济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0105民初2157号原告上海绿地物业服务有限公司济南分公司，住所地济南市市中区上新街28号。负责人王炜，总经理。委托代理人翟峰，男，1966年3月4日出生，汉族，上海绿地物业服务有限公司济南分公司职工，住济南市历城区。被告位京顺，男，1982年5月4日出生，汉族，济南华瑞诺机电设备有限公司职工，住济南市。原告上海绿地物业服务有限公司济南分公司（以下简称上海绿地分公司）与被告位京顺物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法向被告送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海绿地分公司的委托代理人翟峰、被告位京顺，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上海绿地分公司诉称，被告于2014年6月28日入住由原告负责管理物业的济南市，建筑面积为114.23平方米。按照被告承诺的业户手册和临时管理规约的约定和规定，被告物业服务费应按建筑面积1.7元/平方米.月缴纳，按合同年度每半年预缴，同时约定违约责任，违约方应承担未缴物业费每日千分之三的违约责任，截止原告起诉时，被告长时间拖欠原告应收的18个月物业服务费（2015年1月1日至2016年6月30日）。原告经多次催要被告拒不缴纳，现提起诉讼，请求：1、判令被告支付原告物业服务费3495.42元；2、判令被告支付原告违约金3000元；3、判令被告赔偿原告的经济损失（以3495.42元为基数自起诉之日起至被告实际还款之日止的同期人民银行贷款利率）；4、本案诉讼费、送达费、公告费、鉴定费、拍卖费等诉讼费用由被告承担。为了证明其主张，原告向本院提供以下证据：1、承诺书一份，证明被告承诺遵守业户手册的约定；2、绿地滨河国际城业主入住流转单一份，证明被告已经实际入住涉案房屋，房屋的建筑面积是114.23平方米；3、绿地滨河国际城D-2一期及17#、18#、19#楼前期物业服务合同一份，证明双方自2012年6月1日起存在物业服务合同关系，该物业管理服务协议对物业费收取标准及相关的违约责任进行了明确的约定；4、绿地滨河国际城业户手册一份，证明原告的物业服务收费标准、交费方式及相关的违约责任，且该手册已经交付给被告；5、被告位京顺的身份证复印件一份，证明被告位京顺的身份情况。被告位京顺辩称，被告交纳了半年的物业费，之后因为物业公司的服务达不到标准，且没水没电，一年之后水电才恢复正常。被告的房屋墙皮出现裂痕，找开发商进行维修，开发商让被告找原告，原告答应维修但至今没有维修。小区内没有人车分流，而且院内与二期楼房施工的工地相通，车位是只卖不租。绿化达不到标准。被告没看到过有打扫卫生的，卫生打扫不及时。所以原告的物业服务达不到标准，被告不应该交纳物业费。但对原告所诉的物业费的数额计算标准没有异议。为了证明其主张，被告向本院提供以下证据：1、照片的U盘一个，证明小区绿化不达标、经常停电、卫生不合格。经审理本院认定，2012年6月原告上海绿地分公司与绿地地产济南滨河置业有限公司签订绿地滨河国际城D-2一期及17﹟、18﹟、19﹟楼前期物业服务合同一份，约定绿地地产济南滨河置业有限公司选聘原告对绿地滨河国际城D-2一期及17﹟、18﹟、19﹟楼（物业管理区域名称）提供前期物业服务事宜。2014年6月28日被告办理完毕相关入住手续，入住济南市，房屋建筑面积为114.23平方米。原告根据签订的上述前期物业服务合同的相关内容，向被告出具了绿地滨河国际城业户手册，在该手册中约定：物业服务费用自交房通知书约定本物业交付之日起开始计算，各业主/使用人应按标准根据各自拥有的物业建筑面积支付，每半年缴纳一次，应于每半年首月首日之前至物业服务中心缴付该半年度的物业服务费用；物业管理费（住宅）1.7元/月·㎡，按建筑面积收取；在手册中的临时管理规约中约定业主未按规定数额、时间缴付物业服务费的，物业公司有权督促其限期交付，业主逾期仍不交付的，物业服务企业可以在物业管理区域内公布物业管理服务费收交情况，并注明欠交费用的业主室号进行催讨，仍不交付的，可按自逾期之日起每日应缴费用的千分之三加收滞纳金，直至依法向物业企业所在地人民法院起诉。2014年6月28日被告位京顺在上述业户手册中的承诺书中签名，承诺书内容为：本人为绿地滨河国际城X号楼X单元X室的买受人，为维护本物业管理区域内全体业主的共同利益，本人声明如下：一、本人已收到上海绿地分公司提供的此业户手册，本人已经详细阅读并理解本手册，同意遵守本手册内及临时管理规约的一切条款，且同意按照临时管理规约的标准按时缴纳物业服务费用；二、同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本手册内的临时管理规约；三、本人同意承担违反本手册内临时管理规约的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本手册内临时管理规约的行为承担连带责任；四、本人同意转让该物业时，将物业继受人签署的本手册内临时管理规约承诺书送交建设单位或物业服务企业，建设单位或物业服务企业收到物业继受人签署的承诺书前，本承诺书继续有效。原告认为被告入住小区后交纳了自2014年6月28日至2014年12月31日的物业费，自2015年1月份至今未再交纳物业费，经其催要，被告至今未交纳所欠物业费，现提起诉讼，请求判决被告支付物业费3495.42元、违约金3000元及经济损失。庭审中，原告明确其主张的物业费的计算方式为：依据业主手册中的临时管理规约第八条约定，住宅每月每平方米1.7元，被告的房屋面积为114.23平方米，计算得月收费194.19元，被告自2015年1月1日至2016年6月30日共计欠缴物业费18个月，共计欠物业费3495.42元，因为双方约定物业费是先行交纳后接受服务，所以起诉时将物业费计算至2016年6月30日。原告要求被告支付违约金，其认为根据业主手册中的临时管理规约第八条的约定，被告自逾期之日起每日按拖欠费总额的千分之三支付滞纳金，双方约定的该滞纳金的性质应为违约金，其在本案中主张违约金3000元。被告对其欠物业费的事实没有异议，对原告上述物业费、违约金的计算方式也没有异议。但被告认为其没有交纳物业费的原因是：原告的物业服务达不到标准，水电不正常；被告的房屋墙皮出现裂痕，原告答应维修但至今没有维修；小区内没有人车分流，院内与二期楼房施工的工地相通；车位只卖不租；绿化达不到标准，卫生打扫不及时，所以其不应该交纳物业费，其没有违约，也不应支付违约金，且原告主张的违约金过高。原告要求被告赔偿经济损失，其明确经济损失的计算方式为：以3495.42元为基数，自2016年4月12日（起诉之日）起至被告实际还款之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，该经济损失是原告因被告欠款而损失的利息。被告认为其没有给原告造成损失，其也没有违约，不应赔偿经济损失。关于原告签订的绿地滨河国际城D-2一期及17#、18#、19#楼前期物业服务合同中涉及的楼房，原告称该合同中17号、18号、19号楼现在未交付，但D-2一期包括12、13、14、15、16号楼，被告涉案房屋为12号楼，现在更改为5号楼。上述事实，有原、被告提供的相关证据，及原、被告双方的庭审陈述为证，足以认定。本院认为，本案原、被告之间系物业服务合同纠纷。原告根据签订的前期物业服务合同的相关内容，向被告出具绿地滨河国际城业户手册，2014年6月28日被告在业户手册中的承诺书中签名，承诺遵守业户手册内及临时管理规约的一切条款，按照临时管理规约的标准按时缴纳物业服务费用。上述绿地滨河国际城业户手册及承诺书系双方真实意思的表示，合法有效，具有法律约束力。原告依据约定对被告所在小区进行了物业管理服务，被告应按约定向原告支付物业费，被告未按照约定如期向原告交纳物业费，原告要求被告支付所欠物业费3495.42元，事实清楚，符合法律规定，本院予以支持。被告未按约定交纳物业费，应承担违约责任，双方约定的滞纳金的性质应为违约金，原告要求被告支付违约金的主张，并无不当，符合法律规定，本院予以支持。但被告认为原告主张的违约金数额过高。被告欠缴物业费，给原告造成了利息损失，违约金不应超过实际损失的30%，本院将其违约金调整为利息损失的1.3倍，其违约金分段计算方式为：以1165.14元（194.19元×6个月）为基数，自2015年1月1日起至2015年6月30日止；以2330.28元（194.19元×12个月）为基数，自2015年7月1日起至2015年12月31日止；以3495.42元（194.19元×18个月）为基数，自2016年1月1日起至本判决生效之日止；以上均按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算。对原告主张违约金的超出部分，本院不予支持。原告要求被告赔偿经济损失，其明确表示该经济损失是因被告欠款而损失的利息，且原告没有证据证明造成其他经济损失，原告已主张了违约金，其再主张利息损失，没有法律依据，本院不予支持。只有当物业服务企业提供的服务质量有重大瑕疵，造成物业服务区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等持续恶化，影响业主正常生活的，单个业主才可以此为抗辩理由少交或免交物业费。被告的房屋墙皮出现裂痕，如果系房屋质量问题，被告可以向相关建设单位主张权利，或按照原、被告双方的约定予以处理解决。现被告以其房屋维修问题未得到解决及其他物业服务存在问题，原告的物业服务达不到标准为由，拒绝支付物业费，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《物业管理条例》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告位京顺向原告上海绿地物业服务有限公司济南分公司支付物业费3495.42元，于本判决生效之日起10日内付清。二、被告位京顺于本判决生效之日起10日内向原告上海绿地物业服务有限公司济南分公司支付违约金，违约金分段计算如下：以1165.14元为基数，自2015年1月1日起至2015年6月30日止；以2330.28元为基数，自2015年7月1日起至2015年12月31日止；以3495.42元为基数，自2016年1月1日起至本判决生效之日止；以上均按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算。三、驳回原告上海绿地物业服务有限公司济南分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告位京顺负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  张清国人民陪审员  林常云人民陪审员  陈同健二〇一六年八月三十日书 记 员  李 雪