浙江省嘉善县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）嘉善民初字第960号
原告：祝全明。
委托代理人：章建生。
被告：张振。
委托代理人：颜伟新。
原告祝全明与被告张振房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月12日立案受理后，依法由代理审判员陈晓昱适用简易程序于2013年8月13日公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人、被告的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告祝全明起诉称：原、被告因房屋租赁合同纠纷，原告于2012年5月21日向法院起诉，被告一审不服上诉至中级法院后，中院发回重审，在重审法庭上被告承认租金付至2009年底，从2010年1月1日起未付租金。由于原告诉请的主要事实是被告欠租未付，但诉请的付租期限不当，最终没有得到法院的支持，对此原告不服上诉至中级法院主张被告自认部分，原告认为被告自认对己方产生法律效力，原告无需举证，但是中级法院认为主张自认部分属于在二审变更诉讼请求，被告没有上诉机会，不得终审判决，应当还给原告有个救济的权利，建议原告撤回上诉，重新起诉，故原告起诉如下事实与理由：被告因开办嘉善县瀚崴木制品厂，与原告在2006年11月8日签订房屋租赁协议书一份，该房屋座落于嘉善县魏塘镇三里桥村二社，协议约定每年租金143800元，租赁期限7年，从2007年1月1日至2014年12月底止。但2010年1月1日开始被告违约不再按约支付房屋租金，经多次催讨仍未付，无奈之下原告为了减少损失采取了补救措施，从2010年7月1日起以低于原、被告双方约定的价格143800元，每年90000元的价格出租给第三人砚童饮料厂，被告给原告造成预期可得租金损失每年53800元，直至2012年12月1日才恢复原、被告双方原先约定的价格向第三人收取租金。据此，原告向贵院起诉，请求依法判决：1、被告向原告支付从2010年1月1日起至2010年7月1日止半年的租金71900元；2、被告赔偿原告预期可得租金损失，采取补救措施不足部分年损失53800元，共2年5个月计赔偿130016元；3、被告承担本案诉讼费用。
被告张振答辩称：1、原告主张2010年度上半年租金71900元没有依据，按照协议约定，双方之间采用的是“先付清租金，后用厂房”的租赁方式。如果2010年上半年继续承租的话，被告最迟在2009年12月底前就应当向原告付清2010年上半年租金71900元，才能使用厂房。应付不付的话，原告有权阻止被告继续使用厂房并最迟应当在2010年12月31日前，向被告主张租金。原告在时隔三年半，并在虚假诉讼败诉后起诉并谎称此前诉错了主张租金的时间：一不符合常理。二早已超过法定的诉讼时效。因为原告出租厂房对面仅一机耕路之隔是村液化气仓库，内存供全村人使用的大量液化气罐。被告生产经营的是易燃的木制品。被告常常担忧，万一被告工厂发生火灾，危及一路之隔的液化气仓库，引发爆炸；或者液化气仓库万一发生事故危及被告工厂，其后果将不堪设想。被告不想因事故而坐牢，不想因事故而倾家荡产，退租并将工厂搬离危险区域是唯一选择。当然，在付清2009年全年租金情况下，退租也是经过原告的口头同意，才使腾退搬迁工作在2009年9月得以顺利完成。2009年11月，以被告妻子陈莉的名义在惠民街道成立嘉善县正昇木制品厂，进行生产经营。2、原告主张赔偿130016元没有依据。我国《合同法》第九十七条明确规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。原告与被告之间的《协议书》已经在2009年9月实际解除，原告请求赔偿租赁合同解除后的所谓损失违反法律规定。综上原告起诉没有事实与法律依据，请求法庭驳回原告诉请。
原告祝全明为证明其主张，向本院提交下列证据：
1、协议书复印件一份，证明原、被告于2006年11月8日签订厂房租赁的事实。
2、房屋租赁合同复印件一份，证明被告与案外人于2010年7月8日签订的房屋租赁合同。
3、租房协议书复印件一份，证明2012年12月1日原告与案外人温彦会签订租房协议，才恢复原、被告之间的租金。
4、租房协议复印件一份，证明涉案房屋是合法取得。
5、房屋转租证明复印件一份，证明2006年5月26日嘉善县魏塘镇三里桥村经济合作社同意原告将涉案房屋转租给第三人。
6、（2012）嘉善民初字第1202号民事判决书复印件一份，证明原告第一次起诉时租金请求期限不对，故未得到法院支持。
7、（2012）嘉善民重字第2号庭审笔录第七页复印件一份，证明被告在庭审中承认租金付至2009年底，2010年1月开始停止支付租金。
8、（2013）浙嘉民终字第344号民事裁定书复印件一份、（2012）嘉善民重字第2号民事判决书复印件一份，证明原告起诉租金的支付时限不当，未得到法院支持。
9、电话录音一份（2012年6月25日晚，被告打电话给原告称要与原告协商解决，录音内容是三个人的对话，分别是原、被告本人及村里会计暨被告厂里会计），证明原告有催讨租金的理由。
被告张振为其抗辩内容，向本院提交以下证据：
1、2012年5月21日民事起诉状及应诉通知书复印件各一份，证明原告自认被告将租金至2010年底；即使以该日期计，针对本案追计2010年上半年租金也早已超过法定的诉讼时效；
2、（2012）嘉善民重字第2号民事判决书复印件一份，证明原告在砚童公司退租后，敲掉了砚童公司大理石门牌后，对被告进行虚假诉讼，不讲诚信；原告与砚童公司订有房屋租赁合同不予提供；原告诉称截止2010年12月底的租金，被告已支付；被告妻子陈莉在2009年11月在惠民街道成立嘉善县正昇木制品厂；原、被告的租房协议早已解除，并已经收回了出租房屋，上述五个方面均能在该份判决中得到印证。
诉讼过程中，本院依职权调取了（2012）浙嘉民终字第496号民事裁定书一份。
上述证据经庭审质证，本院认证如下：原告提交的证据8系已生效的法律文书，对该证据本院予以确认；原告提交的证据1、2、3、4、5、6、7与（2012）嘉善民重字第2号民事判决书所确认的证据及认定的事实一致部分，本院予以确认；原告提交的证据9，被告对真实性无异议，但对其证明的内容有异议，本院对该份录音的真实性予以确认，但认为该证据尚不能证明原告向被告主张2010年1月1日至2010年7月1日的租金系有依据。原告对被告提交的证据真实性未持异议，本院对被告提交的两份证据的真实性予以确认。原、被告对本院依职权调取的证据均无异议，本院予以确认。
本院根据各方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：2012年5月21日，原告以被告拖欠2011年1月1日至2012年12月底两年的租金为由，向本院起诉要求解除与被告的租赁合同关系并支付自2011年1月1日起至被告腾退之日止的租金，本院于2012年8月14日作出（2012）嘉善民初字第1202号民事判决，判令双方解除租赁合同关系，被告张振腾退涉案厂房，并由张振支付祝全明自2011年1月1日起按每月12000元计算至房屋实际腾退之日止的租金。张振不服该判决，向嘉兴市中级人民法院提起上诉，二审法院经审理后认为根据张振在二审阶段提供的新证据，原审认定的事实存在重大疑问，且可能涉及恶意诉讼，故将该案发回本院重审。本院以（2012）嘉善民重字第2号于2013年2月20日重新组成合议庭对该案进行了审理，并认定以下事实：
涉案租赁厂房位于嘉善县魏塘街道三里桥村二社章家浜，租赁厂房原为三里桥村集体所有，曾开办村办企业“六丰装饰材料厂”，后因“六丰装饰材料厂”倒闭，村经济合作社于2002年1月25日将该厂房出租给原告开办“银峰装饰材料厂”，租用期限5年，年租金21000元。2005年9月30日村经济合作社又将该厂房再次出租给“银峰装饰材料厂”，租期为20年，年租金21000元，第10年起提升10％。“银峰装饰材料厂”经营至2006年11月28日歇业注销。2006年11月8日原告与被告签订协议书一份，原告将位于三里桥村章家浜的上述厂房，平房2000平方米左右出租给被告开办嘉善县瀚葳木制品厂使用，租期自2007年1月1日至2014年12月底，年租金143800元。付款办法约定：第一年被告必须在每年开始的第一天一次性付清全年租金，以后每半年必须先付清租金，后用厂房，最后一年一次付清后用厂房。被告如到期不再租用，须提前三个月通知原告，被告不提前通知原告，原告将收取下年度的租金。协议订立后，被告开办了“嘉善县瀚威木制品厂”。同年12月30日原嘉善县魏塘镇三里桥村经济合作社与被告签订租房协议，地点：三里桥村二社，面积1000平方米，租用期限20年，年租金8万元。但在履行过程中被告每年的租赁费是按照143800元支付给原告，并未与村经济合作社发生租金关系。2010年7月8日，嘉善县魏塘街道三里桥村经济合作社将位于魏塘三里桥村章家浜10号的房屋租赁给嘉善县砚童饲料有限公司，面积1500平方米，租赁期限5年，年租金90000万元。实际是原告与嘉兴市砚童饲料有限公司签订房屋租赁合同，但原告以合同已找不到为由而未向本院提供。原告称在2012年7月左右已经与砚童饲料有限公司终止合同，之后，原告对涉案厂房进行了翻新，把钢结构换掉，翻新后，原告将厂房又出租给他人。原告称，截止2010年12月底前的租金，被告已支付。而被告认为租金付至2009年年底，2010年起已经不再租赁原告厂房。另查明，原嘉善县魏塘镇三里桥村章家浜10号的房屋系原告的住宅房。嘉兴市砚童饲料有限公司的核准日期为2011年2月9日。被告现在的妻子陈莉在2009年11月在惠民街道成立嘉善县正昇木制品厂。
基于以上事实，本院作出判决认为原、被告之间的租房协议至少在2011年1月1日以前事实上已经解除，被告承租的房屋也已交还了原告，故对原告要求解除与被告的租赁合同关系，由被告交还房屋及支付从2011年1月1日起至2012年5月底的租金不予支持。该判决作出后，祝全明不服，向嘉兴市中级人民法院提起上诉，后又于2013年7月2日撤回上诉。现原告以原（2012）嘉善民初字第1202号系自身起诉错误且被告自认租金支付至2009年底为由，向本院提起本案诉讼。
本院认为：《民法通则》第一百三十六条规定，延付或者拒付租金的诉讼时效为一年。原、被告签订的协议书约定，租金的支付时间为第一年被告必须在每年开始的第一天一次性付清全年租金，以后每半年必须先付清租金，后用厂房，最后一年一次付清后用厂房。现原告主张的为2010年1月1日起至2010年7月1日的租金，该部分租金按照双方的协议约定应该在2010年1月1日支付，原告至迟应在2010年12月31日前向被告进行主张；退一步讲，即便以2011年1月1日即协议的最迟解除之日为起算点，原告也至少应该在2011年12月31日前向被告主张权利，故本院认为原告向被告主张2010年1月1日起至2010年7月1日的租金已过法定的诉讼时效，对被告为此提出的抗辩意见予以采纳。原告认为在（2012）嘉善民重字第2号案件的二审阶段提出主张该部分租金已构成诉讼时效中断并无依据，诉讼时效中断是指在诉讼时效期间内发生了法定的中断情形，诉讼时效重新计算，超过诉讼时效后主张权利的行为当然不构成诉讼时效中断，故对原告的该意见不予采纳。此外，（2012）嘉善民重字第2号案件认定：“原告称，截止2010年12月底前的租金，被告已支付。而被告认为租金付至2009年年底，2010年起已经不再租赁原告厂房。”现原告将被告的抗辩作为自认缺乏依据，且原告主张自2010年1月1日起至2010年7月1日的租金与其自身在（2012）嘉善民重字第2号案件中的陈述相矛盾。综上，本院对原告要求被告支付自2010年1月1日起至2010年7月1日止的租金71900元的诉讼请求不予支持。关于原告要求被告赔偿原告预期可得租金损失130016元的诉讼请求，本院认为亦缺乏依据，故不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百四十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告祝全明的全部诉讼请求。
案件受理费4329元，减半收取2165元，由原告祝全明负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
代理审判员 陈晓昱
二〇一三年九月二十四日
书 记 员 钱 煜
附页
一方当事人拒绝履行发生法律效力且具有给付内容的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。