广东省广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗海法民三初字第2157号
原告：周焯轩，住广州市海珠区。
委托代理人：许兆基、钟堂，均为广东法制盛邦律师事务所律师。
被告：广州市凯兴房地产有限公司，住所地广州市海珠区（原火柴厂内）。
法定代表人：李宇文，董事长。
委托代理人：刘紫波、郭艺圃，均为广东国鼎律师事务所律师。
原告周焯轩诉被告广州市凯兴房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人钟堂、被告的委托代理人刘紫波到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2012年6月24日，原、被告签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买位于广州市海珠区新一城广场自编江南花园三期第534号H幢18层1801号房（海珠区宝岗大道534号H栋1801房），建筑面积159.6平方米，成交总价3756951元。合同签订后，原告按合同约定履行了其应当承担的义务，2013年10月1日，原告与被告办妥了房屋交付的相关手续，被告向原告交付了房屋。2014年6月30日，原告向被告提交了办理产权登记手续所需的相关文件，房产证在2015年8月31日由房管局登记出具。合同约定被告应当在商品房交付之日起的210个工作日内（即2014年8月7日前）到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付原告，逾期办理的，被告按每天商品房总价款的0.05%的标准向原告支付违约金。其后双方以补充协议的方式将被告迟延为原告办理产权登记的违约金标准变更为每日按商品房总价款0.01%计算。故原告起诉请求判令：1.被告向原告支付迟延办理产权登记违约金146145.4元（自2014年8月7日起计算至2015年8月31日，共计389天，违约金标准每日按商品房总价款3744715.24元的0.01%计算）；2.被告向原告支付按同期银行贷款利率计付的迟延办理产权登记违约金利息（以第一项诉讼请求中违约金146145.4元为本金，自2015年8月31日开始计算至本案执行完毕之日止）；3.本案受理费由被告负担。
被告辩称：一、造成被告未能在与原告《商品房预售合同》中约定的时间内为原告办理房屋产权证，非被告主观有意违约造成，系不可归责于被告的因素所致，由被告单方全面担责，有违公平原则。1.被告在向原告交付房屋后，于2014年8月份前就已经向广州市房地产管理交易中心提出申请办理江南花园第三期物业确权手续的初始登记，按广州市国土房管局的正常办理程序，20个工作日内即可办理完成小业主的产权登记手续，被告已在积极履行自己的合同义务。2.房屋产权证被延误办理所导致的后期违约，并非被告的主观过错造成，而是因广州市政府的政策变更导致履行不能（详见穗府〔2005〕36号、穗府办〔2010〕35号、穗府办〔2014〕12号文规定），由于被告开发的江南花园房地产项目的开发周期较长，期间广州市政府针对房地产项目的地下商业部分的土地出让金征缴问题也出台了多次不同规定的文件，广州国土房管局对被告江南花园三期项目国有土地出让金数额进行了多次核算更改。由于广州国土局在核算土地出让金方面的错误，导致严重拖延了办理江南花园三期物业确权手续的时间，造成了被告对小业主的被动违约。3.被告将产权证被延误办理的原因及具体情况及时向业主及原告进行通知和披露，及时履行了应尽的告知义务。4.被告在与广州国土房管局处理完土地出让金问题后，随即于2015年7月1日向广州市房地产交易中心提交物业确权的初始登记申请，在8月下旬及9月上旬期间就已为符合条件的全部业主办理好了产权证。二、对于原告提出的违约金数额，被告认为应当综合考虑本次造成违约的根本原因，是因广州市政府对房地产地下商业部分的土地出让金的政策变更所致，是被告无法预料及控制的情况，显然，被告也无法通过起诉广州市国土房管局或广州市政府来挽回给被告造成的经济损失，恳请法院判决减免被告的违约责任。三、根据已有的判例，因政府政策变更或政府行政部门的原因导致的被迫性违约，属于可免责的事由。
经审理查明：2012年6月24日，原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订《商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买海珠区马冲桥居仕地（原广州火柴厂内）地段新一城广场自编江南花园三期第534号H栋18层1801号房（房屋地址：海珠区宝岗大道534号（H栋）1801房，建筑面积159.6平方米，总金额3756951元；（第十三条）甲方应当在2013年9月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；（第二十一条）双方同意选择乙方委托甲方办理的方式为乙方办理《房地产权证》，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方；在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后7个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料；甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料，甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任；若甲方未在规定时间或者上述约定的期限内与乙方申请房地产转移登记的，乙方可以按照《广州市城镇房地产登记办法》的规定，单方向房地产登记机构申请办理预购商品房转移登记；（第二十二条）如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同；乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；等。附件七：本合同补充协议第八条第2点约定，买卖合同第十四条、第十九条、第二十二条所涉违约金比例全部统一变更为万分之一；等。
2012年7月3日、8月16日、11月12日，2014年7月2日被告分别向原告出具购房款的发票，因面积差退回部分房款，原告实际支付给被告的房款为3744715.24元。
2013年10月1日，原告签署涉案房屋的《办妥收楼手续确认书》。
《房地产登记簿查册表》载明，涉案房屋的登记时间为2015年8月31日。广州市国土资源和规划委员会核发了涉案房屋的《不动产权证书》。
原告于2015年12月21日提起本案诉讼。诉讼中，原、被告双方确认以下事实：涉案房屋由被告于2013年10月1日交付给原告；商品房交付之日起210个工作日的截止日期为2014年8月6日。
被告为证明其抗辩意见，还提交如下证据：1.受理回执；2.关于签订广州市国有建设用地使用权出让合同（含变更协议）的告知函；3.国有建设用地使用权出让（划拨）意见书；4.关于签订广州市国有建设用地使用权出让合同（含变更协议）的告知函；5.国有建设用地使用权出让合同变更协议（稿）；6.国有建设用地使用权出让合同变更协议；7.关于签订广州市国有建设用地使用权出让合同（含变更协议）的告知函；8、关于办理江南花园三期房屋产权证的情况说明；9.公告截图；10.受理回执；11.依法行政手册。原告质证意见：被告提交的证据已经过了举证期限，除证据6外的其他证据均不认可作为证据使用，因为都没有原件；证据6不能证明拟证明的内容。
本院认为：原、被告签订的《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按约定全面履行自己的义务。上述合同约定，被告应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付原告，如因被告未履行相关义务造成原告不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，被告应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向原告支付违约金，该合同的附件七《本合同补充协议》中约定：买卖合同第十四条、第十九条、第二十二条所涉违约金比例全部统一变更为万分之一。现双方确认商品房交付之日起210个工作日的截止日期为2014年8月7日，对此本院予以认定，而涉案房屋在2015年8月31日由广州市国土资源和规划委员会核发了《不动产权证书》，现被告未能在合同约定的期限内为原告办妥房产证已构成违约，被告应当承担相应的违约责任。至于被告抗辩称其违约是因为广州市政府对房地产地下商业部分的土地出让金的政策变更所致故应该免责或减轻违约责任的意见，涉案《商品房预售合同》并没有对延迟办证有约定任何可以免责的事由，被告作为开放商在与原告等小业主签订合同时应对房产开发过程中所面临的风险有充分预见，被告提供的证据不足以证实其抗辩意见，且其抗辩意见亦不属于法律规定的可免责的事由，鉴此，对于被告的抗辩意见本院不予采纳。故原告要求被告支付延迟办证违约金（从2014年8月7日起至2015年8月31日止，每日按3744715.24元的万分之一计算），本院予以支持。
原告主张被告支付迟延办理产权登记违约金的利息缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告广州市凯兴房地产有限公司在本判决生效之日起十日内，向原告周焯轩支付从2014年8月7日起至2015年8月31日止的逾期办理房产证的违约金，每日按房款3744715.24元的万分之一的标准计付；
二、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3277元，由原告负担60元，被告负担3217元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。
如不服本判决，当事人可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 钟 琴
人民陪审员 王穗仪
人民陪审员 彭 海
二〇一六年六月××日
书 记 员 徐 石
程淑玲