成都市成华区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0108民初3204号
原告李世富，男，汉族，1945年2月11日出生，住四川省成都市成华区建设路*号附**号*栋*单元***号。
被告成都站东实业有限责任公司，住所地：四川省成都市成华区站北二路1号。
法定代表人李正全。
委托代理人陈杰，四川志高守民律师事务所律师。
原告李世富与被告成都站东实业有限责任公司（以下简称站东实业）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月27日受理后，依法适用简易程序，于2016年7月21日公开开庭进行了审理。原告李世富到庭参加诉讼，被告站东实业经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告李世富诉称，2008年12月22日，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定原告李世富购买站东实业开发的成都市成华区站北东路成华区1号5楼12号房屋，合同签订后，原告按照合同约定分3次于2008年12月21日向被告支付购房款1万元整，2008年12月22日向被告支付购房款77861元整，2009年4月25日向被告支付购房款87860元整，共计向被告支付购房款175721元整，原告已付清全部购房款。按照合同约定，被告站东实业应在房屋交付使用后的180个工作日内，将房屋所有权证和土地使用证办理完毕交给原告。截止目前，站东实业没有履行办理产权的义务，严重侵害了原告李世富的合法权益。请求判令：1.依法确认原、被告签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖合同补充协议》有效；2.判令被告站东实业立即为原告李世富办理成都市成华区站北东路成华区1号5楼12号房屋的房屋所有权证和土地使用证；3.判令被告站东实业提供真实有效房屋分户资料，由原告直接到成都市房屋登记机关办理房屋所有证的相关手续；4.判令被告站东实业支付逾期办理房屋所有权证和土地使用权证的违约金共计人民币3万元整；5.本案诉讼费由被告站东实业承担。
被告站东实业未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
经审理查明，2008年12月22日，原告李世富与被告站东实业签订《房屋买卖合同》，约定原告李世富购买被告站东实业修建的成都市成华区站北东路成华区1号5楼12号房屋一套，建筑面积40.34平方米,房屋按建筑面积计价，单价4356元，合计价款175721元。原告李世富按照合同约定分3次将全部购房款支付给被告站东实业，被告站东实业应于2009年5月1日前将房屋交付给原告李世富。合同第十一条关于产权登记约定：“出卖人应当在房屋交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋所有权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还买受人，并按已付房价款的10%赔偿买受人损失；2.买受人不退房，如果逾期时间在180日以内，出卖人按日向买受人支付已交付价款万分之五的违约金，如果逾期时间超过180天，买受人可以退房。同日，双方签订一份《房屋买卖合同补充协议》、《委托经营合同》，约定：原告李世富购买的房屋出租给成都七里香大酒店有限公司进行经营管理，该公司根据经营需要对房屋进行适当的装修布置，交房程序从简，交房时间以成都七里香大酒店有限公司经营期起始日为准，成都七里香大酒店有限公司支付经营管理费后视为自动交房。合同签订后，原告李世富按合同约定于2008年12月21日、2008年12月22日、2009年4月25日分3次付清全部购房款175721元并支付房屋配套费8000元，共计183721元。成都七里香大酒店有限公司从2009年5月开始向原告李世富支付经营管理费。该房产所涉土地属划拨性质，涉及土地出让金等遗留问题未解决，案涉房地产项目一直未能办理房屋初始登记，致使原告李世富至今未能取得房屋所有权证。现原、被告双方因产权的办理发生纠纷。
以上案件事实有下列经过庭审质证认证的证据予以证实：原、被告身份证明、《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》、《收据》、《委托经营管理合同》、当事人陈述等。
本院认为：原告李世富与被告站东实业签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖合同补充协议》系原、被告双方当事人在平等自愿的基础上签订的，为双方真实意思表示，且协议内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效。
由于案涉房地产项目土地出让金未及时缴纳，系被告站东实业自身的原因致使该房地产项目至今无法办理房地产项目房屋的初始登记，目前被告站东实业根本没有能力履行合同约定的协助原告李世富办理所有权转移义务，无法按约将办理案涉房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关，协助将案涉房屋的所有权转移给原告李世富，站东实业未在合同约定的期限内，协助原告李世富办理房屋所有权证书，其行为构成违约。原告李世富与被告站东实业签订的《房屋买卖合同》第十一条约定：出卖人应当在房屋交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋所有权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还买受人，并按已付房价款的10%赔偿买受人损失；2.买受人不退房，如果逾期时间在180日以内，出卖人按日向买受人支付已交付价款万分之五的违约金。如果逾期时间超过180天，买受人可以退房。原、被告双方并未约定逾期办证被告应承担支付违约金的责任。如被告逾期办证构成违约，由此给原告造成的损失，原告可依实际损失主张权利。但在本案中，被告站东实业于2009年5月将案涉房屋交付给原告李世富后，原告委托成都七里香大酒店有限公司经营管理。成都七里香大酒店有限公司从2009年5月开始向原告李世富支付经营管理费，原告通过对案涉房屋的委托经营管理取得了收益，实际上并无损失。故对原告李世富要求被告站东实业支付逾期办理房屋所有权证和土地使用权证的违约金共计人民币3万元的诉讼请求不予支持。
被告站东实业在2009年5月已将房屋交付给原告李世富使用至今，但由于案涉房地产项目土地变性等问题没有解决，房产登记机关即不能办理房屋所有权的登记，该项目的初始登记没有完成，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”的规定，根据本院审查的情况，被告站东实业目前根本没有能力履行房屋的初始登记义务，责任在被告站东实业，由于案涉房地产项目房屋所有权的初始登记尚未完成，目前被告站东实业协助原告李世富办理房屋所有权转移的基础条件不具备，被告站东实业事实上不能履行办理协助所有权转移的义务，而且土地划拨转出让的审批及出让金的收取，是行政机关专属的职能，法院无权干预。即房屋分户必须取得上述手续后方能完成。故对原告李世富要求被告站东实业为其办理房屋权属证书以及要求被告提供真实有效房屋分户资料，由原告直接到成都市房屋登记机关办理房屋所有权相关手续的诉讼请求本院依法不予支持。如果被告站东实业完成了房屋的初始登记，具备了履行协助办证义务的能力，原告李世富可另行主张其权利。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十条的规定，判决如下：
一、原告李世富与被告成都站东实业有限责任公司签订的《房屋买卖合同》合法有效；
二、驳回原告李世富的其他诉讼请求。
案件受理费375元，由被告成都站东实业有限责任公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 刘宗华
二〇一六年八月十七日
书记员 杨 岚