江苏省南通市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0612民初8193号
原告：中国华融资产管理股份有限公司上海市分公司。住所地上海市中山东三路**号。
负责人：谢亮书，总经理。
委托诉讼代理人：王正超，上海圣瑞敕律师事务所律师。
委托诉讼代理人：钱加阳，上海圣瑞敕律师事务所律师。
被告：南通一居房地产有限公司。住所地江苏省南通市通州区先锋街道办事处秦家埭村。
诉讼代表人：南通一居房地产有限公司管理人。住所地江苏省南通市通州开发区世纪大道***号。
主要负责人：单鸣姝，该破产管理人组长。
委托诉讼代理人:张俊杰，江苏金平川律师事务所律师。
委托诉讼代理人:张志军，江苏金平川律师事务所律师。
被告：南通中瑾置业有限公司。住所地江苏省南通市通州开发区世纪大道***号。
诉讼代表人：南通中瑾置业有限公司管理人。住所地江苏省南通市通州开发区世纪大道***号。
主要负责人：单鸣姝，该破产管理人组长。
委托诉讼代理人:张俊杰，江苏金平川律师事务所律师。
委托诉讼代理人:张志军，江苏金平川律师事务所律师。
被告：盼盼安居门业有限责任公司。住所地辽宁省大石桥市水源镇盖家村。
法定代表人：拉尔斯。
原告中国华融资产管理股份有限公司上海市分公司（以下简称华融资产）与被告南通一居房地产有限公司（以下简称一居房产）、南通中瑾置业有限公司（以下简称中瑾置业）、盼盼安居门业有限责任公司（以下简称盼盼门业）普通破产债权确认纠纷一案，本院于2016年12月19日立案受理后，依法适用简易程序，2017年2月23日转为普通程序，于2017年1月18日、4月25日公开开庭进行了审理。本案原告委托诉讼代理人王正超，被告一居房产、中瑾置业委托诉讼代理人张俊杰、张志军两次庭审均到庭参加诉讼，原告委托诉讼代理人钱加阳、被告盼盼门业法定代表人拉尔斯两次庭审均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华融资产向本院提出诉讼请求：1.请求确认破产管理人江苏金平川律师事务所对被告盼盼门业建设工程价款优先受偿权债权53563元的认定无效；2.请求确认原告的有财产担保债权优先于被告盼盼门业的建设工程价款债权。庭审中，原告明确有财产担保的债权为上海市第二中级人民法院（2015）沪二中民六（商）初字第141号民事判决书第二项确认的债权，即被告一居房产提供的通州他项（2013）第709号、通州他项（2015）第219号土地他项权利证明书项下之土地使用权、通州房建先锋字第133409ZJ号在建工程抵押登记证明项下之在建工程以及六十四份房屋他项权证（详见所附清单）项下之房产抵押权。事实和理由：2015年10月13日，南通市通州区人民法院作出（2015）通商破字第00006号民事裁定，受理债务人的破产清算申请。同年10月16日，作出（2015）通商破字第00006号民事决定书，指定江苏金平川律师事务所担任债务人的管理人。同年12月15日，作出（2015）通商破字第00006-1号民事裁定书，宣告债务人破产。嗣后，管理人确认原告享有担保债权额为250053562.50元。2016年12月13日，管理人函告原告认定被告盼盼门业建设工程价款优先受偿权债权为53563元，优先于原告的有财产担保债权。原告对上述认定均有异议。第一，原告对管理人认定的建设工程价款债权53563元的金额及构成有异议；第二，原告与债务人签订的债务重组协议、抵押协议等合法有效，抵押物除133409ZJ为在建工程外，其余均为已竣工，上述事实已由上海市第二中级人民法院（2015）沪二中民六（商）初字第141号民事判决书确认，根据建设工程价款优先权的法律性质，优先权基于该工程价款所对应的工程拍卖、变卖所得价款，被告盼盼门业的建设工程价款不应当优先于原告的担保债权；第三，建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算，原告现房抵押均为2013年9月17日之前竣工，被告盼盼门业在破产财产分配时主张优先权已过法定期限。
被告一居房产、中瑾置业共同辩称，管理人依据造价审计机构出具的审计报告认定的审计金额确定被告盼盼门业工程款优先受偿债权金额为53563元有事实和法律依据。关于企业破产之后建设工程施工合同未履行完毕，优先受偿权的法定申请期限应当在合同解除后六个月内申请。由于发包人的原因，工程未实际竣工，根据相关司法解释，管理人在破产受理两个月内未通知被告盼盼门业解除合同，被告盼盼门业也未催告继续履行，应当认定合同在破产受理之日起两个月后解除。因此，被告盼盼门业主张优先受偿权期限应当在破产受理之日两个月后开始计算，被告盼盼门业在法定期限申请了优先权。请求驳回原告的诉讼请求。
被告盼盼门业未作出答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷为证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
关于被告一居房产、中瑾置业管理人提供的南通通城建设工程项目管理有限公司出具的工程造价鉴定书。原告认为南通通城建设工程项目管理有限公司不是正规的审计机构，报告中是总的表格，上面也备注了是根据合同约定，原告无法确认合同履行情况，故对造价金额原告不认可，并申请对被告盼盼门业承建的罗福宫项目工程量及工程造价进行司法鉴定。本院认为，该工程造价系本院在破产程序中委托南通通城建设工程项目管理有限公司进行鉴定，南通通城建设工程项目管理有限公司已对被告盼盼门业承建的罗福宫3#楼进户门的造价53563元作了具体说明，原告申请重新鉴定，并未提出充分的理由，故本院对其重新鉴定申请不予支持，对该证据的真实性、合法性、关联性均予以认定。故认定被告盼盼门业罗福宫3#楼进户门造价为53563元。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2010年11月16日、2011年7月18日，江苏银行学田支行与被告一居房产分别签订编号为JK051310000681、JK051311000335的《借款合同》各一份，约定被告南通一居房产分别向江苏银行学田支行借款2.8亿元、1.3亿元。2013年9月17日，原告作为受让方与作为转让方的江苏银行学田支行以及被告一居房产签订编号为华融沪分[2013]资字第13号债转第1号《债权转让协议》一份，约定江苏银行学田支行将其对被告一居房产的债权转让给原告。2015年10月8日，原告向上海市第二中级人民法院提起诉讼。2016年9月13日，上海市第二中级人民法院作出（2015）沪二中民六（商）初字第141号民事判决书，判决第二项确认原告对被告一居房产提供的通州他项（2013）第709号、通州他项（2015）第219号土地他项权利证明书项下之土地使用权、通州房建先锋字第133409ZJ号在建工程抵押登记证明项下之在建工程以及六十四份房屋他项权证（详见所附清单）项下之房产享有抵押权。
2015年5月27日，被告一居房产（甲方）与被告盼盼门业（乙方）签订罗福宫高层3#、4#楼进户门合同，约定被告盼盼门业为被告一居房产提供“盼盼”牌防火防盗节能进户门及成品钢制门销售、运输、安装、调试、灌浆售后服务，2015年3月28日前（具体时间以甲方工程部通知）货到现场开始安装，根据甲方指令和承包方各幢号的进度要求及时安装结束，不得延误总承包方的竣工验收时间。合同数量为376樘，单价为1530元，合同总价为575280元。付款方法为：货全部送到甲方施工现场且由工程部、监理抽检合格并签字确认后付至合同价30%，安装结束后，由甲方、监理、总承包单位验收合格并签字确认后支付至合同价50%，竣工验收合格后支付至合同价80%，结算审核完成后一个月内支付至合同价的95%，剩余5%货款为质保金，在竣工验收合格满三年后付清。合同还约定，全部工程竣工验收合格，保修期内不发生质量事故或是发生质量事故的经修补返工后达到质量标准，工程价款全部结清，则合同终止。
2015年10月12日，中瑾置业、一居房产以不能清偿到期债务，并且资产不足以清偿全部债务为由，向本院申请破产清算。本院于同年10月13日作出（2015）通商破字第00006号民事裁定书，裁定受理。同年10月16日，本院作出（2015）通商破字第00006号民事决定书，指定江苏金平川律师事务所担任债务人中瑾置业、一居房产的共同管理人。同年12月15日，本院作出（2015）通商破字第00006-1号民事裁定书，宣告中瑾置业、一居房产破产。至破产受理时，罗福宫高层3#楼整体工程未施工完毕。
2015年11月3日，本院委托南通通城建设工程项目管理有限公司对罗福宫在建工程别墅2#楼、3#楼（公安编号6#楼）、高层3#楼（公安编号47#楼）、高层4#楼（公安编号46#楼）基础及室外配套工程已完工部分工程量及工程造价、未完工部分工程量及工程造价进行造价鉴定。2016年1月5日，南通通城建设工程项目管理有限公司作出通城司鉴[2015]鉴字第7号工程造价鉴定书，并于2016年12月30日作出补充说明，认定被告盼盼门业在罗福宫在建工程高层3#楼（公安47#楼）进户门已完工程造价为53563元，未完工工程造价为257040元。审理中，南通通城建设工程项目管理有限公司应本院要求，又于2017年2月15日出具了认定被告盼盼门业工程造价为53563元的具体说明。
2016年1月12日，被告盼盼门业向管理人申报债权，其中申报原始债权为590946元，并主张优先受偿。
2015年12月15日，海安海审资产评估有限公司作出海审所评报字[2015]第070号《关于南通中瑾置业有限公司、南通一居房地产有限公司破产清算相关资产评估报告书》，第十一项特别事项说明中注明，抵押给华融资产未售房产：已完工中有罗福宫及罗福宫在建工程47#楼740.82平方米。
2016年6月16日，管理人作出债权审查通知书，确认被告盼盼门业建设工程优先受偿债权为85751.74元。2016年12月6日，管理人函告原告，确认被告盼盼门业建设工程优先受偿债权（罗福宫）为53563元。
审理中，被告一居房产、中瑾置业管理人提供的被告盼盼门业在一居房产领取的工程款财务流水明细清单显示，被告一居房产在2015年5月27日与被告盼盼门业签订罗福宫高层3#、4#楼进户门合同后未支付被告盼盼门业工程款，最后一笔款项发生时间为2014年3月31日。
本案的争议焦点为：被告盼盼门业对罗福宫3#楼进户门工程价款是否享有优先受偿权。
本院认为，原告对被告一居房产罗福宫项目部分土地使用权、部分在建工程及部分房产享有抵押权，其系被告一居房产的债权人，被告一居房产申请破产，与原告存在利害关系。管理人认定被告盼盼门业享有建设工程优先受偿债权，有可能影响原告的合法利益，故原告有权提起本案诉讼。
《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。本案中，被告一居房产与被告盼盼门业签订的罗福宫高层3#、4#楼进户门合同，包含了进户门的销售、运输、安装、调试，属建设工程施工合同，被告盼盼门业对被告一居房产结欠的工程款，有权在该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第四条规定，建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。被告一居房产与被告盼盼门业签订的罗福宫高层3#、4#楼进户门合同中约定的合同工期为根据甲方指令和总承包方各幢号的进度要求及时安装结束，因被告一居房产的原因，该3#楼工程事实上至本院受理被告一居房产破产申请时仍未竣工。按照最高人民法院全国民事审判工作会议纪要精神，因发包人的原因，合同解除或终止履行时已经超出合同约定的竣工日期的，承包人行使优先受偿权的期限自合同解除或终止履行之日起计算。《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。本案中，被告一居房产在本院破产申请受理之日起二个月内未通知被告盼盼门业解除或者继续履行合同，故本案合同解除之日为破产申请受理之日后的两个月，即2015年12月12日。被告盼盼门业在2016年1月12日向被告一居房产管理人申报债权并主张工程款优先受偿权，未超过六个月的建设工程承包人行使优先权的期限。故被告盼盼门业对罗福宫3#楼（公安编号47#楼）中的相应工程折价或者拍卖的价款享有53563元的优先受偿债权。原告请求确认破产管理人对被告盼盼门业建设工程价款优先受偿权债权53563元的认定无效的诉讼请求，本院不予支持。
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。原告依据上海市第二中级人民法院（2015）沪二中民六（商）初字第141号民事判决书确认，对被告一居房产提供的通州他项（2013）第709号、通州他项（2015）第219号土地他项权利证明书项下之土地使用权、通州房建先锋字第133409ZJ号在建工程抵押登记证明项下之在建工程以及六十四份房屋他项权证项下之房产享有抵押权。而本案被告盼盼门业仅对在建工程罗福宫3#楼折价或者拍卖的相应价款享有53563元的优先受偿债权，与原告主张的通州他项（2013）第709号、通州他项（2015）第219号土地他项权利证明书项下之土地使用权及六十四份房屋他项权证项下之房产享有的抵押权并无冲突，被告盼盼门业的罗福宫3#楼在建工程价款53563元如不能在该工程折价或拍卖的相应价款中受偿，只能作为普通债权在破产财产中分配，而不能优先于上述原告的有财产担保的债权。故对原告要求确认其基于上述有财产担保的债权优先于被告盼盼门业的工程价款债权，本院予以支持。对原告要求确认其对罗福宫3#楼（公安编号47#楼）740.82平方米房产享有的在建工程抵押债权优先于被告盼盼门业的罗福宫3#楼建设工程价款债权的诉讼请求，本院不予支持。
综上，原告的部分诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告一居房产、中瑾置业管理人并未确认被告盼盼门业的53563元建设工程优先受偿债权优先于原告华融资产享有的除罗福宫高层3#楼在建工程抵押权之外的担保债权，故本案案件受理费由原告承担。据此，根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告中国华融资产管理股份有限公司上海市分公司对被告南通一居房地产有限公司提供的通州他项（2013）第709号、通州他项（2015）第219号土地他项权利证明书项下之土地使用权及六十四份房屋他项权证[详见上海市第二中级人民法院（2015）沪二中民六（商）初字第141号民事判决书所附清单]项下之房产享有的抵押权优先于被告盼盼安居门业有限责任公司对被告南通一居房地产有限公司享有的罗福宫3#楼（公安编号47#楼）53563元建设工程价款债权；
二、驳回原告中国华融资产管理股份有限公司上海市分公司请求确认被告南通一居房地产有限公司、南通中瑾置业有限公司破产管理人对被告盼盼安居门业有限责任公司建设工程价款优先受偿权债权53563元的认定无效的诉讼请求；
三、驳回原告中国华融资产管理股份有限公司上海市分公司请求确认其对被告南通一居房地产有限公司在建工程罗福宫3#楼（公安编号47#楼）740.82平方米房产享有的抵押债权优先于被告盼盼门业对被告南通一居房地产有限公司罗福宫3#楼（公安编号47#楼）享有的53563元建设工程价款债权的诉讼请求。
案件受理费1140元，由原告中国华融资产管理股份有限公司上海市分公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费1140元（该院开户行：中国银行南通市西被闸支行，户名：南通市财政局，账号：47×××82）。
审 判 长 金永南
代理审判员 王端炜
人民陪审员 朱冬琴
二〇一七年六月十三日
书 记 员 陶晓焱