济南市槐荫区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）槐民初字第1844号
原告：张宪峰，男，1968年4月4日出生，汉族，住山东省宁阳县。
委托诉讼代理人：米长改，山东元序律师事务所律师。
被告：山东百舜园林绿化有限公司，住所地济南市。
法定代表人：陈正军，总经理。
委托诉讼代理人：晋淑霞，山东豪才律师事务所律师。
原告张宪峰与被告山东百舜园林绿化有限公司（以下简称百舜公司）物权保护纠纷一案，本院于2015年8月14日立案后，依法适用普通程序，于216年3月8日公开开庭进行了第一次审理。原告张宪峰的委托诉讼代理人米长改、被告百舜公司的委托诉讼代理人晋淑霞到庭参加诉讼；于2016年8月22日公开开庭进行了第二次审理，原告张宪峰的委托诉讼代理人米长改到庭参加诉讼，被告百舜公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张宪峰向本院提出诉讼请求：1.判决被告腾房；2.依法判决被告支付房屋使用费284580元；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年7月份，原告购买了坐落于济南市槐荫区经七路843号泰山国际大厦第9层的9001室、9002室、901室、9003室、洗澡间、服务间、9012室、902室、903室、9011室、9015室、9016室房屋，并依法取得了上述房屋所有权证。原告购买后方知上述房屋被被告侵占。被告至今拒不腾房，侵犯了原告的合法权益，构成侵权。为维护原告的合法权益，故提起诉讼。
诉讼过程中，原告张宪峰增加诉讼请求，将原要求被告支付的房屋使用费284580元增加至51.56万元（时间为2014年8月至2016年8月），并要求被告承担评估费8300元。
被告百舜公司辩称，应驳回原告的诉讼请求。一、被告所使用的涉案房屋是通过合法的承租而取得的使用权，租赁期限是2013年10月1日至2023年9月30日。被告一直按照租赁合同的约定支付房屋租金，房屋的出租人是张x，被告在与张x签订租赁合同时要求其向被告出示了另外一份房屋租赁合同，出租人为房xx，承租人是张x。合同约定的租赁期限是2015年1月5日至2017年1月5日。并且该份合同中明确约定了出租人可以将房屋与他人合租使用、联营经营、转租分租或互换房屋使用。根据上述两份合同，被告取得涉案房屋的使用权符合法律规定。二、2015年6月9日济南市槐荫区人民法院向被告送达了一份2014槐执字第1146-2号执行裁定书，该份裁定书中显示涉案房屋原产权人为赵x、房xx共同共有。这也说明被告手中持有的两份租赁合同合法有效。再一次证明了被告取得涉案房屋使用权符合法律规定。三、原告不应当向被告主张腾房，因为根据合同相对性只能由被告签订合同的出租人张x具有要求被告腾房的权利。四、根据合同法第229条的规定，租赁物在租赁期限发生所有权变动的不影响租赁合同效力，即买卖不破租赁的原则。即使原告通过合法的行为取得涉案房屋所有权，也不影响被告房屋租赁合同的效力。所以基于以上，被告使用涉案房屋的租赁合同合法有效，在合同解除之前，原告无权要求被告腾房。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
原告张宪峰提交：1.济房权证槐字第1716**号《房屋所有权证》复印件，载明房屋所有权人为赵x，房屋坐落于济南市槐荫区经七路843号（详见附页），登记时间为2013年12月14日，建筑面积813.39㎡，套内建筑面积527.31㎡；2.2014年1月15日其作为乙方（买方）与甲方（卖方）赵x签订的《济南市存量房买卖协议》12份，分别载明其购买赵朋所有、坐落于济南市槐荫区经七路843号的9001、9002、901、9003、9012、902、903、9011、9015、9016房屋及洗澡间、服务间。3.济房权证槐字第1795**号《房屋所有权证》，载明原告张宪峰购买的上述房屋于2014年7月29日进行了所有权登记，其为房屋所有权人，房屋建筑面积为527.06㎡。被告百舜公司对原告张宪峰提交的以上证据真实性无异议，但认为只能证明原告张宪峰对涉案房屋持有合法手续，不影响其对涉案房屋的承租权。
被告百舜公司提交：1.2012年1月5日出租人房xx与承租人张x签订的《房屋租赁合同》，约定房xx将位于济南市经七路843号泰山大厦9层的房屋出租给张x作办公使用，建筑面积为813.39平方米；租赁期限自2012年1月5日起至2027年1月5日止，每年租金16万元，共计15年，租金按年结算，以现金形式支付，由张x在每年年底前缴付下年租金。该合同中还约定张x根据使用情况，在租赁期内可以对房屋进行扩、加、改建或转租、转让、分租或与他人互换房屋使用，可以将房屋与他人合作使用或联营经营，可以根据使用需要进行房屋内部装修等。2.2013年9月29日出租方张x与承租方即被告百舜公司签订的《房屋租赁合同》，约定张x将坐落于济南市经七路843号泰山大厦9层A区面积613.39平方米以现状出租给被告百舜公司使用，用途为商用；租赁期限自2013年10月1日至2023年9月30日，共10年；租金为325000元，按年结算，由被告百舜公司于每年的第9个月的29日交付给张x。合同另对交付房屋期限、房屋的装饰装修等内容进行了约定。3.2013年8月27日、9月29日及2014年9月29日收据各一份，交款单位均为被告百舜公司，收款单位处有张x签名，收款事由分别为装修款押金、2013年10月1日-2014年9月30日房租、2014年10月1日-2015年9月30日房屋，金额分别为200000元、325000元、325000元。4.本院于2015年6月9日作出的（2014）槐执字第1146-2号《执行裁定书》及《协助执行通知书》，《执行裁定书》载明申请执行人为张xx，被执行人为赵x、房xx，裁定内容为拍卖被执行人赵x所有的位于济南市槐荫区经七路843号第九层的9005、9006、9007、9008、9009、9010的房产；《协助执行通知书》载明通知被告百舜公司自即日起停止支付承租位于济南市槐荫区经七路843号第9层（山东泰山大厦）房产的租赁费，查封期限自即日起至本院通知可付租金止。原告张宪峰对被告百舜公司提交的以上证据质证认为：1.2012年1月5日房xx与张x签订的《房屋租赁合同》及2013年9月29日张x与被告百舜公司签订的《房屋租赁合同》因房xx与张x自始至终不是房屋的合法产权人，故两份合同均不成立，是无效的；被告百舜公司与张x签订合同时有过错，没有审查房产证。2.执行裁定书不能证明房xx系涉案房屋的共有人，涉案房屋的产权人应以产权证为准。3.对被告百舜公司支付租金的情况不清楚。
对当事人无异议的证据即原告张宪峰提交的《济南市存量房买卖协议》、济房权证槐字第1795**号《房屋所有权证》，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.被告百舜公司提交的2012年1月5日房xx与张蒙签订的《房屋租赁合同》及2013年9月29日张x与被告百舜公司签订的《房屋租赁合同》，因房xx及张x均未到庭确认以上合同签订的真实性，原告张宪峰亦持有异议，故本院不予采信；同理，被告百舜公司提交的收据3份，虽在收款单位处有张x签名，但因张x在本案审理中未到庭确认，故真实性本院亦无法确认，不予采信。2.被告百舜公司提交的《执行裁定书》及《协助执行通知书》系由本院出具，真实性本院予以确认。但就该《执行裁定书》载明内容而言，虽将房xx列明为被执行人，但裁定内容却体现出房屋所有权人系另一被执行人赵x而非房xx，依此并不能支持被告百舜公司的相关意见。
诉讼过程中，原告张宪峰提出申请，要求对其主张的相关房屋2014年8月至2017年8月间的房屋使用费进行评估。经本院委托，山东贵恒信房地产土地评估经纪有限公司进行了评估并于2016年5月27日出具鲁贵评（2016）字第526号《房地产估价报告》，确定原告张宪峰所有坐落于济南市槐荫区经七路843号（泰山国际大厦）第9层的9001室、9002室、901室、9003室、洗澡间、服务间、9012室、902室、903室、9011室、9015室、9016室房屋（建筑面积为527.06㎡）2014年8月-2015年8月的日租金为1.09元/㎡·天，年租金为20.97万元；2015年8月-2016年8月的日租金为1.59元/㎡·天，年租金为30.59万元；2016年8月-2017年8月日租金为1.66元/㎡·天，年租金为31.93万元。原告张宪峰依该估价报告将其诉讼请求中原要求被告百舜公司支付的房屋使用费284580元（暂定）确定增加至51.56万元（时间为2014年8月至2016年8月）。原告张宪峰为该评估支付评估费8300元，山东贵恒信房地产土地评估经纪有限公司就此出具发票。该《房地产估价报告》原告张宪峰及被告百舜公司均未提出异议，本院予以采信。
本院认为，原告张宪峰于2014年7月通过购买方式取得坐落于济南市槐荫区经七路843号（泰山国际大厦）第9层的9001室、9002室、901室、9003室、洗澡间、服务间、9012室、902室、903室、9011室、9015室、9016室房屋，并于2014年7月29日进行了登记，取得了《房屋所有权证》。根据《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第六条的规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付”；第九条的规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。故原告张宪峰对其主张的涉案房屋享有所有权。物权法第三十九条又规定，“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。被告百舜公司对原告张宪峰提出的诉讼请求不予认可，其主张理由是认为张x从房xx处承租房屋，其又从张x处承租涉案房屋，认为《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第二百二十九条明确规定,“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”，其还就该辩称意见提供了相应租赁合同及收据等，就以上证据前面已经述及因真实性不能确定，本院不予采信。同时，即使以上证据属实，但依现查明事实，涉案房屋的原所有权人为赵x，并非房xx，被告百舜公司在诉讼过程中未能提供证据就房卫华有权出租给张x的事实进行证明，张x再将相应房屋转租给被告百舜公司缺乏依据，因此被告百舜公司承租涉案房屋欠缺合法性，其以“买卖不破租赁”（即合同法第二百二十九条规定内容）来对抗原告张宪峰对涉案房屋享有的所有权明显无理，本院对其辩称意见不予采信。
综上所述，原告张宪峰要求被告百舜公司腾还涉案房屋于事有理、于法有据，本院予以支持；其还要求被告百舜公司支付涉案房屋的使用费51.56万元（时间为2014年8月至2016年8月）同样依据充分，本院一并予以支持。其另要求被告百舜公司负担的评估费8300元，系诉讼过程中产生的必要费用，应由本案败诉方即被告百舜公司负担。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第三十九条、《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告山东百舜园林绿化有限公司于本判决生效之日起30日内向原告张宪峰腾还坐落于济南市槐荫区经七路843号（泰山国际大厦第9层的）9001室、9002室、901室、9003室、洗澡间、服务间、9012室、902室、903室、9011室、9015室、9016室房屋；
二、被告山东百舜园林绿化有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张宪峰支付2014年8月-2016年8月间的房屋使用费51.56万元；
三、被告山东百舜园林绿化有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张宪峰支付评估费8300元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10459元，由被告山东百舜园林绿化有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 杨春疆
人民陪审员 姜丽丽
人民陪审员 高金辉
二〇一六年九月六日
书 记 员 刘 微