安徽省明光市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）明民一初字第01142号
原告：王英，女，1973年5月21日生，汉族，户籍地明光市，现住明光市。
委托代理人：曹士国，安徽恒维律师事务所律师。
被告：胡居刚，男，1966年10月7日生，汉族，户籍地明光市，现住明光市。
委托代理人：赵天广，安徽赵天广律师事务所律师。
原告王英诉被告胡居刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月28日受理后，依法由本院审判员王超纲适用简易程序，于2014年6月26日公开开庭进行了审理，原告王英及委托代理人曹士国、被告胡居刚及委托代理人赵天广到庭参加诉讼，现已审理终结。
原告王英诉称，2012年9月12日，原、被告签订《房屋租赁合同》，被告承租原告所有的明光市嘉山路580-3-14-16号房产，租赁期为三年，从2012年10月12日起至2015年10月12日止，月租金4000元，下年房租随行情增减，合同签订后被告仅支付40000元，尚欠8000元拖延不付。2013年，明光市万豪建材大市场房租增幅为20%，按原、被告的约定，被告每月应付房租4800元，年租金57600元，但被告仅支付40000元，被告欠两年房租共25600元，原告多次催要无果。为此，原告向本院提起诉讼，请求依法判令被告支付原告人民币25600元。
被告胡居刚辩称，原被告对房租租金的实际约定价格是每年40000元，被告对此已完全履行。同时原告自行确定第二年增加20%没有事实依据，故原告的诉求不能成立，请法院依法驳回原告的诉讼请求。
审理中，原告为支持自己的诉讼请求，提供了如下证据：
1、2012年9月12日原被告签订的《租赁合同》。证明2012年9月12日原被告签订《租赁合同》，被告承租原告明光市嘉山路580-3-14-16号房产（万豪建材大市场）租赁期限为3年，2012年10月12日起到2015年10月12日止，第一年的月租金为4000元／月；《租赁合同》约定下年房租随行情增减，同时还约定第二年房租的支付时间是第二个合同年度开始之前6天。
2、2011年10月19日薛某与詹武东签订《租赁合同》一份、李胜祥与孙某签订的《租赁合同》、李胜祥与王林海签订的《租赁合同》各一份。证明薛某的房屋在原告房屋的东侧隔一户，李胜祥的房屋在原告房屋的东侧隔两户；三份合同证实从2011年起每年的房屋租金或者是明确约定提升20%，或者是客观上递增20%。
3、李胜祥购买房屋买卖合同一份、李胜祥的结婚证一份。证明第二组证据中所涉李胜祥房屋的坐落及位置情况；证明寻满玉系李胜祥妻子。
4、证人寻满玉、薛某的证言。证明了两证人所有的房屋和原告所有的房屋相邻，两证人所有的房屋租金均为第二年在上一年的基础上递增20%。
被告为支持自己的抗辩主张，提供了如下证据：
1、2012年9月12日、2013年10月12日王英出具的两张收条。证明2012年9月12日的收条是原、被告签订合同的同时支付的第一年的租金，起止日期非常明确；第二份收条是第二个租赁期开始时支付的第二年租金，两份收条真实地证明了应交房租的真实数额。
2、2011年10月20日、2012年10月10日李胜祥出具给孙某的收条两张。证明孙某的房租并没有每年递增，并不是每户房屋租金都递增的。
3、证人孙某的证言。证明了被告所说的原被告之间的合同是“阴阳合同”的事实，原被告之间约定租金40000元一年的事实；该证言与原告出具的两份收条互相印证。
经庭审举证、质证，原、被告对对方提供的证据质证意见如下：
被告对原告提供的证据1的质证意见为：双方签订的《租赁合同》，实际上是一个“阴阳合同”，书面上签订的是这份合同，但双方另有口头约定的实际应当履行的合同，内容就是租金40000元／年。之所以签订这份书面合同是原告当时表示要签一份数额高的合同给别人看，以后便于出租房屋，被告应原告的要求签了这份合同，但这份合同不需要履行。
被告对原告提供的第二组、第三组证据的真实性不予认可；并且认为租赁房屋因为面积、位置以及租赁人与承租人之间的关系不同而呈现出房租差异，这很正常，互相之间没有可比性；本案原被告之间，房租的增、减应当由双方协商确定，不能由单方确定也不能比照第三方确定。
对证人寻满玉、薛某的证言，被告认为：两个证人关于房租增加方面的陈述，只能证明其本人的情况，而这两个证人对万豪大市场其他100多户出租户的情况并不了解，所以不具有普遍性和参照性；两证人的房屋出租情况与原被告某
原告对被告提供的证据1、证据2的真实性均不持异议。但其认为：证据1只能证明对于两年的租金，被告只支付了80000元，结合房屋租赁合同证明被告尚欠原告房屋租金，不能达到被告代理人的证明目的。
对证人孙某的证言，原告认为：该证言内容虚假，对被告有明显的倾向性，不能作为定案依据；原被告双方出租、承租房屋，孙某不是介绍人，原被告签订合同的时候，孙某也不在场。原告出租房屋是以张贴公告的形式出租的，而且签订合同的时候没有其他人在场；孙某认可了和李胜祥签订的租赁合同，但其证言内容与该合同相矛盾。
经审理查明：2012年9月12日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：被告承租原告所有的明光市嘉山路580-3-14-16号房产，租赁期为三年，从2012年10月12日起至2015年10月12日止；月租金4000元，下年房租随行情增减等。合同签订当天，被告支付原告房租40000元，原告出具一张收条，收条载明“今收到胡居刚房租费人民币肆万元整。租期2012年10月12日到2013年10月12日”。2013年10月12日，被告又支付原告房租费40000元，原告同时给被告出具了一份收条。原告在诉讼中称：根据合同约定，每年房租应为48000元，第二年房租应增加20%，因此被告尚欠两年房租计25600元。为此，向本院提起诉讼，请求依法判令被告支付原告人民币25600元。
本院认为：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。合同的订立应当基于当事人双方的真实意思表示。合同当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案争议的焦点一：原、被告在签订书面《租赁合同》后，对房租是否进行了口头另行约定？原告在诉讼中主张，双方约定的租金是每月4000元，为此其提供了原、被告签订的《租赁合同》予以证明。被告虽然当庭对《租赁合同》的真实性不持异议，但其抗辩称：原、被告在签订合同后，又口头对合同内容进行了变更，将租金变更为40000元／年，为此其提供了原告王英出具的收取租金的两份收条予以证明，并申请证人孙某出庭对此作证。本院认为，从证据的证明力来看，书证的证明力应当大于证人证言的证明力。本案证人孙某当庭证明了其作为原、被告的中间人，从始至终参与了原、被告之间就房屋租赁问题的洽谈，并证明了双方口头变更了书面合同关于租金的约定，单凭该证言当然不足以证明被告的抗辩主张，但是结合原告王英出具的收取租金的收条来看，2012年9月12日的收条清楚地载明了“收到胡居刚租金肆万元，租期2012年10月12日到2013年10月12日”，该收条与孙某的证言能够相互印证原、被告关于租金的约定已经口头变更为40000元／年。而且，根据原告所述，被告交付第一年的租金时就已拖欠了8000元，而其在收取被告第二年租金时，既没有从中扣除该8000元，也未让被告出具欠条，而是直接向被告出具了收条，这种情况显然有悖常理。综上，原、被告在关于租金问题上的争议，被告提供的证据及证人证言的证明力显然要强于原告提供的《租赁合同》的证某因此，对被告的双方已口头约定将租金变更为40000元／年抗辩意见，本院予以支持。
本案争议焦点二：第二年的房租是否应当在第一年房租的基础上增加20%？原告在诉讼中主张，2013年明光市万豪建材大市场房租增幅为20%，根据合同约定，下年房租随行情增减，第二年的房租应当增加20%，即每月应为4800元。为此，原告申请了证人寻满玉、薛某出庭作证，并提供了两人与承租人签订的《租赁合同》予以证明。这两名证人均当庭证明了两人是万豪建材大市场商铺的业主，并与原告所有的房屋相邻，也证明了两人所有的房屋出租的租金第二年都递增20%。但这两名证人当庭同时也表某其对同地段同类房屋的其他租房户的情况并不完全了解，也不能确定其他房屋的租金都是只增不减。因此，本院认为，该两名证人所述只能证明其自身的情况，并不具有普遍性，仅凭该证言不足以证明原告的该诉讼主张，故对原告主张的第二年房租应当递增20%，即每月应为4800元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第十条、第七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告王英的诉讼请求。
案件受理费440元，减半收取220元，由原告王英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。
审判员 王超纲
二〇一四年八月四日
书记员 岳露露
后附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。
第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。