海南省海口市美兰区人民法院民 事 判 决 书（2016）琼0108民初1910号原告：深圳市恒基物业管理有限公司海南分公司，住所地海南省海口市和平大道66号。统一社会信用代码：×××。法定代表人：林粤，总经理。委托诉讼代理人：陈建兴，海南嘉天律师事务所律师。被告：刘亚军，男，1958年6月15日出生，汉族，住江苏省睢宁县。公民身份号码×××。原告深圳市恒基物业管理有限公司海南分公司（以下简称恒基海南分公司）与被告刘亚军物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月30日立案后，依法适用普通程序，于2017年2月23日公开开庭进行了审理。原告恒基海南分公司的委托诉讼代理人陈建兴到庭参加诉讼；被告刘亚军下落不明，经本院公告传票传唤，未到庭参加诉讼。诉讼中，原告申请给予30天由其去找寻被告以期双方庭外和解。本案现已审理终结。原告恒基海南分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2010年5月1日起至本案裁判文书生效之日止的物业服务费（暂计至2016年7月31日，为67706元）；2.判令被告向原告支付物业服务费滞纳金6800元；3.判令被告承担本案的诉讼费等费用。事实与理由：2010年2月1日，被告与开发商中国宝安集团海南实业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了位于海口市和平大道66号的宝安·江南城三期围合H-801号别墅（别墅实际建筑面积为200.61平方米），之后被告支付了相应价款。签订《商品房买卖合同》当日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》，约定：原告为该小区包括被告在内的业主提供物业管理服务；物业服务费按建筑面积每月每平方米4.5元收取；公共用水、用电费按《海南省物业小区公共水电费分摊办法》的相关规定另行分摊；因被告原因造成的空置房屋每月按收费标准全额向原告支付；被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权按拖欠部分费用的日千分之一向被告收取滞纳金等内容。协议签订后，原告履行了物业服务义务；被告本应依约按时交纳物业服务费，但被告自2010年5月1日起一直不向原告交纳物业服务费，原告曾多次电话和书面催缴，但被告以种种理由为借口拒不交纳。原告也曾委托律师于2015年8月12日向被告发送《律师函》进行催收，被告却置之不理。综上，为维护原告的合法权益，原告现诉至贵院，望判如所请。被告刘亚军未作答辩，亦未到庭参加诉讼。原告围绕其诉讼请求依法提交了证据;被告未提交证据，亦未到庭对原告的证据进行质证。综合原告提交的证据和庭审陈述，经审查，本院认定事实如下：原告深圳市恒基物业管理有限公司海南分公司系2004年7月22日经海口市工商行政管理局核准登记成立，营业期限2004年7月22日至2042年6月19日；经营范围：物业服务（凭总公司资质证经营）、房屋修缮、家政服务，清洁服务等。案外人中国宝安集团海南实业有限公司（以下简称宝安集团海南公司）开发建设的位于海口宝安江南城的三期别墅（包括独立别墅、联排别墅、合院别墅）于2009年12月14日经竣工验收合格。2010年1月14日，被告刘亚军与案外人宝安集团海南公司签订《别墅认购书》一份，约定由被告刘亚军向宝安集团海南公司认购位于海口市××区号宝安·江南城H-801号别墅，约定房屋建筑面积为205.7平方米（最终以产权登记面积为准）,总房款为3462800元。2010年2月1日，被告刘亚军与宝安集团海南公司签订《商品房买卖合同》一份，约定出卖人宝安集团海南公司在2010年3月31日前将经验收合格的宝安·江南城H-801号别墅交付给买受人刘亚军，合同中对房屋价款、付款方式、期限、违约责任等亦作了详细约定。在上述《别墅认购书》、《商品房买卖合同》签订后，被告刘亚军向案外人宝安集团海南公司支付了相应房价款。2010年2月1日，原告恒基海南分公司（甲方）与被告刘亚军（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定：由甲方对位于海口市××区（被告购买的H-801号别墅属于该小区）提供物业管理服务，负责对小区房屋共用部位，共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序维护、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；甲方可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；甲方依据本协议向乙方收取物业服务费用，乙方超过30天未交纳的，甲方有权在小区公共区域内醒目位置公示；乙方每月5日前向甲方交纳当月的管理费；联排、合院住宅按建筑面积每月每平方米4.5元收取；公共用水、用电费按《海南省物业小区公共水电费分摊办法》的相关规定另行分摊；由乙方原因造成的空置房屋每月按收费标准全额向甲方支付；乙方出租物业的，物业管理服务费由乙方交纳；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权按拖欠部分费用的日千分之一向乙方收取滞纳金。协议中还约定了其他事项。其后，原告恒基海南分公司依约提供了包括小区清洁服务、绿化养护、设施设备维修保养、门卫巡逻等相应的物业管理服务，其中，部分物业服务系由原告委托第三方提供。2013年4月28日，原告恒基海南分公司与案外人宝安集团海南公司签订《物业管理服务合同（续）》，约定宝安集团海南公司委托原告对宝安.江南城实行专业化、一体化的物业管理服务，物业管理服务费收费标准为联排、围合别墅为4.5元/平方米，在小区业主委员会与物业管理企业签订物业服务合同时，合同自动终止；合同中还约定了其他事项。2016年6月30日，原告以被告从2010年5月起就未依约支付宝安·江南城H-801号别墅的物业服务费为由，提起本案诉讼。诉讼中，原告称H-801号别墅无人居住，被告从未向其缴纳过物业管理费，也未见被告来H-801号别墅居住，但原告每月都将催交物业服务费的《缴费通知单》张贴在了H-801号别墅的门上，一直在向被告书面催缴物业费。另查明，刘亚军在签订购买宝安·江南城H-801号别墅的《商品房买卖合同》中所预留的联系地址为其身份证住址江苏省××县号。2015年8月12日，原告委托海南嘉天律师事务所通过EMS(快递单号：106XXXXXXXX15)向被告刘亚军的身份证住址邮寄了催收宝安·江南城H-801号别墅2010年8月至2015年6月物业管理费53262元（200.61平方米×4.5元／平方米×59个月）的《律师函》。庭审中，原告明确其向被告主张的物业服务费系按宝安·江南城H-801号别墅的实际建筑面积200.61平方米计算，其主张的滞纳金系按照被告欠缴物业管理费数额的10%计收。本院确认的上述事实，有《营业执照》、《别墅认购书》、《商品房买卖合同》、《前期物业管理服务协议》、《收款通知》、《电梯维修保养合同》、《清洁服务承包合同书》、《绿化养护合同书》、《物业管理服务合同》、照片、交费票据、缴费通知单、律师函、EMS快递单、工程竣工报告、验收报告以及原告的庭审陈述笔录等在案为凭，上述证据经庭审质证和本院审查，可以采信。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告恒基海南分公司作为物业服务企业，其依照与相关各方签订的《前期物业管理服务协议》和《物业管理服务合同》，已依约对位于海口市××区（被告购买的H-801号别墅属于该小区）提供了相应的物业服务，故根据合同义务和权利义务一致原则，被告应按合同约定向原告交纳物业服务费；但《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条”经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。......”规定，对未依约交纳物业服务费的业主，物业服务企业必须通过合理方式对欠费业主进行书面催交。本案中，原告虽称其每月都将催交物业服务费的《缴费通知单》张贴在了H-801号别墅的门上，但结合其自述的H-801号别墅无人居住，亦未见被告来H-801号别墅居住，被告从未缴纳过物业管理费的情况，本院认为原告在房门上张贴《缴费通知单》显然无法通知到被告，该方式并不是合理的书面催交方式。但根据庭审查明的事实可知，原告曾于2015年8月12日委托海南嘉天律师事务所通过EMS快递向被告刘亚军的身份证住址（亦是被告预留的联系地址）邮寄了催收2010年8月至2015年6月物业管理费53262元（200.61平方米×4.5元／平方米×59个月）的《律师函》，至此，根据诚实信用原则，本院认为原告恒基海南分公司对被告刘亚军所欠缴的2010年8月至2015年6月物业管理费53262元已以合理的书面方式进行了催缴，故对原告主张被告应向其支付此时间段的物业管理费53262元的诉请，本院予以支持。对于原告主张被告应向其支付其他时间段（即2010年5月至7月、2015年7月至裁判文书生效之日止）相应物业管理费的诉请，因原告并未举证证明其已以合理的书面方式向被告催交，故对原告的此部分诉请，本案不予支持，但原告可在以合理的书面方式催交后另案主张。关于滞纳金问题。被告欠付物业服务费已构成违约，应承担相应的违约责任。如前所述，被告每月应交纳物业服务费902.75元（4.5元∕平方米×200.61平方米），其应向原告支付2010年8月至2015年6月的物业管理费共计53262元。结合产生该53262元物业服务费的时间段，综合双方在《前期物业管理服务协议》中关于被告应于每月5日前交纳当月物业服务费，欠付则按欠付金额的日千分之一加收滞纳金的约定，经测算并结合公平合理原则，本院对原告主张的按照被告欠交物业管理费数额的10%计收滞纳金作为违约金的意见予以采纳。据此，本院确认被告应向原告支付2010年8月至2015年6月的物业管理费滞纳金5326.2元（53262元×10%）。对于原告诉请被告支付其他时间段的物业管理费，本案不予以支持（具体理由，本院前面已作评述，不再赘述），据此，对原告诉请被告支付其他时间段物业管理费所涉的违约金（滞纳金），本案亦不予支持。被告刘亚军经本院公告传票传唤，未提交答辩意见，亦未到庭参加诉讼，视为其对答辩及质证举证等相关诉讼权利的放弃，本院依法缺席裁判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：一、被告刘亚军须于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告深圳市恒基物业管理有限公司海南分公司支付2010年8月至2015年6月的物业管理费53262元及相应的滞纳金5326.2元。二、驳回原告深圳市恒基物业管理有限公司海南分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1663元(原告已预交)，由原告深圳市恒基物业管理有限公司海南分公司负担463元，由被告刘亚军负担1200元；公告费780元（原告已预交），由被告刘亚军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审 判 长  卞长杰人民陪审员  温晶琪人民陪审员  何蔓菁法官 助理  谭立婷法官 助理  谭立婷书 记 员  陈紫玉速 录 员  吴 静