浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）浙金民终字第285号
上诉人（原审被告）金华市××时代陶瓷××总汇有限
公司，住所地金华市××龙××号。
法定代表人叶甲。
委托代理人（特别授权）闫某。
委托代理人（特别授权）张某某。
被上诉人（原审原告）金华市××电动车超市有限公司
，住所地金华市人民××路××楼。
法定代表人时某某。
委托代理人（特别授权）郑某某。
上诉人金华市××时代陶瓷××总汇有限公司（以下简
称新××公司）因与被上诉人金华市××电动车超市有限公司
（以下简称金正大××）租赁合同纠纷一案，不服浙江省金华
市婺城区人民法院（2011）金婺北商初字第566号民事判决，
向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。
本案现已审理终结。
原审原告金正大××诉称，2011年4月1日新××公司与
金正大××方甲签订了租赁协议，约定新××公司将原老南站
百货市场经营场地出租给其使用。新××公司在一个月内负责
原经营户的搬迁及清场善后工作，确保金正大××方如期进场
使用，并提供该场地用于工商登记注册所需的一切合法手续材料，否则承担年租金100万元20%的违约金。4月24日新××公
司以场地需进行资产评估为由，要求推迟到5月份进场。但新
××公司至今不履行约定的义务，未提供工商登记注册所需的
合法手续材料。金正大××方已累计向新××公司负责人叶乙
提供的“其公某大股东叶丙”个人银行账户打入租金276000元
，超额预付了租金。新××公司已严重违约，严重影响其正常
的经营活动。要求：1、判令解除双方于2011年4月1日签订的
《经营场地租用协议》；2、判令新××公司立即向金正大×
×返还已收去的276000元预付租金；3、判令新××公司承担
双方协议约定的年租金20%的违约金；4、判令新××公司承担
本案的全部诉讼费用。
原审被告新××公司辩称：1、签订合同的时候金正大×
×不存在，没有事实和形式上的主体资格。2、金正大××在
起诉中所提及的新××公司履行合同违约情形不仅与金正大×
×无关，而且也不属实。合同约定我们只是把场地出租，我们
没有义务去办理工商营业执照，并且我们发了进场通知函，我
们不应承担责任。3、关于场地是否交付的问题。我公某已经
向对方交付了钥匙，金正大××一方对租赁场地已能实际占有
控制。主要从三方面可以证实：首先，叶乙接受我公某的委托
长期负责老南站市场的经营管理工作，不仅拥有老南站市场的
钥匙，而且实际控制着老南站市场。同时，叶乙也是金正大×
×出资最多的股东，三名发起人之一，并一直负责金正大××
的设立工作，具有设立公某的代表能力（金正大××提供的公
某开设银行账户证据，签字负责人便是叶乙；该公某的章程确认的股东）。可见在租赁合同签订后，金正大××已能通过其
最大的股东，主要发起人叶乙之手实际控制老南站市场。其次
，通过老南站市场门卫汤某某的证言可以证明，我公某已将钥
匙向金正大××三名发起人之一，成立后新选出的法人代表时
某某交付过，时某某也多次自己用钥匙打开大门进入场地巡视
，门卫的工资也由时某某支付，从此也可见金正大××对场地
已经占有使用。第三，若我公某未向金正大××交付钥匙，该
公某对场地一直不能占有使用，对于如此关键重要的违约事实
，该公某在起诉书中只字不提明显不符合常理。而事实上，金
正大××方在起诉书中起诉我方违约的主要理由是“未能向原
告（金正大××）提供工商登记注册必须的一切合法手续材料
”，可见金正大××必然是已经占有场地后尝试工商登记，若
我方一直未交付场地，其去尝试对此场地进行工商登记也明显
不符合常理。而且，对方事实上已经启动了招商工作，发放了
招商广告，并时常带电动车经营户来查看商铺，从这些也可以
推断必然是已经占有控制了场地。4、在合同履行过程中我公
某无任何违约事实。对于对方所主张我公某主要的违约事实，
即“未能向原告提供工商登记注册必须的一切合法手续材料”
。我公某答辩如下：第一，租赁合同未约定场地使用用途，对
于对方如何使用场地，只要不违反法律强制性规定，我公某既
无权干涉也当然不需要负责。对方在签订合同时并未明确表明
该场地是用于经营电动车销售，因此对于某某大公某未能办理
出工商登记，责任不应由我公某承担。第二，租赁合同第七条
明某某定，若需办理相关证照，由乙方（金正大××）自行负责。第三，在对方占有使用的过程中，我方或其它第三方从未
阻碍过对方对场地的占有使用。第四，金正大××方主张证人
证实还有部分衣物遗留在市场中说明如下，证人已经证明遗留
在场地的衣物很少而且也明知这些物品我方乙做无主物处理，
只是见到我方尚未对场地开发使用，有些物品是暂放，既不阻
碍对方招商引资，也未妨碍对方对场地的占有控制。5、对于
某某大公某的诉讼请求，鉴于合同的履行已经失去意义，对方
也未按期支付规定的费用，我方同意解除合同的请求，对于请
求我方返还27.6万元租金，即使合同被认定无效，根据《最高
人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若
干问题的解释》第五条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照
合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应
予支持。综上，请求法院驳回金正大××其余两项诉讼请求。
原审判决认定，2011年4月1日新××公司（甲方）与叶
乙、时某某、郑某某（乙方）签订了经营场地租用协议一份，
约定新××公司将原金华汽车南站客运中心内，占地1万平方
米，一、二层建筑面积12000平方米整体出租给乙方使用，租
期以甲方与金华市国有资产经营公某签订的有效使用期为准，
即自2011年4月1日至2014年7月1日，如甲方向原产权单位续展
合法有效使用权，乙方将顺延向甲方租赁；年租金100万元，
分两次支付，首次在协议签订后3天内支付，其余在一个月内
付清；甲方需向乙方提供甲方与金华市国有资产经营有限公某
签订的该场所所有有效使用权租赁合同复印件二份，并确保乙
方在合同规定的有效期限内合法使用权，否则甲方向乙方支付年租金20%的违约金；甲方负责原经营户的搬迁及清场善后工
作，确保乙方在一个月内如期清理场地和正常招商经营，否则
应向乙方支付年租金20%的违约金；出租场所经营格局重新布
置由乙方负责，现场建筑垃圾重新再利用由乙方自行决定，甲
方原办公桌子、电脑、空调，经折价后由乙方使用。合同新×
×公司的印章由叶乙加盖。4月24日双方签订补充协议一份，
约定原协议第四条，因原老南站百货市场甲方需进行资产评估
，经双方协商同意推迟5月份进场，评估完毕后进场招商施工
。新××公司于2011年3月29日出具一份声明，称关于时某某
、郑某某二人打入叶丙中国银行个人账户，是投资金华市××
电动车超市有限公司及租用金华市××时代陶瓷××总汇有限
公司租金，叶丙是新××公司大股东。2011年3月30日、4月6
日、5月12日，时某某、郑某某二人分别向叶丙个人账户汇入
租金5万元、146000元和8万元，共计276000元。协议签订后，
租赁场地一直处于闲置状态。其中个别老经营户一直未搬出该
场地。另查明，上述出租的场地有较大面积临时建筑钢篷，未
经审批。合同签订时，代表金正大××方签订租赁合同的成员
之一叶乙，新××公司承认系其实际负责人。庭审中，该院对
合同效力释明，金正大××变更诉讼请求为，要求新××公司
退还全部租金，并且按照银行同期贷款利率，赔偿资金占用期
间的利息。
原审法院认为，双方当事人签订了租赁合同，金正大×
×的二股东交付了部分租金是事实。本案的争议焦点一是双方
签订合同的效力问题，二是租赁的场地是否实际交付问题。关于合同的效力，本案租赁协议系转租合同，违反新××公司与
原出租人之间未经书面同意不得转租的约定，现原出租方也未
予追认或有知道、应当知道六个月内未提出异议的情形，而且
租赁场地整体中有较大面积不合法临时建筑。根据《中华某某
共和国合同法》第七十九条关于“债权人可以将合同的权某某
部或部分转让给第三人，但按照当事人约定不得转让的除外”
以及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体
应用法律若干问题的解释》第三条、第十六条的规定，双方签
订的《经营场地租用协议》应认定为无效。二、关于租赁的场
地是否交付。新××公司主张其已完成了场地的交付义务，依
据是金正大××主要股东叶乙，其本身控制着出租场地的占有
使用，以及2份证人证言和金正大××方当初的招商广告。该
院认为，叶乙既是金正大××股东，又是新××公司的实际负
责人，其实际控制占有，究竟代表何方无法确定；根据该院对
新××公司提交的以上证据分析认证，新××公司的证据不足
以证明出租场地已交给金正大××占有控制的事实。新××公
司对其主张交付场地的积极行为应承担举证责任，因此新××
公司关于已交付场地的主张，证据不足，不能采信。由于签订
合同时叶乙既是金正大××成员，又是新××公司代表，应认
定双方对协议无效事项是明知的，协议无效，双方均有过错，
根据实际情况，酌定各自承担自己的损失。综上，依照《中华
某某共和国合同法》第七十九条、第二百一十二条、第二百二
十四条、第六十一条和最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁
合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条和《中华某某共和国民事诉讼法》第六十四条及最高人民法院《关某某
事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、金华市×
×时代陶瓷××总汇有限公司返还金华市××电动车超市有限
公司预交的租金276000元。于判决生效后十日内履行。二、驳
回金正大××的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行
给付金钱义务，应当依照《中华某某共和国民事诉讼法》第二
百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件
受理费4220元（已减半收取），由金华市××电动车超市有限
公司负担1500元，金华市××时代陶瓷××总汇有限公司负担
2720元。
宣判后，原审被告新××公司向本院提起上诉称，一、
金正大××不是租赁合同主体，不具备诉讼主体资格，根据合
同相对性原则，应驳回其起诉。租赁合同的另一方为叶乙、时
某某、郑某某三名自然人，金正大××与其主张的诉讼标的无
直接利害关系，一审判决侵害了合同真正主体的诉讼权利与实
体权利。二、一审判决认定新××公司已“已交付场地，证据
不足”错误。在卷有进场装修通知函、邮局投递单、证人汤某
某的证言、金正大××的招商资料等证据足以证明场地已于20
11年5月底6月初交付之事实。三、一审认定“协议签订后，租
赁场地一直处于闲置状态，其中个别老经营户一直未搬出该场
地”与事实不符。新××公司在向时某某等人正式交付场地前
，已完成场地的清场工作，并无老经营户未搬出该场地。证人
丁某出庭作证前饮酒而神志不清，所述内容与事实不符。四
、叶乙由于与公某董事长、控股股东有亲属关系，受委托而负责公某的经营管理业务，一审认定其系新××公司的实际控制
人无依据。综上，新××公司已按租赁合同约定完成清场义务
，并向合同另一方主体交付了租赁场地，实际占有人应支付占
有使用费。请求二审撤销原审判决，依法改判驳回起诉或驳回
金正大××的全部诉讼请求。
被上诉人金正大××答辩称，一、金正大××的诉讼主
体资格符合。在卷的新××公司出具的《声明》已提到时某某
所交钱款系用于某某大公某的租金，该《声明》具有补充协议
性质。另，2011年5月12日叶乙出具的收条亦可证明金正大×
×的主体合法。二、新××公司明知涉案场地不能转让给第三
方，在签订合同时却隐瞒事实，有欺诈嫌疑。三、一审中新×
×公司申请出庭的证人丁某也提到至今场地未移送，且在卷
的《公告》表明2011年6月涉案场地未清场的事实。综上，请
求二审驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人新××公司向本院提交下列证据：证据1
，国内特快专递邮件详情单，证明新××公司于2011年5月30
日向时某某邮寄《进场装修通知函》的事实。证据2，证人丁
某某的书面声明1份、申请书1份，照片9张及租赁协议1份，证
明丁某一审出庭作证时所述与事实不符，其经营的b2030号
店铺已于2011年2月前清场歇业的事实。证据3，申请证人杜某
某、曹某出庭作证，分别某某汤某某系受雇于时某某，及20
11年6月初时某某进入租赁场地联系装修事宜等事实。被上诉
人金正大××质证认为，证据1的真实性无异议，但新××公
司曾邮寄过多份进场通知函，此仅为其中一份；证据2中证人丁某的书面声明某原件，无法确认真实性。申请书、租赁协
议的真实性有异议，且与本案无关联性。照片真实性无异议，
但不能证明新××公司的已提前清场之证明目的；证据3中证
人杜某某有利害关系，与汤某某系表兄弟关系，其证言不真实
，且金华市婺城区劳动争议仲裁委员会已有仲裁裁决书驳回汤
某某的申请。证人曹某不认识，其证言不真实。本院认为，
证据1的真实性被上诉人金正大××无异议，本院予以确认；
证据2的真实性无法确认，且证人丁某“声明”称一审当庭
作证时醉酒一说缺乏依据，故证据2尚不足以推翻丁某一审
中的陈某某容，本院对该证据的证明力不予认定；证人杜某某
关于汤某某系受雇于时某某的证言，来源于汤某某本人。且杜
某某与汤某某系亲属关系，本院对其证言真实性不予确认。被
上诉人金正大××对证人曹某证言的真实性有异议，本院不
予认定该证言之证明力。
被上诉人金正大××向本院提交下列证据：证据1，录音
资料4份，以证明叶乙系新××公司的实际控制人；涉案场地
门卫汤某某系新××公司员工；该场地未经清场移交等事实。
证据2，2011年8月15日新××公司的《告知书》，证明直至20
11年8月金正大××仍未进场装修，也未能控制场地。证据3，
金华市婺城区劳动争议仲裁委员会仲裁裁决书1份，证明汤某
某非金正大××雇员的事实。证据4，新××公司2011年6月10
日房屋建筑物主体汇总清单1份，证明汤某某系新××公司员
工。上诉人新××公司质证认为，证据1的真实性、关联性有
异议，无法证实交谈双方身份，且录音已经过剪辑；证据2的真实性无异议，但关联性有异议，该告知书能证明新××公司
已经将场地交付给时某某等人，而时某某等人未予装修的事实
；证据3的真实性无异议，但关联性有异议，仲裁裁决书仅以
汤某某证据不充分而驳回其申请；证据4的真实性有异议，其
怀疑汤某某的签名系对方伪造。本院认为，证据1录音资料中
的当事人身份无法确认，且上诉人新××公司对真实性亦有异
议，本院对该证据的证明力不予认定；证据2、证据3的真实性
予以认定；上诉人新××公司虽对证据4的真实性有异议，但
并未提供足以反驳的相反证据，本院对该证据的证明力予以认
定。
经审理查明，对原判认定的主要案件事实，本院予以确
认。
另查明，2011年5月30日，新××公司将《进场装修通知
函》通过国内特快专递邮件方式邮寄给时某某。同年8月15日
，新××公司又向时某某邮寄《告知书》，要求8月28日前付
清场地租金。
本院认为，一、2011年4月1日，新××公司与叶乙、时
某某、郑某某签订涉案了《经营场地租用协议》。在卷2011年
3月29日新××公司出具的《声明》及5月12日涉案场地租金《
收条》表明，新××公司明知时某某等人代表设立中的金正大
××签订协议，且对租赁场地系用于某某大公某开办电动车超
市亦知悉。故金正大××与案件处理结果有直接利害关系，上
诉人新××公司提出金正大××不具备诉讼主体资格之上诉意
见，于法无据，本院不予采纳。二、双方当事人对涉案租赁协议因违反原租赁合同的“未经同意不得转租”约定及部分租赁
物属不合法的临时建筑而无效并无异议，上诉人新××公司主
张租赁物占用使用费，应以其已交付涉案场地并由金正大××
实际占用为前提。新××公司虽于2011年5月30日、8月15日将
《进场装修通知函》及《告知书》分别邮寄给金正大××法定
代表人时某某，但不能据此证明新××公司已完成《经营场地
租用协议》第四条约定的“负责出租场所原经营户的搬迁及善
后工作”的清场义务。新××公司一审庭审中承认作为金正大
××股东之一的叶乙系其实际负责人，结合新××公司申请出
庭作证证人丁某一审中的证言内容，在卷新××公司与金华
市老南站服装百货经营有限公某于2011年6月5日发布的《公告
》，以及新××公司资产评估资料等证据，一审认定“租赁场
地处于闲置状态”、“个别老经营户一直未搬出该场地”并无
不当。综上，新××公司主张其已于2011年5月底6月初交付场
地等上诉意见，依据不足。原判认定主要事实清楚，适用法律
正确，审判程序合法。依照《中华某某共和国民事诉讼法》第
一百五十二条第一款、第一百五十三条第一款第（一）项之规
定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8440元，由上诉人金华市××时代陶瓷
××总汇有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金 桦
审 判 员 黄良飞
审 判 员 楼淑馨
二〇一二年三月二十七日
代书记员 周 莉