河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2014)开民初字第1506号原告赵进，男，1969年12月15日出生，汉族，住河南省太康县。委托代理人刘成宏，河南中豫律师事务所律师。委托代理人王猛，河南中豫律师事务所律师。被告邵保平，男，1964年8月17日出生，汉族，住郑州市管城回族区。被告赵孟玲，女，1966年5月13日出生，汉族，住郑州市管城回族区。二被告共同委托代理人李俊辉，河南久灵律师事务所律师。原告赵进诉被告邵保平、赵孟玲房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘成宏、王猛，二被告共同委托代理人李俊辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告系朋友关系，2006年6月份因被告按揭购买两套房还款有困难，便将位于郑州市郑东新区xx三期xx号楼xx号房屋转让给原告，面积129.79平方米，转让价为42.3万元。原告将被告已交纳的首付款和已交纳的月供14万元付清，下余款项由原告以被告邵保平的名义直接向银行还款，五年期满后双方配合到房管部门办理过户手续。双方商定后被告向原告交付了房屋，原告投资12万元对房屋进行装修并入住。2011年2月份，二被告见房屋价格上涨，不但不配合房屋过户，反而以借用房屋为由起诉了原告，庭审中原告举证证明双方合同关系的存在，被告主动撤诉。2012年4月7日，案外人杜祥信持涉案房屋房产证要求原告搬出房屋，称该房屋被告已出售，并强行将原告部分家具及生活用品搬出且更换了门锁。双方签订的口头房屋买卖合同有效且已交付五年有余，现二被告一房二卖，已经构成违约，应赔偿对原告造成的损失。故诉至法院，请求判令原、被告双方的口头房屋买卖协议有效；二被告赔偿原告损失200万元。二被告答辩称，原告所述与事实不符，双方口头买卖协议已经解除，2006年被告口头答应将涉案房屋以购买价436663元出售给原告，并约定原告应于一个月内一次性支付被告已支付的首付款、税费及月供，下余房款由原告在交房时一次性支付给被告后办理过户，如原告违约，被告有权解除协议将房屋出售给他人。随后被告对房屋进行装修花费95000元，被告支付6万元，原告支付35000元。原、被告口头协议房屋买卖事宜后，原告以种种理由拒绝向被告支付首付款、税费、月供，期间原告多次逾期支付银行月供，导致被告被银行列入黑名单，并且原告一直拖欠物业费。基于以上原因，被告于2010年年底口头通知原告解除协议。原告要求二被告赔偿其200万元损失无事实及法律依据。原告为支持其诉讼请求向本院提交如下证据：证据1、录音证据三份，证明被告认可将涉案房屋转让给原告，原告已将所有款项支付完毕，被告向原告交付了房屋，后原告投资12万元装修房屋，但被告又将房屋转让他人，构成根本违约。证据2、工行卡及个人业务凭证各一份，证明被告将卡交给原告，原告凭该卡以被告邵保平的名义向银行缴纳月供，证明双方房屋买卖关系的存在及双方按口头买卖协议约定履行义务。证据3、清单一份，证明双方存在房屋买卖关系及原告交付被告款项情况。证据4、单据一组，证明被告向原告交付房屋后，原告投资12万元对房屋进行了装修并实际入住。证据5、新浪二手房房价信息一份，证明涉案房屋所在小区二手房均价为18919元/㎡，被告应按此价格予以赔偿。二被告对原告提交的上述证据发表如下质证意见：证据1真实性无异议，但书面整理材料不完整，该份证据不能证明原告已经把包括首付款在内的所有款项支付完毕，也不能证明原告投资了12万元的装修款，且被告将房屋转卖别人是在原告违约的前提下导致被告解除协议后发生的，不能证明被告构成根本违约，相反该份证据能明确证明被告于2010年12月8日与原告解除了口头买卖协议，更能明确证明被告解除口头买卖协议的原因是原告多次违约。第一份录音的背景是在原告违约导致被告解除口头协议后，双方基于调解而产生的录音。证据2真实性无异议，但不能证明原告以被告的名义直接向银行缴纳月供系其履行义务，原告以被告名义交纳月供的原因是原告未一次性向被告支付首付款、税、月供及下余房款，后被告催促原告，原告主动找到被告要求暂缓几个月支付房款，于是原告提出在暂缓支付房款期间由其向银行交纳月供，该证据也证明原告构成违约。证据3真实性无异议，该证据书写背景系在双方调解时书写，552985元并不是原告向被告支付款项的真实情况，其中60乘以3800等于228000是一个笼统的月供还款情况，具体应当以原告向银行缴纳月供清单为准。该单据显示的装修款12万元不真实，事实上装修花费9.5万元。该清单显示的另10万元是在原告同意与被告调解的前提下，被告同意另外补偿原告10万元。证据4装修押金、物业费收据真实性无异议，但均是被告支付的。电费清单系复印件，不予质证。公共区域修复费、垃圾清运费系复印件，但系被告所交。装修购料单真实性有异议，超出9.5万元部分不予认可，该组单据是被告找装修公司装修后交给原告的，部分单据显示友民或赵友民系原告自行添加，且被告在装修时清单上购货单位为空白，该房屋的装修都是由被告完成的，原告并未进行装修，也未投资12万元。证据5真实性有异议，无任何证明力，该证据显示的是2014年的房价信息，与本案无关。经审查，原告提交的上述证据真实、合法，与本案具有关联性，本院对证据内容予以确认，对其证明目的，本院结合案件情况作综合认证。二被告为支持其答辩意见向本院提交如下证据：证据1、月供还款清单一份，证明在原告未按约向被告一次性支付房款的前提下，原告主动找被告要求暂缓支付，同时提出由其向银行偿还月供，在原告偿还月供期间多次逾期，导致被告被银行拉入黑名单。证据2、物业费发票一份，证明原告在入住房屋期间从未交纳物业费，而是由被告交纳的。原告对二被告提出的上述证据发表如下质证意见：证据1真实性无异议，但是2010年之前的费用都是原告交付的，这在录音材料和被告书写的清单上均有显示，且在该清单上不能看出原告逾期还贷导致被告被银行拉入黑名单，也看不出原告违约支付房款之事，即不能证明被告所要阐述的事实。本案原告接受该房屋时原告已将首付款及被告已交付的月供一并交付给被告。证据2真实性无异议，原告在涉案房屋居住时，因房屋漏水于2007年12月份停止交纳物业费，有原告提交的物业费收据为证，2011年初本案被告已拒不配合办理房屋过户手续，双方发生纠纷，被告为卖房需要才补交物业费。经审查，被告提交的上述证据真实合法，与本案具有关联性，本院对证据内容予以确认，对其证明目的，本院结合案件情况作综合认证。根据原、被告起诉、答辩、举证、质证以及庭审查明的情况，本院对本案事实确认如下：2006年夏，原、被告口头约定，被告邵保平将其名下以按揭方式购买的位于郑东新区xx三期xx号楼xx号129.79平方米的房屋按照购买价格（436663元）转让给原告，原告支付被告已经支付的首付款、税费及月供。2006年8月份，原告开始对房屋进行装修，总计花费12万元。2007年4月，被告将房屋交付原告使用后，原告通过被告账户逐月归还银行按揭贷款。2010年12月份，原、被告协商解除房屋买卖协议事宜，并对原告已经交付被告的款项进行了确认，即首付款91663元，契税8733元，贷款保险金2881元，维修基金4589元，贷款手续费260元，物业费1023元，对应款项299元，面积退差4463元，2005年12月至2010年12月归还银行贷款228000元，合计332985元。2011年10月份，被告将涉案房产以1297900元的价格转让给了案外人并办理了过户登记手续。本院受理该案后，经多次调解未果。本院认为：依法成立并生效的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，一方未按约定履行义务的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等的违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告通过口头方式约定房屋买卖事宜，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，依法成立并生效，双方当事人均应依约全面履行义务。本案原告依约支付了购房首付款、税费，并出资对房屋进行了装修，被告未依约履行过户义务，构成违约，故原告请求被告赔偿已经支付的房款、税费、还贷款等合计332985元及装修费用120000元，本院予以支持。对原告方其他损失，参照原告购买价及已付房款，被告出卖价及增值收入，计算为（91663＋228000）÷436663×（1297900-436663）＝630476元，综合考虑对守约方的保护、对违约方的惩罚，结合原、被告双方履约情况、房屋交易价格以及违反合同一方订立合同时预见或应当预见到的因违约可能造成损失的范围等因素，本院酌定为60万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告赵进与被告邵保平、赵孟玲之间口头房屋买卖协议有效；二、被告邵保平、赵孟玲于本判决生效后十日内赔偿原告赵进损失1052985元；三、驳回原告赵进的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22800元，财产保全费5000元，由原告赵进负担8523元，被告邵保平、赵孟玲负担19277元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  李建涛审 判 员  胡向楠人民陪审员  白珺珺二〇一七年二月九日书 记 员  李志浩