广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终6659号
上诉人（原审被告）：陈昱云，女，1964年9月9日出生，汉族，住所地：广东省深圳市龙岗区，
被上诉人（原审原告）：李文超，女，1985年10月28日出生，汉族，住所地：广东省深圳市龙岗区，
委托诉讼代理人：魏六平，广东普发律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孔彦苏，广东普发律师事务所实习律师。
上诉人陈昱云因与被上诉人李文超房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初4147号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
陈昱云上诉请求：撤销一审判决，发回重审。上诉理由：一、陈昱云没有任何理由拖延赎楼，在合同签订后第二天即2015年9月30号就委托了赎楼并办理了委托赎楼的公证书，一审判决认定事实错误。二、李文超并未在2015年10月15日前做双方共管资金监管。三、合同规定在2015年10月15日之前，李文超必须把钱存入银行监管帐户，但李文超并未存入监管账户。陈昱云不可能在银行盖章生效前去赎楼。根据合同规定，先做监管，钱到监管帐户，陈昱云才赎楼。四、李文超主张不知道房子查封，不是事实。去招行存款时，上面明确载明房子被查封，不能做资金监管，合同没有盖章。五、一审法院在审理本案时更换法官，陈昱云收到律师通知后即提出异议并提交给龙岗法院。六、陈昱云不同意调解。因为李文超违约，收条是2015年9月29日出具，而款项实际到账是2015年10月9日。鉴于李文超违约，陈昱云有权就此没收定金。七、陈昱云没有违约，不应承担违约责任，请法院查清事实。银行是最好的突破口，李文超提供的存款、监管资料无效。
李文超辩称：一、陈昱云的案外债权人对涉案房产进行查封系陈昱云未处理好相关的债权债务纠纷导致，并且该司法查封发生在陈昱云和李文超房产买卖合同签订之后，系在双方房产交易过程中涉案房产抵押查封状况发生的变化，并且因为该变化而导致房产交易无法继续进行。陈昱云应当承担相应的法律后果。二、关于一审法院在审理本案时更换法官一事，陈昱云的代理律师在一审中不申请回避，而且一审法院已查明相关的权利和义务。一审法院的审理程序合法。请求二审法院判决驳回陈昱云的上诉请求，维持一审判决。
李文超向一审法院起诉请求：1、解除李文超、陈昱云之间签订的《房产买卖合同》；2、陈昱云返还李文超定金5万元；3、陈昱云支付违约金316000元；4、陈昱云承担诉讼费用。
一审法院经审理查明：李文超、陈昱云于2015年9月29日签订了一份《房产买卖合同》，约定李文超以158万元购买陈昱云所有的深圳市龙岗区汇福花园福明阁XXX，李文超应于签订合同当日支付定金5万元（该定金委托第三方监管，李文超按约定转账或交付给第三方视为定金交付，第三方于陈昱云办理委托公证后3日内支付给陈昱云），于2015年10月15日预付首期款（不包含定金）以银行贷款为准到李文超贷款银行做资金监管，依据监管合同存入监管账户，陈昱云在接到李文超或第三方通知后积极配合办理，李文超应在办理首期购房款监管截止日前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，在李文超贷款银行出具贷款承诺书及陈昱云赎出房地产证原件并注销抵押登记日起3日内李文超、陈昱云双方须签订《深圳市二手房买卖合同》，办理房产过户手续。如李文超违约，陈昱云有权解除合同没收定金或要求李文超支付房产转让价20%的违约金，如陈昱云违约，李文超有权解除合同并要求陈昱云双倍返还定金或要求陈昱云支付房产转让款20%的违约金。同日，陈昱云出具了收到李文超定金5万元的收据。次日，陈昱云办理了委托林XX等人代为赎楼、签订资金监管协议及房地产买卖合同等一系列房屋转让手续。2015年10月22日，李文超与陈昱云代理人林XX签订了一份《招商银行深圳分行二手楼交易资金监管协议》，向招商银行股份有限公司深圳分行申请资金监管及贷款承诺。李文超于当日向该监管账户存入了首期款43万元。银行审核发现陈昱云名下的涉案房屋于2015年10月15日因陈昱云与案外人窦XX诉讼被查封，未批准该资金监管手续。李文超请求陈昱云解除该房屋所登记查封并继续履行涉案买卖合同未果，遂诉诸一审法院并提出了上述诉讼请求。
一审法院认为，李文超、陈昱云签订的房产买卖合同，是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉案房屋因陈昱云与案外人纠纷在涉案房产买卖合同履行过程中被查封，导致合同无法继续履行，属因陈昱云原因致使李文超不能实现合同目的，应认定为陈昱云根本违约，李文超请求解除涉案房产买卖合同、陈昱云返还定金5万元、支付相当于房屋转让价款20%的违约金，合法有理，一审法院予以支持。陈昱云所持抗辩理由，不符合合同及法律规定，一审法院不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条和第一百一十四条第一款之规定，判决：一、解除李文超与陈昱云签订的《房产买卖合同》；二、陈昱云于判决生效之日起三日内返还李文超定金5万元；三、陈昱云于判决生效之日起三日内支付李文超违约金316000元。当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6790元、诉讼保全费2350元（李文超均已预交），由陈昱云承担。
二审经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。在二审开庭调查过程中，陈昱云陈述涉案房屋在本案起诉之后才解除查封，该房屋已于2016年4、5月份卖给案外人杨文静，合同价款215万元，扣除给中介的5万元后，实收价款为210万元。
本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷案件。涉案房屋买卖合同系双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，一审法院认定该合同有效，认定正确。根据双方的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：涉案合同系因哪一方的原因而无法履行。根据本案查明的事实，在合同签订后，涉案房屋被另案查封，陈昱云作为卖方，并未及时消除上述履行障碍，至本案起诉时涉案房屋仍处于查封状态。李文超作为买方，已经与陈昱云的代理人林木坚签订过资金监管协议，并在当日备齐了首期款43万元。此后，资金监管手续未能成功办理。本院认为，李文超在2015年10月22日与卖方代理人林木坚签订资金监管协议后已经备齐了首期款，此时，涉案房屋已于2015年10月15日被另案查封且至本案起诉时尚未解封，涉案合同未能正常履行系因卖方原因造成。一审法院认定陈昱云未能履行合同义务，构成根本违约，并判决陈昱云按照合同约定支付违约金，并无不当。
综上，上诉人陈昱云的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费6790元，由上诉人陈昱云负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 明 亮
审判员 路 德 虎
审判员 朱 宽
二〇一七年六月十四日
书记员 崔艳慧（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。
一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。