北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民（商）再终字第614号
上诉人（原审原告）：北京安了窝酒店管理有限公司，住所地北京市丰台区丰葆路17号二层208室。
法定代表人：张小国，总经理。
委托代理人：秦亮，北京市华和律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：宝蓝物业服务股份有限公司（原名称为：北京九州天昱投资开发有限公司），住所地北京市东城区永定门内东街中里9-17楼451房间。
法定代表人：凡学兵，董事长。
委托代理人：赵国华，北京市铭基律师事务所律师。
委托代理人：蔡维霞，北京市晨野律师事务所律师。
原审第三人：中国生殖健康产业协会，住所地北京市海淀区皂君庙甲14号。
法定代表人：张维庆，会长。
委托代理人：薛勇，北京市华德莱律师事务所律师。
上诉人北京安了窝酒店管理有限公司（以下简称安了窝公司）与上诉人宝蓝物业服务股份有限公司（以下简称宝蓝物业公司）、原审第三人中国生殖健康产业协会（以下简称产业协会）租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民（商）再初字第54号民事判决，上诉至本院。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。安了窝公司之委托代理人秦亮，宝蓝物业公司之委托代理人蔡维霞，产业协会之委托代理人薛勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
安了窝公司诉称，2010年4月，我公司就从北京九州天昱投资开发有限公司（以下简称九州公司）处承租位于北京市朝阳区X号地下一层至地上六层事宜与九州公司签订租赁合同，约定起租日为2010年5月1日。合同签订后至今，九州公司也未向我公司交付上述房屋。故起诉要求判令九州公司履行合同，向我公司交付北京市朝阳区X号地下一层至地上六层，并承担本案诉讼费用。
宝蓝物业公司辩称，我公司愿意履行双方签订的租赁合同，也同意交房，但目前因故交付不了，需要一段时间。
产业协会称，经人民法院生效判决确认，九州公司没有资格出租产业协会名下北京市朝阳区X号地下一层至地上六层的房屋，九州公司与安了窝公司签订的租赁合同侵犯了产业协会的物权。不同意安了窝公司的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2007年5月18日，产业协会与河北安琪胶业有限公司（以下简称安琪公司）就“中国人口与计划生育国际交流中心”项目建设及委托经营签订协议。协议约定：产业协会负责办理项目实施中涉及的《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程施工许可证》，项目位于北京市朝阳区X号，建筑面积17300平方米，房屋用途为综合楼；安琪公司负责投资完成该项目主体房屋的后续工程并承担本协议约定范围内产业协会的对外债务，初期投入8000万元，产业协会委托安琪公司成立的管理公司对该项目进行经营管理；初期阶段产业协会与安琪公司收益分配比例为40％和60％；合作经营期限自产业协会房产证办理完毕、管理公司开始经营之日起20年；安琪公司完成该现状项目房屋主体的后续工程；在经营期内，安琪公司或成立的管理公司经产业协会同意后可以根据需要将该项目房屋租赁给第三人。2008年9月21日，安琪公司与九州公司签订《协议书》，约定：安琪公司与产业协会于2007年5月18日签订了关于北京市朝阳区X号项目的《协议书》及相关补充协议，安琪公司取得该项目后续工程建设权及该项目的全部经营管理权，并进行了部分投资建设。2008年5月14日，安琪公司与九州公司就北京市朝阳区X号项目签订《房屋租赁合同》，2008年5月14日，安琪公司与九州公司就该项目签订《房屋租赁合同》，由九州公司承租并负责经营该项目；安琪公司因无法完成项目建设，同意由九州公司出资收购安琪公司享有该项目中85％的权利。该协议第二条约定：双方同意共同成立一家公司负责经营管理该项目，九州公司全权负责管理公司的运作，安琪公司不干涉管理公司对该项目的经营管理；安琪公司在2007年5月18日《协议书》约定的全部权利转让给该公司行使，该公司的注册资金为100万元，安琪公司占有15％的股份，九州公司占有85％的股份；新管理公司成立后，安琪公司负责协调新成立的管理公司与产业协会按照2007年5月18日《协议书》及相关补充协议确定原则签订书面合同。该协议第三条约定：双方的合作期限与该土地或房屋的使用年限相同。该协议第八条约定：安琪公司应保证新成立的管理公司在房屋竣工后享有该项目全部经营管理权和不低于该项目60％的经营收益权，且在合作期限内不受产权方（产业协会）的干涉，能够正常经营管理该房屋，否则应承担给九州公司造成的全部经济损失，同时新成立的管理公司有权代表安琪公司行使原合同中的相关权利”。2011年12月6日，北京市第二中级人民法院就产业协会起诉，要求确认2008年9月21日安琪公司与九州公司签订的协议无效，作出（2011）二中民终字21613号民事判决，该判决“一、确认2008年9月21日安琪公司与九州公司签订的《协议书》中第二条、第三条、第八条无效；二、驳回产业协会其他诉讼请求”。2011年12月26日，九州公司名称变更为宝蓝物业服务股份有限公司。
另查明，安了窝公司、九州公司诉争的北京市朝阳区X号项目房屋，建筑面积17300余平方米综合楼，产权登记在产业协会名下。
原审法院认为，当事人必须在法律规定范围内行使权利。本案根据查明的事实可以证实，北京市朝阳区X号项目产权人为产业协会。安琪公司作为该项目合作方，与九州公司就北京市朝阳区X号项目签订的《房屋租赁合同》，业经人民法院生效判决确认，其中有关九州公司全权负责管理公司的运作、安琪公司不干涉管理公司对该项目的经营管理、双方的合作期限等内容无效，由此也就决定了在产权人产业协会与安琪公司纠纷未解决的前提下，安了窝公司无法取得诉争房屋的承租权。审理中，鉴于产业协会明确表示不同意安了窝公司的诉请，且该项目房屋也未由九州公司实际掌控，九州公司客观上无法将房屋实际交付的情况下，安了窝公司坚持要求九州公司履行合同，交付北京市朝阳区X号地下一层至地上六层的事实、理由已然不能成立，法院不能支持。综上判决如下：驳回北京安了窝酒店管理有限公司的诉讼请求。
一审判决后，安了窝公司上诉称：一、一审判决认定的主要事实有误。经法院生效判决确认部分条款无效的是安琪公司与宝蓝物业公司2008年9月21日签订的《协议书》，而不是二者于2008年5月14日签订的《房屋租赁合同》。且北京市第二中级人民法院（2011）二中民终字第21613号民事判决的结果不影响本案双方当事人签订的《房屋租赁合同》的效力。二、宝蓝物业公司未能按合同约定向我公司交付涉案房屋，原因在于产业协会及案外人安琪公司未向宝蓝物业公司履行交付租赁物的义务。三、一审法院在本案审理过程中违反法定程序。1、产业协会可以通过另诉主张权利。2、产业协会未在一审中主动申请为本案第三人。3、宝蓝物业公司已诉至法院，要求产业协会及安琪公司履行《房屋租赁合同》，交付涉案房屋，故本案应中止审理。我公司请求：依法撤销原审判决，并依法改判。
宝蓝物业公司同意安了窝公司上诉意见且其上诉理由与安了窝公司一致。
安了窝公司同意宝蓝物业公司上诉意见。
针对二公司上诉，产业协会称，同意一审判决。另外，经工商局查询了解到其实宝蓝物业公司也就是之前的九州公司，和安了窝公司是关联企业。
本院二审查明，本案所涉房屋产权人系产业协会。2007年5月18日，产业协会与安琪公司就“中国人口与计划生育国际交流中心”项目的合作建设及委托经营签订协议。协议约定：产业协会负责办理项目实施中涉及的《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程施工许可证》，项目位于北京市朝阳区X号，建筑面积17300平方米，房屋用途为综合楼；安琪公司负责投资完成该项目主体房屋的后续工程并承担本协议约定范围内产业协会的对外债务，初期投入8000万元，产业协会委托安琪公司成立的管理公司对该项目进行经营管理；初期阶段产业协会与安琪公司收益分配比例为40％和60％；合作经营期限自产业协会房产证办理完毕、管理公司开始经营之日起20年；安琪公司完成该现状项目房屋主体的后续工程；在经营期内，安琪公司或成立的管理公司经产业协会同意后可以根据需要将该项目房屋租赁给第三人。2008年5月13日，产业协会出具授权书，主要内容为产业协会作为产权方授权安琪公司全权负责大厦的建设经营管理，安琪公司有权对外签订经营协议及租赁协议。授权期限不低于20年。
2008年5月14日，安琪公司与九州公司就该项目签订《房屋租赁合同》。约定安琪公司将涉案房屋租与九州公司。租赁期限20年。
2008年9月21日，安琪公司与九州公司签订《协议书》。主要内容为，2008年5月14日，安琪公司与九州公司签订《房屋租赁合同》，由九州公司承租并经营该项目，安琪公司在项目建设过程中，因政策原因导致资金周转困难，无法如期完成项目的建设。双方同意由九州公司出资收购安琪公司享有该项目中85％的权利。该协议第二条约定：双方同意共同成立一家公司负责经营管理该项目，九州公司全权负责管理公司的运作，安琪公司不干涉管理公司对该项目的经营管理；安琪公司在2007年5月18日《协议书》约定的全部权利转让给该公司行使，该公司的注册资金为100万元，安琪公司占有15％的股份，九州公司占有85％的股份；新管理公司成立后，安琪公司负责协调新成立的管理公司与产业协会按照2007年5月18日《协议书》及相关补充协议确定原则签订书面合同。该协议第三条约定：双方的合作期限与该土地或房屋的使用年限相同。该协议第八条约定：安琪公司应保证新成立的管理公司在房屋竣工后享有该项目全部经营管理权和不低于该项目60％的经营收益权，且在合作期限内不受产权方（产业协会）的干涉，能够正常经营管理该房屋，否则应承担给九州公司造成的全部经济损失，同时新成立的管理公司有权代表安琪公司行使原合同中的相关权利”。
2010年4月，安了窝公司与九州公司签订房屋租赁合同，九州公司作为出租方将北京市朝阳区X号地下一层至六层租与安了窝公司。
2010年5月4日，产业协会曾诉至北京市东城区人民法院，请求确认安琪公司与九州公司于2008年9月21日签订的《协议书》无效。北京市东城区人民法院（2011）东民初字第5898号民事判决及北京市第二中级人民法院（2011）二中民终字第21613号民事判决，确认了安琪公司与九州公司签订的有关合作经营的条款即其中的第二、第三、第八条因未经产业协会同意而无效。中华人民共和国最高人民法院（2013）民提字第157号民事判决维持了北京市第二中级人民法院（2011）二中民终字第21613号民事判决。
2011年12月26日，九州公司名称变更为宝蓝物业服务股份有限公司。
安了窝公司、九州公司诉争的北京市朝阳区X号项目房屋，建筑面积17300余平方米综合楼，产权登记在产业协会名下。
以上事实，有庭审笔录、X京房权证朝字第10878**号房权证、2007年5月18日《协议书》、2008年5月14日《房屋租赁合同》、2008年9月21日《协议书》、2010年4月《房屋租赁合同》、（2014）一中民提字第02784号民事裁定书、（2011）二中民终字第21613号民事判决书、最高人民法院（2013）民提字第157号民事判决书、以及当事人的陈述等证据材料在案佐证。
本院二审认为：当事人必须在法律规定范围内行使权利。本案根据查明的事实可以证实，北京市朝阳区X号项目产权人为产业协会。2010年4月，九州公司与安了窝公司签订了房屋租赁合同，由安了窝公司从九州公司处承租涉案房屋。该合同的签订未经产业协会同意。在本案审理中，产业协会明确表示不同意安了窝公司的诉请。且目前该项目房屋未由宝蓝物业公司实际掌控，宝蓝物业公司客观上已无法将房屋实际交付。故安了窝公司起诉要求宝蓝物业公司履行合同的诉请无法得到支持。原审法院判决驳回安了窝公司诉讼请求正确。关于安了窝公司与宝蓝物业公司提出对本案中止审理的申请，鉴于另案的审理对本案不产生实质影响，故对该申请本院不予支持。关于安了窝公司与宝蓝物业公司上诉称经法院生效判决确认部分条款无效的是安琪公司与宝蓝物业公司于2008年9月21日签订的《协议书》，而不是双方于2008年5月14日签订的《房屋租赁合同》，本院认为原审法院认定该事实确有瑕疵，本院二审予以纠正，但本案原审裁判结果正确，本院二审予以维持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持北京市海淀区人民法院（2014）海民（商）再初字第54号民事判决。
原审案件受理费三十五元，由北京安了窝酒店管理有限公司负担（已交纳）。
二审案件受理费七十元，由北京安了窝酒店管理有限公司负担三十五元，由宝蓝物业服务股份有限公司负担三十五元（均已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 京
审 判 员 刘燕风
代理审判员 尤 頔
二〇一五年三月二十日
书 记 员 张连华
书 记 员 张 海