湖南省株洲市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）株中法民四终字第156号
上诉人（原审被告）株洲圣地房地产开发有限公司，住所地：株洲市荷塘区麻园居委会四组205房。
法定代表人彭泽林，系该公司董事长。
委托代理人郭维，代理权限：特别授权（代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解）。
委托代理人殷进文，代理权限：一般代理。
被上诉人（原审原告）株洲棋鼎房地产开发有限公司，住所地：株洲市荷塘区红旗中路66号。
法定代表人涂恭铭，系该公司总经理。
委托代理人周倜，代理权限：特别授权（代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解）。
委托代理人涂棋伍，代理权限：特别授权（代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解）。
原审被告李长庚，男，1953年5月12日出生，汉族，住湖南省株洲县渌口镇。
原审第三人株洲市新苑房地产开发有限公司，住所地：株洲县渌口镇渌滨东路119号。
法定代表人彭艳安，该公司负责人。
原审第三人株洲众来房地产开发有限公司。住所地：株洲县渌口镇向阳路商贸城*楼***号。
法定代表人何晃良，该公司负责人。
上诉人株洲圣地房地产开发有限公司（以下简称圣地公司）因与被上诉人株洲棋鼎房地产开发有限公司（以下简称棋鼎公司）、原审被告李长庚、原审第三人株洲市新苑房地产开发有限公司、原审第三人株洲众来房地产开发有限责任公司项目转让合同纠纷一案，不服株洲县人民法院（2013）株县法民一初字第802号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人株洲圣地房地产开发有限公司的委托代理人郭维、殷进文，被上诉人株洲棋鼎房地产开发有限公司的委托代理人周倜、涂棋伍，原审被告李长庚均到庭参加诉讼，原审第三人株洲市新苑房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，原审第三人株洲众来房地产开发有限责任公司经本院公告传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：
（一）、2011年6月21日，原告棋鼎公司（作为乙方）与被告圣地公司（作为甲方）签订《关于投资房地产开发项目的合作协议书》，内容为：“一、甲乙双方共同认定项目合作、转让费壹仟陆佰万元整（1600万元）涵盖项目现状和利润、项目转让中的四证全部手续完善及费用，其中包括报建费用等完善、转让前所有对内对外的债务，费用，以及转让前已建工程所有人工、材料、机具等全部费用。甲方不得以任�理由和借口让乙方增加支付费用，乙方不持任何异议承担上述总额费用。二、合作协议书签章第壹天乙方存伍佰万元整至株洲县农业银行，……全面启动项目转让。三、为使转让顺利实施，乙方同意以壹佰万元现金作为流动备用金，全力配合甲方项目转让。……五、从乙方存款500万元至株洲农业银行、付出第一笔转让款开始，甲方承诺在20个有效工作日内办完全部项目转让、过户手续。……七、协议书签章之日起，为了体现乙方诚意，乙方在签章之日即时支付伍万元诚意金，如果乙方终止或以任何理由放弃，甲方无条件获得伍万元诚意金作为损失赔偿。……本协议从签章之日起立即生效。”原告棋鼎公司与被告圣地公司均在合同上加盖了公司公章。原告棋鼎公司与被告圣地公司签订该合同时，被告李长庚并不在场，两方签订协议后，原告棋鼎公司找到被告李长庚要求其补签字，被告李长庚在该合同上签名，并注明“同意转让”。
（二）、2011年6月24日，被告李长庚向原告棋鼎公司出具承诺书一份，内容为：“2011年6月24日原长城小区投资人李长庚，圣地公司法人彭泽林，市棋鼎房产法人委托人陈虹、林金富就原株洲县长城小区项目转让、过户、债权、债务、付款等问题达成共识：1、支付壹佰伍拾万元给株洲县法院，确保法院对投资者认可和启动解冻程序，解决债权债务。2、支付叁拾万元给李长庚，确保本人全力以赴庭外执行和解协议的签字和认定。依据参会方达成共识，本人郑重承诺：一、本人收到叁拾万即时向棋鼎公司房产转交全部原始文本、帐据及相关原始材料，并终止、废除对外的一切合同承诺。二、庭外会同所有债权人签订执行调解协议（原始件一式贰份，一份交法院，一份交棋鼎房产），交由法院认可�诉，彻底了结对内对外一切债务、土地过户贰日内棋鼎第一笔支付肆佰玖拾伍万，余额债款在叁个月之内，确信再无其他债权债务且工程能顺利施工，一次性付清。……三、2011年6月27日（星期一）会同圣地彭泽林、棋鼎房产将土地证过户至棋鼎房产公司名下，并全程将其余证件过户至棋鼎房地产公司。承诺人：李长庚”。原告棋鼎公司与被告李长庚协商确定由李长庚与债权人签订和解协议，由原告负责清偿相应债务。被告李长庚出具该承诺书时，被告圣地公司并不在场。李长庚出具该承诺书之后，原告棋鼎公司要求被告圣地公司在担保人处盖章，被告圣地公司在承诺书担保人处盖章，并在下一行注明“该承诺责任全部转让在1600万元之内扣除”。在庭审过程中，被告圣地公司主张其在担保人处盖章的效力只限于其手写的内容，圣地公司只是认可如果原告棋鼎公司与被告李长庚依据该承诺履行完毕，则棋鼎公司为履行该承诺所支付的款项可以在被告圣地公司与原告棋鼎公司所约定的1600万元转让款中予以扣除，而并非同意为被告李长庚提供担保。原告棋鼎公司对此不予认可，主张被告圣地公司的手写内容只是表明圣地公司承诺担保责任的范围是1600万元，而非不承担责任。2011年6月24日，原告棋鼎公司按照约定向李长庚支付了30万元。2011年6月27日，原告棋鼎公司按照约定向株洲县人民法院转账支付140万元作为履约保证金。2012年7月，株洲县人民法院退回原告所支付的该140万元款项。
（三）、2011年12月7日，原告棋鼎公司（作为甲方）与被告李长庚（作为乙方）签订对账确认协议，协议内容为：“甲、乙双方经对帐，并对甲方已经代乙方支付的款项及乙方尚欠款项确认如下：一、甲方已经支付的款项。1.1、法院已经结案费�：（2010）预执字14号案由：民间借贷纠纷，申请人廖湘众，标的138万元，诉讼费13610元执行费16350元。（2010）执字40号案由民间借贷、申请人许永红、标的8.32万元、诉讼费1930元、执行费1148元。案由民间借贷、申请人刘建成、标的6.08万元、诉讼费1320元、执行费812元。（2011）执字1号、案由民间借贷、申请人扬赛军、标的35.84万元、诉讼费6676元、执行费5276元，小计：192.9522元。1.2、甲方已经按乙方的要求支付何凯51.8万元、胡家良已付30万元、已经支付李长庚本人32万元。小计113.8万元。1.1、1.2合计：306.7522万元。……十、乙方确认本项目只有本协议列举的上述债务总计：1594.51675万元（张红杰的除外）外，再无其他债务，如有隐瞒，由其本人承担所有还款义务。十一、双方确认上述债务按1600万元打包给株洲市棋鼎房地产有限公司，甲方协助乙方处理上述债务，不足部分�乙方承担”。棋鼎公司工作人员涂棋伍与被告李长庚均在该对账确认协议上签名并按手印。其中，对于债权人廖湘众、许永红、刘建成、杨赛军的债权，原告棋鼎公司于2011年6月26日分别向四名债权人支付了138万元、7万元、5万元、30万元，合计180万元。对于剩余部分债权，四名债权人均予以放弃。原告向何凯支付51.8万元款项的时间为2011年6月27日，向胡家良支付30万元款项的时间为2011年6月26日。原告为清偿被告李长庚的债务所实际支付的款项为2665122元（180万+51.8万+30万+诉讼费、执行费47122元）。对于协议中原告向李长庚支付的32万元，其中2万元属于李长庚向原告棋鼎公司的借款，被告李长庚向原告出具了相应借条。在庭审过程中，被告李长庚对该对账协议中何凯的51.8万元有异议，认为原告棋鼎公司并未收回相应条据，故仅认可1.8万元。
（四）�另查明，被告李长庚为长城小区项目的实际投资人。2008年12月3日，被告李长庚以第三人新苑公司名义取得株洲县2008012号地块（76318部队长城小区用地）的国有建设用地使用权挂牌出让竞得人资格。2010年10月，被告李长庚与被告圣地公司签订《房地产开发项目的转让（买断）合同》，约定李长庚将长城小区项目以1350万的价格转让给圣地公司。
（五）、在庭审过程中，原告主张从2011年6月30日起以446.7522万元为基准按年利率6.08%的标准计算其所支付款项的利息至2012年6月30日，从2011年7月1日起以305.8万元为基准按年利率6.08%的标准计算其所支付款项的利息至原告提起诉讼之日（即2013年10月24日）止。对于原告因清偿被告李长庚的债务所支付的诉讼费、执行费所对应的利息，原告自愿予以放弃。
原审法院认为：本案案由系项目转让合同纠纷。本案的争议焦点是：1、原、被告签订的合作协议书能否解除；3、被告李长庚与被告圣地公司是否负有返还款项306.7522万元及利息51.95万元的义务。
一、对本案争议焦点1、原、被告签订的合作协议书能否解除，原审法院作如下评述：
根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”之规定，本案中，原告棋鼎公司与被告李长庚、圣地公司均认可长城小区项目以及相应的土地使用权因已经无法按照协议书的约定过户到原告棋鼎公司名下，当事人签订合同的目的已根本无法实现，故原告诉请解除原、被告之间签订的合作协议书，理由成立，该院予以支持。被告圣地公司主张原告棋鼎公司在履行合同过程中存在违约行为，由于该项主�成立与否不影响本案合同解除权的行使，圣地公司对该主张可另寻法律途径解决。
二、对本案争议焦点2、被告李长庚与被告圣地公司是否负有返还款项306.7522万元及利息51.95万元的义务，原审法院作如下评述：
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，本案中，原告与被告签订的合作协议书因订立合同的目的根本不能实现而解除，但是原告已经按照承诺书的约定向被告李长庚支付30万元款项，并代李长庚清偿债务2665122元，有双方签字确认的对账确认协议以及支付凭证为据。由于对账确认协议中，原告向李长庚支付的32万元中的2万元属于借款，与本案并不属于同一法律关系，不能在本案中一并主张，对于该2万元借款，原告棋鼎公司可与被告李长庚通过法律途径另行解决。在庭审过程中，被告李长庚对对账确认协议中原告向何凯支付的51.8万元款项不予认可，但李长庚并未提交任何证据证明其在签订该协议时原告存在欺诈、胁迫等情形，故对该协议的效力本院予以确认，对于被告李长庚的该项主张，该院不予支持。因此，被告李长庚应向原告偿还的款项合计为2965122元。原告诉请被告李长庚偿还3067522元款项，对于过高部分（即3067522元-2965122元=102400元），该院不予支持。
对于被告圣地公司的担保责任，在庭审过程中，被告圣地公司主张其在担保人处盖章的只是认可棋鼎公司为履行该承诺所支付的款项可以在被告圣地公司与原告棋鼎公司所约定的1600万元转让款中予以扣除，而并非同意为被告李长庚提供担保。该院认为，被告圣地公司答辩意见�成立，理由如下：1、根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第二十二条“……主合同中虽然没有保证条款，但是，保证人在主合同上以保证人的身份签字或者盖章的，保证合同成立”之规定，本案中，在被告李长庚于2011年6月24日出具的承诺书上，被告圣地公司在担保人处盖章，符合订立保证合同的形式要件；2、该承诺书内容系“原长城小区投资人李长庚，圣地公司法人彭泽林，市棋鼎房产法人委托人陈虹、林金富就原株洲县长城小区项目转让、过户、债权、债务、付款等问题达成共识”，并且第三条中明确“2011年6月27日（星期一）会同圣地彭泽林、棋鼎房产将土地证过户至棋鼎房产公司名下”，可见被告圣地公司参与该承诺书内容的具体协商，并且明确圣地公司负有将土地证过户到原告名下的义务。根据承诺书的具体内容以�圣地公司在担保人处的盖章，可以证实圣地公司负有担保土地证过户等的义务，应当对承诺书的内容承担担保责任；3、虽然被告圣地公司在承诺书中最后一行书写“该承诺责任全部转让在1600万元之内扣除”，该注明内容只是对原告棋鼎公司与被告圣地公司之间合同权利义务关系的一种补充约定，并不能以此否认担保行为的效力；4、被告圣地公司对原告棋鼎公司与被告李长庚之间的履行行为亦具有可得利益，如果被告圣地公司协助被告李长庚将长城小区项目国土证过户至原告名下，圣地公司可依据其与棋鼎公司订立的合同主张项目转让款；5、根据《中华人民共和国担保法》第二十一条“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对�部债务承担责任”之规定，本案中，原告棋鼎公司为保障债权的实现，向被告李长庚支付相应款项，并代李长庚清偿部分债务，由于该债权未能实现，被告圣地公司应就被告所应偿还的款项及由此造成的损失承担保证责任，该款项未超出1600万元范围。故根据该承诺书可以认定被告圣地公司与原告棋鼎公司之间成立保证合同关系。由于承诺书中并未约定保证责任的承担方式，根据《中华人民共和国担保法》第十九条“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任”之规定，被告圣地公司应对被告李长庚的债务承担连带保证责任，因此，对于被告李长庚应向原告偿还的2965122万元款项及利息，被告圣地公司负有连带责任，故对于原告的该项诉请，该院予以支持。
关于本案的利息，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之�定，合同解除后，当事人有权要求对方赔偿其因履行合同所遭受的损失，在本案中，根据原告棋鼎公司与被告李长庚的约定，由棋鼎公司清偿被告李长庚的债务，由李长庚负责将长城小区项目的国有土地使用权证过户到原告棋鼎公司名下。由于该长城小区项目以及相应的土地使用权无法按照约定办理过户手续，被告李长庚应对原告棋鼎公司履行合同过程中所遭受的损失承担赔偿责任。原告主张按年利率6.08%的标准计息，并对诉讼费、执行费部分的利息予以放弃，不违反法律规定，该院予以确认。故被告李长庚应向原告支付的利息损失应为：（1）2011年6月30日至2012年6月30日的利息：4318000元（2965122元+1400000元-47122元）×6.08%=262534.4元；2012年7月1日至2013年10月24日的利息:2918000元（2965122元-47122元）×6.08%÷360天×480天=236552.53元，利息合计为499086.93元。故被告李�庚应偿还的本金及利息合计为3464208.93元，原告诉请过高部分，该院不予支持。第三人新苑公司、众来公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）项，第九十七条、第九十八条、第一百二十五条，《中华人民共和国担保法》第二条、第十三条、第十八条、第十九条，第二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第二十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第162条之规定，原审法院判决：一、解除原告株洲棋鼎房地产开发有限公司与被告株洲圣地房地产开发有限公司、李长庚于2011年6月21日签订的《关于投资房地产开发项目的合作协议书》；二、由被告李长庚于本判决生效之日起十日内向原告株洲棋鼎房地产开发有限公司支付3464208.93元；三、由被告株洲圣地房地产开发有限公司对被告李长庚应承担的3464208.93元责任向原告株洲棋鼎房地产开发有限公司承担连带责任；四、驳回原告株洲棋鼎房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费35496元，由原告株洲棋鼎房地产开发有限公司承担1215元，由被告李长庚、株洲圣地房地产开发有限公司连带承担34281元。
宣判后，上诉人圣地公司不服，向本院提起上诉，请求：一、依法撤销株洲县人民法院（2013）株县法民一初字第802号民事判决书。二、依法驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。三、由�上诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：一、原审判决认定事实错误，上诉人对原审被告与被上诉人私下签订的承诺书，以及作出的承诺不仅不知情，且事后对该承诺书也没有认可。二、原判决上诉人与原审被告共同承担支付被上诉人给付款的连带责任是与常理相悖；三、1、上诉人承担保证责任条件未成立。2、即使成立，被上诉人要求上诉人要求承担的保证责任已经超过了保证期限。3、本案即使保证成立，但被上诉人代替原审被告偿还债务，违反了承诺书的内容，上诉人无需承担保证责任。为了维护社会的公平与正义，为了维护上诉人的合法权益，请求二审法院依法撤销原审判决，并予以改判。
被上诉人棋鼎公司答辩称：上诉人的上诉理由均不符合事实。一、关于事实部分，长城小区项目是2008年12月开始，由李长庚以新苑公司的名义建设，后因负债太�，以1300万转让上诉人，由上诉人交付500万给法院。2011年6月21日上诉人讲项目以1600万转让给被上诉人。，因此上诉人牟利250万元。合同签订后，因土地涉及债务太多，无法办理过户手续，李长庚负责签定调解协议，办理过户手续，对于李长庚的此承诺上诉人承担担保责任。因项目对外账目不明确，上诉人特意向外证明，在1600万元范围内予以承担。承诺书出具以后被上诉人向株洲市法院支付140万元，向廖湘众、徐永红、刘建成等债券人支付250万元，这些债务都由上诉人签字确认，并由上诉人担保。二、关于保证责任问题，1、上诉人承担保证责任明确；2、被上诉人代上诉人支付债务得到了上诉人的同意，没有违反承诺书的约定；3、关于是否超过保证期限的问题，承诺书约定，先达成调解协议，再办理过户手续。李长庚因无法与所有债权人达成协议，无法办理过户手�，后经法院多次协调，故本案没有超过保证期限。
原审被告李长庚答辩称：上诉人应该承担保证责任。
二审中，各方当事人均未提交新证据。本院二审查明的案件事实与一审认定的案件事实一致无异，本院予以确认。
本院认为：本案系项目转让合同纠纷。本案二审双方争议的焦点是：上诉人应否对原审被告应付被上诉人的款项承担担保责任？本案中，原审被告李长庚将“长城小区项目”转让给上诉人圣地公司，而圣地公司又将该项目转让给被上诉人棋鼎公司，李长庚签字同意。因该项目前期运作过程中欠款甚多，该项目土地被法院冻结，无法办理过户手续，故原审被告李长庚向被上诉人棋鼎公司出具《承诺书》，承诺在棋鼎公司代其偿还所欠款项，法院解除土地冻结后，办理土地过户手续。上诉人圣地公司在该《承诺书》上担保人�签字盖章，承诺在1600万元项目转让款范围内承担担保责任。之后，被上诉人棋鼎公司代李长庚偿还了2965122元欠款，上诉人圣地公司并在各债权人收条上签字盖章担保。故上诉人圣地公司对款项支付的担保意思非常明确，其上诉提出的“上诉人对原审被告与被上诉人私下签订的《承诺书》，以及作出的承诺不仅不知情，且事后对该承诺书也没有认可”上诉理由不能成立，本院不予支持；其提出的“原判决上诉人与原审被告共同承担支付被上诉人给付款的连带责任是与常理相悖”的上诉理由，如前所述，上诉人对被上诉人为原审被告李长庚偿还欠款及办理过户的行为进行担保的意思明确，并在《承诺书》及各债权人收条上签字、盖章，原审法院判决其承担偿还欠款的连带责任，符合法律的规定，故其该项上诉理由，本院亦不予支持；上诉人还提出“担保即使成立，也�过担保期限”的上诉理由，本院认为该《承诺书》约定过户的前提是法院解除对土地的冻结，法院解除冻结的时间不可能由当事人约定，而是由法院决定，故上诉人的此项上诉理由亦不能成立，本院不予支持。
综上所述，原审法院认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，处理适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费34514元，由上诉人株洲圣地房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖 晶
审 判 员 李少华
代理审判员 李 黎
二〇一四年十一月十一日
书 记 员 邹春华