辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第627号
上诉人（原审被告）：沈阳竹胜园地产有限公司，住所地沈阳经济技术开发区洪湖二街23号。
法定代表人：赵想章，该公司董事长。
委托代理人：张丽丽，辽宁恒敬律师事务所律师。
委托代理人：王涌，辽宁瀛沈律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：邹静，女，1987年2月9日出生，汉族，住沈阳市铁西区。
委托代理人：方久惠，沈阳市铁西区正兴法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：张浩，男，1988年8月20日出生，汉族，住辽宁省开原市。
委托代理人：方久惠，沈阳市铁西区正兴法律服务所法律工作者。
上诉人沈阳竹胜园地产有限公司（简称地产公司）与被上诉人邹静、张浩商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳经济技术开发区人民法院（2014）经开民初字第2348号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员王惠丽担任审判长，审判员白丽萍、审判员丁广昱（主审）参加评议的合议庭，于2015年3月9日公开开庭审理了本案，上诉人地产公司的委托代理人张丽丽、王涌，被上诉人邹静、张浩的委托代理人方久惠均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告邹静、张浩一审诉称：2010年11月7日我与地产公司签订商品房买卖合同，约定我购买地产公司开发的位于沈阳经济技术开发区洪湖二街23-17号1-12-2房屋，建筑面积91.86平方米，房屋总价款为405227元。合同约定地产公司应在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由地产公司提供的材料报产权登记机关备案。如因地产公司原因导致我不能在规定期限内取得房产权属证书，地产公司按我已付购房款的日万分之一向我支付违约金。我于2011年12月18日接到入住通知并入住，但我至今仍未收到房屋权属证书，故我起诉至法院要求地产公司赔偿我违约金20747.62元（2012年12月13日至2014年7月31日）。
原审被告地产公司一审辩称：邹静、张浩的诉讼请求于法无据，依法应予驳回。理由是：根据邹静、张浩、地产公司双方签订的《商品房买卖合同》第十五条及补充协议第7.1条补充约定，“如非因出卖人原因未能按时办理房屋所有权初始登记或非因出卖人原因导致买受人不能按时办理房屋所有权转移登记的，不视为出卖人违约。”而本案逾期办理初始登记的原因并非我公司而是邹静、张浩这类业主。按照合同约定，本案我公司应在2012年11月30日内将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，而本案造成我公司逾期报送资料的真正原因并非我公司原因，而是像邹静、张浩这类业主存在大量违建，行政执法局不予验收盖章，导致办理初始登记所必备的重要文件——综合验收备案书无法按时提交，同时因为存在大量违建，建设工程规划验收部门迟迟不予下发建设工程规划验收合格证，而综合验收备案书和建设工程规划验收合格证是办理初始登记的重要文件，正是由于像邹静、张浩这类违建业主的存在，导致我公司无法按时提交资料并最终导致逾期。我公司作为开发单位，已按合同将房屋向邹静、张浩进行了交付，而像邹静、张浩的多位业主在收房后私自乱建，虽经物业公司多次整治但依然不能阻止业主违建，行政执法局在收到我公司的综合验收备案书后以我公司所建的小区不符合市容管理第11条，不予盖章验收并进而导致我公司的综合验收备案书直到2013年12月24日才下发。我公司于2013年12月25日即将办理初始登记所需材料报送。由此可见，导致逾期办证的原因是由于像邹静、张浩这类业主的违建所导致的逾期，而非我公司原因，依据补充协议之约定不能视为我公司违约，因此邹静、张浩的诉讼请求没有依据，依法应予驳回。
原审法院经审理查明：一、邹静、张浩、地产公司于2010年11月7日签订《商品房买卖合同》，合同约定邹静、张浩购买地产公司开发的位于沈阳经济技术开发区洪湖二街23-17号1-12-2房屋，房屋单价每平方米4411.35元，房屋建筑面积91.86平方米，邹静、张浩购买该房屋的总房价款为405227元。上述合同第八条“交付期限”：出卖人应当在2011年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。合同第十五条“关于产权登记的约定”：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按本合同附件四《补充协议》第七条处理。《补充协议》第七条的条款标题为“关于产权登记的补充约定”，其中7.2项约定：由于出卖人的原因，买受人不能在出卖人交付该房屋之日起壹年内取得该房屋权属证书的，每逾一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，逾期超过一年的，买受人有权解除合同。二、《补充协议》第七条中的7.1款载明“如非因出卖人原因未能按时办理房屋所有权初始登记或非因出卖人原因导致买受人未能按时办理房屋所有权转移登记的，不视为出卖人违约。”三、涉案合同签订后，邹静、张浩履行了交款义务。2011年12月18日，地产公司将涉案房屋交付给邹静、张浩。四、2012年7月4日，沈阳市行政执法局技术开发区分局接到涉案住宅小区居民投诉“17号4-18-1楼顶违建房，刮风下雨容易掉落，威胁楼下行人生命安全；11号2-1-1园区公用草坪圈地违建花园”。同年7月10日，行政执法分局对该投诉办结，办结结果：对该违规业主下达了《行政执法责令改正通知书》限期改正。沈阳市行政执法局技术开发区分局和沈阳市规划和国土资源局出具《情况说明》：三一新天地二期顶层业主私自搭建，影响规划竣工验收，其他符合竣工验收条件。五、地产公司取得各项验收手续情况如下：2013年1月8日取得《建筑工程竣工验收备案书》；2013年9月30日取得《竣工验收消防备案》；2013年11月28日取得《建设工程竣工规划验收合格证》；2013年11月29日取得《建设工程竣工档案初验合格证》；2013年12月24日取得《住宅小区竣工综合验收备案书》；2013年12月25日，向产权登记部门提交了申请初始登记的相关材料。六、地产公司在本案中的主要抗辩意见为“本案逾期办理初始登记的原因并非地产公司，而是园区部分业主的违建行为所导致”。地产公司对此抗辩在庭审中陈述业主的违建行为影响其公司办理初始登记中的具体申报事项为两项，即：建设工程规划验收和竣工综合验收备案。七、根据本案《商品房买卖合同》及《补充协议》第七条7.2项的约定，邹静、张浩应于2012年12月13日之前取得房地产权属证书。地产公司于2013年9月30日，取得涉案工程的《竣工验收消防备案》。地产公司对其未在约定的期限内办理消防验收问题，其在庭审中陈述为“我们没有约请消防部门去现场进行验收，我们忙于规划验收，所以消防验收没有着急”。
原审法院认为：一、依据涉案《补充协议》第七条7.2项约定，由于出卖人的原因，买受人不能在出卖人交付该房屋之日起壹年内取得该房屋权属证书的，每逾一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金。本案中，双方于2011年12月18日进行房屋交接，根据上述约定，则邹静、张浩最迟应于2012年12月13日取得涉案房屋的权属证书，但地产公司直至2013年12月25日，才向产权登记部门提交了申请初始登记的相关材料，迟延履行办证义务，违反了合同约定，应承担违约责任。二、关于竹胜园公司抗辩的园区内部分业主拒不配合及时拆除违建的侵权行为导致办证迟延的抗辩理由，分析如下：首先，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条之规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。其次，依据合同相对性原则，地产公司应先行向邹静、张浩赔偿违约损失，再另行向案外人违建的业主进行协商或追偿。第三，面对案外人的侵权行为导致的后果，地产公司亦未能举证证明其公司一直通过各种积极手段进行维权，包括协商、报警、法院起诉等，因此，无法认定地产公司为完成合同约定的办证义务，一直采取积极措施，避免损失的进一步扩大。第四，消防验收是新建工程必备的竣工备案手续，无论其他专项验收是否通过，消防验收不合格也必定取得不了整体竣工备案手续。根据地产公司举证及其公司庭审自认的事实，地产公司于2013年9月30取得《竣工验收消防备案》，并且根据其自认，其公司因忙于规划验收，所以消防验收没有着急，没有约请消防部门去现场进行验收。因此说，地产公司在合同约定的自交付涉案房屋之日起一年办证期限内没有进行消防验收申报，没有积极履行合同约定的协助办证义务。而只有在约定的办证期限内，积极履行涉案工程的竣工备案手续才是免责的前提条件。根据地产公司在庭审中的陈述，业主违建只是影响其公司办理规划验收和最后综合备案验收，故其公司存在未能在约定的期限内积极履行办理消防验收义务的情况下，而主张不应承担违约责任，缺乏事实及法律依据，依法不予支持。第五，根据本案《商品房买卖合同》第八条约定，地产公司应当在2011年11月30日前，将“经验收合格”的商品房交付给邹静、张浩使用，那么，地产公司于2011年12月18日向邹静、张浩交付商品房时就应该取得《建筑工程竣工验收备案书》，而地产公司于2013年1月8日才取得《建筑工程竣工验收备案书》。地产公司主张房屋交付后有业主违建，故无论是否存在违建，地产公司已经违约。综上，应由地产公司承担逾期办理房地产权证的责任。三、关于违约时间的问题，地产公司于2011年12月18日向邹静、张浩交付了房屋，双方约定买受人应在出卖人交付该房屋之日起壹年内取得该房屋权属证书。故邹静、张浩最迟应于2012年12月13日之前取得涉案房屋的权属证书。并且双方约定的《补充协议》第七条7.2项内容为：由于出卖人的原因，买受人不能在出卖人交付该房屋之日起壹年内取得该房屋权属证书的，每逾一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，逾期超过一年的，买受人有权解除合同。依据双方约定，地产公司逾期一年内邹静、张浩有权主张地产公司支付违约金，逾期超过一年的，邹静、张浩有权解除合同。本案地产公司逾期超过一年，邹静、张浩未主张解除合同，仅主张地产公司支付违约金，故对一年的约定金予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，原审判决：一、沈阳竹胜园地产有限公司于判决发生法律效力之日起十日内给付邹静、张浩逾期办证违约金14790.8元（405227元×0.0001×365天）；二、驳回邹静、张浩其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费320元，由沈阳竹胜园地产有限公司负担202元，由邹静、张浩负担118元。
宣判后，地产公司不服原审法院判决，向本院提出上诉。上诉请求：一、撤销一审判决。二、发回重审或依法改判驳回邹静、张浩的诉讼请求。三、本案的诉讼费用由邹静、张浩承担。主要上诉理由：一、一审法院以合同法第121条之规定，及合同相对性原则，认定即部分违建业主作为本案每个单独案件的案外第三人如何侵权，造成我公司不能及时获取各项竣工验收，我公司均应先行向邹静、张浩赔偿违约损失后再行向案外人违建的业主进行追偿，并为我公司指明了一系列的积极措施以避免损失的扩大，一审法院的这一认定是错误的。二、一审法院以消防验收是工程必备的竣工备案手续，消防验收不合格必定不能取得整体竣工备案验收，我公司取得消防验收时间及建设工程竣工验收备案时间超过合同约定的期限，故无论是否存在违建，我公司已经违约，一审法院的这一认定是错误的。一审法院以我公司交房时并没有取得《建设工程竣工备案书》为由，认定我公司交房时房屋并不具备《商品房买卖合同》第八条所约定的“经验收合格”的“合格”条件，因此我公司主张房屋交付后无论是否存在违建，我公司均已构成违约，一审法院的这一认定显属认定事实错误，适用法律错误。三、三一新天地二期部分业主的违建行为造成我公司在正常的期限内无法获得规划验收、综合备案验收，并进而导致我公司无法在合同约定的期内提交产权登记备案资料，这一逾期提交属合同约定的“非开发商”原因，因此一审法院在查明“非开发商原因”造成的逾期办证后仍然判决我公司承担逾期办证的违约责任，显属错误。综上，请二审法院查明事实，依法判决。
被上诉人邹静、张浩答辩称：一审判决正确，请求维持原判。
本院经二审审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有《商品房买卖合同》、购房发票、入住通知单、契证、沈阳市规划和国土资源局接受规划验收资料证明等证据材料以及当事人陈述等证据材料，经原审法院庭审质证及本院审查，予以确认，在一、二审卷宗佐证。
本院认为，地产公司与邹静、张浩所签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应诚信恪守履行合同义务。按照《商品房买卖合同》第十五条及《合同补充协议》第七条的约定，地产公司应于2012年12月13日前将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案。但事实上，上诉人直到2013年12月25日才向产权登记部门提交了申请初始登记的相关资料，已经超出合同约定的期限。因《商品房买卖合同》及《合同补充协议》对于逾期办理权属登记违约责任已作出了明确约定，故地产公司不能依约履行办理产权登记的合同义务，理应按照合同约定承担相应违约责任。
关于地产公司提出逾期办理权属登记系因园区业主拒不配合拆除违建所致，地产公司不应当承担违约责任之上诉主张，本院认为，首先，消防验收是整体竣工验收的必备条件，在一审法院庭审中，就案涉园区的消防验收问题，地产公司自述其因忙于规划验收，消防验收没有着急，故没有约请消防部门去现场进行验收。也就是说地产公司并未按照自房屋交付之日起一年办证期限内的合同约定进行消防验收申报，也就更谈不上积极履行合同约定的协助办证义务，故地产公司在二审期间所提出的主张不足以推翻其在一审庭审中所作的陈述。且地产公司现有证据不能证明地产公司在合同约定期限内完成了除消防手续之外全部资料的报备义务，其现有证据也不足以证明地产公司未能在合同约定期限内取得办理初始登记中申报项目完全是由于部分业主违建原因造成。其次，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，地产公司应当先行向业主进行赔偿，再向作为案外人的违建业主进行追偿。第三，本案邹静、张浩并不属于进行私自搭建的业主，地产公司的现有证据并不能证明其已竭尽各种法律途径，包括但不限于协商、报警、向法院提起诉讼等形式向违建业主主张权利，以避免其损失的进一步扩大。因此，一审法院根据合同相对性的原则，判决地产公司向邹静、张浩承担逾期办理权属登记的违约责任，并无不当，应予维持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费320元，由上诉人沈阳竹胜园地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王惠丽
审判员 白丽萍
审判员 丁广昱
二〇一五年三月二十三日
书记员 董晓琳
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。