浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙02民终918号
上诉人（原审被告）：宁波市鄞州美天酒店管理有限公司。住所地：宁波市鄞州区潘火街道宁波帮康城阳光大厦***室-9。
法定代表人：刘晓颖，该公司总经理。
委托诉讼代理人：方江，浙江铭生律师事务所律师。
委托诉讼代理人：厉洁飞，浙江铭生律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：宁波康城阳光置业有限公司。住所地：宁波市鄞州区投资创业中心金谷中路东。
法定代表人：杨琪，该公司董事长。
委托诉讼代理人：顾猛，浙江鑫目律师事务所律师。
上诉人宁波市鄞州美天酒店管理有限公司（以下简称美天公司）因与被上诉人宁波康城阳光置业有限公司（以下简称康城阳光公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市鄞州区人民法院（2016）浙0212民初07175号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月14日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人美天公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人康城阳光公司的全部诉讼请求。事实和理由：一、双方当事人之间并不存在真实的房屋租赁关系。2016年6月26日，上诉人美天公司的原法定代表人蔡明良与被上诉人康城阳光公司签订了涉案《房屋租赁合同》，该合同与上诉人美天公司的现在的法定代表人刘晓颖并无关联。由于约定的租金过高且经营需要大量投资等原因，所以蔡明良无法经营而退场。被上诉人康城阳光公司因投资需要，引进了刘晓颖。刘晓颖基于口头协议购买被上诉人康城阳光公司投资的建设的宁波康城阳光大厦70%的股权（即包括房地产）而接管了上诉人美天公司，其进行了大量的投资，但并非真正意义上的承租人；二、即使房屋租赁关系成立，被上诉人康城阳光公司仅有权获得租金。在一审法院判令上诉人美天公司支付租金的情况下，该公司并无其他损失。原约定的租金过高，上诉人美天公司可依法主张减少。但一审法院却判令上诉人美天公司支付30万元的违约金，无事实与法律依据；三、一审法院程序违法。对于上诉人美天公司提出的笔迹鉴定申请，该院无合法理由未予准许。另外，上诉人美天公司在已就涉案《房屋租赁合同》的效力提出诉讼的情况下，请求中止审理本案，但一审法院亦未依法中止；四、一审法院判令上诉人美天公司承担5000元的保全费用显属不当。财产保全的对象系刘晓颖，后被上诉人康城阳光公司撤回了对刘晓颖的起诉，该笔保全费用应由其自行承担。
被上诉人康城阳光公司答辩称：一、涉案《房屋租赁合同》真实有效，其中并不存在欺诈、胁迫等情形，上诉人美天公司所陈述的理由与事实不符；二、违约金并未过分高于上诉人美天公司的损失。上诉人美天公司在租赁期间存在拒绝支付租金的严重违约行为，根据合同约定，其需支付100万元的违约金。在一审审理中，被上诉人康城阳光公司主动将违约金降低至30万元。该金额尚不足4个月的租金，且基于涉案房屋的使用现状和空置期间，一审法院法院支持30万元的违约金合理合法；三、一审法院程序合法。被上诉人康城阳光公司提交的快递面单等证据足以证明上诉人美天公司已签收解除合同书，故无对笔迹进行鉴定的必要。本案中，双方当事人的主体适格，且《房屋租赁合同》真实有效，对双方当事人均有约束力，无须以另案为依据中止审理；四、财产保全费理应由上诉人承担，根据诉讼费用缴纳办法的相关规定，诉讼费由败诉方承担。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
原审原告康城阳光公司向一审法院起诉请求：1.确认原审原、被告双方签订的《房屋租赁合同》自2016年8月1日起已解除，原审被告立即腾空交还房屋；2.原审被告支付租金75万元（自2015年11月1日起至2016年7月31日止），承担违约金50万元，并按照原租赁费用的标准支付自合同解除之日起至实际腾空之日止的房屋占用费。一审审理中，原审原告变更诉讼请求为：1.确认原审原、被告双方签订的《房屋租赁合同》自2016年8月1日起已解除；2.原审被告支付截止2016年8月1日的租金833333元以及截止到原审被告实际腾退之日止的占有使用费；3.原审被告支付违约金30万元；4.原审被告立即腾空交还房屋。
一审法院认定事实：2015年6月26日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将座落于鄞州投资创业中心金谷中路东8号康城阳光大厦1层、夹层、2层酒店部分房屋现状出租给乙方使用，建筑面积共计约6600平方米，租期自2015年6月1日起至2030年10月31日止（2015年6月1日至2015年10月31日为免租期），基础租金100万元一年，2015年11月1日起至2017年10月31日止两年，每年的租金为100万元，2017年11月1日起，每年租金在上年租金基础上递增3%，即2017年11月1日至2018年10月31日止为103万元每年，2018年11月1日至2019年10月31日止为1060900元每年，2019年11月1日至2020年10月31日止为1092700元每年，依次类推；签订本合同时，乙方向甲方一次性支付半年租金50万元，同时支付房租押金50万元；乙方租赁期间与经营相关费用（水、电、气、电话、电视、网络、中央空调、停车费及物业费等费用由乙方承担），物业的服务内容及收费标准由乙方与物业公司协商，中央空调由酒店负责运行管理，费用按中央空调运行所产生的能耗折算至单位面积后平均分摊；付款方式为一次性支付半年租金，租金到期前一周内支付完下半年度租金，先付后用，如乙方迟延支付租金的，应按照每天千分之三的标准支付潜伏租金的违约金；合同期内双方不得擅自解除合同，如甲方违约，赔偿乙方按200万元装修为基准，每年折旧40万元的装修费，如乙方违约，则需支付违约金50万元，而且甲方已收的租金不退；乙方欠付租金达到30天以上的，甲方有权解除合同，而且乙方应向甲方支付100万元（含押金50万元）违约金。合同签订后，原告将涉案房屋交付给被告实际使用。2015年6月26日，被告向原告出具一份函件，内容为：我公司与宁波康城阳光置业公司签订的承租合同的首期租金50万元人民币延期至2015年9月1日支付，感谢支持。2016年7月28日，原告通过顺丰速运向被告发送文件一份，单号为208300201201，原告称寄送的文件为关于解除《房屋租赁合同》的通知，主要内容为被告拖欠租金100万元，根据《房屋租赁合同》第14条第5款相关约定，拖欠租金达到30天以上的，原告有权解除合同，故通知被告《房屋租赁合同》自2016年8月1日起正式解除，要求被告立即腾退租赁房屋并承担所有责任。顺丰速运的签收单中显示签收人为“万愿”，宁波顺丰速运有限公司出具证明显示，单号为208300201201的快件在2016年7月28日当天正常签收。
另查明，被告成立于2015年6月16日，2015年10月26日，被告的法定代表人从蔡明良变更为刘晓颖。
一审法院经审理认为，本案的争议焦点为：一、原告与被告之间是否存在合法有效的房屋租赁合同关系；二、如存在房屋租赁合同关系，涉案《房屋租赁合同》是否已经解除，被告是否应当腾退涉案房屋；三、被告是否应当向原告支付租金及违约金，以及违约金标准是否合理。
对第一个争议焦点，该院认为，关于双方之间的房屋租赁关系，原告已经提供了2015年6月26日签订的《房屋租赁合同》予以证实，足以认定。被告抗辩称该《房屋租赁合同》系被告之前的股东蔡明良与原告签订，与现在的法定代表人刘晓颖无关，现在原告与被告之间系合伙关系，房屋租赁合同并非双方真实意思表示。该院认为，法人系一个独立主体，对外独立承担相应的民事权利义务，法定代表人的变更对法人的权利义务并不产生实质影响，涉案《房屋租赁合同》在被告法定代表人变更后，依然对原、被告具有法律约束力。对于被告所辩称的原告与被告系合伙关系，《房屋租赁合同》并非双方真实意思表示的意见，被告并未能提供充分的证据予以证实，故不予采纳。该院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且并不存在违反法律法规的强制性规定之情形，合法有效。
对第二个争议焦点，根据涉案《房屋租赁合同》的约定，被告欠付租金达到30天以上的，甲方有权解除合同。被告曾出具过一份函件，记载被告与宁波康城阳光置业公司签订的承租合同的首期租金50万元人民币延期至2015年9月1日支付，但根据原、被告在庭审中的陈述，除了押金50万元，被告并未向原告支付过租金，已构成违约且达到了租赁合同约定的解除条件，原告有权解除合同。关于原告寄送的解除合同通知是否到达被告问题，该院确认被告已经收到了原告寄送的解除合同通知，理由如下：一、原告已经提供了寄送解除合同通知的快递面单原件、物流公司出具的快递面单签收底单、派送证明等，均属于中立的第三方物流公司形成的证明文件，足以证明原告已经向被告寄送了解除合同的通知书的事实；二、签收底单上签收人的名字为“万愿”，被告确认其公司的前台经理为万愿，虽然万愿称其没有签收过涉案的这封快件，但同时万愿又陈述，公司前台包括其有三名工作人员，其系前台经理，此前也曾有过其他前台工作人员以其名义签收快件的情形，故即使快递签收单上的“万愿”并非被告公司前台经理万愿所签订，也并不能排除涉案的快件由被告公司其他前台人员签收的可能性；三、原告的快件寄送的公司和地址为“鄞州美天酒店管理有限公司，鄞州区金谷中路8号康城阳光大厦2F”，该地址中的康城阳光大厦2F系被告前台办公地址，且被告也确认2F并无其他单位办公，结合物流公司的送达证明，也可以排除其他单位冒领快件的可能。综上，该院认为，结合原告提供的证据，已经可以证明其曾在2016年7月28日向被告送达解除合同通知书，被告前台在同日签收的事实。对被告提出的对快件签收单上的“万愿”签字进行笔迹鉴定的请求，该院认为已无必要，故不予准许。
原告根据合同约定具有单方解除合同的权利，已在2016年7月28日向被告发送了解除合同通知，告知因被告欠付租金，《房屋租赁合同》自2016年8月1日起解除，被告在2016年7月28日签收了通知，且被告也并未在收到解除合同通知后三个月内就合同解除的效力向法院提起诉讼，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条的规定，该院确认涉案原、被告在2015年6月26日签订的《房屋租赁合同》已在2016年8月1日解除，对原告该项诉讼请求，该院予以支持。合同解除后，应当恢复原状，故被告应当从涉案的租赁房屋中腾退，将房屋交还给原告，原告要求被告立即从租赁房屋中腾退并交还房屋的诉讼请求，于法有据，该院亦予以支持。
对第三个争议焦点，该院认为，在租赁合同关系中，承租方最主要的义务是向出租人支付租金，在原告已将租赁物交付给被告使用的情况下，被告理应向原告支付租金。根据合同约定，2015年11月1日起至2017年10月31日止两年，每年的租金为100万元，故截止2016年8月1日合同解除，被告应当支付的租金为753424.66元。因被告目前尚未腾退，故被告应当参照合同约定的租金标准（2015年11月1日起至2017年10月31日止两年，每年的租金为100万元，2017年11月1日起，每年租金在上年租金基础上递增3%，即2017年11月1日至2018年10月31日止为103万元每年，2018年11月1日至2019年10月31日止为1060900元每年，2019年11月1日至2020年10月31日止为1092700元每年，依次类推）从2016年8月2日起向原告支付房屋占有使用费至实际腾退之日止。
对于原告主张的违约金30万元，该院认为，被告迟延支付租金，已构成违约，根据《房屋租赁合同》约定，被告欠付租金达到30天以上的，原告有权解除合同，而且被告应向原告支付100万元（含押金50万元）违约金，故被告应当向原告支付违约金。合同约定违约金为100万元，现原告已自行将违约金变更为30万元，该院予以支持。被告抗辩称违约金过高，但未能举证予以证明，该院不予采纳。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款之规定，作出如下判决：一、确认原告宁波康城阳光置业有限公司与被告宁波市鄞州美天酒店管理有限公司于2015年6月26日签订的《房屋租赁合同》已于2016年8月1日解除；二、限被告宁波市鄞州美天酒店管理有限公司于判决生效之日起五日内向原告宁波康城阳光置业有限公司支付截止2016年8月1日的租金753424.66元，并从2016年8月2日起参照合同约定的租金标准（2015年11月1日起至2017年10月31日止两年，每年租金100万元，2017年11月1日起，每年租金在上年租金基础上递增3%，即2017年11月1日至2018年10月31日止为103万元每年，2018年11月1日至2019年10月31日止为1060900元每年，2019年11月1日至2020年10月31日止为1092700元每年，依次类推）向原告宁波康城阳光置业有限公司支付房屋占有使用费至实际腾退之日止；三、限被告宁波市鄞州美天酒店管理有限公司于判决生效之日起五日内向原告宁波康城阳光置业有限公司支付违约金30万元；四、限被告宁波市鄞州美天酒店管理有限公司于判决生效之日起十五日内从位于宁波市鄞州区投资创业中心金谷中路东8号康城阳光大厦1层、夹层、2层酒店内腾退，将房屋交还给原告宁波康城阳光置业有限公司；五、驳回原告宁波康城阳光置业有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费15000元，减半收取7500元，财产保全费5000元，诉讼费合计12500元，由原告宁波康城阳光置业有限公司承担360元，被告宁波市鄞州美天酒店管理有限公司承担12140元。
本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。
二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，涉案《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方当事人均应按约履行。现上诉人美天公司以其变更后的法定代表人刘晓颖并非实际承租人等为由主张双方当事人之间并不存在真实的房屋租赁合同关系，对于该项主张，因法定代表人的变更不影响作为独立主体的法人的权利义务，故虽上诉人美天公司的法定代表人已由蔡明良变更为刘晓颖，但该公司仍应受上述合同的约束。由此，上诉人美天公司之上述主张，于法无据，本院不予支持。
根据《房屋租赁合同》第14条的约定，如上诉人美天公司欠付租金达到30天以上，则其应向被上诉人康城阳光公司支付100万元（含押金50万元）的违约金。在实际履约过程中，上诉人美天公司至今仍未支付过租金，故被上诉人康城阳光公司有权主张相应的违约金。结合上述约定及被上诉人康城阳光公司自愿降低的违约金数额，在上诉人美天公司并无证据证明违约金过高的前提下，一审法院对被上诉人康城阳光公司诉请的30万元违约金予以支持，依据充分，并无不当。
上诉人美天公司在一审审理期间曾申请对快递签收单中“万愿”签名的真实性予以笔迹鉴定，对于该项申请，结合被上诉人康城阳光公司提交的快递面单、派送证明以及一审法院调查所得情况，可认定被上诉人康城阳光公司寄送的解除合同通知书已实际送达至上诉人美天公司处的事实。据此，一审法院未予准许上述鉴定申请，并无不妥。上诉人美天公司另申请中止审理本案，但依据不足，故一审法院审理程序合法，亦无不当。
针对被上诉人康城阳光公司提出的财产保全申请，一审法院依法对相关财产采取了保全措施，并基于本案的实体处理结果，判令由上诉人美天公司承担相应的保全费用，于法有据，应属妥当。
综上所述，上诉人宁波市鄞州美天酒店管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14280元，由上诉人宁波市鄞州美天酒店管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马金平
审 判 员 赵保法
代理审判员 郑 辉
二〇一七年四月十三日
书 记 员 潘芬芬