山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济商终字第417号
上诉人（原审被告）济南宜亨房地产经纪有限公司，住所地济南市。
法定代表人吴洁，经理。
委托代理人尹燕樑，男，1961年7月27日出生，汉族，该公司职工，住济南市。
被上诉人（原审原告）徐宗英，女，1973年1月2日出生，汉族，无业，住济南市。
委托代理人张应生，济南历下甸柳法律服务所法律工作者。
上诉人济南宜亨房地产经纪有限公司（以下简称济南宜亨公司）因与被上诉人徐宗英居间合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2014）历商初字第356号判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案，本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2014年1月6日徐宗英与案外人董梅（卖方）及济南宜亨公司签订房屋买卖合同，济南宜亨公司系见证方，约定董梅同意将济南市历下区化纤厂路化纤南苑6号楼4单元201室房屋出售给徐宗英，徐宗英对所交易房屋状况充分了解并自愿购买此房屋，同时约定董梅保证此房无任何权属及经济纠纷，已取得此房的占有权、使用权、处置权及收益权，董梅及共有人同意出售此房，如因此产生纠纷，所产生的一切责任及因此对原告造成的损失均由董梅承担。济南宜亨公司就该买卖合同提供中介服务，收取徐宗英中介费人民币8000元。合同签订后，徐宗英诉至法院，要求确认济南市历下区化纤厂路化纤南苑6号楼4单元201室房屋买卖合同无效等，董梅退还购房款40万元及济南宜亨公司返还中介费8000元等，2014年12月3日济南市历下区人民法院作出（2014）历商初字第1872号民事判决书，认定涉案房屋系职工集资建房，无产权手续，徐宗英、董梅及济南宜亨公司均系明知，房屋买卖合同无效，同时判令董梅返还40万元购房款，对济南宜亨公司收取的中介费8000元以另案处理为妥。判决生效后，徐宗英诉至法院，要求济南宜亨公司返还中介费8000元，济南宜亨公司不同意返还，由此形成诉讼。
原审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照合同约定支付报酬，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付居间活动支出的必要费用。徐宗英和济南宜亨公司之间虽未签订书面合同，但从双方陈述及实际履行来看，双方属于居间法律关系。济南宜亨公司作为中介公司虽促使徐宗英与案外人董梅签订了房屋买卖合同，但房屋买卖合同已被法院生效的法律文书确定为无效合同，即徐宗英与他人未建立起合同关系，故济南宜亨公司不能取得约定的报酬，徐宗英要求其返还居间费8000元，原审法院予以支持。关于济南宜亨公司主张的追加董梅为一审被告或第三人的请求，不符合法律规定，原审法院不予准许。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条、第四百二十七条之规定，判决：被告济南宜亨房地产经纪有限公司返还原告徐宗英中介费8000元，于判决生效之日起10日内履行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告济南宜亨房地产经纪有限公司承担。
上诉人济南宜亨公司不服原审判决上诉称：一、居间合同成立，不应返还中介费8000元。根据《合同法》第424条的规定，我公司已经完成了居间行为，提供信息促成徐宗英与第三人订立了房屋买卖合同，并已延伸到交付房屋。因此，双方居间合同成立，居间人有权取得约定的报酬。二、我公司履行了居间合同的全部义务，不存在欺诈行为，本案中涉案房屋属国有企业集资建房，没有房产证，徐宗英在该小区居住是知晓的，我公司不存在故意隐瞒行为。三、一审法院以买卖合同无效未建立合同关系为由推定居间合同无效是错误的。1、居间合同与买卖合同是两个独立存在的合同，不能以买卖合同无效从而推定居间合同无效。依据法律规定居间合同的终止因居间事项完成，即委托人（被上诉人）与第三方订立合同而终止，而不是买卖合同履行完后才终止，只要买卖合同成立（订立）居间合同终止。2、造成本案产生纠纷的主要原因是因为：房屋买卖合同履行结束后（已交房）第三天，徐宗英购买的房屋被杨圣民强行占有，起因是因为二房主韩国莉的老公吴玉伟与抢房的杨圣民有经济纠纷。因此，这一行为与居间合同无关。3、根据《物权法》第15条规定“物权合同自合同成立时生效，未办理物权登记的不影响合同效力”，因此，居间合同的成立与买卖合同的生效是两个不同的概念，居间合同与买卖合同是两个不同的合同，不应混为一谈。四、徐宗英明知该房无产权证而执意购买有过错的，应承担责任。根据《合同法》427条“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”，本案我公司为徐宗英寻找房源、看房、磋商价格等居间活动，已支付了劳务费用，因此，该费用其应当支付，如果仍由居间人承担从事居间活动支出的必要费用，则是不公平的。五、一审法院适用的济南市历下区人民法院（2014）历商初字第1872号判决书属于虚假诉讼，一审法院遗漏了董梅，属于程序违法。涉案房屋所有权属于董梅，董梅与徐宗英签订的买卖合同，在合同第四条中约定“甲方保证此房无任何权属及经济纠纷，如因此产生纠纷，所产生的一切责任及因此对乙方造成的损失均由甲方承担。”因此，徐宗英的一切损失应由董梅承担，请求二审法院追加董梅为被告参加诉讼。综上所述，请求二审法院依法撤销或改判原审判决，追加董梅为被告参加诉讼；本案上诉费由徐宗英承担。
被上诉人徐宗英答辩称，一、法律依据。居间合同的定义《合同法》第424条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人的义务：《合同法》第425条居间人应当就有关订立合同事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒订立合同的事实或者提供虚假情况损害委托人利益，不得要求支付报酬并承担损害赔偿责任。居间人的权利：《合同法》第426条居间人促成居间合同的成立，居间活动费用委托人承担。对居间合同的强制性法律规定：《合同法》第427条居间人未促成合同的成立，不得要求支付报酬。二、本案的事实与结果。2014年1月6日甲方董梅、乙方徐宗英，丙方济南宜亨公司三方签订了房屋买卖合同，从文字上看是合理合法。其事实上不是这样。真实情况是座落在化纤厂路化纤南苑6号楼4单元201室楼房在2009年8月15日董梅以30万元的价格卖给韩国莉。韩国莉的丈夫给杨圣民（至今占住该楼房）做经济担保人，债权到期后杨圣民叫韩国莉夫妇用化纤厂路化纤南苑6号楼4单元201室楼房抵债务，韩国莉为逃避担保债务的纠纷，去了济南宜亨公司登记了房源，并和济南宜亨公司商议叫原房主董梅出面卖房，韩国莉找到董梅把她叫到济南宜亨公司说明意图，董梅要10万元的好处费，2014年1月6日董梅为卖方以40万元的价格将该楼房卖给我。2014年1月6日济南宜亨公司先叫韩国莉和董梅签订了关于解除《房屋买卖合同》的协议，日期提前写到2013年11月30日。再叫董梅和我签了《房屋合同买卖》，解除《房屋买卖合同》的协议和房屋买卖合同同一天签的，董梅收到我支付40万元退给韩国莉30万元。房屋买卖合同签订后的第三天化纤南苑6号楼4单元201室楼房被杨圣民占住。我找了济南宜亨公司，其让我找董梅，其后我又找行政部门均未能解决，杨圣民至今占住。后我起诉到法院，2014年12月济南市历下区人民法院判决房屋买卖合同无效。三、济南宜亨公司退还中介费的事实与法律依据。济南宜亨公司违返了《合同法》第425条居间人应当就有关订立合同事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒订立合同的事实或者提供虚假情况损害委托人利益，不得要求支付报酬并承担损害赔偿责任，第427条居间人未促成合同的成立，不得要求支付报酬。2014年12月3日历下区人民法院判决三方签订的房屋买卖合同无效。根据合同的效力，该合同自始无效，为此，济南宜亨公司应当退还中介费8000元并承担一二审诉讼费。
本院经审理认定，原审判决认定的事实属实，本院予以确认。
另，上诉人济南宜亨公司在二审过程中提交徐宗英的看房确认单四份及看房详细流程、员工工资表、办公用房屋租赁合同、单店加盟特许经营合同等证据，欲证明济南宜亨公司为房屋买卖合同的签订付出了劳动，并为此支出了额外费用。徐宗英认为其只看了两次房，对上述证据的效力不予认可。
本院认为，徐宗英和济南宜亨公司形成事实居间法律关系后，济南宜亨公司虽促成徐宗英与案外人签订了房屋买卖合同，但该房屋买卖合同已被法院生效的法律文书确定为无效合同，因此该合同自始无效，原审认定徐宗英与他人并未建立起房屋买卖合同关系，并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第427条的规定，居间人未促成合同的成立，不得要求支付报酬。故徐宗英要求济南宜亨公司返还居间费，符合法律规定，原审法院予以支持并无不当。济南宜亨公司主张不应返还居间费用的上诉请求，依据不足，本院不予支持。本案系居间合同纠纷，济南宜亨公司主张的追加董梅为被告或第三人的理由不足，原审法院未予准许并无不当。关于济南宜亨公司主张的应扣减其从事居间活动支出的必要费用问题，济南宜亨公司提交的相关证据，虽不能直接证实其因居间活动支出的确定费用，但其确为此付出了劳动，必然要产生一定费用，本院酌定其支出的费用以1000元为宜，该款项应在济南宜亨公司应返还居间费中扣除，故对原审判决应予变更。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销济南市历下区人民法院（2014）历商初字第356号判决；
二、被告济南宜亨房地产经纪有限公司于判决生效之日起10日内返还原告徐宗英中介费7000元。
二审案件受理费50元，由上诉人济南宜亨房地产经纪有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 萍
审 判 员 宋海东
代理审判员 李 婷
二０一五年七月二十日
书 记 员 张天则