湖南省衡阳市石鼓区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）石民三初字第7号
原告许某某。
委托代理人ＸＸ，衡阳市石鼓区北方法律服务所法律工作者。
被告何某某。
被告万某某。
二被告共同委托代理人江辉，湖南居安律师事务所律师。
二被告共同委托代理人胡海璐，湖南居安律师事务所实习律师。
原告许某某为与被告何某某、万某某房屋租赁合同纠纷一案，于2015年6月17日向本院起诉。本院受理后，依法组成由审判员张明担任审判长，代理审判员王志、人民陪审员赵为民参加的合议庭，于2015年9月11日和2015年11月25日两次公开开庭进行了审理。书记员贺白平担任记录。原告许某某及其委托代�人ＸＸ，被告何某某、万某某及其共同委托代理人江辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告何某某因经营之需，租用了原告自建的一栋房屋和房屋前后的水泥坪，为此双方于2013年10月初签订了租赁协议，协议约定：原告许某某将自建的一栋房屋（除三间留作自用）及房屋前后水泥坪租给被告何某某，租期2013年10月8日至2019年10月8日，共计六年。房屋租金：第一年与第二年78000元，第三年与第四年88000元，第五年98000，第六年100000元。合同签订后，原告将约定的房屋及场所全部交给了被告何某某使用。原告还将自建的近110平方米的铁棚、铁架交由被告何某某拆除改建。同时被告何某某承诺在租赁到期时恢复铁棚或折价补偿。此后被告何某某仅交纳了一年的租金，而2014年10月至2015年4月政府征地拆迁前的租金却以各种理由拖延，甚至不予理睬，也不愿意赔偿原告的损失，故酿成纠纷。另被告万某某系被告何某某的妻子，本案涉及的租赁合同系两被告在夫妻存续期间的共同经营行为，故两被告应共同履行合同义务并赔偿原告损失。原告为维护自己的合法利益，诉至法院，请求判决：一、二被告即时支付原告房屋租金39000元；二、二被告赔偿原告铁棚、铁架损失15000元。
为支持其诉讼请求，原告提交了以下证据：
证据1、租赁协议，证明：①原、被告形成租赁合同关系。②约定了租期、租金等；
证据2、证明，证明被告承诺恢复铁棚、铁架等物件原样；证据3、补偿协议，证明：①原告租给被告的房屋系原告建设。②房屋于2015年5月4日拆迁；
证据4、照片，证明租赁房屋的原状图；
证据5、收条，证明原告接收原承租人铁棚时赔偿了13000元。
上述证据经�审质证，被告的质证意见为：
证据1真实性、合法性、关联性无异议，原、被告在签订协议时均知道该房屋随时会拆迁，合同随时可能终止；证据2“三性”无异议，证明目的有异议。被告何某某对铁棚的性质、面积双方已经进行了约定，铁棚的面积只有70多平方。其价值没有原告主张的15000元，最多就几千元；证据3、4均系举证期限届满后原告提供的，依法不予质证。证据3协议中甲方没有盖章，也没有时间，根据补偿预算，棚屋单价赔偿标准为100元／平方，而原告的铁棚没有墙，只是篷布盖着的，其价值应低于棚屋的赔偿标准；证据5对该证据的真实性、合法性、关联性有异议，对杜柏林身份有异议，铁棚等损失13000元的事实无法确定，没看到原告提供的租赁合同。本院认为：证据1、2符合证据的“三性”，予以采信。证据3、4是原告发现的新证据，本院认为可以作为认定本案的依据，予以采信；证据5系孤证，不予采信。
二被告共同辩称：1、被告万某某不是本案适格被告。根据合同的相对性，合同双方系原告许某某与被告何某某，而非被告万某某，而不能将万某某作为本案被告一并起诉；2、原告诉请缺乏事实和法律依据。原、被告之间的租赁合同于2014年10月15日终止，被告只欠原告七天的租金，并非原告主张的半年租金；3、由于原告的房屋系违章建筑，在被告租赁经营期间，由于拆迁部门几次下达通知要求原告予以拆除，造成被告无法经营，被告在与原告协商之后于2014年10月15日将所有物品准备全部搬离租赁房屋，但由于原告的阻止导致部分物品毁坏，直到后来区政府通知后，被告才将部分物品取回。
为支持其抗辩主张，二被告提供了以下证据：
证据1、违法建筑拆除告知书，证明：①�告出租给被告的房屋系违法建筑的事实；②在2014年9月28日，衡阳市石鼓区松木乡人民政府、衡阳市国土资源局石鼓分局、衡阳市石鼓区建设局联合向原告下发违法建筑拆除告知书，要求原告在2014年10月1日前自行拆除违法建筑，否则将依法强制拆除的事实；③由于原告的违法建筑在行政部门下达通知必须在2014年10月1日前自行拆除，否则将依法强制拆除，造成被告无法正常经营，只能与原告解除租赁合同，搬离租赁屋的事实；
证据2、衡阳市石鼓区松木乡人民政府出具的证明，证明原告许某某经多次通知一直未自行拆除房屋，被告应松木乡政府拆迁办的要求，为配合松木乡拆迁工作，已于2014年10月15日正式停业，并搬离原告房屋的事实；
证据3、王某甲、王某乙谈话笔录，证明：①被告因原告房屋拆迁，无法继续经营，应松木乡政府拆迁办的要求，已于2014年10月15日正式停止经营并搬离原告房屋的事实；②被告在知道原告出租的房屋要被拆除时，已经告知原告，房屋租赁至2014年9月底止，后不再续租，双方当时已就搬离协商一致的事实；③被告为了使出租的房屋在拆迁时按照门面价格进行补偿，阻扰被告搬离退场，致使被告在2014年10月15日才正式搬离原告房屋的事实；④搬离时由于原告扣押被告部分物品，导致被告部分物品因无法及时搬出在强拆中被部分损毁的事实；⑤原告出租的房屋在被告搬离后，该租赁房屋继续由他人进行使用的事实；
证据4、许某某出具的收条2份，证明被告已经依约向原告缴纳了2013年10月8日至2014年10月8日的租金，共计78000元的事实；
证据5、收据、送货单，证明被告搬离退场时，由于原告无故扣押被告部分物品，导致被告部分物品在强拆时被损毁，造成被告经济损�45000元的事实。
证据6、证人证言，证明证据3是真实的；
证据7、证人证言，证明2014年10月份，被告何某某通知证人将酒水全部退场。另外被告何某某店里也在搬离东西；
证据8、证明一份，证明被告于2015年10月15日关门停业并要将设施设备搬离受到原告阻扰未搬迁成功。
上述证据经庭审质证，原告质证意见为：
证据1“三性”均有异议。许某某包括家属并没有收到违法建筑拆除告知书，对许某某及其家人不形成约束力，因此不能达到被告的证明目的；证据2该证据形式上不具有合法性，证人应该出庭作证，接受当事人质询。该证据显示的是2015的事，而不是原告主张的2014年10月15日，因此不能达到被告的证明目的；证据3待证人出庭作证后再予质证；证据4无异议；证据5“三性”均有异议。被告并没有提出反诉，证明目的�异议；证据6证人王某甲系何某某的舅舅也是其雇员，与被告有利害关系，其证明效力请法院核定，王某甲的证人证言与本案不具有关联性；证据7证人梁某某系何某某店的酒水供应商与被告有利害关系，其只是看到原、被告在协商，并不知道协商的结果，因此不能达到其证明目的；证据8真实性、合法性、关联性有异议，根据证据规则证人证言应出庭作证，接受法庭询问，故该证言不具合法性；另在证明的内容上也根本不存在原告制止阻扰的问题，店面关门是被告自己的行为，与原告无关。本院认为：证据1、2、3、4、6、7符合证据的“三性”，而且相互印证，形成完整的证据链，予以采信；证据5与本案没有关联性，不予采信；证据8与其他证据相印证，本院予以采信。
本院根据采信的证据，经审理查明以下事实：2013年10月初，原告与被告何某某签订了租赁�议，租赁协议主要内容为：原告将位于衡阳市石鼓区松木乡朝阳管理处红英小组自建的一栋房屋除三间自住外，全部租给被告何某某，且包括房屋前后的水泥坪。租期为2013年10月8日至2019年10月8日。租金第一年与第二年78000元／年，第三年与第四年88000元／年，第五年98000元，第六年100000元。被告何某某承租原告的房屋经营“农家故事”饭店。在装修期间，被告何某某拆除了原告的铁棚一个，铁棚四周长度分别为6米、13米、8.6米、11米。被告何某某承诺给付原告拆除铁棚的补偿费并出具了书面证明。因原告租给被告何某某的房屋系违章建筑，2014年9月28日衡阳市石鼓区政府职能部门向原告下发了违法建筑拆除告知书，要求原告2014年10月1日前自行拆除违法建筑，否则将依法强制拆除。因此，被告何某某向原告提出解除租赁合同，但双方就铁棚补偿问题不能达成一致意见，原告不同意解除合同。为配合政府工作，被告何某某于2014年10月15日停止营业并且搬离饭店设施。原告阻挠被告何某某搬离并将门店上锁，致使被告何某某部分物件没有搬离。2015年4月，原告出租给被告何某某的房屋被依法强制拆除。另查明被告何某某的租金已交至2014年10月8日。被告何某某拆除原告的铁棚面积经计算为76.7平方米。原告与松木乡内环西路北段项目指挥部签订的房屋拆迁补偿安置协议书约定棚屋补偿标准为：结构补偿100元／㎡，装修补偿30元／㎡，设施补偿20元／㎡。
本案争议焦点：一、被告何某某占有使用原告的房屋到何时止；二、被告何某某装修门店时拆除原告的铁棚应付多少补偿费。
本院认为：原告出租给被告何某某的房屋系违章建筑并在2015年4月被政府强制拆除。因此原告与被告何某某签订的房屋租赁合同无效。虽然租赁合同无效，但被告何某某实际占有使用原告的房屋，原告可以参照合同约定的租金标准收取房屋占有使用费。2014年10月，政府部门通知原告自行拆除自建的违章建筑。被告何某某因情势改变无法再占有使用原告的房屋，结合证人证言及松木乡朝阳管理处委员会的证明可认定被告何某某于2014年10月15日已搬离原告房屋。被告何某某占有使用原告的房屋支付占有使用费的截止时间应为2014年10月15日。因此被告何某某应支付给原告2014年10月8日至2014年10月15日的房屋占有使用费1517元（78000÷12÷30×7=1517）。原告要求被告何某某支付2014年10月15日之后的房屋占有使用费没有依据，虽然被告何某某还有部分物件没有搬离，但是因原告阻扰并锁门所致，因此本院不予支持。根据被告何某某的承诺，对拆除原告的铁棚应予补偿，补偿的标准参照当地拆迁政策按120元每平方米计算。被告何某某应支付原告铁棚补偿费9204元（76.7平方米×120元=9204）。被告万某某系被告何某某的妻子，二被告在夫妻关系存续期间占有使用原告的房屋共同经营饭店，故被告何某某应支付给原告的房屋占有使用费和铁棚补偿费属夫妻共同债务，被告万某某应承担连带责任。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条、第九十四条第五款，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条、第五条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条之规定，判决如下：
一、被告何某某在本判决生效后十日内给付原告许某某房屋占有使用费1517元，被告万某某承担连带责任；
二、被告何某某在本判决生效后十日内给付原告许某某铁棚补偿费9204元，被�万某某承担连带责任；
三、驳回原告许某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费用1770元，由原告许某某负担1420元，被告何某某负担350元。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。
审 判 长 张 明
代理审判员 王 志
人民陪审员 赵为民
二〇一五年十二月九日
书 记 员 贺白平
校对责任人：张明打印责任人：贺白平
附本判决所适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款有下列情形之�的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国合同法》第九十四条第五款有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（五）法律规定的其他情形。
《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。