文书内容四川省南充市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川13民终1549号上诉人（原审被告）：兰井运，男，1972年7月10日出生，汉族，住四川省蓬安县。被上诉人（原审原告）：蓬安兆元物业管理服务有限公司，住所地蓬安县政府街207-209号。委托诉讼代理人：钟烈平（特别授权），男，蓬安兆元物业管理服务有限公司职员。上诉人兰井运因与被上诉人蓬安兆�物业管理服务有限公司（以下简称兆元物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省蓬安县人民法院（2017）川1323民初623号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。兰井运上诉请求：撤销原判，查清事实，重新审核和认定。追究被上诉人给上诉人所造成的损失，以及不作为给多数业主造成的安全隐患，并依法合理给上诉人经济赔偿，减除物业管理费或者将本案发回重审。一、二审案件受理费全部由被上诉人承担。事实及理由：一审法院认定前期物业服务合同及业委会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有法律约束力错误。一审中上诉人已提供了因房屋漏水造成房屋严重破损、涂料�落的事实证据，证明系被上诉人履行服务过程中不称职、不作为造成的，一审判决亦认定了被上诉人存在一定服务瑕疵，被上诉人没有享受到服务，还应被上诉人的不称职给上诉人造成了损失，故一审判决被上诉人交物业服务费有失公正，请求二审依法改判，追究被上诉人的违约责任，给予上诉人经济赔偿并限期改正。兆元物业公司辩称：我司于2014年就与业委会签订了物业管理合同，根据《物业管理条例》的规定，业委会系代表小区业主签订的。我们的服务是达标的，上诉人所在的单元仅仅只有他家一户没有交物管费。关于房屋漏水的问题，开发商在交房之日起保修期为5年，2016年11月到期，期间开发商也进行过维修。由于渗水可能给上诉人的房屋墙体造成了部分影响。保修期满后，可以申请使用维修基金，物业公司也只是从事服务的企业。请求二审驳回上诉，维持原判。兆元物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、依法判决被告付原告物业管理服务费1118元，违约金904元；2、被告依法承担本案诉讼相关费用。原审查明：2014年3月6日，兆元物业公司（乙方）与蓬安县兰桥郡小区业主管理委员会（甲方）签订《物业管理委托合同》一份，合同约定：甲方将兰桥郡小区委托乙方实行物业管理，物业服务类型�多层、住宅区。乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。合同第十八条约定委托管理的期限为五年，即从2014年3月6日至2019年3月5日止。合同第六章约定物业管理费多层住宅房屋由乙方依照政府指导价，按建筑面积每月每平方米0.40元向业主或物业使用人收取。业主和物业使用人逾期不交纳物业管理费的，从逾期之日起按照每天应交管理费的千分之五交纳滞纳金。双方还对委托管理事项、双方权利义务等其他事项进行了约定。兆元物业公司成立于2011年12月6日,并在工商行政管理部门注册登记。兰井运系蓬安县兰桥郡小区A幢B单元7号房屋业主，该房屋系顶楼，存在屋顶渗水问题，建筑面积为116.36平方米，每月应当交纳物业费人民币116.36㎡×0.4元/㎡=46.54元。兆元物业公司曾向兰井运书面催收2015年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务费，兰井运至今仍未履行。原审认为：依法订立的合同受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，兆元物业公司与兰井运所在小区业主管理委员会签订的物业管理委托合同对本案双方均具有法律约束力。兰井运以其没有和物业公司签订合同为由不交纳物业服务费的抗辩理由不予认可。兰井运没有举出充分证据证明兆元物业公司物�服务存在严重瑕疵，使全体业主的主要权利无法实现。同时，兆元物业公司与蓬安县兰桥郡小区业主管理委员会签订的《物业管理委托合同》第二十八条约定，乙方（兆元物业公司）违法本合同第五章关于物业服务管理质量的约定，未能达到约定的管理目标，甲方（蓬安县兰桥郡小区业主管理委员会）有权要求乙方限期整改；逾期未整改的，甲方有权终止合同；造成甲方损失的，乙方应当给甲方经济赔偿。从该约定看，即使兆元物业公司的物业服务未达到约定的服务目标，其应承担的责任为限期整改、赔偿损失等，而非少收或不收物管费。另，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，物业服务企业不完全履行物业服务合同约定的义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，对于物业公司服务质量问题业主可以以合理的方式提出异议，而非以拒交物业服务费的方式进行对抗。个别业主拒交物业费会影响物业公司正常运转，并有损其他正常缴费业主权益，故对于兰井运提出的因物业公司不履行维修等义务所以其不应缴纳物业费的抗辩，缺乏合同和法律依据，不予支持。对于兆元物业公司要求兰井运交纳物业服务费的诉讼请求于法有据，予以支持。兰井运应给付2015年1月1日至2016年12月31日期间的物业�务费116.36㎡×0.4元/㎡×24=1117元，兆元物业公司请求的过高部分，不予支持。关于兰井运房屋窗户因五楼火灾受损以及家中物品被盗的问题，兰井运未提供充分的证据证明与物业公司有关，可以在界定赔偿责任主体后，另行主张权利。对兆元物业公司要求兰井运支付违约金904元的诉讼请求，鉴于屋顶属于房屋共用部分，对于渗水问题，物业公司有积极联系维修之职责，不应当对业主推诿，其确实存在一定的服务瑕疵，故依法不予支持。判决：一、兰井运自本判决生效之日起十日内，向兆元物业公司支付2015年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务费人民币1117元；二、驳回兆元物业公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元由兰井运负担。二审查明的案件事实与一审查明的案件事实一致。本院认为，本案争议焦点：兰井运是否应当向兆元物业公司支付物业服务费。首先，据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，兆元物业公司与兰井运所在小区业主管理委�会签订的物业管理委托合同对本案双方均具有法律约束力。兰井运以其对物业管理委托合同的签订过程不知情为由否认该合同的效力缺乏法律依据，对其该项上诉理由本院不予采信。其次，兆元物业公司在一审中提交了物业服务的相关记录证实该公司已按物业服务合同约定及相关规定提供了物业服务。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，兰井运理应按物业服务合同的约定支付物业服务费。兰井运上诉称兆元物业公司不称职，其没有享受到服务，不应支付物业服务费理据不足，本院不予支持。最后，房屋渗水系房屋本身的质量问题，由此导致房屋破损、涂料脱落等后果，兰井运可依法另案向相关责任主体主张权利。一审认定兆元物业公司存在一定的服务瑕疵，未支持该公司要求兰井运支付违约金的诉讼请求，已在法律规定范围内对兰井运进行了适当照顾，现其以房屋渗水为由拒交物业服务费缺乏依据，本院不予支持。综上，兰井运的各项上诉理由均不成立，对其上诉请求应不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元由上诉人兰井运负担。本判决为终审判决。审判长 刘 远审判员 朱苏川审判员 雷发军二〇一七年七月二十五日书记员 陈昱灿