北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第02110号
上诉人（原审被告）马×1，男，1926年11月25日出生。
上诉人（原审被告）马×2（兼马×1之委托代理人），女，1954年8月8日出生。
被上诉人（原审原告）北京市东城区房屋土地经营管理一中心建国门分中心，住所地北京市东城区西总布胡同**号。
法定代表人蔡强，主任。
委托代理人张建平，女，1963年8月27日出生，北京市东城区房屋土地经营管理一中心建国门分中心干部。
委托代理人祁云昆，男，1980年3月21日出生，北京市东城区房屋土地经营管理一中心建国门分中心干部。
上诉人马×1、马×2因返还原物纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2014）东民初字第09463号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人兼马×1之委托代理人马×2，被上诉人北京市东城区房屋土地经营管理一中心建国门分中心（以下简称建国门分中心）之委托代理人张建平、祁云昆均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2014年7月，建国门分中心诉称：北京市东城区×胡同×号院内房屋为我中心直管公房。北京市东城区×胡同×号北房西数第二、三间（2、3号）房屋（以下简称涉诉房屋）原承租人为马×3，该房屋使用面积22.1平方米，月租金41.33元。马×3于2011年10月去世，马×3去世后，涉诉房屋未进行承租人变更。2014年6月，我中心工作人员在走访中发现，马×1、马×2将涉诉房屋群租给外地来京务工人员。2014年7月17日，我中心当面告知马×2，让其将房屋内群租人员于一周内搬出。后群租人员已经搬出，马×1、马×2居住在涉诉房屋内。根据《北京市公有住宅租赁合同》第十二条约定，擅自将承租房屋转租、转让、转借、私自交换使用，出卖或变相出卖使用权的，我中心有权终止合同，收回房屋。故我中心诉至法院，请求判令马×1、马×2将涉诉房屋腾空返还我中心；拆除与涉诉房屋相连的自建房并将渣土清运干净并承担本案诉讼费。
马×1、马×2辩称：涉诉房屋群租的人是什么时候住进去的，我们不清楚，直到建国门分中心工作人员找到马×2，马×2才知道群租的情况，后经询问马×2的弟弟马×4，马×4称居住涉诉房屋的人为其亲戚。我们让马×4赶紧将涉诉房屋内群租人员腾出，马×4一直拖延，后建国门分中心就起诉至法院。现我们已经让群租人员搬出涉诉房屋，只有我二人在涉诉房屋内居住。我二人没有违反《北京市公有住宅租赁合同》的约定，建国门分中心要求我们返还房屋的理由不成立。我二人的户籍在涉诉房屋内。综上，不同意建国门分中心的诉讼请求。
原审法院经审理认为：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。根据本案查明的事实，涉诉房屋为建国门分中心直管公房，建国门分中心对涉诉房屋有占有、使用等权利。涉诉房屋原承租人马×3去世后，涉诉房屋未进行承租人变更。马×2虽然为马×3的亲属，但其在马×3生前未在涉诉房屋内居住，其户籍在马×3生前也不在涉诉房屋内，故马×2无权在涉诉房屋内继续居住。现建国门分中心要求马×2腾退涉诉房屋，于法有据，法院予以支持。因马×1的户籍一直在涉诉房屋内，建国门分中心要求马×1全部腾退涉诉房屋没有依据，法院不予支持。考虑到马×1的居住情况，故由马×1及马×2腾退×胡同×号北房西数第二、三间（2、3号）房屋中的1间更为妥当。据此，原审法院于2014年12月判决：一、马×2、马×1于判决生效后三十日内将位于北京市东城区×胡同×号北房西数第三间（三号）房屋腾空并交付北京市东城区房屋土地经营管理一中心建国门分中心，北京市东城区房屋土地经营管理一中心建国门分中心负责对×胡同×号北房西数第二间（二号）及第三间（三号）之间门口的封堵；二、马×2、马×1于判决生效后三十日内将位于北京市东城区×胡同×号北房西数第三间（三号）房屋相连自建房拆除，并将渣土清运干净；三、驳回北京市东城区房屋土地经营管理一中心建国门分中心的其他诉讼请求。
判决后，马×1、马×2不服，以原审判决认定事实不清、适用法律错误为由上诉至本院，请求撤销原判，依法改判驳回建国门分中心的全部诉讼请求。建国门分中心同意原判。
经审理查明：北京市东城区房屋土地经营管理一中心建国门分中心原名北京市东城区房屋土地管理局建国门房管所，2002年名称变更为北京市东城区房屋土地经营管理中心建国门分中心，2010年变更为现名称。马×1为马×2之父。
涉诉房屋2间（使用面积22.1平方米）原系马×1承租的建国门分中心的公房。马×1的户籍自1974年起迁入涉诉房屋。2000年11月，涉诉房屋的承租人变更为马×1之子马×3。2011年10月29日，马×3去世。马×3生前未婚、无子女。马×3去世后，涉诉房屋未进行承租人变更。建国门分中心仍收取租金至2013年底。2012年4月8日，马×2将户籍迁入涉诉房屋。马×3去世后，涉诉房屋曾空置。2013年10月，建国门分中心对涉诉房屋进行修缮，后马×1、马×2在屋内铺设地砖并修建自建房与原有房屋相连。2014年6月，建国门分中心发现涉诉房屋被群租给外地来京人员，故诉至原审法院。后马×1、马×2将群租人员清退，并于2014年8月入住涉诉房屋。
关于要求马×1、马×2腾退涉诉房屋的依据，原审期间，建国门分中心称系依据《北京市公有住宅租赁合同》第十二条第一款，马×1、马×2擅自将承租的房屋转租、转借，其有权中止合同，收回房屋。本院审理期间，建国门分中心称其与马×1、马×2之间不存在房屋租赁关系，马×1在涉诉房屋承租人变更为马×3后未在涉诉房屋内居住且在马×3去世时名下有住房，其与马×2均不符合变更为承租人的条件，无权在涉诉房屋内居住，其作为涉诉房屋的管理单位，有权收回房屋，且对方擅自将房屋出租。对此，马×1、马×2称涉诉房屋先由马×1及其妻王×与马×3一起居住使用，2005年11月王×去世后，由马×3居住使用，马×1名下无住房，马×1符合变更承租人的条件。建国门分中心对此不予认可，称2000年后马×1未在涉诉房屋内居住。
另查：位于北京市门头沟区×号楼×层×单元302号房屋原为马×1名下房屋。2012年9月，马×1将上述房屋出售给案外人田×、刘×。后马×1名下无住房。马×2与案外人刘××于2013年12月14日在北京市海淀区民政局协议离婚，位于北京市海淀区×路×号院×号楼×单元402号房屋归刘××所有。
又查：经原审法院现场勘验，建国门分中心要求马×1、马×2腾退的房屋为东城区×胡同×号的2、3号房（北房西数第2、3间），2、3号房为套间，房屋间有门相连，3号房经2号房进出，2、3号房外有宽约1.2米，长与产权房长度一致的自建房与2、3号房相连。马×1、马×2称，涉诉房屋内由其两人居住，屋内物品为二人所有。
上述事实，有《北京市公有住宅租赁合同》、房屋现状平面示意图、死亡证明、勘验笔录以及双方当事人陈述等相关证据材料在案佐证。
本院认为：本案的争议焦点在于马×1、马×2应否腾退涉诉房屋。建国门分中心称马×1、马×2之间不存在租赁关系，马×1、马×2不符合承租人变更的条件，无权在此居住，其有权收回房屋且马×1、马×2将涉诉房屋出租违反《北京市公有住宅租赁合同》。对此，本院认为，关于马×1、马×2违反合同一节，本院审理过程中，建国门分中心否认其与马×1、马×2之间存在租赁关系，故其以马×1、马×2违反合同约定为由要求二人腾退房屋，明显不能成立；关于马×1、马×2是否符合变更承租人条件一节，根据涉诉房屋的性质，涉诉房屋的承租人变更问题不属于人民法院受理民事案件的范围，本案不宜作出处理。综合考虑涉诉房屋性质、承租人变更的情况、户籍状况以及马×1的居住生活情况，在涉诉房屋的承租人问题未经相关程序解决之前，本院难以认定马×1、马×2无权在涉诉房屋内居住。建国门分中心应待承租权变更问题解决后再行主张。综上，在现有情况下，建国门分中心要求马×1、马×2腾退涉诉房屋及拆除自建房并清运渣土的请求，依据不足。原审法院所做判决欠妥，本院予以纠正。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，本院判决如下：
一、撤销北京市东城区人民法院（2014）东民初字第09463号民事判决；
二、驳回北京市东城区房屋土地经营管理一中心建国门分中心的诉讼请求。
一、二审案件受理费各70元，均由北京市东城区房屋土地经营管理一中心建国门分中心负担（均于本判决生效后7日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 于阳春
代理审判员 王艳芳
代理审判员 杜传金
二〇一五年三月二十日
书 记 员 张邵青