江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏05民终6457号上诉人（原审原告）：苏州市相城交通建设有限责任公司，住所地苏州市相城区高铁新城南天成路58号。法定代表人：谢振华，该公司董事长。委托诉讼代理人：陆敏彪，江苏五洲信友律师事务所律师。委托诉讼代理人：ＸＸ，江苏五洲信友律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：唐顺平。被上诉人（原审被告）：潘祯蓉。委托诉讼代理人：唐顺平。被上诉人（原审被告）：陆强。原审第三人：苏州市相城建设发展有限责任公司，住所地苏州市高铁新城南天成路58号。法定代表人：王小明，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐摩，江苏新天伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱斌，江苏新天伦律师事务所律师。上诉人苏州市相城交通建设有限责任公司（以下简称交通建设公司）因与被上诉人唐顺平、潘祯蓉、陆强以及原审第三人苏州市相城建设发展有限责任公司（以下简称建设发展公司）侵权责任纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院（2016）苏0507民初5419号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。交通建设公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持交通建设公司的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由唐顺平、潘祯蓉、陆强承担。事实和理由：根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第五项之规定，涉案商品房买卖合同应被认定为无效合同。一、国务院颁布的《国有资产评估管理办法》属于行政法规，面向全社会公布，社会公众应一体遵循，唐顺平、潘祯蓉作为房屋买受人以其对涉案房屋未经评估不明知，且无审查义务作为抗辩理由，不符合法律规定；二、一审法院依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条第二款来认定涉案房屋买卖不存在明显不合理低价，属于法律认识错误。上述法律规定系任意性规范，而非强制性规范。法院应考虑房屋交易后价格大幅上涨的行情等因素，综合认定原房屋交易价格是否属于明显不合理的低价。且司法评估的价格仍高于涉案房屋交易价格，唐顺平、潘祯蓉的购房行为仍然损害了建设发展公司以及交通建设公司作为该公司股东的权益。唐顺平、潘祯蓉辩称：1、涉案房屋是建设发展公司开发产品的转让，不应受《国有资产评估管理办法》调整。即便受该法调整，也是建设发展公司内部的程序；2、转让价格是否合理应当以评估价和成交价之间的差距来认定，交易之后价格上涨的部分与房屋买卖双方均无关。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。陆强辩称，其为建设发展公司分管销售的副总经理，按照区政府、国资局、公司董事会的要求实施本次房屋的销售。建设发展公司是一家具有房屋销售资质的房地产开发企业，本案所销售的房屋时按照商品房的性质进行销售的，并非按照国有资产处置，销售收入纳入产品开发中，故销售前不需要经过评估。交通建设公司关于涉案房屋应经过评估，否则相应买卖合同无效的上诉理由，不能成立。原审第三人建设发展公司述称，其具有房地产开发经营销售资格，依法享有独立对外缔结合同、销售房屋的民事权利。此次房屋销售是建设发展公司基于自身经营需要、结合市场因素，在向主管部门及相关部门书面请示后，公示了房源信息和认购办法。建设发展公司与唐顺平、潘祯蓉系在平等、自愿、有偿的前提下，签订了涉案《房屋购销合同》，合同依法成立并有效。至于房屋售价，建设发展公司充分考察了销售当时的市场状况，征求了相关专业人士意见，并经董事会研究确定，不构成明显不合理的低价。交通建设公司向一审法院起诉请求：1.唐顺平、潘祯蓉与建设发展公司于2015年11月19日签订的苏相绿（2015）第009号《房屋购销合同》无效；2、唐顺平、潘祯蓉向建设发展公司返还苏州市相城区绿色时光花园小区公安编号XX幢XX室房屋，建设发展公司向唐顺平、潘祯蓉返还购房款1161936元；3、唐顺平、潘祯蓉、陆强承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：交通建设公司成立于2002年3月29日，现股东为苏州市相城区交通运输局、苏州市相城区国有资产监督委员会、国开发展基金有限公司。第三人建设发展公司公司由苏州市相城区房产管理局元和房产管理所、苏州市相城区房产管理局渭塘房产管理所、苏州市相城区房产管理局黄埭房产管理所、苏州市相城区房产管理局望亭房产管理所、苏州市相城区房产交易中心有限公司、苏州市相城城市建设有限责任公司及交通建设公司共同出资设立，其中，交通建设公司出资20000万元，持股比例20%。2015年4月20日，第三人建设发展公司分别向苏州市相城区政府国有资产监督管理局和苏州市相城区政府书面请示，表明因其开发的元和之春花园、绿色时光花园、御窑花园等小区尚有少量剩余房源，且该批房屋建造时间长、面积太大，不适合用于安置，为了加强国有资产管理，盘活公司存量资产，拟对上述剩余房源进行销售。为此，在上述书面请示文件的附件中，第三人建设发展公司列明了拟销售房屋的价格。其中，本案讼争的案涉房屋即苏州市相城区绿色时光花园小区XX幢XX室的销售价格被拟定为1161936元。同年7月10日，苏州市相城区人民政府召开区长办公会议，听取了建设发展公司上述情况汇报，并要求区政府办征求区人才办和各版块意见，元和之春花园剩余商品房征求元和街道和区征收办意见，优先满足安置需求；若以上房源确无法用于人才公寓和拆迁安置的，原则同意建设发展公司按照公开、公正、公平的原则，对外销售，并按规定办理相关手续。2015年11月1日，第三人建设发展公司在绿色时光小区公告栏张贴销售公告及选房办法告知书。该销售公告主要内容如下：销售房屋为绿色时光花园剩余15套存量房屋，面积为161.83至181.52平米；凡具有独立民事行为能力的自然人均可购买上述房屋；如某套销售房屋只有单一购房意向人，按公司确定的销售价予以销售；如某套房屋有多个购房意向人，则采用公开竞价方式确定最终购房人；报名时间自2015年11月9日9时至2015年11月10日17时；报名时需携带本人身份证及缴纳保证金伍万元整，并签房屋意向认购单（每人只可选购一套意向房源且不得更名）；购房意向人未购得意向房源，请于2015年11月23日起5日内办理办证金退还手续；成功认购者，保证金自动转为购房定金，并签署房屋销售合同。此外，选房办法告知书载明：此批房源不受理贷款业务。2015年11月10日，唐顺平与第三人建设发展公司签订报名确认表一份，唐顺平确认其意向房源为苏州市相城区绿色时光花园小区XX幢XX室。同日，唐顺平支付意向金5万元。嗣后，因该房源无他人报名确认购房意向。第三人建设发展公司依据其自行确定的销售价格，于2015年11月19日与唐顺平、潘祯蓉签订《房屋购销合同》一份，将苏州市相城区绿色时光花园小区XX幢XX室房屋以1161936元的价格出售给唐顺平、潘祯蓉。嗣后，唐顺平、潘祯蓉依约履行了支付购房款的合同义务，建设发展公司亦按约向其交付了案涉房屋。2016年4月22日，第三人建设发展公司向交通建设公司发出回复函一份，载明：“贵公司的通知函收悉，我公司答复如下：关于元和之春、绿色时光、御窑花园等小区剩余房源的销售事宜，我公司也街道区国资局下发的相国通【2016】3号《关于给予苏州市相城建设发展有限公司通报批评并责令限期整改的通知》。由于上述房屋的销售涉及购房人的人数较多，通过诉讼解决，容易造成社会不稳定因素。因此，我公司决定通过协商方式解决，不考虑采取诉讼方式解决。”2016年11月4日，交通建设公司向一审法院提起本案诉讼。一审审理中，交通建设公司申请对案涉苏州市相城区绿色时光花园小区XX幢XX室房屋以公告发布日2015年11月1日作为基准日的市场价值进行评估，一审法院依法予以准许。且经各方当事人一致确认案涉房屋在交付时的房屋状况为毛坯房、面积较大、房龄较长，且存在漏水、门窗破损等瑕疵。后经各方当事人摇号一致确认委托苏州永联行土地房地产评估有限公司进行司法评估。苏州永联行土地房地产评估有限公司于2017年3月28日出具《估价报告书》，认为涉案房屋在价值时点2015年11月1日的市场价值为1465100元。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”交通建设公司以恶意串通、损害国家、集体、第三人利益及违反法律、行政法规的强制性规定为由，诉请一审法院判决唐顺平、潘祯蓉与第三人交通建设公司签订的《房屋购销合同》无效，应当证明双方之间具备上述法定无效情形。本案中，第三人建设发展公司基于自身经营需要和市场因素，在向主管部门和上级单位书面请示后，公示了房源信息及认购办法，与唐顺平、潘祯蓉在平等、自愿、有偿的前提下缔结了《房屋购销合同》。该合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立且合法有效。理由如下：第一，根据市场规律，商品交易价格围绕其价值随市场行情而上下浮动，交易价格适当偏离市场价值属于商事活动的常态，也宜为法律所允许。根据当前施行的合同法及相关司法解释的规定，交易价格达到市场价值的70%的，一般不认为构成“明显不合理低价”。案涉房屋的转让价格为1161936元，而经评估后确定的市场价值为1465100元，转让价格已达到市场价值约79.31.%。此外，涉案房屋存在面积较大、房龄较长以及漏水、门窗破损等瑕疵，且出售时已经明确无法贷款、并约定需在一个月内全额支付购房款，这些因素也对房屋的成交价格构成影响。因此，没有理由认为建设发展公司系以明显不合理低价出售房屋。第二，唐顺平、潘祯蓉从市场公开渠道获取了房源出售信息，依据程序报名认购并与第三人建设发展公司缔结合同，不具有侵害第三人建设发展公司及其股东权益的主观恶意。交通建设公司提供的现有证据，不能证明其关于唐顺平、潘祯蓉与第三人交通建设公司、陆强之间构成恶意串通的诉讼主张，一审法院对该主张不予采信。第三，根据国务院《国有资产管理办法》第三条及《中华人民共和国企业国有资产法》第四十七条的规定，国有资产占有单位进行资产拍卖、转让的，应当进行资产评估。上述规定系法律、行政法规的强制性规范，系国家为强化企业国有资产经营管理、加强国有企业内部控制、防止国有资产流失而制定，是公司作出资产转让民事行为的前置程序性规定。从本案交通建设公司所举的现有证据分析，不能证明唐顺平、潘祯蓉存在恶意和对未经评估程序明知，本案建设发展公司与唐顺平、潘祯蓉签订的合同本身是双方自由意志协商的协议，不违反法律、行政法规的强制性规定。第三人建设发展公司作为从事房地产开发经营的市场主体，依法享有独立对外缔结合同、销售房屋的民事权利能力。第三人建设发展公司依法是否应对其出售的房屋履行前置评估程序，是否确已履行了该程序，作为交易相对方的唐顺平、潘祯蓉对此均无审查义务。综上所述，交通建设公司诉请一审法院判决案涉《房屋购销合同》无效及唐顺平、潘祯蓉返还房屋，无事实及法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条、第十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回苏州市相城交通建设有限责任公司全部诉讼请求。案件受理费18972元，司法评估费13100元，合计诉讼费用32072元，由苏州市相城交通建设有限责任公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审查明的一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。该法第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，建设发展公司在绿色时光小区公告栏张贴销售公告及选房办法告知书，唐顺平、潘祯蓉按照上述公告的内容认购涉案房屋，并于2015年11月19日与建设发展公司签订《房屋购销合同》。合同系各方真实意思表示，自当事人签字盖章时成立。本案并无证据表明唐顺平、潘祯蓉与建设发展公司在签订上述房屋购销合同时，存在交通建设公司主张的恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的情节。涉案《房屋购销合同》也不存在因违反法律、行政法规的效力性强制规定，从而应被认定无效的情形。故上述合同自成立时即发生法律效力。且唐顺平、潘祯蓉与建设发展公司均按约履行了各自合同义务。现交通建设公司主张唐顺平、潘祯蓉与建设发展公司之间签订的《房屋购销合同》无效，进而要求唐顺平、潘祯蓉退还房屋，依据不足，本院不予支持。综上所述，交通建设公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18972元，由苏州市相城交通建设有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 丹审 判 员  孙晓蕾审 判 员  冯月青二〇一七年八月二十一日法官助理  夏玉琴书 记 员  莫敏健