上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终3333号
上诉人（原审被告）：东和昌集团物流有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区陆家嘴环路1288号3楼308室。
法定代表人：郑军民，总经理。
委托诉讼代理人：景奉涛，北京盈科（上海）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱一犀，北京盈科（上海）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：上海维超置业有限公司，住所地上海市奉贤区肖湾路511号8栋。
法定代表人：王维祥，董事长。
委托诉讼代理人：李金带，上海博京律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴志强，上海博京律师事务所律师。上诉人东和昌集团物流有限公司（以下简称“东和昌公司”）因与被上诉人上海维超置业有限公司（以下简称“维超公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2017）沪0120民初18659号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月12日受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人东和昌公司的委托诉讼代理人朱一犀，被上诉人维超公司的委托诉讼代理人李金带、吴志强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
东和昌公司上诉请求：撤销一审判决第五、六项，改判驳回被上诉人要求上诉人支付房屋使用费的一审诉讼请求。事实和理由：1、根据双方来往函件，上诉人已经按照被上诉人的要求取回财物，但由于被上诉人的阻止导致实际取回不能。上诉人亦已函告被上诉人由此产生的租赁费用不再由上诉人承担，但被上诉人一直未予回复。由此，一审判决第五、六项涉及的使用费属于扩大损失，系因被上诉人不配合导致，故相关损失应由被上诉人承担；2、即使上诉人要承担部分费用，上诉人亦认为一审判决认定的费用数额过高。第一，针对一审判决第五项涉及的费用。被上诉人系因为已经另行出租房屋而将上诉人财物统一堆放，故从实际堆放时间来看，一审判决实质上将被上诉人实际出租不能期间的风险转嫁给上诉人，明显不符合常理。而且，从集中堆放的情况来看，实际占用面积远小于一审法院认定的面积；第二，针对一审判决第六项涉及的费用。第二幢房屋第三层的厂房并不符合消防条件，故一审法院按照完全符合仓储出租条件的厂房市场价格认定使用费标准显属不当。
维超公司辩称，1、租赁合同解除后被上诉人曾发函催告上诉人限期搬离其存放在厂房中的物品；2、上诉人存放在厂房中的货物包括多家法院轮候查封的货物，因上诉人未能就查封货物进行处理和搬离，其偶尔就部分未查封货物进行搬运并不能解决查封货物等继续占用被上诉人厂房的现状，为此产生的厂房使用费应由上诉人承担；3、被上诉人按照原合同约定的租金标准主张占有使用费合法合理。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，故请求驳回上诉，维持原判。
维超公司向一审法院起诉请求：1、依法判令东和昌公司向维超公司支付欠付租金人民币（下同）1,114,467.08元（0.6元/平米/天，自2016年12月1日至2017年2月20日止，共82天，面积共22,651.77平米）及逾期支付违约金（以本金为基数，主张违约金比例自动降至日万分之七，自2016年12月1日至实际支付日）；2、依法判令东和昌公司因租期未满退出，应向维超公司支付免租期租金1,876,915.93元（0.6元/平米/天，其中第一幢厂房免租期90天为583,686.54元，第二幢厂房免租期182天为1,293,229.39元）；3、依法判令东和昌公司向维超公司支付连廊搭建费103,044元；4、依法判令东和昌公司向维超公司支付租期内厂房水电费60,385.41元；5、依法判令东和昌公司向维超公司支付房屋使用费2,067,473.71元（0.6元/平米/天计算，第一幢厂房使用自2017年2月21日至2017年6月16日共115天；第二幢厂房使用自2017年2月21日至2017年08月26日共186天）；6、依法判令东和昌公司向维超公司支付第二幢厂房第三层房屋使用费自2017年8月27日至实际搬离日；7、依法判令东和昌公司搬离和归还第二幢第三层厂房。
一审法院认定事实：2015年12月17日，维超公司（甲方）与案外人XX公司（乙方）签订《厂房租赁合同》、《厂房租赁合同补充协议》，约定：甲方将上海市奉贤区XX路XX号第一幢和第二幢厂房出租给乙方；第一幢建筑面积共10,809.01平方米，乙方租赁面积为10,809.01平方米（以实际测量为准），第二幢建筑面积共11,842.76平方米，乙方租赁面积为11,842.76平方米（以实际测量为准）；租期第一幢自2016年1月1日至2021年12月31日止；第一幢租金为0.6元/平方米/天，月租为197,264.63元，第二幢租金为0.6元/平方米/天，月租为216,130.37元，三年合同期满后，厂房租金递增至0.66元/平方米/天。第一幢厂房免租期为2016年1月1日至2016年3月31日，租金自2016年4月1日起付，如乙方提前退租，需补足免租期的租金；第二幢厂房免租期为2016年1月1日至2016年6月30日，租金自2016年7月1日起付，如乙方提前退租，需补足免租期的租金。乙方支付保证金1,240,184.40元，随租金递增而相应递增。租金支付一个月为一个结算期，每一个月使用期前十个工作日，乙方支付租金，先付后用。如果乙方违反支付租金的约定，甲方可要求乙方予以改正，并且乙方应支付甲方逾期违约金，每逾期一日的违约金为应付金额的千分之三。在租赁期内乙方拖欠租金累计达两个月，甲方可终止合同并收回厂房，造成甲方损失，由乙方负责赔偿。甲方有权在乙方发生欠付租金之日起三十日内，即从乙方的履约保证金中扣除乙方未付款项；乙方的履约保证金经甲方扣除履约款后不足的，乙方应在十日之内补足，乙方不能补足的，甲方可行使解约权利。乙方应在接到甲方解约通知后十日内搬离租赁地，否则加倍支付每日应付的租金和管理费。
2016年5月3日，维超公司（甲方）、XX公司（乙方）、东和昌公司（丙方）签订《合同主体变更三方协议》，约定，甲乙双方签订的上述合同，现三方协议由丙方取代乙方成为合同的一方；乙方的权利义务由丙方享有和承担；除本协议约定情形外，其他合同内容不变。
2016年6月7日，维超公司（甲方）、东和昌公司（乙方）签订《补充协议》，约定，由于乙方业务需求，需要在原承租甲方的第一栋建筑和第二栋建筑之间搭建二层搭建连廊，由甲方负责搭建，乙方支付甲方费用；连廊总计费用206,088元，合同签订后10个工作日内付50%，其余50%验收合格后15个工作日付清。
2017年2月20日，维超公司向东和昌公司发出《解除厂房租赁合同告知函》，告知因东和昌公司违反合同约定，拖欠应付的租金1,098,610.84元（2016年12月1日至2017年2月20日）、连廊搭建费用103,044元、水电费60,385.41元，经多次催讨而拒付，故函告：1、双方合同解除；2、东和昌公司在收到本函后十日内返还租赁厂房，否则东和昌公司的一切物品将被移至室外场地；3、东和昌公司支付的1,240,184.40元履约保证金用以抵扣应付未付租金1,098,610.84元和应付未付连廊搭建费用103,044元以及应向维超公司支付未缴纳的水电费60,385.41元；4、东和昌公司应支付逾期付款违约金，计算方式为按照同期银行贷款利率上浮30%；5、东和昌公司根据合同第十五条违约责任第二条约定支付违约金347,590.41元；6、东和昌公司根据合同第五条租金第4点约定补足免租期租金1,876,916元等。
2017年3月2日，东和昌公司回函称：1、东和昌公司同意双方合同于2017年2月20日解除；2、函件中所提及各项费用，东和昌公司均不认可，由维超公司在接到本回函之日起5日内与东和昌公司联系，双方就费用另行确认；3、东和昌公司不同意履行保证金的处理；4、东和昌公司接到维超公司函件，已经于2017年3月1日派员至仓库搬离机械设备，向维超公司返还租赁厂房，但维超公司阻止东和昌公司人员清场与搬离机械设备，故因维超公司原因导致东和昌公司不能如期撤场从而产生的租赁费用等，东和昌公司不再支付；因维超公司原因导致东和昌公司机械设备毁损的，东和昌公司有权要求赔偿；因维超公司原因导致东和昌公司不能如期撤场从而产生的交通费、人员工资、车辆租赁费用等均由维超公司承担等。
2017年3月29日，维超公司在东和昌公司租赁厂房处张贴《限期清场告知函》，告知对象为XX路XX号第1幢、第2幢内各用户，告知内容为：维超公司与东和昌公司已经于2017年2月20日解除合同，维超公司告知东和昌公司在解除合同后十日内自动清场并返还厂房，但维超公司发现厂房内仍有部分用户及物品未撤离，为此告知各用户，务必于2017年4月15日前自行撤离所有物品和设备，如届时未搬离，维超公司将自行清场，由此可能造成贵方损失，维超公司概不负责；如未搬离而造成维超公司损失，维超公司将追究其相应责任。
为该《限期清场告知函》张贴情况，维超公司申请上海市奉贤公证处作了公证。
2017年6月14日，维超公司与案外人A公司签订《厂房租赁合同》，约定将上海市奉贤区XX路XX号第一幢厂房（建筑面积共10,809.01平方米）出租给该公司，租期自2017年6月19日至2017年12月28日。
2017年8月11日，维超公司与案外人B公司签订《厂房租赁合同》，约定将上海市奉贤区XX路XX号第二幢厂房第一层和第二层（租赁面积7,895平方米）出租给该公司，租期自2017年10月1日至2020年9月30日。
2017年3月1日，东和昌公司曾组织人员去维超公司租赁厂房处，要求搬离机械设备，但因涉及与东和昌公司有合同关系的C公司的被法院查封的物品，故东和昌公司未能搬离任何物品。2017年8月26日前，维超公司将东和昌公司相关机械设备、物品等搬至第二幢厂房的第三层集中保管。
本案审理中的2018年1月8日，一审法院承办人两人会同XX公司、东和昌公司双方代理人，前往奉贤区XX路XX号租赁地点现场查勘，所见第2幢第3层堆满包括东和昌公司的机械设备、C公司等的物品。
东和昌公司支付租金至2016年11月止。东和昌公司已经支付连廊搭建费103,044元。东和昌公司支付履约保证金1,240,184.40元。审理中，双方确认2016年12月1日至2017年2月20日期间的租金应当计算为1,098,610.84元；免租期的租金金额计算为1,564,096.60元。
另查明，上海市奉贤区XX路XX号核准登记在维超公司名下，工业用途，其中第1幢为3层，建筑面积10,809.01平方米；第2幢为3层，建筑面积为11,842.76平方米。
一审法院认为，维超公司、东和昌公司双方签订的相关租赁合同，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规，故应认定为有效，双方应当全面履行。
维超公司、东和昌公司合同约定租金每月支付，拖欠租金累计两个月的，维超公司可以终止合同并收回厂房，另外约定，东和昌公司支付租金，维超公司以履约保证金扣除后，东和昌公司不补足履约保证金，维超公司也可解除合同，实际东和昌公司支付租金至2016年11月，维超公司于2017年2月20日发函告知解除合同，东和昌公司也回函认可合同于2017年2月20日解除，故双方已经于该日解除合同。
双方确认，2016年12月1日至2017年2月20日期间的租金为1,098,610.84元。根据合同约定，租金应在每一个月前十个工作日支付，否则东和昌公司还应支付违约金，每逾期一日的违约金为应付金额的千分之三，而维超公司诉请的违约金自行调整，按照每日万分之七计算，对此东和昌公司不同意。一审法院认为，厂房租赁合同第十五条约定，“甲方有权在乙方发生欠付租金之日起三十日内，即从乙方的履约保证金中扣除乙方未付款项；乙方的履约保证金经甲方扣除履约款后不足的，乙方应在十日之内补足，乙方不能补足的，甲方可行使解约权利。”而维超公司在2017年2月20日《解除厂房租赁合同告知函》中第3项也载明，东和昌公司支付的1,240,184.40元履约保证金用以抵扣未付租金1,098,610.84元和未付连廊搭建费用103,044元以及未缴纳的水电费60,385.41元，故一审法院采纳东和昌公司该主张，认为维超公司可以在履约保证金中直接抵扣租金，所以按照合同约定，东和昌公司就不存在违约，不应计算违约金。基于同样的理由，该部分租金1,098,610.84元在履约保证金中直接扣除后，东和昌公司无需另外支付，故一审法院对维超公司的诉请1不予支持。
双方合同约定，第1幢厂房给予东和昌公司90天免租期，第2幢厂房给予东和昌公司182天免租期，如果东和昌公司提前退租，需补足免租期租金。现因东和昌公司原因而提前解除合同提前退租，东和昌公司应当支付免租期租金。审理中，对于免租期租金计算，双方达成一致意见，一审法院以双方认定的1,564,096.60元来计算东和昌公司应当支付的免租期租金，故一审法院对维超公司的诉请2基本予以支持。
对于维超公司的诉请3、诉请4，符合双方合同约定，东和昌公司也无异议，一审法院予以支持。
对于维超公司的诉请5，一审法院认为，合同解除后，按照东和昌公司诉讼中及2017年3月2日的回函中的说法，在3月1日是为了搬离机械设备而去租赁厂房，而实际东和昌公司在维超公司租赁厂房内放置的不仅有机械设备，还有其他物品，包括C公司被法院查封的物品，双方为3月1日当天的事件各执己见，一审法院认为东和昌公司想搬离的机械设备只是一部分物品，实际未曾搬离任何机械设备或其他物品，继续占有租赁厂房，一审法院不采纳东和昌公司的主张，东和昌公司应当支付占有使用费。第一幢厂房于2017年6月19日起另行出租，第二幢厂房的第一层和第二层于2017年10月1日起另行出租，实际上减少了东和昌公司的损失，维超公司主张的使用费第一幢计算至2017年6月17日，第二幢计算至2017年8月26日共计2,067,473.71元，一审法院应予以支持。
对于维超公司的诉请6，东和昌公司不同意。一审法院认为，审理中一审法院已经现场查勘，东和昌公司机械设备、物品等占满整个第三层，应当按照第三层面积3,947.59平方米、每日每平方米0.6元标准计算，即每日占有使用费为2,368.55元，计算至实际搬离日为止。东和昌公司主张的不符合仓储条件而不应计算使用费的观点，一审法院不予采纳；东和昌公司主张维超公司不愿意配合东和昌公司搬离而不应计算使用费的观点，一审法院的理由在针对诉请5时已经阐述，对东和昌公司的该观点也不予采纳，故一审法院对维超公司的诉请6予以支持。
对于维超公司的诉请7，因为合同解除，东和昌公司应当全部搬离并全部归还租赁房屋，东和昌公司对该诉请也同意，故一审法院予以支持。
另外，因合同已经解除，维超公司应当返还东和昌公司履约保证金1,240,184.40元。上述因为认定租金1,098,610.84元在该保证金中直接扣减，所以其中的1,098,610.84元无需返还，剩余的141,573.56元应当返还给东和昌公司。
一审法院判决：一、东和昌集团物流有限公司于判决生效之日起十日内搬离和归还奉贤区XX路XX号租赁的第二幢第三层厂房；二、东和昌集团物流有限公司于判决生效之日起十日内支付上海维超置业有限公司免租期租金人民币1,564,096.60元；三、东和昌集团物流有限公司于判决生效之日起十日内支付上海维超置业有限公司连廊搭建费103,044元；四、东和昌集团物流有限公司于判决生效之日起十日内支付上海维超置业有限公司水电费60,385.41元；五、东和昌集团物流有限公司于判决生效之日起十日内支付上海维超置业有限公司房屋占有使用费2,067,473.71元；六、东和昌集团物流有限公司于判决生效之日起十日内支付上海维超置业有限公司第二幢厂房第三层的自2017年8月27日至实际搬离日止，按照每日2,368.55元标准计算的房屋占有使用费；七、上海维超置业有限公司于判决生效之日起十日内返还东和昌集团物流有限公司剩余的履约保证金141,573.56元；八、对上海维超置业有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计24,178元，诉讼保全费5,000元，均由东和昌集团物流有限公司负担。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点在于租赁合同解除后上诉人应支付的房屋占有使用费的数额如何认定。上诉人主张其不应或者应少付使用费的理由主要有二：一是被上诉人在2017年3月1日阻止其搬离租赁厂房内财物；二是被上诉人可以及时处理遗留物品而避免损失扩大；对此，本院认为，首先，根据查明的事实，租赁厂房内除了上诉人的机械设备等物品外，还存放有大量案外人被法院查封的物品。考虑到上诉人所主张的机械设备在存放物品中所占比重，即便上诉人搬离自有的机械设备，涉案厂房仍处于被占用的状态；其次，被查封的案外人物品系基于案外人与上诉人的合同关系而放置在租赁厂房，上诉人作为承租人本应积极与查封法院协调采取变更查封物品存放地等措施以尽快腾空租赁房屋，但其却没有积极作为，反而在事后认为被上诉人应主动集中堆放物品，显然缺乏合理性。况且，查封物品的处置亦需要执行法院的准许及配合；再者，退一步说，从合同解除造成损失的角度来看，被上诉人在另行租赁之前，即使因房屋空关而不能取得租金，其要求上诉人承担该期间的租金损失亦具有法律依据及合理性。由此，结合本案具体情况，一审法院对于租赁厂房使用费所作处理并无不当，本院予以认同。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币23,340元，由上诉人东和昌集团物流有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 毛 焱
审判员 娄 永
审判员 蒋庆琨
二〇一八年六月五日
书记员 曹晓璐
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……