北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0102民初26452号原告：北京馨莲茗园物业服务有限公司，住所地北京市西城区。法定代表人：张胜利，总经理。委托诉讼代理人：林峰，北京市易凯律师事务所律师。被告：北京更香茶叶有限责任公司，住所地北京市西城区。法定代表人：俞学文，董事长。委托诉讼代理人：刘倩倩，女，1984年5月14日出生，汉族，该公司办公室主任，住该公司宿舍。原告北京馨莲茗园物业服务有限公司（以下简称馨莲茗园物业公司）与被告北京更香茶叶有限责任公司（以下简称更香茶叶公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告馨莲茗园物业公司的委托诉讼代理人林峰，被告更香茶叶公司的委托诉讼代理人刘倩倩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告馨莲茗园物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2016年1月1日至2016年12月31日的物业费103855.1元；2、被告支付逾期滞纳金973.64元；3、由被告承担本案诉讼费用。事实及理由：被告是馨莲茗园小区的业主，与原告存在物业服务合同关系，原告对被告及小区的其他住户提供各项物业管理和服务。被告是北京市西城区室的房屋所有权人，房屋建筑面积为2704.56平方米，用途为商业。2014年8月15日，北京市宣武区馨莲茗园业主委员会与原告签订的《北京市物业服务合同》。根据合同第三部分第七条第一款“物业服务费用由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，商业物业3.2元/平方米/月”。第九部分第二十三条“业主逾期未交纳物业服务费，应当按照逾期每日千分之二的标准承担相应的滞纳金。”被告常年恶意拖欠物业费，现被告无正当理由，再次拒不交纳2016年1月1日至2016年12月31日的物业服务费，原告曾多次与被告协商沟通，并委托律师发函催缴物业服务费，但被告仍拒不支付，欠费至今。原告认为被告的拖欠行为违反了双方在《北京市物业服务合同》中有关交纳物业服务费的约定，构成违约，侵害了原告的合法权益。现原告依据《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第七条之规定提起诉讼，恳请贵院作出公正的判决。被告更香茶叶公司辩称，认可原告所述房屋坐落位置、建筑面积、产权人情况。涉诉期间的物业费确实没有交纳，双方始终没有签订过物业合同，房屋由更香茶叶公司使用，物业未履行职责给我公司提供充分的服务，有些物业类的服务都是我公司自行处理的，我公司及个人没有与业主委员会签订合同，业委会也没有组织我公司开过任何会，也没发过任何通知。房屋区域的垃圾、化粪池清理都是更香茶叶公司承担的费用，消防设施的检测、外墙面的维修也是更香茶叶公司负担的费用，所以原告不应按3.2元的标准收取，应适当予以减免。我公司希望按照住宅的标准1.58元交纳物业费。经当事人确认，本院对当事人以下没有争议的证据依法予以确认：（2016）京0102民初1722号民事判决书、（2017）京0102民初5358号民事判决书、产权登记查询结果、生活垃圾委托协议书（2014年、2015年）、消防器材的检测维修支出凭单复印件、发票复印件、照片五张、支票领用登记单（复印件）。本院经审理认定事实如下：原告系北京市西城区馨莲茗园小区的物业服务企业。被告系北京市西城区房屋所有权人，房屋建筑面积为2704.56平方米，房屋用途为商业。2014年8月15日，北京市宣武区馨莲茗园业主委员会作为委托方即甲方，原告作为物业服务企业即乙方，双方签订《北京市物业服务合同》，约定：物业项目的类型为普通住宅+商业+办公；坐落位置为北京市西城区马连道路甲x号馨莲茗园小区；因乙方已从事本小区物业服务工作，没有物业交接问题；乙方应当提供的物业服务包括以下内容：……2.物业共用部位的日常维修、养护和管理。3.物业共用设施设备的日常维修养护、运行和管理。4.公用绿地、景观的养护。5.清洁服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等。6.协助维护秩序，对车辆（包括自行车）停放进行管理。7.协助做好安全防范工作。8.消防服务，包括公共区域消防设施的维护以及消防管理制度的建立等。9.负责编制物业共用部位、共用设施设备、绿化的年度维修养护方案……；物业服务期限为2014年10月28日至2019年12月31日；物业服务收费方式为包干制，商业物业3.2元/平方米/月；业主应当按照季度、半年或年度交纳物业服务费；乙方根据有关法律、法规及本合同的约定，按照物业服务标准和内容提供物业服务，所有物业服务工作对甲方和本小区全体业主负责；乙方按照甲方确定的标准收取物业服务费和特约服务，并包干使用；业主逾期未交纳物业服务费和供暖服务费的，应当按照逾期每日千分之二的标准承担相应的滞纳金……。另查，原告曾向本院起诉被告交纳2014年7月1日至2015年12月31日的物业费279820.8元及滞纳金60441.93元。本院于2016年12月6日作出（2016）京0102民初1722号民事判决书，认为被告将诉争房屋作为茶叶卖场和餐馆使用，对于诉争房屋周边的物业服务，如保安、保洁、维修等的要求较高，其自行委托相关机构和人员进行的物业服务，减轻了原告提供物业服务的内容，法院在原告主张的被告应交纳物业费的基础上适当予以减少，遂判决：一、自判决生效之日起七日内，被告北京更香茶叶有限责任公司给付原告北京馨莲茗园物业服务有限公司二〇一四年七月一日至二〇一五年十二月三十一日的物业费共计二十六万五千八百二十九元八角。二、驳回原告北京馨莲茗园物业服务有限公司的其他诉讼请求。该判决作出后，双方均未上诉，已发生法律效力。再查，目前被告尚未交纳2016年1月1日至2016年12月31日的物业服务费，原告诉至本院。审理中，被告称其自行处理生活垃圾、化粪池的清理、消防设施的检测、外墙面的维修，并向本院提供生活垃圾委托协议书（2014年、2015年）、委托清运协议书复印件（2017年）、施工合同（2016年12月）、消防器材的检测维修支出凭单复印件、发票复印件、保安及电工的工资表复印件、支出凭单一份（复印件）、照片五张、支票领用登记单（复印件）、支出凭单及记账凭证（复印件）、工资明细（复印件）、2016年生活垃圾委托协议书（复印件）、委托清运协议（复印件），原告对生活垃圾委托协议书（2014年、2015年）、消防器材的检测维修支出凭单复印件、发票复印件、照片、支票领用登记单（复印件）的真实性表示认可，但不认可关联性；对2016年生活垃圾委托协议书（复印件）、委托清运协议（复印件）的真实性表示不清楚；对委托清运协议书复印件（2017年）、施工合同（2016年12月）、保安及电工的工资表复印件、支出凭单一份（复印件）、支出凭单及记账凭证（复印件），工资明细（复印件）的真实性不认可。目前，涉案房屋一部分用于茶叶销售，一部分用于餐饮。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与北京市宣武区馨莲茗园业主委员会签订的《北京市物业服务合同》系双方自愿订立，未违反法律法规的强制性规定，系有效合同。该合同适用于馨莲茗园小区的全体业主。原告按照合同约定对被告居住的小区进行了物业服务，被告应当给付物业服务费。被告辩称的没有与业主委员会签订合同且业委会没有发过通知的情况，并不影响上述《北京市物业服务合同》的效力。对于被告提出的原告未履行职责导致需自行负责物业服务抗辩，被告将涉案房屋从事茶叶卖场和餐馆经营，对涉案房屋周边的物业服务，如公共区域消防设施的维护、安全防范、公共区域的清洁卫生、共用部位的日常维修等要求较高，其自行委托相关机构和人员进行的物业服务，减轻了原告提供物业服务的内容，故本院对原告主张的物业服务费适当予以减少，具体数额由本院参照目前被告证据提交情况及生效判决酌情判定。关于原告要求被告支付滞纳金一节，因被告未交纳物业服务费系事出有因，故本院对原告要求被告支付滞纳金的主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，被告北京更香茶叶有限责任公司给付原告北京馨莲茗园物业服务有限公司2016年1月1日至2016年12月31日的物业服务费共计98662.35元。二、驳回原告北京馨莲茗园物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1198元，由原告北京馨莲茗园物业服务有限公司负担60元（已交纳）；由被告北京更香茶叶有限责任公司负担1138元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  葛明柱二〇一七年十一月二十二日书记员  于 孟书记员  李帅帅