河南省信阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫15民终2323号
上诉人（原审原告、反诉被告）周琳，女，1961年3月7日出生，汉族，住址固始县。
委托代理人江毅，男，汉族，1962年10月0日生，住固始县。
委托代理人陈四昌，男，河南蓼阳律师事务所律师。（代理权限：一般代理）
被上诉人（原审被告、反诉原告）徐超，男，1964年9月6日出生，汉族，住址固始县。
被上诉人（原审被告、反诉原告）郑志霞，女，1966年8月22日，汉族，住址。
两被上诉人共同委托代理人马洪海，男，河南振蓼律师事务所律师。（代理权限：特别授权）
上诉人周琳因与被上诉人徐超、郑志霞房屋租赁合同纠纷一案，不服固始县人民法院（2015）固民初字第2709号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年8月11日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理本案。上诉人周琳的委托代理人江毅、陈四昌、被上诉人徐超及其委托代理人马洪海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人周琳上诉请求：一、被上诉人徐超、郑志霞应当赔偿上诉人周琳的房屋装修装饰及设施损失165527元。上诉人与被上诉人房屋租赁合同关系一审均已认定，对此双方均没有异议，合同对双方均有约束力。合同第十条规定了严格的违约责任，其中：第二款规定，在租赁期内，甲方擅自解除合同，提前收回房屋的，应赔偿乙方固定及相关投入等相关经济损失。合同第十二条第一款又特别规定：本合同的履行，应以互不损害对方利益为前提，否则应承担相应责任。然而，被上诉人为获得180万元的暴利，以损害对方利益为代价（把我合法财产卖出获利），实属不择手段，恶意毁约，对其严重�约行为，由其承担一切不利后果和承担赔偿责任，理所当然，合理合法。同时，上诉人周琳又委托固始县华展联合会计师事务所对所租房屋投资的装修装饰和门牌的价值进行了鉴定评估，价值是165527元。徐超、郑志霞在一审时均未提出反驳证据，一审法院仅依据鉴定机构营业执照上经营范围没有鉴定装饰装修项目和没有实地勘验记录、照片为由认定上诉人的鉴定报告存在瑕疵驳回上诉人的诉讼请求，实际上是错误的。被上诉人当庭均没有对鉴定结论提出重新鉴定申请，合议庭也没有依据职权重新分配举证责任，该鉴定结论毫无疑问应当是有效的。无论从实际价值还是鉴定评估价值，上诉人请求被上诉人赔偿房屋装修装饰及设施损失165527元都应当得到支持。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿租赁期内装饰装修损失的，应予支持。第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。据此，请求二审法院撤销一审法院对此项的判决，依法判决被上诉人赔偿上诉人房屋装修装饰及设施的直接经济损失165527元。二、一审判决对上诉人两项完全合理的诉求，没有阐明合法理由，在没有任何法律依据的情况下予以剥夺，不予支持，完全是无理判决。1、再一审法院对上诉人的直接经济损失60569元请求，不阐明合法理由，直接予以驳回是错误的。由于被上诉人在未告之上诉人的提�下将租期内的房屋出售，并强行收回房屋，导致上诉人无法获得余期应该获得的固定房屋装修装饰投入部分的租金收入60569元，即周琳与吴彦峰转租合同第三条约定，周琳每年80760元装饰和设施投入部分的租金固定不变。也就是说：每间主房每月上诉人可得租金186.94元（即80760元÷36间÷12个月＝186.94元），从2013年5月6日被上诉人拒收房租至2017年11月5日，共计54个月，每月每间周琳可得租金186.94元，共计186.94元／月间×6间×54个月=60569元。现在房屋让被上诉人提前收回，该项经济损失应确认为上诉人的直接经济损失。然而，再一审法院对上诉人的此项请求不管不问，不说明理由，直接不予支持和驳回是明显偏袒被上诉人，是错误的不讲理判决，请求二审法院撤销一审法院对此项的判决，依法判决被上诉人赔偿上诉人的直接经济损失60569元。2、上诉人周琳的三间保管室（�工宿舍）装饰装修费3.1065万元依法应得到支持（上诉状第三页已经说明来历，即3间×1.0355万元／每间＝3.1065万元）。上诉人利用租用凌虎三楼、四楼和五楼楼梯间建了三间保管室（后改为员工宿舍），被上诉人为了达到出售房屋的目的，在未告之上诉人、上诉人不在场的情况下，强行打通楼梯道将其拆除，导致上诉人无法对三间保管室进行评估，在一审时，上诉人已提交由固始县卓越工程装饰有限公司根据实际情况作出《装饰安装工程预算表》，核算3间保管室装饰装修是3.1065万元。因被上诉人的违约给上诉人造成了实际经济损失，被上诉人理应对其违约和侵权行为承担赔偿责任。一审法院已经认定三间保管室（员工宿舍）的存在，仅因为不能提供合法依据就对此驳回，显然是错误的。事实存在，就应当有价值，被上诉人给上诉人造成的损失是客观事实，请求二审�院结合事实予以认定，依法判决被上诉人赔偿上诉人经济损失31065元。三、一审判决第三项和第一项明显不当，且与本案已查明的实际情况不符，有袒护被上诉人，减轻其责任，加重上诉人的责任的情形。1、一审法院判决上诉人支付被上诉人10140元的租金与事实不符。上诉人在合同规定的期限之前，多次向被上诉人交纳租金，被上诉人为了达到卖房之目的，一推再推，直到后来直接拒收，同时，被上诉人为了回避与上诉人之间的租赁关系，与转承租人私下交易、恶意串通，向转承租人直接收取租金（见原（2015）固民初字第893号民事判决书第2页和第6页），违背合同相对性原则和合同保密原则。既然原判决书已经认定被上诉人向转承租人收取了租金，再判决上诉人向被上诉人支付租金，是重复计算，重复支付，明显判决错误。2、一审判决的违约金明显偏低，请求二审法院依法支持一审原告的诉讼请求违约金28080元（即9360元／年房屋租金×10年×30%）。综上所述，再一审认定被上诉人违约，却偏袒被上诉人，只让被上诉人赔偿我3900元的违约金，对应该赔偿我的直接损失20多万元却全部驳回，明显有失法律以事实为根据，以法律为准绳的原则。就本案而言，事实非常清楚，我的合法财产被其直接卖出获利，被上诉人明显违约（法院也判决其违约），敬请二审法院给予采纳，依法全部支持上诉人的上诉请求。驳回被上诉人的全部诉讼
被上诉人徐超、郑志霞答辩称，原审证据确实充分，适用法律正确，程序正当，请求二审驳回上诉，维持原判。2011年7月18日，被上诉人经转让取得凌虎的两间五层楼房，购买后了解到凌虎在2007年11月6日将该房屋3-5层租赁给周琳使用，期限十年，租金于每年11月6日前付下半年租金，逾期不支付租金三个月，出租方有权解除合同，收回房屋。2010年5月20日，周琳未取得原房屋所有人的同意将房屋转租给吴彦峰，转租时间为2010年5月20日至2017年11月5日。被上诉人购买房屋后，于2012年5月份向周琳催收房租，周琳拖延到2012年8月24日才交付，2013年5月份被上诉人又向周琳催收房租，但是周琳一直未付。2014年4月1日夜，吴彦峰在租赁期间发生火灾（1-2层也为吴彦峰租赁），将3-5层房屋烧毁。后吴彦峰无力经营将房屋又交给被告，后被告将房屋转让给舒华。周琳诉称的装修，评估结论是2015年4月份作出，房屋装修在2014年4月1日发生火灾时被烧毁，原装饰、装修已不存在，鉴定结论不合法，不能作为认定的依据。同时，周琳本身拖欠被告的房租一年以上，已违约，被上诉人收回房屋合法。
原告周琳向一审法院起诉请求：原告与凌虎于2007年11月6日签订为期十年的《房屋租赁合同》，在原告使用期内凌虎将房屋出售给被告徐超、郑志霞夫妇，在出售后原告也一直在使用房屋。2014年6月，被告在未提前告知也未征得原告同意的情况下将房屋另行出售给第三人舒华，并强行占有了原租赁给原告的房屋，将原告已装修完成并投入使用的三间员工宿舍进行拆除，导致原告对该三间房屋装饰无法进行鉴定评估，被告的行为已严重违约并侵害了原告的合法权益。要求被告赔偿原告的装饰损失165527元，三间员工宿舍装饰损失31065元，赔偿经济损失60569.90元，承担违约金28080元。
一审法院查明：2007年11月6日，凌虎作为出租方（合同中的甲方）与周琳作为承租方（合同中的乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，合同载明租赁房屋六间，其中3、4、5层各两间。租赁期限为2007年11月6日起至2017年11月5日止。房屋租金每年6960元，其中三楼每�每月120元，四楼每间每月90元，五楼每间每月80元，租金前三年不变，从2010年11月6日起每两年随市场房租行情进行调整。租金给付方式，合同签订10日内支付2007年11月6日至2008年11月5日的租金，以后每年度的租金于每年的11月6日前支付。合同第六条第二款约定乙方交还房屋，应符合正常使用房屋后状态。乙方增设的附属设施及装修由乙方恢复原状或放弃收回，归甲方所有。第七条约定转租及转让条款。除甲方在本合同中同意乙方转租房屋的情况外，乙方在租赁期内，需事先征得甲方的同意，甲方应自接到乙方的通知的10日内给予书面答复（逾期不答复的视为默认），乙方可将房屋部分或全部转租他人，乙方应将本合同内容告知转租人。乙方转租该房屋，应按规定与接受转租方订立书面转租合同，并向房屋租赁管理行政机关办理房屋租赁合同登记备案手续。接受转租方�该房屋及其附属设施造成损坏的，应由乙方向甲方承担赔偿责任。租赁期内，甲方如需出售该房屋，应提前一个月通知乙方，乙方在同等条件下享有优先购买权。合同第九条第三款约定乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，责任全部由乙方承担，（1）乙方未征得甲方同意的，擅自改变房屋用途，致使房屋损坏的；因乙方原因造成房屋主体结构严重损坏的；乙方擅自转租该房屋的；乙方逾期不支付租金超过三个月的。第十条违约责任规定，在租赁期内，乙方未违反本合同第九条第三款的情况下，甲方擅自解除合同，提前收回房屋的，应赔偿乙方固定及相关投入等相关经济损失，应按月租金的5倍向乙方支付违约金；在租赁期内，乙方可以提前退租，应提前三个月通知甲方，并支付甲方四个月租金；乙方未按合同约定日期及金额支付租金，按日万分之五支付赔偿金。原告周琳在租赁凌虎房屋的同时又同时租赁了与凌虎房屋一排的其他人的房屋（共计房屋39间半），周琳在租赁上述房屋后开始装修经营宾馆。2010年5月20日，周琳作为出租方（合同中的甲方），吴彦峰、吴良华作为承租方（合同中的乙方）签订了一份《租赁合同书》，周琳将其租赁的房屋（当时经营宾馆）出租给乙方，房屋39间半（其中，一楼6间、二楼6间、三楼8间、四楼8间、五楼8间、保管室3间半），含凌虎的六间房屋。吴彦峰、吴良华租赁上述房屋经营餐馆（巴蜀石锅鱼家常菜馆），双方签订的合同第二条约定，租赁期限为7年半，自2010年5月20日至2017年11月5日。第三条约定租金，年租金暂定为人民币15万元（其中，房屋年租金69240元，甲方室内外装饰及物品设施等投入部分租金80760元）。……自2010年11月1日起，每两年根据甲方与房东协商调整�租金为基础进行调整，原则上不低于甲方交付各房东的租金。第四条约定租金支付方式，乙方应于本合同签字时，向甲方支付2010年5月20至2011年5月20期间租金15万元，以后自2011年起每年的6月1日前交清所属期年租金。第五条约定乙方责任，在经营期间要确保甲方交付的房屋、房屋室内和室外装饰、家具用具和一切设施的安全，不得自行改变房屋结构、地面墙面和各类装修装饰品（件）原状……因乙方责任造成合同提前终止，或因不按期支付租金及其他乙方责任造成房东提前收回房屋导致本合同无法正常履行的，应承担合同终止后余期的全部租金及相关经济损失，同时承担违约金20万元。因乙方责任造成房屋损坏的，乙方应承担全部经济损失和相关法律责任。同时双方签订了“房屋装修安全承诺书”对乙方租赁装修进行了约定。2010年5月25日，双方在“财产及物品移交�单”上签字，周琳将合同涉及的房屋及相关物品移交给吴彦峰和吴良华，清单上载明了“房屋装修装饰（包括水、电、卫生间和店面装饰和灯饰等）为周琳所有，估价120万元。”2010年5月26日，双方到县公证部门将上述双方签订的《房屋合同书》办理了公证。周琳在与凌虎签订租赁合同的同时，与凌虎房屋同排的其他房屋所有人祝孔祥等也签订了房屋租赁合同。2010年12月2日，周琳与吴彦峰、吴良华又签订了一份《租赁补充合同书》，内容为根据双方在2010年5月20日签订的《租赁合同书》第三条租金之规定对租金进行调整，调整后的年租金为197520元（其中甲方装饰物品设施投入年租金80760元、房屋租金116760元）。2013年2月8日，周琳与吴彦峰又签订了一份《租赁补充合同书》，内容为根据原2010年5月20日双方签订的《租赁合同书》第三条租金的约定，调整租金数额，调整�的年租金为，甲方装饰物品设施固定租金80760元，房屋租金为146760元，总计年租金为227520元。两年后租金根据房屋租金市场行情进行调整（注：原合同其余条款继续生效）。诉讼中，周琳提供了2010年交给凌虎租金6900元、2011年交给凌虎租金9360元的收据。同时在诉讼中，被告徐超提供了与凌虎签订的《房屋买卖合同》，凌虎将房屋出售给徐超，建筑面积423平方米，价款60万元。经从房管部门调取凌虎与徐超的《房屋买卖协议》，签订时间为2011年7月18日。被告徐超本人在诉讼中提供的与凌虎、黄国智签订的《房屋买卖合同》时间为2009年9月6日。诉讼中，原告周琳提供了被告徐超出具的收条一份，收条上载明“收条，今收到民政宾馆对面西关大街3-5层房租玖仟叁佰陆拾元正。租期2012年5.6号至2013年5月6日，徐超，2012。8.24号。”同时，周琳提供了一份《房屋租赁补充合同》证明与徐超签订房屋租赁合同的事实，被告徐超认为其没有签字，但对出具的房屋租金9360元予以认可。同时，原告周琳又提供了几份证人证言证明再次向被告交付租金时被告拒收的事实，但是被告对原告提供的证言不予认可。2014年4月1日夜3时许，吴彦峰在经营期间发生火灾，火灾后吴彦峰不再实际租赁该房屋。2014年6月6日，徐超、郑志霞夫妇与舒华签订了一份《房屋买卖协议》，徐超将将从凌虎处转让取得的房产转让给舒华，房屋的位置位于“固始县城关镇幸福社区中山大街中段南侧0872号房屋（两间五层）”。房屋价款为220万元。诉讼中，被告徐超提供一份收条，收条上载明，“收条，今收到徐超交来终止合同款壹拾叁万肆仟捌佰元正，注以前所有租房合同作废。收款人吴彦峰，2014.6.7号。”经庭审查明，被告徐超付给吴彦峰的终止合同款是1-2层的房屋。被告提�该份收条证明火灾后吴彦峰不再租赁房屋，被告将原预收的租金和装饰款退给吴彦峰；原告在质证时认为，徐超退还给吴彦峰的134800元与本案没有关系。后经河南振蓼律师事务所律师委托，2014年7月25日固始县价格认证中心出具“关于徐超房屋因火灾造成损失的价格鉴定结论书”，鉴定结论为四、五层的房间房屋因火灾造成的损失为25241元。原告在质证时认为，被告鉴定的损失是原告周琳的装修损失，同时原告主张的是3-5层正常经营装修损失。（价格鉴定基准日为2014年7月22日）。经周琳委托，固始华展联合会计事务所于2015年4月10日出具“周琳房屋装饰费鉴定报告”，对“乾隆石锅鱼”三至五楼6间营业房及门××7元。（价格鉴定基准日为2015年2月28日）。被告在质证时认为，鉴定人员应当知道房屋装饰已在火灾中损毁，鉴定人员没有到现场，鉴定没有事实和法律依据。诉讼中，鉴定机构出具书面答复，“鉴定人员按照规定的鉴定程序对被鉴定的房屋及门牌装饰进行实地查看，对装饰工料价格实施了市场调查及询问价，测算汇总鉴定结果，于2015年4月10日出具鉴定报告书”。被告辩称认为，鉴定单位的营业范围不包括对建筑相关工程的价格进行评估的资质，实地查看记录、登记表都没有，没有依据，鉴定人员没有说明不出庭的特殊原因，鉴定结论没有法定的理由。原告认为，该份鉴定没有法律规定不能作为证据使用。诉讼中，被告徐超对于其转让的房屋因火灾造成的降价损失38万元不再主张权利。一审法院认为，第一，双方间的法律关系问题。原告周琳与凌虎签订房屋租赁合同，在租赁期内，先是周琳将租赁的房屋在2010年5月份转租给吴彦峰、吴良华；后凌虎将租赁给周琳的房屋在2011年7月18日又出让给徐超，且徐超在2012年8月24日又收取了周琳2012年5月至2013年5月的房屋租金9360元，租金标准仍按照周琳与凌虎签订的租赁合同标准收取，上述事实在庭审中已查明，双方没有异议，本院对双方没有异议的事实，予以确认。从上述查明的事实可以看出，凌虎将六间房屋出让给徐超后，徐超又收取了周琳一年的房屋租金；虽然周琳与徐超没有签订书面的租赁合同，但是被告徐超作为房屋的物权人已在事实上同意将房屋继续租赁给周琳；应当认定双方在事实上已形成了房屋租赁合同关系。周琳在租赁期间又将包括租赁凌虎的六间房屋在内的39间半房屋在2010年5月份（即被告徐超取得房屋所有权前）转租给吴彦峰、吴良华，被告徐超持有异议，但从原告周琳提供的证据材料上分析，有周琳与他人签订的合同以及与凌虎的补充合同，2010年5月20日，凌虎以及他人作为出租方，周琳、吴彦峰、吴良华作为承租方的《房屋装修安全承诺》签名，2011年11月6日，凌虎又与周琳签订《房屋租赁补充合同》以及公证书等证据材料证明，应当认定周琳在2010年5月份将39间半房屋转租给吴彦峰、吴良华。所以在被告徐超取得房屋的所有权后，从上述证据材料可以看出，应当认定被告徐超对房屋已出租给原告周琳以及周琳又转租给吴彦峰、吴良华的事实应当属于明知，也即被告徐超对房屋的租赁状况应当了解。第二、关于凌虎与徐超的房屋转让时间问题。经本院从房管部门调取档案记载凌虎与徐超签订房屋买卖协议的时间是2011年7月18日；被告徐超辩称是2009年9月6日从凌虎处经转让取得六间房屋的意见属于不真实，应当以房产管理部门记载的时间认定。原告周琳在与被告徐超形成了事实上的房屋租赁关系期间，原告周琳与吴彦峰、吴良华之间也属于房屋（转）租赁合同关系。第三，关于违约�题。原告周琳与被告徐超间已形成房屋租赁合同关系，周琳与吴彦峰、吴良华间属于房屋转租合同关系。合同是平等主体的自然人、法人、其他组织设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。被告徐超作为房屋的所有权人应当向原告周琳收取房屋的租赁费用，原告周琳应当向吴彦峰、吴良华收取房屋的租赁费用，事实上在徐超取得该房屋的所有权后也是在收取原告周琳的房屋的租赁费用；合同具有相对性的法律特征，因被告徐超与原告周琳间有直接的权利和义务关系即合同中约定的权利义务关系。周琳在交付一年的房屋租金给徐超后再继续交付租金时，周琳认为徐超拒收，但是被告徐超不予认可。原告周琳提供了证人证言证明其此部分辩称意见，本�经审查后认为，证人证言从证据的来源上，内容的客观性上以及与本案的关联程度上，综合整个查明的案情，其客观性和证明力应当认定。没有证据显示原告周琳有违约行为。周琳将房屋在2010年5月份转租给吴彦峰、吴良华，转租期间是7年半（至2017年11月5日），在转租给吴彦峰、吴良华期间，凌虎于2011年7月8日又将周琳租赁其房屋转让给被告徐超；转让后，被告徐超在2012年8月24日还收取了原告周琳2012年5月至2013年5月间的房租9360元；吴彦峰、吴良华在租赁期间发生火灾，火灾发生地点在四楼员工宿舍；后因吴彦峰、吴良华不再租赁该房屋，被告徐超又在2014年6月份将凌虎租赁给周琳的房屋转让给舒华，被告徐超又在2014年6月7日支付给吴彦峰转租费用134800元是被告徐超租赁给吴彦峰的一、二层楼房；但是对周琳在房屋上的装饰装修未做处理。因此应当认定被告徐超是在周琳与凌虎租赁房屋期限内将房屋转让给舒华，由于周琳的租赁期限未届满，按照合同约定应当对周琳的装饰装修协商处理或按照合同约定办理；被告徐超明显违背了租赁合同的约定，应当属于违约。第四，关于双方提供的鉴定报告效力问题。原告周琳提供的鉴定结论，从鉴定结论上可以看出，价格鉴定基准日是2015年2月28日，组织相关专业人员从2015年3月6日到2015年4月10日结束。鉴定报告提交日期为2015年4月10日。从鉴定单位提供的营业执照上看，没有显示鉴定单位有对装饰装修具有鉴定资质，其经营范围没有可以鉴定装饰装修的项目。尤其是火灾发生的具体时间是2014年4月1日3时左右，事情发生已经近一年，鉴定机构也没有提供当时的勘验记录、照片、视频等资料用以证明鉴定人员进行了实地勘验、调查；尤其是在勘验或查看现场时，房屋承租人、转租人、房屋所有权人是否到现场，没有证据材料证明；鉴定报告的合法性应当有瑕疵。从目前本案的现有证据材料分析，不能作为该案认定损失的依据。被告徐超提供的鉴定报告，是在2014年7月25日出具，但是没有提供鉴定单位的资质，也没有提供相关的勘验记录、照片或视频资料等，鉴定报告同样也存有瑕疵，也不能作为该案损失的依据。第五，关于被告徐超主张的租赁费用问题。被告徐超主张的租赁费用是2013年5月6日至2014年6月6日间的租赁费用，按照原告周琳的陈述，其该期间的租赁应当继续给付，标准应当按照原告周琳与凌虎间签订的租赁合同约定的标准给付。第六，关于原告周琳诉称的三间员工宿舍损失问题。本院认为，原告在诉讼中提供的是装饰有限公司的“装饰安装工程预算表”，不是法定鉴定机构作出的鉴定结论且被告也没有认可，不能作为损失的合法依据，本院不予支持。原告周琳的其余请求以及被告徐超、郑志霞的其余答辩和反诉意见，未能提供合法的证据印证且与上述分析不一致，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第二百二十四条、第二百二十九条之规定判决：一、本诉中，被告徐超、郑志霞承担违约责任，承担违约金3900元。（按照年租金9360元÷12个月=780元的5倍计算）二，本诉中，驳回原告周琳要求被告徐超、郑志霞赔偿装饰损失165527元、三间员工宿舍损失31065元、赔偿经济损失60569.90元的诉讼请求。三、反诉中，反诉被告周琳应当支付给反诉原告徐超、郑志霞房屋租金10140元。（从2013年5月6日至2014年6月6日止）四、反诉中，驳回反诉原告徐超、郑志霞要求反诉被告周琳赔偿火灾损失25241元、赔偿间接损失134800元的反诉请求。上述款项相抵后，周琳还应当支付给徐超、郑志霞款项6240元；此款于本判决生效后十日内一次性付清。案件受理费用9452元（本诉5580元、反诉3872元），周琳负担6550元，徐超、郑志霞负担3590元。
二审中，上诉人提交了照片两张，证明当时被上诉人把房子出售后，案外人还没有进行装修的时候，上诉人对房屋进行了评估，后来装修后，饭店一直在经营，被上诉人所陈述的事实是虚假的。被上诉人对该照片的质证意见是装修时候委托了评估进行拍照，上诉人提出的鉴定书是在15年的时候出具的鉴定，失火是在14年4月1日，这个照片是虚假的。其他查明的事实与一审相同。
本院认为，关于上诉人要求被上诉人徐超、郑志霞赔偿上诉人周琳的房屋装修装饰及设施损失165527元是否有相应法律与事实依据问题。本案中，上诉人周琳提供的鉴定结论，从鉴定结论上可以看出，价格鉴定基准日是2015年2月28日，组�相关专业人员从2015年3月6日到2015年4月10日结束。鉴定报告提交日期为2015年4月10日。从鉴定单位提供的营业执照上看，没有显示鉴定单位有对装饰装修具有鉴定资质，其经营范围没有可以鉴定装饰装修的项目。尤其是火灾发生的具体时间是2014年4月1日3时左右，事情发生已经近一年，鉴定机构也没有提供当时的勘验记录、照片、视频等资料用以证明鉴定人员进行了实地勘验、调查；尤其是在勘验或查看现场时，房屋承租人、转租人、房屋所有权人是否到现场，没有证据材料证明；鉴定报告的合法性应当有瑕疵。从目前本案的现有证据材料分析，不能作为该案认定损失的依据。关于本案上诉人主张的租金损失问题，周琳将房屋在2010年5月份转租给吴彦峰、吴良华，转租期间是7年半（至2017年11月5日），在转租给吴彦峰、吴良华期间，凌虎于2011年7月8日又将周琳租赁其房�转让给被告徐超；转让后，被上诉人徐超在2012年8月24日还收取了上诉人周琳2012年5月至2013年5月间的房租9360元；吴彦峰、吴良华在租赁期间发生火灾，火灾发生地点在四楼员工宿舍；后因吴彦峰、吴良华不再租赁该房屋，徐超又在2014年6月份将凌虎租赁给周琳的房屋转让给舒华，徐超又在2014年6月7日支付给吴彦峰转租费用134800元是徐超租赁给吴彦峰的一、二层楼房；但是对周琳在房屋上的装饰装修未做处理。因此应当认定被告徐超是在周琳与凌虎租赁房屋期限内将房屋转让给舒华，由于周琳的租赁期限未届满，按照合同约定应当对周琳的装饰装修协商处理或按照合同约定办理；徐超明显违背了租赁合同的约定，应当属于违约，故依法应当承担相应的违约责任，由于被上诉人在未告之上诉人的提前下将租期内的房屋出售，并强行收回房屋，导致上诉人无法获得余期应�获得的固定房屋装修装饰投入部分的租金收入，为既得利益损失，依据《合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益……。故该部分损失为直接经济损失，即周琳与吴彦峰转租合同第三条约定，周琳每年80760元装饰和设施投入部分的租金固定不变。即每间主房每月上诉人可得租金186.94元（即80760元÷36间÷12个月＝186.94元），从2013年5月6日被上诉人拒收房租至2017年11月5日，共计54个月，每月每间周琳可得租金186.94元，共计186.94元／月间×6间×54个月=60569元。现在房屋让被上诉人提前收回，该项经济损失应确认为上诉人的直接经济损失，即合同履行后可以获得的利益，故上诉人此上诉理由成立，上诉请求本院予以支持。关于上诉�周琳的三间保管室（员工宿舍）装饰装修费3.1065万元是否应当依法应得到支持。由于被上诉人强行收回房屋，在未告之上诉人、上诉人不在场的情况下，强行打通楼梯道将其拆除，导致上诉人无法对三间保管室进行评估，属于明显违约，因此由于被上诉人违约导致的三间保管室被拆除，该三间保管室的损失应当由被上诉人予以赔偿，本案中上诉人提交了由固始县卓越工程装饰有限公司根据实际情况作出《装饰安装工程预算表》，核算3间保管室装饰装修是3.1065万元。该固始县卓越工程装饰有限公司为实际进行装修施工的公司，因此该三间3间保管室装饰装修费用3.1065万元依法应予支持。由于双方租赁合同于2017年到期，故该三间保管室应当依据年限计算残值，故扣除使用的年限，该房屋残值应为31065÷10年×3=9319.5元。
关于一审判决的违约金明显偏低问题，双�在租赁合同第十条中详细约定了违约金的计算，故原审依照该约定计算违约金为月租金的5倍并无不当。关于一审法院判决上诉人支付被上诉人10140元的租金是否适当问题，由于周琳与转承租人之间的租赁合同并未解除，故原审支持原审被告反诉原告要求支付剩余租金的诉讼请求并无不当，上诉人此上诉请求不能成立。综合本案案情及当事人双方过错程度，其中对于上诉人周琳的实际损失69888.5元，由于被上诉人徐超、郑志霞存在违约事实，导致该房屋导致上诉人无法获得余期应该获得的固定房屋装修装饰投入部分的租金收入及相应三间保管室的损失，为既得利益损失，应当承担相应赔偿责任，依据双方过错程度，本院酌定该部分损失由被上诉人徐超、郑志霞承担50%即为34944.25元。由于吴彦峰、吴良华在租赁期间发生火灾，火灾发生地点在四楼员工宿舍；后因吴彦峰、吴良华不再租赁该房屋，故导致该房屋被被上诉人徐超、郑志霞收回。因周琳没有起诉吴彦峰、吴良华，故本案对于此二人是否承担责任不作处理，周琳可与二人协商解决，协商不成，可以另行主张权利。
综上所述，上诉人周琳的上诉请求部分成立。本院依照依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持固始县人民法院（2015）固民初字第2709号民事判决第一、三、四项；
二、撤销固始县人民法院（2015）固民初字第2709号民事判决第二项；
三、驳回上诉人周琳要求被上诉人徐超、郑志霞赔偿装饰损失165527元的诉讼请求。
四、被上诉人徐超、郑志霞赔偿上诉人周琳三间员工宿舍损失9319.5元、赔偿经济损失60569.90元两项损失总额的50%，合计34944.25元。
上述款项相抵后，徐超、郑志霞还应当支付给周琳款项28704元；此款于本判决生效后十日内一次性付清。
一审案件受理费用9452元（本诉5580元、反诉3872元），周琳负担3680元，徐超、郑志霞负担5772元。二审案件受理费用12290元，周琳负担3500元，徐超、郑志霞负担8790元。
本判决为终审判决。
审判长 吴孔玉
审判员 刘友成
审判员 李 牧
二〇一六年十月二十八日
书记员 段凤娇