广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终13480号
上诉人（原审原告、反诉被告）：杨洁
委托诉讼代理人：张茂荣，广东信荣律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈淑娜，广东信荣律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：肖春燕
委托代理人：蔡伟雄，广东华商律师事务所律师。
原审第三人：深圳市家家顺房产交易有限公司。法定代表人：杜艳花。
委托诉讼代理人：曹勇，该公司员工。
委托诉讼代理人：陈金月，该公司员工。
原审第三人：交通银行股份有限公司深圳竹子林支行
负责人：郑鸿渊。
上诉人杨洁因与被上诉人肖春燕、原审第三人家家顺房产交易有限公司（以下简称家家顺公司）、交通银行股份有限公司深圳竹子林支行（以下简称交行竹子林支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第891号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
杨洁上诉请求：一、撤销一审判决；二、判决支持杨洁的一审全部诉讼请求；三、判决驳回肖春燕的一审全部反诉请求；四、判决由肖春燕承担本案一、二审全部诉讼费和保全费。事实和理由：一、一审判决混淆了肖春燕与其受托人曾丽榕之间委托代理关系和肖春燕与杨洁房屋买卖合同关系的区别，依据肖春燕代理人无权变更首期款监管的日期认定杨洁违约错误。二、曾丽榕代理肖春燕与杨洁在招商银行签订的《二手楼交易资金监管协议》真实、合法、有效，该监管协议是杨洁与肖春燕以实际行为对双方合同第四条第2项约定的监管首期款、申请按揭贷款期限的合法变更。据此，2015年4月27日已不再是杨洁监管首期款、申请按揭贷款的最后期限，不能再作为本案的定案依据。三、曾丽榕有权代表肖春燕变更买卖合同的首期款支付时间。四、肖春燕从未就杨洁迟延支付首期款提出异议，一审法院据此认定杨洁违约、肖春燕有权解约是错误的。五、肖春燕解约行为不符合合同及法律规定，其解约行为构成根本违约。六、杨洁与肖春燕于招商银行办理首期款监管、申请按揭贷款之前，曾于2015年4月27日向邮政储蓄银行申请监管首期款，由于银行原因导致监管不成，双方又合意变更为招商银行变更，不存在杨洁单方故意不在2015年4月27日之前监管首期款的情况。
肖春燕辩称，一、公证委托书是在4月22日做的，随后双方在4月27日就做了资金监管手续，向邮政储蓄银行办理资金监管及按揭申请。肖春燕认为应当以此次监管为准，没有授权任何人进行变更。双方的买卖合同的“重要提示”中也说明“卖方在办理公证委托时对居间方代表仅限于办理交房、税点/物业、有线电视过户，不得授权居间方代表办理收款、买卖合同签订、按揭、赎楼、产权转移、抵押等事项”，也就是说，4月27日经过双方所确认的资金监管协议，才是本案的资金监管协议，应当按照按协议进行履行。二、
曾丽榕应当是代表委托人的意志在授权范围内行使代理权。本案中，签署涉案买卖合同后，双合意由邮政储蓄银行办理涉案房屋的资金监管手续，并且提交按揭贷款申请；杨洁在上诉状、起诉状、一审庭审中均确认该事实。公证委托书虽然授权代理人有签署相关资金监管协议的权限，但并没有授权代理人对已经形成的资金监管协议进行变更。肖春燕作为委托人，在一审开庭前根本不知道有另行向招商银行办理涉案房屋的二手楼资金监管协议，也不知道杨洁缴纳了首期款。
家家顺公司述称，一、杨洁于2015年4月19日、4月20日将定金129000元支付给肖春燕，剩余1000元作为交房保证金由杨洁保存。二、家家顺公司联系杨洁与肖春燕于2015年4月27日前往邮政储蓄银行办理资金监管，但因邮政储蓄银行内部政策原因，不受理杨洁的贷款申请。2015年5月8日，家家顺公司于5月28日联系杨洁和肖春燕前往招商银行办理首期款监管，肖春燕同意配合办理资金监管，杨洁将77万元监管在银行。三、因担保公司额度不够，贷款审批缓慢，肖春燕要求杨洁于2015年6月20日前将80万元支付给肖春燕，后杨洁筹齐款项后，肖春燕不愿意继续履行合同，且未履行赎楼义务。
交行竹子林支行未发表答辩意见。
杨洁向一审法院起诉请求：一、肖春燕继续履行合同将房屋过户至杨洁名下；二、肖春燕支付转让总价款20%的违约金合计30万元；三、肖春燕支付以转让总价款为基数每日万分之五的违约金63000元（从2015年4月29日计算至7月23日，从7月23日至实际过户之日的违约金按实际计算）；四、肖春燕支付平安银行贷款利息77582.28元；五、肖春燕承担本案的诉讼费用和财产保全费用；六、家家顺公司配合办理房屋过户和交楼手续；七、交行竹子林支行配合办理房屋赎楼手续。庭审中，杨洁当庭撤回上述第二、六、七项诉讼请求，要求肖春燕承担杨洁申请财产保全支出的费用6500元。
肖春燕反诉请求：一、确认肖春燕与杨洁于2015年4月19日签订的《深圳市二手房买卖合同及居间服务合同》已解除；二、肖春燕没收杨洁已付的定金13万元；三、杨洁承担本诉与反诉的全部诉讼费用。
一审法院认定事实：涉诉房屋的所有权人为肖春燕，房屋建筑面积为46平方米，房屋用途为商务公寓，房地产证编号为：深房地字第xxxx**号，登记日期为2011年3月25日。
2015年4月19日，杨洁（买方）、肖春燕（卖方）、家家顺公司（居间方）签订了《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，约定：卖方将涉诉房屋转让给买方，房产建筑面积为46平方米，转让成交价为150万元，定金为13万元；买方在签署本合同时向卖方支付定金7万元，在签署合同两日内在向卖方支付定金6万元，上述定金交由居间方监管。买方须于2015年4月27日前支付除定金之外的首期款62万至买卖双方约定的银行监管账户，并向银行提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续，按揭贷款金额以银行承诺的为准。若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于约定转让总价款的，买方应于接到按揭银行通知后三个工作日内补足，如多于合同转让总价款的，则买方可向监管银行要求将多出部分退回，卖方应无条件配合。涉诉房屋处于抵押状态，卖方需委托担保公司担保融资赎楼的，须于签订本合同之日起两日内与担保公司签订服务合同，同时向担保公司或第三方指定的人员出具委托赎楼公证书，买方应予协助。若卖方虽有担保公司提供担保仍不能获得赎楼贷款的，卖方应在三日内自行筹集资金赎楼，增加的费用应由卖方承担；卖方应在还清贷款并办妥注销抵押登记后两日内，将房地产证原件交给第三方办理过户。在买方按约定将楼款一次性打入买卖双方指定的银行监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方须签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续，递件回执由第三方代为托管。卖方应于收到全部楼款（除交房保证金外）后三个工作日内将涉诉房屋及钥匙交付买方，与买方共同对涉诉房屋及附属设施设备、装饰装修、相关物品等进行验收。如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过15个工作日的，则买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金。如买方未按照合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过15个工作日的，则卖方有权解除合同并没收定金或者要求买方支付转让总价款20%的违约金。本合同的交房保证金由买方预留定金中的1000元。合同还约定了其它条款。
合同签订后，杨洁通过转账形式向肖春燕支付定金129000元，剩余定金1000元作为交房保证金留存在杨洁处。
2015年4月22日，肖春燕与受委托人深圳市中诚致信融资担保有限公司、曾xx、许xx、曾丽x、袁x等签订了《委托书》，约定：曾丽x可以自己的名义代理肖春燕签署涉诉房屋的房款资金监管协议或首期款资金监管协议，代理期限为2015年4月22日至2016年4月21日。
2015年4月27日，杨洁向中国邮政储蓄银行股份公司深圳南山区支行申请开设个人账户，账号为xxxxxxxxx。
2015年6月8日，杨洁（乙方，买方）与肖春燕（甲方，卖方）的委托代理人曾丽x、招商银行股份有限公司深圳分行（丙方，以下简称招商银行）签订《二手楼交易资金监管协议》，约定：双方同意将购买涉诉房屋款项77万元交由丙方进行监管，监管期限自本协议生效之日起至本协议约定的监管终止事由出现为止；及其他内容。杨洁主张其向招商银行提交贷款申请和办理资金监管手续的时间为2015年5月8日，其已于2015年5月28日向监管账户支付首期款77万元。另查，2015年5月28日，招商银行出具的银行挂账单显示：杨洁向收款户名为“挂账单”、收款户口为“xxxxxxxxxxxx”的账户转入77万元，交易摘要：“杨洁购房款”。
2015年6月16日，杨洁开设了xxxxxxxxxxx的平安银行账户。平安银行于2015年6月18日向杨洁发放贷款24万元。
2016年6月18日，杨洁发出《催告函》，要求肖春燕依据2015年4月19日签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》办理涉诉房屋的赎楼手续。
2016年6月20日，肖春燕向杨洁及家家顺公司发出《解除合同通知书》，称杨洁在签约之后长达两个月的时间内仍未取得银行贷款承诺函及办理按揭付款手续，故通知杨洁及家家顺公司解除上述合同并保留向杨洁追究责任的权利。
杨洁提交了其在招商银行股份有限公司深圳景田支行开设的账号号码为xxxxxxxxxxxx的《户口历史交易明细表》，证明截至2015年6月19日，上述账户共有余额360873.03元，加上其之前已支付的定金、首期监管资金和平安银行为其发放的贷款，其已具备继续履行合同的能力。
在杨洁与案外人萧伯谦的微信记录及家家顺公司提交的《情况说明》中提到肖春燕要求杨洁于2015年6月20日前将80万元直接支付至肖春燕账户，庭审中肖春燕承认该事实，但辩称其从未知晓杨洁已经支付了首期款项或收到银行出具的贷款承诺函，其主张的该80万元是购买涉诉房屋的首期款而非尾款。
肖春燕提交了与姚燕签订的《二手房预约买卖及居间服务合同》、《解除合同通知书》、《解除二手房买卖合同》等证据，以证明因杨洁违约，导致姚燕解除与肖春燕签订的《二手房预约买卖及居间服务合同》。杨洁不认可上述证据的真实性。
一审法院认为，杨洁、肖春燕与家家顺公司签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的效力性禁止性规定，合法有效，各方当事人均应严格依约履行。《深圳市二手房买卖及居间服务合同》中约定了杨洁须于2015年4月27日之前支付除定金之外的首期款62万元至指定监管账户中。在合同履行过程中，杨洁、肖春燕已于2015年4月27日至中国邮政储蓄银行股份公司深圳南山区支行办理了资金监管手续，然而杨洁未依约在2015年4月27日之前将首期款项存入监管账户。虽然杨洁称其延迟支付首期款是由于中国邮政储蓄银行股份公司深圳南山区支行无法办理涉诉房屋的贷款业务，且其已在他行办理了资金监管手续并于2015年5月28日支付了首期款，但其并没有提交充分证据证明与肖春燕曾达成延期支付首期款的合意；至于杨洁所述的肖春燕代理人曾丽x曾于2015年5月8日与杨洁签订《二手楼交易资金监管协议》的行为，该院认为该代理人虽有权代理肖春燕签署首期款资金监管协议，但并不意味着其有权变更或此行为变更了作为合同重要条款的杨洁支付首期款期限约定。杨洁未在2015年4月27日之前将首期款项存入监管账户，其行为已经构成违约。按照合同约定，杨洁最晚应于约定期限届满起15个工作日即2015年5月18日之前支付首期款，否则将构成根本违约，肖春燕依约有权提出解除合同。杨洁迟延至2015年5月28日支付首付款，已超过前述期限。虽然肖春燕曾表示若杨洁在2015年6月20日前直接向其支付80万元房款，则愿意继续履行合同，但是其后杨洁在期限届满前未表示同意亦未照此履行，因此双方并未达成变更合同的合意。合同自享有解除权的一方当事人解除合同的通知到达对方之日时解除，庭审中杨洁确认其已于2015年6月24日收到肖春燕发出的《解除合同通知书》，故杨洁、肖春燕之间的房屋买卖合同关系于该日解除。合同解除后，肖春燕有权依约没收定金，故肖春燕要求没收杨洁支付的定金13万元的反诉请求，于法有据，该院予以支持。杨洁请求肖春燕继续履行合同，支付违约金、银行贷款利息等诉讼请求，缺乏事实及法律依据，该院予以驳回。家家顺公司、交行竹子林支行经该院传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其对自身诉讼权利的自由处分。本案已经缺席审理，现缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、杨洁、肖春燕及家家顺公司于2015年4月19日签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》中的房屋买卖合同关系于2015年6月24日解除；二、肖春燕没收杨洁已经支付的定金129000元；三、杨洁应于该判决生效之日起十日内向肖春燕支付作为交房保证金留存在其处的定金1000元；四、驳回杨洁全部的诉讼请求；五、驳回肖春燕其它的反诉请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费22266元、保全费5000元，共计27266元，杨洁已预交，由杨洁负担；反诉案件受理费575元，肖春燕已预交，由杨洁负担。
本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。另查明，杨洁在一审庭审中称肖春燕要求杨洁在6月20日以前将80万打到其个人账户，家家顺公司法务部认为不符合合同约定，且风险太大，不建议这样操作。
本院认为，杨洁与肖春燕于2015年4月19日签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，应当认定合法有效，双方均应严格履行。本案二审的争议焦点是：本案的违约责任应如何认定。首先，肖春燕的委托代理人曾丽x是否有权变更首期款监管时间和申请银行按揭贷款时间。杨洁与肖春燕签订的二手房买卖合同约定，杨洁须于2015年4月27日前支付除定金之外的首期款62万元至双方约定的银行监管帐户，并向银行提交按揭贷款申请的相关资料。杨洁与肖春燕的委托代理人曾丽x于2015年6月8日签订《二手楼交易资金监管协议》，超过了上述合同约定的期限。肖春燕出具的《委托书》载明的委托事项包括：签署涉案房产的房款资金监管协议或首期款资金监管协议。本院认为，在委托书没有明确委托代理人曾丽x有权变更合同履行时间的情况下，其权限应当限定在买卖合同约定范围，其超过合同约定期限签署《二手楼交易资金监管协议》的行为超过了授权范围，应当认定无效。其次，杨洁与肖春燕是否对首期款监管等履约行为达成了新的约定。在杨洁没有按照合同约定办理首期款资金监管、申请银行贷款的情况下，肖春燕要求杨洁在6月20日前支付80万元，但杨洁在一审中称家家顺公司法务部认为风险太大，不建议这样操作，而没有支付该笔款项给肖春燕，据此可以认定，双方对于合同的履行没有达成新的协议。综合以上分析，本案合同履行过程中，违约一方应为买方杨洁。肖春燕有权依照双方买卖合同约定行使解除权，并没收杨洁支付的定金。杨洁上诉要求肖春燕继续履行合同并承担违约责任缺乏依据，本院不予支持。
综上，杨洁的上诉理由均不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费22841元，由上诉人杨洁负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 柯 云 宗
审 判 员 张 秀 萍
代理审判员 蔡 妍 婷
二〇一七年二月二十二日
书 记 员 谢文琦（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。