陕西省延安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕06民终951号
上诉人（原审原告、反诉被告）：任秀英，女，汉族，1951年6月18日生，初中文化，黄陵县桥山东关居委居。
委托诉讼代理人：徐亚斌，女1974年1月13日，汉族，大专文化，黄陵县城区街道办事处居民。
委托诉讼代理人：刘建平，男，1960年9月24日出生，汉族。高中文化，黄陵城区街道办居民。
上诉人（原审第三人、反诉原告）：段银保，男，汉族，1962年4月23日生，小学文化，延安市子长人。
被上诉人（原审被告）：杨会玲，女，汉族，1974年10月28日生，中专文化，黄陵县桥山镇人。
上诉人任秀英、段银保因与被上诉人杨会玲房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省黄陵县人民法院（2016）陕0632民初635号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月2日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人任秀英的委托诉讼代理人徐亚斌、刘建平、上诉人段银保及被上诉人杨会玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
任秀英上诉请求：1、一审判决认定事实不清，证据不足，请求撤销一审判决依法改判或者发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：根据她和被上诉人杨会玲签订的房屋租赁合同第九条约定：杨会玲在租房期间无权转租，如确有特殊情况需要转租，必须征得她的同意，并办理转让手续。2015年11月的一天，她女儿徐亚斌和杨会玲协商将房屋转租给王超一事后，徐亚斌给她打电话说杨会玲承诺，只要她同意转让房屋，愿意给她2万元转让费，她告诉她女儿说她同意转让给王超，但前提是杨会玲必须先付转让费再转让房屋。后杨会玲没有支付2万元转让费便将房屋转让给了王超，王超在装修房屋时她曾多次阻拦未果。因杨会玲拒不承认给她2万元转让费的事实，为此发生纠纷。2016年3月份，她再次找王超时发现以段银保的名义办理了营业执照，她当即去工商所进行实名举报。王超发现后让她不要追究段银保提供伪造房产证明、假合同的责任，王超说段银保同意给她2万元现金，王超把钱支付给她后，她答应在杨会玲租赁期限内不追究办假证的责任，并告诉王超，在杨会玲的租赁期满后，如果段银保要继续经营，必须另行签订合同，全额交清租赁费。合同到期后，她多次找王超，但王超拒签合同并支付租赁费，2016年8月17日她将房门锁住。综上，杨会玲转让房屋的行为无效。同时，杨会玲在一审庭审时当庭表示答应给她一个红包的事实，但在判决书中只字未提，有意规避2万元转让费的事实，法院应当查明，还她一个公道。
段银保上诉请求:1、依法撤销黄陵县人民法院（2016）陕0632民初635号民事判决的第三项和第四项；2、依法判令被上诉人任秀英返还上诉人11383.33元房费及赔偿上诉人的各项损失225000元；3、由被上诉人任秀英承担本案的一、二审诉讼费。事实和理由：一、他已经预付了20000元房租费，被上诉人违约不提供房屋，其只承担2016年6月30日至同年8月17日期间的房费8616.67元，故应当返还多交的房费11383.33元。一审法院仅凭被上诉人任秀英的单方证言，将该款认定为不当得利错误。二、被上诉人任秀英违约行为在先，给他造成各项损失225000元要求赔偿。他和被上诉人基于自愿达成了口头房屋租赁协议，约定第三人转租期限届满后，被上诉人继续将房屋租赁给他，期限三年五年都可以，房费随行就市。他正是基于被上诉人任秀英的承诺，才转租房屋并在被上诉人同意的情况下，对转租的房屋进行装修，装修花费110000元、铺设暖气花费13000元、铺地砖花费25000元。所以他与被上诉人达成的口头协议成立且有效。被上诉人于2016年8月17日擅自将该房屋锁住，给他造成损失72000元，以及房屋中存放的饮料、啤酒等损失5000元。
杨会玲辩称，1、一审法院认定答辩人与第三人之间的房屋转租协议成立并且生效的事实正确。房屋转租给王超是经任秀英女儿徐亚斌同意的，并同意对房屋进行装修，同时还约定转租期满后的房租随行就市。2、她从未允诺给上诉人任秀英20000元的红包。3、上诉人段银保的损失是因上诉人任秀英的违约行为造成的，应当由任秀英赔偿。本案之所以发生矛盾，是因上诉人任秀英不遵守之前双方达成的续租房屋租赁费口头协议，而是在同地段出租人纷纷降低房屋租金的情况下，任秀英反而要增加房租双方引发矛盾，任秀英还将租赁房屋锁住，因此应当由任秀英赔偿损失。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉人的上诉请求。
一审判决认定的事实：2013年7月1日，原告任秀英与被告杨会玲签订了房屋租赁合同，合同约定原告任秀英将位于黄陵县河西盘龙小区一层商品用房17号，建筑面积101.35平米租赁给被告经营食堂，租赁期限为2013年7月1日至2016年6月30日，年房租费66000元，如拖欠租金应按照年租金的15%加收滞纳金，并且约定在租赁期间被告无权转租房屋，确因特殊情况转让时必须征得原告的同意。合同履行至2015年11月份，经原告任秀英同意，第三人段银宝与被告杨会玲达成房屋转租协议，第三人段银宝给被告分三次支付转让费11.5万元，被告杨会玲的房屋租费付至2016年6月30日。第三人支付转让费后，与原告形成事实的房屋租赁合同关系，开始对所承租的房屋进行装修，在装修时，原告以自己与被告有2万元的转让费为由进行阻拦，经原告、被告、第三人多次协商未果。2015年12月9日，第三人在没有与原告签订合同的情况下，伪造虚假合同和房产证明在工商局骗领营业执照，在原告实名举报后，第三人给付原告2万元的现金作为原告不在举报的好处费，合同履行至2016年6月30日，因原告与第三人在协商房屋租赁费时发生争议，双方未能达成一致意见，合同没有续签，2016年8月17日，原告将第三人正在营业的食堂上锁，在此期间双方并未在一起协商该纠纷，为此原告诉至本院
一审法院认为，被告在转租房屋时已征得原告的同意，第三人支付了转让费，被告退出原租赁合同，第三人应受原租赁合同的约束。被告与第三人的转让并未违反法律的强制性规定，故被告与第三人的转租关系成立，原告与第三人建立房屋租赁关系；被告与原告之间约定2万元的转让费，因在庭审中原告无证据支持其主张，故原告主张的2万元转让费不成立；第三人虽然采取不当手段获取证照，原告实名举报，第三人支付原告2万元现金，属不当得利应予以返还；第三人与原告的房屋租赁期限于2016年6月30日届满，第三人又继续租赁至2016年8月17日，在此期间第三人段银保应支付房租费8616.67元。[66000/12(1+17/30)2016年8月17日以后的房租费，因原告采取不当行为维权，对第三人正在经营的食堂上锁，致使第三人的食堂停业，其行为有过错，故对其房屋租费请求本院不予支持；原告主张滞纳金9900元，因原告要求给第三人增加房租，致使双方在房租费问题上未达成一致意见所致，故对其主张不予支持；原告请求被告支付转让费2万元，因在庭审中原告无证据支持其主张，故对其主张不予支持；原告主张物业费380元，暖气费3000，因原告无证据支持其故对其主张不予支持；第三人反诉请求原告赔偿其食堂装潢费用11万元，人员工资9800元，直接损失1.5万元，经营利润7.2万元，因第三人并未向法院缴纳诉讼费用，是对自己民事权利的处分，亦未提供证据支持其反诉请求。故对其请求主张不予支持；2016年8月17日原告采取对第三人经营的食堂进行上锁，致使双方发生纠纷，现原告要求解除合同，被告同意，对于原告与第三人的房屋租赁合同予以解除，添附物保留现状，设备设施由第三人搬离。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第六十条，第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决：一、解除原告任秀英与第三人段银保房屋租赁合同；第三人段银保于判决生效后10内搬离诉争的房屋。二、第三人段银保支付原告任秀英房屋租赁费8616.67元；三、原告任秀英返还第三人段银保不当得利款20000元，二、三项折抵后原告任秀英于判决生效后十五日给付第三人现金11383.33元；四、驳回原告任秀英的其他诉讼请求；驳回第三人段银保的反诉请求。五、如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加培支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1457元，由原告任秀英负担724元，由第三人段银保负担723元。
任秀英向一审法院起诉请求：1、判令被告杨慧玲承诺付给原告转让费20000元，并承担连带责任。2、判令第三人返还原告黄陵县河西盘龙小区17号商用房，并认定第三人在原告商用房，属于非法营业。3、判令被告第三人非法侵占原告商用房，占用期间的房租费直接交回为止，房租费暂定为33000元，滞纳金9900元，物业费380元，暖气费3000元。以上共计66280元。
本案在二审期间，当事人围绕着上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人任秀英向法庭提交了三组证据：1、收款收据一份，证明段银保拖欠2016年9月至2017年4月的物业费887元。上诉人段银保对证明目的有异议，认为上诉人任秀英于2016年8月17日将其承租房屋锁住，致使其不能正常经营，故物业费不应由其承担。2、黄陵县热力供应中心证明一份，证明任秀英欠2016年冬至2017年春取暖费4252.25元。上诉人段银保对真实性无异议，但对证明目的有异议，认为2015年他交纳了1000元取暖费，2016年8月17日任秀英锁门后，导致2016年至2017年没有取暖，且他在2017年补交了2015年至2017年的取暖费2000多元，所以他不再承担。被上诉人杨会玲质证认为，2015年11月，她转租房屋后没有参与经营，对上述证据不知情。本院认为，任秀英于2016年8月17日将其出租的房屋锁住，致使段银保不能正常经营，故此后的物业费、取暖费应当由自己承担，本院对该证据不予采信。3、黄陵县工商局关于任秀英举报回复一份，证明段银保提供虚假《房屋产权证明》办理了营业执照，2017年2月7日被吊销营业执照。段银保质证认为，因任秀英违约在先，导致他弄虚作假办理营业执照。杨会玲质证认为对该证据不知情。本院认为，该证据与本案没有关联性，故不予采信。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，被上诉人杨会玲在征得上诉人任秀英的同意后，将其承租任秀英的房屋转租给上诉人段银保，虽然任秀英提出杨会玲曾承诺并给其支付2万元转让费后同意转让，但未提供证据予以证明，故杨会玲转租房屋的行为合法有效。段银保转租房屋后在装修期间，任秀英以段银保伪造租赁合同等向工商部门举报，段银保为达到不追究其责任向任秀英支付2万元现金，任秀英的行为构成了不当得利，故应予返还。房屋转租期限届满即2016年6月30日后，任秀英与段银保因房租费发生争执，双方没有达成房屋租赁协议，但任秀英于2016年8月17日将段银保承租经营的房屋锁住，致使段银保无法经营，段银保应承担占有房屋期间的租赁费。段银保转租房屋后对房屋进行了装修等，向一审法院提起反诉要求上诉人任秀英赔偿其经济损失，但因在法律规定的期限内没有预交反诉费，视为其自动撤回起诉，故不予一并审理。综上所述，任秀英、段银保的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2914元，由上诉人任秀英、段银保各负担1457元。
本判决为终审判决。
审 判 长 闫小虎
审 判 员 武 烨
代理审判员 李欣南
二〇一七年七月二十一日
书 记 员 陈方旭