安徽省铜陵市狮子山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）狮民二初字第00562号
原告：凌保平，男。
原告：周秀兰，女。
上述两原告共同委托代理人：徐秉宸，安徽徐秉宸律师事务所律师。
被告：鲍四五，男。
被告：邵世兰，女。
上述两被告共同委托代理人：杨东青，铜陵市狮子山区东郊办事处法律服务所法律工作者。
原告凌保平、周秀兰诉被告鲍四五、邵世兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年11月13日立案受理后，依法由审判员马玉会适用简易程序于2014年12月30日、2015年3月5日、2015年3月24日公开开庭进行了审理。2014年12月30日至2015年1月30日、2015年3月5日至2015年3月30日为调解期间，不计入审限。原告凌保平、周秀兰及其共同委托代理人徐秉宸，被告鲍四五及其与邵世兰的共同委托代理人杨东青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
凌保平、周秀兰诉称：凌保平、周秀兰系拆迁户，因房屋拆迁，可以回迁一套位于新湖家园＊＊栋的住宅。回迁前，鲍四五托人与凌保平、周秀兰协商，想购买该安置房，当时双方达成了29000元左右的意向性协议。2005年，凌保平、周秀兰与中联房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》时得知，该房价值远超意向性价格，仅按回迁价已是37021元，按市场价更高达二十六万元左右。因此，凌保平、周秀兰不想将房屋转让给鲍四五。鲍四五提出其急需为子女办理户口入学等原因，愿意重新与凌保平、周秀兰签订合同。凌保平、周秀兰同意按市场价格与鲍四五、邵世兰重新签订合同。扣除鲍四五、邵世兰已支付的房款后，凌保平、周秀兰同意鲍四五、邵世兰再支付195000元，双方于2009年11月5日签订了合同。凌保平、周秀兰在合同中提出要求先付款，鲍四五、邵世兰亦同意。合同签订后，鲍四五、邵世兰又以资金紧张为由，要求凌保平、周秀兰为其办理过户手续，并保证在过户后一年内付清全款。办理过户手续后，凌保平、周秀兰多次催要，鲍四五、邵世兰未能按约付款，甚至拒绝付款。现在房屋价格上涨，根据《中华人民共和国合同法》第六十三条的规定，鲍四五、邵世兰应按评估价格向凌保平、周秀兰支付购房款。现请求判令：鲍四五、邵世兰支付购房款195000元（按评估价格调整），本案诉讼费用由鲍四五、邵世兰负担。
鲍四五、邵世兰辩称：一、原被告之间实际是购房权利的转让。凌保平、周秀兰在2003年因立新旧城改造项目获得安置房机会，得到回迁68平方米安置房户头（安置房需另行支付购房款），因原告自身的原因准备将户头退给拆迁人以换取2万元的货币安置。鲍四五得知后，与原告联系，经双方协商，鲍四五以29000元的价格从原告处得到安置房户头。双方于2003年12月11日签订了《房屋转让户头协议》，鲍四五向原告支付了29000元转让费。2005年8月交房时，鲍四五想换大一点的房子，按照开发商的要求购买了78.38平方米的房屋，并将房款37021元以原告名义支付给开发商。2005年9月鲍四五以原告的名义与开发商签订了《商品房买卖合同》；二、鲍四五早在2006年就已经开始行使所购房屋的有关权利。开发商将房屋交付后，鲍四五即取得房屋钥匙，并将房屋进行了装修，于2006年居住至今；三、鲍四五、邵世兰与凌保平、周秀兰之间不存在2009年11月5日签订的《房屋买卖合同》关系。根据政府拆迁安置政策，2009年安置房才允许办理房屋产权证，此时，房屋的实际权利人已是鲍四五、邵世兰，凌保平、周秀兰应积极配合鲍四五、邵世兰办理过户手续。产权登记部门要求过户必须重新签订房屋买卖合同，征收相关税费，因此才将房屋评估并将评估价值在合同中列为交易价格。双方于2009年签订合同是为履行过户，不存在该份合同约定的房屋买卖关系，鲍四五、邵世兰不需要支付合同中的房款19.5万元；四、本案已超过诉讼时效。即使凌保平、周秀兰所诉属实，合同约定支付房款的时间是“甲方在收到乙方全部房款当日内，甲方向乙方交付房屋”。凌保平、周秀兰现在起诉要求支付房款已超过诉讼时效。
经审理查明：2003年11月22日，铜陵中联房地产开发有限责任公司（甲方、以下简称中联公司）与凌保平（乙方）签订一份《房屋拆迁安置协议书》，约定根据铜陵市狮子山区人民政府狮政（2012）120号文件以及《铜陵市狮子山区立新旧城改造拆迁安置管理辖行办法》和《补充规定》及相关规定的要求，经甲乙双方协商达成如下协议：1、甲方为乙方安置一套面积为68平方米的房屋一套；2、要75平方米的房屋，超出面积按市场价90%。
2003年12月11日，凌保平、周秀兰（甲方）与鲍四五（乙方）签订《房屋转让户头协议》，约定：1、房屋回迁户头转卖费为28000元，在建房过程中甲方为乙方奔波负责，乙方满意，另奖1000元，共29000元；2、乙方先付甲方25000元，余款在甲方交给乙方房产证及钥匙后付清；3、建房公司催甲方交款时，甲方通知带领乙方付款，所开收据及其他证件由乙方收留；4、甲方如玩弄手法（如转卖户头或倒手转卖房屋）在付清乙方全部损失的前提下，并赔偿乙方20000元违约金；5、在建房的总过程中，乙方享受产权中心的一切权利和利益。
2005年9月3日，凌保平（买受人）与中联公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，约定中联公司将新湖家园＊＊栋＊＊＊号房屋出卖给凌保平，房屋面积78.38平方米，房屋价款为37021.8元。2009年8月17日，中联公司向凌保平出具安徽省铜陵市销售不动产专用发票，收取房款37021.8元。凌保平、周秀兰与鲍四五、邵世兰均认可该37021.8元是鲍四五通过凌保平交付给中联公司。
2009年11月5日，凌保平、周秀兰（甲方）与鲍四五、邵世兰（乙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定：1、甲方将新湖家园＊＊栋＊＊＊号房屋出售给乙方，价款为195000元；2、乙方需向甲方一次性付款；3、甲方在收到乙方全部房价款之日起当日内，甲方向乙方交付该房；4、在办理房地产交易、登记手续时，国家规定的有关税、费由乙方承担。
2014年12月30日的庭审中，双方对法庭作以下陈述：1、凌保平、周秀兰向本院陈述2004年、2005年、2006年都通知鲍四五不想出售房屋，鲍四五没有同意。鲍四五向本院陈述2004年正月，凌保平、周秀兰找到鲍四五说房屋不想卖了，鲍四五没有同意；2、凌保平、周秀兰与鲍四五、邵世兰均认可鲍四五于2003年12月支付凌保平、周秀兰25000元。2009年，凌保平、周秀兰将房屋过户给鲍四五、邵世兰时，凌保平、周秀兰自认鲍四五支付凌保平、周秀兰3000元，鲍四五、邵世兰认为其向凌保平、周秀兰支付的是4000元，但未能提交证据证明。
2015年3月24日的庭审中，双方对法庭作以下陈述：1、2009年8月份左右，凌保平办理了涉案房屋的房产证，办理房产证应缴纳的维修基金、契税等税费由鲍四五缴纳，相关的票据也由鲍四五保留；2、凌保平与中联公司签订的《房屋拆迁安置协议书》原件、《商品房买卖合同》原件及向中联公司支付37021.8元房款的收据原件，凌保平都交给了鲍四五。
另查明：2005年，鲍四五取得涉案房屋的钥匙，并于2006年入住。2009年，房屋所有权由凌保平、周秀兰变更为鲍四五、邵世兰。
上述事实，有凌保平、周秀兰提供的身份证、房屋买卖合同、商品房买卖合同、房屋拆迁安置协议、发票，鲍四五、周秀兰提供的房屋转让户头协议、立新社区证明、2009年11月5日不动产专用发票、契税完税凭证、税收通用完税凭证，本院询问笔录等证据证明，经庭审举证、质证，并结合当事人陈述予以认定。
本院认为：本案争议的焦点问题是《房屋户头转让协议》和《房屋买卖合同》哪一份是双方的真实意思表示，以及双方实际履行的是哪一份协议。从双方的举证及陈述看，双方之间是房屋户头转让关系，理由是：1、2003年签订户头转让协议后，鲍四五按照协议约定支付了25000元转让费；2005年，凌保平与中联公司签订《商品房买卖合同》时，由鲍四五通过凌保平向中联公司支付了房款；取得房屋钥匙后，凌保平、周秀兰将钥匙交付给鲍四五，鲍四五也入住；办理过户时，鲍四五向凌保平、周秀兰支付了《房屋户头转让协议》约定的3000元。凌保平、周秀兰将房屋拆迁协议、商品房买卖合同、中联公司出具的收据原件均交付给了鲍四五，从双方的合同履行过程来看，双方按照户头转让协议进行履行；2、中联公司收取的房款由鲍四五支付、凌保平自己办理房产证时的税费由鲍四五交纳，凌保平未支付任何对价；3、双方签订《房屋买卖合同》的目的，鲍四五的陈述符合双方的履行行为和安置房交易的习惯，而凌保平、周秀兰的陈述无证据证明，应承担不利后果。因此，《房屋户头转让协议》是双方的真实意思表示，且已履行完毕。《房屋买卖合同》非双方交易的真实意思表示，只是为了履行过户而形成的材料，在双方之间不发生履行的法律效力。在房地产市场出现波动时，凌保平、周秀兰违背诚信原则，要求履行《房屋买卖合同》，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第六十一条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十三条、第七十六条的规定，判决如下：
驳回原告凌保平、周秀兰的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4200元，减半收取2100元，由原告凌保平、周秀兰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。
审判员 马玉会
二〇一五年三月三十一日
书记员 张雪琳
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依法成立的合同，受法律保护。
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第六十一条--
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《中华人民共和国物权法》第十五条--
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