北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终7618号
上诉人（原审被告）：北京合生绿洲房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区三间房乡梆子井村18号。
法定代表人：郑连群，总经理。
委托诉讼代理人：曹磊，男，1989年11月15日出生。
被上诉人（原审原告）：何子鉴，男，1977年8月15日出生。
委托诉讼代理人：何洁（何子鉴之妻），1979年2月26日出生。
委托诉讼代理人：李明宇，北京市达奥律师事务所律师。
上诉人北京合生绿洲房地产开发有限公司（以下简称合生绿洲公司）因与被上诉人何子鉴商品房预售合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2016）�0112民初12596号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月19日立案后，依法组成由法官李春香、周熙娜、苏丽娟组成的合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人合生绿洲公司委托诉讼代理人曹磊、被上诉人何子鉴委托诉讼代理人何洁、李明宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
合生绿洲公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判；全部诉讼费用由何子鉴承担。事实及理由为：合生绿洲公司愿意承担维修义务，不存在恶意拖延或拒不承担保修责任的情形；维修方案不仅涉及何子鉴房屋的维修，还涉及屋面整体防水工程的重做、屋顶太阳能的重做、广告字安装，何子鉴不具备发包人资质资格，涉案维修工作不宜由何子鉴自行履行；双方合同中不存在质量违约金的约定；双方于2014年12月办理了房屋交接手续、入住手续，一审法院刻意混淆质量违约金、逾期交房违约金，判决合生绿洲公司依照逾期交房标准支付所谓的质量违约金，属于适用法律错误。
何子鉴辩称：同意一审法院判决，不同意合生绿洲公司的上诉请求。
何子鉴向一审法院起诉请求：1.合生绿洲公司赔偿何子鉴房屋维修费635939.96元；2.合生绿洲公司赔偿何子鉴三年未入住期间的物业及供暖费27141.76元（物业费17105.4元，供暖费10036.36元）；3.合生绿洲公司支付何子鉴违约金，违约金按照3476944元（房款）为基数，按照每日万分之一主张自2014年12月21日至合生绿洲公司赔付维修费用之日后两个月；4.诉讼费、评估及鉴定费用均由合生绿洲公司负担。
一审法院认定事实：2013年10月26日，何子鉴作为买受人与合生绿洲公司作为出卖人签订《北京市商品房预售合同》（以下简称《商品房预售合同》），合同约定总房款为3469064元，于2013年10月17日前支�1469064元，余款242万元由买受人向住房公积金管理机构和银行申请商品房组合贷款的方式支付。合同第十二条交付条件约定：（一）出卖人应当在2014年10月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》（该表适用于2006年1月1日起进行住宅工程竣工验收的房屋）。1.该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；……第十四条逾期交房责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（2）逾期超过180日后，买受人�权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人承担违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。第十六条交接手续约定：(一)交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格。该商品房为住宅的，出卖人承诺买受人在办理交接手续前有权对所购买的该商品房进行查验，而且不以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验该商品房的前提条件。（二）查验该商品房时发现有经双方确认的装修或其他问题的，双方同意按照第3种方式处理：买受人应收楼，出卖�应按照国家和本市有关工程质量的规范和标准在商品房交付后30日内负责修复，并承担修复费用。因户门不能锁闭、结构裂缝、严重漏水造成不能居住导致买受人损失的，出卖人承担赔偿责任。后何子鉴支付了全部房款共计3476944元（含面积补差款）。后×××变更确定为×××商品房。在2014年国庆假期期间，何子鉴已发现×××存在漏水问题，后何子鉴按照合生绿洲公司通知的交楼时间于2014年12月20日到交楼现场办理入住手续，并在合生绿洲公司的要求下交纳了物业费5533.2元、供暖费2608.84元及其他款项。后何子鉴进入×××进行查看，发现房屋存在漏水以及其他问题，陪同查看的工作人员承诺会在30天内对所有问题维修完毕。随即，何子鉴将×××钥匙交予小区物业公司托管。后合生绿洲公司派人进场检查，但直至2015年雨季房间仍然漏水严重。检查维修过程中，维修人员破�了室内原有装修。房屋漏水及室内装修破坏，导致×××无法居住使用。2015年底至何子鉴提起诉讼之日，合生绿洲公司未再对×××进行维修也未将施工现场恢复原状。后何子鉴按合生绿洲公司要求于2015年12月3日自行领回钥匙，否则房屋钥匙将被视同作废。2016年3月30日，何子鉴向该院提起诉讼。2016年5月9日，经何子鉴申请双方当事人同意委托北京市建设工程质量第二检测所司法鉴定所（以下简称鉴定中心）对×××漏水是否存在质量问题进行鉴定并根据鉴定结果提出建议维修方案。何子鉴支付鉴定费3万元。同年8月28日，鉴定中心出具《司法鉴定检验报告书》，鉴定分析房屋主要存在如下问题：1.该房屋存在两处漏水（漏雨）现象，分别为北侧西卧室飘窗顶板和客厅东北角顶板；其中卧室飘窗处正在漏水中，均不符合施工质量验收规范要求；2.卧室飘窗处顶板钢筋外露锈蚀，不符合混凝土结构工程施工质量验收规范要求；3.吊顶龙骨锈蚀不符合建筑装修施工质量验收规范要求。同时该《司法鉴定检验报告书》中的建议：1.鉴定过程中，被告拒绝提供有关竣工图纸、楼顶广告字涉及资料、楼顶太阳能设备设计资料，因此彻底修复屋顶漏雨建议拆除上述设施后对屋面防水进行整体修缮返工。2.室内涉及漏雨部位（北侧西卧室和客厅）的吊顶及墙面装修应重新返工。3.卧室飘窗处顶板钢筋外露锈蚀，应请原设计单位出具加固设计方案，确保结构承载力和耐久性。后经何子鉴申请由北京市高院摇号确定委托北京建基业工程管理有限公司（以下简称建基业公司）就×××鉴定中心出具的《司法鉴定检验报告书》中所涉及的维修方案维修进行工程造价鉴定。何子鉴支付鉴定费11722元。后建基业公司出具《工程造价鉴定意见书》，载明：因卧室地面为木地板，原告购买的本案房屋为精装修到位的房屋，因房屋漏水导致原告更换了木地板，又因房屋漏水问题没有得到解决，进而原告所更换的木地板严重受到污染。另外，因厨房外阳台漏水导致天棚的瓷砖已经开裂，而且阳台的瓷砖和墙面的瓷砖是同颜色，原告要求对厨房外的阳台进行鉴定，我机构对厨房外的阳台的天棚及墙面进行了造价鉴定，但是鉴定中心出具的《司法鉴定检验报告书》没有提到关于地面的施工内容和关于厨房外的阳台的施工内容，所以将上述两部位的工程造价计入争议项。最终鉴定结果为：鉴定造价总合计635939.96元，其中争议金额8668.36元。现何子鉴未实际居住使用×××。
在该案审理过程中，何子鉴主张×××在交房时已存在房屋漏水等质量问题，并提交收楼当日的《维（保）修检查记录表》予以证明，该记录表载明×××涉及房屋漏水�多达40余项问题。合生绿洲公司称何子鉴在2014年12月20日办理了收楼手续，其已经认可了×××符合交房条件，合生绿洲公司同意继续履行保修责任，并主张漏水原因涉及施工单位，故不同意赔偿维修费用。
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律的约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。该案中何子鉴与合生绿洲公司签订的《商品房预售合同》系有效合同，双方当事人均应依约履行各自义务。根据《司法鉴定检验报告书》的鉴定意见，×××多处不符合施工质量验收规范，且自何子鉴办理收楼手续至其起诉之时已逾一年之久，合生绿洲公司未对×××进行任何实质性的维修，故对于何子鉴要求合生绿洲公司赔偿房屋维修费635939.96元的诉讼请求，理由正当，证据充分，该院予以支持。对于何子鉴主张违约金的诉讼请求，根据双方签订的《商品房预售合同》，合生绿洲公司应当向何子鉴交付符合交付条件的房屋，但根据鉴定结论，×××存在严重漏水并实际导致何子鉴无法居住使用的情况,存在房屋质量问题，合生绿洲公司应当依照《商品房预售合同》第十四条的约定进行赔偿，违约金的计算应自2014年12月21日至该案开庭之日即2017年3月20日，共计821日，按照合同约定已付房款即3476944元的日万分之一计算，违约金数额为285457元，因×××已经进行工程质量鉴定及造价鉴定，何子鉴可以对×××自行进行维修，故对其该项诉讼请求过高的部分，该院不予支持。对于何子鉴主张物业费、供暖费的诉讼请求，因�已经主张了房屋质量问题的违约金，且其未提供证据证明违约金数额不足以弥补其实际损失，故对于其主张物业费、供暖费的诉讼请求，该院不予支持。对于合生绿洲公司仅同意继续履行维修义务，不同意支付该维修费用的答辩意见，因何子鉴多次要求合生绿洲公司进行维修，但合生绿洲公司在长达一年多的时间内未进行实际维修且未将房屋恢复原状，造成何子鉴无法正常居住使用房屋的情况，故对其该项答辩意见，该院不予采纳。对于合生绿洲公司主张漏水问题涉及第三方施工单位的答辩意见，根据合同主体的相对性，何子鉴要求合生绿洲公司承担赔偿责任并无不当，故对其该项答辩意见，该院不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，该院判决：一、合生绿洲公司支付何子鉴维修费635939.96元，于判决生效之日起十五日内执行清；二、合生绿洲公司赔偿何子鉴违约金285457元，于判决生效之日起十五日内执行清；三、驳回何子鉴的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，合生绿洲公司提交协议书，证明合生绿洲公司已经于2014年12月20日交付了房屋，合生绿洲公司不应承担逾期交房责任，逾期交房责任和质量保证责任不属于同一责任，应当区别处理。何子鉴认为该证据不属于二审新证据，不认可证明目的。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为：依法成立的合同受法律保护；合生绿洲公司与何子鉴签订的《商品房预售合同》合法有效，双方应当�照约定全面履行各自的义务；关于维修事宜，因合生绿洲公司向何子鉴交付的房屋存在严重漏水的情形，合生绿洲公司虽进行过维修，但自何子鉴办理收房手续至其起诉之时已逾一年之久，合生绿洲公司仍未维修完毕，合生绿洲公司对此不能作出合理的解释和说明，为有利于当事人居住生活，何子鉴要求自行维修房屋之请求，本院予以支持，维修费的具体数额以鉴定机构确定的数额635939.96元为准；关于违约金的问题，合生绿洲公司虽于2014年12月20日向何子鉴交付了房屋，但房屋自交付时即存在严重漏水并实际导致何子鉴无法居住使用的情况，且根据鉴定结论，房屋存在质量问题，故合生绿洲公司交付的房屋不符合《商品房预售合同》约定的交付条件，合生绿洲公司应按照《商品房预售合同》约定的迟延交付房屋的标准向何子鉴支付违约金。一审法院判决合生绿洲公�支付自2014年12月21日至一审开庭之日（2017年3月20日）的违约金285457元，并无不当。
特别指出的是，为有利于当事人居住生活，法院虽允许何子鉴自行维修房屋，但因房屋维修涉及到工程质量等相关问题，何子鉴应委托具有施工资质的部门进行维修，避免产生损害。
综上，合生绿洲公司上诉主张，本院不予采纳。对合生绿洲公司的上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13284元，由北京合生绿洲房地产开发有限公司（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李春香
审 判 员 周熙娜
审 判 员 苏丽娟
二〇一七年六月二十三日
法官助理 黄晓宇
书 记 员 崔 莹