江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终9062号
上诉人（原审原告）:朱守成，男，1969年11月1日生，汉族，住南京市江宁区。
委托诉讼代理人:吕佩芬，北京大成（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:南京江宁雅居乐房地产开发有限公司，住所地在南京市江宁开发区胜太路68号。
法定代表人:毛建平，该公司总经理。
委托诉讼代理人:杨炎，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：袁大企，男，该公司员工。
上诉人朱守成因与被上诉人南京江宁雅居乐房地产开发有限公司（以下简称雅居乐公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2016）苏0115民初4870号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
朱守成上诉请求：1、撤销一审判决第二项，依法改判被上诉人对碧堤湾畔花园小区9栋1402室（以下简称案涉房屋）地暖进行修复，如不能修复则予以更换，并赔偿上诉人两个供暖周期房屋租金损失60000元（两个供暖周期共计6个月，按每月租金10000元计算）；2、被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一审法院适用法律错误。1、一审中上诉人作为地暖使用人已充分举证证明地暖设施存在故障，一审法院也予以认定。上诉人在一审中提交物业及雅居乐公司派驻的地暖维修人员多次报修及调试记录，记录内容明确“暂无法修复”。一审法院经过庭审、并在现场勘验时对地暖维修人员进行询问，在一审判决中对此作出了认定，认定“能够证明房屋地暖在客厅与餐厅不能同热，一边凉，一边有温度。”2、被上诉人作为地暖设施提供方未提出任何实质性的相反主张和证据。作为地暖设施提供方，被上诉人应对上诉人所主张的“地暖需要其更换”这一法律关系变更、消灭或权利受到妨害等基本事实承担举证责任。根据证据分配理论和规则，雅居乐公司抗辩必须举证。现被上诉人未提出任何实质性的相反主张和证据，是举证不能，应承担不利后果。3、一审法院将“地暖故障原因及维修方案”这一本应由被上诉人承担的举证责任，不当转移给上诉人，系法律适用错误。举证责任的分配具有法定性，不能随意变更分配举证责任。一审法院在被上诉人未提供任何实质性证据的情况下，不当地将该举证责任分配给上诉人，认为上诉人需要进一步举证故障原因及具体运作情况，并在确定原因的基础上制定维修方案，并据此作出不支持上诉人要求更换故障地暖的诉讼请求的判决。
雅居乐公司辩称，关于上诉人的第一项关于维修地暖的诉讼请求，上诉人所说的客厅和餐厅不能同时热，这只是一种现象，但是上诉人并没有证据证明这一种现象就是故障，所以被上诉人不认为这一种现象就是故障。我方询问过厂家，厂家的答复就是说因为客厅和餐厅处于同一空间，在地暖设施一打开的情况下，两个地暖同时都是制冷的，当时的温度达到一定温度的时候，为了节能，有一个地方就自动地停机了，这是为了节能方面的需要，两个空间是连通的，共用的，两台有一台停了，另外一台是足以维持室内的温度，所以我方认为这不是故障。关于上诉人主张的租金损失，我方认为地暖设施不存在故障，是不影响居住的，即使没有地暖，房屋也是可以居住的，所以上诉人主张的租金损失是不能成立。
朱守成向一审法院起诉请求：1、雅居乐公司对房屋地暖系统进行整体更换，更换的地暖系统不低于预售合同约定的地暖设施规格、等级；2、地暖设备的电机在锅炉关闭的情况仍然空转，要求雅居乐公司修复；3、雅居乐公司赔偿因多次维修产生的燃气费（2015年3月30日前燃气费5653元，2015年3月-2015年12月燃气费1212元，2016年1月按实际燃气费计算至地暖更换之日）；4、雅居乐公司赔偿房屋租金损失60000元（两个供暖周期共计6个月按每月租金10000元计算）。
一审法院认定事实：2013年8月31日，雅居乐公司（甲方）与朱守成（乙方）签订商品房预售合同，甲方向乙方出售位于江宁区秣××街道清水××花园××室房屋。建筑面积251.04平方米。房屋为精装修交付，地暖采用威能锅炉地暖系统。2014年6月23日，房屋交付朱守成。2014年9月起，朱守成就地暖设施不能在客厅和餐厅同热向物业报修多次，物业及修理方作了多次调试、检测、维修，但未修好。为调查本案纠纷，一审法院组织双方于2016年6月3日组织双方勘验现场，同时通知威能地暖施工单位工作人员赵成明、李子健到场，但由于夏天不能开地暖，无法观察到地暖运作情形。根据在场方陈述，朱守成认为冬天开地暖的时候每次客厅和餐厅都是一半冷一半热，温差很大。且锅炉电机不受锅炉开关控制，关掉开关后仍在空转。李子健称对于地暖温差大问题，其来看过很多次，是由于两个控制面板靠太近，当一边热起来，另一边感应到空气温度够了，就停止工作了。可以有两个解决方案：一是把两个控制面板并成一个，就没有温差；二是把两个面板分开，分得远一点，但是要打碎地面，重新排线路。朱守成不同意李子健分析的故障原因。现场试了锅炉开关，是正常的，没有朱守成诉称的关掉开关锅炉空转的情形。另，一审法院询问鉴定机构能否就现有证据鉴定本案地暖故障原因及维修方案，鉴定机构称必须等开地暖时才可鉴定。
对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：1、关于诉请中地暖故障情形，通过双方陈述及朱守成提交的物业维修记录，能够反映客厅与餐厅地暖不能同热，维修人员曾经进行六次调试，有记载的最后一次查看地暖制热是在2016年1月11日，物业工作人员孙艳注明“发现该户地暖确实不能同时热，且联系维修人员，其表示暂时无法处理”。雅居乐公司认为对于不能同热的现象，朱守成没有证据证明属于地暖质量问题，不能认定是地暖故障。2、对于维修方案，双方未达成一致。3、对于因维修造成的燃气费，朱守成认为物业工作人员承诺支付发票金额5635.1元，之后的燃气费尚未缴纳。提交①2015年3月30日燃气费发票一份，金额5635.1元，物业工作人员注明收到该发票复印件；②2015年12月25日《关于雅居乐藏龙御景九幢1402室现有问题反映》，物业工作人员孙艳确认调试地暖产生费用约5635元未支付给业主。雅居乐公司对该证据证明目的不予认可。4、对于2014、2015年两个冬天共6个月的租金损失，朱守成陈述房屋是买来给老人居住，因2014年冬天发现地暖问题进行调试，2015年冬天没有居住，故房屋不适宜老人居住。雅居乐公司认为本案地暖故障并不导致无法居住，故不存在该项损失。
一审法院认为，当事人对自己的主张，应当提交证据证明。根据物业确认的多次报修及调试记录，能够证明房屋地暖在客厅与餐厅不能同热，“一边凉，一边有温度”。但雅居乐公司否认地暖故障的情况下，朱守成需要进一步举证故障原因及具体运作情况，并在确定原因的基础上制定维修方案。现因地暖系统不能打开，鉴定条件不成就，朱守成无法证明故障原因，也无法进一步确定维修方案。其要求整体更换地暖系统，证据不足，故一审法院对该诉讼请求不予支持。朱守成要求解决地暖锅炉空转问题，因2016年6月现场勘验时未发现在关闭开关的情况下锅炉空转，故朱守成也未能证明故障情形，无法确认解决方案，故一审法院对该诉讼请求不予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任，修复费用由出卖人承担。因本案房屋地暖问题出现在保修期内，雅居乐公司应承担修复责任及相应修复费用。朱守成要求雅居乐公司支付因维修产生的燃气费，其中5635.1元燃气费是因调试产生，且经过物业公司人员确认，故一审法院对该部分费用予以支持，应由雅居乐公司承担。朱守成主张的后续燃气费，因未提交证据证明具体金额和产生原因，故一审法院对后续燃气费不予支持。朱守成要求雅居乐公司赔偿2014、2015年两个冬天共计6个月的房屋租金损失，因其未能举证证明实际发生了该项损失，一审法院对该诉讼请求不予支持。朱守成依照房屋买卖合同主张权利，符合合同相对性原则。雅居乐公司认为其不是适格雅居乐公司，朱守成应直接向厂家主张权利，不符合法律规定，一审法院对该抗辩意见不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、南京江宁雅居乐房地产开发有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付朱守成5635.1元。二、驳回朱守成其他诉讼请求。一审案件应收案件受理费1551元，由朱守成负担1420元，由南京江宁雅居乐房地产开发有限公司负担131元。
本院二审期间，上诉人提交新证据：两份律师函，证明上诉人就地暖维修已经与被上诉人雅居乐公司进行多次交涉，多次催促予以修复，除了上诉人本人催促以外还发了律师函予以催告，但是被上诉人一直未能履行其应当承担的维修义务。被上诉人质证认为，这两份函都是2016年3月份在起诉前期连续发出的，其认为对本案的事实是没有影响的，因为函中的表述都是上诉人的单方面的表述。被上诉人没有提交新证据。本院认为，两份律师函不是新证据，本院不予认定。
一审查明的事实，本院予以确认。
本院认为，被上诉人雅居乐公司与上诉人朱守成签订的商品房预售合同中约定所出售的房屋为精装修交付，其中包含威能锅炉地暖系统，上诉人按约支付了全部购房款，被上诉人应当交付合格的房屋及设施设备并在保修期间承担相应的维修责任。被上诉人交付地暖系统后不久，上诉人即因客厅和餐厅不能同时加热而多次报修，被上诉人未能维修解决故障。对此本院认为，维修义务系被上诉人应当承担的合同义务，在被上诉人未能举证证明故障原因系上诉人造成的情形下，被上诉人对此应当承担举证不能的法律后果，故被上诉人应当对地暖系统的上述故障予以维修解决。上诉人在一审中要求整体更换，系解决质量问题的最后一种方案，如果通过维修能够解决故障问题，应优先采用维修方法予以解决。综上，本院责令被上诉人在90日内通过维修解决客厅和餐厅的地暖故障问题，如未能按期维修完毕，被上诉人应当在30日内将涉案房屋的地暖系统整体更换并调试至正常使用。对于上诉人一审中因维修产生的燃气费5635.1元，应由被上诉人予以支付。上诉人另行主张其他燃气费及损失，因地暖系统只是部分故障，并不必然导致房屋不能正常使用，其损失与故障问题无关联性，本院不予支持。
综上所述，朱守成的上诉请求部分成立，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持南京市江宁区人民法院（2016）苏0115民初4870号民事判决第一项。
二、撤销南京市江宁区人民法院（2016）苏0115民初4870号民事判决第二项。
三、被上诉人南京江宁雅居乐房地产开发有限公司于本判决生效之日起90日内将江宁区秣陵街道清水亭西路200号碧堤湾畔花园9幢1402室房屋内客厅和餐厅的地暖系统维修至正常使用，如不能按期维修完毕，被上诉人应当在到期后30日内将房屋内的地暖系统整体更换并调试至正常使用。
四、驳回上诉人朱守成的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1551元，由上诉人朱守成负担775.50元，被上诉人雅居乐公司负担775.50元；二审案件受理费1551元，由上诉人朱守成负担775.50元，被上诉人雅居乐公司负担775.50元。
本判决为终审判决。
审判长 李飞鸽
审判员 许云苏
审判员 马 帅
二〇一七年一月二十二日
书记员 朱亚芳