安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖01民终4905号上诉人（原审被告）：费清，男，1973年5月17日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。委托诉讼代理人：夏华，安徽皖健律师事务所律师。委托诉讼代理人：张志培，安徽皖健律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：黄珂珂，女，1975年11月27日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。委托诉讼代理人：夏华，安徽皖健律师事务所律师。委托诉讼代理人：张志培，安徽皖健律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：刘岗，男，1980年11月17日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。委托诉讼代理人：陆倩雯，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。上诉人费清、黄珂珂因与被上诉人刘岗房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2016）皖0111民初9364号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。费清、黄珂珂上诉请求：请求撤销一审判决，驳回刘岗一审的各项诉讼请求或将本案发回重审，本案一、二审诉讼费用由刘岗承担。事实和理由：一、费清与刘岗签订的存量房买卖合同及补充协议系无效合同。2016年5月13日，费清与刘岗通过中介公司签订了《存量房买卖合同》及《补充协议》，但案涉房屋在2015年9月9日和2016年5月11日分被先后被合肥市瑶海区人民法院和合肥市蜀山区人民法院查封。根据相关法律规定，双方交易被法院查封的房屋属于违反法律、行政法规强制性规定，应当认定为无效。二、黄珂珂诉讼主体不适格，黄珂珂并不是本案买卖关系的主体，其无需承担交易后果，一审法院认定费清、黄珂珂共同承担赔偿责任系使用法律错误。《存量房买卖》合同出卖人是费清，买受人是刘岗，依据合同相对性原则，本案最终承担责任的是买卖双方，黄珂珂不是本案房屋所有人，所以在此次交易中费清是以委托人的身份委托受托人黄珂珂办理相关买卖房屋事宜，对于委托一事刘岗知晓。因此黄珂珂不具有诉讼主体资格，其不应当承担本案的民事责任。三、在签订存量房买卖合同时，刘岗是知晓出售房屋上存在他项抵押权，黄珂珂告诉中介公司房屋权限限制，三方应当知道房屋已经被法院查封，刘岗评估风险后仍订立合同，其对于签订存量房买卖合同同样具有过错，因双方都有过错而导致合同无效，故应当各自承担相应的责任。四、一审法院酌定刘岗的损失60万元无事实及法律依据。刘岗未及时采取措施，导致损失扩大，对扩大损失部分，费清、黄珂珂不应承担赔偿责任。双方签订的《存量房买卖合同》自始就不能继续履行，对于损失刘岗应当及时采取措施防止损失扩大，没有采取措施致使损失扩大的，不能就扩大的损失要求赔偿。对于房价上涨的损失，刘岗存在严重过错，一方面明知房屋被法院查封，却依然签订存量房买卖合同，另一方面未能及时的防止损失扩大，应当对房价上涨承担绝大部分的责任。另外，对于房屋上涨损失的计算的时间点，应当以卖房人构成根本违约且合同不能继续履行时作为计算房屋差价的时间点，费清、黄珂珂即使赔偿房价上涨的损失，也仅应赔偿2016年5月13日至2015年5月31日期间的房价上涨的损失。五、刘岗一审期间无证据证实其存在所谓的损失。刘岗提交与案外人购房合同等来证实其损失，不能以刘岗后期所购房产的价格减去本案合同约定价格视为所谓损失，律师费只有发票，无其他相关证据印证，不应支持。刘岗辩称，一、双方于2016年5月13日签署了购房合同书后，费清、黄珂珂于合同签订当日收取了10万元定金，但对于过户事宜却一直借口拖延，此期间刘岗请其明确告知是否能够继续履行合同，费清、黄珂珂均答复没有问题，期间还让刘岗提供银行存款180万的购买实力证明等，使刘岗产生合同可以继续履行的期望。到2016年10月，由于孩子上学刘岗无法继续等待，刘岗委托律师查询了涉案房屋产权情况才得知涉案房屋被法院查封。在得知涉案房屋被法院查封后，刘岗立刻开始搜寻新房源并购买，前后不到2个月，刘岗已经尽最大努力防止自己损失扩大。二、双方签立的《存量房买卖合同》及《补充协议》的内容并没有违反法律、行政法规效力性强制规定，没有损害国家社会或第三人利益，系合法有效的合同。因该房屋被法院依法查封，客观上无法办理产权登记，导致合同目的无法实现，刘岗要求解除合同、获得经济赔偿的请求合法合理。三、涉案房屋虽然登记在费清个人名下，但该房屋取得时间是费清、黄珂珂婚姻关系存续期间，由此引起的债权债务应由二人共同承担。四、关于赔偿的内容与数额。首先，费清、黄珂珂在商谈时，隐瞒了房屋被法院查封的事实，并明确承诺所交易房产不涉及法律诉讼、司法保全、法院查封等情况，但费清、黄珂珂怠于履行义务，最终导致房屋不能过户。若费清、黄珂珂认为合同无效，应当及时明确告知刘岗，而不是利用刘岗的信任，让刘岗等待半年时间，增加了刘岗的购房成本，造成巨大经济损失。该损失是费清、黄珂珂违约造成的，其应承担赔偿责任。其次，双方的短信记录可以反映出刘岗对房屋被查封的事实并不知晓。再次，在房价持续快速上涨的趋势下，刘岗在2016年12月18日购买了一套相似房屋，房屋价款增加了151万元，这是刘岗的实际损失。五、刘岗提供的律师费发票真实合法，可以证明为本案实际支付了2万元律师费。刘岗向一审法院起诉请求：1、解除刘岗与费清、黄珂珂2016年5月13日签订的存量房买卖合同及补充协议；2、费清、黄珂珂双倍返还购房定金20万元；3、费清、黄珂珂赔偿刘岗双倍返还定金不足弥补房价上涨的差价损失141万元；4、费清、黄珂珂承担刘岗律师费2万元；5、费清、黄珂珂承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年5月13日，费清出具一份委托书，主要内容是委托黄珂珂作为代理人办理出卖合肥市包河区桐城南路123号绿城玉兰公寓6幢1606室房产的相关手续，包括还清贷款、领取他项权利证书并办理注销抵押登记、核价、签订资金托管协议、代领售房款、签订存量房买卖合同并办理过户及房屋交接、查询房屋档案等事宜。同日，黄珂珂作为费清的代理人（甲方）与刘岗（乙方）签订一份存量房买卖合同及补充协议，约定甲方将合肥市包河区桐城南路123号绿城玉兰公寓6幢1606室、建筑面积为229.76平方米的房产作价265万出卖给乙方，甲乙双方约定于2016年5月31日前办理涉案房屋的转移登记手续；甲方承诺涉案房屋无债权债务纠纷并自行偿还第三方债务；合同还对房款支付等作了约定。补充协议约定合同签订成立时，乙方支付购房定金10万元，甲方不履行合同双倍返还定金；甲方承诺涉案房屋不存在除商业银行以外的其他抵押，不存在质押、担保，不涉及法律诉讼、司法保全、法院查封等情况；因履行合同发生争议，向合肥市包河区人民法院提起诉讼，诉讼费及守约方所聘请律师产生的律师费由违约方承担。刘岗依约支付了定金10万元，黄珂珂出具了收条。刘岗陈述其在签订合同时，黄珂珂及费清告知了涉案房屋存在抵押情况，但并未告知涉案房屋已被法院查封的事实。涉案房屋于2014年9月29日、2014年12月2日办理了抵押权登记，担保债权分别为120万元、150万元。2015年9月9日，合肥市瑶海区人民法院依法查封了涉案房屋，查封期限为三年。2016年5月11日，合肥市蜀山区人民法院依法查封了涉案房屋，查封期限为三年。因涉案房屋存在抵押权未涂销及被法院查封的情况，导致合同无法继续履行，刘岗于2016年12月18日从案外人处购买同小区建筑面积为228.98平方米的房屋一套，支付购房款416万元。另查明，2006年11月22日，费清与黄珂珂结婚。涉案房屋登记在费清名下，登记时间为2014年8月27日。还查明，刘岗为向费清、黄珂珂主张权利，聘请律师作为代理人参加诉讼并支付律师费2万元。一审法院认为，本案的争议焦点是涉案存量房买卖合同的效力问题。费清、黄珂珂辩称涉案房屋因被法院查封无法进行转让，符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，应当认定为无效。该院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条主要调整的并非民事法律关系，而是出于维护房地产市场交易秩序，属于管理性的强制性规定，并非效力性强制规定，故费清、黄珂珂以此抗辩为由主张合同无效，不予支持。黄珂珂作为费清的代理人，其与刘岗签订存量房买卖合同及补充协议的法律后果直接归属于费清，故涉案存量房买卖合同系刘岗与费清的真实意思表示，合法有效，双方应受此约束。因涉案房屋存在抵押权未涂销及被法院查封的情形，导致合同无法继续履行，现刘岗诉请要求解除涉案合同及补充协议，符合合同法定解除的条件，予以支持。合同解除后，已经履行的应当予以返还，故费清收取的10万元定金应返还给刘岗。费清在涉案房屋存在被法院查封的情况下，仍委托黄珂珂与刘岗签订出卖涉案房屋的存量房买卖合同及补充协议，且未明确完整的告知刘岗涉案房屋存在产权限制情况，导致刘岗购买涉案房屋的合同目的无法实现，故费清违反了合同约定，按照定金罚则应承担赔偿一倍定金的违约责任。关于刘岗主张的房屋差价损失141万元。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条的规定，因费清的违约行为导致刘岗另行购买房屋并支付了较大差价，定金不足以弥补刘岗的损失，但刘岗在购买涉案房屋时在明确知晓存在抵押的情况下仍签订存量房买卖合同，本身未尽到审慎注意义务，存在一定过错，且刘岗仅支付了10万元定金，结合房价涨跌系市场经济行为，故一审法院酌定刘岗的损失总额为60万元，扣除一倍定金应为50万元。关于刘岗主张的律师费2万元，因补充协议中明确约定律师费由违约方承担，故予以支持。关于黄珂珂的责任承担问题。虽费清系涉案合同的相对方，但涉案房屋系费清、黄珂珂夫妻关系存续期间取得的财产，且黄珂珂实际参与了涉案房屋买卖事宜，故费清上述所负的债务应按照夫妻共同债务处理。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定，判决：一、解除刘岗与费清2016年5月13日签订的存量房买卖合同及补充协议；二、费清、黄珂珂自判决生效之日起十日内双倍返还刘岗购房定金共计20万元；三、费清、黄珂珂自判决生效之日起十日内赔偿刘岗损失50万元；四、费清、黄珂珂自判决生效之日起十日内支付刘岗律师费2万元；五、驳回刘岗的其他诉讼请求。本案一审案件受理费计19570元、保全费5000元，合计24570元，由刘岗负担8470元，费清、黄珂珂负担16100元。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。另二审期间，刘岗提交《诉讼案件专项代理合同》、转账支付记录各一份，旨在证明刘岗就本案支付律师费2万元的事实。费清、黄珂珂质证意见为对该证据真实性无异议，但不属于二审新证据且与本案无关联性，双方并没有约定律师费应由费清、黄珂珂承担。即便存在这样的费用，也应该考虑刘岗在案件中的过错程度，按比例进行分摊。本院认为，关于涉案《存量房买卖合同》的效力问题，虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定被司法机关依法裁定查封的房地产不得转让，但该规定系对房地产被查封期间所有权转移进行的限制，并不因此影响房地产转让合同的效力。本案中，2016年5月13日签订的《存量房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，合法有效。费清、黄珂珂上诉主张双方签订的《存量房买卖合同》无效，于法无据，本院不予支持。费清在涉案房屋存在被法院查封的情况下，仍委托黄珂珂与刘岗签订出卖涉案房屋的存量房买卖合同及补充协议，导致刘岗购买涉案房屋的合同目的无法实现，费清存在违约，因定金罚不足以弥补刘岗损失，结合双方交易期间房价存在大幅上涨及双方合同履行情况，一审法院酌定刘岗的损失为60万元并无不当，本院予以维持。因双方签订的补充协议中明确约定律师费由违约方承担，在费清、黄珂珂存在违约的情况下，一审法院对刘岗主张的律师费2万元予以支持，符合双方合同约定，本院予以支持。另案涉房产虽登记在费清名下，但涉案房屋系费清、黄珂珂夫妻关系存续期间取得的财产，且黄珂珂实际参与了涉案房屋的买卖事宜，一审法院在此情况下认定黄珂珂对费清所负的债务按照夫妻共同债务处理并无不妥，黄珂珂认为其无需承担交易后果，依据不足，不予采信。综上所述，费清、黄珂珂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16100元，由上诉人费清、黄珂珂负担。本判决为终审判决。审判长 张 勇审判员 张 怡审判员 董江宁二〇一七年十月十日书记员 李 颖附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。