广西壮族自治区钦州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）钦民一终字第40号
上诉人（一审原告）黄宜合，男，1977年11月5日出生，汉族，福建省泰宁县人，居民，原住福建省泰宁县朱口镇朱口村中山街**号，现住福建省泰宁县朱口镇朱口
村中山街33号。
委托代理人李金东，广西金湾律师事务所律师。
委托代理人张锦盛，广西金湾律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）广西中地置业有限公司，住所地钦州市永福东大街9号中地滨江国际8栋2单元二楼。
法定代表人，徐辉煌，董事长。
委托代理人黄瑜，广西政大律师事务所律师。
上诉人黄宜合因商品房预约合同纠纷一案，不服钦州市钦北区人民法院（2014）钦北民初字第1521号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月21日受理
后，依法组成合议庭，于2015年2月9日公开开庭审理了本案。上诉人黄宜合与委托代理人张锦盛，被上诉人广西中地置业有限公司的委托代理人黄瑜到庭参加诉讼。本案现已审
理终结。
一审法院经审理查明，原、被告于2014年5月2日签订了《“中地·滨江国际”定金单》（以下简称定金单），约定由原告定购被告的中地·滨江国际17号楼3单元
14层1401号房（约143.87平方米），单价4880元／平方米，总价702086元，当日，原告即向被告支付了定金30000元，被告出具了收据。定金单同时备
注：“本定金性质为订约定金，订购人应于2014年5月前来项目售楼部与开发商签订正式的《商品房买卖合同》，定金折抵购房款，逾期未签订购房合同者，原定房屋不予保留，
视为自动放弃，定金不予退还，也不再享有任何折扣优惠；本定金单在双方签字或盖章后订购人交付定金后生效；最终成交单价为2950元／平方米等”。同日，原、被告双方还签
订了《协议书》一份，约定由原告购买被告国际架空层C区编号144的平面划线汽车位一个，全额款为80000元，原告先支付车位购买定金10000元，余款70000元应
于2014年5月16日前签订《停车位使用权转让协议》，无论原告因何原因，不能签订转让协议的视为自愿放弃该停车位的购买权，被告有权单方终止协议，同时没收原告缴纳定
金，并可对外销售车位。如被告在付款期限内将车位对外销售的则应双倍退还定金给原告。因原告没有在2014年6月前与被告签订《商品房买卖合同》，被告分别于2014年
7月2日、2014年9月2日向原告发送《告知函》，函告原告自收到函之日起三日内到被告公司签订《商品房买卖合同》并交纳首付款余款，不按时办理的按定金单约定视为自动
放弃，定金不予退还，定金单亦一并解除。后因原告方一直未与被告正式签订合同及协议。因与被告无法协商一致，原告遂于2014年9月4日向一审法院提出上述诉讼。
一审法院审理认为，原、被告于2014年5月2日签订的《定金单》及《协议书》是双方真实意思表示，《定金单》对房屋的坐落、面积、价款作了明确约定，内容不违反
法律的强制性规定，具有法律效力。原告向被告缴付的30000元房屋定金及10000元车位定金应属于订约定金性质，本案应属于商品房预约合同纠纷。作为一名具有完全民事
行为能力的成年人，原告应对自己的行为及行为产生的后果有充分的认识，且在定金单约定期满后被告亦向原告发送过《告知函》，原告仍旧没有与被告签订正式买卖合同。原告称因
国家政策的调控和资金紧缺无法办理按揭贷款和提高第二套房的首付贷款，不能办理按揭贷款，无法支付后期的购房款和签订《商品房买卖合同》，该理由不能成为其不能签订《商品
房买卖合同》的正当理由，故双方最终没有签订《商品房买卖合同》及《停车位使用权转让协议》应属于归责于原告自身的原因，原告的行为违反了《定金单》及《协议书》的约定，
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房订立买卖合同担保
的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还
买受人”。的规定，本案由于是因一方当事人（即原告）的原因未能订立商品房买卖合同，定金应当按照定金的规定处理，根据《中华人民共和国担保法》第八十九条及《中华人民共
和国合同法》第一百一十五条的规定，给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金。对被告的辩解，法院予以采纳，故原告要求被告返还购房定金30000元及车位使用
权定金10000元的诉讼请求于法无据，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条以及《最高人民法院
关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，判决：驳回原告黄宜合的诉讼请求。
上诉人黄宜合不服一审判决，上诉称，一审裁判超出了原告的诉讼请求。双方于2014年5月2日分别签订的《定金单》和购买车位的《协议书》，上述两个协议可以单独
履行，一审诉讼中被告举证的告知函是对购买房屋的催告，没有涉及到车位，原告也主张解除购房合同及退还购房款，但不主张解除购买车位的协议书，而一审判决购买车位的协议书
已经解除，超出了原告所主张的范围内，属于程序违法，应当发回重审。一审判决认定事实错误，把不能签订商品房买卖合同的原因完全归结于原告是错误的，首先原告是想通过按揭
方式购买房屋，但由于国家政策调控和资金紧缺，无法办理按揭贷款和提高了二套房的首付贷款；原告与开发商签订定金合同后，开发商大幅降价，有欺诈原告的行为，损害原告的利
益。上诉人与被上诉人售楼部龚性工作人员签订车位购买协议时，达成口头协议，车位不买时可退款或转为购房款。请求二审法院撤销原判，重新作出公正判决或发回重审。
被上诉人广西中地置业有限公司答辩称，一审判决没有超出上诉人的诉讼请求。上诉人在一审时的诉讼请求为“判令被告返还原告支付的预购房款40000元及支付利
息”，该诉讼请求包含两部分，一是购房定金30000元，另一个是约定的购车位定金10000元，既然上诉人在诉讼请求中包含购房定金及购车位定金，则一审法院对该两部分
定金应否退还进行审理，完全与上诉人的诉请相符合，没有超出上诉人的诉请进行审理。一审庭审时，上诉人对法院归纳的争议焦点也没有异议。一审法院认定事实及适用法律准确，
不能签订合同的原因，在于上诉人，定金单及协议书对签订合同的时间及不按期签订合同的后果作了明确的约定，并且在此期间被上诉人曾以书面形式多次告知上诉人，上诉人拒绝签
订合同，则导致合同未订立的原因肯定应归结于上诉人。上诉人资金不足，预期无力支付购房款，不能签订合同的原因在于上诉人，无论是对政策不了解，还是资金不足，都是上诉人
的责任，不能成立上诉人不能签订购买房屋及车位的正当理由。
综合诉辩双方的意见，当事人对一审查明的事实没有异议，本院依法予以确认。
本院认为，2014年5月2日，上诉人黄宜合与被上诉人广西中地置业有限公司签订的《定金单》及《协议书》，系双方的真实意思表示，其内容没有违反法律的强制性规
定，具有法律效力。以后双方没有按照《定金单》及《协议书》的约定，签订正式的购买商品房及车位合同，就本案定金是否退还问题，双方未有达成一致，2014年9月4日，上
诉人向一审法院起诉，请求判决：1、请求法院判令被告返还原告支付的预购房款40000元，并按银行同期利率支付利息40800元；2、由被告承担本案诉讼费用。在一审诉
讼中，黄宜合请求的40000元定金，分别为购房定金30000元及购买车位定金10000元，一审法院对该两部分定金应否退还进行审理，没有超出上诉人诉讼请求的范围，
因此，上诉人主张一审法院程序违法，没有事实依据，本院不予采纳。上诉人黄宜合作为完全民事行为能力人，对自己的行为及其后果应当有充分的认知，对《定金单》及《协议书》
约定的内容及其后果也应当知悉，应当认识到不按照《定金单》及《协议书》的约定签订合同所产生的法律后果，况且，被上诉人在此期间也多次通过书面的方式对上诉人进行了催
告，但上诉人仍然没有按时与被上诉人签订正式的买卖合同；另一方面，上诉人有购房意向，对其自身经济能力及国家对房地产的调控政策是清楚的，上诉人主张的国家对房地产的调
控政策改变及其自身支付能力不足，不能成为上诉人不能签订《商品房买卖合同》的正当理由，因此，双方不能签订《商品房买卖合同》是因上诉人自身的原因造成，上诉人的行为已
经违反了《定金单》及《协议书》的约定，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；根据《中华人民共和国担保法》第八十九条及《中华
人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金。
综上所述，上诉人黄宜合上诉理由不能成立，上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费820元，由上诉人黄宜合负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李碧珊
审 判 员 文其谦
代理审判员 李秋华
二〇一五年三月二十七日
书 记 员 苏 芸