浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙杭商终字第501号
上诉人（原审被告）：张甲。
上诉人（原审被告）：苏某某。
上诉人（原审被告）：吴某某。
上诉人（原审被告）：张乙。
四位上诉人共同委托代理人（特别授权代理）：瞿某某
。
被上诉人（原审原告）：杭州××代理有限公司。住所
地：杭州市下城区朝晖路71-2号
法定代表人：罗某某。
委托代理人（特别授权代理）：常某某。
上诉人张甲、苏某某、吴某某、张乙为与被上诉人杭州
××代理有限公司（以下简称聚××公司）居间合同纠纷一案
，不服杭州市拱墅区人民法院（2009）杭拱商初字第1582号民
事判决，向本院提起上诉。本院于2010年3月15日立案受理后
，依法组成合议庭，并于2010年4月20日召集当事人进行了调
查。本案现已审理终结。
原审法院审理查某：座落于杭州市西湖区紫金庭园梅林
苑7幢201室房屋属张甲、苏某某、张乙、吴某某四人共同共有
。2009年7月21日，聚××公司作为居间方（乙方）与委托方
周某某、洪某某（甲方）及出售方即张甲、苏某某、张乙、吴某某（丙方）签订了房地产转让居间协议一份。该协议约定，
甲方为表示乙方提供的房地产之购买诚意，向乙方交付购买意
向金100000元，若丙方同意此购买意向则应在本协议上签字认
可，此意向金即成为购房某某由乙方代收保管。关于买卖的房
地产的基本情况为：座落于杭州市西湖区紫金庭园梅林苑7幢2
01室，物业类型为住宅，建筑面积为154.86平方米，配有附属
设施，该房屋己设定了出租，租期自2009年4月1日至同年10月
1日；丙方拿到全款后，剩余租金归甲方所有（租金4000元／
月）。购买条件为：总房款为285万元；买卖双方涉及交易的
相关过户费用、税费、居间服务报酬均由甲方承担，于房地产
转让合同签订当日一次性支付给乙方；房款的支付方式为：首
付款85万元，于2009年7月29日前打入乙方银行监管账户，当
天划给丙方，剩余房款205万元采用商业贷款，于2009年8月8
日前划给丙方。如丙方同意甲方提出的购买条件，并将首付款
汇入乙方银行监管账户，则甲方同意在丙方签署本协议之后9
日内与丙方签订房地产转让合同；如甲方未能依约前来签订房
地产转让合同，则甲方视为违约，乙方有权在书面通知甲方违
约后将甲方交付的定金作为违约金交付于丙方，同时符合丙方
交付的定金，丙方同意将其所收违约金的50%于当日支付给乙
方，作为居间服务的赔偿，同时本协议终止。该协议还规定，
若丙方愿意将本协议第二条所述房地产通过乙方按本协议第三
条规定的购买条件出售给甲方，则丙方应在本协议上签字认可
，甲方所付意向金成为购房某某，同时丙方将房屋“三证”视
作于甲方同等数额的定金暂时交存于乙方，甲方与丙方均同意定金与“三证”由乙方代收保管，届时转为过户费用，多退少
补或用于过户。当丙方按受甲方的购买条件而签署本协议后，
同意在签署本协议后9日内与甲方签订房地产转让合同，如丙
方未能依约前来签订房地产转让合同，则丙方将被视为违约，
乙方有权在书面通知丙方违约后要求丙方前来交付违约金，同
时取回房屋“三证”，甲方同意将其所收违约金50%于当日支
付给乙方，作为居间服务的赔偿，同时本协议终止。上述协议
经聚××公司、张甲、苏某某、张乙、吴某某及周某某、洪某
某签字后生效。同年7月23日，聚××公司将监督支付协议书
传真给张甲，然因该协议第三条二款关于“甲方（指售房人）
声明本物业出租给承租人使用，承租人已接到甲方需将该物业
出售给乙方的通知。该物业的承租人已声明，放弃对该物业的
优先购买权”的规定，与事实不符，故张甲、苏某某、张乙、
吴某某未在该协议上签字确认。同年7月29日，周某某、洪某
某亦未按照居间协议的规定将85万元的首付款汇入聚××公司
银行的监管账户内。另认定，2007年4月29日，苏某某（甲方
）与仇某某（乙方）签订了一份《杭州市房屋租赁合同》，合
同约定甲方将座落于杭州市西湖区紫金庭院7幢201室出租给乙
方，租赁期共24个月，自2007年5月1日起至2009年5月1日止；
该房屋年租金为48000元，分别于2007年5月1日、2008年4月1
日支付第一年、第二年的租金，乙方如需续租，经甲方同意双
方重新签订租赁合同。2009年4月3日，苏某某与仇某某又签订
了一份租赁合同延期补充协议，约定双方租期延长五个月至20
09年10月1日；从2009年5月1日至2009年10月1日的租赁期间的租费，按每月4000元结算，乙方应于2009年5月支付给甲方；
双方于2007年4月29日签订的租赁合同继续有效；双方仍将继
续遵守。该补充协议经双方签字后生效。同年7月27日，仇某
某、王某一家向苏某某、张甲发函一份，称：在得知张甲、苏
某某、张乙、吴某某以285万元的价格出售紫金庭院7幢201室
房屋时，作为承租人在同等条件下依法享有对上述房屋优先购
买的权某，因此仇某某、王某要求以同样的价格向张甲、苏某
某、张乙、吴某某提出购买上述房屋的申请。2009年7月30日
，张甲在收到聚××公司要求张甲、苏某某、张乙、吴某某前
去签约的书面通知后给聚××公司发了一份“关于不能签约及
解除居间协议的函”，该函件称：对于租户要求行使优先购买
权一事，张甲已通知聚××公司，且聚××公司已与租户当面
洽谈协商未果，在此情况下聚××公司仍通知张甲、苏某某、
张乙、吴某某签约，有违职业操守；作为专业的房屋代理公司
，聚××公司在明知所售房屋存在租户的情况下，未向买卖双
方提示租户在同等条件下享有优先购买权，亦违背了居间代理
的基本原则；等等。为此，张甲决定解除与聚××公司的居间
协议，并无需支付违约金及赔偿损失。2009年11月12日，聚×
×公司将张甲、苏某某、张乙、吴某某起诉来院，要求其支付
居间服务费14625元并赔偿损失14625元，诉讼费由其承担。
原审法院审理认为：聚××公司与张甲、苏某某、张乙
、吴某某及周某某、洪某某签订的房地产转让居间协议，依法
成立，应属有效。然该居间协议所涉的交易房屋仍处于租赁期
间，为此，张甲、苏某某、张乙、吴某某在签约时已将该情况如实告知了作为居间方的聚××公司及周某某、洪某某一方。
但是，聚××公司作为具有专业资质的房屋代理公司，却并未
向房屋的买卖双方明确告知承租人享有以同等条件优先购买的
权某。现承租人仇某某、王某一方在得知租赁房屋以285万元
的价格被出售时，已明确向张甲、苏某某、张乙、吴某某表示
其要求享有优先购买的权某。在此情况下，聚××公司仍要求
张甲、苏某某、张乙、吴某某按照居间协议的约定，履行与周
某某、洪某某一方签订房屋转让合同的义务，显然与前述法律
相违背；此外，根据居间协议的规定，张甲、苏某某、张乙、
吴某某履行签订房屋转让合同的前提条件系周某某、洪某某一
方须将首付款85万元汇入聚××公司银行的监管账户，然周某
某、洪某某至今未将××款××司的监管账户内，因此，张甲
、苏某某、张乙、吴某某不同意与周某某、洪某某签订房屋转
让合同，并不存在违约。但鉴于张甲、苏某某、张乙、吴红某
某向聚××公司提出解除双方之间的居间协议，并已通知聚×
×公司，故双方之间的居间协议自通知到达对方时解除。根据
《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，
尚未履行的；终止履行：已经履行的，根据履行情况和合同性
质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要
求赔偿损失。现聚××公司据此要求张甲、苏某某、张乙、吴
某某全额支付居间服务费14625元并赔偿损失14625元，原审法
院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条的规
定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要
求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。而根据《杭州市房屋经纪服务收费管理办法》第八条的规定，房屋经纪服务机
构只有在办理完产权过户、价款交割等手续后方可收取服务费
。然本案中，聚××公司作为房产中介仅履行了向客户推荐案
涉房源、陪同看房、签订居间协议等前期居间活动，并在上述
居间活动中产生了必要的费用及人工支出。鉴于此，根据本案
的实际履行情况，聚××公司在履行上述居间活动期间所支出
的必要费用酌定为3000元，则较为适当。因此，原审法院对聚
××公司的其他诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国
合同法》第九十四条第一款第（二）项、第九十六条、第九十
七条、第四百二十四条、第四百二十七条及前述法律之规定，
于2010年2月10日作出判决：张甲、苏某某、张乙、吴某某支
付给聚××公司3000元，于判决生效后十日内履行完毕。如果
未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民
共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履
行期间的债务利息。案件受理费532元、减半收取计266元，由
聚××公司负担239元，张甲、苏某某、张乙、吴某某负担27
元。
上诉人张甲、苏某某、吴某某、张乙不服原审法院上述
民事判决，向本院提起上诉称：一、张甲、苏某某、吴某某、
张乙非居间协议的委托人，原审认定事实不清。1、居间协议
明确显示：委托人为周某某、洪某某，居间人为聚××公司，
张甲、苏某某、吴某某、张乙为房屋出卖人，上述事实明确，
原审亦予认可，聚××公司与周某某、洪某某间存在居间合同
关系。2、张甲、苏某某、吴某某、张乙实为居间合同关系外的第三人，虽接受居间人提供订立合同的媒介服务，但非居间
协议的委托人，依照合同法第四百二十六条第一款规定，因居
间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的
当事人平均负担居间人的报酬。3、张甲、苏某某、吴某某、
张乙在居间协议上的签字，按居间协议第七条约定，系同意以
居间协议第三条约定的购买条件出卖的意思表示。本案中，张
甲、苏某某、吴某某、张乙作为房屋的出卖人，只是以书面形
式予以确定及另行约定了违约责任而已，不能当然解释成张甲
、苏某某、吴某某、张乙亦为居间协议的委托人，原审认定事
实不清。二、张甲、苏某某、吴某某、张乙不必负担“必要费
用”，原审适用法律错误。1、《合同法》第四百二十七条的
但书规定，居间人可以要求委托人支付从事居间活动支出的必
要费用，但张甲、苏某某、吴某某、张乙非居间协议委托人，
不应承担“必要费用”。2、聚××公司未促成居间合同成立
，系因聚××公司与周某某、洪某某的过失所致，聚××公司
未向委托人告知承租人的优先购买权，违反了《合同法》第四
百二十五条规定的居间人的如实报告义务。周某某、洪某某未
将首付款85万元汇入聚××公司的银行监管账号，违反了居间
协议第三条的约定，聚××公司与周某某、洪某某应共同负担
“必要费用”。张甲、苏某某、吴某某、张乙不存在违约行为
，不应承担责任。三、原审判决超出诉讼请求，且酌定“必要
费用”无证据支持。1、聚××公司未主张必要费用，其诉讼
请求赔偿损失14625元系以居间报酬14625元为标准，与“必要
费用”显非同一，原审法院超出诉讼请求判决。2、聚××公司未提供“必要费用”的相应证据，本案无证据显示聚××公
司受有损失，一审酌定“必要费用”为3000元，无证据支持。
综上，请求二审法院依法撤销原判，改判驳回聚××公司的全
部诉讼请求；一审、二审案件受理费均由聚××公司负担。
被上诉人聚××公司答辩称：原审法院认定事实清楚，
适用法律正确，请求维持原判。
二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。
本院审理查某的事实与一审法院查某的事实一致。
本院认为：聚××公司与房产出让方张甲、苏某某、吴
某某、张乙及受让方周某某、洪某某三方签订的房地产转让居
间协议第三条约定：买卖双方涉及交易的相关过户费用、税费
、居间服务报酬均由周某某、洪某某承担，即根据协议约定涉
案居间服务费应由委托方周某某、洪某某承担，该约定对签约
各方均有约束力，因此，聚××公司要求张甲、苏某某、吴某
某、张乙承担居间服务费缺乏合同依据。聚××公司对涉案居
间协议已解除以及张甲、苏某某、吴某某、张乙未与受让方周
某某、洪某某另行签订房地产转让合同的事实并无异议。现有
证据表明，合同各方在签约时对涉案房产已经设定了出租的事
实是明知的，涉案房地产转让居间协议系因承租人主张优先购
买权而不能履行，张甲、苏某某、吴某某、张乙因此要求解约
，未违反合同约定。聚××公司要求张甲、苏某某、吴某某、
张乙赔偿损失缺乏法律依据。再则，聚××公司一审诉请为要
求支付居间服务费14625元及赔偿损失14625元，并未就从事居
间活动期间所支出的必要费用提出主张，原审法院判决支付必要费用超出了聚××公司的诉请范围。张甲、苏某某、吴某某
、张乙的上诉理由成立，本院对其上诉请求予以支持。原审法
院认定事实清楚，适用法律错误，应予纠正。综上，依照《中
华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十三
条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销杭州市拱墅区人民法院（2009）杭拱商初字第1
582号民事判决。
二、驳回杭州××代理有限公司的全部诉讼请求。
一审案件受理费532元、二审案件受理费532元，均由被
上诉人杭州××代理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩成良
审 判 员 缪 蕾
代理审判员 崔 丽
二〇一〇年六月十二日
书 记 员 傅灿军