海口市龙华区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）龙民一重字第35号
原告陈秀爱。
委托代理人吴坤卿，海南大华园律师事务所律师。
委托代理人蔡兴照，海南大华园律师事务所律师。
被告刘扬庄。
第三人李晓薇。
委托代理人石卫平。
原告陈秀爱（以下简称原告）与被告刘扬庄（以下简称被告）、第三人李晓薇（以下简称第三人）房屋买卖合同纠纷一案，原告于2012年8月28日向本院提起诉讼，本院于2013年8月26日作出（2012）龙民一初字第1610号民事判决，第三人不服，向海口市中级人民法院提出上诉，海口市中级人民法院于2014年4月11日作出（2014）海中法民三终字第58号民事裁定，将本案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈秀爱及其委托代理人吴坤卿与第三人的委托代理人石卫平到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2007年5月21日，原、被告签订《协议书》，约定原告以总价160814元，购买被告位于海口市金宇路XX号商品楼（中一大厦）X幢XXX房屋，该房屋建筑面积为74.52平方米，原告付清购房款后，由被告向海口房地产登记机构申请办理过户登记。原告依约付清了全部购房款，被告交付房屋钥匙后，原告将房屋进行装修使用至今，但被告还未办理产权过户登记至原告名下。双方签订的《协议书》合法有效，应受法律保护。原告已经履行合同的付款义务，被告未依约办理房屋产权过户登记手续，已构成违约。2009年6月25日被告刘扬庄与第三人李晓薇签署的《房地产买卖契约》约定被告自愿将坐落在海口市金宇路XX号商品房X幢XXX房的房产共计面积452.72平方米以人民币670000元卖给了李晓薇。该房产包含了原告从被告处所购买的房屋，存在重复出售情形。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，被告刘扬庄与第三人李晓薇于2009年6月25日签订的《房地产买卖契约》中涉及原告陈秀爱已购买的房产重复部分无效。为维护原告的合法权益，特请求法院判决：1、确认原、被告于2007年5月21日签订的《协议书》合法有效，被告继续履行合同义务，将房屋产权过户登记至原告名下；2、确认被告与第三人签订的《房地产买卖契约》中涉及原告所购买的X幢XXX房的部分无效。
被告辩称，被告与原告于2007年5月21日签订一份《协议书》，约定原告购买被告位于海口市金宇路XX号商品楼（中一大厦）X幢XXX房屋，该房屋建筑面积为74.52平方米，单价2158元／平方米，总价为160814元（房屋建筑面积最终以测绘报告面积为准，总价款按多退少补原则处理）。原告在签订本协议后，已向被告支付了全部购房款160814元（其中89424元支付到被告指定的海南金海食品工业有限公司账户），被告于2008年1月向原告交付了房屋，原告也于同年2月入住使用了该房屋。位于海口市金宇路XX号商品（中一大厦）X幢XXX房（证号：海口市房产权证海房字第HJ005XXX**号），建筑面积452.72平方米。由于该XXX房面积较大，而当时的经济形势不好，不好卖，被告就将该XXX房隔成六间分开出售。当时被告所购买的房屋门牌编号为XXX房。第三人李晓薇与拍卖机构相互勾结，暗箱操作，非法拍卖成交了该XXX房。为此，被告曾向法院起诉要求确认拍卖机构的拍卖行为无效，一审支持被告的诉讼请求，二审予以改判。被告对此不服，现仍在继续申诉，以保护原告的合法权益。据被告到房产部门了解并结合房屋面积及实际坐落情况，可以确认原告所购买的XXX房正是房产部门记载的XXX房。
第三人述称，一、海口市龙华区法院的生效判决书已经判决“确认海口市金宇路XX号商品楼X幢XXX房归李晓薇所有”，对于上述已经发生法律效力的案件，原告陈秀爱又起诉主张上述房屋中的部分产权，其诉讼行为违反了民诉法第111条的规定，应予驳回起诉。二、原告陈秀爱与刘扬庄签订的购房《协议书》已经失效。三、海口市金宇路XX号商品楼X幢XXX房，原系刘扬庄于2006年8月1日为借款而抵押登记给债权人的抵押物，第三人是在抵押权人行使抵押权拍卖该房屋时竞拍所得。刘扬庄与原告于2007年5月21日未经抵押权人同意签订购房《协议书》出卖已作登记的抵押物，违反了物权法、担保法的规定，其买卖行为不能对抗登记抵押权。且原告与刘扬庄购房《协议书》买卖的XXX房，其面积为74.52平方米，无法证明其为上述X幢XXX房，更无法证明其为XXX房。四、2009年6月25日李晓薇与刘扬庄签订的《房地产买卖契约》，系双方为执行《拍卖成交确认书》及人民法院生效判决书，在办理房屋过户手续过程中，依据海口市房管局对过户格式合同的要求以及国家税法规定的纳税价格而签订的房屋过户协议，合法有效。综上，原告的起诉违反了民诉法关于立案条件的规定，原告与刘扬庄的购房协议已经失效，第三人拥有上述房屋的所有权不但合法有效而且为人民法院生效判决书所确认，故请求法院依法驳回原告的起诉。
经审理查明，2007年5月21日，原、被告签订一份《协议书》，约定原告购买被告位于海口市金宇路XX号商品楼（中一大厦）X幢XXX房屋，房屋建筑面积约为74.52平方米，每平方米2158元，总价为160814元（房屋建筑面积最终以测绘报告面积为准，总价款按多退少补原则处理）；原告在签订本协议的当天支付给被告定金10000元，原告结清所有购房款的同时该定金可冲抵购房款，支付定金后三天内原告向被告一次性付清全部购房款，其中一部分按每平方米1200元，计89424元支付到被告指定的海南金海食品工业有限公司账户，余下61390元原告以现金方式支付给被告；被告收到原告100%购房款后，三十天内向原告交付该房屋；被告收到原告全部购房款，并向原告交付该房屋后，被告应出具相关手续并由被告向海口市房地产登记机构申请办理过户登记，原告予以配合，过户手续所需缴纳的税费，由双方按规定各自承担。合同签订后，原告于2008年1月8日向海南金海食品工业有限公司支付定金10000元，于2008年1月11日通过转账方式向海南金海食品工业有限公司支付购房款89424元，同日以现金方式向海南金海食品工业有限公司支付购房款61390元，共计支付购房款160814元。被告于2008年1月向原告交付了房屋，原告装修房屋后于2008年2月入住使用该房屋至今。现被告一直未给原告办理房屋产权过户登记手续。
另查，2007年5月28日，第三人在海南荣丰华拍卖公司（以下简称拍卖公司）举行的第0711期拍卖会上，依法竞得海口市金宇路XX号商品楼X幢XXX房，当场签订了《拍卖成交确认书》，面积为452.72平方米，成交价200000元。被告与第三人及拍卖公司因拍卖纠纷诉至本院，本院于2008年9月4日作出（2008）龙民二初字第264号民事判决书，判决确认拍卖公司与第三人之间就海口市金宇路XX号商品楼AB座第八层房产的拍卖竞买行为无效。第三人及拍卖公司不服，上诉至海口市中级人民法院，2009年3月15日，海口市中级人民法院作出（2008）海中法民二终字第183号民事判决书，判决撤销海口市龙华区人民法院（2008）龙民二初字第264号民事判决，驳回被告的诉讼请求。被告不服该判决于2009年8月12日向海南省高级人民法院申请再审，该院作出（2009）琼民申字第356号民事裁定书，驳回被告的再审申请。2008年10月24日，本院以（2008）龙执字第944号民事裁定书查封了被告位于海口市金宇路XX号商品楼X幢XXX房。2009年7月7日，第三人对执行标的提出书面异议，2009年10月9日，本院以（2009）龙执异字第478-1号执行裁定书，裁定驳回第三人的执行异议。第三人不服该裁定书向本院提起执行异议之诉，本院于2010年6月7日作出（2009）龙民一初字第2317号民事判决书，判决：一、确认海口市金宇路XX号商品楼X幢XXX房产权归第三人所有；二、驳回第三人的其他诉讼请求。2011年10月31日，第三人取得海口市金宇路XX号商品楼X幢XXX房的《房屋所有权证书》，总建筑面积452.82平方米。之后，房产部门根据第三人的申请将XXX房分成6户，并给予分户的房产办理产权登记手续。具体房号和建筑面积分别为：XXX房，建筑面积78.16平方米；XXX房，建筑面积72.55平方米；XXX房，建筑面积81.93平方米；XXX房，建筑面积72.30平方米；XXX房，建筑面积70.49平方米；XXX房，建筑面积77.39平方米。
再查，2009年6月25日，被告与第三人签订一份《房地产买卖契约》，约定被告将坐落于海口市金宇路XX号商品楼（中一大厦）X幢XXX房（证号：海口市房权证海房字第HJ005XXX**号，建筑面积452.72平方米）出售给第三人，成交价格为670000元。该合同签订当日，海南省海口地方税务局作出《房地产转让税收证明书》，证明被告转让给第三人位于海口市金宇路XX号商品楼X幢XXX房的房产，面积452.72平方米，总价款679080元。同日，海口市政府服务中心作出（20094XXXXX）号受理通知书，承诺限时办结存量房屋（二手房）转让过户及权属登记，卖方为被告，买方为第三人。
庭审中，原告与第三人均确认原告所购买和现使用的海口市金宇路XX号商品楼（中一大厦）X幢XXX房与登记在第三人名下的海口市金宇路XX号商品楼X幢XXX房屋（证号为：HK384XXXXX号，建筑面积72.55平方米）属于同一套房屋。被告书面答辩亦予以确认。第三人称其与被告于2009年6月25日签订的《房地产买卖契约》是为了办理涉案房屋的产权过户手续而签订的。涉案房屋的实际交易是以《拍卖成交确认书》为准。
上述事实有《协议书》、海南金海食品工业有限公司《收款收据》两张、中国农业银行《现金缴款单》、物业费和网费凭证、海口市房权证海房字第HJ005XXX**号《房屋所有权证》、房产信息查询情况说明、《海口市房屋建筑面积测绘报告》、《房地产买卖契约》、《补充协议》、《房屋交易纳税价格评估结果表》、《拍卖成交确认书》、本院（2009）龙民一初字第2317号民事判决书、本院（2008）龙民二初字第264号民事判决书、海口市中级人民法院（2008）海中法民二终字第183号民事判决书、海南省高级人民法院（2009）琼民申字第356号民事裁定书、开庭笔录及当事人的陈述在卷为凭，足以认定。
本院认为，原、被告于2007年5月21日签订的《协议书》系双方真实意思表示，内容未违反法律法规强制性规定，为合法有效合同。故原告诉请确认其与被告于2007年5月21日签订的《协议书》合法有效，于法有据，本院予以支持。合同签订后，虽然原告已依约付清全部购房款，被告向原告亦交付房屋，原告也已实际入住占有使用该房屋至今。但涉案房屋现已登记在第三人李晓薇名下，第三人李晓薇持有的《房屋所有权证》尚未被撤销，为原告办理涉案房屋产权过户登记的合同目的无法实现，合同继续履行已不能。故原告诉请合同继续履行，被告协助原告办理涉案房屋权属变更登记手续，本院不予支持。被告与第三人于2009年6月25日签订的《房地产买卖契约》是为了办理涉案房屋的产权过户登记手续而签订的，第三人是通过拍卖途径取得涉案房屋，并不是直接从被告处购买涉案房屋。而且房产部门依据该契约将涉案房屋已办理至第三人名下。故该契约应为有效合同。所以原告主张被告与第三人于2009年6月25日签订的《房地产买卖契约》中涉及原告所购买涉案房屋的部分无效无法律依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、确认原告陈秀爱与被告刘扬庄于2007年5月21日签订的《协议书》合法有效；
二、驳回原告陈秀爱的其他诉讼请求。
案件受理费3516元，由被告刘杨庄负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
审 判 长 陈少燕
代理审判员 赵 越
人民陪审员 黄 勇
二〇一五年三月十日
书 记 员 华 洁