福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽06民终498号
上诉人（原审原告、反诉被告）：陈友明，男，1979年12月15日出生，汉族，住漳州市芗城区。
委托诉讼代理人：姚启文，福建中闽律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘文勇，男，1972年6月3日出生，汉族，住漳州市芗城区。
委托诉讼代理人：林伟华，福建履德律师事务所律师。
上诉人陈友明因与被上诉人刘文勇房屋租赁合同纠纷一案，不服漳州市芗城区人民法院（2016）闽0602民初6273号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陈友明的委托诉讼代理人姚启文、被上诉人刘文勇的委托诉讼代理人林伟华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈友明上诉请求：撤销原判，改判刘文勇返还我方已付未用的租金100000元。事实和理由：1.2014年12月20日，我方与刘文勇协商一致终止了涉案《房屋租赁合同》，涉案房屋转由孙登辉经营使用，承租期间我方支付的租金尚剩余100000元，刘文勇应予返还。2.涉案《房屋租赁合同》系双方协商解除，原审判令我方支付40天免租期的租金有悖于双方的约定。3.涉案房屋于2014年12月8日起由孙登辉承租，故原审判令我方承担2014年11月5日至2014年12月20日的租金67500元没有事实依据。4.合同系双方协商解除，且讼争房屋已经由孙登辉承租，刘文勇没有租金损失，原审判令我方承担三个月的租金损失没有事实和法律依据。
刘文勇辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确。陈友明迄今尚拖欠我方租金，构成违约，其上诉请求返还租金等均缺乏事实和法律依据，不能成立。综上，请求驳回陈友明的上诉请求。
陈友明向一审法院起诉请求：刘文勇返还陈友明350000元，并自起诉之日起至还清全部款项之日止支付利息（利息以350000元为基数，按中国人民银行公布的人民币同期同类贷款基准利率为标准）。刘文勇向一审法院反诉请求：1、陈友明支付刘文勇租金77500元及自2014年10月5日起至实际付清租金之日止，按月利率2%计付的利息；2、陈友明支付刘文勇赔偿金135000元。
一审法院认定事实：2014年3月26日，陈友明作为乙方与刘文勇作为甲方签订一份《房屋租赁合同》，该合同约定，刘文勇将位于漳州市芗城区新华西商业街北8、9幢202房产的一半，出租给陈友明作为口口蛙田鸡经营场所。租期为5年；由2014年5月5日至2019年5月4日；刘文勇于房屋租赁合同签订日将本合同项下房屋交付给陈友明，刘文勇给陈友明免租期2014年3月26日-5月5日止。若提前终止合同，取消40天免租期。合同还约定租金支付方式：前两年租金半年一付，从第三年起租金每年一付。第一年租金540000元，第二年租金540000元，第三年租金580000元，第四年租金630000元，第五年租金680000元。第一次收取在本合同签订之日内付清，以后提前一个月付清下次租金，以此类推至合同期满；合同还约定，陈友明在合同签订之日向刘文勇缴纳履行保证金第一年、第二年100000元，第三、四、五年保证金150000元，保证金不计利息。合同期满，如陈友明守约，缴清应缴纳的一切费用并及时撤离，刘文勇将押金无息退还陈友明。合同第九条违约责任中的9-2还约定，陈友明未按约支付租金的，应按年租金的每日0.5%向刘文勇支付违约金；逾期超过1个月，刘文勇有权单方面解除本合同，陈友明赔偿刘文勇3个月租金。合同签订后，刘文勇依约将上述店面交付陈友明使用。陈友明亦依约通过转账支付刘文勇履约保证金100000元及2014年5月5日至2014年11月4日的店面租金270000元。双方约定的第二次支付租金的时间为2014年10月5日，应支付的租金数额为270000元。陈友明仅转账支付了租金50000元。陈友明使用店面至2014年12月20日。2014年12月9日，陈友明出具转让协议，该协议记载：本人陈友明原有租赁新华西商业街北8、9幢202房产的一半，现由陈友明转让给孙志杨，原有租赁合同作废。2014年12月20日，陈友明出具一份转让书，该转让书上记载：今把漳州市芗城区华西商业街8、9幢202号口口田鸡火锅店（包括全部设备）按人民币450000元转让给台商孙登辉先生，款项已经全部付清，并及时交店。2014年12月20日，陈友明向刘文勇出具收据，该收据上载明，收到房子押金100000元整。2014年12月20日，刘文勇出具证明，该证明记载，刘文勇与陈友明的租赁合同于12月20日作废。原有合同刘文勇收回，合同约定12月20日前的条款，双方按约定移交。2014年5月，陈友明向刘文勇借款人民币200000元。陈友明分别于2014年10月18日一次、2014年10月27日二次、2014年11月24日一次，共四次转账各50000元偿还刘文勇借款200000元。之后，陈友明出具收条，该收条上记载，本人陈友明向刘文勇借条贰拾万元正已还清，借条已收回。
一审法院认为，2014年3月26日，陈友明与刘文勇签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，合法有效，依法予以确认。该合同对双方具有法律约束力，双方应按合同约定的内容履行义务。刘文勇在合同签订后依约将位于本市区新华西商业街北8、9幢202房产的一半交付陈友明使用。陈友明使用上述店面至2014年12月20日。关于陈友明要求刘文勇退还保证金100000元的请求，2014年12月20日陈友明向刘文勇出具的收据上载明收到上述100000元，陈友明的该主张缺乏事实及法律依据，不予支持。关于陈友明要求刘文勇退还通过转账预付的第二期租金250000元，刘文勇主张该转账的250000元中的200000元系陈友明归还2014年5月的借款，陈友明主张借款200000元系其用现金归还，在刘文勇主张借款200000元系陈友明用转账方式归还的情况下，陈友明没有进一步举证证明其主张的用现金归还200000元的资金来源，且其支付的250000元和双方约定的第二期租金应为270000元的数额不符，故陈友明的该主张不予采纳。根据双方签订合同约定，若提前终止合同，取消40天免租期，则陈友明从2014年3月26日至2014年12月20日应支付给刘文勇租金为396678元〈59178元（40天租金）+270000元（第一年租期前半年的租金，双方无异议）+67500元（2014年11月5日至2014年12月20日租金，双方无异议）〉，陈友明实际已支付租金320000元，故陈友明还应支付刘文勇租金76678元及利息（从2014年12月21日起至陈友明实际支付之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付）。刘文勇主张按照未支付租金数额以月利率2%计付利息的诉讼请求没有事实和法律依据，不予支持。关于刘文勇主张陈友明应赔偿其三个月租金135000元的诉讼请求，根据审理查明的事实，陈友明未按照双方合同约定按时支付租金，导致合同解除，依照该合同的违约金条款的约定陈友明应赔偿刘文勇三个月租金即135000元。刘文勇的该诉讼请求有事实和法律依据，予以支持。经芗城区法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、驳回陈友明的诉讼请求；二、陈友明应于判决生效之日起十日内支付刘文勇租金76678元及违约金（以76678元为本金从2014年12月21日起至实际支付之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付）；三、陈友明应于判决生效之日起十日内支付刘文勇赔偿金135000元。
二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院查明，双方当事人对原判查明认定的事实均无争议，本院予以确认。
本院认为，刘文勇与陈友明于2014年3月26日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的效力性、强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。
关于陈友明实际支付的租金数额问题。一、二审中，双方当事人对涉案合同解除前陈友明实际向刘文勇支付的款项数额均无争议，即保证金100000元、第一期半年（2014年5月5日至2014年11月4日）的租金270000元、后续分次支付的250000元。双方当事人对保证金100000元及第一期租金270000元均无争议。对于后续支付的250000元，陈友明对一审查明认定的其于2014年10月18日开始，共分四次，每次转账50000元偿还刘文勇的借款200000元没有争议，该事实亦有陈友明出具的《收条》予以佐证，可予认定。故扣除该200000元借款，涉案合同约定的第二期半年租金，陈友明实际仅支付了50000元。而从2014年11月5日至双方当事人解除涉案合同的2014年12月20日共46天，陈友明实际应支付租金68034元（1479元/天×46天），扣除已经支付的50000元，陈友明实际尚欠刘文勇租金18034元。故陈友明上诉主张其已经超额支付租金，刘文勇应返还其已付未用的租金100000元与事实不符，不予采纳。关于拖欠租金的利息问题，该利息实质是逾期支付租金的违约金，依法应自约定的第二期半年租金支付日期即2014年10月5日起算，刘文勇反诉请求自该日期起算逾期付款违约金成立，原判以2014年12月21日作为逾期付款违约金的起算点不当，但刘文勇未就该起算点提起上诉，依法予以维持。
关于40天免租期的租金问题。根据涉案《房屋租赁合同》第三条第二款的约定，刘文勇给予陈友明40天的免租期，若提前终止合同，则取消40天的免租期。本案中，涉案合同约定的租赁期限尚未届满，陈友明逾期支付租金并提前解除合同，应依约支付40天免租期的租金59160元（1479元/天×40天）。但该40天免租期的租金的支付义务系由于合同的提前解除而产生，即陈友明自合同解除的2014年12月20日才负有支付该40天租金的义务，故该部分租金并非逾期支付的租金，不应与前述拖欠的租金共同计算逾期付款违约金。原判以尚欠的租金和40天免租期租金之和作为基数，计算逾期付款违约金与合同约定不符，应予纠正。
关于三个月租金的问题。根据涉案《房屋租赁合同》第九条第二款约定，陈友明逾期支付租金超过一个月，刘文勇有权单方解除合同，陈友明应赔偿刘文勇三个月租金。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款，当事人可以约定一方解除合同的条件。该条款即系双方当事人约定的，单方解除合同的条件。本案中，双方约定的第二期半年租金的支付日期为2014年10月5日，陈友明迄今尚未付清2014年12月20日之前的租金，构成违约。但根据本案事实，刘文勇于涉案合同解除前的2014年12月8日，就讼争店面另行与案外人孙登辉签订《房屋租赁合同》，将讼争店面出租给孙登辉；陈友明亦于合同解除的2014年12月20日出具《转让书》，将讼争店面（包括全部设备）转让给孙登辉；刘文勇同日还向陈友明退还了本应在租赁期限届满，陈友明守约的情况下才予以退还的押金100000元。综合上述事实可以认定，涉案《房屋租赁合同》并非由刘文勇行使合同约定的单方解除权而解除，而是在孙登辉接盘的基础上，刘文勇与陈友明协议解除了涉案《房屋租赁协议》。且根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。刘文勇并未就单方解除合同履行通知义务，不符合行使约定解除权的法定条件，亦进一步映证了涉案《房租租赁合同》系由双方当事人协议解除。故刘文勇依合同约定解除条款向陈友明主张三个月租金不能成立，陈友明关于涉案合同系协商解除，其不应承担三个月租金的上诉主张有事实和法律依据，予以采纳。
综上，陈友明对于免租期40天租金的违约金及三个月租金的上诉主张成立，予以采纳。原判对于合同解除的原因认定不当，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
持漳州市芗城区人民法院（2016）闽0602民初6273号民事判决第一项。二、
销漳州市芗城区人民法院（2016）闽0602民初6273号民事判决第三项。三、
更漳州市芗城区人民法院（2016）闽0602民初6273号民事判决第二项为：上诉人陈友明应于本判决生效之日起十日内支付被上诉人刘文勇40天免租期租金59160元和尚欠的租金18034元及违约金（以18034元为本金从2014年12月21日起至陈友明实际支付之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付）。四、
四、驳回被上诉人刘文勇的其他反诉请求。
本案一审本诉受理费6550元，由上诉人陈友明负担；一审反诉受理费2244元。由上诉人陈友明负担638元，由被上诉人刘文勇负担1606元。二审案件受理费5975元，由上诉人陈友明负担2875元，由被上诉人刘文勇负担3100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 花絮
审 判 员 李凌
代理审判员 黄兴
二〇一七年五月八日
书 记 员 卢杰