广东省潮州市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）粤51民终191号
上诉人（原审原告）：潮州市潮安区润丰典当行有限公司，住所地潮州市潮�区。
负责人：陈晓阳。
委托诉讼代理人：刘泰祥，广东祥典律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林名珊，广东祥典律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：中国银行股份有限公司潮州潮安支行，住所地潮州市潮安区。
负责人：蔡坚涛，该行行长。
委托诉讼代理人：曾祥明，广东太平洋联合律师事务所律师。
上诉人潮州市潮安区润丰典当行有限公司（以下简称润丰典当行）因与被上诉人中国银行股份有限公司潮州潮安支行（以下简称中行潮安支行）返还原物纠纷一案，不服潮州市潮安区人民法院（2011）安民一初字第304号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2017年4月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
润丰典当行上诉请求：撤销一审裁定、指令一审法院对案件�行审理。事实和理由：（一）一审裁定认定润丰典当行主张涉案房产属于其持有的房地产权证载明的房产范围证据不足，认定事实错误。案涉房产是原潮安县工农制衣厂（以下简称工农制衣厂）将位于潮安区××路中段的房地产以物抵债而由润丰典当行取得所有权。涉案房产所有权作为上述法律文书中确认的抵债房地产中的“商铺”由润丰典当行取得有充分事实及法律依据。一审审理过程，润丰典当行向一审法院提交了取得的房地产已经换发了房地产权证，证明包括涉案房产在内的房地产已经确权至润丰典当行名下。一审法院针对中行潮安支行之前向该院提出执行异议做出的裁定确认，润丰典当行对涉案房产中的44.O9平方米拥有优先受偿权，因该院的以物抵债裁定已经确认工农制衣厂用于抵押的房地产抵债，也就确认了涉案房产已经由润丰典当行取得所有权。（二）中行潮安支行与工农制衣厂签订的买卖涉案财产的合同违反法律规定而无效，一审裁定认为中行潮安支行系基于合同关系占有、使用涉案房产认定事实错误。涉案房产是工农制衣厂将原来的厂房首层改建为商铺转让给包括中行潮安支行在内的多个买方。之所以中行潮安支行受让后一直没有取得房产证，是因为改变房产用途没有履行法律规定审批手续，双方签订的房产买卖合同属于无效合同，所以一直无法办理产权变更。因此，在润丰典当行已经取得涉案房产所有权的情况下，因中行潮安支行与工农制衣签订无效房产买卖合同产生的纠纷，应当由合同双方另外解决，中行潮安支行无权占有、使用涉案房产。综上，请求上二审法院查明事实，支持润丰典当行的上诉请求。
中行潮安支行辩称，（一）根据以物抵债裁定可知，以物抵债的房屋仅限于已经设定抵押�财产，本案涉讼的房屋并没有列为抵押物、也没有用于抵偿债务，润丰典当行无权就本案涉讼的房屋主张权利。（二）涉案房屋系1994年沿街加建商铺，在物理上和法律上都独立于粤房字第××号房屋产权证的房屋，也不属于抵押物，以物抵债裁定的标的物并没有包括涉案房产。润丰典当行在二审中提交的证据《测绘图》显示，房屋平面图用粗线和细线两种线绘制而成。粗线绘制部分房屋与房地产权证所附图一致，粗线以内的房屋面积是房产证所附图的面积，粗线系房地产权证载房屋的承重外墙；细线绘制部分房屋系沿街商铺（含涉案房屋），沿街商铺在房地产权证载房屋的承重外墙之外，明显独立于房地产权证所载房屋。（三）中行潮安支行于l995年通过购买的形式取得了涉案房屋的占有权和使用权，有权继续使用，工农制衣厂无权也没有将涉案房产处置用于抵偿债务。综上，一审裁定查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回润丰典当行的上诉。
润丰典当行向一审法院起诉请求：1、判令中行潮安支行腾退其占用其所有的位于XXXXXX原工农制衣厂办公楼底层面积62.5平方米的铺面，并交还其管业；2、判令中行潮安支行赔偿其因上述房地产被占用造成的租金损失581250元（损失计至2011年11月1日，以后损失按每月18750元计至腾退之日止）；3、本案诉讼费用由中行潮安支行承担。诉讼过程中，润丰典当行将第二项诉讼请求变更为：请求中行潮安支行赔偿其因上述房地产被占用所造成的损失自2009年4月2日至2011年11月1日按每月15000元计算，2011年11月2日至中行潮安支行将占用的房产移交其管业之日止按每月15500元计算。
一审法院认定事实：1989年至1994年期间，工农制衣厂先后取得位于潮安县××××路厂房、办公楼综合楼的房�所有权证。1995年5月9日，工农制衣厂与中行潮安支行签订《转让房产书》，约定将其位于潮安县××××路临街办公楼底层房屋62.5平方米改建后转让给中行潮安支行作为营业场所。《转让协议书》签订后，中行潮安支行依约支付转让款并缴纳相应契税，但双方没有为该房产办理产权登记手续，工农制衣厂也没有对该房产所在楼房办理权属变更。自1997年开始，工农制衣厂分别以其位于潮安县××××路厂房、办公楼综合楼等房产作为抵押物向中行潮安支行申请贷款并办理抵押物登记手续。因债权未能实现，中行潮安支行将其享有对工农制衣厂的债权及相应抵押权转让。经多次转让，该债权和相应抵押权由润丰典当行取得。润丰典当行因该债权未能实现，遂向一审法院起诉。一审法院在执行润丰典当行与工农制衣厂、潮州市潮港（工农）制衣有限公司（以下简称潮港公司�借款合同纠纷五案过程中，作出（2008）安法执字第242、243、244、245、246-1号民事裁定，确认工农制衣厂已设定抵押的位于潮安县××××路的厂房、办公楼、综合楼、宿舍楼、宾馆（房屋所有权证列：粤房字第××号、43××42号、19××37号、19××38号）、以及所有的商铺、厂区区域内用地及其它建筑物以物抵偿欠润丰典当行的债务。但其中工农制衣厂区域内第五幢（房屋所有权证列：房字第××号，现为厂房）、第六幢（房屋所有权证列：粤房字第××号，现为幼儿园）的房产及两楼之间区域内用地产权归工农制衣厂所有。上述厂房应确保工农制衣厂在振兴路的通行权。协议书签订生效之日起一个月内工农制衣厂应对应搬迁的厂房生产设备、办公设备、已出租的房地产自行搬迁腾退。腾退完毕，润丰典当行在其房地产裁定确权后三天内将粤房字第19××07号及19××40号房屋所有权证归还工农制衣厂。工农制衣厂区域内的两幢宿舍楼（楼下铺面除外）的使用权，润丰典当行承认历史事实，由现使用权人按原与工农制衣厂签订的合约书的使用期限继续使用，但不得买卖转让，使用期届，使用权人应无条件将房产归还原告润丰典当行。2010年7月6日，一审法院向潮安县房地产交易所发出（2008）安法执字第242、243、244、245、246-2号协助执行通知书，要求该所协助将工农制衣厂所有的位于潮安县XXXXXX路证号列粤房字第××号、43××42号、19××37号、19××38号、19××07号、19××40号的房地产注销房地产他项权利的登记；解除查封并将证号列粤房字第××号、43××42号、19××37号、19××38号房地产过户给润丰典当行。2015年3月23日，润丰典当行取得位于潮州市××××中段抵债资产的国有土地使用权证[证号列：安国用（2015）第特XXXX号]；于2015年4月10日取得抵债资产�于潮州市××××中段的房屋所有权证[证号列：粤房地权证潮安字第××号]。另查明，一审法院在执行润丰典当行与工农制衣厂、潮港公司借款合同纠纷五案过程中，于2009年4月15日向中行潮安支行发出《通知书》，要求该行于同月30日前与润丰典当行就XX路44.09平方米房产使用问题进行协商或通过法律途径解决。中行潮安支行的上级分行于2009年4月29日提出书面异议，认为其辖下中行潮安支行于1995年5月9日向工农制衣厂购得位于潮安县××××路其厂区内临街办公楼底层房屋（面积62.5平方米），请求一审法院解除对上述房屋中面积44.09平方米的处置。一审法院依法进行审查并作出（2009）安法执异字第1号执行裁定，裁定驳回中行潮安支行的上级分行的异议。一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生法律效力。涉案房产所在的整体楼房初始登记�工农制衣厂名下，但工农制衣厂对该楼房底层改建后将涉案房产转让给中行潮安支行却没有办理变更登记手续，致登记在工农制衣厂名下的房屋所有权证记载事项与实际不符。润丰典当行提供的房屋所有权证和国有土地使用权证源于其与工农制衣厂、潮港公司借款合同纠纷案的以物抵债裁定变更登记而来，但该以物抵债裁定仅确认原设定抵押的部分房地产抵偿还润丰典当行，对抵押期限内已出售的房屋由润丰典当行与经营者协商解决，异议审查裁定也确认润丰典当行享有对涉案房产中44.09平方米享有优先受偿权，并没有确认涉案62.5平方米房屋的所有权人为润丰典当行，故涉案房产系润丰典当行所提供《房屋所有权证》指向房产的一部分，润丰典当行主张其系该房屋的所有权人依据不足。中行潮安支行基于合同关系占有、使用所包含的抵债房产的四至范围和超出抵�房产部分的权属尚不明确，本案不属人民法院受理范围，故对于润丰典当行的起诉，应予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第（四）项、第一百二十四条第一款第（三）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定：驳回润丰典当行的起诉。
本院审理查明，一审期间，潮安县润丰典当行有限公司变更名称为潮州市潮安区润丰典当行有限公司。
另查明，二审期间，润丰典当行向本院提交了《测量图》一份，并称该《测量图》系其向不动产登记机关申请，并委托广州国测规划信息技术有限公司潮州分公司对其所有的房地产（粤房地证潮安字第××号）首层四至进行测量，涉案房产在上述房地产权证载明的房地产首层四至范围内。拟证明涉案房产属�丰典当行所有，中行潮安支行应当返还并承担相应责任。
又查明，针对润丰典当行提交的《测量图》，中行潮安支行提交质证意见称，1．该证据系复印件，无法核对原件，对其真实性、合法性由法院判定。2．广州国测规划信息技术有限公司潮州分公司并非一个独立的法律主体，分公司无权代表广州国测规划信息技术有限公司对外出具证明。3．广州国测规划信息技术有限公司潮州分公司对争议房屋测量事先并没有征得法院或中行潮安支行的认可，系润丰典当行单方、自行委托测量的，不能保证其独立性、公证性与客观性。4．没有证据证明粤房地证潮安字第××号房地产权证所附图的测量单位是广州国测规划信息技术有限公司潮州分公司作出的，即使房地产权证所附图与《测量图》的制作单位系同一单位作出，由于该《测量图》与粤房地证潮安字第××号房地产权证的附图明显不同，该测量图没有法律效力、也没有参考意义。5．测量房屋的目的就是获取房屋四至和面积的数据，而本测量图没有任何测量数据。该测量图下面的文字说明明显是应要求针对本案特别作出的，它不属于直接证据，而是传来证据，属于证人证言的范畴。但是该证据没有抬头、没有经手人签字、也没有标明形成的时间，不具备证人证言应当具备的要件。因此该证据的形式不合法。6．该《测量图》没有标明制作的时间，无法证明属于新证据。7．《测绘图》显示，房屋平面图用粗线和细线两种线绘制而成。粗线绘制部分房屋与房地产权证所附图一致，粗线以内的房屋面积是房产证所附图的而积，粗线系房地产权证载房屋的承重外墙；细线绘制部分房屋系沿街商铺（含涉案房屋），沿街商铺在房地产权证载房屋的承重外墙之外，明显独立于房地产权�所载房屋。沿街商铺紧挨着原房屋的墙体建设，原房屋并没有拆除，在结构上沿街商铺与原房屋系两栋独立的建筑，但是由于1994年加建沿街商铺时没有办理规：划审批手续，沿街商铺一直无法办理独立的产权证。上诉人新办理的粤房地证潮安字第××号房地产权证系粤房字第××号房屋所有权证（1989年办证）通过更名而来，除了所有权人变更以外，其他内容包括房屋面积和附图都没有变化，因此沿街商铺也没有纳入第1917813号房屋所有权证。
本院认为：首先，润丰典当行向一审法院提起本案诉讼，请求判令中行潮安支行腾退占用其所有的位于潮安区××路原工农制衣厂办公楼底层面积62.5平方米的铺面，并交还其管业，其起诉主张涉案房产的权属依据来源于一审法院的（2008）安法执字第242、243、244、245、246-1号民事裁定所确认的以物抵债房产。根据《中华人�共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致特权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生法律效力。”的规定，上述以物抵债裁定生效后，即使未进行不动产登记，仍应认定抵债房产的所有权即转移给润丰典当行。其次，一审法院在执行润丰典当行与工农制衣厂、潮港公司借款合同纠纷五宗案件过程中，于2009年8月4日作出（2009）安法执异字第1号执行裁定，驳回中国银行股份有限公司潮州分行的异议，并在该裁定中认定了润丰典当行享有对涉案房产62.5平方米中的44.09平方米享有优先受偿权。而根据一审法院的（2008）安法执字第242、243、244、245、246-1号民事裁定，该院对于润丰典当行与工农制衣厂、潮港公司达成的执行和解协议，将抵押范围内的厂房及土地按评估价以物抵债的内容，认为符合法律规定，予以确认；对于工农制衣厂将已设定抵押而出售的厂房、铺面，认为系历史遗留问题，由润丰典当行与铺户经营者协商解决。据上，本案的涉案房产是否全部列入评估抵债范围、或者部分属于抵债房产范围、或是中行潮安支行答辩所主张的不属抵债房产范围，均应在一审法院执行润丰典当行与工农制衣厂、潮港公司借款合同纠纷五案中予以认定、确认。一是若涉案房产全部属于抵债房产，则润丰典当行在本案的诉求也属于以物抵债房产的执行移交问题，并应受上述以物抵债裁定中相关条款约束；二是即使抵债房产仅为一审法院的上述异议审查裁定所认定的，润丰典当行对涉案房产享有优先受偿权的44.09平方米该部分房产，也应先通过一审法院在执行润丰典当行与工农制衣厂、潮港公司借款合同纠纷五案中予以界定、明晰；三是倘若�案房产不属抵债房产范围，润丰典当行则当然没有主张权利的权属依据。因此，润丰典当行在本案诉求，可通过一审法院在执行上述五宗案件中寻求救济，而不是另行提起诉讼。
综上，一审裁定以涉案房产包含的抵债房产四至范围和超出抵债房产部分的权属尚不明确为由，认定本案不属人民法院受理范围不当，本院予以纠正，但其驳回起诉的处理结果正确，本院予以维持。润丰典当行的上诉请求不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 黄泽鹏
审 判 员 陈燕飞
代理审判员 吴 虹
二〇一七年五月十六日
书 记 员 陈婷婷