广西壮族自治区东兴市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第1154号
原告朱云龙。
委托代理人王成武，广西北仑律师事务所律师。
委托代理人陈崇龙，浙江鑫湖律师事务所律师。
被告东兴盟越商贸有限公司，住所地广西东兴市北仑大道（市交警旁）。
法定代表人邹玲，董事长。
委托代理人姚文宇，广西南港律师事务所律师。
原告朱云龙诉被告东兴盟越商贸有限公司（以下简称“盟越公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年7月21日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员张慧华独任审判，于2015年8月25日公开开庭进行了审理，书记员李伟钊担任法庭记录。原告朱云龙的委托代理人王成武、陈崇龙，被告盟越公司的委托代理人姚文宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱云龙诉称，被告企业名称原为东兴东盟商贸交易中心有限公司，于2013年7月变更至现名称。2004年12月11日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》和《东兴·东盟商品交易中心商品房交易用房委托经营管理协议书》各一份，约定原告购买被告开发的东兴东盟商品交易中心第一层1358号商铺一间，价款133995元，付款方式为首付一部分房款，余款银行按揭，交房时间为2005年1月31日，若逾期超过90日的，被告应自第二日起至实际交房日止，按原告已付房款的日万分之三支付违约金。签约后原告按约支付首付款67995元。2006年5月19日，原、被告签订《余款支付补充协议》，约定原告需支付给被告的购房款与被告需支付给原告的租金相抵后，差额部分由原告一次性支付给被告等。签约后，原告依约支付了差额18832元。合同签订至今已10年有余，被告仍未能将商铺交付给原告。东兴义乌国际商贸城早已建成，被告多年来一直将其作为商城出租给经营户并收取巨额租金，其行为构成严重违约，应支付逾期交房违约金并承担违约损害赔偿责任。诉讼请求：一、被告支付自2005年5月1日起至实际交房日止按总房款每日万分之三计算的逾期交房违约金（暂算至2015年5月31日为147936元）；二、被告赔偿原告自2010年1月1日起至实际交房日止期间按房款8.8%∕年计算的租金损失（暂算至2015年5月31日为63870.95元；三、由被告承担本案的诉讼费用。
原告朱云龙对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：
1、原告身份证复印件，证明原告诉讼主体资格；
2、被告工商登记情况及组织机构代码证复印件，证明被告诉讼主体资格；
3、《商品房买卖合同》复印件，证明双方商品房买卖合同约定内容；
4、《委托经营管理协议书》复印件，证明双方约定商铺出租给被告，年租金为总房价的8.8%，首年房租在房款首付款中直接扣除；
5、《余款支付补充协议》复印件，证明双方约定原告需支付给被告的购房款与被告需支付给原告的租金相抵后，差额部分由原告一次性支付给被告；
6、收款收据复印件，证明原告实际已支付的房款数额；
7、商品房预售许可证，证明《商品房买卖合同》签订前，被告已取得商品房预售许可；
8、付款情况一览表，证明原告已实际支付的购房款数额。
被告盟越公司辩称，一、原告没有付清购房款在先，被告逾期交房只是被告先履行抗辩权表现；二、原告请求的违约金过高；
三、对原告请求的赔偿租金，因原告已要求支付违约金，再请求支付租金属于重复计算。
被告盟越公司为其辩解在举证期限内提供的证据为付款情况清单，证明原告已付房款数额。
经开庭质证，被告盟越公司对原告提供的证据1、2、3、6、7、8无异议，对证据4，认为是以合法的形式掩盖非法的目的，属于无效合同；对证据5，认为是在《委托经营管理协议书》生效基础上才得以成立，主合同《委托经营管理协议书》无效，从合同《余款支付补充协议》也无效。原告对被告提供的证据无异议。
本院对上述当事人无异议的证据予以确认。
对当事人有异议的证据，本院认为，对原告提供的证据4，被告对该证据真实性无异议，且该证据与案件事实有关联，本院予以采信；对证据5，能证明原被告于2006年5月19日就本案商铺购房款支付方式进行协商变更，本院予以采信。
综合全案证据及开庭笔录，本院确认以下法律事实：2004年12月11日，原被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买东盟商品交易中心第一层1358号商铺，建筑面积为10.5平方米，总价款133995元，银行按揭付款，在2004年月日前付清首期购房款67995元，余款向银行按揭支付，被告应在2005年1月31日前将验收合格的房屋交付原告使用，若遇下列情形可以据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的；2、施工中遇到异常困难及重大技术调整方案延误；3、台风等原因。合同第九条约定逾期交房违约责任：若逾期不超过90日，自合同约定交付期限的次日起至实际交付之日止按已付购房款的万分之三支付违约金；若逾期超过90天，原告有权解除合同，解除合同的，被告应当自解除合同通知到达之日起30天内退还已付购房款，并按已付购房款的3%支付违约金，若继续履行合同，从合同约定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，每日按已付购房款的万分之三支付违约金。
原告前期已支付购房定金3333.33元，并于2004年12月16日向被告支付商铺首期购房款53203元。双方于2004年12月11日签订《委托经营管理协议书》，约定：原告将购得的东盟商品交易中心第一层1358号商铺委托被告进行经营管理，被告的租用期五年，从2005年1月31日起至2009年12月30日止，年租金11792元，首年租金在首付款中直接扣除，余下四年租金在每年的初期和中期支付，租期内，被告可转租他人或单位经营使用。
2006年5月19日，原被告签订《余款支付补充协议》，对原告购买1358号商铺的付款方式进行变更，约定：1358号商铺总价款133995元，原告已支付首期购房款67995元，余款与返租租金相抵后剩余的18832元由原告一次性支付给被告。原告于该协议签订当日向被告支付购房款18832元。至此，原告实际向被告支付的购房款总额为75368.33元。
另查明，被告因工程款纠纷与工程承包人另案进行诉讼，案件尚未审结；1358号商铺所属东兴东盟商品交易中心建设工程至今未竣工验收。
本院认为：
一、关于合同效力问题：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。但根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，争议商铺所在建筑物未经验收合格交付给建设方（被告），被告也未交付商铺给原告，原告未能取得商铺所有权，且《委托经营管理协议书》属返租合同，违反国家强制性规定，属无效合同，原告请求被告支付租金无事实和法律依据，本院不予支持。原被告在《余款支付补充协议》中对原《商品房买卖合同》的付款方式进行了变更，因双方签订的《委托经营管理协议书》属无效合同，故该协议对返租租金部分的约定应属无效，原告根据该协议支付的18832元系1358号商铺的购房款，本院予以认定。
二、关于逾期交房违约金的问题：原、被告签订的商品房买卖合同约定在2005年1月31日前交房。合同签订后，原告依约履行支付房款的义务，被告至今未按约将原告所购商铺交付给原告使用已构成违约，应当承担相应的逾期交房违约责任，从合同约定的最后交付期限的次日起，每日按已付房款万分之三计算逾期交房违约金。被告辩称原告没有付清购房款在先，被告逾期交房只是行使先履行抗辩权，且合同约定的违约金过高应予减少。本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合同条款对双方均具有约束力，合同当事人应本着诚实信用原则严格履行合同义务，被告虽主张违约金过高，但未能提供相应证据予以证实，且双方于2006年5月19日签订的《余款支付补充协议》对付款方式进行了变更，原告也依约履行了付款义务，不存在被告辩称的未履行付款义务的情形，故本院对其辩解不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告东兴盟越商贸有限公司支付原告朱云龙逾期交房违约金（违约金计算：以75368.33元为基数，从2005年5月1日起按每日万分之三计至实际交房之日止）；
二、驳回原告朱云龙的其他诉讼请求。
案件受理费4478元，减半收取2239元（原告已预交），由原告朱云龙负担1337元，被告东兴盟越商贸有限公司负担902元。
上述给付金钱的债务，义务人应在本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地的人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费4478元（户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：农行防城港分行营业室；账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理。
代理审判员 张慧华
二〇一五年九月二十五日
书 记 员 李伟钊
附：本判决书适用的法律条文
合同法：
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义乌。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
建筑法：
第六十一条第二款建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定：
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。