天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民一终字第0878号
上诉人（原审被告）贾玉珠。
委托代理人苗自成，北京炜衡（天津）律师事务所律师。
委托代理人英伟明，北京炜衡（天津）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）贾玉凤。
委托代理人王玉青，天津击水律师事务所律师。
委托代理人焦志军，天津击水律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）贾泽楠，无职业。
委托代理人王玉青，天津击水律师事务所律师。
委托代理人焦志军，天津击水律师事务所律师。
原审第三人天津市和平区房地产管理局，住所地天津市和平区哈密道151号。
法定代表人丁翀，该局局长。
委托代理人闫学刚，该局干部。
委托代理人张慧，该局干部。
上诉人贾玉珠因共有纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2014）和民二初字第0173号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人贾玉珠及其委托代理人苗自成、英伟明，被上诉人贾玉凤及其委托代理人王玉青、焦志军，被上诉人贾泽楠及其委托代理人王玉青、焦志军，原审第三人天津市和平区房地产管理局的委托代理人闫学刚、张慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，二原告系姑姑与侄子关系，原告贾玉凤与被告系姐妹关系，原告贾泽楠与被告系侄子与姑姑关系。讼争的坐落天津市和平区承德道3-1401-1404房屋所有权人现为被告。该房屋原为原告贾玉凤和被告贾玉珠之父贾兆起承租的天津外运有限公司企业产房屋。贾兆起与前妻张秀荣共生育有四个子女，分别为：贾玉茹、原告贾玉凤、贾洪斌及被告贾玉珠，原告贾泽楠系贾洪斌之子，贾洪斌于2011年6月19日病故。1969年贾兆起与翟桂珍再婚，婚后无子女。贾兆起与翟桂珍再婚后均在讼争房屋内居住。贾兆起于1999年11月5日死亡，其死亡后讼争房屋的承租人变更为翟桂珍，翟桂珍于2002年购买了讼争房屋产权，并于2002年7月30日取得了讼争房屋的《房屋所有权证》。2004年2月7日翟桂珍死亡。后被告欲将讼争房屋过户到自己名下，并告知了其他继承人，贾玉茹同意将讼争房屋过户给被告，并出具委托书，委托其女儿梁倩代为办理。2005年9月13日，被告到第三人处申请继承讼争房屋的所有权转移登记，并向第三人提供了其自行书写的继承书，继承书内容为：被继承人翟桂珍于2004年2月因病死亡，死亡后遗有坐落天津市和平区承德道3号楼141房屋一套，建筑面积52.60平方米，被继承人生前无遗嘱，根据《中华人民共和国继承法》的规定，被继承人的上述遗产由贾玉珠继承，其他权利人放弃继承，由此引起的法律纠纷，由本人负担。同时，被告还向第三人提供了翟桂珍的户口注销证、被告本人身份证复印件、翟桂珍的房屋所有权证，第三人依据《天津市房屋权属登记条例》及《天津市房屋权属登记规范》的相关规定，为被告办理了继承讼争房屋的所有权转移登记，被告于2005年10月9日取得了讼争房屋的《房屋所有权证》，成为讼争房屋的所有权人，并于同日取得了讼争房屋的《国有土地使用证》。现讼争房屋由被告居住。
另，翟桂珍于2001年7月19日立遗嘱书，内容为：“我与贾兆起（已故）是夫妻关系，1969年结婚，是续弦，没有生育。前房子女共姊弟妹四人：贾玉茹、贾玉凤、贾洪斌、贾玉珠，当时最小的九岁，现在都已成人、完婚各自居住生活。在贾兆起病中及去世前后几年来，子女对我们都有不同程度的一些帮助。唯三女儿贾玉珠（1959年2月15日出生），在其父病中和去世后对不管物力、人力尤其是精神上，照料、扶助是最诚心实意，邻里都表赞许，尤其在我病中可以说尽了亲生女样的孝道。我愿意将凡依法属于我个人所有的财产全部指定由三女儿贾玉珠继承。望子女们以手足为重依嘱而行。除此别无遗言”。翟桂珍还对遗嘱书进行了公证，天津市和平区公证处于2001年7月26日出具了《公证书》。
原告提起诉讼，请求确认被告实施的将坐落天津市和平区承德道3-1401-1404房产由翟桂珍名下过户至被告贾玉珠名下的行为无效。
一审法院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。被告到第三人处办理讼争房屋继承的所有权转移登记的行为系民事法律行为，被告在实施该行为时向第三人提供的其自书继承书中表述其他权利人放弃对讼争房屋的继承，但依据继承法的相关司法解释的规定，继承人放弃继承应当以书面形式向其他继承人表示。用口头方式表示放弃继承，本人承认，或有其他充分证据证明的，也应当认定其有效。现被告未能提供其他权利人即原告贾玉凤、贾玉茹及贾洪斌当时表示放弃对讼争房屋继承权的相关证据，即使被告所述的贾玉茹同意将讼争房屋过户到其名下的事实存在的情形下，也不能视为其他继承人放弃对讼争房屋的继承权，而被告办理的是继承讼争房屋的转移登记手续，向第三人提供继承书是必备要件，但被告自书的继承书中表述的其他权利人放弃继承的意思表示不真实，既违反了继承法相关司法解释的法律规定，也侵害了其他继承人的合法权益，故其实施的办理将讼争房屋的所有权由翟桂珍转移登记至其名下的民事行为无效，二原告作为继承人要求确认该民事行为无效的诉讼请求，法院予以支持。被告提交的翟桂珍所立遗嘱书并进行公证的《公证书》，因被告未作为办理继承讼争房屋所有权转移登记所用，与本案无直接关联性，被告可依据《公证书》中所公证的遗嘱书与其他继承人另行主张遗嘱继承。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第五十四条、第五十八条第一款第（五）项、第二款，最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国继承法〉若干问题的意见》第四十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定判决：被告所实施的将讼争的坐落于天津市和平区承德道3-1401-1404房屋所有权由翟桂珍名下转移登记至被告名下的民事法律行为无效。本案诉讼受理费80元，减半收取40元，由被告负担。
一审法院判决后，贾玉珠上诉，请求撤销一审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求。主要理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足：贾兆起与翟桂珍自1989年3月起居住讼争房屋，此时夫妻二人婚姻关系已存在20年；一审判决对讼争房屋在贾兆起死亡后由翟桂珍合法承租的事实未依法认定，对翟桂珍生前对讼争房屋拥有全部产权的事实未依法认定，对共有对象、共有人以及被上诉人是否具有共有资格认定不清。二、一审判决定性错误，适用法律错误，司法认知错误。
被上诉人贾玉凤、贾泽楠答辩称，一审法院查明事实及适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。
原审第三人天津市和平区房地产管理局述称，我局是依据法律法规政策为上诉人办理房屋产权转移登记手续，从行为上并不无当。
经审理查明，讼争房屋原系天津外运有限公司企业产房屋，1989年贾兆起承租并与翟桂珍在此居住生活。另被上诉人贾泽楠之父贾洪斌生于1953年6月11日，1969年初中毕业，后下乡插队。1969年9月26日，贾兆起、翟桂珍登记结婚。
上述事实，有双方当事人的陈述，上诉人于本院提交并已质证的贾洪斌常住人口信息、婚姻证明材料等证据证实。
其他事实，一审法院认定基本清楚，本院予以确认。
本院认为，讼争房屋原系贾兆起与翟桂珍婚后承租的企业产房屋，在贾兆起于1999年11月5日死亡后，根据当时天津市公有住房租赁的有关管理规定，讼争房屋的承租权人变更为贾兆起的配偶翟桂珍，翟桂珍于2002年购买了讼争房屋产权，成为讼争房屋所有权人，因此讼争房屋属于翟桂珍的遗产。贾兆起与翟桂珍登记结婚时，上诉人刚满十周岁，与翟桂珍形成了抚养关系，是被继承人翟桂珍的合法继承人。被上诉人贾玉凤彼时年满十八周岁，属于完全民事行为能力人；贾洪斌彼时年满十六周岁，已初中毕业后下乡插队，依法亦属于完全民事行为能力人。因此被上诉人贾玉凤以及贾洪斌未与翟桂珍形成抚养关系，非被继承人翟桂珍的合法继承人。此外，从翟桂珍的公证遗嘱来看，上诉人将讼争房屋所有权变更至其名下，亦符合原所有权人翟桂珍的本意。据此，二被上诉人主张上诉人将讼争房屋过户至其名下的行为无效，没有事实和法律依据，本院不能支持。至于上诉人向原审第三人提供的继承书，虽然有其他权利人放弃继承的不真实表述，但因无其他继承人，并未侵犯他人的合法权益，因而不影响上诉人办理所有权转移登记行为的效力。一审判决认定事实有误，本院依法予以纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销天津市和平区人民法院（2014）和民二初字第0173号民事判决；
二、驳回被上诉人贾玉凤、贾泽楠的诉讼请求。
两审案件受理费共计120元，由二被上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱菊玲
代理审判员 尹 来
代理审判员 刘 艳
二〇一四年九月三十日
书 记 员 刘洪雨
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；