河南省洛阳市洛龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫0311民初437号
原告：洛阳市全意物业管理有限公司，住所地：洛阳市西工区九都路69号亚威金港商务中心9楼935号。统一社会信用代码：91410300749229317Y。
法定代表人：秦大栓，该公司总经理。
委托代理人：谌艳杰，河南开物律师事务所律师，特别授权。
委托代理人：王清章，该公司员工，一般代理。
被告：郜学战，男，汉族，1977年9月24日出生，住址：洛阳市洛龙区。
上列原告洛阳市全意物业管理有限公司诉被告郜学战为物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人谌艳杰、王清章及被告郜学战到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告系原告提供物业管理服务“亚威卓越国际广场”项目3-2-301号业主。原被告于2009年2月10日签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告所购的位于洛阳市洛龙区政和路以南通济街以东金城寨街以西的卓越亚威国际广场提供物业管理服务，被告同日签署亚威国际广场《业主临时管理公约》。根据原被告签订的《前期物业管理服务协议》，被告所购房屋建筑面积为122.16平米，物业费的收费标准为1.2元/m2/月，每季度末20日前缴纳下一季度的物业费；原告可提供水费、电费、燃（煤）气费、房租等代收代缴收费服务（收代缴收费服务不属于物业管理费用）；被告不按照约定标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交有关费用，并从逾期之日起按每天5‰交纳违约金。原告自被告入住小区起，即为被告所在小区提供尽可能尽职、完善的物业管理、小区公共部位、公共设施的管理维护修缮等服务，被告也依约向原告支付相应的物业费。但被告自2011年7月起即无故拒绝缴纳自2011年7月至今的物业费，截止2017年1月，被告拖欠物业费共计8062.56元，拖欠原告2010年至2016年垫付的过暖费3629.3元，以上两项共计11691.86元，原告多次主张未果，状诉法院，请求：1、判令被告立即向原告支付自2011年7月至今的物业费8062.56元（暂计算至2017年1月，具体数额按每月每平1元计算至实际支付之日止），并向原告支付违约金16051.824元（暂计算至2017年1月，最终数额按每日千分之五算至实际支付之日止）；2、判令被告立即向原告支付代为缴纳2010年至2016年的垫付的过暖费3629.3元（暂计算至2016年，具体数额计算至实际支付之日止），并向原告支付自起诉之日至全部款项支付完毕之日止的利息（按同期贷款利率计算）；3、本案的诉讼费由被告承担。
被告辩称：一、全意物业诉答辩人无故拒缴物业费与事实不符，我从未拒缴物业费。2009年2月10日，我与全意物业签订了《前期物业管理服务协议》，自全意物业进驻小区以来，一直未能有效履行《前期物业管理服务协议》，物业管理混乱，造成小区安保、环境、卫生、消防不合格，存在诸多隐患，全意物业并不断侵害业主的权益，其物业收费与服务质量不成等比。鉴于此，从2011年7月起，答辩人和其他业主以口头或书面形式多次与全意物业协商，按其实际提供的服务水平缴纳相应的物业服务费，并要求其改善服务质量，加强小区管理工作，其服务质量和小区管理工作至今未得到改善。因此造成了后续物业费未能按时缴纳的局面。故此，答辩人并非拒缴，更不是无故拒缴物业费。全意物业诉答辩人无故拒缴物业费与事实严重不符，属于诬告行为。请求贵院不予支持。二、全意物业严重违约，主要违约事实如下：1、全意物业违犯了《前期物业管理服务协议》第一条第一款第10项“不得占用本物业的共用部位，共用设施、设备或改变其使用功能”之规定，造成消防隐患。2、全意物业违犯了《前期物业服务协议》第一条第一款第1项“对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理”之规定，没有尽到其共用部位管理义务、环境卫生服务义务、交通管理义务和安保职责，小区的治安案件频发。3、全意物业违犯了《前期物业管理服务协议》第一条第一款第8项之规定，自其入驻小区以来，从未公布过物业费用收支账目情况。另外，小区的车位收益、广告收益等公共收益属全体业主共同享有，应返给全体业主，物业这么多年只给我们给开收据，我们要发票时，以各种理由推拖，全意物业已经违法。小区环境脏乱差，地面、地下、楼顶违建严重，安保形同虚设，物业肆意侵占公共场所，消防存在重大隐患，全意物业的种种违约行为，使得《前期物业管理服务协议》相同虚设，全意物业才是造成《前期物业管理服务协议》无法有效履行的真正原因。4、对于物业代为缴纳的过暖费，我自入住以来，从未开通暖气，也不知需缴纳过暖费，如果物业代为缴纳，请物业提供代我缴纳的每年过暖费相关发票，按相关标准缴纳。答辩人从未拒缴物业费，造成没有及时缴纳的原因在全意物业一方，全意物业诉答辩人违约纯粹是恶人先告状的行为；全意物业的违约行为是造成《前期物业管理服务协议》无法有效履行的真正原因，其违约责任不在答辩人，所以，恳请法庭驳回全意物业的诉讼请求。全意物业的违约行为造成小区存在诸多问题，给本人和广大业主造成极大的精神损害。并恳请贵院判定全意物业：加强小区安全建设，认真坚持巡逻制度、保证消防通道畅通，排除安全隐患、杜绝安全事故的发生；（2）恢复小区秩序，拆除私搭乱建的所有建筑；（3）搞好物业管理区域内的环境卫生，保持小区干净、整洁；（4）按照其服务水平收费，根据《洛阳市物业管理条例》的收费标准，在公平、合理的基础上与业主重新签订《服务合同》；（5）全意物业赔偿被盗的损失费2800元。（6）请求法院判定全意物业管理有限公司限期整改，还小区一个干净、整洁、安全的生活环境，如在规定期限内不能整改到位，降级或撤销其“物业管理服务资质证书”。关于全意物业诉答辩人代为缴纳的2010年至2016垫付的过暖费，我提出以下疑义：1、全意物业把暖气费与物业费捆绑收费，每年要求业主先交纳物业费后，收取暖气费，逼迫业主缴纳物业费，物业这种不道德、违法的做法，已经侵犯我和其他业主的权益，物业侵权在先，我因此无法开通暖气，只能忍受冬季的寒冷，所以物业收取过暖费的做法不合理。（小区的业主可以作证）2、供热部门对我们整个小区为按流量计费，而物业公司为了节省流量，调节阀门，造成业主屋内温度过低，达不到供暖要求。（小区的业主可以作证）3、物业称代我缴纳的过暖费，请出示代我缴纳（垫付）过暖费的票据，另外，过暖费可由供热部门向我催缴，全意物业无权向我催缴;4、答辩人认为2010年至2014年的过暖费已超过诉讼时效，所以只承认2015年1月至2017年1月的过暖费。二、对于同一小区的业主签订的物业服务协议在重要条款方面有不一致的之处，我签订的服务协议是按1.2元/平米，而另一家的协议签订是按物价局核定。
经审理查明：原告系被告居住小区的物业管理公司，2009年2月10日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》一份，双方约定由原告对房屋共用部位、公共设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；原告可以受有关部门或单位的委托提供水费、电费、燃（煤）气费、房租等代收代缴收费服务。还约定被告应按房屋面积交纳物业管理费其他有关费用，协议约定了交费标准为按建筑面积1.2元/m2/月,每季度最末月20日前交纳下季度物业费，并约定被告不按照约定标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交有关费用，并支付从逾期之日起按每天按未交费用5‰的违约金。协议签订后至2011年6月，原被告均能按约履行协议，自2011年7月至今，被告拖欠原告物业费、过暖费等，致原告提起本案的诉讼。审理中，因当事人的意见分歧较大，致调解不能。
本院认为：一个小区的物业服务需要大家共同努力，一方面，物业公司应当积极听取业主意见，加强与业主的交流与沟通，提高服务意识和服务质量；另一方面，业主欠交物业管理费的初衷虽然是为了促进物业服务质量的改善，但整体环境的改善需要一个过程，也需要业主的共同维护，业主应当按时足额交纳物业费。本案原被告于2009年2月10日签订的《前期物业管理服务协议》，双方一直按该协议的内容履行，合法有效，本院予以确认，当事人应当按照合同的约定，全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当相应的法律责任，被告应当向原告及时足额交纳物业费。关于原告主张费用的期间，因诉状中主张的系从2011年7月至实际支付之日，系不确定期限，因故本院对该期间按2011年7月至本判决生效之日予以认定，在以下的费用计算中，均按该期间予以计算。关于费用的认定：1关于原告主张的物业费。被告的房屋建筑面积为122.16m2，协议约定按建筑面积1.2元/m2/月，但双方一直按1元执行，原告亦按1元主张，本院予以认定，每月应交纳物业费122.16元，从2011年7月计算至本判决生效之日。2、关于原告主张的2011年7月至实际支付之日期间物业费的违约金，因在协议中有明确约定从逾期之日起即2011年6月21日起按每天按未交费用5‰支付违约金，故本院对该项主张予以支持，但所约定的日5‰过高，已远远高于人民银行同期贷款利率，本院不予采纳，依照《洛阳市物业管理办法》（洛阳市人民政府令第58号）之规定，按日2‰予以认定。关于原告在诉求中主张的过暖费，因未提供证据，也未提供计算依据,故本院不予支持。关于被告的辩解，不能成为拒交物业费的理由，故本院不予支持,被告在答辩中提出的请求,可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《物业管理条例》第七条之规定，判决如下：
一、被告郜学战于判决生效之日起十日内支付原告洛阳市全意物业管理有限公司自2011年7月按122.16元/月计算至至本判决生效之日的物业费及违约金（违约金从2011年6月21日起按未付物业费的日千分之二计算至本判决生效之日止）。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费494元，由被告负担445元,原告承担49元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审判员 陈 雷
二〇一七年三月二十一日
书记员 李慧云