北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民初字第8793号
原告北京叁加伍软件技术有限公司，住所地北京市海淀区花园北路14号66幢五层502号。
法定代表人温云龙，职务经理。
委托代理人李仁兵，北京安普律师事务所律师。
被告中国海洋置业有限公司北京物业管理分公司，住所地北京市海淀区北蜂窝路2号。
负责人王志刚，职务总经理。
委托代理人杨晓敏，女，1977年9月26日出生。
委托代理人常艺馨，女，1973年10月5日出生。
被告中国海洋置业有限公司，住所地北京市西城区北三环中路27号。
法定代表人张福忠，职务总经理。
委托代理人委托代理人杨晓敏。
原告北京叁加伍软件技术有限公司（以下简称：叁加伍公司）诉被告中国海洋置业有限公司（以下简称：中海置业公司）、中国海洋置业有限公司北京物业管理分公司（以下简称：中海置业物业分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员徐艳茹独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李仁兵，被告委托代理人杨晓敏、常艺馨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告叁加伍公司诉称，原告系一家IT信息技术服务公司，因办公用途租赁被告管理的北京市西城区xx作为办公场所。在原、被告双方签订合同前，原告征询了被告商房大厦网络服务提供的情况，被告告知原告，商房大厦与“北京电信通电信工程有限公司”（下称“电信通”）有合作协议，能够接入使用电信通的网络服务。2014年3月17日，原告与被告签订《写字楼租赁合同》，自2014年3月25日起承租商房大厦第四层xxx号，租期为2年。原告经装修后，于4月初正式搬入该处进行办公。2014年6月7日和7月15日，被告商房大厦物业管理处两次下发通知，告知被告与电信通合作协议已到期，更换了新的宽带服务商为“北京京速时代网络技术有限公司”（下称“京速网络”），要求增加被告规定的该网络运营商。经原告以及相关主机一直使用电信通网络提供宽带服务，并且在此之前原告与电信通的《网络使用合同》续展到2016年，一时无法更换网络运营商，导致原告无法正常办公和开展业务，甚至歇业多日。原告不得以于2014年8月7日与京速网络签订了3个月网络服务合约。但京速网络网速缓慢，无法提供正常网络宽带流量，以致网络新开后，一直无法正常使用，致使公司经营处于半瘫痪状态。经向北京通信管理局核实，京速网络没有获得计算机接入的经营许可，系借用其他公司的资质。为此，原告向被告致函交涉，被告拒绝提供有效解决的方案。原告于2014年9月1日向被告致送了《关于商房大厦无法提供正常办公的网络接入服务，提前解除﹤写字楼租赁合同﹥的声明告知函》。被告于9月5日予以了回函，并附上《合同终止协议》草稿。10月29日原告致送了《关于对合同终止协议（草稿）的回函》。后因被告楼下路面维修，原告延迟至12月5日正式办理迁出商房大厦，搬迁至目前地址办公。原告认为，被告作为物业经营者，在提供物业管理服务时应当恪守社会公德，诚信经营，保障承租者的合法权益，不得设定不公平、不合理的交易条件，不得强制交易。在《写字楼租赁合同》签订后，双方应按照约定全面履行自己的义务，被告应为承租人提供办公所必需的通讯条件或者便利的通讯接入条件。被告利用物业管理绑定销售京速网络，变相强制承租人使用京速网络，不仅违反了公平交易原则，强制搭售的不正当交易行为，而且违反了《写字楼租赁合同》附随义务。在原告多次致函的情况下，被告不仅不正视其不正当行为，反而以各种理由拒绝正视原告提出的问题，并怠于提供有效的解决方案，致使原告租赁被告管理的写字楼用于办公的目的落空，被迫提前解除合同。被告在自身违约的情况下，不仅不承担违约责任，反而强行扣留原告预付的两个月租金的租赁保证金。综上，原告为了维护自身的合法权益，故诉至法院，请求判令被告返还租赁保证金83560.66元；判令被告向原告支付相当于三个月租金的违约金125340.99元；判令被告向原告赔偿新接的网络宽带费用6500元；判令被告承担本案诉讼费。
二被告辩称，一、原告提前退租，被告收取违约金是合同约定。租赁合同第九章9.1明确约定“如乙方在承租期未满时要求退租，应提前三个月书面通知甲方。经甲方书面同意，本合同可以解除，但乙方应向甲方额外支付两个月租金作为违约金，该违约金可以从乙方交纳的保证金中扣除。”被告严格履行了该租赁合同中的各项义务，按时向原告提供了租赁物，并始终维持租赁物处于良好状态，具有正常水、电、安保、通讯接入条件，已完全达到了原告使用租赁物办公的租赁用途。双方从未约定出租人保证电信通公司向承租人提供网络服务，出租人既没有违约的事实，承租人也不能因此享有任何单方解除租赁合同的权利。二、双方在协商一致的情况下签订的租赁合同中并未注明，必须要有电信通网络宽事服务的条款，被告不存在违约行为。被告因为维护企业自身的合法权益与原网络服务商电信通公司终止了合作协议，但从未禁止原告使用其他网络服务商的网络服务，更没有强制原告与北京京速时代网络公司签订《网络服务合同》，只是提供给客户网络服务的一种选择。原告主张的强制搭售与事实严重不符。三、原告主张被告向其赔偿网络宽带费的说法于法无据。网络宽带服务的带宽、速度与稳定性等具体内容是由原告与网络服务商在其签订的《网络服务合同》中予以约定的，如网络服务未达到双方的约定，原告可以向网络服务商主张权利，而被告既不是该合同的相对方，也没有向承租人提供网络服务的任何义务，原告主张因网络不畅向被告提出解除合同没有任何法律依据。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：被告中海置业公司设立被告中海置业物业分公司。2014年3月17日，原告叁加伍公司与被告中海置业物业分公司签订《写字楼租赁合同》，原告承租被告中海置业物业分公司管理的位于北京市西城区xx号房屋，租赁面积为272平方米，租赁期限自2014年3月25日起至2016年3月24日。合同约定，租金标准为每平方米每天5.05元，每月租金为41780.33元（包含物业管理费、中央空调费、水费，不含电费）；合同第四章4.1条约定，乙方须在签署本合同之日向甲方缴付相当于承租房屋3个月租金的租赁保证金，共计人民币125340.99元，作为乙方履行本合同的保证；4.2条约定，如乙方违反本合同条款的规定，甲方有权扣除部分或全部保证金，其数额应等同乙方违反本合同给甲方造成的损失；合同第七章7.2条约定，甲方负责大厦服务管理工作，负责提供公共区域的下列服务：（a）保安；（b）消防；（c）清洁；（d）对公共设备设施进行维修及保养，详细服务范围见《用户手册》；7.4条约定，甲方负责大厦公共设施处于良好状态；合同第九章9.1条约定，如乙方在承租期未满时要求退租，应提前三个月书面通知甲方，如经甲方书面同意，本合同可以解除，但乙方应向甲方额外支付二个月租金作为违约金，该违约金可从乙方交纳的保证金中扣除。
合同签订后，原告搬入租赁房屋，并按期向被告中海置业物业分公司支付租金及保证金。2014年7月15日，被告中海置业物业分公司下发通知，告知被告与电信通合作协议已到期，更换了新的宽带服务商为“北京京速时代网络技术有限公司”（下称“京速网络公司”）。2014年8月7日，原告与京速网络公司签订《CHINANET专线接入合同书》，约定服务期限为3个月，2014年8月16日至2014年11月15日，原告向京速网络公司交纳信息技术服务费6500元。庭审中，原告称京速网络公司提供的网络网速缓慢，无法正常使用，导致公司经营处于半瘫痪状。原告以被告中海置业物业分公司更换网络运营商，强制搭售，构成不正当交易行为，违反租赁合同的附随义务为由，于2014年8月12日向被告致函，限期要求被告恢复原网络运营商电信通网络接入，否则要求解除租赁合同。被告中海置业物业分公司回函表示，终止与原网络运营商的合作关系，是维护本公司利益的行为，后选择多家优质网络服务商提供给客户选择，不存在变相强制，也不存在违约，同意按租赁合同约定解除合同。原告于2014年12月5日将承租被告的位于商房大厦xx号房屋腾退，交还给被告，双方将房租及电费结清。被告中海置业物业分公司以原告提前解除合同为由，将原告交纳的房屋押金83560.66元作为违约金未返还。
另查，原、被告签订合同当日，被告中海置业物业分公司向原告出示《商房大厦用户手册》，该手册写明关于国际互联网，由ISP提供商提供服务，客户可自行与之洽定。原告在客户承诺书上加盖了公章，承诺知悉用户手册所规定内容。
现原告向法院起诉，请求判令被告返还租赁保证金83560.66元；判令被告向原告支付相当于三个月租金的违约金125340.99元；判令被告向原告赔偿新接的网络宽带费用6500元。被告不同意原告的诉讼请求。
上述事实，有双方当事人的陈述、《写字楼租赁合同》、《物业安全责任书》、商房大厦用户手册、通知、网络专线接入服务合同及交费发票、放假通知、值班安排计划、《CHINANET专线接入合同书》及缴费发票、告知函及回函、退租客户费用结算单、ISP资质查询信息、客户承诺书、北京京速时代网络技术有限公司资质证明、合作协议及缴费凭证、商房大厦网络运营商情况等证据在案佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方自愿订立，未违反法律、法规的强制性规定，系有效合同。双方均应按合同约定的条款履行各自的合同义务。现原告已将租赁房屋腾退交还给被告中海置业物业分公司，双方就房租及电费已进行结算，本院确认原、被告双方的租赁合同关系于2014年12月5日解除。
关于哪一方存在违约问题，双方在合同中对租赁房屋的网络宽带接入并未明确约定由特定的网络运营商提供服务，被告变更网络服务合作单位，并未违反合同约定，不存在违约情形，原告要求被告支付违约金，无事实与法律依据，本院不予支持。被告变更网络服务合作单位，其提供网络服务速度不能满足原告的工作需求，导致原告无法正常经营，原告提出解除合同，理由正当，原告亦不存在违约情形，被告同意解除合同，视为双方协议解除，原告要求被告退还租赁保证金，理由正当，本院予以支持。
原告要求被告赔偿新接的网络宽带费用，于法无据，本院不予支持。
由于被告中海置业物业分公司不具有法人资格，其民事责任由被告中海置业公司承担。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、条之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起十日内，被告中国海洋置业有限公司退还原告北京叁加伍软件技术有限公司租赁保证金八万三千五百六十元六角六分。
二、驳回原告北京叁加伍软件技术有限公司的其他诉讼请求。
如果被告中国海洋置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费二千二百六十六元，原告北京叁加伍软件技术有限公司负担一千三百八十七元（已交纳），由被告中国海洋置业有限公司负担八百七十九元，自本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判长 徐艳茹
二〇一五年十一月三日
书记员 陈光华