江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终8786号
上诉人（原审被告、反诉原告）：昆山中通速递服务有限公司,住所地江苏省昆山市张浦镇江南春堤花苑22号楼10室。
法定代表人：朱华平,该公司总经理。
委托诉讼代理人：李海兵，该公司员工。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：昆山天济自动化设备有限公司,住所地江苏省昆山市玉山镇城北中环路169号2号房。
法定代表人：冯敏敏,该公司总经理。
委托诉讼代理人：马庆国，上海普世（昆山）律师事务所律师。
上诉人昆山中通速递服务有限公司（以下简称中通公司）因与被上诉人昆山天济自动化设备有限公司（以下简称天济公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初1125号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月31日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
中通公司上诉请求：二审法院撤销原审判决并依法改判确认天济公司违约，判令天济公司返还中通公司押金5000元，案件受理费由天济公司承担。事实和理由：一、我方没有违约，是天济公司违约。天济公司在一审诉状中提到了其依我方要求对厂房进行腾空、拆除烤箱及铁皮棚，并砌了隔断墙，从该内容可知双方在签署合同之前约定了拆除铁皮棚、砌隔断墙事项。租赁合同约定2015年10月20日前交付厂房，但直至2015年10月25日，天济公司仍然没有拆除铁皮棚，没有全部腾空厂房，没有砌好隔断墙，导致我方无法正常使用该场地。我方从事快递业务，时效性季强，拖延一天会导致数万快件无法及时送达，损失巨大。故我方不得不另行租赁厂房。二、即便法院认定天济公司没有拆除铁皮棚等事项不构成违约，反过来认为我方没有实际使用涉案租赁房屋构成违约，那么违约责任也应当以2015年10月25日我方向天济公司发函明确解除租赁合同之日为基准点计算。那时租赁期限尚未开始，天济公司有义务减少损失，及时将涉案租赁房屋另行出租。我方所应承担的违约责任仅仅为不返还保证金。三、天济公司一审中提供的拆除铁皮棚等费用支付凭证转账部分在2015年11月3日、2015年11月17日，手写部分在2015年10月28日，均在房屋交付期限2015年10月20日之后，可以看出，房屋腾空和拆除行为在房屋交付期限是均未完成，天济公司违约。
天济公司辩称：服从原审判决。
天济公司向一审法院起诉请求：判令解除双方之间的厂房租赁合同（原诉请要求继续履行合同，经法院释明后于第二次庭审时变更为现诉请）；判令中通公司支付租金、违约金及其他损失总计258500元（12000元/月*6个月-
预付5000元+12000元/月*5个月*2倍+其他损失71500元）；诉讼费由中通公司承担。
中通公司向一审法院反诉请求：判令解除双方之间的厂房租赁合同；判令天济公司返还押金5000元；诉讼费由天济公司承担。
一审法院认定事实：天济公司系昆山市玉山镇中环路163号2号厂房承租人。2015年9月底左右，天济公司与中通公司签订厂房租赁合同一份，约定天济公司将昆山市玉山镇中环路163号2号厂房中的600平方米出租给中通公司；中通公司承租该厂房用途为快递业务；天济公司应于2015年10月20日向中通公司交付厂房，租赁日期从2015年10月27日至2018年10月26日；租金每月12000元，3年不变；中通公司应于每月27日前向天济公司支付租金，每逾期一日则应按照日租金标准的100%承担违约金；租金每六个月付一次；天济公司交付厂房不能实现合同目的、中通公司逾期不支付租金累计超过一个月等情形，违约方应当按月租金2倍支付违约金；天济公司擅自解除合同收回厂房的，中通公司中途擅自退租的，应当按照提前天数的租金2倍支付违约金；双方还就其他事项进行了约定。2015年9月26日，中通公司向天济公司支付押金5000元。
2015年10月26日，中通公司向天济公司发函，指出“天济公司截至今日未依约将该处房产腾空，门口铁皮房没有拆除，隔断墙没有砌完，另查明产权人为第三人，综上为了避免日后纠纷产生，决定解除租赁合同，并保留要求赔偿的权利，自即日起天济公司可将房屋另作处置”。
另查明：涉案2号厂房为东西走向，呈矩形，于东西两端1/6处存在两处大门。厂房南侧倚墙建有铁皮棚，宽度约为7米，与厂房等长，在两处大门处留有厂房进出路口，铁皮棚上竖立“天济自动化”的大招牌。铁皮棚南侧外墙与相邻南侧厂房间为空地，宽度约为12米。本案租赁的600平方米，位于该厂房内西半部分。2016年6月1日，一审法院至现场勘查发现铁皮棚已经全部拆除，铁皮棚所在地面也已经破开，2号厂房内中线位置为一道至顶的南北墙隔开，现为他人使用。
又查明：2015年11月3日，中通公司与昆山市强升塑胶制品有限公司签订房屋租赁合同，约定昆山市强升塑胶制品有限公司将位于昆山市汉浦路858号厂房出租给中通公司；面积为4697.7平方米；租赁期限从2015年12月5日至2020年12月4日；年租金分别为700000元、800000元、850000元、900000元、950000元；租金半年一付，于付款期前15日；交房时间为合同生效并收到第一个半年租金后3日内；双方还就其他事项进行了约定。
上述事实有厂房租赁合同、房屋租赁合同、收条、照片、勘查笔录及当事人陈述予以证实。
一审法院认为：天济公司与中通公司之间的厂房租赁合同系当事人真实意思表示，且不违反法律规定，该合同合法有效，当事人均应信守。中通公司关于天济公司并非涉案厂房产权人的抗辩，基于合同的相对性，天济公司是否为涉案厂房的产权人均不影响合同效力，且天济公司也以签订合同及履行合同的准备行为表示了其具有相应的履行能力，故该项抗辩一审法院不予支持。中通公司至今未依约接收厂房、支付租金，构成根本违约，天济公司作为守约方有权据以解除合同，故天济公司关于解除与中通公司之间的厂房租赁合同的诉讼请求，一审法院予以支持，并确认双方的厂房租赁合同从2016年7月6日解除。
天济公司的主张包括6个月的租金损失72000元、2倍计算的5个月违约金120000元及拆除相关物品的费用71500元。关于租金部分，因中通公司作为违约方其擅自解除合同无法律依据，一审法院不予支持。本案中，一审法院确认合同解除时间为2016年7月6日，天济公司主张6个月租金72000元，未超过合同解除前的租赁期限及租金标准，应予支持。关于拆除相关物品的费用71500元，天济公司提供的证明、收条真实性存疑，一审法院不予采信，根据庭审中当事人双方陈述，涉案厂房中确有物品需要清空，天济公司因此支出相关费用属实。现原厂房内物品已无遗留，无法通过评估等方式确认所需的拆除费用，考虑到该部分损失确已发生，一审法院酌情支持10000元。
根据双方合同约定中通公司中途擅自退租的应按照提前退租天数2倍租金标准支付违约金即400000余元，现天济公司虽然主张违约责任总金额为120000元，也明显超过其损失金额，因此中通公司关于天济公司主张金额明显过高的抗辩意见，一审法院予以支持，考虑到天济公司在2016年6月以后已将涉案厂房另行出租、使用，一审法院酌情调整违约金为60000元。
综上，中通公司应支付天济公司租金72000元、拆除物品费用10000元，并赔偿损失60000元，合计为142000元，扣除押金5000元，还应支付137000元。亦基于此，一审法院对中通公司关于退还押金的主张，不予支持。
中通公司关于天济公司未依约履行腾空厂房的抗辩，根据其提供的照片，仅显示涉案厂房南侧存有铁皮房一处，不足以证明天济公司未依约腾空厂房，对该证明对象一审法院不予采信。中通公司关于拆除铁皮房的抗辩，双方在厂房租赁合同中并未约定天济公司负有拆除铁皮房的义务，且该铁皮房也非中通公司的承租范围，该项抗辩无事实依据。中通公司关于砌好隔断墙的抗辩，该项抗辩并无合同依据，一审法院不予支持。中通公司关于厂房外铁皮房未拆除导致合同目的无法实现的抗辩意见，涉案厂房门口并无铁皮房阻隔，且留有宽度约为12米的空间以供通行，足以满足大型卡车通行所需，故该项抗辩一审法院不予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除昆山天济自动化设备有限公司与昆山中通速递服务有限公司之间关于昆山市玉山镇中环路163号2号厂房的厂房租赁合同。二、昆山中通速递服务有限公司支付昆山天济自动化设备有限公司租金72000元、拆除物品损失10000元及违约金60000元，合计142000元，扣除押金5000元，余额137000元于判决生效后十日内付清。三、驳回昆山中通速递服务有限公司所有反诉请求。本诉案件受理费7780元，反诉案件受理费25元，合计7805元，由昆山天济自动化设备有限公司负担3500元，昆山中通速递服务有限公司负担4305元。该款昆山天济自动化设备有限公司已预交7780元，昆山中通速递服务有限公司已预交25元，昆山中通速递服务有限公司于判决生效后十日内将其负担差额部分4280元支付昆山天济自动化设备有限公司。
二审经审理查明事实与一审法院一致。
二审中，天济公司提供其与昆山市荣盛达消防装饰有限公司签订的补充协议，约定自双方签订厂房租赁合同书时天济公司就有转租的权利，直至双方的合同终结。
二审另查明，一审中天济公司表示涉案房屋实际闲置至2016年5月。
本院认为，2015年9月底双方签订的厂房租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自的义务。合同签订后，中通公司未依约接收房屋并于2015年10月26日向天济公司发函，认为天济公司未依约将房产腾空，铁皮房没有拆除，隔断墙没有砌完，决定解除租赁合同，但中通公司未提供证据证明天济公司未及时拆除铁皮房、砌筑隔断墙并将房屋腾空，故中通公司主张其可以单方解除合同缺乏相应依据。但中通公司以发函的方式明确表示解除双方之间的租赁合同并告知自即日起天济公司可将房屋另作处置，因涉案房屋并未交接，且中通公司作为时效性极强的快递企业亦在发函后另行承租了房屋，故双方之间的合同在事实上已经无法继续履行。中通公司对此应承担违约责任，天济公司亦应及时采取止损措施防止损失扩大。天济公司在收到中通公司函件后未作出书面回复并于两个多月后才提起涉案诉讼要求中通公司继续履行合同，且根据天济公司的陈述涉案房屋实际闲置至2016年5月，本院综合中通公司的违约情况、天济公司的止损情况以及损失情况酌定由中通公司赔偿天济公司因其违约造成的损失72000元。至于拆除费用，一审法院综合双方当事人陈述以及现场勘察情况酌情支持10000元拆迁费用亦无不当。
综上所述，中通公司的上诉请求部分成立，本院对此予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初1125号民事判决第一项、第三项；
二、撤销江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初1125号民事判决第二项；
三、昆山中通速递服务有限公司支付昆山天济自动化设备有限公司拆除物品损失10000元及违约损失72000元，合计82000元，扣除押金5000元，余额77000元于本判决生效后十日内付清；
四、驳回昆山天济自动化设备有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费7780元、反诉案件受理费25元，合计7805元，由昆山天济自动化设备有限公司负担5480元，由昆山中通速递服务有限公司负担2325元。二审案件受理费3890元，由昆山中通速递服务有限公司负担2109.4元，由昆山天济自动化设备有限公司负担1780.6元。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾 平
审 判 员 陈 斌
代理审判员 柳 璐
二〇一六年十二月二十七日
书 记 员 韩泽滔