江西省吉安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吉中民三终字第83号
上诉人（原审被告）：曹武生。
上诉人（原审被告）：曹秋萍。
上列二上诉人的共同委托代理人：秦章飞，江西共创律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：胡兰萍。
委托代理人：刘建伟，江西西昌律师事务所律师。
委托代理人：罗洁，江西西昌律师事务所律师。
上诉人曹武生、曹秋萍因与被上诉人胡兰萍租赁合同纠纷一案，不服江西省泰和县人民法院（2014）泰民初字第585号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2015年4月29日公开开庭审理了本案，上诉人曹武生及其与上诉人曹秋萍的共同委托代理人秦章飞、被上诉人胡兰萍及其委托代理人罗洁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年11月2日，曹秋萍成立个体工商户“泰和县淘宝女人街”，经营范围及方式为小商品市场管理服务，从业人员有3人，其中包括曹武生。2012年10月份，“泰和县淘宝女人街”借用赛特思商业机构的名义进行宣传对外招租。2012年11月30日，曹秋萍（甲方）以“泰和县淘宝女人街”的名义与胡兰萍（乙方）签订了《淘宝女人街承包经营合同》、《消防防火安全责任书》、《淘宝女人街经营管理条例认可书》、《对社会稳定及商场良性经营承诺书》各一份。合同约定：乙方承包甲方B081号商铺经营女装，承包期定为24个月（2013年1月1日起至2014年12月31日止）；签订合同时，乙方一次性向甲方支付承包期内2013年1月1日起至2013年12月31日止的承包金、综合服务管理费等年杂费，承包期内2014年1月1日起至2014年12月31日止的承包金、综合服务管理费等年杂费均需提前2个月全额支付，甲方制定、监督商场的商户经营行为和实施经营管理条例，对整个商城进行运营管理；乙方拖欠承包金、管理费、水电等所有费用的，每逾期一天，甲方按当次应付费用总额的5%收取滞纳金，拖欠费用达到15天仍未足额缴纳费用，将视乙方无意继续履行本合同，合同终止。乙方在合同期单方要求解除合同的，甲方有权不予返还合同履约金，所收承包金、综合服务管理费等年杂费不予返还。甲乙双方同意合同从2012年11月30日起生效。2012年12月5日，甲乙双方签订了《泰和县淘宝女人街补充协议》，约定：合同期为2年的商户，合同期内未将商铺转承包、转让或转租给第三方，期满后乙方自动放弃续约优先权终止合作且付清合同期应付款后，自愿将商铺交返给甲方，甲方同意乙方所交装修赞助费不计息退还50%。合同期内经甲方同意并办理提前终止合同转承包、转让、转租手续的商户，则装修赞助费不予返还。为保证开业一炮打响，甲方确保90%商铺集体开业才开始计算乙方承包金，未满90%时乙方提前开业不收取承包金。胡兰萍于2012年11月26日缴纳了履约保证金5000元，于2012年11月30日缴纳了2013年度商铺综合费用15120元、装修赞助费18000元。2013年曹秋萍注销了个体工商户“泰和县淘宝女人街”，将其与胡兰萍签订的合同的权利义务一并转让给了曹武生。2013年7月17日，曹武生重新注册成立了个体工商户“泰和县淘宝女人街”，其经营范围及方式为小商品经营批发零售。2014年初，曹武生因商户未缴纳2014年的承包金、综合服务管理费而对商户经营的商铺采取了停电措施，后恢复供电。
原审法院认为：曹秋萍以个体工商户“泰和县淘宝女人街”的名义与胡兰萍签订的《淘宝女人街承包经营合同》、《消防防火安全责任书》、《淘宝女人街经营管理条例认可书》、《对社会稳定及商场良性经营承诺书》及《泰和县淘宝女人街补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，当属有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。曹秋萍未经胡兰萍同意，擅自注销该个体工商户，并将其与胡兰萍签订的合同的权利义务转让给了曹武生。虽然曹武生辩称系债权的转让，且已经告知了部分商户，但结合合同内容分析，该转让行为不仅仅涉及债权，亦有义务，即对商场的管理，且曹武生注册的“泰和县淘宝女人街”的经营范围不含有市场管理这一重要义务，曹秋萍及曹武生也未提交证据证明该转让行为获得胡兰萍同意。因此，曹秋萍之行为构成重大违约，胡兰萍要求解除合同并返还履约保证金符合法律规定，依法予以支持。胡兰萍缴纳的18000元装修赞助费，系为其合同期限内可享用“泰和县淘宝女人街”的公共装修，期限为24个月，自2013年1月计算至胡兰萍起诉之时（2014年5月）止共计17个月，按月摊算，曹秋萍尚应退还5250元装修赞助费（18000元／24×（24-17）］给胡兰萍。胡兰萍主张“泰和县淘宝女人街”开业率未达到90%应退还2013年的承包金，其提供的证据不足以证实，另胡兰萍于2013年已实际承租“泰和县淘宝女人街”的商铺并进行经营活动，承包金已于签订合同时交付给曹秋萍，根据公平等价有偿原则，2013年的承包金不予返还。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第九十一条，《中华人民共和国合同法》第八十条、条八十四条、第八十八条、第八十九条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告胡兰萍与被告曹秋萍2012年11月30日签订的淘宝女人街承包经营合同、消防防火安全责任书、淘宝女人街经营管理条例认可书、对社会稳定及商场良性经营承诺书及2012年12月5日签订的泰和县淘宝女人街补充协议，解除原告胡兰萍与被告曹武生形成的租赁关系；二、被告曹秋萍于本判决生效之日起10内返还原告胡兰萍履约保证金5000元；三、被告曹秋萍于本判决生效之日起10日内返还原告胡兰萍装修赞助费5250元；四、驳回原告胡兰萍的其他诉讼请求。本案诉讼费1131元，由原告胡兰萍负担340元，被告曹秋萍负担791元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人曹武生、曹秋萍不服原审判决，向本院提起上诉，请求：依法撤销原审判决，并改判驳回胡兰萍的诉讼请求，案件受理费由胡兰萍承担。其理由是：1、“泰和县淘宝女人街”相当于是曹秋萍所有的，曹秋萍投资规划、建设、装修好后，将“泰和县淘宝女人街”的店铺租赁给胡兰萍，之后曹秋萍将“泰和县淘宝女人街”转让给曹武生，曹武生与胡兰萍继续维持租赁关系，双方权利义务在继续履行中，没有任何影响双方权利义务的因素，本案应该适用《中华人民共和国合同法》第二百二十九条关于买卖不破租赁的规定，原审法院认定曹秋萍构成重大违约是错误的；2、从胡兰萍在庭审过程中自称起诉前通过律师到工商部门查询才知道曹秋萍转让的这一陈述可以体现，曹秋萍转让“泰和县淘宝女人街”没有对胡兰萍产生任何影响，其在起诉状中陈述的解除合同理由也未认为主体的变更对其产生了影响，曹秋萍将“泰和县淘宝女人街”转给曹武生后，胡兰萍正常使用店铺及公共场所各项公共设施的各项权利没有受到任何影响，也即没有曹秋萍构成重大违约的事实，原审判决认定事实错误，适用法律错误。
被上诉人胡兰萍答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院维持原判，驳回曹武生、曹秋萍的上诉请求。本案不能适用《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，曹秋萍不是“泰和县淘宝女人街”的所有权人，其只是对租赁权的转让，并不是对所有权进行转让，必须经过胡兰萍的同意才行，曹秋萍将“泰和县淘宝女人街”的租赁权转让给曹武生，对胡兰萍产生了根本性的影响。
综合上诉人曹武生、曹秋萍的上诉理由及被上诉人胡兰萍的答辩意见，归纳本案的争议焦点如下：1、本案租赁关系的双方当事人如何确定及租赁关系应否解除？2、胡兰萍支付的履约保证金和装修赞助费应否返还？
本院经二审审理查明，胡兰萍已搬出租赁的店铺。
二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为：关于本案租赁关系的双方当事人如何确定及租赁关系应否解除的问题。2012年11月2日，曹秋萍成立了个体工商户“泰和县淘宝女人街”。同年11月30日，曹秋萍以该个体工商户的名义与胡兰萍签订《淘宝女人街承包经营合同》、《消防防火安全责任书》、《淘宝女人街经营管理条例认可书》及同年12月5日签订的《泰和县淘宝女人街补充协议》等协议，约定胡兰萍等租户承包曹秋萍的商铺，承包期自2013年1月1日起至2014年12月31日止。曹秋萍与胡兰萍签订的上述协议，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方当事人应当依照合同约定全面履行各自的权利义务。胡兰萍已按合同约定支付了2013年度的承包金等费用，曹秋萍也应按合同约定保障胡兰萍正常使用租赁的商铺，并维持公共场所各项设施正常使用。但曹秋萍于2013年5月28日注销了个体工商户“泰和县淘宝女人街”，并将其与胡兰萍签订的合同的权利义务一并转让给曹武生，曹武生于2013年7月17日重新注册成立了个体工商户“泰和县淘宝女人街”。《中华人民共和国民法通则》第九十一条规定：“合同一方将合同的权利、义务全部或者部分转让给第三人的，应当取得另一方的同意，并不得牟利。”曹秋萍未提供任何证据证明其将合同权利义务一并转让给曹武生取得了胡兰萍的同意，故其转让行为对胡兰萍不发生法律效力。曹秋萍不是“泰和县淘宝女人街”商铺的所有权人，其并非将商铺的所有权转让给曹武生，本案不适用“买卖不破租赁”的法律规定。因此，曹秋萍和曹武生关于应参照“买卖不破租赁”的法律规定处理本案的上诉理由与法相悖，依法不予支持，本案租赁合同的当事人为曹秋萍和胡兰萍，曹武生不是本案租赁合同的当事人，其与胡兰萍不存在租赁关系。合同履行不到半年，曹秋萍就将合同的权利义务一并转让给了曹武生，并将其个体工商户“泰和县淘宝女人街”注销，其违反了合同约定和法律规定，应承担相应的违约责任。虽然合同未约定曹秋萍违约为解除合同的条件，但由于曹秋萍已将个体工商户“泰和县淘宝女人街”注销，且胡兰萍已经搬出租赁的商铺，本案所涉合同已无法继续履行，应当解除。
关于胡兰萍支付的履约保证金和装修赞助费应否返还的问题。曹秋萍未经胡兰萍同意，合同履行不到半年即将合同的权利义务一并转让给了曹武生，虽然胡兰萍对该转让行为不知情，仍在继续使用租赁的商铺，但其得知该转让行为后即表示不同意该转让行为，并主张解除合同。胡兰萍单方主张解除合同是曹秋萍违约导致的，曹秋萍理应将其收取的履约保证金予以返还。曹秋萍与胡兰萍签订的《泰和县淘宝女人街补充协议》明确约定，合同期内未将商铺转承包、转让或转租给第三方，期满后胡兰萍自动放弃续约优先权终止合同且付清合同期应付款后，自愿将商铺交返曹秋萍，曹秋萍同意胡兰萍所交装修赞助费不计息退还50%。现因曹秋萍违约导致租赁合同解除，装修赞助费理应按合同约定退还，鉴于胡兰萍已实际使用了“泰和县淘宝女人街”的公共装修，原审法院以胡兰萍实际使用商铺的时间按月摊算装修赞助费，判令曹秋萍应退还未使用期间的装修赞助费，合情合理。曹秋萍和曹武生关于不退还装修赞助费的上诉理由不成立，依法不予支持。
综上，原审判决判令解除胡兰萍与曹武生形成的租赁关系，处理不妥，依法应当予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持江西省泰和县人民法院（2014）泰民初字第585号民事判决第二、三、四项；
二、变更江西省泰和县人民法院（2014）泰民初字第585号民事判决第一项为：解除上诉人曹秋萍与被上诉人胡兰萍于2012年11月30日签订的《淘宝女人街承包经营合同》、《消防防火安全责任书》、《淘宝女人街经营管理条例认可书》及于2012年12月5日签订的《泰和县淘宝女人街补充协议》。
一审案件受理费1131元，二审案件受理费791元，合计1922元，由上诉人曹秋萍负担1582元，被上诉人胡兰萍负担340元。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖建文
审 判 员 黄小红
代理审判员 肖永兰
二〇一五年五月十三日
书 记 员 张志坚