浙江省临安市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0185民初1912号
原告陈某某，女，汉族，住临安市。
原告马某，男，汉族，住临安市。
委托代理人胡某某、沈某某（实习律师），浙江北鼎律师事务所律师。
被告程某某，女，汉族，户籍所在地乐清市，现住临安市。
原告陈某某、马某为与被告程某某房屋买卖合同纠纷一案，于2017年4月14日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由代理审判员郭廓适用简易程序，于2017年5月12日公开开庭进行了审理。原告陈某某、马某的委托代理人胡某某、被告程某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈某某、马某诉称：原告与被告于2017年3月18日签订房屋买卖合同，合同标的物为位于临安市××街道樱花公馆9幢101的房屋1套，房屋面积为129.5平方米，合同价款为157万元，合同约定原告支付定金100000元，2017年4月18日前办理房屋产权过户手续。合同签订后，原告按约支付定金100000元，后原告到不动产登记机关查询发现该房屋所有权人并非被告程某某，被告程某某非房屋所有权人，系无权处分且无法按照合同履行房屋产权过户手续，故合同目的无法实现。鉴于被告的行为损害了原告的合法权益，原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，向法院提起诉讼，要求：1、请求法院判令解除原、被告于2017年3月18日签订的《临安市房屋转让合同》；2、请求法院依法判令被告返还定金100000元，同时根据定金罚则支付违约定金100000元；3、请求法院依法判令被告承担本案诉讼费用。
为证明上述事实，原告陈某某、马某向本院提供了以下证据：
证据一、临安市房屋转让合同1份，欲证明原告与被告签订了房屋买卖合同及原告已经按约履行合同义务的事实。
证据二、定金收条1份，欲证明原告已向被告支付100000元定金，被告已经收到定金的事实。
证据三、房屋产权证书1份（复印件），证明房屋所有权人是马某，不是被告的事实。
被告程某某辩称：原告没有理由起诉我，房屋现在可以正常过户，我一直在催原告来过户，我没有违约，不需要返还定金，也不需要赔偿违约金，我不认可原告的诉讼请求。
为证明上述事实，被告程某某向本院提供了以下证据：
证据一、不动产权证书1份，欲证明案涉房屋为马某某、阮驰、阮钰所有的事实。
证据二、委托书1份，欲证明马某某委托被告办理房屋买卖事宜的事实。
证据三、居民户口簿1份，欲证明阮驰、阮钰是马某某的子女，阮驰、阮钰未成年，因此马某某委托被告出售房屋的事实。
在庭审过程中，被告程某某申请证人马某某出庭作证，欲证明马某某系案涉房屋的所有人，且其委托被告出售房屋的事实。
原、被告向本院提供的上述证据经庭审质证，本院认证如下：
一、对原告提供的证据1，被告对该证据无异议，本院对该证据的证明效力予以确认；对原告提供的证据2，被告对该证据的真实性无异议，但认为其中50000元定金系2017年3月18日支付，另外50000元系2017年3月21日支付的，本院对该证据的证明效力予以确认；对原告提供的证据3，被告对该证据无异议，但认为房屋系马某某委托被告出售的，本院对该证据的证明效力予以确认。
二、对被告提供的证据1，原告对该证据的真实性无异议，但认为该证据证明案涉房屋并非被告所有，且房屋进行了抵押，该情况原告至今不清楚。本院对该证据的真实性予以确认。
三、对被告提供的证据2，原告对该证据的真实性、关联性均有异议。原告认为其与被告签订合同的时候，被告并未说明该房屋系马某某所有，且没有出示过委托书，该房屋系马某某、阮驰、阮钰共同所有，马某某不能私自出卖该房屋，原告是向被告购买房屋的。本院认为，该委托书系马某某向被告程某某出具的，结合庭审中马某某提供的证言，本院对该证据的真实性予以确认，对于该证据与本案的关联性，将在判决书的说理部分进行评析。
四、对被告提供的证据3，原告对该证据的真实性没有异议，但对关联性有异议，原告认为马某某无权处分其儿女的房产。本院对该证据的真实性予以确认。
五、对证人马某某的证言，原告认为与本案无直接关系，原告系向被告程某某购买房屋，合同相对方是程某某，与马某某没有联系。被告认为中介公司是知道房子是马某某的，应该告知过原告的，马某某委托被告出售房屋，因此该证言与本案是有联系的。本院认为，结合原告提供的证据3和被告提供的证据1，马某某系案涉房屋的所有人，马某某亦认可其委托被告程某某出售房屋，因此对证人马某某提供的证言的真实性及与本案的关联性予以认可。
根据上述有效证据及庭审中当事人的陈述，本院认定本案事实如下：
2017年3月18日，原告陈某某、马某与被告程某某签订了房屋转让合同1份，合同约定将位于临安市××街道樱花公馆9幢101室的房屋出售于原告，房屋面积为129.5平方米，转让价款为157万元。后原告以被告程某某并非该房屋所有人，无权处分房屋及合同目的无法实现为由将被告诉至本院。
另查明，上述房屋为马某某、阮驰、阮钰按份共有，其中马某某占该房屋4/6的份额，阮驰、阮钰各占1/6的份额。阮驰、阮钰为马某某的子女，两人的出生日期为2004年7月5日。2017年3月2日，马某某向被告程某某出具了委托书1份，委托程某某签订案涉房屋的买卖合同，该委托书并载明：“过户当天马某某到场办理房屋过户手续。”
本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。首先，案涉房屋为马某某、阮驰、阮钰按份共有，其中马某某占该房屋4/6的份额，阮驰、阮钰各占该房屋1/6的份额。依照物权法的规定，处分共有的不动产，应当经占份额2/3以上的按份共有人同意。另外，阮驰、阮钰系马某某的子女，在马某某向被告程某某出具委托书及本案合同签订时，阮驰、阮钰都未成年，马某某作为阮驰、阮钰的法定代理人，有权代阮驰、阮钰进行民事活动。因此，马某某作为占案涉房屋4/6份额的共有人及阮驰、阮钰的法定代理人，有权委托被告程某某出售该房屋，原告主张的马某某无权处分案涉房屋的意见，本院不予认可。其次，马某某向被告程某某出具委托书系2017年3月2日，程某某与原告签订案涉房屋买卖合同系2017年3月18日，虽然程某某以自己的名义与原告签订了合同，但该合同的内容没有超出马某某对程某某的委托事项范围，程某某系在马某某的授权委托之内从事相应的民事行为，庭审中马某某作为有权处分人对程某某签订的合同也予以认可，因此，原告主张程某某系无权处分的意见本院不予认可。第三，房屋买卖合同系买受人支付相应的对价以取得房屋所有权的合同，对买受人而言，合同的根本目的在于履行合同约定的义务以取得房屋所有权。在本案中，马某某作为案涉房屋的所有人及有权处分人，已明确认可程某某与原告签订的买卖合同并同意按照合同内容履行房屋过户手续，因此，应当认为合同履行过程中并未出现阻碍原告合同目的实现的重大事由，原告主张的合同目的根本无法实现缺乏相应的证据支持。在此情况下，原告亦应按照合同约定忠实、诚信地履行自己的义务。原告提出的合同相对方系程某某，其只能将自己名下的房屋卖与原告的主张于理不合，本院不予认可，因此对原告主张解除房屋转让合同的诉讼请求不予支持。依据本院查明的事实及马某的陈述，案涉房屋原可依照转让合同进行过户，并不存在违约情况，因此对原告请求返还定金及支付违约定金的诉讼请求亦不予支持。原告另提出，案涉房屋在签订合同时存在抵押，被告未告知原告该情形，存在欺诈的情况。本院认为，房屋存在抵押并不当然影响房屋的转让，在双方签订的房屋转让合同的第八条，双方亦约定“甲方（即卖方）保证该房屋交接时没有产权纠纷和债务纠纷，保证已清除该房屋原由甲方设定的抵押权。”由此可知，被告只需在交接之前将抵押权予以清除即可。根据不动产权证书的记载，该房屋之上的抵押权已在2017年3月23日注销，应当认为卖方已经履行了合同义务。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第十二条第一款、第十四条、第十六条第一款、《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告陈某某、马某的诉讼请求。
本案受理费4300元，减半收取2150元，由原告陈某某、马某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
代理审判员 郭 廓
二〇一七年六月二十日
书 记 员 张丽娟
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第十二条十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人同意。
第十四条无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是他的法定代理人。
第十六条未成年人的父母是未成年人的监护人。
二、《中华人民共和国物权法》
第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
三、《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用的原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。