广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0104民再6号原审原告：江男，男，1947年6月24日出生，汉族，居民身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：陈某，女，1954年4月18日出生，汉族，居民身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：宋珠华，广东五羊律师事务所律师。原审原告：江女，女，1945年4月3日出生，汉族，居民身份证住址广州市天河区。原审原告：江女慈，女，1956年12月31日出生，汉族，居民身份证住址广州市越秀区。原审原告：江某福，男，1951年3月1日出生，汉族，居民身份证住址广州市越秀区。原审被告：广州市广某总公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：陈景就，总经理。委托诉讼代理人：谢绮明，该司职员。原审第三人：江某安，男，1954年2月23日出生，汉族，居民身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：卢某，女，1956年4月22日出生，汉族，居民身份证住址广州市越秀区。原审第三人：江某雄，男，1961年1月26日出生，汉族，居民身份证住址广州市越秀区。原审原告江男、江女、江女慈、江某福与原审被告广州市广某总公司、原审第三人江某安、江某雄房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院（2014）穗越法民三初字第947号民事判决已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2017年3月27日作出（2017）粤0104民监1号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。原审原告江男及其委托诉讼代理人陈某、宋珠华、原审原告江某福、原审被告广州市广某总公司的委托诉讼代理人谢绮明、原审第三人江某安、江某雄到庭参加诉讼。原审原告江女、江女慈经本院合法传唤，没有正当理由拒不到庭，本案依法作缺席审理，本案现已审理终结。原审原告江男在再审中称：原审被告协助四原审原告及两原审第三人办理广州市越秀区ＸＸ路中约外街8号之一301、302、402、503房共四套房屋内建筑面积76.3474平方米的房地产权证，由四原告及两第三人共有各占1/6产权份额。增大面积要求按300元/平方米各人购买10平方米，违章面积36平方米按1500元/平方米购买，其余按5000元/平方米以下购买。本人的诉请、事实和理由，同原审诉状。原审原告江某福在再审中坚持原审诉讼意见。原审被告广州市广某总公司在再审中辩称：不同意原审原告的诉讼请求，坚持原审的答辩意见。原审第三人江某安、江某雄在再审中坚持原审陈述意见，对江男继承占有父母遗留房屋产权1/6份额权益无异议，江男有自己的拆迁合同，江男的拆迁合同是于1987年5月8日签订，而我方的拆迁合同（吴群如签订）是于1988年1月11日签订的。关于36平方米，是广源公司与我方签订的，给我方永久使用，与江男无关。原审原告江女、江女慈在再审中均未到庭，无提出诉讼意见。四原审原告向本院起诉请求：1、确认位于广州市ＸＸ路中约外街8号之一503号，建筑面积29.2849m2房屋产权为原审原告江男所有，原审被告协助办理房屋产权证。扣除每人12.7246m2，多余面积16.5603m2，由江男按市场评估向原审被告购买。其中违章面积每人6m2按半价1500元/m2购买。2、确认位于广州市ＸＸ路中约外街8号之一301号，建筑面积30.8219m2房屋产权为原审原告江某福所有，原审被告协助办理房屋产权证。扣除每人12.7246m2，多余面积18.0973m2，由江某福按市场评估价向原审被告购买。其中违章面积每人6m2判决按半价1500元/m2购买，其中每人1.6667m2，依当时政策按300元/m2购买。3、确认广州市ＸＸ路中约外街8号之一302号,建筑面积32.6581m2房屋产权为原审原告江女、江女慈二人共有，原审被告协助办理该房屋产权证。扣除每人12.7246m2，多余面积7.2089m2，按1500元/m2购买，每人1.6667m2，依当时政策按300元/m2购买。4、确认广州市ＸＸ路中约外街8号之一402号，建筑面积40.9841m2房屋产权为原审第三人江某安、江某雄及四原审原告共有，原审被告协助办理该房屋产权证。扣除每人12.7246m2，多余面积15.5349m2，由四原审原告按市场评估价向原审被告购买。其中违章面积每人6m2判决按1500元/m2购买，每人1.6667m2，依当时政策按300元/m2购买。本院原审认定案件事实：江康（别名江浩康，于1983年4月3日死亡）与吴群如是夫妻，四原审原告和两原审第三人是两人的子女。据广州市房地产档案馆出具的《房地产登记簿查册表》记载，广州市越秀区ＸＸ路××号房屋，使用土地面积44.8074平方米，建筑面积76.3474平方米，1-3/4层，产权人江康；登记附注：今后城市建设需要无偿拆除，违章第二层面积15.2868平方米；今后城市建设需要无偿拆除，违章占公地DB、B2及D部分共面积20.5092平方米。1987年4月27日，原审原告江男之妻陈某（为乙方）与原审被告（为甲方）签订《拆迁安置合同》，内容为：甲方因改造旧城新建居民住宅，经规划局85年城地批字第753号文核准，征用拆建ＸＸ路××号，住户陈某2人，厅房面积14.4平方米；一、临迁办法，拆建期间乙方如用投亲靠友方式自行搬迁，则甲方须按每人每月25元的标准向乙方发给临迁费，先发12个月，共600元，从第13个月开始按上述标准按月发给，直至乙方迁入新居为止，从5月1日起计临迁费；……二、回迁办法，新楼房建成后，甲方在原地段新楼的第五层窗向南，安置乙方回迁实用面积18平方米（包括厅房），厨、厕、阳台，面积另计，其中厅12平方米，房6平方米；如乙方是租户，回迁后乙方须按房管部门规定的房租标准交纳租金，如是私房业主，又要回原面积的产权，则双方须到房管部门签订产权交换协议书，按有关政策规定，要回产权等。1987年5月15日，吴群如、江某安、江某福（为乙方）与原审被告（为甲方）签订《拆迁安置合同》，内容为：甲方因改造旧城新建居民住宅，经规划局85年城地批字第753号文核准，征用拆建ＸＸ路××号全楼，住户吴群如3人、江某福3人、江某安3人，建筑面积88.1473平方米，（包括厨房、厕所、阳台、走廊）厅房面积；一、临迁办法，1、吴群如一户，由甲方安排临迁房；2、江某福、江某安两户自行投亲靠友；拆建期间乙方如用投亲靠友方式自行搬迁，则甲方须按每人每月25元的标准向乙方发给临迁费，先发12个月，共1800元，从第13个月开始按上述标准按月发给，直至乙方迁入新居为止，甲方安排给乙方的临迁房，房租由甲方负责；……二、回迁办法，1、新楼房建成后，甲方在原地段新楼的第三层窗向南，安置乙方回迁实用面积共68平方米（包括厅房），厨、厕、阳台给予配套，面积另计；上述实用面积分成三个套间，其中一个套间实用面积28平方米，属吴群如一户，间墙二房一厅；厅12平方米二个房各8平方米，南梯东靠西安置，套间内另附设厨、厕、阳台，面积另计，水电分表，厨厕阳台面积按整幢楼的统一标准，厨、厕面积不少于4平方米；如乙方是租户，回迁后乙方须按房管部门规定的房租标准交纳租金，如是私房业主，又要回原面积的产权，则双方须到房管部门签订产权交换协议书，按有关政策规定，要回产权；除甲方补偿给乙方合法产权外，其余部分，乙方按民用公房标准向甲方交纳租金；……五、其他，1、上述实用面积68平方米内，已分一套间28平方米属吴群如，其余实用面积分成两个套间，各20平方米，属于江某福、江某安二户所有；套间内各附设厨、厕、阳台，面积另计，水电分表；二个套间各实用面积20平方米，间墙各一厅一房，厅各13平方米，房各7平方米；2、原产权叠合76.35平方米不收租等。1987年5月23日，吴群如、江某安（为乙方）与原审被告（为甲方）签订《补充合同》，内容为：经双方协商，同意如下补充合同，原合同第二条回迁办法中的第1款安排吴群如一户实用面积28平方米的方位安置在第三层南梯西靠东安置，现改为第四层，南梯东靠西，阳台向南安置，其他合同内容按原合同执行。1988年1月11日，吴群如以江康的名义（为被征用拆迁业主、乙方）与原审被告（为征用拆迁单位、甲方）签订《广州市征用土地拆迁房屋补偿协议书》（已由广州市房地产管理局监证备案），内容为：经市规划局以85年9月3日城地批字第753号文核准，甲方因征用土地需拆除乙方的房屋，按照省、市有关征用拆迁房屋的规定，经双方协商，订立如下补偿协议；一、乙方同意甲方拆除乙方坐落在ＸＸ路××号的房屋，建筑面积76.3474平方米，评估产值为7580.71元；二、甲方同意将属于甲方所有的坐落在ＸＸ路中约三巷地段新住宅楼的框架结构房屋，建筑面积（包括分摊楼梯、走廊等面积2平方米在内）43平方米，移交给乙方，作为拆除乙方房屋的补偿；……四、甲方依照本协议拆除乙方上述的房屋，如今后有发生对该被拆除房屋的产权等事项纠纷的，概由乙方负责处理；五、甲方依照本协议补偿给乙方的房屋，应定于1989年4月30日将房屋移交完毕，移交房屋时，甲方应给乙方移交房屋通知书，及建筑图件，由甲乙双方持该通知书连同本协议书，向广州市房地产管理局，申请办理产权登记和领取产权所有证手续，产权登记所需费用由乙方负责等。1988年1月14日，原审被告向原住ＸＸ路××号吴群如户发出书面函，内容为：在我司回迁安置给你户的面积内，除你户的合法产权外，仍有原产权违章面积36平方米（在原产权面积有违章反映的面积），经我司决定，可给予照顾永久使用，不收租。后吴群如于2011年5月2日死亡。四原审原告因与两原审第三人继承纠纷诉至本院，要求位于广州市ＸＸ路××号的房屋产权由四原审原告及江某雄5人继承等。本院经审理后于2012年4月10日作出（2012）穗越法民一初字第126号民事判决，判令位于广州市越秀区ＸＸ路××号的房屋由四原审原告和两原审第三人各占1/6产权等。原审第三人江某安不服判决，上诉至广州市中级人民法院。广州市中级人民法院经审理认为，原审认定事实基本清楚，但没有考虑到本案讼争标的广州市越秀区ＸＸ路××号房屋已被拆迁，导致判决结果部分不当，遂于2012年10月18日作出（2012）穗中法民一终字第2505号民事判决，判令变更原审判决为被继承人江康、吴群如遗留的遗产即拆迁广州市越秀区ＸＸ路××号房屋所得的房屋权益由四原审原告和两原审第三人各占1/6份额。该判决为终审判决，已发生法律效力。四原审原告、原审被告及原审第三人江某安一致确认原审被告约于1992年安置产权人回迁广州市越秀区ＸＸ路中约外街8号之一301、302、402、503共四套房屋，现301房由原审第三人江某雄使用、302房由原审原告江某福使用、402房由原审第三人江某安使用、503房由原审原告江男使用。鉴于上述生效判决判令被继承人江康、吴群如遗留的遗产即拆迁广州市越秀区ＸＸ路××号房屋所得的房屋权益由四原审原告和两原审第三人各占1/6份额，四原审原告变更其诉讼请求为：原审被告协助四原审原告及两原审第三人办理广州市越秀区ＸＸ路中约外街8号之一301、302、402、503共四套房屋内建筑面积76.3474平方米的房地产权证，由四原审原告及两原审第三人共有，各占1/6产权份额，对于增大面积，要求按各人300元/平方米购买10平方米，其中违章面积36平方米按1500元/平方米购买，其余按5000元以下购买。原审被告同意为四原审原告及两原审第三人办理涉案四套房屋其中的43平方米归四原审原告及两原审第三人共有，各占1/6产权份额的房产证，对于增大的面积，如果协议上有约定，同意按协议上约定的价格购买，比协议再增大的面积，原审被告不同意出卖。本案诉讼过程中，原审原告提供了广州市越秀区ＸＸ路中约外街8号之一301、302、402、503、505共五套房屋的《房地产平面附图》（复印件），五套房屋的总建筑面积分别为30.8619平方米、32.6581平方米、40.9841平方米、39.5580平方米、29.2849平方米。原审原告表示：505房其实是503房。原审被告对该复印件的真实性没有异议，但不清楚505房是否就是503房。原审第三人江某安对该复印件的真实性也没有异议，505房其实就是503房。据原审原告提供的2013年8月15日房产登记号：富字23081号《房地产登记簿查册表》记载：房产地址东山区ＸＸ路中约外街8，8之1，10，11号，单位名为原审被告，占有部分全部（所有权人）。本院原审认为：生效判决已经确定被继承人江康、吴群如遗留的遗产即拆迁广州市越秀区ＸＸ路××号房屋所得的房屋权益由四原审原告和两原审第三人各占1/6份额，在广州市房地产管理局监证备案的吴群如以江康的名义与原审被告签订的《广州市征用土地拆迁房屋补偿协议书》约定原审被告作为产权交换补偿给被拆迁人的面积为43平方米，现原审被告安置广州市越秀区ＸＸ路中约外街8号之一301、302、402、503共四套房屋给原审原告及原审第三人回迁，因此，原审原告及原审第三人应占有上述四套房屋中的建筑面积43平方米的产权份额，各占1/6。原审原告要求占有建筑面积76.3474平方米理由不成立，本院不予支持。对于增大面积，因原审原告要求购买，而原审第三人江某安表示不购买，原审第三人江某雄对于是否购买没有表态，上述《广州市征用土地拆迁房屋补偿协议书》没有约定增大面积的购买方法，原审被告也表示不同意出卖增大面积，所以，原审原告要求向原审被告购买增大面积本院不予采纳。原审依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第一百零六条、第一百一十一条的规定，于2014年7月4日作出判决：一、原审被告广州市广某总公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，与原审原告江男、江女、江女慈、江某福及原审第三人江某安、江某雄共同到房管部门办理将广州市越秀区ＸＸ路中约外街8号之一301、302、402、503房内建筑面积43平方米的产权过户登记在原审原告江男、江女、江女慈、江某福及原审第三人江某安、江某雄名下的手续，该建筑面积43平方米由原审原告江男、江女、江女慈、江某福与原审第三人江某安、江某雄各占1/6产权份额。二、驳回原审原告江男、江女、江女慈、江某福的其他诉讼请求。本案受理费10500元，由原审原告江男、江女、江女慈、江某福与原审第三人江某安、江某雄各负担875元，原审被告广州市广某总公司负担5250元。本院再审认定案件事实如下：对于原判决查明事实，各方当事人在再审诉讼中均无异议，予以确认。原物业被拆迁人自1992年初获回迁安置广州市越秀区ＸＸ路中约外街8号之一301、302、402、503房四套房屋后，分别由江某雄、江某福、江某安、江男居住使用至今。其中301房建筑面积为30.8619平方米，302房建筑面积为32.6581平方米，402房建筑面积为40.9841平方米，503房建筑面积为29.2849平方米。本院在再审中又查，2017年5月5日，广州市房地产档案馆出具《广州市不动产登记查册表》上记载，广州市越秀区ＸＸ路中约外街8号之一301、302、402、503房产别为国产、产权人为广州市广某总公司。本院再审认为：本案为房屋拆迁安置补偿合同纠纷。（一）关于产权补偿确权办证问题。原广州市越秀区ＸＸ路××号房为江康名下物业，原广源实业有限公司经批准征拆该址房屋所在地块兴建大楼，江康妻子吴群如以江康名义与原广源实业有限公司签订的《广州市征用土地拆迁房屋补偿协议书》，双方意思表示真实，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。原物业产权人江康及其妻吴群如已死亡，法院生效民事判决已确定江康、吴群如遗留的遗产即拆迁广州市越秀区ＸＸ路××号房屋所得的房屋权益，由原审原告及原审第三人各占1/6份额，原审原告及原审第三人应占有上述四套房屋中的建筑面积43平方米的产权份额，各占1/6。原审原告及原审第三人是江康、吴群如合法继承人，原广源实业有限公司已变更为广州市广某总公司，故该补偿协议书的权利义务依法应由本案当事人享有和承担。双方在《广州市征用土地拆迁房屋补偿协议书》中约定产权交换补偿建筑面积为43平方米，广源实业有限公司在征用拆除该物业后，虽已安置被拆迁人回迁广州市越秀区ＸＸ路中约外街8号之一301、302、402、503共四套房屋并交付使用至今，但未为拆迁人办理权属登记手续已构成违约，其理应依约协同被拆迁人办妥涉讼房屋权属登记，从而使回迁房屋所有权得以完善。原审原告要求原审被告广源公司办理产权证合法有理，应支持。但原审原告要求按建筑面积76.3474平方米作产权交换显属无理，不采纳。双方在《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》中约定产权登记所需费用由乙方江康负责，故办证所需的登记费用理应由原审原告及原审第三人共同负担。从有利于物业管理及结合本案实况考虑，双方在《广州市征用土地拆迁房屋补偿协议书》中约定的产权交换补偿建筑面积为43平方米，可在回迁房屋广州市越秀区ＸＸ路中约外街8号之一301、302、402、503房中办理权属交易过户登记，其中301、302、402、503房中分别各为建筑面积10.75平方米，均由原审原告及原审第三人各占1/6产权份额。各套间剩余部分建筑面积所有权为被告占有。（二）关于购买增大面积部分问题。对于回迁安置房屋产权交换以外增大面积部分，当事人相互间并未形成买卖合意，故原审原告提出向原审被告购买增大面积部分的诉求无据，不予支持。（三）关于原物业违章面积问题。查明事实表明，原物业中被拆迁人为两户，一户为原审原告江男，另一户为吴群如户（含吴群如及江某雄、江某安、江某福）。两户先后分别与原广源实业有限公司各自订立《拆迁安置合同》，最后由吴群如以江康的名义与原广源实业有限公司签订《广州市征用土地拆迁房屋补偿协议书》。对于原物业产权外反映的违章面积36平方米，原广源实业有限公司于1988年1月14日向原住ＸＸ路××号中吴群如户发函中承诺“在我司回迁安置给你户的面积内，除你户的合法产权外，经我司决定，可给予照顾永久使用，不收租。”对此，原审被告承诺对象明确，且在本案诉讼中并无异议。原审原告江男、江女、江女慈对回迁安置房屋中该部分相应面积使用权提出权利主张无理，不予支持。(四)关于析产问题。原审原告及原审第三人虽对父母的遗产即拆迁广州市越秀区ＸＸ路××号房屋所得的房屋权益享有继承权，但涉案回迁安置房产有待产权交换确权办证后方可析产，而析产仅为原审原告及原审第三人相互间权益，与原审被告无涉。因此，四原审原告在本案中提出析产的主张，于法无据，不予支持。原判决查明事实清楚，证据充分，但处理结果欠明晰，依法应予纠正和改判。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条第一款第（七）项、第一百八十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、维持原审判决主文第二项，即：驳回原审原告江男、江女、江女慈、江某福的其他诉讼请求。二、变更原审判决主文第一项为：原审被告广州市广某总公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，与原审原告江男、江女、江女慈、江某福及原审第三人江某安、江某雄共同到房管部门办理将广州市越秀区ＸＸ路中约外街8号之一301、302、402、503房内建筑面积43平方米的产权过户登记至原审原告江男、江女、江女慈、江某福及原审第三人江某安、江某雄名下，其中应在301、302、402、503房内分别各登记产权建筑面积为10.75平方米，均由原审原告江男、江女、江女慈、江某福与原审第三人江某安、江某雄各占1/6产权份额。产权登记所需费用，由原审原告江男、江女、江女慈、江某福与原审第三人江某安、江某雄自行负担。原审案件受理费10500元，由原审原告江男、江女、江女慈、江某福与原审第三人江某安、江某雄各负担875元，原审被告广州市广某总公司负担5250元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审 判 长  余礼康人民陪审员  陶茂娟人民陪审员  尹春生二〇一七年十二月二十二日书 记 员  蔡玉斌