江苏省南京市江宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0115民初11276号
原告（反诉被告）：付博予，男，1990年7月27日生，汉族。
委托诉讼代理人：胡明龙，南京市江宁区秦淮法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）：南京华轩房地产开发有限公司，统一社会信用代码913201157331879172，住所地在南京市江宁区秣陵街道双龙大道3000号。
法定代表人：黄灏，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈子建，男，该公司员工。
原告（反诉被告）付博予与被告（反诉原告）南京华轩房地产开发有限公司（以下简称华轩公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月6日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员张娟独任审理，分别于2016年11月18日、2016年12月16日公开开庭进行了审理。2016年11月18日庭审中，付博予及其委托诉讼代理人胡明龙、华轩公司委托诉讼代理人陈子建到庭参加诉讼；2016年12月16日庭审中，付博予委托诉讼代理人胡明龙、华轩公司委托诉讼代理人陈子建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告付博予向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签订的《翠屏诚园商铺租赁合同》；2.判令被告返还原告已交的2015年7月1日至2015年12月31日期间的租金26141元、押金9000元及物业管理费3032元；3.判令被告赔偿损失110087元（含装潢费76950元、购置厨房用具费2975元、购置厨房设备费15700元、购置餐桌椅费8000元、购置空调费4899元、购置净化器费798元以及安装空调及净化器辅助材料费765元）；4.由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年7月17日，原、被告签订一份租赁合同，约定由原告承租被告坐落于南京市江宁区秣陵街道3000号Ｂ1-128号商铺用于经营西餐，租赁期限为4年（即2014年7月1日至2018年6月30日）。合同签订后，其对承租房屋进行了装潢并营业。时至2015年6月26日，承租的商铺内遭水浸高达20至30厘米，所有桌椅、沙发、包装存放的餐饮原材料、辅料、卫生用品全部被水浸泡而报废。其向被告告急，然而终因被告出租房的质量问题和施工中的疏忽对配电房与市政电缆连接所凿出的洞未作防水处理，使雨水顺洞下泄至负一层，长时间未将水排出，商铺遭水浸后整体潮湿而发生霉变，装潢被破坏、物品受损，经营停止。其根据上述租赁合同第十二条第二项第三款之约定诉至法院，请求判如所请。
被告华轩公司辩称：一、其同意解除双方签订的房屋租赁合同；二、其确收取原告押金9000元及2015年7月1日至2015年12月31日期间的租金26141元，但原告尚欠其租金，扣除应交租金之后押金已没有剩余；三、原告因自身经营管理不善造成各方面经济问题，却以被告房屋质量和处理水浸问题不利为由向被告提出索赔要求，其认为原告的损失应由原告自行承担；四、物业管理费系第三方物业公司收取，与其无关。综上，请求驳回原告要求返还租金、押金、物业管理费及赔偿损失的诉请。
反诉原告华轩公司提出反诉请求：1.判令解除双方签订的《翠屏诚园商铺租赁合同》；2.判令反诉被告付博予向其支付2016年1月1日至2016年10月31日期间的租金43568元及违约金47622元，合计91190元；3.判令反诉被告承担诉讼费。事实与理由：反诉被告付博予承租其所有的位于南京市江宁区秣陵街道3000号Ｂ1-128商铺，合同签订后，付博予仅支付部分租金，仍欠较大数额的租金。反诉被告的欠交租金行为，严重违反合同约定，反诉原告有权解除合同并追究违约责任，故提起反诉请求，请求判如所请。
反诉被告付博予就反诉辩称：一、其与反诉原告华轩公司于2014年7月17日签订的租赁合同，因华轩公司出租房屋存在质量问题无法正常使用的先天性不足，不能成就经营条件，且华轩公司疏于房屋管理，商铺遭水浸，又因排水系统不配套长时间不能排水的过失，致使上述租赁合同至今未能实际履行，合同的签订之日就是解除之时；二、合同签订后，其为实施经营做了准备，合同解除对其造成了直接的经济损失。故此，华轩公司主张其违约没有依据，其不应当支付租金以及违约金，请求驳回华轩公司的反诉请求。
经审理查明：2014年7月17日，华轩公司（甲方）与付博予（乙方）签订翠屏诚园商铺租赁合同一份，约定甲方将南京市江宁区秣陵街道双龙大道3000号商业B1-128商铺出租给乙方经营餐饮品牌为一诺西餐厅，商铺面积84.26平方米，租赁期限自2014年7月1日起至2018年6月30日止；合同签订五日内，乙方须向甲方交纳租赁保证金9000元；第一计租期为2014年7月1日至2016年6月30日期间，租金单价按0.85元/平方米/天执行，租金52283元，第二计租期为2016年7月1日至2017年6月30日期间，租金单价按1.7元/平方米/天执行，年租金52283元，第三计租期为2017年7月1日至2018年6月30日期间，租金单价按1.78元/平方米/天执行，年租金54897元；合同签订五日内，乙方应向甲方支付第一计租期的租金26142元，2015年6月1日前支付第一计租期余款26141元，以后乙方应于每个计租日前30天向甲方支付下一计租期租金，逾期支付的，除补足所欠租金外，每逾期一日，乙方需按当期租金的3‰支付滞纳金；物业管理费按租赁面积计算3元/平方米/月计收，253元/月，乙方应主动到甲方或甲方指定单位缴纳，缴纳时间与租金缴纳时间一致，其中2014年7月1日起至2014年12月31日的物业管理费在本合同生效时一次性交清；乙方拖欠租金累计达一个月或拖延保证金超过5日的，甲方可以单方解除合同、收回房屋，因此导致的损失和责任由乙方自行承担。如果因为房屋质量问题无法正常使用或者因政府原因导致乙方无法继续经营，乙方有权要求提前解除合同并无须承担任何违约责任。若非因甲方的疏忽或过失发生铺位之机电系统、供排水系统泄漏、故障或操作失灵，甲方不需向乙方或任何第三方承担赔偿损失及其他法律责任。关于房屋交付与租金标准，合同附件二载明：甲方于2014年7月1日前向乙方交付该房屋，交付状态为毛坯现状为准，免租期自2014年7月1日起至2015年6月30日止，免租期内，甲方免收乙方房屋租金，但物业管理、水、电等费用乙方应按实缴纳，自2015年7月1日开始起算租金；2015年7月1日至2016年6月30日期间，租金单价按1.7元/平方米/天执行，年租金52283元，2016年7月1日至2017年6月30日期间，租金单价按1.7元/平方米/天执行，年租金52283元，2017年7月1日至2018年6月30日期间，租金单价按1.78元/平方米/天执行，年租金54897元。
合同签订后，付博予向华轩公司支付保证金9000元及截止2015年12月31日的租金26141元，华轩公司依约将房屋交付给付博予，付博予对房屋进行了装修。合同履行中，付博予向深圳市之平物业发展有限公司南京分公司（以下简称之平公司）交纳了物业管理费3033.36元，之平公司向付博予出具了相应的发票。
另查明，2015年夏天，因突降暴雨排水不利，包括案涉商铺在内的位于本区秣陵街道双龙大道3000号的商业吧B1××层房屋均遭受水淹，付博予因此事与华轩公司发生纠纷，并拒绝缴纳2015年12月31日之后的租赁费用。审理中，付博予称商铺遭浸水后即无法使用，故闲置至今。
还查明，华轩公司系涉案房屋的建设单位。
付博予针对其主张的损失110087元，提交：1.其于2014年7月20日与南京嘉禾御风装饰工程有限公司签订的建筑装饰工程施工合同一份，及该公司出具的76800元装修款收据一份；2.南京市江宁区明安灯饰照明经营中心出具的150元节能灯发票一份；3.盖有南京胡四海五金店发票专用章的金额分别为850元、1075元的收据两份、胡四海签名的金额为1050元的收据一份以及原告自称与前述三份收据相对应的销售清单三页，清单题头为南京市辉旺酒店用品有限公司，载明品名为量杯、挤油瓶、面包刀、咖啡勺、铁板、托盘、开瓶器、保温桶等物品；4.盖有南京市鼓楼区永芳酒店用品销售中心发票专用章的15700元厨房设备收据一份以及原告自称与前述收据相对应的销货清单一份，清单题头为南京多瑞酒店设备，载明品名为消毒柜、水池、冰柜、电磁炉、电饭锅、不锈钢工作台、冰箱、小厨宝等；5.金额为4899元的奥克斯空调发票一份、798元的净水设备发票一份及南京市江宁区晓菊电器销售中心765元材料费发票一份；6.南京市雨花台区雪芳办公用品经营部8000元办公家具发票一份及相应销货清单一份，清单载明产品名称为方桌、椅子、沙发等。华轩公司质证后对上述收据及相关交易的真实性均不予认可，对发票及相关交易的真实性予以认可，对所有证据与本案的关联性均不予认可，认为上述证据所关联的设备均可以重复利用，原告亦未就设备损坏进行举证。
审理中，本院组织原、被告共同至现场进行实地勘查，发现案涉商铺位于南京市轨道交通3号线底站秣周东路站负一层出口处不远，现场客流稀少，尚有少数商铺正常营业，付博予所述漏水空洞已用水泥封堵。勘验初始，原告付博予一方持钥匙打开涉案商铺，商铺内墙面和部分家具底端等处可见水淹痕迹，其余无明显浸水状况，商铺内地面、墙面及沙发等家具有发霉状况。勘验结束后，原告方将商铺重新锁好后离开。2016年12月16日，案外人付冬明将房屋钥匙交还华轩公司，华轩公司接收了房屋钥匙。对此，付博予称付冬明系其父亲，其认可付冬明代其向华轩公司交还房屋钥匙的行为，并且其已于2016年12月上旬将涉案房屋腾空，房屋内所有物品打包出售后获得款项3200元。
上述事实，有翠屏诚园商铺租赁合同、发票、施工合同、收据、销货清单、调查笔录、现场勘验照片及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为，当事人的合法权利应受法律保护。原告付博予与被告华轩公司之间的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方均应按约履行。付博予主张华轩公司提供的商铺存有质量问题，根据双方合同约定其有权据此要求提前解除合同，故本案合同于签订之日起即已解除。对此，经本院现场勘查，案涉商铺所在负一层于2015年夏天遭受水浸后，截至本院勘验之日仍有部分商铺在此经营，除房屋墙面和部分家具底端外现场无明显浸水状况，漏水空洞已封堵，仅凭房屋2015年夏天浸水一事实，并不足以导致房屋持续不能正常使用，付博予提供的证据不能证实符合合同约定的解除条件，其主张涉案商铺因质量问题导致其无法正常使用合同于签订之日解除于法无据，本院不予支持。付博予长期欠缴租金，违反合同约定，已构成根本违约，华轩公司要求解除合同的反诉请求，本院予以支持，双方已于2016年12月16日就涉案房屋进行了交接，故本院认定合同解除时间为该日。
关于租金。涉案合同经本院判决确定解除，华轩公司主张付博予支付2016年1月1日至2016年10月31日的租金，本院予以支持，付博予应当支付该期间租金。关于2016年6月30日前的租金计算方式，双方租赁合同及附件对此作了不同的约定，但总额一样，另结合实际履行情况，上述不同约定对本案中原告付博予应付租金的款项没有影响。根据约定，2016年1月1日至2016年6月30日期间的租金26141元，付博予应于2015年6月1日前付清；2016年7月1日至2016年10月31期间的租金17427元，付博予应于2016年6月1日前付清。考虑到案涉商铺于2015年夏天遭受水浸，原告可以要求被告在合理期限内维修。因维修影响使用的，应当相应减少租金或延长租期。综合本案案情，本院酌定华轩公司相应减少三个月租金13071元。此外，因华轩公司主张将付博予交纳的9000元保证金冲抵租金，不违反法律规定，故本院将上述两项费用于2016年1月1日至2016年6月30日期间租金内予以扣减，经计算，付博予未付租金最终合计为21497元（26141-13071-9000+17427）。
关于违约金。付博予未按约支付租金，应承担相应的违约责任。双方合同约定，付博予每逾期一日，需按当期租金的3‰支付滞纳金。该“滞纳金”的约定实为对不按期缴纳租金的违约责任的约定。经审查，该违约金约定过高，本院酌情将违约金的标准调整为中国人民银行同期贷款利率的2倍计算，华轩公司主张自逾期之日起计算至2016年10月20日止，不违反法律规定，本院予以准许，经计算该款为1102元。
关于华轩公司是否应当退还物业管理费，对该费用部分双方合同约定，物业管理费按租赁面积计算3元/平方米/月计收，253元/月，付博予应主动到华轩公司或华轩公司指定单位缴纳。经计算，付博予已缴纳12个月的物业管理费，该笔费用属其在合同履行期内正常应当缴纳部分，故付博予要求退还物业管理费3032元于法无据，本院不予支持。
关于付博予主张的损失110087元，淹水并不足以导致此后无法恢复经营以及解除合同，同地段仍有其他商铺正常经营，其提供的证据中所涉及的商铺内装潢、厨房设备、用具、家具、电器等均非因商铺曾浸水而不能使用，淹水情况出现后，华轩公司未及时处理，涉案商铺墙面和部分家具底端确有浸水痕迹，商铺内地面、墙面及沙发等家具有发霉情形出现，根据原告自述与本院勘验情况，原告于商铺浸水后亦存在疏于管理、维护的情形，对损失的扩大亦存在一定过错，另结合涉案商铺面积、维修的一般市场价格、原告自述的对商铺的处置情况等综合因素，本院酌定华轩公司赔偿付博予商铺浸水的损失9000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第二百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、付博予与华轩公司于2014年7月17日签订的《翠屏诚园商铺租赁合同》于2016年12月16日解除；
二、被告华轩公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告付博予损失9000元；
三、反诉被告付博予于本判决发生法律效力之日起十日内向反诉原告华轩公司支付自2016年1月1日至2016年10月31日止的租金21497元及违约金1102元；
四、驳回原告付博予其他诉讼请求。
五、驳回反诉原告华轩公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费减半收取1576元，由付博予负担1477元，华轩公司负担99元。反诉案件受理费减半收取1066元，由付博予负担264元，华轩公司负担802元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省南京市中级人民法院，开户行：中国工商银行南京市汉口路支行）。
审判员 张 娟
二〇一七年一月十九日
书记员 李文琳