北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终10393号
上诉人（原审原告）：北京皮艾恩网络科技有限公司，住所地北京市朝阳区将台乡驼房营原二区（电子城）对面8号新华科技大厦7层710室。
法定代表人：郭杭，执行董事。
委托诉讼代理人：李敏，浙江泽大律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张洋，浙江泽大律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：北京新华阳光资产管理有限公司，住所地北京市海淀区莱圳家园18号楼5层5018室。
法定代表人：肖国庆，执行董事。
委托诉讼代理人：金平，北京大成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张若楠，男，1985年2月28日出生。
上诉人北京皮艾恩网络科技有限公司（以下简称皮艾恩公司）因与被上诉人北京新华阳光资产管理有限公司（以下简称新华阳光公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初58009号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人皮艾恩公司的委托诉讼代理人张洋，被上诉人新华阳光公司的委托诉讼代理人金平、张若楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
皮艾恩公司上诉请求：请求撤销一审判决，判决新华阳光公司返还皮艾恩公司保证金738274元、首期租金1107411元、装修款80000元。本案一、二审案件受理费由新华阳光公司承担。事实和理由：一、合同应为有效。二、若涉诉《房屋租赁合同》无效，根据《中华人民共和国合同法》58条规定新华阳光公司应全额返还皮艾恩公司的保证金738274元及首期租金1107411元。一审判决未说明退还保证金544098元的计算依据，数额计算错误。三、一审认定收房时间错误，自新华阳光公司发送解除函之后直至2016年10月20日皮艾恩公司寄送收房通知时，皮艾恩公司一直要求收房，但新华阳光公司未予理会，未办理交接收房属于新华阳光公司的过错。四、新华阳光公司对《房屋租赁合同》无效负有主要过错，皮艾恩公司尽到了承租人的全部义务，新华阳光公司应按照合同约定的违约金标准承担过错责任。五、装修过程中存在新华阳光公司指定装修公司的情况，《房屋租赁合同》无效后应当按照过错比例判令新华阳光公司对装修款作为实际损失进行赔偿。
新华阳光公司辩称，一审将房屋占有使用费与保证金一并解决，扣除房屋占有使用费后新华阳光公司应予退还的保证金数额正确，建设工程规划许可证至今都未取得，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条一审据此认定合同无效正确。同意一审判决，请求维持原判。
皮艾恩公司向一审法院起诉请求：1.要求确认皮艾恩公司、新华阳光公司签订的《房屋租赁合同》于2016年4月14日解除；2.要求新华阳光公司返还保证金738274元以及自2016年7月5日至2016年10月4日三个月的租金1107411元；3.要求新华阳光公司支付违约金369137元；4.要求新华阳光公司赔偿装修款8万元。
一审法院认定事实：皮艾恩公司、新华阳光公司双方均确认如下事实：2016年3月31日，皮艾恩公司、新华阳光公司签订了《房屋租赁合同》1份，约定甲方（即新华阳光公司）将坐落在北京市朝阳区将台乡驼房营8号新华科技大厦5层，建筑面积为2960平方米的房屋出租给乙方使用（即皮艾恩公司），乙方承诺承租以上房屋后只用于办公使用，不做其他用途；租赁期限为自2016年4月5日起至2024年4月4日止，租金为每天每平方米4.1元，月租金为369137元；租金每两年递增一次，每次递增10%；本合同签订时，乙方应向甲方交纳2个月房屋租金共计人民币738274元作为乙方履行本合同的保证，保证金不计利息；乙方免租期91天，从2016年4月5日起至2016年7月4日止，在免租期内乙方无须向甲方交纳房租，但须交纳本合同规定的物业管理费；乙方应付的租金按季支付，首期向甲方缴付租金为人民币1107411元，首期租金和保证金应在签合同当日支付，此后每期租金应在上期租金到期时提前七个工作日支付；自签署本合同之日七日内，乙方仍未缴纳首期租金和保证金，则视为乙方违约。涉诉房屋的租金支付方式为押二付三。皮艾恩公司、新华阳光公司签订房屋租赁合同后，新华阳光公司于2016年4月7日将涉诉房屋交付给皮艾恩公司使用，并签署了房屋交验单。皮艾恩公司于2016年3月24日向新华阳光公司支付10万元，于2016年3月31日向新华阳光公司支付60万元，于2016年4月5日向新华阳光公司支付507411元，于2016年4月6日向新华阳光公司支付30万元，于2016年4月14日向新华阳光公司支付338274元，共计向新华阳光公司支付1845685元。
本案审理期间，一审法院根据皮艾恩公司的申请调取了北京市公安局朝阳分局将台派出所2016年4月14日的接警单。皮艾恩公司对该证据的真实性无异议，并称该报警记录与本案有直接关系，由于新华阳光公司不允许皮艾恩公司将涉诉房屋对外转租，并且阻止皮艾恩公司委托的中介机构带人看房，所以发生了这次冲突并报警，从而证明新华阳光公司的违约行为，在租赁合同中允许皮艾恩公司转租，但是当皮艾恩公司委托中介机构看房时新华阳光公司又不同意了，并阻止中介机构带人看房。新华阳光公司对该证据的真实性亦无异议，但称该证据与本案没有关联性，案情摘要只是记录了报警情况，但是警察并未核实报警人林先生的工作单位，跟谁发生了纠纷，为什么发生纠纷，并且新华阳光公司不清楚林先生和皮艾恩公司是什么关系，林先生在此和物业保安发生冲突不能证明皮艾恩公司的证明目的。
庭审中，皮艾恩公司主张新华阳光公司通知皮艾恩公司解除合同的时间是2016年4月14日，皮艾恩公司收到了新华阳光公司的解除通知函，但皮艾恩公司无法提供该解除通知函的原件。新华阳光公司对皮艾恩公司提供的解除通知函的真实性不予认可，并称新华阳光公司从未向皮艾恩公司发过解除通知函。
另，皮艾恩公司主张其自2016年4月7日开始至2016年4月20日对涉诉房屋进行装修。新华阳光公司对此表示不知情，但认可皮艾恩公司对涉诉房屋进行了部分装修，但装修到什么程度并不知情。对于皮艾恩公司为何在收到解除通知后仍然继续装修一节，皮艾恩公司表示因为当时皮艾恩公司一直在跟新华阳光公司沟通，皮艾恩公司的总经理当时也不在北京，皮艾恩公司工作人员不知道沟通的情况，而且装修公司是新华阳光公司指定的，所以装修没有停止。新华阳光公司对此不予认可，并称从未指定过装修公司。另外，皮艾恩公司称其公司已经与装修公司结算了13万元，装修费用共计16万元，并称现装修情况为加装隔断，改装电线，因为时间比较短，没有特别大的改变，都是附着在建筑物上的改造。新华阳光公司对此表示并不清楚。庭审期间，该院依法释明皮艾恩公司是否申请对涉诉房屋装修价值进行价格评估，皮艾恩公司当庭表示不申请对装修价值进行评估，新华阳光公司亦当庭表示不申请价值评估。
皮艾恩公司称新华阳光公司通知皮艾恩公司解除合同的理由是：1.皮艾恩公司没有按照合同第4条第2款和第5款的约定付款；2.皮艾恩公司违反了合同第9条第17款的规定。新华阳光公司对皮艾恩公司该主张不予认可，并称从未向皮艾恩公司发送过解除合同通知。对于皮艾恩公司为何于2016年4月14日才支付最后一笔款项一节，皮艾恩公司称是与新华阳光公司沟通的结果，新华阳光公司是同意的，而且在皮艾恩公司没有交齐款项的情况下新华阳光公司已经交付房屋了，根据合同约定款项没有交齐新华阳光公司是不交付房屋的，新华阳光公司交付房屋是双方沟通的结果。皮艾恩公司未就其该主张向该院提供相应的证据，新华阳光公司对此亦不予认可。
另外，皮艾恩公司表述2016年4月14日16时30分北京宝驰房地产经纪有限公司员工林光辉，带领皮艾恩公司的潜在客户到涉诉房屋看房，被新华科技大厦保安阻止后林光辉报警；随后在当日17时58分皮艾恩公司员工洪瑞佳向新华阳光公司转账汇款338274元；2016年4月15日，新华阳光公司向皮艾恩公司发送了合同解除通知函。新华阳光公司对皮艾恩公司的上述主张不予认可，并称皮艾恩公司支付保证金及首期租金的时间已经违反了合同约定。皮艾恩公司还称2016年10月20日以正式书面形式通知新华阳光公司收房，之前一直是电话通知新华阳光公司收房，涉诉房屋虽然有房门，但是一直没有上锁。新华阳光公司对此表示其公司一直没有收房。新华阳光公司称2016年10月20日其公司并未接收涉诉房屋，在2016年12月23日亦未与皮艾恩公司办理涉诉房屋的交接手续，但认可新华阳光公司已经将涉诉房屋收回，只是未与皮艾恩公司办理交接手续；另，新华阳光公司称因为法院要求双方在2016年12月23日前办理交接手续，所以双方办理交接了，当时新华阳光公司去涉诉房屋了，但是皮艾恩公司要求在交接单上写明皮艾恩公司已经在涉诉房屋内进行装修了，因新华阳光公司不认可，所以没签字。
经该院释明，皮艾恩公司表示如果法院认定双方所签订的租赁合同无效，其不再坚持第一项诉讼请求，但其他诉讼请求仍坚持。此外，皮艾恩公司、新华阳光公司均当庭表示，同意该院就本案中所涉及的涉诉房屋的使用费一并进行审查及处理。此外，经该院多次释明，皮艾恩公司、新华阳光公司均未在法庭辩论终结前，向该院提供涉诉房屋的建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的证明。
一审法院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。依法成立的合同，受法律保护。合同违反法律、行政法规的强制性规定的无效。无效的合同自始没有法律约束力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
本案中，经该院多次释明，皮艾恩公司、新华阳光公司均未向该院提交本案所涉房屋的建设工程规划许可证及房屋土地管理部门出具的所有权权属证明，亦未在该院法庭辩论终结前取得涉案房屋的建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的证明，故皮艾恩公司、新华阳光公司所签订的《房屋租赁合同》应当认定为无效。无效合同自始不发生法律效力。
关于皮艾恩公司要求确认皮艾恩公司、新华阳光公司签订的《房屋租赁合同》于2016年4月14日解除的诉讼请求，因皮艾恩公司、新华阳光公司签订的《房屋租赁合同》无效，故该合同自始无效，皮艾恩公司要求确认合同解除的诉讼请求于法无据，故该院不予支持。
关于皮艾恩公司、新华阳光公司就涉诉房屋的收房时间一节，皮艾恩公司向该院提交了落款日期为2016年12月16日的房屋交易单（收房），且新华阳光公司对在此时间双方进行交接的事实予以认可，故应当认定皮艾恩公司、新华阳光公司在2016年12月16日就涉诉房屋进行了收房交接，新华阳光公司收回涉诉房屋。
关于皮艾恩公司要求新华阳光公司返还保证金的诉讼请求，因双方签订的《房屋租赁合同》被认定为无效，故新华阳光公司再占有该保证金缺乏事实和法律依据，故新华阳光公司应当将保证金返还给皮艾恩公司，据此，该院对皮艾恩公司的该项诉讼请求予以支持。
关于皮艾恩公司要求新华阳光公司退还2016年7月5日至2016年10月4日三个月的租金的诉讼请求，因皮艾恩公司在此期间占用涉诉房屋，其要求新华阳光公司退还该期间租金的请求依据不足，故该院不予支持。
另，皮艾恩公司、新华阳光公司均当庭表示，同意该院就本案中所涉及的涉诉房屋的使用费一并进行审查及处理，因此该院对皮艾恩公司占用房屋期间应给付的使用费一并进行处理，并在确定新华阳光公司向皮艾恩公司返还保证金的数额时予以折抵。关于皮艾恩公司应当向新华阳光公司支付涉诉房屋使用费至何时一节。该院认为，皮艾恩公司提交了落款日期为2016年10月20日的《退房通知函》及快递详情单，新华阳光公司对此亦予以认可，但在此后新华阳光公司并未积极与皮艾恩公司办理房屋交接手续，导致涉诉房屋至2016年12月16日方办理完毕交接手续，因此结合本案的全部证据材料及实际情况，应当以认定涉诉房屋的使用费计算至2016年10月20日为宜，自2016年10月20日后涉诉房屋所产生的使用费损失应当由新华阳光公司自行承担。关于新华阳光公司所主张的皮艾恩公司应当向其支付免租期租金的意见，因依据不足，故该院不予采纳。
关于皮艾恩公司要求新华阳光公司支付违约金的诉讼请求，因依据不足，故该院不予支持。关于皮艾恩公司要求新华阳光公司赔偿装修款的诉讼请求，因双方签订的《房屋租赁合同》被认定为无效，对合同无效皮艾恩公司、新华阳光公司均有过错，故应当各自承担相应的责任，且皮艾恩公司未就其装修损失8万元提供充分的证据；退一步讲，即便皮艾恩公司存在装修支出的情形，亦属于其应自行承担的责任，故该院对皮艾恩公司该项诉讼请求不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、北京新华阳光资产管理有限公司于判决生效后七日内返还北京皮艾恩网络科技有限公司保证金544098元；二、驳回北京皮艾恩网络科技有限公司的其他诉讼请求。
本案二审期间，上诉人皮艾恩公司围绕上诉请求向本院提交了调查取证申请书。新华阳光公司未向本院提交新的证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。新华阳光公司对皮艾恩公司提交的新的证据持有异议，不同意调查取证，首先认为皮艾恩公司应在一审时提出而其未向一审法院提出，其次认为一审法院已就相关问题向将台乡政府了解了情况，目前涉诉房屋并未取得建设工程规划许可证。本院经审查认为，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项“二审程序中的新的证据包括：一审庭审结束后新发现的证据；当事人在一审举证期限届满前申请人民法院调查取证未获准许，二审法院经审查认为应当准许并依当事人申请调取的证据”的规定，皮艾恩公司在本院审理期间提交的证据在一审法院审理期间已经客观存在，皮艾恩公司未予提供，且该调查取证申请调取的内容一审法院已向将台乡政府了解相关情况，故皮艾恩公司在本院审理期间提交的证据不属于新证据，本院不予确认。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，本案涉诉房屋在一审法庭辩论终结前未取得建设工程规划许可证，双方签订的《房屋租赁合同》应属无效，故本院对皮艾恩公司有关“合同应属有效”的上诉请求和理由不予采纳。
因涉诉《房屋租赁合同》自始无效，故皮艾恩公司要求新华阳光公司支付违约金的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，新华阳光公司应当将保证金返还给皮艾恩公司。皮艾恩公司在合同履行期间实际占用涉诉房屋，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，皮艾恩公司应当支付相应的房屋占有使用费。
关于房屋占有使用费支付时间的问题，新华阳光公司认可收到了皮艾恩公司2016年10月20日的《退房通知函》，但并未积极办理交接手续，导致涉诉房屋实际于2016年12月16日才交接完毕，故2016年10月20日后产生的房屋占有使用费属于新华阳光公司扩大的损失，应由新华阳光公司自行承担，故房屋占有使用费应支付至2016年10月20日。因双方同意所涉及的涉诉房屋占有使用费与保证金一并进行审查处理，在2016年7月5日至2016年10月4日期间，皮艾恩公司已实际占用房屋并已支付该期间的租金，皮艾恩公司还应负担2016年10月5日至2016年10月20日期间的房屋占有使用费，共计16天，故可在新华阳光公司应予返还的保证金中进行折抵，参照涉诉《房屋租赁合同》约定的租金标准，经本院核算后，新华阳光公司应返还的保证金为544098元，故本院对皮艾恩公司有关“新华阳光公司对房屋交接存在过错，一审认定收房时间错误，一审未说明退还保证金的计算依据，数额计算有误，新华阳光公司应全额返还保证金及首期租金”的上诉请求和理由不予采纳。
关于皮艾恩公司主张新华阳光公司应支付其8万元装修款损失的诉讼请求，新华阳光公司对此不予认可，因皮艾恩公司未就涉诉房屋装修价值申请评估，且其提供的现有证据不足以证明存在装修损失，故本院对皮艾恩公司有关“应按照过错比例判令新华阳光公司对装修款作为实际损失进行赔偿”的上诉请求和理由不予采纳。
综上所述，皮艾恩公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
二审案件受理费25159元，由北京皮艾恩网络科技有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张印龙
审 判 员 张 慧
审 判 员 石 煜
二〇一七年九月六日
法官助理 张思齐
书 记 员 邸 硕