广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛南法民三初字第896号
原告（反诉被告）肖东华，男，汉族，住广东省深圳市福田区。
委托代理人罗裕聪、林嘉蕾，均系广东公尚律师事务所律师。
被告（反诉原告）陈东英，女，汉族，住广州市芳村区。
委托代理人覃丽，系广东华进律师事务所律师。
第三人佛山市南海区雅居乐房地产有限公司（以下简称雅居乐公司），住所地：广东省佛山市南海区。
法定代表人薛双有。
第三人佛山市南海区雅居乐物业管理服务有限公司（以下简称雅居乐物业公司），住所地：广东省佛山市南海区。
法定代表人薛双有。
上列第三人的共同委托代理人卢大为，系广东创誉律师事务所律师。
第三人罗晓雯，女，住广东省佛山市南海区。
委托代理人韩丽茹，系广东韩晔律师事务所律师。
上列原、被告租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月25日受理后，由审判员招伟妍独任审判。被告提出反诉，本院受理并决定合并审理。追加雅居乐公司、雅居乐物业公司、罗晓雯作为第三人参加诉讼，于同年10月27日公开开庭进行了审理。原告肖东华及其委托代理人罗裕聪、林嘉蕾，被告陈东英的委托代理人覃丽，第三人雅居乐公司、雅居乐物业公司的共同委托代理人卢大为，第三人罗晓雯的委托代理人韩丽茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，位于佛山市南海区大沥镇（盐步）穗盐路雍景豪园芸景台1-2座二层部分商铺，建筑面积约705平方米，是原告于2011年5月10日向雅居乐物业公司租赁得来的，并于同日转租给被告，并签订了《租赁合同》。其中约定从2011年10月1日起计租，2013年11月1日至2014年10月31日，租金每月23885元，后经协商为23892元，管理费由原告先行支付，被告在交租时一并缴交给原告。2014年管理费每月1057元，实际收取1058元，每月5日前缴交。签约后，被告开始在上述场地经营美容店，从2014年6月起，被告以各种理由拒交租金和管理费，至今已三个月，共欠租金71676元和管理费3174元，共74850元。《租赁合同》约定，被告拖欠租金、管理费、水费、电费的，从逾期之日起每天按应付款的千分之二计收违约金。请求判令：1、被告支付租金71676元、管理费3174元（从2014年6月至8月，共三个月）；2、被告支付逾期缴付租金和管理费的违约金（以每月应付的租金、管理费为本金从各月6日起计至9月5日，按逾期金额每日千分之二计，应为9177.9元）；3、诉讼费用由被告承担。
被告答辩并反诉称，原告于2011年8月1日从雅居乐物业公司处租得佛山市南海区大沥镇穗盐路雍景豪园芸景台1-2栋2楼商铺705平方米，后转租给被告，租期8年。租赁期间，租金及管理费一直是由被告交给原告。被告并不知道原告与雅居乐物业公司租赁该商铺的合同是不允许转租的，更不知道原告是转租渔利。2014年5月，被告接到雅居乐物业公司、雅居乐公司的口头通知，该商铺已于2013年底出售给第三方，两公司皆不具有出租权，而且原告也于2013年9月25日书面放弃了优先购买权。而新业主也找到被告，要求被告将租金交付给新业主。在此情况下，被告通过书面及短信的方式通知原告及雅居乐物业公司、雅居乐公司，在没有处理好他们之间的租赁关系前，被告只能停止支付租金给原告。新业主于2014年4月30日取得了涉案铺位的产权，此后被告与原告之间没有任何的租赁关系。请求判令：1、原、被告于2011年4月27日签订的《租赁合同》无效。2、原告返还押金39480元及2014年5月份租金23892元予被告。
原告针对被告反诉答辩称，不同意被告的反诉请求。原告与被告所签订的合同是合法有效的，对双方均具有法律约束力。被告与雅居乐物业公司签订租赁合同，约定由被告租赁涉案商铺，租期为八年，合同中并没有禁止原告转租的条款，原告与被告协商并签订合同，由原告将涉案商铺转租给被告，租期八年，上述两份合同是双方真实意思表示，合同没有违反法律的强制性规定，合同合法有效。涉案商铺的转租已征得雅居乐物业公司的同意，原告与雅居乐物业公司签订的合同并没有禁止转租事项。从相关材料显示，涉案商铺产权人已经全权委托雅居乐物业公司出租事宜，雅居乐物业公司与被告签租赁协议时间是2011年11月1日，证明雅居乐物业公司有积极配合被告办理营业执照，雅居乐物业公司对原告转租行为是清楚的，并不持异议。被告清楚知道涉案商铺是由原告转租的，因为即使被告与雅居乐物业公司签订了租赁协议，但每月依然向原告缴纳租金，租赁协议只是为了办理营业执照，雅居乐物业公司从未向被告催交租金，租金一直是由原告缴纳。涉案商铺的买卖行为不影响租赁继续，被告不缴纳租金已构成违约，应按合同约定向原告支付租金、管理费及违约金。涉案商铺的租赁发生于2011年5月份，买卖行为发生于2013年11月，租赁在先，买卖在后，第三人在买卖商铺过程中是清楚涉案商铺存在租赁情况，根据买卖不破租赁原则，涉案商铺的买卖对租赁不构成影响，被告的反诉及答辩没有任何法律依据，不能成为其拒交租金、管理费的理由，其不依约交纳租金和管理费的行为已构成违约。
第三人雅居乐公司、雅居乐物业公司述称，我司于2011年4月17日与原告签订租赁合同，将涉案商铺租赁给原告。我司于2013年11月11日与罗晓雯签订了房屋买卖合同，将涉案商铺出售给罗晓雯，罗晓雯于2014年4月30日前往涉案房屋验楼，随后办理收楼手续。该销售行为已告知原告，且罗晓雯知道涉案房屋存在租赁协议，我司已尽到告知的法定义务。
第三人罗晓雯述称，雅居乐公司从未告知罗晓雯存在原告将涉案房产租赁给被告一事，罗晓雯对此从不知情。本案的租赁合同不同于普通的租赁合同，雅居乐公司是房产的初始产权人，但并不代表我国合同法所规定的合法所有权人，根据房地产相关法律规定，其对外的转租行为不适用买卖不破租赁的法律规定。根据买卖合同第十二条约定，雅居乐公司保证商品房没有任何的债权债务纠纷，雅居乐公司将涉案商铺出租给原告，原告将房产转租给被告，雅居乐公司无权处理房产。罗晓雯根本不知道原告转租的事实。
原告在诉讼中提供下列证据：
1、2011年5月10日的租赁合同复印件1份，用以证明原告向第三人雅居乐物业公司承租涉案商铺。
2、收款收据（N0.0015390）复印件1份，用以证明原告所交的涉案商铺租金押金。
3、发票联复印件20份，用以证明原告所交的涉案商铺管理费及租金。
4、关于放弃承租物业优先购买权的声明复印件1份，用以证明原告放弃涉案商铺的优先购买权声明。
5、2011年4月27日的租赁合同复印件1份，用以证明被告向原告承租涉案商铺及合同约定的内容。
6、顺丰速运快递单及信函复印件各2份、查询结果打印件1份，用以证明原告发信催促被告缴纳租金，并告知违约后果。
7、委托书、商品房预售许可证、2011年11月1日的租赁协议、产权权属证明书复印件各1份，用以证明第三人雅居乐公司、雅居乐物业公司积极配合被告办理执照手续，三方所签订的合同合法有效，并知道该商铺由原告转租给被告。
8、佛山市（南海区）商品房合同登记查询证明复印件1份，用以证明涉案商铺的登记时间及买受人的情况，商铺至今未办理产权证，罗晓雯的产权不完整，罗晓雯根本无权利出租涉案商铺。
经质证，被告对原告出示的证据1-3的真实性无异议，但对证明事实及合同的效力有异议。对证据4有异议，认为是原告单方作出的表示，该声明是否送达给雅居乐公司，是否是有效的权利放弃的声明书，被告无法确认。对证据5的真实性无异议，但对其证明的事实及合同效力有异议。证据1、3、5，依据合同法第224条关于转租的规定及《城市房屋租赁规定》，转租人必须有书面的文件，没有雅居乐公司给雅居乐物业公司的授权，也没有雅居乐公司给原告转租的书面文件，转租合同是没有效力的。对证据6，原告寄给被告的快递是基于2014年7月1日被告给原告的短信而回复，被告向原告阐述了终止交租给原告的义务，原告与第三人的关系没有理清，被告没有明确权利人。对发给其他第三人的信函不清楚，被告无法确认其真实性。对证据7的真实性无异议，被告的经营所在地注册在涉案商铺，交纳管理费是原告，而不是被告。对证据8的真实性无异议。
第三人雅居乐公司、雅居乐物业公司对原告出示的证据1无异议，但认为涉案房屋在签订租赁合同时，产权归雅居乐公司所有，雅居乐公司委托雅居乐物业公司代为经营，所以雅居乐物业公司的经营行为是合法有效的。对证据2的真实性无异议。对证据3无异议，但认为雅居乐公司收取租金仅仅到2014年4月30日，之后的租金并未收取。对证据4无异议。对证据5，由于第三人并非合同当事人，不清楚其存在租赁行为，对此不予确认。对证据6的真实性无法确认，但雅居乐公司已向原告说明产权转移的相关事宜，至于原告寄给雅居乐公司的信函无法确认。对证据7的真实性无异议，因为原告提出要办理营业执照要求雅居乐物业公司予以配合，雅居乐物业公司出于服务客户的理念出具了该租赁协议，并不代表雅居乐物业公司将涉案房屋租赁给被告，也不代表雅居乐物业公司同意原告将涉案房屋转租给被告。对证据8无异议。
第三人罗晓雯对原告出示的证据1的真实性无异议，对其关联性有异议，在2013年11月11日雅居乐公司与罗晓雯签署商品房买卖合同后，罗晓雯对此租赁合同不予追认，故该份合同依法属无效合同。对证据2-4不予确认，罗晓雯不知情、不了解。对证据5不予确认，原告没有转租权，雅居乐公司也明确确认对此份合同不予追认，原告的转租行为依法无效。涉案房产已由罗晓雯购买，是法定的产权人，罗晓雯对该合同不予确认，所以该合同依法无效。对证据6不予确认，罗晓雯不知情。对证据7的真实性无异议，对其关联性有异议，认为因涉案房产已由罗晓雯购买，不能证明原告享有出租权。对证据8的真实性无异议，但认为雅居乐公司所得到的该份证明书仅是我国法律所规定的大产权证，是雅居乐公司进行转移登记以及销售房产的法定依据，但此大产权证并不能证明涉案房产属于其所有，大产权证作为雅居乐公司销售房产为买受人办理房屋产权证，其并不是雅居乐公司取得涉案房产的依据，涉案房产已由罗晓雯购买，虽没有办理产权证，罗晓雯刚交完最后一期房款，接着即办理产权证。
被告在诉讼中没有证据出示。
第三人雅居乐公司、雅居乐物业公司在诉讼中提供下列证据：
1、商品房买卖合同原件1份，用以证明涉案房屋已转移给罗晓雯。
2、收楼手续书、雍景豪园收楼通知书原件各1份，用以证明涉案房屋于2014年4月30日已移交给罗晓雯。
3、业主收楼验收表原件1份，用以证明涉案房屋已经罗晓雯验收并签名确认，罗晓雯清楚涉案房屋的现状。
经质证，原告对第三人雅居乐公司、雅居乐物业公司出示的证据1无异议，认为合同主体是雅居乐物业公司，说明其有权出卖房屋，有权出卖等于有权出租。该合同是合法有效的。对证据2、3不予确认，买卖过程中的情况原告不了解，且与原告的诉求无关。
被告对第三人雅居乐公司、雅居乐物业公司出示的证据1-3无异议。
第三人罗晓雯对第三人雅居乐公司、雅居乐物业公司出示的证据1-3无异议。
第三人罗晓雯在诉讼提供下列证据：
1、证明原件1份，用以证明雅居乐公司于2014年4月29日确认收齐了原告的房款。
2、商铺租赁合同书原件1份，用以证明罗晓雯将涉案房产出租给被告。
经质证，原告对第三人罗晓雯出示的证据1的真实性不予确认，认为与本案无关。对证据2不予认可，原、被告之前已签订了合法有效的租赁合同，罗晓雯与被告签订合同时尚未取得产权证，其不具备出租涉案商铺的权利。
被告对第三人罗晓雯出示的证据1、2无异议。
第三人雅居乐公司、雅居乐物业公司对第三人罗晓雯出示的证据1无异议。对证据2，我司并不是合同当事人，对其真实性无法确认。
经审查，各方出示的证据因相对方对其真实性无异议，证据间可相互印证，本院予以确认。
经审理查明：第三人雅居乐公司是位于佛山市南海区大沥镇盐步穗盐东路花地湾雍景豪园荟景台1-2座二层商铺的开发单位。涉讼商铺为荟景台1-2座二层部分商铺。雅居乐物业公司受雅居乐公司委托对商铺进行经营管理。
2011年5月10日，雅居乐物业公司与原告签订《租赁合同》，约定将涉讼商铺出租予原告作经营美容美发用途；租赁期间从2011年8月1日起至2019年9月31日止；在租赁期间，雅居乐物业公司有权将商铺所有权转移给第三方，不必征求原告同意，在第三方取得所有权后即成为本合同的当然出租方，享有原出租方享有的权利，承担原出租方承担的义务；并对租金、物业管理费、押金等进行了约定。
2011年4月27日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告将涉讼商铺出租予被告作经营美容美发用途；租赁期间从2011年7月1日起至2019年9月31日止；其中2013年11月1日至2014年10月31日月租金23885元；被告每月应缴物业管理费1057.5元；被告在每月五日前缴交本月的租金和管理费及上月水电费给原告；被告拖欠租金、管理费、水费、电费的，逾期之日起每天按应付款的千分之二计付违约金；等等。
原告确认已收取被告电费周转金19740元、物业管理费押金3172.5元、租金押金59220元。
2011年11月1日，雅居乐物业公司与被告签订《租赁协议》，约定雅居乐物业公司将涉讼商铺出租予被告经营美容美发。该协议在工商行政管理部门中备案，用于开办被告个体经营的佛山市南海凰芮美容店。
2013年9月25日，原告向雅居乐公司出具有《关于放弃承租物业优先购买权的声明》。
2013年11月11日，雅居乐公司与罗晓雯签订《广东省商品房买卖合同》，约定罗晓雯购买荟景台1-2座二层商铺；对价款等进行了约定，同时约定雅居乐公司保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因雅居乐公司的原因，造成商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由雅居乐公司承担全部责任。
2014年4月30日，雅居乐公司、雅居乐物业公司与罗晓雯办理荟景台1-2座二层商铺交接手续。
后，罗晓雯与佛山市南海凰芮美容店（被告）签订《商铺租赁合同书》，约定罗晓雯将涉讼商铺出租予被告；租赁期限从2014年5月1日起至2020年4月30日止；其中2014年5月1日起至2015年4月30日止月租金为33180元；并对租金支付等进行了约定。
原告已向雅居乐物业公司支付截止至2014年4月租金、管理费。原告曾函至雅居乐物业公司，要求收取租金。
被告已向原告支付截止至2014年5月租金、管理费。双方确认该期间租金变更为23892元、管理费变更为1058元。
本院认为，雅居乐物业公司经雅居乐公司授权经营管理商铺。雅居乐物业公司与原告签订租赁合同，其后又与被告签订租赁协议供被告办理个体企业工商登记，清楚知道涉讼商铺由被告实际使用经营，雅居乐公司、雅居乐物业公司认为不知道原、被告之间的转租行为的主张于理不合，本院不予采信，被告认为合同无效的主张本院不予支持。
雅居乐公司作为建筑物的开发建设单位，因该合法建造行为取得物权，享有包括占有、使用、收益、处分的全部权利，出售仅是处分权利表现之一，法律、行政法规并未对相关权利作出限制，第三人罗晓雯认为开发单位的出租行为不适用“买卖不破租赁”的规定的主张于法无据，本院不予采纳。罗晓雯在购买前已实地查看商铺，知道涉讼商铺由他人经营使用，同时亦与雅居乐公司了解商铺的租赁情况，清楚知道涉讼商铺上存在租赁关系。罗晓雯购买涉讼商铺后，仍应受涉讼商铺上的租赁关系约束，承接原雅居乐公司的合同权利及义务。罗晓雯、雅居乐公司、原告分别作为商铺的新旧业主及承租人均有责任义务理顺涉讼商铺的租赁关系，确定合同主体继续履行合同；若需终止该合同关系的，亦应由出租方与承租方协商一致确定。至于雅居乐公司与罗晓雯就商铺买卖的保证约定仅为两者之间的内部约定，并不能以此约束原告。被告作为涉讼商铺的次承租人，并非不知情的善意第三人，在业主（雅居乐公司、罗晓雯）未解决与原告之间的租赁关系情况下，罗晓雯与被告另行签订租赁合同并不恰当，亦不能以此对抗原租赁合同、转租合同的履行。罗晓雯、原告、被告应按原租赁合同、转租合同的约定向各自的相对方履行义务、主张权利。
综上，原告依据转租合同约定请求被告支付2014年6月至8月租金71676元、管理费3174元的主张本院予以支持。被告请求原告返还押金及2014年5月租金23892元的主张本院不予支持。因涉讼商铺的所有权变动，各方未能理顺合同关系，原告及罗晓雯均向被告主张权利，致被告未能在约定期限内支付租金、管理费并不能单独归责于被告，原告请求对逾期付款计付违约金的主张本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百二十九条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第十六条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）陈东英应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2014年6月至8月租金71676元、管理费3174元予原告（反诉被告）肖东华。
二、驳回原告（反诉被告）肖东华的其他诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）陈东英的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，案件本诉受理费减半收取949.1元（原告已预交），由原告负担113.47元，由被告负担835.63元。反诉受理费减半收取692.15元（被告已预交），由被告负担。被告负担的份额应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予被告，本院不另收退。
如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 招伟妍
二〇一四年十一月二十一日
书记员 刘冬花