广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0104民初42253号
原告：廖军，女，汉族，1969年12月5日出生，住广州市越秀区。
委托代理人：仲兆庶，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
委托代理人：李志勇，北京市盈科（广州）律师事务所实习律师。
被告：广州万典商务服务有限公司，住所地广州市越秀区寺右新马路101号361铺、3120铺、3121铺。
法定代表人：苏忠民，职务总经理。
委托代理人：王学进，广东华盈律师事务所律师。
被告：广州市当珠餐饮服务有限责任公司，住所地广州市越秀区寺右新马路101号303-310、312、315、367、374、392、393、396-398、3100、3150、3153、3154、3157房。
法定代表人：李梦云。
被告：广州市越秀区商铺业者协会，住所地广州市越秀区越秀中路66号703房，组织机构代码08486010-3。
法定代表人：康芸菲，职务会长。
委托代理人：李昌全，该会副会长，通讯地址。
被告：广州东华物业管理有限公司，住所地广州市越秀区寺右新马路168号第三层80号铺。
法定代表人：陈可，职务总经理。
委托代理人：梁结明，广东四端律师事务所律师。
原告廖军诉被告广州万典商务服务有限公司（以下简称万典公司）、广州市当珠餐饮服务有限责任公司（以下简称当珠公司）、广州市越秀区商铺业者协会（以下简称业者协会）、广州东华物业管理有限公司（以下简称东华公司）物权保护纠纷一案，本院于2016年11月21日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告廖军及其委托代理人仲兆庶、李志勇，被告万典公司的委托代理人王学进，被告当珠公司的法定代表人李梦云，被告业者协会的法定代表人康芸菲及其委托代理人李昌全，被告东华公司的委托代理人梁结明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告万典公司立即停止侵占越秀区寺右新马路101号314铺房屋、清除该铺位上的现有建筑物、将商铺返还给原告。2、判令被告万典公司按照原告与龙绍文签订的《商铺买卖合同》附件三“装修标准”将商铺恢复原状或承担将商铺恢复原状的费用。3、判令被告万典公司按照月租金187.56/平方米的标准赔偿原告商铺占用费及利息（商铺租金标准参照广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局出具的越秀区寺右新马路101号3145铺《房屋租赁登记备案证明》的租金标准计算，占用费从2015年6月1日起计算至被告停止侵占、将商铺恢复原状之日止，利息按照人民银行公布的同期贷款利率标准计付）。4、被告当珠公司、业者协会和东华公司对上述全部诉讼请求承担连带责任。事实和理由：2011年9月20日，原告购买了广州市寺右新马路101号3014铺，并取得了房地产权证。从2015年5、6月份开始，被告万典公司未经原告同意，亦未与原告签订任何合同的情况下，私自占用了原告的上述商铺至今，并改变了房屋结构，给原告造成了巨大的经济损失。原告发现商铺被拆，马上在2015年12月20日报警处理，并多次要求被告万典公司停止侵害，但未果。被告当珠公司向万典公司承租并现实际使用涉讼商铺，业者协会未经原告同意与万典公司签订合同，将场地整体出租给万典公司，东华公司作为涉讼房屋的物业管理方，未经原告同意允许万典公司拆除了原告的商铺，故以上三被告均应承担连带责任。
被告万典公司辩称：不同意原告的诉讼请求。我方与业者协会签订了租赁合同，约定业者协会代理业主将涉讼商场2、3层出租给我方使用，我方分别与2、3层的业主在街道出租屋管理中心办理了相关的租赁备案手续，该合同合法有效，应当受法律保护，故不同意原告的第1、2项诉讼请求。我方与业者协会及各小业主签订租赁合同后，已经在2、3楼调换出一定面积的特区留给不愿意委托协会出租商铺或者不愿意自行将商铺出租给我方的业主使用，但是在设立特区之后业主协会与其他小业主均未与我方进一步沟通处理，故不同意原告要求我方支付租金的请求。综上所述，我方与业者协会签订的租赁合同合法有效，原告要求商铺恢复原状的诉请，必将影响该场地的整体使用价值，损害其他业权人的合法权益。原告对商铺享有的权利可以通过调换面积、位置的形式予以保障，租赁合同的履行不会对原告的权益产生侵害，故希望法院驳回原告的全部诉讼请求。
被告当珠公司辩称：我方与万典公司签订租赁合同承租涉讼场地，一直有按时交租。我方承租的时候已经是一整个大场地，按块状划分，故并不知道实际产权登记的商铺号码，也不清楚业主是何人。不同意原告的全部诉讼请求。
被告业者协会辩称：同意被告万典公司的答辩意见。其实所谓2、3楼整体出租的租赁合同是一份无效合同，出租需要得到业主的授权，我方不是受委托人，也不是物业所有权人，故无权与万典公司签订租赁合同，被告万典公司也是知情的，双方签订该整体租赁合同只是用于办理街道租赁备案，故万典公司也是分别与各小业主签订租赁合同并分别到街道进行租赁备案登记的。我方是依据大部分业主的要求才成立并进行招商，后来联系到被告万典公司，故委托万典公司具体进行招商的事宜，由万典公司具体操作办理引入租户，我方只是进行配合。所谓的整体出租合同也没有实际履行，我方没有收取过任何押金或租金。
被告东华公司辩称：涉讼商场最开始由广州东华实业股份有限公司建设，建成后本来是没有产权的，只是过街的天桥，后来开发商拿到产权，所以涉讼商场一直是作为一个整体管理，我方没有实际进驻涉讼商铺进行物业管理，也没有参与招商等事宜。原告的诉讼请求与我方无关，请求法院依法驳回。
经审理查明：越秀区寺右新马路101号314铺（建筑面积12.97平方米）为登记在原告名下的产业，登记时间为2011年9月20日。
被告业者协会的机构类型为社会团体法人，业务范围为协调会员与相关部门的关系，促进会员开展对外商务交往。
2014年11月6日，被告业者协会（甲方）与被告万典公司签订《授权进场招商协议书》，约定：甲方双方经友好协商就广州市越秀区寺右新马路101号商场星辰天街，鉴于业主签约率超出50%以上，业者协会同意招商经营达成协议如下：一、甲方授权乙方独家代理招商；二、授权乙方招商的期间为签约之日起至2015年2月27日止；三、甲方借用业主商铺及办公设备移交给乙方使用，在此期间发生的各项费用由乙方承担；四、本授权协议书签字或盖章生效。
2015年2月28日，被告业者协会出具《授权书》，载明：广州市越秀区商铺业者协会受五羊新城寺右新马路101号商场二、三楼业主的委托，办理与上述商场出租的相关事宜。现本协会授权广州万典商务服务有限公司法人代表苏忠民显示代表所有相关业主处理商铺出租相关事项以及到政府相关部门办理备案事宜。
2015年5月1日，被告业者协会（甲方）与被告万典公司（乙方）签订《租赁经营合同》，约定：甲方代理业主出租的商铺座落于广州市越秀区寺右新马路101号星辰天街第二层244个铺出租面积实用1848.5平方米，第三层157个铺出租面积实用1205.5平方米。甲方按照租赁物业现有设备设施交付给乙方使用，甲方须于签署合同当天提供租赁物业之合法租赁资格证明文件给乙方，包括但不限于房地产证、非业主本人到场其受托人应持经公证的业主授权委托书，抵押给银行的商铺业主须出具银行同意出租证明。甲方提供12个月免租期供乙方进行装修、行政审批（二楼外墙装修的环评、规划许可、消防、营业及卫生报批及电力增容报批）、场外手扶电梯改为垂直电梯（电梯部分以获得政府部门批准为准），或加装垂直电梯，现存空调的维护与保养，商家招租等，于2016年10月1日起计收租金。规划报建、环评报批、二次消防报批由乙方负责，费用由乙方承担。租赁期限为10年，自租赁物业的交付日至2025年9月30日止。租赁物业仅供乙方经营特色美食、休闲购物及娱乐等商业用途使用。免租期届满次日开始计算租金。甲、乙双方约定，乙方按如下标准向甲方缴纳租金：承租价格为建筑面积每月80元/平方米，租赁期限前三年租金不变，第四年开始，每年递增百分之五。乙方在每月15日前向甲方支付租金。乙方为实现其经营目的需要事先获得规划局、环保局、消防局等政府机关的批准，为获得这些批准，80%以上物业业主需提供经过公证的授权委托书，乙方指定广州市越秀区商铺业者协会作为受委托单位，就租赁物业协助乙方向有关部门申报办理相关手续。甲方同意提供相应委托授权书；委托书将由委托人、受委托单位共同签署，并经公证处合法公证，公证费（190元）由甲方承担。乙方通过转账方式向甲方付款。本合同生效之日起15日内，甲方向乙方收取两个月租金作为租赁保证金和一个月租金，合计732960元。租赁期限届满或合同解除之日，乙方交还租赁物业并交清所有费用后15个工作日内，甲方应将租赁保证金无息返还乙方。在签订本合同并在乙方支付租赁保证金的前提下，甲乙双方共同约定甲方向乙方移交租赁物业的时间为2015年5月13日前。鉴于签约率达到80%至解决了百分比大概率的问题，而不愿签约统一出租的业主铺位的分布形态是未知的，是否影响商家进场的装修经营也是未知，所以，原则上本合同第17条17.6项约定完成或甲乙双方确认其租赁的商铺区域可以进场拆铺装修（该期间同时为乙方与不愿签约统一出租的业主谈判调换商铺时间，最长不超过90天），乙方拆除商铺间隔后及商场消防验收合格和公用设备能正常运行使用时（乙方拆铺期最长以10天为限），本合同免租期开始计算。合同期内，甲方需配合乙方办理有关工商、税务登记等政府管理部门要求之手续。乙方负责在租赁物业二楼东、西两侧安装透明幕墙并支付相关费用。当乙方与甲方签约率达到全商场业主数量和建筑面积数量均超80%以上（含80%），甲方同意乙方拆铺，同时钉置商铺的地标，费用由乙方负担。甲方同意乙方可以对该商铺的租赁权进行转让、分租，但转让应提前15日书面通知甲方。如商家中途退出，甲方有权没收两个月的租赁保证金，乙方负责结清商家中途退出前经营的所有相关费用，乙方有义务按照本合同要求引入新的商家。租金不低于按原合同当时递增的租金价格。鉴于乙方是全面启动星辰天街商业项目的经营管理方，而事实上乙方引入的商家之间的具体区域界线还没有划清，所以，乙方代表相关商家与甲方签约，甲方对上述实际情况是完全了解并予以认可。如果出现空置期，二个月租赁保证金归甲方所有，空置期在三个月内，乙方只支付物业管理费；如果空置期超过三个月，从第四个月起由乙方承担业主后续空置期租金一半的损失（按本合同约定递增的当时的租金价格计算），并承担公用事业费用的一半与物业管理费（乙方按本合同条件为甲方引进的商家，甲方有义务与其签约）。空置期最长不超过六个月，超过六个月视为违约甲方有权收回商铺，乙方不得破坏原有装修，租约终止，重新出租新商家进场费归甲方所有。新商家进场，甲方收取一个月租金及两个月租赁保证金，按不低于本合同约定的计算模式计算租金价格。当乙方与甲方商场业主签约率达到全商场业主数量和建筑面积数量均超过80%以上（含80%），甲方同意全场启动，对于未签约部分的业主，甲乙双方共同解决以保障本合同的履行。乙方将分别在二楼和三楼设立特区（全商场建筑面积比例20%以下）与不愿签约统一出租的业主铺位进行商铺位置调换整合商场，以利于给商家进场拆铺装修和经营。甲乙双方未就续租达成协议而合同终止或本合同因故提前解除时，双方应根据本条款约定办理有关租赁物业的退还事宜。退还场地时，乙方按当时使用现状交付，同时乙方在经营对镶嵌入建筑物内之设备设施之投入，在交还场地时，不得拆除。乙方退还租赁物业应办理交接手续，在双方签署《租赁物业退还证明》后，即视为租赁物业已退还。本合同届满或解除之日起，乙方应该无条件将其所属物品撤出该商铺，逾期则视为乙方放弃，甲方有权自行处理。按中国法律的规定本租约须要到有关地产部门登记，本租约的登记由甲乙双方共同到登记部门办理登记。任何一方违反本合同约定均应承担违约责任，如果由于一方给另一方造成经济损失的，违约方有义务赔偿守约方由于其违约行为使对方遭受的全部经济损失。乙方未按本合同规定的方式和时间，向甲方缴纳租金的，逾期每日按拖欠金额的千分之一计算滞纳金。若乙方逾期超过15日仍未支付租金，甲方有权解除合同并参照本合同采取系列行动；等。
案外人杨喜生（甲方）曾与被告万典公司（乙方）签订《天街商铺租赁经营合同补充协议》，约定：经广州市越秀区商铺业者协会理事会与乙方多次协商，对天街商铺原《租赁经营合同》达成如下补充协议：一、原合同第9.1款修改为：合同有效期间，由乙方指定有资质的物业管理公司负责租赁物业管理工作，乙方负责承担物业管理费。二、合同第13.2和29.4款补充说明：当签约率超过70%但不足80%时，甲乙双方同意降低并认可当时的签约率，并交接物业和完成委托授权公证。三、合同第7.2款补充说明：租金在第四年后递增5%是指按年复式递增5%。四、如在调整期结束前签约率能达到90%，合同第十年乙方让利给甲方，按原分租合同价格付租给业主，不收差价。
2015年5月15日，被告万典公司（出租及经管方，甲方）与被告当珠公司的法定代表人李梦云（承租方，乙方）签订《租赁经营管理合同》，约定：乙方承租的铺位位于广州市越秀区寺右新马路101号3F层03+08铺，室内建筑面积561.8平方米，室内实用面积353.9平方米，露台实用面积192平方米，商铺用途：中餐。租赁期限为10年，从2015年5月15日至2025年5月14日止，于2015年8月15日起计收租金。甲乙双方约定商铺首年综合月租金为建筑面积每平方米96元，共计53933元，第二年综合月租金为建筑面积每平方101元，总额56742元，第三年恢复正常月租金建筑面积每平方米126元，从2018年5月15日开始，每年递增5%。商场物业管理费、经营管理费8926.5元，露台月租金实用面积每平方米50元，总额9600元，甲乙双方各付各税……等。2015年5月18日，双方签订《补充协议》。合同签订后，被告当珠公司于2015年5月21日向李梦云开具《收款收据》，载明收到其3个月综合押金217378.50元。被告万典公司将合同约定的部位交付被告当珠公司实际经营使用，此后被告当珠公司一直有向被告万典公司支付租金。
2015年12月20日，部分涉讼商场的业主报警，认为被告万典公司“强占强拆”其商铺。
庭审中，原告及被告万典公司确认，原告的商铺已与其他邻近的铺位打通，现原告的商铺位置由被告当珠公司实际经营使用。被告万典公司陈述：涉讼场地二、三层共401个铺位，被告万典公司已与其中的279个铺位业主分别签订租赁合同并办理备案登记。
原告为证明其主张，向本院提交如下证据：
（2016）广州市公安局越秀区分局于2016年7月12日发出的穗公越催字[2016]042号《催告书》，载明该局要求案外人广州程大虾餐饮有限公司（地址广州市越秀区寺右新马路101号318、319、321、371、372、3105、3106房）于2016年7月17日前履行公安机关于2016年6月8日作出的责令停产停业行政决定，履行方式于2016年7月17日前自行停产停业，并办理消防行政许可手续，未取得开业前消防安全检查合格证，不得擅自营业。原告拟证明被告万典公司拆通涉讼商场三层的铺位后未通过消防验收手续。
（2016）原告与案外人龙绍文签订的《商铺买卖合同》，及案外人广州骏智市场经营管理有限公司（以下简称骏智公司）于2013年9月27日向原告出具的《通知书》，载明：“我司已按约定的装修标准在2013年10月1日前将阁下位于广州市越秀区寺右新马路101号三层14号商铺交还阁下……”等，拟证明骏智公司已于2013年10月1日按原告购买涉讼商铺时的《商铺买卖合同》附件约定的装修标准将涉讼商铺交付给原告。
（2016）原告于2014年5月31日在涉讼商场拍摄的照片，拟证明当时场地的实际情况及涉讼商铺的间隔情况。
（2016）《收款收据》，证明被告业者协会于2013年12月22日向原告收取了2039号铺会费1000元。
（2016）原告于2014年3月11日出具的《取消委托书》，载明：“星辰天街商会（业者协会）：本人是星辰天街2039、3014业主，现取消对你商会（业者协会）的全权委托，原来于2013年11月对你商会的委托书作废，并要求退还会费”。下方空白处有被告业者协会的法定代表人康芸菲的手写字体“此复印件原件已收，但要求退还会费本人保留意见。签收人：康芸菲。2014.3.11”。
被告万典公司为证明其主张，向本院提供如下证据：
1.《房屋租赁登记备案证明》，拟证明其已向涉讼场地245户业主承租商铺并办理了租赁备案登记手续。
本院认为：原告作为涉讼房屋的产权人，依法对房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。原告虽然曾于2013年11月就涉讼商铺对被告业者协会进行全权委托，但已于2014年3月11日向业者协会送达《取消委托书》，业者协会在明知其不再对涉讼商铺具备委托权限的情况下，仍于2014年11月6日与被告万典公司签订《授权进场招商协议书》，双方并于2015年5月1日签订《租赁经营合同》，在两被告均未取得业主授权的情况下，擅自就涉讼商铺签订相关的租赁合同并予以实施，被告业者协会及万典公司已构成对原告房屋产权的侵害。从双方签订的《租赁经营合同》来看，万典公司在明知未经涉讼场地的全体业主同意的情况下，约定由其对涉讼场地进行“拆铺”，故对万典公司提出涉讼场地在其进场前已拆通的抗辩意见，本院不予采纳。此后被告万典公司又将包含涉讼商铺位置在内的部位出租给被告当珠公司使用并收取租金，是实施侵权行为的主要责任人，应承担停止侵害、恢复原状、交还房屋及赔偿原告损失的法律责任，被告万典公司确认其于2015年5月已接收了整个商场并进行改造分租，故对原告主张被告支付自2015年6月1日起的房屋占用费的诉讼请求，本院予以支持。但原告主张被告按每月187.56元/平方米的标准支付房屋占用费的依据不足，本院不予采纳，房屋占用费应按房管部门公布的同期同地段同类型房屋租金参考价标准计付，相应的利息应自原告提起本案诉讼之日起计付。被告业者协会作为共同侵权人，应对此承担连带责任。被告当珠公司经万典公司招商进入涉讼场地经营使用，并依约缴纳租金，没有证据证明其对业者协会及万典公司的侵权行为是知情的，故当珠公司属善意的第三人，根据公平合理、等价有偿的原则，当珠公司不需承担侵权赔偿责任，但应对涉讼商铺的恢复原状及腾空交还承担协助义务。被告东华公司作为整个五羊商住楼的物业公司，并未实际进驻涉讼商场进行物业管理，也未参与本案的侵权行为，原告主张其承担连带责任没有事实和法律依据，本院不予采纳。至于原告主张被告按《商铺买卖合同》附件三的装修标准将商铺恢复原状的问题，因原告确认其自2013年10月1日自行接收涉讼商铺，但无法证明此后其有否对商铺的装修进行过改造，亦无法证明万典公司进场前的商铺实际状况。根据公平合理原则，本院认为被告万典公司应按《房地产权证》附图恢复商铺的四至间隔后将商铺腾空交还给原告。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第七十五条、第一百一十七条之规定，判决如下：
（2016）自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告广州万典商务服务有限公司将广州市越秀区寺右新马路101号314铺恢复原状（按《房地产权证》附图恢复商铺四至间隔）并腾空交还给原告廖军，被告广州市越秀区商铺业者协会对此承担连带责任，被告广州市当珠餐饮服务有限责任公司对此承担协助义务。
（2016）自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州万典商务服务有限公司一次性向原告廖军支付自2015年6月1日起至实际腾空交还房屋之日止的房屋使用费（按广州市房管部门公布的同期同地段同类型房屋的租金参考价标准计付）及利息（自2016年11月21日起计，以实际欠付的房屋使用费为本金，按中国人民银行公布的同期同类型贷款利率标准计付）；被告广州市越秀区商铺业者协会对以上房屋使用费及利息的支付承担连带责任。
（2016）驳回原告廖军的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费550元，由被告广州万典商务服务有限公司、广州市越秀区商铺业者协会共同负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起7日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。
（本页以下无正文）
审 判 长 梁艳华
人民陪审员 张 宇
人民陪审员 马 明
二〇一七年八月三十日
书 记 员 徐浩龙