宁波市镇海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬镇民初字第1137号
原告：宁波东来日盛置业有限公司破产管理人。
负责人：梅海平。
委托代理人：谷伟栋，北京大成（宁波）律师事务所律师。
委托代理人：师立俊，北京大成（宁波）律师事务所律师。
被告：袁宏。
委托代理人：周泳，北京盈科（宁波）律师事务所律师。
原告宁波东来日盛置业有限公司破产管理人（以下简称东来公司破产管理人）与被告袁宏请求确认债务人行为无效纠纷一案，本院于2014年10月27日立案受理后，依法由代理审判员纪培福适用简易程序独任审判，案件审理中，双方当事人均一致同意放弃举证期限与答辩期。本院于2014年10月30日公开开庭审理了本案。原告东来破产管理人委托代理人谷伟栋、师立俊，被告袁宏及其委托代理人周泳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告东来公司破产管理人起诉称：宁波东来日盛置业有限公司（以下简称东来公司）因不能清偿到期债务且已严重资不抵债，于2013年12月18日向法院申请破产，2013年12月19日，法院以（2013）甬镇破（预）字第7号民事裁定书裁定受理东来公司的破产重整申请，同日，法院以决定书的形式指定“东来系”企业债务危机应急工作领导小组担任破产重整的管理人，并限东来公司在法院决定书送达之日起十日内向指定的管理人移交公司的财产、印章、账簿、文书等资料。东来公司破产管理人接管东来公司后，发现该公司在2012年6月至2013年1月期间，为缓解“东来系”企业资金紧张问题向第三人借款，具体操作形式为：第三人以购房款的形式将资金出借给东来公司，由东来公司支付其利息，同时东来公司需要将其开发的东来国际大厦项目的部分商品房备案登记在第三人名下用于融资担保，被告即为其中之一。2012年10月29日，东来公司与被告袁宏签订了《补充协议》及编号为201200620050、201200620051的《商品房买卖合同》，约定东来公司向被告借款220万元，期限9个月，月息1.78%，按月支付至第三人王磊名下，东来公司则将201200620050、201200620051号《商品房买卖合同》进行了备案登记。之后，被告按照《补充协议》约定以购房款的形式出借220万元给东来公司，东来公司亦按约定向被告支付利息。
原告认为，东来公司与被告之间的真实意思表示为借款而非商品房买卖，双方之间实为民间借贷关系，而且涉案《商品房买卖合同》的房屋售价价格也远低于正常的市场售价和原告备案的销售价格，不符合市场交易惯例。在东来公司破产重整的情况下，双方之间这种虚假的房屋买卖关系，已经严重损害了其他债权人的合法权益。原告作为被指定的管理人，诉至法院，请求依法确认东来公司与被告之间签订的编号为201200620050、201200620051的《商品房买卖合同》无效。
被告袁宏答辩称：第一，《商品房买卖合同》和《补充协议》约定的内容是东来公司与被告的真实意思表示，是一种真实的、附条件的买卖合同，合法有效，原告主张合同无效毫无法律依据，应依法驳回原告的诉讼请求。第二，《补充协议》的约定系双方对合同解除权作了明确约定，根据合同法的规定，这种附解除条件的商品房买卖合同是有效的，从双方履行来看，该《补充协议》所约定的解除条件并未成就，双方就应按《商品房买卖合同》继续履行，而且从履行实际来看，被告支付东来东来公司的是购房款，《商品房买卖合同》也进行备案登记，《补充协议》是对《商品房买卖合同》的补充，担保人宁波东来化工有限公司提供履约担保，完全符合法律的规定。第三，原告以双方虚构房屋买卖合同、房屋价格明显不合理、损害其他债权人利益为由主张合同无效，其所陈述的事实和理由不成立。首先，关于购房价格，完全是买卖双方平等协商后的市场交易行为，不存在明显低价情形。如果东来公司认为房价低，完全可以按《补充协议》及时还款，以便解除《商品房买卖合同》，而不是确认买卖合同无效。其次，关于损害其他债权人利益，东来公司与被告的房屋买卖行为没有损害第三人的利益，损害第三人利益必须是特定的第三人，而且在合同签订时损害第三人利益。第四，《补充协议》中关于东来公司在宽限期内解除商品房买卖合同，到现在已经不再解除合同的适用前提。这种商品房买卖合同不可能通过他人来否定当初双方签订的协议。
原告东来公司破产管理人在举证期限内向本院提供了如下证据：
1．《商品房买卖合同》、《补充协议》各一份，拟证明被告以购房款的形式出借资金给东来公司，双方确认签订《商品房买卖合同》及进行的买卖备案登记并非真实房屋销售行为的事实。经质证，被告对该组证据的真实性无异议，但对该证据的关联性有异议，称该组证据恰好证明双方之间存在真实的房屋买卖合同，从证据的形式和《商品房买卖合同》履行情况来看，东来公司将《商品房买卖合同》的房屋予以备案登记，并以《补充协议》的形式约定了商品房买卖合同解除的条件，即《补充协议》的第二条的规定，如果东来公司在九个月内向被告退还房款或按约定支付宽限期内的费用，则东来公司可以解除《商品房买卖合同》，现九个月的宽限期已过，东来公司放弃合同的解除权，则双方就应按《商品房买卖合同》履行，此《商品房买卖合同》是双方在自愿平等基础上协商而定，合法有效。本院对该证据的真实性予以认定。
2.（2013）甬镇破（预）字第7号民事裁定书一份，（2013）甬镇破字第7决定书一份，拟证明东来公司已经破产的事实。经质证，被告对该组证据的真实性无异议。本院对该证据的真实性予以认定。
3.询问笔录四份，拟证明原告向东来公司法定代表人许祖利及管理人员周小依、蒋蕾进行调查，其陈述了东来公司与被告之间真实的法律关系，东来公司按民间借贷关系在向被告支付利息的事实。经质证，被告对该组证据的真实性有异议，称该组询问笔录是否系本人陈述，不得而知；对于该组证据的合法性也有异议，该组证据并非证人证言，未出庭作证，不应具有证明效力。对于该组证据的关联性也有异议，东来公司法定代表人的陈述：“当时想着房子最终是要回购”恰恰表明当时东来公司真实意思是卖房，是一种附解除条件的商品房买卖合同。本院认为，该组证据尽管不符合证人证言的完备形式，但该组问询笔录陈述的与《商品房买卖合同》及《协议书》中相符合之处的内容，本院予以认定。
4.东来国际商铺及1号楼、2号楼的销售价目表各一份，拟证明东来公司与被告之间约定的售房价格远远低于该商品房的销售底价。经质证，被告对该组证据的真实性有异议，称该销售价目表跟商品房备案没有直接的关联性，销售价格的高低与商品房买卖合同是否有效没有直接关系。本院认为，该《销售价目表》与在宁波市镇海区物价局盖章备案的销售价格相符，能够反映出东来国际大厦商铺市场价位，基本可以反映当时商铺的市场价格，该证据可以证明原告欲证明的事实。
5.案外人徐映萍办理债权申报时由原告备案的《债权申报登记表》、《商品房买卖合同》、《补充协议》各一份，拟证明案外人徐映萍与东来公司之间存在同样的借贷关系，徐映萍已向原告申报债权，原告登记在案，东来公司与被告之间也同样系民间借贷法律关系。经质证，被告对该组证据的真实性和关联性有异议，称该《债权申报登记表》真实性无法判断，也与被告无关，况且，该《债权申报登记表》并没有经过管理人、债权人或法院的认可，徐映萍申报债权并非其真实意思表示，系其受别人的误导所为。本院认为，该《债权申报登记表》所记载的内容与《商品房买卖合同》、《补充协议》约定的内容相符合，本院对该证据的真实性予以认定。
6.周小依支付利息情况记录（从宁波市公安局镇海分局调取）、周小依与陈梅宝办理宁波银行卡账户交易明细、周小依网上银行交易凭证各一份，拟证明东来公司按照《协议书》约定向被告支付利息的事实。经质证，被告对该证据的真实性无异议，对其关联性有异议，称双方系按购房合同履行。本院对该组证据的真实性予以认定。
7.单位明细账一份，拟证明：东来公司对被告的借款的记账为“其它应付款和往来款”，而非销售收入，双方系非房屋买卖关系。经质证，被告称该证据真实性无法确认，即使是真实的，也与本案无关，被告是以购房款的形式支付给东来公司的。本院认为，该证据与证据6可以互相印证，故本院对该组证据的真实性予以认定。
8.商品房《销售价目表》一份，拟证明东来公司在宁波市物价局备案的房屋价格。经质证，被告对其真实性有异议，称该证据与原告提供的证据3中证人询问笔录中陈述的相关内容以及证据4的内容不符，其销售的房屋价格对本案无关。本院认为，该《销售价目表》在宁波市镇海区物价局盖章备案，本院对该份证据的真实性予以认定。
被告袁宏在举证期限内向本院提供了中国银行现金缴款单一份，拟证明被告于2012年10月30日通过中国银行向东来公司支付220万元购房款的事实。经质证，原告对该证据无异议，本院予以认定。
根据已认定的证据，结合当事人的庭审陈述，本院查明的事实如下：
2012年10月29日东来公司与被告以及其他的购房人王瑛、徐映萍、林松国签订东来国际大厦房屋的《商品房买卖合同》，涉及本案被告的《商品房买卖合同》编号分别为：编号为201200620050、201200620051，购房面积分别为：323.58平方米、229.05平方米；购房单价分别为：4017.55元／平方米、3929.27元／平方米；购房价款分别为：130万元、90万元。二份商品房买卖合同总价款220万元。同日，东来公司又与被告袁宏以及其他的购房人王瑛、徐映萍、林松国签订了一份《补充协议》。该《补充协议书》中涉及本案被告的主要内容为：第一条：东来公司与被告同意可在一定期限内解除《商品房买卖合同》，因此，团购价低于市场价，并约定团购价：编号为201200620050合同为4017.55元／平方米，编号为201200620051合同为3929.27元／平方米。第二条：东来公司与被告虽然签订了《商品房买卖合同》并上网登记，但在符合本协议相关条件下，《商品房买卖合同》仍可作变更、解除或撤销。主要为：1.被告承诺给予东来公司9个月的解除《商品房买卖合同》的宽限期（即在2013年7月28日之前），但在东来公司按约定日期支付了宽限期费用后，东来公司有增加三个月宽限期的权利，但东来公司应提早一个月通知被告方。东来公司必须在每月28日前支付被告及王瑛、徐映萍、林松国总房款1.78%，计人民币183340元的宽限期费用，上述款项打入被告及王瑛、徐映萍、林松国共同委托的指定账户王磊名下，被告收取东来公司一个月的宽限期费用作为押金，在东来公司支付最后一个月宽限期费用时可作抵扣，押金不记取利息。2.如东来公司在宽限期内，向被告一次性退还被告购房款本金的情况下，被告承诺同意无条件解除已签订的《商品房买卖合同》，但已经支付的宽限费用，被告不予退还。东来公司退还购房款本金的，如在2013年6月28日前退还购房款本金的，需多支付被告一个月的宽限费用，在2013年6月29日与2013年7月28日之间退还本金的，无需多支付被告一个月的宽限费用。3.如东来公司未按本协议的约定，延期或未支付被告宽限期费用以及未在宽限期内退回购房款本金的，则视为东来公司自动放弃解除《商品房买卖合同》的权利。并配合被告办理相关手续。4.东来公司的担保人同意为其担保，并愿意承担为东来公司的连带责任。第三条：关于退房及变更的约定：1.在东来公司符合第二条的情况下（即东来公司已退还被告购房本金及按约支付宽限期费用），被告应无条件配合东来公司办理、出具解除《商品房买卖合同》的相关手续，办理上述手续的相关费用均由东来公司负责。2.如因政策原因，导致不能解除合同的，被告可先办理房屋产权登记手续，待产权办理完毕后，配合东来公司办理房屋权属登记变更手续。3.在东来公司已履行本协议第二条的情况下，该商品房的实际产权人应为东来公司，被告不能采取任何行为试图改变商品房的权属或设立有碍房屋权属变更的相关权益（包括但不限于设立抵押权、租赁权等）。同理，在宽限期内，东来公司按约支付宽限期费用的，被告也不得有上述的行为。4.在东来公司已履行本协议第二条的情况下，若被告不配合解除《商品房买卖合同》手续的，视为被告违约，被告应按本协议约定的团购价与该商品房市场价的差额作为违约金支付给东来公司。该《补充协议》还就协议履行、违约责任、担保责任等其他事宜进行了约定。担保方宁波东来化工有限公司在该《协议书》上签字盖章。《商品房买卖合同》和《协议书》签订后，被告于2012年10月30日通过中国银行以现金缴款的形式支付给东来公司220万元（袁宏以及其他的购房人王瑛、徐映萍、林松国合计支付给东来公司1030万元）。之后，东来公司将此合同项下的房屋进行备案登记。从2012年10月30日起至2013年8月30日止，东来公司按《协议书》的约定每月支付给被告以及其他购房人王瑛、徐映萍、林松国总购房款的1.78%，作为宽限期费用。根据宁波市公安局镇海分局的调查材料以及银行账户明细和交易凭证来看，周小依与陈梅宝在办理东来公司融资借贷和发放利息等事宜。
另查明，2013年12月18日东来公司以其不能清偿到期债务且已严重资不抵债等为由，向本院申请进行重整，2013年12月19日本院审查后依法裁定受理东来公司的重整申请，并以（2013）甬镇破字第7号决定书指定“东来系”企业债务危机应急工作领导小组担任本案东来公司的管理人，限东来公司在法院决定书送达之日起十日内向指定的管理人移交公司的财产、印章、账簿、文书等资料。破产管理人接管后，发现东来公司因融资需要向被告借贷，东来公司与被告签订的《商品房买卖合同》并非真实买卖关系。故提起本案诉讼。
本院认为：民事活动应当遵守自愿、平等、等价有偿、诚实信用的原则，不得违反法律、法规的禁止性规定。本案中，东来公司与被告形式上签订了《商品房买卖合同》，但从双方同时在《补充协议》中约定的权利义务内容看，被告依约定向东来公司支付220万元款项并按月收取所谓的“宽限期费用”，东来公司到期返还购房本金等，上述约定均符合借贷合同之特征，根据《补充协议》的约定，《商品房买卖合同》的履行条件为：“东来公司未按本协议的约定，延期或未支付被告宽限期费用以及未在宽限期内退回购房款本金”，故买卖房屋并非双方真实的合同目的，而是东来公司以其所售商品房为其220万元的借款提供抵押担保，因此，东来公司与被告的民事行为，并非房屋买卖法律关系，而是借款担保关系。这种名为房屋买卖实为借款担保的关系，也可以从以下几个方面得以印证。第一，涉案房屋地处宁波市镇海区新城核心区B6商务地块的东来国际大厦，其售房价格明显低于同类商品房的市场价，也与备案登记的商品房价格悬殊，不符合房屋买卖合同权利义务对等的原则；第二，被告一次性支付购房价款220万元后，由东来公司每月支付给被告总房款1.78%作为宽限期费用，而且，在东来公司一次性退还被告购房款本金的情况下，被告承诺同意无条件解除《商品房买卖合同》，但已支付的宽限费用，被告不予返还，并由东来公司的关联公司提供担保，这些约定与正常的商品房市场交易习惯明显不符；第三，从双方签订的《补充协议》第二条所约定的东来公司房屋买卖合同的解除权来看，体现的是“房产回购”意图，但在正常的房屋买卖交易中，并不存在房产回购；第四，从公安机关的调查材料以及本院受理东来公司的破产重整申请的整体情况看，东来公司在2012年、2013年确实存在债务危机，急需融资以缓解资金紧张的情势，确实存在签订形式上的商品房买卖合同以作借贷担保的情形，通过周小依与陈梅宝管理融资借贷和发放利息等事宜也可证实。从本案实际来看，东来公司与被告所签订的《商品房买卖合同》及相应的《补充协议》作为一个整体，实质内容主要包括融资借款而形成的债权债务关系、以买卖商品房的方式体现的借款担保关系，以及买卖商品房的形式体现的以房抵债的约定。《补充协议》中约定：东来公司未按协议的约定，延期或未支付被告宽限期费用以及未在宽限期内退回购房款本金，则视为东来公司自动放弃解除《商品房买卖合同》的权利，已备案登记的房屋归被告所有。显然，双方签订的商品房买卖合同本质是为担保借款债务履行而存在，其本身并不具有独立性，是为规避担保法关于流质的禁止性规定而设，属于变相的流质契约，故相应的商品房买卖应属无效。至于被告提出东来公司与被告之间的契约是一种附解除条件的商品房买卖合同，并不违反法律规定，东来公司未按约定归还被告购房本金和宽限期费用，应当继续履行《商品房买卖合同》的抗辩意见，本院认为，东来公司对外融资之需，其以预售商品房的方式为借款设立担保，这种为担保债权而签订的商品房买卖合同不具有独立性，明显不符合商品房正常交易的惯例，协议约定的内容有失公平，也违反物权法、担保法禁止流质契约的相关规定，不应简单地以支付对价、形式上签订买卖合同便认为其有效，故本院对其抗辩意见不予采纳。综上所述，原告作为东来公司破产程序中的管理人，诉讼主张东来公司与被告签订的《商品房买卖合同》无效，有事实和法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国担保法》第三条、《中华人民共和国企业破产法》第二十五条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国企业破产法﹥若干问题的规定（一）》第十七条的规定，判决如下：
确认宁波东来日盛置业有限公司与袁宏于2012年10月29日签订的编号为201200620050、201200620051的《商品房买卖合同》无效。
本案案件受理费80元，减半收取40元，由原告宁波东来日盛置业有限公司负担20元，被告袁宏负担20元，均于本判决生效之日起七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
本判决生效后，义务人拒不履行的，权利人可在本判决规定的履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。逾期未申请，将丧失向法院申请执行的权利。
代理审判员 纪培福
二〇一四年十一月十一日
代书 记员 邓丽萍