院长
签发
核稿人
拟稿人
江西省抚州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）抚民一终字第443号
上诉人（原审被告）江西亚凌实业发展有限公司广昌分公司，住所地江西省广昌县旴江镇建设西路玉新苑8-12号。
负责人范瑞传，该公司经理。
委托代理人范崇良，男，住江西省崇仁县，系该公司副经理。代理权限为特别授权代理。
委托代理人陈乐崇，江西民鉴律师事务所律师。代理权限为一般授权代理。
被上诉人（原审原告）揭小平，男，1965年10月23日出生，汉族，江西省广昌县人，务工，住江西省广昌县。
上诉人江西亚凌实业发展有限公司广昌分公司（以下简称亚凌公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服江西省广昌县人民法院（2014）广民初字第347号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2015年2月3日公开开庭审理了本案，上诉人亚凌公司委托代理人范崇良、陈乐崇到庭参加诉讼，被上诉人揭小平经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2011年12月6日，揭小平与亚凌公司签订了《商品房买卖合同》及合同补充协议，约定亚凌公司将其开发的位于广昌县旴江镇建设西路的“凤凰城市中央”第3幢4单元第3层307号房和第3幢50号储藏间以总价款431，791元出售给揭小平。合同签订后，揭小平依约履行了交款义务，支付了购房款431，791元。涉诉商品房经勘查设计、施工、监理、建设验收合格（以下简称五方验收）和消防验收合格，未经人防、环保、规划验收，并取得相应验收合格证或许可文件，亦未取得行政部门的竣工验收备案手续。
还查明如下事实：
1、合同第八条约定:出卖人应在2013年3月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……3、该商品房经分期综合验收；
2、合同第九条规定：除本合同第八条规定的特殊情况下，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金，合同继续履行；逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，……，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。……。
3、2013年2月2日，亚凌公司向揭小平出具了一份书面入住通知书，其内容为：尊敬的揭小平业主，您购买的《凤凰城市中央小区》3栋4单元307号房的商品房，现已全面竣工，并经相关单位和有关部门验收合格，即可交付使用，请您携带以下资料和款项，于2013年2月9日来我公司办理接房入住手续。揭小平于2013年2月6日办理了房屋结算清单、于2013年2月16日签署交房签收单并领取钥匙。
原审法院认为，本案的主要争议焦点为：一、亚凌公司是否存在违约行为以及违约期限的认定？二、双方约定的违约金是否过高，违约金应如何确定？
一、亚凌公司是否存在违约行为以及违约期限如何认定。
1、关于揭小平签署交房签收单、领取钥匙的行为认定。
本案中，揭小平与亚凌公司签订的《商品房买卖合同》约定亚凌公司应于2013年3月28日前将经分期综合验收合格的商品房交付揭小平。亚凌公司提供了工程竣工验收报告、工程设计质量检查报告、单位工程施工竣工报告、工程质量监理评估报告、工程勘察质量检查报告、消防验收备案通知书以证明涉诉商品房已达到合同约定的交付条件。揭小平对以上证据提出异议，其认为亚凌公司提供的证据仅能证明涉诉商品房经五方验收合格，但未经行政部门备案确认。原审法院认为，虽然我国《中华人民共和国建筑法》第61条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”国务院行政法规《建设工程质量管理条例》第16条规定：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备五大条件，其中一个就是有勘察、设计、施工、工程监理等单位（包括建设单位）分别签署的质量合格文件。但根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第27条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第17条明确规定：“房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”对于群体房地产开发项目，《城市房地产开发经营管理条例》第18条还规定应当依照本条例第17条的规定和城市规划设计条件的落实情况、城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况、单项工程的工程质量验收情况、拆迁安置方案的落实情况、物业管理的落实情况进行“综合验收”。根据一般法和特别法规定不一致的，优先适用特别法，因此在解决房地产法体系与建筑法体系关于对房屋建筑验收程序、验收合格条件规定不一致时，商品房的交房验收应该适用房地产法体系关于交房验收的规定，即必须由县级以上房地产开发行政主管部门主导组织进行验收，履行行政许可监督功能；而不能由建设单位自己主导组织验收，然后报建设行政主管部门备案，故建设单位自己组织的勘察、设计、施工、工程监理等单位（包括建设单位）分别签署的质量合格文件，不应认定为商品房经验收合格。况且，涉诉的商品房至今仍未经人防、环保、规划验收，并取得相应验收合格证或许可文件。结合以上情况综合认定，亚凌公司在涉诉商品房未达到合同约定的交房条件下，向揭小平发出书面入住通知书要求揭小平进行交房的行为是违反法律规定的，揭小平在收到亚凌公司的书面通知后签署的交房签收单，领取钥匙的行为不应认定为交付，亚凌公司至今未将符合合同约定的商品房交付揭小平，亚凌公司存在违约行为。
2、关于违约期限的认定。
揭小平与亚凌公司签订的《商品房买卖合同》第九条规定，逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金，合同继续履行；逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，……，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金；第八条规定的最后交付期限是2013年3月28日。因亚凌公司房屋至今未经人防、规划、环保等部分验收，并取得相应验收合格证或许可文件，不符合交付条件，违约尚在继续当中，故揭小平要求亚凌公司支付2013年3月29日至起诉之日（2014年3月16日）共计354天的违约金不违反法律的规定，予以部分支持。此后的违约责任，揭小平可以另行主张。
二、双方约定的违约金是否过高，违约金应如何确定。
根据揭小平与亚凌公司签订的《商品房买卖合同》第九条规定可知，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。亚凌公司认为该违约金的约定过高，应适当调低，以万分之一为宜。根据《合同法解释（二）》第29条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”因亚凌公司的逾期交付房行为而造成的房租费用、装修上涨费用等必要的费用支出即实际损失。本案中，揭小平已领取钥匙，对涉诉商品房已实际占有、使用，故不存在实际损失且揭小平亦未能举证证明亚凌公司逾期交房行为对其造成的实际损失，故综合本案的实际情况，结合违约金弥补损失与惩罚性相结合的特点，根据公正原则与诚实信用原则，对揭小平与亚凌公司约定的违约金酌情调整为万分之一。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释二》第二十九条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、江西亚凌实业发展有限公司广昌分公司自本判决生效之日起十五日内支付揭小平逾期交付房屋违约金15285.40元（431791元×354日×0.0001）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回揭小平的其他诉讼请求。案件受理费1711元，由揭小平承担855.5元，江西亚凌实业发展有限公司广昌分公司承担855.5元。
一审宣判后，亚凌公司不服，上诉至本院，请求依法撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人负担。主要理由为：1、一审认定“涉诉商品房未经人防、环保、规划验收，并取得相应验收合格证或许可文件，亦未取得行政部门的竣工验收备案手续”系认定事实错误。上诉人提交了凤凰城城市中央2#、3#、5#楼工程环保验收报告，证明涉案商品房已在2012年12月26日经广昌县环境保护局验收合格。至于人防验收，因该楼盘是多层，不是高层，没有设计人防工程，在前期办理施工许可证时就已经缴纳了相关费用，不需要人防验收。规划验收与竣工验收备案手续也早已提交了建设部门，但因为被上诉人及其他购房人反映，备案单位才暂时搁置了备案事宜。2、一审认为“被告在涉诉商品房未达到合同约定的交房条件下，向原告发出书面入住通知书要求原告进行交房的行为是违反法律规定的，原告在收到亚凌公司的书面通知后签署的交房签收单，领取钥匙的行为不应认定为交付，被告至今未将符合合同约定的商品房交付原告，被告存在违约行为”系适用法律错误。首先，上诉人已向被上诉人邮寄了书面业主交房通知书，并未违反法律规定。上诉人开发的房屋共分了两期，上诉人与被上诉人购买的房屋是第一期，约定的交房条件是“该商品房经分期综合验收合格”，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条、《建设工程质量管理条例》第十六条规定，上诉人在当期只要五方验收合格即可，至于人防、环保、规划验收要等到该房地产开发项目一、二期整体开发完整再验收。“综合验收合格”不是房产交付的强制条件，上诉人通知被上诉人交房符合法律规定，上诉人开发的房屋符合交付使用条件，而且该项目第一期经广昌县环境保护局于2012年12月26日进行了验收，经广昌县公安消防大队于2013年4月15日进行了消防验收，上诉人通知被上诉人收房，符合合同约定，不构成违约。其次，上诉人已经交付房屋，一审判决上诉人支付从合同约定交房之日至起诉之日的逾期交房违约金不符合法律规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定对房屋的移转占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外，上诉人在合同约定期限内通知了被上诉人交房，被上诉人也已经办理了房屋交接，故上诉人按期履行了交房义务。双方合同第九条和合同补充协议第四条规定，买受人办理交房手续，签署房屋交接单，该商品房即视为交付买受人，也说明上诉人已按照合同约定的期限交付了房屋，不构成违约，也不需要按照合同第九条支付违约金。3、一审对违约金酌情调整为万分之一，不符合法律规定。被上诉人按照合同约定期限收房，没有造成额外房租损失或者查实其他未交房的损失，一审也认定了“被上诉人不存在实际损失”，而又将违约金调整为万分之一，不符合事实和法律。综上所述，被上诉人已经在合同约定的期限接收了房屋，没有产生任何损失，一审判决上诉人承担违约金，严重侵犯了上诉人的利益。
被上诉人答辩称，1、一审认定事实清楚。涉诉商品房未经人防、环保、规划验收并取得相应验收合格证或许可文件，未取得行政部门的竣工验收备案手续。涉诉商品房至今未通过验收合格。五方验收不应认定为商品房经验收合格。2、上诉人必须按照合同约定履行交房义务。双方合同约定交房条件为“商品房经分期综合验收合格”，约定合法有效，上诉人应按约定履行。在涉案商品房未达到交房条件前，上诉人以书面形式通知被上诉人交房显然不符合法定和约定的交房条件，该通知无效且存在欺诈性，上诉人有明显过错，应当承担违约责任。被上诉人是在接到上诉人《业主接房入住通知书》后被欺骗接收房屋，该通知书注明“商品房现已全面竣工，并经有关单位和有关部门验收合格，即可交付使用”，上诉人明知不具备交房条件，采取欺骗、隐瞒手段使被上诉人在不明真实情况、违背自己真实意思情况下办理收房手续，比违反合同约定的一般民事违约行为更加严重和恶性，故上诉人应承担违约责任。上诉人根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条自认为履行了交房义务，属于断章取义，曲解法律。该条只有在没有约定的情况下才适用该规定，本案双方已对商品房的交付必备条件和交接手续都有明确规定，应按双方约定履行房屋交付义务。3、一审判决上诉人承担违约金过低。合同约定违约金万分之五，是双方的真实意思表示，一审酌情调整万分之一，导致违约金过低，应当提高违约金比例。综上所述，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，应依法驳回上诉人的上诉请求。
二审中，上诉人向本院提交了以下证据：
1、广昌县公安消防大队2013年4月15日的建设工程验收消防备案通知书，用以证明凤凰城市中央1-3＃、5＃楼建设工程竣工验收消防检查合格。
2、广昌县城市管理局和广昌县园林管理局分别于2014年11月3日出具的广昌县绿化工程竣工验收报告单、城市绿化工程设计方案审批表，用以证明凤凰城市中央小区的绿化工程经有关单位验收合格。
3、广昌县环境保护局于2012年12月26日出具的关于凤凰城市中央2＃、3＃、5＃楼环保验收的报告，用以证明凤凰城市中央2＃、3＃、5＃楼工程经环保验收合格。
4、广昌县行政财务中心出具的行政事业性收费票据，用以证明上诉人交纳了凤凰城市中央人防异地建设费，不需在小区另建人防工程。
5、广昌县金海岸物业管理有限公司出具的广昌县凤凰城市中央主路纠纷情况说明，用以证明业主方在2014年1月14日，对于调整主路高度，多次反悔，无理取闹，阻扰上诉人浇灌工作，直接影响了凤凰城整体验收工作。
二审经审理查明，上诉人对原审查明“涉诉商品房未经人防、环保、规划验收，并取得相应验收合格证或许可文件，亦未取得行政部门的竣工验收备案手续”的事实有异议，认为其已经取得了人防、环保、规划等部门的验收，规划由于是分批，建设部门到现场看了，要等整个楼盘竣工验收再出具验收文件；对原审查明的其他事实没有异议。被上诉人对原审查明的事实没有异议。本院对当事人无争议的原审查明事实予以确认。
本案经调解，未能达成协议。
本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定的内容是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，故上诉人应在《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限前依约履行房屋交付义务。本案中，上诉人亚凌公司至今没有取得建设工程竣工规划核实合格意见单，其向买受人发出书面入住通知书时，双方合同约定的房屋交付条件尚未成就，被上诉人作为买受人有权以此抗辩办理商品房交接。但被上诉人在接到上诉人书面通知后，于2013年2月16日签署了交房签收单并领取该商品房钥匙，上诉人已经将商品房交付给了被上诉人，被上诉人已实现了对房屋的实际占有使用。同时，双方签订的合同附件四《合同补充协议》约定了“买受人办理交付手续，签署房屋交接单，该商品房即视为交于买受人”。双方当事人的上述行为也符合补充协议约定的内容，系民事主体的意思自治和对自身权利的自由处分，应当视为双方对合同约定的房屋交付条件的变更，应予准许。故被上诉人签署交房签收单并领取该商品房钥匙的行为，应视为该商品房的实际交付。对上诉人亚凌公司未经规划验收就投入使用的行为，应由建设行政主管部门依照行政法律法规进行处理。因此，上诉人交付商品房给被上诉人的时间为2013年2月16日，并未超过合同约定的2013年3月28日，不构成逾期交房违约，对被上诉人请求上诉人支付逾期交付房违约金不予支持。原判认定事实部分错误，处理存在不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销江西省广昌县人民法院（2014）广民初字第347号民事判决。
二、驳回被上诉人揭小平的诉讼请求。
一审案件受理费1711元、二审案件受理费182元，合计1893元，由被上诉人揭小平负担。
本判决为终审判决。
审判长刘长峰
审判员邹志伟
代理审判员谢志国
二〇一五年二月十三日
书记员张美珍