吉林省柳河县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉0524民初22号
原告：金俊龙，男，梅河口市人，住梅河口市。
委托代理人：姜宏，吉林秦英杰律师事务所律师。
被告：贾俊威，男，柳河县人，住柳河县。
委托代理人：郑哲，吉林惠群律师事务所律师。
第三人：柳河金年轮房地产开发有限责任公司。
法定代表人：崔承焕
委托代理人：董玉玲，女，梅河口市人，住梅河口市本街。
原告金俊龙诉被告贾俊威、第三人柳河金年轮房地产开发有限责任公司（以下简称金年轮公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2016年1月6日受理后，于2016年2月29日公开开庭进行了审理。原告代理人、被告贾俊威及代理人，第三人的代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：原告于2014年7月23日与柳河金年轮房地产开发有限责任公司签订了《商品房买卖合同》，由原告购买第三人位于柳河镇河北新区综合市场B1-4号门市房，购买后，第三人已将该房屋交付原告实际占有使用，由原告缴纳了物业费、取暖费等相关费用。原告是该房屋的所有权人。原告的妻子崔香京于2014年9月15日将该房屋租赁给梁立廷，租赁期限五年，并收取租金5万元。因被告贾俊威与第三人金年轮公司债务纠纷一案，被告贾俊威申请法院于2015年9月1日查封了原告的房屋，原告于2015年9月10日对查封提出执行异议，柳河县法院于2015年12月31日以（2015）柳执异字19号驳回原告的异议，现原告对（2015）柳执异字19号民事裁定书不服提起诉讼，要求柳河法院确认其签订的商品房买卖合同有效并停止对该房屋的执行，并承担一切诉讼费用。
被告辩称：金年轮公司于2014年8月29日向我借款时就用该争议房屋向我做抵押我才借的款。2015年2月金年轮公司又与我签了一份协议，继续用该争议房作抵押，同时用另外3套房屋作了他项权利。金年轮公司的法人崔承浩去世了，如果他仍健在不会有今天的诉讼。因为他很诚信我才借钱给他。崔承浩与原告金俊龙是近亲属关系，他们之间是借贷关系而不是买卖关系，他们所有证据因是亲属都是做的假证对抗我的执行，金俊龙常年在日本，家住在梅河口，在柳河买房子不合情理。原告既然买房子了，柳河镇河北新区的其他住户大多都办理了产权证，与争议房屋相邻的房屋也都办理了产权证，当时办证还可以享受退税的优惠待遇，所以他们购房合同等一系列都是作假。不同意他们的诉讼请求。
第三人金年轮公司辩称：原告金俊龙购房事实属实。我们做不了假。
本案的争议焦点是：原告金俊龙与第三人金年轮之间的争议房屋买卖买卖关系是否真实有效？案外人就争议房屋的执行是否具有排除并停止执行的权益？原告为办理房屋登记手续是否有过错？针对焦点，原、被告及第三人分别予以举证。
原告方举证：1、原告与第三人签订商品房买卖合同一份。证明该房屋所有权属于原告。被告贾俊威有异议，认为合同是假的。第三人无异议。
收据10张证明缴纳的房款及物业费等相关费用。被告有异议，认为都是假的，后补做的。第三人无异议。
租赁合同一份，证明该争议房屋租给了梁立廷。被告与第三人无异议。
照片五张，证明该房屋在租赁使用中。被告与第三人无异议。
水费、电费单。证明该房屋由租房人交的费用。被告与第三人无异议。
证人李秀华（物业人员）作证：证实该房屋的钥匙是原告父亲从他那领取的的事实。被告贾俊威有异议，认为他们是一个公司的相互通气做假证。第三人无异议。
柳河法院裁定书2份，证明原告有合理的诉求。被告及第三人无异议。
金年轮欠税情况说明。证明因第三人欠税原告无法办理房屋产权证。被告有异议，欠税也可以到办税大厅代开发票。第三人无异议。
9、不动产代开发票、自开发票3张，证明发票2014年9月30日前开具的，以后开不了了，没有产权证的过错是第三人金年轮造成的。被告有异议，随时都可以到地税局开发票。
被告方向法庭提供了证据：
1、抵押借款协议一份，证明借款200万元，第三人金年轮公司用该争议房抵押的事实。原告有异议，未办理抵押登记、未办理他项权利证无效。借款200万无异议。第三人无异议。
2、补充协议书一份，证明金年轮用A10号的三套房抵押并作他项登记；同时用该争议房继续抵押的事实。原告对作他项权利登记无异议，争议房未办抵押登记无效。第三人对作他项权利登记无异议，争议房未办抵押登记无效。
3、证人证言3份，证明第三人金年轮可以为住户办理房产证。原告质证意见是真实性无异议，都是2013年以前的，2014年9月开发商开不出来发票了。第三人未答辩（第二次开庭未出庭）。
4、河北一区房产证2份，证明本案争议房屋相邻房屋均办理了房产证。原告质证意见是真实性无异议，都是2013年以前的，2014年9月开发商开不出来发票了，就办不了房产证。第三人未答辩（第二次开庭未出庭）。
第三人未向法庭提供证据。
法院依法调取柳河县地税局证人证言一份：证言内容是金年轮公司欠税款属实，但欠税期间可以代开不动产发票，不需要
另交税金，代开的发票可以办理房产证。原告质证有异议，现在交税正常，2014年9月分后收税多收10%。被告无异议。第三人第三次开庭未出庭。
针对双方提供的证据，结合当庭质证意见，本院综合评析后认定：原告提供的证据1、2、3、4、5、6、证实该争议房屋是原告购买的并交付使用、缴纳费用、并租赁的事实形成了链条，相互认证，对上述证据予以确认。证据7证实法院裁定内容当事人均无异议予以确认。证据8、证据9证明金年轮欠税及可以代开发票的事实真实存在予以确认。据此证明原告未办理房照因开发商因欠税不能开发票而未办理房产证是开发商的原因，原告无过错的理由无相关证据支持，理由不予采纳。
被告提供的证据1、证明第三人借款时与被告签订了争议房屋抵押协议的事实予以确认。证据2补充协议书证明争议房继续抵押，另外三套房作他项登记，原告及第三人对协议形成的事实均无异议，予以确认。证据3、4证明第三人可以开具发票，相邻房屋均办理了房屋产权证的事实真实存在予以确认。
经审理查明：2014年8月29日通化市银河房地产公司向贾俊威借款200万元。并由柳河金年轮公司提供担保，用金年轮名下的争议房屋B1-104房作书面抵押，但未到房产部门办理抵押手续。同时金年轮用河北新区的A10三套房屋在房产部门为贾俊威办理了他项权利证。贾俊威起诉后，柳河法院于2015年4月20日做出了（2015）柳民中初字第204号民事调解书，由通化市银河房地产公司偿还贾俊威欠款本金200万元及利息，金年轮公司承担连带责任。逾期未履行，2015年9月1日，本院作出（2015）柳执字第455号民事裁定书，查封了金年轮公司5套房产，包括本案的争议房。本案原告金俊龙于2015年9月10日向柳河法院提出执行异议，提出该争议房屋104号门市是其个人房产，要求依法解除查封。柳河法院受理后，于2015年12月31日作出的（2015）柳执异字第19号民事裁定书，以案外人未办理过户登记手续且异议人未能证明自己无过错，依法驳回了金俊龙的异议。金俊龙不服，向本院提起案外人执行异议之诉，要求法院停止执行河北新区综合市场B1-4号房屋，确认原告与第三人房屋买卖合同有效，确认该房屋为原告所有。
再查明，原告于2014年7月23日与第三人金年轮公司签订了《商品房买卖合同》，原告购买了第三人位于柳河镇河北新区综合市场B1-4号房屋，并交付了购房款、物业费、取暖费等费用，并于2014年9月15日将该房屋租赁给梁立廷。原告未办理该房屋的过户登记手续。关于办理房屋过户手续的争议，经庭审查明，柳河河北新区大多业主都于2014年9月办理了产权登记，因当时办理产权登记有返还税款的优惠政策，与争议房屋相邻的房屋也都办理了产权登记。关于开发商欠税的事宜我院依法到柳河地税局做了专门的调查和业务咨询，相关规定为：即使开发商欠税，购房人也可到当地地税大厅代开不动产发票，且收取税金不变，所开的不动产发票可以到房产部门正常办理房屋产权登记。
本院认为：《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让、和消灭不动产物权合同，除法律另有规定或合同另有规定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，原告与第三人之间签订了商品房买卖合同，原告支付了价款，第三人交付了房屋，双方产生了法律关系系债权债务关系。双方未办理房屋产权变更登记，虽不影响合同效力，但其只是一种相对权，不具有排他效力。物权的本质是支配权、绝对权，物权变动必须在公示之后才能发生对示的效果，不动产物权的变动，必须以登记为必须条件，原告未对其该房屋办理不动产登记，其不发生物权变更的效力，该房屋所有权人仍为第三人金年轮公司。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结的规定”第十七条规定：“被执行人将其所需办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经交付全部价款并实际占有但未办理过户冻结手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押冻结。本案中，原告未办理房屋过户手续，其所述原因是第三人金年轮欠缴税款，致使其不能开具不动产发票，故而办不了房产证的理由不能成立。2014年7月23日即原告购买房屋后，该河北新区部分业主已经陆续地开始了办理产权证，2014年11月与本案相邻的房屋也办理了产权证。同时，我院对柳河地方税务局对缴税和开具不动产发票方面进行了咨询并取证，如开发商欠缴税款，不能为购房者开具自开不动产发票，但购房者可以到办税大厅申办代开发票。代开的发票即可以到房产部门办理产权登记。本案中原告未能积极主张办理房屋产权证，不能归责为第三人，如第三人拒绝配合原告办理过户手续，原告可以起诉予以维权，但原告均未主张自己的权利。故不能排除原告无过错。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能过排除执行的人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效书面买卖合同的。（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产的。（三）已支付全部价款或者以按照合同约定支付部分价款且姜剩余价款按人民法院的要求交付执行。（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案原告金俊龙在办理产权证上，即存在买受人自身原因而未办理产权证。首先在主观上原告未能体现希望办产权证的意愿；在客观上原告未能积极要求履行办理产权证的行为；其未过户并非出现在房产、地税、开发商等相关部门政策性、工作程序环节上的原因，而是自己本身具备过户条件而怠于办理。故对原告金俊龙称自己未办过户不存在过错的观点，本院不予支持。
本案中，原告对未能办理房屋所有权登记存在过错，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结的规定”第十七条规定，故原告的主张确认该房屋所有权归其所有，停止对该房屋的执行的诉讼请求不能支持。
依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结的规定》第十七条规定，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定判决如下：
驳回原告金俊龙的诉讼请求。
案件受理费１00元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。
审 判 长 薛文龙
审 判 员 于慧敏
人民陪审员 张 宇
二〇一六年六月十五日
书 记 员 徐 楠