黑龙江省牡丹江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑10民初43号
原告林雨聪，男，1987年9月4日出生，汉族，住所地黑龙江省牡丹江市西安区。
委托诉讼代理人张国萍，黑龙江鼎坤律师事务所律师。
被告牡丹江市绿苑园林工程有限公司，住所地牡丹江市爱民区。
法定代表人王和栋，董事长。
委托诉讼代理人鄂恒志，黑龙江鑫鼎律师事务所律师。
第三人牡丹江新世纪房地产开发有限公司，住所地牡丹江市东安区兴隆镇。
法定代表人郑继运，董事长。
委托诉讼代理人王占云，黑龙江正大律师事务所律师。
原告林雨聪与被告牡丹江市绿苑园林工程有限公司（以下简称绿苑公司）、第三人牡丹江新世纪房地产开发有限公司（以下简称新世纪公司）案外人执行异议纠纷一案，本院于2016年4月21日立案后，依法组成合议庭,于2016年6月13日公开开庭审理了此案。原告林雨聪的委托代理人张国萍、被告绿苑公司的委托代理人鄂恒志、第三人新世纪公司的委托代理人王占云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林雨聪向本院提出诉讼请求：确认原告与第三人新世纪公司以房抵债的行为有效，判决坐落在牡丹江市东安区百好花园8号楼3单元150X室、产籍号为350-490-1/2-8-03150X、建筑面积为117.56平方米房屋的物权归原告所有；撤销被告绿苑公司申请对上述房屋的错误执行；案件受理费及其他费用由被告绿苑公司及第三人新世纪公司承担。事实和理由：原告自2010年8月19日至2012年5月4日为第三人新世纪公司施工，施工期间第三人欠原告农民工工资及材料款150余万元。2014年4月28日原告欲购买第三人销售的住宅，即本案诉争房屋，双方签订了金色维也纳认购书一份，并交付定金10000元。后原告与第三人协商，以抵账农民工工资500330元，作为上述房屋的购房款，双方于2015年9月9日签订抵账房流转单一份，载明：房间号8-3-150X，建筑面积117.56元，公开发售价588623元,客户姓名林雨聪，抵账金额500330元；销售审批表一份，载明：客户姓名林雨聪，面积117.56元，付款方式：抵账（农民工资），总价：588623元。原告于2014年10月1日与第三人办理入住的相关事项，同时第三人向原告交付该房屋钥匙。原告自2014年入住起已占有、使用至今，并自入住后连续交付两年的物业费及电梯费等，足以证明原告为该不动产物权的真实权利人。原告与第三人于2014年4月28日签订的金色维也纳认购书符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，依据该解释认购书合法、有效。原告与第三人于2014年9月9日签订的抵账房流转也是在被告与第三人仲裁发生前，原告与第三人签订的认购书及抵账房流转应视为原告已向第三人支付该房屋的全部购房款，因此，牡丹江市中级人民法院（2016）黑10执异23号执行裁定是错误的。根据法释（2016）5号最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）的规定，中院执行裁定书及保全裁定书所依据被告提供的证据，能够证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，原告为该不动产物权的真实权利人。原告与第三人以房抵债的事实清楚，证据能够证明该不动产物权的真实权利人是原告，依法应当确认有效，争议房屋应当归原告所有，被告申请执行该房屋没有事实及法律依据，人民法院应当依法撤销对该房屋的错误执行，支持原告提出的诉讼请求。
被告绿苑公司辩称：一、原告持有的认购书不是商品房买卖合同，其只是商品房买卖合同的预约合同，认购书约定原告应在2014年5月15日前同开发公司签订商品房买卖合同，逾期认购书作废，所以因原告没有签订正规合同，该认购书不具有法律效力。二、根据认购书体现，原告应交纳房首期款，但其只交纳1万元定金，余57万元房款实际没有交纳。因此，原告无法证明是否实际存在购房这一行为。另外，在2014年4月28日开发公司完全有条件同原告签订正规的商品房买卖合同，开具增值税发票，但双方没有签订。由此可见开发商同原告之间购房行为不存在。三、答辩人向法院申请财产保全，法院查封诉争房屋时间为2014年10月30日，原告在诉状中自称是在2015年9月9日签订抵账协议，而此时法院早已查封本案商品房，故其在查封之后所发生的行为应为无效。假设，原告同开发公司之间存在抵账行为，但因抵账的是特定物不动产商品房，故必须办理不动产所有权转移手续，否则其行为也无效。另外如果不办理所有权转移手续，无法证明其抵账行为的真实性。故原告持有的认购书早已失效，因从来没有办理不动产商品房所有权转移手续，导致其没有取得诉争商品房的所有权，不具有阻碍法院对诉争房屋进行强制执行的权利。法院应驳回其诉讼请求。
第三人新世纪公司述称：我方已经将房屋卖给原告，收取了原告的购房款，原告的诉讼请求应得到支持。
原告林雨聪为支持其主张，向本院提交如下证据：
证据一，2014年4月28日签订的认购书一份、定金收据一张、2015年9月9日抵账房流转单及销售审批表各一份、2014年10月1日入住汇签单一份。证明：该组证据来源于第三人，证明原告合法取得该房屋，其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权、依法应当得到支持的事实。
被告绿苑公司的质证意见：认购书只能用于开发商尚未取得商品房预售许可证阶段，本案开发商在2010年前就已经取得，本案在2014年4月8日签订的认购书在程序上不合法；该认购书不具备商品房销售管理办法第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，故该认定书不能等同于商品房买卖合同；认购书只是合同的预约阶段，如在约定的时间2014年5月15日没有签订正式的买卖合同，认购书失效，原告所持有的认购书不能证明已经取得房屋；对两份收据的质证意见，从事商品经营的经营单位，对外经营收取款项，必须向收款方出具发票，不具有合法性，因第三人没有出具正规发票，不能证实本案的商品房有实际购买行为，2014年10月30日法院将诉争房屋查封，原告交付购房款的行为，是与第三人串通，该行为应为无效，所以原告没有签订正规商品房合同，没有领取正规税务发票，没有取得本案标的物的所有权，不具有阻止人民法院执行诉争房屋的权利；假设原告说的属实，因原告没有依据认购书约定的时间签订正式的合同，所以认购书已经失效，由此产生的1万元订金，也应该由开发公司没收；原告所提供的顶账流转单是2015年9月9日，可见是原告在此时间同第三人签订用房顶账协议，此时房屋已经查封，该行为不具有合法性；人工费工程是应由法人资格的公司进行施工，如存在顶账行为，也应该由第三人和该公司签订顶账协议，同原告个人签订协议是无效的。
第三人新世纪公司的质证意见：对形式要件及证明问题均没有异议。
本院认为，2014年4月28日签订的认购书及定金收据能相互佐证，并证实原告林雨聪与第三人新世纪公司签订认购书及缴纳定金的事实，对该二份书证予以采信，对其证明的上述事实予以确认；结合第三人新世纪公司庭审中对办理抵账手续过程的自认，对2015年9月9日销售审批表、抵账流转单予以采信；2014年10月1日入住汇签单能够证实原告于该日办理了入住手续，对该证据予以采信。
证据二，2014年10月1日物业费收据一份、2015年10月11日物业费收据一份、2014年10月1日前期物业管理服务协议书、治安消防协议书各一份、2016年4月19日供热费对账单一份、2016年4月18日电费发票一份、电费明细两张、2016年4月18日水费发票一份、2014年9月18日第三人新世纪公司开具的《证明》一份。证明：证据来源物业公司、供电局提供，证明原告为该不动产物权的真实权利人。
被告绿苑公司的质证意见：对供电费的复印件不予以认可，对电力销售发票的原件，没有原告的名称不能证明是原告所交纳，对于其他的收据所交纳的物业费等时间是在2015年11月份以后，本案诉争房屋在2014年10月份进行查封，原告是否入住和原告是否取得物权没有关联。
第三人新世纪公司的质证意见：对形式要件及证明问题均没有异议。
本院认为，该组证据中的两张电费明细为原告自行打印，其形式要件不符合法律规定，对此证据不予采信；该组证据中2014年9月18日第三人新世纪公司开具的《证明》早于双方办理入住手续的时间，对该证据不予采信；该组证据中的其他证据形式要件合法，相互印证，能够证明原告林雨聪于2014年10月1日办理了诉争房屋的入住手续，交纳了2014年、2015年的物业费、供热费，并于2016年4月18日交纳了诉争房屋的水、电费，对此证据予以采信。
证据三，黑龙江省牡丹江市中级人民法院（2016）黑10执异23号执行裁定书。证明：该执行裁定书及其所依据被告提供的证据，能证明不动产登记薄的记载与真实权利状态不符合、原告为该不动产的真实权利人。
被告绿苑公司的质证意见：对形式要件没有异议，该证据无法证明其证明的问题，本案诉争房屋存在查封，如存在登记也是本案第三人开发公司的名称。
第三人新世纪公司的质证意见：对形式要件及证明问题均没有异议。
本院认为，该证据形式要件真实、合法，与本案具有关联性，对该证据予以采信，但该证据不能证实原告意在证明的问题，对其意在证明的问题不予确认。
被告绿苑公司及第三人新世纪公司未向本院提供证据。
根据当事人的举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：
2014年4月28日，原告林雨聪与第三人新世纪公司签订《金色维也纳认购书》，约定原告林雨聪认购位于牡丹江市百好花园小区8幢03150X室房屋一套，该房屋总面积117.56平方米，总价为588623元，并约定除公司通知外，买方应于2014年5月15日前携带本认购书、购房首期款、购房需带证件及其他材料至金色维也纳销售中心签订《商品房买卖合同》。原告林雨聪于当日向第三人新世纪公司支付定金人民币10000元，第三人新世纪公司出具收据。原告林雨聪与第三人新世纪公司及案外人牡丹江百好戴维斯物业有限责任公司于2014年10月1日签订了入住会签单，并于同日与案外人牡丹江百好戴维斯物业有限责任公司签订了前期物业管理服务协议书、治安消防协议书，又分别于2014年10月1日、2015年10月11日向物业公司缴纳了诉争房屋2014年10月1日至2016年9月30日的物业管理费，此外原告林雨聪缴纳了2014年、2015年的供热费，并于2016年4月18日交纳了诉争房屋的水、电费。第三人新世纪公司又于2015年9月9日制作销售审批表及抵账房流转单，办理了将诉争房屋通过抵顶债务的方式转让给原告林雨聪的相关手续，该销售审批表注明按85折，抵账房流转单显示公开发售价588623元、抵账金额500330元。
另查明，被告绿苑公司因与第三人新世纪公司绿化施工合同纠纷，经牡丹江仲裁委员会仲裁，裁决：“被申请人新世纪公司自本裁决生效时起给付申请人绿苑公司工程款320万元，并承担拖欠工程款的利息75600.00元。”被告绿苑公司在仲裁程序中提出财产保全申请，牡丹江市东安区人民法院于2014年10月30日作出（2014）东保字第20号民事裁定书，查封了第三人牡丹江新世纪房地产开发有限公司名下包括诉争房屋在内的6户房屋。因新世纪公司未按期履行仲裁裁决确定的给付义务，绿苑公司依据仲裁裁决书向本院申请执行，在执行过程中林雨聪对执行标的提出异议，本院于2016年4月5日作出（2016）黑10执异23号执行裁定书驳回了林雨聪的异议。
本院认为，本案的争议焦点：1.双方签订的认购书是否有效；2.原告申请不得执行诉争房屋是否符合法律规定；3.原告主张确认房屋产权是否符合法律规定。
本案系案外人执行异议之诉，案外人主张的权利必须是所有权或者有其他足以阻止执行标的物转让、交付的实体权利，其目的在于通过诉讼排除对执行标的物的强制执行。结合当事人的诉辩主张，本案的审理不仅要对案外人是否对执行标的物享有所有权进行判断，还要对其实体权利能否对抗执行进行判断。
关于原告林雨聪与第三人新世纪公司签订的认购书效力及林雨聪对诉争房屋是否享有所有权的问题。原告林雨聪与第三人新世纪公司签订的认购书是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，且原告已履行了认购书中约定的交付定金的义务，即该合同中其应履行的主要义务，故该认购书合法有效，对双方具有合同上的拘束力，但是根据我国《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”，原告林雨聪对于诉争房屋未办理房屋产权的预告登记或物权登记，故其目前对诉争房屋不享有准物权、物权。因此，原告林雨聪请求判决诉争房屋的物权归其所有的诉讼主张不成立，本院不予支持。
关于原告林雨聪对诉争房屋是否享有足以排除执行的物权期待权的问题。即使原告林雨聪没有取得物权，但如果其因为合同而对诉争房屋享有的权利符合物权期待权保护条件的，人民法院也不能执行。本案原告林雨聪系通过抵顶债务的方式成为诉争房屋的受让人，其双方的抵债行为发生在人民法院查封诉争房屋之后。如上所述其对诉争房屋不享有所有权，原告林雨聪与第三人新世纪公司的抵账行为仅能产生债法上的效力，即原告林雨聪享有抵债标的物的登记请求权和交付请求权，其与第三人新世纪公司达成抵债的合意的目的是消灭双方之间的金钱债，不应优先于另一金钱债权的实现，故作为抵债受让人的林雨聪所享有的权利不属于物权期待权的保护范围，即原告林雨聪对诉争房屋不享有排除执行的权利，对其主张排除对诉争房屋的执行的诉讼请求，本院不予以支持。
综上，原告林雨聪的诉讼请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条第一款第二项及第二款规定，判决如下：
驳回原告林雨聪的诉讼请求。
案件受理费9686元，由原告林雨聪负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。
审 判 长 姚 波
代理审判员 高玉林
代理审判员 李慧宇
二〇一六年九月六日
书 记 员 刘 鸿