广西壮族自治区龙胜各族自治县人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）龙民初字第330号
原告李某某，个体户。
委托代理人邓峰，广西桂山律师事务所律师。
委托代理人袁志强，广西桂山律师事务所律师。
被告桂林方首房地产开发有限公司。住所地：龙胜各族自治县龙胜镇**号。
法定代表人石某某，该公司总经理。
委托代理人吴泷飞，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。
委托代理人李沛沛，广东法制盛邦（东莞）律师事务所实习律师。
原告李某某与被告桂林方首房地产开发有限公司（以下简称方首公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月5日立案受理后，依法组成由审判员廖爱丰担任审判长，审判员李红兴、人民陪审员贲莲凤参加的合议庭。于2016年5月10日公开开庭审理了本案，书记员赵三辉担任记录。原告李某某的委托代理人袁志强、被告方首公司的法定代表人石某某、委托代理人吴泷飞到庭参加诉讼。因本案案情复杂，且是系列案件之一，并向本院审判委员会进行了汇报，在审限内不能结案，而向本院院长申请延长审限六个月。本案现已审理终结。
原告李某某诉称，2010年4月14日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定，原告向被告购买位于龙胜各族自治县龙胜镇兴龙北路xx楼第2栋1、2单元的第一层、负一、二层的房产，约定于2010年9月30日前交付房屋，逾期交房，按逾期的第一天起按日向原告支付已交房款的万分之四的违约金。还约定由被告为原告办理房地产权属证书到原告名下。合同签订当日，原告按照合同的约定一次性付清了全部房款，《商品房买卖合同》已在龙胜县房管所进行了备案。房屋交付期限逾期后，被告一直未交房，也未为原告办理产权证，经原告多次催促未果。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求法院依法判令：1、确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》有效；2、判令被告为原告办理龙胜县龙胜镇兴龙北路xx楼第2栋1、2单元的第一层，第2栋负一、二层房产的房产证、土地证到原告名下；3、判令被告支付逾期交房违约金10万元；4、本案诉讼费由被告承担。
原告为证实其主张，向法庭提供了如下3组证据：
1.原告的身份证复印件1份，证实其符合诉讼主体资格；
2.《商品房买卖合同》2份，证实原告与被告签订了商品房买卖合同，原告按合同履行了交付款项的义务，而被告没有交房及为原告办理房产证，已构成违约；
3.银行取款凭证1份、进账单1份、收款收据2份，证实原告按合同一次性支付了房款。
被告方首公司辩称，一.本案已过诉讼时效，不应受法律保护。根据原告提供的证据显示，涉案行为发生日期，即原告提供的《商品房买卖合同》签订时间为2010年4月14日，该合同约定的交房日期为2010年9月30日，原告起诉日为2015年8月3日。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为二年，法律另有规定的除外”。无论从原告主张合同的签订日期还是房屋交付日期起算，原告起诉的时间都已超过法律规定的一般二年的诉讼时效期限。且原告并无任何证据证明其在法律规定的诉讼时效期间内向被告或司法机关主张过权利，故原告主张的权利不应受到法律的保护。
二.涉案的《商品房买卖合同》是虚假的，无效的，被告不是本案的适格被告。从原告提供的《商品房买卖合同》可以看出，合同约定的商品房销售单价远低于市场价及政府指导价，这明显不符合商品房的交易习惯。另，涉案合同的备案公章是伪造的，原告也没有到涉案的商品房现场查看或咨询过，原告与被告没有买卖房屋的意思表示。根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条第二项规定，有效的民事法律行为应当为交易双方的真实意思表示，故，原告提供的《商品房买卖合同》是无效民事行为。涉案《商品房买卖合同》是虚假合同，非真实合同，被告不是本案的适格被告。
三.被告没有义务为原告办理房屋产权证书、土地证和向原告支付逾期交房违约金。涉案的商品房买卖合同是虚假的，不真实，原告与被告并没有房屋交易的事实，被告也没有义务向原告交付涉案房产，也无需为其办理过户手续和支付逾期交房违约金，请求法院全面查清本案事实，驳回原告的诉讼请求。
被告为了证实自己的辩解，向法庭提供了如下2组证据：
1.《文件检验鉴定书》1份，证实原告提供的商品房买卖合同上盖有被告的公章是虚假公章的事实；
2.xx楼2号楼真实的买卖清单及《商品房买卖合同》各1份，证实对于涉案房屋的真实交易情况及被告的公章与原告提供的《商品房买卖合同》上的公章不一致。
经庭审质证，被告对原告提供的第1组证据无异议；对第2组证据的真实性、合法性、关联性不予确认，认为，被告没有与原告签订涉案合同，也没有将涉案房屋卖给原告。从合同的以下几个问题也可以证实合同是虚假的：（1）涉案合同所有的有显示被告的公章不是被告使用的公章，被告提供的证据也有显示这个问题；（2）合同的第4页第4条第1款，合同单价每平方米1000元，按照被告实际交易的价格是不低于1600元，该价格明显低于市场价格，也证实这笔交易是虚假的；（3）合同约定交付的期限为2010年9月30日，但原告至今没有证据证明在此期间有通知被告或要求被告交房，也进一步证实，原、被告没有真实的买卖房屋的合意；（4）该合同签订的标的物没有号码，被告签订的合同，出卖物均有编号，而不可能表述为负一、二层房产，该表述与实际不符；（5）合同的备案是虚假的，可以从崔如佩的刑事案件中看出虚假备案。对于第3组证据中的银行进账单回单的真实性予以确认，但对于关联性不予确认，认为：（1）根据原告的涉案合同的出卖人不是方首公司，进账单位却是xx楼项目部，原告没有说明其关联性，如果是被告销售，收款人应是被告；（2）涉案的进账单的金额，根据交易规则，每个房号要分开付款，且交易单与合同金额也不相符，房地产交易是非常严格的，原告想说明该款项与涉案合同的房款相对应是站不住脚的。对于第3组证据中的取款回单的真实性予以确认，对于关联性不予确认。对于第3组证据中的收款收据的三性不予确认，被告没有收过原告的任何款项，收据当中的财务章不是被告的，该款项没有进到被告账户。
原告对于被告提供的第1组证据提出异议，认为姜xx使用伪造的公章是2011年7月4日至2013年7月24日，而本案签订合同是2010年4月14日，检材的合同不包括本案的合同，该证据与本案无关联性；对于第2组证据的真实性没有异议，但认为与本案没有关联性，理由：（1）签订的时间不一样，一个是4月，一个是6月，（2）按被告所述，被告是使用了2个印章，时间点也是2010年3、4月，不能确定合同是假的。
对于原告提供的证据，本院认为，对于第1组证据被告没有异议，本院予以认定；对于第2、3组证据，原告提供的是原件，对证据的真实性予以采信。但上述证据不足以证明原、被告之间存在真实的商品房买卖的合意。
对于被告提供的证据，本院认为，对于第1组证据原告的质证意见理由充分，该份证据不包括涉案印章在内，为此，不予采信，对于第2组证据，合同的真实性予以采信，但不能证实原告提供的合同印章是虚假印章。
根据本案采信的证据及庭审查明的事实，确认如下法律事实：
2015年8月之前姜xx是方首公司的法人代表，之后变更为石某某。2010年4月14日，姜xx以方首公司的名义与原告李某某签订了两份《商品房买卖合同》，合同约定，方首公司开发的位于龙胜各族自治县龙胜镇兴龙北路xx楼第2栋1、2单元第一层房产（建筑面积586.56平方米，每平方米1000元，房屋价款586560元）；第2栋负1、2层房产（建筑面积为970.23平方米，每平方米1000元，房屋价款970230元）卖给原告。两份合同房产价款共计1556790元。两份合同的付款方式均是一次性付款。两份合同的房屋交付期限均为2010年9月30日。在两份《商品房买卖合同》出卖人落款栏上均盖有被告的印章，法定代表人栏上有姜xx的签名；在两份《商品房买卖合同》封面上盖有龙胜县房地产管理所商品房销（预）售合同备案专用章，经办人是崔如佩，备案时间为2010年4月14日。2010年4月14日原告李某某从自己的银行账户（银行账号为：62×××11）转款155万到xx楼项目部的账户（银行账号：35×××18）。2010年4月14日被告出具了2单金额共计1556790元（其中1单金额为586560元，1单金额为970230元）的一般收款收据给原告，在收款收据上盖了被告的财务专用章。
另查明，龙胜各族自治县鑫龙房地产开发公司与龙胜各族自治县鑫成房屋建筑安装工程公司是一套人马两块牌子。2008年2月20日，姜xx投资龙胜县xx楼，而与以上两单位签订了一份《协议》，姜xx挂靠以上两单位，而承建xx楼，并成立xx楼项目部，该项目部直接由姜xx管理。
另查明，签订合同后，原告没有到涉案房屋现场查看或咨询有关房屋现状及有关情况，没有按规定去缴纳契税。交房期限逾期后至2015年8月5日起诉之日也没有向被告主张权利。
另查明，龙胜镇兴龙北路xx楼第2栋1、2单元第一层是商品房，第2栋负1层是夹层系未隔离的车库，第2栋2层是车库。
在庭审中，法庭就法律关系的重要性向原告进行了释明，征求原告是否要变更法律关系，如不变更，可能要承担不利后果。但原告坚持按商品房买卖合同起诉。
在庭审中，原告增加了诉讼请求即要求赔偿违约金1175322元。2016年5月20日，原告书面表示放弃增加的这部分诉讼请求。
本院认为，本案争议的焦点是原告李某某与被告方首公司之间是借贷关系还是商品房买卖关系。原告主张双方存在商品房买卖关系，而不是借款合同关系，并提供了《商品房买卖合同》，收款收据，转款凭证，但双方的交易存在以下违背常理之处：1、原告所持有的购房款凭证仅仅是2张一般的收据，不是正规的不动产统一发票，原告自交款至起诉之日四年多时间，既未向被告索要正规购房款发票，也未缴纳房屋契税，也未到涉案房屋现场查看或咨询有关房屋现状及有关情况，也未向被告申请交房，与一般购房者的做法明显不同；2、关于《商品房买卖合同》的内容，该合同签订的标的物没有号码，而表述为2栋一、二单元一层房产，2栋负一、二层房产，该房产的用途是什么也没有表明，标的物没有编号，没有对应房号购房发票，是无法办理所有权证的，原告作为一个完全行为能力人购房，这是应知的常识，上述交易行为明显不符合商品房买卖的交易习惯；3、双方的成交价明显低价，被告将面积1556.79平方米的住房、夹层车库及车库以统价每平方米1000元出卖给原告，与当时的交易价（每平方米1600元左右）相比，房价明显偏低，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题解释（二）》第十九条规定，可以视为明显不合理的低价；4、收款收据与转账凭证及进账单的款额不符，转账凭证及进账单是155万元，而2张收款收据款额为
1556790元，多写6790元，而原告没有证据证实多余的部分是怎样给付的，这明显是为了配合合同做假，实际付款是155万元；综上，可以推定原、被告之间根本没有商品房买卖的合意，否则不可能对涉及155万元价款的《商品房买卖合同》存在如此多的失误毫不在意，交易习惯如此不符合常理，故原告所提供的上述证据无法使法院确信双方之间确实存在真实的商品房买卖的合意，双方真实的目的是为了借款。《商品房买卖合同》只是借款的担保形式，既然是借款担保，则担保合同必须遵循《中华人民共和国物权法》第一百八十六条的规定（抵押权人在债务履行期限届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有）。假使涉案的《商品房买卖合同》确是作为借款的担保，因其违反了上述物权法关于禁止流质的原则，亦是无效合同。
关于被告辩解其不是本案适格被告的问题。本院认为，姜xx作为公司法定代表人，以公司的名义与原告签订《商品房买卖合同》，且加盖了公司的公章，则足以使原告相信姜xx的行为是代表公司，故原告以方首公司为被告并无不当。
综上，本院认为，原告与被告之间无商品房买卖的合意，双方之间真实的法律关系为民间借贷，而不是商品房买卖。经本院释明后，原告仍不愿意变更法律关系，不改变诉讼请求，属于法律关系不明确，诉讼请求不具体。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四第一款第（三）项及《诉讼费用交纳办法》第八条第（二）项之规定，裁定如下：
驳回原告李某某的起诉。
案件受理费19711元，退回原告李某某。
如不服本裁定，可于裁定书送达之日起十日内，向本院或者桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区桂林市中级人民法院。
审 判 长 廖爱丰
审 判 员 李红兴
人民陪审员 贲莲凤
二〇一六年五月二十五日
书 记 员 赵三辉
附相关法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百一十九条起诉必须符合下列条件：
（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；
（二）有明确的被告；
（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；
（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
第一百五十四条裁定适用于下列范围：
（一）不予受理；
（二）对管辖权有异议的；
（三）驳回起诉；
（四）保全和先予执行；
（五）准许或者不准许撤诉；
（六）中止或者终结诉讼；
（七）补正判决书中的笔误；
（八）中止或者终结执行；
（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；
（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；
（十一）其他需要裁定解决的事项。
《诉讼费用交纳办法》
第八条下列案件不交纳案件受理费：
（一）依照民事诉讼法规定的特别程序审理的案件；
（二）裁定不予受理、驳回起诉、驳回上诉的案件；
（三）对不予受理、驳回起诉和管辖权异议裁定不服，提起上诉的案件；
（四）行政赔偿案件。