北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第2666号
上诉人（原审被告）韩国生，男，1950年1月15日出生。
被上诉人（原审原告）北京盛景嘉和物业管理有限公司，住所地北京市石景山区七星园4号楼南侧。
法定代表人张恕峰，总经理。
委托代理人刘骊，男，1971年3月23日出生。
上诉人韩国生因与被上诉人北京盛景嘉和物业管理有限公司（以下简称盛景嘉和物业）物业服务合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2014）石民初字第6655号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
盛景嘉和物业在原审法院诉称：双方于2004年7月7日签订《物业管理合同》，约定韩国生将位于北京市石景山区某号楼某号的10项物业管理服务委托我公司，我公司每年收取物业费1260.7元，协议签订后，我们忠实履行了协议约定的义务，但韩国生自2006年7月7日起一直拒绝交纳物业管理费，现为维护我公司的合法权益，故诉至法院。诉讼请求：1、判令韩国生支付盛景嘉和物业2006年7月7日至2014年7月6日的物业管理费10085.6元；2、判令韩国生支付滞纳金1380.47元；3、诉讼费由韩国生承担。
韩国生在原审法院辩称：不同意盛景嘉和物业的诉讼请求，盛景嘉和物业诉状中的芳兴园物业管理中心于2011年12月经石景山区工商局批准更名为北京盛景嘉和物业管理有限公司，新公司应继承原公司全部债权债务，2004年7月，北京市芳兴园物业管理中心与韩国生签订物业管理合同，该合同第六条规定合同期限为三年，从2004年7月3日至2007年7月2日，根据第七条第1项的规定，合同约定的管理期满，本合同自动终止。双方如需续签合同，应于期满前六个月向对方提出书面申请。合同到期后韩国生未向芳兴园物业管理中心申请继续签订合同，盛景嘉和物业也未向韩国生提出续签合同，按照双方的约定该合同已经终止了，2011年至今两年半盛景嘉和物业未与韩国生签订物业管理服务合同，双方之间不存在权利义务的关系，韩国生与芳兴园物业管理中心于2004年7月签订的管理合同依据的是京价字1997年第196号文件、1996年第274号、1999年第253号文件，该合同中第二条明确约定如遇物业收费标准调整后，按新政策标准执行，该合同履行过程中，京发改（2005）第2662号北京收费管理办法明确规定，1997年169号文件及1996年274号文件同时废止，2006年1月1日起执行新政策，说明情况发生了变化，原来的合同已经失效，应该依据新的规定重新签订合同，盛景嘉和物业一直没与韩国生签订物业管理合同，双方之间也就不存在权利义务的关系，所以盛景嘉和物业不具有向韩国生提起诉讼的主体资格，盛景嘉和物业依据已经废止的不具有法律效力的合同，向韩国生索要物业费缺乏法律依据，所以希望法院依法驳回盛景嘉和物业的诉讼请求。
原审法院经审理查明：盛景嘉和物业系依法登记注册成立从事物业管理服务的物业管理企业，原来的名称是北京芳星园物业管理中心，2011年12月23日经北京市工商局石景山分局许可，变更为现在的名称。韩国生系北京市石景山区某楼某号房屋的业主，该房屋的建筑面积为69.22平方米。2004年7月7日乙方北京芳星园物业管理中心与甲方韩国生签订《物业管理合同》。该合同对物业服务内容、收费标准、收费依据、双方的权利和义务、合同期限、合同变更、补充与终止、违约责任等内容一一予以明确。该合同第二条规定：乙方按照中华人民共和国建设部令1994年第33号及北京市人民政府令1995年第21号的规定对该物业实行管理，并依据北京市物价局、北京市房屋土地管理局关于《北京市普通住宅小区物业管理服务收费暂行办法》即京价（房）字（1997）第196号文件及京价（房）字（1996）第274号文件、京价（收）字（1999）第253号等文件的服务内容和收费标准进行服务和收费。如遇物业收费政策标准调整变化，按新政策标准规定执行。（注：以建筑平方米计费）1、电梯费：平方米／年9.77元，物业面积69.22平方米计676.28元；2、高压水泵费：平方米／年1.85元，物业面积69.22平方米计128.06元；3、生活垃圾外运费30.00元／年.户，1户计30.00元；4、化粪池清掏费：平方米／年0.30元，物业面积69.22平方米计20.77元；5、电梯代验费：每次每部350.00元基数，折平方米／年0.05元，物业面积69.22平方米3.46元，执行京价（涉）字（1989）第170号文件；6、绿化费：平方米／年0.55元，物业面积69.22平方米计38.07元；7、管理费：平方米／年2.40元，物业面积69.22平方米计166.13元；8、小修费：平方米／年0.91元，物业面积69.22平方米计62.99元；9、中修费：平方米／年／元，物业面积／平方米计／元；（备注：京价房字（1997）第196号文中第六条，一栋楼属多家产权的，产权人应每年交付中修费，属一家产权的，产权人可每年交付中修费，也可在发生时按修缮定额结算。）10、小区公共设施维修费：平方米／年1.00元，物业面积69.22平方米计69.22元；11、京价（房）字（1997）第196号文第七条被评为部、市级优秀管理居住小区的，在有效期内其物业管理服务收费可在规定标准的基础上浮10-25%，可调整的项目为①保洁费；②保安费；③小修费；④公共设施维修费；⑤管理费。12、上述费用合计九项1194.97元按京价（房）字（1997）第196号文第十二条规定加收营业税综合税率5.5%，计1197.97元×1.055=1260.70元。13、自本合同生效之日起甲方每年按此日期向乙方交纳物业管理费。该合同第六条规定了合同期限：本合同期限为三年，即2004年7月3日至2007年7月2日。该合同第七条规定了合同的变更、补充与终止：1、合同规定的管理期满，本合同自然终止。双方如需续签合同，应于期满前六个月向对方提出书面申请。2、本合同有下列情形之一者合同届满时终止。①物业产权人或使用人变更（即甲方产权和使用权转移）；②物业公司变更（即乙方管理权转移）；③因不可抗力造成本物业灭失。该合同第八条规定了违约责任：1、甲方应按期交纳物业管理费，逾期按日加收1%的滞纳金。
在审理过程中，法院对涉诉小区进行现场拍照，涉诉小区的日常管理、卫生环境、电梯运行、秩序等方面的服务基本达到标准，未发现存有严重质量问题，但也存在一定的瑕疵，如小区12号楼的隔断门已被损坏、12号楼楼道内墙上有未及时铲除的广告、小区的绿化存在一定的问题、有的道路坑洼不平、12号楼有一部电梯从2014年7月份开始停运，一直未正常使用，盛景嘉和物业称该电梯要进行大修，正在征求业主意见，所以长时间停运。
原审法院认定上述事实的证据有：《物业管理合同》、电梯定期检验报告、现场勘验照片、韩国生提供的照片及当事人当庭陈述等。
原审法院认为：盛景嘉和物业与韩国生签订的《物业管理合同》虽然已过期，但盛景嘉和物业至今仍对韩国生所在的楼宇提供物业服务，韩国生亦接受了物业服务，后双方虽未签订新的物业管理委托合同，但盛景嘉和物业与韩国生之间已形成事实物业管理服务合同关系。现盛景嘉和物业为韩国生提供了物业管理服务，韩国生应当交纳物业费。
关于物业管理费的交纳标准问题，盛景嘉和物业主张按照双方原来签订的物业管理合同约定的价格执行，韩国生主张按照《北京市物业服务收费管理办法（试行）》规定的收费标准执行。根据2005年12月29日颁布的《北京市物业服务收费管理办法（试行）》的规定，韩国生所在的楼宇实行市场调节价的物业收费，收费标准由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定，收费标准需要调整时，应由业主大会或共同履行业主大会、业主委员会职责的全体业主与物业管理企业协商确定。实行市场调节价的物业服务收费，可以采取包干制或者酬金制方式，具体方式由业主大会与物业管理企业协商确定；业主大会成立前，由开发建设单位、物业管理企业与业主在房屋买卖合同或前期物业服务合同中约定。现韩国生所在小区并未成立业主委员会，韩国生所在的楼宇也未与盛景嘉和物业就物业费收费标准达成适用于整个楼宇的新的协议，因此法院认定本案中的物业管理费按照双方之前在《物业管理合同》中约定的标准收取。
关于韩国生主张盛景嘉和物业服务存在瑕疵之抗辩意见，12号楼一部电梯从2014年7月初开始停运检修，对业主的生活造成了一定的影响，因该部电梯需要大修，征求业主的同意亦需要一定的时间，本案中盛景嘉和物业主张的物业费收取时间为2006年7月7日至2014年7月6日，电梯停运时间与本案中物业费收取期间重合较短，故本案中不考虑这一抗辩意见。对于12号楼隔断门被损坏且未维修这一事实，法院认为盛景嘉和物业对此服务不到位，对业主的生活造成了实质性的影响，故法院对物业费予以酌减，酌减仅针对12号楼的业主，且仅针对已发生的物业服务时间段内，对将来的服务收费没有约束力。从法院现场勘验的证据而言，无论从小区日常管理、卫生环境、秩序等方面，盛景嘉和物业的服务虽存在一定的瑕疵，但小区的其他各项服务基本达到标准，且未对小区业主的正常生活造成实质性影响，故对韩国生其他抗辩意见，法院不予采信，韩国生应当依合同约定交纳其他物业管理费用。
关于盛景嘉和物业主张的滞纳金，因其提供的物业服务确有瑕疵，法院不予支持。
韩国生不满盛景嘉和物业提供的物业服务，可以通过召开业主大会会议、重新选聘物业管理企业等方式解决，盛景嘉和物业也应与业主充分沟通，听取合理建议和意见，进一步提高物业服务质量和水平，为业主提供更加完善、到位的服务，建立物业公司与业主的良好关系。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、韩国生于判决生效后十日内给付北京盛景嘉和物业管理有限公司二○○六年七月七日至二○一四年七月六日的物业管理费一万元整；二、驳回北京盛景嘉和物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
韩国生不服原审判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审法院，依法改判。上诉理由是：1、原审法院认定事实错误，物业服务合同的收费标准不是双方约定的，合同约定，如遇物业收费政策标准调整变化，按新政策标准规定执行，在合同履行过程中京发改（2662）号文件明确规定盛景嘉和物业所主张的收费标准已经被废止，故收费标准应该按照政府指导价进行；2、盛景嘉和物业并未与我签订过合同，合同是我与芳兴园物业服务中心签订的，合同约定的期限是3年，合同到期后，合同就自然终止了，双方争议的焦点问题并非交不交物业费的问题，而是按照什么标准收费；3、法院对本案应主持协商但是原审法院并未主持协商；4、合同终止后，盛景嘉和物业不与我们签订合同，也不公示新的收费标准，更没有向我们索要物业费；5、2011年方兴园物业服务中心更名为盛景嘉和物业，双方没有签订合同的责任并不在我们而在盛景嘉和物业；6、原审程序中我们提交了证据证明物业服务不到位，存在瑕疵，这种瑕疵法院应主持双方协商，协商不成应该由第三方评估确认核减的相应比例，不能由法官自由裁量；7、原审程序中存在程序违法和违规的行为。
盛景嘉和物业答辩称：不同意韩国生的上诉请求与理由，希望法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：原审判决认定的事实无误，本院予以确认。二审期间，为证明物业服务合同是被强迫签订，韩国生提交了张宁、郭志英、付天民的书面证言，盛景嘉和物业对该组证据的真实性不予认可；为证明芳兴园服务中心曾经与韩国生协商降低物业费的收费标准，韩国生提交了韩义新的书面证言，盛景嘉和物业对该证据的真实性不予认可；为证明同一小区的13号楼用的是2662号文的标准，韩国生提交了一份情况通告，盛景嘉和物业认为跟本案没有关系。
以上事实还有双方当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：虽韩国生主张其与物业公司签订的物业服务合同已经终止，但因盛景嘉和物业仍在该小区为韩国生提供物业服务，韩国生接受了物业服务，双方形成事实上的物业服务合同关系，韩国生理应向盛景嘉和物业交纳相应的物业服务费。
关于韩国生主张的物业服务费的收费标准问题，该标准系属双方合议约定的内容，但因双方并未就该物业服务的收费标准进行约定，而盛景嘉和物业确实提供了物业服务，韩国生并未向法院提交盛景嘉和物业公司物业服务成本的核算情况等具体的收费依据，故原审法院根据盛景嘉和物业的主张核定物业费的收费标准并不违反法律规定。且基于盛景嘉和物业服务有一定瑕疵的考虑，原审法院已经核减了相应的费用，对本案的处理并无不妥。二审期间韩国生提交的书面证言并非新证据，因证人未到庭，对其真实性本院无法核实，且证人证言证明的内容与本案应否收费以及按照何种标准收费并无关联性。韩国生提交的情况通报形成于2006年，不属于新证据，且因该通报系十三号楼业主代表小组自行制作，在盛景嘉和物业不予认可的情况下，本院无法采信该情况通报作为认定韩国生物业费交纳标准的依据。
经审查，韩国生主张原审法院审判程序违法的主张，并无事实与法律依据。
需要指出的是，物业服务合同是一种特殊的合同类型，虽该合同应系双方当事人自愿缔结、订立的合同，但因物业服务关乎民生，关乎小区内每位业主的生活，小区业主在无法自行解决安保、卫生、公共部位维修、绿化等维持小区正常运转的物业服务内容的情况下，只能通过物业公司的服务来维持小区的正常生活，物业服务作为一种持续性、服务性、通过物业公司员工的劳动对业主提供服务的合同，在实践中不可能是完美的。同时基于市场化管理手段的考虑，业主想要享受较高的物业服务水平，只能通过交纳高标准的物业服务费聘用服务更加到位的物业公司进行服务的方式才能达到目的，既不交纳物业费，又要求物业公司提供高标准的物业服务，最终将导致物业公司怠于履行合同义务，业主无法正常生活，业主与物业公司矛盾激化的恶性循环。所以，正是基于物业服务合同的特点，业主在发现物业公司存在服务瑕疵的时候，应该通过及时有效的沟通解决问题，物业公司也应当切实履行自己的职责，对业主的合理要求应当及时回应并尽最大努力改正自身的不足，不断提高自己的服务质量。但是业主如果通过不交纳物业费的方式来应对物业公司的服务瑕疵，则势必会导致物业公司因经营成本的问题进一步降低物业服务标准，小区的物业服务质量问题仍旧无法解决。
综上所述，韩国生的上诉请求与理由，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费八十六元，由韩国生负担（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费八十六元，由韩国生负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁宇翔
审 判 员 汤 平
代理审判员 王国庆
二〇一五年五月七日
书 记 员 张薷芯