广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终4621号
上诉人（原审被告）：纪光军，男，汉族，1982年8月30日出生，住安徽省池州市贵池区，现住广东省佛山市顺德区，
委托诉讼代理人：郑伟兴，广东容桂律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邱昌亮，广东容桂律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广东碧桂园物业服务股份有限公司容桂分公司,住所地广东省佛山市顺德区容桂街道小黄圃居委会朝桂北路2号1座首层，统一社会信用代码91440606577861155U。
负责人:陈宇辉。
委托诉讼代理人：梁惠仪，女，汉族，1985年11月27日出生，住广东省中山市，系该公司员工。
委托诉讼代理人：杨健兴，男，汉族，1992年12月12日出生，住广东省佛山市顺德区，系该公司员工。
上诉人纪光军因与被上诉人广东碧桂园物业服务股份有限公司容桂分公司（以下简称碧桂园物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初12439号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
纪光军上诉请求：1.撤销佛山市顺德区人民法院(2016)粤0606民初l2439民事判决，改判驳回碧桂园物业公司的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由碧桂园物业公司负担。事实和理由：一、一审判决认定纪光军逾期收楼，应承担合同约定的交付日之后因该标的物产生的相应费用的责任，该认定没有充足的事实依据。纪光军在购得商品房以后，因与发展商之间对房屋质量及交接手续等问题发生纠纷，发展商并没有在合同约定的交付日将涉案房屋交付给纪光军，直至2015年12月28日纪光军才收楼。也就是说实际上纪光军是2015年12月29日开始享受碧桂园物业公司提供的服务，其应当自收楼之日起才缴纳物业服务费。二、即使认定纪光军有义务向碧桂园物业公司支付物业管理费，但认定纪光军逾期支付构成违约也没有事实依据。2015年12月23日，纪光军与碧桂园物业公司签订了委托银行代收费协议书，物业管理费由银行自动扣划。除了商品房的物业管理费外，纪光军在该公司另行购的车位以及商品房的水电费等均在该委托的银行账户中扣划。纪光军的银行账户里的款项余额足以扣除物业管理费。如果碧桂园物业公司认为自己提供了物业服务的话，则可以直接请求受托银行从纪光军的款项中扣费，但事实上，碧桂园物业公司因为没有向纪光军提供物业服务而没有底气收取物业服务费。据此，根据银行委托协议约定的内容，不是纪光军拒不支付物业管理费，而是碧桂园物业公司不扣款，因此不能认定纪光军违约。三、纪光军有权拒绝收楼，在收楼前，碧桂园物业公司无权收取物业管理费。根据《房屋买卖合同》第十二条和《住宅建筑规范》11．0．3的规定，建设单位应在住宅交付用户使用时提供给用户《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。卖方不出示上述文件，或者出示不齐全，买方有权拒绝交接。广东碧桂园物业发展股份有限公司(以下简称碧桂园发展公司)向纪光军告知交房日期后，纪光军依时到达，但是碧桂园发展公司并没有依约定和法律规定向纪光军交付上述材料并且交付钥匙，更没有带纪光军到房屋现场勘验收房，然后纪光军回函给碧桂园发展公司要求其按约定交房，后来更致电“315”投诉，国土城建水利局介入本案，在当时的谈话笔录中碧桂园发展公司承认没有出示和交付上述材料，最后双方还签订了《协调结果》。碧桂园发展公司的交房习惯是每次交房都会有《清单》，但是纪光军到现在都没有看到交房清单，可以看出碧桂园发展公司并没有交房给纪光军。据此，根据上述《回函》、《协调结果》，以及没有《清单》的情况可知碧桂园发展公司并没有向纪光军依约定和法律规定交付房屋，纪光军有权拒绝收楼。四、本案一审根据(2015)佛中法民三终字第l423号民事判决认定碧桂园发展公司已经向纪光军交付房屋，该根据不能采纳。纪光军已依法对(2015)佛中法民三终字第l423号一案申请再审，广东省高级人民法院已经受理该案的再审，因此本案的裁判事实不能依据上述判决。五、纪光军仅应该从2015年12月28日开始支付物业管理费。碧桂园发展公司与碧桂园物业公司是两家不同的公司，有各自的法人地位。根据合同的相对性，纪光军与碧桂园物业公司签订的《物业服务协议》是两者之间的法律关系，纪光军与碧桂园发展公司的纠纷与碧桂园物业公司无关。协议第二条约定，本物业交付使用后，碧桂园物业公司开始提供服务。碧桂园发展公司系在2015年12月28日才交付房屋给纪光军，根据合同的相对性，无论纪光军以什么原因拒绝收楼，《物业服务协议》都需交付后才履行，所以碧桂园物业公司在2015年l2月28日前提供的服务系向碧桂园发展公司提供，纪光军不应该支付上述费用。
碧桂园物业公司辩称，纪光军与发展商之间的矛盾，碧桂园物业公司与纪光军之间的关系，属不同法律关系。由于纪光军无理由拒绝收楼，故其应承担支付相应物业管理费的责任。
碧桂园物业公司向一审法院起诉请求：1.纪光军向碧桂园物业公司支付物业服务费暂计至2015年12月31日为8366.04元；2.纪光军支付从应付款期限之次日至实际全额支付应付款之日止的违约金，暂计至2016年7月22日为18100.85元；3.本案诉讼费用由纪光军负担。
一审法院认定事实：对当事人双方没有争议的事实，该院予以确认。另查明：2015年7月17日，纪光军以佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司为被告提起商品房买卖合同纠纷，佛山市中级人民法院作出（2015）佛中法民三终字第1423号民事判决，该判决认定“纪光军关于顺德碧桂园公司未向其交付合同约定的资料，其可以拒绝收楼的主张，没有事实和法律依据”，“纪光军关于涉案商品房存在质量问题，纪光军可以拒绝收楼的主张，没有事实和法律依据”。而根据纪光军与佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司签订的《商品房买卖合同》附件四《补充协议书》第五条第（三）项约定：“纪光军以该商品房存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由纪光军自行承担。”
一审法院认为，根据（2015）佛中法民三终字第1423号民事判决，纪光军没有正当理由而逾期收楼，应当承担合同约定的交付日之后因该标的物产生的相应费用的责任，因此，碧桂园物业公司主张纪光军支付2014年7月1日至2015年12月31日期间的物业服务费8366.04元的诉讼请求，符合法律规定，该院予以支持；对于碧桂园物业公司请求按每日千分之五的规定计算违约金的请求，该院认为，碧桂园物业公司并未举证证明其因纪光军违约而导致的损失，且纪光军亦主张该计算标准过高，该院对违约金的计算标准予以调整，纪光军应当支付所拖欠的物业服务费的20%作为违约金，为1673.20元。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决：一、纪光军于判决生效之日起十日内向碧桂园物业公司支付物业管理费8366.04元；二、纪光军于判决生效之日起十日内向碧桂园物业公司支付违约金1673.20元。三、驳回碧桂园物业公司的其他诉讼请求。如纪光军未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给碧桂园物业公司。案件受理费230.84元（碧桂园物业公司已预交），由碧桂园物业公司负担130.84元，由纪光军负担100元。
纪光军在二审期间向本院提交如下证据：
证据1.（2016）粤民申8210号《民事申请再审案件受理通知书》一份，拟证明广东省高级人民法院已受理纪光军的再审申请，本案一审以（2015）佛中法民三终字第1423号民事判决为依据是错误的；
证据2.《关于纪光军反映容桂碧桂园在提供收楼资料等方面协商会议的初步协调结果》复印件一份，拟证明纪光军有权拒绝收楼。
针对纪光军提交的证据，碧桂园物业公司经质证认为：证据1与本案无关，碧桂园物业公司与发展商是两个不同的主体；证据2与协调结果一致。
本院认证意见如下：对纪光军提交的证据的真实性、合法性予以确认；其与本案的关联性在说理部分予以论述。
碧桂园物业公司在二审期间未向本院提交新的证据。
本院二审对一审认定的事实予以确认。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，针对纪光军的上诉，本案二审争议焦点为：一、纪光军是否应向碧桂园物业公司支付2014年7月1日至2015年12月31日的物业服务费8366.04元；二、纪光军是否应向碧桂园物业公司支付违约金1673.20元。
关于第一个争议焦点。纪光军上诉主张其有权拒绝收楼，在其收楼前，碧桂园物业公司无权收取物业服务费，同时主张不应采纳（2015）佛中法民三终字第1423号民事判决关于碧桂园发展公司已经向纪光军交楼的认定，理由是其已向广东省高级人民法院申请再审。纪光军为证明自己的主张于二审期间提交了（2016）粤民申8210号《民事申请再审案件受理通知书》、《关于纪光军反映容桂碧桂园在提供收楼资料等方面协商会议的初步协调结果》。本院对此分析如下：因《民事申请再审案件受理通知书》只能说明广东省高级人民法院已立案审查纪光军对（2015）佛中法民三终字第1423号民事判决提出的再审申请，并不能证明该案已裁定进入再审或再审已作出改判，故（2015）佛中法民三终字第1423号民事判决依然是生效判决。纪光军提交的《关于纪光军反映容桂碧桂园在提供收楼资料等方面协商会议的初步协调结果》，其在（2015）佛中法民三终字第1423号案一审期间已提交过，（2015）佛中法民三终字第1423号民事判决认定“纪光军关于顺德碧桂园公司未向其交付合同约定的资料，其可以拒绝收楼的主张，没有事实和法律依据”，“纪光军关于涉案商品房存在质量问题，纪光军可以拒绝收楼的主张，没有事实和法律依据”，因此，生效判决已认定纪光军拒绝收楼的理由不成立。且该生效判决认定“因纪光军拒绝收楼，视为顺德碧桂园已按期向纪光军交付涉案商品房”，据此，根据碧桂园物业公司与纪光军签订的《容桂碧桂园前期物业服务协议》第二条第二点“商品房达到竣工交付使用条件，乙方（纪光军）应自交楼之日起交纳物业服务费，物业服务费按月交纳，以后每次交纳物业服务费的时间为每月10号前”的规定，原审判决并无不当，纪光军应向碧桂园物业公司支付2014年7月1日至2015年12月31日的物业服务费8366.04元，其上诉主张从2015年12月29日起交纳物业服务费，缺乏理据，本院不予支持。
关于第二个争议焦点。纪光军上诉主张其已与碧桂园物业公司签订委托银行代收费协议，系碧桂园物业公司自身未请求受托银行从其款项中扣物业服务费，不能认定其违约。对此，纪光军并未提供证据予以证明，且其陈述2015年12月23日签订委托银行代收费协议，而其欠缴物业服务费的期间为2014年7月1日至2015年12月31日，故按其陈述时间，该物业服务费实际是无法请求受托银行代扣的。据此，纪光军主张其不构成违约，不应承担违约金的上诉请求，本院不予支持。
综上所述，纪光军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费51元，由上诉人纪光军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈笑尘
审 判 员 钱 伟
代理审判员 安 静
二〇一七年六月二十九日
书 记 员 钟勉力