宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2017）宁0104民初8058号原告：宁夏海利达物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区清河北街景墨家园110#楼03号房六层。法定代表人：刘建文，该公司总经理。委托诉讼代理人：王志玲，宁夏辅德律师事务所律师。被告：马占良，男，1969年10月20日出生，回族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市金凤区。委托诉讼代理人：杨文俊，北京市盈科（银川）律师事务所律师。原告宁夏海利达物业服务有限公司与被告马占良房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宁夏海利达物业服务有限公司的委托诉讼代理人王志玲、被告马占良及其委托诉讼代理人杨文俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宁夏海利达物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付截止到2017年2月25日欠付的租金1615299元；2.判令被告向原告支付截止到2017年2月25日欠付的物业费77072元；3.判令被告向原告支付逾期付款违约金1372610元（至2017年2月25日，以上合计款项3064981元）；4.本案案件受理费、财产保全费等诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年1月28日，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告租赁原告所有的位于银川市兴庆区银横路400号兴庆华府18#-02、18#-03、18#-04建筑面积为764.6平方米的营业房，租赁期限为2014年4月25日至2024年4月24日止。原告赠送被告装修期三个月（2014年1月25日至4月24日），装修期内被告应承担物业费、暖气费、水费、电费等费用。合同同时对租金标准及收取时间，物业费，租赁房屋的装修、交付和收回，双方权利义务，违约责任及免责条件等进行了具体约定。合同签订后，原告如约向被告交付租赁房屋，并按合同约定给予原告长达三个月的装修、免租期，并履行物业服务等合同约定的义务，但被告以经济困难等为由，长期拖欠应付租赁费等各项费用。就被告所欠款项，被告应于每年2月25日前一次性支付下年度全年租金和物业费，但被告严重违约，截止2017年2月25日被告欠付原告租金1615299元、物业费77072元并应根据合同约定承担合同总租金20%的违约金即1372610元（合同总租金6863050元×20%=1372610元）。故原告诉至法院，请求依法判如所请。被告马占良辩称，1.原、被告于2014年1月26日签订《房屋租赁合同》，原告按照合同约定对该房屋进行装修，但本案的房屋租赁合同没有按照城市房屋租赁管理办法第14、15、16、17条及城市房地产管理法第53条的规定办理房屋租赁备案登记，故双方签订的合同违反了《中华人民共和国合同法》第44条的规定，虽然成立但并没有生效，不发生法律效力；2.依照城市房屋租赁合同解释第二条之规定未取得建设工程建设许可证，涉案房屋虽然取得建设许可证但没有按照建设许可证建设涉案租赁房屋，所以该租赁合同没有发生法律效力；3.即使合同生效，被告租赁涉案房屋经营后月月亏损，经向原告董事长王海及副总张宏亮协商解除合同或降低房屋租金，双方均口头同意，但最终没有达成书面的协议。2016年8月23日被告考虑到在租赁的房屋开火锅店生意只赔不赚，决定将火锅店改成中餐并派店员到涉案房屋拉运桌椅，在此过程中与保安因被告没有交纳房租与店员发生口角，阻止其拉运桌椅并将餐厅的门用铁链上锁并报警，大新派出所出警后告知双方是经济纠纷，可通过起诉方式解决。因原告自2016年8月23日将涉案房屋上锁导致被告无法经营，故原告诉请的金额应计算至2016年8月23日，此后房屋租赁费、物业费由原告自行承担；4.根据《中华人民共和国合同法》第227条之规定，出租人应当在合理期限内要求承租人支付租金，逾期不支付的可以解除合同，由于原告怠于履行自己的权利致使房屋租赁的损失扩大，故原告的诉讼请求与事实不符，应就扩大的损失承担责任；5.原告主张的违约金过高，请求法庭予以调整，同时请求依法解除租赁合同。本院经审理认定事实如下：2014年1月28日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定出租房（简称甲方）：宁夏海利达物业服务有限公司，承租方（简称乙方）：马占良，甲方将位于兴庆华府18#-02、18#-03、18#-04号营业房出租给乙方使用，该营业房建筑面积为764.6平方米，乙方承租该营业房用于经营餐饮，合同履行中乙方如变更经营内容，需向甲方书面申请，经甲方同意后方可变更。乙方租赁期限为拾年，自2014年4月25日起至2024年4月24日止。该房屋租金按建筑面积计算，拾年总租金为人民币陆佰捌拾陆万叁仟零伍拾元整（￥6863050元）（不含税），每年度租金明细如下：第一年度租金标准为55元/㎡/月，年租金为人民币伍拾万零肆仟陆佰叁拾陆元整（￥504636元）；第二年度租金标准为55元/㎡/月，年租金为人民币伍拾万零肆仟陆佰叁拾陆元整（￥504636元）；第三年度租金标准为60.5元/㎡/月，年租金为人民币伍拾伍万伍仟零壹佰元整（￥555100元）；第四年度租金标准为66元/㎡/月，年租金为人民币陆拾万零伍仟伍佰陆拾叁元整（￥605563元）；第五年度租金标准为71.5元/㎡/月，年租金为人民币陆拾伍万陆仟零贰拾柒元整（￥656027元）；第六年度租金为77元/㎡/月，年租金为人民币柒拾万零陆仟肆佰玖拾元整（￥706490元）；第七年度租金标准为82.5元/㎡/月，年租金为人民币柒拾伍万陆仟玖佰伍拾肆元整（￥756954元）；第八年度租金标准为88元/㎡/月，年租金为人民币捌拾万零柒仟肆佰壹拾捌元整（￥807418元）；第九年度租金标准为93.5元/㎡/月，年租金为人民币捌拾伍万柒仟捌佰捌拾壹元整（￥857881元）；第十年度租金标准为99元/㎡/月，年租金为人民币玖拾万零捌仟叁佰肆拾伍元整（￥908345元）。租金支付方式为；第一年度租金分两次支付，乙方应在合同签订之时先向甲方交纳租金人民币大写贰拾伍万贰仟叁佰壹拾捌元整（￥252318元），余款252318元整于2014年7月25日前一次性交清，以后每年度租金乙方应提前两个月即每年2月25日前一次性付清下年度全年租金。乙方所承租营业房的装修由乙方负责进行，但须书面报甲方物业公司审批装修方案后进行，合同到期后所有装修乙方不得拆除，无偿归甲方所有。此房屋交付标准为项目竣工验收合格交付标准，水电暖可正常使用，甲方保证出租房屋及附属设施、设备处于正常使用状态。乙方有”不按约定支付租金达壹个月或将承租房屋空置壹个月的”、”欠缴各项费用达壹万元以上的”情形的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋，不赔偿乙方任何损失，同时乙方还应按照合同总租金的20%向甲方支付违约金。乙方承租房屋期间，与该房屋有关的各项费用如水、电、暖气、燃气、以及相关部门收取的垃圾处理费、排污费等全由乙方处理。同时甲方赠送乙方装修期叁个月（2014年1月25日至2014年4月24日），在此期间的物业费、暖气费、水费、电费等均由乙方全部承担。乙方须向甲方交纳装修保证金壹万元，房屋押金贰万元，乙方自承租之日起须向甲方物业公司交纳2014年1月25日起至2015年4月25日共15个月的物业服务费32113元，其余物业服务费应于每年2月25日交清下一年度的物业费，物业服务费按照2.8元/㎡/月收取，如遇物业公司统一价格调整，按调整后价格执行。在租赁期内乙方未经甲方同意中途擅自退租的，已装修的设备设施不得拆除，除补足已租赁期间的租金外，乙方应按照合同总租金20%的额度向甲方支付违约金。在租赁期内，乙方逾期交纳租金及各项费用的，除应在规定时限内补交外，造成的损失由乙方全部承担。本合同履行过程中发生争议的由双方协商解决，协商不成的，依法向房屋所在地人民法院提起诉讼。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，被告将该房屋经装修后挂名为”四季阳光火锅”经营。被告于2014年1月28日交纳租金252318元，于2014年11月3日交纳租金50000元、于2014年12月8日交纳租金30000元、于2014年12月29日交纳租金30000元、于2015年1月22日交纳租金42318元、于2015年4月22日交纳租金30000元、于2015年4月17日交纳租金70000元，共计交纳第一年度租金504636元。同时被告于2014年2月15日交纳物业费32113元，于2015年6月19日交纳租金50000元，下剩租金及物业费未支付。经向被告催要未果，故原告诉至法院。另，2016年8月23日，被告派人从涉案房屋运拉椅子，因欠付租金遭到原告物业经理和保安的阻拦，被告工作人员恐吓、威胁物业经理及保安，并阻碍警察执行任务，被警察批评教育。至今涉案房屋内仍放置着原告餐厅的物品。2017年10月20日，被告将原告诉至本院，要求确认双方签订的房屋租赁合同已于2016年8月18日解除。因本案需以该案的处理结果为依据，故本院依法裁定中止审理本案。后经审理，本院作出（2017）宁0104民初11566号民事判决书，因被告未举证证明原、被告已于2016年8月18日协商一致解除涉案租赁合同，且被告关于原告于2016年8月23日对涉案房屋上锁的行为应当认定原告行使了合同解除权的主张，因原告不予认可，且即使涉案房屋上锁系原告所为，在原、被告存在欠付租金纠纷的情况下，上锁的行为并不当然构成被告解除《房屋租赁合同》的意思表示，依法驳回原告的诉讼请求。该判决现已生效。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》，系双方自愿、真实意思的表示，内容不违反法律法规的规定，依法成立并生效，本院予以确认。合同签订后，原告依约将房屋交付被告使用，根据合同约定被告应当于每年2月25日前一次性付清下年度全年租金，现双方所签订的《房屋租赁合同》尚未解除，合同仍在履行过程中，被告仅全额支付第一年度房屋租金，并于2015年6月19日交纳租金50000元，下剩款项未支付，已构成违约，故被告应当按照合同约定向原告支付剩余租金。现原告主张被告向其支付欠缴的第二年度租金454636元、第三年度租金555100元以及被告应于2017年2月25日前支付的第四年度（2017年4月24日至2018年4月24日）的租金605563元，因双方的合同仍继续履行，扣减已经支付的部分租金，被告应当按照合同约定向原告支付上述欠付租金共计1615299元。根据合同约定，租赁期间的物业费由被告承担，被告应于承租之日起交纳2014年1月25日起至2015年4月24日共15个月的物业服务费32113元，剩余物业费应于每年2月25日交清下一年度的物业费，但被告自承租至今，仅于2014年2月15日交纳物业费32113元，现双方的合同继续履行，故被告应当向原告支付自2015年4月25日起至2018年4月24日共计产生物业费764.6㎡×2.8元/㎡/月×36个月=77072元。关于原告主张的违约金，根据合同约定，被告逾期欠缴费用达到1万元以上的，应按合同总租金的20%支付违约金，上述约定明显过高，被告亦主张上述违约金约定过高，请求人民法院予以降低。考虑原告的实际损失、合同履行情况、被告的过错程度等综合因素，本院酌定被告按照尚欠租金1615299元25%的标准向原告支付违约金，即被告应向原告支付违约金403824.75元（1615299元×25%）。综上，被告应当向原告支付租金1615299元、物业费77072元及违约金403824.75元，以上合计2096195.75元。对于被告请求解除租赁合同的主张，因被告未在法定时间内提起反诉，且原告不同意解除合同，故本院不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：被告马占良于本判决生效之日起七日内支付原告宁夏海利达物业服务有限公司截止2017年2月25日欠付的租金1615299元、物业服务费77072元，并承担违约金403824.75元，以上合计2096195.75元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。案件受理费15678元，由原告宁夏海利达物业服务有限公司负担4954元，由被告马占良负担10724元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 员 马金利二〇一八年一月二日法官助理 田进花书 记 员 朱 莹附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的”过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。