四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第1225号
上诉人（原审被告）孙跃进。
委托代理人盛勇，四川高扬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）付强。
委托代理人寸辉，四川时代经纬律师事务所律师。
委托代理人祝文田，四川时代经纬律师事务所律师。
上诉人孙跃进与被上诉人付强租赁合同纠纷一案，不服四川省双流县人民法院（2013）双流民初字第4446号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭，于2014年3月12日公开开庭进行了审理。上诉人孙跃进的委托代理人盛勇，付强的委托代理人寸辉、祝文田均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审查明，2011年8月7日，付强、孙跃进签订了1份《房屋租赁合同》，约定付强将位于双流县公兴镇湾河小区的两栋楼房（建筑面积约5300平方米）出租给孙跃进经营酒店，租期从2012年9月1日至2027年7月31日，租金为前三年每年180万元，从第四年至第十年，每年租金均在上年基础上增加6%，租金支付方式为前两年季度支付，第三年起半年支付。还约定签订合同后，孙跃进支付付强定金60万元（注：孙跃进后来实际支付了付强40万元定金）。合同第七条第5款还约定“租赁期间或租赁满后双方解除租赁关系的，乙方（注：孙跃进）对该房屋的装饰、装修部分（其内容包括：冷、热给水、排水；强、弱电线路、面板、插座；地、墙面粘贴物；天花吊顶及灯具等非设备类物品）不得破坏、拆除，无偿归甲方（注：付强）所有”，第九条第3款约定“房屋租赁期间，乙方（注：孙跃进）有下列行为之一的，甲方（注：付强）有权解除合同，收回出租房屋：……（7）拖欠房租超过本合同约定时间30天”，第十二条第1款约定“租赁期间，乙方（注：孙跃进）有列行为之一的，甲方（注：付强）有权终止合同，收回该房屋，乙方按照30万元向甲方支付违约金……（5）拖欠房租超过本合同约定30天的”。
2012年2月24日，双方签订了补充协议，约定前三年的租金由每年180万元变更为每年150万元，第四年及以后的金额按原合同不变，另增加两个月免租期（即实际租金从2012年11月1日起算）。2012年3月1日前，付强按约将房屋交付给了孙跃进，孙跃进随即进行了装修并经营。
2013年2月3日，孙跃进向付强出具付款承诺书，该承诺书载明，孙跃进应于2013年1月31日前支付付强租金，因资金周转，延期至3月31日支付，如3月31日还不能支付，自愿终止合同。2013年3月31日，孙跃进再次向付强出具承诺书，承诺最晚于2013年6月30日前支付付强两个季度的租金，如到期不能支付，则无条件终止原租房合同。
另查明，孙跃进除向付强支付了40万元定金外未支付过租金。
原审查明上述事实主要采信以下证据材料：双方身份信息，《房屋租赁合同》、情况说明、补充协议、付款承诺等。
原审认为，双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属有效。合同签订后，双方应按约履行各自的义务，付强向孙跃进交付房屋后孙跃进应按约支付租金。本案争议的焦点是双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》是否应当解除，对此，原审法院作如下评判：（一）《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，本案中双方在签订《房屋租赁合同》及《补充协议》后，孙跃进承租付强的房屋后从未交纳租金，其在两次承诺期限内也未履行交纳租金义务，致使付强在签订合同后收取租金的合同目的无法得以实现，付强行使解除权于法有据，原审予以支持。（二）关于付强主张的租金问题。付强将房屋交付给孙跃进后，房屋始终处于孙跃进的占有下，孙跃进应按约向付强支付租金。根据双方约定，年租金为150万元，因此，孙跃进应自2013年2月1日起按12.5万元／月向付强支付租金至合同解除生效之日。（三）关于付强主张的违约金30万元问题。孙跃进未支付租金事实清楚，违反了双方合同约定，应当承担相应违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，结合本案案情，付强的损失应是租金利息损失，因此，孙跃进违约应支付的违约金应比照付强的租金利息进行计算，故，孙跃进应自2013年2月1日起每月以12.5万元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清之日止，孙跃进应支付的利息上限为30万元。综上所述，双方签订合同后付强按约向孙跃进交付了房屋，孙跃进也应按约向付强支付相应租金，孙跃进在合同约定的期限内久未支付租金致使付强对租金的收取产生不安全感，其要求解除合同于法有据。孙跃进占有付强的房屋应按合同约定支付相应租金并承担支付资金利息的违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起付强与孙跃进于2011年8月7日签订的《房屋租赁合同》及2012年2月24日签订的《补充协议》予以解除。二、孙跃进于本判决生效之日起三十日内将位于双流县公兴镇湾河小区的房屋（建筑面积约5300平方米）腾退，交还给付强。三、孙跃进自2013年2月1日起按12.5万元／月向付强给付租金，直至本判决第一项生效之日止。四、孙跃进自2013年2月1日起支付付强租金利息（每月以12.5万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清之日，最高不超过30万元）。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费9375元，由孙跃进负担。
宣判后，孙跃进不服上述判决，向本院提起上诉，上诉请求：1、请求撤销原审判决，发回重审或依法改判租赁合同无效、驳回支付租金及违约金的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由付强承担。主要上诉理由：1、案涉租赁合同标的物“双流县公兴镇湾河小区两栋楼房”是未经合法审批修建的违法建筑物，由此签订的租赁合同无效，因此，由于付强违约行为，孙跃进可不按期交纳租金；2、原审应对孙跃进提出的装修损失进行释明，以便孙跃进提起反诉。
付强辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。
二审中，付强向本院提交以下证据材料：1、公兴镇公兴场社区、公兴镇人民政府的证明；2、票据；拟证明案涉房屋的合法性；2、个体工商户营业执照、税务登记证、餐饮服务许可证、特种行业许可证、卫生许可证、公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，拟证明孙跃进租赁的房屋能正常使用。经庭审质证，孙跃进认为对上述证据的真实性、合法性、关联性均有异议；本院认为，对上述证据的真实性予以确认。
二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，其一，案涉租赁房屋是拆迁安置自建的房屋，本案中，付强二审出示相关证据，证明房屋产权正在办理中，孙跃进并未提供能证明该房屋属于违法建筑的证据，故孙跃进认为租赁合同无效的理由不充分。其二，付强与孙跃进签订《房屋租赁合同》及《补充协议》后，付强依约将房屋交付给孙跃进使用，孙跃进并未向付强支付任何租金，违反了《房屋租赁合同》的约定，同时，孙跃进在两次承诺期限内亦未履行交纳租金的义务，租赁合同中按期交纳租金是承租人的主要义务，孙跃进迟延履行合同主要义务，导致付强的合同目的不能实现，孙跃进不支付租金的行为已经构成根本性违约。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之规定，付强有权解除《房屋租赁合同》及《补充协议》，并要求孙跃进腾退所租赁的房屋，支付租金。其三，孙跃进是否在本案中提出反诉是自身对权利的处分，不属于法院释明的范畴；其四，付强的诉请仅申请判令孙跃进支付2013年2月1日至2013年11月30日的租金125万元，而原审判令孙跃进向付强支付租金至《房屋租赁合同》及《补充协议》生效之日，已超出付强的诉请存在不当，本院予以纠正。
综上，孙跃进的上诉请求均不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，对超出付强诉请的租金不应审理，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、维持四川省双流县人民法院（2013）双流民初字第4446号民事判决第一项、第二项即“一、自本判决生效之日起付强与孙跃进于2011年8月7日签订的《房屋租赁合同》及2012年2月24日签订的《补充协议》予以解除”；“二、孙跃进于本判决生效之日起三十日内将位于双流县公兴镇湾河小区的房屋（建筑面积约5300平方米）腾退，交还给付强”。
二、变更四川省双流县人民法院（2013）双流民初字第4446号民事判决第三项、第四项，即“孙跃进自2013年2月1日起按12.5万元／月向付强给付租金，直至本判决第一项生效之日止”；“孙跃进自2013年2月1日起支付付强租金利息（每月以12.5万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清之日，最高不超过30万元）”为“孙跃进于本判决生效之日起十日内向付强支付从2013年2月1日至2013年11月30日的租金125万元”；“孙跃进自2013年2月1日起支付付强租金利息（利息计算标准：按中国人民银行同期贷款利率计算至租金125万元付清之日止，以30万元为限）”。
一审案件受理费负担方式不变。二审案件受理费18750元，由上诉人孙跃进负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖 方
审 判 员 张卫东
代理审判员 傅 敏
二〇一四年四月二十一日
书 记 员 聂彪峰