陕西省咸阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）咸中民终字第01596号
上诉人（原审原告、原审反诉被告）杨小燕，系西安保慈堂生物科技有限公司员工。
被上诉人（原审被告、原审反诉原告）马卫玲，系咸阳城投物业管理有限公司员工。
委托代理人常辉，陕西卓勋律师事务所律师。
原审被告（原审反诉被告）咸阳金诺房地产咨询中介有限公司，住所地咸阳市秦都区人民路中心广场新华大厦15-4室。
法定代表人刘宗印，公司经理。
委托代理人王小侠，系咸阳金诺房地产咨询中介有限公司员工。
杨小�与马卫玲、咸阳金诺房地产咨询中介有限公司房屋买卖合同纠纷一案，咸阳市秦都区人民法院作出（2015）秦民初字第01148号民事判决。杨小燕不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人杨小燕，被上诉人马卫玲及其委托代理人常辉，原审被告咸阳金诺房地产咨询中介有限公司的委托代理人王小侠到庭参加了诉讼。现已审理终结。
原审人民法院查明，原告杨小燕通过被告金诺中介公司介绍，与被告马卫玲委托的卖房人马延峰于2014年4月13日签订购房定金协议书，当日原告将10000元购房定金交给马延峰。购房定金协议书第三条约定，2014年9月30日之前双方签订正式买卖合同并进行交易，双方如不按时签订正式买卖合同并进行交易，则作违约处理。如遇不可抗力，导致无法履行本协议，则不作违约处理。2014年4月29日原告杨小燕与第�被告签订《三方房屋买卖协议书》，约定被告马卫玲自愿将其所有位于牛家村安置房14号楼14层房屋出售给原告，建筑面积67.16平方米，房屋成交价198122元整。该协议第四条约定：咸阳金诺房地产咨询中介有限公司提供居间服务的佣金由原告和被告马卫玲双方各自承担，金额为人民币4000元，原告已支付1000元，下欠3000元，签订合同支付。第十四条约定：1、被告马卫玲在领取该房屋要是之前，由马卫玲负责将房屋变更到原告杨小燕名下，以开发商提供合同为准，更名产生费用及后续费用由乙方承担，如此房屋不能正常更名，则被告马卫玲退还房款，并赔偿乙方损失40000元人民币，金诺中介公司应退还佣金2000元整，合同终止；2、在开发商公布之日起，15日内通知杨小燕领取钥匙，如超出时间则赔付50000元违约金，合同中止。该协议书签订当天，原告向被告马卫玲购房款160000元（含10000元定金）。2015年1月19日被告马卫玲通知原告领取房屋钥匙，当日原告向陕西义合物业管理有限公司支付了6000元进户费及128元电梯费，2015年2月13日被告马卫玲儿子马向东向原告出具交纳6000元进户费证明一份。因房屋至今无法更名，原告诉至法院请求：解除原告杨小燕与被告马卫玲及被告咸阳金诺房地产咨询中介有限公司于2014年4月29日签订的三房房屋买卖协议书，由第一被告马卫玲退还原告购房款166128元，并赔偿原告损失40000元整，第二被告咸阳金诺房地产咨询中介有限公司退还原告中介费1000元。2015年4月28日，本案被告马卫玲提出反诉，请求法院变更《三方房屋买卖协议书》第十四条内容为：甲方应在开发商通知签订“商品房买卖合同”时将该房屋的产权变更在乙方名下。原审人民法院认为，原告与二被告签订的《三方房屋买�协议书》系三方真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，属有效合同。被告马卫玲未能履行合同约定的义务，在领取房屋钥匙之前将房屋变更到原告名下，属违约行为，原告要求解除《三方房屋买卖协议书》，并由被告马卫玲退还购房款166128元、金诺中介公司退还中介费1000元之请求，本院予以支持。因涉案房屋属拆迁补偿性质，原告在购买该房屋时应充分了解相关政策并预见其可能存在的风险，原告未明确相关政策即购买拆迁安置房屋的行为，存在一定过失，故对其要求被告支付损失40000元的诉请不予支持。对被告马卫玲辩称其因政府政策变化未能更名之说，未提供相关证据，本院不予采信。对被告马卫玲提出变更合同第十四条之反诉请求，因与本诉不属同一法律关系，且于法无据，故本院不予支持。遂判决：一、解除原告杨小燕与被告马卫玲及被告咸阳金诺�地产咨询中介有限公司于2014年4月29日签订的《三方房屋买卖协议书》。二、被告马卫玲于本判决生效后七日内一次性退还原告杨小燕购房款项共计166128元整。三、被告咸阳金诺房地产咨询中介有限公司于本判决生效后七日内一次性退还原告杨小燕中介费1000元。四、驳回原告杨小燕的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告马卫玲的诉讼请求。案件受理费4400元、反诉费33元，由原告杨小燕与被告马卫玲各半承担2216.5元。
上诉人杨小燕上诉称，其无任何责任和过错，被上诉人马卫玲违约未将所购房屋更名至上诉人名下，应承担约定的违约金40000元；原判诉讼费承担有误；请求：1、维持原判决一、二、三项内容的基础上按照《三方房屋买卖协议书》第十四条的约定由被上诉人马卫玲赔偿上诉人杨小燕4万元违约损失。2、该判决书判令由上诉人杨小燕承担一半诉讼费不符合法律规定。3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人马卫玲答辩称。合同标的是拆迁房屋，未更名是政策性原因，原判认定事实清楚，适用法律正确。请求维持一审判决。
被上诉人马卫玲二审中向法庭提交了证据：牛家村村委会证明一份，欲证明由于政策性原因没有签订正式购房合同。
上诉人杨小燕对该证据真实性认可。
本院对该证据审查认为，该证据来源合法，当事人对真实性无异议，本院对真实性予以确认。因该证据不能说明未办理正式购房合同具体原因是政策性或不可抗力，故对该证据的合法性及关联性不予确认。
本院经审理查明的事实与原审人民法院查明的事实一致。
本院认为，本案三方当事人在平等自愿的基础上签订的《三方房屋买卖协议书》，未违反法律强制性规定，为有效合同，各方均应全面履行合同约定义务。被上诉人马卫玲无有效证据证明不能完全履行合同的原因系不可抗力或政策性因素，其未能在领取房屋钥匙之前将房屋变更到上诉人杨小燕名下，在解除合同后，应承担返还购房款及相应违约责任。
三方在合同中约定违约金过分高于上诉人受到的损失，被上诉人在原审反诉中已要求免除，故人民法院对约定违约金可适当予以减少，该违约金应以其所缴纳款项的同期银行借款利率计算较为公平合理，故上诉人关于违约金的处理有误的上诉理由部分成立。原判决对案件受理费的处理应以诉讼请求数额和最终判决的数额按比例分担，故上诉人关于原判诉讼费承担有误的理由成立。
综上，原审判决认定事实清楚，但对违约金及诉讼费承担判决有误，本院应予更正并增判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持咸阳市秦都区人民法院（2015）秦民初字第01148号民事判决；
二、增判：被上诉人马卫玲于本判决生效后七日内支付上诉人杨小燕购房款166128元的利息（从2014年4月29日至2015年4月10日止，利率按中国人民银行同期贷款利率计算）。
如未按本判决指令的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4400元、反诉费33元，二审案件受理费855元共计5288元，由上诉人杨小燕承担945元，由被上诉人马卫玲承担4343元.
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行�申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判长 彭永刚
审判员 张军海
审判员 韩 瑶
二〇一五年十二月一日
书记员 张 虎
附：《中华人民共和国民事诉讼法》
…………
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
（二）原判决适用法律错误的，依法改判；
（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。