湖北省武汉市江汉区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂江汉巡民初字第01322号
原告武汉创世纪物业管理有限公司。
法定代表人余城，执行董事。
委托代理人胡毅刚、李建建，北京盈科（武汉）律师事务所律师。一般代理。
被告吕宗珍，女，1981年1月2日出生，汉族。
委托代理人杜跃欣，女，1963年2月25日出生，汉族。一般代理。
委托代理人杜跃鸣，女，1957年5月9日出生，汉族。一般代理。
原告武汉创世纪物业管理有限公司（以下简称原告创世纪物业公司）与被告吕宗珍物业服务合同纠纷一案，本院于2014年11月4日立案受理后，依法由代理审判员ＸＸ兰适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告创世纪物业公司的委托代理人李建建，被告吕宗珍的委托代理人杜跃欣、杜跃鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告创世纪物业公司诉称，2011年10月16日，被告吕宗珍办理某小区1506号房收房手续，该房屋建筑面积59.95平方米，同日，被告吕宗珍与原告创世纪物业公司签订《某小区前期物业管理服务协议》，约定原告创世纪物业在上述物业的公共区域内提供物业管理服务，被告吕宗珍按照建筑面积2.5元每平方米每月的标准向原告创世纪物业公司支付物业管理费，物业管理费一季度一付，于每季度首月15日前付清。若未按约定时间及标准缴纳，被告吕宗珍需补缴并从逾期之日按每日千分之三缴纳滞纳金。上述协议生效后，原告创世纪物业公司为被告吕宗珍提供物业管理服务至今，但被告吕宗珍自2012年5月1日起即未再支付物业管理费，截止起诉之日，被告吕宗珍拖欠原告创世纪物业公司物业管理费4496.25元，滞纳金6676.93元。综上，原告创世纪物业公司为维护自身的合法权益，诉请法院判令：1、被告吕宗珍向原告创世纪物业公司支付物业服务费4496.25元；2、被告吕宗珍向原告创世纪物业公司支付逾期缴纳物业服务费的违约金6676.93元；3、本案诉讼费用由被告吕宗珍负担。
被告吕宗珍认可自2012年5月1日起即未再支付物业管理费的事实，但辩称：1、创世纪的开发商逾期超过90天交房后并未按照合同约定的万分之三的比例支付违约金，经多次交涉置之不理，至今尚未解决；2、在被告吕宗珍对房屋进行装修时，原告创世纪物业公司百般刁难，但创世纪其他业主装修却没有受到相应限制，导致被告吕宗珍对房屋的装修有严重缺陷并遭受损失；3、被告吕宗珍购房用于开办公司，但在办理相关证件时原告创世纪物业公司却经多次交涉不予配合，导致被告吕宗珍多次往返于社区与原告创世纪物业公司，最终还是由社区盖章；4、被告吕宗珍所在房屋的对面1503号房被出租给他人经营盒饭，导致油烟扰民，被告吕宗珍多次致电给原告创世纪物业公司及房管局，至今未得到良好解决，原告创世纪物业公司还告知对方被告吕宗珍投诉的事实，系教唆对方与被告吕宗珍发生矛盾纠纷，使得对方多次对被告吕宗珍等人进行威胁，给被告吕宗珍等人造成精神上的负担；5、原告创世纪物业公司未对电梯进行妥善管理，导致大楼电梯经常出现故障，使得被告吕宗珍等人经常长时间等候电梯，对被告吕宗珍等人的工作和生活造成严重的损失；6、原告创世纪物业公司串通社会闲杂人员，对被告吕宗珍等人进行打击报复，被告吕宗珍等人开办的公司大门门锁于2014年8月17日被502胶水堵死，使得被告吕宗珍等人花费360元换锁，且为了防止人为破坏，被告吕宗珍等人还花费近万元购置了监控摄像设备；7、购房合同约定争议的管辖机关为仲裁委而非法院，法院对本案无管辖权。被告吕宗珍提出愿意在开发商全额支付违约金及原告创世纪物业公司完善自身管理服务后缴纳物业管理费。
经审理查明，位于武汉市江汉区解放大道的“某小区”系由开发商武汉世纪环球投资有限公司所开发的楼宇，原告创世纪物业公司接受开发商武汉世纪环球投资有限公司的委托对上述“某小区”大楼进行前期物业管理。被告吕宗珍系“某小区”A座15层06号房屋（房屋建筑面积为59.95平方米）的业主，2011年10月16日，开发商武汉世纪环球投资有限公司将上述房屋交付给被告吕宗珍，被告吕宗珍还于同日与原告创世纪物业公司签订《前期物业服务协议》，约定了双方的权利义务，约定物业管理费从2011年11月1日开始计算，物业管理费按照建筑面积2.5元／㎡·月计算，物业管理费一季一付，于每季首月15日之前缴清，入住时缴纳半年物业管理服务费用，若被告吕宗珍不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告创世纪物业公司有权要求被告吕宗珍补交，并从逾期之日起每天按照每日千分之三的标准交纳滞纳金至实际缴交之日止。上述协议签订后，被告吕宗珍向原告创世纪物业公司缴纳了自2011年11月1日至2012年4月30日的物业管理费899元，后被告吕宗珍以原告创世纪物业公司与开发商武汉世纪环球投资有限公司有关联，而开发商武汉世纪环球投资有限公司未按照房屋买卖合同的约定全额向其支付逾期交房的违约金及原告创世纪物业公司提供的物业服务有瑕疵为由未向原告创世纪物业公司缴纳物业服务费，截止2014年10月30日，被告吕宗珍共计欠缴物业管理费4496.25元，经原告创世纪物业公司律师函催缴未果。
另查明，由于被告吕宗珍对开发商武汉世纪环球投资有限公司赔偿的逾期违约金有异议，被告吕宗珍还于2013年5月2日向原告创世纪物业公司提交书面说明一份，要求原告创世纪物业公司转交开发商，被告吕宗珍在书面说明中要求开发商武汉世纪环球投资有限公司按照房屋买卖合同的约定支付违约金，该书面说明由原告创世纪物业公司的工作人员潘翠琴代为签收。在原告创世纪物业公司提供前期物业管理服务过程中，被告吕宗珍所有的1506号房屋锁具曾被他人灌注了502胶水；原告创世纪物业公司也曾就被告吕宗珍1506号房斜对面1503号房油烟扰民的问题下达《整改通知书》一次，但该问题尚未得到圆满解决。
上述事实，有楼宇交接书、《前期物业服务协议》、收据、律师函、说明及当事人陈述等证据材料予以证明，均经庭审质证属实，本院予以确认。
本院认为，“某小区”开发商武汉世纪环球投资有限公司委托原告创世纪物业公司公司对“某小区”提供前期物业服务，后又由被告吕宗珍与原告创世纪物业公司签订《前期物业服务协议》，上述委托行为及协议内容均没有违反法律、行政法规的强制性规定，对被告吕宗珍与原告创世纪物业公司均具有法律约束力，原告创世纪物业公司和作为业主的被告吕宗珍均应履行合同义务。原告创世纪物业公司依约向被告吕宗珍提供了物业服务，被告吕宗珍应当按照合同约定向原告创世纪物业公司交纳物业管理费，现被告吕宗珍拖欠不付，已侵害了原告创世纪物业公司的合法权益，应承担相应的民事责任。原告创世纪物业公司要求被告吕宗珍支付拖欠的物业管理费，合理合法，本院依法予以支持。本案中，虽合同约定了业主逾期缴纳物业管理服务费应当支付滞纳金，但从被告吕宗珍房屋锁眼被他人灌注502胶水及1503号房油烟扰民，原告创世纪物业公司仅下达一次《整改通知书》的事实可以看出，原告创世纪物业公司提供的物业服务需要进一步加强及完善，故对原告创世纪物业公司要求被告吕宗珍支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持，但若日后原告创世纪物业公司在自身权限及义务范围内完善物业管理服务而业主仍拖欠物业管理费的，需要按照合同约定支付滞纳金。被告吕宗珍提出购房合同中约定的争议解决机构为仲裁委员会，法院无管辖权的辩称，因本案为物业服务合同纠纷，并非房屋买卖合同纠纷，对该辩称，本院不予支持；对被告吕宗珍提出原告创世纪物业公司串通社会闲杂人等封堵房屋锁眼、该公司未对电梯尽到妥善管理义务、被告吕宗珍开办公司时原告创世纪物业未尽协助义务的辩称，因无证据证明，对该辩称，本院不予支持；对被告吕宗珍提出开发商未按房屋买卖合同约定向其支付逾期交付的违约金的辩称，因逾期交房的违约金是否交付与本案无关，对该辩称，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条、第四十一条、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告吕宗珍向原告武汉创世纪物业管理有限公司支付物业服务费4496.25元；
二、驳回原告武汉创世纪物业管理有限公司的其他诉讼请求。
上述款项，于本判决生效之日起十五日内支付。如未按照本判决指定的期间支付，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。
减半收取案件受理费40元、其他诉讼费40元，共计80元由被告吕宗珍负担（此款原告武汉创世纪物业管理有限公司已预付本院，被告吕宗珍随同上述判决款项一并支付原告武汉创世纪物业管理有限公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
代理审判员 ＸＸ兰
二〇一五年二月二日
书 记 员 叶 俊
速 录 员 杨 靓