广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1972民初11160号
原告：杨育华，女，汉族，1963年12月28日出生，住浙江省温州市鹿城区，
委托代理人：沙高利，男，汉族，1956年7月19日出生，住浙江省温州市鹿城区，
被告：东莞市悦和置业有限公司。住所地：广东省东莞市大岭山镇纵队路（矮岭冚段）**号。统一社会信用代码为914419006964663500。
法定代表人：李文琪，该公司副总经理。
委托代理人：吴宏忠，该公司员工。
委托代理人：吴登祥，该公司员工。
被告：东莞市悦和物业管理有限公司。住所地：广东省东莞市大岭山镇纵队路（矮岭冚段）**号****室。组织机构代码为56822801-6。
法定代表人：李润华，该公司经理。
委托代理人：黄衍华，该公司员工。
原告杨育华诉被告东莞市悦和置业有限公司（以下简称“置业公司”）、东莞市悦和物业管理有限公司（以下简称“物业公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月9日受理后，依法由代理审判员胡敬钊适用简易程序独任审判，于2016年10月31日公开开庭进行了审理。原告杨育华的委托代理人沙高利、被告置业公司的委托代理人吴登祥、被告物业公司的委托代理人黄衍华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨育华诉称：原告于2011年3月18日与被告置业公司签订了《商铺使用权转让合同》，约定被告置业公司将位于东莞市大岭山镇纵队路32号的东莞市悦和义乌小商品批发城2层2116号商铺的使用权转让给原告。同日，原告与被告物业公司签订《商铺委托经营协议》。合同签订后原告支付了被告商铺转让款312801元、押金1000元。经查，涉案商铺未取得《建设工程规划许可证》、房产证，属于违章建筑，因此，根据法律规定，原、被告之间签订的《商铺使用权转让合同》、《商铺委托经营协议》违反了法律的强制性规定，属于无效合同。另外，两被告之间系混同经营，根据法律规定，依法应当对原告承担连带偿还责任。现原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判令：1.确认原告于2011年3月18日分别与被告置业公司、被告物业公司签订的《商铺使用权转让合同》与《商铺委托经营协议》无效；2.两被告向原告返还商铺使用权转让款312801元及利息（以312801元为本金，按中国人民银行同期贷款利率自2011年3月18日起计算至付清之日止，暂计算至2016年9月28日为98669.34元）；3.两被告向原告返还商铺押金1000元；4.本案诉讼费由两被告承担。后原告明确第2项诉请为判令两被告向原告返还商铺使用权转让款204259.04元及利息（按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算，以126520.9元为本金，自2011年3月19日计至款项付清之日止；以155000元为本金，自2011年8月2日计至款项付清之日止）。
被告置业公司、物业公司共同辩称：1.涉案的《商铺使用权转让合同》、《商铺委托经营协议》是原、被告自愿对商铺进行转让、委托经营签订的合同，并有律师见证，涉案两份合同是合法有效。原告是投资人，双方对商铺进行投资，原告委托物业公司经营，双方是投资经营关系，合同是投资经营合同。2.原告诉请返还本金及利息理由不能成立，因为商铺资金已经投入物业的建设上，被告公司确实有经济困难，原被告双方可以一起经营商铺，没有返还的理由。3.两被告是主体混同的，人员、办公场所一致，两被告同意对涉案的债务承担连带责任。4.两被告无需支付商铺押金。
本院经审理查明：2011年3月18日，原告作为受让方，被告置业公司作为转让方，双方共同签订一份《商铺使用权转让合同》，约定被告置业公司将位于东莞市大岭山镇纵队路32号的东莞市悦和义乌小商品批发城2层2116号商铺（以下简称“涉案物业”）的使用权转让给原告，转让期限为2011年9月28日起至2051年9月27日止，转让费为312801元，原告必须于该合同签订之日支付首期款157801元，余款155000元由原告向贷款银行办理按揭手续支付；在签订该合同之日，原告应向被告置业公司一次性支付押金1000元，转让使用权期限届满后，在原告结清所有相关费用并办理完相关手续情况下，被告置业公司在15日内无息返还押金。原告于2011年3月18日支付了上述合同的押金1000元、首期款126520.9元，首期款中余下的31280.1元作为返还金予以扣除；在2011年8月1日支付了合同尾款155000元，上述合同转让款共计281520.9元，对此被告置业公司均予以确认。2011年3月18日，原告作为委托方，被告物业公司作为受托方，双方共同签订一份《商铺委托经营协议》，约定原告委托被告物业公司经营涉案物业，同意被告物业公司将涉案物业交由第三人使用；商铺委托经营期限为10年，从2011年9月28日至2021年9月27日止；委托经营期间，被告物业公司承诺每年按原告与被告置业公司签订的《商铺使用权转让合同》中约定的转让总价款的10%作为回返还给原告，《商铺使用权转让合同》中约定的转让总价款为312801元，即每年的返还金为31280.1元。第一年（即2011年9月28日至2012年9月27日）的返还金根据原告与被告置业公司签订《商铺使用权转让合同》，在原告向被告置业公司支付的首期转让款中扣除；在2012年9月28日起30日内被告物业公司支付原告第二年（即2012年9月28日至2013年9月27日）的返还金，在2013年9月28日起30日内支付第三年（即2013年9月28日至2014年9月27日）的返还金，以此类推，在2020年9月28日起30日内支付第十年（即2020年9月28日至2021年9月27日）的返还金。被告置业公司分别于2012年10月26日、2013年11月1日向原告各支付返还金31280.1元，合计支付62560.2元；分别于2014年11月14日、2014年12月18日、2015年1月22日向原告各支付返还金2606.68元，合计支付7820.04元；分别于2016年1月18日、2016年1月28日向原告各支付返还金3440.81元，合计支付6881.62元；截止2016年1月28日两被告向原告支付返还金共计77261.86元。自此，两被告再未向原告支付返还金。
本案审理过程中，原告明确其诉请两被告返还的转让款以原告实际支付给被告置业公司的合同转让款扣除两被告实际支付给原告的返还金计算。两被告确认其混同经营，并同意对涉案债务承担连带责任。
另查明，本院向东莞市大岭山镇规划建设办公室及东莞市大岭山镇规划管理所调查涉案物业的报建情况，该办公室复函称位于东莞市大岭山镇纵队路32号的东莞市悦和义乌小商品批发城未按要求办理施工许可手续，该管理所复函上述建筑并未取得《建设工程规划许可证》。至一审法庭辩论终结时，涉案物业仍处于被告物业公司的管理中，未返还给被告置业公司。
以上事实，有原告提供的《商铺使用权转让合同》、《商铺委托经营协议》、收款收据、销售广告、《悦和系列案情况表》，两被告提供的集体土地使用证、规划建设办公室出具的《证明》、消防安全检查合格证、商品交易市场登记证、工程报建缴费单、收费缴款通知书、电汇凭证、《关于开办东莞市悦和义务小商品城的复函》、协议书、补充协议、补充协议书（二）、村民委员会出具的《证明》、住所（经营场地）使用证明、住所使用证明、企业基本建设投资项目备案证、返还表、银行付款凭证、收据，本院调取的大岭山镇规划建设办公室及东莞市大岭山镇规划管理所的复函及当事人的陈述附卷为据。
本院认为：被告置业公司将涉案物业交由原告使用，原告支付使用费，原告与被告置业公司之间的关系为租赁合同关系，本案是租赁合同纠纷。原告与被告物业公司签订的《商铺委托经营协议》实质上是转租合同，原告与被告物业公司之间的关系是租赁关系。原告于2011年3月18日向被告置业公司支付了合同的首期款126520.9元、押金1000元，在2011年8月1日向被告置业公司支付了合同尾款155000元，上述转让款共计281520.9元，原、被告双方确认截至2016年1月28日两被告向原告支付返还金共计77261.86元，双方对此均没有异议，本院予以确认。
本案的争议焦点为：一、涉案合同及协议的效力；二、两被告应否向原告返还押金、款项及利息。
关于争议焦点一。涉案物业在一审法庭辩论终结前尚未取得建设工程规划许可证或主管部门批准建设的相关证明，置业公司将涉案物业出租给原告使用，原告将涉案物业转租给被告物业公司，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，本院认定涉案《商铺使用权转让合同》及《商铺委托经营协议》无效。
关于争议焦点二。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效后或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，因案涉合同及协议无效，各自取得的财产应相互返还对方，并根据各自的过错承担对方相应的损失责任。双方确认被告置业公司收取原告转让款281520.9元、押金1000元，已返还了77261.86元，该款应该予以扣除，被告置业公司实际收取了原告转让款204259.04元（281520.9元-77261.86元）、押金1000元，故被告置业公司应当返还原告转让款204259.04元、押金1000元，本院对原告关于主张被告置业公司返还转让款204259.04元、押金1000元的诉请予以支持。原告主张的未返还款的利息属于法定孳息，被告置业公司应向原告返还。原告主张的利息应按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率，从款项交付之日起[即以126520.9元（157801元-31280.1元）为本金，从2011年3月19日起计算至2011年8月1日止；以281520.9元（126520.9元+155000元）为本金，从2011年8月2日起计算至2012年10月26日止；以250240.8元（281520.9元-31280.1元）为本金，从2012年10月27日起计算至2013年11月1日止；以218960.7元（250240.8元-31280.1元）为本金，从2013年11月2日起计算至2014年11月14日止；以216354.02元（218960.7元-2606.68元）为本金，从2014年11月15日起计算至2014年12月18日止；以213747.34元（216354.02元-2606.68元）为本金，从2014年12月19日起计算至2015年1月22日止；以211140.66元（213747.34元-2606.68元）为本金，从2015年1月23日起计算至2016年1月18日止；以207699.85元（211140.66元-3440.81元）为本金，从2016年1月19日起计算至2016年1月28日止；以204259.04元（207699.85元-3440.81元）为本金，从2016年1月29日起]计算至款项返还之日止。故对原告诉请的利息符合上述计算方式部分，本院予以支持，对超出上述计算方式部分的请求，本院不予支持。两被告确认混同经营，并同意对涉案债务承担连带责任，故本院对原告关于主张两被告对上述债务承担连带责任的请求予以支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认原告杨育华与被告东莞市悦和置业有限公司于2011年3月18日签订的《商铺使用权转让合同》无效、与东莞市悦和物业管理有限公司于2011年3月18日签订的《商铺委托经营协议》无效；
二、限被告东莞市悦和置业有限公司于本判决生效之日起三日内向原告杨育华返还款项204259.04元及利息[按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率，从款项交付之日起（即以126520.9元为本金，从2011年3月19日起计算至2011年8月1日止；以281520.9元为本金，从2011年8月2日起计算至2012年10月26日止；以250240.8元为本金，从2012年10月27日起计算至2013年11月1日止；以218960.7元为本金，从2013年11月2日起计算至2014年11月14日止；以216354.02元为本金，从2014年11月15日起计算至2014年12月18日止；以213747.34元为本金，从2014年12月19日起计算至2015年1月22日止；以211140.66元为本金，从2015年1月23日起计算至2016年1月18日止；以207699.85元为本金，从2016年1月19日起计算至2016年1月28日止；以204259.04元为本金，从2016年1月29日起）计算至款项返还之日止]；
三、限被告东莞市悦和置业有限公司于本判决生效之日起三日内向原告杨育华返还押金1000元；
四、被告东莞市悦和物业管理有限公司对本判决第二、第三判项确定的债务承担连带责任；
五、驳回原告杨育华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取为3744元，由原告杨育华负担1562元，由被告东莞市悦和置业有限公司、东莞市悦和物业管理有限公司共同负担2182元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
代理审判员 胡敬钊
二〇一六年十一月三十日
书 记 员 伦雪莹
附：相关的主要法律条文（节选）
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解是我，还可以进行调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。