四川省广安市广安区人民法院民 事 判 决 书（2017）川1602民初3503号原告：广安市金山物业管理公司。住所地四川省广安市广安区劳动街**号。法定代表人：王波，总经理。委托诉讼代理人：钟廷胜，男，汉族，生于1960年6月2日，住四川省广安市广安区。被告:吴燕，女，汉族，生于1983年1月1日，住四川省广安市广安区。委托诉讼代理人:吴广，男，汉族，生于1958年9月7日，住四川省广安市广安区。原告广安市金山物业管理公司与被告吴燕物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广安市金山物业管理公司的委托诉讼代理人钟廷胜、被告吴燕的委托诉讼代理人吴广到庭参加了诉讼、本案现已审理终结。原告广安市金山物业管理公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付所欠物业费2918元（2015年1月1日至2016年12月31日）；2、判令被告支付滞纳金420元；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告系凉亭江景小区业主，原告广安市金山物业管理公司于2012年6月1日为其服务，因被告购买了凉亭江景小区某栋某号面积121.57平方米住房一套，于2015年1月1日至2016年12月31日累计欠缴物业费2918元，经原告多次沟通催收无效。原告认为物业管理费是维护小区正常运转的金费，被告的行为影响了小区正常运转，现诉讼法院。被告吴燕辩称，她认为原告不是诉讼主体，因凉亭江景小区极少数人以业主委员会的名义与原告签订的《服务合同》违反了法律强制性规定，也违反了法律程序，原告提供的合同是无效合同，对她没有约束力。原告明知没有召开业主大会，在签订物业服务合同前没有向业主公示物业公司的承诺和合同草案，也没有召开业主大会征求业主意见并表决通过，签订服务合同后也没有以任何方式公示合同内容，这当然属于无效合同，她何来履行合同义务，承担违约责任。原告应拿出签订合同合法有效的相关依据，不然她就不认可。原告在凉亭江景小区服务水平及服务态度极差，多次与业主发生冲突，小区设施坏了没有维修，大门保安亭晚上经常无人值班等，原告也没有通过业主大会或者其他方式进行满意度调查，因此，原告恶意串通签订合同，不属于善意第三人，该服务合同无效，请求法院驳回原告的诉讼请求，判令原告承担本案的诉讼费；承担被告因参与诉讼的经济损失等共计3000元；承担证人因作证的合理支出共计450元。经审理查明：2012年6月30日，重庆市泽源房地产开发有限公司（甲方）与广安市金山物业管理有限公司（乙方）签订《物业服务合同》主要约定：甲方将广安市凉亭江景小区委托乙方实行统一管理、综合服务，委托事项包括：物业区域内物业的管理、维修、绿化养护，共用部位设备的清洁卫生维护，每年至少1次征询业主对物业服务的意见、满意率80%以上。定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修的，属于小修范围的，及时组织修复，路灯、楼道灯完好率不低于95%，对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途等行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关部门。还约定业主或者物业使用人应于每半年末的最后一天前向乙方缴纳物业服务费，逾期未缴纳物业服务费的，乙方将从欠费次月开始计收违约金，违约金每日按应交纳欠费总额的万分之五计算。另外还规定了小区巡查制度以及房屋政策规定的由物业公司管理的其他事项。委托管理期限为3年。自2012年6月—2015年5月31日。收费标准：住宅按建筑面积每月每平方米1.0元标准收取。2016年1月18日，广安市广安区凉亭江景业主委员会成立。其中张某为业主委员会主任。2016年2月1日，广安市广安区凉亭江景业主委员会（甲方）与广安市金山物业管理有限公司（乙方）签订了《物业服务合同》，甲方将广安市凉亭江景小区委托乙方实行统一管理、综合服务，委托事项、要求和标准与重庆市泽源房地产开发有限公司和原告签订的《物业服务合同》基本一致。物业服务期限3年，自己2016年2月1日至2019年1月31日止。收费标准：住宅按建筑面积每月每平方米1.0元标准收取。被告吴燕于2013年2月入住凉亭江景4栋603号，该房屋建筑面积为121.57平方米，物管费缴纳到2014年12月31日。被告从2015年1月1日起至今未缴纳物管费。2016年2月10日、2016年12月22日，2017年3月10日原告向被告发出了催费通知书。被告仍未向原告缴纳物业管理费。2017年5月10日，凉亭江景小区出具情况说明称：对小区顶楼搭建的问题，广安金山物业公司服务人员曾多次劝阻并向城市执法局反映，对小区业主的房产证也找到开发商协调。同时还说明广安金山物业公司签约以来，全面适当地履行合同义务，管理规范，服务得到广大业主认可。2017年6月9日，凉亭江景业主委员会又出具说明称：凉亭江景小区业主委员会成立后，就续聘广安金山物业管理有限公司为小区进行物业服务，于2016年2月在业主委员会办公室召开了业主代表会，物业服务签订前，在小区二栋业主委员会宣传栏上公示过，但由于业主委员会属义务服务组织，无专人管理资料，上述过程的影视和纸质资料均已遗失。审理中，原告广安金山物业管理有限公司考虑到相邻关系对其主张的滞纳金420元愿意放弃。上述事实，有《物业服务合同》、《广安区浓洄街道办事处文件》、凉亭江景小区情况说明、催费通知单等予以证实。本院认为，广安区凉亭江景业主委员会成立前，由重庆市泽源房地产开发有限公司与广安市金山物业管理有限公司签订了《物业服务合同》，广安市广安区凉亭江景业主委员会成立后又继续与广安市金山物业管理有限公司签订了《物业服务合同》，对该《物业服务合同》签订程序被告认为不合法，应系无效合同的问题，首先凉亭江景业主委员会出具说明称：凉亭江景小区业主委员会成立后，就续聘广安金山物业管理有限公司为小区进行物业服务，于2016年2月在业主委员会办公室召开了业主代表会，物业服务签订前，在小区二栋业主委员会宣传栏上公示过，但由于业主委员会属义务服务组织，无专人管理资料，上述过程的影视和纸质资料均已遗失。说明《物业服务合同》签订程序是合法的；其次被告认为业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，按法律规定受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销，而被告认为侵害了其权益，并未向人民法院主张撤销权，故对被告的这一答辩称意见，本院不予采纳。对广安市金山物业管理有限公司的服务问题，凉亭江景小区也证明：广安金山物业公司签约以来，全面适当地履行合同义务，管理规范，服务得到广大业主认可。说明原告还是基本上按《物业服务合同》的约定履行了自己的义务，即使原告在服务方面做得不完善，但也不能构成被告不缴纳物业管理费的免责事由。故该《物业服务合同》系双方真实意思表示，合法有效。该《物业服务合同》对物业服务企业、物业费收取标准及缴纳时间等均进行了明确的约定，因此被告应当向广安市金山物业管理有限公司缴纳物业服务费。鉴于原告并未按《物业服务合同》约定全面适当的履行义务，本院将物业管理费作适当调整，物业管理费按每月每平方米0.9元标准收取。被告从2015年1月1日起未再缴纳物业服务费，被告向原告缴纳物业服务费的期间应为2015年1月1日至2016年12月31日，共计24个月，按每月每平方米0.9元计算，被告应缴纳的物业服务费为2625.91元（121.57㎡×0.9元/月×1㎡×24个月）。原告向被告主张的滞纳金420元，原告愿意放弃，本院予以支持；对被告要求原告向其支付因参与诉讼的经济损失3000元和证人因作证的费用450元的请求，被告作为凉亭江景小区业主，原告为其提供了物业服务，被告应向原告支付物业管理费，而被告在原告多次催收的情况下，拒绝缴纳物业管理费，原告为维护其权益向法院提起诉讼是合法的，不应该向被告支付任何费用，故对被告的这一请求，本院不予支持；综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第二十一条，《中华人民共和国物权法》第七十八条之规定，判决如下：被告吴燕在本判决发生法律效力后十五日内向原告广安市金山物业管理有限公司支付物业服务费2625.91元。案件受理费50元，减半收取25元，由被告吴燕负担，并向广安市广安区人民法院交纳。上述债务，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息;须履行其他义务的，应当支付迟延履行金，权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广安市中级人民法院。审判员  肖世兰二〇一七年八月二日书记员  李 雯附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。