广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0604民初11315号原告谢伯兰，女，汉族，1980年12月13日出生，住贵州省三穗县，委托诉讼代理人蔡虹，广东商融律师事务所律师。被告高金花，女，汉族，1983年12月22日出生，住湖北省武汉市新洲区，委托诉讼代理人李兰，广东格然律师事务所律师。第三人叶仙斌，男，汉族，1970年4月7日出生，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人方程，广东泽康律师事务所律师。原告谢伯兰与被告高金花房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月16日立案后，依职权追加叶仙斌为本案第三人，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人、被告委托诉讼代理人、第三人委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间签订的《租赁合同》；2、被告返还原告履约保证金人民币8000元；3、被告赔偿原告店铺转让费人民币12000元；4、被告赔偿原告合同违约金人民币12000元；5、被告赔偿原告装修及设备损失费人民币176845.05元；6、被告赔偿原告2017年3个月营业收入人民币88873.62元；7、请求判令被告退回2017年5月50%的租金2000元；8、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告签订《租赁合同》，并向被告（代收）支付前租户店铺转让费12000元、履约保证金8000元及2016年5月租金4000元。合同签订后，原告于2016年6月6日开张佛山市禅城区果陌园水果店，原告在租赁期内按期按时向乙方交纳租金、水电费、垃圾费，最后交纳的是2017年5月。水果店营业额：2017年1月24669.94元，2月22886.6元，3月21004.99元，4月29642.54元。2017年5月9日，业主方工作人员口头告知原告，由于被告2017年4、5月的租金没交，如果被告过两天不交，业主方可能采取断水断电措施，请原告协助劝说被告交租。原告得知后马上找被告协商、敦促被告交租未果。2017年5月11日早上，业主方工作人员切断原告店铺水电，并口头告知原告，只要被告把拖欠的租金交齐，马上恢复水电。因为水果停水停电就会烂完，原告只好将2万多元的水果5折清货，直接损失1万多元，原告边清货边跟被告协商，劝说其交租未果，并于2017年5月15日撤场，5月19日交钥匙给业主方。被告辩称，一、原、被告协商一致解除合同。二、被告没有违约，无需承担违约金及赔偿损失的责任。三、原告违反诚实信用原则放任自己的损失不断扩大，应当自行承担相应后果。四、关于保证金8000元，被告可以退还。第三人陈述，1、本案中,被告违反合同约定,逾期支付租金,且在第三人对其进行多次催告后,明确表示不再支付租金,原告也在起诉状中明确,在第三人告知原告被告多次未交租金,第三人在被告逾期支付租金且明确表示不再支付租金,但仍然占有使用租赁物业的情况下,第三人已提前告知被告会切断租赁物业的水电供应,属于第三人依法同时履行抗辩权;2、从本案原告在起诉状中陈述的事实可知,被告在已经收取了原告支付的2017年5月份租金的情况下,却拒绝按照约定向第三人支付租金,明显存在恶意拖欠租金的主观故意;3、第三人在切断租赁物业水电供应之前,已多次告知被告并且也安排人员前往租赁物业现场当面告知,同时也明确表示,只要被告依约交付2017年4、5月租金后,马上恢复供电,原告在起诉状中也对该内容予以确认,但被告不予理会该等告知,因此由于停电所造成的损失应由被告承担。本案中，双方当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据。其中原告提交如下证据：1、原被告身份证复印件；2、《结婚证》、《营业执照》；3、《房地产权证》、不动产查询结果；4、租赁协议复印件、租赁合同复印件；5、收款收据（编号尾数：937、834、833）；6、收据（编号尾数：835）；7、购买装修材料及设备清单、装修工程结算单、出仓单（编号尾数：406、513）、收据、送货单、淘宝信息网页及购买记录、照片；8、账户认证资料、收银网页打印件。被告提交如下证据：1、高金花与叶仙斌的《租赁协议》及房地产权证复印件；2、收据15张、个人活期明细查询13页、中国农业银行个人明细对账单3页、短信打印件2张；3、高金花与谢伯兰的《租赁合同》、高金花与罗玉华的《租赁合同》。第三人提交租赁协议两份。经审查，本院对原告提交的证据1-6、被告及第三人提交的证据的真实性均予以确认，至于原告提交的证据7-8，无其他有力证据如发票、转账凭证、装饰装修合同等相佐证，且内含未形成附合的可移动的设备及装饰装修物，故对上述证据均不予采纳。经审理查明：位于佛山市禅城区后龙西街7号一座1号铺的权属人为第三人。2014年10月18日，被告（乙方）与第三人（甲方）签订两份《租赁协议》，约定乙方租用甲方位于佛山市禅城区后龙西街7号一座1号铺及佛山市禅城区后龙西街7号一座1号铺之二，租赁时间均从2014年11月1日至2016年7月31日。双方于2016年6月15日续签《租赁协议》，租赁时间均从2016年8月1日至2019年7月31日止。2016年4月15日，原告（乙方、承租方）与被告（四方、出租方）签《租赁合同》，主要内容如下：“……第一条、该物业地址及面积、用途；1、甲方的商铺坐落地址：佛山市禅城区后龙一街7号一座1号铺出租给乙方作商铺用途，建筑面积50平方米。2、甲方保证出租的商铺能够正常使用，并符合国家有关规定。第二条租赁期限及租金1、租赁期限：甲方同意乙方承租该物业的期限为计三年：2016年4月26日起至2019年4月26日止。2、每月租金为：4000元（只开收据不开发票，如果要开发票税金由乙方负责）3、在签署本合同时，乙方向甲方交纳8000元的履约保证金。合同期满终止后，甲方即无息退还保证金……第三条双方责任与权利……2、甲方提供的出租场地不应有任何产权争议和债务纠纷，由此造成的后果概由甲方负责，不能影响乙方在租赁期内正常经营。3、甲方保证租赁期内不收回该商铺，如有其他因素导致乙方不能在租赁期内在该商铺继续经营的，将赔偿乙方一切的经济损失……第四条违约责任1、任何一方按合同履行义务，均构成违约。2、由于甲方单方面原因违约需提前终止本合同的，须提前三个月通知乙方，甲方向乙方赔偿三个月租金，如乙方中途退租也必须提前三个月通知甲方，并给甲方三个月租金作补偿。甲方如无正常理由，不得单方面解除合同……”同日，被告代案外人收取原告转让费12000元、保证金8000元、2016年5月租金4000元。2017年5月7日，被告收取原告5月的租金4000元，另收取电费1889元、水费27元、垃圾费25元。另查明一，佛山市禅城区果陌园水果店系个体户，经营场所是佛山市禅城区后龙西街7号一座1号铺之二（以下简称“涉案商铺”），经营者是原告，组成形式是个人经营，注册日期是2016年5月13日。另查明二，第三人委托诉讼代理人在庭审中确认2017年5月11日对涉案商铺停水电，租赁物业的钥匙是由次承租人案外人罗玉华于2017年5月19日转交给第三人。另查明三，涉案商铺现已经租赁给他人。本院认为，本案系因房屋租赁合同引起的纠纷。涉案《租赁合同》（以下简称“涉案合同”）是原告与被告在平等自愿的基础上签订的，合同内容是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同各方当事人均具有法律约束力。关于原告诉请解除涉案合同。从各方当事人的陈述可知，因被告与第三人之间关于租赁合同的纠纷，第三人对涉案商铺进行停水停电，作为经营水果的涉案商铺已无法经营，被告无法保证商铺能够正常使用，其行为已构成违约，致使不能实现合同目的。因此，原告诉请解除涉案合同，合法有据，本院予以支持。关于合同解除的时点，根据法律的规定，解除合同应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。由于原告无证据证实该通知已于诉前到达被告处，故本院以本案应诉资料送达予被告时间作为合同解除时点，即双方的租赁合同于2017年8月28日解除。被告辩解与原告协商一致解除合同、没有违约，缺乏依据，本院不予采纳。至于第三人采取停水停电措施的合法性，由于本案系房屋租赁合同纠纷，根据合同的无因性理论，只要合同的一方未按合同的要求履行自己应尽的义务，就构成违约，第三人采取停水停电措施并不在不可抗力的排除范围之内，故第三人采取停水停电措施的正当与否与本案的处理结果缺乏关联性。关于原告诉请返还保证金8000元，被告表示无异议，且无证据证明原告存在违约行为或拖欠的费用，故本院予以支持。关于原告诉请的违约金，由于涉案合同是提前终止，合同的解除系因被告的违约行为，故被告应承担违约金。依据合同约定，由于甲方单方面原因违约需提前终止本合同的，须提前三个月通知乙方，甲方向乙方赔偿三个月租金，故原告诉请被告支付12000元的违约金，合法有据，本院予以支持。关于原告诉请的损失，由于涉案合同是提前终止，未能实现合同目的，被告存在违约行为，故相关损失应由被告承担。关于店铺转让费12000元，根据原告实际租赁的时间（2016年4月26日至2017年5月19日）及租赁合同约定的租赁期限（2016年4月26日至2019年4月26日，均按天数计算），本院确定被告应承担的店铺转让费损失为：12000元-12000元×（389天÷1096天）=7740.88元。原告诉请超出部分，缺乏依据，本院不予支持。至于营业收入损失及装修、设备损失费，考虑到原告因涉案合同解除而损失的只是营业利润而非营业收入及与涉案商铺形成附合的不可移动的装饰装修物，且原告对此未能提供充足的证据予以证明，亦未能证明上述违约金不足以弥补上述损失，故对于上述损失，本院不予支持。至于被告辩称原告放任自己损失扩大，缺乏事实依据，本院不予采纳。关于原告诉请返还2017年5月50%的租金2000元，由于涉案商铺的钥匙是于2017年5月19日才交还给第三人，故上述租金应计至5月19日，被告应向原告返还5月余下天数的租金，即4000元×（12天÷31天）=1548.39元。原告诉请超出部分，缺乏依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：确认原告谢伯兰与被告高金花2016年4月26日签订的《租赁合同》已于2017年8月28日解除；被告高金花于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告谢伯兰返还保证金8000元；被告高金花于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告谢伯兰支付违约金12000元；被告高金花于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告谢伯兰赔偿店铺转让费损失7740.88元；被告高金花于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告谢伯兰返还2017年5月的租金1548.39元；六、驳回原告谢伯兰的其他诉讼请求。如果被告高金花未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2898元，由被告高金花负担266元，由原告谢伯兰负担2632元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 林 波二〇一七年十一月二日书记员 冯裕雯附引用法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。