海南省海口市美兰区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）美民一初字第2514号
原告：陈革，男。
委托代理人：刘永明，北京市金才律师事务所律师。
被告：海南白马天鹅湾置业有限公司。
委托代理人：王可键，该公司法务经理。
委托代理人：李迪，该公司法务员。
原告陈革诉被告海南白马天鹅湾置业有限公司（以下简称天鹅湾公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈革及其委托代理人刘永明，被告委托代理人李迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈革诉称，原告于2014年4月22日与被告海南白马天鹅湾置业有限公司签订合同，购买被告所开发的位于海南白马天鹅湾一期3901-B地块4#楼（幢）5（层）505（房号），购房金额为1507395元，并已经按照合同约定履行付款义务。按照合同第八条规定，被告应于2014年12月3日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用。同时合同第十一条规定，逾期交房90日内，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之三支付违约金，合同继续履行；逾期交房超过90日以后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付己付房价款万分之五的违约金。截至起诉日，原告仍未收到被告的收房通知书，原告只收到被告的一封逾期交房致歉书，原告所购房屋仍在施工过程中。原告认为，被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益，故起诉请求判令：l、被告继续履行合同约定的交房义务。2、判令被告因逾期交房而向原告支付违约金208774元（暂计至2015年11月10日，全部违约金请计至实际交付房屋之日止）。3、本案诉讼费用由被告承担。
被告天鹅湾公司辩称，原告所诉求不符合事实，请依法予以驳回不合理的诉求。第一，原、被告所签订的《海口市商品房买卖合同》及补充协议是双方的真实意思表示，符合法律规定，为有效合同，该合同第八条约定：交付期限是2014年12月31日前，我司已于2014年7月29日邮寄了延期交房通知书，告知了延期交房的理由实属不可抗力。海口市在2014年7月18日遇到了41年来最大的17级超强台风是客观存在的天灾。此次台风被告的楼盘同样遭受空前重创，基础设施均遭破坏，工地断水断电，交通、通讯基本瘫痪，工人无家可归，惨景历历在目。紧接着第15号台风“海鸥”于2014年9月16日再次登陆，附近最大风力13级。海口两个月内，台风“威马逊”、“海鸥”连续登陆惨受其虐。按照合同第八条特别约定第1款：因不可抗力出卖人可据实予以延期，故被告的楼盘确实需要三个多月的合理时间消除不可抗力造成的负面影响。参照类似案例的本院判例胡娇娇诉我司房屋买卖合同纠纷中已认定我司至少需两个月的合理期限对天鹅湾项目停工重整，即延期交房的免责期限。第二，按照2014年4月22日签订的合同及本合同补充协议之约定，原告采用按揭贷款，则需原告7日内完成按揭所需资料的提供及签署，而原告直至2014年9月28日才履行相关的手续完成贷款到账，其行为已经构成事实违约达180天。原告的延迟付款，违约行为在先。综上所述，原告所诉的非事实，被告所诉的以上事实是客观存在的。退一步说原告所购买的房屋需要支付的违约金不该是原告所诉求，应该减去天灾不可抗力的负面影响。参考本院已经生效的案例(2015)美民一初字第824号判决书中本院认为：我司停工重整的合理期限为两个月，该期间为天鹅湾公司延期交房的免责期限。原告的主张缺乏事实和法律依据，故请贵院依法查明事实，驳回原告于法无据的不合理请求。
经审理查明，2014年4月22日，原告陈革与被告天鹅湾公司签订《海口市商品房买卖合同》及补充协议，合同及补充协议主要约定：被告将海南白马天鹅湾一期3901-B地块4#楼505房预售给原告，该房建筑面积137.58m2，总价款人民币1507395元，付款方式为按揭贷款支付，即合同签订之日支付房屋首期款457395元，余款1050000元采取按揭贷款方式支付。被告应于2014年12月31日交付该房，如逾期交房在90日之内，原告有权要求被告每日按已付房款的万分之三支付违约金，合同继续履行，逾期超过90日后，每日按已付房款的万分之五支付违约金；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：因不可抗力且被告在事实发生之日起15日内告知原告的。合同及补充协议签订后，原告于2014年8月14日支付房屋首期款457395元，2014年9月28日支付房款1050000元。2014年7月18日海南遭遇41年来超强台风“威马逊”肆虐，涉案楼盘各房屋均遭受重大毁损，同时由于断水断电，施工进度受到严重影响，2014年7月29日，被告发送延期交房通知书，告知原告受台风重创，需要三个多月的合理时间消除不可抗力造成的影响，工期需相应顺延，具体交房时间再另予通知。由于逾期未能交房，2015年9月28日被告向原告发送致歉函，并承诺2015年11月30日完成涉案房屋的精装修工作。至今，该房尚未具备合同约定的交付条件，未予交付。原告遂诉至本院请求判决支持其诉讼请求。
以上事实有海口市商品房买卖合同及补充协议、致歉函、购房发票、延期交房通知书、圆通速递单、“威马逊”台风资料以及当事人陈述在案为凭，上述证据已经庭审质证和本院审核，可以采信。
本院认为，原、被告签订的《海口市商品房买卖合同》及补充协议，系双方的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，上述合同及补充协议依法成立并生效，原、被告双方应当按照约定全面履行各自的义务。被告天鹅湾公司未能按约定期限交房，构成违约，应承担相应的违约责任。关于逾期交房期间问题，2014年7月18日，海南遭受超强台风“威马逊”重创，被告开发的涉案楼盘位于南渡江东侧，受该台风影响，基础设施遭受重大损坏，且长时间断水断电，施工进度必然受到影响，该事实构成不可抗力，被告已依照合同约定书面告知原告。综合海口受灾情况及被告施工的实际需求，确定被告对天鹅湾项目停工重整的合理期限为两个月，该期间为被告延期交房的免责期限。台风“海鸥”虽也登陆海南，但强度为台风级别，通水通电情况良好，被告作为海南本地企业，应对汛期台风侵袭有充分的预计，并做好防风抗灾预案，故该台风不构成不可抗力。综上所述，自2015年1月1日起至2015年11月10日（原告主张之日）止，被告逾期交房308天，扣除两个月的免责期限，被告实际逾期交房248天，按照合同约定应承担的违约金为159783.88元[（1507395元×0.0003×90天）+1507395元×0.0005×（248-90）天]。天鹅湾公司认为陈革未依约支付购房款违约180天，构成违约在先，天鹅湾公司可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告海南白马天鹅湾置业有限公司继续履行《海口市商品房买卖合同》约定的交房义务；
二、被告海南白马天鹅湾置业有限公司于本判决生效后三十日内，向原告陈革支付违约金人民币159783.88元；
三、驳回原告陈革其他诉讼请求。
案件受理费人民币2215.80元由原告负担545.80元，由被告负担1670元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
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案件唯一码
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审 判 员 韦王文
二〇一五年十二月三十日
书 记 员 陈佩婷
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附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。