海南省第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）琼97民终868号
上诉人(原审被告、反诉原告）：林霞，女，1980年12月6日出生，汉族，现住海南省昌江黎族自治县。
委托诉讼代理人：吴伯峰，昌江县石碌镇法律事务所法律工作者。
被上诉人(原审原告、反诉被告）:昌江黎族自治县二轻服装厂，住所地海南省昌江黎族自治县。
法定代表人：陈美兰，女，该厂厂长。
委托诉讼代理人：陈韦元，海南瑞来律师事务所律师。
上诉人林霞因与被上诉人昌江黎族自治县二轻服装厂（以下简称二轻服装厂）返还原物纠纷一案，不服海南省昌江黎族自治县人民法院（2017）琼9026民初105号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月30日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
林霞上诉请求：1.撤销海南省昌江黎族自治县人民法院（2017）琼9026民初105号民事判决；2.改判林霞对位于昌江黎族自治县（以下简称昌江县）石碌镇人民北路109号铺面同等条件下享有优先承租权。事实和理由:1.一审判决认定事实错误。虽然双方签订的租房合同条款中没有明确“租赁期限届满原承租户享有优先承租权”，但合同中约定了“待甲方（二轻服装厂）视其情况后再重签订新合同”，就是对优先承租权的约定。所谓“视其情况”，按交易习惯应理解为是否继续出租、如继续出租应租给谁、租金及租期如何确定等情形。并且合同中还约定“如续租房应提前向甲方申请”的约定，如果林霞不享有优先承租权，该约定就没有意义。一审判决对上述事实不予认定是错误的。2.二轻服装厂拟出租房屋的承租对象并非善意第三人,其侵犯的不仅是林霞优先承租权,而且违背了“诚实信用与公序良俗”的法律原则。林霞在租期届满前三个月就向二轻服装厂提交了书面续租申请，而二轻服装厂却以照顾单位职工子女为由，决定将涉案房屋出租给其单位已退休职工的子女谢某。而谢某对林霞要求续租的意愿也是明知的,二轻服装厂与谢某的行为明显有失诚信，违背公序良俗。
二轻服装厂辩称，我国法律没有规定“优先承租权”，林霞主张优先承租权，应举证证明双方有明确约定，否则应承担举证不能的后果。双方签订的房屋租赁合同的期限是2014年1月15日至2017年1月15日，合同期限届满后双方没有签订新的租赁合同，二轻服装厂对涉案房屋享有完全的自由处分权。合同中关于“待甲方视其情况后再重签订新合同”的约定，只是作为一般程序上的约定，在林霞申请续租的情况下，是否与其续租可以考虑，但决定权在二轻服装厂。二轻服装厂是集体所有制单位，重大事项由职工（代表）大会决定，职工（代表）大会有权决定收回到期的出租房屋，另行出租给本企业职工，且合情合理合法。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二轻服装厂向一审法院起诉请求:1.判令林霞自行清空铺面并将铺面归还二轻服装厂；2.林霞向二轻服装厂缴交2017年1月16日至法院判决之日的铺面租金（计算标准为每日100元）。
林霞向一审法院反诉请求：判令林霞享有争议铺面的优先承租权。
一审法院认定事实：2014年1月13日二轻服装厂与林霞签订了《租房合同书》，约定二轻服装厂将位于昌江县石碌镇人民北路109号（104）铺面出租给林霞，租期三年，2014年1月15日起至2017年1月15日止。合同还约定了每月租金为1800元，同时还约定在合同期满后，林霞如续租铺面应提前向二轻服装厂申请，二轻服装厂视情况再重新签订合同。2017年1月15日，合同期满后，二轻服装厂将《解除租赁合同协议及限期搬离承诺书》交给林霞签名，但林霞拒绝签名并表示不同意归还铺面。2017年1月16日二轻服装厂书面通知林霞，限其于2017年2月1日将铺面归还，并将书面制作的《搬离最后通知书》张贴于铺面。
一审法院认为，本案的争议焦点为：一、林霞对涉案铺面是否享有优先承租权；二、林霞是否应当清空涉案铺面并归还二轻服装厂；三、林霞占有涉案铺面期间的租金计算。
一、关于林霞对涉案铺面是否享有优先承租权的问题。二轻服装厂与林霞签订的《租房合同书》是双方当事人真实意思表示，合法有效，应受法律的保护。《租房合同书》第五条约定，“本合同有效期叁年，即2014年1月15日至2017年1月15日止。合同期满后，乙方如续租房应提前向甲方申请待甲方视情况后再重新签订新合同，否则，延误一个月，则房租再增加壹仟元，以此类推。”该合同并未对合同届满后，承租人是否享有优先承租权予以约定，且明确了合同生效期为2014年1月15日起，合同终止时间为2017年1月15日止。二轻服装厂在合同约定期限届满后，有权另行租赁。关于林霞享有优先承租权的主张，无事实根据和法律依据，不予支持。
二、关于林霞是否应当清空涉案铺面并归还二轻服装厂的问题。林霞与二轻服装厂的租赁合同到期后，双方不能协商继续签订租赁合同的情况下，林霞仍占有租赁物没有法律依据。在租赁期限到来前，二轻服装厂已事先通知林霞返还租赁物，林霞继续占有涉案铺面的行为已构成对二轻服装厂合法权益的侵害，现二轻服装厂以侵权之诉提起诉讼，要求林霞返还占有物于法有据，予以支持。同时，依据合同的公平原则，二轻服装厂应给予与林霞一定时间搬离和清空涉案房屋，根据案件情况，酌情定为10日。
三、关于林霞占有涉案铺面期间的租金计算问题。林霞在租赁到期，双方未协商一致的情况下，继续占有租赁物给二轻服装厂造成了收益损失，二轻服装厂请求林霞赔偿相应的损失，予以支持。但其要求按每日100元租金计算损失，有违公平，不予支持，其损失应按原双方租赁合同约定的每月1800元租赁费计算。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，判决：一、林霞于判决生效后十日内，清空并向昌江黎族自治县二轻服装厂返还位于昌江黎族自治县石碌镇人民北路109号（104）铺面，并自2017年1月25日起赔偿昌江黎族自治县二轻服装厂继续占有该铺面的损失每月1800元至该铺面返还之日止。二、驳回林霞的全部反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费100元，减半收取50元，由林霞负担。反诉案件受理费50元，由林霞负担。
本院二审期间，当事人双方没有提交新证据。
本院二审查明，二轻服装厂属于集体所有制企业。2016年9月30日，二轻服装厂召开厂务及议事小组会议，一致同意将原出租给林霞等人的铺面，在租赁期满后不再续签，另行出租给本企业退休职工子女，解决他们的就业困难。上述事实有二轻服装厂一审中提交并经庭审质证的二轻服装厂的《营业执照》和二轻服装厂代表签名的会议记录在案佐证，足资认定。本院二审查明的其他事实与一审一致，对一审查明的事实本院予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点是林霞对争议的铺面是否享有享有优先承租权。《中华人民共和国合同法》及相关司法解释中没有规定优先承租权，林霞在本案中主张其对涉案铺面享有优先承租权，关键在于林霞与二轻服装厂签订的《租房合同书》中有没有约定优先承租权。林霞认为《租房合同书》第五条中关于合同期满后,林霞如需续租应提前向二轻服装厂申请,二轻服装厂视情况后再签新合同的约定，就是关于优先权的约定。但二轻服装厂对林霞的上述主张不予认可。二轻服装厂认为合同期满后，林霞可以申请续租，二轻服装厂是否与其续租可以考虑，但决定权在二轻服装厂。本院认为，二轻服装厂对该合同条款的理解更贴近字面意思。林霞与二轻服装厂于2014年1月13日签订的《租房合同书》中既然没有关于优先承租权的明确约定，合同履行期限届满后二轻服装厂不愿继续出租，要求收回出租的铺面，另行出租给本企业退休职工子女，解决他们的就业困难，不违反法律规定，也没有违反诚实信用等基本民事法律原则。因此,一审判决认为林霞关于享有优先承租权的主张，无事实根据和法律依据,应将涉案铺面归还二轻服装厂,并向二轻服装厂支付合同期限届满后继续占有使用涉案铺面期间的租金正确,本院予以维持。
综上所述，林霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人林霞负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐忠贵
审判员 沈美萍
审判员 雷琼艳
二〇一七年八月十七日
书记员 刘 欣
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。