四川省南充市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川13民终948号上诉人（原审原告）：王某，女，2007年2月15日出生，汉族，住四川省阆中市。法定代理人：缪某（系王某之母亲），女，1970年9月14日出生，汉族，住四川省阆中市。委托诉讼代理人：张小云，四川源正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：四川鸿宇食品有限公司,住所地阆中市七里新区工业园区。法定代表人：魏建平，董事长。委托诉讼代理人：杜学鹏，四川伊丽达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：四川省阆中顺达房地产开发有限公司,住所地阆中市白果树街2号。法定代表人：张猛，执行董事。委托诉讼代理人：邓志军，四川源正律师事务所律师。上诉人王某因与被上诉人四川鸿宇食品有限公司（以下简称“鸿宇公司”）、阆中顺达房地产开发有限公司（以下简称“顺达公司”）商品房买卖合同纠纷一案，不服四川省阆中市人民法院（2016）川1381民初5218号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月10日立案后，依法组成合议庭，于2017年5月26日公开开庭审理了本案。上诉人王某的委托诉讼代理人张小云，被上诉人鸿宇公司的委托诉讼代理人�学鹏、顺达公司的委托诉讼代理人邓志军到庭参加诉讼。在本案审理过程中，各方当事人申请庭外和解，本院予以准许，庭外和解时间不计入审限。本案现已审理终结。王某上诉请求：一、请求撤销四川省阆中市人民法院（2016）川1381民初5218号民事判决第二、三项，改判被上诉人自2015年1月30日按每天300元向上诉人支付延期交房补偿金、自2015年5月1日按已付购房款201135元的万分之三按日向上诉人支付延期办证违约金。二、一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认为上诉人签订的《商品房买卖合同》中对逾期交付房屋和逾期办证的违约金进行了重新约定，视为双方以协议的行为变更了承诺内容，该说法错误。2、一审法院按照已付购房款万元之一计算逾期办证的损失，明显不当。鸿宇公司辩称：1、鸿宇公司是七里春晓项目的实际投资者，我们与顺达公司签订了房屋修建和销售协议。对外，我公司是以顺达公司的名义与购房者签订商品房买卖协议，本案在我们交付房屋之前，与被上诉人有过所谓的承诺，但是最后我们签订了正式的商品房买卖协议，该协议对逾期交房、逾期办证都做出了明确的约定。从事实上来看本案对逾期交房有前后两个违约金计算方式。我们认为依据法律习惯和时间先后顺序以及效力上应该以最后的备案登记合同为准。备案登记合同约定的计算标准与前面的承诺不一致也应该以最后的合同文本为准。2、上诉人谈到商品房买卖合同中违约金的计算标准没有明确约定，一审中双方均向法院提交了商品房买卖合同，根据合同第11条，对逾期交房的责任做了明确的约定而不是上诉人说的没有做出明确约定。对权利也进行了明确约定，所以这是上诉人陈述不实。3、关于违约金，根据最高人民法院的相关司法解释以及我们在人民法院的审理实践中当事人对违约金要求过高，我们可以申请人民法院调整，在一审中我们向法院提出申请恳请法院根据实际情况进行调整，于法有据，我们认为是公平合理的。4、假如按照上诉人陈述的每天300元，我们承担的费用接近10多万，那么上诉人购买该房总价款才20万多一点，就超过了购房款一半以上，从各种角度来说都是不应该支持的。综上，一审法院认定事实清楚，判决正确，恳请驳回上诉人的上诉请求。顺达公司辩称，案涉房屋的开发及销售主体均是鸿宇公司，鸿宇公司是权利义务承担者，应当由鸿宇公司承担相应的责任。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，对于违约金应当按照合同约定由鸿宇公司承担。王某向一审法院起诉请求：一、鸿宇公司、顺达公司为其办理房屋产�证及国土使用证；二、鸿宇公司、顺达公司自2015年1月30日按每天300元向原告支付延期交房赔偿金；3、鸿宇公司、顺达公司自2015年5月1日按已付房款万分之三的标准按日向原告支付延期办证赔偿金。一审法院认定事实：四川鸿宇冷冻食品有限公司和顺达公司于2007年7月8日签订《合作开发合同》，约定：双方就四川鸿宇冷冻食品有限公司取得的[2007]006号土地一宗合作进行商品房开发，项目名称为鸿宇“七里春晓”商住楼工程，该工程项目的开发、建设工作由四川鸿宇冷冻食品有限公司以顺达公司名义全面组织实施，项目全部利润由四川鸿宇冷冻食品有限公司享有、经营风险由四川鸿宇冷冻食品有限公司承担。四川鸿宇冷冻食品有限公司对所建商品房以顺达公司名义自主销售，在办理工程竣工备案手续后九十日内，需顺达公司协助四川鸿宇冷冻食品有限公司�购房者办理完所购房地产的权属证明。缪某与四川鸿宇冷冻食品有限公司于2009年5月23日签订《【七里春晓】商品房预定协议》，约定：缪某以分期付款方式认购四川鸿宇冷冻食品有限公司投资开发的位于阆中市七里大道的【七里春晓】商品房4号楼1层6号房，建筑面积为36.53㎡，房屋单价为5300元∕㎡，房屋总价为193,609元。协议签订当日，缪某向四川鸿宇冷冻食品有限公司支付购房定金100,000元。后工程因故停建，2014年8月11日，四川鸿宇冷冻食品有限公司向缪某等人出具《承诺书》，其内容为：加快工程过度，确保在2014年12月底建成，办理竣工验收，于2015年1月底前交付预定户主所定房屋，配合预定房主与项目开发商签订《商品房销售合同》，签订《商品房销售合同》后，若承诺单位2015年1月底前未能交付预定房屋的情况发生，从逾期次日起承诺单位按每户�天300元给予经济补偿，直到交付房屋之日止。2014年10月30日，顺达公司与王某签订《商品房买卖合同》，约定：1、王某购买“七里春晓”4幢第1层1-6号商品房，预测建筑面积为37.95㎡，单价为5300元∕㎡。付款方式为一次性付款。2、出卖人应当在2015年1月31日前向买受人交付该商品房，除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期在30日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支�违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，应自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之3的违约金。3、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起90日内取得房屋所在权证书，买受人有权退房，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之3的违约金。2014年10月31日四川鸿宇冷冻食品有限公司收取了原告房屋维修资金、房款、契税、登记费、工本费、转移费等，其中房款为101,135元。2015年5月11日，魏海锐向原告出具欠条一份，其内容是：欠到4栋6号门面王某违约赔偿金27,000元。魏海锐是四川鸿宇冷冻食品有限公司收取原告购房款和其他款项的工作人员。2015年8月，原告入住所购商品房。同时认定，四川鸿宇冷冻食品有限公司现更名为四川鸿宇食品有限公司。审理中，王某的母亲缪某曾以原告身份起诉，后以不是合同相对人而不再以原告身份参加诉讼。一审法院认为，当事人双方对买卖商品房合同的签订以及支付购房款、出具承诺书均无异议，争议的主要问题是逾期交付房屋和逾期办理房屋产权证书如何计算违约金。鸿宇公司作出逾期交付房屋以每户每天300元给予经济补偿的承诺，但双方在随后所签订的《商品房买卖合同》中对逾期交付房屋和逾期办证应当支付的违约金进行了重新约定，这应当视为双方以协议行为变更了承诺内容。魏海锐时任鸿宇公司的工作人员以个人名义向王某出具欠违约金的欠条，在没有得到鸿宇公司追认的情况下，依法对鸿宇公司没有约束力。《商品房买卖合同》对逾期交�房屋和办理房屋产权证书的违约金约定以已付购房款的日万分之三计算，鸿宇公司认为约定违约金过高，法院结合实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，综合确定违约金以约定的逾期交付房屋和逾期办证之次日起按日以已付购房款的万分之一计算，即逾期交付房屋的违约金计算期限为2015年2月1日起至2015年7月31日、共181天，已付购房款201,135元，违约金则为3640.54元（201,135元×0.0001×181天）。当事人双方对逾期办理房屋产权证书起始日期为2015年5月1日无异议，逾期办证的违约金从此计算至产权证书实际取得之日止。鸿宇公司曾以四川鸿宇冷冻食品有限公司与原告产生权利义务关系，现虽更名，但其权利义务未发生改变，因此四川鸿宇冷冻食品有限公司在本案中的权利义务关系由更名后的鸿宇公司行使和承担，又因鸿宇公司与顺达公司在该商品房开发项目中系合作关系，根据合同相对性和权利义务对等性原则，鸿宇公司应当向王某承担办理房屋产权证书和支付违约金的责任，顺达公司对鸿宇公司承担的办证义务有协助义务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、被告四川鸿宇食品有限公司为原告王某办理位于阆中市“七里春晓”4幢第1层1-6号的商业房屋的房屋所有权证书、国有土地使用权证书。被告四川省阆中顺达房地产开发有限公司对被告四川鸿宇食品有限公司办证有协助义务。二、被告四川鸿宇食品有限公司向原告王某支付逾期交房的违约金3640.54元。三、被告四川鸿宇食品有限公司向原告王某支付以已付购房�201,135元按日万分之一从2015年5月1日起计算逾期办证违约金至实际交付房屋产权证书之日止。以上义务限被告在本判决发生法律效力之日起三十日内履行完毕，如果被告未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费500元，由被告四川鸿宇食品有限公司负担。二审中，各方当事人均没有提交新证据。二审审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点为鸿宇公司逾期交付房屋和逾期办证违约金支付标准的问题。商品房买卖双方应当遵守诚实信用原则，在买受人已经按约履行了相关义务的情况下，作为出卖方的鸿宇公司因为违约交房和迟延办证依法应当承担相应的违约责任。本案中鸿宇公司先期作出逾期交付房屋以�户每天300元给予经济补偿的承诺，双方又在随后所签订的《商品房买卖合同》中对逾期交付房屋和逾期办证应当支付的违约金进行了重新约定，应当视为双方以协议行为变更了原承诺内容，该变更应当视为双方真实意思表示，原则上应当尊重。《商品房买卖合同》对逾期交付房屋和办理房屋产权证书的违约金约定以已付购房款的日万分之三计算。一审中鸿宇公司认为逾期交付房屋的违约金过高，一审法院在鸿宇公司没有举出确实充分的证据予以支持的情况下，将该违约金调整为按已付购房款的日万分之一计算不当，应当按照约定以已付购房款的日万分之三计算，本院对此予以纠正，上诉人提出按300元每天计算违约金的上诉请求没有法律依据，本院不予支持，对其请求调高该部分违约金的请求予以支持。逾期交付房屋的违约金计算期限为2015年2月1日起至2015年7月31日�共181天，已付购房款201，135元，违约金则为10921.63元（201,135元×0.0003×181天）。关于逾期办理房屋产权证书违约金如何确定的问题，鉴于鸿宇公司已经履行交付房屋的主要义务，买受人购房的主要目的已经实现，一审法院综合买受人的实际损失等因素将双方约定按已付购房款的日万分之三计算调整至日万分之一计算并无不当，对上诉人提出应当按照以已付购房款的日万分之三支付逾期办证违约金的上诉请求不予支持。当事人双方对逾期办理房屋产权证书起始日期为2015年5月1日无异议，逾期办证的违约金应计算至产权证书实际取得之日止。综上，王某的上诉理由部分成立，本院部分支持。原判认定事实清楚，审理程序合法，但适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持四川省阆中市人民法院（2016）川1381民初5218号民事判决第一项、第三项，即：“被告四川鸿宇食品有限公司为原告王某办理位于阆中市“七里春晓”4幢第1层1-6号的商业房屋的房屋所有权证书、国有土地使用权证书。被告四川省阆中顺达房地产开发有限公司对被告四川鸿宇食品有限公司办证有协助义务。”、“被告四川鸿宇食品有限公司向原告王某支付以已付购房款201,135元按日万分之一从2015年5月1日起计算逾期办证违约金至实际交付房屋产权证书之日止。”；二、撤销四川省阆中市人民法院（2015）阆民初字第5245号民事判决第二项，即：“被告四川鸿宇食品有限公司向原告王某支付逾期交房的违约金3640.54元”三、四川鸿宇食品有限公司在本判决生效后十日内向王某支付逾期交房的违约金10921.63元。如果未按本判决指定的期限履�金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费500元，二审案件受理费500元，合计1000元，由四川鸿宇食品有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 辉审判员 刘荣耀审判员 吴 彪二〇一七年七月十日书记员 凌鸿雁