宁波市鄞州区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0212民初6257号原告：张庆和，男，1983年9月17日出生汉族，无固定职业，住宁波市鄞州区。委托代理人：潘凤云，浙江蓝泓律师事务所律师。委托代理人：杨慧芳，浙江蓝泓律师事务所律师。被告：郑祥诺，男，1972年8月28日出生汉族，无固定职业，住温州市瓯海区。委托代理人：何方荣，浙江甬望律师事务所律师。委托代理人：孙可群，浙江甬望律师事务所律师。原告张庆和为与被告郑祥诺房屋租赁合同纠纷一案，于2016年7月11日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由代理审判员蔡雯晴适用简易程序审理。本案于2016年8月15日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人潘凤云、杨慧芳，被告的委托代理人孙可群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张庆和起诉称：被告于2009年6月13日起承租佳德表业公司（以下简称“佳德表业公司”）所有的位于宁波市鄞州区宁横路面积为22395.98平方米的厂房，后被告将该厂房用作陶瓷经营和仓储之用，并将A幢二楼面积为550平方米转租给原告经营陶瓷卫浴。2014年2月18日，佳德表业公司向被告发出通知，告知被告涉案房屋已被政府列入拆迁规划，但被告并未将该事宜告知原告且一直向原告收取租金，原告于2015年9月18日向被告缴纳自2015年8月6日至2016年8月5日房屋租金20000元。2016年2月，沧海陶卫城门口张贴了（2015）甬鄞民初字第746号、（2015）甬鄞民初字第640号民事判决书，原告才得知被告与佳德表业公司的房屋租赁合同已经法院判决解除并限期腾退，被告已取得承租房屋装修费5683600元、一次性经济补偿金3359397元。且房屋所有权人佳德表业公司于2016年2月1日对承租人断水断电。原告认为，原、被告之间存在房屋租赁合同关系，原告是承租房屋的使用人，对承租房屋享有用益物权，故基于该房屋拆迁所产生的装修补偿、一次性经济补偿应由原告获得。故请求判令：1、被告支付原告装修费364720元；2、被告支付原告一次性经济补偿金82500元。被告郑祥诺答辩称：原告的诉讼请求无事实及法律依据，根据原、被告之间的合同约定，如遇拆迁的，原告无条件搬离，被告无须向原告支付装修费或一次性经济补偿金等各项赔偿，故要求驳回原告的诉讼请求。原告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：1．《场地租赁合同》1份，用以证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系及租赁物的位置、面积、租金、租期等。2．银行交易明细1份，用以证明张亚萍于2015年9月18日向被告缴纳2015年8月6日至2016年8月5日房屋租金20000元。3．关于要求立即腾退房屋的通知、公告函（证据形式：照片）各1份，用以证明涉案房屋所有权人于2015年12月20日通知原告等租户腾退，但被告于2015年12月22日仍向原告等租户公告虚假事实，意图误导承租人继续支付租金以达到非法盈利目的的事实。4．通告（打印件）1份，用以证明涉案房屋所有权人于2016年2月1日起对涉案房屋停水停电，直至2016年2月21日仍未恢复，此后被告的限时供电也仅仅是为租户的搬迁过渡期提供必需条件的事实。5．（2015）甬鄞民初字第640号民事判决书1份（打印件），用以证明被告与房屋所有权人之间的租赁合同已于2015年9月29日被判决解除的事实。6.（2015）甬鄞民初字第746号民事判决书（打印件）、评估报告第27页（复印件）各1份，用以证明被告获得涉案房屋的拆迁补偿的事实。被告未向本院提交证据。上述证据均经庭审质证，原、被告质证意见及本院认证意见如下：对原告提供的证据1，被告对真实性、合法性、关联性无异议，证明对象有异议，认为合同约定被告无须赔偿原告装修费及补偿金。本院对该证据的真实性予以确认。对原告提供的证据2，被告无异议，本院予以确认。对原告提供的证据3，被告对真实性无异议，认为当时被告与佳德表业公司的诉讼尚未结束，被告并不存在恶意。本院对该证据的真实性予以确认。对原告提供的证据4，被告对真实性无异议，认为被告自2016年2月1日开始供电至3月31日。本院对该证据的真实性予以确认。对原告提供的证据5，被告对真实性无异议，认为被告与佳德表业公司之间的合同解除之日为该判决书生效之日。本院对该证据的真实性予以确认。对原告提供的证据6，被告对真实性无异议，认为被告获得补偿是基于合同约定，与本案无关联。本院对该证据的真实性予以确认。本院根据原、被告的陈述以及对上述证据的认证情况，认定下列事实：2009年6月13日，被告、李新海作为承租人与出租人佳德表业公司签订《租赁合同》一份，约定：佳德表业公司将位于宁波市鄞州区宁横路建筑面积约22300平方米的两幢厂房出租给被告及李新海，租赁期间为2009年8月7日至2019年8月6日，第1-3年租金为每年2260000元，第4-5年租金为每年2370000元，第6-7年租金为每年2490000元，第8-9年年租金为2620000元，第10年租金为2750000元等。2012年7月11日，承租方变更为被告。被告承租厂房后经佳德表业公司同意将厂房分隔转租。2013年8月8日，被告以其经营的宁波市鄞州阿诺文化传播有限公司（以下简称“阿诺公司”，甲方）的名义与原告（乙方）签订《场地租赁合同》一份，约定：甲方将其租赁的位于宁波市鄞州区宁横路1489号沧海陶卫城A幢二楼2-10号550平方米的场地出租给乙方，租赁期限自2013年8月6日至2014年8月5日，租金110000元，先付后用；合同期满后，乙方装修、装饰无偿归甲方所有，如续租所有装修归乙方继续使用；使用期内，如因政府政策、规划等因素导致拆迁，以及原房东对整体物业实施改造、变卖、转让的，乙方应无条件搬离撤场，甲方则应当无条件退还乙方实际未产生之剩余费用。合同期限届满后，原告继续使用涉案场地并向被告支付租金，2015年8月6日后的租金原告已支付20000元。另查明：2014年1月28日，佳德表业公司就涉案房屋与宁波市鄞州区中河街道拆迁办公室签订了《征收补偿协议》，涉案房屋被征收，拆迁部门对涉案房屋内的装饰装修进行了评估。2014年2月18日，佳德表业公司通知被告拆迁事宜，并要求被告在2014年6月30日搬迁，后因双方未就拆迁补偿达成协议，被告未按时搬迁。2015年4月3日，佳德表业公司向本院提起诉讼，要求解除与被告签订租赁合同、被告支付租金、占有使用费、违约金、律师费损失等。本院于2015年9月29日作出（2015）甬鄞民初字第640号民事判决书，判决解除佳德表业公司与被告签订的《租赁合同》、被告支付租金及占有使用费至实际腾退之日止。被告不服该判决向宁波市中级人民法院提起上诉，宁波市中级人民法院于2016年2月22日作出（2015）浙甬民二终字第874号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2015年4月23日，被告向本院提起诉讼，要求佳德表业公司支付拆迁补偿费、6个月临时安置补偿费、一次性经济补偿金、提前搬迁奖励金等。本院于2015年10月19日作出（2015）甬鄞民初字第746号民事判决书，判决佳德表业公司支付被告装修费5683600元、一次性经济补偿金3359397元。佳德表业公司不服该判决向宁波市中级人民法院提起上诉，宁波市中级人民法院于2016年2月22日作出（2015）浙甬民二终字第873号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。前述两案件上诉期间，佳德表业公司于2015年12月20日在涉案房屋张贴了《关于要求立即腾退房屋的通知》，要求各承租户在2016年1月31日前腾退房屋，并将在2016年1月20日前对涉案房屋实施停水停电措施。同月22日，被告在涉案房屋张贴了公告函，告知承租户其与佳德表业公司之间《房屋租赁合同》已于2014年6月30日解除，佳德表业公司非房屋所有权人，无权要求承租人腾退房屋，该纠纷尚在审理过程中，其已向政府相关部门争取更长使用期限，请各承租户不要被佳德表业公司的通知内容误导。2016年2月21日，被告张贴《通知》一份，载明因2月1日遭到原房东停水停电，被告将在每天8:30—17:00提供搬迁过渡期紧急用电及生活用电需求，过渡期暂定为三个月。此后，被告对涉案房屋进行限时供电，并于2016年3月31日停止供电，2016年4月1日起原告自行供电并使用涉案房屋至今。本院认为：原告与阿诺公司签订的《场地租赁合同》系双方真实意思表示，且转租涉案房屋系经出租人同意，转租合同的租赁期限也未超过被告与出租人约定的租赁期限，故《场地租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，应为合法有效。涉案《场地租赁合同》虽系原告与阿诺公司签订，但审理中原、被告均认可被告为房屋租赁合同关系的相对方及实际履行人，故原、被告之间存在房屋租赁合同关系，《场地租赁合同》约定租赁期限届满后，原告继续使用场地，被告也未提出异议，故《场地租赁合同》继续有效，可继续约束原、被告。对于《场地租赁合同》中对装饰装修归属的约定，原告认为系格式条款，应属无效，涉案场地拆迁所获得的装修补偿应属于原告所有。本院认为，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，具有不可协商性，本案中《场地租赁合同》的文本虽系被告提供，但原告可对合同条款提出异议并进行协商，故《场地租赁合同》中的拆迁条款不属于格式条款，应为合法有效。《场地租赁合同》约定合同期满后装饰装修无偿归出租人所有，现原告亦自认其装修均系合同约定的租赁期限（即2013年8月6日至2014年8月5日）内完成，根据合同约定原告的装饰装修应归被告所有，故对原告要求被告支付装修费364720元的诉讼请求，本院不予支持。对于原告要求被告支付一次性经济补偿金82500元的诉讼请求，本院认为，一次性经济补偿是拆迁部门基于房屋的合法产权对房屋所有权人作出的拆迁补偿，与房屋的使用、经营情况并无必然联系，被告自房屋所有权人处取得一次性经济补偿金是基于被告与房屋所有权人之间的约定，因此，在原、被告无明确约定的情况下，原告向被告主张一次性经济补偿金，缺乏依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，判决如下：驳回原告张庆和的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费8008元，减半收取计4004元，由原告张庆和负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。代理审判员  蔡雯晴二〇一六年十月九日代书 记员  江 霞????1?