广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第2208号
上诉人（原审被告）：吴苏芳，女，汉族，住所地：深圳市福田区。
委托代理人：雷晓群，广东国欣律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吕英权，男，汉族，住所地：吉林省白城市洮北区。
委托代理人：周科，广东国晖律师事务所律师。
原审被告：吴苏兴（suxingwu），女，加拿大籍公民，加拿大公民证号：b0116229。
原审第三人：中原地产代理（深圳）有限公司，住所地：深圳市福田区（新华保险大厦）3楼01-03、05、06、08-13、15、16、18-21。
法定代表人：赖国强，董事长。
委托代理人：吴飞，男，汉族，住所地：深圳市南山区，系该公司职员。
上诉人吴苏芳因房屋买卖合同纠纷一案�不服深圳市罗湖区人民法院（2012）深罗法民三重字第3号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：（一）吴苏兴与吴苏芳是姐妹关系，身份证显示两人相差三岁；吴苏芳手持吴苏兴的身份证原件并自称吴苏兴委托中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原地产公司）出售涉案房产，并于2009年11月23日，经中原地产公司居间促成，与吕英权吕英权（买方）签订了《房地产买卖合同》，合同约定：吕英权购买吴苏兴所有的位于深圳市罗湖区人民南路深房广场b座1xx2单位之物业，该房地产转让总价款为1682065元；合同第五条约定，该房产交易定金为10万元，买方（吕英权）应在签订本合同时向卖方支付定金3万元整，本合同签订后10日内向卖方支付定金7万元，上述定金交由第三方监管，买方将定�在合同约定期限内存入监管账号，即视为卖方收讫；合同第十二条约定，买卖双方于2010年1月5日或之前签署《深圳市二手房买卖合同》；合同第十四条约定，如卖方逾期履行义务超过30日，买方有权解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。合同还约定了买卖双方的其他权利义务关系；《房地产买卖合同》签订当天，双方与中原地产公司签订了《资金监管协议》，约定双方同意将定金10万元交由中原地产公司托管，卖方提供银行账户，用户名吴苏兴；吕英权、中原地产公司陈述，在合同履行过程中，卖方以不是吴苏兴本人为由拒绝履行首期款监管义务，导致合同无法继续履行。（二）涉案合同由中原地产公司居间促成，在中原地产公司处签订，中原地产公司在庭审中确认，吴苏芳始终都是以吴苏兴的名义进行交易，在签订合同时，卖方手持吴苏兴的身份证原件及相关房产材料来办理相关手续并签订房产买卖合同。中原地产公司的经办人员仔细核对了照片，吴苏芳与证件上的照片非常相像。庭审中吴苏芳称其签订涉案房产买卖合同并未取得吴苏兴的授权。（三）涉案房产深圳市罗湖区人民南路深房广场b座1xx2单位物业原是吴苏兴所有的房屋。现涉案房产已经转卖给案外人欧某，并于2010年1月12日过户至欧某名下。（四）深圳市罗湖区人民法院（2010）深罗法民三初字第358号案件中，吕英权因涉案房屋买卖合同纠纷起诉吴苏兴，要求其双倍返还定金20万元并承担诉讼费。在该案中，吴苏兴的委托代理人在庭审中称该涉案合同系吴苏芳擅自签订，未经吴苏兴的授权。后经法院调解，中原地产公司将定金10万元退回给吕英权，吕英权承担案件受理费2150元。该案中吴苏兴的委�代理人与本案中吴苏芳的委托代理人相同。（五）吴苏芳的代理人在庭审中称涉案合同上的签名“吴苏兴”是吴苏芳所亲笔书写。
吕英权诉讼请求：1、吴苏芳、吴苏兴连带赔偿吕英权损失10万元；2、吴苏芳、吴苏兴承担本案的诉讼费。
原审法院认为：涉案房屋是吴苏兴所有的房屋，吴苏芳以吴苏兴的名义出售房产，吴苏兴的委托代理人在深圳市罗湖区人民法院（2010）深罗法民三初字第358号案件的庭审中称该涉案合同系吴苏芳擅自签订，未经吴苏兴的授权，因此，吴苏芳将房屋转让构成无权处分。但出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权的，不影响作为原因行为的买卖合同的效力。从合同的时间程序看，一个合同基本可以分为合同成立、合同履行、合同消灭等阶段。对于无权处分他人之物的合同，仅仅涉及合同能否履行以及合同相对人能否实现合同履行�果而取得标的物所有权的问题，而与合同本身的效力无关。就负担行为与处分行为的区分而言，负担行为仅仅是设定请求权的法律行为，行为本身并不导致既有权利发生变化，而处分行为则是直接导致既有权利内容变更、转移、设定负担或者消灭的法律行为。就本案所涉房屋转让，负担行为表现为房屋转让合同，是债权债务发生的原因，处分行为表现为房屋过户登记，是房屋转让合同履行的结果，导致所有权转移。处分行为的有效是以处分人具有处分权为要件，而负担行为不以负担义务人具有处分权为有效条件。因此，应当从物权变动的原因与结果以及负担行为与处分行为的区别来区分合同的效力与合同的履行，倘若不加以区分地一概认定合同无效，则导致对善意相对人的合同履行利益保护不足，善意相对人在合同履行利益受到损害的情况下无从请求无权处分人承担违约责任。综上，无权处分无效是指处分行为无效而非合同（负担行为）无效，合同的效力应当取决于当事人的意思表示是否真实以及是否满足法定的无效原因。就本案涉案《房地产买卖合同》而言，合同是各方当事人真实意思的表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。涉案房屋的权利人吴苏兴并未在《房地产买卖合同》签名，其不是合同的一方当事人。鉴于涉案房产已经转卖给案外人，因此，虽然《房地产买卖合同》有效，但已经无法履行。合同无法履行的原因在于房屋出售人吴苏芳不具有房屋的处分权，吴苏芳存在过错，应当承担违约责任，吕英权有权依据合同中要求吴苏芳赔偿损失。吕英权在诉讼请求中要求吴苏芳赔偿损失，在庭审中明确该损失是违约金，且根据合同约定违约金为合同价款的20%，但吕英权只要求10万元。原审法院认�，吕英权有权依据合同中约定的违约责任条款要求吴苏芳双倍返还买方支付的定金20万元或要求违约金，但吕英权只要求10万元违约金是其对自身权利的处分。因此，吴苏芳应向吕英权支付违约金10万元。由于吴苏兴并非合同的一方当事人，根据合同相对性原则，吕英权要求吴苏兴共同承担本案民事责任缺乏法律依据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十七条的规定，判决：一、吴苏芳应于判决书生效之日起十日内向吕英权支付损失10万元；二、驳回吕英权的其它诉讼请求。如果吴苏芳未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二�九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2300元，公告费1550元，由吴苏芳负担。
吴苏芳不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决；2、驳回吕英权的诉讼请求，或驳回吕英权的起诉；3、本案诉讼费用由吕英权承担。事实与理由：一、本案已经结案，吕英权不再具有主张的权利。本案曾经就同一事实、同一理由、同一诉讼请求诉讼至深圳市罗湖区人民法院并经罗湖区人民法院作出（2010）深罗法民三初字第358号民事调解书，本案已经结案，吕英权不再具有主张权利，一审法院违反了“一事不再理”原则。二、一审法院认定吴苏芳与吕英权之间房屋买卖合同有效，有悖法律规定。吴苏芳以吴苏兴的名义与吕英权签订房屋买卖合同，欲出售吴苏兴的房屋，但吴苏芳的行为没得到吴苏兴授权，吴苏芳没有处分吴苏兴房屋的权利，《合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权人订立合同后取得处分权，该合同有效。《合同法》第一百三十二条规定，出卖标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。本案中，涉案房屋已经出售给他人，表示吴苏兴拒绝追认，吴苏芳与吴某签订的房屋买卖合同没有生效，所以一审法院认定吴苏芳与吕英权之间房屋买卖合同有效，有悖法律规定。三、吕英权主张损失没有事实及法律依据。吴苏芳承担违约金的前提条件是吴苏芳与吕英权签订的房屋买卖合同合法有效，但由于吴苏芳无权处分吴苏兴的房屋，也没有得到吴苏兴的授权，吴苏芳与吕英权签订的房屋买卖合同没有生效。吕英权主张损失应举证受到损失的依据，但吕英权没有举证证实其受到了损失。综上，请求二审法院查明事实，依法改判，驳回吕英权的诉讼请求�驳回吕英权起诉。
吕英权口头答辩如下：一、本案与（2010）深罗法民三初字第358号案件并非是同一事实、同一理由、同一诉讼请求，本案与上一个案件的被告完全不一样，本案的被告主要是吴苏芳。二、吴苏芳和吕英权之间签订的合同有效。三、本案中，吴苏芳将房产另行卖给他人，多获得的房价达到20多万元。吕英权仅仅向吴苏芳主张10万元的违约金，也即双倍返还定金的金额，应当得到支持。综上，请求驳回吴苏芳的请求，维持一审判决。
中原地产公司口头答辩如下：涉案物业的房产买卖合同基于中原地产公司居间促成，在中原地产公司居间过程中吴苏芳手持吴苏兴的身份证以卖方名义签署涉案合同。在这过程中，中原地产公司只是尽到形式审查义务而不是实质审查义务，对吴苏芳是否是手持身份证上的人无法进行实质性审查，在签署合同过程中，中原地产公司没有任何过错及责任。
本院经审理查明：原审查明的内容属实，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷案件。根据吴苏芳的上诉理由和吕英权答辩意见，本案的争议焦点为：1、本案是否属于一事不再理；2、涉案合同的效力；3、吴苏芳是否应赔偿吕英权损失10万元。
关于第一个争议焦点，本院认为，本案与（2010）深罗法民三初字第358号案件并非是同一事实、同一理由、同一诉讼请求，因此，吕英权在本案的起诉不属于一事不再理，本案应当对吕英权的请求进行实体审理。
关于第二个争议焦点，本院认为，吕英权与吴苏芳签订的买卖合同是当事人的真实意思表示，内容没有违法法律法规的效力性强制性规定，合法有效。涉案合同只是因为涉案房产已经转让给他人不能履行而已，并不影响涉案合同的效力。吴苏芳的该项上诉理由不成立，本院�予采信。
关于第三个争议焦点，本院认为，吕英权在本案中请求的是违约金。违约金具有惩罚性功能，并不以当事人的实际损失为限。一审根据本案的实际情况酌定吴苏芳赔偿吕英权损失10万元，该金额仅为定金的数额，数额并没有超过合同约定的违约金数额。本院对原审的该项认定予以维持。吴苏芳的上诉理由不成立，本院不予采信。
综上，原审判决事实认定清楚，适用法律准确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由吴苏芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一四年十二月二日
书 记 员 伍圣权（兼）
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。