黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）齐民一终字第628号
上诉人（原审被告、反诉原告）周金山，个体工商户，住甘南县。
上诉人（原审被告、反诉原告）朱华，个体工商户，住甘南县。
二上诉人共同委托代理人王德威，黑龙江天扩律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）万长河，住甘南县。
上诉人周金山、朱华为与被上诉人万长河房屋租赁合同纠纷一案，不服甘南县人民法院（2015）甘民初字第798号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员周虹担任审判长，审判员李颖莉、代理审判员王红娜参加的合议庭，对本案进行了审理，书记员张毓翀担任记录。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年6月18日，周金山、朱华（系夫妻关系）将其所有的位于原长吉岗畜牧场院内的中间砖房、西北角平房等租给万长河建烘干塔，包括院内面积约1万平米，租赁期10年，租金2013年为22000.00元，以后每年30000.00元，交付时间为每年6月18日。周金山、朱华负责安装变压器，不得影响万长河使用。签订合同后，双方补充协议，万长河于2013年6月24日交给周金山、朱华10000.00元，周金山、朱华为万长河出具一张2013年租金32000.00元的收据。后万长河将西厢房房盖、仓库拆扒，将西墙拆扒后的废砖土铺路。6月28日后，因双方就合同履行发生争议，万长河停止建塔施工至今。从2013年6月18日签订租赁合同至6月28日期间，万长河所雇工人支付的人工费共计3735.00元，雇翻斗车费用2250.00元、铲车费用1800.00元，共计7785.00元。为在租赁场地内建烘干塔，2013年6月22日，万长河与哈尔滨双利烘干设备厂签订烘干塔购销合同，并于当天向设备厂交付了10万元定金。后万长河因租赁合同争议未履行烘干塔购销合同，未向烘干设备厂交付剩余购塔款，烘干设备厂拒绝返还万长河10万元定金。
另查明，万长河与左玉丰等人合伙在平阳镇建国村经营烘干塔事宜，2013年5月7日，由左玉丰与哈尔滨双利烘干设备厂签订烘干塔购销合同，合同金额、预付款均由左玉丰出面处理。
原审法院经审理认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，而依法订立的合同自成立时开始生效，当事人双方应诚实、全面的按照合同约定履行自己的义务。第一、关于房屋租赁合同能否继续履行问题。万长河与周金山、朱华就场院租赁一事于2013年6月18日签订租赁合同，万长河雇佣工人投入施工，遭遇周金山岳母阻止，施工无法正常进行，于6月28日停止施工，租赁场地在2013年度建设烘干塔、收购粮食的合同目的因此明显无法实现，经调解万长河亦表示无法继续履行合同，于情于理再行履行合同显失公平与经济活动的等价有偿原则，故本院认定双方约定的房屋租赁租赁合同依法应予解除。反诉原告周金山、朱华主张继续合同的请求，本院不予支持；第二，关于万长河因合同无法继续履行的损失问题。万长河、周金山、朱华双方在签订租赁合同后，达成了2013年给付32000.00元租金的补充协议，该租金给付以后未达到建设烘干塔、收粮的合同目的，系万长河为履行合同投入的损失。万长河对租赁的场院进行维修、拆除事务，雇佣他人从事该劳务，通过用工明细表足以反映该项投入为7785.00元，亦属万长河为实现合同目的而投入的损失。万长河在签订租赁合同与补充协议后，向厂家订购烘干机设备，实际预想他日建成烘干塔收粮所为。本院对该事项经与厂家核实后，万长河支付烘干机设备定金10万元的一事真实可信，厂家因万长河未继续履行给付烘干机货款而拒绝返还万长河定金，应认定为万长河为履行租赁合同实现合同目的的实际投入。上述损失合计139785.00元；第三，关于房屋租赁合同的违约责任问题。6月18日双方签订租赁合同，22日朱华因租金低而要求停止施工，24日周金山、朱华收到万长河增加的租金10000.00元。该过程恰恰是在拆、扒场院时发生，本院有理由相信增加租金的补充协议系因万长河拆除租赁合同未约定的院墙而造成损失所达成。万长河主张在此期间内周金山、朱华承诺帮助赊粮而增加租金，其对于主张他日购销合同成立没有相应证据证实，故增加的10000.00元租金损失不足以认定为周金山、朱华违约导致。28日施工停止，通过在场施工人证实以及周金山、朱华自认，能够确认该终止事由系周金山岳母阻止导致。周金山、朱华作为租赁合同的出租方，对于其家属阻挠承租方利用租赁房屋一事本应依法排除，其放任家属阻挠应视为自身没有合理保障承租方正常使用房屋，构成对租赁合同的违约行为，从根本上导致租赁合同无法继续履行，合同应予解除。至于原审中周金山、朱华关于房屋及院墙拆除损失的主张，因证据不足，本院不予支持，其可凭证据另行主张权利。综上，因周金山、朱华对家属阻挠万长河正常利用房屋未行有效阻止，导致租赁场院无法建造烘干塔，合同目的明显无法实现，万长河、周金山、朱华签订的租赁合同依法应予解除、终止履行。万长河因履行该合同投入租金、劳务款、烘干机设备定金款合计129785.00元，因合同解除导致上述款项的损失，周金山、朱华应予赔偿。经本院审判委员会讨论决定，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第五项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条、第七十三条、第七十六条之规定，判决：一、周金山赔偿万长河租金、劳务款等损失合计129785.00元。此款于本判决生效后十日内付清；二、朱华对本判决主文第一项的给付内容承担连带清偿责任；三、驳回万长河的其他诉讼请求；四、驳回反诉周金山、朱华的诉讼请求。如果被告未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3099.00元，由周金山、朱华负担2873.91元，万长河负担225.09元；反诉案件受理费550.00元，由反诉周金山、朱华负担。
周金山、朱华不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：原审法院适用法律错误。1、周金山、朱华与万长河签订《租赁合同》后，周金山、朱华已将1万平方米院内中间砖房和西北角平房等租赁物交付给万长河使用，已经履行了出租人的义务。西北角房屋属租赁物，承租人如对租赁物主体进行破坏，出租人有权阻止，因此周金山的岳母阻止万长河拆扒的行为不属于违约。2、万长河拆扒该两处房屋其目的为建锅炉。未经规划，环评等一系列审批手续，私建锅炉房本身违法。出租人有权制止承租人违法使用行为。原审法院认定出租人制止承租人违法行为构成违约，适用法律错误。3、按照合同约定，周金山已将租货物全部交给了万长河使用，同时按照合同约定安装了变压器，已经全面履行了合同义务，不存在违约行为，因此无论对方如何使用或者是否使用该租赁物，万长河都有义务按照约定缴纳租金，原审判决返还租金适用法律错误。4、在周金山、朱华没有违约的情况下，原审法院判令周金山、朱华赔偿万长河所谓的损失129785元，无任何法律依据。二、原审法院认定事实错误。1、拆扒房屋和院墙不属于正常利用房屋，而属于破坏租赁物主体结构，不仅违约，而且违法，出租人依法阻止不属于违约，不属于阻挠，也不会导致合同目的的无法实现。2、万长河在没有审批手续的情况下拟建锅炉房违法，不属于正常使用租赁物。三、万长河与哈尔滨双利烘干设备厂签订的合同中，约定的10.4万元是设备预付款，而非定金条款。收10万元定金没有依据。2、万长河雇工花7785元证据不足。请求二审依法改判。
针对周金山、朱华的上诉理由及请求，万长河仍以原诉理由为答辩意见予以反驳。
本院经二审审理，对原审法院查明的事实予以确认。另查明，周金山、朱华与万长河签订合同后，万长河将西厢房房盖、仓库、墙，羊圈等拆扒，周金山、朱华向电业局申请了安装变压器。
本院认为，2013年6月18日，周金山、朱华与万长河签订期限为10年的《房屋租赁合同》，且双方已经实际履行了合同约定的义务，因此该合同是双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、法规的强制性规定，该合同合法、有效。万长河对租赁的场院雇佣他人拆扒院墙时，周金山岳母认为租金过低进行阻拦，后经双方协商万长河又给付周金山10，000.00元租金是对合同价款的补充，并未影响合同的履行。至于在2013年10月份左右，因万长河要求拆扒院内的中间房屋而产生分歧，因合同没有约定，周金山的岳母与万长河发生争吵完全可以协商解决后继续履行合同，因此该行为不是必然导致合同目的无法实现，周金山、朱华不构成根本违约。另外，万长河建烘干塔并没有经有关部门审批，且只签订了定制烘干塔的合同，在合同中约定的是交纳10.4万元的预付款，且交纳的10万元定金并无正规的发票，是否交纳10万元定金的证据不足，且未依法解决的情况下，原审判决该商业风险由周金山、朱华负担无事实和法律依据。而且万长河将周金山的西厢房房盖、仓库、墙，羊圈等拆扒，周金山、朱华向电业局申请了安装变压器，周金山、朱华已经履行了合同约定的主要义务。该房屋场院从2013年至今一直空闲，周金山、朱华损失巨大。在周金山、朱华不构成违约的情况下，原审判决由其承担万长河的间接损失的处理不当。但考虑毕竟周金山的岳母阻拦万长河拆扒院墙时，万长河已经雇佣劳务有直接损失，现万长河主张解除合同，周金山、朱华表示愿意退回万长河2013年租金，对此本院予以支持。其他各自损失各自负担。
综上所述，原审认定事实基本清楚，但判决不当之处，本院予以纠正。周金山、朱华的上诉理由部分有可采纳之处，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
撤销黑龙江省甘南县人民法院（2015）甘民初
字第798号民事判决书。
解除2013年6月18日周金山、朱华与万长河签订
的房屋租赁合同。
三、周金山、朱华返还万长河2013年房屋租金32，000.00元；赔偿万长河雇佣劳务人员损失费7，785.00元。此款于本判决生效后十日内履行。
四、驳回万长河的其他诉讼请求。
五、驳回反诉周金山、朱华的诉讼请求。
如果被告未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费6198.00元，反诉案件受理费550.00元，由周金山、朱华负担2，312.00元，万长河负担4，436.00元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 虹
审 判 员 李颖莉
代理审判员 王红娜
二〇一五年十一月二十七日
书 记 员 张毓翀