广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初13343号原告：中山市华鑫房地产中介有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇界狮南路30号汇乔金色名都1层53卡，统一社会信用代码91442000055313936Y。法定代表人：陈长华，该公司总经理。被告：刘淑明，女，1980年6月10日出生，澳门特别行政区永久性居民。原告中山市华鑫房地产中介有限公司（下称华鑫中介公司）诉被告刘淑明居间合同纠纷一案，本院于2016年6月29日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年4月11日公开开庭进行了审理。原告华鑫中介公司的法定代表人陈长华到庭参加诉讼，被告刘淑明经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告华鑫中介公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付佣金17800元及违约金35600元。事实及理由：李广清（卖方）、刘淑明（买方）于2015年12月28日通过原告达成购买房地产的意向，并签订房地产买卖合同。买方以银行按揭方式购买该房地产，成交价为890000元，买方于2015年12月28日向卖方支付购房定金100000元，并向银行申请贷款480000元（具体金额以银行批复为准，银行出具同意贷款通知书之日起7天内办理过户交易手续），余款310000元于过户前付清给卖方。2016年1月21日，银行出具同意贷款通知书，同意放贷470000元。后原告通知卖方和被告于2016年1月29日前办理上述房地产过户交易手续，但被告均以各种理由拒绝前来办理。卖方也曾于2016年3月10日通过特快专递邮件向被告通知尽快办理过户手续，被告仍拒绝办理。按照合同约定，被告已构成违约，除应向原告支付佣金17800元外，还应向原告支付违约金35600元。为支持其诉讼请求，原告华鑫中介公司在举证期限内提供的主要证据有：1.原被告主体资料；2.土地使用权证、房屋所有权证；3.关于即刻办理房屋买卖过户手续的通知、特快专递邮件详情单；4.同意贷款通知书；5.承诺书。被告刘淑明在法定期限内未提出答辩意见，也没有提供任何证据。经审理查明，2015年12月28日，李广清（卖方）、华鑫中介公司（经纪方）、刘淑明（买方）共同签订一份房地产买卖合同（编号：8000102），约定：1.买卖双方通过经纪方出售及购入房地产【房地产证号：粤房地权证，土地证号：中府国用（2014）第易33118**号】；2.该房地产转让成交价为890000元，付款方式：⑴买方于签署本合同时交纳定金100000元；⑵买方申请银行按揭贷款480000元（具体贷款金额以银行承诺书为准）支付给卖方，办理按揭所需费用由买方自理；买方需于2016年1月31日前申请按揭，卖方须无条件配合买方提交申请按揭所需法律文书，双方均不得借故拖延，否则视为违约；⑶买方须在过户当日前向卖方付清首期款310000元（根据实际贷款金额多退少补）。3.在银行出具贷款承诺书之日起7日内，买卖双方签署中山市商品房买卖合同并递件至地税局申请税费报批，在地税局出具税费批表当日起3日内，买卖双方须缴纳相关税费并于当天递件至房管局，且递件回执由经纪方或经纪方指定担保公司代为托管，在国土局出具的办理回执所记载的答复日期之日起3日内，买方本人须持身份证原件与经纪方或经纪方指定担保公司到相应部门分别办理缴纳税费及领取新房地产证的手续，且买方在领取房地产证当日须与经纪方或经纪方指定担保公司及银行工作人员到相关部门办理房地产抵押登记手续，如买方借故拖延，视为违约。4.鉴于经纪方已促成买卖双方之间买卖的合同成立，买卖双方确认：买方应在签订本合同同时向经纪方支付17800元作为佣金，签署本合同后若本合同被取消、解除或未被实际履行，或买卖双方私下或通过其他经纪方成交该房地产，均不影响经纪方上述收取佣金的权利的实现；5.无论在任何情况下，若卖方或买方任何一方未能依本合同之条款卖出或买入该房地产，则毁约一方须即时支付经纪方35600元作为违约金，若买卖双方在未得经纪方同意下协议取消本合同，则买卖双方均成为本同之毁约者，而须共同连带支付经纪方违约金35600元。合同还就其他事项进行了约定。该合同备注部分手写“买方签银行按揭当天支付经纪方按揭费5000元”等字样。合同落款处有三方签名和盖章。同日，刘淑明向李广清支付了上述房地产的定金100000元，同时向华鑫中介公司支付按揭费5000元，李广清亦向华鑫中介公司交付了上述房地产的土地所有权证、房屋所有权证、购房发票等材料。2016年1月21日，中国建设银行股份有限公司珠海市分行出具一份同意贷款通知书，主要载明刘淑明向该行申请个人商品再交易住房贷款470000元、期限15年，已经通过该行的贷款审批。经华鑫中介公司及刘广清通知，刘淑明逾期未办理上述房地产的过户手续。后华鑫中介公司向刘淑明催讨佣金及违约金未果，华鑫中介公司遂向本院提起本案诉讼，主张前述实体权利。诉讼中，华鑫中介公司称在买卖双方同意的情况下，其按房地产成交价的4%收取佣金，一般由买卖双方各按2%承担，但经其同意，也可只按2%收取一方佣金，故本案中合同只约定由买方按成交价的2%交纳佣金。又查，根据广东省中山市物价局《关于规范我市房地产中介服务收费的通知》（中介〔2004〕5号）的规定，房地产经纪在房屋买卖代理中的收费按成交价格总额的0.5-2.5%计收，实行房屋买卖独家代理的，经双方协商，最高不超过成交价格的3%。本院认为，本案为涉澳居间合同纠纷。双方未约定解决合同争议所适用的法律，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，本案原告住所地在内地，居间行为亦发生在内地，内地法律与本案纠纷有最密切联系，故本案居间合同纠纷应适用我国内地法律作为准据法进行裁决。被告刘淑明不到庭应诉，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应承担相应的诉讼风险。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，华鑫中介公司作为居间人，促成了李广清与刘淑明签订房地产买卖合同，其作为居间人已经完成了向双方报告订立合同的机会及提供订立合同的媒介服务的居间义务，根据合同约定，作为买方的刘淑明应当向华鑫中介公司支付居间报酬。而各方约定的居间报酬的数额没有超出物价部门的规定，故华鑫中介公司要求刘淑明清偿拖欠佣金17800元（890000元×2%）的请求合法有据，本院予以支持。关于华鑫中介公司主张的违约金问题。双方当事人在房地产买卖合同第十条第3点约定了“无论在任何情况下，若卖方或买方任何一方未能依本合同之条款卖出或买入该房地产，则毁约一方须即时支付经纪方35600元作为违约金……”，该条款是华鑫中介公司为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与其他当事人进行协商，属于格式条款，华鑫中介公司并未举证证明其采取了合理方式适当履行了告知、说明义务；而且，华鑫中介公司已促成了李广清与刘淑明签订房地产买卖合同，其已完成了向双方报告订立合同的机会及提供订立合同的媒介服务的居间义务，之后买卖双方是否最终完成交易并不影响华鑫中介公司收取居间报酬，故上述条款的约定实际上剥夺了房地产买卖双方解除合同的权利，明显加重了房地产买卖双方的责任，违背了契约自由的合同法基本原则。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”及第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，上述条款应认定为无效。故华鑫中介公司以该条款的约定要求刘淑明支付违约金35600元于法无据，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款、第四十条、第六十条、第一百零七条、第四百二十六条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条、第十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条、第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百六十七条第一款第八项的规定，缺席判决如下：一、被告刘淑明于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市华鑫房地产中介有限公司支付佣金17800元；二、驳回原告中山市华鑫房地产中介有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1135元（原告中山市华鑫房地产中介有限公司已预交），由原告中山市华鑫房地产中介有限公司负担757元，被告刘淑明负担378元，于本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳。如需以公告形式向被告刘淑明送达诉讼文书的，由此产生的公告费用先由原告中山市华鑫房地产中介有限公司预付，然后由被告刘淑明在本判决生效之日起七日内按原告实际支付的金额返还给原告。如不服本判决，原告中山市华鑫房地产中介有限公司可在判决书送达之日起日十五内，被告刘淑明可在判决书送达之日起三十日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  朱慧珊人民陪审员  李福大人民陪审员  黄丹民二〇一七年四月二十七日书 记 员  朱婉芬