西安市未央区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）未民初字第06563号
原告警苑小区业主委员会。住所地：西安市阿房二路警苑小区办公楼。
负责人王梅，主任。
委托代理人刘国栋，陕西法正平安律师事务所律师。
委托代理人刘柳，陕西法正平安律师事务所律师。
被告陕西景顺物业管理有限公司。住所地：西安市沣东新城阿房二路警苑小区市场**号。注册号610000100064191。
法定代表人门新，总经理。
委托代理人习宏伟，男，该公司法律顾问。
委托代理人张钰，男，该公司法律顾问。
第三人中国人民武装警察部队工程大学。住所地：西安市西咸新区沣东新城三桥武警路*号。
法定代表人沈涛，校长。
委托代理人郭升选，陕西法智律师事务所律师。
委托代理人刘联恒，男，该校军事法学教研室副主任。
原告警苑小区业主委员会与被告陕西景顺物业管理有限公司及第三人中国人民武装警察部队工程大学（以下简称武警大学）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告负责人王梅、委托代理人刘国栋，刘柳，被告委托代理人习宏伟，第三人委托代理人郭升选、刘联恒到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，第三人武警工程大学为解决本单位部分干部和家属的住房问题，报经武警部队后勤部和西安市人民政府有关部门批准建设了警苑小区，共安置688户。2009年12月25日竣工验收前，大部分业主陆续入住。同年5月，武警工程大学为管理方便，在诸多配套设施尚未完全就绪的条件下，于2010年7月8日与被告签订了《前期物业服务合同》，对委托管理警苑小区的服务事项、物业管理服务质量、牧业管理费用、物业组织架构设置及部门职责、双方权利义务和违约责任等作了相关约定。几年来，除少数实际未住业主外，大多数业主接受了被告的物业服务，同时也履行了物业交费义务。后随着小区管理秩序逐步稳定，被告暗中减少物业服务人员，擅自提高物业收费标准，造成业主强烈不满。经多次协商未果，警苑小区民主协商重新成立的业主委员会征询业主意见，绝大多数业主要求更换被告。原告向第三人武警大学如实报告，并作出了解聘被告对小区进行物业服务的决定。2014年4月26日，第三人向被告发出了终止服务合同的通知。第三人曾对被告提起诉讼，法院认为其不具有诉讼主体资格，应由原告行使相应权利，故诉至法院要求1、确认原、被告双方的物业服务合同已经解除；2、被告返还占用的3号楼0101室；3、返还2号楼至12号楼库房钥匙；
被告辩称，1、原告并非依法成立，不具有诉讼主体资格；2、原告诉请判决被告在合同终止后退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施及物业服务的相关资料等无事实和法律依据。依据其与第三人签订的《前期物业服务合同》规定，本合同期限自2012年6月起，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。现小区业主委员会并未依法成立，更未通过合法招标程序选定物业公司和签订合同，故原物业合同仍在履行当中。3、其是依据陕西省物价局、陕西省西咸新区沣东新城物价局颁发的经营性服务价格（收费）证，所定的物业收费和车库停车费标准是进行了合法核准和备案的，并非擅自提高。至于地下车库车位是由开发商管理的，售价增长与否与其无关。4、根据特权法的规定，选聘和解聘物业服务企业或其他管理人应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。原告未达到上述要求。故请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人述称，其与本案没有直接利害关系，被告追加其为本案第三没有事实和法律依据。
经审理查明，第三人武警工程大学为解决本单位部分干部和家属的住房问题，报经武警部队后勤部和西安市人民政府有关部门批准建设了警苑小区。总建筑面积100684.28平方米，其中住宅面积为92286.2平方米。小区共建11栋楼房，共安置688户。被告认可小区现空置房屋大约20至30户。武警工程大学因小区开发事宜，曾与西安山河建筑有限公司签订了《委托代建协议》，大致内容为由西安山河建筑有限公司建设上述的2号楼及车库，并自行对外出售，由该公司负责小区的道路建设及绿化等。武警工程大学与该公司协商确定车库售价为7万元，并为此向其学院各部、基础部、系（大队）下发了地下车库车位出售事宜的通知。2009年12月25日竣工验收前，大部分业主陆续入住，为了便于西安山河建筑有限公司继续建设及绿化、出售房屋，2010年7月8日武警工程大学与由西安山河建筑有限公司成立的被告签订了《前期物业服务合同》，对委托管理警苑小区的服务事项、物业管理服务质量、牧业管理费用、物业组织架构设置及部门职责、双方权利义务和违约责任等作了约定。其中明确约定水费、电费、垃圾费，如遇政府调价，经小区业主委员研究通过后可浮动；车位服务费不得高于物价部门规定的现行标准；收费标准如需变动或增加收费项目，必须经业主委员会审核同意方可执行。此后几年，小区业主接受了被告的物业服务，同时也履行了物业交费义务。原告称后由于被告暗中减少物业服务人员，未能按约定对小进行绿化、到处堆放垃圾、擅自提高物业收费标准、提高车库售价等，造成业主强烈不满。经多次协商未果，警苑小区业主委员会征询业主意见，绝大多数业主要求更换被告，并提交小区摸底调查表。其中发出调查表500份，实际收回478份，417户要求更换被告，同意保留被告的3户，持可换可不换的有35户。原告向第三人武警工程大学如实报告，并作出了解聘被告对小区进行物业服务的决定。被告对此不予认可，原告遂申请法院到该小区进行调查。经本院到现场核实，向小区业主进行了解，上述调查表内容真实，小区业主对被告表示强烈不满，要求更换被告。2014年4月26日，第三人曾向被告发出了终止服务合同的通知。第三人曾对被告提起诉讼，法院认为其不具有诉讼主体资格，应由原告行使相应权利。后原告要求与被告解除物业服务合同，并于2014年7月初要求被告离开服务小区，将办公室门锁进行了更换，被告遂离开该小区至今。原告故诉至法院要求1、确认原、被告双方的物业服务合同已经解除；2、被告返还占用的3号楼0101室；3、返还2号楼至12号楼库房钥匙。庭审中，被告提出原告成立的备案登记存在瑕疵，故以此认为原告主体不适格。经查，原告现已完成了相关的备案登记。同时，双方确认小区3号楼0101室原为被告物业服务期间的办公室，现被原告换锁封存，被告称该办公室存放了该小区相关物业服务资料及部分办公室设备。至于2号楼至12号楼库房钥匙一直在配电室，配电室现由原告实际控制，而且钥匙如果丢失可以另行进行配制。原告亦未能提供向被告移交相关物业服务资料及物品的清单。
上述事实，有《前期物业服务合同》、小区业主对物业管理意见的摸底调查表、堆放杂物及垃圾的照片、决定书、终止物业服务合同的通知、回函、备案手续、民事裁定书、勘查笔录、庭审笔录等在卷佐证。
本院认为，第三人与被告就警苑小区物业服务签订的《前期物业服务合同》系当事人真实意思表示，内容合法有效，应予确认。该小区的业主委员会成立后，认可该物业服务合同并按此合同履行，双方对此均无异议。现双方争议的焦点为1、原、被告的物业服务合同是否已终止履行？2、原告主体资格是否适格？3、业主解聘物业公司的意愿是否达到了《物权法》规定的人数过半、面积过半的条件？对于双方争议的第1项内容，通过前期武警学院起诉要求解除与被告《前期物业服务合同》事实，以及之后原告作出解聘决定，向被告提出了解除通知并将被告逐出警苑小区的事实，被告此后并未依法提出异议，足以证明原告已经与被告解除了物业服务合同关系；对于双方争议的第2项内容，原告主体是否适格？因原告业主委员会系警苑小区业主自主成立，并按相关规定进行了备案，即使前期在备案中存在瑕疵，都无法改变业主们的真实意愿，况且现原告已经完备了所有的相关备案手续，故原告诉讼主体符合法律规定，被告辩称不能成立。至于双方争议的第3项内容，依据《物业管理条例》第十二条规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内二分之一以上投票权的业主参加。经查，原告所发出的调查表内容真实而且均已超过上述规定的条件。故被告辩称原告未达到法定要求之说亦不能成立，本院依法不予采信。关于原告主张要求被告返还电梯钥匙一节，由于其并未能提供相关移交给被告的证据，其理应承担举证不能的后果。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、第三人中国人民武装警察部队工程大学与被告陕西景顺物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》终止履行。
被告陕西景顺物业管理有限公司于本判决生效后十日内向原告警苑小区业主委员会腾交警苑小区3号楼0101室。
三、驳回原告警苑小区业主委员会其余诉讼请求。
案件受理费200元（原告已预交），由被告承担，并于上述腾交房屋时一并向原告清结。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 王芋人
人民陪审员 杨建国
人民陪审员 王 静
二〇一五年五月二十日
书 记 员 牛 霞