南京市秦淮区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）秦红民初字第384号
原告薛顺珍，女，1973年3月9日生。
委托代理人褚宇新，江苏刘洪律师事务所律师。
被告孙建，男，1975年11月25日生。
委托代理人朱网祥，江苏致邦律师事务所律师。
被告薛顺刚，男，1975年8月9日生。
被告吴虹，女，1979年1月29日生。
原告薛顺珍与被告孙建、薛顺刚、吴虹案外人执行异议之诉一案，本院于2013年9月7日立案受理后，依法组成合议庭于2014年3月17日公开开庭进行了审理。原告薛顺珍的委托代理人褚宇新，被告孙建及其委托代理人朱网祥到庭参加诉讼。被告薛顺刚、吴虹经本�合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告薛顺珍诉称，原告为薛顺刚的二姐，薛顺刚的大姐叫薛顺玉，吴虹系薛顺刚的前妻。位于本市江宁区东山镇东银花园X室的房屋，是母亲陶美云变卖老家家产，并倾尽家中积蓄购买所得。当时薛顺刚才二十二岁，考虑其不久就要结婚，便将房屋登记在薛顺刚名下。薛顺刚在结婚后另购房屋居住，东银花园X室的房屋一直由母亲陶美云居住。2011年5月12日，薛顺刚与张海涛签订了房地产抵押合同，为借款将东银花园X室的房屋抵押给了张海涛，并在本市江宁区住房和城乡建设局办理了抵押登记。根据合同的约定，“抵押担保的借款本金金额为50万元整”，“上述借款人履行担保债务期限自2011年5月12日起至2011年11月12日止”。该还款期限届满后，薛顺刚未能还款。后张海涛至东银花园X室的房屋内寻找薛顺�催讨债务，原告、薛顺玉及陶美云等人才知晓薛顺刚将房屋抵押贷款的事情。原告及薛顺玉考虑母亲年老多病，经家庭内部协商，原告及薛顺玉与薛顺刚达成协议，由原告及薛顺玉出资50万元，购买东银花园X室的房屋，购房款直接偿还给张海涛后，将该房屋登记于原告名下。2012年2月10日，原告及薛顺玉共同筹资50万元，通过薛顺玉的银行帐户支付给张海涛，并办理了房屋抵押登记的解除手续。同日，原告与薛顺刚签订了一份房地产买卖契约，由薛顺刚将位于江宁区东山镇东银花园X室的房屋出售给原告。为节省税费，在中介公司的建议下，房屋价款写为42万元。同日也办理了房屋过户登记的申请手续。2012年2月15日，江宁区住房和城乡建设局向原告颁发了房屋所有权证。2012年4月，原告及薛顺玉得知，薛顺刚、吴虹与孙建之间存在民间借贷纠纷，在孙建于2012年2月13日�法院提出强制执行后，法院于2012年4月19日做出了（2012）秦执字第123号民事裁定书，裁定查封、冻结了原告位于江宁区东山镇东银花园X室的房屋。此后，原告依法向贵院提出了书面的执行异议。2013年7月28日，贵院又作出了（2012）秦执异字第14号民事裁定，以“薛顺刚与薛顺珍就本市江宁区东山镇东银花园7-302室房屋进行的转让行为不能排除规避执行的可能”为由，裁定驳回薛顺珍的异议申请。原告认为，贵院做出的裁定，十分错误，理由如下：1、原告取得房屋产权在前，法院作出查封、冻结房屋的裁定在后，法院因其他人的民间借贷纠纷而查封原告的财产，是错误的；2、从实质要件看，原告与薛顺刚所进行的房屋转让行为，根本不存在规避执行的可能，因为原登记在薛顺刚名下的位于江宁区东山镇东银花园X室房屋过户登记在原告名下的行为，是涉事各方之间真实、一致的意思表示，不针对包括孙建在内的其他任何第三人，更不可能去规避薛顺刚在当时还没有申请的执行。原告与薛顺刚在办理房屋过户登记时，申报价格为42万元，其目的是为了少交费用，该价格不是交易的真实价格，不应当被认定，事实上原告及薛顺玉是共同出资了50万元，此外，在家庭内部协商时，还免除了薛顺刚在婚后购买另一住所及购车时所借原告及薛顺玉、陶美云的所有借款，算下来还超过了抵押登记时的房产总价值70万元，还保留了陶美云对该房的终生居住权。考虑这些因素，说成交价格明显低于市场价格就十分荒谬了。故原告向法院起诉，请求：1、依法确认原告与第二被告薛顺刚之间没有“规避执行”，“损害”第一被告孙建“合法权益”的行为，对位于南京市江宁区东山街道东银花园7-302”的房屋停止执行；2、本案诉讼费由被告承担。
被告�建辩称，原告的诉请没有事实、法律依据，请求驳回。被告认为原告与薛顺刚在被告向人民法院申请强制执行期间相互串通，将薛顺刚名下位于江宁区东山镇东银花园X室的房屋以42万元的价格转让给原告，该价格远远低于市场价格原告与薛顺刚的行为属于恶意转移财产，目的是规避被告孙建的执行行为，严重损害被告的合法权益。法院对原告提出的执行异议所作出的民事裁定是正确的，请求法院予以维持。
被告薛顺刚未到庭应诉，也未提供证据。
被告吴虹未到庭应诉，也未提供证据。
经审理查明，孙建与薛顺刚、吴虹民间借贷纠纷一案，本院于2011年7月13日作出（2011）秦民初字第969号民事调解，确认：薛顺刚、吴虹返还孙建借款140万元，自2011年7月开始，每月20日前至少返还孙建10万元，至还清时止；案件受理费、保全费合计13700元，由薛顺刚、吴虹负担。该调解书发生法律效力后，薛顺刚、吴虹均未能按期履行给付义务，孙建于2012年2月13日向本院申请强制执行。
另查明，原告薛顺珍及案外人薛顺玉与被告薛顺刚系姐弟关系。薛顺刚与吴虹原系夫妻，于2011年离婚。位于本市江宁区东山镇东银花园X室房屋的所有权人为薛顺刚，由薛顺刚母亲陶美云居住。2011年5月12日，薛顺刚与张海涛签订了《南京市江宁区房地产抵押合同》，约定由薛顺刚向张海涛借款50万元，并以登记在其名下的上述房屋为抵押，作为其履行债务的担保。上述借款人履行担保债务期限自2011年5月12日起至2011年11月12日止。双方确认，上述房屋的总价值为70万元。双方在合同第九条写明：甲乙双方的其他约定中注明“抵押率超七成”。次日，双方在本市江宁区住房和城乡建房局办理了房地产抵押登记。此后，薛顺刚未能按期归还借款，张海涛数次上门催要。2012年2月9日原告薛顺珍及其丈夫经克龙通过银行转帐及现金存款向薛顺玉中国银行帐户内存入29万元，2012年2月10日，薛顺玉连同该帐户内自己的21万元合计50万元转入张海涛银行帐户内。
又查明，薛顺刚与薛顺珍于2012年2月10日签订《南京市江宁区房地产买卖契约》1份，将原登记在薛顺刚名下的位于本市江宁区东山镇东银花园X室房屋（建筑面积69.82平方米）以人民币42万元的价格出售给薛顺珍。此后，南京市江宁区住房和城乡建设局于同月15日将上述房屋的房屋所有权人登记为薛顺珍并发放房屋所有权证。
2012年3月21日，申请执行人孙建以薛顺刚与薛顺珍买卖上述房屋的行为系转移财产规避执行为由，向本院申请认定其买卖行为无效，请求本院查封上述房屋，并向本院提供担保。本院于2012年4月19日作出（2012）秦执字第123号民事裁定书，裁定查封、冻结薛顺珍名下位�本市江宁区东山街道东银花园X室房屋。此后，异议人薛顺珍向本院书面提出执行异议，以上述房屋系异议人的合法财产为由，请求法院撤销（2012）秦执字123号民事裁定，解除对上述房屋的查封、冻结。2013年7月28日本院作出作出了（2012）秦执异字第14号民事裁定，裁定驳回薛顺珍的异议申请。
以上事实有当事人陈述、（2011）秦民初字第969号民事调解书、（2012）秦执字123号民事裁定书、（2012）秦执异字第14号民事裁定书、《南京市江宁区房地产买卖契约》、《南京市江宁区房地产抵押合同》、结婚证、存折、个人交易明细单、存款历史明细单、个人交易单等证据予以证实。
本院认为，薛顺刚原系本市江宁区东山街道东银花园X室房屋的产权人，享有对房屋的所有权。薛顺刚与薛顺珍之间的房屋买卖合同，系双方真实意思的表示，合法有效，本院予以确认。虽然买�合同约定的价格为42万元，但薛顺珍、薛顺玉代薛顺刚偿还了50万元债务与房屋买卖系同一天发生的事实，薛顺珍陈述以此作为房屋买卖的对价，本院予以采信。考虑到薛顺珍、薛顺玉与薛顺刚的亲属关系，且薛顺刚母亲一直居住于该房屋内，实际享有居住权，此价格虽然低于市场价格，但并未偏离公平原则。同时，被告孙建陈述薛顺珍知晓薛顺刚与自己的债权债务关系，薛顺珍与薛顺刚的房屋买卖系相互串通，但并未提供证据予以证实，本院不予采纳。综上，薛顺珍与薛顺刚的房屋买卖行为发生在孙建向法院申请执行之前，且薛顺珍、薛顺玉代为偿还了薛顺刚50万元的债务，解除了房屋的抵押，以此作为房屋对价，该行为未损害孙建的合法权益，未规避法院执行，对原告要求对位于南京市江宁区东山街道东银花园X室的房屋停止执行的请求，本院予以支持。被告薛�刚、吴虹经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证与答辩的权利。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：
停止对原告薛顺珍位于南京市江宁区东山街道东银花园X室房屋的执行。
案件受理费100元，公告费600元，合计700元，由被告孙建负担（被告孙建应负担的诉讼费用已由原告预交，被告孙建于本判决生效之日起十日内直接将此款给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本三份，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：南京市中级人民法院；开户行：农行南京市鼓楼支行；帐号：10105901040001276）。
审 判 长 周小峰
人民陪审员 陈秋芬
人民陪审员 徐钰改
二〇一四年四月三十日
见习书记员 王姗姗