安徽省凤阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）凤民一初字第01072号
原告：李娜，女，1981年11月30日出生，汉族，无业，住安徽省凤阳县。
委托代理人：陈念，安徽凤明律师事务所律师。
被告：凤阳县绿都房地产开发有限公司，住所地安徽省滁州市凤阳县。
法定代理人：俞程华，该公司董事长。
委托代理人：汪明选，该公司员工。
委托代理人：李兰周，该公司员工。
原告李娜诉被告凤阳县绿都房地产开发有限公司（以下简称绿都公司）商品房预售合同纠纷一案，于2015年4月24日立案受理。依法由代理审判员陆先尧适用简易程序，于2015年6月23日公开开庭进行了审理。李娜及其委托代理人陈念、绿都公司的委托代理人汪明选到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李娜诉称：2012年3月5日，李娜与绿都公司签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定，李娜购买绿都公司开发的“禄都花苑”商品房一套（第6幢1单元201号房），房款305165元。合同第八条约定，绿都公司应在2012年10月30日前将经综合验收合格的商品房交付给李娜。合同第九条约定，如绿都公司逾期超过30日不能将房屋交付与李娜，自合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，绿都公司按日向李娜支付已付房款万分之二的违约金。另外，合同第十五条约定，绿都公司应当在房屋交付使用后290日内将办理权属登记需由被告提供的资料交产权登记机关备案。如因绿都公司责任，导致李娜不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方友好协商解决。合同签订后，李娜依约支付了全部房款305165元，2013年5月1日，李娜接到绿都公司电话通知前去收房，绿都公司无法提供商品房验收合格的合法证明文件，并明确告知李娜未曾取得综合验收合格，李娜被迫收下房屋。至今“禄都花苑”小区仍未经综合验收合格，李娜购买房屋的房地产权属证书也没有取得。为此，李娜起诉来院，要求判令绿都公司支付逾期交房违约金55234元；判令绿都公司立即为李娜办理房屋权属证书；判令绿都公司支付逾期办理房屋权属证书违约金31736元。审理中，李娜增加诉讼请求，要求绿都公司支付逾期办理房屋权属证书违约金39671.45元。
绿都公司辩称：绿都公司认为李娜已经接受了房屋，计算违约金应当算至交付房屋之日。合同约定遇到连续阴雨天气等情况，相应的违约金计算应当排除。
李娜为支持其诉讼请求成立，提供以下证据，并经对方质证：
李娜的身份证一份。用于证明李娜的身份情况。
绿都公司的质证意见为：无异议。
2、商品房买卖合同复印件一份。用于证明李娜购买房屋的情况。
绿都公司的质证意见为：对真实性无异议。合同中第十五条约定出卖人应该由290日内提交办理房产证相关资料，不是办理房产证。
收据三份。用于证明李娜在2011年12月31日全额支付房屋购房款305165元，2013年5月2日向绿都公司交纳代收物业费1031元，2012年8月30日向绿都公司交纳代收办证费15258元。
绿都公司的质证意见为：对真实性无异议，也证明了2013年5月2日李娜交付了相关费用，办理收房手续。
绿都公司为支持其抗辩理由成立，提供证据如下：
1、营业执照、组织机构代码复印件各一份。用于证明绿都公司的主体资格。
2、商品房预售许可证复印件一份。用于证明绿都公司具有预售商品房的资质。
3、商品房买卖合同复印件一份。用于证明双方买卖事实及合同第八条规定的情况说明绿都公司不存在违约行为。
李娜对上述三份证据的真实性无异议，但认为商品房预售许可证明了李娜购房时该房为未建成房屋。
4、停电情况、阴天情况的书面材料及临淮关镇社会管理委员会出具的村民阻止施工证明各一份。用于证明绿都公司因停电、阴雨天等客观因素无法施工，其履行合同中存在排除因素，不存在违约行为。
李娜的质证意见为：对真实性无异议，但三份证据对本案无关，以上因素不可判断为法律规定的不可抗力，绿都公司以此主张顺延交房，无法律依据。关于天气原因，应当提供气象部门有资质的报告。
5、竣工验收报告一份。用于证明禄都花苑小区六号楼在2013年4月通过验收。
李娜的质证意见为：对真实性无异议，绿都公司述称竣工日期为2013年4月22日，但验收合格的日期因凤阳县公安消防大队未在验收报告上签日期，故此难以确定房屋经验收合格的最终日期，即使该房屋已经验收合格也未能达到合同约定的综合验收合格的交付条件，且是在李娜收到房屋之后出具的竣工验收报告，故此绿都公司仍应承担逾期交付违约责任。
本院对上述证明认证如下：李娜提供的证据1、2、3具有真实性、合法性，与本案具有关联性，其证明效力，本院予以确认。绿都公司提供的证据1、2具有真实性、合法性，与本案具有关联性，对其证明效力，本院予以确认。对证据3、4，合同复印件的真实性无疑，气象局证明不符合证据的形式要件，且结合合同无法达到其证明目的，本院不予确认。安徽电力凤阳供电有限责任公司临淮供电所证明并不明确，不能说明停电具体情况及对工程施工的影响，对其证明目的不予确认。关于临淮关镇社会管理综合治理委员会的证明，该委员会并非一级国家机关，也非独立法人，其证明内容不确切，故对其证明目的不予确认。对于证据5，其内容不符合双方约定的交付条件，另由于消防部门验收意见处没有日期，对其证明效力将结合全案予以认证。
根据上述认证和庭审中当事人的陈述，查明以下事实：2012年3月5日，李娜与绿都公司签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定，李娜购买绿都公司开发的“禄都花苑”商品房一套（第6幢1单元201号房），房款305165元。合同第八条约定，绿都公司应在2012年10月30日前将经综合验收合格的商品房交付给李娜。合同第九条约定，如绿都公司逾期超过30日不能将房屋交付与李娜，自合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，绿都公司按日向李娜支付已付房款万分之二的违约金。另外，合同第十五条约定，绿都公司应当在房屋交付使用后290日内将办理权属登记需由被告提供的资料交产权登记机关备案。如因绿都公司责任，导致李娜不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方友好协商解决。合同签订后，李娜依约支付了全部房款305165元，2013年5月1日，李娜接到绿都公司电话通知后收房，但绿都公司未能提供商品房综合验收合格的合法证明文件。李娜于2012年8月30日向绿都公司交纳“代收办证费”15258元，但李娜至今未能取得房地产权属证书。为此，李娜起诉来院，要求判令绿都公司支付逾期交房违约金55234元；判令绿都公司立即为李娜办理房屋权属证书；判令绿都公司支付逾期办理房屋权属证书违约金31736元。审理中，李娜增加诉讼请求，要求绿都公司支付逾期办理房屋权属证书违约金39671.45元。
本院认为：李娜与绿都公司于2012年3月5日签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应严格依约履行。合同签订后，李娜依约支付了全部购房款305165元。根据合同第八条约定，出卖人应当在2012年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经综合验收合格的商品房交付给买受人使用。该合同第十一条有约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示经验收合格的证明文件，并签署房屋交接单。但绿都公司未能在合同约定的期限内书面通知李娜办理交付手续，显属违约。依法应当按照该合同第九条约定承担违约责任，即逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的百分之三向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。
本案的争议焦点为，一、绿都公司逾期交房，其违约金计算的日期应当计算至交钥匙之日还是至起诉之日？
根据《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。李娜于2013年5月1日从绿都公司处拿房，房屋于当日交付使用。绿都公司未能提供证据证明该房通过综合验收合格，视为至今未能达到双方约定的交付条件。通过其提供的竣工验收报告可知，虽然消防部门同意验收的日期没有填写，但可以确定“禄都花苑”小区6号楼目前已经验收合格。交付行为具有瑕疵，但买受人确已实际占有使用该房屋，且不要求解除购房合同，房屋本身已具有使用收益的权能，其安全性等功能具有保障。故违约金应计算至实际交付之日。但绿都公司应积极办理相关手续，以使买受人顺利办理房屋有关权属证书。
依照合同约定，2012年10月31日至2013年5月1日逾期天数为121天，其违约金确认为7384.99元（305165元×2／10000×121天），李娜诉讼请求超出部分，本院不予支持。
二、关于李娜的诉讼请求第2、3项，要求绿都公司办理房产权属证书及支付逾期办理房屋权属证书违约金是否合理？
通过双方提供的证据及庭审中的陈述可知，李娜与绿都公司是口头约定由绿都公司为李娜代办房产证，且李娜于2012年8月30日向绿都公司交纳“代收办证费”15258元。从法律关系上看，李娜与绿都公司关于办理房产证具有双重的身份和法律关系。首先，双方形成一个口头委托合同。委托合同系诺成合同、双务合同，双方意思表示一致及成立生效。在该合同中，绿都公司收取李娜代办房产证费用，未向李娜收取代理费，但其也享有了占有使用李娜资金的利益。其次，李娜与绿都公司本身具有买卖合同关系，双方的委托合同基于李娜向绿都公司购买房屋形成。基于买卖合同，绿都公司的义务是向房地产权属登记部门提供有关材料备案。李娜的诉讼请求2，要求绿都公司立即为其办理房屋权属证书，只能基于委托关系提出，与本案不是同一法律关系，不宜一并处理，李娜可另行主张。诉讼请求3，李娜未能取得房产证，基于买卖合同和民事诉讼的举证规则，应由李娜举证证明因绿都公司原因导致房地产权属证书未能办理，现李娜提供的证据不足以证明系绿都公司原因导致李娜未能在规定期限内取得房地产权属证书。故对其要求绿都公司支付逾期办理房产证违约金39671.45元的诉讼请求，本院不予支持。绿都公司辩称的连续阴雨天气等情况应当排除的意见，因其提供的证据不足以证明，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告凤阳县绿都房地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付原告李娜违约金7384.99元（305165元×2／10000×121天）；
二、驳回原告李娜的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1974元，减半收取987元，由原告李娜负担910元，由被告凤阳县绿都房地产开发有限公司负担77元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。
代理审判员 陆先尧
二〇一五年七月二十日
书 记 员 宋 洁
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十一条
对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。