南京市栖霞区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）栖迈民初字第212号
原告朱红丽，女，1985年10月1日生，汉族，网吧个体户。
委托代理人聂朝晖、张树香，江苏天晖律师事务所律师。
被告周红，女，1959年1月25日生，汉族，南京市某某运输公司职工。
被告赵国荣，男，1958年4月8日生。
以上两被告共同委托代理人金宇华，男。
共同委托代理人钱海波，男。
被告谢文连，男，1970年5月16日生，汉族。
被告南京市栖霞区房屋拆迁安置办公室，住所地在南京市和燕路*****号。
法定代表人赵一海，主任。
委托代理人严青、徐日佳，江苏欣达律师事务所律师。
原告朱红丽与被告周红、赵国荣、谢文连、南京市栖霞区房屋拆迁安置办公室（以下简称栖霞区拆迁办）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年3月4日受理后，依法适用简易程序，后转为普通程序，于2013年5月15日、2013年9月2日、2013年12月19日公开开庭进行了审理。原告朱红丽及其委托代理人聂朝晖、张树香，被告周红、赵国荣的委托代理人金宇华、钱海波，被告栖霞区拆迁办的委托代理人徐日佳到庭参加诉讼。被告谢文连经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告朱红丽诉称，2010年5月28日，原告与被告谢文连签订房屋租赁协议，约定被告谢文连将位于燕子矶某某村XX-
X四间门面房及后三间（210平方米）出租给原告，用于经营网吧等项目，年租金为83800元，租期为三年，并特别约定，如遇政府拆迁对原告有经济补偿的按政府拆迁规定办法应得补偿金。2012年10月，原告承租的房屋需要拆迁，并在拆迁过程中利用了原告的营业执照。经了解，原告所承租的房屋的房主系被告周红、赵国荣，被告周红、赵国荣系夫妻关系，且被告周红与被告谢文连也签订了《租房协议》，对拆迁等事项同样进行了约定。现被告拆迁办未经核查经营户的身份，即与被告周红、赵国荣签订了拆迁补偿协议，并将应属于原告的营业损失、拆迁费、网络端口费、装修损失、空调、电话等补偿款补偿给了被告周红、赵国荣。被告谢文连一直怠于协助原告向另三个被告主张权利。因此为维护原告合法权益，故诉至法院，请求依法判令：1、被告立即返还政府拆迁补偿款32万元［其中经营性用房补助21万（1000元／平方米×210平方米）、宽带端口5.5万（500元／个×110个）、装修空调电话补偿5.5万］；2、案件诉讼费用由被告承担。
被告周红、赵国荣共同辩称：一、本案诉争房屋系违建，双方签订的租赁合同应当认定为无效，原告不能依据租赁合同主张任何权利；二、房主是房屋的使用利益即物权的直接承受人，因此房屋所有权人才是房屋的经营者，经营性补偿应当补偿给房主；三、根据损失填补原则，原告至开庭时依然实际使用着诉争房屋，所以原告至今未受到任何损失，更不应当得到所谓的补偿；四、原告支付的年租金仅为8万元，却主张高达30余万元的补偿，有违公平公正的原则。综上，原告的诉请没有事实及法律依据，请求法院驳回原告诉请。
被告栖霞区拆迁办辩称：一、原告错列诉讼主体。原告不是涉案房屋所有权人，不能作为拆迁安置补偿的对象，没有与我办协商拆迁事宜的资格。拆迁办仅对被拆迁人实施补偿，其中对承租人因停业、设备拆除、安装和搬迁造成的损失补偿由被拆迁人支付给承租人；二、根据合同相对性原理，即使原告所依据的租赁协议合法有效，也只是对原告和其他被告之间有约束力，无法要求协议之外的拆迁办根据租赁协议履行义务；三、原告所述两项5.5万元的补偿既与拆迁实际操作不符，又没有证据证明，不应得到支持。综上，请求法院驳回原告诉请。
被告谢文连未作答辩。
经审理查明，2009年12月20日，被告周红（合同甲方）与被告谢文连（合同乙方）签订《租房协议》一份，约定：甲方将位于燕子矶某某村XX-
X住户楼下所有房子及楼上小房子七间加平台，以及外面摊位出租给乙方，租期自2009年12月20日至2012年12月20日止，年租金为85000元，租金一年一付。乙方须在承租前一个月房租一次性付清给甲方。乙方承租期内水电费自付。……如遇政府拆迁，甲方应提前告知乙方，甲方应将多余的租金退还给乙方。如果政府对乙方经营户有经济补偿，由甲方协助乙方和其他经营户与政府进行交谈，按政府拆迁法规定，按规定应得的搬家、损失补偿金给乙方，如果没有与甲方无关。
2010年5月28日，被告谢文连（合同甲方）与原告朱红丽（合同乙方）签订《租房协议》一份，约定：甲方将位于燕子矶某某村XX-
X四间门面房及后三间租给乙方，年租金为83800元，租期三年，租金一年一付，中途不退钱，乙方须在承租前一个月将房租付给甲方，乙方承租期内水电费自付……如遇政府拆迁，甲方应提前告知乙方，甲方应将多余的租金退还给乙方，如果政府对乙方经营户有经济补偿，按政府拆迁法规定，应得补偿金，如没有补偿金与甲方无关。
另查明，2012年11月6日，被告栖霞区拆迁办（甲方）与被告赵国荣（乙方）签订《南京市征地房屋拆迁补偿安置协议》一份，约定乙方房屋坐落于栖霞区燕子矶街道某某村XX号，建筑面积135平方米，位于本次拆迁范围内；乙方同意在本协议签订之日起三日内将所属房屋移交甲方拆除；乙方被拆迁房屋货币补偿款为790000元，包括拆迁补偿款413100元、室内外装修及附着物补偿费291500元、电话310元、有线电视400元、空调200元、太阳能200元、电增容270元、搬家费1620元、过渡费32400元、提前搬家奖励费50000元。同日，被告周红、赵国荣夫妻俩与其子赵某某签订了《住宅房屋分户协议》，赵国荣分得权证面积105平方米，赵某某分得权证面积104.31平方米。区拆迁办经现场测量，确认有137.72平方米为经营性用房；结合南京某某网络服务金川加盟店的个人独资企业营业执照，区拆迁办确认的经营性用房补偿款为137720元（1000元／平方米×137.72平方米）。2012年12月29日，被告赵国荣领取了附属物及补助费376900元。
再查明，2010年9月3日，案外人葛某某（甲方法定代表人）与原告朱红丽签订《网吧转让协议》一份，约定：甲方以170000元的价格转让给乙方。某某网吧证件乙方享有全部产权；甲方转让给乙方网吧的所有证照及相关合同，包括《网络文化经营许可证》、《网吧特许经营证》、《网吧安全许可证》、《工商税务登记证》、《营业执照》、《卫生许可证》、《消防许可证》等。与该网吧相关的任何手续都未过户、更名，虽不影响合同，但网吧所有权已转让乙方。甲方有义务积极配合乙方办理所有证件的变更、过户、注销等手续，在甲方所有网吧手续及相关证照未完全过户给乙方之前，甲方应积极同乙方到公证处办理全权委托手续，公证处受理后，乙方将全部金额交付给甲方……甲方转让网吧后，不得以任何形式向乙方索要网吧物品，参与网吧经营，干涉网吧事务；乙方承诺甲方不对转让后的网吧所发生的财务、经营问题、事件负任何责任，所有一切均由乙方承担……。
2013年8月22日，葛某某出具《情况说明》一份，表示：1、虽然南京某某网络服务金川加盟店各项证照上的投资者姓名是葛某某，但实质投资者是朱红丽，2010年9月3日转让后，因为无法变更，相关部门一直没有办理投资者姓名的变更手续；2、南京某某网络服务金川加盟店的经营地址是朱红丽承租来的；3、与南京某某网络服务金川加盟店有关的全部民事权利义务均由朱红丽享有和承担，与葛某某没有关系，葛某某也不会向任何单位和个人主张与南京某某网络服务金川加盟店被拆迁有关的任何补偿或赔偿。庭审中，葛某某出庭作证，重申了其在《情况说明》中表述的观点。
审理中，原告朱红丽还向法庭提交了电子缴税凭证，以期证明其持续经营至2012年10月，被告周红、赵国荣、栖霞区拆迁办对其真实性予以认可。
被告谢文连向本院表示，其将自周红处承租的房屋部分转租给原告朱红丽是经过周红同意的。
上述事实，有《租房协议》、《南京市征地房屋拆迁补偿安置协议》及其附件、《网吧转让协议》、《网络文化经营许可证》、《网吧安全许可证》、《工商税务登记证》、《营业执照》、《卫生许可证》、《消防许可证》、情况说明、电子缴税凭证、谈话笔录、勘验笔录及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。被告栖霞区拆迁办并非租赁合同的当事人，故在本案中不应承担任何法律责任。原告主张被告返还政府拆迁补偿款，但是被告谢文连并非被拆迁人，尚未取得拆迁补偿款，故被告谢文连在本案中亦不应承担任何法律责任。被告周红与被告谢文连于2009年12月20日签订了《租房协议》，后被告谢文连又将承租的部分房屋转租给原告朱红丽并于2010年5月28日与原告朱红丽签订了《租房协议》，虽无充分证据证明其转租行为取得了被告周红的许可，但被告周红居住在出租房屋的楼上，对转租事宜应属明知，且未提出异议，可视为默许，故本院认定上述两份《租房协议》均系双方当事人真实意思表示，且协议内容不违反法律、法规的强制性规定，并已实际履行，应属合法有效，双方当事人应严格按照合同约定履行各自的义务。根据协议的约定，经营户应当享有其按照相关拆迁规定应得的部分。
对于原告朱红丽主张的相关拆迁补偿款，本院做如下认定：1、经营性用房补偿款210000（1000元／平方米×210平方米）。经营性用房补偿款系对房屋产权人因经营性用房被拆迁而导致其可得利益损失的一种补偿，原则上应属于产权赔偿，但是拆迁办在测算评估应否发放该款项时需要被拆迁的房屋在实际经营中且具备合法的经营手续。综观至栖霞区拆迁办调取的赵国荣的拆迁补偿安置卷宗材料，被告赵国荣领取经营性用房补偿款137720元，正是基于原告朱红丽实际拥有的南京某某网络服务金川加盟店的营业执照及该网吧的实际经营。考虑到原告朱红丽对于被拆迁人领取经营性用房补偿款的实际贡献及其能够作出实际贡献的可能性，本院酌定原告朱红丽应得的经营性用房补偿款为27544元（137720元×20%）。2、宽带端口补偿款55000（500元／个×110个）。对于该项，区拆迁办并未给予相应补偿，故本院不予支持。3、装修、空调、电话补偿款55000元。原告并未提供充分证据加以证明，根据勘验情况，结合拆迁补偿安置协议，本院酌定原告应得的该项费用为5000元。
综上，原告朱红丽应得的拆迁补偿共计32544元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告赵国荣、周红于本判决生效后十日内向原告朱红丽支付拆迁补偿款共计32544元。
二、驳回原告朱红丽对被告南京市栖霞区房屋拆迁安置办公室和被告谢文连的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6100元，保全费2220元，以上合计8320元，由原告朱红丽负担7361元，被告负担959元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 黄 娟
人民陪审员 高益群
人民陪审员 葛秀芳
二〇一四年一月二日
见习书记员 胡 娟