江苏省如东县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民初字第01827号
原告张德如。
委托代理人董栋，如东县掘港镇法律服务所法律工作者。
被告朱新华。
被告马小梅。
被告孙维晶。
原告张德如与被告朱新华、马小梅、孙维晶确认合同无效纠纷一案，本院于2014年11月11日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员顾宇独任审判，于2014年12月10日公开开庭进行了审理。原告张德如及其委托代理人董栋，被告孙维晶到庭参加诉讼。被告朱新华、马小梅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张德如诉称，原告与丈夫朱海清生一子朱新华，朱新华与马小梅婚后生一女朱佳宇。张德如夫妇在老家有一住所，因年久失修欲重建新住宅，后经村委会同意在街旁建了住宅用房，因面积需要，村里将原告的儿子朱新华和孙女朱佳宇都作为共有人进行了建房用地登记，同时将户主姓名写为朱新华，2009年动工建成。2012年朱新华的服装厂因周转困难向孙维晶借高利贷人民币140000元，后利滚利变成40多万元。在朱新华生意非常不景气时，孙维晶要求将自己共有的房屋抵押卖给孙维晶。朱新华夫妇为了能安静工作就不得不在孙维晶提供的合同上签了字，但原告及朱佳宇均不知情。根据我国民法、物权法及土地管理法的规定，朱新华夫妇无权将其共有人的财产出卖。最近孙维晶常以住宅已出卖来威胁原告的正常生活起居，不得已诉诸法院，恳请人民法院确认此合同自始无效。
被告孙维晶辩称，1、原告与被告朱新华、马小梅原住曹埠镇冯桥村，朱新华为在街上砌房子将户籍迁至孙窑居委会，才将原告列入申请人，申请建房人中没有被告马小梅及其女儿，房子并非原告所建。2、被告朱新华欠我53万元，我与原告、朱海明及被告朱新华、马小梅于2013年2月7日达成房屋买卖协议一份，以53万价格转让给我，后未能交房，为此我报警，公安机关保留有该协议。后双方认为房屋价值不足55万，协商将房屋价值改成46万，被告朱新华、马小梅并非不得已在协议上签字。3、被告朱新华向我借款是事实，约定利率三分偏高，我向其主张利息时降低至法律许可的范围内，被告朱新华向我借款43万元及利息，借款事实经如东县人民法院第1729号民事判决书确认。请求法院驳回原告的诉讼请求，并按2013年2月7日原、被告共同签字的房屋买卖协议履行，将涉案房产交付给我。
被告朱新华、马小梅未作答辩，未提交书面答辩意见。
经审理查明，2012年12月，被告朱新华因从事服装加工急需资金周转，分别两次向被告孙维晶借款合计人民币450000元。2013年3月7日，被告朱新华重新换据，出具一份内容为“今借到孙维晶人民币450000元整，借款期限自2013年3月7日起至2013年5月7日止，期限两个月，利率为每月3%，到期全部本息于2013年5月7日一次性偿还，如不能按期足额归还借款，借款人应向出借人支付违约金人民币每日壹仟元整”的借据交原告收执，被告朱新华将被告孙维晶出具的两份借据收回。此后，被告朱新华向被告孙维晶支付利息人民币8000元，其余借款本息被告朱新华未能按借据中的约定履行给付义务，经原告多次催讨，被告朱新华将位于曹埠镇孙窑居委会育才路房屋以450000元的价格出售给被告孙维晶抵偿借款，双方于2013年6月10日签订房屋买卖合同书，并在如东县民益法律服务所办理见证手续。此后，被告朱新华反悔，以出售价格过低为由拒绝履行交付房屋，又不偿还被告孙维晶借款。被告孙维晶于2013年11月21日向本院起诉，要求被告朱新华归还借款450000元及利息，该案经本院审理后，于2013年12月19日作出（2013）东民初字第1729号民事判决书，依法判决被告朱新华偿还孙维晶借款本金人民币450000元，支付利息43564元，合计人民币493564元。2014年3月7日，被告孙维晶向本院申请执行，要求被告朱新华履行（2013）东民初字第1729号民事判决书。执行过程中，本院依职权对被执行人的财产进行了调查，除对被执行人家庭所有的位于××房屋买卖合同的标的物）采取了查封（扣押）措施，此外未发现其他可供执行的财产，申请人亦不能提供可供执行的财产线索，且同意终结执行。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项的规定，于2014年10月14日作出（2014）东执字第615号民事裁定书裁定如下：终结本院（2013）东民初字第1729号民事判决书的本次执行程序。待今后发现被执行人其他可供执行财产后，申请执行人可向本院申请恢复执行。
另查明，原告张德如与丈夫朱海清生一子朱新华，朱新华与马小梅婚后生一女朱佳宇（乳名张玉靓、朱玉靓）。2009年10月31日被告朱新华向曹埠镇人民政府申请居民建房用地，审批表上申请人为朱新华，家庭成员为张德如、朱玉靓；申请新建房屋4间，建筑占地117平方米，宅基地占地136平方米，建筑面积234平方米；建房用地类型为拆建；新建房屋四至为：东至朱金华宅3米，西至曹玉东宅5米，南至丰产沟4米，北至水泥路10.6米。
2013年2月7日，朱新华、马小梅作为转让方（甲方），孙维晶作为受让方（乙方），签订房屋买卖合同，约定将甲方所有的坐落在如东县曹埠镇孙窑社区居委会（原虹桥村九组34号）的住宅一幢转让给乙方，朱海清、张德如、朱新华、马小梅在协议落款的“甲方”处签名，孙维晶在“乙方”处签名，约定房屋价款为530000元。2013年6月10日，被告孙维晶出具声明一份，声明2013年2月7日签订的协议作废。2013年6月10日，被告朱新华、马小梅作为甲方（卖方），孙维晶作为乙方（买方）签订房屋买卖合同书一份，即本案原告要求确认效力的合同书，约定房屋价款450000元，但合同中对转让标的物栏没有填写。
上述事实，有原、被告的庭审陈述，原告提供的《事实婚姻证明表》、《如东县城乡居民建房用地审批表》、曹埠镇建设服务中心出具的《证明》、常住人口登记卡，被告孙维晶提供的《房产转让协议》、《声明》、《房屋买卖合同书》（上述证据材料均为复印件），（2014）东执字第615号执行卷宗材料，（2013）东民初字第1729号民事判决书等证据在卷为证，并经庭审质证审核，予以认定。
本院认为：被告朱新华与被告孙维晶之间存在借贷关系，该借贷关系在本院（2013）东民初字第1729号案件的判决书中已经认定。被告朱新华、马小梅与被告孙维晶之间的房屋买卖关系的性质，实际是为了抵偿债务而签订的，具有流质契约的性质。同时根据本院（2013）东民初字第1729号判决书及被告孙维晶依据该判决申请执行，且在执行过程中法院对案涉房屋买卖合同标的物采取了查封扣押执行措施，被告孙维晶并未认可其于2013年6月10日与被告朱新华、马小梅签订的房屋买卖合同的效力。从上述内容可以看出，被告朱新华、马小梅与被告孙维晶之间签订的房屋买卖协议的真实意思在于对民间借贷的保证和履行，其实质是一种对借贷关系的担保，在债权无法实现时通过对房屋所有权的转移达到对债权的偿付。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”《中华人民共和国担保法》第四十条亦规定：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”上述规定为法律的强制性规定，违反上述规定的行为应为无效的法律行为。
综上，原告张德如起诉确认三被告间签订的《房屋买卖合同书》无效的诉讼请求，本院予以支持。被告朱新华、马小梅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃法律赋予其抗辩的权利，应自行承担相应的法律后果。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《中华人民共和国担保法》第四十条及有关民事政策之规定，判决如下：
确认被告朱新华、马小梅与被告孙维晶于2013年6月10日签订的房屋买卖合同书为无效合同。
案件受理费减半收取人民币2750元，由被告朱新华、马小梅、孙维晶各承担916.67元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费人民币2750元。（户名：南通市财政局，账号：47×××82，开户行：中国银行南通市西被闸支行）。
审判员 顾 宇
二〇一四年十二月十九日
书记员 王亚燕
附：相关法律条文：
1、《中华人民共和国物权法》
第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。
2、《中华人民共和国担保法》
第四十条订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。
3、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家利益、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
4、第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。