河北省涉县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）涉民初字第725号
原告（反诉被告）孔桃利，退休干部。
原告（反诉被告）邢小娥，退休干部，系孔桃利妻子。
委托代理人周江波，山西众晨律师事务所律师。
被告（反诉原告）孔振华，公务员。
被告（反诉原告）程东娥，教师，系孔振华妻子。
原告孔桃利、邢小娥诉被告孔振华、程东娥确认合同有效纠纷一案，本院受理后，依法组成�议庭，公开开庭进行了审理。原、被告及委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告在涉县固新镇孔家村共居一宅院。因宅基纠纷在涉县法院的调解下，2014年2月26日双方达成协议，约定：一、现孔桃利和孔振华系伙院中北屋已由孔振华建成二层楼房，以北屋中间大窑洞的西边为界限，界限东侧归孔桃利所有，界限西侧归孔振华所有，原各自宅基地使用证所记载的宅基地使用权，双方均放弃，以现调房屋的宅基地使用权为准。院落东边三间楼房由孔桃利建起，仍归孔桃利所有，院落西边房屋由孔振华建起，仍归孔振华所有，宅基地使用权跟随调整后的房屋。……二、关于北房楼房建房费用以双方所委托的评估机构的评估结果为准，待房屋价格确定后，由孔桃利方在十日之内将所得房屋款交付涉县法院，孔振华交付房屋后，评估�用由双方共同承担。北房一、二层所建界墙由双方共同出资，系双方系伙，费用平摊，建墙日期由双方协商确定。……四、如一方违约，违约方自愿承担违约金1万元。……。原、被告共同委托涉县价格认证中心对北房楼房建房费用进行了评估，2014年3月22日评估为53809元。原告已按约定于2014年4月16日将款项打入涉县法院账号。因被告对评估价格不满意，不但不同意垒界墙，也不向原告交付房屋，还不承担评估费807.5元。为此，原告提起诉讼，请求一、确认原、被告2014年2月26日达成的协议合法有效；二、判决被告履行该协议将房屋交付原告，并责令被告十日内与原告共同出资建起北房一、二层的界墙；三、判决被告向原告支付违约金10000元及评估费807.5元。
被告辩称，一、原、被告2014年2月26日签订的和解协议第一条违反物权法第九条、第十四条和土地�理法第十二条、第十三条关于对土地不动产物权的设立、变更、转让、消灭应当依法进行登记的强制性规定，未经登记不发生效力。该和解协议未依法进行登记，违反法律强制性规定，故约定内容无效。二、原告构成违约，应承担违约责任。根据和解协议第二条、第四条约定，2014年3月22日涉县价格认证中心作出鉴证意见，原告应于2014年4月1日前将房款交涉县法院，但原告未按期履行交付房款义务，已构成违约，应赔偿被告违约金1万元，并承担相应损失。综上，请求驳回原告全部诉讼请求。
反诉原告诉称，请求确认反诉人与被反诉人2014年2月26日签订的和解协议第一条内容无效；责令被反诉人给付反诉人违约金1万元，并赔偿给反诉人造成的损失；驳回被反诉人的全部诉讼请求。
反诉被告辩称，一、2014年2月26日签订的和解协议不违反任何强制性规定，合法有效。�告的理由混淆了物权和合同有效性的概念。二、原告2014年4月3日才从物价局得知评估结果，随后立即联系涉县法院李振芳庭长，要求按评估金额将钱交付涉县法院。但李答复，由于孔振华对评估结果不认同，暂不要将钱打入，原告最终于2014年4月16日将房款交至涉县法院。原告不构成任何违约行为，而是孔振华违反约定，拒不履行合同义务，已严重违约。三、被告应按和解协议约定，立即履行合同义务。
经审理查明，被告孔振华系郝喜娥长子。原告孔桃利与郝喜娥在固新镇孔家村有一系夥宅院，双方均有1988年政府颁发的宅基地使用证。原告的部分宅基位于院落西北角，郝喜娥的部分宅基位于院落东北角。2010年10月，孔振华与孔桃利之子孔海峰签订了顺契。2012年3月13日，孔振华与孔海年签订了建房合同。2012年3月24日，原告女儿孔海蓉以其哥哥孔海峰的名义与孔海年签订了建房合同，当时原告邢小娥在场，也在建房合同上签名捺印，并注明“经大队村委协商，按协商结果，双方即日开工”。2012年4月，孔海年动工建房，现北楼房主体已完工。
2014年2月26日原告孔桃利、邢小娥与被告孔振华、程东娥在本院主持下多次协商又达成和解协议，约定：一、现孔桃利和孔振华系伙院中北屋已由孔振华建成二层楼房，以北屋中间大窑洞的西边为界限，界限东侧归孔桃利所有，界限西侧归孔振华所有，原各自宅基地使用证所记载的宅基地使用权，双方均放弃，以现调房屋的宅基地使用权为准。院落东边三间楼房由孔桃利建起，仍归孔桃利所有，院落西边房屋由孔振华建起，仍归孔振华所有，宅基地使用权跟随调整后的房屋。院及院中水井双方系伙，门及过道双方系伙，过道上棚归孔桃利所有。北屋房屋主体结构，双方不得改变；（双方对翻建房屋前的宅基地使用权，如发生纠纷，仍由本人解决）二、关于北房楼房建房费用以双方所委托的评估机构的评估结果为准，待房屋价格确定后，由孔桃利方在十日之内将所得房屋的房款交付涉县法院，孔振华交付房屋后，评估费用由双方共同承担。北房一、二层所建界墙由双方共同出资，系双方系伙，费用平摊，建墙日期由双方协商确定。……四、如一方违约，违约方自愿承担违约金1万元。……。之后，涉县价格认证中心接受孔振华、邢小娥的委托，对北房楼房建房费用进行了评估，结论为53809元。2014年3月22日该中心作出涉价认字（2014）第21号鉴证意见后通知孔振华来取，孔振华看后不认可未取。2014年4月3日邢小娥取走涉价认字（2014）第21号鉴证意见，并交纳鉴定费1615元。期间双方协商如何在价格鉴证意见的基础上酌情补偿问题，由于分歧意见较大，未能达成一致意见。2014年4月16日原告向涉县法院账户交纳53809元，5月16日提起诉讼。被告6月10日提起反诉。
本院认为，郝喜娥1988年取得宅基地使用证，争议房屋应认定为郝喜娥的家庭共有财产。被告孔振华作为郝喜娥长子，多次对家庭财产的处分，致使孔桃利方有理由相信其具有代表家人包括郝喜娥处理该事务的权利。故2014年2月26日孔振华、程东娥与孔桃利、邢小娥在本院主持下多次协商又达成的和解协议，亦属表见代理，其行为对其他共有人具有法律约束力，该协议合法有效。被告辩称，该和解协议第一条未进行登记，违反法律强制性规定。但《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。故被告该项反诉请求不予支持。原、被告均因按照合同约定履行自己的义务。
涉价认字（2014）第21号鉴证意见作出后，原、被告双方又协商如何在价格鉴证意见的基础上酌情补偿问题，未能达成一致意见。故原、被告要求对方给付10000元违约金的诉讼请求均不予支持。被告反诉要求原告赔偿给其造成的经济损失，未提供相应证据，不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第四十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
原告孔桃利、邢小娥与被告孔振华、程东娥2014年2月26日签订的《和解协议》合法有效；
被告孔振华、程东娥于本判决生效后三十日内以北屋中间大窑洞的西边为界限，界限东侧部分交付原告，并与原告共同出资建起北房一、二层的界墙；
被告孔振华、程东娥于本判决�效后三十日内给付原告评估费807.5元；
驳回原告孔桃利、邢小娥要求被告孔振华、程东娥支付10000元违约金的诉讼请求；
驳回反诉原告孔振华、程东娥要求确认与孔桃利、邢小娥2014年2月26日签订的和解协议第一条内容无效及要求孔桃利、邢小娥支付违约金1万元，并赔偿损失的诉讼请求。
案件受理费80元，由原告负担。反诉费80元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于邯郸市中级人民法院。
审判长 李秀红
审判员 赵付堂
审判员 吴志军
二〇一五年三月十六日
书记员 王利珍