福建省宁德市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽09民终845号上诉人（原审被告）：福建福嘉房地产开发有限公司，住所地福建省古田县城东街道六一四中路161号晟达翠屏湖一号1601、1602室。法定代表人：连敏捷，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴巧丽、周婷婷，福建宁仁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周晓，女，1977年3月18日出生，汉族，现住福建省古田县。上诉人福建福嘉房地产开发有限公司(下称福嘉公司)因与被上诉人周晓商品房销售合同纠纷一案，不服古田县人民法院（2017）闽0922民初531号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人福嘉公司的委托诉讼代理人吴巧丽、周婷婷、被上诉人周晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人福嘉公司上诉请求：撤销古田县人民法院（2017）闽0922民初531号民事判决，改判驳回被上诉人周晓的诉讼请求。事实和理由：因部分业主违规装修，2013年5月27日，古田且城建监察大队作出古城建（2013）责字3号《责令改正通知书》，要求违章建设业主于2013年6月3日前自行改正。于此同时，上诉人前往住建局申请办理规划核验手续时，被告知“嘉兴四季”小区部分业主存在声音建设行为，暂缓办理小区规划核验。2013年7月19日，其将此情况张帖公告告知小区全体业主。2013年11月12日，住建局下发《古田县住建局关于网名反映嘉兴小区违章搭建情况反馈》，责令违章建设的业主自行整改到位，否则暂缓发放产权证。后经其多次与相关部门协调沟通，住建局才于2014年11月15日同意其办理小区规划核验及房屋所有权初始登记手续。小区规划核验是小区综合竣工验收的前置条件，而小区综合验收则是办理房屋所有权初始登记的法定条件，原审对此事实也予以了认定。因此，逾期办证系非因其原因造成，其不应当承担逾期办证的违约责任。一审认定其违约并判决令其承担逾期办证的违约责任，属认定事实不清，适用法律不当。被上诉人周晓答辩称：其与上诉人签订的《商品房买卖合同》第14条的约定条款，对双方具有法律效力，上诉人应当履行。其没有违约、违章行为，个别顶层业主违建，不代表所有业主违建。从2013年9月28日起至其实际取得房屋权属证书之日期间，古田没有发生自然灾害、战争等不可抗力的客观情况。造成上诉人违约的原因如果来自第三人，也因上诉人与其没有法定或约定的免责条件，无论上诉人主观上是否有无过错的故意，均要承担违约责任。上诉人的上诉理由不能成立，应当依法驳回上诉人的上诉，维持原判。被上诉人周晓向一审法院起诉请求：判令福嘉公司支付逾期办证违约金49383.93元（按总价款740325元，每日以0.01%计算，自2013年9月28日起至实际取得房屋权属证书之日止）。一审法院对本案双方无争议的事实予以确认，对案件争议焦点相关的事实如下认定：2010年7月古田县人民防空办公室同意福嘉公司易地建设防空地下室。2013年3月18日，福嘉公司进行嘉兴四季工程竣工验收消防备案。嘉兴四季小区因部分顶层业主存在违章建设行为，2013年5月27日古田县城建监察大队下发改正通知书，要求各违章建设业主于2013年6月3日前自行改正，福嘉公司联合古田县供兴物业管理有限公司于2013年7月19日发出通知，要求顶层部分业主在通知起10天自行拆除违规装修部分并恢复原状。2013年11月12日古田县住房和城乡规划建设局向县委宣传部发文反馈嘉兴四季小区违章搭盖情况。2014年8月20日古田县建设局房地产业股对“嘉兴四季”小区物业准予验收。2014年11月18日古田县住房和城乡规划建设局出具受理承诺单，认为福嘉公司提交审批的建设工程竣工规划条件核实项目材料符合审批材料目录，予以受理。2015年1月29日古田县建设工程质量监督站出具古田县嘉兴四季1#楼的工程质量监督报告。2015年1月22日古田县住房和城乡规划建设局向福嘉公司发文，同意嘉兴四季房地产项目建设工程通过竣工规划条件核实。2015年1月28日古田县环境保护局收到福嘉公司提交的建设项目竣工环境保护验收申请表。福嘉公司2015年2月5日完成竣工验收备案。2015年5月27日古田县房屋登记中心出具受理承诺单，认为福嘉公司提交审批的房屋所有权初始登记项目申请材料符合该项目审批材料目录，予以受理。2015年6月5日，福嘉公司完成嘉兴四季小区的房屋所有权初始登记。一审法院认为：双方签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，具有法律约束力，双方必须按照约定全面履行自己的义务。被告完成房屋所有权初始登记系被告办理房屋权属证书的前提条件，而被告取得规划、环保、人防等部门出具的认可文件或准许文件系其最终完成房屋所有权初始登记的必要条件。2014年8月20日嘉兴四季小区通过物业验收、2015年1月28日古田县环境保护局收到被告提交的建设项目竣工环境保护验收申请表，这足以说明被告于2015年1月22日延迟通过的规划核验并非其延迟完成房屋所有权初始登记的唯一原因，因此，被告认为因小区部分业主违规装修致使小区规划核验工作暂缓并据此主张逾期办证属于“非出卖人原因”，依据不足，不予采信，被告应承担逾期办证的违约责任。双方提供的证据均无法直接体现原告曾向被告主张权利，故原告认为其诉讼请求存在诉讼时效中断的情形，依据不足，不予采信。周晓于2017年3月6日向本院提起诉讼，故其要求福嘉公司承担2015年3月6日之前的逾期办证违约金已超过二年诉讼时效，不予支持。福嘉公司于2015年6月5日才完成房屋所有权初始登记，福嘉公司该行为必将导致买受人在交房后90日内不能取得房屋权属证书，扣除超过诉讼时效部分，福嘉公司应依《合同》第十四条的约定，以逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%标准向周晓支付违约金，即从2015年3月6日计算至完成房屋所有权初始登记之日（2015年6月5日）止，共计91天，故福嘉公司应支付周晓违约金6737元（740325元×0.01%/天×91天）。周晓未能提供证据证明从福嘉公司完成房屋所有权初始登记之后至办理房屋权属证书期间仍为福嘉公司的原因导致其无法及时取得房屋权属证书，故周晓主张福嘉公司完成房屋所有权初始登记之后的违约金，依据不足，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：1、福建福嘉房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付周晓逾期办证违约金6737元；2、驳回周晓的其他诉讼请求。经审理查明：二审期间，双方当事人没有提交新证据。上诉人、被上诉人双方对一审判决认定的事实没有争议，本院予以确认。本案上诉争议焦点为：上诉人福嘉公司应否承担本案的逾期办证违约责任。本院认为：上诉人完成“嘉兴四季”小区的房屋所有权初始登记，是该小区业主取得所购商品房权属证书的前提条件。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条、第十四条的约定，上诉人应于2013年6月30日前向被上诉人交房，在商品房交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，被上诉人在上诉人交付商品房后90日内取得房屋权属证书。虽然上诉人因部分业主违章搭建造成其迟延通过规划核验，但根据本案查明的事实，上诉人开发的“嘉兴四季”小区物业管理于2014年8月20日才通过验收备案，环保规划验收申请也才于2015年1月28日才向古田县环境保护局提出等事实，上诉人迟延办理房屋所有权初始登记系其自身多种原因造成，而非仅仅是因小区部分业主违章建设致其迟延通过建设工程竣工规划核验造成其迟延办理房屋所有权初始登记。再者，上诉人自己也承认其与政府相关部门协调沟通后，古田县住建局于2014年11月15日同意其办理小区规划核验及房屋所有权初始登记手续，那么此时上诉人主张的因“部分业主违章搭建造成其无法通过规划核验”的因素也已消失，上诉人也应及时完成房屋所有权初始登记。但上诉人于2015年2月5日才完成竣工验收备案，2015年5月27日才完成房屋权属初始登记所需相关材料的提交。因此，福嘉公司主张其因小区部分业主违章建设致使其不能及时通过规划核验从而导致其未能按时完成房屋权属初始登记的原因，属于“非出卖人原因”的上诉理由不能成立，不予采纳。福嘉公司应承担逾期办证的违约责任，一审对此所作认定正确。综上所述，福嘉公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人福建福嘉房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  沈鸣鸣审判员  陈富强审判员  易丽容二〇一七年八月七日书记员  彭杨清附主要法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。