广东省惠州市惠阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠阳法新民初字第25号
原告：吴某某，女，香港居民，xxxx年xx月xx日出生，现住址：广东省惠州市惠阳区。身份证号码：********。
委托代理人：曾石文，系广东标远律师事务所律师。
被告一：张某武，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住址：广东省惠州市惠阳区。身份证号码：442521xxxxxxx.
被告二：张某强，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住址：广东省惠州市惠阳区。身份证号码：442521xxxxxxx.
两被告委托代理人：余惠祥，系广东立邦律师事务所律师。
原告吴某某诉被告张某武、张某强建设用地使用权合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年5月14日公开开庭进行了审理。原告委托代理人曾石文、被告委托代理人余惠祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年1月1日，原告与两被告签订《土地转让协议》，约定被告张某武将其从惠阳区村民转让取得的约35000平方米土地转让给原告，被告张某强为此次土地转让提供担保。土地转让期限为50年，从2013年3月30日起至2063年3月29日止，期满后原告对已办理国有土地使用权证的土地拥有与政府相关部门洽谈延续土地的使用权利。土地出让金以50年每平方米人民币三百元计算。该协议签订前后，原告共向两被告支付土地款合计863.5万元（2012年12月18日付款50万元；2012牟12月31日付款50万元；2013年1月17日付款200万元；2013年4月10日付款400万元；2013年8月14日付款163.5万元）。被告转让上述土地后，原告发现有一地二卖的争议，也不能正常使用，根据《中华人民共和国土地管理费》第63条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。因此，原告与被告签订的转让协议违反《中华人民共和国土地管理法》禁止性规定，应当认定无效。为此，原告特提起诉讼，请求：1、确认原告与两被告2013年1月1日签订的《土地转让合同》无效；2、判令两被告返还原告支付的土地转让款人民币863.5万元及利息（其中50万元自2012年12月18日起计算利息，50万元自2012年i2月31日起计算利息，200万元自2013年1月17日起计算利息，400万元自2013年4月10日起计算利息，163.5万自2013年8月14日起计算利息，均按中国人民银行同期同类贷款利息计算利息至清还时止，未按生效判决书在判决期限内清还的按双倍计算利息；3、本案诉讼费用由两被告承担。
原告对其陈述的事实提供的证据有：
1、身份证、证明（暂住证）。
2、被告常住人口基本信息。
3、土地转让协议。
4、中国建设银行回单。
5、补充说明。
原告补充提交了以下证据：
1、吴某明的付款说明及身份证。
2、原告吴某某的出生证明。
被告一答辩称：应驳回原告的全部诉讼请求，虽然原被告签订转让合同，但是并未实际履行，无需返还。
被告二答辩称：合同虽然签订，但没有实际履行，因此无需返还。被告二只对被告一的转让土地是否具有完全处分权及提交合同真实性提供担保，原告并没有证据证明被告一没有完全处分权，其提交的资料是虚假的，因此被告二无须承担担保责任。因双方均有过错，如有损失应当各自承担。
被告一、二为支持其抗辩提交了如下证据：
《见证书》、《授权委托书》、《解除租地合同书》、《租地合同书》。
经过开庭质证，被告对原告提供的证据发表如下质证意见：对证据1、2、3三性无异议，证据3证明被告二的担保范围详见双方签订的土地转让合同第1-3条的约定，证据4三性均有异议，与本案无关，没有关联性，不能作为本案证据。对于原告补充提交的证据1，被告认为属于有利害关系人提供，不能作为证据使用。对原告补充证据2的真实性、合法性、关联性无异议。
原告对被告一、二提交的证据发表如下质证意见：《见证书》、《授权委托书》、《解除租地合同书》、《租地合同书》的真实性无异议，但合法性、关联性有异议，该土地张某武不拥有，合同都是无效的。
经审理查明：被告张某武与案外人惠阳区村民小组签订了《土地转让协议》，双方约定由村小组将山吓的现有水田有偿转让给张某武50年使用。新屋场村小组必须保证该地转让的合法性及该地所有权无争议。新屋场村小组同意签名后，张某武应一次性付清土地补偿款给村小组，签名付款后该土地的一切使用权归张某武自行使用。土地的转让及政府收取的一切税收费用新屋场村小组都不负责，所需的收费都应由张某武支付。
原告吴某某与被告张某武、张某强于2013年1月1日签订了《土地转让合同》。三方在合同中约定：2013年3月30日，甲方（张某武）与惠阳区村民签订《土地转让协议》，通过有偿方式获得本合同项下位于山吓土地的出让权。甲方对本合同项下的土地出让拥有完全处分权，不存在权属纠纷或者争议，自愿将本合同项下的土地出让给乙方（吴某某）从事生产经营。丙方（张某强）就甲方对本合同项下的土地转让拥有完全处分权及作为合同附件的两份《土地转让协议》的真实性提供担保。土地转让期限为五十年，从2013年3月30日起至2063年3月29日止，期满后乙方对已办理国有土地使用证的土地拥有与政府相关部门洽谈延续土地的使用权利，甲方不得以任何理由干预。出让金按以50年每平方米人民币三百元计算。由于准确面积不确定，甲乙双方同意该地块暂按35000平方米作为付款计价基数，本合同签订当天，乙方向甲方支付出让金人民币叁佰万元整作为预付款（丙方作为证明人），甲方收到预付款后60个晴天内完成该地块的坐标砌筑，为准确测量该地块的实际面积支付第二期出让金作为依据。甲乙双方补签该地块实际面积协议后（丙方作为证明人），乙方向甲方支付出让金总额的百分之八十。甲方完成交付土地合同约定内容后，乙方一次性付清出让金总额余款给甲方。原被告三方还就权利与义务、违约责任、争议处理等进行了约定。
《土地转让协议》签订后，案外人吴耀明分别于2012年12月18日、2012年12月31日、2013年1月17日向被告张某强付款500000元、500000元2000000元，共计3000000元。案外人吴耀明还分别于2013年4月10日、2013年8月14日向被告张某武付款4000000元、1635000元，共计5635000元。案外人出具《付款说明》，证明其转账给张某强300万元、转账给张某武563.5万元，系代女儿吴某某支付土地转让款，转账回单全部交女儿吴某某收执。
2013年1月18日，被告张某武（甲方）与原告吴某某（乙方）签订《租地合同书》，双方约定：将甲方位于坑塘地段范围的土地承租给乙方填平发展旅游观光及农业发展使用。土地四至界限：东至坑塘村山地为界，西至新屋场小组土地为界，南至水沟为界，北至水泥路为界，土地总面积28736平方米，实际计租面积28736平方米，每月租金22127元。租赁期限为三十年，由2013年1月1日起至2042年12月31日止，出租人同意给予承租人由2013年1月1日至2013年2月19日止为期50天（包括首尾两天）的豁免租金期，即由2013年3月1日起计租金。由于甲方要求，乙方同意以上期形式缴付由2013年3月1日至2042年12月31日至共358期零9天的租金给甲方人民币捌佰壹拾叁万伍仟元正，给甲方用来完善该土地的余留问题，部分用于治理挡土墙、填土、排水设施和水塘的清理修复。另乙方同意支付租地按金人民币伍拾万元正给甲方，作为甲方对该地地下的排水管道和蓄水池完善的全部施工费用。乙方交付之伍拾万元正按金甲方于合同期满当日一次性退还给乙方。租金及租地按金交付形式为乙方签订合同书时一并付给甲方租地按金人民币伍拾万元正及人民币捌佰壹拾叁万伍仟元正，合共人民币捌佰陆拾叁万伍仟元正。双方还就其他事项进行了约定。
2014年7月28日，被告张某武（甲方）与原告吴某某（乙方）签订了《解除﹤租地合同书﹥协议书》。双方约定：一、甲乙双方同意解除双方于2013年1月18日签订的《租地合同书》。甲方将乙方已支付的租金、按金等款项人民币捌佰陆拾叁万伍仟元整扣除已发生的租金后（自2013年1月1日计算至2014年8月1日）无息退还给乙方，乙方将租用的土地返还给甲方。二、双方确认解除《租地合同书》系双方自愿、平等协商的结果，不存在任何欺诈、显失公平或重大误解的情形。本解除协议约定的相关事项履行后，双方互不承担及追究法律责任。三、双方确认自2013年1月1日至2014年8月1日，乙方共应支付给甲方的租金总计人民币叁拾柒万陆仟壹佰伍拾玖元（小写376159元），即甲方共应返还给乙方的款项共计人民币捌佰贰拾伍万捌仟捌佰肆拾壹元（小写8258841元）。四、经甲乙双方商定，同意甲方以分期形式支付上述8258841元款项。该款项应汇入乙方如下指定账户：户名：吴某明，开户行：建设银行，账号：62108xxxxxxx.第一期：于2014年9月1日前由甲方向乙方指定账户支付款项人民币伍佰万元整（5000000.00）；第二期：于2014年12月1日前由甲方向乙方指定账户支付款项人民币壹佰零捌万陆仟贰佰捌拾壹圆整（1086281.00）；第三期：于2015年4月1日前由甲方向乙方指定账户支付款项人民币壹佰零捌万陆仟贰佰捌拾壹圆整（1086281.00）；第四期：于2015年9月1日前由甲方向乙方指定账户支付款项人民币壹佰零捌万陆仟贰佰捌拾圆整（1086280.00）；五、甲方应当及时向乙方返还上述每期款项，如逾期返还的，应按日向乙方承担应返还款项万分之五的违约金。六、乙方承诺在收到甲方返还的全部款项后的5个工作日内，将所涉土地按现状全部交付给甲方使用及支配。如乙方有需取走之物件，亦应在交付前自行取走，逾期视为乙方放弃物，甲方有权自行处置甚至抛弃，在甲方支付完毕款项前，甲方如需将上述土地转让或出租，必须先付清款上述全部款项或征求乙方同意。七、签订本解除协议后，双方于2013年1月18日签订的《租地合同书》书上的权利义务终止履行。该《解除﹤租地合同书﹥协议书》经原告吴某某、被告张某武签名确认。惠州市惠阳区中心法律服务所于2014年8月1日出具（2014）惠阳中心所见证字第xxx号《见证书》，见证了张某武、吴某某于2014年7月28日在该所法律工作者廖立华、曾雪滔面前签订了一式三份的《解除﹤租地合同书﹥协议书，并见证了张某武、吴某某的签字及捺手指印属实。
本院认为，关于本案《土地转让合同》、《租地合同书》、《解除﹤租地合同书﹥协议书》的效力问题。因被告张某武与案外人新屋场村小组签订《土地转让协议》，将农村集体所有的水田转让给个人用于非农业生产，违反了《中华人民共和国土地管理法》的禁止性规定，该《土地转让协议》无效。因此，被告张某武并未取得新屋场村小组土地使用权。被告张某武在未取得涉案土地的权属情况下，与本案原告吴某某签订了《土地转让合同》以及《租地合同书》，属无权处分他人财产行为。同时，原告吴某某与被告张某武签订的《土地转让合同》以及《租地合同书》均存在将农村集体所有的水田转让给个人用于非农业生产，违反了《中华人民共和国土地管理法》的禁止性规定，本案《土地转让合同》以及《租地合同书》应当认定无效。至于原告吴某某与被告张某武签订的《解除﹤租地合同书﹥协议书》效力。虽然《租地合同书》无效，但《解除﹤租地合同书﹥协议书》系在惠州市惠阳区中心法律服务所见证下签订，其应为双方的真实意思表示，且其名为《解除﹤租地合同书﹥协议书》，实为对无效合同的处理，其内容并未违反法律禁止性的规定，故本院认定《解除﹤租地合同书﹥协议书》合法有效。根据《解除﹤租地合同书﹥协议书》内容，被告张某武应当分期返还原告吴某某人民币8258841元。现《解除﹤租地合同书﹥协议书》约定的分期还款的期限皆已届满，被告张某武未返还款项，原告诉请被告返还863.5万元及利息，本院判令被告张某武向原告吴某某返还人民币8258841元并支付利息。关于利息的计算方式问题。因原告吴某某与被告张某武在《解除﹤租地合同书﹥协议书》中约定的违约金比例高于原告起诉的利息标准，本院根据原告的起诉，按照人民银行同期同类贷款利率标准计算利息。具体利息的计算方式为：自2014年9月1日至2014年11月30日，以5000000元为本金，按同期同类贷款利率计算；自2014年12月1日至2015年3月31日，以6086281.00元为本金按同期同类贷款利率计算；自2015年4月1日至2015年8月31日，以7172562元为本金，按同期同类贷款利率计算；自2015年9月1日至款项付清之日止，以8258841元为本金，按同期同类贷款利率计算）。
关于被告张某强是否承担返还款项的责任问题。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第八条的规定，主合同无效而导致担保合同无效，担保人无过错的，担保人不承担民事责任；担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的三分之一。因本案《土地转让合同》被确认无效，被告人张某强存在过错，且其收取了原告3000000元的土地款项。因此，本院判令被告张某强承担张某武不能清偿部分的三分之一的清偿责任。
综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国担保法》第五条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条的规定，判决如下：
一、确认原告吴某某与被告张某武、张某强于2013年1月1日签订了《土地转让合同》无效。确认原告吴某某、被告张某武于2013年1月18日签订《租地合同书》无效。
二、被告张某武应于本判决生效之日起十日内向原告吴某某返还人民币8258841元并支付利息（利息的计算方式为：自2014年9月1日至2014年11月30日，以5000000元为本金，按同期同类贷款利率计算；自2014年12月1日至2015年3月31日，以6086281.00元为本金按同期同类贷款利率计算；自2015年4月1日至2015年8月31日，以7172562为本金，按同期同类贷款利率计算；自2015年9月1日至款项付清之日止，以8258841为本金，按同期同类贷款利率计算）。被告张某强对上述欠款本金及利息承担不能清偿部分的三分之一的清偿责任。
三、驳回原告吴某某的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费72245元、保全费5000元，共计77245元（原告已预交），由被告张某武负担51497元，由被告张某强负担25748元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审判长 江 敏
审判员 叶志光
审判员 汪惠强
二〇一五年十月二十三日
书记员 杨梦利