广东省四会市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1284民初1708号
原告（反诉被告）：肇庆市弘基房地产有限公司，住所地：肇庆市高新区天成路3号御景花园C栋一层二室。统一社会信用代码：91441200MA4UNCPB92。
法定代表人：朱得文，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈秋琴，广东七星律师事务所律师。
被告（反诉原告）：肇庆市安太顺物业服务有限公司，住所地：肇庆市高新区锦信华苑一期二栋二楼A01号。
法定代表人：张袁立，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：冯松斌，广东圣禾律师事务所律师。
原告肇庆市弘基房地产有限公司与被告肇庆市安太顺物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月25日立案后，被告肇庆市安太顺物业服务有限公司于2016年10月26日提起反诉，本院依法合并审理，并适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈秋琴与被告委托诉讼代理人冯松斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。（为使行文简洁，下文的“原告（反诉被告）”统一表述为“原告”，“被告（反诉原告）”统一表述为“被告”）
原告肇庆市弘基房地产有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令依法解除原、被告签订的《前期物业服务合同》。二、判令被告向原告支付款项合计249137.25元（包括自2016年1月至6月的停车场使用费125000元、代原告向业主追收2014年5月30日前的历史欠费20176.37元、退还已预收业主2016年7月起的物业费71307.88元、已预收业主2016年7月起的公摊费9653元、已收业主押金23000元）及利息（利息以249137.25元为计算基准，按中国人民银行同期贷款利率计算自起诉之日起计至实际支付完毕之日止）。三、判令被告向原告支付违约金合计50000元。四、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年5月，原、被告签订《前期物业服务合同》，约定：原告选聘被告对肇庆高新区御景台花园（下称御景台花园）提供前期物业管理服务；合同期限自2014年6月1日至2019年5月31日（共5年）；物业进驻后的具体收费标准以一期（步梯）1.0元/平方米/月，公摊13元/户/月、二期（电梯）1.2元/平方米/月，公摊18元/户/月，三期（电梯）1.3元/平方米/月，公摊18元/户/月；属于原告产权的停车场授权给被告对外出租，被告固定向原告缴纳月租车位租金，临时性停车收费归被告所有；自2014年1月至2014年5月的物业服务费由原告安排工作人员自行收取，2014年1月1日以前的历史欠费原告开具授权委托书委托被告代收，收回后按原、被告双方各占50%的比例进行分配；被告到合同期满不再续约或提前终止合同，需提前三个月以书面形式告知原告或业主委员会，须把本合同的第四条第6款内容的资料及预收业主、客户的费用、押金类费用完好如数交还给原告或业主委员会；本合同还约定了物业服务内容、违约责任等内容。2014年11月20日，原、被告就“缴纳停车场使用费事宜”签订《御景台花园前期物业服务合同补充协议（一）》，约定：被告向原告全年支付停车场使用费25万元整，每半年支付一次，金额为125000元整。后因被告提出每半年一次性支付停车场使用费存在困难，提出停车场使用费以每月形式支付，原告对此予以确认。合同签订后，被告依约进驻御景台花园提供物业服务，原被告双方也办理了交接手续。在被告为御景台花园提供物业服务的过程中，原告频频接到业主对被告提供物业服务质量的投诉。自2016年1月开始，被告至今未能依约履行支付停车场使用费事宜，至今仍拖欠自2016年1月至6月（共6个月）的停车场使用费合计125000元。更离谱的是：2016年7月上旬，被告无故撤离御景台花园，单方面终止与原告签订的前期物业服务合同，拒为御景台花园提供物业管理服务。为了维持御景台花园的公共场所整洁有序和稳定业主的情绪，2016年7月25日，原告委托律师向被告发出《律师函》（编号为（2016）粤七星律函第067号），要求被告在收到本函之日起继续履行前期物业服务合同为御景台花园提供物业服务，并交纳拖欠的费用，同时明确若被告在收到函后仍拒为御景台花园提供物业管理服务及逾期交纳拖欠费用的，则视为被告单方面终止物业服务合同。2016年7月26日，被告收到上述《律师函》后，电话告知原告不再履行与原告签订的物业服务合同。2016年8月4日，原告再次委托律师向被告发出《律师函》（编号为（2016）粤七星律函字第075号），明确：被告是以其行为表明单方面终止与原告签订的物业服务合同，要求被告在收到本函之日起三日内依照《前期物业服务合同》约定将该合同第四条第6款内容的资料及预收业主、客户的费用、押金类费用完好如数交还给原告，并向原告缴纳拖欠的费用及赔偿50000元违约金。据向御景台花园的业主了解，被告已预收业主的以下费用：1、已预收物业费71307.88元。2、已预收公摊费9653元；3、已收业主押金23000元。鉴于原告委托被告向业主追收2014年5月以前的历史欠费，被告依约向业主追收历史欠费，确认已追收到的历史欠费共40352.74元，而根据前期物业服务合同的约定，因该款项由原、被告各占50%的比例进行分配，即被告应向原告支付20176.37元。至今为止，被告仍拖欠上述款项。原告认为：原、被告签订的前期物业服务合同及补充协议是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应切实履行。被告作为物业服务公司，按照合同约定为御景台花园提供物业服务是被告的主要责任，现被告以自己的行为表明不履行合同主要债务义务，且经原告催告后，仍未在约定的期限内履行提供物业管理服务的主要债务义务，导致御景台花园的业主未能享受相应的物业管理服务，该行为已引起御景台花园的大部分业主的不满，且给原告造成重大经济损失，无法实现合同目的。依据合同的约定和《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，原、被告双方签订的《前期物业服务合同》依法解除，合同的权利义务依法终止。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请贵院支持原告的诉讼请求。
被告肇庆市安太顺物业服务有限公司对本诉辩称：一、原告无正当理由无故单方面终止与被告签订的物业服务合同，强行要求被告必须于2016年7月1日撤出小区，因被告与原告仍存在如大旺广场等项目（该项目的老板也是朱得文）的物业服务合作，且为了不影响小区业主的正常生活秩序，不与原告发生纠纷，被迫在2016年7月1日按原告的要求撤出小区，并在当天完成交接手续，原告诉称被告单方面终止物业合同是捏造事实，被告已就本案提出反诉，且提交录音证据，予以支持被告撤出小区的物业管理是原告单方面提出的，该录音中一人为原告的法定代表人及大股东，另一人为现小区的物业管理项目经理，录音中两人均确认系其要求被告撤出小区的管理，当时原告在交接后要求被告签订解除协议并无理要求被告确认被告单方面终止协议，被告不同意条件，所以交接后解除物业服务合同的协议一直没有签订。二、我方同意解除签订的前期物业合同，对于需支付原告的款项，我方提出异议；根据双方于2014年11月20日签订的协议，其中第一条第三点约定，如日后小区已出卖的车位数量超出车场的40%时，租金也按超出部分的比例相应减少车场使用费。被告于2014年6月1日接手小区的物业管理工作，当时车场已卖的车位数量占总数量的40%以内，但是被告开展物业工作已经2年，该小区的已卖的车位数量已远远超过40%，导致被告无法通过对外出租车场的车位获取利润，被告多次要求原告提供已卖车位的确切数据，但原告一直无提供，我方认为原告按已卖车位数量在总数量40%以内的标准向被告计收2016年1-6月的停车费是不合理的，被告在一直依约支付停车费用，但至2016年开始该车位已大量出售，被告已无法使用，在原告未提供已卖的车位数量的关键数据的情况下，我方停止支付2016年1-6月的停车场使用费。对于代原告追收2014年5月30日前的历史欠费，原告在与被告签订合同后，并没有向被告出具委托书，被告无法向欠费业主追收，而且该部分欠费业主为原告在其自己提供物业服务期间多年欠费的业主，在追收上存在很大难度，所以在手续不齐全的情况下，追收工作很难进行，也不存在业主主动缴纳物业费的情况。对退还业主2016年7月的物业费，公摊费的问题，该小区的业主都是按月收取管理费，2016年7月1日后，被告已撤离该小区，所以该部分物业费应由原告收取，不存在被告向原告退还的情况。对已收业主押金，这是不存在的事实。三、对支付违约金，根据双方签订的合同，违约金应由无故终止合同的乙方负责，根据我方提供的证据，单方面终止合同的是原告，而我方就此问题已提出反诉。
被告肇庆市安太顺物业服务有限公司向本院提出反诉请求：一、判令原告向被告支付违约金50000元。二、本案的诉讼费用由原告承担。事实与理由：2014年5月，被告与原告签订《前期物业服务合同》，约定：原告选聘被告对御景台花园提供前期物业管理服务；合同期限自2014年6月1日至2019年5月31日（共5年）；合同还约定了有关收费标准、历史欠费催收及双方权利义务等方面的内容。合同签订后，被告依约进驻御景台花园提供物业服务，双方也办理了交接手续，被告为原告开发的御景台花园小区规范物业管理，完善小区业主历史欠费的催缴工作，营造花园式小区环境，物业管理工作证有条不紊地开展。为开展御景台花园小区物业管理工作，被告投入该小区物业管理建设的资金达到几十万。2016年6月中期，原告以频频接到业主对被告提供物业服务质量的投诉等种种不存在的事实为由，强行要求被告必须于2016年7月1日前撤离，单方面终止合同。经与原告多番协商无果后，为了维持御景台花园共同秩序，不致使原、被告双方之间的纠纷影响业主，2016年7月1日被告被迫与原告办理了交接手续，撤出了御景台花园小区的物业管理。为了捏造事实，原告竟然于2016年7月25日向被告发出《律师函》，企图捏造被告单方面终止《前期物业服务合同》及无故单方面终止提供物业服务的事实。综上所述，原告无故单方面终止《前期物业服务合同》，强行要求被告撤离所管理的小区，依据原、被告双方签订的《前期物业服务》协议第六条的规定，为维护被告的合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请贵院支持被告的诉讼请求。
原告肇庆市弘基房地产有限公司对反诉辩称：一、被告为御景台花园提供的物业服务不到位，频频遭到御景台花园业主的投诉，并非被告所述的“物业管理工作有条不紊地开展”。原告与被告之间存在物业服务合同关系，这是经双方确认不存在异议。自从被告接管御景台花园的物业管理以来，因其提供的物业服务不到位，很多业主提出“小区单元楼梯、地下车库及其他公共区域卫生差，小区安保工作不到位，频频出现财物被盗事件，车辆乱停乱放、影响秩序，小区楼梯瓷砖脱落久久无人修复，公共通道路灯经常性坏无人及时维修、更换”等等问题，并就以上问题向被告处大吵大闹，因此还拒交物业管理费。正因为如此，被告受不了业主的吵闹和无法正常收取物业管理费才无故撤场，并非原告强行要求被告于2016年7月1日前撤离，单方面终止合同。二、被告撤场是其单方面的行为，并非是原告的要求，其单方面终止合同应依约承担违约责任。事实理由如下：1、被告撤场是客观存在的事实，其将办公室标示、挂在办公室的营业执照、税务登记证、资质证书、值班时间表等等证件均已全部撤走。依前所述，被告是受不了业主的吵闹和无法正常收取物业管理费才无故撤场，单方面终止合同。2、被告撤场后也没有和原告办理任何交接手续，被告预收业主、客户的费用、押金类费用或单据仍在被告处。被告在《民事反诉状》中称“于2016年7月1日办理了交接手续”，但没提供相应证据予以证实。3、就被告无故撤场之事，原告更委托了广东七星律师事务所送达律师函给被告，要求被告继续履行物业服务合同约定提供物业服务义务。假设是原告要求被告撤场的，那么，原告不可能还发函要求被告继续履行物业服务合同。被告收到律师函后，也无任何书面回复。由此可见，事实上是被告不愿意继续履行物业服务合同，为御景台花园提供物业服务。4、被告一直强调是原告强行要求其撤场的，但由此自终并无提供实质证据予以证明是原告强行要求一事。被告撤场后至今为止，仍没有和原告核对各类物业管理费、停车费、追收历史欠费等款项。5、被告作为御景台花园的物业服务提供者，其应按照物业服务合同约定的服务内容和质量标准为御景台花园提供服务，这是被告应履行的合同义务。现被告的撤场直接导致其无法再履行相应的物业管理服务义务，故被告应当对其单方面终止合同、无法继续履行物业管理服务义务承担违约责任。综上所述，本案单方面终止合同的是被告，故被告肇庆安太顺物业服务有限公司的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请予以驳回。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：对原告提供的证据6、7，即《律师函》，对真实性确认，对文件内容依据案件事实进行认定；对证据8，即《预收费用明细》、《收据》，《收据》盖有被告印章，并有交款人签名证明属实，被告不能提供足以反驳的证据及理由，予以认定，《预收费用明细》结合《收据》进行认定；对证据9，即《业主联名信》及《签名表》，被告辩称该《签名表》是2014年原、被告进行签名表决用，并非业主投诉的签名，但不能提供证据证实，被告不能对上述证据提供足以反驳的证据及理由，对该证据予以认定；对证据10，即：①《2015年4-6月应付弘基费用》、②《应付弘基房地产有限公司物业费/共摊费》、③《2015年7-9月应付弘基费用》（复印件），①、②的真实性被告无异议，予以确认，③原告称因原件遗失，提交原件有困难，只提供了复印件，但结合其他二份费用表的内容及双方经办人签名，本院认定该件可作为认定案件事实的依据；对证据11，即《小车位台账》及车位费收据，原告对争议的已卖出车位数量提供了相应的收款收据，与《小车位台账》记录的车位数量能相互印证，被告对此不能提供足以反驳的证据，对该证据予以采信。对被告提供的证据2，即通话录音，结合其他证据进行认定。
经审理查明：2014年5月，原、被告签订《前期物业服务合同》，约定原告选聘被告对肇庆高新区御景台花园（下称御景台花园，为原告开发建设）提供前期物业管理服务，合同期限自2014年6月1日至2019年5月31日，共5年；物业进驻后的具体收费标准为一期（步梯）1.0元/平方米/月，公摊13元/户/月、二期（电梯）1.2元/平方米/月，公摊18元/户/月，三期（电梯）1.3元/平方米/月，公摊18元/户/月；属于原告产权的停车场授权给被告对外出租，被告固定向原告缴纳月租车位租金，临时性停车收费归被告所有；自2014年1月至2014年5月的物业服务费由原告安排工作人员自行收取，2014年1月1日以前的历史欠费原告开具授权委托书委托被告代收，收回后按原、被告双方各占50%的比例进行分配；被告到合同期满不再续约或提前终止合同，需提前三个月以书面形式告知原告或业主委员会，须把本合同的第四条第6款内容的资料及预收业主、客户的费用、押金类费用完好如数交还给原告或业主委员会；本合同还约定了物业服务内容、违约责任等内容。2014年11月20日，原、被告就“缴纳停车场使用费事宜”签订《御景台花园前期物业服务合同补充协议（一）》，约定：被告向原告全年支付停车场使用费25万元整，每半年支付一次，金额为125000元整；如车场已卖的车位数量（小车位）在车场总车位数量40%以内，乙方（被告）按以上标准向甲方支付租金，如日后车场已卖的车位数量超出车场总车位数量40%时，租金也按超出部分的比例相应减少相同比例的车场使用费用。后因被告提出每半年一次性支付停车场使用费存在困难，提出停车场使用费以每月形式支付，原告对此予以确认。合同签订后，被告依约进驻御景台花园提供物业管理服务，原被告双方也办理了交接手续。在被告为御景台花园提供物业服务的过程中，部分业主对被告的物业管理服务质量不满，多次向原告投诉。自2016年1月开始，被告没有依约向原告支付停车场使用费。御景台花园的车位总数为267个，截止2016年7月1日，御景台花园已出售车位数为93个，占车位总数的34.83%。2016年7月上旬，因大量业主不满物业管理质量，拒交物业管理费，原告亦对被告的物业管理服务有异议，被告对御景台花园进行物业管理服务的人员撤离御景台花园，停止对御景台花园提供物业管理服务。2016年7月25日，原告委托律师向被告发出《律师函》，要求被告在收到本函之日起继续履行前期物业服务合同为御景台花园提供物业服务，并交纳拖欠的费用，同时明确若被告在收到函后仍拒为御景台花园提供物业管理服务及逾期交纳拖欠费用的，则视为被告单方面终止物业服务合同。2016年8月4日，原告再次委托律师向被告发出《律师函》，提出被告是以其行为表明单方面终止与原告签订的物业服务合同，要求被告在收到本函之日起三日内依照《前期物业服务合同》约定将物业资料及预收业主、客户的费用、押金类费用交还给原告，并向原告缴纳拖欠的费用及赔偿50000元违约金。
本院认为，原、被告自愿签订的《前期物业服务合同》和《补充协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律有关规定，合同自签订之日起成立并生效，双方均应按合同约定履行各自义务。被告在履行合同期间，因业主对其提供的物业管理服务有异议，要求原告更换物业管理方，原告亦对被告的物业管理服务质量有异议，在双方协商无法解决纠纷的情况下，被告于2016年7月自行撤离御景台花园，停止对御景台花园提供物业管理服务。被告认为根据其提供的通话录音，证明系原告强行要求被告撤场，但该通话记录并没有原告方要求被告撤离御景台花园的内容，而且原告方还要求被告继续履行合同，该证据并不足以证明被告的抗辩意见。被告辩称是原告强行要求被告撤离，单方面终止合同，但不能提供证据证明，对该抗辩意见本院不予采信。原、被告双方原约定的物业服务合同期限尚未届满，被告在未与原告达成提前解除协议的情况下，自行撤离服务现场，停止对御景台花园提供物业管理服务，并明确表示不再履行合同，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项的规定，原告可解除合同。现原告请求解除与被告签订的《前期物业服务合同》的证据充分，理由成立，本院予以支持。对原告主张被告支付违约金50000元，原、被告在签订的《前期物业服务合同》第六条第2款约定：乙方无正当理由无故单方面终止合同，需将所有原甲方移交物品、资料归还甲方外，另需赔偿甲方50000元违约金。现被告属单方违反合同，不履行合同约定义务，构成违约，原告请求被告按合同约定支付违约金50000元，理据充分，理由成立，本院予以支持。
对原告主张被告支付包括停车场使用费、代收历史欠费、退还预收业主的物业费等，经查明，被告确未按《补充协议》的约定向原告支付2016年1-6月的停车场使用费125000元，被告辩称原告已出卖的停车场车位数量已超过总车位的40%，对该问题原告已提供出售车位明细及相应收据，已出售车位数只占车位总数的34%，未达到合同约定的40%，对此被告不能提供足以反驳的证据，被告应依照协议约定向原告支付停车场使用费。原告请求被告依照约定支付2016年1-6月的停车场使用费125000元，符合合同约定，理由成立，本院予以支持。对代收历史欠费，原、被告在《前期物业服务合同》第四条第10款约定2014年1月1日前的历史欠费原告开具委托书委托被告代收，收回后按双方各占50%的比例进行分配，原告提供由双方负责人核对签署的《明细账》、《费用表》等共三份表以证明被告已收取历史欠费40352.74元，应付还原告20176.37元。被告称上述明细表所列均为2014年1-5月的欠费，且对代收的欠费双方已结清，但上述代追收费用明细表有收到2013年欠费的记录，经双方核对无误，被告对代收款项已结清给原告不能提供证据证实，其抗辩理由不成立，本院不予采纳。原告请求被告支付代收欠费20176.37元的证据充分，理由成立，本院予以支持。对原告请求被告退还预收业主2016年7月起的物业费71307.88元、公摊费9653元、已收押金23000元及利息，原告对其主张提供了由被告开具的收取物业费、公摊费的收据，该收据有被告印章及业主签名证实，本院予以采信。根据收据计算，可以确认被告已收取21户共19个业主交付的2016年7-12月公摊费共1968元、物业管理费共13918元。被告在2016年7月起撤离御景台花园，放弃对该小区的物业管理服务，其收取的上述2016年7月后的物管费、公摊费，依照《前期物业服务合同》第五条第5款的约定，应交还原告处理。原告请求被告交还上述款项的理由成立，证据充分，本院予以支持，其他原告主张的物管费、公摊费因证据不足，不予支持。原告主张被告交还已收业主的押金23000元，没有提供证据证实被告收取了上述押金，该主张证据不充分，本院不予支持。被告收取了上述物管费、公摊费合共15886元，在撤场后未及时移交原告处理，及未按时向原告支付停车场使用费，原告请求自起诉日起按银行同期贷款利率计付上述款项的利息，理由成立，本院予以支持。
被告反诉原告，以原告违约为由请求原告支付违约金50000元，根据上述事实及证据，被告并无提供证据证明是原告强行要求被告撤离，并单方面解除合同，不能证明原告有违约行为，故其请求原告支付违约金无事实及法律依据，理由不成立，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、解除原告肇庆市弘基房地产有限公司与被告肇庆市安太顺物业服务有限公司签订的《前期物业服务合同》。
二、被告肇庆市安太顺物业服务有限公司在本判决生效之日起五日内，向原告肇庆市弘基房地产有限公司支付违约金50000元。
三、被告肇庆市安太顺物业服务有限公司在本判决生效之日起五日内，向原告肇庆市弘基房地产有限公司支付原告停车场使用费125000元、代追收的业主欠费20176.37元及向原告交还公摊费1968元、物业费13918元，合共161062.37元，并按上述数额以中国人民银行同期贷款利率从2016年8月25日起计付利息，至本判决确定之日止。
四、驳回原告肇庆市弘基房地产有限公司的其他诉讼请求。
伍、驳回被告肇庆市安太顺物业服务有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费5787元,由原告负担1300元，被告负担4487元；反诉受理费525元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
审 判 长 何海波
审 判 员 李月明
人民陪审员 梁始延
二〇一六年十二月二十三日
书 记 员 叶静怡