上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第27280号
原告陈林芳。
委托代理人顾军。
委托代理人张水华，上海市傅玄杰律师事务所律师。
被告王莉萍。
委托代理人葛伟。
委托代理人余庭，上海观庭观盛律师事务所律师。
原告陈林芳与被告王莉萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月28日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年9月4日公开开庭进行了审理。原告陈林芳及其委托代理人顾军、张水华，被告王莉萍的委托代理人葛伟、余庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈林芳诉称，原告为上海市浦东新区周浦镇公元二村（原公元新村）42号304室房屋权利人。2013年4月10日，为儿子借款400，000元（人民币，以下币种相同），将房屋抵押给香港大有投资咨询集团有限公司上海代表处（以下简称大有公司）。后于2013年7月三次陆续还款200，000元。2013年4月25日，曾经委托上海市东方公证处办理与张林、王某的房地产委托书公证，委托期限自2014年5月26日起至受托人完成全部委托事项之日止。2013年11月，原告发现房屋内有人进出，电话联系后回复“买房的人准备装修”。原告立即到上海市浦东新区房地产交易中心查询才得知系争房屋权利人已经变更为被告王莉萍。原、被告之间没有签订过买卖合同，也没有收到房屋买卖价款，且房地产交易必须由权利人亲自到场签字才能生效，被告与案外人王某之间签订的买卖合同直接侵害了原告的合法权益，王某没有代理权，涉案合同依法应该认定为无效，故起诉至法院，要求判令：2013年8月11日案外人王某与被告王莉萍之间签订的《上海市房地产买卖合同》无效，房屋产权归属原告。审理中，原告增加诉请，要求被告赔偿原告损失14，000元（包某就涉案纠纷三次诉讼的律师费12，000元和差旅费2，000元）。
被告王莉萍辩称，不同意原告的诉讼请求。王某是原告的代理人，原告应当对王某的委托代理行为承担法律责任。涉案房屋的买卖是一个真实的交易，房屋总价款为770，000元，被告已按约支付了750，000元，即已就系争房屋交易支付了合理的对价。2014年6月，原告本人与被告签订房屋交接承诺书，承诺于2014年7月31日前搬离并放弃房屋所有权利，房屋已经完成交付。即使签订合同时王某尚无代理权，但被告并不知情，而且被告已经支付合理对价，且房屋也已变更登记至被告名下，故应属善意取得。被告曾起诉要求原告履行买卖合同，原告当时提起反诉要求确认买卖合同无效，后撤回反诉，原告以其行为对合同效力进行了追认，故合同应认定为有效。综上，要求驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明，上海市浦东新区周浦镇公元新村（现为公元二村）42号304室房屋的权利人原为原告陈林芳。2013年4月25日，原告至上海市东方公证处向案外人张林和王某出具《委托书》，内容为：“委托人因故无法亲自办理出售坐落于上海市周浦镇公元新村XXX号XXX室房地产的相关事宜，特委托受托人张林或王某中任意一人为本委托人的代理人，就上述房地产代表本委托人办理下列附录中所列的全部事项。受托人无转委托权。受托人在上述代理权限内就上述房地产所实施的法律行为及所产生的法律后果，委托人均予认可。上述委托的期限自2014年5月26日起至受托人完成全部委托事项之日止。”该委托书附录1-13项权利中包某代为签订定金协议，代为签订、修改、解除房地产买卖合同，代为办理房地产转移登记、代为签署承诺书等文件，及代为交房、代为收取房价款等内容。
2013年8月11日，王某代原告作为卖售人（甲方），被告作为买受人（乙方），双方签订《上海市房地产买卖合同》一份。合同第一条约定，由乙方受让甲方自有的上海市周浦镇公元新村XXX号XXX室房屋，房屋建筑面积为48.37平方米。第二条约定，上述房地产转让价款共计770，000元。第六条约定，甲乙双方确认，在2013年9月15日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。该合同附件三“付款协议”中第1条约定，乙方于签订本合同当日向甲方现金支付房款220，000元，此款包含定金20，000元。第2条约定，乙方于过户当日向甲方现金支付房款500，000元。第3条约定，乙方承诺在办理交房手续的同时，一次性向甲方支付尾款30，000元，户口全部迁出后再支付尾款20，000元。
2013年9月16日，上海市浦东新区房地产交易中心受理了系争房屋产权人变更为被告的登记申请，同年10月12日，系争房屋经核准登记至被告王莉萍名下。
另查明，2013年12月，被告起诉至本院，要求原告交付系争房屋并支付延迟交付房屋的违约金。该案审理中原告认为其授权王某出卖房屋的起始日期是2014年5月26日，后得知有买房人要装修系争房屋才知晓王某买卖房屋一事，其从未与被告签订过买卖合同，也从未收到过房款，由于交易中心存在瑕疵才审核通过了房屋交易，故要求确认合同无效。2014年3月，被告自愿撤回了起诉。
2014年2月，原告起诉至本院，以原告未曾到场签订过买卖合同，也没有收到房屋买卖价款，且房地产交易须权利人亲自到场签字才能生效为由要求确认涉案买卖合同无效，后因未按规定缴纳诉讼费用按撤回起诉处理。
2014年6月，原告以上海市住房保障和房屋管理局及上海市规划和国土资源管理局为被告向本院提起房屋登记行政登记及附带国家赔偿诉讼，该案审理中，本院追加了被告王莉萍为第三人参加诉讼，后原告于2014年7月向本院提出撤诉申请。
又查明，原告儿子顾军的户口仍在系争房屋内。2014年6月7日，原告陈林芳及其儿子顾军向被告出具《房屋交接承诺书》一份，承诺在2014年7月31日之前从系争房屋内搬离，将该房屋交于产权人王莉萍及其家人，若不按时交房，产权人有权自行处理，原告放弃该房屋所有权利。
2014年6月9日，原告又至上海市东方公证处作出《声明书》，内容为其于2013年4月25日签署了受托人为张林、王某的委托书并经公证处公证，现因情况有变，特声明终止上述委托书。本声明书签发之日起，受托人张林、王某在该委托书项下的全部代理权即告终止。
2014年7月28日，原告提起诉讼，诉请如前。
审理中，被告陈述签订合同以后，其已按约向王某支付了房价款750，000元，尚剩的20，000元尾款按约定在户口迁移后再支付，王某于2013年11月11日将房屋钥匙交给了被告。因原告迟迟没有交付房屋，故于2014年6月7日在与原告及其儿子沟通后由原告方出具了于2014年7月31日之前搬离等内容的承诺书。对于原告至今未交付房屋的行为其保留另行诉讼的权利。
原告表示，即便被告能证明支付了相应款项，也只证明向王某支付，其没有收到过房价款，至于承诺书，是被告儿子葛伟与被告前夫葛建华纠集一帮人驱赶原告搬离房屋，其与儿子顾军出于自身安全考虑，被迫在葛伟写好的承诺书上签了名。被告对于原告陈述的胁迫情节不予认可。
同时，原告坚称，为儿子顾军的借款，大有公司提出必须以房屋抵押做公证委托，才办理了涉案的公证委托书，但王某在与被告签订买卖合同时尚无代理权，王某也没有将房款支付给原告，原告发现房屋被过户至被告名下后也一直联系不到王某和张林，故系争房屋买卖不真实，应认定为无效。
以上事实，有原、被告的陈述及经庭审质证的《公证书》、《上海市房地产登记簿》、《上海市房地产买卖合同》、《房屋交接承诺书》、（2014）浦民一（民）初字第447号和1539号民事裁定书、（2014）浦行初字第262号行政裁定书等证据予以佐证。
本院认为，当事人依法可以委托代理人订立合同。原告出具《委托书》就出售系争房屋委托案外人王某或张林为其合法代理人，并给予案外人包某代为签订定金协议、代为签订房地产买卖合同、代为办理房地产转移登记、代为办理收取房价款等十三项授权，之后王某以原告委托代理人的名义与被告就系争房屋签订了《上海市房地产买卖合同》，该合同未违反法律规定，应为有效，对原告具有法律约束力。原告称其因儿子向大有公司借款才应该公司要求办理了公证委托书，但未提供证据证明，即便原告之子与相关公司存在借款事实，也并无证据证明被告与王某之间存在恶意串通的情况，至于原告认为王某在与被告签订合同时尚无代理权，但其事后以承诺书的方式明确了向被告交付房屋的时间，可见其对王某代为出售系争房屋予以了追认，被告系善意购买系争房屋并按约支付购房款，原告主张受被告方胁迫才出具交付房屋承诺书，但被告不予认可，原告又未能提供证据予以证实，故本院不予采信。综上，原告认为系争《上海市房地产买卖合同》无效并要求被告赔偿其因数次诉讼而支付的律师费和差旅费缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及第三百九十六条之规定，判决如下：
驳回原告陈林芳的全部诉讼请求。
案件受理费人民币11，650元，减半收取计人民币5，825元，由原告陈林芳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 倪军燕
二〇一四年十月二十日
书 记 员 杨丽琼
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。