江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）淮中民终字第00116号
上诉人（原审原告）淮安美力富齐商业经营管理有限公司，住所地淮安市清浦区河南东路28号。
法定代表人林文忠，该公司董事长。
委托代理人张爱华。
被上诉人（原审被告）彭梅，淮安市清浦区至尊国会商务娱乐会所业主。
委托代理人邓小强，江苏律轩律师事务所律师。
上诉人彭梅与被上诉人淮安美力富齐商业经营管理有限公司（以下简称美力富齐公司）房屋租赁合同纠纷一案，淮安市清浦区人民法院于2014年11月29日作出（2014）浦民初字第3610号民事判决，上诉人彭梅不服，向本院提起上诉。本院于2015年1月7日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年1月29日公开开庭进行了审理。上诉人彭梅的委托代理人邓小强、被上诉人美力富齐公司的委托代理人张爱华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审查明，2011年6月14日，淮安市工人文化宫（以下简称工人文化宫）与淮安利佳房地产开发有限公司（以下简称利佳公司）签订《租赁协议》，约定工人文化宫将自己合法拥有产权的商业用房（商铺）租赁给利佳公司经营管理，协议主要内容为：1、商铺位于淮安市河南东路28号工人文化宫内，建筑面积9368平方米，其中一楼500平方米、三至四楼8635平方米（不包括四楼东侧已由原告作为办公用房使用的2000余平方米）、五楼233平方米；2、租赁期限从2011年8月1日至2021年7月31日止；3、租金分段计算（略）……。
2012年2月29日，利佳公司与原告美力富齐公司签订《租赁合同》，将位于淮安市清浦区河南东路28号房屋1、2、5层及顶层出租给美力富齐公司，将从工人文化宫处租赁的3、4层房屋交给美力富齐公司经营。租赁期限自2012年3月1日起至2021年12月31日止（含免租金期9个月），租金从2012年12月1日起至2014年7月31日，每年租金200万元，2014年8月1日至2016年7月31日为每年212万元……，并在合同第十二条违约责任中约定，租赁期满或合同被依法解除，美力富齐公司应在合同期满后或合同解除之日向利佳公司退还该房屋。
2012年3月1日，原告美力富齐公司与被告彭梅签订了《淮安.台北CITY不夜城租赁合同》，约定：原告将其具有使用权的位于淮安市清浦区环城东路西侧文化宫地块“台北CITY不夜城”内三层及四层的3002及4001号面积约为5473平方米的房屋出租给被告用于经营“国会”夜总会，租赁期限自2012年3月1日起至2022年2月28日止，共计10年，原告于2012年3月1日将租赁房屋交付给被告装修。租金及支付方式约定为：2012年3月1日至2013年2月28日为免租期。2013年3月1日至2016年2月28日月租金为124852.81元（标准：5473㎡×0.75／元／㎡／天）…租金按2个月为1个支付期，先支付后使用。被告在签订合同之日支付首期租金，金额为人民币249705.63元，以后被告必须在每一支付期前14天内全额付清。被告于签订合同的同时支付10万元作为定金，待收到原告房屋交接通知书并办理完交接手续，定金自动转为保证金。因被告违反合同约定而产生的租金、违约金、损害赔偿金及其他相关费用等，原告可从保证金中扣除，被告必须在接到原告付款通知后10个工作日内补充保证金抵扣后的不足部分。若被告未在指定期限内补充保证金抵扣后不足部分的，每逾期一日，加收支付未补足部分金额的5%作为违约金。合同第七条关于房屋的交付、装修、维护与返还中约定，被告须在租赁期满或合同解除后二天内，仅将房屋内添置的可移动的动产部分自行拆除，保持装修装潢原状并如期交还房屋，并自愿放弃装潢装修等物的所有权，保证不影响房屋及其附属设施的完好及正常使用。返还时，应经原告验收认可。被告的装修、装潢所产生的附加和现状，在合同租赁期满，双方不再续租或因被告方的责任导致原告解除合同的，被告自愿放弃装潢装修等物的所有权，被告均不能破坏现状或以要求经济补充为由拒不交付房屋。关于被告的义务中约定，被告应按合同约定，按时足额支付租金、保证金及其他各项应付费用，在租赁期限内逾期或不足额支付租金的，每逾期一天，应支付相当于未付款项1%的违约金。关于违约责任，双方约定：逾期10天未支付租金等费用的，原告有权解除合同。以及被告如存在合同约定的违约情形，被告承租房屋内装修装潢视作全部放弃等。另约定，租赁期内，发生法律规定的不可抗力所造成损失，由原、被告双方自负，互不追究违约责任。
合同签订当日，双方再次签订《补充协议》，约定原租赁面积5473平方米，现增加四层租赁面积126平方米，最终原告提供出租房屋的建筑面积约5599平方米。增加的租赁面积126平方米，按每平方米1元／天，二个月的租金为7665元。补充协议还对其他相关内容进行了约定。
合同签订后，原告按约将房屋交付给被告使用，被告接受房屋后对租赁房屋进行了装饰装修。
2013年11月18日，工人文化宫曾诉至原审法院，要求解除与利佳公司的房屋租赁协议，并要求利佳公司将房屋腾空后交还且支付房屋租金。该案经原审判决：1、解除工人文化宫与利佳房地产公司签订的《租赁协议》；2、利佳房地产公司于判决生效后立即将其承租的位于淮安市清浦区河南东路28号工人文化宫（即文化宫·运河明珠-
文化宫）一层紧邻正门厅西侧建筑面积500平方米房屋、三至四层房屋（文化宫自用的除外）、五层东侧建筑面积213.28平方米房屋腾空交付给工人文化宫等相关内容。
2014年1月27日，工人文化宫再次诉至原审法院，要求被告彭梅腾空租赁房屋并返还承租的位于淮安市清浦区河南东路28号文化宫地块3楼及4楼3002号、4001号房屋，支付房屋占用费。同年3月17日，原审法院依法作出判决，判决彭梅迁让租赁的房屋，但驳回文化宫其他诉讼请求。
2014年9月22日，原告美力富齐公司以被告彭梅拖欠租金为由，要求解除与被告彭梅签订的《租赁协议》及《补充协议》，腾空房屋返还给原告，依约支付自2013年6月份至2014年3月31日的租金，并承担违约金及履行给付消费卡义务。
原审庭审中，原告主张因双方在合同履行过程中给予被告的实际免租金的期限调整至2013年3月31日止，故租金应从2013年4月1日起开始计算。按照合同约定被告已交付了押金10万元，以及相当于2个月租金的保证金计249704元，合计349704元。被告自2013年6月1日截止到2014年3月31日止，被告又陆续支付租金879775元，合计欠租金414740元，扣除被告已支付过的10万元的押金，主张被告尚应支付租金314740元。经质证，被告对其在租赁期间已支付租金879775元，以及自2013年6月1日起至2014年3月31日期间没有足额缴纳租金的事实均没有异议，但认为其与原告之间的租赁关系已于2014年3月份解除，并就租金事宜已与原告进行过结算，且原告曾口头允诺因门面房前修路而给予3个月免租金的期限，故主张实际已不再欠租金。被告对其主张于庭后提供了票据12张，共计人民币1384877元。经质证，原告对被告提供的12张票据中的2张主张为水电费票据，金额分别为31878.20元、42386.80元。而2011年5月7日的中国工商银行现金存款凭证中记载的10万元，与当日原告出具给被告的收据中所记载的10万元为同一笔租金。被告对原告的质证意见不表异议。
原审另查明，2013年3月份，淮安市公用事业管理局对位于淮安市清浦区环城东路西侧文化宫地块“台北CITY不夜城”门前进行修路，直到同年9月底施工结束。原、被告对该事实确认一致。原审予以确认。
原审审理中，原告虽主张被告自2012年3月1日至2015年2月28日期间，每年应赠送原告10万元消费卡，截止2014年3月1日前，应支付原告20万元消费卡，但仅给予4.5万元，尚欠15.5万元消费卡。被告以其已主张解除双方签订的租赁合同为由，向原审法院申请撤回该项诉讼请求。
美力富齐公司在一审诉称，原、被告于2012年3月1日签订了《租赁合同》约定：原告将位于淮安市清浦区环城东路西侧文化宫地块“台北CITY不夜城”内三层及四层3002及4001号面积约为5473平方米的房屋出租给被告作为商业使用。2012年3月1日，双方签订《补充协议》，增加126平方米面积，现实际面积为5599平方米。租赁期限自2012年3月1日起至2022年2月28日止，其中2012年3月1日至2013年2月28日为免租期，租金及支付方式为：2013年3月1日至2016年2月28日期间，租金按128685.31元／月计算……租金按2个月为1个支付期，先支付后使用，被告必须在每一支付期前14天内全额付清，逾期交纳租金的，每逾期一天，应支付未付款项1%的违约金，逾期10天未支付租金等费用的，原告有权解除合同。合同签订后，原告按约将房屋交付给被告使用，但被告自2013年6月起未按约定支付租金，截止2014年3月31日，被告已累计欠付租金414740元未付，折抵被告原缴纳的押金10万元后，被告还应支付原告租金314740元，且被告依约还应承担违约金915711.20元。原告现要求被告支付尚欠的租金314740元，并承担违约金10万元（其余违约金将视被告的态度保留相关权利）。另，原、被告合同中约定自2012年3月1日至2015年2月28日，被告每年赠送原告10万元消费卡，截止2014年3月31日，被告累计有15.5万元消费卡未给付给原告。综上，被告未依约支付租金，已违反约定。原告为保护自身的合法权益，特诉至法院，请求依法判决：1、解除原、被告于2012年3月1日签订的《租赁合同》及《补充协议》，并腾空房屋返还给原告；2、要求被告支付所欠的租金314740元，并承担逾期交付租金的违约金10万元，合计414740元；3、判决被告给付价值人民币15.5万元的消费卡。
被告彭梅辩称，原、被告之间所签订的租赁合同已于2014年3月17日经淮安市清浦区人民法院判决解除，在此之前被告与原告关于租金进行过结算，对所欠租金的数额已结算完毕。被告不再欠原告租金，更不应该承担违约责任。现在原告再次起诉要求解除合同、返还房屋，并承担租金以及违约金没有事实依据。
原审认为：一、关于本案合同效力的认定。原告美力富齐公司与被告彭梅于2012年3月1日签订的《淮安.台北CITV不夜城租赁合同》及《补充协议》，虽系双方当事人真实意思表示，但该份合同约定的租赁期限（至2022年2月28日）超出了原租赁合同约定的租赁期限（至2021年7月31日），根据转租合同期限不得超过原租赁合同期限的规定，原审认定双方签订的合同中关于租赁期限超出的部分无效，其他条款合法有效。
二、关于原告要求解除与被告签订的《淮安.台北CITY不夜城租赁合同》及《补充协议》问题。法律规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告签订房屋租赁合同后，原告即依合同约定将租赁房屋交付被告彭梅使用，根据合同约定，租金采取先付后使用的原则，即被告应当在每2个月支付周期开始前的14天内交付全额付清2个月的租金。但自2013年6月1日起至2014年3月1日止，被告即未能按约定按期足额缴纳租金。被告彭梅虽抗辩其之所以未缴纳租金，系因为双方合同已经解除，但其所提供的原审法院于2014年3月17日出具的民事判决书，该判决仅判决被告应向产权人返还租赁房屋，并未确认本案原、被告合同已经解除，故原审法院对被告的该抗辩理由不予采纳。对被告抗辩因租赁房屋门前修路，陈述原告口头承诺免收其三个月租金，影响其正常经营问题，原审法院经审查后认为，被告虽系2012年3月1日开始承租租赁房屋，但因2012年3月1日至2013年3月31日期间为免租金的期限，被告并未交纳租金。后修路在同年的9月底施工结束，而修路的目的亦是为了给经营户提供更好的经营环境，且被告经营场所亦一直持续经营至今。而被告自2013年4月1日起截止2014年3月1日止，仅缴纳租金879775元，共欠付租金414740元，原审法院考虑到被告在经营期间，因公共事业的需要在其租赁房屋门前修路，影响了被告的经营，酌定被告至2014年3月1日前应交纳租金364740元。另原审在审理中，原告自愿用被告交付的10万元押金冲抵所欠租金，不违反法律规定，予以准许，故被告仍应支付租金264740元。综上，因被告未能按期和足额缴纳租金，其迟延履行合同义务的行为，违反了双方当事人关于租金交付期限的约定，致使原告不能实现合同目的，被告彭梅已构成根本性违约，符合合同约定的解除条件，即逾期10天未支付租金的，原告有权解除合同。现原告要求依约解除与被告签订的租赁合同，有事实和法律依据，应予支持。但因被告彭梅所承租的涉案房屋已经原审法院生效法律文书判决返还给淮安市工人文化宫，故原审法院对原告要求被告向其返还租赁房屋的请求，不予支持。
三、关于原告主张被告承担违约金10万元问题。原、被告在租赁合同中对违约责任约定明确，即被告在租赁期限内逾期或不足额逾期交付租金的，每逾期一天，应支付相当于未支付款项1%的违约金。本案租赁合同的解除系基于被告根本违约所致，原告要求被告承担违约责任，符合合同约定。但根据法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，被告主张双方约定的违约金过高，且原告在庭审中亦无证据证明因被告延迟支付租金还给其造成其他的实际损失，故该违约金的计算标准应调整为不超过中国人民银行同期贷款利率1.3倍为宜。
四、关于原告要求被告给付15500元消费卡问题。原告在原审审理中申请撤回该项诉讼请求，该请求不违反法律规定，原审依法予以准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十三条第二款、第一百一十四条、第二百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十五之规定，判决：一、解除原告淮安美力富齐商业经营管理有限公司与被告彭梅于2012年3月1日签订的《淮安.台北CITY不夜城租赁合同》及《补充协议》；二、被告彭梅于本判决生效之日起十日内支付原告淮安美力富齐商业经营管理有限公司房屋租金计人民币264740元，并给付违约金（分别以81328.25元为基数，自2013年7月15日起，按照中国人民银行同期贷款利率1.3倍计算至实际付款之日止；以98235.75元为基数，自2013年10月15日起，按照中国人民银行同期贷款利率1.3倍计算至实际付款之日止；以68235.75元为基数，自2014年1月15日起，按照中国人民银行同期贷款利率1.3倍计算至实际付款之日止；以56490.5元为基数，自2014年4月15日起，按照中国人民银行同期贷款利率1.3倍计算至实际付款之日止；）。三、驳回原告淮安美力富齐商业经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（上述款项汇至本院执行款帐户：江苏银行淮安清浦支行，帐号：80×××32）。案件受理费4810元、减半收取2405元，由被告彭梅负担1233元，原告美力富齐公司负担1172元。如本判决依法生效后，一方当事人拒绝按期履行本判决确定的义务的，对方当事人可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十六条、第二百三十九条规定向法院申请执行，申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
判决后，上诉人彭梅不服，向本院提起上诉称：1、根据《中华人民共和国合同法司法解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后，客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。一审法院酌定租金减少5万元过低；2、被上诉人曾经口头承诺免除上诉人在内的承租户3个月的租金，上诉人不欠被上诉人的租金。请求二审依法改判。
被上诉人美力富齐公司答辩称，上诉人主张被上诉人同意免收其3个月的租金不是事实。一审法院酌定租金减少5万元已经考虑到上诉人因修路可能影响经营的问题。请求二审依法维持原判。
被上诉人美力富齐公司质证认为，对证人证言的三性不予认可，被上诉人没有说同意免三个月租金的话。
二审审理中，上诉人彭梅提供证人尹某出庭证明：去年夏天，我在凤凰美食城做主管，我带客户上楼时发现彭梅和美力富齐公司的林总在争吵，好象是在谈免租金的事，彭梅要免三个月租金，林总要免二个月租金，但彭梅不同意，还是要求免三个月租金，最后林总应该是同意了。
二审经审理确认原审查明的事实。
本院认为，上诉人彭梅与被上诉人美力富齐公司于2012年3月1日签订的《淮安.台北CITV不夜城租赁合同》及《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，对双方均有约束力。从2013年3月份起，淮安市公用事业管理局对位于淮安市清浦区环城东路西侧文化宫地块“台北CITY不夜城”门前进行修路，直到2013年9月份结束。上诉人彭梅从2013年4月1日至2014年3月1日，欠付租金414740元。一审法院考虑到修路对上诉人彭梅的经营有一定的影响，结合上诉人彭梅的经营状况，酌定上诉人彭梅从2013年4月1日至2014年3月1日欠付租金为364740元并无不妥。上诉人彭梅主张修路对其造成很大的影响，一审酌定其欠付租金364740元过高，但其未提供充分证据证明，对其主张本院不予支持。上诉人彭梅虽然主张美力富齐公司的林董事长口头答应免三个月租金，并提供证人尹某出庭证明，但被上诉人美力富齐公司不予认可，且双方并未达成一致的书面意见，本院对上诉人该上诉理由不予支持。
综上，上诉人上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决正确，应予维持。按照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4810元，由上诉人彭梅负担。
本判决为终审判决。
审判长 汪 青
审判员 孙 艳
审判员 孙 洁
二〇一五年三月十六日
书记员 靳蓓蕾