北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第2101号
上诉人（原审原告）余顺旺。
委托代理人罗新忠。
委托代理人汤乃逊，北京市新桥律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）高录。
被上诉人（原审被告）王亚丽。
二被上诉人的委托代理人赵建民，北京市亚太律师事务所律师。
上诉人余顺旺因租赁合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2013）门民初字第3258号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
余顺旺在原审法院起诉称：我与高录于2008年12月1日签订土地转租合同，约定高录将北京市门头沟区永定镇xx村（以下简称xx村）村西口的地块转租给我，租期为12年。合同签订后，我在租赁地块上建设办公用房和职工宿舍共计2000多平方米。双方合同履行至2010年12月，高录通知我当地政府要对我承租的地块进行集体拆迁，要求我于2011年1月5日前搬出该地块。我与高录于2010年12月23日签订了一份补偿协议，约定高录在政府拆迁款到位五日内向我支付地面建筑物补偿款120万元，如政府拆迁补偿款低于120万元，按政府拆迁的实际补偿金额支付给我。高录于2012年12月26日给付我补偿款85万元，经我多次催要于2013年5月19日又给付我10万元，剩余的25万元一直没有给付。2013年6月17日，我将高录诉至法院，审理过程中经法院调取相关证据，我才发现高录在拆迁中总计获得拆迁补偿款8740045元，其中包括房屋腾退补偿款2776574元，房屋腾退补助费5963471元。我认为高录、王亚丽隐瞒拆迁补偿事实，采用欺诈手段将本应补助给双方的腾退费用的大部分据为己有，严重侵害了我的合法权益。故我请求法院判令：一、高录、王亚丽向我支付拆迁腾退补助款2794225.4元；二、高录、王亚丽向我支付拆迁补偿款25万元；三、高录、王亚丽向我支付上述款项自2012年11月1日到2013年12月1日的迟延违约金40万元。
高录、王亚丽在原审法院辩称：余顺旺所述的租赁关系属实，高录也确与余顺旺就拆迁补偿问题达成过协议，我们同意依协议向余顺旺支付补偿款，但余顺旺尚欠高录两年多的租金。高录与余顺旺曾在xx村村委会主任施xx的主持下达成过口头调解协议，即将余顺旺欠高录的租金在拆迁补偿款中进行折抵，折抵后高录最终向余顺旺支付95万元。现该笔款项我方已足额支付。根据相关的拆迁政策，涉诉房屋的拆迁腾退补助款是补偿给被腾退人王亚丽的，故余顺旺的诉讼请求没有法律依据，我们请求法院驳回余顺旺的诉讼请求。
原审法院经审理查明：2003年12月，以高录为法定代表人的北京xx广告有限公司（以下简称xx公司）与xx村签订承包合同，约定xx村将北京xx构件厂（以下简称xx构件厂）承包给xx公司，承包期为18年。2008年12月1日，高录与余顺旺签订土地转租合同，约定高录将xx村村西口土地（即xx构件厂所在的部分土地）转租给余顺旺，合同约定：租赁期限为2008年12月1日到2021年12月1日；租金的交纳采取按年支付、先付后用的方式，年租金为13万元人民币，五年后年租金为15万元人民币，由余顺旺于每年12月1日交纳给高录，如迟延交纳租金30日以内，余顺旺除应补交所欠租金外还应向高录支付年租金千分之二的违约金；如逾期超过30日，高录有权解除合同，余顺旺应向高录支付年租金百分之二十五的违约金；在租赁期限内，因国家占地、城市规划建设等政策要求，致使双方解除合同，余顺旺需无条件搬出，由此造成的经济损失双方互不承担责任。双方于2008年12月1日亦签订一份补充协议，约定：高录尊重余顺旺在租赁土地上的生产经营自主权，不干涉余顺旺的经营活动；在合同期内，余顺旺有权在所租赁的土地上建筑固定设施、利用土壤资源、植树造林等，但需保障工程实施及相关作业人员的安全。签订土地转租合同及补充协议后，余顺旺在其所承租的土地上自行建房1933.72平方米。余顺旺租金交纳至2010年11月30日。
2010年11月份，涉诉土地被纳入门头沟S1线区域组团07地块土地一级开发项目（以下简称07地块开发项目）。2010年12月23日，高录与余顺旺签订补偿协议，约定由于政府政策行为需拆迁占用余顺旺承租的土地，二人就地面建筑物的补偿达成一致意见：由高录一次性向余顺旺支付地面建筑物补偿120万元；如政府对地面建筑物的评估价款高于120万元，余顺旺不得再向高录主张另行补偿；如政府拆迁补偿低于120万元，高录仅需按政府拆迁的实际补偿金额向余顺旺支付补偿；付款时间定于政府拆迁款到位五日内由高录给付给余顺旺，如高录迟延给付，承担相应金额的3%日违约金。协议同时约定，余顺旺应配合高录工作，在2011年1月5日前具备拆迁条件。
另查，高录除将xx构建厂所在的部分土地转租给余顺旺外，还将其中的8900平方米的土地以xx公司的名义出租给其妻子王亚丽，租期为2004年至2022年。王亚丽于2009年7月10日以xx村西50米为住所地注册成立了北京xx商贸有限公司，法定代表人为王亚丽。
2012年10月12日，王亚丽作为被腾退人就xx村西50米所有的房屋及附属物与北京xx房地产开发有限公司（以下简称房地产公司）签订北京市集体土地非住宅腾退货币补偿协议（以下简称腾退货币补偿协议），协议项下征收房屋共计4126.97平方米。补偿内容包括：一、腾退补偿款：被腾退房屋重置成新价及附属物补偿为2776574元；二、腾退补助费共计5963471元，包括：1.搬家补助费：103147元；2.工程配合奖励费：2888879元；3.停产停业综合补助费：2971418元。在庭审中，经双方确认，xx村西50米房屋评估报告中的8-16号房屋（以下简称8-16号房屋）系余顺旺所建，共计1933.72平方米。高录、王亚丽于2012年12月26日向余顺旺支付补偿款85万元，于2013年5月20日给付补偿款10万元。
2013年7月8日，余顺旺诉至法院，要求判令高录向其支付8-16号房屋的拆迁补偿款25万元及延期付款违约金15万元，后余顺旺撤诉。该案案号为（2013）门民初字第2153号。
庭审中，双方就如下问题产生争议：
一、关于余顺旺是否应当支付8-16号房屋自2010年12月23日至实际腾退之日的租金以及租金与房屋腾退补偿款的折抵问题。
余顺旺主张，由于北京市门头沟区住房和城乡建设委员会已于2010年11月19日就07地块开发项目发布相应的拆迁公告，致使双方签订的土地转租合同的合同目的无法实现，故土地转租合同应于双方签订补偿协议时终止。合同终止后，余顺旺于2011年1月5日前将13-16号房屋腾空，但作为办公区的8-12号房屋内的物品并未搬走。同时余顺旺有四个工作人员留守在办公区内等待领取拆迁补偿款。2012年冬天，余顺旺将办公区腾空，只留有两个工作人员等待领取拆迁补偿款。上述两个工作人员于2013年5月撤离。余顺旺同时主张，8-16号房屋于2010年冬天开始停水，于2012年冬天开始停电，已不符合出租条件，故高录、王亚丽无权要求自己支付2010年12月23日之后的租金，亦无权以余顺旺欠缴租金为由拒付25万元腾退补偿款。但余顺旺未就停水停电的时间向法院提交相应证据。
高录、王亚丽主张，发布拆迁公告之时，拆迁工作并未实际展开。双方签订的补偿协议仅是对未来拆迁利益的分配，并没有解除合同的意思表示。并且，签订补偿协议后，余顺旺并未实际腾退8-16号房屋，而是直到2013年5月才将8-16号房屋腾空并交付于房地产公司拆除。且8-16号房屋直到拆除前一直有水有电。故余顺旺应当支付2010年12月到实际腾退之日的租金。2012年5月，因双方就补偿款和租金的数额产生争议，xx村村委会主任施xx给双方做过一次调解。在（2013）门民初字第2153号诉讼中，施xx出庭作证证明余顺旺与高录由于拆迁补偿问题产生纠纷，2013年5月，在村委会主任办公室，自己曾给双方做过一次调解。最终双方达成口头协议：高录应给余顺旺拆迁补偿款120万元，余顺旺应向高录支付两年的租金26万元，两相折抵后由高录向余顺旺支付95万元补偿款。达成协议后高录将余款10万元交给自己，并由自己转交给余顺旺。
二、关于余顺旺是否有权要求高录、王亚丽支付8-16号房屋的腾退补助费的问题。
余顺旺主张，8-16号房屋建成后用于xx劳务有限公司（以下简称劳务公司）施工设备的储存以及人员办公和住宿，余顺旺作为劳务公司的副总经理，其与高录签订的土地转租合同是代表劳务公司实施的企业行为，劳务公司在租赁期间一直从事建筑企业生产经营，故8-16号房屋对应的停产停业补助、工程配合奖及搬家补助费系腾退人对余顺旺进行的补助，应归余顺旺所有。余顺旺同时主张，腾退货币补偿协议的腾退人系房地产公司，并非政府，故不符合土地转租合同中约定的“因国家占地、城市规划建设等政策要求致使双方解除合同”的情况。并且土地承包合同仅是约定“由此造成的经济损失双方互不承担责任”，而8-16号房屋对应的腾退补助费系腾退人针对余顺旺作出的补偿，不属于“双方互不承担责任”的范畴。
高录、王亚丽主张，土地转租合同当事人系余顺旺，与劳务公司无关，余顺旺亦未告知过高录其代表劳务公司与高录签订土地转租合同。8-16号房屋建成后用于对外出租，并未用于生产经营。腾退货币补偿协议项下的腾退补助费系针对被腾退人提供的补偿。被腾退人是指与村集体签订租赁协议租用集体土地的承租人，余顺旺不符合被腾退人的条件，无权主张相应的房屋腾退补助费。并且，土地转租合同已明确约定，余顺旺在拆迁时应无条件搬出，高录、王亚丽没有义务向余顺旺支付任何腾退补助费。
原审法院认定的上述事实，有罗新忠、汤乃逊、王亚丽、赵建民的当庭陈述，土地转租合同及补充协议，补偿协议，承包合同书，证明，北京市集体土地非住宅腾退货币补偿协议及评估报告，（2013）门民初字第2153号卷宗材料在案佐证。
原审法院判决认为：结合本案查明的事实，法院就双方的争议焦点作出如下认定：
一、关于8-16号房屋的腾退补偿款。
余顺旺与高录之间签订的土地转租合同及补偿协议系双方真实的意思表示，二人均应依合同约定履行相应的义务。8-16号房屋系余顺旺所建，高录应依照补偿协议的约定向余顺旺支付8-16号房屋对应的房屋重置成新价及附属物补偿。
余顺旺主张双方签订的土地转租合同于订立补偿协议时解除。但补偿协议仅约定了拆迁补偿利益的分配方法及配合拆迁应做的工作，并没有明确的解除合同的意思表示。同时考虑到余顺旺并未在签订补偿协议之后实际腾退8-16号房屋，其工作人员一直排他性地控制上述房屋至2012年底。故对于余顺旺的上述主张，法院不予认可。余顺旺应当向高录支付8-16号房屋自2010年12月至其实际腾退之日止的占有使用费。
高录主张自己与余顺旺在2013年5月在xx村村委会主任施xx的主持下达成过口头协议，并有施xx的证言予以佐证。余顺旺主张施xx与高录存在利益关系，对其证言不予认可，但未就其主张向法院提交证据。法院认为，上述口头协议的内容与双方实际互负债务的情况基本相符，结合高录于2013年5月20日再次向余顺旺支付10万元的事实，法院对施xx的证言予以采信。法院认为，余顺旺与高录已就双方之间腾退补偿款及租金的清偿问题达成一致协议，并已实际履行，故余顺旺要求高录向其支付25万元腾退补偿款及相应迟延违约金的诉讼请求没有法律依据，法院不予支持。
二、关于8-16号房屋的腾退补助费。
根据《门头沟区永定镇城市建设房屋腾退补偿安置办法》的规定，被腾退人是指腾退范围内有效土地使用权属证明标明的使用权人或与村集体签订租赁协议租用集体土地的承租人，余顺旺并非直接与村集体签订租赁协议的承租人，故对于余顺旺关于8-16号房屋对应的腾退补助费系腾退人给予余顺旺的补助的主张，法院不予支持。
从土地转租合同的内容来看，余顺旺与高录签订该合同时，已对将来可能发生的征地拆迁行为有一定预期。双方在土地转租合同第十一条约定：“在租赁期限内，因国家占地、城市规划建设等政策要求，致使双方解除合同，余顺旺需无条件搬出，由此造成的经济损失双方互不承担责任。”法院认为，07地块开发项目系门头沟区政府为推进永定镇城市化进程，改善本地区居民的生活水平和居住条件进行的征收行为，符合土地转租合同中约定的“因国家占地、城市规划等政策要求致使双方解除合同”的情形。根据土地转租合同的约定，在此等情况下，余顺旺须无条件腾退8-16号房屋，并无权向高录主张经济损失。虽然上述条款在一定程度上减损了余顺旺在政府征收行为中获得损失补偿的机会，但余顺旺在签订一项重大的土地租赁合同时，应当对合同具体条款以及将来可能面临的风险尽到谨慎的审查义务。故法院认为，上述条款系双方当事人自愿达成，亦不违反法律规定，对双方当事人均具有约束力。故对于余顺旺要求高录、王亚丽向其支付腾退补助款2794225.4元及相应迟延违约金的诉讼请求，法院不予支持。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回余顺旺的诉讼请求。
余顺旺不服原审判决，以原审法院采信施xx的证言明显错误，拖欠的25万元补偿款应当支付，协议是对建筑房屋的补偿，没有包含搬迁腾退补助费，余顺旺的企业具有合法的公司主体资格，符合获取补助费的主体条件为由，向本院提出上诉。请求撤销原审判决，依法改判。
高录、王亚丽同意原审判决。
本院经审理查明：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：关于余顺旺要求支付25万元补偿款的问题，原审法院认定余顺旺与高录之间就25万元补偿款折抵租金一事已达成协议并无不当。首先，根据余顺旺自述，其在将房屋腾空后仍有人员留守追索补偿款，而高录向余顺旺支付10万元款项的时间与留守人员撤离的时间基本相符。其次，余顺旺并未按照补偿协议约定的时间腾空房屋，25万元与余顺旺实际腾退之日止的租金数额相当。再次，关于双方之间达成口头协议问题，施xx作为村委会主任予以证实。故原审法院驳回余顺旺要求高录向其支付25万元腾退补偿款及相应迟延违约金的诉讼请求正确，余顺旺的此项上诉请求本院不予支持。
关于余顺旺要求支付腾退补助费的问题。王亚丽的拆迁协议中确实包括余顺旺所建房屋，但是拆迁协议中约定的腾退补助费是拆迁人向被拆迁人支付的费用，本案拆迁协议确定的被拆迁人是王亚丽，所以余顺旺要求分割拆迁协议中的补助费的请求能否成立应当根据双方约定及补助费的具体内容进行判断。根据双方租赁合同的约定，“在租赁期限内，因国家占地、城市规划建设等政策要求，致使双方解除合同，余顺旺需无条件搬出，由此造成的经济损失双方互不承担责任”。虽然2010年12月23日余顺旺与高录签订的补偿协议中约定高录向余顺旺支付地面建筑物补偿120万元，但该补偿款的支付是以余顺旺配合拆迁工作，在2011年1月5日前具备拆迁条件为相对义务，即双方已通过该协议明确了余顺旺腾退房屋的补偿问题。因余顺旺并未在拆迁房屋处办理营业执照，余顺旺无权主张停产停业损失。据此，余顺旺要求分割拆迁补助费的请求不能成立。
综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费一万七千一百七十七元，由余顺旺负担（已交纳）。
二审案件受理费三万四千三百五十四元，由余顺旺负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王爱红
代理审判员 李晓龙
代理审判员 徐 冰
二〇一四年三月二十八日
书 记 员 舒 妍