太原市尖草坪区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）尖商初字第12号
原告山西长风房地产开发有限公司。
法定代表人吴贵宝，董事长。
委托代理人赵海山，山西鼎信泽律师事务所律师。
委托代理人张玉林，男，该公司副总经理。
被告山西金广快捷酒店管理有限公司。
法定代表人俞萌，董事长。
委托代理人徐晶，山西科贝律师事务所律师。
原告山西长风房地产开发有限公司与被告山西金广快捷酒店管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告山西长风房地产开发有限公司的委托代理人赵海山、张玉林，被告山西金广快捷酒店管理有限公司的委托代理人徐晶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2007年4月19日，原、被告签订了一份《租赁协议书》，被告租赁了原告位于太原市解放路265号同心泉大厦整体建筑一幢、后院及相关设施设备。合同约定租赁期限为12年，2007年12月1日至2011年11月30日租金为每年110万元；2011年12月1日至2015年11月30日租金为每年115万元；2015年12月1日至2019年11月30日租金为每年120万元，双方约定采取“上打房租”的方式支付租金，在每租赁年度11月1日前付清；如被告不能按时交纳应支付原告的款项，滞纳时间不能超过7天，超过7天原告有权终止合同，收回全部租赁房屋及物业。2012年12月1日至2013年11月30日的租金，依据合同约定，被告应于2012年11月1日前付清，但被告直至2012年12月11日才支付92万元，剩余租金23万元至今未付。2013年12月1日至2014年11月30日的租金，被告亦未按时足额付清。被告的行为已符合合同约定的解除条件，原告于2013年12月14日向被告送达了《合同解除通知书》，解除了双方签订的《租赁协议书》。为了维护原告的合法权益，故诉至法院请求判令：一、确认原告于2013年12月9日向被告发出的《合同解除通知书》有效，认定原、被告在2007年4月19日签订的《租赁协议书》已解除；二、被告将租赁原告的房屋及全部附属设施等财产归还给原告；三、被告向原告支付租赁费23万元及从2013年12月1日起至被告返还房屋之日止的租赁损失费（按每日3150元计算）；四、诉讼费用由被告承担。
被告辩称，一、原、被告已变更了《租赁协议书》关于租金付款期限的约定，被告按期履行了租金支付义务，不构成违约，原告以被告逾期支付租金为由主张解除租赁协议没有事实及法律依据。第一次变更，双方于2008年12月24日签订协议，约定将被告已付供电工程款17万元转为本期应付租金，双方将租金支付期限由每年11月30日前变更为每年12月24日。第二次变更，从2009年12月1日起至2014年11月30日期间的每年租金，双方已将付款期限变更为两期支付，即第一期于每年12月24日前支付92万元，第二期于原告开具该年度租金发票后付清剩余租金。双方虽未采取书面形式，但被告的支付行为和原告受领的行为表明双方已对此形成一致意思表示；二、即使租金的支付期限未发生变更，因原告未开具租金发票，被告享有履行抗辩权，有权在收到租金发票前不支付租金，该行为不构成违约，原告据此主张解除租赁协议，没有事实及法律依据；三、因原告未向被告开具租金发票，被告无法报销入账，故未向原告支付2013年度剩余租金23万元，被告不得以采取私力救济措施，符合公平和诚实信用原则。且根据法律规定，解除权人行使解除权应当在解除权发生之日起1年内行使，逾期未行使的解除权消灭。原告发出解除通知的时间是在被告逾期支付租金之后已满1年，故其解除权已消灭，租赁协议应继续履行。租赁合同应当以违约行为是否阻碍了租赁合同目的的实现为尺度来衡量欠付租金行为的程度和其是否导致合同解除，被告并非故意欠付租金，因原告退回租金才导致本案纠纷，故被告的行为并未导致租赁合同目的无法实现。综上，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。
在庭审中，原告为证明自己的主张，提供以下证据举证说明：
证据一：原、被告的营业执照副本，证明双方的诉讼主体资格。
证据二：2003年4月13日原告与太原市同心泉大厦有限公司签订的租赁协议，证明原告对同心泉大厦拥有转租权。
证据三：2007年4月19日原告与被告签订的租赁协议书，证明双方存在租赁关系。
证据四：2012年12月11日的银行进帐单，证明被告逾期交纳租金的事实。
证据五：合同解除通知书及邮件送达凭证，证明被告违约后原告已向被告邮寄送达了解除通知书，双方的租赁协议已解除。
被告对证据一、二、三无异议，认可；对证据四的真实性认可，但对证明的内容不予认可，认为其逾期支付租金是前几年的交易习惯决定的，双方对租金的支付时间进行了变更；对证据五的真实性认可，但认为原告解除合同的理由不能成立。
被告为证明自己的主张，提供以下证据举证说明：
证据一、支付明细表及支付凭证，证明2007年4月23日至2013年12月18日，被告向原告支付房屋租赁费的情况。双方在合同履行过程中，以实际行动变更了合同约定的条款，被告没有足额支付或超过了时间支付的行为不构成违约。
原告对该证据的质证意见：真实性没有异议，但对证明内容不认可，原告认为被告从租赁房屋以来一直在违约，根据合同约定，变更必须以书面形式且经双方一致同意，故双方并未对合同进行变更。
证据二：原告向被告出具的租赁费发票，证明双方在交易过程中已经变更了租赁协议的条款，对租金的支付时间及开具发票的时间形成了交易习惯，双方都予以认可。
原告对该证据的质证意见：真实性没有异议，但认为支付租金和开具发票是对等义务，被告不能以不支付租金进行抗辩，且合同中没有对原告开具发票的时间进行约定。
综上认证，结合庭审中双方当事人的陈述，本院可以认定的本案事实如下：
2003年4月13日，原告与太原市同心泉大厦有限公司签订了《房产租赁协议》，太原市同心泉大厦有限公司将自己所属的位于太原市解放北路265号的同心泉大厦整体物业租给原告，包括同心泉大厦及大厦后院。租赁期为二十年，从2003年5月18日至2023年5月17日。2007年4月19日，原告与被告签订了《租赁协议书》，出租方为原告山西长风房地产开发有限公司（甲方），承租方为被告山西金广快捷酒店管理有限公司（乙方），合同约定：乙方租赁甲方位于太原市解放路265号（原名同心泉大厦）；房屋建筑面积为3946平方米，占地670平方米，实际建筑面积3953.97平方米；甲方租赁给乙方经营的资源包括房屋主体、房屋附属设施等区域；租赁期限为12年，自2007年5月1日起至2019年11月30日止（其中，2007年5月1日至2007年11月30日为甲方赠予乙方的装修期，免收租金）；租金及交纳方法：采取上打租金的方式给付，费用按每年度支付一次，应在每年度的最后一个月的月底提前一个月付清下一期的费用，自合同生效之日起一周内乙方支付甲方第一期部分租金60万元，截至2007年9月30日，乙方付清第一期剩余租金50万元。以后每年度租金于每年11月1日前付清。具体为：2007年12月1日至2011年11月30日，每年租金110万元；2011年12月1日至2015年11月30日，每年租金115万元；2015年12月1日至2019年11月30日，每年租金120万元；甲方权利和义务：甲方自行承担租赁房屋交付乙方以前的债权和债务；甲方同意给予乙方自场地移交之日起，210天的免装修期；甲方须在合同生效之日起，允许乙方进入场地进行前期的拆除准备工作，并与2007年5月1日前将房屋整体使用权交给乙方，并甲方原有人员全部撤出。乙方权利和义务：本协议生效后，乙方可出资具备资质和资金实力的酒店专业设立公司，执行本协议，该公司承担乙方被授权经营期间内，以乙方名义而产生的相关民事及债权、债务；乙方对甲方的房屋及其附属物有完全的使用权；乙方应按期支付甲方的租金；乙方在租赁经营期间所产生的水、电、暖等相关费用及所涉及的租赁物应承担的相关费用均由乙方承担；变更和转让：在协议规定的期限内，协议条款的变更应取得双方的一致同意，未经一方书面确认，任何一方不得擅自变更、解除、终止本协议的履行；乙方在经营期间未经甲方同意一次性全部转让经营权，乙方应赔偿甲方的全部损失，并承担违约责任；其他约定：如因甲方违约行为导致乙方无法实现合同目的，甲方应赔偿乙方全部项目投资的损失，如因乙方严重违约行为导致甲方无法实现合同目的，乙方应赔偿甲方全部损失；如乙方不能按时缴纳应支付甲方的款项，滞纳时间不能超过7天（含7天），超过7天甲方有权终止合同，收回全部租赁房屋及物业；房屋性质为商业服务业用途，因甲方房屋所有权、土地使用等因素如导致乙方商业酒店营业执照不能办理或导致乙方不能正常经营，甲方应退回乙方所有费用，并承担相应的赔偿责任；通知和表达：本协议要求通知的送达，不论以何种方式传递，均自实际收到之日起生效；双方之间的申请、致函、提出解除合同或其他的要求和通知，均应全部用中文书面文字进行，无书面文字为依据时视为无效表达。合同签订后，原告将所出租房屋交付被告，被告也向原告支付了截止到2012年度的全部租金。被告于2012年12月11日向原告支付了2013年度租金92万元，剩余租金23万元未予支付。
原告于2013年12月14日向被告邮寄送达了《合同解除通知书》，其内容为：2007年4月19日，你公司与我公司签订了《租赁协议书》，通过该协议，你公司承租了我公司享有出租权的位于太原市解放路265号的同心泉大厦，依据上述《租赁协议书》的相关约定，你公司应“上打房租”，即下一租赁年度的房屋租金应于上一年度租赁期限最后一个月月底提前30日交付，逾期超过七日（含七日）我公司有权单方终止合同。现经我公司核实，你公司已有两个租赁年度未能按时足额向我公司支付相应的房屋租金，且逾期交付期限均超过七日，故我公司依据上述协议的有关约定，决定解除上述合同。现特专函通知，请你公司于接到后，立即依据合同约定向我公司移交全部租赁房屋及物业，并积极派人与我公司磋商合同解除的详尽事宜。被告于2013年12月15日签收。
2013年12月18日，锦江之星旅馆有限公司通过网上银行转款92万元到原告银行帐户，未填写款项用途，原告于2014年1月3日将该款项退回。
以上事实有原、被告当庭提供并经质证、认证的证据及双方当庭陈述在案佐证。
本院认为，原、被告于2007年4月19日签订的《租赁协议书》系双方真实意思表示，合法有效。双方均应遵守合同约定，依约履行合同义务。被告未按时向原告支付租金已构成违约，理应按照合同约定及法律规定继续履行向原告支付租金的义务并承担违约责任。被告辩称，双方在履行合同过程中已对租金的支付方式及期限进行了变更，且因原告未向被告开具租金发票，被告享有履行抗辩权，有权在收到发票前不予支付剩余租金，被告的行为不构成违约。原告称，根据合同约定，双方之间的申请、致函、提出解除合同或其他的要求和通知，均应全部用中文书面文字进行，无书面文字为依据时视为无效表达；协议条款的变更应取得双方的一致同意，未经一方书面确认，任何一方不得擅自变更协议的履行。虽然被告在历年来支付租金过程中均未按合同约定时间履行，但被告也未提供双方同意变更租金支付方式及期限的证据，且原告对此不予认可，故被告认为双方已对租金的支付方式及期限进行了变更的辩解意见本院不予采纳。因双方在合同中未对租金开具发票的时间进行约定，被告以原告未开具发票进行履行抗辩没有依据，故被告的该辩解意见，本院不予采纳。原、被告对2012年12月11日被告向原告支付2013年度租金92万元，现欠付剩余租金23万元的事实予以认可，本院对该事实予以确认。锦江之星旅馆有限公司通过网上银行向本案原告银行帐户转帐92万元，因双方没有合同关系，也未说明款项用途，原告将该款项退回，符合市场交易习惯。因被告未按合同约定支付租金，原告按照合同约定于2013年12月14日向被告送达了合同解除的通知，原告行使解除权并无不当。根据法律规定，合同在解除通知到达对方时解除，即原、被告双方于2007年4月19日签订的《租赁协议书》已于2013年12月15日解除，被告应当按照合同约定向原告支付剩余的房屋租金23万元，并将租赁物返还于原告。双方的租赁协议解除后，被告未将租赁物返还于原告，给原告造成了经济损失，故被告应向原告赔偿经济损失，该损失应当按照每日租金3150元从2013年12月1日起计算至实际返还房屋之日止。原告的诉讼请求，符合事实和法律规定，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
确认原告山西长风房地产开发有限公司与被告山西金广快捷酒店管理有限公司于2007年4月19日签订的《租赁协议书》于2013年12月15日予以解除。
被告山西金广快捷酒店管理有限公司将租赁原告山西长风房地产开发有限公司的位于太原市解放北路265号房屋（原名同心泉大厦）及附属设施返还于原告山西长风房地产开发有限公司。
三、被告山西金广快捷酒店管理有限公司支付原告山西长风房地产开发有限公司2013年度的剩余租金人民币23万元。
四、被告山西金广快捷酒店管理有限公司赔偿原告山西长风房地产开发有限公司自2013年12月1日起至实际返还房屋之日止的经济损失，损失按照每日人民币3150元计算。
以上二、三、四项于本判决生效之日起十五日内履行。
如果被告山西金广快捷酒店管理有限公司未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4798元，由被告山西金广快捷酒店管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。
审 判 长 王文忠
审 判 员 赵智宏
人民陪审员 牛艳兰
二〇一四年四月八日
书 记 员 刘珊珊
附：《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。