湖南省湘潭市岳塘区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）岳民初字第735号
原告周碧华，女，汉族，湘潭市人。
原告彭明，男，汉族，湘潭市人。
两原告共同委托代理人张果，湖南红都律师事务所律师。
被告尹静，女，汉族，湘潭市人。
委托代理人王湘屏，湖南湘晋律师事务所律师。
委托代理人陈优，湖南湘晋律师事务所律师。
被告谭跃专，男，汉族，湘潭市人。
被告李芸，女，汉族，湘潭市人。
被告伍抗美，女，汉族，湘潭市人。
被告谭跃专、李芸、伍抗美共同委托代理人杨劲松，湘潭市岳塘区岳塘法律服务所法律工作者。
被告谭跃专、李芸、伍抗美共同委托代理人刘懿欧，湘潭市岳塘区岳塘法律服务所法律工作者。
原告周碧华、彭明与被告尹静、谭跃专、李芸、伍抗美租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月21日立案受理。2015年6月12日、7月2日、11月12日，本院依法组成由审判员金飞担任审判长，代理审判员徐俊、人民陪审员谭湘洪参加的合议庭公开开庭进行了审理，代理书记员李想担任记录。原告周碧华及两原告共同委托代理人张果，被告尹静的委托代理人陈优、王湘屏及被告谭跃专、李芸、伍抗美的共同委托代理人杨劲松、刘懿欧均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告周碧华、彭明诉称：2011年6月26日，四被告隐瞒房屋质量问题，与原告签订了《房屋租赁合同》，2011年9月份装修完工后，四被告出租的房屋存在严重漏水渗水现象，存在严重安全隐患，原告多次要求四被告维修，房屋仍无法正常使用，致使原告开办的白石金鹰幼儿园停业整顿。原告与四被告协商未果，遂诉至法院，请求判令解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；判令被告李芸、伍抗美、谭跃专各双倍返还原告定金1.6万元，被告尹静双倍返还原告定金4.4万元；判令四被告共同支付原告补偿金8万元、赔偿金8万元、装修损失5万元；本案诉讼费由四被告负担。
被告尹静辩称：被告尹静的诉讼主体不适格，本案房屋的所有权人是湘潭恒升置业有限公司，尹静是该公司的法定代表人，双方签订的《房屋租赁合同》明确了尹静系租赁房屋开发商的法定代表人，尹静的行为系履行职务行为，房屋租赁合同产生的法律责任应由湘潭恒升置业有限公司承担；本案原告与被告尹静、谭跃专、李芸、伍抗美分别签订了租赁合同，产权也是各自独立的，本案涉及四个独立的、不同的租赁关系，不能作为一个案件审理。
被告谭跃专、李芸、伍抗美辩称：原告所述与事实不符，2011年6月26日双方签订合同至今已有4年多的时间，原告在前期并没有提出过房屋存在质量问题，由于原告经营不善，不愿意承担房屋租金，故以房屋存在质量问题为由要求赔偿。
原告周碧华、彭明为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
1、原、被告身份证复印件各一份，拟证明原、被告的主体资格；
2、督办函、责令停班通知书、督改通知书、责令整改通知书、安全检查登记表、责令改正通知书、安全检查情况登记表各一份，拟证明因被告房屋存在漏水现象，教育局下发督办函等通知，建设路派出所下发责令改正通知等意见；
3、家长反映漏水意见书、派出所调查登记各一份，拟证明房屋漏水严重的事实；
4、录音证据四份，拟证明房屋漏水属实，漏水原因为房屋结构问题；
5、房屋照片一组，拟证明因房屋存在漏水问题，导致原告的幼儿园无法正常经营；
6、《房屋租赁合同》四份、协议书一份，拟证明原告与四被告签订了租赁合同并于2013年7月20日达成补充协议；
7、白石金鹰幼儿园相关证照、法定代表人身份证和情况说明各一份，拟证明原告有办学资质；
8、收据一组，拟证明房屋漏水导致原告的幼儿园无法经营，原告被迫退还学生学费的事实；
9、关于被告签收《督办函》的证明、关于房屋漏水通知送达的证明各一份，拟证明被告知道房屋漏水的情况；
10、证人李长秀的证人证言（出庭作证），拟证明原告租赁的房屋漏水的事实；
11、湖南锦城司法鉴定中心司法鉴定意见书一份，拟证明房屋漏水的原因。
被告尹静为证实其答辩主张，向本院提交如下证据：
12、《房屋租赁合同》、湘潭恒升置业有限公司营业执照、法定代表人证书、尹静身份证复印件、房屋所有权证书各一份，拟证明原告租赁房屋的所有权人为湘潭恒升置业有限公司，尹静为该公司的法定代表人，尹静不是本案适格的被告；
13、物业移交确认书一份，拟证明原告租赁房屋在移交前没有漏水情况；
14、关于房屋漏水的通知及回复、湘潭恒升置业有限公司给物业的函、原告支付租金明细各一份，拟证明房屋漏水原因不明，原告拖欠被告租金的事实。
被告谭跃专、李芸、伍抗美为证实其答辩主张，向本院提交如下证据：
15、《房屋租赁合同》一份，拟证明三被告在交付房屋前已由原告验收认可；
16、补充协议一份，拟证明原告无法经营的原因不是房屋漏水，原告诉讼目的是为了逃避租金的事实。
以上证据经原、被告双方当事人当庭质证，被告尹静对原告提交的证据1、2、3、5、6、7、10、11的真实性无异议；对证据4、8的真实性有异议；对证据9的关联性有异议。被告谭跃专、李芸、伍抗美对原告提交的证据1、2、7、11的真实性无异议；对证据3、4、5、6、8、10、的真实性有异议；对证据9的关联性有异议。原告对被告尹静提供的证据12的真实性无异议；对证据13的真实性有异议；对证据14的真实性有异议。被告谭跃专、李芸、伍抗美对被告尹静提供的证据12、13的真实性无异议；对证据14的关联性有异议。原告对被告谭跃专、李芸、伍抗美提供的证据15、16的真实性无异议，对证明目的有异议。被告尹静对被告谭跃专、李芸、伍抗美提供的证据15、16无异议。
本院对双方当事人对真实性无异议的证据1、2、7、11、12、15、16的真实性予以认定，可以作为本案定案的依据；证据3、5、6、9、10皆为证明房屋存在漏水这一事实，本院对其真实性予以认定；证据4、8的真实性无法核实，本院不予认定；证据13、14系被告尹静单方面提供，真实性无法核实，本院不予认定。
根据以上认定的证据及双方当事人在法庭上的陈述，本院确认以下案件事实：2011年6月26日，原告分别与被告尹静、谭跃专、伍抗美、李芸签订了一份《房屋租赁合同》，约定被告尹静将位于湘潭市岳塘区东湖路某甲门面和拐角写字楼出租给原告，租赁期限为2011年9月1日至2021年8月31日。被告谭跃专将位于湘潭市岳塘区某乙门面出租给原告，被告伍抗美将位于湘潭市岳塘区某丙门面出租给原告，被告李芸将位于湘潭市岳塘区某丁门面出租给原告。合同签订之日，原告向被告尹静支付定金22000元，向被告谭跃专、伍抗美、李芸各支付定金8000元。该定金不抵租金，合同开始履行后，转为押金。合同约定被告因产权纠纷导致合同无法履行以及被告单方面擅自终止合同，应双倍返还原告定金、一次性补偿原告8万元并赔偿原告搬家费8万元。原告承租上述门面用于经营白石金鹰幼儿园。开园后，由于房屋漏水，存在安全隐患，湘潭市岳塘区教育局、湘潭市岳塘区公安分局等部门多次要求原告整改，由于漏水问题迟迟无法修复导致原告经营的幼儿园关闭，原告与四被告多次协商未果，遂诉至法院，请求判如所请。
另查明，经湖南锦程司法鉴定中心鉴定，原告承租的房屋漏水的原因为：一、房屋自身使用的原因。房屋于2006年6月竣工后投入使用至今，存在部分防水材料、排水管道及防漏设施等自然老化的现象，引起部分屋面抗渗漏能力减弱或防水层失效。同时房屋使用过程极少进行修缮，缺乏对屋面的养护且屋顶堆放杂物，堵塞落水口，导致房屋屋顶积水、屋面受到损害。二、房屋装修改造时增建了楼梯间，将25、26号房屋二楼扩建成大型厕所，新增了排烟管道，监控线穿墙孔等附加构建、预留孔以及其他装修工程，且装修改造过程中存在防水措施未到位，防水处理不当的情况，从而导致房屋存在多处渗漏现象。
本院认为，本案争议的焦点为：一、被告尹静的主体是否适格的问题。由于与原告签订《房屋租赁合同》的甲方为尹静，且尹静在合同落款处签字确认，尹静还提供了自己的银行账号、户名等，从合同的表现形式来看，尹静应当为《房屋租赁合同》的一方当事人，虽湘潭市岳塘区某甲门面和拐角写字楼的产权人不是尹静，但根据合同的相对性原则，本院认为尹静是本案适格的被告。二、解除《房屋租赁合同》的问题。鉴于原告承租的房屋存在严重漏水的情况，原告承租房屋开办幼儿园的合同目的已经无法实现，且双方就房屋漏水的责任承担问题以及租金问题纠纷不断，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》已经无法继续履行，原告请求解除合同的诉讼请求合理，本院予以支持。三、双倍返还定金的问题。定金是在合同订立或者履行前支付的一定数额的金钱或者替代物作为担保的担保方式。原、被告系2011年6月26日签订的《房屋租赁合同》，该合同已经实际履行数年之久，原告支付定金担保合同履行的目的已经实现，且合同明确约定合同开始履行后，该定金转为押金，期满或双方协商一致解除合同时，被告将押金退还原告。故本案中原告支付被告尹静的22000元、支付被告谭跃专、伍抗美、李芸各8000元实际为押金的性质，该笔款项已经不属于定金，自然不适用定金罚则，原告要求被告尹静、谭跃专、伍抗美、李芸双倍返还定金的诉讼请求，不符合案件事实和法律规定，本院不予支持。至于解除合同后押金返还问题，因四被告就原告拖欠租金一事已经将原告起诉至湘潭市岳塘区人民法院，故本院对解除合同后押金是否返还的问题暂不做处理。四、原告诉请四被告支付8万元补偿金、8万元赔偿金、装修费用5万元的问题。合同中关于违约责任的约定为被告因房屋有产权纠纷导致双方合同无法履行以及被告擅自单方面提前终止合同，被告应一次性补偿原告8万元、赔偿原告搬家费8万元，由于原告诉请解除合同的原因为房屋存在漏水问题，并非违约条款约定的被告需支付补偿金、赔偿金的情况，故本案不适用上述违约条款。由于原告未提交确凿证据证实装修损失，故本院对于原告要求四被告支付8万元补偿金、8万元赔偿金及5万元装修费用的诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条之规定，判决如下：
一、解除原告周碧华、彭明与被告尹静、谭跃专、伍抗美、李芸之间签订的《房屋租赁合同》；
二、驳回原告周碧华、彭明的其他诉讼请求。
本案案件受理费13120元，鉴定费17531元，共计30651元，由原告周碧华、彭明负担6131元，由被告尹静、谭跃专、伍抗美、李芸各负担6130元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。
审 判 长 金 飞
代理审判员 徐 俊
人民陪审员 谭湘洪
二〇一五年十二月二十八日
代理书记员 李 想
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。