云南省大理白族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云29民终350号
上诉人（原审被告）：陈琪。
委托诉讼代理人：施甘澍。
被上诉人（原审原告）：向丽娜。
委托诉讼代理人：吴孔榕，云南展腾律师事务所律师，特别授权代理。
委托诉讼代理人：杨艳妮，云南展腾律师事务所实习律师，特别授权代理。
原审被告：大理市妈祖海鲜港餐厅。
经营者：陈琪。
上诉人陈琪因与被上诉人向丽娜，原审被告妈祖海鲜港餐厅（以下简称“妈祖海鲜”）租赁合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院(2016)云2901民初第2651号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人陈琪的上诉请求：请求撤销云南省大理市人民法院（2016）云2901民初2651号民事判决书第二项判决内容，并重新作出公正判处。对于房屋占用费，以实际使用天数，按合同约定的日租金计算。事实和理由：1、上诉人认为一审判决对案件的基础法律事实认识不清。本案上诉人在铺面租赁合同到期后未及时返还租赁房屋构成违约，应承担相应的违约责任，即可以向被上诉人支付符合法律规定的违约金或赔偿被上诉人因此造成的相应损失；而不应当是以支付“滞纳金”的形式来代替向被上诉人支付房屋占用费。2、原、被告双方在铺面租赁合同第十条第五项约定的“滞纳金”计算标准违法、一审法院判令上诉人按此计算方式向被上诉人支付租赁房屋的房屋占用费，法律适用明显错误。3、一审判决认定被告占用房屋的期限“自2016年7月1日起至2016年12月22日止”也存在严重错误。
被上诉人答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。理由：1、本案本质属于支付房屋占用期间费用的认定问题，一审以双方约定，要求上诉人支付恶意占用期间的费用，该判决没有违反法律的相关规定。2、对于被上诉人占用天数的认定问题，虽然上诉人主张其没有经营使用被上诉人的房屋，但是房屋却一直处在上诉人持续占用和居住的状态。而且上诉人拒绝被上诉人进入该房屋。拒绝返还。虽然没有用于经营但用于占用和居住，还拒绝我方进入。3、上诉人获利与我方遭受的损失，以900元每天的计算方式符合法律规定与公平原则。4、关于主体问题，本案当中，根据合同相对性原则，我们要求上诉人承担赔偿责任，妈祖海鲜承担连带责任，二者是相互独立的两个主体，我们不是只要求妈祖海鲜承担赔偿责任。本案中妈祖海鲜应当与陈琪一起就被上诉人造成的损失承担连带责任，妈祖海鲜的经营者为陈琪。
被上诉人向丽娜向一审法院起诉请求：请求：一、判令被告陈琪支付截止2016年12月22日止拖欠的租金86301.37元以及至归还之日止的租金（每天按493.15元计算）以及承担该款同期银行贷款利息；二、判令被告向原告支付滞纳金157500元以及2016年12月22日起至归还房屋之日止的滞纳金（滞纳金每延期一天，按年租金180000元／年的5‰计算赔偿）；三、判令被告陈琪赔偿原告违约金54000元；四、判令被告陈琪承担租赁房屋修缮费用124887.50元；五、判令被告将租赁物以及食物清单载明物品返还原告；六、判令大理市妈祖海鲜港餐厅对上述款项承担连带清偿责任；七、本案诉讼费、保全费由二被告承担。
一审法院认定事实：大理市妈祖海鲜港餐厅系个体工商户，上诉人陈琪系该餐厅业主。2011年7月11日，原告为甲方与案外人陈建兴为乙方签订了《餐厅租赁合同》，原告将其承租的位于云南省大理市下关镇经济开发区石屏村27号靠南房屋一半，北边钢结构两层房屋和停车场租赁给陈建兴，租赁期限为2011年7月1日起至2016年6月30日止，该租赁房屋仅作为餐厅使用，租赁期满，在同等条件乙方有续租权，乙方要求续租的，则必须在租赁期满2个月之前书面通知甲方。该房屋的三年内2011年7月1日至2014年6月30日止，每年租金为150000元，第四年（2014年7月1日至2015年6月30日止）租金为170000元，第五年2015年7月1日至2016年6月30日止）租金为180000元。交租时间为每年六月三十日，逾期不交，每日按5‰收取滞纳金，超过一个月不交，甲方有权单方终止合同。在房屋使用过程中，如因使用不当造成房屋及设施损坏，乙方应当负责修复或经济赔偿。违约责任：乙方逾期支付租金，每逾期一天，则乙方须按年租金的5‰支付滞纳金；第十条第5项约定“租赁期届满，乙方应如期交还房屋，乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原年租金5‰的滞纳金，乙方还应承担因逾期给甲方造成的损失”。如甲方单方终止合约，甲方应按合同当年租金支付乙方一年违约金及装修费用，并退还乙方剩余租金。合同还对双方的其他权利义务作了约定。合同附有甲方向乙方提供的实物清单：厨房柴油灶一台，冰柜一台、保鲜柜一台、不锈钢菜架一个，不锈钢桌柜一个，不锈钢单通桌柜一个、木质案板二个，猛火灶一台；厅面圆桌10张，椅子115张，麻将机1台，水晶灯13台，方桌5张，沙发6张，备餐柜2个；小碗100个、烟灰缸20个，大红酒杯37个，小红酒杯20个，酒壶6把，大钢化杯30个，小钢化杯51个，骨碟80个，茶杯100个，茶壶5把，勺子100把，垫盘27个。合同签订后，陈建兴履行至2013年10月12日。2013年10月12日，原告与陈建兴、被告经协商一致，将合同乙方变更为上诉人陈琪，被告陈琪在《餐厅租赁合同》乙方签字位置上书写了“同意变更为陈琪”，原告在合同甲方签字位置书写了“同意乙方变更为陈琪”。合同乙方变更为被告陈琪后，其用于大理市妈祖海鲜港餐厅营业，并支付了2013年7月1日至2016年6月30日三个合同年度租金以及交付给原告的10000元押金。2016年6月30日合同履行期届满后，被告陈琪与原告协议续租事宜，但双方未达成一致，本案涉案房屋继续由被告陈琪占有使用。2016年12月22日，被告陈琪搬离了租赁房屋，但未与原告办理移交手续，双方发生争议，原告诉至本院。
本案在审理过程中，原、被告之间对于签订《餐厅租赁合同》的期限起止日期存在争议。原告认为双方合同的起止期限为2013年6月30日起至2016年6月30日止，原告收取被告租金也是按该租期收取的。被告则认为原、被告之间是转租关系，租期应当是2013年11月1日至2016年11月1日。本院认为，原告提交被告无异议的《餐厅租赁合同》以及被告提交原告无异议的三份收条，已经载明，原告与案外人陈建兴签订的合同期限为2011年7月1日至2016年6月30日止，2013年10月10日，原告、陈建兴与被告协商一致后，三方协商同意合同的乙方变更为被告，该变更仅为合同乙方变更，合同其余内容均未变更，且被告交付给原告的租金截止期限为2016年6月30日，故原告与被告之间的合同期限应当至2016年6月30日止。
一审法院认为，原告与被告签订的《铺面租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效应受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的交付房屋义务。租期限届满后，被告应当按约返还原告租赁房屋。由于合同到期后，被告未返还原告房屋，已经违约，原告向被告主张返还房屋以及占用租赁物期间的房屋使用费以及损失的请求合法有据。根据双方签订的《铺面租赁合同》第十条第5项：“租赁期届满，乙方应如期交还房屋，乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原年租金5‰的滞纳金，乙方还应承担因逾期给甲方造成的损失”的约定，该条款应当视为合同到期上诉人未及时返还租赁房屋对被上诉人造成经济损失的计算方式，按该约定，每天的费用为900元（180000元×5‰）；由于该约定已高于双方合同期内租金，故该费用应当视为已包含逾期占用房屋期间的费用以及给原告造成的其他损失；根据庭审查明的事实，被告已于2016年12月22日搬离，被告应当支付逾期占用房屋期间的费用以及造成损失费用共计157000元[900元×175天（2016年7月1日起至2016年12月22日止）];对原告其他请求没有充分证据证实，本院不予支持。由于被告陈琪租赁房屋后用于经营大理市妈祖海鲜港餐厅，故原告要求被告大理市妈祖海鲜港餐厅承担连带责任本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决：一、被告陈琪于本判决生效之日起十日内将大理市下关镇经济开发区石屏村27号租赁房屋移交给原告；二、被告陈琪于本判决生效之日起十日内支付给原告向丽娜自2016年7月1日起至2016年12月22日止的房屋占用费用157000元；三、被告陈琪于本判决生效之日起十日内按实物清单所载实物返还给原告向丽娜后，由原告向丽娜于同日将收取的押金10000元返还给被告陈琪；四、被告大理市妈祖海鲜港餐厅对上述款项的支付承担连带责任；五、驳回原告向丽娜的其他诉讼请求。案件受理费8851元，由原告向丽娜承担5554元、被告陈琪承担3297元。
二审中，上诉人与被上诉人均无新证据提交，二审查明的案件事实与一审查明的一致。
本院认为，本案存在以下争议焦点：一、上诉人逾期腾房应当承担何种责任；二、超期占用时间如何计算。
关于逾期腾房的责任问题，根据合同约定：“租期至2016年6月30日届满后，如逾期归还租赁物，则每逾期一日应向甲方支付原年租金5‰的滞纳金，乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。”上述约定是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律，行政法规的强制性规定，该约定有效，上诉人应当按约定承担违约责任。上诉人认为“滞纳金”只适用于行政法律关系中，故本案约定的“滞纳金”违法。本院认为上诉人的上诉主张无法律依据，双方虽然表述为“滞纳金”，但实为延期交房的违约责任，上诉人在二审中主张约定的“滞纳金”过高，但未提供证据加以证实。因此，一审法院认定由上诉人陈琪按照合同约定的以2015至2016年度年租金的5‰的额度以“滞纳金”的形式每日向被上诉人向丽娜赔偿逾期腾房的损失符合法律规定。
关于逾期占用租赁物的期间问题。根据本案的事实和在案的证据，上诉人陈琪在合同期限届满之后，并未与被上诉人就租赁房屋办理交接手续，大理市经济开发区派出所出具的接处警证明证实在2016年12月21日，上诉人与被上诉人的代理人在该租赁房屋内因本案所涉纠纷发生冲突，因此，在上诉人无相反证据证明的情况下，其占用房屋的期间应当认定为2016年7月1日起至2016年12月22日止，故一审法院认定超期占用时间正确。
综上所述，上诉人陈琪的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8851元，由上诉人陈琪负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵万石
审判员 杨 宏
审判员 周小龙
二〇一七年六月七日
书记员 杨晓丹