江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏13民终2325号
上诉人（原审原告）：江苏金鹭置业发展有限公司，住所地泗阳县众兴镇文成东路8号。
法定代表人：钟庆远，该公司董事长。
委托诉讼代理人：周业莽，江苏苏扬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘媛媛，江苏苏扬律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：泗阳县三联担保有限公司，住所地泗阳县众兴镇北京中路1号。
法定代表人：董国宏，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：曹燕，江苏八面锋律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵杰，该公司员工。
第三人：江苏祥鸿香业有限公司，住所地泗阳县经济开发区东区天津路北侧。
法定代表人：林建民，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王建国，江苏义缘律师事务所律师。
委托诉讼代理人：许超，江苏义缘律师事务所律师。
上诉人江苏金鹭置业发展有限公司（以下简称金鹭公司）因与被上诉人泗阳县三联担保有限公司（以下简称三联公司）、原审第三人江苏祥鸿香业有限公司（以下简称祥鸿公司）执行异议之诉一案，不服泗阳县人民法院（以下简称泗阳法院）（2017）苏1323民初305号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
金鹭公司上诉请求：1.撤销泗阳法院（2017）苏1323民初305号民事判决，改判支持金鹭公司一审诉讼请求或发回重审；2.诉讼费由三联公司承担。事实和理由：1.一审法院认定事实不清。金鹭公司与祥鸿公司于2011年1月15日订立的租赁合同真实、合法有效，已被生效判决确认。在签订租赁合同后，祥鸿公司将座落于泗阳经济开发区东区九江路西侧，建筑面积约2万平方米厂房，占地面积为80亩的工业用地移交给金鹭公司占有，金鹭公司以其对祥鸿公司1200万元债权为对价支付了租金，租赁合同已经实际履行。2.一审法院适用法律错误。金鹭公司与祥鸿公司在2011年已经签订租赁合同，租期开始后，金鹭公司即安排人员进驻涉案厂房进行看守、管理，不时还有客户将货物、车辆等暂存在厂房里。2013年7月，金鹭公司与宿迁市标新实业有限公司（以下简称标新公司）签订转租合同，后一直由标新公司占有使用、控制管理涉案厂房，至今仍有一些物流公司在生产经营，这些都能证明金鹭公司对涉案厂房占有使用的事实。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，泗阳法院于2014年1月7日查封涉案房产，金鹭公司在法院查封前已与祥鸿公司签订租赁合同并占有使用，依法有权排除三联公司的执行。
三联公司辩称，标新公司成立日期是2013年7月8日，而金鹭公司与标新公司签订的租赁合同时间是2013年7月1日，在签订租赁合同时，标新公司没有民事主体资格，不能签订合同。泗阳法院于2014年1月7日查封涉案厂房，而标新公司于2013年7月4日转账5057500元给金鹭公司，于2014年7月4日（法院查封之后）转账3442500元给金鹭公司，法院查封之后是不可能再支付租金的，结合二次转账均附言“代付款”，能够认定金鹭公司与标新公司之间的租赁合同并未实际履行，金鹭公司也并未实际占有涉案厂房。综上，请求驳回金鹭公司的上诉请求，维持泗阳法院一审判决。
祥鸿公司述称，祥鸿公司在与金鹭公司签订租赁合同当日，已将涉案厂房交给金鹭公司，合同已经实际履行。
金鹭公司向一审法院起诉请求：1.确认金鹭公司在租赁期内对座落于江苏泗阳经济开发区东区九江路西侧，建筑面积约2万平方米厂房，占地面积为80亩的工业用地享有租赁使用权；2.停止向三联公司移交上述厂房及土地；3.诉讼费用由三联公司承担。
一审法院认定事实：2012年11月16日，三联公司与祥鸿公司签订最高额抵押反担保合同，三联公司自愿为祥鸿公司自2012年11月16日起至2017年11月15日止，在三联公司处办理约定的各类担保业务，实际形成的担保债务的最高金额折合人民贰仟万元整提供反担。祥鸿公司同意以其所有的座落于江苏泗阳经济开发区东区九江路西侧的房产及土地等作为抵押物。
三联公司与祥鸿公司追偿权纠纷一案，泗阳法院于2013年9月3日作出（2013）泗商特字第0006号民事裁定，裁定：对抵押物房权证为众兴字第××号、坐落于泗阳县经济开发区东区的建筑面积约17530.24㎡的房屋进行拍卖、变卖，用于优先清偿三联公司对祥鸿公司享有的下列债权：1、代偿本金20000000元及利息；2、诉讼费141800元。在执行过程中，泗阳法院依法对抵押财产进行评估、拍卖，因无人报名竞买而流拍，三联公司申请对拍卖物以第三次流拍价抵偿债务，泗阳法院于2016年4月25日作出（2014）泗执字第0034号执行裁定，裁定：1、将祥鸿公司所有的位于泗阳县经济开发区东区（天津路北侧）房屋所有权证号为：泗房权证众兴字第××号房屋及位于泗阳经济开发区九江路西侧“泗国用（2011）第1021011号”土地作价2092.0428万元交付三联公司抵偿债务（土地部分已经交付款项），该房产及土地所有权自本裁定送达三联公司起转移；2、三联公司可持本裁定书到有关机构办理相关过户登记手续。在执行过程中，标新公司提出了执行异议，主张在处置祥鸿公司厂房、土地使用权及设备时，向竞买人或受让人明确异议人的租赁权，保护异议人对祥鸿公司的厂房、土地使用权及设备的租赁权，泗阳法院经审查，于2016年9月28日作出（2016）苏1323执异77号执行裁定书，驳回标新公司的异议请求。金鹭公司亦在执行过程中提出了执行异议，主张在处置祥鸿公司厂房、土地使用权及设备时，向竞买人或受让人明确异议人的租赁权，保护异议人对祥鸿公司的厂房、土地使用权及设备的租赁权，后泗阳法院于2016年12月20日作出（2016）苏1323执异89号执行裁定，驳回金鹭公司的异议请求。金鹭公司不服该裁定，提起执行异议之诉。
另查明：2013年5月29日，金鹭公司向泗阳法院提起诉讼，要求确认金鹭公司与祥鸿公司之间的租赁合同有效，泗阳法院于2013年6月19作出（2013）泗民初字第0973号民事判决，确认金鹭公司与祥鸿公司于2011年1月15日签订的租赁合同为有效合同。案件受理费80元减半收取40元，由祥鸿公司负担。
一审法院认为，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。本案中，金鹭公司主张其对涉案的土地及房产在租赁期内享有租赁权，其提供了与第三人的租赁合同、股东会决议、祥鸿固定资产清单、结欠条、以及转租合同，三联公司质证认为，对租赁合同、结欠条及股东会决议、转租合同、固定资产清单等真实性均无法核实。因金鹭公司所提供的证据不能证明其已实际履行了与祥鸿公司之间所签订的租赁合同，对于标的物的交付金鹭公司亦未能举证证明，而法院在执行过程中，金鹭公司并未实际占有使用涉案土地及房产，故对金鹭公司的诉讼请求，不予支持。综上，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回金鹭公司的诉讼请求。
本院二审期间，三联公司向本院提交三联公司与祥鸿公司于2012年11月16日签订的《最高额抵押反担保合同》，合同载明：抵押权人泗阳县三联担保有限公司，债务人江苏祥鸿香业有限公司，抵押人江苏祥鸿香业有限公司。合同第五条约定：抵押物的占管1.本合同项下抵押物由抵押人占管。抵押人对抵押物负有妥善管理的责任。抵押权人有权检查抵押物的管理情况。拟证明涉案厂房在签订抵押合同时由祥鸿公司占有使用。
金鹭公司对上述证据质证意见为：真实性无异议，但不能证明涉案厂房由祥鸿公司占管，因为三联公司是专业担保公司，提供的反担保合同是三联公司的格式合同，涉案房产已经在2011年租赁给金鹭公司。
祥鸿公司对上述证据质证意见为：真实性无异议，但是证明目的有异议，祥鸿公司在签订该合同之前已将涉案厂房交付给金鹭公司。
本院认为，鉴于当事人对该份合同的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以认定，对于该份证据与本案的关联性将在下文说理部分予以阐述。
各方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院对一审法院查明的事实依法予以确认。
本院另查明，涉案厂房于2012年11月23日办理抵押登记，抵押权人为三联公司。
本案的争议焦点为：金鹭公司对涉案厂房和土地是否享有租赁权，如果享有租赁权，能否阻止法院向三联公司交付涉案厂房和土地。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：设定抵押前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。根据该规定，承租人的租赁权如果要排除法院的强制执行，应同时符合以下三个条件：1.承租人在债权人设定抵押权之前已经与被执行人签订了合法有效的房屋租赁合同；2.承租人已按约支付租金；3.承租人在房屋抵押前已经实际占有使用租赁物。本案中，涉案厂房于2012年11月23日设定抵押登记，金鹭公司与祥鸿公司于2011年1月15日签订的租赁合同被泗阳法院判决确认为合法有效合同，虽然租赁合同的签订时间在设定抵押权之前，但金鹭公司未能在设定抵押权之前占有使用涉案厂房。在2012年11月16日签订《最高额抵押反担保合同》时，该合同中明确约定涉案厂房由祥鸿公司占管，金鹭公司也未能提供证据证明在设定抵押权之前，其已经实际占有使用涉案厂房。即便金鹭公司后转租给标新公司是真实的，该转租合同签订日期为2013年7月1日，仍不能证明金鹭公司在涉案厂房设定抵押权之前已经占有使用。综上，金鹭公司要求对涉案厂房和土地享有租赁权并停止向三联公司交付涉案厂房和土地的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费70600元，由上诉人江苏金鹭置业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐淮成
审 判 员 庄业富
审 判 员 吴军良
二〇一七年九月十五日
法官助理 陈 鹏
书 记 员 蔡雨桐
附录法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定书事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第8页/共9页