连云港市海州区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）苏0706执异4号
案外人徐小威，男，1986年8月11日生，汉族，住连云港市开发区。
委托代理人王建平，连云区东城法律服务所法律工作者。
申请执行人仲永见，男，1978年10月1日生，汉族，住连云港市海州区。
委托代理人杨慧慈，江苏港通陆桥律师事务所律师。
被执行人刘春燕，女，1973年8月6日生，汉族，住灌云县。
委托代理人宋莹，江苏田湾律师事务所律师。
本院在执行申请人仲永见与被执行人刘春燕民间借贷纠纷一案中，案外人徐小威对本案的执行标的提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭并公开进行了执行听证。案外人徐小威及其委托代理�王建平、申请执行人仲永见的委托代理人杨慧慈、被执行人刘春燕的委托代理人宋莹到庭参加听证。本案现已审查终结。
案外人徐小威异议称，2013年6月7日，被执行人刘春燕将位于连云港市开发区平山路92号港城金三角商业广场1号楼114号、115号房屋出租给案外人使用。2015年7月，案外人与被执行人刘春燕订立《房屋买卖合同》，约定将该两套房屋转让给案外人。合同订立之后，案外人先后向其支付购房款1046726元，于2015年11月8日向开发区管委会交纳房屋税金，准备过户时发现该房屋被法院查封。案外人对该两套房屋享有所有权，海州区法院对该房产的查封没有事实和法律依据。为此提出异议，请求法院依法中止对位于连云港市开发区平山路92号港城金三角商业广场1号楼114号、115号房产的执行。
申请执行人仲永见称：一、案外人徐小威与被执行人�春燕之间的房屋买卖合同内容不真实，并且无具体签订时间，不能证明涉案房屋是在被法院查封之前出卖的，故不能排除执行；二、案外人对于已经交付的购房款证据举证不足，实际发生在徐小威与被执行人刘春燕之间的款项只有14万元，且该款项不能证明是购房款。三、本人于2015年11月9日向法院申请执行，被执行人恰好在该时间卖房，明显是在逃避执行。再者案外人实际与被执行人存在房屋租赁关系，其具备恶意串通，逃避执行的条件。四、关于案外人提供的连云区人民法院（2016）苏0703执异5号执行裁定，该裁定书虽然支持了案外人对涉案房产中止执行的诉求，但因该执行裁定并未生效，其裁决结果对本案无约束力。综上，请依法驳回案外人的异议请求。
被执行人刘春燕称：被执行人所有的本案诉争的114号、115号房产已经由被执行人依法与徐小威签订房屋买卖合同，徐小威也交付了绝大部分购房款，被执行人与徐小威在办理房产过户时，已经缴纳契税后发现该房屋被查封，被执行人同意案外人徐小威的主张，即贵院应当中止对涉案房屋的执行措施。
经审查查明：本院在执行申请人仲永见与被执行人刘春燕民间借贷纠纷一案中。于2015年11月30日，作出（2015）海执字第4188号执行裁定：查封被告刘春燕名下位于开发区××港城××商业广场××楼××房屋（××号××）、开发区××港城××商业广场××楼××号房屋（丘号05581122-15）两处房产。案外人徐小威对该执行标的提出书面执行异议，认为上述房产所有权归其所有，并要求中止执行。
另查明，2013年5月7日，案外人徐小威与被执行人刘春燕签订《租赁合同》，刘春燕将涉案两套房屋租赁给徐小威使用，房屋租赁金每年43000元，另收电费7000元，租用期为36个月。
案外人徐小威还提供其与被执行人刘春燕签订两份《房屋买卖合同》（合同未注明签订时间），合同约定刘春燕将涉案两套房屋出售给徐小威，其中114号房屋价格为85万元，首付款43万元，于房产过户之前付清，余款42万元通过银行按揭贷款形式，待银行放款后付清；115号房屋价格为60万元元，首付款30万元，于房产过户之前付清，余款30万元通过银行按揭贷款形式，待银行放款后付清。
2015年10月14日，被执行人刘春燕出具购房款清单，载明从2015年7月20日至同年10月14日，收到徐小威的购房款73万元，但通过核对徐小威提供的银行汇款凭证及银行交易明细，能够反应徐小威与刘春燕之间汇款的金额只有14万元，关于购房清单中注明以现金交付的款项，核对徐小威银行明细，不存在对应关系。
再查明：连云区人民法院于2016年6月20日作出�2016）苏0703执异5号执行裁定,在该案中认定徐小威与对涉案的114、115号房屋享有排除执行的权利，并裁定中止对涉案房屋的执行，但该院至今未解除对涉案房屋案的查封。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该法条的宗旨是对一般买受人物权期待权的保护。当买受人具备以上法定条件时，其物权期待权可以对抗或者排除法院的查封或者执行效力，因此在审查该类执行异议时，对是否符合上述法定条件，应当从严审查。
第一，本案在法院查封之前是否签订有效的书面买卖合同？首先，本案的房屋买卖合同无具体签订时间，从合同的内容也推断不出具体的合意形成时间，因此根本不能判断涉案的买卖合同是于法院查封之前签订的；其次，关于购房款的支付时间，合同也无具体约定，只是约定首付款在房屋过户之前付清，余款在银行放贷后付清，但何时过户、何时放贷均无约定。第三，案外人及被执行人为了证明合同的签订时间是于法院查封之前签订的，同时为了证明合同已经实际履行，即为了满足上述第三个条件，证明其已经支付部分购房价款，其提供了73万元购房款明细，通过分析可以看出，一是明细账中多数为现金零碎支付，此不符合涉案购房合同大额交易的习惯和常识，二是将被执行人刘春燕书写的明细账与案外人徐小威提供的付款凭证及银行明细对应，根本找不到对应关系，只存在一笔14万元，也应当认定为交付房屋租金之用途，因付款凭证和银行明细账等证据具有宏观真实性，且不易造假，因此本院认为，所谓购房款明细是为了达到上述证明目的拼凑而成，与银行凭证和明细不符。故本院不予认定。总之，本院认为上述房屋买卖合同的内容与银行凭证及明细账不符、不具有真实性，不符合第一个法定条件。
第二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产。因案外人徐小威与被执行人刘春燕之间存在房屋租赁关系，因此其合法占有该房屋，显属正常。
第三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。之前已阐述，案外人徐小威实际根本未�付部分价款，再者其也未将剩余价款按法院要求支付。
第四、非因买受人自身原因未办理过户登记。经查，本案房屋在被查封之前存在抵押权之负担，而“买卖双方”对此无任何约定，也不符合法律规定。
综上所述，案外人徐小威提出的异议理由，不符合上述司法解释规定，因此其对本案的执行标的不享有排除执行的权利，对其异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一项之规定，裁定如下：
驳回案外人徐小威的异议请求。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。
审 判 长 王守富
人民陪审员 孙宜福
人民陪审员 侯家德
二�一七年一月二十日
书 记 员 朱庭苇
相关法律条文：
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百一十三条：被执行人与他人恶意串通，通过诉讼、仲裁、调解等方式逃避履行法律文书确定的义务的，人民法院应当根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百一十五条案外人执行异议之诉审理期间，人民法院不得对执行标的进行处分。申请执行人请求人民法院继续执行并提供相应担保的，人民法院可以准许。
被执行人与案外人恶意串通，通过执行异议、执行异议之诉妨害执行的，人民法院应当依照民事诉讼法第一百一十三条规定处理。申请执行人因此受到损害的，可以提起诉讼要求被执行人、案外人赔偿
第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；
（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。
驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。