山东省平度市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）平民一初字第2844号
原告平度市李园街道办事处窦家疃村民委员会
法定代表人窦海朋，村主任。
委托代理人刘贤财，平度东方法律服务所法律工作者。
被告马开建。
被告马大努。
被告马开建、被告马大努共同委托代理人孙子超，山东泽川律师事务所律师。
被告杨炳煜。
委托代理人邢丽娜，山东平都律师事务所律师。
被告郭安平。
委托代理人张宝安，山东道本律师事务所律师。
原告平度市李园街道办事处窦家疃村民委员会（以下简称窦家疃村委会）与被告马开建、被告马大努、被告杨炳煜、被告郭安平租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告窦家疃村委会委托代理人刘贤财、被告马开建与被告马大努共同委托代理人孙子超、被告杨炳煜委托代理人邢丽娜及被告郭安平委托代理人张宝安到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告窦家疃村民委员会诉称，2008年9月1日我村委与原平度市大金炉硅酸盐厂签订了厂房租赁合同，双方约定甲方将砖厂一处、烟筒一座及周边共约8亩土地归乙方使用，年租金3万元，租赁期限自2008年9月1日至2018年9月1日，合同签订后，原平度市大金炉硅酸盐厂仅在2008年交付租金15000元及押金20000元。截止到2015年8月30日，共欠租赁费175000万元。因原平度市大金炉硅酸盐厂已注销，实际出资人马大努、杨炳煜又将该厂资产转让给郭安平，请求依法判令被告马开建、被告马大努、被告杨炳煜及被告郭安平交纳租赁费175000元。
原告窦家疃村委会向本院提供如下证据：
一、催缴租赁违约金通知及回证共三份，用以证明原告窦家疃村委会于2014年11月7日通知过被告马大努、被告杨炳煜及被告郭安平于2014年11月11日前履行交纳租赁费的义务；
二、原告窦家疃村委会与原平度市大金炉硅酸盐厂于2008年9月1日签订的租赁合同一份，原告窦家疃村委会及原平度市大金炉硅酸盐厂分别盖有公章。用以证明原告窦家疃村委会与原平度市大金炉硅酸盐厂之间存在的的租赁关系以及租赁费的数额、履行方式等；
三、原平度市大金炉硅酸盐厂实际出资人马大努、杨炳煜与被告郭安平签订的厂房、设备转让协议书一份，用以证明马大努、杨炳煜将对原平度市大金炉硅酸盐厂各占有的50%的份额的设备、厂房全部转让给郭安平的事实，同时说明原告窦家疃村委会已如数交付约8亩地；
四、山东省平度市人民法院（2013）平民一初字第3839号民事判决书一份，用以证明法院已在该案审理过程中查明原告窦家疃村委会诉称中所列事实，特别用以证明砖厂中大窑占地1.2亩，不是砖厂占地1.2亩；
五、李树刚与被告郭安平、被告杨炳煜签订赔偿协议书一份，用以证明郭安平、杨炳煜实际使用原告窦家疃村委会出租给原平度市大金炉硅酸盐厂土地不是1.2亩的事实。
被告马开建辩称，我是原平度市大金炉硅酸盐厂的挂名负责人，并非实际出资人，现在企业已经注销，我不应承担责任。
被告马开建未提交证据。
被告马大努辩称，原平度市大金炉硅酸盐厂是我和被告杨炳煜二人成立的合伙企业，由被告马开建挂名。我和被告杨炳煜各占50%份额。2011年3月26日经协商我和被告杨炳煜将各自的全部份额转让给被告郭安平。2011年9月30日，被告杨炳煜与被告郭安平签订协议，被告杨炳煜又买回已转让给被告郭安平的份额；当时原告窦家疃村委会没有按照合同约定将8亩土地交付给我们，仅交付1.2亩。因此，根据我们实际使用的亩数计算，每年应是4500元，我们自2008年9月1日到2011年3月26日共计应交付租赁费11250元，我们已经交付35000余元；根据原告窦家疃村委会与我们当初的租赁协议规定，业主变更后应向新业主收取租赁费，因此2011年3月26日以后的租赁费与我们无关；再2011年3月26日之前的租赁费已经超过诉讼时效，综上，我不应该承担偿付租赁费义务。
被告马大努向本院提交平度市土地管理局就平度市人民政府关于窦家疃村使用土地的批复一份，用以证明砖厂占地面积是1.2亩。
被告杨炳煜辩称，原告窦家疃村委会并未按照实际亩数交付被告使用，不应按照年租金30000元主张租赁费，应按照实际使用亩数1.2亩主张租赁费；再原告窦家疃村委会的诉讼请求已经超过诉讼时效。
被告杨炳煜未向本院提交证据。
被告郭安平辩称，原平度市大金炉硅酸盐厂系个体工商户，负责人是被告马开建，根据合同相对性原则，原告窦家疃村委会与被告马开建签订的厂房租赁合同并未涉及到我，我与原告窦家疃村委会并未签订任何协议，对租赁费也没有任何约定；从原告窦家疃村委会向我发出的催缴违约金通知书中可以看出，原告窦家疃村委会在2011年3月26日就应当知道被告马大努、被告杨炳煜迟延交付租金，但一年内未向我主张权利，2014年之前的租金已超过法律规定的一年诉讼时效；实际租赁亩数没有8亩，是1.2亩。
被告郭安平向本院提交下列证据：
一、原告窦家疃村委会与原平度市大金炉硅酸盐厂在2008年9月30日签订的土地租赁协议一份，落款处有原告窦家疃村委会盖章及被告马开建签名。用以证明原告窦家疃村委会与被告郭安平没有任何关系；
二、原平度市大金炉硅酸盐厂工商登记信息查询结果一份，用以证明该厂系个体工商户，已于2013年9月5日注销，该厂核准经营时间是2008年9月24日至2012年9月23日，被告郭安平是在2011年3月26日与被告马大努、被告杨炳煜签订的转让协议，发生在工商登记时间之前，系无效行为。
法庭组织了庭审质证，对原告窦家疃村委会提交证据质证结果如下：
一、被告马开建对催缴租赁违约金及送达回证表示与本人无关；被告马大努表示租赁费已过诉讼时效；被告杨炳煜表示没有收到该通知，回证上马大努和郭安平的签字不能确定是否本人签字；被告郭安平表示收到过通知并在回证上签字，但提出签字仅仅是证明收到通知，对于欠原告窦家疃村委会租赁费不予认可。
二、被告马开建、被告马大努及被告杨炳煜对原告窦家疃村委会举证租赁协议书无异议；被告郭安平提出协议上仅有原平度市大金炉硅酸盐厂公章，没有法定代表人签字，协议不具备生效要件。
三、被告马开建对被告马大努、被告杨炳煜与被告郭安平三人签订的转让协议表示与本人无关；被告马大努表示对协议书本身无异议，但提出协议书虽然载明是4800平方米，但实际没有这么多；被告杨炳煜表示转让协议书上的4800平方米仅是建筑面积，与原告窦家疃村委会租赁给原平度市大金炉硅酸盐厂面积无关；被告郭安平表示原告窦家疃村委会不能证明已将4800平方米的土地交付被告使用，转让协议没有原告窦家疃村委会参与，原告窦家疃村委会无从确认被告郭安平的实际使用面积，被告郭安平表示只使用了废旧砖厂及烟囱一座所占面积。
四、四被告对原告窦家疃村委会举证四山东省平度市人民法院（2013）平民一初字第3839号民事判决书无异议。
五、被告马开建、被告马大努对原告窦家疃村委会举证五李树刚与被告杨炳煜、被告郭安平签订的赔偿协议书表示与本人无关；被告杨炳煜与被告郭安平表示与本案无关，赔偿协议书中无法看出租赁地面积。
对被告马大努提交的平度市土地管理局就平度市人民政府关于窦家疃村使用土地的批复，原告窦家疃村委会表示对该批复真实性无异议，该批复中平度市计划委员会作出的平计基临字（1995）16号平度市固定资产投资项目计划通知书中也载明：“征用土地年产700万块砖窑所需土地”，恰恰说明仅是砖厂的一个大窑占地1.2亩；其他被告对该证据表示无异议；
对被告郭安平提交的证据原平度市大金炉硅酸盐厂工商登记及原告窦家疃村委会与有马开建落款的的租赁协议，原告窦家疃村委会表示认可；被告马大建、被告马大努及被告杨炳煜对工商登记表示认可，对租赁协议表示即使当时没有盖章，但事后追认同样具有法律效力。
上述证据已经庭审质证。
通过庭审调查、质证，本院查明下列事实：2008年9月1日，原告窦家疃村委会与原平度市大金炉硅酸盐厂签订租赁协议书约定：原告窦家疃村委会将其废弃砖厂一处、烟囱一座及此处及周边共约8亩土地租赁给原平度市大金炉硅酸盐厂使用；租赁期限自2008年9月1日至2018年9月1日止，年租金30000元；本协议签订之日，原平度市大金炉硅酸盐厂付清当年租赁费用，以后每年将当年的租赁费用交清，如逾期不交，违约金按每日租金的千分之一交纳。原平度市大金炉硅酸盐厂若发生业主变更等情形，须由实际经营业主向原告窦家疃村委会支付租金，双方因故终止合同时，原平度市大金炉硅酸盐厂所建造的房屋及各种设备器材均为原平度市大金炉硅酸盐厂所有；原告窦家疃村委会与原平度市大金炉硅酸盐厂分别在协议上盖了公章。2008年9月30日，原告窦家疃村委会与原平度市大金炉硅酸盐厂另签订土地租赁协议一份，与上份协议不同之处有如下几点：1、租赁期限自2008年9月30日至2018年9月29日；2、当年租赁费用在协议签订之日交清，以后的租赁费在每年的9月30日前付清；3、原平度市大金炉硅酸盐厂如逾期交纳租赁费，逾期每日按日百分之八收取滞纳金，逾期三十天，原告窦家疃村委会有权终止本协议；4、原平度市大金炉硅酸盐厂在合同签订之日起向原告窦家疃村委会交纳20000元保证金，保证金在最后一年从租赁费中扣除；5、原告窦家疃村委会在协议上盖了公章，被告马开建在协议上签字。除以上五点外，该协议其他内容与2008年9月1日签订合同内容完全相同。协议签订后，原告窦家疃村委会将协议中约定的废弃砖厂、烟囱及周边土地交付给原平度市大金炉硅酸盐厂使用，被告原平度市大金炉硅酸盐厂交付给原告窦家疃村委会房租15000元及押金20000元，双方没有交接清单。查明原平度市大金炉硅酸盐厂系合伙企业，经营范围是固体泡花碱制造。工商登记负责人是马开建，庭审中双方对马开建只是挂名、在企业中没有份额以及被告马大努、被告杨炳煜各占企业50%的份额的事实予以认可。2011年3月26日被告马大努、被告杨炳煜签订《厂房、设备转让协议书》，协议约定：“马大努、杨炳煜对原平度市大金炉硅酸盐厂占有的全部份额，相关手续办理完毕后，与平度市大金炉硅酸盐厂有关的厂房及设备的所有权一并转移给郭安平”。2011年9月30日被告郭安平与被告杨炳煜又签订《协议书》，协议约定：“杨炳煜收回2011年3月26日原转让给郭安平的对平度市大金炉硅酸盐厂的50%股份”。后被告郭安平、被告马大努与被告杨炳煜因转让合同发生纠纷，我院作出（2013）民一初字第3839号民事判决书，对本案原告窦家疃村委会与原平度市大金炉硅酸盐厂2008年9月1日签订的土地租赁协议书、被告郭安平、被告马大努及被告杨炳煜三方签订的厂房、设备转让协议书以及被告郭安平与被告杨炳煜双方签订的回收股份协议书的效力进行了确认，认定合法有效。
2013年9月5日，平度市工商行政管理局以发生转让行为为由注销原平度市大金炉硅酸盐厂登记。
2014年10月8日下午与原平度市大金炉硅酸盐厂相邻的李树刚经营的石墨厂尾矿塌方，给被告郭安平、被告杨炳煜造成一定损失，2015年1月17日，李树刚与被告郭安平、被告杨炳煜达成赔偿协议。
2014年11月7日，原告窦家疃村委会打印了向被告马大努、被告杨炳煜及被告郭安平催缴租赁违约金的通知，通知载明被告马开建只是顶名，实际出资人是被告马大努、被告杨炳煜、后由转让给被告郭安平。被告仅交纳了2008年的部分租赁费15000元，三被告已严重违约，要求三被告于2014年11月11日前履行义务等内容。被告马大努及被告郭安平于当日签收了该通知书，但没有履行义务。原告窦家疃村委会诉来我院，要求被告原平度市大金炉硅酸盐厂、被告马大努、被告杨炳煜及被告郭安平交纳自合同签订之日至2015年8月30日的租赁费21万，兑除已经交纳的租赁费15000元及押金20000元后，尚欠款175000元，并提出对违约金保留诉权。诉讼过程中，原告窦家疃村委会提交申请，因原平度市大金炉硅酸盐厂已注销，变更工商登记负责人马开建为被告。
本案争议的焦点在于：一、原告窦家疃村委会是否依约实际交付了租赁土地的义务？二、原告窦家疃村委会主张的租赁费是否已过诉讼时效？三、原告窦家疃村委会主张的租赁费由谁承担？
本院认为，原告窦家疃村委会与原平度市大金炉硅酸盐厂于2008年9月1日签订的厂房租赁合同符合法律规定，已经我院（2013）平民一初字第3839号民事判决书确认合法有效；原告窦家疃村委会与原平度市大金炉硅酸盐厂签订的租赁合同中明确约定土地面积是“约8亩”，双方进行了交接，后原平度市大金炉硅酸盐厂一直经营使用，期间没有对接收的土地面积提出异议，况在其后被告马大努、被告杨炳煜与被告郭安平签订的厂房、设备转让协议中也是按照4800平方米进行了约定，故应认定原告窦家疃村委会已经如约履行了交付土地及其他资产义务；被告郭安平提交的2008年9月30日双方签订的厂房租赁合同，因原、被告予以认可，五点不同点可以认定是前份租赁合同的修正和补充，故应认定原告窦家疃村委会与原平度市大金炉硅酸盐厂签订的租赁期限起止时间应是2008年9月30日至2018年9月29日，按照合同约定年租金30000元计算，根据原告窦家疃村委会的诉讼请求，计算到2015年8月30日，共应付租金约207369.86元（2523天＊30000／365天），扣除已付租金15000元及押金20000元，尚欠款172369.86元，对其他诉请租赁费2630.14元本院不予支持；诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，人民法院对权利人的权利不再进行保护的制度。本案原、被告签订的租赁合同虽然约定分期支付租金，但不足以否认租金债务的整体性，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”。为充分保护债权人利益，维护双方的互信，该案分期支付租金纠纷的诉讼时效应自最后一期租金约定支付期间届满次日计算，因该租赁合同尚未到期，故原告窦家疃村委会的诉讼请求没有超过诉讼时效；被告马开建系原平度市大金炉硅酸盐厂的挂名负责人，在该合伙企业中也无份额，原、被告对此均无异议，况通过原告窦家疃村委会在给被告马大努、被告杨炳煜及被告郭安平的催要租赁费通知拟稿中也可以看出，原告窦家疃村委会没有向被告马开建主张租赁费的意思，故马开建不承担偿付租赁费的义务；被告马大努、被告杨炳煜在与原告窦家疃村委会以平度市大金炉硅酸盐厂名义签订租赁合同后，又将份额转让给被告郭安平以及与被告郭安平签订厂房、设备转让协议书事宜，通过庭审及质证可以看出，原告窦家疃村委会并没有对此表示反对，故应认定厂房、设备、企业份额转让协议书的效力。因原平度市大金炉硅酸盐厂系合伙企业，且已注销，原则上应由该企业的合伙人承担无限连带还款责任。被告马大努、被告杨炳煜与被告郭安平之间转让厂房、设备及企业份额，实际是自由退伙、入伙行为而不是转租行为，我院（2013）平民一初字第3839号民事判决书已经进行了确认。《中华人民共和国合伙企业法》第四十四条规定：“入伙的新合伙人与原合伙人享有同等权利，承担同等责任。入伙协议另有约定的，从其约定。新合伙人对入伙前合伙企业的债务承担无限连带责任”；《中华人民共和国合伙企业法》第五十三条规定：“退伙人对基于其退伙前的原因发生的合伙企业债务，承担无限连带责任”；《中华人民共和国合伙企业法》第九十一条规定：“合伙企业注销后，原普通合伙人对合伙企业存续期间的债务仍应承担无限连带责任”。现原平度市大金炉硅酸盐厂已注销，合伙人也没有进行清算，无法自2008年9月30日至2011年3月26日期间，原平度市大金炉硅酸盐厂由被告马大努与被告杨炳煜投资经营，应由被告马大努与被告杨炳煜承担偿付对应租赁费义务74547.95元（911天＊30000元／365天）；在2011年3月27日至2011年9月30日期间，被告马大努与被告杨炳煜将全部份额转让给了被告郭安平，原平度市大金炉硅酸盐厂由被告郭安平实际经营，被告郭安平应承担偿付对应租赁费义务15369.86元（187天＊30000元／365天）；2011年9月30日被告郭安平与被告杨炳煜签订回收份额协议，被告杨炳煜收回出卖的50%份额，故自2011年10月1日至2015年8月30日由被告郭安平与被告杨炳煜实际经营，应由被告郭安平与被告杨炳煜共同承担对应租赁费义务117452.05元（1429天＊30000元／365天）。在对原告窦家疃村委会主张的租赁费问题上，被告郭安平对被告马大努与被告杨炳煜经营期间的租赁费承担连带责任；被告杨炳煜对被告郭安平经营期间的租赁费承担连带责任。被告郭安平与被告杨炳煜在承担连带偿付责任后，可依据法律规定追偿。因三被告逾期偿付原告窦家疃村委会租赁费，构成违约，应当承担违约责任，故原告窦家疃村委会请求被告支付租金及终止原、被告之间的合同的诉讼请求，应予以支持，其他权益原告窦家疃村委会没有在该案中主张，本案不予处理。依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、《中华人民共和国合伙企业法》第四十四条、五十三条及九十一条的规定，判决如下：
一、解除原告窦家疃村委会与被告马大努、被告杨炳煜以原平度市大金炉硅酸盐厂签订的租赁合同；
二、被告马大努、被告杨炳煜偿付原告窦家疃村委会自2008年9月30日至2011年3月26日期间租赁费39547.95元（74547.95元-15000元-20000元）；
三、被告郭安平偿付原告窦家疃村委会自2011年3月27日至2011年9月30日期间租赁费15369.86元；
四、被告郭安平、被告杨炳煜偿付原告窦家疃村委会自2011年10月1日至2015年8月30日租赁费117452.05元；
五、被告郭安平对本判决第二项内容承担连带清偿责任；被告杨炳煜对本判决第三项内容承担连带清偿责任。
六、驳回原告窦家疃村委会的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3800元，由原告窦家疃村委会负担57元，被告马大努、被告杨炳煜与被告郭安平负担3743元。因原告窦家疃村委会已预交3800元，由被告马大努、被告杨炳煜及被告郭安平于本判决生效后十日内付给原告窦家疃村委会3743元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。上诉期满后7日内仍未预交上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 倪 明
代理审判员 官晓云
人民陪审员 李世仁
申请执行期限为履
行期届满二年内提出
二○一五年十二月二十二日
书记员金锋