北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京0105民初13080号
原告：北京罗兰乐动教育科技有限公司，住所地北京市朝阳区小营路9号3号楼2层210，统一社会信用代码91110105339707961W。
法定代表人：薛一泓，执行董事。
委托诉讼代理人：孙婉，北京大成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘玉琼，北京大成律师事务所律师。
被告：天启投资有限公司，住所地北京市密云区久润花园东区14号楼1单元101，统一社会信用代码9111022857320210H。
法定代表人：李柏清，总经理。
委托诉讼代理人：崔学伟，男，1970年3月15日出生，汉族，该公司员工。
委托诉讼代理人：王曜，北京市国振律师事务所律师。
第三人：张全军，男，1980年7月2日出生，汉族，北京中世国融投资管理有限公司股东。
委托诉讼代理人：王荣新，男，1979年1月5日出生，汉族，北京中世国融投资管理有限公司员工，现住北京市朝阳区。
第三人：邹玲，女，1975年10月17日出生，汉族，住河北省黄骅市。
原告北京罗兰乐动教育科技有限公司（以下简称原告）与被告天启投资有限公司（以下简称被告）、第三人张全军（以下称其姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法追加第三人邹玲（以下称其姓名）参加诉讼，适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人孙婉，被告委托诉讼代理人崔学伟、王曜，张全军委托诉讼代理人王荣新到庭参加了诉讼，原告委托诉讼代理人刘玉琼、邹玲到庭参加了部分诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出如下诉讼请求：1、要求解除合同；2、要求被告退还履约保证金100000元，并以此为基数按照中国人民银行同期贷款利率支付自2016年8月17日至实际给付之日止的利息；3、要求被告退还2016年6月29日至2016年9月19日的房租135090元，并以此为基数按照中国人民银行同期贷款利率支付自2016年8月17日至实际给付之日止的利息；4、要求被告赔偿剩余租赁期内的装饰装修残值1277889.88元、搬家费1800元。事实和理由：2015年7月17日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定被告将位于北京市朝阳区青年路西里房屋出租给原告用于音乐教育培训，租赁期限自2015年7月20日至2025年7月19日。合同签订后，原告依约于2015年7月17日向被告交纳了履约保证金100000元，并向被告交纳租金至2016年9月19日。承租期间，原告严格按照合同约定使用涉案房屋。自2016年5月27日起，张全军以其早已与房屋产权人（邹玲）签订有租赁合同，其系涉案房屋的权利人为由，多次通过封锁大门、威胁恐吓等方式妨碍原告正常使用涉案房屋，给严重妨碍原告的正常经营。原告多次要求被告解决问题，以保障原告能够正常使用涉案房屋，但被告均予以推诿。2016年6月29日，由于张全军阻碍原告经营的行为持续进行，而被告始终置之不理，原告迫于无奈与张全军签订《房屋租赁过渡期协议》，原告向张全军支付了2016年6月29至7月30日的租金37450元。《房屋租赁过渡期协议》到期后，张全军要求原告继续向其支付租金，原告予以拒绝并要求被告解决问题，但被告仍不予回应。同年8月11日，张全军的下属用链条锁将涉案房屋的房门封锁，并赶走了原告的七名工作人员，此举严重扰乱了教学秩序，造成极其恶劣的影响，当天就有学员退学、员工辞职。随后，张全军告知原告必须在三日内搬离涉案房屋，否则其将强行收回房屋，原告将此事再次告知被告，但被告仍未采取任何救济措施。2016年8月16日，张全军强行占用涉案房屋，原告为了保证教学秩序以及学生、家长的人身安全被迫搬离涉案房屋，同时原告将租赁合同解除事宜与搬离情况通知了被告。原告认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。所以，被告负有保证承租人对租赁物使用、收益的义务。然而，张全军就涉案房屋主张权利并对原告使用租赁房屋采取各种阻挠行为时，被告未采取任何救济手段，以保证原告能够实现租赁合同的目的，被告的违约行为致使原告被迫解除租赁合同、搬离涉案房屋，并造成了严重的经济损失。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，夕有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告应返还张全军主张权利期间（2016年6月29日至2016年9月19日）原告交纳的房租并支付利息。同时，被告应返还履约保证金并支付利息、应赔偿原告剩余租赁期内装饰装修残值损失以及产生的搬家费用。
天启公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。一、认可原、被告之间的租赁关系，但不同意解除合同。1、被告与邹玲之间是合法、有效的租赁关系，被告有权利对外转租，原、被告之间的租赁关系合法有效，应受到法律保护。相反，张全军与邹玲之间的租赁关系是虚假的，虽然张全军拿了一份有邹玲签字的租约，该份租约的落款时间也在被告承租涉案房屋之前，但这份租约是不真实的，邹玲也到庭就此发表过意见，明确表示并未收到过张全军交付的房屋租金，也不认可该份租约的事实。2、被告承租涉案房屋时，是毛坯房，没有装修的痕迹，之后被告与邹玲一同前往物业公司办理了备案手续，并替邹玲交纳了拖欠的物业费，实际占有了涉案房屋。3、即使涉案房屋涉及一房多租的情况，已经合法占有房屋的一方应该优先履行，张全军虽然持有一份租约，但并未实际履行，也没有占有房屋，所以，被告的合同应该优先履行。4、涉案房屋现在由张全军占有，被告也进不去，邹玲害怕张全军，自己躲起来了，被告多次找邹玲，希望邹玲能够出面解决问题，但邹玲就是不肯找张全军。综上，被告认为，张全军并非涉案房屋的权利人，也无权要求原告搬离。造成合同不能履行不是被告的原因，而是张全军的非法占有，原告可以起诉要求张全军腾退房屋，并要求张全军赔偿损失。原告也可以要求公安机关处理。若原告坚持要求解除合同，被告同意法院依法判决，但被告不应承担任何赔偿责任，针对原告的损失，均应由张全军负担。二、张全军对原告的经营造成干扰时，被告采取了报警，警方出警后认为张全军的行为不涉及刑事，所以才建议原告通过民事诉讼的途径解决问题。被告并非对原告反映的问题不闻不问。三、关于原告提出的履约保证金退还、租金退还、装修损失及搬家损失的请求，均不认可。1、被告始终同意继续履行合同，原告是自己搬出房屋的，所以，履约保证金和租金被告不同意退还。2、装修损失没有充分举证，且原告搬走的时候将涉案房屋的所有装修都拆除了，不存在装修损失。搬家损失也没有充分举证。
张全军辩称，不同意原告的诉讼请求，张全军不应承担任何赔偿责任。张全军和邹玲签订租约后，邹玲又瞒着张全军与被告签订了租约，所以，被告与邹玲、张全军与邹玲之间的租约都是合法有效的。2016年6月29日，张全军和原告协商，原告准备与张全军签约，同意继续使用涉案房屋，与此同时，被告与张全军曾达成均分租金的共识。2016年6月29日之后，原告在涉案房屋的临院（国美家园×号院）寻找了新的办公场所，并在该期间进行了装修。2016年8月份之后，原告突然将房屋清空，甚至将墙体、吊顶、消防管道、取暖管道都破坏了。所以，上述情况可以说明在张全军和被告协商好同意原告继续使用房屋的情况下，是原告自己不愿意继续履约，而非被告和张全军的原因。
邹玲辩称，一、我和被告之间的租约是真实的，是我亲自和被告签订的，房子一直是毛坯，在出租给被告之前是闲置状态，我带着被告的人办理的房屋交接、物业登记手续，被告还向我实际交付了三年的租金，帮我还了60多万元的欠缴物业费(这笔钱折抵了租金)，帮我垫了一些钱改造了水管、煤气管道（被告垫付的这笔钱可以延长一年租期，不再单独交纳租金）。二、我和张全军之间不存在租赁关系，我从没有要将房子出租给张全军的意思。张全军持有的租期自2014年4月24日至2034年4月23日的租约并未实际履行，我从未将房屋钥匙交给过张全军，张全军也从未向我交付过租金。三、我和张全军之间曾产生过债务关系，张全军那份租约就形成于这段期间，但现在，我和张全军之间已经不存在任何债务关系了。关于张全军持有的那份租约，我说一下形成过程：从2012年开始，我经营幼儿园就出现了资金紧张的局面，为此向张全军借款500000元，后结清了债务。2013年4、5月份，我又向张全军借款1200000元，后来也结清了债务。2013年年底至2014年年初，我最后一次向张全军借钱，借款600000元。此外，张全军还帮我垫付了幼儿园的房租1050000元。我意欲收购一个幼儿园，张全军说可以支持我，还推荐我认识了赵成，称可以从赵成那里借钱。最后，在张全军的组织下，赵成和我见面了，并向我出借4900000元。我拿到钱后，陆续还了张全军一些钱。2014年4月1日，张全军给我打电话，让我到他位于北京市朝阳区姚家园路中冶大厦东侧的一栋写字楼，给了我一份空白合同，里面的内容什么都没有写，只是一份格式的空白合同，张全军让我签字，说能保全住我的财产，至于要保全我的什么财产，双方都没有提。我当时以为张全军是真心想要帮我保住财产，就在合同的落款和抬头处签了自己的名字。我还在最后一页落款处手写了备注内容“如在2014年4月24日未还清借款及利息，本合同生效。如还清，本合同自动作废。”备注里提及的借款、利息都是针对张全军的借款和利息。张全军持有的那份合同落款时间“2014年4月24日”及合同主文的内容都不是我写的，我也不知道是谁写的。2014年4月24日，我没有能够还清张全军的借款。最后，我、张全军、吴振、赵成之间达成协议，确认债权债务关系统一转由赵成享有，确认我欠赵成8000000元。赵成被刑事判决后，周江、井力超、任榕签订了一份《承诺书》，确认我欠赵成的钱都由周江、井力超、任榕享有。2017年10月，北京市西城区人民法院作出了执行裁定书，查封了我的资产，以便向周江、井力超、任榕划转。目前虽然没有执结，但我和张全军之间已经没有任何债务关系了。四、涉案房屋交付给被告之前，我就在该房旁边经营幼儿园。我当时购买了05、06两套相邻的房屋，从01-06是一排商业楼，其中01-04是我承租后开办的幼儿园，05、06是我的自有房产，所以我会经常过去。2014年6月24日之后，由于张全军帮我垫付了105万元的房屋租金，张全军说帮我管理，就不让我再出面了，我也同意了这样的安排。之后，我向他出具了一份委托书，就不再去那边了。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认。
经查，位于北京市朝阳区青年路西里房屋登记在邹玲名下，规划用途为商业性商品房。
2015年4月22日，被告（承租方、乙方）、邹玲（出租方、甲方）签订了《国美第一城商铺租赁合同》，约定被告承租邹玲名下位于北京市朝阳区青年路西里房屋，每套548.31平方米，总面积1096.62平方米。租赁期限12年，自2015年5月4日至2027年5月3日，交房时间为2015年5月4日。
签约后，邹玲向被告交付房屋。被告依约交付租金，替邹玲交付了欠缴的物业费，该费用一部分冲抵了2018年-2019年度的租金。
2015年7月17日，原告（承租人、乙方）、被告（出租人、甲方）签订了《房屋租赁合同》，约定原告承租位于北京市朝阳区青年路西里房屋用于音乐教育培训使用，建筑面积548.31平方米（面积以产权证为准）。甲方保证享有涉案房产的出租权。租期自2015年7月20日至2025年7月19日止，其中，自2015年7月20日至2015年9月19日为免租期，免租期内，甲方不收取房屋，物业费、水费、电费等由乙方承担。租金自2015年9月20日开始计算。若乙方对涉案房屋进行改造及装修，乙方或乙方委托的施工单位自行搬离相关报批手续、自行处理改造及装修垃圾。租金采取押10万元履约保证金付3个月房租，现付租金后使用的方式。前三年租金611500元/年，以后每三年递增5%。第一次租金支付时间须在本合同签订后当日支付150100元，此后租金每3个月一付，每次支付租金须提前5日支付下一期租金。如乙方逾期支付租金，每逾期一日按未付租金总额日千分之二的标准支付逾期付款违约金，违约金在本次交纳租金时一次性支付。履约保证金100000元于本合同签订后当日交纳。在租赁期满，乙方已按约定交还房屋后30个工作日内，如甲方确认乙方租赁期间无相关费用拖欠、赔偿及纠纷，并确认出租房屋中原有装修无任何结构及相关设备、设施损坏（装修、设备、设施自然磨损和老化除外），保证金全部返还乙方（不计利息）。否则，甲方有权从其保证金中扣除其应付费用或赔偿金，不足部分甲方有权向乙方追偿。本协议签订后3日内，双方各派人员到现场，进行实地交接、现场检查、登记房屋现状等。租期届满，双方未续签租约或者提前终止、解除合同的，双方以乙方报甲方的装修改造备案方案文件及交接单为依据，乙方应将属于乙方的可移动的家具、设备、装饰物及其他增置的可移动设施搬走。其他由乙方增加的不可分割的装修（包括新增固定的隔墙、窗、灯具、门、中央空调、电梯、装修及其他拆卸后会损坏室内状况的）留归甲方所有，一面破坏室内外的装修状况。甲方对上述装修遗留有权自行处置，不需向乙方支付任何补偿。租赁期间，乙方有权对涉案房屋按经营用途自主进行改造装修（含标的内部及外部）。涉及规划、消防布局及消防改动的，须设计公司出具设计施工图，在施工开始前乙方向甲方报送改造装修方案。政府相关审批手续由乙方自行申报，费用由乙方承担，甲方提供必要协助。
原告依约交付履约保证金100000元，并交付租金至2016年9月19日。原告对涉案房屋进行装修后，投入使用，用于音乐教育培训。
2016年，原告承租使用涉案房屋期间，张全军持一份其与邹玲签订的《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》向原告主张权利，张全军认为，该份租约的落款时间为2014年4月27日，租约的形成时间早于被告与邹玲之间的租约，故应认定张全军系涉案房屋的承租人。
原告、被告、邹玲均称张全军多次凭此租约对原告使用涉案房屋从事经营活动进行干扰，原告称其有多次报警。被告亦提交2016年6月27日的《刑事报案书》、2016年7月10日《关于国美第一城报案情况的说明》，提交邹玲于2016年6月的《报案书》、2016年7月14日的《关于国美第一城9号楼2单元05/06号房屋的情况说明》佐证曾向公安机关报案反映张全军涉嫌寻衅滋事的刑事责任。但公安机关未立案。
2016年6月29日，原告（承租方、乙方）委托翟翀与张全军（出租方、甲方）签订了《房屋租赁过渡期协议》，约定原告自张全军处承租涉案房屋，过渡期截止原告已向被告交纳的租金到期之日，过渡期满，双方签订正式租约。过渡期内每月租金37500元，被告应每半个月支付一期房租，即2016年6月29日支付18750元（可分两批）、2016年7月15日支付18750元、2016年7月31日支付18750元，租金付至张全军工商银行尾号8713账户。原告依据该《房屋租赁过渡期协议》实际向张全军支付56200元。
2016年8月16日，原告从涉案房屋中搬出，在国美家园小区另租一处房产继续从事音乐教育培训业务。
案件审理中，本院前往国美家园小区物业公司走访调查，该公司员工反映原告搬出涉案房屋时，将屋内所有装饰装修均已自行拆除。经查，涉案房屋现由张全军使用，并开办了星童汇幼儿园。
本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，涉及如下争议内容，本院作如下认定：
一、张全军持有的租约是否真实、有效？就此节，原告、被告均提交了张全军与邹玲之间的租约，落款时间为2014年4月24日，租约落款下方的空白处有邹玲手写“备注：如在2014年4月24日未还清借款及利息，本合同生效。如还清，本合同自动作废。2014年4月7日”字样。针对该份租约，邹玲认为并非其真实意思表示，且未向张全军实际交付房屋，未曾收到过张全军交付的租金，故该租约并不生效。被告认可邹玲的意见。本院认为，租赁合同系双务合同，需得双方意思表示真实为合同成立、生效的前提。审查租赁合同文本是否体现了当事人的真实意思表示，需从以下几个方面考虑：其一、从合同的文义解释角度看，张全军持有的该份租约落款处有邹玲手写备注信息，其中列明了“如在2014年4月24日未还清借款及利息，本合同生效。如还清，本合同自动作废。2014年4月7日邹玲”字样，由此可见，1、邹玲在该份合同上签名时，邹玲与张全军之间尚有债务关系。2、邹玲约定了租约生效的条件，即债务关系于2014年4月24日未结清。所以，可以认定，邹玲与张全军之间的租约系附生效要件的合同。其二、邹玲系完全民事行为能力人，其与张全军早已结识，邹玲虽称与张全军签约时，不知晓合同的内容，也无将涉案房屋出租的真实意愿，但就此未举证，本院不予采信。所以，本院认为，张全军持有的租约成立并生效。
二、张全军对涉案房屋是否享有承租权和转租权，张全军持有的租约与被告持有租约是否存在冲突？就此节，被告、邹玲的意见一致，均认为张全军对涉案房屋不享有承租权。本院认为，其一、若作为承租人，则负有依约交付租金的义务。张全军虽持有该份租约，但并未举证证明实际向邹玲交付了租金，或者双方达成了租金折抵债务的约定。其二、张全军亦未举证证明在被告承租涉案房屋时其已对该房屋形成了占有。相反，被告承租后，被告与邹玲共同前往物业公司办理了备案登记、物业费交纳等事宜，形成了对涉案房屋的合法占有。根据法律规定，出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，合法占有租赁房屋的承租人具有优先顺位。所以，本院认为，被告对涉案房屋的承租权排斥了张全军对该房屋的权利，张全军不得对该房屋行使承租权和转租权，而原、被告之间的租约系双方真实意思表示，合法有效。
三、针对张全军的行为，被告是否采取了相应措施以保障原告的承租权利？结合被告举证，在张全军向原告主张权利期间，被告不仅向公安机关进行了报案,还向邹玲反映了情况，尽到了出租人保障承租人承租权的合同义务，未见过错，被告作为守约方，不存在违约行为，故，原告向被告主张权利，本院不予支持。
四、原告与张全军之间签订的《房屋租赁过渡期协议》所支付的费用，是否应由被告负担？就此节，二者签订上述协议时，未见原告向被告予以告知，未见被告的意见，故该款项的发生与被告无关，原告向被告主张权利，本院不予支持。
五、原告搬出涉案房屋时，是否对原有装修进行了拆除？就此节，原告并未举证证明搬出房屋时的客观情况，且结合本院前往该小区物业部门的走访调查，本院认定原告搬出涉案房屋时，已将原有装修全部进行了拆除，故原告主张装修赔偿款项及搬家损失，本院不予支持。
如上所述，原告现已从涉案房屋中搬出，并在该小区另租了新的场所从事经营活动，且涉案房现由张全军占有使用，原、被告之间已无继续履约的条件，故原告主张解除合同，本院准予。关于合同解除的时点，原告单方搬出涉案房屋，并不构成行使单方解除权，故本院对其主张以搬出之日为准认定合同解除的请求不予支持。
关于原告主张的租金及履约保证金的退还一节。首先，原、被告之间的租约系合法有效，原告自行搬出涉案房屋，故原告已付租金不应再由被告予以退还。其次关于履约保证金，原、被告之间租约履行过程中，由于张全军的介入，导致原告自行搬离涉案房屋，并将房屋交付给了张全军，根据原、被告的租约，原告并未依约将房屋交还给被告，故关于履约保证金的退还主张，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法案例若干问题的解释》第六条、第十一条之规定，判决如下：
一、原告北京罗兰乐动教育科技有限公司与被告天启投资有限公司于二〇一五年七月十七日签订的《房屋租赁合同》解除；
二、驳回原告北京罗兰乐动教育科技有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费8155元，由原告北京罗兰乐动教育科技有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向，本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 黎伟伟
二〇一八年二月二十八日
书记员 李雅雯