广东省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）粤高法执复字第24号
申请复议人（异议人、被执行人）：潮安县古巷金山陶瓷实业有限公司。住所地：潮州市潮安区。
法定代表人：苏汉湘。
委托代理人：杨树雄，广东新安律师事务所律师。
委托代理人：谢少蓉。
申请执行人：潮安县农村信用合作联社。住所地：潮州市潮安区。
法定代表人：詹袍，主任。
申请复议人潮安县古巷金山陶瓷实业有限公司（下称金山公司）不服潮州市中级人民法院（20l4）潮中法执异字第3号执行裁定，向本院申请复议。本院立案受理，并依法组成合议庭进行书面审查，现已审查终结。
潮州市中级人民法院在执行（2012）潮中法民二初字第1号民事调解书一案过程中，裁定查封、拍卖被执行人金山公司名下的房地产财产，并于2014年8月1日作出（2012）潮中法执字第20－2号执行裁定，确认上述房地产财产的所有权归买受人潮安县中陶瓷业有限公司（下称中陶公司）所有。金山公司不服潮州市中级人民法院上述执行行为，并向该院提出书面异议。对此，潮州市中级人民法院立案受理，并经审查后认为：金山公司作为本案的被执行人，应积极履行生效法律文书确定的还款义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条规定，被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。关于金山公司异议提出法院拍卖的土地、房地产与实际的不一致，《土地评估报告》过期，竞价人只有一家，违反拍卖规则，拍卖行为无效，请求撤销相关裁定的问题，经查，执行法院查封和拍卖的上述房地产，是根据金山公司提供抵押的土地所有权证书和房屋所有权证书，作出相应的查封、拍卖裁定。后执行法院依法委托潮州市明正土地房地产评估咨询有限公司对上述土地和房地产进行评估，该公司对估价对象的实际面积与房产证内原记载的建筑面积不一致的问题已经在估价报告中列明并以现状为准进行评估，评估后将两份评估报告送达给金山公司后，其亦明确表示没有意见。尔后在执行法院委托拍卖机构名册内采取公开随机摇珠的方式，选定广东荣申拍卖有限公司拍卖上述土地、房地产，执行法院作出委托拍卖行为和拍卖公司发布拍卖公告时评估报告并没有超期，且每次拍卖都在法定的间隔内进行，故评估报告可以从第一次拍卖一直使用到第二次拍卖、第三次拍卖。事实证明，本案在执行选定评估机构、评估报告送达告知、选定拍卖机构以及在拍卖过程中出现流拍的情形及最终拍卖结果均告知被执行人，且被执行人对整个拍卖流程均无异议，本案的执行程序合法。故金山公司提出的上述异议意见，缺乏充分的理由依据，应予驳回。金山公司还提出交付的土地中包含了金山公司的法定代表人苏汉湘的宅基地等意见，经查均据理不足，不予采纳。综上，异议人的异议请求没有事实和法律上的依据，应予驳回。
2014年12月21日，潮州市中级人民法院作出（2014）潮中法执异字第3号执行裁定，驳回金山公司的异议请求。
复议申请人金山公司向本院申请复议，请求纠正潮州市中级人民法院的错误裁定。其复议理由如下：（一）潮州市明正土地房地产评估咨询有限公司出具的《土地估价报告》，对安国用（2002）字第特857号土地使用权进行评估定价的基准日是2013年5月24日，而且报告明确“评估结果有效期自评估基准日起一年内有效”。但执行法院于2014年6月17日委托拍卖机构对上述土地使用权进行拍卖时仍采用该《土地估价报告》。因此，依据过期估价报告所作出的拍卖行为、拍卖结果应为无效。但（2014）潮中法执异字第3号执行裁定作出“本院作出委托拍卖行为和拍卖公司发布拍卖公告时评估报告并没有超期，且每次拍卖都在法定的间隔内进行，故评估报告可以从第一次拍卖一直使用到第二次拍卖、第三次拍卖”的结论。该结论没有法律依据。（二）申请复议人在异议程序中提出“拍卖的土地面积是10280平方米，但是实际交付的土地面积是11414平方米。比安国用（2002）字第特857号土地使用权证确定的土地面积多出1134平方米土地的原因是，实际交付的土地中包含了苏汉湘的宅基地200平方米以及金山公司在厂房建设过程中对边角地块的有效利用而实际占有的土地”异议理由，（2014）潮中法执异字第3号执行裁定没有做出任何解释。（三）复议申请人在异议程序中提出提出“交付的土地中包含古巷镇枫洋二村村民委员会拨给苏汉湘的宅基地，该宅基地是苏汉湘家庭共有财产，是其家庭成员生活的必需，在执行中应剔除出来归还给苏汉湘家庭”的异议理由，（2014）潮中法执异字第3号执行裁定只简单陈述“经查据理不足，不予采纳”，没有阐述依何法、据何理认定异议不成立。（四）复议申请人在异议程序中提出“（潮州市中级人民法院）只对土地和房屋进行拍卖，但是没有对土地上、房屋上的附着物一并处理。附着物有：窑炉二条、简易升降机三台、人货电梯一部、水泥结构的烤房二层、打浆池及配套三个、变压台一个、新铁棚、新铁棚围墙、旧铁棚、等。这些附着物因其特性不宜进行拆除，如果拆除、搬迁现价值将大打折扣，执行法院没有对上述附着物进行评估，应为漏估，容易导致在处理该等附着物时产生极大矛盾和纠纷，容易激发异议人和买受人的物权纠纷和相邻纠纷”的异议理由，（2014）潮中法执异字第3号执行裁定避而不提，可见，该执行裁定没有充足的法律依据也没有充足的理由驳回异议。（五）复议申请人在异议程序中提出“在对土地使用权、房屋所有权进行拍卖的过程中，存在着串通情况；并且，竟价人只有中陶公司一家，不存在竟价现象；按规定买受人应在拍卖成交后七个工作日内缴清全部拍卖款，但是事实上买受人超过七个工作日才缴清全部拍卖款。这些行为违反了拍卖规则和相关法律法规，应认定拍卖无效”的异议理由，（2014）潮中法执异字第3号执行裁定只字不提，根本没有任何法律法规依据来驳回异议。
本院经审查查明：（2012）潮中法民二初字第1号民事调解书已经发生法律效力。该调解书确认：（一）金山公司欠潮安县农村信用合作联社借款本金人民币19800000及应计利息（至2011年11月30日，共计利息人民币2618420元；自2011年12月1日起至还款之日止按9‰／月另计），款项定于2012年6月7日前付清。（二）如金山公司没有按上述约定履行还款义务，潮安县农村信用合作联社对金山公司提供的抵押物（安国用（2002）字第特857号土地使用权、粤房地证字第C0616565号、粤房地证字第××号房屋所有权）享有优先受偿权。
因金山公司未履行上述生效法律文书确定的还款义务，潮州市中级人民法院根据权利人的申请立案执行。案件执行过程中，潮州市中级人民法院于2012年8月13日作出（2012）潮中法执字第20号执行裁定，查封金山公司提供抵押的土地使用权及房屋所有权（安国用（2002）字第特857号土地使用权、粤房地证字第C0616565号、粤房地证字第××号房屋所有权）。之后，该院委托潮州市明正土地房地产评估咨询有限公司对上述土地所有权及房屋进行评估。潮州市明正土地房地产评估咨询有限公司分别于2013年9月10日和11月29日作出了《土地估价报告》和《房地产估价报告》。潮州市中级人民法院将上述两份估价报告送达金山公司，并告知其对评估报告的权利。金山公司的法定代表人苏汉湘在2013年9月18日及12月12日的《执行笔录》中明确表示其对两份评估报告均无异议。
2014年2月20日，潮州市中级人民法院作出（2012）潮中法执字第20－1号执行裁定，拍卖金山公司的安国用（2002）字第特857号土地使用权、粤房地证字第C0616565号、粤房地证字第××号房屋所有权。2014年2月26日，潮州市中级人民法院委托广东荣申拍卖有限公司拍卖上述土地所有权及房屋。广东荣申拍卖有限公司即在《潮州曰报》刊登拍卖公告，公开拍卖上述房地产。2014年4月11日，因拍卖现场无人应价而流拍。为此，潮州市中级人民法院根据拍卖机构的报告内容，并征得申请执行人的同意降低拍卖保留价，委托广东荣申拍卖有限公司再次公开拍卖。2014年5月16日，因竞买人数不够，无法进行竞价交易而再次流拍。潮州市中级人民法院根据拍卖机构的报告内容，并征得申请执行人的同意再次降低拍卖保留价。2014年6月17日，中陶公司通过公开竞价以人民币1670.68万元取得上述拍卖标的。
2014年6月25日，潮州市中级人民法院询问申请执行人潮安县农村信用合作联社的委托代理人吴健生：买受人中陶公司以人民币1670.68万元竞得上述拍卖标的，按规定拍卖款必须应于7个工作日内付至法院账户。现买受人申请延期至7月31日之前付清，债权人方是否同意？吴健生在当日的《执行笔录》上明确表示同意。
2014年8月1日，潮州市中级人民法院作出（2012）潮中法执字第20－2号执行裁定：（一）、位于潮安县古巷镇枫二村埝头片的安国用（2002）字第特857号土地使用权、粤房地证字第C0616565号、粤房地证字第××号房屋的所有权归买受人中陶公司所有。（二）、买受人中陶公司可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。
上述执行裁定，潮州市中级人民法院依法送达金山公司的法定代表人苏汉湘。
2014年11月14日，潮州市中级人民法院作出（2012）潮中法执字第20－5号执行裁定：（一）查封位于金山公司原厂房中的窑炉二条、简易升降机3台、人货电梯1部、烤房二层、打浆池3个、新旧铁棚等机械设备一批。（二）保管人中陶公司负责保管被查封的财产。被执行人不得转移毁损被查封的财产，不得对被查封财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为。
另查明，金山公司在异议程序中提出的异议理由如下：（一）评估公司所出具的《土地评估报告》是过期的，依据过期的评估报告所作出的拍卖行为、拍卖结果应无效。（二）实际拍卖的土地面积与实际交付的土地面积有出入，实际交付的土地中包含他人的宅基地等。（三）交付的土地中包含了金山公司的法定代表人苏汉湘的宅基地，该宅基地是苏汉湘家庭共有财产，是其家庭成员生活的必需，在执行中应予以剔除归还苏汉湘家庭。（四）执行法院只拍卖土地和房屋，但没有对其土地上、房屋的附着物一并处理，使其处理上述附着物时存在矛盾和纠纷。（五）执行法院在对上述土地使用权、房屋所有权进行拍卖的过程，存在串通情况，竞价人只有中陶公司一家，不存在竞价现象，且买受人中陶公司没有在拍卖成交后七个工作日内缴清全部拍卖款，这些行为违反了拍卖规则和相关法律法规，应认定拍卖无效。
本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定，当事人、利害关系人认为人民法院的执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或改正；理由不成立的，裁定驳回。本案中，被执行人金山公司认为潮州市中级人民法院的执行行为违反法律规定提出书面异议，潮州市中级人民法院依照上述法律规定进行审查，程序合法。
金山公司在异议程序中提出的异议理由主要如下有五点：（一）评估公司所出具的《土地评估报告》是过期的。（二）实际拍卖的土地面积与实际交付的土地面积有出入。（三）交付的土地中包含了金山公司的法定代表人苏汉湘的宅基地，应予以剔除。（四）只拍卖土地和房屋，但没有对其土地上、房屋的附着物一并处理，使其处理上述附着物时存在矛盾和纠纷。（五）在对上述土地使用权、房屋所有权进行拍卖的过程，存在串通情况，竞价人只有中陶公司一家，不存在竞价现象，且买受人中陶公司没有在拍卖成交后七个工作日内缴清全部拍卖款，这些行为违反了拍卖规则和相关法律法规，应认定拍卖无效。潮州市中级人民法院（2014）潮中法执异字第3号执行裁定对金山公司所提出的《土地评估报告》过期问题、实际拍卖的土地面积与实际交付的土地面积有出入的问题进行了审查，但对金山公司所提出的拍卖交付的土地中包含了金山公司法定代表人苏汉湘的宅基地问题、没有对其土地上、房屋的附着物一并处理的问题以及拍卖活动中存在只有一家竞价人中陶公司且买受人没有在拍卖成交后七个工作日内缴清全部拍卖款的问题没有进行审查，没有对上述问题的相关事实予以确定。而上述事实是否存在，均对执行行为合法性的认定有重大影响。潮州市中级人民法院（2014）潮中法执异字第3号执行裁定属事实不清，符合应当重新审查的条件。潮州市中级人民法院应当对上述相关事实审查查明后再依法裁定。申请复议人金山公司认为潮州市中级人民法院（2014）潮中法执异字第3号执行裁定依据欠充分的复议理由成立。但上述相关事实尚未查明前，申请复议人金山公司请求撤销（2012）潮中法执字第20号、（2012）潮中法执字第20－2号及（2012）潮中法执字第20－5号执行裁定，同样属于依据不足，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第八条、第九条的规定，裁定如下：
（一）撤销潮州市中级人民法院（2014）潮中法执异字第3号执行裁定。
（二）发回潮州市中级人民法院重新审查。
本裁定送达后即发生法律效力。
审 判 长 陈良军
审 判 员 陈可舒
代理审判员 彭惠连
二〇一五年四月八日
书 记 员 袁伟现