天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）津02民终7号上诉人（原审被告、反诉原告）：天津欣源工贸有限公司，住所地天津市河东区真理道临营东里东侧（炮团旁）。法定代表人：支子欣，经理。委托诉讼代理人：田更，天津维钧律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：中国人民解放军北京军区房地产管理局天津房地产管理处，住所地天津市河西区友谊路34号。负责人：张学士，处长。委托诉讼代理人：经晶，天津致行律师事务所律师。委托诉讼代理人：王军霞，天津致行律师事务所律师。上诉人天津欣源工贸有限公司（以下简称欣源公司）因与被上诉人中国人民解放军北京军区房地产管理局天津房地产管理处（以下简称北京军区天津房地产管理处）租赁合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院（2017）津0102民初6504号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月2日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。欣源公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审。事实和理由：一审法院判决认定基本事实不清，认定法律关系错误，认定证据有误，适用法律错误，严重违反法定程序。北京军区天津房地产管理处辩称，驳回上诉，维持原判。北京军区天津房地产管理处向法院提出如下诉讼请求：一、判令被告将坐落于天津市河东区真理道临营东里东侧场地恢复原状并腾空交还原告；二、判令被告支付自2014年3月1日至2017年5月28日的场地使用费467532元，并按照每年143856元标准支付自2017年5月29日至实际腾空房屋之日止的房屋使用费，并按照同期人民银行贷款利率支付2014年3月1日至实际支付拖欠场地使用费的利息损失；三、本案诉讼费用由被告负担。欣源公司向法院提出反诉请求：一、判令反诉被告赔偿反诉原告投资损失25351175元；二、判令反诉被告赔偿因拿走租赁许可证给反诉原告造成的损失4573800元；三、反诉诉讼费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：涉诉房地产权利人为原告，原告持有天津市房地产权证，载明：“权利人中国人民解放军总后勤部（北京军区天津房地产管理处）”、“坐落河东区真理道北侧、月牙河西侧”、“权属性质国有”、“用途军事设施用地”、“使用权面积320504M2”。2005年2月1日，北京军区天津房地产管理处综合部作为甲方（出租方），与天津开发区欣源工贸有限公司作为乙方（承租方）签订了《军队房地产租赁合同》一份，双方在合同上盖章，该合同约定：“第一条甲方自愿将坐落在——省（自治区）天津市（县）河东区土地，出租给乙方使用。乙方已对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产”、“第二条租赁用途为建钢材市场”、“第三条租赁期限自2005年3月1日起至2008年2月28日止”、“第四条房地产年租金（不含水、电、暖、煤气、设备等费用）为人民币（大写）壹拾肆万叁仟捌佰伍拾陆元整元（小写：143856元）。其中，房屋租金按建筑面积计算，每平方米每月租金为人民币（大写）——元；场地租金按地皮面积计算，每平方米每月租金为人民币（大写）陆元。租金按年（月、季、半年、年）结算或者——，乙方于每年首月的前十日内交付甲方。付款方式：现金或支票”、“第八条租赁期内，乙方应当履行下列义务：……（四）不得在承租的场地上新建和添建各种永久性建筑物、构筑物，确实需要新建和添建临时性建筑物、构筑物，必须向甲方提供建设方案，征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，应当完好无损地无偿移交甲方；（五）不得擅自将所承租的房地产分租、转借、转租给他人使用或与他人互换使用，确实需要转租的，应当在不违背甲乙双方原约定的权利和义务的前提下，签订转租合同，并经军队房地产管理部门审核同意，但不得以所承租的房地产作抵押或者入股联营；……”、“第十七条双方承认的附加条款如下：一、乙方租用甲方叁拾亩低洼土地建钢材市场，经甲乙双方商议租赁期限计划壹拾贰年租金不变，合同每叁年一签，壹拾贰年后地上所有建筑物归甲方所有，如遇地方政府城市规划建设需要地上建筑物，补偿归乙方，土地补偿归甲方所有。二、合同签订之日起，乙方全部付清第一年租金，从第二年起，每半年付一次半年的首月付清租金。三、有关地方一切审批手续由乙方负责办理，费用自理，甲方给予协助”。2005年3月1日，中国人民解放军北京军区房地产管理局出具《军队房地产租赁许可证》一份，载明“出租人北京军区天津房地产管理处津塘物业中心综合部承租人天津开发区欣源工贸有限公司”。2005年3月31日，原告出具《证明》一份，载明“我部同意承租方欣源公司钢材市场并出租。特此说明”。另查，2014年1月10日，《北京军区房地产管理局天津房地产管理处移交195旅房地产移交清册》，载明“二、移交租赁项目所有租赁项目整体移交195旅，天津房管处收取租金至2014年1月10日。详细情况如下：（一）欣源钢材市场租赁项目合同摘要：……1、租期12年，合同自2005年3月至2017年3月；2、租赁项目由合同法人支子欣整租后分租”。2014年2月28日，原告向被告发放《通知》一份，载明“欣源钢材市场法人支子欣：你承租我部真理道北侧月牙河以西，北塘排污河以南20000平方米土地，根据军区统一调配部署现已移交66029部队。自通知下发之日起，你与我部合同关系自动解除，土地权属及租赁管理工作全部归属于66029部队”。2017年5月25日，中国人民解放军66029部队出具《证明》一份，载明“中国人民解放军66029部队与195旅系同一单位，前者为单位代号，后者为番号”。同日，中国人民解放军66029部队出具《情况说明》一份，载明“我部于2014年1月接收了北京军区天津房地产管理处的天津市真理道坐落部分土地（含坐落内欣源钢材市场租赁项目），后经调整并报上级批准，该项目于2014年6月归还北京军区天津房地产管理处，双方已交接完毕。我部放弃该项目的全部权利，由北京军区天津房地产管理处对该项目的全部权利进行主张。”另，2017年5月25日，原告向被告邮寄《通知书》一份，载明：“2014年1月我处与66029部队对该租赁项目进行了移交，我处向贵司发出了《通知》，贵司的法定代表人已签收。后经内部调整，66029部队于2014年6月将该项目归还于我处，双方已交接完毕；另，关于贵司所经营项目的全部权利，66029部队放弃主张，全部由我处进行主张；上述情况，已告知贵司。2014年3月起，贵司未缴纳过场地使用费，鉴于上述情况，我处特发出如下通知：1、贵司与我处的租赁关系已终止，贵司无权占有租赁场地，请贵司在收到本通知之日起五日内腾空租赁场地、恢复原状并交还给我处。2、请贵司按原租赁合同所约定的租金标准向我处缴纳2014年3月至2017年5月28日止的场地使用费，场地使用费共计467532元，请贵司在收到本通知之日起五日内支付给我处。3、如贵司逾期未腾空租赁场地恢复原状并交还我处，应按照每月11988元的标准支付自2017年5月29日起至腾空场地之日止的场地使用费”。该份《通知书》邮寄：收件单位名称为被告、收件人为支子欣、地址为天津市河东区真理道临营东里东侧（炮团旁）、联系电话139××××0388，该邮件最终被退回，在备注栏注明“收方拒收退回”。另，2007年4月2日，中国人民解放军北京军区房地产管理局出具《说明》一份，载明“因我部上级来检查原件租赁许可证，从支子欣那来我部用，用后返还”。另，本案涉诉土地现由被告占有使用。被告自2014年3月1日起未缴纳租金。一审法院认为，本诉争议焦点如下：一、双方之间是何关系，是租赁合同关系还是合作经营关系；二、本案原告是否为适格主体；三、合同租赁期限到何时，双方之间合同的状态如何。另，反诉争议焦点如下：一、反诉原告于诉争土地上所建建筑之行为，反诉被告是否需要对反诉原告进行补偿；二、反诉被告拿走租赁许可证是否给反诉原告造成损失，如有损失，金额为多少。本诉中：一、被告主张被告与原告之间系合作关系，原告方以土地投资，被告方投资建设，现诉争场地的权利系双方共有，如要解除双方关系，须对被告的投资进行清算、理赔。一审法院认为，原告起诉来院主张原、被告系租赁合同关系，并提供《军队房地产租赁合同》予以佐证，该合同上原、被告双方作为出租方、承租方进行盖章，而被告虽主张双方为合作关系，但被告并未能提供双方为合作经营关系的相关证据，也无利润分成等证据，故对被告主张双方系合作关系不予采信，则确认原、被告双方系租赁合同关系。二、原告主张涉诉土地之权利曾于2014年1月转移予案外人中国人民解放军66029部队，并书面通知被告，之后涉诉土地之权利转移回原告，原告口头通知被告。被告主张，2014年2月原告以书面方式告知其涉诉土地之权利转移予案外人中国人民解放军66029部队，但之后转移回原告的事情，被告并不知晓，被告主张被告与原告的合同关系自2014年2月解除。一审法院认为，依据法律规定债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，债权人转让权利的，应当通知债务人，本案中，涉诉土地确曾经历过两次权利转移，即2014年1月自原告转移给案外人中国人民解放军66029部队，又于2014年6月由案外人中国人民解放军66029部队转移给原告，债权的转移并不影响权利义务的存续，即不因债权人的变更导致合同发生解除。关于被告主张2014年6月涉诉土地权利由案外人转移给原告一节其并不知晓，原告主张其已通知被告，并于其后多次向被告主张权利，另于2017月5月向被告寄送《通知书》向其催要租金并要求腾空、返还场地，该邮件被拒收退回，前述事实可佐证原告确已履行通知义务，被告虽不认可原告主张，但根据被告庭审中陈述，即被告主张其与原告系合作关系且不同意解除合作关系的主张，可知被告知晓与其存在权利义务的相对方为本案原告而非案外人，故，结合双方提供的证据、陈述，及案外人中国人民解放军66029部队出具的《情况说明》，对被告的该项抗辩不予认可，因此，原告系本案适格主体。三、通过上文可知，原、被告系租赁合同关系，双方签订《军队房地产租赁合同》中第三条约定“租赁期限自2005年3月1日起至2008年2月28日止”，第十七条约定“乙方租用甲方叁拾亩低洼土地建钢材市场，经甲乙双方商议租赁期限计划壹拾贰年租金不变，合同每叁年一签”。关于合同中对于租赁期限的约定，原告主张租赁期限约定至2008年2月28日止，被告主张租赁期限为十二年，一审法院认为，结合原告提供的《北京军区房地产管理局天津房地产管理处移交195旅房地产移交清册》上所载明“租期12年，合同自2005年3月至2017年3月”，认定双方租赁合同中对租期的约定应为2005年3月至2017年3月，即至2017年3月，原、被告间的租赁合同现已届满。反诉中：一、反诉原告主张涉诉土地为低洼鱼塘土地，其对承租土地进行填平，并在土地上建设了房屋，投入了大量的人力、物力进行建筑，反诉被告现收回场地，应赔偿反诉原告经济损失。反诉被告主张依据租赁合同第八条规定，反诉被告无需支付反诉原告对涉诉土地建设的费用。一审法院认为，双方签订《军队房地产租赁合同》中第八条第四款约定“乙方应当履行义务，不得在承租的场地上新建和添建各种永久性建筑物、构筑物，确实需要新建和添建临时性建筑物、构筑物，必须向甲方提供建筑方案，征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，应当完好无损地无偿移交甲方”，双方于合同中对于土地上建筑物、构筑物的权属及合同期满后的处理做了明确约定。此外，租赁合同第四条约定“房屋租金按建筑面积计算，每平方米每月租金为人民币（大写）——元；场地租金按地皮面积计算，每平方米每月租金为人民币（大写）陆元”，合同约定的租金仅为“场地租金”，则反诉原告于签订合同之时便明确知晓其所租赁的只有场地，另据合同第十七条可知，反诉原告于合同签订之时知晓场地为低洼土地，现反诉原告对诉争土地进行填平、在土地上进行建筑系反诉原告为其自身经营而为之行为，且其已进行了实际经营，故对于反诉原告诉请反诉被告赔偿填地、建房的相关损失，不予支持。二、反诉原告主张反诉被告应赔偿其租金损失，反诉被告对此不予认可。依据谁主张谁举证的举证原则，反诉原告所提供的证据不能证明其所述情况，故对于该项诉请，不予支持。综上，租赁合同系双方真实意思表示，合同依法成立有效，双方当事人均应依约履行。本诉中，首先，原、被告间的合同已届满，被告应依照合同约定向原告交还承租的土地。其次，原告已依约向被告提供租赁土地，被告于2014年3月起未依约支付租金，其中2014年3月至2014年6月，场地权利人为案外人中国人民解放军66029部队，但因案外人将该项目权利让渡予原告，故被告拖欠的2014年3月至合同届满的2017年3月的场地租金应向原告支付，合同届满后被告占有使用房屋亦应向原告支付使用费，原告提出占有使用期间的使用费按照合同约定的标准进行计算，不违反法律规定，予以支持。第三，关于原告诉请被告支付自2014年3月1日起至实际支付之日止的场地使用费利息损失一节。双方合同中并无关于损失赔偿的约定，故对原告的该项诉请，不予支持。反诉中，如上文所述，对反诉原告的两项诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十九条、第八十条之规定，判决：一、本判决生效之日起十日内，被告（反诉原告）将坐落于天津市河东区真理道临营东里东侧（炮团旁）（京津字3847号坐落）20000平方米（30亩地）场地腾空，返还给原告（反诉被告）；二、本判决生效之日起十日内，被告（反诉原告）支付原告（反诉被告）2014年3月至2017年3月租金443556元，并按照每年143856元的标准支付自2017年4月至实际腾空场地之日止的使用费；三、驳回原告（反诉被告）的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）的全部反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8313元，由被告（反诉原告）负担；反诉案件受理费95712元，由被告（反诉原告）负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，被上诉人系涉案场地的权利人，有房地证津字第102051100355号天津市房地产权证为证。上诉人承租涉案场地用于建钢材市场，亦系依据其与被上诉人签订的《军队房地产租赁合同》。上诉人关于双方之间系投资租赁关系，以及涉案场地已由案外人接管的理由，与在案证据及法院经审理查明的案件事实不符，不能成立。根据前述《军队房地产租赁合同》第十七条“双方承认的附加条款”的内容，双方之间的租赁合同关系自2005年3月1日至2017年2月28日止。再根据《军队房地产租赁合同》第九条“合同的解除与终止”中“㈤租赁期满，合同终止”的约定，被上诉人在一审法院提起本案诉讼之时，双方之间的租赁合同关系已经届满，且被上诉人在起诉前已以寄送《通知书》的方式要求上诉人给付租金并腾空、返还场地。基于前述事实并根据相关法律规定，对于被上诉人关于上诉人腾交场地以及给付租金、使用费的诉请应予支持。上诉人关于被上诉人无需以邮寄的方式进行通知的理由，系主观认识，而被上诉人邮寄《通知书》的事实有快递单为证，故上诉人的该项上诉理由亦不能成立。依前所述，仍是根据前述《军队房地产租赁合同》第八条、第十七条的内容，“地上所有建筑物归甲方所有”的约定系双方当事人的真实意思表示，故一审法院对于上诉人关于投资损失的反诉请求未予支持，并无不当。与之相应，一审法院对于上诉人的鉴定申请未予准许，亦无不妥。经查，上诉人反诉请求中的租金损失内容系“反诉被告将为反诉原告办理的军队房地产租赁许可证拿走，拒不归还，致使反诉原告将钢材市场的房屋建成后，因无租赁许可证，租户无法办理营业执照而无法正常出租，现出租的房屋租金标准比同地段其他市场正常出租房屋的租金标准每平米低6元、场地低3元，给反诉原告造成租金损失”，而事实上，上诉人将钢材市场的房屋进行出租并收取租金系其单方行为，根据《军队房地产租赁合同》第八条㈤的条款内容，转租需经军队房地产管理部门的审核同意，而被上诉人对于上诉人向租户收取租金的标准并未加以干预或限制。而且，一方面，上诉人没有提交证据证明存在无法正常出租房屋的事实；另一方面，假如存在上诉人与租户之间的房屋租金标准低于同地段其他市场出租房屋的租金标准的情形，亦属于上诉人与租户之间的自由意思表示，无法认定系被上诉人取用《军队房地产租赁许可证》所造成。有鉴于此，一审法院对于上诉人关于租金损失的反诉请求亦未予支持，亦无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费103665元，由上诉人天津欣源工贸有限公司负担103665元。本判决为终审判决。审判长 哈 欣审判员 王 新审判员 李 敏二〇一八年一月十一日书记员 张新进