辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第2854号
上诉人（原审原告）：沈阳华氏热泵有限公司，住所地沈阳市沈北新区辉山大街123-9号，代码证号：79317160X。
法定代表人：张铁军，该公司董事长。
委托代理人：张志华，男，1940年7月19日生，汉族，该单位总经理。
委托代理人：杨华，女，1976年1月24日生，汉族，该单位工作人员。
被上诉人（原审被告）：沈阳辉山农业高新区建设开发有限公司，住所地沈阳市沈北新区辉山大街123-28号，代码证号：77481512-3。
法定代表人：金岭，该公司董事长。
委托代理人：邱娜，沈阳同方律师事务所律师。
委托代理人：张惠民，男，1958年2月6日生，汉族，该单位工作人员.
上诉人沈阳华氏热泵有限公司（以下简称“华氏热泵公司“）与沈阳辉山农业高新区建设开发有限公司（以下简称“辉山公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市新城子区人民法院（2015）沈北新民初字第04095号民事判决，依法向本院提起上诉。本院于2015年11月16日受理后，依法组成由审判员于利军担任审判长、审判员单立（主审）、代理审判员吕长辉参加评议的合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
华氏热泵公司一审诉称，1、双方签订以租代购协议，其按协议约定完全履行付清全部租金和房款，而辉山公司未按租赁协议约定10天内签转让协议及转让协议签订后90天内办理土地证及房屋产权证；2、辉山公司未能在规定期限内办理完房屋产权证是因辉山公司对所涉房屋存在抵押不能办理房产证。故要求辉山公司全额支付滞纳金2762644.26元。
辉山公司一审辩称，没有违约，不同意给付滞纳金，理由为1、《厂房租赁协议》只约定了逾期办理产权证需要支付滞纳金，而对于逾期签订转让协议的违约责任并未做出明确约定，辉山公司已在签订协议后的90日内为华氏热泵公司办理了房产证，按照协议约定辉山公司无需向华氏热泵公司支付滞纳金。2、案涉厂房所在产业园是沈北新区政府开发建设的平台类扶持项目，且前期支付的厂房租金可抵顶购房款，享受政府优惠条件同时，需达到政府的考核要求。由于华氏热泵公司经营状况不理想，政府对于华氏热泵公司购买厂房的申请未予审批，致使双方没有签订转让协议，其责任应由华氏热泵公司自行承担。3、案涉厂房一直由华氏热泵公司占有使用，区政府审批期间，辉山公司也并未收回厂房，亦未向华氏热泵公司额外收取租金，且签订购房合同时仍按协议约定价格，华氏热泵公司已取得产权证，预期利益未受任何影响，合同目的全部实现，迟延签约未给华氏热泵公司造成实际损失，故华氏热泵公司要求赔偿没有事实依据。4、双方在2014年7月又重新签订所涉房屋的商品房买卖合同，对逾期办证期限和责任又重新约定，是对原合同的变更，其办证完全符合商品房买卖合同的约定。
原审法院经审理查明：2006年7月18日，华氏热泵公司以沈阳市科华泵业有限公司名义与辉山公司签订了一份《厂房租赁协议》，约定华氏热泵公司租赁辉山公司位于沈阳农业高新区的中小企业产业园二期21#A区号标准化厂房，厂房的具体位置为沈阳市辉山农业高新区辉山大街123-9号，厂房建筑面积经双方认可确定为3441平方米，协议约定租期为5年，即从2006年11月1日至2011年10月30日，厂房月租金为20元∕平方米，年综合租金为825840元，华氏热泵公司应于每年10月30日前一次性支付当年租金。同时也约定了租赁期满，待华氏热泵公司付清全部租金和房款且合同期满10日内，辉山公司须与华氏热泵公司签订厂房转让协议，且签订协议后90天内，辉山公司为华氏热泵公司办理土地证及房屋产权证。办理的相关费用根据沈阳市相关规定由双方分别承担，逾期辉山公司未能办理完土地证及房屋产权证，应向华氏热泵公司支付滞纳金，滞纳金为逾期天数乘以房款总额的万分之五。合同履行期间，沈阳科华泵业有限公司与辉山公司又签订了一份补充协议，承租人正式更名为沈阳华氏热泵有限公司，厂房租赁协议仍有法律效力。2014年7月16日，原、辉山公司又签订了《商品房买卖合同》一份，辉山公司将原租赁协议中的实际建筑面积为3420.49平方米的厂房按1650元人民币∕平方米计价方式卖给华氏热泵公司，厂房的总价款为5643808.5元。合同中的第十五条对于办理房屋产权证书的期限和违约责任又做了约定。即：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房款的0.1%赔偿买受人损失。合同签订后，华氏热泵公司以辉山公司电梯调试不能使用为由，于2006年11月29日支付第一笔租金20万元，其余按租赁协议履行了义务，合同期满付清了全部租金和房款，并一直使用该房屋至今。辉山公司也按租赁协议约定将厂房交付华氏热泵公司使用。租赁协议期满，沈北新区政府以涉案厂房为沈北新区政府开发建设的平台类扶持项目，如转让需审批，于2012年7月向原辉山公司所在经济区下发了沈北新区政发（2012）39号文件通知，华氏热泵公司于2012年4月26日向蒲河新城项目管理服务局递交了办证申请书，沈北新区平台开发企业于2013年4月27日证明了华氏热泵公司房款付清和审核情况，双方于2014年7月16日签订了商品房买卖合同，辉山公司于2014年9月17日协助房产局为华氏热泵公司办理完了证号为N260046028的房产证。
庭审中华氏热泵公司提供在建工程注销申请书，证明辉山公司曾于2009年3月2日以包含涉案厂房在内的产业园在建工程抵押贷款13000万元，于2013年1月8日注销了抵押，华氏热泵公司据此认定辉山公司未能在协议约定期限内办理完房屋产权证是辉山公司对所涉房屋存在抵押，不能办理房产证，侵犯了其合法权利，辉山公司认为在建工程抵押，不是涉案房屋一个，如华氏热泵公司通过政府审批可随时解押涉案房屋，并办理房产证。
另查明，双方签订租赁协议初始，因华氏热泵公司未按时付租金，辉山公司曾向华氏热泵公司发出标准化厂房二期入住须知、厂房租金催缴通知及华氏热泵公司付欠租金的回复，证明华氏热泵公司因辉山公司的电梯调试影响入住，迟延付初始租金20万元的事实。庭审中辉山公司表明华氏热泵公司已按时付后续租金，认可双方的租赁协议继续履行。
原审法院认为：公民和法人的合法权利受法律保护。华氏热泵公司、辉山公司双方签订的租赁协议、补充协议，商品房买卖合同均系双方当事人真实意思表示，应为有效。双方均应按合同约定履行各自的义务。本案中，双方在租赁协议中约定，华氏热泵公司付清租金及余款后且合同期满，辉山公司应按租赁协议约定在10天内签订转让协议及90天内办理土地证及房屋产权证。华氏热泵公司认为辉山公司在华氏热泵公司付清租金和余款后两年期间才与华氏热泵公司签订商品房买卖合同构成违约。对此辉山公司主张涉案厂房系区政府平台类扶持项目，在华氏热泵公司享受优惠的同时，需在税收方面通过审批，因华氏热泵公司通过审批时间较长，所以未能及时签订商品房买卖合同。且涉案厂房一直由华氏热泵公司占有使用，其并未收回厂房，也未向华氏热泵公司额外收取租金，华氏热泵公司利益未受到任何影响，不应给付逾期办证的违约金。华氏热泵公司针对辉山公司逾期签订商品房买卖合同问题上，在此期间并未向辉山公司主张违约责任，即未要求辉山公司承担逾期办证违约金，也未行使解除合同的权利。而是向蒲河新城项目管理服务局递交了办证申请书，又于2014年7月16日与辉山公司签订了涉案房屋的《商品房买卖合同》，同时在新签订的合同中对办理房屋产权证书的期限及违约责任重新进行了约定。因此原审法院认为，针对涉案房屋办理权属证书问题，双方应按最后签订的商品房买卖合同约定的期限履行各自的义务。现辉山公司已经按双方于2014年7月16日签订的商品房买卖合同约定的期限履行了办证义务，故华氏热泵公司主张辉山公司给付逾期办证滞纳金证据不足。
另外，华氏热泵公司、辉山公司双方既认可《租赁合同》的效力，亦认可双方于2014年7月16日签订的《商品房买卖合同》的效力。本案中《租赁合同》主要是约定双方之间租赁的法律关系，附带约定双方未来将要签订的买卖合同的部分权利义务。而双方签订的《商品房买卖合同》系双方对于涉案房屋买卖法律关系权利义务的详细约定。在两份合同中均对于涉案房屋办证问题上做出约定时，应以时间在后且专门约束双方买卖法律关系的合同条款为准。综上所述，华氏热泵公司依现有证据要求辉山公司依租赁协议约定给付逾期办证的滞纳金的诉讼请求，原审法院无法支持。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第七十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》的司法解释第二条之规定，原审法院判决如下：一、驳回华氏热泵公司要求辉山公司给付逾期办理房证的滞纳金的诉讼请求。二、案件受理费28900元，由华氏热泵公司负担。
宣判后，华氏热泵公司不服，上诉至本院。上诉请求：1.撤销一审判决，依法发回重审或判决支持上诉人的诉讼请求；2.由被上诉人承担本案诉讼费用。上诉理由：1.原审法院认定事实错误，《厂房租赁协议》就是“以租代购”的“买卖合同”，并且上诉人已按“协议”约定全部支付给被上诉人购买厂房款，厂房买卖关系已成事实。被上诉人未按约定在2011年11月26日与上诉人签订《厂房转让协议》而是拖延至2014年7月16日才签订，被上诉人违约又违法是事实。2.审理程序违法，法官应当回避而未回避。
被上诉人辩称：同意一审判决，请求维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的基本事实一致。
上述事实，有厂房租赁协议、补充协议、商品房买卖合同、房产证、在建工程抵押权登记申请书、房屋抵押权注销申请书、业主入住汇签单、沈北新区政府沈北新区政发（2012）39号文件、原告出具办证申请书、沈北新区平台类履约核定表、标准化厂房二期入住须知、厂房租金催缴通知及回复及当事人陈述等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷为凭。
本院认为：依据法律规定，当事人协商一致，可以变更合同。2006年7月18日沈阳市科华泵业有限公司（乙方）与辉山公司（甲方）签订标准化厂房租赁协议，双方约定厂房租赁期满，甲方购买所租厂房，待甲方付清全部租金和房款且合同期满10天内，辉山公司需与其签订厂房转让协议，且签订协议后90天内，为乙方办理土地证及房屋产权证，逾期办理应支付滞纳金。同年11月30日辉山公司与其签订补充协议，确认将上述协议的承租方改为华氏热泵公司，由华氏热泵公司概括承受合同的权利义务。2014年7月16日，辉山公司与华氏热泵公司另签订商品房买卖合同，合同第十五条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人退房，出卖人退还房款并赔偿买受人损失。即两协议关于权属登记约定并不一致，双方有权变更合同，后签署协议应视为双方对产权登记约定的变更，因此上诉人在按照2006年7月18日协议的约定主张逾期办证违约金，不予支持。
关于一审法院是否程序违法问题。上诉人并未提供证据证明一审法院审判人员存在应该予以回避的情形，因此其主张以一审法院程序违法本院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费28900元，由上诉人沈阳华氏热泵有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 于利军
审判员 单 立
审判员 吕长辉
二〇一五年十二月十五日
书记员 张 磊
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。