陕西省西安市长安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0116民初2168号
原告李生荣。
委托代理人郭明，陕西泽诚律师事务所律师。
委托代理人曾斌，陕西泽诚律师事务所律师。
被告ＸＸ。
委托代理人张永慧，陕西华庸律师事务所律师。
被告田娣。
委托代理人张永慧，陕西华庸律师事务所律师。
原告李生荣诉被告ＸＸ、田娣合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员杨少领独任审判，公开开庭进行了审理。原告李生荣及委托代理人郭明、曾斌、被告田娣及二被告共同委托代理人张永慧到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告李生荣诉称，2014年9月，原告看到被告夫妇在西安市新华街西段的店铺门上贴有店铺转让广告，原告进去咨询，知道该店铺是被告夫妇租别人的其欲将该店铺转让出去。2014年9月10日，原、被告达成了协议：被告夫妇将该店铺转让给原告，原告支付2014年9月10日至2015年6月30日的租金和转让费给原告，原告支付2014年9月10日至2015年6月30日的租金和转让费共计69000元（其中9个月的租金为22500元，每月租金2500元、押金为1500元，转让费45000元），当时原告要求签订正规的转让合同，被告夫妇说没必要那么麻烦，于是就写了一个收条，并在收条中约定以下几条：1、要让三方见面、让原告和房东签订租房合同。2、签订租房合同内必须保证原告有优先承租权。3、签订合同中保证原告享有原有租房合同的权利和义务。后来被告夫妇带原告去见了房东，给房东说原告是他们的亲戚，房子就让原告使用，以后租金就由原告直接交给房东即可，房东也同意了，但是房东和原告从来没有签订过租房合同。2016年4月房东由于被告夫妇未经过他同意的情况下转让了房子，而且被告夫妇也无权去转让他的房子，所以要将房子收回，要求原告尽快搬出房屋，原告被逼无奈中断生意于4月18日搬出。两被告在未取得店铺房东的同意下，擅自将其租赁的店铺转让给原告，并严重违反了其在收条上保证能让原告和房东签订租房合同的承诺，使原告的合同目的不能实现，为维护原告的合法权益诉至法院，要求：1、判令两被告连带退还原告的店铺转让款45000元，并承担原告的上述款项的同期银行贷款利息3384元以及多交的房屋租金7000元、押金1500元。2、本案诉讼费由被告承担。
被告ＸＸ、田娣辩称，第一、原告受让了被告经营的门店，现在要求被告返还转让款，无事实及法律依据，合同撤销权已过法定期限。第二、双方的转让合同系双方真实意思表示，是合法有效的，应受法律保护。第三、从公平合理的角度说，市场上转让门店系市场上的惯例，受让任何门店都必须支付转让费是人人皆知的惯例，原告在转让门店时，支付转让费45000元，既符合商业惯例又符合公平合理原则，门店内有被告的有形物品，装修也产生大量的费用，故收取转让费有合法合理的依据。第四、被告没有收到原告的7000元租金，故没有退还租金的义务。
经审理查明，被告田娣及ＸＸ系夫妻关系，2010年6月4日，被告ＸＸ（承租方、乙方）与王鹏（出租方、甲方）签订房屋租赁合同一份，约定ＸＸ租赁王鹏位于长安区新华街234号的房屋用于经营“小田按摩工作室”，租赁期限为2010年7月1日至2011年6月30日，房屋年租金为18000元，约定乙方擅自将承租房屋转租、转让的，甲方有权终止合同并收回房屋，造成甲方损失由乙方负责赔偿。租赁期限届满后，双方再未签订租赁合同，但被告ＸＸ仍实际租赁该房屋，并向王鹏交纳了2015年6月30日之前的房屋租金。2014年9月，原告李生荣与二被告约定由二被告将其共同经营的小田按摩工作室的店铺转让给原告经营，双方约定转让费为45000元，因被告已经向出租人王鹏交纳了2014年9月10日至2015年6月30日的房屋租金22500元及押金1500元，故双方约定由原告将22500元租金及1500元押金交付于被告，被告共收取原告69000元。2014年9月10日，被告田娣收取了原告69000元并出具了收条，且带原告与出租人王鹏见面，原告遂开始使用该店铺用于经营陶艺。在原告经营期间，出租人王鹏收取了原告2015年7月至2016年6月的房屋租金35000元，原告经营期间的房屋水电等费用均由原告支付。2016年4月，出租人王鹏要求原告搬走，原告无法继续经营遂搬离该店铺。原告认为两被告在未取得店铺房东的同意下，擅自将其租赁的店铺转让给原告，并严重违反了其在收条上保证能让原告和房东签订租房合同的承诺，使原告的合同目的不能实现，故起诉至法院，要求：1、判令两被告连带退还原告的店铺转让款45000元，并承担原告的上述款项的同期银行贷款利息3384元以及多交的房屋租金7000元、押金1500元。2、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告坚持诉讼请求，并提交证人王鹏出庭作证，证人承认其已经收取原告李生荣2015年7月至2016年6月的房屋租金共计35000元并向李生荣出具了收据，但称其和被告ＸＸ约定的是不得转租、转让，其一直认为是ＸＸ在租房，ＸＸ只是带李生荣来说这门店由李生荣继续经营，由李生荣向其交纳租金，并没有说把店面转让给了李生荣，证人认为其和李生荣沿用的是其跟ＸＸ的租赁合同。被告对证人证言不予认可，认为证人及证人的母亲均向被告主张过转让费，证人实际上知道原告与被告之间转让的事实，认为王鹏与原告方存在利害关系，并当庭主张被告ＸＸ与证人王鹏签订的房屋租赁合同期限是2010年7月1日至2011年6月30日，而原告与被告之间的转让是在2014年9月，所以认为该合同中不得擅自转让、转租的约定对原告与被告之间的转让没有约束力。经当庭询问，证人表示其在2016年4月初时确实找过被告要个说法，因为其和ＸＸ之间约定转让要经过其同意，所得转让费要分给其一半。被告对原告的诉讼请求不予认可，但表示其收取的69000元中的1500元押金，本来应该由房东王鹏退还的，因转让店铺时房东没有退，其就向原告收取了1500元押金，在2015年9月，房东已经将押金1500元退还。因双方分歧较大，本案调解未果。
以上事实，有当事人陈述、原告提交的房屋租赁合同、收款收据、收条、证人证言及被告提交的照片影印件、证人证言等在卷佐证。足以认定。
本院认为,原、被告之间达成的转让店铺之约定，系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，应为有效。原告依据双方约定向被告支付了转让费、租金及押金共69000元，被告也已将店铺交付原告，双方之间的转让事宜已履行完毕。现原告主张被告擅自转让违反了被告与王鹏租赁合同中的约定，其与被告之间的转让应是无效行为，坚持要求被告返还69000元。本案中，原告虽主张其与出租人王鹏未签订房屋租赁合同，但在原告经营期间，出租人王鹏实际收取了原告35000元的房屋租金且将房屋交付原告使用、收益，较之被告ＸＸ和王鹏之间约定的租金标准，涨幅明显，原告经营期间使用房屋产生的水电费等相关费用也均由原告支付，依据以上事实，可认定原告李生荣与出租人王鹏的行为足以说明双方已经形成事实上的房屋租赁关系，亦可认定不存在二被告擅自转让的事实。证人王鹏当庭作证主张其对原、被告之间的转让并不知情，但又称其与被告ＸＸ约定转让所得转让费其应分得一半，故证人与本案存在利害关系，其证言效力不足，本院依法不予采信。原告要求被告退还店铺转让费45000元及利息3384元的请求，于法无据，依法不予支持。对于原告主张的房屋租金7000元，系其向出租人王鹏交纳的租金，要求二被告退还没有依据，亦不予支持。对于原告主张的押金1500元，被告田娣表示其收取原告押金的理由是转让时房东没有退还已经向其收取的押金，但之后房东已经将其交过的押金退还。故被告持有原告交纳的押金1500元没有依据，依法应予退还。被告ＸＸ与田娣向原告转让的店铺系二人共同经营，故对于应当退还的1500元押金，应由二被告共同承担。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、被告田娣与被告ＸＸ于判决生效后10日内共同向原告李生荣退还押金1500元。
二、驳回原告其余诉讼请求。
本案诉讼费1222元，原告已预交，减半收取611元，由原告承担476元，二被告共同承担135元。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于陕西省西安市中级人民法院。
代理审判员 杨少领
二〇一六年八月十九日
书 记 员 苏团团