河南省安阳市文峰区人民法院
民 事 判 决 书
文民一初字第679号
原告杜秀芳，女，1971年7月14日出生，汉族，住安阳市文峰区。
原告杜文军，男，1971年7月9日出生，汉族，住址同上。
二原告共同委托代理人刘芳，河南志银律师事务所律师。
被告程宝庆，男，1950年8月14日出生，汉族，住安阳市北关区。
第三人张玉身，男，1955年12月26日出生，汉族，住安阳市文峰区。
原告杜秀芳、杜文军诉被告程宝庆、第三人张玉身案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2015年4月29日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年6月26日公开开庭进行了审理。原告杜秀芳、杜文军委托代理人刘芳，被告程宝庆、第三人张玉身依法到庭参加了诉讼。本院现已审理终结。
原告杜秀芳、杜文军诉称，2005年8月28日，第三人张玉身签订购买位于安阳市文峰区××院××区××楼××单元××室的《商品房买卖合同》，并办理银行按揭贷款。2008年因女儿上学需要资金，第三人张玉身决定出售该套房屋，原告杜文军和第三人张玉身熟悉，张玉身托原告找人购买，2008年2月28日，与原告同村的刘金合（刘合喜）决定购买，与第三人张玉身约定以318000元价格购买该套房屋及地下室，购房定金50000元，余款交钥匙时一次付清，原告杜文军是证明人。2月29日，刘金合（刘合喜）将定金50000元交予王永梅（张玉身之妻）。在接下来办手续过程中，刘金合（刘合喜）因得知该房办理有按揭贷款，不愿意继续购买，为了不伤和气，原告决定购买，2008年3月25日，原告杜秀芳与刘金合（刘合喜）签订购房协议书，以原价318000元价格将房屋卖给杜秀芳，协议上有刘和喜、杜玉英夫妻，杜秀芳、杜文军夫妻的签字。第三人张玉身也同意由原告购买。以后向第三人张玉身支付房款的均是原告。为缓解张玉身资金压力，该房屋贷款继续由张玉身负责偿还。原告除了替张玉身退还刘合喜、杜玉英定金50000元外，分别于2008年7月25日付款100000元，10月15日付款108000元，11月1日付款60000元，合计支付购房款318000元。房款交齐后，2008年10月26日，原告与张玉身办理房屋移交手续，张玉身将购房时15项手续及房屋、地下室移交给原告，原告入住、使用至今。期间契税、住房维修基金，办理房产证、土地证等的所有费用，概由原告缴纳，2010年10月22日取得房产证（安阳市房权证文峰区字第××号）、11月5日土地证（安文国用（28）第4199A13401号），所有手续原件均在原告处。原告入住后将有线电视、网线、电话全部过户至杜文军名下，自2008年至今的垃圾费都是以杜文军的名义缴纳。因安阳市房管局内部规定以办理房产证时间推算5年，才给予办理经济适用房更名过户手续，所以，原告无法办理该套房产的更名过户手续。2014年7月28日，燕林花园小区安装暖气，原告缴纳暖气初装费15922.2元，12月4日，缴纳暖气使用费2138.7元。原告购买第三人房屋至今，已经超过五年，不存在过错，原告与第三人张玉身构成买卖合同关系，根据《合同法》第一百三十条及《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力的规定。原告已取得该房屋的所有权，没有登记只是物权未设立。被告程宝庆系执行案件的申请人，第三人张玉身系执行案件的被申请人，在执行程序中被告程宝庆作为申请人向安阳市文峰区人民法院申请对原告具有所有权的位于安阳市文峰区××院××区××楼××单元××室房产申请执行，原告向法院提出案外人异议，法院于2015年4月14日作出（2014）文法执异字第377号民事裁定，裁定驳回原告的异议申请。现依法诉至法院，要求：1、立即停止对位于安阳市文峰区××院××区××楼××单元××室房产的强制执行，并解除查封扣押；2、诉讼费由被告承担。
被告程宝庆辩称，二原告提出安阳市文峰区××院××区××楼××单元××室权属为其所有，并以所谓的王永梅与刘金合的“协议”及刘金合与杜秀芳的“购房协议书”作为理由不能成立。1、根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。安阳市文峰区××院××区××楼××单元××室房产证明登记为张玉身和王永梅夫妻双方；2、王永梅与刘金合的“协议”及刘金合与杜秀芳的“购房协议书”真实性难以认定；被执行人张玉身于2010年11月26日将安阳市文峰区××院××区××楼××单元××室抵押与中国建设银行股份有限公司安阳分行，而王永梅与刘金合的买卖“协议”是2008年签订，2008年已卖出的房产与2010年抵押明显相互矛盾；3、王永梅与刘金合的“协议”及刘金合与杜秀芳的“购房协议书”违反法律规定；安阳市文峰区××院××区××楼××单元××室购房人是张玉身、王永梅夫妇，该房为安阳市的经济适用房，根据建设部等七部门发布的《经济适用房管理办法》第三十条“经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满五年，购房人可转让经济适用住房但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款，并由政府优先回购；已经购买经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府回购；由政府回购的房屋，继续作为经济适用住房向符合条件的家庭出售”。以及《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》建保（2010）59号（第八条）“在取得完全产权前，经济适用住房购房人只能用于自住，不得出售、出租、闲置、出借，也不得擅自改变住房用途”。（十一条）“经济适用住房上市交易，必须符合有关政策规定并取得完全产权。住房保障部门应当对个人是否已缴纳相应土地收益等价款取得完全产权、成交价格是否符合正常交易、政府是否行使优先购买权等情况出具书面意见”。首先，二原告所提到的安阳市文峰区××院××区××楼××单元××室是经济适用住房，购房人只是有限产权，在取得完全产权前无权转让该房；其次，法规、规章也明令禁止转让，二原告和第三人张玉身夫妇签订所谓的“协议”，很明显都是违背国家强制性规定的，应为无效的民事行为。二原告依据违背国家强制性规定所签订的协议并不能取得该房的所有权。二原告夫妇明知被执行人所出售的是国家明令禁止出售的经济适用住房，不能过户转让的情况下仍然低价签订协议购买，规避国家强制性的规定，根据《民法通则》第五十八条下列民事行为无效：（一）无民事行为能力人实施的；（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；（五）违反法律或者社会公共利益的；（六）经济合同违反国家指令性计划的；（七）以合法形式掩盖非法目的的。无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力，二原告和第三人所签订协议均是无效的。
第三人张玉身述称，该房屋是第三人卖给刘金合的，刘金合知道第三人在银行有贷款，房屋就卖给二原告，房屋是经济适用房，认可二原告诉称意见。
经审理查明，第三人张玉身及案外人王永梅于2015年8月购买位于安阳市文峰区××院××区××楼××单元××室房屋，该房屋为经济适用房，于2010年10月22日登记在第三人张玉身及案外人王永梅名下，张玉身与王永梅系夫妻关系。本院作出（2012）文高民初字第187号民事判决，因张玉身未按判决书向程宝庆履行还款义务，申请执行人程宝庆申请强制执行，在该案执行过程中，本院于2014年4月16日查封了该房屋，杜文军、杜秀芳提出异议，认为刘金合于2008年2月28日通过杜文军以318000元的价格购买了张玉身位于安阳市文峰区××院××区××楼××单元××室房屋，刘金合于2008年2月29日将定金5万元交于张玉身妻子王永梅，因刘金合得知该房屋办有按揭贷款不予继续购买，刘金合于2008年3月25日与杜秀芳签订购房协议，以原价318000元转卖给杜秀芳，并于2008年10月26日交接，杜文军、杜秀芳入住至今，要求中止对该房屋的执行并解除对该房屋的查封；本院作出（2014）文法执异字第377号执行裁定书，驳回杜秀芳、杜文军的执行异议。
另查明，案外人刘金合于2008年2月28日与案外人王永梅签订协议，原告杜文军作为证明人，王永梅将安阳市文峰区××院××区××楼××单元××室房屋出售给刘金合，后刘金合及案外人杜玉英与二原告于2008年3月25日签订购房协议，又将该房屋以同样价格出售于二原告。安阳市文峰区南关街道办事处燕林社区居委会出具居住证明，证明二原告自2008年11月搬至安阳市文峰区××院××区××楼××单元××室房屋居住至现在。原告提交定金条、收到条、移交清单及票据、地下室发票、公证书、商品房住宅质量保证书、使用说明书、入住须知、契税完税证、房产证及土地证、取暖费票据、居住证明、电话费交费票据、电话及宽带过户手续、收视费票据、更换燃气表登记本、更换水表票据、交纳物业费及垃圾费收据称二原告出资318000元购买第三人的房屋，且实际占有。被告提交房屋查档证明、房产证复印件、契税票据、办理土地证的收费票据、丈量房屋的收费票据、交纳专项基金的票据，称该房屋为经济适用房，二原告购买该房屋的行为应为无效行为。
以上事实，有原告提交的（2014）文法执异字第377号执行裁定书及送达回执、购房协议、刘金合所在村委会出具的证明、户口本、定金条、收到条、移交清单及票据、地下室发票、公证书、商品房住宅质量保证书、使用说明书、入住须知、契税完税证、房产证及土地证、取暖费票据、居住证明、电话费交费票据、电话及宽带过户手续、收视费票据、更换燃气表登记本、更换水表票据、交纳物业费及垃圾费收据，被告提交的房屋查档证明、房产证复印件、契税票据、办理土地证的收费票据、丈量房屋的收费票据、交纳专项基金票据，及当事人陈述为证，所有证据均经当庭举证、质证后，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，经济适用住房是面向城市低收入住房困难家庭供应的，具有保障性质的政策性住房。购买经济适用住房不满5年，不得上市交易，购房人因特殊原因，确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。第三人张玉身于2005年8月购买位于安阳市文峰区××院××区××楼××单元××室的经济适用房，并于2008年2月28日与刘金合签订购房协议将该房出售给刘金合，后刘金合及杜玉英又于2008年3月25日与二原告签订购房协议将该房屋出售给二原告时，系第三人购买该经济适用房未满5年，且未获得房产证，在第三人购买房屋后的5年内，第三人只拥有有限产权，不得进行处理。二原告与刘金合，及刘金合与第三人张玉身之间的购房协议违反了国家规定，交易行为也不符合有关经济适用房上市交易时限的规定，该交易不仅扰乱了经济适用房的管理秩序，也侵害了社会公共利益，购房协议应属无效。依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，不动产物权登记具有公示公信效力，该房屋登记在第三人名下，故第三人对该房产享有所有权。原告主张要求停止对该房屋执行及解除查封，根据法律规定，调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产；程宝庆与张玉身民间借贷纠纷一案的民事判决书生效后，张玉身未按照民事判决书向程宝庆偿还债务，程宝庆申请执行后，张玉身仍未履行债务，法院可以对张玉身的财产采取执行措施，该房屋系张玉身名下财产，法院对该房屋采取执行措施符合法律规定，故原告的主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第十六条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、第二百四十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第二十四条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款、第十七条之规定，判决如下：
驳回原告杜秀芳、杜文军的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告杜秀芳、杜文军负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。
审 判 长 孙莉莉
审 判 员 王 飞
审 判 员 李 雪
二〇一五年十月二十七日
代理书记员 卢 旭