内蒙古自治区通辽市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内05民终1890号
上诉人（一审被告）张秀荣，女，1970年10月11日出生，现住通辽市经济技术开发区。
被上诉人（一审原告）通辽市安居物业服务有限公司，住所地：通辽市经济技术开发区。
法定代表人徐寿昌，总经理。
委托代理人陈港，通辽市148指挥中心第二法律服务所律
师。
委托代理人刘艳敏，女，1963年9月3日出生，现住通辽市。
上诉人张秀荣因与被上诉人通辽市安居物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服科尔沁区人民法院（2016）内0502民初4117号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了此案。本案现已审理终结。
张秀荣上诉请求：待房产证办理后支付近一年的物业费。事实与理由：一、上诉人张秀荣主体不适格，张秀荣不是房屋所有权人，且与物业公司无任何形式的合约关系；二、物业费每平1.2元，未经业主委员会协商定价，物业费过高；三、房屋至今未经质量验收，没有办理房产证；四、物业公司随意给住户断电、关暖气阀门停止供暖、给业主带来极大损害。物业管理服务水平与收费标准不相配。
通辽市安居物业服务有限公司辩称，业主为张秀荣的母亲梁某，梁某去世后，从2013年10月1日起张秀荣在涉案房屋居住，为房屋的实际使用人；自2013年10月1日起每年都签订有物业服务合同，且按照协商的收费标准，已履行四年之久；房屋是否验收及是否办理房产证与本案无关。
通辽市安居物业服务有限公司向一审法院起诉请求：一、判令张秀荣支付物业费5070.48元，滞纳金3988.72元，合计9059.20元；二、诉讼费由张秀荣承担。一审法院认定事实为：2013年1月1日原告通辽市安居物业服务有限公司与通辽市经济技术开发区某小区业主委员会签订了物业服务合同（每年续签至今），合同约定民用住宅物业服务费为每平方米每月1.2元，楼道灯电费每户100元，每年12月30日前缴纳下一年的物业费，逾期将收取应交数额日千分之四的滞纳金。涉案房屋通辽市经济技术开发区某小区（面积113.9平方米），是被告母亲梁某于2007年在通辽职业学院购买，其母去世后，自2013年10月1日起被告在此房屋居住，是该房屋的实际使用人。原告通辽市安居物业服务有限公司按约为被告张秀荣提供了物业服务，现被告未履行缴纳物业费的义务，拖欠原告2013年10月1日至2016年9月30日的物业费（113.9㎡×1.2元/㎡/月×36个月，楼道灯电费150.00元）5070.48元，滞纳金（按年应交数额日千分之三计算）3988.72元，合计9059.20元。
一审法院认为，原告通辽市安居物业服务有限公司与通辽经济技术开发区某小区业主委员会签订的物业服务合同合法有效，对原告及某小区业主具有约束力。被告张秀荣系通辽市经济技术开发区房屋的使用人，实际接受了原告的物业服务，双方物业服务合同关系成立，双方应该按合同约定履行各自的义务。原告通辽市安居物业服务有限公司按约为被告张秀荣提供了物业服务，现被告未履行缴纳物业费的义务，依法应当承担相应的民事责任。原告请求被告给付拖欠物业费的理由成立，予以支持。原告请求被告给付滞纳金的主张及请求数额，符合有关法律规定，予以支持。被告张秀荣经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，由此产生的法律后果由其自负。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、第六十七条，《通辽市住宅小区物业管理办法》第三十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：被告张秀荣给付原告通辽市安居物业服务有限公司2013年10月1日至2016年9月30日的物业费5070.48元，滞纳金3988.72元，合计9059.20元。此款于本判决发生法律效力后立即履行。案件受理费减半收取25元，由被告张秀荣负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人张秀荣出示两组新证据：证据一、救助证一份，拟证明其生活困难。证据二、火车票两张，拟证明其未在通辽居住而在北京打工。被上诉人通辽市安居物业服务有限公司对两组证据的真实性均没有异议，但对证明问题有异议。被上诉人通辽市安居物业服务有限公司未出示新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人张秀荣出示的救助证与本案不具有关联性，故不予采信；对上诉人张秀荣出示的两张火车票的真实性予以确认，但该证据不能证明张秀荣期间未在涉案房屋居住。被上诉人通辽市安居物业服务有限公司复举的通辽经济技术开发区某小区业主委员会出具的证明，其证明内容为业主梁某已去世及上诉人张秀荣自2013年始居住于涉案房屋，该证明事项已超出业主委员会职能范围，故对该证据本院不予采信；催缴通知单上无张秀荣签字，故不能证明通辽市安居物业服务有限公司多次向张秀荣主张权利，对该证据本院亦不予采信。张秀荣自认2015年10月入住诉争房屋。2015年10月1日至2016年9月30日物业费为1690.16元（113.9㎡×1.2元/㎡/月×12个月=1640.16元，楼道灯电费50元），按年利率24%计算，应支付滞纳金为135.20元（1690.16元×20‰÷30×120天=135.20元）。二审查明其他事实及采信的其他证据与一审一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人张秀荣自认自2015年10月入住涉案房屋，其作为房屋的实际使用人，接受了被上诉人通辽市安居物业服务有限公司的物业服务，故应支付实际使用房屋期间的物业费。被上诉人通辽市安居物业服务有限公司与通辽经济技术开发区某小区业主委员会签订的物业服务合同关于物业费收费标准、缴费期限及逾期缴费收取滞纳金等的约定对上诉人张秀荣具有约束力，上诉人张秀荣应支付2015年10月1日至2016年9月30日的物业费1690.16元。按照物业合同的约定2015年10月1日至2016年9月30日的物业费应于2015年12月31日前缴费，业主和物业使用人逾期缴纳物业费的，按日千分之四收取违约金，故滞纳金应自2016年1月1日起计算至被上诉人通辽市安居物业服务有限公司主张的2016年5月1日，因该滞纳金为违约金的性质，且被上诉人通辽市安居物业服务有限公司主张按照日千分之三支付滞纳金过高，故本院按照年利率24%予以保护。上诉人张秀荣应支付滞纳金为135.20元。被上诉人通辽市安居物业服务有限公司出示的证据，不足以证明张秀荣自2013年10月1日即为涉案房屋的实际使用人，故对其主张上诉人张秀荣应支付2013年10月1日至2015年9月30日的物业费及滞纳金的请求，本院不予支持。上诉人张秀荣主张物业服务存在问题及由此给其造成损害，因未能提供证据予以证明，故应承担举证不能的责任。
综上所述，张秀荣的上诉请求部分成立，予以支持。依照《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、第六十七条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，判决如下：
1.变更科尔沁区人民法院（2016）内0502民初4117号民事判决为：上诉人张秀荣给付被上诉人通辽市安居物业服务有限公司2015年10月1日至2016年9月30日物业费及楼道灯电费合计1690.16元，滞纳金135.20元。此款于本判决发生法律效力后立即履行。
2.驳回被上诉人通辽市安居物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，还应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，合计75元，由上诉人张秀荣负担。
本判决为终审判决。
审判长 李雁北
审判员 刘桂琴
审判员 石 莹
二〇一六年十二月十五日
书记员 王宏静