苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）园民初字第02603号
原告顾惠民，男，汉族，1962年6月21日生，住苏州市姑苏区。
原告季珩，女，汉族，1967年2月22日生，住苏州市姑苏区。
两原告共同委托代理人王首旺，江苏狮山律师事务所律师。
两原告共同委托代理人张春红，江苏狮山律师事务所律师。
被告苏州市万辉地产有限公司，住所地苏州工业园区东环路328号东环大厦（2-6层）1幢201室。
法定代表人池应滔，总经理。
委托代理人仲玥，江苏简恒律师事务所律师。
委托代理人卢心悦，江苏简恒律师事务所律师。
原告顾惠民、季珩诉被告苏州市万辉地产有限公司（以下简称“万辉地产”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年10月27日立案受理，依法由审判员杨俊适用简易程序独任审判，于2014年12月9日第一次公开开庭进行审理。因案情复杂，本案转为适用普通程序审理，并组织双方证据交换及质证。本案由审判员杨俊与人民陪审员蔡勇、张伟元组成合议庭，于2015年11月27日第二次公开开庭进行审理。此后由审判员杨俊与人民陪审员张伟元、叶五男组成合议庭，于2015年12月16日第三次公开开庭进行审理。原告顾惠民及两原告共同委托代理人王首旺、张春红，被告万辉地产委托代理人仲玥、卢心悦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告顾惠民、季珩诉称，原告与被告签订了《苏州工业园区商品房（毛坯房）销售合同》，原告购买被告开发建设的位于苏州工业园区东环路1580号万宝商业广场1幢3101、3102、3103、3104、3105、3106、3107、3108、3109、3110、3111、3112、3113、3114、3115、1201室房屋，该房屋用途为商业服务用房。签约后，原告按约履行了合同约定义务，但被告违约迟延办理房屋产权证和土地使用证，应承担违约责任。另，被告交付的房屋顶层没有铺设石头，原告与被告交涉，被告答应铺设，但迟迟未能铺设。原告因此诉讼至法院，请求判令：1、判令被告支付延迟办理房屋所有权证、国有土地使用权证违约金350935.97元；2、判令被告将原告购买的房屋对应的3层露台铺设石头（400平方米左右）或支付铺设顶层费用计10万元；3、判令被告承担本案所有诉讼费用。原告在庭审中表示，对于被告迟延办理3101室、3102室、3103室、3104室、3105室、3105室、3107室、3108室八套房屋两证的违约金不再主张。明确第二项诉请为：判令被告将原告购买的房屋对应的3层露台铺设石头（400平方米左右）。
被告万辉公司辩称，1、涉案的16套房屋中的1幢1201室，约定在2012年12月30日交付，但在交付前双方达成补充协议，原告要求答辩人增加安装直达3楼的电梯，且电梯门向西开。被告在收到房款后施工，所以导致无法按约定交房。此后，原告迟迟未缴纳房屋契税等费用，导致了办证的迟延，责任不在答辩人。2、涉案的3109至3115室房屋的实际交付时间是在2012年10月30日，是由于贷款银行遗失了原告方的贷款合同，要求原告补签，当时原告季珩不在国内，也客观上导致了房产证的迟办，答辩人无需对其迟延办证承担过错责任。3、对于第二项诉请，根据双方签订的房屋销售合同附件九第三条，室内外装修要求地面是现浇钢筋混凝土板，目前现状符合合同要求，答辩人没有义务为原告铺设石头。因此，被告请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2011年5月20日，原告季珩（乙方）与被告万辉地产（甲方）签订《苏州工业园区商品房（毛坯房）销售合同》，原告购买被告开发建设的位于苏州工业园区东环路1580号万宝商业广场1幢3109室房产，房屋用途为商业服务用房，建筑面积为90.12平方米，房屋总价为1946592元。合同第十八条约定，甲方定于2012年9月30日前将房屋交付乙方。合同第二十条约定，甲乙双方在该房屋交付使用后，委托第三方（第三方为具有相应资质的房产经纪公司）依法向苏州工业园区房地产交易管理中心办理房地产权属证书。乙方委托办理、申领房地产权属证书的，乙方应于房屋交付后十五日内将办理权属证书的材料提供给受托方，并办理交接手续。第二十一条约定，因甲方的原因，乙方无法在双方实际交接之日起150日内取得房地产权属证书的，乙方可以在下列选项中任选一项处理：1、甲方继续完成申领权属证书，并按实际总房价款的0.1%向乙方支付违约金。2、甲方继续完成申领权属证书，每延期一天按实际总房价款的万分之一向乙方支付违约金。合同补充条款的第四条约定，本小区所有地下汽车位及独立分割的自行车、摩托车库、储藏室、卫生间等不计入公摊的其他物业产权归甲方所有，甲方有权对其进行各种合理的布局及使用（如：1201室和3121室内的储藏室后期改造为电梯房），乙方完全了解并认可其配套功能。第五条约定，本小区地面露天促销场地的使用权及支配权由乙方及全体业主共同委托给甲方，由甲方统一安排，但不能影响乙方正常经营权利。1幢3层露台2幢12层的露台使用权归甲方所有，甲方同意将该露台的使用权免费提供该露台同层相对应的业主使用，但其经营使用须经物管及相关部门审批同意。合同附件九的装修及设备设施标准中的第三条室内外装修约定，地面为现浇钢筋混凝土板。同日，原告季珩与被告签约购买了3110室、3111室、3112室、3113室、3114室、3115室六套房产，分别对应的房屋总价款为1943352元、1943352元、1798200元、1798200元、1914192元、1924344元，销售合同其他约定条款与3109室房屋的合同条款一致。2012年10月30日，原被告双方办理了上述1幢3101室-3115室的交房手续，原告补交了房款，支付了代扣贷款费用、维修基金、契税、印花税和登记费等费用，同时向委托的第三方办证公司苏州顺晟商务信息有限公司（以下简称“顺晟公司”）支付上述15套房屋的办证费用。
此外，原告顾惠民、季珩与被告万辉地产签订了关于东环路万宝广场1幢1201室的房屋销售合同，约定房屋总面积为71.7平方米，房屋约定总价为3656700元甲方定于2012年12月30日前将房屋交付乙方。合同其他约定条款亦与3109室房屋销售合同的约定相一致。双方就1201室另签订《补充协议》，约定：1、乙方为了进出方便现购买1-1201室，安装直达三楼的电梯，乙方要求甲方电梯门向西开。另一部相邻电梯供二楼单独使用，三楼乙方同意不使用。2、乙方放弃对1-3201、3202两室的购买，但在后期使用期间允许其对1-3201、3202的公共配套设施设备享有使用权。3、1-1201单价为51000元/平方米，预测面积71.7平方米，总价为3656700元，最终房款以实测面积为准。该房款乙方须2012年11月底付清，逾期按银行同期贷款利率计息，若逾期超过1个月，甲方有权解除合同，乙方所交房款不予退还，并承担由此造成的一切损失，1-1201室内的电梯恢复原设计图，供公共使用。4、本补充协议为《商品房买卖合同》的补充条款，具有同等法律效力。该1201室为现房销售，销售发票载明的实际总价为3647520元。两原告在2014年1月份付清了1201室的房款、维修基金、契税等费用。被告进行电梯改造后，电梯于2013年4月17日经相关部门安全检验合格，原告于2013年4月底已将该房屋出租给他人使用。
另查明，被告万辉地产就其开发的万宝商业广场1幢具备商品房屋登记注册证。苏州工业园区东环路1580号万宝商业广场1幢3101室至3108室的房产两证办证登记时间在2013年3月30日前，3109室、3110室、3111室、3114室、3115室房产两证的登记时间为2013年7月18日，1幢3112室、3113室房产两证的登记时间为2013年7月19日，1幢1202室房产两证的登记时间为2014年5月5日，均登记于两原告名下。
以上事实，由原告提交的多份房屋销售合同、房屋产权证、土地使用权证等证据，以及双方庭审陈述予以证实。
双方在本案中争议的焦点问题如下：
一、被告是否应承担逾期办证的违约责任。
1、关于1幢3109室-3115室，被告是否逾期办证的认定。
被告万辉地产认为，该7套房屋是因贷款银行将原告的贷款合同遗失，要求原告补签，当时原告季珩在国外，所以导致了办证迟延，但被告对此没有过错。被告提交了委托的办证公司顺晟公司出具的《情况说明》，内容为：顺晟公司受万辉地产委托办理坐落于苏州工业园区东环路1580号万宝商业广场的房产证。苏州工业园区房管局于2013年2月26日交付了注册证和土地分割证。顾惠民购买的万宝商业广场1幢3101室-3108室于2013年3月4日缴纳了契税，季珩购买的万宝商业广场1幢3109室-3115室的缴税时间同样为2013年3月4日。其中顾惠民名下的9套办理房产证的送件时间为2013年3月19日，季珩名下的8套办理房产证的原本计划的送件时间同样为2013年3月19日，但在移交房屋材料时，上海浦发银行办理房产的抵押材料缺失。后经了解，缘由是银行遗失了季珩的抵押资料，后经季珩到银行补办抵押材料后，我司于2013年7月7日拿到补办的银行抵押材料，并立即于2013年7月8日正式送件办理房产证。
原告顾惠民说明办证经过，其在交房时向被告递交了3101室至3115室的办证资料，3101室-3108室的房产证办理下来后，原告一直催3109至3115室的房产证什么时候办下来，催了几个月，被告一直说快下来了。我方拿到3101室的房产证之后两三个月后，被告说银行将贷款合同遗失了，让我们去补签，我方接到通知后过了3-5天就去补办了，补签之后大概半个月后办出来了产权证。
被告对原告陈述的上述内容无异议，并说明在2013年5、6月份向办证公司了解到原告贷款合同遗失的事情，被告作为开发商会配合业主进行沟通，但不表示在法律上有为原告办证的义务。
本院向顺晟公司工作人员陈丽华核实，陈丽华陈述：办理产证时，需要开发商提交的主要是房屋登记注册证和维修基金票据，这些材料万辉公司已经给我们了。银行一方需要提交办理抵押登记的材料，包括抵押合同、抵押设立登记申请书、预告证等资料。办理房产证和抵押权证的材料齐全之后，我们才能到房管交易中心交件办理产证，这也是房管局的要求。办理房屋产权证和抵押权证需要业主和银行分别与我们代办公司签订委托书，委托我方代办产证、抵押权证。本案顾惠民和季珩的3101至3115室的代办费用是在交房时候一起交给我们的。3101室至3108室的房产证办出来之后，我们一直催浦发银行递交办证的抵押材料，但是浦发银行一直没有给，说是办证的抵押材料找不到了，浦发银行的经办人一直不配合。后经协调，浦发银行就让顾惠民和季珩到银行来签抵押登记申请书等抵押资料，但是当时两个人有段时间不在国内。浦发银行把办理房产抵押的材料补办之后交给了我们，我们就立刻向房管部门交件办证了。
本院认为，买卖合同的出卖人应当向买受人交付标的物，并转移标的物的所有权，被告万辉地产应协助原告办理房屋产权登记手续。按照交易惯例，开发商交房时一般推荐代办产证的公司，但开发商、业主与办证公司之间的委托关系应遵从合同约定。房屋销售合同约定，双方委托第三方有资质的房产经纪公司办理房屋权属登记，该第三方即为本案中的顺晟公司。原告在2012年10月30日收房时向顺晟公司交纳了3101室至3015室共15套房屋的办证费，该事实表明了原告与顺晟公司存在委托办证的关系。销售合同约定，因被告原因导致原告在房屋实际交接之日起150天内未能办理房产权属证书，应支付逾期办证违约金。两原告购买的3101室-3108室八套房屋于3109室-3115室房屋同一时间交房，同一时间交纳了契税、维修基金及代办证等费用，该八套房屋在合同约定的150天内均正常办理产证登记，可以说明被告符合正常办理产证的条件。依据顺晟公司出具的情况说明以及原告当事人对办证经过的陈述，结合本院向办证公司经办人的调查核实，涉案3109室至3015室房屋的产权证书在办理过程中，原告的贷款银行将相关办证资料遗失，原告在2013年5、6月份补办了材料，补办之后大概半个月后房产两证办出。两原告取得产证的时间虽晚于合同约定的房屋交接之日起150天内，但造成办证延误的原因在贷款银行未能及时、全面的提供办理抵押登记的资料，而非被告欠缺相关资料或未履行协助义务。涉案的3109室至3015室房屋未能如期办理产证，但并非被告原因所致，原告要求被告承担上述7套房屋逾期办证的违约责任，缺乏事实依据，本院不予支持。
2、关于1幢1201室，被告是否逾期办证的认定。
原告认为，合同约定的1201室的交房时间在2012年12月30日，应办理产证的时间为2013年5月29日，但实际办证时间在2014年5月5日，被告应承担逾期办证的违约责任。
被告辩称，两原告购买了15套房屋出租给第三方作为宾馆使用，此后才向被告购买1201室作为宾馆的大厅，由于经营需要，在大厅增设一部电梯，所以电梯改造增设影响公摊面积，影响到1201室的建筑面积，才导致被告对1201室重新测绘后办理产权证。被告提交了2014年3月19日的房产测量成果，内容表明：苏州工业园区测绘地理信息有限公司于2014年3月19日受托对万宝商业广场1幢1101室进行房产分割测量，原1幢1101室现分割为1101和1102室及1201室，其中1201室的建筑面积为71.52平方米。被告说明，1101室原来为售楼处，包含了1101、1102、1201三套房产，原告确定购买1201室后，被告即将1201室的墙体恢复，申请对1101、1201的分割进行了测绘。
原告对此辩称，原1201室本来就有电梯，购买后用于经营宾馆，要求被告对1201室的电梯门开门方向进行更改。被告委托测量、办证，拖延时间，与原告无关。原告另提交了涉及1201室的维修基金专用收据（缴费时间为2013年1月23日）和完税证明（缴费时间为2013年9月26日），并说明上述费用均由原告支付给被告后，由被告代付。
本院向苏州工业园区测绘地理信息有限公司核实，调取了2013年2月26日的房产测量成果，内容为将1幢1101室分割成1101室和1201室。该公司工作人员陈述：我方在2013年2月26日受万辉公司委托对1101室的面积进行分割测绘，将1101室分割成了1101室和1201室，出具测绘报告的时间是在2013年4月9日；2014年3月，万辉公司又委托我方进行面积测绘，将1幢1101室分割成1101室、1102室。工作人员说明：1201室在原规划设计上没有电梯，电梯改造应该是在2013年2月26日这份测绘报告出具之后；房屋面积的测绘报告时根据规划批准再实地测量的，不管是否进行电梯改造，均不会影响房屋的测绘面积。原被告对本院调取的上述证据及调查笔录均无异议。本院调取了1201室的房地产登记申请表（转移登记），办证人员陈丽华说明该申请表中落款的2013年8月9日应该是其向房管局交件办证的时间，其准备好材料后向房管部门交件办证时，没有1201室的测绘面积，所以一直被房管部门退件。
本院认为，原被告签订1201室的买卖合同时，该房屋为现房销售，原告对该房屋的现状是明知的。双方约定被告进行电梯改造，于2013年4月改造完成，原告于4月底将1201室出租他人使用，本院认定2013年4月底为1201室电梯改造后实际交付原告使用的时间。经本院调查，测绘人员说明房屋面积以规划审批为准，是否存在电梯改造与测绘面积无关。因此，被告抗辩的因电梯改造影响1201室面积，重新测绘后才能办理产证的观点，本院不予采信。并且，涉案1201室在2013年4月份完成测绘结果，相关机构出具测绘报告，此时1201室已经具备了办理产证的条件。代办人员陈丽华说明其在2013年8月9日为准备好材料向房管部门交件办证的时间，该事实说明原告应提交的办证资料也已经齐备。被告抗辩的逾期办证的理由不成立，亦未提交其他相关证据，本院认定被告应对1201室承担逾期办证的违约责任。本院结合1201室房屋面积测绘的时间和电梯改造后实际交付的时间，认定被告应从2013年5月1日起的150天内协助原告取得房地产权属证书，超过150天的延期办证违约金，应依据约定按房屋实际总价的万分之一每天计算，至该房屋产证登记的2014年5月5日止，本院酌定延期办证违约金为8万元，被告对此应承担违约赔偿责任。
二、被告是否应对原告购买的房屋对应的3层露台铺设石头。
原告提交三层露台的现状照片，根据照片及本院现场查明，三层露台靠近原告购买的房产的地面为混凝土表面，三层露台其他部分铺设的有地砖。原告认为，被告曾承诺过三层露台铺设石头，且同一幢楼顶层的露台应该是统一的。
被告认为，根据合同约定，室外装修部分是现浇混凝土板，目前现状符合合同约定。被告提交了涉案房屋竣工图纸，包括一层平面图和顶层平面图，一层平面图证明在竣工时图纸上没有电梯，涉案电梯是增设的；顶层平面图证明对顶层平面没有铺设地砖的要求。
本院认为，被告是否应为原告购买的三层房屋对应的露台铺设石头或地砖，应依据合同约定判断。双方签订的房屋销售合同附件九中明确约定，室内外装修中的地面为“现浇钢筋混凝土板”，并未约定三层露台需要铺设地砖或石头。被告提交的顶层竣工图纸上也没有关于三层露台需铺设地砖或石头的施工说明。原告也未举证被告曾作出三层露台铺设地砖的承诺或约定，原告要求被告对此铺设石头，无证据支持，本院碍难采信。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告苏州市万辉地产有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告顾惠民、季珩逾期办证违约金8万元；
二、驳回原告顾惠民、季珩的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费收取8064元，由原告顾惠民、季珩负担6000元，被告苏州市万辉地产有限公司负担2064元。被告负担款项已由原告预交，本院不再退还，由被告履行上述付款义务时一并支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。
审 判 长 杨 俊
人民陪审员 叶五男
人民陪审员 张伟元
二〇一五年十二月十七日
书 记 员 韦 玮
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