广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗越法民三初字第2619号
原告：邱焕光，住广州市越秀区。
原告：李自桂，住广州市越秀区。
两原告的共同委托代理人：汤小花，广东启源律师事务所律师。
两原告的共同委托代理人：谢青，广东启源律师事务所律师。
被告：高亚萍，住广州市越秀区。
被告：广州市越秀区汉派酒吧，住所地广州市越秀区。
经营者：李理，住广东省广州市黄埔区。
两被告的共同委托代理人：谭毅翔，广东旭瑞律师事务所律师。
两被告的共同委托代理人：黄志杰，广东旭瑞律师事务所律师。
原告邱焕光、李自桂诉被告高亚萍、广州市越秀区汉派酒吧租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托代理人汤小花，两被告的共同委托代理人黄志杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
两原告诉称：201x年9月17日，原告与被告高亚萍签订《房屋租赁合同》（下称涉案合同），约定：原告把刚装修完毕的位于本市越秀区东园路x6号111x房（以下简称涉案房屋）出租给被告高亚萍居住使用，租赁期间为201x年9月8日至201x年9月7日，每月8号前交当月租金，每月租金为5000元；涉案房屋的水电费、管理费等杂费由被告高亚萍支付；第八条还约定：“乙方租用该房屋须作好防火安全、治安工作，不得进行任何违反国家法律有关规定活动，否则，所造成的一切责任事故由乙方负责。”被告高亚萍将涉案房屋交给被告广州市越秀区汉派酒吧（以下简称汉派酒吧）作为其员工宿舍使用，即涉案房屋的实际占有使用人为被告汉派酒吧。
201x年6月5日22时，被告汉派酒吧的员工因使用电器不当造成涉案房屋南侧卧室发生火灾，后蔓延至涉案房屋的其他位置，造成起火源房间墙面剥落、门窗毁坏，涉案房屋整体墙面、地面有裂痕及烟熏痕迹、门窗变形和电路破坏等毁损后果。广州市公安局越秀区分局（以下简称越秀公安分局）于201x年7月2x日做出的《火灾事故认定书》认定，“起火原因：排除人为放火、自燃、雷击、用火不慎、遗留火种等原因，起火原因不排除电气故障的原因”。根据涉案合同的约定，本次火灾造成的一切责任由被告高亚萍承担，但事故发生后，被告高亚萍不仅以各种理由逃避承担赔偿责任，亦没有把涉案房屋清空归还两原告，致使两原告没有办法对涉案房屋进行恢复原状。据两原告出租涉案房屋前的装修工程造价显示，对涉案房屋恢复原状的费用约为人民币96000元。涉案房屋发生火灾后，被告高亚萍一直占用涉案房屋，且由于火灾造成涉案房屋毁损严重，在恢复原状期间也不能另行出租。
此外，虽与两原告签订涉案合同的租赁方为被告高亚萍，但涉案房屋的实际占用使用人为被告汉派酒吧，故两被告应对由火灾造成的损失承担连带赔偿责任。综上，请求法院判令：1.被告高亚萍对位于广州市越秀区东园路x6号111x房的房屋恢复原状，如不能恢复原状应赔偿火灾给原告造成的财产损失x670x元。2.被告高亚萍向原告支付从201x年7月8日至实际交还房屋之日止的租金（按每月5000元计）及上述期间的物业管理费（按每月x20元计）。x.被告广州市越秀区汉派酒吧对第一、第二项诉讼请求承担连带赔偿责任。
被告高亚萍辩称：不同意原告的全部诉讼请求，理由如下：（一）两原告至今未能提供涉案房屋的房产证，我方对其是否合法拥有房产存疑。（二）对于两原告的第一项诉讼请求，我方认为无需对两原告承担财产损失的赔偿责任。根据涉案合同第八条的约定，是否需要我方承担责任，取决于我方是否有进行防火工作以及是否有进行违反国家法律规定的活动。根据两原告提供的证据二可以印证，我方实际上已经充分履行了防火安全工作的注意及管理的义务，两原告也无证据证明我方有进行任何违法活动，因此我方无需承担赔偿责任。相反，两原告应赔偿因火灾造成我方有关财物的损失。原因是：两原告作为出租方，在涉案房屋出租前并没有安装任何消防设施，出租后也从未对涉案房屋的消防设施进行补全以及检查，也无对涉案房屋的消防进行监督管理；其次，根据越秀公安分局的火灾事故认定书认定的起火原因是不排除电气故障的，所谓电气故障是包含多方面原因的，包括电子设备的开关、插座、线路、灯具、家电等，故根据上述认定书并没有表明是由哪个部件而引起的火灾，涉案房屋内除了家电是我方配备的，其余所有部件及设施都是两原告进行安装、管理的。综上，两原告不能证明起火原因是由我方造成的，其未配备消防设施，未尽消防安装责任，对火灾的损失难辞其咎。（三）对于第二项诉讼请求，我方认为火灾原因是两原告造成的，自火灾之日起涉案合同已经属于履行不能，也就是说涉案合同在火灾之日起已经实际解除。同时，涉案合同的租赁期限至201x年7月9日止，在双方没有续租的情况下，我方向原告缴纳的租金不应超过合同约定的租赁期限。原告混淆了租金与火灾引起的损失的赔偿责任，火灾引起的赔偿责任与租金的缴付是无关的。（四）对于第三项诉讼请求，与我方无关，不发表意见。综上所述，我方不同意两原告的全部诉讼请求，请求法院予以驳回。
被告汉派酒吧辩称：不同意原告的全部诉讼请求。我方确认被告高亚萍是受我方的委托，代表我方与两原告签订涉案合同的。因此，对两原告要求我方承担租赁合同的连带责任的诉讼请求没有异议。对于两原告的其他诉讼请求，同意被告高亚萍的上述答辩意见。
经审理查明：涉案房屋位于广州市越秀区东园路x6号111x房。根据原广州市国土资源和房屋管理局核发的粤房地权证穗字第××号《房地产权证》载明：涉案房屋的权属人为原告李自桂，登记时间为201x年7月12日，规划用途为住宅。经广东省广州市南方公证处出具的（201x）粤广南方第08xxx7号《公证书》公证的《委托书》载明：两原告是夫妻关系，涉案房屋为两原告的共同财产。
201x年9月7日，原告李自桂作为出租方（甲方），与被告高亚萍作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方作为居住使用；租金每月5000元；租期由201x年9月8日到201x年9月7日止；涉案房屋的水电费、管理费、电话费、清洁费、有线电视月租费等杂费应由乙方支付，甲方每次收取乙方1个月租金为一期；乙方租用该房屋须做好防火安全、治安工作，不得进行任何违反国家法律有关规定活动，否则，所造成的一切责任故由乙方负责，甲方有权立即终止合同、并收回该房屋等。
另查明：据越秀公安分局于201x年6月27日所作的的《火灾现场勘验笔录》记录，广州市越秀区东园路x6号11楼N房于201x年6月5日22时22分许发生火灾；初步勘验情况如下：1.起火单位是三居室两厅带厨房卫浴间套房，该房房门朝东，该房厅位于中间位置，厅北侧有两卧室，南侧有一间卧室，厅西侧是阳台，厅西南角是厨房；2.南侧卧室有过火痕迹，物品受损程度呈东南重、西北轻。11楼N房其它部位有烟熏痕迹未见过火痕迹；x.南侧卧室有四张金属架的双层床，其中靠东墙一张，其东南角上方空调挂机垂落，金属裸露；靠北墙一张；靠南墙东西向摆放两张，其中东侧床南面是窗，该窗部分金属窗框有熔融变形痕迹。此外，上述《火灾现场勘验笔录》还对环境、细项及专项情况分别进行了勘验。后越秀公安分局委托广东震华痕迹司法鉴定所（以下简称震华鉴定所）对在上述房屋提取的金属导线进行熔痕金相分析。震华鉴定所对送检物进行检验、分析后，于201x年7月2日作出了穗司鉴字201x0701600099号《鉴定意见书》，鉴定意见为：送检检材未发现明显火焰或电弧高温作用的金属熔痕。据此，越秀公安分局于201x年7月2x日作出穗公越消火认字［201x］第0009号《火灾事故认定书》，载明：事故造成室内装修、床上用品、衣物、空调等物被烧毁烧损，经调查，对起火原因认定如下，起火事件为201x年6月5日22时22分许；起火部位为广州市越秀区东园路x6号国利大厦11楼N房南面卧室南侧；起火原因：排除人为放火、自燃、雷击、用火不慎、遗留火种等原因，起火原因不排除电气故障的原因。
庭审中，原、被告双方一致确认：《火灾事故认定书》中所载的广州市越秀区东园路x6号国利大厦11楼N房即涉案房屋；被告高亚萍已向两原告付清201x年6月前的租金及物管费；两原告将涉案房屋交付被告方后，被告汉派酒吧将涉案房屋用作其员工宿舍之用；交付房屋时涉案房屋是空置状态的；涉案合同到期后，双方没有续签租赁合同；诉请期间的租金及物管费，两被告并未向两原告支付。
关于涉案房屋的交接情况，原、被告双方各执一词。两被告称：其使用涉案房屋至发生火灾之日；之后所有人都已搬离涉案房屋，其欲向两原告归还房屋钥匙但两原告不愿意收取；火灾发生后其为保留现场未再进入涉案房屋。两原告称：发生火灾后，涉案房屋由两被告继续实际占用；被告高亚萍并未提出过归还房屋钥匙；其曾要求被告高亚萍交还房屋及钥匙，但被告高亚萍称钥匙已经丢失。但原、被告双方对上述各自的陈述均无提供证据予以证明。
关于两被告的关系问题，庭审中，被告高亚萍称：其是被告汉派酒吧的员工，被告汉派酒吧要求其签订《房屋租赁合同》承租涉案房屋，并由被告汉派酒吧的员工用作宿舍使用，其与被告汉派酒吧及李理（被告汉派酒吧的经营者）是没有租赁关系的。被告汉派酒吧对此予以承认，两原告对此陈述并无提出异议。后被告高亚萍又于庭审中陈述：其并非被告汉派酒吧的员工，其与原告签订《房屋租赁合同》后将涉案房屋转租给被告汉派酒吧，且每月以现金形式收取租金；被告汉派酒吧对此亦予以承认，但两被告对此均未提供证据予以证明。两原告对被告高亚萍的该陈述不予确认，并称被告高亚萍在承租涉案房屋时已向其陈述承租涉案房屋是用于给其同事居住的。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第一百一十条的规定，本院在庭审中向两被告的代理人告知被告高亚萍本人及被告汉派酒吧的经营者李理须于指定时间内到庭接受询问。但二人本人均未于指定时间内到庭接受询问。
本案诉讼过程中，本院于2015年x月1日派员前往涉案房屋进行现场勘验，两原告的共同委托代理人汤小花以及两被告的共同委托代理人黄志杰均到场参加。由于原、被告双方一致同意于当日交接涉案房屋，故两原告重新安装了门锁并自行保管钥匙。本院要求两原告对涉案房屋的现状进行保留至评估公司勘察之日。
根据两原告的申请，本院委托广州市华某价格事务所有限公司（以下简称华某公司，已于201x年2月22日取得由中华人民共和国国家发展和改革委员会核发的《价格评估机构资质证书》，资质等级为乙级，资质类别为综合涉诉讼类，执业范围为价格评估及当事人委托的涉诉讼财物价格评估）对涉案房屋恢复至一般住宅使用功能的价格进行评估，为此，两原告已向华某公司交纳了评估费xx50元。
华某公司于2015年5月11日派员前往涉案房屋进行勘察，并于2015年11月x0日出具了穗华价估（2015）0221号《关于广州市越秀区东园路x6号111x房恢复至一般住宅使用功能价格评估结论报告书》（以下简称价格评估结论报告书），价格评估结论为：1.涉案房屋于2015年5月11日恢复至一般住宅使用功能的修复价格为x670x元；2.涉案房屋于201x年6月5日恢复至一般住宅使用功能的修复价格为x5086元。原、被告双方对价格评估结论报告书的真实性、合法性、关联性均无异议，并一致同意价格评估结论报告书的计算标准及评估结论作为本案的处理依据；但两原告认为应采用评估基准日为2015年5月11日的评估结论，而两被告则认为应采用评估基准日为201x年6月5日的评估结论。
本案诉讼过称中，两原告明确其是基于被告方违约而要求被告方承担违约责任，故两原告明确其第一项诉讼请求为：要求被告高亚萍赔偿火灾给其造成的损失71917元，而不要求被告高亚萍对涉案房屋恢复原状。2015年12月9日，两原告以价格评估结论报告书已对修复价格进行评估为由，将上述第一项诉讼请求中要求赔偿损失的数额变更为x670x元。此外，两原告明确其第二项诉讼请求中要求被告高亚萍支付诉请期间的物业管理费x20元／月，包括了物业管理费、垃圾费及消防维修费，具体收费标准为：（1）物业管理费207.06元／月、垃圾费7.7元／月；（2）由于日期为2015年x月27日收据记载的是201x年1月至2015年x月期间的消防维修费为1678元，故其酌情计算消防维修费标准为105.x元／月。两被告不同意支付上述费用，同时认为涉案合同中并无消防维修费需由被告方承担的约定，消防维修费亦不应属于承租人需要承担的费用，故不同意支付，但对物业管理费207.06元／月、垃圾费7.7元／月的计算标准无异议。
本院认为：两原告与被告高亚萍自愿签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。概言之，对于出租人一方而言，其负担的主要合同义务在于交付适租的房屋并保障房屋的正常使用；对于承租人一方而言，其负担的主要合同义务在于善用承租房屋并依时支付租金。
本案的争议焦点，一是两被告是否应连带向两原告承担有关合同责任，二是两原告所受的损失是否应由被告方予以承担。基于上述争议焦点，本院分析如下：
首先，由涉案合同产生的合同义务的承责主体问题。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条的规定，诉讼过程中当事人承认的对己不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。本案庭审中，两被告曾某致确认两被告之间没有租赁关系，高亚萍是汉派酒吧的员工，汉派酒吧要求高亚萍签订涉案合同、承租涉案房屋并用作其员工宿舍等的事实。但其后两被告又一致陈述：高亚萍并非汉派酒吧的员工，高亚萍承租涉案房屋后转租给汉派酒吧用作员工宿舍。因两原告对上述陈述不予确认，而两被告亦未提供足够的证据推翻其对己不利事实的自认。同时，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第一百一十条“人民法院认为有必要的可以要求当事人本人到庭，就案件有关事实接受询问……负有举证证明责任的当事人拒绝到庭、拒绝接受询问……待证事实又欠缺其他证据证明的，法院对其主张的事实不予认定”的规定，两被告经法院合法传唤均未于指定时间内到庭接受询问，故本院对两被告主张的对己有利的事实均不予认定，因此，根据现有的证据及双方各自的陈述，本院认为由涉案合同所产生的合同义务及责任应由两被告连带承担为宜。
如前所述，两原告依约将涉案房屋交付两被告使用后，两被告作为承租人应善用承租房屋。两被告主张火灾由两原告造成但并未提供证据予以证明，故对该抗辩意见本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十七条关于“承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用”的规定以及第二百一十九条关于“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失”的规定，因被告汉派酒吧的员工在使用涉案房屋的过程中发生火灾，故两原告主张被告方某赔偿火灾给其造成的损失的诉讼请求，合理合法。
至于两原告所受损失的数额认定问题。据越秀公安分局所作的《火灾现场勘验笔录》及《火灾事故认定书》可见，涉案房屋的各部位因火灾而受到不同程度的损毁，故将该房屋恢复至一般住宅使用功能所需的修复费用为两原告的损失。现本院委托的价格评估机构华某公司对涉案房屋恢复至一般住宅使用功能的修复价格进行鉴定，认定评估价格基准日为2015年5月11日的修复价格为x670x元、评估价格基准日为201x年6月5日的修复价格为x5086元。华某公司是国家发展和改革委员会认可的价格评估机构，具备相应的价格评估资格，本院对其所作的上述评估价格予以采纳。因火灾发生后，两原告需保留现场至公安机关及评估机构到场勘验，故本院认为应以评估公司勘验现场之日即2015年5月11日的修复价格x670x元为两原告损失的数额。两被告主张应以发生火灾之日即201x年6月5日为评估价格基准日的意见，于理不合，本院不予采纳。两被告并应对此承担相应的鉴定费用和诉讼费用。
其次，关于两原告要求被告方支付自201x年7月8日至被告方实际交还房屋之日的租金的问题。原、被告双方对201x年6月5日火灾发生后双方协商交接房屋的事宜各执一词，且双方亦未提供证据予以证明各自陈述，即火灾发生后原、被告双方并未正式办理涉案房屋的交接手续。涉案合同于租赁期限期满后，双方之间形成不定期租赁关系。直至两原告将两被告诉至法院后，双方才一致同意于2015年x月1日交接涉案房屋，两原告亦于同日重新安装门锁并自行保管钥匙，故涉案合同于该日解除。但由于两原告需保留涉案房屋至评估公司前往勘察之日止，因此根据公平合理的原则，被告高亚萍应向两原告支付自201x年7月8日起至2015年5月11日止涉案房屋的租金。至于两原告主张上述期间的物业管理费207.06元／月、垃圾费7.7元／月的诉讼请求，符合涉案合同第二条关于“水电费、管理费、电话费、清洁费、有线电视月租费等杂费应由乙方支付”的约定且较为符合一般交易习惯，两被告对上述计算标准亦无异议，故本院对两原告要求被告高亚萍支付上述期间的租金、物业管理费及垃圾费的诉讼请求予以支持。两原告主张的消防维修费105.x元／月，因缺乏合同及法律依据，且与一般交易习惯不符，两被告对此亦不予确认，故本院对该诉讼请求不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十七条、二百一十九条的规定，判决如下：
一、本判决发生法律效力之日起十日内，被告高亚萍一次性向原告邱焕光、李自桂赔偿损失x670x元。
二、本判决发生法律效力之日起十日内，被告高亚萍向原告邱焕光、李自桂支付从201x年7月8日起至2015年x月1日止的租金（按每月5000元计）。
三、本判决发生法律效力之日起十日内，被告高亚萍向原告邱焕光、李自桂支付从201x年7月8日起至2015年x月1日止的物业管理费及垃圾费（物业管理费按每月207.06元、垃圾费按每月7.7元计）。
四、被告广州市越秀区汉派酒吧对被告高亚萍应承担的上述判决主文第一、二、三项款项承担连带清偿责任。
五、驳回原告邱焕光、李自桂的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费25x9元、鉴定费xx50元，公告费500，由原告邱焕光、李自桂负担1007元，由被告高亚萍、广州市越秀区汉派酒吧共同承担5x82元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。
审 判 长 伍颖妍
人民陪审员 陈淑文
人民陪审员 周跃新
二〇一五年十二月二十八日
书 记 员 韩俊彦