河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀10民终5490号
上诉人（原审被告）：蔡清华，女，1963年10月24日出生，汉族，住霸州市。
委托诉讼代理人：贾俊清，河北贾俊清律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：霸州市胜芳镇永明街街道委员会。地址霸州市胜芳镇小河西藕市大街。
法定代表人：赵金树，该街道委员会主任。
委托诉讼代理人：袁宗宝，河北三杰律师事务所律师。
原审被告：杨月红，男，1963年3月20日出生，汉族，住霸州市。
上诉人蔡清华因与被上诉人霸州市胜芳镇永明街街道委员会、原审被告杨月红土地租赁合同纠纷一案，不服河北省霸州市人民法院（2017）冀1081民初588号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月7日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。上诉人蔡清华及其委托诉讼代理人贾俊清、被上诉人霸州市胜芳镇永明街街道委员会的法定代表人赵金树及其委托诉讼代理人袁宗宝到庭参加诉讼。原审被告杨月红经本院依法通知未到庭。本案现已审理终结。
蔡清华上诉请求：依法撤销霸州市人民法院(2017)冀1081民初588号民事判决，发回重审或依法改判。事实与理由：一审判决认定事实错误，导致判决结果错误，应予以撤销。首先，上诉人依约交纳了2014年、2015年、2016年的租金，其中2014年租金是通过转账方式给付的。在一审中上诉人曾要求法院对该笔转款进行查证，但法院始终没有办理。2015年、2016年的租金是以现金方式给付的，只是没有给我出具收据，在整个租金交付过程中这种情况很多已经成了惯例。一审法院对此事实没有充分调查就认定上诉人拖欠租金的事实是错误的。其次，即使上诉人存在拖欠租金的事实也不构成解除租赁协议的理由。双方签订的协议明确约定：“甲方不得以任何方式和借口剥夺乙方的使用权”。这一约定明确说明拖欠租金不能作为解除协议的理由。自2013年后涉争的土地已进入拆迁范围，双方就拆迁补偿事宜始终没能达成一致意见，直至2016年9月25日被上诉人强拆厂房这一事实也说明上诉人并不属于无正当理由支付租金。在此期间被上诉人也没有以任何方式向上诉人索要过租金。被上诉人主张当时联系不上杨月红的说法不能成立，即使联系不上杨月红也可直接与上诉人联系。被上诉人提供的2016年5月10日催交租金的照片不具有真实性，不能证明被上诉人向上诉人索要租金的事实。第三，双方租赁合同尚未到期，上诉人在租赁过程中为翻建房屋投入了大量的资金。上诉人蔡清华与杨月红在厂子里居住，厂子至今仍处于生产经营状态，被上诉人完全可以到场内进行催要，或者将催告函直接送达厂子或者通过邮寄送达的方式送达，否则应视为此次的送达方式是无效的，根据《中华人民共和国合同法》第94条规定，应当经过催告以后，被催告方仍然不履行义务的，催告方才可以行使解除权。一审判决对已拆迁部分主观认定补偿数额的做法是错误的，法院不是有权的评估机构，故对数额的认定没有法律依据，应依法委托有权机构对已拆迁部分房屋及损害的机器设备、财产进行评估后来认定损失数额。
霸州市胜芳镇永明街街道委员会辩称，1、上诉人未缴纳2014、2015、2016年的租金，其主张的以现金方式给付，被上诉人未出具收据，与常理不符。上诉人始终没有提供相关证据证实其已经缴纳租金。关于上诉人主张被上诉人不认可缴纳租金不出具收条是一种惯例应由被上诉人承担举证责任这一说法，我们认为应由上诉人承担举证责任。其主张没有事实和法律依据。2、被上诉人在上诉人拖欠租金的情况下，已经进行了催要并书面通知到了杨月红，其仍不缴纳，被上诉人有权解除租赁合同。关于上诉人补充的理由中关于催要的内容，不能成立。首先，在厂子门口不是贴了一张照片，而是粘贴了催要的通知，按照被上诉人的说法，上诉人与杨月红居住在厂子，应是处于一种居住使用的状态，完全能够收到该催要通知。所以被上诉人已经履行了限期缴纳租金的告知义务，有权解除合同。综上，上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，不能成立。请求依法驳回上诉，维持原判。
杨月红未提供答辩意见。
霸州市胜芳镇永明街街道委员会向一审法院起诉请求：1、解除原被告于2008年4月26日签订的租赁厂地协议书；2、被告立即将在租赁的厂地上所建的房屋等地上物全部清除，并将租赁的厂地6.5亩返还给原告。3、被告给付下欠原告的租金6万元，并赔偿原告损失（按照每年2万元的标准自2017年1月1日起计算至返还土地之日）；4、诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2008年4月26日原被告签订的租赁厂地协议书，原被告均予认可，本院予以采信。原告提交的催缴通知、照片，被告蔡清华提交的照片，与本院调取的霸州市派出所的询问笔录和相关视频相印证，且被告未能提交2014年、2015年、2016年交付租金的证据，故本院对原被告的上述证据予以采信。涉案厂房资产价格评估报告书，是具有资质的机构按照法定程序受本院委托作出的，具有相应的参考价值。对于当事人没有争议的事实，本院予以确认。杨月红与蔡清华系夫妻关系。2008年4月26日，原告霸州市胜芳镇永明街委会（甲方）与被告杨月红（乙方）签订租赁厂地协议书。协议书约定：甲方将厂地6.5亩租赁给乙方，租期40年，自2008年至2048年。每年年初乙方一次性缴纳当年全部租金2万元。如在租赁期内出现特殊情况，双方共同协商解决。另查，2008年以前，被告就使用涉案厂地。被告平整厂地，在厂地上建造厂房，修整辅助设施，从事家具经营。2008年，原被告双方签订协议后，被告将厂房重新翻盖。2013年原告开展棚户区改造工程，着手拆迁工作，原被告就拆迁补偿问题一直未能达成协议。2016年9月25日晚，被告部分厂房被强行拆除。被告向霸州市派出所报案，霸州市派出所对相关人员作了询问笔录，就厂房拆除情况录制了视频。被告蔡清华在2016年9月25日的询问笔录中陈述：永明街的书记（赵金树）带着人拆毁了我家的厂房，拆毁了大概14间厂房。被毁损的房屋大概价值50万左右，存货大概值90万左右，其他物品大概价值多少钱不清楚。我租赁的土地搞房地产开发，村委会找我们谈过几次，始终没有达成一致。该询问笔录后附了蔡清华自己书写的毁坏货物清单，注明藤椅系列、实木系列、贴纸、机器设备共计886900元。霸州市胜芳镇永明街街道委员会党支部书记赵金树在2016年10月1日的询问笔录中陈述：2013年开始永明街搞棚户区改造工程，村委会牵头的拆迁工作一直没有间断，现在已经拆迁90%左右，被拆毁的民房所用地皮已经通过相关部门办理土地收回手续，地上物已经按照法律规定进行了补偿评估，但是赔偿问题始终没有和房主达成一致，所以按照村街老百姓的意思将民房强行拆毁。被拆毁的厂房是和村委会有租赁协议，从2014年拆迁开始始终没有缴纳租金，现在已经转租给他人，厂房也按照法律规定进行了补偿评估，但是地上物赔偿问题始终没有和房主达成一致，村街老百姓的意思也是将厂房强行拆毁。经过村街老百姓同意并且签字，村街老百姓代表牵头，在赵金树和村长邢树生等工作人员的见证下将厂房强行拆毁。拆毁厂房用的是四台挖掘机，把厂区的西厢房拆了，大概十多间房。被拆的厂房大概价值20多万，不清楚（被拆的）厂房内有没有物品。再查，审理中，原告申请对被告租赁土地房屋建筑物的价格进行评估，本院依法委托河北诚鑫价格评估有限公司进行评估。河北诚鑫价格评估有限公司于2017年5月12日作出资产价格评估报告书，评估被告租赁土地房屋建筑物的总价值为1489300元。
一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。本案中，原被告之间的租赁厂地协议书系双方真实意思表示，除租赁期限超过二十年的部分无效外，其他约定不违反法律禁止性规定，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，原告主张被告未交付2014年以后的租金，提交了2016年5月10日原告向被告发出的催缴租金通知一份及照片两张予以证明；被告主张已经交付了2014年-2016年的租金，但未提交证据证明其主张，故本院对原告解除原被告于2008年4月26日签订的租赁厂地协议书的主张予以支持。因原告于2016年9月25日强行拆除被告部分厂房，被告应给付原告2014年-2016年8月的租金5.33万元。原告开展棚户区改造工程，原被告就拆迁补偿问题一直未能达成协议，原告于2016年9月25日强行拆除被告部分厂房，构成侵权，被告作为被侵权人有权请求原告承担侵权赔偿责任。侵权赔偿范围具体包括被拆除厂房及厂房内货物、机器的价值损失。被告主张原告赔偿因强拆造成的货物、机器及经营损失，未提供相应证据支持其主张，但考虑到原告强拆行为与被告主张的上述损失具有一定因果关系，本院酌定原告予以适当赔偿。解除合同后，被告应拆除租赁厂地上的建筑物，原告应给予相应补偿，且原告亦同意按照地上建筑物的评估价值给予被告相应补偿。此外，被告建造厂房时对厂地进行了平整，并修整了辅助设施，原告亦应予以适当补偿。参照原告法定代表人赵金树、被告蔡清华在霸州市派出所询问笔录中的陈述及资产价格评估报告书，本院酌定原告赔偿二被告上述损失（包括拆除租赁厂地上现有建筑物的补偿）共计210万元。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、自本判决生效之日起解除原被告于2008年4月26日签订的租赁厂地协议书；被告自本判决生效之日起30日内拆除厂房，将租赁厂地交与原告。二、被告自本判决生效之日起10日内，向原告给付2014年-2016年8月的租金5.33万元。三、原告赔偿被告各项损失（包括拆除租赁厂地上现有建筑物的补偿）共计210万元。四、驳回原告的其他诉讼请求。
本院二审期间，各当事人均未提交新证据。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，霸州市胜芳镇永明街街道委员会与杨月红签订的租赁厂地协议书是双方真实意思的表示，法律规定租赁合同的租赁期限不得超过二十年，超过二十年的部分无效。故租赁厂地协议书超出二十年的部分无效，其余约定合法有效。对于上诉人称其已交纳2014年至2016年的租金，其2014年的租金是通过转账方式支付，申请法院调取的主张，上诉人作为转账一方完全可以提供转账证明、银行账户记录等证明其主张，其要求法院调取的请求于法无据，且其没有提供银行账户，法院无法调取。因上诉人不能提供交纳租金的证据，应承担不利后果，其构成违约，出租方催要租金无果后可以解除合同。对于已拆除部分的损失问题，因房屋、相关物品已毁损，对其价值已无法准确评估，一审法院酌定数额并无不妥。
综上所述，蔡清华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1300元，由蔡清华负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨 帆
审判员 丁德松
审判员 汪铁刚
二〇一七年十二月二十六日
书记员 周 雪