重庆市江北区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0105民初10362号
原告:何志强，男，1973年9月17日出生，汉族，住重庆市江北区。
被告：傅云霞，女，1986年6月12日出生，汉族，住重庆市万盛区。
原告何志强与被告傅云霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月8日立案后，依法由代理审判员柴世斌适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告何志强、被告傅云霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告何志强向本院提出诉讼请求：请求依法判令被告立即支付原告租金4800元，物管费280元（含水电公摊），水、电、气、垃圾处置费293.18元，违约金3200元，共计8573.18元及资金占用利息（以8573.18元为基数，自2017年3月1日起至付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。本案诉讼费由被告承担。事实和理由如下：2016年8月30日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告租赁原告位于江北区华新村X号附X号X号房屋，租期一年，自2016年9月1日起至2017年8月31日止，月租金1600元，每3个月支付一次，第二次租金在2016年11月20日前支付，租赁期内的水、电、气、物管、卫生费等由被告缴纳。合同签订后，原告将房屋交给被告使用。2017年2月19日，被告将房屋钥匙交还原告，退还租赁房屋，但是被告未按约支付第二次租金和物管、水、电等费用。另，水、电、气、物管、水电公摊费都是由被告交给我，由我向相关部门缴纳。2016年11月21日，其向我转账过412元。后续被告又拖欠的水、电、气、物管（含水电公摊费）我都已经实际缴纳了。
被告傅云霞辩称，涉诉房屋是我租赁的，我确实只交了第一季度的租金，后续租金没有交。房屋问题很多，灯是坏的，其中厨房的灯开不起，客厅的吊灯曾经直接掉了下来，床也不能用，我2016年11月份的时候就给原告反映过，但是原告从来没有过来处理。因为突发情况我才提前终止合同，实际上2016年12月份我就没有在涉诉房屋居住了，2016年12月5日我就通知原告不租了，原告回复我让我尽快交钥匙，办好交接。我就托我朋友把钥匙交给原告，但是原告一直拖到2017年2月份才和我朋友办交接。我们双方之间的租赁合同已经终止了，但是我认为终止的时间是在2016年12月下旬。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的房地产权证、房屋租赁合同、物管费收据、水电公摊费收据、交费截图、交接文书，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月30日，原告（出租方、甲方）将其所有的江北区华新村X号附X号X出租给被告（承租方、乙方）。双方约定：租赁期限从2016年9月1日至2017年8月31日。房屋租金为每月1600元，每3个月交付一次，第二次租金于2016年11月20日之前付清。乙方于本合同签订之日时交纳给甲方押金1600元，租期届满，房屋即设施若无人为损坏、遗失、且水电气费、电话费、有限电视收费、宽带网使用费、卫生费、物管费等费用结算完后，甲方于当日内将押金退还给乙方。租赁期内的水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、物业管理费、卫生费、宽带费等费用由乙方承担，乙方须按时交纳。合同第七条第3款还约定：租赁期内，甲乙双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态：（1）对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的七日内进行维修。�期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。第九条第3款约定：甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除本合同：（1）迟延交付房屋达十日的；（2）交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全健康的；（3）不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。第九条第4款约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：（1）不按照约定支付租金达十日的；（2）欠缴各项费用的金额相当于一个月房屋租金的……第十条“违约责任”约定：1、甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金的两倍向乙方支付违约金并退还押金；乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的两倍向甲方支付违约金，同时甲方可要求乙方将房屋恢复原状并赔偿相应损失，甲方退还乙方押金。3、租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前三十日通知对方，并按月租金的一倍支付违约金，甲方还应退还相应的租金及押金。另，合同附件中载明电表读数为1690、燃气表读数为1618、水表读数为441。
合同签订后，被告向原告支付了首期4800元租金以及两笔共计1800元押金。2016年11月21日，原告向被告催收水电气和物管费，被告通过微信转账给原告412元。
2017年2月19日，原告与被告的委托人杨某在涉诉房屋办理了交接，杨某出具交接文书一份，该交接文书载明已代傅云霞退房，交付钥匙及门禁卡，同时载明了交接时的水表读数为457、电表读数2516.5、燃气表读数为1636.1。
原告2017年2月19日缴纳了涉诉房屋的物管费、水电公摊费420元（每月物管费61.98元、水电�摊费8元）。原告还缴纳了441-457水表读数区间的水费56元（每吨3.5元），其中止数457的抄表时间为2017年1月12日。原告还缴纳了1690-2524电表读数区间的电费433.66元。其中1690-2471（抄表时间为2017年1月4日）区间的电费为406.1元，2471-2524（抄表时间为2017年3月4日）区间的电费为27.56元，电费由“基础电费”和“基金及附加费”两项构成。原告亦在2017年5月缴纳了止数1649之前的所有燃气费（每方1.72元）。
庭审中，被告申请证人杨某出庭作证，证人杨某陈述：被告委托我给原告交付钥匙，我拿到钥匙就给原告打电话，原告一直拖延，没有过来接收。后来2017年2月19日我和原告在涉诉房屋进行了碰面，对水电气读数进行了抄写，我给原告出具了交接文书。原告质证称2017年春节之前证人确实给我打过电话说要交接钥匙，但是我跟被告要求的是结清水电气费�之后才办理交接，因此直到2017年2月19日双方才碰头。被告对证人证言无异议。
庭审中被告还举示一组微信聊天截图，该微信聊天截图显示：2016年12月4日，被告通知原告“我要回去陪倒起娃儿读书，所以我们后面就不租了”；原告问被告“好久退房？”，被告答“应该在下旬吧。”2016年12月6日，原告通知被告“尽快交钥匙给我，我好挂出去租。”2017年1月9日，原告再次给被告发信息“喊他联系我，在租房处办个交接，看下水、电度数。”被告拟证明2017年1月9日原告回复被告要求交接人在租房处办理交接，看下水电度数，并没有说要结清水电气费用。原告质证称真实性无异议。
另，庭审中被告陈述其在2016年12月份即已未在涉诉房屋实际居住。原告举示的2017年1月12日的水表抄表止数为457、2017年2月19日办理交接时抄写的水表止数亦为457，原告举示的气费交费凭证也显示2017年1月、3月未能实际抄表生成账单，综合该系列证据链条，对被告的该项陈述本院予以采信。
本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规之规定，合法有效。双方当事人均应按约行使权利、履行义务。
本案中，对于租赁合同已告终止，原、被告双方均无异议。关键争议点在于：租赁合同的终止时间为何日。合同第十条第3款约定“租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前三十日通知对方，并按月租金的一倍支付违约金，还应退还相应的租金及押金”。原、被告之间的微信聊天记录也可以证明对于被告提前退租一事，原告是同意的，其同意的前提条件即是“退房、交钥匙给我”、“�他（被告的委托人）在租房处办个交接，看下水、电度数”。受被告之托的杨某通过电话联系原告要求办理交接，庭审中原告认可杨某是在2017年春节前电话通知其办理交接。因此，本院认定证人杨某电话联系原告通知办理交接事宜之日即是原、被告间合同终止之时。杨某电话联系原告的具体日期双方庭审中均无法具体确定，仅能指向于2017年春节之前，2017年的春节为1月28日，因此根据举证责任分配原则同时结合原告的自认情况，本院认定2017年1月27日为原、被告双方合同终止之日。
原告认为合同的终止日应为实际办理交接的2017年2月19日，而且之所以迟至2月19日才办理交接，是因为被告没有结清水电费用。对此观点本院不予支持。原、被告租赁期间水、电、气、物管费均由被告支付给原告，再由原告向相关部门缴纳。接到证人杨某电话联系�，原告不到场，双方是无法对水电气止数进行共同记录并结算的。从2017年春节之前证人杨某电话通知原告至2017年2月19日实际办理交接，晚了20余日，此期间不应由被告承担房屋占有使用费。
被告辩称合同的终止日应为2016年12月20日，理由是其已经明确告知原告12月下旬就不再继续租用房屋了。对其辩称本院亦不予采纳。通过微信聊天记录可知，原告询问被告何时退房，被告仅是回应“应该在下旬”，具体日期并未明确，而且被告举示的证据亦未显示其确在2016年12月下旬就已通知原告收取钥匙、办理交接。
综上，本院认定，原、被告双方之间的房屋租赁合同终止时间为2017年1月27日，终止原因系被告提前退租。合同终止之前的欠付房屋租金，被告应支付给原告，金额为1600+1600*27/31=2993.55元。对于原告超过此数额的租金诉讼请求，本院不予支持。
对于原告主张的水电气费。租赁合同上已经载明了被告起租时电、水、气表载明的数据分别为1690、441、1618。2017年2月19日双方办理交接时，抄写的止数分别为2516.5、457、1636.1。原告举示的交费凭证可以证明其已经向相关单位缴纳了该部分水电气费，计费标准水的单价为3.5元、气为1.72元、电为0.4632元，故截止2017年2月19日涉诉房屋产生的水费为（457-441）*3.5=56元、气费为（1636.1-1618）*1.72=31.13元。对于截止2017年2月19日涉诉房屋产生的电费分两段计算：1、原告举示的电费交费凭证显示截止2017年1月4日涉诉房屋用电止数为2471、产生电费406.1元（该笔费用包含“基金及附加费”项目）；2、2017年2月19日交接时抄写的用电止数为2516.5，故从2017年1月4日至2017年2月19日又产生电费（2516.5-2471）*0.4632=21.08元，此段“基金及附加费�金额不详，本院不予计算认定。3、两段电费共计406.1+21.08=427.18元。综上，从被告起租时至2017年2月19日，涉诉房屋共产生水、电、气费共计56+427.18+31.13=514.31元。被告称2016年12月涉诉房屋就已经空置了，其并未实际居住。前述根据相关证据，本院对此事实也予以了认定。此种情况下，2017年2月19日交接时抄写的各项费用止数即是被告实际使用发生的数额，故本院认定，此笔费用由被告承担。
对于物管费、水电公摊费、垃圾处置费。原告举示的交费收据及交费记录显示其已经代为缴纳了合同履行期内涉诉房屋产生的费用，此三项目对应的每月应缴额分别为61.98元、8元、8元，每月共计77.98元。被告需承担的数额为77.98*4+77.98*27/31=379.84元。
综上，被告共需支付原告物管、水、电、气、垃圾处置费、水电公摊费�计514.31+379.84=894.15元，因为2016年11月21日被告曾向原告支付过412元，核减之后，被告还需向原告支付482.15元。对于原告超出此数额的诉讼请求本院不予支持。
对于原告主张的违约金。合同中第十条第3款明确约定了提前退租，被告需按月租金的一倍支付违约金。因此，本院认定被告应向原告支付违约金1600元，原告主张的3200元不符合合同约定，本院不予支持。
综上所述，被告需支付原告租金2993.55元，物管、水、电、气、垃圾处置费、水电公摊费482.15元，违约金1600元。庭审中，原、被告双方均认可被告曾向原告缴纳租金押金1600元、水电押金200元，且均同意以押金径行抵扣被告所欠费用。故抵扣之后，被告仍需向原告支付租金1393.55元，物管、水、电、气、垃圾处置费、水电公摊费282.15元，违约金1600元。
根据合同约定，被告应于2016年11月20日前支付原告下一季度的租金；2017年2月19日双方办理房屋交接、抄写水电气表止数时亦应对水电气及物管、垃圾处置费等进行结算。被告怠于履行上述两项义务，因此原告主张从2017年3月1日起按人民银行同期同类贷款利率计算资金占用利息，于法有据，本院予以支持。对于计算利息的基数，因为双方在庭审中均同意以被告所缴纳押金进行抵扣所欠费用，故分段计算：1、2017年3月1日至2017年7月13日（本案法庭辩论结束之日），以3475.7元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；2、2017年7月14日以后，以1675.7元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付清之日止。原告对于违约金提出的资金占用利息主张，于法无据，本院不予支持。
《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。庭审中，被告虽然辩称涉诉房屋内灯具、家具存在问题对正常居住造成影响，原告也未尽到合理修缮义务。但是其并未举证证明自己进行了自行维修，也未证明因维修投入而影响正常使用。而且从原、被告双方微信聊天记录也可知，灯具、家具问题并非合同提前终止的主要原因。故被告该项辩称理由不能作为其拒交租金及其它费用的合理抗辩。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：
一、被告傅云霞于本判决生效之日起五日内支付原告何志强租金1393.55元；
二、被告傅云霞于本判决生效之日起五日内支付原告何志强物管、水、电、气、垃圾处置费、水电公摊费282.15元；
三、被告傅云霞于本判决生效之日起五日内支付原告何志强违约金1600元；
四、被告傅云霞于本判决生效之日起五日内支付原告何志强资金占用利息，1、2017年3月1日至2017年7月13日（本案法庭辩论结束之日），以3475.7元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；2、2017年7月14日以后，以1675.7元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付清之日止；
五、驳回原告何志强的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国�事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取25元，由被告傅云霞负担。
本判决为终审判决。
代理审判员 柴世斌
二〇一七年七月十八日
书 记 员 叶 丹