广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终5732号上诉人(原审原告）：阮永洪，身份证住址广州市天河区。上诉人(原审原告）：陈蓉，身份证住址广州市天河区。被上诉人（原审被告）：吴序新，身份证住址广州市越秀区。被上诉人（原审被告）：牛现勇，身份证住址河南省鄢陵县。被上诉人（原审被告）：陈仕伟，身份证住址广州市越秀区。三被上诉人的共同委托诉讼代理人：黄岩，广东尚之信律师事务所律师。上诉人阮永洪、陈蓉因与被上诉人吴序新、牛现勇、陈仕伟房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初1656号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人阮永洪、陈蓉到庭参加诉讼。被上诉人吴序新、牛现勇、陈仕伟的代理人黄岩提交书面答辩意见。本案现已审理终结。阮永洪、陈蓉共同上诉请求:1.撤销一审判决，依法改判吴序新、牛现勇、陈仕伟向阮永洪、陈蓉承担逾期交铺违约金29349元；2.本案全部诉讼费用由吴序新、牛现勇、陈仕伟承担。事实与理由：一审判决认定事实错误，适用法律不当，判决错误。一、一审法院依据《商铺买卖合同》第七条判决“阮永洪、陈蓉要求吴序新、牛现勇、陈仕伟承担逾期交付商铺的违约责任，缺乏事实与法律依据，不予支持”不正确，且违反法律规定。1．《商铺买卖合同》中的标的物是可以进行经营获利的实体商铺，在《商铺买卖合同》第二条、第三条均清晰地标注了商铺的门牌地址、方位位置和面积等数据，并在附件上的商铺平面图中明确有具体坐标位置以及装修标准，由此充分说明了《合同》的标的物是实体商铺，产权证是国家规定商铺物业产权的证明资料，不可能与物业拆开单独买卖，买受人购买的是实体商铺，而不是购买“产权证”。2．《中华人民共和国合同法》第一百三十五条对出卖人必须交付标的物行为作出了明确的规定。一审判决所引用的是《商铺买卖合同》第七条作为判决依据是不合法理的，《商铺买卖合同》第七条内容原意是说明商铺在办理产权证前后的权属问题，不是说明出卖人可以不按期履行商铺标的物交付的义务，如最后的一段文字的表述为“告知该商铺买受人为该商铺新的权属人”已明确说明了条款所表达的是商铺权属关系，并不是商铺标的物交付的表达。在商铺买卖《认购书》上第二款第4点和《合同》第六条均显示，在2014年12月31日是商铺使用权的移交时间，就是阮永洪、陈蓉所说的实体商铺交付时间，事实上吴序新、牛现勇、陈仕伟未能按这个时间履行标的物使用权转移义务，而判决书仍以这段文字作为吴序新、牛现勇、陈仕伟已履行了合同义务，明显是概念不对应且不合情理，与《合同法》规定不符。二、一审判决书认定“买受人在商铺买卖时是知道商铺已有租赁关系的，出卖人无需承担直接交付商铺的义务。铺位交接事宜由买受人与承租人协商办理，出卖人无需承担直接交付商铺的义务”，该认定不符合常理且违反法律规定。1.一审判决依据《商铺买卖合同》第六条第1、2、3点而作出的认定，实际上《商铺买卖合同》第六条的内容主要是说明：买受人知道商场在2014年12月31日之前存在租赁关系，商铺使用权不能马上交付给买受人，买受人不能享有2014年12月31日之前的收益，不能影响商铺的经营活动，合同上并没有表明在2014年12月31日之后出卖人就可以不履行交付实体商铺的责任。根据《认购书》中第二条认购条款第4点的约定可知买受人从2014年12月31日开始获得商铺的使用权，出卖人向买受人交付标的物是基本的法定责任。事实上，阮永洪、陈蓉已交齐了所有款项，没有干扰商铺的经营，已履行了买卖合同条款的约定，而吴序新、牛现勇、陈仕伟则没有按时交付标的物，明显是其违约。2.买卖合同上的买卖责任人只有出卖人和买受人，没有第三方即承租人作出标的物买卖行为的承诺，买受人与所谓的“第三方”没有任何关系，不可能要求第三方进行标的物转移责任，《合同法》明确按期交付标的物是出卖人的责任，出卖人必须履行标的物转移的法定义务，而不是要求买受人与承租人进行交接，这是基本的法定责任。由此说明一审判决没有法律依据和错误的。三、出卖人提供的《商铺买卖合同》是格式合同，其中的格式条款存在多处不合理之处，内容表述含糊不清晰，属不完整的合同，部分条款应属于无效条款。《商铺买卖合同》的条款仅对买受人的责任作出明确约束，而对于出卖人是否逾期履行商铺标的物交付责任和违约赔偿问题未作出明确表达，明显规避了出卖人应该承担如期交付标的物的义务和责任，因此本案的商铺买卖合同有着明显的不公平性，出卖人提供的《商铺买卖合同》中笫六条和第七条关于商铺实体交付的责任人和交铺概念表达不清，甚至不合情理，缺乏对重要问题的具体实施过程加以重点提示，如商铺实体交付细则等问题，出卖人目的是营造方便其“自由发挥”的空间，可以规避了自身的责任，明显对买受人不公平，该条款并不完全是买受人真实意愿的表达，根据《合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条的规定，该条款应属于无效条款，更不能作为行为标准和判决的依据，一审判决错误。四、阮永洪、陈蓉要求吴序新、牛现勇、陈仕伟承担违约责任，作出合理赔偿依法有据，理应得到支持。商铺是有别于其他商品的标的物，其价值在于经过营运可以获得租金收益，即时间就是金钱。因为出卖人违约不能按期交付实体商铺，导致买受人不能在预定的时间获得预定的租金收益，这是买受人直接受到的经济损失，再者，因为商铺长时间不能交付，原有的承租人因长时间不能继续租用商铺而撤离，造成了本商场商业信誉的破坏，这是长时间的损失，是出卖人违约而造成的后果。阮永洪、陈蓉先追究出卖人不按期交付实体铺位而使买受人受到的直接损失。在商铺买卖过程，出卖人在认购书和宣传广告上均有数据显示了商铺租金的价值所在，认购书上明确显示了商铺的原价、三年时间的租金返还等数据，而且商铺买卖期间商场确实是比较旺的，按当时的商业行情租金是合理的，认购书中的租金返还数据是合同的要约成分内容，具有法律效力。从《合同法》第六十一条的规定可以看出，虽然《商铺买卖合同》没有明显标注出卖人违约责任的赔偿条款，但违约方不能躲避自身的责任，仍然要按相应的有效条款、合同精神和行业交易习惯履行义务。因此提请法院依法判决，由出卖人赔偿不按期交付实体商铺而造成的租金损失。吴序新、牛现勇、陈仕伟二审共同书面答辩称其与阮永洪、陈蓉双方之间签署的《商铺买卖合同》依法成立并有效，其已按照《商铺买卖合同》约定履行完毕交付商铺的义务，不存在逾期交铺等违约事实。阮永洪、陈蓉的诉讼请求无事实及法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。阮永洪、陈蓉共同向一审法院起诉请求:吴序新、牛现勇、陈仕伟向阮永洪、陈蓉承担逾期交铺违约责任29349.21元（从2015年1月1日起至2015年11月30日止，按照认购书折前的价格368301元减去合同折后的价格272249元，除以36个月，计得每月2668.11元，再以2668.11乘以11个月，计得29349.21元）。一审法院查明事实：2011年11月24日，阮永洪、陈蓉（认购方）与陈仕伟、吴序新、牛现勇（出售方）的代理人盛x公司签订了《认购书》，约定：认购方自愿认购广州市越秀区x路x号x铺x号物业，建筑面积2.1474平方米，套内建筑面积为0.78平方米，认购价为272249元等。2011年11月28日，阮永洪、陈蓉（买受人）与陈仕伟、吴序新、牛现勇（出卖人）的代理人盛x公司签订了《商铺买卖合同》，约定：所购商铺为广州市越秀区x路x号x号铺x号物业，建筑面积2.1474平方米，套内建筑面积0.78平方米；该商铺最终面积及地址以房管部门权属分割后的登记为准；该商铺按套内建筑面积计价，房价款总金额为272249元；买受人按分期付款方式按期付款，其中2011年11月28日前支付全部房价款的40%（包含定金）110000元；2011年12月2日前支付全部房价款的12%计32249元；出卖方出示广州市房产交易中心收件收据当天支付全部房价款的48%，计130000元；出卖人已将该商铺出租给承租人广州xx旧货市场有限公司进行经营使用，租赁期满出租人和承租人未能续订合同的，承租人按租赁期满时的经营现状交还商铺给出租人；买受人同意该商铺2014年12月31日前的租金或其他使用收益归属出卖人，出卖人以商铺房价款作折扣优惠，以补偿买受人2014年12月31日前的商铺收益损失；上述约定的房价款已为折扣优惠后的最终价款；买受人应遵守出卖人与承租人签订的租赁合同，承诺不得以任何理由干涉承租人使用及经营该商铺，租赁期满买受人与承租人自行商议是否续约及办理交接手续事宜；鉴于该商铺存在租赁，合同双方确认，出卖人向房管部门申请办理该商铺的交易过户手续，房管部门出具了权属人为买受人的房产证当天，视为出卖人将该商铺已交付买受人；出卖人应于房管部门出具了该商铺权属人为买受人的房产证之日起15天书面通知该商铺承租人，告知该商铺买受人为该商铺新的权属人；买受人的房屋仅作商铺使用，买受人使用期间不得擅自改变该商铺的建筑主体结构、承重结构和用途，该商铺应统一进行经营，买受人服从商场管理公司对商铺经营类别、项目的统一规划和管理，除本合同及其附件另有规定外，买受人有权向商场管理公司提出与其他商铺权利人共同享用与该商铺有关联的公共部位和设施，最终核准权利由商场管理公司行使；出卖人依法选聘的物业管理企业为广州xx旧货市场有限公司，物业管理期限为10年，自2005年8月24日起至2015年8月24日止；双方一致同意，本合同所述商铺地址及铺位编号，会因商铺所在物业产权分割办证行为而产生变更可能，只要买受人所购买的商铺属于本合同附件所标记的方位，买受人不得以地址不符为理由，向出卖人提出解除合同等任何主张等。2012年9月3日，吴序新、牛现勇、陈仕伟开具出收到阮永洪、陈蓉房款272249元的发票。2012年9月14日，广州市越秀区x路x号x铺的产权登记至阮永洪、陈蓉名下，原广州市国土资源和房屋管理局核发的《房地产权证》所附《房地产平面图》记载该商铺的单元总建筑面积为2.1474平方米，套内建筑面积为0.78平方米。阮永洪、陈蓉为证明其主张，提交了：1、2014年12月31日盛x公司发出的《公告》，其中记载：“由于装修工期延误导致未能按原所定时间交铺。现我司将延期到2015年4月30日前交铺（因春节期间装修队返乡，工期延期一个月），而所延期交铺时段则按合同内容补偿。”2、2015年11月4日盛x公司出具的《公示函》，其中载明“位于广州市越秀区x路x号负一层物业，因承租人不再续租，现通知各位业主收铺，敬请各位业主于2015年11月15日前，前来现场办理收铺手续，为保障各位业主切身利益，恳请尽快前来办理收铺手续为盼。”3、手机号码为134××××2815的短信截屏，载明“由于在办理装修相关资料审核而导致装修工期延误，未能按原所定时间交铺，现我司延期到2015年4月30日前交铺，而所延期交铺时段则按购铺合同面积计算补偿228元/平方米/月，补偿金额到实际交铺日期止并统一发放。”吴序新、牛现勇、陈仕伟对上述证据真实性均不予确认。一审法院认为：吴序新、牛现勇、陈仕伟、阮永洪、陈蓉就买卖涉案商铺签订的《商铺买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容无违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人均有约束力。根据买卖合同关于“出卖人已将该商铺出租给承租人广州xx旧货市场有限公司进行经营使用，租赁期满出租人和承租人未能续订合同的，承租人按租赁期满时的经营现状交还商铺给出租人”的约定，涉案商铺在买卖时存在租赁合同关系，客观上并不具备现实交付的条件，吴序新、牛现勇、陈仕伟在出售商铺时已向购买人披露相关信息，阮永洪、陈蓉作为买受人在签订合同时是清楚知道的。虽然合同约定该租金收益已由出卖人收取，但阮永洪、陈蓉作为购买人实质享有利益——即以购房款折扣的方式抵偿该租金收益。因此，双方合同约定“房管部门出具了权属人为买受人的房产证当天，视为出卖人将该商铺已交付买受人”以及“租赁期满买受人与承租人自行商议是否续约及办理交接手续事宜”。吴序新、牛现勇、陈仕伟已依约履行了为阮永洪、陈蓉办理过户登记的手续，其无需承担直接交付商铺的义务。据此，阮永洪、陈蓉诉请要求吴序新、牛现勇、陈仕伟承担逾期交付商铺的违约责任，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款的规定，于2017年9月4日作出判决：驳回原告阮永洪、陈蓉的诉讼请求。本案受理费267元，由原告阮永洪、陈蓉负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，阮永洪、陈蓉向本院提交证据一、2014年12月31日所拍摄的现场图片，共5张。证据二、2007年9月4日房屋面积测绘评估报告书、房屋情况总表、2007年的报建平面图。以上证据均证明：涉案商铺在2015年11月底之前不符合合同约定的交付条件。黄仕伟、吴序新、牛现勇质证意见为：对证据一，现场图片，因该图片没有原件，图片很模糊，不清楚，拍摄的位置也不清楚，对三性不予确认。对证据二的意见是测量评估报告书是对x路x号2、3楼商铺[分割]，负一层商铺[合并]，日期是2007年9月4日，与本案无关，对三性不予确认。本案商铺买卖合同签订的时间是2011年11月28日，在合同签订时负一层的现状与2007年完全不符。2007年图上显示是负一层是一个大的商铺，阮永洪、陈蓉提交的报告书是在分割之前的报告书，与本案没有关系，也无法证明阮永洪、陈蓉想要证明的内容。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对上诉人阮永洪、陈蓉的上诉请求，黄仕伟、吴序新、牛现勇的答辩意见，分析如下：依据双方在《商铺买卖合同》中的约定，在该《商铺买卖合同》签订之时，涉案房屋已由案外人xx公司承租使用并约定租期至2014年12月31日，阮永洪、陈蓉对此明知亦无异议，双方亦在合同中明确约定“鉴于该商铺存在租赁，合同双方确认，出卖人向房管部门申请办理该商铺的交易过户手续，房管部门出具了权属人为买受人的房产证当天，视为出卖人将该商铺已交付买受人”，该约定并未违反相关法律法规规定，应合法有效，对双方均具有约束力。因阮永洪、陈蓉于2012年9月14日已取得涉案商铺的产权登记，故应视为陈仕伟、吴序新、牛现勇已向阮永洪、陈蓉履行完毕交付商铺的义务。在此情况下，阮永洪、陈蓉以陈仕伟、吴序新、牛现勇未完成交付商铺义务为由，诉请陈仕伟、吴序新、牛现勇承担逾期交铺的违约责任，与合同约定不符，一审判决驳回阮永洪、陈蓉的诉请并无不当，应予维持。综上，一审查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。阮永洪、陈蓉的上诉请求、理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费267元，由阮永洪、陈蓉负担。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  张燕宁审判员  谭红玉二〇一八年四月二十六日书记员  王心怡黄妙丽