广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）桂市民一终字第294号
上诉人（一审原告）秦三养。
委托代理人蒋云启，广西古方律师事务所律师。
委托代理人黄楠，广西古方律师事务所律师。
上诉人（一审被告）桂林市冠泰房地产开发有限责任公司。
法定代表人汪国民，董事长。
委托代理人滕芸，该公司法务。
上诉人秦三养、桂林市冠泰房地产开发有限责任公司（以下简称冠泰公司）因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2012）星民初字第1423号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年4月16日受理后，依法组成由审判员徐刚担任审判长，审判员邹高林、代理审判员李艳参加的合议庭，于2013年5月29日公开开庭审理了本案。书记员毛雪梅担任记录。上诉人冠泰公司的委托代理人滕芸，上诉人秦三养及其委托代理人蒋云启，黄楠到庭参加诉讼。本案经批准延长三个月审限，现已审理终结。
一审法院经审理查明：2006年10月29日，原告与被告签订《拆迁补偿安置房屋协议书》一份，约定：被告拆迁原告位于桂林市七星路35号的房屋一套，被告用其开发的东岸枫景6栋的一套住宅与原告进行产权调换，安置房屋超面积部分由原告补足房款；同时还约定：“甲方（被告）应当在安置房交付使用后360日内，将办理权属登记需由甲方（被告）提供的资料报产权登记机关备案。”协议签订后，被告用其开发的位于桂林市七星路35号冠泰.东岸枫景6栋一套房产与原告房产进行置换，置换前的房产面积为63.27㎡，置换后房产面积为88.5㎡，扣除置换面积和赠送6.33㎡互不补差外，超面积部分，由原告按1640元／㎡补足房款。2007年8月9日，被告将安置房交给原告使用。2009年7月15日，桂林市房地产管理局收到被告交付桂林市七星区七星路35号东岸枫景6号楼商品房办证所需的备案材料；原告土地使用权证登记时间为2011年9月15日。2011年10月9日，原告向被告主张违约责任，但被告拒绝支付，故诉至法院，请求法院判令被告向原告支付未在规定期限内办理房产证和土地证的违约金。
另查明：2006年3月，被告向各拆迁房屋业主发出承诺，承诺书中第3点“无论先后签订拆迁安置协议，安置标准一视同仁。如我公司的拆迁补偿安置方案有所调整、又更为优惠，则先期签订协议者可获得同等待遇。”其中，拆迁户刘×香约定的违约责任：延期按新房评估价每日万分之二支付违约金，直至取得新房产权证、土地证。
一审法院审理认为：原告与被告双方签订的《拆迁补偿安置房屋协议书》，是双方真实意思表示，且没有违反法律规定，属有效合同，双方应当按照约定履行各自的义务。该案中，因被告没有在规定的期限内将需由其提供的资料报产权机关备案，已构成违约，应承担违约责任。由于协议书中没有约定违约金，可按房屋款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，但因双方对违约的天数及“总房款数额”争议较大。该院认为：被告违约天数应从被告交付房屋之日起，减除约定办证时间360天，至交件时间之日止（即2009年7月15日止）计算违约天数。据此，被告违约天数，共计346天（即从2007年8月9至2009年7月15日止，其中扣除360天）。原告要求被告支付违约金38084元的诉讼请求过高，应按“总房屋款数额”145140元（88.5㎡×1640元／㎡）×违约天数×相应年利率÷365天=8293.86元，该院予以支持。关于被告发出的《承诺书》是否是要约邀请问题，该份《承诺书》虽系要约邀请，但仅就被拆迁户安置标准一致，并未针对违约金标准一视同仁，故原告要求按照拆迁户刘×香的标准支付违约金，该院不予采信。关于诉讼时效问题，诉讼时效期间从原告知道或者应当知道其权利被侵害起计算，原告自2011年9月15日取得土地使用权证，且于2011年10月9日向被告主张违约责任，没有超过诉讼时效，故被告辩解已过诉讼时效的理由不能成立，该院不予采信。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定，判决：被告桂林市冠泰房地产开发有限责任公司支付原告秦三养的违约金8293.86元。该案收取案件受理费752元（原告已预付该院376元，尚欠376元），由原告负担702元，被告负担50元。
上诉人秦三养不服一审判决，上诉称：一、一审法院认为“总房款数额”应当按房屋套内面积乘以超面积补偿单价，从本案双方在结算表中对房款的计算还包括地下室、附属物、和装饰部分共22482元，因此总房款为167622元；二、一审法院在计算违约天数时只计算到被上诉人交件时间止显然是错误的，应当计算到办好两证之日；三、本案上诉人秦三养的合同中没有约定违约金，但冠泰公司在承诺书中承诺所有被拆迁户的条件一视同仁，而违约条款是合同的主要内容，并且是权利义务的约定应当支付，请求二审法院依法改判冠泰公司向秦三养支付未在规定期限内办理房产证和土地证的违约金38084元，二审上诉费用由冠泰公司负担。
上诉人冠泰公司不服一审判决，上诉称：（一）原一审法院对本案的诉讼时效认定有误，原审法院认定2011年9月21日为秦三养知道或应当知道其权利受到侵害的时间与现实不符，是错误的。且秦三养于2012年9月13日才向法院提起诉讼已经超过法定2年的诉讼时效，依法不应获得支持。（二）原一审判决对“总房款数额”及违约金的约定理解认定有误，本案中，冠泰公司与秦三养并未对违约金达成合意，秦三养因没有举证办证事宜逾期而受到实际损失，但合同中没有对违约金作出相关约定，秦三养在诉讼中主张违约金，不应获得支持。另外，本案中合同所指“总房款数额”应指因房屋置换所计算出的货币金额，即指秦三养实际交付给冠泰公司的对应价款金额而非一审判决所认定的按照房屋套内面积乘以超面积补偿单价。一审判决所计算的总房屋款实际上是指房屋的总价值，而不是秦三养实际支付的价款。请求二审法院依法改判冠泰公司无须向秦三养支付违约金，一、二审诉讼费用由秦三养负担。
综合诉辩双方的意见，当事人对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。
归纳本案争议的焦点为：一、本案是否超过诉讼时效；二、上诉人冠泰公司应否支付违约金及违约金数额。
本院认为：
一、关于本案是否超过诉讼时效的问题。
诉讼时效是从秦三养知道或应当知道其权利被侵害起计算，上诉人秦三养自2011年9月15日取得土地使用证后，并于2011年10月9日向上诉人冠泰公司主张违约责任，没有超过诉讼时效。故，上诉人冠泰公司称本案已过诉讼时效的理由不能成立，本院不予采信。
二、关于上诉人冠泰公司应否支付违约金及违约金的数额问题。
本案中，上诉人冠泰公司与上诉人秦三养签订的《拆迁补偿安置房屋协议书》是双方真实意思的表示，应当按照协议履行各自的义务。协议中没有约定违约金，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，合同中没有约定违约金的，可按房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案是通过置换及对超面积补差价的方式进行的房屋买卖，有关总房屋价款不应当加入地下室、附属物和装饰部分的补偿款，且该部分费用已在向秦三养支付的补偿款中支付，如再将该部分计入总房屋价款，则导致上诉人冠泰房地产开发有限公司双重付费，显然是不公平的。上诉人冠泰房地产开发有限公司未能及时办理房屋所有权登记，上诉人秦三养的房产置换部分及超面积房屋部分的利益同时受到损害，因此，一审以房屋的总房价为房款总额计算出违约金数额正确，应予以维持。上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处分正确，应当予以维护。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费802元，由上诉人桂林市冠泰房地产开发有限责任公司负担50元，由上诉人秦三养负担752元。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 刚
审 判 员 邹高林
代理审判员 李 艳
二〇一三年八月二十八日
书 记 员 毛雪梅