宁波市鄞州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬鄞民初字第1098号
原告：宁波德克德家家具有限公司。住所地：宁波市鄞州区贸城中路***号。
法定代表人：赵庆秋，该公司董事长。
委托代理人：刘春波，浙江和义观达律师事务所律师。
委托代理人：王津津，浙江和义观达律师事务所律师。
被告：叶军，无固定职业。
原告宁波德克德家家具有限公司为与被告叶军房屋租赁合同纠纷一案，于2015年6月10日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由代理审判员黄晓燕适用简易程序审理，后因案情复杂，转为普通程序组成合议庭进行审理。本案于9月18日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘春波、王津津及被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宁波德克德家家具有限公司起诉称：2014年12月4日，原、被告签订《宁波德克德家家具有限公司租赁协议》一份，约定被告承租原告位于宁波市贸城中路936号万达广场德克德家家具有限公司二楼编号221的营业场地，租赁期限自2014年12月4日至2015年11月30日，租金每月23040元，先付后用，租赁期间的电费、刷卡费、开票费等费用由被告承担，被告于协议签订后3日内向原告交纳履约保证金76800元，如被告未在约定期限内支付履约保证金、租金以及其他费用的，每逾期一日向原告支付欠款的千分之五作为违约金；合同期满时，被告向原告交纳产品质量保证金46080元。同日，双方签订《宁波德克德家家具有限公司补充协议》，约定被告在租赁期间每月向原告支付管理费23040元，被告逾期支付管理费的，每日按应付款项的千分之五支付违约金。协议签订后，被告在涉案场地进行经营，但租金、管理费、电费、履约保证金等一直未付。2015年5月，被告将存在原告处的营业额抵扣部分欠款后，又支付原告96000元。经结算，截止2015年6月8日，被告尚欠原告应付租金、管理费（包含2015年6月租金、管理费）、电费、刷卡费等共计177583.87元。为此，请求判令：1.被告支付2014年12月4日至2015年6月30日租金、管理费、电费、刷卡费等共计177583.87元及逾期付款违约金（以各阶段应付款为基数按年利率5.6%的四倍计算至2015年6月8日的违约金为13583.33元，以177583.87元为基数按同期银行贷款利率的四倍计算自2015年6月9日至实际履行之日止）；2.被告支付履约保证金76800元及逾期付款违约金（以76800元为基数按同期银行贷款利率的四倍计算自2014年12月8日至实际履行之日止）。审理过程中，原告以涉案协议于2015年7月1日解除为由，变更第2项诉讼请求为被告支付质量保证金46080元。
被告叶军答辩称：双方签订协议及尚有部分租金未付属实，对原告主张的租金、管理费、电费、刷卡费计算标准无异议。但双方口头协商租金计至2015年3月，其亦于2015年6月20日完成撤场，原告主张的费用包含了2015年6月的租金和管理费，其认为该二项费用最多算至2015年6月20日。关于质量保证金，其认为原告主张的数额超出其营业额，要求进行调整，最多也只能按其营业额支付。另，原告主张的违约金过高，要求进行调整。
原告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：
1．租赁协议及补充协议各1份，拟证明原、被告存在房屋租赁关系及约定各自权利义务的事实；
2．家具买卖合同及销售小票各5份，银联商务签购单3份，拟证明原告履行交付义务，被告使用场地的事实；
3．见习营业员登记表、贾成呈身份证（复印件）、2014年12月至2015年2月结算签收表、2014年11月至2015年5月结算单（打印件）、招商银行专业版系统交易查询（打印件）各1份，拟证明原告每月按约结算、被告签收结算单、每月欠费情况，2015年5月31日结算被告尚欠原告租金、管理费用、电费等共计177583.87元的事实；
4．（2012）甬鄞民初字第1120号民事调解书1份，拟证明原告对涉案场地享有出租权利的事实。
被告未提交书面证据。
审理中，为查明案件事实，本院于2015年9月18日依职权向被告工作人员李丽制作调查笔录一份，李丽陈述：涉案场地现经营品牌为“可牛”，大概在2015年7月份进场，叶军在“可牛”搬进来的前几天搬走。
上述证据均经庭审质证，双方质证意见和本院认证意见如下：对原告提供的证据，被告对真实性均无异议，但认为2015年5月结算单中已将2015年6月租金及管理费用结算在内，应予以部分扣除。对本院以职权调取的证据，双方均无异议。本院对上述证据予以认定。
本院根据原、被告的陈述以及对上述证据的认证情况，认定下列事实：
2014年12月4日，原、被告签订租赁协议及补充协议一份，双方约定原告将位于宁波市贸城中路936#万达广场德克德家家具有限公司二楼编号221的营业场地出租给被告经营宁波生产壹美品牌套房专卖店，租赁面积384平方米，租期自2014年12月4日至2015年11月30日止，每月租金23040元、管理费23040元，电费、银行卡手续费、电话费等费用由被告承担，租金及管理费按月计算，先付后用，首月租金及管理费于2014年12月4日前支付，以后最迟每月8日前支付，双方每月结算费用，被告每月8日前将须交纳的费用一次性付清；被告应在合同签订后3日内向原告交纳履约保证金76800元；合同期满、双方结算一切费用后的前提下，被告应向原告交纳产品质量保证金46080元；如被告未按约交纳履约保证金、租金、管理费及其他应付费用的，原告有权要求被告从违反本协议约定之日起每日支付欠缴费用的5‰作为违约金等。原告每月按约结算并将结算单交由被告签收，结算单显示2014年12月8日前应支付41620.65元、2015年1月8日前应支付83006.78元（包括上月应支付款项）、同年2月8日前应支付103638.37元（包括上月应支付款项）、同年3月8日前应支付149888.37元（包括上月应支付款项）、同年4月8日前应支付196178.02元（包括上月应支付款项）。2015年5月15日，被告支付原告96000元。同年5月31日，原告出具结算单，显示抵扣被告预交款项16509元、扣除被告已付款96000元后，被告尚欠租金、管理费（包含2015年6月费用）、电费、银联POS机刷卡费共计177583.87元。2015年6月20日，被告搬离商场，但未办理撤场手续，亦未支付上述欠款。营业期间，被告营业额共计33392元。原、被告双方认可涉案协议于2015年7月1日解除。
另查明，涉案场地系宁波万达商业广场有限公司所有（以下简称万达公司）。2007年6月26日，万达公司与赵庆秋签订《租赁合同》一份，双方约定：万达公司将其位于鄞州区四明中路的宁波万达商业广场南侧国际家居楼租赁给赵庆秋使用；租赁期限为10年，赵庆秋在租赁场所统一以“德克德家”品牌（商标、名称）或经万达公司书面同意的其它品牌对外营业，租赁场所用途为家具及家居类产品的经营；赵庆秋有权根据经营情况采取自营、联营、合作、出租柜台、转租部分租赁场所或以其它方式使用租赁场所及其他场地、空间（“分租、部分转租”）。2009年2月，万达公司、赵庆秋与原告签订了《关于〈租赁合同〉项下权利、义务转让的协议书》一份，三方约定：万达公司同意赵庆秋将其在2007年6月26日所订《租赁合同》项下的全部权利、义务和责任一并转让给原告，原告取代赵庆秋成为《租赁合同》项下承租方，继承和履行《租赁合同》项下赵庆秋的全部权利、义务和责任。
本院认为：原、被告双方签订的《租赁协议》及《补充协议》真实有效，双方均应按约履行。被告使用租赁物，理应按约支付租金、管理费、电费及其他约定费用。2015年5月31日，原告出具结算单确认被告尚欠租金、管理费（包含2015年6月费用）、电费、银联POS机刷卡费共计177583.87元，被告抗辩双方口头协商租金管理费计至2015年3月，但未提供证据予以证明，本院不予采信；被告抗辩其已于2015年6月20日搬离，同年6月租金管理费应计至20日止，本院认为，被告搬离商场，但未办理撤场手续，现双方确认涉案协议于2015年7月1日解除，故对被告的该抗辩意见不予采信，原告要求被告支付2014年12月4日至2015年6月30日租金、管理费、电费等欠付费用177583.87元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于质量保证金，原告主张被告应按约支付46080元，一年保修期满后将退还，被告以该诉请数额超出其营业额为由要求调整。本院认为，约定的质量保证金系被告对售出产品质量的担保，数额不宜超出产品自身的价值，故本院采信被告的抗辩意见，调整应付产品质量保证金数额为被告营业额33392元。被告未及时付款，理应按约承担违约责任。关于违约金的计算方式，原告自愿按照年利率5.6%的四倍计算违约金，被告辩称违约金过高。本院认为，双方约定及原告自行调整的违约金计算方式过分高于被告延期支付款项对原告造成的合理损失，本院予以调整，按照年利率5.6%的二倍计算违约金，截止2015年6月8日的违约金为6791.7元，以177583.87元为基数参照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的二倍支持自2015年6月9日起的违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第一百一十四条第一、二款、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：
一、被告叶军于本判决生效之日起七日内支付原告宁波德克德家家具有限公司租金、管理费、电费、刷卡费等共计177583.87元及逾期付款违约金（截止2015年6月8日的违约金为6791.7元，以177583.87元为基数按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的二倍计算自2015年6月9日起至实际履行之日止）；
二、被告叶军于本判决生效之日起七日内支付原告宁波德克德家家具有限公司产品质量保证金33392元；
三、驳回原告宁波德克德家家具有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
案件受理费4859元，由原告宁波德克德家家具有限公司负担239元，被告叶军负担4620元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费交纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 周伟平
代理审判员 黄晓燕
人民陪审员 陈立鼎
二〇一五年九月三十日
代书 记员 王夕雷