大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0211民初10172号原告：大连杨柳物业管理有限公司法定代表人：李连玉，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陈宇，系辽宁律昇律师事务所律师。被告：张梦辉委托诉讼代理人：赵跃，系辽宁泰海律师事务所律师。原告大连杨柳物业管理有限公司与被告张梦辉物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈宇、被告的委托诉讼代理人赵跃到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业服务费3,948.5元、违约金1,600元；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2007年底，原告与某小区的开发单位中国人民解放军某部队签订了《物业管理委托合同》，约定服务期限自2008年1月1日至2014年12月31日止，物业管理服务费高层住宅0.8元/月/平方米，逾期四个月起按每天千分之三交滞纳金。后双方又于2014年12月签订《物业管理委托合同》补充协议，约定原告继续提供物业服务到2018年12月31日止，违约金为欠交金额的30%。原告依约提供了物业服务，但被告作为大连市甘井子区某街某号业主，长期拖欠物业费。截至2017年7月，共拖欠从2012年7月至2017年7月物业费3,948.50元。虽经原告长期催讨，被告仍拒不支付，故诉至法院，请求维护原告的合法权益。被告张梦辉辩称，不同意原告的诉讼请求。被告是该房屋的业主，房屋是公寓房，没有产权证，原告按每月64.73元收取被告物业费没有依据。原、被告之间没有法律关系。被告是2008年4月与部队签订的协议，按级别向部队缴纳了2万元，所以是被告与部队之间有法律关系。原告诉讼是基于其与部队之间签订的协议，原告诉讼主体应是部队，对诉讼主体有异议。原告对被告的诉讼是从2012年7月至2017年7月，根据民事诉讼法的规定，有二年已经超过时效了。违约金按30%计算不符合法律规定。小区至今没有成立业主委员会，被告对原告的收费、资质、物业管理提出异议，所以不同意原告诉讼请求。经审理查明，被告张梦辉系大连市甘井子区某街某号房屋的使用人，房屋建筑面积80.91平方米，该房屋由中国人民解放军某部队（以下简称“某部队”）开发。2007年12月26日，原告与某部队签订了《物业管理委托合同》，约定由原告对某小区实行物业管理，物业具体位置为大连市甘井子区某大院东院（行政街号包含被告所居住的某街某号）。合同约定，原告提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应责任。委托管理期限为8年，自2008年1月1日至2014年12月31日。物业管理服务费标准为高层住宅0.8元/㎡（月）（含电梯电费、养护维修、保险等费）、非住宅1元/㎡（月），逾期四个月起按每天3‰交滞纳金。2014年12月21日，原告（乙方）与某部队（甲方）签订《物业管理委托合同补充协议》，约定委托期限自2015年1月1日起至2018年12月31日止；委托管理期限届满，某部队委托其他物业管理单位之前，本补充协议继续履行，业主及使用人继续缴纳物业服务费。将《物业管理委托合同》中逾期缴纳物业费的违约责任变更为“乙方提供物业服务，随时催交物业费，业主及使用人随时交纳物业费，拒不交纳的，自催交之日起按照欠交金额的30%承担违约金。”被告未交纳2012年7月至2017年7月的物业费。另查，至本案辩论终结前，案涉小区未成立业主委员会。本院所确认的上述事实，有物业管理委托合同、补充协议、当事人陈述及本院庭审笔录等在案为凭，上述证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与案涉房屋建设单位中国人民解放军某部队签订的《物业管理委托合同》及补充协议对原、被告双方均具有约束力。原告是依法成立的物业服务单位，依照约定为被告所在小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区物业使用人应按合同约定交纳物业服务费。关于被告辩称案涉房屋系公寓房且没有产权证，被告已交付给部队2万元的问题，本院认为，被告与部队之间关于房屋性质、权属、费用方面的事项，与本案无关，不是被告作为小区居民拒交物业费的正当理由。根据《物业管理委托合同》及补充协议约定，被告所居住房屋的物业服务费为每月每平方米0.8元，其自2012年7月1日至2017年7月31日依法应向原告交纳物业服务费3,948.41元（0.8元/月/平方米×80.91平方米×61个月）。借故拖欠无理。故原告要求被告支付物业服务费3,948.41元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张被告支付违约金一节。本院认为，被告应当及时向原告交纳物业服务费，多年不交确实会给原告造成一定损失。但考虑到原告在履行合同的过程中，存在一定的违约行为，也有需要不断完善的方面，亦应承担相应的违约责任。本院考虑，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与居民之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体小区居民生活环境的保障；现原告与少部分居民之间存在纠纷，双方理应加强沟通、履行各自的义务。综合考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解切不能再深化，故本案不予支持原告的滞纳金主张。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体居民尤其是已交费居民的利益，不要因为少部分居民的纠纷而损害整个小区全体居民的整体权益。关于被告辩称的诉讼时效问题，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第（四）项规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，使用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”。本案中，《物业管理委托合同》中未约定物业费交纳时间，亦未达成补充协议，根据合同条款也无法确定物业费交纳时间，且原、被告均未举证证明存在交易习惯，故原告可以随时要求被告向其交纳物业费，原告诉讼未超过诉讼时效。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张梦辉于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连杨柳物业管理有限公司自2012年7月至2017年7月止的物业服务费3,948.41元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连杨柳物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币50元，减半收取25元（原告已预付），由被告张梦辉负担，于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  刘秀娟二〇一八年二月十一日书记员  宋雅楠本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。