北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0112民初18469号
原告广东康景物业服务有限公司北京分公司，营业场所北京市朝阳区广渠路28号215号楼南B110e。
负责人陈日群，总经理。
委托代理人刘娜。
被告穆连胜，住北京市通州区。
原告广东康景物业服务有限公司北京分公司（以下简称“康景物业公司”）与被告穆连胜物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李宏印独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告康景物业公司的委托代理人刘娜、被告穆连胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告康景物业公司诉称：被告穆连胜系珠江逸景×号楼×室业主，我公司为该小区物业管理服务企业。根据双方签订的《前期物业服务协议》第十一条违约责任第三款约定：“甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起，每日加收应交纳费用千分之五的违约金。”但被告却违反双方签订的协议，无故拖欠自2012年12月1日至2016年12月31日的物业费33823.4元。被告的上述行为，严重侵害了我公司及广大业主的合法权益，并给我公司运营造成不利影响。现恳请人民法院支持我公司的诉讼请求，依法判令：被告穆连胜支付2012年12月1日至2016年12月31日的物业费33823.4元，支付上述期间的违约金3382.34元，承担本案诉讼费。
被告穆连胜辩称：我不交物业费的原因如下：一、我没有与原告签订物业服务合同，我举证的证据材料中的委托书可以证明，本人只是委托被委托人代表本人与物业公司办理“交物业费手续”，没有委托被委托人与原告签订物业服务合同，所以本案被告不确认我的收费标准与服务标准。二、根据《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。本案中：1、原告未履行维修义务，根据珠江逸景家园《住宅质量保证书（北区）》内容中第四条（保修单位和保修期限）规定，房屋防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙防渗漏，维修期5年，供热系统维修期为2个采暖季，设备安装维修期5年，装修工程维修期2年。同时，该《住宅质量保证书（北区）》内容中第九条（物业管理委托）中明确说明该房屋保修维修工作由原告承担，要求业主直接联系原告解决。本案涉及的房屋在交房时多达26项需要维修的地方一直没有维修，并且后期交房后被告与原告经确认的问题多达32项维修内容至今没有维修。2、因原告为履行维修义务造成被告涉案房屋长期无法居住，原告应该赔偿我因此造成的相关损失：1）原告履行服务协议规定的维修责任或者承担房屋损失费20163元。2）原告承担因未及时维修造成的房屋不能使用而损失的暖气费20007元。3)原告承担房屋损失鉴定费3000元。4）原告承担更换水表损失费1310元。5）原告承担房屋长期闲置的损失。原告作为物业公司应该履行自身责任，负责维修，至今原告没有给予维修，严重影响本人对房屋的正常使用。三、根据业委会公告，原告目前属于违反业委会聘用约定，存在违法继续经营情况：1、自2015年5月30日起，该物业公司已经被业主委员会解聘，但是该公司拒不交接，对此种违法或者违约损害业主利益行为，我们有权拒交物业费。2、原告未履行定期告示和公示广大业主收费明细，我们要求物业公司晒账单，把管理成本公开，要排除不合理项目或者重复收费项目。3、原告履行物业服务合同，履行有重大瑕疵，所以我拒交物业费。四、本案房屋因开发商承诺给予减免物业费，我要求原告提供有关减免明细或者收费明细一直没人理睬，同时原告按照别墅标准收费，但是本案房屋房产证明确写明住宅，所以原告的收费一直是一笔混乱的账，故此我拒交物业费。原告物业费计算时间有误：涉诉小区2014年9月18日成立业主委员会并备案，同年11月27日业主大会决定解聘原告，2015年5月30日业主大会决定选聘新的物业公司，同日签订服务合同并生效。因此原告没有依据收取解聘之后的物业费。侵占业主共有财产：根据物权法、物业管理条例等规定，小区多处属于全体业主的公共收益，比如电梯、户外灯箱、占用绿地所产生的受益，原告不仅不公布收支明细，反而据为己有，剥夺全体业主的知情权、受益分配权。综上，我未如期交物业费主要原因是原告没能尽到有关责任，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：被告穆连胜系北京市通州区马驹桥镇景盛北一街16号院珠江逸景家园小区（以下简称“珠江逸景家园小区”）北区×号楼×室（别墅）的业主，该房屋的建筑面积为275.82平方米。2010年8月25日，张熠持穆连胜出具的委托书（委托内容为：代办收房手续和交物业费手续）代穆连胜（甲方）与康景物业公司（乙方）签订《前期物业服务协议》。《前期物业服务协议》约定：前期物业服务是指物业服务企业履行开发单位委托的《前期物业服务合同》全过程，自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业服务。协议第二条中“乙方的权利义务”部分约定：乙方有义务对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目日常维护、修缮、服务及管理；乙方有义务自本协议终止之日起15日内，与业主委员会选聘的物业服务企业办理本物业的物业服务移交手续，物业服务移交手续需经业主委员会确认。合同第三条约定物业服务内容包括房屋共用部位的维护和管理，房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，环境卫生，保安，交通秩序与车辆停放及消防。协议第四条“物业服务质量”部分约定了乙方物业费服务的标准：房屋外观完好、整齐。对设备日常运作做好完备的运行记录；及时处理设备故障，保证设备正常运行。共用部位、共用设施设备的维护和管理方面，做到保养制度完备，设施设备维修及时，定期检修。环境卫生设施完好，公共环境整洁；公共排污系统畅通、化粪池使用正常。园林绿化养护措施得当、设施完好整洁；草坪、花木、绿篱生长良好。本物业区域内公共秩序良好；监控系统正常运作。停车场、行车路线有明显标志；车辆停放整齐有序，劝阻小区内车辆的乱停乱放现象。消防监控设备设施完好，努力消除火灾事故隐患。房屋共用部位、共用设施设备小修3小时内维修人员到达现场处理；急修30分钟内维修人员到达现场处理。协议第五条“物业管理服务费用”部分约定：乙方按建筑面积别墅每月每平方米2.88元收取服务费；每次缴纳物业管理服务费时间为：甲方收楼时按收楼时间，预缴一年的物业服务费，之后每一年缴纳一次，分别于每年一月一日至十五日缴纳本年度费用；预缴一年期满后，甲方第二次缴纳物业服务费不满一年的，按实际天数计算，缴纳日期为预缴期满后十五日内。协议第十一条“违约责任”部分约定：（一）、甲方违反本协议，使乙方未达管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正；（二）乙方违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正；（三）甲方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业服务费及有关代收代缴费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起，按日向乙方支付应付未付款总额千分之五的滞纳金；（四）乙方违反本协议，擅自提高收费标准或乱收费的，甲方有权要求乙方清退多收费用并退还利息。该协议还约定了双方的权利义务等其他相关内容。
上述协议签订后至今，康景物业公司一直为涉诉小区提供物业管理服务。2014年，涉诉小区成立了北京市通州区珠江逸景家园小区业主委员会（以下简称“珠江逸景家园小区业委会”）。2015年5月30日，珠江逸景家园小区业委会公布了编号为ZJYJJY【2015】014号的《珠江逸景家园临时业主大会会议决议》，其中包括“授权珠江逸景家园小区业委会与江苏华门集团物业管理有限公司签订物业服务合同”。同日，珠江逸景家园小区业委会与江苏华门集团物业管理有限公司签订《珠江逸景家园小区物业服务合同》，并约定该合同经双方签字（盖章）后生效。此后，康景物业公司并未与珠江逸景家园小区业委会办理物业移交手续，亦未撤离涉诉小区。2015年5月，涉诉小区业主董冀龙、张鹏飞等人以业主撤销权纠纷为由将珠江逸景家园小区业委会诉至本院[案号：（2015）通民初字第10975号]，要求撤销珠江逸景家园业委会2015年1月26日文件编号ZJYJJY【2015】003号的《公告》（主要内容有：决定由业主委员会成立选聘物业公司小组）及文件编号为ZJYJJY【2015】014号的会议决议。目前，上述案件尚未审结。
本案审理过程中，康景物业公司在本案中按照建筑面积195.72平方米主张相应的物业费。穆连胜认可其未交纳2012年1月1日至2015年12月31日的物业费，但辩称2011年物业费均被开发商予以免除。康景物业公司否认与穆连胜2011年全年的物业费均被免除。
上述事实，有《前期物业服务协议》、委托书、照片、物业费发票、房屋所有权证、交楼通知书及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同对当事人有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。当事人一方未支付价款或报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。根据康景物业公司与穆连胜之间的《前期物业服务协议》可知，双方之间系物业服务合同关系，康景物业公司的前期物业服务期限自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止。2011年12月1日至2015年5月30日，康景物业公司为涉诉小区提供了物业服务，穆连胜理应交纳相应的物业费。对于穆连胜有关2011年全年的物业费均已被免除的辩解意见，因其并未提供充分证据证明康景物业公司所主张的其2011年12月份的物业费已被免除，故该项辩解意见本院不予采纳。对于穆连胜所辩称的房屋质量问题，因与本案并非同一法律关系，穆连胜可与有关责任方另行解决，但以此为由拒交物业费不妥。对于穆连胜所辩称的康景物业公司存在的服务问题，根据本院审理的涉诉小区诸多同时期、同类型案件的诉讼情况，可知康景物业公司提供的物业服务确实在环境卫生、公共设施设备的维修保养、安保等方面存在瑕疵、不少业主甚为不满，故本院对康景物业公司所主张的违约金不再予以支持，并对其主张的（建筑面积195.72平方米对应的）2011年12月1日至2015年5月30日的物业费在协议约定的物业费标准上酌情减去百分之十。对于康景物业公司主张的2015年5月30日（不含当日）之后的物业费，鉴于（2015）通民初字第10975号业主撤销权纠纷案件正在审理，而该案的最终结果可能会影响到珠江逸景家园业委会与江苏华门集团物业管理有限公司签订的《珠江逸景家园小区物业服务合同》的效力问题，故该阶段的物业费本院暂不予处理，双方可待上述案件最终审理结果做出后另行解决。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：
一、被告穆连胜给付原告广东康景物业服务有限公司北京分公司二〇一一年十二月一日至二〇一五年五月三十日的物业费共计人民币二万一千二百九十元，于本判决生效之日起七日内执行清；
二、驳回原告广东康景物业服务有限公司北京分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费365元，由原告广东康景物业服务有限公司北京分公司负担199元（已交纳），由被告穆连胜负担166元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 李宏印
二〇一六年八月十五日
书 记 员 侯康丽