吉林省通化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通中民终字第91号
上诉人（原审被告）：史庆华，男，1956年6月19日生，汉族，集安市人，个体工商户，住所地集安市。
委托代理人：任万军，吉林刘春玉律师事务所律师。
委托代理人：鞠佳惠，吉林刘春玉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：集安�工商行政管理局。
法定代表人：唐云靖，局长。
委托代理人：蔡建敏、吉林昱诚律师事务所律师。
原审第三人：集安市农村信用合作联社。
法定代表人：于波，理事长。
委托代理人：李玉才，该单位职员。
原审第三人：蔡静，男，1955年9月24日生，满族，集安市人，公务员，住集安市。
上诉人史庆华因与被上诉人集安市工商行政管理局（以下简称集安工商局）、原审第三人集安市农村信用合作联社（以下简称集安农信社）、蔡静物权确认纠纷一案，吉林省集安市人民法院于2013年1月10日作出（2012）集民二初字第416号民事判决，集安工商局不服向本院提出上诉，本院于2013年7月4日作出（2013）通中民终字第291号民事裁定，撤销了（2012）集民二初字第416号民事判决，发回吉林省集安市人民法院重审�2013年10月31日，吉林省集安市人民法院作出（2013）集民再初字第3号民事判决，史庆华不服向本院提出上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
集安工商局原审诉称：1995年至1996年，我单位与史庆华经口头协商，史庆华将位于集安市清河镇清河大街108号201-2层建筑面积为138.48平方米商业用房出售给我单位作为清河工商分局的办公楼，总价款为13.5万元。我单位分六次付清了全部购房款。但史庆华收到我单位的购房款后至今未协助我单位办理产权过户登记。且史庆华在未经我单位同意的情况下，将该房屋办理抵押登记。我单位知道情况后，要求史庆华归还房屋产权，但史庆华推诿至今未予履行。故诉至人民法院，要求确认座落于集安市清河镇清河大街108号201-2层商业用房归我单位所有，并要求史庆华协助办理该房屋的产�过户登记。重审时，集安工商局变更诉讼请求：1、要求确认集安工商局与史庆华之间的房屋买卖协议有效；2、要求确认该房屋在2004年11月23日前归集安工商局所有，之后归第三人蔡静所有；3、要求确认史庆华与第三人集安农信社之间的抵押合同无效；4、要求史庆华协助办理该房屋的过户手续。
史庆华原审辩称：1996年初我与时任集安工商局局长的杨金国核计该房屋买卖事宜。双方口头约定每平方米1200元，房屋面积为138.48平方米，实际购房款是166176元，约定当年结清房款，同时我协助办理过户手续。但集安工商局至今并未结清房款，且给付我的13.5万元中含有部分取暖费。集安工商局在2001年否认我们之间存在该房屋的买卖关系，集安工商局违约在先，故我不同意集安工商局的诉讼请求，并要求解除双方买卖关系，将房屋收回。
集安农信社原审述�：2002年11月1日，李承富在我单位借款10万元，同时史庆华以其位于集安市清河镇清河大街商业用房作为抵押，并办理了抵押登记。逾期借款人李承富未能偿还借款。2006年3月22日，双方又办理了转贷手续，约定还款期限至2008年3月22日，同时亦办理了房产抵押登记。但李承富至今未予偿还，我们已于2012年向法院提起诉讼，要求李承富偿还借款10万元及利息，同时要求对史庆华抵押的房屋行使优先受偿的权利。
蔡静原审述称：2004年11月23日，我购买了集安工商局位于集安市清河镇清河大街房屋，面积138.6平方米，价款为68000元，双方签订了房屋买卖合同，我于当日即结清房款，并于2004年12月30日入住至今，该楼的所有费用均由我支付。史庆华应将房照交付给我，集安工商局、史庆华之间的纠纷与我无关。
原审法院经审理查明：1996年，史庆华与时任集�工商局局长的杨金国口头约定，史庆华将其所有的位于集安市清河镇清河大街的商业用房（面积138.48平方米；产籍号清10806XXXX）以每平方米1200元的价格出售给集安工商局，总价款为166176元，集安工商局于当年年末结清房款，史庆华同时协助办理产权过户，集安工商局于当年即入住办公。嗣后，集安工商局于1997年至2001年分六次共给付史庆华房款13.5万元。2002年11月1日，史庆华以该房屋为李承富在第三人集安农信社借款10万元作为抵押，并办理了抵押登记。逾期借款人李承富未能偿还借款。2006年3月22日，双方又办理了转贷手续，约定还款期限至2008年3月22日，同时亦办理了房产抵押登记。但李承富至今未予偿还，第三人集安农信社于2012年向本院提起诉讼，要求李承富偿还借款10万及利息，同时要求对史庆华抵押的房屋行使优先受偿权。2004年11月23日，集安工商局将该房�以68000元的价格出售给第三人蔡静。蔡静于2004年12月6日结清房款并使用该房屋至今。现集安工商局诉讼至法院，要求确认位于集安市清河镇清河大街的商业用房（面积138.48平方米；产籍号清108066201）归其所有，史庆华协助办理产权过户手续。
原审法院认为：一、关于合同是否有效问题：《中华人民共和国民法通则》第八十五条规定：“合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。”，本案中集安工商局时任局长杨金国与史庆华口头达成房屋买卖协议，双方意思表示真实，亦不违反法律规定，故双方所签订房屋买卖协议成立且合法有效；二、关于房屋权属确认及协助办理过户登记手续问题：《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第85条规定：“……财产所有权尚未按原协议转移，一方翻悔并无正当理由，协议又能够继续履行的，应当继续履行。……”，本案中史庆华已将房屋交付给集安工商局使用，且集安工商局已给付史庆华大部分房款，双方均已履行大部分合同义务，而集安工商局未全部结清房款，史庆华亦将房屋产权登记到自己名下，双方均存在违约行为，但双方违约行为并没有达到合同解除的法定条件，双方应依法继续履行合同义务，故对集安工商局要求确认房屋权属归其所有的诉讼请求，予以支持。对集安工商局要求确认该房屋在2004年11月23日之后归第三人蔡静所有的诉讼请求，因涉及另一法律关系，不予评判；《中华人民共和国民法通则》第八十八条第一款规定：“合同的当事人应当按照合同的约定，全部履行自己的义务。”，本案中集安工商局未按约定全面履行给付房款的义务，故对集安工商局要求史庆华协助办�过户登记手续的诉讼请求，不予支持；三、关于抵押合同是否有效问题：因与本案买卖合同纠纷不属同一法律关系，并非本案审理范畴，故对集安工商局要求确认抵押合同无效的诉讼请求，不予评判。经吉林省集安市人民法院审判委员会（2013）第二十七次会议讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条第一款、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第85条之规定，判决：一、集安工商局与史庆华所签订房屋买卖协议合法有效，座落于集安市清河镇清河大街产籍号为清10806XXXX号的138.48平方米商业用房归集安工商局所有。二、驳回集安工商局的其他诉讼请求。
史庆华不服原审判决，其上诉理由为：1996年我与集安工商局达成房屋买卖协议，至今集安工商局未能结清全部房款，集安工商局已构成根本违约，同时增加上诉请求，要求解除双方之间的房屋买卖协议。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误，要求撤销（2013）集民再初字第3号民事判决，依法改判。
集安工商局二审辩称：我单位先后6次将房款支付给史庆华，我单位已不欠史庆华购房款，一审法院裁判正确，应维持原判。史庆华增加的诉讼请求与本案无关，本案是确认之诉，史庆华增加的请求是解除合同，是两个法律关系。
集安农信社二审述称：涉案房屋所有权应归史庆华所有，我单位有优先受偿贷款的权利，抵押合同有效。
蔡静二审述称：我与集安工商局之间的房屋买卖合同有效。
二审经审理查明的事实与原审查明的事实基本一致。
本院认为：关于集安工商局是否存在根本违约问题，根本违约的构成要件是因一方违约导致合同目的无法实现，本案中集安工商局和史庆华均认可1996年房屋买卖时涉案房屋总价款为166176元，集安工商局先后支付给史庆华155000元。根据双方均认可的事实，集安工商局已向史庆华支付了总房款的93%，履行了绝大部分付款义务，双方之间的房屋买卖合同并非不能继续履行，合同目的亦能够实现，集安工商局的行为并不符合根本违约的要件，史庆华主张集安工商局根本违约，本院不予支持。关于史庆华要求解除双方之间房屋买卖合同的抗辩主张，本院认为该房屋买卖合同解除的法定条件并未成就，故史庆华的该项抗辩主张本院亦不予支持。
综上，本院认为，史庆华的上诉主张无事实和法律依据，本院不予支持。一审认定事实基本清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3000.00元，由上诉人史庆华负担。
本判决为终审判决。
本判决自送达各方当事人之日起生效。当事人申请执行的期间为本判决生效之日起两年。
审 判 长 吕 萍
代理审判员 张云龙
代理审判员 王立武
二〇一四年六月十三日
书 记 员 迟泽东