四川省威远县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川1024民初989号
原告：四川威远农村商业银行股份有限公司观英滩支行，住所地威远县观英滩镇。
法定代表人：何琴，支行行长。
委托代理人：潘邦富，员工。
被告：胡建刚，男，1972年出生，汉族，住威远县严陵镇。
被告：冯洪，男，1963年出生，汉族，住威远县严陵镇。
被告：张艳，女，1963年出生，汉族，住威远县严陵镇。
二被告委托代理人：邹瑜，四川普佑律师事务所律师。
被告：伍新凤，女，1963年出生，汉族，住威远县严陵镇。
原告四川威远农村商业银行股份有限公司观英滩支行与被告胡建刚、冯洪、张艳、伍新凤金融借款合同纠纷一案，本院于2016年5月9立案，2016年10月17日作出判决后，被告冯洪、张艳不服判决向内江市中级人民法院提出上诉，二审法院于2017年3月31日以上诉人提交新证据致本案基本事实不清发回重审。本院另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人潘邦富、被告冯洪、张艳、伍新风到庭参加了诉讼，被告胡建刚经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令四被告归还原告借款本金149924.45元及利息164973.72元（2016年4月8日以后的利息按合同约定计算至贷款本息还清为止）及复息、罚息和实现债权的费用；2、原告对被告冯洪、张艳夫妇所有的位于威远县的房屋折价、变卖或者拍卖后的价款在抵押范围内享有优先受偿权。事实和理由：2008年5月23日，原告与被告胡建刚签订《抵押担保借款合同》，被告胡建刚向原告借款15万元。双方对借款期限、借款利率及逾期罚息、还款结息方式等均作出了明确约定。同日，原告向被告胡建刚支付了借款本金15万元。被告在借款前期尚能按月支付贷款利息，自2010年5月起被告未按约定支付利息，原告多次催收未果。截止2016年4月8日，被告尚欠原告借款本金149924.45元及利息164973.72。
被告胡建刚辩称：在原告处签订《抵押担保借款合同》时，三被告名字是我代签的。但在房管局办理抵押登记时三被告均系其亲自签名。现我条件不好，要求延期偿还。
被告冯洪、张艳辩称：借款人胡建刚与原告签订《抵押担保借款合同》时，我们未在该合同上签字，更不知道胡建刚代签字的情况，该合同对我们无约束力；在房管局办理抵押登记时我们夫妻二人签名是事实，但该抵押登记设定的抵押担保责任期限届满日为2010年4月23日。原告主债权已过时效，我们不再承担担保责任。房管局办理他项权证是不合法的。
被告伍新凤辩称：我母亲病故，要求变更产权证，被告胡建刚帮我办理过户手续，我在房管局签了名，但不知是抵押贷款。房管局办理他项权证是不合法的。
本案经审理认定事实如下：1、被告冯洪、张艳系夫妻关系。2008年4月29日，被告冯洪、张艳以其所有的坐落于威远县严陵镇西街66号附14号住房及其土地使用权为借款人胡建刚在原告处借款设定抵押担保，约定期限为2008年4月24日至2010年4月23日，并办理了抵押登记；同日，被告伍新凤以其所有的坐落于威远县住房及其土地使用权为借款人胡建刚在原告处借款设定抵押担保，约定期限为2008年4月24日至2010年4月23日，并办理了抵押登记。房屋他项权证为威远县房严陵镇他字第XXXX号，房屋他项权人威远县农村信用合作社联社观英滩信用社。房屋所有人伍新风、冯洪。威国用他项（2008）第XXXX号，土地他项权利人威远县农村信用合作社联社观英滩信用社，义务人伍新风、冯洪。
2、2008年5月23日，原告与被告胡建刚签订《抵押担保借款合同》，约定：被告胡建刚向原告借款15万元，期限2年，从2008年5月23日至2010年5月21日止。月利率10.38‰，每月21日前付息，到期归还本息，如不按期归还贷款在原贷款利率基础上上浮50%支付罚息。抵押人栏的冯洪、伍新风由胡建刚签名。同日，原告向被告胡建刚支付了借款本金15万元。被告在借款前期按月支付贷款利息，自2010年5月起被告未按约定支付利息。截止2016年4月8日，被告尚欠原告借款本金149924.45元及利息164973.72。
3、原告分别于2011年9月17日、2013年8月11日、2014年3月17日三次向借款人胡建刚发出《逾期借款催收通知书》，胡建刚分别在该三份通知书上签字确认；
4、2016年2月29日，本院立案受理原告诉四被告金融借款合同纠纷，因原告未预交该案件受理费用，本院对该案按撤诉处理。
本院认为：1、关于主债权的法律效力。原告与被告胡建刚签订的《抵押担保借款合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护。
2、原告是否取得抵押物权。
依照《中华人民共和国物权法》第一百八十条“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；……抵押人可以将前款所列财产一并抵押。”、第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”的规定，原告与被告冯洪、张艳、伍新风于2008年4月29日在房管部门、国土部门办理抵押登记时，原告取得抵押权。三被告认为登记违法，应当通过行政诉讼解决。
3、原告的债权是否超过诉讼时效。
依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”之规定，本案中，主债权的履行期限届满日系双方约定的最后还款日即2010年5月21日，主债权的诉讼时效期间应当从2010年5月22日开始计算，因原告三次在诉讼时效期间届满前向借款人主张债权，最后一次向本院提起诉讼，主债权诉讼时效中断，现原告于2016年5月9日向本院再次提起诉讼，主债权未超过诉讼时效。依照《中华人民共和国物权法》第二百零二条“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。”之规定，抵押权人在主债权诉讼时效期间行使抵押权，人民法院应当予以支持。故被告冯洪、张艳、伍新风以诉讼时效为由进行抗辩的理由不成立。
4、四被告的民事责任。
第一、原告已按约向被告胡建刚发放了贷款15万元，被告胡建刚未能按时偿还借款本息，已构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，原告要求被告胡建刚归还本金及利息的请求，应予支持。
第二、依照《中华人民共和国担保法》第三十三条“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物”、第四十六条“抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定”之规定，原告有权对折价或者以拍卖、变卖该抵押物的价款优先受偿。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第七十五条“……同一债权有两个以上抵押人的，当事人对其提供的抵押财产所担保的债权份额或者顺序没有约定或者约定不明的，抵押权人可以就其中任一个或者各个财产行使抵押权。抵押人承担担保责任后，可以向债务人追偿，也可以要求其他抵押人清偿其应当承担的份额。”之规定，原告要求对被告冯洪、张艳、伍新凤所有的房屋折价、变卖或者拍卖的价款优先受偿，应予支持。被告冯洪、张艳、伍新凤承担责任后，可以依法行使追偿权。
第三、原告主张四被告偿还其复息及实现债权的费用，但未能提供证据证明该诉讼主张，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条，中《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条、第二百零二条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第十二条、第七十五条，《中华人民共和国民事诉讼》第一百四十二条、第一百四十四条、第一百五十二条之规定，经本院审判委员会讨论决定判决如下：
一、被告胡建刚于本判决生效之日起十日内向原告四川威远农村商业银行股份有限公司观英滩支行偿还借款149924.45元及利息，截止2016年4月8日的利息为（含合同约定逾期罚息）164973.72元，自2016年4月9日起至实际清偿之日止期间的利息按月利率15.57‰计算；
二、原告四川威远农村商业银行股份有限公司观英滩支行有权对被告冯洪、张艳共有的位于威远县严陵镇西街66号附14号的房屋和被告伍新凤所有的位于威远县严陵镇中心街99号房屋的折价或变卖、拍卖的价款优先受偿；
三、被告冯洪、张艳、伍新凤承担第二项担保责任后，可以向被告胡建刚追偿，也可以要求其他抵押人清偿其应当承担的份额；
四、驳回原告四川威远农村商业银行股份有限公司观英滩支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6023.00元，由四被告负担。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。
审 判 长 陈吉云
审 判 员 王仕明
人民陪审员 欧 强
二〇一七年六月十九日
书 记 员 顾 勋