山东省寿光市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）寿商初字第2032号
原告：中国建设银行股份有限公司寿光支行。住所地：寿光市圣城东街***号。
法定代表人：牟全义，行长。
委托代理人：刘天福，该公司职工。
被告：张树强。
被告：刘长凤。
被告：潍坊市住房置业担保有限公司。住所地：潍坊市奎文区虞河路***号。
被告：山东中阳房地产开发集团有限公司。住所地：寿光市迎宾路***号。
法定代表人：张建芳，经理。
委托代理人：丁璐、刘海梅，山东寿城律师事务所，律师。
原告中国建设银行股份有限公司寿光支行诉被告张树强、刘长凤、山东中阳房地产开发集团有限公司、潍坊市住房置业担保有限公司金融借款合同纠纷一案，于2015年6月17日诉至本院。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘天福、被告山东中阳房地产开发集团有限公司的委托代理人丁璐、刘海梅到庭参加诉讼，被告张树强、刘长凤、潍坊市住房置业担保有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年11月10日，原告与被告张树强、刘长凤签订《个人住房借款合同》一份，约定借款420000元给被告张树强、刘长凤使用，使用期限10年，还款方法为等额本息偿还；该借款以寿光市金都花园6号楼2单元102室、车库20号、车库23号作抵押，并由山东中阳房地产开发集团有限公司、被告潍坊市住房置业担保有限公司提供连带担保责任。合同签订后，原告依约将借款打入借款合同指定账户。但被告并没有按合同约定日期积极履行还款义务，该款经原告多次催要，被告至今未付。为维护原告合法权益，请求依法判令被告张树强、刘长凤立即偿还原告借款本金327858.45元及利息27957.16元（利息计算至2015年5月26日，以后利息按实际偿还日期另行计算），合计355815.61元；判令原告对寿光市金都花园6号楼2单元101室、车库20号、车库23号在房产部门办理的预售商品房抵押登记合法有效；判令被告山东中阳房地产开发集团有限公司、潍坊市住房置业担保有限公司对上述借款本息承担连带担保责任；诉讼费用由被告承担。
被告山东中阳房地产开发集团有限公司辩称：被告系本案的担保人这一事实无异议，对其余被告的还款情况不了解，需要原告提交相关证据证实被告违反了借款合同约定的还款期限；被告不应承担担保责任，该案中被告用寿光市金都花园6号楼2单元101室、车库20号、车库23号为该借款做了抵押担保，在有物的担保的情况下，借款人不偿还贷款时首先应实现物的担保，被告只对在物的担保之外的债权承担保证责任，在该案中抵押财产的价值远远超过原告起诉的数额，且借款不在我公司的担保期间内，因此我公司不应承担担保责任。
被告张树强、刘长凤、潍坊市住房置业担保有限公司未答辩。
经审理查明：2010年11月10日，原告（贷款人）与被告张树强、刘长凤（借款人）、被告潍坊市住房置业担保有限公司寿光分公司（保证人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定借款人将借款用于购置寿光市金都花园6号楼2单元101室房产，借款金额为420000元，借款期限120个月（即2010年11月10日至2020年11月10日），本合同所载的借款期限起始日与贷款支付凭证所载日期不一致的，借款期限起始日以首次划款时的贷款支付凭证所载实际放款日期为准，借款到期日根据借款期限相应调整；贷款人将款项一次性划入以下账户：37×××38；本合同项下的贷款利率为月利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上下调10%，该利率自起息日至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；借款人未按合同约定用途使用借款的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮100%；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。贷款利率按照合同约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上浮幅度同时进行相应调整；约定还款日为：放款日在每月的对日，还款方式为委托扣款方式，还款方法为等额本息还款；借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。同时约定，本合同项下担保方式为保证、抵押担保；保证期间为主合同保证条款生效之日起至本合同项下借款人的债务履行期限届满之后两年止；若贷款人根据合同约定，宣布债务提前到期的，保证期间至贷款人宣布的债务提前到期日后两年止；上述借款以借款人所购寿光市金都花园房产作抵押，由被告潍坊市住房置业担保有限公司寿光分公司对上述借款提供保证担保；无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保，不论上述担保何时成立、是否有效、是否为借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债权，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，保证人不提出任何异议；合同同时约定了其他事项。合同签订后，被告张树强与原告到当地房管部门对寿光市金都花园6号楼2单元101室、车库20号、车库23号办理了预售商品房抵押预告登记（他项权利证号：寿房预寿光字第2010059501、2010059499、2010059497号）。
2008年10月26日，被告山东中阳房地产开发集团有限公司（甲方）与原告（乙方）签订最高额保证合同，约定甲方为乙方自2008年10月26日至2010年10月26日期间因乙方向债务人发放个人住房贷款而形成的一系列债权，所称债务人是指因购置座落于寿光市金都花园住房房产而与乙方发生借贷关系的全部债务人，其最高额为人民币肆仟伍佰万元整提供最高额保证担保，保证期间自乙方与债务人签订借款合同之日起至抵押人已办妥抵押物的房地产权利等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。
上述涉案借款合同、最高额保证合同均约定保证担保及抵押担保的范围包括借款本金、利息、复利、罚息、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项以及诉讼费、律师费、评估费、差旅费等贷款人实现债权的相关费用。
2010年11月10日，原告与被告张树强、刘长凤签订个人贷款支付凭证一份，约定：借款金额为420000元。当日原告按约将借款420000元存入借款合同指定的账户。借款后，借款人依约还款至2013年4月10日，之后未按合同约定履行还款义务，截至2015年5月26日，被告尚欠原告借款本金327858.45元及利息27957.16元未付。担保人潍坊市住房置业担保有限公司亦未履行保证责任。
另查明：1、2011年11月29日，被告张树强、刘长凤出具同意住房抵押证明一份，同意以寿光市金都花园6号楼2单元101室、车库20号、车库23号房屋为个人住房贷款提供抵押担保，抵押价值593392.22元，抵押期限自抵押合同签订之日起至贷款本息清偿之日止。同日，被告张树强为原告出具了抵押房地产价值认定书认定寿光市金都花园6号楼2单元101室、车库20号、车库23号房产价值分别为474970.22元、61749元、56673元，共计593392.22元。
2、寿光市金都花园6号楼2单元101室、车库20号、车库23号房产未办理房地产权利权属证书，亦未办理抵押登记及抵押权他项权利证书。
上述事实，有原告提交的个人住房借款合同、最高额保证合同、个人贷款支付凭证、欠款确认书、抵押预告登记证书、同意住房抵押的证明、抵押房地产价值认定书、各被告的身份证复印件及当事人陈述记录在案为证。
本院认为：原、被告签订的个人住房借款合同、最高额保证合同系当事人真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同。原告作为贷款人，其提交的借款合同、支付凭证能够证明已按借款合同约定向被告张树强、刘长凤提供了借款，被告张树强、刘长凤作为借款人，未按合同约定期限及时返还借款本息，构成违约，故原告有权依据合同约定提前收回借款本息，被告张树强、刘长凤应当承担清偿及违约责任。潍坊市住房置业担保有限公司寿光分公司在借款合同保证人处盖章，作为涉案借款保证人成立，因其与被告潍坊市住房置业担保有限公司系分公司与总公司的关系，所产生的法律后果应由被告潍坊市住房置业担保有限公司承担。通过被告山东中阳房地产开发集团有限公司与原告签订的最高额保证合同可以看出被告山东中阳房地产开发集团有限公司担保的主债权范围系自2008年10月26日至2010年10月26日期间因原告向债务人发放个人住房贷款而形成的一系列债权，而本案中被告张树强、刘长凤的借款合同的签订时间及贷款的发放时间均已超出保证期间，故被告山东中阳房地产开发集团有限公司对本案债务不应承担保证责任。对于原告要求确认预售商品房寿光市金都花园6号楼2单元101室、车库20号、车库23号房产抵押预告登记有效的诉请，本院经审查认为，该抵押预告登记系双方依据借款合同的约定及法律规定到相关职能部门进行的登记确认，是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，本院依法确认该抵押预告登记合法有效。被告张树强、刘长凤、潍坊市住房置业担保有限公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见，视为放弃答辩、质证等诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告张树强、刘长凤于本判决生效后十日内返还原告中国建设银行股份有限公司寿光支行借款本金327858.45元及利息27957.16（利息计算至2015年5月26日，之后利息、罚息按借款合同约定计算至生效判决确定的履行之日止）；
二、被告潍坊市住房置业担保有限公司对上述债务承担连带清偿责任。保证人承担保证责任后，有权向被告张树强、刘长凤追偿；
三、原告中国建设银行股份有限公司寿光支行与被告张树强办理的寿光市金都花园6号楼2单元101室、车库20号、车库23号房产抵押预告登记有效。
四、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6637元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审 判 长 王世山
审 判 员 葛云玲
人民陪审员 于海玉
二〇一五年十月二十八日
书 记 员 杨艳青