湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）岳民重字第01993号
原告王某，男，1976年10月4日出生，汉族，××。
被告阳光壹佰（湖南）置业发展有限责任公司。
法定代表人范某，。。
委托代理人钟某，上海××（××）律师事务所律师。
原告王某诉被告阳光壹佰（湖南）置业发展有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2012年7月12日立案受理后，于2013年5月9日作出（2012）岳民初字第01993号民事判决书。原告王某不服，向长沙市中级人民法院提起上诉，长沙市中级人民法院于2013年8月8日作出（2013）长中民三终字第02583号民事裁定书，裁定撤销本院（2012）岳民初字第01993号民事判决书，并将本案发回本院重审。本院依法组成由审判员黄婧为审判长，审判员张雄、人民陪审员孙新容参加的合议庭，于2013年10月30日公开开庭进行了审理，书记员刘彬担任庭审记录。原告王某、被告阳光壹佰（湖南）置业发展有限责任公司的委托代理人钟某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王某诉称：原、被告于2006年12月1日签订商品房买卖合同一式三份。合同约定：原告一次性支付330937元房款购买被告开发的长沙阳光壹佰新城第2-5（A9）栋3层309号房屋，被告负责办理所有的房屋权属证书，并应于2009年9月17日前使原告取得此房的国土证，否则每逾一日，被告每日按原告已付房款的万分之一向原告支付违约金，原告均及时履行了合同义务，但被告一直到2010年7月30日才向原告交付国土证，且未给原告任何说明。综上所述，被告的行为已违法，侵犯了原告之权益，故诉至法院，请求判令：1.被告赔偿原告因延期交付国土证的违约金10490.7元=330937（购房款）×0.1‰（日违约金率）×317（延期天数）、查档费20元；2.被告承担全部诉讼费用。诉讼过程中，原告将其诉讼请求的第1项变更为：判令被告赔偿原告因延期交付国土证的违约金10490.7元=330937元（购房款）×0.1‰（日违约金率）×317天（延期天数）及至违约金支付完毕之日的利息、查档费20元。
被告辩称：一、原告请求被告给付逾期办证违约金的诉讼请求，依相关法律规定明显已超过诉讼时效。二、本案中，原告必须承担其所指称的因出卖人原因导致迟延取得权属证书的举证责任，否则，原告的诉请就没有事实依据，不能予以支持。三、原告未能及时取得涉案房屋土地分户证，并非归责于出卖人原因所致，被告依法不须承担相关违约责任。四、本案中虽然确实存在土地分户证办妥日期滞后的事实，但是造成该事实的原因并非被告所致，且该事实亦未对原告占有、使用其所购房屋造成任何影响，原告没有因此遭受任何经济损失。综上所述，原告要求被告承担相关违约金没有事实与法律依据，请求法院查明事实，维护当事人合法权利，依法驳回原告的全部诉讼请求。
为支持其诉讼请求，原告向本院提交了如下证据：
证据一，20064989309商品房买卖合同，被告给原告的函，拟证明原告一次性支付了长沙阳光壹佰新城第2-5（A9）栋3层309号房屋的购房款，被告负责办理所有的房屋权属证书，并应在交房后一年内使原告取得此房屋的权属证书，否则每逾期一日，被告每日按原告已付房款0.1‰向原告支付违约金，原告均及时履行了合同义务，但被告一直到2010年7月30日才向原告交付国土证，且未给原告任何说明。
证据二，（2008）岳民一初字第0986调解书、送达回执，拟证明被告交房日期及双方履行合同的情况。
证据三，原告国土证，拟证明被告一直到2010年7月办好、交付国土证，且未给原告任何说明。
证据四，被告组织机构代码资料、查档发票，拟证明原告为立案需要而对被告主体查实的支出。
对原告提交的证据，结合被告的质证意见，本院作如下认定：被告质证认为，对证据一真实性、合法性无异议，对关联性有异议，根据双方签订的商品房买卖合同附件4关于产权登记的约定第二条之规定，只有由于出卖人的原因导致买受人不能在出卖人交付该房屋之日起1年内取得房屋所有证书的，出卖人才承担责任，但本案并不能确定是由于出卖人的原因导致买受人逾期取得房屋所有权证书，所以被告不应承担责任；对证据二、三的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，质证意见均同对证据一的意见；对证据四真实性、合法性无异议，关联性有异议。本院对证据一、二、三的真实性、合法性、关联性予以确认，证据四与合同约定的违约责任缺乏关联性，故不予认定。
为支持其答辩理由，被告向本院提交了如下证据：
第一组证据：《交房手续流转单》，拟证明涉案房屋于2008年9月17日交付原告，原告须于2011年9月17日前向责任人主张违约金等相关合同债权，原告诉求已超过诉讼时效。
第二组证据：1.长沙市房屋档案馆出具的《房屋所有权情况》；2.涉案房屋的房产分户证；3.《预售许可证》（2-5（A9）栋）。拟证明：1.被告于2006年9月20日取得了涉案房屋的预售许可；2.涉案房屋于2008年12月8日取得了《房屋所有权证》；3.涉案房屋《房屋所有权证》办理没有滞后，具备办理土地分户证条件。
第三组证据：1.《关于申请办理3号地块国土分户证的报告》；2.《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》和《关于调整住房供应结构促进房地产市场持续健康发展的通知》；3.《关于明确长沙大河西先导区规划区域内行政许可权限的通知》（长政函（2008）93号）；4.《业务受理交办联系单》；5.涉案房屋的土地分户证。拟证明：1.2007年1月被告就向主管部门报告请求办理阳光壹佰项目已交付房屋的国土分户证；2.在申请办证期间遇国家政策对房地产开发进行重大调整；3.因长沙大河西先导区成立，涉案项目的国土分户证收件、审批权自2008年8月1日起移交长沙大河西先导区管委会；4.长沙大河西先导区管委会于2009年8月3日正式受理涉案项目国土分户证的办理申请；5.与第二组证据共同证明涉案项目国土分户证之办证早已具备条件，被告为此早就申请办理，因国家政策调整和机构变动等因素导致逾期办理，系因非被告的原因而造成迟延。
第四组证据：1.2006年8月《长沙市国土资源局办理指南》（土地分户登记）；2.登记申请报告、土地登记申请书、法人代表身份证明及委托书；3.2号土地红线和2号土地证；4.《国有土地使用权出让合同》、《国有土地转让付款与交底协议》、《阳光壹佰新城详细规划总平图修3》、《关于土地出让金进度与交地进度对应关系的说明》、《阳光壹佰土地款付款情况》和付款凭证；5.2007年12月和2008年8月两次分栋分户清册及编制《说明》；6.原地籍调查表及地籍测绘结果、《关于地籍调查表的情况说明》；7.出（2004）0092号《建设用地规划许可证》；8.建1（2006）0211号《建设工程规划许可证》；9.《阳光壹佰项目417.2625亩交地书》。拟证明：1.被告于2004年1月16日与长沙市国土资源局签订了涉案房地产项目的土地出让合同和补充协议；2.长沙市国土资源局延期交付土地，至2006年5月仅交地417.2625亩；3.被告于2004年3月30日取得了涉案项目的土地使用权证书；4.2007年12月和2008年8月两次向国土部门申请办理国土分户证；5.2004年2月取得了涉案房地产项目的《地籍调查表》；6.2004年2月长沙市国土管理局地籍测绘队出具了涉案房地产项目的《长沙市建设用地单位地籍测绘成果》；7.被告于2006年1月5日取得了涉案房地产项目的建设用地规划许可证；8.总平图修3证明2006年5月15日长沙市规划局审批同意将包含涉案房屋在内的用地容积率调整为1.961，被告具备办理国土证的条件。
第五组证据：关于印发《土地分户登记发证管理有关规定》的通知（长国土资政发（2011）21号）。拟证明：1.在2011年4月15日，21号通知发布之前，长沙市国土局才对分期开发建设项目的分户登记发证进行明确；2.原告房屋产权证逾期的原因并非被告原因所致。
对被告提交的证据，结合原告的质证意见，本院做如下认定：
对第一组证据：原告质证认为达不到被告要证明的目的，因为被告的违约一直是延续中，原告只有在被告向原告交付了涉案房屋的国土证后才知被告是否存在违约，被告是在2010年7月30日才向原告交付国土证，所以诉讼时效的起算点应是2010年7月30日。本院对该份证据的真实性、合法性及关联性予以认定。
对第二组证据：原告质证认为本组证据与本案无关，本案所起诉的关涉房屋国土证，而被告将长沙市房地产档案馆调取的《房屋所有权情况》来证明办理国土证的相关手续，显然是张冠李戴。本院认为，鉴于原告在该案初审阶段对证据2、3的原件予以了当庭核实，且对该组证据的真实性、合法性均无异议，故本院对该组证据的真实性、合法性及关联性予以确认。
对第三组证据：原告质证认为证据1真实性有异议，被告提交的分户报告，上面所写送达单位是国土局，但国土局没有任何签收意见，而且根据办理手续的常识，原件应该在国土局，而不是存于被告处，被告也承认原件存于他处，正好说明被告没有履行办理国土证的手续，关联性有异议，本案涉案房屋是2期5栋的309号房屋，现在被告用3期的办理地块来证明办理2期的地块与本案无关；证据2无原件，真实性有异议，与本案无关，达不到被告的证明目的；证据3真实性有异议，关联性有异议，原告购买的房屋签约的时间是2006年12月1日，应该办理好权证时间为2010年9月17日之前，但被告用2008年的长政函来证明2006年就约定好的义务，显然被告是政策倒推；证据4真实性有异议，无原件核对，且复印件上没有任何单位的签收，所以该证据的真实性有问题；证据5涉案房屋国土证复印件三性均无异议，但达不到被告的证明目的，正好证明被告向原告交付国土证时间延期，该国土证最后签发的时间是2010年7月15日，实际交付是2010年7月30日。本院认为，该组证据中的证据1、2、3、4已为发生法律效力的裁判文书即（2011）岳民初字第02025号民事判决书所确认，故本院对该组证据的真实性、合法性予以认定。
对第四组证据：原告质证认为，对证据1真实性有异议，证据来源合法性有异议；对证据2真实性有异议，无原件核对，本原件应存于长沙市国土局，但被告说原件存于他处，如本报告属实，原件应存于国土局，被告向法庭提交的应是长沙市国土局盖章属实的复印件，但原告提交的复印件上没有国土局的任何公章，对土地登记申请书、法人代表身份证明及委托书真实性有异议，无原件核对，复印件无国土部门的签收证明，且达不到被告的证明目的；对证据3关联性有异议，与本案无关，2号土地红线和2号土地证真实性有异议，无原件核对，达不到被告要证明的目的；对证据4-9的真实性有异议，无原件核对，关联性有异议，达不到被告要证明的目的。本院认为，该组证据的真实性、合法性已为生效判决书即（2011）岳民初字第02025号民事判决书所确认，故本院对该组证据予以采信。
对第五组证据：原告质证认为对其真实性、关联性有异议，达不到被告要证明的目的。经查，该证据客观存在，本院予以采信。
根据上述确认的证据并结合双方当事人的当庭陈述，本院确认如下案件事实：
原、被告于2006年12月1日签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于长沙市岳麓区南大桥西头北侧（南二环一段518号）阳光壹佰新城第2-5（A9）栋3层309号房。合同第十五条和《附件四》第三条对房屋权属证书的办理和违约责任进行了约定。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四处理。”《附件四》第三条约定：“由于出卖人的原因，买受人不能在出卖人交付该房屋之日起一年内取得该房屋权属证书的，每逾期一日，出卖人按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，逾期超过一年的，买受人有权解除合同。”合同签订后，原告向被告支付了全部购房款。
2008年9月17日，被告将房屋交付给原告。
2009年1月12日，涉案房屋取得房屋所有权证。
2008年8月1日，长沙市人民政府将涉及长沙大河西先导区区域范围内的44项行政许可事项包括国土分户证办理审批移交长沙大河西先导区管理委员会办理。
2009年8月3日，长沙大河西先导区管委会正式受理被告的土地分户申请。
2010年7月15日，长沙市国土资源局对原告王某的国有土地使用权证进行了登记。
2010年7月30日，被告向原告交付了涉案房屋国有土地使用权证。
本院认为，本案的争议焦点是：一、本案中举证责任如何承担；二、被告的行为是否构成违约以及应否承担违约责任；三、诉讼时效及违约责任如何计算。
一、关于本案中举证责任承担的问题。本案中，原告提出了如下事实主张：《房屋买卖合同》成立并生效、原告按约履行了相应义务、被告未在约定时间内交付国土证。对此主张事实，原告提供了相应的证据予以证实，且被告对原告上述事实主张并未否认，而是另行抗辩主张其具备约定的免责事由，即存在《房屋买卖合同》附件四第三条第一款约定免责事由，就此新的主张被告依法应当承担举证责任。
二、关于被告的行为是否构成违约以及应否承担违约责任。原、被告所签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，双方均应严格按照合同的约定履行各自义务。现原告依约履行了相应的义务，而被告未能在约定时间内履行办理国土证的义务，且其未能提供有效证据证明存在法定或者约定免责事由，即未能提供有效证据证明非被告的原因造成办证迟延，故被告的行为构成违约，依法应当承担相应的违约责任。
三、关于诉讼时效及违约责任如何计算的问题。依据《商品房买卖合同》约定，由于出卖人的原因，买受人不能在出卖人交付该房屋之日起一年内取得该房屋权属证书的，每逾期一日，出卖人按买受人已付房价款的0.1‰向买受人支付违约金。2008年9月17日，被告将房屋交付给原告，原告即应于2009年9月17日取得房屋权属证书，但原告于2010年7月30日才取得国土使用权证，被告延期317天，应当按照合同约定承担违约责任，被告违约的期间是2009年9月18日至2010年7月30日，因双方当事人约定按日计算违约金，则从原告起诉之日起两年前的违约金过了诉讼时效。原告至2012年7月12日提起诉讼，且原告未提供证据证明存在诉讼时效中止或中断的事由，因此受诉讼时效保护的期间为2010年7月12日至2010年7月30日的19天，被告应当承担该段时间的违约金，即628.8元（330937元×0.1‰／天×19天=628.8元）。另双方未在合同中对违约金的利息进行约定，故对判决确定之前的违约金利息本院不予支持，在本判决生效之日起，被告如不按期履行支付违约金义务，则应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。另，原告要求被告承担20元的查档费属于维权过程中的调查取证费用，就此《商品房买卖合同》并未进行约定，原告要求被告承担没有法律依据，应由原告自行承担，故对原告的此请求不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、限被告阳光壹佰（湖南）置业发展有限责任公司于本判决生效之日起5日内支付原告王某违约金628.8元；
二、驳回原告王某的其他诉讼请求。
如果被告阳光壹佰（湖南）置业发展有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费62元，由被告阳光壹佰（湖南）置业发展有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 黄 婧
审 判 员 张 雄
人民陪审员 孙新容
二〇一四年三月十日
书 记 员 刘 彬
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以因违约产生的损失赔偿额的计算方式。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。