湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0103民初6953号原告：武汉市威特油墨制作有限公司。法定代表人：王毅民，总经理。委托诉讼代理人：马小兵，北京盈科（武汉）律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：湖北省通城县商务局。法定代表人：卢华山，局长。委托诉讼代理人：陈冰，湖北泰元律师事务所律师。代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：杜开龙，男，1970年11月29日出生，汉族，湖北省通城县商务局干部，住湖北省通城县。代理权限为特别授权。第三人：武汉市江汉区房地产公司。法定代表人：肖汉江，经理。委托诉讼代理人：田凤华，女，1969年4月20日出生，汉族，武汉市江汉区房地产公司职员，住武汉市江汉区。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：熊慧，女，1984年9月16日出生，汉族，武汉市江汉区房地产公司职员，住武汉市江汉区。代理权限为特别授权。第三人：戴逢春，男，1959年10月18日出生，汉族，住武汉市江汉区。委托诉讼代理人：戴文翱（系第三人戴逢春之子），男，1986年10月27日出生，汉族，住武汉市江汉区。代理权限为特别授权。原告武汉市威特油墨制作有限公司（以下简称威特公司）与被告湖北省通城县商务局（以下简称通城商务局）、第三人武汉市江汉区房地产公司（以下简称江汉房地公司）合同纠纷一案，本院于2016年9月6日受理后，被告通城商务局申请追加戴逢春为本案当事人，经审查本院依法通知戴逢春作为第三人参加诉讼。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告威特公司的委托诉讼代理人马小兵、被告通城商务局的委托诉讼代理人陈冰、杜开龙、第三人江汉房地公司委托诉讼代理人田凤华、第三人戴逢春的委托诉讼代理人戴文翱到庭参加诉讼。诉讼中，原告威特公司提出保全申请，本院依法裁定对被告湖北省通城县商务局的派出机构“通城县人民政府驻武汉办事处商业采购组”位于武汉市XX区XX巷XX号房屋的使用权予以查封。本案现已审理终结。原告威特公司向本院提出诉讼请求：1、被告通城商务局按照协议协助办理武汉市XX区XX巷××号房屋使用权的过户手续；2、被告通城商务局承担因未及时交付房屋给原告威特公司造成的损失260000元；3、被告通城商务局承担本案诉讼费用。事实与理由：2011年7月4日，原告威特公司与被告通城商务局的派出机构“通城县人民政府驻武汉办事处商业采购组”（以下简称汉办商业采购组）签订了房屋转让协议，后于2014年8月签订补充协议，约定以总价5800000元的价格将汉办商业采购组位于武汉市XX区XX巷××号房屋的使用权转让给原告威特公司，原告威特公司先后以支票或现金的方式向被告通城商务局派出机构的负责人支付了购房款5800000元。依照协议，汉办商业采购组应提供相应文件协助原告威特公司办理房屋的过户登记手续。但汉办商业采购组负责人以机构调整、人员调动频繁为由，一再拖延推诿。为此，原告威特公司诉至法院，请求判如所请。被告通城商务局辩称，第三人戴逢春以汉办商业采购组的名义与原告威特公司签订的武汉市XX区XX巷××号房屋承租权转让协议无效，双方属于恶意串通虚假交易，损害被告通城商务局利益。第三人江汉房地公司述称，对原、被告之间的房屋使用权转让不知情，后来才知晓，目前该房屋仍登记在汉办商业采购组名下。第三人戴逢春述称，原告威特公司所述所实，被告通城商务局已对诉争房屋放弃使用权，本人确已将该房屋使用权出卖给原告威特公司。当事人围绕诉讼请求依法提交了以下证据：《武汉市城镇公有房屋非住宅租约》、《武汉市特种行业许可证》及证明，原告威特公司与汉办商业采购组签订的《协议书》及《补充协议》，银行电子回单、《关于商业汉办拆迁情况的说明》、会见笔录、房屋租金收支明细账、收款收据、《中共通城县委文件》、《通城县人民政府办公室文件》、关于通城汉办承租直管公房情况的说明、调查笔录及当事人陈述等证据材料。以上证据均经庭审质证属实，本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：武汉市XX区XX巷××号房屋系国有直管公房，该房屋产权人为第三人江汉房地公司，承租人为汉办商业采购组。该汉办商业采购组系通城县原商业局的派出机构，不具有法人资格。2002年5月22日，通城县委县政府印发《中共通城县委通城县人民政府关于县直机关机构改革的实施意见》隽发[2002]8号文件，正局级事业单位的商业局改为经济实体，即商业总公司，隶属经济贸易局管理，其行业管理职能划归经济贸易局。2011年4月2日，通城县人民政府办公室印发《关于印发的通知》的隽政办发[2011]59号文件，根据咸办发[2010]16号文件精神，组建通城县商务局，负责全县国有商贸企业管理……；撤消县商业总公司，其正式人员整体划转县商务局。因此，汉办商业采购组现隶属于被告通城商务局。另查明，第三人戴逢春（现在湖南省常德市德山监狱服刑）系原湖北省通城县茶叶饮料厂的职工，1994年到汉办商业采购组任负责人。汉办商业采购组的主要职能是为通城县原商业局所属企业在汉开展业务提供住宿、招待服务，第三人戴逢春在汉办商业采购组任职期间，每年向通城县原商业局缴纳一定的承包费，2001年后再未向通城县原商业局等主管部门缴纳承包费。再查明，2011年7月4日，原告威特公司与汉办商业采购组签订了《协议书》，约定由汉办商业采购组将武汉市XX区XX巷××号房屋的承租使用权有偿转让给原告威特公司，转让价格为3000000元，转让价款于2011年10月31日前付清；汉办商业采购组应当于2012年1月31日前将上述房屋完整交付给原告威特公司使用。协议还约定，汉办商业采购组保证转让房屋承租使用权的行为已经过相关主管部门批准同意，转让手续合法，无任何瑕疵；保证所转让给原告威特公司的房屋租赁使用权属清晰，无任何抵押、查封、担保等；如汉办商业采购组隐瞒原告威特公司，骗取原告威特公司信任签订转让协议的，原告威特公司有权随时解除本协议，汉办商业采购组除应向原告威特公司退还所收取的转让金3000000元及银行同期贷款四倍利息之外，还应赔偿原告威特公司因此产生的一切损失，包括但不限于原告威特公司对房屋的装修装饰损失、该房屋市场价值的增值损失、租金损失、可得利益损失、以及原告威特公司可能为此支出的诉讼费、保全费、律师费、公证费等一切损失，除此之外，汉办商业采购组自愿再向原告威特公司赔偿500000元。协议还约定，本协议生效后，即由原告威特公司享有该房屋的租赁使用权，汉办商业采购组失该房屋的一切权利；该房屋在承租使用中产生的相应义务（如向房管所交纳租金等）也由原告威特公司承担；汉办商业采购组保证提供齐全完备的资料，协助原告威特公司到房产管理部门办理承租使用权的过户变更手续，并保证将房屋承租使用权过户变更到原告威特公司名下。如果不能办理过户的一切法律责任由汉办商业采购组承担……；本协议自双方签章后生效。合同签订后，双方在合同上盖章，汉办商业采购组的负责人戴逢春（本案第三人）及原告威特公司的法定代表人王毅民在合同上签字确认。2014年8月28日，原告威特公司与汉办商业采购组签订《补充协议》，约定因汉办商业采购组经营困难，房地产市场价值又不断上涨，原告威特公司同意在原房屋转让价款3000000元的基础上增加2800000元，原告威特公司以共计5800000元的价款取得武汉市XX区XX巷××号房屋的公房承租权，增加的转让价款已支付到位。协议还约定，汉办商业采购组应负责出具完整的批文和办证所需的文件，因相关部门的机构及人员调动频繁，无法在原约定期限内完成，原告威特公司同意顺延直至过户手续办理完毕，但给原告威特公司造成的损失应给予赔偿，双方同意另行据实协商。《协议书》和《补充协议》签订前后，原告威特公司以转账和现金方式向汉办商业采购组的负责人即第三人戴逢春（汉办商业采购组无银行对公账户）支付了房屋转让款共计5800000元，转让房屋（武汉市XX区XX巷××号）现由原告威特公司占有、使用。还查明，汉办商业采购组原承租第三人江汉房地公司的位于武汉市江汉区大江家院75号房屋，建筑面积为346.79平方米。1997年底，该房屋危改拆除，第三人江汉房地公司将汉办商业采购组的承租房屋调整搬迁至XX区XX巷××号房屋，建筑面积为368.5平方米，月租金为1788.90元。因搬迁后的房屋面积增加了21.71平方米，需向第三人江汉房地公司缴纳新增面积的房屋结构补偿费18000元。同时，搬迁后的房屋重新装修、购置设备及物品等也需要费用。上述费用均由汉办商业采购组承担，通城县原商业局未向汉办商业采购组另行拔款。截止2017年3月，登记在汉办商业采购组名下的XX区XX巷××号房屋尚欠第三人江汉房地公司房屋租金207511.80元。本院认为，一、关于原告威特公司与“汉办商业采购组”签订的合同效力问题。1、《武汉市城镇公有房屋非住宅租约》中，武汉市XX区XX巷××号房屋的承租人登记在无主体资格的“汉办商业采购组”名下，系历史原因所致，但实际承租人应为具有法人资格的通城县原商业局、机构改革后的原商业总公司、职能配置后的通城县商务局。因“汉办商业采购组”无主体资格，其与原告威特公司签订的《协议书》及《补充协议》，实际是“汉办商业采购组”的负责人即第三人戴逢春与原告威特公司签订的转让协议。尽管第三人戴逢春称“商业局负责人已放弃该房屋的承租权……”，但无证据证实，且第三人戴逢春不能提供被告通城商务局同意转让该房屋使用权的授权和追认的证据。因此，第三人戴逢春的转让行为应为无权处分。2、《武汉市城镇公有房屋非住宅租约》记载，武汉市XX区XX巷××号房屋的承租人为“汉办商业采购组”，属对外公示行为，原告威特公司与“汉办商业采购组”签订的《协议书》中载明了“汉办商业采购组保证转让房屋承租使用权的行为已经过相关主管部门批准同意，转让手续合法，无任何瑕疵……”等内容，故原告威特公司有理由相信“汉办商业采购组”对该房屋享有转让使用权的权利。且原告威特公司已向“汉办商业采购组”负责人即第三人戴逢春支付了全部的转让款，并已实际占有该房屋，被告通城商务局也未提供证据证实转让价格不合理。因此，原告威特公司属善意取得。3、针对“汉办商业采购组”负责人即第三人戴逢春陈述：“汉办商业采购组从大江家院75号搬迁至XX巷××号时，要向第三人江汉房地公司缴纳房屋结构补偿款，新搬迁房屋要装修、添置设备及物品等，也需要资金。经向商业局领导报告后答复，上述费用由本人承担，工资及社保都由本人解决，该房屋的使用权归本人……”，结合原通城县商业局未向“汉办商业采购组”拔付房屋增加面积补偿款和其他费用及2001年以后“汉办商业采购组”未向通城县原商业局等上级主管部门缴纳承包费、上级主管部门也未向其催缴承包费的事实，证实通城县原商业局或原商业总公司等主管部门对“汉办商业采购组”及其承租使用的房屋疏于管理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，被告通城商务局未对第三人戴逢春的转让行为予以追认，第三人戴逢春的转让行为构成无权处分。但从鼓励交易和保障交易安全及秩序看，原告威特公司受让该房屋使用权属善意的，并以合理的价格向出让方支付了价款，且已实际占有、使用该房屋。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。当事人善意取得其他物权的，参照前款规定。本案中，房屋承租使用权具有准物权的性质，可参照适用上述有关物权的法律规定。因此，原告威特公司与“汉办商业采购组”负责人戴逢春签订的房屋使用权转让协议合法有效，双方应按协议全面履行义务。二、关于原告威特公司要求赔偿损失问题。原告威特公司主张因汉办商业采购组未及时交付房屋给原告威特公司造成了损失，庭审中，原告威特公司当庭陈述《协议书》签订后已交付了房屋。该房屋现由原告威特公司占有使用，且原告威特公司未提供其实际损失的证据，应承担举证不能的法律后果。三、关于被告通城商务局辩称第三人戴逢春与原告威特公司法定代表人王毅民恶意串通虚假交易的问题。汉办商业采购组无银行对公账户，第三人戴逢春作为汉办商业采购组的负责人，确认收到了原告威特公司及其法定代表人王毅民支付的全部款项，且有银行电子回单及第三人戴逢春的陈述等证据予以证实。因此，原告威特公司已向汉办商业采购组负责人即第三人戴逢春实际支付了房屋使用权转让的对价，被告通城商务局也未向本院提供双方恶意串通虚假交易的证据。因此，被告通城商务局的上述抗辩理由，本院不予采信。综上所述，原告威特公司要求被告通城商务局继续履行合同、协助办理房屋使用权过户手续的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。原告威特公司要求被告通城商务局赔偿损失的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。被告通城商务局辩称第三人戴逢春与原告威特公司的法定代表人恶意串通的抗辩理由，未提供证据证实，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十一条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告湖北省通城县商务局于本判决生效后十日内协助原告武汉市威特油墨制作有限公司办理武汉市XX区XX巷XX号房屋承租使用权的登记过户手续；二、驳回原告武汉市威特油墨制作有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5700元，保全费5000元，合计10700元，由原告武汉市威特油墨制作有限公司负担5200元，被告湖北省通城县商务局负担5500元（此款原告武汉市威特油墨制作有限公司已预付本院，被告湖北省通城县商务局于本判决生效后十日内支付给原告武汉市威特油墨制作有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  余文庆人民陪审员  汪 江人民陪审员  钱道斌二〇一七年五月二日书 记 员  施圣杰