北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终3932号
上诉人（原审第三人）：北京索力通圆投资有限公司，住所地北京市西城区北三环中路29号院3号楼16层1901（德胜园区）。
法定代表人：张奕，执行董事。
委托诉讼代理人：李毓衡，北京市康达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：北京市交通委员会路政局平谷公路分局，住所地北京市平谷区平谷镇文化北街3号。
法定代表人：陈淼，局长。
委托诉讼代理人：闵敏，北京市中伦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：付学军，北京市时雨律师事务所律师。
原审被告：北京飞弘日房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区平谷镇文化北街3号路兴旺达嘉园1层103。
法定代表人：袁园，执行董事。
委托诉讼代理人：孙小宝，北京市中洲律师事务所律师。
上诉人北京索力通圆投资有限公司（以下简称索力通圆公司）因与被上诉人北京市交通委员会路政局平谷公路分局（以下简称平谷公路分局）、原审被告北京飞弘日房地产开发有限公司（以下简称飞弘日公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服北京市平谷区人民法院（2016）京0117民初5398号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人索力通圆公司委托诉讼代理人李毓衡，被上诉人平谷公路分局委托诉讼代理人闵敏、付学军，原审被告飞弘日公司委托诉讼代理人孙小宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
索力通圆公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回平谷公路分局的诉讼请求；平谷公路分局承担本案全部诉讼费用。事实和理由：第一，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》以及《城市房屋拆迁管理条例》，“拆迁人”必须是取得拆迁许可证的单位，并不是所有的拆除都是“拆迁补偿安置合同”中所特指的“拆迁”，只有取得拆迁许可证的拆迁才能构成拆迁补偿安置合同关系。飞弘日公司从未申请过拆迁许可证，并不具备拆迁人的主体资格，本案不应定义为拆迁补偿安置合同纠纷，一审案由认定错误。第二，本案中不存在房屋拆迁补偿安置法律关系中通用的合同，平谷公路分局提交的证据中也没有一处提及房屋拆迁补偿安置、没有提及关于房屋拆迁补偿安置与诉争九千平方米房屋的对应关系、也没有所谓被拆迁房屋的产权、面积、用途等基本事实，平谷公路分局与飞弘日公司之间不存在拆迁补偿安置合同关系。第三，本案中，所谓被拆迁房屋情况不明、产权不清晰，平谷公路分局没有提供对此进行评估的证据，不存在产权调换、结算差价的事实。九千平米根本不是被拆迁房屋的调换，而是土地使用权出让的对价，平谷公路分局一审期间也自认九千平米的补偿既包括房屋也包括土地，即除了产权不明的房屋外，还包括对整个院落和树木的补偿。第四，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，《项目开发合同》的主要权利义务关系就是平谷公路分局提供土地使用权、收取九千平米房屋固定利益，整个项目开发建设费用全部由飞弘日公司承担，《项目开发合同》属于土地使用权出让合同，九千平米是土地转让价款。《项目开发合同》第三条中提到的“拆迁费用”是指事实拆除的费用，并非九千平米，这也印证了九千平米与拆迁费用、拆迁补偿安置关系均不相关。第五，土地使用权出让挂牌行为，是前述《项目开发合同》的延续，可以进一步证明九千平米是土地转让款的替代履行方式。由于政策变化，平谷公路分局无法通过《项目开发合同》与飞弘日公司继续开发项目土地，只能通过招拍挂将土地交由区国土局收储上市。招拍挂仅将九千平米从合同收益变更为土地使用权出让价款，其性质仍然为土地使用权转让对价款。《挂牌文件》中的对价关系可以证明九千平米是土地转让价款的替代履行方式。第六，一审法院认定飞弘日公司实施拆除行为，进而认定存在拆迁法律关系，没有事实依据。事实拆除的行为不能作为认定存在拆迁法律关系的依据。在土地出让法律关系中，出让方负有交付平整土地的义务。拆除行为具体由谁实施，不影响双方土地出让法律关系的认定，不能依据受让土地使用权一方是实际拆除人，而认定在土地出让合同关系中又产生了拆迁法律关系。平谷公路分局提交的《建设工程施工合同》、《协议书》、《确认书》漏洞百出，不能作为认定实际拆除人的依据。飞弘日公司取得土地使用权之前，仅存在备案的平谷公路分局与城建二公司间的《建设工程施工合同》，2003年12月的《建设工程施工合同》及2004年11月的《协议书》日期是倒签的。第七，本案应当适用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》而非《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，即使适用后者，飞弘日公司与平谷公路分局不具备拆迁关系的主体资格，二者订立的合同不属于拆迁补偿安置合同，平谷公路分局不是被拆迁人，也就不是拆迁补偿安置关系所保护的优先权主体。即使存在拆迁关系，九千平米是土地转让价款而非拆迁补偿。第八，索力通圆公司从飞弘日公司手中买房，对地的问题不清楚。
平谷公路分局辩称，同意一审判决，不同意索力通圆公司的上诉请求。第一，关于案由认定问题，是否有拆迁许可证不影响拆迁安置补偿法律关系的成立。第二，关于拆迁补偿安置合同关系的事实依据，双方协议中对房屋的面积、位置、安置等进行了明确约定，符合构成要件。本案双方已经签订了2004年的补偿协议以及2003年的合同书，被拆迁房屋明确存在，平谷公路分局今天提交拆迁之前的土地证和房屋产权证书，能够证明被拆迁土地上有3000平米的房屋现实存在。第三，关于土地使用权转让出让问题，索力通圆公司认识错误。转让和出让不能并存，按照《民事案件案由规定》和《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》，也区分了两种案由，本案不属于转让或出让案由。第四，关于拆迁关系的事实依据，双方在合同中对飞弘日公司实施拆迁有多处约定，在实际开发过程中，地上物是由飞弘日公司实施拆迁，在开发过程中，地上物拆迁是土地交付的前置步骤，即使拆迁不是由飞弘日公司单独完成的，但是拆迁后土地也是由开发商使用、承担成本，飞弘日公司是拆迁人，最起码也有类似拆迁人的地位。第五，目前项目已经进入烂尾情况，飞弘日公司资不抵债，平谷公路分局和施工单位、银行、债权人已经发生多起大规模群体事件，飞弘日公司以低于市场价格的2800元价格将大批量的房屋全部卖给索力通圆公司，并且价款是否实际支付不得而知。索力通圆公司后来通过多种手段实际控制了房屋，索力通圆公司和飞弘日公司现在是一体的关系，项目上很多国有单位和购房人没有得到支付，索力通圆公司通过与飞弘日公司的特殊安排企图侵占国家和他人的利益，请求法院驳回上诉，维持原判。
飞弘日公司述称，不同意一审判决，但是飞弘日公司没有提出上诉，同意索力通圆公司的上诉请求和事实理由。
平谷公路分局向一审法院起诉请求：1.判决确认平谷公路分局对涉诉房屋位于平谷区文化北街×号路兴旺达嘉园南侧综合楼一至四层办公用房（房号/部位为×××，建委登记房屋编号为×××，面积为5204.32平方米，具体房号、编号与面积待相关部门最终确定或实测）及与南侧综合楼相连往东北延地上建筑物不少于4000平方米的商用房产（依据建筑物相对整体性原则交付）享有优先权；2.判令飞弘日公司于涉诉工程竣工验收后七日内向平谷公路分局交付涉诉房产；3.判令飞弘日公司给付延期交付拆迁安置用房违约金8408728.8元；4.本案诉讼费用由飞弘日公司承担。
一审法院认定事实：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本案争议焦点为，平谷公路分局是否作为被拆迁人对涉诉房产享有优先受偿权。当事人围绕争议焦点事实进行了举证质证。平谷公路分局提交的证据及质证意见为：1.区政府卫星城改造和建设重点项目的通知。飞弘日公司对该证据未提出异议，索力通圆公司认可真实性。2.委托入市交易合同。飞弘日公司对该证据未提出异议，索力通圆公司认可真实性，同时主张该合同第四条载明甲方地上物已拆除，证明本案不存在飞弘日公司对平谷公路分局拆迁的事实，土地挂牌前平谷公路分局已自行拆迁完毕。3.土地使用权出让挂牌文件。无异议。4.补偿协议书。飞弘日公司未提异议，索力通圆公司认可真实性，主张该协议书第三条提到搬迁补偿费用及飞弘日公司无偿提供办公楼及商业楼，未提到拆迁安置用房。5.飞弘日公司与城建二公司签订的建设施工合同。飞弘日公司未提出异议，索力通圆公司非合同签署方，主张真实性无法核实。6.平谷公路分局、飞弘日公司、城建二公司签订的《协议书》。飞弘日公司未提出异议，但主张该协议书提到飞弘日公司与城建二公司签订合同后，原合同解除，证明平谷公路分局与城建二公司之间的合同已经生效并已履行，否则不存在解除的问题，平谷公路分局主张由飞弘日公司拆迁的事实不存在。7.《确认书》。飞弘日公司未提出异议。索力通圆公司认可真实性，主张确认书已明确施工单位进驻工地时间为2003年12月15日，而土地挂牌时间为2004年11月，证明飞弘日公司竞得涉案项目土地时，已经开始施工，不存在其对平谷公路分局进行拆迁的事实。8.国有土地使用权证。当事人均无异议。9.平谷公路分局与飞弘日公司签订的项目开发合同书。飞弘日公司认可盖章及签字的真实性，主张合同签署的时间不真实，合同内容是为了符合当时的法律规定，时间也是为了避免承担行政上的责任而倒签。索力通圆公司认为非合同签署方，真实性无法核实，但主张该合同证明平谷公路分局与飞弘日公司之间是一方出地，一方投资的合作开发合同关系，而非拆迁安置合同关系。10.平谷公路分局与城建二公司之间的建设工程施工合同。真实性无异议，但飞弘日公司不认可证明目的。索力通圆公司主张，该合同条款中关于发包人的工作的约定可以证明在开工日前，发包人也就是平谷公路分局已经完成拆迁工作。
索力通圆公司提交的证据为：（2014）二民初字第07764号民事判决书，（2015）高民终字第2266号民事判决书，（2016）最高法民申249号民事裁定书，证明其与飞弘日公司之间就涉诉房屋所签订的买卖合同效力已经人民法院生效判决和裁定确认。法院对相关事实予以认定，但与本案审理的优先权争议并无直接关联性。
根据双方提供的证据，法院可查明的事实如下：
（一）关于平谷公路分局与飞弘日公司之间搬迁及补偿的事实：2003年2月25日，平谷区政府发布《关于卫星城改造和建设重点项目的通知》（京平政发[2003]9号），确定卫星城的拆迁改造、装饰改造和绿地建设的重点项目，其中“路兴俱乐部、公路局办公楼”被列入拆迁建设项目。主管单位为公路局。同年4月7日，平谷区政府发布《关于2003年城市危旧房改造和建设的若干政策》，明确凡区政府确定的城市改造和建设重点项目，在2003年6月30日前动工建设的，可以享受多项优惠政策及奖励。
2003年9月20日，平谷公路分局与飞弘日公司签订《北京市公路局平谷分局路兴旺达嘉园工程项目开发合同书》，该合同第二条约定：甲方提供项目建设用地，由乙方进行工程期间的投资、开发、建设，“甲方协助乙方向计委申请开发建房，共计约44968平方米的楼房，其中确保甲方建筑面积约9000平方米的自用产权房，剩余部分全部归乙方申请立项为商品房计划。甲方提供该项目建设用地，乙方无偿为甲方提供办公楼及商业楼共计建筑面积9000平方米建筑物的产权，乙方承诺的甲方产权范围内建筑预算成本1685.4万元。总建筑面积除确保甲方建筑面积9000平方米的商办楼产权用房，剩余部分全部归乙方按商品房出售。甲方享受的建筑物产权中，商业楼底商门市建筑面积不少于4000平方米，该底商建筑产权位置为南侧综合楼相连往东北延底商建筑物；办公楼建筑物产权位置为南侧综合楼的一至四层底商建筑面积为5000平方米（应减除办公楼中住宅楼公用设施建筑面积）。商业及办公楼的主体结构等部分的施工按区规划部门批准的设计图纸执行；外部装修按区规划部门批准的路兴旺达嘉园规划设计方案执行。乙方在进行办公楼的主体结构设计时，应满足甲方的9000平方米面积的结构布局的使用要求。4000平方米商业楼的水、电、暖等均由乙方随该小区的商业平等统一配置规划管理。其中办公楼要有两部电梯，商业楼应有一部电梯、一套公用滚梯。建筑物交付给甲方使用验收时应达初装修标准。”该合同第二条第5项约定，甲方负责开发用地范围内的原有房屋使用者的搬迁动员工作，待搬迁完毕，由乙方负责完成开发用地范围内的拆迁，做好开发前场地的三通一平准备工作。第三条工程进度约定，项目工程建设前期，用地范围内的拆迁工程由乙方实施，拆迁费用由乙方承担，甲方负责按照本合同约定的时间完成拆迁前房屋使用者的搬迁任务。合同第六条双方责任条款约定，甲方负责建设用地房屋使用者的搬迁工作。第八条特别约定，有关本开发项目的《招标文件》、乙方递交的《投标书》及附表是本合同的组成部分；如与本合同相抵触的，以本合同为准。
2003年12月10日，飞弘日公司与北京城建二建设工程有限公司（以下简称城建二公司）签订《建设工程施工合同》（路兴旺达嘉园工程），工程内容为平谷区路兴旺达嘉园建筑面积约65796平方米的商业住宅综合楼，资金自筹，暂定开工日期为2004年2月，竣工日期暂定2004年12月30日基本完工。
2004年5月18日，北京市公路局平谷分局作为甲方与北京市土地整理储备中心平谷区分中心作为乙方签订《委托入市交易合同》，约定甲方同意将原属甲方商业、住宅楼项目用地，由乙方在平谷区土地交易市场进行国有土地使用权挂牌出让，挂牌出让宗地位于平谷区平谷镇文化北街×号。该合同第六条约定，挂牌出让宗地，甲方可获得的企业搬迁补偿费暂按甲方要求确定，总金额为301万元。第十五条约定，甲方要求竞得人支付企业搬迁费的进度及要求是：（1）在甲方与竞得人签订《企业搬迁补偿协议》当日，竞得人须向甲方支付企业搬迁补偿费总额的100%。（2）另须给甲方含有产权的办公楼及商业楼建筑面积共计9000平方米，产权均为地上建筑面积，其中所含商业面积不低于4000平方米。第十六条约定，甲方与竞得人签订《企业搬迁补偿协议》，且竞得人付清全部企业搬迁补偿费后30日内，甲方负责向竞得人提供场地平整的建设用地。
2004年6月12日，平谷公路分局作为发包人，与承包人城建二公司签订《建设工程施工合同》（备案号京平第2004021号），约定城建二公司承建路兴旺达嘉园工程，该合同通用条款第8.1.（1）约定，发包人办理土地征用、拆迁补偿、平整施工场地等工作，使施工场地具备施工条件；专用条款第5.3约定，发包人派驻的工程师彭春林，未明确职权。合同约定开工日期2004年6月12日。
2004年7月6日，平谷区平谷镇文化北街×号“路兴旺达嘉园”项目国有土地使用权挂牌出让。竞买须知第七条载明，“该宗地建设用地及代征绿化用地范围内原属北京市公路局平谷分局的土地，已基本完成拆除工作。将以场地平整的形式提供给本次挂牌出让的竞得人开发建设。”第二十一条载明，“北京市公路局平谷分局承诺按以下期限向竞得人提供出让宗地：在竞得人已按《企业搬迁补偿协议》约定付清全部企业搬迁补偿费后30日内，北京市公路局平谷分局向竞得人提供该出让宗地建设用地及代征绿化用地范围内已完成场地平整工作（树木及现状配电室除外）的原属土地”。
2004年11月8日，甲方平谷公路分局、乙方飞弘日公司、丙方城建二公司三方签订《协议书》，内容为：“一、2003年12月10日，乙、丙双方签署了本项目的《建设工程施工合同》，现丙方已按合同进场施工，该合同继续履行。二、2004年6月12日，经甲、乙、丙三方同意，为本项目办理相关手续事项，甲、丙双方又签署了一份本项目的《建设工程施工合同》，现甲、乙、丙三方一致认可，甲、丙双方签订的该《建设工程施工合同》在乙、丙双方的《建设工程施工合同》正式备案后解除。即使乙、丙双方的《建设工程施工合同》备案前，因甲、丙双方间合同产生或可能产生的相关债务由乙方承担。三、北京市公路局平谷分局路兴旺达嘉园工程项目土地使用权甲方按开发合同约定转至乙方名下，地域产权乙方依法独享。乙方享有建设单位的权利，乙方将本项目发包丙方继续承建。因履行与本项目有关的《建设工程施工合同》发生之债权、债务关系（含本项目土地权属转至乙方名下前发生的），均由乙、丙方相应享有和承担……”。
2004年11月26日，平谷公路分局与飞弘日公司签订《补偿协议书》，系飞弘日公司作为“路兴旺达嘉园”项目用地挂牌竞得人，平谷公路分局同意将其所属该项目的建设用地及代征绿化用地范围内原属平谷公路分局的土地使用权有偿转让给飞弘日公司，双方经充分协商达成的协议。该协议第二3（2）条载明，企业搬迁补偿费具体包括甲方及平谷公路分局完成该宗地建设用地及代征绿化用地范围内原属其土地中除树木、现状配电室外的其他地上物的拆迁、安置及场地平整工作所发生的费用。但第二4（3）又载明，该宗地企业搬迁补偿费不包括该宗地建设用地及代征绿化用地范围内原属北京市公路局平谷分局原有土地内地上物的拆迁、安置、拆除和场地平整费用。协议第三条约定，在协议签订当日，飞弘日公司向平谷公路局付清全部企业搬迁补偿费用。飞弘日公司须无偿提供给平谷公路局含有产权的办公楼及商业建筑面积共计9000平方米产权均为地上建筑面积，其中所含商业面积不低于4000平方米，办公产权房5000平方米。该底商建筑物产权位置为与南侧综合楼相连往东北延底商建筑物，商业顶层多功能厅必须按办公楼面积计算；办公楼建筑物产权位置为南侧综合楼的一至四层底商建筑物面积为5000平方米。前述建筑物产权交付时，以建筑物相对整体性设计交付，大于和小于建筑面积9000平方米的5%时，双方都按工程成本造价补偿对方（成本造价待楼房交付时双方协商）；如实际交付面积大于约定面积，超过5%部分，甲方按市场价补偿给乙方；交付时如实际面积小于约定面积，超过5%部分，乙方按市场价补偿给甲方。飞弘日公司另外支付给平谷公路分局经济补偿款301万元。第四条约定，在飞弘日公司向平谷公路分局付清企业搬迁补偿费后30日内，平谷公路分局向飞弘日公司提供该项目建设用地和代征绿化用地中原属甲方的已完成场地平整工作的原有用地。协议第六条双方责任部分约定，甲方即平谷公路分局的责任包括，负责开发用地范围内的原有房屋使用者的搬迁动员工作，待搬迁完毕，由乙方即飞弘日公司负责完成开发用地范围的拆迁，做好开发前场地的三通一平准备工作，并按时移交飞弘日公司组织开发建设。飞弘日公司的责任包括，负责承担代征绿化用地2481.96平方米范围内除甲方原有土地外的地上建筑及附属物的拆迁、安置、拆除、场地平整工作；负责宗地内地上树木的伐移；负责宗地内现状配电室的拆除、异地安置及相关补偿。第八条违约责任部分约定，乙方按照本协议约定的期限向甲方支付企业搬迁补偿费后，甲方应按本协议规定的期限完成该项目建设用地及代征绿化用地范围内原属甲方用地的地上建筑物及附属物的腾空、拆除和场地平整（树木及现状配电室除外）工作并交付乙方，否则即构成甲方违约；同时约定，按本协议约定的期限，甲方逾期两个月后仍不能完成该项目建设用地及代征绿化用地范围内原属甲方用地的地上建筑物及附属物的腾空、拆除和场地平整（树木及现状配电室除外）工作并转交乙方开发建设时，乙方有权要求终止本协议；乙方未按约定的时限向甲方办理办公楼及商业楼竣工及交付，每延长工期一日，按每日5万元累计向甲方支付延长工期损失赔偿金，延长工期损失赔偿金最高限额为乙方对开发项目总投资的10%。
2006年7月20日，平谷公路分局作为甲方、飞弘日公司作为乙方签订一份《确认书》，内容载明：“2003年9月20日甲、乙双方签订《北京市公路局平谷分局路兴旺达嘉园工程项目开发合同书》，乙方为了享受平谷区人民政府京平政发[2003]21号文件规定的优惠政策，于2003年12月10日与北京城建二工程有限公司就该建设项目签订了《建设工程施工合同》，并已进行部分工程施工，但由于乙方资金不到位，施工单位于2005年1月间停工。目前乙方正在办理该开发项目的土地出让手续。2006年6月6日施工单位因工程欠款将甲方诉至法院，要求甲方承担支付工程款及赔偿利息、窝工损失等责任。为了明确甲、乙双方在此开发项目中的工程款支付责任及双方认为应当明确的其他事项进行如下确认：1、由于乙方与施工单位无法取得施工许可证，乙方与施工单位请求甲方协助，甲方虽于2004年6月12日就该开发工程与施工单位签订《建设工程施工合同》并备案，但政府主管机关并未批准向施工单位颁发建设工程施工许可证。故甲方与施工单位双方并未实际履行签订的《建设工程施工合同》中约定的任何权利、义务。2、施工单位进入工地进行施工的依据是乙方与施工单位于2003年12月10日签订的《建设工程施工合同》，施工单位进驻工地时间为2003年12月15日，自进场后至2005年1月停工止，施工单位始终单独与乙方及乙方聘请的监理单位进行工程施工图纸交接、联系、洽商及签署有关施工文件。甲方未参与乙方和施工单位工程施工及管理的任何工作。3、无论是按照乙方与施工单位签订的《建设工程施工合同》，还是甲、乙施工单位于2004年11月8日签订的三方协议书，及施工单位收取乙方工程款250万元和一直向乙方催要工程款的事实，乙方应当独立承担向施工单位支付工程款的责任，甲方没有向施工单位支付工程款的责任。4、为配合甲方与施工单位合同备案，甲方曾于2004年6月24日与北京建工京精大房工程建设监理公司签订监理合同，但甲方并未与该监理公司实际履行监理合同。乙方与施工单位施工中的监理活动是依据乙方与该监理公司签订的《北京市建设工程委托监理合同》实施的，乙方已经向该监理公司支付十万元监理报酬，故有关该工程施工文件中监理单位人员的署名只代表乙方履行监理职责，并不代表甲方……”。
2006年8月1日，飞弘日公司取得平谷区平谷镇文化北街×号使用面积8495.94平方米土地的国有土地使用权证。
飞弘日公司付款情况：2003年12月23日，飞弘日公司向平谷公路分局支付补偿金201万元；2004年9月9日，向土储平谷分中心支付保证金200万元，2004年10月13日，向土储平谷分中心支付保证金100万元；2006年7月14日，向北京市国土局支付出让金948.45万元；2009年12月8日和2010年3月26日，向北京市国土局支付地价款共计355228元。
（二）关于诉争房产转让的事实：2011年3月31日，索力通圆公司与飞弘日公司签订两份《北京市商品房预售合同》，并于当日办理了预售合同登记备案手续。合同约定索力通圆公司购买飞弘日公司开发的平谷区平谷镇文化北街×号路兴旺达嘉园-1层×××房屋与1层×××房屋，其中×××房屋土地用途为商业，预测建筑面积19208.09平方米，套内建筑面积18567.71平方米，单价按套内建筑面积计算每平米2962元，总计5500万元；×××房屋土地用途为办公，预测建筑面积5204.32平方米，套内建筑面积5030.51平方米，单价（按套内面积计算）每平米2783元，总计1400万元，两份合同均约定飞弘日公司应于2011年12月31前向索力通圆公司交付房屋，并于房屋交付之日起720日内办理完毕产权转移登记手续。
2012年9月，城建二公司因路兴旺达嘉园项目工程款给付问题，将飞弘日公司诉至北京市第二中级人民法院，要求判令飞弘日公司支付工程款及利息，并要求确认其就路兴旺达嘉园工程折价或者拍卖的价款优先受偿。该院（2012）二中民初字第10223-2号民事判决驳回了城建二的诉讼请求。城建二向北京市高级人民法院提出上诉，（2013）高民终字第618号判决撤销原判，改判飞弘日公司给付城建二公司工程欠款6671万余元及利息，同时驳回了城建二公司的其他诉讼请求，高院认为，涉案工程处于未竣工状态，主张优先受偿权的条件未成就，可在该工程办理竣工验收后依法主张优先受偿权。
因飞弘日公司未履行生效判决确定的给付义务，城建二公司向二中院申请强制执行，二中院执行裁定冻结飞弘日公司银行存款，在不足以履行生效判决义务的情况下，依法查封、扣押、拍卖、变卖飞弘日公司的财产，并对×××号房产采取了查封措施。后索力通圆公司在执行程序中向二中院提出执行异议，请求解除查封措施。2014年6月16日，二中院作出执行裁定，以索力通圆公司未能提供充分证据证明已支付全款及实际占有房屋为由，认定其执行异议请求不成立予以驳回。后索力通圆公司向二中院提出了执行异议之诉。二中院经审理，对索力通圆公司与飞弘日公司之间的房屋买卖合同关系、索力通圆已支付全部购房款的事实予以确认，对索力通圆公司要求实际占有房屋的主张，认定索力通圆公司对于未办理过户登记手续不存在过错，对城建二公司所持对涉诉房屋享有优先受偿权的主张不予采信。综上，二中院于2015年3月12日判决停止（2013）二中执字第1234号执行案件中对北京市平谷区平谷镇文化北街×号旧城改造建路兴旺达嘉园-1层×××房屋的执行。城建二公司不服判决，提出上诉，北京市高级人民法院于2015年7月14日判决驳回上诉，维持原判。后城建二公司向最高人民法院申请再审，最高院于2016年6月6日裁定驳回城建二公司的再审申请。
一审法院认为，本案争议焦点为平谷公路分局对涉诉房产是否享有优先权。平谷公路分局所持确认优先权的依据是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，该条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”。该条系对拆迁补偿安置协议与其他商品房买卖合同发生冲突时，对拆迁补偿安置协议的被拆迁人予以特别保护的规定，即对被拆迁人享有的债权作为特种债权赋予其物权的优先效力。与此同时，该解释并非针对所有的拆迁补偿安置协议，而是明确限定为只有约定采取房屋所有权调换形式，并且对补偿安置房屋的位置、用途作出具体明确约定的拆迁补偿安置协议，被拆迁人享有的债权才为特种债权并享有物权优先的效力。
综合庭审中飞弘日公司的抗辩意见及索力通圆公司的意见，主要有以下三点：
第一，飞弘日公司未取得拆迁许可证，并非《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称《条例》）规定的拆迁人，未履行相关程序，其与平谷公路分局并非法律意义上的拆迁与被拆迁关系。
法院认为，《条例》第二条规定，在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本条例。第四条规定，本条例所称拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位，被拆迁人是指被拆迁房屋的所有权人。第二十三条规定，补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。《条例》同时对未取得拆迁许可证擅自实施拆迁的行为、以欺骗手段取得拆迁许可证等行为作出了进行处罚的规定。因此，《条例》的相关规定具有对房屋拆迁行为予以行政管理的性质，其规制的对象也是实践中存在的未取得拆迁许可证、未履行法定程序而实施拆迁的现象。对未取得拆迁许可证或未按规定履行拆迁程序的主体，有权机关应予以行政处罚，该情形并非确定是否属于拆迁与被拆迁关系的法定要件，即使未取得拆迁许可证或者未按规定履行拆迁程序，并不影响事实上拆迁关系的认定，不能直接推断出平谷公路分局自行将房屋拆迁以及其并不属于被拆迁对象。
第二，飞弘日公司与平谷公路分局签订的协议及平谷公路分局与城建二公司签订的建设工程合同中均约定平谷公路分局需拆迁房屋提供平整的土地。
法院认为，关于涉诉土地上原建筑物的拆迁，现有证据中，飞弘日公司与平谷公路分局的项目开发协议书、补偿协议书、土地挂牌文件及竞买须知、平谷公路分局与城建二公司的建设工程合同书中均有涉及。首先，从双方的陈述及文件的签署时间来看，土地挂牌文件及竞买须知系为满足政策规定而在项目实际进入开发过程中制作的，其相关内容并不反映开发实际实施前的相关情况。其次，平谷公路分局与城建二签订的建设工程合同的通用条款中，约定由甲方及平谷公路分局提供符合进场施工条件的土地，但从平谷公路分局与飞弘日公司签订的确认书看，该合同是为办理相关手续签订的，而且从合同签订双方的地位来看，城建二公司是施工方，土地只能约定由另一方即平谷公路分局来提供，但由此不能直接推断出地上物系平谷公路分局自行拆迁。再次，平谷公路分局与飞弘日公司签订的补偿协议中，关于企业搬迁补偿费具体包括的内容的约定前后矛盾，双方在诉讼中对此又各执一词，因此，该补偿协议中关于地上物搬迁的内容已无法采信。
第三，飞弘日公司进入该项目时，平谷公路分局与城建二公司之间的建设工程合同已经实际部分履行，飞弘日公司已无拆迁地上物的可能。从飞弘日公司与平谷公路分局签订的确认书中写明，平谷公路分局与施工单位双方并未实际履行签订的《建设工程施工合同》中约定的任何权利、义务；施工单位进入工地进行施工的依据是飞弘日公司与施工单位于2003年12月10日签订的《建设工程施工合同》。因此，飞弘日公司的主张并不成立。
法院认为，从证据上分析，2003年2月，平谷区政府发布卫星城改造的通知，将平谷公路分局办公楼列入拆迁建设项目；2003年9月，平谷公路分局与飞弘日公司签订路兴旺达嘉园工程项目开发合同书，该合同书中约定平谷公路分局负责开发用地范围内的原有房屋使用者的搬迁动员工作，待搬迁完毕，由飞弘日公司负责完成开发用地范围内的拆迁，拆迁费用由乙方承担；2003年12月，飞弘日公司与城建二公司签订建设工程施工合同，对路兴旺达项目进行施工建设，该组证据反映的事实符合事物发展的正常逻辑，相关事实应予认定。
本案中，路兴旺达嘉园项目土地原使用权人为平谷公路分局，原办公用房等地上物的所有权人亦为平谷公路分局，被列入平谷区卫星城改造重点拆迁项目规划后，已被实际拆迁并进行开发建设。飞弘日公司取得土地使用权的条件是向平谷公路分局支付企业搬迁补偿费301万元，同时需提供共计9000平方米的商业和办公产权房。双方在补偿协议中明确约定“飞弘日公司须无偿提供给平谷公路局含有产权的办公楼及商业建筑面积共计9000平方米产权均为地上建筑面积，其中所含商业面积不低于4000平方米，办公产权房5000平方米。该底商建筑物产权位置为与南侧综合楼相连往东北延底商建筑物，商业顶层多功能厅必须按办公楼面积计算；办公楼建筑物产权位置为南侧综合楼的一至四层底商建筑物面积为5000平方米”，可以看出，路兴旺达嘉园项目系平谷公路分局拆除原办公用房及其他地上物，飞弘日公司作为该项目的开发单位，应为平谷公路分局提供办公用房及商用建筑予以补偿，且该补偿用房的位置、用途以及部分设计要求都已明确，具有明显的特定性，以上事实符合司法解释中关于保护拆迁补偿房屋优先权的要件，平谷公路分局要求确认其对涉诉房产享有优先权的诉讼请求应予支持，相应房产的面积应依合同约定确定，实际面积超出或少于该面积的亦应依合同约定加以解决。因涉诉房产现仍未竣工验收，不具备交付条件，双方在合同中亦未明确交付时间期限，因此，平谷公路分局主张交付房屋及支付违约金的诉讼请求无事实依据，法院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款之规定，判决：一、北京市交通委员会路政局平谷公路分局对位于北京市平谷区文化北街×号路兴旺达嘉园南侧综合楼一至四层五千平方米办公用房及与南侧综合楼相连往东北延底商建筑物不少于四千平方米的商用房产享有优先权；二、驳回北京市交通委员会路政局平谷公路分局的其他诉讼请求。
本院二审期间，索力通圆公司提交北京市平谷区发展计划委员会2003年6月11日作出的京平计复字[2003]96号《关于旧城改造建路兴旺达嘉园的立项批复》以及现场勘察笔录，证明项目2003年6月就批复立项，是平谷公路分局作为建设方的建设项目，不是一个拆迁项目，更不是飞弘日公司主持的拆迁项目；现场勘察笔录证明2004年2月已经拆除完毕并且动工，与平谷公路分局提交的房产证中的房地平面图中标明的5月3日至6月20日全部拆除完毕相互印证，对应的应当是2003年的5月3日至6月20日，是2003年就已经拆除完毕的项目，这个时候飞弘日公司还没有进入项目中。平谷公路分局对该两份证据的真实性、合法性予以认可，关联性与证明目的不予认可。飞弘日公司对该两份证据的真实性与证明目的均予以认可。本院对该两份证据真实性、合法性予以确认，关联性与证明目的不予确认。
平谷公路分局提交拆迁之前平谷公路分局的《国有土地使用证》和《房屋所有权证》原件各一份，证明平谷公路分局是涉案土地和房屋的原合法使用权人和所有权人。索力通圆公司对该两份证据的真实性予以认可，证明目的不予认可。飞弘日公司对该两份证据的真实性无法核实，其表示若真实性能够确认，那么认可该两份证据的证明目的。本院对于该两份证据真实性、合法性、证明目的予以确认。
飞弘日公司提交：1.编号平城建档字[2004]16号《建设工程档案号登记表》照片一张，证明飞弘日公司和平谷公路分局不存在房屋拆迁安置补偿关系，本案项目最开始的建设主体是平谷公路分局，后来因为主体不合法，所以把项目转给了飞弘日公司，飞弘日公司没有拆过平谷公路分局的房。索力通圆公司对该份证据的真实性、关联性、证明目的均予以认可。平谷公路分局对该份证据的真实性、关联性、证明目的均不予认可。2.2003年5月27日《关于旧城改造建路兴旺达嘉园建设项目转入正式计划的申请》，证明2003年5月27日，平谷公路分局已完成整个项目拆除工作，达到三通一平的条件；该项目建设单位为平谷公路分局，预计开工时间为2003年6月初；该文件证明，项目是由平谷公路分局自行拆除并立项开发的，在引入飞弘日公司合作开发之前，平谷公路分局已经拆平了全部地上物，本案不存在拆迁关系，更不是飞弘日公司对平谷公路分局进行的拆迁。索力通圆公司对该份证据的真实性、关联性与证明目的均予以认可。平谷公路分局对该份证据的真实性予以认可，合法性、关联性与证明目的均不予认可。3.2003年6月11日规意字[2003]057号《北京市规划委员会平谷分局规划意见书》，证明2003年6月6日，平谷公路分局作为建设单位，向区规划委申请规划涉案项目；2003年6月11日，平谷区规划委批复同意项目立项；平谷公路分局是涉案项目的建设方（开发商），且已在规划批复之前将项目地上物拆除完毕，本案不存在拆迁关系，平谷公路分局不是被拆迁人。索力通圆公司对该份证据的真实性、关联性与证明目的均予以认可。平谷公路分局对该份证据的真实性予以认可，合法性、关联性与证明目的均不予认可。本院对于证据1真实性、关联性、证明目的不予确认，证据2、3真实性予以确认，关联性、证明目的不予确认。
本院经审理查明的其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为：依据各方诉辩意见及查明的事实，本案各方争议焦点系平谷公路分局对涉诉房产是否享有优先权。索力通圆公司上诉认为：1.飞弘日公司没有拆迁许可证，不具备拆迁人的主体资格，飞弘日公司接手时涉诉土地已经是平整的土地；2.飞弘日公司与平谷公路分局没有拆迁补偿安置合同关系，亦不存在产权调换形式订立的房屋拆迁补偿安置协议；3.本案系土地使用权转让（出让）关系，诉争的9000平米是土地使用权转让的对价，是土地转让款的替代履行方式，案由亦应当为国有土地转让/出让合同纠纷；4.一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》审理本案错误，平谷公路分局并非是被拆迁人身份，其优先权不应得到支持。对此，本院认为，是否取得拆迁许可证并不影响拆迁关系的认定，且依据《北京市公路局平谷分局路兴旺达嘉园工程项目开发合同书》约定，飞弘日公司负责完成开发用地范围内的拆迁，并承担拆迁费用。而依据已查明事实，本院能够认定，路兴旺达嘉园项目系平谷公路分局拆除原办公用房及其他地上物，飞弘日公司作为项目开发单位取得土地使用权进行商业开发，条件是向平谷公路分局支付企业搬迁补偿费301万元，同时提供共计9000平方米的商业和办公产权房作为补偿，并对相应面积、位置、用途、交付作出明确约定，可以认定飞弘日公司与平谷公路分局之间形成了拆迁补偿安置合同关系，符合关于保护拆迁补偿房屋优先权的法律要件，故一审法院认定平谷公路分局对涉诉房产享有优先权，处理正确，本院予以维持。索力通圆公司上诉意见，本院不予采纳。
综上所述，索力通圆公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费122924元，由北京索力通圆投资有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建刚
审 判 员 陈 静
代理审判员 赵 纳
二〇一七年四月二十七日
法官 助理 刘 栋
书 记 员 佳 丽
书 记 员 高 媛