沁阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沁民一初字第00261号
原告河南格瑞特房地产营销策划有限公司，住所地：郑州市金水区。
法定代表人张冬科，该公司经理。
委托代理人刘小楞，河南合祥律师事务所律师。
被告沁阳市宏伟置业有限公司，住所地：沁阳市沁园南路。
法定代表人李片，该公司经理。
委托代理人杨延武，该公司员工。
委托代理人张国庆，沁阳市怀庆法律服务所法律工作者。
原告河南格瑞特房地产营销策划有限公司（以下简称格瑞特）诉被告沁阳市宏伟置业有限公司（以下简称宏伟公司）为委托合同纠纷一案，原告于2015年7月24日向本院提起诉讼，本院受理后，适用简易程序，依法由审判员张燕独任审判，后因案情复杂转为普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘小楞，被告的委托代理人杨延武、张国庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告格瑞特诉称，2012年7月16日，原、被告签订了“瑞祥苑”小区商品房《全程营销策划代理合同》，合同约定由原告全程策划营销瑞祥苑商品房，并约定了代理的时间、商品房的定价、代理佣金及溢价款收取、双方的权利和义务以及违约责任，还约定了代理期间售楼部办公费用和为销售所做的广告费用由原告承担。合同签订后，原告即派员工进驻售楼部开始工作，垫资做广告。原告共为被告销售商品房180套，价值70433936元，按照合同约定，被告应在每月6号前支付原告上月所售房屋应提取的佣金和溢价款，但被告未能兑现。截止2015年1月，被告应支付原告代理佣金1760848元，房屋溢价款1089833元。经原告多次讨要，被告只付原告代理佣金900000元，下欠代理佣金860848元和溢价款1089833元推拖不付。2015年2月份起，被告工程基本停工，原告的销售工作已无法进行，双方签订合同的目的已无法实现，为此请求：1、判令解除原、被告签订的《全程营销策划代理合同》；2、判令被告支付原告佣金860848元、溢价款1089833元、违约金855204.3元；3、依法确认被告胁迫原告2014年12月出具的销售承诺书无效。
被告宏伟置业辩称，原告诉称与事实不符，2014年12月份，原告没有给被告打招呼，就撤离售楼部，原告擅自撤离售楼部的行为应属违约。由于原、被告双方签订的合同，还没有解除，要求原告继续按约定履行合同义务，原告要求的佣金和溢价款不符合事实。被告支付原告500000元佣金后，原告应按2014年12月20日出具的承诺书，于2015年3月15日完成销售房款20000000元，如不能完成，双方终止合同，没有结清的佣金视为违约金，原告无权要求被告支付。
根据原、被告诉辩陈述，本院归纳本案庭审的争议焦点为：1、原、被告签订的合同是否应解除，被告是否构成违约，违约金如何计算；2、原告要求的佣金860848元，溢价款1089833元是否合理合法；3、2014年12月20日原告出具的承诺书是否有效。
原告格瑞特为支持自己的主张，向本院提交的证据有：1、企业法人营业执照副本复印件一份，证明原告有房地产策划、销售代理资格；2、2012年7月16日原、被告签订的《全程营销策划代理合同》及沁阳市宏伟置业（瑞祥苑）楼栋销售底价表复印件各一份，证明原、被告签订合同的真实性以及原告按被告提供的价目表销售商品房的情况；3、瑞祥苑结账明细表（总）复印件一份，证明瑞祥苑房屋总套数669套，总面积81960平方米，原告销售房屋180套，销售面积22248平方米，总销售额为70433936元，按合同约定，被告应支付原告佣金1760848元，支付溢价款1089833元；4、2015年9月24日沁阳市房产管理中心出具的网上合同备案信息一份，共计28页，证明被告开发的瑞祥苑小区，在房产管理中心已备案销售413户，其中包括原告代理销售的房屋；5、电话录音及对录音整理的书面材料一份，证明2014年12月原告出具的销售承诺书，是在被告胁迫下出具的，因为原告不出具该承诺书，被告将不支付原告500000元佣金。
被告对原告提供的证据质证意见为：对原告提供的证据1、2、5的真实性无异议；对原告提供的证据3、4因被告办公场所被封无法核实。
被告为支持自己的主张，向本院提供的证据有：1、2012年7月16日原、被告签订的《全程营销策划代理合同》复印件一份，证明原、被告之间存在房屋销售代理关系，该合同还没有解除，应当继续履行；2、销售承诺书一份，证明被告支付了原告500000元佣金后，原告作出了承诺即在2015年3月15日前，保证完成销售总房款20000000元，如完不成，未结清的佣金视为违约金，不再要求被告支付；3、2014年12月23日原告给被告的“关于瑞祥苑下一步营销工作的函”复印件一份，此函是原告在撤离时留在了被告处，被告没有人签收，事后发现，故对被告无约束力。
原告对被告提供的证据质证意见为：对证据1、2、3的真实性均无异议，但认为，但该承诺书是原告为了能收到500000元佣金在被告胁迫下出具的。如果原告不出具该承诺书，被告就不支付，应属无效，另外该承诺书的约定违反了法律规定，应当予以解除，原告收到500000元佣金后，再次向被告提出要求被告按合同约定支付下欠的佣金和溢价款，否则双方的合作无法进行，要求解除合同。
本院依职权从河南沁阳某银行和焦作市住房公积金管理中心沁阳管理部调取了购房者贷款明细，原、被告双方对本院调取的贷款明细真实性均无异议，贷款明细详细记载了购房者所购房屋的总价与贷款金额，与本案具有关联性，本院予以认定。
依据双方当事人陈述及质证意见，本院对本案证据认证如下：原告格瑞特提供的证据1、2、5和被告宏伟置业提供的证据1、2、3以及本院职权从河南沁阳某银行和焦作市住房公积金管理中心沁阳管理部调取的证据的真实性，因原、被告双方互无异议，对以上证据的真实性，本院予以认定。原告提供的证据3系原告在销售房屋的过程中所记载的明细，客观反映了原告销售商品房的情况，与本案具有关联性，证据4系沁阳市房产管理中心出具的网上合同备案信息，是被告在该中心对已销售的商品房进行房产备案的合同而得出，故被告的异议不能成立，对原告证据3、4本院予以认定。
根据有效证据，结合原、被告的庭审陈述，本院认定如下事实：2012年7月16日，原告（作为承接方即乙方）与被告（作为委托方即甲方）签订了《全程营销策划代理合同》，合同约定的主要内容为：“第一条委托范围甲方委托乙方对甲方开发的瑞祥苑项目进行全程策划营销，该项目位于沁园路，销售总建筑面积约8.5万平方米（含住宅、商业及地下车库）。第二条委托时间自本合同签定之日起至全部委托房源销售90%止。该项目为乙方独家代理销售，期间甲方不得自行销售，也不得聘任除乙方外的任何人销售该项目，若销售均视为乙方销售，并向乙方支付合同约定酬金。第三条销售房源数量及定价经双方协商，本项目住宅销售底均价为3265／㎡。第五条收费标准1、佣金标准，费用为实际销售金额的2.5%（已销售房屋的底总价为销售佣金的计算基数）。2、根据双方制定的销售底价，实际销售价格超出底价表的价格为溢价，甲方分得溢价款的70%，乙方分得溢价款的30%。第六条结算1、代理佣金、溢价结算标准：甲方应按套并依据当月实际回款额支付乙方代理佣金及溢价款，单套回款额度在80%以上（含80%）应按照总房款额度结算佣金及溢价款。2、付款进度：（1）甲方按月向乙方支付代理佣金及溢价款分成一次，乙方于次月1日将当月的销售佣金及溢价分成明细表报甲方审核，甲方须在三个工作日确认核对当月代理佣金及溢价款分成后，于次月6日以前发放代理佣金及溢价款于乙方。（2）甲方逾期支付代理佣金及溢价款分成款超过15天的，应承担日万分之二的违约金。甲方逾期超过30天仍不支付的，乙方有权终止合同。合同终止后甲方不仅须支付相应代理佣金及溢价款于乙方，仍须按日万分之二支付违约金于乙方并承担相应的违约责任。（3）甲乙双方结算时，发生汇款费用和银行手续费由汇款方负担。（4）经双方签字同意退房、退款的客户，该部分的销售金额应当从乙方的销售业绩中扣除，并退回该部分的代理佣金和溢价分成。第八条违约责任如有违约，违约方应支付守约方人民币200000元整。”合同签订后原告进驻售楼部开始工作。原告自2012年7月16日至2014年12月23日撤离售楼部，共销售房屋108套，其中：“1、交首付后，在金融机构办理按揭贷款的98户，总成交价为38174937元，溢价2108710元；2、一次性交清房款的有10户，总成交价为3953769，溢价为218739元。3、在沁阳市房产管理中心备案，只交了首付有15户，共计2335295元。4、折抵工程款的有22户。”期间被告分四次共支付了原告900000元佣金和溢价提成，其中2014年12月20日，原告在向被告索要溢价提成和佣金时，被告支付了原告500000元佣金，原告向被告出具一份承诺书载明：“销售承诺书，2014年12月20日我公司收到沁阳市宏伟置业有限公司营销代理佣金50万元，我公司郑重承诺：1、自本承诺书签订之日起至2015年3月15日前，保证完成销售总房款2000万元。2、沁阳市宏伟置业有限公司不干涉售楼部推广任何方案。3、如我公司未按上述两项内容完成任何一项，我公司与宏伟置业有限公司签订的全程营销策划代理合同终止。未结清的佣金视为违约金，不再要求沁阳市宏伟置业有限公司支付。4、我公司如果按2015年3月15日完成总房款2000万元，此承诺书作废”。2014年12月23日，原告给被告出具一份“关于瑞祥苑下一步营销工作函”，要求被告支付欠其佣金和溢价提成1887332元，被告未能支付，原告遂撤离售楼部。期间因被告未支付工程款，农民工围堵售楼部，后被告的负责人被刑事拘留，被告的办公场所也被查封。此为本案事实。
本院认为，一、关于原、被告双方签订的合同效力及是否应解除问题。原、被告2012年7月16日签订的‘瑞祥苑’商品房《全程营销策划代理合同》系双方真实意思表示，不违背法律、法规的强制性规定，应为有效合同。原告按约定为被告销售商品房，被告应按合同约定支付原告佣金和溢价提成。现由于被告不能按约定支付佣金和溢价提成，且被告负责人被刑事拘留、办公场所被查封，已不能实现合同目的，原告要求解除合同，理由正当，本院予以支持。被告在庭审中以负责人被刑事拘留、办公场所被查封为由辩解无法核实原告销售房屋套数和房款，理由不足，本院不予采信。二、关于原告的佣金、溢价提成的计算依据及数额问题。原告共为被告实际销售房屋108套，交首付后，在金融机构办理按揭贷款的98户，总成交价为38174937元，溢价为2108710元，佣金为954373元（38174937×2.5%=954373元），溢价提成为632163元（2108710×30%=632163元）；一次性付款的成交价总额为3953769元，溢价为218738元，佣金为98844元（3953769×2.5%=98844元），溢价提成为65622元（218738×30%=65622元）；交首付并已在沁阳市房产管理中心备案有15户，总款为2335295元，佣金为58382元（2335295×2.5%=58382元），以上合计1809384元。扣除被告已支付的900000元，被告应再支付原告909384元。原告要求在其未撤离售楼部前，被告抵工程款的商品房，也应按双方的约定提取佣金和溢价提成的理由不足，本院不予支持。三、关于原告2014年12月20日出具的承诺书和2014年12月23日出具的营销工作函的效力问题以及原、被告双方在履行合同中是否存在违约行为问题。自营销合同签订，原告进驻售楼部，开始销售房屋后，尽管被告分四次支付了原告900000元佣金，但没有按照原、被告签订《合同》第六条第2款关于付款进度的约定付款，已构成违约。原告也没有证据证明其按约定将当月的销售佣金及溢价分成明细表报被告审核，也存在违约行为，双方在履行合同中均存在违约，2014年12月23日原告向被告发送的营销工作函实质是原告在索要其佣金和溢价提成，原告在撤离售楼部时，应按约定向被告进行交接，但原告没有与被告进行终止合同时的交接，也存在违约。综上，在履行合同过程中，原、被告双方均存在违约，根据合同对违约金的约定，违约金应由违约方支付给守约方，原、被告在履行合同中没有守约方，因此，原告要求被告支付违约金的请求，本院不予支持。关于2014年12月20日原告向被告出具的承诺书效力问题。《中华人民共和国合同法》第五条规定：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。从承诺书内容看，原告主要是想得到自己应该得到的500000元佣金，这从原告的陈述和双方履行合同情况也可以看出，该承诺不是原告的真实意思表示；结合原告自2012年7月16日以来的销售实际，该承诺的销售任务有违客观实际；如完不成任务，未结清的佣金视为违约金，不再要求被告支付，有违合同法上的公平原则，不能体现原告的付出所应得到的报酬，故该承诺书应为无效。对被告辩解，原告剩余的佣金和溢价提成作为违约金，原告不能再向其主张，理由不足，本院不予采信。对原、被告的其他诉辩，于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条第一款第四项、第九十八条、第一百零八条、第一百零九条、第四百零五条和最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：
一、原、被告签订《全程营销策划代理合同》应予解除。
二、被告沁阳市宏伟置业有限公司于本判决生效后十五日内应再支付原告河南格瑞特房地产营销策划有限公司销售佣金和溢价提成共计909384元。
三、原告河南格瑞特房地产营销策划有限公司2014年12月20日向被告沁阳市宏伟置业有限公司出具的承诺书无效。
四、驳回原告河南格瑞特房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费29247元，原告负担20000元，被告承负担9247元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代理人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。
审 判 长 赵清太
审 判 员 张 燕
人民陪审员 买万军
二〇一六年一月十二日
书 记 员 王二芳