安徽省铜陵县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）铜民二初字第00279号
原告：铜陵县五松镇人民政府，住所地安徽省铜陵县。
法定代表人：邹敏，该镇镇长。
委托代理人：史万全，安徽智全律师事务所律师。
委托代理人：朱春阳，安徽智全律师事务所律师。
被告：姚能平，男，1971年6月24日出生，汉族，住安徽省铜陵县。
委托代理人：方秀珍，与被告姚能平系夫妻关系。
原告铜陵县五松镇人民政府（以下简称五松镇政府）与被告姚能平租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月27日立案受理。依法由审判员严立新适用简易程序，于2015年6月10日第一次公开开庭进行了审理，原告五松镇政府委托代理人朱春阳、被告姚能平及其委托代理人方秀珍到庭参加诉讼；于2015年7月23日第二次公开开庭进行了审理，原告五松镇政府委托代理人史万全、被告姚能平及其委托代理人方秀珍、证人吴某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
五松镇政府诉称：1987年，五松镇政府（原为铜陵县城关镇人民政府）与铜陵市苎麻二厂联合兴办了铜陵苎麻脱胶厂，后因脱胶厂严重亏损，于1995年11月决定自行解体，成立“脱胶厂清产管理小组”，1996年1月脱胶厂董事会会议决定以城关镇经委名义下发“资产评估依据和管理办法”，后所涉脱胶厂的相关事务均由城关镇经委组织实施和办理，且脱胶厂在1998年被注销。因脱胶厂有诸多的房屋、土地等固定资产，在城关镇经委接手管理期间，由城关镇经委或其授权代表吴某将部分资产出租给姚能平租赁使用。2014年6月12日铜陵县人民政府发布征收决定，决定征收该地块，五松镇政府决定终止租赁关系，收回该出租标的物，即多次找姚能平，明确提出终止租赁关系和收回租赁标的物，要求姚能平腾空并归还租赁标的物，但姚能平一直拖延，依据铜陵市2014年重点城乡建设项目土地房屋征收任务安排，要求铜陵县政府在2014年12月31日之前交付该地块的净地，因姚能平的拖延行为，给五松镇政府正常工作造成巨大影响，鉴此，请求依法解除五松镇政府与姚能平之间的租赁合同关系；判令姚能平将租赁标的物返还给五松镇政府（原铜陵县脱胶厂住宅平房西边和北边两处共600平方米场地）；由姚能平承担本案诉讼费用。
姚能平辩称：一、五松镇政府诉讼主体错误，五松镇政府与姚能平之间不存在租赁合同关系，双方均不属于租赁合同关系的适格主体。首先，五松镇政府并非本案适格当事人，原脱胶厂系铜陵县城关镇与铜陵市苎麻纺织印染联合公司联营，铜陵县城关镇只是原脱胶厂法人的股东之一，且五松镇政府所谓的脱胶厂在1998年被注销没有相应的事实根据。更何况，即使脱胶厂被注销，其“脱胶厂清产管理小组”在尚未依法完成该厂的清算之前，与该厂资产相关的事务应当由“脱胶厂清产管理小组”行使，五松镇政府无权主张。其次，历年来，姚能平从未与五松镇政府发生过任何租赁关系，更不存在五松镇政府“口头租赁关系”一说。在五松镇政府没任何充分事实证据证明存在租赁关系的前提下，作为基层政府的五松镇政府主张解除租赁合同关系是没有法律依据的。二、五松镇政府所诉与事实不符，其无权向姚能平主张租赁物的返还。首先，姚能平认为“城关镇经委或其授权代表吴某将部分资产出租给姚能平租赁使用”属主观臆断，与事实脱榫。根据五松镇政府与吴某签订的《承包管理协议书》可见，五松镇经济发展办公室与吴某发生的发包与承包合同关系，属于民事合同范畴。而五松镇政府所谓的“城关镇经委或其授权代表吴某”与该事实有着本质的区别。其次，如果姚能平所使用的场地租赁关系成立的话，姚能平也是与吴某个人发生的租赁关系，五松镇政府依法不能越权或代位吴某行使相应的权益。再次，姚能平依法设立的铜陵旺能建材厂受法律保护，即使政府因依法规划需要征用该厂所使用的场地同时，也应当先行按照法定程序落实征迁补偿问题。综上所述，请求法院驳回五松镇政府的起诉或者诉讼请求。
五松镇政府为支持其主张，向法庭出示以下证据：1、五松镇政府组织机构代码证复印件，证明五松镇政府的诉讼主体资格。2、姚能平身份信息，证明姚能平诉讼主体资格。3、租金收据一份，证明五松镇政府与姚能平存在租赁关系，姚能平向五松镇政府交纳租金的事实。4、解除合同通知一份，证明五松镇政府要求姚能平搬走并归还租赁物的事实。5、铜陵县人民政府房屋征收决定一份，证明铜陵县人民政府决定对南湖棚户区改造征收等事实。6、安徽省乡镇企业局批复复印件一份、铜陵县脱胶厂董事会会议纪要两份，证明原城关镇政府与铜陵市苎麻二厂联合开办脱胶厂1995年解体、1996年决定由原城关镇经委具体管理等相关事实。7、吴某承包金收据3份，证明吴某代表五松镇经济管理办公室对脱胶厂资产管理，按协议书缴纳承包金的事实。
姚能平质证意见：证据1、2、3，真实性没有意见，与本案无关联性。证据4，姚能平没有收到过通知书，签收应该有姚能平签字，上面载明是门卫签收，但脱胶厂没有门卫。证据5，真实性没有意见。证据6，真实性没有异议，与本案没有关联性，也不能证明脱胶厂自行解体，脱胶厂资产处理没有结论，清产小组依然存在。证据7，复印件看不清楚，与本案没有关联性，只是收取某项工本费，没有盖章签字，金额和承包合同也不符合，真实性不予确认。
姚能平为支持其辩解，向法庭出示以下证据：1、铜陵旺能建材厂营业执照和组织机构代码证，证明脱胶厂倒闭后，姚能平在脱胶厂内新建厂房购买机械创立铜陵旺能建材厂，是合法设立。2、干部审批表，证明姚能平是原脱胶厂职工。3、2006年至2014年场地租金收据一组，证明是脱胶厂与姚能平签订的租赁合同。
五松镇政府质证意见：证据1，真实性没有意见，与本案没有关联性，五松镇政府与姚能平是租赁关系，姚能平擅自成立个体工商户是姚能平自己的行为，与本案无关。证据2，真实性没有意见，与本案没有关联性，仅仅证明以前是脱胶厂职工，本案是五松镇政府与姚能平之间的租赁关系，与身份没有关系。证据3，真实性没有意见，证明姚能平与五松镇政府租赁关系的事实；收据盖的是脱胶厂的章，2007年时脱胶厂应该已经注销；即使有财务章，到2015年主体已经不存在，五松镇政府才是脱胶厂的管理者。
证人吴某出庭证言，证实：1995年12月份，吴某被五松镇政府任命为脱胶厂清产核资小组组长，到脱胶厂负责，1996年五松镇政府发文确认，脱胶厂当时已经停产了。五松镇政府授权吴某对外出租脱胶厂的场地，在2002年铜陵县苏陵木业有限责任公司租赁脱胶厂场地时，五松镇政府就已经出具一份证明，证明吴某代表五松镇政府对外签订场地租赁协议，该证明保存在铜陵县苏陵木业有限责任公司。从2000年开始，姚能平在脱胶厂厂房内生产涵管，是临时的，没有收租金，2006年姚能平租赁场地从事涵管生产，吴某代表五松镇政府与姚能平口头约定每年租金600元，租赁期间姚能平如期上交，没有拖欠过。吴某代表五松镇政府与其他人也签订了场地租赁协议并收取租金。2005年脱胶厂被核销，吴某将脱胶厂公章上交给五松镇经贸委，但财务章没有收回，一直由吴某保存至今。2006年1月份，吴某与五松镇经济发展办公室签订一份承包管理协议书，代表五松镇政府管理脱胶厂资产，没有经营权，合同到期后没有续签，一直由吴某继续管理。
五松镇政府质证意见：证明吴某是职务行为。
姚能平质证意见：吴某证言含糊不清，2006年之前虽然没有交租金，吴某作为厂领导，把姚能平安排在厂内生产是事实，吴某也说了如果不是考虑姚能平是厂里职工，不会每年只收600元租金；吴某说代表政府承包管理不是事实，应该是承包经营。
经庭审举证、质证，结合各方当事人的当庭陈述，本院对双方当事人出示的证据认证如下：一、五松镇政府证据1、2、3，真实性姚能平没有意见，本院经审查对其合法性、关联性和证明力予以确认。证据4，姚能平提出没有收到，本院经审查对其真实性、合法性、关联性予以确认，因未证明姚能平实际收到该解除合同通知，只能证明五松镇政府有解除租赁合同和要求归还租赁物的意向，不能证明该解除合同通知已生效。证据5，真实性姚能平没有意见，本院经审查予以确认。证据6，系五松镇政府调取的档案，具有真实性、合法性、关联性和证明力。证据7，系五松镇政府已存档的财务凭证，对其真实性、合法性、关联性和证明力予以确认。二、姚能平证据1、2、3，五松镇政府对其真实性、合法性未提出异议，不同意其证明观点，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。三、证人吴某出庭证言，与五松镇政府出示的证据和姚能平出示的证据相印证，对其真实性、合法性、关联性和证明力予以确认。
经审理查明：1987年1月20日，原铜陵县城关镇人民政府与铜陵市苎麻纺织二厂签订一份《关于联办“铜陵脱胶厂”的协议书》，决定联合兴办“铜陵脱胶厂”。1987年4月9日安徽省乡镇企业局批复同意两家联办铜陵苎麻脱胶厂。之后，铜陵县脱胶厂成立。1995年11月23日，铜陵县城关镇人民政府与更名后的铜陵市苎麻纺织印染联合公司共同印发一份《铜陵县脱胶厂董事会会议纪要》，董事会形成以下共识：对脱胶厂实行自行解体，成立“脱胶厂清产管理小组”。1996年元月23日，铜陵县城关镇经济委员会发布城经字（96）第1号文件《铜陵县脱胶厂董事会会议纪要》，文件载明铜陵县脱胶厂核资小组组长为吴某。
姚能平系铜陵县脱胶厂职工，2000年以后在厂内进行涵管生产，后移至厂外，2006年经与吴某协商，每年交纳场地租赁费600元，一直交纳到2014年，均由吴某收取并开具收据，2011年前收据均加盖了铜陵县脱胶厂财务章，经办人吴某；之后收据上只有经办人吴某签名。
2006年1月1日，五松镇经济发展办公室与吴某签订一份《承包管理协议书》，约定：同意吴某继续承包管理脱胶厂，承包管理范围：脱胶厂所有资产由吴某承包管理；承包管理期限：3年整，即2006年1月1日起至2008年12月31日止；年承包金：35000元等内容。吴某自2006年至2008年每年向五松镇经济发展办公室交纳承包金2万元。
2014年11月5日，铜陵县人民政府作出房屋征收决定，并发布了房屋征收决定公告，铜陵县脱胶厂的土地及地表建筑物、构建物和附属设施属征收范围，据此，五松镇政府于2014年12月31日通过邮政特快专递向姚能平发出过《解除合同通知》。
本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
本案争议的焦点是五松镇政府与姚能平之间是否存在租赁合同关系。
2006年以前，姚能平虽在铜陵县脱胶厂场地生产涵管，但未交纳租金，未形成租赁合同关系，2006年姚能平与吴某口头协议，使用铜陵县脱胶厂场地每年交纳场地租金600元，即形成事实上的租赁合同关系。由于之前吴某系铜陵县脱胶厂核资小组组长，且收取场地租金的收据上加盖了铜陵县脱胶厂财务章，所以姚能平一直以为其是与铜陵县脱胶厂建立的租赁合同关系。
2006年之前，五松镇政府即授权吴某承包管理铜陵县脱胶厂资产，2006年1月1日五松镇经济发展办公室与吴某签订一份《承包管理协议书》，同意吴某继续承包管理脱胶厂。从合同的约定和实际情况看，合同未授权吴某承包经营，吴某也未利用铜陵县脱胶厂的资产从事过经营，吴某是承包管理铜陵县脱胶厂资产，而非承包经营铜陵县脱胶厂的资产。即姚能平与吴某达成租赁协议时，吴某事实上在行使五松镇经济发展办公室通过合同赋予其的管理权限，五松镇经济发展办公室系五松镇政府内设专门机构，其对外行为产生的权利义务由五松镇政府享有和承担，所以吴某的行为代表五松镇政府，不因姚能平对实际情况认识的偏差而发生租赁合同相对方的改变，该事实已得到了吴某的证言证实，因而本案的租赁合同出租方为五松镇政府，承租方为姚能平，而非铜陵县脱胶厂或吴某个人。虽然铜陵县脱胶厂系原铜陵县城关镇与铜陵市苎麻纺织印染联合公司联合开办的，五松镇政府只是投资人之一，铜陵县脱胶厂停产后也成立了“核资小组”，但现已查明的事实是吴某在通过签订《承包管理协议书》后，取得五松镇经济发展办公室授权代表其与他人订立资产租赁合同，不论铜陵县脱胶厂是否注销、核资小组是否存在，吴某在其承包管理期间对外签订的租赁协议，只是代表五松镇经济发展办公室，而非其他主体，所以作为五松镇下属的五松镇经济发展办公室将铜陵县脱胶厂的场地租赁给了姚能平，五松镇政府因铜陵县人民政府征收出租给姚能平的场地，从而提起本案诉讼，要求解除租赁合同关系，姚能平返还租赁物的请求符合法律规定，本院予以支持。姚能平的辩解意见本院不予采纳。另外，姚能平辩解中的征地补偿问题，与本案非同一主体和法律关系，不在本案的处理范围。据此，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、第九十四条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、解除原告铜陵县五松镇人民政府与被告姚能平之间的租赁合同；
二、被告姚能平应于判决生效之日起十日内返还原告铜陵县五松镇人民政府原铜陵县脱胶厂住宅平房西边和北边两处共600平方米土地。
案件受理费80元，减半收取40元，由被告姚能平负担，并应于判决生效后七日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。
审判员 严立新
二〇一五年七月二十七日
书记员 周文进
附：本案所适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。