陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕01民终7696号
上诉人（原审被告）：陕西省鸿业房地产开发公司，住所地西安市高新区科技路50号金桥国际广场B座22层。
法定代表人：辛俊，该公司董事长。
委托代理人：赵秦川，北京市康达（西安）律师事务所律师。
委托代理人：屈钊，北京市康达（西安）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：陕西富莱果业发展有限公司，住所地西安市未央区北二环与文景路交融西南角0号金桥太阳岛1幢10102室。
法定代表人：魏瑾，该公司总经理。
委托代理人：党小伟，陕西维恩律师事务所律师。
原审被告：陕西省苹果研究发展中心，住所地西安经济技术开发区凤城七路***号。
法定代表人：杨建伟，该中心主任。
原审第三人：陕西关中风情文化有限公司，住所地陕西省宝鸡市扶风县县城新区关中风情园。
法定代表人：田秋侠，该公司董事长。
委托代理人：张海龙，男，1975年11月18日出生，汉族，该公司副总经理，住陕西省扶风县。
上诉人陕西省鸿业房地产开发公司（以下简称鸿业公司）因与被上诉人陕西富莱果业发展有限公司（富莱公司）、原审被告陕西省苹果研究发展中心（苹果中心）、原审第三人陕西关中风情文化有限公司（关中公司）房地产开发经营合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2016）陕0112民初1679号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陕西省鸿业房地产开发公司之委托代理人赵秦川、屈钊，被上诉人陕西富莱果业发展有限公司之委托代理人党小伟，原审第三人陕西关中风情文化有限公司之委托代理人张海龙到庭参加了诉讼。原审被告陕西省苹果研究发展中心经合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
鸿业公司上诉请求：1、依法撤销原审判决第一项，即：其公司向西安市国土资源局补缴土地出让金、第二项，即：其公司补缴土地出让金后办理《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》、及第三项，即：其公司向陕西富莱果业发展有限公司退还项目前期费用1501764元；2、驳回陕西富莱果业发展有限公司的全部诉讼请求；3、判令陕西富莱果业发展有限公司承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：1、原审判决错列当事人并将本案案由定为“合作开发房地产合同纠纷”不妥。本案其公司与苹果中心签订的合同名称为《“金桥太阳岛”二期项目合作建设合同》，苹果中心与关中公司签订的合同名称是《共同合作建设“金桥太阳岛”二期项目合同》，两个合同均是合作建设，不是合作开发。苹果中心、关中公司、富莱公司均不具备房地产开发资质，只能进行建设工程的合作，合作建设不涉及双方共同办理土地、建审手续，更不涉及房屋的产权、房产证的办理等。另外，办理各种证照和产权证，只与购房人有关，与施工方或合作建设方无关，苹果中心或富莱公司均无权以办理产权为由提起诉讼。根据合同相对性，其公司仅与苹果中心签订合同，只有苹果中心可以依据合同起诉其公司，其他人起诉均没有依据。原审富莱公司起诉了苹果中心，说明苹果中心并未将其对鸿业公司合同的权利转让给富莱公司，富莱公司只能依据与苹果中心的合同起诉。另，本案发生的纠纷是苹果中心与关中公司之间的合同纠纷，应由关中公司作为原告起诉。本案原审不应列其公司为被告。2、原审认定事实错误。原审认定其公司尚未办理《建设用地规划许可证》错误，其公司早在2000年已办理并在开庭时已出示。原审“经向西安市规划局核实，该局给出办案所涉工程三期的综合技术指标与富莱公司提交的规划蓝图数据一致，与其公司提交的规划蓝图不一致”认定严重错误。所谓“西安市规划局给出的综合技术指标”实际上没有具体经办人签字、没有单位负责人签字、没有加盖单位公章、甚至连项目名称都没有，只有一个内部章，不能对外。按照西安市规划局的规定，综合经济技术指标是规划蓝图的组成部分，不能另外给出，单独给出是违反规定的。富莱公司提交的规划蓝图是没有经过其公司盖章及同意，也没有规划局盖章，是无效的。另外，其公司在一审举证的规划蓝图及综合经济技术指标，是从西安市勘察测绘院调取的，经其审核盖章，由苹果中心递交，未出现涂改痕迹，是真实的。目前规划蓝图正在办理中，须经过验线、收费、规划验收等，才能发给《建设工程规划许可证》。3、原审金桥太阳岛三期项目经规划部门审批的容积率不得超过2.55以及因本案所涉项目未补交土地出让金而无法取得相应证件的认定是错误的。根据有关法规，容积率控制指标不是由规划部门审批，而是由土地管理部门审批。本案中，其与西安市国土局签订土地使用权出让合同时已经确定容积率，没有规定上限，完全可以超过2.55，直至目前，西安市国土部门并没有出具任何文件认定三期的容积率超标。且国家政策没有规定容积率变更就整宗地补交土地出让金，补交土地出让金的时间是在取得《建设工程规划许可证》之后，没有办理《建设工程规划许可证》无法确定是否需要补交土地出让金以及补交数额。其公司与苹果中心所签订合同，只约定其负责办理《国有土地使用权证》，无义务补交土地出让金，原审判令其补交土地出让金无合同依据或法律依据。4、原审认定“三期工程无法取得相应证件、无法竣工验收”也是错误的。三期工程的全部证件齐全，不是无法竣工验收，而是苹果中心根本没有完工和提出竣工验收的申请报告，没有提交“放线成果”、违反规划总图、篡改规划蓝图，致使无法领取《建设工程规划许可证》，责任全在苹果中心。5、原审认定双方没有约定地上车库的前期费用标准，以及车库与商业用房的商业价值显然不同，应退还前期费用差价显属错误。其公司与苹果中心的合同第三条第三项约定，前期费用只分地上、地下，地上除住宅外均为商业，因此说车库不是商业面积没有法律依据。另，工程尚未竣工验收，苹果中心与其公司尚未进行结算，没有最终的结算书，法院也没有委托鉴定，判令其公司退钱完全没有依据。
富莱公司辩称，鸿业公司和苹果研发中心签订合同上是有不得转让的约定，履行中已经变更了，鸿业公司确认富莱果业以自己名称销售，本案中不存在主体问题。建设用地规划许可证鸿业公司在2000年时已有，但现在需要的是建设工程的规划许可证，鸿业公司在取得这块土地时，出让合同并没有写明容积率2.55，但在土地局的档案中记载容积率是2.55，所以鸿业公司给其公司卖楼花时已经达到2.64了，到补交土地出让金时鸿业公司又停了，导致要补交土地出让金。其公司的请求是办理开工建设的手续，至于工程竣工和房产证的办理在本次诉讼中并无涉及。关于车库不应该按1800元计算，这在一审中已陈述，合同约定车库按最终规划为主，其公司设计的是地上一层是商铺，但后来变成了车库，明显降低了价值，同一栋楼商业用途和住宅用途的价值是有巨大差异的，一旦不能作为商铺使用，使用价值大大降低，所以法院酌定按700元认定楼花标准是合适的。故原审判决认定事实是清楚的，服从原审判决，不同意鸿业公司的上诉请求。
苹果中心提交书面意见述称，1、其中心与鸿业公司于2006年3月16日签订《金桥太阳岛二期项目合作建设合同》，用于其员工住宅需求而建设，由于二期项目较大，超出其员工自住需求，因此二期中分出了三期工程，三期工程是由富莱公司与鸿业公司合作开发建设的，其中心将富莱公司支付的费用全部转交给鸿业公司，后期富莱公司直接支付给了鸿业公司，其中心对三期工程不享有任何权利义务，没有义务办理该项目的相关证件。2、对于金桥太阳岛项目三期工程中相关规划图纸等问题，其尊重一审查明的事实，加之其没有参与，因此不发表意见。3、金桥太阳岛项目三期工程实际是鸿业公司与富莱公司直接合作开发建设的项目，因此鸿业公司上诉称鸿业公司与其中心签订合同，只有其中心有权起诉鸿业公司的理由是没有事实及法律依据的。
关中公司述称，其公司与苹果中心签订合同时，富莱公司还没有成立，后来合同权利义务都是由富莱公司履行的，其公司并未参与建设。富莱公司在本案中主体适格，同意富莱公司的答辩意见。
富莱公司向一审法院起诉请求：1、鸿业公司补交土地出让金、办理《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》；2、苹果中心和鸿业公司退还楼花费1938640.8元；3、苹果中心和鸿业公司承担本案诉讼费。事实与理由：鸿业公司开发的“金桥太阳岛”项目位于西安市××西段南侧，总占地115.418亩，二期工程位于该项目东侧，占地约14亩。2006年3月，苹果中心和鸿业公司签订《“金桥太阳岛”二期项目合作建设合同》，约定由鸿业公司提供建设用地，办理建设前期的相关手续，苹果中心向鸿业公司支付楼花费、配套费后自行组织工程建设。2006年12月，苹果中心与其公司签订《共同合作建设“金桥太阳岛”二期项目合同》，约定苹果中心将“金桥太阳岛”二期项目规划建设的三栋楼中的2-1#、2-3#及地下停车场转让给其公司建设。2009年9月14日，苹果中心告知鸿业公司上述建设合同中苹果中心的权利义务其公司同样享有及承担，鸿业公司据此授权其公司组织本案所涉项目的招标、监理、施工相关事宜，其公司直接向鸿业公司支付未付的楼花费、配套费6629844元。但鸿业公司至今未向西安市国土资源局补交土地出让金，致使无法办理相关手续。现本案所涉项目已实际使用，但无法竣工验收，无法办理产权证。另其公司共支付楼花费、配套费32017657.6元，按最终规划审批的地上面积和地下面积计算，地上车库1365.24平方米应按合同约定的楼花费380元/平方米计算，故苹果中心和鸿业公司应退还其1938640.8元。
一审法院认定事实：“金桥太阳岛”项目位于西安市××西段南侧，项目分三期，总占地115.418亩，鸿业公司已取得该宗土地的《国有土地使用证》，并完成项目一期工程。2006年3月16日，鸿业公司与苹果中心就二期项目建设进行合作，双方签订《“金桥太阳岛”二期项目合作建设合同》，约定由鸿业公司提供合法的项目用地，包括办理土地使用权出让手续及申领《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》，提供项目的建设规划审批手续，包括《建设工程规划许可证》、《施工许可证》，投入前期开发费用，包括地价款、拆迁安置费、土地出让金等；由苹果中心以现金出资，自行组织二期项目的工程建设，将建成的物业销售给本单位职工，苹果中心需向鸿业公司支付前期费用合计24287780元，总建筑面积30573.8平方米（含地下室）；其中地上，点式住宅（2-1#楼）15500平方米、板式住宅（2-2#楼）9856.8平方米、商业用房（2-3#楼）2514平方米；地下，点式住宅（2-1#楼）585平方米、商业用房（2-3#楼）838平方米、设备用房587平方米、车库693平方米；上述面积折合前期费用，点式住宅（2-1#楼）700元/平方米，板式住宅（2-2#楼）800元/平方米，商业用房（2-3#楼）1800元/平方米，地下380元/平方米；如最终规划审批面积与以上总建筑面积不符，以《建设工程规划许可证》面积结算，支付时间与第四笔费用同时。合同签订后，苹果中心仅建设了二期项目中2-2#楼，并于2006年12月7日，与第三人关中公司签订《共同合作建设“金桥太阳岛”二期项目合同》，约定：将“金桥太阳岛”二期项目中的2-1#楼、2-3#楼及地下停车场（即三期工程）转让给第三人关中公司建设；鸿业公司与苹果中心签订的合作建设合同中涉及苹果中心的事项及权利义务，全部适用于第三人关中公司；第三人关中公司在项目实施过程中，全部以苹果中心名义进行；第三人关中公司需向苹果中心支付前期费用合计16402340元，规划建筑面积20717平方米（含地下室）；其中，2-1#楼点式住宅地上15500平方米、地下585平方米，2-3#楼商业用房2514平方米、地下838平方米（共用面积），设备用房587平方米，车库693平方米；上述面积折合前期费用，2-1#楼地上700元/平方米，2-3#楼地上1800元/平方米，地下380元/平方米；如最终规划审批面积与以上总建筑面积不符，以《建设工程规划许可证》面积结算，支付时间与第四笔费用同时。该合同签订后，富莱果业公司实际履行了苹果中心与第三人关中公司签订的合作建设合同，自2006年6月6日至2009年9月22日陆续向鸿业公司支付配套费6629844元，向苹果中心支付各项费用1800万元，苹果中心退回富莱公司484986.4元，其中涉及三期项目的前期费用为16414980元。苹果中心称将收到的16414980元前期费用已转付给鸿业公司，鸿业公司认可收到该笔款项。庭审中，鸿业公司称其与富莱公司不存在合同关系，其接受富莱公司的付款也是基于苹果中心的委托。2009年9月18日，苹果中心向鸿业公司出具陕苹研发函字（2009）04号函件，内容为告知鸿业公司由富莱公司代为建设“金桥太阳岛”三期工程，代建过程中产生的一切法律责任由其承担。2009年9月14日，苹果中心向鸿业公司出具陕苹研发函字（2009）05号函件，内容为其委托富莱公司建设的“金桥太阳岛”三期工程，该项目相应的报建、招投标等事项由富莱公司组织实施，为保证顺利完工，请鸿业公司对“金桥太阳岛”三期工程的报建、招投标等事项委托富莱公司承办。2009年9月22日，鸿业公司向富莱公司出具授权委托书，载明依据苹果中心向其出具的陕苹研发函字（2009）05号函件，授权富莱公司按西规建（2009）103号批准的“金桥太阳岛”三期项目，组织该项目的招标、监理、施工的合同签订事宜；与有关单位签订合同的过程中，均以富莱公司名义进行；具体事宜办理及相关法律责任由富莱公司承担；被授权人无权转委托。庭审中，鸿业公司提交有两份承诺书，2011年3月31日苹果中心向鸿业公司出具的承诺书显示：根据双方签订的合作建设合同，合作建设总面积30573.8平方米；根据政策要求需进一步完善项目用地手续，经双方核定确认，合同范围内的面积符合西安市规划局《关于未央区北二环西段“金桥太阳岛”规划设计条件的确认函》规定的容积率小于2.66的要求；对于超出规划建设面积而引起的土地容积率增加部分由苹果中心承担有关费用及法律责任。富莱公司亦出具承诺书表示愿承担超出部分的法律责任及经济责任。鸿业公司提交的本案所涉工程的规划蓝图显示：规划三期总建筑面积24424㎡；地上住宅建筑面积12301㎡，地上商业建筑面积8740㎡，合计21041㎡；地下人防建筑面积1100㎡，车库建筑面积2283㎡，合计3383㎡。而富莱公司提交的本案所涉工程规划蓝图中，规划三期总建筑面积、地下人防建筑面积、车库建筑面积与鸿业公司提交的规划蓝图一致，其余三项内容不一致，分别为：地上住宅建筑面积14649.56㎡，地上商业建筑面积5026.2㎡，地上车库建筑面积1365.24㎡，合计21041㎡。经向西安市规划局核实，该局给出本案所涉工程三期的综合技术指标与富莱公司提交的规划蓝图数据一致。富莱公司称，鸿业公司收到的相关费用共计23044824元（6629844元+16414980元）；根据该规划其应向苹果中心和鸿业公司缴纳的费用为21106183.2元（住宅面积14649.56㎡×700元/㎡+商业面积5026.2㎡×1800元/㎡+车库面积1365.24㎡×380元/㎡+地下面积3383㎡×380元/㎡）；根据最终规划审批其已超额支付费用，现其主张苹果中心和鸿业公司退还因规划变更，导致1365.24㎡地上商铺变更为车库，造成的费用差价1938640.8元[1365.24㎡×（1800元/㎡-380元/㎡）]。
另查，富莱公司称，其与第三人关中公司开始是同一法定代表人设立的两家公司，后其更换了新的法定代表人，现其为第三人关中公司的全资子公司；第三人关中公司与苹果中心签订上述合作建设合同时，其正在设立过程中，其成立后，合同中约定的权利义务均由其承担并行使，第三人关中公司再未参与。第三人关中公司认可富莱公司陈述的上述事实。
再查，“金桥太阳岛”三期项目经规划部门审批的容积率不得超过2.55，三期工程完工后已超过2.55，违反国家相关政策规定。容积率变更需就整宗土地补交土地出让金，因本案所涉项目未补缴出让金，富莱公司建设的“金桥太阳岛”三期工程无法取得相应证件，无法竣工验收。
一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。本案中，鸿业公司与苹果中心签订的《“金桥太阳岛”二期项目合作建设合同》将“金桥太阳岛”二期项目交由苹果中心建设开发。但苹果中心仅建设了该二期项目2-2#楼，并以《共同合作建设“金桥太阳岛”二期项目合同》将该合同二期项目中的2-1#楼、2-3#楼及地下停车场转让给第三人建设。苹果中心与第三人签订的合作建设合同中约定的第三人权利义务，已由富莱公司实际履行，富莱公司通过苹果中心向鸿业公司支付前期费用16414980元，向鸿业公司直接支付配套费6629844元，两项合计23044824元。且苹果中心已告知鸿业公司，本案诉争工程由富莱公司代为建设。鸿业公司亦向富莱公司出具了委托书，授权富莱公司建设本案诉争工程。鸿业公司与苹果中心签订的合作建设合同，约定由鸿业公司提供合法的项目用地，办理土地出让手续并办理领取《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》及提供项目规划建设审批手续包括《建设工程规划许可证》、《施工许可证》。苹果中心与第三人签订的合作建设合同中亦约定上述合作建设合同中涉及苹果中心的事项及权利义务，全部适用于第三人关中公司。鸿业公司作为涉案土地使用权的受让人及“金桥太阳岛”项目的建设单位应补缴本案诉争工程的土地出让金并办理该工程的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》。关于富莱公司要求鸿业公司与苹果中心退还1938640.8元一节，富莱公司已按照地上商业用房标准缴纳了地上1365.24平方米车库的前期费用，但车库与商业用房的商业价值显然不同，按照商业用房标准收取车库前期费用违背公平原则。但本案中各方并未约定地上车库的前期费用标准，故酌情参照地上住宅费用标准计算地上车库的前期费用，鸿业公司应退还富莱公司项目前期费用1501764元[1365.24㎡×（1800元/㎡-700元/㎡）]。因鸿业公司已持有项目宗地的《国有土地使用证》，故富莱公司诉请要求鸿业公司办理该证的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，遂判决：一、被告陕西省鸿业房地产开发公司于本判决生效后十五日内向西安市国土资源局补缴土地出让金（具体数额以西安市国土资源局核算为准）。二、被告陕西省鸿业房地产开发公司补缴土地出让金后三十日内办理《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》。三、被告陕西省鸿业房地产开发公司于本判决生效后十五日内向原告陕西富莱果业发展有限公司退还项目前期费用1501764元。四、驳回原告陕西富莱果业发展有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费68075元（原告已预交），由原告负担40891元；由被告鸿业公司负担27184元，被告鸿业公司负担部分于上述付款时间一并支付原告。
本院经审理查明，二审中，鸿业公司称，其公司不认可原审判决“经向西安市规划局核实，该局给出本案所涉工程三期的综合技术指标与富莱公司提交的规划蓝图数据一致”的事实认定。其公司坚持原审提交的本案所涉工程的规划蓝图：规划三期总建筑面积24424㎡；地上住宅建筑面积12301㎡，地上商业建筑面积8740㎡，合计21041㎡；地下人防建筑面积1100㎡，车库建筑面积2283㎡，合计3383㎡的证据事实。庭审中，富莱公司亦坚持其在原审提交的本案所涉工程规划蓝图中显示的其中：地上住宅建筑面积14649.56㎡，地上商业建筑面积5026.2㎡，地上车库建筑面积1365.24㎡，合计21041㎡的蓝图数据事实。原审判决认定的其余事实属实。经查，1999年元月13日西安市城市规划管理局向用地单位鸿业公司颁发了编号（98）227#的建设用地规划许可证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，鸿业公司就其开发的“金桥太阳岛”二期建设项目与苹果中心进行合作，双方签订了《“金桥太阳岛”二期项目合作建设合同》，约定由鸿业公司提供合法的项目用地，包括办理土地使用权出让手续及申领《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》，提供项目的建设规划审批手续，包括《建设工程规划许可证》、《施工许可证》，投入前期开发费用，包括地价款、拆迁安置费、土地出让金等；由苹果中心以现金出资，自行组织二期项目的工程建设，将建成的物业销售给本单位职工，苹果中心需向鸿业公司支付前期费用合计24287780元，总建筑面积30573.8平方米（含地下室）；其中地上，点式住宅（2-1#楼）15500平方米、板式住宅（2-2#楼）9856.8平方米、商业用房（2-3#楼）2514平方米；地下，点式住宅（2-1#楼）585平方米、商业用房（2-3#楼）838平方米、设备用房587平方米、车库693平方米；上述面积折合前期费用，点式住宅（2-1#楼）700元/平方米，板式住宅（2-2#楼）800元/平方米，商业用房（2-3#楼）1800元/平方米，地下380元/平方米；如最终规划审批面积与以上总建筑面积不符，以《建设工程规划许可证》面积结算。履行中，苹果中心仅建设了该二期项目2-2#楼，并以《共同合作建设“金桥太阳岛”二期项目合同》将该合同二期项目中的2-1#楼、2-3#楼及地下停车场转让给第三人关中公司建设。合作中，富莱公司实际履行了关中公司权利义务，富莱公司通过苹果中心向鸿业公司支付前期费用16414980元，向鸿业公司直接支付配套费6629844元，两项合计23044824元，鸿业公司并无异议。而且在履行中苹果中心亦已告知了鸿业公司，本案诉争工程由富莱公司代为建设，鸿业公司亦向富莱公司出具了委托书，授权富莱公司建设本案诉争工程。据此，鸿业公司上诉称，根据合同相对性的原则，其公司仅与苹果中心签订合同，富莱公司以该合同起诉，不应列其公司为本案被告的理由，缺乏事实依据，不能成立。现富莱公司已将“金桥太阳岛”二期项目中的2-1#楼、2-3#楼及地下停车场工程建设完工，但鸿业公司未按照建设合同的约定，办理该涉诉工程的《建设工程规划许可证》、《施工许可证》手续，致使该建设工程至今未竣工验收。现富莱公司起诉要求鸿业公司办理《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》手续，符合合同约定，鸿业公司应履行合同义务，但鉴于鸿业公司已办理了《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》，故，鸿业公司应办理该涉诉建设项目的《建设工程规划许可证》、《施工许可证》手续。鸿业公司上诉认为，是苹果中心根本没有完工和提出竣工验收的申请报告，没有提交“放线成果”、违反规划总图、篡改规划蓝图，致使无法领取《建设工程规划许可证》的理由，未提供充分证据，不能成立。依据建设合同的约定，鸿业公司应投入前期开发费用，包括地价款、拆迁安置费、土地出让金等。鸿业公司作为涉案土地使用权的受让人及“金桥太阳岛”项目的开发单位应缴本案诉争工程的土地出让金。但鉴于补交土地出让金系政府审查核定事项，缴纳多少？是否需要补交？应是政府审查职权，故，富莱公司要求鸿业公司补交土地出让金的请求，因涉政府审查，不予涉及。由于本案的建设工程至今未办理《建设工程规划许可证》，按照合同约定，如最终规划审批面积与以上总建筑面积不符，以《建设工程规划许可证》面积结算。由此，富莱公司起诉要求苹果中心和鸿业公司退还楼花费1938640.8元，即：退还因规划变更，导致1365.24㎡地上商铺变更为车库，造成的费用差价1938640.8元[1365.24㎡×（1800元/㎡-380元/㎡）]的请求，需《建设工程规划许可证》办理后，双方予以结算。故该请求本案亦不予涉及。据此，鸿业公司上诉请求驳回富莱公司全部诉讼请求的理由，不予支持。综上，变更原审判决第二项、第四项，撤销原审判决第一项、第三项，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：
一、变更西安市未央区人民法院（2016）陕0112民初1679号民事判决第二项为：本判决生效后十日内陕西省鸿业房地产开发公司办理“金桥太阳岛”涉案建设工程的《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》。
二、变更西安市未央区人民法院（2016）陕0112民初1679号民事判决第二项为：驳回陕西富莱果业发展有限公司要求办理《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》的诉讼请求。
三、撤销西安市未央区人民法院（2016）陕0112民初1679号民事判决第一项、第三项。
一审案件受理费68075元（陕西富莱果业发展有限公司已预交），由陕西富莱果业发展有限公司负担40891元；由陕西省鸿业房地产开发公司负担27184元。
二审案件受理费18316元，陕西省鸿业房地产开发公司已预交，由陕西省鸿业房地产开发公司负担。陕西省鸿业房地产开发公司将负担上述案件受理费于本判决生效后十五日内直付陕西富莱果业发展有限公司。
本判决为终审判决。
审 判 长 张亚凤
审 判 员 王慧芳
代理审判员 辛 娟
二〇一七年三月二十二日
书 记 员 孙静文