江西省吉安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吉中民三终字第423号
上诉人（原审原告及反诉被告）：郑超。
委托代理人：沈斌先，江西志诚律师事务所律师。
委托代理人：郑雪梅。
上诉人（原审被告及反诉原告）：吉安市莱斯百货有限公司。
法定代表人：王倩，该公司总经理。
委托代理人：曹文勇，江西一阳律师事务所律师。
上诉人郑超、吉安市莱斯百货有限公司（以下简称莱斯百货）因租赁合同纠纷一案，不服江西省吉安市吉州区人民法院（2015）吉民一初字第390号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年7月9日，郑超与莱斯百货签订了《吉安新世界广场租赁经营合同》（以下简称租赁合同）1份，双方约定：郑超承租莱斯百货位于吉安新世界广场一层商铺1003号，面积71.04平米，用于经营饰品，租期为6年，自2013年10月1日起至2019年9月30日止，从2013年10月1日起至2014年2月28日止为免租期，免租期不收取租金；从2013年10月1日起至2017年9月30日止租金为14563元每月，以后的3年在前1年基础租金增幅为8%；郑超应缴纳租金等相关费用，每拖欠一日按相应欠款总额的1%缴纳滞纳金；商铺开业同莱斯百货同步，不单业态开业。开业时间定于9月下旬至10月上旬的某个节点时间，莱斯百货承诺未能如期开业，同意赔偿郑超已缴租金3倍等内容。合同签订后，莱斯百货将商铺交给郑超使用，郑超支付莱斯百货履约保证金29126.4元后，便开始对商铺进行装修。此后，莱斯百货延期至2013年10月1日开业。2013年4月14日，莱斯百货与商场业主赵兵、刘云、周建辉签订《补充协议》一份，并分别约定2013年10月1日为双方重新约定正式开业计租起始日，2013年10月1日至2014年8月30日或9月30日期间免交租金及物业管理费等内容。另查明，莱斯百货提供的物业管理存在不足之处，导致电梯运行不畅、空调安装不合理、商场内路标指示不明、消防通道封堵，且商场内经常性撤柜、重新装修，尤其在莱斯百货商场内引进金阳光百货后，将郑超商铺前通道严重封堵，并隔离了空间，给郑超的经营业务造成较大影响。郑超因此未支付过莱斯百货租金。
原审法院认为：郑超与莱斯百货于2013年7月9日签订的租赁合同约定了莱斯百货开业期与郑超开业期同日即2013年10月1日开始计租，2013年10月起至2014年2月28日止为免租期，不收取租金。莱斯百货于2013年10月1日开业，但莱斯百货与商场其他业主签订了《补充协议》，约定免租期为2013年10月1日至2014年8月30日或9月30日止，故郑超应参照其他业主并从有利于郑超利益的角度考虑，免租期亦计算至2014年9月30日止为宜，即郑超交租期应从2014年10月1日开始计算。郑超在租赁期间，莱斯百货因提供的物业服务存在不足，尤其在引进金阳光百货后重新装修，封堵原有通道，隔离空间，对郑超的经营环境造成较大影响，郑超据此提出变更合同租金金额，予以支持，但郑超要求变更为原合同租金的30%以下收取，要求过高，应变更为按原合同租金金额的60%收取为宜。郑超提出莱斯百货存在合同欺诈的行为，与事实不符，不予采信。郑超诉称免除其在莱斯百货的新世界广场尚街重新装修开业前的租金，于法无据，不予支持。莱斯百货反诉要求郑超支付租金，应从2014年10月1日开始按原定租金金额的60%计算租金。莱斯百货反诉要求郑超支付租金的违约金，因双方在合同履行过程中存在争议，对该项反诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、2013年7月9日原告（反诉被告）郑超和被告（反诉原告）吉安市莱斯百货有限公司签订的《租赁经营合同》的每一计租期租金金额均变更为原定租金的60%；二、原告（反诉被告）郑超支付被告（反诉原告）吉安市莱斯百货有限公司2014年10月1日至2015年2月28日的租金43689元（按原定租金每月14563元的60%计算），限本判决生效后十五日付清；三、驳回原告（反诉被告）郑超的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）吉安市莱斯百货有限公司其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2011元、反诉费1854元，合计3865元，由原、被告各半负担。
上诉人郑超不服原审判决，向本院提起上诉，请求：依法撤销原审判决，发回重审。其理由是：1、莱斯百货转租给郑超的商铺是其从案外人吉安市九天房地产开发有限公司（以下简称九天房地产公司）租赁取得，按双方合同约定，莱斯百货不得将商铺整体出租，但莱斯百货将商铺整体出租，且莱斯百货没有提供其取得了九天房地产公司的书面同意转租的文件或证据，故莱斯百货转租或分租权没有确定，其转租权尚属待定；2、本案租赁标的物的所有权人是九天房地产公司，九天房地产公司是租赁标的物的出租人，是本案的必要当事人，原审法院在审理本案时没有要求出租人参加诉讼，遗漏了必要的诉讼当事人，致使本案重要事实无法查明。
针对郑超的上诉，莱斯百货答辩称：郑超完全曲解了九天房地产公司与莱斯百货之间的租赁合同关于整体转租的含义。郑超是独立的诉讼主体，也是合同唯一的当事人，其称原审判决遗漏了九天房地产公司的上诉理由不应得到支持，本案系租赁合同之诉，不存在遗漏当事人的情形，无需发回重审。
上诉人莱斯百货不服原审判决，向本院提起上诉，请求：依法撤销原审判决第一项，变更原审判决第二项为郑超支付租金131067元，支付违约金暂计39320元，并承担自2015年3月1日至实际付清之日止的违约金，每逾期一日按应付未付金额1%计算违约金，一、二审诉讼费由郑超承担。其理由是：1、原审判决认定的法律事实与客观事实不一致，以所谓物业服务存在不足为由变更租赁合同主要内容，属于张冠李戴的行为，郑超的诉请是在原合同租金30%以下收取租金，但原审判决结果为原合同租金60%收取租金，代郑超行使了诉讼请求权，其充当了既是裁判员又是运动员的双重角色；2、因处于同地段的天虹商场开业，导致大量消费者前往天虹商场消费，这完全是消费者的消费观念改变，属于商业活动中固有的风险，不能因商业风险变更合同主要内容，原审法院无权变更当事人租赁合同约定的租金标准，否则是强行干预当事人意思自治，与合同法的立法精神相违背；3、本案系租赁合同纠纷，莱斯百货不存在提供物业服务的义务，其基本义务就是将商铺交付给郑超使用，原审判决对事实的认定完全脱离了租赁的内容，违背了合同相对性原则；4、郑超未按合同约定交纳租金，理应按合同约定支付违约金。
针对莱斯百货的上诉请求，郑超答辩称：一审法院就莱斯百货的违约行为所做的认定是客观真实的，莱斯百货的物业不仅很混乱，而且存在严重违法行为，其称不能用物业条款变更租赁合同条款的理由是不成立的，莱斯百货是业主，但其没有履行其作为业主的义务，其与新世界物业均是九天公司成立的公司，责任也是相互牵连的。基于莱斯百货违约，一审法院做出的判决既符合合同约定，也符合法律的规定，故其上诉理由不能成立，应予以驳回。
综合上诉人郑超、莱斯百货的上诉理由及各自的答辩意见，归纳本案的争议焦点如下：1、本案是否遗漏当事人？2、能否变更双方合同约定的租金金额？3、郑超向莱斯百货支付租金的金额如何确定？4、郑超应否向莱斯百货支付违约金？
二审期间，郑超提供吉安市公安局吉州分局习溪桥派出所于2015年6月1日、6月20日和6月21日出具的接处警登记表各1份，以及现场照片5张及光盘1张，以证明莱斯百货对其店铺采取断电措施，导致其无法正常营业。莱斯百货质证后对照片和接处警登记表的真实性不持异议，但照片不能证明莱斯百货将安全通道封死了，断电是物业公司的行为，不是莱斯百货的行为，对光盘的三性均有异议。本院认为，莱斯百货对现场照片的真实性不持异议，经现场勘查郑超的店铺前的通道确实被封死，故对该组照片予以采信；6月20日的接处警登记表处理的是心记甜品的纠纷而不是郑超店铺的纠纷，依法不予采信；6月1日和6月21日接处警登记表系处理的是郑超店铺的纠纷，但该登记表上注明纠纷系商铺未交物业服务费导致的，与本案租赁合同无关，依法不予采信；莱斯百货对光盘的真实性持异议，郑超未提供其他证据予以佐证，依法不予采信。
莱斯百货提供九天房地产公司于2016年1月20日出具的证明1份，以证明莱斯百货有权对商铺进行对外招商、招租和收取租金。郑超质证后对该证据的真实性和合法性不持异议，但九天房地产公司与莱斯百货系委托和被委托的关系，而本案中莱斯百货系以其自己的名义与郑超签订合同，与原审法院查明的转租关系不符。本院认为，莱斯百货与九天房地产公司签订了商铺租赁合同，合同约定莱斯百货采取联营和租赁经营模式，莱斯百货有权将店铺租赁给郑超，故对该证据予以采信。
本院经审理查明：莱斯百货与郑超签订的租赁合同约定，在合同约定租赁经营期限内的前3年，租金不变；以后的3年在前1年的基础上租金增幅为8%。即第4年莱斯百货收取的租金增幅在第3年的基础上增幅为8%，第5年莱斯百货收取的租金增幅在第4年的基础上增幅为8%，第6年莱斯百货收取的租金增幅在第5年的基础上增幅为8%。自2013年10月1日起至2016年9月30日止，每月租金为14563元。
莱斯百货与九天房地产公司于2012年12月1日签订《商铺租赁合同》1份，约定九天公司将位于吉安市广场北路1号新世界广场14层总面积共计约26000平方米的商铺出租给莱斯百货使用，莱斯百货承租商铺用于商业零售，采取联营和租赁经营模式。
另查明，莱斯百货将其位于吉安新世界广场一、二层的部分商铺租赁给金阳光百货使用，金阳光百货于2014年11月承租尚街格子铺后拆除原有装修，2015年4月29日正式营业。金阳光百货为封闭式的商场。
二审审理查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为：关于本案是否遗漏当事人的问题。莱斯百货与九天房地产公司于2012年12月1日签订《商铺租赁合同》1份，约定九天房地产公司将位于吉安市广场北路1号新世界广场14层总面积共计约26000平方米的商铺出租给莱斯百货使用。依照该合同约定，莱斯百货有权将其租赁的商铺转租，有权以自己的名义与租户签订合同并要求租户按合同约定支付租金。因此，郑超认为本案遗漏了必要的当事人九天房地产公司，没有事实和法律依据，故对其该上诉请求依法不予支持。
关于双方合同约定的租金金额能否变更的问题。郑超和莱斯百货签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按合同约定履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”根据上述法律规定，合同签订后双方当事人协商一致可以变更合同约定，或者合同签订后情形变更对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，可以向法院主张变更合同约定。本案中，郑超和莱斯百货对变更合同约定的租金金额未能达到一致的意见，且本案也未出现法律规定的法院可变更合同的情形。因此，郑超要求变更合同约定的租金金额没有法律依据，对其该诉讼请求依法不予支持。
关于郑超向莱斯百货支付租金的金额如何确定的问题。郑超与莱斯百货签订的租赁合同约定自2013年10月1日起开始计算租金，2013年10月起至2014年2月28日止为免租期，不收取租金。由于郑超并未与莱斯百货签订《补充协议》，根据合同相对性原则，莱斯百货与其他租户签订的《补充协议》不能适用郑超，故郑超租赁的商铺的租金起算时间应为2014年3月1日。合同签订后，郑超支付了3个月的租金后再未支付租金，莱斯百货反诉主张郑超支付2014年6月1日至2015年2月28日期间的租金符合合同约定，应予以支持。本案系租赁合同纠纷，莱斯百货负有按合同约定将商铺交付给郑超使用之义务，郑超负有按合同约定支付租金之义务。莱斯百货提供的物业服务不到位系物业服务合同纠纷，且该纠纷已另案处理，莱斯百货提供的物业服务不到位仅涉及到物业服务费的缴纳问题，不能作为核减租金的理由。但是在其引入金阳光百货重新装修后，封堵原有通道、隔离空间，对郑超的经营环境造成了一定影响，理应适当核减此期间郑超所租赁商铺的租金金额。金阳光百货于2014年11月开始装修，莱斯百货起诉要求郑超支付至2015年2月28日止的租金，故2014年11月1日至2015年2月28日期间的租金应予核减，根据对郑超经营造成的影响酌定核减该期间租金金额的40%。因此，郑超应支付的租金为107766.20元（14563元/月×5个月+14563元/月×60%×4个月）。
关于郑超应否向莱斯百货支付违约金的问题。莱斯百货主张郑超未按期支付租金应按合同约定支付违约金，由于双方在履行合同过程中因产生纠纷对应支付租金的数额存在争议，故对莱斯百货该上诉请求依法不予支持。
综上，原审判决判令变更郑超与莱斯百货签订的合同租金金额，并按其他租户签订的补充协议确定郑超支付租金的起算时间，处理不妥，依法应当予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持江西省吉安市吉州区人民法院（2015）吉民一初字第390号民事判决第四项；
二、撤销江西省吉安市吉州区人民法院（2015）吉民一初字第390号民事判决第一项、第三项；
三、变更江西省吉安市吉州区人民法院（2015）吉民一初字第390号民事判决第二项为：上诉人郑超在收到本判决之日起30日内支付上诉人吉安市莱斯百货有限公司2014年6月1日至2015年2月28日的租金107766.20元；
四、驳回上诉人郑超的诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3865元，二审案件受理费4845元，合计8710元，由上诉人郑超负担5710元，上诉人吉安市莱斯百货有限公司3000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄小红
代理审判员 肖永兰
代理审判员 胡 婧
二〇一六年六月一日
书 记 员 张志坚