北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终603号
上诉人（原审被告）洪兰，女，1949年1月16日出生。
委托代理人傅黄河，北京市绅特律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京市宣武海波服装厂，住所地北京市西城区法源寺后街*号。
法定代表人张树朋，执行董事。
委托代理人杨春玲，女，1963年4月23日出生。
委托代理人李平，北京市四方律师事务所律师。
原审第三人汪丽娟，女，1978年5月27日出生。
上诉人洪兰因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2015）西民初字第2712号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年12月，北京市宣武海波服装厂（下称海波服装厂）起诉至原审法院称：2010年3月15日，我厂与洪兰签订《房屋租赁合同》，约定：我厂将位于北京市西城区×××96号的房屋出租给洪兰，年租金18000元，租期为五年，合同于2015年4月14日到期，租金采取提前十天预先支付方式。2011年4月8日，我厂以书面形式通知洪兰因海波服装厂正处于法定代表人变更期间，为了保证双方的利益不受损失，请洪兰不要将房屋租金交至我厂原法定代表人刘克茹处，待我厂完成变更手续后再办理房租交纳事宜。2014年6月11日，我厂完成了法定代表人的变更。2014年10月30日，我厂以书面形式通知洪兰于2014年11月6日前向我厂支付其拖欠的2012年至2014年房屋租金54000元，洪兰未交纳。洪兰的行为违反了合同约定，侵犯了我厂的合法权益。为此诉至法院要求判令双方于2010年3月15日签订的《房屋租赁合同》于2014年12月12日解除；判令洪兰腾退北京市西城区×××96号自北向南第一间房屋交还我厂；判令洪兰支付2012年4月至2015年4月房屋租金54000元并支付自合同解除之日起至实际腾退房屋之日止的房屋使用费，每月按照5000元标准计算；判令洪兰支付违约金900元；案件受理费由洪兰承担。
洪兰辩称：我承租的房屋位于北京市西城区×××96号由南向北最后一间，建筑面积约40平方米。2012年，海波服装厂通过职工大会同意将该房屋以40万元的价款卖与我，我每年支付海波服装厂房款10万元，分四年付清。当时有会议记录和双方协议佐证，我已经支付海波服装厂25万元购房款。2014年，海波服装厂的法定代表人变更，我不清楚应将购房款支付给谁。海波服装厂已经将涉案房屋出售给我，我们之间签订的租赁合同已经作废，我无需缴纳涉案房屋的租金。故我不同意海波服装厂的诉讼请求。
第三人汪丽娟述称，2012年3月，我与洪兰的女儿孙艳丽签订的《房屋租赁合同》，我现在实际使用涉案房屋。
原审法院经审理认为：本案中，海波服装厂与洪兰签订《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的相关规定，双方当事人均应遵守执行。双方履行《房屋租赁合同》中，海波服装厂要求洪兰不要将房屋租金交至刘克茹手中，待单位变更手续完善后再办理房租交纳事宜，洪兰未交纳租金。海波服装厂于2014年10月30日向洪兰发出要求其交付2012年4月至2015年4月租金的通知后，洪兰亦未交纳租金，现海波服装厂要求洪兰支付租金的主张，理由充分，法院予以支持。洪兰以其购买了涉案房屋，无需交纳租金为由，未向海波服装厂交纳租金，同时洪兰提供了协议，海波服装厂对协议不予认可，认为协议无效。因双方对协议存有异议，该协议与本案不属于同一法律关系，本案无法认定，故法院对洪兰的抗辩不予采信。海波服装厂要求双方签订的合同于2014年12月12日解除的主张，因双方签订的《房屋租赁合同》中未约定解除权的行使，房屋租赁合同于2015年4月14日到期，故法院认定双方签订的《房屋租赁合同》到期解除。海波服装厂要求洪兰腾退涉案房屋的主张，涉案房屋被洪兰之女转租后，该房屋的实际使用人为汪丽娟，汪丽娟应将房屋腾退交给海波服装厂。海波服装厂要求洪兰按每月5000元的标准支付至洪兰实际腾房之日止的房屋使用费，海波服装厂主张的房屋使用费没有合同依据，法院按照双方合同约定的年租金标准判定。海波服装厂要求洪兰支付违约金的主张，虽有合同依据，但洪兰未缴纳租金并非其主观故意，对海波服装厂的该主张，法院不予支持。据此，原审法院于2015年11月判决：一、北京市宣武海波服装厂与洪兰于二○一○年三月十五日签订的《房屋租赁合同》解除；二、自判决生效之日起十日内，汪丽娟将位于北京市西城区×××96号北向南第一间房屋交还北京市宣武海波服装厂；三、自判决生效之日起十日内，洪兰给付北京市宣武海波服装厂二○一二年四月至二○一五年四月房屋租金五万四千元；四、自判决生效之日起十日内，洪兰按照每月一千五百元的标准给付北京市宣武海波服装厂自二○一五年四月十五日起至实际将坐落于北京市西城区益民巷96号北向南第一间房屋腾空之日止的房屋使用费；五、驳回北京市宣武海波服装厂的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，洪兰不服，上诉至本院称：海波服装厂对涉案房屋没有所有权，我与海波服装厂的房屋租赁合同不符合有关房屋租赁规定，双方未形成租赁关系；故要求撤销原判，依法改判驳回海波服装厂的全部诉讼请求。海波服装厂同意原判。汪丽娟未提出上诉。
经审理查明：北京市西城区（原宣武区）×××96号房屋的所有权人为北京市宣武区牛街街道生产服务合作联社，所有权性质为集体。海波服装厂原为集体所有制企业。2005年12月，改制为集体所有制（股份合作）企业，刘克茹被推选为该厂厂长。2010年，刘克茹达到退休年龄并办理了正式退休手续。2004年12月3日，北京市宣武区牛街街道生产服务合作联社与海波服装厂签订协议书，其中第七条约定位于×××96号现海波服装厂使用的库房，因双方存在争议，待改制工作完成后再协商或诉之法律。
2010年3月15日，海波服装厂作为出租方，洪兰作为承租方，双方签订《房屋租赁合同》，约定：租赁地址×××96号，建筑面积91.3平方米；租赁期限为五年，自2010年4月15日至2015年4月14日止；承租人有下列情形之一的，出租方可以终止合同，收回房屋。承租人擅自将房屋转租、转让或转借的，承租人拖欠租金累计1个月的……；年租金为18000元，每年缴纳一次，2010年4月15日签字之日起交18000元，以后采取提前十天预先交付；承租方逾期交付租金时，应按年租金的百分之五支付违约金。合同签订后，海波服装厂将涉案房屋交付洪兰使用。
2011年4月8日，海波服装厂因处于法定代表人变更期间，要求洪兰不要将房屋租金交至刘克茹手中，待单位变更手续完善后再办理房租交纳事宜。落款人为张树朋。2014年10月30日，海波服装厂向洪兰发出通知，内容为：该厂于2014年6月11日在北京市西城区工商行政管理局完成了北京市宣武海波服装厂法定代表人的变更手续，企业新的法定代表人为张树朋，要求洪兰在2014年11月6日前交纳2012年至2014年的房屋租金54000元。洪兰至今未交纳租金。2012年3月18日，洪兰之女孙艳丽作为出租人，汪丽娟作为承租人，双方签订《租赁合同》，约定承租房屋坐落益民巷东1号（即本案涉案房屋），租期一年，自2012年3月25日至2013年3月24日。合同到期后，汪丽娟继续承租该房屋至今。
原审法院审理中，洪兰提供其于2012年3月26日与海波服装厂与其签订《协议》，约定海波服装厂将位于西城区×××96号房屋使用权有偿转让洪兰，有偿转让金额为40万元，分期付款每年为10万元，四年共计40万元。洪兰已支付25万元，海波服装厂为洪兰书写借条6张。
本院审理中，洪兰明确表示上述《协议》不成立，不主张实际购买了西城区×××96号房屋，并认为上述借条为其与海波服装厂之间的债权债务关系。
上述事实，有《房屋租赁合同》、借条、通知、营业执照及双方当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：根据查明的事实，海波服装厂作为北京市宣武区牛街街道生产服务合作联社处的原下属企业，从产权人北京市宣武区牛街街道生产服务合作联社处取得涉案房屋的使用权。海波服装厂与洪兰签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。洪兰上诉称因海波服装厂对涉案房屋没有所有权故无权出租，缺乏依据，本院不予支持。因双方签订的《房屋租赁合同》房屋租赁合同于2015年4月14日到期，故双方签订的《房屋租赁合同》到期解除。洪兰未交纳租金，海波服装厂要求洪兰支付租金及合同解除后的房屋使用费的主张，于法有据，本院予以支持。因《房屋租赁合同》履行期间届满合同解除，故涉案房屋的实际占有人汪丽娟应向海波服装厂腾退房屋。原审法院对此处理并无不妥，应予维持。
综上，洪兰的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费1172元，由北京市宣武海波服装厂负担50元（已交纳），由洪兰负担1122元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费1172元，由洪兰负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李明磊
代理审判员 胡珊珊
代理审判员 王军华
二〇一六年一月二十九日
书 记 员 张晓鸥