北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昌民初字第940号
原告北京原创住业房地产开发有限公司，住所地北京市昌平区北七�镇郑各庄村宏福创业园56号。
法定代表人吴波，总经理。
委托代理人丁飞，男，1990年2月20日出生。
被告苏惠田，男，1970年8月26日出生。
原告北京原创住业房地产开发有限公司（以下简称原创住业公司）与被告苏惠田商品房预售合同纠纷一案，本院受理此案后，依法由代理审判员李炜鑫担任审判长，与人民陪审员王延尚、冯淑敏组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告原创住业公司的委托代理人丁飞到庭参加了诉讼。被告苏惠田经本院合法传唤无正当理由未出庭应诉。本案现已审理终结。
原告原创住业公司诉称：原、被告于2011年8月16日签订了《商品房预售合同》（简称预售合同）约定由被告购买原告北京市昌平区北七家镇（丽景水乡住宅项目二期用地）344#住宅-1层344#住宅，房屋价款17000000元。原、被告及交通银行股份有限公司东三环支行（简称交行）又签订了《个人购房借款／担保合同》（简称借款合同），被告向交行贷款990万元，原告承担连带保证责任。合同签订后，原告依约将房屋交付被告使用，但被告自2012年8月起，不按时偿还贷款银行的贷款本息，导致原告承担连带保证责任，截止2013年9月30日为止，原告已为其垫付贷款本息945050.37元，原告多次催促被告还款，并于2013年1月25日向被告发送了追偿通知，但被告至今仍未向原告偿还上述款项。依据担保法规定，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。预售合同附件八第四条约定：“买受人未能向贷款银行偿还贷款本息，出卖人代为偿还的，买受人应在收到出卖人书面追偿通知后7日内偿还出卖人代垫款项，并向出卖人支付代垫款项相应的违约金（违约金数额为代垫款项的20%或代垫期间中国人民银行同期贷款利息，以高者计）。买受人在出卖人垫付之日起30日内仍未支付上述代垫款项和违约金的，出卖人有权解除合同及相关协议，收回该商品房。出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付合同总价款20%作为违约金，违约金不足以弥补出卖人损失的，买受人还需赔偿出卖人因解除合同而遭受的所有损失，上述费用出卖人可以在买受人已付房款中扣除，余下房款在扣除买受人其他应付未付款项（包括但不限于物业费、取暖费）后无息返还买受人，如已付房款不足以支付上述费用，则买受人还应予以补足。”预售合同附件八第二十一条约定：“出卖人向买受人发出通知、文件等，以邮寄方式送达的，信件发出后的第3日视为送达日。”依据预售合同的约定，原告于2013年10月18日向被告发出《解除合同通知书》，通知原、被告双方签订的预售合同正式解除。依据合同约定，信件发出后第3日为送达日，即2013年10月21日该通知送达被告�，合同于当天依法解除。被告违反合同约定和违背诚实信用原则的行为给原告造成了极大的损失，原告为保护自身合法权益不受侵害，特提起诉讼，请求：1、判令解除原、被告签订的《商品房预售合同》；2、判令被告配合原告共同到昌平区建委办理《商品房预售合同》登记备案解除手续；3、判令被告向原告支付合同解除违约金3400000元；4、判令被告偿还原告为其垫付的贷款本息945050.37元及代垫款项违约金189010.074元（暂计至2013年10月20日，并要求支付至实际偿还之日止，依据合同约定以代垫款项的20%计取违约金）；5、判令被告承担本案诉讼费用。
被告苏惠田经本院合法传唤无正当理由未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
经审理查明：2011年8月16日，原创住业公司（出卖人）与苏惠田（买受人）签订《北京市商品房预售合同》（合同编号为Y1213267），约定苏惠田�买原创住业公司销售的位于昌平区北七家镇（丽景水乡住宅项目二期用地）344#住宅-1层344#住宅，总价款1700万元。苏惠田支付原创住业公司上述房屋首付款710万元（含定金50万元），剩余购房款990万元由苏惠田以向贷款机构申请商品房担保贷款的方式支付。合同双方在上述商品房预售合同附件八补充协议第四条约定：“因买受人原因导致出卖人承担担保责任的，视为买受人逾期付款，出卖人有权选择以下方式处理，其中第1款约定：买受人未能向贷款机构偿付贷款本息，出卖人代为偿还的，买受人应在出卖人垫付之日起7日内偿还出卖人代垫款项，并向出卖人支付相应的违约金（违约金数额为代垫款项的20%或代垫期间中国人民银行同期贷款利息，以高者计）买受人在出卖人垫付之日起30日内仍未支付上述代垫款项和违约金的，出卖人有权解除合同及相关协议，收回该商品房。出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付合同总价款20%作为违约金，违约金不足以弥补出卖人损失的，买受人还需赔偿出卖人因解除合同而遭受的所有损失，上述费用出卖人可以在买受人已付房款中扣除，余下房款在扣除买受人其他应付款项（包括但不限于物业费、取暖费）后无息退还买受人，如已付房款不足以支付上述费用，则买受人还应予以补足。合同附件八第二十一条约定：买受人同意接受出卖人电话提醒的通知方式，并为所预留联系电话的真实性、有效性、畅通性负责，该电话接听人视为买受人本人；买受人联系电话等变更，应立即以书面形式通知出卖人，否则出卖人不承担任何未及时通知之责任。出卖人向买受人发出通知、文件等，以邮寄方式送达的，信件发出后第3日视为送达日。买受人保证其联系地址、电话等真实有效，如有变更，买受人应自变更之日起5日内以书面形式通知出卖人，否则，买受人承担通知不能送到的一切法律后果。
2011年9月28日，苏惠田作为借款人、原创住业公司作为保证人与交通银行股份有限公司北京东三环支行（以下简称交行东三环支行）签订《个人购房借款／担保合同》，约定苏惠田贷款990万元，贷款期限为336个月；贷款利率为年利率7.05%，本利率系中国人民银行现行相应期限档次贷款的基准利率。借款人选择等额本息还款法，每期还款额为67607.60元。借款人应按合同约定的时间、金额、币种偿还本合同项下的贷款本金并支付利息。原创住业公司作为保证人，为本合同项下贷款提供连带责任保证；保证期间为本合同项下贷款到期日之日起两年；保证范围为本合同项下贷款本金及利息、罚息、复利及贷款人实现债权的费用，实现债权的费用包括但不限于催收费、诉讼费、保全费�公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用；借款人未按本合同约定足额偿还任一期还款额或其他费用时，保证人应按贷款人的要求立即支付借款人的全部到期应付款项。保证条款的效力独立于本合同，本合同或有关条款无效时不影响保证条款的效力。借款合同签订后，2011年11月11日，交行东三环支行向苏惠田的指定账户发放贷款990万元。后根据上述《个人购房借款／担保合同》约定，苏惠田委托交行东三环支行在贷款发放后，以苏惠田购房款名义将990万元贷款资金从放款账户转账至原创住业公司账号。
银行按揭贷款发放以后，原创住业公司通知苏惠田收房，但苏惠田一直未收房，亦未办理房屋所有权证。自2012年8月起，苏惠田不再偿还银行贷款，原创住业公司自2012年11月起开始承担部分保证责任，即代苏惠田偿还贷款本息，截止2013年9月30日，原创住业公�代为偿还的具体数额为：2012年11月27日偿还206375.32元、2012年12月28日偿还136486.66元、2013年4月3日偿还196137.13元、2013年6月28日偿还210000元、2013年9月30日偿还196051.26元，以上合计945050.37元。2013年1月25日，原创住业公司向苏惠田邮寄送达《催办函》，要求苏惠田及时履行向贷款机构偿还贷款本息等义务，并载明截止目前，原创住业公司已代其向贷款机构偿还342861.98元。请其务必在七日内偿还原创住业公司代为垫付的款项并按照合同约定支付违约金，否则，原创住业公司有权按照商品房预售合同约定解除合同并追究其相应的违约责任。2013年10月18日，原创住业公司向苏惠田邮寄了《解除合同通知函》，主要载明因苏惠田有数起贷款未偿还，原创住业公司代其偿还了部分款项，履行了相应的担保责任。经多次催告，仍未按照合同约定偿还原创住业公司垫付款项及支付相应的违约金，并宣布解除与苏惠田签订的商品房预售合同。
现原创住业公司诉至本院，要求解除与苏惠田签订的商品房预售合同，并要求苏惠田支付合同解除违约金和偿还代为垫付的贷款本息及相应的违约金。
以上事实，有北京市商品房预售合同、个人购房借款／担保合同、催办函、解除合同通知函、快递详情单、垫付款项凭证及原创住业公司的庭审陈述记录等证据材料在案佐证。
本院认为：原、被告于2011年8月16日签订的《北京市商品房预售合同》及附件，系双方当事人真实意思表示，合同内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，故应属合法有效。合同双方当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，被告应在交付原告首付款，并办理下来银行贷款后，按照借款合同的约定及时偿还银行贷款，现被告不按期偿还银行借款，致使银行将原告诉至法院，并被判令原告承担偿还贷款本金及利息、罚息、复利的连带保证责任。原告曾向被告发送催办函，要求被告及时偿还银行贷款本息，但被告在合理期限内仍未偿还贷款，被告的违约行为已经符合双方在商品房预售合同附件八第四条中约定的原告单方面解除合同的条件。同时，原告亦于2013年10月18日向被告邮寄《解除合同通知书》，按照预售合同附件八第二十一条约定，以邮件方式送达的，信件发出后的第3日视为送达日，合同解除之日应为解除通知书送达之日即2013年10月21日。故原告要求解除与被告之间的《北京市商品房预售合同》，具有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除后，原告应将被告支付的购房首付款（含定金）退还给被告。
根据双方在商品房预售合同附件八第十一条的约定：“商品房预售合同被依法解除的，被告还应在合同解除之日起15日内办理完毕退房手续，包括但不限于办理合同备案或预告登记的撤销和解除手续，办理贷款合同的解除手续（如有），并将房屋（如已交付）、合同、财务凭证等相关资料返还出卖人。”在双方签订的商品房预售合同被依法解除后，双方应该根据合同约定共同到房屋权属登记机关办理商品房预售合同登记备案解除手续，故原告要求被告配合其共同到北京市昌平区住房和城乡建设委员会办理《北京市商品房预售合同》登记备案解除手续，于法有据，本院予以支持。
关于原告要求被告支付合同解除违约金3400000元，根据合同双方在商品房预售合同附件八第四条的约定：“因买受人（被告）原因导致出卖人（原告）承担担保责任的，视为买受人逾期付款，出卖人有权选择以下方式处理，其中第1款约定出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付�同总价款20%作为违约金，违约金不足以弥补出卖人损失的，买受人还需赔偿出卖人因解除合同而遭受的所有损失等内容”，现因被告自身原因致使原告承担了连带保证责任，符合双方约定的合同解除条件，被告的违约行为给原告造成了相应的损失，被告亦应承担相应的违约责任，故原告依据合同约定，要求被告赔偿合同总价款20%的违约金340万元，具有事实和合同依据，本院予以支持。
关于原告要求被告偿还其已为被告垫付的贷款本息945050.37元，因被告未按期及时偿还银行贷款本息，致使原告承担相应的担保责任，原告已经代被告偿还部分银行贷款，截止2013年9月30日，原告共计为被告垫付银行贷款945050.37元，现原告依据商品房预售合同约定，要求被告支付上述垫付款项，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告主张代垫款项违约金189010.074元，因原告已经为�告承担了相应的保证责任，且双方在合同附件中亦约定了逾期偿还代垫款项的违约金，现原告按照合同约定，要求被告支付相应的贷款款项的违约金，具有事实和法律依据，本院予以支持。
被告苏惠田经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩和质证的权利，不影响本院根据查明的事实依法作出判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告北京原创住业房地产开发有限公司与被告苏惠田于二〇一一年八月十六日签订的《北京市商品房预售合同》（合同编号Y1213267）。
二、被告苏惠田于本判决生效后十五日内协助原告北京原创住业房地产开发有限公司到北京市昌平区住房和城乡建设委员会办理上述《北京市商品房预售合同》的登记备案解除手续。
三、原告北京原创住业房地产开发有限公司于本判决生效后二十日内退还被告苏惠田购房款（含定金）人民币七百一十万元。
四、被告苏惠田于本判决生效后七日内支付原告北京原创住业房地产开发有限公司合同解除违约金人民币三百四十万元。
五、被告苏惠田于本判决生效后七日内支付原告北京原创住业房地产开发有限公司为其代为垫付的银行贷款人民币九十四万五千零五十元三角七分及代垫款项违约金十八万九千零一十元七分。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费四万三千零七十三元，由被告苏惠田负担，于本判决生效后七日内交纳。
公告费二百六十元，由被告苏惠田负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不�本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李炜鑫
人民陪审员 冯淑敏
人民陪审员 王延尚
二〇一四年十月十六日
书 记 员 李 杰