湖南省衡南县人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）湘0422执异3号
异议人（案外人）谭长城，男，1968年7月4日出生，汉族，住衡南县三塘镇。
申请执行人梁咸章，女，1981年2月6日出生，汉族，衡阳市人，住衡阳市蒸湘区。
被执行人吴斌（曾用名：吴则运），男，1975年1月29日出生，汉族，衡南县人，住衡阳市华新区。
被执行人封华，女，1980年12月9日出生，汉族，衡南县人，住衡南县三塘镇。
本院在执行申请执行人梁咸章与被执行人吴斌、封华民间借贷纠纷一案中，案外人谭长城于2018年1月11日对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
异议人（案外人）谭长城称：一、贵院（2017）湘0422执187号执行裁定书查封的房屋的实际所有权人为案外人。根据《合同法》第44条规定，依法成立的合同，自成立时生效。第133条规定，标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《物权法》第15条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。由此可知，只要是依法成立的合同，自成立时就生效，标的物所有权也自交付时起发生转移。结合本案：1.此处门面虽然登记在封华名下，但在2015年5月28日案外人与封华签订了“买卖门面协议书”，并于当日交付现金壹万元，银行转账14万元，取得钥匙进行了房屋交接验收，将房屋交予案外人实际占有、使用、管理。于2016年1月16日交付贰万元；2016年8月5日交付叁万元。按照�定支付完毕购房款。款项付清后从封华手里取得房产证、土地使用证原件。2.按照案外人与封华签订的“买卖门面协议书”，封华应该将该门面过户给案外人，封华和其父亲也曾多次配合一起到衡南县房地局办理过户手续，只因联系不到封华的老公吴斌或者吴斌没办法到场而未能完成过户。3.案外人接收门面后，一直在实际占有、使用、管理该房屋，交支付该房屋的水电费等费用，门面实际已经出租，租客及附近邻居也均予以证实案外人就是门面的业主。因此，案外人与封华签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，未违反国家法律法规强制性规定，合同依法成立并生效，对双方产生约束力，房屋的实际所有权人为案外人，案外人已经早已实际占有、使用、管理该房屋，案外人享有的该房屋的相关权利依法也应受到保护。二、贵院应依法�销（2017）湘0422执187号执行裁定书，并立即解除对此处门面的查封、拍卖等执行措施。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第16条规定，被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但根据合同约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人要求继续履行合同的，应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结。第17条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。由�可知，在执行过程中，案外人只要在付清全部价款并实际占有不动产，并对未办理过户登记没有过错的前提下，人民法院就不应该对该不动产采了查封、扣押、冻结措施。结合本案：1.案外人已经支付完毕“买卖门面合同书”约定的购房价款。2.案外人也早已经从封华手里接收门面，并实际占用、使用、管理该房屋。3.涉案房屋未办理过户登记手续的原因是封华及封华老公吴斌未履行“房屋买卖协议书”的约定，严重违约所致，要求法院判令其履行“房屋买卖协议书”约定的义务，为案外人办理过户登记手续。综上所述，贵院应依据客观事实，综合法律的相关规定，从维护交易秩序和善意当事人的利益出发，切实公平维护案外人的合法权益。为此，案外人根据民事诉讼法的相关规定，特提出执行异议书，请求贵院依法裁定撤销（2017）湘0422执187号裁定书，并立即解除对此门面的查封。
本院查明：申请执行人梁咸章与被执行人吴斌、封华民间借贷纠纷一案，本院于2016年11月28日立案后，同日，本院采取诉讼保全措施，查封了被告封华所有的座落于衡南县三塘镇125室。尔后，依法适用简易程序于2016年12月19日公开开庭进行了审理梁咸章与吴斌、封华民间借贷纠纷一案，于2016年12月26日组织双方进行调解，同日，当事人双方自愿达成如下协议：“一、被告吴斌、封华同意偿还梁咸章借款本金415000元，限在2017年2月28日以前偿清，逾期则同意按月息2%支付利息，原告梁咸章表示同意。二、原告梁咸章自愿放弃其他诉讼请求。上述协议，不违反法律规定，本院予以确认。本案诉讼费10200元，减半收取5100元，财产保�费3720元，合计8820元，被告吴斌、封华自愿负担。本调解协议经各方当事人在笔录上签名或者盖章，本院予以确认后即具有法律效力”。本院依法作出了（2016）湘0422民初1602民事调解书。调解书生效后，吴斌、封华未自觉履行生效法律文书所确定的义务，梁咸章向本院申请执行，本院于2017年4月17日立案执行，于2017年5月8日作出了（2017）湘0422执187号执行裁定书，裁定“拍卖被执行人封华名下座落于衡南县三塘镇房屋”。
另查明，异议人（案外人）谭长城与被执行人封华于2015年5月28日签订一份买卖门面合同书。甲方（卖方）为封华，身份证号******************；乙方（买方）为谭长城，身份证号******************，协议内容：“一、甲方将本人位于衡南县三塘镇门面卖给乙方，价值贰拾万元，合同签字后付拾伍万元，剩下伍万元明年底付清。二、自签字之日以前门面的一切经济纠纷债权债务由甲方负责，乙方不负责任。三、款付清后，办理过户手续、其产权、使用权、所有权归乙方所有，甲方再无权过户。过户费甲方出三分之一，乙方自负三分之二。四、水表电表由乙方接管，交费使用。五、本合同一式二份，双方遵守，未尽事宜，协商解决，签字后具有同等法律效力”。2015年5月28日，谭长城支付现金壹万给封茂有（封华之父），同日谭长城从衡南县农村信用社账号********************汇款140000元（壹拾肆万元整）给封青山（封华之弟）在交通银行衡阳分行********************账户。封茂有出具了一张收条，收条内容为：“今收到谭长城门面款壹拾伍万元整（150000元），收款人封茂有，2015年5月28日”；2016年1月16日谭长城付购门面款贰万元整，封茂有出具了一张收条给谭长城。谭长城2016年8月5日将剩余尾款叁万元付清。没有索取收据，但收取了房产证、土地使用证原件，并对该门面收取租金，由于被执行人封华及其丈夫被执行人吴斌没有与异议人到房地部门过户，现该门面仍登记在被执行人封华的名下，封华对上述情况表示认可。
另又查明，衡南县三塘镇刘家湾村实为衡南县三塘镇，现已更名为衡南县三塘镇。被执行人封华所有的坐落在衡南县三塘镇125室与案外人谭长城购买的位于衡南县三塘镇门面是同一位址，为同一门面。
本院认为，案外人谭长城与被执行人封华在本院查封之前签订了合法有效的书面房屋买卖合同，且在本院查封之前已合法占有了该不动产，案外人现已支付了全部价款。非因案外人自身�因未办理过户登记手续，故案外人谭长城的异议理由成立，本院应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款（二）项、第二十八条之规定，裁定如下：
中止对被执行人封华名下座落在衡南县三塘镇125室房屋的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 陆元景
审判员 杨孝初
审判员 肖桂雄
二〇一八年�月二十六日
书记员 聂兰芬