湖北省武汉市硚口区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0104民初2432号
原告：杜堃，男，1982年1月8日出生，汉族，湖北省黄石市人，武汉嘉迪芬服饰有限公司职员，住湖北省武汉市黄陂区。
委托诉讼代理人（特别授权）：金玉刚，湖北中易律师事务所律师。
被告：湖北金宏祥医药有限公司，住所地：湖北省武汉市硚口区发展大道33号（原常码头463号）5栋。
法定代表人：黄静，该公司董事长。
委托诉讼代理人（特别授权）：黄可，该公司职员。
第三人：武汉思维同创房地产营销策划有限公司，住所地：湖北省武汉市江汉区新华下路222号阳光大厦8层6-8室。
法定代表人：罗锋，该公司副总经理。
委托诉讼代理人（特别授权）：胡庆明，该公司职员。
原告杜堃与被告湖北金宏祥医药有限公司（以下简称金宏祥公司）、第三人武汉思维同创房地产营销策划有限公司（以下简称思维同创公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杜堃的委托诉讼代理人金玉刚、被告金宏祥公司的委托诉讼代理人黄可、第三人思维同创公司的委托诉讼代理人胡庆明到庭参加诉讼。当事人申请本院给予其两个月调解期限后，本院予以准许。但当事人未能达成协议。本案现已审理终结。
原告杜堃向本院提出诉讼请求：1.被告向原告返还租金150000元及押金10000元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年4月16日，被告与原告签订租赁合同，约定将位于武汉市硚口区发展大道33号的门面4#、5#、6#租赁给原告，租赁期限为三年，从2014年5月20日至2017年5月19日，年租金为150000元，押金10000元。合同签订后原告共向被告支付了460000元，其中2014年5月7日支付10000元押金，于2014年4月16日、2014年5月8日、2015年3月28日每次支付150000元租金。但在租赁期间，第三人以门面非被告所有无租赁权为由，要求原告撤场，经交涉才同意与原告签订合同，租赁期限为一年，为此原告与第三人签订租赁合同并支付租金150000元。原告认为原告所租赁的门面并非被告所有或有权经营，被告骗取原告签订的租赁合同并未得到第三人同意，致使原告又和第三人签订租赁合同且原告为此多支付了一年的租金。被告收取原告转让费缺乏事实和法律依据。故被告应当向原告退还租金150000元及押金10000元。
被告金宏祥公司辩称，我公司没有收到原告三年的租金450000元，只收到原告二年的租金300000元及转让费150000元，虽然我公司在收据上写的是租金，但是合同上已写明是转让费。我公司向原告收取了10000元押金。现我公司同意退还原告10000元押金，不同意原告的其他诉讼请求。
第三人思维同创公司述称，我公司与湖北省新华资产管理公司于2015年8月31日签订了租赁合同，故我公司有权向原告收取租金。我公司已收到了原告一年的租金，租期从2016年5月20日起至2017年5月19日止。原、被告之间的租赁纠纷与我公司无关。现请求法院依法判决。
本院经审理认定事实如下：湖北省新华资产管理有限公司（以下简称新华资产公司）系湖北省武汉市硚口区发展大道33号（原常码头463号）3-1栋二层房屋（建筑面积1180.94平方米）的所有权人。2012年5月1日，新华资产公司与黄可签订《房屋租赁合同》，约定：新华资产公司将该栋房屋出租给黄可，房屋租赁期限自2012年7月1日起至2015年6月30日止，黄可保证租赁房屋仅用于办公、经营，新华资产公司允许黄可在租赁期间将房屋部分转租。该合同签订后，黄可及金宏祥公司均认可黄可系代表金宏祥公司签订的合同，该栋房屋实际由金宏祥公司承租。
2014年4月16日，杜堃与金宏祥公司签订《租赁合同》，约定：金宏祥公司将武汉市发展大道33号4号、5号、6号门面房屋出租给杜堃，租赁期限从2014年5月20日起至2017年5月19日止，每月租金12500元，杜堃每年需一次性缴纳全年租金150000元，且提前一个月支付下一年租金；签订合同后，杜堃须交纳押金10000元，租赁期满或双方同意终止合同后，金宏祥公司将押金返还给杜堃。转让费150000元一次性收取；一年租金150000元、转让费150000元，合计300000元，分两次付清，2014年4月16日付150000元，剩余150000元于2014年5月8日前全部付清；金宏祥公司于2014年4月20日前交房给杜堃。该合同还就其他事项进行了约定。该合同签订后，杜堃于2014年4月16日向金宏祥公司支付了150000元，金宏祥公司向杜堃出具了收到门面租金150000元的收据。2014年5月7日，杜堃向金宏祥公司支付了10000元，金宏祥公司向杜堃出具了收到水电费押金10000元的收据。2014年5月8日，杜堃向金宏祥公司支付了150000元，金宏祥公司向杜堃出具了收到门面剩余租金150000元的收据。杜堃从2014年5月20日起一直使用其承租的房屋。2015年3月28日，杜堃向金宏祥公司支付了150000元。
2015年8月31日，新华资产公司与思维同创公司签订《房屋租赁合同》，约定：新华资产公司将武汉市硚口区发展大道33号3-1栋、3栋房屋出租给思维同创公司，发展大道33号3-1栋房屋的租期自2015年10月1日起至2023年9月30日止，发展大道33号3栋房屋的租期自2016年5月1日起至2024年4月30日止，思维同创公司可以将上述房屋用于自身办公、合法经营或实施转租。该合同还就其他事项进行了约定。2015年11月9日，湖北省新华资产管理有限公司资产经营部通知发展大道33号3-1栋各承租经营户，称其与黄可签订的《房屋租赁合同》于2015年6月30日到期届满，双方未再续签合同，各承租经营户如要继续承租经营，可尽快与改造方签订新的租赁协议。2016年3月10日，新华资产公司出具委托书，其委托思维同创公司对硚口区发展大道33号3-1栋临街商铺两层（面积1180.94平方米）进行改造及运营管理，委托期限从2015年10月1日起至2023年9月30日止。
2016年3月21日，杜堃与思维同创公司签订《新华资产项目商铺租赁合同》，约定杜堃向思维同创公司承租房屋，租期自2016年5月20日起至2017年5月19日止，每月租金为12500元。2016年4月1日，杜堃向思维同创公司支付了自2016年5月20日起至2017年5月19日止的商铺租赁费150000元。2016年7月6日，杜堃起诉来院。诉讼中，因当事人各持己见，调解未达成协议。
本院认为，本案的争议焦点为：1.杜堃与金宏祥公司签订的《租赁合同》的效力？2.杜堃向金宏祥公司是否支付了转让费150000元？
关于争议焦点1
杜堃认为该合同无效，金宏祥公司认为该合同有效。
本院认为，黄可及金宏祥公司均认可黄可系代表金宏祥公司与新华资产公司签订的《房屋租赁合同》，该栋房屋实际由金宏祥公司向新华资产公司承租。杜堃与金宏祥公司签订的《租赁合同》系当事人的真实意思表示。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”新华资产公司虽然同意金宏祥公司将承租的房屋部分转租，但由于金宏祥公司向新华资产公司的承租期限为自2012年7月1日起至2015年6月30日止，而金宏祥公司将4号、5号、6号门面房屋出租给杜堃的期限为自2014年5月20日起至2017年5月19日止，故杜堃与金宏祥公司签订的《租赁合同》中，租赁期限自2014年5月20日起至2015年6月30日止的约定有效，超过部分的约定无效。
关于争议焦点2
杜堃认为其向金宏祥公司支付的450000元均是房屋租金，其并未向金宏祥公司支付转让费150000元，金宏祥公司认为杜堃向其支付的450000元中包含了转让费150000元。
本院认为，虽然金宏祥公司于2014年4月16日向杜堃出具了收到门面租金150000元的收据、于2014年5月8日向杜堃出具了收到门面剩余租金150000元的收据，但由于杜堃与金宏祥公司在合同中对转让费150000元和一年租金150000元的支付时间、金额进行了约定，杜堃也是按约定履行的，且杜堃根据合同约定只负有每年一次性向金宏祥公司支付一年租金150000元的义务，若杜堃分别于2014年4月16日、2014年5月8日向金宏祥公司支付的150000元均是支付的租金，杜堃又于2015年3月28日向金宏祥公司支付150000元租金，有违常理，故杜堃向金宏祥公司支付的450000元中应包含了转让费150000元、房屋租金300000元。
综上所述，杜堃与金宏祥公司签订《租赁合同》后，杜堃从2014年5月20日起一直使用其承租的房屋，金宏祥公司向杜堃收取了从2014年5月20日起至2016年5月19日止的房屋租金。因金宏祥公司无权将发展大道33号3-1栋房屋在2015年7月1日以后转租，故杜堃应在2015年7月1日前从其承租的房屋内腾退。由于杜堃一直未从其承租的房屋内腾退，且杜堃向思维同创公司仅支付了自2016年5月20日起至2017年5月19日止的房屋租金，现杜堃请求金宏祥公司向其返还房屋租金150000元，没有事实和法律依据，本院不予支持。金宏祥公司向杜堃收取了押金10000元，现杜堃请求金宏祥公司向其返还押金10000元，有理，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：
一、湖北金宏祥医药有限公司于本判决生效之日起五日内向杜堃返还押金10000元。
二、驳回杜堃的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3500元，减半收取计1750元，由杜堃负担1700元，湖北金宏祥医药有限公司负担50元。（此款已由杜堃预交，湖北金宏祥医药有限公司在本判决生效之日起五日内向杜堃支付50元。）
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费3500元，款汇湖北省武汉市中级人民法院，户名：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉市民航东路支行832886。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 毛 丽
二〇一六年十一月八日
书记员 金丽芳