浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙甬民再终字第21号
上诉人（原审原告）：陈某。
被上诉人（原审被告）：宁波××有限公司，住所地：
宁波市××村南××北。
法定代表人：李某某。
委托代理人：周某。
委托代理人：陆某某。
原审第三人：竺某某。
原审原告陈某与原审被告宁波××有限公司（以下简称
华远××）、原审第三人竺某某商品房买卖合同纠纷一案，宁
波市江东区人民法院于2002年9月25日作出了（2002）甬东民
初字第790号民事判决。判决发生法律效力后，宁波市江东区
人民法院于2009年6月18日作出（2009）甬东民监字第1号民事
裁定对该案提起再审，并于2010年9月3日作出（2009）甬东民
再字第2号民事判决，判决后，上诉人陈某不服，向本院提出
上诉。本院依法组成合议庭，于2010年11月23日公开开庭审理
了本案。上诉人陈某和被上诉人华远××的委托代理人陆某某
到庭参加诉讼，原审第三人竺某某经本院合法传唤无正当理由
拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2002年8月9日陈某某诉至原审法院称：2001年4月，陈某
向华远××购买华光城四期6#602室及3#-3汽车某，并支付了70000元定金或预付款。2001年9月25日，
其被公安机关拘留审查。同年10月3日，华远××的催款通知
书寄至其家，要求陈某于10月10日前签订正式合同并付款，其
母亲不得不私自写了委托书等，办理了退房手续。请求法院确
认华远××办理退房行为无效，双方商品房买卖合同继续有效
。
华远××原审辩称：因陈某母亲带有自己和陈某的身份
证，并且户籍证明她是陈某母亲，并带有购买房屋的预付款的
收据原件及委托书等，华远××有理由相信她有代理权，请求
驳回陈某的诉请。原审第三人竺某某辩称：其是向华远××购
买房子，与陈某没有关系，请求驳回陈某的诉请。
原审判决认定：2001年4月6日，陈某向华远××支付购
房款20000元。同年4月30日，双方签订商品房买卖合同一份，
约定华远××将华光城四期6#602室房屋出售给陈某，价格为3
92395元。同年5月8日，陈某又向华远××支付房款20000元。
同年7月2日，陈某支付华远××3#-
3汽车某款30000元。同年9月25日，公安机关对涉嫌贷款诈骗
的陈某实施刑事拘留。同年10月3日，华远××向陈某发出催
款通知书，要求陈某在当年10月10日前办理付款手续，逾期视
为陈某违约，华远××可将房屋另行发售。陈某母亲姚某某收
到该催款通知书后，于2001年10月10日，以陈某的名义写了退
房申请书、委托书和遗失声明，并盖上陈某的私章，携带陈某
与其的身份证及户籍证明到华远××办理了退房和汽车某手续
。同月19日，陈某与华远××的商品房买卖合同在宁波市房产交易中心取消了备案。手续费329元由姚某某支付。同月22日
，华远××开出了收款人为陈某，金额为70000元，用途为退
房款的现金支票一张，交给姚某某。姚某某凭陈某的身份证、
私章领取了70000元。同年11月8日，原审第三人竺某某与华远
××签订商品房买卖合同一份，约定华远××将华光城四期6#
602室出售给竺某某。同年11月13日，公安机关将陈某由刑事
拘留改为取保候审。同年11月29日，竺某某、华远××与中国
农业银行宁波市江北支行就个人住房按揭（抵押）合同办理了
公证。2002年1月17日，公安机关解除对陈某的取保候审。
原审法院认为：姚某某为陈某办理退房手续时，相关材
料上陈某签名非其本人所写，陈某的私章系姚某某所盖，华远
××无证据证明陈某授权姚某某办理退房。陈某刑事拘留期间
，不可能授权姚某某办理退房。姚某某无代理权，事后也未取
得追认，以陈某名义实施的退房行为，对陈某不发生效力。陈
某对姚某某的代理行为不承担民事责任。因华远××已将该房
屋出售给竺某某，双方商品房买卖合同标的物已不属于华远×
×，合同不能继续履行，应予以解除。据此原审法院作出（20
02）甬东民初字第790号民事判决：驳回陈某的诉讼请求，案
件受理费9410元，由陈某负担。
原审法院再审查某的事实与原审认定的基本一致。
原审法院再审认为：姚某某的退房行为符合表见代理特
征，该行为合法有效。理由为：表见代理是指行为人没有代理
权，超越代理权或代理权终止后仍以代理人名义实施行为，而
善意相对人客观上有充分的理由相某某为人具有代理权的，该代理行为有效。从主观上说，姚某某身为当时与陈某同住的母
亲，其身份特殊，容易使人相信。客观上说，当时陈某已经被
拘留，客观情况已经无法前去订立正式的合同并支付房款，存
在该相对人无法继续履行合同的可能。另外，去办理退房手续
时，姚某某是持有陈某的有效身份证、私章及收款收据与华远
××办理退房手续，同样容易使人相信其是得到陈某的授权。
基于以上理由，作为本案的华远××其有足够的理由相信姚某
某有代理权，且在正常情况下，任何一个出卖人发出履行义务
通知后，在合理期限内，买受人由于某种特殊的情况无法也根
本不可能履行合同义务时，其所能救济的唯一手段就是终止双
方的合同关系，鉴于这些情况，应认定姚某某的退房行为有效
。综上，原再审法院认为，陈某与华远××签订的购买讼争商
品房和汽车某买卖合同，平等自愿。双方签订合同后，理应依
约履行。陈某在履约期间，因涉嫌犯罪被公安机关限制人身自
由，与其同住的母亲姚某某持陈某身份证、具有陈某姓名和盖
有陈某印章的退房申请书以及预付款收据和合同遗失声明等证
明材料，以陈某之名与华远××解除了讼争商品房等买卖合同
，华远××有理由相信姚某某对解除讼争房屋买卖合同具有代
理权。原审认定事实清楚，但以陈某在刑事拘留期间，不可能
授权姚某某办理退房，姚某某没有代理权，事后也没有取得追
认，以陈某名义实施的退房行为，对陈某不发生效力，陈某对
姚某某的代理行为不承担民事责任之理由错误。综上，原审判
决程序合法，认定事实清楚，但理由有误，依法应当纠正。本
案经原再审法院审判委员会讨论决定，依照《中华乙共和国民事诉讼法》第一百八十六条、《中华乙共和国合同法》第四十
九条的规定，于2010年9月3日作出判决：一、撤销（2002）甬
东民初字第790号民事判决；二、驳回原审原告陈某的诉讼请
求。本案评估鉴定费7000元和案件受理费8200元，由陈某承担
。
宣判后，陈某不服，向本院提出上诉称：1、原审原告和
原审被告对原审法院（2002）甬东民初字第790号民事判决均
息诉服判，对该案提起再审有违司法精神；2、再审过程某对
房某某汽车某评估程序违法，应重新鉴定或退费；3、姚金某
某见代理不成立，首先委托书、遗失证明、退房申请书均是当
着华远××的售楼人员面写的，陈某的章也是当着他们面盖的
，委托书上的身份证号码也是错误的，华远××在明知陈某不
可能授权及姚某某无权代理的情况下，欺骗诱逼姚某某，炮制
了一整套所谓的“手续齐备”来达到退房目的，从而转卖他人
获利4万元。请求二审法院依法撤销原再审判决，维持原审判
决。
华远××未作书面答辩，在庭审中答辩称：本案中姚某
某的退房是有效的，应由被代理人即陈某承担姚某某行为的法
律后果，原再审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持
原再审判决。原审第三人竺某某未作答辩。
二审中，双方当事人均没有提供新的证据。
二审经审理查某的事实与原审认定的事实一致。
本院认为：本案的争议焦点是姚某某退房的行为是否构
成表见代理。构成表见代理要符合三个条件，一是行为人无代理权；二是合同的相对人在主观上是善意的，无过失的；三是
合同的相对人有理由相某某为人具有代理权。本案中，陈某因
涉嫌犯罪被公安机关限制人身自由，其实际上并未授权其母亲
姚某某退房，因此姚某某为无权代理，符合表见代理的首个特
征；同时，作为合同相对人的华远××基于姚某某与陈某的特
殊身份关系，且姚某某持陈某身份证、户口簿原件、催款通知
书原件以及陈某购房预付款的收据原件至华远××要求退房的
表象，有理由相信姚某某是有代理权的，且陈某并无证据证明
华远××是知道陈某被刑拘的事实，也就是说华远××对姚某
某无代理权的事实并不知情，主观上并无过失和恶意的存在，
也符合表见代理的后两个特征。因此，姚某某的退房行为构成
表见代理，应由陈某承担姚某某行为的法律后果。原审判决对
姚某某的行为性质认定错误应予纠正。因陈某在本案中的诉请
是要求继续履行合同，但涉案房屋早已几经转让，合同不可能
继续履行，因此，本案的实体处理也应驳回陈某的诉讼请求。
且陈某也曾另行起诉，请求华远××赔偿损失，该案业已结案
，并发生法律效力。因此，原审法院特对本案提起再审并无不
当之处。陈某另提出原再审过程某评估鉴定违反法律规定，但
因该评估与本案的处理没有直接关系，因此，对其要求重新评
估的请求亦不予支持。综上，原再审判决认定事实正确，适用
法律得当，上诉人上诉没有法律和事实依据，本院不予支持。
按照《中华乙共和国民事诉讼法》第一百八十六条、第一百三
十条、第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十八条之
规定，判决如下：驳回上诉，维持宁波市江东区人民法院（2009）甬东民
再字第2号民事判决。
案件受理费8200元，由陈某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 项 红
审 判 员 陆慧慧
审 判 员 张彦强
二〇一〇年十一月二十五日
代书记员 何锦霞