河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）洛民再字第20号
再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：马小雪。
委托代理人：张晓宏，北京市振邦律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：洛阳市承大房地产有限公司。住所地：洛阳市西工区七一南路**号。
法定代表人：邵斌剑，该公司总经理。
委托代理人：修庆华，该公司职员。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：洛阳三合兴房地产置业有限公司。住所地：洛阳市西工区水榭王城*号楼****室。
法定代表人：刘国建，该公司总经理。
委托代理人：田杰、李淑芳，河南焦点律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：洛阳市瀍河回族区城市建设拆迁事务所。住所地：洛阳市瀍河回族区团结街**号。
负责人：孙红接，该事务所主任。
再审申请人马小雪与被申请人洛阳市承大房地产有限公司（以下简称承大公司）、洛阳三合兴房地产置业有限公司（以下简称三合兴公司）、洛阳市瀍河回族区城市建设拆迁事务所（以下简称瀍河拆迁事务所）拆迁补偿安置协议纠纷一案，本院于2012年10月9日作出（2012）洛民终字第1450号民事判决。判决生效后，马小雪不服提出申请再审，本院于2015年4月28日作出（2015）洛民申字第133号民事裁定，裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。再审申请人马小雪的委托代理人张晓宏，被申请人承大公司的委托代理人修庆华，被申请人三合兴公司的委托代理人李淑芳到庭参加诉讼。瀍河拆迁事务所经合法传唤，无正当理由未到庭，本院进行了缺席审理。本案现已审理终结。
马小雪诉称：2007年12月24日，瀍河拆迁事务所受承大公司及三合兴公司的委托，与马小雪签订了《拆迁补偿安置协议书》。之后，马小雪已履行协议完毕，而三合兴公司严重违约，在交接马小雪应得的三套回迁房时将其中一套B3-3-602号房调换为B5-4-602号住房，不补差价，其他按原协议执行。可如今，调换后的住房，已经竣工验收，理应向原告交付使用，可被告欲
再次违约，迟迟不予交房，导致原告部分子、女仍在外居住。同时，协议约定，三合兴公司应支付的回迁安置补助费至今仍欠18831.2元不能兑现，造成了原告经济损失。作为承大公司系三合兴公司的上级管理机关，瀍河拆迁事务所系两公司的代理人，三被告具有不同的违约责任，理应互负连带责任。综上，请求：1、判令被告履行《拆迁补偿安置协议书》及《补充协议书》，向原告交付协议书约定房产，位于“东城水郡”小区B5-4-602号回迁房。同时为原告办理B3-3-402号、B3-3-502号、B5-4-602号三套住房的产权手续。2、请求判令被告向原告支付拖欠回迁安置补助费18831.2元。3、上述三被告互负连带责任，本案诉讼费用由被告承担。
三合兴公司答辩称：三合兴公司已按照规定对其进行了回迁安置。超出政策法规规定之外的安置承诺是瀍河拆迁事务所违背委托协议的越权行为，一切责任应由瀍河拆迁事务所承担。马小雪被拆迁房屋及附属物价值126913.77元，就是说瀍河拆迁事务所只能在该价值范围内对马小雪进行拆迁补偿安置。但是瀍河拆迁事务所却超出法规文件之外擅自同意对马小雪回迁安置226.86㎡三套回迁房，价值236167.22元。因此超出文件规定，多安置价值109253.45元房屋的责任应当由瀍河拆迁事务所承担。也就是说上述房屋要么由马小雪支付相应价款，要么由瀍河拆迁事务所支付相应价款。三合兴公司不应向原告支付安置补助费。马通国作为本拆迁安置的担保人依法应当承担担保责任。就是说马通国应当成为本案的共同被告，承担无限连带法律责任。原告所述事实理由不能成立，应驳回其诉讼请求。
承大公司答辩称：承大公司与三合兴公司是两个独立法人企业，没有隶属关系。原告诉称的房产是由三合兴公司投资开发建设，一切权利义务均有三合兴公司享有和承担，与承大公司无关。原告所诉属于歪曲事实，应当依法驳回其对承大公司的诉讼请求。其他答辩理由与三合兴公司相同。
瀍河拆迁事务所答辩称：瀍河拆迁事务所与承大公司是受托人和委托人的法律关系，受托人办理委托人委托的事务，其法律后果应该由委托人承担，瀍河拆迁事务所不应承担任何法律责任。三合兴公司作为实际实施者以承大公司的名义对该工程进行实际开发，并与承大公司共同享有开发项目的相关权利，应当与承大公司连带承担履行协议的相关义务。综上，请求法院依法驳回原告对瀍河拆迁事务所的诉求。
瀍河回族区人民法院一审查明：2004年，本区下园路以西、瀍河以东、中州路以南、东关大街以北进行旧城改造、开发建设，同年8月16日，承大公司向瀍河区拆迁事务所出具委托书一份，全权委托瀍河区拆迁事务所进行拆迁，同年11月6日，被告承大公司与被告瀍河区拆迁事务所签订《委托拆迁协议书》一份，约定旧城改造、开发建设范围内的房屋由瀍河区拆迁事务所进行拆迁。2007年11月24日，原告和被告瀍河区拆迁事务所签订了《拆迁补偿安置协议书》，协议主要约定：……原告被拆迁房屋有证面积148.64㎡、补偿107843.68元，无证面积17.25㎡、补偿4830元，拆迁附属物、搬迁补助费、奖金共计补偿人民币14240.09元，共计向原告支付拆迁补偿款人民币126913.77元、预付12个月临时安置补助费6970.56元（逾期在安置费交接时按实际发生月数计算，如超过18个月，过渡费按月增补100%），经原告挑选回迁安置房位于东关大区B3-3-402、502、602（被划去），房型为二室一厅，建筑面积226.86㎡，回迁安置房价款191318.60元，其中：返迁安置价191318.60元，回迁安置房交房使用时按实际建筑面积多退少补，……办证费用由瀍河区拆迁事务所负责。……拆迁事务所加章处除有其负责人刘保民印章外，还有马通国签字。《拆迁补偿安置协议书》第二页上方手写：B3-3-602经协商调至B5-4-602，面积不变，还是75.62㎡（二室一厅），有刘保民、金建修的签名。2008年7月15日，刘保民出具调房通知一份，内容为：2008年7月1日已将孙新义原来签的协议B3-3-602、面积75.62㎡，调到B5-4-602，面积75.62㎡。2008年7月30日，拆迁事务所出具补充协议两份，主要内容为B3-3-402、502于2008年7月30日结算，并将B3-3-402、502两套房交予原告，原告补差价7588元。后因房产手续的办理及B5-4-602号房屋的交付双方发生纠纷，现原告诉至法院，要求被告交付B5-4-602号回迁房，并为原告办理B3-3-402号、B3-3-502号、B5-4-602号三套住房的产权手续（房屋所有权证、土地使用证），支付拖欠回迁安置补助费18831.2元，上述三被告互负连带责任，诉讼费用由被告承担。另查明，孙新义系马小雪之丈夫，于2008年5月15日去世。按《拆迁补偿安置协议书》约定，原告补偿款126913.77元与预付12个月临时安置补助费6970.56元，共计133884.33元，回迁安置房价款191318.60元，二者差价57434.27元，原告未交。临时安置补助费按拆迁有证面积每平方每月4元补助。因安置面积远远大于拆迁面积，预付12个月临时安置补助费不再支付给原告，含在补偿款里面。经询问拆迁事务所有关人员，本案所涉折迁及安置不补差价。
瀍河回族区人民法院认为：2007年11月24日，原告马小雪与被告瀍河区拆迁事务所签订的房屋《拆迁补偿安置协议书》系双方在自愿、公平的基础上所签，且不违反相关法律规定，真实、合法、有效，协议中手写部分“B3-3-602经协商调至B5-4-602，面积不变，还是75.62㎡（二室一厅）”，有拆迁事务所工作人员刘保民、金建修的签名，亦属协议的一部分，双方均应按协议约定各自履行义务，故原告要求被告按协议约定交付B5-4-602号回迁房，办理B3-3-402号、B3-3-502号、B5-4-602号三套住房的产权手续（房屋所有权证、土地使用证）的诉求予以支持。该份拆迁补偿安置协议系瀍河区拆迁事务所受承大公司委托签订，故瀍河区拆迁事务所并非该份协议的实际履约人，被告承大公司作为委托人应按该份协议书履行义务。被告三合兴公司是承建单位及施工人，因此原告要求被告瀍河区拆迁事务所及三合兴公司交付房屋并办理产权手续，证据、理由均不充分，不予支持。预付的临时安置补助费6970.56元已含在回迁安置房价款里，且B3-3-402、502已在规定期限内交付原告，安置面积已超出拆迁有证面积，原告要求被告支付拖欠回迁安置补助费18831.2元，证据、理由均不充分，不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告洛阳市承大房地产有限公司于本判决生效后三十日内将本区“东城水郡”小区B5-4-602号住房一套腾空交给原告马小雪；二、被告洛阳市承大房地产有限公司于本判决生效后三十日内将本区“东城水郡”小区B3-3-402号、B3-3-502号、B5-4-602号三套住房的产权手续办理在原告马小雪名下；三、驳回原告马小雪的其它诉讼请求。本案受理费270元，由被告洛阳市承大房地产有限公司负担（原告已交付该院，执行时由被告给付原告）。
承大公司上诉称：1、一审法院认定事实不清，未查清涉案房屋的开发及拆迁安置主体。洛阳市三合兴房地产置业有限公司是涉案旧城改造工程建设的实际实施人及履约人，应承担该案的交房及办证义务，而该义务与上诉人无关。一审法院的判决严重背离案件的基本事实，即便判令在上诉人名下，客观也履行不能。涉案工程的建设，仅仅是以上诉人的名义对外开发，依据《合作开发协议》，三合兴房地产公司才是工程建设的实际履约主体。被上诉人马小雪诉前已安置的房屋是由三合兴房地产公司依约交付的，对此马小雪也是明知的。上述事实已经通过生效的洛阳市中级人民法院（2011）洛民终字第1451号民事判决予以确认。2、被上诉人马小雪违约在先，现马小雪拖欠超面积安置房屋价款109253.45元未付。在未付清全部房款前，依据合同履行的抗辩权，马小雪无权要求开发商履行交房及办证义务。依据拆迁补偿协议第一条的约定，马小雪被拆迁的有证房屋面积是148.64平方米。三合兴公司已向其交付了回迁房B3-3-402号、B3-3-502号二套房屋，若按拆迁有证房屋的等面积安置后，在马小雪未履行付款义务前，无权要求开发商交房及办证。一审判决查明：“二者差价57434.27元，安置面积大于拆迁面积，经询问拆迁事务所人员，本案所涉拆迁及安置不补差价”。一审法院已经查明马小雪欠付57434.27元房屋差价款，却不判令其承担支付房屋差价款的民事责任，显然与合同约定不符，存在偏袒，难以体现公平。3、一审法院未依法行使释明权。没有查明拆迁事务所要求马小雪不需支付房屋差价款的原因及理由，也没有明确57434.27元房屋差价款是否应由受托的拆迁事务所最终来承担。综上，一审法院判决认定的事实不客观、不真实，且程序严重违法，请求：1、依法撤销洛阳市瀍河回族区人民法院（2011）瀍民初字第201号民事判决书，改判驳回被上诉人马小雪的原审全部诉讼请求或将本案发回原审人民法院重新审理；2、本案一、二审诉讼费用由被告承担。
马小雪答辩称：上诉人上诉请求不当，事实理由不足，一审法院判决并无不当。其理由：1、本案涉及房屋开发及拆迁安置的主体就是上诉人。一审法院已经查明，上诉人与瀍河拆迁事务所系委托与被委托关系，受托人办理委托人拆迁事务其法律后果应由委托人承担。2004年8月16日上诉人出具的《委托书》和2004年11月6日上诉人与拆迁事务所之间签订的《委托拆迁协议书》足以证明，上诉人系拆迁及安置的主体，而上诉人推托三合兴公司是拆迁安置的实际履行人的说法错误。另外，一审已经查明三合兴公司没有开发资质，只是承建施工单位，不是合同的履行者。2、上诉人提出安置房屋有差价款答辩人未付属于答辩人违约的说法错误。2007年12月4日，上诉人与答辩人之间的拆迁补偿安置协议及后来的补充协议，并不显示补差价款的内容，相反，双方约定不补差价，这就足以说明不补房差价是双方的意思表示真实，符合民法有关规定。具体理由是：答辩人原有房产估价过低，从而产生后来协议一致内容。因此，答辩人并不违约，一审诉求完全正确。3、关于上诉人要求其代理人拆迁事务所解释不补房款差价的原因和理由问题，答辩人认为是上诉人与其代理人之间的内部问题，不涉及本案，拆迁事务所与答辩人之间的协议已经显示清楚，不需要解释。即使出现委托代理纠纷，也应另案处理，况且拆迁事务所在一审已经解释的非常清楚，不需要重复。综上，一审法院判决正确，上诉人上诉理由不足，其目的是在拖延交房及办证时间。因此，请二审法院依法驳回上诉，维持原判，以充分维护答辩人合法利益。
三合兴公司答辩对承大公司的上诉意见无任何异议，认为一审查明的被上诉人马小雪欠差价款未付，但没有判决，存在漏判，二审应予纠正。
瀍河拆迁事务所答辩：请求法院作出公正判决，以维护各方当事人合法权益。
本院二审经审理查明事实与一审查明的基本事实一致。
本院二审认为：2007年11月24日，瀍河拆迁事务所与马小雪签订的房屋《拆迁补偿安置协议》系双方的真实意思表示，且不违反相关法律和政策的规定，真实、合法、有效。瀍河拆迁事务所工作人员刘保民2008年7月15日出具的调房通知，在面积不变的情况下所进行的房屋调整，亦属于协议的一部分，双方均应按协议约定履行各自的义务。按照该协议的约定，马小雪应得被拆有证房屋建筑和无证建筑补偿及拆除附属物、搬迁补助费、奖金等项合计补偿款人民币126913.77元，与预付12个月临时安置补助费6970.27元，共计133884.33元，回迁安置房屋价款191318.60元，二者差价计57434.27元，马小雪未交纳。按照该协议第五条“回迁安置房”交付使用时按实际建筑面积多退少补的约定，双方均应履行各自的义务。为此，原审判令承大公司在规定的期限内交付安置房和办理相关手续的等项处理并无不妥，应予维持。但在开发商实际交付回迁安置房时，回迁人亦应按实际安置房屋的差价额交付给合同的相对方开发公司。而原审仅凭对拆迁事务所有关人员的询问，即认定本案所涉拆迁及安置不补差价，缺乏事实和法律依据，只判令合同的一方交房，而未让另一方支付差价款的处理欠妥，予以纠正。按照公平诚信原则，马小雪应在规定的期限内按照原审查明的回迁安置差价款57434.27元予以交付。关于上诉人诉称的拆迁安置主体问题，由于该案拆迁补偿安置协议系瀍河拆迁事务所受承大公司的委托签订，承大公司虽称与三合兴公司签订了“全权委托书”协议，但未告知受托方瀍河拆迁事务所，原审以此由作为委托人的承大公司按协议履行拆迁安置主体义务的处理并无不妥。为此，上诉人承大公司依据双方《合作开发协议》，认为三合兴公司应为实际履约主体的上诉理由不足，不予支持。综上，上诉人承大公司的上诉理由部分成立，予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）、（三）项之规定，判决：一、维持洛阳市瀍河回族区人民法院（2011）瀍民初字第201号民事判决第一项、第二项、第三项。二、马小雪在本判决生效后三十日内支付洛阳市承大房地产有限公司回迁安置房差价款57434.27元。若未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费270元，由马小雪、洛阳市承大房地产有限公司各半负担。二审受理费270元，由上诉人洛阳市承大房地产有限公司、被上诉人马小雪各半负担（马小雪负担部分暂由洛阳市承大房地产有限公司垫付，待执行时一并清结）。
马小雪申请再审称：1、二审法院作出的（2012）洛民终字第1450号民事判决第二项，判决申请人支付被申请人回迁安置房差价款57434.27元，超出了诉讼请求，违背了民事诉讼不告不理原则，应当予以撤销。本案一审全部诉讼请求均系申请人起诉三被申请人交付《拆迁补偿安置协议书》约定的三套安置房、办理房屋产权证、支付拖欠的安置补助费18831.2元。一审宣判后，被申请人承大公司不服提出上诉，上诉请求是驳回申请人的全部诉讼请求或发还重审。本案被申请人在一审、二审中都没有提出要求申请人支付回迁安置房差价款57434.27元的诉讼请求，也没有交纳相应的诉讼费。但二审竟超出本案诉讼请求判决申请人给付被申请人回迁安置房差价款57434.27元，判决错误。2、2012年11月1日申请人领取（2012）洛民终字第1450号民事判决书后，被申请人瀍河拆迁事务所于2012年11月6日给申请人出具了《关于孙宗义、孙新义拆迁补偿安置协议有关问题的说明》，释明“孙宗义、孙新义回迁安置互不补差价，所以在协议第六条有关差价款上未写金额，空格处被划掉。东关大街拆迁项目系承大公司全权委托，因此，应兑现协议内容”。该新证据足以推翻（2012）洛民终字第1450号民事判决第二项。新证据可以证明，申请人于2007年履行该《拆迁补偿安置协议书》，原房屋被拆除时，拆迁方的受托人和委托人都应当知道本协议第六条有关差价的规定是被划掉的，即非常明确没有回迁安置差价款。退一万步说，即使二审认为没有回迁安置差价款对拆迁人不公平，但因被申请人（拆迁人）并没有因为所谓的“不公平”在协议签订后的一年内到人民法院起诉要求撤销协议书，二审法院不应以不公平为由，作出判决第二项。3、二审将本案《拆迁补偿安置协议书》约定的“回迁安置房交付使用时按实际建筑面积多退少补”，混淆为所谓原审已查明的回迁安置差价款57434.27元，并毫无根据地认定申请人在规定的期限内向被申请人交纳。本案《拆迁补偿安置协议书》中不存在给付回迁安置差价款的问题，原一审判决所谓已查明回迁安置差价款57434.27元，系给付拆迁方的拆迁补偿款过渡费总额和安置房安置价总额之差额，《拆迁补偿安置协议书》根本没有此项回迁安置差价款57434.27元的约定。《拆迁补偿安置协议书》第六条有关差价款上未写金额，空格处被划掉。由于被申请人实际交付的安置房面积大于约定的安置房面积，按照“回迁安置房交付使用时按实际建筑面积多退少补”的约定，2008年7月30日双方曾签订补充协议两份，主要内容为“B3-3-1-402、502于2008年7月30日结算，并将B3-3-1-402、502两套房子交与申请人，申请人补差价7588元”。该事实也证明根本不存在回迁安置差价款57434.27元，只存在约定面积与实际交付面积的差价。在原审中承大公司也不认可该57434.27元差价款的计算方法，被申请人承大公司自己都不愿意浪费诉讼费来提出返还该57434.27元差价款的反诉请求，只是提出了内容相互矛盾的三条上诉理由，上诉请求驳回申请人诉讼请求或发回重审，以此拖延履行交付房屋办理房产证、拖延给付拖欠安置补助费的合同义务。但二审却节外生枝地判决申请人给付被申请人所谓“原审已查明的回迁安置差价款57434.27元”，二审应当予以纠正，给予撤销。4、二审法院既然已经适用《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，维持原一审判决，就已经处理了本案的全部诉讼请求，就不应该再错误适用《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项的规定，判决原审不存在的判决事项。综上，请求：依法撤销（2012）洛民终字第1450号民事判决第二项，维持民事判决第一项。
承大公司答辩称：二审法院认定的事实清楚，适用法律正确，请求法院依法维护承大公司的合法权益。
三合兴公司答辩称：二审法院认定的事实清楚，适用法律正确，请求法院依法维护三合兴公司的合法权益。
本院再审查明事实除与二审查明事实一致外，另查明：马小雪家已实际占有使用“东城水郡”小区B5-4-602号房屋。
本院再审认为：2007年11月24日瀍河拆迁事务所与马小雪签订房屋《拆迁补偿安置协议书》，另在该协议书中手写添加了“B3-3-602经协商调至B5-4-602，面积不变，还是75.62㎡（二室一厅）”的内容，有瀍河拆迁事务所工作人员刘保民、金建修的签名，应属协议的一部分。该协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按协议约定履行各自义务，由于瀍河拆迁事务所是受承大公司的委托与马小雪签订上述协议书，承大公司作为委托人应当按照协议的内容履行义务，故此马小雪要求承大公司按协议约定交付B5-4-602号回迁安置房，办理B3-3-402号、B3-3-502号、B5-4-602号三套住房的产权手续（房屋所有权证、土地使用证）的诉求，原审判决予以支持，并无不当。关于本院二审改判马小雪支付承大公司回迁安置房差价款57434.27元的问题，因承大公司作为被告在一审并未提起反诉，二审直接改判由马小雪支付承大公司回迁安置房差价款57434.27元，超出本案诉讼请求，处理欠妥，本院予以纠正。马小雪申请再审请求，理由正当，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、维持本院（2012）洛民终字第1450号民事判决第一项；
二、撤销本院（2012）洛民终字第1450号民事判决第二项。
本案一审受理费270元，由洛阳市承大房地产有限公司负担；二审受理费270元，由洛阳市承大房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 牛晓萍
审判员 黄义顺
审判员 王慧芳
二〇一五年十一月三日
书记员 常冰莹