广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第892号
上诉人（原审原告）：深圳市华旺源科技有限公司。
法定代表人：全海平，该公司总经理。
委托代理人：黄小杰，广东普罗米修（茂名）律师事务所律师。
委托代理人：黄进，广东普罗米修律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：深圳市宏恒泰投资发展有限公司。
法定代表人：邓力晖，该公司董事长。
委托代理人：白明伟，广东华程律师事务所律师。
上诉人深圳市华旺源科技有限公司（以下简称华旺源公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法龙民初字第2675号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2010年7月3日，案外人惠阳区利x得实业有限公司与华旺源公司签订了《厂房租赁合同》一份，合同约定深圳市宏恒泰投资发展有限公司（以下简称宏泰恒公司）将位于深圳市某街道某东路桦X泰工业区内厂房D栋2楼950平方米、宿舍5间出租给华旺源公司使用，月租金合计17，250元，租期自2010年7月3日至2012年7月2日，租赁保证金为35，400元。合同签订后，案外人惠阳区利x得实业有限公司将合同的全部责任义务转让给宏泰恒公司，由宏泰恒公司继续履行该合同。华旺源公司一直使用该厂房，并于2010年12月9日向宏泰恒公司交纳了租赁保证金35，400元。华旺源公司、宏泰恒公司一致认可厂房租赁合同实际履行的双方为华旺源公司、宏泰恒公司。2012年3月24日，华旺源公司当时法定代表人张卫东与宏泰恒公司签订了《解除房屋租赁合同协议书》一份，载明华旺源公司、宏泰恒公司于2010年7月3日签订的房屋租赁合同因种种原因无法继续履行，经双方协商同意，房屋租赁合同于2012年3月24日予以解除，因解除合同给宏泰恒公司造成所有损失均由华旺源公司负责赔偿，所有涉及华旺源公司劳资及其他任何债权债务均由华旺源公司负责并与宏泰恒公司无关，同时，华旺源公司原签订租赁合同所有押金均无条件归宏泰恒公司所有，华旺源公司并不存在任何异议。华旺源公司、宏泰恒公司签署《解除房屋租赁合同协议书》当日华旺源公司搬出所承租的厂房。另查明，宏泰恒公司未向原审法院提交涉案房产的房地产权登记资料及相关合法的报建手续。
华旺源公司诉讼请求：1、《厂房租赁合同》无效；2、宏泰恒公司返还房屋租赁保证金35，400元及利息1，984元，利息暂计至2013年11月25日，直至全部返还之日止；3、本案诉讼费用由宏泰恒公司承担。
原审法院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，宏泰恒公司未能提交涉案位于深圳市某街道某东路桦x泰工业区内厂房D栋2楼及宿舍5间的房地产证或者建设工程规划许可证，也未能在原审法院指定的补充期限内提交上述证据，因此，原审法院认为，2010年7月3日签订的《厂房租赁合同》为无效合同，华旺源公司请求确认《厂房租赁合同》无效，原审法院予以支持。由于2012年3月24日华旺源公司、宏泰恒公司双方已就华旺源公司不再承租深圳市某龙观东路桦x泰工业区内厂房D栋2楼及宿舍5间事宜达成了《解除房屋租赁合同协议书》，华旺源公司未提供证据证明签订该协议存在受欺诈、受胁迫等情形，故原审法院认定该协议是华旺源公司、宏泰恒公司双方的真实意思表示，内容亦不违反法律的强制性规定，应为合法有效。现华旺源公司要求宏泰恒公司返还租赁保证金并支付利息与双方签订的协议不符，且无法律依据，故原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、2010年7月3日签订的《厂房租赁合同》无效；二、驳回深圳市华旺源科技有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费367元，由华旺源公司负担，此款华旺源公司已预交。
华旺源公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销原审判决，并将判决第二项内容改判为“判决宏泰恒公司向华旺源公司返还房屋租赁保证金35400元及利息1984元，利息暂计至2013年11月25日，直至全部返还之日止”；二、一、二审诉讼费用由宏泰恒公司承担。事实与理由：一、一审过程中，一审法院存在认定案件事实有误。第一，事实上，华旺源公司与宏泰恒公司签订的原《房屋租赁合同书》的解除并未给宏泰恒公司造成任何经济损失。一审法院在认定由华旺源公司赔付押金的情况下，无疑是判定宏泰恒公司存在一定的经济损失，押金赔付由此而作为对宏泰恒公司的一种损失补偿，但是《解除房屋租赁合同协议书》当中并未说明亦未以附件形式列明宏泰恒公司的损失，同时，一审期间宏泰恒公司亦未提出其遭受损失的证据材料予以证明，所以，原《房屋租赁合同书》的解除并未给宏泰恒公司造成任何实际经济损失。第二，原租赁合同押金无条件归宏泰恒公司所有，不是华旺源公司真实意思表示，而是基于当时情况与弱势地位的一种无奈选择。一审法院认定《解除房屋租赁合同协议书》是双方真实的意思表示，这是不符合案件事实的。华旺源公司的提出解除合同时，面对宏泰恒公司的管理优势以及扣押机器设备等条件，华旺源公司是处于弱势地位的，签订《解除房屋租赁合同协议书》只是一种无奈的选择，不是华旺源公司的真实意思表示。二、在《解除房屋租赁合同协议书》认定上，一审法院适用法律错误。（一）主合同认定无效的情况下，从合同自然应认定无效。根据合同法原理，主合同被宣告无效或被撤销，从合同也将失去效力；主合同终止，从合同亦随之终止。同时，主合同的存在并生效将直接影响到从合同的成立及效力。所以，《解除房屋租赁合同协议书》作为主合同《房屋租赁合同书》的从合同，因违反国家强制性规定，一审法院在认定主合同《房屋租赁合同书》无效的情况下，从合同《解除房屋租赁合同协议书》自然无效。（二）一审法院判决确认华旺源公司向宏泰恒公司赔付原租赁合同押金的成立，从法律效力上，与其判决的第一项内容自相矛盾。一审法院认定《解除房屋租赁合同协议书》成立有效，并依据《合同法》认定上述合同中“乙方（即华旺源公司）原签订租赁合同所有押金均无条件归甲方（即宏泰恒公司）所有”成立有效，这就从侧面认定了原《房屋租赁合同书》的押金条款的成立有效。但根据合同法原理，合同出现无效应指合同所涉的全部条款无效，而一审法院对《房屋租赁合同书》认定无效，而又在《解除房屋租赁合同协议书》的认定上部分认定押金（保证金）条款有效，明显出现自相矛盾。（三）如《房屋租赁合同书》的解除给宏泰恒公司造成损失，在主合同无效的情况下，宏泰恒公司只能以其遭受的实际损失主张赔偿，但宏泰恒公司并不存在因合同解除而实际损失。《解除房屋租赁合同协议书》当中并未说明亦未以附件形式列明宏泰恒公司的损失，同时，一审期间宏泰恒公司亦未提出其遭受损失的证据材料予以证明。所以，在《房屋租赁合同书》所涉押金条款无效的情况下，而宏泰恒公司又无任何实际损失，一审法院依据《合同法》相关规定，判令押金（租赁保证金）归宏泰恒公司所有，明显存在事实与法律依据不足。（四）因华旺源公司与宏泰恒公司在租赁地位上的不对等，签订解除合同实属无奈，不是华旺源公司的真实意思表示。第一，根据《解除房屋租赁合同协议书》相关手写条款第3条约定“华旺源公司缴清厂房租赁费用，华旺源公司所属机器设备可自行出园”，宏泰恒公司以扣押华旺源公司机器设备为条件，让华旺源公司交清租赁费用以及接受放弃原租赁合同所缴纳的合同押金，否则，华旺源公司是不可能自行将华旺源公司机器设备搬离出园的。第二，在整个房屋租赁过程中，宏泰恒公司始终掌控着案涉租赁厂房，以及整个工业园的管理权，处于绝对优势地位。华旺源公司欲解除合同搬离工业园，针对宏泰恒公司提出的解除条件只能被动接受，而不是华旺源公司的真实意思表示。综上，华旺源公司与宏泰恒公司签订的《房屋租赁合同》、《解除房屋租赁合同协议书》均应无效，一审法院在案件事实认定以及适用法律上均存在不足与错误，宏泰恒公司应华旺源公司所缴纳的房屋租赁保证金35400元及利息返还给华旺源公司。故请求贵院依法查清事实，撤销原判，并将一审判决第二项内容依法予以改判；维护华旺源公司的合法权益。
宏泰恒公司答辩称：1、一审法院作出的民事判决事实认定清楚，适用法律正确，判决合法合理，宏泰恒公司无任何异议。2、宏泰恒公司认为《解除房屋租赁合同协议书》与《房屋租赁合同书》不是主合同与从合同的关系，华旺源公司上诉意见将两个法律关系混为一谈，是错误的。3、《解除房屋租赁合同协议书》是双方真实的意思表示，没有违法、胁迫，因此是合法有效的。望二审法院维持原判，驳回华旺源公司的上诉请求。
本院经审理查明：2010年7月3日，惠阳区利x得实业公司将涉案房产出租给给华旺源公司。原审查明的其他内容属实，本院予以确认。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷案件。根据华旺源公司的上诉请求，本案的争议焦点为：双方签订的《解除房屋租赁合同协议书》是否是华旺源公司的真实意思表示，是否有效。本院认为，由于宏泰恒公司没有提供涉案房产的有关报建报批手续，双方签订的《房屋租赁合同书》应当认定无效，但双方之后签订的《解除房屋租赁合同协议书》是对合同不再履行后华旺源公司交纳的押金等内容的处理约定，内容并没有违反法律的禁止性规定，华旺源公司也没有提交证据证明有欺诈、胁迫的情形，因此，该协议合法有效。华旺源公司的上诉理由不成立，本院予以驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费734.60元，由华旺源公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一四年五月十五日
书 记 员 杨泽芳（兼）
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。