山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁04民终911号上诉人（原审被告）：枣庄鑫和置业有限公司，住所地山东省枣庄市市中区振兴南路涝坡社区居委会院内。法定代表人：葛正东，总经理。委托诉讼代理人：冉存刚，山东明公律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：许桂芬，女，1974年3月14日出生，汉族，住山东省枣庄市市中区。委托诉讼代理人：皮庆汉，山东隆远律师事务所律师。委托诉讼代理人：谷年超，山东隆远律师事务所实习律师。上诉人枣庄鑫和置业有限公司因与被上诉人许桂芬商品房销售合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院（2017）鲁0402民初2974号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年4月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。枣庄鑫和置业有限公司上诉请求：1.依法撤销山东省枣庄市市中区人民法院（2017）鲁0402民初2974号民事判决；2.改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院对本案事实认定不清，适用法律错误。一审庭审中，上诉人主张被上诉人要求违约金请求权已过诉讼时效并存在迟延交付购房款的合同违约行为，上诉人向一审法院提交了相关证据证明自己的主张。对涉案房屋未能办理房产证的直接原因是受政府迟延拆迁的影响，是合同法规定的合同履约不可抗力之情形，上诉人作为商品房买卖合同当事人不应承担不能办理房屋产权证的违约责任。二、一审法院判决上诉人给付被上诉人以购房总款为基数，按照每日万分之一支付违约金，证据不足，判决违约金过高，应当依法减少违约金数额。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，本案中，首先被上诉人并未提交任何证据证明其因上诉人未按期办理产权证书，房屋受到了损失。二是事实上近年来房屋的价格每年都在快速增长，未办理房屋产权证并没有影响被上诉人房屋的增值，被上诉人事实上不存在任何损失。因此，一审法院判决按照日万分之一的标准给付违约金证据不足，金额过高，依法应予减少。综上所述，基于对本案法律事实的认定不清，适用法律错误，一审法院对本案作出了错误判决，请求二审支持上诉人的上诉请求。许桂芬辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。许桂芬向一审法院起诉请求：1、被告立即为原告办理房屋产权证，并按日计算向原告支付全部已付购房款353,300元万分之一的违约金27,699元（自2015年8月9日起暂计算至2017年9月30日止）；2、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告枣庄鑫和置业有限公司投资开发了“鑫和国际佳园”房地产项目，并取得了商品房预售许可证。2015年3月18日，原告与被告签订一份编号为YS0052153的《商品房买卖合同》，原告以350,000元的价格从被告处购买了位于枣庄市市中区鑫和国际佳园2号楼2单元1105号房屋。该《商品房买卖合同》关于房屋登记的约定：“1.商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。2.出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）买受人有权解除合同。买受人选择解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期贷款利率付给利息。买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之一的违约金。”上述合同签订后，被告于2015年5月10日将涉案房屋交付给原告。原告实际支付给被告购房款353,300元。被告至今未办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。现原、被告就涉案房屋权属登记事宜发生争议并诉至法院。另查明，2012年6月16日，枣庄市东城棚户区改造开发投资运营有限公司（甲方）与枣庄鑫和置业有限公司（乙方）签订一份《杨河棚改项目开发建设协议》，双方就杨河棚户区改造项目达成一致并签订上述协议。2014年1月16日，各塔埠街道办事处棚户区改造办公室（甲方）与枣庄鑫和置业有限公司（乙方）签订一份《关于杨河棚改项目处理滞迁户相关费用支付协议》，双方就杨河棚改项目的三户滞迁户处理问题签订上述协议。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应依约履行。本案中，原、被告签订《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。本案争议焦点问题为：一、被告是否存在违约行为；二、被告是否应承担违约责任；三、违约金计算问题。争议焦点之一被告是否存在违约行为。上述《商品房买卖合同》对双方当事人均具有法律约束力。依据《商品房买卖合同》的约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，被告应在约定期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。但被告至今未履行该备案义务，并致使原告至今未能取得房屋权属证书。被告的行为构成违约，应属违约行为。争议焦点之二被告是否应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。”本案中，《商品房买卖合同》已约定由于出卖人的责任致使买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，出卖人应当承担违约责任。依据上述法律规定及双方约定，被告在约定期限未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，致使合同目的无法实现，理应承担违约责任。被告抗辩其未履行该备案义务是由于政府拆迁不到位所造成的，并提交证据予以证明。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”，被告未与原告明确约定因第三人的原因造成违约可以减免被告的违约责任，故被告的抗辩理由，本院不予采信。争议焦点之三违约金计算问题。违约金是当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定情形下所应当承担的违约责任的具体形式之一。本案中，《商品房买卖合同》约定“出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之一的违约金。”该约定的违约金应属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。被告的违约行为自2015年8月9日起一直延续至今，故违约金的计算应从2015年8月9日起开始计算。而原告于2017年8月10日诉至本院，且未提供证据证明在起诉之日前向被告主张过权利，故自起诉之日前两年内的违约金及起诉之日后至2017年9月30日的违约金未超过诉讼时效，本院予以支持。原、被告对违约金约定的计算标准，不违反法律法规的强制性规定，本院予以确认，故违约金数额应为27,592.73元（353,300元×0.0001×781天）。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告枣庄鑫和置业有限公司于判决生效之日起三十日内将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案；二、被告枣庄鑫和置业有限公司于判决生效之日起十日内给付原告许桂芬违约金27,592.73元；三、驳回原告许桂芬的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费492元，由被告枣庄鑫和置业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，许桂芬与枣庄鑫和置业有限公司签订《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应确认为有效合同。根据法律规定和合同约定，枣庄鑫和置业有限公司负有在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务。枣庄鑫和置业有限公司未能按照上述规定的期限履行其合同义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。枣庄鑫和置业有限公司主张涉案房屋未能办理房产证的直接原因是受政府迟延拆迁的影响，是合同法规定的合同履约不可抗力之情形，其主张的情形不符合不可抗力的法定要件，政府的行为是否导致其不能按期办理备案，均不能确认为不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，故枣庄鑫和置业有限公司主张存在不可抗力，以此要求免除其责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决依据双方合同约定，判令枣庄鑫和置业有限公司按照每日万分之一向许桂芬支付违约金，符合法律规定，本院予以支持。枣庄鑫和置业有限公司主张按照日万分之一的标准给付违约金证据不足，金额过高，依法应予减少的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人枣庄鑫和置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费492元，由上诉人枣庄鑫和置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  崔兆军审判员  赵 慧审判员  朱海燕二〇一八年六月六日书记员  马馥君