新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）头民一初字第24号
原告（反诉被告）：新疆生产建设兵团物资再生利用有限公司，住所地乌鲁木齐市头屯河区河南庄村二队。
法定代表人：银镇宇，该公司董事长。
委托代理人：陈斌，北京大成（乌鲁木齐）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：新疆福斯特房地产开发有限公司吉木萨尔县分公司，住所地新疆昌吉回族自治州吉木萨尔县三台镇人民政府三楼5号。
负责人：李振江，该公司总经理。
委托代理人：王博，男，汉族，乌鲁木齐市圣力法律服务所法律工作者，住乌鲁木齐市头屯河区。
委托代理人：杨述花，女，汉族，新疆福斯特房地产开发有限公司吉木萨尔县分公司职员。
原告（反诉被告）新疆生产建设兵团物资再生利用有限公司（以下简称原告兵团再生公司）诉被告（反诉原告）新疆福斯特房地产开发有限公司吉木萨尔县分公司（以下简称被告福斯特房产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告兵团再生公司的委托代理人陈斌，被告福斯特房产公司的委托代理人王博、杨述花到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告兵团再生公司（反诉被告）诉称，2012年4月23日，我公司与被告签订了一份《房屋租赁合同》。合同约定，我公司将乌鲁木齐市头屯河区北站四路商贸市场店面及写字间出租给被告租赁使用。年租金前五年20万元，费用一年一交，每年2月15日前交清下一年全部租金，如违约我公司有权终止合同。合同签订后，被告只支付了第一年的租金。2013年的租金及部分水电费、暖气费及排污费等至今未向我公司支付；此外，被告未经我公司同意，擅自转租他人，故诉至法院，请求法院判令：1、解除我公司与被告于2012年4月23日签订的《房屋租赁合同》，被告按照双方于2012年4月23日签订的《北站市场移交表》返还房屋和资产（1、二区一层12间门面房；2、宾馆设施包括：办公桌一张、椅子两把、客房钥匙201房两把、202房两把、203房三把、204房三把、205房两把、206房一把、207房一把、209房一把、过道一把、大门四把、值班室三把、卫生间三把、地下室一把、锅炉房四把、过道门五把）；2、支付我公司拖欠的房租费200000元，利息10500元（自2013年2月15日暂算至2013年12月31日）；3、支付我公司拖欠的暖气费9570元、排污费1097.56元、水费12496.4元、电费4845.19元；4、由被告承担本案诉讼费及邮寄送达费。
被告福斯特房产公司（反诉原告）辩称，我公司与原告于2012年4月23日签订的《房屋）租赁合同》属实，但我公司不同意解除合同。第一，按照合同约定，原告应当向我公司交付一区二层8间房屋，当时原告称用半个月，后来承诺只使用3个月，但原告一直未将8间房屋交付我公司，占有了一年之久，故原告违约在先；第二，关于原告诉称拖欠房租和利息不属实。在合同履行期间，政府向我公司补贴燃油费13万元，但原告只给我公司支付了3万多元，剩余9万多元补贴燃油费至今没有退还给我公司；同时，原告还将我公司一区一层15号至17号房屋从2013年3月1日占用至今，扣除原告占用我公司一区二层8间房屋的租金75600元，再扣除18000元水电费，合计大概200000元已抵掉原告诉称的房租；第三，原告诉称的暖气费、水电费及排污费是承租户自己承担，我公司转租分包出去和承租户有协议，故上述费用我公司不予承担；第四，杨述花是乌鲁木齐华丰万豪公司负责人，该《房屋租赁合同》实际是杨述花和原告签订，故不存在转包问题；现原告未将一区二层8间及一区一层15号至17号房屋交付给我公司使用，故我公司无法向原告交纳租赁费用；此外，因原告未将一区一层15号至17号三间房屋交付我公司，无奈之下我公司就在该场地盖了两间彩钢房屋并将该房屋租赁给了商户，现在我公司已投入十几万元，如若解除合同将给我公司造成很大损失。综上，我公司认为本案中原告违约在先，故依法提出反诉，请求法院判令：1、双方继续履行2012年4月23日签订的《房屋租赁合同》；2、要求原告按照合同的约定移交一区二层8间房；3、要求原告支付2013年11月份至2014年11月至2014年11月一区二层8间房的租金90000元；4、要求原告退还2013年3至2014年3月占用一区一层15号至17三间的租金18000元；5、由原告承担本案反诉费。
原告兵团再生公司（反诉被告）辩称，第一，关于移交一区二层8间房屋问题，按照合同的约定该房屋暂时交给我公司使用，但并未约定交付时间，且8间房原本就是我公司的办公室，因为要盖办公楼所以才使用的，故不存在我公司违约的事实；第二，政府补贴燃油费13万元是2013年10月24日补助到位的，剩余92869元补贴燃油费我公司同意从原告未交纳的20万元的租赁费中扣减；第三，被告从2013年8月份就未实际管理该房屋，租赁户向被告交纳的水电费等被告也未向水务部门和电力公司缴纳，造成市场断水断电，租赁户向我公司反映情况后我公司找相关部门协商后才正常运行，2013年10月份被告又出现类似情况，影响了租赁户的正常经营，我公司被迫全面接收该市场管理工作；从2013年10月10日之后是我公司给被告公司的锅炉工发工资，以维护市场正常管理；一区一层15号至17号三间房屋我方实际收回是2013年8月份，收回的原因是因该房屋空置，故我公司将两间作为食堂，另外一间房屋承租给商户当做库房使用；房租并非是被告公司收取的，而是另外一家公司收取的，部分商户房租到期后我方开始收取7户商户租金；第四，我公司接管市场后向商户了解情况得知，被告公司将该房屋转包给乌鲁木齐华丰万豪商贸有限公司，负责人为杨述花，是被告公司法人李振江的前妻，被告法人离婚后将该市场交给杨述花管理，但被告并未告知我公司，因此使我方合同履行风险扩大，故请求法院驳回被告的反诉请求。
经审理查明，2012年4月23日，原告兵团再生公司与被告福斯特房产公司签订了一份《房屋租赁合同》，该合同约定：“福斯特房产公司（乙方）租赁兵团再生公司（甲方）位于乌市经济开发区（头屯河区）北站四路商贸市场店面及写字间。租赁范围为市场内25间店面与11间写字间（注：2号楼二楼区域8间房暂时由甲方办公使用，水电费由甲方承担，暖气费由乙方承担）及所有地下室、锅炉房一并打包承包经营给乙方。甲方与长期租赁的个体商户签订的合同继续有效，合同到期后由乙方决定续签之事，甲方不予干预。乙方须在两楼间隔地带及2号楼南空地上加盖房屋时，各种手续及批文由乙方自行办理，甲方予以协助。租赁期满后，乙方应无偿将加盖的房屋及房屋的使用权移交甲方。租赁期限自2012年5月1日起至2022年4月30日止，租赁期限为十年。租金前五年每年20万元，后五年每年22万元。费用一年一交，每年2月15日前交清下一年全部租金。如乙方不能按时交清，甲方有权终止合同。甲方现已出租给个体经营户的门面房，自签订本合同之日起，租赁期限已到的，由乙方收取其租金。未到期但甲方收取了其租金的，按剩余时间平摊到每个月，抵乙方租金。乙方接收后，自行进行物业管理并按相关规定收取费用。但要符合国家相关收费政策，甲方有监督管理权。双方合同第六条违约责任约定，乙方逾期缴纳租金，甲方有权解除合同。”同日，双方还签订了一份《北站市场移交表》：“一、移交北四路市场房租费明细表一份，移交承租户合同13份；二、北站市场一区一层14间门面房，二区一层12间门面房，一区二层8建房，二区二层12间房，锅炉房一间，包括地下等；三、锅炉房设施等；四、宾馆设施等。”双方均在合同和移交表上签字盖章。在本合同签订之前，福斯特房产公司于同年4月18日向被告兵团再生公司缴纳了租金120762元，签订合同的当日，双方对北四路市场房租费进行了清点，经核算，兵团再生公司收取的14户商户租赁费为79238元，双方均在《北四路市场房租费明细表》上签字盖章确认。以上合计房租费20万元，折抵了被告交纳的2012年的租金。
上述合同及《移交表》、《明细表》签订后，兵团再生公司向福斯特房产公司除一区二层8间房未给原告移交外，剩余房屋均按照合同的约定向被告进行了移交。期间，被告福特斯房产公司将上述房屋转交给了乌鲁木齐华丰万豪商贸有限公司进行管理。乌鲁木齐华丰万豪商贸有限公司与部分商户签订了为期一年的《房屋租赁合同》。
2013年2月15日，被告福特斯房产公司未向原告兵团再生公司支付2013年至2014年4月30日的租金20万元。2013年8月，兵团再生公司将一区一层15号至17三间门面房收回自用，其中两间房屋收回后用作该公司职工食堂使用，剩余一间租赁给了杨学智作为库房使用，并于同年10月1日和杨学智签订了一份《房屋租赁合同》，按照每月500元标准收取了6000元的租金。同年10月，因市场管理发生纠纷，兵团再生公司与部分到期的商户签订了《房屋租赁合同》，并分别收取了七家商户自2013年10月1日至2014年1月5日期间两年租金共计151400元。
另查明，位于乌市经济开发区（头屯河区）北站四路商贸市场店面及写字间是兵团再生公司上级单位新疆绿洲国际实业集团有限公司拨付给再生公司经营管理的资产。2013年10月24日，相关部门给再生公司补贴了2012至2013年度采暖期第四批燃气运行补贴资金92869元。
上述事实有原告兵团再生公司提供的《房屋租赁合同》、《北站市场移交表》、《北四路市场房租费明细表》、租金交款收据；原、被告的陈述及本院的庭审笔录为证。
本院认为，依法成立的合同，从成立起即具有法律效力。本案中，原告兵团再生公司与被告福斯特房产公司于2012年4月23日在平等自愿、协商一致的基础上签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违反有关法律规定，应为有效合同，双方均应按照合同约定的内容履行各自的权利义务。按照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。”本案中，被告福特斯房产公司未按照合同约定的2013年2月15日之前向原告兵团再生公司支付2013年至2014年4月30日的租金20万元，故被告福特斯房产公司已构成违约，应承担违约责任；庭审中，被告福特斯房产公司认为原告未按照合同约定交付一区二层8间房违反合同约定，系原告违约在先，本院认为，双方签订的合同约定：“2号楼二楼区域8间房暂时由甲方办公使用”，因该合同未约定交付时间，且被告也未向本院出示原告承诺只使用3个月的相关证据，故被告该辩称理由本院不予采纳。庭审中，被告认为原告未按照约定支付燃油补贴92869元，本院认为，双方签订的合同中未约定燃油补贴事项，且该费用与本案系另一法律关系，故对此辩称理由本院不予采纳。
关于原告兵团再生公司本诉要求解除原、被告于2012年4月23日签订的《房屋租赁合同》并按照双方于2012年4月23日签订的“北站市场移交表”返还房屋和资产的请求，本院认为，按照双方签订的《房屋租赁合同》约定的“逾期交纳租金，甲方有权解除合同”的约定，被告福斯特房产公司未按照合同约定于2013年2月15日之前向原告兵团再生公司支付2013年至2014年4月30日的租金20万元，已构成违约，故该请求合理，本院予以支持；庭审中，原告认为被告擅自将该房屋转包给乌鲁木齐华丰万豪商贸有限公司，本院认为，双方签订的合同中未对转包进行约定，且乌鲁木齐华丰万豪商贸有限公司在双方签订合同后又与部分商户签订了一年的《房屋租赁合同》，原告并未提出异议，故原告陈述被告擅自转包的事实，本院不予确认。
关于原告本诉要求被告支付租费20万元的请求，经本院庭审核实，相关部门于2013年10月24日给再生公司补贴了2012至2013年度采暖期第四批燃气运行补贴资金92869元，此款双方均同意折抵租金，故本院予以确认；原告兵团再生公司自2013年10月1日至2014年1月5日期间分别收取了七家商户两年租金共计151400元，故原告应当退还被告至2014年4月30日多收取的租金50390元，合计被告福特斯房产公司应支付原告租金56741元（20万元-
燃气补贴92869元-多收取的租金50390元）；
关于原告要求支付租金利息10500元的请求，本院认为，因双方未对交纳租金的具体数额进行核实，且在2013年10月之后原告对市场进行了管理，直接收取了部分商户的租金，故原告主张利息的请求不符合法律规定，本院不予支持；
关于原告要求被告支付拖欠的暖气费9570元、排污费1097.56元、水费12496.4元、电费4845.19元的请求，本院认为，原告虽向本院举证了相关水电费的票据，但上述票据无法证明是否系被告使用，亦无法证明具体用水及用电的数额，故原告举证不足，本院不予支持。
关于被告福特斯房产公司反诉原告兵团再审公司继续履行2012年4月23日签订的《房屋租赁合同》的请求，因被告未按期交付租金，故被告违约在先，该请求不符合法律规定，本院不予支持；关于被告反诉要求原告按照合同的约定移交一区二层8间房的及支付2013年11月份至2014年11月至2014年11月一区二层8间房的租金90000元请求，本院认为，双方签订的合同未约定“2号楼二楼区域8间房暂时由甲方办公使用”具体时间，也未约定8间房屋交付的时间，且被告也未向本院出示其向原告主张8间房屋相关权力的证据，故该请求被告举证不足，本院不予支持。
关于被告要求原告退还2013年3至2014年3月占用一区一层15号至17三间的租金18000元的请求，经本院庭审核实，兵团再生公司于2013年8月将一区一层15号至17号三间房屋两间房屋收回自用，一间租赁给了杨学智，按照双方的合同约定，该三间房屋的收入应归被告所有，故原告应当向被告退还3间房屋租金，本院参照原告租赁给杨学智每月500元标准计算，自2013年8月至2014年4月共9个月，合计13500元（500元×3间房×9个月）；庭审中，原告兵团再生公司称收回是福斯特房产公司免费提供给其使用至2013年9月30日，未向本院出示证据，本院不予采信；被告福斯特公司称收回三间门面房的时间为2013年4月亦未向本院提供证据，故本院不予采纳。
庭审中，福斯特房产公司称2013年6月在两栋楼之间的空地上自建了一间彩钢板房，投入十几万元，故不同意解除合同，本院认为，双方合同约定“如单方违约赔偿，所建的建筑和所有投资按评估价格赔偿”，本案中被告在反诉请求未提出，应另案诉讼，本院不予审理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）新疆生产建设兵团物资再生利用有限公司与被告（反诉原告）新疆福斯特房地产开发有限公司吉木萨尔县分公司于2012年4月23日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告（反诉原告）新疆福斯特房地产开发有限公司吉木萨尔县分公司于本判决书生效之日起的十日内向原告（反诉被告）新疆生产建设兵团物资再生利用有限公司按照双方于2012年4月23日签订的《北站市场移交表》返还房屋和资产（1、二区一层12间门面房；2、宾馆设施包括：办公桌一张、椅子两把、客房钥匙201房两把、202房两把、203房三把、204房三把、205房两把、206房一把、207房一把、209房一把、过道一把、大门四把、值班室三把、卫生间三把、地下室一把、锅炉房四把、过道门五把）；
三、被告（反诉原告）新疆福斯特房地产开发有限公司吉木萨尔县分公司于本判决书生效之日起的十日内向原告（反诉被告）新疆生产建设兵团物资再生利用有限公司支付租金56741元（20万元-
燃气补贴92869元-收取的租金50390元）；
四、原告（反诉被告）新疆生产建设兵团物资再生利用有限公司于本判决生效之日起的十日内向被告（反诉原告）新疆福斯特房地产开发有限公司吉木萨尔县分公司支付一区一层15号至17号三间房屋租金13500元（500元×3间房×9个月）；
五、驳回原告（反诉被告）新疆生产建设兵团物资再生利用有限公司要求被告（反诉原告）新疆福斯特房地产开发有限公司吉木萨尔县分公司支付租金利息10500元的诉讼请求；
六、驳回原告（反诉被告）新疆生产建设兵团物资再生利用有限公司要求被告（反诉原告）新疆福斯特房地产开发有限公司吉木萨尔县分公司支付暖气费9570元的诉讼请求；
七、驳回原告（反诉被告）新疆生产建设兵团物资再生利用有限公司要求被告（反诉原告）新疆福斯特房地产开发有限公司吉木萨尔县分公司支付排污费1097.56元的诉讼请求；
八、驳回原告（反诉被告）新疆生产建设兵团物资再生利用有限公司要求被告（反诉原告）新疆福斯特房地产开发有限公司吉木萨尔县分公司支付水费12496.4元的诉讼请求；
九、驳回原告（反诉被告）新疆生产建设兵团物资再生利用有限公司要求被告（反诉原告）新疆福斯特房地产开发有限公司吉木萨尔县分公司支付电费4845.19元的诉讼请求；
十、驳回被告（反诉原告）新疆福斯特房地产开发有限公司吉木萨尔县分公司要求原告（反诉被告）新疆生产建设兵团物资再生利用有限公司继续履行2012年4月23日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求；
十一、驳回被告（反诉原告）新疆福斯特房地产开发有限公司吉木萨尔县分公司要求原告（反诉被告）新疆生产建设兵团物资再生利用有限公司的移交一区二层8间房的及支付2013年11月份至2014年11月至2014年11月一区二层8间房的租金90000元诉讼请求。
以上被告给付款项共计43214元（20万元-
燃气补贴92869元-多收取的租金50390元-三间房屋租金13500元），必须自本判决生效后十日内付清，逾期未支付按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉标的238509.15元，给付金额56741元，应收案件受理费4877.64元（原告已预交），由被告负担23.8%即1160.88元，由原告负担76.2%即3716.76元。本诉邮寄送达费20元，由被告负担。
本案反诉标的108000元，给付金额13500元，应收案件受理费1230元（被告已预交），由被告负担1.25%即153.75元，由原告负担98.75%即1076.25元。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。
审 判 长 张丽华
人民陪审员 戴景军
人民陪审员 姜金兰
二〇一四年五月三十日
书 记 员 朱玖玲