重庆市开县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）开法民初字第04151号
原告刘爱平，女，汉族，生于1974年6月21日，住重庆市开县。
委托代理人（特别授权）张冲，重庆市开县文峰法律服务所法律工作者。
被告蒋兴琰，女，汉族，生于1978年10月17日，住重庆市开县。
委托代理人沈丽，重庆四方律师事务所律师。
委托代理人（特别授权）汪建平，重庆四方律师事务所律师。
被告开县缘份房产经纪有限公司，组织机构代码06286108-4，住所地重庆市开县汉丰街道安康社区月潭街85号。法人代表袁业培，系公司总经理。
委托代理人（特别授权）钱勇，男，汉族，生于1982年1月9日，住所地重庆市开县。
原告刘爱平诉被告蒋兴琰、被告开县缘份房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院2015年8月13日立案受理后，9月15日由代理审判员戚国涛适用简易程序公开开庭进行了第一次审理。原告刘爱平及其委托代理人张冲，被告蒋兴琰及其委托代理人沈丽到庭参加了诉讼。庭审后本院依法追加开县缘份房产经纪有限公司为本案被告，2015年12月10日由代理审判员戚国涛适用简易程序公开开庭进行了第二次审理。原告刘爱平及其委托代理人张冲，被告蒋兴琰及其委托代理人汪建平及被告开县缘份房产经纪有限公司的委托代理人钱勇到庭参加了诉讼本案现已审理终结。
原告刘爱平诉称：原、被告在2014年12月2日通过第三方开县缘份房地产经纪有限公司签订《房屋买卖合同》。原告向房产公司缴纳中介费3000元。合同约定被告将开县XX花园X区X栋X单元X室的房屋一套以208000元卖给原告，并将房屋占用范围内的土地使用权转让原告。原告分别于2014年12月1日付给被告购房款10000元和2014年12月2日付款178000元。剩余20000元在房产证过户到原告时再一次性付清。同时被告承诺该出售的房屋没有产权纠纷。如果出售的房屋有权属纠纷，被告承担一切经济损失。合同签订后，被告承诺在2014年腊月三十日以前待被告的姐姐蒋兴梅回来以后配合原告办理过户手续。原告一直催促被告过户，被告总是推诿，后原告发现被告之所以无法过户，是因为该房屋与原来的出售人存在产权纠纷。被告就争议房屋与他人进行过诉讼，没有告知原告。现根据相关法律规定依法诉至法院请求法院：1、依法判决解除原、被告签订的房屋买卖合同并退还原告的购房款188000元；2、请求判决被告支付原告违约金52000元（房屋总价的25%）；3、诉讼费、中介费由被告承担。
被告蒋兴琰辩称：原告诉称的签订房屋买卖协议、购买房屋支付购房款属实。当时卖房达成协议时因房屋出租给他人，是由原告收取签订协议后的租金。现房屋属于原告，不存在产权纠纷。被告将房屋情况告知了中介公司，至于中介公司是否告知原告，被告方不清楚。现在不是被告不配合原告办理产权过户手续，而是第三人蒋兴梅不配合。被告现在联系不到蒋兴梅，无法确定具体过户时间，只能通过法律途径解决。诉争房屋有销号合同，蒋兴梅与蒋兴琰之间也有买卖协议，蒋兴琰也曾起诉过蒋兴梅。诉争房屋可以办理过户手续。双方系在相互了解的情况下自愿签订合同，合同对违约情形没有明确约定，原告主张违约金没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。如果法院认定被告违约，原告请求的违约金过高，一般约定是合同标的额的20%，同时不是被告一人的责任，房屋中介公司应承担相应的责任。
被告开县缘份房产经纪有限公司辨称，双方签订房屋买卖协议属实，对原告诉状中事实理由部分没有意见。被告开县缘份房产经纪有限公司将房屋的实际情况均属实告知原告，公司不承担责任。被告蒋兴琰当时称蒋兴梅腊月间回开县就可以过户，并没有告知其与蒋兴梅之间存在纠纷，房屋至今一直没有过户。
经审理查明：2014年12月2日原告刘爱平与被告蒋兴琰签订《房屋买卖居间合同》，协议约定如下：“甲方（卖方）蒋兴琰乙方（买方）刘爱平丙方（中介方）开县缘份房产经纪有限公司经甲乙丙三方平等自愿协商，订立本协议：“第一条：甲方将自己的房屋及房屋占用范围内的土地使用权转让给乙方，房屋具体情况如下：房屋坐落于开县XX花园X区X栋X单元X号室的房屋，房屋为精装修住房一套，房屋建筑面积以房产证为准。第二条：房屋配套设施……第三条：甲乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价格为人民币208000元。第四条付款约定……第五条：本合同签订生效后该房屋产权发生变更时产生的相关费用由乙方承担……第六条：甲方保证在上述转让的房地产交接时没有产权纠纷和债务纠纷。如上述房地产转让前存在产权纠纷和债务纠纷，由甲方承担全部责任。甲方必须配合乙方办理过户的一切手续，如果因为甲方的其他原因造成该房屋无法过户给乙方，甲方需赔偿乙方的一切经济损失。第七条：违约责任：违约方向守约方支付该房屋总成交价的25%作为违约金。……第十条：本合同书在各方签字后生效。附加条款：由于该房屋现在是租客居住，甲方从即日起把该房屋剩余的租金付给乙方。甲方蒋兴琰乙方刘爱平丙方开县缘份房产经纪有限公司（盖章）2014年12月2日”。2014年12月2日刘爱平向开县缘份房产经纪有限公司缴纳中介费3000元，向蒋兴琰缴纳购房款188000元（含事先交付的定金10000元）。双方口头约定待蒋兴梅回到开县后在2014年腊月三十日前办理房屋过户手续。
另查明：本案诉争房屋系蒋兴琰购买的蒋兴梅的，二人在2007年6月2日签订房屋买卖协议，该房屋系蒋兴梅从开县绸厂职工租住非成套房移民迁建所得。该房屋至今未办理房屋产权登记。2010年蒋兴梅之丈夫伍修球曾起诉蒋兴梅、蒋兴琰要求确认蒋兴梅、蒋兴琰在2007年6月2日签订的房屋买卖协议无效，法院判决驳回了原告的诉讼请求。蒋兴琰在2015年就其与蒋兴梅之间的房屋买卖曾起诉蒋兴梅，法院因蒋兴琰无法确定蒋兴梅准确的送达地址而裁定驳回蒋兴琰的起诉。现蒋兴琰无法联系到蒋兴梅。原告刘爱平收取了诉争房屋自2014年12月2日之后的房屋租金。
上述事实有原、被告的陈述答辩，原、被告的身份信息复印件材料、原告与被告之间的《房屋买卖居间合同》复印件一份、房款收条及中介费收条各一张复印件、销号合同复印件、蒋兴梅与蒋兴琰签订的《房屋买卖协议》一份复印件、（2010）开法民初字第601号民事判决书一份及（2015）开法民初字第02177号民事裁定书一份在卷佐证，足以认定。
本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告刘爱平与被告蒋兴琰签订的《房屋买卖居间合同》中有约定蒋兴琰配合原告办理房屋过户的义务，该义务的履行也是合同签订的目的实现的途径即原告通过买卖、过户而获得房屋的权利。然而该房屋系蒋兴琰从蒋兴梅处购得，蒋兴琰也在2015年起诉过蒋兴梅，但蒋兴琰至今未获得房屋产权证，因我国房屋产权实行登记制，以登记的权利人为准，现在诉争房屋的产权处于不明状态，蒋兴琰自己陈述其现在联系不到蒋兴梅，无法确定具体过户的时间，本院认为现在蒋兴琰无法将诉争房屋过户到原告名下。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十四第（四）项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”因此根据此规定，对于原告请求解除与被告签订的房屋买卖协议的诉讼请求，本院予以支持。《合同法》第九十七条之规定，合同解除后尚未履行的终止履行，已经履行的，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告应将诉争房屋退还给被告蒋兴琰，被告蒋兴琰应将收取的房款188000元返还给原告。原告收取诉争房屋的租金也应退还给被告蒋兴琰，因双方均未向本院提交证据证明收取租金的具体金额，本案不宜调整，双方当事人可自行协商解决，也可另案主张权利。原告根据原、被告签订的房买卖协议中被告保证诉争房屋没有产权纠纷及债务纠纷，然而事实上被告卖给原告的房屋存在产权纠纷，现无法将房屋产权过户给原告，因此要求被告给付原告违约金52000元（房屋总价的25%）。本院认为根据审理查明的事实可以看出蒋兴琰与伍修球、蒋兴梅之间存在房屋产权纠纷，房屋产权至今处于不明状态，被告蒋兴琰现在也无法过户给原告，被告蒋兴琰具有违约行为，应给付原告适当的违约金。原告要求被告支付违约金52000元，被告认为违约金过高。从审判实践来看，原告的主要损失为资金利息的损失，违约金明显过分高于造成的损失，根据公平原则本院综合考虑原告的实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定违约金按已付房款188000的10%计算，即18800元。关于原告要求被告赔偿其所交中介费3000元的主张问题。因为违约金的计算已包含原告的各项合理损失，原告已选择被告支付违约金，因此对原告的此项主张不予支持。
关于被告蒋兴琰辨称的被告开县缘份房产经纪有限公司也应承担一定责任的主张。本院认为，双方在签订《房屋买卖居间合同》后，开县缘份房产经纪有限公司已完成了居间服务。双方签订合同时原告及被告蒋兴琰也没有充分的证据（仅有当事人蒋兴琰自己的陈述）证明开县缘份房产经纪有限公司有合同中、法律上的过错行为，因此被告蒋兴琰的该项主张，于法无据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十八条、第二十九条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条之规定，判决如下：
一、依法解除原告刘爱平与被告蒋兴琰在2014年12月2日签订的《房屋买卖（居间）合同》；
二、被告蒋兴琰在本判决生效后七日内退还原告刘爱平房款188000元；原告刘爱平在收到房款后七日内应将坐落于开县XX花园X区X栋X单元X号室的房屋退还给被告蒋兴琰。
三、被告蒋兴琰在本判决生效后七日内支付原告刘爱平违约金18800元。
四、驳回原告刘爱平的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4945元，减半收取2472.50元，由原告刘爱平自己负担472.50元，由被告蒋兴琰负担2000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定期间内均未提出上诉，或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期限为两年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算，法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
代理审判员 戚国涛
二〇一五年十二月十四日
书 记 员 段辉镜