河北省衡水市桃城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）冀1102执异200号
异议人（利害关系人）：罗春兰，女，1975年4月25日出生，汉族，现住衡水市桃城区，。
申请执行人：赵丹，女，1990年2月18日出生，汉族，现住衡水市。
被执行人：衡水雅美制衣有限公司，住所地衡水市高新技术产业开发区万顺街169号。
法定代表人：董景民，总经理。
被执行人：董景民，男，1967年1月28日出生，汉族，现住衡水市桃城区。
被执行人：董雪雅，女，1990年9月17日出生，汉族，现住衡水市桃城区。
本院在执行（2016）冀1102执330号申请执行人赵丹与被执行人衡水雅美制衣有限公司、董景民、董雪雅民间借贷纠纷一案过程中，利害关系人罗春兰向本院提出执行异议。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
异议人罗春兰向本院提出的异议请求：申请撤销对异议人承租的被执行人衡水雅美制衣有限公司名下位于衡水市××街××（××）××土地使用权及该土地××街××—××层（××字××）房产、房产证载之外的建筑物及院中树木等财产的拍卖行为，并纠正执行程序中的违法行为。事实与理由：被执行人衡水雅美制衣有限公司与申请执行人赵丹强制执行一案，贵院以（2016）冀1102执330号案件立案执行，并向被执行人衡水雅美制衣有限公司发出（2016）冀1102执330号执行通知书，告知其贵院拍卖了异议人位于衡水市××街××（××）××土地使用权及该地××街××—××层（××字××）房产、房产证载之外的建筑物及院中树木，要求衡水雅美制衣有限公司限期搬出并交付买受人。但在本案执行依据作出之前，衡水雅美制衣有限公司早已经将贵院拍卖的标的物出租给异议人，并由异议人转租给河北路安通信工程有限公司等单位和个人占有使用。贵院在执行程序中未按民事诉讼法及有关司法解释的规定，在拍卖前查明拍卖财产现状、权利负担等内容并予以说明，未通知已知优先购买权人，未向异议人发出参加勘验检查通知书等强制执行文书，未进行现场勘验检查，导致异议人无法得知贵院对上述拍卖标的的拍卖行为并依法行使权力。根据房产所有权的变更不影响原房屋所有权人和承租人之间的租赁合同继续履行，以及承租人对承租财产具有优先购买权的规定，贵院对拍卖标的物的处分，妨害了异议人的合法权益。异议人与被执行人衡水雅美制衣有限公司之间的租赁合同合法有效，应继续履行。上述执行行为违反法律规定，应撤销拍卖并纠正违法执行行为。
本院经审查查明：申请执行人赵丹与被执行人衡水雅美制衣有限公司、董景民、董雪雅民间借贷纠纷案，本院审理期间，于2015年11月20日，在衡水市国土资源局经济技术开发区分局查封了衡水雅美制衣有限公司名下土地[衡国用（2002）第0300号]登记手续。申请执行人与被执行人双方协商达成协议：一、被告董景民于2016年1月10日之前偿还原告赵丹本金200万元；于2016年3月20日之前偿还原告赵丹本金150万元；于2016年4月20日之前偿还原告赵丹本金150万元；于2016年5月20日之前偿还原告赵丹本金150万元；于2016年6月20日之前偿还原告赵丹本金150万元；于2016年7月20日之前偿还原告赵丹本金20万元及借款的全部利息239.3799万元；被告衡水雅美制衣有限公司、董雪雅对上述负连带清偿责任。二、如果被告在任何一个阶段未履行还款义务，原告可就被告未偿还部分的本息主张权利。案件受理费85363元减半收取为42682元，保全费5000元，由被告董景民承担。本院于2015年12月11日作出（2015）衡桃彭民二初字第394号民事调解书，对上述协议进行了确认。被执行人衡水雅美制衣有限公司、董景民、董雪雅未按照调解书确定的期限履行给付义务。本院依据权利人赵丹的申请，立案执行，执行案号（2016）冀1102执330号。
本案进入执行程序后，本院又先后对被执行人衡水雅美制衣有限公司名下位于衡水市桃城区万顺街169号衡国用（2002）第0300号土地使用权；万顺街169号1幢1层（证号：河西区字第××号）房产；万顺街××房产（证号：衡房权证河西区字第××号）房产采取了查封措施。并按照规定向被执行人衡水雅美制衣有限公司发出或寄送了执行通知书、抽取评估机构通知书、评估报告、执行裁定书（拍卖）、拍卖通知书等法律文书。2017年5月22日，本院曾在淘宝网——衡水市桃城区人民法院司法拍卖平台发布针对本案执行标的的拍卖公告，后于2017年6月22日撤回。2017年7月5日，本院在被执行人衡水雅美制衣有限公司门前张贴了网拍公告，公告了网络拍卖平台、拍卖时间、拍卖标的等信息。2017年7月6日在淘宝网——衡水市桃城区人民法院司法拍卖平台再次发布拍卖公告，拍卖标的：1.衡水市××××号小区土地使用权（证号：衡国用2002第0300号）；2.地上坐落于万顺街××房产（证号：衡房权证河西区字第××号）；3.地上坐落于万顺街××房产（证号：衡房权证河西区字第××号）；4.房产证载之外附属房屋建筑物（包括门卫房、二层楼、仓库、卫生间）；5.院内树木。网络拍卖竞买公告、竞买须知中，披露了拍卖标的物已经设定租赁的信息“1、座落于万顺街169号1栋1层己租赁给衡水通力汽车销售服务有限公司，用于维修车间及存放车辆，房屋租赁合同载明租赁期至2019年4月30日。2、座落于万顺街××层及院内，现为幼儿园及车间，租赁人及实际占有人、租赁期限不详。”同时，公告告知“优先购买权人参加竞买的，应于2017年8月1日前向本院提交合法有效的证明，资格经法院确认后才能参与竞买，逾期不提交的，视为放弃对本标的物享有优先购买权。”网拍开始时间2017年8月11日11时，网拍结束时间2017年8月12日11时41分22秒；网拍结果，竞买人彭厦以最高出价1051万元竞买成功。淘宝网于2017年8月12日形成了“衡水雅美制衣有限公司位于衡水市××××号小区土地使用权及地上房产和附属物”司法拍卖网络竞价成功确认书。2017年8月31日，本院向被执行人衡水雅美制衣有限公司发出（2016）冀1102执330号执行通知书，向其告知了对于上述执行标的的拍卖结果。
异议人罗春兰在提出本案执行异议时，提交了其于2014年5月16日与被执行人衡水雅美制衣有限公司签署的租赁协议，主要内容记载为，由于甲方（衡水雅美制衣有限公司）拖欠乙方（罗春兰）亲属王会敏、罗国强借款940万元无法偿还，经甲乙双方友好协商同意，由甲方把位于衡水开发区松江路与万顺街169号衡水雅美制衣有限公司内的房屋厂区租赁给乙方使用30年，用租赁费偿还乙方亲属的借款，租赁费每年26万元整，剩余欠款甲方要尽快想办法给乙方亲属还清……。协议由承租人罗春兰、出租人衡水雅美制衣有限公司法人代表董景民签字，并加盖衡水雅美制衣有限公司公章。异议人罗春兰还提交了其与孟学谦（2015年1月1日）、解兴沧（2016年3月16日）签署的房屋租赁合同以及异议人罗春兰收取孟学谦、解兴沧房屋租金的部分收据复印件。
本院认为：异议人罗春兰所提异议，属于依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条规定，认为人民法院的拍卖违法，侵害其对执行标的的优先购买权和其作为承租人的合法权益而提出的执行异议，应当按照民事诉讼法第二十五条的规定进行审查。关于优先购买权问题。本院在网络拍卖开始的一个月前，在标的房产大门前张贴公告，公告了拍卖标的、网络拍卖平台和网络拍卖时间；并在淘宝网——衡水市桃城区人民法院司法拍卖平台公开发布网络拍卖公告、竞买公告及竞买人须知，达到了向社会公开、公示的目的。异议人作为拍卖标的的承租人，占有使用着标的房产，在此出入，完全有机会知悉对执行标的的拍卖事宜，其未在拍卖开始前向本院主张优先购买权，应视为其放弃对拍卖标的物的优先购买权。本次执行拍卖，不存在未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告，侵害异议人对执行标的的优先购买权的的情形。异议人在拍卖结束后，以其为优先购买权人，权益受到侵害为由，提出撤销拍卖的异议请求，不予支持。本院通过淘宝网——衡水市桃城区人民法院司法拍卖平台，网络公开竞价，价高者胜出，以此确定本案标的的买受人，拍卖程序符合法律规定。关于异议人享有的承租权的利益保障问题，亦即要求衡水雅美制衣有限公司限期搬出并交付买受人问题。拍卖成交之后，本院依法通知被执行人衡水雅美制衣有限公司限期搬出并向买受人交付执行标的，是在履行法律规定的通知义务，该通知是针对被执行人衡水雅美制衣有限公司发出的，衡水雅美制衣有限公司应当履行。异议人是执行标的物的承租使用人，依照其提交的证据显示，其与被执行人衡水雅美制衣有限公司之间的租赁合同成立于本院对标的物查封之前，其要求继续履行原租赁合同，虽有实体法依据，但该问题不是执行异议程序审查范围，异议人可以通过其他程序寻求对其承租权的保护。对异议人承租权的保护不能阻止民事执行中对执行标的的拍卖。异议人要求撤销本次拍卖，其提出的异议事由不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条第一款规定情形，异议理由不能成立，其所提异议应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条第（五）项、第七条第一款、第十七条第（一）项、第二十一条第一款的规定，裁定如下：
驳回异议人罗春兰提出的执行异议。
当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向河北省衡水市中级人民法院申请复议。
审判长 刘九恩
审判员 高桂丽
审判员 牛金雪
二〇一七年十一月十七日
书记员 郭 忱