辽宁省大连市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）辽02民初204号
原告：吉林银行股份有限公司大连分行，住所地辽宁省大连市中山区延安路9号20层A、B、C、D、E号21层C号。
负责人：梁晓，该分行行长。
委托诉讼代理人：ＸＸ，该分行职员。
委托诉讼代理人：陶永红，该分行职员。
被告：大连湾山置业有限公司，住所地辽宁省大连市旅顺口区龙头街道盐厂家园34号1-101室、1-102室。
法定代表人：于人斌，该公司董事长。
被告：大连润嘉房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市西岗区鞍山路19-1号。
法定代表人：于人斌，该公司董事长。
被告：于人斌。
被告：耿杰。
以上四被告共同委托诉讼代理人：刘廷利，辽宁仁凯律师事务所律师。
原告吉林银行股份有限公司大连分行（以下简称吉林银行大连分行）因与被告大连湾山置业有限公司（以下简称湾山置业公司）、被告大连润嘉房地产开发有限公司（以下简称润嘉房地产公司）、被告于人斌、被告耿杰金融借款合同纠纷一案，本院于2017年4月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吉林银行大连分行的委托诉讼代理人ＸＸ、被告湾山置业公司、被告润嘉房地产公司、被告于人斌、被告耿杰的共同委托诉讼代理人刘廷利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吉林银行股份有限公司大连分行诉讼请求：1、湾山置业公司偿还全部剩余贷款本金合计78,100,000.00元人民币及至实际还款之日止的欠付利息、罚息、复利（暂计算至2016年12月31日，其中利息合计：6,600,895.36元、罚息合计：5,797,733.23元、复利合计：1,070,601.87元、合计13,469,230.46元人民币）；2、判令抵押权合法有效，湾山置业公司抵押的湾山高尔夫花园在建工程、3-4层房屋、旅顺口国用（2010）第0412100号、旅顺口国用（2012）第120051FZB号、120052FZB号土地使用权等财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；3、润嘉房地产公司、于人斌、耿杰对湾山置业公司上述债务承担连带偿还责任；4、案件受理费由湾山置业公司、润嘉房地产公司、于人斌、耿杰共同承担，并由湾山置业公司、润嘉房地产公司、于人斌、耿杰承担吉林银行大连分行为实现债权产生一切费用。事实和理由：2013年3月13日，吉林银行大连分行与湾山置业公司签订了一份吉林银行大连分行2013年授字第DL0713020249号《授信额度协议》，约定总授信额度600,000,000.00元，授信期限2013年3月13日至2016年3月12日。2013年3月13日，湾山置业公司与原告签订了一份吉林银行大连分行2013年最高额抵押字第DL0713020250号《最高额抵押合同》，湾山置业公司同意以其所有的旅顺口区国用（2010）第0412100、120052F2B、120051F2B号土地向原告的借款提供最高额抵押担保，为湾山置业公司自2013年3月13日至2016年3月12日期间签订的本外币借款合同等承担最高额保证责任。2013年4月25日，湾山置业公司与原告签订了一份吉林银行大连分行2013年最高额抵押字第DL0713020528号《最高额抵押合同》，湾山置业公司同意以其所有的湾山高尔夫花园在建工程向原告的借款提供最高额抵押担保，为湾山置业公司自2013年4月25日至2016年4月24日期间签订的本外币借款合同等承担最高额保证责任。2013年11月23日，湾山置业公司与原告签订了一份吉林银行大连分行2014年最高额抵押字第DL2014060412号《最高额抵押合同》，湾山置业公司同意以其所有的湾山高尔夫花园在建工程向原告的借款提供最高额抵押担保，为湾山置业公司自2013年11月22日至2016年3月12日期间签订的本外币借款合同等承担最高额保证责任。2013年11月25日，湾山置业公司与原告签订了一份吉林银行大连分行2014年最高额抵押字第DL2014060413号《最高额抵押合同》，湾山置业公司同意以其所有的3-4层房屋向原告的借款提供最高额抵押担保，为湾山置业公司自2013年12月25日至2016年3月12日期间签订的本外币借款合同等承担最高额保证责任。2013年11月25日，湾山置业公司与原告签订了一份吉林银行大连分行2014年最高额抵押字第DL2014060414号《最高额抵押合同》，湾山置业公司同意以其所有的3-4层房屋向原告的借款提供最高额抵押担保，为湾山置业公司自2013年12月25日至2016年3月12日期间签订的本外币借款合同等承担最高额保证责任。2013年3月13日，润嘉房地产公司与原告签订了一份吉林银行大连分行2013年最高额保字第DL0713020253号《最高额保证合同》，为湾山置业公司自2013年3月13日至2016年3月12日期间签订的本外币借款合同等承担最高额保证责任。2013年3月13日，于人斌与原告签订了一份吉林银行大连分行2013年最高额保字第DL0713020251号《最高额保证合同》，为湾山置业公司自2013年3月13日至2016年3月12日期间签订的本外币借款合同等承担最高额保证责任。2013年3月13日，耿杰与原告签订了一份吉林银行大连分行2013年最高额保字第DL0713020252号《最高额保证合同》，为湾山置业公司自2013年3月13日至2016年3月12日期间签订的本外币借款合同等承担最高额保证责任。2013年12月10日，湾山置业公司与原告签订了吉林银行大连分行2013年固借字第DL0713021651号《人民币借款合同》，合同约定第一被告湾山置业公司向原告借款4,000,000.00元人民币，用于支付湾山项目建设工程款，借款期限自2013年12月16日起至2016年3月9日止，借款年利率7.995%（即中国人民银行公布且在本合同签订日使用的年贷款基准利率上浮30%）。2013年12月16日，湾山置业公司授权原告将4,000,000.00元款项划入其吉林银行大连分行账户（账户名称：大连湾山置业有限公司；账号×××），并按照双方签订的支付委托书中的约定，将上述款项划转至湾山置业公司交易对家的平安银行大连分行账户（账户名称：大连兴安机械化工程有限公司；账号×××），原告已完全履行了合同约定义务。截止2016年12月31日该笔贷款拖欠我行本息4,572,064.97元（其中：本金3,900,000.00元、利息330,641.46元、罚息287,986.57元、复利53,436.94元）。
2013年12月27日，湾山置业公司与原告签订了吉林银行大连分行2013年固借字第DL0713021708号《人民币借款合同》，合同约定湾山置业公司向原告借款10,000,000.00元人民币，用于支付湾山项目建设工程款，借款期限自2013年12月27日起至2016年3月10日止，借款年利率7.995%（即中国人民银行公布且在本合同签订日使用的年贷款基准利率上浮30%）。2013年12月27日，湾山置业公司授权原告将10,000,000.00元款项划入其吉林银行大连分行账户（账户名称：大连湾山置业有限公司；账号×××），并按照双方签订的支付委托书中的约定，将上述款项划转至湾山置业公司交易对家的平安银行大连分行账户（账户名称：大连兴安机械化工程有限公司；账号×××），原告已完全履行了合同约定义务。截止2016年12月31日该笔贷款拖欠我行本息11,487,896.27元（其中：本金9,800,000.00元、利息832,523.62元、罚息721,137.09元、复利134,235.56元）。
2013年12月30日，湾山置业公司与原告签订了吉林银行大连分行2013年固借字第DL0713021715号《人民币借款合同》，合同约定湾山置业公司向原告借款64,900,000.00元人民币，用于支付湾山项目建设工程款，借款期限自2013年12月30日起至2016年3月7日止，借款年利率7.995%（即中国人民银行公布且在本合同签订日使用的年贷款基准利率上浮30%）。2013年12月30日，湾山置业公司授权原告将64,900,000.00元款项划入其吉林银行大连分行账户（账户名称：大连湾山置业有限公司；账号×××），并按照双方签订的支付委托书中的约定，将上述款项划转至湾山置业公司交易对家的平安银行大连分行账户（账户名称：大连兴安机械化工程有限公司；账号×××），原告已完全履行了合同约定义务。截止2016年12月31日该笔贷款拖欠我行本息75,509,269.22元（其中：本金64,400,000.00元、利息5,437,730.28元、罚息4,788,609.57元、复利882,929.37元）。湾山置业公司上述三笔贷款皆已逾期，虽经原告催要，仍未归还。截至2016年12月31日，第一被告剩余贷款本金合计78,100,000.00元，利息合计：6,600,895.36元、罚息合计：5,797,733.23元、复利合计：1,070,601.87元、本息总计97,569,230.46元人民币。《人民币借款合同》第一条约定：贷款人与借款人经平等协商，就固定资产贷款事情达成一致，特订立本合同；合同第七条约定按月结息，每月的20日为结息日，21日为付息日，逾期贷款罚息利率以借款利率为基础上浮50%；《最高额保证合同》第二条约定：在本合同所确定的期间届满之日发生的最高额债务之利息（包括法定利息、约定利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费用、律师费用、公证费用、执行费用等）、因债务人违约而给债权人造成的损失和其他所有应付费用等，也属于被担保债权，其具体金额在其被清偿时确定；第四条约定：主债务在本合同之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响债权人本合同项下的任何权利及其行使，保证人不得以此抗辩债权人。债权人即可以就其他物的担保或保证实现债权，也可以要求本合同的保证人承担保证责任；《最高额抵押合同》第二条约定：在本合同第一条所确定的期间届满之日内发生的最高额债务之利息（包括法定利息、约定利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费用、律师费用、公正费用、执行费用等），因债务人违约而给抵押权人造成的损失和其他所有应付费用等，也属于被担保债权，其具体金额在其被清偿时确定。
大连湾山置业有限公司、大连润嘉房地产开发有限公司、于人斌、耿杰辩称，不同意吉林银行大连分行关于复利部分及关于润嘉房地产公司、于人斌、耿杰承担连带偿还责任的诉讼请求。吉林银行大连分行与湾山置业公司签订的《人民币借款合同》第7条第三款第四项中已经明确约定对复利的选择为不适用，故吉林银行大连分行主张复利无事实和法律依据；虽然签订了保证合同，但是于人斌是湾山置业公司的法定代表人，此行为是履职行为而非个人行为，该保证合同应视为公司对其债权人的债权实现的一种保证；退而言之，即便于人斌、耿杰承担保证责任，根据《中华人民共和国担保法》第28条的规定，于人斌、耿杰也应在物的担保之外承担保证责任。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述以及经各方当事人质证并经本院审查确认的下列证据：授信额度协议、人民币借款合同、借款凭证、固定资产贷款提款申请书、固定资产贷款支付委托书、电汇凭证、最高额抵押合同、最高额保证合同、在建工程抵押登记证明、他项权项、土地他项权证、欠款明细表，本院认定事实如下：
2013年3月13日，原告吉林银行大连分行与被告湾山置业公司签订了一份吉林银行大连分行2013年授字第DL0713020249号《授信额度协议》，约定总授信额度600,000,000.00元，授信期限2013年3月13日至2016年3月12日。
2013年3月13日，被告湾山置业公司与原告吉林银行大连分行签订了一份吉林银行大连分行2013年最高额抵押字第DL0713020250号《最高额抵押合同》，主要约定：被告湾山置业公司所担保的主债权为自2013年3月13日至2016年3月12日期间（包括该期间的起始日和届满日），原告吉林银行大连分行依据与被告湾山置业公司本外币借款合同、流动资金循环借款合同、银行承兑协议、金融衍生类产品协议以及其他文件而享有的对债务人的债权，不论该债权在上述期间届满时是否已经到期；被担保最高债权额：1、本合同所担保债权之最高本金金额为人民币600,000,000元，2、在本合同第一条所确定的期间届满之日内发生的最高额债务之利息（包括法定利息、约定利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费用、律师费用、公证费用、执行费用等）、因债务人违约而给抵押权人造成的损失和其他所有应付费用等，也属于被担保债权、其具体金额在其被清偿时确定，依据上述两款确定的债权金额之和即为本合同所担保的最高债权额；抵押物为旅顺口国用（2010）第0412100号国有土地使用权（土地面积19,635.8㎡）、旅顺口国用（2012）第120052FZB号国有土地使用权（土地面积15,649.8㎡）、旅顺口国用（2012）第120051FZB号国有土地使用权（土地面积52,913.1㎡）。2013年3月14日，大连市旅顺口区人民政府向原告吉林银行大连分行发放了旅顺口他项（2013）第048TD号、旅顺口他项（2013）第049TD号、旅顺口他项（2013）第050TD号土地他项权证书。
2013年3月13日，原告吉林银行大连分行与被告润嘉房地产公司签订了一份吉林银行大连分行2013年最高额保字第DL0713020253号《最高额保证合同》，主要约定：被告润嘉房地产公司所担保的主债权为自2013年3月13日至2016年3月12日期间（包括该期间的起始日和届满日），原告吉林银行大连分行依据与被告湾山置业公司签订的本外币借款合同、流动资金循环借款合同、银行承兑协议、金融衍生类产品协议以及其他文件而享有的对债务人的债权，不论该债权在上述期间届满时是否已经到期；被担保最高债权额：1、本合同所担保债权之最高本金余额为：人民币600,000,000元，2、在本合同第一条所确定的期间届满之日内发生的最高额债务之利息（包括法定利息、约定利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费用、律师费用、公证费用、执行费用等）、因债务人违约而给抵押权人造成的损失和其他所有应付费用等，也属于被担保债权、其具体金额在其被清偿时确定，依据上述两款确定的债权金额之和即为本合同所担保的最高债权额；保证方式为连带责任保证；主债务在本合同之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响债权人本合同项下的任何权利及其行使，保证人不得以此抗辩债权人，债权人即可以就其他物的担保或保证实现债权，也可以要求本合同的保证人承担保证责任；保证期间为主债权履行期间届满之日起两年。
2013年3月13日，原告吉林银行大连分行与被告于人斌签订了一份吉林银行大连分行2013年最高额保字第DL0713020251号《最高额保证合同》，主要约定：被告于人斌所担保的主债权为自2013年3月13日至2016年3月12日期间（包括该期间的起始日和届满日），原告吉林银行大连分行依据与被告湾山置业公司签订的本外币借款合同、流动资金循环借款合同、银行承兑协议、金融衍生类产品协议以及其他文件而享有的对债务人的债权，不论该债权在上述期间届满时是否已经到期；被担保最高债权额：1、本合同所担保债权之最高本金余额为：人民币600,000,000元，2、在本合同第一条所确定的期间届满之日内发生的最高额债务之利息（包括法定利息、约定利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费用、律师费用、公证费用、执行费用等）、因债务人违约而给抵押权人造成的损失和其他所有应付费用等，也属于被担保债权、其具体金额在其被清偿时确定，依据上述两款确定的债权金额之和即为本合同所担保的最高债权额；保证方式为连带责任保证；主债务在本合同之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响债权人本合同项下的任何权利及其行使，保证人不得以此抗辩债权人，债权人即可以就其他物的担保或保证实现债权，也可以要求本合同的保证人承担保证责任；保证期间为主债权履行期间届满之日起两年。
2013年3月13日，原告吉林银行大连分行与被告耿杰签订了一份吉林银行大连分行2013年最高额保字第DL0713020252号《最高额保证合同》，主要约定：被告耿杰所担保的主债权为自2013年3月13日至2016年3月12日期间（包括该期间的起始日和届满日），原告吉林银行大连分行依据与被告湾山置业公司签订的本外币借款合同、流动资金循环借款合同、银行承兑协议、金融衍生类产品协议以及其他文件而享有的对债务人的债权，不论该债权在上述期间届满时是否已经到期；被担保最高债权额：1、本合同所担保债权之最高本金余额为：人民币600,000,000元，2、在本合同第一条所确定的期间届满之日内发生的最高额债务之利息（包括法定利息、约定利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费用、律师费用、公证费用、执行费用等）、因债务人违约而给抵押权人造成的损失和其他所有应付费用等，也属于被担保债权、其具体金额在其被清偿时确定，依据上述两款确定的债权金额之和即为本合同所担保的最高债权额；保证方式为连带责任保证；主债务在本合同之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响债权人本合同项下的任何权利及其行使，保证人不得以此抗辩债权人，债权人即可以就其他物的担保或保证实现债权，也可以要求本合同的保证人承担保证责任；保证期间为主债权履行期间届满之日起两年。
2013年4月25日，被告湾山置业公司与原告吉林银行大连分行签订了一份吉林银行大连分行2013年最高额抵押字第DL0713020528号《最高额抵押合同》，主要约定：被告湾山置业公司所担保的主债权为自2013年4月25日至2016年4月24日期间（包括该期间的起始日和届满日），原告吉林银行大连分行依据与被告湾山置业公司本外币借款合同、流动资金循环借款合同、银行承兑协议、金融衍生类产品协议以及其他文件而享有的对债务人的债权，不论该债权在上述期间届满时是否已经到期；被担保最高债权额：1、本合同所担保债权之最高本金金额为人民币600,000,000元，2、在本合同第一条所确定的期间届满之日内发生的最高额债务之利息（包括法定利息、约定利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费用、律师费用、公证费用、执行费用等）、因债务人违约而给抵押权人造成的损失和其他所有应付费用等，也属于被担保债权、其具体金额在其被清偿时确定，依据上述两款确定的债权金额之和即为本合同所担保的最高债权额；抵押物为湾山高尔夫花园在建工程（198套房屋，面积19,479.12㎡）。同日，原告吉林银行大连分行与被告湾山置业公司在大连市旅顺口区房产局办理了在建工程抵押登记，并领取了大房建旅字第2013010号在建工程抵押登记证明。
2013年11月23日，被告湾山置业公司与原告吉林银行大连分行签订了一份吉林银行大连分行2013年最高额抵押字第DL2014060412号《最高额抵押合同》，主要约定：被告湾山置业公司所担保的主债权为自2013年11月22日至2016年3月12日期间（包括该期间的起始日和届满日），原告吉林银行大连分行依据与被告湾山置业公司本外币借款合同、流动资金循环借款合同、银行承兑协议、金融衍生类产品协议以及其他文件而享有的对债务人的债权，不论该债权在上述期间届满时是否已经到期；被担保最高债权额：1、本合同所担保债权之最高本金金额为人民币600,000,000元，2、在本合同第一条所确定的期间届满之日内发生的最高额债务之利息（包括法定利息、约定利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费用、律师费用、公证费用、执行费用等）、因债务人违约而给抵押权人造成的损失和其他所有应付费用等，也属于被担保债权、其具体金额在其被清偿时确定，依据上述两款确定的债权金额之和即为本合同所担保的最高债权额；抵押物为湾山高尔夫花园在建工程（8套房屋，面积679.98㎡）。2013年11月22日，原告吉林银行大连分行与被告湾山置业公司在大连市旅顺口区房产局办理了在建工程抵押登记，并领取了大房建旅字第2013032号在建工程抵押登记证明。
2013年11月25日，原告吉林银行大连分行与被告湾山置业公司签订了一份吉林银行大连分行2013年最高额抵押字第DL2014060413号《最高额抵押合同》，主要约定：被告湾山置业公司作为抵押人所担保的主债权为自2013年12月25日至2016年3月12日期间（包括该期间的起始日和届满日），原告吉林银行大连分行依据与被告湾山置业公司本外币借款合同、流动资金循环借款合同、银行承兑协议、金融衍生类产品协议以及其他文件而享有的对债务人的债权，不论该债权在上述期间届满时是否已经到期；被担保最高债权额：1、本合同所担保债权之最高本金金额为人民币600,000,000元，2、在本合同第一条所确定的期间届满之日内发生的最高额债务之利息（包括法定利息、约定利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费用、律师费用、公证费用、执行费用等）、因债务人违约而给抵押权人造成的损失和其他所有应付费用等，也属于被担保债权、其具体金额在其被清偿时确定，依据上述两款确定的债权金额之和即为本合同所担保的最高债权额；抵押物为3-4层房屋、面积为6,721.92㎡。
2013年11月25日，原告吉林银行大连分行与被告湾山置业公司签订了一份吉林银行大连分行2013年最高额抵押字第DL2014060414号《最高额抵押合同》，主要约定：被告湾山置业公司作为抵押人所担保的主债权为自2013年12月25日至2016年3月12日期间（包括该期间的起始日和届满日），原告吉林银行大连分行依据与被告湾山置业公司本外币借款合同、流动资金循环借款合同、银行承兑协议、金融衍生类产品协议以及其他文件而享有的对债务人的债权，不论该债权在上述期间届满时是否已经到期；被担保最高债权额：1、本合同所担保债权之最高本金金额为人民币600,000,000元，2、在本合同第一条所确定的期间届满之日内发生的最高额债务之利息（包括法定利息、约定利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费用、律师费用、公证费用、执行费用等）、因债务人违约而给抵押权人造成的损失和其他所有应付费用等，也属于被担保债权、其具体金额在其被清偿时确定，依据上述两款确定的债权金额之和即为本合同所担保的最高债权额；抵押物为3-4层房屋、面积为6,721.92㎡。
原告吉林银行大连分行与被告湾山置业公司于2013年11月25日签订吉林银行大连分行2013年最高额抵押字第DL2014060413号、第DL2014060414号《最高额抵押合同》后，针对抵押物办理了大房建旅字第2013036号在建工程抵押登记证明，后该证明被收回并最终更换为大房建旅字第2014032号在建工程抵押登记证明，该证明附记内容为”坐落于旅顺南路西段128商，建筑面积32,877.62平方米的酒店在建工程，贷款额由30,990万元变更为31,330万元”。
2013年12月10日，原告吉林银行大连分行与被告湾山置业公司签订了一份吉林银行大连分行2013年固借字第DL0713021651号《人民币借款合同》，主要约定：本合同属于被告湾山置业公司与原告吉林银行大连分行签署的编号为吉林银行大连分行2013年授字第DL07130202049的《授信额度协议》项下的单项协议（适用）；借款金额4,000,000元；借款期限自2013年12月16日至2016年3月9日，实际贷款发放日以《借款凭证》的记载为准；借款用途为支付湾山项目建设工程款；借款人偿还借款本金的方式为2014年6月16日前偿还10万元、2014年12月16日前偿还10万元、2015年6月16日前偿还10万元、2015年12月16日前偿还10万元、2016年3月9日前偿还360万元；借款年利率7.995%（即中国人民银行公布且在本合同签订日适用的年贷款基准利率上浮动30%），合同签订日与贷款发放日不一致的，以发放日利率为准；结息方式为按月结息，每月的20日为结息日，21日为付息日；若借款人未按本合同约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率以借款利率为基础上浮50%；对借款人不能按期支付的利息，贷款到期日（含当日）前按照借款利率计收复利，贷款逾期后按逾期罚息利率计收复利（选择为不适用）；本合同签订后，如遇中国人民银行调整上述基准利率，则本合同项下的合同借款利率选择为自动在新的基准利率基础上上浮动30%，对于已发放的贷款，调整后的合同借款利率自人民银行确定的调整日起对该笔贷款开始适用，开始适用之日即应按调整后的合同借款利率计息；本合同属于担保人被告于人斌、被告耿杰、被告润嘉房地产公司与贷款人原告吉林银行大连分行签订的编号为DL0713020251、DL0713020252、DL0713020253的《最高额保证合同》项下的主合同，由其提供最高额担保；本合同属于担保人原告湾山置业公司与贷款人原告吉林银行大连分行签订的编号为DL0713020250、DL0713020528的《最高额抵押合同》项下的主合同，由其提供最高额担保。同日，被告湾山置业公司向原告吉林银行大连分行发出《吉林银行固定资产贷款支付委托书》，委托原告吉林银行大连分行将4,000,000元贷款资金支付给符合借款合同约定用途交易对手。同日，原告吉林银行大连分行将4000000元汇入大连兴安机械化工程有限公司在平安银行大连分行开立的账号为×××账户。截至2016年12月31日，被告湾山置业公司尚欠本金3,900,000元。
2013年12月27日，原告吉林银行大连分行与被告湾山置业公司签订了一份吉林银行大连分行2013年固借字第DL0713021708号《人民币借款合同》，主要约定：本合同属于被告湾山置业公司与原告吉林银行大连分行签署的编号为吉林银行大连分行2013年授字第DL07130202049的《授信额度协议》项下的单项协议（适用）；借款金额10,000,000元；借款期限自2013年12月27日至2016年3月10日，实际贷款发放日以《借款凭证》的记载为准；借款用途为支付湾山项目建设工程款；借款人偿还借款本金的方式为2014年6月27日前偿还20万元，2014年12月27日前偿还20万元；2015年6月27日前偿还20万元，2015年12月27日前偿还20万元，2016年3月10日前偿还920万元；借款年利率7.995%（即中国人民银行公布且在本合同签订日适用的年贷款基准利率上浮动30%），合同签订日与贷款发放日不一致的，以发放日利率为准；结息方式为按月结息，每月的20日为结息日，21日为付息日；若借款人未按本合同约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率以借款利率为基础上浮50%；对借款人不能按期支付的利息，贷款到期日（含当日）前按照借款利率计收复利，贷款逾期后按逾期罚息利率计收复利（选择为不适用）；本合同签订后，如遇中国人民银行调整上述基准利率，则本合同项下的合同借款利率不随之调整；本合同属于担保人被告于人斌、被告耿杰、被告润嘉房地产公司与贷款人原告吉林银行大连分行签订的编号为DL0713020251、DL0713020252、DL0713020253的《最高额保证合同》项下的主合同，由其提供最高额担保；本合同属于担保人原告湾山置业公司与贷款人原告吉林银行大连分行签订的编号为DL0713020250、DL0713020528的《最高额抵押合同》项下的主合同，由其提供最高额担保。同日，被告湾山置业公司向原告吉林银行大连分行发出固定资产贷款提款申请书及支付委托书，委托原告吉林银行大连分行将该笔10,000,000元贷款汇入案外人大连兴安机械化工程有限公司账户。同日，被告湾山置业公司向吉林银行开具借款凭证，金额为10,000,000元。同日，原告吉林银行大连分行将10,000,000元汇入大连兴安机械化工程有限公司在平安银行大连分行开立的账号为×××账户。截至2016年12月31日，被告湾山置业公司尚欠本金9,800,000元。
2013年12月30日，原告吉林银行大连分行与被告湾山置业公司签订了一份吉林银行大连分行2013年固借字第DL0713021715号《人民币借款合同》，主要约定：本合同属于被告湾山置业公司与原告吉林银行大连分行签署的编号为吉林银行大连分行2013年授字第DL07130202049的《授信额度协议》项下的单项协议（适用）；借款金额64,900,000元；借款期限自2013年12月30日至2016年3月7日，实际贷款发放日以《借款凭证》的记载为准；借款用途为支付湾山项目建设工程款；借款人偿还借款本金的方式为2014年6月23日前偿还50万元，2014年12月23日前偿还50万元；2015年6月23日前偿还50万元，2015年12月23日前偿还50万元，2016年3月7日前偿还6240万元；借款年利率7.995%，合同签订日与贷款发放日不一致的，以发放日利率为准；结息方式为按月结息，每月的20日为结息日，21日为付息日；若借款人未按本合同约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率以借款利率为基础上浮50%；对借款人不能按期支付的利息，贷款到期日（含当日）前按照借款利率计收复利，贷款逾期后按逾期罚息利率计收复利（选择为不适用）；本合同签订后，如遇中国人民银行调整上述基准利率，则本合同项下的合同借款利率选择为自动在新的基准利率基础上上浮动30%，对于已发放的贷款，调整后的合同借款利率自人民银行确定的调整日起对该笔贷款开始适用，开始适用之日即应按调整后的合同借款利率计息；本合同属于担保人被告于人斌、被告耿杰、被告润嘉房地产公司与贷款人原告吉林银行大连分行签订的编号为DL0713020251、DL0713020252、DL0713020253的《最高额保证合同》项下的主合同，由其提供最高额担保；本合同属于担保人原告湾山置业公司与贷款人原告吉林银行大连分行签订的编号为DL0713020250、DL0713020528的《最高额抵押合同》项下的主合同，由其提供最高额担保。同日，被告湾山置业公司向原告吉林银行大连分行发出固定资产贷款提款申请书及支付委托书，委托原告吉林银行大连分行将该笔64,900,000元贷款汇入案外人大连兴安机械化工程有限公司账户。同日，被告湾山置业公司向吉林银行开具借款凭证，金额为64,900,000元。同日，原告吉林银行大连分行将64,900,000元汇入大连兴安机械化工程有限公司在平安银行大连分行开立的账号为×××账户。截至2016年12月31日，被告湾山置业公司尚欠本金64,400,000元。
本院认为，本案争议的焦点为被告湾山置业公司应偿还的贷款本金数额及利息（罚息）、是否应支付复利及被告润嘉房地产公司、被告于人斌、被告耿杰是否应承担相应的担保责任。
案涉《授信额度协议》、《人民币借款合同》、《最高额抵押合同》、《最高额保证合同》均系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，各方当事人均应依约履行各自义务。
关于原告吉林银行大连分行请求被告湾山置业公司偿还借款本金及利息一节，双方分别于2013年12月10日、2013年12月27日、2013年12月30日签订了三份《人民币借款合同》。原告吉林银行大连分行已按约定向被告湾山置业公司指定账户分别汇入4,000,000元、10,000,000元、64,900,000元借款，并将该款支付至被告湾山置业公司公司指定的案外人大连兴安机械化工程有限公司账户。借款期届满后，被告湾山置业公司合计仅偿还了800,000元本金。被告湾山置业公司未依约向原告吉林银行大连分行偿还全部本金及相应利息，构成违约，理应承担违约责任，原告吉林银行股份有限公司大连分行请求被告湾山置业公司按照案涉《人民币借款合同》的约定偿还相应借款本金及利息、罚息的诉讼请求于法有据，本院予以支持。案涉三份《人民币借款合同》中均约定不适用复利，故对于原告吉林银行大连分行请求被告湾山置业公司支付复利的请求无事实和法律依据，本院不予支持。
关于原告吉林银行大连分行请求确认抵押权有效及对被告湾山置业公司提供的案涉抵押物优先受偿一节，被告湾山置业公司与原告吉林银行大连分行签订的吉林银行大连分行2013年最高额抵押字第DL0713020250号、第DL0713020528号、第DL2014060412号《最高额抵押合同》约定的被告湾山置业公司所担保的主债权期间分别为2013年3月13日至2016年3月12日、2013年4月25日至2016年4月24日、2013年11月22日至2016年3月12日，而双方当事人之间签订的吉林银行大连分行2013年固借字第DL0713021651号、第DL0713021708号、第DL0713021715号《人民币借款合同》中约定的借款均发生在上述三份《最高额抵押合同》约定的担保期间内，且其中所涉土地使用权及在建工程作为抵押物均已在登记机关办理抵押登记。《中华人民共和国物权法》第一百七十条规定：担保物权人在请求债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外”；第一百七十九条规定：”为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿”。故在被告湾山置业公司未依约偿还上述三份《人民币借款合同》所发生借款（未偿还借款本金合计78,100,000元）的情况下，原告吉林银行大连分行对吉林银行大连分行2013年最高额抵押字第DL0713020250号、第DL0713020528号、第DL2014060412号《最高额抵押合同》约定的抵押物享有抵押权。因双方在《最高额抵押合同》中对被担保最高债权额及担保期间作出了具体约定，根据《中华人民共和国物权法》第二百零三条的规定”为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿”，原告吉林银行大连分行就上述三份《最高额抵押合同》中约定的抵押物享有优先受偿权。
原告吉林银行大连分行与被告湾山置业公司签订的吉林银行大连分行2013年最高额抵押字第DL2014060413号、第DL2014060414号《最高额抵押合同》约定的所担保主债权的期间为2013年12月25日至2016年3月12日，而双方当事人之间签订的吉林银行大连分行2013年固借字第DL0713021651号《人民币借款合同》签订于2013年12月16日且合同中约定的借款也实际发生于2013年12月16日，非属上述《最高额抵押合同》担保的主债权范围，故原告吉林银行大连分行就2013年固借字第DL0713021651号《人民币借款合同》中约定的借款中未偿还部分（本金3,900,000元）对2013年最高额抵押字第DL2014060413号、第DL2014060414号《最高额抵押合同》约定的抵押物不享有抵押权。
关于原告吉林银行大连分行请求被告润嘉房地产公司、被告于人斌、被告耿杰对被告湾山置业的债务承担连带清偿一节，根据原告吉林银行大连分行与上述三被告之间的签订的《最高额保证合同》，上述三被告对原告吉林银行大连分行在自2013年3月13日至2016年3月12日期间就与被告湾山置业公司签订的借款合同产生的主债权承担连带保证责任，案涉三份借款合同约定的借款均在上述保证期间内发生，故上述三被告应对被告湾山置业公司案涉全部借款承担连带保证责任。现被告湾山置业公司未按照案涉三份《人民币借款合同》的约定履行还款义务，三被告亦未在保证期间履行保证责任，故原告吉林银行请求被告润嘉房地产公司、被告于人斌、被告耿杰对被告湾山置业公司的前述债务承担连带清偿责任符合保证合同的约定，本院予以支持。关于被告于人斌主张其签订《最高额保证合同》的行为是职务行为而非个人行为故无须承担连带保证责任一节，因被告于人斌系完全民事行为能力人，对于其本人的行为后果应有足够的预知，其既然在《最高额保证合同》上签字，则应按照合同的约定履行连带保证责任，其上述主张无事实和法律依据，本院不予支持。关于被告润嘉房地产公司、被告于人斌、被告耿杰主张应在案涉抵押物担保之外承担保证责任一节，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定：”被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确的，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就物的担保实现债权......”。本案中，原告吉林银行大连分行与被告润嘉房地产公司、被告于人斌、被告耿杰签订的三份《最高额保证合同》均对保证人的保证责任作出明确约定，即”主债务在本合同之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响债权人本合同项下的任何权利及其行使，保证人不得以此抗辩债权人，债权人即可以就其他物的担保或保证实现债权，也可以要求本合同的保证人承担保证责任”，故虽然被告湾山置业公司作为借款人（债务人）对原告吉林银行大连分行对其公司享有的债权提供了最高额抵押担保，但被告润嘉房地产公司、被告于人斌、被告耿杰仍应对被告湾山置业公司的案涉全部债务承担连带保证责任，关于被告润嘉房地产公司、被告于人斌、被告耿杰关于在案涉抵押物担保外承担保证责任的请求无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十六条、第一百七十九条、第二百零三条，《中华人民共和国担保法》第二十九条、第三十一条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条规定，判决如下：
一、被告大连湾山置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告吉林银行股份有限公司大连分行借款本金3,900,000元及利息（截至2016年12月20日，欠息618,628.03元，自2016年12月21日起至欠款还清之日止，以3,900,000元为基数，按案涉《人民币借款合同》约定的利率计收罚息）；
二、被告大连湾山置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告吉林银行股份有限公司大连分行借款本金9,800,000元及利息（截至2016年12月20日，欠息1,553,660.71元，自2016年12月21日起至欠款还清之日止，以9,800,000元为基数，按案涉《人民币借款合同》约定的利率计收罚息）；
三、被告大连湾山置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告吉林银行股份有限公司大连分行借款本金64,400,000元及利息（截至2016年12月20日，欠息10,226,339.85元，自2016年12月21日起至欠款还清之日止，以64,400,000元为基数，按案涉《人民币借款合同》约定的利率计收罚息）；
四、原告吉林银行股份有限公司大连分行对被告大连湾山置业有限公司上述第一、二、三项债务对被告大连湾山置业有限公司所有的（2010）第0412100号国有土地使用权（土地面积19,635.8㎡、旅顺口他项（2013）第048TD号土地他项权证）、旅顺口国用（2012）第120052F2B号国有土地使用权（土地面积15,649.8㎡、旅顺口他项（2013）第049TD号土地他项权证）、旅顺口国用（2012）第120051F2B号国有土地使用权（土地面积52,913.1㎡、旅顺口他项（2013）第050TD号土地他项权证）、湾山高尔夫花园在建工程（198套房屋/面积19,479.12㎡、大房建旅字第2013010号在建工程抵押登记证明）享有抵押权，对上述抵押物折价或者拍卖、变卖的价款在案涉《最高额抵押合同》约定的最高债权额内享有优先受偿权；
五、原告吉林银行大连分行对被告大连湾山置业有限公司上述第二、三项债务就被告大连湾山置业有限公司所有的位于旅顺南路西段128商的酒店在建工程（建筑面积32,877.62平方米、大房建旅字第2014032号在建工程抵押登记证明）享有抵押权，对上述抵押物折价或者拍卖、变卖的价款在案涉《最高额抵押合同》约定的最高债权额内享有优先受偿权；
六、被告大连润嘉房地产开发有限公司、被告于人斌、被告耿杰对被告大连湾山置业有限公司上述第一、二、三项债务承担连带清偿责任；
七、被告大连润嘉房地产开发有限公司、被告于人斌、被告耿杰承担担保责任后，有权在各自承担担保责任的范围内向被告大连湾山置业有限公司追偿；
八、驳回吉林银行股份有限公司大连分行其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费499,646元，由被告大连湾山置业有限公司、被告大连润嘉房地产开发有限公司、被告于人斌、被告耿杰共同负担，给付时间同上。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于辽宁省高级人民法院。
审判长王歆
审判员吴义军
审判员卢宏翔
二○一七年九月十五日
书记员尚书羽