北京市房山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0111民初10973号
原告：北京意源时代科技有限公司，住北京市门头沟区城子市场8号。
法定代表人：许铁炉，总经理。
委托诉讼代理人：徐清龙，男，该公司法务，住该公司宿舍。
被告：美丫美百货(北京)有限公司，住北京市房山区良乡西潞南大街1号楼1至5层。
法定代表人：何长根。
第三人：北京亿鑫建业投资有限公司，住所地北京市房山区良乡地区北潞华家园24号楼1至2层2单元03。
法定代表人：汪纪涛，总经理。
委托诉讼代理人：刘建军，男，该公司经理。
原告北京意源时代科技有限公司与被告美丫美百货（北京）有限公司（以下简称美丫美公司）、第三人北京亿鑫建业投资有限公司（以下简称亿鑫公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告北京意源时代科技有限公司的委托诉讼代理人徐清龙、第三人亿鑫公司的委托诉讼代理人刘建军到庭参加了诉讼，被告美丫美公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告北京意源时代科技有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告租金（含物业费）74400元；2.判令被告赔偿原告的装修及购置柜台损失10万元；3.判令被告赔偿原告进货商品损失10万元；4.判令被告返还原告履约保证金10万元。事实和理由：原告与被告签订租赁合同，原告租赁被告场地，租期自2015年2月5日至2017年2月4日，原告依约向被告交纳了租金至2017年2月4日，并交付履约保证金10万元整。租赁期间原告投入了大量的资金和人力对所租赁房屋进行装修，购置柜台和进货商品。但2016年12月突然接到通知，被告已与原房主亿鑫公司私下解除房屋租赁合同并撤离，造成原告停业无法经营，给原告带来巨大损失。因此为维护自身权益，原告提起诉讼。
被告美丫美公司未出庭，亦未提交答辩状。
第三人亿鑫公司述称：我公司与被告之间没有任何关系，原告起诉我公司没有证据支持。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月21日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《美丫美百货租赁合同书》（合同编号：1F023），约定原告租赁甲方位于北京市房山区良乡西潞南大街1号美丫美百货1层，专柜（店铺）编号为1F018的营业场地及甲方同意的相关附属设施。租赁期限为2015年2月5日起至2017年2月4日止，租期为2年。乙方应向甲方支付的租金标准为6元/平米/天,乙方应向甲方支付年租金总金额为70万元。双方约定合同期内乙方分4期向甲方交纳租金，第1期于2015年1月21日前支付30万元、第2期于2015年2月16日前支付10万元、第3期于2015年3月6日前支付30万元、第4期于2015年12月4日前支付70万元。乙方在签订合同的同时须向甲方交纳履约保证金10万元整。该合同约定乙方在合同期内有违约情形的，甲方有权从保证金中扣除相应违约金，本合同期满后，如甲乙双方未续约，乙方须在合同期满后5日内向工商管理部门及相关部门申请注销乙方在甲方经营场地内申请办理的相关证照。如乙方未按约定注销相关证照，履约保证金不予退还。合同期满如甲乙双方不再续租，合同终止之日起3个月后，如乙方无违反本合同行为，无其他未向甲方支付的款项及顾客的投诉、索赔和其他商品或服务等问题，保证金由甲方凭乙方已注销的营业执照及相关证照的证明资料、交款凭证、本人身份证原件和租赁合同原件，一次性退还乙方（保证金不计利息）。本合同期满6个月，不领取保证金的，视为乙方自愿放弃返还保证金的权利。该合同对双方其他权利义务同时进行了约定。此后，双方签订《补充协议》，协议将租金进行变更，约定第1年（即2015年2月5日至2016年2月4日）租金变更为60万元；第2年（即2016年2月5日至2017年2月4日）租金变更为446400元。
2015年1月13日，原告向被告交纳了履约保证金10万元。2015年1月21日，原告向被告交纳了第1期租金、物业费30万元；2016年1月13日，原告向被告交纳了2016年2月15日至2016年3月4日期间的租金41600元；2016年1月18日，原告向被告交纳了2016年3月5日至2016年4月4日期间的租金41600元；2016年4月6日，原告向被告交纳了2016年2月5日至2017年2月4日期间的租金部分款41600元；2016年5月24日，原告向被告交纳了2016年2月5日至2017年2月4日期间的租金部分款20万元；2016年7月7日，原告向被告交纳了2016年2月5日至2017年2月4日期间的租金余款8万元。此后，被告在原告的租赁期限届满前撤离北京市房山区良乡西潞南大街1号，未向原告退还履约保证金。原告于2017年1月1日始无法依双方的租赁合同正常使用承租场地。
另查明，2016年12月4日，亿鑫公司（甲方）与海融兴邦（北京）投资管理有限公司（乙方，以下简称海融公司）签订《终止房屋租赁合同书》，载明：甲方与乙方于2013年6月15日签订房屋租赁合同，合同约定乙方租赁甲方位于北京市房山区房屋7层，建筑面积17436平方米，租期为18年，自2014年1月1日起到2031年12月31日止。现因多方原因导致原合同无法继续履行，故经甲乙双方协商，均同意终止原房屋租赁合同，就相关事宜各方达成如下协议，共同遵守。一、甲乙双方均同意自本合同签订之日终止双方于2013年6月15日签订的房屋租赁合同。二、合同终止前乙方经营期间的债权债务由乙方享有和承担，乙方涉诉案件及纠纷由乙方自行妥善处理解决，与甲方无关。合同终止后由甲方接管，甲方接管后发生的债权债务由甲方享有和承担，与乙方无关。三、乙方经营期间对于商厦的装修、装饰及改造的投入全部无偿归甲方，乙方不再要求甲方给予经济补偿。四、甲方接管后应做好相关工作，与一层所有门脸房的商户及麦当劳餐厅的租赁者洽谈，续订租赁合同或重新签订新的租赁合同，因甲方接管后与一层所有门脸房商户及麦当劳餐厅租赁者无法洽谈续租或重新签订租赁合同事宜引发的争议和纠纷导致的损失和责任均由甲方自行承担。五、乙方于本合同签订之日腾退出乙方办公的房屋，撤走全部管理人员及相关工作人员。鉴于乙方实际交付甲方的房屋租金至2016年12月31日，故甲方应保证商户正常经营至2016年12月31日，2016年12月31日前不再向商户收取租金。六、本合同签订后双方共同确认再无其他任何争议和纠纷。甲方无权再向乙方主张违约金及其它相关经济损失。七、本合同经双方盖章后生效，双方各执一份，具有同等法律效力。此外，海融公司与美丫美公司的法定代表人均为何长根。上述合同签订后，海融公司、美丫美公司的管理人员及相关工作人员均从上述承租场地撤出。
另查，上述租赁场地所在建筑为房山区拱辰街道西潞南大街1号商业楼，其中1-5层属房山区拱辰街道四街村农工商经济联合社所有，建筑面积7324.41平米，已取得房屋所有权证。2012年8月，北京市房山区人民政府拱辰街道办事处四街村村民委员会（以下简称四街村委会）开始对该商业楼进行改扩建，改扩建建筑物位于商业楼楼顶层及东侧，分别为向上加建两层钢框架结构建筑物及向东侧扩建7层钢结构和混凝土混合结构建筑物，建筑面积共计约10111平米，2013年8月竣工。该西潞南大街1号商业楼改扩建工程未取得建设工程规划许可证件，经房山区测绘所对西潞南大街1号商业楼改扩建工程所占土地进行地类测绘，其所占土地面积约3518平米，包括集体土地499平米，国有土地3018平米，土地权属均为拱辰街道四街村农工商经济联合社所有，土地使用性质均为商业用地。因四街村委会未经城市规划行政主管部门批准，未取得建设工程规划许可证，擅自建设建筑物，北京市房山区城市管理综合行政执法监察局于2013年12月24日对四街村委会作出京房城管罚字【2013】010012号行政处罚决定书，没收四街村委会所建违法建设，移交拱辰街道办事处接管，并处罚款118.2万元。
本院认为：原告基于双方租赁协议向被告交纳了场地租赁费用和履约保证金，现由于被告原因，原告自2017年1月1日始无法依双方的租赁合同使用已承租场地，故被告应当向原告退还相应期间的租金和物业费。同时，现无证据表明存在被告不应退还履约保证金的情形，故原告要求被告返还租金、物业费、履约保证金的相应请求，理由正当，本院予以支持，应退还的具体金额本院据实认定。原告要求被告赔偿装修、购置柜台、进货商品损失的请求，因依据不足，本院难以支持。被告经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃相应权利，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告美丫美百货(北京)有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告北京意源时代科技有限公司租金、物业费合计三万八千七百一十元三角八分。
二、被告美丫美百货(北京)有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告北京意源时代科技有限公司履约保证金十万元。
三、驳回原告北京意源时代科技有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费六千九百一十六元，由原告北京意源时代科技有限公司负担四千三百五十三元（已交纳），由被告美丫美百货(北京)有限公司负担二千五百六十三元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审 判 长 肖 婧
审 判 员 肖金良
人民陪审员 高庆斌
二〇一七年八月二十一日
书 记 员 杨雅晴