广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）钦南民初字第249号
原告沈琼玑，居民。
原告林昀昀，居民。
原告黄志光，居民。
原告周宇，居民。
原告符进春，居民。
原告宋传珍，居民。
原告符玉辉，居民。
委托代理人黎景彬，广西铭德律师事务所律师（上述七原告的共同委托代理人）。
被�中房集团南宁房地产开发公司。
住所地，南宁市民族大道***号。
法定代表人陆劲忠，总经理。
委托代理人吴静，广西同望律师事务所律师。
被告南宁市城市建设发展总公司。
住所地，南宁市桃源路**号。
法定代表人蔡晓东，总经理。
委托代理人林籽光，广西同望律师事务所律师。
原告沈琼玑、林昀昀、黄志光、周宇、符进春、宋传珍、符玉辉诉被告中房集团南宁房地产开发公司（简称“中房公司”）、南宁市城市建设发展总公司（简称“城建公司”）合资合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2014年1月22日立案受理，依法由审判员陆善权适用简易程序，于2014年6月18日公开开庭进行了审理。七原告的委托代理人黎景彬，被告中房公司的委托代理人吴静及被告城建公司的委托代理人林籽光均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
七原告诉称，2010年1月26日，原告委托董喜英与被告中房公司签订《项目合作合同》、《项目转让合同》，约定原告与被告共同合作开发土地，并由被告中房公司提出此后与被告城建公司（被告中房公司的子公司）继续签订《项目合作合同》、《项目转让合同》，此后原告委托董喜英与被告城建公司签订《项目合作合同》、《项目转让合同》。此后，两被告一直未对上述土地进行投资开发，自2010年1月26日至今，土地一直闲置未使用，被告的行为已严重违约，损害了原告的合法权益，请求人民法院判决：一、解除原告与被告中房公司签订的《项目合作合同》、《项目转让合同》和解除原告与被告城建公司签订的《项目合作合同》、《项目转让合同》；二、两被告承担连带责任赔偿给原告的土地折旧费2192900元（从2010年1月26日至2014年1月22日折旧费，以后至判决生效的另计）；三、两被告承担连带责任支付给原告的《项目合作合同》约定的钦国用2005第A0552号地块总价值的利息（利息计算，以评估地价28958800元按中国人民银行长期银行贷款利率计至起诉之日，以后至判决生效的另计）；四、两被告承担连带责任支付给原告违约金（以合同总标的50000000元按每日万分之二从2010年1月26日计至2014年1月22日，以后至判决生效的另计）。
被告中房公司辩称，一、2010年1月26日，原告与被告中房公司签订的《项目合作合同》未生效。该合同第七条第3点约定，本合同由双方签字并加盖单位公章生效。但七原告在合同中并未签字，合同约定的生效条件没有满足，因此，《项目合作合同》未生效。二、即使《项目合作合同》生效，该合同也已经终止。根据《项目合作合同》第五条甲方责任第1点约定：“如本项目容积率审批范围不在6.0-7.0（含）之间的，双方可就分成条款签订补充�议，如协商不成的，则本合同终止，甲方应在容积率批复结果之日起90日内退回乙方已支付的所有款项（不计利息）”。根据钦州市住房和城乡建设委员会2012年5月17日《用地、建筑、市政工程规划设计要点》，项目地块容积率调整为7.29，容积率审批范围不在6.0-7.0（含）之间。双方也一直未按第五条甲方责任第1点约定就分成条款签订补充协议，因此满足合同约定的终止条件，合同自然终止。三、项目不能正常推进，并非系被告中房公司的过错造成，被告中房公司不存在任何违约行为。1、原告一直未能提供董喜英的有效授权，致使《项目合作合同》是否生效存在瑕疵。2、即使《项目合作合同》生效，根据合同第一条第5点约定，如果增容费超过20万元／亩，则双方应另行协商该费用的承担方式。根据钦州市国土部门的通知，增容费用总共需缴纳6215618元，每亩需补缴62.15618万元，超过合同约定的20万元／亩的范围。双方均未就该费用的承担方式进行协商。3、审批的容积率未在合同约定范围之中，双方亦未能协商达成一致，为此，合同约定的终止条件已满足，导致合同终止。四、既然被告中房公司不存在违约行为，那么原告主张的违约金没有法律和事实依据。1、原告主张土地总价值的利息，无法律上或合同上依据。首先，本案中，被告中房公司与原告并不存在借贷关系，而是合作关系，从法理上来讲，不需要支付利息。其次，合同所涉地块，原告并未交付给被告中房公司占有。2、双方所签订的合同中，亦没有约定土地折旧为一事项，因此，原告主张土地折旧费也没有法律或合同上的依据。3、原告按逾期付款主张违约金也没有法律或合同上的依据。合同第六条第1点约定：“如果乙方未能按约定支付给甲方项目履约保证金及售房分成款，每延误一天，乙方按应付款项的万分之二计算违约金向甲方支付。”从目前履行的情况看，被告中房公司已支付履约保证金200万元，但随后原告就本地块另行与被告城建公司进行合作，被告中房公司自然无需再支付任何的保证金或其他款项。即使《项目合作合同》仍然有效，但售房分成款尚未届至应付时间，被告中房公司依合同约定尚无需支付。综上，请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
被告城建公司辩称，一、原告与被告城建公司签订的《项目合作合同》未生效。该合同第七条约定“本合同由双方签字并加盖公章，自乙方上级部门南宁市国有资产监督管理委员会批复同意之日起生效”。但截至目前，尚未有南宁市国资委的批复意见，因此，《项目合作合同》未生效。而《项目转让合同》实际上系以《项目合作合同》顺利进行为前提，如果《项目�作合同》未生效的，《项目转让合同》也无法履行。二、即使合同已经生效，原告的诉讼请求也不应得到支持。理由：（一）、《项目合作合同》按约定已经终止。《项目合作合同》第五条甲方责任第1点约定：“如本项目容积率审批范围不在6.0-7.0（含）之间的，双方可就分成条款签订补充协议，如协商不成的，则本合同终止，甲方应在容积率批复结果之日起90日内退回乙方已支付的所有款项（不计利息）”。根据钦州市住房和城乡建设委员会2012年5月17日《用地、建筑、市政工程规划设计要点》，项目地块容积率调整为1.0-7.29，容积率审批范围已经不在6.0-7.0（含）之间。根据上述约定，双方应就分成条款签订补充协议，否则，合同终止。但截至目前，双方尚未就分成条款达成任何协议。因此，《项目合作合同》已经终止。（二）、原告主张土地总价值的利息，无法�上或合同上依据。从双方《项目转让合同》来看，被告城建公司付款义务还没届至，其最早的一笔在项目更名过户完成之日起5个工作日内。而项目更名过户需要在项目投资达到开发投资总额的25%的时候方符合更名过户的条件。而由于容积率的变更，导致双方至今仍未能对分成条款协商一致，土地至今未动工，更谈不上符合更名过户的条件了。因此，被告城建公司也不存在逾期付款而需要支付利息的可能性。（三）、双方所签订的合同中，亦没有约定土地折旧为一事项，因此，原告主张土地折旧费也没有法律或合同上的依据。（四）、原告主张违约金也没有法律或合同上的依据。《项目合作合同》已经终止，被告城建公司自然无需支付任何费用，也就不可能存在违约金这一说法。即使《项目合作合同》仍然有效，但售房分成款尚未届至应付时间，被告城建公司依合�约定无需支付。因此，被告城建公司不存在违约行为，无需向原告支付任何违约金。三、项目不能正常推进，并非系被告城建公司的过错造成，被告城建公司不存在任何违约行为。双方均未在合同中约定项目何时进行开发、被告城建公司何时应当进行第一笔资金的投入。因此，从法律角度来讲，属于履行期限不明。且随后双方所约定的合同终止条件成就，合同已经终止。即使双方签订的《项目合作合同》仍然有效，但双方约定的容积率在2013年6月25日才获得国土部门的认可，且按合同第一条第5点约定，如果增容费超过20万元／亩，则双方应另行协商该费用的承担方式。根据钦州市国土部门的通知，增容费用总共需缴纳6215618元，每亩需补缴62.15618万元，超过合同约定的20万元／亩的范围。双方均未就该费用的承担方式进行协商。因此，导致项目迟迟无法推进，被告城�公司不存在过错，无需承担违约责任。综上，请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明，2010年1月26日、2012年2月16日，七原告委托董喜英分别与被告中房公司、城建公司签订《项目合作合同》、《项目转让合同》，两份《项目合作合同》均约定原告以土地使用权作为项目投资合作开发建设位于钦州市河东区南珠东大街钦国用2005年第A0552号地块（约10亩），用途为住宅及商业，合作项目容积率暂按6.0-7.0，由被告协助原告办理容积率调整的相关手续。增容费用原则上由被告承担，如增容费用超过20万元／亩，则由双方另行协商该费用的承担方式。项目投资达到开发投资总额的25%时，原告应在两个月内将项目转让到被告或被告指定的公司名下，由被告独立开发经营并更名过户，双方另行签订项目转让合同。项目合作分成及支付方式为按售房款总额，原告27%、被告73%的分成比例计算，双方同意原告分得售房款为5000万元，其余为被告应分得的售房款。本合同签订后被告向原告支付履行合同保证金600万元，该保证金抵作被告支付给原告最后一笔售房分成款。支付方式为：本合同生效后五日内支付200万元，本项目容积调整为6.5的政府批文下达之日起5个工作日内，支付400万元。项目主体封顶之日起360天内，支付余下售房分成款，均经转帐形式转入原告批定帐户。项目开发建设，被告负责进行项目的开发经营，项目的各种报批报建手续由被告负责，原告予以协调，报批、报建费用由被告负责。同时还约定，如本项目容积率审批范围不在6.0-7.0（含）之间的，双方可就分成条款签订补充协议，如协商一致不成，则本合同终止，原告应在容积率批复结果之日起90日内退回被告已支付所有款项。如被告未能按约定支付给原告项目履约�证金及售房分成款，每延误一天，被告按应付款项的万分之二计算违约金支付给原告。两份《项目转让合同》均约定对合作开发建设地块，当项目达到开发投资总额的25%，并符合项目转让条件时，原告按双方在《合作合同》的约定将项目（含土地使用权等全部项目权利）转让到被告或被告指定的公司名下，并更名过户。转让价格为5000万元，同时还对支付方式及违约责任作了明确约定。签订合同后，被告中房公司于2010年3月1日将履约保证金200万元付给原告。原告委托被告中房公司向钦州市住房和城乡建设委员会（以下简称“钦州市住建委”）办理规划调整的有关事项，2012年2月20日被告城建公司依据原、被告签订《项目合作合同》的约定又将履约保证金400万元支付给原告。2012年5月17日钦州市住建委作出了《用地、建筑、市政工程规划设计要点》（规划号：GH2012071），批准该项目用地性质为住商综合用地，用地按容积率1.0＜R≤7.29。2013年6月25日钦州市国土资源局下发《交费通知》，要求原告补交土地增容费6215618元。2013年6月26日、27日原告的代理人董喜英向被告城建公司发出《关于合作项目增容交款的函》、《关于加快按照国家规定时限建设的函》，要求被告城建公司按时交纳增容费，并要求被告城建公司应严格按国家规定的时间开发建设。但被告对土地增容费的问题没有与原告进行协商承担方式。2013年11月5日原告的代理人董喜英再次向两被告发出《关于要求尽快开工建设的函》，函告已具备开工建设条件，由于该项目的土地运作长达近4年，大大超出了合理的建设期限，并使该项目的土地有被定性为闲置土地的危险，要求两被告于2013年11月20日前开工建设，并按合同要求付款，如因不履行合同造成的一切损失和法律后果由两被告负责。但两被告没有向有关部门申请规划、报建手续，至今该项目尚未开发建设，为此，原告向本院提起诉讼，遂提出上述诉讼请求。
另查明，在审理过程中，原告申请本院委托有关部门对2010年1月26日原告与被告中房公司签订合同时位于钦州市河东区南珠东大街钦国用2005年第A0552号地块的土地使用权市场价格及2010年1月26日至2014年1月22日折旧费进行评估。本院依法委托了广西万宇房地产评估有限公司进行评估，土地使用权市场价格为28958800元，2010年1月26日至2014年1月22日折旧费（即摊销费用）2192900元，土地日折旧费为1505.75元。
上述事实，有七原告出具给董喜英的委托书、钦国用2005年第A0552号土地使用权证、两份《项目合作合同》、两份《项目转让合同》、电汇凭证两份、钦州市住建委的《用地、建筑、市政工程规划设计要点》、钦州市国土资源局的《交费通知》、《关于合作项目增容交款的函》、《关于加快按照国家规定时限建设的函》、《关于要求尽快开工建设的函》、广西万宇房地产评估有限公司的评估报告书及双方当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为，当事人依法可以委托代理人订立合同。公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。本案中，七原告委托董喜英分别与被告中房公司、城建公司签订《项目合作合同》、《项目转让合同》，是双方当事人的真实意思表示，程序和内容没有违反法律、法规禁止性的规定，均属有效合同，对双方当事人具有法律约束力。两被告辩称七原告未在《项目合作合同》上签名，合同未生效的抗辩理由不成立，至于被告城建公司辩称《项目合作合同》未经其上级部�南宁市国有资产监督管理委员会批复同意，合同未生效，本院认为，原告与被告中房公司签订合同后，被告中房公司已支付了200万元履约保证金给原告，被告中房公司属国有企业，国有企业应经国资监管部门同意才能开发土地，而被告中房公司在诉讼中没有否认未经国资监管部门的批准。原告与被告城建公司签订合同后，被告城建公司支付了履约保证金400万元给原告，被告城建公司已履行合同的部分义务，合同已经生效。合同签订后，双方当事人应当全面履行合同约定义务。从本案的事实及证据材料综合来看，虽然两被告分别与原告签订合同的时间不同，但合同约定开发项目的土地及其他条款内容基本一致，并且两被告分别支付了履约保证金给原告，应认定两被告共同与原告合资合作开发房地产，两被告应共同履行合同约定义务。根据钦州市住建委作出的（规划号：GH2012071）《用地、建筑、市政工程规划设计要点》，批准该项目用地性质为住商综合用地，用地按容积率1.0＜R≤7.29。调整后容积率1.0＜R≤7.29已包含在合同约定容积率6.0-7.0（含）之内，两被告辩称容积率没有达到6.0-7.0，根据《项目合作合同》第五条甲方责任第1点约定本合同终止的理由不成立，本院不予采信。至于增容费的问题，钦州市国土资源局下发《交费通知》，原告已发函告知被告，但被告没有依照合同约定与原告协商该费用的承担方式，应归责于被告方。容积率调整后，两被告已完全具备开工建设条件，经原告两次发函要求两被告开工建设，但两被告在合理期限内没有履行合同义务进行开工建设，两被告的行为已构成了根本性违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项规定“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”，当事人可以解除合同。因此，原告请求解除与两被告签订的《项目合作合同》、《项目转让合同》，合法有据，本院予以支持。由于两被告违约导致合同不能履行，造成原告的土地使用权使用年限缩短，应当赔偿给原告土地使用权折旧费2192900元（2010年1月26日至2014年1月22日折旧费2192900元；从2014年1月23日至本案判决生效之日止，每天按1505.75元另计］。同时，两被告均承认项目不能正常推进，没有约定何时开发，履行期限不明的，原告随时有权要求被告履行合同，但两被告经原告多次催促履行合同而不予理采，迟延履行合同义务，也不积极与原告协商解决有关事宜。合同约定项目各种报批报建手续由被告负责办理，因被告的消极态度致使合同不能履行是两被告过错造成的，应承担违约责任，支付违约金给原告，因双方没有约定合同履行期限，�告请求从2010年1月26日起按每日万分之二计付违约金不当，违约金应按合同约定标的转让价款5000万元的30%支付。由于两被告支付违约金后，两被告的违约行为已得到了惩罚，原告请求支付地块总价值的利息，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、解除原告沈琼玑、林昀昀、黄志光、周宇、符进春、宋传珍、符玉辉与被告中房集团南宁房地产开发公司于2010年1月26日签订的《项目合作合同》、《项目转让合同》；
二、解除原告沈琼玑、林昀昀、黄志光、周宇、符进春、宋传珍、符玉辉与被告南宁市城市建设发展总公司于2012年2月16日签订的《项目合作合同》、《项目转让合同》；
三、被告中房集团南宁房地产开发公司、南宁市城市建设发展总公司赔�土地使用权折旧费给原告沈琼玑、林昀昀、黄志光、周宇、符进春、宋传珍、符玉辉（土地使用权折旧费计算，从2010年1月26日起计至2014年1月22日止为2192900元，从2014年1月23日至本判决生效之日止的土地使用权折旧费，按每日1505.75元依法另计）；
四、被告中房集团南宁房地产开发公司、南宁市城市建设发展总公司支付违约金15000000元给原告沈琼玑、林昀昀、黄志光、周宇、符进春、宋传珍、符玉辉；
五、驳回原告沈琼玑、林昀昀、黄志光、周宇、符进春、宋传珍、符玉辉的其他诉讼请求。
案件受理费89943元，减半收取44972元，评估费53000元，合计97972元，由原告沈琼玑、林昀昀、黄志光、周宇、符进春、宋传珍、符玉辉负担12456元，被告中房集团南宁房地产开发公司、南宁市城市建设发展总公司负担85516元（原告已预交，两被告在履行义务时一并付给原告）。
上�判决规定的债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行，或向本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院，并在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费89943元（直接汇入银行帐户。开户行：农行钦州分行榕树分理处；开户名称：钦州市中级人民法院诉讼费汇缴专户；开户帐号：73×××20），逾期不交也不提出缓、减、免交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员 陆 善 权
二〇一四年八月十五日
书记员 欧阳效阳