贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔23民终400号
上诉人（原审被告）：张忠志，男，1943年6月1日生，汉族，小学文化，农民，住安龙县。
上诉人（原审被告）：韦福美，女，1946年6月1日生，布依族，小学文化，农民，住安龙县，系张忠志之妻。
上诉人（原审被告）：张向海，男，1967年8月25日生，汉族，小学文化，农民，住安龙县，系张忠志长子。
上诉人（原审被告）：蒲朝先，女，1963年8月23日生，汉族，无文化，农民，住安龙县，系张向海之妻。
上诉人（原审被告）：张向兴，男，1972年2月13日生，汉族，小学文化，农民，住安龙县，系张忠志次子。
上诉人（原审被告）：刘洪秀，女，1969年6月13日生，汉族，小学文化，农民，住安龙县，系张向兴之妻。
上诉人（原审被告）：张向洪，男，1975年11月19日生，汉族，无文化，农民，住安龙县，系张忠志三子。
被上诉人（原审原告）：魏明聪，男，1973年9月11日生，布依族，大专文化，系黔西南州疾控中心职工，身份证记载住址为册亨县，现住兴义市。
上诉人张忠志、韦福美、张向海、蒲朝先、张向兴、刘洪秀、张向洪因与被上诉人魏明聪建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服贵州省安龙县人民法院（2017）黔2328民初177号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人张忠志、韦福美、张向海、蒲朝先、张向兴、刘洪秀、张向洪上诉请求：撤销原判，判决确认《门面土地使用权转让协议》无效。事实和理由：1、《门面土地使用权转让协议》上无张向兴签名，该协议未经张向兴追认，任何人无权处分或代为处分张向兴财产。2、张忠志、韦福美、张向洪、刘洪秀、张向海、蒲朝先签订《门面土地使用权转让协议》至本案一审辩论终结前，均未取得案涉安置门面土地使用权证，亦未签订《国有土地使用权转让协议》，未缴纳土地出让金，案涉《门面土地使用权转让协议》违反《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定，应为无效合同。3、一审判决张忠志、韦福美、张向海、蒲朝先、张向兴、刘洪秀、张向洪履行《门面土地使用权转让协议》，但对于张忠志已向政府交纳的51480元用地占用费，一审并未明确应由谁承担。
被上诉人魏明聪未答辩。
魏明聪向一审法院起诉请求：1.判决确认《门面土地使用权转让协议书》合法有效；2.判决张忠志、韦福美、张向海、蒲朝先、张向兴、刘洪秀、张向洪履行《门面土地使用权转让协议书》约定义务，收受魏明聪的付款并配合魏明聪办理转让土地使用权的过户登记手续；3.诉讼费用由张忠志、韦福美、张向海、蒲朝先、张向兴、刘洪秀、张向洪承担。
一审法院认定事实：2008年，因国家建设需要，张忠志户位于安龙县××办事处××社区（××村）××组的承包地被国家征收，根据安府办发〔2008〕61号文件对失地农户划地安置的政策，失地农户在统一规划集中安置点安置，实行有偿供地，地价为每平方米286元。根据该文件规定，张忠志户可在政府划定的安置点有偿划拨获得3个门面土地（每个门面60㎡）。2008年7月5日，张忠志、韦福美、张向洪、张向兴、刘洪秀、张向海、蒲朝先将可有偿划拨获得的3个门面的建设用地使用权转让给魏明聪，并经人在场签订了《门面土地使用权转让协议书》，张忠志、韦福美、张向洪、刘洪秀、张向海、蒲朝先在《门面土地使用权转让协议书》上签字，张向兴委托其妻刘洪秀代签了名字和捺印，并由张忠志出具了收到魏明聪门面土地使用权转让费定金50000元的收条。《门面土地使用权转让协议书》约定：“甲方张忠志、韦福美、张向洪、张向兴、刘洪秀、张向海、蒲朝先全家一致同意将根据安府办发〔2008〕61号文件拆迁安置将得到的三个门面土地使用权转让给乙方魏明聪。转让的门面土地使用权位于安龙××××环路、西环路安置点（具体位置由被告方（甲方）拈阄后确定），每个门面的土地使用权面积60平方米，三间共计180平方米。转让产生的相关费用由乙方负责，转让款为98000元。乙方支付甲方门面土地使用权转让费98000元后，有权获得该三间门面的土地使用权，有偿供地地价286/每平方米由乙方承担；乙方须向甲方交转让定金50000元，余款48000元在甲方拈阄确定位置后由乙方一次性支付。甲方有义务代表乙方拈阄确定门面位置，并有义务协助乙方办理相关过户手续。”
2015年5月，政府根据安府办发〔2008〕61号文件对失地农户划地安置的规定，对张忠志等七人进行失地划地安置，2015年5月7日，张忠志将应获得划地安置的3个门面土地出让金51480元（面积为180㎡，286元/㎡）上缴到安龙土地储备中心。2015年5月18日，张忠志经过抽签，抽得划地安置面积为180㎡，安置地块号为“404、405、406”的3个门面的建设用地。张忠志获得划地安置的土地后，魏明聪要求张忠志等七人履行合同义务，张忠志等七人以不同意转让为由拒绝履行双方签订的合同义务。
一审法院认为，魏明聪与张忠志、韦福美、张向洪、张向兴、刘洪秀、张向海、蒲朝先签订的《门面土地使用权转让协议书》，是张忠志等七人对自己因失地而获得的划地安置门面的建设用地使用权的转让，该建设用地系国家征收后有偿安置给失地农户，现双方约定转让的门面已抽签确定，并按国家政策缴纳了土地出让金。该转让协议是双方在平等、自愿、等价有偿的基础上签订的，合同内容体现了双方的真实意思，属于依法成立的合同，合法有效。《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”张忠志等七人应当按合同约定，履行义务。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”故张忠志等七人辩称《门面土地使用权转让协议书》无效的理由不符合法律的规定，不予支持。张向兴以自己未在协议上签字而主张协议无效没有法律依据，不予支持。由于本案系确认合同有效纠纷，故对魏明聪尚欠张忠志等七人的转让款和张忠志已缴纳的土地出让金，张忠志等七人可另行主张权利。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”据此，一审根据上述事实、理由及法律的规定，判决：一、魏明聪与张忠志、韦福美、张向洪、张向兴、刘洪秀、张向海、蒲朝先于2011年7月5日签订的《门面土地使用权转让协议书》有效。二、由张忠志、韦福美、张向洪、张向兴、刘洪秀、张向海、蒲朝先履行《门面土地使用权转让协议书》约定，将安龙西城区原控制性规划范围失地农户划地安置地块404号、405号、406号建设用地使用权交付给魏明聪，并协助魏明聪办理建设用地使用权变更登记手续。
除一审查明事实外，二审另查明，本院已生效的（2015）兴民终字第1181号判决载明：2016年1月27日，本院依职权致《函》向安龙县人民政府调查，2016年2月2日，安龙县人民政府向本院出具《关于安龙县西城区门面安置相关问题的复函》、安龙县国土资源局向本院出具《关于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院致函内容的情况报告》，载明：〔2008〕61号文件中失地农户获得的安置门面土地性质为商业兼住宅用地，取得方式为协议出让。失地农户获得安置门面土地需缴纳286元/㎡价款为征地费用、土地报批费用、基础设施配套费用的综合平均值。失地农户在抽签明确所得安置门面地块编号后，在经县国土部门公示、现场划地、县人民政府批准、安置农户与县国土部门签订《国有土地使用权出让合同》，并提交建设用地规划许可证、竣工许可证后，方可办理不动产权证（即国有土地使用权证和房屋所有权证，现二证已合一）。此后，若要转让，受让方提交不动产权证书及相关材料，可办理过户手续。案涉安置门面土地至今未取得土地使用权证书。
本院认为，综合当事人诉辩请求及理由，归纳本案二审争议焦点为魏明聪与张忠志、韦福美、张向洪、张向兴、刘洪秀、张向海、蒲朝先于2011年7月5日签订的《门面土地使用权转让协议书》是否合法有效、应否继续履行。
关于争议焦点，本院认为，案涉《门面土地使用权转让协议书》系双方当事人真实意思表示，协议内容不违反法律法规效力性强制性规定，合法有效。
首先，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，张忠志等七人虽然未在魏明聪原审起诉前办理案涉土地使用权证，但并不违反《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，且该司法解释系2012年7月1日施行，晚于《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的施行时间，根据新法优于旧法的法律原则，应优先适用。
其次，根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，张忠志等七人在签订《门面土地使用权转让协议书》时未缴纳土地出让金、未办理土地登记手续的事实不影响案涉《门面土地使用权转让协议书》的成立和法律效力。一审判决认定案涉《门面土地使用权转让协议书》合法有效，适用法律并无不当。
再次，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九的规定针对的是土地使用权进行物权变动时的条件，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定，仅仅强调起诉前转让方取得出让土地使用权证书或者经过政府批准同意转让的合同有效，并未明确没有取得或者没有经过政府批准的法律后果。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条关于“已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书”的规定针对的是土地使用权进行物权变动时的条件，不影响合同效力。由此，案涉《门面土地使用权转让协议书》应认定为有效。《门面土地使用权转让协议书》中有张向兴妻子签名，张向兴上诉其对《门面土地使用权转让协议书》不知情一节与常理不符，不予采纳。魏明聪尚欠张忠志等七人的转让款和张忠志已缴纳的土地出让金，张忠志等七人可另行向魏明聪主张权利。
综上，张忠志、韦福美、张向洪、张向兴、刘洪秀、张向海、蒲朝先的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由上诉人张忠志、韦福美、张向洪、张向兴、刘洪秀、张向海、蒲朝先负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘筱青
审判员 付 君
审判员 简 坤
二〇一七年六月十二日
书记员 郝明辉