广西壮族自治区南宁市江南区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江民一初字第1600号
原告（反诉被告）张丹，女，汉族，1973年10月22日出生，住南宁市青秀区。
委托代理人黄秋怡、陈振宇，广西欣源律师事务所律师。
被告（反诉原告）广西全盛投资有限公司，住所地：南宁市江南区五一路。
法定代表人周家胜，公司总经理。
委托代理人黄浩然，广西大航律师事务所律师。
原告张丹诉被告广西全盛投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月26日受理后，被告广西全盛投资有限公司于2016年5月23日提出反诉，本院依法组成合议庭于2015年10月27日、2016年5月9日、2016年6月21日公开开庭进行了审理。张丹及其委托代理人黄秋怡，广西全盛投资有限公司的委托代理人黄浩然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）张丹诉称：2012年，被告以宣传广告方式向社会发出出租铺面邀约邀请，以其位于南宁市五一路19号全盛商业广场江南水街“项目”（以下简称项目）招商租赁商铺。原告经过考察该项目的广告宣传册上印刷的商铺规划图及招租现场沙盘模型后，发现该项目以文化旅游为主题，打造民俗饮食文化的特色经营模式与原告的经营模式很适合，依被告提供的宣传册规划图所示，东西边两边有通道，人流可自由同行，且被告提供的宣传册中显示，该项目于淡村菜市比邻的东面开通一条道路与淡村菜市互通，这样人流量大，可以进行相应经营。原告遂决定租赁22栋22-4-1、22-4-2、22-4-3、22-4-5、22-4-6、22-4-7、22-4-8、22-4-9、22-4-10号商铺，共230.067平方米，并于2012年9月11日与被告签订租赁合同，约定第一年度上半年每间20241.2元以及保证金等。租赁期至2017年8月31日届满。签订合同后，原告支付了预付租金及保证金，并开始进行装修及购买设备，招聘工作人员等。原告开始试营业期间发现，商铺东西方向的通行过道，其中西边通道被被告增加搭建了房屋，人流不能由西往东通行，原告租赁的商铺变成了死角，而被告原来规划通往淡村菜市的道路也没有开通。没有人流通行自然没有生意可做，原告经营受到严重影响。为此，原告多次与被告协商，要求被告整改回复通道，开通淡村菜市的道路或者解除合同，但是被告非但没有整改通道，还将该通道及原规划为停车场的位置反搭建农贸市场，并且，东面也被被告建成了洗车场。如此一来，被告已根本改变原招商的规划和承诺，该文化市场的经营方向也改变了，原告的项目已不适合继续经营。综上，原被告签订合同后，被告占用公共区域违约搭建，随意改变项目的整体规划，违反其邀约邀请，导致原告经营权益受损，合同目的无法实现，被告的欺诈行为已经构成根本违约。故请求人民法院判令：1、解除原告和被告签订的租赁合同书及商业经营管理服务协议书；2、被告向原告返还租金、保证金64549.6元，铺面装修、设备损失64660元，共计129209.6元；3、本案诉讼费用由被告承担。2016年6月1日，原告将诉请变更为：1、解除原告与被告签订的租赁合同书及商业经营管理服务协议书；2、被告向原告返还履约保证金28413元、预收店铺使用费20241.2元、预收经营管理费8674.8元、水电押金5000元、垃圾处理费1380.4元、装修垃圾清运费690.2元、装修管理费150元、店铺装修费64660元，以上共计129609.6元。并支付上述资金占用期间的利息损失115310.7元（自2012年9月11日起至被告还清之日至，以129209.6元为基数，按年利率24%计付，暂计至申请日前一日）；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告（反诉原告）广西全盛投资有限公司答辩并反诉称：广西全盛投资有限公司的招商广告并非邀约更不是承诺，且广告中已明确该规划仅供参考，具体应以合同为准，广西全盛投资有限公司未违反合同的任何约定。假定法院认定双方签订的合同书无效，租户也应当按照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费，租户在签订合同后即实际接收商铺并开始经营，客观上已经利用商铺进行经营活动很长时间，广西全盛投资有限公司仅请求自2015年1月1日开始按合同约定的标准计收商铺占用费合法有据，故请求人民法院判令：1、张丹支付商铺占用费53952元（计算方法：按每月3372元标准，自2015年1月1日起暂计至2016年4月30日，追算至张丹结清相关物业费用、腾空商铺并返还广西全盛投资有限公司之日止）；2、本案诉讼费用由张丹负担。
张丹针对广西全盛投资有限公司的反诉辩称：双方当事人签订的合同属于无效合同，全盛公司诉请的费用均无依据。
2015年11月10日，张丹申请对涉案商铺装修损失进行鉴定，本院依法委托北京市国宏信价格评估有限公司广西分公司进行鉴定，鉴定机构根据商铺使用期限，装修材料及现场勘查状况，确定商铺装修于2013年6月18日的成新率为100%，于2015年8月20日的成新率为65%，并最终出具价格评估结论：1、价格评估标的在价格评估基准日（2013年6月18日）的价格合计66015元；2、价格评估标的在价格评估基准日（2015年8月20日）的价格合计42910元。
另原告（反诉被告）租户还与案外人南宁市壹昊街物业服务有限公司（以下简称物业公司）签订有《商业经营管理服务协议》，约定物业公司为涉案铺面提供物业管理服务、项目整体经营策划、营销广告推广宣传等，物业公司还向租户收取了垃圾处理费、预收经营管理费等费用。租户在本案中还曾起诉物业公司，要求物业公司对全部费用承担连带责任，本院向各方进行释明，租户和全盛公司之间系房屋租赁合同关系，租户和物业公司之间系商业经营管理服务关系，本案当事人需选择其中一法律关系进行处理，当事人选择房屋租赁合同关系进行诉讼。
根据原告的起诉和被告的答辩，本案的争议焦点为：1、原被告签订的合同是否合法有效？如有效，原告请求解除合同是否合法有据？2、各方诉请的各项费用如何计算？3、广西全盛投资有限公司、南宁市壹昊街物业服务有限公司应否承担连带责任？
经审理查明：2012年9月11日，张丹和广西全盛投资有限公司(以下简称全盛公司)签订《合同书》，约定：1、全盛公司同意将位于南宁市五一路19号全盛商业广场.江南水街的22-4-1、22-4-2、22-4-3、22-4-5、22-4-6、22-4-7、22-4-8、22-4-9、22-4-10号商铺，共230.067平方米出租给张丹经营美罗国际生物科技公司专卖店。2、合同经营期60个月，自2012年9月1至2017年8月31日止，其中免租期为4个月，从2012年9月1日至2012年11月30日（进场装修期在免租期内），以及从2015年8月1日至2015年8月31日止。从经营期开始之日起，满12个月为一个经营使用年度。3、张丹在合同期间应向全盛公司支付店铺使用费，该费用标准为，合同期内前三年店铺使用费14.66元／㎡／月，签订合同当天应一次性付清第一个经营年度六个月的店铺使用费20241.2元，此后，每隔6个月后付清半年的使用费。上述费用逾期不付，每逾期一天，张丹应向全盛公司支付未付款金额千分之二作为违约金。4、张丹应于合同签订当天，一次性支付全盛公司28413元作为履约保证金，合同期内保证金不计利息。
在上述合同签订后，张丹于2012年9月11日向全盛公司分别交纳了履约保证金28413元、预收6个月店铺使用费20241.2元。
公司于2014年10月10日在南国早报发布了开业公告，通知租户江南水街民俗街区于2015年1月1日正式开业。
另查明，广西全盛投资有限公司出租的房屋未取得建设工程规划许可证，经本院释明本案《合同书》无效后，双方的起诉和答辩意见未有变化。此外，与本案同时起诉的部分租户在起诉后到公司处要求退铺，公司要求结清费用后方能办理退铺手续。
2015年11月10日，张丹申请对涉案商铺装修损失进行鉴定，本院依法委托北京市国宏信价格评估有限公司广西分公司进行鉴定，鉴定机构根据商铺使用期限，装修材料及现场勘查状况，确定商铺装修于2013年6月18日的成新率为100%，于2015年8月20日的成新率为65%，并最终出具价格评估结论：1、价格评估标的在价格评估基准日（2013年6月18日）的价格合计66015元；2、价格评估标的在价格评估基准日（2015年8月20日）的价格合计42910元。
上述事实，有当事人提交的证据及当庭陈述予以佐证。
本院认为：因租户还曾起诉物业公司，本院向当事人释明后，当事人选择租户和全盛公司之间的房屋租赁合同关系进行诉讼，故本院对租户和物业公司之间的纠纷在本案中不予处理，因预收经营管理费、水电押金、垃圾处理费、装修垃圾清运费、装修管理费等费用收取者系物业公司，则本院对该部分费用不予处理，双方纠纷可自行协商解决，协商不成，可另案诉讼解决，此先予以说明。
根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释，在案件受理后，法庭辩论结束前，被告提出反诉，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。现全盛公司提出的反诉，本院可予以受理。
对于张丹和全盛公司签订《租赁合同》效力：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。现被告出租的房屋无建设工程规划许可证，故双方间的《合同书》无效。无效的合同自始没有法律约束力，故张丹提出的解除张丹和全盛公司签订《租赁合同》已无必要，经本院释明后，租户仍要求解除该合同，则本院驳回租户的该诉讼请求。
关于张丹请求全盛公司返还履约保证金的问题：由于张丹和全盛公司签订《租赁合同》无效，全盛公司因该合同取得的财产（履约保证金28413元），应当予以返还，故张丹请求全盛公司返还履约保证金28413元合法有据，本院对此予以支持。
关于张丹请求返还预付店铺使用费的诉请与全盛公司请求张丹支付店铺使用费的诉请有直接关联，本院在全盛公司请求的店铺使用费中一并论述。
关于张丹请求的铺面装修损失问题：由于涉案商铺未取得建设工程规划许可证导致与承租人订立的租赁合同无效，由此造成租户装修和设备的损失，全盛公司应予以赔偿，关于损失的价格确定问题：2015年11月10日，张丹申请对涉案商铺装修损失进行鉴定，本院依法委托北京市国宏信价格评估有限公司广西分公司进行鉴定，鉴定机构根据商铺使用期限，装修材料及现场勘查状况，确定商铺装修于2013年6月18日的成新率为100%，于2015年8月20日的成新率为65%，并最终出具价格评估结论：1、价格评估标的在价格评估基准日（2013年6月18日）的价格合计66015元；2、价格评估标的在价格评估基准日（2015年8月20日）的价格合计42910元。现当事人对应适用2013年6月18日还是2015年8月20日的价格来确定损失产生争议，本院认为，从本院审理同一市场的租户起诉全盛公司案件中可发现，签订合同后，部分租户已经开始装修商铺并及时投入使用，且全盛公司也在已通知租户涉案商铺所在的街区于2015年1月1日正式开业，租户并无证据证明其在2015年8月20日前已提出解除合同，则应视此前租户正常使用了商铺，不宜以全新的价格（即2013年6月18日）价格来确定租户的损失，故本院以2015年8月20日的价格42910元来认定租户的装修设备损失。
关于全盛公司要求张丹支付房屋占用费的问题：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用费的，人民法院应予支持。关于占用费的起算时间问题，租户和租户签订的合同书中虽约定经营期从2012年9月1日计算，但全盛公司于2014年10月10日在南国早报公告水街街区于2015年1月1日正式开业，按租赁合同，租户前三个月可以免租，全盛公司亦同意从开业起计算租金（占用费），根据合同书，租户在前三个月有免租的权利，故占用费可从2015年4月1日起计算。关于占用费的截止日期问题，原告于2015年8月26日向本院起诉要求解除合同，起诉后，部分租户亦到公司处要求退铺并进行了录音，从租户提供的录音看，公司要求结清费用后方能办理退铺手续，庭审中，公司亦表示需要租户缴清欠费后方能退铺，此与录音材料相互印证，故本院认定租户起诉之后不能退铺的责任归属于公司，占用费的截止日期本院计算至原告起诉之日（2015年8月26日）。关于占用费的收费标准，合同中约定月使用费为14.66元／㎡，故2015年4月1日至2015年8月26日（共计148日）占用费为：14.66×230.067×（148÷30）=16639元。由于租户已预交了6个月的店铺使用费20241.2元，抵扣后，全盛公司尚应退还张丹店铺使用费20241.2-16639=3602元。
关于张丹主张的履约保证金、预付店铺使用费、店铺装修费的资金占用利息问题：虽租户在签订合同时向公司交付了履约保证金、预付店铺使用费等费用，但其亦实际使用了商铺，结合租户签订合同前未审慎审查涉案商铺的相应证照，其自身存在过错，本院对张丹主张的各项费用利息不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十八条之规定，判决如下：
一、确认2012年9月11日原告（反诉被告）张丹和被告（反诉原告）广西全盛投资有限公司签订《合同书》无效；
二、被告（反诉原告）广西全盛投资有限公司向原告（反诉被告）张丹返还履约保证金28413元；
三、被告（反诉原告）广西全盛投资有限公司向原告（反诉被告）张丹赔偿店铺装修费42190元；
四、被告（反诉原告）广西全盛投资有限公司尚须向原告（反诉被告）张丹退还店铺使用费3602元；上述二至四项共计74205元；
五、驳回原告（反诉被告）张丹、被告（反诉原告）广西全盛投资有限公司的其他诉讼请求。
案件本诉受理费2566【张丹原预交2884元，因诉讼的减少，应退回张丹318元】，由原告（反诉被告）张丹负担886元，被告（反诉原告）广西全盛投资有限公司负担1680元。反诉案件受理费574元，由被告（反诉原告）广西全盛投资有限公司负担。评估费1200元，由被告（反诉原告）广西全盛投资有限公司负担。
上述应付款项，义务人应于本案民事判决书生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效民事判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费。逾期不交又不提出缓交、减交和免交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 丘 理
人民陪审员 庞玉芳
人民陪审员 蒙德荣
二〇一六年九月二十一日
书 记 员 赵海冰
附：
《中华人民共和国合同法》
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。