河南省平顶山市湛河区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0411民初88号原告：河南省平顶山市食品总公司。住所地：平顶山市中兴路南段路***号。统一社会信用代码：91410411171751562X。法定代表人：ＸＸ军，总经理。委托诉讼代理人：杨葵霞，河南应国律师事务所律师。被告贠东安，男，1969年2月15日出生，汉族，住平顶山市新华区。委托诉讼代理人：黄国申，男，1965年4月18日出生，汉族，住河南省长葛市。委托诉讼代理人：李朋起，河南通海律师事务所律师。原告河南省平顶山市食品总公司（以下简称市食品公司）与被告贠东安租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告市食品公司的委托代理人杨葵霞，被告贠东安的委托诉讼代理人黄国申、李朋起到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。市食品公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除市食品公司与贠东安于2014年4月16日签订的《经营场地租赁合同》；2、本案诉讼费由贠东安负担。事实与理由：2014年4月16日，市食品公司（甲方）与贠东安（乙方）签订《经营场地租赁合同》，合同第一条场地坐落中约定：“甲方将位于中兴路南段市食品公司一楼北侧餐饮部5间房、二楼北侧24间房、后厨操作间约120平方米出租给乙方”；第六条乙方权利、义务第1项约定：“乙方有权依法自主经营，有义务自行办理与经营有关的各项手续，妥善处理四邻、周边关系并承担费用”；第七条第2项约定：“乙方未经甲方同意或有关部门批准，私自改变房屋用途和结构”；该条第3项约定：“乙方未经甲方书面同意，私自转（租）包给第三人的”，为合同解除的条件。因贠东安擅自将原用于餐厅经营的租赁房屋改变用途为KTV，部分客人几乎整夜夜唱，严重影响了四邻和周边关系。2014年11月19日，平顶山市湛河区中兴路枫园快捷酒店提交“关于不能正常经营的情况反映”，该酒店近20名员工以请愿书的形式证明因KTV影响造成该酒店不能正常经营的事实，并以拒付房屋租金的方式维护自身的权利。2016年11月11日，平顶山市湛河区新梦想快捷酒店向市食品公司提交“宾馆申请歇业报告”，并申请市食品公司免、减、缓交房租及三金，市食品公司多次与贠东安交涉，希望贠东安停止KTV业务，恢复原租赁房屋用途，贠东安予以拒绝。因贠东安未能处理好四邻、周边关系，经市食品公司调查后发现，贠东安将承租房屋二楼及经营权全部转让给第三人，目前咏歌汇KTV的实际经营者是王金辉。除此之外，贠东安又在市食品公司不知情的情况下，将承租的房屋一楼及后院分别出租给化妆品及财务公司。贠东安的行为严重违反双方签订的《经营场地租赁合同》约定的内容，市食品公司多次要求协商解决无果，因无法实现合同目的，市食品公司决定解除与贠东安的房屋租赁合同，并向贠东安送达了解除合同通知书，并保留追究经济损失赔偿的权利。为减少纠纷，保证市食品公司解除合同行为的真实性、合法性，特诉诸法院。贠东安辩称：一、我不存在私自改变租房用途的情形。我于2001年与市食品公司签订租房合同，开始是草原兴发涮羊肉，合同签署期间为六年；2007年双方续签租赁合同，2009年因涮羊肉生意经营非常不好，经与市食品公司协商，我将草原兴发涮羊肉改成唐韵音乐会所（KTV），该音乐会所于2010年3月取得相关部门合法手续，并运营；我经营该音乐会所五年后，市食品公司在明知的情况下，于2014年4月16日与我第三次续签租房合同，市食品公司以续签合同的形式对该事实予以认可，且双方2014年4月16日续签合同时，并未对出租房屋的用途作出明确限制。二、市食品公司称我私自转租第三人不属实。我自2009年开始经营现在的KTV，由于本人经验不足，KTV经营状况一直不佳，再加上我还有其他生意，精力有限。为改善KTV的经营状况，也为了减轻自己的压力，我才委托王金辉代为管理该KTV（现名咏歌汇KTV）的生意，该KTV的所有手续及人员，都是我本人和原有的员工。此外，为了减小经营压力，我与案外人合伙经营了化妆品生意，将一楼部分房间用于合伙投资。三、市食品公司要求解除租赁合同没有事实根据，于法无据，应予驳回。截止目前，双方合同尚未到期，在合同的履行期内，我从未欠付过市食品公司的房租租金，甚至为迁就市食品公司，我往往提前支付房租。故市食品公司收取房租的合同目的从未受过任何影响，而且，我又不存在改变租房用途及私自转租的现象。至于宾馆经营者所述的影响，属其他相邻关系纠纷，与本案无关，也不能成为市食品公司要求解除合同的理由。市食品公司围绕其诉讼请求依法提交了：1、房屋产权证；2、《经营场地租赁合同》复印件一份；3、协议书及收款凭证复印件；4、合同书复印件；5、平顶山市湛河区中兴路枫园快捷酒店提交的“关于不能正常经营的情况反映”；6、委托书复印件；7、合作协议复印件；8、平顶山市臻鑫聚力美容美发器械用品商行销售单复印件及名片；9、收款凭证复印件；10、平顶山市湛河区新梦想快捷酒店向市食品公司提交的“宾馆申请歇业报告”；11、《解除通知书》及回执单；12、录音材料；13、平顶山市湛河区臻鑫聚力美容美发用品商行的基本注册信息查询单。经质证，贠东安对市食品公司提供的证据1房屋产权证的真实性无异议；对证据2《经营场地租赁合同》的真实性无异议，但对证明的内容有异议。该证据证明贠东安对租赁的房屋有经营的自主权，经营自主权应当包含贠东安可自主决定经营的范围；同时该证据没有对贠东安经营的范围进行明确的界定，但对市食品公司证明的贠东安有义务妥善处理四邻纠纷问题与本案无关，该合同书不能证明贠东安存在转租的事实；对证据3协议书及收款赁证是复印件，若市食品公司在法院判决之前不能提供协议书原件，贠东安对该协议的质证内容视为不质证。其中协议书中约定的合同期间已届满，已被《经营场地租赁合同》所代替，故租赁房屋的用途应以《经营场地租赁合同》约定的为准（但该租赁合同并没有对租房用途进行限定），而收款凭证仅证明市食品公司收取了贠东安房租租金；对证据4合同书无异议，认为该证据恰恰证实贠东安不存在将该房屋转租给案外人王金辉，该证据证实咏歌汇KTV的实际经营人是贠东安，王金辉是该KTV的代管人，职务是执行总经理；对证据5平顶山市湛河区中兴路枫园快捷酒店提交的“关于不能正常经营的情况反映”有异议，认为该证据与本案没有关联性，从事实上讲，贠东安于2009年开始经营KTV生意，而该证据陈述的快捷酒店于2011年11月才开始租赁市食品公司的房屋并从事快捷酒店的相关生意，也就是说该快捷酒店在经营前，对KTV的生意存在及是否对其生意有负面的影响是明知的，其在经营后期认为KTV对其生意所产生的负面影响是没理由向市食品公司甚至贠东安提出异议的，即使第三方有异议，也不能成为解除合同的理由；对证据6委托书的真实性无异议，认为该委托书不能证明贠东安与王金辉之间系转租关系，却能证明双方之间系委托经营代管关系，其中的营业执照，恰恰证明KTV法律上的实际经营人是贠东安，而非其他人；对证据7合作协议的真实性无异议，但对证明内容有异议，认为从该合作协议的内容上看，案外人王金辉是在接受贠东安委托后与案外人刘ＸＸ签订的一份合作经营协议，而合作经营明显不属于房屋转租的范畴；对证据8中销售单的合法性有异议，该销售单上既没有出具单据的单位或个人的完整签名，也没有出具的时间，更没有涉及销售的内容，因此该证据不具有证据的合法有效性，也与本案无关。对其中的名片，与本案无关，也不能证明市食品公司所述的贠东安存在转租的事实；对证据9收款赁证的真实性无异议，该证据恰恰证实贠东安没有转租的现象，而且贠东安按照合同的约定，及时向市食品公司交付了2016年4月14日至2017年4月的房租，市食品公司的合同目的已经实现，没有受到任何影响；对证据10平顶山市湛河区新梦想快捷酒店向市食品公司提交的“宾馆申请歇业报告”真实性无异议，质证意见同平顶山市湛河区中兴路枫园快捷酒店提交的“关于不能正常经营的情况反映”的质证意见；对证据11《解除通知书及回执单》，贠东安称没有收到该份解除合同通知，该通知书中所陈述的内容与事实不符，本案已诉至法院，市食品公司诉请是依法解除双方的租赁合同，而不是要求法院对解除租赁合同依法予以确认，故本案双方的租赁合同是否应予解除，以法院的生效判决为准，而不是以市食品公司的解除通知为基础；对证据12录音材料有异议，该录音不能证实录音的时间、地点、对话双方当事人的身份、谁签收了该份解除合同通知书，是否签收应以书面的签收单为准；对平顶山市湛河区臻鑫聚力美容美发用品商行的基本注册信息查询单的真实性无异议。经审查，本院认为贠东安对上述证据的质证意见是否成立，需结合案件事实、双方证据予以认定，但不影响本院对上述证据真实性、合法性、关联性的认定，本院对上述证据予以确认。贠东安依法提交了：1、营业执照副本一份；2、税务登记证一份；3、娱乐经营许可证一份；4、收据一份；5、《经营场所租赁合同》一份；6、叶某、袁某的证人证言。经质证，市食品公司对贠东安提供的证据1、2营业执照副本及税务登记证的真实性无异议，但该份证据仅能证明唐韵音乐会所的注册地址是中兴路南段，经营者是贠东安，不能证明该音乐会所自注册之日起实际在承租房屋内经营，也不能证明目前KTV的实际经营者是贠东安本人，更不能证明贠东安不存在转租的事实；对证据3娱乐许可证的质证意见同上，另认为该娱乐经营许可证的发证时间是2014年1月25日，与贠东安营业执照副本及税秋登记证所证明的内容即该KTV自2010年就在承租房屋经营相矛盾；对证据4收据的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为该份证据是KTV的实际经营者以贠东安的名义向市食品公司缴纳的房租，能证明市食品公司在主观上不知转租的事实，从双方的合同约定来看，贠东安支付房租并不是合同的唯一目的，该合同还约定了其他的合同义务，也应视为合同目的；对证据5《经营场所租赁合同》的真实性无异议，但对证明目的有异议，该合同第一条从文字上看，出租房屋的用途是餐饮服务，而不是KTV娱乐经营；该合同第四条第三款对合同解除有明确的约定，本案贠东安没有提供在协议履行期内其改变房屋用途的书面报告，市食品公司没接到报告也不认可其改变房屋用途的事实；该合同第六条约定贠东安应当妥善处理四邻关系，在本案中KTV经营严重扰乱四邻关系，导致多方投诉，市食品公司已多次要求贠东安妥善解决矛盾，但贠东安没有按合同履行义务；合同第七条约定贠东安私自改变房屋用途结构及未经市食品公司同意私自转（租）包第三人的，市食品公司有权要求人民法院依法解除合同；对证据6证人的身份有异议，叶某已经不在唐韵音乐会所工作，证人不清楚2015年7月30日贠东安与王金辉签订的转租委托书；袁某是否与贠东安存在雇佣关系不清楚，因此对证人证言内容的真实性有异议。袁某的证言可以看出，自王金辉接管音乐会所之后将KTV的名称更改为咏歌汇KTV，其作为实际的经营管理人对KTV以及出租房屋实际占有、管理、控制，结合双方证据可以判断，双方实质存在转租关系；袁某同时证明，贠东安将后院120平方米的房屋转租给他人使用及一楼房屋转租给美容美发商行使用，该美容美发商行的营业执照登记人并非贠东安，而是陈某，这跟贠东安没有关联性。经审查，本院认为，市食品公司对上述证据的质证意见能否成立，亦需结合案件事实、双方证据予以认定，但不影响本院对上述证据真实性、合法性、关联性的认定，本院对上述证据亦予以确认。2017年2月28日，本院依职权通知平顶山市湛河区臻鑫聚力美容美发用品商行登记的经营者陈某进行询问，并制作询问笔录；2017年3月16日在市食品公司提交“请求证人出庭作证申请书”后对陈某进行询问，并制作了电话录音。经质证，市食品公司对上述两份证据中陈某陈述的内容的真实性有异议，认为调查笔录实质为证人证言，在有证据证明调查笔录存在虚假的情况下，为查明事实，维护双方当事人的合法权益，证人陈某应当出庭接受原、被告及法庭询问，并请求法庭责令陈某提供合作协议、公司章程、利润分配等与合作有关的证据；贠东安认为上述两份证据符合法律规定，两份证据相互印证，证实贠东安与陈某之间系合作关系，而非转租关系，市食品公司应对其陈述的转租事实负举证责任。市食品公司在法庭依法询问证人后私自约见证人并采取威胁、利诱的方式，即使迫使证人作出违背本人真实意思的陈述，市食品公司以此获取和收集的信息存在违法性，除了只能作为证明市食品公司妨碍证人作证的证据外，不能成为证人在证明内容上有自相矛盾的陈述，而且截止目前，市食品公司对其陈述除了仅有申请外并没有相关的证据予以证实。经审查，本院认为，本院依职权对陈某进行调查，告知其有如实告知的义务，陈某作为完全民事行为能力人，对其证明内容的真实性及法律后果具有一定认知能力，在市食品公司提交“请求证人出庭申请书”后，本院依职权通知陈某出庭，但陈某表示其不能到庭，且近一段时间内也不能到庭，并再次确认上述询问笔录内容的真实性，故市食品公司、贠东安就上述证据的质证意见，不影响本院对上述证据真实性、合法性、关联性的认定，本院对上述证据予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：市食品公司在本市中兴南路西17号拥有建筑面积为3428.63平方米、层数为5层、房屋间数为80间的楼房一幢。2007年8月31日，市食品公司为搞活经济，解决职工就业和生活保障，将公司一楼北侧餐饮部5间房、二楼北侧24间房、后厨操作间约120平方米交贠东安使用（当时贠东安已经使用上述房屋），双方约定使用期限为六年，自2007年9月1日至2013年8月31日止。贠东安先是将承租的房屋作为草原兴发涮羊肉的经营场所，后于2009年改成平顶山市湛河区唐韵音乐会馆，该音乐会馆于2010年2月11日取得营业执照，登记的类型为个体工商户，经营者为贠东安，经营形式为个人经营，经营范围为卡拉OK、饮料、娱乐服务。2011年11月9日，平顶山市湛河区中兴路枫园快捷酒店承租了该楼房的第三层、第四层作为经营场所。2014年8月18日，贠东安代表唐韵音乐会所（甲方）、王金辉代表河南省时代精英酒店咨询管理有限公司（乙方），双方签订《合同书》（但仅有贠东安、王金辉个人签名），约定甲方将唐韵音乐会所的总体管理咨询、经营定位、员工培训项目、日常管理交由乙方负责管理，合同期限自2014年8月18日至2017年8月17日止。乙方执行总经理为王金辉（具体制定、实施各方案及报告，协调甲、乙双方关系）。此外，甲方委派经理1名，乙方委派经理2名（协助总经理完成市场调研、员工培训及报告的具体执行）。会所设施设备进行装修及硬件升级，涉及到资金投入，全额由甲方自行投资，乙方不负责投资，只负责市场运作；管理费用为每月2.6万元，甲方每月初支付给乙方（管理费包含乙方人员工资），甲方不参与乙方的经营及管理，可根据营业情况提出合理化建议…。2014年4月16日，市食品公司作为出租方（甲方）、贠东安作为承租方（乙方），双方续签《经营场地租赁合同》。约定市食品公司继续将原房屋租赁给贠东安，租赁期限自2014年4月1日至2020年3月30日，共72个月。收费采用先缴款后使用的形式，每年4月15日前一次性交足全年租赁费22.8万元，逾期未交，合同终止。在协议期内，乙方如果中途改变房屋用途，须提前书面报告，由甲方书面批准方可改变，否则作为合同解除条件成立。乙方权利和义务中约定：乙方有权依法自主经营，有义务自动办理与经营有关的各项手续，妥善处理四邻、周边关系并承担费用。合同解除条件中约定：乙方未经甲方同意或有关部门批准，私自改变房屋用途和结构的；乙方未经甲方书面同意，私自转（租）包给第三人的…。2015年7月3日，王金辉（甲方）与刘ＸＸ（乙方）就双方合作代理（温州中环美容美发用品平顶山代理）项目，达成如下协议：1、甲方将自己经营的位于平顶山市湛河区中兴路南段的唐韵咏歌汇KTV一楼包房提供给双方做经营场所…；2、乙方提供自有品牌双方合作注册经营；3、总投资中甲、乙双方各占50%，装修、进货结束，总投资金额出来后，双方再次签订股份协议；4、甲乙双方共同管理，盈亏按照持股比例共同承担；…7、外部事务：如工商、税务、城管等部门的协调，由甲方负责协调…。2015年9月14日该项目取得营业执照，名称为平顶山市湛河区臻鑫聚力美容美发用品商行，经营者为陈某，企业类型为个体工商户，经营范围为美容、美发、化妆品、工具、批发。2017年2月28日，我院依职权对陈某进行调查取证，陈某证实自己通过王金辉认识的贠东安，其和贠东安是合作关系，双方合作成立了平顶山市湛河区臻鑫聚力美容美发用品商行，贠东安以房租的形式与其合作，双方按照50%：50%负担盈亏。该店平时由陈某经营，贠东安不参与经营。2015年7月份左右，陈某委托刘ＸＸ与贠东安处理合作事宜，双方签订了《合作协议》，期间由王金辉代表贠东安与刘ＸＸ洽谈合作事宜，可能因为贠东安出差什么的，王金辉代表贠东安签订了该协议，在其后陈某与贠东安未再签订任何协议，一直以该协议为准。因为店面经营还没有产生利润，所以双方一直未分配利润。王金辉并不参与经营、管理和销售，但一些外部事项如员工招聘、暂住证、缴纳对外费用、处理和房东之间的关系都是由王金辉代表贠东安处理的。2015年7月30日，贠东安向王金辉出具委托书，将唐韵音乐会馆（现名咏歌汇KTV）委托给王金辉进行经营管理，以后经营中所产生的所有债权、债务与贠东安无关，与房东（市食品公司）之间的所有事务也全权委托给王金辉办理，贠东安不再参与。庭审中，证人叶某证实，2014年经了解得知贠东安的店生意不好，王金辉是河南时代精英管理公司的总经理，叶某是副经理，叶某和王金辉便跟贠东安谈合作，约定贠东安出管理费，每月管理费26000元，2015年6月因个人原因便不再参与唐韵音乐会馆的工作（但还在河南时代精英管理公司上班），由王金辉在那里负责。证人袁某证实，其2012年便开始在唐韵音乐会馆上班，王金辉是贠东安聘请的经理，由贠东安给王金辉发工资，具体发多少不了解。唐韵音乐会馆聘请王金辉后进行了装修，后改名为唐韵咏歌汇，但营业执照一直未变更。贠东安和别人在一楼合伙开了一间美容美发商行，贠东安是老板，曾告知员工从店里拿东西都是内部价。另查明，唐韵音乐会馆（咏歌汇KTV）的经营场所为一楼大厅、二楼20间房屋，平顶山市湛河区臻鑫聚力美容美发用品商行的经营场所为贠东安承租的一楼剩余房间，面积约110平方米。除此之外，原市食品公司后厨操作间约120平方米，共三间房屋，一间闲置，贠东安交给朋友免费使用，另两间作为KTV的办公用房。2016年7月10日，平顶山市湛河区新梦想快捷宾馆接手了楼上第四层的房间作为宾馆的经营场所，第三层为某房管局承租作为办公用房。因未妥善处理四邻关系，平顶山市湛河区中兴路枫园快捷酒店、平顶山市湛河区新梦想快捷酒店向市食品公司分别提交“关于不能正常经营的情况反映”及“宾馆申请歇业报告”。2016年12月12日，市食品公司以KTV严重影响四邻和周边关系，上述两个宾馆以不能正常经营为由，拒绝交纳房租和三金，给公司造成严重损失，再加上KTV在市食品公司不知情的状态下，将承租的房屋一楼分别出租给化妆品店及财务公司为由，向唐韵音乐会馆及贠东安发出《解除通知书》，并通过韵达快递邮寄至音乐会馆，但贠东安否认收到该通知书。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同”。该法第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。市食品公司与贠东安于2014年4月16日签订的《经营场地租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，内容不违背相关法律、法规的禁止性规定，合法有效，本院予以确认。现市食品公司以贠东安未经其同意或有关部门批准，私自改变房屋用途和结构及未经其书面同意、私自转（租）包第三人，未妥善处理四邻关系为由，要求解除该合同。但结合双方提供的证据，双方2007年8月31日初次签订租赁合同、2014年4月16日再次续签合同时，虽然明确了承租房屋的原来用途、间数、面积，但对贠东安承租后的房屋用途及结构没有进行明确的约定。贠东安名下的唐韵音乐会馆（后更名为咏歌汇KTV）于2010年取得相关营运手续后开始运营，2014年4月16日双方续签合同，视为市食品公司对承租房屋用途的默认。该合同同时约定贠东安根据经营需要并征得市食品公司书面同意，可对租赁场所进行合理装修，但不得有损房屋主体结构，现市食品公司并未提供证据证实贠东安在双方续签合同后未经其同意变更了房屋用途、作出了有损房屋主体结构的行为，应承担举证不能的不利后果，故市食品公司以此为由要求解除合同的理由不能成立。至于市食品公司提到的贠东安未经其书面同意，私自将承租房屋转（租）包第三人，由于唐韵音乐会馆仍登记在贠东安名下，贠东安与王金辉之间是委托管理关系，平顶山市湛河区臻鑫聚力美容美发用品商行虽然登记在陈某名下，但陈某认可其与贠东安之间是合作经营，一楼后院的一间办公室系贠东安无偿让一朋友使用，市食品公司提供的证据不足以证实贠东安存在转（租）包行为，故市食品公司以此为由要求解除合同的理由亦不能成立。至于市食品公司提到的唐韵音乐会馆严重影响四邻和周边关系的问题，本院认为，根据双方合同的约定，贠东安有妥善处理四邻、周边关系并承担费用的义务，但合同解除条件并未对此予以约定，如果市食品公司确有证据证实贠东安违反了上述义务，可以要求贠东安承担违约责任，相邻各方也可据此另行主张自己的权利，但市食品公司以此为由要求解除合同的理由不能成立。综上，应驳回市食品公司的诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告河南省平顶山市食品总公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告河南省平顶山市食品总公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审判长 刘 威审判员 岳华锋审判员 王红梅二〇一七年六月二十一日书记员 高若飞附：《中华人民共和国合同法》第八条第一款依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。