湖南省长沙市雨花区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0111民初3962号
原告：汤海燕，女，1972年9月22日出生，汉族，住湖南省南县。
委托代理人：周先冬，湖南琨霖律师事务所律师。
委托代理人：钱秀云，湖南琨霖律师事务所实习律师。
被告：吴永惠，男，1931年11月4日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。
委托代理人：王海刚，长沙市正浩法律服务所法律工作者。
被告：吴巨光，男，1956年8月2日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。
委托代理人：王海刚，长沙市正浩法律服务所法律工作者。
被告：湖南新环境房地产经纪连锁有限公司。住所地在湖南省长沙市雨花区劳动西路***号现代华都家园综合楼****房。
法定代表人：袁李。
委托代理人：李铁山，男，1987年7月10日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。
原告汤海燕（以下简称原告）诉被告吴永惠、吴巨光、湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（以下简称新环境地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨华独任审判，于2017年8月2日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人周先冬，被告吴永惠、吴巨光的委托代理人王海刚，被告新环境地产公司的委托代理人李铁山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告签订的编号为0261526号的房屋买卖合同无效；2、请求判决由被告吴永惠、吴巨光返还原告定金100000元人民币；3、请求判决由被告吴巨光、新环境地产公司退还原告中介服务费13038元人民币；4、请求判决由上述被告赔偿原告（违约金和损失）130380元人民币；5、请求判决由上述被告承担原告为实现债权而产生的律师服务费58671元人民币（2-5项302089元）；6、诉讼费由上述被告承担。事实和理由：原告通过被告新环境地产公司与被告吴巨光于2017年4月27日签订编号为0261526号的房屋买卖合同（以下简称合同），合同对买卖主体、房屋概况、交易价格、付款方式、各项手续的办理方式及双方的权利义务、违约责任等均作出了明确的约定。合同签订后，原告按约定支付被告新环境地产公司中介服务费13038元，通过转账支付被告吴永惠、吴巨光定金100000元。2017年5月6日，被告吴永惠作出书面申明，对被告吴巨光签订的合同以未授权而不予以认可。原告认为，合同是双方真实意思表示，不违反相关法律规定，各方均应按照约定履行。原告履行合同义务后因被告吴巨光在履行代理职责时存在重大过错，被告新环境地产公司作为专业中介机构未尽到审慎义务，导致合同无法履行且给原告造成重大的损失，故上述被告应当退还已经收取的费用，并按约定支付违约金、赔偿损失。本案在审理过程中，原告明确其诉讼请求的第3项、4项、5项为三被告承担共同责任。
被告吴永惠、吴巨光共同辩称，1、原、被告双方买卖的房产属于被告吴永惠所有，并且在被告吴永惠不知情、未授权的情况下签约，该合同应属无效；被告新环境地产公司未严格审查，造成合同无效；2、被告吴巨光收取的定金可以退还，对原告的损失可以适当赔偿；3、原告主张的中介服务费，属于原告与被告新环境地产公司的居间服务，不应由被告吴永惠、吴巨光返还；4、关于原告请求赔偿违约金的问题。如果合同属于无效合同，就不存在违约金的问题；如果合同有效，违约金也过高，应以原告的实际损失为准；5、原告主张的律师费与被告吴永惠、吴巨光无关。
被告新环境地产公司辩称，1、因被告吴永惠年事已高，三方签约都是由其儿子吴巨光代理，吴巨光表示有权代表其父亲。在签约前，被告吴巨光所签署的签约文件中书面承诺其拥有代理权，如因无权代理，愿意承担房屋总价值20%的违约责任。三方所签订的房屋买卖合同中特别明确“因代理人违反上述承诺导致合同被变更无效的，代理人向买受人赔偿总价款20%，并赔偿居间方相关费用”；2、合同签订后，原告向被告新环境地产公司预付定金100000元，其后被告吴永惠、吴巨光反悔不愿出卖房屋，并以无授权为由企图逃避责任。被告吴永惠、吴巨光拒绝出卖房屋的原因是因为房屋即将被征收。原告及被告新环境地产公司有理由相信，被告吴巨光有权代理吴永惠签订房屋买卖合同，属表见代理，其代理有效，三方签订的合同有效；3、不论该合同是否有效，被告新环境地产公司在居间服务中不存在违约情形，从未故意隐瞒与合同有关的事实，未提供虚假情况，被告吴永惠、吴巨光当庭承诺愿意返还定金100000元，原告为此也未受到损失，原告主张由被告新环境地产公司承担责任，无法律依据。
经审理查明，吴巨光系吴永惠之子。2017年4月2７日，被告吴巨光以吴永惠的名义（甲方）与原告汤海燕（乙方）、第三人新环境地产公司（丙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定，甲方自愿将坐落于长沙市雨花区洞井商贸城９区１３号栋102房出售给乙方，建筑面积约为43.46平方米，房屋总售价651900元；乙方于2017年4月27日支付甲方购房定金100000元；乙方在产权过户进窗后缴税前，房屋产权过户手续办理之时支付甲方首付款541900元；选定的手续甲乙双方最迟应于2017年8月31日之前办理；交房尾款10000元在交房时支付；在签订合同当日甲方应支付丙方居间服务费6519元，乙方应支付丙方居间服务费13038元；逾期每日按未付居间服务费总价的万分之五支付违约金…….;如房屋产权人未到场，而代理人承诺产权人已知悉并同意此合同的全部条款，且已获得产权人和共有权人授权签订合同，因代理人违反上述承诺，导致合同被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条款依然有效，并由代理人向买受人赔偿总房价20%的款项以及向居间方赔偿总房价3%的款项；合同一方未按约定条款履行义务，每逾期一日违约方向守约方支付100元/天的违约金，如违约行为已累计超过双方约定时间20个工作日的，或者保证事项不真实的，守约方有权解除合同，违约方按房屋总价款的20%向守约方支付违约金。原告和被告新环境地产公司在合同上签名、盖章，被告吴巨光在合同上签署了自己的名字，并代签了吴永惠的名字。在签订《房屋买卖合同》前，原告与被告吴巨光签订《签约前提示（买卖合同附件）》，其中约定，如出售方签约人非产权人本人，代理人签约后如产权人不认可导致合同无法履行的，代理人承诺赔偿买售方房屋总价款的20%（包括房屋增值的差价损失、按揭服务费损失等）以及按总房价的3%赔偿居间方损失。上述合同签订后，原告于2017年4月28日向被告吴巨光转账支付购房定金100000元，被告吴巨光以自己和吴永惠的名义向原告出具了定金收条。原告向被告新环境地产公司交付了居间服务费13038元。2017年5月16日，被告吴巨光向被告新环境地产公司出具《告知函》，载明，由于被告新环境地产公司的误导，致使其在未取得父母授权的情况下，与原告、被告新环境地产公司签订了具有霸王条款的买卖合同，这一行为是无效的。同时，被告吴永惠向原告及被告新环境地产公司出具《申明》，载明，我从未委托儿子吴巨光出售我的房产，因此与你们所签订的房屋买卖合同我不予认可。原告于2017年6月26日诉至本院，请求判如所诉。
本案在审理过程中，原告向本院提交原告与湖南崐霖律师事务所签订的《委托代理合同》一份，用以证明原告委托该所律师代理与被告吴巨光等人的房屋买卖合同纠纷案，约定风险代理收费，收费标准为除去本金100000元和中介费以外的全部金额的45%。
以上事实，有《房屋买卖合同》、《签约前提示（买卖合同附件）》、银行交易明细、收款收据、定金收条、告知函、声明、委托代理合同及原、被告的陈述在卷佐证，足以认定。
本院认为，公民的合法财产受法律保护。依照法律规定，代理人行使代理权，须有被代理人的委托或追认。（一）本案中，被告吴巨光处分吴永惠的房产，没有书面的或其它充足的证据证明有吴永惠的授权，事后吴永惠又予以否认，而且吴永惠并未接受购房定金，所以，在未经吴永惠同意和授权的情况下，被告吴巨光于2017年4月27日以吴永惠的名义与原告及被告新环境地产公司签订《房屋买卖合同》，将涉案房屋出售给原告，其行为属无权代理。《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”。因此，被告吴巨光的行为对吴永惠并不发生效力。原告诉请要求确认与吴永惠、新环境地产公司签订的《房屋买卖合同》无效，合法有据，本院予以支持。被告吴巨光收取原告的购房定金100000元应予返还。（二）被告新环境地产公司主张被告吴巨光在签房屋买卖合同时签订了《签约前提示（买卖合同附件）》，使相对人有理由相信吴巨光有代理权，吴巨光的行为构成表见代理。但《中华人民共和国合同法》确立的表见代理，不仅要求代理人的行为具有客观表象，而且还强调相对人主观上善意无过失的合理注意义务，此为上述条款中“相对人有理由相信”的基本要求。被告新环境地产公司作为房屋买卖合同的居间服务方，其义务是向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务。在签订房屋买卖合同前，被告新环境地产公司没有审查吴巨光是否具有签约的代理权限，既没有要求吴巨光提供房屋所有权人的授权委托书，也没有直接与房屋所有权人联系，确认代理权的真实性，没有履行合理的审查、谨慎注意义务，对促成合同成立存在过错，其收取原告的13038元居间服务费应予以返还。原告主张由被告吴巨光共同返还，不符合法律规定，本院不予支持。（三）被告吴巨光在与原告签订的《签约前提示（买卖合同附件）》中约定“如出售方签约人非产权人本人，代理人签约后如产权人不认可导致合同无法履行的，代理人承诺赔偿买售方房屋总价款的20%（包括房屋增值的差价损失、按揭服务费损失等）以及按总房价的3%赔偿居间方损失”。该提示属于签订《房屋买卖合同》前的单独约定，不因《房屋买卖合同》的无效而无效，对双方具有法律约束力。由于被告吴巨光的行为属于无权代理，其应按照上述约定赔偿原告损失130380元（651900元×20%）。原告主张由被告吴永惠、新环境地产公司承担共同责任，无事实及法律依据，本院不予支持。（四）由于《房屋买卖合同》无效，原告主张由被告吴巨光、吴永惠、新环境地产公司承担律师服务费58671元，没有合同约定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十八条、第六十条、第四百二十七条的规定，判决如下：
一、确认被告吴巨光以吴永惠代理人身份与原告汤海燕于2017年4月27日签订的《房屋买卖合同》无效；
二、被告吴巨光应于本判决生效后7日内返还原告汤海燕购房定金100000元；
三、被告湖南新环境房地产经纪连锁有限公司应于本判决生效后7日内退还原告汤海燕居间服务费13038元；
四、被告吴巨光应于本判决生效后7日内赔偿原告汤海燕损失130380元；
五、驳回原告汤海燕其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费因适用简易程序减半收取2915.5元，保全费2080元，合计4995.5元，由原告汤海燕负担500元，被告吴巨光负担4495.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 杨 华
二〇一七年八月二十八日
书记员 李佳妮
附：
《中华人民共和国合同法》
第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。