安徽省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）皖民四终字第00398号
上诉人（原审原告）：许郭明，男，1976年2月21日出生，汉族，住安徽省合肥市。
委托代理人：王家和，安徽儒林律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：霍山县安园经济技术开发有限公司，住所地安徽省霍山县经济开发区。
法定代表人：李志刚，该公司董事长。
委托代理人：张金柱，该公司员工。
委托代理人：黎少松，安徽自智律师事务所律师。
上诉人许郭明因与被上诉人霍山县安园经济技术开发有限公司（简称安园公司）案外人执行异议纠纷一案，不服安徽省六安市中级人民法院于2015年3月30日作出的（2013）六民一初字第00085号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2011年4月7日，许郭明（乙方）与郑先明（甲方）签订一份《房屋买卖合同书》，约定：郑先明将其合肥市青年路198号太阳岛花园紫金阁1101号房地产（建筑面积274.93平方米，产权证号022034）出卖给许郭明；房产单价6000元／平方米，总价款165万元；乙方在签订本合同时，支付定金80万元，其中承兑汇票50万元，现金30万元，余款85万元由甲方（安徽御石陶瓷有限公司）欠乙方（安徽瑞德钢结构有限公司）工程款冲抵；办理房产证手续所产生的有关税费由乙方承担；乙方付清房款后，甲方即积极配合乙方办理有关房产过户手续等。同年4月12日，郑先明（甲方）与许郭明（乙方）又签订一份《协议》，内容为：安徽瑞德钢结构有限公司于2005至2006年分别承建兆峰陶瓷（安徽）有限公司、安徽御石陶瓷有限公司在霍山的钢结构厂房等三项工程，总合同金额为405万元，已支付267万元，安徽御石陶瓷有限公司尚欠安徽瑞德钢结构有限公司工程款138万元，经过双方协商，达成如下协议：1、郑先明把位于合肥市青年路198号太阳岛花园紫金阁1101号房屋的土地使用权及房屋所有权过户给许郭明或许郭明指定的其他人，按6000元／平方计算，抵值165万元。2、甲方要在一个月内交付给乙方价值53万元的仿古砖，扣除之前交付的2.7万元仿古砖，本次实际交付价值50.3万元的仿古砖。3、此房甲方在银行有按揭贷款尚未还清，根据甲方要求，乙方先期给付10.5万元给甲方，甲方把房屋《房地产权证》抵押在乙方，甲方于2011年4月21日把《他项权证》提供给乙方。4、乙方在收到已还清贷款的房屋《房地产权证》后，甲方要分别打二张借条，一张是165万元借条给乙方，并承诺以上述房产作为归还资本，一张是30.3万元借条，还款期定在2011年5月30日。乙方交付给甲方面值49.5万元承兑汇票。5、甲方要在2011年5月10日前将房屋移交给乙方，甲方要在乙方通知可以办理过户手续十日内，准备好相关证件和资料，及时协助乙方办理过户手续，手续费由乙方承担，双方办完过户手续后，乙方即把165万元借条交还给甲方。6、甲方负责在2011年5月1日可以提供全部仿古砖，乙方要在2011年5月10日前把最后一张借条（30.3万元）还给甲方，同时付给乙方20万元。7、甲方现有房屋中家俱以5万元抵押给乙方，最终根据乙方所提供的数量和价值后一并结算。8、以上完成后，二家公司及甲乙双方债务关系予以终结。同一天，郑先明向许郭明出具借条两张，分别为：1、本人郑先明于2011年4月12日借到许郭明165万元，并承诺以本人所拥有的合肥市青年路198号太阳岛花园紫荆阁1101号房屋所有权及土地使用权作为归还资本（含兆峰陶瓷、御石陶瓷欠瑞德钢结构工程款138万元）。2、本人郑先明于2011年4月12日借到许郭明30.3万元，并承诺提供相应价值的仿古砖作为归还资本。
2012年1月18日，郑先明、杨洪涛（郑先明之妻）在广东省深圳市南山公证处办理了授权委托公证，委托黄书鸣全权办理合肥市青年路198号太阳岛紫荆阁1101室的买卖、产权过户事宜。受托权限包括签订《存量房买卖合同》、办理产权过户、申请查询上述房屋档案并复印相关登记资料及房屋交接手续及其它有关房屋转让所需要的所有权限等，委托期限自委托人签署委托书之日起至2012年12月30日止。黄书鸣在其出具的书面证明中陈述其“接到授权委托书之后，到房产部门办理过户手续，发现缺少购房发票，不能办理，与郑先明电话联系，他开始答应寄过来，后来联系不上了，过户一事就一直拖延下来，2012年6月，再次去房产部门协调过户时，得知房屋已被保全，无法过户”。
原审法院在审理安园公司与安徽御石陶瓷有限公司、兆峰陶瓷（安徽）有限公司、安徽霍山县维多利亚陶瓷有限公司、郑先明、杨洪涛民间借贷纠纷一案中，于2012年5月28日作出（2012）六民二初字第00068-1号民事裁定：查封郑先明所有的位于合肥市青年路198号太阳岛花园紫金阁1101号房屋。该案执行过程中，许郭明认为原审法院查封的房屋已经由其合法购买，并已实际入住，于2013年7月22日对原审法院执行标的提出书面异议，原审法院于2013年8月19日作出（2013）六执异字第00010号执行裁定书，裁定驳回许郭明的异议。许郭明遂在法定期限内向原审法院提起案外人异议之诉，请求判令停止对合肥市青年路198号太阳岛紫荆阁1101室房屋的执行。
另查明：许郭明系安徽瑞德钢结构有限公司法定代表人，郑先明为安徽御石陶瓷有限公司、兆峰陶瓷（安徽）有限公司法定代表人。
原审法院认为：许郭明与郑先明签订的《房屋买卖合同书》、《协议》实质上是以房抵债合同，《协议》是对《房屋买卖合同》相关内容的变更、补充。该协议约定了包括办理房屋过户等事项完成后，双方债务关系终结。本案中，债务人郑先明为配合许郭明办理过户，于2012年1月18日授权黄书鸣代为办理过户事宜，至原审法院于2012年5月28日对涉案房屋进行查封时，其间有4个多月，许郭明及郑先明、杨洪涛的委托授权人有足够的时间完成房屋产权转移登记。但许郭明消极履行，对涉案房屋被查封，其权益受损，自身存在明显过错。许郭明诉称因郑先明不配合，不提供原始购房发票无法办理过户。首先，在郑先明、杨洪涛向黄书鸣出具的授权委托书中委托权限载明了受托人可以申请查询涉案房屋的档案并复印登记材料，包括向合肥市房产管理部门调取房屋的原始购房发票。其次，《合肥市房地产管理局房屋登记指南》中关于存量房买卖申报资料也并不包括原始购房发票。故对于许郭明诉称其在合理期限内未办理房屋过户无过错的理由与原审法院查明的事实不符。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条之规定，判决驳回许郭明的诉讼请求。一审案件受理费19650元，由许郭明负担。
许郭明不服上述判决，提出上诉称：一审法院认定许郭明在房屋过户登记办理上消极履行、存在明显过错没有事实依据。许郭明多次到房产部门要求办理过户登记，由于当时郑先明夫妇不在安徽，常住深圳，一直拖延不来办理，许郭明遂让郑先明夫妇办理委托公证。根据合肥市《房屋登记指南》，存量房在所有权转移登记时，需提供购房原始发票，一审法院认定存量房买卖不需要原始购房发票没有依据。自2012年1月底许郭明收到经公证的委托书到2012年5月29日房屋被查封，时间仅4个月，期间还经历一个春节，得知需要原始购房发票后与郑先明联系不畅。许郭明及郑先明的委托代办人黄书鸣非办理房屋过户的专业人员，不能以专业人员的标准要求许郭明。许郭明之所以没有想到以查询原始档案代替原始发票这个方法，是因为郑先明同意将发票原件寄给许郭明，在此情况下，相信绝大多数人的做法都是等发票寄送。导致房屋未能过户的原因是郑先明拖延、不配合造成的，不能证明许郭明消极履行。一审法院认定许郭明在房屋未能办理过户中存在明显过错没有依据，请求二审法院依法改判。
安园公司答辩称：办理二手房过户手续不需要原始购房发票，如果需要，发票的复印件可以替代。从许郭明提交的证据看，其与郑先明之间的房屋交易在2011年4月已经基本结束，在其后的9个多月时间中，郑先明仍在公司开展经营活动，许郭明有充足的时间用来办理房屋过户手续，而许郭明没有办理。郑先明于2012年1月在深圳市办理了委托手续，直至房屋被查封，许郭明仍未能将房屋过户，从时间上来说，许郭明存在消极履行行为；郑先明用私人财产抵偿公司债务不合常理；办理房屋过户是否需要发票，咨询即可得知，并不需要专业知识，许郭明认为办理房屋过户需要专业知识是不客观的。安徽御石陶瓷有限公司尚欠安园公司4000万元左右的债务，郑先明承担连带担保责任，案涉房屋已被安园公司申请查封，许郭明提出的执行异议不能成立，应驳回其诉讼请求。
二审期间，双方所举证据与一审相同，相对方质证意见亦同于一审。
本院除对一审法院查明的案件事实予以确认外，二审另查明：2012年1月18日，郑先明、杨洪涛夫妇在给黄书鸣出具的、经广东省深圳市南山公证处公证的《授权委托书》中声明：我们委托人是夫妻关系，前期在没有履行正常过户手续的情况把下述房产转让给许郭明，已收到全部款项并已把实际使用权移交给许郭明，为完善正常房产交易手续，现我们共同委托黄书鸣全权办理位于合肥市青年路198号太阳岛花园紫荆阁1101号房屋的买卖、产权过户事宜。
本院认为：综合双方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点是：许郭明对于案涉房屋未办理过户登记手续，是否存在过错；是否应当停止对案涉房屋的执行。
郑先明与许郭明签订《房屋买卖合同书》和《协议》，约定由郑先明将其拥有的位于合肥市青年路198号太阳岛花园紫荆阁1101号房屋出卖给许郭明，其中部分房款以安徽御石陶瓷有限公司、兆峰陶瓷（安徽）有限公司欠付安徽瑞德钢结构有限公司的工程款抵偿。郑先明作为安徽御石陶瓷有限公司、兆峰陶瓷（安徽）有限公司的法定代表人，将自己所有的房屋用于抵偿公司债务，并不违反法律禁止性规定，安园公司提出郑先明用私人财产抵偿公司债务不合常理，依据不足。上述协议签订后，许郭明按照《协议》约定支付了工程款抵付后的余款并涤除了案涉房屋的抵押权。郑先明及其妻杨洪涛于2012年1月18日确认收到许郭明全部购房款，且已将房屋实际移交许郭明。案涉房屋未能及时办理房屋过户登记的原因，主要是郑先明夫妇远在深圳，俩人虽办理授权委托公证，委托黄书鸣办理过户，但因郑先明夫妇未能将购房原始发票交与许郭明，导致办证迟延。安园公司称二手房过户登记不需要原始购房发票，经查，合肥市房产局印制的《二手房买卖办证流程》载明，房屋买卖转移登记需提供销售不动产发票办证联。根据该流程，合肥市的二手房买卖过户登记需要提供购房原始发票，安园公司该辩称与事实不符。在售房人答应寄送发票的情况下，购房人予以等待并不违背常理。而且按照授权范围，有权查询房屋原始档案的是郑先明的受托人黄书鸣，许郭明无权查询。原审法院认为许郭明未能查询房屋原始档案以替代购房原始发票，对房屋过户登记消极履行、存在明显过错依据不足。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已经支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，许郭明与郑先明签有《房屋买卖合同书》，在原审法院查封之前已经实际占有案涉房屋，并已付清全部购房款，房屋未能办理过户登记的原因是郑先明未能积极予以配合造成，许郭明并不存在过错。根据上述规定，许郭明在其执行异议被裁定驳回后，在法定期限内向原审法院提起执行异议之诉，诉请要求停止对合肥市青年路198号太阳岛紫荆阁1101室房屋的执行，符合法律规定，该异议成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、撤销六安市中级人民法院（2013）六民一初字第00085号民事判决；
二、停止对合肥市青年路198号太阳岛紫荆阁1101室房屋的执行。
二审案件受理费19650元，由霍山县安园经济技术开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 程 敏
代理审判员 王依胜
代理审判员 吴 辉
二〇一五年十二月一日
书 记 员 徐珍妮
附相关法律法规：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已经支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。