江西省南昌高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）高新民初字第524号原告：姜然，男，汉族，1987年1月16日出生，住北京市海淀区。委托代理人：王继军，江西久保律师事务所律师。被告：江西城泰投资有限公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区。法定代表人：童铁男，系公司总经理。委托代理人：朱启谋，江西东鸿律师事务所律师。委托代理人：李昭晖，男，汉族，1974年8月13日出生，住江西省九江市浔阳区，系该公司员工。原告姜然诉被告江西城泰投资有限公司（以下简称城泰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年6月23日立案受理后，依法由审判员匡小明适用简易程序公开开庭进行了审理。原告姜然的委托代理人王继军、被告城泰公司的委托代理人朱启谋、李昭晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜然诉称，2012年3月14日，原告与被告签订商品房买卖合同，购买被告开发的湖堤春晓（现更名为湖韵天成）10#楼三单元2801室。合同约定被告应在2013年12月31日前将符合合同约定条件的该商品房交付原告使用。但是，被告直到2014年6月才通知原告收房，并单方面提出逾期交房的违约赔偿方案。由于该方案与合同约定的逾期交房的违约金数额相差悬殊，导致原告与被告无法就此达成一致。故诉至法院，请求：1、判令被告赔偿原告逾期交房违约金62136元（违约期限从2014年1月1日计算至2014年6月30日止，共计181天）。2、本案诉讼费由被告承担。被告城泰公司辩称，一、被告正确履行了出卖人的合同义务；姜然诉称“被告违约”没有事实依据，其主张不应支持。涉案合同第八条约定，出卖人（被告）应当在2013年12月31日前将符合“商品房经验收合格”的商品房交付买受人使用。涉案房屋于2013年12月20日经验收合格，2013年12月28日完成备案，在2013年12月31日之前已经具备交付使用条件。合同附件四《合同补充协议》第4条规定，买受人未收到房屋交付使用通知书，不影响房屋在合同约定交接之日产生房屋交付使用的法律效力。2013年12月28日，被告用邮政特快专递向姜然发入伙通知书、入伙费用清单以及产权办理须知，要求姜然按时办理房屋交接手续、交清维修基金、有线电视、煤气等应缴费用。2014年1月7日，被告又再次在信息日报刊登公告，要求未在12月31日办理房屋交接手续的买受人尽快办理房屋交付使用（交接）手续。被告已经正确履行出卖人的合同义务，姜然借故单方不按时交接房屋，诉称2014年6月通知其收房不是事实，其主张“违约赔偿”没有事实依据。二、姜然逾期付款，被告有权据实延期交房。合同第8条第3款规定，买受人逾期付款，出卖人房屋交付使用时间据实予以顺延。姜然在接到房屋交付使用通知后就应当在2013年12月31日缴纳该房屋的维修基金、有线电视、煤气费用，但姜然至今仍未缴纳上述费用。根据合同的约定，被告有权据实顺延至姜然交纳上述款项之日交房。姜然不正确履行合同，双方即使现在还没有交接房屋，咎在姜然，被告没有“逾期交房”的违约责任。三、逾期交房违约金应相当于同期、同地、同类房屋占有使用费（租金）的130%，姜然主张违约金明显过高。退一万步说，假设被告“逾期交房”违约，根据最高人民法院司法解释的相关规定，违约金不应超过实际损失（房屋占有使用费——租金）的130%，超过部分应予调减，姜然要求的违约金明显过高，应依法予以调减。综上所述，被告已经正确履行合同义务，姜然借故不交接房屋，所主张“被告违约”与事实不符，为此，特请求法院依法驳回姜然的全部诉讼请求。原告姜然为支持其诉请，向本院举证如下：证据一：1、商品房买卖合同，2、首付款收据、贷款合同。证明：1、原、被告对交房期限、交房标准、逾期交房的违约责任等权利义务的约定；2、原告按照合同约定已履行支付全部购房款的义务。证据二：江西中证电子数据司法鉴定中心司法鉴定意见书（2014）赣中证鉴字第018号含光盘。证明：1、自2013年12月23日至2014年7月5日前湖韵天成一期一直处于施工状态，根本不具备竣工验收以及交付条件；2、google地球的卫星图片证明湖韵天成一期在2014年5月2日仍然处于施工状态，根本不具备竣工验收以及交付条件。证据三：1、光盘，2、工程竣工验收报告。证明：1、2014年8月25日湖韵天成一期的地下车库仍然处于施工状态，不具备交付条件；2、被告提交的工程竣工验收材料系伪造。证据四：被告制作展示的公告及协议书照片。证明：由于无法按期交房，被告于2014年1月15日提出给予每户业主1.7万元的赔偿方案，并承诺在2014年6月底交房。证据五：交房公示、入伙流程图、交房顺序安排公示表照片。证明：1、被告违反合同约定，逾期六个月直至2014年6月30日开始交房；2、由于逾期交房，被告于2014年6月提出新的赔偿方案，并且在业主收房时给予赔偿。证据六：1、质量监督工作方案，2、竣工验收备案表。证明竣工验收备案机关严重违反质量监督和备案管理相分离的法律规定，湖韵天成一期项目的竣工验收备案没有法律效力，被告在2013年12月31日前不具备交房条件。《江西省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理实施细则》规定，省建设工程质监总站应当设置专门的备案管理科（室）并配备专人，确保质量监督和备案管理相分离。被告城泰公司为支持其辩称，向本院举证如下：证据一：商品房买卖合同。证明：1、“商品房经验收合格”是房屋交付使用的条件；2、交付使用时间2013年12月31日前；3、姜然未收到房屋交付使用通知书，不影响房屋在合同约定交接之日（2013年12月31日）产生房屋交付使用的法律效力；4、姜然逾期付款（含维修基金、有线电视、燃气初装费等任何款项），出卖人房屋交付使用时间据实顺延。证据二：房屋建筑工程竣工验收备案表。证明：1、湖堤春晓项目2013年12月20日竣工验收合格，2013年12月28日完成备案，符合交付使用条件。证据三：2013年12月28日，城泰公司邮政特快专递详情单及入伙通知书、入伙收费清单、办理产权须知。证明1、城泰公司的履行行为——通知姜然按时办理房屋交接手续并交清维修基金、有线电视、煤气等应缴费用；2、姜然拒不履行合同交纳费用、办理房屋交接义务。证据四：2014年1月7日，城泰公司在信息日报刊登的交房公告。证明城泰公司的履行行为——再次要求未在2013年12月31日办理房屋交接手续的买受人尽快办理房屋交付使用（交接）手续；姜然无故不履行房屋交接义务。本院依原告姜然申请向江西洪城水业股份有限公司和国家电网南昌供电公司调取证据，江西洪城水业股份有限公司的调查笔录反映，在江西洪城水业报装安装系统上查询不到湖堤春晓（现更名为湖韵天成）一期3#楼、5#楼、7#楼、10#楼的居民用水申报记录，国家电网南昌供电公司笔录及项目进度表反映，湖堤春晓（现更名为湖韵天成）一期3#楼、5#楼、7#楼、10#楼的居民用电安装项目竣工验收的时间是2014年7月10日。本院依被告城泰公司申请，委托江西诚达房地产土地估价咨询有限公司对涉案房屋2014年1月1日至2014年6月30日同地段同类型房屋租金进行评估。江西诚达房地产土地估价咨询有限公司出具赣诚达（2016）（评）字第D02011号《房地产租金评估报告》，评估结果为：姜然购买的10#楼三单元2801室2014年1月1日至2014年6月30日半年租金为10049元。经审理查明，2012年3月14日，原告姜然与被告城泰公司签订《南昌市商品房买卖合同》，约定由原告姜然购买被告开发的湖堤春晓（现更名为湖韵天成）10#楼三单元2801室，该商品房总价为686585元，出卖人应当在2013年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金；出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、通电、通水（交房时），如因政府配套设施原因，时间顺延；……2013年12月20日，湖韵天成10#楼经江西省勘察设计研究院、同济大学建筑设计研究院（集团）有限公司、南通长城建筑安装工程有限公司、江西昌南建设集团有限公司、江西省新大地建设监理有限公司、城泰公司验收合格，并于2013年12月28日向江西省建设厅备案，备案意见为：湖韵天成10#楼工程的竣工验收备案文件已于2013年12月28日收讫，文件齐全。在本案审理过程中，江西洪城水业股份有限公司反映，在其报装安装系统上查询不到湖堤春晓（现更名为湖韵天成）一期3#楼、5#楼、7#楼、10#楼的居民用水申报记录；国家电网南昌供电公司反映，湖堤春晓（现更名为湖韵天成）一期3#楼、5#楼、7#楼、10#楼的居民用电安装项目竣工验收的时间是2014年7月10日。2013年12月28日，城泰公司向姜然发出《入伙通知书》、《入伙费用清单》和《产权办理须知》，通知姜然于2013年12月31日办理入伙手续。姜然以房屋不具备交付使用条件，拒绝收房。另查明，原告姜然购买的湖堤春晓（现更名为湖韵天成）一期10#楼三单元2801室2014年1月1日至2014年6月30日半年租金为10049元。本院认为，姜然与城泰公司之间的《南昌市商品房买卖合同》系双方自愿达成，内容不违反法律规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据合同约定，城泰公司应当在2013年12月31日前将“经验收合格”，并符合合同约定的商品房交付姜然使用。城泰公司提供的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》证明涉案房屋在合同约定的交付期限2013年12月31日前已竣工验收合格，并进行了备案登记，但是其交付的房屋未在交房时通水通电，未达到合同约定的交付条件。城泰公司辩称实际交付房屋时已通水通电，但其提供的证据不足以证明其主张，本院不予采信，城泰公司应承担相应的违约责任。原告姜然主张被告应依据合同约定按日支付已交付房价款万分之5的违约金，从2014年1月1日计算至2014年6月30日止，共计62136元，被告城泰公司辩称违约金不应超过实际损失（房屋占有使用费——租金）的130%，超过部分应予调减。经评估，原告姜然购买的湖堤春晓（现更名为湖韵天成）一期10#楼三单元2801室2014年1月1日至2014年6月30日期间租金损失为10049元，约定的违约金62136元过高。根据法律规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少，据此，应将违约金调减为不超过涉案房屋2014年1月1日计算至2014年6月30日止房屋租金的130%，共计13063.7元，对原告超出13063.7元部分的违约金本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四、第一百三十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，判决如下：一、被告江西城泰投资有限公司本判决生效后十日内支付原告姜然逾期交房违约金13063.7元。二、驳回原告姜然的其他诉讼请求。案件受理费1354元，减半收取677元，由被告江西城泰投资有限公司承担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  匡小明二〇一六年三月一日书记员  胡欢欢