宁夏回族自治区中卫市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）宁05民终18号
上诉人（原审原告）张风英，住宁夏回族自治区同心县。
委托代理人马成林，海原县法律援助中心律师。
被上诉人（原审被告）王菊兰，住宁夏回族自治区海原县。
被上诉人（原审被告）田进祥，住宁夏回族自治区海原县。
委托代理人杨聪，宁夏杨聪律师事务所律师。
上诉人张风英为与被上诉人王菊兰、田进祥返还原物纠纷一案，不服宁夏回族自治区海原县人民法院（2015）海民初字第1067号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月5日受理后，依法组成合议庭，于2016年1月22日公开开庭进行了审理。上诉人张风英及其委托代理人马成林、被上诉人王菊兰、被上诉人田进祥及其委托代理人杨聪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：张风英与王菊兰系母女关系，均系海原县林业局职工。2011年12月27日，王菊兰与田进祥、案外人贺某某签订房屋买卖协议，将单位即将分配给张风英及自己的房屋分别以3.6万元、3.2万元的价格出售给田进祥及贺某某。2012年5月30日，王菊兰的丈夫魏某某用收取田进祥及贺某某的房款，在海原县林业局缴纳张风英及王菊兰分配房屋集资款各2.4万元。2015年3月16日，张风英书面委托王菊兰在林业局领取钥匙及办理相关事项。田进祥于当日搬进诉争房屋一直居住。张风英认为王菊兰及田进祥的行为侵犯了自己的合法权益，诉至原审法院，请求：1、确认王菊兰及田进祥签署的买卖合同无效；2、判令王菊兰及田进祥返还张风英涉案房屋；3、本案诉讼费由王菊兰及田进祥承担。
原审法院认为：公民、法人可以通过委托代理人实施民事法律行为。本案争议的焦点为，王菊兰代理张风英与田进祥签订售房合同，将张风英所有的房屋出售给田进祥，房款付讫，房屋亦交付田进祥。王菊兰的这种代理行为是否合法有效的问题。王菊兰系张风英的女儿，2011年11月27日，王菊兰将单位分配给张风英的集资房屋出售给田进祥，说明张风英在2011年11月27日前就已清楚单位分配给自己一套集资房屋的事宜，但所有涉与林业局办理有关房屋的手续，均为王菊兰办理。张风英主张在林业局领取钥匙和签订协议时其在场，但又以书面形式委托王菊兰领取诉争房屋的钥匙，不合情理。张风英主张其在2015年3月15日领取钥匙后第二天就知道王菊兰将属于自己的房屋出售给田进祥，但未采取任何行动制止田进祥搬进该房屋居住，且仍然允许用田进祥支付的房款，由王菊兰的丈夫于2012年5月30日在海原县林业局缴纳诉争房屋的集资款，足以说明张风英对王菊兰出售自己所有房屋作出默许。根据《中华人民共和国民法通则规定》规定，“本人知道他人以本人名义实施民事行为而不做否认表示的，视为同意”。据此王菊兰代理张风英出售房屋的表见代理行为成立。其签订的买卖合同合法有效。张风英主张现该地区房价上涨，且王菊兰及田进祥达成买卖协议后，林业局又对该房屋投资几万元，王菊兰与田进祥签订的买卖合同显失公平。但未提供证据证明，不予支持。故根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决：驳回张风英的诉讼请求；案件受理费100元，由张风英负担。
张风英不服上述一审判决，向本院提出上诉称：1、原审认定事实错误。王菊兰在没有征得上诉人同意的前提下，将上诉人的住房以自己的名义卖给田进祥，而且价值非常低，王菊兰在一审法庭审理中也陈述，是自己怕母亲张风英将房屋分给其他兄弟姐妹，才偷偷将房子卖给田进祥。但原审判决却在没有根据的前提下，认定上诉人对王菊兰卖房作出默许，属于认定事实错误。2、原审适用法律错误。本案应当适用《物权法》、《合同法》的相关规定，而原审简单适用《民法通则》关于代理的规定，属于适用法律错误。本案存在买卖合同，存在房屋所有权争议，不能简单的以民事代理行为来处理。综上，请求二审法院：1、依法撤销原审判决，判令王菊兰及田进祥返还上诉人涉案房屋；2、本案诉讼费由王菊兰及田进祥承担。
王菊兰针对张风英的上诉意见答辩称：我在我母亲张风英不知情的情况下将房屋卖掉了，林业局有规定房屋不允许买卖，我愿意将购房款退还给田进祥，田进祥应将房屋返还给我母亲。
田进祥针对张风英的上诉意见答辩称：1、王菊兰与田进祥签订合同出于双方自愿，且价格合理（相同的院落还有2.8万元出售的），合同内容也不违反法律强制规定。因此，双方签订的合同是合法有效，应当切实履行。2、本案的表见代理成立。王菊兰与张风英是母女关系，王菊兰受张风英的委托领取房屋钥匙。根据王菊兰所说其在张风英几个子女中经济条件较差，所以张风英将涉案院落给了王菊兰。田进祥有理由相信王菊兰是代表张风英处分房屋。3、诉争房屋2011年购买时的价格是3.6万元，但2015年交房时房价上涨至8万元以上，由此造成张风英提起诉讼；林业局在2015年3月份分房时，将两处院落改为一处院落和一套楼房，一套楼房要增加5.2万元成本价，由此造成田进祥和贺某某争抢这一处院落，贺某某的岳母怂恿张风英起诉，这是本案发生的另一原因。综上，请求二审法院：驳回上诉，维持原判。
二审中，张风英向法庭提交如下证据：1、自治区住房和建设厅等单位“宁建字（2010）60号”、“宁建发（2011）40号”文件各1份，证明：本案争议的房屋是自治区区直单位依据规定给海原县林业局困难职工的保障性安置房，该房屋专属于林业职工，任何人不得擅自转让。
2、张风英照片1张，证明：海原县林业局要求涉案房屋必须由林业职工本人领取钥匙，并将领取钥匙的照片上传自治区有关单位。
王菊兰针对以上证据质证认为：对该两组证据没有异议，完全认可该两组证据。
田进祥针对以上证据质证认为：对证据1的来源无异议，但规范性文件的规定不能导致合同无效，该证据与本案没有关联性；证据2中的照片不能证明张风英领取钥匙的事实，不能达到上诉人的证明目的。
二审中，王菊兰、田进祥均未向法庭提交新的证据。
本院对当事人提交的证据认定如下：张风英提交的证据1中两份文件的规定，并不能直接影响本案中各方当事人民事行为的效力，该文件与本案没有必然的关联性，对其证明效力不予确认。证据2张风英的照片来源不明，亦不能证明张风英所主张的事实，对其证明效力亦不予确认。
经二审审理与一审审理查明的事实一致，故对一审查明的事实本院予以确认。
本院认为：王菊兰将诉争房屋出卖给田进祥，张风英虽未直接授权王菊兰的卖房行为，但张风英出具书面委托书委托王菊兰办理领钥匙事宜，且王菊兰系张风英女儿，田进祥有充分理由相信王菊兰的卖房行为可以代表张风英。另，田进祥购房时主观出于善意，房屋价款亦符合市场行情。张风英应当就王菊兰的卖房行为承担相应的法律后果。王菊兰于2011年将诉争房屋卖给田进祥并收取相应房款。王菊兰丈夫魏某某于2012年用该款向海原县林业局缴纳分房集资款。张风英辩称自2011年至2015年其对王菊兰的卖房行为一直不知情，不合常理，张风英主张王菊兰、田进祥向其返还房屋的意见，于法无据，故对张风英的该上诉意见，本院不予支持。原审适用《中华人民共和国民法通则》的相关规定，结合本案实际作出裁判，并无不当。张风英上诉认为原审适用法律错误，无充分依据，本院亦不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人张风英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒋玉春
代理审判员 杨 涛
代理审判员 孙 静
二〇一六年二月二十六日
书 记 员 李佰平
本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。