江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终1323号
上诉人（原审原告）蒋立愚，男，1945年8月21日生，汉族。
委托代理人徐剑锋，江苏袁胜寒律师事务所律师。
委托代理人唐曾，江苏袁胜寒律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）蒋兆兆，女，1984年3月21日生，汉族。
委托代理人叶新，江苏马健律师事务所律师。
上诉人蒋立愚因与被上诉人蒋兆兆房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2015）秦民初字第3759号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
蒋立愚原审诉称，蒋立愚于2015年4月底确诊为“脑梗塞”，诊断显示“右上肢握物不稳，右下肢行走不稳，伴嘴角歪斜、流涎，言语不清……”。经救治后，蒋立愚回家休养，医嘱随诊。2015年5月，蒋兆兆趁蒋立愚患病，神智不清，多次以明显不合理的低价诓哄蒋立愚将房屋卖给蒋兆兆。2015年6月1日，蒋兆兆依据载有蒋立愚、蒋兆兆签字的《南京市存量房买卖合同》，将本市秦淮区小心桥东街42-1号4单元101室房屋过户至自己名下。而实际上，该份合同上的签名并非蒋立愚本人所书，该合同没有效力，不能约束双方。蒋立愚认为，蒋兆兆的上述行为，严重侵害了蒋立愚的合法权益，为此，特向贵院提起诉讼，请求判决：1、确认蒋立愚、蒋兆兆签订的《南京市存量房买卖合同》无效；2、蒋兆兆将诉争房屋返还给蒋立愚，并协助蒋立愚办理房屋所有权证、土地使用权证的过户手续。3、本案诉讼费由蒋兆兆承担。
蒋兆兆原审辩称，一、其与蒋立愚之间并非房屋买卖合同关系，并不存在任何买卖的合意，诉争房屋的过户实际是一种赠与行为，且该赠与已经完成。二、从诉争《南京市存量房买卖合同》的内容来看，连付款期限都没有明确，不符合正常买卖合同的逻辑和生活经验。三、诉争房屋地处夫子庙景区周边，其实际价值在90万元以上，但双方仅约定房屋转让价款为30万元，明显不符合买卖合同的实质要件。四、双方系父女关系，从蒋兆兆提供的相关证据均能证明蒋立愚系将诉争房屋赠与蒋兆兆，只是因为蒋兆兆与蒋立愚的配偶存在纠纷，才导致蒋立愚向法院提起诉讼。五、蒋立愚称其神志不清，房屋买卖并非其真实意思表示。而蒋立愚提供的出院记录上恰恰写明其神志清楚，只是言语欠清。且双方签订买卖合同后，双方到房产局进行了产权变更登记，在此期间，蒋立愚与案外人领取了结婚证，其在此期间不存在任何行为能力受限的情形。综上，请求法院驳回蒋立愚的诉讼请求。
原审法院经审理查明，蒋立愚与蒋兆兆系养父女关系。诉争房屋系蒋立愚、蒋兆兆于2006年2月向案外人王振购得，原产权登记为蒋立愚、蒋兆兆共同共有。蒋立愚、蒋兆兆取得诉争房屋后一直由蒋兆兆对外出租收益。2009年8月21日，蒋立愚、蒋兆兆就诉争房屋签订《产权份额约定书》，约定蒋立愚对该房屋享有99%的份额，蒋兆兆则享有1%的份额。同日，蒋立愚、蒋兆兆签订《南京市存量房买卖合同》，蒋兆兆将其享有的诉争房屋的1%份额转让给蒋立愚，蒋立愚取得诉争房屋的完全产权。
2015年6月1日，蒋立愚、蒋兆兆共同到房产管理部门签署了《南京市存量房合同》，约定蒋立愚以30万元的价格将诉争房屋出售给蒋兆兆。付款方式为一次性付款，合同对付款期限等未作约定。该合同中合同主文部分甲方签章一栏蒋立愚的签名由蒋兆兆代签，该合同中面积误差特别提示和补充约定部分甲方签名由蒋立愚本人签字。同日，蒋立愚、蒋兆兆共同签署并提交了《南京市房屋权属登记申请书》，办理了诉争房屋的权属变更登记。之后，蒋立愚、蒋兆兆之间并无房屋转让价款的交接。
原审法院另查明，蒋立愚于2015年4月17日因患脑梗塞（左侧颈内动脉系统）、高血压病入院治疗，于2015年4月28日出院。出院记录关于出院情况载明：……言语不清明显减轻，无意识障碍……查体：神志清楚，言语欠清……。
2015年6月16日，蒋立愚与案外人王爱梅登记结婚。在婚姻登记处，蒋兆兆因不同意蒋立愚与王爱梅登记结婚，与蒋立愚发生纠纷。月牙湖派出所接警后出警，经劝解，蒋兆兆离开。次日，蒋立愚、蒋兆兆又为蒋立愚与王爱梅结婚一事发生矛盾，蒋兆兆再次报警。
2015年7月10日，蒋立愚以诉争《南京市存量房买卖合同》并非其本人签字为由，向原审法院提起诉讼，要求确认该合同无效，蒋兆兆返还房屋并恢复房屋产权登记。
原审庭审中，蒋兆兆提交了2015年6月10日和6月11日录取的五段录音，在该录音中，蒋立愚有“我的房子应该给你”，“我也不想把房子拿回”，“我不能房子给了你我再拿过来给她”，“我给你一套房子不变，永远不变”，“我思想当中想拿这个房子的话，我也不会签字给你”，“在她反对把这个房子签给你的时候，我签给你了”等表述，其中6月10日的录音是蒋立愚与王爱梅的通话录音，在该录音中，蒋立愚说，“蒋兆兆是我女儿，我转给她了”。蒋立愚质证认为，该录音是蒋兆兆偷录的，不具有合法性。且录音中有蒋立愚有“你这样日夜把我管住，我什么也没有了”，“你为什么要睡到这个地方监视我”等表述，证明蒋立愚当时是受到蒋兆兆夫妻日夜监视并限制蒋立愚与外界联系，蒋立愚迫不得已才有录音中的表述。该录音不能作为认定本案事实的依据。关于6月10日蒋立愚与王爱梅的通话录音，蒋立愚表示记不清了。
另蒋兆兆申请证人蒋某甲、蒋某乙出庭作证，蒋某甲、蒋梅妮系蒋立愚的侄女。两人均陈述，在2015年6、7月份的去看蒋立愚的时候，听蒋立愚说过诉争房屋过给蒋兆兆了。对于证人证言，蒋立愚质证称两个证人都是蒋兆兆喊来的，蒋兆兆还在饭店请她们吃了饭，她们来的目的就是要把蒋立愚的老婆逼走。两个证人来的时候，蒋立愚没有说过把诉争房屋过给了蒋兆兆的话。对证人证言蒋兆兆不予认可。
原审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案蒋立愚以2015年6月1日的《南京市存量房买卖合同》正文部分的甲方签名非其本人所签为由，要求确认该合同无效，蒋兆兆将房屋返还蒋立愚并恢复产权登记。庭审中，蒋立愚、蒋兆兆一致确认该合同中面积误差特别提示和补充约定部分甲方签名及《南京市房屋权属登记申请书》转让方签名系蒋立愚本人所签。蒋立愚亦认可曾与蒋兆兆到房产局办理过相关手续。依据前述事实，可以确认蒋立愚对诉争房屋以买卖形式过户给蒋兆兆是知情且认可的，并与蒋兆兆共同办理了该房屋的过户手续。另外，蒋立愚、蒋兆兆系父女关系，诉争《南京市存量房买卖合同》对诉争房屋的转让价约定明显低于市场价值，且未约定款项的给付时间。合同签订后，蒋立愚、蒋兆兆之间亦未发生房款给付的事实。蒋立愚、蒋兆兆之间的买卖过户行为明显有别于通常的房屋交易行为，结合蒋兆兆提交的录音证据、证人证言，及诉争房屋一直由蒋兆兆对外出租收益的事实，蒋兆兆所述蒋立愚将诉争房屋以买卖形式过户给蒋兆兆，实为父女之间的房产赠与符合客观事实，原审法院予以采信。综上，蒋立愚、蒋兆兆于2015年6月1日签订的《南京市存量房买卖合同》并不具备法定无效的情形，蒋立愚的诉讼请求于法无据，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，原审法院判决：驳回蒋立愚的诉讼请求。原审案件受理费5800元，减半收取2900元，由蒋立愚负担。
蒋立愚不服原审判决，向本院提起上诉称，原判决认定事实和适用法律均有错误。一、蒋立愚没有在《南京市存量房买卖合同》上签字，该合同上的签字系被上诉人蒋兆兆一人所签，并非双方的意思表示，上诉人对合同内容并不知晓，其形式及内容均不能作为本案裁判的依据。合同的成立应当满足基本的形式要件，其中当事人本人签名是必备条件之一，过户所依据的主合同上并没有上诉人的签字，其中有关房屋价款的给付时间以及主合同的其他条款全部都是被上诉人一人的意思表示，不能据此推断出上诉人有赠与的意思表示。二、现有证据均不能显示双方之间存在赠与关系。《南京市房屋权属登记申请书》、面积误差特别提示及补充约定上的签字确系上诉人所签，但该三份文件只是房屋过户行为所必须的手续，并不是赠与的构成要件，不能看出上诉人有赠与的意思表示。关于上诉人未在案涉合同上签字的问题，被上诉人在原审中主张系其疏忽，忘记让上诉人签字。如果真是忘记让上诉人签字，应该在发现的时候当场让上诉人补签，但被上诉人却自作主张代签，这不符合常理。关于被上诉人提交的多段录音，均集中在2015年6月10日和6月11日，且有部分系夜里所录。从录音中“你这样日夜把我管住，我什么也没有了”，“你为什么要睡到这个地方监视我”等陈述可以看出，上诉人在录音中所说的内容，都是在受到被上诉人夫妻的严格看管和限制下，是受到胁迫情况下的陈述。该录音系偷录，每一段均不完整，且录音中有多处均涉及上诉人的隐私，不能作为证据使用。如果上诉人真的是自愿将房屋赠与给被上诉人，被上诉人也不会处心积虑地拿到上诉人的录音。本案中，无论是录音的取得方式，还是内容，均不符合常理。录音是被上诉人通过非法手段取得，内容也不是上诉人的真实意思表示，因此并不应得到法庭的采信。关于被上诉人申请的两位证人，多年来与上诉人并无来往，其对上诉人的生活境况也不了解。只是在被上诉人的邀请下，突然出现在上诉人家中。其证言所述也只是涉及到上诉人与被上诉人关于本案诉争房屋登记状态的转变，上诉人并没有说过把诉争房屋赠与给被上诉人，两证人的证言没有可信性，且与本案无关联性，法院不应当采信。三、上诉人年岁己高，且有××在身，自主能力较差，在本案房屋办理过户手续过程中，均是被上诉人在主导，整个过程中也看不出上诉人有赠与的意思表示，双方之间赠与关系并不成立。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判支持上诉人的原审诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人蒋兆兆辩称，原判决认定事实清楚，适用法律正确。双方一致确认合同面积误差特别提示和补充约定部分的甲方签名，以及南京市房屋权属登记申请书转让方签名均系上诉人本人所签，上诉人也认可曾与被上诉人到房产局办理相关手续，可以确认上诉人对案涉房屋以买卖形式过户给被上诉人是知情和认可的。《南京市存量房买卖合同》约定价格明显低于市场价值，且没有约定款项给付时间，双方也未发生给付的事实，明显有悖于正常的房屋交易行为。结合被上诉人提交的录音证据、证人证言，以及案涉房屋原来就系上诉人与被上诉人共同从第三人处购买取得，且一直由被上诉人对外出租收益等事实，均能证明案涉房屋买卖实为赠与，符合赠与的构成要件。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
二审中，被上诉人蒋兆兆提交2015年6月10日上诉人蒋立愚与案外人王爱梅电话录音一份，其中有“一套房屋本来就想给她蒋兆兆一套房子，两套房子你拿一套，她拿一套”，“那套房子我给她了，你的房子我也给你了”等陈述，均能证明上诉人将涉案房屋过户给被上诉人是赠与行为。上诉人蒋立愚对该录音的真实性和合法性不予认可，且该录音中没有被上诉人的声音。
二审查明的其他事实与原审法院查明的一致。
上述事实有录音光盘、本院谈话笔录在卷佐证。
本院认为，关于上诉人蒋立愚与被上诉人蒋兆兆于2015年6月1日签订的《南京市存量房买卖合同》，蒋立愚认为该合同并非其真实意思表示，应属无效。对此本院认为，首先，蒋立愚签约时间在出院一个月后，且亲自至房产管理部门的交易场所签署房屋过户文件，并配合房管部门拍照，表明其神志清楚，具有相应的民事行为能力；其次，双方系在公共场所签约，蒋立愚未提供蒋兆兆存在欺诈胁迫的证据，且蒋立愚除了在案涉合同上签名外，还在《南京市房屋权属登记申请书》上签名，表明其对将房屋以买卖的形式过户到蒋兆兆名下的事实是清楚的；其三，合同约定的交易的价格明显低于市场行情，且内容中未约定款项及房屋交付的细节，事后也没有真实的交付行为，明显区别与正常的房屋买卖，表明双方之间并非真实的房屋买卖关系；再结合双方当事人系父女关系，蒋立愚自称其不清楚合同内容，但仍配合办理房屋过户的事实，足以推断出双方签订《南京市存量房买卖合同》只是以买卖的方式完成房屋过户，原审法院据此认定双方为父女间的房产赠与，具有事实依据。双方之间虽非真实的房屋买卖关系，但赠与合同关系合法有效，且已履行完毕，蒋立愚主张案涉《南京市存量房买卖合同》无效，并以此为由要求蒋兆兆返还房屋并协助办理过户，无事实和法律依据，本院不予采纳。综上，上诉人蒋立愚的上诉理由不能成立，原审法院判决并无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5800元，由上诉人蒋立愚负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏海南
代理审判员 刘 凡
代理审判员 白文虎
二〇一六年四月八日
书 记 员 汪海燕