西安市碑林区人民法院民 事 判 决 书（2014）碑民初字第01841号原告：中信银行股份有限公司西安分行，住所地：西安市朱雀路中段1号。负责人：胡宝安，行长。委托代理人：李杨，男，中信银行股份有限公司西安分行法务。委托代理人：闵梦薇，女，中信银行股份有限公司西安分行法务。被告：李生龙，男，1981年6月17日出生，汉族，陕西省神木县自来水公司员工。被告：贺妮（借款人李生龙之妻），女，1981年1月11日出生，汉族，陕西省神木县第二中学员工。被告：陕西万众地产有限公司，住所地：西安市曲江新区雁南一路16号。法定代表人：李五亮，董事长。委托代理人：王维，陕西林麓律师事务所律师。原告中信银行股份有限公司西安分行（以下简称中信银行西安分行）与被告李生龙、贺妮、陕西万众地产有限公司（以下简称万众地产）借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告中信银行西安分行委托代理人李杨、闵梦薇，被告万众地产委托代理人王维到庭参加了诉讼，被告李生龙、贺妮经本院传票传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告中信银行西安分行诉称，2011年2月26日，其与被告李生龙、贺妮、万众地产签订《中信银行个人购房借款合同》，同日，其又与被告李生龙、贺妮签订了《西安市房地产抵押合同》，由原告向被告提供贷款460000元整，用于购买西安市曲江新区雁南五路曲江观唐第1幢2单元4层20403号房屋，并以该房产为贷款抵押，被告万众地产对该贷款承担连带保证责任。合同签订后，原告如期向被告发放贷款，但被告李生龙、贺妮未能按月偿还贷款本息，被告的行为已严重违反合同约定，构成违约,故提起诉讼，请求判令：1、解除原告与被告李生龙、贺妮之间的借款合同；2、三被告偿还原告贷款余额451656.52元、逾期本金2577.71元、逾期利息15568.81元、罚息400.41元，合计470203.45元（金额截止2014年3月17日，应计利息及罚息以实际付款日为准）；3、确认原告有权行使房产抵押权并享有优先受偿权；5、诉讼费由三被告承担。被告万众地产承认所诉事实，但辩称本案借款合同既存在债务人物的担保，也存在保证担保，万众地产作为保证人仅应对物的担保以外的债权承担保证责任。如果法院确认万众地产承担连带责任，应明确万众地产对李生龙、贺妮享有追偿权。被告李生龙未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。被告贺妮未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。经审理查明：2011年2月26日，李生龙(借款人)为购买自用住房与中信银行西安分行（贷款人）、万众地产（保证人）签订了《中信银行个人购房借款合同》。该合同约定：中信银行西安分行贷给李生龙贷款460000元。贷款期限为360个月，自2012年5月18日起至2042年5月18日止。按照每月等额本息还款法进行还款，还款日为每月15日。逾期贷款罚息利率为合同利率的150%，挪用贷款罚息利率为合同利率的200%。上述贷款用于购买西安市曲江新区雁南五路曲江观唐第1幢2单元4层20403号房屋。贷款年利率为7.4025%，贷款月利率为6.1688‰，贷款利率调整按照自借款合同签订日起，首次利率调整日确定为2013年1月1日，并从首次利率调整日后每12个月调整一次利率，利率调整日为首次利率调整日在调整当月的对应日，调整当月没有首次利率调整日对应日的，则调整当月最后一日为利率调整日，调整后的贷款利率为利率调整日所适用的中国人民银行同期同档次的基准利率按照合同约定方式进行浮动后所确定的利率。被告李生龙授权贺妮在借款合同中代其签字，贺妮在借款合同共有人处签字。万众地产为本借款合同保证人，并在合同落款保证人处签字。关于保证责任约定如下：保证人对合同生效之日起至借款人就本合同项下所购房屋取得房屋所有权证，办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交贷款人持有之日止（“担保阶段”）借款人的所有应付款项承担连带保证责任。保证人放弃担保法第28条项下的针对贷款人所有抗辩以及根据该条所可能获得的全部权利。如借款人在担保阶段内未能依照合同约定按时偿还贷款本息和或相关费用的，在保证期间内，贷款人有权直接要求保证人承担保证责任并有权从保证人在中信银行任何营业机构开立的账户中直接扣划。若借款人有逾期或未按约定的金额归还贷款本息，则贷款人有权采取以下一种或多种措施：1、按中国人民银行的规定计收罚息和复利；2、停止发放贷款，宣布本合同项下已发放贷款提前到期，并要求借款人立即偿还全部贷款及相应利息；3、依法处分本合同项下的抵押房产以清偿全部贷款及相应利息；4、要求保证人履行保证责任。同日，李生龙（抵押人）与中信银行西安分行（抵押权人）签订了《西安市房地产抵押合同》。约定：李生龙提供其向万众地产购买的西安市曲江新区雁南五路曲江观唐第1幢2单元4层20403号房屋作为借款抵押物；房地产抵押价值为659405元，抵押房产担保的贷款金额460000元，贷款期限自2012年5月18日起至2042年5月18日止。抵押担保的范围包括主债权本金、利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用；双方在房地产抵押合同签订之日起三十日内，持借款合同、本合同及相关材料在西安市房地产交易管理中心办理房地产抵押登记，房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。被告贺妮代被告李生龙在抵押合同处签字。合同签订后，抵押双方已办理抵押物登记。2012年8月15日，原、被告就上述抵押在西安市房屋管理局进行了抵押备案登记。2012年5月31日，中信银行西安分行向李生龙发放了贷款460000元并以借款人购房款的名义用转帐方式划至万众地产的帐户。截止2014年3月17日，被告李生龙、贺妮未还的贷款本金余额为451656.52元，逾期本金2577.71元、逾期利息15568.81元，罚息400.41元，合计470203.45元。庭审中，原告同意以截止2014年3月17日确定的数额作为其诉讼请求数额，本院经核实予以确定。以上事实，有《中信银行个人购房借款合同》、《西安市房地产抵押合同》、个人借款凭证（借据）等相关证据及双方当事人陈述存卷为证本院认为，原告中信银行西安分行与被告李生龙、贺妮、万众地产签订的《中信银行个人购房借款合同》，其与李生龙、贺妮签订的《西安市房地产抵押合同》意思表示真实，内容不违反法律规定，合法有效。原、被告均应按照合同约定履行合同义务，原告已依借款合同约定向被告李生龙、贺妮提供贷款，被告李生龙、贺妮未按照合同约定履行还款义务，构成违约。现原告依据法律规定及合同约定要求解除与被告李生龙、贺妮的借款合同，并要求被告李生龙、贺妮偿还剩余贷款及利息、罚息的诉讼请求于法有据，依法予以支持，具体数额以庭审中确定的数额为准。对于原告要求优先行使房产抵押权的诉讼请求，李生龙与中信银行西安分行签订了《西安市房地产抵押合同》，且李生龙自愿提供位于西安市曲江新区雁南五路曲江观唐第1幢2单元4层20403号房产作为借款抵押物，并已办理抵押登记手续。故对原告要求优先行使房产抵押权的诉讼请求依法予以支持。对于原告要求被告万众地产承担保证责任的诉讼请求，因根据合同约定，保证人对合同生效之日起至借款人就本合同项下所购房屋取得房屋所有权证，办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交贷款人持有之日止（“担保阶段”）借款人的所有应付款项承担连带保证责任，且保证人同意放弃担保法第28条项下的针对贷款人的所有抗辩以及依据该条所可能获得的全部权利，万众地产作为保证人应当承担借款的保证责任，故对原告此诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第(二)项、第九十七条,《中华人民共和国担保法》第十九条、第四十一条、第四十二条第(二)项，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下：一、自本判决生效之日原告中信银行股份有限公司西安分行与被告李生龙、贺妮签订的《中信银行个人购房借款合同》予以解除。二、本判决生效后十日内，被告李生龙、贺妮归还原告中信银行股份有限公司西安分行贷款本金余额451656.52元及2014年3月11日之前的逾期本金2577.71元、逾期利息15568.81元、罚息400.41元并按双方签订的《中信银行个人购房借款合同》约定支付此后至生效判决确定的清偿之日产生的利息、罚息。三、被告陕西万众地产有限公司对被告李生龙、贺妮上述债务承担连带清偿责任。被告陕西万众地产有限公司对被告李生龙、贺妮的上述债务承担连带清偿责任后可以向被告李生龙、贺妮追偿。四、被告李生龙、贺妮不能履行上述义务时，原告中信银行股份有限公司西安分行对李生龙抵押的西安市曲江新区雁南五路曲江观唐第1幢2单元4层20403号房产可行使抵押权并享有优先受偿权。如未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8353元、公告费700元，诉讼费合计9053元由被告李生龙、贺妮、陕西万众地产有限公司各负担3017.67元整。（诉讼费原告已预交，被告李生龙、贺妮、陕西万众地产有限公司在支付上述款项时分别支付原告中信银行股份有限公司西安分行诉讼费3017.67元整。）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  甄方民代理审判员  杜 飞人民陪审员  张 彤二〇一五年二月十日书 记 员  郭 萌