福建省莆田市城厢区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0302民初1592号原告：莆田市富邦房地产开发有限公司，住所地莆田市城厢区霞林贝德啤酒厂对面个。统一社会信用代码：91350300782179737J。法定代表人：林凤飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：林文华，福建众益律师事务所执业律师。被告：欧建新，男，1990年11月20日出生，汉族，农民，住所地莆田市秀屿区。被告：吴蒲情，女，1991年10月9日出生，汉族，居民，住所地莆田市城厢区。第三人：中国农业银行股份有限公司莆田荔城支行，住所地莆田市梅园东路616号，统一社会信用代码：9135030485516192Y。法定代表人：林志铭，该行行长。委托诉讼代理人：林志广，许莉莉，福建普阳律师事务所执业律师。原告莆田市富邦房地产开发有限公司与被告欧建新、吴蒲情、第三人中国农业银行股份有限公司莆田荔城支行商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年4月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告莆田市富邦房地产开发有限公司的委托诉讼代理人林文华和第三人中国农业银行股份有限公司莆田荔城支行的委托诉讼代理人林志广、徐莉莉到庭参加诉讼；被告欧建新、吴蒲情经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。莆田市富邦房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除莆田市富邦房地产开发有限公司与欧建新、吴蒲情于2013年8月8日签订的《商品房买卖合同》；2、确认上述合同项下的富邦学苑4#楼3004号房屋归莆田市富邦房地产开发有限公司所有，欧建新、吴蒲情将房屋返还给莆田市富邦房地产开发有限公司并支付自2015年4月30日起至实际返还之日止按每月2500元计算的占用费；3、判令欧建新、吴蒲情配合协助撤销本案《商品房买卖合同》的备案登记、预告登记；4、确认将欧建新、吴蒲情已支付的购房款用于清偿本案所涉商品房的银行按揭贷款本息和房屋占用费；5、本案的诉讼费用由欧建新、吴蒲情负担。事实与理由：2013年8月8日，莆田市富邦房地产开发有限公司与欧建新、吴蒲情签订《商品房买卖合同》一份，约定欧建新、吴蒲情向莆田市富邦房地产开发有限公司购买商品房一套；欧建新、吴蒲情于签订合同之前支付首付款385231元，余款89万元办理银行（公积金）按揭贷款；买受人在取得银行贷款后，应按借款合同约定按期、足额偿还按揭借贷；买受人若累计三个月未偿还银行贷款，或在三个月内未偿还出卖人被扣收金额及违约金的，出卖人有权单方解除合同，收回商品房。2013年10月31日，买受人向中国农业银行股份有限公司莆田荔城支行贷款89万元。该笔借款自2015年7月21日起发生逾期，欧建新、吴蒲情已累计超过三个月未偿还银行按揭贷款。第三人中国农业银行股份有限公司莆田荔城支行向本院提出诉讼请求：1、判令欧建新、吴蒲情偿还借款本金874384.53元及该款截止2016年9月22日止的利息、罚息、复利合计58563.63元及自2016年9月23日起至还清之日止按约定计算的利息、罚息及复利；2、莆田市富邦房地产开放有限公司对前述债务承担连带偿还责任。事实与理由：欧建新与吴蒲情系夫妻关系。2013年10月31日，欧建新与中国农业银行股份有限公司莆田荔城支行签订《个人购房担保借款合同》一份，约定欧建新向中国农业银行股份有限公司莆田荔城支行借款89万元，用于购买富邦学苑4幢3004号房地产；借款期限360个月，借款执行浮动利率；借款人应按合同约定分期偿还借款本息，自借款发放后，每期月末20日为还款日，还款方式为等额本息；合同还就利息、罚息、复利等作出约定。合同还约定欧建新、吴蒲情以共有的富邦学苑4幢3004号房地产提供抵押担保，莆田市富邦房地产开发有限公司为欧建新的债务提供阶段性担保。合同签订后，中国农业银行股份有限公司莆田荔城支行依约将89万借款本金支付给合同约定的银行账户内，但欧建新未依约履行还本付息的义务，仅偿还部分本息，截止2016年9月22日共拖欠借款本金874384.53元及按合同约定的利息、罚息和复利。现中国农业银行股份有限公司莆田荔城支行同意在莆田市富邦房地产开放有限公司代偿欧建新的债务的情况下，同意解除本案的《商品房买卖合同》。欧建新、吴蒲情未作答辩。莆田市富邦房地产开发有限公司对中国农业银行股份有限公司莆田荔城支行的请求表示无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人双方进行了证据交换和质证。当事人对证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：欧建新与吴蒲情于2012年11月23日登记结婚。2013年8月8日，欧建新、吴蒲情与莆田市富邦房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定由欧建新、吴蒲情以1275231元的价格向莆田市富邦房地产开发有限公司购买位于莆田市城厢区学园南路西侧第4幢30层3004号房。合同第六条约定：买受人按下列第3种方式按期付款：3、其他方式：合同签订之日前支付首付款385231元，余款89万元办理银行（公积金）按揭贷款。详见合同附件补充协议第二条。合同还就买受人逾期支付购房款的违约责任、交付条件与交付期限、产权登记等作出约定。合同的附件六《合同补充协议》第二条约定：……3、买受人在取得银行（公积金）贷款后，应按合同约定按期、足额偿还按揭贷款。在出卖人提供阶段性连带责任保证期间，如因买受人的原因导致银行要求出卖人承担保证责任的，买受人除立即偿还出卖人被银行扣收的款项外，还应向出卖人按日支付扣收金额万分之五的违约金（自银行扣收之日起至偿还之日止）；买受人若累计三个月未偿还银行贷款，或在三个月内偿还出卖人被扣收的金额及违约金的，出卖人有权单方解除《合同》，收回该商品房，买受人已付的款项在扣除出卖人损失（包括但不限于银行扣收款项、违约金、向相关部门缴纳的税费等）后，余额无息退还给买受人。之后，欧建新、吴蒲情依约支付了购房首付款385231元。2013年10月31日，欧建新与中国农业银行股份有限公司莆田荔城分行签订《个人购房担保借款合同》，约定由欧建新向中国农业银行股份有限公司莆田荔城分行借款89万元，借款期限为360个月，借款期限自2013年12月30日起至2043年10月29日止。合同第一条约定：……1.4本合同适用之利率浮动幅度、执行利率、利率调整方式等信息见本合同第二十八条；1.4.1本合同使适用浮动利率，即以借款发生日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮或下浮一定比例（具体见合同28.1）确定执行年利率。借款发生后，遇中国人民银行人民币贷款利率调整，借款执行率按借款人下述所选择的方式进行调整，具体见合同28.2.贷款人按调整后相应期限档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行年利率，不另行通知借款人、担保人。（1）自中国人民银行人民币贷款基准利率调整生效当日起调整；（2）以本合同28.2约定的月数（从借款发生之日起至次月的借款发放日的对应日为1个月，以此类推；如无借款发放日的对应日，则为次月最后一天）为一个调整周期。在一个调整周期内，如预中国人民银行人民币贷款基准利率调整，则借款执行利率自下一个周期首月的借款发生日起对应调整，如无借款发生日，则自该月最后一天起调整；（3）自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整……。合同第十条约定：本合同项下债权的担保方式见第三十三条。10.1保证10.1.1保证方式为连带责任保证。……。10.2抵押……。10.3阶段性保证担保+抵押……。合同第十二条约定：借款人、保证人的违约责任12.1借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分五十计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调。……。12.3对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计收付息；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计收复利……。合同第二十八条约定：28.1借款执行利率以借款发生日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础（上/下）浮百分之（大写）确认；28.2借款周期遇中国人民银行人民币贷款利率调整，执行利率按1.4.1约定的第（3）种方式进行浮动，选择1.4.1条第（2）种方式的，利率调整以（1/3/6/12）个月为一个周期。合同第三十条约定：借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入以下账户：户名：莆田市富邦房地产开放有限公司开户行：中国农业银行股份有限公司莆田荔城分行账号：13×××09。合同第三十一条约定：本合同的还款方式为等额本息还款法。还款周期1个月，还款日为每期末月的20日。借款人还款账户账号：62×××76。合同第三十三条约定：本合同项下借款采用以下（3）所列担保方式：……（3）阶段性保证+抵押。由阶段性保证人莆田市富邦房地产开发有限公司（保证人全称）按10.1和10.3约定提供保证担保，由在本合同签章的抵押人按10.2和10.3约定提供抵押担保。第三十条约定：抵押物清单房屋地址：莆田市城厢区学园南路西侧富邦学苑4幢3004号房。第三十七条约定：阶段性保证人自借款发放之日起至以下第（1）种情况完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；（1）借款人取得房地产权证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。……。2013年11月14日，欧建新、吴蒲情与中国农业银行股份有限公司莆田荔城支行为前述抵押房产办理了预购商品房抵押权预告登记（预告登记号为：莆房预城厢字第YGC201305219号）。2013年12月30日，中国农业银行股份有限公司莆田荔城分行依约向欧建新发放贷款89万元。莆田市富邦房地产开发有限公司于2015年4月30日将前述房屋交付给欧建新、吴蒲情。借款合同签订后，欧建新偿还贷款至2015年7月20日，此后未再偿还。莆田市富邦房地产开发有限公司即于2016年4月6日诉至本院。本院认为，欧建新、吴蒲情与莆田市富邦房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及欧建新与中国农业银行股份有限公司莆田荔城支行签订的《个人购房担保借款合同》均系双方的真实意思表示，且没有违反法律、法规强制性效力性的规定，是合法有效的，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。现中国农业银行股份有限公司莆田荔城分行已依约将贷款89万元发放给欧建新，莆田市富邦房地产开发有限公司也依约为欧建新的贷款提供阶段性保证担保并已将商品房交付给欧建新、吴蒲情，但欧建新自2015年7月21日起未向银行偿还贷款，已构成违约。根据欧建新、吴蒲情与莆田市富邦房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同的约定》买受人若累计三个月未偿还银行贷款，或在三个月内未偿还出卖人被扣收的金额及违约金的，出卖人有权单方解除《合同》，收回该商品房，故莆田市富邦房地产开发有限公司请求解除双方签订的《商品房买卖合同》符合双方约定，本院予以支持；同理，莆田市富邦房地产开发有限公司要求欧建新、吴蒲情将房屋返还并协助撤销讼争的《商品房买卖合同》的备案登记及预告登记，本院亦予以支持。但因讼争商品房的权属证书尚未办理且讼争的《商品房买卖合同》至今尚未解除，故莆田市富邦房地产开发有限公司请求确认讼争的商品房为其所有并要求欧建新、吴蒲情支付讼争房屋自2015年4月30日起按每月2500元计算的房屋占用费均缺乏依据，本院不予支持。截止2016年9月22日，欧建新共拖欠中国农业银行股份有限公司莆田荔城支行借款本金874384.53元，现中国农业银行股份有限公司莆田荔城支行要求欧建新偿还有理，本院予以支持；该行同时请求欧建新支付截止2016年9月22日的利息、罚息、复利58653.63元以及借款本金自同年9月23日起至还清之日止按合同约定计算的利息、罚息、复利，符合双方合同约定及法律规定，本院亦予以支持。莆田市富邦房地产开发有限公司为欧建新的借款提供阶段性保证担保，双方明确约定保证方式为连带责任保证，故中国农业银行股份有限公司莆田荔城分行要求莆田市富邦房地产开发有限公司对前述债务承担连带偿还责任有理，本院亦予以支持；又因前述债务系发生在吴蒲情与欧建新的夫妻关系存续期间，属夫妻共同债务，应由吴蒲情与欧建新共同偿还，即中国农业银行股份有限公司莆田荔城支行要求吴蒲情共同偿还有理，本院也予以支持。莆田市富邦房地产开发有限公司请求确认将欧建新、吴蒲情已支付的购房款用于清偿前述债务，符合诉讼经济和效率原则，本院也予以支持。欧建新、吴蒲情经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，又未在举证期限内提出书面异议和提交证据，视为放弃诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条和《中华人民共和国民事诉法》第六十四条第一款、第一百一十四条规定，判决如下：一、解除欧建新、吴蒲情与莆田市富邦房地产开发有限公司于2013年8月8日签订的《商品房买卖合同》；二、欧建新、吴蒲情应于判决生效之日起十日内将坐落在莆田市城厢区学园南路西侧第4幢30层3004号房返还给莆田市富邦房地产开发有限公司并协助该公司办理前述《商品房买卖合同》的备案登记及预告登记；三、欧建新、吴蒲情应与判决生效之日起十日内偿还给中国农业银行股份有限公司莆田荔城支行借款874384.53元及利息、罚息、复利58653.63元以及以借款874384.53元为基数自2016年9月23日起至实际还清之日止按约定计算的利息、罚息、复利；四、莆田市富邦房地产开发有限公司对上述第（三）项债务承担连带偿还责任；五、确认欧建新、吴蒲情已支付给莆田市富邦房地产开发有限公司的购房款用于偿还上述第（三）项债务。案件受理费29666元，由莆田市富邦房地产开发有限公司负担365元，由欧建新、吴蒲情负担29301元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。申请执行的期间为二年。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审 判 长  洪俊达人民陪审员  吴黎清人民陪审员  林进希二〇一六年十一月二十三日书 记 员  金苏仙附：本案相关的法律法规及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。