上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终4820号
上诉人（原审被告）：上海瑞曲建筑工程有限公司，住所地上海市长宁区武夷路727弄1号4C室。
法定代表人：崔常嵬，总经理。
委托诉讼代理人：强毅，上海诚达永华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：龚佩佩，上海诚达永华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：上海智卓企业管理咨询有限公司，注册地上海市崇明县中津桥路116号1幢205室-4（崇明森林旅游园区），实际经营地上海市长宁区昭化路春秋大厦508室。
法定代表人：汪峰磊，总经理。
委托诉讼代理人：许皓磊，男，该公司员工。
上诉人上海瑞曲建筑工程有限公司（以下简称瑞曲公司）因与被上诉人上海智卓企业管理咨询有限公司（以下简称智卓公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2016）沪0105民初10881号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月10日立案后，依法组成合议庭，于同年5月11日公开开庭进行了审理。上诉人瑞曲公司的委托诉讼代理人强毅、被上诉人智卓公司的委托诉讼代理人许皓磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
瑞曲公司上诉请求：撤销原审判决，改判驳回智卓公司原审诉讼请求。事实和理由：瑞曲公司与智卓公司于2009年11月15日签订的租赁合同到期后，智卓公司拒绝返还房屋，不存在其继续承租房屋的事实，智卓公司应当支付瑞曲公司迟延返还房屋的使用费。智卓公司于一审中确认未足额支付租金，但并未提供证据证明双方就此达成过一致意见。一审认定双方于签订第三份租赁合同时就智卓公司应承担的租金达成一致，缺乏依据。为了证明瑞曲公司向智卓公司追讨过租金，瑞曲公司于一审中曾申请法院依职权调查智卓公司的员工，但未获准许。事实上，智卓公司主张的保证金早在2011年上半年按智卓公司的要求抵扣了其拖欠的租金。双方于2014年11月20日签订的最后一份租赁合同亦确认不存在租赁保证金的问题。即使瑞曲公司应当返还智卓公司保证金，智卓公司提起本案诉讼进行主张，显然已超过1年的诉讼时效。
智卓公司辩称，不同意瑞曲公司的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确。
智卓公司向一审法院起诉请求：智卓公司返还房屋租赁保证金6,600元，并自2016年3月起按照银行同期贷款利率支付逾期还款利息。一审审理中，瑞曲公司明确利息起止时间为自2016年3月1日起至判决生效之日止。
一审法院认定事实：2009年9月1日，智卓公司（甲方）与金田（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将上海市长宁区XX路XX弄XX号XX部位（以下简称“涉讼房屋”）出租给乙方，租赁期为2009年9月15日至2010年9月14日，月租金3,300元，押二付二，保证金为两个月租金6,600元。乙方到期延迟归还房屋的，延迟期间的房屋使用费为每日250元。乙方逾期支付房租的，每逾期一日，除应付租金外，还需另按日租金的100%支付违约金。
2009年11月15日，瑞曲公司（乙方）与智卓公司（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将涉讼房屋出租给乙方，租期为2009年11月15日至2010年11月14日，保证金为两个月租金6,600元。其他约定与前份合同一致。
2010年5月28日，智卓公司出具保证金收据，确认收到瑞曲公司支付的涉讼房屋租房保证金6,600元。
合同到期后，瑞曲公司继续承租涉讼房屋。
2014年11月19日，瑞曲公司一次性向智卓公司支付158,925元。
2014年11月20日，瑞曲公司（乙方）与智卓公司（甲方）再次签署《房屋租赁合同》，约定瑞曲公司继续承租涉讼房屋，租赁期自2014年12月15日起至2015年12月14日止，乙方一次性向甲方支付租赁期内的租金39,600元（每月3,300元），及租赁期内的其他费用3,000元，共计42,600元。租金收讫后，甲方出具发票。
2014年12月22日，智卓公司向瑞曲公司出具两份租金发票，金额分别为90,000元及68,925元。
2015年12月15日，瑞曲公司将涉讼房屋钥匙交还智卓公司。双方因保证金产生争议，故涉讼。
一审审理中，瑞曲公司陈述，2010年11月第二份合同到期后，瑞曲公司继续承租涉讼房屋，2011年5月开始，因智卓公司无法开具发票，智卓公司要求瑞曲公司暂缓支付租金，直至2014年11月，双方进行协商，瑞曲公司提出此前发票无法开具对瑞曲公司造成损失，故双方达成一致意见，2011年5月15日至2013年12月14日期间的租金按7.5折计算，计76,725元；2013年12月15日至2014年12月14日租金不打折，39,600元；2014年12月15日至2015年12月14日的租金一次性付清，计39,600元，另每月多付250元，计3,000元；共计158,925元。按照约定，瑞曲公司在2014年11月19日将上述钱款一次性支付给智卓公司，双方才签订了第三份租赁合同，智卓公司也出具了发票。智卓公司从未提出瑞曲公司存在欠租，双方使用的房屋就在上下楼，智卓公司从未催讨过。
智卓公司对此不予认可，认为瑞曲公司一次性支付的该笔租金只是部分租金，因瑞曲公司一直欠租，经智卓公司催讨，瑞曲公司才在2014年11月19日支付了部分租金，双方没有协商租金折扣的问题。智卓公司一直催讨欠租，因为双方就是上下楼关系，所以一直是口头催讨。智卓公司认为瑞曲公司在2011年5月至2014年11月期间应当按照250元每天的标准支付使用费，总计321,000元。
关于诉讼时效，智卓公司认为，应当适用欠租的诉讼时效期间，且应当至少自2014年签约时开始起算。瑞曲公司认为，保证金返还应当适用一般诉讼时效期间，如需适用，应当自2015年合同到期开始起算。
一审法院认为，双方争议焦点在于：一、智卓公司是否已经返还保证金。智卓公司抗辩，已经通过走账形式退还保证金，但并未提供证据证明，且保证金收据仍然持有在瑞曲公司处，现有证据无法证明智卓公司已经将保证金退还给瑞曲公司，故智卓公司的该项抗辩意见，缺乏证据佐证，不予采信。二、瑞曲公司是否存在欠租，保证金是否可以抵扣欠租。从双方签署最后一份租赁合同之时的情况看，瑞曲公司先行一次性向智卓公司支付了一笔款项，随后双方签订了租赁合同，签约后智卓公司向瑞曲公司开具了租金发票。此后直至合同到期，未有证据显示双方曾就租金或使用费支付问题产生过争议。应当认为，双方在第三份签约时已就瑞曲公司承担的租金达成一致意见。且双方签署的租赁合同中也并未就保证金可以抵扣租金作出明确约定。故智卓公司的该项抗辩意见，不予采信。三、瑞曲公司的诉讼是否超过诉讼时效。按照民法通则的规定，一般诉讼时效为二年，延付或拒付租金的诉讼时效为一年。民法通则规定的特殊诉讼时效，明确为租金，并不包括保证金。故保证金的返还应当适用一般诉讼时效。因双方的租赁合同关系一直处于持续状态，诉讼时效的起算时间应当自合同到期后，即2015年12月15日开始起算。故本案并未超过法定诉讼时效。智卓公司的该项抗辩意见，难以采信。综上，瑞曲公司要求智卓公司返还保证金，具有事实和法律依据，予以支持。瑞曲公司主张的利息计算方式，与法不悖，予以支持。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条第一款第（三）项，《中华人民共和国合同法》第九十二条、第一百零七条之规定，于二○一六年十一月二十五日作出判决：一、上海瑞曲建筑工程有限公司应于判决生效之日起十日内向上海智卓企业管理咨询有限公司返还保证金6,600元；二、上海瑞曲建筑工程有限公司应于判决生效之日起十日内向上海智卓企业管理咨询有限公司支付利息（以6,600元为本金，按照中国人民银行公布的同期贷款利率的标准，自2016年3月1日起计算至判决生效之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由上海瑞曲建筑工程有限公司负担。
二审中，瑞曲公司主张智卓公司欠租的期间为2011年5月15日至2015年12月14日。
经审理查明，一审认定事实正确，本院予以确认。
本院认为，瑞曲公司对曾于2010年5月28日收取智卓公司6,600元租赁保证金并无异议，双方的争议在于该笔保证金是否已经抵扣智卓公司拖欠的租金，智卓公司于本案中主张返还保证金是否超过诉讼时效。
首先，智卓公司是否存在拖欠2011年5月15日至2015年12月14日租金的事实？一方面，对于上述期间共计支付租金158,925元，智卓公司详细解释了其组成及与合同约定标准存在差异的具体原因，从常理判断具有一定合理性；另一方面，上述期间内，未有证据证明瑞曲公司曾向智卓公司催讨所谓拖欠租金的事实。瑞曲公司于一审中申请法院向智卓公司员工调查所谓催讨租金的事实，明显不符合法律规定，一审法院不予准许，于法有据。综合上述情形，一审认定双方就智卓公司应当支付瑞曲公司的租金达成了一致意见，并无不当。
其次，既然不能认定智卓公司欠租，自然就不存在保证金抵扣租金的问题。智卓公司仍持有保证金收据的事实，亦可反面印证未发生抵扣的事实。至于双方于2014年11月20日签订的租赁合同未涉及租赁保证金的约定，显然不能直接说明智卓公司依据之前租赁合同支付的保证金已经处理完毕。
最后，双方租赁关系于2015年12月14日终止，智卓公司要求返还租赁保证金的时效应当自双方租赁关系终止之后起算。智卓公司提起本案诉讼要求瑞曲公司返还租赁保证金的期日为2016年5月，明显不存在超过法定诉讼时效期间的问题。
综上，瑞曲公司于双方租赁关系终止后应当返还智卓公司相应租赁保证金，逾期返还的，还应赔偿智卓公司相应损失。瑞曲公司的上诉请求，不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人上海瑞曲建筑工程有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金绍奇
代理审判员 潘俊秀
审 判 员 翟从海
二〇一七年六月二十九日
书 记 员 罗静深
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……