广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0103民初7392号原告广西南宁西大方园物业服务有限公司，住所地：南宁市西乡塘区高新二路1号。法定代表人常运煌，该公司总经理。委托代理人李绣华，广西创想律师事�所律师。委托代理人徐长根，广西创想律师事务所律师。被告杨英芬，女，1980年5月24日出生，壮族，住南宁市青秀区，原告广西南宁西大方园物业服务有限公司（以下简称“方园公司”）与被告杨英芬物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月22日受理后，依法适用普通程序，于2017年3月13日公开开庭进行了审理。原告方园公司的委托代理人李绣华到庭参加了诉讼。被告杨英芬经本院依法送达起诉状副本及开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告方园公司诉称，2005年7月17日，被告与广西西大方园房地产建设开发公司签订了一份《商品房买卖合同》取得了南宁市青秀区双拥路东一巷17号都市100住宅小区2号楼514号房产的所有�。2005年8月23日原告与广西西大方园房地产建设开发公司签订南宁市都市100住宅小区《前期物业服务合同》，原告2005年10月进驻“都市100”住宅小区提供物业管理服务。2007年6月“都市100”住宅小区成立业主大会。2008年2月28日和2009年10月1日原告分别与南宁市都市100住宅小区业主大会签订两份《物业服务合同》，合同约定，由原告按《住宅小区物业管理公共服务等级指导标准》中的三级项目内容与标准提供“都市100”住宅小区的物业服务。原告收取的物业服务费用实行包干制按物业的建筑面积向各业主按月收取每平方米0.65元的物业管理费、每户每月30元电梯运行维护费、每月每平方米0.05元的公共设施维修资金。业主或物业使用人应在每月30日前履行交纳物业管理费的义务，如未能按时足额交纳的从逾期之日起按应缴费用的每日3‰的标准向原告支付违约金。委托管理�限自2008年2月28日至2011年9月31日止。合同签订后，原告按合同约定的服务标准为“都市100”住宅小区提供物业管理服务。被告使用房产以来，从入伙至2011年12月14日之前均按时交纳各项费用，此后至2012年9月30日未交纳物业管理费、电梯运行维护费、水及公摊电费、生活垃圾处理费、公共设施维修资金。原告多次口头催缴，并分别于2012年10月18日和2014年5月22日书面催缴，2014年9月原告提起诉讼，经南宁市青秀区人民法院诉前调解无果，被告以各种理由拖延。故为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判令：1、被告向原告支付物业管理费262.37元、电梯运行维护费286元、生活垃圾处理费76.27元、公摊电费138.82元、水费216.56元，支付逾期交纳上述费用的违约金1719.04元；2、被告向原告交纳公共设施维修资金20.18元；3、本案的诉讼费用由被告负担。被告杨英芬未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，被告杨英芬系南宁市青秀区双拥路东一巷17号都市100住宅小区2号楼514号房的业主。2009年10月1日，南宁市都市100小区业主委员会（委托方、甲方）与方园公司（受托方、乙方）签订《物业服务合同》，约定乙方自2009年10月1日至2011年9月31日止为甲方提供物业服务，对房屋共用部位、公共设施设备、景观绿化及环境卫生、交通秩序、安全及消防等项目进行日常维护、修缮、服务与管理。合同约定：物业管理费为0.65元/㎡·月，按月收取，逾期交费的，须从逾期之日起每日按应缴费用的3‰计收违约金。电梯运行维护费、公共维修资金、公摊电费等系物业公司代收费用，其中，电梯运行维护费为30元/月·户，公共维修基金为0.05元/㎡·月，公摊电费按每月实际发生金额据实分摊收取。此外，水费及生活垃圾处理费亦实际由原告西大方园公司代收代缴，其中，水费按每月实际发生金额据实代收，生活垃圾处理费为8元/月·户。合同第二十五条约定：“本合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为此合同自动延续。”合同签订后，原告自2009年10月1日至2012年9月30日为包括被告在内的都市100小区提供物业服务。被告将物业管理费、公共维修基金、生活垃圾处理费、公摊电费及水费缴纳至2011年12月。原告主张截止至2012年9月30日，被告累计欠缴物业管理费262.37元、电梯运行维护费286元、生活垃圾处理费76.27元、公摊电费138.82元、水费216.56元及公共维修基金20.18元，并提交了营业执照、物业管理资质证书、物业服务合同、商品房买卖合同、欠费明细表、水电费发票、用电公摊明细表、生活垃圾处理费发票、缴费通知单、催收通知单等证据对此予以证明。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告杨英芬经本院依法送达开庭传票，拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案原告方园公司与南宁市都市100小区业主委员会签订的《物业服务合同》系双方的真实意思表示，内容合法有效，对小区业主具有约束力。原告方园公司按合同对小区进行物业服务，被告杨英芬作为小区业主应当按规定履行相关交费义务。故被告杨英芬应向原告方园公司支付物业管理费262.28元、电梯运行维护费286元、生活垃圾处理费76.24元、公摊电费138.82元、水费216.56元及公共维修基金20.18元。关于违约金。原告方园公司与南宁市都市100小区业主委员会签订的《物业服务合同》仅约定了如逾期缴纳物业管理费时，方才需要缴纳相应的违约金，而生活垃圾处理费、公摊电费及水费等均系物业公司代收费用，且合同亦未约定逾期交纳上述代收费用的违约责任，故原告要求被告承担逾期交纳上述代收费用的违约金，本院不予支持。因合同约定物业管理费为按月收取，逾期交纳则须从逾期之日起每日按应缴费用的3‰计收违约金，但违约金的偿付数额应根据具体合同参照违约造成的实际损失�定。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告诉请的违约金数额明显高于被告实际拖欠物业服务费的数额，本院依法酌情予以调整，确定被告应承担的违约金为262.28元×30%=78.68元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告杨英芬向原告广西南宁西大方园物业服务有限公司支付2011年12月14日至2012年9月30日期间的物业管理费262.28元；二、电梯运行维护费286元、生活垃圾处理费76.24元、公摊电费138.82元、水费216.56元；三、被告杨英芬向原告广西南宁西大方园物业服务有限公司支付公共维修基金20.18元；四、被告杨英芬向原告广西南宁西大方园物业服务有限公司支付逾期交纳物业管理费的违约金78.68元。本案案件受理费50元，由被告杨英芬负担。上述金钱给付债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期不履行的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百�十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，按对方当事人或代表人的人数，向本院递交上诉状及副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期届满后七日内到南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期未预交又不提出减交、缓交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 覃 杰人民陪审员 邱 静人民陪审员 吴丹娜二〇一七年三月十五日书 记 员 陆虹旭附法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。3、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过于高于造成的损失”。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。5、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。