杭州市拱墅区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0105民初2114号原告：杨春雷，男，1956年3月3日出生，住浙江省上虞市。原告：沈藕娥，女，1958年11月18日出生，住浙江省上虞市。委托代理人（特别授权代理）：朱保则、俞文历，浙江汉博律师事务所律师。被告：盛江宏，男，1987年9月25日出生，住浙江省杭州市拱墅区。委托代理人（特别授权代理）：傅娟娟，浙江宏昊律师事务所律师。第三人：杭州名仕房地产代理有限公司。住所地：浙江省杭州市滨江区。法定代表人：田光程，该公司总经理。委托代理人（特别授权代理）：高林刚，该公司员工。原告杨春雷、沈藕娥与被告盛江宏、第三人杭州名仕房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，原告杨春雷、沈藕娥于2017年3月14日向法院提起诉讼，诉请：1.判决解除三方签订的《房屋转让居间协议》；2.被告盛江宏支付原告杨春雷、沈藕娥违约金50万元；3.本案诉讼费用由被告承担。本院受理后，依法适用简易程序，于2017年5月23日公开开庭进行审理。原告杨春雷、沈藕娥的委托代理人朱保则、被告盛江宏的委托代理人傅娟娟及第三人杭州名仕房地产代理有限公司的委托代理人高林刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被告盛江宏答辩称：一、2016年11月6日，原、被告及第三人分别以甲乙丙三方身份签订了《房屋转让居间协议》，签协议时，原告及第三人要求把房价做高，在此情况下，无论是分期付款还是银行贷款，首付款也就相应的增加。2016年11月7日，答辩人支付了2万元购房意向金。2016年11月10日，由于杭州限购限贷政策颁布的原因以及房价做高的原因，答辩人受到影响无法短时间筹集资金买房，其在当天向原告及第三人提出解除《房屋转让居间协议》，明确告知已无法履行协议，不再继续买房，要求退回2万元意向金。因此，解除《房屋转让居间协议》的原因并不能归责于答辩人，原告和第三人均已收到该解除通知，该居间协议在2016年11月10日己解除。二、原告要求答辩人支付违约金50万元没有事实及法律依据，应予驳回。《房屋转让居间协议》中第三条、第四条、第八条关于购房意向金的支付及促成签约期的条款、购房意向金转为定金及违约金条款应为无效条款，《房屋转让居问协议》仅有预约性质，并非正式的《房屋转让合同》，当时答辩人的房子也在出售，在已有买家的情况下才会与原告及第三人签订协议，但是在2016年11月10日时杭州出台了限购限贷政策，该买家无法购买答辩人的房子了，致使答辩人无法在短期内筹集到款项，答辩人于当天就电话给原告和第三人了，说明了情况并提出解除《房屋转让居间协议》，但原告及第三人贪图协议中约定的50万元违约金，不同意解除，并且还在后续故意书面通知答辩人，要求继续缴纳48万元购房意向金，答辩人认为原告的实际损失并没那么大，原告也已经收取了定金2万元，50万的违约金明显过高，如果法院认为答辩人构成违约，应根据原告的损失等综合认定违约责任的承担。第三人杭州名仕房地产代理有限公司陈述称：意向金已经由原告收取了，已经是定金了，关于第三人也是主导双方促成交易，也不是贪图违约金。本院经审理认定，2016年11月6日，被告盛江宏（受让方、甲方）通过第三人杭州名仕房地产代理有限公司（居间方、丙方）提供的居间服务与原告杨春雷、沈藕娥（出让方、乙方）达成了购买其所有的位于杭州市××区宁围××单元××室房屋的合意，并签订了《房屋转让居间协议》，协议约定：甲方为表示对丙方居间提供的乙方房屋购买的诚意，于签订本协议的同时，向乙方支付购房意向金2万元整，并于2016年11月11日追加购房意向金48万元整，上述购房意向金由丙方无息代收保管，甲方签署本协议之日起至2016年11月7日止，作为丙方促成签约期，在此期限内，若甲方所列房屋购房条件不为乙方所接受，则本协议自动终止，甲方所付购房意向金由丙方无息返还，否则，甲方不得提前取回购房意向金；约定的购房意向金用于甲方委托丙方与乙方洽谈该房屋买卖事宜的保证，一旦乙方或其代理人认可并签署本协议，丙方可将上述购房意向金转付乙方或者其代理人，上述转付行为视为已征得甲方同意，且丙方无需另行通知甲方，总购房款为350万元整，分期付款，于签订本协议后三个月内付清房屋购房款，款清交房，同一天进行；甲、乙双方同意在签订本协议之日（以最后一方签订本协议的日期为准）起18个工作日内签订《房屋转让合同》，具体签约时间、地点由丙方安排；若甲方未按本协议约定的期限签订《房屋转让合同》，无权要求返还定金，若乙方未按本协议约定的期限签订《房屋转让合同》，应按甲方交纳的购房定金双倍返还给甲方；甲乙双方当事人同意除承担定金责任的同时违约方还需向守约方支付违约金50万元整。被告盛江宏于2016年11月7日向原告杨春雷、沈藕娥的委托代理人杨新法（系原告儿子）支付了定金2万元。2016年11月10日，被告盛江宏电话告知杨新法因其没有能力支付购房款想解除协议，杨新法答复被告盛江宏要求其继续购买房屋，完成约定的交易。同日，被告盛江宏亦电话联系了第三人杭州名仕房地产代理有限公司，告知并协商想要解除协议事宜。后原告杨春雷、沈藕娥多次致函给被告盛江宏，通知被告盛江宏支付拖欠的购房意向金并按协议约定的时间签订《房屋转让合同》。最终，双方未能在协议约定的期限内签订《房屋转让合同》。本院认为，案涉《房屋转让居间协议》系各方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对各方当事人均具有约束力，各方当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。被告盛江宏以资金未能到位为由于2016年11月10日向原告杨春雷、沈藕娥提出解除合同，该解除理由不属于法律规定的法定解除合同的情形，从被告盛江宏提供的聊天记录来看，原告杨春雷、沈藕娥并未同意解除合同，而是要求被告盛江宏继续履行合同，故对于被告盛江宏提出的《房屋转让居间协议》已于2016年11月10日解除的抗辩主张不予采信。现各方当事人均表示同意解除《房屋转让居问协议》，故本院确认案涉《房屋转让居间协议》解除。根据《房屋转让居间协议》的约定，双方应于协议签订之日（2016年11月6日）起18个工作日内签订《房屋转让合同》，而被告盛江宏经原告杨春雷、沈藕娥经多次通知后仍未能在约定的期限内签订《房屋转让合同》已构成违约，应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”；同时该法第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。现原告杨春雷、沈藕娥选择适用违约金条款，主张要求被告盛江宏支付违约金50万元，被告盛江宏认为违约金过高，本院结合原告杨春雷、沈藕娥的实际损失，兼顾合同的履行情况、被告盛江宏的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚信原则酌情确定被告盛江宏支付原告杨春雷、沈藕娥违约金7万元，扣除原告杨春雷、沈藕娥已收取的2万元，尚需支付5万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、确认解除原告杨春雷、沈藕娥与被告盛江宏及第三人杭州名仕房地产代理有限公司于2016年11月6日签订的《房屋转让居间协议》；二、被告盛江宏于判决生效之日起十日内支付原告杨春雷、沈藕娥违约金50000元；三、驳回原告杨春雷、沈藕娥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4400元，原告杨春雷、沈藕娥负担3960元，由被告盛江宏负担440元。原告杨春雷于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告盛江宏于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。代理审判员  叶吉红二〇一七年七月十八日书 记 员  贾昱泓