苏州市虎丘区人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）虎执异字第00016号
异议人王祝山。
委托代理人接云，江苏衡鼎（苏州）律师事务所律师。
委托代理人沈薇薇，江苏衡鼎（苏州）律师事务所律师
申请执行人朱水良。
委托代理人顾惠明，苏州市高新区恒信法律服务所法律工作者。
被执行人朱继新。
被执行人刘桂菊。
委托代理人仲崇生，江苏蓝之天律师事务所律师。
申请执行人朱水良与被执行人朱继新、刘桂菊民间借贷纠纷一案，本院于2015年4月22日作出的（2014）虎民初字第2649号民事调解书已发生法律效力，但义务人朱继新、刘桂菊未按法律文书所确定的义务履行，故权利人朱水良于2015年8月4日向本院申请对被执行人朱继新、刘桂菊予以强制执行，申请执行的标的为4927480元，本院于当日立案执行。
本案在审理过程中，本院于2014年11月24日根据债权人的申请，依法实施了保全措施，查封了被执行人朱继新、刘桂菊名下坐落于苏州市虎丘区新毛家花园11幢XXX室的房产（产权证号：00177X**）。在执行过程中，案外人王祝山以该查封房产其已向被执行人购买为由，向本院提出执行异议。后本院依法组成合议庭，于2015年10月27日公开听证，对上述异议进行了审查，异议人王祝山及其委托代理人接云、申请人朱水良及其委托代理人顾惠明、被执行人的代理人仲崇生参加了听证会，现本院对上述异议已审查终结。
异议人述称：2014年2月14日其与被执行人朱继新、刘桂菊夫妇签订了房屋买卖合同，购买被执行人名下位于苏州市虎丘区枫桥镇新毛家花园11幢XXX室的房产（房屋所有权证为：苏房权证新区第00177X**号、国有土地使用权证为：苏新国用（2012）第002XXX号）。2014年2月18日，异议人支付了全部房款共计616000元（50000元定金加上560000元银行转账和6000元现金），被执行人朱继新、刘桂菊向异议人出具了收条。付款后，异议人将该房屋进行装修并正式入住至今。入住后，异议人多次找被执行人要求办理产权过户手续，但对方一直推脱忙、没时间，导致房屋产权过户手续无法办理。2014年11月24日，虎丘法院因朱继新、刘桂菊与他人民间借贷纠纷一案对异议人入住的新毛家花园11幢102室的房产采取查封、冻结的保全措施，现该案进入执行程序，根据《最高人民法院〈关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定〉》第17条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议复议案件若干问题的规定》第28条之规定，向贵院提出执行异议，请求法院解除对上述房产的查封。
异议人针对其主张物权的述称，提供如下证据：1.身份证复印件，证明异议人的身份；2.房屋买卖（置换合同）一份，证明2014年2月14日异议人购买被执行人房屋的事实；3.房产证、土地证原件，证明房产以及土地的信息；4.收条（定金的收条）、工商银行转账的凭证、2014年工商银行流水的清单各一份（复印件），证明异议人付清全部房款的事实；5.电费、水费卡、保洁费的发票、水费缴费的清单、电费的缴费清单、购气的记录、电费的发票、物业保洁费的缴纳证明、宽带办理的受理单、燃气开户确认供气服务协议、燃气安装发票送货单以及电信发票，信用卡账单各一份（复印件），以证明异议人实际入住使用该房产的事实；6.动迁房上市交易申请审批表一份（复印件），证明该房屋作为动迁房买卖审批通过的事实。
申请执行人辩称：本案必须搞清楚异议人与被执行人之间是买卖关系还是委托关系，从刚才的庭审可以看出，2014年2月14日异议人与被执行人间签订了一份房屋买卖合同，但是在2014年2月18日他们双方之间又办理了一个委托手续，从办理公证的这个委托手续、委托的内容来看双方不是买卖关系，公证的效力要优于其他的效力，同时在庭审中提供的动迁安置房上市交易审批表可以证明被执行人在房屋买卖中不存在过错，为此，依照《最高院办理执行异议、复议若干问题的规定》第25条、28条第四款之规定，请求法庭驳回异议人的异议请求。
被执行人针对异议人的述称作出如下回复：房屋买卖是属实的，房款交清，房屋也已经交付给异议人了，至于为什么那么久没有过户被执行人不清楚，因为当时签订买卖合同后进行了委托买卖过户的公证，办理过户手续不需要出售人出面，买方可以自行过户。
本案争议的焦点是：一、在2014年11月24日虎丘法院查封被执行人朱继新、刘桂菊名下的苏州高新区新毛家花园11幢XXX室房产之前，被执行人朱继新、刘桂菊是否已经将该房产出让给异议人王祝山，且异议人是否支付全部房款，在本院查封之前异议人已经依据房屋买卖合约占有苏州高新区新毛家花园11幢XXX室房产。二、从2014年2月18日异议人支付全部房款之后至本院2014年11月24日查封该房产期间，异议人未能对上述房产办理过户手续，被执行人朱继新、刘桂菊是否有过错。
围绕上述争议焦点，异议人、申请执行人、被执行人之间进行了举证、质证。
申请执行人发表如下质证意见：1、房产证、土地证、身份信息没有异议；2、对买卖合同中的签订时间有异议；3、银行转账清单只能证明异议人与被执行人之间有往来，但不能证明转账目的是为了支付房款；4、收条（收61万）以及定金收条出具时间的真实性有异议；5、与房屋相关的票据（水电气等使用费用的票据）不能证明异议申请人实际占有该房屋。
被执行人针对异议人的举证发表如下质证意见：对异议人提供证据的真实性没有意见。另，说明涉案房屋委托买卖过户的公证书原件在异议人处。
异议人根据法庭的要求，将上述涉案房屋委托买卖过户的四份公证书原件向听证会开示。该四份公证书分别为：江苏省苏州市中新公证处于2014年2月18日出具的（2014）苏中证民内字第2129号、（2014）苏中证民内字第2130号、（2014）苏中证民内字第2135号、（2014）苏中证民内字第2131号公证书。公证书明确：朱继新、刘桂菊委托异议人王祝山办理买卖新毛家花园11幢XXX室房产的手续。异议人自认因房子当时登记不满5年，其想省掉一笔税而未去办理过户手续。
本院认证意见如下：一、异议人与被执行人之间就购买新毛家花园11幢XXX室房产签订的房屋买卖合同真实性予以认可；二、异议人支付61万房款的凭证以及占有、使用新毛家花园11幢XXX室房产过程中产生的相关票据的真实性本院亦予以认可；三、异议人与被执行人之间就购买新毛家花园11幢XXX室房产委托异议人王祝山办理过户手续的四份公证文书真实有效，证明被执行人对于房屋没有及时过户没有过错。
经审查查明，2014年2月14日其与被执行人朱继新、刘桂菊夫妇签订了房屋买卖合同，购买被执行人名下位于苏州市虎丘区枫桥镇新毛家花园11幢XXX室的房产（房屋所有权证为：苏房权证新区第00177X**号、国有土地使用权证为：苏新国用（2012）第002XXX号）。2014年2月18日，异议人支付了全部房款共计616000元（50000元定金加上560000元银行转账和6000元现金），被执行人朱继新、刘桂菊向异议人出具了收条。付款后，异议人正式入住至今。房屋买卖合同签订后，于2014年2月18日，就房屋买卖事宜由江苏省苏州市中新公证处出具四份公证书，被执行人朱继新、刘桂菊委托异议人办理房屋买卖的相关过户手续，异议人为省掉一笔税而未去办理过户手续，被执行人对此无过错。
另查明，本院根据权利人朱水良的申请，于2014年11月24日依据（2014）虎民初字第02469号民事裁定查封了朱继新、刘桂菊名下的坐落在苏州高新区新毛家花园11幢XXX室房产。
上述事实有各方当事人提供的经过听证会质证的证据、听证笔录等证据在案佐证。
本院认为，虽然异议人在本院查封新毛家花园11幢XXX室房产之前就与被执行人朱继新、刘桂菊签订房屋买卖合同，并支付了购买该房产的全部房款，且查封之前就已实际占有该房产，但异议人购买该房产之后九个多月的时间为了逃税而故意不去办理房产过户登记手续，其结果导致因本院对该房产的查封而无法办理过户手续。《物权法》第九条规定，除法律另有规定，不动产物权的设立、变更、转让、消灭，经依法登记发生效力。不动产登记对交易秩序的维护，建立在当事人对不动产登记存在信赖的逻辑和道德基础上。本案中，异议人为逃税而故意不去办理房产过户登记手续从而达到获取非法利益的目的，该行为释放和扩大了不动产登记与实际权利状态不一致的情形，给不动产交易安全带来风险，因此，对于异议人为逃税而故意不去办理过户手续的行为，法律应当给予否定性评价。因本案系异议人自身的原因未办理房产过户登记，导致法院依据对被执行人不动产登记公示的信赖而查封该房产，故不符合《最高人民法院〈关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定〉》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的买受人物权期待权优先保护的条件。因此，异议人所提的执行异议本院难以支持，其为逃税而故意不去办理房产过户手续所造成的商业风险由其自行承担。
综上所述，异议人所提异议理由不能成立，应当予以驳回。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第（十一）项、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院〈关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定〉》第十七条、《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十八条之规定，裁定如下：
驳回王祝山所提的执行异议。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内向苏州市虎丘区人民法院提起诉讼。
执行长 张新阶
执行员 沈文春
执行员 师永义
二〇一五年十一月十三日
书记员 王 宁