上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闵民五（民）初字第1105号
原告（反诉被告）胡某某。
委托代理人何先龙，上海明伦律师事务所律师。
委托代理人冯亚伟，上海明伦律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海某某投资管理有限公司。
法定代表人叶某某。
委托代理人王春花，浙江中宙律师事务所律师。
原告胡某某与被告上海某某投资管理有限公司（以下简称某某公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月13日立案受理。本案诉讼期间，被告某某公司于2014年6月10日提出反诉，本院经审查认为符合反诉的受理条件，遂予以受理并与本诉合并审理，依法由代理审判员袁白薇适用简易程序公开开庭进行了审理。胡某某的委托代理人何先龙，某某公司的委托代理人王春花到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
胡某某诉称，2013年8月1日，其与某某公司签订《上海市房屋租赁合同》，约定由某某公司将位于闵行区七宝镇宝南路XX弄XX号XXX室XX房屋租赁给胡某某经营卤味小吃。某某公司交付房屋后管理不善，电力、煤气等均未能达到正常使用状态，导致商场迟迟未能正常开业经营。胡某某承租上述房屋系用于经营活动，需办理相关行政审批手续，但某某公司从未予以配合，且不提供房屋权属证明，致使胡某某无法办理相关证照，迟迟不能开业经营，而胡某某已付出了门店装修费用、油烟机设备费用、电缆费、垃圾清理费、天然气安装设计费等达人民币（下同）85，400元。目前，胡某某因某某公司的消极管理，其承租的商铺未能达到正常的经营状态，合同目的不能实现，遭受装修、货物采购等损失。胡某某遂诉诸法院要求判令：（一）解除胡某某与某某公司签订的《上海市房屋租赁合同》；（二）某某公司补偿装修款共计85，400元；（三）某某公司返还商誉保证金10，000元；（四）某某公司返还押金17，172元。诉讼中，胡某某将上述第（二）项诉请中的补偿金额变更为85，755元。
某某公司答辩并反诉称，同意胡某某的第一项诉请，但认为合同解除的责任不在某某公司。第一，包括胡某某承租商铺在内的商场目前呈萧条状态的原因在于大部分商户不配合某某公司营业，采取观望态度，希望经营环境大好后再开始营业，虽经某某公司一再敦促，仍无任何经营活动。第二，某某公司在与胡某某签订合同时，已将房屋权属证明复印件交付胡某某，而且为了尽到最大可能的管理义务，某某公司接受胡某某的委托，指定专人免费代办行政审批手续，并且在办理行政审批手续时也已将房屋权属证明提供给相关部门，目前已取得《个体工商户名称预先核准通知书》，但在办理后续流程时因商户自身不配合提供相关资料或缴纳相关费用，导致营业执照办理程序中止。事实上，已有其他商户办出营业执照，故并非某某公司出租的房屋原因导致办不出相关证照。第三，电力、燃气未能正常使用的责任也在商户自身，某某公司虽于前期代缴了全部水电费，但由于商户不按约缴纳后续的水、电、物业费用，商场整体最终因严重拖欠水电费导致被停水、停电，同时因商户不缴纳燃气安装费，导致燃气安装无法进行下去。对于胡某某的第二项诉请，认为其未能提供证据证明其装修的具体费用，并且根据合同约定，某某公司亦无需补偿其任何损失。对于胡某某的第三项诉请，同意待胡某某结清拖欠的费用后退还其商誉保证金。对于胡某某的第四项诉请，认为其擅自不营业或停业10天以上，且严重拖欠租金及水、电、燃气、物业管理费用，故根据合同约定无需返还其押金。相反，为了给商户装修及开业准备时间，某某公司已免除了全部商户2013年8至9月的租金，但在此情况下胡某某仅支付了91天的租金，自2013年12月31日起即开始拖欠租金，逾期超过30天，且怠于经营，构成严重违约。为此，某某公司提起反诉要求判令：（一）解除胡某某与某某公司签订的《上海市房屋租赁合同》；（二）胡某某腾退并返还承租房屋；（三）胡某某支付自2013年12月31日起至合同解除之日止按每月17，172元计算的租金及自合同解除次日起至判决生效之日止参照每月17，172元标准计算的房屋使用费；（四）胡某某支付违约金34，344元。
针对某某公司的反诉，胡某某辩称其同意第一项反诉诉请，但认为合同解除的时间应该是其提起本诉的时间。对于第二项反诉诉请，因胡某某目前不同意返还房屋，故由法院判决。对于第三项反诉诉请，对租金及使用费的起算时间和计算标准没有异议，但因系某某公司违约，故要求法院酌情减低租金和使用费。对于第四项反诉诉请，不同意支付违约金，但若是法院认定胡某某需承担违约责任，则要求法院酌情调低违约金的计算标准。此外，胡某某并非擅自歇业，由于营业执照没有办出，其不能违法经营，故不同意由某某公司没收押金，对于商誉保证金，同意结清费用后由某某公司返还。
经审理查明，2013年7月25日，某某公司（作为出租方，签约甲方）与胡某某（作为承租方，签约乙方）签订《上海市房屋租赁合同》1份，约定甲方将位于闵行区宝南路XX弄XX号XXX室地下层XX室57.24平方米的经营场所租赁给乙方作为经营卤味小吃使用；甲方于2013年8月1日前向乙方交付该房屋，租赁期自2013年9月1日起至2016年8月31日止；租金单价为10元／平方米每天（不含税），第一年的租金总额为208，926元，第一年之后的每年租金在上一年租金的基础上按10%递增，租金先付后用，半年一付；合同签订当日乙方支付10，000元定金，合同签订之日起7日内必须将第一笔半年租金付清，定金自动转为租金，之后每笔租金在上笔租金到期前的15天内支付；合同签订之日起7日内，乙方应向甲方支付房屋租赁押金，押金为1个月的租金，即17，172元，租赁关系终止时，甲方收取的押金归还乙方，但乙方私自转租、转让店铺或合同期间乙方未经甲方同意擅自歇业超过10天的情况除外；租赁房屋包括但不限于水、电、煤气、通讯、有线电视、税金等的安装费用由乙方承担，乙方均可委托甲方代为统一办理，如果委托甲方统一办理，应先支付后使用，因乙方使用实际产生的包括但不限于水、电、煤气、通讯、有线电视等费用由乙方承担，先支付后使用；合同签订当日，乙方向甲方支付商誉保证金10，000元，支付的商誉保证金用以规范乙方的经营行为和服从甲方对项目的统一管理，交纳的商誉保证金，待合同终止，各项费用全部结清，并在此后的三个月内无顾客投诉及其他债务纠纷时，甲方即把此项保证金（不计利息）退还乙方；乙方向甲方提供营业执照、税务登记证、企业机构代码证、法定代表人身份证（复印件）、注册商标证明、授权书等有效证件及法人有效的联系地址、电话、传真，并主动办理进场后的工商、税务登记及装修前的消防审批等需要向当地机关、单位办理的手续；乙方拖欠合同规定的应付款项，累计拖欠时间达30天的，甲方有权解除合同，同时追究乙方违约责任；任何一方违反合同及附件之约定的（包含单方面中途解除合同），均属违约，应承担违约责任，违约方应向守约方支付两个月（按60天计算）的租金作为违约金，如果造成守约方直接经济损失的，应当全额赔偿损失。此外，该合同附加条款另补充约定甲方同意对乙方第一年的前半年租金打9折优惠，租金先付后用，三个月一付。
签约当日，胡某某向某某公司支付了定金10，000元及商誉保证金10，000元。胡某某并委托某某公司代为办理工商登记等行政审批手续。
2013年7月29日，上海市工商行政管理局闵行分局向胡某某出具了《个体工商户名称预先核准通知书》，同意预先核准经营者为胡某某的个体工商户名称为上海市闵行区某某小吃店。
2013年7月30日，胡某某向某某公司支付了租赁押金17，172元，并支付了租金36，880元，加上前述定金10，000元，按照双方约定的9折优惠计算，即共计支付某某公司91天的租金。
嗣后，胡某某与某某公司协商将租赁房屋地址变更为宝南路XX弄XX号XXX室地下层XX室，双方并协商将租赁期间的起算日期调整为2013年10月1日。胡某某在接收涉案房屋后进行了装修，向案外人上海某燃气有限公司支付了设计预收费5，000元，向案外人上海某环卫综合服务有限公司支付了生活垃圾处理费3，600元，并填写了《建设项目环境影响登记表》。涉案房屋在短暂经营后即处于停业状态。
另查明，闵行区宝南路XX弄XX号XXX室房屋的权利人为案外人沈某某、华甲、华乙，其与某某公司签订了《上海市房屋租赁合同》，将上述房屋地下室出租给某某公司，并同意某某公司进行转租。
胡某某与某某公司因房屋租赁合同的履行产生争议，遂成讼。胡某某于2014年6月10日本案首次开庭之日收到某某公司的反诉状及相关证据材料。
审理中，为节约诉讼成本，关于胡某某诉请的装修损失，经双方确认均同意由本院结合本案的实际情况酌情予以认定处理，不再委托相关司法鉴定机构予以评估，某某公司同时表示愿意对涉案房屋内胡某某投入的装修进行适当补偿。
以上事实，由胡某某提供的其与某某公司签订的《上海市房屋租赁合同》、定金收据、租金收据、押金收据、商誉保证金收据、天然气设计预收费收据及发票、《单位生活垃圾清运处理服务合同》及生活垃圾处理费发票、照片、《店铺装修工程合同书》，某某公司提供的经营者为胡某某的《个体工商户名称预先核准通知书》、涉案房屋的《上海市房地产权证》、《上海市房屋租赁合同》、产权人同意转租的证明、《建设项目环境影响登记表》、案外人李某的《个体工商户营业执照》、《食品流通许可证》以及双方当事人的庭审陈述所证实。
上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。
对于胡某某提供的宝南路XX弄XX号XXX室房屋的《上海市商品房预售合同》、房屋交接书及上海市房地产登记簿，因与涉案房屋无关，本院对其证据效力不作认定；对于胡某某提供的谈话录音，无法证明某某公司同意自2014年1月起免收租金，本院对其证明目的不予采信；对于胡某某提供的其他证据，因无法证明其与涉案房屋的关联性，本院对于其证明目的难以采信。对于某某公司提供的电表照片，因无法显示其对应的房屋，本院对其证据效力不予认定；对于某某公司提供的其他证据，因涉及其他商户的相关事实，本院对其证据效力亦不作认定。
本院认为，本案的争议焦点为房屋租赁合同未能继续履行的原因和责任。租赁合同的内容是出租人将租赁物交由承租人使用、收益，承租人支付相应的租金。因此，支付租金是承租人最重要的一项合同义务，是承租人使用收益租赁物的对价，也是出租人的合同主要目的所在。本案中，胡某某与某某公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应恪守诚信，按约履行。虽然胡某某承租涉案房屋系用于经营，并以获取高于其所支付的租金的经营收益为目的，但其作为经营者亦应当清楚任何的经营都存在风险，而该经营风险多与出租方无关，即商铺经营者经营的盈亏与出租方无关，不因经营所得高于租金而需向出租方多支付租金，亦不因经营不善入不敷出而得以少付或者免付租金。故胡某某作为涉案房屋之承租人，应当履行按约支付租金之义务，否则即构成违约，应当承担相应的违约责任。本案中，胡某某仅支付了某某公司91天的租金，自2013年12月31日起即开始拖欠租金却占用涉案房屋至今，其逾期支付租金的天数已超过30天，构成违约，故对于某某公司以此要求解除双方租赁合同之反诉诉请，本院予以支持。
至于胡某某所持因某某公司所出租的房屋存在瑕疵，无法办理营业执照致其合同目的无法实现的意见，本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，胡某某未能提供证据证明其所持涉案房屋事实上无法办出相关证照的主张。而根据合同约定，办理相关证照的义务也在胡某某自身，虽然其委托某某公司代为办理，但系其自身的不配合导致相关办理流程未能进一步推进。并且即便如胡某某所述，某某公司未能办出证照，胡某某本人亦不能仅因不熟悉办理流程而未亲自办理。因此，胡某某不能将办不出相关证照的责任归咎于某某公司，本院无法采信其关于房屋存在瑕疵而无法办出营业执照的意见。此外，商场整体断水、断电及燃气未开通，也是因大部分商户自身未按约缴纳相关费用所致。故对于胡某某所持因某某公司责任导致合同目的不能实现而要求解除合同之本诉理由，本院难以支持。
关于合同的解除时间，根据法律规定，应当以解除合同的通知到达之日视为解除之日，现胡某某于本案首次开庭日（即2014年6月10日）收到某某公司的反诉状，该反诉状中明确表达了某某公司要求解除合同的意思表示，故本院确认合同解除日期为2014年6月10日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故对于某某公司要求胡某某返还涉案房屋并支付拖欠的租金和使用费之反诉诉请，本院予以支持。根据双方在合同附加条款的约定及实际已按9折优惠履行的情况，日租金金额应为515.16元，故胡某某应支付某某公司自2013年12月31日至2014年6月10日期间的租金计83，455.92元。虽然租赁合同已于2014年6月10日解除，但胡某某仍占用涉案房屋，故其仍应支付某某公司自2014年6月11日起至本案判决生效之日止的房屋使用费，考虑到商场整体事实上已处于停业状态，本院酌定由胡某某按每日257.58元的标准向某某公司支付上述房屋使用费。对于某某公司反诉之违约金，本院注意到胡某某未能按约支付租金的客观原因在于商场整体处于停业状态，且庭审中胡某某亦提出违约金标准过高，故依据本案合同的实际履行情况，本院酌情将胡某某应向某某公司支付违约金的金额调整为10，000元。
对于胡某某要求某某公司返还租赁押金和商誉保证金之本诉诉请，胡某某的停业状态并非出于其主观恶意，故对于某某公司要求没收租赁押金的答辩意见，本院不予支持，故上述两笔钱款某某公司应于合同解除后返还胡某某。关于胡某某的装修损失，本院认为，合同解除后，对承租人投入的已形成附合的装修损失问题，因出租方在出租房屋时同意承租方对涉案房屋进行装修，且承租方的固定装修出租方也可加以利用，在双方均同意剩余装修价值不再委托相关机构评估，而由法院进行酌定的情况下，本院根据双方的履约情况、过错程度以及某某公司对胡某某已形成附合的装修进行适当补偿的意愿，酌情确定由某某公司补偿胡某某62，000元。关于燃气设计预收费及生活垃圾处理费，并非由某某公司收取，现胡某某将其计入装修损失要求某某公司进行补偿不具有合同和法律依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）胡某某与被告（反诉原告）上海某某投资管理有限公司签订的《上海市房屋租赁合同》于2014年6月10日解除；
二、原告（反诉被告）胡某某将位于上海市闵行区宝南路XX弄XX号XXX室地下层XX室房屋返还被告（反诉原告）上海某某投资管理有限公司；
三、原告（反诉被告）胡某某支付被告（反诉原告）上海某某投资管理有限公司自2013年12月31日起至2014年6月10日止的租金83，455.92元；
四、原告（反诉被告）胡某某支付被告（反诉原告）上海某某投资管理有限公司自2014年6月11日起至本判决生效之日止按照每日257.58元为标准计算的房屋使用费；
五、原告（反诉被告）胡某某支付被告（反诉原告）上海某某投资管理有限公司违约金10，000元；
六、被告（反诉原告）上海某某投资管理有限公司返还原告（反诉被告）胡某某租赁押金17，172元及商誉保证金10，000元；
七、现位于上海市闵行区宝南路XX弄XX号XXX室地下层XX室房屋内的装饰装修归被告（反诉原告）上海某某投资管理有限公司所有，被告（反诉原告）上海某某投资管理有限公司支付原告（反诉被告）胡某某装修损失补偿款62，000元。
上述第二、三、四、五、六、七条款的履行期限均为于本判决生效之日起十日内。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取计1，275.72元，由原告（反诉被告）胡某某负担268.36元，由被告（反诉原告）上海某某投资管理有限公司负担1，007.36元；反诉案件受理费减半收取计1，329.14元，由原告（反诉被告）胡某某负担
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 袁白薇
二〇一四年九月二十四日
书 记 员 林 叶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。