山西省运城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）晋08民终1272号
上诉人（原审被告）：山西安华建设工程有限公司，住所地：河津市新耿南街52号。
法定代表人：胡胜合，董事长。
委托诉讼代理人：王超，山西方立律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韩贵娟，山西方立律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：沈林萍，女，1986年7月17日出生，汉族，现住运城市盐湖区。
委托诉讼代理人：孙林峰，男，1987年10月6日出生，汉族，系被上诉人丈夫。
上诉人山西安华建设工程有限公司因与被上诉人沈林萍商品房买卖合同纠纷一案，不服山西省运城市盐湖区人民法院（2017）晋0802民初5024号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
山西安华建设工程有限公司上诉请求：一、请求撤销运城市盐湖区人民法院（2017）晋0802民初5024号民事判决书，并发回重审或依法改判。二、诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，判决内容明显不当。一、一审判决第一项内容明显不当，并非上诉人可执行的内容。办理不动产权证书是行政行为，应由行政机关办理，并非上诉人一方提交材料就能完成，且2015年3月1日起实施的《不动产登记暂行条例》，将原来的房屋产权证变为不动产权证，办理机关及流程均发生改变，未能办理不动产权证书，并非上诉人的原因。原审法院的判决内容，上诉人无法独立执行，明显不当。二，原判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。2015年10月21日，上诉人代收有关税费，后上诉人向不动产登记机构提交办理不动产权证书的相关材料，因政策的改变，办理流程也发生改变，相关收据都必须到不动产登记机构换成发票才能办理，导致办证时间的延迟，故至今未能办理不动产权证书并非上诉人原因，上诉人也无法要求不动产登记机构出具相关证明予以证实。原审法院并未对前述事实进行查明，仅因上诉人提供的证据不全，而认定上诉人的过错并承担违约责任，显属不当。三、2015年10月21日，上诉人才代收被上诉人缴纳的相关税费，原审判决支付违约金的开始时间为2015年7月22日缺乏事实及法律依据。另（2017）晋0802民初5023号民事判决书与（2017）晋0802民初5024号民事判决书是同一审判员作出的，案件内容也基本相同，但判决支付违约金起始时间的标准却截然不同，明显错误。综上所述，提起上诉，请依法支持上诉人的上诉请求。
沈林萍辩称，1、2015年3月31日，答辩人购买了上诉人开发的凤城华都小区5号楼1单元202室住宅类商品房，上诉人当日将房屋向答辩人进行了交付，答辩人于2015年4月21日入住该小区至今，但至今上诉人未能向答辩人交付不动产证书。答辩人在起诉之前多次向上的人催要不动产证书，均因上诉人的种种推脱而未果。在催要不动产证书过程中，上诉人曾在2016年12月17日的会议纪要中承诺“在2017年3月份具备房产证办证条件”；2017年5月12日以书面向全体业主承诺“5月15日至6月30日取得节能手续”、“7月1日至7月30日办理房产局相关手续”、“8月30日前拿回凤城华都第一本房产证”，这些证据足以说明不动产证书未能办理的原因是上诉人尚未取得办理不动产证书所需全部手续，而非办理不动产证书政策变化问题。2、一审庭审过程中，答辩人向法庭提出，上诉人未取得答辩人所购房屋建设工程竣工规划认可证，上诉人当庭予以否认，并称庭后向法庭提交，即2017年12月5日前向法庭提交，逾期提交承担相应法律责任。上诉人未在上述期限内向法庭提交该证书。经答辩人了解，上诉人至今没有取得建设工程竣工规划认可证，导致不动产证书至今未能办理，因此上诉人的行为已构成违约，应承担违约责任。3、《不动产登记暂行条例》将原来的房屋所有权证书更名为不动产证书，该条例并未规定政府部门将中止不动产证书的办理，因此答辩人至今未取得不动产证书的原因在于上诉人，而非政府部门不给予办理或政策原因。4、一审时答辩人向法庭提交了上诉人向答辩人收取契税、印花税、房产证工本费等税费的收据，该收据显示开票时间为2015年10月21日，关于这一问题答辩人向法庭做以下说明：答辩人在购房之初上诉人就收取了上述税费，当时契税是按购房款的3%收取。因开发商迟迟未能将不动产证书交付给答辩人，2015年经小区全体业主与上诉人协商达成一致意见，上诉人同意将多收取业主1.5%（首套房契税收费为购房款的1.5%）的契税退还给业主。答辩人于2015年10月21日在上诉人处办理的退还税费手续（原收据上诉人已经收回），故该收据显示上诉人收取税费时间为2015年10月21日。5、一审法院计算违约金于法有据。答辩人在购买上诉人开发的商品房时，商品房已竣工，答辩人与上诉人在《商品房买卖合同》虽没有进行明确约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定由于出卖人的原因，买受人购买的“商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉，维持一审判决。
沈林萍向一审法院起诉请求：判令被告立即协助原告办理不动产权证书（原为房屋所有权证书）；被告向原告支付逾期办理不动产权证书违约金45209元，并要求被告承担违约金至向原告交付不动产权证书止（违约金按照原告已付购房款总额乘以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）。
一审法院认定的事实：2011年5月19日，河津市建筑工程有限公司取得了位于运城市国粮街与槐东路交叉口“凤城华都”小区1号-6号住宅楼的房屋预售许可证，具备了商品房预售许可条件。2015年3月31日，原告与河津市建筑工程有限公司签订的《商品房屋买卖合同》。原告购买了河津市建筑工程有限公司开发的的位于运城市国梁街凤城华都小区建筑面积为126.08平方米，价款为268550元的普通住宅5号楼1单元202室房屋一套。2015年4月21日，原告与该小区物业公司签订了《入住合约》，入住在该小区。合同签订后，原告按照合同约定向河津市建筑工程有限公司支付了全部购房款，河津市建筑工程有限公司于2015年10月21日向原告代收了契税、印花税、公共维修基金、房产证工本费、交易税等有关税费。
同时查明：2017年5月18日河津市建筑工程有限公司更名为山西安华建设工程有限公司。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的或已竣工房屋的，自房屋交付使用之日起或者合同订立之日起９０日，由于出卖人的原因，买受人未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。2015年3月31日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，2015年4月21日又签订了入住合约，2015年10月21日,被告代收了契税、印花税、公共维修基金、房产证工本费、交易税等有关税费。出卖人最迟应当在2015年7月21日，将办理权属登记须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但被告直到2017年10月24日才向运城市房产局提交7号楼至11号楼的楼盘表及测绘信息告知单，被告未能举证其向房产局已交付全部资料，系房产局的原因未办理，被告行为违约。现原告主张被告协助房产局为原告办理房屋权属证书，本院予以支持。对原告主张的违约金，应以交付房款总额268550元为基数，按照中国人民银行逾期贷款利率标准计算，自2015年7月22日起算至被告交付房屋权属证书时止。对被告辩称合同中未约定违约金不予支付的理据不足，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告山西安华建设工程有限公司于本判决生效后一个月内将凤城花都5号楼1单元202室房屋权属证书办理完毕，交付原告沈林萍；二、被告山西安华建设工程有限公司于本判决生效后十日内向原告沈林萍支付逾期办理房屋权属证书违约金（以268550元为基数，按照中国人民银行逾期贷款利率计算，自2015年7月22日起算至被告山西安华建设工程有限公司将不动产权证书交付给原告沈林萍之日止）。案件受理费930元，减半收取465元，由被告山西安华建设工程有限公司承担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人提供了两份证据，证据一：山西省建设工程竣工规划认可证，证明上诉人仅取得了7到11号楼的工程竣工规划认可证，并未取得被上诉人购买的5号楼的认可证；证据二：会议纪要、承诺书，证明上诉人项目负责人阮唐生与小区业主代表在2016年12月17日的回忆纪要中载明“在2017年3月份具备房产证办证条件”“2017年6月逐步办理落实到位”。上诉人质证认为，对两份证据的真实性没有异议。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人所建凤城花都小区5号楼未取得竣工认可证，上诉人承诺在2017年3月份具备房产证办证条件，2017年6月逐步办理落实到位。其他查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，双方事人争议的焦点为：上诉人未办理不动产证书是否是因政策变化的原因；原审判决违约金的计算时间是否正确。上诉人认为未办理房产证是因政策变化引起，但未提交相应证据证明，而被上诉人在二审诉讼中提供的证据证明上诉人因未取得5号楼工程竣工规划认可证，导致未能及时办理不动产证书。故上诉人该上诉理由不能成立，本院不予采信。关于原审判决违约金的起始时间，双方于2015年3月31日签订《商品房买卖合同》，2015年4月21日又签订《小区入住合约》，原审判决根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决上诉人从2015年7月22日起支付违约金依法有据，本院予以支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；上诉人上诉请求不能成立，本院不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费775元，由上诉人山西安华建设工程有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 高军武
审判员 王晓明
审判员 王玉林
二〇一八年五月二十八日
书记员 张 波