湖北省荆门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂08民终586号
上诉人（原审原告）：长宁八号业主委员会，住所地荆门市东宝区长宁大道8号。
负责人：王剑，主任。
委托诉讼代理人：曾庆双，湖北京中金律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：荆门新大都置业有限公司，住所地荆门市东宝区长宁大道72号，统一社会信用代码91420800728292210T。
法定代表人：黄开玉，该公司总经理。
委托诉讼代理人：曾喆，湖北法之星律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：苏治龙，男,1970年4月18日出生，汉族，湖北省荆门市人，无业，住荆门市东宝区。
委托诉讼代理人：宋文权，湖北法之星律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：荆门联商商业管理有限公司，住所地荆门市东宝区长宁大道8号，组织机构代码79329858－X。
法定代表人：丁金涛，总经理。
上诉人长宁八号业主委员会与上诉人荆门新大都置业有限公司（以下简称新大都置业公司）、被上诉人苏治龙、被上诉人荆门联商商业管理有限公司（以下简称联商管理公司）建筑物区分所有权纠纷一案，不服湖北省荆门市东宝区人民法院（2015）鄂东宝民二初字第00469号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月20日受理后，依法由吴宏琼、许德明、肖芄组成合议庭，于2017年4月20日、5月19日两次公开开庭审理了本案。上诉人长宁八号业主委员会的负责人王剑、委托诉讼代理人曾庆双，上诉人新大都置业公司的委托诉讼代理人曾喆，被上诉人苏治龙的委托诉讼代理人宋文权到庭参加了诉讼。被上诉人联商管理公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院缺席进行审理。本案审理过程中，经合议庭组织，各方当事人均有和解意向并申请给予庭外和解协商时间，但最终因分歧较大，协商未能达成一致意见，庭外和解协商时间已从正常审限中扣除。本案经合议庭评议，现已审理终结。
上诉人长宁八号业主委员会上诉请求：1、维持本案一审民事判决第一项；2、撤销本案一审民事判决第二、三项；3、改判确认新大都置业公司与苏治龙签订的《商品房买卖合同》无效；4、改判确认荆门长宁八号数码广场·观岚五楼转换层为业主共有;5、改判新大都置业公司、苏治龙、联商管理公司将荆门长宁八号数码广场·观岚五楼转换层及平台恢复原状，并予腾退；6、改判新大都置业公司、苏治龙、联商管理公司赔偿因非法占用转换层及平台产生的收益1831537元。事实和理由：1、长宁八号小区数码广场·观岚五楼转换层应为该楼全体业主共有。1）根据《物权法》第七十三条、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条等规定，结构转换层既不属于业主专有部分，也不属于市政部分或者其他权利人所有的场所及设施，而属于供整栋楼业主生活、居住的功能性场所，属于业主共同所有。2）不论该转换层的面积是否分摊到业主，建设成本是否计入商品房的销售价格中，都应为业主共有。是否参与面积公摊不是决定权属的唯一依据，转换层是整栋房屋必备的一个功能性场所，即便没有参与建筑面积的分摊，也属于业主共有，因为转换层是整个建筑不可分割的部分。3）新大都置业公司一审提交的《鉴证报告》不能作为本案认定建设成本，确定转换层产权归属的依据。2、新大都置业公司与苏治龙签订的《商品房买卖合同》应属无效。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，新大都置业公司的商品房预售许可证涉及转换层的房间，已被荆门市房产管理局出具的《关于长宁八号业委会信访事宜的答复》确定为不在预售许可范围之内，因此前述《商品房买卖合同》应属无效。3、一审判决新大都置业公司赔偿的经济损失377775元过低，新大都置业公司自2010年9月即将平台对外出租收取租金，虽然五楼平台是由四楼空间升高的部分，并非独立使用的房屋，但该建筑高达4米，比四楼空间还高、还大，且租金每年都在上浮，一审判决按租金收益的30％确定业主的损失明显过低。
上诉人新大都置业公司上诉请求：1、撤销本案一审民事判决；2、依法改判新大都置业公司不承担损失赔偿责任；3、依法审查长宁八号业主委员会的起诉资格；4、诉讼费用由长宁八号业主委员会负担。事实和理由：1、长宁八号业主委员会不具有起诉资格。《物权法》第七十六条对于业主共同决定的事项设定了“双过半”原则，即业主对共同管理事项须经过业主人员过半、专有面积过半同意方可为之。业主共同提起诉讼可能承担不利后果，比如承担诉讼费、律师费、保全费或导致对方反诉等，这些费用的最终承担只能是共同业主，因此，提起诉讼当然属于业主共同决定的事项，一审中长宁八号业主委员会未取得“双过半”授权，不具有起诉资格。2、一审判决新大都置业公司赔偿损失错误，本案所涉五楼平台规划方案中即为供业主观赏、休闲使用，没有经济价值功能，对业主不产生经济价值，仅具有观赏价值，一审判决对本无经济价值属性的观赏平台予以价值化，缺乏依据。3、即使判决新大都置业公司赔偿损失，一审计算依据也存在错误，新大都置业公司出租涉案物产在2016年以前均为每平方米15元，2016年才增加为23元，一审判决以23元持续计算收益违背客观事实，应予纠正，且新大都置业公司收取的租赁费用还应扣除高额的税、费，一审对此未予考虑存在错误。
苏治龙针对长宁八号业主委员会上诉答辩认为，苏治龙与新大都置业公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，新大都置业公司取得的商品房预售许可证中已明确将涉案楼层房屋纳入预售许可范围，长宁八号业主委员会不能仅凭信访答复就推翻预售许可证的效力。苏治龙对新大都置业公司的上诉意见没有异议。
新大都置业公司针对长宁八号业主委员会上诉答辩认为，1、长宁八号五楼转换层权属为新大都置业公司所有，长宁八号业主委员会主张该转换层属于业主共有没有事实和法律依据。2、新大都置业公司与苏治龙签订的房屋买卖合同有效，新大都置业公司拥有合法有效的商品房预售许可证，涉案楼层的房屋在商品房预售许可证范围之内，不能仅依据一个信访答复就否定预售许可证的效力。3、长宁八号业主委员会请求该公司及苏治龙赔偿损失无事实、法律依据，具体意见和该公司上诉意见一致。4、一审法院未确定转换层权属归业主共有，因此长宁八号业主委员会基于对转换层共有而提出恢复原状的请求不能成立。
长宁八号业主委员会针对新大都置业公司上诉答辩认为，1、业主委员会的诉讼主体资格在物权法和物业管理条例中有明确规定，本案业主委员会在提起诉讼前，已向绝大部分业主征求了意见并取得授权，符合物权法规定的双过半的原则。2、根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第14条规定，新大都置业公司违法占用业主共有部分，改变共有部分的使用功能，将其出租给他人进行经营性活动，应当赔偿业主的损失。其他答辩意见与上诉意见一致。
联商管理公司未发表答辩意见。
一审原告长宁八号业主委员会向一审法院提出诉讼请求：1、确认新大都置业公司与苏治龙签订的《商品房买卖合同》无效；2、确认荆门长宁八号数码广场·观岚五楼转换层及平台为该楼全体业主共有；3、一审三被告将荆门长宁八号数码广场·观岚五楼转换层及平台恢复原状；4、一审三被告腾退荆门长宁八号数码广场·观岚五楼转换层及平台，返还收益1831537元；5、一审三被告承担本案诉讼费。事实和理由：2007年，新大都置业公司在荆门市东宝区长宁大道8号开发建设荆门长宁8号数码广场·观岚楼盘，并对外出售。根据规划部门的规划图纸显示，该楼盘的五楼为转换层，平台为网球场及花园。2010年7月，房屋建成交付使用，业主相继入住。2011年3月，新大都置业公司擅自将数码广场·观岚五楼转换层及平台进行改建，将转换层出售给苏治龙。新大都置业公司是联商管理公司的实际控股人，以联商管理公司的名义将转换层和平台对外进行出租，收取租金。业主委员会认为，长宁8号数码广场·观岚五楼转换层及平台应为该楼业主共有，一审三被告的行为侵害了业主对共有物产权的合法权益，为维护业主利益，提起本案诉讼。
一审被告新大都置业公司、联商管理公司辩称，1、长宁八号业主委员会以其名义提起诉讼，未经法律规定的业主人数、专有面积过半的业主授权，其无权提起本案诉讼，长宁八号业主委员会提交的授权业主签名，部分为虚假，且未证明签名人的业主身份；2、无法定或者约定结构转换层应归业主共有，同时，涉案结构转换层的面积未分摊到业主，建筑成本也未计入销售成本中，长宁八号业主委员会主张结构转换层归业主共有没有依据；3、数码广场·观岚A座、B座之间屋顶是按规划设计施工，并经相关部门的验收，长宁八号业主委员会主张为平台没有依据。综上，长宁八号业主委员会提起的诉讼没有事实和法律依据，请求人民法院驳回诉讼请求。
一审被告苏治龙辩称，一、长宁八号业主委员会不具本案诉讼主体资格，理由是：1、业主委员会所称经业主授权，既未提交业主的房屋产权证明，又未提交业主的房屋买卖合同，没有证明授权业主的身份；2、根据物权法的规定，决定有关共有和共同管理的重大事项，应经专有面积和总人数过半的业主同意，长宁八号小区建筑面积49898.19平方米，业主人数999人，业主委员会诉称的授权业主在人数和专有面积上均未过半。二、苏治龙与新大都置业公司签订的《商品房买卖合同》无法定无效的情形，合同合法有效。三、数码广场·观岚结构转换层和四楼屋顶属新大都置业公司所有，理由是：1、结构转换层由新大都置业公司合法建造取得；2、无法定或者约定结构转换层归业主共有，建设成本也没有分摊到业主；3、新大都置业公司是四楼屋顶所有权人。四、业主委员会要求将荆门长宁八号数码广场·观岚五楼转换层及平台恢复原状，没有事实和法律依据。五、苏治龙没有取得业主委员会所称的收益，要求苏治龙返还收益没有依据。
一审法院查明，本届长宁八号业主委员会于2015年8月24日登记备案，任期三年，物业管理区域为长宁八号小区。数码广场·观岚为该小区临荆门长宁大道的商住楼，楼盘一至四层为商业用房，四层以上为住宅，住宅分A座、B座两栋独立房屋，住宅A座、B座与商业用房之间为层高5.4米的结构转换层，建筑面积分别为622.70平方米和670.23平方米，A座与B座之间为商业用房第四层的屋顶，屋顶现状为：屋顶为平台，在平台中有一自四楼房屋空间升高的建筑（该建筑由新大都置业公司修建），面积约750平方米，高约3－4米。2011年1月8日，新大都置业公司与苏治龙签订的《商品房买卖合同》，将A座、B座的结构转换层出售给苏治龙。2011年3月，结构转换层房屋被以联商管理公司的名义作为出租人对外出租，B座结构转换层房屋的租赁户已于2016年2月搬离，之后闲置，A座部分结构转换层房屋为新大都置业公司的办公场所，剩余部分房屋的租赁户也在本案诉讼中停止使用。平台下的四楼商业用房的所有权人为新大都置业公司，该公司将前述商业用房（包括升高的建筑）一并对外出租经营。新大都置业公司提供的一份出租合同显示，2015年8月1日，该公司将四楼商业用房包括平台升高建筑租赁给一电影放映公司使用，租期十年，租金按每月每平方米23元计算，每两年按5％递增。
另查明，数码广场·观岚楼盘于2008年3月开工建设，荆门市城乡规划局备案的建设规划图纸显示，该楼盘共29层（不含地下车库和转换层），一至四层为商业用房，其他为住宅，两栋住宅和商业用房之间为结构转换层，结构转换层之间的四楼屋顶为平台，设置网球场和健身器材。2010年8月底，该建设工程经验收合格，并交付使用。
还查明，长宁八号业主委员会在提起本案诉讼时征求了部分业主的意见，并经部分业主同意。房屋A座、B座结构转换层的面积未分摊到业主，建设成本也未计入业主的房价中。新大都置业公司在第五层平台上建750平方米由四楼空间升高的建筑未经规划部门审批。
一审判决认为，本案争议的法律问题是：一、长宁八号业主委员会提起本案诉讼是否具有资格；二、新大都置业公司与苏治龙签订的《商品房买卖合同》是否无效；三、结构转换层是否属业主共有；四、新大都置业公司是否应当将第五层平台上750平方米由四楼空间升高的建筑予以拆除，恢复平台原状；五、长宁八号业主委员会主张的损失应如何确定。
一审法院认为，业主的合法权益受法律保护，业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，对损害业主合法权益的行为，业主有权提起诉讼。
关于长宁八号业主委员会是否可以提起本案诉讼的问题。新大都置业公司、联商管理公司、苏治龙认为，长宁八号业主委员会本身并不具有诉权，其提起诉讼应当取得业主的授权。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项的规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。长宁八号业主委员会未证明签字同意起诉的业主人数和占有的专有面积数符合上述法律规定，其不能提起本案诉讼。
《中华人民共和国物权法》第七十六条是对业主有权共同决定事项范围进行的规定，旨在明确业主参与共同管理的事项和范围，而本案是认为侵害业主权利提起的诉讼，提起诉讼是维护权利的行为，并非共同管理事项，因此，业主决定提起诉讼不适用该法第七十六条的规定，新大都置业公司、联商管理公司、苏治龙认为长宁八号业主委员会应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意才能提起诉讼，没有依据，不予采纳。《物业管理条例》第八条规定，业主大会应当代表和维护物业管理区域全体业主在物业管理活动中的合法权益。长宁八号业主委员会提出确认结构转换层、平台属业主共有，并要求赔偿损失，属维护物业管理区域业主的合法权益，业主委员会作为业主大会的常设执行组织，可以行使该项权利，故长宁八号业主委员会可以提起本案诉讼。
关于新大都置业公司与苏治龙签订的《商品房买卖合同》是否无效的问题。长宁八号业主委员会主张，新大都置业公司无权处分结构转换层房屋，其与苏治龙就转换层房屋签订的《商品房买卖合同》无效。新大都置业公司、苏治龙认为，新大都置业公司对转换层房屋享有所有权，其与苏治龙签订的《商品房买卖合同》合法有效。
判断合同无效，应符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的五种情形。长宁八号业主委员会主张合同无效的主要理由是新大都置业公司属无权处分买卖财产，而无权处分并不必然导致合同无效，经审查，新大都置业公司与苏治龙签订的《商品房买卖合同》不具有合同法第五十二条规定的情形，长宁八号业主委员会主张该合同无效的理由不能成立，依法不予采纳。
关于结构转换层是否属业主共有的问题。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，建筑区划内的道路，属业主共有，但属城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属业主共有，但属城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：
（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。根据上述规定，结构转换层在法律上并未明确是否属业主共有部分，而结构转换层是否属专有部分，根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，虽然结构转换层具有利用上的独立性，可以排他使用，但目前相关职能部门尚不能为其办证登记，故是否系专有部分也不明确。涉案结构转换层高5.4米，建筑面积分别为622.70平方米和670.23平方米，占有建设成本，应按谁负担了建设成本来确定权属，可体现公平原则。根据查明的事实，结构转换层的面积未分摊到业主，建设成本也未计入业主的房价中，即业主并未负担结构转换层的建设成本，同时，双方也无约定结构转换层属业主所有，故长宁八号业主委员会主张结构转换层属业主共有，没有依据，依法不予采纳。
关于新大都置业公司是否应当将第五层平台上750平方米由四楼空间升高的建筑予以拆除，恢复平台原状的问题。根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，屋顶属业主共有。数码广场·观岚第五层的平台即为四楼屋顶，应属业主共有。新大都置业公司在第五层平台上建750平方米由四楼空间升高的建筑物，未经规划部门审批，侵害了业主的合法权益，应当承担侵权民事责任。对于长宁八号业主委员会要求将第五层平台上的建筑拆除、恢复原状的请求，因该建筑物是否属违法建筑、是否应当拆除，是相关行政管理部门认定和决定的职权范围，现行政管理部门尚未作出相关认定和决定，人民法院不宜以民事判决作出处理，故对长宁八号业主委员会的该项请求不予支持。
关于长宁八号业主委员会主张的损失应如何确定的问题。长宁八号业主委员会要求新大都置业公司、联商管理公司、苏治龙共同返还收益1831537元，所称返还收益，根据其主张的事实理由来看，认为一审三被告侵害业主的民事权益，应承担赔偿损失等民事责任，并未提出应获取收益的事实依据，属其请求有误，一审法院根据长宁八号业主委员会主张的事实、理由确定该项请求金额为主张的损失赔偿数额。长宁八号业主委员会主张的损失包括结构转换层和平台的占用费用，根据前述的分析认定，新大都置业公司应承担占用平台的相应民事责任，其主张的结构转换层的占用费用以及要求联商管理公司、苏治龙共同承担责任的请求，没有依据，故不予支持。关于新大都置业公司占用平台的损失确定，因当事人未要求对新大都置业公司占用平台的损失进行评估，因此无法确定该项损失的准确数额，根据一审法院确认的事实，新大都置业公司占用平台的面积、占用时间以及使用房屋出租的租金标准均可以确定，按使用平台房屋的收益情况来酌情确定损失，对双方当事人应无明显不公。第五层平台建筑物的面积为750平方米，并从整栋房屋竣工验收时（2010年8月底）即已存在，新大都置业公司利用该面积房屋应可获取的收益估算为：参照新大都置业公司出租房屋的租金标准每月每平方米23元，从2010年9月计算至本案判决时即2016年9月，为73个月，共计1259250元。需要说明的是，租金标准存在浮动，新大都置业公司在2015年出租房屋确定租金标准为每月每平方米23元，之后每两年按5％递增，在2015年之前可能存在低于该标准，故取值每月每平方米23元较为适中。新大都置业公司在第五层平台所建建筑物是由四楼空间升高的部分，并非独立使用的房屋，因此不宜按该面积的整体房屋租金收益来确定损失。考虑到新大都置业公司实际占用情况以及对业主利益的影响等因素，一审酌定按租金收益的30％确定业主的损失，即377775元。长宁八号业主委员会主张的损失金额1831537元，部分没有依据，部分主张的损失过高，故不予支持。综上，一审判决酌定业主的损失为377775元，应由新大都置业公司赔偿。
综上，长宁八号业主委员会要求确认数码广场·观岚第五层的平台（即屋顶）为该楼业主共有，符合法律规定，依法予以支持，其要求新大都置业公司赔偿损失的请求，予以部分支持，其他请求，缺乏依据，依法不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条第一款第（六）项，《中华人民共和国合同法》第五十二条、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决：一、长宁八号小区数码广场·观岚楼第五层的平台属该楼业主共有；二、荆门新大都置业有限公司于判决生效之日起十日内赔偿长宁八号小区数码广场·观岚楼业主损失377775元；三、驳回长宁八号业主委员会其他诉讼请求。案件受理费21584元，由长宁八号业主委员会负担17284元，荆门新大都置业有限公司负担4300元。
二审期间，各方当事人均未向合议庭提交新的证据材料。一审法院查明的事实与本案处理相关的部分，均有相应的在卷证据予以证实，本院予以确认。
根据各方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：1、长宁八号业主委员会是否符合本案诉讼主体资格；2、数码广场·观岚楼结构转换层能否确认为该楼业主共有，业主委员会就结构转换层恢复原状的诉请能否在本案获得支持；3、新大都置业公司与苏治龙涉转换层房屋签订的《商品房买卖合同》能否在本案确定无效；4、新大都置业公司就占用、改变涉案转换层、平台行为，应否对业主承担赔偿责任及如何确定赔偿数额。
一、关于长宁八号业主委员会诉讼主体资格问题。新大都置业公司提出，长宁八号业主委员会提起本案诉讼未经过占建筑物总面积过半数的业主及占总人数过半数的业主同意，具体理由为：1、长宁八号小区除数码广场·观岚楼外，还另有一阳光家园纯住宅楼，业主委员会在征求意见时未征求阳光家园小区业主意见，依法应将阳光家园小区业主人数、建筑面积计入总建筑面积、总人数中，如此业主委员会明显未获得过半数过占建筑物总面积过半数的业主及占总人数过半数的业主同意；2、即便仅以数码广场·观岚楼业主人数计算，数码广场·观岚楼业主人数为999人，业主委员会将一人购买多套房屋的情况按一个业主计算得出业主总人数为500人存在错误；3、即便按业主总人数500人计算，签名的是288户，但是通过新大都置业公司提交的证据来看，这288个征求意见签名中，有46个是虚假签名，如果减去这46位，实际签名人数只占48.69%，从人数来看不符合规定。业主如果认为自己的权益受到侵害，可以以自己的名义起诉，不需要经过业主委员会起诉。
本院认为，首先，本案诉争事实仅涉及长宁八号小区数码广场·观岚楼业主利益，与阳光家园楼业主无关，长宁八号业主委员会在诉状中系代表长宁八号小区数码广场·观岚楼业主提出诉讼，未涉及阳光家园楼业主，故决定是否提起本案诉讼应由数码广场·观岚楼业主依法共同决定。其次，根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定，在计算业主人数时，同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算，故业主委员会在统计业主总人数时对于同一业主购买有多套物业的按一人计算的方法符合法律规定。最后，新大都置业公司提出业主委员会伪造了46位业主的同意签名，业主委员会解释为该46户业主要么长期在外地，但已经过电话取得授权，要么经过同住亲属的授权并由同住亲属签名。考虑到小区业主人数较多，且人员流动性很大的现实状况，特别是维护业主权益的紧迫性和节省成本，法律并未禁止对于维护业主权益的事项，业主委员会不能通过电话等灵活多样的方式获得业主同意，故长宁八号业主委员会采用电话方式及向同住亲属征求意见的方式获得有有特殊原因的部分业主同意，最终形成业主大会决议，并不违反法律规定，应予认可。至于新大都置业公司主张伪造业主同意签名的事实，因其不能提供业主反对提起诉讼的证据，故不予采纳。综上，新大都置业公司所提诉讼主体资格不符的上诉意见不能成立，予以驳回。
二、关于数码广场·观岚楼结构转换层能否确认为该楼业主共有，业主委员会就结构转换层恢复原状的诉请能否在本案获得支持的问题。
本院认为，从法律对转换层的权属规定而言，涉案商住两用建筑物结构转换层的性质究竟属于特定业主的专有部分，还是业主共有部分，或者属于开发商保留部分，《中华人民共和国物权法》、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等现有法律、法规及司法解释都未作出明确规定，即从现有法律规定尚难以得出转换层属于业主共同所有的当然结论。从开发商与专业部分业主的约定而言，长宁八号业主委员会在本案所提交的证据不能证明涉案转换层权属已约定由业主共同所有，故从权利约定取得的视角分析，亦尚不能确认涉案结构转换层为业主共同所有。据此，一审判决在本案中基于现有法律、证据未支持长宁八号业主委员会要求确认结构转换层为业主共有的诉请，符合法律规定，应予维持。至于该结构转换层是否属于新大都置业公司所有，不属于本案审理的范围，依法不予审查。另关于转换层恢复原状的请求，一审中长宁八号业主委员会基于业主对转换层享有共有权的法律基础，认为新大都置业公司改变共有部分使用功能，要求恢复原状，而在不能确认结构转换层为业主共有的情况下，该诉请法律基础不能成立，故一审判决未予支持并无不当。若数码广场·观岚楼业主认为他人擅自更改结构转换层的规划设计功能，危及建筑物安全及侵害对专有部分的使用权，可另循法律途径解决。
三、关于新大都置业公司与苏治龙涉转换层房屋签订的《商品房买卖合同》能否在本案确定无效的问题。
长宁八号业主委员会上诉主张，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，新大都置业公司与苏治龙签订的2份《商品房买卖合同》所涉房屋不在商品房预售许可证范围之内，应确定无效。
本院认为，本案系建筑物区分所有权纠纷，案件审理的重点是建筑物区分所有权的权利主体基于物权权利产生的纠纷，至于商品房开发商与买受人间的合同法律关系并非本案审查的重点，即便长宁八号业主委员会在原审提出该项诉讼请求，人民法院也仅依其与本案的关联性进行附带性审查。仅从业主委员会主张无效的理由分析，新大都置业公司就长宁八号小区数码广场取得有《湖北省商品房预售许可证》（荆房预字[2008]），房管部门亦对新大都置业公司与苏治龙签订的2份《商品房买卖合同》办理了预售备案登记，故从形式上进行审查，新大都置业公司在取得数码广场商品房预售许可证明的情况下，长宁八号业主委员会主张合同无效的理由不能成立。至于合同所涉房屋实质上是否属于可售范围，属于行政管理部门的权限，人民法院不予审查。
四、关于一审判决确定新大都置业公司应承担赔偿责任及赔偿数额的问题。
本院认为，根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款之规定，建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。本案中，各方当事人对于长宁八号小区数码广场·观岚楼第五层的平台属该楼业主共有都没有异议。新大都置业公司未经法定人数业主同意，擅自更改上述平台规划设计，在平台上建750平方米由四楼空间升高的建筑物并整体出租给他人，从事营利性活动，明显损害了其他业主的权益，给其他业主造成了财产性损失，应当承担赔偿责任。一审考虑到此种财产性损失虽然确实存在，但对于损失的具体数额难以确定或者无法确定，故基于新大都置业公司占用业主共有平台从事经营性活动的平均收益、及平台对于创造利益的贡献度、合理的经营成本等综合因素，酌情按租金收益的30％确定赔偿金额，合情、合理、合法，已全面考虑到了各方面的因素，故一审判决确定的赔偿金额并未违反法律规定，应予维持。退一步而言，即便从返还收益的角度，根据前述司法解释第十四条第二款规定，新大都置业公司亦应向共同业主返还占用共同平台进行经营活动的收益，故对一审实体处理结果亦可维持。关于诉讼时效，一审中新大都置业公司未提出诉讼时效抗辩，二审期间提出，本院不予审查。另外，平台建筑是否应拆除，涉及违法建筑认定，属于行政职权范围，从长宁八号业主委员会提供的证据来看，相关行政主管部门已进行介入和调查，并有初步结论，业主委员会也同意由相关行政主管部门依职权进行处理，故不予审查。
综上，一审法院查明事实正确，实体处理恰当，上诉人长宁八号业主委员会、上诉人新大都置业公司的上诉理由均不能成立，依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，经合议庭评议，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费21584元，由长宁八号业主委员会负担17284元，由荆门新大都置业有限公司负担4300元。
本判决为终审判决。
审判长 吴宏琼
审判员 许德明
审判员 肖 芄
二〇一七年十月十六日
书记员 周 立