新民市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0181民初3954号
原告：李健，男，汉族，1983年1月9日出生，住址辽宁省丹东市元宝区。
委托代理人：张志强，辽宁毕圣律师事务所律师。
被告：邓春瑶，女，1982年2月22日出生，汉族，职业个体，现住辽宁省丹东市振兴区。
被告：王国新，男，1969年3月22日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。
委托代理人：胡艳龙，辽宁博雅律师事务所律师。
原告李健诉被告邓春瑶、王国新案外人执行异议之诉纠纷一案，原告于2016年8月19日在本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭，分别于2016年10月11日、2016年11月28日公开开庭进行了审理。原告李健的委托代理人张志强、被告王国新的委托代理人胡艳龙到庭参加诉讼，被告邓春瑶经法庭合法传唤未到庭，本案现已审理终结。
原告李健诉称，2015年1月28日，原告和被告邓春瑶签订了《房屋转让协议》，邓春瑶将位于丹东市元宝区蛤蟆塘大街1421号202室转让给原告，转让价格为55万元，楼房面积为123.71平方米，房屋所有权证号为丹东市房权证元宝区字第20120224045**号，原告分三次向邓春瑶支付了全部房款，邓春瑶将诉争房屋交付给原告占有至今。根据《合同法》、《物权法》的相关规定，没有办理登记只是物权未设立，并不影响合同效力，原告已取得该房屋的所有权，法院无法查封。被告王国新系执行案件中的申请人，被告邓春瑶系执行案件的被申请人。在执行程序中，被告王国新作为申请人向新民市人民法院申请对原告具有所有权的房屋申请执行，原告对贵院的执行提出案外人异议，贵院于2016年8月18日作出（2016）辽0181执异43号裁定书，驳回原告的异议申请，故依据相关法律规定，起诉到法院，1、要求立即停止对位于丹东市元宝区蛤蟆塘大街1421号202室楼房的强制执行，并解除查封。2、由被告承担本案的诉讼费用。
被告邓春瑶经法庭合法传唤，未出庭，但于2016年10月12日以邮寄方式向法庭提交了答辩意见。辩称：在2015年1月，我将所有的位于丹东市元宝区蛤蟆塘大街1421号202室楼房出售给李健，房屋当日交付给他。李健分别于2015年1月5日、1月25日、1月26日向我支付了55万元的购房款，我们曾共同到房产部门办理所有权转移手续，但因我购房未满五年，需要多交税，因此我们商定暂不办理过户手续。为此我和李健到丹东市辽东公证处办理了委托李洪有办理出售房屋一切事宜的公证，和李健签订了房屋转让协议。我确实已经将房屋转让给李健。另外，针对我这380533元的债务，新民市法院除了查封了本案所涉及的房屋，还查封了我另一套房子和两辆车。房子位于沈阳市沈北新区正良三路5-1号（城建美庭小区D2-3-7-2）；车牌号分别为辽A749**和辽A5H**。请求法院解除对李健房屋的查封和另外一套房两台车的查封。
被告王国新辩称，不同意原告的诉讼请求，不同意对本案争议房屋进行解封。本案基本事实，王国新诉邓春瑶债权转让合同纠纷一案，一审新民市人民法院于2015年3月23日作出（2015）新民民三初字第312民事判决书，后沈阳市中级人民法院于2015年9月15日又作出（2015）沈中民三终字第00574号民事判决书，判令由被告邓春瑶于判决生效后十日内偿还王国新人民币380533元。因被告邓春瑶拒不履行给付金钱义务，故王国新向一审法院申请强制执行，并将该诉争房产依法查封，至今产权登记一直在被告邓春瑶名下。原告与被告邓春瑶之间只是房屋买卖合同的债权法律关系。本案原告虽然自称与邓春瑶签订买卖合同，但并未办理产权登记，双方之间产生的是合同效力，也就是原告享有该购房款价值的债权，并非是物权。根据物权法第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。也就是说原告与被告邓春瑶之间房屋买卖合同仅是债权法律关系，不能对抗物权。原告可另案告诉被告邓春瑶返还购房款，与我方无任何关系。原告对于未办理产权变更手续存在过错，并非善意。本案原告与被告邓春瑶未办理产权登记的真正原因是为了避税，怕因被告邓春瑶购买房产未超过5年而多交纳税金，是为了少向国家纳税。二人恶意串通而未变更产权登记，原告自己怠于行使履行变更产权手续的权利，故此也应自行承担对自己不利的法律后果。综上所述，案外人的异议不能成立，请求查明事实，依法驳回原告的起诉。
经审理查明，2015年1月28日，原告李健与被告邓春瑶签订《房屋转让协议》一份。约定被告邓春瑶自愿将其名下单独所有的位于丹东市元宝区蛤蟆塘大街1421号202室，建筑面积为123.71平方米的房屋出售给原告李健，房屋总价款为人民币55万元。原告分别于2015年1月5日、2015年1月25日、2015年1月26日向被告邓春瑶交付了全部房价款，被告邓春瑶将诉争房屋交付给了原告占有使用至今。转让协议签订后，因被告邓春瑶购房未满五年，需多交税，因此双方商定暂不办理过户手续，并于2015年1月29日被告邓春瑶与原告李健的父亲李洪有到辽宁省丹东市辽东公证处办理了委托李洪有办理出售房屋一切事宜的公证。
另查，被告王国新诉被告邓春瑶民间借贷纠纷一案，在案件审理过程中，王国新向我院提出财产保全申请，我院于2014年12月29日作出（2015）新民民三初字第312号民事裁定书，将邓春瑶名下位于沈阳市沈北新区正良三路5-7号3-7-2房屋查封。2014年12月25日作出（2015）新民民三初字第312号民事裁定书，将邓春瑶名下的神行者越野车（辽A74**）、马自达轿车（辽A5H**）查封，2015年12月25日我院作出（2015）新民执字3161号执行裁定书，裁定将上述车辆续封。新民市人民法院于2015年3月23日作出（2015）新民民三初字第312民事判决书，后沈阳市中级人民法院于2015年9月15日又作出（2015）沈中民三终字第00574号民事判决书，判令由被告邓春瑶于判决生效后十日内偿还王国新人民币380533元。因被告邓春瑶拒不履行给付金钱义务，故王国新向本院申请强制执行，我院于2015年12月17日作出（2015）新民执字第3161号执行裁定书，将本案诉争房产依法查封。原告李健于2016年7月15日向新民市人民法院提出执行异议，新民市人民法院于2016年8月8日作出（2016）辽0181执异43号执行裁定书，驳回案外人李健的异议申请。原告李健于2016年8月19日向法院提起诉讼，要求立即停止对位于丹东市元宝区蛤蟆塘大街1421号202室楼房的强制执行，并解除查封。由被告承担本案的诉讼费用。
另查，李洪有与李健为父子关系，贾连华与李健为母子关系。
以上事实，有原告起诉状、（2016）辽0181执异43号裁定书、户口本、社区证明、房屋转让协议、房屋所有权证、公证书、收条、物业费收据、电费收据、取暖费收据、（2015）沈中民三终字第00574号判决书、银行交易明细清单、（2015）新民民三初字312号民事裁定书、（2015）新民执字第3161号执行裁定书等证据经庭审质证，本院予以确认，并有开庭笔录在卷佐证。
本院认为，本案案由为案外人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条规定“案外人或者申请人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。”案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益既可以是物权，也可以是债权，并按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定处理。本案中，原告李健与被告邓春瑶签订房屋转让协议，交付全部房款，原告实际占有使用本案诉争房屋，均发生在我院查封（2015年12月17日）之前，而且原告提交的丹东市公证处2015年1月29日作出的公证书，也能证明本案诉争房屋在我院查封前已经进行了交易。原告提供的交购楼款收据、电费收据、物业费收据、取暖费发票，银行交易记录、社区证明等证据，能够证明原告已于法院查封前交付全部购楼款，实际占有本案诉争房屋。原告在交付完全部购房款，实际占有使用本案诉争房屋后，为了少交契税而暂未办理房屋所有权证的作法虽不可取，但并不违法。故原告李健与被告邓春瑶于2015年1月28日签订的《房屋转让协议》是双方真实意思表示，合法有效。原告提供的证据足以排除我院强制执行的民事权益，故对原告要求立即停止对位于丹东市元宝区蛤蟆塘大街1421号202室楼房的强制执行的诉求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于审理适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：
一、不得执行执行标的（即辽宁省丹东市元宝区蛤蟆大街1421号202室房屋）
二、驳回原告李健其他诉讼请求。
案件受理费100元，由被告王国新承担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 张 颖
审 判 员 周付文
人民陪审员 张 艳
二〇一六年十二月十五日
书 记 员 王海滨