辽宁省锦州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽07民终1450号
上诉人（原审原告）：大商锦州百货大楼有限公司，住所地锦州市凌河区。
法定代表人：田德斌，该公司董事长。
委托诉讼代理人：吴春红，大商集团锦州千盛购物广场有限公司家乐汇购物广场店长。
委托诉讼代理人：李智光，辽宁玉衡律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：凌河区星感觉影城，住所地锦州市凌河区。
法定代表人：张洪权，该公司经理。
委托诉讼代理人：肖树文，该影城职员。
委托诉讼代理人：秦岩，该公司法律顾问。
上诉人（原审被告）：锦州天兴置业有限公司，住所地锦州市凌河区。
法定代表人：韩玉，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王琦，辽宁戎达律师事务所律师。
上诉人大商锦州百货大楼有限公司、上诉人凌河区星感觉影城、上诉人锦州天兴置业有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服辽宁省锦州市凌河区人民法院（2016）辽0703民初1607号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人大商锦州百货大楼有限公司委托诉讼代理人吴春红、李智光，上诉人凌河区星感觉影城委托诉讼代理人肖树文、秦岩，上诉人锦州天兴置业有限公司委托诉讼代理人王琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
大商锦州百货大楼有限公司上诉请求：一、维持凌河区人民法院(2016)辽0703民初1607号民事判决书第一、二项判决，撤销第三项判决；二、改判锦州天兴置业有限公司给付物业费2763418.43元；三、承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：一审判决第三项驳回的我公司对天兴公司的诉求是:星感觉影城承担的3700平方米以外(包括套内面积、本层公摊面积、全楼公摊面积10112.09—3700)平方米对应的物业费2763418.43元。该项判决与判决书认定的事实相矛盾;且判决书未给出驳回诉求的理由,即没有任何法律适用上的论证,适用法律不当。一、一审判决认定计收物业费面积的事实:影城总租赁面积(包括套内面积、本层公摊面积、全楼公摊面积)为10112.09平方米;天兴公司与影城签订租赁合同面积为3700平方米;二者差额6412.09平方米;对应的物业费2763418.43元。(1)《房屋面积实测报告》的确定性。判决书第9页第2自然段,又查认定的事实,“2014年7月1日,锦州房地产测绘中心应天兴置业的委托出具锦州家乐汇面积测量报告,结论为凌河区解放路五段33甲号建筑面积77976.41平方米。其中大地影院总租赁面积(包括套内面积、本层公摊面积、全楼公摊面积)为10112.09平方米。而被告天兴置业与被告星感觉签订租赁合同时确认的面积为3700平方米。”(2)《房屋面积实测报告》的权威性。判决书第7页第1自然段,《锦州金衡不动产咨询测绘有限公司的退件申请》认为《房屋面积实测报告》“建筑物整体面积、套内面积、公摊面积分配都有详细记载,目前锦州市房屋面积测绘、计算方法、公摊面积分配都是由锦州房屋产权监理处制定,由锦州房地产测绘中心实施,从资料看各项都比较齐全,楼体现状已整体装修,建筑结构原状施测比较困难,原公摊面积分配计算方法、方案都很难考证,从现场情况看各种方法都不能精确计算出凌河区星感觉影城在整个楼体套内面积、公摊面积”。该《退件申请》从鉴定机构的角度,肯定了《房屋面积实测报告》测绘结果“建筑物整体面积、套内面积、公摊面积分配”的权威性、客观真实性,已无法超越,从而肯定了《房屋面积实测报告》的证明效力,应该作为本案认定事实的依据。二、一审判决认定天兴置业承担责任的法律关系事实:天兴公司对上述面积差额6412.09平方米,对应的物业费2763418.43元,承担给付责任。1、一审判决书第8页第1自然段认定的委托管理协议书相关条款确定相关权利义务:(1)计收物业费的区域:甲方(天兴置业)将“除乙方(百货大楼)租赁区域以外的部分及为整楼配套和服务的基础设施设备,委托给乙方管理”。(2)物业费标准的定价权:“物业内各层各区域的物业管理费收费标准,乙方依据实际情况公平合理确定”。(3)收取物业费的责任:“如发生商户拖欠或不交物业管理费的情况,双方将共同积极催缴,若催缴不成,则采取法律手段追索。最终双方依照法律裁决界定相应责任”。(4)对影城物业费收取的特别约定:“电影院的物业管理费由乙方收取。对于因其与甲方原租赁合同中存在的如面积等问题,而使物业管理费收取不足的,由甲方负责解决”。2、一审判决书第8页第2自然段下数第4行至第9项第1自然段,认定天兴置业履行上述委托管理协议书相关条款过程中遇到的问题,做出的承诺。(1)天兴置业对全部业者,明确自身连带责任和给付责任的承诺:2014年1月12日,天兴置业《承诺书》第二条“如委托范围内的商户发生拖欠或不缴纳物业管理费的情况,贵司可采取法律手段进行追索,商户如果以其与我司原有的约定进行抗辩,则我司继续采取法律手段追索,同时先行垫付该部分的物业管理费。如我司胜诉,则贵司返还我司先行垫付的物业管理费”。(连带责任承诺)“如我司败诉,则差额部分的物业管理费由我司支付”(给付责任承诺)。(2)天兴置业对上述承诺的履行方法,即自身先行支付:2014年3月26日,天兴置业《关于扣取物业管理费的函》“由于贵司受我方委托收取物业费,因计费面积未最终测量认定完毕,对贵司已垫付的相关物业费,在未认定前,同意在我方租金中扣除”。(3)我公司要求天兴置业对影城物业收取兑现上述承诺,承担给付责任的主张:2014年12月19日的函,“原合同面积与实际面积差额部分的物业管理费,需贵司负责解决”。综上所述,根据上述一审判决已经认定的上述事实,就足以得出结论,除一审判决书中第二项判决确定的天兴置业承担的连带责任外,天兴置业还应承担除第二项判决确定的影城应承担的3700平方米之外的6412.09平方米对应的物业费2763418.43元。一审判决对我公司的上述诉求应否得到支持不予论述,仅以判决书第三项驳回起诉以敝之,实为漏判,适用法律不当,明显与事实不符。故请二审法院依法撤销该项判决,改判支持我公司的上诉请求。
凌河区星感觉影城辩称：本案中《房屋面积实测报告》不具有权威性和定案依据。本报告中注明楼体现状已经整体装修，建筑原状测试比较困难，原公摊面积很难考证，从现场情况看，各种方法都不能精确计算出凌河区星感觉影城在整个楼体的套内面积、公摊面积，即鉴定机构承认该报告不能精确计算凌河区星感觉影城在整个楼体套内和公摊面积，说明鉴定不具有准确性，又何谈权威性。在此情况下，又怎么能作为判案依据。因此这一《房屋面积实测报告》在本案中不能作为证据使用。
锦州天兴置业有限公司辩称：一、答辩人不应与凌河区星感觉影城承担连带给付物业费的责任。1、约定的连带责任要有明确的约定,在本案中,《承诺书》中记载的“由天兴先行垫付该部分的物业管理费”的内容不等同于由天兴承担连带给付责任,百货大楼将“垫付”直接解释成“连带责任”没有法律依据。2014年12月19日的函中记载的“原合同面积与实际面积差额部分的物业管理费,需贵司负责解决”的内容也不能作为双方达成连带给付条款的证据。2、法定连带责任是法律或司法解释规定而产生的连带责任,《物业管理条例》和《锦州市物业管理办法》均不是人大或人大常委会颁布实施的,其规定的情形不属于法定连带责任的情形。3、辽宁省高级人民法院(2017)辽民再522号《民事判决书》对与本案的事实、法律关系、证据材料均相同的案件大商诉天兴、孟晓明物业服务合同纠纷的判决结果是百货大楼主张天兴承担连带给付责任没有事实和法律依据,不予支持,该判决是生效判决应作为本案认定事实的依据。综上,大商集团锦州百货大楼主张答辩人承担连带责任没有任何事实和法律依据,一审判决答辩人承担连带责任是错误的。二、答辩人不应替代凌河区星感觉影城向百货大楼给付3700平方米以外的物业服务费。答辩人与上诉人百货大楼签订的《委托管理协议》3.2B明确约定:电影院的物业管理费由乙方(即百货大楼)负责收取,答辩人与被上诉人星感觉影城签订的《房产租赁补充合同》第一条明确约定:乙方(即星感觉影城)在租赁期内,依据政府相关部门核准的面积自行向商场物业管理部门缴纳租赁区域及公摊面积的物业管理费,上述约定明确了收取物业管理费的主体是百货大楼、缴纳物业管理费的主体是星感觉影城,缴付物业费的范围是“租赁区域及公摊面积的”,因此答辩人没有约定、也没有法定义务承担替代星感觉影城给付物业服务费的义务。
凌河区星感觉影城上诉请求：一、撤销原审判决；二、驳回原审原告人的诉讼请求；三、由被上诉人承担本案的一审、二审诉讼费。事实与理由：一、原审法院适用法律错误,导致判决结果错误。本案系物业合同纠纷一案,应适用《物业管理条例》,而不能仅仅适用《合同法》。虽然物业合同关系是合同的一种,但是,《物业管理条例》是调整物业服务企业和业主之间权利和义务的专门法律。根据特别法优于普通法的适用原则,本案应适用《物业管理条例》而不能仅适用《合同法》。其次，本案中不存在《合同法》第六十条、第一百零七条中”约定”的情形,故不适用该法律条款。二、在本次审理过程中,原告提供了在2016年5月24日家乐汇购物广场经营范围包含物业管理。根据《物业管理条例》第三十二条”从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。”本案中大商集团锦州百货大楼只是商品零售企业,在本次诉讼中,其下属的家乐汇购物广场从2016年5月24日才具各物业管理的经营范围,说明在此之前,因无物业管理的经营项目,没有物业管理资质而不能从事物业管理,当然就不能收取物业服务费。而原审法院却将其在取得物业管理经营范围之前对商场的日常管理等同于物业管理并判决我们向其交纳物业费,那么,原告迫于本案而不得不变更经营范围则失去了法律意义。三、因不是行政机关,大商集团锦州百货大楼不能单方决定物业费收费标准,其收费没有收费许可,没有物价部门的审批,没有具有资质的鉴定部门或审计部门的鉴定依据,完全属于滥收费;而0.71元/平方米/天的价格既不合理,更不是当事人双方的合意。1、根据《物业服务收费管理办法》第六条、第七条物业服务收费”区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价”，”实行政府指导价的,有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素,制定相应的基准价及其浮动幅度,并定期公布。实行市场调节价的物业服务收费,由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。”百货大楼的收费如果实行政府指导价则无政府的批准文书,如实行市场调节价则没有与我们在合同中约定,因此,其标准不具有可执行的合法性。2、原审法院以”百货大楼锦州家乐汇购物物业管理报告系依据锦州家乐汇物业支出明细…得出每日每平方米的物业费价格为0.7956元,原告将此价格在公示板上进行公示,被告星感觉未提出异议”，从而得出该标准对双方具有约束力。我星感觉影院就在商场的五楼,且每天营业,原告若有将该收费标准征求我方意见的表示,应该采取将其计算的依据送达给我方(如同向法庭提交的计算依据列表),而不应该只将收费的标准无针对性的进行公示。况且我方对公示毫不知情。3、正如原审法院查明的以上事实,原告公示的是0.7956元/平方米/天的物业费标准,而不是其请求的0.71元/平方米/天的标准,也就是说0.71元/平方米/天的标准没有向我们公示过。既然没有公示过,当然起不到公示的作用和效果,又怎么能对我们双方有约束力呢？4、物业费是百货大楼单方测算不是经过专业机构测算的。对于0.71元/平方米/天的物业收费标准,百货大楼在另一案件中的代理人已经明确:该标准是百货大楼自己测算的,而不是经过专业机构测算的。这就意味着其测算是不科学的,不能做为约束相对人的依据。5、该标准不是当事人双方合意的表示。本案中做为房主的锦州天兴置业有限公司将其建设的商场交由百货大楼进行”物业管理”(实为借助百货大楼的商业管理经验对商场进行商业管理而非物业管理),本身就是不合法的,而对百货大楼收取的0.71元/平方米/天的物业费,做为天兴公司也表示该标准是百货大楼单方测算的而不是他们双方协商一致的结果。四、2012年5月18日锦州天兴置业有限公司与锦州锦绣大地影院投资管理有限公司签订的《房产租赁合同》明确约定:影院租用的3700平方米每年的租金为320万元(以后每三年递增9%),且上述租金含3700平方米租区外公共区域物业管理费…。甲方在租赁期限内做出的任何权利义务的转让或转租行为都不得损害乙方在本合同项下的利益;保证受让人履行本合同规定的所有义务;甲方对房产及其提供的设施进行定期维修保养,保证房产及设施以及公用部分的安全、清洁和正常使用,并达到国家标准。五、我3700平方米的影院,相对独立,我们影院的所有日常管理都是由我们自己负责。我们有自己的保安、保洁、维修人员,用电、用水自己按照用量交费,并且电费是按商场规定的1.2元/度的标准缴纳,远远高于国家规定的一般商业的用电标准,我们与商场在管理上互不相扰。正因为3700平方米每年租金高达280万元(因影院增加投资,甲方把租金改为现在的280万元),于是才有了”上述租金含3700平方米租区外公共区域的物业管理费”的约定。这表明房主在如此高额租金的情况下,基于对商场的管理而给我们带来相应的方便,都是做为房主应尽的随附义务,这在合同中都有约定,所以不应另行收费。大商对影院所做的只是继承了天兴对影院应履行的责任和义务,所以并非是真正意义上的“物业管理”。纵观全案,我们认为原审的判决是错误的。一方面按照物业合同纠纷去保护一个商业零售企业索要“物业费”,另一方面又不适用《物业管理条例》规定的物业服务企业的企业资质及物业费的收费标准的法律规定;一方面认为双方形成了合同关系,另一方面又抛开“合同是双方合意”的基本原则,将单方确认的价格强加于另一方当事人的头上。综上,我们认为原审法院适用法律错误,判决结果违反了《物业管理条例》第二十三条、《物业服务收费管理办法》第六条、第七条,《中华人民共和国合同法》第十二条的规定,应依法撤销原判决,并判决驳回原审原告的诉讼请求。
大商锦州百货大楼有限公司辩称：影城的上诉请求不明确、不具体。一审判决共三项，第二项、第三项判决均与影城无关，上诉人的请求是撤销全部判决，因此包括了与他们无关的判决事项。我们就涉及影城的第一项判决进行答辩。1、影城提到的关于适用法律错误的问题。一审判决援引合同法第60、107条规定没有错误，本案不仅涉及影城，还涉及我公司与天兴置业签订的委托合同，影城的观点错在其忽视了本案还有一个当事人天兴置业。关于具体法律适用问题。本案应当适用《物业管理条例》第42条调整我公司与天兴公司以及影城之间的法律关系，业主对于承租人应缴纳的物业管理费承担连带责任。2、影城提出的关于我公司物业管理的资质问题、定价问题、面积问题。我公司在上诉状中均已作出回答，作为我们的答辩理由。其中涉及影城与天兴置业的规定，及影城主张3700平方米租金包含物业费，这一观点我们认为是无视影城与天兴公司之间签订的补充合同相关条款，一审判决已经确定，影城承诺，对于相关范围内的物业费有支付的义务。
锦州天兴置业有限公司辩称：一、本案不适用《物业管理条例》及《物业服务收费管理办法》，上述相关规定规范的是民用住宅物业的法律关系,本案是商业物业管理的法律关系,不在上述规定的调整范围内,因此一审法院适用《合同法》正确。二、答辩人对上诉人凌河区星感觉影城称其承租的影院面积为3700平方米是错误的。答辩人与上诉人凌河区星感觉影城签订的《房产租赁合同》第l.1条约定,建筑面积共约3700平方米,最终的规模即建筑面积将依据GB/T17986-2000规定的原则,以实际测量结果为准。2014年7月1日锦州房产测绘中心对解放路五段33号进行过了实地测量,做出了《房屋面积实测报告》，影院所在的门牌号是147号，套内面积3154.05平方米,应分摊公用面积3597平方米,同时影院现占用的六楼面积为2084平方米,负二层影院公摊1008.62平方米，总计租赁面积为9843.67平方米。因此上诉人凌河区星感觉影城其承租的影院面积为9843.67平方米。三、上诉人凌河区星感觉影城应向大商百货大楼缴纳物业管理费。答辩人与上诉人签订的《房产租赁补充合同》第一条明确约定:“乙方(即星感觉影城)在租赁期内,依据政府相关部门核准的面积自行向商场物业管理部门缴纳租赁区域及公摊面积的物业管理费”,因此上诉人应向百货大楼缴纳物业管理费物业费,百货大楼依据与天兴公司的委托管理协议有权向星感觉影城收取物业管理费,但收费标准应该公平合理,而不能以所谓的“权利与义务相一致原则”来确定物业费的价格。
锦州天兴置业有限公司上诉请求：上诉请求：一、撤销锦州市凌河区人民法院(2016)辽0703民初1607号民事判决书,驳回原告对上诉人的诉讼请求;二、被上诉人承担本案的全部诉讼费。事实与理由：一、一审法院以“本次诉讼中鉴定机构对物业费价格和应缴物业费的面积的鉴定均予退件,故对于物业费价格和应缴物业费的面积应根据权利与义务相一致的原则确定,物业费的价格标准为原告测算并经公示的每日每平方米0.71元,物业费的面积标准为天兴置业与星感觉签订的租赁合同中所确定的3700平方米”是错误的:根据民事诉讼法的规定,大商锦州百货大楼有限公司作为一审原告对其主张的诉讼请求具有举证的义务,举证不能承担败诉风险。关于物业费价格数额的确定:大商集团收取的物业费没有物价部门的审批,没有有资质的鉴定部门或审计部门的鉴定依据,其自行测算的数额不能作为认定本案事实的依据。关于应缴物业费的面积标准的确定:上诉人提交的上诉人与凌河区新感觉影城签订的《房产租赁合同》第1.1条、锦州房地产测绘中心出具的《房屋面积实测报告》能够充分的证明被上诉人凌河区新感觉影城应缴物业费的面积标准并不是3700平方米,一审法院以所谓的“权利与义务相一致的原则”确定物业费的收费数额以及应缴物业费的面积毫无法律依据。二、一审法院以“天兴置业向百货大楼做出《承诺书》确定载明了天兴置业承诺先行垫付物业管理费”为由判令上诉人承担连带责任是错误的。根据我国法律规定,连带责任分为法定连带责任和约定连带责任,法定连带责任是指根据法律规定而产生的连带责任,约定连带责任是依照当事人之间事先的相互约定而产生的连带责任。除了这两种情形外不存在连带责任的情形。一审依据百货大楼提交的《承诺书》作为证据,证明上诉人承诺如委托范围内的商户发生拖欠或不缴纳物业管理费等情况,采取法律手段追索,同时上诉人先行垫付该部分的物业管理费。该承诺不能作为天兴置业公司承担连带责任的依据:第一,该承诺书是对天兴置业公司出售的一、二、三、四、五层内铺商户而言的,不包括本案凌河区新感觉影城。第二,该承诺书是针对商户以其与天兴置业公司原有约定进行抗辩拖欠或不缴纳物业管理费的情形进行的约定,在本案中,凌河区新感觉影城不缴纳物业费并非以其与天兴置业公司原有约定进行抗辩,因此该约定也不适用本案。第三,先不论该承诺书是否适用本案,单就约定本身来看，是“我司继续采取法律手段追索,同时先行垫付该部分的物业管理费”，垫付费用与承担连带责任根本就不是一个法律概念,况且垫付费用的前提还是天兴置业公司要采取法律手段追索,因此根据该项承诺天兴置业也不应当承担连带责任。综上,一审法院认定事实错误导致适用法律错误，判决结论没有依据。
大商锦州百货大楼有限公司辩称：其诉讼请求不明确，本案第一项判决是影城单独给付我公司3700平方米物业费，这与天兴公司无关，而天兴公司要求驳回此诉讼请求没有道理。原审第三项判决同理。下面针对一审判决第二项涉及天兴置业的上诉理由方面做答辩。1、关于一审法院认定事实问题。一审认定事实清楚，有相关证据支持。因此其援引的我公司的0.71/平方米/天的物业费收费标准，以及3700平方米的租赁面积都有证据支持，没有错。2.其他上诉理由中涉及的物业费的定价权问题，我公司与天兴公司的协议明确约定由我公司制定，因此物业费的定价权在我公司。关于面积问题，《房屋面积实测报告》是天兴公司委托有资质的房地产测绘部门作出的，测绘结果是判决书认定的结果，这个结论涉及的影城的部分不是我公司作出的。3、关于天兴公司承担连带责任问题。法律规定允许合同双方约定连带责任承担，天兴公司承诺由我公司收取物业费，如果收不回来由天兴公司来补，还可以从我公司应交给天兴公司的租赁费中扣除，我们认为其内容是连带责任的法定内容。双方约定的合同条款以及双方往来的信函虽没有连带责任的表述，但是涉及的内容是连带责任的内容，因此从法言法语角度，一审判决只能表述为天兴公司对于影城的给付义务承担连带责任。
凌河区星感觉影城辩称：天兴置业应对物业费承担连带责任有事实和法律依据。1、我方与天兴置业签订的房产租赁合同第3.1条约定，上述租金含3700平方米区域外公共区域物业管理费，表明我们每年的租金包含物业费，而这部分物业费已由天兴集体收取占有。2、天兴集团基于自己对商场的管理和利益考虑，将商场的经营管理转交给大商集团，对于已经收取了我们的管理费或物业费，又不愿意交付给新的管理者，才形成了今天的局面。3、根据《物业管理条例》第42条，《锦州市物业管理办法》第52条，业主应当按照物业服务合同的约定按时交纳物业费，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费的，业主负连带交纳责任。本案中，如果将大商集团视为物业服务企业的话，天兴置业集团是业主，我影城是物业使用人，因此，作为业主，应当按此规定对所应交纳的物业费负连带责任是法律规定的。因此，天兴置业从客观事实和法律规定都应对自己的行为而引发的后果承担连带责任。
大商锦州百货大楼有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告给付拖欠原告2014年1月16日至2015年9月15日物业管理费总计4814016.92元；2、要求第二被告承担连带责任；3、由被告承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2012年5月18日，被告锦州天兴置业有限公司（以下简称”天兴置业”）与锦州锦绣大地影院投资管理有限公司（以下简称”大地影院”）签订房产租赁合同，合同约定，天兴置业将其所有的位于解放路五段33号五层建筑面积3700平方米的房产租赁给大地影院，租赁期限20年，租金采用保底租金或净票房分成扣点两者取高的方式计算租赁费用，第一年320万元/年，每3年递增9%；净票房分成扣点为第一年8%每3年递增1%。大地影院实际发生的空调费、采暖费、水费、电费、电话费及其它与其经营有关的费用均由大地影院自行承担。大地影院负责交纳影城经营所产生的专用电梯的维护保养费用和电费；天兴置业应对房产及其提供的设施进行定期维修保养，以保证房产及设施以及公用部分的安全、清洁和正常使用。2013年5月8日，被告天兴置业与原告大商集团锦州百货大楼（以下简称”百货大楼”）签订合作协议书，约定天兴置业将其投资建设的”天兴家乐汇”商业地产（地址锦州市凌河区解放路五段33甲，以下简称家乐汇）分为委托管理部分和租赁经营部分与百货大楼合作，实现其对家乐汇的整体统一管理。租赁部分百货大楼自主经营，自负盈亏。根据上述合作协议书，2013年12月31日，双方签订租赁合同；2014年1月12日，签订委托管理协议书。约定”甲方（天兴置业）将其拥有产权和管理权的”家乐汇”物业周边区域、楼体立面及楼顶、除乙方（百货大楼）租赁区域以外的部分及为整楼配套和服务的基础设施设备，委托给乙方管理”，”物业内各层各区域的物业管理费收费标准，乙方依据实际情况公平合理确定”，”电影院的物业管理费由乙方收取。对于因其与甲方原租赁合同中存在的如面积等问题，而使物业管理费收取不足的，由甲方负责解决”，”如发生商户拖欠或不交物业管理费的情况，双方将共同积极催缴，若催缴不成，则采取法律手段追索。最终双方依照法律裁判界定相应责任”，”双方约定乙方商场的开业日，为物业管理费的计费起始日”。委托管理协议书签订后，天兴置业将”家乐汇”商场物业管理权移交给百货大楼。2014年1月16日，”家乐汇”商场开业。另查明，2013年6月天兴置业与大地影院签订房产租赁补充合同，合同载明，天兴置业应大地影院关于家乐汇影城租金调整的提议和请求，考虑大地影院投资的增加，锦州电影市场未来发展状况及影城长期稳固发展等因素，经双方协商，天兴置业同意将保底租金320元/年降至280万元/年，租金由每3年递增9%降至每3年递增8%。大地影院在租赁期内，依据政府相关部门核准的面积自行向商场物业管理部门缴纳租赁区域及公摊面积的物业管理费；天兴置业与大地影院签订的房产租赁合同及房产租赁补充合同中，如有与本补充条款相违背的内容，均以本补充条款为准。凌河区星感觉影城（以下简称星感觉）成立于2013年12月30日，其接收大地影院的全部资产，并在原租赁位置经营。2014年1月12日，天兴置业向百货大楼作出《承诺书》，其中第二条”如委托范围内的商户发生拖欠或不缴纳物业管理费的情况，贵司可采取法律手段进行追索，商户如果以其与我司原有的约定进行抗辩，则我司继续采取法律手段追索，同时先行垫付该部分的物业管理费。如我司胜诉，则贵司返还我司先行垫付的物业管理费。如我司败诉，则差额部分的物业管理费由我司支付”。2014年3月26日，天兴置业向大商锦州千盛购物广场有限公司家乐汇购物广场出具《关于扣取物业管理费的函》，内容为”由于贵司受我方委托收取物业费，因计费面积未最终测量认定完毕，对贵司已垫付的相关物业费，在未认定前，同意在我方的租金中扣除”。2014年12月19日，我公司至函天兴置业，要求根据租赁合同、委托管理协议书，对凌河区星感觉影城（简称影城）的”原合同面积与实际面积差额部分的物业管理费，需贵司负责解决”。又查，由百货大楼测算的锦州家乐汇物业管理测算报告系依据锦州家乐汇物业支出明细（含薪资成本4032454.8元、维护保养2857755元、能源费9832986.40元、保洁费1325000元、保险费30767.44元、行政支出1819958元、折旧费11760元、物业税费支出625776.36元）合计20161477元、建筑面积77976.41平方米，得出每日每平方米的物业费价格为0.7956元，原告将此价格在公示板上进行公示，被告星感觉未提出异议。庭审中经计算0.7956元计算有误，应为0.71元。2014年7月1日，锦州房地产测绘中心应天兴置业的委托出具锦州家乐汇面积测量报告，结论为凌河区解放路五段33甲号建筑面积77976.41平方米。其中大地影院总租赁面积（包括套内面积、本层公摊面积、全楼公摊面积）为10112.09平方米。而被告天兴置业与被告星感觉签订租赁合同时确认的面积为3700平方米。再查，本次诉讼中，本院依职权启动物业费价格的鉴定及应缴物业费的面积的鉴定，经锦州市中级人民法院技术处选取鉴定机构，分别为辽宁鑫达资产评估事务所（物业费价格的鉴定）、锦州金衡不动产咨询测绘有限公司（应缴物业费的面积的鉴定），上述两家鉴定机构均提出退件申请，无法完成鉴定项目。
一审法院认为，本案的争议焦点之一是原告百货大楼是否具有收取物业服务费的权利；焦点之二是应该按照何种标准、面积进行收取；焦点之三是被告天兴置业是否承担连带责任。关于本案的争议焦点之一，本案原告百货大楼所提交的其下属分公司营业执照，证明其具有物业管理资质，已经得到锦州市工商行政管理局的依法确认，自2014年1月14日开始，即具有物业管理资格。原告百货大楼与被告天兴置业签订的合作协议及委托管理协议约定电影院的物业管理费由百货大楼收取，表明百货大楼取得其管理区域范围内含被告星感觉物业管理费的权利；被告天兴置业与被告星感觉签定的房产租赁补充合同约定，星感觉在租赁期内，依据政府相关部门核准的面积自行向商场物业管理部门缴纳租赁区域及公摊面积的物业管理费，该约定表明，被告星感觉同意向百货大楼缴纳物业管理费，百货大楼与星感觉虽未签订相关合同，但原告接管家乐汇后，通过自身的工作，与星感觉形成了事实上的管理与服务的关系，故对原告要求被告星感觉给付物业管理费的请求予以支持。关于本案的争议焦点之二，从被告天兴置业与原告百货大楼之间签订的委托管理协议书中，反映出物业内各层各区域的物业管理费收取标准，应依据实际情况公平合理确定。本案诉争的物业管理费给付的起算时间应自家乐汇开始营业时间即2014年1月16日，止于原告主张的2015年9月15日。因本次诉讼中鉴定机构对于物业费价格和应缴物业费的面积的鉴定均予退件，故对于物业费价格和应缴物业费的面积应根据权利与义务相一致的原则确定，物业费的价格标准为原告测算并经公示的每日每平方米0.71元；物业费的面积标准为天兴置业与星感觉签订的租赁合同中所确认的3700平方米。关于本案的争议焦点之三，天兴置业向百货大楼作出《承诺书》明确载明了天兴置业承诺先行垫付物业管理费。原告依据天兴置业该承诺书请求被告天兴置业承担连带责任，本院应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第三百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告凌河区星感觉影城于本判决生效后三十日内，给付原告大商集团锦州百货大楼有限公司物业费1594589元（自2014年1月16日起至2015年9月15日止；607天×0.71元×3700平方米=1594589元）；二、被告锦州天兴置业有限公司对上述款项承担连带给付责任；三、驳回原告大商集团锦州百货大楼有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费45313元，由原告大商集团锦州百货大楼有限公司负担30304元，由被告凌河区星感觉影城负担15009元。
二审中，当事人没有提交新证据。一审判决认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，百货大楼依据其与天兴置业签订的委托管理协议，对家乐汇商场包括星感觉影城在内的商户进行物业服务和管理，星感觉影城在已接受物业服务的情况下，应当向百货大楼缴纳物业管理费。关于物业费价格，天兴置业与百货大楼在委托管理协议中约定，物业内各层各区域的物业管理费收费标准，由百货大楼根据实际情况公平合理确定。百货大楼经测算每日每平方米物业费0.71元，并在公示板上进行公示（公示价格为0.7956元），星感觉影城未提出异议。从以上事实看，按每日每平方米0.71元计算物业费是有根据的。由于诉讼中当事人对物业费价格提出异议，为了使确认的物业费价格更加可靠和符合客观实际，一审法院曾委托鉴定部门进行评估，但因鉴定部门无法完成鉴定项目而评估未果。在此情况下，一审法院按上述确认的0.71元价格计算物业费并无不当，应于维持。关于上诉人星感觉影城提出的百货大楼没有物业管理资质，不能收取物业费一节，本院认为，星感觉影城实际接受了百货大楼的物业服务，百货大楼下属管理家乐汇商场的分公司也已取得物业管理资质，因此可以向星感觉影城收取物业费。关于上诉人天兴置业提出的对星感觉影城3700平方米面积产生的1594589元的物业费不应承担连带给付责任一节，经查,星感觉影城仅是案涉房屋承租人，与百货大楼之间没有物业管理协议，根据天兴置业与百货大楼之间的协议书、承诺书、来往函等文件，一审认定天兴置业对上述物业费承担连带给付责任符合双方当事人本意，并无不当，对天兴置业此项请求本院不予支持。关于上诉人百货大楼提出的根据委托管理协议第三条中约定的“电影院的物业管理费由乙方收取，对于因其与甲方原租赁合同中存在的如面积等问题,而使物业管理费收取不足的,由甲方负责解决”的内容以及其他相关约定，3700平方米以外的面积的物业费应由天兴置业承担一节，本院认为，由于本案曾发回重审一次，致使诉讼时间过长，考虑到对已经明确的事项应及时作出判决以使当事人的合法权益及时实现，故3700平方米以外面积的物业费问题可另行处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费30018元，由上诉人凌河区星感觉影城负担15009元，由上诉人锦州天兴置业有限公司负担15009元。退回上诉人大商集团锦州百货大楼有限公司预交案件受理费30304元，
本判决为终审判决。
审判长 于开升
审判员 方结平
审判员 韩晓武
二〇一七年十月二十三日
书记员 李丹妮