福建省长乐市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长民初字第569号
原告中国建设银行股份有限公司长乐支行，住所地长乐市。
代表人陈敏，行长。
委托代理人翁羚苒（系原告员工），女，1991年2月17日出生，汉族，住所地福州市。
委托代理人郑建平，福建友泽律师事务所律师。
被告林毅，男，1973年3月18日出生，汉族，住所地长乐市。
被告陈爱民，女，汉族，1976年11月8日出生，住所地长乐市。
被告福州凯睿房地产开发有限公司，住所地长乐市。
法定代表人江炜力。
原告中国建设银行股份有限公司长乐支行（以下简称建行长乐支行）与被告林毅、陈爱民、福州凯睿房地产开发有限公司（以下简称凯睿公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年4月22日立案受理后，依法由审判员陈勇适用简易程序审理。2015年5月15日，本院变更适用普通程序，依法组成合议庭，于2015年9月6日公开开庭进行了审理。原告建行长乐支行委托代理人翁羚苒、郑建平到庭参加诉讼；被告林毅、陈爱民经本院传票传唤、被告凯睿公司经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建行长乐支行诉称，2013年2月16日，被告林毅、陈爱民与原告签订编号为2013年建闽东乐个房借字第126号《个人住房借款合同》。双方约定，被告林毅、陈爱民向原告借款46万元，用于购买位于长乐市文岭镇阜山村“天祥望郡”1幢11层1101号房产，借款期限自2013年2月16日至2033年2月16日，借款利率为基准利率，借款逾期的罚息利率为在本合同所执行借款利率的水平上上浮50%；被告林毅、陈爱民以该合同项下所购买房产为抵押物担保还款。合同约定，被告凯睿公司为该合同项下借款承担抵押加阶段性保证责任，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由原告核对无误，收执之日止。长乐市住房和城乡建设局对上述房产进行了预购商品房抵押权预告登记（航房预CL押字第13002946号），但至今未取得他项权利证书。合同签订后，原告依约履行了贷款发放义务，但被告林毅、陈爱民未按合同约定的时间和金额还款，被告凯睿公司亦未履行其抵押加阶段性保证责任。因被告未按照合同约定还款，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用。为此，原告请求判令：1.被告林毅、陈爱民偿还原告借款本金438268.65元及利息、罚息5456.5元（暂计至2015年3月10日，利息为5395.29元、罚息61.21元，之后按合同约定计付利息、罚息至借款还清日止）；2.林毅、陈爱民偿还原告为实现债权支付的律师费8857元；3.原告有权以被告林毅、陈爱民所有的位于长乐市文岭镇阜山村“天祥望郡”1幢11层1101号房产折价、变卖、拍卖所得价款优先受偿；4.被告凯睿公司对上述全部债务承担连带清偿责任；5.三被告承担本案诉讼费。庭审中，原告变更第一项诉请为：被告林毅、陈爱民偿还原告借款本金432149.65元及利息18044.05、复利513.32元（暂计至2015年8月28日，之后按合同约定计付利息、复利至借款还清日止）；
被告林毅、陈爱民、凯睿公司未应诉答辩。
在本院审理过程中，原告为支持其诉请，向本院提交了下列证明资料：
1.被告林毅、陈爱民的身份证、结婚证、婚姻状况具结书复印件，拟证明两被告的主体资格及婚姻关系；
2.个人借款合同，拟证明原告与三被告签订了个人借款合同，并对权利义务进行了约定；
3.中国建设银行个人贷款开立个人贷款账户通知书、个人贷款支付凭证，拟证明原告向被告发放了46万元的贷款；
4.预购商品房抵押权预告登记证，拟证明原告为案涉商品房的预告登记权利人；
5.中国建设银行个人贷款还款计划表、中国建设银行个人贷款对账单、贷款账户基本信息，拟证明被告的还款情况及尚欠借款本金、利息和罚息的情况；
6.委托代理协议，拟证明原告因本案诉讼将要支付的律师费的情况。
被告林毅、陈爱民、凯睿公司未提供证据。
被告林毅、陈爱民、凯睿公司未到庭参加诉讼，也未提交相反证据予以反驳，视为自动放弃举证、质证的诉讼权利。原告提交的上述证据来源合法，内容真实，与本案的事实具有关联性，本院依法予以采用，作为本案定案的证据。
根据上述有效证据及原告在庭审中的陈述，对本案主要事实作如下认定：
2013年2月16日，被告林毅、陈爱民（借款人）、被告凯睿公司（担保人）与原告建行长乐支行（贷款人）签订编号为2013年建闽东乐个房借字第126号《个人住房借款合同》。合同约定：被告林毅、陈爱民向原告借款46万元，用于购买位于长乐市文岭镇阜山村“天祥望郡”1幢11层1101号房产，借款期限自2013年2月16日至2033年2月6日，借款利率为基准利率，在借款期限内，如遇中国人民银行调整基准利率，自下年1月1日起执行新的借款利率和罚息利率，并按新的贷款利率、剩余期限，未到期借款余额重新计算每期还款额；借款逾期的罚息利率为在本合同所执行借款利率的水平上上浮50%；还款日为借款期限起始日在借款期限内每月对日；采用等额本息还款方法；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，构成违约，贷款人有权宣布借款立即到期，以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。被告林毅、陈爱民以其预购的“天祥望郡”1幢11层1101号房产设定抵押，抵押担保范围为上述借款合同项下的借款本金、利息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）；被告凯睿公司为该合同项下借款承担抵押加阶段性保证责任，保证方式为连带责任保证，保证范围包括合同项下的借款本金、利息（包括复利、罚息）、违约金、赔偿金及贷款人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）；保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由原告核对无误，收执之日止；债务到期或贷款人根据本合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，借款人未按时足额履行，保证人应在保证范围内立即承担连带保证责任；保证条款独立于其他条款，合同其他条款不生效、无效或部分无效和被撤销的并不影响担保条款的效力。2013年5月10日，长乐市房地产交易管理所对上述抵押物办理了预购商品房抵押权预告登记手续（房屋预告登记证号：航房预CL押字第13002946号）。该讼争商品房至今未办理抵押登记手续，亦未取得房屋所有权证与他项权利证书。2013年2月28日，建行长乐支行向被告林毅发放贷款46万元。借款后，被告林毅、陈爱民未按约定期限足额偿还借款本息，出现逾期还款情况，截至2015年8月28日，尚欠原告借款本金432149.65元及利息18044.05、复利513.32元。
另查明，被告林毅与被告陈爱民于1999年9月2日登记结婚；原告建行长乐支行为本案诉讼委托福建友泽律师事务所代理本案，双方约定律师费8857元。
本院认为，原告建行长乐支行与被告林毅、陈爱民、凯睿公司间签订的《个人住房借款合同》，系当事人真实意思表示，约定的内容没有违反法律或行政法规的禁止性规定，合法有效。双方当事人均应按合同履行各自的义务。本案贷款人在合同签订后，即按约向被告发放了贷款，已履行了贷款人的义务。被告林毅、陈爱民作为借款人，未按约定期限足额偿还借款本息，已构成违约，原告有权根据合同的约定提前收回借款。原告主张要求被告林毅、陈爱民偿还尚欠的借款本金并按约计收利息、罚息之诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。
对原告要求判令被告负担律师费8857元之诉讼请求。本院认为，虽然本案讼争借款合同有关于借款人违约应负担律师费等约定内容，原告亦委托律师参加诉讼，但原告与律师事务所之间约定的是阶段性收费，该律师费尚未实际支付，原告即要求被告赔偿其律师费损失，本院不予支持。
被告林毅、陈爱民以其预购的房产对本案借款设定抵押担保并办理了预购商品房抵押权预告登记手续，原告诉请要求有权以该抵押房产折价，或者以拍卖、变卖该抵押物的价款优先受偿。本院认为，预购商品房抵押权预告登记与抵押登记，是两个不同的概念。根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”及第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”的规定，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记抵押权人据此享有当抵押登记条件成就或约定期限届满时对讼争抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性的对抗他人针对抵押房屋的处分，但并非已对该房屋享有现实的抵押权，故本案抵押权并未设立，原告主张对抵押房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，缺乏法律依据，本院不予支持。
根据合同约定，被告凯睿公司对被告林毅、陈爱民在讼争借款合同项下债务承担连带保证责任，保证期间自保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由原告核对无误，收执之日止，债务到期或贷款人根据本合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，借款人未按时足额履行，保证人应在保证范围内立即承担连带保证责任。现提供抵押的房产至今尚未办理抵押登记手续，原告在保证期间提起本案诉讼，要求被告凯睿公司对上述债务承担连带保证的主张，符合法律规定及合同约定，本院亦予支持。被告凯睿公司在承担保证责任后，依照法律规定有权向被告林毅、陈爱民追偿。被告林毅、陈爱民、凯睿公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条、第五十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告林毅、陈爱民于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司长乐支行借款本金432149.65元及利息、罚息（暂计至2015年8月28日为18557.37元，之后至款项还清之日止，继续按合同约定的利率计付）；
二、被告福州凯睿房地产开发有限公司对被告林毅、陈爱民的上述债务承担连带责任；被告福州凯睿房地产开发有限公司承担连带责任后，有权向被告林毅、陈爱民追偿。
三、驳回原告中国建设银行股份有限公司长乐支行其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8193元，被告林毅、陈爱民、福州凯睿房地产开发有限公司负担8060元，原告中国建设银行股份有限公司长乐支行负担133元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。
审 判 长 陈 勇
代理审判员 邢颖晶
人民陪审员 黄黎明
二〇一五年九月十四日
书 记 员 杜 军
附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。