浙江省永康市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0784民初9440号
原告：应拥军，男，1969年10月7日出生，汉族，住浙江省永康市。
委托诉讼代理人：章振涛，浙江君振律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王颖，浙江君振律师事务所实习律师。
被告：李金丁，男，1966年8月10日出生，汉族，住浙江省永康市。
委托诉讼代理人：王笑圭，浙江律明律师事务所律师。
委托诉讼代理人：夏晓飞，浙江律明律师事务所律师。
原告应拥军与被告李金丁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月18日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员应晓霞独任审判，于2017年1月10日公开开庭进行了审理。原告应拥军的委托诉讼代理人章振涛、被告李金丁及其委托诉讼代理人王笑圭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告应拥军向本院提出诉讼请求：一、确认原告对座落于永康市胜利街247、249号两间房屋具有优先承租权；二、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2013年8月21日，原、被告经协商一致达成《房屋租赁协议书》一份，约定：被告将自有的座落于永康市胜利街247、249号的两间房屋出租给原告使用，并对租金、租期（自2013年8月27日起至2016年8月26日止）作了约定，其中在第七条明确：租赁期满，甲方承诺优先与乙方继续合作，在愿意支付同等的年租金情况下，乙方有优先租赁权。后在临近租期届满前（2016年7月份），原告向被告提出续租要求，但被告予以拒绝，且告知已将房屋出租给他人，为此，原告与被告多次协商未果。
被告李金丁答辩称，2013年8月21日的《租赁协议》已经履行完毕，双方对该租赁协议没有任何争议。在该租赁期满前的1个月，即2016年7月25日左右，双方对是否续租的问题进行协商，当时原告提出生意不好做，要求被告和徐忠良（相邻商铺的房东）将年租金降到35万元，被告和徐忠良不同意，提出降一点可以，最低不能低于40万元，应拥军就明确表示不租了，叫被告自己张贴出去出租。故本案中不存在原告所说的被告没有给予优先承租权的权利，也不存在其要求续租被告予以拒绝，当时是双方对租金问题根本就谈不拢。原告诉请无事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。
原告围绕诉讼请求向本院提交了下列证据：
一、《房屋租赁协议》原件一份，用于证明原、被告之间存在房屋租赁关系，双方约定租期为2013年8月27日至2016年8月26日，租赁期满，原告有优先承租权的事实。
二、中国农业银行网上银行电子回单原件一份，用于证明原告于2016年8月22日向被告李金丁支付2016年8月27日至2017年8月26日的房屋租金50万元，要求继续承租的事实。
三、邮政特快专递的回执及查询单各一份，用于证明原告于2016年8月10日委托浙江五金律师事务所律师张娟律师向被告发送律师函一份，明确原告愿意在支付50万元租金的情况下，续租两间房屋的事实。
四、（2016）浙0784民初6857号民事裁定书一份，用于证明原告就该纠纷曾于2016年8月25日向法院起诉，后由于和解需要于2016年10月26日撤诉的事实。
被告质证意见：对房屋租赁协议真实性无异议，双方对该协议均已履行完毕。在租期届满前一个月，双方就是否续租的问题进行了协商，但协商未成，没能就续租问题达成一致意见。对快递的情况，被告不知情，被告从未收到原告提出的所谓的律师函，按道理原告有被告的电话号码，原告如有意向要求续租，为什么不直接打电话与被告沟通？被告在7月份已经与原告进行过沟通，是原告明确表示超过40万元的租金他不租了。对银行电子回单真实性无异议，但对证明目的有异议，首先双方根本未谈拢续租问题，原告未经得被告的同意就擅自转款，根本不能确认续租的问题，况且在2016年8月23日，被告就已经在第一时间将50万元款项转回给了原告，所以该打款凭证无法证明原告的证明目的。对民事裁定书的真实性无异议，但对待证事实有异议，被告从未知道原告曾就该问题向法院起诉，2016年8月25日立案，10月26日撤诉，在此期间，被告也没有收到过法院送达的诉讼材料。8月27日，移动出面协商要求续租7天时，原告也未讲过有诉讼的情况。
被告围绕抗辩主张，向本院提交了下列证据：
一、中国农业银行转账业务客户回执一份，用于证明被告已于2016年8月23日上午9点03分将50万元退还给原告的事实。
二、原告应拥军出具的申请书复印件一份【原件存于（2016）浙0784民初9442号案件中】，用于证明2016年8月27日房屋租期届满后，原告应拥军向被告李金丁及徐忠良提出续租7日的申请的事实。
三、中国电信永康分公司出具的关于胜利街247号—253号店面房租赁的相关说明及备忘录原件各一份，用于证明原、被告曾就涉案房屋租赁约定相关事宜的事实。
四、申请证人陈某出庭作证，用于证明原、被告之间的房屋租赁情况。
原告质证意见：对证据一的真实性无异议，但我认为这不但不能证明被告的主张，反而能证明原告的主张，即被告方用自己的行为明确拒绝了原告的优先承租的权利，这违反了租赁协议第七条的约定。对证据二，该申请书不是针对本案的被告所提出，如被告所讲确实客观存在的话，也违背了常理，按照被告方的陈述，8月27日其已经将房屋租赁给电信，即使应拥军要提出续租，也只能是向电信提出，而不是向被告提出，租金的支付对象也不应当是被告。另外，被告陈述，是移动、电信、被告三方在谈，而原告不在场，综上，对该证据的三性均有异议。原告方至今都没有放弃过优先承租权的权利，即没有放弃过续租的请求。对证据三的三性均有异议。备忘录所讲的是电信与移动之间的协议，与本案原被告之间无任何直接关联。该协议书只有一方代表签字盖章，没有成立，更谈不上生效。另外，相关说明也是纯粹属于一方的单方说明，该房屋系本案被告租给电信，那么电信属于法律上的利害关系人，其说明不具有证明效力，仅有的效力也相当于当事人一方的陈述。对证据四，证人属利害关系人，与原告有竞争关系，与被告同属房东。证人所陈述的，也是其听被告所讲，其根本没有参与到原、被告的协商过程中，不能证明被告所主张的双方因租金差距谈不拢，更不能证明原告表明不再续租房屋，放弃了优先承租权。
本院认证如下：对原告证据一、二、四，被告对其真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以认定。对原告证据三，仅凭快递面单无法反映所寄内容，故不能证明原告的主张。对被告证据一，原告质证无异议，本院予以认定。对被告证据二，该申请书反映的是案外人徐忠良与原告之间的租赁关系，与本案缺乏关联性，本院不予认定。对被告证据三，该情况系中国电信永康分公司的单方证言，相关备忘录只有一方盖章，且中国电信永康分公司与本案有利害关系，故本院对该证据不予认定。对被告证据四，证人陈述其所知的内容系听被告李金丁的陈述而来，故其证言不足以证明被告的主张。
双方的争议焦点是现原告对涉案房屋是否有优先承租权。根据双方签订的租赁协议约定，租赁期满，原告对涉案房屋有优先承租权，该约定对原、被告双方都有约束力。但原告的优先承租权不能无限扩大，不能因此而损害被告的出租权，本院认为，原告行使优先承租权应以一次为限。被告主张应在租期届满的一个月前就续租事宜进行协商，即原告行使优先承租权的合理期限应为租赁期满一个月前，这与《租赁协议》中租金应于每年提前一个月付清的约定相符，也与原、被告陈述的双方自2016年7月25日或更早即开始协商相符，本院予以认定。庭审中，被告陈述双方自2016年7月25日左右开始商谈续租事宜，其要求租金为年40万元，但原告请求租金降为35万元，双方因价格问题未谈拢。原告则陈述双方在2016年7月25日之前就开始协商续租事宜，原告要求30多万元，被告坚持原来的价格，双方因此未谈拢。从双方的陈述可以看出，在租期届满前一个月，被告首先与原告协商了续租事宜，本院认为，这即是原告行使优先权的过程。被告是在双方未谈拢的情况下以高于原告的出价十几万元的年租金将房屋租赁给了案外第三人，在原告不接受40万元年租金的情况下，被告有理由相信原告不会以50万元的同等价格租赁房屋，故被告并未侵害原告的合法利益。本院认为，原告的优先承租权经该一次行使后，即消灭，现原告对涉案房屋已不具有优先承租权。
本院经审理认定事实如下：2013年8月21日，原告应拥军与被告李金丁签订《房屋租赁协议》，双方约定被告李金丁将坐落在永康市胜利街247-249号的房屋租赁给原告应拥军，租期为2013年8月27日至2016年8月26日止，年租金45万元，每年提前一个月付清，租赁期满，被告承诺优先与原告继续合作，在愿意支付同等年租金的情况下，原告有优先承租权。2016年7月25日左右，原、被告双方就续租问题进行协商，但双方因价格问题未能达成一致意见。2016年7月29日，被告将涉案房屋租赁给了案外第三人。2016年11月中上旬，原告搬离了涉案房屋。
本院认为，原告应拥军与被告李金丁签订的《房屋租赁协议》合法有效，对双方均有约束力。原告依约享有优先承租权，但该承租权不能无限扩大，更不能因此损害被告的出租权，应以一次为限。在租赁期限届满前一个月，被告依约先与原告协商续租事宜，原告依法行使了优先承租权。在双方因价格问题未能协商一致的情况下，被告以高于原告出价十几万元的价格将房屋租赁给了他人，并未侵害原告的优先承租权。原告的优先承租权经一次行使而消灭，且原告也已在2016年11月中上旬搬离了该房屋，故现原告请求确认对涉案房屋具有优先承租权于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条的规定，判决如下：
驳回原告应拥军的诉讼请求。
本案案件受理费40元，由原告应拥军负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 员 应晓霞
二〇一七年二月十三日
代书记员 王春霞