广西壮族自治区武宣县人民法院民 事 判 决 书（2015）武民初字第827号原告：武宣县食品公司，住所地武宣县武宣镇下南街133号。法定代表人：冯远科，该公司经理。委托代理人：石武英，广西思齐律师事务所律师。委托代理人：张春智，广西思齐律师事务所律师。被告：覃天面，住武宣县。委托代理人：黄寅，广西法严律师事务所律师。原告武宣县食品公司与被告覃天面房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月31日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年10月14日公开开庭进行了审理。原告武宣县食品公司委托代理人石武英、张春智与被告覃天面及其委托代理人黄寅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告武宣县食品公司诉称：原告系全民所有制的国有企业，思灵食品站是原告的分支机构，上世纪60年代起开始从事家畜定点屠宰的业务。大约在上世纪90年代以后，因经济形式发生变化，食品站把部分房屋、门面对外出租，其中被告承租了食品站北面临近公路的几间门面(没有签定书面的租赁合同)，面积约300平方米，当时食品站每年仅收取被告少量的租金。原告因经营上的需要，于2013年1月16日通知原租用思灵食品站房屋的各承租人解除租赁关系，并限于2013年2月28日前搬出其承租的房屋，否则，原告将从2013年1月1日起按每50平方米每月2000元的标准收取租金。接到通知后，大部承租户均按要求搬离，但被告一直拒绝搬走，并且从2013年1月起不再支付房租。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院：1、判令解除原、被告的租赁合同关系，要求被告限期搬离其占用原告位于武宣县思灵乡思灵街思灵食品站内的房屋；2、判令被告向原告支付占用的房屋的租金10万元。(时间从2013年1月1日至2015年7月31日止共31个月，之后租金计算至被告搬离时为止，租金暂按每月15元／平方米计收)。被告覃天面辩称：1、被告认为原告的请求没有事实和法律依据，2、本案原告主体不适格，因为门面所在的土地存在纠纷，思灵乡灵池村已经在2015年2月已向思灵乡政府打报告要求收回思灵乡食品站所占用的土地。因此在该土地权属没清楚之前，原告是没资格起诉被告的；另外原告也没有权属证明该块土地是属于原告的，所以原告是主体不适格，被告请求法院驳回原告的起诉。原告对其诉称提供如下证据：证据一是灵池村委证明与食品站的营业执照，证明食品站具有合法的主体资格；证据二思灵乡食品站平面图以及照片，证明食品站位置界线的基本情况以及被告占用原告房屋的位置和大小的情况。证据三证人莫某的书面证言和莫某任职文件，证明原告租用房屋的事实和基本情况，也证明了原告作为原告是适格。证据四是关于提前告知租用人搬离房屋的通知以及签名表，证明原告已经通知被告搬离房屋且被告已经收到通知的事实。证据五是证人莫某的证言：1、覃天面是1992年的时候开始租用食品站的2间门面，当时租金是2间每个月10元，一直交到1998年底。后来经过食品站的允许覃天面又在旁边搭建了一间门面，总共租用3间，租金总数是每个月35元。覃天面按这个标准一直交到2012年底。从2013年后就不再交纳租金，因为食品站向他们发过通知，表示要收回门面，不再续租，要求他们搬离。所以从2013年起就没有交过租金。2、覃天面所租三间门面的面积大概是80平方米，该面积只是房屋的面积，没有包括其他地方的面积。对原告提供的证据，被告方发表如下质证意见：1、对灵池村委证明有异议，首先灵池村不是土地管理部门，其对于土地权属没证明的资格；另外被告有相反的证据可以推翻该证明，证实该证据是无效的。对原告的营业执照没有异议，但对原告的组织机构代码证有异议，其有效期只是到2002年12月30日，已经过有效期。2、对思灵乡食品站的平面图有异议，该图无制作单位，也不能证明食品站的产权和被告租用的面积的大小。认可相片的真实性，但相片不能反映租用的面积，而且相片也反映了出租房年久失修，非常破烂，原告要那么高的租金没有依据。3、对于证据三即莫某的证言和任职文件的真实性没有异议，该证言也证明了原告是同意被告扩建一间门面的情况；4、对证据四的通知有异议，对原告单方提高租金我们不认可。对签名表被告没有异议，签名是被告签的。5、对证据五莫某的证言无异议。被告对其辩称提供如下证据：证据一是灵池村委的证明，证明原告前面提交的证据一即村委证明是无效证明的事实情况。证据二是灵池村关于收回思灵乡食品站土地的请示，证明食品站土地是有纠纷的。证据三是覃天面于1994年向灵池村民委申请拆旧房起新房的报告，证明食品站土地在当时有纠纷了，如果不是村集体所有，灵池村委不会同意被告起房子；证据四是覃天面父亲覃纪明身份证明和退休证，证明覃纪明是食品站的退休职工。对被告提供的证据，原告方发表如下质证意见：1、对于灵池村委撤销前面开具给原告的证明，原告表示认可。2、对于证据二的请示，从形式上该请示没有乡政府的盖章也没有政府的答复。从证明的内容来看，也没能达到被告所说的证明目的，这只是单方面的请示，不能证明该土地有纠纷。食品站的土地是国家划拨给的，尽管还没有进行登记，但不能否认食品公司对它的权属，这是历史下条件形成的，国家也是认可的。3、对于证据三对于覃纪明的身份情况证明有异议，其身份情况与本案没有关系。4、对于被告质疑我们提供的机构代码证的问题，我们的新的机构代码证正在办理，并不是像刚才被告说的我们的机构代码过期了，没有效了。经审理查明：原告武宣县食品公司系全民所有制的国有企业，思灵食品站是原告的分支机构。思灵食品站的地盘原为思灵乡灵池村集体所有，1969年由政府划拨给思灵食品站作为建设和经营用地，食品站一直管理使用至今。由于历史原因食品站一直未办理土地使用证。大约在上世纪90年代以后，因经济形式发生变化，食品站把部分房屋、门面对外出租。其中被告覃天面在1992年的时候开始租用思灵食品站的2间门面，当时租金是2间门面租金每个月10元，一直交到1998年底。后来经过食品站的同意被告又在已租门面的旁边搭建了一间门面，租用的门面变成了3间，租金总数变更为每月35元。覃天面按这个标准一直交到2012年底。2013年1月18日原告向被告发出通知，表示要终止与被告的门面房租赁关系，要求被告于2013年2月28日前搬出门面，否则，原告将从2013年1月1日起按每50平方米每月2000元的标准收取租金。但被告一直拒绝搬走，并且从2013年1月起不再支付房租。为此原告诉至本院引起本诉。本院认为，本案的争议焦点：1.武宣县食品公司作为本案原告是否主体适格？2、原、被告订立的房屋租赁合同是否合法有效？原告要求解除租赁关系是否应支持？对被告提出的补偿要求是否支持？3、2013年后，思灵食品站的房屋的租金如何计算？关于武宣县食品公司作为本案原告是否主体适格的问题。本案被告提出思灵食品站的地盘原为思灵乡灵池村集体所有，1969年后为思灵食品站占用至今，目前灵池村委已经向思灵乡政府申请收回该块土地。因此被告认为该块土地权属存在争议，原告无诉讼主体资格起诉被告。本院认为，在本案审理的过程中，案外人灵池村委并没有向本院提出过土地权属异议，本案被告覃天面无权代表灵池村委提出土地权属异议。且权属问题也不属于本案审理的范围。经庭审查明，思灵食品站自1969年成立时起，就一直对思灵食品站的地盘进行管理使用，并在该地盘上建设经营用房和门面房。虽然思灵食品站由于历史原因没有办理土地使用权的登记，但从1969年至今，思灵食品站是该地盘以及附属建筑的实际占有人和使用人。对此事实，被告在庭审中也予以认可。因此原告作为本案门面房的实际占有人和管理人，有权对其门面房进行经营和管理，对在经营中产生的纠纷，原告也有权作为诉讼主体提起诉讼维护自身权益。因此，被告覃天面以案外人与原告存在土地权属争议作为本案的抗辩理由并不成立。关于原、被告订立的房屋租赁合同是否合法有效，原告要求解除租赁关系的请求应否支持的问题。本院认为，原、被告自1992年起便订立了房屋租赁协议，该协议是双方真实意思的表示，内容合法，且已实际履行多年，属于合法有效的协议。由于双方在协议中没有约定房屋租赁期限，因此该租凭协议属于不定期的租赁。根据合同法第二百三十二条的规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”因此原告在2013年1月18日通知被告要求解除房屋租赁关系，并要求被告在2013年2月28日前搬离门面房的做法符合法律规定，因此对原告要求解除原、被告租赁关系的请求本院予以支持。在本案审理中，被告提出如原告要解除合同应先对被告搭建的门面房进行补偿，否则被告不同意解除合同的要求。本院认为，对此问题被告只是提出了补偿的要求，但没有提出具体的补偿数额，经本院释明后，被告仍旧没有提出补偿数额，并且也不同意对该门面房的现存价值进行司法评估。因此本院无法就对问题在本案中一并进行处理。被告可以事后再与原告协商解决，或者另案主张权利。对于2013年后，思灵食品站的房屋的租金如何计算的问题。原告主张之前曾通知被告如果被告没有在2013年2月28日前搬出其承租的房屋，原告将从2013年1月1日起按每50平方米每月2000元的标准收取租金。本院认为，原告提出的这一主张只是原告的单方意思表示，并非原、被告协商一致后达成的协议。因此这一主张对被告没有约束力，原告无权按照新标准收取租金。本院认为，原、被告之前的房屋租赁协议在没有解除前仍继续有效，被告继续按照每月35元的标准缴纳租金较为合适。对于原告提出补收租金的要求，被告在庭审中表示其在接到原告的通知后就搬离了出租房，之后是其父亲在那里居住，现在该门面房是其父在经营丧葬用品，因此原告不应再向其收取租金。对此抗辩理由本院也进行了实地查看。本院认为，在被告收到解除房屋租赁的通知后，并没有将承租的房屋交回原告，或者配合原告收回出租房，原告也是因无法从被告处收回出租房才诉至本院。一方面被告在庭审中表示不同意解除合同，要求补偿，另一方面该出租房实际是处于被告及其家人在管理使用中。由此可见被告始终没有放弃对该出租房的控制和管理。对被告提出的这一抗辩理由本院不予认可，被告应该按照之前约定的标准向原告支付房租。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第八十五条，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告武宣县食品公司与被告覃天面关于思灵食品站的房屋租赁关系；二、被告覃天面于本判决生效后十日内搬离承租房，将该房屋交回原告武宣县食品公司；三、被告覃天面向原告武宣县食品公司支付2013年1月1日至2015年12月31日的房屋租金1260元（2016年1月1日至被告搬离前的租金按每月35元的标准另行计算）；四、驳回原告武宣县食品公司的其他诉讼请求。本案受理费2300元,由被告覃天面负担30元，由原告武宣县食品公司负担2270元。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于来宾市中级人民法院。并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费2300元。款汇：广西壮族自治区来宾市中级人民法院，开户行：农行来宾分行营业室，帐号：14×××00。逾期不交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长  覃志欢审 判 员  植雷刚人民陪审员  李召世二〇一五年十二月三十一日书 记 员  陶玉腾附本案适用法律条文：1、《中华人民共和国民法通则》第八十五条【合同的定义】合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。2、《中华人民共和国合同法》第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。4、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。