广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第3507号
上诉人（原审被告）：广州市广医堂投资有限公司，住所地：广州市天河区。
法定代表人：陈铁浩，该公司总经理。
委托代理人：胡圣根，广东海际明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：周信文，住广州市花都区。
委托代理人：杨丽芳，广东裕信律师事务所律师。
委托代理人：江嘉琪，广东裕信律师事务所实习律师。
上诉人广州市广医堂投资有限公司因商品房预约合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2015）穗花法民三初字第407号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：广州市广医堂投资有限公司是位于广州市花都区狮岭镇内，瑞园路以西、芙蓉工业路北侧地段的祥利上成花园的开发商，于2014年6月27日取得房管部门核发的编号为穗房预（网）字第20140359号-1的《广东省广州市商品房预售许可证》，预售祥利上成花园自编10栋、11栋／18层的商品房。
2014年7月12日，周信文（乙方）与广州市广医堂投资有限公司（甲方）签订《班芙小镇（祥利上成花园）认购书》，约定由周信文认购广州市广医堂投资有限公司开发的位于广州市花都区狮岭镇芙蓉度假村专用道19号“班芙小镇”（标准地名：祥利上成花园）10-1303单位房，建筑面积为104.61平方米，其中套内建筑面积为85.22平方米，认购总价779109元，按揭方式付款，定金20000元于签署《认购书》时付清，首期30%即239109元（含定金）于签署《认购书》后10天内付清，同时交清银行按揭资料。贷款70%即540000元于签署《商品房买卖合同》的同时办理银行按揭手续。第二条约定买卖条款：1.根据上述付款方式，乙方须于签订认购书10日内，即2015年1月12日前一次性缴清首期款，同时携带本认购书及带备签署合同需提供的证明文件前往“班芙小镇”销售中心提交给甲方。待银行出具同贷意见后，甲方通知乙方，乙方应在收到通知后7天内到现场签署《商品房买卖合同》。签约的当天需交齐房屋契税等相关费用。首期款以银行最终批复为准。4.乙方同意如未按本认购书约定期限内依时缴付上述楼款或不履行本认购书任何条款，甲方有权采取以下措施：（1）有权没收乙方已缴付的定金，并有权不再另行通知乙方可将该物业出售他人。该物业因转售而获得的一切利益全部归甲方所有。（2）同意乙方继续认购，但自本条第2款约定日期届满之日的第二天起，甲方有权要求乙方按未付楼款，每日支付千分之五的违约金，直至乙方前来办理相关手续之日止。7.甲方已通过范本将待签正式《商品房买卖合同》的条款及内容，购房须知或补充协议等相关文件展示给乙方，乙方已熟悉现行当地购房政策并同意待签正式《商品房买卖合同》约定的条款及内容。合同还约定了其他内容。
认购书签订当日，周信文向广州市广医堂投资有限公司支付购房定金20000元。周信文于2014年9月8日向广州市广医堂投资有限公司支付首期房款210000元，于2014年11月20日向广州市福业房地产代理有限公司支付代办见证费800元，于2014年11月26日向广州市广医堂投资有限公司支付首期房款9109元，物业维修基金10984.05元，并向北京宏岸图升网络技术有限公司广州分公司支付用于优惠房款的团购费5000元。之后，周信文向北京宏岸图升网络技术有限公司广州分公司申请团购退款，该公司于2014年12月17日出具《VIP会员团购退款回执》，显示“自成功办理退款手续当日起30个工作日内，会员信息服务费5000元将自动入账至原消费的银行卡上，全额退款，无手续费”。2015年2月10日，周信文委托律师事务所向广州市广医堂投资有限公司寄发《律师函》，要求广州市广医堂投资有限公司在三日内全额退还周信文所支付的购房款以及其他款项。广州市广医堂投资有限公司表示未收到该《律师函》。广州市广医堂投资有限公司表示物业维修基金由广州市广医堂投资有限公司代为收取，在签订正式买卖合同后再交到房管部门指定账户，因双方未签订买卖合同，故该费用仍由广州市广医堂投资有限公司保管。
周信文陈述，签订认购书时广州市广医堂投资有限公司未向其出示商品房买卖合同范本，周信文也没有细看认购书的内容，周信文交齐全部首期款后广州市广医堂投资有限公司要求与其签订《商品房买卖合同》，因周信文认为买卖合同附件的违约金等条款约定不合理、显失公平，要求变更条款，广州市广医堂投资有限公司认为是格式合同无法变更，之后双方协商未果，且周信文认为收取房款的账户并非预售款监控账户，对广州市广医堂投资有限公司失去信心，故要求解除合同，并由广州市广医堂投资有限公司退还款项。广州市广医堂投资有限公司认为周信文要求退款是因前段时间房地产市场比较低迷，周信文得知其他业主购买价格更低，周信文在2014年11月26日支付完首期款后，因价格能否再优惠未获满足故拒绝签订买卖合同。
根据广州市广医堂投资有限公司提交的《商品房预售合同》范本，附件七为本合同补充协议，第四条关于房屋交付的补充约定：4.乙方逾期办理房屋交付手续，或乙方原因造成房屋未能按期交付的，乙方应当向甲方支付购房款总额的万分之一作为违约金，且视为甲方在《楼宇交付使用通知书》送达之日的第5日已经将该房屋交付乙方。6.甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，则：（1）乙方给予甲方30日的宽限期，宽限期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任；（2）如宽限期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，甲方应按乙方已交购房款万分之一向乙方支付违约金，合同继续履行。第七条关于办理产权登记手续的补充约定：4.……如乙方未按照本项前述约定提交资料或向甲方预交全部税费（或完税、缴费证明），或未按通知要求重新提交资料、文件，甲方有权拒绝交付该房屋并暂停代办该房屋产权登记及抵押登记手续，乙方每迟延一日，应向甲方支付购房款总额万分之一的违约金，迟延超过30日的，甲方有权解除本合同，要求乙方按照本补充协议的约定承担违约责任。第十二条违约责任：2.如因乙方原因导致本合同及本补充协议解除的，双方按以下方式处理：（1）乙方应向甲方支付购房款总额20%的违约金。……第十五条补充协议的效力：2.本补充协议作为本合同附件，与本合同正文具有同等法律约束力。双方同意，如本补充协议的约定与本合同正文相冲突，以本补充协议为准。
原审法院认为：双方签订的《班芙小镇（祥利上成花园）认购书》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律及行政法规的强制性规定，依法成立有效。根据认购书的内容，认购书并未对商品房交付使用条件及日期、面积差异处理方式、办理产权登记事宜、违约责任等商品房买卖合同的主要内容进行约定，且认购书明确了双方将来签订《房屋买卖合同》的意思，故双方之间成立商品房预约合同关系，广州市广医堂投资有限公司认为认购书已经具备买卖合同的性质、应视为商品房买卖合同依据不足，不予采纳。根据认购书的约定，周信文应在收到广州市广医堂投资有限公司通知后7日内签订《商品房买卖合同》，周信文逾期未签订买卖合同，现周信文明确表示要求解除认购书，不再履行合同义务，广州市广医堂投资有限公司要求继续履行认购书，对此，合同系双方当事人共同协商的结果，现周信文明确表示不同意继续履行认购书，故不宜强制要求周信文签订房屋买卖合同，对周信文要求解除认购书的诉讼请求予以支持。对于周信文要求广州市广医堂投资有限公司双倍返还定金的诉讼请求，认购书第二条第7点明确广州市广医堂投资有限公司已通过范本将《商品房买卖合同》及补充协议等展示给周信文，周信文同意待签正式买卖合同约定的条款及内容，周信文作为一个完全民事行为能力人，在知悉认购书上内容后仍在认购书上签字，应视为周信文同意认购书的内容且愿意承担签名产生的法律后果。周信文认为广州市广医堂投资有限公司未向其出示拟签买卖合同范本，也没有细看认购书的内容理据不足，不予采纳。周信文在签订认购书后拒绝签订商品房买卖合同，违反了认购书的约定，周信文要求广州市广医堂投资有限公司返还定金不能成立，不予支持。周信文要求广州市广医堂投资有限公司返还首期房款219109元、物业维修基金10984.05元合理合法，予以支持，周信文要求广州市广医堂投资有限公司支付利息理据不足，不予支持。因代办见证费和团购优惠费并非广州市广医堂投资有限公司收取，且周信文已向收款方申请退还团购优惠费，周信文要求广州市广医堂投资有限公司退还该两项费用依据不足，不予支持。周信文可另行主张权利。综上所述，原审法院于2015年5月11日依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十五条的规定，判决如下：一、解除周信文与广州市广医堂投资有限公司于2014年7月12日签订的《班芙小镇（祥利上成花园）认购书》；二、广州市广医堂投资有限公司于判决发生法律效力之日起十日内退还房款219109元、物业维修基金10984.05元给周信文；三、驳回周信文的其他诉讼请求。一审案件受理费5879元，由周信文负担593元，广州市广医堂投资有限公司负担5286元。
判后，上诉人广州市广医堂投资有限公司不服，向本院提出上诉称：1.原审认定《认购书》不具备商品房买卖合同主要内容错误。公示的待签文件中已包含了《商品房销售管理办法》规定的所有条款，故《认购书》应视为《商品房买卖合同》。2.原审认定周信文违约却判定其支付大部分诉讼费不合理。据此请求：1．撤销原判，改判周信文继续履行《认购书》，其无须退还周信文房款219109元、物业维修基金10984.05元。2.本案一、二审诉讼费用由周信文承担。
被上诉人周信文答辩称同意原审判决，请求维持原判。理由为：1.《认购书》不具备商品房买卖合同性质，双方之间成立的是商品房预约合同关系，广州市广医堂投资有限公司的上诉理由印证了双方之间关于商品房买卖法律关系的具体内容是在待签的商品房买卖合同内进行约定。2.广州市广医堂投资有限公司的不诚信行为导致其在整个签约过程中并未详细阅读《商品房买卖合同》及《补充协议》，双方并未签订购房合同，其无须支付签约鉴证费。3.原审认定双方各自承担相应责任及诉讼费数额合法合理。
二审查明事实与原审查明事实基本一致，本院予以确认。
本院认为：《班芙小镇（祥利上成花园）认购书》是周信文与广州市广医堂投资有限公司自愿签订，其内容未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人应当遵照履行。本案的关键问题是该认购书是否应当认定为商品房买卖合同。经查，双方在认购书中就认购房屋、认购价格、付款方式等已进行了约定，但尚未能涵盖商品房买卖合同应当具备的全部主要内容。即使正式的《商品房买卖合同》已经过公示，认购方也在认购书中签名确认同意约定条款及内容，亦只是表明认购方同意签订买卖合同，并不等同于同意认定认购书为商品房买卖合同。广州市广医堂投资有限公司关于认购书应视为《商品房买卖合同》的上诉主张缺乏事实和理论依据，本院不予支持。
关于本案的诉讼费用负担问题，根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。原审系根据周信文的诉讼请求得到支持的情况计算和分配周信文与广州市广医堂投资有限公司应当负担的诉讼费用，并无不当。广州市广医堂投资有限公司以周信文存在过错和违约，故应由其承担诉讼费用的主张理据不足，本院不予支持。
综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。上诉人广州市广医堂投资有限公司的主张理据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11701元，由上诉人广州市广医堂投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 姝
审 判 员 赵剑奕
代理审判员 任 慧
二〇一五年七月十四日
书 记 员 杨 晶
赵琳