江苏省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏民终字第00624号
上诉人（原审被告、反诉原告）：朱瑞峰。
委托诉讼代理人：孟伟，江苏金合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨秀成，江苏金合律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：卢国强。
委托诉讼代理人：吴治中，江苏仁台律师事务所律师。
原审第三人：睢宁县舜大房地产开发有限公司，住所地江苏省睢宁县中山南路26号。
法定代表人：卢国权，该公司总经理。
委托诉讼代理人：吴治中，江苏仁台律师事务所律师。
上诉人朱瑞峰因与被上诉人卢国强、原审第三人睢宁县舜大房地产开发有限公司（以下简称舜大公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市中级人民法院（2013）徐民初字第242号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人朱瑞峰及其委托诉讼代理人孟伟、杨秀成，被上诉人卢国强及其委托诉讼代理人吴治中，原审第三人舜大公司委托诉讼代理人吴治中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
朱瑞峰上诉请求：1、撤销一审判决。2、一审判决对本诉请求多支持了被上诉人208.35万元租金及30万元违约金，请求对多支持部分予以改判。3、一审判决对反诉请求少支持了上诉人386.74万元，请求对少支持部分予以改判。4、由被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由：一、关于本诉请求多支持了被上诉人208.35万元租金及30万元违约金的问题。1、上诉人不应支付2011年5月份租金18.33万元。根据合同约定，租金为先交后用，上诉人于2011年4月11日预交18.33万元，实际是5月份的房屋租金，一审判决认定上诉人从5月份开始欠付租金错误。2、上诉人不应支付商场被封堵期间租金55.6万元。自2013年9月14日起商场被第三人以各种方式封堵，导致上诉人无法正常使用被迫停止经营，因此被封堵期间的房屋使用费不应由上诉人承担。3、上诉人不应支付停业整改消防期间的租金134.42万元。商场因消防设施不合格被责令停业整改，其责任不在上诉人，故在停业期间上诉人不应支付租金。4、上诉人不应承担30万元违约金。商场整改前上诉人从未拖欠租金，消防整改期间上诉人不应支付租金，消防整改完成后上诉人有权以整改费冲抵租金，租赁合同解除后上诉人不负有给付租金义务。因此，一审判决将2012年7月之后产生的房屋使用费定性为租金，并以此认定上诉人违约错误。二、关于反诉请求少支持了上诉人386.74万元的问题。1、上诉人在消防整改期间是否停业，就本案而言属于关键事实，上诉人提交的相关证据足以证明停业整改消防的事实成立，一审判决不予认定错误。2、上诉人就消防整改期间停业损失申请司法鉴定，一审法院不予准许错误。3、一审判决除支持上诉人主张的消防整改费用1621500元、租金511147.59元外，上诉人认为以下合理诉求没有得到支持：（1）上诉人关于停业整改的主张及停业损失的要求应当得到支持。（2）第三人收取的20万元押金应当冲抵租金。（3）上诉人向13位小业主支付的2014年租金合计27.0076万元，应由第三人承担，并应冲抵应付被上诉人的等额租金。（4）第三人封堵13户小业主房屋给上诉人造成的经营损失应当用于冲抵被上诉人的租金，并在本案中一并处理。（5）一审判决不支持上诉人主张的违约金错误。（6）上诉人清退的4.2万元押金应当用于冲抵租金。朱瑞峰补充上诉意见认为，在消防整改过程中，因为需要设置消防水箱，而被上诉人提供的商场屋顶不具备承载水箱重量的条件，上诉人被迫根据消防部门的意见在商场一层黄金位置设立了消防水箱，该水箱占地面积达到了170平方米，不仅影响了商场的布局和结构，而且对租金的计算也必然产生重大影响。
卢国强辩称，一、在一审中，卢国强已经就以下事实作了最大程度的让步：首先，在历次诉讼中，卢国强对朱瑞峰主张的消防整改损失从未认可，朱瑞峰在诉讼过程中不断增加消防整改费用的数额，在其提交的全部消防整改费用票据中，没有一张正式票据。事实上，对于朱瑞峰主张的消防整改费用等，一审法院完全可以要求朱瑞峰提供正式票据或通过司法鉴定方式确认，但是卢国强考虑到在与朱瑞峰的几次诉讼过程中，朱瑞峰滥用管辖权异议等手段，恶意拖延诉讼，如果卢国强申请鉴定，则正好帮助朱瑞峰达到拖延诉讼的目的。为尽快结案，弥补损失，经一审法院法官协调，卢国强作出让步，全部认可了朱瑞峰主张的消防整改费用；其次，在支付小业主租金上，卢国强也作了极大让步，双方在协商租金数额时，已经将小业主的房屋租金排除在外。在多次诉讼中，卢国强也没有认可朱瑞峰擅自与小业主达成的租赁协议，一审判决将朱瑞峰支付的全部小业主租金扣除，已经充分照顾了朱瑞峰的诉求。二、朱瑞峰没有停业，一审判决没有支持其停业损失是正确的。首先，朱瑞峰没有证据证明其在经营过程中，因消防整改而停业；其次，从朱瑞峰与他人因租赁涉案商场而产生的诉讼来看，次承租人也没有陈述过消防整改期间商场停业。三、朱瑞峰在履行协议过程中拒不支付租金系根本违约，故判决解除双方的租赁协议，朱瑞峰应承担违约责任，有事实与法律依据。朱瑞峰提出的其他上诉理由，卢国强在本案历次庭审中均已作出答辩，不再重复。卢国强针对朱瑞峰的补充上诉意见答辩认为，根据一审判决查明的事实，朱瑞峰未实际停业，故一审法院对其鉴定申请不予准许正确。朱瑞峰已经就封堵商场造成的损失另案起诉，故在本案中不应重复审理。朱瑞峰在商场一层设置消防水箱并主张因此影响其经营而造成损失，系二审提出的新诉求，不属二审法院审查范围。综上所述，朱瑞峰的上诉请求及理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
舜大公司述称，其意见与卢国强答辩意见一致。
卢国强向一审法院起诉请求：判令朱瑞峰支付租赁舜大公司商场期间拖欠的租金645万元（计算至2013年11月）、违约金100万元，合计745万元，由朱瑞峰承担诉讼费用。
朱瑞峰一审反诉请求：判令卢国强向朱瑞峰给付赔偿金等500万元，由卢国强承担反诉费用。后朱瑞峰又当庭追加请求第三人舜大公司承担500万元赔偿责任。
一审法院认定事实：2010年1月1日，舜大公司与朱瑞峰签订一份《商场合作经营协议》，约定双方从2010年1月1日起到2012年12月31日合作两年调整经营中央步行街1号商场，若通过商业调整达到预期目的，双方在互惠互利的条件下重签租赁合同，若通过商业调整达不到预期目的，则双方商量另找出路或共同进行更大的商业调整。在该协议中，还约定了利润分配、商场修缮使用、联营责任和义务、商场转让、违约责任等内容。
2010年6月1日，舜大公司与朱瑞峰签订一份《联营补充合同》，约定舜大公司将位于徐州市睢宁县中山南路26号中央步行街1号商场（共4层，建筑面积约7500平方米）作为投资，朱瑞峰投入50万元资金合作经营商场。合作经营期限为六年，即自2010年1月1日起至2015年12月31日止。双方约定的利润分配细则为，自2010年1月1日起至2015年12月31日止，若一年的利润在350万元以下，朱瑞峰必须分220万利润给舜大公司（按月支付），朱瑞峰必须每月给付舜大公司利润18.33万，每月付清。利润超过350万，所超的利润部分双方按照5:5分成。若由于朱瑞峰经营不善，每月给舜大公司的利润不能按时交付，则每延迟一天需付每天2000元的违约金，若超过一个月还不能付给舜大公司利润，则舜大公司有权取消本合作协议。2012年1月1日以后，具体利润分成双方协商确定，但年利润必须260万以上支付舜大公司。合同第四条对商场修缮使用约定，联营期内，舜大公司保证该房屋的正常使用，朱瑞峰使用不当的除外，舜大公司在接到朱瑞峰通知10日内没有进行维修的，朱瑞峰有权维修，维修费用由舜大公司承担，在下月的租金中扣除。维修过程中影响经营的，按照同期销售比例减免舜大公司的利润分成。其他联营设施的维修责任由朱瑞峰负责。联营期内，朱瑞峰如需对商场进行装修及修缮时，装修及修缮的费用全部由朱瑞峰自负。合同第八条违约责任约定，双方应全面实践履行本合同，不履行或者不完全履行的应承担违约责任；双方违反本合同约定，或无故终止合同视为违约，违约方应承担违约责任；违约方应支付给守约方违约金100万元。合同第十四条约定，原承包合同作废，其他协议与本协议有差异时，以本协议为准。
合同签订后，舜大公司将商场交付给朱瑞峰经营。
2011年3月23日，因舜大公司提供给朱瑞峰经营的商场单层面积超过1500平方米，未设置自动喷水灭火系统，建筑面积超过6000平方米，未设置火灾自动报警系统，不符合《建筑设计防火规范》，违反了《中华人民共和国消防法》第十六条第一款第二项的规定，被睢宁县公安消防大队责令于2011年9月20日前整改完毕。
同年3月24日，睢宁县公安消防大队给朱瑞峰下发重大火灾隐患整改通知书，责令其在火灾隐患消除前应当采取确保消防安全、防止火灾发生的措施。
此后，因联系舜大公司整改未果，朱瑞峰遂于2011年5月至2011年12月期间，自行对商场进行消防整改及相应装修。2011年12月16日，该商场消防整改工程经徐州市公安消防支队抽查合格。朱瑞峰进行消防系统整改等共支出162.15万元。
朱瑞峰承租商场后，自2011年5月至2013年9月实际停止经营期间，均未支付舜大公司房屋租金。
2012年7月，舜大公司以朱瑞峰未按约支付租金为由，诉至江苏省睢宁县人民法院，要求解除双方签订的租赁合同。该院于2013年1月29日作出（2012）睢商初字第356号民事判决：解除舜大公司与朱瑞峰签订的《联营补充合同》。朱瑞峰不服该判决提起上诉，一审法院于2013年6月28日作出（2013）徐商终字第0186号民事判决：驳回上诉，维持原判。在该判决中，经二审补充查明：舜大公司出租的商场房屋两证齐全，商场房屋在交付朱瑞峰使用之前就作为商场使用，中间经历过几次的经营变更，是作为商场用途装修过的。双方在交接时，商场已存在部分消防设施，因当时消防部门没有提出更高的消防安全要求，故朱瑞峰接手使用。朱瑞峰仍不服申请再审，本院作出（2014）苏审二商申字第130号民事裁定：驳回朱瑞峰的再审申请。
2013年11月25日，舜大公司向朱瑞峰发出合同权利转让通知，载明：你和舜大公司于2010年6月1日签订的《联营补充合同》，已经江苏省睢宁县人民法院判决予以解除，合同解除后，你一直没有支付相应的租金。现舜大公司正式通知你，舜大公司将依据《联营补充合同》所享有的全部租金及违约金的合同权利转让给卢国强。
一审另查明：朱瑞峰与徐州苏宁云商电器有限公司（以下简称苏宁云商）签订租赁合同，约定苏宁云商承租上述商场一层520平方米、二层1600平方米，租期自2008年4月16日起至2015年10月15日止。2012年5月30日，朱瑞峰与苏宁云商还签订了补充协议。后朱瑞峰与苏宁云商发生纠纷，苏宁云商支付租金至2013年10月15日，于2013年12月搬出承租房屋。
舜大公司与朱瑞峰签订的《联营补充合同》中涉及的房屋包含徐士泽、朱超等13户小业主的房屋。朱瑞峰于2012年3月10日至2013年1月21日期间支付徐士泽、朱超等13户租金合计511147.59元。
一审法院认为，本案一审的争议焦点为：一、朱瑞峰和舜大公司哪方存在违约行为，朱瑞峰是否拖欠舜大公司租金。二、朱瑞峰主张舜大公司与卢国强共同赔偿500万元损失并要求对方承担100万元违约金能否成立。
一、关于朱瑞峰和舜大公司哪方存在违约行为的问题
1、朱瑞峰作为承租人拖欠租金，违反合同主要义务，显属违约。朱瑞峰拖欠舜大公司租金的事实已被相关生效的法律文书即江苏省睢宁县人民法院（2012）睢商初字第356号民事判决、江苏省徐州市中级人民法院（2013）徐商终字第0186号民事判决以及江苏省高级人民法院（2014）苏审二商申字第130号民事裁定等予以确认，朱瑞峰因拖欠租金被舜大公司诉请法院判决予以解除租赁合同并最终获得支持。
2、舜大公司出租的涉案商场未设置火灾自动报警系统和自动喷水报警系统是否构成违约。首先，在朱瑞峰和舜大公司签订《联营补充合同》前，双方就涉案商场即存在合作关系，朱瑞峰对房屋的现状是熟悉的。《联营补充合同》没有约定舜大公司出租的商场必须设置火灾自动报警系统和自动喷水报警系统，如不设置该系统，则构成违约。其次，《联营补充合同》第四条对商场修缮使用作了约定：联营期内，舜大公司保证该房屋的正常使用，朱瑞峰使用不当的除外，舜大公司在接到朱瑞峰通知10日内没有进行维修的，朱瑞峰有权维修，维修费用由舜大公司承担，在下月的租金中扣除。据此约定，即使按照朱瑞峰主张通知舜大公司进行消防系统整改而舜大公司不予整改，其也有权根据合同的约定自行整改，只不过在整改后主张发生的维修费用由舜大公司承担，在下月的租金中扣除而已。朱瑞峰如果在维修过程中影响经营的，甚至可以按照合同的约定同期销售比例据此减免舜大公司的利润分成。事实上，朱瑞峰也正是按照合同的约定自行整改了消防系统。综上，舜大公司和朱瑞峰签订的《联营补充合同》不仅没有约定舜大公司出租的商场必须设置火灾自动报警系统和自动喷水报警系统，而且在该合同中对于房屋的维修约定了双方均可进行维修。故朱瑞峰主张舜大公司出租的商场因未设置火灾自动报警系统和自动喷水报警系统构成违约，不能成立。
3、朱瑞峰欠付舜大公司租金的数额。自2011年5月拖欠租金开始，计算至2013年11月退出涉案商场，按照《联营补充合同》第三条约定：“2010年1月1日至2011年12月31日，若一年的利润在350万以下，则朱瑞峰必须分220万元利润给舜大公司（按月支付），朱瑞峰必须按月给甲方利润18.33万，每月付清。2012年1月1日以后，具体利润分成双方协商确定，但年利润必须260万以上支付。”经过计算，自2011年5月至2011年12月的租金合计为146.64万元，2012年全年租金为260万元，2013年1月至11月合计为21.6×11=237.6万元。以上合计拖欠租金数额为644.24万元。
4、朱瑞峰应承担违约金的数额。虽然双方《联营补充合同》约定“违约方应支付给守约方违约金100万元”，但是考虑到合同履行过程中出现消防系统整改因素，该因素系双方发生纠纷的根本原因，而该因素系本案双方当事人签订合同时均未预料到的，在合同履行前期尤其是对商场进行消防系统整改期间，朱瑞峰主观上缺乏拖欠租金的恶意，故综合考虑朱瑞峰的违约主观过错程度、给舜大公司造成的损失情况及朱瑞峰的赔偿能力，酌情降低朱瑞峰应承担的违约金数额为30万元。
二、关于朱瑞峰主张舜大公司与卢国强共同赔偿500万元损失并要求对方承担100万元违约金是否成立的问题
1、关于朱瑞峰主张2010年1月至2011年5月交纳的租金311.61万元可否冲抵2011年12月16日之后租金的问题。在2010年1月至2011年4月期间，因商场尚未被公安消防部门责令停业整改，处于正常经营状态，朱瑞峰应当支付商场正常经营期间的租金。故朱瑞峰主张2010年1月至2011年4月交纳的租金311.61万元冲抵2011年12月16日之后的租金，不能成立。
2、关于朱瑞峰主张的消防系统整改费用的问题。按照舜大公司与朱瑞峰签订的《联营补充合同》的约定，舜大公司保证该房屋的正常使用，朱瑞峰使用不当的除外，舜大公司在接到朱瑞峰通知10日内没有进行维修的，朱瑞峰有权维修，维修费用由舜大公司承担，在下月的租金中扣除。据此约定，对消防系统的整改显然是为了保证涉案房屋的正常使用，在舜大公司未对消防系统进行整改的情况下，朱瑞峰自行对消防系统进行整改所发生的维修费用按照合同约定应由舜大公司承担，故朱瑞峰主张为整改消防系统所发生的费用162.15万元，应由舜大公司承担。
3、关于朱瑞峰主张支付徐士泽、朱超等13户业主租金的问题。由于舜大公司出租给朱瑞峰的房屋面积包含了徐士泽、朱超等13户小业主的房屋，且卢国强及舜大公司庭审中均同意按照其与13户小业主约定的租赁费用的标准在朱瑞峰支付费用中作相应扣除，故对朱瑞峰在2012年3月10日至2013年1月21日期间支付给徐士泽、朱超等13户小业主的租金合计511147.59元，应当由舜大公司支付给朱瑞峰。
4、关于朱瑞峰主张消防系统整改的停业损失问题。首先，根据朱瑞峰举证的睢宁县公安消防大队出具的责令改正通知书及重大火灾隐患整改通知书的内容，睢宁县公安消防大队并没有要求睢宁县瑞鑫商贸有限公司停业整顿；其次，作为次承租人的苏宁云商在起诉朱瑞峰房屋租赁合同纠纷一案中，也没有作出过因消防系统整改导致商场停业整顿的陈述，且陈述其向朱瑞峰交纳租金至2013年10月15日。综上，朱瑞峰要求舜大公司赔偿消防系统整改期间的停业损失，不予支持。
5、关于朱瑞峰主张所谓舜大公司错误解除合同造成其租金损失的问题。江苏省睢宁县人民法院（2012）睢商初字第356号民事判决、江苏省徐州市中级人民法院（2013）徐商终字第0186号民事判决以及江苏省高级人民法院（2014）苏审二商申字第130号民事裁定等均确认了舜大公司解除租赁合同的效力，故朱瑞峰主张舜大公司错误解除合同给其造成损失不能成立。
6、关于朱瑞峰主张舜大公司擅自封堵属于其他小业主的房屋给其造成损失的问题。首先，该诉请因和本诉不属于同一法律关系，不属于反诉受理范围；其次，睢宁县瑞鑫商贸有限公司就此问题已诉请舜大公司等排除妨害，且有相关生效法律文书予以确定。
7、关于朱瑞峰主张舜大公司收取押金20万元的问题。朱瑞峰提供的明海水出具的20万元收条的出具日期为2007年11月24日，与本案双方租赁合同关系发生的时间不符，故不应在本案中抵扣租金。
8、关于朱瑞峰主张舜大公司收取租金未开具发票的问题。对此问题，江苏省高级人民法院（2014）苏审二商申字第130号民事裁定已对朱瑞峰进行了法律释明，双方签订的租赁合同并无开具发票的约定，如舜大公司收取朱瑞峰的租金不开具发票，朱瑞峰可以向税务部门反映，但不能以此拒付或者折抵租金。
9、关于朱瑞峰要求舜大公司承担违约责任的问题。按照前述，舜大公司无违约行为，因而无需承担违约责任，故朱瑞峰要求舜大公司和卢国强承担100万元违约金的主张不能成立。
综上所述，一审法院认为，舜大公司依据《联营补充合同》将其对朱瑞峰享有的全部租金及违约金的合同权利转让给卢国强，故朱瑞峰欠付舜大公司的租金及因此应当承担的违约金应当向卢国强支付。而对于舜大公司应当向朱瑞峰支付的消防系统整改费用161.25万元及向徐士泽、朱超等13户小业主支付的租金511147.59元，依据《中华人民共和国合同法》第八十二条关于“债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。”的规定，故应当由卢国强向朱瑞峰承担给付责任。
据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十一条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条规定，判决：一、被告朱瑞峰于判决生效之日起十日内支付原告卢国强租金644.24万元及违约金30万元，合计6742400元。二、反诉被告卢国强于判决生效之日起十日内支付反诉原告朱瑞峰消防系统整改费用1621500元、租金511147.59元，合计2132647.59元；三、驳回原告卢国强的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告朱瑞峰对第三人舜大公司及其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费68950元，反诉案件受理费26900元，合计95850元，由卢国强负担14310元，朱瑞峰负担81540元。（本诉案件受理费原告卢国强已预交，反诉案件受理费被告朱瑞峰已预交，被告朱瑞峰应承担部分随上述案款一并支付给原告卢国强。）
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
二审庭审中，朱瑞峰为证明在消防整改期间，其不可能正常营业，提交了一份由睢宁县公安消防大队于2011年5月26日出具的《证明》，以证明该消防大队通知其必须在2011年4月28日前停业整改。朱瑞峰还提交了三张照片及示意图，以证明其为完成消防整改在商场一层增设一个占地170平方米的消防水箱，影响其承租使用面积并造成其损失；消防整改时，天花板被打掉，有关商铺只能在重新装修后使用，必然产生停业损失。
卢国强质证认为，朱瑞峰提交的由睢宁县公安消防大队出具的《证明》没有被一审法院采信，因为该《证明》与消防部门出具的消防整改通知书内容不一致，且出具的时间也不相符。在一层商场设置消防水箱未经出租人同意，且朱瑞峰在一审中也未提出该诉求。商场消防原来是合格的，2011年为提高消防设施标准，需要整改成自动喷淋系统和自动报警系统。因此，商场进行消防整改不可能影响朱瑞峰正常经营。
本院另查明：
舜大公司于2012年7月30日以朱瑞峰为被告提起诉讼，主张朱瑞峰自2011年5月起拒付租金，为维护其合法权益，请求判决解除双方之间的合同。江苏省睢宁县人民法院（2012）睢商初字第356号民事判决：解除舜大公司与朱瑞峰2010年6月1日签订的《联营补充合同》。朱瑞峰不服提起上诉，江苏省徐州市中级人民法院于2013年6月28日作出（2013）徐商终字第0186号民事判决：驳回上诉，维持原判。
2、睢宁县瑞鑫商贸有限公司（以下简称瑞鑫公司，原法定代表人为朱瑞峰）于2013年12月2日以舜大公司、蔡洪华为被告提起诉讼，请求：1、判令被告将商场招牌字号“瑞鑫购物中心”修复原样，同时将商场一层B09等13个商铺交付瑞鑫公司使用；2、立即返还被告扣留的商品及货架等物品。江苏省睢宁县人民法院（2013）睢民初字第03412号民事判决认定，涉案租赁合同被法院判决解除后，瑞鑫公司并未搬离商场，舜大公司多次通知其无果的情况下，将商场门锁上，“瑞鑫购物中心”招牌取下，并将商场内货物封存。瑞鑫公司承租徐士翠等13户小业主房屋的事实，经法院调解书予以确认，双方租赁关系合法有效，舜大公司无权妨碍瑞鑫公司行使租赁使用权。判决：1、舜大公司于判决生效后十日内将“瑞鑫购物中心”招牌修复原样。2、舜大公司于判决生效后十日内将B09等13个商铺交付瑞鑫公司使用。3、舜大公司于判决生效后十日内将封存的物品返还给瑞鑫公司。舜大公司不服提起上诉，江苏省徐州市中级人民法院于2014年10月24日作出（2014）徐民初字第2518号民事判决：驳回上诉，维持原判。
本案二审争议焦点为：双方在履行《联营补充合同》期间究竟哪一方违约？以及违约责任应如何承担？
本院认为，舜大公司与朱瑞峰于2010年6月1日签订的《联营补充合同》实为房屋租赁合同，对此双方均无异议，本院予以确认。该合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，一审判决认定有效正确。舜大公司将其在《联营补充合同》中所享有的权利转让给卢国强，已向朱瑞峰履行了通知义务，该债权转让行为已发生法律效力。同时，根据《中华人民共和国合同法》第八十二条关于“债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。”的规定，朱瑞峰对舜大公司的抗辩可以向卢国强主张。
关于舜大公司是否构成违约的问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”从《联营补充合同》约定内容看，虽然双方没有对涉案商场的消防标准作出约定，但商场应当符合消防强制性标准构成该合同的默示条款。在消防设施标准提高后，涉案商场的消防系统因不符合消防强制性规范要求，被睢宁县公安消防大队于2011年3月23日责令整改，舜大公司作为出租人应当履行整改义务，以便满足承租人朱瑞峰的使用目的。虽然双方在合同中有关于“朱瑞峰可自行维修，维修费用由舜大公司承担，在下月的租金中扣除”的约定，但该约定系承租人朱瑞峰的权利，不能据此认为维修义务已转换为由朱瑞峰承担，出租人舜大公司仍应就租赁物承担瑕疵担保责任。因此，在2011年3月23日消防部门通知舜大公司整改后，应认定涉案商场已经不完全符合合同约定的用途，舜大公司构成瑕疵给付。一审法院认定舜大公司不构成违约不当，本院予以纠正。
关于舜大公司违约责任应如何确定的问题，本院认为，涉案商场消防的问题自2011年3月23日通知整改之日持续至2011年12月16日经消防部门验收合格之日，故在此期间舜大公司的瑕疵给付行为构成违约，朱瑞峰可依法行使同时履行抗辩权，向舜大公司主张拒付部分租金。综合考虑该瑕疵给付的性质及《联营补充合同》的履行情况，本院酌情认定在2011年3月23日至2011年12月16日的九个月消防整改期间内，朱瑞峰可拒付应付租金的30%为宜。除此之外，舜大公司还应当赔偿朱瑞峰由此造成的损失。朱瑞峰主张舜大公司赔偿其营业损失500万元，但从睢宁县公安消防大队出具的责令改正通知书及重大火灾隐患整改通知书的内容看，均未明确要求瑞鑫公司以停业方式对消防设施整改，且作为次承租人的苏宁云商在另案诉讼中，亦从未提及过其因消防整改而导致其停业，相反其仍按约向朱瑞峰交纳租金至2013年10月15日。由此可见，对商场消防设施的整改并不必然导致商场停业。朱瑞峰提交的消防部门出具的《证明》系证人证言，相关证人未出庭接受质询，且该《证明》与消防部门出具的消防整改通知书内容及出具时间亦不相符，故本院不予采信。朱瑞峰自行停业整顿造成的损失，非舜大公司的违约行为所导致，属于朱瑞峰未采取适当措施产生的扩大损失，该部分损失应由朱瑞峰自己承担。同时，根据日常生活经验，在商场内进行消防整改措施即使不停业，也必然会对商场的正常经营产生一定的不利影响，由此导致的营业利润下降的损失应予保护。因朱瑞峰主张停业整改，本案缺乏可供比对的因实施消防整改而导致营业利润变动的资料，该部分损失现已不具备鉴定条件，一审法院未准予朱瑞峰的鉴定申请并无不当。因此，该损失可通过参照合同约定的支付违约金的方式予以弥补。本院综合考虑本案的实际情况，酌情认定朱瑞峰除可抗辩拒付的部分租金外，舜大公司需另行支付朱瑞峰违约金40万元。
关于朱瑞峰的违约责任应如何确定的问题，本院认为，根据合同约定，朱瑞峰2011年每月应付租金18.33万元，2012年每月应付租金21.67万元。朱瑞峰主张其已按约支付了2011年5月份的租金，但从其提交的已付租金的相关凭证来看，其支付的租金总额不能涵盖至2011年5月份，故一审法院认定朱瑞峰从2011年5月份开始未支付租金并无不当。如前所述，2011年3月23日至2011年12月16日为舜大公司瑕疵给付期间，朱瑞峰支付租金应为：18.33万元×9个月×70%＝115.4790万元，而朱瑞峰仅付2011年4月份租金18.33万元，仍有97.1万元租金未付。但根据双方关于“自行维修费用可从下月租金里抵扣”的约定，朱瑞峰进行消防整改的费用162.15万元可以抵扣租金，该约定系当事人债务抵销的意思表示，在发生抵销事由时即可直接产生债务消灭的法律效力，故在计算朱瑞峰欠付租金时应当首先将该部分费用予以扣除，而不应在本案中作为反诉请求予以认定。朱瑞峰可以抵扣租金至2012年3月31日，但在此之后朱瑞峰仍拒绝支付租金，则缺乏正当理由，应认定构成违约。舜大公司提起诉讼要求《联营补充合同》已由生效民事判决确认，而该诉讼系舜大公司主张形成诉权产生的变更之诉，而非确认之诉，故应以判决发生法律效力的时间即2013年6月28日作为合同解除的时点。在《联营补充合同》解除后，朱瑞峰继续占有商场的行为，构成无权占有，应当参照租金标准支付房屋占有使用费。综上，朱瑞峰共计欠付舜大公司租金为：18.33万元×9个月×70%+260万元+6×21.67万元-162.15万元-18.33万元＝325万元，欠付房屋占有使用费21.67万元×5＝108.35万元，合计433.35万元。根据《联营补充合同》关于“一方违约需支付100万元违约金”的约定，一审法院根据本案的实际情况并考虑双方过错大小，酌情降低朱瑞峰应当承担违约金30万元，已平衡了双方的利益，并无不当。
关于朱瑞峰主张的舜大公司收取20万元押金及垫付4.2万元押金应如何认定的问题，本院认为，朱瑞峰提供的明海水出具的20万元收条的出具日期为2007年11月24日，不在本案合同履行期间内，且朱瑞峰亦未提交证据证明双方同意将该20万元在本案合同中作出安排，不足以证明该事实与本案属于同一法律关系；朱瑞峰主张的其为舜大公司垫付的4.2万元押金，与本案租赁合同关系亦无明显关联性。故一审法院认定朱瑞峰不能在本案中通过反诉主张该两笔款项并无不当。朱瑞峰如有充分证据证明，可另案主张权利。
关于舜大公司因封堵小业主商铺给朱瑞峰造成的经营损失应如何认定的问题，本院认为，本案属于合同纠纷，与朱瑞峰主张舜大公司封堵小业主商铺形成的侵权纠纷并非同一法律关系，且两者当事人也不完全一致，故一审法院认为该事项不能在本案中通过反诉主张并无不当。
关于朱瑞峰是否可以通过反诉向卢国强主张权利的问题，本院认为，舜大公司于2013年11月25日向卢国强出具的合同权利转让通知，仅载明将其对朱瑞峰享有的债权转让给卢国强，朱瑞峰虽然可以向卢国强主张其对舜大公司的抗辩，但单纯的抗辩不能作为请求权基础，故朱瑞峰不能直接对卢国强主张权利。因在债权转让时朱瑞峰对舜大公司亦享有债权，根据《中华人民共和国合同法》第八十三条关于“债务人接到债权转让通知时，债务人对让与人享有债权，并且债务人的债权先于转让的债权到期或者同时到期的，债务人可以向受让人主张抵销。”的规定，朱瑞峰反诉卢国强，实为其向债权受让人卢国强主张抵销。因此，朱瑞峰可在应付款中直接扣减该违约金40万元以及其向小业主垫付的租金511147.59元。且从上述规定可知，该抵消金额应以朱瑞峰接到债权转让通知时其对舜大公司享有的债权为限，朱瑞峰主张抵销债权转让后新产生的2014年其给付小业主的租金，则于法无据，本院不予支持。综上，朱瑞峰还应当支付卢国强款项为：433.35万元－40万元－511147.59元＝3722352.41元。
另，关于朱瑞峰提出的商场一层消防水箱的问题，本院认为，因朱瑞峰主张的其自行建造的消防水箱影响其经营并造成损失的诉请，系在本案二审中提出的新诉求，故不属于本院的审查范围。
综上，朱瑞峰部分上诉请求及理由成立，本院予以支持，依据《中华人民共和国合同法》第八十二条、第八十三条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销江苏省徐州市中级人民法院（2013）徐民初字第242号民事判决；
二、朱瑞峰于本判决发生法律效力之日起十日内支付卢国强3722352.41元；
三、驳回卢国强的其他诉讼请求；
四、驳回朱瑞峰的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费68950元，由卢国强负担34475元，朱瑞峰负担34475元；反诉案件受理费26900元，由朱瑞峰负担。
二审案件受理费55556元，由朱瑞峰负担47223元，卢国强负担8333元。
本判决为终审判决。
审 判 长 葛晓明
代理审判员 陈 皓
代理审判员 潘 宾
二〇一六年十一月十六日
书 记 员 杨 晓