连云港市海州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民巡初字第0296号
原告刘洪磊（曾用名刘磊）。
原告张慧（系刘洪磊妻子）。
共同委托代理人王成梅，江苏瑞杰律师事务所律师。
被告耿万荣。
被告张尧其（系耿万荣丈夫）。
共同委托代理人徐洪伟，江苏尚扬律师事务所律师。
原告刘洪磊、张慧诉被告耿万荣、张尧其房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月20日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年7月15日、8月8日、10月16日公开开庭进行了审理。诉讼中，原告申请变更了诉讼请求，本院依法予以允许。原告张慧及委托代理人王成梅，被告耿万荣、张尧其及委托代理人徐洪伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年1月9日，原、被告签订《购房协议》。双方约定原告以25.25万元的价格，将自建的位于刘顶村西小区第一排第五家两层半楼房卖给被告。协议还就其他事项进行约定。上述房产，未办理集体土地使用证，也未办理房产证。原告认为双方签订的购房协议出售的不仅是房屋，还包含宅基地的使用权，而宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权力，被告并非刘顶村民，因此根据有关法律规定，该《购房协议》无效。现涉案房屋已经被拆迁，只能适用折价补偿。涉案房屋的价值在拆迁价格的公告中为110多万元，故原告主张该房屋的价值为110万元，扣除被告已支付的购房款25.25万元，差额为84.75万元，原告主张补偿金额为25.25万元。现起诉至法院，请求法院确认原、被告之间于2010年1月9日签订的购房协议无效，折价补偿原告损失25.25万元。
被告辩称，被告因为长子张立友是一级伤残，经常在住宅小区扰民，考虑到附近农村买一套房子，于是根据原告的销售广告购买了该涉案楼房。2010年1月9日，原、被告签订了购买涉案房屋的合同。合同签订当天就给付原告购房款24万元。原告于2010年8月5日将房屋交付被告，并且双方结清了购房余款。被告认为双方签订购房协议时，其意思表示真实，价格合理。涉案房屋所在地是刘顶村自行规划的村民小区，为了配合办理相关宅基地的手续，被告夫妇户口于2012年7月23日由海州区朝阳西路25号楼，迁入了刘顶村下路70号。因连盐铁路建设工程，原、被告在该小区房屋都被拆迁，被告领取拆迁补偿款110余万元。刘顶村委会在原、被告户口都迁入辖区后，确认了原、被告各自所有的房屋有宅基地使用权，并且向拆迁办出具有关手续。被告不否认房屋是从原告处购买，但事后被告取得了所在集体村组织的居住资格，具备使用宅基地使用权主体资格，已经用自己的行为弥补房屋购买时当时政策方面对被告的限制性条件，是涉案房屋的合法有效的使用权人。作为房屋所在地的村集体组织成员，被告有权利获得宅基地。被告购买该村集体的房屋，其买卖行为应当是村集体组织成员之间的买卖行为，应合法有效。综上，原告从被告处已获得25.25万元，其无任何合法依据再从被告处获得补偿，应驳回原告的诉讼请求。
庭审中，被告提供了的连云港市高新区房屋补偿管理中心出具的《房屋产权证明》、《购房协议》（原、被告签订的）和《现状调查房屋分类结果公示表》，以证明高新区房屋征收部门，对原、被告之间的买卖房屋现状进行了调查，确认双方购房协议的效力，并以此确定被告张尧其应当获得拆迁补偿款。《房屋产权证明》的内容为“兹证明，连盐铁路海州段K7＋185.25处，坐落在海州区锦屏镇刘顶村张尧其住所，该房屋产权原属刘洪磊所有。2014年4月5日。海州区锦屏镇人民政府公章。锦屏镇刘顶村民委员会公章”。原告对《房屋产权证明》提出了异议，反驳称该份证据虽然有相关部门的盖章，但是在盖章下方并未有签署日期，也无该具体负责人的签字，从证据形式看应属证人证言，不符合法律规定证人证言形式要件，从其具体内容看也无法达到被告的证明目的。该《房屋产权证明》说明了在刘顶村备案的涉案房屋的登记权人为刘洪磊，涉案房屋原产权属刘洪磊所有。该证明未对双方购房协议的效力进行认定，作为刘顶村委会或者是连云港高新技术产业园区房屋征收补偿中心，均无权对房屋购协议的效力做出认定。
被告又提供了一份刘顶村村委会于2010年6月21日出具的证明。该证明内容为“锦屏供电所：兹有我村常住户耿万荣，在我村新小区有楼房一栋，该楼房属于合法建筑，现到你单位办理接电手续。特此证明。刘顶村村民委会盖章”。原告对此抗辩称，该证据是复印件，对其真实性有异议。村委会所盖公章处并无法人代表签字或出具人的签字，无法核实该证明内容的真实性。通过该证明的出具时间为2010年1月26日，距离原被告签订协议有17天时间，而且当时被告的购房款也未交齐，房屋也未交付（被告自认交付房屋的时间是2010年8月5日），该房屋并未办理相应土地规划手续，与证明内容所显示的合法建筑相矛盾，该证明无法证实村委会对原、被告购房协议的认可。
庭审中，原告提供了一份刘顶村民与非村民之间转让宅基地的协议书，该协议书第3条说明：“出售宅基地的一方在本村不再享有宅基地。鉴证方：海州区锦屏镇刘顶村村民委会盖章”。原告以此证明宅基地出让必须要经过村里同意，且出让方在本村不再享有宅基地。对此，被告反驳称，该协议书证明了村里是默许刘顶村民与非村民之间转让宅基地的行为。从被告购买原告房屋后，刘顶村民委员会出具的《房屋产权证明》可以看出，被告购买原告的房屋刘顶村也是默许的。
经审理查明，2010年1月9日，原告刘洪磊与被告耿万荣签订《购房协议》一份，双方约定原告以25.25万元的价格，将原告自建的位于刘顶村下路70号的两层半楼房卖给被告。同日，被告给付原告购房款24万元。2010年8月5日，原告将该楼房交付给被告，双方结清了余款。2012年7月23日，被告张尧其将户口从原新浦区朝阳西路常乐新村（属城镇户口），迁至涉案楼房所在地锦屏镇刘顶村下路70号。2014年5月13日，被告张尧其与海州区房屋征收与补偿服务中心签订了《连盐铁路建设工程房屋拆迁补偿安置协议书》，该服务中心将被告张尧其所有的、位于刘顶村下路70号的312.57平方的楼房实施拆迁，并补偿119.0948万元。
另查明，2006年10月21日，原告刘洪磊向刘顶村委会缴纳建房押金及相关费用9400元，取得了刘顶村西小区第一排第五家房屋（锦屏镇刘顶村下路70号）即涉案楼房宅基地的使用权，是该楼房的所有权人。2013年5月10日，两原告户口从锦屏村刘顶村下路98号迁至海州区梁庄巷40号；2013年11月29日，两原告户口从海州区梁庄巷40号回迁至锦屏村刘顶村下路98号，其户口性质属于刘顶村农业户口。涉案楼房未办理集体土地使用证，也未办理房产证。被告耿万荣、张尧其系夫妻关系，其长子张立友患先天性脑瘫一级伤残。
再查明，《房屋产权证明》系刘顶村委会向海州区房屋征收与补偿服务中心所提供。《现状调查房屋分类结果公示表》（加盖连云港市海州区房屋征收局印章）载明，原告刘洪磊另有一套面积为313.3平方的房屋在这次拆迁范围。
以上事实，有购房协议、房屋产权证明、现状调查房屋分类结果公示表、结算凭证、证明、常住人口登记卡、常口信息、安置协议书、情况说明和当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，农村私有房屋买卖还涉及宅基地使用权买卖，我国相关法律、法规对宅基地使用权的流转有一定的限制，只允许在本农村集体经济组织成员之间转让。原告刘洪磊于2010年1月9日，将含有宅基地使用权的楼房出售给被告耿万荣，此时，被告夫妻户口性质为城镇户口，不是刘顶村集体经济组织成员，故二被告不享有该宅基地使用权利。但是，二被告为了不使其子在原居住小区扰民，故购买了涉案楼房，为此，被告张尧其于2012年7月23日将其户口迁至刘顶村下路70号，成为了刘顶村集体经济组织的成员。另从《房屋产权证明》、《现状调查房屋分类结果公示表》中可以看出，刘顶村民委员会、锦屏镇人民政府是将被告张尧其作为合格被拆迁人进行了上报，其行为是默认了原、被告之间的房屋买卖行为，而该行为也包含着本村集体经济组织成员之间宅基地使用权的转让行为。此外，原告在刘顶村还有一套住房也在该次拆迁范围内，当时其出售涉案楼房并不影响其生活居住。综上，原、被告签订的《购房协议》系双方真实意思表示，符合相关法律规定，应为合法有效。对原告认为该《购房协议》无效、要求被告补偿损失的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释第九条第一款之规定，判决如下：
驳回原告主张的《购房协议》无效、要求被告补偿25.25万元损失的诉讼请求。
案件受理费5168元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费5168元。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，账号：44×××94。
审 判 长 颜 明
人民陪审员 侯家德
人民陪审员 谭庚林
二〇一四年十一月三日
书 记 员 朱婷莉