陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕01民终9338号
上诉人（原审被告）郭文君，男，1982年10月28日出生，汉族，个体工商户，住陕西省榆林市神木县。
委托代理人张一千，北京市君致律师事务所西安分所律师。
委托代理人侯九龙，北京市君致律师事务所西安分所律师。
被上诉人（原审原告）西安中新荣景房地产开发有限公司。住所地：西安浐灞生态区浐灞大道*号浐灞商务中心B段*层。
法定代表人杨华，董事长。
委托代理人文佩，女，行政部职员，住。
原审第三人上海浦东发展银行股份有限公司西安分行。住所地：西安市高新区丈八西路*号绿地中央广场智海大厦*****室。
负责人曹江涛，行长。
委托代理人赵婧敏，陕西海普睿诚律师事务所律师。
上诉人郭文君与被上诉人西安中新荣景房地产开发有限公司（以下简称中新荣景房产公司），原审第三人上海浦东发展银行股份有限公司西安分行（以下简称浦发银行西安分行）商品房预售合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2015）未民初字第08439号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，郭文君于2011年9月在中新荣景房产公司处购买中新荣景房产公司开发的中新浐灞半岛A11区第78幢1单元1层10103号房屋一套，总价款为5232574元，首付款为2102574元，余款313万元以银行按揭贷款方式支付。双方签订了《商品房买卖合同》，合同登记号为Y11075090。郭文君支付了首付款后，并与第三人浦发银行西安分行签订《个人购房担保借款合同》及《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》，办理了抵押登记备案手续，从第三人浦发银行西安分行处贷款支付了全部房款，中新荣景房产公司作为保证人对贷款承担了阶段性保证责任。郭文君自2015年4月起逾期偿还按揭贷款，第三人浦发银行西安分行从中新荣景房产公司保证金账户扣划贷款，至2015年12月15日共计扣划178635.71元用于偿还郭文君的贷款本息。中新荣景房产公司承担保证责任后，向郭文君追偿未果，遂将郭文君诉至原审法院，酿成诉讼。诉讼中，中新荣景房产公司提供了有郭文君签名的商品房买卖合同一份，郭文君称该合同并非其签名，申请对合同上的签名进行鉴定。本院委托西安市中级人民法院司法技术室，由该室对外委托陕西蓝图司法鉴定中心予以鉴定。2016年4月28日，陕西蓝图司法鉴定中心作出陕蓝司法鉴定中心[2016]文鉴字第40号司法鉴定意见书，鉴定结果为商品房买卖合同中“郭文君”的签名并非郭文君书写。鉴定意见书送达后，中新荣景房产公司与郭文君在指定的期间内均未提出异议。中新荣景房产公司支付鉴定费2.2万元。庭审中，第三人浦发银行西安分行称中新荣景房产公司所述代偿数额属实，因郭文君剩余按揭贷款尚未清偿，其无法协助中新荣景房产公司办理《商品房买卖合同》抵押权注销手续，并提供了其与郭文君签订的《个人购房担保借款合同》及《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》。中新荣景房产公司对借款合同及抵押合同并无异议，称其愿意代偿剩余按揭贷款。郭文君对借款合同及抵押合同认可，称借款合同及抵押合同是其本人签订。另查明，因郭文君逾期还款，第三人浦发银行西安分行曾于2015年将郭文君及中心荣景房产公司起诉至西安市雁塔区人民法院，2015年10月25日，西安市雁塔区人民法院作出（2015）雁民初字第07150号民事判决，判决：郭文君支付浦发银行西安分行贷款剩余本金3014809.37元及《个人购房担保借款合同》约定自2015年4月10日起至实际给付之日止的利息、罚息；中心荣景房产公司对郭文君的债务承担连带清偿责任；浦发银行西安分行有权以郭文君所购位于西安市未央区浐灞生态区中新浐灞半岛第78幢1单元1层10103房拍卖、变卖所得价款优先受偿。该判决现已生效。
中新荣景房产公司于2015年10月诉至西安市未央区人民法院称，其与郭文君于2011年9月26日签订合同登记号为Y11075090的《商品房买卖合同》一份，约定郭文君购买其公司开发的中新浐灞半岛A11区第78幢1单元1层10103号房，房屋总价款为5232574元，郭文君选择在第三人处办理按揭支付房款，首付款2102574元，按揭贷款313万元。合同签订后，郭文君支付了首付款2102574元，并办理了按揭贷款手续。2015年6月18日起，因郭文君多次逾期偿还按揭贷款，第三人浦发银行西安分行从其公司保证金账户累计扣划58856.5元。该款经其多次追缴，郭文君始终未予偿还。依据合同约定，郭文君如逾期偿还银行按揭贷款，其可主张解除合同，并要求郭文君承担合同总价款30%的违约金等。故其诉至法院要求：1、郭文君偿还其向银行代垫款项58856.5元（至2015年6月18日）。2、解除其与郭文君签订的《商品房买卖合同》，办理商品房买卖合同抵押权注销手续和合同注销手续，郭文君承担合同总价款30%的违约金1569772.2元；3、如诉讼过程中第三人继续扣款，要求郭文君偿还相应扣款数额并承担违约金。4、第三人配合办理商品房买卖合同抵押权注销手续。5、郭文君承担诉讼费。
郭文君辩称，首先，中新荣景房产公司要其偿还银行扣除的58856.5元没有事实和法律依据，与其没有关系，这是中新荣景房产公司和银行之间的关系，其没有义务承担银行的扣除款项。其次，其确实在中新荣景房产公司处购买了房屋，并交了首付款，但是其自己在售楼部签订了商品房买卖合同，仅粗略看了交房日期等合同内容后将所有的合同留在了售楼部，等待中新荣景房产公司签字盖章之后通知领取。后来一直按照按揭贷款合同的约定偿还银行月供，但是交房期限到来，中新荣景房产公司并未按时交房，而且没有答复准确的交房日期，其多次向中新荣景房产公司主张，但中新荣景房产公司至今并未通知其领取合同。而中新荣景房产公司提交的合同并非其签名，因此，要求其承担30%违约金没有事实依据。第三，因中新荣景房产公司没有提供其签名的商品房买卖合同，因此，中新荣景房产公司的第三、第四、第五项诉请不能成立。中新荣景房产公司要求解除合同，应当解除其签名的真实合同。
第三人浦发银行西安分行述称，2011年8月24日郭文君向其申请金额为313万元个人购房贷款，以郭文君所购买的涉案房屋为该笔贷款提供抵押担保，并于同日签订抵押合同，目前该笔贷款尚未结清，故其无法协助中新荣景房产公司办理商品房买卖合同抵押权注销手续。
原审法院认为，郭文君在中新荣景房产公司处买房，交付了首付款并办理了按揭贷款手续，虽然中新荣景房产公司提供的房屋买卖合同经鉴定并非郭文君签名，但是根据郭文君陈述，其在中新荣景房产公司售楼部签订了商品房买卖合同，因此，可以认定中新荣景房产公司与郭文君之间存在买卖房屋的事实。中新荣景房产公司出售其开发的商品房，郭文君履行了支付购房款的义务，双方之间房屋买卖合同关系成立。郭文君称中新荣景房产公司提供的合同并非其签订，但是郭文君签订的抵押合同上明确载明郭文君已与中新荣景房产公司签订了商品房买卖合同，该合同已经在房屋管理部门备案，合同登记号为Y11075090，说明郭文君与第三人签订借款合同前该商品房买卖合同已经备案，备案的合同具有公示效力，即使郭文君未持有合同，亦可在房屋管理部门查询得知，而郭文君买房后一直按约定偿还银行按揭贷款，从未对合同提出异议，后因逾期还款被银行起诉，又未积极参加诉讼，现郭文君称其对商品房买卖合同内容不清楚的意见，明显与事实不符，本院不予采信。商品房买卖合同附件七第6条约定，买受人通过按揭方式取得银行贷款后，如发生连续二期不向银行偿还月供或被银行起诉导致出卖人承担保证责任时，出卖人即可解除双方之间的买卖合同，买受人应当返还商品房，并向出卖人支付合同总价款的30%作为违约金。本案中，郭文君多次逾期偿还按揭贷款导致中新荣景房产公司承担保证责任，中新荣景房产公司主张并诉讼后仍拒不偿还按揭贷款，故中新荣景房产公司要求解除双方签订的《商品房买卖合同》并由郭文君协助办理《商品房买卖合同》登记备案注销手续的请求应予支持。合同附件五第6条同时约定，中新荣景房产公司要求解除合同的，郭文君应偿还代垫款项并支付合同总价款30%的违约金，故郭文君应偿还中新荣景房产公司截止2015年12月15日共计扣划178635.71元；关于解除合同违约金问题，中新荣景房产公司以合同总价款的30%计算较高，本院酌情以合同总价款的10%计算为523257.4元。对中新荣景房产公司主张的代垫款项10%的违约金，本院不再支持。郭文君与第三人浦发银行西安分行签订了个人购房抵押（保证）借款合同及西安市房地产抵押合同，对该房屋办理了抵押登记备案手续，郭文君在浦发银行西安分行处尚有按揭贷款未予归还，中新荣景房产公司自愿代郭文君清偿剩余贷款，应当予以准许。按揭贷款清偿后，郭文君与第三人浦发银行西安分行应当解除设立在该房屋上的抵押，并协助中新荣景房产公司办理抵押权注销登记手续。因郭文君未到庭，为避免郭文君承担逾期支付利息，郭文君需要向中新荣景房产公司支付的各项费用由中新荣景房产公司在退还郭文君房款时扣除。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，判决如下：一、原告西安中新荣景房地产开发有限公司与被告郭文君签订的登记号为Y11075090的《商品房买卖合同》解除。二、被告郭文君于本判决生效后十五日内协助原告西安中新荣景房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》登记备案注销手续。三、被告郭文君支付原告西安中新荣景房地产开发有限公司代垫款项178635.71元（该数额为截止2015年12月15日代垫款项，如此后第三人浦发银行西安分行继续扣款，以实际发生数额为准），该款由原告西安中新荣景房地产开发有限公司在退还原告郭文君房款时扣除。四、被告郭文君支付原告西安中新荣景房地产开发有限公司解除合同违约金523257.4元，该款由原告西安中新荣景房地产开发有限公司在退还原告郭文君购房款时扣除。五、原告西安中新荣景房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内代被告郭文君清偿被告郭文君在第三人上海浦东发展银行股份有限公司西安分行处的剩余房屋按揭贷款（具体数额以第三人上海浦东发展银行股份有限公司西安分行处的数额为准），剩余房款扣除上述被告郭文君应承担的代垫款项、违约金、剩余按揭贷款后，如有剩余，原告西安中新荣景房地产开发有限公司应在办理完相关注销手续后十日内将剩余购房款返还被告郭文君。六、被告郭文君、第三人上海浦东发展银行股份有限公司西安分行在原告西安中新荣景房地产开发有限公司清偿第三人上海浦东发展银行股份有限公司西安分行的剩余按揭贷款后三十日内，解除设立在中新浐灞半岛A11区第78幢1单元1层10103号房商品房的抵押，并协助原告西安中新荣景房地产开发有限公司办理该房屋的抵押权注销登记手续。案件受理费19657元，原告已预交，鉴定费22000元，被告已预交，现由被告郭文君承担9232元，其余32425元由原告承担。原告于本判决生效后十日内给付被告郭文君12768元。
宣判后，郭文君不服向本院提起上诉称，合同登记号为Y11075090的《商品房买卖合同》系中新荣景房产公司伪造，对其没有约束力。请求：1、撤销原审判决第一、四项；2、本案诉讼费由中新荣景房产公司承担。
中新荣景房产公司答辩称，郭文君支付了首付款及按揭款，直至2015年4月，郭文君发生了逾期还款，导致其公司承担保证责任，故原审法院判决解除合同，并要求郭文君给予违约补偿正确。
浦发银行西安分行述称，原审法院适用法律正确，应予维持。
本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为，郭文君在中新荣景房产公司购买房屋，缴纳了首付款并办理了按揭贷款手续，郭文君提供的房屋买卖合同经鉴定并非郭文君签名，但郭文君向法庭陈述，其在中新荣景房产公司售楼部签订了商品房买卖合同，应认定中新荣景房产公司与郭文君之间存在买卖房屋的事实。郭文君上诉认为，合同登记号为Y11075090的《商品房买卖合同》系中新荣景房产公司伪造，对其没有约束力。郭文君向法庭陈述，其在中新荣景房产公司售楼部签订了商品房买卖合同，应认定中新荣景房产公司与郭文君之间存在买卖房屋的事实，郭文君签订的抵押合同中载明其已与中新荣景房产公司签订了商品房买卖合同，该合同已经在房屋管理部门备案，且郭文君买房后一直按约定偿还银行按揭贷款，从未对合同提出异议，故应认定双方之间的房屋买卖合同关系成立。据此，郭文君的上诉没有事实及法律依据。综上，原审判认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9033元（郭文君已预交），由郭文君承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高俊岗
代理审判员 窦 敏
代理审判员 王学堂
二〇一六年十二月××日
书 记 员 范致远