湖北省咸宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂咸宁中民二终字第199号
上诉人（原审被告）：龚承冬。
被上诉人（原审原告）：周环小区业主委员会。
代表人：宋三华，周环小区业主委员会主任。
委托代理人：吴泉智。
委托代理人：张伟平。
上诉人龚承冬因与被上诉人周环小区业主委员会相邻通行纠纷一案，不服湖北省赤壁市人民法院（2014）鄂赤壁民初字第00634号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认定，龚承冬自建的住房紧靠周环小区东边，龚承冬后院自行搭建的小房子与周环小区的围墙共墙搭檩。在开发商承建小区之初的2011年12月27日，龚承冬与湖北博伟置业有限公司周环小区项目部签订了一份车库买卖合同，购得该小区车库一间，该合同上手写注明：本购车库者，甲方（饶某）承诺同意开至住户后门，由本小区进出。小区建成后，龚承冬的车停在车库。为方便自己进出，龚承冬于2014年4月20日、22日两次将自家后院通向周环小区为周环小区所有的围墙拆开一个缺口。周环小区业主委员会认为此行为给小区所有业主的生命和财产安全带来了隐患予以阻止。双方因此产生冲突，经各方调解无果，周环小区业主委员会遂诉请法院责令龚承冬封堵围墙、恢复原状、赔偿损失，承担诉讼费。庭审中，周环小区业主委员会放弃要求龚承冬赔偿损失的诉讼请求。
原审认为，诉争围墙是周环小区建筑物的附属设施，是所有业主的法定共有部分财产，其作用是保护围墙内业主的安全。龚承冬未经周环小区业主同意擅自在围墙上开门，侵犯了小区业主的建筑物区分所有权，破坏了围墙的安全保护作用，给小区业主带来了安全隐患。周环小区业主委员会诉请龚承冬封堵围墙、恢复原状合法有理，应予以支持。龚承冬辩称，开发商因建设该小区给其造成相邻排水、采光等问题，同意卖车库给其并允许其在围墙上开门，但未提供充分的证据证明，且即便开发商允许，也不符合相关的法律规定。根据《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十六条、第七十条、第八十三条第二款之规定，判决如下：被告龚承冬于本判决生效后10日内将围墙恢复原状，否则，由原告周环小区业主委员会自行恢复，因此产生的费用由被告龚承冬负担。本案诉讼费用100元，由被告龚承冬负担。
原审判决书送达后，原审被告龚承冬不服，向本院提起上诉称：上诉人在周环小区已购车库一间，买车库时已与开发商合同约定可在围墙上开门进出车库。2014年4月20日，上诉人依照与周环小区开发商达成的书面协议，在自家后屋围墙开了一个门洞，准备装上防盗门，方便进出小区，可此举遭到了周环小区业主委员会强烈反对，并诉至原审法院称围墙是小区的产业，龚承冬在围墙上开门侵犯了其合法权益。原审法院在没有经过深入调查的情况下，仅凭周环小区业主委员会片面之词和对图纸的误看，判决上诉人败诉。事实是这堵诉争的围墙在周环小区还没有开建时就存在，与龚承冬家的后屋共墙搭檩，且图纸也证实诉争围墙不在周环小区范围内，因此周环小区业主委员会不符合诉讼主体地位。而上诉人开门后装上防盗门仅供其一家人进出车库，对小区安全没有任何影响。因此，请求二审法院依法驳回周环小区业主委员会的起诉或发回重审。
被上诉人周环小区业主委员会答辩称：一、2010年周环小区开发商湖北博伟置业有限公司通过土地出让方式获得了该小区的土地使用权，不管小区围墙建于什么时间，该围墙均是小区地面上的附属建筑物，是小区的一部分。赤壁市国用（2014）第163号土地使用权证，可以证明周环小区内的围墙所有权属于该小区所有，该土地使用权证不仅写明了土地使用面积和建筑占地面积，还提供了宗地图，详细标明了界址点坐标及红线。而根据《中华人民共和国物权法》第七十二条之规定，随着商品房售完，湖北博伟置业有限公司在周环小区的土地使用权和财产所有权，已经转移至小区业主。二、龚承冬诉称与开发商湖北博伟置业有限公司代表饶某签有协议，允许其在围墙上开门，其行为违反了国务院《物业管理条例》第二十二条、第二十七条“建设单位不得擅自处分归属业主共有或者共有物业部分的义务”之规定，属不合法的，应认定无效。综上，周环小区的围墙是小区的附属设施，是小区业主共有的法定财产，其作用是保护小区业主生命财产安全，龚承冬强拆围墙，擅自开门，侵犯了小区公共利益，给小区安全带来了隐患和威胁，故请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
在二审审理过程中，龚承冬向本院提交了一份湖北博伟置业有限公司周环小区开发商饶某关于周环小区围墙与龚承冬共用墙体开门情况的说明，欲证明龚承冬的房屋与小区存在共用墙体，因周环小区房屋规划设计影响到包括龚承冬在内的周边住户挡光及排水等问题，在有关部门多次协调下，部分住户给予现金补偿，与龚承冬的协商结果是其购买小区内车库一间，并可在共用围墙部分开后门进出小区车库。对此说明周环小区业主委员会质证称，该说明无论内容真实与否，其内容违反了物业管理条例，应属无效。同时，龚承冬对周环小区业主委员会在原审过程中提交的周环小区国有土地使用权证所附的宗地图上红线标示的范围提出异议，认为围墙并未包含在红线范围内。经本院向该宗地图的勘测单位赤壁市土地矿产勘测规划院调查，该院出具了“关于湖北博伟置业有限公司用地情况的说明”，内容为：1.该宗地测图日期为2011年11月8日，面积1857.65平方米。2.宗地红线以围墙内线为准，发证面积不含围墙。为此，周环小区业主委员会也向本院提交了从赤壁市国土资源局调取的关于该宗地的地籍调查表，其中“界址标示”处“界址线位置”为“围墙”“外”，经本院询问该局相关工作人员，其称从“界址标示”来看，该宗地应包含围墙，而该界址线位置是根据指界人湖北博伟置业有限公司指界确认的，并称如果指界人认为当时指界错误，可以纠正。对此，该局工作人员不愿出具书面说明。本院认为，本案中，周环小区宗地图的红线图示与从赤壁市国土资源局调取的地籍调查表中“界址标示”处“界址线位置”标注确有不一致，双方对小区面积是否包含围墙部分存在争议，因该案不是土地使用权、所有权确权纠纷，因此，对围墙所有权及其土地使用权的权属确认，本案不予审查。
二审经审理查明，一审认定的事实除“……为原告所有的围墙……”外，其余事实与二审查明的一致，本院继续予以确认。
同时查明，湖北博伟置业有限公司取得周环小区土地使用权之前，龚承冬的房屋以及现双方争议的围墙已经存在。
本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题是：龚承冬为己方便在围墙上拆出约2米宽的缺口取道，是否属于法律允许的行使相邻通行权的的范围。
本院认为，一、本案中，为便于通行龚承冬拆除围墙，作为与其相邻的周环小区业主不同意龚承冬取道通行，并要求其恢复原状，双方之间形成了相邻通行纠纷。二、本案中，龚承冬称，湖北博伟置业有限公司周环小区项目部与之有过协议，允许其在围墙上开门通行。但实际情况是其当时并未开门。而是待周环小区开发建设，开发商将建好的房屋出售，并已交付业主入住，小区内绿地、道路、公用设施、公共场所依法应由全体业主共有后，其方才根据与之前项目部达成的协议开门。现没有证据证明业主在购买周环小区房屋时，项目部曾向其明示对龚承冬在围墙上开门有过承诺，也没有证据显示曾以公告等形式告知过业主，并且经过业主同意。因此，在权利人发生转移的情况下，周环小区项目部对龚承冬的承诺，对周环小区全体业主不产生效力，周环小区的业主对周环小区项目部的承诺不应承担责任与义务。三、《中华人民共和国物权法》第八十七条规定：“不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利”，本条所调整的相邻关系是指由于地理条件的限制，一方必须利用相邻一方所有或者使用的土地，取得通行等便利。而“必须”的理解应为从邻地上通行，必须是在无其他道路可以行走的情况下，才能要求相邻方给予便利，但这种便利的取得不是无限的，它不能损害相邻方的合法权益。本案中，从现场察看的情况看，打通围墙开门不是龚承冬进入周环小区车库的唯一通道，其可从小区外主通道进入小区，虽从自家大门经原有通道进入小区车库，路程较从围墙上开门取道要远，但尚不至于影响其正常出入通行，因此其还不具备必须改道的法定事由。现其在进出小区存有通道，且在未征得周环小区业主同意的情况下，擅自拆开围墙再辟通道进入小区，必然影响了周环小区原有的封闭环境，导致存在一定的安全隐患。四、周环小区的围墙已存在多年，无论其权属的归属是谁，原相邻各方的生活、通行习惯已经形成，彼此亦已适应这既成的事实，现予以拆除，对相邻一方的生活安全会造成一定影响，且双方因此已生芥蒂，拆除墙体通行，也可能造成双方相邻关系不安状态的延续和加剧，不利于矛盾的平息，同时也易导致周边其他居民效仿，存在安全隐患。因此，龚承冬在未与周环小区业主协商、并征得其同意的情况下，擅自拆除围墙取道进入小区通行的做法显属不当，对龚承冬的上诉请求，本院不予支持。
综上，上诉人龚承冬的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由上诉人龚承冬负担。
本判决为终审判决。
审判长 何云泽
审判员 孙 兰
审判员 陈继高
二〇一四年十二月四日
书记员 章 婷