湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂01民再55号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：吕新宙，男，1963年1月20日出生，汉族，住湖北省武汉市江岸区。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：许连早，女，1972年1月3日出生，汉族，住湖北省仙桃市。
委托诉讼代理人：邓思思，湖北法辉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈兵兵，湖北法辉律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：武汉满懿房地产咨询有限公司，住所地湖北省武汉市中央商务区泛海国际SOHO城（一期）第2幢8层7、8号房。
法定代表人：梅虹，执行董事。
委托诉讼代理人：高丽军，该公司员工。
再审申请人吕新宙因与被申请人许连早、武汉满懿房地产咨询有限公司（简称满懿咨询公司）房屋买卖、居间合同纠纷一案，不服本院（2017）鄂01民终2702号民事判决，向湖北省高级人民法院申请再审。该院于2017年11月20日作出（2017）鄂民申2824号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人吕新宙，被申请人许连早及其委托诉讼代理人邓思思，被申请人满懿咨询公司的委托诉讼代理人高丽军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吕新宙申请再审称，一、原审判决对《房屋买卖合同》的内容及客观事实认定不清，证据缺乏。原判认定“在宽限期内，因吕新宙提出了合同约定之外的要求，双方协商未果”不当。被申请人许连早在2016年1月20日前未支付首付款已违约，其若真想买，应当履行合同义务支付首付款并承担违约责任作为补救后继续执行合同。我并未要求其再加价一万元。二、本案的审判依照（2016）鄂01民终5803号错误判决不当，该判决已被撤销。三、原判适用法律不当。原判既然认定被申请人许连早违约，为何还错判其不应承担违约责任？本案应适用《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第一百一十六条等规定，判决许连早向我支付违约金58500元，由满懿咨询公司及许连早赔偿我因采取补救措施而补办房屋“两证”等各项费用损失2000元，并由许连早及满懿咨询公司承担本案原一、二审诉讼费用。
被申请人许连早辩称，一、本案起诉违反民事诉讼“一事不再理”原则，属再审申请人滥用诉权，法院应依法予以驳回。二、被申请人已依据合同定金条款承担违约责任，再审申请人无权要求被申请人再行承担违约金。三、针对再审申请人要求法院判决被申请人违约的诉讼请求，被申请人认为，系再审申请人的行为构成根本性违约造成合同无法继续履行，被申请人无需承担违约责任。四、再审申请人并未因本案所涉房屋买卖合同未继续履行而遭受经济损失，再审申请人请求被申请人支付高额违约金明显不合理。
被申请人满懿咨询公司辩称，再审申请人吕新宙要求满懿咨询公司赔偿损失没有事实和法律依据，请求法院驳回其请求。首先，满懿咨询公司依据双方的约定保管涉案房屋的“两证”并无不当。且在纠纷发生后，该公司亦积极地履行生效判决，及时退还了吕新宙房屋“两证”及2000元保证金。满懿咨询公司的行为合理合法，并未对吕新宙造成任何的损失。且吕新宙并未提供证据证明因满懿咨询公司的行为使其遭受损失。其次，本案诉讼过程中，吕新宙明知涉案房屋的“两证”处于满懿咨询公司保管之下，依然补办房屋“两证”的行为，是其为了达到以更高价格出售涉案房产的目的。由此而产生的费用，并非因满懿咨询公司的行为造成，应由其自行承担。
2016年7月14日，一审原告吕新宙起诉至武汉市江汉区人民法院，请求法院判令：1、解除吕新宙与许连早签订的《房屋买卖合同》；2、满懿咨询公司退还吕新宙房产证、土地证及2000元保证金；3、许连早支付吕新宙违约金58500元；4、许连早、满懿咨询公司赔偿吕新宙各项损失60000元；5、本案诉讼费用由许连早承担。
武汉市江汉区人民法院原一审查明：2015年12月31日，吕新宙与许连早、满懿咨询公司签订《房地产买卖居间协议》，同时，吕新宙与许连早签订《房屋买卖合同》，该合同约定：甲、乙双方（吕新宙、许连早）在满懿咨询公司的居间介绍下，甲方将位于武汉市江汉区宝利金国际广场B单元2007号房屋（建筑面积为32.65平方米）出卖给乙方，房屋总价款390000元。付款方式为：乙方于2016年1月20日前向甲方支付房屋首付款（包含定金）240000元整，甲方同意乙方在签署合同时支付定金20000元整，二期房款150000元整按商业贷款方式根据银行的拨款向甲方支付。该合同还约定：双方应在合同签订后20个工作日内到房产管理部门签署《武汉市存量房买卖合同》，交纳过户税费，办理房产过户手续；在甲方收到乙方支付的定金后，若甲方违约不卖，则应向乙方双倍返还定金；若乙方违约不买，则已支付给甲方的定金不予返还；乙方未按本合同约定期限付款，应当按逾期付款额的日万分之五支付甲方逾期违约金，逾期超过二十日仍未支付的，甲方有权单方解除本合同。
合同签订后，许连早向吕新宙支付购房定金20000元。吕新宙将该房屋的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》交付满懿咨询公司，并支付该公司交房保证金2000元。合同履行中，许连早的银行贷款手续于2016年1月20日才得到中国光大银行审批，导致其未按合同约定在2016年1月20日前向吕新宙支付购房首付款。在许连早迟延支付首付款后，吕新宙向满懿咨询公司电话告知，要求许连早再加一万元或者解除合同退还定金，许连早拒绝，要求按合同价款履行。后双方协商未果，许连早未在合同约定的宽限期内支付首付款，吕新宙亦拒绝配合办理过户手续。2016年5月，吕新宙在补办房屋权属证书后将该房屋出卖给他人。
另查明，双方纠纷协商未果后，许连早于2016年4月26日向法院提起诉讼，请求吕新宙承担违约责任，向许连早双倍返还定金40000元，并赔偿各项损失5000元。法院审理后作出（2016）鄂0103民初3022号民事判决，以许连早构成违约为由，驳回其提出的诉讼请求。许连早不服该判决，提起上诉。本院审理后，于2016年11月21日作出（2016）鄂01民终5803号民事判决，判令：撤销一审判决；吕新宙返还许连早定金20000元。该判决的理由为：“许连早未按合同约定的期限向吕新宙支付购房首付款，违约在先，应按约承担违约责任。但根据《房屋买卖合同》第11条的约定，双方尚约定有宽限期，而在宽限期内，因吕新宙提出了合同约定之外的要求，双方协商未果，加之《房屋买卖合同》并未对支付首付款及办理房屋过户手续的履行顺序进行确定，故上述合同未履行既有双方各自的原因，亦有合同约定不明的原因。根据公平原则和诚实信用原则，许连早已支付给吕新宙的定金应予返还，吕新宙不应承担双倍返还定金的责任，对许连早要求吕新宙赔偿损失5000元的诉讼请求，本院亦不予支持。”
武汉市江汉区人民法院原一审认为，吕新宙与许连早、满懿咨询公司签订的《房地产买卖居间协议》以及吕新宙与许连早签订的《房屋买卖合同》均为有效合同。该《房屋买卖合同》已终止履行，吕新宙请求确认合同解除具有事实和法律依据，法院予以支持。导致双方合同未能履行的原因以及许连早应否承担吕新宙主张的违约责任问题，是本案争议的焦点。本案中，许连早未按合同约定期限支付购房首付款，应按约承担逾期付款违约金责任，如在20日宽限期内仍未付款，吕新宙有权行使合同解除权。但在约定的宽限期内，吕新宙提出了合同约定之外的加价要求，导致双方协商未果和合同不能履行。对于吕新宙要求加价1万元的事实，已经武汉市中级人民法院生效判决予以确认，吕新宙未提出相反证据足以推翻该事实，应承担举证不能的不利后果。其次，双方合同未对支付首付款及办理房屋过户手续的履行顺序进行确定，也导致许连早对债务履行行使抗辩权。综上，合同未履行有双方各自的原因，也有合同约定不明的原因，吕新宙要求许连早支付违约金和赔偿损失的诉求，不符合民法的公平原则和诚实信用原则，法院不予支持。吕新宙要求满懿咨询公司对其主张的损失承担连带责任的诉求，亦无事实和法律依据，一并不予支持。涉案《房屋买卖合同》已终止，满懿咨询公司应向吕新宙返还该房屋的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》和交房保证金2000元，故吕新宙该项诉求理由成立，法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，该院于2016年12月19日作出（2016）鄂0103民初5187号民事判决如下：一、解除吕新宙与许连早签订的《房屋买卖合同》；二、武汉满懿房地产咨询有限公司向吕新宙返还涉案房屋的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》以及交房保证金2000元；三、驳回吕新宙的其他诉讼请求。一审案件受理费1355元，由吕新宙负担1305元，由武汉满懿房地产咨询有限公司负担50元。
吕新宙不服，向本院提出上诉。本院对原一审法院查明的事实予以确认。本院原二审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1355元，由吕新宙负担。
本院再审审理过程中，再审申请人吕新宙向本院提交新的证据如下：本院于2017年11月8日作出的（2017）鄂01民再80号民事判决书，拟证明有生效判决证明被申请人许连早存在违约，应承担违约责任。
因（2017）鄂01民再80号民事判决书系生效判决书，本院对其真实性与效力予以确认。
被申请人满懿咨询公司提交新的证据如下：2017年6月27日的《中国建设银行网上银行电子回执》及2017年9月20日的《收条》各一份，拟证明该公司已于原判决生效后将诉争房屋的“两证”返还给了吕新宙，且亦向其返还了2000元保证金。
再审申请人吕新宙对上述证据的真实性不持异议。
被申请人许连早对上述证据的真实性不持异议。
本院再审查明，本院（2016）鄂01民终5803号民事判决生效后，吕新宙向法院申请再审称，许连早构成根本违约，其有权拒绝向许连早返还定金。本院于2017年11月8日作出的（2017）鄂01民再80号民事判决书载明，“……许连早在2016年1月20日以后，以吕新宙不配合办理房产过户为由不支付房屋首付款，且在合同约定的20日宽限期届满后亦未支付首付款，客观上已构成根本违约。……判决如下：一、撤销本院（2016）鄂01民终5803号民事判决；二、维持湖北省武汉市江汉区人民法院（2016）鄂0103民初3022号民事判决。”本院再审庭审中，吕新宙自述在2016年5月将诉争房屋以近420000元的价格出售给了他人。原判决生效后满懿咨询公司已将诉争房屋的“两证”返还给了吕新宙，且亦向其返还了2000元保证金。本院再审查明的其他事实与原一、二审查明的事实一致。
本院再审认为，根据本院（2017）鄂01民再80号民事判决的认定，被申请人许连早构成了根本违约，应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”吕新宙在许连早向其起诉要求双倍返还定金的案件中一直辩称因许连早违约而不应向许连早返还定金，在法院作出其向许连早返还20000元定金的判决生效后，其主动积极地向法院申请再审，明确提出了因许连早违约而不应向许连早返还定金的诉求并得到了法院的支持。因另诉支持了其不予返还定金的诉求，故其不应在本案中再行要求许连早支付违约金。另一方面，即便认为吕新宙仅主张对方向其支付违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，违约金的数额应以违约方对守约方造成的实际损失为基础。从吕新宙主张所遭受的损失看，其提出的经济损失并不能证明由本案的房屋买卖合同所引发，且其在本案房屋买卖合同未能履行后已将房屋以高于本合同约定的价款转卖给了他人，本案并无证据证明吕新宙因本房屋买卖合同实际遭受了何种损失。即便其存在一定损失，吕新宙通过另案所获取的许连早向其支付的20000元款项，也足以弥补许连早因违约而造成的法律后果。综合以上两方面的理由，吕新宙要求许连早向其支付违约金58500元的诉讼请求不能予以支持。且满懿咨询公司在原判决生效后已向吕新宙返还了房屋“两证”及2000元保证金，完全履行了判决确定的义务，吕新宙要求该公司向其赔偿补办房屋“两证”等各项费用损失2000元的诉求没有事实和法律依据，亦不应予以支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，虽论理上有所不当，但实体处理妥当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
维持本院（2017）鄂01民终2702号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴政喜
审 判 员 何学年
审 判 员 吴 婷
二〇一八年六月四日
法官助理 杨中玉
书 记 员 卢婧玉