江苏省灌云县人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0723民初357号原告（反诉被告）灌云华成房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320723668395495H，住所地，灌云县伊山镇南环路北侧。法定代表人王保华，该公司总经理。委托代理人仲春辉、范井虎，江苏序阳律师事务所律师。被告（反诉原告）李元，男，汉族，1987年10月1日出生，住灌云县。委托代理人茆洪贤、陆咸江，灌云县侍庄法律服务所法律工作者。本院于2016年1月19日立案受理了原告灌云华成房地产开发有限公司与被告李元恢复原状纠纷一案，在诉讼过程中，被告李元提起反诉，本院依法予以合并审理，依法由代理审判员孔令雅于2016年2月22日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）灌云华成房地产开发有限公司委托代理人仲春辉，被告（反诉原告）李元委托代理人茆洪贤、陆咸江到庭参加诉讼。后因案情复杂，本院依法组成合议庭，于2016年5月13日适用普通程序公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）灌云华成房地产开发有限公司委托代理人范井虎，被告（反诉原告）李元委托代理人陆咸江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告灌云华成房地产开发有限公司诉称，原告公司于2010年12月经批准开发承建灌云县伊山镇长安中路北侧、新民南路西侧美好家园小区，于2012年10月该小区建设竣工。被告在原告不知情的情况下强行将17幢楼2单元902室占为己有并居住至今。原告多次要求被告停止侵权行为，搬离该房屋，但被告无理拒绝。原告认为，原告系涉案房屋的开发权人，对涉案房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利，原告的这一物权任何人不得侵犯。现被告未经过原告同意，恶意将原告开发的房屋占有并居住至今，是对原告财产权利的侵犯。根据相关法律规定，被告应当停止侵害，搬离房屋。现原告为维护自身合法权益提起诉讼，请求判令被告停止占有位于灌云县××家园小区××楼××单元××室的侵权行为，限期搬离房屋，并将该房屋恢复原状，承担本案的诉讼费用。被告李元辩称，1、被告不同意限期搬离涉案房屋，并恢复原状。2、依据买卖合同原告将涉案房屋交付给被告居住使用至今，不存在侵权问题。3、被告对涉案房屋已依法取得占有权，其占有应受法律保护。反诉原告李元诉称，2014年11月26日，反诉被告向反诉原告出具《合同打印确认单》将其开发的位于灌云县××家园小区××楼××单元××室，建筑面积约为115.72平方米的房产，以每平方米3400元折合总价款为393448元的价格出卖给反诉原告。2014年11月28日反诉被告将涉案房屋交付给反诉原告，并于当日向反诉被告交付了393448元房款。房款交付后，反诉原告数次催促反诉被告订立买卖合同，并要求将产权变更登记到反诉原告名下。但是，反诉被告一直以“加密狗”过期无法使用为由，以致未能够订立正式商品房买卖合同以及办理产权变更登记事宜。现反诉原告提起反诉，要求依法确认原、被告之间买卖合同成立、生效，并判令反诉被告立即协助反诉原告将涉案房产的产权变更登记到反诉原告的名下，承担本案的反诉费。反诉被告灌云华成房地产开发有限公司辩称，反诉被告与反诉原告之间不存在商品房买卖合同关系，反诉原告也不能出示商品房买卖合同，反诉原告所持有的合同打印确认单系伪造，在该单上财务审核确认书处签字是反诉被告总账会计李顺书，同时其为反诉原告的父亲具有亲属关系。李顺书掌握公司财务专用章，所以利用职务之便，伪造合同打印确认单。反诉被告需要指明的是财务专用章不具有签署合同的功能，所以该打印单是无效的。因此就不存在反诉被告为反诉原告办理房屋登记的事实与法律依据。经审理查明：一、座落于灌云县伊山镇长安中路北侧、新民南路西侧的美好家园小区系灌云华成房地产开发有限公司开发建设。2012年11月1日竣工验收合格，并于2013年8月13日取得美好家园17幢2单元902室的初始登记，该房屋已记载在灌房权证伊山字第××号房屋登记簿上。二、2014年11月26日经灌云华成房地产开发有限公司与李元协商，灌云华成房地产开发有限公司同意将美好家园17幢2单元902室以393448元的价格出售给李元，并与李元签订了合同打印确认单。三、2014年11月28日，李元将393448元的购房款以现金的形式支付给了灌云华成房地产开发有限公司，收款人为灌云华成房地产开发有限公司的总账会计李顺书。当天，李元办理了美好家园17幢2单元902室交房手续办理流程单，并使用至今。在此期间李元对美好家园17幢2单元902室进行了装饰装修。四、因灌云华成房地产开发有限公司电脑网络出现故障，直至2014年12月3日才向李元开具了销售不动产统一发票。但灌云华成房地产开发有限公司至今尚未与李元签订正式的房屋买卖合同。上述事实，有以下证据证实：一、（反诉）原、被陈述；二、灌云华成房地产开发有限公司举证的：1、（2015）灌民初字第00219号判决书、（2015）连民终字第02348号民事裁定书，2、竣工验收备案表复印件，3、灌云县商品房初始登记证明复印件；三、李元举证的1、合同打印确认单，2、“美好家园”交房手续办理流程单，3、销售不动产统一发票，4、物业服务费发票，5、工资发放表复印件，6、案外人李顺书的说明，上述证据经庭审质证，且相互印证，本院予以确认。对于李元举证的江苏增值税普通发票、记账联，因均系复印件，故本院不予确认。对于李元举证的案外人张跃武等人的美好家园交房手续办理流程单，与本案没有关联性，故本院不予确认。本院认为，商品房认购、订购、预订等协议具备商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，原被告之间于2014年11月26日签订的合同打印确认单中，明确载明了商品房的名称、面积、单价、总价款等，该合同打印确认单具备了商品房买卖合同的主要内容，且李元已经支付了全部购房款，灌云华成房地产开发有限公司也将涉案房屋交付给李元占有使用至今，故本院依法认定合同打印确认单为商品房买卖合同。依法成立的合同，自成立时生效，李元入住涉案房屋是基于商品房买卖合同，是合法占有使用。对于灌云华成房地产开发有限公司所述的李元强行将涉案房屋占为己有并居住至今，该陈述与商品房买卖合同相悖，且灌云华成房地产开发有限公司也未举证证明李元存在强行占有涉案房屋的事实，故对本诉原告灌云华成房地产开发有限公司要求李元停止侵占、搬离涉案房屋并恢复原状的诉讼请求，本院依法不予支持。对反诉原告李元要求依法确认双方之间买卖合同成立、生效，并要求灌云华成房地产开发有限公司立即协助其将涉案房屋的产权变更登记到自己名下的诉讼请求，本院依法予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《商品房销售管理办法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、驳回本诉原告灌云华成房地产开发有限公司的诉讼请求。二、反诉原告李元与反诉被告灌云华成房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同成立并生效。三、反诉被告灌云华成房地产开发有限公司于本判决生效后十日内将座落于灌云县伊山镇长安中路北侧、新民南路西侧的美好家园17幢2单元902室的房地产权过户到反诉原告李元的名下。本案案件受理费80元，由灌云华成房地产开发有限公司承担。本案反诉案件受理费40元，由灌云华成房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省连云港市中级人民法院开户行：农业银行苍梧支行，账号：44×××94。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。（此页无正文）审 判 长  刘玉新代理审判员  孔令雅人民陪审员  程永梅二〇一六年六月七日书 记 员  杨善丽法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。（二）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。（三）《商品房销售管理办法》第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。（四）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。