书面答复也未实际向原告支付租金，遂提起诉讼。
以上事实，有当事人陈述、《拆迁安置补偿协议》、《湖北省华祥投资发展有限公司抵偿我公司商铺移交情况》及《抵偿商业门面房列表》、《关于湖北省华祥投资发展有限公司违反合同的告知函》、《商铺委托经营管理合同》以及庭审笔录为证。
本院认为，一、关于原告主张的办理产权登记请求的实际面积。2009年5月25日原告与被告签订的《拆迁补偿协议》是双方真实意思表示，合法有效，双方都应当依约履行。协议中原被告双方约定的抵偿面积为625平方米，双方在2015年1月23日达成合意将13套共708.92平方米商铺抵偿给原告，但原告现依《拆迁补偿协议》约定请求办理625平方米的产权登记手续，视为原告放弃请求被告办理《抵偿商业门面列表》上多出的88.6平方米房屋产权登记的权利，因本院在办理该案的诉讼财产保全时，宜昌市不动产登记中心反馈信息显示，双方约定的抵偿商业门面房列表中仅有620.32平方米能够实际办理产权登记手续，其他房屋已被查封或者办理抵押，房屋所有权属在实际中难以实现变更，被告对该事实没有提出异议，故原告当庭变更诉讼请求有事实依据，其余的4.68平方米，原告要求按照《拆迁补偿协议》约定的4800元/平米的价格（此价格低于现行市场价）以现金补偿22464元，具有合同依据，于法有据，原告的该项的诉讼请求本院予以支持。
二、关于商铺租金金额的确定。双方虽在《拆迁补偿协议》中约定了被告租赁原告十年商铺，并向原告支付租金，但双方并未约定租金支付的起始时间及具体金额。2015年1月23日双方达成合意将抵偿商铺具体化，本院认为原告可以以此为租金计算的起始时间，原告请求被告从2015年3月1日起支付620.32平方米商铺租金，该起算时间及面积不违反协议约定及法律规定，本院予以认定。因双方未签订合同约定租金具体金额，原告根据宜昌华祥商业管理有限公司（该公司亦是被告认可的管理公司）与其他户主签订的《商铺委托经营管理合同》中1-5层商铺租金计算出同类地段的平均租金标准，以此标准来确定租金金额，被告实际使用了双方约定的抵偿商铺但未提供其对抵偿给原告商铺的具体收益和租金计算方式，也未向本院申请对此类商铺进行司法评估，且双方对租金具体计算方式未达成一致，本院认为该租金单价可以根据同一地段被告向其他相同楼层业主支付的租金标准来计算，具体为：抵偿给原告的商铺分布情况为第一层145.2平方米，第二层至第五层各有118.78平方米。2015年3月1日-2016年2月29日一年，第一层租金单价为1424元/平米，被告应向原告支付租金206764.8元，第二层租金单价为910元/平米，被告应向原告支付租金108089.8元，第三层租金单价为748元/平米，被告应向原告支付租金88847.44元，第四层租金单价为728元/平米，被告应向原告支付租金86471.84元，第五层租金单价为746元/平米，被告应向原告支付租金88609.88元，共计578783.76元；2016年3月1日-2017年2月28日一年，第一层租金单价为1627元/平米，被告应向原告支付租金236240.4元，第二层租金单价为1040元/平米，被告应向原告支付租金123531.2元，第三层租金单价为855元/平米，被告应向原告支付租金101556.9元，第四层租金单价为832元/平米，被告应向原告支付租金98824.96元，第五层租金单价为852元/平米，被告应向原告支付租金101200.56元，共661354.02元，两年中被告应向原告支付租金共1240137.87元。原告主张的计算标准在本案中具有客观性及事实依据，本院依法予以支持。
三、关于违约金数额。2009年5月25日原、被告签订的《拆迁补偿协议》第二条第三项约定：“除不可抗力外，乙方两年半内将625平方米精装修商铺产权证办到甲方名下，否则作为违约，按300万元每日万分之五支付违约金”。2011年11月24日前被告应当给原告办理产权登记，至今该产权登记尚未办理于原告名下，被告在本案中未提供其履行了合同的证据，故被告应当依约承担违约责任。2011年11月25日至2017年2月23日共1917天，违约金计算为2875500元：（300万元×日万分之五×1917天），2017年2月24日起至办理房屋产权登记之日止的违约金按照日万分之五计算。
综上所述，依照《中华人民共和国和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告湖北省华祥投资发展有限公司在本判决生效之日起三十日内将位于宜昌华祥现代商贸物流中心一期三号楼（产籍号01-00XX-0XXX）房号000112、0001104、0001105、000214、000215、000314、000315、000414、000415、000514、000515的十一间共计620.32平方米商铺为原告中国核工业第二二建设有限公司办理产权登记，并按照4800元／平方米的价格向原告补偿4.68平方米的商铺现金22464元。
二、被告湖北省华祥投资发展有限公司向原告中国核工业第二二建设有限公司支付自2015年3月1日起至2017年2月28日的租金1240137.87元。
三、被告湖北省华祥投资发展有限公司向原告中国核工业第二二建设有限公司支付2011年11月25日起至2017年2月23日的违约金2875500元，并以300万元为基数，自2017年2月24日上述商铺办理房屋产权登记之日止按照日万分之五计算向原告支付违约金。
上述第二、第三判项于本判决生效之日起10日内履行完毕。
案件受理费37896元（原告已预交），按简易程序减半收取18948元，保全费5000元，共计23948元。由被告湖北省华祥投资发展有限公司负担。在履行上列判决之给付义务时一并清结。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审判员 李敏
二〇一七年六月八日
书记员 陶易