广东省云浮市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）云中法民二终字第137号
上诉人（原审原告）：董其炘，男，1949年12月24日出生，汉族，住云浮市云城区。
上诉人（原审原告）：朱彩兰，女，1952年7月3日出生，汉族，住云浮市云城区。
上诉人（原审原告）：董俊妍，女，1981年10月2日出生，汉族，住云浮市云城区。
上诉人（原审原告）：董少丽，女，1983年6月27日出生，汉族，住云浮市云城区。
上诉人（原审原告）：董少伦，男，1972年8月15日出生，汉族，住云浮市云城区。
上列五上诉人的共同委托代理人：陈潮辉，广东粤鑫（珠海）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：周定，又名周定女，女，1950年10月10日出生，汉族，住云浮市云城区。
被上诉人（原审被告）：廖钦阳，男，1948年10月15日出生，汉族，住云浮市云城区。
上列两被上诉人的共同委托代理人：罗桂友、邹梅健，广东广鑫律师事务所律师。
上诉人董其炘、朱彩兰、董俊妍、董少丽、董少伦因与被上诉人周定、廖钦阳确认合同无效纠纷一案，不服云浮市云城区人民法院（2013）云城法河民初字第355号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
案经原审法院审理认定：1993年4月21日，原云浮市国土局以云国土所通字489号及云国土所通字489号用地通知书，分别通知朱彩兰和董其炘，经呈请县人民政府批准，同意朱彩兰和董其炘分别使用（征用）位于河口镇泰安村委会榃山村用地作建房用地。后来，朱彩兰办理了证号为云府集建总字［96］第0404000xx号集体土地建设用地使用证。
1994年8月30日，董其炘、朱彩兰作为甲方与周定、廖钦阳作为乙方签订宅基地转让合约，约定将董其炘、朱彩兰持有的土地使用通知书下的宅基地转让给周定、廖钦阳，价格为200元／M2，该地门面宽10米，深度约38米，面积以实丈为准；1994年9月20日前，周定、廖钦阳支付40000元给董其炘、朱彩兰，1995年1月15日前支付5000元，其余在1995年8月15日前付清。报建费以及过户费由周定、廖钦阳负担，董其炘、朱彩兰协助办理；如周定、廖钦阳认为无需过户，产权仍属周定、廖钦阳所有。协议生效后，董其炘、朱彩兰将证号为云府集建总字［96］第0404000xx号集体土地建设用地使用证及用地通知书交付给周定、廖钦阳。
另查明，董其炘与朱彩兰是夫妻关系；董其炘与朱彩兰有儿女：儿子董少伦，女儿董丽霞，女儿董丽韫，女儿董丽芹，女儿董俊妍、女儿董少丽。
案经原审法院审理认为：原云浮市国土局以云国土所通字489号及云国土所通字489号用地通知书，且云府集建总字［96］第0404000xx号集体土地建设用地使用证显示的土地使用者为朱彩兰，均已明确分别由董其炘与朱彩兰取得宅基地使用权。董其炘、朱彩兰、董俊妍、董少丽、董少伦提交的证据不足以证明该两处宅基地使用权为家庭共有，应当承担举证不能的不利后果。董其炘与朱彩兰分别将其享有的宅基地使用权转让给周定、廖钦阳，并未侵犯到其他董少伦、董丽霞、董丽韫、董丽芹、董俊妍、董少丽的共有权。
董其炘、朱彩兰、董俊妍、董少丽、董少伦主张董其炘在未其他征得其同意的情况下处分共有土地，损害了其他共有人的利益，因此处分行为应为无效，缺乏依据，不予支持。
根据《中华人民共和国土地管理法》（第六届全国人民代表大会常务委员会第十六次会议于一九八六年六月二十五日通过，第七届全国人民代表大会常务委员会第五次会议于一九八八年十二月二十九日修正。）第三十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，作出如下判决：驳回董其炘、朱彩兰、董俊妍、董少丽、董少伦全部诉讼请求。本案受理费865元，由董其炘、朱彩兰、董俊妍、董少丽、董少伦负担。
上诉人董其炘、朱彩兰、董俊妍、董少丽、董少伦不服原审判决，共同向本院上诉称：请求二审法院一、撤销（2013）云城法河民初字355号民事判决；二、依法改判为：1、确认上诉人与被上诉人所签订的买卖宅基地、承包地的合同无效。2、判令被上诉人返还上诉人涉案土地；三、案件受理费由被上诉人负担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误，上诉人董其炘、朱彩兰与被上诉人周定、廖钦阳之间签订的《宅基地转让合约》违反法律强制性规定，是无效合同。
1、一审法院曲解1988年《土地管理法》关于集体土地使用权流转之规定，认定事实不清。
一审法院以1988年《土地管理法》并未禁止集体土地使用权流转为由，认定集体土地使用权可以转让，没有违反法律、法规的强制性规定。但是，集体土地使用权有类别之分，类别不同则集体土地使用权的性质就有差别，其转让也有不同之限制。一审法院混淆集体土地承包使用权与宅基地使用权的概念。1988年《土地管理法》第二条规定：“…集体所有的土地的使用权可以依法转让。土地使用权转让的具体办法，由国务院另行规定。”国务院禁止宅基地单独买卖，也禁止城镇居民在农村购置宅基地。第十条规定：“依法改变土地的所有权或者使用权的，必须办理土地权属变更登记手续，更换证书。”涉案土地是关于宅基地使用权的纠纷，故一审法院认定事实不清，导致其适用法律错误。
2、宅基地使用权依法不得单独买卖。
1995年3月11日国家土地管理局发布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》第169条规定：“宅基地使用权不得单独转让，建造在该宅基地上的住房所有权转让的，宅基地使用权同时转让。”1999年5月6日《》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”依据我国现行，宅基地使用权转让是被禁止的，即宅基地使用权不能出租、出卖、抵押、入股或以其他形式非法转让。宅基地使用权的取得，依据原理，宅基地使用权属于用益物权。物权的取得分为原始取得和继受取得，因为我国目前禁止宅基地使用权的转让，宅基地使用权只能原始取得。宅基地使用权的原始取得是指不以他人的权利和意思为依据，根据的规定直接取得宅基地使用权。由于我国宅基地使用权的特殊性，其原始取得的情况基本上只有审批取得一种，而通过审批取得宅基地使用权的前提必须具备相应的主体资格，即必须是本集体经济组织的成员或其他法律明确规定可以获得宅基地使用权的人，转让行为须征得本集体经济组织同意。根据“地随房走”的原则，这是对农村宅基地使用权转让的限制性规定。由此可知，宅基地使用权转让有效的条件之一是转让宅基地上面房屋的所有权，即“地随房走”的原则。故上诉人与被上诉人周定、廖钦阳之间签订的《宅基地转让合约》违反法律之强制性规定，是无效合同。
3、被上诉人是城镇居民，依法不能在农村购置宅基地。
《》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”国发（2004）28号《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购买宅基地。国土资源部2004年234号文件规定：严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”根据上述规定，农村村民的房屋是私有财产，村民可以依法处置。城镇居民不能购买农村的宅基地，国土资源管理部门不能为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。故被上诉人至今无法变更土地权属登记，依法不能享有涉案宅基地使用权。
4、社员只享有宅基地使用权，没有处分权。最高人民法院于1986年11月14日作出的《最高人民法院关于公民对宅基地只有使用权没有所有权的批复》载明：广西壮族自治区高级人民法院：你院（86）民请字第4号《关于处理刘国柱、刘光辉与龙凤弟、霍路弟宅基纠纷的请示报告》收悉。据报告称：双方讼争的宅基地原为刘国柱所有。一九五一年，霍胜祥经刘国柱同意，在此修建房屋一幢。一九五二年，霍胜祥领取了政府颁发的房产所有证，其中注明“此屋地系刘国柱所有”。霍胜祥死后，其妻龙凤弟及女儿霍路弟于一九六0年在屋后扩建猪圈，一九六五年、一九七七年又对此房的墙壁、大门进行修建，刘国柱均无异议。一九七八年，刘国柱之侄刘光辉与龙凤弟订立了《借地文约》，其中写道“所建房屋一切天面属于霍姓，地基主权属于刘家”。一九八二年，刘国柱、刘光辉提出要地建房发生纠纷，并向临桂县人民法院起诉。经我们研究认为：双方讼争之宅基地原虽属刘国柱所有，但是，已经长期经他人使用，且自一九六二年九月中共中央颁布《农村人民公社工作条例修正草案》之后，土地（包括宅基地）所有权归了集体，社员只有使用权，没有所有权（包括处分权）。因此，一九七八年双方订立的《借地文约》中“地基主权属于刘家”的约定，违背了当时政策和现行法律的规定，应属违反法律规定的无效行为，依法不予保护。根据国家法律政策规定，结合本案实际情况，龙凤弟、霍路弟已经长期使用了该宅基地，况且他们的建筑物已经县人民政府承认并颁发给了产权证，所以，我们同意你院审判委员会关于将讼争之宅基地仍由龙凤弟、霍路弟继续使用的意见。此复。
5、法院判例《宅基地使用权单独转让转让合同被判无效》：我国法律规定宅基地使用权不得单独转让，建造在该宅基地上的住房所有权转让的，宅基地使用权同时转让，宅基地使用权的主体仅限于本集体经济组织的成员，农村集体经济组织以外的人员不能申请并取得宅基地使用权，阳原县人民法院近期审结了一起特殊的宅基地买卖合同纠纷。张某系张家口市阳原县西城镇南关村村民，其与杨某于1998年起开始同居，但双方未办理结婚登记手续。2010年7月25日张某因病去逝，遗产中留下一块位于南关村教场路的宅基地，使用面积约170平米左右。王某系张某的独生女，于2010年8月9日经阳原县公证处公证该宅基地由其继承。2010年9月15日原告王某拉石头准备建房，遭到被告刘某的阻拦，刘某拿出一纸宅基地使用权转让合同，声称该宅基地已由杨某卖与他，且有杨某的签字。于是王某将杨某、刘某诉至法院，以宅基地使用权不得单独转让为由，请求确认被告刘某与杨某所签协议无效，恢复原告在该宅基地上的建房权。一审法院支持了王某的请求，判决认定转让宅基地的合同无效，被告杨某于判决生效后10日内返还被告刘某购买宅基地价款75000元，同时原告王某自愿补偿被告刘某经济损失6000元。宣判后，原审被告杨某不服，提起上诉，其上诉理由之一就是主张张某与刘某签订的宅基地转让合同有效，二审查明的事实与原审无异，因此维持了原审判决。
目前为止，我国的法律虽然并没有禁止或者限制随宅基地上建造的房屋及其他建筑物所有权的转移而产生的宅基地使用权转让，但却禁止宅基地使用权的单独转让。在本案中，被告刘某虽是南关村村民，属于本集体经济组织的成员，但是，此块宅基地上并未建造房屋，也无其他建筑物，其使用权的单独转让是非法的。
二、本案当事人之间的法律行为成立，但是合同的内容违反法律的强制性规定，不符合合同生效的要件，合同自始无效。一审法院没有充分说理，不能令人信服。
民事法律行为的生效。是指法律行为按意思表示内容发生效力的必要条件，民事法律行为符合了生效条件的，当事人的意思才被法律认可，从而产生预定的法律效力并受法律保护。民事法律行为的生效条件，包括意定条件和法定条件，意定条件即当事人约定附条件或附期限，法定条件即民法通则第55条规定的民事法律行为的有效要件：（一）、行为人具有相应的民事行为能力；（二）、意思表示真实；（三）、不违反法律或者社会公共利益。这里主要讲法定条件之（三）：1、标的合法。民事法律行为的标的即意思之内容，须合法。所谓合法，是不违反强制性法律规范和社会公共利益。所谓强制性规定，系指命令当事人无条件实施一定行为或不得实施一定行为的规定；行为如果违反两者的要求，即属违法，其行为不发生意思表示所欲实现的效力。如上所述，被上诉人宅基地使用权依法不得单独买卖，其又是城镇居民，依法不能在农村购置宅基地。本案当事人之间的法律行为成立，但是合同的内容违反法律的强制性规定，不符合合同生效的要件，合同自始无效。2、在法律对某些行为有特别要求的，必须满足该要求时，民事法律行为方能生效。例如，法律规定不动产交易与抵押、法人合并与分立等均需经过登记程序，未经登记时即使其他条件都符合要求，也不能生效。
上诉人与被上诉人之间的法律行为违反法律的强制性规定，被上诉人不能办理土地变更登记手续。《土地管理法》第十二条规定：“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”《土地管理法实施条例》第十二条规定：“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”上诉人董其炘、朱彩兰与两被上诉人之间的宅基地使用权转让没有进行转让登记，所以，他们之间的宅基地转让行为违反了法律的形式要件。
被上诉人至今仍未能依据上述规定办理土地变更登记手续，根据物权法原理，其所谓的转让没有发生物权变动之效力。因此，其对涉案宅基地使用权的主张是不能成立的。
如前所述，被上诉人非法侵占上诉人的宅基地使用权违反法律的强制性规定，其行为已严重侵害了上诉人的财产所有权，被上诉人无权处分上诉人的土地使用权，把财产收益据为己有，已经构成不当得利，应当依法返还上诉人涉案宅基地使用权，并赔偿上诉人的经济损失（如不能调解则另案起诉）。
综上所述，一审判决故意曲解法律之规定，认定事实不清，适用法律错误；最高人民法院司法解释规定，社员只享有宅基地使用权，没有处分权（本案的转让权）。最高院作出的《最高人民法院关于公民对宅基地只有使用权没有所有权的批复》是司法解释是判决的依据、张家口市法院判例《宅基地使用权单独转让转让合同被判无效》对本案的判决有参考作用；为了维护上诉人的合法权益不受非法侵害，请求二审法院在查明事实的基础上，正确适用法律以维护司法公正，维护国家司法的统一性，支持上诉人上诉请求。
被上诉人周定、廖钦阳共同辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本案应适用1988年颁布的土地法的规定，即在双方签订后才颁布的法律不适用本案。请求二审法院依法维持原判，驳回上诉人的上诉请求。
本院查明的事实与一审判决查明的事实一致，予以确认。
另查明：2013年10月21日，董其炘、朱彩兰、董俊妍、董少丽、董少伦向原审法院提起诉讼，请求法院：一、依法判令董其炘与周定签订的转让协议无效，周定归还董其炘、朱彩兰、董俊妍、董少丽、董少伦386平方米土地使用权；二、本案诉讼费用由周定负担。2013年11月26日，董其炘、朱彩兰、董俊妍、董少丽、董少伦向原审法院提出申请，要求追加廖钦阳作为被告参加本案诉讼。2013年12月18日，原审法院追加廖钦阳作为被告参加本案诉讼。一审庭审中，董其炘、朱彩兰、董俊妍、董少丽、董少伦明确诉讼请求为：请求法院：一、依法判令董其炘与周定、廖钦阳签订的转让协议无效，周定、廖钦阳归还董其炘、朱彩兰、董俊妍、董少丽、董少伦386平方米土地使用权；二、本案诉讼费用由周定、廖钦阳负担。
再查明：周定、廖钦阳至今一直使用本案争议的土地。
二审诉讼中，双方当事人对董其炘、朱彩兰于1994年8月30日与廖钦阳、周定签订的《宅基地转让合约》的真实性无异议。
本院认为：本案系确认合同无效纠纷。本案的争议焦点是董其炘、朱彩兰于1994年8月30日与廖钦阳、周定签订的《宅基地转让合约》是否合法有效。
上诉人认为董其炘、朱彩兰于1994年8月30日与廖钦阳、周定签订的《宅基地转让合约》因违反国家土地管理局于1995年3月11日发布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》第169条规定、违反国务院办公厅于1999年5月6日发布的《》的规定，故为无效合同。因董其炘、朱彩兰与廖钦阳、周定于1994年8月30日签订《宅基地转让合约》，而上诉人认为被上诉人违反的规定均在签订合同后才施行，根据法不溯及既往的原则，上诉人该上诉理由均不成立，本院不予采纳。朱彩兰、董俊妍、董少丽、董少伦认为董其炘未经其同意，擅自将本案涉案土地使用权出让给廖钦阳、周定，损害了共有人的利益，故合同无效。原云浮县国土局出具的云国土地所通字489号及云国土地所通字490号用地通知书，分别载明土地使用者为朱彩兰、董其炘，且云府集建总字［96］第0404000xx号集体土地建设用地使用证显示的土地使用者为朱彩兰，因朱彩兰、董俊妍、董少丽、董少伦提交的证据不足以证明上述两土地使用权为家庭共有，故本院对朱彩兰、董俊妍、董少丽、董少伦该主张不予采纳。朱彩兰认为董其炘未征得其同意将其拥有使用权的土地转让给被上诉人，故合同无效。双方签订合同后，本应由朱彩兰及董其炘持有的原云浮县国土局出具的云国土地所通字489号及云国土地所通字490号用地通知书、云府集建总字［96］第0404000xx号集体土地建设用地使用证已由被上诉人持有，且被上诉人占有并使用本案争议的土地十几年，均没有证据证明朱彩兰提出异议，表明朱彩兰知道且同意将登记在其名下的土地使用权转让给被上诉人，故朱彩兰该上诉理由也不成立，本院不予采纳。综上，董其炘、朱彩兰于1994年8月30日与廖钦阳、周定签订的《宅基地转让合约》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，故该合约合法有效。董其炘、朱彩兰认为该合约无效的理由不成立，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚、适用法律及实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费865元，由上诉人董其炘、朱彩兰、董俊妍、董少丽、董少伦负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓建勇
代理审判员 尹燕红
代理审判员 陈洁涛
二〇一四年十月十六日
书 记 员 冯家玲