福建省福州市台江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）台民初字第353号
原告福州利嘉物业管理有限公司，住所地福州市台江区。
法定代表人陈晓心，总经理。
委托代理人陈敏，福建建达律师事务所律师。
委托代理人潘晓梅，该公司职员。
被告林雅仙，女，1955年8月26日出生，汉族，住所地福州市晋安区。
原告福州利嘉物业管理有限公司（以下简称利嘉物业公司）与被告林雅仙物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告利嘉物业公司的委托代理人陈敏、潘晓梅，被告林雅仙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告利嘉物业公司诉称，2002年7月18日，原告与利嘉实业（福建）集团有限公司签订一份《物业管理委托合同》，接受委托为中亭街提供物业管理服务，委托期限自2002年1月1日起至2005年12月31日止。2006年1月1日，原告与利嘉实业（福建）集团有限公司续签《物业管理委托合同》，将中亭街物业管理服务委托期限延长至2015年12月31日止。2003年3月17日，福州市物价局作出榕价房（2003）9号《关于核定中亭街住宅区物业管理服务收费标准的通知》，核定中亭街物业综合管理服务收费标准为多层不带电梯住宅每月每平方米0.42元（面积60平方米以下按60平方米计费）。被告林雅仙系福州市台江区后洲街道三通路5号中亭街改造嘉同苑6#楼108单元住户，于2002年6月10日收房入住。该房建筑面积50.19平方米，系多层不带电梯住宅，每月应交物业费25.2元。但被告自2004年1月起拒绝缴纳物业管理服务费，暂计至2013年12月31日，被告拖欠原告物业综合管理服务费3024元。被告还应当向原告支付拖欠物业综合管理服务费的滞纳金（以被告拖欠的每月物业管理服务费25.2元为基数，按每日万分之五标准，自欠费当月的16日起逐月计算至被告还清上述拖欠的物业综合管理服务费止，暂计至2013年12月31日，合计2762.8元）。现原告请求判令：1、被告向原告支付拖欠的物业综合管理服务费3024元（2004年1月1日至2013年12月31日）以及滞纳金（以拖欠的每月物业综合管理服务费25.2元为基数，按每日万分之五标准，自欠费当月的16日起逐月计算至被告实际付清上述拖欠的物业综合管理服务费之日止，暂计至2013年12月31日合计为2762.8元）。
被告林雅仙辩称，1、原告物业管理不善，楼梯口的大门已坏，原告没有进行维修。2、被告停在小区里的自行车被偷了三辆，原告未进行处理。3、被告楼上业主漏水至被告家，原告也没有进行处理。原告若妥善处理以上的问题，被告就愿意缴纳物业费用。
经审理查明，原告利嘉物业公司自2002年1月1日起受利嘉实业（福建）集团有限公司委托，对中亭街（商场及住宅）实行物业管理。2006年1月1日，原告（乙方）与利嘉实业（福建）集团有限公司（甲方）续签了《物业管理委托合同》，该合同约定：甲方将中亭街（商场及住宅）委托乙方实行物业管理，委托管理期限为10年，自2006年1月1日起至2015年12月31日止；住宅房屋的物业管理服务费由乙方按市物委批复标准向业主或物业使用人收取。另，该合同第二十一条第4款约定“业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，按以下第（1）（2）项处理：（1）从逾期之日起按每天3‰元交纳滞纳金；（2）从逾期一个月后按每天应缴管理费的5‰交纳滞纳金；（3）／。”此前，福州市物价局于2003年3月17日作出榕价房（2003）9号《福州市物价局关于核定中亭街住宅区物业管理服务收费标准的通知》，规定中亭街住宅区多层不带电梯住宅的综合管理服务费收费等级为二级，具体收费标准为每月每平方米0.42元（面积60平方米以下的按60平方米计费）。
又查明，被告林雅仙于2000年4月19日同利嘉实业（福建）集团有限公司、福州市城市建设拆迁工程处订立《拆迁补偿安置协议书》，约定安置房产权归福州市房管局所有，被告林雅仙作为承租人。2002年6月10日，利嘉实业（福建）集团有限公司发出《交房通知书》，将福州市台江区后洲街道玉环路8号中亭街改造嘉同苑6#楼108单元房交付给被告林雅仙使用。该房产权建筑面积为50.19平方米。2002年6月10日，被告与原告办理交房手续并订立《业主入住合约》，其每月应当交纳物业服务费25.2元（60平方米×0.42元／月*平方米）。因被告没有向原告支付2004年1月1日以后的物业服务费，原告遂向本院提起诉讼。
诉讼中，原告利嘉物业公司提供了《中亭街住户手册》（该手册分为“入住须知”、“住户公约”和“小区物业管理规定”三章，其中，第三章第三节第一条规定“自接楼书中注明的接楼日期起，每户业主必须按物价部门及管理规定付费，物业综合管理服务费交费日期为每月15日前交清本月费用，水电费交费日期为每月5日前交清上月费用。”；第四条规定“用户若未按中亭街管理中心住宅管理部规定时间交纳有关费用，则中亭街管理中心住宅管理部按每天3‰的标准，加计滞纳金。”）以及被告林雅仙于2002年6月10日签名确认的《业主入住合约》（该合约第一条的内容为“住户于入伙时，同意接受住户手册内小区物业管理规定的所有内容，与中亭街管理中心住宅管理部共同签订本公约，……”，第五条的内容为“本业主（租户）郑重声明：完全明白并同意严格遵守中亭街住宅区住户公约及其所有管理规定之全部条款，按时缴纳有关管理服务费用，并愿意与中亭街管理中心住宅管理部通力合作，共创优美、整洁、文明、安全的居住环境。”），以此证明《中亭街住户手册》关于交纳物业服务费的时间和逾期交纳物业服务费支付滞纳金的规定适用于被告。
本院认为，本案中，原告利嘉物业公司受利嘉实业（福建）集团有限公司委托对中亭街（商场及住宅）实行物业管理服务，双方于2006年1月1日续签的《物业管理委托合同》系前期物业服务合同，该合同合法有效，对被告林雅仙及本物业服务小区内的业主具有约束力。被告作为中亭街改造嘉同苑6#楼108单元房的实际使用人，获得原告提供的物业管理服务，应当及时向原告交纳物业服务费用。原告要求被告支付自2004年1月1日起至2013年12月31日止的物业服务费3024元（25.2元×120个月），符合法律规定，本院予以支持。
本案《物业管理委托合同》第二十一条第4款约定“业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，按以下第（1）（2）项处理：（1）从逾期之日起按每天3‰元交纳滞纳金；（2）从逾期一个月后按每天应缴管理费的5‰交纳滞纳金。从被告于2002年6月10日签名确认的《业主入住合约》以及原告提供的《中亭街住户手册》的内容来看，应当认定原被告双方对物业服务费的交纳时间为每月15日前以及被告若逾期交纳有关费用应按每日3‰的标准支付滞纳金是达成一致的。因上述滞纳金即为逾期付款之违约金，故原告在本案中提出的滞纳金请求即为逾期付款之违约金请求。现原告自愿降低被告逾期付款违约金的计算标准，诉请被告按照每日万分之五的标准支付逾期付款违约金，本院予以准许。被告应以其自2004年1月至2013年12月每月所欠物业服务费25.2元为基数，按每日万分之五的标准，逐笔从欠费当月的16日起，向原告计付违约金至本案判决规定的还款之日止。至于被告提出原告没有对楼梯大门进行修缮，原告管理不善导致被告自行车被偷，属于另一法律关系，应另行处理，被告以此为抗辩理由拒不支付物业管理费，不符合法律规定，本院不予采纳。综上，依照《物业管理条例》第二十一条、第四十二条第一款以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十二条的规定，判决如下：
被告林雅仙应于判决生效之日起十日内向原告福州利嘉物业管理有限公司支付自2004年1月1日起至2013年12月31日止的物业管理服务费人民币3024元，并向原告福州利嘉物业管理有限公司支付逾期付款违约金（逾期付款违约金以被告自2004年1月至2013年12月间每月所欠物业服务费25.2元为基数，按每日万分之五的标准，逐笔从欠费当月的16日起，计算至本判决规定的还款之日止）。
如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告林雅仙负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 盛 洁
人民陪审员 李 芬
人民陪审员 陈碧榕
二〇一四年三月十八日
书 记 员 曾 琦
附本案适用的主要法律条款：
一、《物业管理条例》
第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第十二条因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。