甘肃省靖远县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）靖民二初字第263号
原告康度，男，汉族。
被告李淑勋，男，汉族。
委托代理人范宏生，甘肃明源律师事务所律师。
第三人李淑娜，女，汉族。
原告康度与被告李淑勋及第三人李淑娜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月2日立案受理，依法由审判员顾秉相适用简易程序公开开庭进行了审理，原告康度，被告李淑勋到庭参加了诉讼。第三人李淑娜经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年3月1日，经原、被告协商，原告与被告李淑勋签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定原告将其自有位于靖远县城风雷街康盛小区的临街商用房一、二楼约570平方米出租给被告李淑勋使用，租赁期限为2011年3月1日至2014年3月1日，租期3年，房租费每年90000元，一年一付并每年一次性提前付清，被告李淑勋承租原告的房屋后，在承租房内经营“尊皇娱乐会所”歌厅，由于被告在装潢歌厅时前期投入较大，原告就没有要求提前交付房租费，直至2012年，被告李淑勋只向原告交付了房租费10万元，此后再未交纳，2014年3月合同期满后，被告李淑勋提出要求继续租用原告的房屋经营歌厅，原告鉴于与被告李淑勋合作多年，就同意由被告李淑勋继续租用原告的房屋，但被告李淑勋对应向原告交纳的房租费一直拒绝交付。2015年5月，被告李淑勋在没有告知原告的情况下，将会所锁门并离开，拒绝向原告交回房屋。另外，被告李淑勋在使用原告的房屋期间还将房屋地砖部分损坏，给原告造成了损失，被告李淑勋在使用原告的房屋期间，拖欠了供热公司取暖费18669.76元、电费1332.97元。现原告诉请判令被告李淑勋给付原告计算至2015年6月30日的房屋租费290000元及拖欠出租房屋2014年供暖期的取暖费及2015年4月的电费共20000元，总计310000元。诉讼费用由被告李淑勋承担。
原告为证明其主张提交证据1、房屋租赁合同一份，2、被告李淑勋拖欠电费发票两张，3、被告李淑勋拖欠供热公司取暖费的证明一份。以上三份证据要证明被告李淑勋租用原告房屋及拖欠了电费、取暖费的事实。
被告李淑勋辩称，原告所述我租用其房屋的情况属实。1、我租用原告房屋的起始时间应从2011年5月1日起算，因为原告口头答应给了我2个月的房屋装修时间。租房合同不是当时签订的，是我在办理营业执照时补签的，合同内容不能完全证实我租用原告房屋的真实情况。2、我分四次于2012年2月1日、2月8日、9月18日、2013年2月28日通过银行汇款的方式向原告交付了房屋租费20万元，由此证明，我租用原告房屋期间的租费是给付清楚的。3、我于2013年4月15日将租用原告的房屋转租给了第三人李淑娜，此后产生的房费等相关费用应由李淑娜向原告交付。我对房屋转租后产生的费用不能向原告承担义务，李淑娜承租原告的房屋一事原告是明知的，当时原告对我将承租原告的房屋转租给李淑娜未提出异议，且在李淑娜使用房屋期间原告通过锁住其出租房屋大门的方式向李淑娜主张过权利，还收取了李淑娜交付的房屋租费，证明原告承认了李淑娜租用其房屋的事实。4、我在装修承租原告的房屋时，未损坏过原告房内的地砖，对承租房屋的装修方案原告是同意的，故对原告提出的地砖损失不能承担赔偿责任。据此，请求驳回原告对我的诉讼请求，诉讼费用由原告承担。在李淑娜租用原告的房屋后，因李淑娜未能向原告给付房租费，故被告申请追加李淑娜为本案第三人，对原告主张的房屋租费等应由李淑娜向原告交付。
被告李淑勋向法庭提交证据1、被告李淑勋与第三人李淑娜之间签订的位于靖远县城风雷街《尊皇国际娱乐会所》转让协议书一份，2、被告妻子乔译徽给原告通过汇款方式交付承租原告房屋租费的汇款单4张，3、乔再旺给原告交付房屋租费的银行明细对账单1份。以上证据用以证明被告李淑勋已向原告付清了其承租原告房屋期间的租费，并且多交付了2万元以及原告知道被告将承租其房屋转租给李淑娜后，已经收取了李淑娜给付的房租费40000元的事实。
第三人李淑娜未提出答辩亦未提交证据。但在本院依法向第三人李淑娜送达参加诉讼通知书及开庭传票后，经本案审判员电话联系，李淑娜在电话中陈述其确实承租了原告的房屋，表示对其承租原告房屋期间产生的租费其愿意向原告给付。
经当庭举证、质证，原告所举证据1、房屋租赁合同一份，该证据客观真实，能够证明被告李淑勋有租用原告房屋的事实，对该证据的真实性及证明效力予以认定。2、被告拖欠电费发票两张，该组证据能够证明第三人在承租原告房屋期间，在2015年4月拖欠了电费的事实。对该证据的真实性及证明效力予以认定。证据3、被告拖欠供热公司取暖费的证明一份。该组证据虽能够证明原告出租的房屋在2014年拖欠了取暖费，但该证明无法证实原告对该笔取暖费原告已经向供热公司交付，故对该证据的证明效力不予认定。
被告李淑勋提交证据1、被告李淑勋与第三人李淑娜之间签订的位于靖远县城风雷街《尊皇国际娱乐会所》转让协议书一份，该证据系被告李淑勋承租原告的房屋后，又将承租的房屋转租给第三人李淑娜时所形成，原告虽对该证据的真实性未能认可，但因该证据与被告李淑勋所举证据3乔再旺代第三人李淑娜给原告交付房屋租费的银行明细对账单1份之间形成证据链。该两组证据客观真实，能够证明第三人承租了原告的房屋及原告收取了第三人40000元房屋租费的事实。对该两组证据的真实性及证明效力予以认定。对证据2、被告妻子乔译徽给原告通过银行汇款方式交付承租原告房屋租费的汇款单4张。该证据客观、真实，能够证实被告李淑勋确实已向原告给付房屋租费200000元，对此汇款原告虽只承认有100000元属还款，有100000元属房屋租费，但因原告无相关证据证实被告先前有原告借款未还的事实。故对该组证据的真实性及证明效力予以认定。
经审理查明，2011年3月1日原告与被告李淑勋签订了《房屋租赁合同》，合同约定原告将自己位于县城风雷街一、二楼的铺面房出租给被告李淑勋使用，租期3年，即从2011年3月1日至2014年3月1日止，房屋租费每年90000元，租费一年一付，每年提前一次性付清，房屋租赁期间的水、电、暖费用由被告李淑勋承担。合同签订后，至2013年2月28日被告李淑勋分四次向原告汇付了200000元。2013年4月15日，被告李淑勋与第三人李淑娜签订了一份转让协议书，约定被告李淑勋与第三人合伙经营使用原告房屋的靖远尊皇娱乐会所（风雷街店）由第三人李淑娜一人管理经营，该会所2012年、2013年租费180000元及该店一切法律责任由李淑娜承担。协议履行期间，第三人李淑娜于2015年2月26日安排乔再旺向原告通过转账方式给付了房屋租费40000元，合计原告已经收到房屋租费240000元，对合同期内剩余房屋租费30000元及逾期（自2014年3月1日至2015年6月30日）房屋租费112500元，合计142500元，第三人李淑娜至今未向原告交付。对被告李淑勋向原告给付的200000元房屋租费，原告承认其中100000元是收取的房屋租费，另外100000元是被告李淑勋向其清偿先前的借款。现原告诉请判令被告李淑勋给付原告计算至2015年6月30日的房屋租费290000元及拖欠出租房屋2014年供暖期的取暖费及2015年4月的电费共20000元，总计310000元。诉讼费用由被告承担。
本院认为，原告与被告李淑勋之间为房屋租用签订的房屋租赁合同是双方当事人对房屋出租和承租的真实意思表示，属有效民事行为。被告李淑勋承租原告的房屋后，在向原告给付200000元房屋租费的情况下，将其承租原告的房屋又转租给第三人李淑娜使用，其行为在房屋所有人即原告认可时应属有效。原告在有证据证实曾于2015年2月26日收到第三人李淑娜交付的40000元房屋租费的情况下，仍向被告李淑勋主张房屋租费及其出租房屋拖欠的取暖费及电费，其行为依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条，即承租人经出租人同意，可以将租赁转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。据此规定，对原告要求被告李淑勋给付其房屋租赁期内损失的诉讼请求予以支持。庭审中，因原告无证据与被告李淑勋提交的证据相对抗，故对原告向被告李淑勋主张其双方房屋租赁合同期外所产生房屋租费的诉讼请求不予支持。原告在收取第三人李淑娜交付的40000元房屋租费后，以其不知被告李淑勋将承租原告的房屋转租给第三人李淑娜为由，对抗第三人承租其房屋的事实，其辩称理由不能成立。第三人李淑娜在转让受租原告的房屋后，理应遵守诚实守信原则，按照先前原告与被告李淑勋之间签订房屋租赁合同的约定，按期向原告交付房屋租费。因第三人未向原告交付房屋租费，对此第三人应承担相应的责任。对原告主张的房屋租费在有证据证实的情况下，第三人李淑娜对承租原告房屋期间租费及该房2015年4月拖欠的电费，第三人李淑娜应向原告给付。对原告就被告李淑勋向其给付的200000元中，有100000元系被告李淑勋向其给付先前借款的辩称，因原告无相关证据证实其理由成立，故原告的该项抗辩理由不能成立。原告主张的房屋租费应当为：被告李淑勋承租原告房屋全部租费270000元-已付240000元=30000元未付，此笔未付房屋租费应当由被告李淑勋与第三人共同向原告给付。房屋租赁合同期满后，自2014年3月2日起至原告主张的结算至2015年6月30日的房屋租费，共计15个月，每年90000元即每月7500元，7500元×15个月﹦112500元，此笔房屋租费应由第三人李淑娜向原告给付。原告主张其出租房屋2014年拖欠的取暖费18669.76元及2015年4月拖欠的电费1330.24元，共计20000元。其中该房屋2014年拖欠的取暖费18669.76元，因原告所举证据不能证明其向供热公司已经实际缴纳了该笔欠款。故对原告主张的该笔费用不予支持。对该房2015年4月拖欠的电费1332.97元属第三人李淑娜租用原告房屋期间所形成，故该笔费用第三人李淑娜应当向原告给付。
第三人李淑娜未到庭参加诉讼是对其权利的放弃，由此而产生的法律后果由其自行承担。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十一条、第二百二十四条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百四十条，《诉讼费用交纳办法》第十六条、第二十九条一款之规定，判决如下：
一、被告李淑勋与第三人李淑娜于判决生效后十日内向原告康度给付2014年3月1日前的房屋租费30000元。
二、第三人李淑娜于判决生效后十日内向原告康度给付自2014年3月2日起计算至2015年6月30日，共15个月的房屋租费112500元。
三、第三人李淑娜于判决生效后十日内向原告康度给付代缴2015年4月的电费1332.97元。
如给付义务人未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5950元，减半收取2975元，由原告康度承担1411.67元，由被告李淑勋、第三人李淑娜共同承担275元，由第三人李淑娜自行承担1288.33元。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递
交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省白银市中级人民法院。
审判员 顾秉相
二〇一五年九月二十九日
书记员 张智慧
本判决书生效后申请执行的期限为二年，自法律文书确定的履行期间的最后一日起计算，逾期申请执行的权利即丧失。
适用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，约定承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百二十一条第三人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方与第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的出租人可以解除合同。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的不影响案件的审理。
《诉讼费用交纳办法》
第十六条使用简易程序审理的案件减半交纳案件受理费。
第二十九条一款、诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。