江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）常民终字第1451号
上诉人（原审第三人）潘洪珠。
委托代理人史俊，江苏顺邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）姚建福。
原审被告戴阿芬。
原审第三人潘宝珠。
原审第三人潘宝洪。
原审第三人潘昀霏。
原审第三人费彩凤。
原审第三人潘莲珠。
原审第三人溧阳市昆仑房地产开发有限公司，住所地江苏省溧阳市溧城镇平陵中路2号三、四、五层。
法定代表人王建国，该公司执行董事。
委托代理人王晓峰，江苏天目湖律师事务所律师。
上诉人潘洪珠与被上诉人姚建福、原审被告戴阿芬、原审第三人潘宝珠、潘宝洪、潘昀霏、费彩凤、潘莲珠、溧阳市昆仑房地产开发有限公司（以下简称昆仑公司）房屋买卖合同纠纷一案，溧阳市人民法院于2014年4月8日作出（2013）溧民初字第556号民事判决，上诉人潘洪珠对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2014年8月7日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审情况：
姚建福诉称，2004年9月29日，其与戴阿芬签订营业房转让买卖协议书一份，约定：戴阿芬将位于北大街138-1号的拆迁安置房出让给其。现该房屋已交付给其，且已可过户，但戴阿芬至今不予配合。现诉至法院，请求判令戴阿芬将溧阳市北大街138-1号营业房过户给姚建福，并承担诉讼费用。
戴阿芬辩称，姚建福的诉请没有事实依据，请求法院予以驳回。
第三人潘宝洪、潘宝珠、潘洪珠、潘莲珠、潘昀霏、费彩凤共同述称，姚建福、戴阿芬签订的《营业房转让买卖协议书》所涉营业房产权属于戴阿芬丈夫潘水根所有。潘水根于1994年8月因病死亡，故该房屋属戴阿芬与诸第三人的共同财产。潘莲珠无权代戴阿芬转让房屋，属无权处分行为。戴阿芬不识字，对转让事宜也不清楚。因此，请求法院判令姚建福、戴阿芬于2004年9月29日签订的《营业房转让买卖协议书》无效，姚建福退还位于溧阳市北大街138-1号的营业房。
第三人昆仑公司述称，昆仑公司已经按照拆迁安置协议履行全部义务，没有任何权利要求，也不应当承担任何义务。
原审法院经审理查明，戴阿芬与潘水根系夫妻关系。潘水根已于1994年8月死亡。戴阿芬与潘水根婚姻关系存续期间共生育两子三女，分别为潘宝珠、潘莲珠、潘洪珠、潘宝玉和潘宝洪。潘宝玉已于2003年10月死亡。费彩凤系潘宝玉生前妻子，潘昀霏系潘宝玉、费彩凤所生之子。
2004年9月29日，姚建福、戴阿芬签订一份《营业房转让买卖协议书》，约定：戴阿芬将安置营业房一间出卖给姚建福。双方根据拆迁办安置预定北大街制药厂对面营业房一间，面积按新房竣工交付时面积为准。戴阿芬营业房被拆迁面积为83.48平方米，卖给姚建福30平方米，按430元／平方米，合计12900元。姚建福支付所有购房余款，并支付给拆迁办等。2004年9月29日，戴阿芬收到姚建福支付的前述款项12900元。
2006年10月8日，潘莲珠以戴阿芬名义与昆仑公司签订《溧阳市私有房屋拆迁安置协议书》，协议书载明：因昆仑公司需拆迁戴阿芬北大街270、282号房屋达成该协议。该协议所涉被拆迁营业房面积为28.88平方米，安置北门新村5#-1幢一层一套28.88平方米的房屋，应付款为23104元。
原审另查明，位于北大街138号-1室的面积为28.88平方米的房屋现登记于昆仑公司名下。该房屋所在土地使用权性质为国有出让土地，已具备过户登记条件。
原审中，姚建福提供2006年10月13日收条一份，载明：收到杨菊妹（即姚建福妻子）支付的购房款81364元，并收到房屋差价3000元，落款为“戴阿芬”、“潘莲珠”，并分别有捺手印。潘莲珠陈述：其书写了该收条，已忘记谁捺的手印，其中的81364元由姚建福直接付给了拆迁公司，另外的3000元给了戴阿芬。戴阿芬认可捺了该手印。姚建福还提供昆仑公司出具的发票一张，该发票所载开票时间为2006年10月13日，购房单位为戴阿芬，房屋位于北大街138-1号，面积28.88平方米，交款金额为23104元。该房已交付姚建福，并使用至今。
1992年4月30日，溧阳市人民政府批准了潘宝洪的宅基地登记申请，准许其使用位于溧阳市溧城镇图塘村姚二队的土地66.4平方米。1992年7月30日，溧阳市人民政府批准了潘水根的宅基地登记申请，准许其使用位于溧阳市溧城镇图塘村姚二队的土地56.3平方米。潘宝洪还提交了溧阳市房屋拆迁情况调查登记表（复印件）、土地使用权证（复印件）和房屋使用权证（复印件）。溧阳市房屋拆迁情况调查登记表显示：潘水根位于北大街270号的被拆迁营业房屋面积为7.69平方米，位于北大街282号的被拆迁营业房屋面积为29.47平方米。登记权利人为潘水根的土地使用权证载明：该宅基地位于溧城镇图塘村姚二组，用地面积56.3平方米，用途为住宅、营业。登记权利人为潘宝洪的土地使用权证载明：该宅基地位于溧城镇图塘村姚二生产队，用地面积66.4平方米，用途为住宅。登记权利人为潘水根的房屋所有权证载明：该房屋位于北门姚二队122-1号，面积58.9平方米。原审庭审中，潘宝洪陈述：上述房屋中的一套应归其所有，两套房屋均有营业房，合在一起拆迁的。其未参与办理拆迁安置手续，安置到70余平方米的住房一套和三间店面房。住房已赠送给潘莲珠，三间店面房均已出售。对三间店面房的买卖关系均不予认可。姚建福对潘宝洪提供的溧阳市房屋拆迁情况调查登记表不予认可，并表示：对潘宝洪的陈述不清楚。潘宝珠、潘洪珠、潘莲珠、潘昀霏、费彩凤对潘宝洪提交的上述证据均无异议。昆仑公司认可拆迁情况调查表的真实性。
原审庭审中，姚建福、戴阿芬、潘莲珠均认可：争议房屋的买卖对价为97264元，其中81364元由姚建福直接付给拆迁公司。争议房屋系原地安置，姚建福、戴阿芬原为分属于不同村民小组的同村人。
原审庭审中，姚建福陈述：潘宝洪等应当知道房屋拆迁及涉案房屋买卖事宜，因为双方系同村人，又是原地安置，且其已实际使用涉案房屋近8年之久。从拆迁协议上可知，戴阿芬是唯一权利人，其购买争议安置房系善意。潘宝洪等提出继承请求，认为买卖行为损害其权益，已超过诉讼时效。戴阿芬陈述：整个事情是潘莲珠一人操办，具体情况不清楚。潘莲珠陈述：其他第三人只知道房屋被拆迁，不知道具体是怎么安置的。其在处分争议房屋时也未告知其他第三人。其他第三人是在姚建福起诉后才知道的。大家平时都在外面，只有在过年的时候才聚在一起。潘宝珠、潘洪珠、潘昀霏、费彩凤均陈述：诉讼时才知道讼争的买卖行为，之前未关心过此事。戴阿芬、潘宝珠、潘洪珠、潘莲珠、潘昀霏、费彩凤还陈述：在潘水根去世后，未对潘水根的遗产做过分割。潘宝洪等是潘水根遗产的合法继承人，戴阿芬擅自处分争议房屋，其处分行为应属无效。争议房屋未发生产权变动，姚建福不是善意第三人。
原审法院经审理认为，在买卖合同中，不得以出卖人对标的物无处分权为由主张买卖合同无效。姚建福、戴阿芬对买卖争议房屋的协议均无异议，应属双方真实意思的表示，故无论戴阿芬对争议房屋是否具有完全的处分权，该买卖合同对双方均具有法律约束力。据现有证据，可以认定，争议房屋系安置房，而被拆迁房屋乃戴阿芬及第三人潘宝洪等人的近亲属潘水根的遗产，故该安置房也应由戴阿芬及潘水根等人共同享有。但在拆迁安置时，由第三人潘莲珠经手，戴阿芬以其一人名义接受安置，并将其中的一套安置房赠与给了第三人潘莲珠，将其余安置所得营业房出卖，且姚建福已接收并实际使用争议房屋。上述事实发生至姚建福起诉时，已逾8年，而戴阿芬与第三人，以及第三人之间都是至亲关系，交往正常，被拆迁房屋被拆，周边环境发生巨大变化，且安置房又为原地安置，在这么长的时间里，第三人潘宝洪等竟然称对此事一无所知，其辩解意见显然于情不合，于理不符。况且，第三人潘宝洪还表示，其同意将安置房屋中的住房赠与给第三人潘莲珠。因此，应当认定，第三人潘宝洪等应当知道争议房屋的拆迁安置事宜，也应当知道涉案买卖行为，并已以自己的行为认可涉案买卖协议和拆迁协议，对其也具有法律约束力。为此，鉴于争议房屋已具备过户条件，且姚建福已经支付所有价款，故姚建福要求戴阿芬协助其办理争议房屋的过户手续，于法有据，予以支持。对于第三人潘宝洪等请求确认涉案买卖行为无效，并要求姚建福返还争议房屋的请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第二十二条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决如下：戴阿芬于本判决生效之日起15日内将位于北大街138号-1室的营业房（面积为28.88平方米）过户登记至其名下，并于其后3日内将该房屋过户登记至姚建福名下；第三人费彩凤、潘宝珠、潘莲珠、潘洪珠、潘宝洪、潘昀霏、昆仑公司予以协助。二、驳回第三人费彩凤、潘宝珠、潘莲珠、潘洪珠、潘宝洪、潘昀霏的诉讼请求。案件受理费120元（姚建福预交80元，第三人费彩凤、潘宝珠、潘莲珠、潘洪珠、潘宝洪、潘昀霏预交40元），由戴阿芬负担80元，由第三人费彩凤、潘宝珠、潘莲珠、潘洪珠、潘宝洪、潘昀霏负担40元。
上诉人潘洪珠不服原审判决，向本院提起上诉称，被拆迁房屋系潘水根、戴阿芬夫妻共有。潘水根去世后，并未进行析产、继承，故属戴阿芬等共有。潘莲珠以戴阿芬名义擅自处分安置房，系无权处分行为。姚建福与戴阿芬是同村，但不同村民小组，彼此对对方的家庭情况均是了解的。姚建福明知被拆迁房屋的共有情况，仍购买讼争的安置房，不存在善意。请求二审法院改判姚建福与戴阿芬间的房屋买卖合同无效。
被上诉人姚建福答辩称，潘洪珠的上诉没有理由，应予驳回。
原审第三人潘宝洪述称，与潘洪珠意见一致。
原审第三人潘莲珠述称，其不清楚其他人要分财产。如不发生诉讼，其他人不知道房子已被卖掉了。
原审第三人费彩凤、潘宝珠、潘昀霏未作答辩。
原审第三人昆仑公司述称，对原审判决没有异议。
基于二审中各方当事人对原审判决查明的事实均未提出异议，本院依法对原审查明的事实予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第51条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。该法条中的“处分”、“合同”是仅指标的物之物权的转移、变更，而无权处分合同本身并非未定，而是确定有效的。现实生活中，真正的所有权人可以通过物权请求权保障自己财产的静态安全，根本无需也不会过问处分合同本身是否有效。本案中，戴阿芬为转移讼争安置房的所有权与姚建福达成买卖协议，系双方真实意思表示，本身并不违反法律禁止性规定，应属合法有效。
戴阿芬是以其一人名义与昆仑公司签订了拆迁安置协议书，并取得讼争安置房。拆迁安置协议书中并未提及还有其他被拆迁人、共有人。对外，显然戴阿芬系讼争安置房的唯一权利人，其有权和可能将讼争安置房的所有权进行实际转移、变更。姚建福也有充分理由相信戴阿芬对讼争安置房作出处分系有权处分行为。事实上，姚建福已占有、使用讼争安置房多年。
综上，潘洪珠的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费80元，由上诉人潘洪珠负担。
本判决为终审判决。
审判长 丁 飞
审判员 罗希夷
审判员 张 斌
二〇一四年十月十一日
书记员 许 星