西安市灞桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕0111民初2526号
原告:中国某某银行股份有限公司西安某某路支行
委托诉讼代理人:李建斌，陕西丰瑞律师事务所律师。
委托诉讼代理人:辛亮，陕西丰瑞律师事务所律师。
被告:雷某某，男
被告:支某某，女
共同委托诉讼代理人:曹小燕，陕西群鑫律师事务所律师。
被告:陕西某某置业有限公司
委托诉讼代理人:马某某，男
委托诉讼代理人:赵某某，女
原告中国某某银行股份有限公司西安某某路支行（以下简称某行某某路支行）与被告雷某某、支某某、陕西某某置业有限公司（以下简称某某公司）借款合同纠纷一案，本院于2017年5月24日立案后，依法适用简易程序，于2017年7月18日公开开庭进行了审理。原告某行某某路支行的委托代理人辛亮、被告雷某某、支某某及其委托代理人曹小燕、被告某某公司委托代理人马某某、赵某某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告某行某某路支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告雷某某、支某某向原告偿还本金316500元，并从2017年1月26日起至实际偿清之日止按合同约定的浮动利率、罚息标准向原告支付利息、罚息；2.原告对被告雷某某、支某某位于西安市灞桥区某某村某某号第某幢某单元某层某号的抵押房产在上述债务范围内享有抵押权，对该房屋变现所得价款有优先受偿权；3.被告陕西某某置业有限公司对被告雷某某、支某某的上述债务承担连带偿还责任；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年7月22日，原告与三被告签订《个人购房担保借款合同》，主要约定被告雷某某、支某某向原告借款36万元，用于购买西安市灞桥区某某路与某某路十字东北角第某幢某单元某层某号房；某某公司对上述借款提供阶段性保证担保，在雷某某、支某某取得房地产权属证书，并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续完成之前，对上述债务承担连带保证责任；雷某某、支某某上述房产作为抵押物对上述借款承担抵押担保，并办理了预抵押登记。合同签订后，原告按约定将36万元借款直接划入被告指定账户，履行了放款义务，被告雷某某、支某某未按约按期足额偿还借款本息，构成违约，故诉至本院，望判如所请。
原告为证明�主张向本院提供了《个人购房担保借款合同》一份、借款凭证一张、西安市房地产（预购商品房）抵押合同一份、预购商品房（预购集资房）贷款抵押备案证明一份、该行电子系统还款记录明细3份，以上证据均经本庭核实对，与原件无异。
被告雷某某、支某某辩称，被告雷某某目前仍未取得所购房屋的所有权，不符合抵押人应具备的主体资格，故该购房担保借款合同的抵押条款无效。《中国人民银行关于贷款利率有关问题的通知》明确规定在贷款利率水平上加收30%至50%的罚息及复利不适用于个人住房贷款，故购房担保借款合同约定的罚息及复利不符合法律规定。《个人购房担保借款合同》中第十二条第四款对违约责任的规定系霸王条款，也无特别提示性标注，侵犯了借款人利益。二被告与某某公司、某某企业集团有限公司签订的《某号楼延迟交付协议书》的补充条款约定，如二公司未按约交房，雷某某、支某某有权暂停房贷缴纳，由二公司按月缴纳房贷并承担损失，故本案剩余借款及费用应由二公司承担。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告雷某某、支某某为证明其主张向本院提供了《商品房买卖合同》一份、《个人购房担保借款合同》一份、还款明细十二张、某号楼延期交房协议书及补充条款一份，以上证据均经本庭核实对，与原件无异。
被告某某公司辩称，同意解除《个人购房担保借款合同》，由雷某某承担剩余贷款本金及利息、罚息，如某某公司代被告雷某某、支某某承担了连带保证责任，有权依据双方签订的《商品房买卖合同》约定，解除该合同并拍卖涉案房屋，用拍卖房屋所得价款偿还某某公司代偿的本金、利息及罚息。为证明其主张，向本院提供了商品房预售许可证复印件一份。
经审理查明，被告雷某某、被告支某某系夫妻。2014年7月22日，原告与被告雷某某、支某某、某某公司签订《个人购房担保借款合同》，主要约定，原告向被告雷某某发放借款360000元，用于雷某某购买西安市灞桥区某某路与某某路十字东北角小区某号楼某单元某室的房屋，借款期限自2014年7月25日至2034年7月24日止，共计240个月。借款利率实行浮动利率，执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础确定，借款期间如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，则利率调整自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整。还款方式为等额本金递减还款法，还款日为每月25日。如借款人未依约归还借款本金，贷款人对逾期借款从逾期之日起在借款�行利率基础上上浮50%计收罚息，直至清偿之日,同时，贷款人有权限纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订其他借款合同项下借款立即到期，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。陕西某某公司为借款合同项下借款本金、利息、罚息及相关费用向贷款人提供连带责任保证担保。保证期间为阶段性连带责任保证，即自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续时止。雷某某的配偶支某某作为保证人承担连带责任保证。后原告作为抵押权人，被告雷某某作为抵押人，双方签订了《西安市房地产（预购商品房抵押合同）》，抵押房产为西安市灞桥区某某村某号第某幢某单元层某号，抵押担保的范围包括主合同项下的主债权及利息、违约金、损害赔偿金及为实现债权而产生的一切费用。该抵押担保已于2016年11月17日经西安市房屋管理局办理市房预抵字某号《预购商品房抵押登记备案证明》。原告于2014年7月25日向被告雷某某发放贷款360000元。自2016年8月25日起，被告雷某某开始未按期还款。
另查明，因被告某某公司逾期交房，2014年1月31日，被告某某公司与雷某某签订《商品房买卖合同暨某某二期（某某湾）某号楼延期交房协议书》，约定最迟交房日期为2017年4月30日。2016年1月28日被告某某公司、被告雷某某及案外人陕西某某有限公司签订该协议的补充条款，约定如某某公司未按进度完成施工，在延迟15天施工时间后仍不能完工，则某某公司、陕西某某有限公司同意雷某某暂停银行按揭贷款的正常缴纳，并由二公司无偿替雷某某缴纳银行按揭贷款，且保证不影响雷某某的个人征信。后被告某某公司未按期交房，遂代原告偿还了2016年8月至2016年12月共计5个月的银行按揭贷款，后再未偿还，至今亦未向被告雷某某交付涉案房屋。
再查明，2017年7月22日，被告雷某某向原告清偿了2017年1月25日至2017年7月25日的本金、利息及罚息共计19765.19元。至今尚欠本金306000元。
上述事实，有《个人购房担保借款合同》、贷款发放通知单、预购商品房贷款抵押备案登记证明、中国某某银行陕西省分行交易明细、《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同暨某某二期（某某湾）某号楼延期交房协议书》及补充条款，并与本案庭审笔录共同在卷佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《个人购房担保借款合同》、《西安市房�产（预购商品房）抵押合同》均系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，受法律保护。被告雷某某、支某某对该合同中关于抵押条款、未按期足额还款的违约责任条款、利息及罚息条款违法法律规定，系无效条款的主张，因未提供证据证明其主张，本院不予采信。合同签订后，原告某行某某路支行依约履行了放款义务，被告雷某某未按期还款，构成违约，应承担违约责任。依据合同关于“借款人未按合同约定按时足额还款，贷款人有权期限纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使用担保权，有权宣布借款人与贷款人签订其他借款合同项下借款立即到期”的约定，原告要求被告雷某某偿还剩余借款本金并支付逾期还款利息及罚息的诉讼请求，本院予以支持。因本案审理过程中，被告雷某某已偿还了2017年1月25日至2017年7月25日的本金、利息及罚息，尚欠本金306000元，故被告雷某某仍应向原告偿还借款本金306000元，并支付自2017年7月26日至实际还款日的利息、罚息。被告支某某作为被告雷某某的妻子，在保证人一栏签字并盖章，对上述债务承担连带清偿责任。根据《个人购房担保借款合同》的约定，被告某某公司在被告雷某某取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人抵押登记手续之前，对上述债务承担阶段性连带责任保证，因现涉案房屋尚未办理房产证，故原告要求某某公司对雷某某的借款本金、利息、罚息承担连带清偿责任，本院予以支持。原告主张由雷某某以抵押房产对其承担抵押担保责任，对该房屋变现所得价款有优先受偿权的请求，因原告仅就涉案房屋办理了《预购商品房（预购集资房）抵押登记备案证明》，未取得他项权利证书，抵押权�告登记并非现实中的抵押权，而是对将来发生抵押权变动的请求权，故原告对涉案房屋并未享有现实抵押权，对原告的该项诉请，本院依法不予支持。被告雷某某、支某某关于本案债务应由某某公司偿还，不应由其偿还的答辩意见，因雷某某与某某公司、陕西某某有限公司签订的《某号楼延迟交付协议书》及补充协议中，关于由二公司无偿替雷某某缴纳银行按揭贷款的约定，实为对债务的转让，但该债务转让行为未经原告某行某某路支行即债权人的同意，故不发生债务转让的效力，被告雷某某、支某某的该项答辩意见本院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十四条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十条之规定，判决如下：
一、被告雷某某于本判决生效之日起十日内偿还原告中�某某银行股份有限公司西安某某路支行借款本金306000元及2017年7月26日计算至欠款实际支付之日的利息、罚息（具体数额按《个人购房担保借款合同》约定计算）；
二、被告支某某、陕西某某置业有限公司对上述债务承担连带保证清偿责任；被告陕西某某置业有限公司对上述欠款承担连带保证责任后，有权向被告雷某某追偿；
三、驳回原告中国某某银行股份有限公司西安某某路支行其余诉讼请求。
案件受理费6148元，原告已预交，现本院退付原告3074元，由被告雷某某、支某某承担3074元,连同上述应付之款项一同支付原告。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
代理审判员 司成沅
二〇一七年八月八日
书 记 员 史博媛