浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙金民终字第1211号
上诉人（原审被告）义乌市××开发有限公司，住所地
义乌市××工业大厦××-××楼。
法定代表人马某某。
委托代理人（特别授权）陈乙。
被上诉人（原审原告）陈甲。
委托代理人（特别授权）黄某某。
上诉人义乌市××开发有限公司（以下简称金城××）
为与被上诉人陈甲商品房预售合同纠纷一案，不服义乌市人民
法院（2010）金义民初字第60号民事判决，向本院提起上诉，
本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结
。
原审原告陈甲于2009年12月25日向原审法院起诉称，金
城××以出让方式取得义乌市商城大道与遗安北路叉口西北侧
地块的土地使用权。该地块面积为74973平方米，规划用途为
商住综合用地。经义乌市建设局批准，金城××可以预售，预
售许可证号为义房售许字（2007）第03号。金城××收到其交
付的2575000元购房款后，于2009年4月27日向其开具了一份收
款凭证。同日，双方到义乌市房地产管理处办理了房屋预售登
记手续。义乌市房地产管理处办理好房屋预售登记手续后，出
具给其编号为义房字第××号商品房预售证附件一份。2009年4月28日，其与金城××正式签订了商品房买卖合同。金城
××至今未将上述购买的房屋交付给其，也没有为上述房屋办
理有关土地所有权变更和房屋所有权某某手续。其认为，其已
经全部付清了购房款，金城××应当按照合同将房屋交付给其
，并办理有关土地使用权变更和房屋所有权某某手续。然而时
至今日，金城××拒不履行交付房屋的义务，违反和合同和有
关法律规定，已构成违约。现起诉要求：1、确认陈甲与金城
××于2009年4月28日签订的购买金城一区商城大道f103号房
的商品房买卖合同有效；2、金城××立即将金城一区商城大
道f103号房某某给陈甲，并办理交付手续（包括交钥匙等）；
3、金城××立即协助陈甲办理金城一区商城大道f103号房的
土地使用权证变更和房屋所有权某某手续（即协助办理土地证
和房产证）；4、金城××支付逾期交房违约金（自起诉之日
起每日按已付房款的万分之六计算至实际交房之日止）；5、
金城××承担本案的一切诉讼费用。
原审被告金城××在原审中辩称，双方于2009年4月28日
签订的商品房屋买卖合同并非基于房屋买卖的真实意思表示，
只是为同一天双方某某的借贷关系而设定的变相担保。买卖合
同中涉及到的销售价格明显低于市场价格，属于不正常的交易
价。在双方的补充协议中约定若其没有按约定及时归还借款，
则采取将房屋直接抵偿给陈甲的行为，属于绝押行为，应属无
效。本案实质为民间借贷，而陈甲以商品房买卖为由起诉，涉
嫌虚假诉讼，请求驳回陈甲的诉请。
原审判决认定，金城××以出让方式取得义乌市商城大道与遗安北路叉口西北侧地块的土地使用权。该地块面积为74
973平方米，规划用途为商住综合用地。经义乌市建设局批准
，金城××所投资开发的金城高某某国际寓所可以预售，预售
许可证号为义房售许字（2007）第03号。2009年4月28日，陈
甲与金城××签订《商品房买卖合同》一份，约定陈甲向金城
××购买金城高某某国际寓所商城大道f103房，建筑面积共计
636.01平方米，商品房总价为2575000元；陈甲于签订合同时
一次性付清总房款2575000元；金城××应在2008年8月31日前
将上述商品房某某陈甲使用；逾期交付商品房超过90日的，陈
甲有权解除合同，陈甲要求继续履行合同的，合同继续履行，
自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，金
城××应当按日向陈甲支付已交房款万分之六的违约金。2009
年4月27日，陈甲将全部购房款共计人民币2575000元交付给金
城××，金城××开具收款凭证一份。同日，陈甲与金城××
到义乌市房地产管理处办理了商品房预售登记手续；义乌市房
地产管理处出具了编号为义房字第××号的商品房预售证
附件。至今为止，金城××未将上述商品房某某给陈甲。
原审法院认为，陈甲与金城××签订了有关金城高某某
国际寓所商城大道f103号房的商品房买卖合同，并到义乌市房
地产管理处办理了预售登记手续，可见该买卖合同系双方真实
意思表示，且不违反法律强制性规定，故该合同合法有效，陈
甲与金城××均应按合同约定全面履行义务。合同签订后，陈
甲已按约将全部购房款人民币2575000元支付给金城××，金
城××应当按照合同约定交付房屋。陈甲享有请求交付涉案商品房并要求协助办理相关土地使用权证及房屋所有权证的权利
。金城××至今未交付涉案房屋，系违约行为，应按合同约定
承担违约责任。陈甲的诉讼请求，合理合法，予以支持。金城
××的辩解，因未提供充分证据加以证明，应当承担举证不能
的不利后果，故其辩解不予确认。依照《中华人民共和国合同
法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条
第一款、《最高人民法院关某某事诉讼证据的若干规定》第二
条的规定，判决：一、陈甲与义乌市××开发有限公司于2009
年4月28日签订的金城高某某国际寓所商城大道f103号房的商
品房买卖合同有效；二、义乌市××开发有限公司于判决生效
后三十日内，将上述商品房买卖合同中约定的金城高某某国际
寓所商城大道f103号房屋交付给陈甲，并办理交付手续（包括
交钥匙）；三、义乌市××开发有限公司于判决生效后三十日
内，协助陈甲办理金城高某某国际寓所商城大道f103号房屋的
土地所有权和所有权某某手续；四、义乌市××开发有限公司
于判决生效后三十日内，支付陈甲逾期交房违约金（违约金从
2009年12月25日起每日按照已付房款2575000元按万分之六计
算至本判决指定的履行之日止）。如果金城××未按本判决指
定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民
事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的
债务利息。案件受理费13700元，由义乌市××开发有限公司
负担。
宣判后，金城××不服，向本院提起上诉称，一、本案
实质为民间借贷。2009年4月27日，经双方协商，陈甲同意出借给其人民币6500000元，要求其以金城高某某国际寓所商铺
设立抵押担保。鉴于该项目尚未建成，故双方约定以签订《商
品房买卖合同》并进行备案的方式变相进行担保。因此，双方
于借款次日签订了有关金城高某某国际寓所商城大道f103号商
铺的《商品房买卖合同》，但该合同实为借贷抵押而签订，双
方真实意思并非进行商品房买卖交易。此外，其一审期间提供
了向陈甲及其指定帐号归还1300000元的本票申请书、付款凭
证，结合双方间补充协议之内容及涉诉商品房不正常的交易价
格等一系列证据，足以证明双方间确实存在民间借贷关系；二
、根据双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议的内容，可
证明本案不属于正常的买卖关系，实质为典型的绝押行为，故
双方间商品房买卖行为属无效的民事行为；三、关于其支付的
1300000元款项的真实性和性质。其已提供2009年4月27日向建
设银行申办数额为260000元、收款人为陈甲、用途为还款的银
行本票申请书，应由陈甲举证证明该笔款项是否已实际进入陈
甲的账户。关于转入方某红账户的1040000元款项问题，鉴定
机构对委托书中“陈甲”的签名的真实性作出了错误鉴定，导
致原审法院对该款项未予认定；四、涉案商品房合同价款明显
低于当时市场公平价，不符合“等价有偿”的交易规则。综上
，请求二审法院查某事实，依法改判或者发回重审。
陈甲答辩称，其与金城××之间的商品房买卖合同是双
方真实意思表示，且办理了相关手续，真实有效。其已
经支付了相应的房款，履行了合同约定的义务。原审判决认定
事实清楚，证据确实充分，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
双方当事人在二审中均未向本院提交新的证据。
经审理查某，原审法院认定的案件事实清楚，证据充分
，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议的焦点为陈甲和金城××于200
9年4月28日签订的《商品房买卖合同》是否存在名为买卖实为
流押的情形。从商品房买卖合同法律关系角度看，双方当事人
之间签订的《商品房买卖合同》和商品房预售证附件、银行本
票及收款凭证，同时结合商品房买卖合同的履行及预售登记情
况，其间的商品房买卖合同法律关系明确，应予以确认；从抵
押合同法律关系角度看，金城××并未提供证明双方之间存在
6500000元借贷关系合意的直接依据，也未提供充分的证据证
明双方之间存在不动产抵押合同并履行了不动产抵押权某某手
续，其他证据虽可证明金城××与陈甲之间存在款项往来，但
又不足以推翻陈甲所支付的2575000元款项为本案购房款的性
质。故本案证明商品房买卖合同关系的证据明显优于证明商品
房流质抵押合同关系的证据。综上，金城××的上诉理由不能
成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确
，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百
五十二条第一款、第一百五十三条第一款第（一）项之规定，
判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费27400元，由上诉人义乌市××开发有限
公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 郑林军
代理审判员 金 桦
代理审判员 楼 俊
二〇一〇年十月十二日
代书 记员 汪艳玲