广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤19民终344号
上诉人（原审被告）：颜开，男，汉族，住湖南省益阳市赫山区，公民身份号码为×××2093。
上诉人（原审被告、反诉原告）：东莞市维尼大酒店有限公司。住所地：广东省东莞市。
法定代表人:颜冰玲，该公司董事长。
上述两上诉人共同委托代理人：文卫玲，北京市惠诚（东莞）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：黎少芳，女，汉族，住广东省东莞市，公民身份号码为×××3361。
委托代理人：杨加放，广东万言律师事务所律师。
委托代理人：余前远，广东万言律师事务所辅助人员。
上诉人颜开、东莞市维尼大酒店有限公司（以下简称维尼酒店）因与被上诉人黎少芳房屋租赁合同纠纷一案，均不服广东省东莞市第二人民法院（2015）东二法民一初字第525号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年4月1日，黎少芳向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、颜开、维尼酒店立即向黎少芳腾退房屋，将东莞市长安镇厦岗社区福海路94-96号房屋返还给黎少芳。2、颜开、维尼酒店向黎少芳支付房屋占有使用费，从2014年12月1日起暂计至起诉之日为164680.8元，实际应以每月82340.4元的标准计算至颜开、维尼酒店将房屋返还给黎少芳之日止。3、由颜开、维尼酒店承担本案的诉讼费用。
维尼酒店则于2015年4月16日提起反诉，请求法院判令：1、黎少芳继续履行与维尼酒店之间的《房屋租赁合同》。2、黎少芳将1200平方米的停车场地提供给维尼酒店使用。3、黎少芳赔偿维尼酒店经济损失3189728元。4、黎少芳承担本案诉讼费。
原审法院经审理查明，2011年8月3日，黎少芳与颜开签订一份《房屋租赁合同书》，约定由颜开承租黎少芳位于东莞市长安镇厦岗的商业楼用作旅业、娱乐、餐饮、商业等用途，建筑面积11762平方米，租赁期限23年，自2011年12月1日起至2034年11月30日止。如果黎少芳商业楼前政府修路征收水泥坪，无法满足到颜开经营场所消费客户的车辆停放，黎少芳必须另外提供1200平方米的地方作为停车场使用，租金按黎少芳与村委会签订的原始合同租赁价格不加价的原价格出租给颜开用于停车场使用。2012年12月1日至2014年11月30日期间，租金每月每平方米4元，即每月47050元；2014年12月1日至2016年11月30日期间，租金每月每平方米8元，即每月94100元，以后每三年递增10%。租金每四个月交付一次，由颜开在每四个月前的一个月的10日前交付该四个月的租金。若颜开拖欠租金两个月以上的，则黎少芳有权解除合同，收回房屋。合同还约定颜开先以个人名义签约，待其办理好自己的公司后，再把租赁合同过户到公司名下。2013年4月1日，黎少芳与颜开签订一份《补充协议》，就黎少芳出租给颜开的东莞市长安镇厦岗社区福海路94-96号物业的计租面积进行重新约定，双方同意按10292.55平方米作为计租面积。2012年9月3日，颜开投资设立了维尼酒店。至原审法院判决时，维尼酒店已向黎少芳交纳2015年10月前的全部租金。
另查明，案涉房屋无建设工程规划许可证。维尼酒店明确其反诉请求是基于合同有效而提出，其主张的经济损失3189728元包括2014年4月至2015年3月的经营损失2409728元，2014年4月至2015年3月租赁停车场地租金480000元及办理工商牌照损失300000元。黎少芳对于维尼酒店主张的上述损失不予确认。维尼酒店承认没有实际租赁停车场，办理工商牌照损失300000元也没有提供证据证明。经原审法院释明合同效力，维尼酒店明确不变更诉讼请求。
原审认定以上事实的证据有：《房屋租赁合同书》、汇款凭证、收据以及庭审笔录。
原审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。黎少芳与颜开签订的《房屋租赁合同书》明确约定颜开先以个人名义签约，待其办理好自己的公司后，再把租赁合同过户到公司名下。后颜开设立了维尼酒店，维尼酒店成立后确认了案涉租赁合同，黎少芳也选择了维尼酒店作为承担合同责任的主体，故原审法院认定维尼酒店继受了颜开在案涉合同的权利义务。本案的黎少芳出租给维尼酒店使用的房屋未取得建设工程规划许可证，且在一审法庭辩论终结前也未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，案涉租赁合同因违反法律强制性规定而无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。黎少芳要求维尼酒店返还案涉房屋，于法有据，原审法院予以支持。维尼酒店要求继续履行合同且要求黎少芳按照合同约定提供1200平方米的停车场，没有依据，原审法院不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，黎少芳参照合同约定的租金标准要求维尼酒店每月支付占有使用费82340.4元（8元/平方米×10292.55平方米）至房屋返还之日，原审法院予以支持，因维尼酒店在原审法院判决前已支付2015年10月前的占有使用费，故占有使用费应从2015年11月1日开始支付。关于维尼酒店主张的2014年4月至2015年3月的经营损失2409728元，2014年4月至2015年3月租赁停车场地租金480000元及办理工商牌照损失300000元，上述损失均不属于因合同无效而受到的损失，且维尼酒店提供的证据亦不足以证明其损失主张，故原审法院不予支持维尼酒店上述请求。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，原审法院于2015年11月5日作出判决：一、确认黎少芳与颜开于2011年8月3日签订的《房屋租赁合同书》无效。二、东莞市维尼大酒店有限公司应于判决生效之日起三十日内向黎少芳返还位于东莞市长安镇厦岗社区福海路94-96号房屋。三、东莞市维尼大酒店有限公司应于判决生效之日起五日内向黎少芳支付房屋占有使用费（从2015年11月1日起，按每月82340.4元计至房屋返还之日止）。四、驳回东莞市维尼大酒店有限公司全部反诉请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3594元，反诉受理费16159元，由东莞市维尼大酒店有限公司承担。
颜开、维尼酒店不服原审判决，向本院提起上诉称：原审认定事实不清。（一）原审法院没有考虑具体情形认定案涉《房屋租赁合同书》无效是错误的判定。1、原审根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定认定案涉租赁合同无效，但该上述解释实施的同时，《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》也在实施，其中第五点正确适用强制性规定，认定民商事合同效力中有这么一条：正确理解、识别和适用合同法第五十二条第（五）项中的“违反法律、行政法规的强制性规定”，关系到民商事合同的效力维护以及市场交易的安全和稳定。而根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释》（二）第十四条规定，应当注意区分效力性强制规定和管理性强制规定。违反效力性强制规定的，法院应当认定合同无效，违反管理性强制规定的，法院应当根据具体情形认定其效力。结合本案，建设工程规划许可证是国家为了加强城乡规划管理而设置的管理性强制规定，案涉房屋未取得建设工程规划许可证并不意味着违反效力性强制规定。案涉房屋附近地块都广泛被用于开发建设，用于各种商业用途，可见案涉房屋也应当被允许合法建设。案涉房屋未取得建设工程规划许可证的重要原因是黎少芳的不作为，颜开、维尼酒店又无法强制其办理，假使案涉合同被认定无效，将使颜开、维尼酒店的巨额投资遭受惨重损失，这样也纵容类似黎少芳的出租人违法违规，这不符合法律公平、公正的精神。因此，案涉租赁合同应认定为有效。2、案涉租赁合同第十四条第五款有对合同无效后双方约定争议解决的方法，即法律规定的合同中独立存在有关解决争议方法的条款。原审法院应只对租赁合同中违反了法律、行政法规的强制性规定的部分条款认定为无效，不能认定案涉合同全部条款无效。（二）根据案涉租赁合同书的约定，黎少芳应承担合同无效给颜开、维尼酒店造成的全部经济损失。由于一审时，颜开、维尼酒店不知道案涉房屋系非法建筑，因此仅对部分损失提起了诉讼。黎少芳刻意隐瞒房屋属非法建筑的事实，在颜开、维尼酒店对案涉房屋巨额投资后，黎少芳就利用非法建筑的契机进行诉讼，用法院合法判决，使其非法目的合法化。黎少芳的行为不仅违法，同时也造成颜开、维尼酒店巨额损失。按照法律规定和合同约定，黎少芳应承担颜开、维尼酒店全部经济损失。据此，颜开、维尼酒店请求本院：1、撤销原审判决，依法改判或将本案发回重审。2、本案一、二审诉讼费由黎少芳承担。
黎少芳没有在法定期限内向本院提交书面答辩意见。
二审经审理查明，维尼酒店在一审反诉黎少芳的经济损失3189728元是包括经营损失（2014年4月至2015年3月）共计2409728元、租赁停车场地一年租金480000元、办理工商牌照损失300000元。二审诉讼过程中，颜开、维尼酒店又主张因合同无效导致其经济损失有28802926元，并要求黎少芳予以赔偿。黎少芳二审诉讼中认为该数额的损失在一审中无反诉，二审不同意合并处理。其余事实，原审查明清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据颜开、维尼酒店上诉提出的请求及陈述的理由，本案争议的焦点是：1、案涉租赁合同是否有效。2、颜开、维尼酒店诉求的经济损失3189728元能否支持。对此，本院分析如下：
一、关于案涉租赁合同是否有效。黎少芳出租给维尼酒店使用的房屋未取得建设工程规划许可证，且在一审法庭辩论终结前也未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，案涉租赁合同因违反上述法律规定而无效。原审法院确认案涉合同无效的处理正确，本院予以维持。
二、关于颜开、维尼酒店诉求的经济损失问题。因颜开、维尼酒店在一审诉求3189728元的经济损失是基于合同有效的情况下反诉的，而原审法院对案涉的合同效力已向颜开、维尼酒店进行了释明，但颜开、维尼酒店坚持对其诉讼请求不予变更，现颜开、维尼酒店二审主张合同无效，要求黎少芳赔偿其损失28802926元。由于颜开、维尼酒店对该损失的数额在一审无提出反诉，二审提出后，被上诉人黎少芳不同意赔偿，故不宜在本案中进行处理。维尼酒店对此项上诉理据不足，本院予以驳回。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1859元，由颜开、东莞市维尼大酒店有限公司负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 黎淑娴
代理审判员 黎棣华
代理审判员 徐华毅
二〇一六年五月二十六日
书 记 员 罗锦婵
附相关的法律条文（节选）：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……。