湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘10民终2104号上诉人（原审被告）：郴州天颜房地产开发有限公司。法定代表人：颜建勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：颜宏辉，湖南银光律师事务所律师。被上诉人（原审原告)：李刚，男，1985年1月20日出生。被上诉人（原审原告）：唐解艳，女，1987年3月5日出生。委托诉讼代理人：李刚（系被上诉人唐解艳之夫）。原审被告：郴州天颜房地产开发有限公司桂阳天颜翡翠东岸分公司。负责人：颜建勇，该分公司经理。委托诉讼代理人：颜建华，男，该分公司职工。委托诉讼代理人：颜宏辉，湖南银光律师事务所律师。上诉人郴州天颜房地产开发有限公司（以下简称天颜房产公司）因与被上诉人李刚、唐解艳及原审被告郴州天颜房地产开发有限公司桂阳天颜翡翠东岸分公司（以下简称翡翠东岸分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省桂阳县人民法院（2016）湘1021民初556号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人天颜房产公司暨原审被告翡翠东岸分公司的委托诉讼代理人颜宏辉，被上诉人李刚及被上诉人唐解艳的委托诉讼代理人李刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天颜房产公司上诉请求：撤销一审判决并改判驳回李刚、唐解艳的诉讼请求，本案一、二审诉讼费由李刚、唐解艳负担。事实和理由：1、天颜房产公司已提供充分证据证明逾期交房系小区道路被五居委会挤占并产生纠纷，致使不能正常施工以及规划需经调整才能办理商品房验收等天颜房产公司不能控制的原因所造成。双方签订的《合同补充协议》明确约定，非出卖人所能控制的原因，出卖人逾期交房的不视为出卖人违约。因此，天颜房产公司不应承担违约责任。2、即使天颜房产公司的行为构成违约，违约金依法应予核减。李刚、唐解艳的损失系房款的利息损失，双方约定的违约金显然过高，根据合同法及司法解释的相关规定，本案的违约金应予核减调整。3、一审审理程序违法。李刚、唐解艳明知房屋买卖合同主体是天颜房产公司，却错误的将翡翠东岸分公司作为被告提起诉讼，根据法律规定李刚、唐解艳应撤回诉讼后另行起诉，一审法院却直接追加天颜房产公司参加诉讼并作出判决。李刚、唐解艳辩称，天颜房产公司与居委会的纠纷可以通过其他途径予以解决，该理由不能成为天颜房产公司逾期交房的正当事由。本案的违约金计算也未高于实际损失。一审审理程序合法。请求二审法院驳回上诉，维持原判。翡翠东岸分公司述称，同意天颜房产公司的上诉意见。李刚、唐解艳向一审法院起诉请求：1、天颜房产公司、翡翠东岸分公司支付李刚、唐解艳逾期交房违约金89,178元；2、本案诉讼费由天颜房产公司、翡翠东岸分公司负担。一审法院认定事实：天颜房产公司系天颜国际商品房项目的开发商，天颜国际项目一共分两期开发，一期1-4#栋，二期5-8#栋。2013年2月9日天颜房产公司获得商品房预售许可证，准许预售天颜国际一期1、2、3、4栋商品房。翡翠东岸分公司系天颜房产公司的分支机构，主要协助天颜房产公司处理售楼的相关事务。2013年5月7日，翡翠东岸分公司在合同首部以出卖人名义与李刚、唐解艳签订商品房买卖合同，约定出售在建项目天颜国际一期第C座4单元402房（即第3栋4单元402）给李刚、唐解艳，总价计356,000元，合同尾部出卖人签章为天颜房产公司。买方付款方式为首付116,000元，银行按揭贷款24万元。双方房屋买卖合同第八条约定交房日期为2014年12月1日以前，交付条件为：出卖方将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任第二款约定：逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自房屋最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金。房屋买卖合同补充协议第四条第1款约定的不视为出卖人违约情形：遭遇不可抗力、政府职能部门变更及颁布新的法律法规、买受人未付清全部房价款、非出卖人所控制的其他事件。李刚、唐解艳现已按照约定履行付款义务，并要求翡翠东岸分公司与天颜房产公司继续履行合同，并承担逾期交房的违约责任。2015年1月24日，李刚、唐解艳向天颜房产公司签订装修安全责任保证书，天颜房产公司认为应视为已交房，李刚、唐解艳认可天颜房产公司在签订装修安全责任保证书的几个月后将未经验收合格的住房交付给李刚、唐解艳。截止起诉之日止，李刚、唐解艳购买的天颜国际第C座4单元402房尚未竣工验收，配套水、电、气、电梯设施均不完善。据天颜国际地产项目施工日志等相关资料记载，2014年3月25日起至2014年6月3日期间，进入天颜国际一期1-4#栋的道路修建发生了五居委会阻工事件，并且桂阳县规划局、天颜房产公司及五居委会相关负责人三方就小区道路问题进行了协调。一审法院认为，本案的争议焦点有以下几点：焦点一，李刚、唐解艳起诉天颜房产公司、翡翠东岸分公司主体是否适格。本案翡翠东岸分公司以出卖人的身份出现在涉案房屋买卖合同的首部，尾部签章又系天颜房产公司。作为一般的购房者，无法准确辨别到底谁是实际出卖人。李刚、唐解艳在起诉翡翠东岸分公司后申请法院追加天颜房产公司作为被告参加诉讼，符合法律规定。从庭审查明事实来看，翡翠东岸分公司的职责主要系协助天颜房产公司处理售楼事务。天颜国际的实际开发商即出卖人应以取得商品房预售许可证并在商品房买卖合同末尾签章的天颜房产公司为准，故本案的责任承担主体应为天颜房产公司。焦点二，天颜房产公司逾期交房是否构成违约以及违约金是否应当进行调整。虽然五居委会阻工导致小区一期1-4#栋道路施工延期，但并不必然导致李刚、唐解艳购买的一期第2栋商品房主楼无法竣工验收。五居委会阻工并非出卖方违约的不可控因素。故天颜房产公司提出的排除违约事由不能成立，其应对逾期交房承担违约责任。天颜房产公司认为双方约定的违约金过高，应予以适当调整。根据相关法律及司法解释的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少，但本案中逾期交房违约金是否过分高于李刚、唐解艳的损失天颜房产公司并未举证证明。根据契约自由精神，天颜房产公司与李刚、唐解艳签订房屋买卖合同之时意思表示自愿、真实，该约定应对合同双方具有约束力，天颜房产公司、翡翠东岸分公司应按日支付李刚、唐解艳已交房款万分之五的逾期交房违约金。焦点三，2015年1月24日，天颜房产公司与李刚、唐解艳签订装修安全责任保证书是否产生交房的法律后果。本案中签订装修安全责任保证书与房屋实际交付时间不一致，应以实际交付时间作为房屋交付的时间。另外，房屋交付是一种法律行为而非事实行为，不能违反国家法律的强制性规定，否则应视为无效。本案天颜房产公司将未经验收合格的房屋交付给李刚、唐解艳，违反我国未经竣工验收不得交房的法律强制性规定，应为无效。为此天颜房产公司仍应按约定承担逾期交房的违约责任。庭审中李刚、唐解艳确认请求天颜房产公司支付逾期交房的违约金暂从逾期交房的次日计算至起诉之日止共计89,178元，不违反法律规定及合同约定，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条的规定，判决：“由被告郴州天颜房地产开发有限公司于本判决生效后30日内，支付原告李刚、唐解艳逾期交房违约金共计89,178元(违约金计算时间从2014年12月2日计算至2016年4月18日共计504天)。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2030元，由被告郴州天颜房地产开发有限公司承担”。本院二审期间，李刚、唐解艳提交了如下证据：1、天颜国际商品房项目消防栓、自来水管道、电梯井、小区入口道路的照片，拟证明天颜国际项目工程未完工验收；2、天颜国际5-6栋临时交房流程，拟证明《装修安全责任保证书》是根据临时交房流程的要求签订的。天颜房产公司质证认为，对证据1、2的真实性有异议，无法确定是天颜国际项目的开发现场，部分业主已经装修入住。翡翠东岸分公司质证认为，同意天颜房产公司的质证意见，且证据2显示临时交房流程公告上未盖章，真实性无法核实。根据双方当事人的举证、质证情况，本院认证如下：证据1无法核实是否为天颜国际项目现场，真实性无法核实，本院不予采信。证据2未加盖天颜房产公司公章，真实性无法核实，本院不予采信。对当事人有争议的事实，本院认定如下：2016年6月14日，李刚、唐解艳向法院递交追加天颜房产公司为被告参加诉讼的申请书。其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点是：1、一审法院审理程序是否违法；2、天颜房产公司逾期交房的行为是否构成违约，若构成，违约金是否过高需要调整。关于争议焦点一。天颜房产公司上诉认为李刚、唐解艳在错误起诉翡翠东岸分公司为被告后，应撤诉后再另行将天颜房产公司作为被告起诉。《最高人民法院关于适用的解释》第七十三条规定，必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当依照民事诉讼法第一百三十二条的规定，通知其参加；当事人也可以向人民法院申请追加。人民法院对当事人提出的申请，应当进行审查，申请理由不成立的，裁定驳回；申请理由成立的，书面通知被追加的当事人参加诉讼。依照上述规定，李刚、唐解艳作为原告有权在诉讼过程中向法院申请追加天颜房产公司为被告参加诉讼。经审查，天颜房产公司在商品房买卖合同尾部出卖人处盖章，系商品房买卖合同的真实主体，一审法院据此追加天颜房产公司为被告参加诉讼符合法律规定。天颜房产公司上诉以一审法院直接追加其为被告主张程序违法的上诉理由缺乏法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二。天颜房产公司与李刚、唐解艳签订的房屋买卖合同补充协议第四条第1款约定非出卖人所控制的其他事件致使出卖人逾期交付房屋的，不视为出卖人违约。但天颜房产公司上诉所主张的五居委会阻止道路施工、规划调整不属于其无法控制的事件，故天颜房产公司逾期交房已构成违约。根据双方签订的商品房买卖合同，天颜房产公司应向李刚、唐解艳支付违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案若按天颜房产公司与李刚、唐解艳约定的按日支付已付购房款万分之五的标准计算违约金，截止李刚、唐解艳起诉之日违约金就已达89,178元，且违约金还在逐日递增，双方约定的违约金较之天颜房产公司逾期交房可能给李刚、唐解艳造成的房款利息、租金等损失明显过高，故本院酌情将违约金标准调整为以已付购房款356,000元为本金，按2016年同期银行贷款利率4.75%（1-3年）再上调30%即6.175%的标准计算利息损失，因此天颜房产公司应向李刚、唐解艳支付违约金30,355元（从2014年12月2日计算至2016年4月18日）。综上所述，天颜房产公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省桂阳县人民法院（2016）湘1021民初556号民事判决；二、上诉人郴州天颜房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付被上诉人李刚、唐解艳逾期交房违约金30,355元（从2014年12月2日计算至2016年4月18日）；三、驳回被上诉人李刚、唐解艳的其他诉讼请求。如果上诉人郴州天颜房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2030元，二审案件受理费2030元，合计4060元，由上诉人郴州天颜房地产开发有限公司负担3500元，被上诉人李刚、唐解艳负担560元。本判决为终审判决。审 判 长  黄小峰审 判 员  徐作顺代理审判员  曹 颖二〇一七年二月六日书 记 员  易唐靓附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。