四川省攀枝花市东区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）攀东民初字第1836号
原告郭平
被告攀枝花泰隆商城业主委员会，住所：攀枝花市东区炳草岗泰隆商城。
负责人邱万萍，主任。
委托代理人李果，四川攀法律师事务所律师。
被告昆明百货大楼（集团）珠宝经营有限公司，住所：云南省昆明市东风西路2号。
法定代表人马罗矶。
原告郭平诉被告攀枝花泰隆商城业主委员会（简称：泰隆商城业委会）、被告昆明百货大楼（集团）珠宝经营有限公司（简称：昆百珠宝公司）确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年10月16日公开开庭进行了审理。原告郭平、被告泰隆商城业委会的负责人邱万萍及其委托代理人李果到庭参加诉讼；被告昆百珠宝公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告郭平诉称，2012年8月，原告郭平依法取得位于攀枝花市东区炳草岗泰隆商城2楼E31号商铺产权。2014年1月30日，被告泰隆商城业委会与被告昆百珠宝公司签订《租赁合同》，被告泰隆商城业委会将包括原告郭平所有的商铺在内的泰隆商城的经营场地租给被告昆百珠宝公司。被告昆百珠宝公司已于2014年1月31日正式营业。原告郭平多次告知二被告，其行为违反了《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》的规定，二被告签订的《租赁合同》是非法无效的。但二被告均不予理会，致使原告郭平的商铺被被告昆百珠宝公司非法占用。请求确认被告泰隆商城业委会与被告昆百珠宝公司签订的《租赁合同》无效，由二被告承担本案诉讼费用。
为证明自已的主张成立，原告郭平向法庭提供了下列证据材料：1.被告昆百珠宝公司的投标报价。拟证明二被告恶意串通，增加免交租金期5个月，并降低租金标准。2.《泰隆商城业主申明及授权书》及娄洪铭与周小荣的证言。拟证明该业主申明及授权业主不认可，并非业主授权。3.《泰隆商城招商意见征求表》。拟证明该表第6页“郭平”的签名不是原告郭平本人所签。4.被告泰隆商城业委会与被告昆百珠宝公司于2014年1月30日签订的《租赁合同》。拟证明该合同是二被告在不具代理权的情况下签订的。另，原告郭平还向法庭提供了炳草岗街办答复意见、泰隆商城面积数据、泰隆商城业主大会成立公告、信访办的答复、《承诺书》、《泰隆商城业主委员会主任申明》、泰隆商城情况（租金）等证据。拟综合证明泰隆商城业委会与被告昆百珠宝公司于2014年1月29日签订的《租赁合同》无效。
被告泰隆商城业委会辩称，泰隆商城业委会是依法成立的，并严格按照法律、法规及泰隆商城业主大会的管理公约、相关条款及规定行使职能。泰隆商城业委会在2013年对外招商的活动中，程序、结果均符合法律规定，其与被告昆百珠宝公司于2014年1月29日签订的《租赁合同》合法有效，理应得到法律保护。请求判决驳回原告的诉讼请求。
为证明自已的反驳意见成立，被告泰隆商城业委会向法庭提供了下列证据材料：第一组，《泰隆国际商城业主声明》、《认购协议书》、《商品房买卖合同》。拟证明泰隆商城2楼E31号商铺是郭平于2002年认购的，产权人为袁丹宇。购置该商铺时，袁丹宇申明该商铺的经营管理权，特别授权委托业主委员会决定经营管理的公司等；该申明为购买泰隆国际商务大厦的补充条款，具有同等的法律效力。郭平于2002年8月3日与袁丹宇通过协议转让取得该泰隆商城2楼E31号商铺产权。第二组，泰隆商城业委会成立的相关材料。拟证明泰隆商城业委会是依法成立的。第三组，《攀枝花泰隆商城管理规约》、《攀枝花泰隆商城业主大会议事规则》。拟证明泰隆商城业委会根据该规约、规则合法行使权利。第四组，《攀枝花泰隆商城业主授权书》、攀枝花泰隆商城招商招投标、流标过程的相关资料以及《泰隆商城意向租赁协议》、《泰隆商城租赁合同》。拟证明泰隆商城业委会与昆百珠宝公司签订《租赁合同》的程序、内容均符合法律规定，该《租赁合同》合法有效。第五组，《客户清单》。拟证明通过泰隆商城业委会租赁的商铺的收益，已全部支付给业主。
经庭审质证，被告泰隆商城业委会对原告郭平提供的昆百珠宝公司的投标报价、《租赁合同》、《泰隆商城招商意见征求表》、炳草岗街办答复意见、泰隆商城面积数据、泰隆商城业主大会成立公告、信访办的答复、《承诺书》、《泰隆商城业主委员会主任申明》、泰隆商城情况（租金）的真实性无异议。但提出，昆百珠宝公司的投标报价、信访办的答复与本案不具有关联性。原告郭平提供的证人娄洪铭、周小荣未到庭作证，被告泰隆商城业委会对其真实性无法确认，故对娄洪铭与周小荣的证言不予认可。原告郭平对被告泰隆商城业委会提供的第一组、第四组中攀枝花泰隆商城招商招投标、流标过程的相关资料以及《泰隆商城意向租赁协议》、《泰隆商城租赁合同》的真实性无异议。但提出，这部分证据与本案无关。原告郭平对被告泰隆商城业委会提供的其他证据均不予认可。本院依法对原告郭平提供的昆百珠宝公司的投标报价、《租赁合同》、《泰隆商城招商意见征求表》、炳草岗街办答复意见、泰隆商城面积数据、泰隆商城业主大会成立公告、信访办的答复、《承诺书》、《泰隆商城业主委员会主任申明》、泰隆商城情况（租金）以及被告泰隆商城业委会提供的第一组、第四组中攀枝花泰隆商城招商招投标、流标过程的相关资料以及《泰隆商城意向租赁协议》、《泰隆商城租赁合同》的证明力予以确认。
对证人娄洪铭、周小荣的证言，因原告郭平未在举证期限届满前向本院提出证人出庭作证申请，且娄洪铭、周小荣也无正当理由未能出庭作证。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十三条“经人民法院通知，证人应当出庭作证。有下列情形之一的，经人民法院许可，可以通过书面证言、视听传输技术或者视听资料等方式作证：（一）因健康原因不能出庭的；（二）因路途遥远，交通不便不能出庭的；（三）因自然灾害等不可抗力不能出庭的；（四）其他有正当理由不能出庭的。”的规定，本院依法对娄洪铭、周小荣出具的证言的证明力不予确认。
对被告泰隆商城业委会提供的除第一组、第四组中攀枝花泰隆商城招商招投标、流标过程的相关资料、《泰隆商城意向租赁协议》、《泰隆商城租赁合同》以外的其他证据，原告虽然提出异议，但没有提供足以反驳的相反证据予以证明。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条第一款（一）项“一方当事人提出的下列证据，对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的，人民法院应当确认其证明力：（一）书证原件或者与书证原件核对无误的复印件、照片、副本、节录本；”的规定，本院依法对被告泰隆商城业委会提供的除第一组、第四组中攀枝花泰隆商城招商招投标、流标过程的相关资料、《泰隆商城意向租赁协议》、《泰隆商城租赁合同》以外的其他证据的证明力予以确认。
综合上述举证、质证、认证及当事人的陈述，本院依法确认下列事实：
经审理查明，2002年11月20日，郭平与攀枝花泰隆投资开发有限公司签订《认购协议书》约定，郭平购得位于攀枝花市东区炳草岗泰隆商城2楼E31号的商铺。同年12月5日，袁丹宇与攀枝花泰隆投资开发有限公司签订《商品房买卖合同》，袁丹宇购得位于攀枝花市东区炳草岗泰隆商城2楼E31号商铺。同日，袁丹宇签订《泰隆国际商城业主申明》声明：1.攀枝花泰隆国际商城的最高权力机构是业主委员会，业主委员会的选举权以商铺为单位，一铺一票；2.在业主委员会未成立之前，泰隆投资开发有限公司委托攀枝花同泰物业管理公司代理行使业主委员会的职权；3.该商铺的经营管理权，特别授权委托业主委员会决定经营管理的公司；4.本商铺的经营收益分配，按业主委员会统一决定的方案执行，联营期间的收益，按委托经营管理合同执行；5.本业主对本商铺，享有处分权、转让时新业主必须签订此《业主申明》，以维护商场的“五统一”；6.业主申明承诺所列条款，为购买泰隆国际商务大厦的补充条款，具有同等的法律效力。
2012年5月19日，经泰隆商城业主大会审议通过了《攀枝花泰隆商城管理规约》、《攀枝花泰隆商城业主大会议事规则》，并实施。该《攀枝花泰隆商城管理规约》约定，第一条：为实施对泰隆商城的物业管理和物业运营管理，实现泰隆商城委托经营到期后的持续经营和稳定发展，维护全体业主共同的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》等相关法律、法规、规章及全体业主签订的《业主申明》，制定泰隆商城管理规约。第二条第二款：本规约所称物业运营管理，是指对泰隆商城作为商业经营场所的使用方式决定及产生收益的分配安排。第三条：泰隆商城物业因分割出售而形成众多产权，以及因单位产权单元较小而无法独立使用的特点，唯必须实行整体统一管理和运营才能有效实现其使用价值和业主的投资价值。第四条：本管理规约经泰隆商城业主大会会议或业主代表大会会议通过，并对全体业主具有约束力。第八条：泰隆商城业主大会和业主委员会依法履行物业管理和运营管理职责，决定物业管理和统一运营管理等事项。第九条：泰隆商城物业管理和运营管理等事项的决定实行少数服从多数的原则。业主应遵守物业管理有关法律法规和本规约，执行业主大会和业主委员会依法作出的决定和决议。第十条：业主对业主大会和业主委员会作出的决定和决议持有异议的，可依照本规约的条件和业主大会议事规则的规定提议召开业主大会会议对有关事项进行审查和表决，最终按少数服从多数的原则确定有关事项的决定。第十一条：泰隆商城业主大会会议可以釆用集体讨论的形式，也可以釆用书面征求意见的形式。由于泰隆商城业主众多较难集中，可以实行由业主推选业主代表参加业主大会会议，即召开业主代表会议替代业主大会全体业主会议。第十二条：泰隆商城业主的投票权数由产权面积和业主人数确定，业主大会对重大事项作出决定，应经与会业主所持产权面积投票权二分之一以上和与会业主人数二分之一以上多数同意。第十七条：泰隆商城的物业运营管理，由业主委员会代表业主大会决定，确定运营形式、选聘运营管理企业等事项应向全体业主公告，公告方式可采用在《攀枝花日报》和攀枝花电视台通知，告知基本情况并通知业主到业主委员会办公地点阅读有关详细资料。第十八条：泰隆商城业主的物业收益，由业主委员会代表业主大会制定统一的收益分配方案并公告后实施。《攀枝花泰隆商城业主大会议事规则》还对业主委员会的产生及作业决定应经与会业主所持产权面积投票权二分之一以上和与会业主人数二分之一以上多数同意等进行了规定。
同日，选举成立了泰隆商城业委会。
2012年8月，郭平与袁丹宇（与郭平原系夫妻关系）通过协议转让取得泰隆商城2楼E31号商铺。
由于泰隆商城负一层至二层商业物业与原商业管理公司的委托合同已于2013年3月31日到期，泰隆商城业委会于2013年7月2日在《攀枝花日报》上刊登《攀枝花泰隆商城商业物业招商报名公告》，面向社会公开引进知名企业对上述商业物业进行统一经营和管理；并于同年9月19日就此公开招租招商决定向全体业主进行公告，要求业主于9月30日前到泰隆商城业委会办公地点阅读此次公开招租招商有关详细资料等。后此次公开招租招商流标。
2014年1月29日，泰隆商城业委会与昆百珠宝公司经协商后签订《泰隆商城意向租赁协议》约定，泰隆商城业委会将泰隆商城负一层、一层、二层，建筑面积共计18374.82平方米的场地租赁给昆百珠宝公司；承租期限十五年；租赁期的前三年为固定年租金1600万元（含税价），约133万元每月，分摊到建筑面积为每月每平米（含税价）72.56元；自租赁期的第四年开始，年租金为在原1600万元的基础上每平米每年递增1.5元，至分摊到建筑面积为每月每平米（含税价）90元时停止递增；免租装修招商期五个月等。
2014年2月26日，泰隆商城700余名业主签署《泰隆商城业主联合声明》：同意泰隆商城业委会于2014年1月29日与昆百珠宝公司经协商后签订的《泰隆商城意向租赁协议》，遵守《攀枝花泰隆商城管理规约》、《攀枝花泰隆商城业主大会议事规则》的相关规定，并委托泰隆商城业委会与商家签订正式租赁合同。之后，泰隆商城业委会与昆百珠宝公司签订《泰隆商城租赁合同》，并将收益分配给每位业主。
郭平于2014年6月9日起诉来院，以泰隆商城业委会与昆百珠宝公司签订的《泰隆商城租赁合同》违反了《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》的规定为由，请求确认该合同无效。
同时查明：泰隆商城位于泰隆大厦裙楼负一层至三层，建筑面积24886平方米。泰隆商城有自然人业主832户，合计拥有产权面积8980.4平方米；企业法人业主3户，合计拥有产权面积15905.65平方米。
本院认为，泰隆商城业主为实施对泰隆商城的物业管理和物业运营管理，实现泰隆商城委托经营到期后的持续经营和稳定发展，维护全体业主共同的合法权益，实行整体统一管理和运营以实现其使用价值和业主的投资价值。经泰隆商城业主大会审议通过的《攀枝花泰隆商城管理规约》、《攀枝花泰隆商城业主大会议事规则》，对全体业主均具有约束力。被告泰隆商城业委会在泰隆商城负一层至二层商业物业与原商业管理公司的委托合同到期，且公开招租招商流标后，经与被告昆百珠宝公司协商后签订《泰隆商城意向租赁协议》；并就该《泰隆商城意向租赁协议》在征得绝大多数业主同意后，与被告昆百珠宝公司签订《泰隆商城租赁合同》。被告泰隆商城业委会的行为符合《攀枝花泰隆商城管理规约》、《攀枝花泰隆商城业主大会议事规则》的约定，且被告泰隆商城业委会与被告昆百珠宝公司签订的《泰隆商城意向租赁协议》、《泰隆商城租赁合同》，内容不违反国家现行法律、行政法规的禁止性规定，该《泰隆商城意向租赁协议》、《泰隆商城租赁合同》有效。原告郭平对该租赁合同持有异议，请求确认被告泰隆商城业委会与被告昆百珠宝公司签订的《泰隆商城租赁合同》无效的诉讼请求，无法律和事实依据，本院不予支持。被告昆百珠宝公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：
驳回郭平的诉讼请求。
案件受理费100元，由郭平承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。
审 判 长 龚大彬
人民陪审员 孔翔翎
人民陪审员 江程美
二〇一四年十一月三日
书 记 员 于颖涓