杭州市拱墅区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭拱民初字第1740号
原告浙江天阳物业管理有限公司。
法定代表人石焱。
委托代理人祝丽峰、吴川。
被告李洪。
委托代理人游弋、张骐。
第三人管兴晓。
委托代理人王婷。
原告浙江天阳物业管理有限公司（以下简称天阳物业公司）诉被告李洪、第三人管兴晓房屋租赁合同纠纷一案，原告于2014年9月25日诉至本院。本院依法受理此案，由审判员周建利独任审理，于2014年10月16日、2015年1月7日公开开庭进行了审理。后本案依法转换为普通程序，组成合议庭进行审理，并于2015年5月19日再次公开开庭进行了审理。原告天阳物业公司的委托代理人祝丽峰、被告李洪及其代理人张骐、第三人管兴晓的委托代理人王婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告天阳物业公司诉称：原告与被告于2012年7月25日签订《天阳·上河房屋租赁合同》一份，约定原告将位于杭州市上河湾上风阁6幢6-1号房屋出租给被告，租期为5年，自2012年9月10日起至2017年9月9日止。合同第三条第一款约定：租金分五次缴纳。首年租金为260000元，以后按年环比递增率8%逐年递增，其中第二年为280800元。合同第三条第二款约定：租金实行一年一预交，在合同生效之日被告一次性支付首年度房屋租金，以后在每个缴费周期的前一个月15天前支付下一年度的租金，即2013年9月10日至2014年9月10日的租金应于2013年7月16日前支付。合同签订后原告按约交付该房，完全履行了合同义务。被告于合同签订后支付了首期租金，且应在2013年7月16日前支付下一年度租金280800元，但被告至今未缴纳。根据合同第十九条第2款约定，被告拖欠租金超过15日原告可以书面通知被告解除合同，原告于2014年5月16日以律师催告函的方式告知被告即日解除合同，故合同于2014年5月16日已解除。合同解除后被告应当立即腾空并返还房屋，但被告仍占用房屋。根据合同约定原告有权要求被告在其逾期返还房屋期间每日按租期届满前最新的日租金的2倍支付占用费，因此被告应支付2014年5月16日起至实际返还房屋期间的占用费。被告在租赁期间未经原告同意将房屋转让第三人管兴晓经营，根据租赁合同约定原告可要求被告承担支付年租金百分之十的违约金为28080元，被告因拖欠租金超过15日，根据合同约定原告可以主张解除合同的同时要求被告支付年租金百分之十的违约金28080元。故原告起诉至法院，要求1、确认原、被告之间《租赁合同》于2014年5月16日解除，被告、第三人立即腾空并返还上河湾上风阁6幢6-1号房屋。2、被告、第三人向原告支付2013年9月10日起至2014年5月16日的租金190790元，被告、第三人向原告支付逾期付款的违约金28080元。3、被告、第三人向原告支付2014年5月17日起至实际返还房屋期间的占用费（暂计至起诉之日为78470.14元）。
被告李洪辩称：原告不是房屋所有权人，不具备诉讼的主体资格，请求依法驳回其起诉。根据本案房屋租赁合同的附件授权委托书及房屋产权证可知，该房屋所有权人为杭州天瑞置业有限公司，原告系受其委托代为出租房屋，因此房屋出租人及实际的合同主体应为天瑞置业有限公司，原告不具备本案诉讼的主体资格，请求驳回原告的起诉。经原告、管兴晓与被告三方协商，被告已将《天阳·上河房屋租赁合同》项下的全部权利义务一并转让给了管兴晓，原告起诉的租金及违约责任与被告无关，应由管兴晓承担。被告与管兴晓是朋友，为合伙做生意经管兴晓与原告联系，2012年7月25日由被告作为合伙负责人出面与原告签订租赁协议，承租了原告代管的房屋。被告与管兴晓之间约定投资一人一半。2012年底，被告与管兴晓因各种原因产生分歧，双方协商该房屋由管兴晓个人承租，至此被告退出了该房屋的租赁。该事实被告与管兴晓均告知了原告原总经理许忠琪。鉴于管兴晓未向原告缴纳第二年房屋，2013年11月8日被告、管兴晓与原告公司的副总经理汪朝林三方讨论将房屋租赁的权利义务以书面的形式转让给管兴晓个人，汪朝林表示同意并要求写承诺书等书面形式的方案来解决房屋租赁转让事宜，其提出了第二年起租金与被告无关，由管兴晓支付的解决方案。汪朝林表示将此解决方案报公司领导沟通，同意后择日通知被告和管兴晓。2013年12月2日，原告副总经理汪朝林通知被告和管兴晓到他办公室然后协调办理房屋租赁事宜。汪朝林表示11月8日商定的解决方案总公司领导已同意，要求并口述内容让被告及管兴晓分别签署承诺书，承诺书约定“原由李洪在2012年5月1日与浙江天阳物业管理有限公司签署上河湾上风阁6幢6-1号房屋的房屋租赁合同，经双方协商，李洪愿意退出，由管兴晓一人继续承租，今后该房屋一切房租及使用权等所有责任与李洪无关，至2013年9月9日起根据相关合同约定、相关费用、合同责任、义务由管兴晓承担。”至此经原告、被告及管兴晓三方协商，房屋租赁合同的权利义务自2013年9月9日起由管兴晓享有及承担，与被告无关。2014年5月23日，被告收到原告律师函后，与汪朝林通电话。电话中汪朝林又承认属实，而且原告也明确了被告与管兴晓的权利义务转让行为。被告认为，汪朝林是原告主持工作的副总经理，其代表原告履行房屋租赁事宜系其职责范畴。退一步讲，汪朝林的行为也是表见代理行为，所产生的后果应由原告承担。汪朝林与被告、管兴晓商谈房屋租赁事宜，其同意被告与管兴晓的权利义务转让行为并签署了相关文书，应视为原告同意该权利义务转让行为。被告未私自将房屋转让给第三人，不应承担违约责任。被告与管兴晓是合伙经营，这个事实原告已经明确确认，并非私自将房屋转让。被告出具的《承诺书》是原告同意的，汪朝林口述内容并要求被告与管兴晓签署，系权利义务转让行为而非原告诉称的私自转让租赁房屋的行为，没有违反合同约定，原告要求支付私自转让违约金依据不足。被告无需对欠租违约金和扩大的损失承担责任。根据合同约定，承租人应在每个缴费周期的前一个月15天前缴纳下一年度租金，即承租人应在2013年9月10日的前15天缴纳下一年度租金。原告明知被告及管兴晓之间的权利义务转让行为，并且管兴晓在2013年一直将房屋钥匙放在原告上河物管处，在管兴晓已在逾期支付租金的情形下，原告应早采取措施减轻损失，但其一直怠于采取措施，致使损失被不断扩大。因此被告无需对原告怠于采取措施产生的欠租违约金和致使损失扩大的部分承担赔偿责任。原告诉请的违约金过高，请求法院调低。虽然该房屋由管兴晓承租，但原告请求的违约金仍过高。其要求年租金2%的违约金，又以正常租金2倍支付占用费，远远超过了损失，请求法院调低。原告应退还被告缴纳的5万元租赁保证金，鉴于被告已缴纳了5万元租赁保证金，在租赁合同权利义务转让后，原告应退还被告缴纳的保证金。综上，被告认为原告不具备本案的诉讼主体资格，且被告经原告同意已将租赁合同项下权利义务一并转移给管兴晓，原告诉请与被告无关，被告未私自将房屋转让给第三人，不应承担违约责任，也无需对扩大的而损失承担责任。
第三人管兴晓陈述：原、被告之间的房屋租赁合同我们没有见过，我们出过承诺书，被告的权利义务转让给我们，但是我们没有见到合同之前出具的承诺书，因此对权利义务我们并不清楚。因此原、被告书面合同对我们没有约束力。我们认为第三人是房屋的实际承租人，当时说好是第三人和原告发生合同关系，直接承租，但是双方的权利义务没有重新约定，因此原来的权利义务对第三人没有约束力。
原告为证明其主张的事实，向本院提交的如下证据材料：
1、《天阳·上河房屋租赁合同》，证明原、被告的租赁关系和权责等约定，双方合同约定的违约金和占有使用费是合理的，没有过高。
2、《律师催告函》、快递单及快递查询，证明原告已经书面通知被告解除租赁合同，2014年5月16日合同已解除。
3、被告出具的承诺书，证明未经原告同意私自将房屋转让第三人使用，违反合同约定。
被告为证明其主张的事实，向本院提交如下证据材料：
1、房屋租赁合同及附件一、二、三，证明本案所租赁的房屋属于杭州天瑞置业有限公司所有，原告系受委托代为出租，故本案的诉讼主体应为杭州天瑞置业有限公司。
2、企业名称预先核准通知书，证明李洪、管兴晓合伙的事实，不存在转租。
3、承诺书两份，证明李洪经原告同意，将租赁合同权利义务一并转让给管兴晓。2013年9月9日起租金及一切因租赁合同履行产生的责任都与李洪无关，应由管兴晓承担。
4、2013年11月8日、2013年12月2日、2014年5月23日谈话录音，证明原告副总汪朝林要求李洪及管兴晓签署承诺书，明确李洪不承担责任，原告要求李洪承担民事责任理由不足。
5、付款凭证及结婚证，证明被告支付保证金5万元。
第三人未提交证据。
当事人提交的证据，经当庭质证，本院认证如下：
原告提交的证据，被告对证据1的三性有异议，认为合同不完整。第三人表示不清楚。本院认为被告在举证中同样提交的该份合同及附件，而原告对此无异议，故应以被告提交的合同为准。被告对证据2的真实性无异议，但对关联性和证明对象有异议，认为合同权利义务已经转移给了管兴晓，原、被告之间的租赁合同关系已经解除。第三人表示对此不清楚。本院对于该证据的真实性予以确认。被告对证据3无异议，第三人亦无异议，本院予以确认。
被告提交的证据，原告对证据1无异议，第三人表示没有见过，本院予以确认。原告对证据2的三性均有异议，认为系复印件，且时间为租赁合同签订之后，不能证明被告的待证事实。本院认为该证据系复印件，不予认证。原告、第三人对证据3的三性无异议，本院予以确认。被告对证据4没有异议，但认为内容上不完整，存在截取。第三人对此无异议。本院认为被告的异议无证据支持，本院不予采信，对该证据本院予以确认。被告对证据5不予质证，但认为确实收到过5万元的保证金。第三人对此无异议。本院予以确认。
根据上述有效证据及原、被告的陈述，本院查明事实如下：
2012年7月25日，原、被告签订《天阳·上河房屋租赁合同》，约定由被告承租位于上河湾上风阁6幢6-1号的房屋，建筑面积为234.68平方米。租赁期限为5年，自2012年9月10日至2017年9月9日止。装修期限双方约定为40天。租金首年度为26万元，以后按年环比递增8%，租金实行一年一预交，合同生效之日支付首年度房屋租金，以后在每个缴费周期的前一个月15天前缴纳下一年度租金。被告支付了首期租金及保证金50000元。2013年11月8日、2013年12月2日，原告、第三人及被告副总经理汪朝林就合同权利义务转让一事两次进行协商。被告及第三人于2013年12月2日出具承诺书，载明原由李洪在2012年5月1日与浙江天阳物业管理有限公司签署的租房合同，房屋地址位于拱墅区上河湾上风阁6幢6-1号，经双方协商，李洪愿意退出，由原李洪合伙人管兴晓继续承租，今后该房屋一切房租及使用权等所有责任与李洪无关，至2013年9月9日起根据合同相关约定、相关费用、合同责任、义务，由管兴晓承担。此后被告及第三人均未支付租金。2014年5月16日原告发函至被告，告知被告解除双方订立的租赁合同，并要求腾空房屋。现房屋实际使用人为第三人管兴晓。
本院认为，本案争议的主要焦点为原、被告租赁合同项下权利、义务的转让是否已经完成。当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人，故合同权利义务转让应以合同相对方同意为前提。被告主张合同权利义务的转让通过被告、第三人及汪朝林的两次协商最终完成。2013年11月8日，汪朝林与被告及第三人就合同权利义务转让一事进行协商，汪朝林明确表示需向公司请示，故此次协商三方未能就合同权利义务转让达成一致意见。12月2日，汪朝林、被告、第三人再次协商，汪朝林对之前初步协商意见回复，根据三方协商内容归纳，汪朝林的意思表示应理解为：被告及第三人向原告出具承诺，第三人负责立即支付2013年度租金，此后由汪朝林负责办理合同变更事宜。协商后被告及第三人向原告出具了承诺书，但第三人并未按约及时支付2013年度的租金，也未重新签订租赁合同，三方未能按协商确定的转让方式完成全部的转让手续，故应理解为合同转让最终未能全部完成。原、被告仍应按原合同履行各自的权利义务。
关于原、被告合同是否已经解除及解除的时间，本院认为当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。原、被告双方合同约定，2013年9月10日至2014年9月9日的租金应于2013年7月16日前支付，但被告未能按约支付。合同同时约定拖欠租金、保证金或其他费用超过15日的，原告可书面通知被告解除合同，并有权要求支付年租金百分之十的违约金。被告至今未能支付2013年9月10日起的租金，显然已经违反了双方关于租金支付时间的约定，合同解除的条件成立。2014年5月16日，原告书面主张解除权，并依据合同确认的地址向被告进行了送达，5月20日该函件被签收，原、被告合同于送达之日即2014年5月20日解除。对于合同解除前的租金，被告应按约定支付，并支付逾期违约金。双方合同约定“甲方（原告）有权要求乙方（被告）在其逾期返还房屋期间，每日按租期届满前最新的日租金的2倍支付占用费”，被告辩称原告主张过高，本院认为双方约定对占用期间的费用过分高于原告的损失，本院予以调整，确定按原合同约定最新租金计算。原、被告合同解除，被告应返还租赁房屋，庭审中各方确认现房屋实际使用人为第三人管兴晓，故应由管兴晓承担腾退义务。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、八十八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：
一、确认原告浙江天阳物业管理有限公司与被告李洪于2012年7月25日签订的《天阳·上河房屋租赁合同》于2014年5月20日解除。
二、被告李洪支付原告浙江天阳物业管理有限公司2013年9月10日至2014年5月20日的房屋租金194583元，支付违约金28080元，合计222663元，限于本判决生效之日起十日内付清。
三、被告李洪自2014年5月21日起按每月27293.75元的标准向原告浙江天阳物业管理有限公司支付房屋占用费，至实际腾退之日止。
四、第三人管兴晓于本判决生效之日起十日内腾退坐落于拱墅区上河湾上风阁6幢6-1号房屋，交还原告浙江天阳物业管理有限公司。
五、驳回原告浙江天阳物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2994元，由被告李洪承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及副本2份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费2994元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。【浙江省杭州市中级人民法院开户行为工行湖滨分理处，帐号为12×××68】。
审 判 长 周建利
人民陪审员 吴晓航
人民陪审员 樊晶晶
二〇一五年六月二十日
代书 记员 陈 林