广东省深圳市南山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深南法民三初字第1313号
原告：林伟洲，男，汉族。
委托诉讼代理人：钟鸣，广东格威律师事务所律师。
被告：深圳市创嘉泰科技有限公司，住所地深圳市罗湖区桂园街道宝安南路1054号湖北宝丰大厦1505，组织机构代码580094196。
法定代表人：刘永刚，总经理。
委托诉讼代理人：李军伟，广东瀚宇律师事务所律师。
原告林伟洲诉被告深圳市创嘉泰科技有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月3日立案受理后，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2016年9月8日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人钟鸣，被告的委托诉讼代理人李军伟到庭参加庭审。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方签订《房地产买卖合同》；2、被告向原告赔偿按合同成交价20%计算的违约金人民币126万元（以下币种均为人民币）；3、被告向原告返还购房定金10万元及赎楼费6万元；4、本案诉讼费由被告承担。案件审理中，原告变更第三项诉讼请求为：被告向原告返还购房款10万元及赎楼担保费6万元。事实与理由：2015年1月8日，原、被告签订了一份《房地产买卖合同》，合同约定：原告向被告购买位于深圳市南山区香山里花园一期3栋28F2811、2812的房产（以下简称涉案房产），转让成交价为630万元。合同签订后，原告依约向被告支付了购房定金50万元，由居间方深圳市世华房地产投资顾问有限公司托管。2015年3月18日，在被告的要求下，原告委托朋友孟祥平向被告法定代表人刘永刚账户支付了购房款10万元及赎楼费6万元，共计16万元，被告及刘永刚向原告出具了一份收据。2015年3月19日，原、被告与东莞银行深圳分行签订了资金监管协议，原告依约将剩余购房款570万元转入资金监管账户。至此，原告己完全履行完合同约定的义务。在办理房产过户的过程中，涉案房产被深圳市罗湖区人民法院查封，截止原告起诉之日，该房产仍未解封，无法继续办理过户手续。经原告多次催促，被告仍无法解决纠纷以配合原告办理过户手续。原告认为被告的行为已严重违反了合同的约定，构成根本违约。
被告辩称：1、双方于2015年1月8日签订《房地产买卖合同》，签订合同的时候涉案房产已经被查封，该合同违反法律强制性规定，应当判令无效，该合同对买卖双方均没有约束力，原告请求赔偿违约金没有事实和法律依据。2、原告请求返还的购房款和赎楼担保费，因当时双方曾口头约定，16万元可由原告居住涉案房产一年来抵扣，因此，原告请求返还16万元违反诚信原则，请求法庭驳回原告的诉讼请求。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2015年1月8日，原告（买方）与被告（卖方）签订《房地产买卖合同》，约定：卖方向买方出售香山里花园一期3栋28F2811、2812房，转让成交价为630万元；买方在签订本合同时向卖方支付定金1万元，在签署合同之日起3日内（含当日）向卖方支付定金49万元，交由居间方或银行监管，买方将定金支付给监管方或存入监管账号，视为卖方收讫定金；第二部分房款580万元由买卖双方指定银行监管，买方须在签署本合同之日起30日内（含当日）全部付清；涉案房产处于抵押状态，卖方同意于签署本合同之日起30日内（含当日）自行筹资还清按揭银行贷款、办妥注销抵押登记手续，并将房产证原件交予居间方；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过十日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；备注条款约定买方承担该物业欠款480万元的1.5%赎楼担保费7.2万元，及其他条款。被告的法定代表人刘永刚出具收据，收到原告支付的定金50万元。庭审中，原、被告均确认定金50万元系原告支付给深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华地产），因世华地产在原、被告签约后查档发现涉案房产被查封，故未将该定金转给被告。原告确认，世华地产已于2015年10月向原告退还定金50万元。
庭审中，原告陈述，原告委托孟祥平向被告支付购房款和赎楼担保费。2015年3月18日，孟祥平向被告法定代表人刘永刚转账支付6万元，交易摘要为“香山里3栋28F担保费”；同日，孟祥平向刘永刚转账10万元，交易摘要为“香山里3栋28F购房款”。同日，被告出具收条，收到深圳市伟洲仁科技有限公司，代理人孟祥平支付的购买涉案房产购房款16万元，卖方同意买方提前交房居住。庭审中，原告陈述深圳市伟洲仁科技有限公司是原告100%控股的公司，涉案房产原本按原告的指示应登记至深圳市伟洲仁科技有限公司名下，孟祥平是原告的委托付款人。
被告陈述被告于2015年3月18日将涉案房产提前交付原告，并约定如果房屋无法交易，可用房屋租金来抵扣该16万元。原告认可使用涉案房产到2015年4月，被告承诺会尽快解除房产被查封的事宜，但原告否认双方曾口头约定16万元作为被告提前交房给原告使用的费用抵扣。
2015年3月20日，孟祥平（甲方）、万琦梅（乙方）、东莞银行股份有限公司深圳分行（丙方）签订《资金监管服务协议》，约定甲方受深圳市伟洲仁科技有限公司委托，拟支付给乙方一笔购房款项，委托丙方为该笔资金提供资金监管服务，监管资金金额为570万元；款项的释放条件为在协议签订后十五个工作日内，甲方或乙方向丙方提供如下两套房屋房产证原件，且两套房产证所有人已变更为深圳市伟洲仁科技有限公司，经丙方核实确认后即可释放资金，两套房产为香山里花园（一期）3栋2811房、2812房。2015年3月19日，孟祥平向东莞银行深圳分行支付房款570万元。2015年3月27日，孟祥平（甲方）、万琦梅（乙方）、东莞银行股份有限公司深圳分行（丙方）签订《资金监管服务终止协议》，约定因原协议中所述两套房产在房地产权登记中心无法办理过户，故三方协商提前释放监管资金570万元。原告陈述，万琦梅是被告的债权人，涉案房产在原、被告签订《房屋买卖合同》后被万琦梅向深圳市龙岗区人民法院申请查封[（2015）深龙法民一初字第48号案]，无法过户，被告及其法定代表人刘永刚与万琦梅协商后，达成了协议，约定出售涉案房产所得价款优先偿还万琦梅，并指示原告与万琦梅签订涉案房产购房款的资金监管协议。孟祥平亦出具《证明》，其系受原告委托向世华地产支付定金50万元，向刘永刚支付购房款10万元、赎楼担保费6万元，并将购房款570万元付至双方指定的监管账户。
另查，2014年12月31日，深圳市龙岗区人民法院作出（2015）深龙法民一初字第48号民事裁定书，查封该案被告刘永刚、深圳市创嘉泰科技有限公司（本案被告）价值652102元的财产。庭审中，被告陈述，原、被告签约时，涉案房产已因上述案件被查封，签约第二日，中介查档后被告才得知涉案房产被查封。涉案两房于2015年7月17日被深圳市罗湖区人民法院查封[（2015）深罗法民一初字第3111号案]，于2015年9月18日被深圳市福田区人民法院轮候查封[（2015）深福法民二初字第13169号案]，于2015年11月24日被深圳市福田区人民法院轮候查封[（2015）深福法民一初字第2511号案]。
以上事实，有《房地产买卖合同》、转账凭条、收条、房地产信息查询单、《资金托管协议》、《资金监管服务协议》等证据及庭审笔录在卷为证，足以认定。
本院认为，原、被告签订的《房地产买卖合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的效力性禁止性规定，合法有效，各方当事人均应依约履行。
原告依约支付了50万元定金、向被告支付了购房款10万元、赎楼担保费6万元，监管了剩余款项570万元，原告支付购房款的义务已能够全部履行。被告作为卖方，应确保对涉案房产具有完全的处分权，而涉案房产被法院查封，其后又有多个轮候查封，导致合同不能履行，故被告的行为已构成违约。对于原告请求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。本合同自原告的诉讼请求公告送达被告之日即2016年8月3日解除。被告收取的购房款10万元、赎楼担保费6万元应返还原告。至于原告主张的违约金，符合合同约定，故被告应向原告支付违约金126万元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告林伟洲与被告深圳市创嘉泰科技有限公司签订的《房地产买卖合同》于2016年8月3日解除；
二、被告深圳市创嘉泰科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告林伟洲返还购房款10万元、赎楼担保费6万元；
三、被告深圳市创嘉泰科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告林伟洲支付违约金126万元。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费17580元，保全费5000元，公告费520元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 廖 艳
人民陪审员 林映飞
人民陪审员 王建丽
二〇一六年十二月十日
书 记 员 黄 笑
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。