广东省阳江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）阳中法民一终字第75号
上诉人（原审原告）：杨永梅，女，1974年6月30日出生，汉族，住广东省阳春市。
委托代理人：孙卓，广东一粤律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张留清，男，1958年11月11日出生，汉族，住广东省阳春市。
被上诉人（原审被告）：杨永英，女，1962年11月9日出生，汉族，阳春市人，住广东省阳春市。
被上诉人（原审被告）：张方志，男，1984年10月29日出生，汉族，阳春市人，住广东省阳春市。
原审原告：陆梓荣，男，1992年2月2日出生，汉族，住广东省阳春市。
上诉人杨永梅因与被上诉人张留清、杨永英、张方志、原审原告陆梓荣房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省阳春市人民法院于2013年11月28日作出的（2013）阳春法民一初字第1038号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审经审理查明：张留清与杨永英是夫妻关系，张方志是张留清与杨永英的儿子，杨永梅是杨永英的同胞妹妹。2011年，张留清一家的房屋因建设拆迁被征收而享有一套安置房的购买指标。原审庭审中，杨永梅称：杨永梅当时与张留清一家人口头商定，张留清、杨永英将其安置房按原价108000元转让给杨永梅，由杨永梅出钱购买；杨永梅为了准备买房的款项而向陆梓荣借款，陆梓荣又向银行借款；后来张留清、杨永英反悔不同意转让房屋给杨永梅，杨永梅要求张留清、杨永英赔偿因借款买房产生的利息损失等，杨永梅通过电话与张方志协商赔偿之事，并进行了电话录音，张方志口头同意赔偿杨永梅损失28000元，但之后又反悔不予赔偿。张留清、杨永英、张方志在原审庭审时辩称：2011年间，张留清、杨永英与杨永梅就政府安置房转让一事曾经有过口头商议，但没有达成一致意见，所以没有签订合同，根本没有口头协商同意转让政府安置的房屋给杨永梅；关于电话录音问题，杨永梅录音时张留清、杨永英不知道，杨永梅提供的电话录音有剪切，张方志没有在电话上说同意赔偿28000元给杨永梅。2013年9月6日杨永梅、陆梓荣诉至原审法院，请求判令张留清、杨永英、张方志共同向杨永梅、陆梓荣支付28000元及违约金（违约金从起诉之日起按银行同期同类贷款利率计算至付清款项日止）。
原审庭审中，证人杨昌华（杨永梅、杨永英的父亲）出庭作证称：杨永英一家口头同意以108000元转让政府分配的拆迁安置房给杨永梅，但后来反悔；杨永梅已向其大姑借款120000元准备买房，张方志口头同意赔偿借款损失28000元给杨永梅，但后来又反悔。证人杨永兰（杨永英的妹妹，杨永梅的姐姐）出庭作证称：杨永英一家有一套政府的安置房，由于张留清兄弟不睦，不想到河西居住，口头同意以108000元转让给杨永梅，后来杨永英一家反悔；杨永梅与张方志通电话时，张方志是在电话中说过赔偿28000元给杨永梅。
原审判决认为：《中华人民共和国合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定：“房地产转让，应当签订书面合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”根据上述法律的规定，转让房地产应当签订书面合同。依法成立的合同，才受法律保护。本案中，杨永梅、张留清、杨永英虽就房屋买卖问题有过口头商议，但最终未协商一致达成协议，未签订书面合同，张留清、杨永英也未收受杨永梅的买房款，房屋买卖合同未成立。未依法成立的合同，对当事人不具有法律约束力，不发生当事人所预期的法律后效果。杨永梅以与张留清、杨永英、张方志口头达成房屋买卖协议，张留清方反悔后，张方志在电话上口头同意赔偿损失为由而请求被告赔偿28000元的诉讼请求，理据不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第四十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回杨永梅、陆梓荣的诉讼请求。本案一审案件受理费500元，由杨永梅、陆梓荣承担。
杨永梅不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审认定事实错误。本案合同的未成立是由于被上诉人的过错所导致，依照《合同法》第四十二条之规定，被上诉人应承担缔约过失的损害赔偿责任，赔偿上诉人信赖利益损失，其赔偿范围应包括上诉人实际支出的缔约和履行费用等直接损失，还应包括由于上诉人信赖合同有效，从而丧失与第三人订立有效合同可能获得的利益。被上诉人杨永英与上诉人是亲姐妹关系，协商买房时有双方共同的父母双亲和另一个亲姐妹杨永兰参与办理，所以上诉人和被上诉人才没有签订书面合同，本地的风俗亦是没有必须签订书面合同的习惯。被上诉人和上诉人约定转让房屋，前后长达两年的时间，上诉人是应被上诉人要求而向林佰练筹款借钱，发生了贷款手续费支出和利息支出，前后达两年的时间，经过被上诉人是完全清楚的并同意的。如果被上诉人认为转让房屋的约定没有达成则应当及时阻止上诉人的贷款，而被上诉人任由上诉人为了购房而贷款，被上诉人违反了诚实信用原则，存在过错，应当赔偿上诉人的贷款损失。并且，被上诉人其行为符合“假借订立合同，恶意进行磋商”的情况，因为被上诉人作为合同订立的一方在商议时就不具有订立合同真实意思，而依然与希望订立合同的上诉人进行谈判，由此给上诉人造成损失的，则被上诉人就应当对上诉人的损失承担赔偿责任。二、因诉争房屋转让一事，被上诉人多次向上诉人表示歉意，并多次同意给上诉人28000元作为赔偿款，该承诺有电话录音和证人证言佐证，该承诺合法有效，被上诉人应当履行。法律虽然要求房产转让签订书面合同，但并没有规定赔偿款的承诺也要签订书面合同，该承诺不违反法律规定，应当有效。综上，请求依法撤销原审判决，改判三被上诉人共同向上诉人支付28000元及违约金（从立案日起按银行同期贷款利率计算至还款日止）。
被上诉人张留清、杨永英、张方志答辩称：一、讼争的房屋是政府补偿的安置房，按政策规定该房五年内不能转让，被上诉人没有同意将该房转让给上诉人。上诉人说被上诉人没钱交一次性购房款，所以与上诉人商定，将该安置房按原价108000元卖给上诉人，没有任何依据。讼争房屋的实际价格是政府定价的，要转让给上诉人肯定要有一定的利润，被上诉人不可能按原价转让。再说该套房的所有人是张留清和杨永英，并不是张方志。二、上诉人提供的证人证言不可信。三、上诉人说因自己没有那么多钱，故向陆梓荣借钱，陆梓荣又用房抵押向银行贷款120000元，所以被上诉人要承担其贷款的各项费用28000元，被上诉人认为陆梓荣贷款与被上诉人没有任何关联性，陆梓荣作为原告是主体错误。再说该房也不用一次性交清购房款，在2013年11月才通知被上诉人交购房款，所以上诉人所说的借120000元产生的各项费用要被上诉人赔偿是不成立的。四、被上诉人没有与上诉人签订房屋转让合同，也没有口头协议将该安置房转让给上诉人，安置房在2013年底才通知被上诉人交购房款，被上诉人在2013年11月交购房款119000多元给阳春市建设局安置办，上诉人请求被上诉人支付28000元违约金没有法律依据和事实依据。综上，请二审法院驳回上诉，维持原判。
原审原告陆梓荣未提供诉讼意见。
本院经审理查明：原审查明的事实清楚，属实，本院予以确认。
另查明，二审庭审中，上诉人杨永梅提供杨昌华、林佰练、黄玲、林佰鉴、林宜海等人的证人证言，这些证言所反映的问题与杨永梅的主张基本一致，拟证明杨永梅与张留清、杨永英、张方志曾口头约定将安置房卖给杨永梅，但张留清方反悔，双方后来口头承诺赔偿28000元给杨永梅。上述证人未出庭作证，且有部分证人在原审庭审时已出庭作过证。被上诉人认为这些证人都是杨永梅的亲属，缺乏证明力，不认可其所证明的内容。
本院认为：本案争议焦点是三被上诉人是否应赔偿28000元给上诉人。上诉人主张三被上诉人因反悔不肯转让讼争的安置房给其而曾口头承诺赔偿28000元给上诉人，上诉人为证明其主张提供的主要证据是张方志的电话录音及杨昌华等人的证言。本院认为，上诉人提供的与被上诉人张方志的电话录音，从其内容来看仅能反映上诉人曾与被上诉人张方志商量过赔偿事宜，但没有最终达成赔偿的一致意见，也没有约定具体付款时间及方式。况且，该录音也仅是上诉人与被上诉人张方志两人的通话，无法证明三被上诉人都同意赔偿28000元给上诉人，而上诉人所提供的证人证言亦不足以证明上诉人所主张的事实。故上诉人主张三被上诉人应赔偿28000元给其理据不足，本院不予支持。综上所述，杨永梅上诉理据不足，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果恰当，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费500元，由上诉人杨永梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 关衡勋
代理审判员 周国汉
代理审判员 施震宇
二〇一四年四月十日
书 记 员 冯梅瑰