四川省新津县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川0132民初741号
原告：四川国储天府物流有限公司。
法定代表人：曾启奎。
委托诉讼代理人：付晓俊。
被告：中铁二局集团成都物流有限责任公司。
法定代表人：谢凌云。
委托诉讼代理人：滕利山。
委托诉讼代理人：张澜于。
第三人：四川汇津现代物流股份�限公司。
法定代表人：李小英。
委托诉讼代理人：赵绍波。
委托诉讼代理人：余梓源。
原告四川国储天府物流有限公司诉被告中铁二局集团成都物流有限责任公司占有物返还纠纷一案，本院2017年3月1日受理后，根据被告中铁二局集团成都物流有限责任公司的申请，本院依法追加四川汇津现代物流股份有限公司为本案第三人参加诉讼。本案依法适用简易程序，于2017年4月1日、2017年4月19日公开开庭进行了审理。原告四川国储天府物流有限公司的委托诉讼代理人付晓俊、被告中铁二局集团成都物流有限责任公司的委托诉讼代理人滕利山、张澜于、第三人四川汇津现代物流股份有限公司的委托诉讼代理人赵绍波、余梓源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告四川国储天府物流有限公司诉称，被告因与第三人之间的合作�从2012年8月起实际占有并使用了原告所有的位于XX的2#库房（实际使用面积约32286平方米）、9#楼（实际使用面积约2362.73平方米）、该仓储中心内的铁路专用线及相关配套设施、设备。上述房屋、铁路专用线均登记在原告名下。案涉房屋原系第三人依法修建，原告前身四川国储汇津物流有限公司系第三人的全资子公司，2015年底，案涉房屋的所有权初始登记于四川国储汇津物流有限公司名下。2016年初，四川国储汇津物流有限公司被四川国储物流有限公司收购，成为四川国储物流有限公司的全资子公司后更名为四川国储天府物流有限公司，并于2016年8月1日完成房屋所有权的变更登记。2015年11月19日，被告书面确认案涉房屋及设备的使用期限截止于2016年8月17日。现被告使用期限早已界满，原告作为案涉房屋的合法权利人，多次书面催促被告腾退返还上述房屋及相关配套设�设备，被告均拒绝履行，仅于2016年9月5日将占有的铁路专用线的使用权交还给原告，但仍继续占有使用案涉房屋，且拒不支付由此产生的占有使用费、物管费、欠付的铁路代管费等费用。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告将其占有的位于XX的房屋（规划用途为仓储2#库房，建筑面积为32286.94平方米）立即腾退返还给原告；2、被告将其占有的位于XX的房屋（规划用途为仓储9#楼，建筑面积为3223.94平方米）立即腾退返还给原告；3、被告自2016年8月18日起，按每月826374.3元的标准向原告支付房屋占有使用费直至房屋返还之日（暂计至2017年2月17日为4958245.8元）；4、被告从2016年8月18日起按每月21379.76元的标准向原告支付物业管理费直至房屋返还之日（暂计至2017年2月17日为128278.56元）；5、被告支付2016年1月至2016年8月期间占用原告名下的使用铁路专用线应付未付的铁路代运营费275261.3元；6、判令被告承担本案全部诉讼费用。
被告中铁二局集团成都物流有限责任公司辩称，1、被告基于与第三人的合作，合法占有本案案涉9#楼、2#库房，按协议约定被告2012年底和2013年2月分两次支付了三年租金1560万元给第三人，取得了四年的占有使用收益权；基于第三人关于启动租赁库房租金时间的通知中的自认，被告占有使用收益是从2014年5月1日开始计算，目前仍处于四年租期内，不存在恶意占有2#库房、9#楼的说法；2、被告与原告间没有任何合同关系，原告基于所有权向被告主张权利，但没有涉及建设用地的使用权是如何取得的说明。案涉2#库房、9#楼的建设单位不是本案原告，该所有权的取得必须是合法权的，否则原告无权向被告主张任何；3、原告取得建筑工程施工许可证时间为2015年6月30日，但被告在2013年就进驻了2#库房、9#楼，应当先有建设工程规划许可证，再有建设工程规划合格证，行政机关颁发上述证照的程序违法。被告既不同意腾退房屋、库房，也不同意承担所谓的案涉房屋返还和支付相关费用；4、原告第一次庭审陈述，原告获得2#库房、9#楼所有权是因第三人通过公司分立将资产划到原告名下，则第三人和原告应当对分立前权利义务承担责任。
第三人四川汇津现代物流股份有限公司辩称，1、第三人将2#库房、9#楼租赁给被告时，该房产属于第三人投资建设、所有的在建房屋，当时未办理房屋权属登记；后第三人与原告上级公司股份合作，原告上级公司通过股份转让形式取得本案诉争房屋等资产，并将诉争房屋等资产登记在更名后的原告名下。被告与第三人之间的权益纠纷应向第三人直接主张，与原告无关。原告取得诉争房屋的所有权属于原始取得，是合法的�屋所有权人，被告依法应当向原告返还占有物并支付占有使用费。2、2015年11月18日，第三人向被告发出工作联系函，就被告在租期届满后的续租等问题进行函商确认，被告在回函中明确确认了第一轮租赁期（2012年8月18日至2016年8月17日）届满后不再续租的事实，被告也未交纳租期届满后的占有费用，故被告应当腾退占用房屋，并向原告支付相关费用。
经审理查明，案涉房屋（2#库房、9#楼）系第三人四川汇津现代物流股份有限公司修建，初始登记于第三人原子公司四川国储汇津物流有限公司名下。2016年3月25日，因股权变动，四川国储汇津物流有限公司经新津县行政审批局批准将公司名称变更为四川国储天府物流有限公司，并于2016年8月1日将位于XX、建筑面积为32286.94平方米的2#库房和位于XX、建筑面积为3223.94平方米的9#楼房屋产权变更登记于原告四川国储天�物流有限公司名下。2012年6月，被告中铁二局集团成都物流有限责任公司与第三人四川汇津现代物流股份有限公司及案外人签订《合作实施协议书》，约定：第三人将经建筑工程管理部门竣工验收合格并符合规划设计建设的汇津仓储物流中心的2号库房（面积约3.9万平方米，包括装货区及卸货区，实际使用面积约32286平方米）、砼站台、库区道路、办公用房、停车场、员工宿舍、工具房、修理房、材料库房、通讯网络、电力设备等完善的仓储物流管理配套设备设施租赁给被告，由被告负责仓储物流经营管理。租金支付方式为若被告选择三年租金一次性支付1560万元，则第三人给予被告一年免费租期，自第五年起按市场价格给予被告优惠。被告选择三年租金一次性支付并于2013年1月25日、2013年2月1日分别向第三人支付租金800万元、760万元，合计1560万元。2014年5月9日，第三人出具关于启动租赁库房租金时间的通知。2015年11月18日，第三人向被告发出工作联系函，就被告在租期届满后的续租等事宜进行函商确认，被告于2015年11月19日回函，确认第一轮租赁期为2012年8月18日至2016年8月17日，并确认第一轮租期届满后不再续租，租期终止。2016年10月18日，原告向被告出具工作联系函，明确自2016年8月18日起，被告占用案涉房屋（2#库房、9#楼）的占用费标准参照其出租给某某公司的租金标准执行，即9#楼30元／平方米／月、使用面积2362.73平方米；2#库房23.4元／平方米／月，使用面积约32286平方米。上述房屋占用费合计826374.3元／月。
另查明，被告中铁二局集团成都物流有限责任公司至今仍占用原告四川国储天府物流有限公司所有的位于XX、建筑面积为32286.94平方米的2#库房和位于XX、建筑面积为3223.94平方米的9#楼，未支付自2016年8月18日起�房屋占有使用费。
上述事实，有本院予以确认采信的原告、被告、第三人的身份信息、合作实施协议书、准予变更公司名称登记通知书、房屋产权证、工作联系函、回函、占用场地使用费用表、中国建设银行进账单、现场照片以及当事人当庭陈述的庭审笔录等在案为证。
本院认为，不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求占有人返还原物及其孳息。本案各方当事人无争议的事实为被告中铁二局集团成都物流有限责任公司至今仍占用案涉房屋（2#库房、9#楼）；本案争议焦点为被告中铁二局集团成都物流有限责任公司是否应当返还其占有的案涉房屋（2#库房、9#楼）给原告并支付占有费用。首先，原告四川国储天府物流有限公司已于2016年8月1日取得案涉房屋（2#库房、9#楼）的所有权，是案涉房屋（2#库房、9#楼）的合法所有权人；其次，被告中铁二局集团成都物流有限责任公司基于租赁合同关系占有案涉房屋（2#库房、9#楼），但该租赁合同关系已通过被告回函确认于2016年8月17日终止，其后被告也未继续支付租金。从2016年8月18日起，被告占有案涉房屋（2#库房、9#楼）属于无权占有，被告理应返还其占有的案涉房屋（2#库房、9#楼）给原告并支付占有费用。被告辩称基于第三人关于启动租赁库房租金时间的通知中的自认，被告占有使用案涉房屋（2#库房、9#楼）的时间从2014年5月1日开始计算，目前仍处于租期内，不存在恶意占有2#库房、9#楼之说。首先，第三人关于启动租赁库房租金时间的通知落款时间2014年5月9日，是附条件的，被告并未提供证据证明其就该通知已回应第三人并履行了通知内容，成就条件，与第三人达成一致意见；其次，被告于2015年11月19日回函第三人，双方对租期进行了重新确认，第�轮租赁期至2016年8月17日终止，届满后不再续租。即使被告成就通知条件，被告的回函也变更了之前通知中双方关于租期的协议。故被告的抗辩理由不成立，本院不予以支持。关于被告支付占有费用标准的问题。首先，被告的占有属于无权占有，占有费用的标准宜参照租金标准,而不能适用租金标准；其次，占有费用的标准应在被告与第三人约定的租金标准上上浮；其理由为被告与第三人签订租赁合同时，案涉房屋（2#库房、9#楼）所在的物流园区内的仓储物流管理配套设施设备处于在建完善过程中，第三人与被告约定的租金标准未执行市场价格，而是给予优惠，被告租金代价较小。经过近五年的建设投入，物流园区内的仓储物流管理配套设施设备不断完善，租金价格理应高于五年前的标准；被告承租期届满后，原告于2016年10月18日向被告出具工作联系函，明确自2016年8月18日起，被告占用案涉房屋（2#库房、9#楼）的占用费标准参照其出租给成都宝川金属加工有限公司的租金标准执行，即9#楼30元／平方米／月、使用面积2362.73平方米；2#库房23.4元／平方米／月，使用面积约32286平方米，上述房屋占用费合计826374.3元／月。被告如不接受此明示价格，完全可以选择结束对案涉房屋（2#库房、9#楼）的无权占有，从而不用承担占有代价。综上，结合本案案情，本院酌定被告支付原告占用案涉房屋（2#库房、9#楼）的费用标准为80万元／月。被告辩称的原告取得房屋所有权必须合法以及行政机关颁发上述房屋证照的程序违法，不属于本案处理的范围，本院在本案中不作处理。
原告要求被告支付物业管理费的请求，因原、被告双方无此约定或授权，原告也未提供收取管理费标准的证据，故对原告的该请求本院不予支持；原告要求被告支付使用铁路专用线的代运费的请求，因被告已归还铁路专用线，该请求与本案占有物返还纠纷案由不属于同一性质的法律关系，故对原告的该请求在本案中不作处理。据此，依据《中华人民共和国物权法》第二百四十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告中铁二局集团成都物流有限公司在本判决生效后十五日内返还原告四川国储天府物流有限公司位于XX的房屋（规划用途为仓储2#库房，建筑面积32286.94平方米）、归还原告四川国储天府物流有限公司位于XX的房屋（规划用途为仓储9#楼，建筑面积为3223.94平方米）；
二、被告中铁二局集团成都物流有限公从2016年8月18日起至返还上述房屋之日止，按每月80万元的标准向原告四川国储天府物流有限公司支付占有上述房屋的使用费；
三、驳回原告四川�储天府物流有限公司的其他诉讼请求。
如果被告中铁二局集团成都物流有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取24667元，由原告四川国储天府物流有限公司负担4667元，被告中铁二局集团成都物流有限公司负担20000元。被告承担的部分，原告已经预交，被告在履行上述金钱给付义务时，一并支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 杨 皙
二〇一七年四月十九日
书记员 杨杨雪