山东省滕州市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）滕民初字第476号
原告（反诉被告）宋玉秀，女，1966年3月10日出生，汉族，居民，住滕州市。
委托代理人张俊海、渠成杰，山东滕国律师事务所律师。
被告（反诉原告）山东善国房地产开发有限公司，地址：滕州市。
法定代理人李雷，董事长。
委托代理人ＸＸ，男，1985年11月12日出生，汉族，该公司职员，住枣庄市市中区。
委托代理人燕磊，山东法扬律师事务所律师。
原告宋玉秀与被告山东善国房地产开发有限公司（以下简称善国公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，善国公司提起反诉，经审查，符合法律规定，本院依法组成合议庭，公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）宋玉秀及其委托代理人渠成杰、被告（反诉原告）善国公司的委托代理人ＸＸ到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）宋玉秀诉称，原、被告于2011年12月4日签订了商品房买卖合同，约定原告购买被告商品房一套，价值454260元，被告应于2012年4月30日交付房屋，合同还约定了被告每逾期一日交房，应按照原告已付房款的万分之一支付违约金，合同签订后，原告依约履行了全部合同义务。但被告却于2012年9月26日才将房屋交付原告使用。被告逾期交房，构成违约，原告诉请法院判令被告支付违约金6586元，并由被告承担诉讼费用。针对反诉部分，反诉被告辩称，自己不存在违约情形，不应支付逾期付款违约金。对方不能及时出具用于公积金贷款的收据，直到2012年3月27日才出具，并且，收据出具后，买受人就提交了了完备的资料，不应承担违约责任。
被告（反诉原告）善国公司辩称，原、被告之间商品房买卖合同真实存在，但被告不存在违约情形，不应当向原告支付违约金。反诉部分，反诉原告诉称，依据双方之间的合同，反诉被告应于合同签订后7日内支付剩余房款，而反诉被告逾期付款122天，构成违约，应向反诉原告按未支付房款的日万分之一支付违约金。故提起反诉，诉请反诉被告支付反诉原告逾期付款违约金3660元，并由反诉被告承担反诉费用。
经审理查明，2011年12月4日，原告（反诉被告）宋玉秀与被告（反诉原告）善国公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定原告（反诉被告）购买被告（反诉原告）开发的府东农贸市场（名仕豪庭）一期商品房一套及储藏室一间，总价款为454260元，同时约定出卖人应于2012年4月30日前交付房产。合同第十一条约定，逾期交房超过60日的，如买受人选择继续履行合同，“自合同确定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金”。合同第十三条（三）2约定买受人同意委托出卖人代交专项维修基金、契税、物业服务费、燃气初装费、有线电视初装费等相关费用，并于接收商品房的同时将上述税费交给出卖人。合同补充协议约定买受人以公积金方式付款，应于2011年12月4日前交纳首付房款154260元，余款应于出卖人提供专用首付款收据后60日内交齐，如因公积金管理部门原因不能按时付款的，买受人需出示公积金管理部门的证明，如于7日内仍未提交完备的证明资料的，则视为买受人逾期履行付款义务。逾期超过60日，双方继续履行合同的，自约定的应付款日期届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起7日内向出卖人支付违约金。
合同签订后，原告（反诉被告）于2011年12月4日支付154260元，被告（反诉原告）为其出具154260元房款收据一张。2012年3月27日，善国公司为宋玉秀出具首付款154260元的正规收据用于申请公积金贷款，2012年9月26日，宋玉秀支付房款300000元，被告（反诉原告）为其出具300000元购房收据一张。买受人未在合同约定的期限内向出卖人出示因公积金管理部门原因不能按时放款的相关材料，其从银行获取的贷款与其申请的贷款支付的数额相一致。原告（反诉被告）为证明被告（反诉原告）逾期交付房屋，提供其向物业公司交纳物业费和电梯运行费的收据，其上日期记载为2012年9月26日。经原告（反诉被告）申请，本院向名仕豪庭小区的物业公司、滕州市翔宇物业管理有限公司调取原告（反诉被告）领取房间钥匙的原始记录，该单位未予提供，仅提供了对原告（反诉被告）所购房产开始计收物业费的时间为2012年9月26日。被告（反诉原告）辩称善国公司是按照合同约定的期限交付的房屋，但未提供相应证据予以证明，亦未提交其他证据证明原告（反诉被告）逾期付款或逾期提供按揭贷款手续。
另查明，被告（反诉原告）善国公司是一家房地产开发有限公司，对于涉案商品房办理了土地权属凭证并获得了建设用地规划许可、建设工程规划许可、建设工程施工许可、商品房预售许可等。其中关于名仕豪庭一期工程竣工日期的记载为2013年6月。
上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、房款收据、物业费收据、电梯运行费收据、土地使用权属证书复印件、建设用地规划许可证复印件、建设工程规划许可证复印件、建设工程施工许可证复印件、商品房预售许可证复印件、首期物业费收取时间证明、庭审笔录等证据在卷为凭。
本院认为，原、被告（反诉原告）之间的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示、不违反法律、行政法规的禁止性规定，且被告（反诉原告）作为房地产开发单位获得了相应的开发、销售许可，具有相应资质，该合同合法、有效。原告（反诉被告）提供其向物业公司交纳物业费和电梯运行费的收据，其上日期记载均为2012年9月26日，该日期与原告（反诉被告）主张的被告（反诉原告）实际交房的日期相一致，与滕州市翔宇物业管理有限公司出具的收取原告（反诉被告）所购房产物业费的起始时间亦相一致。原告（反诉被告）于商品房出卖人向买受人交付商品房、买受人办理上房时，同时缴纳物业费、电梯运行费等相关费用，符合合同中关于交房时买受人需同时交纳相关税费的约定，且被告（反诉原告）未提供证据证明其实际交房时间并未逾期，亦未提交证据证明有其他不可抗力或特殊原因的免责事由，且其提供的证据上记载的竣工日期与其主张亦相冲突，故本院认定被告（反诉原告）交房日期为2012年9月26日。而依据合同约定，被告（反诉原告）应于2012年4月30日前交付房产，故被告（反诉原告）逾期交房，构成违约。违约金计算方式应当按照双方合同约定的“自合同确定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金”。被告（反诉原告）实际违约149天，违约金应以154260元为基数计算，2298.47元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。原告主张违约金6768元，对超出部分不予支持。
双方《商品房买卖合同》约定买受人通过公积金贷款的方式支付房款，买受人于合同约定的期限内足额支付了首付款，出卖人于2012年3月27日出具正规发票，依据合同约定，买受人应于60日内，即2012年5月26日前支付余款300000元。买受人于2012年9月26日才向出卖人支付第二笔付款，且未提交有其他不可抗力或免责事由的证据，构成违约，违约123天，违约金应以300000元为基数计算，反诉原告诉请判令反诉被告应向其支付122天的违约金3660元，系其对自己权益的处分，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条、第六十六条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）山东善国房地产开发有限公司支付原告（反诉被告）宋玉秀逾期交房违约金2298.47元；
二、原告（反诉被告）宋玉秀支付被告（反诉原告）山东善国房地产开发有限公司逾期付款违约金3660元；
三、驳回原告（反诉被告）宋玉秀的其他诉讼请求。
上述判决项于本判决生效后十日内履行完毕。
如果原告（反诉被告）或被告（反诉原告）未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费50元由被告（反诉原告）山东善国房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费50元，由原告（反诉被告）宋玉秀负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并提出副本7份，上诉于山东省枣庄市中级
人民法院。
审 判 长 刘 莉
审 判 员 李纪增
人民陪审员 李 寒
二〇一四年六月二十日
书 记 员 陈 琛