湖南省常德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）常民一终字第310号
上诉人（原审被告）杨晓枫，女，1975年8月8日出生，汉族。
委托代理人孙圣林，湖南保协律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）黄敦庆，男，汉族，1955年8月19日出生。
委托代理人龚伦福，男，汉族，1962年10月30日出生，居民。
委托代理人张剑梅，湖南澧州律师事务所律师。
上诉人杨晓枫因与被上诉人黄敦庆房屋租赁合同纠纷一案，不服澧县人民法院（2012）澧民初字第915号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人杨晓枫及其委托代理人孙圣林、被上诉人黄敦庆的委托代理人龚伦福、张剑梅到庭参加了诉讼。现已审理终结。
原审法院审理查明，2004年5月25日，黄敦庆作为乙方与澧县梨园商业步行街开发商美吉公司（以下简称美吉公司）为甲方签订了一份《商品房买卖合同》，约定：甲方向乙方预售位于澧县澧阳镇水德庙居委会梨园步行街第一幢一层1-035号（现编号为1-106号）商品门面房一间，总价款为529600元；付款方式及期限：“办理银行按揭，相关费用由买方负担，余款须于2004年5月30日前付清”；交付期限：出卖人应当在2004年7月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经各有关职能部门初步验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同签订后，2004年6月4日、9月27日、12月28日，黄敦庆分别支付美吉公司房款50000元、20000元、30000元。2004年8月3日，黄敦庆在中国工商银行澧县支行办理了260000元房款的按揭手续，并交纳了评估费1500元、抵押费1000元、资信评估费100元等相关费用。美吉公司也按约将该门面房交付黄敦庆使用。2004年7月1日，黄敦庆将该门面房出租给李松柏。2005年6月29日，黄敦庆作为甲方与杨晓枫作为乙方签订《门面租赁合同》，约定甲方将上述门面房租赁给乙方使用，租赁期限5年，自2005年7月1日起至2010年6月30日止，第一年度租金为42000元，第二年度至第五年度租金按市场价格双方协商调整；租赁期满，乙方有按市场价优先续租的权利。
2009年5月18日，黄敦庆（甲方）与杨晓枫（乙方）签订《门面续租合同》，续租期间从2010年7月1日至2013年6月30日，合同约定：此续租合同产生效力时，原租赁合同同时作废。续租期间，租金按市场价格双方议定。低于市场价格，甲方有权终止合同，收回门面。乙方必须提前二个月交纳下年度租金，否则，甲方有权终止合同。续租合同履行后，杨晓枫于2011年2月28日以第三人对上述门面主张产权，致其经营受阻为由诉至法院，请求解除其与黄敦庆签订的房屋租赁合同，后撤诉。黄敦庆杨晓枫签订《房屋租赁合同》后，杨晓枫按约定的租金标准和支付方式支付黄敦庆租金至2011年6月30日。由于案外人对杨晓枫承租的门面主张权利，黄敦庆与案外人纠纷不断，杨晓枫的经营受到很大影响，2011年6月27日，杨晓枫按市场价将2011年6月30至2012年7月1日的门面租金126000元交原审法院提存，其撤诉后，将该款从法院退回。因杨晓枫未及时向黄敦庆交付租金，故向法院提起诉讼，请求判决杨晓枫按约履行合同义务，交付2011年7月1日至2013年6月30日的房屋租金261000元。
另查明，争议门面房至今未办理房屋所有权证。
原审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。凡是对标的物享有合法的占有、使用收益的权利人，都有权将其标的物租赁他人使用收益。本案黄敦庆通过与美吉公司签订《商品房买卖合同》，获得了澧县澧阳镇水德庙居委会梨园商业步行街1-035号门面房屋的占有、使用、收益权。黄敦庆、杨晓枫签订的《门面租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，合同双方应依约履行，黄敦庆依约将门面交杨晓枫使用后，杨晓枫应依约支付租金。故黄敦庆要求杨晓枫按约履行合同义务，支付其2011年7月1日至2013年6月30日租金265000元的诉讼请求，予以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，并经该院审判委员会研究决定，判决：杨晓枫在本判决生效后10日内支付黄敦庆租金261000元。案件受理费5215元，由被告杨晓枫负担。
原审法院宣判后，杨晓枫不服，以“双方就涉案门面签订租赁合同后，常德福吉物业管理有限公司澧县分公司（以下简称福吉物业）多次以租赁房屋存在产权争议为由，在租赁的门面闹事。上诉人无奈之下，向有关部门报案经协调，上诉人先后交纳176000元租金至澧县维护稳定工作领导小组办公室（以下简称稳定办），加上原经法院判决福吉物业应退还的租金和赔偿的损失，上诉人已按合同约定足额交纳了至2013年6月30日的租金，再判决上诉人交纳没有证据。被上诉人没有产权登记，其所有权也被注销，依法应当追回福吉物业参加诉讼，原审明显遗漏了诉讼主体。”等为由，请求撤销原判，发回重审。
黄敦庆答辩称：“被上诉人与美吉公司签订买卖合同后，美吉公司将门面实际交付给了被上诉人并从未与被上诉人就涉案门面发生过争议，根据物权法的相关规定，即使被上诉人未办理相关证照，被上诉人也享有出租权，上诉人理应交纳租赁费用。原判并未遗漏了诉讼主体，福吉物业不是买卖合同的相对方，也不是买卖合同的主体，不应作为第三人参加本案诉讼。上诉人未按合同约定交纳租金，理应承担交纳租金的义务。”请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，杨晓枫提交了如下证据材料：
一、（2010）澧民初字第870号民事判决，拟证明应由福吉物业返还租金、赔偿损失；（2011）澧民初字第463号民事判决，拟证明黄敦庆对涉案房屋不具有所有权；二、报告、收条，拟证明杨晓枫已将所有租金缴纳给了稳定办。
黄敦庆对证据一、二的真实性、合法性均无异议，对其关联性有异议。虽有一部分办证的程序上有错误，但不能证明黄敦庆没有产权、福吉物业不是门面的所有权人，不能向杨晓枫主张缴纳租金。另外，报告是上诉人自己打的，上诉人向有关单位提存租金是其单方行为，不能免除上诉人向黄敦庆缴纳租金的义务。本院认为，证据一是生效的法律文书，本院依法予以采信。因证据二有稳定办的证明材料及稳定办向福吉物业支付相关费用的收据，因此，本院对该证据予以采信。
二审期间，黄敦庆未提交新的证明材料。
本院依据杨晓枫的申请，向稳定办核实相关证据之时，稳定办向本院提交了的收据一份，证明稳定办已向福吉物业交了176000元的房租。
本院二审理查明的事实与原判认定的相一致，本院予以认定。
本院认为，本案的争议焦点是：一、本案所涉租赁合同是否有效；二、杨晓枫是否应向黄敦庆缴纳自2011年7月1日起至2013年6月30日止的房屋租金261000元。
黄敦庆与杨晓枫签订的《门面租赁合同》是双方当事人的真实表示，合同内容未违反相关法律、法规的规定；黄敦庆通过与美吉公司签订《商品房买卖合同》并付款的方式，取得了本案所涉门面合法的占有、使用、收益权；在没有证据证明福吉物业对本案所涉门面享有所有权的前提下，应认定合同内容涉案未损害他人的合法权益，因此，应认定上述《门面租赁合同》合法有效，双方应按照合同约定履行。合同签订后，黄敦庆按合同约定履行了交付门面给杨晓枫使用的义务，杨晓枫理应按合同约定履行缴纳租金的义务。
黄敦庆作为《门面租赁合同》的出租方，在上述合同有效的前提下，有权利要求租赁方按合同约定向其缴纳门面租金。现没有证据证明上述合同无效，也没有证据证明案外人对本案所涉的租赁门面享有所有权，案外人也没有向杨晓枫主张权利的法律依据。因此，杨晓枫主张向稳定办缴纳了租金，租金已转交给了案外人，与本案所涉的租赁合同之间没有法律上的关联。杨晓枫以黄敦庆对出租房屋不享有出租权，其已通过向稳定办缴纳租金、案外人应返还的租金等方式，缴纳了全部房租等为由，主张原判在未追加案外人参加诉讼的前提下判决其缴纳租金不当等理由不能成立，对其上诉主张，本院不予支持。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，处理适当。上诉人杨晓枫的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费5215元，由杨晓枫负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 雪
审 判 员 彭 炜
审 判 员 孙 晖
二〇一四年三月十三日
代理书记员 赵芸嘉
附：本案所适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；