湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终2915号
上诉人（原审被告）：邓华，女，汉族，1978年10月11日出生，住湖南省长沙市雨花区。
委托诉讼代理人：范金泉，男，汉族，1974年6月18日出生，住湖南省长沙市岳麓区，系邓华之夫。
被上诉人（原审原告）：长沙永佳物业管理有限公司，住所地湖南省长沙县星沙镇星沙北路2号。
法定代表人：马永华，经理。
委托诉讼代理人：李征，湖南如金律师事务所律师。
上诉人邓华因与被上诉人长沙永佳物业管理有限公司（以下简称永佳公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙县人民法院(2015)长县民初字第04130号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月4日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，双方均没有提出新的证据、事实和理由，合议庭认为不需要开庭审理。本案现已审理终结。
上诉人邓华上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或者发回重审；2、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担；3、对于被上诉人在一审中违反诚实信用原则，使用伪造证据行为依法追究责任。事实和理由：1、被上诉人未遵照履行双方签订的《前期物业管理服务协议》。本案涉诉房屋为开发商委托被上诉人交房，由于所交房屋与合同附件及宣传资料不符，上诉人向被上诉人提交了书面整改意见，并与被上诉人在《前期物业管理服务协议》中明确约定物业管理费的计算从房屋整改完毕后开始，但被上诉人至今未整改，导致房屋空置，被上诉人向上诉人索要物业管理费，违反协议约定。2、被上诉人未通过法定程序来主张拖欠的物业费。业委会应当履行催缴物业费义务，物业公司也应当履行书面催缴义务，逾期仍不缴纳的，物业企业才可以向人民法院起诉。3、被上诉人民事权利的保护超过诉讼时效。4、被上诉人未按照《前期物业管理服务协议》履行物业服务。未履行好安全保卫设施的维护，未按照要求对进出人员及物品进行询问登记和核实，未履行好维护公用设施义务，对小区内各种随意改变住房用途，开设培训班等没有尽到管理义务，对业主的装修未尽到管理职责。综上所述，一审判决认定事实不清，证据不足，请求二审法院查清事实后依法改判或者发回重审。
被上诉人永佳公司辩称，1、被上诉人对上诉人的房屋没有整改义务，与上诉人签订房屋买卖合同的是开发商，即便房屋有质量问题，上诉人应当要求开发商承担维修整改义务。2、被上诉人通过司法途径要求上诉人支付拖欠的物业费没有违反法定程序，业委会督促业主缴纳物业费并非起诉的前置承担或前提条件。3、被上诉人通过了短信书面催收等方式催收，一审法院根据本案实际情况，认定未超过诉讼时效是完全正确的。4、上诉人虽未提交充分证据证明被上诉人未尽到物业服务的相关义务，但一审法院已经�情免除了上诉人的违约金9000余元，上诉人应当向被上诉人支付所拖欠的全部物业管理费。
被上诉人永佳公司向一审法院起诉请求：1.邓华立即支付2006年3月1日至2015年5月31日的物业管理费10714元，违约金9370元（从2006年3月1日暂计算至2015年8月31日止）；2.邓华承担本案全部诉讼费。
一审法院认定事实：根据双方当事人的诉辩主张及举证、质证情况，该院确认如下事实：一、双方当事人无争议事实。1、2005年5月27日，邓华（买受人）与长沙星河苑房地产开发有限公司（出卖人，以下简称星河苑公司）签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定邓华购买幸福里小区Ａ幢9单元08号房，高层住宅，房屋实际面积为88.14㎡。出卖人应于2006年1月31日前将符合合同约定的房屋交付买受人。如因买受人原因，未能按期交付，双方同意视为出卖人已将符合约定标准的商品房交付买受人。买受人有权根据出卖人在交房时向买受人出具的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》中的承诺书面要求出卖人对商品房进行修缮。买受人在接受房屋时，既不提出书面要求，又不接受房屋的，视为出卖人已按期移交符合约定标准的房屋给买受人。2006年2月11日，邓华填写了房屋验收交接表，列明了房屋存在的部分问题（阳台窗户不灵活、护栏未固定好等）。2007年8月4日，邓华（乙方）与永佳公司（甲方）签订了《前期物业管理服务协议》，约定第一年按0.84元/平方米/月收取，第二年0.96元/平方米/月收取，第三年按1.2元/平方米/月收取。物业管理费的计算时间以开发商公告交房之日起收取物业管理费。在《商品房买卖合同》中有约定交房时间的，则按合同约定时间开始收取物业管理费，对不按时办理入伙手续的，均应缴纳全额物业管理费。�因甲方整改不及时或未完成的情况除外。之后，邓华至今未居住在该房屋内，也未交纳物业费。2、2012年5月13日，星沙幸福里小区业主委员会与永佳物业公司签订了《星沙幸福里小区物业服务合同》，约定物业合同期限2年，多层住宅1.44元/平方米，高层住宅1.2元/平方米，业主或使用人应按季度交纳物业费，交费时间为每季第1个月10日前。业主逾期未交纳物业服务费的，按每日万分之五支付违约金。从2012年5月开始，永佳物业公司对于高层住宅实际按1.08元/平方米收取物业费。3、邓华认可永佳公司在早几年前打过几次电话催缴物业费，具体时间不确定。2015年永佳公司以短信方式向邓华催缴过物业费。二、双方当事人有争议的事实。1、房屋是否已交付邓华。永佳公司认为房屋已交付给邓华，邓华认为房屋未整改完毕，至今未交付。该院认为，邓华在2006年2月收到入住�知并办理了验房手续，其验房交接表上所列房屋问题只能说明房屋存在瑕疵，但并不能证明交付的房屋不符合《商品房买卖合同》约定。根据《商品房买卖合同》的约定，应视为该房屋已交付给邓华。2、永佳公司的诉讼请求是否超过诉讼时效。永佳公司认为物业费未过诉讼时效，永佳公司每半年催缴一次物业费。邓华认为永佳公司没有催缴物业费，已超过两年诉讼时效。该院认为，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时计算。因双方在《前期物业管理服务协议》中约定收取物业费的时间如因甲方整改不及时或未完成的情况除外，故物业费收取时间不能从通知入伙之日后（即2006年3月）开始计算。双方于2007年8月签订了《前期物业管理服务协议》，2006年3月至2007年7月期间应认定为整改期间，邓华应于2007年8月起支付永佳公司物业费。现邓华认可永佳公司早几年前以电话的方式向其催缴过几次物业费，2015年亦短信催缴过物业费，永佳公司催缴物业费的行为导致本案诉讼时效多次中断。现电话催缴的时间无法确定，永佳公司至今一直为邓华提供物业服务，综合本案实际情况，该院认定永佳公司的诉讼请求未超过诉讼时效。一审法院认为，《前期物业管理服务协议》及《星沙幸福里小区物业服务合同》对双方当事人均有约束力，双方均应按合同履行。永佳公司为邓华提供了相应的物业管理服务，邓华未按约定缴纳物业费，应当支付永佳公司欠缴的物业费。邓华购买房屋后至今未居住，属于空置房，应支付90%的物业费。故邓华应支付永佳公司2007年8月至2015年5月的物业费8025元（0.84元/月×88.14㎡×12月×90%+0.96元/月×88.14㎡×12月×90%+1.2元/月×88.14㎡×33月×90%+1.08元/月×88.14㎡×37月×90%）。邓华提交的照片显示永佳公司的物业管理服务存在瑕疵。邓华以此为由不交物业费，其方式不当，但情有可原。故该院对永佳公司要求邓华支付违约金的请求不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十条、《湖南省物业收费管理办法》第十九条之规定，判决：一、限邓华于本判决生效后五日内支付长沙永佳物业管理有限公司物业费8025元；二、驳回长沙永佳物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费302元，减半收取151元，由长沙永佳�业管理有限公司负担126元，邓华负担25元。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，上诉人邓华与被上诉人永佳公司签订的《前期物业管理服务协议》及星沙幸福里小区业主委员会与永佳物业公司签订的《星沙幸福里小区物业服务合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。被上诉人为上诉人提供了物业服务，上诉人应当缴纳物业服务费；关于缴纳的金额，一审法院仅考虑上诉人的房屋属于空置房，判决上诉人支付90%的物业费，未考虑从上诉人提交的照片显示被上诉人的物业服务存在瑕疵的实际情况，本院认为根据权利、义务相一致原则，应在此基础上再免除20%的物业服务费较为公平合理，故上诉人应支付的物业费为6420元（8025元☓80%）。上诉人所述的房屋整改问题，可向开发商主张权利，以及《前期物业管理服务协议》中约定的整改，并未明确是对上诉人私有房屋的整改，故上诉人以此拒交物业费的理由不能成立，本院不予支持。上诉人提出本案超过诉讼时效的上诉意见，无事实和法律依据，本院不予支持。被上诉人以诉讼的方式要求上诉人支付物业费也并无不妥。
综上所述，上诉人邓华的上诉请求部分成立，本院依法对上诉人应当缴纳的物业费予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、变更湖南省长沙县人民法院(2015)长县民初字第04130号民事判决第一项为：限邓华于本判决生效后五日内支付长沙永佳物业管理有限公司物业费6420元；
二、撤销湖南省长沙县人民法院(2015)长县民初字第04130号民事判决第二项；
三、驳回长沙永佳物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费151元，二审案件受理费302元，共计453元，由上诉人邓华负担151元，被上诉人长沙永佳物业管理有限公司负担302元。
本判决为终审判决。
审 判 长 何豪杰
审 判 员 曾庆军
代理审判员 黄 琦
二〇一六年十一月二十三日
书 记 员 何冰洁
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。