安徽省长丰县人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0121民初213号原告（反诉被告）：合肥庐阳国有资产经营有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区阜阳路47号。法定代表人：张伦超，董事长。委托代理人：胡安杨，安徽众城高昕律师事务所律师。委托代理人：徐俊峰，公司员工。被告（反诉原告）：合肥腾飞学校，住所地安徽省长丰县双凤开发区凤麟路与西淝河路交口。法定代表人：袁军，董事长。委托代理人：阮华丽，安徽昊华律师事务所律师。原告（反诉被告）合肥庐阳国有资产经营有限公司与被告（反诉原告）合肥腾飞学校房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员程燕适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）合肥庐阳国有资产经营有限公司的委托代理人胡安杨、徐俊峰，被告合肥腾飞学校（反诉原告）的法定代表人袁军及其委托代理人阮华丽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告合肥庐阳国有资产经营有限公司诉称：2015年3月6日原告合肥庐阳国有资产经营有限公司与合肥腾飞职业技术学校签订一份《房屋租赁合同》，合同约定原告将坐落于合肥市双凤工业区金川路30号房屋出租给被告，房屋租赁期限自2015年4月5日至2021年4月4日，房屋首年租金529600元，租金每两年调整一次，每次调整较上一年租金递增10%,租金每三个月支付一次，先付租金后使用房屋。被告在接受房屋之前付清首期三个月租金132400元，之后每年的3、6、9、12月25日付清下一期三个月租金。该房屋在合同签订之前就为被告租用，但被告自2015年7月5日起就未缴纳租金，根据合同约定：被告未按合同约定时间支付租金，除须补交租金外，每迟付一天应按每日350元的标准承担违约赔偿金。原告多次要求被告支付租金及违约金，但被告置之不理。另合肥腾飞职业技术学校在2016年申请设立合肥腾飞学校，合肥腾飞职业技术学校原有的权利、义务全部由合肥腾飞学校承担。为维护自身的合法权益，原告诉讼来院，请求法院判决：1、被告支付给原告2015年7月5日至2016年1月4日期间的房屋租金264800元；2、被告自2015年7月5日起每日按350元支付原告违约赔偿金，暂算至2016年1月4日为64400元，款清违约金止；3、被告承担诉讼费用。被告合肥腾飞学校辩称：原告诉讼的房租264800元愿意支付，但原告交付给被告使用的围墙存在安全隐患，导致被告无法使用租赁物，致使房屋空置两年，被告未支付租金是因双方在协调围墙安全隐患问题，故不存在支付违约金。反诉原告合肥腾飞学校诉称：合肥腾飞学校经合肥市人民政府同意批准由原合肥腾飞职业技术学校基础上申办，为普通中等专业学校，原合肥腾飞职业技术学校被撤销，其相关权利义务由反诉原告承担。2016年3月6日，反诉原、被告签订《房屋租赁合同》一份，合同约定合肥庐阳国有资产经营有限公司将庐阳素质教育基地出租给反诉原告。租赁用途为教育，租赁期限为2015年4月5日至2021年4月4日，房屋首年租金529600元，租金每三个月支付一次，先付租金后使用房屋。合同约定被反诉人收到反诉人租赁保证金及首期租金后，于2016年3月6日前将房屋交付给反诉人。因反诉人未及时付清款项，被反诉人有权拒绝交付房屋，如因其他原因推迟交房，则将租赁终止时间进行等长时段的顺延，实际租期保持不变。合同签订后，反诉人向被反诉人如约支付首期房租，2015年3月9日，双方对合同约定的房产和土地部分进行了确认交接，后反诉人发现合同约定的庐阳素质教育基地东围墙有35米左右倒塌，围墙倒塌两侧各约10米左右倾斜，存在安全隐患，于2015年4月30日书面通知被反诉人。2015年5月20日，双方对反诉人反映的问题进行了确认，被反诉人承诺进行修补，但迟迟未维修到位。2015年8月2日，长丰县教育体育局通知反诉人，庐阳素质教育基地存在重大安全隐患，不具备安全使用条件，在符合安全使用条件之前，该校区不得启用。反诉人认为，被反诉人交付具有安全隐患的租赁物，导致反诉人无法使用，依法不应收取租金，已收取的房租应予退还，且根据双方约定，非因反诉人原因迟延支付租赁保证金和首期租金导致交付迟延的，租期应当顺延。为维护自身的合法权益，反诉人向法院提起反诉，请求法院依法判决：1、被反诉人返还反诉人2015年4月5日至2015年7月4日期间的租金132400元；2、将双方于2015年3月6日签订的《房屋租赁合同》租赁期限由2015年4月5日至2021年4月4日顺延至2016年1月6日至2022年1月5日;3、本案的反诉费用由被反诉人承担。本案在诉讼中，反诉原告变更诉讼请求为：1、撤回“被反诉人返还反诉人2015年4月5日至2015年7月4日期间的租金132400元”的反诉请求；2、将双方于2015年3月6日签订的《房屋租赁合同》租赁期限由2015年4月5日至2021年4月4日顺延至2015年4月5日至2023年4月4日;3、本案的反诉费用由被反诉人承担。反诉被告合肥庐阳国有资产经营有限公司辩称：对反诉原告撤回第一项请求无异议，关于变更租赁期限问题，因为围墙的安全隐患确实存在，导致反诉人房屋空置两年未使用，法院依法判决。经审理查明：2015年3月6日，原告（反诉被告）合肥庐阳国有资产经营有限公司与合肥腾飞职业技术学校签订了《房屋租赁合同》，合同约定原告（反诉被告）合肥庐阳国有资产经营有限公司将座落于长丰县双凤工业区金川路30号房屋（建筑面积约4460平米、土地面积约67亩）出租给合肥腾飞职业技术学校，租赁用途为教育。双方约定租赁期限自2015年4月5日至2021年4月4日，并约定了租赁保证金、房屋租金、交纳方式及时间、房屋交付时间、违约责任等。合同签订后，2015年3月9日，原告将上述租赁物移交给合肥腾飞职业技术学校使用，2015年4月2日，通过合肥市产权交易中心汇款（合肥腾飞职业技术学校交纳的竞价保证金），原告收取了租赁保证金132400元及首期三个月租金132400元，2015年5月20日，因校园围墙倒塌、倾斜问题，双方签订了补充说明，确认了围墙存在安全隐患，原告正在走流程招标修补。2015年8月2日，长丰县教育体育局通知合肥腾飞职业技术学校，因其租赁庐阳区原素质教育基地存在安全隐患，不具备安全使用条件，故通知其消除隐患，在不符合安全使用条件之前，该校区不得启用。2016年2月2日，双方签订情况说明，通过协商合肥腾飞职业技术学校先支付自2016年1月7日至2016年4月6日的租金，之后合肥腾飞学校分别于2016年2月3日、2016年3月1日支付原告上述期间租金132400元。后双方对2015年7月5日至2016年1月4日期间的房屋租金未能达成调解意见，故原告诉讼来院。另查明，2016年6月1日，合肥腾飞学校成立，同时撤销合肥腾飞职业技术学校，合肥腾飞学校承担合肥腾飞职业技术学校的权利和义务。以上事实有房屋租赁合同、移交表、支付凭证、情况说明、通知、函及当事人的陈述等在卷予以证实。本院认为，原告（反诉被告）合肥庐阳国有资产经营有限公司与被告（反诉原告）合肥腾飞学校之间的房屋租赁是双方真实意思的表示，不违反国家的法律、法规，应受法律保护，双方应按约定全面履行义务。本案中合肥庐阳国有资产经营有限公司将租赁房屋交付合肥腾飞学校使用，合肥腾飞学校应按约定支付租金，现合肥庐阳国有资产经营有限公司因腾飞学校未按期支付租金而诉讼要求其支付租金及违约赔偿金，对此腾飞学校同意支付租金，但对违约金其辩称因围墙存在安全隐患，导致无法使用租赁物，致使房屋空置两年，学校未支付租金是因双方在协调围墙安全隐患问题，故不存在支付违约金；本院认为，上述租赁物因存在围墙安全隐患，通过情况说明可证实双方一直在协商解决，且长丰县教育体育局通知腾飞学校消除隐患，在不符合安全使用条件之前，该校区不得启用，故导致学校将该租赁物空置两年未使用，因此腾飞学校未支付租金是有原因的，对违约金的请求本院不予支持，但合肥腾飞学校应支付2015年7月5日至2016年1月4日期间的房屋租金264800元。合肥腾飞学校提起反诉请求将双方于2015年3月6日签订的《房屋租赁合同》租赁期限由2015年4月5日至2021年4月4日顺延至2015年4月5日至2023年4月4日。对此请求合肥庐阳国有资产经营有限公司辩称围墙的安全隐患确实存在，导致学校对该租赁房屋空置两年未使用，但双方是招标确定租赁期限的。本院认为，合肥腾飞学校因围墙安全隐患而导致房屋空置两年未使用，确实给学校造成了一定的经济损失，且双方在合同中约定：“如因其他原因推迟交房，则将租赁终止时间进行等长时段的顺延，实际租期保持不变”，故可比照此条约定，将合肥腾飞学校的损失给予适当的补偿，双方的租赁期限可顺延两年。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条，《最高人民法院》第二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）合肥腾飞学校于本判决生效之日起五日内一次性支付原告（反诉被告）合肥庐阳国有资产经营有限公司2015年7月5日至2016年1月4日期间的房屋租金264800元；二、驳回原告（反诉被告）合肥庐阳国有资产经营有限公司的其他诉讼请求；三、双方于2015年3月6日签订的《房屋租赁合同》的租赁期限由2015年4月5日起至2021年4月4日止变更为2015年4月5日起至2023年4月4日止。如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费6238元减半收取3119元，反诉费50元，计3169元，由原告（反诉被告）合肥庐阳国有资产经营有限公司负担533元，被告（反诉原告）合肥腾飞学校负担2636元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。如本判决生效后，义务人拒不履行给付义务的，权利人可在本判决书规定履行期间的最后一日起两年内，依法向本院申请执行。审判员 程 燕二〇一七年五月二十二日书记员 卞婷婷