江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第03525号
上诉人（原审原告）徐娜。
被上诉人（原审被告）昆山美吉特置业有限公司。
上诉人徐娜因与被上诉人昆山美吉特置业有限公司（以下简称美吉特公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2014）昆花民初字第0018号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年9月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年8月25日，徐娜、美吉特公司签订美吉特工业品博览城（美吉特灯都）定金协议单一份，约定由徐娜向美吉特公司购买位于美吉特工业品博览城2展厅4层1021号商铺一套（建筑面积约：50.22平方米），房屋总价为381672元。该份协议第一条载明：“除卖方另有通知外，买方应于2013年8月31日之前，携带本确认单、购房所需款项、购房需带证件及其他相关材料亲至美吉特接待中心签订《昆山市商品房购销合同》。”第二条载明：“在本单约定日期内，买方不前来办理签约手续并支付约定款项、未提供齐全购房所需证件及其他相关材料的，均视作违约，卖方可不经催告，直接将预订房屋另售，本单效力终止，买方已付定金不予退还。”协议上还注明：“近日先付定金200元，剩余尾款明日补足。”当日，徐娜支付定金200元。2013年8月27日，美吉特公司销售人员申请徐娜购买的商铺于9月30日前签约，总价以9.3折成交，美吉特公司对此予以确认。当日，徐娜补交定金19800元。2013年10月1日，徐娜再次补交定金20000元。2013年11月9日，徐娜、美吉特公司签订美吉特合同确认单一份，明确约定：定购房号为2号4层1021室，面积为50.22平方米，合同总价为354955元，已付金额为40000元，首付金额为314955元。该份确认单上注明：“今日付19万元（含定金4万元），余款164955元于2014年1月22日前付清。”当日，徐娜通过银行转账向美吉特公司支付购房款150000元。美吉特公司在当日向徐娜开具金额为190000元的销售不动产统一发票。
另查明，2013年10月8日，美吉特公司将涉案房屋出售给案外人张林军、邱金萍，总价为382405元。庭审中，美吉特公司称因销售没有统一的网络系统，美吉特公司在11月9日履行其内部合同确认流转并通过网签时才发现该套房屋已经另售他人。
再查明，徐娜、美吉特公司在庭审中明确：徐娜支付的定金为40000元。双方未能签订正式的《昆山市商品房购销合同》。现因徐娜要求解除合同并要求美吉特公司赔偿损失，引起纠纷。
以上事实由徐娜提供的定金协议单、申请单、美吉特合同确认单、银行转账凭证、销售不动产统一发票、房产预售登记信息以及当事人陈述予以证实。
原审原告徐娜的诉讼请求为：一、判令解除双方商品房买卖合同；二、判令美吉特公司返还购房款190000元及利息，利息计算至判决当日；三、判令美吉特公司赔偿损失30000元；四、判令美吉特公司承担已付购房款一倍的赔偿责任190000元；五、诉讼费等与案件有关的费用由美吉特公司承担。
原审法院认为，徐娜、美吉特公司于2013年8月25日签订的美吉特工业品博览城（美吉特灯都）定金协议单以及于2013年11月9日签订的美吉特合同确认单系双方真实意思表示，依法成立并生效，徐娜、美吉特公司双方应当恪守合同履行义务。
首先，对于双方争议的美吉特公司是否存在违约行为并导致徐娜购买房屋的目的不能实现的问题，原审法院认为，徐娜为向美吉特公司购买涉案房屋与美吉特公司签订了定金协议单，并按协议约定先后支付定金共计40000元。双方在之后的时间里也对房款支付方式、合同签订时间进行了多次的协商。2013年11月9日，双方最终签订合同确认单明确了合同总价及房款支付方式，当日，徐娜按月支付了150000元购房款。美吉特公司在收取定金及部分购房款后理应保证涉案房屋可以出售给徐娜，但美吉特公司却于2013年10月8日将涉案房屋另售他人，导致徐娜购买房屋的目的不能实现。美吉特公司存在明显的违约行为，应当承担相应的违约责任。对于美吉特公司辩称的徐娜未能在2013年9月30日前至美吉特公司处签约，并且在10月1日和11月19日擅自补交定金20000元和购房款150000元却未告知美吉特公司销售人员，违反了定金协议单第二条的约定。原审法院认为，美吉特公司在徐娜10月1日补交定金后，仍然与其在11月9日签订了合同确认单，徐娜按此确认单支付了购房款150000元，而美吉特公司在此期间一直未提出过异议。因此，原审法院对美吉特公司的上述辩称不予采信。现徐娜以美吉特公司违约导致徐娜购买房屋的目的不能实现要求解除与美吉特公司签订的合同，原审法院予以支持。美吉特公司应当将徐娜支付的定金40000元、购房款150000元返还。
其次，对于徐娜要求美吉特公司赔偿损失30000元并承担已付房款一倍的赔偿责任190000元的诉讼请求，原审法院认为，徐娜、美吉特公司之间并未订立正式的商品房买卖合同，因此，徐娜要求美吉特公司承担已付房款一倍的赔偿责任的诉请无事实和法律依据，原审法院不予支持。因徐娜、美吉特公司已签订定金协议单，并且约定定金为40000元，美吉特公司无法履行约定的义务给徐娜造成的损失可参照双倍返还定金80000元来计算。对于除此之外徐娜要求美吉特公司赔偿的其他损失，因徐娜未能提供证据加以证明，原审法院不予支持。对于徐娜要求美吉特公司承担律师费的诉讼请求，因双方并未对此进行约定，原审法院亦不予支持。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十五条、第一百一十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第八条之规定，原审法院判决：一、徐娜与昆山美吉特置业有限公司于2013年8月25日签订的美吉特工业品博览城（美吉特灯都）定金协议单以及于2013年11月9日签订的美吉特合同确认单解除。二、昆山美吉特置业有限公司返还徐娜购房款190000元并赔偿徐娜损失40000元，两项合计230000元，于判决生效后十日内支付完毕（如采用转账方式支付，请汇入徐娜指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：昆山建行营业部，账号：32×××60）。三、驳回徐娜的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8830元，由徐娜负担4080元，由昆山美吉特置业有限公司负担4750元。该款徐娜已预交，原审法院不再退还，昆山美吉特置业有限公司负担部分由其在履行上述判决义务时一并支付给徐娜。
上诉人徐娜不服上述民事判决，向本院提出上诉称：一、原审判决认定事实错误。本案中双方对房屋买卖合同主要内容已协商一致，上诉人支付了定金，经双方确认又支付了大部分购房款，并对后续房款支付做了约定，被上诉人出具了国家统一购房发票，双方已实质性进入合同履行阶段，双方房屋买卖合同已成立生效。二、被上诉人一房二卖行为应当得到惩罚。被上诉人违背诚实信用原则，在上诉人毫不知情的情况下，以更高的价格将房屋卖给第三人，显然存在严重过错，导致上诉人买房目的落空，被上诉人的不诚信行为让自己多赚了几万元，却让上诉人损失了好几万元的差旅费、误工费、律师费、固定资产增值费。故本案应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，由被上诉人承担已付购房款一倍的赔偿责任。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。
被上诉人美吉特公司二审答辩称：一、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二、原审判决被上诉人双倍返还定金值得推敲，请求二审法院依法进行最终判决。
本院二审查明事实与原审查明事实一致。
本院认为，徐娜和美吉特公司于2013年8月25日签订的定金协议单以及2013年11月9日签订的美吉特合同确认单系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应认定为商品房买卖合同。本案中，徐娜和美吉特公司签订的定金协议单和合同确认单，并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，故双方之间并未订立正式的商品房买卖合同。因此，本案不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的适用条件。但美吉特公司在收取徐娜40000元定金和部分购房款后，未能与徐娜签订正式的商品房买卖合同，而是将房屋另售他人，应承担相应的违约责任。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，收受定金一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金，故原审判决认定美吉特公司应双倍返还徐娜定金80000元，并无不当。关于徐娜要求美吉特公司赔偿的其他损失，徐娜并未提供有效证据予以证明，可合理认定双倍返还定金已足以弥补美吉特公司违约给徐娜造成的损失，故对徐娜主张的其他损失，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3300元，由上诉人徐娜负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾雪蓉
审 判 员 周 红
代理审判员 黄学辉
二〇一四年十一月十一日
书 记 员 黄 婷