金华市婺城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金婺民初字第2626号
原告：杭州龙福物业管理有限公司金华分公司，住所地：金华市三江街道江南春城B幢1单元301室。
负责人：陈卫星，总经理。
委托代理人：陈鑫剑，公司员工。
被告：余红霞。
委托代理人：王树盛。
原告杭州龙福物业管理有限公司金华分公司为与被告余红霞物业服务合同纠纷一案，于2015年9月6日诉至本院，本院于同日受理后，依法适用简易程序，由审判员冯志坚独任审判，于2015年10月14日公开开庭进行了审理。原告杭州龙福物业管理有限公司金华分公司的委托代理人陈鑫剑，被告余红霞的委托代理人王树盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杭州龙福物业管理有限公司金华分公司诉称：按2013年2月原告与金华市婺江新村社区居民委员会签订的《香格里花园临时物业服务合同》及相关法律法规之规定，被告作为业主应及时足额缴纳物业服务费等，如不缴纳的应承担催讨费用，并从逾期之日起按约定的日千分之二承担违约金，直至诉诸法律。按约原告履行了相应的职责，但经多次催缴，被告至今仍未缴纳所欠的各项费用。请求法院：1.判令被告支付原告的物业服务费3461元、电梯能耗费865元、水费502.9元，并支付违约金3226元（暂计算至2015年6月30日，具体计算至实际履行之日），律师费500元；2.本案诉讼费由被告承担。
为证明上述事实及主张，原告杭州龙福物业管理有限公司金华分公司向本院提交的证据有：1.《香格里花园临时物业服务合同》复印件2份，证明物业服务收费的合法性；2.物业服务费催缴记录、邮寄查询复印件各2份，证明已履行催缴义务；3.香格里花园欠费清单复印件1份，证明业主实际欠费数额及欠费时间；4.关于原告就香格里花园物业服务的说明复印件1份，证明物业服务合同的合�性及服务期限；5.三方联合公告复印件1份，证明物业服务合同的合法性；6.告香格里花园全体业主书复印件1份，证明合法退出该小区的管理；7.香格里花园物业服务费等催缴公告复印件1份，证明已公告催缴；8.香格里花园能耗分摊公告复印件1份，证明电梯能耗费产生依据；9.催缴物业服务费等律师函复印件2份，证明已书面催缴；10.终止协议复印件1份，证明物业服务合同的期限。
被告余红霞辩称：1.《香格里花园临时物业服务合同》无效，理由：1）金华市婺江新村社区居民委员会（金华市香格里花园业主临时筹备组）不具备签订合同的主体资格。按有关规定，选聘物业服务企业由业主共同决定，以总面积过半数的业主且总人数过半数的参加业主大会进行决定；是通过业主大会规程选举出来的业主委员会才能代表与物业管理企业签订物业服务合同；同时业主临时筹备组没签订合同的权利，该签订合同前，未按规定召开业主大会，也未征得一半以上业主同意。2）主管部门对《临时物业服务合同》不予认可。因物业服务企业应向主管部门提交物业服务资质证书备案，而原告未提交。2.物业服务事实不成立，因对合同不认可，而不接受原告的物业服务。有93.7%的业主拒绝交费，已体现绝大多数业主的真实意愿，原告多次公告和向有关部门发函亦说明这点，是一种强制服务行为。3.诉讼对象错误。理由：1）原告与金华市婺江新村社区居民委员会签订的合同，终止协议也是与居委会签订的，说明签订合同的相对人不是业主，体现不了业主的真实意思。2）按合同规定第10条第14款规定，原告应向下一个中标的物业公司收取应急期间的物业费，即应向现在的物业越华公司收取。4.原告提供的服务极差，表现：1）按规定物业服务内�包括物业共用部位、共用设施设备的使用管理和维护保养；物业管理区域内公共场所的清扫保洁，生活垃圾的收集、清运和化粪池的清理；公共绿地、花草树木的养护管理；公共秩序维护和协助做好管理区域内的安全防范工作；各类物业的档案资料管理和装修管理；业主与物业服务企业约定的其他公共性服务等。且有《香格里花园物业服务标准》规定物业服务的具体内容与要求。2）原告未实施所要求的物业服务：《香格里物业查验资料》已证实，指示灯破、玻璃破损、线盒外露、灭火器缺失等问题。未进行公共部位共用设备设施日常运行保养维修服务、保洁绿化等，甚至人为破坏，极其恶劣。3）要求维护员年龄在18岁～40岁之间。但事实上大多数是50多岁，甚至年龄更大。未按规定每3小时巡逻一次和重点区域每1小时巡逻一次的规定。服务期间，很多业主家中失窃�2014年7月31日晚原告突然撤离，造成10多户失窃，给小区居民财产造成严重损失；公共部位设备设施日常运行保养维修服务中要求设备及时维保、返修。但《香格里物业查验资料》已证实：生活水泵无法供水、带病工作，多处门禁损毁，地下车库污水泵坏等问题。4）保洁绿化服务对绿地、草坪、树木、花坛都有明确要求。照片显示，由于未及时浇水，2013年7月大量花草枯死。5）未按要求对车辆进行有秩管理，小区内车辆经常发生阻塞、刮擦等情况。6）按价格主管部门规定，收取物业服务费标准相对应的物业人员的配备为每万平方不少于3.2人。香格里花园总建筑面积10万平方，但配备20人，甚至更少。要求原告提供服务期间每月的保洁清单，证明配备人数。5.原告的会议纪要，承认服务极差，管理极混乱，如：收费拿小钱，保安手脚不干净，光顾着捡废品不及时打扫卫生，卫生极差，上班睡觉，一年内连换四任经理，甚至发生过物业经理收了物业费携款逃走情况，各类台帐不全，无法提供2013－2014年小区业主缴费的原始凭证。6.小区业主委员会对小区302位业主关于原告服务质量的随机书面调查，有70.5%的业主认为服务质量极差，28.1%的业主认为服务质量差。而原告提供业主欠费名单有799户，整个小区连营业房总共853户，这么多业主欠费，也能证明原告对物业服务的极度不满。7.原告只收费，不保证服务质量，原告未及时代缴2014年5－6月各业主水费、同年2－7月公共垃圾清运费、同年1～7月电梯维护费等费用。2014年7月原告在撤离的情况下，还收取2014年全年物管费。8.原告收费无依据：1）综上，原告服务内容不符合规定和《香格里花园物业服务标准》的要求，原告未达到按物价部门的物业服务收费等级评定最底标准一级，只能�一级标准收费标准。2）高层物业服务费价格与能耗费重复征收。按规定高层物业费与能耗费收费由业主大会会议决定，原告以未通过业主大会的合同为依据来主张，是不符合法律规定的。高层物业服务费已包含能耗费，如果高层物业费高于多层50%，那么就没有理由再收能耗费。按同等服务同等收费是常理。如果以能耗费计算高层多出的费用，那么也应该以实际发生额，以每个单元不同电量分摊。如果要收取多层能耗费，请提供电表读数和缴费发票，每栋实行据实核算。如果高层要多收物业费，那就不得再收取能耗费。收取能耗费，那么高层物业费应与多层一致。3）违约金按应付金额每日千分之二的规定明显过高，且合同未予公示，未提前告知业主。综上，物业服务合同的主体不适格，属无效合同；业主未接受原告服务，事实服务不成立；原告提供服务质量极�；收费极不合理。请求法院驳回原告的诉讼请求。另2013年的物业费已交纳原告。
为证明上述事实及主张，被告余红霞向本院提交的证据有：1.金华市婺城区香格里花园业主委员会关于对杭州龙福物业管理有限公司金华分公司服务质量等情况调查结果的证明复印件1份，证明合同无效及原告服务质量极差；2.香格里花园物业查验资料复印件1份，证明曾是全国优秀小区经原告进驻后公共设施遭破损严重，甚至被人为破坏，极其恶劣；3.业委会2014年收支明细汇总表及缴费发票复印件1份，证明原告未缴纳应支付的费用；4.原告物业会议签到表及会议纪要（2014年4月29日、同年5月26日）、月会总结、违纪处理单各1份，均系复印件，证明工作人员不超过20人，保安、保洁、办公室等极差，甚至有违法行为；5.开发区供电所公告复印件1份，证明未缴纳电费；6.历月电费明细复印件1份，证明电梯实际电费与原告所列数据不符；7.照片打印机1份，证明许多绿化树枯死，业主自行车被卖；8.关于香格里小区绿化及杂物清理的说明复印件1份，证明服务极差；9.香格里花园14幢业主告知书1份，证明服务极差；10.香格里花园10－A－301业主收款收据及现金缴款单、香格里花园7－A－402业主收款收据及发票各1份，证明欠费清单不真实，无原始凭证；11.2013年物业费用收缴情况表复印件1份，证明2013年物业费被告已交纳的事实。
在审理过程中，本院依法组织双方当事人，对上述证据进行了当庭质证，根据质证意见及证据审核认定的有关规定，本院认证如下：
原告杭州龙福物业管理有限公司金华分公司向本院提交的证据：对证据1，被告认为骑缝章不完整，应有二个，也没有附件，附件和主合同的骑缝章对不上，合同主体不对，原告�址明显错误，是虚假地址，且合同与业主无关，因签字的不是业主委员会成员；本院确认该证据的证明力。对证据2，被告认为没看到过，原告没催收；本院确认该组证据的证明力。对证据3，被告认为没提供，是电脑打印件，不真实的，要求提供原始台帐；本院认为在服务期间的物业费用，应由被告举证，被告未提供，确认该证据的证明力。对证据4，被告认为没看到，未张贴，居委会和原告的证明是无效的；本院认为能证明原告物业服务的事实。对证据5，被告认为原告的服务没得到业主的同意；本院认为能证明原告物业服务的事实。对证据6，被告认为是造假的；本院认为无法证实该证据的真实性，不具有证明力。对证据7，被告认为没看到，才第一次看到；本院认为能与证据2相印证，确认该证据的证明力。对证据8，被告认为不能证明真实性，与我们到电力局拉出�的不一致，没有具体到每一个单元，分摊不合理；本院认为被告的抗辩理由成立，尚缺乏一定的证明力。对证据9，被告认为没收到；本院认为不能证明原告的证明目的，尚缺乏一定的证明力。对证据10，被告认为没签订日期，没见过，2014年7月30日原告撤走时，我们是不知道的；本院确认该证据的证明力。
被告余红霞向本院提交的证据：对证据1，原告认为调查时间是2015年9月份，并不能看出在服务期间真实的民意；本院认为该系现物业公司的证明，尚缺乏一定的证明力。对证据2，原告认为与事实不符，离开时因没物业公司，移交对象是居委会，居委会有备案，有居委会、原告、现在的越华物业公司均有移交报告；本院认为盖章为业主委员会，但当时未成立，该证据存疑，不具有证明力。对证据3、5，原告认为不能体现当时服务期的情况，是2014年业主委员�成立后的收支情况；本院认为仅能证明原告服务期间某时段欠电费情况。对证据4，原告认为该证据能证明当时服务时的特别用心，发现问题有解决的意愿，否则也就不用开会；本院确认该证据的证明力。对证据6，原告不予认可，认为没有明确是谁出具，仅是打印出来的材料；本院认为证明公共用电费用及分摊业主费用的证据应由原告提供，该证据尚缺乏一定的证明力。对证据7，原告认为无法证明当时存在的情况；本院采纳原告的反驳意见，该证据尚缺乏一定的证明力。对证据8，原告认为是现物业公司在2015年1月清理出来的垃圾，离撤出时间有半年，不能证明我们在服务期间产生的垃圾；本院采纳原告反驳意见，该证据尚缺乏一定的证明力。对证据9，原告认为外墙修复应通过维修基金来支付，若维修基金未到位，修复滞后，不应由物业来承担；本院认为该证据仅�表个案质量问题。对证据10，原告认可按合同多退少补；本院认为能证明个案交费不清的事实。对证据11，原告无异议，本院确认该证据的证明力。
根据本院确认证明力的上述证据及到庭当事人当庭陈述，本院认定本案事实如下：
被告系金华市香格里花园11-A-702室业主，该房屋属多单元小高层住宅，建筑面积为160.25平方。2013年1月30日，金华市香格里花园小区原物业管理公司退出，因2月初春节临近，在无业主委员会的情况下，为确保小区安全稳定，原告受三江街道及社区、业主委员会筹备组等委托临时接管该小区物业管理服务，并于2013年2月1日签订《香格里花园临时物业服务合同》，合同约定自签订之日起至本届小区一届业主委员会成立并选聘出新的物业服务公司止；原告为香格里花园小区提供物业管理服务；各项收费标准，实行包干制，物业�务费标准：多层住宅0.8元／月／平方、小高层住宅1.2元／月／平方、商业用房1元／月／平方、房车库车位15／月／单个、阁楼0.3元／月／平方；第10条第14款规定，原告应向下一个中标的物业公司收取应急期间的物业费；第13条规定物业服务费中未计入高能耗共用设施设备运行所需的能耗费用，该能耗费用按建筑面积据实向业主分摊；第15条规定因物价上升，需提高物业服务费收费标准，经双方同意，并征得专有部分面积占总建筑面积二分之一且人数占总人数二分之一以上的业主同意；第16条规定，对尚未居住的物业服务费用按当地政府有关规定执行；第34条规定逾期支付物业服务费等，业主按应付金额每日千分之二支付违约金，并承担所生产的诉讼费、律师费；另还规定了双方的权利和义务。2013年5月26日原告发公告，称各位业主积极配合物业服务工作，缴纳物业费�相关费用，以确保物业服务工作的顺利进行。同年4月小区曾成立过业主委员会，但因前届业主委员会没移交有关手续，未能履行职责而解散。后原告认为物业管理中需要决策和判定的问题无人定夺，许多设备已处于无法使用状态等问题，使得部分业主以此物业管理产生不满情绪而拒交各项费用。但业主认为原告服务及质量不达标，曾要求撤换物业管理公司。2014年7月份，原告与金华市三江街道婺江新村社区居民委员会签订终止协议，称2013年4月23日小区产生了第三届业主委员会，又因故于2014年2月11日集体辞职，产生无业主信息资料，小区重大事项无决策机构等原因造成小区收费困难，导致原告严重亏损，目前已无法正常运作，经双方协商，原告于同年7月31日退出香格里花园小区物业管理。2015年7月30日原告邮寄给被告的律师函，称被告按约交纳物业管理服务费于2013�2月1日至2014年7月31日期间的物业费3461元、电梯能耗费865元、水费503元和违约金3226元。2015年7月13日，原告发公告，称2013年2月至2014年7月小区能耗电费169262.31元，应分摊建筑面积30462平方，单价为169262.31元／30462平方／18个月=0.30869元平方／月。自同年7月31日原告撤出小区物业管理服务后，一个月来未有物业企业接受，小区处无人管理状态，为此多数业主向8890便民服务平台及街道社区等有关部门反映。后小区由业主自行管理小区物业。直到同年年底成立业主委员会后，聘请现在的越华物业公司入驻小区进行物业管理服务至今。
经审理查明，杭州龙福物业管理有限公司的法人企业资质为二级，原告系其非法人分支公司。原告进驻香格里花园物业管理服务期间，未向当地建设和价格主管部门备案，亦未申报物业服务收费标准和价格，未在小区内张贴公告。小区总建筑面积约为10.08652万平方，有八百多户业主，其中约有70％以上业主未交纳全部或部分物业服务费等。被告尚欠2014年1月1日至2014年7月31日期间的物业管理费。金华市物价部门、建设部门的（金价价管2010）第65号的《金华市物业服务收费管理实施办法》规定，物业服务收费等级应在收费前30个工作日前向价格主管部门提出书面申请，考核评定由价格主管部门会同物业主管部门组织；未成立业主委员会的，物业服务企业按前期物业服务收费的有关规定，自行确定收费标准，并征得半数以上业主同意后执行；政府物业收费指导标准：金华市住宅小区的多体高层每月／每平方／收费等级价格×150％；收费等级为1-4级中准价分别是0.25元、0.35元、0.50元、0.70元；可上浮20％，下浮不限。电梯、增压水泵等高能耗设施运行所需的电费、共用电费等费用按实际发生额向受益业主建筑�积分摊，按双方协商确定；收费标准等级为1-4级的人员配备每万平方建筑面积分别为1.6人、2.4人、3.2人、4人。
本院认为，原告进住金华香格里花园的物业管理服务，是因当时无业主委员会的情况下，由三江街道及社区的指导，出于对小区安全管理和业主的利益，与业主委员会筹备组等各方签订《香格里花园临时物业服务合同》，系临时过渡性的，合同履行至选聘出业主委员会和新的物业服务公司止，符合社会公共利益原则，服务期自2013年2月1日至2014年7月31日止。原告对小区履行物业管理服务，在物业服务费等书面催缴后，被告作为合同第三方业主，依法律规定应支付物业服务费等。被告提出按合同第10条第14款“原告应向下一个中标的物业公司收取应急期间的物业费”的规定，原告不应向被告收取物业服务费等的理由。本院认为该条款原告并未免除或无权向被告收取物业服务费等权利，不可对抗原告的诉请。被告对原告的管理方式、服务水平和质量等存有异议，而采取拒交物业服务费等行为，却未通过法律的规定和程序主张自己权利，其做法是错误的。再者被告拒付物业服务费，对于其他已缴纳费用的业主有失公平，也不利于维护业主自身的利益。
原告的物业服务收费标准是否合理，应是双方争议的焦点：1.原告对进驻及合同规定的物业服务价格标准，因未向有关建设、价格主管部门申报备案，故而未对物业管理服务及收费标准征得考评，亦未在无业主委员会的情况下征求小区一半以上业主的同意，未在撤出小区之前90天公告和做好撤走后的善后工作。由此引发70％以上户业主拒交物业服务费等事件的发生，与因原告工作不到位、程序不透明，导致对原告服务水平和管理质量的监督和评估处真空状态，�去绝大多数业主的信任，对此原告负有主要的过错责任。2.按权利和义务相一致原则，合同规定的物业服务收费标准，应与实际服务水平相当。合同约定和规定均实行的是金华政府指导价格，政府主管部门已有明确细化规定，其中主要规定如四级标准的人员配备必须达到每建筑面积1万平方4人。另原告的物业服务收费亦已超过金华政府指导价格的最高四级标准中准价。对此，本院应对原告的物业服务费标准等进行核定。鉴于原告撤离小区一年多，对原告物业管理及质量各项指标是否达标，已无法核定，其因应归责于原告。只唯有上述人员配备情况可予核查。根据谁主张谁举证的证据规则，已责令原告须提供工作人员工资、社保等证据可以证明小区物业工作人员配备情况，但原告拒绝提供。故本院以被告提供的二次工作人员会议签到名单证明的最多20人，原告亦自认为32人等证据酌情认定。
综上，对原告诉请按合同规定的物业服务费标准为每月／1.2元／平方的理由，已违反了物业服务收费应遵循合理、公开、以及费用与服务水平相适应的原则，故本院不予支持，可考量原告资质、合同价格、物业服务人实际提供的物业服务等在金华政府指导价格内，调整确定本案物业服务费标准为三级中准价。被告尚欠7个月物业服务费，双方认可，故确认被告尚欠物业服务费841.31元=7个月×0.5元×150％×160.25平方。对原告要求被告支付电梯能耗费、水费的诉请，本院认为按合同规定和政府指导价格意见，不含在物业服务费内，小区内的公共电费和电梯代缴水费等，应由原告垫付，后原告按实际受益业主的建筑面积向被告收取。审理中原告仅提供交纳部分公共水电费用、单方核算的小区业主的总欠款明细帐等，本院认为原告提供的证据不足以证明被告应交纳的费用，故不予支持。对原告诉请的律师费，因其未提供凭据，本院不予支持。对原告诉请违约金的理由，本院认为合同规定的逾期给付物业服务费的违约金过高，且引起本案纠纷主要归责于原告，按过错责任原则，不予支持。原告诉请的合理合法部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第七条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第八条、《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条等之规定，判决如下：
一、由被告余红霞应于本判决生效之日起十日内支付原告杭州龙福物业管理有限公司金华分公司的物业服务费841.31元。
二、驳回原告杭州龙福物业管理有限公司金华分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币25元（已减半由原告预交），由原告杭州龙福物业管理有限公司金华分公司负担人民币10元，由被告余红霞负担人民币15元（在履行上述款项时，一并支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 员 冯志坚
二〇一五年十一月十九日
代书记员 朱剑笑