湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）岳民初字第07946号
原告段某某。
委托代理人李迪瑶，长沙市岳麓区方正法律服务所法律工作者。
被告黄某某。
被告李某。
二被告共同委托代理人黄子俊，湖南华湘律师事务所律师。
二被告共同委托代理人张金亮，湖南华湘律师事务所实习律师。
第三人莫某。
原告段某某诉被告李某、黄某某及第三人莫某排除妨害纠纷一案，本院于2015年12月9日立案受理后，依法组成由审判员郭庆栋担任审判长，与助理审判员彭松林、人民陪审员廖寓舒参加的合议庭于2016年4月12日公开开庭进行了审理，书记员方乐担任法庭记录。原告段某某及其代理人李迪瑶，被告黄某某及其与被告李某的共同代理人黄子俊、张金亮，第三人莫某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告段某某诉称：2008年10月9日，第三人谷某某、莫某与李某某（李某之父）签订《房屋转让协议》，并依照合同约定向李某某支付15万元房屋转让款购得其位于咸嘉花园E片15栋301号房屋一套，双方在望城县公证处对该协议进行了公证【（2008）望证民字第1224号】，李某某向谷某某、莫某交付了《房屋所有权证》。2009年5月21日，原告与谷某某、莫某签订《房屋转让协议》并在望城县公证处进行了公证【(2009)望证民字第3722号】，并支付人民币248000元房屋转让款，谷某某、莫某向原告交付了《房屋所有权证》。既获得该房屋所有权，然而该房屋原所有权人李某某己逝世。原告在获得该房屋所有权后，将房屋进行了全面的装修及改造，并将其出租。截至2013年10月，黄某某（李某某前妻）多次以胶水堵锁孔、墙壁浇油漆等极端方式多次恶意骚扰承租人。承租人也多次监控到黄某某堵孔全过程并报案，民警也多次出面协调无果。承租人要求由原告承担责任，双方协商由原告免收其三个月的租金。随后该承租人解除了与原告的租赁合同导致房屋闲置达10个月。2015年6月，原告再次将该房屋出租。2015年9月2日晚，黄某某及李某（李某某之子）深夜闯人，霸占该房屋，并欲将承租人赶出该房屋。承租人迫于无奈报警，并由民警再次参与协调。协调中，两被告均声称当时出让该房屋并未征得他们同意，如果原告继续出租，他们将继续妨害。至今，该房屋依然处于闲置状态。原告认为，两份《房屋所有权证》均系合同双方真实意思表达，两份合同的双方均依照合同约定履行双方的义务，并经公证处进行了公证，没有《合同法》第五十二条规定的情形，合同合法有效。被告的行为严重侵害了原告的合法权利，故诉至法院，请求判令：一、两被告停止对房屋使用权的妨害行为，并赔偿原告房屋租金损失24000元，交通费、精神损失费等10000元，律师费10000元，共计44000元；二、两被告承担本案诉讼费。
被告黄某某辩称：本诉讼争议房屋位于咸嘉花园，系2005年9月李某某和李某共同根据当时拆迁政策取得，属于咸嘉社区的集体土地上房屋，只能在本集体经济组织内成员之间流转。2014年9月，××去世，因其没有其他继承人，房屋应由被告李某与胞姐李X共同继承。段某某的诉讼请求完全没有法律依据，房屋至今登记在李某某名下，段某某、谷某某、莫某不属于咸嘉花园社区这个集体经济组织内成员，无获得该房屋所有权的身份权利，因此其无权阻止李某依法对房屋进行使用、处分等权利。谷某某、莫某与李某某签订的《房屋转让协议》以及之后谷某某、莫某与段某某签订的《房屋转让协议》均违反法律、行政法规关于“集体土地上的房屋不能转让给集体经济组织外成员”的强制性规定，该强制性规定在房产权属证明上己明确注明，故该两份合同均为无效合同，自始没有法律拘束力。段某某对本诉讼房屋没有合法占有的前提和依据，其无权出租该房屋，所述的交通费、精神损失费、律师费也完全没有法律依据。被告黄某某代表被告李某多次上门核实情况，对房屋完全是合法维权，未采取不正当手段，对任何无关人员也没有造成影响和侵犯。请求法院依法驳回段某某的全部诉讼请求。
被告李某辩称：本诉讼争议房屋位于咸嘉花园，系2005年9月李某某和李某共同根据当时拆迁政策取得，属于咸嘉社区的集体土地上房屋，只能在本集体经济组织内成员之间流转。2014年9月，××去世，因其没有其他继承人，房屋应由被告李某与胞姐李X共同继承。段某某的诉讼请求完全没有法律依据，房屋至今登记在李某某名下，段某某、谷某某、莫某不属于咸嘉花园社区这个集体经济组织内成员，无获得该房屋所有权的身份权利，因此其无权阻止李某依法对房屋进行使用、处分等权利。谷某某、莫某与李某某签订的《房屋转让协议》以及之后谷某某、莫某与段某某签订的《房屋转让协议》均违反法律、行政法规关于“集体土地上的房屋不能转让给集体经济组织外成员”的强制性规定，该强制性规定在房产权属证明上己明确注明，故该两份合同均为无效合同，自始没有法律拘束力。即使上述协议己通过公证处公证，也只是证明该协议签署过程中双方签字属实，并不能确定协议的合法效力，也不能证实双方已经按照协议内容真实履行，协议也只是约定房价款15万元，在协议生效之日支付定金3万元，过户后支付剩余房款。谷某某和莫某完全不能提供银行相关转账凭证明其向李某某支付过任何款项。至于谷某某、莫某与段某某签订的《房屋转让协议》，与被告李某和李某某完全无关，三人明知该协议违反法律、行政法规的强制性规定还签署协议，应由其自行承担协议无效的后果，和被告李某无关。段某某对本诉讼房屋没有合法占有的前提和依据，其无权出租该房屋，所述的交通费、精神损失费、律师费也完全没有法律依据。另外，段某某其在起诉状中陈述的完全不是事实，第一，被告李某对房屋完全是合法维权，因无法得知实际违法居住人的信息，多次上门核实，但未采取不正当手段，对任何无关人员也没有造成影响和侵犯。第二，段某某没有支付相关房屋款项的依据，被告无需承担任何责任。第三、段某某所称其对房屋进行了全面的装修和改造也不是事实，房屋装修和屋内家电完全保持2005年李某某首次装修的格局，本社区居民都可以证明。段某某的诉讼请求和事实理由完全没有事实依据和法律依据，请求法院依法驳回段某某的全部诉讼请求。
第三人莫某辩称：因时间关系具体事实不太记得，当时买卖房屋的时候李某某说他已经离婚，且那时候有公证处的公证，其他不太记得了。李某某是与谷某某的父亲以前本来就认识，那时候李某某缺钱，他家中那时候有两三套房子，都是归他自己所有，他子女和前妻的房子都已经分好了。关于房屋付款不记得是现金还是转账，买卖房屋时没有见过李某某的子女，我们的房屋已经付款完毕，所以才会公证。黄某某和李某辩称不属实，我们支付房款尾款的时候是2009年，转给段某某，当时李某某在场，如果我们没有支付房款完毕李某某是不会允许我们将房屋转让的。被告说我们串通是不合理的，因为李某某和李某才是亲属，反而我认为李某某和李某存在串通行为诽谤我。李某在李某某生前对房屋转让没有异议，在李某某过世后提出异议是不合理的。
为支持其主张，原告段某某向本院提交了如下证据材料：
证据一、房屋产权证一份及两份房屋转让协议、公证书两份，拟证明两份转让协议合法有效，段某某实际享有房屋使用权；
证据二、监控照片，拟证明黄某某、李某对房屋使用权构成侵害行为；
证据三、收条，拟证明合同已经实际履行，段某某作为买受人已经履行其支付房款的义务，谷某某作为房屋的出卖人也履行了房屋所有权证的交付义务，该协议合法有效。
被告黄某某、李某对原告段某某的证据材料发表如下质证意见：证据一中的2008年10月9日李某某与谷某某签订的房屋转让协议的真实性、关联性无异议，合法性有异议，该房屋转让协议因违反了合同法的相关规定无效，不能达到原告的证明目的，这份协议所附的公证书只能证明签字属实，没有改变物权的效果。2009年5月21日谷某某、莫某与段某某签订的房屋转让协议，因为该协议签署的时候与李某某没有关系，且我方不清楚事情的真实情况，对该份证据不予认可，该份协议所附的公证书只能证明当时签订协议的情况，不能达到转移房屋所有权的效果。证据一中的房屋产权证三性无异议，该房屋产权证上记载的权利人是李某某，所以段某某没有取得该房屋的所有权，李X、李某因继承取得该房屋的所有权，段某某对该房屋实际上是非法占有。证据二的三性有异议，不能达到原告的证明目的，李某及李X享有该房屋的所有权，其依法对该房屋享有占有、使用的权利，即使李某及黄某某有上门的一些行为，但是这些行为都是为了维护自己的合法权利，原告段某某非法占有李某、李X的房屋侵害了房屋所有权人的权利。证据三收条签署双方不是我方，我方不予质证，但是谷某某并非房屋的所有权人，没有权利处分该房屋。段某某出具的收条没有办法履行段某某与谷某某、莫某的协议，其应当找谷某某、莫某承担相应的责任，与我方无关。
第三人莫某对原告段某某提交的证据材料发表如下质证意见：证据一房屋转让协议书是真实有效的。证据二不清楚，因为我不在现场。证据三无异议。
为支持其抗辩主张，被告黄某某、李某向本院提交了如下证据材料：
证据一、房屋产权证及房屋产权情况表，拟证明诉争房屋登记在李某某名下，其继承人只有李某、李X，二人依法应享有该房屋的所有权人，房屋的土地属于集体土地，只能在集体经济组织成员内流转。
证据二、住房安置申请表、住房安置通知书、入住通知书，拟证明房屋在李某某生前属于李某某、李某共同所有，每个人各占二分之一的份额。
证据三、李某某的户口注销证明、火化证明书，拟证明李某某于2014年9月6日去世，其去世后继承事实发生，李某、李X依法取得了李某某所有的房屋的物权。
证据四、李某某、李某的户籍登记卡，黄某某、李X的户籍登记卡，亲属关系证明，李某某与黄某某离婚的民事调解书，拟证明被继承人李某某的亲属关系，李某某于1997年与黄某某离婚，双方婚后均未再婚再育，其父母也均先于其去世，继承人只有李X和李某，李X和李某作为李某某唯一的合法继承人，可以依法取得李某某的遗产即涉案房屋。
证据五、（2015）岳民初字第07946号案件的应诉通知书、开庭传票，拟证明段某某占有了原告的房屋，对原告房屋的侵权事实。
原告段某某对被告李某、黄某某的证据材料发表如下质证意见：对证据一的真实性、合法性无异议，关联性有异议，房屋产权证明确指出了房屋的所有权人是李某某，并非李某和李X享有，房屋的所有权是截至2008年10月9日即与谷某某签订转让协议。证据二的真实性无异议，合法性、关联性有异议，只是住房安置的申请，并不是给予了李某房屋所有权行政确权，因此关联性有异议。证据三的真实性、合法性、关联性无异议，恰好证明李某行使其继承权的行为，时间是2014年9月6日。证据四的真实性、合法性无异议，关联性有异议，李某与李X虽然是李某某合法的继承人，但是涉案房屋不在继承范围内，所以关联性有异议。证据五的真实性、合法性无异议，关联性有异议，法院只是有义务对原告提出的诉讼请求结合已受理的案子合并审理，下判决之前并不能证明被告侵害了原告的房屋使用权。
第三人莫某对被告李某、黄某某的证据材料发表如下质证意见：对证据一至四无异议。但是对于李某某、黄某某、李某、李X在拆迁房屋的时候应当提供购买集资房的证明，据我所知他们有三套集资房，李某某卖给我们的这一套是属于李某某的，购买房屋的时候李某某的前妻黄某某、李某、李X都知道该事情，在李某某生前没有提出异议，所以应当是没有异议的。
第三人莫某未向本院提交证据材料。
根据双方的举证、质证意见，本院认证如下：原告段某某提交的证据一的真实性、合法性及关联性予以确认，但《房屋转让协议书》及公证书无法证实转让协议合法有效及原告段某某已经取得该房屋所有权；对证据二的三性予以认可，可以证明被告黄某某有前往涉诉房屋构成妨害的行为，但照片中并无被告李某，故对该份证据之证明目的部分予以认可；证据三的三性因第三人莫某对付款的事实予以确认，故对该证据的三性予以认可，但收条本身无法证实协议的合法性。被告黄某某、李某提交的证据一来源合法、客观真实，且与本案相关联，对其真实性、合法性及关联性予以认可，但无法证明涉案房屋具体继承人的情况。证据二能够证明涉诉房屋的来源，且真实、客观，对其三性予以认可。证据三来源合法、内容真实，能够证明李某某于2015年1月5日因死亡被注销户口，对该证据予以确认。证据四真实合法，亦能证明二原告与李某某、黄某某分户的事实，对该证据的三性予以认定。证据五来源合法，客观、真实，能够证明被告占用涉诉房屋的事实。
根据对证据的认证并结合当事人陈述，本院认定如下事实：案外人李某某（已过逝）与黄某某原系夫妻关系，二人生育李某、李X。李某某、黄某某于1997年经我院调解解除婚姻关系，李某归由李某某抚养，李X归由黄某某抚养。2005年9月李某某通过安置方式（需安置人口为两人即李某某与原告李某）取得了位于咸嘉花园19栋1单元301房的安置产权，后该房屋于2008年6月26日将座落登记为咸嘉花园E片15栋301房（产权证号为“长房权证岳麓集字第××号”），所有权人登记为李某某。房产证中备注“该宗房产占有范围内的土地系集体所有，处置时，只能在本集体经济组织内进行转移。”2008年10月9日，本案第三人莫某的前夫谷某某（户籍地为岳麓区望城坡三里垅25栋20号）与李某某签订《房屋转让协议》并于同日由望城县公证处出具《公证书》，公证书载明“甲方李某某与乙方谷某某于二00八年十月九日签订了前面的《房屋转让协议书》。双方当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定；协议上双方当事人的签字属实，本协议自甲、乙双方签订之日起生效。”谷某某从李某某处购买涉诉房产。2009年5月21日被告段某某与第三人莫某及谷某某签订《房屋转让协议书》并于同日由望城县公证处出具《公证书》，公证书载明“甲方谷某某、莫某与乙方段某某于二00九年五月二十一日签订了前面的《房屋转让协议书》。双方当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定；协议上双方当事人的签字属实。本协议自甲、乙双方签订之日起生效。”段某某从谷某某、莫某处购买涉案房屋，并支付谷某某、莫某房款248000元，随后搬入居住。××逝。自2013年10月起，被告黄某某多次以胶水封堵原告居住的房屋门锁，对涉案房屋的墙壁采取浇画油漆等极端方式干扰房屋承租人的正常居住。原告多次报警并与被告协商无果，原告遂诉至本院。
本院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案争议的焦点在于对涉诉房屋享有合法所有权的主体问题。农村集体土地宅基地使用权的主体是农村特定集体经济组织的农村村民，原告段某某及案外人谷某某的户籍虽属农村户口，但购房人谷某某、段某某分别系岳麓区望城坡派出所三里垅及岳麓区学湖村段家咀组的村民，均不是涉诉房屋岳麓区咸嘉湖街道办事处咸嘉新村的集体经济组织成员，该二人不具有使用岳麓区咸嘉湖街道办事处咸嘉新村宅基地的资格，而双方所签房屋买卖协议是一种集体土地上房屋买卖，该买卖行为也未取得咸嘉湖街道办事处咸嘉新村的同意，故段某某从谷某某、莫某签订的《房屋转让协议书》违反有关法律、法规强制性规定，应认定该转让协议无效，段某某对涉诉房屋未取得所有权，段某某占用涉案房屋系无权占有，但段某某在支付合理对价的前提下对房屋进行占用，并无明显主观过错。现李某某过世后，其财产发生相应继承，李某系其合法继承人之一，虽对李某某的遗产享有相应继承权，但被告黄某某及李某封堵房屋门锁的行为干扰了房屋承租人对涉案房屋的正常使用，双方应妥善处理矛盾纠纷。又因原告并未提交相应证据证明因被告之行为导致其相应经济损失的产生，原告要求被告赔偿的主张理据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第五十二条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告段某某的诉讼请求。
本案案件受理费900元，由原告段某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 郭庆栋
代理审判员 彭松林
人民陪审员 廖寓舒
二〇一六年五月十九日
书 记 员 方 乐