江苏省常州市新北区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0411民初3029号
原告：蒋亚春，男，1978年1月15日生，汉族，常州市人，住常州市新北区。
委托代理人：夏立昌，江苏常维律师事务所律师。
被告：常雪芬，女，1972年10月9日生，汉族，常州市人，住常州市新北区。
委托代理人：吴剑波，江苏东臻律师事务所律师。
原告蒋亚春诉被告常雪芬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月17日立案受理后，依法由审判员陈哲勇适用简易程序，分别于2017年7月6日、8月7日两次公开开庭进行了审理。第一、二次庭审，原告及其委托代理人夏立昌、被告及其委托代理人吴剑波均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告之间存在房屋买卖合同关系，由被告将坐落于常州市新北区新桥镇新景花苑52幢乙单元201室的房屋出卖给原告，总价为63.5万元。截止至起诉之日，原告支付了定金1万元，但被告未按照约定交付标的房屋。经多次协商未果，为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求：一、判决被告立即接受原告的购房款人民币59万元，并将位于常州市新北区新桥镇新景花苑52幢乙单元201室的房屋交付给原告；二、判令被告向原告支付中介费人民币7000元；三、本案诉讼费由被告承担。
被告答辩称：第一，双方签订买卖合同是无效的，主要理由如下：1.交易的房产非被告所有，系由其公公刘年大所有，原房产证号ＮＯ0217661武字第××号，是集体土地；2.根据城市房地产管理法的规定，无房产证禁止转让，而本房产没有取得房地产证书，禁止转让，因此，双方的合同是无效合同；3.原、被告并非同一集体经济组织，其买卖行为也无效；4.该房产的共同使用人，被告丈夫对此买卖行为并不知情，可以证明本合同为无效合同，违反了合同法相关规定；第二，退一步讲，即使合同有效，原告并没在房屋买卖合同约定的2017年4月30日前交付房款，系根本性的违约行为，原告违反了先履行义务，也由于原告违约行为致使被告无法实现合同目的，原告违约行为符合法定解除条件，被告已通知双方解除买卖合同，原告没有按照合同约定支付逾期违约金，按千分之三每天计算，至合同解除时，原告应支付违约金116205元；第三，中介费没有正规发票，且应由违约方原告承担。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：原、被告之间存在房屋买卖合同关系，由被告将坐落于常州市新北区新桥镇新景花苑52幢乙单元201室的房屋出卖给原告。2016年7月26日，双方在中介方常州万科房产代理有限公司新桥分公司签订《常州市房屋转让协议》一份，约定如下：一、甲方（被告方）自愿将坐落常州市新北区新桥镇新景花苑52幢乙单元201室的房屋出售给乙方（原告方），该房屋建筑面积120.19平米；二、甲、乙双方协定房屋的成交价格为63.5万元；三、付款方式：1.乙方向甲方支付购房定金1万元；2.本协议订立后三天内乙方支付甲方购房定金1万元整，购房款伍拾玖万元整，合计陆拾万元整，购房款伍拾玖万元整于2017年4月30日之前支付甲方；3.余款叁万伍仟元整在办理房产证、土地使用证的过户手续后两天内付清，不得以任何理由拖欠；四、房屋交付：双方同意在乙方支付甲方陆拾万元整后三天内甲方将上述房屋交付给乙方。甲方将户籍迁出。甲方应保持房屋现状；五、产权保证及过户手续：甲方在可以办理产权证时负责办理房屋产权证和土地证并在双证办好后满2年后10个工作日内及时办理过户手续，乙方配合；六、代理佣金：基于中间方促成甲乙双方房地产买卖合同关系成立，乙方应在签订本合同之时，以现金方式一次性支付中间方代理佣金，计人民币柒仟元整，佣金在签约时付清；七、违约责任：1.若甲方违约不将上述房屋卖给乙方，甲方应退还已收取的全部房款，并向乙方支付违约金伍拾万元整。同时，甲方应向乙方赔偿中介费等费用，以及乙方的一切装修费用；2.甲方若违约不及时办理房屋及土地使用权过户手续以及不按约向乙方交付房屋，应向乙方支付违约金伍拾万元整；3.若乙方在签订该协议之后违约不购买此房，甲方所收该房定金不退，并且向甲方支付违约金伍拾万元。其余房款原数退还；4.乙方不按时向甲方支付购房款应向甲方支付每天总房价的千分之三作为违约金；八、税费：甲方取得房产证和土地证的费用由甲方承担，由甲方转让给乙方的过户手续所需缴纳的一切费用，由乙方承担。协议签订后，原告已支付定金1万元。2017年6月29日，被告向原告快递解除房屋买卖协议的通知一份，认为原告未按合同约定时间足额支付购房款60万元，已构成严重违约，要求解除合同，支付违约金50万元及逾期违约金116205元。现原告认为，被告不接受剩余购房款，不交付标的房屋，已经构成违约。经多次协商未果，原告遂起诉来院，要求处理。
另查明:2010年4月23日，刘年大（被告前公公）、刘焕文（被告前夫）、常雪芬就陆房村刘家塘1号房屋签订《财产分割协议》一份，载明：房屋东面一间给常雪芬，房屋中间一间给刘焕文，房屋西面一间给刘年大。2010年拆迁时，被告处于离异状态，根据其在拆迁办备案的户籍信息，被告当时的户籍所在地为陆房村委刘家塘1号，户别为家庭户口，户主姓名为常雪芬。被拆迁人为常雪芬的房屋拆迁补偿安置协议载明：被拆迁房屋坐落于新桥镇陆房村委刘家塘1号，安置地点为新景花苑，安置人口数量为1人，安置面积40平方米，安置人口姓名常雪芬（××）。统建房安置结算单载明：户主姓名为常雪芬，项目名称为新农村与城市化建设，原面积151.2平方米，安置房屋地址为：新景花苑3-乙单元-1002室，52幢-乙单元-201室，本人签字为常雪芬。庭审中，原、被告一致认可，本案所涉房屋目前未办理产权登记。
再查明：在第一次庭审中，被告陈述称，签合同的时候，中介方承诺，如果价格低，房子可以随时不卖，后经了解，我的房子当时正常市场价格为70万元左右，于是就跟中介说价格低了，当时也没有明确表示房屋不卖了。后与买方至中介方协商过一次，双方就价格问题没有协商一致，原告也没有一直主动说要付房款的事情。证人陈某在证言中陈述称，原、被告之间的房屋买卖是其经手的，合同是2017年3月份签订的，当时原告支付了1万元定金，原告说购房款已准备好，但需要出差一个星期左右，回来后交易。后房东在电话中跟业务员申爱英说，房子卖便宜了，家里人不同意卖。其第二天发现被告的房屋又变更了价格在网上出售，便询问房东，房东称，愿意赔偿2000元给买家。后买卖双方到其店里协商，协商结果是，卖家不愿意双倍赔偿定金，要求加价3-5万元出售，买家不同意，双方最后未协商一致。庭审中，原告明确表示，不认可双方合同已经解除，要求继续履行合同。如果法院支持其诉讼请求，其同意三天立即支付剩余59万元购房款。
还查明：被拆迁人为刘年大的房屋拆迁补偿安置协议载明：被拆迁房屋坐落于新桥镇陆房村委刘家塘1号，安置地点为新景花苑，安置人口数量为5人，安置面积200平方米，安置人口姓名为刘年大（××）、李祥娣（妻）、刘全英（女）、徐帆（外孙）、徐敏（外孙女）。
以上事实，有原告提交的《常州市房屋转让协议》1份、收据1份、收条1份、集体土地拆迁结算单1份、新农村城市化建设房屋接受证明单1份、户籍证明1份、承诺书1份、新北区房屋拆迁确权流转表1份、被拆迁人为常雪芬的拆迁安置补偿协议1份、统建房安置结算单1份、财产分割协议1份，被告提交的被拆迁人为刘年大的房屋拆迁补偿安置协议1份、确权流转表1份、新农村城市化建设房屋接受证明单1份、承诺书1份，本院对陈某制作的证人证言1份等证据及到庭原、被告在庭审中的陈述与自认予以证实。
本院认为：本案主要的争议焦点为：第一，原、被告之间的房屋买卖协议是否有效？第二，如协议有效，被告认为原告已构成违约，要求解除合同的主张是否有相应的事实依据？第三，原告要求被告承担中介费7000元的诉讼请求是否有相应的法律依据？
针对第一个争议焦点。本院认为，双方的协议依法成立，且合法、有效，主要理由如下：1.本案所涉房屋性质为拆迁安置房，非农村宅基地上的房屋，不属于法律禁止转让的房屋，转让也不受同一集体经济组织成员的限制；2.根据被告拆迁安置补偿协议载明的内容，被拆迁人为1人，××为被告常雪芬，可以合理确定常雪芬为本案所涉房屋的权利人；3.虽然被告与其前公公刘年大的拆迁地址具有同一性，但拆迁前双方已经分家，本案所涉房屋与刘年大不具有直接关系，不能认定刘年大为本案所涉房屋的所有人；3.拆迁时，被告处于离异状态，故也不能认定其前夫刘焕文为本案所涉房屋的共有权利人；4.城市房地产管理法第38条至40条是对行政管理部门在办理权属变更登记问题上所作出的行政管理性规定，而非针对转让合同效力的强制性规定，上述法律规定的立法目的不是鼓励有违诚实信用的行为，也不能成为当事人单方违约的理由；故被告主张合同无效的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。
针对第二个争议焦点问题。本院认为，被告认为原告构成违约，要求解除合同的主张缺乏相应的事实依据，主要理由如下：1.如确实系原告迟延履行付款义务，被告也应首先进行催告，要求原告在合理的期限内履行付款义务，合同期限届满仍未履行的，被告才可以行使解除权。同时，被告如为守约方，也完全可以通过诉讼的途径主张自己的权利；2.庭审中，被告方认可，因认为交易价格过低，家人不同意出卖等问题，与原告在中介方另行进行过协商，但最终未协商一致，表明合同履行的主要障碍系被告认为交易价格过低所致；3.在双方因价格问题出现分歧，且未得到最终解决的情况下，原告未及时按协议约定时间支付相应的购房款具有一定的合理性；4.证人陈某为促成本案所涉交易的中间人，知晓交易的整个过程，且与双方均具有一定的利害关系，其证言具有一定的客观性和可信度，可以结合其他证据，作为认定事实的依据。陈某陈述称，协议签订后，被告方电话告知，因价格太低，不打算出售本案所涉房屋，后双方至中介方协商，被告要求加价3-5万元，原告不同意，协商未果。证人的上述陈述与被告本人的陈述具有一致性，可以进一步确定合同未继续履行的主要原因在于被告认为交易价格过低，被告方为违约方，无证据证明原告存在严重的违约行为；故被告认为原告已构成严重违约，要求解除合同的主张缺乏相应的事实依据，本院不予采纳。
针对第三个争议焦点。本院认为，原告主张中介费的主要依据为协议第七条第1项的约定，而该条约定适用的前提条件为双方解除合同，现原告要求继续履行合同，不存在适用该条款的前提基础，故对原告的该项诉讼请求不予支持。
综上，原、被告之间的合同依法成立，且合法、有效，对双方当事人均具有法律约束力。当事人均应严格按照约定履行自己的义务，不得擅自变更合同或者解除合同。原告应及时支付付款条件已成就的剩余59万元购房款。被告应及时将本案所涉房屋交付给原告方。对于尾款3.5万元，因双方约定的付款条件为过户后两天内付清，目前该条件尚未成就，故本院在本案中暂不作处理。
关于诉讼费，应当按照谁败诉谁承担诉讼费的原则承担。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款的规定，判决如下：
一、原告于本判决生效之日起十日内支付被告购房款59万元。
二、被告在原告履行上述义务后三天内将常州市新北区新桥镇新景花苑52幢乙单元201室的房屋交付给原告。
三、驳回原告在本案中的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取5110元，由原告负担60元，被告负担5050元。（该款原告已预交，原告同意由被告负担的部分，由被告于本判决生效之日起十日内直接支付给原告，本院不再退还。）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审判员 陈哲勇
二〇一七年八月十一日
书记员 陶涵栋