海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）琼96民终593号上诉人（一审原告）:吕静波,女,1972年3月2日出生,汉族,河南省郑州市人,现住郑州市。委托代理人：王咏，河南乐志律师事务所律师。被上诉人（一审被告）:海南文昌碧桂园房地产开发有限公司。住所地：海南省文昌市潭牛镇。法定代表人：杨文杰，该公司总经理。委托代理人：陈安琪，该公司职员。上诉人吕静波因与被上诉人海南文昌碧桂园房地产开发有限公司（以下简称文昌碧桂园公司）商品房销售合同纠纷一案，不服海南省文昌市人民法院（2015）文民初字第1440号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月28日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审法院查明：被告文昌碧桂园公司开发并销售位于文昌市××村的房屋（别墅）。原告吕静波至碧桂园·椰城棕榈园考察后，拟购买椰城棕榈园一路12号（G151）型连体住宅，该房屋当时被装饰和摆设家具,供客户体验整体效果。2014年2月4日，原告向被告支付购房定金50000元。2014年2月5日，被告向原告出具50000元的定金收据。同日，原告与被告签订《碧桂园·椰城认购书》（碧桂园认购字第WCYC20140778号），约定：原告购买被告开发的海南省文昌市××镇号（G151）型连体住宅，建筑面积184.53平方米，其中套内面积184.53平方米，花园面积299.13平方米（该物业的最终实测面积以产权登记面积为准）；交楼日期为2014年3月18日，合同套内建筑超标单价10087.54元,花园超标单价2382.06元；认购价为2573998.00元，付款方式为现楼联体（自付）一个月分期。并约定：定金50000元须于签署本认购书时付清；第一期楼款1029599元须于2014年2月15日前付清（含定金）；第二期楼款1544399元须于2014年3月15日前付清。认购书还就其双方的义务等事项进行了约定。2014年3月4日，原告向被告在中国工商银行文昌支行账号为×××的帐户支付购房定金100000元。2014年3月6日，被告向原告出具100000元的定金收据。2014年3月15日，原告与被告重新签订《碧桂园·椰城认购书》（碧桂园认购字第WCYC20140816号），约定：合同套内建筑超标单价9191.34元,花园超标单价2170.43元；认购价为2345318元；定金150000元须于签署本认购书时付清；第一期楼款938127元须于2014年3月15日前付清（含定金）；第二期楼款1407191元须于2014年3月15日前付清。其他内容与2014年2月5日签订的《碧桂园·椰城认购书》内容基本一致，并约定2014年2月5日签订的认购书于本认购书签订时自动终止。2014年3月15日，原告与被告签订《文昌市商品房买卖合同》（编号为WHL000020577号），其中合同的第一至六条约定：买受人所购商品房碧桂园·椰城棕榈园一路1#（幢）01（单元）1-2（层）12（房号）位于文昌市××镇委会，主体结构为钢工结构，地上结构2层，用途为住宅-别墅；建筑面积共184.53平方米，其中套内面积184.53平方米；按套内面积计价，每平方米12709.68元，总金额2345318元；分期付款，买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总房价款的40%给出卖人，即938127元整，买受人必须在2014年3月15日前付该商品房总房款的60%给出卖人，即1407191元整。第八条约定:出卖人应当在2014年3月18日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备下列第3种条件,并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:1、该商品房已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建设工程竣工验收备案证明文件。2、该商品房项目已经办理房屋所有权初始登记。3、该商品房经验收合格。第九条约定：......该商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权单方退房。给买受人造成其他损失的，出卖人应当承担赔偿责任。由于买受人原因（双方协商同意的情形除外），造成出卖人未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为出卖人已按期交房。......第十一条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理（按逾期时间分别处理，不作累加）：1、逾期在90日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之二支付违约金，合同继续履行。2、逾期超过90日后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。3、逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人应在达到解除合同的条件之日起十五天内书面通知出卖人，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的15%向买受人支付违约金。买受人未在上述时间通知出卖人的，视为买受人选择继续履行合同。合同还就面积、产权登记、税款缴纳、保修责任等问题进行了约定。双方于同日签订《文昌市商品房买卖合同》的附件七《补充协议书》，就有关条款的变更和未尽事宜自愿达成补充协议。其中第四条第(一)项约定：该商品房由出卖人统一装饰。该商品房的设备数量及装饰标准等按《商品房买卖合同》附件三的约定。出卖人设置的示范单位只作为买受人感受装饰与家具摆设的整体效果之用，不作为该商品房的交付标准。出卖人按《商品房买卖合同》附件三约定的装饰项目进行配置。除该商品房的装饰、设备标准与《商品房买卖合同》附件三约定的不一致或违反有关商品房的装修、设备标准的强制性规定外，买受人在该商品房交付使用时不得以对该商品房的装饰和设备有异议为由拒绝收楼，买受人以此为由拒绝收楼或者拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担。买受人对该商品房的装饰和设备的异议由出卖人按实情予以补修、保修或给予合理解决。......第五条第(三)项约定：该商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，买受人有权要求保修，出卖人按约定承担保修责任，买受人不得藉词拒绝收楼。买受人以该商品房存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或者拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担。买受人未在《商品房买卖合同》约定的交付期限前来接交该商品房的,该商品房的保修期限自《商品房买卖合同》约定的交付期限起计。保修期内，在正常使用情况下，发生本补充协议附录二《住宅质量保证书》中所列项目的质量问题，由出卖人负责保修；......第九条约定：买卖双方一致同意不按《商品房买卖合同》第十九条关于”买受人单方解除权的行使”的约定履行，以下列约定为准：买受人行使本合同约定的单方解除本合同的权利时，应书面通知出卖人。出卖人应当自买受人解除合同通知书到达之日起30天内退还全部已付款及利息（按退款日同期银行贷款利息计算），如《商品房买卖合同》及本补充协议另有约定从其约定。第十四条第（三）项约定：买卖双方行使解除权的期限为一年（自解除权发生之日起计算）。在此期间内，解除权人放弃行使解除权的，并不影响解除权人要求违约方就其行为承担违约责任的权利，也不影响解除权人在违约方不履行合同约定的其他义务的情况下行使解除权。但买卖双方另有约定的除外。......在双方签订《商品房买卖合同》、《补充协议书》的同日（2014年3月15日），被告向原告出具《买卖合同重要事项告知书》，原告签收。告知书的主要内容为:”尊敬的业主:恭喜您成功购买位于××园号的商品房,成为碧桂园尊贵的业主.由于您签署的《商品房买卖合同》,我司需送至房管部门进行合同备案登记(包括合同备案及抵押权预告登记等),故未能在签约后第一时间交至您,请您谅解。但为了更好地保障您的权益，我司特将合同中约定的部分重要事项罗列如下，请您知悉：一、您购买的商品房总价款为2345318元整；您在签订《商品房买卖合同》时已付房款938127元整，余下房款合计1407191元请您根据合同约定按时缴纳；二期楼款RMB1407191元须于2014年3月15日前付清；二、《商品房买卖合同》约定的收楼日期为2014年3月18日，届时请您亲临销售中心办理相关收楼手续。我司将在《商品房买卖合同》办妥合同备案登记手续后，将□合同原件□加盖我司合同章的合同复印件提供给您，故请您在签约之日起90个工作日后亲临销售中心领取。......”另查明，2015年3月15日，原告向被告支付购房款2195318元,被告向原告出具楼款2195318元的收据。加上原告此前支付的购房定金150000元，原告向被告支付的购房款共计2345318元。2014年3月16日，被告向原告发出《收楼通知书》,通知书的主要内容为:”......阁下于2014年03月15日向我司购买碧桂园椰城棕榈园一路12号商品房,该商品房已达到《商品房买卖合同》约定的交付条件,可于2014年03月18日交付阁下。请阁下与销售中心跟办人张坤04(联系电话:180XX****XX)预约收楼手续的办理时间,并请带齐有关资料和款项前来碧桂园椰城销售中心办理相关手续。......”原告以当时房屋内的部分装饰未摘除、家具未搬出等为由，没有在2014年3月18日前和被告办理收楼手续。2014年10月27日，被告向原告邮寄《催促收楼通知书》，通知原告前来碧桂园椰城销售中心办理该商品房的交接手续。2014年11月26日，原告至碧桂园椰城销售中心准备收楼，提出存在室内装饰未除、二楼楼梯间墙壁上生虫、二楼房顶四周有虫蛀痕迹、二楼阳台栏杆损坏、墙壁有大面积污损、花园植被破坏严重、花园灯及灯柱损坏等问题，认为未达到收楼条件。2014年11月29日，被告销售中心的工作人员根据原告提出的问题填写了《房屋维修申请记录表》，记录表的内容为:梯间木饰条（需检测）虫、梯间涂料修复、门柱路灯坏、二层书房内饰摘除、二层次卧涂料差、二层主卧壁纸更换、二层主卧外阳台栏杆加固、铝合金门窗刮花。同日，被告的销售中心作出《关于棕榈园1路10号、12号的收楼处理方案》，原告和被告的工作人员增斌、仲锐在处理方案上签名，加盖该公司销售中心的专用章。处理方案中写明1路12号存在的问题是：后花园植被增加（花和草坪），后花园缺少一个花瓶，后花园观景台木栏如数更换；补偿方案是赠送一年的物业管理费6643.08元。还写明：自本日双方确认房屋需整改维修问题后，五天内由公司提出整改方案及整改标准，明确整改完成时间及通知下次收楼时间。业主收到方案三日内提出具体确认意见，如无回复则视为同意；根据双方确认的整改方案及方案中所确定的问题的整改标准进行验收，如符合方案中整改标准，开发商必须交房，业主必须无条件收房，若业主不在上述第三点约定的收楼时间内前来办理收楼手续，则视为业主已收楼。2015年3月9日，原告委托河南益仟律师事务所的李庆林律师向被告邮寄《律师函》，函告被告在接到该函后5日内与该律师联系商议《商品房买卖合同》解除事宜，否则委托人将考虑通过法律途径解除合同并针对被告的违约行为追究被告的法律责任，由此产生的一切不利后果将由被告承担。原、被告因双方签订的《商品房买卖合同》是否继续履行或者解除产生争议，原告吕静波于2015年9月25日提起诉讼，请求：1、判决解除碧桂园认购字第WCYC20140778号《碧桂园·椰城认购书》、碧桂园认购字第WCYC20140816号《碧桂园·椰城认购书》和WHL000020577号《文昌市商品房买卖合同》；2、判决被告退回原告购房款人民币2345318元；3、判决被告向原告支付迟延交付房屋90日内违约金人民币42215元；4、判决被告向原告支付迟延交付房屋90日外房价款15%违约金351797元；5、判决被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认为：本案的争议焦点是:1、原、被告签订的《碧桂园·椰城认购书》和《文昌市商品房买卖合同》是否应当解除；2、被告是否应当向原告退回购房款及支付迟延交付房屋的违约金;3、原告的解除权是否消灭。1、关于原、被告签订的《碧桂园·椰城认购书》和《文昌市商品房买卖合同》是否应当解除的问题。原、被告签订的《碧桂园·椰城认购书》、《文昌市商品房买卖合同》、《补充协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，均为有效合同。上述合同依法成立，对双方具有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。碧桂园认购字第WCYC20140778号《碧桂园·椰城认购书》因双方约定于2014年3月15日签订碧桂园认购字第WCYC20140816号《碧桂园·椰城认购书》时”自动终止”，碧桂园认购字第WCYC20140816号《碧桂园·椰城认购书》因双方约定在签订《商品房买卖合同》等合同文件时”自行终止”。故《碧桂园·椰城认购书》已经由双方约定终止，无需法院再判决解除，故对于原告”请求判决解除碧桂园认购字第WCYC20140778号《碧桂园·椰城认购书》、碧桂园认购字第WCYC20140816号《碧桂园·椰城认购书》”的诉讼请求不予支持。涉案房屋为现房销售，取得《商品房预售许可证》和《海南省建设工程竣工验收备案证》，符合销售条件，原告在看房之后与被告签订《商品房买卖合同》，应当视为验收合格。原告于2014年3月15日签收了《买卖合同重要事项告知书》、2014年3月16日签收了《收楼通知书》，告知书告知原告成功购买位于××园号的商品房,成为碧桂园的业主，收楼日期为2014年3月18日，届时请原告至销售中心办理相关收楼手续；通知书通知原告购买的商品房已达到《商品房买卖合同》约定的交付条件,可于2014年3月18日交付原告，请原告与销售中心跟办人预约收楼手续的办理时间、办理相关手续。原告以当时房屋内的部分装饰未摘除、家具未搬出等理由，没有在2014年3月18日前与被告办理收房手续，之后原告提出的墙壁生虫、阳台栏杆损坏、花园植被严重破坏等理由，未与被告办理收房手续，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条”因房屋主体结构质量不合格交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”和第十三条”因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”的规定，以及双方签订的《补充协议书》第五条第（三）项”该商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，买受人有权要求保修，出卖人按约定承担保修责任，买受人不得藉词拒绝收楼。买受人以该商品房存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或者拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担”的约定，原告提出的房屋存在的一系列问题，均不属于房屋主体结构不合格，也未达到房屋质量不合格严重影响正常居住使用的程度，即不具备法定的以及合同约定的解除合同条件，属于返修、更换、保修等范围的问题。故对于原告请求”判决解除WHL000020577号《文昌市商品房买卖合同》”的诉讼请求不予支持。2、被告是否应当向原告退回购房款及支付迟延交付房屋的违约金。因原、被告签订的合同不具备解除的条件，故对于原告”请求判决被告退回购房款2345318元的诉讼请求”不予支持。根据双方签订的《文昌市商品房买卖合同》第九条”由于买受人原因，造成出卖人未能按期交付的，视为出卖人已按期交房”以及《补充协议书》第五条第（三）项”该商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，买受人有权要求保修，出卖人按约定承担保修责任，买受人不得藉词拒绝收楼。买受人以该商品房存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或者拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担”的约定，原告因房屋存在返修、更换、保修等问题为由拒绝办理交付手续，根据上述合同的约定，应当视为房屋已经按期交付，被告不应当承担迟延交付房屋的违约责任，对原告”判决被告向原告支付迟延交付房屋90日内违约金人民币42215元”以及”判决被告向原告支付迟延交付房屋90日外房价款15%违约金351797元”的诉讼请求不予支持。本案纠纷因被告在履行合同过程中存在过错行为导致，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款的规定，被告对房屋存在的质量问题应当承担修复责任。如果被告不履行合同的义务或者履行合同义务不符合约定，应当承当违约责任，双方当事人如有争议，可依法另案处理。3、关于原告的解除权是否消灭的问题。双方约定的房屋交付时间是2014年3月18日，根据《文昌市商品房买卖合同》第十一条第2项”逾期超过90日后，买受人有权单方面解除合同”的约定计算，解除条件自2014年6月17日起具备，即自2014年6月17日解除权发生。再根据《补充协议书》第十四条第（三）项”买卖双方行使解除权的期限为一年（自解除权发生之日起计算）”的约定计算，解除权的期限为2014年6月17日至2015年6月17日。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条”法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消失。”的规定，原告在期限届满前未行使解除权，该权利消失，现原告于2015年9月25日提起诉讼，请求判决解除合同，依法亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第（七）项、第九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条的规定，判决：驳回原告吕静波的诉讼请求。案件受理费28714.64元由原告吕静波负担。上诉人吕静波不服一审判决，提起上诉称：一、一审判决认定事实不清。（一）合同约定”该商品房经验收合格”为交房条件，一审判决认定被上诉人的案涉房产满足交房条件与事实不符。一审判决认定”涉案房产为现房销售，取得《商品房预售许可证》和《海南省建设工程竣工验收备案证》，符合销售条件”，把”销售条件”等同于”交房条件”，事实认定不清。上诉人准备买房签订合同前”看房”，一审判决视为”验收合格”，违背”验收”的基本含义，搞错了验收主体。一审诉讼中，被上诉人没有提交任何支持其主张的案涉房产经验收合格具备可以交付业主的证明，并且在本案中可以交付和已经交付又是两个完全不同的法律概念，事实情况是本案案涉房产因多种原因经双方多次协商，同意延缓交付。（二）被上诉人出卖给上诉人的是样板房，被上诉人所有样板设施占据案涉房产，根本无法交房，且占用和使用不属于维修问题。第一、案涉商品房为样板房，应当恢复原状，才具备交付条件。被上诉人出卖给上诉人的商品房为样板房，上诉人在交付前应当拆除搬迁所有样板设施，修复搬迁样板设施所留下的空洞、毁损的部位，复原为精装房。实际情况是被上诉人所有的会客厅电视、吊扇等，房间的床柜、桌椅等均未拆除，占据案涉房产。2014年11月份，上诉人来到案涉房产，被上诉人才拆去上述物品。被上诉人所有的上述样板设施占据案涉房产，被上诉人根本无法交房。且占用不属于维修问题，不应适用《补充协议书》第五条第（三）款的约定。2014年11月29日，被上诉人工作人员陈春燕在准备通知收房前检查发现：1、后花园植被添加（绿叶）；后花园缺少瓶子；3、后花园柱子断裂；4、草坪修复。同日，被告椰城（项目）楼栋/房号1-12《房屋维修申请记录表》记载：1、客厅餐厅阳台：梯间木饰条（需检测）虫；楼梯间涂料修复；门柱路灯坏;2、卧室：二层书房内饰摘除，二层次卧涂料差，二层主卧壁纸更换，二层主卧外阳台栏杆加固，铝合金门刮花。其中后花园柱子断裂和二层主卧外阳台栏杆加固是重大质量问题，且存在极大的安全隐患，根本未达到交房条件。2015年5月29日，被上诉人工作人员陈春燕通过微信向原告传发的照片显示，案涉房产厨房的大门框处于钢筋混凝土裸露，地板一片狼藉的状态，该照片显示，案涉房产根本不具备交房条件。上诉人将自己手机微信上述带有时间案涉房产截屏打印成照片作为证据向法庭提交，并将手机在庭审中展示。上诉人提出不满足交房的证据，应当由被上诉人提出反驳证据。令人遗憾的是，一审法院越俎代庖，代表被上诉人进行反驳，且要求上诉人提供由被上诉人工作人员拍摄照片的时间和地点，强人所难。第二、上诉人向被上诉人购买的房产是新房，而不是二手房。2014年11月29日，上诉人在案涉房产内拍摄的一组照片显示，案涉房产的院落堆满从房屋里拆除的衣柜木板、床头柜等，同时还摆放工人使用过的梯子，表明该房屋还处于施工状态。室内涂料斑花、大量虫蛀痕迹、窗玻璃、栏杆损坏，根本不具备交房条件。同日的另一组照片显示，厨房橱柜有油渍、洗菜水池有明显油渍等。所有显示，该房屋有人居住使用过。上诉人向被上诉人购买的房产是新房，而不是二手房。案涉房产根本不具备新房的交付条件。第三、案涉商品房为别墅，其院落的植被、设施同时应当达到交房条件。然而，直到本案2015年11月5日第一次开庭后第二天，上诉人与代理人去案涉房产取证，现场拍摄的照片显示案涉房产院内标志性大树倒塌，至今未整修；院内地面草坪大面积坏死、院内摆放的座椅损害，缺三把椅子，透过窗户玻璃拍摄房屋内部客厅地板有明显污渍。上述情况表明，案涉房产明显未达到交房条件。（三）被上诉人自认至2014年11月29日尚未交付案涉房产，不存在视为交付的说法。第一、被上诉人没有依约在2014年3月18日向上诉人交付案涉房产。当时案涉房产处于样板房状态，没有复原。同时，上诉人没有收到案涉房产经验收合格的任何证明材料。第二、2014年10月26日，被上诉人向上诉人发出《催促收楼通知书》声称该商品房符合交付条件。2014年11月29日，上诉人到达案涉被上诉人处准备办理交房手续，也一直没有收到被上诉人关于案涉房产经验收合格的任何证明材料，同时上诉人至今未收到被上诉人案涉房产经验收合格的任何证明材料。第三，2014年11月29日，被上诉人与上诉人达成的《关于棕榈园1路10号、12号的收楼处理方案》第四条约定：根据双方确认的整改方案及方案确定的问题的整改标准进行验收，如符合方案中整改标准，开发商必须交房，业主必须无条件收房，若业主不在上述第三点约定的收楼时间内前来办理收楼手续，则视为业主已收楼。该款重新约定的收房时间为2014年11月29日后整改达标通过验收的某日。上诉人在2014年11月29日后不仅没有收到整改方案，并且也没有收到另行确定的交房时间，直到2015年10月22日才收到被上诉人的交房通知，但此时上诉人已经起诉到法院并已通知被上诉人解除合同。（四）法院审判人员在开庭前3日前往现场拍摄显失公平公正。由于是职权行为，上诉人及其代理人对该组照片的真实性、合法性和关联性予以认可，但对该组照片的证明内容和证明力提出质疑。第一、照片拍摄的时间是上诉人主张两次解除购房合同后，在法院审理本案开庭前。照片反映的情况与2014年3月18日第一次应当交房的时间的情况、与2014年11月29日第二次应当交房的时间的情况不一致。这些照片只能是所拍摄对象当天的情况，不能作为案涉房产符合交房条件的专业证明。第二、照片拍摄的对象由于是法院司机或者法警用手机自行拍摄，其不具备专业拍摄技术和条件，不能客观反映案涉房产的全貌，因此其不能作为案涉房产符合交房条件的专业证明。第三、作为第三方的审判机关的一审法院主动前往案涉房产，拍摄案涉房产的现有状态，有悖一审法院的中立地位，对上诉人极不公平，严重损害人民法院在审理案件过程中的公正原则。（五）上诉人适当行使合同解除权并产生合同解除的法律效力。1、《关于棕榈园1路10号、12号的收楼处理方案》合法有效，重新约定交房时间。2014年11月29日，被上诉人出示《关于棕榈园1路10号、12号的收楼处理方案》作为证据，为一审法院”予以采纳”。该方案第三条约定：”自本日双方确认房屋需要整改维修问题后，五天内由公司提出整改方案和整改标准，明确整改完成时间及通知下次收楼时间。业主收到方案三日内出具确认意见，如无回复视为同意。”第一、方案重新约定的交房时间为该次整改后的某一天，变更了原2014年3月18日的交房时间。第二、案涉房产在2014年11月29日当日没有实际交付买受人。第三、被上诉人要向上诉人提出整改方案和整改标准，明确整改完成时间及通知下次收楼时间。上诉人至今未收到被上诉人的任何整改方案和整改标准，也没有收到明确的整改完成时间和通知下次收楼的时间。第四、基于被上诉人在商品房交付上的违约行为，上诉人依据合同第十一条和补充协议第十四条第三项约定可以行使合同解除权。被上诉人在一审答辩时借口该收楼处理方案是销售人员未经其同意私刻”销售中心专用章”，故意省略”海南文昌碧桂园房地产开发有限公司”的大名，说该方案为一张废纸。这是被上诉人单方片面理解。实际上被上诉人的收款收据白条盖的也是同一印章。被上诉人在一审答辩状上声称已经将合同款项完成结算和纳税，说明被上诉人收到由该”私刻”的章确认的购房款，早已确认”私刻”的印章的效力。纵使由于被上诉人管理不善，用人不察，导致”本案销售人员未经被上诉人许可”私刻公章，被上诉人的销售人员用”私刻的””海南文昌碧桂园房地产开发有限公司销售中心专用章”在被上诉人的售楼处订立的处理方案的行为，为职务行为，构成表见代理，其行为的法律后果应当由被上诉人承认。令人诧异的是，被上诉人在上诉人一审起诉退房后于2015年10月22日向上诉人发出《催促办理交付通知书》，仍然加盖所谓的销售人员用”私刻的””海南文昌碧桂园房地产开发有限公司销售中心专用章”，反证，被上诉人主张该印章伪造，极力否认《关于棕榈园1路10号、12号的收楼处理方案》效力的行为，目的在于非法阻却上诉人合约的解除权起算点为2014年11月29日后确定的交房日期。上诉人依约享有该日期届满90日后一年内的合同解除权，即以2015年3月2日为起算点，上诉人的解除权的除斥期间届满时间最早为2016年3月2日。2、上诉人第一次行使合同解除权。2015年3月9日，上诉人委托河南益仟律师事务所律师通过中国邮政EMS快递向被上诉人发出（2015）豫律函字（0103）号《律师函》，明确书面通知被上诉人，上诉人要求行使合同解除权。该中国邮政EMS号码为1014200262313。上诉人根据中国邮政EMS快递11183客服热线查询，结果显示：被上诉人的工作人员吴欢于2015年3月12日下午4:00签收。上诉人第一次合同法行使合同解除权，应当具有法律拘束力。3、上诉人第二次行使合同解除权。依据《关于棕榈园1路10号、12号的收楼处理方案》，上诉人的解除权的起算点为2014年11月29日后确定的交房日期。上诉人依约享有该日期届满90日后一年内的合同解除权，即以即以2015年3月2日为起算点，上诉人的解除权的除斥期间届满时间最早为2016年3月2日。上诉人特别授权的代理人易淼律师与助手孙涛实习律师已于2015年9月25日下午书面送达《退房通知书》，被上诉人的工作人员拒绝接受，易淼与孙涛在《退房通知书》上把被上诉人拒绝签收的情况写明，随后在当天的下午立案时作为证据附在起诉状的证据材料里，适当书面行使合同解除权。然而，一审法院在没有作出任何调查的情况下矢口否认代理人及其助手的行为，令人百思不得其解。4、上诉人基于诉讼主张行使合同解除权。依据民事诉讼法的规定，在受理案件之日起七日之内，法院应当向被上诉人送达起诉状副本、证据材料和应诉通知书。被上诉人应当在2015年10月4日收到上诉人以诉讼的方式行使合同解除权。而2015年10月4日也在上诉人合约解除权的行使期限内（即使以2015年3月2日为起算点，上诉人的解除权的除斥期间最早为2016年3月2日）。上诉人第二次合法行使合同解除权，该解除权到达被上诉人时即发生法律效力，对双方都产生法律拘束力。综上，一审判决认定事实不清，应当依法撤销。二、一审判决适用法律错误。2014年11月29日，被上诉人出示《关于棕榈园1路10号、12号的收楼处理方案》，该方案第四条约定”根据双方确定的整改方案及方案中所确定的问题的整改标准进行验收，如符合方案中整改标准，开发商必须交房，业主必须无条件收房，若业主不在上述第三点约定的收楼时间内前来办理收楼手续，则视为业主已收楼。”以上约定是上诉人与被上诉人的真实意思表示，明确交房条件为”符合方案中整改标准”，但至今被上诉人没有向上诉人提供任何整改方案和整改标准，更无整改效果，是否达到双方约定的交房标准不可知。一审法院绕过当事人的约定，径直适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条的规定，故意降低被上诉人的交房条件，由”商品房验收合同”降低到”主体结构质量合格”，违背了当事人的意思自治原则，同时，也违背了合同法规定的”约定优于法定”的法律适用原则。因此，一审法院适用法律错误，应当依法撤销。三、被上诉人违约事实清楚，应当承担违约责任。依据WHL000020577号《文昌市商品房买卖合同》第十一条第一款和第三款的约定，被上诉人应当承担下列违约责任：1、被上诉人应当支付逾期交房90日内违约金42215元（2345318×0.0002×90=42215.72，取整）；2、被上诉人应当在2015年9月26日起30日内向上诉人退还全部已付款2345318元及同期银行利息；3、被上诉人应当按照上诉人累计已付款2345318元的15%向上诉人支付违约金351797元（2345318×15%=351797.70，取整）。以上款项共计2739330元。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，应当撤销。同时，被上诉人违约事实清楚，应当承担违约责任，上诉人适时行使合同解除权并产生法律效力。上诉人吕静波上诉请求：1、撤销海南省文昌市人民法院（2015）文民初字第1440号民事判决；2、判决解除WHL000020577号《文昌市商品房买卖合同》；3、判决被上诉人退回上诉人购房款贰佰叁拾肆万伍仟叁佰壹拾捌圆整（￥2345318.00）；4、判决被上诉人向上诉人支付迟延交付房屋90日内违约金肆万贰仟二百壹拾伍圆整（￥42215.00）；5、判决被上诉人向上诉人支付迟延交付房屋90日外房价款15%违约金叁拾伍万壹仟柒佰玖拾柒圆整（￥351797.00）；6、判决被上诉人承担本案全部诉讼费用。被上诉人文昌碧桂园公司答辩称：一、案涉房屋已在合同约定的交付期限前交付给上诉人，案涉房屋已视为交付，被上诉人不存在逾期交房的情形，不应承担逾期交房的违约责任。（一）案涉房屋已于2014年3月18日前具备交付条件。被上诉人已于2013年8月2日取得《海南省建设工程竣工验收备案证》，且案涉房屋为现房销售，上诉人购买时该案涉房屋已经是现房，案涉房屋在合同约定交付期限前已具备交付条件。（二）被上诉人已履行通知交付义务。被上诉人于2014年3月16日向上诉人发出《收楼通知书》，按照合同的约定在交付期限前履行了收楼告知义务，上诉人对此事实也予以认可。（三）案涉房屋根据合同约定已视为交付，不存在交付后以”逾期交付”为由解除合同的法律依据。合同附件七第五条第（二）款明确约定：买受人应按《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满之日自行到出卖人销售中心联系并办理交接房使用手续。买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房。2014年3月16日发出通知后，上诉人即到场查验房屋，上诉人又未提出合同约定的拒绝交付事由，则该房屋已经”视为交付”给上诉人。”视为交付”是本案的基本法律事实，交付后的房屋不能再以”逾期交付”为由主张解除合同。二、上诉人提出解除合同的请求违反合同约定，缺乏事实和法律依据。（一）上诉人不再享有行使单方解除合同的权利。根据合同第十一条第三款的约定和合同附件七《补充协议书》第十四条第三款的约定，从2014年3月18日起算，买受人于2014年6月17日起享有单方解除合同的权利，解除权行使期限为一年，然而上诉人在2015年6月17日前未行使合同解除权，根据《合同法》第九十五条”法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭......”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条”对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”，且该解除权的除斥期间不因任何事由而中止、中断或者延长，解除权的除斥期间已经届满，解除权消灭。案涉房屋已视为交付，上诉人请求解除合同违反合同约定，同时，上诉人行使单方解除合同的权利期限届满，不再享有单方解除合同的权利。（二）合同主要的权利义务已经履行完毕，不应解除合同。上诉人和被上诉人均已经履行完毕了合同的主要权利义务，上诉人已经支付购房款，且该购房款已在2014年完成结算和纳税，被上诉人积极履行合同权利义务，交付符合合同约定的商品房，现上诉人擅自要求解除合同，无道理，也无必要。三、上诉人拒绝收楼的理由违反合同约定，也没有法律依据。根据合同约定及相关司法解释的规定，上诉人提出案涉房屋存在空调桌椅等未搬离、院落植被需修复、虫蛀等问题均属于工程保修质量问题，不属于房屋主体结构质量以及严重影响正常居住的问题，按照约定不构成阻却交付的合法理由。且上诉人提出的2014年11月收楼时发现虫蛀等问题也未提供证据予以佐证，上诉人拒绝收楼的理由违反合同约定，无法律依据，上诉人应当承担因此造成的法律后果。四、上诉人提交的《收楼处理方案》无法证明交房期限的变更。商品房交付期限为合同的主要条款，交付期限的变更可通过双方协商一致签订补充协议予以约定，针对本案销售人员私自出具的《收楼处理方案》，被上诉人不知情，且本案销售人员的行为未经被上诉人同意，同时，该《收楼处理方案》中存在开发商名称与印章不一致的情形，因此，被上诉人对上述行为和方案内容不予以认可，且该《收楼处理方案》是对房屋维修问题的相关建议，无法证明交房期限变更事宜，也无法改变此前房屋已经”事实交付”的法律事实已经发生。综上所述，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉理由不成立，恳请驳回上诉人的诉讼请求，依法维持原判。二审中，上诉人吕静波提交了案涉房屋的部分相片，拟证明案涉房屋直到现在仍存在很多问题，被上诉人并没有积极履行合同。被上诉人文昌碧桂园公司的质证意见为该组证据已超过举证期限，只有两张能显示是案涉房产，其他照片不能证明案涉房屋的情况。本院认证意见为，对该组证据中显示案涉房屋地址的两张照片的真实性、合法性和关联性均予以确认；除此之外的其他相片因无其他证据加以佐证，均无法证明案涉房屋存在的问题。被上诉人文昌碧桂园公司没有新证据提交。对一审提交的证据，各方当事人均无新的质证意见，本院予以确认。二审查明的事实与一审查明的事实基本一致，本院予以确认。另查明，被上诉人文昌碧桂园公司于2013年3月26日取得文昌市住房和城乡建设局颁发的（2012）文房预字（003）号《文昌市商品房预售许可证》。2013年8月2日取得《海南省建设工程竣工验收备案证》，备案号为2013026。本院认为：双方签订的《文昌市商品房买卖合同》及《补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，系合法有效的合同，对双方当事人均具有法律上的约束力。本案二审期间需要解决的问题是案涉房屋是否已经按照合同约定的交付期限按时交付和上诉人吕静波是否享有合同解除权。1、关于案涉房屋是否已经按照合同约定的交付期限按时交付的问题。根据双方于2014年3月15日签订的《文昌市商品房买卖合同》第八条的约定，被上诉人文昌碧桂园公司应于2014年3月18日前将符合”该商品房经验收合格”条件的案涉房屋交付上诉人吕静波。2014年3月16日，被上诉人文昌碧桂园公司向上诉人吕静波发出《收楼通知书》，告知案涉房屋已达到合同约定的交付条件，可于2014年3月18日交付等。上诉人吕静波签收了该通知书。但上诉人吕静波以当时案涉房屋并未摘除部分装饰、家具未搬出等为由，未依约办理收楼手续。案涉房屋已于2013年8月2日取得《海南省建设工程竣工验收备案证》，符合合同约定的交房条件。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条”因房屋主体结构质量不合格交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”、第十三条”因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”的规定，以及《文昌市商品房买卖合同》第九条”......由于买受人原因（双方协商同意的情形外），造成出卖人未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为出卖人已按期交房......”、《补充协议》第五条”......出卖人在《商品房买卖合同》第八条约定的交付日期之前交付该商品房给买受人，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，除此之外，买受人应按《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满之日自行到出卖人销售中心联系并办理交接房使用手续。买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房......该商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，买受人有权要求保修，出卖人按约定承担保修责任，买受人不得藉词拒绝收楼......”的约定，应当认定被上诉人文昌碧桂园公司已在合同约定的2014年3月18日将案涉房屋交付上诉人吕静波。上诉人吕静波以属于保修范围的质量问题为由拒绝办理收房手续不当，应自行承担相应的法律后果。2、关于上诉人吕静波是否享有合同解除权的问题。根据双方签订的《文昌市商品房买卖合同》第九条”逾期超过90日后，买受人有权单方面解除合同”的约定，上诉人吕静波只有在被上诉人文昌碧桂园公司逾期交付案涉房屋超过90日的情况下，才享有合同解除权。如前所述，被上诉人文昌碧桂园公司已于2014年3月18日将案涉房屋交付上诉人吕静波，故本案不存在解除权发生的事由，即上诉人吕静波并未享有合同解除权，其主张行使合同解除权以解除《文昌市商品房买卖合同》没有事实根据与法律依据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，应予维持。上诉人吕静波的上诉请求缺乏充分的事实根据和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28714.64元，由上诉人吕静波负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴罗南审 判 员 谭永强审 判 员 林芝静二〇一六年六月三日法官助理 周忠胜书 记 员 梁 莹附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。