广东省广州市南沙区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗南法民三初字第1092号
原告：李翀。
委托代理人：唐云军，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
委托代理人：吴思泽，北京市盈科（广州）律师事务所实习律师。
被告：钟晓华。
委托代理人：林艳红。
原告李翀诉被告钟晓华房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李慧娟独任审判，公开开庭进行了审理。原告李翀及其的委托代理人唐云军、吴思泽，被告钟晓华及其委托代理人林艳红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李翀诉称：2013年12月9日，原、被告在广州宏华房地产代理有限公司的见证下，签订了关于xx房的《房屋买卖合同》。原告按照合同约定共向被告支付定金20万元。签订合同当天，被告将涉案房屋交付原告居住使用，原告随即对涉案房屋进行了装修并定置相应家具后搬入涉案房屋居住。由于原告称自己在国外没有回来，原告难以与被告落实涉案房屋的房产证是否已经办理，2014年5月23日，原告从中介公司处得知涉案房屋的房产证可能已经办理下来后，就前往广州市南沙区房地产交易中心查询，得知房产证确实已经办理后，原告当天就依据合同的约定通过银行转账的方式向被告支付了10万元购房款，并将付款行为通过微信方式及时告知被告，希望被告尽快依据合同的约定配合原告共同完成提前还贷的义务。被告随后在2014年5月26日和6月6日分别将原告、中介公司从微信平台删除，导致原告与被告的有效联系方式中断。2014年6月9日，原告担心被告履行合同的诚意，向被告发出《告知函》，希望被告尽快与原告配合共同完成合同约定的归还涉案房屋全部贷款的义务。2014年6月16日，原告再次委托律师向被告发出《律师函》，催促被告尽快履行合同义务。2014年6月24日，被告在中介公司的组织下与被告见面协商，但被告提出原告需一次性全额支付购房款给被告，被告才同意将涉案房屋出售给原告。被告的不合理要求完全违反了合同的约定，原告拒绝了被告的非分要求。2014年6月26日，被告在没有与原告商量的情况下，擅自将涉案房屋门锁换掉，强行居住进涉案房屋。被告的上述行为明显违反了合同的约定，属于擅自单方面终止履行合同，已构成根本违约。基于被告的违约行为，依据合同的约定及相关法律法规的规定，原告请求判令：1、解除原告和被告于2013年12月9日签订的合同编号为no.z0000006的《房屋买卖合同》；2、被告向原告双倍返还定金400000元；3、被告向原告返还购房款100000元；4、被告向原告返还涉案房屋装修费2867元；5、被告向原告返还从涉案房屋搬出家具等搬运费用2500元；6、案件诉讼费用由被告承担。
被告钟晓华辩称：被告收到的定金数额为30000元，原告在2013年12月9日支付的170000元并非定金，而是涉案房屋的首期款。原告早在2014年5月10日就知道涉案房屋的房产证已经办理好，而非像原告所称于2014年5月23日才从中介处得知，原告在明知涉案房屋房产证已经办理好的情况下，未按照合同的约定及时支付首期款，违约在先。被告在国外工作期间，将一直与原告及中介联系使用的手机号码交给被告妻子林艳红使用，三方联系从未中断。被告也从来没有收到原告发出的《告知函》及《律师函》。2014年5月27日，被告妻子林艳红在原告电话无人接听的情况下前往原告工作单位，询问原告首付款如何到位，但原告称不要找他，去找中介，态度非常不诚恳。由于被告一直没有收齐首付款，2014年6月26日被告要求查看涉案房屋，遭到原告拒绝。涉案房屋交易价格为1150000元，但原告一直没有给清430000元的首付款，且合同也没有约定剩余房款应何时支付，对被告没有保障，合同的约定本身就存在不合理。被告在收到部分首付款后就将房子交给原告居住使用，不存在违约情形；而原告一直没有按照合同约定及时履行付款义务，实属违约行为。在我方要求原告尽快支付首期款的情况下原告又提出要求变更合同约定的贷款银行，因此被告对原告产生不信任才提出要求变更房款的支付方式为全额支付。另《中华人民共和国合同法》第一百六十七条规定：“分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。”综上所述，被告不同意原告要求被告双倍返还定金以及支付装修费、搬运费和本案诉讼费用的请求。
经审理查明：2013年12月9日，原告（买方）、被告（卖方）及广州宏华房地产代理有限公司（见证方）签订编号为z0000006的《房屋买卖合同》，约定：“买卖之物业地址为xx房。买卖双方均同意该物业成交价人民币1150000元整。签署本合同当天买家付定金200000元，买卖双方约定首付款（含定金）430000元，买方于：1、卖方做委托公证当天，买方支付给卖方人民币贰拾万元整；2、取得产权证三个工作日内买方支付给卖方人民币拾万元整；3、第二次申请银行还贷时，扣款前三天内买方支付给卖方人民币壹拾叁万元整。买方在签署本合同时清晰知道并确认该物业正在办理产权证过程中，尚未取得房地产权证。经开发商通知可以领取房地产权证时，卖方需在5个工作日内领取该物业的房地产权证，并经开发商通知领取房地产权证5个工作日内向该物业所按揭之银行申请提前还贷，向所按揭之银行申请第二次提前还贷，卖方需要通知买方一同前去，并在申请表上填写买卖双方的联系方式，银行通知还款（以银行电话或书面通知到买卖双方的时间为准）30个工作日内由卖方负责结清该物业的剩余银行贷款。办理第二次申请提前还款手续完毕7天内，卖方需协助买方办理按揭贷款等相关所有手续。买卖双方同意该余款在办理涂销抵押手续完成递件交易当天起四个月内付清余款。买卖双方同意放款账号为已办理提款约定的指定账号（约定内容为买卖双方共同到银行才能转账提款），确定银行为中国银行南沙支行，账号62×××42，姓名钟晓华。买方应按照本合同约定的付款方式按时将楼款支付给卖方。卖方交付该物业给买方使用之日期为卖方收到定金当天。该物业以现状售予买方，而买方已检查并同意以现状购买该物业，该物业之现状为有装修（简装）。卖方不能按照本合同约定将物业售予买方，或因违约无法将物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作为违约金，并须退回买方已付的所有费用。买方不能按照本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金。买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金，买方未能履行合同约定的其它义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金。逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作为违约金。由于卖方毁约，须支付毁约日前买方对该物业支付的额外费用（住房装修费、搬运费用等）。”合同第二十一条其它约定：“1、双方约定卖方做委托公证给买方当天，买方支付给卖方人民币贰拾万元整，买方当天收楼。2、出新产权证三个工作日内买方支付给卖方人民币壹拾万元整，卖方同意将该物业全权委托公证给买方。3、卖方申请还贷扣款前三天，买方支付人民币壹拾叁万元整给卖方。”合同对涉案房屋的过户时间没有约定，双方没有签订补充协议进一步协商。
原告分别于2013年12月7日、12月8日、12月9日，共向被告支付定金200000元。2013年12月9日，被告将涉案房屋交付给原告居住使用。2014年3月20日，涉案房屋取得房地产权证。2014年5月23日，原告向被告支付第二笔首付款100000元。2014年6月9日，原告向被告寄送挂号信，通过信函收据无法显示寄送内容；同日，原告通过电子邮件向被告的qq邮箱发送《告知函》扫描件，要求被告履行合同约定，但被告表示并未查收。2014年6月16日，原告委托律师唐云军向被告身份证住所地寄送《律师函》，邮件被退回，改退批条上记载退回原因为“拒收”，被告表示该寄送时间其与妻子林艳红并没有在上述地址居住，也没有拒收邮件。2014年6月24日，原、被告及中介方广州宏华房地产代理有限公司就涉案房屋买卖进行商谈，被告在商谈中提出要求变更付款方式为全额支付购房款，若原告无法全额支付购房款，则要求解除合同。协商中被告要求查看房屋，原告表示拒绝。2014年6月26日，被告更换了涉案房屋的门锁并居住进涉案房屋。2014年7月3日，原告搬离涉案房屋。
证人谢某系涉案房屋买卖的中介方广州宏华房地产代理有限公司的职员，也是涉案房屋买卖的经办人。原告在《起诉状》、2014年9月18日的庭审以及2014年10月8日向本院提交的《代理词》中均陈述：“原告于2014年5月20日左右通过中介公司得知涉案房屋房产证已经出来后，于2014年5月23日前往房管部门查册，在确定涉案房屋房产证已经出来后立即向被告支付了合同约定的10万”，但根据证人谢某的证词以及其向本院提交的与原告的短信通讯记录，原告在2014年5月12日就已得知涉案房屋的房地产权证可以领取，并通知中介方告知被告可以去领取房地产权证。2014年5月14日，被告妻子林艳红领取了涉案房屋的房地产权证并前往中介公司，向证人谢某出示房地产权证，并向其表示已申请提前还贷。当天，证人谢某通过电话方式告知原告上述情况，并通过短信方式告知原告贷款所需准备的材料。原告在2014年9月18日的庭审中表示其从来没有提出过变更贷款银行的要求，但根据证人谢某的证词及其提交的与原告的通讯记录，2014年5月14日，原告通过短信方式向谢某提出能否到广州银行贷款或者其它区的银行，谢某表示“初步沟通业主不愿意”。2014年10月21日的庭审过程中，原告对证人谢某的上述证词予以确认，并表示与之前的陈述相矛盾是由于与代理人沟通不畅导致。原告确认其在2014年5月12日从涉案房屋的开发商处得知涉案房屋可以领取房地产权证，并由于当时传闻公积金贷款政策有变化，担心贷款速度，所以向被告提出了变更贷款银行的要求。
根据原告提交的被告与谢某的微信通信记录，2014年5月17日至2014年5月18日，谢某与被告多次就按揭贷款的事宜进行协商，2014年5月17日晚上18：50，谢某向被告表示：“买家说5月23号会出一个公积金新政策，现在就可贷合同约定的中行，您要是拖的买家在新政策出来做不了公积金，您可是要承担违约责任的”；当天晚上21：11，谢某向被告表示“钟先生，您根您太太商量一下，然后贷或不贷，您明天给个答复我，后天周一，要贷就周一贷，或者您想怎么搞您跟我说，我一定能配合就配合”；2014年5月18日早上8：32，谢某向被告表示“说好了是后天周一到我公司，不能迟了，再迟客人这边就公积金贷款麻烦的”。2014年5月18日晚上22：44，被告表示“而且拿到房产证时我的第二笔款项也应该到位了”，谢某表示“他说给，但您太太说扣款日给都可以，您问您太太她是这样跟我说”，被告表示“还是等我回去再处理吧”；在谢某表示被告先申请按揭，过户等回来在处理后，被告表示等他回去再处理。2014年5月21日下午16：02，谢某再次向被告发送微信表示“钟先生，您太太跟邓先生沟通说是想撤单”，被告并未对此做出回应。邓先生指邓飘，系广州宏华房地产代理有限公司职员。
原告在搬入涉案房屋后，安装了防盗门窗、拆除了室内电视墙，根据原告提供的收据，广州市钢冠金门收到xx房订做不锈钢门防盗网共2867元。原告要求被告对防盗门窗进行补偿，对其它装修放弃补偿请求。被告确认原告安装了防盗网，但对具体的金额不予确认，被告对原告拆除电视墙不提出赔偿请求且被告在本案中没有提出其它主张。2014年7月3日，原告搬离涉案房屋，根据广州天天装卸有限公司开具的发票记载当当天付款方李翀支付了装卸费2500元。被告认为该费用是原告自行搬运产生的，不予确认。
本院认为：原、被告及广州宏华房地产代理有限公司签订的《房屋买卖合同》中关于双方房屋买卖关系的约定是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。原告在2014年5月14日获知被告方已领取涉案房屋房地产权证的情况下，本应按照合同的约定在三个工作日内，即2014年5月19日前，向被告支付第二笔首付款100000元，但原告直到2014年5月23日才向被告支付该笔购房款。根据合同的约定，买卖双方同意放款账号确定为中国银行南沙支行，账号62×××42，姓名钟晓华，但原告在2014年5月17日尚未支付第二笔首付款100000元的情况下提出变更合同约定的贷款银行。合同约定被告协助原告办理按揭贷款的时间是在办理第二次申请提前还款手续完毕7天内，但中介以新的公积金贷款新政会影响原告贷款为由在2014年5月17日即催促被告提前配合原告办理按揭。中介就办理按揭贷款的问题多次与被告协商，但并未达成一致意见。支付购房款是原告的主要合同义务，而房款的支付方式是房屋买卖合同的主要条款，原告在尚未支付合同约定的全部首付款的情况下提出变更贷款银行又要求被告提前配合办理按揭手续，属于对合同主要条款的实质性变更。在此情况下，被告提出变更付款方式为全额付款，属于行使与原告同等的合同权利，并无不当。双方对付款方式均提出变更的情况下，没有对该重大事项达成新的合意；且合同对如何办理房屋过户手续等重要条款无明确约定，合同至今未能继续履行不能归责于任何一方。原告以被告违约为由要求被告双倍返还定金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。在合同对前述重要条款未作明确约定的情况下，双方应就上述问题进一步协商，现双方对上述问题不能协商一致，致使《房屋买卖合同》已丧失继续履行的基础，故原告请求解除合同合理，本院予以支持。鉴于《房屋买卖合同》应予解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后、尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，被告应将收取的定金200000元及购房款100000元返还给原告。原告在居住期间安装了防盗门窗，被告收回房屋后实际享有对防盗门窗的权益，原告提供的收据能够明确防盗门窗的具体金额以及安装地点为涉案房屋，故原告要求被告返还防盗门窗装修费2867元合理，本院予以支持。由于被告对合同的解除并无过错，故原告请求被告返还因此产生的搬运费不合理，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，判决如下：
一、解除原告李翀与被告钟晓华于2013年12月9日签订的合同编号为z0000006的《房屋买卖合同》。
二、被告钟晓华应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李翀退还定金200000元、购房款100000元及房屋装修费2867元。
三、驳回原告李翀的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4477元，由原告负担2169元，被告负担2308元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
代理审判员 李慧娟
二〇一四年十一月三日
书 记 员 万 策
张大会