福建省莆田市城厢区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0302民初2477号原告：福建莆田联创世纪投资有限公司，住所地莆田市城厢区荔园路与胜利路交叉口东南侧莆田联创国际广场销售中心2楼。统一社会信用代码：913503025792612415。法定代表人：张兵，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈宗贤，福建鹏翼律师事务所执业律师。被告：薛德强，男，1976年3月6日出生，汉族，农民，住所地莆田市秀屿区。第三人：中国银行股份有限公司莆田分行，住所地：莆田市城厢区文献西路1069号。统一社会信用代码：91350300855340473X。负责人：连怡岚，该行行长。委托诉讼代理人：陈阳（系该行员工），男，1990年7月24日出生，汉族，居民，住所地莆田市城厢区。第三人：黄超凡，男，1972年4月13日出生，汉族，居民，住所地莆田市城厢区。第三人：杨俊达，男，1972年5月10日出生，汉族，农民，住所地莆田市秀屿区。福建莆田联创世纪投资有限公司(以下简称：联创公司)与被告薛德强、第三人中国银行股份有限公司莆田分行（以下简称：中国银行莆田分行）、黄超凡、杨俊达商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年6月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告联创公司的委托诉讼代理人陈宗贤，第三人中国银行莆田分行的委托诉讼代理人陈阳到庭参加诉讼。被告薛德强经公告开庭传票，未到庭参加诉讼。第三人黄超凡、杨俊达经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。联创公司向本院提出诉讼请求：1、确认联创公司单方解除与薛德强于2013年2月20日签订的《商品房买卖合同》有效；2、薛德强向联创公司支付违约金241899元；3、薛德强返还未按时向银行偿还按揭贷款，造成联创公司被银行扣缴的保证金48966元及该款从起诉之日起至还款之日止按年利率6%计算的利息；4、本案诉讼费用由薛德强负担。事实和理由：2013年2月20日，联创公司与薛德强签订《商品房买卖合同》一份，薛德强以1209494元的价格购买联创公司开发的位于莆田市××区××与××交叉口东南侧A地块莆田联创国际广场A区第8幢15层1501室房，并支付首付款369494元，余款以银行按揭贷款的形式支付。后薛德强拒绝收房也未及时向银行偿还按揭贷款，致联创公司的保证金帐户被中国银行莆田分行多次扣缴冲抵薛德强的银行抵押贷款，截止起诉时共计48966元。联创公司于2016年5月4日、5月12日向薛德强邮寄律师函要求薛德强及时偿还银行按揭贷款，并返还联创公司被银行扣缴的保证金。同年5月20日又两次以邮寄的形式、2016年5月24日以彩信通知的方式向薛德强送达解除《商品房买卖合同》的律师函。根据《合同补充协议》第四条第5点的约定：买受人未能履行其向银行的义务导致出卖人作为担保人而承担保证责任的，自银行向出卖人发出承担担保责任通知之日起或自出卖人知道买受人逾期付款之日起，买受人应于7日内按全部购房款的20%向出卖人支付违约金并赔偿出卖人因此遭受的损失，出卖人有权从退还给买受人的款项中直接扣除违约金。《合同补充协议》第八条第2点约定：若出卖人为买受人承担了担保责任，出卖人有权解除买卖合同。根据上述约定以及《合同法》第93条的规定，联创公司可单方解除合同，并要求薛德强承担违约责任及返还银行扣缴的保证金。薛德强未作答辩。第三人中国银行莆田分行述称，讼争商品房在该行办理按揭贷款，现有本金766584.59元，利息3130.22元，罚息17.92元尚未偿还，无论法院是否解除《商品房买卖合同》，薛德强都应承担还款责任，联创公司对薛德强的借款应承担连带还款责任。第三人黄超凡未作陈述。第三人杨俊达未作陈述。联创公司围绕诉讼请求依法向本院提交了如下证据：1、营业执照、法定代表人身份证明各一份；2、《商品房买卖合同》一份；3、销售不动产统一发票两张；4、《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》、联创公司保证金专用帐户明细各一份；5、律师函二份、邮政快递回单五张。建设银行莆田分行向本院提交了如下证据：1、营业执照、法定代表人身份证各一份；2、还款明细清单一份。本案诉讼过程中，本院依职权向莆田市房地产管理中心调取位于莆田市××区××南街××楼××室房屋登记材料一份，向莆田市秀屿区人民法院调取该院（2016）闽0305执922号之一执行裁定书、（2016）闽0305民初1740号民事裁定书各一份。本院组织当事人进行了证据交换和质证，薛德强、黄超凡、杨俊达未到庭参加诉讼，也未提供证据，视为放弃抗辩的权利。到庭当事人对上述证据均无异议，本院经审查对上述证据予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年2月20日，联创公司与薛德强签订《商品房买卖合同》和附件六：《合同补充协议》（合同编号：C201301332）一份，约定薛德强向联创公司购买由该公司开发的位于莆田市××区××与××交叉口东南侧A地块莆田联创国际广场A区第8幢15层1501号房，该商品房总价款为1209494元。《商品房买卖合同》第六条第3点约定：买受人于签约之日向出卖人支付首期房价款（含定金）369494元，余款84万元通过银行按揭贷款或公积金方式支付。《合同补充协议》第四条第5点约定：买受人未能履行其向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致出卖人作为担保人而承担担保责任的，自银行向出卖人发出承担担保责任通知之日起或自出卖人知道买受人逾期付款之日起，买受人应于7日内按全部购房价款的20%向出卖人支付违约金并赔偿出卖人因此所遭受的损失，出卖人有权自应退还给买受人的款项中直接扣除违约金。出卖人的损失以及出卖人履行担保责任代替买受人偿还的按揭款等各种买受人应支付给出卖人的款项，房款不足抵扣的，买受人应于收到出卖人通知后7日内补足。《合同补充协议》第八条第2点约定：若出卖人为买受人承担了担保责任，出卖人有权解除买卖合同。《合同补充协议》第十四条约定：本合同中通知均采用书面形式。买卖双方在收到对方的书面通知时，应当签收。买卖双方地址以本合同载明的，通讯地址为准。本合同中通知的送达形式为当面签收或邮寄送达（包括挂号信或特快专递）。采取邮寄送达的，送达时间为挂号信或特快专递回执上注明的投递日期。如任何一方拒绝签收、地址发生变化未通知另一方、或因其他不可归则于对方原因而无法签收的，则视为送达。后薛德强向联创公司支付了购房款369494元。2013年7月11日，薛德强与中国银行莆田分行、联创公司签订《个人一手住房贷款合同》（合同编号：DY-LC-108），约定薛德强向中国银行莆田分行按揭贷款84万元用于偿还讼争商品房的购房款，借款期限240个月，联创公司为该借款提供阶段性连带责任保证。讼争商品房已办理预购商品房预告登记但未交付给薛德强。因薛德强未能依约偿还银行按揭贷款，中国银行莆田分行分别于2015年3月23日、12月15日扣划联创公司保证金账户25491.71元、23474.29元（共计48966元）用于代偿还上述贷款。之后，联创公司于2016年5月4日、5月12日通过邮政特快专递向薛德强寄送律师函一份，要求薛德强及时偿还银行按揭贷款，并返还联创公司被银行扣缴的保证金。同年5月20日、5月26日又通过邮政特快专递向薛德强寄送律师函一份，通知薛德强解除双方于2013年2月20日签订的《商品房买卖合同》。莆田市秀屿区人民法院在审理杨俊达与薛德强买卖合同纠纷一案中，根据杨俊达的财产保全申请，于2016年4月22日作出（2016）闽0305民初1740号民事裁定，查封薛德强位于莆田市××区××与××交叉口东南侧莆田联创国际广场A区A8#1501的房产（合同编号：C201301332）等。莆田市秀屿区人民法院在执行郭智伟与陈春梅民间借贷纠纷一案中，于2016年6月27日作出（2016）闽0305执922号之一执行裁定，预查封薛德强坐落在莆田市××区××与××交叉口东南侧的房产一套及相应的土地使用权（合同编号：C201301332）等。本院认为，联创公司与薛德强签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行义务。薛德强依约支付了购房首付款并办理了银行按揭贷款手续支付余款后，未依约如期向银行偿还贷款本息，导致联创公司被中国银行莆田分行扣划保证金账户48966元。根据《合同补充协议》第八条第2点约定:若出卖人为买受人承担了担保责任，出卖人有权解除买卖合同。联创公司为薛德强承担了担保责任后，通过邮政特快专递向薛德强寄送律师函，通知解除与薛德强签订的《商品房买卖合同》。因解除权是一种形成权，联创公司在依约通知薛德强解除合同后，薛德强至今未提出异议，也未请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，故联创公司请求确认其解除与薛德强签订的《商品房买卖合同》有效，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。《合同补充协议》第四条第5点约定：买受人未能履行其向银行应尽的义务导致出卖人作为担保人而承担担保责任的，买受人应按全部购房价款的20%向出卖人支付违约金并赔偿出卖人因此所遭受的损失。联创公司要求薛德强向联创公司支付违约金241899元（购房总价款1209494元×20%）及返还代偿款48966元亦符合法律规定和合同约定，本院予以支持。关于联创公司要求薛德强支付代偿款48966元的利息问题，代偿款属于联创公司因薛德强违约遭受的损失，因双方已就违约金作出约定，联创亦已就违约金主张权利，故联创公司再就代偿款主张利息缺乏依据，本院不予支持。薛德强、黄超凡、杨俊达经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃自己的诉讼权利，本院依法进行缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条规定，判决如下：一、确认福建莆田联创世纪投资有限公司解除与薛德强于2013年2月20日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：C201301332）有效；二、薛德强应于判决生效之日起三十日内向福建莆田联创世纪投资有限公司支付违约金241899元；三、薛德强应于判决生效之日起三十日内偿还福建莆田联创世纪投资有限公司代偿款48966元；四、驳回福建莆田联创世纪投资有限公司要求薛德强支付代偿款48966元从起诉之日起至还款之日止按年利率6%计算的利息的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18303元，公告费990元，合计19293元由薛德强负担。申请执行的期间为二年。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审 判 长  杨幼卿人民陪审员  黄静敏人民陪审员  苏天楼二〇一六年十二月三十日书 记 员  陈可意附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。