江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏03民终2168号
上诉人（原审被告）沈统建。
被上诉人（原审原告）徐州华夏盛典艺博文化有限公司，住所地徐州淮海食品城商贸1号楼1-3-159号。
法定代表人陈忠海，该公司经理。
委托代理人王凯，江苏天地明律师事务所律师。
委托代理人颜长林，江苏天地明律师事务所律师。
原审第三人全球国豪集团有限公司，住所地徐州市云龙区淮海食品城国际奇石市场内。
法定代表人沈朝君，该公司经理。
上诉人沈统建因与被上诉人徐州华夏盛典艺博文化有限公司（以下简称华夏公司）、原审第三人全球国豪集团有限公司（以下简称国豪公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（2015）云民初字第4020号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2016年4月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人沈统建，被上诉人华夏公司的委托代理人王凯到庭接受询问。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2014年9月16日，第三人国豪公司（甲方）与华夏公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定国豪公司将其所有的房屋出租给华夏公司用于经营艺博古玩城（国际奇石城）市场。合同第一条约定“甲方出租给乙方的房屋位于徐州市云龙区淮海食品城会展路10号房产一楼大厅，该房屋实测建筑面积（房证面积）为12848.62平方米，乙方实际向甲方租赁的建筑面积为11548平方米，其中一层夹层1267平方米，土地用途为商业用地，房屋类型为商业及仓储用途”；第三条约定“甲方于2014年9月16日（交房日）前向乙方交付该房屋，房屋租赁期自2015年3月1日（起租日）起至2030年2月28日止共计15年”；第四条约定“乙方同意支付甲方首年租金为每月15元/平方米”，此外，合同对违约责任等其他事项亦作了明确约定。2014年9月22日，国豪公司向华夏公司出具委托书，载明“为确保艺博古玩城稳定经营健康发展，现委托华夏公司陈启洪代表国豪公司全权处理艺博古玩城经营管理事务”。2012年沈统建自国豪公司处承租位于徐州市云龙区淮海食品城会展路10号艺博古玩城（国际奇石城）市场内商铺A1205室用于经营，并缴纳租金至2013年。2014年9月16日，华夏公司经营该市场后，沈统建又自华夏公司处承租另一间商铺A1206室用于经营，均未签订租赁合同。沈统建承租上述两间商铺时，该商铺均为二层且为内置楼梯，2015年2、3月份，经双方协商对该商铺进行改造，将内置楼梯改为外楼梯，商铺一、二层可分别独立使用，改造的相关费用均由沈统建出资。商铺完成改造后，沈统建认可一层均在使用，经一审法院实地核实，沈统建在A1205号商铺的二层放置了杂物，A1206号商铺二层为空置。庭审过程中，双方均认可两间商铺的一层总面积为200平方米，二层总面积为200平方米，租赁价格为15元/平方米。沈统建自2014年9月16日起一直未付租金，经华夏公司催要后仍未支付。华夏公司遂起诉至一审法院，请求法院判令：1、解除双方之间的房屋租赁关系；2、沈统建向华夏公司支付租金75600元（15元/平方米*420平方米*12月）；3、该案诉讼费、保全费由沈统建承担。
原审法院另查明，2014年9月16日，赵伟（甲方）、刘杰（乙方）、陈启洪（丙方）签订《合伙协议书》，约定三方合伙经营国豪公司位于淮海食品城会展路10号的商业大楼一层，合伙项目为打造徐州文博国际奇石城，经营精品奇石、珠宝玉器、古玩字画、工艺礼品、花鸟园艺等。该项目采用股份制合作形式，甲方持50%股份，乙方持45%股份，丙方持5%股份，合作方各负其责，按负责范围承担相应责任。该协议待公司注册完成后加盖公章。协议落款处分别由赵伟、刘杰、陈启洪签字确认，未加盖公司公章。2014年9月15日，刘杰向沈统建出具《承诺书》，载明“经合伙人商定承诺免收沈统建在用商铺两间（A1205、A1206）两年的租金和物业管理费（自2014年9月15日至2016年9月15日）。在此期间，聘请沈统建为国际奇石城副总经理，月工资一万元”，该承诺书由刘杰签字确认。2014年9月20日，华夏公司聘请沈统建为市场副总经理。
原审法院经审理认为，一、双方之间存在事实租赁关系。华夏公司承租国豪公司的市场并全面享有合法的经营管理权，双方之间虽未签订书面租赁合同，但沈统建一直在实际使用该市场内A1205、A1206号商铺，故双方达成租赁合意，其事实租赁关系合法成立，双方均应履行各自的义务。二、沈统建应当向华夏公司支付租金。华夏公司作为出租人依法享有收取租金的权利，沈统建作为承租人依法应当向华夏公司支付租金。沈统建认为华夏公司已作出承诺对其承租的上述两间商铺免收两年租金，故华夏公司应当依约履行免收义务不应当再向其主张租金。依沈统建提供的承诺书虽载明对其承租的两间商铺免收租金，但该承诺书为刘杰个人向沈统建出具，刘杰虽与陈启洪、赵伟签订《合伙协议书》约定合伙经营涉案市场，但该市场的经营管理权实际由华夏公司享有，刘杰并非华夏公司的工作人员，其所作的承诺为个人行为，对华夏公司并不具有约束力，故沈统建作为承租人且实际使用上述商铺，应当向华夏公司支付所欠租金。三、关于租金数额的认定。对于商铺实际使用面积，沈统建认为其只是对商铺的一层进行使用经营，对于商铺二层未曾使用，故不应当支付二层商铺的租金。沈统建承租上述商铺时，该商铺的房屋结构为内置楼梯并不可单独分开使用，直至2015年2、3月份对商铺进行改造后才将内置楼梯改为外楼梯，商铺改造的费用全由沈统建出资承担。虽沈统建陈述商铺改造完成后因一、二层可独立分开使用即将商铺二层交付华夏公司不再承租，但其并未提供相应的证据证实其主张，因此，一审法院对其该项抗辩依法不予采信，故无论沈统建实际使用二层商铺与否，因其未向华夏公司实际交付，就应当继续承担支付租金的义务。因双方均认可商铺一、二层面积均为200平方米，租赁价格为15元/平方米，故华夏公司诉请的一年租金应为72000元。四、双方的事实租赁关系解除。依据相关法律规定，对于租赁期限没有明确约定的，应当视为不定期租赁，对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同。本案中，双方并未签订书面租赁合同，且对于租赁期限亦未明确约定，因此双方的租赁关系应视为不定期租赁。沈统建在经华夏公司合理催告后拒不支付租金，华夏公司依法享有解除权。因此，一审法院认定双方的事实租赁关系依法予以解除。遂依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十二条之规定，判决：一、解除徐州华夏盛典艺博文化有限公司与沈统建之间的租赁关系。二、判决生效之日起十日内，沈统建向徐州华夏盛典艺博文化有限公司支付租金72000元。案件受理费1690元，保全费776元，合计2466元，由华夏公司负担123元，由沈统建负担2343元。
上诉人沈统建不服原审法院判决，向本院提起上诉称，1、一审法院认定刘杰于2014年9月15日向上诉人出具《承诺书》系刘杰个人行为，对被上诉人不具有约束力是错误的。上诉人认为刘杰出具的《承诺书》对被上诉人具有约束力。从该《承诺书》的背景来看，系被上诉人的实际股东刘杰与赵伟、陈忠海、陈启洪协商后才出具的。从该《承诺书》的履行来看，被上诉人于2014年10月1日及2015年2月8日分别向上诉人出具委托书和聘书，委任上诉人为其副总经理参与经营管理，即履行了刘杰出具的《承诺书》的部分内容，说明被上诉人在签订租赁合同后至双方产生纠纷前对《承诺书》是认可的，而一审法院割裂了各证据间的关系，这种片面认定不当的。2、从双方之间没签书面协议来看，双方存在免收上诉人使用的商铺租金的情况，因被上诉人作为承租人，其收入来源系业主的租金，如上诉人近一年未缴纳租金而被上诉人却不采取任何催要措施显然不符合情理。事实情况是上诉人向被上诉人索要工资导致被上诉人反悔才向上诉人主张租金。3、关于使用面积的认定亦属不当。双方协商对商铺进行改造，将内置楼梯改为外楼梯，改造的实施是被上诉人来完成的，上诉人交予被上诉人进行改造后并未使用，故不存在再次向被上诉人交还的理由。被上诉人应当提供改造后交付给上诉人使用的证据，才能说明上诉人使用了该商铺。4、由于上述事实认定错误，导致一审法院适用法律不当，双方之间的合同不应当解除。请求二审法院依法改判或者发回重审。
被上诉人华夏公司答辩称，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，一审判决事实清楚，法律程序正当，请求驳回上诉人的上诉请求。
本院审理查明的事实与原审法院一致。
二审中，双方当事人均没有向法庭提交新证据。
二审中，双方当事人的争议焦点为：上诉人是否应当向被上诉人支付租金及其数额应当如何确定。
本院认为，上诉人沈统建承租被上诉人华夏公司的商铺，双方虽未签订书面租赁合同，但因对承租事实无异议，故双方之间存在事实上的房屋租赁合同关系。作为承租人，沈统建应当向华夏公司履行支付租金的义务。虽然沈统建主张刘杰曾经向其出具过《承诺书》，承诺免收其两年租金，但该《承诺书》系刘杰个人出具，并不能代表华夏公司，而沈统建租赁的涉案房屋系华夏公司向原审第三人国豪公司所承租，刘杰个人无权租赁及免除租金。至于租金的数额问题，沈统建自华夏公司处承租A-1205、A-1206商铺，两个商铺一、二层均为200平方米，一审法院据此面积判决沈统建向华夏公司支付租金并无不当。虽然沈统建主张楼梯改造后其未再继续使用二楼商铺，但因沈统建开始租赁时使用了二楼，且其一审时陈述楼梯改造的费用系其出资，在其没有证据证明将涉案商铺二楼交还给华夏公司的情况下，本院对其主张不予认可。
综上，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1600元，由上诉人沈统建负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖伟巍
审 判 员 宋新河
代理审判员 孟 娟
二〇一六年六月二十八日
书 记 员 陆滢冰