江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏04民终256号
上诉人（原审原告）中国农业银行股份有限公司常州钟楼支行，住所地本市钟楼区广化街275号。
负责人蒋伟，该支行行长。
委托代理人周栋，江苏博爱星律师事务所律师。
委托代理人张少青，该支行职工。
被上诉人（原审被告）周丹。
被上诉人（原审被告）张国华。
上诉人中国农业银行股份有限公司常州钟楼支行（以下简称钟楼农行）因与被上诉人周丹、张国华金融借款合同纠纷一案，不服常州市钟楼区人民法院（2015）钟商初字第1194号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月20日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
钟楼农行一审诉称，周丹、张国华为夫妻关系，2012年8月10日，钟楼农行与周丹、张国华签订《个人购房担保借款合同》一份，约定周丹向钟楼农行借款739000元用于购房，借款期限为360个月，以等额本息偿还法还款。同时周丹、张国华以其所有的位于本市湖塘镇天隽峰美居19幢乙单元801室的房屋为上述借款提供抵押担保，并办理了抵押登记。钟楼农行并按合同约定于2012年8月10日发放了借款。因周丹、张国华未能按约还款，故诉至法院，请求1、判令周丹、张国华归还钟楼农行截止到2015年9月18日的借款本金723174.89元、利息60745.26元，合计783920.15元，并承担自2015年9月19日起至借款还清之日按归照合同约定计算的利息（包括复息和罚息）。2、判令周丹、张国华因钟楼农行为实现债权而支付的律师费46800元。3、判令钟楼农行有权对周丹、张国华所有的位于本市湖塘镇天隽峰美居19幢乙单元801室的房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿。4、本案诉讼费用由周丹、张国华承担。
周丹、张国华一审未作答辩。
原审法院经审理查明，周丹、张国华系夫妻关系。2012年8月10日，周丹、张国华与钟楼农行签订《个人购房担保借款合同》一份，约定由周丹、张国华为购买湖塘镇天隽峰美居19幢乙单元801室房屋向钟楼农行借款739000元；合同约定借款期限为360个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款利率为借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮15%后确定；还款方式为等额本息偿还法，还款日为每月的借款发放日对应日；借款逾期，罚息利率为借款利率上浮50%；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；因债务人未履行合同义务而引起的诉讼或法律纠纷，则债权人所支付的实现债权费用由债务人承担；债务人未按约定偿还借款本息，债权人有权提前收贷。双方并约定如发生纠纷，人民法院发出的各类法律文书正式送达地址，邮寄或传真后即视为送达，周丹、张国华在送达地址确认书中登记的通讯地址为武进嘉泽大观周家滨40号。
上述合同签订后，双方就湖塘镇天隽峰美居19幢乙单元801室房屋办理了抵押登记手续，钟楼农行则依约于2012年8月10日将739000元汇入周丹账户，但嗣后周丹、张国华未能按约还款。截止2015年9月18日，周丹、张国华结欠钟楼农行借款本金723174.89元及利息60745.26元，合计783920.15元。钟楼农行催款未果，遂诉至原审法院。
另查明，钟楼农行因本案诉讼支出律师费46800元。
上述事实由钟楼农行提供的《个人购房担保借款合同》、个人借款凭证、结婚证、房地产权利证书及他项权证、综合应用系统凭证、委托代理合同及发票及当事人庭审陈述等证据予以证明。
原审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对合同当事人具有约束力，合同双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。钟楼农行所举证据可以证明周丹、张国华向钟楼农行借款739000元，并以其所有的湖塘镇天隽峰美居19幢乙单元801室进行抵押担保。周丹、张国华未按约还款构成违约是引起本纠纷的直接原因，应按约归还本息及实现债权费用，并还应当以抵押财产对本案所负债务承担责任。周丹、张国华经法院合法传唤拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃自身的抗辩权利，由此引起的不利法律后果由其自行承担。钟楼农行的诉讼请求具有事实和法律依据，依法予以支持。该院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，第六十条第一款、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、周丹、张国华于判决生效之日起十日内支付钟楼农行截至2015年9月18日的借款本金723174.89元，利息60745.26元，合计783920.15元。自2015年9月19日起至该款还清日止的利息、罚息、复利按合同约定继续计算；二、周丹、张国华于判决生效之日起十日内支付钟楼支行委托律师费46800元；三、若周丹、张国华未能履行上述第一、二项判决所确定的义务，则钟楼农行有权以周丹、张国华提供的抵押物即座落于湖塘镇天隽峰美居19幢乙单元801室房屋进行折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿，受偿范围为739000元。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费12108元，由周丹、张国华负担。
上诉人钟楼农行不服原审判决，向本院提起上诉称：一审法院认定本案所涉房屋他项权证中登记的债权数额739000元为抵押担保优先权受偿范围的事实错误。被上诉人因购买常州市武进区湖塘镇天隽峰美居19幢乙单元801室房屋向上诉人借款739000元，双方于2013年11月26日办理了抵押登记。房屋他项权证号为常房他证武字第010825**号。房屋登记机关在他项权证的“债权数额”一栏记载的金额为739000元。上诉人认为该填写数额仅为借款金额，不是抵押担保范围。理由为，1、根据住房和城乡建设部于2008年5月27日颁布的《该房屋权属证书、登记证明太那些说明》第二条第（六）款规定，债权数额：属于一般抵押权的，填写房屋登记簿上记载的“被担保主债权的数额”；属于最高额抵押权的，填写房屋登记簿上记载的“最高债权额”。即在一般抵押权情况下，房屋他项权证记载的“债权数额”仅是被担保主债权的数额，不是抵押担保的最高金额。2、根据担保法第三十九条规定，抵押合同应当包括以下内容：（一）被担保的主债权种类、数额；（四）抵押担保的范围。该规定充分表明被担保的主债权数额不等于抵押担保范围。因此，房屋他项权证中记载的债权数额是被担保的主债权数额，而不是抵押担保范围。3、上诉人与被上诉人签订的《个人购房担保借款合同》中明确约定抵押担保范围为该合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等实现债权的一切费用，而不是房屋他项权证中记载的739000元。综上，请求二审撤销原审判决书第三项中关于优先受偿范围为739000元的判决。
被上诉人周丹、张国华未答辩。
本院对原审法院查明的事实予以确认。
本案二审争议焦点：常州农行对案涉抵押房产（常州市武进区湖塘镇天隽峰美居19幢乙单元801室房屋）实现债权的优先受偿范围是否为739000元。
本院认为：常州农行与周丹、张国华签订的《个人购房担保借款合同》合法有效。合同双方对该合同中涉及的周丹、张国华提供的抵押物即座落于常州市武进区湖塘镇天隽峰美居19幢乙单元801室房屋抵押房产办理了抵押登记，并在房屋他项权证上“债权数额”注明为739000元。依照国家相关法律规定，抵押登记的办理具有公示和对抗第三人强制法律效力。抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。上诉人钟楼农行所认为房屋他项权证上“债权数额”注明为739000元仅为借款金额，不是抵押担保范围，是基于该抵押房产在不对抗第三人的情况下享有的担保范围。如果抵押财产存在第三人查封或其他抵押的情况下则钟楼农行只能在该抵押财产739000元范围内享有优先受偿的权利。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人钟楼农行的上诉理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12107元，由上诉人中国农业银行股份有限公司常州钟楼支行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 梅
审 判 员 潘慧勇
代理审判员 龙海阳
二〇一六年三月二十一日
书 记 员 郭靓婕