湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终6176号
上诉人（原审被告）：赵树生，男，1940年7月1日出生，汉族，住武汉市武昌区，
委托诉讼代理人：陈会亮，湖北武珞律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：赵春文，男，1968年3月16日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区，
委托诉讼代理人：赵佩，湖北今天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：欧明钦，男，1939年6月29日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区，
委托诉讼代理人：欧莉娟，系欧明钦之女，1976年5月29日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区，
委托诉讼代理人：周琦，湖北省正平法律服务所法律工作者。
上诉人赵树生、赵春文因与被上诉人欧明钦房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2017）鄂0106民初1018号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
赵树生上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回欧明钦的诉讼请求或发回重审；2、本案一、二审诉讼费由欧明钦承担。事实与理由：1、一审判决遗漏了必须参加诉讼的当事人，审判程序违法。诉争房屋属于赵树生与其配偶刘小英的共同财产，刘小英应参加本案诉讼。2、一审判决对欧明钦与赵春文恶意串通签订《购让房协议》的事实未查清，认为赵春文的行为构成表见代理，欧明钦善意且无重大过失是错误的。3、一审判决对事后赵树生反对房屋买卖行为，要求欧明钦退还房屋的事实未查清，认定赵树生和赵春文长达十六年未主张权利视为对赵春文无权处分认可的事实错误。4、一审判决适用《中华人民共和国合同法》第四十九条，而未适用《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条，属法律适用错误。
欧明钦辩称，赵树生的上诉请求没有事实依据，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确且程序合法，请求驳回上诉，维持原判。
赵春文辩称，支持赵树生的上诉请求及理由。
赵春文上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回欧明钦的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由欧明钦承担。事实与理由：一、2000年12月27日，赵春文以其父赵树生的名义与欧明钦签订《购让房协议书》，转让了赵树生名下的武昌区车站新村杨园街道205号楼2单元4层26号房屋，该合同落款为赵春文本人签字、捺印。合同签订后，赵春文向欧明钦交付了房屋所有权证原件及房屋钥匙，也到分局房管办打印出20%房款余额单据交给欧明钦，赵春文多次催促欧明钦及时办理所有权人更名手续，积极履行了《购让房协议书》项下义务，但欧明钦均以各种理由推脱。直至2007年，赵树生自行向武汉铁路局补足剩余20%购房款后取得了诉争房屋100%的完全产权，赵春文与欧明钦签订的合同已实际无法履行。二、赵春文出卖房屋的确事先未取得其父母的许可或授权，赵树生在知情后向赵春文和欧明钦及其家人明确表示了不同意，其补足购房款的行为也足以证实赵树生不认可合同效力，一审法院认定“赵树生对赵春文无权代理处分行为的默示和认可”、“自行交付剩余20%购房款并办理房屋权属证明的行为，已构成违约”确有错误。三、赵春文在争议发生后与欧明钦及其家人多次协商长达十余年，赵春文已积极采取了补救措施，但欧明钦没有采取适当措施致使损失扩大。赵春文在处分诉争房屋时无法预见今日房价飞涨、面临拆迁的情况，一审法院适用《中华人民共和国合同法》第一百一十三条判令“房屋拆迁征用补偿款的80%归欧明钦所有作为赔偿可得利益损失”确有不当。
欧明钦辩称，赵春文的上诉请求没有事实依据，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确且程序合法，请求驳回上诉，维持原判。
赵树生辩称，支持赵春文的上诉请求及理由。
欧明钦向一审法院起诉请求：1、请求依法确认《购让房协议书》有效，并责令赵树生、赵春文协助办理不动产房屋登记证；2、本案案件受理费由赵树生、赵春文承担。一审庭审中欧明钦变更诉讼请求为：1、依法确认《购让房协议》有效、买卖关系成立，其拆迁征用补偿款的80%归欧明钦所有；2、本案案件受理费由赵树生、赵春文承担。
一审法院认定事实：欧明钦与赵树生系同事关系，赵树生与赵春文系父子关系。
1996年12月9日，武汉铁路分局武昌机务段、武汉铁路分局住房制度改革委员会武铁房标字第3001127号武汉铁路分局标准价所有权证载明：产权人赵树生，房屋坐落武昌区杨园街车站新村××单元××号，建筑面积40.3平方米，产权界定标准价541元/㎡，成本价649元/㎡，产权比例为分局20%、个人80%，实际售价6461.8元。
2000年12月27日，赵春文与欧明钦签订《购让房协议书》，甲方为赵树生（住徐家棚车站新村205号4楼2号），乙方为欧明钦（住徐家棚车站新村205号3楼1号）。甲方因搬迁新居自愿将原住车站新村205号2单元4层2号铁路公房一套（两室一厅，建筑面积40.3平方米，已购买80%产权）转让给乙方，达成如下协议：一、由乙方一次性给付甲方人民币贰万玖仟元整作为房价（并于2000年12月27日一次性付清）至于日后购买剩余20%产权的款项，由乙方承担，甲方只负责协助乙方办理购房手续。二、甲方最迟于2001年2月底以前将住房钥匙交付乙方。三、本协议壹式两份，不得涂改，甲乙各执一份。赵春文在甲方处签名捺印，欧明钦在乙方处签名捺印。签订协议书的当天，欧明钦向赵春文给付29000元，并实际入住至今。
一审法院还查明：2007年赵树生向售房单位武汉铁路局补足剩余20%购房款3018.4元（成交价9480.2元-6461.8元），获取武昌区徐家棚车站新村205号4楼2号房屋100%产权，后取得上述房屋的权属证明（房屋所有权证为武房权证市字第××号，国有土地使用证为武昌国用初改2008第5423号，建筑面积47.77平方米）。该房屋现经登记机关核准坐落地为武昌区车机205号1单元4层5室。
一审法院另查明：2016年11月14日，武汉市武昌区徐家棚街诚善里社区居民委员会向一审法院出具《居住情况说明》，证实欧明钦从购房之日2000年12月27日起实际入住长达近16年。
2017年3月2日，欧明钦就其名下的坐落于武昌区车机205号1单元3层7室（建筑面积47.77平方米）房屋与武汉市武昌区房屋征收管理办公室签订《武昌区国有土地上房屋征收货币补偿协议书》，含房屋价值补偿金额647761元等共计补偿人民币1026360元。
一审审理中，武昌区四美塘片旧城改建项目（武汉佳欣拆迁事务所）向一审法院证实登记在赵树生名下武昌区车机205号1单元4层5室房屋已纳入拆迁项目，该房屋评估价值为每平方米13560元。
武汉铁路局住房交易中心向一审法院证实，本案诉争的赵树生名下的坐落于武昌区车机205号1单元4层5室房屋，系其单位内部的房改房，1996年12月9日进行了标准价房改，售价为6461.8元，赵树生取得80%的产权。2007年9月26日，赵树生交纳了3018.4元，取得剩余20%产权，并办理了武汉市房屋所有权证。2000年赵树生的房屋买卖行为，单位对此并不知情，对于当事人房屋买卖交易行为，单位不予干预。
现因武昌区车机205号1单元4层5室房屋面临拆迁，欧明钦诉至法院诉请如前。
一审法院认为，本案争议的焦点为双方签订《购让房协议》的效力如何？
本案诉争房屋系赵树生单位的房改住房，赵树生将该房屋实际交由赵春文居住使用。
首先，赵春文与欧明钦签订《购让房协议》是合同双方当事人的真实意思表示，赵春文不但接受了房款，还将诉争房屋标准价房屋所有权证原件及房屋钥匙交付给欧明钦，双方已按合同的约定履行支付房款和交付房屋钥匙的合同义务，欧明钦也实际入住长达近16年。因赵树生与赵春文系父子关系，赵树生与欧明钦系同事及楼上楼下邻里关系，欧明钦有理由相信赵春文出售房屋系赵春文、赵树生的共同意思表示，欧明钦在订立合同时善意且无重大过失，赵春文代理行使赵树生处置房屋的行为应认定为有效。
其次，赵春文收到购房款后，赵树生及赵春文均在长达近16年时间里既未在诉争房屋内居住，也未共同或分别向欧明钦主张过权利，应视为赵树生对赵春文无权代理处分行为的默示和认可，现赵树生、赵春文共同抗辩的诉争房屋系赵树生所有，赵春文在未征得赵树生同意的情况下擅自处分行为，应认定买卖行为无效并要求驳回欧明钦全部诉讼请求的辩称意见，与事实不相符，且未能举证证明，也不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定认定合同无效的情形，故一审法院对赵树生、赵春文的辩称意见均不予采信。
结合上述事实，赵春文与欧明钦签订《购让房协议》，欧明钦在客观上有理由相信赵春文有代理权，赵春文的行为构成表见代理，赵春文与欧明钦之间实施的民事法律行为对赵树生有法律约束力，故欧明钦与赵春文签订《购让房协议》应认定为有效。
双方签订购让房协议时，均明知诉争房屋个人所占比例为80%，单位所占比例为20%，房屋权属为个人和单位按份共有。协议中约定了购买剩余20%产权时的款项由欧明钦承担，赵春文负责协助办理购房手续。但赵春文并未按合同履行约定义务，而是由赵树生自行向武汉铁路局补足剩余20%购房款后，取得了诉争房屋100%的完全产权。现武汉铁路局住房交易中心对于个人已取得了完全产权的房屋，明确表态当事人的交易行为，单位不予干预，认可双方的房屋买卖行为。
综上，登记在赵树生名下的坐落于武昌区车机205号1单元4层5室已纳入武昌区四美塘片旧城改建项目，属于政府征收行为，诉争房屋的所有权已转至征收人名下。因赵树生、赵春文未按《购让房协议》的约定，自行交付剩余20%购房款并办理房屋权属证明的行为，已构成违约。由于赵树生、赵春文的违约行为致使合同无法继续履行，使欧明钦无法取得房屋的所有权，造成欧明钦的损失包括取得所有权后的应得利益，也即房屋被征收时的货币补偿金。欧明钦主张房屋拆迁征用补偿款的80%归其所有作为赔偿可得利益损失的诉讼请求，一审法院依法予以支持。
诉讼中，经一审法院做调解工作，双方未能达成一致意见。
据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第二十八条，《中华人民共和国合同法》第十条、第四十九条、第六十条，第一百一十三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：登记在赵树生名下的坐落于武昌区车机205号1单元4层5室（房屋所有权证为武房权证市字第××号，国有土地使用证为武昌国用初改2008第5423号，建筑面积47.77平方米）房屋被征收时的货币补偿金中的80%归欧明钦所有。一审案件受理费500元，减半收取250元，保全费1931元，共计2181元，由赵树生、赵春文共同承担（此款欧明钦已垫付，由赵树生、赵春文直接给付欧明钦）。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：赵树生提交武汉铁路分局成本价住房买卖合同书一份，拟证明诉争房屋由赵树生和刘小英共同购买，为夫妻共同财产。欧明钦对该证据的真实性无异议，但认为不能达到其证明目的。赵春文对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议。赵春文提交网页截屏一份、日记本记录三份及协议书一份，拟证明赵春文在2007年12月以后才知道欧明钦没有办理过户，多次协商未果。欧明钦对该组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。赵树生对该组证据的真实性和证明目的均无异议。本院认为，赵树生提交的住房买卖合同书上没有单位的盖章，亦无个人签字捺印，该证据不能达到其证明目的，本院不予采信。赵春文提交的网页截屏、日记本记录及协议书均不能达到其证明目的，本院不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，赵春文与欧明钦签订《购让房协议》后，欧明钦支付了房款，赵春文将诉争房屋标准价房屋所有权证原件及房屋钥匙均交付给欧明钦，双方已经按照合同约定履行了合同的主要义务，欧明钦实际入住诉争房屋长达一二十年，赵树生在欧明钦入住诉争房屋期间亦未主张过相关权利，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，欧明钦有理由相信赵春文出售房屋系赵树生、赵春文的真实意思表示，赵春文的行为构成表现代理，赵春文与欧明钦之间实施的民事法律行为对赵树生具有法律约束力。赵春文与欧明钦签订的《购让房协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因赵树生、赵春文未按约定履行协议，现诉争房屋的所有权已经转移至征收人名下，致使欧明钦无法取得诉争房屋的所有权，赵树生、赵春文的行为已经构成违约，应当承担违约责任，一审判决诉争房屋被征收时的货币补偿金中的80%归欧明钦所有并无不当。
综上所述，赵树生、赵春文的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费500元，由赵树生、赵春文各负担250元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 瑜
审 判 员 黄 更
审 判 员 胡丹丹
二〇一七年十一月六日
法官助理 赖瑞文
书 记 员 肖宇晴