吉林省高级人民法院民 事 裁 定 书（2017）吉民申1684号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：长春市金浪网吧，住所地长春市。法定代表人：赵梦竹，该公司经理。委托诉讼代理人：王玉凤，该网吧员工。委托诉讼代理人：王淑琴，吉林阳光博舟律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：长春科宇物业管理有限责任公司，住所地长春经济技术开发区。法定代表人：冯群，该公司董事长。委托诉讼代理人：毕茜，该公司职员。委托诉讼代理人：马克庆，吉林马克庆律师事务所律师。再审申请人长春市金浪网吧（以下简称金浪网吧）因与被申请人长春科宇物业管理有限责任公司（以下简称科宇物业）房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省长春市中级人民法院（2016）吉01民终2028号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。金浪网吧申请再审称，（一）二审对《承诺书》的有关事实认定与法律适用错误。1.《承诺书》是附生效条件的赠与合同，所附条件未成就，赠与未生效。金浪网吧在《承诺书》中承诺自建部分的房屋291㎡和暖气等设施在我退租时不拆除，全部归科宇物业所有，暖气入网费在房租中扣除，其中的“我退租”是指在我退租时，并不包含政府拆迁和由于科宇物业的行为导致金浪网吧无法继续承租的情况。依据《中华人民共和国合同法》第四十五条之规定，附生效条件的合同，自条件成就时生效。二审将房屋拆迁导致的房屋租赁关系终止等效于“我退租”，认定《承诺书》赠与条件生效明显不当，使得金浪网吧的合法权益遭受巨大损失；2.《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第128条规定，公民之间赠与关系的成立，以赠与物的交付为准；《中华人民共和国合同法》第一百八十七条规定，赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续。即使金浪网吧不附赠与合同生效条件，也应由金浪网吧把自建的291㎡交付给科宇物业，才能完成房屋所有权的转移；3.对是否达到《承诺书》所附的赠与生效条件，应由科宇物业一方举证证明“我退租”是否包括因拆迁导致的房屋租赁关系终止这一特殊情况。二审将该举证责任分配到金浪网吧一方有失公平。二审依据自认为约定不明的“我退租”条件成就，并据此认定291㎡房屋的所有权转移至科宇物业无事实及法律依据。（二）合同约定的原租期届满后，金浪网吧有新证据证明其继续使用房屋，双方为不定期租赁关系。二审认定科宇物业扣除的款项为房屋占有使用费而非租金属事实认定错误，适用法律错误。1.科宇物业没有提供任何证据证明其因拆迁曾主张过收回房屋，相反，金浪网吧有证据证明科宇物业于2012年8月给所有正在承租科宇物业房屋的承租人开会，鼓励承租人继续承租直到拆迁为止，并称不再收取租金。故案涉合同2012年3月31日到期后，金浪网吧继续租赁案涉房屋至2013年4月12日，双方为不定期租赁关系；2.科宇物业在一审第一次庭审和第三次庭审时均自认扣除的2013年4月12日之前的款项性质为房租，而非房屋占有使用费；3.只有在租期未满之时，才存在向承租人支付停产停业补助费的问题，而科宇物业在二审时以行为表示同意支付停产停业补助费，该事实再次体现双方为继续租赁关系。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。（三）案涉291㎡房屋为金浪网吧所建，故该房屋价值的补偿费应归金浪网吧所有。1.案涉291㎡房屋为金浪网吧所建并已被认定为合法建筑，根据《中华人民共和国物权法》第三十条之规定，该房屋的补偿费应归金浪网吧所有；2.退一步讲，即便双方约定不明，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条之规定，科宇物业主张所有权转移条件成就，并未达到高度盖然性的标准；3.《承诺书》中虽约定“我退租”后由科宇物业所有，但未约定是否无偿，是哪一层，故不影响科宇物业向金浪网吧支付房屋补偿费用。综上，请求依法将本案提起再审，撤销吉林省长春市中级人民法院（2016）吉01民终2028号民事判决，予以改判。本院经审查认为，（一）根据长春市规划局朝阳区管理分局于2012年11月9日下发的《长春市国有土地上房屋征收范围内未经登记建筑认定决定书》，可以认定案争房屋原系中国科学院长春光学精密机械与物理研究所（以下简称“光机所”）于1980年所建；同时，按照相关规定，可以认定该房屋为合法建筑。因此，案争房屋的所有权依法应归光机所享有。至2007年时，该房屋的状况已不完整，仅剩下坍塌的棚子和墙茬子，由金浪网吧在原有基础上投入86万元重建了房屋。重建增加的部分属于对原房屋的添附，根据《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）》第86条关于“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除，不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任”之规定，该添附部分的归属问题应首先由当事人协商，按约定办理。2007年12月11日，恒普伦网吧与科宇物业签订《房屋租赁合同》，约定科宇物业将包括案争房屋在内的两处房屋租赁给恒普伦网吧，租赁期限自2008年4月1日至2011年3月31日。金浪网吧作为案争房屋的实际承租人，对该份《房屋租赁合同》是认可的，并由赵青成于2008年11月3日向科宇物业出具《承诺书》一份，承诺其退租时自建部分的291㎡房屋和暖气等设施归科宇物业所有。据此，双方之间的房屋租赁合同关系终止后，金浪网吧对案争房屋的添附部分应归科宇物业所有。现案争房屋已因政府的征收行为而被拆迁，金浪网吧主张《承诺书》中所述“退租”仅指金浪网吧由于自己的原因不再承租案争房屋的情形。由于“退租”一词并非法律专业术语，且双方并未就何种情形属于“退租”作出明确约定，故应由金浪网吧对其主张负举证责任。但金浪网吧未能提供充分有效的证据证明《承诺书》中所述的“退租”仅指金浪网吧由于自己的原因不再承租案涉房屋的情形，故原审对其该项主张未予支持，在举证责任分配和事实认定方面均无不当。（二）如前所述，金浪网吧重建案争房屋所增加的部分属于对案争房屋的添附，而案争房屋的所有权仍应归光机所享有，故金浪网吧重建案争房屋的行为不适用《中华人民共和国物权法》第三十条关于“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”之规定。金浪网吧依据该条法律规定主张对案争房屋的所有权及补偿费，本院不予支持。此外，金浪网吧于2013年4月12日从案争房屋搬出时即可视为其已将该房屋的添附价值交付给了科宇物业，并不需要按照《中华人民共和国合同法》第一百八十七条之规定办理登记等有关手续。故金浪网吧以其未将案争房屋交付给科宇物业为由主张其对案争房屋添附部分所享有的所有权尚未转移，亦不应予以支持。（三）赵青成在《承诺书》中承诺其退租时自建部分的291㎡房屋和暖气等设施不拆除，归科宇物业所有，但双方并未就科宇物业是否应因此向金浪网吧进行补偿作出约定。故金浪网吧向科宇物业主张案争房屋添附部分的补偿费用缺乏合同依据，亦无法律依据，无法予以支持。（四）《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，双方当事人签订的第二份《房屋租赁合同》于2012年3月31日租赁期限届满。但到期后，金浪网吧仍继续使用案争房屋并进行经营直至2013年4月12日，科宇物业在此期间内并未提出过异议。故根据上述法律规定，双方之间的房屋租赁合同关系继续有效，但变更为不定期租赁合同关系。科宇物业在一审庭审时亦自认其于2013年给付金浪网吧装饰装修补偿款时扣除了2012年4月1日至2013年4月12日期间的房租费和水电费，金浪网吧亦认可科宇物业在给付装饰装修补偿款时扣除了房租费和水电费共计20万元。因此，二审认定第二份《房屋租赁合同》期限届满后，金浪网吧继续使用案争房屋产生的是房屋占有使用费，而非房屋租金欠妥。但该事实的认定并未影响到本案的裁判结果，故对金浪网吧以此为由请求将本案进入再审的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：驳回长春市金浪网吧的再审申请。审 判 长  常文敏代理审判员  李 爽代理审判员  刘陆璐二〇一七年八月二十一日书 记 员  姜剑锋