广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0304民初6508号原告王福生，男，汉族。被告深圳泰生房地产开发有限公司。法定代表人杨祖顺，董事长。委托代理人廖飞军，广东深天成律师事务所律师。被告深圳市辰森实业发展有限公司。法定代表人庄卫东。第三人招商银行股份有限公司深圳华侨城支行。负责人代文俊。委托代理人陆涛，男，汉族，该行职员。委托代理人吴林浍，女，苗族，该行职员。原告王福生诉被告深圳泰生房地产开发有限公司（以下简称泰生公司）、被告深圳市辰森实业发展有限公司(以下简称辰森公司)房地产买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法通知招商银行股份有限公司深圳华侨城支行（以下简称招行华侨城支行）作为第三人参加诉讼。本院适用普通程序组成合议庭于2016年6月14日、12月29日对本案公开开庭进行了审理。原告王福生、被告泰生公司委托代理人廖飞军、被告招行华侨城支行委托代理人陆涛、吴林浍到庭参加诉讼。被告辰森公司经本院合法传唤，没有到庭。本案现已审理终结。原告诉称：原告向被告购买位于深圳市××××房，双方于2011年4月19日签订《深圳市房地产买卖合同》，房款已全部付清，被告理应依合同约定履行办证义务。但事实上被告与深圳市招商银行于1999年就901房办理了虚假的抵押按揭，抵押在胡祥凫名下，抵押号993587，至今901房仍被抵押。被告用901房向银行办理虚假按揭的行为，不但使原告无法办理901房的房地产证，而且使原告合法拥有的房产被抵押，随时可能因为抵押贷款而危害原告的合法权益。为保障诚实信用、和谐文明的社会经济秩序，保护原告的合法权益不受侵犯，请求法院判令：1、被告为原告办理位于深圳市××××房的《房地产证》；2、被告解除其以香珠花园D栋901房为抵押物与招商银行办理的虚假按揭；3、被告承担本案全部诉讼费用。被告泰生公司口头答辩称：确认原告起诉的事实及理由是真实的。我方愿意积极为原告办理相关房产手续，但因涉案房产是因被告前法定代表人的犯罪行为办理了虚假按揭手续，从而导致不能办理房产证。原告购买涉案房产的过程，完全依据深圳市政府成立的工作小组指导下确定之前涉案房产是虚假买卖和抵押，确定原告购买涉案房产具有合法性，并依法给予确权和公告，原告拥有涉案房产的产权，可以办理房产证。被告协助原告办理房产证时前往国土部门被告知因涉案房产有抵押，不能办理，因此被告只能告知原告通过诉讼解决。第三人招行华侨城支行答辩称：原告不是答辩人与案外人胡祥凫签订的个人住房按揭抵押贷款合同关系项下的直接利害关系人，依法不具备主张撤销答辩人与案外人胡祥凫上述合同项下的抵押物的权利。原告主张其取得涉案房产实际所有权，缺乏事实及法律依据。1、按照我国物权法规定，物权的设立、变更、转让、消灭依登记发生效力，而涉案房产并未登记在原告名下，且香珠花园案件善后处理工作组，依法并不具备认定涉案房产产权归属的权利。2、原告提交的其与被告泰生公司之间的房屋买卖合同及收款收据的真实性、合法性、有效性明显存疑。原告没有提供支付相关价款的银行流水；原告提供的收款收据注明的款项交付时间与买卖合同约定的时间明显不符，而且三份收款收据均在备注栏注明以该份收据替代将来发生的某份收据，明显是作假。3、原告是被告泰生公司的股东，原告针对香珠花园项目已经多次代表被告泰生公司与各方的谈判。4、基于原告的特殊身份，以及原告前期对香珠花园项目的参与度，我方可以推论在2011年4月19日原告与被告泰生公司签署涉案房产买卖合同时，已经清楚知晓涉案房产已经抵押给我方。而且在此之前即2001年9月30日，南山法院已经作出（2001）深南法经初字第1-455号生效判决，认定案外人胡祥凫与我方之间签署的贷款合同有效，我方依法享有抵押权。被告辰森公司经本院合法传唤，在法定期限内未提交答辩状，亦未提交任何证据。经审理查明：香珠花园项目原名香珠园。1994年3月8日和4月8日，深圳市农业科学研究中心（以下简称农科中心）与香港华深国际发展公司（以下简称香港华深）就农科中心自留用地（宗地号B302-21）分别签订了《合作开发“深圳农贸综合批发市场”合同书》及《补充协议书》，合同约定，由农科中心在自留用地范围内提供用地，香港华深提供建设资金，共同开发房地产项目，项目建成后，双方按3：7的比例分成。同年4月8日，农科中心又与香港华深及深圳华深房地产开发公司（以下简称深圳华深，此后该公司先后改名为深圳华深实业发展公司、深圳市辰森实业发展有限公司）签订协议书，将原香港华深公司提供建设资金的约定改为香港华深与深圳华深共同提供资金。深圳华深因无力投入资金开发该土地，于1995年3月8日与深圳泰生实业公司（以下简称泰生公司，原法定代表人为张兴展）签订了《合作开发农科商住楼合同书》，约定由泰生公司负责提供开发该项目的所有资金。1997年3月3日，农科中心、深圳华深与原深圳市国土局签订了深地合字（福95）039号《深圳市土地使用权出让合同书》。1997年8月15日和10月28日，农科中心、深圳华深、泰生公司分别签订了《合作开发农科商住楼补充合同》、《合作开发农科商住楼合同书》，最终约定，农科中心与深圳华深提供合作用地，泰生公司提供开发项目的所有资金，建成后的房产按农科中心19.8%、深圳华深15.2%、泰生公司65%的比例分成，其中深圳华深按合同应分得的15.2%的房产以3300万人民币转让给泰生公司〔泰生公司实际向深圳华深（即此后的辰森公司）支付40016390元，其中，辰森公司从1997年至1998年间分七笔向成都军区驻深办付款共计2650万人民币〕。至此，张兴展所在的泰生公司在与农科中心、辰森公司签订一系列合作合同后，开始开发建设“香珠花园”项目。泰生公司因无履行合同的能力，张兴展便在香珠花园开工建设并取得房地产销售许可证后，将香珠花园的房产采取签订假销售合同向银行按揭、重复销售、假销售高息借款等方式，骗取巨额资金。张兴展犯合同诈骗罪被广东省高级人民法院终审判处15年有期徒刑。2010年6月9日，深圳市规划和国土资源委员会第一直属分局（甲方）与被告泰生公司（乙方）签署《深地合字（福95）039号第一补充协议书》，该补充协议书称：根据2010年2月10日中共深圳市委政法委员会《“香珠花园”案件“02.10”协调会议纪要》（深政法委[2010]5号）意见，结合辰森公司已被吊销营业执照的情况，按照2010年4月30日“香珠花园”案件善后处理工作领导小组办公室《关于“香珠花园”专案有关问题的函》的精神，甲方同意乙方承接辰森公司在原合同书规定的权利、责任和义务，乙方应保障农科中心在本宗地的合法权益，并按专案组上述会议纪要的要求监督落实。2010年11月12日，香珠花园项目完成初始登记，AB栋、C栋、D栋全部登记至泰生公司名下。被告辰森公司的前身深圳华深实业发展公司（甲方）曾与案外人胡祥凫（乙方）签订一份《深圳市房地产买卖合同》，约定胡祥凫向辰森公司购买香珠花园D栋901号房，位于第9层，建筑面积231.08平方米，单价为8000元/平方米，总价款为1848640元。1998年5月1日，招商银行深圳华侨城支行作为贷款人、抵押权人与借款人、抵押人胡祥凫签订一份《个人购房楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定胡祥凫向招商银行深圳华侨城支行借款184万元，贷款期限60个月，从1998年5月至2003年5月，胡祥凫以香珠园D栋901号房作为抵押。香珠花园D栋901号房在深圳市房地产权登记部门办理了抵押登记，抵押人是胡祥凫，抵押权人是招商银行深圳华侨城支行。1998年4月24日，胡祥凫在《招商银行借款借据》上签名，招商银行深圳华侨城支行向胡祥凫发放了借款184万元。由于胡祥凫未按期偿还借款，招商银行深圳华侨城支行于2001年向深圳市南山区人民法院提起诉讼，请求：1、解除购房抵押贷款合同；2、胡祥凫偿还贷款本息1368281.06元；3、若胡祥凫不能清偿上述债务，请求处分抵押物，招商银行深圳华侨城支行有优先受偿权；3、胡祥凫承担诉讼费。胡祥凫未作答辩。深圳市南山区人民法院于2001年9月30日作出的（2001）深南法经初字第1-455号民事判决书认定，招商银行深圳华侨城支行与胡祥凫签订的《个人购房咯与按揭（抵押）贷款合同》、《存单质押协议书》是合法有效的合同，胡祥凫已构成违约，判决：一、胡祥凫在该判决发生法律效力之日起十日内偿还欠款本金1274712.56元及利息、罚息；二、如胡祥凫未按上述日期还款，胡祥凫按合同约定依法承担抵押责任和质押责任。该判决已发生法律效力。现案涉房产仍处于抵押权人为招商银行深圳华侨城支行的抵押登记状态。2002年7月22日，泰生公司原法定代表人张兴展因涉嫌合同诈骗罪被刑事拘留，同年8月27日被逮捕。深圳市中级人民法院作出的（2003）深中法刑二初字第375号刑事判决书、广东省高级人民法院作出的粤高法刑二终字第716号刑事判决书认定张兴展将香珠花园的房产采取签订假销售合同向银行按揭、重复销售、假销售高息借款等方式骗取巨额资金的行为，构成了合同诈骗罪。2010年11月1日，深圳市中级人民法院作出（2006）深中法刑财字第9号《关于“香珠花园”房产原“签订假销售合同进行按揭贷款、办理抵押登记”的169套房产具体数字统计的说明》，认定抵押人胡祥凫将香珠花园D栋901房抵押给招商银行深圳华侨城支行，属于被告人张兴展利用“签订假销售合同向银行按揭贷款、重复销售，向国土部门办理抵押备案登记”进行诈骗犯罪的行为。2011年4月19日，被告泰生公司（甲方）与原告王福生（乙方）签订《深圳市房地产买卖合同（一手房现售）》，约定乙方向甲方购买香珠园D栋901房，建筑面积为249.98平方米，总价款为2999760元；原告在签订合同之日一次性付清全部楼价款；在将本房地产交给原告之日起90日内，被告泰生公司应书面通知原告共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，为原告办理《房地产证》。原告为证明其付清了购房款，提交了3张被告泰生公司出具的收据，其中2010年12月7日的收据金额为3万元，注明原2010你那12月7日收据、2014年5月2日收据作废；2011年4月18日的收据金额为100万元，注明原2011年4月25日收据、2014年5月12日收据作废；2016年1月28日的收据金额为1969760元，注明原2016年1月28日收据作废。被告泰生公司确认已收到原告的购房款，并于2016年1月28日向原告出具了《楼款付清证明书》。另查，原告是被告的股东。经本院释明，本案原告王福生、被告泰生公司明确表示不同意向招行华侨城支行代为清偿，注销抵押登记。本院认为，原告与被告于2011年4月19日签订了《深圳市房地产买卖合同（一手房现售）》，向被告购买香珠花园D栋901房。原告是案涉房产香珠花园D栋901房的利害关系人。案涉房产因第三人招行华侨城支行与胡祥凫于1998年5月1日签订的《个人购房楼宇按揭（抵押）贷款合同》而设定了抵押，抵押权人是第三人招行华侨城支行。该抵押登记已影响到了案涉房产香珠花园D栋901房购买人原告的权益，原告主张解除抵押登记，是为实现自己的合同权益，第三人招行华侨城支行辩称原告主体资格不适格，依据不足，本院不予采信。第三人招行华侨城支行与胡祥凫于1998年5月1日签订的《个人购房楼宇按揭（抵押）贷款合同》虽然已被深圳市中级人民法院在张兴展的刑事犯罪一案中被认定是张兴展实施诈骗的行为，但合同一方利用合同实施犯罪的并不必然导致合同无效。本案没有证据证明第三人招行华侨城支行有与张兴展串通合谋或该行知道该诈骗行为，第三人招行华侨城支行已按合同发放了借款，其债权应得到保护，且已发生法律效力的（2001）深南法经初字第1-455号民事判决书也认定第三人招行华侨城支行与胡祥凫签订的《个人购房楼宇按揭（抵押）贷款合同》有效，抵押行为有效。原告作为被告泰生公司的股东,明知案涉房产存在抵押,仍然购买案涉房产,自甘风险,且不同意向抵押权人招行华侨城支行代为清偿，注销抵押登记,原告请求被告泰生公司为其办理案涉房地产的产权证书、解除抵押，事实上无法履行，也将会对第三人招行华侨城支行合法有效的抵押权造成损害，因此，原告的诉讼请求应予驳回。被告招行华侨城支行的辩称部分有理，本院予以采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告王福生的诉讼请求。本案案件受理费100元（已由原告预交），由原告王福生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到交费通知次日起七日内向该院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，将按自动撤回上诉处理。审 判 长 颜  浩  民人民陪审员 杨  海  涛人民陪审员 唐    琪二〇一七年五月五日书 记 员 刘智枫（代）