江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0106民初11107号原告：吴安宁,女,1957年11月20日出生，汉族，住南京市秦淮区。被告：南京悦庆投资控股有限公司,注册号320106000061614，住所地在南京市鼓楼区凤凰街2号。法定代表人：杨秉汶，总经理。破产管理人：江苏泰和律师事务所。委托诉讼代理人：蒋宜贯，江苏泰和律师事务所律师。委托诉讼代理人：李自强，江苏泰和律师事务所律师。第三人：刘静，女，汉族，1980年4月16日生，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：刘奇，男，汉族，1987年2月9日生，系第三人刘静同事，住南京市江宁区。原告吴安宁与被告南京悦庆投资控股有限公司（以下简称南京悦庆公司）、第三人刘静房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月5日立案后，于2017年4月5日作出（2016）苏0106民初11704号民事判决（以下简称11704号民事判决），吴安宁不服判决，向南京市中级人民法院（以下简称南京中院）提起上诉，2017年10月9日，南京中院认为11704号民事判决认定事实不清，撤销原判决发回重审。2017年10月26日重新立案后，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴安宁，被告南京悦庆公司的委托诉讼代理人蒋宜贯、李自强，第三人刘静的委托诉讼代理人刘奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴安宁向本院提出诉讼请求：1.被告南京悦庆公司继续履行合同，办理商品房的备案和产权过户手续；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告拟购买被告开发位于南京市鼓楼区凤凰街2号403室房屋，于2015年11月24日向被告交付10万元定金，并办理了入住手续。2016年1月12日，原告与被告签订了《南京市商品房现售合同》，并向被告补缴了15万元定金；之后，原告多次催促被告履行合同，办理备案及过户手续，被告均拖延。原告于2016年10月18日得知，涉案房屋被南京市鼓楼区人民法院（以下简称鼓楼法院）查封，且被告于2015年4月13日将房屋抵押给了第三人。现同意支付相应的金额以涤除抵押权。因此，诉至法院，望判如所请。被告南京悦庆公司辩称，其公司已经于2017年10月13日被南京市鼓楼区人民法院宣告破产。第三人刘静辩称，同意原告涤除抵押权，由原告支付697648元之后，其可以配合办理抵押权涤除手续。本院经审理认定事实如下：坐落于南京市鼓楼区凤凰街2号403室房屋（建筑面积62.9平方米，丘号为591375-I-119，以下简称案涉房屋）由南京悦庆房地产开发有限公司建设开发，并登记在南京悦庆房地产开发有限公司名下。2012年7月，南京悦庆房地产开发有限公司更名为南京悦庆投资控股有限公司。2015年11月24日，为购买案涉房屋，原告向被告支付了定金10万元，并办理了入住。2016年1月12日，原告吴安宁（乙方）与被告南京悦庆公司（甲方）签订了《商品房现售合同》，约定甲方将案涉房屋出售给乙方，单价为1.5万元/平方米，总价款为94.35万元；乙方应于2016年1月10日前向甲方支付定金25万元，应于2016年1月30日前支付全部剩余合同价款，甲方应于2016年3月20日前向乙方交付该商品房；本合同签订后10日内（应当不超过10日），甲方应按规定通过南京市网上房地产操作系统，将本合同基本信息传送至南京市房产管理局产权市场处备案；本合同签订后90日内（应当不超过90日），甲、乙双方应当共同申请房屋所有权转移登记；甲、乙双方约定，本合同经双方签署并备案后生效；甲方告知乙方该商品房无权利瑕疵等等。关于房款的支付，原告于2015年11月24日向被告交付10万元，2016年1月12日，原告向被告支付了15万元，合计25万元。被告向原告分别开具了10万元和15万元的收据。之后，原告述称其多次催促被告办理合同备案并要求支付剩余房款，被告均推拖未履行。另查明，被告将案涉房屋与同一建筑物中的410室、411室、416室、418室和419室，于2015年4月8日向第三人设定抵押，担保的主债权为400万元。2015年11月11日，辽宁省大连市西岗区人民法院对案涉房屋进行司法查封，限制期限自2015年11月11日至2018年11月12日；2016年4月15日，南京市江宁区人民法院轮候查封；2016年4月20日，鼓楼法院轮候查封；2016年7月21日，辽宁省大连市西岗区人民法院轮候查封。2017年1月16日，鼓楼法院作出裁定，受理申请人李志惠对被申请人南京悦庆公司的破产清算申请，并指定江苏泰和律师事务所作为破产管理人。被告南京悦庆公司进入破产清算程序。2017年10月13日，鼓楼法院作出裁定，宣告南京悦庆公司破产。庭审中，第三人述称同意原告涤除抵押权，因设定抵押担保的6套房屋担保的总额为400万元，案涉房屋建筑面积为62.9平方米，6套房屋总面积为360.64平方米，依据案涉房屋面积占设定担保的6套房屋总面积的比例，案涉房屋的涤除抵押债权所需金额为697648元。原告同意支付该涤除金额，被告不予认可。上述事实，由收据、《商品房现售合同》、民事裁定书、债权审查确认单、他项权证、抵押权涤除明细表、房屋登记簿及开庭笔录中的当事人陈述等证据予以佐证。本院认为，房屋买卖合同是出卖人转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。关于原、被告之间签订的《商品房现售合同》的效力，本院认为，参考《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条第二款规定：“当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外”，结合被告已向原告履行了交付房屋的主要义务且原告接受，因此，本院认为该合同系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，成立且生效。关于该合同是否可以继续履行，本院认为，首先，第三人是案涉房屋的抵押权人，在被告不履行到期债务时，第三人有权就案涉房屋的价值优先受偿；其次，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，即法律赋予了案涉房屋受让人有权行使代偿权以消灭抵押权，进而维护合同的履行和交易的稳定；第三，虽《中华人民共和国企业破产法》第十六条规定：“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效”，目的防止损害其他债权人利益，但抵押权系法定优先受偿权，买受人对抵押权的涤除，不仅没有损害其他债权人利益，且使企业破产财产增加；第四，物权法相对于破产法系新法，在适用上应遵循新法优先于旧法的原则；因此，对于原告行使法定涤除权，本院予以支持。对于原告清偿了第三人的债权697648元后，第三人应办理解除抵押的手续，消灭抵押权，原、被告应予以配合。原告涤除抵押权后，已履行了全部付款义务，其多支付的4148元价款应纳入破产债务。案涉房屋虽被法院查封，但根据《中华人民共和国企业破产法》第十九条规定，人民法院受理破产申请后，有关债务人财产的保全措施应当解除，执行程序应当中止。本案被告的破产案件已由本院受理，故有关案涉房屋的保全措施应予解除，被告应在障碍消除后协助原告办理案涉房屋的过户手续原告要求被告协助办理产权过户手续的诉讼请求，符合双方约定和法律规定。本院予以支持。综上，综上所述，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十一条，《中华人民共和国企业破产法》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、本判决生效后五日内，原告吴安宁给付第三人刘静697648元；二、在前述判项履行完毕后的三日内，第三人刘静办理抵押权的注销登记，原告吴安宁、被告南京悦庆投资控股有限公司予以配合；三、被告南京悦庆投资控股有限公司于本判决生效后，在南京市鼓楼区凤凰街2号403室房屋抵押权注销且查封解除后五日内，协助原告吴安宁将该房屋的不动产权证登记至原告吴安宁名下。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10776.5元，由被告南京悦庆投资控股有限公司负担（此款原告已预交，被告在给付上述款项时加付此款）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  夏 雯人民陪审员  王金玲人民陪审员  邱建伟二〇一八年二月一日法官 助理  韩 笑见习书记员  李 琼