北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民（商）终字第09424号
上诉人（原审被告）陈海东，男，1979年12月13日出生。
委托代理人聂明，北京循义律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）石焱，男，1968年4月4日出生。
委托代理人王继华，北京市中兆律师事务所律师。
委托代理人杨翼飞，北京市中兆律师事务所西安分所律师。
上诉人陈海东因与被上诉人石焱土地承包合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2014）大民初字第123号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由法官石东担任审判长，法官郭倬、唐旭超参加的合议庭，并于2014年9月11日公开开庭进行了审理。上诉人陈海东的委托代理人聂明，被上诉人石焱及其委托代理人王继华、杨翼飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
石焱在一审中起诉称：1994年12月14日，石焱与大兴县魏善庄乡大刘各庄村民委员会签订《废沙荒地租赁协议》（以下简称《荒地协议》），约定：由石焱承包大兴县魏善庄乡大刘各庄村（以下简称大刘各庄村）猪场东侧河北路与造纸厂路相交西侧30亩废沙荒地，租赁费为每年300元，租期自1995年1月1日起至2020年12月31日止。2008年12月11日，石焱与陈海东签订《房屋租赁合同》（以下简称《房屋合同》），约定：由石焱将上述30亩土地中的21亩出租给陈海东，租金为每年5万元，租期自2009年1月1日起至2019年12月30日止。2010年4月9日，石焱与陈海东签订《房屋租赁补充协议》（以下简称《补充协议》），约定：由石焱将上述30亩土地中的另外7亩（含房屋）出租给陈海东，租金为每年2万元，租赁期30年。2011年12月16日，石焱与北京市大兴区魏善庄镇大刘各庄村经济合作社（以下简称经济合作社）重新签订《土地租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定：经济合作社将该33亩土地（包含原《荒地协议》中的30亩）承包给石焱，租赁期限延长至2031年12月31日。在《房屋合同》及《补充协议》履行过程中，石焱发现陈海东存在诸多违法情形。首先，陈海东未履行审批程序，在租赁土地上违法建造房屋，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条及《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条的规定。同时《中华人民共和国合同法》第七条规定：当事人在履行合同时应当遵守法律和行政法规的规定，善意履行合同。陈海东在租赁期间，违法建设房屋，并未善意合法地履行《房屋合同》及《补充协议》，给石焱带来巨大的法律风险；其次，陈海东在租赁土地上违法从事工业建设和生产，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但陈海东在其租赁的土地上建造了数间铝制品生产厂房，并在生产厂房内从事铝制品生产和经营，陈海东的此项行为违反了前述法律规定；再次，根据法律规定，公司在其住所以外的场所从事经营活动，应当向该场所所在地的公司登记机关申请办理设立分公司登记，否则应受到处罚。陈海东设立的北京富源日晟铝制品有限公司（以下简称富源公司）登记的住所地为北京市大兴区黄村镇高家铺村车站路2号，但富源公司实际在石焱上述出租土地上违法建设的厂房内经营，这也违反了相关法律规定。陈海东从事了上述违法行为，且多次遭到村民举报，导致经济合作社多次提出要解除其与石焱签订的《租赁合同》，且陈海东尚欠石焱2013年的租金，故起诉要求：1、判令解除双方签订的《房屋合同》及《补充协议》；2、判令陈海东支付拖欠的租金5万元；3、判令陈海东承担诉讼费。一审庭审中，石焱将诉讼请求明确为：1、确认双方签订的《房屋合同》及《补充协议》无效；2、判令陈海东承担诉讼费。
石焱提交以下证据予以证明：1、《荒地协议》；2、《租赁合同》；3、《房屋合同》；4、《补充协议》；5、集体土地使用权证；6、照片。
陈海东在一审中答辩称：陈海东认为双方签订的《房屋合同》及《补充协议》是有效的，是双方的真实意思表示，陈海东已按时交纳了租金，不存在任何过错。陈海东在租赁土地上建造房屋是经过石焱同意的，石焱对此是认可的并提供了相应的帮助，而且石焱自己在租赁的土地上也建造了部分房屋。陈海东建造房屋以及进行生产经营，北京市大兴区魏善庄镇人民政府（以下简称镇政府）对此也是清楚并默许的，因此不同意石焱的诉讼请求。
陈海东提交以下证据予以证明：1、支付租金的收据；2、《房屋合同》及《补充协议》；3、安全生产行政执法文书及管理费收据；4、电子邮件。
经一审法院一审庭审举证及审查核实，陈海东对石焱提交的所有证据的真实性均无异议，一审法院对石焱提交的所有证据的真实性予以确认；石焱对陈海东提交的除安全生产行政执法文书之外的其他证据的真实性无异议，故一审法院对陈海东提交的支付租金的收据、《房屋合同》及《补充协议》、管理费收据及电子邮件的真实性予以确认。
一审法院与北京市大兴区魏善庄镇村镇建设规划管理科（以下简称规划管理科）联系，规划管理科工作人员称涉案土地2.2公顷为养殖用途的服务性用地，除0.0658公顷建筑占地外，其余土地不得改变用途建设工业用房。对此一审法院制作了工作联系笔录并调取了责令停止土地违法建设行为通知书、限期拆除通知书、强制拆除决定书及土地使用权证。双方当事人对工作联系笔录、责令停止土地违法建设行为通知书、限期拆除通知书、强制拆除决定书及土地使用权证均无异议。
一审法院根据上述认证查明：1994年12月14日，石焱与原大兴县魏善庄乡大刘各庄村经济合作社（以下简称合作社）签订《荒地协议》，该《荒地协议》主要内容如下：合作社向石焱提供废沙荒地30亩，该废沙荒地位于村猪场东侧河北路与造纸厂路相交西侧；每亩年租赁费300元，租期25年，自1995年1月1日起至2020年12月31日止；双方约定合作社在石焱占地围墙外1米内，禁止挖沟，在四周禁止搞有影响石焱养殖的生产及活动。该《荒地协议》还对期满后财产归属及违约责任等条款进行了约定。在石焱与合作社签订了前述《荒地协议》后，2008年12月11日，石焱与陈海东签订《房屋合同》，将前述废沙荒地中的21亩出租给陈海东。该《房屋合同》的主要条款如下：第一条约定：石焱将位于大刘各庄村的院落出租给陈海东使用。房屋为空地加建筑21亩地，院落四周有围墙，院内有自打水井1眼，无产权纠纷。石焱承诺陈海东可以在空地上面加盖厂房及其他建筑物（不超过7.2米高）；第三条约定：该院落第1次租赁期为10年，自2009年元月1日起至2019年12月30日止，租金为每年5万元整，采取头年付5万元整；第二期支付3年租金15万元整，即2010年元月-2012年元月，依次类推；第六条约定：石焱作为出租人应及时向村委会交纳土地租金。租赁期内石焱不得无故收回房屋、土地。如石焱中途要求收回房屋，陈海东可以拒绝。石焱因特殊原因情况下不续租给陈海东，石焱应提前1年通知陈海东，同时支付陈海东的损失，包括地上物的造价、电力设施、搬迁费用等其他投入费用，并退还剩余租金。该《房屋合同》还对其他费用如水、电、卫生费等的承担进行了约定。前述《房屋合同》签订后，石焱将该《房屋合同》中涉及的21亩地及地上物交付陈海东使用。2010年4月9日，石焱与陈海东签订《补充协议》，约定：石焱与陈海东就原来地块的西边空地达成租赁协议，内容如下：1、大刘各庄村东原金兰盾培训基地另有空地7亩，地上建筑面积1500平方米，砖土结构；2、由陈海东出资10万元购买厂房及围墙等，一次性付清后，此地块所有财产归陈海东处理；3、陈海东支付石焱租金2万元，3年一交，租赁期30年；4、石焱必须按时向村委会交纳租金。该《补充协议》还对若石焱提前收回房屋、土地应承担的责任及拆迁补偿归属等问题进行了约定。前述《补充协议》签订后，石焱将该《补充协议》中涉及的空地7亩及地上物交付陈海东使用。
2011年12月16日，经济合作社与石焱重新签订《租赁合同》，该《租赁合同》称，根据相关法律规定，本着平等协商、自愿有偿的原则，经社员（村民）代表大会讨论通过，签订本合同。该《租赁合同》约定：经济合作社将33亩土地（此33亩土地包含1994年合作社与石焱签订的《荒地协议》中的30亩）出租给石焱使用；承租期限20年，自2011年12月31日起至2031年12月31日止；租金标准为每年每亩地3000元。该《租赁合同》约定：未经经济合作社书面同意，石焱不得私自转包、出租所租赁的土地。该《租赁合同》还对违约责任、拆迁补偿等内容进行了约定。
北京市大兴县人民政府就上述33亩土地颁发了集体土地使用权证，该集体土地使用权证载明涉案土地为服务性用地，总面积为2.2公顷（四至分别为：东至田间路，南至河北辛庄路，西至耕地，北至耕地），其中建筑占地面积为0.0658公顷。一审法院与规划管理科联系，规划管理科工作人员称该土地为养殖用途的服务性用地，除0.0658公顷建筑占地外，其余土地不得改变用途建设工业用房。双方均认可陈海东从石焱处租赁的28亩土地（21亩＋7亩）是上述33亩土地中的一部分。
一审法院另查明：2009年5月5日、2009年11月30日，镇政府曾向陈海东送达责令停止土地违法建设行为通知书，要求其停止在大刘各庄村的违法建设，并要求其将违法建设自行拆除，恢复原地貌。但陈海东并未拆除，陈海东称目前其在租赁的土地上已建的厂房及办公楼等达16000平方米。
一审法院再查明：石焱为北京市西城区城镇居民户口，陈海东户籍为浙江省乐清市。
一审法院判决认定：石焱与陈海东虽然签订的是《房屋合同》及《补充协议》，但实际上是将土地及原有建筑一并出租给陈海东，双方约定陈海东可以在此土地上建造厂房及其他建筑物，而陈海东亦实际在此土地上建造了工业生产厂房用于生产经营铝制品。镇政府曾向陈海东送达责令停止土地违法建设行为通知书，要求其停止在大刘各庄村的违法建设，并要求其将违法建设自行拆除，恢复原地貌。依据石焱与陈海东2008年签订《房屋合同》时，《中华人民共和国土地承包法》的相关规定，农村土地承包经营权流转不得改变土地的农业用途，而石焱与陈海东在《房屋合同》中的约定及在该土地上加盖厂房和建筑物的行为违反了此项强制性规定，故双方签订的《房屋合同》及《补充协议》应属无效，综上，石焱主张涉案《房屋合同》及《补充协议》系无效合同的诉讼请求，存在事实和法律依据，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地承包法》第三十三条之规定，判决：确认石焱与陈海东于二〇〇八年十二月十一日签订的《房屋租赁合同》及二〇一〇年四月九日签订的《房屋租赁补充协议》无效。
陈海东不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一审法院判决认定事实不清，请求二审法院撤销一审法院判决。
石炎服从一审法院判决。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：因陈海东与石焱签订的《房屋合同》中约定：石焱承诺陈海东可以在空地上面加盖厂房及其他建筑物，同时陈海东亦实际在《房屋合同》及《补充协议》项下的土地上建造了工业生产厂房用于生产经营铝制品，镇政府也曾向陈海东送达责令停止土地违法建设行为通知书，要求其停止在大刘各庄村的违法建设，并要求其将违法建设自行拆除，恢复原地貌，由于北京市大兴县人民政府就涉案土地颁发的集体土地使用权证载明涉案土地为服务性用地，且一审法院一审中与规划管理科联系时规划管理科表示涉案土地为养殖用途的服务性用地，根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三十三条第一款第（二）项规定：土地承包经营权流转应当遵循以下原则：（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途。据此一审法院认定陈海东与石焱签订的《房屋合同》及《补充协议》违反了前述强制性规定，应属无效合同并无不妥。现陈海东所提上诉理由和请求，因缺乏充足证据和法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费70元，由陈海东负担（于本判决生效后七日内交至一审法院）。
二审案件受理费70元，由陈海东负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 石 东
代理审判员 郭 倬
代理审判员 唐旭超
二〇一四年九月十九日
书 记 员 李 雪