清远市清城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1802民初3279号
原告：清远市荣泰物业管理有限公司，地址：清远市新城北江一路帝景豪园二座三层01号商铺。
法定代表人：邱修平，执行董事。
委托诉讼代理人：黄卫国，广东明典律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黎玉莹，广东明典律师事务所实习律师。
被告：莫艳炎，女，1980年9月29日出生，汉族，住广东省清远市清城区，
委托诉讼代理人：潘婳，广东正鸿律师事务所律师。
原告清远市荣泰物业管理有限公司诉被告莫艳炎物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月21日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告清远市荣泰物业管理有限公司的委托诉讼代理人黄卫国、黎玉莹，被告莫艳炎的委托诉讼代理人潘婳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。诉讼中，原、被告申请3个月的调解期限。
原告清远市荣泰物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付拖欠原告的物业管理服务费10804.81元，滞纳金5025.5元，自用水费、垃圾费及水电公摊费等4652.88元。上述共计20483.2元（费用计算期限2012年8月至2017年5月）；2、请求判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2009年12月30日，清远市樵顺房地产开发有限公司（下称“樵顺公司”）与原告签订《委托函》一份，决定将其开发的位于清远市清城区沿江北路的锦江豪苑物业，自2010年1月1日起委托原告实行物业管理，提供物业服务，按照双方2008年7月16日签订的《物业管理委托合同》进行管理。樵顺公司将此委托函以公告形式张贴于公告栏向锦江豪苑业主公示，公示期间无业主表示异议。原业主与原物业公司即清远市汇业物管服务有限公司（下称“汇业公司”）签订的《前期物业管理协议》自2010年1月1日起合同关系自然转变为与原告的委托管理关系。原告从2010年1月1日起至今，也实质依约履行了对锦江豪苑小区进行物业管理，提供物业服务的义务。鉴于被告莫艳炎为锦江豪苑A6幢14层01号房的业主，于2009年2月8日与汇业公司签订了《前期物业管理协议》，据上述理由，被告已转为与原告成立委托管理关系。《前期物业管理协议》约定了物业管理服务费逾期不交付的，每日加收欠交金额千分之一的滞纳金。2009年2月8日，被告莫艳炎已完成收楼手续。但从2012年8月至2017年5月，被告拖欠原告物业管理服务费、水费、滞纳金等费用共20483.2元，经多次催收未果。请求贵院在查明事实的基础上，依法支持原告的诉讼请求。
被告莫艳炎答辩称：一、本案原告与被告之间存在的是事实的物业管理合同关系，但是双方之间并没有有效的物业管理合同，双方直接的权利义务不能按约定，只能按法定。二、即使原告基于事实物业管理关系取得了向被告收取物业费的权利，但本案原告主张的费用的权利是有诉讼时效的，被告认为，本案中2015年6月以前的费用已经过了2年的诉讼时效，即使有证据证明之前有催告过，那也应该是从催告之日起往前计算2年。三、对于物业管理费，被告认为，原告应当降低收取。首先，因为没有合同约定，其次，再根据《合同法》第一百一十一条规定质量不符合约定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担减少价款或者报酬等违约责任。本案当中，原告提供的服务质量是存在保安履职不合格、公用设施不修、乱收费等严重瑕疵的，理应降低物业管理费的标准。综上，被告认为，按照原告的服务质量，被告仅同意按照物业管理费一半的标准交纳物业管理费。四、不存在滞纳金。五、关于车位管理费，收费应当按40元每月每位。六、关于水电费公摊费，原告有乱收费现象，被告均不予以认可。
经审理查明，2009年2月，被告莫艳炎与汇业公司签订《前期物业管理服务协议》，约定物业服务费由业主按照物业的建筑面积交纳，住宅1.20元/月/平方米，车位维护费小车50元/车位/月，代收水费等的收费标准按政府规定执行。公用水电费分摊标准按规定由所有业主按建筑面积分摊，物业服务费按月交纳，业主应在每月5日前缴交。逾期交纳物业服务费的，按日1‰计滞纳金。此外，还约定了物业管理服务的内容、质量，要求保安24小时值班巡值、小区路面整洁等。
2009年12月30日，樵顺公司与原告清远市荣泰物业管理有限公司签订《委托函》一份，决定将其开发的位于清远市清城区沿江北路的锦江豪苑物业，自2010年1月1日起委托原告提供物业服务，按照2008年7月16日签订的《物业管理委托合同》进行管理。樵顺公司将此委托函以公告形式张贴于公告栏向锦江豪苑业主公示。原告从2010年1月1日起至今，依约履行了对锦江豪苑小区进行物业服务的义务。被告莫艳炎为锦江豪苑A6幢14层01号房的业主。2009年2月8日，被告已完成收楼手续。但从2012年8月至2017年5月，被告拖欠原告物业管理服务费10804.81元、垃圾费570元、水费2142.10元、水电分摊等费用1940.79元、滞纳金若干元。
另查明，据房地产权证记载，本案房屋的建筑面积为143.97平方米，产权人系被告莫艳炎。2013年7月25日，原告向被告发出律师函，要求被告缴交拖欠的物业管理等费用。
上述事实，有营业执照、资质证书、物业管理委托合同、公告、身份证、前提物业服务合同、收楼及缴款通知书、业主资料登记表、收楼手续书、前期物业管理服务协议、发票、律师函、欠费明细表、照片及庭审笔录等予以证实，足以认定。
本院认为，物业管理是按照合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。虽然原告清远市荣泰物业管理有限公司与被告没有直接签订物业服务协议，但原告按约定承接了汇业公司履行物业管理服务的职能，也实际上履行了物业服务的职责，并按有关部门的要求缴交了相关费用，故其有权收取物业服务费、垃圾费、水费、水电分摊等费用。同时，对被告认为服务质量不好，应按半收取相关费用的辩解，因原告要求的相关费用均有相应票据证实，被告的照片也不能反映起诉前的小区情况，故本院对被告的辩解不予采纳。关于诉讼时效问题，被告认为2015年6月以前的费用已超过诉讼时效，该费用不应支持，对此，虽然原告2013年7月25日向被告主张了权利，诉讼时效中断，但中断后重新计算的该诉讼时效亦已经过期，为确保权利依法行使，避免权利滥用，本案费用的法律追诉期限应从2015年6月开始计算。关于滞纳金问题，实际是一方违约产生的违约金，原告主张违约金按物业服务费日1‰计算过高，被告认为不需要支付亦不符合诚信原则，违约金具体可按人民银行同期贷款利率，从应交物业服务费的下月，即2015年7月开始计算，至还清为止。综上，费用具体如下：物业管理服务费4146.24元及违约金（违约金按中国人民银行同期贷款利率自2015年7月1日起计付至实际缴清之日止）、垃圾费240元、水费及水电分摊等费用1754.71元。
综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：
限被告莫艳炎于本判决生效之日起十日内向原告清远市荣泰物业管理有限公司支付物业管理服务费4146.24元及违约金（违约金按中国人民银行同期贷款利率自2015年7月1日起计付至实际缴清之日止）、垃圾费240元、水费及水电分摊等费用1754.71元。
如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费156元，由原告清远市荣泰物业管理有限公司负担100元，被告莫艳炎负担56元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判员 蒋茂杰
二〇一七年十一月十六日
书记员 周煜贤
附：判决书中引用到的法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。