四川省成都市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）成民终字第4465号
上诉人（原审原告）熊清萍，女，汉族，1986年4月24日出生，住四川省都江堰市科技开发区。
委托代理人熊信华，男，汉族，1963年4月29日出生，住四川省都江堰市科技开发区，系上诉人熊清萍父亲。
被上诉人（原审被告）成都市富翔房地产开发有限责任公司。住所地：四川省成都市武侯区龙锦北路**号。
法定代表人梁小平，总经理。
委托代理人罗辑，北京大成（成都）律师事务所律师。
委托代理人沈伟，北京大成（成都）律师事务所律师。
上诉人熊清萍与被上诉人成都市富翔房地产开发有限责任公司（以下简称富翔房产公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2014）武侯民初字第442号民事判决，向本院提起上诉。本院受理�依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
原审法院审理查明，2011年4月16日，上诉人熊清萍（乙方）与被上诉人富翔房产公司（甲方）签订1份《商住房联建协议》，载明根据相关政策的规定，经都江堰市聚源镇政府批准并经都江堰市发展和改革局立项备案，同意富翔房产公司作为实施主体在聚源镇场镇B2区与灾民联建商住房，开工日期2010年12月30日，竣工日期2011年12月30日；乙方所得联建房为8栋4楼A号，预测面积545.04平方米；联建房为4102.45元／平方米，总价款2235999元，签订协议时付5%即10万元，余款2091279元在20个工作日内付清，余2%办完产权证后支付；甲方保证该联建房没有产权纠纷，因甲方原因造成该联建房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承担相应责任；甲方经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更，不属于甲�违约；甲方应当在2011年12月30日前，将符合本协议约定的联建房交付乙方使用，如逾期交房，按日向乙方支付房款万分之一的违约金，协议继续履行；该联建房交付时，双方同意按照房屋产权管理部门核准登记的建筑面积为依据，如遇合同约定的建筑面积发生差异时，双方按照多退少补的原则及合同约定的建筑面积单价进行房款的找补；甲方应当在该联建房验收合格交付使用后365日内，甲乙方共同按有关灾后重建的政策准备办理房屋产权证的资料，由甲方统一报产权登记机关备案；甲方交付使用的联建房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准（见附件二），达不到约定标准的，乙方有权要求甲方补齐装饰设备价差。同时，合同后附有附件一、附件二。附件二装饰和设备标准中顶棚标准约定为“现浇钢筋混凝土清水楼板、公共楼梯间做乳胶漆”，“进户门为钢质防护门，室内门为门洞，底层商业门市大门为玻璃，门窗为塑钢窗，室内窗为窗洞口”。
上述协议签订后，上诉人熊清萍于2011年5月14日向被上诉人富翔房产公司支付了“购联建房款”160万元。
另查明，1.2011年5月4日，聚源场镇灾后重建B2区的设计单位四川华成辉宇建筑设计有限公司出具1份《设计变更通知单》，载明8号楼“应甲方要求，三-四层外廊部分增设围护采用铝合金落地玻窗，屋面无顶棚的部分设钢构玻璃屋面，具体详改图”，该通知单同时有监理单位、建设单位的签字盖章。2.2012年8月14日，都江堰市建筑工程质量监督站向建设局行政审批科出具函件，“聚源场镇灾后重建B2区4#-8#楼工程，经建设、勘察、设计、施工、监理等相关责任主体验收，验收结论为质量合格。建议进入备案程序。注：其他需由综合验收、消防、气象、环保、水务、质监局等进行专项验收的，以相关验收单位意见为准”。3.2011年12月，聚源场镇灾后重建B2区8栋部分业主接到富翔房产公司的交房通知后，对房屋进行了验收，并于2013年11月取得了房产证。
原审法院认为，上诉人熊清萍认为讼争房屋大面积玻璃屋面及塑钢窗墙体不能满足消防和保温要求，被上诉人方构成违约。因双方签订的《商住房联建协议》约定“甲方经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更，不属于甲方违约”，被上诉人富翔房产公司有证据证明“房屋采用铝合金落地玻窗，屋面无顶棚的部分设钢构玻璃屋面”的变动经过了设计单位的同意，且被上诉人方有证据证明房屋经过了竣工验收，上诉人熊清萍认为墙体不能满足消防和保温要求无证据证明，故对于上诉人熊清萍的该项主张，原审法院不予支持。
双方签订的《商住房联建协�》约定“该联建房交付时，双方同意按照房屋产权管理部门核准登记的建筑面积为依据，如遇合同约定的建筑面积发生差异时，双方按照多退少补的原则及合同约定的建筑面积单价进行房款的找补”，故对于上诉人熊清萍认为预测建筑面积共545.04平方米，实测665平方米，面积误差比超出3%，应解除合同的主张，因双方签订的是商住房联建协议，而不是商品房预售合同，且《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定，按照约定处理”，“没有约定或者约定不明确的…面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同，返还已付购房款及利息的，应予支持”，故即使双方签订的是商品房预售合同，上诉人熊清萍也无权因面积误差比超出3%而要求解除合同。
上诉人熊清萍还主张房屋至今尚未具备交付条件，被上诉人富翔房产公司延迟产权过户，导致上诉人熊清萍无法办理房屋所有权登记。因双方约定上诉人熊清萍应在“签订协议时付5%即10万元，余款2091279元在20个工作日内付清，余2%办完产权证后支付”。因上诉人熊清萍并未按约交付房款，违约在先，故被上诉人富翔房产公司现未向其交付房屋及办理房屋所有权证并未构成违约。且上诉人熊清萍主张房屋不具备交付条件仅有照片，无其它证据证明，而被上诉人富翔房产公司有证据证明相关部门出具了质量合格的验收结论，与讼争房屋同一栋房屋的部分业主已取得产权证，故对上诉人熊清萍的上述主张，原审法院亦不予支持。
综上，上诉人熊清萍主张被上诉人富翔房产公司有违约行为，要求解除双方签订�《商住房联建协议》，被上诉人富翔房产公司返还购房款160万元及利息的诉讼请求，无事实及法律依据。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决驳回上诉人熊清萍的诉讼请求。案件受理费21900元，减半收取10950元，由上诉人熊清萍负担。
宣判后，原审原告熊清萍不服提起上诉，请求：一、撤销一审判决，支持上诉人的一审全部诉讼请求；二、判决被上诉人返还上诉人购房款人民币160万元；三、判决被上诉人承担上诉人支付房款的利息损失约30万元（按人民银行同期贷款利率计算）；四、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。具体理由如下：一、一审查明被上诉人修建的房屋是农村产权房，土地性质为集体土地，且没有办理土地使用权登记，依法不能进行房地产开发，更不能上市交易。故被上诉人与上诉人签订的《商住房联建协议》依法应当认定为无效合同。二、被上诉人用于与上诉人进行交易的标的是子虚乌有，属于欺诈行为。上诉人在一审向法庭提交了从都江堰市房管局和国土局查询的被上诉人的登记信息，均显示为无该房产信息，一审法院对此证据视若无睹。三、1.一审法院认定双方签订的《商住房联建协议》约定“甲方经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更，不属于甲方违约”。上诉人认为甲方无权强制要求乙方接受甲方的变更，且审理查明甲方的变更已经超过合同约定面积的22%，不能满足和实现乙方的目的，一审的判决属于强买强卖，根据《合同法》第94条的规定，上诉方有权要求解除合同。2.一审法院对上诉人认为预测建筑面积与实测建筑面积的误差比超出3%而应当解除合同的主张，因为双方签订的是商住房联建�同非商品房预售合同不予支持。但该房名为联建实为买卖，且法院已查明是被上诉人与灾民联建的商住房，显然双方签订的是买卖协议。该协议对建筑面积发生差异多少为界没有约定，属约定不明确，该房面积误差比绝对值超出22%以上，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。3.被上诉人不但未按合同约定修建，而且隐瞒房屋是安置房屋的事实，才导致上诉人未按约交付房款。并且，一审中，上诉人主张房屋不具备交付条件的照片证据足以证明该房设施不完善、租给他人。被上诉人提供的建议进入工程竣工验收备案程序的函不是《竣工验收备案表》，说明案涉房屋还不具备备案条件，消防、环保、竣工验收、综合验收等均未通过验收。依据《建筑法》之规定房地产未经验收合格不得交付使用，《消防法》之规定建筑物消防和环保未经验收合格不得交付使用的规定，应支持上诉人主张。4.一审法院认为与讼争房屋同一栋房屋的部分业主已取得产权证，但被上诉人提供的房产证，登记内容清楚记载是安置房，其认定不符合客观事实。
被上诉人辩称：1.上诉人请求认为合同无效已经超过了一审的诉讼请求，是一个新的诉讼请求，不应在二审中进行审查。2.被上诉人的房屋都具有国有土地使用权，且能办理有关产权证书，非上诉人所称的农村产权房。3.被上诉人有建设依据、实际建成的房屋以及这些房屋的产权证书，都证明交易标的真实合法。且一审中上诉人没有提出证据证明被上诉人提供的房屋是虚假的。4.被上诉人在一审中已经提供了设计单位提供的同意变更，是有合法�据的。关于面积差异超出3%，就多出的建筑面积部分，被上诉人虽然有权要求对方补足房款，但并未作此要求，这实际上是有利于上诉人利益的。故上诉人要求解除合同缺乏法律依据。5.上诉人认为其他楼的产权证只能证明是安置房，但这部分业主是一部分联建住户，被上诉人是依据联建合同为他们办理的产权证。如上诉人支付足够的款项，被上诉人也可为其办理相关产权证。综上，一审判决认定清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。
二审中，查明涉案土地使用权人为都江堰市聚源镇聚兴社区老街坊小区业主大会，使用权类型为划拨。
本院认为，本案双方的房屋买卖合同纠纷系灾后重建中产生的纠纷，其处理涉及灾后重建相关政策的执行，故本案纠纷不属人民法院审理范围。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第186条、《诉讼费交纳办法》第二十七条之规定，裁定如下：
一、撤销成都市武侯区人民法院（2014）武侯民初字第442号民事判决；
二、驳回熊清萍的起诉。
本案一、二审案件受理费计43800元，由熊清萍预交，予以全额退还给熊清萍。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 唐云国
代理审判员 李 俊
代理审判员 毛程程
二〇一四年十一月三日
书 记 员 黄 迪