黑龙江省牡丹江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑10民终220号
上诉人（原审被告）：中国农业银行股份有限公司宁安市支行，住所地宁安市宁安镇。
法定代表人：赵继群，行长。
委托诉讼代理人：高天姿，黑龙江海天庆城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王宝玉，黑龙江海天庆城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：端木长荣，女，1952年5月5日出生，汉族，住所地黑龙江省宁安市宁安镇。
委托诉讼代理人：史贵臣，黑龙江博学律师事务所律师。
上诉人中国农业银行股份有限公司宁安市支行（以下简称农行宁安支行）因与被上诉人端木长荣房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省宁安市人民法院（2016）黑1084民初1172号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年1月17日受理后，依法组成合议庭于2017年1月24日公开开庭审理了此案。上诉人农行宁安支行的委托诉讼代理人高天姿、被上诉人端木长荣的委托诉讼代理人史贵臣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人农行宁安支行上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人诉讼请求。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，缺乏证据证明。1.一审法院依据案外人赵常军与被上诉人签订的大厦商城供热站买卖合同，推测并确认被上诉人承租了本案争议房屋，明显错误。首先，2005年9月10日，上诉人与案外人赵常军签订94户住宅楼锅炉房《租赁协议》，租赁期限到2006年9月9日止，赵常军享有承租人身份也只能在此租赁期限内。其次，赵常军与被上诉人双方签订的大厦商城供热站买卖合同条款中将涉案房屋使用权移交给被上诉人，该条款对上诉人没有约束力。再次，赵常军未告之上诉人将房屋移交给被上诉人转租的事实，在上诉人不知情、也没同意的情况下，其转租行为无效。最后，被上诉人从未向赵常军交纳过租赁费，不存在续租上诉人房屋的事实。所以，被上诉人无法证明其是争议房屋的合法承租人。2.一审法院认定上诉人用取暖费抵顶被上诉人租赁上诉人锅炉和水房的租赁费，双方形成事实上的租赁关系，不是客观事实，也没证据予以证明。首先，被上诉人是自然人，无权也无能力为上诉人供热，被上诉人提交的宁安市通达供热有限责任公司（以下简称供热公司）供热费票据说明收取供热费是企业法人的行为，与被上诉人无关。根据《城市燃气和集中供热企业资质管理规定》和黑龙江省供热条例规定，个人不能成为供热主体。其次，被上诉人无证据证明上诉人拖欠车库供热费用。供热公司没有与上诉人对账，也没有任何权利主体向上诉人主张过供热费用，更没有生效的法律文书确认上诉人拖欠某供热公司的供热费用，假使拖欠也应当由合法的供热单位主张，被上诉人无权主张。上诉人作为国企，不可能草率的口头约定供热费抵顶租赁费，且上诉人、被上诉人、供热公司三方没有就供热费用抵顶租赁费签订书面协议，不能推定以应当交付给供热公司的供热费抵顶被上诉人想当然的租赁费。3.一审法院认定被上诉人行使优先购买权没有超过除斥期间错误。一审法院认定优先权是形成权，2007年7月，上诉人将锅炉房和水房出售给案外人梁国文，距离被上诉人起诉为止已超经近10年，从行为发生之日起5年内，被上诉人没有行使优先购买权，该权利消灭。假使被上诉人存在优先购买权，也因行使超过除斥期间，实体权利已经消灭，再要求强制缔约没有法律依据。4.一审法院认定无照房屋可以转让，取得房屋的所有权违背法律规定。争议房屋没办理登记，被上诉人要求取得所有权不具合法性，《城市房地产管理法》规定了未经依法登记领取权属证书的房地产不得转让。因此上诉人与被上诉人对争议房屋不能缔结出卖合同，被上诉人要求的购买权不能实现。案外人梁国文购买的争议房屋，于2014年6月被宁安市人民政府收购，已经完成产权置换和得到补偿，争议锅炉房的所有权人应是宁安市人民政府，被上诉人的优先购买权已履行不能。故一审法院再支持被上诉人要求房屋所有权的诉请违背法律规定。
被上诉人端木长荣辩称:对宁安市人民法院（2015）宁民初字第26号、牡丹江市中级人民法院（2015）牡民终字第611号民事判决书认定的事实清楚，上诉人没有证据能够推翻，生效判决确认被上诉人享有争议房屋的优先购买权，本次判决被上诉人按照案外人梁国文同等条件下支付上诉人购房款71000元，是正确的，上诉人的上诉理由不成立，应依法驳回上诉，维持原判。上诉人的上诉理由都是针对宁安市人民法院（2015）宁民初字第26号、牡丹江市中级人民法院（2015）牡民终字第611号民事判决，该判决上诉人向黑龙江省高级人民法院申请再审被驳回。故宁安市人民法院（2015）宁民初字第26号、牡丹江市中级人民法院（2015）牡民终字第611号民事判决认定的事实不应在本案中重新审理。
原告端木长荣向一审法院起诉请求：1.要求被告履行法院判决确认的原告对被告所有的锅炉房和水房的优先购买权，原告支付价款71000元给被告，被告将锅炉房和水房的所有权转移给原告。2.诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2005年9月10日，被告农行宁安支行与赵常军签订宁安农行94户住宅楼的锅炉房及水房租赁协议，租赁期限一年（自2005年9月10日至2006年9月9日），租金每年500元。该锅炉房和水房由被告自建，无房屋所有权证。2005年10月18日，原告端木长荣与赵常军签订大厦商城供热站买卖合同，原告购买大厦商城供热站，由原告承租该锅炉房和水房的剩余租赁期限，原告使用并管理该锅炉房和水房至今。2006年，被告车库的供热费抵顶原告租赁被告锅炉房和水房的租赁费，原告与被告形成事实上的租赁关系。2007年7月17日，被告委托黑龙江信和拍卖有限公司将锅炉房和水房进行拍卖，并在中俄经贸时报刊登拍卖公告。被告未通知原告欲出售争议锅炉房和水房。2007年7月26日，梁国文以71000元竞买了该争议锅炉房和水房。经本院（2015）宁民初字第26号民事判决及牡丹江市中级人民法院（2015）牡民终字第611号民事判决认定，原告享有对农行宁安支行所有的锅炉房和水房的优先购买权。
一审法院认为，承租人的优先购买权是形成权，本案原告端木长荣单方意思表示，即可与被告农行宁安支行之间成立与案外人梁国文同等条件的买卖合同关系。原、被告双方应当按照依法成立的买卖合同关系履行各自的义务。经本院（2015）宁民初字第26号民事判决及牡丹江市中级人民法院（2015）牡民终字第611号民事判决认定，原告享有对农行宁安支行所有的锅炉房和水房的优先购买权。原告依据上述生效判决，主张实现优先购买权，即按照案外人梁国文同等条件支付被告购房款71000元，本案诉争房屋农行宁安支行所有的锅炉房和水房的所有权归原告所有。原告的诉讼请求，符合法律规定，本院应予支持。被告辩称诉争房屋未办理产权登记，无权属证书的房屋不能转让，也不能发生物权转移的效力。出卖无证自建房屋属于有权处分，原、被告之间的房屋买卖合同成立并有效，原告依法可以取得诉争房屋的所有权。虽然梁国文通过拍卖程序与被告之间形成了买卖合同关系，但诉争房屋至今由原告管理使用，并未完成交付，亦未完成产权变更登记，该诉争房屋的所有权仍为被告所有。被告辩称诉争房屋的所有权已经不归被告所有，其辩解不符合事实及法律规定，本院不予采纳。因案涉房屋至今仍由原告管理使用，原告本次诉讼请求系优先购买权实现，即履行原告与被告之间成立的房屋买卖合同，原告支付购房款，请求判决诉争房屋所有权归原告所有，该请求本院予以支持。被告辩称原告起诉超过除斥期间及违反一事不再理原则，其辩解不符合法律规定，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十条的规定，判决：原告端木长荣与被告中国农业银行股份有限公司宁安市支行就农行宁安支行所有的锅炉房和水房（宁安农行94户住宅楼的锅炉房和水房）房屋转让关系成立，原告于本判决发生法律效力之日向被告支付购房款71000元，上述锅炉房和水房的所有权归原告所有。案件受理费1575元，减半收取计787.50元，由被告中国农业银行股份有限公司宁安市支行负担；申请费5000元，由被告中国农业银行股份有限公司宁安市支行负担。
本院二审期间，被上诉人端木长荣围绕诉讼请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人有争议的事实，本院认定如下：黑龙江省高级人民法院（2016）黑民申1851号民事裁定书。本院认为，该裁定系人民法院裁判文书，证实了上诉人因不服牡丹江市中级人民法院（2015）牡民终字第611号民事判决，向黑龙江省高级人民法院申请再审，经黑龙江省高级人民法院审查后，驳回上诉人的再审申请的事实，具有法律效力，本院予以采信。
根据当事人陈述、结合一审诉辩主张、一审认证证据及二审审理情况，二审查明的事实与一审查明的事实一致。。
本院认为，房屋承租人的优先购买权是指房屋承租人在同等条件下享有优先买到被出售房屋的权利，是对房屋所有人出卖出租房屋的限制性权利。宁安市人民法院（2015）宁民初字第26号及牡丹江市中级人民法院（2015）牡民终字第611号民事判决书认定被上诉人端木长荣享有对农行宁安支行所有的锅炉房和水房的优先购买权，该判决已经发生法律效力，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条的规定：已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明。上诉人端木长荣依据生效判决，主张实现优先购买权请求符合法律规定，应予支持。上诉人已经确实将诉争房屋通过拍卖程序出售给案外人梁国文，双方形成买卖合同关系，实现优先购买权的必要条件已经形成，且现诉争房屋仍由被上诉人管理使用，故对其要求实现优先购买权的主张，予以支持。上诉人提出的关于被上诉人无法证明其是争议房屋的合法承租人及争议房屋没办理登记，被上诉人要求取得所有权不具合法性，其优先购买权履行不能等上诉意见，实质是对（2015）宁民初字第26号及牡丹江市中级人民法院（2015）牡民终字第611号民事判决书认定的事实提出的异议，因该判决已经发生法律效力，故该部分上诉理由，本院不予支持。上诉人提出的假使被上诉人存在优先购买权，也因行使超过除斥期间，实体权利已经消灭的上诉意见，因黑龙江省高级人民法院（2016）黑民申1815号民事裁定书，认定了上诉人在对涉案锅炉及水房进行拍卖时未向被上诉人履行通知义务，被上诉人的诉讼主张未超过除斥期间。上诉人的该项主张亦不成立。
综上，一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、、第一百七十五条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1575元，由上诉人中国农业银行股份有限公司宁安市支行负担。
本判决为终审判决。
审判长 毕 旭
审判员 李仲斌
审判员 姜云虎
二〇一七年二月四日
书记员 王娇娇