重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝五中法民终字第05303号
上诉人（原审原告）何雪莲。
委托代理人张益，重庆渝冠律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）杨义华。
委托代理人谭立强，重庆巴渝律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李跃兰。
上诉人何雪莲因与被上诉人杨义华、李跃兰房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市巴南区人民法院（2014）巴法民初字第01447号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审查明，2006年6月12日，重庆市巴南区国土资源管理分局为甲方与杨义华为乙方签订征地拆迁安置补偿协议书约定，乙方自愿选择房屋拆迁统建安置住房，户型为三室一厅，面积为80㎡，楼层、单元、房号及准确面积以分房后发证为准。同年9月25日，何雪莲与杨义华及其前妻即李跃兰签订房屋买卖协议约定，杨义华、李跃兰将在建的位于重庆市巴南区李家沱群乐路25号建筑面积91.15㎡的征地安置房屋一套卖与何雪莲，房款12万元；何雪莲于同年9月26日支付杨义华、李跃兰5万元，余款7万元待何雪莲将该房屋转让后分两次付清；过户费由双方各承担50%，杨义华、李跃兰协助办理过户手续；若杨义华、李跃兰违约则双倍返还定金，若何雪莲违约，则无权要求返还定金。
合同签订后，何雪莲于2006年9月26日支付杨义华、李跃兰5万元。2012年1月8日，杨义华、李跃兰向何雪莲出具欠条载明，杨义华、李跃兰欠何雪莲退房款及借款共8万元，一年内返还，若逾期，按月利息3%支付违约金或以资产作抵押。同年3月1日，何雪莲与杨义华、李跃兰签订房屋租赁协议约定，因杨义华未履行房屋买卖协议约定的义务亦未按约定支付欠款，何雪莲以每月700元租赁该房，房屋租金从欠款8万元中抵扣；杨义华、李跃兰于2013年1月8日前将欠款8万元支付给何雪莲，若逾期，双方履行原买卖合同，若一方违约，则赔偿对方50万元。2012年3月21日，何雪莲出具收条载明，收到杨义华、李跃兰4万元，余款8万元于2013年1月8日前付清，若逾期，则履行原买卖合同。2013年3月20日，重庆市公安局巴南分局李家沱派出所出具情况说明，内容为：2013年1月8日，杨义华到我所报案称，其因房屋买卖发生经济纠纷，由于是经济纠纷，我所警员建议其到巴南区人民法院提起诉讼处理。杨义华以何雪莲在2013年1月8日拒绝接收欠款为由起诉何雪莲返还诉争房屋，一审法院于2013年1月10日受理该案，在该案庭审中，何雪莲自述房屋买卖协议已口头协商解除。杨义华遂向一审法院提起诉讼，诉请何雪莲返还诉争房屋。
另查明，杨义华、李跃兰于2012年4月23日协议离婚约定，诉争房屋归杨义华所有，对何雪莲的8万元债务由杨义华清偿。2013年10月16日，诉争房屋登记至杨义华名下。因杨义华、李跃兰与何雪莲协商未果，何雪莲遂起诉至一审法院。
何雪莲一审诉称，其与杨义华、李跃兰于2006年9月25日签订房屋买卖协议约定，杨义华将位于重庆市巴南区花溪街道群乐村3组在建的三室一厅安置房一套卖与何雪莲，房款12万元。2012年3月1日，何雪莲与杨义华、李跃兰签订租房协议约定，杨义华于2013年1月8日前向何雪莲返还购房款及其他借款共8万元，若逾期未付清，则履行原房屋买卖合同。现涉案房屋已登记至杨义华名下，因杨义华未履行约定义务，遂诉请杨义华将涉案房屋产权转移登记至何雪莲名下。
杨义华一审辩称，何雪莲与杨义华、李跃兰于2012年3月1日签订的租房协议已对房屋买卖合同予以解除。杨义华于2013年1月8日返还何雪莲8万元款项时，何雪莲不接受，杨义华已履行了约定义务，应驳回何雪莲的诉讼请求。
李跃兰一审辩称，杨义华、李跃兰将位于重庆市巴南区花溪街道群乐村3组在建的安置房卖与何雪莲，2012年3月21日，双方约定由杨义华、李跃兰支付何雪莲12万元，解除房屋买卖合同。当日，杨义华、李跃兰支付何雪莲4万元，余款8万元于2013年1月8日付清。现因诉争房屋登记在杨义华名下，李跃兰不应承担责任。
一审认为，何雪莲与杨义华、李跃兰签订的房屋买卖协议及房屋租房协议均是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，合法有效。双方协商一致签订的房屋租房协议对房屋买卖协议予以了变更，即若杨义华于2013年1月8日前支付何雪莲欠款8万元，则解除房屋买卖协议，否则，双方按房屋买卖协议履行各自义务。现双方均对杨义华在2013年1月8日前未支付何雪莲8万元的事实无异议，一审法院予以确认。但双方就未支付何雪莲8万元的原因各执一词，杨义华应举证证明系因何雪莲的原因而未支付8万元，方可免除其未按期付款的法律责任。对此，杨义华举示了重庆市公安局巴南区分局李家沱派出所出具的情况说明、民事起诉状及庭审笔录证明杨义华于2013年1月8日向何雪支付欠款，何雪予以拒绝的事实。同时，杨义华申请的证人彭国玉及熊相见的证言证明杨义华筹集8万元款项的经过及该款项的来历，证人彭国玉、熊相见与郭超群的证言共同证实了杨义华于2013年1月8日向何雪莲支付8万元而何雪莲予以拒绝的事实，以上证据能形成证据链，相互印证。何雪莲申请的证人孔俊、朱双珍的证言用以证明杨义华于2013年1月8日未向何雪莲付款的事实，结合日常经验及常理，综合比较各证据的真实性、关联性，杨义华举示的证据更具客观真实性，系优势证据，即杨义华于2013年1月8日向何雪莲付款8万元而何雪莲予以拒绝更具客观真实性。故对证人孔俊、朱双珍的证言的真实性，一审法院不予采信，对何雪莲举示的关于限期履行合同义务的催告通知及录音资料，因与本案不具关联性，亦不予采信。因此，杨义华已按租房协议履行了相应义务，房屋买卖合同已附条件解除。现何雪莲诉请杨义华继续履行房屋买卖合同，碍难支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第九十一条第（二）项、第九十三条的规定，判决如下：驳回何雪莲的诉讼请求。一审案件受理费1350元，保全费2520元，由何雪莲负担。
何雪莲不服一审判决，向本院提起上诉称：1、被上诉人并未在2013年1月8日找过上诉人表示要还款，一审中被上诉人提供的民事起诉状及庭审笔录及公安局巴南分局李家沱派出所出具的情况说明均不能证明双方发生了纠纷，更不能证明被上诉人有支付欠款的行为；一审中被上诉人的证人与被上诉人有利害关系，其证言系伪证，不能采信。2、被上诉人未按期履行合同约定的还款义务，应恢复原买卖合同，将涉案房屋产权转移登记至何雪莲名下。一审法院对认定事实不当，适用法律错误，请求二审法院撤销原判，依法改判被上诉人将涉案房屋产权转移登记至上诉人何雪莲名下。
杨义华二审答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。
李跃兰二审答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。
本院二审审理中，上诉人何雪莲举示了两份新证据，一份系重庆市公共交通有限公司四分公司出具的《情况说明》，内容为“2013年1月8日，我单位职工售票员何雪莲在重庆市公共交通有限公司四分公司上班，情况属实，特此证明”。另一份系2013年1月8日的《重庆市第三公共交通有限公司四分公司310路行车时刻记录表》，其中在车号为“31145号”公交车对应的驾驶员栏记载为“孔俊、何雪莲”。上诉人举示该两份证据拟证明何雪莲的工作为公交车售票员，在2013年1月8日一直在公交车上上班，没有时间与被上诉人见面，也不可能发生拒绝被上诉人还款的事实。被上诉人杨义华对该两份证据的质证意见为：1、两份证据均属于上诉人在一审中完全有能力举示的证据，不应属于新证据。2、两份证据虽加盖了重庆市第三公共交通有限公司四分公司的公章，但纸张很新，有单位帮助上诉人事后作假证明的嫌疑，但对公章的真伪性不申请鉴定。被上诉人李跃兰对该两份证据的质证意见与被上诉人杨义华一致。本院认为上诉人举示的两份证据均加盖了重庆市第三公共交通有限公司四分公司的公章，被上诉人对其该两份证据的真实性提出质疑但并不申请对公章进行鉴定，应视为对该两份证据事实性的认可，本院对该两份证据予以采信。
本院二审另查明，何雪莲在（2013）巴民初字第00505号案件的庭审中自述，房屋买卖协议已口头协商解除，因为其担心杨义华、李跃兰不还钱，双方又签订房屋租赁合同，何雪莲并未在该房屋实际居住。
本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，关于上诉人何雪莲提出被上诉人杨义华并未在2013年1月8日找过上诉人表示还款的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据；《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第2条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。因双方对于被上诉人杨义华在2013年1月8日前未支付上诉人何雪莲8万元的事实均无异议，而对于被上诉人未支付上诉人何雪莲8万元的原因各执一词。上诉人何雪莲举示的重庆市公共交通有限公司四分公司出具的《情况说明》及《重庆市第三公共交通有限公司四分公司310路行车时刻记录表》可以证明其系310路“31145号”公交车售票员身份，结合“31145号”公交车驾驶员孔俊在本案一审中的证词，可以形成证据锁链，相互印证，证明上诉人何雪莲在2013年1月8日一直在“31145号”公交车上工作。被上诉人杨义华举示的重庆市公安局巴南区分局李家沱派出所出具的情况说明、民事起诉状及庭审笔录中有关2013年1月8日双方发生纠纷的表述均系依据被上诉人杨义华单方陈述所形成，并未得到上诉人的认可。且被上诉人杨义华申请的证人彭国玉系杨义华妻子，与被上诉人杨义华存在利害关系，证人熊相见的证言仅能证明其付钱给杨义华的事实，不能证实杨义华于2013年1月8日向何雪莲支付8万元而何雪莲予以拒绝的事实。结合日常经验及常理，综合比较各证据的真实性、关联性，上诉人何雪莲举示的证据更具客观真实性，系优势证据，何雪莲作为债权人的举证义务已经尽到。被上诉人杨义华作为债务人，其举示的证据不能证明其未按期履行还款义务系上诉人何雪莲的原因，其应当承担举证不力的责任。一审认定事实有误，上诉人的该项上诉理由成立。
关于上诉人提出被上诉人未按期履行合同约定的还款义务，应恢复原买卖合同，将涉案房屋产权转移登记至上诉人何雪莲名下的问题。本案中，上诉人何雪莲与被上诉人杨义华、李跃兰于2006年9月25日签订的房屋买卖协议是双方当事人真实意思表示，合法有效，但在上诉人何雪莲支付购房定金后，因被上诉人的原因，该合同并未实际履行。结合上诉人何雪莲在（2013）巴民初字第00505号案件的庭审中自述，本院认定双方的房屋买卖协议已口头协商解除。依据2012年1月8日杨义华、李跃兰向何雪莲出具的欠条及2012年3月1日何雪莲与杨义华、李跃兰签订的房屋租赁协议约定的内容“杨义华、李跃兰于2013年1月8日前将欠款8万元支付给何雪莲，若逾期，双方履行原买卖合同，若一方违约，则赔偿对方50万元。”结合上诉人何雪莲在（2013）巴民初字第00505号案件的庭审中自述可看出，上诉人与被上诉人之间真实存在的系借款关系，房屋租赁协议系双方发生借款关系后，为保证被上诉人还款而订立的具有借款担保性质的合同，虽不违反法律法规的禁止性规定，但其约定的“若逾期还款，双方履行原买卖合同”的真实意思仅是为保证被上诉人按约还款，并非购买涉案房屋。本案中，被上诉人逾期还款系事实，但不能据此认定双方之间产生了真实的房屋买卖的法律关系，上诉人要求将涉案房屋产权转移登记至上诉人名下的诉讼请求，违反了《物权法》关于禁止流质的规定，应予驳回；如上诉人认为借款纠纷应解决，需另案诉讼。
综上，一审判决认定事实有误，但判决正确，上诉人何雪莲的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费2700元，由上诉人何雪莲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒋科
代理审判员 于利
代理审判员 黎明
二〇一四年十二月十日
书 记 员 李婷