甘肃省兰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）甘01民终3041号
上诉人（原审原告）吴桂芳，女，1928年8月15日出生，汉族，兰州市饮食服务公司退休职工，住兰州市城关区。
委托诉讼代理人：闫兰森，女，1962年7月21日出生，汉族，无固定职业，住兰州市城关区。
委托诉讼代理人：刘鹏飞，甘肃天旺律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）王建军，男，1979年7月31日出生，汉族，无固定职业，住兰州市城关区。
委托诉讼代理人：李海明，甘肃合睿律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）闫昕，男，1978年8月7日出生，汉族，无固定职业，住兰州市城关区。
委托诉讼代理人：邹世语，甘肃金城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王正明，甘肃金城律师事务所实习律师。
上诉人吴桂芳因与被上诉人王建军、被上诉人闫昕所有权确认纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2017）甘0102民初4142号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人吴桂芳的委托诉讼代理人闫兰森、刘鹏飞，被上诉人王建军的委托诉讼代理人李海明、被上诉人闫昕的委托诉讼代理人邹世语、王正明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
吴桂芳上诉请求：1、撤销原判，改判确认位于兰州市城关区白银路187号第2单元2层203室房屋所有权归上诉人吴桂芳，被上诉人王建军协助办理过户登记手续。2、判决二被上诉人承担本案一审、二审诉讼费。事实与理由：一、原审判决认定被上诉人闫昕是房屋所有权人、其将房产出售给被上诉人王建军的行为属于有权处分，存在明显错误。首先，上诉人虽然与被上诉人闫昕签订了《赠与合同》并经过公证，但该合同并没有实际履行，既没有进行赠与标的物的交付，也没有基于《赠与合同》对房产过户。此后，双方又签订了《房地产买卖契约》，对《赠与合同》作出了变更，《赠与合同》已经失效，原审判决不能依据失效的合同作出相关认定。其次，根据原审中上诉人提供的第一组证据，涉案房产由上诉人名下过户到被上诉人闫昕名下是基于双方签订的《房地产买卖契约》，而非基于《赠与合同》。原审判决以《赠与合同》生效为由并以此作为物权变动的原因行为，进而认定房屋所有权已转移给被上诉人闫昕属于张冠李戴，明显错误。再次，根据兰州市城关区人民法院(2016)甘0102民初8099号民事判决书，《房地产买卖契约》已依法被确认无效。合同无效，自始无效，上诉人与被上诉人闫昕不能依据无效的合同对房屋所有权进行转移，所以即使房屋已经过户登记在被上诉人闫昕名下，被上诉人闫昕也不能取得涉案房产的所有权，上诉人吴桂芳仍是房屋所有权人，原审判决认定在房产证没有被撤销之前被上诉人闫昕是房屋所有权人错误。最后，房屋的登记权利人是被上诉人闫昕，而房屋的真实权利人是上诉人吴桂芳，属于登记错误。在此情况下，被上诉人闫听将涉案房产出售给被上诉人王建军的行为是无权处分，当然也只有在登记错误时才能发生无权处分。所以，原审判决认定被上诉人闫昕的出售行为属于有权处分错误。二、原审判决认定被上诉人王建军通过买卖合同取得涉案房产的所有权，存在明显错误。如前所述，被上诉人闫昕不是涉案房产的所有权人，没有处分权。上诉人王建军虽与被上诉人闫昕签订了《兰州市存量房买卖合同》并办理了过户手续，但因被上诉人闫昕不是所有权人，欠缺处分权，被上诉人王建军也不能基于买卖合同从被上诉人闫昕处取得涉案房产的所有权，原审判决认定被上诉人王建军通过买卖合同取得涉案房产的所有权错误。三、被上诉人王建军不能直接根据法律规定的善意取得制度取得涉案房产的所有权。根据原审中上诉人提交的第三、四、五组证据，被上诉人王建军的购房行为不符合《物权法》第106条规定的善意取得制度的构成要件，不能根据该法律规定直接取得涉案房产的所有权。综上所述，上诉人是涉案房产的原所有权人，被上诉人闫昕不能通过无效的《房地产买卖契约》从上诉人处取得房屋所有权，被上诉人王建军也不能依据《兰州市存量房买卖合同》从没有处分权的被上诉人闫昕处取得房屋所有权，也不能直接根据法律规定善意取得房屋所有权，故涉案房产的所有权人仍是上诉人吴桂芳。请贵院依法查清本案事实，依法适用法律，公正判决。
被上诉人王建军辩称，首先，闫昕是涉案房屋的所有权人，2016年5月19日，闫昕将房屋卖给王建军并办理了房屋所有权的变更手续，属于有权处分，不存在恶意串通的情形。涉案房屋已进行抵押，王建军不是涉案房屋的唯一权利人。上诉人要求确认涉案房屋归其所有无法律依据。第二，城关区法院确认上诉人与闫昕签订的房地产买卖契约无效，和王建军取得房屋所有权无关。王建军取得所有权是依据闫昕合法取得所有权后的处分行为，上诉人的上诉请求不符合法律规定。第三，善意取得是基于处分人无权处分的条件，王建军取得房屋所有权是基于闫昕是涉案房屋所有权的权利人而取得所有权，双方买卖符合法律规定。请驳回上诉人的上诉请求。
被上诉人闫昕辩称，物权法规定，物权取得以登记为生效原则，本案中涉案房屋登记在闫昕名下，其行为属于有权处分。原审认定事实清楚，适用法律正确，请驳回上诉人的上诉请求。
吴桂芳向一审法院起诉请求:1、确认位于兰州市城关区白银路187号第2单元2层203室的房屋产权归吴桂芳所有，王建军立即协助吴桂芳将产权过户登记在吴桂芳的名下；2、由王建军和闫昕承担本案的诉讼费用。
一审法院认定的事实：闫昕系吴桂芳之孙，闫昕与王建军系同学关系。吴桂芳原系兰州市城关区白银路187号第2单元2层203室（原白银路77号203室）房产的所有权人。2007年6月18日，吴桂芳与闫昕签订《赠与合同》，合同约定：”赠与人吴桂芳是受赠人闫昕的奶奶。赠与人吴桂芳与受赠人闫昕就赠与房产事宜经协商一致，订立赠与合同如下：一、赠与人吴桂芳个人拥有住宅楼房一套，座落在兰州市城关区白银路街道白银路77号第二单元第2层203室，建筑面积：50.70平方米，《房屋所有权证》编号：兰权证兰房（城房改）产字第112448号。现赠与人吴桂芳自愿将上述房产全部赠给孙子闫昕所有。二、受赠人闫昕愿意接受奶奶吴桂芳对上述房产权属的赠与。三、本合同由赠与人和受赠人双方签字，经公证处公证。四、本合同项下之房屋权属的转移，自兰州市房地产管理部门登记之日其生效。”同日，双方对该《赠与合同》进行了公证，甘肃省兰州中山公证处作出了(2007)兰中公内字第1719号《公证书》，公证书中确认了赠与合同内容具体、明确，合同项下房屋符合法律规定的赠与条件，该房屋的权属转移自兰州房地产管理部门登记之日生效。为配合过户手续，2007年6月18日，吴桂芳与闫昕签订《房地产买卖契约》，吴桂芳以买卖的形式将房屋过户至闫昕名下，闫昕并未向吴桂芳支付约定的房款2万元。同年7月9日，闫昕取得了涉案房屋的所有权证，证号为：兰房（城私）产字第126115号。
2016年，吴桂芳将闫昕诉至兰州市城关区人民法院，要求确认双方签订的《房地产买卖契约》无效，兰州市城关区人民法院以双方签订赠与合同系真实意思表示，且经公证，应属合法有效，但双方签订房地产买卖契约并非为了设立买卖民事法律关系，该虚假意思表示不符合民事法律行为生效的实质要件，因赠与、买卖的税额存在差异，以合法形式掩盖非法目的的合同应属无效为由，于2017年5月9日作出（2016）甘0102民初8099号民事判决书，判决确认吴桂芳与闫昕签订的《房地产买卖契约》无效。
在此案审理过程中，2016年5月19日，闫昕与王建军签订《兰州市存量房买卖合同》，闫昕将该房屋出售给了王建军，双方约定的房屋价款为30万元。同日，双方签订《交房协议》，协议约定：”由于甲方的奶奶还住在此房，暂时无法搬离，因此，双方同意甲方（闫昕）在2020年12月31日前负责将此房正式交付给乙方（王建军），如到期不能交房，甲方（闫昕）按市场价格给乙方（王建军）支付房租”。同日，王建军将30万元房款通过第三方（中国光大银行）支付给闫昕。2016年5月24日，王建军取得涉案房屋的所有权证，证号为：兰房权证（城关区）字第4504**号。2016年5月25日，闫昕与王建军按照《兰州市存量房买卖合同》的约定各自缴清房屋转让的税款。另查明，王建军以涉案房屋抵押贷款28万元，并办理了他项权登记，证号为：甘（2016）兰州市不动产证明第0006421号。
一审法院认为，本案争议的焦点为：闫昕是否有权处分涉案房屋；吴桂芳要求取得涉案房屋归其所有的事实有无事实及法律依据。吴桂芳原系兰州市城关区白银路街道白银路187号第2单元第2层203室房屋的所有权人。2007年6月18日，吴桂芳与闫昕签订《赠与合同》，约定将上述房屋赠与闫昕，并办理了公证。为配合办理过户手续且达到逃税目的，双方签订了《房地产买卖契约》，闫昕并未实际支付房款，该《房地产买卖契约》因不符合民事法律行为的形式要件，已被人民法院确认为无效，但该契约的无效并不影响已经公证的《赠与合同》的成立与生效，吴桂芳对闫昕的赠与行为是生效的民事法律行为。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：”不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。”在闫昕的房屋所有权证没有被撤销之前，闫昕是房屋的所有权人，2016年5月19日闫昕将该房产出售给王建军的行为属于有权处分，闫昕虽未将房屋交付给王建军使用，但双方对房屋交付方式的约定属附期限履行的约定，并不违反法律的强制性规定。王建军已通过买卖合同取得了涉案房屋的所有权，支付了对价，且王建军取得该房屋后，已将房屋抵押，并办理了他项权登记，王建军不是涉案房屋的唯一权利人，因此，吴桂芳要求确认该房屋属其所有无法律依据，对吴桂芳的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第三十九条、第一百七十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百八十五条规定，判决：驳回吴桂芳的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由吴桂芳负担，余款50元，退回吴桂芳。
二审中，上诉人吴桂芳围绕其上诉请求提交被上诉人闫昕和被上诉人王建军的合影照片一张，证明两人很早就认识关系很好，王建军有配合闫昕转移房产的可能性。经质证，被上诉人王建军对照片的真实性与证明目的提出异议，认为二人认识并不代表存在恶意转移财产的可能，双方签订了协议并支付对价，双方的行为符合法律规定，上述证据不能证明王建军取得房产不合法。被上诉人闫昕对上述证据的真实性、关联性、证明目的均持异议，认为二人关系是否要好与涉案房屋是否为闫昕所有无关，是否存在配合转移财产的事实不是靠关系要好来证明的。本院认为，上诉人吴桂芳提交的被上诉人王建军与被上诉人闫昕的合影照片仅证明二人的关系远近，不能证明二人串通转移财产的事实，本院对上诉人吴桂芳提交上述证据的证明目的不予采信。经审理查明，原审查明的本案基本事实清楚，本院予以确认。
本院认为，根据各方当事人的诉辩及庭审查明的事实，本案的争议焦点是吴桂芳要求确认涉案房屋归其所有并要求王建军协助其办理过户登记有无事实和法律依据。本案中，2007年6月18日，吴桂芳与闫昕签订《赠与合同》，吴桂芳将其个人所有的涉案房屋赠与闫昕，该赠与合同在公证处进行了公证。为了逃避办证税费，同日，吴桂芳与闫昕签订《房地产买卖契约》将涉案房屋过户登记至闫昕名下。已经生效的甘肃省兰州市城关区人民法院（2016）甘0102民初8099号民事判决书认定吴桂芳与闫昕签订《房地产买卖契约》并非为了设立买卖民事法律关系，系虚假意思表示而无效，但双方之间的赠与合同合法有效。闫昕基于吴桂芳赠与的意思表示取得涉案房屋的所有权后，2016年5月19日，闫昕与王建军签订《兰州市存量房买卖合同》，将涉案房屋出卖给王建军，王建军依据上述《兰州市存量房买卖合同》，在支付了30万元的对价后取得涉案房屋的所有权，并办理了房屋所有权过户登记手续。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。王建军在取得涉案房屋的所有权后，以涉案房屋抵押贷款28万元，并办理了他项权登记，抵押权尚未消灭。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。根据上述法律规定，王建军现在是涉案房屋的所有权人，且涉案房屋已设立抵押，吴桂芳要求确认涉案房屋为其所有无事实和法律依据。因吴桂芳和王建军之间无民事法律关系，其要求王建军立即协助将产权过户登记在吴桂芳名下的上诉请求亦无事实和法律依据。
综上所述，吴桂芳的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人吴桂芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张海军
审 判 员 白丽娟
代理审判员 刘宝成
二〇一七年十二月二十一日
书 记 员 张 莹
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