广西壮族自治区南宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）桂01民终3015号上诉人（原审原告）：南宁骏威物业服务有限责任公司。法定代表人：杨健华，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈海珍，该公司职员。委托诉讼代理人：张莲，广西拓展律师事务所律师。上诉人（原审被告）：黄思嘉上诉人（原审被告）：黄祈雨黄思嘉、黄祈雨共同的委托诉讼代理人：黄大川，广西桂盟律师事务所律师。上诉人南宁骏威物业服务有限责任公司（以下简称骏威公司）因与上诉人黄思嘉、黄祈雨物业服务合同纠纷一案，均不服广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院（2013）青民一初字第259号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月29日立案后，依法组成合议庭，并组织当事人到庭就本案争议事项进行了调查、辩论和调解。上诉人骏威公司的委托诉讼代理人陈海珍、张莲，上诉人黄思嘉、黄祈雨共同的委托诉讼代理人黄大川到庭参加诉讼。本案经依法延长审理期限，现已审理终结。骏威公司上诉请求：撤销一审判决第三项，改判违约金计算方法：以本金6971.4元为基数，从2012年5月1日起至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，每日按欠费总额的3‰计算。诉讼费由黄思嘉、黄祈雨承担。理由如下：一、上诉人与黄思嘉、黄祈雨签订的《英伦十八前期物业管理服务协议》第十三条第三项对违约金的计算有明确约定，因此，本案违约金计算方式应按上诉人与黄思嘉、黄祈雨签订的协议方式计算。二、一审按中国人民银行公布的同期贷款利率标准计算违约金，违反法律规定。黄思嘉、黄祈雨共同辩称：合同约定的违约金过高，如果存在违约，同意一审对于违约金计算标准的调整。黄思嘉、黄祈雨上诉请求：撤销一审判决，改判驳回骏威公司的诉讼请求。理由如下：首先，一审认定上诉人于2010年3月1日签收入伙通知书及住宅质量保证书，该日期应视为房屋交付日期错误。上诉人从来没有在房屋交接单上签字同意接收房屋，因开发商交付的房屋不符合合同约定，上诉人拒绝接收房屋。同时，上诉人就此已一审法院提起诉讼，该案至今没有判决。上诉人实际接收房屋前的物业服务费不应当由上诉人支付。其次，上诉人没有拖欠骏威公司的物业服务费。上诉人在20l1年9月15日接收房屋后，与骏威公司签订物业服务合同，并预交三个月的物业服务费方获得骏威公司批准房屋装饰，上诉人接收房屋后已足额缴交应付的物业服务费。骏威公司辩称：对上诉人二审提交的2011年9月15日至2012年4月30日的物业费发票待庭后核实再发表意见。骏威公司向一审法院起诉请求：一、黄思嘉、黄祈雨向骏威公司支付自2010年3月1日至2012年4月30日止拖欠的各项费用6971.40元及违约金9948.46元，合计16919.86元整；2、黄思嘉、黄祈雨承担案件诉讼费。一审法院认定事实：2010年2月25日，广西xx投资有限公司（甲方）与骏威公司（乙方）签订一份《前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方为甲方建设的英伦十八住宅小区提供前期物业管理服务，合同第六条约定：物业服务费用按业主房屋的建筑面积计算，有电梯住宅1.2元/㎡·月。乙方可在购房业主办理房屋交付使用手续时，预收3个月的物业服务费和150元代收代交的分摊公共能耗费。购房业主房屋空置的，业主仍须按本合同约定向乙方全额支付物业服务费和其他费用。第九条约定：1、物业公共区域能耗费由全体业主按建筑面积分摊。2、单元楼道内公共照明电费由单元内业主按建筑面积分摊。3、电梯运行电费由有电梯楼房内1层及以上业主按建筑面积分摊。4、二次加压供水水泵电费由非直供水业主按用水量分摊。2011年9月15日，骏威公司（甲方）与黄思嘉、黄祈雨（乙方）签订一份《英伦十八前期物业管理服务协议》，约定：甲方有权依据协议向乙方收取物业服务费及其他费用，对不按时交纳物业服务费及其他费用的业主有权采取相应的催收措施。第四条约定：有电梯普通住宅由甲方按建筑面积自通知收房之日起1.2元/㎡·月向乙方收取。第五条约定公共部位、共用设施设备使用的水、电费根据实际用量由乙方自房屋销售单位通知乙方收房之日按房屋建筑面积分摊。第十三条约定乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日按欠费总额的3‰交纳违约金。2011年9月15日，骏威公司（乙方）与黄思嘉、黄祈雨（甲方）另签订一份《英伦十八水、电代管服务委托合同》，约定：甲方同意将英伦十八小区水、电收费委托乙方实施管理。乙方每月负责对住户的水、电表进行抄表并收取费用，每月对小区的用水、用电及损耗向业主合理分摊。甲方收房时，每户预交150元水电周转金，甲方每月应按时交纳水电费。如甲方逾期缴纳用水或用电费用的，除应足额缴纳用水或用电费用外，还应从逾期缴纳之日起，每逾期一日，每日按加收应缴用水或用电费的千分之3的违约金。2003年7月9日，南宁市人民政府发布《南宁市人民政府关于统一征收城市生活垃圾处理费的通告》（南府字[2003]18号），规定城市生活垃圾处理费城镇居民按户收取，2003年7月10至2005年7月9日按7元/户·月收取；2005年7月10至2007年7月9日按7.5元/户·月收取；2007年7月10起按8元/户·月收取。南宁市青秀区环境卫生管理站曾出具委托书，委托骏威公司代收英伦十八小区住户2010年、2011年、2012年垃圾处理费，每户每月8元，全年96元整。庭审中，黄思嘉、黄祈雨对骏威公司计算出来的自2010年3月1日至2012年4月30日产生的物业服务6689.9元、生活垃圾处理费8元、代收水费273.5元数额没有异议，但对应否支付存在异议，黄思嘉、黄祈雨表示其正式收房时间是2011年9月15日，2011年9月15日至2012年4月30日的物业费用其已交清。并表示对骏威公司按每日千分之三的标准计算违约金过高。上述费用骏威公司书面发函给黄思嘉、黄祈雨催缴未果，遂诉至本院。另查明，2007年12月7日黄思嘉、黄祈雨（买受人）向案外人广西xx投资有限公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：黄思嘉、黄祈雨向广西xx投资有限公司购买民族大道凤岭北面英伦十八第x幢x单元x号房，建筑面积293.4平方米。出卖人应当在2009年5月30日前将符合合同约定的商品房交付买受人。合同附件4《合同补充条款》第2条约定，买受人在出卖人提供的《房屋交接单》上签字同意接收房屋或者领取房屋钥匙即视为房屋已经验收和交接。合同签订后，2010年3月1日黄思嘉、黄祈雨签收入伙通知书1份、住宅质量保证书与房屋使用说明1份。黄思嘉、黄祈雨认为广西xx投资有限公司逾期交房，故另案提起诉讼。一审法院认为，2010年2月25日广西xx投资有限公司与骏威公司签订的《前期物业服务合同》及2011年9月15日骏威公司与黄思嘉、黄祈雨签订的《英伦十八前期物业管理服务协议》、《英伦十八水、电代管服务委托合同》系当事人真实意思表示，内容并不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，受法律保护。根据合同约定，骏威公司有权向英伦十八住宅小区业主收取物业服务费及其他费用，黄思嘉、黄祈雨应当及时交纳。本案中，黄思嘉、黄祈雨（买受人）与广西xx投资有限公司（出卖人）签订的《商品房买卖合同》约定“买受人在出卖人提供的《房屋交接单》上签字同意接收房屋或者领取房屋钥匙即视为房屋已经验收和交接。”黄思嘉、黄祈雨于2010年3月1日签收入伙通知书及住宅质量保证书，该日期应视为房屋交付日期，因此从2010年3月1日起，黄思嘉、黄祈雨应向骏威公司交纳物业服务费及其他费用。庭审中，黄思嘉、黄祈雨对骏威公司计算出来的自2010年3月1日至2012年4月30日产生的物业服务6689.9元、生活垃圾处理费8元、代收水费273.5元数额没有异议，予以确认，黄思嘉、黄祈雨主张2011年9月15日至2012年4月30日的物业费用其已交清，但无证据证实，且骏威公司不予认可，故不予采信。关于违约金问题，合同约定按每日千分之三的标准计算违约金明显过高，不予支持，应按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、黄思嘉、黄祈雨向骏威公司支付物业服务费6689.9元；二、黄思嘉、黄祈雨向骏威公司支付生活垃圾处理费8元、代收水费273.5元；三、黄思嘉、黄祈雨向骏威公司支付违约金（计算方法：以本金6971.4元为基数，从2012年5月1日起至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算）。案件受理费222元，由黄思嘉、黄祈雨共同承担。本院二审期间，黄思嘉、黄祈雨围绕上诉请求依法提交以下证据：证据1、2012年10月1号至2013年3月7日的物业费收据；证据2、2011年10月9日至2013年5月9日的水费收据、2011年9月16日至2012年11月9日的电费公摊收据；证据3、2012年1月1日至2012年4月30日的公共维修基金收据，2012年1月1日至2012年2月12日的物业费收据。以上证据证明其已付清所有费用，不存在欠费情况。本院组织当事人进行了证据交换和质证。骏威公司庭审中要求对业主提交的证据需要与财务核实后才能答复。因骏威公司直到现在未向本院递交质证意见，视为其放弃质证权利，本院对黄思嘉、黄祈雨二审中提交的证据予以采信并作为定案依据。本院查明的事实除与一审查明的事实一致外，二审补充查明：黄思嘉、黄祈雨于2010年3月1日签收入伙通知书验房时，提出异议，拒绝收房，并以开发商逾期交房为由，向一审法院提起诉讼，该案目前未有定论。黄思嘉、黄祈雨自认2011年9月11日接收房屋后，已向骏威公司交纳从2011年9月至2012年4月30日的物业费及至2013年5月9日止的水费等。本院认为：广西xx投资有限公司与骏威公司签订的《前期物业服务合同》及骏威公司与黄思嘉、黄祈雨签订的《英伦十八前期物业管理服务协议》、《英伦十八水、电代管服务委托合同》系当事人真实意思表示，合同内容未违反法律法规的禁止性规定，一审认定上述合同合法有效正确，本院予以维持。根据合同约定，骏威公司有权向英伦十八住宅小区业主收取物业服务费及其他费用，黄思嘉、黄祈雨应当及时交纳。本案中，黄思嘉、黄祈雨（买受人）与广西xx投资有限公司（出卖人）签订的《商品房买卖合同》约定“买受人在出卖人提供的《房屋交接单》上签字同意接收房屋或者领取房屋钥匙即视为房屋已经验收和交接。”黄思嘉、黄祈雨虽于2010年3月1日签收入伙通知书及住宅质量保证书，但黄思嘉、黄祈雨以房屋质量有问题为由拒绝收房，该纠纷已另案诉讼，尚未有定论，故一审确认2010年3月1日为房屋交付日期并从该日起计算黄思嘉、黄祈雨应向骏威公司交纳物业服务费及其他费用依据不足，本院予以纠正。黄思嘉、黄祈雨主张其于2011年9月收房后至2012年4月30日的物业费等均已交清，二审中提交证据予以证实，骏威公司没有在规定的时间内向本院提交质证意见，视为放弃权利，故本院对黄思嘉、黄祈雨的主张予以采信。综上所述，骏威公司的上诉请求不能成立，应予驳回。黄思嘉、黄祈雨的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院（2013）青民一初字第259号民事判决。二、驳回上诉人南宁骏威物业服务有限责任公司对上诉人黄思嘉、黄祈雨的诉讼请求。一审案件受理费222元，由上诉人骏威公司负担。二审案件受理费50元，由上诉人骏威公司负担。上诉人黄思嘉、黄祈雨已向本院预交二审案件受理费222元，由本院退回上诉人黄思嘉、黄祈雨222元。本判决为终审判决。审判长  农虹菲审判员  刘 萌审判员  高翔宇二〇一七年三月十四日书记员  刘永胜