福建省南平市延平区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0702民初3991号原告：福建旺辉房地产开发有限公司，住所地福建省南平市滨江中路335号四层。法定代表人：詹贤灼，该公司总经理。委托诉讼代理人：高继榕，福建双剑律师事务所律师。被告：王仙灿，男，1980年10月23日出生，汉族，住福建省建瓯市。第三人：中国银行股份有限公司南平延平支行，住所地福建省南平市马坑路7号（世纪星城B区）3幢1层3、4、27、28、29号。负责人：张盛泉，该支行行长。原告福建旺辉房地产开发有限公司（以下简称旺辉公司）与被告王仙灿、第三人中国银行股份有限公司南平延平支行（以下简称中行延平支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年11月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告旺辉公司的委托诉讼代理人高继榕、被告王仙灿、第三人中行延平支行的负责人张盛泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。旺辉公司向本院提出诉讼请求：1.解除旺辉公司与王仙灿签订的合同编号为201600530号的《商品房买卖合同》；2.王仙灿协助旺辉公司办理撤销第101602240066号《南平市商品房买卖合同备案登记表》备案登记及南房预字第20160130号《房屋预告登记证明》手续；3.王仙灿支付旺辉公司违约金67500元；4.王仙灿归还旺辉公司因阶段性担保被银行扣划的按揭贷款25945.84元及违约金（从扣款之日起至实际归还按揭贷款之日，按每日万分之五标准计算）。事实和理由：2016年2月24日，旺辉公司与王仙灿就王仙灿购买旺辉公司开发建设的南平市工业路108号旺辉江景名苑5幢14层1405室房屋一套（建筑面积113.19平方米）签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》各一份。双方约定：房屋总价款为675000元，王仙灿支付首付购房款135000元，余款54万元向银行贷款的方式支付，并由出卖人旺辉公司承担按揭贷款担保。在担保期间内，买受人王仙灿延期缴纳按揭本息，致使银行从出卖人账户扣款的，买受人应当将出卖人被扣款金额归还出卖人，并以被扣款金额为基数，另向出卖人按扣款日至买受人归还之日之间每日万分之五计付违约金；买受人超过30日还未归还出卖人被扣款的，出卖人有权解除合同及协议，并扣除本合同总价款的10%作为违约金。2016年4月1日，旺辉公司、王仙灿与中行延平支行三方签订了《个人住房借款合同》。合同约定：王仙灿向该银行申请办理按揭贷款54万元，期限336个月，月平均归还2884.80元，旺辉公司承担阶段性担保。合同签订后，双方在2016年3月11日在南平市房地产交易登记服务中心办理了第101602240066号《南平市商品房买卖合同备案登记表》备案登记。但王仙灿未履行向银行按揭还款义务，致使旺辉公司从2016年9月30日至2017年4月，被银行扣划了贷款本息25945.84元。2016年10月11日，旺辉公司向王仙灿发出《关于要求立即归还银行按揭贷款的通知》，要求王仙灿履约。但王仙灿仍置若罔闻。2016年11月17日，旺辉公司正式通知王仙灿解除《商品房买卖合同》。综上所述，王仙灿的行为已构成违约，请求判如所请。王仙灿辩称，对于旺辉公司主张的以下事实无异议：旺辉公司与王仙灿签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》的经过；王仙灿已支付购房首付款135000元；旺辉公司、王仙灿与中行延平支行三方签订《个人住房借款合同》的经过；预告登记和合同备案登记。《个人住房借款合同》签订之后，银行放款前，王仙灿因涉嫌刑事犯罪被公安机关刑事拘留，所以对于向银行履行按揭贷款还款情况不知情。对于旺辉公司要求解除合同的诉讼请求，因王仙灿刑事拘留，暂时没有还款能力，同意在减少违约金的情况下解除合同。中行延平支行述称，对于旺辉公司起诉的事实和诉讼请求没有异议，银行扣款的数额没有异议。但旺辉公司在撤销商品房买卖合同备案登记之前，应当先将尚欠银行的尾款支付完毕。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：旺辉公司提交的《关于要求立即归还银行按揭贷款的通知》及邮政特快专递单、《关于解除的通知》及邮政特快专递单各一份。王仙灿提出其因涉嫌刑事犯罪被公安机关刑事拘留，未收到前述两份通知。本院认为，旺辉公司提供的邮政特快专递单未载明王仙灿的签收记录，其又未提交其他证据证明该通知已经送达给王仙灿，故本院对旺辉公司提交的该证据不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：旺辉公司以出让方式取得位于南平市工业路108号，编号为2010-丁-06地块的土地使用权。经批准，旺辉公司在上述地块建设商品房，定名为旺辉江景名苑。后经南平市建设局批准，旺辉公司取得了商品房预售许可证，证号为2013（南）房预售证第003号。2016年2月24日，旺辉公司与王仙灿签订一份《商品房买卖合同》（编号：201600530）。合同约定：旺辉公司将南平市工业路108号第5幢14层1405室房屋出售给王仙灿；该房屋建筑面积为113.19平方米；房屋单价为5963.42元，房屋总价款为675000元；首期付款135000元，二期付款54万元（银行按揭贷款）。该合同的附件六《合同补充协议》第三条约定：“……7.出卖人承担按揭贷款担保，在担保期内由于买受人延期缴纳按揭本息，致使银行从出卖人账户扣款的，买受人应在出卖人发出书面通知的七日内，将出卖人被扣款项金额归还出卖人，并以被扣款项金额为基数，另向出卖人按扣款日至买受人归还日之间每日万分之五计付违约金。8.买受人超过30日还未归还出卖人被扣款的，出卖人有权解除合同及协议，解除的书面通知以出卖人按合同所列明的通信地址发出之日立即生效。出卖人有权从买受人已经支付的购房款中直接扣回出卖人被扣款项金额及已发生的相关费用（包括但不限于代收并已向有关部门缴付的税费等）并扣除本合同总价款的10%作为违约金。由此引发的贷款银行和买受人之间的经济和法律责任（包括但不限于利息损失等）均由买受人承担，与出卖人无关。”合同签订后，王仙灿向旺辉公司支付了首付款135000元。2016年3月11日，双方在南平市房地产交易登记服务中心（现更名为南平市不动产登记中心）为前述《商品房买卖合同》办理了合同备案登记（业务宗号：101602240066）。同年3月14日，双方办理了预购商品房预购登记手续，《房屋预告登记证明》证号为南房预字第201601230号。同年4月1日，王仙灿、旺辉公司与中行延平支行三方签订一份《个人一手房住房借款合同》（编号：JNYAA2016YJ001号）。合同约定：王仙灿向中行延平支行借款54万元用于购买南平市工业路108号江景名苑5幢1405室房屋；旺辉公司为该笔借款提供阶段性担保，保证期间从合同保证条款生效之日起至自借款人办妥贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证书之日止。借款合同签订后，中行延平支行向王仙灿发放了按揭贷款54万元。王仙灿从2016年7月份起未按照借款合同约定偿还按揭贷款，中行延平支行从2016年9月30日起直接从旺辉公司的账户内扣划当月应付的按揭贷款本息，具体为：2016年9月30日扣划8654.40元（其中，本金2418.40元，利息6236元）、2016年11月17日扣划5783.77元（其中，本金1581.12元，利息4202.65元）、2016年12月6日扣划2877.15元（其中，本金795.16元，利息2081.99元）、2017年2月4日扣划2871.03元（其中，本金801.35元，利息2069.68元）、2017年3月6日扣划2877.20元（其中，本金804.45元，利息2072.75元）、2017年4月10日扣划2879.44元（其中，本金807.58元，利息2071.86元）。上述扣划款项合计25942.99元。本院认为，旺辉公司与王仙灿签订的《商品房买卖合同》及其《合同补充协议》，王仙灿、旺辉公司与中行延平支行签订的《个人一手房住房借款合同》，均系合同当事人的真实意思表示，其主要内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于旺辉公司主张王仙灿偿还因阶段性保证被银行扣划的按揭贷款的诉讼请求。旺辉公司作为《个人一手房住房借款合同》项下的住房借款的阶段性担保人，在王仙灿未按期履行偿还银行按揭贷款的义务时，承担了保证责任。旺辉公司承担保证责任后，有权主张王仙灿返还该垫付款项。经计算，2016年7月至2017年4月期间，旺辉公司共被代扣了银行按揭贷款25942.99元，该款王仙灿应当予以返还。旺辉公司主张王仙灿偿还代扣案件贷款中超过25942.99元的部分，不予支持。关于旺辉公司主张解除《商品房买卖合同》的诉讼请求。《商品房买卖合同》的附件六《合同补充协议》第三条约定，买受人（王仙灿）未按期支付按揭贷款，导致出卖人（旺辉公司）被银行扣款，超过30日还未归还出卖人被扣款的，出卖人有权解除合同及协议。本案中，王仙灿在中行延平支行发放按揭贷款后，未依照《个人一手房住房借款合同》的约定及时归还按揭贷款，导致旺辉公司被扣款。在长达11个月的时间内，王仙灿仍未归还旺辉公司被扣款项。因此，双方合同解除条件已成就，旺辉公司主张解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，具有合同依据，予以支持。关于《商品房买卖合同》解除后的法律后果的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，因旺辉公司与王仙灿已办理《商品房买卖合同》备案登记及房屋预告登记手续，在双方合同解除后，王仙灿应当协助旺辉公司办理解除《商品房买卖合同》备案登记及房屋预告登记手续。故对旺辉公司的该项诉讼请求予以支持。同时，王仙灿在签订《商品房买卖合同》后，已向旺辉公司支付购房首付款135000元，并通过银行按揭贷款的方式向旺辉公司支付了剩余购房款54万元。因此，旺辉公司已收到王仙灿的购房款总额为675000元。旺辉公司在合同解除后应当将购房款675000元返还给王仙灿。关于旺辉公司主张王仙灿支付违约金的诉讼请求。《商品房买卖合同》的附件六《合同补充协议》第三条第七款和第八款均约定了违约金适用条件。《合同补充协议》第三条第七款约定的按揭贷款违约金的适用前提为《商品房买卖合同》未解除时，而旺辉公司已主张解除合同，故旺辉公司主张王仙灿支付按揭贷款的违约金，缺乏合同依据，不予支持。《合同补充协议》第三条第八款约定旺辉公司在解除《商品房买卖合同》时有权扣除合同总价款的10%作为违约金。故旺辉公司主张王仙灿支付购房款总额的10%的违约金67500元的诉讼请求，具有合同依据，予以支持。王仙灿要求减少违约金，但未提供证据证明双方之间违约的违约金过高，故王仙灿的该项抗辩意见，缺乏法律依据，不予采纳。关于中行延平支行提出“旺辉公司在撤销商品房买卖合同备案登记之前，应当先将尚欠银行的尾款支付完毕”的抗辩意见。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。”本案中，中行延平支行作为有独立请求权的第三人未提出诉讼请求，则本案仅处理商品房买卖合同纠纷。因《个人一手房住房借款合同》尚未解除，中行延平支行要求旺辉公司先将尚欠银行的尾款支付完毕的抗辩意见，缺乏法律依据，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款规定，判决如下：一、解除福建旺辉房地产开发有限公司与王仙灿于2016年2月24日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201600530）；二、王仙灿于本判决生效之日起七日内协助福建旺辉房地产开发有限公司办理解除《商品房买卖合同》备案登记及房屋预告登记手续；三、福建旺辉房地产开发有限公司本判决生效之日起七日内返还王仙灿购房款675000元；四、王仙灿于本判决生效之日起七日内偿还福建旺辉房地产开发有限公司2016年7月至2017年4月期间的银行按揭贷款25942.99元；五、王仙灿于本判决生效之日起七日内支付福建旺辉房地产开发有限公司违约金67500元；六、驳回福建旺辉房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费5657元，由王仙灿负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。审判员  徐华强二〇一七年六月八日书记员  陈 芳本案依据的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一期起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。