湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘06民终字1526号上诉人（原审原告）：陈春荣，男，汉族，1973年4月2日出生，住汨罗市。委托诉讼代理人：曾淼红，湖南金鹗律师事务所律师。上诉人（原审被告）ＸＸ，男，汉族，1972年11月25日出生，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：马力威，湖南海川律师事务所律师。被上诉人（原审被告）吴海恩，女，汉族，1976年1月5日出生，住长沙市雨花区。原审被告陈官保，男，汉族，1955年12月20日出生，住岳阳市岳阳楼区。原审被告陈泉，男，汉族，1986年2月14日出生，住岳阳市岳阳楼区。原审被告陈凯宁，男，汉族，1986年2月14日出生，住岳阳市岳阳楼区。原审被告易星如，女，汉族，1986年8月23日出生，住岳阳市岳阳楼区。原审被告刘岳华，女，1986年2月4日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。四位原审被告委托诉讼代理人陈官保，基本情况同上。上诉人陈春荣、上诉人ＸＸ因与被上诉人吴海恩，原审被告陈官保、陈泉、陈凯宁、易星如、刘岳华房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2015）楼民康初字第328号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月5日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，因双方当事人没有提出新的事实、证据或理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。陈春荣上诉请求：1、撤销原审判决第三项，要求增加损失赔偿452600元；2、上诉费由被上诉人承担。事实和理由：1、损失赔偿额应相当于违约造成的损失，2、房屋损失的确定应以评估价为准。一审法院酌情认定上诉人的损失为10万元，而不是按评估价认定损失，既不合理又违反了法律的规定。ＸＸ辩称，陈春荣的上诉请求不能成立，在合同签订后一个月，我们就明确单方提出解除合同，不可能根据现在的房价来定损失。ＸＸ上诉请求：1、撤销原审判决第三项，依法改判或发回重审；2、被上诉人承担诉讼费用。事实与理由：1、一审法院违反法定程序。其一是被上诉人在法庭辩论终结后变更诉讼请求，法庭不应合并审理；其二是严重超审限；其三是违法启动评估程序。2、上诉人不应承担10万元赔偿责任。其一是本案应适用定金罚则，被上诉人交纳定金仅二个月即提出解除合同，所造成的损失不会超过定金罚则的金额。4、法院诉讼费是按原来诉讼请求收取，诉讼费应由被上诉人全部承担，被上诉人恶意超标准保全，保全费应由被上诉人承担。曾春辉答辩称，1、一审法院没有违反程序。被上诉人在庭审之前已经提出赔偿，庭审笔录有记载，一审法院是否超审限与案件结果无关，评估程序是诉讼双方的权利。2、被答辩人应该承担答辩人所有损失，而不是与第三人的买卖差价。陈春荣向一审法院起诉请求：1、要求判令ＸＸ、吴海恩与陈官保、陈泉、陈凯宁、易星如、刘岳华签订的房屋买卖合同无效；2、ＸＸ、吴海恩应当继续履行与陈春荣签订的门面买卖合同，并协助原告办理过户手续；3、诉讼费、财产保全费等费用由被告承担。在一审法院庭审宣读起诉状阶段，陈春荣变更第3项请求为诉讼费、财产保全费以及其他因不能履行合同所产生的损失由被告承担。庭审后陈春荣向原审法院提交了关于进一步明确诉讼请求的说明为：要求解除与ＸＸ、吴海恩之间的《门面买卖合同》，ＸＸ、吴海恩返还定金5万元，并赔偿门面价值损失552600元（即门面现有市场价值与原被告签订的合同价格之间的差价损失），诉讼费、保全费、评估费7000元由被告承担。一审法院认定事实，2015年3月27日，原告陈春荣作为乙方与被告ＸＸ、吴海恩作为甲方签订一份《门面买卖合同》。该《合同》约定：甲方将位于岳阳经济开发区通海路管理处北港社区，房产证号为岳阳楼区第3670**号，110、210号房屋出售给乙方，出售价格为800000元，乙方在签订合同当日支付甲方购房定金50000元，在2015年8月30日前至房地产交易中心办理此门面房地产过户手续，乙方当时支付甲方购房款350000元，剩余房款400000元由乙方向银行申请贷款，并于银行房款当日支付给甲方。合同签订后，原告依约向被告ＸＸ、吴海恩支付了购房定金50000元。被告ＸＸ、吴海恩在与原告签订上述《门面买卖合同》后，又以900000元的价款出售给被告陈官保、陈泉、陈凯宁、易星如、刘岳华。被告陈官保、陈泉、陈凯宁、易星如、刘岳华向被告ＸＸ、吴海恩支付了房款并实际占有了本案房屋。被告ＸＸ、吴海恩与被告陈官保、陈泉、陈凯宁、易星如、刘岳华在办理产权过户手续的过程中，原告提起了本案诉讼并保全了该房产。原告在诉讼中放弃要求确认被告ＸＸ、吴海恩与被告陈官保、陈泉、陈凯宁、易星如、刘岳华签订的房屋买卖合同无效，被告ＸＸ、吴海恩应当继续履行与原告签订的门面买卖合同，并协助原告办理过户手续的诉讼请求，并选择要求解除与被告ＸＸ、吴海恩之间的《门面买卖合同》、被告ＸＸ、吴海恩返还定金5万元，并赔偿门面的可得利益损失552600元（即门面现有市场价值与原被告签订的合同价格之间的差价损失），诉讼费、保全费由被告ＸＸ、吴海恩承担的诉讼请求主张权利。湖南正阳房地产评估咨询有限公司于2016年5月5日作出湘正阳房评字（2016）第04-32号房地产估价报告，该报告以价值时点为2016年4月19日为基准，在估价对象于市场上有足够的买房和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，在未设定优先受偿款假设条件下，最后确定与本案同地段同类型同面积房屋（与本案相邻房屋）于价值时点的房地产单价为13011元/平方米。一审法院认为，原告陈春荣与被告ＸＸ、吴海恩自愿签订《门面买卖合同》，原告向被告ＸＸ、吴海恩支付定金，双方之间形成了房屋买卖合同关系。被告ＸＸ、吴海恩应当按照约定履行其相应的合同义务。被告ＸＸ、吴海恩在与原告形成房屋买卖合同关系的情况下，又将同一标的的房屋出售给被告陈官保、陈泉、陈凯宁、易星如、刘岳华，并协助办理过户手续，其行为已经构成违约。原告在庭审调查中提出要求判令被告ＸＸ、吴海恩与被告陈官保、陈泉、陈凯宁、易星如、刘岳华签订的房屋买卖合同无效，被告ＸＸ、吴海恩应当继续履行与原告签订的门面买卖合同，并协助原告办理过户手续，在上述请求不能支持的情况，要求解除与被告ＸＸ、吴海恩之间的《门面买卖合同》、被告ＸＸ、吴海恩返还定金5万元，并赔偿门面的可得利益损失。在庭审后，原告选择仅以解除与被告ＸＸ、吴海恩之间的《门面买卖合同》、被告ＸＸ、吴海恩返还定金5万元，并赔偿门面的可得利益损失的诉讼请求主张权利，并不违反法律规定，对此可依法合并进行审理。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，被告ＸＸ、吴海恩以其行为表明不履行合同主要义务，原告有权解除《门面买卖合同》，故对原告提出的要求解除与被告ＸＸ、吴海恩之间《门面买卖合同》、返还定金5万元的诉讼请求予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，被告不履行合同义务，给原告造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。经原告申请对本案房屋现有市场价值进行评估，湖南正阳房地产评估咨询有限公司于2016年5月5日作出湘正阳房评字（2016）第04-32号房地产估价报告，对与本案同类型同地段同面积房屋的现有价值进行了评估。被告则提出本案房屋价值鉴定的时点应为其单方解除买卖合同的时点即2015年6月，而本案鉴定以2016年4月19日为基准时点，该鉴定不能作为认定损失依据的主张。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，本案房屋价值鉴定以2016年4月19日为基准时点，与被告签订合同的时间存在一定的时间差，且该鉴定结论系建立在估价对象于市场上有足够的买方和卖方的前提之上，该假设条件是否成就对评估价格亦存在重大影响，故本案鉴定结论仅能作为认定原告损失的参考，还不足以成为认定原告房屋差价损失的依据。结合被告ＸＸ、吴海恩违反合同约定将本案门面转卖他人而获利100000元的情况，酌情认定该转让差价可作为被告与原告订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能给原告造成的损失，故对原告提出的要求被告赔偿门面的可得利益损失100000元的主张，予以支持。对超过该部分的主张，不予支持。由于本案纠纷的引发系因被告ＸＸ、吴海恩的违约行为，酌情认定原告支付的诉讼费，由被告ＸＸ、吴海恩承担。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决：一、解除陈春荣与ＸＸ、吴海恩于2015年3月27日签订的《门面买卖合同》；二、ＸＸ、吴海恩返还陈春荣购房定金50000元；三、ＸＸ、吴海恩赔偿陈春荣可得利益损失100000元；以上（二）、（三）项，限被告ＸＸ、吴海恩在判决书生效后七日内履行；逾期履行，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算延迟履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9826元，财产保全费3000元，合计12826元，由ＸＸ、吴海恩承担。二审期间，当事人没有提交新证据。一审法院查明的事实属实。本院认为，一、关于一审法院程序是否合法。1、《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条规定：在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。本案陈春荣在一审庭审宣读起诉状阶段增加诉讼请求，一审法院合并审理并无不当，虽然陈春荣没有明确增加诉讼请求的具体数额而在庭审后补充说明存在瑕疵，但ＸＸ不能以此要求陈春荣另行主张权利。另陈春荣根据原审被告已支付房款并实际占有房屋的情况，在法庭辩论终结后放弃部分诉讼请求亦无不当。2、一审法院于2015年8月13日受理本案，2016年7月28日结案，未在法律规定的六个月内审结，也未没有按照规定办理延期手续，属程序违法，但该情形不属于严重违反法定程序，ＸＸ不能以此理由要求发回重审。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第七十六条规定：当事人可以就查明事实的专门性问题向人民法院申请鉴定。一审法院依陈春荣的申请启动房屋市场价格评估，ＸＸ上诉称一审法院违反启动房屋评估程序于法无据，本院不予支持。关于ＸＸ、吴海恩应当如何承担违约责任。本案双方对ＸＸ、吴海恩违约并无异议。争议的是违约责任如何承担。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案ＸＸ、吴海签订买卖合同后又将房屋出卖他人获利，其行为属根本性违约，适用定金罚则尚不足以赔偿陈春荣的损失。一审法院结合ＸＸ、吴海恩违反合同约定将本案门面转卖他人而获利100000元的情况，酌情认定该转让差价可作为可得利益损失由ＸＸ、吴海恩予以赔偿并无不当。陈春荣要求按照房屋现值与双方原约定价格之间的差价确定可得利益损失的主张已超过ＸＸ、吴海恩可预见的程度，应不予支持。关于本案诉讼费用的负担。当事人部分胜诉、部分败诉的，诉讼费用由人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。一审法院判决诉讼费用全部由ＸＸ、吴海恩负担不当，应予纠正。综上，一审判决对诉讼费用的负担不当，ＸＸ其余上诉请求不能成立。陈春荣的上诉请求不能成立，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费9826元，财产保全费3000元，二审案件受理费10390元，合计23216元，由ＸＸ、吴海恩负担11216元，陈春荣负担12000元。本判决为终审判决。审 判 长  邵莉茜审 判 员  王欣辉代理审判员  周小刚二〇一六年十二月二日书 记 员  孔灿文