广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第1115号
原告张旗，女，汉族，住址广东省深圳市光明新区。
委托代理人邱建辉，广东卓建律师事务所律师。
被告朱小评，男，汉族，住址福建省晋江市。
委托代理人刘伟亭，广东深鹏律师事务所律师。
第三人张志超，男，香港居民。
委托代理人刘伟亭，广东深鹏律师事务所律师。
第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司，地址，组织机构代码8-5。
法定代表人吴军强，系该公司执行董事。
委托代理人李常优。
原告张旗诉被告朱小评房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，并追加深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华公司）、张志超为第三人，公开开庭进行了审理。原告张旗及其委托代理人邱建辉，第三人张志超及其与被告朱小评的委托代理人刘伟亭到庭参加诉讼。第三人世华公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告张旗诉称，2014年12月9日，原告与被告签订房地产买卖合同，约定被告将深圳市宝安区龙华街道苹果园1栋双鱼座100号房产转让给原告，转让总价款人民币88万元，其中定金3万元，首期款45万元，剩余40万元采取银行按揭贷款方式。合同签订后，原告如约支付了定金、首期款。2014年12月24日，原告与被告签订二手楼交易资金监管协议。2015年1月30日中国工商银行深圳分行向原告发出二手楼按揭贷款确认书，同意向原告发放期限为30年、数额为60万的贷款。然而被告因房价上涨拒不履行合同义务，原告多次催促被告履行义务，并于2015年4月16日邮寄履约催告函给被告的代理人张志超，要求被告履行义务，被告至今仍然拒不办理过户手续。由于被告拒不赎楼解除抵押，买卖合同无法继续履行。为了维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、解除原告、被告签订的房地产买卖合同（编号为8189554）；2、解除原告与第三人世华公司签订的佣金及必要费用确认及支付承诺书；3、被告返还原告定金30，000元，赔偿原告违约金176，000元；4、被告承担本案的所有诉讼费用（包括受理费、担保费、保全费、公告费）。
被告朱小评答辩称，一、同意解除合同。二、第三人世华公司的经纪合同与本案无关，应当另案处理。三、关于原告要求返还定金并赔偿违约金176，000元。首先，原告的上述两项诉讼请求只能二选一，不能同时得到支持；其次，合同无法按期履行责任并不是被告一方的全部责任，被告已告知原告涉案房产附带租约，但被告未征得承租方放弃优先权，被告多次沟通无效，导致合同无法履行。第三，原告主张的违约金176，000元过高，原告无法证明实际损失达到176，000元，请求法院依法调低；四、原告的诉讼请求已变更，导致担保费标准应予以相应地降低。被告也主动到法院应诉，故原告主张的担保费、公告费不应由被告及第三人承担。
第三人张志超答辩称，其答辩意见与被告一致。
第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司未到庭答辩，但于某向本院提交书面答辩状称：一、本案为房屋买卖合同纠纷，世华公司与原、被告双方系居间合同纠纷，世华公司不是本案适格当事人；二、根据《房地产买卖合同》的约定，签署合同时原告向被告支付定金3万元，后被告交由世华公司托管，世华公司于2015年1月21日将托管的定金交由被告，同时预留3400元交房保证金于世华公司，世华公司愿意遵循法院判决处理托管款项。目前被告的房产证红本仍监管在世华公司处，愿意按法院判决处理；三、2015年4月份该小区同户型房价大概110万左右；四、本案买卖合同无法履行是因被告不配合办理房产注销抵押登记及递件过户手续。本案中被告自行赎楼，但未办理房产注销抵押登记手续，在原告贷款承诺函出来后，世华公司通知其注销抵押登记并办理递件过户手续时，被告询问年前可否收齐全款，世华公司经办业务员告知因年底银行放款较慢年前可收到首期款，年后才能收到尾款。被告要求年前必须收齐全款，后以回新加坡过春节为由一直不予配合。春节后经办业务员也一直联系不上被告，因此，2015年4月16日协助原告发出履约催告函，2015年5月1日左右，原、被告双方有过一次协商，被告提出过加价8-9万，最终双方未达成一致。
经审理查明，2013年7月19日，被告朱小评向第三人张志超出具《委托书》，委托张志超为其代理人，可在2013年7月19日至2016年7月18日期间，全权代被告办理上述房产的有关转让手续，代为签署房产转让合同并收取售房款，在有关文件上签字，办理上述房产的房款资金监管协议及收取资金监管协议中的房款，签署相关文件等。该委托书经深圳公证处公证，公证书编号为：（2013）深证字第108551号。
2014年12月9日，原告张旗作为买方，被告朱小评作为卖方，第三人张志超作为卖方代理人，在第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司的居间下，签订《房产买卖合同》（编号：8189554），约定：卖方将位于深圳市龙华街道苹果园1栋双鱼座100号房产转让给买方，买方在签署本合同时向卖方支付定金3万元。买方通过银行按揭支付剩余购房款。买方应于签署合同之日起40日内付清首期房款约25万元（不含定金）。买方应于约定的应付首期房款之日起三日内向银行提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料如按揭款项存入账户确认书等，双方均不得拖延，否则视为违约。该物业处于抵押状态，卖方同意于签署本合同之日起40日内（含当日）自行筹资还清按揭银行贷款、办妥注销抵押登记手续，并将房地产证原件交予居间方。涉案房产附有租赁合同，卖方保证承租人已放弃对该房产在同等条件下的优先购买权。如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过十五日或有其他根本违约行为的，买方可要求卖方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金或双倍返还买方已支付的定金。
合同签订当日，原告向被告支付了定金人民币30，000元，其中人民币3，400元现仍作为交房保证金托管在第三人世华公司处。
2014年12月24日，原告（甲方）、被告（乙方）及中国工商银行股份有限公司深圳龙华支行（丙方）签订了《二手楼交易资金监管协议》，原告、张志超作为被告的代理人签订了上述协议，三方约定将涉案房产交易资金人民币25万元委托丙方托管。同日，原告将上述款项转入银行监管账户。原告于庭审中确认，上述款项已解除监管，返还原告。
2015年2月2日，中国工商银行股份有限公司深圳龙华支行出具《二手楼按揭贷款确认书》，同意为原告购买涉案房产向原告发放期限为30年，金额为人民币60万元的贷款。
2015年4月16日，原告向张志超发出《履约催告函》，催促其于2015年4月24日前办理《深圳市二手房买卖合同》签订和递件过户手续。上述函件寄往涉案房产所在地址，邮件显示已妥投。但被告及张志超否认收到该函件。
另查，1、关于合同不能履行的原因，原告主张是因房价上涨，被告要求加价；被告主张是因原告办理公积金贷款造成延误，且涉案房产的租客亦主张优先购买权；2、本院于2015年9月12日在香港商报、2015年9月20日在人民法院报登载公告，向被告及张志超公告送达起诉状副本、开庭传票、应诉通知书、举证通知书、合议庭通知书等。被告及张志超于2015年9月17日至本院领取上述文件。
上述事实，有经庭审举证、质证的委托书、公证书、房地产买卖合同、定金收据、二手楼交易资金监管协议及银行交易明细、二手楼按揭贷款确认书、履约催告函、快递单及查询结果等证据及庭审笔录在卷证实，本院均予以认定。
本院认为，第三人张志超系被告朱小评的代理人，有权在2013年7月19日至2016年7月18日期间代为办理涉案房产的有关转让手续。张志超作为被告的代理人，与原告张旗签订的《房产买卖合同》（编号：8189554）系当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。
关于合同不能继续履行的原因。原告于合同签订后，已依约支付了定金，办理了首期款资金监管并取得银行出具的贷款承诺函，其已履行了合同约定的主要义务。现因被告未办理赎楼，涉案房产仍未注销抵押，导致合同不能履行。此外，被告及第三人还主张，因涉案房产的承租人主张优先购买权，亦导致合同无法继续履行。本院认为，原、被告于合同中已明确约定，被告保证承租人已放弃对涉案房产在同等条件下的优先购买权，说明被告已明确排除了该项障碍。被告此时再以承租人主张优先购买权为由拒绝继续履行合同，亦已违反了合同约定。综上，涉案合同系因被告违约而不能继续履行，被告应承担相应的违约责任，原告作为守约一方，诉请解除合同并要求被告支付涉案房产转让成交价20%的违约金人民币176，000元，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。
根据法律规定，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，故本院确认原、被告签订的上述合同于本案起诉状副本送达被告之日即2015年9月17日解除。由于合同已解除，被告应将收取的定金人民币30，000元退还原告，其中人民币3，400元现仍作为交房保证金托管于第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司处，应由第三人负责返还原告，其余人民币26，600元由被告迳付原告。
原告另诉请解除其与第三人世华地产签订的佣金及必要费用确认及支付承诺书，因该诉讼请求属于原告与世华地产之间的居间合同关系调整的范畴，与本案所涉房屋买卖合同纠纷并非同一法律关系，本院在本案中不作处理，原告可另循法律途径解决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、确认原告张旗与被告朱小评于2014年12月9日签订的《房产买卖合同》（编号：8189554）于2015年9月17日解除；
二、被告朱小评应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告张旗返还定金人民币30，000元。其中，托管在第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司处的金额人民币3，400元由第三人负责返还原告，剩余金额人民币26，600元由被告迳付原告；
三、被告朱小评于本判决发生法律效力之日起五日内向原告张旗支付违约金人民币176，000元；
四、驳回原告张旗的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币6，511元，保全费人民币4，920元，合计人民币11，431元，均由被告负担。案件受理费及保全费原告均已预交。
如不服本判决，第三人张志超可在判决书送达之日起三十日内，其他当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 陈 平
代理审判员 陈蕾仰
人民陪审员 朱纯禄
二〇一五年十一月三十日
书 记 员 陈锐强
书 记 员 林斯瑜
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。