江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏08民终3205号
上诉人（原审被告）：淮安信达房地产开发有限公司。
法定代表人：陈东。
委托诉讼代理人：魏海洋。
被上诉人（原审原告）：陈军。
上诉人淮安信达房地产开发有限公司（以下简称信达公司）因与被上诉人陈军商品房买卖合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2017）苏0812民初1591号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
信达公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判，一、二审案件受理费由被上诉人负担，事实和理由：上诉人确实没有书面通知被上诉人交房，是因为被上诉人在2014年九、十月间已经实际接收涉案房屋，只是在2014年12月向1号�其他业主交房时，口头通知被上诉人办理交房手续。被上诉人自认2016年2月10日才取得房屋与事实不符，1号楼的其他业主已经在2014年12月交房，上诉人不可能不通知被上诉人。物业公司正式接管小区时，被上诉人已经装潢入住。如果开发商向业主交房，应该将全部钥匙移交业主，但涉案房屋的钥匙现还在物业公司，被上诉人至今也没有与物业公司签订物业服务协议。上诉人逾期办证是事实，但上诉人并没有延期交房，虽然在交房时不具备合同约定的交房条件，但因为被上诉人在合同约定的期限内已经实际接收使用涉案房屋，所以上诉人不应该支付其延迟交房违约金。
陈军辩称，上诉人的上诉请求没有道理。2015年12月15日小区的煤气才挂表，水在2016年10月4日、电在2016年6月才开通，之前的电是临时用电，经常停电，根本不符合交付房屋的条件。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
陈军向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付违约金27773.18元（其中迟延交付违约金22159.5，迟延办理房产证违约金5613.68元）；2、判令被告协助办理涉案房屋的权属登记手续；3、被告承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：原告陈军（买受人）于2013年10月8日与被告信达公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的信达名府1幢1单元703室房屋（建筑面积119.44平方米）、总价款为561368元；交付期限为2014年9月30日前；出卖人应当在2014年9月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件（该商品房经验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人未按合同规定的期限交付房屋的，买受人要求继续履行合同的，自合同约定的最后交付期限�第二日至其实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之一的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，出卖人书面通知买受人对该商品房进行验收交接后，买受人逾期三十日仍未办理验收交接手续的，视为该商品房已经按期合格地交付给买受人；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告交付房款561368元，并向相关部门缴纳契税和住宅维修基金。
因涉案房屋未能在约定的2014年9月30日前交付，被告信达公司支付给原告2014年12月31日之前的逾期交房违约金。
2017年2月16日，被�信达公司就其开发的信达名府1号楼取得竣工验收备案材料。
关于涉案房屋的交付时间，原告称其是在2016年2月份通过被告信达公司一位陈经理领取房屋钥匙，并未办理交接手续，取得钥匙后开始装潢，并提供了油漆工吴东银出具的书面证明；被告则称原告是在2014年底就通过其他途径获得房屋钥匙并装潢入住，并提供了物业公司项目经理出具的证明及原信达公司陈斌出具的证明。双方对对方提供的证据均不予认可。一审法院认为，上述证人均未到庭作证，接受法庭及当事人询问，故对双方出具的书面证明均不予采信。
一审法院认为，原告陈军与被告信达公司之间签订的《商品房买卖合同》不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，对当事人具有约束力。原、被告在合同中约定出卖人应当在2014年9月30日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。由于房屋不能按时交付，被告信达公司已支付给原告2014年12月31日之前的违约金。因本案被告并无证据证明其按照合同约定向原告发出书面的房屋交付通知书，而本案原告自认其于2016年2月取得涉案房屋钥匙，故延期交房违约金应当计算至实际交付之日止，以已付购房款561368元为基数，按日万分之一自2015年1月1日起计算至2016年1月31日止，为22230元，故对原告主张的逾期交房违约金22159.5元，予以支持；
关于原告主张的逾期办证违约金5613.68元，因涉案房屋已于2016年2月份交付，但被告信达公司于2017年2月16日才取得涉案房屋所在1号楼的备案证书，构成违约，现原告陈军要求被告信达公司支付逾期办证违约金5613.68元，符合合同约定及法律规定，予以照准；
关于原告主张的协助办理房地产权属证书的义务，因为根据双方合同约定，�卖人应当在房屋交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权机关备案，故其确实负有协助办理涉案房屋权属登记的义务。关于被告辩称的相关手续及费用等，与本案所涉及的商品房买卖合同无关，故对原告的该项诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、被告淮安信达房地产开发有限公司于本判决生效后三日内一次性支付原告陈军逾期交房违约金22159.5元及逾期办证违约金5613.68元；二、被告淮安信达房地产开发有限公司于本判决生效后三日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，协助原告陈军办理涉案房屋的权属证书。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民�诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费497元，由被告信达公司负担。
二审期间，上诉人向法院申请证人何某出庭作证，以证明被上诉人接收涉案房屋的具体时间。何某证实：其于2014年12月任信达物业处项目经理，该物业公司于2014年12月进住小区。物业公司接手小区物业管理时，已经有几户领取了房屋，是否包含被上诉人并不太清楚。2016年3月物业公司会计对账时，才发现被上诉人没有在物业公司办理入住手续。上诉人对证人证言质证认为，证人对相关事实的证明含糊不清，与其之前向上诉人提供的书面证言相矛盾；被上诉人对证人的证言不持异议。本院认为，证人何某的证言的真实性本院予以确认，何某的证言并不能证明陈军接收房屋的时间是2014年12月。
二审经审理确认一审查明的事实。
二审另查明：一审审理期间，上诉人提供的涉案工程备案登记中记载，信达名府1号楼工程于2012年4月21日开工，2016年7月12日完工，2016年7月28日由建设单位组织竣工验收合格，2017年2月15日报送工程竣工验收备案文件，申请备案。
本案争议焦点：1、被上诉人是何时接收涉案房屋；2、上诉人是否应当承担逾期交房的违约责任。
本院认为，根据《商品房买卖合同》的约定，在房屋交付时，上诉人应当以书面形式通知被上诉人，但上诉人承认并没有以书面形式通知被上诉人交付房屋，在此情形下，被上诉人承认接收房屋的时间为2016年2月。因双方对于涉案房屋的交接时间各执一词，上诉人负有举证证明交房时间的义务。上诉人所提供的物业管理公司保存的房屋钥匙和证人何某的证言，并不能充分证明被上诉人接收房屋的具体时间。首先，被上诉人在装修过程中将防盗门更换，用以作为证据使用的钥匙是否为被上诉人家原防盗门的钥匙无法确认；其次，何某对于涉案房屋如何接收、何时接收的事实并不知情，其证言也无法判断准确的交付房屋时间；第三，上诉人提供的1号楼其他购房户交付房屋的交接单，只能证明其他购房户房屋交付的事实，不能直接证明上诉人已书面通知且将涉案房屋在2014年12月份交付的事实。除此之外，上诉人并无证据证明其上诉请求成立的事实。一审法院以被上诉人自己认可的时间作为房屋交付时间符合举证责任规则。
关于上诉人是否应当承担逾期交房违约责任问题。本院认为，双方在《商品房买卖合同》第八条中对房屋交付的条件已作明确约定，即上诉人将经验收合格且符合合同约定的商品房交付被上诉人使用。虽然被上诉人认可2014年12月份上诉人曾口头通知交付房屋，但因为房�不符合合同约定的交付条件致被上诉人拒绝收房。现有证据证明，涉案房屋于2016年7月28日才通过验收，说明在2014年12月份上诉人交付的房屋不符合合同约定的交房条件，被上诉人有权拒绝收房。在涉案工程竣工验收合格符合交付条件时，上诉人并没有书面通知被上诉人交付房屋，现被上诉人认可其于2016年2月接收房屋，早于房屋竣工验收的时间，一审法院以该时间点确定双方房屋交付的时间节点，对于上诉人的合法权益并无任何损害。上诉人延期交付房屋的事实清楚，证据充分，其应当承担逾期交付房屋的违约责任。
综上所述，信达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二�案件受理费354元，由淮安信达房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许玉虎
代理审判员 朱 云
代理审判员 黄春丽
二〇一八年一月十九日
法官 助理 孙志丹
书 记 员 潘春节