上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终6341号
上诉人(一审原告)：朱虹，女，1982年5月5日出生，汉族，住上某市浦东新区。
上诉人(一审原告)：朱某某，男，2007年5月21日出生，汉族，住址同上。
法某某(系朱某某之母)，即本案上诉人之一。
上列二上诉人的共同委托诉讼代理人：周宇，上某博济律师事务所律师。
被上诉人(一审被告)：上某荷中商业投资管理有限公司，住所地上某市。
法定代表人：李勍昊，总经理。
委托诉讼代理人：李春何，上某璀博律师事务所律师。
一审第三人：上某荷中实业投资有限公司，住所地上某市。
法定代表人：李三瑞，总经理。
委托诉讼代理人：马仲浩。
上诉人朱虹、朱某某与被上诉人上某荷中商业投资管理有限公司(以下简称“荷中商业公司”)及一审第三人上某荷中实业投资有限公司(以下简称“荷中实业公司”)因委托合同纠纷一案，不服上某市宝山区人民法院(2017)沪0113民初1700号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
朱虹、朱某某上诉请求：撤销一审判决，改判支持朱虹、朱某某的一审诉讼请求。事实和理由：朱虹、朱某某与荷中商业公司于2014年6月5日签订过《委托管理合同》，约定荷中商业公司应当在2015年10月1日起向朱虹、朱某某支付固定收益。同日，双方还签订了《房屋委托管理交接书》，双方确认上某市呼玛路XXX-
XXX号商铺(以下简称“系争房屋”)实际验收交接的时间为2014年7月30日。故而朱虹、朱某某有权请求荷中商业公司自2015年10月1日起支付固定收益。
荷中商业公司辩称，双方签过《房屋委托管理交接书》是事实，但是签署日期是2014年6月5日，2014年7月30日那天朱虹、朱某某还没有与荷中实业公司完成系争房屋的交接手续，所以朱虹、朱某某也不可能将系争房屋交付给荷中商业公司进行管理，《委托管理合同》中约定的固定收益是朱虹、朱某某先从荷中实业公司那取得系争房屋为前提的。一审法院事实清楚，证据确凿，请求二审法院判决驳回朱虹、朱某某的上诉请求，维持一审法院判决。
荷中实业公司述称，荷中实业公司向朱虹、朱某某发出《入伙通知书》不能作为双方已经办理交接的依据，朱虹、朱某某仍应办理相关交接手续才能取得对系争房屋的占有。
朱虹、朱某某向一审法院起诉请求：1、判令荷中商业公司支付朱虹、朱某某固定收益人民币(以下币种均为人民币)990,000元；2、判令荷中商业公司支付朱虹、朱某某违约金176,715元【计算方式：630,000*万分之五*457天(自2015年11月1日暂计至2017年1月31日)=143,955元；720,000*万分之五*91天(自2016年11月1日暂计至2017年1月31日)=32,760元，要求计算至实际履行之日】。
一审法院认定事实：2014年6月5日，朱虹、朱某某(委托方、甲方)与荷中商业公司(受托方、乙方)签订《委托管理合同》，约定，甲方委托乙方管理系争房屋，甲方将该物业按原业主向甲方交付该物业时的状态，交给乙方管理，甲方与该物业的业主移交该物业的钥匙同时，与乙方签订《房屋委托管理交接书》；甲方委托乙方对该物业进行管理的期限为起租日即2015年10月1日起8年；自该物业第一年即2015年10月1日到第三年即2018年9月30日每年按照签订的合同总价按固定7%、8%、9%收益给甲方；乙方无正当理由逾期向甲方交付约定收益的，乙方应按逾期每日依甲方当年收益的万分之五向甲方支付违约金。同日，朱虹、朱某某与荷中商业公司签订《房屋委托管理交接书》，双方确认2014年7月30日对系争房屋进行验收交接，甲方向乙方实际验收交接的时间为2014年7月30日。
一审法院另查明，2014年6月5日朱虹、朱某某与荷中实业公司签订房屋认购单，由朱虹、朱某某购买荷中实业公司名下的系争房屋。2014年7月30日朱虹、朱某某与荷中实业公司签订房地产买卖合同，总房价8,008,000元，双方约定于同年9月15日前办理过户。该合同上地址错写为通河路XXX-
XXX号。2014年8月30日双方重新签订房地产买卖合同，约定于2014年11月30日前过户，合同中的地址仍错写为通河路XXX-
XXX号。朱虹、朱某某于2014年8月30日前共计支付荷中实业公司房款5,000,000元，另因朱虹、朱某某原因未按合同约定时间付款，故于8月30日向荷中实业公司支付违约金100,000元。2014年11月3日双方再次重新签订房地产买卖合同，约定于2014年11月30日前过户，合同中的地址纠正为呼玛路XXX-
XXX号。上述三份合同均约定房屋交付时间为在朱虹、朱某某结清房款且新产证办出后30个工作日内，具体时间以卖售人发放《入伙通知书》载明的交易时间为准(不迟于前述交房日期)。2015年8月，朱虹、朱某某因与荷中实业公司就系争房屋买卖合同纠纷向法院起诉【(2015)宝民三(民)初字第1426号】。法院经审理后于2015年12月22日判决：一、朱虹、朱某某与上某荷中实业投资有限公司于2014年11月3日签订的房地产买卖合同有效；二、上某荷中实业投资有限公司协助朱虹、朱某某办理上某市呼玛路XXX-
XXX号房屋产权过户手续；三、朱虹、朱某某应支付上某荷中实业投资有限公司房款4,000,000元；四、朱虹、朱某某其余诉讼请求不予支持；五、上某荷中实业投资有限公司的反诉请求不予支持。判决后，上某荷中实业投资有限公司提起上诉，后撤诉获准。2016年5月17日，朱虹、朱某某经核准登记为系争房屋房地产权利人。
一审审理中，荷中商业公司向法院提供：2015年12月15日荷中实业公司(出租方、甲方)与案外人上某亦玖亦玖酒业有限公司(以下简称“亦玖亦玖公司”)签订的《房屋(商铺)租赁合同》，约定荷中实业公司将系争房屋出租给亦玖亦玖公司使用，租赁期限自2015年12月15日起至2020年12月14日止，证明朱虹、朱某某并未将该商铺交付荷中商业公司。朱虹、朱某某对上述证据真实性无异议，但认为该合同约定的收款账户均是荷中商业公司的，实际是荷中商业公司在管理经营。荷中实业公司对该证据真实性无异议，并表示系荷中实业公司委托荷中商业公司对系争房屋进行经营管理。
一审法院认为，案件争议焦点在于朱虹、朱某某是否将系争房屋交付荷中商业公司进行经营管理。朱虹、朱某某与荷中商业公司于2014年6月5日签订《房屋委托管理交接书》，约定交接时间为2014年7月30日。但根据双方陈述，双方并未在2014年7月30日及之后办理过房屋交接。另外，根据查明的事实，因朱虹、朱某某与荷中实业公司之间的房屋买卖纠纷，朱虹、朱某某直至2016年5月17日才登记为系争房屋房地产权利人，并于2016年5月底才付清房款。结合朱虹、朱某某与荷中实业公司之间房屋买卖合同中关于“房屋交付时间为在朱虹、朱某某结清房款且新产证办出后30个工作日内”的约定，且荷中实业公司表示尚未与朱虹、朱某某办理交房手续，朱虹、朱某某亦无证据证明荷中实业公司已向其交付系争房屋，法院认为，朱虹、朱某某并未实际取得系争房屋，未将系争房屋交付荷中商业公司进行经营管理。朱虹、朱某某要求荷中商业公司支付固定收益及违约金的诉请，无事实和法律依据，法院难以准许。至于朱虹、朱某某表示荷中商业公司系荷中实业公司全资子公司，荷中实业公司出租系争房屋就是荷中商业公司在履行朱虹、朱某某与荷中商业公司之间的委托管理合同，该陈述并无事实和法律依据，法院不予采信。判决：朱虹、朱某某要求上某荷中商业投资管理有限公司支付固定收益及违约金的所有诉讼请求，不予支持。
本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院另查明，朱虹、朱某某与荷中实业公司签订的《上某市房地产买卖合同》第四条约定：“……查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志。”该合同补充条款(一)第四条“关于房屋交付的补充约定”第3点约定：“卖售人发出《入伙通知书》的形式可以是电话、传真、信函、在网络媒体或当地公开发行的报纸公告等形式。买受人应在卖售人《入伙通知书》送达之日起5日内到房屋所在地或卖售人另行通知的地点办理房屋交付手续，包括签署房屋交接单……”
本院还查明，荷中实业公司于2016年9月6日、2016年12月19日向朱虹两次发函表示,请朱虹接到函告后尽速前来办理系争房屋的交接手续。朱虹在二审审理中表示商务函已经收到了，但是荷中实业公司没有发入伙通知书，所以朱虹和荷中实业公司还未按合同办理交接手续。对此，荷中商业公司表示，是朱虹拒绝与荷中实业公司办理交接手续。
二审审理中，朱虹表示确与荷中商业公司于2014年6月5日签订《房屋委托管理交接书》，但当日其支付的购房款仅为500,000元左右，约占房屋总价的十六分之一。截止2015年10月1日，朱虹也仅支付了5,000,000元。
以上事实，有《上某市房地产买卖合同》及《补充条款(一)》、2016年9月6日《商务函》、2016年12月19日《商务函》及本院二审审理笔录予以证实。
本院认为，朱虹、朱某某有权按照《委托管理合同》的约定收取固定收益，但前提是以其与荷中商业公司完成系争房屋的交接，而朱虹、朱某某与荷中商业公司的交接是否完成又以朱虹、朱某某与荷中实业公司的房屋交接手续是否完成为前提条件。朱虹、朱某某与荷中商业公司于2014年6月5日签订《房屋委托管理交接书》，约定交接时间为2014年7月30日。但2014年6月5日朱虹、朱某某仅支付了房款500,000元，2015年10月1日朱虹、朱某某也仅支付了5,000,000元。而根据朱虹、朱某某与荷中实业公司约定的房屋交付前提是付清全部购房款。故在未付清全部购房款的情况下，朱虹、朱某某称已于2014年7月30日向荷中商业公司交付房屋，与事实不符。此外，朱虹、朱某某在审理中自认目前其尚未与荷中实业公司办理交接手续。一审法院据此认定朱虹、朱某某目前无权向荷中商业公司主张固定收益并无不当。朱虹、朱某某上诉要求撤销一审判决，但在二审中没有提供充分证据来证实其观点。本院认可一审法院对事实的分析认定及对相关法律法规的理解适用。
综上所述，朱虹、朱某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币11,816元，由上诉人朱虹、朱某某负担。
本判决为终审判决。
法官助理高原
审判长 张志煜
审判员 吴 俊
审判员 王 伟
二〇一七年八月三十日
书记员 任思琦
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……