湖北省罗田县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂1123民初144号
原告丁明军
委托诉讼代理人陈志峰，湖北巴源律师事务所律师。
被告朱正明
被告朱宏伟
原告丁明军与被告朱正明、朱宏伟建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2016年1月8日立案受理后，依法适用普通程序，于同年4月8日、5月10日公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告丁明军向本院提出诉讼请求：1.解除与被告朱正明的土地使用权转让合同；2.两被告共同返还原告合同价款148000元并赔偿利息损失。诉讼过程中，丁明军变更要求解除与被告朱正明的土地使用权转让合同的诉讼请求为：要求两被告履行与原告达成的解除土地使用权转让合同的协议。事实和理由如下：2013年6月，原告经人介绍得知被告朱正明有土地转让，遂与朱正明就转让事宜进行接触和协商。朱正明称其拥有三里畈镇温泉大道南侧1-03号地块可以转让。2013年7月1日，双方达成口头协议约定：被告朱正明向原告转让220平方米土地使用权，转让费共计248000元。后原告按约定付清了转让款，但被告朱正明一直未能按约定办理相关土地手续。为此，原告多次催促，被告朱正明于2014年2月7日作出了“2014年6月1日前如果没有办理相关手续就退还已交付的转让款”的承诺。到期后被告朱正明未履行该承诺。2015年5月24日，因无法联系到被告朱正明，原告找到朱正明之子即被告朱宏伟继续协商退款事宜，被告朱宏伟承诺退款责任由其承担，并同意支付利息。同年6月29日被告朱宏伟再次承诺在5日内先退还包括原告在内的部分受让人400000元，下差部分3个月内解决。2015年7月7日，被告朱宏伟退还了原告100000元，剩余部分至今未退还。综上，两被告均作出了退款承诺，但未按承诺履行义务，其行为构成违约，应承担相应责任。
被告朱正明辩称，原告所诉不客观，事实上是原告委托被告朱正明参与土地竞拍，被告朱正明已竞拍成功，并代表原告等36名共同竞买人与县国土资源局签订了成交确认书及土地出让合同。原、被告之间不存在土地转让合同关系，更不存在有解除土地转让合同的协议，应依法驳回原告的诉讼请求。
被告朱宏伟辩称，朱宏伟出具同意退款和支付利息的书面承诺及之后退还100000元的行为，是基于原告等人乘人之危及胁迫下所为，属无效行为。2015年5月24日，被告朱宏伟的父亲朱正明因涉嫌行贿犯罪被羁押期间，原告及史远征、潘其阳、盛秋勋等人拟就土地出让一事控告朱正明诈骗，被告朱宏伟害怕原告等人的控告会对其父亲造成不利影响，迫不得已出具了承诺书以换取原告等人放弃控告。朱宏伟并未参与原告等人委托朱正明竞拍土地一事，不是本案的适格被告，不应承担责任。
原告丁明军为支持其诉讼请求向本院提交了如下证据：
证据一、原告的身份证复印件。拟证明原告的主体资格。
证据二、收条四份。拟证明1、原告与被告朱正明于2013年7月1日就土地使用权转让达成口头协议，被告朱正明向原告转让220平方米土地使用权，价格总计248000元，原告当天支付125000元，同年8月30日、9月9日各支付50000元，被告朱正明分别出具了三份收条，余款2014年元月8日付清后，被告朱正明出具了一份总收条。2、被告朱宏伟于2015年5月24日向原告书面承诺30日内退款，并按银行利率承担2013年7月1日至2015年5月24日的利息。
证据三、谈话录音光盘一份。拟证明被告朱正明承诺2014年6月1日前如不能为原告办出相关手续就退还原告转让款。
证据四、原告委托诉讼代理人陈志峰对证人盛秋勋的调查笔录一份。拟证明盛秋勋与原告等人向被告朱正明购买土地，后因未办理手续要求退款，被告朱宏伟经手退还了400000元。
证据五、承诺书一份。拟证明被告朱宏伟于2015年6月29日书面承诺：5天内向原告等人退款400000元，下差部分3个月内解决。
证据六、收条一份。拟证明被告朱宏伟已向原告退款100000元。
被告朱正明为支持其抗辩理由向本院提交了如下证据：
证据一、律师肖祝飞对证人柯善余、朱贤奇的调查笔录各一份。拟证明柯善余、朱贤奇与原告等36人共同委托被告朱正明参与土地竞拍。
证据二、罗田县国土资源局土地使用权出让公告及相关资料。拟证明被告朱正明接受原告等人委托后，积极办理手续参与竞拍。
证据三、土地交易发票。拟证明原告等竞买人交给被告朱正明的款项，朱正明用于了土地竞买。
证据四、成交确认书、国有建设用地使用权出让合同。拟证明被告朱正明接受原告等人委托后，积极办理委托事务。
被告朱宏伟为支持其抗辩理由向本院提交了如下证据：
证据一、律师肖祝飞对证人潘其阳的调查笔录一份。拟证明1、潘其阳与原告等36人共同委托被告朱正明参与土地竞拍。2、2015年5月24日，原告及史远征、潘其阳、盛秋勋四人拟就土地转让一事控告朱正明，在此情况下，被告朱宏伟承诺退款并计算利息。
证据二、逮捕通知书。拟证明被告朱宏伟出具承诺书和还款等行为均是在其父亲朱正明逮捕期间作出，没有得到朱正明的授权和事后追认。
上述证据经庭审质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告所举证据二收条四份、证据四调查笔录、证据五承诺书、证据六收条一份，客观真实，能够证明本案相关事实，本院依法予以采信。2.原告所举证据三谈话录音光盘，虽是私录形成，但该录音的方法未侵害他人合法权益，内容未侵犯他人隐私、人身、人格等权利，也未违反法律禁止性的规定，本院对该谈话录音的真实性及证明力予以确认。3.被告朱正明所举证据一及被告朱宏伟所举证据一均为律师调查笔录，因调查人肖祝飞律师未接受本案当事人委托，该调查笔录证据形式不合法，本院不予采信。4.被告朱正明所举证据二罗田县国土资源局土地使用权出让公告及相关资料、证据三土地交易发票、证据四成交确认书、国有建设用地使用权出让合同及被告朱宏伟所举证据二逮捕通知书，其真实性本院均予以认定，该几份证据虽不能达到两被告的证明目的，但能够反映本案部分事实，本院予以部分采信。
根据当事人陈述和上述经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月，原告经人介绍得知被告朱正明在三里畈镇有土地转让，遂与朱正明就转让事宜进行接触和协商。2013年7月1日，双方达成协议约定：被告朱正明向原告转让位于三里畈镇温泉大道220平方米土地使用权，转让费共计248000元。因当天有部分条款尚未谈妥，故双方并未签订书面合同。原告当天支付125000元，同年8月30日、9月9日各支付50000元，被告朱正明分别出具了收条，原告于2014年元月8日付清余款后，被告朱正明出具了一份金额为248000元的总收条，并在上注明“土地长为20米，宽为11米，约定土地在右下头边”。此后，因一直未能办理相关土地手续，原告多次催促。2014年2月7日，原告与史远征、潘其阳、盛秋勋（该三人亦向朱正明支付了土地价款）一起到被告朱正明家中协商土地手续办理问题，谈话过程中，被告朱正明同意“如2014年6月1日前没有办理到相关手续就退款”。此次谈话原告丁明军进行了录音。到期后被告朱正明未办理到相关手续也未退款。2014年12月16日，罗田县国土资源局发布挂牌出让公告，出让三里畈镇温泉大道南侧1-03号地块（本案争议所涉地块），被告朱正明以包括原告在内36名联合竞买人所指定的代表人身份参与竞买报价，以2461270元的价格竞得该地块。2015年4月14日，被告朱正明因涉嫌行贿犯罪被羁押。此期间，被告朱宏伟于2015年5月24日向原告出具书面承诺“30天内付款，朱正明收款事情我都清楚，责任由我承担，2013年7月1日-2015年5月24日按银行利息计算”。6月29日，被告朱宏伟再次出具承诺“我爸与丁明军、潘其阳、盛秋勋、史远征合同纠纷，我先行解决四十万，五天之内打到神宇建行账号上，下差部分我负责三个月内解决”。2015年7月7日，被告朱宏伟支付了原告100000元。另查明，被告朱正明在参与土地竞拍过程中，提交给罗田县国土资源局的联合竞买协议书中，包括原、被告在内的36名联合竞买人有31人的签名，均为被告朱正明一人所签。2015年11月23日，被告朱正明与罗田县国土资源局签订的土地使用权出让合同中，包括原、被告在内的31名受让人的签名亦为朱正明一人所签。该地块目前为止，未办理相关用地手续。
本院认为，本案争议的焦点有二：一是原告与被告朱正明之间到底是建设用地使用权转让合同关系还是委托合同关系；二是被告朱宏伟出具还款承诺书的行为如何定性，承诺书效力如何认定。
关于焦点一，原告与被告朱正明虽未签订书面合同，但原告提供的被告朱正明所出具的收条，其上包含了土地价款、面积、位置等内容，结合本案其他证据，可以认定原告主张的双方达成土地使用权转让口头协议的事实成立。被告朱正明答辩提出双方形成委托关系，未提供证据予以证明，该答辩意见不予采纳。故双方形成的是建设用地使用权转让合同关系。因被告朱正明未依法取得涉案土地权属，其与原告达成建设用地使用权转让合同转让涉案土地，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项之规定，应认定无效。
关于焦点二，被告朱宏伟先后两次出具承诺书，自愿承担其父亲朱正明债务，原告也予以同意。该承诺是一种独立的代为清偿的承诺，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，具有约束双方当事人的法律效力。故朱宏伟已成为新的债务人，应由其直接向原告承担原债务人朱正明的全部债务。被告朱宏伟答辩称其作出承诺系原告乘人之危及胁迫下所为，未举证证明，且朱宏伟本人从事律师职业，具有法律知识，应当知道作出该承诺书的法律后果，在法定期限内，其并未依法申请撤销。故对被告朱宏伟的答辩意见不予采纳。对原告提出的该行为构成表见代理的主张，及被告朱正明提出的该行为构成未被追认的无权代理的意见，因缺乏事实和法律依据，本院均不予采纳。
综上，原告与被告朱正明达成的建设用地使用权转让合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”之规定，被告朱正明收取原告的购地款共248000元，应返还原告。因该债务被告朱宏伟已作出了代为清偿的承诺，成为新的债务人，应由其直接向原告承担原债务人朱正明的全部债务。其未按所作承诺期限履行债务，构成违约，故原告请求朱宏伟清偿债务，符合法律规定，依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条、第五十八条、第一百零七条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项之规定，判决如下：
一、被告朱宏伟返还原告丁明军购地款148000元，并以本金248000元按中国人民银行同期贷款利率承担2013年7月1日至2015年5月24日的利息。限本判决生效后十日内付清。
二、驳回原告丁明军的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3260元，由原告丁明军负担660元，由被告朱正明、朱宏伟共同负担2600元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递如交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时应预交上诉案件上诉费3260元，款汇黄冈市中级人民法院立案庭，上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审判长 廖小刚
审判员 金友玲
审判员 瞿学知
二〇一六年八月二十二日
书记员 陈佳峰