辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终537号
上诉人（原审被告）：史仲毅，男，1947年10月25日出生，汉族，辽宁省机电设备成套局退休工程师，住址沈阳市大东区。
委托代理人：孙金玲，辽宁盈瑞律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：张荣荣，女，1949年11月29日出生，汉族，退休职工，住址沈阳市大东区。
委托代理人：孙金玲，辽宁盈瑞律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：沈阳机电设备招标公司，住所地沈阳市和平区绥化东街2号。
法定代表人：宋军，该公司总经理。
委托代理人：王穆卿，辽宁同格律师事务所律师。
上诉人史仲毅、张荣荣因与被上诉人沈阳机电设备招标公司（以下简称“机电公司”）所有权确认纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2015）沈河民二初字第672号，向本院提起上诉。本院于2016年1月15日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长并主审，审判员韩彩霞、代理审判员李大鹏参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
机电公司一审诉称，1998年6月，机电公司与史仲毅、张荣荣双方达成口头协议，约定机电公司出资20万元为史仲毅、张荣荣购买位于沈阳市大东区大什字街93-1号商品房105.26平方米产权。同时，作为交换，史仲毅、张荣荣将其所有的沈阳市沈河区盛京路17号3-6-3号住房交机电公司所有。此后，机电公司依约履行出资义务，并协助史仲毅、张荣荣取得沈阳市大东区大什字街93-1号房屋所有权，但史仲毅、张荣荣仅将沈阳市沈河区盛京路17号3-6-3号房屋产权证及房屋转交机电公司占有，至今尚未为机电公司办理过户手续。现机电公司起诉以维护自身权益。请求法院：1、确认沈阳市沈河区盛京路17号3-6-3号房屋权属归机电公司所有，由史仲毅、张荣荣配合办理产权变更登记手续；2、史仲毅、张荣荣承担本案诉讼费。
史仲毅、张荣荣一审辩称，针对机电公司的诉状，史仲毅、张荣荣请求驳回机电公司起诉，或者驳回诉讼请求。理由有四方面：第一方面，机电公司请求诉争房屋权属归机电公司所有的确认之诉不能成立，因此也没有义务办理变更手续。第一，因为确认之诉是确认现存的某法律关系是否存在，既然房屋所有权证上写的是史仲毅、张荣荣的名字，根据物权法的规定，该房屋的产权归史仲毅、张荣荣个人所有，任何单位或者个人不得干预；第二，确认之诉只是确认现存的法律关系的现状，不能改变原状，不能确认机电公司为所有人；第三，本案是口头协议房屋归属为机电公司所有的确认之诉，现只有确认口头协议内容有房屋所有权归属或者转让给机电公司之后，才能进一步确认机电公司所有权确认之诉，如果是书面的可以直接确认，但是是口头协议。在没有对这个口头协议是否存在所有权归属或者转让内容的以及是否成立生效的情况之下，不能直接进入所有权确认之诉。第二方面，机电公司与史仲毅、张荣荣之间没有确认房屋所有权归机电公司所有的约定，机电公司称机电公司出资20万元为机电公司购买105.26平方米的房屋，作为交换条件，史仲毅、张荣荣将其所有的房屋交给机电公司所有，不是约定的事实，事实是：第一，当时的口头约定只是交付机电公司房屋的不动产，也就是占有、使用的权利交付给机电公司，但是史仲毅、张荣荣保留了房屋的处分权，在这样约定的情况下，史仲毅、张荣荣才将产权证交给机电公司、房屋腾空后交给机电公司占有。但这只是对所有权分离出去的使用权的口头约定及履行，现在所有权权能分离是常态，并非只要交房占有就推定出递交产权，房屋占有人不代表就是房屋的所有人；第二，机电公司自己出示的证明不能证明交房就是交产权，只能证明是交房而已，证明的内容是“我公司职工史仲毅将自己产权在……地方的房屋交回公司”，这话的意思有以下几点：房屋交回公司就是交给公司的房屋，没有房屋交回公司所有及转让的字样，在此不能做扩大及推理解释交房就是交房屋所有权。诉状称房屋交与机电公司所有，当中的“所有”并没在证明中出现，第二种解释“我公司职工史仲毅将自己产权在沈阳市沈河区盛京路17号3-6-3的房屋”的描述只是反映交的房屋的所有权性质只是私产、不是公产、私产是谁的私产、位置在何处，只是表明交的房屋的性质与坐落，第三个层次，该证明并没有我方的签字，是时隔两年后单位的单方意思表示，不是当时双方的书面合同，不能作为两年前口头约定的内容即放弃大产权房取得小产权房的证明依据，机电公司明知争议房屋不存在所有权转移的问题，体现在从交房到起诉之前并没有向我方提出过户的依据，机电公司在接收房屋及房证的时候并没有要求产权的过户，同时在2000年8月10日史仲毅、张荣荣出证、2009年在给史仲毅、张荣荣办理住房公积金转户时、由机电公司单位帮助史仲毅、张荣荣女儿落户于争议房屋以及2002年10月史仲毅、张荣荣申请调离时机电公司均没有提出过户的问题。第三方面，如按照机电公司所言，有争议房屋归机电公司所有的口头约定，约定是无效的或者是不成立的，通过以下几点反映：按照当时的城市私有房屋管理条例（1983年生效、2007年失效）第13条规定，机关、团体、部队、事业企业单位不得购买或者变相购买城市私有房屋，如因特殊需要必须购买的须经向县以上人民政府批准，1998年正是这个条例的生效期当中，按照机电公司所称其实质就是变相的买私房，因此违背了国家强制性的规定，按照当时的法律是无效的。从口头协议的形式来看，也应该说是无效的。按照机电公司所言，房屋产权归机电公司所有的口头约定，那么就涉及到房屋所有权的问题和房地产转让的问题。根据中华人民共和国城市房地产管理法第41条规定，房地产转让应当签订书面转让合同。这里的应当就是强制性的要求，根据合同法第52条规定违反法律行政法规的强制性规定合同无效。从口头协议是否成立的角度来说，合同法第36条规定，法律行政法规规定，采用书面形式而当事人未采用书面形式，但一方当事人以履行主要合同义务，该合同成立。从这条可以反推出没有履行主要义务，该合同就不能成立。需要强调的是，我方确实将产权证交给了机电公司，房屋腾空后交由机电公司占有，这只是使用权的履行，不是对处分权的履行，因此所有权归属的口头合同不能成立。既然确定史仲毅、的爱人也为本案的共同被告，夫妻共同财产处置权的口头约定应当有两人共同参与，单位只与一人约定，是无效的。婚姻法第17条规定，夫妻对共同所有的财产有平等的处置权，因此处分不动产的行为需夫妻双方同意。对此最高法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释当中明确的规定，对夫妻共同财产需要作出重要处理决定的，应当双方协商一致。处理不动产的行为显然是重要处理行为，与一方协商处分不动产应当认定无效。第四方面，人民法院应依法不予受理或驳回机电公司的起诉，因为本案不属于人民法院主管，因为该案是按照分房的政策对职工进行分房，是单位行使行政管理权的行为，是依据分房政策享有的一种住房福利，因此而发生的纠纷存属单位内部纠纷。根据最高人民法院管理房地产案件受理的通知的第三条规定，因为单位内部分房引起的占房、腾房等房地产纠纷均不属于人民法院主管范围。综上现有的证据，证明不了房屋交机电公司所有的事情，同时也不属于人民法院主管的范围，因此请求驳回机电公司起诉或者驳回机电公司诉讼请求。
原审法院审理查明，史仲毅、张荣荣系夫妻关系。本案诉争房屋为位于沈阳市沈河区盛京路17号3-6-3房屋，该房屋于1997年12月16日登记在史仲毅名下，所有权性质为私产。
1998年6月，机电公司出资人民币20万元为时任机电公司职工的史仲毅购买了位于沈阳市大东区大什字街93-1号4-6-1商品房（建筑面积193.95㎡）其中的105.26㎡。后史仲毅、张荣荣将诉争房屋腾空并交给机电公司，同时将诉争房屋的所有权证交给机电公司。
现机电公司为要求史仲毅、张荣荣协助办理诉争房屋的变更登记手续，起诉来院。
庭审中，史仲毅、张荣荣认可：机电公司为其购买的沈阳市大东区大什字街93-1号4-6-1商品房出资人民币20万元，同时作为交换，其将诉争房屋交给机电公司，但史仲毅、张荣荣主张其交机电公司的是房屋使用权，并非房屋的所有权。
原审法院认为，机电公司与史仲毅、张荣荣系平等主体，本案纠纷应按民事案件予以受理。机电公司、史仲毅、张荣荣对机电公司为史仲毅、张荣荣购买的沈阳市大东区大什字街93-1号4-6-1商品房出资人民币20万元以及作为交换史仲毅、张荣荣将诉争房屋交给机电公司的事实均不持异议，但机电公司主张史仲毅、张荣荣交给机电公司的是诉争房屋的所有权，史仲毅、张荣荣主张交给机电公司的是诉争房屋的使用权。而由于在交付与接收诉争房屋时，双方并未以书面形式约定，且双方现对此各执一词，故应根据交房当时机电公司与史仲毅、张荣荣的外在行为推定双方的真实意思表示，判定史仲毅、张荣荣向机电公司交付的究竟为诉争房屋的所有权还是使用权。根据史仲毅、张荣荣除了将诉争房屋腾空并交换机电公司之外，还将诉争房屋的所有权证交给机电公司，以及十多年来史仲毅、张荣荣从未向机电公司主张交还房屋的情况，可以推定并确认史仲毅、张荣荣已将诉争房屋的所有权交给机电公司的事实。因此，史仲毅、张荣荣的相关抗辩缺乏依据，原审法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，原审法院判决：一、确认沈阳市沈河区盛京路17号3-6-3号房屋归原告沈阳机电设备招标公司所有；二、被告史仲毅、张荣荣于本判决生效后30日内协助原告沈阳机电设备招标公司办理沈阳市沈河区盛京路17号3-6-3号房屋的更名过户手续，将房屋所有权登记至原告沈阳机电设备招标公司名下，因更名过户产生的相关费用由原告沈阳机电设备招标公司、被告史仲毅各负担50%；三、驳回原告沈阳机电设备招标公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币10，000元，减半收取人民币5000元，由被告史仲毅、张荣荣负担。
宣判后，上诉人史仲毅、张荣荣不服，上诉至本院。上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判。2、驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。2、诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：一审法院认定事实错误，判决结果有失公正。一、史仲毅系被上诉人单位的员工，1998年被上诉人以福利分房的形式购买了房屋并分配给上诉人，同时以解决其他员工住房的理由要求上诉人将诉争房屋交给单位，对此史仲毅表示同意并将诉争房屋交付给被上诉人，为明确所交付的房屋系归上诉人所有，上诉人一并将房屋产权证交付给被上诉人，因当时被上诉人分配给上诉人的房屋为使用权，作为交换上诉人亦只能将诉争房屋的使用权交付给被上诉人，对此被上诉人多年来没有异议。2000年上诉人在办理房证时，被上诉人出具了证明，明确表示放弃上诉人现住房屋的产权，在此基础上，上诉人办理了房证手续，在被上诉人出具的证明中写明史仲毅将自己产权在沈阳市沈河区盛京路17号3-6-3的房屋交回公司，但并未写明是将房屋的所有权交回公司，可见当时双方约定的仅是房屋的使用权并非产权。同时作为对等交换被上诉人分配给上诉人的房屋是使用权，那么上诉人交换的也只能是诉争房屋的使用权。二、2002年上诉人史仲毅调离被上诉人单位时，被上诉人并未就诉争房屋的产权变更问题要求其办理过户手续，此后上诉人孩子在诉争房屋处落户口及办理住房公积金时，需要被上诉人出具房证等手续时，被上诉人均积极配合，未对诉争房屋的产权问题提出异议，由此可见被上诉人对上诉人交付的房屋使用权是明知和认可的。三、诉争房屋系二上诉人的共同财产，在一方处置共同财产的所有权时须经另一方同意，而本案中，被上诉人不能拿出上诉人张荣荣同意将夫妻共同财产的所有权交付给被上诉人的证据，张荣荣至今仍不同意将诉争房屋的所有权给付被上诉人，因此被上诉人主张诉争房屋归其所有的请求因缺少合法要件而不能成立。四、关于上诉人十多年来从未向被上诉人主张交还房屋的问题。因诉争房屋登记在上诉人史仲毅名下，在法律上属于上诉人的财产，而当时与被上诉人约定的是允许其使用房屋，上诉人没有理由要求被上诉人交还房屋的使用权，但并不意味着上诉人放弃了诉争房屋的产权。
被上诉人机电公司辩称：1998年6月，双方口头协议约定，被上诉人出资20万元为上诉人购买房屋，作为交换条件，上诉人将本案诉争房屋交给被上诉人所有。2000年8月，房屋开发公司拟交付房屋并办理房产证，被上诉人依据与上诉人之间的口头协议，出具《证明》。此后，史仲毅将诉争房屋及房产证交给被上诉人。2000年12月6日，张荣荣凭借此份《证明》与房屋开发公司就该房屋重新签订一份《商品房购销协议书》，办理了产权登记，取得该房屋所有权。本案的争议焦点是交回对象是诉争房屋的使用权还是所有权，被上诉人一审提供大量证据证明其诉讼主张。被上诉人提供的证据形成了完整的证据链条，通过被上诉人付款购房、出具《证明》等行为，还原了本案被上诉人出资20万元为上诉人购买大东区房屋面积105.26平，上诉人将本案诉争房屋交给被上诉人所有的以房换房的事实。上诉人张荣荣对口头协议约定交付诉争房屋所有权的事实知悉并以实际行为认同协议约定内容。上诉人张荣荣基于《证明》与房屋开发公司就该房屋重新签订《商品房购销协议书》。在被上诉人放弃购买房屋部分的产权的前提下，购房者变更为张荣荣，该房屋产权也因此登记在张荣荣名下。综上，本案口头协议约定内容系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合同有效，根据《合同法》第六十条之规定，双方均应按合同约定诚信全面履行各自义务。被上诉人已依约履行全部义务，上诉人也应按照协议内容履行办理诉争房屋过户手续之义务。遂请判决驳回上诉，维持原判。
本院查明事实与原审法院查明事实基本一致。
另查明：1998年6月26日，沈阳东北电力房屋开发公司（甲方）与机电公司（乙方）签订《商品房购销协议书》，约定乙方购买甲方位于大东区大什字街93-1号4单元6楼1号105.26平方米房屋，单价为1900元／平方米，总金额20万元。同日，沈阳东北电力房屋开发公司（甲方）与史仲毅（乙方）签订《商品房购销协议书》，约定乙方购买甲方位于大东区大什字街93-1号4单元6楼1号88.69平方米房屋，单价为1900元／平方米，总金额168，511万元。
2000年12月6日，沈阳东北电力房屋开发公司（甲方）与张荣荣（乙方）签订《商品房购销协议书》，约定乙方购买甲方位于大东区大什字街93-1号4单元6楼1号193.95平方米房屋，单价
为1900元／平方米，总金额368，505万元。2000年12月30日，东北电力房屋开发有限公司为张荣荣开具大东区大什字街93-1号4单元6楼1号193.95平方米房屋的购房发票。
机电公司提供其公司于2000年8月10日出具的《证明》，内容：我公司职工史仲毅将自己产权在沈阳市沈河区盛京路17号3-6-3的房屋交回公司，因此公司同意放弃“沈阳市大东区大什字街93-1-4-6-1房屋（105.26㎡）”的产权。
上述事实，有房屋所有权证、商品房购销协议书、证明及当事人陈述笔录在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。
本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第十条第一款规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其它形式。本案中，史仲毅与机电公司之间达成了机电公司为史仲毅购买位于沈阳市大东区大什字街93-1号4-6-1房屋出资20万元，并由史仲毅交换本案争议房屋的房产置换协议内容。现史仲毅、张荣荣对于机电公司主张的出资20万元置换争议房屋产权的协议内容不予认可。从本案证据来看，机电公司与史仲毅于1998年6月26日同时作为买受人与房屋开发单位就位于沈阳市大东区大什字街93-1号4-6-1房屋两部分面积分别签订两份商品房买卖协议。依据机电公司所述，房屋开发单位系基于机电公司2000年8月10日出具的放弃房屋105.26㎡产权的证明材料，才于2000年12月6日重新就位于大东区大什字街93-1号4单元6楼1号
193.95平方米房屋与史仲毅的妻子张荣荣签订商品房买卖协议，并据此开具全额房款的发票。机电公司主张的其以出资20万元为史仲毅、张荣荣购买沈阳市大东区大什字街93-1号4-6-1房屋105.26㎡产权来置换史仲毅、张荣荣所有的争议房屋产权的内容，与史仲毅、张荣荣实际取得沈阳市大东区大什字街93-1号4-6-1房屋105.26㎡产权的事实相对等，符合权利义务相一致的原则，且史仲毅、张荣荣交付争议房屋的所有权证书并腾空房屋的行为亦表明双方履行了交换房屋产权的约定内容，故一审法院采信机电公司的主张，判决争议房屋由机电公司所有并无不当。因史仲毅与张荣荣系夫妻关系，机电公司出资购买房屋的商品房买卖协议的买受人已变更为张荣荣，且史仲毅与张荣荣共同将争议房屋的产权证交付机电公司并腾空房屋，应认定张荣荣对于机电公司与史仲毅之间关于置换房屋产权的约定内容系明知且以行为予以履行，故一审法院判决史仲毅与张荣荣共同协助机电公司办理争议房屋的更名过户手续亦无不当。对史仲毅、张荣荣的上诉主张，因无事实依据，本院不予采信。
综上所述，原审判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10，000元，由上诉人史仲毅、张荣荣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 妍
审 判 员 韩彩霞
代理审判员 李大鹏
二〇一六年二月二十三日
书 记 员 路柠檑
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。