黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑01民终3401号
上诉人（一审原告）：安莲姬，女，1965年8月6日出生，朝鲜族，无固定职业，住哈尔滨市南岗区。
委托诉讼代理人：孙春明，黑龙江恒辰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：许晨，黑龙江恒辰律师事务所律师。
上诉人（一审被告）:哈尔滨鲁商置业有限公司，住所地哈尔滨市南岗区学府路36-38号。
法定代表人：董红林，总经理。
委托诉讼代理人：常英姿，北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。
上诉人安莲姬因与上诉人哈尔滨鲁商置业有限公司（以下简称鲁商置业公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服哈尔滨市南岗区人民法院（2016）黑0103民初8243号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2017年5月18日受理此案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人安莲姬及其委托诉讼代理人孙春明、许晨，上诉人哈尔滨鲁商置业有限公司的委托诉讼代理人常英姿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
安莲姬上诉请求：依法撤销哈尔滨市南岗区人民法院（2016）黑0103民初8243号民事判决，发回重审或依法改判支持安莲姬的诉讼请求。事实与理由：1.一审判决对洋房区未实现封闭是否构成违约存在认定事实不清，有证据能够充分证明，安莲姬关于洋房区应当封闭的主张既有合同约定，也有事实支持。双方签订的《商品房买卖合同》涉及洋房区的附件中标注有“周界防范系统”，其专指洋房区，而非整个小区，鲁商置业公司应按约定对洋房区进行独立封闭。鲁商置业公司曾经承诺对洋房区进行封闭的事实，但因高层业主的维权行为，不得不终止封闭洋房区的行为。购房之初售楼员关于物业费标准的解释也是洋房区实行独立全封闭，所以洋房区的物业费才要高于高层区。鲁商置业公司与大多数洋房区业主签订的《和解协议书》，是因洋房区大多数业主面对洋房区未实现独立封闭以及车库质量不合格时，鲁商置业公司提出的以车位补偿的方式与洋房区业主达成和解。该《和解协议书》证明鲁商置业公司的违约行为。一审判决认定根据补偿协议约定内容，双方同意“出卖人在相关广告表述对买受人不构成要约”，该认定属于认定事实不清。双方签订的商品房买卖合同为房产住宅局制定的统一格式合同，合同固定的格式条款中只对所购房屋进行约定，并无关于小区规划及是否封闭制定约定的条款，合同的补充协议部分也是鲁商置业公司单方制定印制好的格式条款。一审判决认为损失难以认定，属于认定事实不清。赔偿标准有多种方式予以认定，洋房区是否封闭、参照其他小区价格、同一小区洋房区与高层封闭和不封闭情况下的房屋差价、后期鲁商置业公司降价出售洋房，或者可以聘请第三方评估公司，对洋房区封闭与不封闭的情况下，房屋成本的差价进行认定其销售的差价，从而认定给业主造成的损失。一审判决认定车库不存在质量问题属于认定事实不清。安莲姬提交的照片能够证明案涉车库存在地面材质不合格、入口坡道坡度过陡、车库高度过低及地下车库漏水严重的问题。鲁商置业公司提交的备案证书无法证明案涉车库质量合格。车库入户并不代表车库质量合格。2.一审法院违反法定程序，剥夺当事人鉴定、申请调取证据等诉讼权利。一审判决未列明双方各自提交的证据情况，也未列明双方对证据的质证情况，更未写明法院对证据的采信情况，严重违反了最高人民法院关于印发《人民法院民事裁判文书制作规范》的要求。3.一审判决适用法律错误。
鲁商置业公司辩称：1.双方无洋房区域单独封闭合同条款，鲁商置业公司从未承诺洋房区域与高层区域分隔开单独封闭，买卖合同补充协议第8条约定买受人签订合同时知道全部物业情况，出卖人的广告不构成邀约，若有与合同条款不一致的。以实际交付的房屋标准为准。该合同不是格式合同条款，是对合同进行进一步说明，并且双方完全确认并签字。2.关于商品房合同中约定的周界防范系统，合同中约定的周界防范系统不是安莲姬指的房屋封闭的系统。鲁商置业公司作为开发商按照规划图纸将整个小区实行全封闭，同时考虑到小区的需求，置业公司与物业公司通过铁栅栏与围墙对洋房进行封闭，并且一审鲁商置业公司提供洋房区域的照片证实洋房区域相对封闭的现实状态。鲁商置业公司作为开发商已经做到洋房区域相对封闭，符合合同中关于周界防范系统合同约定。3.安莲姬提到的和解协议书签订的背景是多位洋房业主到山东总部反映情况，山东总部为了维护企业形象要哈尔滨公司与洋房业主签订，该和解协议书的签订过程及内容是鲁商置业公司与洋房业主双方为了实现和解，鲁商置业公司在让步基础上自愿协商签订的。在诉讼过程中不能推定为对鲁商置业公司不利的证据，不能以此来直接推定双方在合同约定对洋房区域予以合同封闭的情形。因此安莲姬主张的和解协议作为证据不符合法律规定。4.安莲姬提到的鲁商置业公司降价销售的观点不符合事实，2013年洋房区域在销售时单价确定为10000元左右，和其他开发商一样，价格设定时考虑了财务指标市场环境、销售计划等。安莲姬购买房屋鲁商置业公司按照合同约定交付房屋，作为开发商履行了合同义务。2016年6月鲁商哈尔滨分公司按照山东总部文件搞特价销售。仅是针对于个别被高层挡光的房屋进行了特价销售。鲁商置业公司并不是针对洋房是否封闭进行设定促销的合同，不是针对洋房的普遍性下调价格。5.鲁商置业公司在一审向法庭提交了竣工验收合格证，证明涉案地下车位已经政府主管部门验收合格，符合规定。对于存在个别瑕疵的情形在工程质保期内，鲁商置业公司协调施工方维修并且施工维修完毕，故车库并无质量问题。
鲁商置业公司上诉请求：依法撤销一审判决第一判项，并改判驳回安莲姬全部诉讼请求。事实与理由：1、安莲姬没有支付车位的全款，不具备《地下车位有偿使用协议》约定车位交付的条件，鲁商置业公司有权不予交付车位，亦不存在车位逾期交付事宜，更不存在鲁商置业公司承担逾期交付的违约金情形。2、车位于2015年10月份已经具备交付条件，鲁商置业公司已通知安莲姬交付剩余款项并办理交付手续，是安莲姬未及时办理交款、交付车位手续，该责任应由安莲姬承担，不应由鲁商置业公司承担逾期交付车位的违约责任。
安莲姬辩称：《地下车位有偿使用协议》第二条约定：剩余款项100000元于通知交付车位起7日内支付完毕（交付时间以实际通知为准）。第三条约定：付清全部价款后，将上述车位交付给安莲姬。地下车位存在严重质量问题，以致于无法正常使用，在这种情况下，安莲姬不可能交纳剩余款项，因为鲁商置业公司违约在先，安莲姬可以行使先履行抗辩权，不存在违约的问题。鲁商置业公司用《地下车位有偿使用协议》的第三条对抗第二条，完全是断章取义。所以，请法院依法驳回鲁商置业公司的上诉请求。
安莲姬向一审法院起诉请求：1.判令鲁商置业公司承担违约责任，赔偿安莲姬购房损失304170元；2.判令鲁商置业公司按照8.5元/日标准计算，赔偿安莲姬2015年11月1日起至实际交付符合国家质量标准的地下车位之日止的违约金；3.判令鲁商置业公司对鲁商.松江新城5号地块地下车库进行全面维修，达到国家规定标准；并在维修达到合格前给安莲姬提供临时使用车位，保证车辆正常进入小区及地下车库。
一审法院认定事实：2015年2月14日，安莲姬与鲁商置业公司签订《商品房买卖合同》，约定：安莲姬购买鲁商置业公司开发建设的位于哈尔滨市××××号鲁商.松江新城第7栋1单元4层401号商品房，建筑面积202.78平方米，其中套内建筑面积183.91平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积18.87平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。关于计价方式与价款，双方约定按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米10480.4元，总金额2125216元。附件二《公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明》，内容是：“1.公用建筑面积由以下两部分组成：（1）电梯机房、电梯厅、电梯井、楼梯间、设备管井、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房建筑面积；（2）套（单元）与公用建筑空间之间的墙体以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。2.公用建筑面积分摊系数……”附件三：装饰、设备标准，《5地块洋房交房标准》，其中，三配套设施设备第7项内容是：“智能化：户外：车辆出入管理系统；闭路电视监控系统；小区巡更：楼宇对讲；周界防范系统；”同日，双方签订《补充协议》，第五条第6款约定“多层花园洋房一层前后均有绿地，以围墙与公共绿地进行分割，围墙内绿地由一楼负责绿化、美化及管理。交付时围墙内绿地仅铺设区间道。”第八条其他约定“1.买受人确认在签订《商品房买卖合同》及相关附件前已熟知本物业的全部情况，出卖人在相关广告、宣传材料、样板间及其他表述或展示对买受人均不构成任何要约，如与本《商品房买卖合同》及相关附件不一致的地方应以本《商品房买卖合同》及相关附件所签订的内容为准，《商品房买卖合同》及相关附件未约定的，以实际交付的房屋标准为准。……”
另，2014年8月13日，安莲姬与鲁商置业公司签订《地下车位有偿使用协议》，约定：安莲姬购买五地块B—7—015号车位，车位使用权价格为185000元，签订协议时支付85000元，剩余10万元款项于通知交房之日起七日内支付完毕。关于交付期限与使用期限，双方在协议第三条约定，甲方（鲁商置业公司）应当在乙方（安莲姬）付清全部价款后，并于2015年10月31日前，将上述约定的地下车位交付乙方使用，届时双方办理交接手续，该车位的有偿使用年限与该地块《国有土地使用权证书》标注的使用期限一致。关于违约责任，双方约定：“甲方逾期交付地下车位使用权超过60日后，买受人有权解除协议。如买受人要求继续履行协议的，协议继续履行，自本协议规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付款[已交付款是指买受人已支付甲方的总款额]万分之一的违约金。”签订协议后，安莲姬依约支付了首笔款项85000元。2015年3月30日，案涉地下车库取得《建设工程竣工验收备案证书》。但该车位鲁商置业公司至今未交付安莲姬。
一审判决认为，安莲姬与鲁商置业公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。安莲姬主张双方在合同中约定洋房区域实行独立封闭，经审阅案涉合同，合同附件中的确标注有“周界防范系统”，但仅凭此内容不能认定安莲姬上述主张事实成立。根据补偿协议约定内容，双方同意“出卖人在相关广告、宣传材料、样板间及其他表述或展示对买受人均不构成任何要约”，故安莲姬举示的相应证据，不能作为认定案件事实的根据，不予采纳。因此，安莲姬主张鲁商置业公司违约，缺乏事实依据，不予支持。况且，即使安莲姬主张的事实成立，根据民事诉讼“谁主张谁举证”的一般原则，其要求鲁商置业公司按照单价每平方米1500元标准赔偿损失，亦无有效证据支撑，难以认定支持。
安莲姬与鲁商置业公司签订的《地下车位有偿使用协议》，应为有效合同，双方应严格依约履行。鲁商置业公司逾期交付车位事实成立，安莲姬按照合同约定的违约责任条款，要求鲁商置业公司按照每日8.5元的标准赔偿自2015年11月1日起至交付车位之日止的逾期违约金，符合事实及法律规定，予以支持。案涉车库已经竣工验收备案，且大多数业主办理进户投入使用，故安莲姬主张车库存在严重质量问题，要求鲁商置业公司对车库进行全面维修，缺乏事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、哈尔滨鲁商置业有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内按照每日8.5元的标准赔偿原告安莲姬自2015年11月1日起至交付车位之日止的逾期违约金；二、驳回原告安莲姬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5890元，由安莲姬负担5840元，哈尔滨鲁商置业有限公司负担50元。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
本院认定的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点为，鲁商置业公司对洋房区未实行独立封闭是否构成违约，鲁商置业公司是否应当承担赔偿责任问题；鲁商置业公司对案涉车库是否应当进行全面维修问题；鲁商置业公司是否应当承担逾期交付车位的违约责任问题。
关于鲁商置业公司对洋房区未实行独立封闭是否构成违约，鲁商置业公司是否应当承担赔偿责任问题。在双方签订的《商品房买卖合同》中并无洋房区独立封闭合同条款，合同中约定的周界防范系统与洋房区独立封闭亦不能简单确定为同一概念范畴。安莲姬主张鲁商置业公司曾经承诺对洋房区进行封闭，购房之初售楼员关于物业费标准的解释也是洋房区实行独立全封闭，而双方在《补充协议》中约定，出卖人在相关广告、宣传材料、样板间及其他表述或展示对买受人均不构成任何要约，《商品房买卖合同》及相关附件未约定的，以实际交付的房屋标准为准。鲁商·松江新城小区里既有洋房，又有高层，二者共存于同一小区，对小区共有部分的权利与义务是平等共享的，即作为小区业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。建筑区划内的道路，属于业主共有。建筑区划内的绿地，除属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外，属于业主共有。鲁商置业公司作为小区的开发商，兼顾各区域业主实际，对整个小区进行整体规划是得当的。案涉洋房如果与同为小区内的高层区域独立封闭，单独享用洋房区域的小区公共资源，势必会影响高层业主的权利，亦不符合相关法律规定。故此，鲁商置业公司对洋房区域未实行独立封闭并不构成违约，安莲姬主张鲁商置业公司对此承担赔偿责任的上诉理由无事实依据，本院不予支持。
关于安莲姬要求鲁商置业公司对案涉车库进行全面维修问题。案涉车库已经相关部门竣工验收备案并投入使用，对于存在个别质量问题的情形，鲁商置业公司亦协调施工方予以维修，现安莲姬要求鲁商置业公司对车库进行全面维修的请求依据不足，本院不予支持。
关于鲁商置业公司是否应当承担逾期交付车位的违约金问题。双方签订的《地下车位有偿使用协议》为有效协议。协议中约定，鲁商置业公司应于2015年10月31日前，将双方约定的地下车位交付买受人使用。同时还约定，鲁商置业公司逾期交付地下车位，买受人要求继续履行协议的，协议继续履行，自本协议规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付款万分之一的违约金。协议中对鲁商置业公司交付车位的时间、违约责任作出了具体的约定，鲁商置业公司未在协议约定的期限将车位交付安莲姬，应按合同约定承担违约责任。鲁商置业公司主张车位于2015年10月份已经具备交付条件，鲁商置业公司已通知安莲姬交付剩余款项并办理交付手续，是安莲姬未及时办理交款、交付车位手续，该责任应由安莲姬承担，不应由鲁商置业公司承担逾期交付车位的违约责任等原因，均系其作为房地产开发企业所应预见到的合同风险，不属于不可抗力的范畴。因此，鲁商置业公司延期交付车位不具备双方约定或法定的免责事由，其对该违约行为应当承担相应的法律责任。
综上所述，安莲姬、鲁商置业公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5890元，由安莲姬负担5840元，由哈尔滨鲁商置业有限公司负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 万 迎
审 判 员 柳 波
审 判 员 宋 凯
二〇一七年八月十五日
法官助理 张智慧
书 记 员 周小倩