天津市西青区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津0111民初8388号
原告：ＸＸ，女，1949年2月2日出生，汉族，住天津市和平区多伦道新福方里*号楼1门***号。
公民身份号码：1201011949********。
委托诉讼代理人：王根余，天津天关律师事务所律师。
被告：周进，男，1994年11月11日出生，满族，住辽宁省盖州市什字街镇李家屯村*号103。
公民身份号码：2108811994********。
委托诉讼代理人：谭绍君，天津泰世天铖律师事务所律师。
原告ＸＸ与被告周进房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告ＸＸ及其委托诉讼代理人王根余、被告周进的委托诉讼代理人谭绍君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告双方于2015年1月29日签订买卖天津市西青区周庄子新村楼1号3门601号房屋的《房屋买卖协议》。该《房屋买卖协议》系在ＸＸ不知情的情况下签订，主要用途在于用该房屋为另一债权债务关系作保障。原告ＸＸ本人并未收到任何卖房款，该《房屋买卖协议》的实质是以非法形式掩盖另一法律关系。ＸＸ的朋友杨长玲向石瑞借款，ＸＸ向该借款人出具担保书，并在债权人石瑞的要求下，由原告ＸＸ与被告周进签订《房屋买卖协议》以该协议中的房屋作为保障，ＸＸ在《房屋买卖协议》上签字。原告认为，该协议应被认定为无效。上述房屋至今因为债务人杨长玲未偿还债务而处于被占有的状态，原告认为这种占有是非法的。诉争房屋系小产权房，国家禁止小产权房买卖。根据国务院《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办2007第71号）及国土资源部《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》（2009）及《土地管理法》的规定，国家坚决叫停各类小产权房买卖，严厉禁止小产权房买卖。原告为维护自身的合法权益，请求法院依法确认：1、原、被告于2015年1月29日签订的《房屋买卖协议》无效；2、诉讼费由被告承担。
原告为证明其主张提供如下证据：
1、《房屋买卖协议》、周庄子村委会出具编号为A00220880收据复印件一份；
2、天津市南开区人民法院（2015）南民初字第9643号民事判决书复印件一份；
3、《经济担保书》复印件一份；
4、欠条复印件一份；
5、中国农业银行银行存取款业务回单复印件一份；
6、收条复印件一份；
7、证明材料复印件一份；
8、照片原件8张、复印件2张，共10张。
被告周进辩称：原告诉状中所述的事实与理由不属实。《房屋买卖协议》是基于案外人杨长玲与石瑞的借款而签订，该《房屋买卖协议》中涉及的诉争房屋经西青区大寺镇周庄子村民委员会同意，权利人变更为被告周进，现诉争房屋权利人已由被告周进变更为案外人栾海艳。不存在《房屋买卖协议》无效的情形。请求法庭驳回原告的诉讼请求。
被告为证明其主张提供如下证据：
1、《周庄子村委会房产证》复印件一份；
2、《房屋买卖协议》复印件一份；
3、2014年11月27日中国农业银行银行卡取款业务回单复印件一份；
4、2015年1月28日中国农业银行银行卡卡转帐业务回单复印件一份；
5、《证明》复印件一份。
经审理查明：2014年11月27日，原告ＸＸ因其朋友杨长玲向案外人石瑞借款30万元，原告出具《经济担保书》。2015年1月28日，案外人石瑞给原告打电话让原告对诉争房屋进行过户，原告不同意。后杨长玲给原告打电话，劝原告将诉争房屋过户至被告周进名下，三天之内杨长玲将欠款偿还石瑞后，再将诉争房产过回到原告名下。案外人石瑞也向原告承诺，如杨长玲将欠款偿还完毕可以将诉争房屋再过回到原告名下。被告提交2014年11月27日中国农业银行银行卡卡转账业务回单、2015年1月28日中国农业银行银行卡取款业务回单主张原告的朋友杨长玲陆续找案外人石瑞借款共计45万余元。基于45万余元借款，原告用诉争房屋替杨长玲归还借款，案外人石瑞承诺如债务人杨长玲三日之内将45万余元借款全部还清，可以将诉争房产过回到原告ＸＸ名下，但杨长玲未将欠款归还。原告与被告签订的《房屋买卖协议》系ＸＸ替杨长玲归还石瑞借款45万元所签订的协议，后在周庄子村委会办理过户，原告ＸＸ与被告周进之间并不存在房屋买卖合同关系。
原告ＸＸ认为其朋友杨长玲向案外人石瑞借款多笔并不知情，只知道杨长玲向该公司借款30万元的事实，事实上案外人石瑞只借给杨长玲20万元，原告签订《房屋买卖协议》只是为杨长玲的20万元借款提供担保，杨长玲的其余借款原告均不知情。
2015年1月29日，原告ＸＸ与被告周进签订《房产买卖协议》载明：“甲方：ＸＸ，乙方：周进。ＸＸ将位于天津市西青区大寺镇周庄子新村楼1号楼3门601号房产出售给周进，价款400000元整。”上述《房屋买卖协议》的内容，原、被告均予以认可，原告ＸＸ认为“房屋买卖协议”抬头系后来添加，原告不知情，原告与被告周进之间并不存在《房屋买卖协议》中所述房屋买卖的事实。被告周进提供《周庄子村民委员会房产证》内容为：“土地所有者××周庄子村民委员会。房屋所有者张印华（加盖“变更”印章），房屋使用者黄葆森。该房产证中备注一栏载明：于1999年9月28日张印华将该房产转让给黄葆森所有。2003年9月10日黄葆森将房产转让给范国才所有。2009年2月26日，范国才、ＸＸ因离婚将该房产变更为ＸＸ所有。2015年1月29日变更为周进所有。2016年5月30日变更为栾海艳所有。”原告对此无异议。被告另提供周庄子村委会出具的编号为A00220880收据证实被告周进交纳了诉争房屋的过户费用5000元，原告无异议，但不清楚交款人是谁。被告另表述，栾海燕系石瑞之妻，被告周进的表姐。
另查，诉争房产系西青区大寺镇周庄子村民委员会集体土地上建造的房屋。原告的户籍地为天津市××××号，非农业。被告周进的户籍地为辽宁省××字街××103，农业。原、被告均非西青区大寺镇周庄子村村民。
再查，原告ＸＸ以经济担保合同无效为由，在天津市南开区人民法院起诉案外人石瑞，天津市南开区人民法院（2015）南民初字第9643号民事判决书，驳回原告ＸＸ的诉讼请求。
上述事实，有原、被告提供的书证及当事人当庭陈述等予以佐证。
本院认为：民事法律行为应具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）、不违反法律或者社会公共利益。本案中，原告主张签订《房屋买卖协议》系为其朋友杨长玲向案外人石瑞的部分借款进行担保。被告认可原、被告之间并不存在房屋买卖关系，对签订《房屋买卖协议》系原告ＸＸ替其朋友杨长玲归还案外人石瑞的借款的主张，未举证证实，本院不予采信。结合原、被告庭审中“杨长玲偿还借款后，将诉争房屋过户到原告名下”的表述，本院认为，原、被告签订的《房屋买卖协议》系原告为杨长玲与石瑞之间的借贷关系提供的担保而签订的，被告周进亦未向原告ＸＸ支付购房款，原、被告之间并不存在真实的房屋买卖合同关系。双方依据《房屋买卖协议》将诉争房屋变更至被告周进名下的行为并非当事人真实意思表示，该民事行为无效。原、被告均非天津市西青区大寺镇周庄子村的集体经济组织成员，《房屋买卖协议》中涉及的房屋系天津市西青区大寺镇周庄子村在农村集体土地上建造的房屋，故原、被告签订的《房屋买卖协议书》转让房屋的行为，违反相关法律规定，亦应认定为无效。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
原告ＸＸ、被告周进于2015年1月29日签订《房屋买卖协议》无效；
案件受理费40元，由被告周进负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审判员 任 义
二〇一六年十二月××日
书记员 张继云