南昌市东湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第494号
原告：蔡某某，男，1960年5月12日生，汉族，江西省鹰潭市人，住江西省鹰潭市月湖区。
委托代理人：朱金龙，江西华邦律师事务所律师，执业证号：13601200910876684。
委托代理人：张妍，江西华邦律师事务所律师，执业证号：13601201311547652。
被告：陶某，女，1966年4月2日生，汉族，江苏省江阴市人，住江苏省江阴�。
委托代理人：鞠建，男，系被告陶某所在单位上海浦东海澜之家服饰有限公司所推荐的委托代理人。
原告蔡某某诉被告陶某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告蔡某某的委托代理人朱金龙、张妍，被告陶某的委托代理人鞠建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蔡某某诉称：被告向原告承租位于南昌市××楼约250平方米的店面一事，双方于2010年11月18日签订了租赁合同一份。租赁合同约定：合同期自2010年11月18日起至2015年11月17日止。履约保证金为75万元，第五年租金为364.65万元，第五年每季度租金为911600元；租金采取“先交后租，按季缴纳”的方式支付，即被告于2010年11月18日前向原告支付当季租金，依此类推。如被告拖欠租金的，每拖欠一日加千分之二的滞纳金。租赁合同还约定，双方均不得擅自解除本合同和不履行本合同，如被告违约，被告履约保证金充当违约金不予退还，并赔偿因违约给原告造成的损失。据此，被告本该在2014年11月18日前付清2014年11月18日至2015年2月17日（即第五年第一季度）的租金计911600元，但是，被告至今仍未支付。原告遂于2015年1月26日诉至本院，请求：1、判令被告立即向原告支付自2014年11月18日起至2015年2月17日止的租金911600元，并判令每逾期一日，按逾期未付金额的千分之二向原告支付滞纳金（截止到开庭日2015年4月27日为293535.2元）;2、判令被告立即向原告支付违约金75万元；3、本案所有诉讼费用由被告承担。
被告陶某辩称：1、本案应中止审理，蔡某某诉陶某房屋租赁合同纠纷另一案正处于二审阶段，该案尚未审理终结，为了避免一个案件两种审判结果，本案应中止审理，答辩人申请将本案中止审理；2、双方签订的租赁合同已经解除，答辩人承租房屋及周边自2013年起开始修地铁，导致答辩人经营环境恶劣，已经无法实现经营目的，原告蔡某某在与答辩人于2010年11月18日签订房屋租赁合同时故意隐瞒了这一事实，导致答辩人支付的租金畸高。正如原告在2014年9月28日向答辩人送的《关于解除租赁合同的函告》之复函中所承认，其早在2008年就已经知晓在中山路修建地铁这一规划，据此，原告蔡某某的行为属欺诈，违反了诚实信用的原则。由于修建地铁并对周边的道路进行封堵，致使答辩人开设的门店顾客大量减少，客源流失，答辩人曾以邮政特快专递的方式致函原告，明确告知双方签订的租赁合同予以解除。依合同法第96条规定，主张解除�同的应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，自原告收到该解约函时，双方的租赁合同关系就已经解除，原告有异议的，应向人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力，而非向答辩人提出异议，答辩人认为租赁合同已经于2014年9月4日解除，同日，答辩人已经搬离了承租的房屋。3、由于原告违反诚实信用原则，合同解除的责任理应由原告承担，据此，原告的诉讼请求不应予以支持。租赁合同履行期间，答辩人还向原告缴纳了75万元履约保证金，原告应立即退还该保证金。4、原告的第一个诉讼请求是要求支付租金，第二个诉讼请求是支付违约金75万元，结合双方签订的租赁合同，关于违约金75万元的约定仅存在于合同解除的前提下，所以答辩人认为原告的诉讼请求自相矛盾，原告主张75万元的违�金说明原告也认可了租赁合同已经解除。综上，请求驳回原告诉讼请求。
经审理查明：2010年11月18日，原告（甲方）将其从案外人王叶财处承租的南昌市××楼店面转租给被告（乙方）作为开设海澜之家品牌服饰专卖店使用，原、被告双方并签订一份房屋租赁合同。合同主要内容是：第一条约定，甲方将位于南昌市××楼约250㎡店面出租给乙方用于服装经营，由乙方开设海澜之家品牌服饰专卖店。第二条约定，租期自2010年11月18日起至2015年11月17日止，为期五年。第三条约定，履约保证金为75万元，乙方于合同生效日交付甲方。第一年年度租金为300万元（75万/季度），第二
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五年年度租金均在前一年度租金的基础上递增5%（第二年315万元/年，78.75万元/季度，第三年330.75万元/年，82.68万元/季度,第四年347.28万元，86.82万元/季度，第五年364.65万元/年，91.16万元/季度）。租金自免租期满后第一天起（即2010年11月18日）计算，租金采取“先交后租，按季缴纳”的方式支付，即乙方于2010年11月18日前向甲方支付当季租金，依此类推。如乙方正常履约，在乙方交付甲方各项费用的前提下，履约保证金可充抵第五年最后两个月的租金。未抵部分在乙方退房时，由甲方退还乙方。第八条第1款约定，乙方支付履约保证金后双方均不得擅自解除本合同和不履行本合同，如乙方违约，乙方履约保证金充当违约金不予退还，并赔偿因违约给甲方造成的损失，如甲方解除合约，或不具有或失去合法使用权和转租权，导致本合同无法履行或继续履行，甲方必须双倍退回乙方履约保证金，并赔偿因违约给乙方造成的损失。第八条第2款约定，租赁期限，因故要求解除合同的一方应主动提�一个月书面通知另一方，甲、乙双方任何一方无法定或约定理由要求解除合同的，赔偿方式同上。第八条第3款约定，如乙方拖欠租金，每拖欠一日加千分之二的滞纳金，乙方拖欠租金超过十五天的，甲方有权解除合同，履约保证金充当违约金不予退还，场地装修视为乙方放弃，履约保证金不足以补偿给甲方造成的损失部分，乙方应予赔偿。合同签订后，原告按约将房屋交与被告使用，被告亦按约向原告缴纳了履约保证金75万元并及时缴纳了租金至2014年8月17日。自2014年8月18日起，被告未向原告缴纳租金。
2014年9月25日，被告以邮政特快专递的形式向原告发出了一份解除租赁合同的函告，以租赁店面所处中山路及胜利路因政府修建地铁封路导致其客流阻断、亏损严重为由，通知原告自2014年9月4日起解除双方签订的租赁合同并要求原告退还履约保证金75万元，但该函告并未涉及返还房屋事宜。被告在庭审中并主张被告自2014年9月4日起便已腾空而没有使用租赁房屋并于当日要求原告办理交接手续遭拒绝，在此后原告去江苏时也提出过交还房屋的请求，在2015年5月本案原二审开庭过程中，被告也提出过要求交还租赁房屋钥匙的请求。对被告解除合同的函告，原告于2014年9月28日复函告知被告称，原告于2014年9月27日收到被告发出的解除通知，但因受地铁修建影响导致的经营收入损失属于被告自行应承受的商业风险，其无权单方解除合同，原告不同意被告解除合同的要求，并要求被告立即付清所拖欠租金并承担相应违约金。对被告主张曾提出过交还房屋的请求，原告只认可本案原二审时被告代理人向原告代理人提出过，但原告代理人已明确表示没有收取房屋钥匙的授权，其应向原告本人交还。对其他时�的主张，原告不予认可。
上述事实有原、被告签订的租赁合同、争议房屋所有权证复印件、原告与王叶财于2010年5月24日签订的租赁合同、被告提交的照片一组两张、被告2014年9月25日的《解除租赁合同的函告》及邮政特快专递回执、原告2014年9月28日的《关于解除租赁合同的函告之复函》、履约保证金收据、原、被告陈述等证据予以证实。
本院认为：原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效。双方当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同期内，在不符合法定或约定解除条件的情况下，未经协商一致，被告向原告发出解除租赁合同的函告的行为不具有单方解除合同的效力，但鉴于承租人不愿继续履行租赁合�，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，本案租赁合同应判决解除。又因被告并无证据证明其在向原告提出解除合同的请求后及时搬离并通知了原告接收租赁房屋，原告又未在收到被告的解除合同通知后合理时间内提起诉讼确认被告解除效力，参照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，本院以原告收到被告解除通知的第91日即2014年12月27日认定其租赁合同的解除时间。此前的租金被告应予以交纳。故对原告要求判令被告立即向原告支付自2014年11月18日起至2014年12月26日止的租金部分，本院予以支持。至于原告提出要求被告支付该段租金自2014年11月18日起至租金实际付清之日止按日千分之二的标准计算滞纳金的诉请，因被告未交纳该段租金系受地铁修建影响且原告未在收到�告的解除合同通知后合理时间内提起诉讼确认被告解除效力，故该段期间租金迟延履行违约金，本院认定其计算期间为自2014年11月19日起至本院认定的本案合同解除之日即2014年12月27日止；原告主张的日千分之二的计算标准过高，被告亦提出抗辩，本院根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条并参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条之规定调整为年利率7.8%[6%×（1+30%）]。对于原告主张要求被告承担违约金75万元的诉请，因本案租赁合同解除系因被告的违约行为所引起的，本案应由被告承担违约责任。因双方已约定，在被告违约时，其交纳的履约保证金75万元，应作为违约金，原告不予退还，且至今被告未与原告办理返房手续，给原告造成租金损失，故对原告该诉请，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，经审判委员会讨论决定，判决如下：
一、被告陶某于本判决生效之日起十日内向原告蔡某某支付自2014年11月18日起至2014年12月26日止的房屋租金384908元。
二、被告陶某于本判决生效之日起十日内向原告蔡某某支付上述第一项房屋租金的逾期付款滞纳金3169元。
三、原告蔡某某收取被告陶某的履约保证金75万元不需退还。
四、驳回原告蔡某某的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案由原告蔡某某预交的案件受理费22400元，由原告蔡某某承担7357元，被告陶某承担15043元（此款限被告陶某于本判决生效之日起十日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。
审 判 长 廖如荣
人民陪审员 许裕俊
人民陪审员 孟曦娉
二〇一五年十一月十九日
书 记 员 陶媛媛
附：本判决引用的相关法律
1、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
3、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》
第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基�，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
4、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
5、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。
未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：
（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；
（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。