河南省商丘市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）商民三终字第259号
上诉人（原审原告、反诉被告）刘东东，又名刘东，男，1987年7月1日出生，汉族，住民权县。
委托代理人张广军，河南顺河律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）李军委，男，1973年3月14日出生，汉族，住民权县。
被上诉人（原审被告、反诉原告）程冰梅，女，1973年11月29日出生，回族，住民权县。
二被上诉人委托代理人安舜，河南宇博律师事务所律师。
上诉人刘东东与被上诉人李军委、程冰梅房屋租赁合同纠纷一案，刘东东于2014年9月30日向民权县人民法院提起诉讼，请求判令终止2012年7月与李军委签订的房屋租赁协议，并由李军委、程冰梅二被告退还原告已交的租金16000元，返还扣押原告的物品。李军委、程冰梅同时提起反诉，请求判令刘东东支付租赁费用22000元。该院合并审理后于2014年12月29日作出（2014）民民初字第01572号民事判决，刘东东不服该判决提起上诉。本院于2015年3月4日受理后依法组成合议庭，并于2015年3月18日作公开开庭进行了审理，上诉人刘东东及其委托代理人张广军，被上诉人李军委、程冰梅的委托代理人安舜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2012年7月，本诉原告刘东东与本诉被告李军委达成口头协议，约定本诉原告承租本诉二被告（夫妻）的民权县治安路南段西侧恒嘉世锦4号楼2单元201室，建筑面积124.52平方米，年租金19200元，协议达成后，本诉被告交付了房屋，本诉原告使用房屋后先后支付本诉被告租金20000元。2014年9月17日反诉被告仍在使用房屋营业。2014年10月9日，反诉原告向反诉被告发出解除租赁合同通知书，要求解除租赁关系，搬出所租赁房屋，并交纳所欠租金。后双方协商未成发生纠纷，形成诉讼。
原审法院认为，承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照《合同法》第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《合同法》规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同。本案本诉原告要求终止双方之间的租赁合同，本诉被告要求解除合同，由于合同已无法履行，应对双方之间的租赁合同予以解除。本诉原告要求退还其房屋租赁费16000元，由于房屋其已实际使用，要求退还租赁费无法律依据，不予支持。本诉原告要求二被告返还扣押的价值40000元物品，由于其没有提交有效证据证明物品的规格型号及数量价值，对其请求不予支持。本案反诉原告要求反诉被告支付自2012年7月至2014年9月共计26个月的租金41600元，现反诉被告已交付租金20000元，下欠21600元房屋租赁费事实清楚，证据充分，故反诉原告的请求应予以支持。反诉原告的其它诉讼请求证据不足，不予支持。
原审依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除本诉原告刘东东与本诉被告李军委之间的房屋租赁合同。二、反诉被告刘东东于本判决生效后五日内给付反诉原告李军委、程冰梅房屋租赁费21600元。三、驳回本诉原告刘东东的其它诉讼请求。四、驳回反诉原告李军委、程冰梅的其它诉讼请求。本诉案件受理费1200元，反诉案件受理费175元，保全费240元，由本诉原告刘东东负担。
刘东东不服一审判决上诉称，上诉人原审提交的16幅照片，可以证明被上诉人出租的房屋漏水、墙皮开裂并不具备使用条件的事实。上诉人在原审申请证人出庭作证证明上述事实被法院拒绝，提交证人的证言也不予接收；公安机关对被上诉人程冰梅的询问笔录系复印后添加名字再复印形成，该证据为伪造，原审法院予以采信错误；因被上诉人拒不修复出租房屋，上诉人对该房屋进行了三次维修，原审对此未予认定并扣除该维修费用错误；双方发生纠纷后被上诉人更换了房屋锁芯，致上诉人无法进入和使用，被上诉人明显构成违约；本案并未进行财产保全，原审判令上诉人承担240元的保全费用没有依据。被上诉人作为出租人对其房屋未履行维修义务，导致上诉人不能正常使用，构成违约，原审认定事实错误，请求二审改判被上诉人返还已交租赁费用16000元，并驳回被上诉人的反诉请求。
李军委、程冰梅辩称，原审认定事实正确，程序合法，判决结果适当，请求二审驳回上诉，维持原判。
根据双方诉辩意见，本院确定本案争议焦点是：1、被上诉人是否构成违约，应否返还上诉人的部分租赁费用；2、上诉人应否、如何支付被上诉人租赁期间的房屋租金。
双方当事人对上述争议焦点均无异议。
二审庭审中，上诉人刘东东提交证人张海莲的自书证言一份（主要内容：张海莲，女，住郑州市金水区，系“香港千媚女子养生会所”市场部经理。刘东东于2012年7月份加盟千媚公司后，经营并不理想，经总部了解，因经营场所租赁房屋存在漏水情况，刘东东与房东发生矛盾。为改善加盟店的经营情况，加大市场开发，多次给刘东东及房东李军委、程冰梅调解房屋漏水之事，但无果），证明因房屋漏雨而拖欠房租，2012年双方即发生矛盾，经多次调解无果。
被上诉人李军委、程冰梅质证认为，证人未出庭，不能证实房屋存在漏水的情况。
本院认为，证人张海莲虽未出庭，但上诉人提交了申请证人出庭的申请，附有证人的身份证复印件及联系方式，并经本庭核实，证人对其书面证言予以认可，且证人“曾因双方当事人就租赁房屋漏水问题进行过调解”的证言内容，能与双方当事人原审提交的其他有效证据相印证，故对证人张海莲“曾因双方当事人就租赁房屋漏水问题为其进行调解”的证明内容予以采信。
根据双方庭审陈述及一、二审提交的有效证据，本院二审查明的事实除与原审认定的基本事实一致外，另查明：上诉人刘东东在租赁被上诉人李军委、程冰梅房屋后，房屋卫生间曾发生渗水、部分房间壁纸开裂、墙漆脱落等现象，上诉人为此找人维修，共支付维修费用905元。被上诉人李军委、程冰梅申请原审法院对上诉人的财产进行保全，并交纳保全费用240元，但原审并未实施保全措施。
本院认为，上诉人与被上诉人在2012年7月份达成的口头租赁协议，系双方当事人的真实意思表示，且符合相关法律规定，该协议为有效协议。后双方因租赁房屋漏水发生纠纷，但上诉人作为承租人，并未因此要求解除租赁协议，而是继续占有并使用租赁房屋，故上诉人在占有使用被上诉人房屋期间的租赁费用，应予支付，原审将房租时间计算至2014年9月上诉人撤离时并无不当，上诉人要求被上诉人退还租金的诉请，缺乏事实依据，本院亦不予支持。
被上诉人李军委、程冰梅作为出租人对租赁物负有进行维修的法定义务，其未尽维修义务，依照我国合同法第二百二十一条的规定，被上诉人应当负担上诉人自行维修的费用905元。上诉人虽称该费用应由小区物业从房屋维修基金中支付，但上诉人为维修房屋的义务人，其在承担该费用后可另案主张权利。鉴于原审对被上诉人要求财产保全的申请未予准许，原审判令上诉人承担保全费用缺乏依据，该费用应当退还申请人。
综上，鉴于上诉人刘东东在二审提交有新的证据，致原审认定事实发生变化，对上诉人自行维修房屋的费用未予扣除并判令上诉人承担保全费用不当，二审应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持民权县人民法院（2014）民民初字第01572号民事判决第一、三、四项（即：一、解除本诉原告刘东东与本诉被告李军委之间的房屋租赁合同；三、驳回本诉原告刘东东的其它诉讼请求；四、驳回反诉原告李军委、程冰梅的其它诉讼请求）。
二、变更民权县人民法院（2014）民民初字第01572号民事判决第一项为：刘东东于本判决生效后五日内给付李军委、程冰梅房屋租赁费20695元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1200元，反诉案件受理费175元，二审案件受理费1375元，合计2750元，由刘东东负担2250元，李军委、程冰梅负担500元。
本判决为终审判决。
审判长 王保中
审判员 盛立贞
审判员 徐亚超
二〇一五年五月十五日
书记员 田英杰