广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0103民初252号原告：韦石兰，女，1962年4月20日出生，汉族，住南宁市青秀区。委托代理人：阳朝晖，广西欣和律师事务所律师。委托代理人：刘建航，广西欣和律师事务所实习律师。被告：南宁明豪房地产开发有限责任公司，住所地：南宁市华强路198-1号8楼803、805室。法定代表人：韦明。第三人：中国银行股份有限公司柳州分行，住所地：柳州市屏山大道178号。负责人：苏建华。第三人：中国信达资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司，住所地：南宁市青秀区民族大道127号铂宫·国际13层。负责人：曹彦辉。委托代理人：陈煜，系中国信达资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司律师。委托代理人：谢兴娅，系中国信达资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司职员。案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷适用程序：简易程序（）普通程序（√）立案时间：2016年1月8日开庭时间：2016年6月29日当事人到庭情况：原告方：原告韦石兰及其委托代理人阳朝晖、刘建航到庭被告方：被告南宁明豪房地产开发有限责任公司（以下简称明豪公司）、第三人中国银行股份有限公司柳州分行（以下简称中行柳州分行）未到庭，第三人中国信达资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司（以下简称信达广西分公司）的委托代理人陈煜、谢兴娅到庭原告诉请要点诉讼请求：一、被告在本判决生效之日起3个月内负责注销原告位于南宁市民生路北三里28号明豪公寓2号楼2单元306号房所附土地之抵押权；二、被告将南宁市民生路北三里28号明豪公寓2号楼2单元306号房的房屋产权证书办理至原告名下；三、被告支付原告违约金20000元；四、被告承担本案的诉讼费用。事实认定座落南宁市民生路北三里6号、28号的房屋产权登记在韦振山名下。1994年11月28日，苏凤英、韦石群、韦石雄、韦海棠、韦海鸿、韦海森、韦海明、韦石兰共同作为乙方与甲方南宁阳光物业发展有限公司签订一份《房屋拆迁安置补偿合同》，主要内容为：乙方原房屋位于民生路北三里6号、28号，乙方同意按国家建设要求进行征用；甲方在拆迁区范围内民生路北三里，第2栋，新建的楼房内，以产权调换的形式按拆一还一的原则偿还乙方房屋；工程竣工后，乙方出具必要的证明，由甲方自行到房产管理部门办理回迁调换产权房屋的产权证，所需费用由甲方负责；合同还约定了其他权利义务。该合同尾部标注有“根据南府办纪[1997]7号同意继续履行合同南宁明豪房地产开发有限责任公司1997.3.6”并加盖有被告公章。原告提交的《明豪公寓房屋分配合同书》复印件上载明：甲方将明豪公寓回迁楼501.502.401.302.306为分配给乙方的回迁房，甲乙双方仍履行乙方与原阳光公司签订的《房屋拆迁安置补偿合同》的责任与义务，乙方与原阳光公司签订的《拆迁安置（领房）证》作废，凭此合同领房。该合同尾部甲方处加盖有被告公章，乙方处有苏凤英、韦海鸿签字，落款日期均为2001年12月27日。2002年12月2日，韦石兰在明豪公寓2#楼1单元6楼501号、502号、5楼401号、4楼302号、2单元4楼306号房的《验房记录》上房主栏签字确认。原告提交的（2015）青民一初字第3576号民事调解书经审理查明部分载明：原告提交的（2015）青民一初字第3576号民事调解书经审理查明部分载明：原位于民生路北三里6号、28号房产（房屋所有权证分别为：桂房证字第0016230号、0009139号）因旧城改造已置换成现位于民生路北三里28号明豪公寓2号楼1单元302号、401号、501号、502号、2单元306号房产（上述五套房产均未办证）系两被继承人韦振山、苏凤英的夫妻共同财产（各占上述五套房产50%份额）；两人生前共育有子女七人，分别为我和韦石群、韦石雄、韦海棠、韦海森、韦海明、韦石兰；两被继承人韦振山、苏凤英的父母均先于其死亡；故两被继承人韦振山、苏凤英分别于1992年和2005年1月6日死亡后，上述五套房产作为遗产韦海鸿与韦石群、韦石雄、韦海棠、韦海森、韦海明、韦石兰均享有继承权。该案双方当事人在审理过程中经法院主持调解自愿达成如下调解协议：一、韦石群、韦石雄、韦海棠、韦海森、韦海明、韦石兰自愿放弃位于民生路北三里28号明豪公寓2号楼1单元302号房产（未办证）的继承份额，由韦海鸿继承所有（占上述房产100%份额）；二、韦海鸿和韦石群、韦石雄、韦海森、韦海明、韦石兰自愿放弃位于民生路北三里28号明豪公寓2号楼1单元502号房产（未办证）的继承份额，由韦海棠继承所有（占上述房产100%份额）；三、韦海鸿和韦石群、韦石雄、韦海棠、韦海明、韦石兰自愿放弃位于民生路北三里28号明豪公寓2号楼1单元401号房产（未办证）的继承份额，由韦海森继承所有（占上述房产100%份额）；四、韦海鸿和韦石群、韦石雄、韦海棠、韦海森、韦石兰自愿放弃位于民生路北三里28号明豪公寓2号楼1单元501号房产（未办证）的继承份额，由韦海明继承所有（占上述房产100%份额）；五、韦海鸿和被告韦石群、韦石雄、韦海棠、韦海森、韦海明自愿放弃位于民生路北三里28号明豪公寓2号楼2单元306号房产（未办证）的继承份额，由韦石兰继承所有（占上述房产100%份额）。该民事调解书已于2015年11月18日生效。原告提交的（2013）青民一初字第83号民事判决书（其上加盖的生效章显示已于2013年10月29日生效）复印件中经审理查明部分载明：明豪公司以民生路北二里、北三里（地号0405147）地块之国有土地使用权为柳州地区汇通石油化学工业有限公司提供抵押担保向中国银行柳州分行设定最高额抵押[南宁国用他项（2001）字第135号]，合同期间为2001年8月7日至2004年8月7日，抵押贷款金额3000000元，贷款期限届满后，因柳州地区汇通石油化学工业有限公司未能清偿债务，明豪公司亦未履行其作为抵押人的担保义务，致使涉案国有土地使用权所附抵押未能注销，进而导致地上所建房屋至今未能办理权属登记；该案房屋所在的明豪公寓2#楼于2002年10月通过竣工验收备案。在庭审中，原告明确了其第一至三项诉讼请求的依据，其中，第一、二项诉讼请求的依据如下：按照双方签订的《房屋拆迁安置补偿合同》，被告应当向原告全家交付没有任何权利瑕疵的房屋，并将该房屋产权登记至原告名下，根据（2013）青民一初字第83号民事判决书审理查明的事实，被告将房屋所在土地抵押给中行柳州分行，被告应先注销土地的抵押，同时将该房屋的权属证书办至原告名下，根据（2015）青民一初字第3576号民事调解书，原告享有对民生路北三里28号明豪公寓2号楼2单元306号房屋的继承权；第三项诉讼请求的依据如下：因被告长期以来一直未给原告办理房屋产权证书，且交房时间长达十年，所以原告大致估算按照20000元来主张违约金，在（2013）青民一初字第83号民事判决书中也对类似案件做出了违约金20000元的相应判决。关于设立于涉案房屋所在土地上的抵押债务，信达广西分公司陈述称本息均未清偿。判决理由本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告明豪公司及第三人中行柳州分行经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证及质证的权利。本案《房屋拆迁安置补偿合同》系双方真实意思表示，内容未悖法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。该合同在1997年变更为由被告继受南宁阳光物业发展有限公司的合同权利义务后，其即应按原合同约定履行己方义务。合同约定以产权调换的形式对涉案的拆迁房屋进行补偿安置。合同签订后，被告虽于2002年向原告交付了本案房屋，但因其将房屋依附地块为他人借款提供抵押担保，借款期限届满后因借款人未能清偿债务，其亦未履行相关担保义务，致使地上抵押未能注销，以致房屋交付后至今数十年仍未能办理权属登记，严重损害了原告的合同利益。现原告要求被告协助其将涉案房屋权属登记至其名下，于法有据，本院予以支持，被告应自本案判决生效之日起三个月内协助原告将涉案房屋权属登记至原告名下。至于抵押权的注销，因被告并非抵押权人，无权将涉案房屋所附土地上设立之抵押权注销，故对其该项诉请，因缺乏充分的事实和法律依据，不予支持。关于原告诉请的违约金20000元。合同约定工程竣工后，由被告负责办理房屋权属登记。本案房屋所在的明豪公寓2#楼于2002年10月通过竣工验收备案，并于同年12月2日交付使用，至今已逾期十四年。现原告主张违约金20000元，参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条关于“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）······；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）······。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，合理正当，本院予以支持。判决结果综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告南宁明豪房地产开发有限责任公司应自本案判决生效之日起三个月内协助原告韦石兰将民生路北三里28号明豪公寓2号楼2单元306号房屋的权属登记至原告韦石兰名下；二、被告南宁明豪房地产开发有限责任公司应向原告韦石兰支付逾期办证违约金20000元；三、驳回原告韦石兰的其他诉讼请求。案件受理费300元、公告费350元，由被告南宁明豪房地产开发有限责任公司负担。上述金钱债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。上述行为义务，义务人应于本案生效判决规定的期限内履行完毕，逾期应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时于上诉期限届满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交案件上诉费，逾期不交纳又不提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  钟 凯审 判 员  韦伟杰人民陪审员  叶寿腾二〇一七年二月十三日书 记 员  邓炜歆