海南省第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）琼97民终395号
上诉人（原审原告）谢宗永，男，1952年12月5日出生，汉族，住海南省昌江黎族自治县。
委托代理人周正凡，海南天赐律师事务所律师。
委托代理人苏婷，海南天赐律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）海南广播电视大学昌江远程教育学院，住所地昌江县石碌镇环城东一路。
法定代表人郭周世，该学院院长。
上诉人谢宗永因与被上诉人海南广播电视大学昌江远程教育学院（以下简称广电大学昌江远程学院）房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省昌江黎族自治县人民法院（2015）昌民初字第650号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
原审法院查明：谢宗永与广电大学昌江远程学院于2013年4月6日签订《购房合同书》，合同约定广电大学昌江远程学院将教工宿舍楼第3幢第2单元7层7202号面积为90平方米的房屋出卖给谢宗永，每平方米2500元，房价225000元，并约定谢宗永分三期付款，第一期付款，在工程开工前预交120000元定金；第二期付款，在第12层封顶缴交80000元；第三期付款，在工程验收完后交足剩余部分，广电大学昌江远程学院应当在2013年12月30日前将峻工验收合格后的房产交付谢宗永。谢宗永按合同约定履行付款义务，于2012年12月9日交付67500元；2013年4月15日交付52500元，2013年10月28日交付80000元，共交付200000元购房款。因广电大学昌江远程学院在建房屋长时间不能峻工验收，未能按约定时间交付房屋，谢宗永遂未支付剩余房款。谢宗永要求与广电大学昌江远程学院解除购房合同，广电大学昌江远程学院同意解除合同，并于2015年9月24日致函昌江县住建局，昌江县住建局于2015年11月24日复函广电大学昌江远程学院同意谢宗永的退房申请。谢宗永认为广电大学昌江远程学院除了返还购房款200000元外，还应当赔偿违约金146000元，遂向法院起诉，请求判决：1、解除与广电大学昌江远程学院于2013年4月6日签订的《购房合同书》；2、广电大学昌江远程学院返还购房款200000元，并赔偿违约金146000元。
原审法院另查明，谢宗永和广电大学昌江远程学院双方在《购房合同书》中未约定卖方逾期交房的违约责任。
原审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。谢宗永与广电大学昌江远程学院签订的《购房合同书》是双方当事人在平等自愿的基础上订立的，是双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，是有效的合同。当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案中，谢宗永按照合同约定交付200000元购房款，广电大学昌江远程学院并未按合同约定时间交付房屋，广电大学昌江远程学院违反了合同义务，后经双方当事人一致同意解除合同，并返还购房款200000元，本院依法予以照准。至于广电大学昌江远程学院是否应当支付谢宗永违约金。购房合同中并未约定广电大学昌江远程学院逾期交房的违约责任，谢宗永主张依据合同第五条买方逾期付款的违约责任同时适用于广电大学昌江远程学院，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除谢宗永与广电大学昌江远程学院于2013年4月6日签订的《购房合同书》。二、广电大学昌江远程学院于判决生效之日起十五日内返还谢宗永购房款200000元。三、驳回谢宗永的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6490元，按规定减半收取3245元，由谢宗永负担1369元，广电大学昌江远程学院负担1876元。
上诉人谢宗永不服一审判决，向本院提起上诉称：1、涉案合同属于格式条款合同，该合同仅约定了上诉人的违约责任，不仅违反了公平原则也违反了合同法的相关规定，且被上诉人未尽提示义务，应当依法作出对被上诉人不利的解释，关于上诉人的违约责任应同样适用于被上诉人一方。2、根据合同履行对等的原则以及公平原则，被上诉人也应承担相应的违约赔偿责任，上诉人所主张的违约金数额在合理的范围之内。3、涉案合同约定了定金条款，且上诉人也按约定支付了定金，退一步讲，被上诉人至少也应承担双倍返还定金的法律责任，并偿还迟延返还定金所产生的利息。4、上诉人是借高利贷购房，被上诉人未履行按时交房义务违反合同约定，应赔偿上诉人损失。综上，原审判决适用法律错误，判决结果显失公平，请二审法院依法撤销原审判决第三项，改判被上诉人赔偿上诉人违约金14.6万元。
被上诉人辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法维持原判。
二审期间，被上诉人提交《关于经济适用住房装修事宜会议纪要》和《住户会议签到表》，证明被上诉人已经具备交房条件。另提交《海南广播电视大学昌江远程教育学院关于教学楼等工程规划验收的函》，证明涉案房屋已经向住建局提出进行规划验收的要求。上诉人认为上述证据与违约事实没有关联性。经本院审查，上诉人在二审时提交上述证据不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条所规定的二审“新证据”，本院不予采纳。上诉人未向本院提交新证据。
经本院审理查明，谢宗永和广电大学昌江远程学院双方在《购房合同书》中确实没有约定广电大学昌江远程学院如逾期交房应如何承担支付违约金的条款，但并非是没有约定违约责任（违约责任包括但不限于支付违约金），故对一审另查明谢宗永和广电大学昌江远程学院双方在《购房合同书》中未约定卖方逾期交房的违约责任的“事实”，本院不予确认，对一审查明的其他事实予以确认。本院另查明，谢宗永在一审庭审中明确表示在本案中主张的是违约责任。
本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十六条关于“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”之规定，上诉人可在本案当中选择适用违约金或定金条款以保护其合法权益。关于违约金主张，诉争双方并未在涉案合同当中约定被上诉人承担违约金的条款，如上诉人认为合同如此订立显失公平的，应行使合同变更或撤销权，而要求对方直接承担支付违约金的责任则明显没有事实与法律依据，上诉人另提出根据格式条款作出不利解释的理由，但条款根本不存在，何来“解释”的问题，故一审未予支持上诉人要求支付违约金的主张于法有据，本院予以确认。由于谢宗永在一审庭审中明确表示要求对方承担违约责任（而非违约金），故应当以此最终发表的意见作为案件的诉讼请求进行审查。违约责任包括了支付违约金、双倍返还定金等等多种责任方式，谢宗永虽在诉讼请求中未提出要求双倍返还定金的事项，但在事实与理由部分中引用了定金罚则，并在一审庭审中明确提出了要求对方承担违约责任的主张，如此，一审仅以谢宗永关于支付违约金的主张不成立即驳回谢宗永要求对方承担违约责任的诉请显属不当，应予纠正。谢宗永在本案中另提出以高利贷举债购买房屋产生损失的问题，首先，谢宗永在本案中并没有举证证明实际损失的事实；其次，谢宗永以此种风险方式从事经济活动，非相对方所能预见，超出部分依法不会得到支持，本案中合同约定有定金条款且谢宗永提出了定金罚则的主张，故本案应将违约责任限定于定金罚则能否适用的范围之内。
关于定金罚则适用的问题。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条关于“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十二条关于“因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不适用定金罚则。因合同关系以外第三人的过错，致使主合同不能履行的，适用定金罚则。受定金处罚的一方当事人，可以依法向第三人追偿”之规定，合同违约适用的是无过错原则，涉案房屋并未按合同约定交付使用，亦不存在不可抗力、意外事件等免责事由，故应认定被上诉人存在违约行为应承担违约责任，涉案合同既然约定了定金条款且上诉人已按合同实际交付款项，则本案应适用定金罚则支持上诉人要求被上诉人承担违约责任的主张。被上诉人如认为迟延交付房屋与案外第三人有关的，可另案主张权益。关于双倍返还范围的问题。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十一条关于“当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持”之规定，涉案合同标的额为22.5万元，合同约定的定金数额为12万元，故应确认被上诉人按4.5万元（22.5万元×20%）的定金数额承担双倍返还责任，即返还9万元。则本案被上诉人总计应向上诉人返还购房款15.5万元＋9万元=24.5万元。至于上诉人在二审中提出要求被上诉人支付迟延返还定金所产生的利息的问题，不仅缺乏法律依据，且上诉人亦未在诉讼请求中提出主张，本院不予审查。
综上，上诉人的上诉理由部分成立，原审判决认定事实清楚但适用法律错误，依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持海南省昌江黎族自治县人民法院（2015）昌民初字第650号民事判决第一项；
二、撤销海南省昌江黎族自治县人民法院（2015）昌民初字第650号民事判决第二项、第三项；
三、海南广播电视大学昌江远程教育学院于本判决生效之日起十五日内向谢宗永双倍返还定金45000元即90000元并返还购房款155000元，共计245000元。
四、驳回谢宗永的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3245元，由谢宗永负担947元，由海南广播电视大学昌江远程教育学院负担2298元。二审案件受理费3220元，由谢宗永负担2228元，由海南广播电视大学昌江远程教育学院负担992元。
本判决为终审判决。
审判长 崔岱昕
审判员 赖永驰
审判员 王德红
二〇一六年五月十七日
书记员 林艳嘉
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第一百二十一条当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。
第一百二十二条因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不适用定金罚则。因合同关系以外第三人的过错，致使主合同不能履行的，适用定金罚则。受定金处罚的一方当事人，可以依法向第三人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判，撤销或者变更；
原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。