北京市延庆县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）延民（商）初字第04194号
原告中国建设银行股份有限公司北京延庆支行，住所地北京市延庆县东外大街97号，注册号：110229009626757。
负责人白常林，副行长。
委托代理人王俭，北京市德润律师事务所律师。
委托代理人吴东悦，北京市德润律师事务所律师。
被告康民，男，1978年9月20日出生。
被告北京兴龙潭房地产顾问有限公司，住所地北京市延庆县八达岭温泉度假村主楼北20米，注册号：110000001716804。
法定代表人徐元波，总经理。
被告韩世宏，女，1966年10月1日出生。
委托代理人魏艳青，男，1980年1月15日出生，北京市昌平区昌平镇法律服务所法律工作者。
原告中国建设银行股份有限公司北京延庆支行（以下简称建行延庆支行）与被告康民、北京兴龙潭房地产顾问有限公司（以下简称兴龙潭公司）、韩世宏金融借款合同纠纷一案，本院于2015年6月2日受理后，依法组成由法官郑东梅担任审判长，法官刘芳、人民陪审员孙淼参加的合议庭审理本案。原告建行延庆支行的委托代理人吴东悦，被告韩世宏的委托代理人魏艳青到庭参加了诉讼，被告康民、兴龙潭公司经本院公告送达出庭传票，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。
原告建行延庆支行诉称：2005年2月2日，建行延庆支行与康民、北京中天鸿森房地产开发有限公司（以下简称中天鸿森公司）签订了编号为2005－219号个人住房借款合同，借款合同中，康民作为借款人，向建行延庆支行申请了个人住房贷款，贷款金额共计62万元，贷款期限自2005年2月2日起至2025年2月2日止，采用等额本息还款法偿还贷款；合同项下，该笔贷款的担保方式为抵押加保证方式，即以借款合同项下贷款资金所购房屋作抵押，在借款人取得该房屋所有权证、并办妥抵押登记之前，由中天鸿森公司（现为兴龙潭公司）提供连带责任保证。贷款合同生效后，建行延庆支行如约向康民发放贷款，已经完整、全面地履行了自己的合同义务，但康民未按借款合同约定偿还贷款本息，已经构成严重违约。后建行延庆支行得知：2010年，兴龙潭公司在涉案房屋（北京市延庆县美妙时光二区8号楼2单元301）并未办理抵押登记手续且尚未清偿全部剩余贷款的情况下，未经建行延庆支行同意，将康民贷款所购涉案房屋又转售他人；为此，韩世宏作为中天鸿森公司的时任董事长，承诺对该公司担保的债务承担连带还款责任，但兴龙潭公司、韩世宏至今未按约履行保证责任。康民未按合同约定偿还贷款本息，兴龙潭公司、韩世宏亦未履行连带还款责任，涉案房产未抵押被转售的行为，已构成违约。故诉至法院，要求判令解除建行延庆支行与康民、兴龙潭公司签订的编号为2005－219号个人住房借款合同；康民立即清偿全部剩余贷款本金406409.78元，支付截至2015年4月10日未付的利息及罚息共计11735.45元，并支付自2015年4月11日起至该笔贷款全部清偿之日止的利息、罚息（按照借款合同约定计算）；兴龙潭公司、韩世宏对上述债务承担连带清偿责任。
原告建行延庆支行向本院提交以下证据予以证明：1、个人住房借款合同，证明建行延庆支行与康民存在借款合同法律关系；2、中国建设银行贷款转存凭证，证明建行延庆支行按约定履行了放款义务；3、贷款账户基本信息，证明截至2015年4月10日，康民还款和欠款的情况；4、承诺书，证明韩世宏承诺对康民的债务承担连带保证责任。
被告康民、兴龙潭公司既未做出答辩，亦未参加本院庭审。
被告韩世宏辩称：中天鸿森公司现更名为兴龙潭公司，韩世宏为当时中天鸿森公司的法定代表人，建行延庆支行向康民提供的借款发放至兴龙潭公司的账户，实际上康民并没有收到该笔款项，借款人与兴龙潭公司之间有房屋买卖合同，但是合同实际未履行完毕，双方的买卖合同最后解除，房子实际上没有交付给借款人。韩世宏曾经与建行延庆支行有书面承诺，愿意为该笔债务承担连带保证责任。
被告韩世宏未向本院提交证据。
经本院庭审质证，韩世宏对建行延庆支行提交的证据1-4均无异议，本院对建行延庆支行提交的上述证据均予以确认。
本院根据上述认证查明：2005年2月2日，建行延庆支行与康民、中天鸿森公司签订了编号为2005－219号个人住房借款合同，合同约定：建行延庆支行向被告康民提供借款62万元，用于购买延庆县美妙时光二区8号楼2单元301号房屋；借期从2005年2月2日起至2025年2月2日止，贷款月利率为4.425‰；还款方法为按月等额本息还款法；康民的借款由建行延庆支行直接划入中天鸿森公司在建行延庆支行开立的存款账户内，账号为；逾期贷款部分按日万分之二点一计收罚息；担保方式为抵押加保证，抵押物为延庆县美妙时光二区8号楼2单元301号房屋，建筑面积105.2平方米。保证人为中天鸿森公司，保证人提供连带责任保证，当借款人未能按本合同约定履行其债务时，无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保，贷款人均有权直接要求保证人在其保证范围内承担保证责任。保证人已充分认识到利率风险，如合同采用浮动利率，保证人愿承担因利率浮动而增加的保证责任。保证期间为借款合同保证条款生效之日起至将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书由贷款人核对无误、收执之日；保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金以及贷款人为实现债权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费等）。合同签订后，建行延庆支行依约将62万元借款拨付合同约定的中天鸿森公司账户。中天鸿森公司未与康民就延庆县美妙时光二区8号楼2单元301号房屋办理过户手续，而是另行转售他人。兴龙潭公司与韩世宏每月向康民在建设银行的还款账户存入不定额的款项，建行延庆支行则每月从该还款账户内划走相应的贷款本息，至2014年11月1日止。2015年，韩世宏曾出具承诺函一份，内容为：“中国建设银行股份有限公司北京延庆支行：2010年北京中天鸿森房地产开发有限公司未经贵行同意，将曹正良等22人贷款（贷款发放金额1470万元）所购买的住房又行出售，但未能还清贵行贷款；我作为该公司的时任董事长，曾承诺对这些公司担保的债务承担连带还款责任；此后四年中该公司及个人均未偿还这些款项，是由我个人出资继续为这些贷款按月归还的。现因资金周转出现问题，恳请贵行将2014年10月起的逾期贷款再行宽展3个月，届时如仍不能清偿，我将继续为该22笔贷款承担连带还款责任，承诺人韩世宏，2015年。”截至2015年4月10日，涉案的贷款账户尚欠建行延庆支行本金406409.78元，利息及罚息11735.45元。2015年6月2日，建行延庆支行诉至本院，请求判令解除与康民签订的借款合同，判令康民偿还借款本金406409.78元，利息及罚息11735.45元（利息、罚息计算截至2015年4月10日），并支付自2015年4月11日起至该笔贷款全部清偿之日止的利息、罚息（按照借款合同约定计算）；兴龙潭公司、韩世宏对上述债务承担连带清偿责任。
另查，2005年中天鸿森公司的法定代表人为韩世宏，2011年7月，中天鸿森公司将企业名称变更为北京中天鸿森房地产顾问有限公司，2012年9月，北京中天鸿森房地产顾问有限公司将企业名称变更为兴龙潭公司，法定代表人为徐元波。房屋买卖的首付款由兴龙潭公司负担，该笔借款由兴龙潭公司实际使用。2014年11月1日至今，建行延庆支行未向康民、兴龙潭公司发出过解除合同通知书。
上述事实，有建行延庆支行提交的上述证据及当事人的陈述意见在案佐证。
本院认为：建行延庆支行与康民、兴龙潭公司签订的个人住房借款合同，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，建行延庆支行、康民及兴龙潭公司均应自觉履行相应合同义务。建行延庆支行将约定的贷款划入兴龙潭公司的账户后，其作为出借方的合同义务已履行完毕，康民应当按照合同约定按期还款及履行其他合同义务。依据本案已查明的事实，康民、兴龙潭公司未按约定使用贷款，康民名下并无涉案房屋，客观上无法办理抵押登记，使得建行延庆支行作为债权人无从取得抵押权，致使建行延庆支行实现债权存在风险，康民及兴龙潭公司的上述行为已违反了个人住房借款合同的相关约定，未将贷款用于购买合同约定的房屋，改变贷款用途，且未按期偿还借款本息，故建行延庆支行有权依约要求提前收回全部欠款本息，且有权要求解除个人住房借款合同，建行延庆支行要求解除个人住房借款合同的诉讼请求，理由和证据充分，本院予以支持，因建行延庆支行未向康民、兴龙潭公司发出合同解除通知书，故该个人住房借款合同解除的时间应以本院公告送达传票等应诉材料的时间为准。从合同的实际履行情况来看，康民未实际占有或使用借款款项，兴龙潭公司实际收取了本案诉争借款，是本案借款款项的实际占有使用人。因此，本院认定兴龙潭公司应当向建行延庆支行承担偿还贷款本息的责任而非保证责任。建行延庆支行主张康民应当偿还全部借款本息的诉讼请求，不符合公平原则，本院不予支持。康民虽未参与个人住房借款合同的履行，亦未实际使用借款款项，但其签订相应合同的行为客观上帮助兴龙潭公司取得了建行延庆支行的按揭贷款，协助兴龙潭公司实现了融资目的，康民的上述行为具有过错并给建行延庆支行造成了经济损失，本院根据其过错程度酌定康民向建行延庆支行承担兴龙潭公司不能偿还借款本息部分10%的赔偿责任。韩世宏承诺对该笔借款承担连带清偿责任，本院不持异议。康民、兴龙潭公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应视为其自动放弃了对本案的抗辩权。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第二百零三条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告中国建设银行股份有限公司北京延庆支行解除与被告康民、北京兴龙潭房地产顾问有限公司于二〇○五年二月二日签订的编号为2005－219号个人住房借款合同的行为有效，该合同已于二〇一五年十一月二日解除；
二、被告北京兴龙潭房地产顾问有限公司于本判决生效后七日内偿还原告中国建设银行股份有限公司北京延庆支行贷款本金四十万六千四百零九元七角八分、利息及罚息一万一千七百三十五元四角五分（利息及罚息计算至二〇一五年四月十日），及自二○一五年四月十一日起至借款本息付清之日止，以实际欠款金额为基数，按照个人住房借款合同的约定计算的利息和罚息；
三、被告康民对本判决第二项确定的被告北京兴龙潭房地产顾问有限公司的债务不能偿还部分向中国建设银行股份有限公司北京延庆支行承担百分之十的赔偿责任；
四、被告韩世宏对本判决第二项确定的被告北京兴龙潭房地产顾问有限公司的债务承担连带清偿责任；
五、驳回原告中国建设银行股份有限公司北京延庆支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费七千五百七十二元、公告费五百六十元，均由被告北京兴龙潭房地产顾问有限公司、韩世宏共同负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 郑东梅
代理审判员 刘 芳
人民陪审员 孙 淼
二〇一五年十二月二十八日
书 记 员 张 琮