福建省福州市鼓楼区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）闽0102执异83号
异议人(案外人)：许大根,男,汉族,1983年12月1日出生,住江西省上饶市信州区。
申请执行人：招商银行股份有限公司福州东街口支行，住所地福州市鼓楼区杨桥东路19号三坊七巷一期工程5号楼一、三层。
法定代表人：黄碧丹。
委托代理人：林云，上海锦天城（福州）律师事务所律师。
被执行人：福建炎煌影视文化传播有限公司，住所地福州市鼓楼区杨桥路118号宏杨新城二号楼17层C、D号。
法定代表人：刘枫。
被执行人：福州国际家俱城发展有限公司，住所地福建连江经济开发区琯头园区。
法定代表人：王旭林。
被执行人：倪政国，男，汉族，1969年1月28日出生，住福建省福州市鼓楼区。
被执行人：林迎春，女，汉族，1971年1月16日出生，住福建省福州市鼓楼区。
被执行人：林永金，男，汉族，1962年9月19日出生，住福建省福州市仓山区。
被执行人：郭丽华，女，汉族，1962年7月29日出生，住福建省福州市仓山区。
被执行人：高宇，男，汉族，1990年10月27日出生，住福建省福州市台江区。
本院执行(2017)闽0102执693号申请执行人招商银行股份有限公司福州东街口支行与被执行人福建炎煌影视文化传播有限公司、福州国际家俱城发展有限公司、倪政国、林迎春、林永金、郭丽华、高宇借款合同纠纷执行过程中，案外人许大根对本院查封的位于位于上饶市信州区滨江西路九间商铺房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已经审查终结。
案外人许大根的异议请求：请求法院立即中止(2017)闽0102执693号案的执行，停止拍卖上饶市××区××路××幢商铺。
事实与理由:在申请执行人招商银行股份有限公司福州东街口支行与被执行人福建炎煌影视文化传播有限公司、福州国际家俱城发展有限公司、倪政国、林迎春、林永金、郭丽华、高宇借款合同纠纷执行一案，即法院作出的（2015）鼓民初字第8448号民事判决书的强制执行过程中，法院将异议人承租的“位于上饶市××区××路××幢”九间商铺予以执行。这些商铺尚处于有效租赁合同期内，权属的变更不应影响租赁合同的继续履行，故异议人依法提出本执行异议。
被执行商铺自2013年起一直处于租赁状态，现由异议人承租并转租予他人，租期至2028年4月30日。异议人与被执行人签订的租赁合同在查封拍卖之前且合法有效，租赁合同尚处于租赁期内，如要求异议人及承租人搬出商铺不仅不利于保护善意承租人的合法权益，更不利于市场经济稳定。根据“买卖不破租赁原则”，房屋所有权的变动不影响租赁合同的效力。
结合《中华人民共和国合同法》第二百二十九条以及《商品房屋租赁管理办法》第十二条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，也即，法院对异议人财产进行查封拍卖时应保留承租人合法享有的继续承租权。因此，法院也应立即中止该执行案的执行，为了避免引发不必要的诉讼以及异议人与承租人财产权益的重大损失，特请法院待查明事实之后再依法决定是否予以执行。
异议人特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，请求法院立即中止对上述财产的执行，维护异议人与承租人的合法权益，节省诉讼资源。
申请执行人招商银行股份有限公司福州东街口支行答辩如下：一、异议人与被执行人之间存在租赁关系的证据不足。二、即使异议人实际承租了标志性的抵押物，法院对抵押物的执行并不影响其租赁。
案外人许大根向本院提交如下证据：
证据A1、《商铺租赁合同》；
证据A2、《协议书》；
证据A3、《商铺租赁合同》三份，说明异议人将涉案房产转租给他人的合同。
申请执行人招商银行东街口支行针对案外人许大根提交证据发表质证意见如下：对证据A1真实性无法确认。对证据A2真实性无法确认。对证据A3真实性无法确认，系异议人单方面提供的合同。原《商铺租赁合同》要求不能转租，转租要经过被执行人的许可，所以该份证据和本案无关。
本院查明：申请执行人招商银行股份有限公司福州东街口支行与被执行人福建炎煌影视文化传播有限公司、福州国际家俱城发展有限公司、倪政国、林迎春、林永金、郭丽华、高宇借款合同纠纷强制执行一案，本院于2017年1月1日立案执行，执行依据为(2015)鼓民初字第8448号民事判决：1、被告福建炎煌影视文化传播有限公司应于本判决生效之日起十日内偿还原告招商银行股份有限公司福州东街口支行借款本金人民币12899889.09元及相应借款利息、罚息、复息（暂计至2015年11月15日，利息、罚息、复息共计1121263.32元，之后至判决确认还款之日止的借款利息、罚息、复息按编号为2014年流字第50-0051号的《借款合同》的约定计付）。2、被告福建炎煌影视文化传播有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告招商银行股份有限公司福州东街口支行律师代理费损失人民币20000元。3、原告招商银行股份有限公司福州东街口支行有权以被告倪政国、林迎春、林永金、郭丽华、高宇以其所有的坐落于江西省上饶市××区××路××幢非住宅房地产共7套（建筑面积合计974.88平方米，产权证号分别为：3084401、3084402、3084391、3084392、3084403、3084405、3084404。）折价或者变卖、拍卖所得价款中优先受偿上述第一项、第二项判决所确定的债务。4、被告福州国际家俱城发展有限公司、倪政国、林迎春对上述第一项、第二项判决所确定的债务承担连带清偿责任。
2017年5月9日，本院作出(2017)闽0102执693号《协助执行通知书》，查封了被执行人倪政国、林迎春、林永金、郭丽华、高宇名下坐落于江西省上饶市××区××路××幢非住宅房地产共7套（建筑面积合计974.88平方米，产权证号分别为：3084401、3084402、3084391、3084392、3084403、3084405、3084404）。
异议人提交的《商铺租赁合同》载明：被执行人倪政国、林永金、高宇自愿将涉案房产出租给异议人使用，租赁期限自2013年5月1日至2028年4月30日，每月租金为292464元，商铺租金每年递增5%。合同签订时间为2013年4月15日。
本院认为：房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议。故承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。本案中，根据异议人许大根在庭审中自认：“是被执行人倪国华尚欠我款项100多万元，被执行人倪国华将其名下商铺租金交由我收取。”可见，被执行人倪国华向异议人许大根租赁涉案房屋的目的是为了抵偿其100多万元的借款及利息。双方之间签订的《商铺租赁合同》是债务人以其房屋使用权抵偿借款的合同，二者之间是债权债务关系，不同于真实的房屋租赁合同关系，异议人不得以租金抵偿债务的债权债务处分协议对抗本案的债权人即抵押权人。且异议人许大根亦未提交其有关租金支付的证据，无法证明本案租赁关系的真实性，本院依法查封被执行人倪政国、林迎春、林永金、郭丽华、高宇名下坐落于江西省上饶市××区××路××幢非住宅房产，执行行为合法有据，异议人的异议请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条之规定，裁定如下：
驳回案外人许大根的执行异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 员 赵 南
人民陪审员 任立东
人民陪审员 薛洁云
二〇一七年九月二十一日
法官 助理 李 榕
书 记 员 江 威
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。
承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。