北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第16375号
原告：焦淑珍，女，1927年4月24日出生。
委托代理人：靳双权，北京市东卫律师事务所律师。
委托代理人：李晶晶，北京市东卫律师事务所律师。
被告：蒋京生，男，1968年2月16日出生。
委托代理人：吴重实，北京市华龙律师事务所律师。
被告：周彤，女，1964年5月30日出生。
委托代理人：王增新，男，1963年8月19日出生。
第三人：柯晓萍，女，1957年1月16日出生。
原告焦淑珍与被告蒋京生、周彤确认合同无效纠纷一案，本院于2015年10月14日立案受理。依法追加柯晓萍为本案第三人，由代理审判员高韩独任审判，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告焦淑珍的委托代理人李晶晶，被告蒋京生的委托代理人吴重实，被告周彤的委托代理人王增新，第三人柯晓萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告焦淑珍诉称：1987年10月，原告焦淑珍取得位于北京市东城区××号××幢房屋4间的所有权，××幢××号房屋系其中1间。2002年至2015年9月期间，焦淑珍因年龄较大，体力不支，居住于它处。原告之子刘智居住于国外。原告母子二人均无暇无力管理涉诉房屋。原告遂委托邻居代为租赁保管涉诉房屋。2015年9月，刘智返回国内后，发现涉诉房屋的所有权人已经变更。原告经到房屋管理部门查询得知，2006年，被告蒋京生作为原告代理人将涉诉房屋售予被告周彤。原告从未委托任何人出售涉诉房屋，也从未出售过涉诉房屋，原告并不认识房屋所有权转移登记申请书上记载的所谓的代理人蒋京生及买受人周彤。原告认为，蒋京生在没有得到原告授权的情况下，将涉诉房屋售予周彤的行为，属于无权代理。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生法律效力，由行为人承担责任。故原告起诉要求确认原告焦淑珍与被告周彤于2006年6月15日签订的《房屋买卖协议书》无效；本案诉讼费由二被告承担。
被告蒋京生辩称：原告的诉讼请求没有事实和法律依据。涉诉合同成立、履行至今已历十年。被告蒋京生曾有房产中介的工作经历。被告蒋京生受原告的委托代理人柯晓萍的转委托，仅依据涉诉合同代其进行了涉诉房屋所有权转移登记。涉诉合同约定的权利义务与被告蒋京生无关。被告蒋京生既不认识原告，也不认识被告周彤。被告周彤系以当时的市场价格支付的房款。合同履行完毕后，柯晓萍及原告焦淑珍此后十年间未提出过异议。涉诉房屋交易时，柯晓萍提供了全部法律手续，包括公证委托书、房屋所有权证、原告身份证等文件。本案涉诉合同的签订系基于原告的合法授权，由其委托代理人在委托权限内完成，均系原告本人意愿。原告提起本案诉讼，意在反悔，系受房屋升值的利益驱动。综上，被告蒋京生不同意原告的诉讼请求。
被告周彤辩称：被告周彤系根据原告的委托书，在看完房后购买涉诉房屋，房屋价格也系双方协商。房屋所有权登记手续系在房屋管理部门办理，被告周彤已取得涉诉房屋的所有权登记。涉诉合同不存在无效情形。其他答辩意见同被告蒋京生答辩意见。综上，被告周彤不同意原告的诉讼请求。
第三人柯晓萍述称：原告因生活无着落，故原告考虑出售涉诉房屋。原告找到第三人柯晓萍，将房屋出售事宜委托给柯晓萍，柯晓萍有转委托权，并进行了公证。最初原告焦淑珍曾想将涉诉房屋出售给柯晓萍，但柯晓萍并未同意。后柯晓萍联系到买房人，代原告将涉诉房屋出售。买房人将北京市东城区××号共计4间房屋的全部购房款人民币120万元一并支付给了柯晓萍，后由柯晓萍转付给原告。综上，第三人柯晓萍不同意原告诉讼请求。
经审理查明：位于北京市东城区××号（旧××号）1幢原为原告焦淑珍名下房屋（房屋所有权证号：东字第××号），该房屋共2层，其中××层××号共1间，建筑面积25.6平方米，××层××号为3间，建筑面积62.1平方米。
2006年5月30日，焦淑珍出具《委托书》，并办理了公证。《委托书》载明：“受托人柯晓萍；我有一套房产，坐落于北京市东城区××号（××号），房产证编号为东字第××号，我的丈夫刘文强于一九八三年六月十三日去世，我至今未再结婚，也无子女。因我现在年岁大了，委托我的外甥女柯晓萍为我的代理人，全权办理与上述房产有关的一切事宜，具体事项如下：1、办理上述房产维修的相关事宜。2、办理上述房产的出租事宜，包括确定承租人、确定并收取租金、签订租赁协议等。3、办理上述房产的出售事宜，包括确定购房人、确定房屋售价、签订房屋买卖合同、办理房屋过户手续、缴纳相关税费、代收售房款等。受托人在其权限范围内所签署的一切文件，我均予以承认。委托期限：至委托事项办完为止。受托人有转委托权。”同日，原北京市公证处（现北京市方圆公证处）对上述《委托书》进行公证，并作出（2006）京证内字第06035号《公证书》。《公证书》载明：“兹证明焦淑珍于二〇〇六年五月三十日来到我处，在我的面前，在前面的《委托书》上签名”。
2006年6月6日，柯晓萍出具《委托书》，并办理了公证。《委托书》载明：“委托人：焦淑珍。转委托人：柯晓萍。受托人：蒋京生。焦淑珍在北京市东城区××号（××号）、房产证编号为东字第××号有楼房一套。根据（2006）京证内字第06035号焦淑珍的委托公证书，我柯晓萍有转委托权。现委托蒋京生为代理人，全权代表我1、办理上述房产维修的相关事宜。2、办理上述房产的出租事宜，包括确定承租人、确定并收取租金、签订租赁协议等。3、办理上述房产的买卖事宜，包括确定购房人、确定房屋售价、签订房屋买卖合同、办理房屋过户手续、交纳相关税费、代收售房款等事宜。受托人在其权限范围内所签署的一切文件，我均予以承认。委托期限：至委托事项办完为止。”同日，原北京市西城区公证处（现北京市国立公证处）对上述《委托书》进行公证，作出（2006）西证字第2055号《公证书》。《公证书》载明：“兹证明柯晓萍于二〇〇六年六月六日来到我处，在本公证员面前，在前面的《转委托书》上签名”。
2006年6月15日，原告焦淑珍作为卖方与被告周彤作为买方签订《房屋买卖协议书》，约定焦淑珍将其名下位于北京市东城区隆福寺街41号房屋1间售予周彤，建筑面积20.7平方米；房价款为人民币156000元。蒋京生在落款卖方代理人处签署名字。2006年7月，被告周彤取得涉诉房屋所有权证。涉诉房屋登记地址为北京市东城区××号××幢××层××号，建筑面积20.7平方米，为1间。
审理中，原告对原北京市公证处（2006）京证内字第06035号《公证书》不予认可，称该《公证书》不是原告真实意思。原告系文盲，在柯晓萍告知原告委托事项为出租与维修时，出于对公证员的信任，原告在《委托书》上签署了自己的名字，但原告并未出售涉诉房屋；而且原告患有陈旧性脑梗死、心绞痛等多种疾病，在北京市公证处办理《公证书》时不具有完全行为能力；另外，（2006）京证内字第06035号《公证书》对原告家庭关系表述有误，原告并非无子女，柯晓萍也并非原告外甥女。同时，原告向本院提交《北京王府中西医结合医院诊断证明书》复印件一份，以证明其患病情况，该《诊断证明书》载明：原告于2015年5月5日入住北京市王府中西医结合医院，2015年5月18日出院；出院诊断为胸椎骨折T11／T12、老年性骨质疏松伴病理性骨折、胸椎间盘突出伴神经根病、腰椎间盘突出伴坐骨神经痛、脊柱骨关节病（重度）、高血压肾损害、冠状动脉粥样硬化性心脏病、心绞痛、室性前期收缩、慢性支气管炎、肾结石（左）、包裹性胸腔积液、陈旧性脑梗死、高脂血症、便秘、泌尿系感染、湿疹；中医诊断：骨折病、气滞血瘀证。二被告对该《北京王府中西医结合医院诊断证明书》复印件不予认可。原告未向本院提交其他证据以证明原告在办理上述《公证书》时不具有完全民事行为能力，亦表示不申请对原告在办理上述《公证书》时是否具有民事行为能力进行司法鉴定。
审理中，第三人柯晓萍提交中国工商银行个人业务凭证4份，共计款项人民币115万元。另，柯晓萍分别提交落款时间为2006年5月22日的字据一份，载明：“我将××号的房屋以壹佰贰拾万元的价格出售。由柯晓萍办理买卖手续。房屋产权人：焦淑珍”；落款时间为2006年5月22日的收条一份，载明“今收到售房款陆拾万元整。付款人：柯晓萍。收款人：焦淑珍”；落款时间为2006年5月30日的字据一份，载明：“我年老体弱，无经济收入，为了生活，我自愿将××号87.7平方米的房产（房产证号：东字第××号）以壹佰贰拾万元整的价格出售给柯晓萍，并办理全权委托书。焦淑珍不负责其他的一切费用。今收到售房款壹佰贰拾万元整。付款人：柯晓萍。售房人、收款人：焦淑珍”。原告对以上银行个人业务凭证及字据、收条真实性认可，关联性不认可。原告认为以上款项并非××号房屋的售房款，而且该价款与房屋档案中存档的《房屋买卖协议书》内容并不一致。
审理中，本院向原告释明，原告对上述两份《公证书》存有异议，其应向相关部门申请复查。原告表示仍坚持本案诉讼。
上述事实，有双方当事人的陈述，房屋档案，《房屋买卖协议书》，（2006）京证内字第06035号《公证书》，（2006）西证字第2055号《公证书》等证据在案佐证。
本院认为：公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。根据本案查明的事实，原告将出售涉诉房屋一事委托给第三人柯晓萍。柯晓萍在代理权限内，根据原告对其的授权，将出售涉诉房屋事宜转委托给被告蒋京生。本案中，蒋京生以原告的名义，与被告周彤签订涉诉《房屋买卖协议书》，系蒋京生在其代理权限内实施的代理行为，原告作为被代理人应承担相应民事责任，涉诉《房屋买卖协议书》对原告发生法律效力；且该协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故涉诉《房屋买卖协议书》应为合法有效。原告要求确认涉诉《房屋买卖协议书》无效的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款之规定，判决如下：
驳回原告焦淑珍的诉讼请求。
案件受理费1710元，由原告焦淑珍承担（已交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 高韩
二〇一五年十二月二十九日
书 记 员 孙颖