山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济民四终字第1008号
上诉人（原审被告）张辉，女，1977年2月9日出生，汉族，农民，住济南市。
委托代理人张军，山东康德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）济南市历城区临港街道南郭而村民委员会，住所地济南市历城区临港街道南郭而村。
法定代表人解风福，村委会主任。
委托代理人于松竹，济南历城鸿图法律服务所法律工作者。
上诉人张辉因与被上诉人济南市历城区临港街道南郭而村民委员会（以下简称南郭而村委会）租赁合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2014）历城民初字第3148号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，2002年，南郭而村委会开始使用部分村民承包地60余亩兴建养牛基地，号召村民养殖奶牛，为临近的维维乳业公司供应牛奶。南郭而村委会与村民张百亮签订了养牛基地施工协议，由其承建养牛基地。经过半年左右的施工，养牛基地建成，共有牛舍46处。南郭而村委会允许部分村民占用牛舍进行养牛，约定村民长期使用牛舍，村委会从每公斤牛奶中提取0.2元作为村集体收入，作为对占地农户的补偿等。2003年4月，南郭而村委会又与张百亮签订吸奶站（即挤奶厅）施工合同一份，约定由张百亮进行施工，当年9月30日前交工。养牛基地和挤奶厅建成后，因未能协商一致，维维乳业公司没有为挤奶厅安装挤奶设备。经南郭而村委会与其他乳业公司协调安装挤奶设备，未成。因挤奶设备迟迟未上等原因，造成养牛户卖奶困难，产生一定损失，养牛户与南郭而村委会的矛盾由此产生。
2004年9月，南郭而村委会与村民张安本、张至勤签订安装挤奶设备合同一份，约定由张安本、张至勤投资为养牛基地安装挤奶设备，养牛户每公斤牛奶0.2元的提成由双方对半分配。合同签订后，因养牛基地工程款产生争议及部分养牛户反对由张安本、张至勤安装挤奶设备等原因，上述安装挤奶设备合同未能实际履行。2005年6月，张安本、张至勤将南郭而村委会诉至原审法院，认为南郭而村委会严重违约，主张违约金20万元，案号为（2005）历城民商初字第1196号。
2005年7月10日，养牛户张空宗、张至勤、张安本等带着法律工作者对时任南郭而村委会主任解风福做了询问笔录。在该笔录中，解风福认可2003年9月号召村民养牛时对村民的承诺是：无偿让奶牛户用牛棚，上挤奶厅，一条龙服务，让群众赚钱，同时也认可因未及时上挤奶设备，养牛户造成较大经济损失，并表示村委会同意赔偿养牛户损失，但同时表示因这些损失完全是由于张百亮阻止安装挤奶设备造成的，村委会待张百亮赔偿损失后予以兑现。
2005年9月，南郭而村委会向原审法院提起诉讼，案号是（2005）历城民商初字第1870号，要求张百亮交付工程并赔偿因违约造成的经济损失31万元。该案审理中，张百亮提起反诉，要求南郭而村委会支付工程款141120元。
2006年3月，原审法院作出（2005）历城民商初字第1196号民事判决，判令南郭而村委会支付张安本、张至勤违约金3万元。双方未提起上诉，判决生效。
2007年12月，原审法院作出（2005）历城民商初字第1870号民事判决，判令张百亮赔偿南郭而村委会经济损失15000元；南郭而村委会支付张百亮工程款141120元。判决后，南郭而村委会不服提起上诉，经审理，济南市中级人民法院于2008年5月作出（2008）济民五终字第148号民事判决，对一审判决进行了改判，判令张百亮赔偿南郭而村委会经济损失3万元，并驳回了张百亮的反诉请求。
因迟迟未上挤奶设备，养牛户不断向政府部门反映该问题。2007年7月，在有关政府部门的协调下，南郭而村委会与案外人吴佐刚协商，由吴佐刚投资安装了挤奶设备，养牛户开始通过挤奶设备卖奶。虽安装了挤奶设备，但部分养牛户与南郭而村委会的矛盾一直未能缓解和解决，双方矛盾逐步加深。南郭而村委会称，其与吴佐刚签订了挤奶厅租赁协议，约定由吴佐刚投资上挤奶设备，前三年不交租赁费，第四年开始每年交纳3万元的租赁费。结果2010年当需要交纳租赁费时，吴佐刚将挤奶设备转让他人，该受让人也一直未向南郭而村委会交纳租赁费。
因养牛户一直未交租赁费，2014年经南郭而村两委会及各村民小组长会议决定村委会通过法律途径收回养牛基地，另行出租或转让。同年8月初，南郭而村委会通过制作表格入户签名的方式，形成签名文件5份。2014年8月10日、8月12日，南郭而召开村两委及各村民小组长会议、全体党员大会研究决定为维护集体和群众利益不再继续受损失，拟与养牛户签订5年租赁合同，每套牛舍每年收取8000元租金，一次性交足5年租金；限期签订租赁合同，不签合同视为放弃租赁，限期搬离养牛基地，否则通过法律解决。2014年8月14日，南郭而村委会通过直接送达、张贴公告、大喇叭广播等方式向张辉等养牛户送达通知一份，要求张辉三日内到村委会签订养牛基地及牛舍租赁合同，如逾期不签，视为放弃租赁权利。因张辉未到村委会签订租赁协议，2014年8月17日，南郭而村委会又送达通知一份，要求张辉七日内搬离养牛基地，如拒不搬离，将通过法律途径维护村集体及全体村民合法权益。到期后，张辉未搬离养牛基地。南郭而村委会于2014年9月提起本案诉讼。
另查明，养牛基地占地以后，南郭而村委会一直支付被占地村民补偿费。支付标准开始为每亩600元，2005年提高到每亩800元，2013年提高到每亩1000元。张辉一直长期使用2处牛舍至今。另外，为养牛需要，张辉在牛舍旁边建设平房1间面积约40余平方米，一直使用至今。
对于张辉提交的2005年7月10日的询问笔录复印件，南郭而村委会认可其真实性，但称该笔录系在（2005）历城民商初字第1196号案件中，养牛户张空宗与张至勤、张安本带两名法律工作者给村委会主任解风福做的，目的是想证实由于张至勤和张安本没能上挤奶设备，给养牛户造成不小的损失；对于损失数额，当时是解风福根据养牛户的自述，在未经核实的情况下认可的，事后经调查，养牛户并没有实际损失，且该判决也没有采信该证据。对此，张辉不予认可，认为该询问笔录与南郭而村委会所提及的诉讼无关，该笔录能够证实南郭而村委会的承诺以及其未履行承诺给养牛户造成了巨大的经济损失。经审查原审认为，南郭而村委会对该询问笔录的真实性无异议，原审予以确认，能够证实当时南郭而村委会认可养牛户确实存在较大经济损失的事实。
原审认为，南郭而村委会是涉案养牛基地的建设单位和权利人。南郭而村委会兴建养牛基地，由张辉使用进行奶牛养殖，约定由南郭而村委会从卖奶款中进行部分提成，双方本意是为合作共赢，结果却未能实现该意图，多年来矛盾不断，迟迟不能协商解决，形成诉讼。关于本案纠纷，双方争议焦点主要是双方是否形成租赁合同关系及租赁合同是否应予解除。原审具体进行分析阐述如下：
1、双方是否形成租赁合同关系。
南郭而村委会以租赁合同为由提起本案诉讼，张辉认为，双方根本没有签订过书面协议，不存在租赁合同关系，只是南郭而村委会应当履行其承诺，而南郭而村委会没有兑现承诺，导致了养牛户的损失。对此原审认为，南郭而村委会作为养牛基地的权利人，在2003年已经将牛舍交付张辉使用，张辉一直占有使用至今，双方对彼此的权利义务有一定的口头约定，该租赁合同关系也是张辉占有使用养牛基地的基础，因此双方虽然没有签订书面的租赁合同，但双方的口头租赁合同关系依然成立。
2、南郭而村委会要求判令解除租赁合同且由张辉返还牛舍、恢复原状是否符合法律规定，应否予以支持。
双方存在租赁合同关系，本应按照法律规定签订书面合同，约定双方的权利义务。因双方没有签订书面合同，双方的权利义务约定不够明确，导致双方争议较大。本案中，南郭而村委会作为出租人，将牛舍交付承租人即张辉使用和收益，张辉也一直占有和使用，但一直没有支付对价，这种状况自始至今已长达十余年。张辉的抗辩理由就是南郭而村委会承诺张辉可长期无偿使用牛舍，南郭而村委会也没有按照当初的承诺及时安装挤奶设备，导致张辉损失严重，所以南郭而村委会要求其返还牛舍不应得到支持。对此原审认为，首先，根据双方的陈述，张辉“无偿”长期使用牛舍是有前提条件的，即每公斤牛奶由南郭而村委会提成0.2元作为收益，并非是无偿使用。也就是说，张辉对牛舍的使用，是附条件的，在条件不能满足的情况下，张辉的“无偿”使用，就失去基础。其次，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条之规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。双方虽约定长期租赁，但未签订书面租赁合同，应视为不定期租赁合同。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条约定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人有权随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，南郭而村委会经民主程序通过相关决议后，先是通知张辉签订书面合同，张辉拒绝后，南郭而村委会通知张辉搬离养牛基地。因张辉拒不搬出，南郭而村委会提起诉讼。审理中，南郭而村委会增加诉讼请求，要求解除南郭而村委会张辉于2003年签订的养牛基地租赁合同，该变更诉求申请书于2015年5月29日送达张辉，原审认定南郭而村委会关于解除租赁合同的明确意思表示于2015年5月29日送达张辉。第三，从合同目的来看，双方进行租赁经营，有意通过卖奶提成的方式支付使用费用，目的是为了共同赢利，但这一目的未能实现。因双方发生矛盾，南郭而村委会一直没有享受到提成收益，张辉也陈述自养牛至今一直亏损，所以双方的合同目的显然已无法实现。第四，从利益衡平角度来看，养牛基地属于南郭而村集体财产，因养牛基地占用部分村民承包地，南郭而村委会每年都需要补偿被占地村民一定数额的占地补偿费用，故该财产不但不能实现收益，反而亏损严重。而张辉等养牛户长期占用养牛基地而不支付使用费用，侵犯了村集体的利益，且张辉等养牛户也一直亏损经营。因此继续维持这一状况，对南郭而村委会张辉双方的利益都是一种损害。最后，解风福作为南郭而村委会的主任，其虽在笔录中承认当初村委会的承诺是“上挤奶机”，但由于双方没有具体、明确的约定，故对此分歧较大。根据双方的陈述，双方均认可当初是意图让维维乳业公司安装挤奶设备，但因故未成。张辉称原因系解风福拒绝维维乳业公司安装挤奶设备，缺乏证据支持，原审不予采信。第三人没有安装挤奶设备，这是南郭而村委会张辉在经营中产生的风险。这一经营风险，无论让南郭而村委会张辉哪一方承担，都显失公平，应由双方共担较为合理。关于张辉等养牛户提出的南郭而村委会应对张辉的亏损承担赔偿的问题，张辉应在充分考虑双方的约定、经营风险及诉讼风险的情况下，提供关于损失数量、损失原因的相关证据，另行依法予以解决。因张辉没有在本案中提起反诉，不予一并处理。张辉以南郭而村委会没有赔偿其损失为由，拒不同意解除合同，无法律依据。综上，因南郭而村委会解除租赁合同的明确意思表示于2015年5月29日送达张辉，原审确认双方的租赁合同关系于2015年5月29日解除。因租赁合同解除，南郭而村委会要求张辉搬离养牛基地，符合法律规定，原审予以支持。关于张辉搭建的平房1间，其称系经过了南郭而村委会的同意，南郭而村委会对此不予认可，张辉未提交证据予以证实，其也未办理相关建设许可手续，因此南郭而村委会要求张辉拆除搭建的违章建筑，将牛舍恢复原状，符合法律规定，应当予以支持。原审根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十三条第二款、第二百二十七条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决：一、确认原告济南市历城区临港街道南郭而村民委员会与被告张辉之间的牛舍租赁合同关系于2015年5月29日解除。二、被告张辉于本判决生效之日起十日内腾出占用原告济南市历城区临港街道南郭而村民委员会的2处牛舍并搬出养牛基地。三、被告张辉于本判决生效之日起十日内拆除其在养牛基地内搭建的平房1间。如果未按本判决指定的期间履行上述义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费100元，由张辉承担。
上诉人张辉不服原审判决上诉称，被上诉人在2014年8月10日召开村两委会和各小组长会议、2014年8月12日经过全体党员会议以及8月1日全体村民形成的通过向每户村民调查的方式收回上诉人等养牛户使用牛舍的决议，程序不合法，有很多造假之处。根据《中华人民共和国村民委员会组织法》的规定，被上诉人提供的召开会议的方式及程序与法律规定不符，不能作为认定事实的依据。因此，2014年8月14日被上诉人通知上诉人解除养牛基地的使用行为是无效的，上诉人对养牛基地仍具有使用权。被上诉人与奶站签订了20年的合同，专门为养殖小区的养牛户服务，因此，上诉人认为无偿使用奶牛场的行为应当与奶站的经营一致，现在被上诉人私自要求解除合同是一种单方违约行为，违反了诚信的原则。上诉人张辉为了养牛的需要，经村里同意自行修建了1间房屋，当时村委承诺如养牛户自愿放弃养殖奶牛，房屋作价给养牛户予以补偿。请求二审法院查明事实后依法改判或发回重审。
被上诉人南郭而村委会答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。
经本院审理认定，原审判决认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。被上诉人南郭而村委会2002年为发展养牛经济，鼓励村民参与养牛，允许养牛村民占用牛舍进行养牛，由养牛村民长期使用牛舍，村委会从每公斤牛奶中提取0.2元作为村集体收入，用于对被占地农户的占地补偿，但被上诉人南郭而村委会均未与养牛村民签订书面协议。由于挤奶站建设中发生纠纷，致使“养牛村民长期使用牛舍，村委会从每公斤牛奶中提取0.2元作为村集体收入”的合同目的无法实现。被上诉人南郭而村委会在养牛村民长期无偿使用牛舍的情况下，从集体利益出发，要求养牛村民与其签订新牛舍租赁合同，符合民事活动的公平、等价有偿原则。由于上诉人张辉与被上诉人南郭而村委会系无固定期限的牛舍租赁合同关系，在双方无法达成新的等价有偿租赁协议的前提下，被上诉人南郭而村委会要求解除合同，腾出牛舍，恢复原状的请求，符合法律规定，应当予以支持。上诉人张辉加建的房屋，不能证明已经被上诉人南郭而村委会同意，被上诉人南郭而村委会也不同意进行补偿，因此在腾退牛舍时，上诉人张辉应当恢复原状。上诉人张辉上诉提出被上诉人召开村民会议的方式及程序与法律规定不符，不属民事案件审理范围，本院不予审理。上诉人张辉要求按照被上诉人南郭而村委会与奶站经营合同期限，无偿使用牛舍，没有合同依据和法律依据，本院不予采信。因此，上诉人张辉的上诉理由，均不成立，本院不予支持。原审判决正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人张辉负担。
本判决为终审判决。
审判长 韩 松
审判员 孟繁荣
审判员 王云春
二〇一六年二月二十六日
书记员 邢春艳