云南省弥勒市人民法院民 事 判 决 书（2017）云2504民初1022号原告：杨高亮，男，1971年1月5日出生，汉族，农民，住弥勒市。委托诉讼代理人：彭洁，云南砺剑律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：穆兰芬，云南砺剑律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：王培芬，女，1968年11月25日出生，汉族，农民，住弥勒市。第三人：李永华，男，1972年1月23日出生，汉族，农民住弥勒市。原告杨高亮与被告王培芬、第三人李永华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月16日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告杨高亮向本院提出诉讼请求：1.请求解除第三人李永华与被告王培芬于2015年10月20日签订的《房屋租赁合同》；2.由被告王培芬承担违约金5万元；3.由被告王培芬赔偿原告因其未给房屋做防水导致房屋受损的修复费1万元；4.诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年10月20日，第三人李永华将其所有的位于弥勒市朋普镇朋锁大街房屋整幢出租给被告王培芬使用，双方签订《房屋租赁合同》，约定租期为5年，即2015年10月20日至2020年10月20日，年租金4万元，并约定房顶防水、面墙及室内装修由被告完成。合同签订后，被告支付了第一年的租金，对房屋进行简单装修后开始经营饭店，但一直未做屋顶防水。2016年1月11日，第三人李永华将上述房屋出售给原告，双方签订《房屋买卖合同》，约定2016年10月22日后的房租由原告收取。原告付清了房款，并办理了土地使用权证和房产权。被告王培芬向原告支付了2016年10月20日至2017年10月20日的房租4万元。但不知何时，被告在该房门口张贴了“饭店转让”告示，经查，经营许可证上的法定代表人是何某，原告多次去看房子，被告都不在，一直是一个讲外地口音的女的在经营饭店。原告意识到被告未经原告同意将该房转租，也未给该房房顶做防水，只是在房顶铺了一层石棉瓦，起不到防水作用，造成房顶裂缝、漏水，原告多次找被告，要求按租赁合同约定做防水，但被告一直拒绝，被告的行为已构成根本违约，原告只好向人民法院起诉。被告王培芬辩称：1.我与第三人李永华于2015年10月20日签订的《房屋租赁合同》合法有效。我已按照约定做了屋顶防水、面墙及室内外装修，也没有转租，不存在违约行为，现在租期未到，原告无权要求解除租赁合同；2.我与第三人李永华签订租赁合同之前，该房屋原来是租给何某，我租后经何某同意延用了她的营业执照和饭店名称，何某仍在饭店帮我炒菜，月工资3200元。2015年我与丈夫离婚，心情不好，张贴过转租告示，但一直未转租；3.原告所说的房屋裂缝和漏水是房屋本身的质量问题，应由原告处理，与我无关；4.如果原告确实要解除合同收回房屋，我同意附条件解除，我的条件为：由原告赔偿装修款70273元（含室内、防水等装修款57673元、楼顶搭建石棉瓦1万元、安装玻璃门2600元）、店内餐具折价款4万元（含冰柜、餐具、桌子、沙发、盆景等），并支付违约金5万元，合计160273元。综上所述，要求驳回原告的诉讼请求。第三人述称：1.我出售房屋给原告时，已告知房屋的全部情况及租给被告王培芬的相关事实；房屋漏水原来就存在，不是租赁期间使用才出现；2.我与被告王培芬签订房屋租赁合同之后，被告已按约定做了屋顶防水及装修等，并经过我验收，履行了房屋租赁合同约定的义务；3.原告已收取了被告支付的房租，租赁合同不能解除。原告围绕诉讼请求依法向本院提交了以下证据：1.原告身份证复印件1份，欲证明原告的身份信息；2.房屋租赁合同复印件1份，欲证明2015年10月20日李永华将其房屋出租给被告，租期为5年，并约定由被告做房顶防水；3.房屋买卖合同、国有土地使用权证、房屋产权证复印件各1份，欲证明第三人李永华于2016年1月11日将房屋出售给原告，原告现为该房屋的所有权人，具有诉讼主体资格；4.照片5张，欲证明被告未经原告同意，将承租的房屋私自转租给他人；5.照片11张，欲证明因为被告未做房顶防水，只是铺设一层石棉瓦，致使房屋出现裂缝漏水受损的事实。经质证，被告王培芬、第三人李永华对原告提交的证据1、2、3的真实性、合法性、关联性均无异议。被告王培芬对证据4、5的真实性、合法性无异议，对证明力有异议，认为不能证明房屋已转租，也不能证明房屋漏水是租赁期间出现。第三人对原告提交的证据4表示不清楚，对证据5的真实性、合法性无异议，但对证明力有异议，认为房屋漏水是房屋本身存在的问题，不是租赁期间出现的问题。被告王培芬为反驳原告的诉讼请求，向本院申请证人何某、苏某出庭作证。证人何某出庭陈述：我现在被告王培芬的饭店打工，月工资3200元。这个饭店之前是我经营，我的租期满后，王培芬和房东签了租赁合同，就一直由王培芬经营，饭店的名称和营业执照延用我原来的。在经营过程中，王培芬离婚以后心情不好想转租，张贴过转租告示，但实际没有转租。证人苏某出庭陈述：我在王培芬经营的饭店打工，饭店自始至终没有转租过。经质证，原告认为证人与被告有利害关系，对证人陈述的事实的真实性、合法性、关联性均不予认可。第三人认为证人的陈述符合事实，无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的证据4、5来源合法，内容真实，但与被告、第三人及证人何某、苏某的陈述相矛盾，不能证明原告欲证明的事实，不予采信。证人何某、苏某的陈述与被告王培芬、第三人李永华的陈述相一致，内容真实，予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月20日，第三人李永华将其所有的位于弥勒市朋普镇朋锁大街的房屋整幢出租给被告王培芬使用，双方签订《房屋租赁合同》，约定租期为5年，即2015年10月20日至2020年10月20日，年租金4万元，每年10月20日以前一次性付清。在租赁期间，房顶防水、面墙及室内装修由被告完成。合同签订后，被告付清了第一年的租金，并按照《房屋租赁合同》的约定履行了房顶防水、面墙及室内装修义务，第三人李永华验收并予以认可。被告王培芬延用原承租人何某的营业执照及名称经营饭店，何某仍在饭店为被告打工（炒菜）。2016年1月11日，第三人李永华将上述房屋出售给原告杨高亮，双方签订《房屋买卖合同》，第三人李永华将房屋的出租等相关情况告知原告，约定2016年10月22日后的房租由原告收取。原告付清房款后办理了土地使用权证和房产权，被告王培芬向原告支付了2016年10月20日至2017年10月20日的房租4万元。经营期间，被告张贴过转租告示，但未实际转租。本院认为：《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效”；第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。本案第三人将房屋出租给被告经营使用，双方签订的《房屋租赁合同》对租赁事宜的相关约定，系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按约定履行自已的义务。第三人已将房屋交付给被告使用，被告已按合同约定支付了房租，并履行了合同约定的房顶防水、面墙及室内装修等义务，并经第三人认可。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。在租赁期间，第三人将该出租房屋出售给原告，房屋的所有权发生了变动，但并不影响被告与第三人签订的租赁合同的效力，原告与被告应继续履行原租赁合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求的事实，应当提供证据加以证明，但法律规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。现被告与第三人签订的租赁合同仍在履行期间，被告未违约，原告请求解除第三人与被告签订的《房屋租赁合同》、由被告支付违约金5万元并赔偿损失1万元的诉讼请求，原告提供的证据不足以证明其事实主张，其诉讼请求无事实及法律依据，依法应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告杨高亮的诉讼请求。案件受理费1050元，由原告杨高亮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审 判 员  张勤海人民陪审员  何永彬人民陪审员  昂永昌二〇一七年六月十五日书 记 员  陈 磊