福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽01民终6075号
上诉人（原审被告）：福州盈兴房地产开发有限公司,住所地福建省福州市晋安区日溪乡政府经济大楼三楼，统一社会信用代码913501116628167110。
法定代表人:何亨霖,总经理。
委托诉讼代理人:伍琳璐、林宇鹏,福建亚嘉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：平安银行股份有限公司福州分行,住所地福建省福州市鼓楼区五四路109号东煌大厦1-4层，统一社会信用代码913501006650709272。
负责人:谢少波,行长。
委托诉讼代理人：潘祥勇,北京中银(福州)律师事务所律师。
原审被�：陈黎芳,女,汉族,1974年10月17日生,住福建省福安市。
原审被告：罗福木,男,汉族,1974年9月5日生,住福建省福安市。
上诉人福州盈兴房地产开发有限公司（以下简称“盈兴公司”）因与平安银行股份有限公司福州分行（以下简称“平安银行福州分行”）、原审被告陈黎芳、原审被告罗福木借款合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2016）闽0102民初3700号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月2日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
盈兴公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项或者发回重审或者改判依法驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；2.本案的一二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人提供的阶段性连带保证的条件已经成就，不应再承担保证责任：根据《楼宇按揭抵押借款合同》中关于上诉人保证责任的约定，上诉人为借款人陈黎芳向被上诉人贷款提供阶段性连带保证，其本意就是让上诉人为借款人陈黎芳在该阶段内(贷款合同签署之日起至抵押有效设定之日止)向被上诉人履行还款义务提供保证，亦为被上诉人获得安全的房屋抵押担保的等待过程提供保证。一旦房屋抵押设定成功，该阶段性保证的任务完成，阶段性保证期限届满之时即是被上诉人获得借款人陈黎芳的房屋抵押担保之时。根据一审判决第二项判决：“平安银行股份有限公司福州分行有权对陈黎芳、罗福木共有的坐落于福州市鼓楼区其占用范围内的土地使用权自折价或拍卖、变卖所得款优先清偿本案债权。”因此，上诉人盈兴公司�供的阶段性连带保证的条件已经成就，不应对本案债务承担连带清偿责任；二、《楼宇按揭抵押借款合同》约定保证期间为“从合同生效日起，至办妥本合同项下借款人房产证及抵押登记之日止”，该合同属于被上诉人提供的格式合同，加重了上诉人的责任，该条款应属无效条款。本案中的《楼宇按揭抵押借款合同》系被上诉人提供的格式合同并确定阶段性以及规定解除上诉人保证责任的条件。被上诉人无视办理《房地产权利证书》以及《他项权利证书》非开发商的权利和责任，而将其规定为阶段性保证的解除条件，可以视为该条款无效，或者可以从开发商已经将销售房产建成并达成购房人办理《房地产权利证书》之条件的情况下，且上诉人积极督促借款人陈黎芳办理房产登记及抵押登记，履行了应尽的义务，应当视为解除保证责任的条�已经成就，不应再承担保证责任；三、上诉人仅负有督促借款人协助被上诉人办理抵押登记手续，被上诉人应就房产拍卖、变卖所得价款优先受偿，而不应要求上诉人承担保证责任：退一步而言，被上诉人与上诉人约定的保证期间为“从合同生效日起，至办妥本合同项下借款人房产证及抵押登记之日止”，因借款人陈黎芳故意不办理房产抵押登记，导致上诉人的保证期间被不当延长，在此情况下，在具备物权登记条件情况下，借款人陈黎芳有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，上诉人仅负有督促借款人陈黎芳办理抵押登记的责任，且上诉人也履行了督促义务。
平安银行福州分行辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应予驳回上诉人的上诉请求。
平安银行福州�行向本院提起诉讼：1.陈黎芳、罗福木共同向平安银行福州分行归还剩余贷款本金人民币330975.47元以及利息含罚息、复利(利息含罚息、复利按楼宇按揭抵押借款合同约定的标准暂计至2016年4月28日合计6802.12元,实际利息、复利应当计算至被告还清贷款为止),以上金额合计33777.59元；2.陈黎芳、罗福木向平安银行福州分行偿付律师代理费人民币10000元;3.盈兴公司对陈黎芳、罗福木的前述债务承担连带清偿责任；4.平安银行福州分行有权对抵押物位于福州市鼓楼区变卖或折价所得的价款优先受偿;5.陈黎芳、罗福木、盈兴公司承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2009年12月15日,平安银行福州分行与陈黎芳、罗福木、盈兴公司签订一份楼宇按揭抵押借款合同,该合同约定:乙方即平安银行福州分行向甲方即陈黎芳、罗福木提供贷款金额37万元,贷款用途:专项用于购买福州市鼓楼区华大街道五四路319号奥体都市花园(琴亭花园广场)2#楼B区1611单元物业,贷款期限360个月,贷款利率为本合同项下人民币贷款利率执行年利率4.158%,贷款期内遇中国人民银行基准利率调整的乙方按基准利率的调整幅度对利率进行调整;甲方按月等额还本付息的方式还款,分期还款任何一期未按时足额还款乙方有权要求甲方提前归还全部贷款,对未归还的全部贷款自逾期之日起按逾期贷款计收罚息;甲方愿意以其拥有的房地产即福州市鼓楼区华大街道五四路319号奥体都市花园(琴亭花园广场)2#楼B区1611单元作为本合同项下贷款额度本息、补偿金、违约金、损害赔偿金及实现债权费用(包括但不限于催收费、诉讼费或仲裁费、律师费、过户费、差旅费)的抵押担保;甲方任何一期未及时足额偿还贷款本息即视为逾期,从逾期之日起,对逾期金额按照本合同约定的利率加50%计收罚息;对不能按时支付的利息,按罚息利率计收复利;本合同履行期内,出现下列情形之一,乙方即平安银行福州分行有权要求甲方追加乙方认可的担保措施或提前收回全部贷款,并有权处置抵押房地产:(1)甲方不能按合同约定归还本息的;乙方依法以抵押物折价或拍卖、变卖抵押物所得的价款优先受偿;甲方承担乙方为实现债权所发生的费用(包括但不限于诉讼费、律师费);丙方福州盈兴房地产开发有限公司为本合同项下甲方在乙方的按揭贷款本金、利息、罚息、复利、补偿金、损害赔偿金及本合同约定的各项费用提供无条件不可撤销的连带责任保证,丙方放弃要求乙方先行主张物的担保的权利;保证期间从本合同生效日起至办妥本合同项下借款人房产证及抵押登记之日止等内容前述合同签订后,平安银行福州分行向福州市房地产交易登记中心办理了�购商品房抵押权预告登记,取得了抵押权预告登记证书,并于2009年12月25日向陈黎芳发放37万元贷款然而陈黎芳却未按合同约定按时归还本案贷款,陈黎芳从2015年11月开始逾期,截止至2016年4月28日逾期已达6期,另查陈黎芳、罗福木系夫妻关系,本案债务是其二人夫妻共同债务,经平安银行福州分行工作人员多次催促未果,现由于陈黎芳违约,平安银行福州分行要求陈黎芳、罗福木立即一次性归还剩余贷款本金人民币330975.47元以及利息含罚息、复利,并向平安银行福州分行偿付律师代理费人民币1000元,遂起诉。
一审法院认为，平安银行福州分行与陈黎芳、罗福木、盈兴公司签订的《楼宇按揭抵押借款合同》是签约各方当事人真实意思表示，合同依法有效。平安银行福州分行已按约足额发放贷款，陈黎芳、罗福木未按约还款付息显属违约，应承担违约责任。平安银行福州分行要求陈黎芳、罗福木归还借款本金及利息、罚息和复息及赔偿律师费损失10000元，符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。陈黎芳、罗福木自愿将所购买的于福州市鼓楼区华大街道五四路319号奥体都市花园(琴亭花园广场)2#楼B区1611单元做抵押并办理预抵押登记，抵押担保意思表示真实。抵押物虽未办理他项权利登记手续，但抵押物所在项目已于2016年1月20日通过房屋产权初始登记(总登记)，未办理他项权利登记的原因系陈黎芳、罗福木怠于行使其权利所致，故平安银行福州分行有权自抵押物折价、拍卖、变卖的价款中优先受偿本案债权。盈兴公司自愿为陈黎芳、罗福木提供连带责任担保，担保合同关系合法有效，故该公司应承担连带清偿责任。陈黎芳、罗福木经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权，一�法院依法缺席审理和判决。
一审法院判决：一、陈黎芳、罗福木于本判决生效之日起十日内偿还平安银行股份有限公司福州分行借款本金330975.47元及利息（含罚息、复利）【依合同约定计算至案涉债务清偿完毕之日，现暂计至2016年4月28日利息（含罚息、复利）为6802.12元】及赔偿律师代理费10000元；二、平安银行股份有限公司福州分行有权对陈黎芳、罗福木共有的坐落于福州市鼓楼区其占用范围内的土地使用权自折价或拍卖、变卖所得款优先清偿本案债权；三、福州盈兴房地产开发有限公司对陈黎芳、罗福木上述债务承担连带清偿责任。本案诉讼费6516元，公告费560元，诉讼保全费2420元，由福州盈兴房地产开发有限公司、陈黎芳、罗福木共同负担。
二审期间，双方没有提交新的证据。依据现有证据，本案确认一审查明的事实。
本院认为：《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。故预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。
商品房按揭贷款往往涉及贷款银行、开发商、购房人三方利益，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同亦相互牵连，若在商品房已经具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，开发商提供阶段性担保（通常约定保证期间至抵押权设立之时）的保证期间被不当延长，购房人亦将面临开发商以购房人违约为由解除商品房买卖合同而导致其无法获取商品房溢价收益的不利局面，影响到交易安全和合同稳定。因此，在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满后免除保证责任。本案中，案涉奥体都市花园(琴亭花园广场)2#楼B区1611单元已完成�始登记并已具备办理登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记条件，但购房人陈黎芳、罗福木怠于办理以致抵押登记未完成，盈兴公司已督促其办理，故购房人陈黎芳、罗福木负有协助办理抵押登记的义务。本院确定陈黎芳、罗福木应在三十日内协助办理案涉房产抵押登记。
购房人陈黎芳、罗福木若逾期仍未协助办理抵押登记，基于其尚未办理商品房的不动产所有权登记，故本院无法径行判决由债权人平安银行自行办理抵押登记手续。在抵押登记因购房人拒不配合而客观上无法完成的情况下，亦应赋予债权人对不动产优先受偿权。理由如下：其一，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条关于“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”的规定，陈黎芳、罗福木虽尚未办理案涉商品房产权证，但该商品房已具备物权登记条件且已交付其使用，应认定为属于陈黎芳、罗福木财产，客观上应作为周文娟责任财产进行处置。其二，案涉商品房已具备不动产抵押登记条件，但购房人却拒不办理，已违反抵押合同约定，违背了诚实信用原则，赋予债权人对案涉房产优先权，有利于遏制违约失信行为，维护交易安全。其三，当商品房具备办理抵押登记条件时，购房人怠于办理登记，本质上属于购房人为自己的利益而不正当地阻止条件成就，应参照附条件民事法律行为的相关法律规定，而视为条件已成就，即债权人行使优先权的条件因义务人恶意阻却而依法视为已成就。其四，抵押权预告登记虽非正式抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦已具备一定的公示外观，在满足特定条件下，赋予债权人对不动产优先权，并不违反物权公示要求。最后，赋予债权人优先权，亦符合法律及司法解释规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条关于“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。”的规定，债权人平安银行有权处分购房人陈黎芳、罗福木于商品房买卖合同项下的合同权利，而陈黎芳、罗福木取得商品房所有权亦属于该权利范畴，故平安银行有权处置案涉商品房。综上，案涉商品房已具备物权登记条件但因购房人原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。故根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”的规定，本院依法确认债权人平安银行对案涉不动产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。
因平安银行与保证人盈兴公司约定的保证期间为“从合同生效之日起�至办妥本合同项下借款人房产证及抵押登记之日止”，在抵押权未能依登记而设立情况下，盈兴公司的保证期间延续。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条关于“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条关于“人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。”的规定，保证人盈兴公司在承担保证责任后，有权向债务人陈黎芳、罗福木追偿。在追偿过程中，若债权人平安银行对案涉房产拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先用于偿还盈兴公司�司垫付之款项及按银行贷款利率计算所产生的利息，仍有余款的应退还陈黎芳、罗福木。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持福州市鼓楼区人民法院（2016）闽0102民初3700号民事判决第一、二项；
二、撤销福州市鼓楼区人民法院（2016）闽0102民初3700号民事判决第三项；
三、陈黎芳、罗福木应于本判决生效之日起三十日内协助平安银行股份有限公司福州分行办理不动产�福州市鼓楼区华大街道五四路319号奥体都市花园2#楼B区1611单元）抵押登记手续，福州盈兴房地产开发有限公司应督促陈黎芳、罗福木并配合其办理抵押登记；抵押登记手续办妥之日，福州盈兴房地产开发有限公司的保证责任终止；
四、奥体都市花园2#楼B区1611单元房产抵押登记办妥后，或陈黎芳、罗福木逾期仍未办理抵押登记的，平安银行股份有限公司福州分行有权以上述房产拍卖、变卖所得价款，对福州市鼓楼区人民法院（2016）闽0102民初3700号民事判决第一项确定的主债权优先受偿；
五、平安银行股份有限公司福州分行对奥体都市花园2#楼B区1611单元房产拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先清偿福州盈兴房地产开发有限公司因承担保证责任所垫付之款项及相应利息（按中国人民银行同期同类贷款利率，从款项垫付之日起计算）；再有余款的退还陈黎芳、罗福木。
六、福州盈兴房地产开发有限公司就其承担保证责任而代垫的款项本息受偿不足的部分，有权继续向被上诉人陈黎芳、罗福木追偿。
二审案件受理费人民币6516元，由上诉人福州盈兴房地产开发有限公司负担。一审案件受理费执行一审法院的决定。
本判决为终审判决。
审判长 吴 华
审判员 薛闳引
审判员 陈 辉
二〇一七年××月××日
书记员 刘 巍