成都市龙泉驿区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）龙泉民初字第2164号
原告：徐飞。
委托代理人：童娟，四川均鼎律师事务所律师。
委托代理人：钟锐，四川均鼎律师事务所律师。
被告：四川博朗实业发展有限责任公司。住所地：成都市龙泉驿区龙泉街道龙平路***号亚热带商城*层。
法定代表人：曾传忠。
委托代理人：秦舰，四川精伦律师事务所律师。
委托代理人：张烨炜，四川精伦律师事务所律师。
原告徐飞与被告四川博朗实业发展有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2011年7月27日受理后，由审判员陈萍适用简易程序，于2011年8月30日、10月20日、12月1日、12月5日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人钟锐，被告的委托代理人张烨炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐飞诉称：原、被告于2006年4月25日签订了《商品房买卖合同》1份，约定原告购买被告开发的京龙嘉苑7幢6单元5层2号房屋，房款总计256396元；房屋交付时间为2007年12月8日，并同时约定：“出卖人应当在商品房交付使用90天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报龙泉驿区房地产行政管理部门和土地管理部门，办理权属登记发证手续。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之零点五的违约金，合同继续履行”。在合同履行过程中，原、被告于2006年4月25日签订了1份《补充协议》，《补充协议》第六条规定：“甲方（即被告）在商品房交付后180天内，将办理房屋权属证书所需的资料和应当由甲方（即被告）承担的费用交相关部门。如因甲方（即被告）原因导致乙方（即原告）不能在商品房交付后365天内取得权属证书的，甲方（即被告）承担相应的违约责任，但由政府职能部门及乙方（即原告）原因不能取得权属证书的甲方（即被告）不承担责任。”合同签订后，原告按约定向被告支付了购房款，被告于2007年12月8日向原告交付了合同约定的商品房，按约定被告应于2008年12月8日前将办理好房屋产权证和国有土地使用权证交付给原告，但被告至今仍未能为原告所购商品房办理国有土地使用权证，违反了双方约定。被告的行为已构成违约，应承担违约责任。原告请求法院判令被告立即按双方签订的《商品房买卖合同》约定为原告办理京龙嘉苑7幢6单元5层2号房屋国有土地使用权证；被告按日向原告支付已交房款256396元的万分之零点五的违约金（从2008年12月8日起至国有土地使用权证交付原告之日止）；本案诉讼费用由被告承担。
原告又称：被告一直宣称办理国有土地使用权证迟延系政府原因造成，被告应提供证据予以证明。被告所开发京龙嘉苑项目是由两块土地组成，两块土地在没有合并之前是要分别办理相关开发所需的证书，在开发之前其中一块土地依法取得了开发所需的相关证书，但另一块土地未取得开发所需的相关证书。而被告在开发时却违规开发建设，在开发合法土地时违法占用了另一块尚不合法的土地从而导致原告而购买的商品房至今都无法取得国有土地使用权证，以致于现在需要将两块土地的使用权证书合并后方能办理分户手续。这是被告的责任。被告将责任归结于政府原因是不能成立的。关于诉讼时效，双方约定了交房及办证的时间，但被告的违约行为一直存在延续，本案诉讼时效应自被告办完房屋权属证书后并交付原告之日起计算。即使不按原告的主张计算诉讼时效，在2010年11月13日召开的业主联谊会上多数业主一致要求被告立即办理国有土地使用权证并给付违约金，以及被告于2010年11月17日、29日张贴《告各位业主书》、《公告》，之后又与部分业主签订协议书，均对办理国有土地使用权证进行了新的约定，都能够引起诉讼时效的中断。因此原告的起诉未超过法定诉讼时效。原、被告均对违约金的计算方式进行了明确约定，法院应予支持。
原告对其主张提供以下证据：1、《龙泉驿区商品房买卖合同》及《京龙嘉苑商品房买卖合同补充协议》各1份，证明原、被告之间的房屋买卖合同关系，双方对房屋产权办理时间及违约责任进行了约定。2、其他服务发票（复印件）及销售（转让）不动产发票各1份，证明原告已经履行合同义务，交付了全部购房款，同时也证明被告给付违约金的计算基数。3、《前期物业管理服务协议》1份，证明被告向原告交付房屋的时间以及计算违约金的起点时间。4、请帖2份，证明被告于2010年11月13日召开的业主联谊会，协商二期工程的修建问题，在会上大多数业主一致要求被告立即办理国有土地使用权证并给付违约金。5、被告于2010年11月17日、29日在小区张贴的《告各位业主书》、《公告》照片共4张，证明被告对办理国有土地使用权证进行了承诺，引起了本案诉讼时效中断。6、《协议书》4份（其中3份为复印件），证明被告于2010年12月与部分业主签订协议书，对办理国有土地使用权证进行了新的约定，引起本案诉讼时效中断。7、证人张瑞娟、姚莹、何建国、田永秀到庭所作的证人证言，证明在2010年11月13日召开的业主联谊会上多数业主一致要求被告立即办理国有土地使用权证并给付违约金，引起本案诉讼时效中断。
被告四川博朗实业发展有限责任公司辩称：合同约定在90天内被告将办理权证的手续交有关部门，在补充协议中约定在180天内将资料费用交相关部门。被告并非产权登记机关，仅是受委托协助办理，被告不能控制办证时间。因此才在合同中约定，造成原告在规定期限内未能取得房地产权属证书的，被告承担违约责任。此外在补充合同中约定，因政府部门原因不能取得权属证书的被告不承担责任。被告没有按照合同规定时间办证是政府部门原因造成的。被告于2004年取得国有土地使用权证，2006年取得房屋销售许可证，在2006年陆续交付房之后房屋所有权证已经办理完毕，但国土局以该地块有历史遗留问题为由未予办理国有土地使用权证，直至2009年也未处理下来。2010年2月，被告与政府协商后签订了新的土地协议，并于2010年2月11日取得新的土地使用权证，2011年8月25日方取得合并土地证。目前，被告正积极为原告办理土地分户权属证书。被告未办证的原因是政府部门原因造成的，被告不应承担违约责任。
本案已过法定的诉讼时效期间。该期住房交房时间集中在2006年、2007年，合同约定应在房屋交付后365天内取得权属证书，因此原告在2008年就应知道权利受到侵害，至迟应在2010年向法院提起诉讼。但原告直到2011年才向法院起诉，已经超过法定诉讼时效。原告的诉讼请求应予驳回。此外，原告在无任何经济损失的情况下，仅因办证延期而要求被告给付违约金，缺乏事实依据，法院不应予以支持。即使被告应承担违约责任，原告主张的违约金数额也过高，法院应予调减。
被告对其主张提供以下证据：1、龙国用（2004）字第40480号、第41597号国有土地使用证各1份（均为复印件），证明被告于2004年5月取得土地使用证。2、建设用地规划许可证1份，被告于2001年12月取得规划许可证。3、建设工程施工许可证1份，证明被告于2006年1月取得施工许可，允许建设2、3、6、7、8栋。4、商品房销售许可证1份，证明被告于2006年1月取得预售许可，允许依法预售2、3、6、7、8栋。5、《协议书》、《国有土地使用权出让合同》变更协议各1份，证明国土局认为土地存在历史遗留问题，直至2010年方解决，被告为解决此事，积极配合，并承担支付额外土地出让金的责任，增加成本。6、龙国用（2010）字第114468号国有土地使用证（原第40480号土地）1份（复印件），证明因国土局原因，被告于2010年2月11日才取得新的土地使用证，影响了分户权属证书的办理。7、龙国用（2011）字第8415号国有土地使用证1份，证明两块土地进行了合并，被告于2011年8月23日取得案涉地块国有土地使用证。
案件审理中，本院依职权到成都市龙泉驿区国土资源局调取了案涉楼盘业主向该局递交的申请土地登记受理通知书（个人部分）龙国土登（2011）0001139号及国有土地使用权分摊登记申请表（分表），上面载明成都市龙泉驿区国土资源局于2011年11月14日正式受理了被告代熊泽琼、李雪辉、谢洪梅、王秀芳、刘安敏、成钰、马小媛、蒲涛、张春英、邹家修、夏家国、蔡安全、蔡步杭、许溯佳、罗莉、庞念念、黄平、徐飞、刘强、骆立新等递交的土地登记申请。
经审理查明：原、被告于2006年4月25日签订了《商品房买卖合同》1份，约定原告购买被告开发的位于成都市龙泉驿区龙泉街道鲸龙路525号京龙嘉苑7幢6单元5层2号房屋，房款总计256396元；被告应在2007年4月30日前交房；被告应当在商品房交付使用90天内，将办理权属登记需由被告提供的资料报龙泉驿区房地产行政管理部门和土地管理部门，办理权属登记发证手续；如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按日向原告支付已交房款万分之零点五的违约金，合同继续履行。同日，原、被告又签订《京龙嘉苑商品房买卖合同补充协议》1份，约定被告在商品房交付后180天内，将办理房屋权属证书所需的资料和应当由被告承担的费用交相关部门；如因被告原因导致原告不能在商品房交付后365天内取得权属证书的，被告承担相应的违约责任；但因政府职能部门及原告原因不能取得权属证书的，被告不承担责任。
合同签订后，原告依约定向被告支付了全部购房款256396元，被告于2007年12月8日向原告交付案涉房屋。房屋交付时，原告即将办理房屋权属证书所需的资料等交给被告。但被告未能在约定期限内将办理房屋权属证书所需的资料和应当由被告承担的费用交相关部门。2010年11月13日被告召开案涉楼栋业主联谊会，会上多数业主一致要求被告立即办理国有土地使用权证并给付违约金。同月17日被告在案涉楼栋小区内张贴《告各位业主书》，表示将帮助业主尽快拿到国有土地使用权证。同月29日在案涉楼栋小区内张贴《公告》，之后又与部分业主签订协议书，承诺于“京龙嘉苑”二期高层项目开工建设后90个工作日内，为业主办完国有土地使用权证的分户工作。原告已经取得房屋所有权证，但未能取得国有土地使用权证。2011年11月14日，成都市龙泉驿区国土资源局正式受理了被告代熊泽琼、李雪辉、谢洪梅、王秀芳、刘安敏、成钰、马小媛、蒲涛、张春英、邹家修、夏家国、蔡安全、蔡步杭、许溯佳、罗莉、庞念念、黄平、徐飞、刘强、骆立新等递交的土地登记申请。
另查明：案涉房屋实际位于成都市龙泉驿区龙泉街道鲸龙路525号京龙嘉苑7幢6单元5层10号。被告于2004年5月27日分别取得位于成都市龙泉驿区兴龙镇（现为柏合镇）长远村二组，面积分别为14190.90平方米、10000平方米土地的国有土地使用证（龙国用（2004）字第40480号、第41597号）。被告在修建案涉楼栋时，占用了上述两宗土地。2010年2月11日，被告就其中面积分别为14190.90平方米的土地重新取得龙国用（2010）第114468号国有土地使用证。2011年8月23日，被告就上述两宗土地取得龙国用（2011）第8415号国有土地使用证，使用权面积为24190.90平方米。
本院所确认的上述事实有原、被告一致的陈述与答辩；原告提供的《龙泉驿区商品房买卖合同》及《京龙嘉苑商品房买卖合同补充协议》，其他服务发票及销售（转让）不动产发票，《前期物业管理服务协议》，请帖，《告各位业主书》、《公告》照片，《协议书》，证人张瑞娟、姚莹、何建国、田永秀到庭所作的证人证言；被告提供的龙国用（2004）字第40480号、第41597号国有土地使用证，建设用地规划许可证，建设工程施工许可证，商品房销售许可证，龙国用（2010）字第114468号国有土地使用证，龙国用（2011）字第8415号国有土地使用证；本院依职权调取的申请土地登记受理通知书（个人部分）龙国土登（2011）0001139号及国有土地使用权分摊登记申请表（分表）等证据在案佐证。以上证据经庭审举证、质证，经本院审查符合证据的三性，本院依法予以采信。原告提供请帖，《告各位业主书》、《公告》照片，《协议书》，证人张瑞娟、姚莹、何建国、田永秀到庭所作的证人证言能够形成一个较为完整的证据锁链，能够证明原告在2010年11月13日召开的案涉楼栋业主联谊会上要求被告立即办理国有土地使用权证并给付违约金以及被告向原告承诺尽快办理国有土地使用权证的事实，故本院对上列证据予以采信。
本院认为：原、被告所签订的《龙泉驿区商品房买卖合同》及《京龙嘉苑商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，应为有效。根据合同约定，被告负有在商品房交付后180天内将办理房屋权属证书所需的资料和应当由被告承担的费用交相关部门，协助原告办理所购房屋所有权转移登记的义务；如因被告原因导致原告不能在商品房交付后365天内取得权属证书的，被告承担相应的违约责任。
案涉房屋的交付时间为2007年12月8日，原告至今未能取得国土使用权证，已经超过双方合同约定期限。被告主张办证迟延非被告原因所致，被告应对此负举证责任。但被告并未提供充足的证据予以证明。同时，被告也未能提供任何能够证明其在合同约定期限内向相关部门提交办理房屋权属证书所需的资料和应当由被告承担的费用的证据。此外，从庭审查明事实来看，被告修建案涉楼栋时占用了权证号分别为龙国用（2004）字第40480号、第41597号的两宗土地，因此办理国有土地使用权分户产权时须对两宗土地的国有土地使用证进行合证，而被告直至2011年8月23日才取得该证，这也是原告至今未能取得案涉房屋国有土地使用权证的原因。本院据此认定国有土地使用权证登记迟延系被告原因所致。原告要求被告立即协助其办理案涉房屋国有土地使用权转移登记，合法得当，本院依法予以支持。
关于被告就原告支付违约金的请求权提出的时效抗辩问题，因原告于2010年11月13日向被告主张过违约金，诉讼时效发生中断，并无超过2年时效期间的情形，故本院对被告的该抗辩主张不予支持。
对转移登记迟延的违约金，原告主张应计算至被告将权证交付给原告之时止，不符合双方合同约定，本院不予支持。根据合同约定，如因被告原因导致原告不能在商品房交付后365天内取得权属证书的，被告承担相应的违约责任。该约定期间已经包含国家行政机关法定办理权属证书的工作时间。故被告应承担从2008年12月9日起至案涉房屋国有土地使用权转移登记之日迟延履行义务期间按日计算的违约金。按照合同约定，该违约金应按已交房款万分之零点五／日计算。原告未能提交证据证明其具体损失数额，被告主张合同约定违约金过高要求调减符合相关法律规定。本院根据合同履行情况、原告预期利益及被告过错程度等综合因素，依法将转移登记违约金计算方式调整为按已交房款万分之零点一五／日计算。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条的规定，判决如下：
一、被告四川博朗实业发展有限责任公司在本判决生效后10日内协助原告徐飞办理位于成都市龙泉驿区龙泉街道鲸龙路525号京龙嘉苑7幢6单元5层10号房屋国有土地使用权转移登记；
二、被告四川博朗实业发展有限责任公司在本判决生效后10日内按已交房款256396元的万分之零点一五／日向原告徐飞给付逾期办理国有土地使用权证的违约金（自2008年12月9日起至上述国有土地使用权转移登记之日止）；
三、驳回原告徐飞的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元，由被告四川博朗实业发展有限责任公司负担（该款原告已经垫交，被告在履行上述给付义务时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 陈 萍
二〇一一年十二月五日
书记员 何章科