河南省郑州市中原区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫0102民初1067号
原告:刘建辉，男，汉族，1973年3月21日出生，住址郑州市中原区。
委托诉讼代理人：王永丽，系原告妻子。
委托诉讼代理人：彭建功，河南彭友律师事务所律师。
被告：姚佳欣，女，汉族，1998年11月9日出生，住址郑州市金水区。
委托诉讼代理人：李宏伟，郑州市中原区林山寨街道法律服务所法律工作者。
被告：河南建宇房地产营销策划有限公司郑州第九十九分公司，住所地郑州市中原区中原西路137号院5号楼1层附5号。
负责人:赵欣。
委托诉讼代理人：赵杰超，该公司员工。
委托诉讼代理人：李宏伟，郑州市中原区林山寨街道法律服务所法律工作者。
原告刘建辉与被告姚佳欣、河南建宇房地产营销策划有限公司郑州第九十九分公司（以下简称：建宇房地产）房屋买卖合同纠纷一案。本院于2017年1月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘建辉及其委托诉讼代理人王永丽、彭建功，二被告的委托诉讼代理人李宏伟，被告建宇房地产的委托诉讼代理人赵杰超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘建辉向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；二、判决被告姚佳欣返还原告定金50000元；三、判决被告建宇房地产返还原告中介费45000元；四、判决二被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年9月29日，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定原告购买姚佳欣位于郑州市××路××楼××单元××住房××套，房屋总价款2250000元，付款方式为按揭贷款，合同第十条约定，合同签订后因政策更改致使本合同无法履行，三方免责退还原款。合同同时对各方的其他权利义务均作出约定。合同签定后，原告依约支付被告姚佳欣定金50000元，支付被告建宇房地产中介费45000元，积极履行义务，后因政府限购，首付款由20%提高到30%，造成原告无力一次性多支付225000元首付款，与被告多次协商无果，不得不通知被告解除合同并要求返还相关款项，但被告拒不返还，为此，起诉至法院请求解决。
被告姚佳欣辩称：请求法院驳回原告全部诉讼请求，并承担本案的全部诉讼费，维护房地产交易市场的交易秩序。
被告建宇房地产辩称：请求法院驳回原告全部诉讼请求，并承担本案的全部诉讼费，维护房地产交易市场的交易秩序。涉案合同三方约定首付款700000元，不存在首付款不足，即使为20%首付款，我方仍能协调将此合同履行下去，因政策发布到银行执行会有时间差，银行执行都以接收文件为准，而银行界定客户资格以查询银行征信报告日期为准，10月8日原告的征信报告可以查询完毕，合同继续履行下去，但原告不予配合办理，应承担违约责任。合同第三条第2项显示双方具体首付款、贷款数额以银行办理结果为准。当时另有客户有强烈意向购买诉争房屋，因当时市场火爆，房源奇缺，但是原告着急要求优先购买该房，现因原告违约，产生纠纷，中介费受损，请求法院依据《中华人民共和同合同法》第五十二条、第五十四条规定，驳回原告的全部诉讼请求，并承担本案诉讼费用。
经审理查明，2016年9月29日，原告刘建辉与被告姚佳欣（合同签订时姚佳欣未成年，由其父姚合臣代理），被告建宇房地产签订《房屋买卖合同》一份，主要约定“姚佳欣将其位于中原区中原西路169号17号楼1单元1层93号房屋出售给刘建辉，总房价2250000元;按揭贷款，双方签订合同后，共同到银行办理按揭贷款手续，确定贷款数额。刘建辉按所申请贷款的比例在立契时向房管局资金监管中心支付首期款;佣金为总房款的2%，由刘建辉支付，合同经三方签字成立的同时，应按约定向建宇房地产及时足额支付佣金；刘建辉若违反合同各项约定，无权要求返还定金，并按合同约定赔偿二被告损失；因姚佳欣2016年11月9日满十八周岁，双方于2016年11月9日后90个工作日共同到相关部门办理过户相关手续。如因任何一方因个人原因导致合同无法履行，违约方赔付对方房款30%违约金，并承担中介费，以及相应的经济损失。2016年9月29日刘建辉向姚佳欣支付购房定金50000元，由姚合臣代收；免责条款：合同签订后，如因法律、法规、政策更改，致使合同无法履行，三方免责，退还原款”。合同签订当日，刘建辉向姚合臣支付购房定金50000元，向建宇房地产支付佣金及代办费45000元。2016年10月3日，中国人民银行郑州中心支行与中国银行业监督管理委员会河南监管局发布郑银发[2016]197号文件规定，居民家庭所购住房位于限购区域内，首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例为30%。2016年10月4日，刘建辉以限购政策及其家庭成员××导致合同无法履行为由，与建宇房地产沟通要求解除合同，三方发生争执，原告委托其律师于2016年10月23日向二被告发送律师函要求解除合同，后诉至本院。
以上事实有《房屋买卖合同》、收条、郑银发[2016]197号文件、律师函、EMS邮单及当事人的陈述等证据材料在案佐证。
本院认为，原、被告争议焦点为诉争房屋首付款支出比例从总房款20%增至30%，原告刘建辉以亲属××、合同约定免责等理由主张解除合同，二被告是否应全额返还其定金及代办、佣金费用。首先，关于原告是否与二被告约定首付款支付比例为总房款20%的问题，二被告均持异议，依据三方签订的《房屋买卖合同》第三条第2项约定，刘建辉按所申请贷款的比例在立契时向房管局资金监管中心支付首期款。《中华人民共和国合同法》第七十八条规定，当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。本院对原告主张三方约定的首付款比例为房款20%的事实不予采信。其次，原告主张依据《房屋买卖合同》第十条约定，因政策更改致使合同无法履行的，三方免责退回原款。《2015年全国民事审判工作会议纪要》第28条，房屋买卖合同以按揭贷款方式付款，买受人以房贷政策变化不能办理按揭贷款导致无履约能力为由，请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，经审查，买受人是否确因房贷政策变化而不能办理约定的按揭贷款的，一般应予以支持其诉讼。本院认为，支付房款是买受人最为主要的合同义务，房屋买卖合同是标的额相对较大，与买卖双方有切身利害关系的合同，买卖双方在订立合同时应对合同内容有较为全面的认知，对自身履行合同义务的能力及风险有着较为充分的预见，并对可能出现的履行障碍有相应的解决方案，本案中，原告所称上述两种情形是指，因政策更改原因购房人资格受限致使合同客观无法履行以及因房贷政策变化致使贷款资格受限不能通过银行审核所导致的实际不能履行的情况，而贷款首付比例的变化并不会必然导致原告不能继续履行合同，原告尚可通过其他途径筹措资金履行其付款义务，故在原、被告均未对首付款有特别约定的情况下，原告不得以政策原因致使贷款首付比例变化为由主张免责。结合本案事实，原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，对合同各方具有约束力，合同当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告在合同签订后，明确表示其不履行主要义务，拒绝提交贷款申请，以其行为表示不再履约的行为构成违约，原告作为违约方不具有合同解除权。鉴于原告不愿继续履行，姚佳欣也已将诉争房屋出售，双方已无履行必要，故本院对该《房屋买卖合同》予以解除。依据《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。故原告主张被告姚佳欣返还其定金的诉请，无事实及法律依据，本院不予支持。关于原告主张建宇房地产返还其佣金及代办费的诉请，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。结合本案买卖合同的实际履行情况，该《房屋买卖合同》显示居间服务内容包括：办证劳务费、办理交易过户、银行按揭贷款、物业交割等事项，合同签订后1天就至国庆假期，建宇房地产未实际支出较多的劳务成本，鉴于建宇房地产提供的证据也不足以证明其实际损失情况，故本院酌定建宇房地产从其预收的佣金、代办费中留取10000元，剩余35000元返还原告。驳回原告其他和过高部分的诉讼请求。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十八条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告刘建辉与被告姚佳欣、河南建宇房地产营销策划有限公司郑州第九十九分公司签订的《房屋买卖合同》予以解除；
二、被告河南建宇房地产营销策划有限公司郑州第九十九分公司返还原告刘建辉35000元；
三、驳回原告刘建辉其他和过高部分的诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1088元，由原告刘建辉负担688元，被告河南建宇房地产营销策划有限公司负担400元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。
审判员 郑 奇
二〇一七年四月十三日
书记员 李康康