福建省永泰县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0125民初948号
原告：张杨武，男，1989年8月16日出生，汉族，住福建省永泰县。
委托诉讼代理人：余霖博，福建元一律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马威，福建元一律师事务所律师。
被告：永泰县上一房地产开发有限公司，住所地：永泰县樟城镇南湖路3号（工会大厦二层）。
法定代表人：刘必东，总经理。
委托诉讼代理人：陈彧，福建建达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何山，福建建达律师事务所律师。
原告张杨武与被告永泰县上一房地产开发有限公司（以下简称上一公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年4月1日立案后，依法适用普通程序，2017年8月1日公开开庭进行了审理，原告张杨武委托诉讼代理人余霖博、被告上一公司委托诉讼代理人何山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张杨武向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告签订的《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第四条第2款关于房屋交付条件的约定无效，被告应当按照法律规定的交付条件及《商品房买卖合同》第八条的约定向原告交付房屋；2、判令被告应自2017年1月31日起按购房总价541770元的日万分之五向原告支付逾期交付违约金至实际交付符合法律规定交付条件的房屋之日止（暂计至起诉之日违约金为11905.74元）；
3、判令确认原、被告签订的《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第三条关于房屋面积误差面积处置的约定无效；4、判令确认原、被告签订的《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第十一条第1款关于收取有线电视初装费的约定无效；5、撤销原、被告签订的《商品房买卖合同》第十一条关于买受人逾期一日接受房屋应向出卖人支付钥匙保管金50元的约定。
事实与理由：2016年8月15日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及相关补充协议，购买被告开发位于永泰县XX镇XX坂的XXX方小区第XX号楼XXX单元房，建筑面积74.44平方，总价款为541770元。双方约定：买受人应于签订合同当日向出卖人支付111770元，余款43万元由买受人向银行申请按揭贷款的方式支付。原告于合同签订当日支付了约定的首付款，2016年10月26日与工商银行永泰支行签订个人住房借款合同，按揭贷款相应款项已于2016年11月15日汇入被告账户。1、按《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2017年1月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合约定条件的商品房交付买受人使用，该商品房应当通过竣工验收合格、消防验收合格，建筑物生活给排水、用电、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到要求条件，小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成；《商品房买卖合同》第九条约定，若未如期交付房屋，逾期不超过30日的，出卖人应当向买受人支付已付款万分之三的违约金，超过30日的，买受人要求继续履行合同的，自本合同约定的最后交付期限第二日起按已付款的日万分之五支付违约金。2017年初，被告通知原告应在2017年1月22日交房。原告按照通知前往办理交房手续。过程中，原告要求被告出示竣工验收备案表、消防验收合格证明等符合法定交房条件的文件，被告拒绝出示。事后，原告向相关部门了解，该房屋并尚未通过竣工验收及消防验收。2、在办理交房过程中，被告以原告违反《合同补充协议》第二条第2款约定，未在60内办结银行按揭贷款和公积金贷款为由，要求原告应当逾期30内按贷款总额的日万分之五支付违约金，并自逾期之第31日起按照贷款总额的日千分之一支付违约金，否则不予交房，交房日期对应顺延。而本案原告购买的房屋直至2016年3月11日，被告才提交封顶证明，双方约定办结贷款的60日期限早已过去。被告无权要求原告支付相应违约金。3、按被告的交房程序，要求原告缴纳面积差价及有线电视开户费380元。《合同补充协议》第三条约定，不论面积误差多少双方均不解除合同，面积误差多还少补，超出面积部分的房价由买受人补足，面积小于合同约定时，出卖人返还买受人。该约定与《商品房销售管理办法》第二十条、最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条不符，属于无效条款，被告应当按照《商品房买卖合同》第五条面积确认及面积差异处理约定履行。根据物价部门的相应规定，从2013年7月1日起，新建住宅有线电视建设费由建设单位承担并计入建设总费用，任何单位和个人不得以有线电视入网费等名称或与其性质相类似的收费项目向购房者另行收取费用。因此，合同补充协议第十一条第1款关于收取有线电视初装费的约定无效，被告无权向原告收取有线电视开通费380元。4、《商品房买卖合同》第十一条关于买受人逾期一日接受房屋应向出卖人支付钥匙保管金50元的约定，明显属于显失公平，应予撤销。综上所述，《合同补充协议》关于变更交房标准的约定无效，被告应当按照法律规定的条件及《商品房买卖合同》第八条的约定向原告交付房屋，现按约定的交付日期已经超过30日，原告有权要求被告按照购房总价款的日万分之五支付逾期交付违约金至实际交付符合标准的房屋之日。为此，原告特向贵院提起诉讼，恳请法庭依法支持原告的诉讼请求。
上一公司辩称：1、本案讼争商品房已通过竣工验收及消防验收、备案，符合约定及法定的交房条件。因此，原告由于自身逾期接收房屋，却仍主张被告承担讼争房屋具备交房条件之后的逾期交付违约金毫无事实和法律的依据，依法应予以驳回。2、本案原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》内容不违反法律、法规之规定，系双方真实意思表示，依法成立并对双方具有约束力。原告在缔约后以“格式条款”为由要求确认条款内容无效，有悖于民事行为诚实信用原则，亦与合同契约行为之严肃性不符。3、被告亦已依约向原告通知交房。因此，原告由于自身无正当理由拒不接收讼争房屋，其亦需承担相应的违约责任。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定如下事实：
2016年8月15日，张杨武与上一公司签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》等相关附件，约定张杨武向上一公司购买位于永泰县XX镇XX坂的XXX方第XX号楼XXX单元号房，建筑面积为74.44平方米。其中，套内建筑面积56.25平方米，公共部位共有分摊建筑面积18.19平方米，每平方米7277.94元，总价为541770元。签约当日张杨武支付111770元作为首期购房款，余款430000元向银行办理按揭贷款。《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应当在2017年1月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）壹仟元违约金。…”；合同第九条约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人已付款的月息2％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五的违约金”；合同第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。…”；双方另在附件六还就《商品房买卖合同》进行补充协议，其中第四条对《商品房买卖合同》第八条进行补充约定“1、该条所述的交付期限的起算，应以买受人已按《商品房买卖合同》及本协议的约定，如期支付了全部应付款项，且不存在其他违约情形为前提，否则出卖人支付商品房的期限起算日期予以顺延。2、出卖人与买受人经协商同意将《商品房买卖合同》第八条约定的交房标准修改为：（1）该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格。（2）该商品房所在建筑物生活给排水、用电交房时达到使用条件。（3）小区内部道路交房时完成道路垫层。（4）绿化、室外照明、消防、环卫于办理产权证前完成。其他商业、社区服务和管理等公共配套、基础设施于项目整体交付使用时完成”。2016年10月11日，张杨武交纳购房款60000元。同月26日，张杨武作为借款人、上一公司作为保证人，与中国工商银行股份有限公司永泰支行签订《个人购房借款/担保合同》，约定张杨武向中国建设银行股份有限公司永泰支行借款370000元，同年11月15日，中国工商银行股份有限公司永泰支行放款370000元。2016年12月28日，上一公司组织勘察、设计、施工、监理等单位进行竣工验收，并已通过房屋建筑工程竣工验收。2017年1月18日，福州市公安消防支队以验备查[2017]0001号《建设工程竣工验收消防备案单》对永泰日出东方25＃、26＃建筑工程进行消防备案，意见：该建设工程已被确定为抽查对象，按照建设工程消防验收评定标准，抽查合格。此后，上一公司发出《交房通知》，通知张杨武于2017年1月22日交房，因双方未能就逾期交房违约金、逾期办结银行按揭贷款（以下简称逾期贷款）违约金达成一致意见而交房无果。张杨武诉至本院请求判令上一公司支付逾期交房违约金11905.74元等。上一公司反诉判令张杨武支付逾期贷款违约金6660元及逾期收房钥匙保管金5950元。2017年9月28日，上一公司申请撤回反诉，本院予以准许。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。张杨武与上一公司签订的《商品房买卖合同》及合同附件是双方的真实意思表示，双方在合同及合同附件中已就付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、交付条件与期限、出卖人逾期交房的违约责任、交接等进行了约定，双方应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方约定的房屋交付时间为2017年1月30日前，交付条件是经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格。上一公司在获得竣工验收合格和建设工程竣工验收消防备案抽查合格后，通知张杨武于2017年1月22日进行交房，在交房过程中双方因逾期交房违约金、逾期贷款违约金未能达成共识而交房未果。本院经分析认为，张杨武、上一公司系因违约金赔付事项引发纠纷，并非《商品房买卖合同》第十一条所约定的拒绝交接情形，故对张杨武诉求2017年1月31日之后的逾期交房违约金，本院不予支持。本院对张杨武诉请上一公司应当按照法律规定的交付条件及《商品房买卖合同》第八条的约定向其交付房屋予以许可。张杨武对《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》的真实性、合法性有异议，但未能提供证据证明其违法性和无效性，对此本院不予采信。至于张杨武诉请双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议部分内容与相关规定不符，双方在履行合同的过程中应当遵循法律、法规及部门规章的相关规定，遵循诚实信用原则，全面履行自己的义务。为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，判决如下：
一.永泰县上一房地产开发有限公司与张杨武于本判决生效之日起十日内办理永泰“XXX方”项目第XX号楼XXX号房屋的交接手续；
二、驳回张杨武的其他诉讼请求。
案件受理费97元，由张杨武负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 郑少智
人民陪审员 郭智进
人民陪审员 林家福
二〇一七年九月二十八日
书 记 员 林晓燕
附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。