浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙01民终6603号
上诉人（原审被告）：杭州堡业建设有限公司。住所地：杭州市江干区三堡公寓**幢*号。统一社会信用代码：913301046623022947。
法定代表人：杨国荣，董事长。
委托诉讼代理人：史源、金琪琪，浙江金道律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吴永祥，男，1968年7月31日出生，汉族，住浙江省建德市。
委托诉讼代理人：徐晓娟，浙江春秋联合律师事务所律师。
上诉人杭州堡业建设有限公司（以下简称堡业公司）因与被上诉人吴永祥房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2016）浙0104民初3396号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月4日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
原审法院审理认定：2010年6月24日，堡业公司（出让人）与吴永祥（受让人）签订《房屋转让合同》一份，将东方大厦A幢4层420、434、438至440共计5间室房屋（以下简称案涉房屋）出让给吴永祥。双方约定：该房屋设计用途为办公综合（酒店式公寓），建筑面积共380.80平方米；该房屋按建筑面积计价，每平方米为10063.89元，总价款为3832330元，具体价款在交房时以实测面积为结算确认依据；该合同第八条约定，出让人应当在2011年3月31日前，将符合各项条件的房屋交付受让人使用；该合同第十五条约定，根据杭州市人民政府办公厅杭政办函［2008］183号《关于加强村级集体经济组织留用地管理实施意见的通知》文件【以下简称市府（2008）183号文件】规定，本合同转让物业的土地证、房产证原则上按一层一户一证办理，办证时间在土地复核验收后（大约交房后十个月内，具体办证领证时间以政府有关部门的规定、程序、审核为准）……。等等。
2014年3月25日，吴永祥与堡业公司签订《房屋转让补充协议》一份，双方约定：原合同约定面积为380.80平方米，现房屋实测面积为391.09平方米；原合同总金额为3832330元，现实测总金额为3935886.74元，房屋差价为103556.74元。同日，吴永祥支付堡业公司房屋差价103556.74元。
2014年3月25日，吴永祥（乙方）与堡业公司（甲方）签订《补充协议》一份，双方约定：延期交房违约金以甲乙双方在《房屋转让合同》约定的交付期限为起点算至2014年3月24日，每日按照已付房款的万分之一计算，甲方向乙方支付延期交房违约金291306.57元。同日堡业公司向吴永祥交付了案涉房屋。
原审法院另查明：案涉不动产因涉及诉讼等原因被查封。
吴永祥于2016年4月25日提起本案诉讼，诉请判令：1、堡业公司支付逾期办证违约金231694.33元，自2016年4月22日至办理不动产登记证登记之日止，以购房款3935886.74元为基数的人民银行同期同档贷款基准利率另行计付；2、诉讼费用由堡业公司承担。
原审法院审理认为：吴永祥与堡业公司签订的《房屋转让合同》系双方真实意思表示，根据有关法律规定，双方均应依约履行各自义务。根据该合同第十五条约定，土地证、房产证的办证时间应在土地复核验收后（大约交房后十个月内，具体办证领证时间以政府有关部门的规定、程序、审核为准），故吴永祥主张堡业公司应在2015年1月25日前办理土地证和房产证符合合同约定，而堡业公司因其自身原因逾期未办理已构成违约。因土地证、房产证已为不动产登记证取代，故对于吴永祥主张以购房款总额按照银行同期贷款基准利率标准计算逾期办理不动产登记证违约金不违反法律规定，原审法院予以认可。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，原审法院于2017年7月8日判决：堡业公司支付吴永祥逾期办证违约金人民币231694.33元（暂计算至2016年4月21日，此后以人民币3935886.74元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率标准计算违约金至实际办理不动产产权登记证止），于判决生效之日起十日内付清；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费人民币4775元，由堡业公司负担，在判决生效之日起三日内交纳原审法院。
堡业公司不服上述判决，向本院提起上诉，称：根据案涉房屋转让合同所约定的市府（2008）183号文件的相关规定——“合作开发的留用地项目，在竣工并经土地复核验收后，可按原批准的股份比例进行析产，由各家股东依法受让所占份额的土地使用权和地上建筑物”，据此可知留用地项目析产办证的前提是竣工并经土地复核验收。根据《杭州市区建设项目用地复核验收规定》的相关规定——“土地使用权已被查封的建设项目，不予受理用地复核验收申请。”东方大厦所属土地在2014年6月11日因A座某业主违法行为而被乐清市公安局查封，被上诉人要求办证存在阻碍且并非上诉人的主观故意造成。案涉房屋转让合同对于办证时间的约定并未精确约定具体时间，仅表述为“大约”，且未约定相应违约金条款，原审判决关于逾期办证违约金的判决缺乏事实和法律依据。案涉房屋转让合同就物业的分割、过户和产权登记作了明确约定，被上诉人不是被推举产生的整层登记业主，也未按约签订按份共有协议，其单独要求上诉人承担责任的诉讼主体资格不成立，其主张单户办证逾期责任无事实和法律依据。请求二审法院撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。
吴永祥辩称：上诉人因自身涉及纠纷，案涉房屋整体房产被司法查封，延期交付案涉房屋。根据案涉房屋转让合同的约定，上诉人应于2015年1月25日前办证；被上诉人已举证证实案涉建设项目竣工验收后30日内已申请用地复核验收，案涉房屋也于2014年5月30日验收备案，案涉房屋已具备办证条件，因上诉人的原因无法进行土地复核验收，导致无法按约代办案涉房屋的权属登记，上诉人一再违约而侵害被上诉人的合法权益，上诉人应承担逾期办证的违约责任，上诉人在案涉房屋被查封后未履行减损义务，放任被上诉人损失的扩大。原审被上诉人有要求上诉人办证的诉请，由于客观原因确实无法办理，因此被上诉人撤回了该诉请，仅诉请主张逾期办证的违约责任。关联四案的两被上诉人购买的是物业中的整个4层，两被上诉人已在上诉人这里签订了东方大厦A幢按份共有的协议，完全符合主张要求办证的诉讼主体资格。
双方当事人在二审举证期间均未提交新的证据。
本院经审理查明：双方当事人签订的案涉《房屋转让合同》第二条约定——东方大厦由广业控股有限公司（以下简称广业公司）与杭州三堡股份经济合作社组建的项目公司堡业公司（即出让人）联建开发；广业公司将合作开发所得的东方大厦A幢办公综合楼和酒店式公寓分层转让给受让人。该合同第十五条第2项约定——出让人原则上按一层一户向受让人转让物业，对于确需受让一层中部分物业的受让人，由该层物业的共同受让人通过签订《东方大厦A幢按份共有协议》（以下简称《按份共有协议》）应载明同层各业主实际占有物业的状况，为以后产权按份分割提供合法而有效的依据，受让人在签订本合同时同意将《按份共有协议》格式文本作为合同附件七，并自愿遵守该协议的约束，受让人同意按市府（2008）183号文件规定办理产权过户和登记手续，并推举同层业主为本层物业的产权登记业主。受让人与同层业主的《按份共有协议》由出让人协助签署。
本院审理查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：对于原审判决所认定的案涉房屋转让合同的效力，双方当事人均无异议，本院予以确认。根据该合同约定，市府（2008）183号文件系缔约及履行的主要依据。该合同第十五条第1项也明确约定本合同转让物业的土地证、房产证原则上按一层一户一证办理（指一层物业只能按一个业主办理产权证，一层物业只能办理一本产权证），办证时间在土地复核验收后（大约交房后十个月内，具体办证领证时间以政府有关部门的规定、程序、审核为准）。吴永祥购买的案涉房屋系东方大厦A幢4层部分房屋，根据上述合同约定，其无法在上述约定期限单独办理案涉房屋的权属登记，而是应该按照上述合同第十五条第2项约定通过与4层其他房屋的受让人签订《按份共有协议》的形式推举同层业主为该层房屋的产权登记人。但吴永祥未与该层其他业主签订该协议，也未在案涉房屋转让合同中约定该层房屋的权属登记人，吴永祥也不能举证证实其已要求堡业公司协助其与同层其他业主签订《按份共有协议》而堡业公司拒绝履行该协助义务，故吴永祥以堡业公司违反案涉房屋转让合同第十五条第1项的约定而要求堡业公司承担相应违约责任的诉请缺乏事实依据，堡业公司就该项之抗辩理由成立。原审判决认定事实错误，堡业公司的部分上诉理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
一、撤销杭州市江干区人民法院（2016）浙0104民初3396号民事判决；
二、驳回吴永祥的诉讼请求。
一、二审案件受理费各4775元，均由被上诉人吴永祥负担，限双方当事人于本判决书生效之日起十五日内分别至原审法院及本院办理结算手续。
本判决为终审判决。
审判长 胡 宇
审判员 盛 峰
审判员 张一文
二〇一八年三月二日
书记员 王 勤