山西省太原市晋源区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）晋源民初字第716号
原告太原市晋源区金胜镇武家庄社区居民委员会，住所地太原市晋源区金胜镇武家庄社区。
法定代表人雷富明，居委会主任。
委托代理人李旭峰，山西抱阳律师事务所律师。
委托代理人朱媛媛，山西抱阳律师事务所实习律师。
被告朱红英，女，1968年4月11日出生，汉族，住太原市。
第三人吴南庆，男，1964年1月21日出生，汉族，太原市晋源区金胜镇武家庄村村民，住太原市。
原告太原市晋源区金胜镇武家庄社区居民委员会与被告朱红英不当得利纠纷一案，本院于2014年10月10日立案受理后，根据原告太原市晋源区金胜镇武家庄社区居民委员会的申请，于2014年10月21日依法追加第三人吴南庆参加诉讼。2014年11月21日，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告太原市晋源区金胜镇武家庄社区居民委员会的诉讼代理人李旭峰、朱媛媛，被告朱红英、第三人吴南庆均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年8月6日，原告因本辖区城中村改造与本村村民吴南庆签订《金胜镇武家庄城中村改造产权置换协议书》，双方约定了拆除吴南庆宅基地上房屋补偿现金以及宅基地置换方案。同年12月，改造工程拆迁至该户时，该房屋居住人即被告要求原告向其支付拆迁补偿款，声称其已取得第三人的同意。于是，原告向其支付了地面建筑补偿款、搬迁费、过渡费、拆迁宅院奖励费、清表费等共计705488元的拆迁补偿款。然而，第三人出差回来后找到原告，称被告无权为其代领以上款项。后原告多次与被告协商，要求其返还之前领取的拆迁补偿款，被告拒不返还。根据我国《民法通则》第九十二条规定，原告认为，被告没有合法依据，领取原告705488元的款项而拒不返还，给原告造成重大损失，已构成不当得利。故原告诉至法院，其诉讼请求是：1、判令被告返还原告地面建筑补偿款、搬迁费、过渡费、拆迁宅院奖励费、清表费等共计705488元。2、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，被告获得705488元拆迁补偿款，合理合法，应驳回原告的诉讼请求。理由是：1、当时被告并不是征得第三人同意才去领款的，是当时原告根据被告和第三人的《合作建房合同》才给被告发放的该拆迁补偿款；2、直至起诉前，也无人说让被告退还该拆迁款；3、根据被告与第三人的《合作建房合同》，整个院子所建房屋拆迁款等、置换住宅及商品房面积、车库应由被告领取50%；4、2013年12月3日，被告与原告组建的指挥部签订的《关于吴南庆与朱红英合作建房的处理决定》（以下简称”《处理决定》”）有效。该指挥部根据实际情况，就被告所居住房屋的赔偿问题达成一致，应得到执行；5、起诉前，第三人和被告商量说，给被告18万元了结此事。被告因当时建房花费40多万元，且建房期间发生了很多事，故第三人只给被告18万元的话，被告不同意，此外，根据《合作建房合同》，被告应该有50%的份额。
第三人述称，1、要求原告提供原告与第三人签订过的《产权置换协议》一份，因为许多数据第三人并不知道，无法确认原告提出的数据，也无法测算房屋拆迁时的拆迁款、补偿款、清表费、过渡安置等费用的真实性；2、要求原告以书面形式澄清第三人所领款项，此款项归属是谁，第三人还是原告？第三人的拆迁款为何被被告领走，谁负责让被告领走，责任由谁来承担？原告应向法庭以及被告澄清事实真相；3、因为第三人与原告于2013年8月5日签订过《产权置换协议》，签订协议后，原告迟迟不给第三人拆迁补偿款以及《产权置换协议》。2013年10月，第三人迫于无奈去外地居住。2013年11月13日，原告在未与第三人协商、也未通知第三人的情况下就将房屋强拆，家产被封存。2013年12月21日，拆迁补偿款等共计70多万元被被告领取。2013年12月29日，第三人回到村里，聘请律师上访告状长达10个多月，直至2014年8月25日，在山西省信访、山西省纪委、太原市委、晋源区委、金胜镇政府等督促下，该问题才得以解决。2014年9月初，第三人才领到应得款项，包括拆迁补偿款705488元、宅基地置换的50万元、村里给的福利款、迁坟款、煤炭补助在内的共计127万元左右。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
证据一、被告签字的收条一份，证明原告已向被告支付了地面建筑补偿款415488元、搬迁费3600元、过渡费86400元、拆迁宅院奖励费10万元、清表费10万元等，共计705488元的拆迁补偿款；收条上有金胜镇驻武家庄村城改指挥部住建部主任孟发忠的签字；
证据二、《金胜镇武家庄城中村改造产权置换协议书》一份，合同的签订方为：甲方是太原市晋源区金胜镇武家庄社区党支部和太原市晋源区金胜镇武家庄社区居委会，乙方是第三人，丙方是北辰正方建设集团有限公司，丁方是晋源区金胜镇人民政府，证明原告因本辖区城中村改造与本村村民即第三人签订了《金胜镇武家庄城中村改造产权置换协议书》，并附有整体拆迁产权置换安置房交房标准一份和建筑补偿明细结算表一份，约定了拆除第三人宅基地上房屋补偿现金以及宅基地置换方案，是具有法律效力的协议。当时是被告在该房屋居住，鉴于当时时间紧迫，也找不到第三人，就将该款项发放给了被告，村委会现在也认可当时发这个钱出现了错误，但并不影响原告现在以法律途径来解决此事。
被告对上述证据的质证意见为：
对证据一认可。对证据二不认可，房屋是被告投资建设的，所以被告应得到补偿款。
第三人对上述证据的质证意见为：
对证据一、二均认可，第三人知道确实是被告领取了该款项。
被告为反驳原告的诉讼请求，向本院提交了如下证据：
证据一、《关于吴南庆与朱红英合作建房的处理决定》一份，证明拆迁指挥部与被告协商同意由被告领取补偿款，有指挥部负责人任六毛的签字，真实合法有效；
证据二、合作建房合同一份，证明本案诉争房屋全部由被告投资建设并由被告居住，第三人并没有出钱，当时说被告有50%的份额；当时房屋并没有产权，但是村委会承认如果将来有产权的话，将产权过户给被告；因此根据合同，被告有权领取此款项；
证据三、证人郝某的证言和证人靳某的证言各一份。证人郝某在庭审中称，第一，当时第三人盖房时没有资金，因郝某和第三人是邻居，所以经郝某之妻介绍，就找了被告投资，双方协商好后签订了一份合同，郝某是见证人，郝某是郝某的小名，双方一直按照该合同实际履行。第二，宅基地使用权属第三人，但房屋是被告投资建造。第三，第三人是武家庄本村人，被告不是武家庄本村人，本案诉争宅基地使用权属于第三人。证人靳银丽在庭审中称，第一，靳银丽和第三人是邻居，当时靳银丽本想让其弟盖房，但因其弟资金不到位，所以就让靳某的表妹即被告与第三人合作建房了。签订《合作建房合同》时，第三人与被告双方已约定，待房屋建好后房租等是每人50%，同时约定，万一拆迁，也按每人50%的份额来分配。签订《合作建房合同》后，双方均按该合同建造好房屋。宅基地使用权属于第三人，但房屋是由被告建造的。拆迁时第三人不在场，也常联系不上，但因拆迁任务紧张，故经金胜镇、原告的任六毛以及法院的调解，决定在第三人不在的情况下强拆。当时靳某等也不同意，认为第三人不在不能拆迁，但原告之后还是将该房屋拆迁了。另外，拆迁时，原告称只是拆房屋，不谈宅基地，所以只需和被告沟通，被告可以领取该房屋的拆迁补偿款。原告的任某、金胜镇的副镇长和拆迁指挥部的人一起见证了该拆迁。
原告对上述证据的质证意见为：
对证据一的真实性不认可，该证据是复印件，而且村里没说过这件事，故不认可；章是指挥部的章，并不是村委会的章，即使该证据属实，也不能作为被告领取该款项的依据。对证据二的真实性认可，但是对其法律效力不认可，被告并不是武家庄村村民，该合同只是约束被告和第三人双方的，不能约束合同之外的其他人，因此不能约束原告。对证据三，证人证言不能证明被告有权领取该款项，只是能证明被告和第三人合作建房，该房屋的宅基地使用权仍属于第三人。
第三人对上述证据的质证意见为：
对证据一不认可，没见过。对证据二、三均认可。
第三人向本院提交了如下证据：
《武家庄村关于吴南庆房屋拆迁相关事项的会议纪要》一份，证明第三人领取这笔拆迁款项是经过村委会同意的，是合法的。
原告对上述证据的质证意见为：
认可该证据。
被告对上述证据的质证意见为：
不认可该证据，被告领取的是房屋补偿款，并不是补偿宅基地的钱，所以被告领取该款项是有理有据的。
经审查，原告提交的证据一具备证明力，且被告和第三人均予以认可，故本院对此予以认定。原告提交的证据二，本院对其真实性予以确认。被告提交的证据一，本院对其真实性予以确认；另外，该《处理决定》与原告提交的证据一的内容、金额一致，虽然落款是”金胜镇武家庄城中村改造项目指挥部”的公章，但在武家庄拆迁改造工程中，其与原告行使的决定并发放拆迁补偿款职能一致，与原告为被告发放拆迁补偿款的事实行为和金额一致，二者行为均为原告的真实意思表示，系同一行为，故本院对此予以认定。被告提交的证据二、三，可以相互印证被告与第三人合作建房，且存在约定，合同双方当事人对此均认可，故本院对被告与第三人合作建房的事实予以确认。第三人提交的证据，本院对其真实性予以确认。
依据上述证据的认定情况，结合原告的诉讼代理人、被告、第三人的当庭陈述，本院确认如下案件事实：
2011年4月7日，在郝某、靳某的见证下，第三人与被告签订了一份《合作建房合同》，合同主要约定，第一，第三人同意在其位于太原市晋源区金胜镇武家庄新村十二排（东临白某、西邻张某、后靠郝某、南面沙河）南北长18m、东西宽10m的共180㎡宅基地上与被告共同兴建一栋二层楼房（包括地下室）。第二，被告负责组织建设施工、采购建筑材料等，建房费用全部由被告出资。第三人在建设期间要积极协调村委会，保证建设施工期间水、电通畅及施工材料能够无障碍进场。第三，房屋的建设格局为坐北朝南，前后开门，库房独立建门。一层为商铺，二层为住宅。建成后的房屋产权按照下列方式进行分割：第三人享有所建房屋东面部分的产权，即东部15㎡地下室、东部一层90㎡、东部二层105㎡（包括阳台）；被告享有所建房屋西面部分的产权，即西部15㎡地下室、西部一层90㎡、西部二层105㎡（包括阳台）。房屋顶层由双方共同使用。第四，因现房地未有产权，只是村委会承认归第三人所有，待第三人办下房产证后，应立即按上述规定的房屋层面，与被告办理产权移交，在此期间，双方不准转让上述房产。第五，若遇房屋拆迁，由第三人与被告双方共同办理拆迁补偿事宜，补偿款由双方平均分配，各占一半。第六，若第三人私自领取补偿款不予支付被告，第三人应就被告应得补偿款按照每日千分之一的比例向被告支付违约金。合同签订后，第三人与被告依约将该房屋合作建成。
2013年8月6日，原告因城中村改造，与第三人签订了《金胜镇武家庄城中村改造产权置换协议书》，约定了拆除第三人宅基地上房屋补偿款项以及宅基地置换方案等。2013年12月3日，金胜镇武家庄城中村改造项目指挥部出具了《关于吴南庆与朱红英合作建房的处理决定》，载明：”根据合同条款之规定及根据整村拆迁置换方案各项补偿之规定，更好地顺利完成整村拆迁任务，早日回迁成功完成历史使命责任，并严肃提出如下处理办法：1、建筑成本补偿费，付于建房人即被告（建房实际投资人）按实际计算为准；2、清表费10万、奖励费10万付被告；3、过渡安置费双方各50%，搬迁费双方各50%。”该《处理决定》由被告与经办人任六毛签字，金胜镇武家庄城中村改造项目指挥部加盖公章。
2013年12月21日、23日，拆迁至该户时，原告未经第三人同意，便根据第三人与被告签订的《合作建房合同》以及金胜镇武家庄城中村改造项目指挥部出具的《关于吴南庆与朱红英合作建房的处理决定》，向被告发放了包括建筑成本补偿费415488元、清表费10万元、拆迁宅院奖励费10万元、搬迁费3600元、过渡安置费86400元等在内的共705488元拆迁补偿款，被告也出具了相应收条。2014年9月初，原告根据其与第三人签订的《金胜镇武家庄城中村改造产权置换协议书》，向第三人发放了包括建筑成本补偿费415488元、清表费10万元、拆迁宅院奖励费10万元、搬迁费3600元、过渡安置费86400元等在内的共705488元拆迁补偿款以及宅基地置换的50万元、村里给的福利款、迁坟款、煤炭补助，共计约127万元。
本院认为，不当得利，是指没有合法根据，取得不当利益，而造成他人损失。原告主张被告领取的拆迁补偿款属于不当得利，故本案关键在于被告向原告领取的拆迁补偿款是否有合法根据。根据本案查明事实，原告向被告发放705488元拆迁补偿款的凭据有：被告与第三人签订的《合作建房合同》、金胜镇武家庄城中村改造项目指挥部根据被告与第三人签订的《合作建房合同》作出的《关于吴南庆与朱红英合作建房的处理决定》。第一，对《合作建房合同》和《关于吴南庆与朱红英合作建房的处理决定》效力的认定。根据我国法律法规的相关规定，宅基地使用权是一种特殊的用益物权，使用权人必须具有本集体经济组织成员身份。我国对宅基地的流转亦采取了严格的限制，宅基地使用权只能在本集体经济组织成员之间转让。本案中，被告系河南郑州市城镇居民，没有武家庄集体经济组织成员身份，不具有享有宅基地使用权的主体资格。被告与第三人签订的《合作建房合同》实际上是变相非法转让宅基地使用权，故该《合作建房合同》因违反法律、行政法规的强制性规定而导致无效，金胜镇武家庄城中村改造项目指挥部根据被告与第三人签订的《合作建房合同》作出的《关于吴南庆与朱红英合作建房的处理决定》也随之无效。第二，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：”合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。”本案中，《合作建房合同》和《关于吴南庆与朱红英合作建房的处理决定》自始无效，故被告向原告领取的拆迁补偿款没有合法根据，属于不当得利，被告应向原告返还。原告要求被告返还该房屋拆迁补偿款705488元的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条,《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第九条、第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
被告朱红英自本判决生效之日起十日内返还原告太原市晋源区金胜镇武家庄社区居民委员会本案诉争房屋的地面建筑补偿款、搬迁费、过渡费、奖励费、清表费等共计705488元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10855元，由被告朱红英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。
审 判 长 张治魂
代理审判员 赵淑敏
人民陪审员 边荣莉
二〇一四年十二月九日
书 记 员 郭 敏