山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一终字第2164号
上诉人（原审被告）青岛卓维浓酒业有限公司。
法定代表人高玉贞，经理。
委托代理人徐迎伏，北京盈科（青岛）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）青岛葡萄酒博物馆管理有限公司。
法定代表人李进国，总经理。
委托代理人刘晓莹，山东清泰律师事务所律师。
委托代理人刘海琴，山东清泰律师事务所律师。
上诉人青岛卓维浓酒业有限公司（以下简称卓维浓公司）因与被上诉人青岛葡萄酒博物馆管理有限公司（以下简称葡萄酒公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2014）北民初字第937号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年9月26日受理，依法组成由代理审判员苏勇担任审判长、代理审判员龙骞主审本案、代理审判员王蕾参加评议的合议庭，对本案进行审理。上诉人卓维浓公司的委托代理人徐迎伏，被上诉人葡萄酒公司的委托代理人刘海琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
葡萄酒公司在一审中诉称，双方签订房屋租赁合同，约定葡萄酒公司将青岛市延安一路31号-8房屋出租给卓维浓公司使用。卓维浓公司未按合同约定支付租金，至2013年7月9日共拖欠租金人民币538213.11元，为维护葡萄酒公司的合法权益，请求判令：1、确认双方签订的租赁合同于2014年1月7日解除；2、卓维浓公司立即将所租赁房屋腾还给葡萄酒公司；3、卓维浓公司向葡萄酒公司支付解除合同违约金37118.6元；4、卓维浓公司向葡萄酒公司支付所欠租金538213.11元及所欠租金的违约金78477.3元（以欠付租金为基数，自2010年7月9日至判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率1.3倍计算）；5、由卓维浓公司向葡萄酒公司支付房屋使用费（自合同解除之日至判决生效之日止，按照合同约定的日租金508.5元计算）。
卓维浓公司在一审中辩称，卓维浓公司不同意解除租赁合同，因为卓维浓公司租赁该房屋时，区政府给予的承诺未予兑现，葡萄酒公司主张的租金和违约金数额有误，其主张的违约金数额过高，要求予以降低。
一审法院经审理查明，青岛市市北区人民政府与青岛体育训练基地签订了关于打造“红酒坊”特色街协议书，截止2013年4月30日该协议已经到期，为保证红酒街业态发展的稳定性和持续性，青岛体育训练基地同意将基地所属的延安路-
广饶路约9800平方米的网点交由青岛市市北区政府统一组织对外招商和管理，时限为五年，自2013年5月1日至2018年4月30日。青岛市市北区人民政府作出青北政办发（2009）88号文件，决定由葡萄酒公司管理青岛红酒坊特色街和青岛葡萄酒博物馆。
2010年3月1日葡萄酒公司与卓维浓公司签订了房屋租赁合同一份，合同约定：葡萄酒公司将青岛市延安一路31号-8房屋，建筑面积220.91平方米，阁楼（2.2米以上）面积19.51平方米，租赁给卓维浓公司使用，租期五年，自2009年7月9日至2014年7月8日，自2009年7月9日开始计算免租装修期，免租装修期为二个月，由于卓维浓公司在2009年9月20日前经葡萄酒公司认可已正式营业，葡萄酒公司决定延长卓维浓公司一个月免租期。第一年的租金为120790.73元（已扣除免租卓维浓公司三个月免租期），第二年的租金为160322.24元，第三年的租金为168338.35元，第四年的租金为176755.27元，第五年的租金为185593.03元，五年租金共计811799.62元，租金收取方式为预收租金，每租赁年度支付两期，每半年支付一期。卓维浓公司应于合同签订当日向葡萄酒公司支付第一年6个月租金79063.02元，以后租期内，卓维浓公司应在下一交租期前十日内支付下一期租金。卓维浓公司逾期两个月未交付租金，除补交租金外，按欠付每天租金数额的双倍向葡萄酒公司支付违约金，卓维浓公司拖欠租金累计达两个月的，葡萄酒公司有权解除合同，收回房屋，卓维浓公司应按所发生年度租金标准的20%向葡萄酒公司支付违约金，因卓维浓公司违约导致合同解除时，卓维浓公司不得向葡萄酒公司主张装修补偿。合同签订后，葡萄酒公司已将房屋交付给卓维浓公司使用，葡萄酒公司称自合同签订至2012年1月29日卓维浓公司已支付的租金共计180790元。截止到2013年7月9日卓维浓公司应交租金为719003.11元（租赁期限至2014年1月8日），扣除卓维浓公司已交部分以及免租金部分，卓维浓公司尚欠租金538213.11元。卓维浓公司对葡萄酒公司主张的欠交租金数额有异议，但未在一审法院指定期间内对葡萄酒公司主张的所欠租金数额予以落实确定，也未提交其交纳租金的凭据。
葡萄酒公司于2014年1月7日向一审法院提起诉讼，卓维浓公司于2014年1月17日收到葡萄酒公司的起诉状副本。诉讼中葡萄酒公司自认双方合同中约定的逾期支付租金的违约金计算方式，超出了法律规定，自愿以欠付租金数额为基数，按照银行同期贷款基准利率的1.3倍主张逾期支付租金的违约金。诉讼期间卓维浓公司称，卓维浓公司承租该房屋后，将房屋转租给了他人，2013年9月将房屋收回，用作红酒展示，不是天天开门营业，基本上也没人去观看。
一审法院认为，葡萄酒公司与卓维浓公司签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，因此该合同合法有效，双方均应依法履行。
《中华人民共和合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”双方在合同中明确约定了合同解除的条件，卓维浓公司未按合同的约定交纳租金，已经构成违约，葡萄酒公司要求解除双方的租赁合同，收回房屋，符合双方合同的约定以及法律的规定，而且目前卓维浓公司在该房屋的经营活动并不是一个正常经营的状态，其不同意解除合同腾还房屋的理由，主要是认为有关部门对其的承诺未予兑现。卓维浓公司对其所称承诺问题未提供相关证据加以证明，另外卓维浓公司所称的承诺亦非葡萄酒公司对其的承诺，因此对卓维浓公司的该辩解意见，一审法院不予采信，对葡萄酒公司要求解除合同收回房屋的请求予以支持，但对于解除合同的时间，应以卓维浓公司收到葡萄酒公司的起诉状副本之日即2014年1月17日为合同解除之日。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”双方在合同中明确约定，因卓维浓公司违约导致合同解除的，卓维浓公司应按所发生年度租金标准的20%向葡萄酒公司支付违约金，事实上，卓维浓公司未按合同约定支付租金，已经构成违约，其应依法承担违约责任，根据双方合同约定，解除合同年度的租金为185593.03元，依此计算解除合同违约金应为37118.61元（185593.03×20%＝37118.61），卓维浓公司应支付给葡萄酒公司。
卓维浓公司未在合同约定的时间内交纳租金，违反了双方合同的约定，已经构成违约，葡萄酒公司要求卓维浓公司补交所欠租金及违约金，事实清楚，证据充分，葡萄酒公司称至2013年7月9日（租期至2014年1月8日）卓维浓公司共欠付租金538213.11元，虽然卓维浓公司对此不予认可，但其未在法院指定期间提供相关证据予以否定，也未提供证据证明其实际交纳租金情况，因此对葡萄酒公司主张的该租金数额一审予以采信，自2014年1月9日至合同解除之日2014年1月17日的租金应为4576元（92796.51÷（365÷2）×9＝4576元】，卓维浓公司所欠上述租金合计应为542789.11元，卓维浓公司应支付给葡萄酒公司。根据合同约定，卓维浓公司逾期支付租金，除应补交外，应按欠付租金数额的双倍支付违约金，葡萄酒公司自认该约定超出了法律规定，自愿主张按照银行同期贷款利率的1.3倍计算，一审法院予以准许。
根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取补救措施，并有权要求赔偿损失。双方的租赁合同解除后，卓维浓公司继续占用涉案房屋即失去了合法依据，葡萄酒公司要求卓维浓公司比照最后一年的租金数额标准，支付合同解除后至判决生效之日的房屋使用费，理由充分，一审法院予以支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、青岛葡萄酒博物馆管理有限公司与青岛卓维浓酒业有限公司就青岛市延安一路31号-8房屋所签订的房屋租赁合同于2014年1月17日解除；二、青岛卓维浓酒业有限公司将青岛市延安一路31号-8房屋腾还给青岛葡萄酒博物馆管理有限公司；三、青岛卓维浓酒业有限公司向青岛葡萄酒博物馆管理有限公司支付解除合同违约金人民币37118.61元；四、青岛卓维浓酒业有限公司向青岛葡萄酒博物馆管理有限公司支付所欠租金人民币542789.11元；五、青岛卓维浓酒业有限公司向青岛葡萄酒博物馆管理有限公司支付逾期交付租金的违约金（以542789.11元为基数，自2010年7月9日至判决生效之日止，按银行同期贷款基准利率的1.3倍计算）；六、青岛卓维浓酒业有限公司向青岛葡萄酒博物馆管理有限公司支付房屋使用费（自2014年1月18日起至判决生效之日止，按照日租金508元计算）。上述第二至第六项，由青岛卓维浓酒业有限公司于判决生效之日起十日内履行完毕。如果青岛卓维浓酒业有限公司未在判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10338元（青岛葡萄酒博物馆管理有限公司已预交），由青岛卓维浓酒业有限公司负担，于判决生效之日起十日内履行完毕。
宣判后，卓维浓公司不服一审判决提起上诉。
上诉人卓维浓公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其主要事实和理由为：双方当事人约定的房屋租赁期限至2014年7月8日，因此，一审认定双方当事人于2014年1月17日解除租赁关系，认定不当。双方租赁合同尚未到期，卓维浓公司的优惠政策尚未享受到，因此，双方租赁合同不应解除，卓维浓公司亦不应承担违约金。此外，一审认定逾期交纳租金的违约金计算标准过高。
被上诉人葡萄酒公司辩称，卓维浓公司存在拖欠租金并转租他人的行为，因此，租赁合同应当予以解除，卓维浓公司应当返还房屋。逾期租金的违约金合同约定为日租金的双倍予以支付，葡萄酒公司已经主动将标准进行调整了。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与一审查明一致。
本案经调解双方当事人未能达成一致。
本院认为，葡萄酒公司与卓维浓公司签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，因此该合同合法有效，双方均应依法履行。双方在合同中明确约定了合同解除的条件，卓维浓公司未按合同的约定交纳租金，已经构成违约，葡萄酒公司要求解除双方的租赁合同，收回房屋，符合双方合同的约定以及法律的规定，应当予以支持。解除合同的时间，一审法院以卓维浓公司收到葡萄酒公司的起诉状副本之日即2014年1月17日为合同解除之日，认定并无不当，本院予以确认。双方在合同中明确约定，因卓维浓公司违约导致合同解除的，卓维浓公司应按所发生年度租金标准的20%向葡萄酒公司支付违约金，现卓维浓公司未按合同约定支付租金，已经构成违约，其应依法承担违约责任，一审法院根据双方合同约定，对解除合同违约金予以计算，处理得当，且该计算方式卓维浓公司亦没有异议，本院对此予以维持。卓维浓公司未在合同约定的时间内交纳租金，葡萄酒公司要求卓维浓公司补交所欠租金并支付逾期交纳租金的违约金，具有事实及法律依据，应当予以支持。一审法院依据双方举证情况对卓维浓公司所欠租金予以计算，并按照葡萄酒公司自愿调整的银行同期贷款利率的1.3倍计算违约金，认定并无不当，本院予以维持。双方的租赁合同解除后，卓维浓公司继续占用涉案房屋缺乏合法依据，葡萄酒公司要求卓维浓公司比照最后一年的租金数额标准，支付合同解除后至判决生效之日的房屋使用费，具有事实及法律依据，一审法院予以支持，认定得当，本院予以维持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10338元，由上诉人青岛卓维浓酒业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏 勇
代理审判员 龙 骞
代理审判员 王 蕾
二〇一四年十二月十五日
书 记 员 郭丹丹
书 记 员 王庆光