湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂06民终1386号
上诉人（原审被告、反诉原告）：襄阳市凯隆利金属材料有限公司，住所地襄阳市樊城区人民西路。
法定代表人：王凯宾，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李彦林，湖北忠三（襄阳）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：襄阳建投资产经营管理有限公司，住所地襄阳市襄城北街126号。
法定代表人：刘篪兵，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李正勤，湖北思扬律师事务所律师。
上诉人襄阳市凯隆利金属材料有限公司（以下简称凯隆利公司）因与被上诉人襄阳建投资产经营管理有限公司（以下简称建投公司）土地租赁合同、房屋租赁合同纠纷一案，不服襄阳市樊城区人民法院（2016）鄂0606民初1288号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人凯隆利公司的委托诉讼代理人李彦林、被上诉人建投公司的委托诉讼代理人李正勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人凯隆利公司上诉请求：撤销一审判决；驳回建投公司的诉讼请求；建投公司承担本案所有诉讼费用。事实和理由：房屋场地租赁合同是双方真实意思的表示，体现了互利互惠的原则，符合国家法律、法规，不损害第三人利益，也不违背公序良俗原则。被上诉人两次要求解除合同，造成上诉人生产经营陷于困境，方方面面的损失巨大，但原审判决对上诉人的合理诉求充耳不闻，视而不见。上诉人对各项损失保留另行主张的权利。原审判决解除双方签订的房屋场地租赁合同，判令上诉人承担违约金，既无事实依据，也无法律依据，对上诉人的反诉请求简单驳回，是不负责任，是对被上诉人的袒护。一、原审判决关于解除合同的条件已经成就的事实认定是错误的，在此基础上作出解除双方的租赁合同的判决当然也是错误的。（一）事实认定错误。原审判决认定出租土地、厂房列入2015年土地出让计划、拟公开出让，缺乏充分的事实根据。被上诉人拿不出充分确凿的证据证明该事实。被上诉人出示的规划条件跟具体什么时间实施出让不是一个概念，看不出已列入2015年出让计划的意思。试问，被上诉人有该地块2015年出让计划吗？什么时候公开出让的？在哪公开的？通知上诉人没？对此诸多疑问，被上诉人无言以对。（二）原审判决对合同第二条的理解也是错误的。合同第二条的主旨是租赁期限。首先，合同第二条不是解除条款和解除条件的约定，否则，应该放在第九条解除条款中。合同第二条应该理解为，是双方在当时基于善意，考虑到租期较长，对可能出现的都不愿看到的无法继续履行合同的状况，怎么协商解决问题做出的一个安排，退一步讲，也只能算是协商终止或解除合同的一个条件，双方均无意把它当作必须解除合同的条件，否则，合同中会明确，或者直接把它放在第九条专门的解除条款中。其次，合同第二条共有四层意思，1、若甲方因土地及地上附着物实行招、拍、挂对外出让，2、提前三个月告知乙方，3、乙方应服从市政府统一安排，4、无条件腾出房屋。这四层意思是互为前提的一个严密的逻辑体系，第一点是第二点的前提，第一、二、三点又是第四点的前提。被上诉人拿不出现在就要招、拍、挂对外出让的证据，第一点就不成立，第二点发出解除合同通知就不应该，第三点也是腾出房屋的必要条件，上诉人没有看到市政府统一安排的具体证据，被上诉人提出解除合同的条件没有成就。上诉人没有义务腾退租赁的场地、厂房，更不能说，被上诉人通知了，上诉人没有腾退就是违约。二、原审判决认定上诉人未按合同约定向建投公司交纳10万元保证金是片面的，认定上诉人在履行合同过程中私自将场地转租给凯隆鑫公司是错误的，进而认定上诉人违约，并承担51万元违约金更是错上加错。（一）关于保证金。按照合同约定，上诉人在使用租赁房屋前，应该先缴纳10万元保证金。但事实是后来双方经协商，被上诉人免除了上诉人交纳保证金的义务，所以，上诉人没有交纳相应的保证金。被上诉人主动按照约定将租赁场地、房屋交给上诉人租赁使用至今，从法律上讲，双方对此保证金约定已经以行为做了变更。（二）关于转租。上诉人在报请被上诉人同意的情况下，投资成立凯隆鑫公司，凯隆鑫公司注册时，按工商部门要求必须有办公、经营场所，投资人顺理成章地签署了场地出租合同提交工商部门。被上诉人对凯隆利公司与凯隆鑫公司之间的关系，以及租赁场地的主要经营主体是凯隆鑫公司这一事实是心知肚明的，根本不存在私自转租的问题。在长达四、五年的租赁经营期限内，被上诉人的领导和工作人员无数次到上诉人公司视察、指导，大门口凯隆鑫公司招牌字迹斑驳，已显岁月沧桑，但从来没有人提出过异议，期间，凯隆鑫公司曾经直接以自己的名义向被上诉人缴纳租赁场地、厂房的租金。以上足以证实凯隆鑫公司确实在承租场地、厂房经营，但被上诉人是清楚的，也是默认的，根本不存在私自转租的问题。三、原审判决关于凯隆鑫公司与建投公司不存在租赁法律关系，凯隆利公司无权以凯隆鑫公司存在的损失为由，向建投公司提出补偿请求的认定是错误的。上诉人与凯隆鑫公司的关系，被上诉人是清楚的，被上诉人对租赁的土地和厂房主要是用于经营凯隆鑫公司的事实是清楚的、认可的，对于凯隆鑫公司的停产等损失列入请求范围是正当的。原审判决在引述凯隆利公司与凯隆鑫公司签订的补充协议时，遗漏了补充协议第四条，其内容为，厂区土地及厂房的出租人如果提前收回土地和厂房，或者甲方欲转租部分土地和设备、设施，所得的赔偿或补偿，其中与乙方使用的厂房和设备、设施等投资、资产相关联的部分归乙方，对外由甲方代为运作和主张。所以上诉人在反诉中以自己的名义，将凯隆鑫公司的损失一并予以主张，既符合约定，也符合法律规定，更是节约诉讼资源。四、原审判决对于公平原则的解释和适用是有意偏袒被上诉人。虽然在租赁合同第二条里约定了提前终止合同的条件，并排出了赔偿的可能，但并未排除基于公平原则给予相应补偿的可能。上诉人在反诉中提出的请求均是基于此的补偿。但是原审判决却对公平原则和补偿问题做出了完全相反的解释和处理。要求提前终止或解除合同的是被上诉人而不是上诉人，被上诉人提前终止或解除合同是为了出让该地块，出让该地块被上诉人是可以获取巨大的现实经济利益的，相反的，合同终止或解除，上诉人按照十年的租期进行的投资，总投入3000余万元本钱无法收回，预期的收益打了水漂，现实的利益严重受损。如果公正、客观一点，应该能看出这其中的利益失衡到底在哪。上诉人提交了充分确凿的证据证明损失的真实性，被上诉人没有证据予以反驳，原审判决对证据避而不谈，断然从根上以一句无权请求为由，全部予以驳回，上诉人坚决不服。五、原审判决关于本案不适用行政拆迁补偿的认定是自说自话，也可以说是与被上诉人演的双簧。上诉人从来没有说过是基于行政拆迁要求补偿，上诉人的反诉请求是基于合同，基于租赁合同关系，基于被上诉人提前终止或解除租赁合同，基于给上诉人造成的实际损失，基于公平原则，按照投资成本和租赁年限摊分，提出的最低补偿要求。综合以上可见，原审判决在基本事实认定和法律适用上均存在诸多错误，而且对被上诉人有意偏袒，判决错误。
被上诉人建投公司辩称，上诉人一方面承认租赁合同系一份有效的法律文件，可是却又不按照合同法等相关法律、法规及合同约定履行，自相矛盾。从上诉状中看不出上诉人主张一审判决错误确切的事实与理由。一审判决事实清楚，证据确凿，适用法律正确，二审法院应当依法维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求，并由上诉人承担本案的一、二审诉讼费用。一、上诉人称一审判决关于解除合同的条件已经成就的事实认定错误，不符合客观事实与合同约定。（一）双方签订的房屋场地租赁合同系一份有效的法律文件，双方都应当严格遵守履行。（二）房屋场地租赁合同对双方的权利义务作了明确的约定，尤其是对合同解除与终止作出了详细约定。2015年8月5日，襄阳市城乡规划局将建投公司出租的地块规划为商业居住用地，根据市政府安排，上诉人租赁的场地及房屋所在地块要对外出让，2015年8月10日，襄阳市土地储备供应中心向建投公司下达需要对原力特电机厂场地对外出让的通知，为此，建投公司于2015年8月24日向上诉人送交解除租赁合同通知书，明确要求上诉人按照租赁合同约定，在90日内完成搬迁腾退，但其接到解除合同通知后却违背合同，拒绝腾退房屋、场地。（三）上诉人称合同解除条件未成就的说法是企图拖延时间，达到所谓的赔偿与补偿之目的。1、关于建投公司通知上诉人解除合同是否合法与合乎约定的问题。上诉人称，合同约定实行招、拍、挂后才能解除，而现在该租赁场地尚未招、拍、挂。照其说法，就是在拍卖与挂牌的机构已经发布拍卖、挂牌公告时出租方才能通知其解除、终止租赁合同，这是一种狭隘的理解。招、拍、挂意味着该租赁土地首先要将地上房屋与附作物的租赁关系解除，不存在任何纠纷，以便于竞得人顺利拿到竞得的土地，不与任何第三方发生纠纷，俗称净地出让。《闲置土地处置办法》对此有明确要求。建投公司根据国家法律、法规的要求，结合租赁合同约定，在襄阳市城乡规划局出具规划条件后，襄阳市土地储备供应中心根据市政府安排，向襄阳市国土局送达委托拍卖函，向建投公司下达解除租赁合同通知书，这是一套完整的土地招、拍、挂程序，是没有任何异议的。上诉人提出的不到招、拍、挂时间，尚不能解除租赁合同的说法，纯属狡辩，不符合合同约定本意，也是极其不负责任、不合乎法律规定的说法。2、关于合同第二条约定与第九条约定的关系问题。合同第二条涉及合同期限，在此条中约定，便于提醒租赁人注意，这一条既然已经写进合同内容，在合同第九条中就不需要再重复约定，这是当事人双方自行安排，也不违反法律规定。3、关于2013年通知租赁合同解除与此次通知解除两个通知的关系问题。2013年建投公司向上诉人送达解除租赁合同通知属实，但合同未解除是上诉人造成的。租赁合同第二条作出了约定，给建投公司赋予了在条件成就时解除合同的权利，2013年建投公司未采用诉讼手段，不等于2015年下达通知后上诉人不履行，建投公司仍然不采用诉讼手段。二、一审法院认定上诉人存在违约行为，应当依法承担违约责任，是有事实证据证明的，不是凭空判决。上诉人违约表现在两个方面，一是在接到通知后，不予腾房、腾出场地，二是违法转租，牟取不当利益。三、上诉人还提出应当根据公平原则予以补偿，这一主张同样没有依据。（一）租赁合同公平、合理、合法，不存在显失公平、重大误解情形。（二）根据公平原则的规定，恰好不是要补偿，而是应当不予补偿。租赁合同第四条约定上诉人承租后若需对房屋进行改造、装修或搭建房屋需征得甲方的同意，没有证据证实上诉人的装修、改造投入征得了建投公司的同意。合同第二条约定了合同附条件解除，其中特别约定乙方不得因提前终止合同向甲方提出赔偿请求。上诉人若大量投入，应根据合同约定，全面考虑风险并审慎投资，否则将承担对己不利后果。上诉人投资，系为了自身以及案外人凯隆鑫公司生产经营需要，建投公司并未因此增加租金收入，建投公司将房屋、场地租赁给上诉人，年租金17万元，上诉人要求2715万余元的补偿，这对建投公司不公平。一审法院对上诉人请求按照公平原则进行补偿的诉讼请求，认为无合同依据，不符合客观事实，亦无法律依据，是完全正确的。综上所述，上诉人的上诉请求，缺乏事实依据与法律依据，上诉理由依法不能成立。
建投公司向一审法院起诉请求：依法判决解除建投公司与凯隆利公司签订的房屋场地租赁合同；依法判决凯隆利公司腾退租赁建投公司的场地、房屋；依法判决凯隆利公司承担违约金51万元；依法判决凯隆利公司承担本案的诉讼费用。
凯隆利公司向一审法院反诉请求：判令建投公司提供工业用地不少于2500平米的厂房用于工厂拆迁安置；判令建投公司补偿凯隆利公司基础设施损失费用，包括绿化、装修、水电网改造、新建改建厂房等共计10752800元；判令建投公司补偿凯隆利公司机器设备、设施拆卸费、安装费、运输费及辅件损耗约20万元；判令建投公司补偿凯隆利公司机器设备、设施停产损失，包括设备折旧费1842287.5元，留守人员工资损失858511.8元；判令建投公司补偿凯隆利公司预期收入损失1350万元；以上合计27153599.3元；建投公司承担本案的所有诉讼费用。
一审法院认定事实：2005年4月10日和2006年6月16日，襄樊市土地储备供应中心分别与襄樊力特电机总公司及襄樊力特电机总公司破产清算组签订《国有土地使用权收购合同》各一份，约定，襄樊市土地储备供应中心收购襄樊力特电机总公司位于樊城人民西路的国有工业用地两宗，原土地取得方式为划拨。合同签订后，土地储备中心向原土地使用权人支付了土地收购补偿费，双方共同在产权部门办理了权属变更登记手续，原土地使用权人将被收购的土地及地上建筑物交付给土地储备中心，上述土地纳入土地储备。土地储备中心在收储上述房地产后，委托其二级单位襄樊市可利达土地开发经营有限责任公司租赁管理。2008年3月3日，襄樊市可利达土地开发经营有限责任公司（甲方）与襄樊市凯隆利金属材料有限公司（乙方）签订房屋场地租赁合同，合同第一条租赁地块面积和用途约定甲方将位于人民西路原襄樊市力特电机厂部分厂房及场地租赁给乙方使用，其中厂房16间，面积16300平方米，场地面积27309平方米，总面积43605平方米。该场地用于乙方投资兴建陶瓷刀具生产及旧车交易，不得擅自改变房屋用途。合同第二条租赁期限约定为10年，自2008年11月1日起至2018年10月31日止。租赁期内，若甲方因土地和地上附着物实行招拍挂对外出让，提前三个月告知乙方，乙方应服从市政府统一安排，无条件腾退房屋，也可以参加竞买，该房屋场地租金按实际发生的时间长度计算，乙方不得因提前终止合同向甲方提出索赔。第三条租金及其租赁保证金支付方式约定年租金为17万元，半年交付一次，乙方还应在使用房屋前向甲方缴纳租赁保证金10万元。第四条租赁物的改善或增设他物约定乙方承租房屋后，若需对房屋进行改造，装修以及搭建房屋需征得甲方的同意。第五条租赁期内，乙方不得擅自将房屋转租。第七条第3、4款约定，乙方违反合同擅自将房屋转租给他人使用的，甲方有权收回所租的房屋。此协议经双方签字后生效，若单方面不履行合同或违约，由违约方赔偿合同租金的30%。第九条合同的解除和终止约定乙方擅自改变房屋用途或擅自装修改变房屋结构时，甲方有权解除并终止合同。合同签订后，建投公司将厂房及场地交给凯隆利公司承租使用。但凯隆利公司未按合同约定向建投公司交纳10万元的保证金。凯隆利公司承租建投公司上述场地、房屋后对承租的场地、房屋进行了装修和改建。2016年3月22日，双方经协商对合同第十条争议的解决方式签订了一份补充协议，约定本合同履行中若发生争议，双方协商解决，协商不成的，由合同履行地樊城区人民法院解决。另查明，2013年10月31日，因市政府及建投公司上级机关根据城市规划的需要，拟公开对凯隆利公司承租的上述土地使用权进行出让，襄阳市可利达土地开发经营有限责任公司向凯隆利公司发送“依法解除租赁合同通知书”，要求凯隆利公司接到通知后三个月内腾租赁房屋及场地，以确保土地出让工作的顺利进行。2013年11月1日，凯隆利公司向建投公司递交了《关于襄樊市凯隆利金属材料有限公司腾退租赁房屋及场地的有关请示报告》，要求建投公司在合同未到期的情况下解除合同，应给予补偿并延缓腾退时间。但之后合同并未实际解除，凯隆利公司继续承租房屋并向建投公司交纳租金。又查明，2015年8月5日，襄阳市城乡规划局根据市政府制定的总体规划的要求，出具《规划条件》及其附图《建设用地规划红线图》，将建投公司出租给凯隆利公司的上述土地使用权规划为商业用地与居住用地，列入2015年土地出让计划。2015年8月10日，襄阳市土地储备供应中心向建投公司下达了《关于解除原力特电机厂位于人民路两宗地租赁合同并拆除地面建筑物附作物的函》，该函中对建投公司出租给凯隆利公司的上述土地已列入2015年的出让计划告知了建投公司，通知建投公司解除租赁合同。建投公司接此通知后于2015年8月24日，向凯隆利公司送达了《依法解除合同通知书》，通知载明：根据租赁合同第二条的约定，由于出租给凯隆利公司的房屋及场地因市政府及建投公司上级机关根据城市规划的需要，拟公开出让，故通知凯隆利公司解除2008年3月3日双方签订的《房屋场地租赁合同》，租金按实际发生的时间计算。请务必遵守租赁合同的约定，接到本通知后三个月内腾退租赁的房屋及场地，以确保土地出让工作的顺利进行。否则，由此产生的一切法律后果均由凯隆利公司承担。凯隆利公司收到建投公司的解除合同通知后，于2015年9月8日，向襄阳市土地储备供应中心递交了《请示报告》，认为其在承租建投公司的土地及厂房后，进行了大量的投入和改建、装修等。为此提出请求，要求对投入和停产损失等进行合理安置和补偿。9月21日，市土地储备中心对凯隆利公司的请示报告予以了回复，主要意见是由于本宗地不是政府征收，凯隆利公司又不是土地及房屋的使用权人和权属人，凯隆利公司和市土地储备中心的下属单位建投公司之间是租赁合同关系，凯隆利公司提出的安置补偿不符合租赁合同与相关法律规定，要求凯隆利公司及时腾退房屋、地场，及时办理解除合同相关手续。2015年12月8日，凯隆利公司再次向市土地储备中心递交搬迁补偿的请示报告，要求经济补偿3020万元。2015年12月17日，市土地储备中心对凯隆利公司提出的搬迁补偿问题予以回复，意见为由于双方合同明确约定出现承租土地对外出让的情形，凯隆利公司应无条件腾退，并不予赔偿；报告中所附的赔偿明细和数额系按照土地及地上房屋征收补偿方式、方法提出的，且无任何依据。凯隆利公司提出的补偿请求没有合同依据、亦不符合法律规定。故要求及时办理解除合同相关手续，无条件腾退房屋，否则，将依法通过诉讼方式解决。凯隆利公司收到回复后，未予腾退房屋及场地，为此，产生纠纷，引起诉讼。2015年11月26日，建投公司认为凯隆利公司在2015年8月24日收到解除合同通知后，未按通知书要求的三个月内完成租赁宗地内的房屋场地搬迁腾退工作，遂向凯隆利公司下发了停水停电通知书。但并未实际停水、停电。凯隆利公司租金缴纳至2015年10月31日止，之后未再缴纳。2014年4月15日，“襄阳市可利达土地开发经营有限责任公司”的公司名称经市工商行政管理局核准变更为“襄阳建投资产经营管理有限公司”。属襄阳市土地储备中心的下属具备法人资格的企业。还查明，凯隆利公司成立于2007年12月19日，注册资金50万元，法定代表人为王凯宾，股东为王凯宾、闵小芳，经营范围：仓储；刀具、刃具生产、销售；金属材料，铝材料管件销售。凯隆鑫公司成立于2009年4月15日，注册资金1000万元，法定代表人为王凯宾，股东为王凯宾、湖北王氏伟业旅游开发有限公司、闵小芳，经营范围：环保涂料、工程塑料、电子元件、绝缘材料、电子工业用薄膜、集成电路基材生产、销售；房屋租赁；仓储。在凯隆鑫公司成立之前，凯隆利公司与凯隆鑫公司于2009年4月1日签订了出租厂房合同，约定凯隆利公司将原襄樊市力特电机厂（位于樊城区人民西路232号）的部分地产与房产，无偿提供给凯隆鑫公司作为工业项目的生产场地使用，租期8年。凯隆利公司出租给凯隆鑫公司的地产与房产即为本案诉争的部分土地和房屋。2014年10月30日，二个公司又签订一份补充协议，约定凯隆利公司将原来拟开办陶瓷刀具的厂房、设备全部转让给凯隆鑫公司，凯隆利公司负责整个厂区的管理，按10万元∕年收取凯隆鑫公司的管理费。一审法院认为，建投公司与凯隆利公司之间签订的《房屋场地租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。2013年10月31日，襄阳市可利达土地开发经营有限责任公司虽然向凯隆利公司发送“依法解除租赁合同通知书”，但并未收回出租场地，凯隆利公司亦继续承租场地并按期缴纳租金，双方仍按原租赁合同继续履行，在此期间，《房屋场地租赁合同》在建投公司、凯隆利公司之间继续有效。现诉争土地已被襄阳市城乡规划局规划为商业用与居住用地，需对外出让，根据双方合同第二条关于“若甲方因土地及地上附着物实行招、拍、挂对外转让，提前三个月告知乙方，乙方应服从市政府统一安排，无条件腾退房屋，也可以参加竞买。该房屋场地租金按实际发生的时间长度计算，乙方不得因提前终止合同向甲方提出赔偿请求”的约定，双方约定的解除合同的条件已经成就，建投公司有权按约定提前通知凯隆利公司，并解除合同。2015年8月24日，建投公司依据襄阳市人民政府总体规划、襄阳市城乡规划局出具的《规划条件》及其附图《建设用地规划红线图》和襄阳市土地储备供应中心向建投公司下达的《关于解除原力特电机厂位于人民路两宗地租赁合同并拆除地面建筑物附作物的函》，向凯隆利公司送达《依法解除合同通知书》，符合合同约定，该行为合法、有效。建投公司要求解除与凯隆利公司签订的《房屋场地租赁合同》及要求凯隆利公司将承租的场地、房屋腾退并返还建投公司的诉讼请求合法，一审法院予以支持。关于凯隆利公司辩称合同第二条约定的内容并不是解除合同的条件的问题。建投公司认为，合同第二条除了有租赁期的约定外，还有合同提前解除条件的内容。凯隆利公司认为，合同第二条是租赁期限的约定，属对合同租赁期内可能出现影响合同履行的因素的一个预判，双方均无意将此作为必须解除合同的条件，若属解除合同的条件应写进合同中关于合同的“解除与终止”的条款中。一审法院认为，双方合同第二条虽然名为“租赁期限”，但该条款的内容实质为建投公司、凯隆利公司双方就建投公司提前解除合同所作的特别约定，该约定内容清楚、明确。合同解除的情形没有全部设定在合同“解除与终止”的条款中，并不能否定合同第二条的内容约定的解除合同的条件。凯隆利公司的该项辩称理由与合同载明的意思不符，其辩称理由不能成立，一审法院不予采纳。关于凯隆利公司辩称即使合同第二条属合同提前解除的条件，但建投公司没有证据证实土地使用权将要招拍挂从而认为合同解除条件未成就以及建投公司应依合同约定对其进行安排即进行安置补偿的问题。一审法院认为，招拍挂是土地出让的方式和其中一个程序，双方合同的本意是凯隆利公司承租的土地及地上附属物需出让时，建投公司有权提出解除合同，并非是土地使用权必须达到招拍挂阶段时，双方合同解除条件才成就。故凯隆利公司该辩称理由不能成立，一审法院不予采信。关于凯隆利公司是否存在违约行为以及是否应承担违约金的问题。建投公司认为，凯隆利公司在收到建投公司送达的解除合同通知后未按合同约定腾退承租的土地及房屋，在合同履行中未按约交纳保证金，且未经建投公司同意，有转租的行为，凯隆利公司的行为属违约，应向建投公司支付违约金51万元。凯隆利公司认为，其在履行合同中认真地履行合同义务，没有违约行为，不应支付违约金。一审法院认为，凯隆利公司在签订合同后未按约定缴纳租赁保证金10万元、在履行合同过程中私自将场地转租给凯隆鑫公司、在建投公司向其发出解除合同通知后，未按合同约定在三个月内腾退土地及房屋，均构成违约，建投公司要求凯隆利公司支付违约金合法有据，一审法院予以支持。对凯隆利公司辩称不存在违约行为、不同意支付违约金的意见，一审法院不予采纳。关于凯隆利公司要求建投公司以公平原则对其进行补偿和安置的反诉请求能否成立的问题。一审法院认为，依据双方合同的约定，凯隆利公司无权以对承租场地及房屋有建设、改造投入为由，向建投公司提出赔偿请求。凯隆利公司未经建投公司同意私自将部分场地转租给第三方凯隆鑫公司，现以凯隆鑫公司遭受损失为由，提出按照公平原则给予相应补偿，没有事实依据和法律依据。公平原则在合同法律关系的处理中，主要表现为等价有偿与显示公平的制度。本案中建投公司、凯隆利公司双方对所签订的租赁合同从主体到内容均不持异议，也不存在显失公平的情形；同时，凯隆利公司并未举证证明双方合同履行的结果形成了双方利益的失衡，相反，双方合同约定的年租金仅为17万元，在合同履行期仅剩余2年7个月时建投公司通知解除合同，凯隆利公司将与建投公司无关的第三方凯隆鑫公司的损失相加要求建投公司给其补偿2715万余元，会形成双方利益失衡，于建投公司不公平，故凯隆利公司提出的反诉请求均不宜适用公平原则进行处理。建投公司将房屋、场地租赁给凯隆利公司，其投资系为了将承租的场地利益最大化，并且对此部分的投入，双方合同亦未约定要给予补偿。故凯隆利公司反诉要求建投公司对凯隆利公司基础设施损失费包括绿化、装修、水电网改造、新建改建厂房费用按照公平原则进行补偿的诉讼请求无合同依据，亦无法律依据。故对凯隆利公司反诉的该项请求，一审法院亦不予支持。本案是基于租赁合同关系引起的诉讼，凯隆利公司是本案所涉房屋及场地的承租人，而非土地使用权人和房屋权属人。凯隆利公司请求建投公司提供不少于2500平方米的厂房用于安置、按照征迁政策补偿基础设施投入等费用无事实和法律依据，对此一审法院不予支持。凯隆利公司反诉请求建投公司补偿的机器设备、设施拆卸费、安装费、运输费及辅件损耗费，补偿凯隆利公司机器设备、设施停产损失、折旧费、留守人员工资损失、补偿预期收入损失等费用，因凯隆利公司与建投公司在租赁合同中已经约定在符合条件解除合同时，凯隆利公司不得向建投公司提出赔偿请求，加之本案系租赁合同纠纷，不是行政拆迁补偿，故凯隆利公司该项主张不符合合同约定与法律规定；另外，凯隆利公司所举证据绝大部分是以凯隆鑫公司存在损失为由提出。虽然凯隆鑫公司与凯隆利公司法定代表人系同一人，但双方系不同法人组织，属于不同的法律主体。凯隆鑫公司与建投公司不存在租赁法律关系，依据合同相对性原则，凯隆利公司无权以凯隆鑫公司存在损失为由，向建投公司提出补偿请求。故对凯隆利公司该项反诉请求，一审法院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告襄阳建投资产经营管理有限公司与被告襄阳市凯隆利金属材料有限公司于2008年3月3日签订的《房屋场地租赁合同》。二、被告襄阳市凯隆利金属材料有限公司于本判决书生效后三十日内向原告襄阳建投资产经营管理有限公司腾退并返还承租场地、房屋。三、被告襄阳市凯隆利金属材料有限公司向原告襄阳建投资产经营管理有限公司支付违约金51万元。四、驳回原告襄阳建投资产经营管理有限公司的其他诉讼请求。五、驳回被告襄阳市凯隆利金属材料有限公司的反诉请求。上述应付款项应于本判决生效之日起十日内履行，逾期履行，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。本诉案件受理费8900元，反诉案件受理费88784元，合计97684元，由建投公司承担4000元，凯隆利公司负担93684元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一、关于建投公司是否知道或者应当知道凯隆利公司将土地和房屋转租给凯隆鑫公司的事实。凯隆利公司二审中提交的湖北银行网上银行电子回单、城市商业银行转账支票存根虽然证实凯隆鑫公司于2014年6月3日、2011年10月20日分别向襄阳市财政局交纳17万元租金的事实，凯隆利公司二审中提交的湖北省非税收入一般缴款书（收据）虽然证实王凯宾向襄阳市财政局交纳17万元租金的事实，但该事实不能排除凯隆利公司委托凯隆鑫公司、王凯宾交纳租金的可能，故上述证据不足以证明建投公司知道或者应当知道凯隆利公司将土地和房屋转租给凯隆鑫公司的事实。二、关于诉争土地和地上附着物实行招、拍、挂对外出让的事实是否已经发生。按照《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》的规定，诉争土地使用权应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让，具体程序和步骤包括，市、县人民政府国土资源行政主管部门编制国有建设用地使用权出让年度计划，报经同级人民政府批准后，及时向社会公开发布，市、县人民政府国土资源行政主管部门按照出让年度计划，会同城市规划等有关部门共同拟订拟招标拍卖挂牌出让地块的出让方案，报经市、县人民政府批准后，由市、县人民政府国土资源行政主管部门组织实施，出让方案应当包括出让地块的空间范围、用途、年限、出让方式、时间和其他条件等，出让人应当根据招标拍卖挂牌出让地块的情况，编制招标拍卖挂牌出让文件，出让人应当至少在投标、拍卖或者挂牌开始日前20日，在土地有形市场或者指定的场所、媒介发布招标、拍卖或者挂牌公告，公布招标拍卖挂牌出让宗地的基本情况和招标拍卖挂牌的时间、地点，……受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部土地出让价款后，方可申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书。本案中，根据襄阳市人民政府安排，襄阳市城乡规划局于2015年8月5日已经将原力特电机厂位于人民路两宗土地规划为商业用地、二类居住用地，出具了《规划条件》及其附图《建设用地规划红线图》，同时列入2015年的出让计划，2015年8月10日，襄阳市土地储备供应中心向建投公司下达了《关于解除原力特电机厂位于人民路两宗地租赁合同并拆除地面建筑物附作物的函》，通知建投公司尽快解除租赁合同，并办理拆除地面建筑物附作物工作。上述事实表明，襄阳市人民政府国土资源行政主管部门已经启动《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》规定的以招标、拍卖、挂牌方式出让诉争土地使用权的程序，对诉争土地使用权已经开始实行招标、拍卖、挂牌方式出让，故诉争土地和地上附着物实行招、拍、挂对外出让的事实已经发生。本院查明，凯隆利公司（甲方）与凯隆鑫公司（乙方）签订的补充协议第四条约定，厂区土地及厂房的出租人如果提前收回土地和厂房，或者甲方欲转租部分土地和设备、设施，所得的赔偿或补偿，其中与乙方使用的厂房和设备、设施等投资、资产相关联的部分归乙方，对外由甲方代为运作和主张。一审法院认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，建投公司与凯隆利公司之间签订的房屋场地租赁合同合法有效，双方当事人对该合同的效力也不持异议。从该合同第二条的内容来看，既包括租赁期限，也包括建投公司一方提前终止合同即解除合同的条件等。凯隆利公司上诉提出，该合同第二条不是解除条款和解除条件的约定，与该合同第二条的内容不符，本院不予采纳。根据襄阳市人民政府安排，诉争土地和地上附着物实行招、拍、挂对外出让的事实已经发生，建投公司因此已经提前三个月告知凯隆利公司解除双方签订的房屋场地租赁合同，要求凯隆利公司腾退租赁的房屋及场地，故该合同第二条约定的建投公司一方解除合同的条件已经成就。凯隆利公司上诉提出，建投公司拿不出现在就要招、拍、挂对外出让的证据，上诉人没有看到市政府统一安排的具体证据，建投公司提出解除合同的条件没有成就，与事实不符，本院不予采纳。建投公司请求判令解除建投公司与凯隆利公司签订的房屋场地租赁合同、凯隆利公司腾退租赁的场地、房屋，既符合合同约定，又符合法律规定，凯隆利公司上诉请求驳回建投公司的该部分诉讼请求，本院不予支持。在双方约定的建投公司一方解除合同的条件已经成就的情况下，经建投公司提前三个月告知，凯隆利公司未腾出房屋，故凯隆利公司违反了双方签订的房屋场地租赁合同第二条关于凯隆利公司腾出房屋的约定，属违约行为。凯隆利公司上诉提出，建投公司提出解除合同的条件没有成就，凯隆利公司没有腾退租赁房屋的义务，凯隆利公司没有腾退不构成违约，不符合法律规定，本院不予采纳。凯隆利公司将租赁的部分地产与房产转租给凯隆鑫公司，凯隆利公司提供的证据不足以证明建投公司知道或者应当知道转租的事实，故不能依据建投公司知道或者应当知道转租的事实后未提出异议的事实推定建投公司同意转租，凯隆利公司将房屋转租属于擅自转租，违反了双方签订的房屋场地租赁合同第五条、第七条第3款的约定，属违约行为。凯隆利公司上诉提出，建投公司对凯隆鑫公司确实在承租场地、厂房经营是清楚的、默认的，不存在私自转租的问题，证据不足，本院不予采纳。建投公司请求判令凯隆利公司承担违约金51万元，既符合合同约定，又符合法律规定，凯隆利公司上诉请求驳回建投公司的该部分诉讼请求，本院不予支持。按照双方签订的房屋场地租赁合同的约定，凯隆利公司应在使用房屋前向建投公司缴纳租赁保证金10万元，但建投公司在凯隆利公司未缴纳保证金的情况下即将房屋交付凯隆利公司使用，在合同已履行的7年多时间内建投公司并未要求凯隆利公司支付保证金，表明建投公司免除了凯隆利公司缴纳保证金的义务，故不能认定凯隆利公司未缴纳保证金构成违约。凯隆利公司的该上诉理由成立，本院予以采纳。凯隆利公司对租赁房屋进行装修、新建改建厂房未经出租人建投公司同意，故凯隆利公司依据公平原则反诉请求建投公司补偿该部分损失不符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定。根据双方签订的房屋场地租赁合同第二条的约定，凯隆利公司应无条件腾出房屋。凯隆利公司依据公平原则提出反诉请求，既不符合该约定，也不符合法律规定，一审判决驳回凯隆利公司的反诉请求并无不当。凯隆利公司上诉请求撤销一审法院关于驳回凯隆利公司的反诉请求的部分判决，本院不予支持。凯隆利公司上诉提出，原审判决对于公平原则的解释和适用是有意偏袒建投公司，依据不足，本院不予采纳。凯隆利公司上诉提出，原审判决遗漏了凯隆利公司与凯隆鑫公司签订的补充协议第四条的内容，原审判决认定凯隆利公司无权以凯隆鑫公司存在的损失为由向建投公司提出补偿请求错误，凯隆利公司未基于行政拆迁要求补偿，原审判决以本案不是行政拆迁补偿为由认定凯隆利公司的反诉请求不符合合同约定与法律规定有误，该上诉理由成立，本院予以采纳。
综上所述，凯隆利公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8900元，由上诉人凯隆利公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈守军
审判员 焦静平
审判员 刘媛媛
二〇一六年八月九日
书记员 焦喆兆