黑龙江省佳木斯市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佳民终字第174号
上诉人（原审被告）佳木斯东辰房地产开发有限公司，住所地郊区莲江口镇镇北社区。
法定代表人刘毅，系总经理。
委托代理人刘博，黑龙江大公律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）董占亚，现住佳木斯市。
委托代理人吴春鹏，黑龙江艾未律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）翟瑞涛。
上诉人佳木斯东辰房地产开发有限公司与被上诉人董占亚、翟瑞涛房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，佳木斯市郊区人民法院于2015年4月21日作出（2015）郊民初字第23号民事判决。宣判后，被告佳木斯东辰房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审原告诉称：2011年6月15日，原告与被告东辰公司签订《房屋征收与补偿合同》，合同约定，东辰公司对原告进行拆迁补偿与回迁安置。安置方式为产权调换，安置地点为原址安置，哈罗公路北、坐北朝南。安置面积1365.22平方米，安置时间2011年12月30日。同时约定，被告东辰公司以每平方米每月30元的补偿款给原告，拆迁前由东辰公司先付原告六个月的补偿费220000元整。如六个月内因东辰公司没能使原告回迁，东辰公司继续为原告支付超期的补偿费，按前面六个月的补偿费220000元整的比例支付，直至回迁为止。6月22日前原告按合同规定完成搬迁，可是东辰公司并没有遵守合同，先付款后拆迁的约定，单方擅自拆迁，一边说给转款一边拆迁，后经原告制止才停止拆迁。直到8月11日东辰公司才说给补偿款，当天付款220000元。在东辰公司违约的情况下，原告要求东辰公司对以后的补偿款有个承诺，东辰公司法定代表人刘毅亲手写下了《拆迁补充协议》。该协议对原协议进行了补充约定，即东辰公司以后按比例按月向原告支付补偿款，逾期超过三天不按时支付，东辰公司按比例双倍补偿原告。同时注明了比例是每月36670元，即前面已付给6个月的220000元每月是36670元，且由被告翟瑞涛作为连带担保人。2012年至今日，被告东辰公司既未对原告进行产权调换安置，也未给付原告补偿费，经原告多次向被告东辰公司讨要亦未果，原告的商用房当时正处于红火营业中，拆迁现已历时三年多，因此给原告带来了难以弥补的经济损失。原告请求法院依法判令被告按照《房屋征收与补偿合同》中的约定，向原告交付莲江壹号产权调换房（位置哈罗公路北，坐北朝南，面积1365.22平方米），位置为莲江壹号的7号楼的102、103、104、105房、8号楼的101、102号房；被告东辰公司向原告支付拆迁补偿费2640000元（自2012年1月1日至2014年12月30日），并继续支付2015年1月1日起至向原告交付产权调换房之日为止的拆迁补偿费，被告翟瑞涛承担连带责任；诉讼费由被告承担。
原审被告东辰公司辩称：原、被告实际争议房屋为1049.4平方米，不是1365.22平方米，拆迁补偿应该按实际面积计算，拆迁补充协议第四条明确标注每月为36670元，原告要求264万补偿费没有明确依据。2014年10月30日已经办理回迁入户，原告不予以回迁，在2014年10月30日后的补偿费被告公司不予承担。
原审被告翟瑞涛辩称：原告与东辰公司于2011年6月15日签订《房屋征收与补偿合同》，约定安置时间为2011年12月30日，2011年8月11日签订《拆迁补充协议》，从双方约定的安置时间2011年12月30日起至2015年1月19日诉讼前，原告一直未向被告主张权利，现原告提起诉讼要求被告翟瑞涛承担保证责任已超过《担保法》规定的保证时效六个月，保证人免除保证责任。请求法院驳回原告的诉讼请求。
原审判决认定，原告与被告东辰公司于2011年6月15日签订房屋征收与补偿合同，约定由被告东辰公司拆迁原告位于莲江口镇的商服营业房屋，建筑面积1365.22平方米。安置地点原址安置（哈罗公路北、坐北朝南），安置时间2011年12月30日，安置面积1365.22平方米（门市房一、二楼对等两层）。搬迁补偿费为每平方米每月30元，拆迁前由东辰公司先付原告六个月的补偿费220000元，如六个月内东辰公司没能使原告回迁，东辰公司继续为原告支付超期补偿费，按前面六个月的补偿费220000元的比例支付，直至回迁为止。双方又于2011年8月11日签订拆迁补充协议，约定东辰公司向原告支付220000元的六个月拆迁补偿款，原告收到补偿款后交出房屋，由东辰公司拆迁。六个月后被告东辰公司按月支付补偿款，逾期超过三天不按时支付，被告东辰公司按每月36670元双倍补偿原告。东辰公司的法定代表人刘毅在该协议上签字，被告翟瑞涛作为担保人，吴树财作为经手人同时在协议上签字。被告东辰公司直至2014年10月30日才开始正式办理回迁入户手续。原告与被告东辰公司在莲江口镇政府的组织下，对回迁事宜进行过商谈，被告翟瑞涛也参加了商谈。被告东辰公司同意提供莲花路北7号楼101、102号临街商服，合计面积1286.62平方米，余下面积以小区院内车库补齐，但因回迁位置、面积及结构差价等原因，双方未达成一致意见。另查明，被告东辰公司于2014年5月12日在佳木斯市工商行政部门核准登记，之前以黑龙江东辰房地产开发有限公司的名义运营。
原审法院认为，被告东辰公司是佳木斯市郊区莲江壹号工程的开发商，虽其当庭否认原告与其于2011年6月15日签订的房屋征收与补偿合同的真实性，但从被告东辰公司提供的证据及其之后的履行行为看，该合同系被告东辰公司的真实意思表示，具有合同效力。被告东辰公司应按照合同约定为原告安置房屋，故对原告要求被告东辰公司安置莲江壹号1365.22平方米门市房屋（哈罗公路北、坐北朝南）的诉讼请求，本院予以支持。原告与被告东辰公司于2011年8月11日签订的拆迁补充协议，同样是双方真实意思表示，具有合同效力，被告东辰公司应按照协议约定履行。协议中关于违约金的约定数额系按照每平方米每月30元的临迁补偿费标准计算的，被告东辰公司若逾期安置，双倍给付临迁补偿费的约定，符合我市拆迁安置办法的规定，亦不违反法律法规的强制性规定，该约定具有法律效力。被告东辰公司没有按照约定的时间于2011年12月30日完成安置，构成违约，应按照拆迁补充协议的约定双倍支付2012年1月1日至2014年12月30日期间的补偿款2640000元（36670元×36月×2），并继续按月支付2015年1月1日起至回迁安置完成日的拆迁补偿费（每月36670元，若逾期超过三天，则每月73340元）。被告东辰公司辩称2014年10月30日已经办理回迁入户，原告不予回迁，在2014年10月30日后的补偿费东辰公司不应承担。因双方合同约定回迁的房屋为门市，而被告东辰公司提出的回迁安置办法欲用小区院内车库补齐面积，不符合合同约定，故不能回迁的责任在于被告东辰公司，对其抗辩理由本院不予支持。被告翟瑞涛作为担保人在原告与东辰公司签订的补充协议上签字，其应对东辰公司履行拆迁补偿费承担保证责任。翟瑞涛辩称原告起诉已超过了保证期间六个月，其不应承担保证责任。担保法规定的保证期间自主债务履行期届满之日起计算六个月，该协议虽约定了按月履行，但同时也约定了超期履行的双倍补偿，被告翟瑞涛亦应对延迟履行承担保证责任，因此拆迁补充协议约定的债务尚未履行完毕，被告翟瑞涛应承担保证责任，故对原告请求被告翟瑞涛承担拆迁补偿费连带给付责任的诉讼请求，本院予以支持。原告诉请原址回迁，要求按照本院（2015）郊民初字第23号民事裁定中保全的房屋回迁，因合同中并未明确具体的房屋，本院对此项请求不予支持，原告可在执行过程中对其保全房屋提出优先受偿。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十六条之规定，判决：一、被告佳木斯东辰房地产开发有限公司于判决生效后立即为原告董占亚安置其开发的位于佳木斯市郊区莲江口镇莲江壹号的1365.22平方米一、二楼对等两层门市房屋（哈罗公路北、坐北朝南）；二、被告佳木斯东辰房地产开发有限公司于判决生效后立即给付原告董占亚2012年1月1日至2014年12月30日期间的补偿款2640000元，被告翟瑞涛承担连带给付责任；三、被告佳木斯东辰房地产开发有限公司于判决生效后立即给付原告董占亚2015年1月1日起至回迁安置完成日的拆迁补偿费（每月36670元，若逾期超过三天，则每月73340元），被告翟瑞涛承担连带给付责任。四、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费27920元、保全费5000元由被告佳木斯东辰房地产开发有限公司承担。
宣判后，被告佳木斯东辰房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉。其上诉理由是：一是原审判决认定事实错误。被上诉人董占亚提供的《房屋征收与补偿合同》的签约主体不是上诉人，《拆迁补充协议》无上诉人盖章，签字人是否为上诉人法人刘毅本人所签原审未核实。二是该合同违反行政法规强制性规定，属无效合同。三是被上诉人董占亚诉讼主体资格存在瑕疵，其被征收的房屋面积为302.59平米，其余两处建筑面积均为248.20平米分别为董志远、董文娟所有。其未经授权无权代董志远、董文娟签署拆迁补偿协议和提起诉讼。请二审法院支持上诉人诉讼请求。
被上诉人董占亚辩称：一、根据原审庭审调查及意见生效的保全裁定书并结合回迁安置房屋产权机关的登记情况可以说明上诉人是拆迁房屋的拆迁主体负有安置义务，上诉人认为房屋征收与补偿合同为无效合同这个理由不符合合同无效的情形，其理由不成立。二、拆迁补充协议系上诉人的法定代表人本人签名并按手印，原审法院对该事实严格审查，上诉人按协议履行情况说明上诉人接受了协议及补充协议内容的约束，该上诉理由没有依据。三、被上诉人诉讼主体资格完全适格，在原审中被上诉人向法庭举出拆迁安置补偿协议及房屋所有权证书，已经说明被上诉人系该拆迁关系的被拆迁人，针对上诉理由中所阐述的董志远、董文娟两处被拆迁房屋的房产登记情况，在今天的庭审中两位将出庭向法庭进行说明，证明原审判决认定是正确的。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原审判决。
被上诉人翟瑞涛称：莲江壹号项目是江口镇招商的项目，我们建设局主要是配合工作，帮助办理规划和审批手续。所以，董占亚和其爱人认为我与江口镇政府及开发商都认识，就求我从中做做工作。。在董占亚与上诉人公司双方协议过程中，我劝过双方，以促成双方达成协议。后来，他们双方经协商达成了协议，在协议签订那天我应邀到现场，董占亚让我做担保，开始我是拒绝的，后经考虑为了将这事促成，我就同意了，在他们《拆迁补充协议》上签了字。
在二审期间，上诉人提供莲江口镇莲江壹号项目回迁安置实施方案一份。以证明莲江口镇莲江壹号项目的回迁安置主体为佳木斯市郊区莲江口镇人民政府，对于回迁安置的商服的临迁安置费应为每月每平方米10元，商业用房回迁商服应当缴纳结构差价，回迁主街商服的（南、东侧）应缴纳结构差价1000元每平方米，回迁临街商服（西、北侧）应缴纳结构差价800元每平方米，安置的面积超过原房照面积的部分需缴纳相应的差价款，商服超出原房照面积的增加部分10平方米以内按照市场价90%收取，超出10平方米部分按照市场价收取，主街商服市场价5000元每平方米，临街商服市场价3800元每平方米。综上，被上诉人应当补缴房屋结构差价款，而一审判决直接认定上诉人应当回迁安置被上诉人1300余平方米房屋是明显错误的。经质证，被上诉人有异议。其认为一是该份证据不是二审环节的新证据。二是这是与原件无法核对的影印件或扫描件。三是假设该方案真实存在形成时间为2014年11月5日，而上诉人与被上诉人签订征收补偿合同的时间为2011年6月15日，因此从时间上讲对上诉人没有约束力。四是该实施方案被上诉人从未见到过，也从未知晓其内容。五是该实施方案所确定的执行单位为上诉人，由此可以说明上诉人针对要求追加黑龙江东辰房地产开发公司的主张是自相矛盾的，再次说明原审法院根据相关证据认定佳木斯东辰房地产开发公司为拆迁人判决履行安置义务是正确的。经本院审查，该证据与原件核对无异，故对该证据真实性予以采信。因该证据所示回迁安置主体系佳木斯市郊区莲江口镇人民政府，具体执行单位系本案上诉人佳木斯东辰房地产开发有限公司，且按回迁安置流程规定回迁安置具体工作责任单位均为上诉人公司。至于上诉人所提应缴纳差价款问题，应是确定安置后结算时考虑的问题。故对该证据要证明的问题不予采信。
被上诉人董占亚提供子女董志远、董文娟出庭作证，以证明其子女二人对其在主张房屋拆迁安置补偿中所作全部决定和行为予以认可并追认。经质证，上诉人对两位证人所某某的真实性没有异议。但认为合同约定的安置面积与被上诉人父子三人名下房屋所有权证存根载明的面积有明显出入，应按照回迁安置的内容对被上诉人进行安置。经本院审查，由于上诉人对证人证言无异议，本院予以采信。
本院经审理对原审判决认定的事实予以确认。
本院认为，由于上诉人认可莲江口镇壹号项目相关开发建设手续是以佳木斯东辰公司的名义办理的，且上诉人与被上诉人于2011年8月11日签订的《拆迁补充协议》既是对2011年6月15日哈尔滨东辰房地产开发公司与被上诉人签订的《房屋征收补偿合同》的补充，又是对两份合同效力的确认，均系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，因而原审判决认定两份合同均具有合同法律效力并无不当，双方均应按合同约定履行。关于上诉人提出《房屋征收与补偿合同》的签约主体不是上诉人，《拆迁补充协议》无上诉人盖章，签字人是否为上诉人法人刘毅本人所签未经核实，原审法院不应认定上诉人为合同履约主体问题。因上诉人自认莲江壹号项目由其开发建设，其提供的《莲江口镇壹号项目回迁安置实施方案》亦证明回迁安置具体执行单位为上诉人，上诉人称该项目系黑龙江东辰房地产开发公司的，后由其接管，因其未提供接管时的相关证据，不能确定双方对权利义务的约定，故而理应承担接管后的权利和义务，且其已按《拆迁补充协议》支付给被上诉人部分动迁补偿款22万元，故上诉人主张其不是合同履行主体的理由不成立，本院不予支持。关于上诉人提出《房屋征收与补偿合同》违反行政法规强制性规定，即上诉人不具有征收补偿主体资格，属无效合同问题。根据佳木斯市郊区莲江口镇小城建设工程指挥部制定的《莲江口镇壹号项目回迁安置实施方案》第二条明确规定回迁安置主体是佳木斯市郊区莲江口镇人民政府，具体执行单位是上诉人，从而证明房屋征收部门是莲江口镇政府，上诉人是房屋征收部门委托的房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作，且上诉人该主张亦不影响合同效力，故上诉人该主张理由不成立，本院不予支持。关于上诉人提出董志远、董文娟名下房屋未经授权，被上诉人无权代签拆迁补偿协议和提起诉讼，被上诉人主体资格有瑕疵问题。因在二审期间，董志远、董文娟出庭明确表示对被上诉人代签协议和诉讼的行为予以认可，且上诉人对此未提异议，故对上诉人该主张，本院不予支持。至于上诉人提出对被上诉人回迁安置面积应为1049.4平方米，不应是1365.22平方米问题。因双方签订的《房屋征收补偿合同》明确约定了安置面积为1365.22平方米，合法有效的合同对双方均具有拘束力，故对上诉人该主张，本院亦不予支持。综上，上诉人之上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实和适用法律并无不当，应予维持。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费30267元，由上诉人承担。
本判决为终审判决
审 判 长 刘银冰
审 判 员 姜广武
代理审判员 高 阳
二〇一五年七月三十日
书 记 员 何 璇