上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第3427号
上诉人（原审原告）上海明浦广告有限公司。
委托代理人火卫明，上海市万方律师事务所律师。
上诉人（原审原告、反诉被告）王明良。
上诉人（原审被告、反诉原告）李兴财。
委托代理人索建国，北京大成（上海）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）闵行区浦江镇胜利村民委员会
原审第三人上海闵二房屋拆迁有限公司
上诉人上海明浦广告有限公司（以下简称明浦公司）、王明良、李兴财因与被上诉人闵行区浦江镇胜利村民委员会（以下简称胜利村委会）、原审第三人上海闵二房屋拆迁有限公司（以下简称闵二公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2014）闵民五（民）初字第743号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月9日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审查明，1997年9月3日，胜利村委会（签约甲方）与李兴财（签约乙方）签订《协议书》，约定：乙方向甲方租用土地50亩，以丈量为准，第一期开工约10亩；土地租价每年每亩人民币（下同）1，500元，计15，000元；一次性青苗费用每亩800元，租用期15年，自1997年9月1日至2012年8月31日；付款期限第一年土地使用费每亩500元，青苗费800元，合计13，000元，双方签约后一次付清；第二年开始每亩1，500元分两次付清，每年初付50%，年中付50%；通水、通电、通电话等一切事务应由甲方办理，费用由乙方承担等。合同还对其他内容进行了约定。李兴财承租后在土地上兴办上海闵行兴华养殖场，1998年2月5日，杜行镇人民政府出具批复同意胜利村委会兴办养殖场的申请。李兴财承租后在系争土地上搭建了房屋，并将系争房屋出租给＊＊＊＊公司、李＊＊＊＊、王明良等人。
2004年3月10日，李兴财（签约甲方）与王明良（签约乙方）签订《租房协议书》，约定：乙方向甲方租用工厂间二幢（每幢面积约为860平方米），楼房住房另算，工厂间租金每年125，000元；租用期三年，自2004年3月15日至2007年3月15日，非经甲方同意不得转让；租金每半年付一次62，500元，先付后用，双方签约后付清半年，下次付款提前15天，一次性押金五千元（期满退还）；水、电等其他事宜，由乙方自行办理和承担；如果因政府、政策等原因，动拆迁，征地等双方所签合同使用期自行终止，乙方无条件服从，自行搬迁，租金按实际使用期按时支付，押金退还乙方等。合同还对其他内容进行了约定，签订租赁协议后王明良向李兴财支付押金5，000元。
2007年3月上述合同到期后，李兴财（签约甲方）与王明良（签约乙方）于2007年3月6日又签订一份《租房协议》，约定：乙方向甲方租用工厂间2幢（面积约为1，700平方米），住房一间，工厂间租金每年十四万元；租用期三年，自2007年3月15日至20010年3月14日，非经甲方同意不得转让；租金每半年付一次七万元，先付后用，双方签约后付清半年，下次付款提前15天，一次性押金五千元（期满退还）；水、电等其他事宜，由乙方自行办理和承担；如果因政府、政策等原因，动拆迁，征地等双方所签合同使用期自行终止，乙方无条件服从，自行搬迁，租金按实际使用期按时支付，押金退还乙方等。此后王明良成立了明浦公司，并一直在系争房屋内经营，该合同租期到期后王明良仍继续租用，租赁期间王明良通过其个人向李兴财支付租金。
2010年8月17日，胜利村委会在李兴财租赁土地范围内张贴通知，告知胜利村各落户企业单位：接上级部门通知，市政府实事工程，市住宅房谈家港基地（即拓一基地）即将启动，凡涉及该区域范围内的胜利村各（工厂、商店、单位、住户）于2010年9月开始，全面启动整体搬迁，望以上各单位接到通知起，开始做好前期搬迁准备工作，希望大家相互配合。此后王明良租金支付至2011年3月14日，并在他处另觅租赁房屋着手搬迁。
2010年9月30日，上海市人民政府出具字号为沪府土（2010）833号，《关于批准闵行区人民政府2010年第三十七批次建设项目农用地转用、征收土地的通知》，将包含系争土地在内的浦江镇有关土地转为建设用地。此后自2010年11月19日至2012年3月10日，上海房地产估价师事务所有限公司经上海市闵行区浦江镇动拆迁管理办公室的委托，对系争土地及其上的建筑物进行评估，并出具闵行区浦江镇胜利村（李兴财）非居住房屋拆迁补偿价格评估的《房地产估价报告》，该报告载明估价对象的西面和东面有若干家中小规模的企业，北面为胜利村农田，南面为浦江宝邸，估价范围四周由围墙和房屋围护，形成一个封闭式的区域，厂区内中间有较宽的一个场地，厂房分布在其两侧，现状房屋作为企业的厂房、厕所及辅助用房使用，其内部基础设施基本完善，能满足企业生产、生活的需要。估价对象范围内共有15幢建筑物，结构以砖混为主，建造于2000年左右，总建筑面积为5，164平方米，其中2号至11号房屋中均有不同程度的室内装饰装修，各建筑物的具体情况为：
1、1号房，辅助用途，建筑面积为15平方米，砖混结构，檐高2.60米，房屋内为平顶、钢窗木门，正常使用，建筑物评估总价12，270元；
2、2号房，辅助用途，建筑面积为375平方米，砖混结构，檐高3米，房屋内为彩钢屋顶、钢窗木门，正常使用，建筑物评估总价232，500元。房屋内装修有地面地砖、墙面面砖、有卫生设施，装饰装修估价为56，250元；
3、3号房，辅助用途，建筑面积为56平方米，砖混结构，檐高3米，房屋内为平顶、钢窗木门，正常使用，建筑物评估总价45，808元。房屋内装修有地面地砖，装饰装修估价为5，600元；
4、4号房，宿舍用途，建筑面积为906平方米，砖混结构，檐高6.20米，房屋内为彩钢屋顶、钢窗木门，正常使用，建筑物评估总价688，560元。房屋内装修有地面地砖、墙面涂料、顶面pvc吊顶，装饰装修估价为90，600元；
5、5号房，厂房用途，建筑面积为899平方米，混合结构，檐高3.60米，房屋内为彩钢屋顶、塑钢窗、铁门，正常使用，建筑物评估总价647，280元。房屋内装修有地面地砖、防盗栅，装饰装修估价为44，950元；
6、6号房，厂房用途，建筑面积为899平方米，混合结构，檐高3.60米，房屋内为彩钢屋顶、塑钢窗、铁门，正常使用，建筑物评估总价647，280元。房屋内装修有地面地砖、防盗栅，装饰装修估价为44，950元；
7、7号房，厂房用途，建筑面积为899平方米，混合结构，檐高3.60米，房屋内为彩钢屋顶、塑钢窗、铁门，正常使用，建筑物评估总价647，280元。房屋内装修有地面地砖、防盗栅，装饰装修估价为44，950元；
8、8号房，厂房用途，建筑面积为899平方米，混合结构，檐高3.60米，房屋内为彩钢屋顶、塑钢窗、铁门，正常使用，建筑物评估总价647，280元。房屋内装修有地面地砖、防盗栅，装饰装修估价为44，950元；
9、9号房，辅助用途，建筑面积为31平方米，砖混结构，檐高3米，房屋内为彩钢屋顶、钢窗木门，正常使用，建筑物评估总价23，033元。房屋内装修有地面地砖，装饰装修估价为3，100元；
10、10号房，厕所用途，建筑面积为19平方米，砖混结构，檐高3米，房屋内为平顶、钢窗木门，正常使用，建筑物评估总价15，542元。房屋内装修有地面地砖、墙面面砖、有卫生设施，装饰装修估价为3，800元；
11、11号房，厕所用途，建筑面积为19平方米，砖混结构，檐高3米，房屋内为平顶、钢窗木门，正常使用，建筑物评估总价15，542元。房屋内装修有地面地砖、墙面面砖、有卫生设施，装饰装修估价为3，800元；
12、12号房，辅助用途，建筑面积为42平方米，砖混结构，檐高3.30米，房屋内为平顶、钢窗木门，正常使用，建筑物评估总价34，356元；
13、13号房，辅助用途，建筑面积为59平方米，砖混结构，檐高3.30米，房屋内为彩钢屋顶、钢窗卷帘门，正常使用，建筑物评估总价43，837元；
14、14号房，辅助用途，建筑面积为22平方米，简易结构，檐高2.40米，简易房，正常使用，建筑物评估总价5，214元；
15、15号房，辅助用途，建筑面积为24平方米，砖混结构，檐高2.60米，房屋内为平顶、钢窗木门，正常使用，建筑物评估总价19，632元。
另外，估价范围内还有彩钢天棚，围墙、水泥厂、水池和上下水管等附属物，具体情况为：
1、一砖围墙，20平方米，评估总价为2，380元；
2、水泥场地，1，772平方米，评估总价为145，304元；
3、彩钢板天棚（不含地坪），829平方米，评估总价为111，086元；
4、自来水管（直径32毫米），300米，评估总价为7，800元；
5、雨污水管（直径30厘米），300米，评估总价为28，200元；
6、铁拉门，15平方米，评估总价为2，250元；
7、水池，65立方米，评估总价为9，620元；
8、化粪池，32立方米，评估总价为4，736元。
经评估，系争土地上建筑物、装饰装修、附属物的现值为4，379，740元。
2010年11月27日，上海新闵资产评估有限公司对＊＊＊＊公司设备搬迁费用进行评估并出具报告，＊＊＊＊公司设备搬迁费用为42，752元。
2011年4月21日，上海市闵行区浦江镇人民政府向原告出具《限期拆除违法建筑事先告知书》，要求李兴财拆除在闵行区浦江镇胜利村民委员会第三村民小组擅自搭建的违法建筑物、构筑物。
2012年4月19日，就系争土地及上附建筑物的拆迁事宜，案外人上海市闵行区浦江镇人民政府＊＊＊＊部（拆迁人、签约甲方）、第三人闵二公司（代理人）与胜利村委会（被拆迁人、签约乙方）签订《上海市征用集体所有土地非居住房屋拆迁补偿协议》一份，约定：被拆除房屋经上海房地产估价师事务所有限公司评估，房屋建安重置价为721.42元／平方米，根据浦江镇人民政府办公室抄告单（闵）浦府（2009）16号之规定，房屋补偿款为721.42元／平方米×5，164平方米×75%=2，794，061.50元；甲方应支付给乙方设备搬迁费279，732元，其他附属物654，326元，（停产停业损失补偿费1，032，800元，共计1，966，858元；甲方应支付给乙方房屋、设备搬迁、附属物及停产停业损失补偿费等合计4，760，919元；乙方应当在签订本协议后30日内，即2012年5月18日前搬离原址，并负责房屋使用权人按期搬迁，房屋使用权人未按期搬迁的，视作乙方未按期搬迁；甲方应当在乙方搬离原址后二十个工作日内支付给乙方补偿款；甲方依据《关于大居谈家港基地李兴财动迁专题协调会议纪要》在4，760，919元基础上一次性调节1，139，081元，因此甲方应支付各类补偿款5，900，000元，此款已包括李兴财出租给承租人的动迁补偿款在内等。协议还对其他内容进行了约定。
2012年4月18日，胜利村委会（出租方、签约甲方）与李兴财（承租方、签约乙方）签订《终止租赁关系的协议》，约定：甲方出租给乙方的区域，目前已经列入动迁范围，为配合浦江镇开发建设，现经甲乙双方协商终止租赁关系，甲方一次性补偿乙方590万元；乙方必须在2012年5月8日之前搬迁完毕，逾期视为乙方自行放弃财物，由甲方帮助清除，清除完毕后支付补偿款；乙方须在搬迁前付清租赁期间所使用的水、电费或由甲方在总额中代扣，乙方在搬迁期内全部搬迁完毕并经拆房单位验收合格后，20天内付清补偿款；本协议经双方签字后生效，双方在1997年9月3日所签协议自行终止；李兴财出租的企业由李兴财负责搬迁清场。该协议签订后，胜利村委会向李兴财支付补偿款180万元。
另查明，＊＊＊＊公司、明浦公司、＊＊＊＊公司因系争房屋动迁补偿问题于2011年9月30日、2012年5月9日多次向胜利村委会、动迁办及信访办致函，表示因李兴财与其之间关于补偿款存在争议，其另寻租赁厂房后李兴财不愿意支付属于其的动迁补偿款，导致系争房屋未能交接，李兴财于2012年5月8日强行断水断电，拆房队要进入厂区进行强拆，希望协调解决。同时2012年11月15日明浦公司向信访及动拆迁部门发送《承诺书》表示，其未能及时搬离的原因为李兴财克扣属于其的动迁款项，其愿意办理同时也愿暂按李兴财单方提出的租金暂留村委会等。2012年7月26日，浦江镇动拆迁管理办公室、浦江镇＊＊＊＊部、浦江镇人民政府信访办公室、浦江镇胜利村村民委员会及李兴财共同至浦江镇人民政府信访办公室就动迁补偿事宜进行协商，并形成会议纪要。主要内容为：＊＊＊＊公司、＊＊＊＊公司、明浦公司信访表示自李兴财处承租厂房，没有享受动迁补偿，2012年5月8日李兴财将系争房屋断水、断电，导致双方矛盾加剧，李兴财表示给予每平方米100元补偿。根据评估情况梳理，＊＊＊＊公司租用面积1，008平方米、停产停业损失费201，600元、设备搬运费42，752元，两项合计244，352元，递增后最终可补偿303，482元；明浦公司租用面积1，728平方米、停产停业损失费345，600元、设备搬运费224，440元，两项合计570，040元，递增后最终可补偿737，913元；＊＊＊＊公司租用面积1，166平方米、停产停业损失费233，200元、设备搬运费10，640元，两项合计243，840元，递增后最终可补偿295，000元。李兴财此次动迁厂房总面积为5，164平方米，协定安置补偿约600万元左右，浮动补偿金额40万元。李兴财认为签约时只谈了本人所得部分，三家企业补偿部分不应在内扣除，动迁办明确告知李兴财动迁补偿总额，小业主补偿部分已计算入内。该次会议协商未果，无法继续。9月18日，上海市浦江镇人民调解委员会向李兴财出具《调解终结书》，表示根据评估和政策规定，＊＊＊＊公司等三家企业的补偿款与当初同甲方洽谈补偿总款完全一致，为：＊＊＊＊公司租用面积1，008平方米、停产停业损失费201，600元、设备搬运费42，752元，两项合计244，352元，递增后最终可补偿303，482元；明浦公司租用面积1，728平方米、停产停业损失费345，600元、设备搬运费224，440元，两项合计570，040元，递增后最终可补偿737，913元；＊＊＊＊公司租用面积1，166平方米、停产停业损失费233，200元、设备搬运费10，640元，两项合计243，840元，递增后最终可补偿295，000元。但上述款项中还不包括与三企业实际承租面积的差异数和甲方汇总表内297，020元，有承租人部分的附属物补偿款，执照变更费等还不在内，现双方差异较大，不再组织调解。
2012年9月26日，胜利村委会向李兴财发函表示，根据其自认的三个企业的承租平方为：＊＊＊＊公司李＊＊＊＊1，008平方米、＊＊＊＊公司李飞1，166平方米、明浦公司王明良1，728平方米。但三个承租企业现确认的实际承租平方有差异，其中＊＊＊＊公司自认承租面积为1，500平方米、停产停业损失为300，000元、设备搬迁费42，752元、装潢估价值76，564元、递增后最终可补偿478，446元；明浦公司自认承租面积为1，867平方米、停产停业损失为373，400元、设备搬迁费224，440元、装潢估价值28，680元、附属物天棚750平方米及地坪300平方米共计125，100元、自建房屋共计34，638元、递增后最终可补偿954，131元；＊＊＊＊公司自认承租面积为1，354平方米、停产停业损失为270，800元、设备搬迁费10，640元、装潢估价值28，808元、递增后最终可补偿361，408元。因胜利村委会与李兴财在租金、承租平方及补偿标准等问题上没有达成一致，更没有给付补偿款，致使至今未能搬离。要求李兴财尽快与三承租人之间达成一致，解决问题后来领取余款，如逾期不作为，将从李兴财剩余70%补偿款中扣除1，793，985元给三承租人。
同年12月26日，浦江镇动拆迁管理办公室、浦江镇＊＊＊＊部、浦江镇人民政府信访办公室、闵行区司法局浦江司法所、胜利村委会再次开会协商处理该争议，会议建议为重新测算三家企业动迁应得补偿并告知李兴财。12月27日，胜利村委会再次向李兴财发函要求其处理纠纷，于2013年1月18日至胜利村委会处协商处理。2013年1月9日，李兴财向胜利村委会回函表示，胜利村委会的多次信函内容雷同，其已回复。胜利村委会口头承诺担保协议外补偿50万，补充款合计640万元，但剩余460万元胜利村委会至今未付。又李兴财与其承租人为平等租赁关系，其三人自己直接与动迁组商谈，与李兴财无关。
2013年1月18日，胜利村委会向＊＊＊＊公司代为发还停产停业损失201，600元、机器设备搬运费42，752元、共计244，352元，向明浦公司代为发还245，600元、机器设备搬运费224，440元、共计570，040元，向＊＊＊＊公司代为发还233，200元、机器设备搬运费10，640元、共计243，840元。该款项为李兴财自认的计算，不包括实际承租使用面积和装潢、附属物、自建房屋、递增补偿款等，余款另行处理。2013年1月29日，胜利村委会再次向李兴财发函表示，已对李兴财自认和按政府动迁政策层面规定的应属于三个承租部分的100多万元，已于2012年1月18日代为发还。
又查明，王明良向李兴财租赁的房屋范围为评估报告中所列的7号房、8号房，租赁过程中其自行搭建了9号房、10号房及11号房。
明浦公司、王明良于2014年4月1日诉诸原审法院，请求判令：1、确认明浦公司、王明良与李兴财签订的租赁合同无效；2、判令李兴财支付补偿款517，377元，此款由胜利村委会在尚未支付给李兴财的动迁补偿款中扣除。李兴财反诉请求判令王明良支付自2011年3月15日至2012年4月18日的租金152，656元。
原审审理中，王明良及明浦公司为证明其在租赁过程中还搭建了750平方米的彩钢板大棚及铺设了300平方米的水泥地坪，并对租赁房屋进行了装修，申请证人卫＊＊＊＊及李＊＊＊＊到庭作证。证人卫＊＊＊＊证言的主要内容为其以前在明浦公司上班，自2001年至2005年在公司里做电工。王明良承租了系争房屋后铺设电路等隐蔽工程都是由其施工的，其在车间里大概做了十几个变电箱，其在工作期间看到过王明良雇人盖房子及装修，但是具体怎么施工的其并不清楚。证人李＊＊＊＊证言的主要内容为，2004年左右其经朋友介绍到王明良租的房子里进行装修，在干活的时候认识了李兴财，李兴财承包了猪棚，王明良向李兴财租借房屋。其装修了3号房里面的厨房，10号房及11号房的卫生间、厨房间、大棚还有3-4间办公室的隔断，及室外场地及大棚，主要做的是场地平整、卫生间和厨房间贴瓷砖什么的。2004年装修了一次，2007年又装修了一次，王明良后来把相应的费用结清了。经原审庭审质证，明浦公司及王明良对证人证言无异议；李兴财认为李＊＊＊＊的证言为孤证，且陈述的内容与合同不一致，从外面到租赁房屋的电是由李兴财铺设的，房屋里的电路是王明良自己在做，卫＊＊＊＊陈述没有电线不是事实，不能达到证明目的；胜利村委会认为李兴财就建造了四排猪棚及一幢宿舍楼，其他都是承租人为了生产建造的，对此村委会很清楚；第三人闵二公司无意见。原审认为，卫＊＊＊＊及李＊＊＊＊的证人证言与本案相关联，能相互印证并与其他证据相互印证，法院确认其证据效力。
原审认为，现本案的争议焦点为，明浦公司是否为系争房屋的承租人、系争租赁合同的效力、李兴财是否需对王明良与明浦公司提出的各项损失予以补偿及王明良是否需支付租金。
首先，对于承租人的身份问题，本案系争房屋的租赁合同系由王明良与李兴财签订，明浦公司认为王明良系职务行为，故明浦公司亦为承租人。法院认为，明浦公司于签订租赁协议后才予以成立，虽王明良此后担任公司的法定代表人，但租金支付过程中亦由王明良个人支付，故对于明浦公司认为其系承租人的主张本院难以采信，该租赁协议的相对方应为王明良。
其次，李兴财将未经合法批准的房屋出租给王明良，因该租赁标的物不具有合法性，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”的规定，双方之间于2004年3月10日就厂房及住房签订的《租房协议书》及2007年3月6日就厂房及住房签订的《租房协议》应认定为无效。
再次，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”就本案而言，李兴财承租的土地因纳入动迁范围，动迁单位在系争土地上房屋等评估报告的基础上进行协商，并确定补偿金额590万元后与胜利村委会签订动迁协议，再由胜利村委会与李兴财签订终止协议的方式支付该部分补偿款590万元。而从评估报告、动拆迁协议中均能反映出，该补偿金额中包括了对王明良承租范围内的停产停业损失、设备搬迁费等补偿，又李兴财与胜利村委会签订的终止协议中亦明确由李兴财负责王明良等承租人的清场，对于李兴财认为590万元补偿款系对于其一个人补偿的主张，法院不予采信。现李兴财取得的590万元补偿款中包含了动迁单位给予王明良的补偿部分，李兴财因本案系争无效合同取得了该部分财产应予以返还。
关于属于王明良补偿款的具体金额，其认为包括停产停业损失373，400元，设备搬迁费用损失224，440元，装潢补偿费100，600元，自建房屋补偿款54，117元，彩钢板大棚750平方米100，500元，地坪300个平方米24，600元，补偿调节费用209，760元，总计1，087，417元。首先，关于停产停业损失，依据动迁协议按照200元／平方米给予补偿，王明良实际使用范围为7号房899平方米、8号房899平方米、9号房31平方米、10号房19平方米及11号房19平方米，共计1，867平方米，补偿款为373，400元，王明良主张的停产停业损失补偿373，400元法院予以采信；其次，关于设备搬迁费用，经评估单位评估为224，440元，对于王明良的主张法院予以采信；再次，关于装修补偿费，王明良认为其在租赁过程中对其承租部分进行了装修，而李兴财则认为其进行了相应的装修。法院认为双方于租房协议中曾约定因动拆迁使用期自行终止，虽该合同无效，但王明良应在签订合同时已预见到租期问题，即使其进行了相应的装修，租期结束该装修李兴财无需补偿。至于胜利村委会与李兴财之间就土地租赁合同，参考评估报告签订的终止协议，并不及于王明良，故对于王明良主张的装修补偿法院不予支持；复次，关于王明良主张的750平方米彩钢板大棚的补偿款及300平方米地坪的补偿款，王明良认为其在租赁过程中对其承租部分进行了搭建，同时证人李＊＊＊＊及卫＊＊＊＊到庭说明相关情况，但对于搭建大棚的具体工程量及铺设地坪的具体面积均未能向本院提交证据予以证明，对于王明良主张的该笔补偿款法院难以采信；最后，关于王明良认为其自建9号房、10号房及11号房的补偿款，李兴财对于三幢房屋由王明良搭建并无异议，但认为其与王明良对房屋的归属作出口头约定，该3幢房屋应属其所有，法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果，李兴财主张双方曾对房屋归属作出约定，但未能向法院提交相关证据予以证明，法院不予采信。故对于动迁补偿款中关于9号房、10号房及11号房的补偿款40，587.75元［（23，033＋15，542＋15，542）×75%］应属王明良所有。综上，停产停业损失、建筑物补偿款、设备搬迁费，共计638，427.75元应属王明良所有。
至于动迁协议中的一次性调节费用1，139，081元，闵二公司向法院表示该款系对李兴财承租土地范围内所有补偿费用4，760，919元上调所得，同样胜利村委会与李兴财之间就土地租赁合同，参考评估报告签订的终止协议，并不及于王明良，故对于王明良主张的该笔款项法院亦不予支持。现胜利村委会已向明浦公司代为发放部分补偿款，对此王明良予以认可，剩余68，387.75元（638，427.75-570，040）李兴财应向王明良支付。至于明浦公司与王明良间就该动迁款的归属，可依据明浦公司章程等协商确认。
最后，关于李兴财主张的租金，双方于租房协议中曾约定因动拆迁使用期自行终止，系争土地于2010年9月被纳入动迁范围，胜利村委会也在厂房外张贴通知，同时王明良停止营业并在他处租赁房屋进行搬迁，双方于2010年10月31日后停止了租房协议的实际履行。即使王明良确占用系争房屋产生相应的使用费，李兴财向法院表示其于2012年4月18日与胜利村委会签订终止协议时最后一次向王明良催讨租金，李兴财于本案中提出的该主张也已过诉讼时效，故对于李兴财要求支付租金的反诉请求法院不予支持。至于王明良主张的押金5，000元，李兴财主张在第二次签订租赁协议时已处理，但未能向法院提交相应的证据，法院难以采信，现该租赁合同被确认为无效合同，李兴财应将该押金予以返还。
原审法院依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，于二〇一四年十一月二十五日判决：一、确认王明良与李兴财于2004年3月10日签订的《租房协议书》及2007年3月6日签订的《租房协议》无效；二、李兴财于判决生效之日起十五日内向王明良支付补偿款68，387.75元；三、驳回王明良的其余本诉诉讼请求；四、驳回上海明浦广告有限公司的本诉诉讼请求；五、李兴财于判决生效之日起十五日内向王明良返还押金5，000元；六、驳回李兴财的反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费7，061.37元，由王明良负担3，530.69元，由李兴财负担3，530.68元；反诉案件受理费减半收取计1，676.56元，由王明良负担25元，由李兴财负担1，651.56元。
判决后，明浦公司、王明良不服，上诉称，装修部分显系明浦公司、王明良而非用作猪圈使用的李兴财施工形成；9、10、11号楼系其自建，但原审将装修价值判归李兴财错误；本案双方约定因租赁合同无效不具有法律效力，但装修项目业经动迁单位评估确定价值，因李兴财对合同无效负主要责任，应承担装修等补偿费用。750平方米彩钢板大棚、300平方米地坪系两上诉人施工，原审在李兴财未举证情况下驳回明浦公司、王明良补偿款请求无据。“一次性调节费”系以评估总价款为依据确定，包含了两上诉人的停产停业损失、设备搬迁费、自建建筑物补偿款在内，原审驳回明浦公司、王明良按比例分配的主张缺乏依据。同时，为上述款项保证两上诉人顺利取得应在胜利村委会尚未支付李兴财的补偿款中扣除支付，原审未支持有误。故上诉请求撤销原审判决第三、四项，改判被上诉人李兴财向上诉人支付装潢补偿费100，600元，彩钢板大棚100，500元，地坪24，600元，补偿调节费209，760元（合计570，620元）；李兴财应当支付的补偿费在胜利村委会支付给李兴财的补偿费中扣付给明浦公司、王明良等。
李兴财辩称，不同意明浦公司、王明良的上诉请求，该部判决原审裁判正确，要求维持原判。
胜利村委会辩称，同意明浦公司、王明良上诉请求。
闵二公司述称，同意明浦公司、王明良上诉请求。
李兴财上诉称，原审认定错误，其与李＊＊＊＊租房合同系双方真实意思表示，胜利村委会作为土地所有人明知并认可租赁，本案土地并非城镇规划区，不应适用司法解释相关无效条款。本案租约应自2012年4月18日“通知”确定搬迁日解除，明浦公司、王明良应支付拖欠的租金并赔偿损失。至于明浦公司、王明良主张的损失，按照双方租约李兴财应不予赔偿。故上诉请求：撤销原判第一项，改判李兴财与明浦公司《租房协议》有效；撤销原判第二、五项，改判支持其原审反诉请求。
明浦公司、王明良辩称，对于原审判决涉及李兴财上诉请求部分正确，要求对该部维持原判。
胜利村委会辩称，该部同意原审判决。
闵二公司述称，同意原审判决。
经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，上诉人王明良与上诉人李兴财签订的《租房协议》系双方真实意思表示，但根据现有证据，本案租赁标的房屋建设并未合法登记，亦未经批建、规划程序合法审批，双方间业已形成的房屋租赁合同关系依法应属无效。本案标的房屋虽不属城镇房屋，但属乡村规划区内建筑，依法应参照城镇房屋租赁法律规定（司法解释）执行，李兴财所谓租约有效的上诉理由缺乏基本法律依据，本院不能采信。
关于装修损失补偿，王明良未能有效证明其进行了相关装修或支付了相应价款，属事实举证不能。值得注意的是，双方租约明确约定动迁情况下使用期终止，尽管租约无效，但双方租赁期限的相关风险应属明知，在该等条件下，双方未就相关损失负担进行约定，应该认为，在此情况下确定装修损失属双方业已存在的信赖利益损失法律依据是不充分的。应该认为，750平方米彩钢板大棚、300平方米地坪补偿款性质与之相同。同时，王明良一、二审期间始终不能证明该两部具体工程量、建设者，必须指出，仅凭证人证言显然不能达到证明施工工程主体及工程量的有关民事证据优势概然性证明标准，进而证明该部损失的客观性，王明良、明浦公司该部上诉请求，本院难以支持。
关于“一次性调节费”，必须指出，该费用系动迁单位与出租人李兴财间补偿约定项目，后者系依据其与胜利村委会间租约获得补偿债权。而本案债权的请求权基础限于王明良、李兴财间无效租约范畴，该调节费在现有证据条件下与双方上诉人租约无效形成的损失本身不具有直接因果关系，将之纳入赔偿范围缺乏法律依据。
关于租金债权及损失，应该认为，尽管租约无效，但通常情况下确可沿用租金标准计算的房屋使用费债权，但正如原审法院指出，李兴财向原审法院表示其于2012年4月18日与胜利村委会签订终止协议时最后一次向王明良催讨，而李兴财本案告诉已为2014年4月，显然已超逾法定诉讼时效，原审于此裁判有据，本院应予维持。另关于本案债权主体问题，显然无论根据现有查明事实还是本案审理的房屋租赁合同法律关系，李兴财系无效合同关系项下债务人，至于补偿款实际由何人给付与本案债务人确定不具程序上的关联，明浦公司、王明良该部主张缺乏程序法律依据，本院不能采信。其余三上诉人主张的事实、理由，原审阐述详尽、有据，本院不再赘述。
原审法院在查明事实的前提下，判决正确，本院应予维持。三上诉人的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币11，312.96元，由上诉人明浦公司、王明良负担7，959.84元、由上诉人李兴财负担3，353.12元。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶振军
代理审判员 许 京
代理审判员 蒋辉霞
二〇一五年四月九日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……