湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘02民终670号上诉人（原审原告）株洲粤港针织品有限公司，住所地为湖南省株洲市茶陵县金星工业园。法定代表人段淼华，该公司董事长。委托代理人唐辉，湖南天桥律师事务所律师。代理权限为一般代理。被上诉人（原审被告）茶陵县宏祥汽车贸易有限公司，住所地为茶陵县思聪乡红桥村。法定代表人谭运祥，系该公司负责人。委托代理人：谭小平，男，汉族，1957年2月4日出生，住茶陵县。代理权限为一般代理。上诉人株洲粤港针织品有限公司（以下简称“粤港公司”）与被上诉人茶陵县宏祥汽车贸易有限公司（以下简称“宏祥公司”）房屋租赁合同纠纷一案，因上诉人株洲粤港针织品有限公司不服湖南省茶陵县人民法院(2016)湘0224民初2076号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2017年5月4日公开开庭进行审理。上诉人的法定代表人及其委托诉讼代理人唐辉，被上诉人的法定代表人及其委托诉讼代理人谭小平均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人株洲粤港针织品有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求，并由被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。上诉人与被上诉人于2012年6月18日签订了一份《商铺租赁合同》，约定被上诉人承租上诉人位于金星工业园一楼的九间商铺，租赁期限为三年，自2012年7月1日起至2015年6月31日止。合同签订后，上诉人依约将商铺交付给被上诉人使用。2015年7月1日租赁合同到期后，双方并未续签合同，虽然被上诉人仍在使用上诉人的商铺，但双方之间已转为不定期租赁关系。但被上诉人却在一审庭审过程中提交了一份与本案毫无关联的、未生效的《协议书》。该协议书无论从证据形式还是内容上看均存在严重瑕疵，具有大量违背常理之处，与实际情况完全不符，且未生效，不能作为认定本案事实的依据；二、原审法院适用法律错误。上诉人与被上诉人之间这种不定期租赁合同关系是清楚的，产生纠纷根源还在于被上诉人拒不交还租赁物的行为。在不定期的租赁合同关系下，只要出租人在合理期限前通知承租人，出租人有权随时解除租赁合同。在涉案租赁合同到期后，上诉人已于2016年9月30日通过快递邮寄的方式向被上诉人寄送了《终止租赁合同关系的通知书》，履行了提前通知承租人的义务，对此事实一审法院也是予以认可的。既然上诉人已经履行了在合理期限前通知承租人的义务，双方的租赁关系即已解除，被上诉人应当将涉案商铺归还上诉人。综上，请求二审法院依法支持上诉人的主张。针对上诉人株洲粤港针织品有限公司的上诉，被上诉人茶陵县宏祥汽车贸易有限公司辩称：上诉人的上诉理由和请求均不成立。一审法院认定事实清楚，证据确实充分，一审判决正确，请二审法院驳回上诉、维持原判。上诉人株洲粤港针织品有限公司在一审法院的诉讼请求为：一、判令解除原告与被告的商铺租赁合同关系，被告将承租的商铺交还给原告；二、判令被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定：2012年6月18日，粤港公司和宏祥公司签订了《商铺总承包租赁合同》，约定原告将位于茶陵县金星工业园一楼的九间商铺门面（二楼的汽车商贸城原告已另诉）租赁给被告，由被告自行招商出租，租赁期限为2012年7月1日至2015年6月31日止，交铺日期为2012年6月30日，月租金为7500元，合同签订后被告陆续将所租商铺招商并租赁给他人使用。原、被告所签的租赁合同期限届满之后，双方并未续签合同。由于在合同履行期间，原告因资金紧张向被告借款了2000000元周转，原告至今尚未还清（被告已另案诉讼），加之因原告收回店铺导致被告与实际承租人之间发生合同纠纷，故被告不同意交回商铺。2015年6月28日，被告宏祥公司的法定代表人谭运祥与原告粤港针织品有限公司的前法定代表人段胜辉就借贷及交还商铺一事达成协议，协议约定：粤港公司将尚欠被告的款项一次性支付给被告，被告承诺在收到上述款项的次日将其所使用的二楼及门面交付给原告。后原告并未依照约定偿还借款，故被告不同意交还店铺。2016年9月30日，原告粤港公司向被告宏祥公司下达了《终止租赁合同关系通知书》，限被告在收到之后20日搬离，但被告依旧没有搬离，故原告起诉至一审法院。一审法院认为，该案系房屋租赁合同纠纷。争议的焦点是原告诉请解除与被告的商铺租赁合同关系并交还商铺是否有事实和法律的依据。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理的期限之前通知承租人”。据此，若原、被告双方在合同期满之后确实没有达成新的约定，双方之间的租赁合同确实可以转化为不定期租赁合同，原告享有随时解除合同的权利。但是，原、被告双方因互负债务，并于2015年6月28日达成了一个新的协议，该协议系双方真实意思表示，内容合法且不违反法律的强制性规定，双方应当依约遵守。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”，在该份协议中，双方明确约定由原告先向被告偿还借款，而后被告再履行合同义务搬离商铺，因此在该份协议中原、被告之间义务的履行是有先后顺序的，也即在原告未偿还欠款前被告对原告享有先履行抗辩权，故在原告未向被告清偿债务前，被告有权拒绝原告搬离商铺。此时，原、被告之间的商铺租赁合同已经转化为一份附解除条件的合同，而非单纯的不定期租赁合同，故原告诉请被告解除合同并由搬离商铺的诉讼请求没有法律依据，被告的抗辩理由成立，一审法院对原告的诉讼请求不予支持。该案经调解无果。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条第一款、第六十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决如下：驳回原告株洲粤港针织品有限公司对被告茶陵县宏祥汽车贸易有限公司的诉讼请求。一审案件受理费100元，由原告株洲粤港针织品有限公司负担。二审期间，上诉人株洲粤港针织品有限公司则提交了：1、有多份通知，拟证明上诉人要求被上诉人解除与上诉人的租赁合同，并要求被上诉人离开门面；2、2016湘02**民初1403号判决书，拟证明2015年6月28协议内容系民间借贷关系，是个人关系，与一审认定的事实不符。被上诉人茶陵县宏祥汽车贸易有限公司：1、真实性无异议，但没有直接发给被上诉人，是直接发给商铺的老板；2、关联性无异议，谭运祥是公司的法定代表人。被上诉人茶陵县宏祥汽车贸易有限公司则提交了两份证人证言，拟证明协议是真实的。上诉人株洲粤港针织品有限公司则认为证言的内容反映的内容部分不属实，协议尾部两段话，是有人加上去的，不是陈某所述写好了加盖公章，有上诉人提供的原件予以证实。证人陈某应当出庭未出庭，证人证言的真实性无法核实。刘运清反映的细节与事实不符，协议只有两份没有三份。证人所述签字盖章前就填写好了，与事实不符，尾部增加的部分是被上诉方自己在签字盖章后自行补加，未经上诉人的确认。本院认为，上诉人株洲粤港针织品有限公司提交的证据一的真实性予以采信，但证明目的不予采信，因为该证据没有载明通知送达对象是被上诉人。证据二符合证据要件，本院予以采信。被上诉人提交的证人证言可以2015年6月28日双方签订过协议书，从双方提交的协议书看，虽然双方提交的协议书有些内容不一致，但是双方提交的协议均注明了“本协议一式两份，双方各一份，待甲方（即本案上诉人）偿还乙方即谭运祥的款项到账后生效。协议未生效前，双方经营维持现状，前门面的租金在甲方未还清款项前由乙方收取”。双方签订协议后，上诉人株洲粤港针织品有限公司并未还款，故该协议未生效，被上诉人的证明目的不予采信。二审另查明：上诉人和被上诉人双方各自提交了2015年6月28日签订的协议书原件。双方提交的协议书尾部有些内容不一致，但是双方提交的协议均载明了三个主要内容：一、粤港公司（甲方）欠谭运祥（乙方）借款本息、工程款、仓库建设费等总计2583580元；二、粤港公司承诺将上述款项一次性支付给谭运祥，谭运祥承诺收款后的次日，交付所使用的二楼及门面，迟延搬离按本协议的总款项5%承担违约责任。同时，谭运祥应配合粤港公司做好修理厂及瓷砖仓库的搬离工作。谭运祥搬离时应缴清应付的水电费；三、本协议一式两份，双方各一份，待粤港公司偿还谭运祥的款项到账后生效。协议未生效前，双方经营维持现状，前门面的租金在粤港公司未还清款项前由谭运祥收取”。被上诉人宏祥公司提交的协议书最后还加有“合同解除时，甲方将前门面的保证金费退回乙方，本协议可作法律生效力。合同未解除二楼甲方不收乙方租金。”被上诉人陈述是经过上诉人同意由被上诉人方加上的，上诉人则不予认可。双方签订协议后，上诉人株洲粤港针织品有限公司因各种原因并未还款。之后，宏祥公司法定代表人谭运祥起诉上诉人株洲粤港针织品有限公司要求偿还借款1749580元、拖欠工程款184193元及其利息705737元。2017年1月19日，茶陵县人民法院作出了（2016）湘0224民初第1403号民事判决书，判决上诉人株洲粤港针织品有限公司应该偿还谭云祥借款1749580元并支付利息。因宏祥公司从2012年5月1日开始未支付二楼汽贸城的租金，粤港公司2016年10月18日起诉至茶陵县人民法院，要求解除粤港公司与宏祥公司签订的《茶陵汽车贸易城招商协议》，宏祥公司将承租的二楼汽车贸易城交还粤港公司，并支付场地租金、管理费和利息等，茶陵县人民法院认为粤港公司与谭运祥在2015年6月28日达成了协议，粤港公司应当按照达成的协议履行义务，故粤港公司请求宏祥公司搬离二楼的诉讼请求不予支持，作出了驳回粤港公司全部诉讼请求的判决。粤港公司提出上诉，但在规定的时间内没有缴纳上诉费用。涉案地段的9间门面其中有2间归还了上诉人株洲粤港针织品有限公司，至今还有7间门面由宏祥公司租赁使用。2015年6月28日后，被上诉人宏祥公司没有缴纳一楼涉案门面的租金。二审查明的其他案件事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案争议的焦点是上诉人株洲粤港针织品有限公司诉请解除与被上诉人茶陵县宏祥汽车贸易有限公司的商铺租赁合同关系并交还商铺是否有事实和法律的依据？现综合分析如下：根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理的期限之前通知承租人”。从查明的事实看，上诉人粤港公司、被上诉人宏祥公司双方在合同期满（即2015年7月1日）之后没有达成新的约定，双方之间的租赁合同转化为不定期租赁合同。2016年9月30日，上诉人粤港公司向被上诉人宏祥公司下达了《终止租赁合同关系通知书》，限被上诉人宏祥公司在收到之后20日搬离，但被上诉人宏祥公司依旧没有搬离。上诉人粤港公司在合理的期限之前通知了承租人即被上诉人宏祥公司，履行了法律规定的相关义务，故上诉人粤港公司享有解除商铺租赁合同的权利。至于2015年6月28日签订的协议问题。本案上诉人粤港公司与谭运祥在2015年6月28日的确达成了一个协议，协议约定：粤港公司将尚欠的款项一次性支付给宏祥公司法定代表人谭运祥，谭运祥承诺在收到上述款项的次日将其所使用的二楼及门面交付给粤港公司，否则要承担违约责任。同时，该协议约定待粤港公司偿还谭运祥的款项到账后生效，协议未生效前，双方经营维持现状。协议未生效前，双方经营维持现状，双方也没有明确租赁合同的期限，双方实际上还是只存在不定期租赁合同关系，出租人仍然享有解除不定期租赁合同的权利。之后，上诉人粤港公司因各种原因并未按协议书还款。本案系房屋租赁合同纠纷，至于粤港公司所欠款项问题系另一种法律关系，谭运祥已经通过法律途径解决欠款问题，茶陵县人民法院也作出了（2016）湘0224民初第1403号民事判决书，判决上诉人株洲粤港针织品有限公司应该偿还谭云祥借款1749580元并支付利息。该判决已经发生法律效力。由此看来，本案房屋租赁合同纠纷与欠款纠纷问题分开解决，有利于矛盾的解决，有利于纠纷的化解。上诉人粤港公司诉请解除与被上诉人宏祥公司的商铺租赁合同关系并交还商铺有事实和法律的依据。宏祥公司以要求履行该协议为由拒绝搬离租赁的理由不成立。一审法院处理欠妥，应予纠正。上诉人粤港公司的上诉请求和理由成立。综上，一审判决程序合法，但处理部分不当，应予改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下：一、撤销湖南省茶陵县人民法院（2016）湘0224民初1362号民事判决书；二、解除上诉人株洲粤港针织品有限公司与被上诉人茶陵县宏祥汽车贸易有限公司之间的商铺租赁合同；三、被上诉人茶陵县宏祥汽车贸易有限公司在本判决生效后十日内将承租的涉案的位于茶陵县金星工业园一楼7间商铺归还给上诉人株洲粤港针织品有限公司。本案二审案件受理费100元，由被上诉人茶陵县宏祥汽车贸易有限公司负担。一审案件受理费100元，由上诉人株洲粤港针织品有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  卢飞虎代理审判员  谢晓红代理审判员  陈 强二〇一七年六月二十日书 记 员  郭佳妮