广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第437号
上诉人（原审原告、反诉被告）：邓勇。
委托代理人：孙雅莲，广东万乘律师事务所律师。
委托代理人：李楠楠，广东万乘律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：梁阳竻。
委托代理人：龚伟锋，广东鹏正律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：邓东兰。
被上诉人（原审被告）：梁衍棠。
上述二被上诉人共同委托代理人：龚伟锋，广东鹏正律师事务所律师。
上诉人邓勇因与上诉人梁阳竻、被上诉人邓东兰、梁衍棠房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2014）深南法民三初字第1117号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
邓勇原审诉讼请求：1、梁阳竻支付尚欠的租金200000元；2、梁阳竻支付拖欠的滞纳金至付清之日止（按每日万分之五计算，暂计至2014年7月5日为7500元）；3、梁阳竻赔偿邓勇提前终止合同造成的三个月的租金损失300000元；4、梁阳竻赔偿邓勇提前终止合同造成的房屋租赁中介佣金损失费49000元；5、梁阳竻支付尚欠的水、电、管理费等费用7204.3元并按中国人民银行同期贷款利率的标准支付利息至付清之日止；6、邓东兰、梁衍棠对梁阳竻的上述欠款承担连带清偿责任；7、由梁阳竻、邓东兰、梁衍棠承担本案的诉讼费、保全费等。邓勇当庭明确第3项诉讼请求系3个月免租期的租金。
梁阳竻原审反诉请求：1、邓勇赔偿梁阳竻损失155000元：2、本案的诉讼由邓勇承担。
原审法院审理查明，位于深圳市南山区蛇口工业区太子路兴X大厦X栋X层西X、西XX、后门（以下简称涉案商铺）的产权分别于2006年2月24日和2000年2月15日登记在邓勇名下，房屋建筑面积分别为379.58、25.28、53.24平方米，产权均为100%。
2012年11月30日，邓勇（甲方）与梁阳竻（乙方）以及邓东兰（担保人）签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定：甲方将涉案商铺出租给乙方，出租商铺面积共计458平方米，每月租金，第一年共计98000元，第二年共计100000元，第三年开始每年租金递增百分之五，第三年每月租金共计105000元，第四年每月租金共计110250元，第五年每月租金共计115762.5元，租金不含物业管理费、清洁费、水费、电费等有关费用；乙方应在每月5日前向甲方支付当月房租，乙方逾期支付租金的，每日按应收租金万分之五的标准向甲方支付滞纳金；本合同签订时，乙方须向甲方交纳相当于2个月租金数额的租赁保证金即200000元，合同期满乙方拖欠租金及有关费用的，甲方有权在保证金中扣除乙方欠款，余款无息退还乙方，在租用期内若乙方拖欠租金及有关费用的，甲方有权在保证金中扣除乙方所欠租金及有关费用，乙方应于扣除后三天内补足保证金；租赁期间从2012年12月1日起至2018年2月28日止，免租期三个月从2012年12月1日起至2013年2月28日止；物业管理费2000元交甲方；涉案商铺乙方不得分租或转租、转借给他人使用；乙方不交租金达15天或者乙方拖欠可能导致甲方损失的各项费用达20000元等情形下，甲方有权单方解除本合同，收回房屋，追收拖欠租金，保证金不予退还；租期届满或合同提前解除、终止的，乙方应于合同终止日迁出房屋并将房屋中的物品搬离，合同终止日后，乙方物品仍留在房屋中的，甲方对乙方存留物品没有保管和维护的责任，甲方不承担由于乙方不及时清理而造成的存留在租赁房屋内物品的任何损失，乙方逾期不清理其物品的，甲方有权将其当作垃圾进行清理，费用由乙方承担，乙方对此无任何异议；租期届满或合同提前解除、终止的，乙方应将房屋恢复原状并交还房屋，固定装修部分，如经甲方同意，乙方不需恢复原状的，乙方不能拆除或破坏乙方自费装修的不动产附着物及固定装置部分（包括但不限于门窗、地面、墙面、天花板、卫生洁具、管道、灯具插座等），该不动产附着物及固定装置无偿归甲方所有，甲方不予折抵，亦不负责此类费用的补偿，房屋若有破损、乙方应承担维修费用；本合同有效期内，乙方如提前解除合同，须提交一个月书面通知甲方，经甲方书面同意，乙方付清房租及租用期内有关费用后，乙方方可退租，保证金无息退还，乙方提前解除合同，未按本条规定提前通知男方的，乙方除按本条规定付清租金及相关费用外，另需按退租时的租金标准向甲方支付相当于一个月租金作为违约金后，乙方可退租，保证金无息退还，乙方不支付违约金的，甲方有权在保证金中扣除，租期内，甲方如提前解除合同的，须提前一个月书面通知乙方，保证金无息退还，甲方提前解除合同，未按本条规定提前通知乙方的，甲方应向乙方支付相当于一个月租金作为违约金；本合同自双方签字盖章且甲方收到乙方支付的保证金200000元后生效；本合同租金等费用全部由邓东兰自愿向甲方提供担保，乙方如拖欠甲方租金等费用，甲方也可向担保人邓东兰追讨。
2012年11月30日，邓勇向中X（中国）房地产代理有限公司支付涉案商铺佣金49000元。
梁阳竻系深圳市兴X娱乐服务有限公司的法人，该公司的注册登记地址为涉案商铺，成立日期为2013年4月3日。
邓勇为证明其替梁阳竻支付了2014年4月份和5月份的管理费4000元和电费3204.3元的事实提交了2014年4月6日和5月5日，深圳市三X实业发展有限公司向兴X娱乐服务有限公司（动漫城）开具兴X大厦1栋1层商铺（动漫城）2014年4月份和5月份的物业管理费各2000元的收据两份以及用户编号为21290、名称为邓勇和王X秋、地址为兴X大厦X楼三X五金机电商场的用户电费清单一份，该清单上显示4月份的电费实收1542.8元、5月份的电费实收1661.5元。庭后邓勇提交了2013年8月至2014年8月的实收电费清单，金额分别为17831.7元、6557.1元、3649.4元、7061.5元、3234元、2165.9元、3797.8元、3352.7元、1542.8元、1661.5元、12714.6元、24210.7元、20887.7元。
2014年10月9日，案外人王X秋向邓勇出具《证明》一份，《证明》内容为：兹有邓勇先生（我丈夫）在2012年12月1日，将位于深圳市南山区蛇口工业区太子路兴X大厦X栋X楼的房产，出租给梁阳竻先生后，梁阳竻他们通过银行转账，在2013年12月3日、2014年1月10日、2014年2月7日分月转入102000元，到本人（王X秋）中国农业银行蛇口支行账户里，作为承租兴X大厦X栋X楼房产的当月租金100000元，物业管理费2000元。案外人王X秋的中国农业银行蛇口支行卡号为62×××16银行账户分别于2013年12月3日、2014年1月10日、2014年2月7日分三次各收入102000元。
邓勇为证明涉案商铺2014年4月及5月空置的事实，向原审法院提交了其将涉案商铺分成几间小商铺出租，最早出租并登记备案的租赁合同时间为2014年5月29日，起租时间为2014年6月1日。
梁阳竻为证明其于2014年3月份就已电话告知邓勇要求提前解除合同，提交了案外人邓X胜的2014年3月至7月的手机通话记录清单，并称案外人邓X胜与梁阳竻系合作伙伴。对此证据的关联性，邓勇不予认可。梁阳竻为证明其购买并在涉案商铺安装空调的事实，提交了2012年12月13日深圳市二X六度空调科技有限公司向梁阳竻出具的《收款收据》三份予以证明，三份收据上写着：今收到兴X动漫城交来L116S／C-N1水冷柜货款62000元现金、L116S／C-N1水冷柜安装材料款65000元现金、L116S／C-N1安装人工费28000元现金。对于该证据的真实性、合法性、关联性邓勇均不予认可。另梁阳竻还提交了案外人岑X水、彭X胜向其出具的《证明》一份，内容为其受梁阳竻委托，前往涉案商铺处拆搬空调，在现场遇到自称业主的邓先生的阻拦，因此其没能拆走空调便自行离开现场。对于该证据的真实性、合法性、关联性邓勇亦不予认可。
邓东兰与梁衍棠于1986年12月1日登记结婚。
2014年12月10日，原审法院依法前往涉案商铺处调查，经现场勘验未发现有梁阳竻所称的空调设备。
原审法院审理认为，邓勇与梁阳竻、邓东兰签订的《房屋租赁合同》是各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强行性规定，合法有效，各方当事人均应依约诚信履行义务。
根据合同约定“本合同有效期内，乙方如提前解除合同，须提交一个月书面通知甲方，经甲方书面同意，乙方付清房租及租用期内有关费用后，乙方可退租”，但本案中，梁阳竻提前解除合同并未书面通知邓勇，故梁阳竻构成违约，应承担相应的违约责任。鉴于涉案商铺被分割出租，且最早出租部分于2014年6月1日才出租并计算租金，梁阳竻仅支付至2014年3月份的租金，因梁阳竻违约，故对于2014年4月份和5月份的损失，梁阳竻应依合同约定向邓勇支付租金共计200000元。根据“乙方应在每月5日前向甲方支付当月房租，乙方逾期支付租金的，每日按应收租金万分之五的标准向甲方支付滞纳金”的合同约定，邓勇主张的滞纳金实际上是迟延支付违约金，鉴于梁阳竻未按合同约定支付租金，其应向邓勇支付2014年4月及5月份的迟延支付违约金，以每月租金100000元为本金，按照每日万分之五的标准分别从2014年4月6日和5月6日起计至本判决确定还款之日止。邓勇诉请要求梁阳竻支付3个月免租期的租金300000元及赔偿其中介佣金损失49000元，因缺乏合同依据，原审法院不予支持。邓勇提交的4月和5月的用户电费清单地址为兴X大厦一楼三勇五金机电商场，结合21290用户编号2013年8月至2014年8月用户电费清单，综合邓勇、梁阳竻各方陈述及证据，不能证明梁阳竻在2014年4月和5月份仍在使用涉案商铺，因此上述证据也不能证明4月和5月的电费系被告梁阳竻使用涉案商铺所产生，邓勇替梁阳竻支付的管理费道理亦同上，故邓勇要求梁阳竻支付水、电、管理费等费用7204.3元及利息的诉求，原审法院不予支持。根据合同约定“本合同租金等费用全部由邓东兰自愿向甲方提供担保，乙方如拖欠甲方租金等费用，甲方也可向担保人邓东兰追讨”，故邓勇诉请邓东兰对梁阳竻的欠款承担连带责任，有合同依据，原审法院予以支持。根据合同相对性原则，邓勇主张梁衍棠对梁阳竻的欠款承担连带责任的请求，原审法院不予支持。
原审庭审中，邓勇否认涉案商铺有安装梁阳竻所述的空调，且不同意利用。原审法院经现场调查勘验，未发现涉案商铺处安装有梁阳竻所称的空调，梁阳竻反诉提交的三张《收款收据》，因无购买发票亦无银行转账支付凭证等相关证据予以佐证，梁阳竻应承担举证不能的责任后果，故对于反诉要求邓勇赔偿其空调损失155000元的诉求，原审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决：一、梁阳竻应于判决生效之日起十日内向邓勇支付2014年4月份和5月份两个月的租金损失共计200000元；二、梁阳竻应于判决生效之日起十日内向邓勇支付迟延支付违约金（违约金以每月租金100000元为本金，按照每日万分之五的标准分别从2014年4月6日和5月6日起计至本判决确定还款之日止）；三、邓东兰对梁阳竻的上述债务承担连带清偿责任；四、驳回邓勇的其他诉讼请求；五、驳回梁阳竻的全部诉讼请求。案件一审受理费4718.5元，保全费3339元，共计8057.5元，由邓勇负担5198.73元，梁阳竻、邓东兰、梁衍棠负担2858.77元，一审反诉费850元，由梁阳竻负担。
上诉人邓勇不服原审判决，向本院提起上诉，上诉请求：1、梁阳竻、邓东兰、梁衍棠赔偿邓勇提前终止合同造成的三个月免租期的租金损失30万元；2、梁阳竻、邓东兰、梁衍棠赔偿邓勇提前终止合同造成的房屋租赁中介佣金损失费49000元；3、梁阳竻、邓东兰、梁衍棠支付邓勇代垫的2014年4月和5月份的电费3204.3元、管理费4000元，费用合计7204.3元，并按中国人民银行同期贷款利率的标准支付利息至付清日止；4、梁衍棠对梁阳竻的上述债务承担连带清偿责任；5、一二审的诉讼费用由梁阳竻、邓东兰、梁衍棠负担。其上诉依据的事实和理由为：1、合同条款明确了对方违约情况下，应当承担损害赔偿责任，因此，原审法院认定上诉人要求赔偿损失没有合同依据，与事实不符。2、本案中，邓勇出租给梁阳竻、邓东兰、梁衍棠的租期是五年零三个月，所以邓勇才给予了其三个月的免租装修期，但现在梁阳竻、邓东兰、梁衍棠仅租赁一年多就提前终止合同，因此，造成了邓勇免租期的租金和中介佣金损失，该损失完全是由于梁阳竻、邓东兰、梁衍棠的违约行为所导致的，根据法律规定，梁阳竻、邓东兰、梁衍棠理应予以赔偿。3、被上诉人解除合同事先并未通知邓勇，对于搬离时间邓勇亦不知情，而且既然有电费产生，就说明梁阳竻、邓东兰、梁衍棠一直在使用。从邓勇提交给一审法院深圳招商供电有限公司用户电费（已收）清单显示，邓勇已代将该两个月产生的电费3204.3元交给深圳招商供电有限公司。另外，合同明确规定电费、物业管理费由梁阳竻、邓东兰、梁衍棠承担，因此，原审判决既然支持了4月和5月份租金的请求，则相应的该两个月产生的电费3204.3元、管理费4000元，也理应该支付给邓勇。4、虽然根据合同的相对性原则，合同只对签约的当事人具有约束力。但涉及夫妻共同债务的情况下，邓勇有权将梁衍棠列为共同被告，要求其与邓东兰对婚姻关系存续期间的债务承担连带责任。
上诉人梁阳竻亦不服原审判决，向本院提起上诉，上诉请求：1、撤销一审法院第一、二项判决，并依法改判驳回邓勇上述两项诉讼请求；2、撤销一审法院第五项判决，并依法改判由邓勇赔偿上诉人空调损失共计155000元；3、由邓勇承担本案的全部诉讼费用。其上诉依据的事实和理由为：1、判令向邓勇支付2014年4月份及5月份的租金，与事实不符。事实上，上诉人于2014年3月份己电话通知邓勇不再承租涉案物业，当时邓勇已同意了解除合同。2014年4月、5月份上诉人并未在涉案物业继续经营，故上诉人无任何理由要向被上诉人支付4月及5月的租金。邓勇在涉案物业开设了一个五金店进行经营，邓勇不可能不清楚上诉人是否仍在涉案物业正常经营，而是在过了两个月后才发现，明显不符合常理。再者，邓勇承认将涉案物业分成几间商铺再行出租，最早出租并登记备案的租赁合同时2014年5月29日，试想如果被上诉人在5月以后才发现涉案物业人去楼空，被上诉人在何时完成458平方米房产的分拆、装修、招租的工作，明显是不可能完成的任务。唯一的解释就是被上诉人早就清楚上诉人不再承租，在4月份及5月份对涉案房产进行分拆装修并进行招租。退一万步讲，就算须向邓勇支付4、5月份的租金，我方向邓勇支付的20万的保证金已足已付清上述租金，亦无须再向其再行支付。2、另关于赔偿空调损失155000元的诉求，我方已提交相应的证据予以证明，当时已在涉案物业安装了空调，虽然邓勇在原审中否认了有安装空调的事实，但试想一下，我方承租该458平方米物业用于游戏厅的经营，不可能不安装空调设备，特别在夏天，涉案物业的空气流动差，加上游戏机散出的热气，如不空装空调根本无法进行经营。
针对梁阳竻的上诉，邓勇口头答辩称：1、梁阳竻于2014年4月、5月具体时间不清楚搬离了涉案房产，但是邓勇得知搬离的事实是在2014年5月底，根据合同约定梁阳竻如提前退租要事先通知邓勇，并且办理手续，但本案中梁阳竻未办理任何手续，擅自解除合同，所以应当支付2014年4、5月份的租金。2、原审中提起反诉要求赔偿其空调损失155000元，但是他既未提供将空调安装在涉案场地的任何证据，而且在原审法院现场勘察时也未发现有空调安装的迹象，因此原审判决驳回其要求赔偿空调损失的请求是正确的，所以我方认为梁阳竻没有事实和法律依据，应当驳回。
针对邓勇的上诉，梁阳竻口头答辩称：答辩意见与上诉状意见一致。
梁衍棠、邓东兰没有答辩意见。
经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，邓勇与梁阳竻、邓东兰签订的《房屋租赁合同》是各方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的效力性强制性规定，原审认定合法有效，认定正确，本院予以维持。合同有效，即应恪守履行，合同明确约定承租方提前解除合同须向出租方提交书面通知，但本案中梁阳竻提前解除合同并未书面通知邓勇，故原审法院认定梁阳竻构成违约，应承担支付2014年4、5月租金及延期支付的违约责任，认定正确，本院予以维持。关于上诉人邓勇诉请要求梁阳竻支付3个月免租期的租金300000元及赔偿中介佣金损失49000元，免租期不能视同与租赁期限对价，中介佣金也无论是否合同履行届满均需要支付并非合同解除的损失，因此，在缺乏合同依据的情况下，原审法院对于邓勇的上述请求不予支持，处理正确，本院予以维持。综合邓勇、梁阳竻各方陈述及证据，二审期间邓勇、梁阳竻也未提交新证据，不能证明梁阳竻在2014年4月和5月份仍在使用涉案商铺，因此原审法院对于邓勇要求梁阳竻支付水、电、管理费等费用及利息的诉求不予支持，处理正确，本院予以维持。关于梁衍棠的责任问题，梁衍棠并非本案涉案合同的当事人，根据合同相对性原则，梁衍棠不需要对涉案合同承担责任，即使梁衍棠因夫妻关系承担邓东兰的债务，也是另一法律关系，与本案房屋租赁合同纠纷无关，上诉人邓勇关于梁衍棠承担连带责任的上诉人理由不成立，本院予以驳回。
关于上诉人梁阳竻诉请空调损失的问题，上诉人梁阳竻没有提交有效证据证明其购买安装空调，原审法院经现场调查勘验，也未发现涉案商铺处安装有上诉人梁阳竻所称的空调，根据证据规则，上诉人梁阳竻应承担举证不能的责任后果，故原审法院对其主张不予支持，处理正确，本院予以维持。
综上，上诉人邓勇、梁阳竻的上诉理由均不成立，本院均予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费17780.06元，由上诉人邓勇负担6643.06元，上诉人梁阳竻负担11134元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 作 洲
审 判 员 柯 云 宗
代理审判员 吴 春 泷
二〇一五年七月十三日
书 记 员 廖冉冉（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。