重庆市渝北区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0112民初13151号
原告刘在英，女，汉族，1977年6月26日出生，住成都市青白江区。
被告周鹤霖，男，汉族，1963年9月29日出生，住重庆市渝北区。
委托代理人胡利平，男，汉族，1977年6月16日出生，住重庆市渝北区。
原告刘在英与被告周鹤霖房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员万园薇适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘在英、被告周鹤霖的委托代理人胡利平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘在英诉称：被告自2015年11月10日起租赁原告位于渝北区××支路×号×××物业。2016年5月10日租赁期满后，原告多次通过电话、短信、第三方（物业公司及被告经营的重庆鹤霖建筑工程机具租赁有限公司助理小陈）告知被告租赁合同到期，请被告续租或者退租，但被告以人在外地为由，拒不履行续租程序。原告分别于2016年5月25日、5月26日、6月1日多次与被告电话及短信沟通，并未促成合同的续签。2015年5月26日，原告通过物业公司与被告协调不成，切断了案涉房屋的水、电，以期被告能搬离物业，但被告仍未搬离。综上，原告诉请法院判令：一、被告立即搬出租赁房屋；二、被告支付原告2016年5月10日至2016年5月25日的租金及2016年5月26日至2016年7月10日的房屋占有使用费共计3000元、2016年5月10日至2016年7月10日的物业管理费427.6元；三、被告已缴纳的保证金2000元原告不予退还；四、被告赔偿原告空房期房租1500元（自被告向原告交钥匙之日后推一个月）。
被告周鹤霖辩称：被告在2016年6月6日就已经搬出案涉房屋，此后被告一直让原告来拿钥匙，但原告不来。被告除了愿意支付2016年5月10日至2016年6月6日的房屋占有使用费及一个月的物管费外，其余款项均不愿意支付，保证金原告应当退还。
经审理查明：2014年11月11日，以原告为甲方（出租方）、被告为乙方（承租方）、重庆新龙湖物业有限公司紫都租售中心为丙方（中介服务方）签订《租赁合同》，合同约定：甲方将位于渝北区×××支路×号×××号房屋出租给乙方，房屋建筑面积53.50㎡，套内面积39.04㎡；租赁期限自2014年11月11日至2015年11月10日，期限届满后，在同等条件下，乙方享有优先承租权；月租金为1500元，乙方在签订本协议时一次性向甲方支付保证金2000元及六个月租金11000元，待租赁期限届满，甲乙双方结清费用并验房后，甲方将该物业保证金无息全部归还乙方；租金按半年度支付，乙方应在租金到期前10天向甲方支付下期租金，否则乙方应承担逾期每天30元的违约金，逾期达到10天，甲方有权要求支付违约金外，可单方面解除本合同，同时要求乙方搬出上述物业并另行出租，且保证金不予退还；租赁期内上述物业因使用或经营产生的水、电、气、物业管理等相关费用均由乙方承担并按时缴纳；乙方若要求在租赁期满后继续租赁的，应当在租赁期满前30日通知甲方，甲方应当在租赁期满前对是否同意续租作出答复，如甲方同意续租的，双方应当重新订立租赁合同，若甲乙双方不能就续租达成一致，则租赁期限到期，合同自然终止。2015年11月10日，以原告为出租方（甲方），被告为承租方（乙方），双方再次签订《房屋租赁协议》，协议约定：甲方继续将上述房屋出租给乙方，租赁期限自2015年11月10日至2016年5月10日；房屋租金1500元/月，一次性付清6个月房租9000元；房租提前15天支付，若乙方未按时支付，迟延一天，应按月租金的10%向甲方支付违约金；租房终止，甲方验收无误后，在三十个工作日内将房屋押金退还乙方，不计利息；无论在任何情况下，乙方都不能将房屋押金转换为房屋租金，若乙方因故不能按时交付房租，甲方有权单方面终止合同，并要求乙方结清所有费用搬出租赁屋，并赔偿甲方经济损失2000元；租赁期满，乙方如需继续使用，应提前1个月提出续租，甲方可根据实际情况，在同等条件下给予优先；此合同为《续租合同》，押金及其他未约定事宜，以原《租赁合同》为准。
2016年5月15日，原告打电话给被告，问被告是否续租，被告称其同意续租，原告称要在本周内签协议并付半年房租，被告予以同意并让原告跟小陈（被告的办公室助理）联系。原告联系小陈后，小陈称被告没给她钱，也没有告诉她续租的事情，所以让原告联系被告。2016年5月20日，原告再次给被告打电话。关于此次对话的内容，原告称被告告知原告其在外地，让原告联系小陈；被告称其告知原告可以联系小陈，也可以等被告从外地回来再签合同。此后，原告再次联系小陈，小陈说这几天她们忙，被告也没回来，这个事情她办不了。
2016年5月25日，原告向被告发送短信，内容为：“周老师，×××租房合同到期，房子我收回，不租了。”被告回复为：“我在外地，你与小陈联系”。原告回复为：“好。真是抱歉，我收回，不租了。周四（5月26日）上午去收房。”2016年5月26日，原告将案涉房屋的水电切断后未再恢复。当日下午，被告向原告发送短信，内容为：“我是在外地。（你做事不觉得过分太商业了？电话联系说了续租那个房，你说你与小陈联系，这你又突然说不租了听说已断了水电，＜你不给他找房搬的准备时间？？＞……”。2016年6月1日，原告向被告发送短信，内容为：“限时2016年6月2日之前搬出×××，否则，我将起诉到法院。”被告回复为：“你与小陈联系，只要你喜欢，你想搞什么都可以，没遇到过如此的你！”原告回复：“房子是租给你的。我只能与你交涉。”被告回复三条短信，内容分别为：1、“我给你还怎么说？我在外地，上次说续租的事是你自己说的你与小陈联系，后来你又不租了，左右都是你？还请问你续租半年的合同是谁与你签下的？我签字了？你手里有我的委托书？”2、“我从不愿与人扯皮，你如果比较闲，我还忙！”3、“你断水断电，影响工作从何理论？？？彼此应该多多想前而后作！！（听说小陈已经找好房，正安排时间搬，本来也不想续租的！如此类小房很多的!”
2016年6月8日，被告给原告发短信，让原告去物管处拿钥匙。被告陈述：被告在2016年6月6日已经搬走，并在当天已给原告打电话告知原告其已经搬走并让原告抽空来拿钥匙；由于物管不敢收钥匙，所以钥匙应该一直在小陈处。原告陈述：被告没有在2016年6月6日给原告打电话；原告不清楚被告有无搬走及何时搬走，因为钥匙在被告处。
2016年6月29日，原、被告在本院的组织下在案涉房屋进行了房屋交接，双方确认房屋内物品无损坏，被告现场将钥匙交给了原告。
庭审中，原、被告均认可每个月物管费为213.8元。原告称其尚未缴纳其起诉要求的物管费。
上述事实，有原、被告的陈述、《租赁合同》、《房屋租赁协议》、短信等证据在案为证，足以认定。
本院认为：原、被告于2014年11月11日签订的《租赁合同》及2015年11月10日签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，原、被告均应按照合同约定履行自己的义务。根据《房屋租赁协议》的约定，原、被告的租赁合同于2016年5月10日到期，合同到期后，原、被告均同意续租，只是对协商续租事宜的人员及时间安排产生分歧导致未能达成续租协议。2016年5月25日，原告发短信明确告知被告其不再将案涉房屋出租给被告并要求收回房屋，被告对于原告收回房屋亦未提出异议。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，因此，原、被告在2016年5月10日至2016年5月25日期间为不定期租赁关系，2016年5月25日，双方的租赁合同关系解除。
关于原告要求被告搬出租赁房屋的诉讼请求。被告称其于2016年6月6日已经搬出案涉房屋，但对此未举示证据予以证明，且房屋的交付应以承租人向出租人交付钥匙为主要标志，被告在2016年6月29日才在本院的组织下将房屋钥匙交给了原告，因此，本院认定被告将房屋交还给原告的时间为2016年6月29日。由于原、被告已经在本院的组织下办理了房屋交接手续，被告已履行了搬出租赁房屋的义务，本院对原告要求被告搬出租赁房屋的诉讼请求不予支持。
关于租金及房屋占有使用费。原、被告在2016年5月11日至2016年5月25日期间系不定期租赁，原租赁协议继续有效，故被告应按照原租赁协议约定的租金标准1500元/月向被告支付此期间的租金750元（1500元/月×0.5个月）。原、被告的租赁关系于2016年5月25日解除，被告于2015年6月29日向原告交还房屋，被告还应按照原租赁协议约定的租金标准向原告支付2016年5月26日至2016年6月29日的房屋占有使用费1695元（1500元/月×1.13个月）。2016年6月30日至2016年7月10日，被告已经搬出案涉房屋，原告要求被告支付此期间的房屋占有使用费缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
关于物管费。由于被告在《房屋租赁协议》到期后继续使用房屋至2016年6月29日，原、被告均认可物管费为213.8元/月，故被告应当支付原告2016年5月11日至2016年6月29日的物管费348.50元（213.8元/月元×1.63个月）。2016年6月30日至2016年7月10日，被告已经搬出案涉房屋，原告要求被告支付此期间的物管费缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
关于被告已缴纳的保证金2000元。《租赁合同》约定：租金按半年度支付，乙方应在租金到期前10天向甲方支付下期租金，否则乙方应承担逾期每天30元的违约金，逾期达到10天，甲方有权要求支付违约金外，可单方面解除本合同，同时要求乙方搬出上述物业并另行出租，且保证金不予退还。《房屋租赁协议》约定：房租提前15天支付，若乙方未按时支付，迟延一天，应按月租金的10%向甲方支付违约金；若乙方因故不能按时交付房租，甲方有权单方面终止合同，并要求乙方结清所有费用搬出租赁屋，并赔偿甲方经济损失2000元。本案中，原告称其系按照《租房合同》约定的上述内容，主张被告已缴纳的保证金2000元不予退还。但一方面，《房屋租赁协议》对原《租房合同》关于被告迟延支付租金应承担的责任进行了更改，重新约定了月租金10%的违约金及原告据此解除合同时被告应承担的经济损失，并未约定保证金不予退还，应视为双方就此达成了新的协议；另一方面，根据庭审查明的事实，租赁合同解除的原因系双方就续租具体事宜未能协商并达成一致，原告在向被告发出解除合同的短信时亦未明确其解除合同的原因系被告未按时交纳租金，因此，即使《租房合同》关于保证金不退还的约定未做变更，该约定亦不符合本案的情形，原告据此要求不退还保证金缺乏合同依据。对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。
关于原告要求被告赔偿空房期房租1500元的诉讼请求。虽然原、被告签订的租赁合同约定被告应当在合同到期前1个月通知原告其是否续租，但原、被告在合同到期后仍就续租事宜进行了协商，原告对此并未提出异议。且该条约定并未明确被告需赔偿原告空房期房租，且原告要求被告按照原租赁合同约定的租金标准1500元计算空房期房租缺乏事实及法律依据。对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。
综上，被告应支付原告2016年5月11日至2016年5月25日的租金750元、2016年5月26日至2016年6月29日的房屋占有使用费1695元，以及2016年5月11日至2016年6月29日的物管费348.50元，上述费用合计2793.5元，而原告应退还被告保证金2000元，两项费用相抵扣后，被告还应支付原告793.5元（2793.5元－2000元）。
据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、被告周鹤霖于本判决生效后立即支付原告刘在英793.5元（此款系被告周鹤霖欠付的2016年5月11日至2016年5月25日的租金750元、2016年5月26日至2016年6月29日的房屋占有使用费1695元，2016年5月11日至2016年6月29日的物管费348.50元，扣除原告刘在英应退还的保证金2000元后的费用）；
二、驳回原告刘在英的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告周鹤霖负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
代理审判员 万园薇
二〇一六年七月十九日
书 记 员 徐 越