河南省漯河市源汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫1102民初1451号
原告黄跃君，女，汉族，1964年10月7日出生，住浙江省温州市鹿城区。
委托代理人黄伟佳，浙江贾瑞成律师事务所律师。
被告河南美科物业管理有限公司，住所地漯河市源汇区交通路与人民路交叉口漯河新天地义务商品城A座三楼。
法定代表人杨百顺，总经理。
委托代理人王盼克，公司职员。
委托代理人李大明，河南睿辰律师事务所律师。
原告黄跃君诉被告河南美科物业管理有限公司（以下简称美科物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月5日受理后，依法组成合议庭，于2016年12月7日公开开庭进行了审理。原告黄跃君及其委托代理人黄伟佳，被告美科物业公司的委托代理人王盼克、李大明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄跃君诉称，2007年11月，原告向漯河市美盛房地产开发有限公司购买坐落于漯河市××天地步行街××商贸城××室商业营业用房。2009年8月初，房屋实际交付使用。被告作为开发商的物业管理公司直接承租上述房屋，并在房屋交付之前的同年6月18日，和原告签订了第一份《房屋租赁合同》，租期为5年，自2009年8月9日至2014年8月8日止；被告承租房屋的用途为经营KTV。上述合同租期届满后的2014年8月13日，原告与被告签订第二份《房屋租赁合同》，约定：原告将上述建筑面积为755.28平方米的房屋（房产权证号为漯房权证源汇区字第××号）再次出租给被告；被告承租房屋的用途同上，租期五年，自2014年8月10日起至2019年8月9日止，每年租金分别为244710元、253774元、262837元、271901元、280964元；租金每年分两次支付，本合同签订之日的15日内支付第一年第一次房租的50%即122355元，第二次租金于2015年2月1日支付。以后四年房租先付后用，分别于每年8月1日和次年2月1日支付；无论被告以何种方式由自己或第三人实际使用上述房屋，支付租金的义务人均是被告；如被告逾期支付租金超过15天，原告有权解除合同、没收保证金，并按逾期时间的日租金2倍支付违约金；提前解除合同后7日内，被告应无条件地腾空上述房屋。如逾期未腾空的，按逾期时间的日租金2倍支付违约金。被告向原告支付了2014年的两期租金和2015年的第一期租金，但并没有按约于2016年2月1日支付第二期126887元租金。经原告多次催讨，被告于2016年3月21日向原告支付10万元。此后，原告通过电话、通知书和亲自前往被告公司交涉等方式多次向被告催讨租金或解除合同，但被告以次承租人未向其支付租金为由，拒绝向原告支付租金或交还房屋。2016年5月13日，原告正式书面通知被告解除上述房屋租赁合同，但被告没有按约在5月15日收到通知后的7日内（即5月22日）腾空房屋。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法确认原告与被告于2014年8月13日签订的《房屋租赁合同》已于2016年5月15日解除；判令被告立即腾空承租的坐落于漯河市××天地步行街××商贸城××室房屋；并将上述房屋恢复原状（以房屋竣工交付使用时的建筑设计图纸为准），包括户外广告牌和室内装潢；判令被告支付原告自2016年5月23日起至实际腾空房屋、并恢复原状之日止的违约金（违约金按日租金的130%计算，日租金按《房屋租赁合同》第五条第1点约定执行），租金及违约金暂算至开庭之日止为252761元；诉讼费由被告负担。
被告美科物业辩称，一、本案案由应当属于房屋托管合同纠纷，不属于房屋租赁合同。双方签订的合同第二条约定：“此房屋用于开办KTV娱乐场所，不得用于居住或其他经营活动，也不得将上述房屋分割开来，用于经营包括KTV在内的其他行业”；双方签订的合同第九条第2项约定：“未经甲方书面同意，实际使用人不得擅自转租上述房屋”；双方签订的合同第十四条约定：“甲方应支付乙方1.8万元佣金，该佣金在乙方支付甲方第一次租金时直接抵扣”；从上述约定的内容来看，双方签订的合同实质上为房屋托管合同。目前广泛存在着房屋包租合同和房屋托管合同两种形式。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、受益，承租人支付租金的合同。二、答辩人没有占有使用本案房屋，请求依法驳回原告腾空房屋诉请。房屋的实际使用人为周晓春，房屋被周晓春用于KTV经营，这也是原告知情的。故腾空房屋的义务人应该为周晓春而不是答辩人，为查明案件事实，公正、客观处理本案，答辩人已起诉周晓春。三、房屋现状与签订本合同时房屋状况一致，请求驳回原告黄跃君恢复原状诉请。原告诉称：2009年8月与答辩人签订《房屋租赁合同》一份，自2009年8月10日至2014年8月9日，承租房屋用途为经营KTV，合同租期届满后，双方签订第二份《房屋租赁合同》，即本案争议的合同，本案争议的合同签订时房屋状况是经营KTV，被答辩人依据本合同主张恢复原状，没有事实依据。原告依据第一份合同主张恢复原状的话，签订第二份合同至今，合同签订和履行没有基础。四、合同约定被告收到租金后，扣除被告应收佣金后支付原告黄跃君，至今被告没有收到周晓春的房租，请求驳回原告关于租金和违约金的诉请。五、原告要求支付违约金高于过于国家规定，不应支持。原被告合同已经解除，原告作为业主，完全有权利和义务主动和被告一起腾空房屋另外租赁给他人，但原告拒不配合。依照《合同法》第一百一十四条规定处理，即当事人约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高院《合同法解释（二）》第二十九条规定以30%为临界点，即约定违约金不得超过造成损失的30%。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2009年6月18日，原告黄跃君为出租方、甲方，被告美科物业为承租方、乙方，签订了《房屋租赁合同》，约定：甲方自愿将坐落于漯河市交通路漯河新天地银基商贸城B幢三层建筑面积751.68平方米的非住宅方租赁给乙方使用；乙方承租上述房屋用于KTV或商业经营，不得用于居住或餐饮，乙方不得擅自改变房屋的原有结构和用途；租赁期限为5年，自2009年8月9日至2014年8月8日止；合同签订之日，乙方向甲方支付保证金伍仟元，该保证金在租期届满后，乙方付清由租赁所产生的向有关部门应缴纳的所有税费后，由甲方不计息退给乙方；第一、二年租金为18元/月/平方米，第三年租金为20元/月/平方米,第四年租金为21元/月/平方米，第五年租金为22元/月/平方米，此租金为净租金收益，租金税由乙方承担；租金每半年支付一次，第一期租金于本合同签订之日交付，从第二期开始的租金支付时间分别为每年12月30日和6月30日，先付后用；乙方可以转租该房屋或以其他名义交由第三人实际使用该房屋，但须提前5天向甲方提出书面申请，征得甲方同意；无论乙方以何种方式由自己或第三人实际使用该房屋，支付租金的义务人都是乙方，房屋实际所有人和乙方必须遵守本合同的有关规定；租赁期满，甲方有权收回房屋，已固定在出租房内装饰装潢归甲方所有，所有可以动的设备设施归乙方所有，乙方应在租赁期满当日或确定提前解除合同之日搬离该房，否则，甲方有权处置财物，乙方不得要求赔偿；租赁期满，乙方未按约定交换房屋的，没收保证金，并应按日租金的两倍向甲方支付违约金，违约金不足以弥补甲方经济损失的，还应赔偿经济损失。2009年8月21日在该合同下方备注：甲方最终以产权证面积为准，向乙方收取租金，租金单价不变。
另查明，原告黄跃君为出租方、甲方，被告美科物业为承租方、乙方，签订《房屋租赁合同》，约定：甲方自愿将其拥有的坐落于河南省漯河市人民路新天地步行街银基商贸城30幢3层301号、建筑面积755.28平方米的商业营业用房（已领取漯房权证源汇区字第××号《房屋所有权证》）租赁给乙方使用；此房屋用于开办KTV娱乐场所，不得用于居住或者其他经济活动，也不得将上述房屋分隔开来，用于经营包括KTV在内的其他行业；租赁期限为五年，自2014年8月10日至2019年8月9日止；本合同签订之日，乙方向甲方支付保证金2万元，该保证金与第一次租金同时支付，在本合同租期满或提前解除、且乙方付清因租赁所产生的全部税费后，由甲方不计息退还给乙方；第一年房租为27元/月/平方米，年租244710元；第二年房租为28元/月/平方米，年租253774元；第三年房租为29元/月/平方米，年租262837元；第四年房租为30元元/月/平方米，年租271901元；第五年房租为31元/月/平方米，年租280964元；此租金为甲方净租金收益，租赁税由乙方承担；如乙方将房屋另租赁给第三方实际使用，第三方因特殊原因提前撤铺或此房屋为空铺，乙方应提前90日以书面形式告知甲方，撤铺或空铺10日内，甲方免收乙方租金，如10日届满后仍为空铺的，甲方有权提前解除合同，收回房屋；租金每年分两次支付，本合同签订之日的15日内支付第一年第一次房租122355元，第二次租金于2015年2月1日支付，以后四年房租先付后用，分别于每年的8月1日和次年2月1日；上述房屋乙方已于2009年8月9日租赁使用至今，本次租赁系续租，不存在交付问题；乙方可以转租该房屋或以其他名义交由第三方实际使用，无论乙方以何种方式由自己或第三人实际使用该房屋，支付租金的义务人都是乙方；如乙方和房屋实际使用人再签订有关合同协议的，内容不得违背本合同的有关约定，否则甲方不予承认，并视为乙方违约；租赁期满，甲方有权收回房屋，所有可移动的设备设施归乙方所有，已固定在出租房内装潢归甲方所有；甲乙双方租赁关系终止的，自终止日起7日内，乙方将自己物品或实际使用人物品清理完毕，并将房屋交还甲方，该7日不计算租赁费用；如乙方或房屋实际使用人不按时搬离上述房屋，甲方有权处置房屋内的所有财物，乙方和房屋实际使用人不得提出异议，亦不得要求甲方予以任何补偿或赔偿；租赁期满或甲方按本合同约定提前解除本合同后，乙方或房屋实际使用人应无条件的腾空上述房屋，交还甲方；如乙方未按期支付租金超过15天的，甲方有权解除本合同、没收保证金，并有权要求乙方按逾期支付日期的日租金的2倍支付违约金，违约金不足以弥补甲方经济损失的，乙方还应赔偿经济损失；租赁期满或提前解除合同后7日内，乙方或实际使用人未按约搬离和交还上述房屋的，甲方有权没收保证金，如保证金不足以弥补甲方损失的，甲方有权要求乙方按逾期腾空时间的日租金2倍支付违约金；甲方应支付乙方1.8万元佣金，该佣金在乙方支付甲方第一次租金时直接抵扣。
又查明，原告黄跃君提供销售不动产统一发票和房屋所有权证，用以证明原告于2007年11月14日购买涉案房屋，2011年1月20日取得房屋所有权证，建筑面积755.28平方米。原告黄跃君提供银行明细单，用以证明，2015年8月19日被告支付2015年第一次租金126887元，2016年3月21日被告支付租金10万元。原告黄跃君提供要求支付尚欠租金通知单及顺丰速运快递单，用以证明原告2016年4月13日寄出快递向被告催要租金。原告黄跃君提供2016年5月4日10:00济南至郑州汽车票、同日17:40郑州至漯河汽车票、2016年5月5日漯河市兰悦餐饮公司发票、2016年5月漯河市源汇区格莱宾馆住宿发票、无日期漯河市出租车十元定额发票两张、2016年5月6日14:00漯河至机场班车票、2016年5月7日郑州市机场大酒店住宿费发票、2016年5月7日16:55郑州至温州飞机票，用以证明原告到漯河催讨租金。原告黄跃君提供解除租赁合同、收回房屋、支付租金通知书及EMS快递单、快递送达记录、被告公司对此通知书的回复，用以证明原告2016年5月13日寄出快递要求解除租赁合同，2016年5月15日被告收到快递，2016年5月25日被告公司做出回复。原告黄跃君提供租赁房屋照片若干，用以证明租赁房屋存在装潢。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、受益，承租人支付租金的合同。原告黄跃君与被告美科物业签订的房屋租赁合同约定，被告承租涉案房屋，可以转租房屋，无论被告以何种方式由自己或第三人实际使用该房屋，支付租金的义务人都是被告，故原被告之间签订的房屋租赁合同属于租赁合同，而非托管合同，故对被告所述的涉案合同属于托管合同的辩称，本院不予认定。合同签订后，双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。原被告的房屋租赁合同约定，无论被告以何种方式由自己或第三人实际使用该房屋，支付租金的义务人都是被告，被告美科物业未按照合同约定履行义务，酿成本纠纷，应承担全部违约责任。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据原被告之间的房屋租赁合同约定，被告未按期支付租金超过15天的，原告有权解除合同、没收保证金、要求按逾期支付时间的日租金的2倍支付违约金。原告黄跃君于2016年5月13日向原告寄出解除合同通知，被告于2016年5月15日收到通知，故对原告黄跃君要求确认原被告之间的租赁合同于2016年5月15日解除、支付租金及违约金的诉请，本院予以支持。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定使用后的状态。原被告之间的房屋租赁合同约定租赁期满，甲方有权收回房屋，所有可移动的设备设施归乙方所有，已固定在出租房内装潢归甲方所有，甲乙双方租赁关系终止的，自终止日起7日内，乙方将自己物品或实际使用人物品清理完毕，并将房屋交还甲方，该7日不计算租赁费用，如乙方或房屋实际使用人不按时搬离上述房屋，甲方有权处置房屋内的所有财物，乙方和房屋实际使用人不得提出异议，也无权要求甲方予以任何补偿或赔偿。被告于2016年5月15日收到原告黄跃君发出的解除合同通知书后，该租赁关系业已终止，被告美科物业未在收到通知书后的7日内搬出的物品均归原告黄跃君所有，房屋装潢亦归原告黄跃君所有，故对原告黄跃君要求被告美科物业腾空房屋、将房屋恢复原状的诉请，本院不予支持。被告美科物业应于2016年2月1日支付2015年第二次租金126887元，但被告仅于2016年3月21日支付租金10万元，下欠租金26887元，按照合同约定，被告应自2016年2月2日起向原告支付违约金208.58元/天（253774元/年÷365天×30%）。被告美科物业收到解除合同通知后，应于7日内，即2016年5月22日前搬出财物，2016年5月15日至22日期间不计收房租，2016年5月22日之后房屋内外装饰装潢、屋内未搬出的财物均归原告所有，原告黄跃君于2016年5月23日即可自行收回包含装饰装潢及室内全部财物在内的房屋，故2016年租金应自2016年2月2日计算至租赁合同解除之日2016年5月15日共三个月零13天，共计74894.54元（租金单价29元/月/平方米×房屋面积755.28平方米×3个月+租金单价29元/月/平方米×房屋面积755.28平方米÷五月共31天×13天）。综上，被告美科物业应向原告黄跃君支付租金101781.54元（26887元+74894.54元），并自2016年2月2日起按照208.58元/天标准支付违约金。将依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定,判决如下:
一、原告黄跃君与被告河南美科物业管理有限公司之间的房屋租赁合同于2016年5月15日解除；
二、本判决生效之日起十日内，被告河南美科物业管理有限公司向原告黄跃君支付租金101781.54元，自2016年2月2日起按照208.58元/天标准支付违约金。
三、驳回原告黄跃君的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费5090元，保全费620元，由原告黄跃君负担1955元，由被告河南美科物业管理有限公司负担3755元（限本判决生效后10日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。
审判长 曹玉娥
审判员 郭成军
审判员 何建军
二〇一七年三月二十九日
书记员 王 菡