江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏12民终282号
上诉人（原审被告）：靖江市碧桂园房地产开发有限公司，住所地靖江市通江路与阳光大道交界处西南侧。
法定代表人：杨文杰，该公司总经理。
委托诉讼代理人：施太江，该公司员工。
被上诉人（原审原告）:薛纪青。
被上诉人（原审原告）：季明。
上诉人靖江市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）因与被上诉人薛纪青、季明商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省靖江市人民法院（2016）苏1282民初7332号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人碧桂园公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法驳回被上诉人的起诉。2、被上诉人承担本案全部诉讼费。事实与理由：一、被上诉人的诉请已经超过诉讼时效，应驳回其起诉。1、根据被上诉人的诉请及理由，在被上诉人一个月内付清房款时，上诉人应按照合同价的98折结算房款，将2%折扣款退还给被上诉人。被上诉人明知上诉人没有退还折扣款，也未向上诉人提出该主张，已经超过了法律规定的两年诉讼时效。2、被上诉人提出本案诉讼请求依据的是《购房温馨提示》，即便该提示是真实的，被上诉人按照提示要求一个月内付清房款，上诉人就应承担退还折扣款的给付义务，而上诉人没有履行，对此被上诉人是明知的。根据法律规定，诉讼时效应从当事人知道或应当知道权利受到侵害之日起开始计算，故本案诉讼时效起算点应为被上诉人付清房款之日。二、通过计算其他自付业主的付款价格完全可以证明开盘公示价格中的“按揭原价”就是已经打过98折的价格。
被上诉人薛纪青、季明答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。理由：一、被上诉人的起诉并不超过诉讼时效。1、商品房买卖合同和购房温馨提示并未明确约定折扣款的返还时间，被上诉人可以随时要求履行义务。2、本案所涉房屋在被上诉人交付款项时尚未交付，上诉人在被上诉人交付相关款项时出具的发票载明的是预售定金和预收购房款，上诉人合同义务未履行，双方对房屋价款尚未进行最终结算，此时被上诉人并不必然知道或者应当知道其未能享受的折扣优惠。3、上诉人以交付款项来确定诉讼时效起算点无事实和法律依据，诉讼时效应从被上诉人收到房屋和购房发票、双方完成结算时开始计算，被上诉人诉讼请求不超过诉讼时效。二、上诉人按揭原价所有优惠，不包含购房温馨提示所载明的付款折扣优惠。该提示是上诉人在认购书签订后发放给购房人的，其中载明的内容明确、具体，应视为合同内容。当被上诉人付款符合提示约定的条件时，上诉人应当按照其承诺给予相应的房款折扣。其称按揭原价中已经给予折扣，明显与事实不符合。
薛纪青、季明一审法院起诉请求：1、判令碧桂园公司给付购房折扣款16631元，并承担自2016年10月12日至实际支付之日止按照中国人民银行同期6个月贷款利率（年利率5.1%）计算的利息；2、本案诉讼费由碧桂园公司承担。
一审法院认定事实：“靖江碧桂园”楼盘系碧桂园公司投资建设，2013年9月18日、10月17日碧桂园公司先后取得该楼盘的《商品房预售许可证》。2013年10月19日，“靖江碧桂园”开盘，碧桂园公司在公示价目表上以“按揭原价”、“惠后价”的标价方式公示了商品房销售价格，并以“按揭原价”为基础进行打折销售。涉案12幢1单元1903室房屋公示的“按揭原价”为1002324元、“惠后价”为831550元。“靖江碧桂园”开盘销售期间，碧桂园公司向薛纪青、季明交付一份《购房温馨提示》，其中载明：“恭喜您成功购买靖江碧桂园的单位，即将成为我们尊贵的业主！在完成认购手续后，敬请仔细阅读以下内容：一、签约提示：1、签约日期：按《靖江碧桂园认购书》约定的签署《商品房买卖合同》日期。2、基本签约流程……3、注意事项……二、付款方式和具体操作的提示：付款方式：高层洋房：1、自付方式，付款期限一个月（96折），签约时付30%、一个月内付70%；付款期限六个月（98折），签约时付40%、三个月内付30%、六个月内付30%。2、按揭方式，付款期限一个月（98折），签约时付30%、一个月内付70%。”2013年11月11日，双方签订《商品房买卖合同》，约定薛纪青、季明购买涉案商品房，总房款831550元。合同签订当日，薛纪青、季明支付购房款251550元，2013年12月11日，薛纪青、季明通过银行贷款支付购房款580000元。2016年10月12日，碧桂园公司向薛纪青、季明开具了金额为831550元的购房款发票。
本案争议焦点是碧桂园公司是否应当按《购房温馨提示》载明的打折方式支付薛纪青、季明折扣款，薛纪青、季明起诉是否超过诉讼时效期间。
一审法院认为：薛纪青、季明与碧桂园公司之间存在商品房买卖合同关系，双方作为平等民事主体在合同签订、履行过程中均应遵守基本的诚实信用原则。结合双方陈述和答辩，可以证实，《购房温馨提示》载明的折扣系符合条件的购房人确定可以享受的价格优惠。从《购房温馨提示》的内容上看，其中载明的折扣内容明确、具体，应当认定为碧桂园公司明示的价格优惠要约，一经薛纪青、季明接受，视为商品房买卖合同的内容，其与薛纪青、季明已签订商品房买卖合同，则应当履行兑现该价格优惠的义务。该折扣能否确定享受，取决于薛纪青、季明是否按照《购房温馨提示》载明的期限、方式履行付款义务，该折扣系特定的购房者依据付款期限、方式所享受的“付款优惠”，而非每个购房者均已享受的“开盘优惠”。合同签订后，薛纪青、季明已经依约履行了购房款支付义务，符合享受《购房温馨提示》折扣的条件，碧桂园公司应当依约即按照《购房温馨提示》承诺的98折给予薛纪青、季明相应的房款折扣831550元×2%＝16631元。该折扣在碧桂园公司向薛纪青、季明开具购房款发票时应予结算，多余部分予以退还。现薛纪青、季明要求碧桂园公司退还该折扣款，应予支持。薛纪青、季明在2013年11月11日向碧桂园公司支付的款项，因碧桂园公司向薛纪青、季明开具的发票载明的是预售定金和预收购房款，如薛纪青、季明知道未享受到《购房温馨提示》所载折扣，碧桂园公司向薛纪青、季明开具购房款发票时，仍可要求碧桂园公司对预收购房款与购房款的差额进行结算，对薛纪青、季明所享受的折扣、优惠进行最终确认。碧桂园公司在2016年10月12日向薛纪青、季明开具了购房款发票，薛纪青、季明收到该发票时应当知道未享受到《购房温馨提示》所载明的折扣优惠。薛纪青、季明在2016年10月24日起诉要求碧桂园公司退还，并未超过法律规定的诉讼时效，故对碧桂园公司抗辩的薛纪青、季明诉讼请求超过诉讼时效的辩称不予支持。碧桂园公司在向薛纪青、季明开具购房款发票时，应当将折扣款结算给薛纪青、季明，其不予结算，应承担违约责任。薛纪青、季明现要求碧桂园公司立即给付折扣款，并给付自2016年10月12日起按同期银行贷款利率标准计算利息，符合法律规定，应予支持。判决：碧桂园公司于判决生效后十日内给付薛纪青、季明购房折扣款16631元，并支付自2016年10月12日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算至实际付款时止的利息。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费216元减半收取为108元，由碧桂园公司负担（薛纪青、季明已预交，碧桂园公司应于履行判决义务时一并给付薛纪青、季明）。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点是：1、被上诉人的诉讼请求是否超过诉讼时效。2、上诉人碧桂园公司是否应当按《购房温馨提示》载明的内容给予被上诉人付款折扣。
一、关于被上诉人的诉讼请求是否超过诉讼时效问题。本院认为，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，上诉人碧桂园公司主张：本案的诉讼时效起算点应为被上诉人付清房款之日、被上诉人的诉讼请求超过诉讼时效。然，首先，上诉人碧桂园公司未能提供证据证明其与被上诉人就购房折扣款的返还约定了明确的履行期限。其次，上诉人碧桂园公司在被上诉人交付款项时向被上诉人出具的发票载明的是预售定金和预收购房款，双方对实际购房价款在被上诉人交付相关款项时尚未进行最终结算，此时，被上诉人并不必然知道或者应当知道其未能享受《购房温馨提示》所载明的折扣优惠。再次，在被上诉人收到上诉人碧桂园公司向其出具的购房款发票时，被上诉人应当知道其未能享受《购房温馨提示》所载明的折扣优惠，被上诉人亦应当知道其权利被侵害。最后，从被上诉人收到上诉人碧桂园公司向其出具的购房款发票至被上诉人向法院提起诉讼主张权益，未超过法律规定的诉讼时效。综上，上诉人碧桂园公司有关本案诉讼时效起算点应为被上诉人付清房款之日、被上诉人的诉讼请求超过诉讼时效的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。
二、关于上诉人碧桂园公司是否应当按购房温馨提示载明的内容给予被上诉人付款折扣问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，《购房温馨提示》是上诉人在认购书签订后发放给购房人的，其中载明的折扣内容明确、具体，根据上述司法解释的规定，应当认定为上诉人明示的价格优惠要约，一经购房人接受，应视为合同的内容。上诉人与本案中的购房人已经签订商品房买卖合同，则应当向购房人履行兑现该价格优惠的义务。因本案购房人已符合享受《购房温馨提示》中载明的折扣条件，上诉人应当按照其承诺给予购房人相应的房款折扣。至于上诉人辩称《购房温馨提示》中载明的相关优惠已经在其公示的“按揭原价”中体现，购房人不应再次享受该优惠一节，上诉人并未对享受按揭折扣优惠前的价格进行公示，其所提交证据并不能证实其就“按揭原价”就是已经享受按揭折扣优惠后的价格的事实向购房人履行了告知义务，且双方签订的认购书中载明的各项优惠并不包括上述优惠，该《购房温馨提示》也是在认购书签订后向购房人发放的，故上诉人的上述辩解理由，无事实依据，本院不予采信。
综上所述，上诉人碧桂园公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费216元，由上诉人靖江市碧桂园房地产开发有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 于 焱
审 判 员 潘贻杰
代理审判员 顾春旺
二〇一七年二月二十二日
书 记 员 陈静怡