广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0306民初7133号
原告(反诉被告)陈佩贤，住址广东省深圳市宝安区。
委托代理人吴朝阳、陈淑蓉，广东瀚宇律师事务所律师。
被告(反诉原告)岳敏，女，汉族，1981年9月2日出生，住址湖南省新邵县酿溪镇。
委托代理人黄名胜、何阳，广东深信律师事务所律师。
第三人中原地产代理（深圳）有限公司，住所地深圳市福田区。
法定代表人李耀智，执行（常务）董事。委托代理人李雯，员工。
上述原告与被告、第三人房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告代理人吴朝阳，被告代理人黄名胜，第三人代理人李雯，证人方某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，经第三人推介，原告与被告于2015年12月8日签订了编号NO.221951的《二手房买卖合同》。依照合同约定，原告向被告购买位于深圳市宝安中心区N10区熙龙湾花园（N10区）6栋B座2201房产（深房地字第××号），转让总价2118万元。原告应在合同生效之日起4日内向被告支付定金100万元，在2015年12月16日前将首期款交存于双方约定的银行监管账号，其它购房款以银行按揭贷款方式向被告支付。被告须在原告办出贷款承诺函之日起60日内（即2016年3月15日前）自行筹资还清按揭银行贷款、办妥注销抵押登记手续，并在房产注销抵押登记后三个工作日内与原告签署《深圳市二手房买卖合同》，及办理递件过户手续。如被告未按照合同约定期限履行义务，原告有权解除合同并要求支付房产转让成交价20%违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了定金100万元，向监管银行账户交存了除定金之外的首期款548万元，向中国银行股份有限公司深圳福永支行递交了申请按揭贷款文件资料，并于2016年1月13日获取了编号201601013《个人二手住房按揭贷款承诺函》（同意贷款金额1400万元）。至此，原告另需与被告共同到资金监管银行办理完监管手续后补交存首期购房余额70万元。原告按照第三人的通知备齐首期购房余额款70万元，拟与被告一同办理此款的监管手续，但被告却以“不在深圳”等为由一直拖延、阻碍办理。为此，原告曾于2016年3月8日委托律师事务所向被告及第三人邮寄《律师函》敦促被告及时履行合同。但被告仍以各种理由推诿，拒不配合办理首期余款70万元的监管、交存手续，并拒绝在原告办出贷款承诺函之日起60日内自行筹资还清按揭银行贷款及办妥注销抵押登记、与原告签署《深圳市二手房买卖合同》及办理房产递件过户手续等，已构成根本违约。通过后续查询，原告认为被告售房的时候存在严重的误导和欺诈行为，因为被告声称涉案房产的贷款金额是600万元，经查询实为2000万元，而房产的售价才2118万元，被告根本不可能将涉案房产解除抵押和赎楼，完成合同约定的义务。依照合同第十一条约定，被告须承担转让成交价20%的违约金423.6万元、退还已收定金100万元等违约责任。为维护自身合法权益，原告诉请法院判令：1、解除原告与被告于2015年12月8日签订的编号NO.221951的《二手房买卖合同》；2、被告立即向原告偿付违约金人民币423.6万元；3、被告立即向原告退还定金人民币100万元；4、被告承担本案全部诉讼费用。
被告答辩称：一、原告于2016年1月13日获得贷款承诺函1400万元，但并没有在合同约定的三个工作日内履行剩余首期款的监管义务，在约定的宽限期内仍未履行，原告的行为已经构成了根本性违约，符合涉案合同关于买方违约的相关约定，被告有解除合同的权利。原告诉称被告以不在深圳等为由拖延阻碍办理补齐首期款的手续，理由不成立，与事实也不相符。二、在原告严重逾期付款的情况下，被告于2016年3月2日发函要求原告承担迟延履行的违约责任，并要求补足首期款，但原告拒不承担合同约定的违约责任，拒不继续履行合同义务。被告于2016年3月10日发函给原告解除涉案房产买卖合同，符合合同约定，原告诉称被告未在3月15日前履行赎楼义务，已构成根本性违约，并无合同依据和法律依据。作为违约方的原告无权诉请解除合同，而涉案合同已于3月12日由被告合法解除，请求法庭驳回原告的诉讼请求。
被告同时反诉称，双方签订合同后，原告于2015年12月14日监管548万元首期款，于2016年1月13日获得1400万元的银行贷款承诺函，但贷款金额加上已监管的首期款和定金，比合同约定价少70万元，经被告多次催促，原告迟迟未补齐差额部分，导致资金监管无法完成，超出合同约定的最晚时间。被告于2016年3月2日发送《关于支付熙龙湾花园（N10区）6栋13座2210房迟延履行违约金和利息损失的律师函》，敦促原告履行合同义务并支付违约金。但在该函指定期限内，原告仍未履行补足差额房款的义务，合同约定的解除权条件成就，被告已具有涉案合同约定的解除权。2016年3月10日，被告向原告发送关于解除熙龙湾花园（N10区）6栋13座2210房《二手房买卖合同》（NO.221951）的律师函，告知其涉案合同于2016年3月7日解除，原告于3月12日签收。因原告迟延履行的违约行为导致涉案合同被解除，被告可根据合同第十条约定，要求原告支付违约金423.6万元，并要求第三人向被告支付托管定金30万元。被告诉请法院判令：1、确认原被告所签订的关于深圳市宝安区中心区熙龙湾花园（N10区）6栋B座2210号房（房地产证号50××60）的《房地产买卖合同》（NO：221951）于2016年3月7日解除；2、原告向被告支付违约金人民币423.6万元；3、第三人向被告支付托管定金人民币30万元；4、原告承担本案诉讼费用。
原告对被告的反诉答辩称，被告的反诉无事实和法律依据，依法应当予以驳回。一、被告欺诈、误导原告购买涉案房产，而且客观上被告不能按照合同的约定注销抵押登记，无法履行房屋买卖合同，构成根本违约。原告全面履行了房产买卖合同，没有任何违约情形。二、被告作为违约者，依法不享有解约权。三、关于首期购房款余额70万元的监管手续，是被告无理拖延办理。第三人2月28日还在发微信催促被告办理房款的监管手续，被告拒不配合，被告委托律师发的律师函也认可该房款需要进行监管。70万元首期款差额监管与被告履行赎楼义务没有任何因果关系，被告颠倒是非，混淆逻辑关系。原告提交的银行帐户资料可以佐证，原告确有能力履约。70万元购房款仅仅占首期购房款9.75%，占总房价的3.3%，被告以此为由将涉案合同予以解除，明显不符合比例原则、公平原则，依法不能成立。
第三人对本诉和反诉述称，我公司作为居间方，于2015年12月8日在买卖双方意思一致的基础上促成了交易，在整个交易过程中我司已经完全尽到审慎审查、通知协助等居间义务，不存在过错。目前仍有30万元由第三人监管，愿意根据法院判决处理。
经审理查明，原告作为买方，被告作为卖方，于2015年12月8日签订《二手房买卖合同》（NO.221951），约定原告向被告购买位于深圳市宝安中心区N10区熙龙湾花园（N10区）6栋B座2201房产（深房地字第××号），转让总价2118万元；合同生效当天支付定金30万元，生效后4日内再付定金70万元，定金由第三方监管，定金付至监管帐号视为卖方收讫；定金之外的房款以银行按揭贷款方式支付，买方于2015年12月16日前将首期款支付至双方约定的银行监管账号或其他第三方监管帐号，并向银行提交按揭贷款申请资料，卖方应予配合，若银行承诺贷款金额加上买方已付首期款、定金后少于合同转让成交价的，买方应于银行出具贷款承诺函后3个工作日内（含当日）补足，多于合同转让成交价的，买方可向监管银行将多出部分退回，卖方应无条件配合；卖方应于双方办理完资金监管手续及买方取得贷款承诺函之日起60日内（含当日）自行筹资还清银行贷款并注销抵押登记，并在注销抵押登记后2个工作日内将房地产证原件交予第三人；在买方取得银行贷款承诺函且卖方已取得房地产证原件之日起3个工作日内，双方办理递件过户手续，最晚不得迟于赎出房产证原件3日内；任何一方逾期履行合同义务超过5日的，另一方有权解除合同并要求违约方支付转让成交价20%的违约金或适用定金罚则。合同还对税费承担、交楼押金等内容作了约定。双方同时签订《自找担保公司赎楼确认书》，约定由被告自找担保公司向银行提前还清按揭款赎楼。当天，原告向被告转账30万元作为定金的支付。合同签订当天，原告、被告、第三人还签订了《资金托管协议》，约定将定金70万元交由第三人托管。原告如约向第三人账户存入70万元定金。2015年12月14日，原告、被告、中国银行股份有限公司深圳新沙支行共同签订《二手楼交易资金委托监管协议》，约定监管548万元资金。原告如约向监管账户存入首期款548万元。2016年1月13日，中国银行股份有限公司深圳福永支行作出《个人二手住房按揭贷款承诺书》，承诺就涉案房产买卖向原告发放贷款1400万元。得知首期款存在70万元差额后，第三人通知买卖双方就此差额办理资金监管，但被告拒绝配合。2016年3月2日，被告委托律师事务所向原告邮寄律师函，催促原告补足购房款差额并要求支付违约金及损失。3月8日，原告委托律师向被告邮寄律师函，催促被告履行赎楼等合同义务。3月10日，被告委托律师事务所再次向原告邮寄律师函，称自2016年3月7日起解除合同。原告已收到上述邮件。另查，2015年11月20日，深圳市鑫锐威装饰设计工程有限公司、李瀚威作为借款人，深圳市金诚信小额贷款有限责任公司作为贷款人，签订了借款合同，借款金额共2000万元。当天，被告与深圳市金诚信小额贷款有限责任公司签订抵押合同，被告以涉案房产作为抵押物为上述借款合同提供担保。2015年11月25日，上述合同当事人办理了抵押登记。根据原告的诉前财产保全申请，本院于2016年3月16日作出（2016）粤0306财保125号民事裁定书，查封涉案房产。
以上事实，有二手房买卖合同、资金托管协议、二手楼交易资金委托监管协议、自找担保公司赎楼确认书、银行转账记录、收款收据、个人二手住房按揭贷款承诺书、不动产抵押登记查询表、律师函、快递单、借款合同、抵押合同、（2016）粤0306财保125号民事裁定书、证人证言及庭审笔录等附卷为证。本院认为，原、被告之间的买卖合同依法成立，对当事人具有法律约束力，当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。被告称原告经多次催促，仍不补足70万元首期款，缺乏证据证实，不予采信。相反，证人陈述证实，其通知买卖双方对首期款差额70万元进行监管，但被告没有配合。被告又称原告可以自行将70万元存入监管账户，不需要被告配合。本院认为，资金监管协议是买卖双方与银行共同签订的三方协议，原告自行增加监管金额，没有合同依据，也没有法律义务。被告拒不配合办理首期款差额70万元的资金监管，也没有委托担保公司进行赎楼，逾期天数符合合同约定的解除条件，原告主张被告违约，诉请解除合同，本院予以支持。被告收取的定金100万元，应当向原告返还，其中仍由第三人监管的30万元，由第三人负责返还。因原告不存在违约行为，被告违约后要求确认合同自解除通知到达对方时解除，不符合《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，不予支持。被告诉请原告支付违约金，第三人向被告支付托管定金30万元，均不予支持。关于违约金。合同已明确约定违约金的计算方法，综合考虑原告的实际损失与预期利益、合同的履行情况、被告的过错程度，本院认为成交价20%的违约金并不过分高于实际损失，对违约金423.6万元予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、解除原告陈佩贤与被告岳敏于2015年12月8日签订的《二手房买卖合同》（NO.221951）；二、被告岳敏于本判决生效之日起十日内一次性向原告陈佩贤返还定金人民币70万元，第三人中原地产代理（深圳）有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告陈佩贤返还定金人民币30万元；三、被告岳敏于本判决生效之日起十日内一次性向原告陈佩贤支付违约金人民币423.6万元；四、驳回被告岳敏的反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费48452元，反诉受理费21544元，诉前财产保全申请费5000元，均由被告岳敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 龙倩虹
人民陪审员 陈远霞
人民陪审员 郭映舜
二〇一六年八月十二日
书 记 员 张晶晶
书 记 员 董 宏
附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。