北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终37号
上诉人（原审被告）：李莉，女，1974年9月15日出生。
委托诉讼代理人：赵永煊，北京市观远律师事务所律师。
委托诉讼代理人：秦李娟，北京启邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张颖，女，1976年5月1日出生。
原审第三人：任静源，男，1981年1月25日出生。
原审第三人：中国民生银行股份有限公司北京分行，住所地北京市西城区复兴门内大街2号六层。
负责人：马琳，行长。
委托诉讼代理人：侯文洁，北京市中银律师事务所律师。
委托诉讼代理人：兰琴，北京市中银律师事务所律师。
上诉人李莉因与被上诉人张颖及原审第三人任静源、中国民生银行股份有限公司北京分行（以下简称民生银行）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院(2017)京0106民初7872号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月2日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
李莉上诉请求：撤销一审判决，驳回张颖的全部诉讼请求。事实和理由：一审法院遗漏重要事实，其一为张颖至2016年12月20日止，没有履行买卖合同的经济能力；其二为张颖曾与我达�一致意见提前支付120万元用于解押，在张颖未按约定履行的情况下，我没有理由自行筹款解除房屋的抵押登记。一审法院基于上述事实未予查清，对案件定性错误，判决结果不正确。
张颖辩称，我有支付购房款的能力，并已经依约支付了定金，余款应于过户同时支付，是李莉的违约行为致使无法办理过户登记，我没有责任。我同意一审判决，不同意李莉的上诉请求。
任静源述称，张颖应先行向李莉支付120万元用于解押，合同无法履行是张颖的原因造成的。
民生银行述称，我行同意一审判决，在还清我行贷款的情况下同意配合解除抵押登记。
张颖向一审法院起诉请求：1、判令李莉及任静源和民生银行在我方代李莉偿清贷款本息后协助我方办理解除北京市丰台区某家园3号楼2单元202室房屋（以下简称涉案房屋）上设立的抵押登�手续，并配合我将涉案房屋过户到我名下；2、判令李莉根据《补充协议》第一条的约定向我支付拒绝履行合同义务的违约金87.4万元；3、判令李莉承担诉讼费用。
一审法院认定事实：2016年9月20日，李莉（出卖人）与张颖（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人所售房屋坐落为丰台区某家园3号楼2单元202室，建筑面积为109.50平方米，该房屋已经设定抵押，房屋成交价格为437万元，买受人可以在签订本合同的同时支付定金80万元，该房屋附属设施设备、装饰装修等的有关价格另有约定的，具体约定见附件一；第七条违约责任还约定，买受人未按照附件五约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理。（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按�累计的逾期应付款的2%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。第十条权属转移登记约定，（一）当事人双方同意，自本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。
同日，李莉（出售方/甲方）与张颖（买受方/乙方）、兴海公司（居间方/丙方）签订了《补充协议》，约定：一、经甲、乙双方友好协商，乙方支付甲方购房定金80万元整（2016年9月20日付10万元整，2016年9月30日前付70万元整），如因乙方原因造成该套房屋无法交易，则甲方收取乙方违约金总购房款的20%，乙方支付丙方的相关服务费不予退还。如因甲方原因造成该房屋无法交易，甲方应向乙方赔偿违约金总购房款20%，以及各项费用，并承担乙方支付给丙方的相关服务费用。二、经甲、乙双方友好协商，乙方采取商业贷款方式购买此房，乙方向银行申请贷款280万元整，甲乙双方自行过购房款，过户当日乙方向甲方支付购房首付款157万元，其中包含购房定金80万元整，剩余贷款280万元整由银行直接打到甲方指定账户，至此甲方收到乙方全部购房款，具体办理时间依照办理流程而定，丙方作为见证方存在。
同日，李莉（甲方）与张颖（乙方）、兴海公司（丙方）签订了《买卖定金协议书》，约定：涉案房屋的成交价格为437万元，购房定金为80万元，甲方违约应双倍返还定金，乙方违约则定金不予退还。
同日，张颖向李莉支付定金10万元。2016年9月27日，张颖再次向李莉支付定金70万元。
2016年10月10日，张颖通过购房资格核验。
2017年1月9日、16日，李莉多次向张颖催要剩余首付款，张颖则要求在过户时支付该笔钱款。后双方并未办理解抵押手续、房源核验�网签、过户等手续，张颖亦未向李莉支付剩余首付款。
2017年3月13日，李莉向张颖及兴海公司通过邮寄方式发送了《解除合同通知书》，载明：依照合同约定，我与张颖应于房屋买卖合同签订之日起90日内申请办理房屋权属转移登记手续，房屋过户当日张颖应向我支付购房首付款157万元（包含定金80万元）。经我多次向张颖催要，但张颖仍没有按合同约定期限向我足额支付首付款，且逾期已经超过30日。故根据《北京市存量房屋买卖合同》第七条第（二）款第1条第（2）项之规定：“逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。”我正式通知你们：解除上述2016年9月20日签署的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《买卖定金协议书》等相关房屋买卖相关文件。次日，张颖及兴海公司均收到了上述《解除合同通知书》。
2013年11月11日，李莉因向�国民生银行股份有限公司总行营业部借款而与其共同在涉案房屋上申请设立了最高额抵押权登记（《最高额抵押权设立登记申请表》的业务编号为12458603）。2017年1月24日，李莉向任静源借款，并由北京市中信公证处（2017）京中信内民证字09851号《公证书》公证了《借款合同》，还签订了《主债权及不动产抵押合同》，在涉案房屋上再次设立了抵押登记。上述抵押登记至今仍未解除。中国民生银行股份有限公司总行营业部后变更为中国民生银行股份有限公司北京分行。
一审法院审理过程中，李莉表示由于张颖逾期付款，已经构成根本违约，我方才又进行抵押贷款的，我方也没有义务提前垫资解押；由于张颖没有依约支付首付款，所以才没有过户的，并称张颖早已告知我方不能依约支付首付款，所以后续的房源核验就没有配合办理；张颖对此不予认可，并称李莉一方没有进行解除抵押、房源核验、办理网签等手续，根本无法办理过户，李莉一方的履行义务在先，还未到过户时，我方不需要支付剩余首付款，我方没有违约，且李莉在未与我方协商的情况下在2017年又擅自设立抵押，构成违约，李莉无权解除合同。
一审法院审理认为：李莉与张颖、兴海公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《买卖定金协议书》等均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应依约履行。法院认为，解除涉案房屋上设立的抵押登记系履行本案房屋买卖合同其他一系列后续义务的前提，因双方并未就张颖提前支付房款用于李莉解除抵押达成一致，李莉无权要求张颖提前支付房款，李莉理应自行偿还借款履行解除房屋抵押的义务，由于李莉未能及时履行解抵押这一�提义务，导致房屋过户超过合同约定的期限，李莉应当承担违约责任。而李莉在签订合同后的2017年1月24日，又因借款担保需要而在涉案房屋上再次设立了抵押登记，构成再次违约。张颖依约支付了购房定金，并通过了购房资格核验，并不存在违约行为。因此，李莉无权单方解除上述合同，且张颖亦未曾同意解除合同，故李莉向张颖发送《解除合同通知书》的行为并不导致上述合同的解除。关于李莉所称张颖逾期支付首付款一节，因上述合同约定张颖应于过户当日支付除购房定金外的剩余首付款，故在李莉并未配合办理房源核验、网签及解除抵押登记的情况下，房屋尚不具备过户条件，张颖有权因李莉未履行在先义务而拒绝支付剩余首付款，此系行使先履行抗辩权的正当行为，并不构成违约；至于李莉所称因张颖早已明确表示无力支付剩余首付款故其亦未配合办理�源核验手续的情况，并未提供充分证据予以证明，且张颖亦不认可，故法院不予采信。综上，因李莉构成违约，故对于张颖要求李莉及任静源、民生银行在其偿清贷款本息后协助办理解除抵押登记手续，并配合将涉案房屋过户到张颖名下的诉讼请求，法院依法予以支持；张颖亦应在扣除代偿的借款本息后将剩余购房款支付李莉。关于张颖要求李莉根据《补充协议》第一条的约定向其支付拒绝履行合同义务的违约金87.4万元的诉讼请求，根据《补充协议》第一条的约定，支付该项违约金的条件系“该房屋无法交易”，而法院现已支持其要求解除抵押登记并过户房屋的诉讼请求，并不符合该条约定的支付违约金的条件，故法院对于张颖的此项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决：一、张颖于判决�生效之日起十五日内代李莉向中国民生银行股份有限公司北京分行偿还借款的本金、利息及罚息等相关款项（具体金额按照业务编号为12458603《最高额抵押权设立登记申请表》所指向的借款合同相关约定予以确定）；二、张颖于判决书生效之日起十五日内代李莉向任静源偿还借款的本金、利息及罚息等相关款项（具体金额按照北京市中信公证处（2017）京中信内民证字09851号《公证书》所公证的《借款合同》相关约定予以确定）；三、李莉、任静源、中国民生银行股份有限公司北京分行于判决书生效之日起十五日内解除在北京市丰台区某家园3号楼2单元202室房屋上设立的抵押权人为任静源、中国民生银行股份有限公司北京分行的抵押登记；四、张颖于判决书生效之日起十五日内向李莉支付剩余房款（具体金额按照剩余房款四百三十七万元扣除已付定金八十万元及上述�决主文第一项、第二项张颖代李莉所偿还金额后的数额计算）；五、李莉于判决书生效之日起十五日内协助张颖将北京市丰台区某家园3号楼2单元202室房屋的权属转移登记至张颖名下；六、驳回张颖的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，李莉提交其与俞某的离婚证及离婚协议书，载明：双方于2017年3月14日登记离婚，约定涉案的北京市丰台区新发地某家园房屋归李莉所有。
本院审理过程中，李莉主张涉案房屋已经通过房屋核验，但未向本院提交直接证据予以证明。李莉于本院庭审后另提供的他人坐落于朝阳区之房屋核验信息表及回执，与本案没有关联性，本院不再行组织各方当事人对此进行质证。
民生银行向本院出具说明，载明：“借款人俞某于2013年11月6日自我行获批一笔抵押经营贷，贷款本金2350000元，贷款期限为2013年11月6日至2018年11月6日。抵押人李莉以其所有的位于丰台区某家园3号楼2单元202号房屋为借款人俞某该笔贷款提供抵押担保，已办理抵押登记。截至2018年1月10日。俞某拖欠我行贷款本金2350000元、利息10771.06元、罚息22196.42元、当期罚息12093.55元，共计2395061.03元。”
2017年1月23日，李莉作为借款人、俞某作为共同借款人，向出借人任静源借款70万元，月利率为2%。同日，双方共同至北京市中信公证处办理了借款公证。后，李莉作为抵押人与抵押权人任静源，经北京市国土资源局丰台分局办理，对涉案房屋设定抵押权，主债权金额为70万元，担保范围为本金及利息，债务履行期限为两个月。本院庭审当日（2018年1月10日），李莉与任静源共同确认，借款及利息均未偿还，累计约为87万余元。
对当事人二审争议的李莉与张颖是否就先行给付购房款用于解除涉案房屋抵押的事实，本院认定如下：李莉主张其于2016年12月初与张颖达成口头协议，约定张颖先行支付购房首付款120万元用于办理房屋解押，由于张颖逾期付款超过30日故其发出解约通知。张颖表示，合同签订后李莉无力承担解押费用，曾于2016年10月找其协商先行支付首付款，其当时表示在他处有房屋正在出售，待房屋出售后可以出借120万元给李莉，但并非是先行支付购房首付款，后因李莉在催要该款的过程中提出急需用钱是为了给其工厂工人发放工资，并非用于解除房屋抵押，故没有将借款给付李莉。关于上述陈述，在双方的微信记录中显示，李莉于2016年12月催问张颖“你那边的钱怎么说”，张颖回复“已经过完户了，等着不动产登�，这几天在约号，约上才能知道具体钱到账时间”，“不动产的号约的2.4号，20天出不动产证，正常的话月底能拿到钱”，李莉表示“不行的，工厂的工人等着拿钱发工资，您想想办法吧”。综合上述陈述及微信记录，本院认为李莉与张颖在买卖合同履行过程中确曾因解押款的筹集问题进行协商，亦曾有由张颖出部分款项用于解押的意向，后双方未能据此实际办理。
2017年10月26日，中国民生银行北京总部基地支行为张颖出具个人时段性存款资产证明，载明张颖在该行存款360万元，开户日期为2017年10月26日，到期日为2018年4月26日。据此，本院认为张颖有支付剩余购房款的能力。
另，一审法院审理期间，经张颖申请，该院裁定查封了涉案房屋。
本院对一审查明其他相关事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为李莉在履行合同过程中是否有违约行为，是否享有解约权。本院就上述争点，做如下认定：首先，如前所述可以认定李莉与张颖在房屋买卖合同签订后，曾就张颖先行出资用于解除抵押问题进行协商并达成初步意向，但双方最终没有实际办理，但不能仅简单据此认定张颖存在违约行为；其次，李莉与张颖签订的买卖合同约定的解押款支付人为李莉，李莉有义务自行筹措资金办理解押手续，但李莉在其自认的与张颖达成先行付款协议的2016年12月前的合理期间内没有办理解押手续；再次，可以认定李莉及张颖曾就张颖先行付款用于解除抵押问题进行协商，但从双方微信记录看，李莉对于拿到该款项后的用途表述为支付工人工资，亦非办理房屋解押并积极履行涉案买卖合同的意思表示，张颖拒绝提前支付该款存在合理理由；最后，李莉在没有解除涉案房屋原有抵押的同时又在该房屋上�次设定了抵押；综上，本院认为李莉没有办理解押是导致合同未能正常履行的原因，一审法院关于李莉应承担违约责任的认定是正确的。另，李莉上诉所称张颖没有支付购房款能力一节，没有事实依据，本院不予采信。
综上所述，李莉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
保全费5000元，由李莉负担（本判决生效后七日内交纳）。
一审案件受理费48508元，由张颖负担6748元（已交纳），由李莉负担41760元（于本判决书生效之日起七日内交纳）。
二审案件受理费41760元，由李莉负担（已交纳35360元，另6400元于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 刘丽杰
审判员 陈 妍
审判员 陈雨菡
二〇一八年二月二十八日
书记员 张邵青