山东省烟台市莱山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0613民初1372号
原告：中国银行股份有限公司烟台莱山支行。住所地，烟台市莱山区迎春大街***号。统一社会信用代码：91370613966137646B。
代表人：王冠成，行长。
委托诉讼代理人：姜明福，山东西政律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨苹苹，山东西政律师事务所律师。
被告：刘益君，男，1974年10月7日出生，汉族，住烟台市莱山区，现羁押于烟台市芝罘区看守所。
被告：烟台天海房地产开发有限公司。住所地，烟台市莱山区滨海中路***号。统一社会信用代码：9137061370580069XN。
法定代表人：王相泽，董事长。
委托诉讼代理人：郑清铭，山东信谊律师事务所律师。
原告中国银行股份有限公司烟台莱山支行与被告刘益君、烟台天海房地产开发有限公司（以下简称天海房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨苹苹、被告天海房地产公司委托诉讼代理人郑清铭到庭参加诉讼。被告刘益君经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国银行股份有限公司烟台莱山支行向本院提出诉讼请求：1、被告刘益君偿还原告贷款本金633492.09元、利息2507.57元、罚息120.77元（暂计算至2017年6月7日，并一直计算利息、罚息至实际履行之日止），共计636120.43元；2、被告天海房地产公司对被告刘益君所欠原告的款项承担保证责任；3、原告对被告刘益君提供抵押的坐落于莱山区黄海明珠山庄16-2-201号房产经拍卖或变卖的价款享有优先受偿权；4、本案诉讼费、保全费由二被告承担。庭审中，原告明确其第二项诉讼请求为：被告天海房地产公司对借款人办妥涉案房屋抵押登记手续且贷款人收到他项权证之日前所发生的贷款合同项下的债务承担连带保证责任。事实与理由：2014年2月20日，被告刘益君向原告提交“中国银行烟台分行个人贷款申请表”，随后原告与二被告签订“中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同”。合同约定贷款金额为1460000元，期限为60个月，自贷款人实际放款日起算；贷款月利率为5.33‰，借款人未按照约定还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率上加收50%；借款人出现未按期归还贷款本息构成违约，出现违约情况贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或者部分提前到期，并要求保证人承担保证责任；如果借款人在任何正常还款日或提前还款日未按约定向贷款人进行清偿，贷款人有权要求保证人履行保证责任；被告刘益君以上述合同项下贷款所购房屋向原告提供抵押担保，被告天海房地产公司作为保证人提供阶段性连带责任保证。合同签订后，原告按约将贷款打入被告刘益君指定的账户被告天海房地产公司处。现被告刘益君尚欠原告贷款本金633492.09元、利息2507.57元、罚息120.77元，共计636120.43元。根据上述贷款合同，被告天海房地产公司应承担连带保证责任。原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求依法判决。
被告刘益君未到庭参加诉讼，其在本院所作调查笔录中答辩称，对原告诉状载明的事实与理由无异议，对原告诉请的数额也无异议，其同意还款，只是暂无还款能力。
被告天海房地产公司辩称，一、被告刘益君的涉案借款既有物的担保，又有人的担保，依法原告应当先就物的担保受偿，只有在担保物的价值不足以清偿时，被告天海房地产公司才可能承担保证责任。被告刘益君以涉案房屋抵押，房屋价值200余万元，足以清偿原告的贷款，在原告就涉案抵押的房屋受偿前，被告天海房地产公司不应承担清偿责任。贷款合同第十八条明确约定，借款人以贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保，被告天海房地产公司为该笔借款提供阶段性连带责任保证。贷款合同及附件中，原告并未就被告刘益君不履行到期债务或实现担保物权的情形进行明确约定。依据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。二、因原告与被告刘益君未按约办理预抵押登记、抵押登记，相应的责任应当由原告与被告刘益君共同承担，导致房屋不能优先受偿的责任承担人是原告和被告刘益君，被告天海房地产公司根据与原告的备忘已经承担了部分保证责任，不能要求被告天海房地产公司再承担保证责任。贷款合同第十八条对被告天海房地产公司提供阶段性连带责任的阶段性作了以下规定，涉案房屋，借款人应在本合同签署30日内与贷款人到有关部门办理预告抵押登记，在该房屋竣工交付使用取得房屋所有权证后30日内与贷款人到有关部门办理抵押登记。2016年7月19日，涉案房屋所在楼座办理出大房产证，因此，自2016年7月19日日起，被告刘益君即可办理涉案房屋的产权过户登记以及与原告的抵押登记手续。故因原告与被告刘益君未按约办理预抵押登记和抵押登记，导致不能就涉案房屋优先受偿的责任在原告和被告刘益君，并且原告也未提供证据证明其要求过被告刘益君办理预抵押登记和抵押登记，原告本身存在不可推卸的责任与过错。原告应当为此承担责任，相应被告天海房地产公司的担保责任依法解除。被告天海房地产公司考虑到与原告的长期合作，根据双方签订的备忘已经履行了部分保证责任，代被告刘益君偿还借款195995.58元。原告与被告刘益君未按约办理预抵押登记和抵押登记，导致原告不能对涉案房屋优先受偿的风险，应当由原告自担。被告天海房地产公司承担的是阶段性担保责任，在原告及被告刘益君不积极履行预抵押登记的情况下，不应无限扩大被告天海房地产公司的保证责任。被告天海房地产公司已经根据备忘承担了部分保证责任，原告再诉求被告天海房地产公司承担保证责任不当。三、被告刘益君尚欠原告的贷款本金，请法庭在落实被告刘益君后依法查实。原告主张的罚息，不属于被告天海房地产公司保证的范围。四、依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条之规定：人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。如果法院经审理认为，被告天海房地产公司需承担保证责任，请依法判决保证人承担保证责任后，有权向债务人刘益君追偿。
本院经审理认定事实如下：
一、2014年1月23日，二被告签订“商品房买卖合同”，合同约定被告刘益君向被告天海房地产公司购买莱山区观海路65号黄海明珠山庄16号楼第2层201号房屋，该房屋为预售商品房；付款方式为首付款635523元于2014年1月23日前付清，按揭贷款1460000元于2014年2月23日前付清。该合同还约定了其他事项。
2014年2月20日，被告刘益君向原告提交“中国银行烟台分行个人贷款申请表”，申请贷款1460000元，申请期限为5年。
2014年4月16日，原告（贷款人）与被告刘益君（借款人）、被告天海房地产公司（保证人、开发商）签订“中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同”，该合同同时附有“个人一手房住房贷款合同通用条款”。合同及通用条款约定：贷款金额为1460000元；贷款期限为5年/60个月，自贷款人实际放款日起算；贷款用途为购买黄海明珠16-2-201号房屋；贷款利率为浮动利率，浮动周期为12个月，即从贷款人实际放款日起每12个月重新定价一次，第一个浮动周期内，贷款月利率为5.33‰，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率作为下一个浮动周期的适用利率；采用按月等额本息方式还款；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%，按罚息利率计收利息的，计息公式为：利息=（本金+应付未付利息）×实际天数×年罚息利率/360；借款人同意并授权贷款人将全部贷款直接划至借款人指定购买住房的开发商单位，即被告天海房地产公司的专用账户；借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保，所购房屋为期房的，借款人应在本合同签署后30日内与贷款人到有关登记部门办理预告抵押登记，在该期房竣工交付使用取得房屋所有权证书后30日内办理正式抵押登记；保证人（开发商）提供阶段性连带责任保证，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任；如果借款人在任何正常还款日或提前还款日未按约定向贷款人进行清偿，贷款人有权要求保证人履行保证责任；借款人未按期归还贷款本息的，即构成或视为本合同项下违约，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，要求保证人承担保证责任；主债务在保证人（开发商）提供保证之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人对该保证项下的任何权利及其行使。贷款合同及通用条款同时约定了其他相关事项。
二、上述贷款合同签订后，原告依约向被告刘益君指定的银行账户发放贷款1460000元，被告刘益君在原告出具的“个人贷款凭证”中签字确认。
贷款合同履行过程中，被告刘益君于2016年10月15日起未再按照合同约定按时足额履行还款义务。经原告向被告天海房地产公司主张权利，双方于2017年3月30日达成“刘益君按揭贷款逾期偿还相关事宜的备忘”（以下简称备忘），约定：被告天海房地产公司同意原告从其保证金账户中扣款，代借款人偿还逾期贷款，但最多扣款至2017年4月16日；借款人再逾期，原告应采取诉讼维权，并保全按揭贷款的房屋，不得再从被告天海房地产公司的保证金账户中扣款。该备忘还约定了其他事项。
上述备忘签订后，原告按照备忘的约定自被告天海房地产公司的保证金账户中扣划了被告刘益君2017年4月16日前所欠的借款本息共计195995.58元。被告天海房地产公司履行了保证义务，代被告刘益君偿还了上述借款本息。自2017年4月17日起，二被告均未再履行还款及保证义务。截至2017年6月7日，被告刘益君尚欠原告贷款本金633492.09元、利息2507.57元、罚息（含应付未付本金罚息及应付未付利息罚息）120.77元。
庭审中原告主张，因被告刘益君未按约履行还款义务，故原告根据贷款合同及通用条款的约定，宣布贷款提前到期，收回已经发放贷款的本息，要求被告刘益君偿还贷款合同项下的剩余贷款本金，按照贷款合同约定的标准支付利息及罚息，并要求被告天海房地产公司按约承担相应的保证责任。
另查，涉案抵押房屋未办理预抵押登记。2016年7月19日，被告天海房地产公司办出莱山区观海路65号14-16、18、19号楼房产证，房屋所有权人登记为被告天海房地产公司，后被告刘益君未办理涉案抵押房屋的房产证，亦未办理抵押登记。
2017年5月4日，本院立案受理天海房地产公司诉被告刘益君追偿权纠纷一案，并于2017年6月7日依法作出（2017）鲁0613民初1007号民事判决书，判令本案被告刘益君返还本案被告天海房地产公司上述垫付款195995.58元并支付违约金、律师费、担保费等费用。
三、庭审中，被告天海房地产公司主张根据其与原告签订的备忘，自2017年4月17日起借款人再逾期，原告应保全涉案房屋从而使行债权，其不应再继续承担保证责任。原告不认可该主张，认为涉案备忘只是约定原告不再从被告天海房地产公司的保证金账户中扣款，而采取诉讼方式维权，不是不再追究被告天海房地产公司的保证责任。
本院认为，本案中原告与二被告签订的“中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同”及附件通用条款中关于贷款及担保的相关约定，均系当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按约履行。
贷款合同签订后，原告依约履行了贷款发放义务，被告刘益君亦应按照合同约定的期限及方式返还借款并支付利息。现被告刘益君在贷款期内未按期偿还借款本息，构成合同约定的违约事件，故原告根据合同约定主张借款提前到期并要求被告刘益君返还尚欠借款本金633492.09元的诉讼请求与约相合、于法有据，本院依法予以支持。
本院认为，涉案贷款合同对被告刘益君应向原告支付的利息以及贷款利率进行了明确约定，亦明确约定若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%，故本院对原告要求被告刘益君支付计算至2017年6月7日的利息2507.57元、罚息120.77元以及继续按照贷款合同约定的标准支付其自2017年6月8日起至实际清偿之日止的利息、罚息的诉讼请求，予以支持。
《中华人民共和国物权法》第一百八十条规定：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物……”第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”本院认为，涉案抵押房产未办理抵押登记，故抵押权未依法设立，原告于本案中要求对涉案抵押房产经拍卖或者变卖所得价款享有优先受偿权的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。
《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。”本案中，涉案贷款合同及其通用条款约定，开发商作为保证人提供阶段性连带责任保证的，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/保证责任。本院认为，上述约定系当事人就抵押担保和保证人担保的特别约定，被告天海房地产公司作为保证人按约承担的是阶段性担保，即对涉案抵押房屋办理出抵押登记且原告收到他项权证之前的债务承担保证责任，并非其辩称的涉案债权既有物保又有人保且无特别约定的情形；且本案贷款合同通用条款中亦约定了在开发商作为保证人提供阶段性保证之外，主债务还同时存在其他物保或保证的，不影响原告对该保证项下的任何权利及其行使，故对被告天海房地产提出的只有在涉案房产的价值不足以清偿时其才承担保证责任的抗辩主张，本院不予采信。根据涉案贷款合同的约定，办理涉案房屋预抵押登记及抵押登记的主体系本案被告刘益君，且导致抵押房屋至今未办理抵押登记并非原告之过，故被告天海房地产公司关于原告未按约办理预抵押登记和抵押登记存在责任与过错、其担保责任依法解除的主张，无事实与法律依据，本院不予支持。
庭审中被告天海房地产公司还主张，根据其与原告达成的备忘，其不应再继续承担保证责任。本院认为，该备忘仅系约定原告不再自被告天海房地产公司的保证金账户扣款，并非免除被告天海房地产公司的保证责任，故本院对被告天海房地产公司该项主张亦不予采信。
《中华人民共和国担保法》第二十一条第二款规定：“当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。”本案贷款合同及通用条款中未对被告天海房地产公司的保证范围进行约定，根据上述法律规定，被告天海房地产公司应当对本案全部债务承担连带保证责任。综上，原告要求被告天海房地产公司对涉案债务在被告刘益君办妥烟台市莱山区观海路65号黄海明珠山庄16号楼2楼201号房屋抵押登记且其收到他项权证之日前的债务承担连带保证责任的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。
《中华人民共和国担保法》第三十一条规定：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”本院认为，根据上述法律规定，被告天海房地产公司对本案债务承担保证责任后，有权向被告刘益君追偿。
被告刘益君经本院合法传唤未到庭，本院依法可缺席判决。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第五条、第九条、第十四条、第一百七十六条、第一百七十八条、第一百八十条、一百八十七条《中华人民共和国担保法》第二十一条第二款、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告刘益君偿还原告中国银行股份有限公司烟台莱山支行借款本金633492.09元，支付利息2507.57元、罚息120.77元（利息、罚息计算至2017年6月7日），合计636120.43元。
二、被告刘益君向原告中国银行股份有限公司烟台莱山支行
支付上述借款本金、利息中未履行部分自2017年6月8日起至实际履行之日止期间的利息、罚息（按照借款合同约定的标准计算）。
三、上述第一、二项，被告刘益君于本判决生效之日起十日内履行。
四、被告烟台天海房地产开发有限公司对上述第一、二项债务中产生于被告刘益君办妥烟台市莱山区观海路65号黄海明珠
山庄16号楼2楼201号房屋抵押登记且原告中国银行股份有限公司烟台莱山支行收到他项权证之日前的债务，承担连带保证责任。
五、驳回原告中国银行股份有限公司烟台莱山支行要求确认就莱山区黄海明珠山庄16号楼2楼201号房产经拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权的诉讼请求。
六、被告烟台天海房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告刘益君追偿。
如果二被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5081元、财产保全费3770元，合计8851元由被告刘益君、烟台天海房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审判员 胡海宁
二〇一七年九月十二日
书记员 赵丽萍