广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第199号
上诉人（原审原告）：林晓娜，住广东省潮安县。
委托代理人：何才荆。
被上诉人（原审被告）：广州东镜新城房地产有限公司，住所地广州市花都区。
法定代表人：廖小梅。
委托代理人：杨海燕。
委托代理人：何辉。
上诉人林晓娜因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2014）穗花法民三初字第1346号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州东镜新城房地产有限公司（以下简称“东镜新城公司”）是位于广州市花都区新雅街东镜村自由人花园项目的开发商，已取得编号为穗房预（网）字第20130059号-1的《商品房预售许可证》，预售房屋栋号及层数为自由人花园一街9、10、13-15、17-22号／26、23、18、16层。
林晓娜（乙方）与东镜新城公司（甲方）于2013年7月28日签订《自由人花园认购书》（以下简称《认购书》）及《临时定金协议》，向东镜新城公司认购坐落在广州市花都区广花路与镜湖大道交汇处自由人花园一期10号楼X房，该商品房建筑面积共145.8平方米。该商品房以套出售，总房价1336111元。该《认购书》约定：第三条，乙方愿意采取下列第三种方式付款：（3）银行按揭付款；首期房款：须于2013-8-4前，签订《商品房买卖合同》并支付购房总价款的30.66%，即人民币393463元（含定金）。余额：贷款支付，支付购房总价款的69.34%，即人民币89万元。第七条，乙方提供虚假材料、隐瞒相关信息的，或不符合有关购房政策的购房资格的，均构成欺诈，甲方有权解除本认购书，并有权将该物业另行出卖给第三方，无须通知或取得乙方同意，乙方支付的定金不予退还。第八条，前述地址或电话如有变更，乙方必须变更之日起三日内以书面形式通知甲方。未予通知的，甲方按原地址寄送有关文函的，视为有效送达。由于乙方的原因，导致甲方不能联系上乙方而产生的任何损失和责任由乙方承担。第九条，乙方在签署本认购书时，已清楚了解并认可购买本房地产须签署的《商品房买卖合同》及其补充协议的全部条款、《自由人花园前期物业服务合同》、《业主临时管理规约》、《自由人花园认购须知》、《自由人花园按揭须知》、以及甲方公示的其他所有文件等，甲方已作出了详细合理的解释及说明，双方已充分沟通、认识、清晰了解前述文件所有条款保护的法律意义及法律后果，乙方完全同意按前述文件条款签署上述各项合同，不再要求变更、增加或减少任何条款，并按规定办理相关购买手续。第十一条其它约定，乙方在认购该物业时，已经获知该物业处于银行抵押状态，甲方于2013年9月13日前办理涂销手续，如在此期限内办理了涂销即定金不予退还，且乙方须于接到通知起5天内签署《商品房买卖合同》与办理相关手续。如甲方未在约定期限内办理涂销，乙方有权提出解除认购协议，定金则在乙方书面提出解除认购协议之日起15天之内由甲方无息退还，以上情况双方互不追究责任。林晓娜于2013年7月28日向东镜新城公司支付定金1000元，于2013年8月4日向东镜新城公司支付定金49000元，共计支付定金5万元。
东镜新城公司按照《认购书》上林晓娜的联系地址和电话，于2013年11月5日通过邮件形式向林晓娜发出《催签〈商品房买卖合同〉的通知函》，通知林晓娜最迟截止于2013年11月10日前办理相关购房手续，如仍未办妥上述手续，东镜新城公司将依约定：收回上述物业并另作处理，林晓娜已支付的定金不予退回，上述《认购书》将随之解除。该邮件因林晓娜“名址有误”于2013年11月7日被退回。林晓娜至今未与东镜新城公司签署《商品房买卖合同》。
另查明，林晓娜户籍所在地为广东省潮安县江东镇东光管理区花场前四巷X号。东镜新城公司已于2014年6月17日与案外人徐天月签订《商品房买卖合同》，将涉案房屋售予案外人徐天月。
林晓娜于2014年8月14日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、东镜新城公司退回林晓娜所交付的伍万元人民币；2、东镜新城公司从起诉之日起至实际付清伍万元人民币之日止，按照银行同期贷款利率向林晓娜支付利息；3、东镜新城公司承担案件全部诉讼费用。在原审诉讼中，林晓娜表示《认购书》不具备合同性质。如果合同有效，林晓娜要求认定合同无效。
在本案原审审审理过程中，林晓娜申请法院调查涉案房屋的涂销抵押情况。根据林晓娜的申请，原审法院依法向广州市国土资源和房屋管理局花都区分局发函就涉案房屋办理涂销抵押的时间进行调查。广州市国土资源和房屋管理局花都区分局复函内容为：涉案房屋花都区自由人花园一街10号X房办理了两次在建工程抵押权注销预告登记，第一次是2013年5月17日，第二次是2013年9月6日。
原审法院认为：林晓娜为完全民事行为能力人，与东镜新城公司签订的《认购书》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，且该认购书中明确约定了房屋售价、方位、付款方式、期限等，符合合同的条件，故该认购书合法有效，林晓娜、东镜新城公司均须按照认购书约定履行各自的义务。对于林晓娜提出的要求确认合同无效的诉讼请求，不予支持。
案件的争议焦点在于：林晓娜、东镜新城公司的行为是否构成违约，是否需要承担违约责任。依照《认购书》约定，林晓娜应在2013年8月4日前与东镜新城公司签订《商品房买卖合同》并支付首付款。林晓娜至今仍未与东镜新城公司签订《商品房买卖合同》，也未支付首付款，其行为已构成违约。林晓娜提出其是受东镜新城公司蒙骗，在不具备购房资格的情况下与东镜新城公司签订了《认购书》。但林晓娜作为成年人，在限购政策出台多年且经媒体多方宣传报道的情况下，应当知晓国家关于限购政策的规定。《认购书》第七条、第九条明确约定林晓娜在签署该认购书时，对于购房须知已清楚了解并认可。为此，东镜新城公司出示了《自由人花园认购须知》等证据证实其对林晓娜已尽告知义务。而林晓娜并未提供证据证实自己确受东镜新城公司蒙骗。东镜新城公司在催促林晓娜签订《商品房买卖合同》未果的情况下，依照《认购书》第七条的约定，没收林晓娜支付的定金及将涉案房屋另卖他人并没有违反合同约定，故东镜新城公司的行为不构成违约。
林晓娜在原审庭审中还提出，东镜新城公司为涉案房屋办理的是在建工程抵押权注销预告登记，并不是《认购书》中约定的银行抵押，因此不能认定东镜新城公司在2013年9月13日前为涉案房屋办理了涂销抵押。为此，东镜新城公司出示了穗房预（网）字第20130059号-1《广州市商品房预售许可证》，该预售证上载明东镜新城公司为涉案房屋办理了在建工程抵押登记，与广州市国土资源和房屋管理局花都区分局复函中的在建工程抵押注销预告登记一致。故东镜新城公司的此行为符合《认购书》第十一条的约定，并未构成违约。对于林晓娜以上述理由抗辩要求东镜新城公司返还定金的诉讼请求，不予支持。
原审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2014年10月31日作出判决：驳回林晓娜的全部诉讼请求。案件受理费525元，由林晓娜负担。
判后，上诉人林晓娜不服原审判决，向本院提起上诉称：一、《认购书》不是双方真实意思表示、不符合客观事实、不符合政策法规规定、不应具有“商品房买卖合同”的法律效力。林晓娜的真实意思表示是为签订《商品房买卖合同》而与东镜新城公司签订的一个意向书。《认购书》所表述的内容严重与事实不符。本案没有任何证据能够证明东镜新城公司已经向林晓娜出示过《认购书》第九条上所述的文件，更不用说向林晓娜作出了详细合理的解释及说明，还让林晓娜认识、清晰了解前述文件所有条款的法律意义及法律后果。这更进一步说明《认购书》不是林晓娜的真实意思表示，也不是客观、真实情况的反映。《认购书》绝大部分属于东镜新城公司恶意埋设在其格式条文的霸王条款、与事实不符的虚假陈述。再就其合法性而言，本案《认购书》根本没有“签名具结已知悉并执行我市住房限购政策”的内容和事实存在，如果该《认购书》等同《商品房买卖合同》，那该合同就是公然违背《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》及广州市国土资源和房屋管理局穗国房字（2011）156号通知等房地产政策规定，不应认定合法。二、东镜新城公司在本案中具有重大过错，应承担相应责任。东镜新城公司作为房地产开发企业，对于执行国家房地产相关政策的责任和义务重于普通的购房人。《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》及广州市国土资源和房屋管理局穗国房字（2011）156号通知明确规定了房地产企业对购房人购房资格的核实责任和义务，在本案林晓娜与东镜新城公司的交易洽商中，东镜新城公司存在重大过错，没有尽到购房人资格核实责任。三、原审判决严重显失公平。东镜新城公司为房地产开发企业，其售房行为极不规范，违反国家房地产政策，没有尽到核实购房人资格的责任。本案是因受到国家关于房地产调控政策影响而形成的争议案件，原审判决使违反政策、法规的东镜新城公司取得重大利益，而严格遵守国家房地产调控政策、没有提供任何虚假材料的林晓娜（善意购房人）遭受重大损失，原审判决严重背离了公平原则。请求判令：l、撤销原审判决；2、改判由东镜新城公司退回林晓娜所交付的5万元；3、改判由东镜新城公司从起诉之日起至实际付清5万元人民币之日止，按照银行同期贷款的利息率向林晓娜支付利息；4、改判由东镜新城公司承担本案一审、二审的全部诉讼费用。
被上诉人东镜新城公司答辩称：原审法院认定事实清楚、适用法律正确，程序符合法律规定，应予全部维持。林晓娜的诉讼请求不符合事实和法律，应予全部驳回。1、林晓娜至原审辩论终结前并未提供有效证据证明她不符合购房资格。退一万步，即便林晓娜不符合购房资格，也应由林晓娜自行承担责任。东镜新城公司的认购须知已明确告知限购政策，并且，广州市的购房政策实施多年，并且是广州市政府部门统一对外颁布的，林晓娜可以通过电视、电台、报纸、杂志、网络、中介公司、政府部门、房屋管理部门或其他渠道等任何方式了解，知悉购限购政策。因此，即便林晓娜不符合购房资格，也应由林晓娜自行承担不利后果。2、林晓娜未提供任何有效的证据证明受东镜新城公司的蒙骗，林晓娜应承担举证不能的不利后果。3、《临时定金协议》、《认购书》是双方的真实意思表示，并未违反国家的强制性规定，是合法有效的。4、林晓娜提出“涉案房屋另行售卖他人，还获取了比售卖给林晓娜更高的房屋价款，东镜新城公司取得重大利益”的上诉理由不成立。东镜新城公司的损失并不是仅仅5万元的定金可以衡量和弥补的。根据《合同法》第60条、第115条规定，林晓娜未按《认购书》履行义务，无论是法律规定还是《认购书》第七条约定，均无权要求返还定金。东镜新城公司将涉案房屋再次销售后，无论是否受益，林晓娜均无权要求返还定金。林晓娜要求退回定金及计算利息不符合事实和法律依据，应予全部驳回。
经审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。
另查明：涉案《认购书》第五条约定：“乙方须携带本认购书、定金收据原件以及《认购须知》所规定的资料如约付款、签订《商品房买卖合同》、办理银行按揭贷款事宜，否则构成根本违约。甲方有权单方解除本认购书，并将该物业另行出售而无须知会乙方，同时定金均不予退还。甲方同意继续履行合同的，乙方应当每日按购房款总额万分之五向甲方支付违约金”。
涉案《自由人花园认购须知》载明：“认购方应仔细查阅有关房地产政策［包含但不限于《关于贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知的实施意见》（穗府办（2011）3号）、《关于进一步严格执行我市商品住房限购政策的通知》（穗国房字（2011）1**号）以及《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（建住房2006第171号）、《广州市人民政府办公厅关于贯彻广东省人民政府转发国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作通知的实施意见》（穗府办（2013）14号）等］，确保认购符合相关规定，认购方需符合认购资格”；“认购方的资格规定（下列文字表述及资料仅供认购方参考，具体按国家相关规定、地方政策规定为准）广州市现行购买商品房住宅的规定：对本市已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（包括购房人、配偶及未成年子女）、能够提供自购房之日起算的前2年内在本市连续缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险交纳证明的非本市户籍居民，限购1条住房。非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明购买住房……”。
本院认为：本案的争议焦点在于林晓娜与东镜新城公司签订的《认购书》是否合法有效以及东镜新城公司应否退还林晓娜交付的定金5万元及相应的利息。
关于涉案《认购书》是否合法有效的问题。林晓娜与东镜新城公司所签订《认购书》的内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，林晓娜并无提供证据证明其是在受胁迫、欺诈的情况下签订涉案《认购书》，故原审法院认定双方签订的《认购书》合法有效正确。
关于东镜新城公司应否退还林晓娜交付的定金5万元及相应利息的问题。林晓娜作为完全民事行为能力人，理应在签订《认购书》前，对《认购书》条款是否真实、合理负有审慎注意义务。从《认购书》第九条载明买方已清楚了解和认可卖方公布的包括《商品房买卖合同》及补充协议、《自由人花园认购须知》等各项文件的内容的约定来看，东镜新城公司对林晓娜在签署认购书时需要了解的各项文件已进行了提示，林晓娜签订《认购书》的行为表明其对此予以确认。林晓娜称东镜新城公司未向其出示《认购书》第九条所列明的文件，林晓娜对其该主张负有举证的义务。林晓娜并无证据证明其在签订《认购书》时对东镜新城公司未履行《认购书》第九条约定的义务提出过异议，亦无提供足以反驳的证据否定《认购书》第九条的内容，故本院对林晓娜的该主张不予采信。《认购书》第七条载明，乙方提供虚假材料、隐瞒相关信息的，或不符合有关购房政策的购房资格的，均构成欺诈，甲方有权解除本认购书，并有权将该物业另行出卖给第三方，无须通知或取得乙方同意，乙方支付的定金不予退还。《自由人花园认购须知》中亦载明认购方在签订《认购书》之前须仔细查阅有关房地产政策，并将有关认购房资格的规定进行了提示，原审法院认定东镜新城公司已尽告知义务并无不当，林晓娜关于东镜新城公司没有尽到对购房人购房资格的核实责任和义务，在本案中具有重大过错的上诉理由依据不足，本院不予采信。至林晓娜签订《认购书》时，广州市实施住房限购政策已近三年，从广州市实施的住房限购政策来看，非本市户籍人士在满足一定条件下可以购买本市住宅，《认购书》中亦对认购方应具备购房资格进行了充分提示，林晓娜对自己是否符合购房资格理应有合理的认知与判断，本院对林晓娜关于其是在不了解广州市的住房限购政策、受东镜新城公司蒙骗的情况下签订《认购书》的主张不予采信。根据《认购书》的约定，林晓娜应在2013年8月4日前与东镜新城公司签订《商品房买卖合同》并支付首付款。林晓娜至今未与东镜新城公司签订《商品房买卖合同》，东镜新城公司亦于2013年11月5日按照《认购书》中林晓娜的联系地址和电话向林晓娜发函催促签订《商品房买卖合同》，但因林晓娜“名址有误”被退回，林晓娜并无证据证明其向东镜新城公司提供过其他联系地址，依照《认购书》关于“前述地址或电话如有变更，乙方必须变更之日起三日内以书面形式通知甲方。未予通知的，甲方按原地址寄送有关文函的，视为有效送达”，东镜新城公司所发《催签〈商品房买卖合同〉的通知函》应视为已送达林晓娜。林晓娜无充分证据证明其曾按照合同约定的时间要求与东镜新城公司签订《商品房买卖合同》，无充分证据证明《商品房买卖合同》未在《认购书》约定的时间签订应归咎于东镜新城公司，东镜新城公司在向林晓娜发函催促签订《商品房买卖合同》未果的情况下，另行出售涉案房屋并无违反《认购书》关于“乙方须携带本认购书、定金收据原件以及《认购须知》所规定的资料如约付款、签订《商品房买卖合同》、办理银行按揭贷款事宜，否则构成根本违约。甲方有权单方解除本认购书，并将该物业另行出售而无须知会乙方，同时定金均不予退还”的约定，原审法院认定东镜新城公司并无构成违约正确。从本案现有证据来看，林晓娜、东镜新城公司未能依约签订《商品房买卖合同》的责任在于林晓娜一方。《认购书》中已约定因林晓娜的原因未能依约签订《商品房买卖合同》，东镜新城公司有权不予退还林晓娜缴纳的定金，《认购书》的上述约定符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条关于“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，故林晓娜要求东镜新城公司返还5万元定金以及支付相应利息的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，上诉人林晓娜的上诉理由均不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1050元，由林晓娜负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡粤海
审判员 万力平
审判员 李 静
二〇一五年四月二十三日
书记员 邹凌青