宁夏回族自治区中卫市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）宁05民终71号
上诉人（原审被告）霍建华，男，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）王海兵，男，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
原审被告中卫市楚雄房地产开发有限责任公司。住所地：宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
法定代表人马仲林，该公司董事长。
委托代理人刘文香，宁夏君元律师事务所律师。
原审被告（原审被告、反诉原告）张学明，男，住宁夏回族自治区中宁县。
委托代理人陈永栋，宁夏永东律师事务所律师。
委托代理人陈国宝，宁夏中宝律师事务所律师。
上诉人霍建华为与被上诉人王海兵、原审被告中卫市楚雄房地产开发有限责任公司（以下简称楚雄公司）、张学明房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院（2015）沙民初字第1686号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月10日受理后，依法组成合议庭，于2016年2月23日公开开庭进行了审理，上诉人霍建华，被上诉人王海兵，原审被告楚雄公司的委托代理人刘文香，原审被告张学明的委托代理人陈永栋、陈国宝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：楚雄公司与霍建华联合开发建设中卫市沙坡头区某工程。2009年8月4日，霍建华作为上述工程的发包人将该两栋楼工程包给张学明施工，双方签订《建设工程承包合同书》，对工程款的支付方式约定以霍建华开发的住宅楼顶付50%的工程款。2009年10月15日，楚雄公司、霍建华与张学明签订《顶房协议》1份，约定将某房屋抵顶给张学明，用于顶付张学明施工某工程的工程款。顶房单价为每平方米1880元，房屋暂定面积91.9平方米，暂定房屋总价172772元。2009年12月24日，张学明出售顶付工程款的某房屋，王海兵同意购买，王海兵与张学明签订《房屋转让协议》1份，约定房屋单价为每平方米1880元，房屋暂定面积91.9平方米，房屋总价172772元。房屋面积计量后，按每平方米1880元多退少补。合同签订后，张学明将与霍建华、楚雄公司签订的《顶房协议》交付王海兵。2009年12月29日，王海兵给张学明支付购房款12.50万元，张学明给王海兵出具收条1份。张学明在该收条上重新约定该房屋实际成交价为14.50万元。2009年12月29日，王海兵给张学明出具欠购房款2万元的欠条1份，注明下欠房款于交房时付清。2010年12月27日，霍建华、张学明及妻子王某给王海兵出具承诺书1份，保证不得将出卖给王海兵的房屋转让给第三人。2013年3月，张学明给王海兵交付了钥匙，王海兵自己办理了该房屋的电卡、水卡后入住该房屋。中卫市沙坡头区某工程由楚雄公司与霍建华联合开发建设，该两栋楼的房屋由霍建华负责销售，楚雄公司按照霍建华签名认可的销售手续与实际买房人签订正式商品房买卖合同，并出具购房发票。王海兵入住该房屋后，要求霍建华、张学明协助王海兵到楚雄公司办理正式购房合同及发票，张学明同意协助，霍建华以与张学明之间的工程款未结算为由，不同意协助办理。王海兵起诉请求：1.依法确认楚雄公司、霍建华与张学明2009年10月15日签订的顶房协议、王海兵与张学明2009年12月24日签订的房屋转让协议有效；2.判令楚雄公司与王海兵签订中卫市沙坡头区某房屋的商品房买卖合同、向王海兵出具购房发票，并协助王海兵办理房屋产权登记手续，承担办理房屋产权登记所需的各项费用；3.判令霍建华、张学明与楚雄公司协助王海兵办理房屋产权登记手续；4.本案诉讼费由楚雄公司、霍建华、张学明负担。张学明提出反诉请求：1.判令王海兵支付张学明购房款2万元；2.反诉费用由王海兵承担。
原审法院认为：楚雄公司与霍建华联合开发建设中卫市沙坡头区某工程，霍建华作为发包方将该项目工程承包给张学明施工，并用该项目工程中的房屋给张学明抵顶工程款。楚雄公司、霍建华将其开发建设的中卫市沙坡头区某房屋抵顶给张学明与张学明签订的《顶房协议》没有违反法律规定，为有效协议。张学明将抵顶工程款的房屋卖给王海兵，与王海兵签订的《房屋转让协议》是双方当事人真实意思表示，该协议书合法有效。上述《顶房协议》的内容约定了出售房屋的具体位置、楼号、面积、单价和总价款，具备了商品房买卖合同的主要内容，且房屋价款已经用工程款抵付，所以属于具有商品房预售性质的买卖合同。楚雄公司、霍建华作为联合开发建设该房屋的房地产开发方，在该房屋竣工交付后，应当按照《顶房协议》的内容给实际购房人办理房屋产权登记手续。且依据楚雄公司陈述的与霍建华在联合开发中的权利义务，涉案房屋由霍建华负责销售，楚雄公司依据霍建华认可的房屋销售手续，给实际购房人办理正式的商品房买卖合同并出具发票。本案中，楚雄公司、霍建华与张学明签订《顶房协议》将涉案房屋抵顶给张学明，证明楚雄公司、霍建华已将该房屋预售给张学明，且张学明用工程款支付了房屋价款，所以楚雄公司应当与王海兵签订正式的商品房买卖合同，并给王海兵出具发票。王海兵要求楚雄公司与其签订中卫市沙坡头区某房屋的商品房买卖合同、出具购房发票的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。霍建华作为实际顶房人，张学明作为该房屋的转让人，也应当按照协议履行协助办理义务。关于王海兵要求楚雄公司承担办理该房屋产权登记所需各项费用的诉讼请求。王海兵在审理中提出该项请求中的税费指买方应承担的税费。办理房屋产权登记时所缴纳的税费是依据国家法律规定确定的，国家法律规定由买方承担的税费，应由买方支付。因王海兵与张学明签订的协议中并没有约定买方承担的税费由卖方支付。所以，王海兵的该项诉讼请求，没有事实依据，不符合法律规定，不予支持。关于张学明的反诉请求。王海兵与张学明最后约定的房屋价总价款为14.50万元，王海兵支付12.50万元，欠2万元购房款未付。王海兵在出具的欠条中约定欠款于交付房屋时付清，该房屋已经交付王海兵，所以王海兵应给张学明付清所欠购房款。张学明反诉要求王海兵支付所欠购房款2万元的诉讼请求，符合双方的约定和法律规定，应予支持。王海兵提出所欠购房款2万元，应在该房屋的房屋产权登记手续办理完毕后支付的抗辩理由。因王海兵在出具的欠条上约定下欠房款于交付房屋时付清，所以王海兵提出的抗辩理由不符合双方的约定，不能成立。霍建华经合法传唤未到庭参加诉讼，视为自愿放弃诉讼权利，依法可缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十条、第一百四十四条之规定，判决：一、楚雄公司、霍建华与张学明于2009年10月15日签订的《顶房协议》及王海兵与张学明于2009年12月24日签订的《房屋转让协议》有效；二、楚雄公司于判决生效后30日内与王海兵签订中卫市沙坡头区某房屋的商品房买卖合同、出具合法的购房发票；霍建华、张学明对上述内容负协助履行的责任。三、王海兵于判决生效后10日内支付张学明购房款2万元；四、驳回王海兵的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取150元，由霍建华负担100元，张学明负担50元。反诉案件受理费150元，由王海兵负担。
霍建华不服上述判决，向本院提起上诉称：一审认定事实正确，但适用法律错误。判决确认王海兵与张学明签订的《房屋转让协议》有效不当。判决楚雄公司与王海兵签订商品房买卖合同、出具购房发票，霍建华负协助履行责任无法律和合同依据。1.霍建华、楚雄公司与张学明签订的《顶房协议》只能约束霍建华、楚雄公司、张学明，对王海兵不产生权利义务。只有张学明履行完义务后，张学明有权要求霍建华、楚雄公司履行《顶房协议》的协助过户义务。2.张学明没有完全履行施工合同，并且超领40多万元工程款，工程没有竣工、验收就擅自离开工地，霍建华有权不履行与张学明签订的《顶房协议》。张学明在退还超付的工程款后，有权要求霍建华、楚雄公司履行办理购房相关手续。3.王海兵在与张学明签订《房屋转让协议》时没有征得霍建华、楚雄公司的同意，故《房屋转让协议》无效。即使有效，因霍建华、楚雄公司不是《房屋转让协议》的合同一方，一审判决霍建华、楚雄公司承担责任无事实和法律依据。4.霍建华不是本案适格诉讼主体。请求：1.撤销原判第一、二项，维持第三项，改判驳回王海兵的一审诉讼请求；2.本案的一、二审诉讼费由王海兵承担。
被上诉人王海兵答辩称：王海兵与张学明签订的《房屋转让协议》，霍建华、楚雄公司与张学明签订的《顶房协议》均对出售房屋的具体位置、楼号、面积、单价和价款作了约定，具备商品房买卖合同的主要内容，属于具有预售性质的商品房买卖合同。张学明用工程款向霍建华抵付了涉案房屋价款，楚雄公司已予以认可，张学明取得了房屋的处分权。王海兵向张学明支付了房款，取得了房屋所有权。霍建华认可张学明转让房屋，并向购买人王海兵承诺协助办理房屋登记手续、保证不再出卖房屋。楚雄公司应与王海兵签订商品房买卖合同，出具购房发票。霍建华、张学明应负协助履行的责任。楚雄公司作为涉案房屋的联合开发商、具有向购买人王海兵出具售房发票办理房屋手续的资质，且认可霍建华用房屋抵付工程款的行为。霍建华、张学明作为《顶房协议》、《房屋转让协议》中的权利义务主体之一，张学明和王海兵各自履行了用工程款、现金支付房款的义务，王海兵要求霍建华、张学明履行协助办理房产手续的义务有事实和法律依据。霍建华、张学明向王海兵出具的承诺书确定霍建华认可将涉案房屋顶给张学明，及张学明对涉案房屋的出卖行为，并向王海兵承诺协助办理房屋登记手续、保证不再出卖涉案房屋。并非霍建华对张学明出卖涉案房屋的行为不知情，霍建华有协助履行义务。霍建华与张学明之间因工程建设存在的债权债务纠纷与本案属于两个民事法律关系。综上，请求驳回上诉，维持原判。
原审被告楚雄公司答辩称：涉案房屋虽以楚雄公司资质开发，但实际开发人是霍建华，房屋的处分权也归霍建华，只要霍建华同意，楚雄公司愿意配合王海兵办理相关的产权手续。楚雄公司是否具有办理涉案房屋相关手续的义务由法院判决确定。
原审被告张学明答辩称：涉案房屋是以支付工程进度款的方式顶付给张学明的。霍建华对该事实无异议，该房屋所有权已经属于张学明。如果张学明无权处分，就意味着当初支付工程款无效，这和霍建华主张向张学明多付工程款相互矛盾。张学明有权处分抵顶工程进度款的房屋是双方都认可的。霍建华对受让方办理手续的义务也包含在该顶房协议意思之中，否则以房屋顶付工程款的目的就无法实现。张学明接受顶账房的本意不是张学明自用，该意思表示霍建华和张学明都是明确的，因此霍建华协助办理房屋手续符合双方顶房协议意思表示。霍建华称超付工程款的事实不存在，无证据证实。霍建华与张学明之间的建筑施工纠纷，不影响本案的审理。综上，请求驳回上诉、维持原判。
上诉人霍建华、被上诉人王海兵、原审被告楚雄公司、原审被告张学明均未提供新的证据。
本院二审查明的事实与原审法院查明的事实相同。
本院认为：霍建华与楚雄公司作为涉案房屋的联合开发商，霍建华与楚雄公司有义务共同为其开发并对外销售的房屋办理产权登记手续。故霍建华作为本案当事人参加诉讼，主体适格。霍建华以涉案房屋抵付工程款的真实意思就是让张学明转卖变现筹集资金继续施工。张学明将涉案房屋转卖给王海兵，霍建华虽未在协议上签字确认，但随后霍建华以出具承诺书的形式，承诺协助王海兵办理房屋产权登记手续，说明霍建华认可张学明向王海兵转卖涉案房屋的行为。对此，楚雄公司亦不表异议。原审依据以上事实认定涉案《顶房协议》和《房屋转让协议》有效，符合协议各方当事人的意思表示。霍建华作为联合开发商，应按照其承诺履行协助王海兵办理涉案房屋产权登记手续的义务。霍建华与张学明之间因建设工程发生的争议，与本案不属同一法律关系，霍建华应另寻途径解决。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人霍建华的上诉理由不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人霍建华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 薛鹏飞
审 判 员 韩金芳
代理审判员 吕广飞
二〇一六年三月十七日
书 记 员 张 津
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。