湖南省株洲市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘02民终219号
上诉人（原审被告）张建伟，男，1956年4月6日出生，汉族，住湖南省株洲市荷塘区。
被上诉人（原审原告）株洲湘银物业管理有限责任公司，住所地株洲长江北路湘银会所三楼301-315室。
法定代表人王恰骅，系公司董事长。
委托诉讼代理人王考，湖南人和人（株洲）律师事务所律师。
委托诉讼代理人易臻，湖南人和人（株洲）律师事务所律师。
上诉人张建伟因与被上诉人株洲湘银物业管理有限责任公司（以下称湘银公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省株洲市天元区人民法院作出的（2016）湘0211民初2229号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张建伟与被上诉人湘银公司的委托诉讼代理人王考到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张建伟上诉请求：1、撤销原判，依法改判；2、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，对案件定性错误。1、一审认定上诉人房屋没有“明显重大缺陷”而为被上诉人减轻责任是违背事实的；2、一审没有调查和认定被上诉人对上诉人提出房屋维修整改要求是否作出处理及其时间跨度，导致对案件定性错误而错误地划分法律责任；3、被上诉人不履行与业主签订的《前期物业服务协议》的约定和“整改通知单”上的承诺义务，不履行工程部委托被上诉人全权负责维修之责，使之维修整改期跨越3年多，造成上诉人车位费物业费退装修材料订单等损失11312元，一审无视此重要证据之事实，错误地为被上诉人免除了违约责任；4、一审不顾上诉人与房屋建设单位的买卖合同中约定的房屋“交付”定义，是对合同约定的事实认定不清，造成对案件定性错误；5、一审没有经过对事实的调查分析和逻辑判断，而主观臆断认为“多次催要钥匙便推断被上诉人催收过物业费”，从而认定事实错误。二、一审判决适用法律不当，造成判决不公。1、一审判决只引用让业主承担责任的法律条文而不引用被上诉人不履行义务应承担责任的法律条文，是适应法律不当；2、一审无视《湖南省物业服务收费管理办法》第十九条规定整改期间的物业服务费由建设单位缴纳，也是适用法律错误。三、一审程序违法，造成判决不公。1、被上诉人违反证据规则，提交证据过了举证期限，没有原件、且没按法律规定事先提交我方，有的复印件也没经过质证，但一审支持和采信了被上诉人提交的复印件，是程序违法；2、一审驳回上诉人的反诉诉求，是浪费司法资源造成诉累，也是程序违法。
湘银公司答辩称，我方要求上诉人交纳物业服务费有事实和法律依据，工会与被上诉人订立的前期物业合同合法有效；被上诉人曾多次要求上诉人支付物业费，从未懈怠行使权利，故未超过诉讼时效；物业服务在合同到期后继续履行，物业费按照前合同执行，合法有效。
湘银公司一审诉讼请求：1、被告支付原告物业管理费6136.4元（2014年2月1日至2016年6月30日）；2、被告承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：原告湘银公司系株洲市天元区山水文园小区的物业服务企业，自2013年起至今在该小区提供物业服务。被告张建伟系该小区23栋1002号房屋（系高层住宅，销售合同载明的建筑面积为166.31平方米）的业主，未向原告支付2014年2月1日至2016年6月30日期间的物业服务费。2013年6月27日，湖南工业大学工会（以下称工会）与原告订立一份《湘银山水文园前期物业服务合同》约定：“工会选聘原告对工会委托湘银房地产股份有限公司建设的山水文园小区提供前期物业管理服务，高层住宅物业服务费按每平方米每月1.27元收取，业主应于2013年8月1日起交费，空置物业按应交金额的90%交纳，合同期限自2013年6月25日起至2015年6月24日止……”。该合同到期后，现无证据证明双方续订合同或业主委员会与原告另订有物业服务合同，原告继续在该小区提供物业服务至今。后工会向原告发出一份《关于山水文园收取物业管理费的通知》，通知原告从2014年2月1日起正式收取山水文园小区物业管理费。被告于2013年接到开发商收房通知进行验房后，发现房屋存在墙面空鼓、开裂、渗水等质量问题，故拒绝收房并多次向被告提交维修整改申请，迟至2016年7月25日才与湘银房地产股份有限公司办理收房手续。被告进驻山水文园小区时即接受委托负责协调解决业主提出的房屋维修问题，另原告亦当庭认可其负有协调维修的义务，但其在收到被告提出的维修申请后，对部分问题未予处理或迟延处理，未充分完全履行其物业服务义务，导致双方产生纠纷。原告催要物业费不成，故诉至法院，请求判如所请。另，山水文园小区23栋于2013年8月16日经勘查、设计、鉴理、施工、建设单位验收合格。
一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案的争议焦点为原告的诉讼请求有无事实和法律依据。本案中，《前期物业服务合同》已载明山水文园小区系工会委托湘银房地产股份有限公司建设，故工会应视为该小区的建设单位。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，工会为小区全体业主与原告订立的《前期物业服务合同》及《关于山水文园收取物业管理费的通知》均出于双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对业主具有约束力，被告应按上述合同和通知行使权利和履行义务。案涉房屋虽存在质量瑕疵,但因该房在2014年2月前已经有关单位竣工验收，且被告提供的证据也不足以证明该房屋存在确无法居住等可能导致合同目的不能实现的明显重大缺陷，故被告拒绝收房并无正当充分理由，对被告所提“应从办理收房手续之日即2016年7月25日起计收物业服务费”的抗辩意见不予支持。综上，被告应自2013年湘银房地产股份有限公司通知交房时起承担该房产生的相应义务和相关风险，即应按通知约定从2014年2月1日起开始支付物业费。据被告陈述，原告多次拒绝向被告提供房屋钥匙，故可推定原告向被告多次催收过物业费，并未怠于行使权利，另原告长期不主张物业费也有悖常理，故原告主张本案权利未超过诉讼时效期间。2015年6月30日合同期满后，现无证据证明另订有物业服务合同，原告继续在小区提供物业服务，故期满后的物业服务费可按原合同约定的标准计算。案涉房屋在2016年6月30日前处于空置状态，故物业服务费依约应按应交金额的90%交纳。另考虑原告对被告房屋存在的部分问题未予处理或迟延处理，未充分完全履行其物业服务义务，本院在应交物业费基础上酌情予以核减20%。综上，被告应支付的物业服务费计算为[166.31平方米×1.27元/平方米/月×29月（2014年2月1日至2016年6月30日）×90%（空置）×80%（核减20%）]即4410.14元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告张建伟于本判决生效之日起十日内向原告株洲湘银物业管理有限责任公司支付2014年2月1日至2016年6月30日期间的物业服务费4410.14元；二、驳回原告株洲湘银物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。本案案件受理费50元、减半收取计25元，由原告株洲湘银物业管理有限责任公司负担7元、被告张建伟负担18元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。双方二审争议焦点：被上诉人诉请上诉人支付物业管理费有无事实和法律依据。现分析如下：被上诉人依据物业服务合同约定要求上诉人支付物业服务费，于法有据，本院予以支持。上诉人主张房屋存在质量问题，被上诉人怠于履行协调房屋修缮义务，故拒付物业服务费用，本院不予支持。其一，交纳物业服务费系依物业服务合同关系产生之债，房屋维修义务系依房屋买卖合同关系产生之债，两者不可互相抵消；其二，被上诉人一审提交的客户服务需求服务单、维修现场勘察表等证据显示，其已多次协调房屋维修，房屋维修是否完全到位，非上诉人意愿控制范围，且一审考虑被上诉人对房屋存在的部分问题未充分完全履行物业服务义务，对应交物业费酌情予以核减20%，一审处理恰当，本院予以支持。另，上诉人主张应从办理收房手续之日即2016年7月25日起计收物业服务费，本院不予支持。上诉人迟延收房不能规避交纳物业管理费的义务，应按通知约定从2014年2月1日起开始支付物业费。
综上，张建伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人张建伟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖 晶
审 判 员 李少华
代理审判员 李 黎
二〇一七年三月十六日
书 记 员 王 琳