安徽省蚌埠市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖03民终1137号
上诉人（原审被告）：蚌埠皮肤病防治院，住所地安徽省蚌埠市高新区天河科技园国电大道南侧。
法定代表人：王吉军，院长。
委托代理人：刘洪庆，安徽刘洪庆律师事务所律师。
委托代理人：李正，安徽刘洪庆律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：常方，男，1947年10月20日出生，汉族，居民，住安徽省怀远县。
委托代理人：张朝徐，安徽皖成律师事务所律师。
上诉人蚌埠皮肤病防治院因与被上诉人常方房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市禹会区人民法院于2016年6月30日作出的（2016）皖0304民初53号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年9月14日公开开庭审理了本案。上诉人蚌埠皮肤病防治院的法定代表人王吉军及委托代理人刘洪庆，被上诉人常方及其委托代理人张朝徐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
蚌埠皮肤病防治院上诉称：1、租赁合同是一种双方法律行为，需要双方就租赁相关事实达成一致意思表示才能成立。常方提供的证据不能证明其与蚌埠皮肤病防治院之间存在租赁合同关系。原审判决认定事实错误，应予纠正。2、根据民事诉讼法及相关司法解释规定，证人必须出庭作证。本案中，常方只提供了怀远县人民法院（2010）怀民一初字第55号民事案件庭审笔录作为证据，因孙某在本案中未出庭作证，该笔录中证人孙某的陈述不能作为证人证言使用，原审根据庭审笔录采信孙某的证言，违反法定程序。3、本案已超过诉讼时效。请求二审撤销原判，依法改判驳回常方的各项诉讼请求或者发回重审。
被上诉人常方答辩称：被上诉人提供的证据能够证明双方存在房屋租赁关系。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审法院查明：××防治院于2013年10月份更名为蚌埠皮肤病防治院。常方系××防治院原院长，于2003年前后卸任院长一职。常方在2000年之前，有座落于怀远县东庙乡怀塘路房屋一套，建筑面积70.37平方米。2000年8月15日，常方主持会议与孙某召开院务会，张家宁担任记录，会议内容是：因医院门诊房屋拆迁，经院务会决定，租房屋二室一厅存放医疗器械及物品作为仓库，每月租金200.00元。常方、孙某、张家宁在记录上签名，××防治院盖章。2003年12月23日，××防治院相关人员与常方就常方屋内的医疗器械及物品进行清点，××防治院固定资产办公用品及相关资料盘存表》，该表上除列明有关财物及资料外，清点人蔡某、孙某签名，证明人赵培林签名，保管人常方签名（以上签名及内容均系蔡某经当事人各方同意制作），××防治院在扉页盖章，尾页有如下记载：暂清点常院长屋内财产，若有漏盘以后再补登。
2010年6月前后，常方以房屋租赁合同纠纷为××防治院，2010年6月16日，常方撤回起诉。2015年5月前后，常方再次起诉，2015年11月25日，常方再次撤回起诉。2010年5月19日的庭审笔录，常方申请的证人孙某出庭作如下表述：被告租用原告的两处房子用来作为仓库存放一些器械，月租金合计400元。2004年以来一直没有付房租。原告一直催要，当时我是原告医院的副院长兼会计，2009年8月退休。后经原告发问，孙某继续回答：（房租费）好像付到03年，原告找过医院要过钱，但我不知道具体是多少钱。但医院没有给。清单财产我在场，清理之后没有搬走，我是06年11月离开医院，我是08年下的文。孙某对保管清单及会议记录真实性无异议。经被告发问，孙某回答是：（原告要钱）具体是什么时候，要的什么钱也记不清楚了，03年清单财产时候赵院长讲过原告不给东西就不给房租。我记不清了好像讲过。我和赵院长向原告要过固定资产。原告没有给。具体理由我不知道。但是我们三个人去要的。××防治院申请的证人蔡某当庭作如下表述：赵院长对固定资产进行排查，当时要收回原告保管的资产，原告不同意，所以但是就讲不存在房租费了。××防治院发问，蔡某回答：我们要东西，原告不同意交还，当时原告的理由是局里有其他经济纠纷。当时赵院长讲了原告要不交东西，就不给房租。经常方发问，蔡某回答：当时赵院长讲了要固定资产，我在清单上面签名。清单上面“保管人常方”和其他内容都是我写的，但是经过原告被告同意才写的。在回答法官提问时，蔡某回答：清单上三页的东西都存放在原告家里。此外，该庭审笔录中还就当事人陈述及其他内容予以记录。
原审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，常方与××防治院即蚌埠皮肤病防治院之间没有签订书面《房屋租赁合同》，但是，常方时任××防治院院长，经院务会议研究对租赁房屋存放医院物品的事情作出决定，并约定月租金200元，该院务会议内容没有具体记录租赁何处房屋，结合常方提供的房屋产权证书及物品登记表、2010年5月19日的庭审笔录中证人证言等内容，原审认为蚌埠皮肤病防治院使用常方的房屋存放院方物品的事实应予以认定。对于双方间何种法律关系，原审认为常方时任××防治院院长，在当时的情形下，在处理存放院方物品的问题时，可能存在方式方法简单以及法律意识欠缺的问题，但是常方提供房屋长期存放院方物品的事实存在，常方并无法定或约定无偿保管院方物品的义务，且长期存放院方物品实际造成了常方对房屋不能及时使用、收益，常方的损失客观存在。而蚌埠皮肤病防治院对于物品长期存放在常方房屋内的事实也是明知的，但院方未能与常方及时协商处置该纠纷。常方所有的房屋面积70余平方米，常方依据院务会议决定主张月租金200元，并无不当。因此，尽管双方该种关系与房屋租赁关系法律特征存在不一致之处，但综合本案案件情形，应以认定双方存在房屋租赁法律关系为宜。
依法成立的合同对双方均具有约束力，双方应按合同约定内容享有权利、承担义务。对履行合同过程中发生的纠纷，可以协商变更或解除。本案中，结合双方证据可以认定双方就房屋租赁纠纷产生已久，常方曾两次提出诉讼后均撤诉；蚌埠皮肤病防治院对于物品的存放以及与常方之间其他业已发生的纠纷，亦未能采取诉讼途径或其他合法方式积极处理，本案诉讼中，常方仍未能就合同解除提出诉讼请求，蚌埠皮肤病防治院仍未能提出反诉或另案诉讼方式对合同是否解除提出请求，致使双方目前法律关系不确定及院方物品管理存在疏漏，原审法院督促双方能够及时协商解决长期存在问题。蚌埠皮肤病防治院辩称常方非法占用院方的物品，但对该事实未能提供证据予以证实，且院方对其物品长期采取搁置不解决的方式亦属不当，对蚌埠皮肤病防治院该辩称不予采信。关于常方的诉请超过诉讼时效的问题，原审认为就常方所提供的证据以及双方间至今仍存在房屋租赁关系的事实，常方的诉讼请求没有超过诉讼时效，故对蚌埠皮肤病防治院该辩称不予支持。综上，常方诉请判令蚌埠皮肤病防治院支付其房屋租金共计36800元（2000年8月15日起算到2015年12月15日为止），有事实及法律依据，予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决：被告蚌埠皮肤病防治院于判决生效之日起三日内支付原告常方房屋租金36800元（2000年8月15日起算到2015年12月15日为止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费720元，由被告蚌埠皮肤病防治院负担。
经本院审理查明：原审法院判决认定事实清楚，本院予以确认。
根据双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：1、双方当事人之间是否存在房屋租赁关系？2、蚌埠皮肤病防治院是否负有向常方支付租金的义务？租金数额如何确定？3、本案是否已超过诉讼时效？
本院认为：××防治院2000年8月15日会议记录，××防治院因门诊拆迁，决定租赁二室一厅房屋用于存放医疗器械及药品，并确定每月租金200元。上述会议记录表明，××防治院已作出租赁房屋的意思表示。虽然该会议记录中并未指明具体出租人，但常方其后提供二室一厅房屋一套，××防治院的医疗器械及药品，××防治院与常方之间已形成租赁合意。常方当时的身份虽为××防治院院长，但并不能以此否定其在民事活动中的民事主体地位。常方既已按照会议决定的租赁内容提供出租房屋，××防治院即应负有支付租金的义务。××防治院名称已变更为蚌埠皮肤病防治院，××防治院承担的租金支付义务应由蚌埠皮肤病防治院继受。蚌埠皮肤病防治院关于双方不存在租赁关系的上诉理由，依据不足，本院不予采纳。关于租金数额的确定问题。虽然《盘存登记表》形成时间为2003年12月23日，但从盘存记录中“暂清点常院长屋内财产，若有漏盘以后再补登”的文字内容分析，表明《盘存登记表》形成时，盘存的物品已经存放于常方提供的房屋内，故《盘存登记表》的形成时间并非租赁起始时间；根据2000年8月15日会议记录，××防治院当时系由于门诊拆迁原因决定租赁房屋，而二审中，蚌埠皮肤病防治院亦认可该拆迁事实存在，故依本案现有证据，可以认定房屋租赁发生时间为2000年8月15日。原审判决认定自2000年8月15日起至2015年12月15日止，蚌埠皮肤病防治院应付租金数额为36800元，合法有据，本院予以确认。
关于原审采信孙某证言是否违反法定程序的问题。经审查，孙某在怀远县人民法院（2010）怀民一初字第55号民事案件庭审中出庭作证，其证言内容已被庭审笔录所固定。本案中，常方为证明其主张，提供上述庭审笔录作为证据使用。本院认为，孙某在本案中虽未出庭作证，但不能否定其此前作证形式的合法性，且其证言内容已经法律程序固定，符合证据的种类和形式，应具有证据资格。至于证据的采信问题，属于司法裁判权范畴，不属于违反法定程序的范围。蚌埠皮肤病防治院关于原审判决违反法定程序的上诉理由不能成立。
关于本案是否超过诉讼时效的问题。本院认为，虽然根据法律规定，租金的诉讼时效期间为一年，但由于本案争议的租金并未约定履行期限，且直至常方起诉时，双方租赁关系仍处于存续状态，本案没有证据证明常方因权利受到侵害而怠于行使权利的事实，故常方一审主张的租金请求权并未超过诉讼时效期间。蚌埠皮肤病防治院关于诉讼时效的抗辩意见，本院不予采纳。
综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。蚌埠皮肤病防治院的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费720元，由上诉人蚌埠皮肤病防治院负担（已交纳）。
本判决系终审判决。
审 判 长 张 凯
审 判 员 陈二伟
代理审判员 胡松涛
二〇一六年九月十四日
书 记 员 刘津津
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。