北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第06121号
上诉人（原审被告）谭敏，女，1972年8月25日出生。
委托代理人杨国龙（谭敏之夫），1968年4月27日出生。
被上诉人（原审原告）北京众慧天成物业管理有限公司，住所地北京市顺义区天竺镇丽苑街6号美林别墅会所。
法定代表人唐沛，总经理。
委托代理人崔贤东，北京市顺新律师事务所律师。
上诉人谭敏因与被上诉人北京众慧天成物业管理有限公司以下简称（众慧天成公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2015）顺民初字第00123号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月24日受理后，依法组成由法官王黎担任审判长，法官肖斌、杨扬参加的合议庭，于2015年4月27日组织各方当事人进行询问。本案现已审理终结。
众慧天成公司在一审中起诉称：谭敏系北京市顺义区××号业主，该房屋建筑面积为287.09平方米。现谭敏拖欠从2012年10月1日至2014年9月30日的物业管理费，合计26871元，众慧天成公司多次向谭敏催要未果。众慧天成公司为了维护自己的合法权益，特向法院提起民事诉讼，要求：1.判令谭敏立即给付所欠众慧天成公司物业管理费26871元；2.案件受理费由谭敏承担。
谭敏在一审中答辩称：一、众慧天成公司诉讼请求依据错误、不成立。众慧天成公司以《前期物业服务合同》和《北京市商品房现房买卖合同》作为起诉依据，本身就存在错误。根据《前期物业服务合同》第十五条乙方的权利义务“3.可以选聘专业性服务企业承担物业区域内的专项服务项目，但不得将本物业区域内的全部物业服务委托给第三方；乙方应当将委托事项及受托企业的信息在物业区域内公示”。经查询北京市工商局北京市企业信用信息公示系统，众慧天成公司原股东富××（持股50%）、孙××（持股50%）于2013年4月1日将全部股权转给新股东陈××（持股50%）、唐沛（持股50%），法定代表人也由孙××变更为唐沛。该变更意味着提供物业服务的主体实质已变，就是全部转让出去，业主对此一无所知。二、众慧天成公司未按所谓《前期物业服务合同》服务标准、服务承诺提供服务。根据近期北京市顺义区人民法院（2014）顺民初字第08358号民事判决书的判决，已认定众慧天成公司物业服务存在瑕疵，减免业主部分物业费。《前期物业服务合同》第三章第四条“乙方须按照双方约定的物业服务标准（不低于《住宅物业服务等级规范（一级）（试行）》中规定的相应标准）提供服务，在本合同生效后三年内达到‘北京市物业管理示范住宅小区’的管理标准，并获得政府主管部门颁发的证书”，众慧天成公司均未做到。三、众慧天成公司不服务、乱收费、监控损坏不修理，导致小区没有安全感，谭敏无法正常居住，只好长期在外租房居住。1.屋顶漏水：谭敏家屋顶漏水，在保修期内，多次向众慧天成公司反映，众慧天成公司不解决，谭敏只好自己买材料、找众慧天成公司指定维修人员修理。为确保工程质量，谭敏请假多日在现场监督，现清理屋面、铺多层防水油毡材料工作已完成，花费23000元，其中材料费16000元、人工费7000元，后续做保护层工作即将展开，费用18000元。众慧天成公司作为物业服务提供方，谭敏作为消费者，众慧天成公司应按照《消费者保护法》的相关规定，先行维修，再向开发商追索。事实是众慧天成公司什么也没做。2.车辆被砸：由于众慧天成公司未及时维修屋顶，导致屋顶上油毡掉落，砸坏谭敏车辆，众慧天成公司不予维修，谭敏用保险维修车辆，导致第二年谭敏购买车辆保险时未获得应有的减免，保费多支出3000元。3.众慧天成公司乱收费：2013年1月14日，谭敏回家检查，发现燃气灯打不着，电话通知众慧天成公司派人来看看，在未更换任何材料的情况下，众慧天成公司人员告之只要来了，就要收费。完全是乱收费。4.维修：谭敏门口对讲机损坏、楼梯间灯罩掉下来长期得不到修理，雨天从此处漏水，小区监控系统、室内消防系统、室内应急报警系统形同虚设、完全损坏。5.其他：众慧天成公司作为管理机构对小区实施管理，未能履职，导致小区大量私搭乱建，居住质量差，物业贬值。小区规划的绿化率达51%，大量的公共绿化被众慧天成公司越权批给少数业主成为其私家院子，甚至用于盖房，阻断规划路，众慧天成公司收取所谓管理费。根据中共北京市顺义区委文件京顺发（2009）35号“关于加强违法建设查处工作的实施意见”中明确“物业公司发现疑似违法建设后，要先行立即制止”。“物业公司经理是直接责任人，负责本行政区域内违法建设的查处、上报工作”，显然众慧天成公司未履行职责。由于众慧天成公司不履职，导致谭敏无法正常居住，近三年，只好长期在外租房居住，租金支出已达五十多万元。四、众慧天成公司用恶意诉讼的方式索要物业费，是在浪费司法资源、浪费业主的财产。2014年9月22日，众慧天成公司客服人员用158XXXX****的手机给谭敏发短信，内容为“此次修楼顶及房檐动用专项维修资金分摊到××室为19213.09元”。考虑到谭敏已委托开发商、物业指定的周师傅修过楼顶，经电话沟通，双方同意在众慧天成公司扣少量税费后，其余冲抵谭敏物业费，因为住宅专项维修资金本身就是谭敏财产。众慧天成公司以一张没有签收的快递复印件说明其履行了催告义务，实质是在浪费谭敏财产，谭敏与众慧天成公司仅相隔不到200米，却不直接上门送达，谭敏不能接受、更不认可。综上，众慧天成公司一直未履行其义务，其服务水平属较低水平，并由于其过失导致谭敏物业贬值，故请求法院驳回众慧天成公司的诉讼请求。
一审法院审理查明：2006年8月20日，谭敏与美林房地产开发集团有限公司（以下简称美林公司）就顺义区××室（所有权人现为谭敏）签订《北京市商品房现房买卖合同》，该房屋建筑面积287.09平方米。该合同第十五条住宅保修责任中约定，该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，在该商品房保修范围和保修期间内发生质量问题，双方没有退房约定的，出卖人应当履行保修义务，买受人应当配合保修。合同第二十条前期物业服务（未成立业主委员会）约定，出卖人依法选聘北京嘉浩物业管理有限公司作为该小区的前期物业管理企业。
2009年12月1日，美林公司于美林香槟小镇小区张贴公告并申请公证。公告内容为：鉴于美林香槟小镇小区（以下简称“美林小镇”）的现任物业管理单位——北京嘉浩物业管理有限公司（以下简称“嘉浩公司”）因经营困难、无力继续为美林小镇提供合格的物业管理服务等原因，其已向美林公司提出要求撤出美林小镇并不再为美林小镇提供物业管理服务的请求，嘉浩公司提出的撤场时间为2010年1月1日。……作为美林小镇的开发建设单位和前期物业管理服务单位的选聘单位，美林公司经及时、慎重研究，现对美林小镇物业管理服务工作之相关事宜做出如下决定：尽快与嘉浩公司进行协商，并就解除双方所签订的《美林小镇物业管理委托合同》和及时、顺利地完成新旧物业交接工作等善后事宜做出妥善安排；严格按照相关法规、规章及北京市的相关规定，组织新的物业管理招标，为美林小镇选聘新的物业管理单位，维持美林小镇正常的物业管理秩序。
2009年12月，美林公司通过招投标程序选聘众慧天成公司作为美林别墅项目的物业服务企业，并于当月29日，双方就美林香槟小镇小区签订《前期物业服务合同》，第五条约定前期物业服务期限为三年，自2010年1月1日至2012年12月31日。第六条约定关于物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积进行交纳，具体标准为3.9元／平方米／月。物业服务费由业主按季度交纳，具体时间为次季度首月前15个工作日。第十九条约定本合同终止后尚未有新的物业服务企业承接的，乙方应当继续按本合同的约定提供服务，在此期间的物业服务费用仍由业主按本合同约定标准交纳。
2013年1月1日，美林公司与众慧天成公司就美林香槟小镇小区签订第二份《前期物业服务合同》，服务期限自2013年1月1日至2015年12月31日，其他有关物业服务内容、物业服务标准、物业服务费用、合同终止等条款的约定同2009年12月29日的《前期物业服务合同》。
谭敏认可尚未交纳2012年10月1日至2014年9月30日的物业服务费，且认可众慧天成公司在此期间是涉诉小区的物业服务管理企业，但认为众慧天成公司以《前期物业服务合同》及《北京市商品房现房买卖合同》作为起诉索要物业费的依据不成立。谭敏认为根据北京市居住小区管理办公室关于美林小镇管理公约核准的通知规定，除物业管理企业被取消物业管理资质和企业注销之外，开发企业不得变更物业管理企业，但美林公司变更涉诉小区的物业管理企业并不存在上述两种情况，故对于众慧天成公司提交的北京市物业管理招投标备案表的真实性和有效性均无法确认。对众慧天成公司提交的两份前期物业服务合同的真实性和法律效力也都不予认可。
谭敏提出涉诉房屋在保修期内发生屋顶漏水，多次向众慧天成公司反映，众慧天成公司不解决，谭敏只好自己出资进行维修，以此证明众慧天成公司未尽到物业服务职责，谭敏认为对此情况，众慧天成公司应该先行维修，再向开发商追索。众慧天成公司认可谭敏的房屋在2011年8月维修过，但认为众慧天成公司提供物业服务的范围应该是日常维修，而房屋漏水是大修，应该属于开发商的责任，开发商应承担保修责任。谭敏另提交众慧天成公司客服发的短信，短信内容为“此次修楼顶及房檐动用专项维修资金分摊到××室为
19213.09元”，谭敏称客服当时与其说这部分资金扣除相应税费后可以冲抵物业费。众慧天成公司对该短信的真实性认可，但称谭敏自行维修屋顶之后，因未告知专项维修资金维修单位，维修单位又给谭敏房屋做了一次防水，故分摊到涉诉房屋的维修资金已不是19000余元，谭敏可以从维修单位领取维修资金，之后再交纳物业费，但是不能直接折抵，众慧天成公司无法涉及维修单位的维修问题，维修资金由建委直接打入维修单位的账户，属专款专用。
谭敏所述其房屋门口对讲机损坏无法使用，众慧天成公司予以认可，并称自其公司2010年进驻该小区以来就存在此问题，是因为部分业主私搭乱建损坏了线路，对该问题的解决仍然需要动用专项维修资金，修复工程现在还未启动。
一审庭审中，谭敏提交9张照片欲证明众慧天成公司物业管理服务差，维修不及时、不到位，公共绿地被占用盖违章建筑，公共区域用于立广告牌、开展租售业务，小区会所被改成幼儿园，小区品质下降，房产贬值等问题，但谭敏不能提供这些照片的原始载体，众慧天成公司对照片的真实性不予认可，并称小区会所产权属开发商，与物业无关，谭敏所称的其他问题也都不存在。
一审法院判决认定：谭敏虽在庭审中提出根据《北京美林小镇物业管理公约》的规定，美林公司变更物业管理企业不符合公约规定，但在嘉浩公司因自身经营问题撤出涉诉小区后，在该小区尚未成立业主委员会的情况下，美林公司作为建设单位通过招投标程序选聘众慧天成公司作为涉诉小区的物业服务企业，并未损害业主的合法权益。依法成立的合同受法律保护。美林公司与众慧天成公司接连签订两份《前期物业服务合同》，是双方真实意思表示，且不违法法律法规强制性规定，应属合法有效，对业主具有约束力。众慧天成公司自2012年10月1日至2014年9月30日按照《前期物业服务合同》的内容为涉诉小区提供了物业服务，谭敏亦实际接受了众慧天成公司提供的物业服务，故谭敏理应向众慧天成公司支付相应的物业服务费，众慧天成公司有权要求谭敏支付相应的物业费，谭敏所提出的众慧天成公司股东及法定代表人发生变更意味着提供物业服务的主体已变更的答辩意见缺乏法律依据，法院不予采纳。
关于谭敏所述涉诉房屋漏水一节，法院认为，众慧天成公司现已启动专项维修资金对屋顶进行专项维修，在谭敏自行维修的情况下，如何计算、分摊、领取专项维修资金，各方可另行解决。谭敏以房屋漏水为由拒交物业费及要求以专项维修资金直接折抵物业费的意见，法院不予支持。关于谭敏所述因众慧天成公司未及时维修屋顶，导致车辆被砸，进而说明众慧天成公司不履行物业服务职责一节，因谭敏未举证，对此，双方可另行解决。谭敏所述众慧天成公司乱收费、小区监控系统、室内消防系统损坏等答辩意见，因未举证证明，众慧天成公司不予认可，法院不予确认。
关于谭敏提交照片主张的众慧天成公司提供物业服务差的抗辩意见，因未提交照片的原始载体，众慧天成公司亦不予认可，法院对谭敏提交的该证据不予采纳，对其抗辩意见不予支持。
众慧天成公司认可涉诉小区的可视对讲系统自其进驻涉诉小区之后就已损坏，但至今未予修复，亦未采取一定的措施推进修复工程的开展，法院认为该公司的物业服务存在较大瑕疵，故对谭敏应该交纳的物业服务费用予以酌减。据此，一审法院判决：谭敏于判决生效之日起七日内给付众慧天成公司二〇一二年十月一日至二〇一四年九月三十日期间的物业费二万五千五百二十七元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
谭敏不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一、原判中经审理查明：谭敏对该短信的真实性认可，但称谭敏自行维修屋顶之后，因未告知专项维修资金维修单位，维修单位又给谭敏房屋做了一次防水。2015年1月22日上午在一审法院庭审现场，在问到应返还谭敏专项维修资金时，主审法官让众慧天成公司的委托代理人当庭给众慧天成公司打电话，众慧天成公司在电话中明确，在扣除10%左右的税费后可返还谭敏。庭审结束后，主审法官建议谭敏先取回该款项，谭敏于是直接从法庭赶到众慧天成公司办公接待处要求取款。众慧天成公司首先询问可否以此抵扣物业费，然后说要与维修单位联系，在联系后告知谭敏只能返还9000余元。在得到上述答复后，谭敏给主审法官打电话，并询问庭审现场问答及笔录是否具备法律效力，主审法官明确表示当然有法律效力，并表示将给众慧天成公司打电话。以上所述事实可调阅庭审录像及庭审笔录核实。但判决书却将责任推给谭敏，并否认相关事实。谭敏在庭审之前根本不知道谁是维修单位，违背基本事实，有违司法公正。二、原判决认为：谭敏所述众慧天成公司乱收费、小区监控系统、室内消防系统损坏等答辩意见，因未举证证明，众慧天成公司不予认可，法院不予确认。小区监控系统在众慧天成公司控制之下，谭敏根本无法进入。在一审法院受理的另一业主同类案件中，一审法院另一法官在判决中却认定相关事实，并给予减免20%的物业费。本案判决书减免5%的物业费，相差4倍。同一法院、同类案件、同样事实，结论相差太大，有违司法公平。三、原判中：众慧天成公司认可涉诉小区的可视对讲系统自其进驻涉诉小区之后就已损坏，但至今未予修复，亦未采取一定的措施推进修复工程的开展，法院认为众慧天成公司的物业服务存在较大瑕疵，故对谭敏应交纳的物业服务费用予以酌减。谭敏在一审提出了众慧天成公司四方面问题：“一、众慧天成公司诉讼请求依据错误、不成立。二、众慧天成公司未按所谓《前期物业服务合同》服务标准、服务承诺提供服务。三、众慧天成公司不服务、乱收费、监控损坏不修理，导致小区没有安全感，谭敏无法正常居住，只好长期在外租房居住。四、众慧天成公司用恶意诉讼的方式索要物业费，是在浪费司法资源、浪费业主的财产”。原判避重就轻，仅认可可视对讲系统一项内容，并认为有较大瑕疵，但减免1000余元的结果却对众慧天成公司产生不了任何影响，其当庭就表示过愿意承担诉讼费。综上，众慧天成公司一直未全面、恰当地履行其义务，只想收钱，却不提供相应的服务，给谭敏造成损失，一审法院糊涂判案，故请求二审法院查清事实后依法改判，驳回众慧天成公司全部诉讼请求。
众慧天成公司服从一审法院判决。其针对谭敏的上诉理由答辩称：关于维修基金问题，众慧天成公司的意思是这笔费用无法抵扣，只能去维修单位领取，不能到物业公司领取。该笔费用问题与本案不是同一法律关系。如果谭敏对于该款项有异议，可以另行起诉。关于谭敏所主张的同类案件处理结果不一样，众汇天成公司认为不能类比，每个案子的情况是不一样的，且物业服务是一个动态的过程，不是静止状态，该小区物业费的标准已经非常低。谭敏亦未提供证据予以证实。故请求二审法院驳回谭敏的上诉，维持一审判决。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有庭审笔录、《北京市商品房现房买卖合同》、《前期物业服务合同》两份、北京市物业管理招投标备案表、公证书等在案佐证。
本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。本案中众慧天成公司与美林公司签订的《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反国家法律、法规规定，应属合法有效，该合同对业主具有约束力。各方均应恪守履行。本案中众慧天成公司客观上为谭敏提供了物业管理服务，谭敏应当按照《前期物业服务合同》约定的收费标准向物业公司交纳物业管理服务费。
根据我国物权法、合同法及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件的司法解释》等法律法规的规定，只有在物业服务公司存在未履行合同主要义务时，即物业服务公司出现根本性违约的情况下，业主拒交物业费的做法才有可能得到法院的支持。而纵观本案，谭敏提出的抗辩理由认为众慧天成公司所进行的安保等服务项目存在问题，对此众慧天成公司应当予以改进，但上述情形不能证明众慧天成公司在履行合同中存在重大违约行为，导致业主丧失了根本上的合同利益。同时，谭敏所主张的“服务瑕疵”亦不能依据短时间的服务质量问题或者单个、局部的问题认定，而应考虑小区整体的服务情况和小区的持续状态确认。本案中一审法院根据众慧天成公司所陈述该公司进驻之日小区可视对讲系统已经损坏，且至今未修复的事实，认定存在较大服务瑕疵，对于应交纳的物业费用予以酌减并无不当。谭敏主张的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。
谭敏提出的众慧天成公司应当返还专项维修资金的问题，与本案不属于同一法律关系，亦不能作为拒交物业费用的抗辩事由，谭敏可另行解决。
对于谭敏所提出的小区存在乱收费的问题，未能提供证据予以证实，且众慧天成公司予以否认，本院不予采信。
综上，谭敏的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费236元，由北京众慧天成物业管理有限公司负担12元（已交纳），由谭敏负担224元（于本判决生效之日起7日内交纳）。
二审案件受理费438元，由谭敏负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王黎
代理审判员 肖斌
代理审判员 杨扬
二〇一五年五月七日
书 记 员 刘欣