广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂03民终1132号
上诉人（一审被告、反诉原告）潘业加，男，1957年12月25日出生，汉族，广西国际经济技术合作公司桂林分公司员工，住广西壮族自治区桂林市秀峰区。
被上诉人（一审原告、反诉被告）陈剑刚，男，1964年1月11日出生，汉族，桂林得天宫饮业有限责任公司股东，住广西壮族自治区桂林市秀峰区。
委托代理人张元昭，男，桂林经济贸易实业公司退休干部，住广西壮族自治区桂林市叠彩区。
上诉人潘业加与被上诉人陈剑刚因房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院（2015）秀民初字第898号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月7日立案受理后，依法组成由审判员陈卉担任审判长，审判员於署光与审判员容艳参加的合议庭，于2016年6月6日公开开庭审理了本案。书记员王涌担任记录。上诉人潘业加，被上诉人陈剑刚的委托代理人张元昭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：潘业加与谢莉平于1984年11月5日登记结婚。桂林市篦子园小区67栋3-3号房（所有权证号：桂林市房权证秀峰区字第××号）于1990年建，该房的所有权人登记为谢莉平。2014年8月，潘业加作为出租方（甲方）与陈剑刚作为承租方（乙方）签订《房屋租赁协议》，该协议载明：“经双方友好协商达成以下租赁协议：一、甲方将坐落于篦子园（新）77栋老67栋二单元3-1号；户型两房一厅的房屋租给乙方使用，租期为伍年，即2014年8月15日起至2019年8月14日止。二、租金为每月人民币捌佰元整￥800元，乙方交纳首次租金时，同时交纳贰仟元整￥2000元押金，合同到期后甲方无息如数退还押金；如果合同期内乙方违约或者自行要解除合同，押金不予退还；乙方必须在每季度十五日前将租金交给甲方；如逾期不交租金按每推迟一日收取滞纳金叁拾元整￥30元，逾期伍天以上不交租金，属乙方违约，甲方有权收回房屋，并不退还之前乙方支付的押金。三、乙方不得擅自将房屋转租给他人使用或利用房屋做非法活动，否则甲方有权收回房屋，并且不退还之前乙方支付的押金。四、租赁期间乙方要爱护房屋，若损坏房屋及其配套设施乙方要负责修复或照价赔偿。五、乙方对甲方所要出租的房屋安全及各方面配套设施做了充分了解，愿意承租上述房屋；房屋租赁期内乙方在用水、电及煤气房屋内人身安全自行负责；此房只限租给成年人，如有小孩由监护人负责，若发生一切事故甲方一概不负责任。六、每月水电费、有线电视费、卫生费及物业管理费均由乙方承担。七、租赁期内甲乙双方不得违约，如有哪方违约需向对方赔偿以押金为违约金；如因自然灾害或政府拆迁不能继续租赁房屋双方均不属违约行为；租赁期最后一个月双方应提前20天通知对方是否续租或退出租赁”。2014年8月12日，陈剑刚支付潘业加押金2000元、租金2400元，潘业加将涉讼房屋钥匙三把交付陈剑刚。陈剑刚于2014年11月20日支付潘业加租金2400元，逾期5天，于2015年2月26日支付潘业加租金2400元，逾期11天，于2015年6月1日支付潘业加租金2400元，逾期17天。经潘业加申请，中国南方电网于2015年6月4日停止向涉讼房屋送电。2015年8月18日，潘业加打电话给陈剑刚，向陈剑刚催交房租，并告知陈剑刚其已让供电公司向涉讼房屋送电。经潘业加申请，中国南方电网于2015年8月19日向涉讼房屋送电。2015年9月15日，潘业加在肖宏智、蒋玉平的陪同下去到涉讼房屋，发现已无人居住，便收回了涉讼房屋，为此，陈剑刚诉至法院，请求判令：一、解除双方合同关系；二、被告退还2015年6－8月预付租金2400元；三、被告退还押金2000元；四、诉讼费由被告承担。潘业加亦提起反诉，要求判令：一、反诉被告支付房租滞纳金960元；二、反诉被告支付2015年8月15日－2015年9月15日房租800元；三、本诉、反诉诉讼费用均由反诉被告承担。一审法院审理认为：陈剑刚与潘业加签订的《房屋租赁协议》系当事人真实意思表示，内容符合法律规定，为有效协议，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。现陈剑刚诉请要求解除该合同，且潘业加亦明确表示愿意解除，故对陈剑刚的该诉请，该院予以准许。
关于陈剑刚是否应支付潘业加滞纳金960元的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”按照《房屋租赁协议》约定，乙方必须在每季度十五日前将租金交给甲方，如逾期不交租金按每推迟一日收取滞纳金30元，该约定显然过高，应以不超过银行同类贷款利率上浮30%为限，超出银行同类贷款利率上浮30%部分的违约金该院不予以支持，陈剑刚逾期支付租金共计33天，故被告陈剑刚应支付潘业加滞纳金15.07元［（2400元×5.6%÷365天×5天＋2400元×5.6%÷365天×11天＋2400元×5.1%÷365天×17天）×1.3］。
关于潘业加是否应赔偿陈剑刚损失2400元的问题。陈剑刚于2015年6月1日支付潘业加租金2400元（2015年5月15日至2015年8月14日），虽陈剑刚有逾期支付租金的情形，但潘业加申请停止向涉讼房屋送电的行为不妥，致使陈剑刚未能正常使用房屋，故其应赔偿陈剑刚相应期间（2015年6月4日至2015年8月14日）的损失1878.26元（2400元÷92天×72天）。
关于陈剑刚是否应支付潘业加2015年8月15日至2015年9月15日房租800元的问题。该院认为，经潘业加申请，中国南方电网于2015年8月19日向涉讼房屋送电，潘业加打电话告知陈剑刚其已让供电公司向涉讼房屋送电。虽陈剑刚辩称已搬走，不应再支付租金，但陈剑刚未将涉讼房屋退还潘业加，导致潘业加于2015年9月15日才自行收回了涉讼房屋，故陈剑刚应支付潘业加2015年8月19日至2015年9月15日的房租746.67元（800元÷30天×28天）。
关于潘业加是否应退还陈剑刚押金2000元的问题。该院认为，陈剑刚向潘业加交纳的2000元押金，具有违约担保性质，在陈剑刚承担了潘业加租金损失和违约责任之后，余下的押金应当退还，故潘业加还需要向陈剑刚退还押金1238.26元（2000元-746.67元-15.07元）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百一十四条、第二百二十七条的规定，判决：一、解除原告（反诉被告）陈剑刚与被告（反诉原告）潘业加签订的《房屋租赁协议》；二、被告（反诉原告）潘业加赔偿原告（反诉被告）陈剑刚损失1878.26元；三、被告（反诉原告）潘业加退还原告（反诉被告）陈剑刚押金1238.26元；四、驳回原告（反诉被告）陈剑刚的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）潘业加的其他反诉请求。本案本诉案件受理费50元，由原告（反诉被告）陈剑刚负担15元，被告（反诉原告）潘业加负担35元。反诉受理费25元，由被告（反诉原告）潘业加负担14元，原告（反诉被告）陈剑刚负担11元。
上诉人潘业加不服一审判决，上诉称：一、双方的《房屋租赁协议》系自愿协商基础上签订，但被上诉人陈剑刚屡屡迟延支付房租。上诉人迫于无奈才采取停电的手段严厉警告被上诉人，使其不再滞纳房租并欲迫使其支付违约滞纳金。被上诉人违约在先，是挑起事端方。停电仅影响被上诉人部分使用房屋，远非房屋完全不能使用，所以，停电期间的租金可适当减少，而非全部免除。二、违约滞纳金是合同约定条款，不违反法律禁止性规定，一审不应进行调整。三、被上诉人的严重违约行为导致合同无法履行到约定期限，因此，被上诉人应补缴2014年8月12日至8月14日的房租。综上，请求本院撤销一审判决，并改判：一、被上诉人按照合同约定支付滞纳金990元；二、被上诉人支付房屋租金928元；三、被上诉人按照合同约定不得再要求返还押金2000元；四、上诉费50元由被上诉人负担。二审期间，经本院释明，上诉人变更上诉请求第一项和第二项为：被上诉人支付违约金960元，支付房屋租金800元。
被上诉人陈剑刚答辩称：一审判决认定事实清楚，实体裁判正确。一、己方是因为财务人员繁忙而失误，并非故意拖延，合同约定的滞纳金太高，超过法律允许的范围，应予调整。二、对方拆卸电表，××热的6月至8月，房屋丧失居住功能，己方不应负担此期间的房租。综上，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
综合诉辩双方的意见，上诉人潘业加对一审查明的事实没有异议，并在二审审理阶段提供的新证据有：1、广西电网桂林供电局2016年6月1日开具的发票3份，2015年全年电费清单1份，记载出租房屋2015年6月电费为25.2元，2015年10月电费为16.38元。2、桂林市自来水公司2016年6月1日开具的发票3份，2014年1月11日至2016年5月11日《客户抄表收费明细表》1份，记载出租房屋2015年5月11日应收水费20.2元，7月11日应收水费32.83元，9月11日应收水费10.1元。以上证据欲证明，即使停电期间，被上诉人也是在出租房屋内居住的。
被上诉人陈剑刚对一审查明的事实没有异议，在二审审理阶段未提供新证据，对上诉人潘业加提供证据的质证意见是：认可证据的真实性和合法性，不认可证明目的。
本院对当事人新提供证据的分析和认定：因上诉人申请向出租房屋停止供电的期间为2015年6月4日至8月18日，而其提供的用水及用电的抄表时间均与停止供电时间不相吻合，无法证明被上诉人在停止供电的时间段内是否用电及用水，因此，本院对上述证据不予采信。
综上分析，一审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为：上诉人潘业加与被上诉人陈剑刚均为完全民事行为能力人，其经过协商所签订的《房屋租赁协议》，除违约金约定过高外，其余内容不违反法律的禁止性规定，合法有效，双方应当按照合同的约定享有权利，履行义务，并且承担由此产生的法律后果。
综合诉辩双方的意见，本案二审的争议焦点是：一、双方约定的违约金标准是否过高应当调整；二、被上诉人是否应当支付上诉人2015年8月15日至9月15日的租金800元；三、被上诉人给付的2000元押金的性质及上诉人是否可以依约不予退还该押金。
本院综合评判如下：
一、关于双方约定的违约金标准是否过高应当调整的问题
双方在《房屋租赁协议》第二条约定如果乙方逾期不交租金按每推迟一日收取滞纳金30元。二审庭审时，上诉人也明确本案的滞纳金实际是违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”当事人约定的违约金是否过高，应当按照当事人的实际损失为基础综合判定。本案被上诉人逾期给付租金构成违约，但上诉人获取租金的主要合同权利在被上诉人给付后已经实际享有。在上诉人没有提供证据证明被上诉人逾期给付行为造成其他损失的情形之下，参照银行同类贷款利率确定损失符合法律规定，一审法院按照贷款利率上浮30%确定违约金标准并无不当。二、被上诉人是否应当支付上诉人2015年8月15日至9月15日的租金800元的问题
租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人使用租赁物是为了满足自己的生产或生活需要，因此，租赁物必须具备合同约定的使用价值。在现代生活中，用水、用电是居民的基本生活需求。被上诉人承租的房屋在气温最炎热的夏季无法用电，不但无法使用空调、风扇等正常的设备防暑降温，而且连照明的基本要求都无法满足。被上诉人租赁房屋的主要目的在于居住，但租赁的房屋从2015年6月4日至8月18日都不通电，应当认为其不符合公认的使用状态标准，上诉人要求被上诉人支付不通电期间的租金于法无据。一审法院支持上诉人2015年8月19日至9月15日的房屋租金746.67元，不予支持上诉人主张的2015年8月15日至8月18日三天不通电情形下的房屋租金并无不当。
三、被上诉人给付的2000元押金的性质及上诉人是否可以依约不予退还该押金的问题
当事人在合同中约定：乙方交纳首次租金时，同时交纳2000元押金，合同到期后甲方无息退还押金；如果合同期内乙方违约或者自行要解除合同，押金不予退还。根据当事人在合同中的约定，该押金实际是对当事人全面履行合同义务的担保，一审法院对该押金性质的判定正确。本案被上诉人存在逾期给付租金的违约行为，上诉人根据合同约定有权在被上诉人违约时解除合同并且不退还押金。但上诉人在合同履行时并未作出如上选择，而是收取了被上诉人逾期给付的租金，此后又采取切断用电的行为导致租赁房屋逾两个多月无法使用，最终导致本案讼争合同的解除。上诉人违约行为的过错程度明显大于被上诉人，一审法院判决上诉人在被上诉人承担上诉人的损失后退还押金符合合同履行的情况和公平原则。
综上所述，一审判决认定事实清楚，实体处分正确，本院依法予以维持。上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元（上诉人潘业加已预交），由上诉人潘业加负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 卉
审判员 於署光
审判员 容 艳
二〇一六年七月四日
书记员 王 涌