江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）连民终字第02248号上诉人（原审被告）连云港隆源房地产开发有限公司，住所地东海县平明镇驻地。法定代表人孔志林，该公司执行董事。委托代理人殷维君。被上诉人（原审原告）王兴龙。委托代理人朱国珊，东海县平明法律服务所法律工作者。上诉人连云港隆源房地产开发有限公司（以下简称隆源公司）因与被上诉人王兴龙商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省东海县人民法院（2014）连东房商初字第00130号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月10日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。现已审理终结。原审法院经审理查明，王兴龙（买受人）与隆源公司（出卖人）于2011年3月7日签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人位于东海县平明镇驻地平明路平明新村9号楼101号复式住宅楼房一套，建筑面积150.53平方米，其中套内建筑面积145.53平方米，公共部位与公用房屋建筑分摊面积5平方米；总价款200000元；买受人于签订合同3日内付清首付，余款办理银行按揭；出卖人应当在2011年5月10日前将具备经单位工程质量分期验收合格条件，并符合《东海县住宅小区交付使用管理暂行办法》规定的交付条件商品房交付买受人使用；商品房达到使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行交接时应签署房屋交接单，还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人未按合同约定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过30日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按万分之一支付买受人违约金，合同继续履行；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的百分之一向买受人支付违约金等。合同签订后，王兴龙于当日支付首付84000元，余款116000元于2011年5月25日办理银行按揭贷款支付给隆源公司。2011年3月5日，王兴龙签订一份《合同补偿协议》，内容为：王兴龙购买9-108（注9-101）此房总款210000元，已交首付84000元，因开发商逾期交付住房，特赔偿业主违约金10000元，在住房余款126000元中扣除等。后隆源公司未按合同约定将涉案商品房交付王兴龙。原审法院又查明，由隆源公司开发的平明新村一期工程2、3、8、9、10、11、14、15、18、19号楼，开工日期为2010年3月1日，竣工验收日期为2011年1月4日。隆源公司于2011年1月13日取得建设工程竣工验收备案证，于2011年1月17日取得涉案房屋商品房预售许可证。原审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》自愿、合法、有效，双方均应按合同约定全面履行。综合双方诉辩意见及庭审查明的事实，本案争议焦点为：一、隆源公司是否履行了交付房屋的义务。二、《合同补偿协议》是否有效。关于争议焦点一，隆源公司未履行交付义务。根据《商品房买卖合同》的约定，商品房交付时间为2011年5月10日前，交付方式为“出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示交付使用的批准文件，并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，签署房屋交接单。”从上述约定可以看出，王兴龙享有在收到交房书面通知后在相应时间对房屋进行验收的权利，双方进行验收交接并签署房屋交接单后，商品房交付才得以完成。隆源公司辩称已履行了交付义务，但既未提供相关证据证明其发出书面交房通知，亦未提供相关证据证明其已经与王兴龙办理了房屋交接，其提供的照片和电费登记表等证据亦不能证明其观点，所以，隆源公司应当对其抗辩主张承担举证不能的法律后果。关于争议焦点二，《合同补偿协议》应认定为无效协议。商品房买卖合同的相关条款的效力，应当依据合同法及相关行政法规进行审查，对有关权利义务的分配应当符合公平原则和诚实信用原则。如果格式条款存在免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，应当认定为无效条款，当对合同条款的理解产生分歧时，应当作出对合同提供方不利的解释。《合同补偿协议》应为对《商品房买卖合同》内容的补充，而本案中，隆源公司在双方尚未签订《商品房买卖合同》及涉案房屋未交付之前的情况下，于2011年3月5日要求王兴龙单方签订了《合同补偿协议》，将房屋总价款约定为210000元，并用其中的10000元作为逾期交房违约金进行扣除，并约定双方不得因逾期交房产生任何纠纷，免除了隆源公司逾期交房的违约责任，但严重损害了王兴龙的合法权益，违背了公平、合法和诚实信用原则，应认定为无效协议。按揭贷款的办理，并不妨碍隆源公司履行交房义务。此外，对于隆源公司举证的赔偿清单，用于证明隆源公司因逾期办理房屋产权证已一次性支付王兴龙赔偿款1260元，因本案涉及的是逾期交房违约责任，该份证据与本案无关联性，对此原审法院不予采纳。综上，隆源公司未按合同约定履行义务，已构成根本违约，其理应承担违约责任。王兴龙要求隆源公司支付自2011年5月10日起至2014年3月20日止的每日万分之一逾期交房违约金21200元，原审法院对其合法部分予以支持。为此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条、第一百五十三条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、隆源公司于判决书生效后十日内一次性支付王兴龙逾期交房违约金20900元（从2011年5月10日起按涉案房款的每日万分之一计算至2014年3月20日止）。二、驳回王兴龙其他诉讼请求。上诉人隆源公司不服上述判决，向本院提起上诉称：第一，被上诉人已经入住，上诉人没有影响其使用房屋，上诉人也已经事实上交付了房屋。第二，赔偿清单是双方的真实意思表示，被上诉人已经认可并签字领取了现金，该清单的下方有明确“注”：“此为一次性房屋逾期、产权证办理补偿，双方不得再因此事发生任何纠纷”，一审法院不予采纳该赔偿清单是错误的。第三，《合同补偿协议》也是双方的真实意思表示，约定双方不得因预期交房产生任何纠纷；只有扣除了1万元的违约金，房价才由210000元降为200000元，否则被上诉人应再交1万元房款；该协议不违背公平原则和诚实信用原则，该协议应当有效。第四，上诉人的前任法定代表人黄伟国在主持公司业务时存在诸多违法、违规操作，公安机关正在对其涉嫌职务犯罪的行为进行调查。除了黄伟国外公司其他股东没有获得任何股东利益，黄伟国也损害了购房者、债权人的利益，现任法定代表人为了扭转公司的不利局面已经做出了多方面的努力，为了公司能够生存下去，也为了购房者、股东、债权人的利益，希望二审法院能够给予一个公正的判决。请求二审法院撤销一审判决，改判上诉人不承担责任；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人王兴龙答辩称：第一，双方签订的《商品房买卖合同》是自愿、合法、有效的。第二，上诉人称房屋已经交付并入住，不是事实，上诉人没有向被上诉人出示交付使用的批准文件，也未向被上诉人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，也未与被上诉人签署房屋交接单。第三，上诉人承认其管理混乱，承认该公司法定代表人黄伟国损害购房者、债权人的利益，并在公司张贴公告，公告内容一是变更法定代表人，二是黄伟国、项阳、颜士国经手卖的房子必须重新到公司办理购房手续，否则公司一律不予办理房产证及土地使用证。第四，《合同补偿协议》与《赔偿清单》都是使用格式条款造成被上诉人重大误解。双方2011年3月7日签订的《商品房买卖合同》已经明确约定房屋总价款为200000元，补偿协议将房屋总价款再次约定房屋总价款为210000元，并用其中的10000元作为预期交房违约金进行扣除，并约定双方不得因逾期交房产生任何纠纷。属于上诉人为了免除自己的违约责任，损害了被上诉人的合法权益，违背公平原则。第五，关于赔款问题。上诉人打印成一张赔款表让被上诉人签名，但是至今被上诉人也未领过钱，上诉人至今也没有举出被上诉人领款明细账目。该赔款表应当属于格式条款，违背公平原则，属于无效条款。综上，一审判决公平、公正，请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判，或按上诉人承诺每日向买受人支付100元违约金改判。本院经审理查明，2010年7月19日，王兴龙与隆源公司签订《平明·幸福城购房合同》，约定王龙购买隆源公司位于平明镇平明路南侧、平塔路东侧-平明·幸福城9号楼108室房屋，建筑面积为147.34平方米，套价为210000元。付款方式为：王龙于2010年7月19日，交齐首付款84000元，剩余房款12.6万元办理银行按揭。交房期限为2010年11月30日。该合同关于交房期限第2点明确约定：“除上述规定的特殊情况外，甲方（隆源公司）如未按本合同规定的期限将该房交付乙方（王兴龙）使用，则自本合同规定的最后交付期限第二天至实际交付之日止，甲方向乙方支付违约金壹万元”。2011年3月5日，王兴龙签订一份《合同补偿协议》，内容为：王兴龙购买9-108（注9-101）此房总款210000元，已交首付84000元，因开发商逾期交付住房，特赔偿业主违约金10000元，在住房余款126000元中扣除等。2011年3月7日，王兴龙与隆源公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人位于东海县平明镇驻地平明路平明新村9号楼101号复式住宅楼房一套，建筑面积150.53平方米，其中套内建筑面积145.53平方米，公共部位与公用房屋建筑分摊面积5平方米；总价款200000元等内容。关于事实部分，本院认定：王兴龙与隆源公司于2011年3月5日签订的《合同补偿协议》约定的赔偿违约金10000元属于对2010年7月19日《平明·幸福城购房合同》违约交付房屋的赔偿，原审法院将其认定为对《商品房买卖合同》内容的补充属于认定事实错误。本院经审理查明，原审法院查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案的争议焦点：一、隆源公司是否已经向王兴龙交付房屋。双方合同约定：出卖人应当在2011年5月10日前将具备经单位工程质量分期验收合格条件，并符合《东海县住宅小区交付使用管理暂行办法》规定的交付条件商品房交付买受人使用；商品房达到使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行交接时应签署房屋交接单，还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。双方关于房屋交付的约定合法有效，均应按约履行。隆源公司不能举证证实其已经按照合同约定交付了房屋，应当承担举证不能的后果，故本院对其房屋已交付的上诉理由不予采纳。二、关于《合同补偿协议》效力认定问题。本院认为，该《合同补偿协议》约定的赔偿违约金10000元属于对2010年7月19日《平明·幸福城购房合同》违约交付房屋的赔偿，是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，不属于格式条款，应当认定为合法有效。但是该补偿协议与《商品房买卖合同》没有关联性，不是对本案诉争逾期交付房屋的赔偿。三、关于赔偿清单认定问题。上诉人不能证明该清单系对《商品房买卖合同》逾期交付房屋的赔偿，故原审法院认定该清单与本案无关联性并无不当。综上，隆源公司的上诉理由不能成立，原审法院关于《合同补偿协议》部分认定事实错误，适用法律不当，本院予以纠正。本案一审判决结果正确，对该判决结果本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费330元，由上诉人连云港隆源房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  胡 丹审 判 员  周兴国代理审判员  张 奇二〇一五年二月十三日书 记 员  祝蔷薇法律条文附录一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；二、《最高人民法院HYPERLINK”http：／／www.dffyw.com／faguixiazai／ssf／200311／20031109201210.htm”t”_blank”关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。