广东省广州市白云区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0111民初2463号
原告：尹志醒，男，1978年2月9日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，
委托诉讼代理人：阳熙梅，广东金粤律师事务所律师。
被告：肖国新，男，1974年7月19日出生，汉族，身份证住址江西省吉安市泰和县，
被告：周凤初，女，1975年1月20日出生，汉族，身份证住址江西省吉安市泰和县，
上述两被告共同委托诉讼代理人：黎国洪，广东宾得律师事务所律师。
上述两被告共同委托诉讼代理人：雷争名，广东宾得律师事务所律师。
第三人：权延晓，男，1987年9月29日出生，汉族，身份证住址河南省平顶山市卫东区，
委托诉讼代理人：阳熙梅，广东金粤律师事务所律师。
原告尹志醒与被告肖国新、周凤初、第三人权延晓租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告尹志醒及第三人权延晓共同委托诉讼代理人阳熙梅，被告肖国新、周凤初共同委托诉讼代理人黎国洪、雷争名均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告尹志醒向本院提出诉讼请求：1、被告立即将商铺交还原告；2、被告向原告支付2016年4月20日至2016年7月31日、2016年11月1日至2017年2月17日的租金36040元，计算至被告实际归还商铺之日止；3、被告向原告支付2016年7月至10月的水电费11310元；4、判令被告向原告缴纳保证金10600元不予退还；5、本案诉讼费由被告负担。庭审中，原告申请撤回上述第1项诉讼请求，本院口头裁定予以准许。同时，原告变更第2项诉讼请求为：要求被告支付2016年5月到2016年7月，2016年11月1日到2017年3月27日的租金41870元；变更第3项诉讼�求为：被告向原告支付2016年7月至11月的电费10364元、水费460元，合计10824元；并且增加1项诉讼请求，即被告向原告支付2016年5月至2017年3月27日的管理费2452元、卫生费1090元，合计3542元。事实与理由如下：2016年4月19日，第三人经原告的授权与被告签订了《商铺租赁合同》，约定被告于2016年4月20日起至2019年4月19日租赁原告位于白云区××××玻璃棚步行街Ｃ1商铺，面积约为45平方米经营麻辣烫、烧烤、奶茶。合同签订后，原告已按约定将商铺交由被告经营使用，但被告以各种理由拖延并拒绝支付商铺租金及水电费用。根据双方签订的合同约定，被告已构成严重违约，原告可以收回涉案商铺。原告为维护其合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判如所请，支持原告的诉讼请求。
被告肖国新、周凤初共同答辩称：我方不同意原告的诉讼请求。1、我方已于2016年10月24�将涉案商铺交还原告，故不存在交还的问题。当时，我方将商铺钥匙交给了原告办公室，由文员代收，并以短信告知了原告。我向原告发出了《律师函》，清楚地告知了原告涉案商铺的交接事宜，该函已于2016年11月9日送达至原告。2、涉案《租赁合同》无效，故不存在支付租金的说法，应称之为场地使用费。对于2016年5月至2016年7月租金支付的问题，由于该期间是免租的，故不应再支付。商场开张，给予租户一定期限的免租期符合商业习惯。原告有作免租的承诺并在商场内悬挂免租三个月的广告横幅。从原告提供的证据（NO.0010227收据）看更加能确定2016年5月至7月是免租的。对于2016年11月至2017年3月27日的场地使用费，因我方已经交还商铺，故无需再支付场地使用费。3、关于第3项诉讼请求，原告计算的金额是错误的。2017年3月27日，双方确认的电表读数为5330，水表读�为54。根据原告所开收据（NO.1203181）显示实际电费已经交至读数0148，水费交至读数0008，故被告实际未交水费读数为46吨，电费读数为5182度。原告按照电费2月每度、水费10元每吨的单价收取是违规的，应当按居民用水电或商业用水电的价格计算，请法院根据相关标准确定水电费单价。4、鉴于涉案租赁合同无效，支付管理费及卫生费没有依据。5、鉴于涉案租赁合同无效，按照合同法中有关合同无效的处理规定，原告向被告收取的保证金应退还给被告，是有法律依据的。6、诉讼费的问题由法院处理。
第三人权延晓述称，我方同意原告诉请及意见。
经审理查明：2016年4月19日，第三人权延晓经原告尹志醒授权作为出租方（甲方）与被告肖国新、周凤初（承租方、乙方）签订了《商铺租赁合同》，约定甲方将位于白云区嘉禾街旧圩玻璃棚步行街C1商铺（面积约45平方米）出租给乙方经营麻辣烫、烧烤、奶茶。乙方在签订合同时应向甲方缴纳租赁保证金人民币10600元。租期从2016年4月20日起至2019年4月19日终止。租金按每年递增10%计算，合同期满后待乙方结清所有应交费款项后，甲方如数无息退还给乙方。租金只开具收据收取，双方商定租金为：2016年4月20日至2017年4月19日每月租金5300元；2017年4月20日至2018年4月19日每月租金5830元；2018年4月20日至2019年4月19日每月租金6413元。乙方在每月5号前必须缴纳当月租金，逾期缴纳的按租金2%每天收取滞纳金。如乙方超过交租期限15天，则视为乙方默认自愿同意放弃该商铺使用权限及属违约处理，甲方有权终止合约，收回铺位不退回保证金。商铺内的所有物品自愿放弃，并同意由甲方自行处理变卖以抵扣租金，商铺由甲方收回另行招商，且不追究甲方任何责任。租赁期间，乙�必须守法经营，办理相关证照，包括工商、税务、水电费、治安费、卫生费、公共通道分摊费及相关房屋租赁税收等一切费用均由乙方负责。甲方收费项：管理费5元/平方米，卫生费100元/间；基础水费7元/立方，排污费3元/立方；基础电费2元/度，并计提10%作为线损。水价、电价按照政府相关管理部门的调整而在基础价格上作调整。
合同签订后，被告依约向原告支付了租赁保证金10600元；2016年8月至10月的租金合计15900元；2016年4月20日至2016年5月31日电费252元（电表读数0148）、水费70元（水表读数0008），2016年4月20日至6月30日管理费533元、卫生费237元，总计1092元。
原告为证明其代被告垫付了涉案商铺的水电费，向本院提交了若干《收据》及催缴水电费的《温馨提示》，收据由案外人广州市星嘉物业管理有限公司（以下简称星嘉物业公司）出具，�中2016年7月19日的收据载明收到嘉禾旧墟广场ABCD铺水费1596元、电费30600元、2016年8月6日的收据载明收到嘉禾广场步行街ABCD铺7月3日至8月3日水费1659元、电费19746元；2016年9月30日的收据载明收到嘉禾广场步行街ABCD铺8月3日至9月1日水费2030元、2016年8月2日至2016年9月2日电费39420元；10月电费40189元；2016年10月15日的收据载明收到步行街广场ABCD铺水费2058元、10月电费22327元。被告质证称收据是由案外人星嘉物业公司开具，且反应的是步行街总体水表情况，与被告没有关联。
同时，原告提交涉案商铺的电费、水费、管理费及卫生费明细表。明细表载明2016年7月上述四项费用总额2675元、2016年8月四项费用总额3275元、2016年9月四项费用总额2949元、2016年10月四项费用总额2411元、2016年11月四项费用总额1139元。被告质证不予确认。
被告为证明2016年5月至7月为免租期�提交了免租广告横幅。原告认为合同没有约定，但如果被告依约履行了合同的情况下，是可以享有3个月免租期的，但被告并未履行合同，故不享有该免租期。同时，被告为证明已于2016年10月24日完成涉案商铺的交接，提交了2016年10月20日向原告发送的律师函及妥投证明，律师函载明被告请求原告在见到律师函后2日内与被告委托人联系办妥相关的交接手续，否则视为双方交接完毕，并于5日内返还租赁保证金、装修费、加盟费、多付的租金等，该律师函于2016年11月8日寄出，妥投证明显示2016年11月9日“客户要求放喜洋洋代收”。同时，被告还提交了录像、与原告办公室文员之间的对话录音及与原告之间的短信内容，其中录像显示2016年10月20日涉案商铺已经空置，录音及短信内容显示被告于2016年10月24日将涉案商铺钥匙交于原告办公室的人员，原告办公室的人员确认收取了商铺钥匙。原告对案外人喜洋洋代签收邮件的情况不予确认，且认为被告单方面通知并不当然产生完成交接的法律效果，原告不确认已完成交接。
另查明，2015年9月13日，原告（承租方、乙方）与案外人星嘉物业公司（出租方、甲方）签订《商铺租赁合同》，约定由原告向星嘉物业公司承租位于广州市白云区嘉禾中街旧市场A、B、C、D铺作为商业使用。租赁期为2015年9月13日至2021年9月12日。合同约定星嘉物业公司代为收取的其他费用包括但不限于：电费1.8元/千瓦时，水费7元/吨，管理费3元/平方米，卫生费40元/铺。水电独立装表核算，水电的线损、管损则按使用量予以分摊。
庭审中，原告确认涉案商铺没有办理规划报建手续。双方确认涉案商铺最后缴纳租金的时间为2016年10月31日。原告确认是其委托了第三人权延晓签订合同及进行管理，合同实际�行人为原告。
本院于2017年3月27日组织原、被告对涉案商铺进行现场交接。双方均确认水表读数为54.2吨，电表读数5330度。
以上事实，有当事人提交的商铺租赁合同、收款收据、明细表、律师函、妥投证明、录像、录音、短信及当事人的陈述等证据予以证明。
本院认为：本案为租赁合同纠纷，涉案商铺未办理规划报建手续，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，“出租人未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”至本案一审法庭辩论终结前，作为出租人的原告仍未取得相应的规划报建手续，故原告与�告签订的《商铺租赁合同》应为无效。
本案中，对于涉案商铺的交付时间，被告主张其于2016年10月24日已向原告交付涉案商铺的钥匙，为此提交了向原告发送的律师函、邮件妥投证明及录像、短信内容、被告与原告办公室文员的对话录音等证据。虽然律师函是由“客户要求放喜洋洋代收”，原告亦不确认收到该邮件。事实上被告已将涉案商铺的钥匙交给了原告的办公室人员，录像、短信及录音等证据可相互印证。其中，录像显示涉案商铺于2016年10月20日已经腾空，具备交接条件。原告作为管理者，在被告提出交接涉案商铺且腾空商铺时，原告可主动联系租户办理交接手续，但原告在可接收涉案商铺时不及时接收，原告应对此承担相应的法律责任。同时，录音及短信内容足以证明原告于2016年10月24日已实际收回了涉案商铺的钥匙。原告主张邮件只是单方通知�双方并未就涉案商铺的交付达成一致意见的抗辩理据不足，本院不予支持。因此，对被告于2016年10月24日交付涉案商铺的主张，本院依法予以采信。原告主张被告支付2016年5月至2016年7月、2016年11月1日至2017年3月27日的场地使用费共41870元。对此，涉案商铺已于2016年10月24日交付，对于原告主张2016年11月1日至2017年3月27日的场地使用费，本院不予支持。涉案租赁合同并无约定2016年5月至2016年7月为免租期，被告提交的免租广告横幅并未能证明原告据此向被告作出了免租3个月的明确承诺，且被告未能提供证据证明其向原告支付了2016年5月至2016年7月的场地使用费。租赁期间，被告实际使用了涉案商铺，故应向原告支付2016年5月至2016年7月的场地使用费共15900元（5300元×3个月）。合同无效，双方因合同而取得的财物应相互返还。因此，原告应当退还被告所缴纳的租赁保证金10600元，原告不予退还租赁保证金的主张无法律依据，本院不予支持。
关于涉案商铺水电费的计算，本院于2017年3月27日组织双方进行现场交接的过程中，双方确认水表读数为54.2吨，电表读数5330度，被告抗辩指出原告提交收据显示水费于2016年6月已交至读数0008、电费已交至读数0148。被告抗辩有理，涉案商铺的水电费应据实结算，被告欠付部分的水表读数为46.2吨、电表读数为5182度。涉涉案租赁合同约定水费10元/立方（含基础水费7元/立方、排污费3元/立方）、基础电费2元/度，并计提10%作为线损；水价、电价按照政府相关管理部门的调整而在基础价格上作调整。被告抗辩涉案商铺的水电费单价过高，但双方在租赁合同履行过程中系按上述标准计算，被告在签订合同时及租赁期间均未提出异议。对于被告主张应当调整水电费计算标准的抗辩，本院不予采纳。因此，被告应向原告支付水费462元（46.2吨×10元/立方）、电费10364元（5182度×2元/度），水电费合计10826元。原告主张水电费合计10824元，应视为其对自身权利的处分，故被告应向原告支付水电费合计10824元。
关于原告主张被告支付2016年5月至2017年3月27日的管理费2452元、卫生费1090元的请求。涉案租赁合同约定商铺的管理费为5元/平方米，卫生费100元/间。被告主张租赁合同无效而无需缴纳管理费、卫生费，对此被告实际占有使用涉案商铺，其主张理据不足，本院不予采纳。因原告提交2016年6月13日的收据载明涉案商铺的管理费2016年4月20日至2016年6月30日的管理费为533元、卫生费为237元。对于被告已经支付的部分，原告诉请没有依据，本院不予支持。被告未能提供证据证明其已经交纳2016年7月至2016年10月的管理费、卫生费，故应向原告支付2016年7月至2016年10月的管理�900元（45平方米×5元/平方米×4个月）、卫生费400元（100元/间×4个月），合计1300元。原告主张的超出部分，本院予以驳回。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起五日内，被告肖国新、周凤初向原告尹志醒支付2016年5月至2016年7月的场地使用费共15900元；
二、自本判决生效之日起五日内，被告肖国新、周凤初向原告尹志醒支付水电费共10824元；
三、自本判决生效之日起五日内，被告肖国新、周凤初向原告尹志醒支付2016年7月至2016年10月的管理费及卫生费共1300元；
四、驳回原告尹志醒的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1470元，由原告尹志醒负担854元，被告肖国新、周凤初负担616元（被告负担的受理费于本判决生效之日起三日内向本院缴纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 陶向军
人民陪审员 陈惠玲
人民陪审员 孙 慧
二〇一七年九月八日
书 记 员 廖若薇