广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0605民初15757号原告：陈焕杰，男，1986年1月1日出生，汉族，住广东省潮安县。原告：陈泽纯，女，1985年12月30日出生，汉族，住广东省潮安县。两原告委托诉讼代理人：黄春秀，系北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：陈志豪（香港居民），男，1980年9月17日出生，汉族，现住址:广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：邱永杏，广东德良律师事务所律师。原告陈焕杰、陈泽纯与被告陈志豪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月28日立案后，依法适用普通程序于2016年12月12日公开开庭审理了本案。两原告及其委托诉讼代理人黄春秀，被告委托诉讼代理人邱永杏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告将佛山市南海区大沥镇黄岐建设大道1号中海金沙湾A4座2404房过户予原告；2.被告将佛山市南海区大沥镇黄岐**房交付予原告；3.被告向原告支付从2016年8月15日起至实际过户并交付房屋之日止每日按上述房屋的买卖成交价的千分之一向原告支付逾期履行违约金；4.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：经中介方广州融信房地产代理有限公司居间介绍，原告陈焕杰向被告购买佛山市南海区大沥镇黄岐**房。2016年3月15日，原告陈焕杰与被告及中介方三方签订《房屋买卖合同》，买卖成交价为1380000元。合同约定了楼款支付及相应的交易手续办理程序，并约定如在交易过程中，因税务部门、房地产交易中心等政府或住房公积金中心、银行原因导致延期的，则时间应相应顺延。合同同时约定了买卖双方对等的违约责任。签订合同当天原告依约向被告支付了购房定金50000元，并向中介方支付了中介费13000元。但被告并没有依约于当天向抵押银行申请提前还贷，逾期至2016年8月3日才完成提前还贷、涂销抵押手续。原告委托按揭公司广州烁磊投资咨询有限公司办理贷款申请和按揭手续，并支付了4800元的按揭服务费。工商银行于2016年6月24日发出同意原告贷款购买涉讼房屋的《个人二手房贷款初审结果通知书》，拟向原告发放1050000元贷款。原告陈泽纯与被告于2016年8月3日在中介方的陪同下，办理了问税手续。然而，当中介方通知交税时，被告却以各种借口拖延办理手续，继而悔约、拒绝配合过户。原告通过中介方要求履约，亦通过电话、律师函的方式要求履约，但被告仍拒不配合。原告认为，在合同可以继续履行的情况下，被告因楼市升值要求解除合同，违反了合同约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，被告应按约全面履行自己的义务，不履行义务或履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。被告辩称，1.双方合同符合合同约定的解除条件，被告亦在合同解除条件成就后发出解除合同通知。2.原告起诉状中称直至2016年8月3日被告才完成提前还贷、涂销抵押手续，导致双方合同无法正常履行与事实不符。被告于2016年6月底已还清贷款及涂销抵押，双方约定2016年7月25日完成交易手续，中介于7月21日告知被告原告户口本于7月23日才能拿到，7月25日至8月25日内原告没有修正违约行为，导致合同无法履行。被告才于2016年9月作出合同解除的意思表示。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的律师函可与邮单及退件原件相互印证，本院对其真实性予以确认，但该函未送达被告，本院对其证明力不予确认。2.原告提交的佛山市房屋登记申请受理回执为复印件，本院对其真实性不予确认。经原告申请，本院同意证人朱某出庭作证。证人当庭陈述与原告举证及原、被告陈述可相互印证，本院予以采信。经审理查明：涉讼房屋为佛山市南海区大沥镇黄岐**房，登记权利人为被告，无抵押。因本案原告申请被本院查封。2016年3月15日，原告（买方）陈焕杰与被告（卖方）、广州市融信房地产代理有限公司（中介方）（以下简称融信公司）签订《房屋买卖合同》（以下简称涉讼合同），约定原告陈焕杰向被告购买涉讼房屋，成交价为1380000元。交易所产生的买卖双方应缴的税费、土地出让金以及公用公摊面积费用由买方支付。卖方交付房屋予原告使用的日期为卖方收齐楼款当天。签订本合同时支付50000元作为定金。卖方收款当日即向抵押银行申请提前偿还贷款手续，并在完成提前偿还银行贷款、涂销抵押登记及归档等手续完成后七个工作日内协助买方完成申请银行按揭贷款手续。部分楼款220000元应在买卖双方共同到房管部门办理交易递件手续并取得《房管局房地产交易登记中心收件收据》当天支付。剩余楼款1110000元于交易过户完成并办妥他项权利登记后，由贷款银行直接划入卖方银行账号作为楼价余款，贷款额以银行审批为准，银行实际贷款予原贷款额之间的差额由买方取得《房管局房地产交易登记中心收件收据》当天以现金支付，交易过户手续需在2016年7月25日前完成（以付清双方交易税费为准）。卖方不能按本合同约定将房屋出售予买方，或者因违约而无法将房屋出售予买方的，应向买方支付房屋成交价的10%作为违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用，并赔偿买方造成的一切损失。卖方逾期交付房屋或未能按时履行合同约定的其他义务的，每逾期一天，按房屋成交价的千分之一向买方支付违约金，逾期30天，买方有权解除合同不再购买房屋，卖方应退回全部已收款项并向买方支付房屋成交价的10%作违约金等。2016年3月15日，原告陈焕杰向被告支付购房定金50000元。同日，原告向融信公司支付中介咨询服务费13000元。2016年3月23日，房屋登记信息显示涉讼房屋已办理预抵押登记，抵押权人为中信银行股份有限公司广州北京路支行；2016年8月3日房屋登记信息显示涉讼房屋无抵押、无查封。2016年6月24日，中国工商银行股份有限公司广州第三支行出具《个人二手房贷款初审结果通知书》，载明购买涉讼房屋的贷款申请已经初审通过，在买卖双方办理涉讼房屋产权交易过户手续、补充该行要求的其他文件或资料、落实贷款担保后，该行将按照签订的《个人购房借款/担保合同》的约定发放贷款1050000元。通知书自开具之日起半年内有效等。2016年8月3日，原告陈泽纯与被告申请办理涉讼房屋交易纳税手续。税务部门出具业务受理回执，载明：经上级局审批后，请在接到通知后，凭受理回执到行政服务中心地税窗口办理相关房产涉税业务。2016年10月22日，被告向原告送达律师函，载明双方原约定2016年7月22日办理交易过户手续，但2016年7月21晚9点，被告接到中介的电话，称原告的户口薄可能最快要星期六才能拿到，所以7月22日没办法去问税，所以双方无法在2016年7月25日到房地产交易中心进行交易。是原告的责任导致双方未能完成合同义务，在此后有30天时间让原告更正违约行为，但原告未能在此期限内促成交易过户手续的完成，更正违约行为，按照合同约定，被告有权解除合同，特通知原告解除涉讼合同。2016年11月22日，中信银行股份有限公司广州分行出具《个人贷款结清证明》，载明被告于2016年6月15日还清涉讼房屋贷款。2016年12月9日，原告在中国农业银行账号62×××77中存款余额为1870430.85元。2016年11月9日，本案应诉材料送达被告。另查明，2016年9月2日后，被告曾向中介提出房价上涨，要求中介配合说服原告增加购房款。后被告妻子曾向中介方表示愿意赔偿原告，后又提出原告超期未完成交易构成违约、解除合同等。本院认为，两原告与被告均确认涉讼合同主体是原告陈焕杰及被告，与涉讼合同签名情况相对应，本院对此予以确认。根据合同相对性原则，原告陈泽纯在本案中主张被告承担责任没有事实及法律依据，本院不予支持。涉讼合同中有关原告陈焕杰与被告房屋买卖合同关系的内容是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行各自义务。被告虽称原告未能按约于2016年7月25日前及宽限期内完成交易构成违约，其已依约行使合同解除权，涉讼合同已经解除，但其一，被告负有偿还房屋原有贷款及涂销抵押的义务，但未举证证明其及时通知原告及中介方其已经办妥涂销抵押手续，继而三方可以办理后续交易手续，应承担不利后果；其二，原告与中介的通信及三方当庭陈述均反映，三方曾于2016年7月21日协商于2016年7月22日办理纳税申请手续，但因原告未备好所需资料而改期，被告又提出此后的一个星期即7月25日至7月29日均无法配合办理手续，故未能于2016年7月25日前完成纳税手续并非原告原因所致；其三，原、被告已于2016年8月3日办理纳税申请手续，被告其实并未提出原告超期履约的异议，可见双方协商一致同意变更涉讼合同履行期限。综上，涉讼交易未能于2016年7月25日前完成纳税手续，并非原告陈焕杰原因所致，被告无单方解除权，其主张原告违约及合同已经解除均无事实及法律依据，本院不予采纳。除本案查封外，涉讼房屋无其他权利障碍，原告陈焕杰既取得银行的贷款初步审批，又具备全额支付房款的能力，其诉请被告配合办理涉讼房屋过户登记手续，合法有据，本院予以支持。涉讼合同约定被告在收齐楼款后才将涉讼房屋交付原告陈焕杰使用，现原告陈焕杰尚未付齐楼款，房屋交付条件尚未成就，故本院对原告陈焕杰该项诉请不予支持。被告与中介方的通信记录显示，被告因房价上涨未配合继续履行合同，办理纳税、过户等手续，已经构成根本违约，应向原告承担违约责任。但综合考虑本案判决继续履行、被告逾期履行期间、原告实际支出等因素，本院认为涉讼合同约定的每日千分之一的标准过高，并根据公平及诚实信用原则，酌情调整为按每日万分之五计算违约金。原告主张从2016年8月15日起计算违约金没有依据，本院不予采纳；但被告在本案应诉材料送达后仍拒不配合履行合同，应从该日起向原告陈焕杰支付违约金，即被告应向原告陈焕杰支付以1380000元为本金按照每日万分之五的标准计算的从2016年11月9日起至涉讼房屋实际过户之日止的违约金。原告有关违约金的诉请超出本院核定范围部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告陈志豪应于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告陈焕杰办理将佛山市南海区大沥镇**房变更过户登记至原告陈焕杰名下的手续；二、被告陈志豪应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以1380000元为本金按照每日万分之五的标准计算的从2016年11月9日起至上列第一项判决实际履行之日止的违约金予原告陈焕杰；三、驳回原告陈焕杰的其他诉讼请求；四、驳回原告陈泽纯的诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费17679.54元、财产保全费5000元，共22679.54元（两原告已预交），由被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳；逾期交纳的，本院将依法强制执行。对于两原告预交的受理费及财产保全费共22679.54元，在本判决发生法律效力后经两原告申请，本院予以退还。如不服本判决，被告可在判决书送达之日起三十日内，两原告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  朱道春代理审判员  黄 伟人民陪审员  郭智苓二〇一六年十二月十九日书 记 员  邓莹莹