河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终12475号
上诉人（原审原告）：杨金丽，女，汉族，1986年1月11日出生，住郑州市管城回族区。
委托诉讼代理人：李彩霞，女，汉族，1957年3月20日出生，住郑州市管城回族区。
被上诉人（原审被告）：北京广发房地产经纪有限公司郑州分公司，住所地郑州市金水区英协路新鑫花园23号楼2单元1楼东户。
法定代表人：潘海涛。
委托诉讼代理人：侯晓博，男，汉族，1987年9月9日出生，住河南省新密市。
上诉人杨金丽因与被上诉人北京广发房地产经纪有限公司郑州分公司（以下简称广发公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初3262号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
杨金丽上诉请求：1.撤销原审判决，支持杨金丽原审诉讼请求；2.一二审诉讼费用由广发公司承担。事实和理由：1.在2015年7月25日，杨金丽与广发公司的负责人刘希光、魏冰签订房屋租赁合同。合同约定，将杨金丽的房屋租赁给广发公司，期限为两年，每月租金1500元，每季度给付一次房租。合同约定双方不得以合同约定以外的理由单方解除合同，如单方违约，需提前一个月以书面形式告知对方，违约方向对方再支付两个月的房租作为违约金。2.当天，双方验房没有问题后，签字盖章合同生效，广发公司给付杨金丽3000元作为两个月租金，广发公司在2015年8月1日要求杨金丽提供一台洗衣机放置屋内使用，杨金丽有照片为证；应收第二次房租时，广发公司以赚钱少为由一直拖延支付，于是杨金丽于2015年10月17日、11月15日分别以短信形式向广发公司催要拖欠房租，有短信记录为证；在2016年10月份，杨金丽曾与谷换芹、杨翠兰、梁玉朋一同到广发公司处催要房租，中间还多次催要过，根据《民法通则》第140条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”3.一审认为，杨金丽起诉已超过诉讼期。杨金丽与广发公司签订的时间是从2015年7月25日到2017年7月25日，按合同约定给付杨金丽房租，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。因此，杨金丽于2017年1月12日提起诉讼，并未超过诉讼时效。4.广发公司称已与杨金丽解除合同并非事实，第一，广发公司没有以书面形式或者任何其他形式提前一个月通知杨金丽解除合同，第二，广发公司并未交还房屋钥匙，第三，广发公司没有支付杨金丽违约金，第四，广发公司将房屋出租给第三方张建国，有广发公司与张建国的租赁合同为证，张建国一直于2017年1月4日才搬走。5.一审判决广发公司应给付水费375元，那么其他费用包括租金、利息、违约金都应一并支付。
广发公司辩称，一、一审法院认定杨金丽超过诉讼时效正确。根据《民法通则》第一百三十六条的规定，延付或拒付租金的，诉讼时效期间为一年，杨金丽起诉超过诉讼时效，一审法院不支持其主张无误。二、杨金丽认为不超过诉讼时效属于对法律的错误理解。杨金丽请求支付的租金，不属于法律规定的“同一债务”分期履行情形。三、假设广发公司应支付杨金丽租金而广发公司未支付，则杨金丽在2015年底前就知道其“权利被侵害”，其应在权利被侵害之日起一年内起诉，故其起诉超过诉讼时效。四、根据双方签订的合同，广发公司不应承担任何责任。双方签订的《房屋出租全程委托代理合同》第六条第3款：房屋因市政建设需要拆除或改造，使甲乙双方造成损失，互不承担责任。杨金丽的房屋在双方签订合同后即被列入拆迁范围，需要拆除，根据双方合同，广发公司不应承担任何责任。五、杨金丽也没有保障其房屋能够正常使用。签订合同后，郑州市政府发布了司家庄改造方案，杨金丽房屋所在的整栋楼都已搬空，水电都不能正常使用，完全不能实现签订租赁合同的目的，故根据双方签订的合同第五条第6款的约定，杨金丽也已违约，广发公司当时要求并通知杨金丽解除合同，是有事实根据的，广发公司不应承担通知解除合同后的任何责任。六、广发公司已及时通知杨金丽解除合同，不应承担任何责任。广发公司已于签订合同不久的2015年10月、11月多次及时通知了杨金丽解除合同，其中几次有短信记录。七、杨金丽违反诚实信用原则，否认广发公司向其解除合同的通知，杨金丽主张广发公司一直使用房屋没有任何依据。八、杨金丽存在捏造事实，杨金丽一审提交的张建国与广发公司签订租房合同并在该房屋居住也不是事实，事实上张建国在广发公司向杨金丽主张解除合同前就已不在该房屋居住，张建国的短信和张建国爱人拍的照片真实性均无法确认，假设真实也和广发公司没有任何关系。九、杨金丽应向张建国等实际租房人主张租金。广发公司已依法解除了和杨金丽的合同关系，也解除了和张建国的合同关系，早就与杨金丽以及张建国没有任何关系，也对杨金丽的房屋不享有任何权利，杨金丽根本不应向广发公司主张权利，假如其房屋能够正常使用，其也只能向实际使用其房屋的人主张权利。综上，请求维持一审判决。
杨金丽向一审法院起诉请求：1.判令广发公司支付杨金丽16个月零20天房屋租金25000元，已付租金3000元，下欠22000元，以及违约金3000元，利息：22000元×8厘×14个月合计利息2464元，水费134吨×2.8元＝375元，至今日费用合计27839元；3、本案诉讼费由广发公司承担。
一审法院认定事实：2015年7月25日，杨金丽与广发公司签订房屋出租全程委托代理合同一份，主要约定：杨金丽将其名下的位于郑州市司家庄8号楼4单元5楼西户号房屋，面积120平方米委托给广发公司代理，代理期为两年，自2015年7月25日至2017年7月25日止，双方协商，广发公司代理杨金丽房屋，每月代理租金为壹仟伍佰元整，一年共计壹万陆仟伍佰元整，代理房屋租金及其他费用（不含物业费）按季度支付，甲方不负担水费。同日，广发公司向杨金丽支付租金3000元。
一审另查明：在广发公司承租杨金丽房屋期间产生水费375元。
一审法院认为，当事人应当在法定的诉讼时效期间提起诉讼。本案中，广发公司2015年7月25日承租杨金丽的房屋，双方约定按季度支付房租，广发公司在签署合同时向杨金丽支付租金3000元后便未再支付租金，杨金丽在2017年1月12日提起诉讼，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条：“下列的诉讼时效期间为一年……(三)延付或者拒付租金的……”，杨金丽的起诉已超过诉讼期间，且广发公司在庭审中以杨金丽的起诉超过诉讼期间提起抗辩，故该院对杨金丽要求广发公司支付租金以及因延付或者拒付租金所产生的违约、利息的诉求，不予支持。关于请求的水费375元，有合同约定由广发公司负担，故该院对杨金丽的该部分诉求，予以支持。广发公司辩称杨金丽的诉求已超过诉讼时效，与事实相符，该院予以采信。广发公司辩称其不应负担水费，证据不力，该院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、北京广发房地产经纪有限公司郑州分公司于本判决生效后十日内支付杨金丽水费375元。二、驳回杨金丽的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费496元，由杨金丽负担489元，北京广发房地产经纪有限公司郑州分公司承担7元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。
杨金丽提交4组证据：证据1，往涉案房屋送洗衣机的照片，证明在验房之后房屋水电可以正常使用。证据2，杨金丽与广发公司的刘希光于2015年10月17日和2015年11月15日的短信记录复印件一份，证明在2015年7月25日到2017年1月4日之间杨金丽向广发公司要过房租。证据3，杨金丽与第三方租户张建国短息通信记录照片一份，杨金丽与张建国的通话录音一份及记录一份。证明第三方租户在涉案房屋内租住到2017年1月4日。证据4，杨翠兰证言一份，证明2016年10月份，其和杨金丽去向广发公司要房租。
广发公司发表质证意见：对证据1的真实性没有异议，对证明目的有异议。根据广发公司的规定，房间必须有床，柜子，桌子，公共区域必须有洗衣机，热水器，杨金丽提供的洗衣机只是我们房屋内必要的家电用品，不能证明房子交付广发公司后可以正常使用水电。对证据2的真实性没异议，证明目的有异议。杨金丽提交的证据不全面，在7月份已经解除合同，杨金丽也清楚广发公司与其解除合同的事宜。对证据3，杨金丽提供的与张建国的聊天记录，在2017年1月4号当天，广发公司与张建国没有任何租赁关系，所以该证据与本案无关。对证据4证人证言，证人只是听杨金丽的一面之词就轻信广发公司拖欠房租，对于房租多少并不清楚，就跟随杨金丽到广发公司索要房租，不仅没有解决问题，去得时候还影响广发公司正常办公。
广发公司没有提交证据。
根据当事人举证、质证情况，本院认为，杨金丽提交的证据1，仅凭送洗衣机的照片，不能达到涉案房屋水电能正常使用的目的，对该证据不予采信。对证据2，杨金丽与广发公司刘希光的短信记录，其中2015年11月15日的短信记录内容为“按合同，7月22号就该打房租了，现在已经11月15号了，目前也没有做任何交换房屋的手续，钥匙也没给我，你们公司已经违约了，你们想怎么处理？不给房租也不给违约金吗？”对2015年11月15日，杨金丽向广发公司主张过租金的事实本院予以确认。对证据3，杨金丽和张建国2017年1月4日短信记录，该短信仅能证明张建国已搬走并将钥匙留在屋内，但不能证明张建国与广发公司之间解除租赁关系还是与杨金丽解除租赁关系，故该证据不能作为有效证据使用。对证据4，杨翠兰的证人证言，杨翠兰称“在2016年10月份，我和一个姓梁的、谷换芹、杨金丽到东大街管城街东北角中介处一起去要房租，到了那里，杨金丽去要房租，我们在外面等着，不大一会儿杨金丽说没给房租，吵了几句我们走了。”从该证人证言内容看，杨翠兰等人当时在外面，并未跟随杨金丽一起进去要房租，对杨金丽要房租的经过并不知情，故在无其他证据佐证的情况下，仅凭证人证言不能证明杨金丽在2016年10月份向广发公司追讨过房租。综上，对杨金丽提交的证据1、3、4不予采信。
本院二审审理查明的事实与一审一致。另查明，2015年11月15日，杨金丽向广发公司主张过租金。
本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，延付或拒付租金的诉讼时效期间为一年。本案中，根据杨金丽与广发公司签订的合同约定，广发公司按季度向杨金丽支付租金，2015年7月25日，广发公司向杨金丽支付了两个月的租金，其后未再支付过租金。2015年11月15日，杨金丽向广发公司主张过权利，诉讼时效中断。另根据2015年11月15日杨金丽与广发公司刘希光的短信内容，刘希光称“我们已经通知过业主您了，房子由于拆迁，我们跟您解除合同，双方互不追究责任。而您迟迟不来交接，反而指责我们违约。我是新员工……”，从短信内容可知，广发公司曾向杨金丽表达解除合同的意思表示，从广发公司拒交租金的行为来看，广发公司实际拒绝继续履行合同。此时，杨金丽已知道自己的权利受到侵害，其应在法定的诉讼时效期间进行主张。杨金丽无充分证据证明其在2015年11月16日至2016年11月15日期间向广发公司主张过权利。杨金丽于2017年1月2日提起诉讼已超过一年的诉讼时效期间。故一审法院对杨金丽要求广发公司支付租金、以及因延付或者拒付租金所产生的违约、利息的诉求不予支持并无不当，应予维持。
综上所述，杨金丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费496元，由上诉人杨金丽负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 涛
审判员 李继军
审判员 王燕燕
二〇一七年十二月十五日
书记员 牛林艳