徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0302民初4778号原告：徐州嘉福物业管理有限公司，住所地徐州市鼓楼区观宇路2号。法定代表人：田龙，该公司经理。委托诉讼代理人：闫建民，该公司项目经理。委托诉讼代理人：方红，该公司办公室主任。被告：陈霞，女，1982年1月28日生，汉族,无业，住徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人：张正伟（陈霞之配偶），男，1982年9月12日生，汉族，无业，住址。原告徐州嘉福物业管理有限公司�以下简称物业公司）诉被告陈霞物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月29日立案受理后，由审判员王成林依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人闫建民、方红，被告陈霞的委托诉讼代理人张正伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司向向本院提出诉讼请求：1、被告支付物业服务费、公共能耗费、物业费违约金及公共能耗费滞纳金共计3206.31元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告陈霞系徐州市鼓楼区山水龙瑞小区2-1-702室业主，住宅面积为97.87平方米。根据我公司与徐州市路桥房地产开发有限公司签订的《物业管理服务合同》物业费标准1元/平方米/月、公共能耗费200元/户/年之约定，被告每月应缴纳物业费97.87元，全年1174.44元；被告于2014年8月1日至2016年7月31日接受了我公�的物业服务，因前期报修房屋漏水，现已维修好。但被告一直以赔偿木地板和墙纸为理由拒绝交纳物业服务费及相关费用，期间原告为其做了大量的协调工作、解决了实际问题并已告知其反映的物业服务范围以外的问题应该寻找另外的途径解决，被告一直不予理睬，并以此为借口至今仍拒绝缴纳物业费及相关费用。被告陈霞辩称，涉案房屋是陈霞的，面积是97.87平方米，是否是从2014年月1日未交钱我不清楚。原告服务不到位，我们房屋漏水，原告称给开发商协调，但是多次处理不好。上房的时候，第一批物业来就说给我处理，但是我住了很多年了，仍然没有处理。我们小区单元门的安全门，从上房到现在都是坏的。地下室通道，上房的时候都是坏的，到现在都没修。保安人员在地下停车场随地大小便。原告给我解决问题，我才同�缴纳物业费。公共耗能费不认可，我公共停车位每天灯都是黑的。经审理查明，原告物业公司（乙方）与山水龙瑞小区的开发商徐州市路桥房产开发有限责任公司（甲方）签订一份物业管理服务合同，约定由原告为山水龙瑞小区提供物业服务，其中合同约定：在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部分的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部分和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理；9、与业主相关的其他管理项目。本物业管理区域的物业服务收费选择包干制。物业服务费用由业主�其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：住宅：1.00元/平房米（不含公共能耗费）；商铺：1.00/平方米。公共能耗：200元/户；一楼住户150元/户/年物业服务费用主要开支按照法律及当地政府的相关规定执行，乙方必须合法使用该笔费用，否则责任自负。物业服务费用按年或半年缴纳，业主或物业使用人应在缴费周期的首月交费。业主或物业使用人不按期交纳物业服务费用及相关费用的，每年按欠缴总费用20%的标准向乙方支付违约金。本合同期限为一年：自2014年8月1日起至2015年7月31日止；但在本合同期限内，如业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止。该合同还约定了其他事项。另查明，原告物业公司（乙方）与山水龙瑞小区的开发商徐州市路桥房产开发有限责任公司（甲方）签�一份物业管理服务合同，约定由原告为山水龙瑞小区提供物业服务，其中合同约定：在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部分的维修、养护和管理；2、物业范围内各种配套建筑和设施的维修、养护和管理；3、物业共用部分和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。本物业管理区域的物业服务收费选择包干制，盈余和亏损由乙方享有和承担。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：住宅：1.00元/平房米（不含公共能耗费）；地下室：0.30元/平方米；商铺：1.00/平方米。公共能耗：200元/户；一楼住户150元/户/年物业服务费用主要开支按照法律及当地政府的相关规定执行，乙方必须合法使用该笔费用，否则责任自负。物业服务费用按年或半年缴纳，业主或物业使用人应在缴费周期的首月交费。业主或物业使用人逾期未缴纳物业服务费的，如采取法律途径，则欠费业主需另外支付诉讼费用并按所欠费用总额每天万分之五的标准缴纳违约金（公共能耗按照电业局规定的标准支付滞纳金）。本合同期限为一年：自2015年8月1日起至2016年7月31日止；但在本合同期限内，如业主委员会成立并且代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止；如合同到期时业委会未成立，在双方合作满意的情况下，本合同自动延续一年。该合同还约定了其他事项。还查明，被告陈霞系本市鼓楼区山水龙瑞小区2号楼1单元702室的业主，建筑面积97.87平方米，涉案房屋用途为住�。以上事实有原告提供的前期物业服务合同两份予以证明，结合当事人的陈述，本院依法确认。本院认为，根据相关法律规定，新建住宅物业实行前期物业管理。在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，前期物业管理由建设单位负责。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与涉案小区的开发商徐州市路桥房产开发有限责任公司签订的前期物业服务合同合法有效，对全体业主具有法律约束力，故被告负有支付相应服务费的义务。关于物业服务费的数额确定及违约金问题。被告辩称，原告处理不好涉案房屋的漏水问题，涉案小区存在单元门的安全门、地下室通道损坏等情况，原告服务不到位。本院认为，涉案房屋漏水，原告应承担协调义务但不负有维修义务，该事项不能成为拒缴物业服务费的理由。被告辩称小区存在单元门的安全门、地下室通道损坏等情况，被告应提供证据证明涉案小区确实存在上述情况即原告提供物业服务存在瑕疵，但被告并未举证证明，故本院依法不予采信。另，被告并未提供证据证明已交纳2014年8月1日至2016年7月31日期间的物业服务费，故本院认定2014年8月1日至2016年7月31日，被告未交物业服务费。经计算，2014年8月1日至2015年7月31日期间的物业服务费为1174.44元（1元/平方米/月×97.87平方米×12个月）；2015年8月1日至2016年7月31日期间的物业服务费为1174.44元（1元/平方米/月×97.87平方米×12个月）。故2014年8月1日至2016年7月31日期间的物业服务费为2348.88元。关于原告要求支付逾期未支付物业费产生的违约金问题。被告未按合同约定支付物业服务费用应承�相应的违约责任，但合同中约定的标准过高，根据法律及相关规范性文件的规定，本院依法酌定参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算违约金。经计算，2014年8月1日至2015年7月31日期间的物业服务费产生的违约金为73.4元；2015年8月1日至2016年7月31日期间的物业服务费产生的违约金为14.68元。上述违约金共计88.08元。故被告应向原告支付物业服务费及违约金合计2436.96元。关于公共能耗费及滞纳金问题。根据法律规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业并非上述单位，且原告并未提供证据证明受上述单位委托收取费用。另，法律规定，物业服务企业应当定期公布物业管理区域内，供水、供电、供气等费用，由业主按比例分摊实际费用。原告并未提供证据证明定期公布上述费用，亦未提供证据证明实际费用数额。原告举证不能，应当承担相应的法律后果。故本院依法不予支持原告公共能耗费以及滞纳金，原告可待其证据充足后另行起诉。综上，依据《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百七十六条之规定，判决如下：一、被告陈霞于本判决生效后七日内向原告徐州嘉福物业管理有限公司支付物业服务费及违约金2436.96元。二�驳回原告徐州嘉福物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预收），减半收取25元，由原告负担6元、被告陈霞负担19元（与上述款项一并支付原告）。本判决为终审判决。审 判 员  王成林二〇一七年一月十三日见习书记员  刘可心