上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝民三（民）初字第688号
原告（反诉被告）上海绿翼实业公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人杨建国，总经理。
委托代理人余岚，上海市光大律师事务所律师。
委托代理人钱树生。
被告（反诉原告）上海沪太粮油食品有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人黄伯藩，总经理。
委托代理人王厚忠，上海乐邦律师事务所律师。
原告（反诉被告）上海绿翼实业公司（以下简称“绿翼公司”）与被告（反诉原告）上海沪太粮油食品有限公司（以下简称“沪太粮油公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈亮亮独任审判，公开开庭进行了审理。绿翼公司的委托代理人余岚、钱树生，沪太粮油公司的法定代表人黄伯藩及其委托代理人王厚忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）绿翼公司诉称，2000年4月25日，绿翼公司与沪太粮油公司签订了一份《租赁合同》，约定：绿翼公司将位于沪太支路XXX号的房屋及场地租赁给沪太粮油公司做经营使用，房屋面积239.5平方米，场地面积2510平方米，年租金6万元，租期10年，自2001年1月1日至2010年12月31日止。合同签订后，绿翼公司依约履行合同义务，将场地及房屋交付给被告使用。合同到期后，因租赁房屋所在地区需按规划进行综合整治，双方未续签书面租赁合同。绿翼公司欲收回房屋及场地，但沪太粮油公司拒不归还，长期占用至今，给绿翼公司造成了严重的经济损失。故绿翼公司起诉，要求沪太粮油公司立即返还租赁房屋及场地，并支付2011年1月1日起至迁出之日止的使用费（按照每年6万元标准计算）。
被告（反诉原告）沪太粮油公司反诉并辩称，绿翼公司补偿沪太粮油公司扩建房屋费用、折旧损失、搬迁费、停产损失等之后，同意搬离，但是要求给予一定的搬迁时间。双方的合同在2010年12月31日之后没有解除，因为绿翼公司的原因，导致沪太粮油公司无法正常使用房屋，2011年1月1日后的租金无需支付，期间的损失由绿翼公司自行承担。沪太粮油公司提出反诉，要求绿翼公司补偿租赁房屋扩建造价费用230万元、房屋扩建造价折旧损失20万元以及搬迁费、停工停产损失费130万元。
原告（反诉被告）绿翼公司针对反诉辩称，绿翼公司分别在租借合同到期之前，即在2010年6月22日及2010年11月30日两次发函给沪太粮油公司，表示不再续租，并要求其搬离。沪太粮油公司收到函件之后，以各种理由拒绝搬离，绿翼公司并不同意沪太粮油公司继续租赁场地，所以不存在2011年3月29日沪太粮油公司要求解除租赁关系的事实，也不存在480万元补偿方案。在2013年11月11日，宝山区大场工业公司（绿翼公司的上级公司）对租赁场地内建筑物原值进行评估，但是并没有协商任何补偿问题。反诉诉称的事实和理由是错误的，请求驳回反诉诉请，支持原告诉请。
经审理查明，2000年4月25日，绿翼公司（甲方）与沪太粮油公司（乙方）签订《租借合同》，主要内容为：甲方（原大场镇农副业公司）和乙方（原南市区粮食局饲料收集供应站）自1982年10月签订协议书（合同期拾年），合同期满后于1991年2月续签了拾年合同，在此期间乙方经营能力逐年增长，为了扩大生产规模，提高产品质量，改变厂容厂貌，乙方于2000年2月向甲方提出修改协议，改造翻建部分厂房，经双方协商重新订立以下协议；甲方将位于沪太支路XXX号内一块场地2510平方米，房子239.5平方米，续租给乙方；租赁期限自2001年1月1日至2010年12月31日止（原1991年2月所签协议有效期限至2000年12月31日止）；年租金为6万元；合同有效期内如遇国家征地或不可抗力的因素，甲乙双方必须无条件服从，租金按实际租期计算，碰到征地或动迁，乙方的房屋、生产设备、生活设施，如征用单位理赔，应归乙方所有，其他赔款均归甲方所有；合同期满后，如甲方继续出租，在同等条件下，甲方应优先出租给乙方。2010年6月23日、12月1日，绿翼公司先后两次向沪太粮油公司发函，表示合同到期后不再续约，要求绿翼公司按期搬离。
审理中，双方均表示，沪太支路XXX号现变更为沪太支路XXX号；沪太粮油公司的租金支付到2010年12月31日。沪太粮油公司表示，由于绿翼公司采取了一些让沪太粮油公司搬走的措施，不能按照合同约定的租金标准支付使用费，且绿翼公司也从未催讨过使用费，2012年4月1日之前的使用费已经超过了诉讼时效。绿翼公司表示，口头上催讨过使用费，但没有书面函件。
关于沪太粮油公司在租赁场地上的搭建添附情况，沪太粮油公司表示，1982年承租开始的时候租赁场地是一片荒地，现在4，500平方米房屋都是沪太粮油公司建造的，一共分了三次搭建。除了土建之外，还有安装部分（就是装饰装修、排水管道等），附属房屋指的是简易的，是生产配套的附属房屋。搭建的建筑物没有建设规划许可证，1990年第一次搭建的房屋是有宝山区计经委立项过的，其他的建造是有政府批文的，都是出租方出面去申请审批的，这些房屋是没有房产证的，应该是可以办的，但是绿翼公司没有去办。沪太粮油公司提供了1991年宝山区计划委员会同意扩建380平米建筑的批复，及2001年宝山区大场镇人民政府同意翻建旧车间380平米的批复。
绿翼公司表示，租赁场地内沪太粮油公司搭建的房屋是没有房产证的。所谓有政府批文的房屋面积也只有380平方米，也不是4，000多平方米，在2000年的时候沪太粮油公司要求对380平方米房屋进行改造，绿翼公司没有让其进行扩建。所以绿翼公司最多也就知道且同意沪太粮油公司搭建了380平方米房屋，没有同意搭建其他房屋。绿翼公司只同意对其中1991年的380平米房屋进行适当折价补偿，至于其他私自搭建的房屋不同意补偿。
审理中，经沪太粮油公司申请，本院委托上海联合工程监理造价咨询有限公司，对沪太粮油公司在本案租赁场地内搭建的房屋进行了工程审价。鉴定的工程包括，1990年修建的160平米房屋、1991年扩建的380平米房屋、2001年翻建的380平米房屋（2001年实际修建约3，900平米房屋，包括同时翻建的原有老房屋239.5平米）。鉴定结论为：1990年修建的160平米房屋鉴定金额80，878元，1991年修建的380平米房屋鉴定金额275，019元、2001年修建的3，900平米房屋鉴定金额1，622，400元。
针对鉴定报告，绿翼公司质证认为，三次文件分别对建筑进行了批复，只认可有批文的建筑面积。1990年批准建设160平，1991年扩建到380平，是包括原来的160平的。2001年是对该380平进行翻建。故根据三份文件，合法部分仅仅是380平，其余部分都是擅自搭建，违章建筑不应该纳入鉴定范围。
鉴定单位称，鉴定过程中，在2014年8月5日组织双方当事人召开会议，确定了鉴定范围，一个是1990年文件、1991年文件，两个文件我们理解是并列的，应该是扩建了380平。2001年以翻修的名义，建设了3，900平房屋，可能是翻建的原有的老建筑，是否包含了380平房屋不能确定。
沪太粮油公司质证认为，对鉴定报告本身真实性无异议，但95KV用电设施和污水管道没有审进去。95KV用电设施是一个变压器，当时投资大概30来万。发票已经找不到了。投资的时候是在90年代，具体哪一年记不得了。沪太路安装污水管道时由市政部门将厂区内管道纳入到了总的排污管，费用是交了三万元左右的，付给了市政部门。
鉴定单位称，涉及到供电局的，费用不光是设备费用，当时设备不是很贵，但是开接口的其他费用（申请费）很贵，故一般不对用电设施进行评估，现场没有去看有没有供电设施；排水管道是隐蔽工程，且年代久远没有图纸，涉及到排污费的问题，故工程造价里面无法反映。鉴定单位根据现场情况，估算了相应的管道的工程造价。
关于建筑物的折旧问题，鉴定单位称，如果是正式建筑，合理使用期限是50年，如果是临时建筑，应该是20-30年。年限满了残值就归零了。本案中有政府的批文的可以看做正式建筑，规划许可证不一定要有，是50年归零。其余部分根据现场情况可以按临时建筑30年折旧为宜。
以上事实，有绿翼公司提供的《租借合同》、两份公函，沪太粮油公司提供的两份批复文件，鉴定报告及当事人陈述等证据为证，经庭审质证，可以认定。
本院认为，绿翼公司与沪太粮油公司签订的《租借合同》系双方真实意思表示，均应恪守履行。按照合同约定，该合同已经于2010年12月31日到期，绿翼公司在到期之前多次通知沪太粮油公司到期不再续租，按期搬离。故，沪太粮油公司应将租赁场地及房屋返还给绿翼公司。但沪太粮油公司至今仍未履行上述义务，故应承担在此期间的场地房屋使用费。沪太粮油公司认为合同到期后由于绿翼公司的原因，导致沪太粮油公司无法正常使用房屋，不需要支付使用费，但未提供证据予以证明，上述抗辩意见，本院难以采信。关于使用费的标准，可以参照合同约定的年租金6万元计算。由于绿翼公司没有证据证明在起诉前曾催讨过使用费，沪太粮油公司主张部分使用费已经超过诉讼时效的观点，本院予以采纳。本案中绿翼公司主张的使用费属于租赁合同到期终止后产生的债权，并非租金，因此，应当适用两年诉讼时效期间。绿翼公司于2014年3月28日向本院起诉，2012年3月29日之前的使用费已经超出诉讼时效，本院不予支持。
关于沪太粮油公司在租赁场地内搭建的房屋，虽然沪太粮油公司在建房时有过宝山区计划委员会和宝山区大场镇政府的批复，但批复中均明确应按规定办理相应的建设审批手续，而沪太粮油公司所有搭建均没有建设规划审批手续，也未取得房地产权证。双方合同约定，如遇征地或动迁，乙方的房屋、生产设备、生活设施，如征用单位理赔，应归乙方所有。但沪太粮油公司并未提供证据证明租赁场地及房屋已实施动迁，不符合该条约定的情形。而且，双方的租赁合同早已到期。综上，沪太粮油公司要求绿翼公司赔偿房屋扩建造价费用、折旧损失、搬迁费、停工停产损失共计380万元的诉讼请求，没有合同及法律依据，本院不予支持。鉴于绿翼公司同意对其中1991年扩建的380平米房屋进行折价补偿，于法不悖，本院予以准许。至于补偿的数额，可以参照鉴定单位的鉴定意见，上述380平米房屋经鉴定，造价费用为275，019元，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）上海沪太粮油食品有限公司于本判决生效之日起三十日内，将上海市沪太支路XXX号（原沪太支路XXX号）场地及房屋腾空后返还给原告（反诉被告）上海绿翼实业公司；
二、被告（反诉原告）上海沪太粮油食品有限公司于本判决生效之日起三十日内，支付原告（反诉被告）上海绿翼实业公司自2012年3月29日至实际返还上述场地房屋之日止的使用费（按照每年6万元的标准计算）；
三、原告（反诉被告）上海绿翼实业公司于本判决生效之日起三十日内，支付被告（反诉原告）上海沪太粮油食品有限公司补偿款275，019元；
四、原告（反诉被告）上海绿翼实业公司的其余诉讼请求，不予支持；
五、被告（反诉原告）上海沪太粮油食品有限公司的其余反诉请求，不予支持。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
本诉案件受理费减半收取为1，950元，由被告（反诉原告）上海沪太粮油食品有限公司负担；反诉案件受理费减半收取为18，600元，由原告（反诉被告）上海绿翼实业公司负担1，350元，被告（反诉原告）上海沪太粮油食品有限公司负担17，250元；鉴定费45，000元（上海沪太粮油食品有限公司已预缴）由原告（反诉被告）上海绿翼实业公司负担3，260元，被告（反诉原告）上海沪太粮油食品有限公司负担41，740元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 陈亮亮
二〇一五年四月十日
书记员 黄 莺
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。