上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第1503号
上诉人（原审原告）王彦玲。
委托代理人王金法，上海效通律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）上海三象房产发展有限公司。
法定代表人朱皓。
委托代理人陈家新。
委托代理人钟蕾。
原审被告华芮。
委托代理人ＸＸ，上海一曼律师事务所律师。
上诉人王彦玲因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院（2013）青民三（民）初字第2185号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王彦玲的委托代理人王金法，被上诉人上海三象房产发展有限公司（以下简称“三象公司”）的委托代理人陈家新、钟蕾、原审被告华芮及其委托代理人ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2009年3月20日，三象公司、华芮签订《上海市商品房预售合同》一份，合同约定：华芮向三象公司购买上海市青浦区赵巷镇镇乐路199弄《合生朗廷园四期》39号1－3层别墅（以下简称“系争房屋”），据三象公司暂测该房屋建筑面积为176.98平方米，其中套内建筑面积为176.98平方米、公用分摊建筑面积为0平方米，另有地下附属面积72.09平方米；华芮购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为人民币（以下币种均为人民币）10，478.40元，根据三象公司暂测的房屋建筑面积，华芮购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为1，854，468元。合同第十条约定该房屋的交付必须符合下列第三种方案所列条件：3、取得《住宅交付使用许可证》，三象公司对该房屋设定的抵押已注销。合同第十一条约定三象公司定于2009年10月31日前将该房屋交付给华芮，除不可抗力外。合同第十二条约定三象公司如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付华芮，应当向华芮支付违约金，违约金按华芮已支付的房价款日万分之三计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过60天，华芮有权单方面解除本合同。合同第十三条约定该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，三象公司在交付之日前7天书面通知华芮办理交付该房屋的手续，华芮应在收到该通知之日起3天内，会同三象公司对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为三象公司取得《住宅交付使用许可证》并向华芮签发《入伙通知书》。合同第十七条约定三象公司交付的该房屋系验收合格的房屋。如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，华芮有权要求三象公司按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价0.10倍给予补偿。如主体结构不符合本合同附件三约定的标准，华芮有权单方面解除本合同。双方商定对标准的认定产生争议时，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。合同第二十二条约定三象公司交付该房屋有其他工程质量问题的，华芮在保修期内有权要求三象公司除免费修复外，还须按照修复费的0.10倍给予补偿。双方商定对该房屋其他工程质量问题有争议的，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。合同第二十三条约定自该房屋验收交接之日起，三象公司对该房屋负责保修，保修范围和保修期由双方参照国务院发布的《建筑工程质量管理条例》及《上海市房地产转让办法》规定在本合同附件五中约定。合同附件三约定了房屋建筑结构、装修及设备标准。合同签订后，华芮支付了全部房款，取得了房屋，办理了房地产权证，但华芮未入住使用房屋，房屋也未进行装修。2010年5月，有关媒体报道包括本案系争房屋在内的14幢别墅沉降超标。
2012年4月29日，王彦玲与华芮签订《协议书》一份，约定华芮与王彦玲就系争房屋达成买卖协议，双方协商就该房屋一次性加固纠偏赔偿费（金额以华芮与开发商签订的承诺书为准），由开发商赔偿给华芮，王彦玲认可上述费用由华芮领取，华芮应将与开发商签订的承诺书复印件交于王彦玲备案，除此之外华芮与开发商签订的其他协议对王彦玲无约束力。王彦玲承诺配合开发商的后续维修施工。
2012年5月4日，王彦玲与华芮签订《上海市房地产买卖合同》，约定华芮将系争房屋转让于王彦玲，转让价款为2，088，000元。该合同补充条款一第三条关于交房的约定第1款中约定，王彦玲和华芮对已知晓的房屋维修加固的约定以双方另行的协议书为准。协议签订后，王彦玲支付了华芮全部房款，取得了系争房屋，于2012年6月26日办理了房地产权证。王彦玲对该房屋未进行装修，也未入住。
2012年5月29日，华芮向三象公司出具《承诺书》一份，内容为本人系合生朗庭四期39号业主，现就该单元所在的第7栋房屋不均匀沉降、倾斜超标问题以及地基加固纠偏施工一事，与三象公司达成谅解，本人承诺：本业主愿接受开发商提出的一次性赔偿方案，赔偿总额为92，420元（按预售合同第39号的实际房价1，848，391元的5%计算）；在收到上述赔偿款后，本人同意放弃相关赔偿及其他权利主张；本业主将无条件配合开发商对该第7栋房屋的相关维修施工，施工方案详见附件之《合生朗庭四期16幢（78户）联体别墅地基纠偏加固施工方案》；在上述相关维修施工尚未实施之前，若该房屋进行出售或出租，本业主承诺如实向买受人或承租人告知相关情况，同时亦要求买受人或承租人承诺将无条件配合开发商进行上述维修施工，且不再另行向开发商提出任何赔偿要求，否则，本业主承诺全额退还开发商支付的赔偿款并作为第三方承担相应法律责任。2012年6月9日，华芮出具收条，收到三象公司赔偿款92，420元。
2012年7月12日，王彦玲致函于三象公司，表示涉讼房屋地基纠偏加固赔偿内容及相关协议必须与王彦玲接洽及与王彦玲签订，三象公司与以前业主及其他人签订的任何协议及其他相关资料，由于王彦玲不知情，王彦玲一概不予承认；且王彦玲与华芮有书面协议，三象公司与华芮签订的有关涉讼房屋的任何文件与王彦玲无关，对王彦玲无法律约束力；王彦玲与华芮签订的有关地基纠偏加固任何书面资料，是在不知情的情况下签订，也从没有收到华芮的上述相关告知资料，且华芮口头的与实际情况不符，现通知王彦玲与华芮签订的任何资料无效。王彦玲已支付了2012年7月至12月的物业管理费。
2013年4月，王彦玲以在房屋买卖过程中华芮向其隐瞒了系争房屋存在严重的不均匀沉降问题，且已超过了国家标准，2012年4月29日的协议书亦是在华芮欺骗下签订的，并非王彦玲的真实意思的表示，三象公司应该向王彦玲支付系争房屋所涉及的补偿金，而三象公司建造的房屋不符合国家标准，华芮在购房过程中未向王彦玲如实陈述该房屋的质量问题，故应承担连带责任为由，起诉至原审法院，请求判令：1、三象公司对王彦玲所有的系争房屋按照鉴定施工方案立即进行修复加固或纠偏；2、三象公司、华芮向王彦玲支付损失10万元（暂计）（以购房款208万元为本金，从2012年6月27日至实际修复完毕之日，按银行同期贷款利率计算）；3、撤销王彦玲与华芮于2012年4月29日就系争房屋签订的有关系争房屋有关协议中有关补偿费的内容；4、三象公司、华芮承担自2012年6月27日至三象公司完成修复并经鉴定合格后交付房屋为止的物业费。原审审理中，王彦玲撤回请求撤销王彦玲与华芮于2012年4月29日签订的有关系争房屋有关协议中有关补偿费的内容的请求。
原审另查明：2009年9月2日，上海市青浦区建设和交通委员会（以下简称“青浦建交委”）向三象公司颁发系争房屋所在小区工程的竣工验收备案证书。2009年9月29日，三象公司取得了涉案房屋所在小区的上海市新建住宅交付使用许可证。系争房屋属第7栋六联排别墅，其相邻方为38号别墅（业主为俞丽达）、39号别墅（现业主为王彦玲、原业主为华芮）、41号别墅（业主为朱国琴）、42号别墅（业主为傅新中、曹群）、43号别墅（业主为宁菊花、徐鹏、徐泽钰）、45号别墅（业主为杜国荣、吴桃花、杜晨露）。其中38号别墅业主、39号别墅（原业主华芮）、42号别墅业主、43号别墅业主、45号别墅业主于2011年2月至3月期间均在三象公司的“业主关于本楼栋加固施工的意见回执单（请业主明确签署是否同意并签名确认如下）”中同意栏打勾；39号别墅现业主王彦玲于2012年4月承诺配合维修；41号别墅业主朱国琴已于2013年向原审法院提出诉讼，要求三象公司进行维修。
2010年5月25日，由青浦建交委委托上海岩土工程勘察设计研究院有限公司参与合生朗廷园四期工程1#～10#、39#～42#、61#、62#建筑物倾斜技术原因分析，并于2010年6月10日出具合生朗廷园四期工程1#～10#、39#～42#、61#、62#建筑物倾斜原因分析报告，该报告中载明该公司接受的主要工作：补勘及复核勘察报告；复核房屋沉降计算，从岩土工程角度分析倾斜原因。根据计算结果，考虑填土荷载土时各幢建筑物南北两侧的沉降量及倾斜率见表7填土荷载作用时各计算点沉降量及倾斜率，该表中载明：1#的平均倾斜率为3.21‰，2#的平均倾斜率为3.13‰，3#的平均倾斜率为6.73‰，4#的平均倾斜率为4.83‰，5#的平均倾斜率为4.61‰，6#的平均倾斜率为4.30‰，7#的平均倾斜率为5.40‰，8#的平均倾斜率为5.33‰，9#的平均倾斜率为2.00‰，10#的平均倾斜率为2.03‰，39#的平均倾斜率为3.48‰，40#的平均倾斜率为3.64‰，41#的平均倾斜率为2.61‰，42#的平均倾斜率为2.65‰，61#的平均倾斜率为4.54‰，62#的平均倾斜率为4.12‰。由此可知，考虑道路填土荷载的作用，各幢建筑物的不均匀沉降都有所增加，该方法计算倾斜率为2.0～6.7‰，除部分建筑物外，大多数建筑的倾斜率均超出了规范的容许规定4‰。建筑物倾斜原因分析：建筑物自身有较大沉降，容易出现一定的不均匀沉降；道路填土对建筑物产生不对称的附加荷载，是建筑物出现向道路侧倾斜的主要原因。结论和建议为：结论：1、原岩土工勘察报告位于被调查建筑物场地处地质分层和地层定名是能客观反映实际的；其提出的土的物理力学性能指标是安全合理、可信；报告中地基基础分析与评价是恰当的。2、没有填土荷载，建筑物自身也有较大沉降量，根据上海规范规定，计算分析显示建筑物中心点最终沉降量接近规范容许值（200mm）。3、道路填土（约1.9m）对建筑物产生不对称的附加荷载，是建筑物出现向道路侧倾斜的主要原因。故对该项目提出以下建议：1、设计单位加强荷载复核，重新评估和分析建筑物沉降；2、建筑物各点沉降不均匀，各边倾斜不一致，对结构容易产生次应力，墙体容易裂缝，应加强房屋沉降监测和结构裂缝观测；3、尽早委托专业、权威单位进行加固设计，尽可能把问题、损失减小；4、建议采取锚杆静压桩加固，必要时采取其他纠偏措施；施工时要采取措施减小附加沉降，并加强动态监测；并提醒非常注意管线的保护和迁移问题；5、建筑物加固后需继续加强沉降和倾斜监测。
2010年7月30日，上海市建筑科学研究院房屋质量检测站出具了《合生朗廷四期16幢联体别墅不均匀沉降及裂缝损伤检测评估报告》。该报告中委托原因与要求中明确上述房屋近期发现倾斜率超标，在青浦建交委的协调下，由三象公司委托该公司对16幢别墅的不均匀沉降现状、原因进行检测。测量结果：1、房屋南北向的倾斜明显，两排房屋整体向中间道路一侧倾斜，即第一排的8幢房屋向北侧倾斜，第二排的8幢房屋向南侧倾斜。除42栋房屋向西倾斜1.34‰外，39栋房屋向东倾斜2.15‰外，其余房屋的东西向倾斜规律不明显。2、西侧房屋的倾斜率普遍偏大，西端古河道区的房屋倾斜率最大，其中7栋、8栋、42栋、61栋、62栋的南北向倾斜率较大（接近或超过7‰）。3、多数房屋的中部的沉降略大于两端。房屋不均匀沉降汇总分析为：1栋平均向北倾斜2.75‰，2栋平均向北倾斜3.14‰，9栋平均向南倾斜1.92‰，10栋平均向南倾斜3.99‰，3栋平均向北倾斜4.10‰，4栋平均向北倾斜6.02‰，5栋平均向北倾斜3.62‰，39栋平均向南倾斜5.50‰、平均向东倾斜2.15‰，40栋平均向南倾斜3.84‰、平均向西倾斜2.21‰，41栋平均向南倾斜3.50‰，6栋平均向北倾斜4.48‰，7栋平均向北倾斜6.58‰，8栋平均向北倾斜8.08‰，42栋平均向南倾斜7.50‰、平均向西倾斜1.34‰，61栋平均向南倾斜11.17‰，62栋平均向南倾斜10.49‰。结论与建议为：目前，房屋南北向的倾斜明显，以整体向中间道路一侧倾斜为主，第一排8幢房屋（1栋、2栋、3栋、4栋、5栋、6栋、7栋、8栋）向北侧倾斜，第二排8幢房屋（9栋、10栋、39栋、40栋、41栋、42栋、61栋、62栋）向南侧倾斜，西侧房屋的南北向倾斜率普遍偏大，西端古河道区房屋的南北向倾斜率最大。其中：西侧C类房屋（6栋、7栋、8栋、42栋、61栋、62栋）的南北向倾斜率4.48～11.17‰；中部B类房屋（3栋、4栋、5栋、40栋、41栋）的南北向倾斜率3.50～6.02‰；东侧A类房屋（1栋、2栋、9栋、10栋）的南北向倾斜率1.92～3.99‰。6月13日～7月12日的沉降监测结果，西侧C类房屋的沉降速率0.010～0.083mm／d，平均沉降速率0.053mm／d；中部B类房屋的沉降速率0.059～0.129mm／d，平均沉降速率0.095mm／d；东部A类房屋的沉降速率0.041～0.136mm／d，平均沉降速率0.103mm／d。各房屋的沉降均未稳定，西端C类房屋、填土建造的3栋房屋的沉降速率相对较大。从目前的沉降监测数据分析，房屋的沉降和沉降差在一段时间内仍会有所发展。房屋南北侧室外地坪高差使房屋的南北侧地基土产生了明显的压力差，是房屋向道路一侧倾斜的主要原因。此外，场地土软弱土层厚度大、场地土不均匀等使房屋的沉降量较大、并有一定的不均匀沉降。房屋主体结构上未见承载力不足、不均匀沉降引起的裂缝损伤，房屋的裂缝损伤主要是外墙角的45度楼板斜裂缝，少量的窗边水平短缝和短斜缝，窗边渗水、粉刷层龟裂、外墙修补痕迹等常见的施工质量通病，部分业主装修时有凿除承重墙的情况。目前的不均匀沉降尚未对房屋主体结构的安全性造成明显影响。建议对房屋地基基础进行加固处理，倾斜率较大的房屋进行纠偏处理。对裂缝、渗水等进行全面的维修整改。加固纠偏等设计和施工应由有资质的单位承担，并应继续对房屋沉降进行监测。
上海市城乡建设和交通委员会科学技术委员会受上海市青浦区“合生朗廷”质量问题调查组的委托，于2010年8月10日组织房屋检测、结构设计和施工等方面的专家进行现场踏勘并召开技术分析会，于2010年8月16日出具《青浦区赵巷镇合生朗廷四期16栋联排别墅倾斜技术分析报告》，该报告以上海岩土工程勘察设计研究院有限公司编制的《合生朗廷园四期工程1#～10#、39#～42#、61#、62#建筑物倾斜原因分析报告》和上海市建筑科学研究院房屋质量检测站编制的《合生朗廷四期16幢联体别墅不均匀沉降及裂缝损伤检测评估报告》、同济大学建筑设计研究院（集团）有限公司编制的《赵巷镇镇乐路199弄合生朗廷园上部结构设计校核咨询报告》作为技术分析的依据。专家会进行了认真的讨论和分析，形成以下意见：1、16栋联排别墅基础下存在较厚的高压缩性土层。两排别墅间设置了1条东西向的小区道路，道路填土厚度达1.8米～1.9米，造成别墅地基南北侧存在较大的竖向压力差，设计未充分考虑。因此，在该地质情况下，道路填土是造成16栋联排别墅倾斜的主要原因。2、目前个别别墅沉降速率还较大，因此应对16栋联排别墅（包括其周边管线）进行继续监测，摸清其沉降规律。3、根据监测后的倾斜率，对16栋联排别墅进行分类。对于倾斜率超过4‰，建议对地基进行加固；对于倾斜率超过7‰的别墅，建议进行纠偏和加固。纠偏和加固应考虑上部结构和基础的整体性。纠偏和加固前应对设计方案和施工方案进行专项评审。4、相关资料表明联排别墅的结构是安全的，但存在装修过程中破坏承重结构的情况，应提请建设单位特别重视。本次不考虑装修破坏承重结构对房屋造成的不利影响。
2010年9月30日，上海市城乡建设和交通委员会科学技术委员会出具《青浦区赵巷镇合生朗廷四期16栋联排别墅加固设计方案技术评审报告》，载明：上海市城乡建设和交通委员会科学技术委员会受上海市青浦区“合生朗廷”质量问题调查组的委托，于2010年8月30日组织房屋检测、结构设计和施工等方面的专家对上海市房屋建筑设计院有限公司编制的《青浦区赵巷镇合生朗廷四期16栋联排别墅加固设计方案》（简称《加固方案》）进行了技术评审，认为《加固方案》中采用锚杆静压桩加固和掏土纠偏的方案总体上是合理的、可行的，尚需在以下方面进一步完善和优化，共列出12条内容，其中：1、应结合现场实际情况和有关沉降监测资料进一步分析和预估房屋不均匀沉降的发展趋势。2、《加固方案》中应补充列出相关设计依据和遵照执行的规范。3、根据最近的沉降速率对各单体重新进行分类，建议将5#、41#别墅由Ⅰ类改为Ⅱ类。4、建议以倾斜率是否达到4‰来确定房屋是否进行基础加固，同时还应考虑到各房屋的沉降尚未稳定、地质条件存在差异等情况，加固范围可适当放大。5、基础加固是为减少道路堆土对房屋产生的不利影响，建议适当减少桩数，同时应考虑道路堆土对各单体两侧静压锚杆桩可能产生不同的负摩阻力。
上海房屋工程建设技术发展有限公司于2010年12月出具《合生朗廷四期16幢（78户）联体别墅地基纠偏加固施工方案》，载明：加固建筑物分类：根据上海建筑科学研究院房屋质量监测站对16幢联体别墅的检测结果及上海房屋质量监测站对房屋的监测结果，根据房屋平均倾斜及沉降速率把房屋分为Ⅰ类、Ⅱ类、Ⅲ类：Ⅰ类：房屋平均倾斜在4.00‰以内且沉降速率
上海市城乡建设和交通委员会科学技术委员会于2011年1月18日出具《青浦区赵巷镇合生朗廷四期16栋联排别墅纠偏和基础加固施工方案技术咨询报告》，载明：上海市城乡建设和交通委员会科学技术委员会受上海三象房地产发展有限公司的委托，于2011年1月12日组织房屋检测、结构加固和施工等方面的专家对上海市房屋工程建设技术发展有限公司编制的《青浦区赵巷镇合生朗廷四期16栋联排别墅纠偏和基础加固施工方案》（简称《施工方案》）进行了技术咨询。会上听取各方介绍，进行了认真的讨论，认为《施工方案》内容基本完整，施工技术措施、质量安全及进度控制总体上基本合理，方案经优化调整后可作为工程施工的指导依据。《施工方案》尚需在以下方面作进一步完善和优化，共计7条意见，其中第1条该工程的加固工程量较大，设计方案应在充分分析各幢房屋不均匀沉降原因和发展趋势的基础上作进一步优化，并考虑加固的必要性和合理性，适当减少加固工程量。第2条施工方案中应对涉及质量和安全的内容进一步细化，编制依据中所列规范应准确。应摸清房屋周边管线情况，避免损坏周边管线。掏土纠偏方法存在一定风险，应对掏土方案作进一步优化调整，确保纠偏过程中房屋沉降的均匀性，同时宜将纠偏后房屋倾斜值控制在4‰左右。
上海房屋质量检测站于2011年11月17日出具房屋加固后监测评估报告（项目名称：合生朗廷四期第8栋联排别墅加固后房屋监测评估），委托检测目的为青浦区赵巷镇镇乐路199弄第8栋（46－49号）房屋于2011年7月20日地基基础加固工程完工。现场检测情况中列明外墙的墙面粉刷局部不平整，局部区域有粉刷龟裂现象。检测结论为：1、经现场检测，被检测的青浦区赵巷镇镇乐路199弄8栋（46－49号）房屋主体结构完好，地下室及上部结构楼（屋）面梁、柱、板及节点连接均完好，混凝土结构或构件构造和连接可靠，未发现混凝土构件有开裂变形等结构性损坏现象，可以安全使用。2、经现场检测，被检测房屋经过纠偏，房屋上部结构的倾斜率已经小于《建筑地基基础设计规范》（GB5007-2002）规定的允许值4‰。3、根据现场监测结果及委托单位对控制房屋沉降速率的要求，建议继续对该栋房屋进行沉降监测，直至房屋沉降处于稳定状态（房屋每年的沉降总量在4mm之内）。4、可以对房屋的门窗进行必要的整修，确保正常使用。
上海房屋质量检测站于2012年5月10日出具房屋加固后监测评估报告（项目名称：合生朗廷四期第62栋联排别墅加固后房屋监测评估），委托检测目的为青浦区赵巷镇镇乐路199弄第62栋房屋于2011年12月17日地基基础加固工程完工。现场检测情况中列明外墙的墙面粉刷局部不平整，局部区域有粉刷龟裂现象。根据测量结果表明，被检测房屋经过纠偏，房屋上部结构的倾斜率已经小于《建筑地基基础设计规范》（GB5007-2002）规定的允许值4‰。检测结论为：1、经现场检测，被检测的青浦区赵巷镇镇乐路199弄第62栋房屋主体结构完好，地下室及上部结构楼（屋）面梁、柱、板及节点连接均完好，混凝土结构或构件构造和连接可靠，未发现混凝土构件有开裂变形等结构性损坏现象，可以安全使用。2、经现场检测，被检测房屋经过纠偏，房屋上部结构的倾斜率已经小于《建筑地基基础设计规范》（GB5007-2002）规定的允许值4‰。3、根据现场监测结果及委托单位对控制房屋沉降速率的要求，建议继续对该栋房屋进行沉降监测，直至房屋沉降处于稳定状态（房屋每年的沉降总量在4mm之内）。4、可以对房屋的门窗进行必要的整修，确保正常使用。
2012年5月，上海房屋质量检测站对合生朗廷16栋房屋沉降监测成果报表显示1栋、9栋、10栋已进入稳定状态，2栋、3栋、4栋、6栋、7栋、8栋、39栋、40栋、41栋、42栋、62栋尚未稳定。2012年8月，上海房屋质量检测站对合生朗廷16栋房屋沉降监测成果报表显示1栋、2栋、4栋、5栋、9栋、10栋、40栋、41栋、42栋已进入稳定状态，3栋、6栋、7栋、39栋、61栋尚未稳定。2013年1月，上海房屋质量检测站对合生朗廷16栋房屋沉降监测成果报表显示7栋、8栋、61栋、62栋已进入稳定状态。
原审再查明，2010年9月2日，三象公司通过邮寄的方法通知涉及房屋质量问题的房屋业主于2010年9月7日下午召开情况说明会，会议由政府工作小组主持召开，告知内容为调查报告，并由参加的业主在会议签到登记表上签名，并收到青浦区赵巷镇合生朗廷四期16栋联排别墅倾斜技术分析报告。2010年10月8日，三象公司又通知参加通报会议，参会人员包括政府工作小组代表、有关专家、开发商代表、相关业主。2011年2月起，三象公司陆续将施工方案技术咨询报告送达业主，并由业主签收。
2011年10月，本案所涉小区的其他业主向原审法院提起诉讼，在案件预立案阶段，三象公司出示相关报告，表示愿意维修并给予赔偿，但双方未能达成一致意见。2011年12月8日，三象公司表示同意支付业主每户补偿款15万元左右，并且对房屋进行修复。业主未予以同意，并要求对房屋进行鉴定。2011年12月27日，在原审法院组织的调解中，三象公司仍愿意对房屋进行修复并赔偿每户15万元。业主未予以同意，要求三象公司赔偿违约金25万元及其他损失。
在上述案件审理中，三象公司向原审法院提出申请，要求对本案同小区房屋2009年1月至2012年11月房地产市场平均租赁价格进行评估，原审法院通过上海市高级人民法院委托上海百盛房地产估价有限责任公司进行评估。上海百盛房地产估价有限责任公司出具《青浦区赵巷镇镇乐路XXX弄XXX号1－3层（六联排）房地产市场租赁价格咨询报告》，评估意见系争房屋为毛坯，2009年平均月租金3，201元、2010年平均月租金3，292元、2011年平均月租金3，468元、2012年1-11月平均月租金3，591元。经三象公司申请，原审法院通过上海市高级人民法院委托上海百盛房地产估价有限责任公司对与本案同区域的82号别墅（四联排）在2009年1月至2012年11月房地产市场平均租赁价格进行评估。上海百盛房地产估价有限责任公司出具《青浦区赵巷镇镇乐路XXX弄XXX号1－3层（四联排）房地产市场租赁价格咨询报告》，评估意见系争房屋为毛坯，2009年平均月租金3，210元、2010年平均月租金3，301元、2011年平均月租金3，478元、2012年1-11月平均月租金3，601元。
2012年12月25日，原审法院对包括王彦玲相邻方43号业主宁菊花、徐鹏、徐泽钰在内的部分业主起诉三象公司商品房预售合同纠纷案件进行开庭审理，其中对原告为宁菊花、徐鹏、徐泽钰的案件判决内容为：一、上海三象房产发展有限公司应于本判决生效之日起三十日内按上海房屋工程建设技术发展有限公司出具的《合生朗廷四期16幢（78户）联体别墅地基纠偏加固施工方案》、上海市城乡建设和交通委员会科学技术委员会出具的《青浦区赵巷镇合生朗廷四期16栋联排别墅加固设计方案技术评审报告》、《青浦区赵巷镇合生朗廷四期16栋联排别墅纠偏和基础加固施工方案技术咨询报告》对宁菊花、徐鹏、徐泽钰购买的位于上海市青浦区赵巷镇镇乐路199弄《合生朗廷园四期》43号房屋存在的质量问题予以修复；二、上海三象房产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿宁菊花、徐鹏、徐泽钰房屋空置费损失（自2010年5月20日起至2012年4月30日按每月3，700元计算；自2012年5月1日起至被告修复完毕之日止、按每月2，220元计算）；三、宁菊花、徐鹏、徐泽钰的其他诉讼请求不予支持。该判决已生效。
原审审理中，王彦玲主张：1、王彦玲购房时是查看过房屋现场。但签订该协议书时华芮并没有告知王彦玲房屋的具体沉降情况、维修方案、维修时间等与王彦玲有直接利益关系的问题，也没有将开发商提供的房屋沉降相关鉴定资料给王彦玲，王彦玲没有看到过华芮的承诺书，华芮未将承诺书内容告知王彦玲，也未将承诺书的复印件交给王彦玲。有关王彦玲购置的房屋沉降具体情况是王彦玲取得房产证办理完过户手续后才从开发商处得知。2、王彦玲与华芮于2012年4月29日签订的协议书中有关赔偿的约定是产权过户前的赔偿由华芮一次性领取。3、房屋交易后房屋权利人为王彦玲，其他人没有权利处分王彦玲对该房屋的权益，华芮向三象公司作出任何损害王彦玲权益的行为是无效的。4、王彦玲与华芮就房屋买卖协商的情况三象公司不知情。5、王彦玲现第1项诉请是要求按照生效判决书中认定的方案执行，第2项诉请是指不能正常使用房屋的损失，王彦玲对于已经生效案件中的房屋租金评估报告没有异议，但该租金评估报告的结论不能弥补王彦玲的损失。6、王彦玲与华芮之间的合同价不是真实的成交价，实际成交价为300万元。
三象公司表示：1、其与华芮就赔偿费达成一致并进行赔付后，对于赔偿问题是一次性解决，承诺书中明确约定如房屋另行出售的，卖方应将房屋情况如实告知买方。2、当时与华芮达成一次性赔偿款项是根据房款来计算赔偿款，并未做过户之前或过户之后的区分，三象公司也无法控制小业主出售房屋，三象公司只能将赔偿款支付给房屋权利人。3、三象公司对华芮转让房屋于王彦玲一事并不知情。
华芮表示：1、华芮如实将开发商开会的内容告诉了王彦玲，与王彦玲的协议书中也就该问题明确进行了约定，并将该协议书写入了买卖合同约定内容。既然房屋需要进行加固、纠偏，可见房屋倾斜率达到一定程度，王彦玲对房屋质量情况是明知的，且考虑到房屋存在倾斜需要加固、纠偏，所以在出售时提出的房价偏低，每平方米不到1万元，双方还约定三象公司支付的赔偿款由华芮领取。2、三象公司的赔偿是一次性的，没有分期，所以该赔偿款约定由华芮领取。因为出售房屋的房价比较低，所以在与王彦玲签订了该协议书后再签订买卖合同。该份承诺书的内容是三象公司起草的，华芮已经看到过该份草案，故在与王彦玲协商买卖事宜时，将该草案提交给王彦玲查看，并告诉王彦玲如其没有异议的，华芮将签承诺书后递交给三象公司。当时王彦玲没有表示异议，所以双方将该内容写入协议书。3、赔偿款中未做过户前和过户后的区分，赔偿款就是针对于该房屋。因为赔偿款可能在过户后取得，当时签订该协议时已经考虑到该因素。4、与王彦玲合同中的价格虽然是写低的，但当时的市场价仍高于成交价300万元，市场价约350万元。
原审法院经审理后认为，三象公司、华芮签订的《上海市商品房预售合同》是双方真实意思的表示，并不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应严格按照合同履行各自的义务。华芮向三象公司支付了全部购房款，三象公司理应按照合同约定交付房屋。华芮在接收房屋之后发生房屋倾斜现象，经政府职能部门参与协调后委托相关机构对房屋质量问题及产生原因、维修等进行检测、评估，确定系争房屋存在倾斜的质量问题，该质量问题产生原因在于三象公司，华芮无须承担质量问题的责任。华芮之后将房屋转让于王彦玲，则华芮应对王彦玲承担房屋质量问题的瑕疵担保责任。现王彦玲对三象公司提供的相关检测、评估、评审报告及施工方案无异议，则三象公司应按相关设计方案、技术评审报告及施工方案进行维修。因三象公司交付的房屋存在影响使用的质量问题，致使无法正常使用，三象公司应承担无法使用房屋的赔偿责任。2012年5月华芮向三象公司出具承诺书，表示同意赔偿款一次性解决，并已自三象公司处领取。因华芮已将系争房屋转让于王彦玲，现对于三象公司是否应再向王彦玲支付赔偿款三方存在争议。王彦玲认为华芮领取的是过户前的赔偿金，三象公司、华芮则认为赔偿问题是一次性解决。原审法院认为王彦玲与华芮签订房屋转让合同时双方另行签订了协议书，根据协议书内容，华芮已将房屋存在的质量问题告知王彦玲，华芮表示已将三象公司提供的所有质量问题的报告、材料交王彦玲，王彦玲认为其对细节不清楚，华芮未告知。因房屋买卖属重大事件，即使华芮未详细告知，王彦玲也可以通过向三象公司确认的方式了解房屋质量问题细节，故可认定王彦玲对房屋存在的质量问题及维修情况是清楚的。王彦玲与华芮在房屋转让时对房屋维修及赔偿问题进行约定，一次性赔偿款归华芮所有，房屋维修后续由王彦玲配合，该约定是双方当事人真实意思的表示。在签订上述协议书等材料时，王彦玲已向三象公司表示愿意配合维修，三象公司的维修方案已出具，三象公司已按该方案对小区第8栋房屋维修完毕，并经监测评估房屋上部结构的倾斜率已是4‰之内，相对王彦玲而言，此时该房屋已满足维修的条件。王彦玲与华芮签订协议书及华芮出具承诺书应是基于当时的情况，而现有证据无法证明当时三象公司已明确表示过房屋当时不具备维修条件、需等若干年后再维修，在王彦玲与华芮的协议中及华芮向三象公司出具的承诺书中均未明确维修时间，故原审法院认为王彦玲与华芮协议书中的赔偿款及华芮承诺书中的赔偿款均是建立在系争房屋在合理期限内修理的情况下，是对签订协议前及维修期间、观察期间内不能正常使用房屋的损失及其他权利损失的赔偿款的约定，而不应该包括三象公司超过合理期限未维修的损失，现系争房屋至今未进行维修，责任并不在于王彦玲，由此造成的损失并不是王彦玲签订协议书时能预见的。根据三象公司已完成的维修情况，其维修时间及观察期为一年，故原审法院认定赔偿款是指2012年6月起计算一年内的款项。三象公司还应向王彦玲支付该期限外的赔偿款。对于赔偿款数额，另案中原审法院委托评估机构分别对四联排及六联排房屋的租金进行评估，本案中各方当事人对该评估意见无异议，该评估结论一定程度上能反映该地段同类房屋的毛坯房的租金价格，可作为确定本案空置费损失的参考依据，同时根据案件的具体情形，以实际损失为基准，综合考虑维修期限、三象公司过错程度、三象公司的维修态度、质量问题的严重程度、三象公司在质量问题的造成中是否得到利益、小区整体情况等因素确定房屋空置费损失。现有证据证明三象公司在发现问题后未置之不理，而是由有关部门组织对质量问题产生的原因、质量问题程度等进行检测、确定善后维修方案，征询各业主对维修的意见，并将质量问题的相关情况告知业主。由于部分业主不愿意维修或因与三象公司未就赔偿达成一致意见而不同意维修导致三象公司对其他同意维修的同联排房屋无法进行维修，此结果非三象公司全部过错所致。根据三象公司提供的部分业主维修意见回执，本案所涉同联排业主对维修事宜确有不同意见，故系争房屋至今未能进行加固纠偏工程确存在非三象公司全部过错的原因。故对王彦玲无法入住的空置损失，应相应减轻三象公司的责任，按每月2，200元计算三象公司应向王彦玲承担空置费的损失标准。王彦玲要求三象公司、华芮承担自2012年6月27日至房屋鉴定合格后实际交付前的物业管理费，因根据原审法院上述陈述，三象公司赔偿王彦玲相应的空置费，空置费是参照同地段的租金标准，租金收取的前提是支出物业相关费用，故对王彦玲要求三象公司、华芮承担物业费的请求，不予支持。
原审法院据此作出判决：一、上海三象房产发展有限公司应于判决生效之日起三十日内按上海房屋工程建设技术发展有限公司出具的《合生朗廷四期16幢（78户）联体别墅地基纠偏加固施工方案》、上海市城乡建设和交通委员会科学技术委员会出具的《青浦区赵巷镇合生朗廷四期16栋联排别墅加固设计方案技术评审报告》、《青浦区赵巷镇合生朗廷四期16栋联排别墅纠偏和基础加固施工方案技术咨询报告》对王彦玲购买的位于上海市青浦区赵巷镇镇乐路199弄《合生朗廷园四期》39号房屋存在的质量问题予以修复；二、上海三象房产发展有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿王彦玲房屋空置费损失（自2013年6月1日起至上海三象房产发展有限公司修复完毕之日止、按每月2，220元计算）；三、王彦玲的其他诉讼请求不予支持。
原审判决后，上诉人王彦玲不服，向本院提起上诉称：第一，2012年的银行贷款基准利率为6%，以本金208万元计算，一年的银行贷款利息至少为12.48万元，且原审参照他案判决的赔偿金额没有事实和法律依据，故原审法院判决三象公司支付给王彦玲的房屋空置损失金额不能弥补王彦玲的实际损失。第二，关于房屋空置费的起算时间，因不能正常使用而产生的损失应从王彦玲取得系争房屋产权时开始计算，且合理期间应为6个月，况且，系争房屋质量问题的发生远远早于王彦玲购房的日期，已给予三象公司足够的合理期间，故原审法院关于房屋空置费时间于2013年6月1日起算，于法无据。综上，请求二审法院撤销原审判决第二项，依法改判三象公司支付王彦玲损失10万元（暂计）（以本金208万元，从2012年12月27日至实际修复完毕，按银行同期贷款利率计算）。
被上诉人三象公司则请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告华芮陈述称认可原审法院的判决。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，根据查明的事实，王彦玲确因质量问题而无法实际使用系争房屋，故三象公司应当承担违约责任。原审法院根据本案的具体情形，将同类地段房屋的毛坯房租金价格作为计算空置费损失的参考依据，并结合维修期限、三象公司的过错程度及其维修态度、系争房屋质量问题的严重程度以及小区整体情况等因素酌情确定三象公司赔偿王彦玲相应期间的租金损失尚属合理，本院予以认同。王彦玲的上诉请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2，300元，由上诉人王彦玲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁康威
代理审判员 姚 跃
代理审判员 俞 璐
二〇一四年九月九日
书 记 员 汪汝珏
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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