云南省普洱市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云08民终564号上诉人（原审被告）：白萍，女，1971年5月10日生，云南省江城哈尼族彝族自治县人，现住普洱市思茅区。委托诉讼代理人：白莉（系白萍姐姐），女，1969年4月17日生，云南省江城哈尼族彝族自治县人，现住普洱市思茅区，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）：普洱市锦辉物业服务有限公司，住所地：普洱市思茅区龙生路88号锦辉集团大楼7层。法定代表人：石明辉，系公司董事长。委托诉讼代理人：杜思琦，女，1992年6月18日生，普洱市思茅区人，系公司员工，现住普洱市思茅区。代理权限为特别授权代理。上诉人白萍因与被上诉人普洱市锦辉物业服务有限公司（以下简称锦辉物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服普洱市思茅区人民法院（2016）云0802民初880号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月4日受理后，依法组成合议庭，于2017年9月27日对本案公开进行法庭调查，白萍委托代理人白莉与锦辉物业公司委托代理人杜思琦到庭参加诉讼。现已审理终结。白萍上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判白萍支付物业费用金额为6138元、生活垃圾清运费金额为123.5元、不承担电费。锦辉物业公司一审原告主体资格不适格，应裁定驳回起诉。2.本案的诉讼费用由锦辉物业公司承担。事实与理由：一、一审法院事实认定不清、证据不足。1.对锦辉物业公司诉讼主体资格的认定错误。一审法院将白萍认定为业主的事实错误。根据《物业管理条例》第六条第一款“房屋的所有权人为业主”。本案的房屋所有权人为业主普洱市锦辉房地产开发有限公司（以下简称锦辉地产），白萍通过与锦辉地产签订《商业铺面租赁合同》取得的是物业使用人资格，不是业主。一审法院将锦辉物业公司认定为原告的事实错误。根据《商铺物业管理服务协议书》锦辉地产依法选聘和委托锦辉物业公司全权负责公园1号商铺区域的物业管理服务工作的行为证明，锦辉物业公司是业主锦辉地产选聘和委托，代表业主锦辉地产负责物业管理工作的机构，对物业使用人行使权应当用委托法律关系的法律调整。2.一审法院对当事人双方签订的《商铺物业管理服务协议书》合同效力认定的事实不清。白萍2013年10月13日与锦辉地产签订《商业铺面租赁合同》第七条7.4项就同一物业对物业管理事项、服务费用、物业管理用房、服务费用缴纳方式、违约责任等做出了约定，该约定中的服务费用、费用缴纳方式、违约责任等与《商铺物业管理服务协议书》的约定不一致，一审法院无证据认定《商铺物业管理服务协议书》有效，而间接否定《商业铺面租赁合同》的效力。3.对锦辉物业公司诉讼请求认定事实不清、证据不足。一审法院判决白萍承担12346元物业管理服务费没有证据。锦辉地产以白萍拖欠房屋租赁费为由，于2015年12月8日强行加锁控制白萍经营中的商铺及其商铺内财务。各项费用计费期间应截止2015年12月8日。物业费计费标准应按0.9元/㎡计算，金额为面积454.76㎡×0.9/㎡×450天=61387元，电费已全部付清，封铺后产生电费不应再负担。一审法院单凭锦辉地产2016年3月15日私自组织公正机关实施公正的日期来认定物业服务费计算期间，严重侵犯白萍的合法权益。一审法院对锦辉物业公司提交的《普洱市思茅区发展和改革局关于核定普洱市锦辉物业服务有限公司所属公园1号小区住宅物业服务收费等级标准的通知》和白萍提交的《普洱市思茅区发展和改革局关于核定普洱市锦辉物业服务有限公司所属公园1号小区住宅物业服务收费等级标准的批复》予以采信，却未采信两组证据中证明物业费收费标准为0.9元/㎡的事实。二、一审法院违反程序，案件审理超过法定审理期限。锦辉物业公司辩称：锦辉物业公司作为一个独立的企业法人，诉讼主体资格适格。《商铺物业管理服务协议书》和《商业铺面租赁合同》均为有效合同，对于合同适用问题，则根据相关具体问题选择具体约定的合同适用即可，并不对合同效力产生影响，合同效力无任何瑕疵。一审审理期间，锦辉物业公司提供缴费凭证，证明白萍在2013年1月3日至2014年9月12日物业费已缴纳。2014年9月13日至2016年3月15日期间欠缴物业费用为12346元，白萍在一审庭审中予以认可。白萍与锦辉物业公司签订的《商铺物业管理服务协议书》第2条第8点，非锦辉物业公司原因造成空置，白萍仍需全额缴纳物业费。白萍称锦辉地产强行收回商铺，此后的物业管理费用不能由其承担，但这并非是锦辉物业公司的原因造成的，白萍应依约缴纳物业费。锦辉物业公司在一审中阐明1.5元/㎡包含公共区域、设施的相关费用。锦辉物业公司向一审法院起诉请求：一、依法判令白萍立即支付截止2016年3月15日拖欠的物业费12346.00元、生活垃圾清运费157.50元、电费30.00元，滞纳金19645.35元，共计32178.85元；二、本案诉讼费用由白萍承担。一审法院认定事实：锦辉地产与锦辉物业公司于2012年3月27日签订《锦辉地产·公园一号1期前期物业服务委托合同》，2012年6月17日签订《“公园1号”2期前期物业服务委托合同》对公园1号一期、二期小高层住宅、商业，自合同签订之日至“公园1号”项目签订新的《物业服务委托合同》之日止形成物业服务委托。2013年10月13日锦辉地产与白萍签订A004号《商业铺面租赁合同》，锦辉地产将位于普洱××××路与龙生路交叉口“公园1号”项目1期108栋一层138、139、140、166、167、168；二层237、238、239号商铺，面积为393.12平方米的商铺出租给白萍使用。用途为茶庄（休闲吧等）。租赁期限：2014年3月13日起至2019年3月12日止。2013年6月24日普洱市思茅区发展和改革局向普洱市锦辉物业服管理有限公司下发了《关于核定普洱市锦辉物业管理有限公司所属公园1号小区住宅物业服务收费等级标准的通知》，“公园1号”小区物业服务收费等级标准为一级，收费标准为0.9元／㎡。执行时间：自通知下发之日起执行。2015年11月25日，锦辉·公园一号（一、二期）锦辉物业公司被评定为2015年度云南省物业管理示范住宅小区（大厦）。2013年10月16日锦辉物业公司与白萍签订了《商铺物业管理服务协议书》，内容为：乙方于2014年3用13日租用“公园1号”108栋一层138、139、140、166、167、168；二层237、238、239号商铺，面积共454.76平方米，作茶室，二楼休闲吧使用。第二条约定物业综合服务费及相关费用，自乙方商铺正式计租之日起开始计算物业综合服务费：1.商铺承租户每月需交纲的物业管理服务费合约面积计算：1.5元/月/平方米。2.生活垃圾清运费：根据商铺承租户的承租面积交纳生活垃圾清运费：B、建筑面积在200－700平方米，为15元/月/户。8.非因甲方原因而空置物业的，乙方仍需全额交纳物业综合服务费。第四条违约责任：4.乙方必须按时（每季度5日前）交纳物业综合服务费、水电费等费用。如拖欠上述费用，拖延一天，甲方按乙方应交费用总额的千分之三收取滞纳金。白萍自2013年9月13日至2014年9月12日间一年的物管费已结清。白萍自2014年9月13日起至2016年3月15日止共527天的物业费未交纳。自2015年7月6日起至2016年3月15日止的垃圾清运费未交纳。自2016年1月6日起至2016年3月15日止的电费未交纳。另查明，在白萍未到场的情况下，2016年3月16日由锦辉地产向云南省普洱市天则公证处对位于“公园1号”项目1期108栋一层138、139、140、166、167、168；二层237、238、239号商铺，白萍承租铺面存货进行盘点封存。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，2012年3月27日锦辉地产与锦辉物业公司签订物业服务委托合同，2013年10月13日锦辉地产与白萍签订《商业铺面租赁合同》，锦辉物业公司与白萍签订了《商铺物业管理服务协议书》，锦辉物业公司主体资格适格。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条规定，锦辉物业公司与白萍签订的《商铺物业管理服务协议书》是在双方平等自愿的前提下签订，庭审中白萍没有向法院提供证据证实《商铺物业管理服务协议书》有违反上述法律规定的情形，该协议书具有法律效力。根据《物业管理条例》第三十五条、第四十二条、《物业服务收费管理合同》第十五条，锦辉物业公司、白萍签订的《商铺物业管理服务协议书》对费用收取、滞纳金的收取均作了明确约定，故白萍应当向锦辉物业公司交纳拖欠物业费用。锦辉物业公司、白萍在双方签订的《商铺物业管理服务协议书》第四条第4款中约定了滞纳金按应缴费用总额的千分之三收取。该滞纳金实际应当为违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，锦辉物业公司要求白萍承担物业管理费、垃圾清运费、电费的违约金过高，应予适当调整。且锦辉物业公司对违约金计算的时间应当为其应收取的最后时间起至起诉时止即2016年3月15日至2016年4月25日止，共40天。该违约金本院参照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条的规定年利率24%计算，物业管理费的违约金为324.71元；生活垃圾清运费的违约金为4.14元；电费的违约金为0.79元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第三十五条、第四十二条，《物业服务收费管理合同》第十五条之规定，判决一、由白萍于判决生效后十日内向锦辉物业公司支付物业管理费12346.00元、违约金324.71元；垃圾清运费157.50元、违约金4.14元；电费30.00元、违约金0.79元，合计12863.14元。二、驳回锦辉物业公司的其他诉讼请求。案件受理费605.00元，由锦辉物业公司负担483.00元，由白萍负担122.00元。二审期间，白萍围绕其上诉请求向本院提供证据封铺处理通知及付美言、胡尊霸的证言，欲证实白萍租赁的商铺自2015年12月8日其已被业主锦辉地产强行收回管控，自2015年12月8日后产生的物业费用不能由白萍承担。经质证，锦辉物业公司对封铺处理通知的真实性、合法性认可，不认可关联性。对证言合法性认可，因其二人为白萍雇佣人员、且与本案无关联，真实性、关联性不予认可。本院认为，封铺通知书与证言能相互印证，对其真实性予以认可，但对其证明目的不予采信。本案经二审审理，查明的案件事实与一审判决确认的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为锦辉物业公司的原告主体资格是否适格？锦辉物业请求物业费的计费标准及截止时间如何认定？关于锦辉物业公司的原告主体资格是否适格的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主有约束力。《物业管理条例》亦规定开发建设单位在业主委员会成立之前，或业主、业主委员会选聘物业服务企业之前，有权委托物业管理企业实行物业管理。本案锦辉地产与锦辉物业公司签订物业服务合同，约定由锦辉物业公司对公园一号提供物业服务。《物业管理条例》第四十二条规定业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定。白萍与锦辉地产签订《商业铺面租赁合同》时约定白萍同意和锦辉地产委托的管理机构签订物业管理协议。后又与锦辉物业公司签订《商铺物业管理服务协议书》亦约定锦辉物业公司对白萍租赁的商铺提供物业服务，白萍承担物业综合服务费。故锦辉物业公司作为原告提起诉讼主体资格适格。白萍的上诉理由不成立，本院不予采纳。锦辉物业收取物业费的计费标准及期间如何认定的问题。《物业管理条例》第四十一条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”《物业服务收费管理办法》第七条：“物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。”本案业主锦辉地产与锦辉物业公司在物业委托合同中约定商业物业管理费收费标准为每月每平方米1.5元。如前所述，白萍与锦辉物业公司签订《商铺物业管理服务协议书》约定物业费计费标准为1.5元/㎡，依法成立的合同对双方当事人均有约束力。白萍以锦辉物业公司收费标准超过普洱市思茅区发展和改革局核定标准，应将其承租铺面物业费标准定为0.9元/㎡，无事实及法律依据，本院不予支持。依据《商铺物业管理服务协议书》第九条约定，白萍交纳物业管理费用的时间从双方签署之日至锦辉物业公司不再作为物业管理者为止。白萍与锦辉地产租赁期限未届满即发生纠纷，白萍尚欠租赁期间的物业管理费用。锦辉物业主张收取物业费的截止时间为2016年3月15日，白萍主张应为2015年12月8日。本院认为2016年3月16日因锦辉地产的申请，云南省普洱市天则公证处对白萍承租铺面封存，自该日起白萍已失去承租商铺管理使用权，不再是物业使用人亦不用交纳物业管理费。一审判决物业管理费、垃圾清运费、电费收取截止至2016年3月15日并无不当。白萍主张2015年12月8日锦辉地产对其承租商铺加锁控制，导致其自当天起不能使用管理商铺，相应的物业费、垃圾清运费、电费不应再负担。但依据白萍与锦辉物业公司签订的《商铺物业管理服务协议书》第二条第8点约定，非因锦辉物业公司原因而空置物业的，白萍仍需全额交纳物业综合服务费用。根据本案证据及庭审查明事实，白萍不能使用租赁期内的商铺，并非锦辉物业公司的原因造成的，故对白萍的主张，本院不予支持。若白萍认为因案外人的原因造成其多承担物业管理费等费用产生损失，可向相关权利人主张。综上所述，白萍的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费605元，由上诉人白萍负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后两年内向云南省普洱市思茅区人民法院申请执行。审判长  邱继娇审判员  赵 键审判员  张劲松二〇一七年九月二十九日书记员  李如楠