上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）奉民三（民）初字第2772号
原告上海齐贤制冷设备有限公司。
法定代表人徐建华，董事长。
原告上海齐贤风机厂。
法定代表人康吉生，总经理。
两原告共同委托代理人杨群群，上海理帅律师事务所律师。
被告上海博依接插件模具有限公司。
法定代表人董秀珍，总经理。
委托代理人郑立人，男，上海博依接插件模具有限公司工作。
被告郑运乾。
原告上海齐贤制冷设备有限公司（以下简称“齐贤制冷”）、原告上海齐贤风机厂（以下简称“齐贤风机”）诉被告上海博依接插件模具有限公司（以下简称“博依公司”）、被告郑运乾房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年10月29日公开开庭进行了审理。后因本案案情复杂，转为适用普通程序组成合议庭，于2015年3月17日再次公开开庭进行了审理。2015年3月，本案经批准延长审限。原告齐贤风机的法定代表人康吉生、两原告的共同委托代理人杨群群、被告博依公司的委托代理人郑立人、被告郑运乾均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告齐贤制冷、齐贤风机共同诉称，2004年原告齐贤制冷及上海三合风机电器有限公司作为甲方与作为乙方的被告郑运乾签订《合作经营资产管理协议书》（两被告确认为租赁协议且确认以租金形式支付），约定乙方使用甲方营业执照及福利企业应享受政策、待遇等，乙方每年返回人民币（以下币种同）450，000元至甲方账户中。2009年6月3日，双方再次签订《续约协议》约定，原合作期限至2009年6月14日止，现续签协议履行至2017年6月。厂房使用面积（办公按229平方米，大车间960平方米，大车间南599平方米，玻璃钢棚218平方米）。
2007年2月1日，两原告齐贤制冷、齐贤风机作为出租方（甲方）与承租方被告博依公司（乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》约定，甲方将坐落于上海市奉贤区齐贤镇李家村46丘、47丘，面积约2，000平方米的厂房租赁给乙方作为生产用房，自2007年5月1日起至2012年4月30日止。
2011年1月11日，上海市奉贤区土地储备中心与原告齐贤制冷签订《上海市城市非居住房屋拆迁补偿安置协议》约定，总补偿款为12，513，985.50元，其中被告博依公司、郑运乾停产停业、设备搬迁、装修费等总计2，286，160元，搬离期限为2011年3月28日前。但经原告多次催告，两被告仍然占据租赁房屋内，不肯搬离，直至2013年11月22日，讼争房屋被拆除，由此造成原告房屋占有使用费的损失，两被告应承担。
在合同履行期间，原告有部分设备由被告博依公司、郑运乾占有使用，价格合计为735，500元。2013年11月2日，原告前往奉贤区金汇镇李家村XXX号搬移上述设备时，遭两被告门卫人员无理阻挠，导致原告无法搬移，造成损失，应由两被告赔偿。两原告遂诉至法院，要求判令：1、两被告支付房屋占有使用费2，050，164元（2010年10月至2013年11月30日，36个月，按每月56，949元计算）；2、两被告赔偿两原告机器设备损失735，500元。庭审过程中，原告补充诉讼请求为：请求两被告支付2010年5月至2010年9月30日未付租金94，416元。
原告齐贤制冷、齐贤风机针对其诉称共同提交并当庭出示了下列证据：
1、沪房地奉字（1998）第001625号、沪房地奉字（1998）第002053号《房地产权证》复印件各1份，旨在证明讼争房屋登记在两原告名下的事实；
2、《合作经营资产管理协议书》、《合作经营资产管理协议书续约协议》各1份，旨在证明原告齐贤制冷与被告郑运乾签订协议，实为租赁关系，被告郑运乾每月需支付租金37，500元的事实；
3、《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》各1份，旨在证明两原告与被告博依公司为租赁关系，被告每月支付租金19，449元的事实；
4、《上海市城市非居住房屋拆迁补偿安置协议》1份，旨在证明原告齐贤制冷与上海市奉贤区土地储备中心签订拆迁补偿安置协议，约定搬离时间为2011年3月28日的事实；
5、固定资产明细表1份，旨在证明设备系原告所有，被告未归还致使原告损失的事实；
6、完税证3张，旨在证明2010年5月1日至2010年9月30日被告未支付租金的事实；
7、水费核对通知1份，旨在证明被告一直在生产故应支付占有使用费的事实。
被告博依公司辩称，原告提供的证据中不存在任何讼争房屋被占有的依据，房租的支付方式为到期后由原告开具发票，被告进行支付，三年中，原告未出具任何发票，亦未提出收房的要求，且原告的房产证已经过期，其不具备诉讼权利。对于设备损失，双方约定搬迁时分割，原告提交的证据没有依据。关于增加的诉请，2010年12月财务小结中，原告签字确认所有账目已经结清。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告郑运乾辩称，关于原告第一项诉讼请求计算有误，根据资产管理协议约定，原、被告合作费每年450，000元，计算下来分三部分，第一部分被告博依公司房租每月18，880元，第二部分被告郑运乾房租18，304.75元，第三部分合作管理费19，195.25元。原告已于2011年被撤销福利企业资质，根据协议约定，被告郑运乾无需给付原告合作经营管理费。被告占有原告厂房系原告违约在先，不支付被告赔偿款，致使被告无力搬迁，只能将证据保全，进行诉讼。期间聘请门卫进行看护，因此被告对于原告厂房和设备的占有是善意占有，而且被告没有收益使用，应免除支付占有使用费。关于第二项诉请，强迁之后，原告进入厂区驱赶被告聘请的门卫，侵占物资，原告应先返还侵占的物资，被告才能返还属于原告的资产。关于增加诉请，账目已经结清，故请求驳回原告全部诉讼请求。
被告博依公司、郑运乾针对其辩称共同提交并当庭出示了下列证据：
1、房租及税处理清单3份，旨在证明2010年12月17日，原、被告关于房租、合作经营费及税费等已经结清的事实；
2、《终止协议书》1份，旨在证明原告主动要求与被告终止租赁合同及合作经营协议，内容与签订的条款相违背的事实；
3、通知书3份，旨在证明被告致函各部门希望解决问题，但没有得到理睬的事实；
4、对甲方“终止协议书”的意见书1份，旨在证明原告违约，被告希望尽快搬迁的事实；
5、庭审记录、《公证书》、固定资产明细表、光盘各1份，旨在证明2013年12月22日原告破门而入后设备不见，原告承认搬离了设备且设备不在被告控制下的事实；
6、《资产管理办法补充协议》、《资产管理办法补充协议（二）》各1份，旨在证明双方明确了租金及计算方式及设备状态；
7、网页截图1份，旨在证明原告福利企业资质2011年3月被注销的事实；
8、房屋状况及产权人信息4页，旨在证明2012年房产证已经被注销的事实。
经庭审质证，两被告对两原告提供的证据：证据1真实性没有异议，但认为原告签订动迁协议后，所有权转移到拆迁人身上。证据2真实性关联性均无异议，但认为每月37，500元是合作经营管理费不是租金。证据3真实性没有异议。证据4真实性没有异议，但认为上述协议系案外人冒签，侵害了被告的权益。证据5真实性没有异议，但强拆之后所有设备均不见了。证据6真实性不予认可。证据7不认可。
两原告对两被告提供的证据：证据1真实性没有异议，但不能证明房租已经结清。证据2真实性没有异议，但认为与本案不具有关联性。证据3与本案不具有关联性。证据4真实性无异议，但不能证明原告存在违约。证据5真实性无异议，但认为强迁部门进行的拆迁，被告作为资产管理人理应承担责任。证据6真实性没有异议，但认为应以最后一份签订协议为准。证据7无异议。证据8无异议。
本院认证如下：对两原告提供的证据1、2、3、4、5，两被告提供的证据1、2、4、5、6、7、8，鉴于相对方对证据真实性均没有异议，本院确认上述证据的真实性。对两原告提供的证据6、7、两被告提供的证据3均不能证明待证事实，本院不予采纳。
基于上述认定的证据，本院确认如下法律事实：原告齐贤制冷系坐落于上海市奉贤区金汇镇李家村五组，建筑面积为1，799.04平方米房屋所有权人［房地产权证：沪房地奉字（1998）第0016**号］，原告齐贤风机系坐落于上海市奉贤区金汇镇李家村五组，建筑面积为2，124.47平方米房屋所有权人［房地产权证：沪房地奉字（1998）第0020**号］，上述两地块相邻。
2004年，原告齐贤制冷与上海三合风机电器有限公司作为甲方与作为乙方的被告郑运乾签订《合作经营资产管理协议书》约定乙方使用甲方营业执照及福利企业应享受政策、待遇等。合作期内乙方自筹资金、独立核算、照章纳税、自主经营、自负盈亏。乙方每年返回450，000元至甲方账户，每季度按平均值付款。落款处，甲方仅有原告齐贤制冷签章。2005年3月23日，原告齐贤制冷（甲方）与被告郑运乾（乙方）签订《资产管理办法补充协议》，其中第四条约定：甲方在还清贷款的五年零四个月期限内，甲乙双方必须遵守相关政策法规，必须保证享有福利企业的政策、待遇；必须保证生产经营场地使用权的有效日期。第1项约定，第四条一旦不能满足，应立即作为租赁厂房性质计算，以0.30元／㎡／天计算，租赁日期以租赁费付清借款为止。2009年6月3日，双方再次签订《续约协议》约定原合作期限至2009年6月14日止，现续签协议履行至2017年6月。厂房使用面积（办公按229平方米，大车间960平方米，大车间南599平方米，玻璃钢棚218平方米）。
2007年2月1日，原告齐贤制冷、齐贤风机作为出租方（甲方）与承租方被告博依公司（乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》约定，甲方将坐落于上海市奉贤区齐贤镇李家村46丘、47丘，面积约2，000平方米的厂用房租赁给乙方作为生产用房，乙方每年向甲方支付租金220，000元，自2007年5月1日起至2012年4月30日止，自第四年起（2010年5月1日至2011年4月30日），租金年递增率为3%，即第四年租金总额为226，600元，第五年（2011年5月1日至2012年4月30日）租金总额为233，398元。从本协议签署后自2007年2月10日至4月30日止为乙方的施工装修期，在此期间甲方不向乙方收取租金。2009年6月4日，双方再次签订《房屋租赁合同》，租赁期限自2007年5月1日起至2017年12月31日止，自第四年起（2010年5月1日至2011年4月30日），租金年递增率为3%，即第四年租金总额为226，600元，第五年（2011年5月1日至2012年4月30日）租金总额为233，398元，自第六年起每年租金定为233，398元不变。
2010年10月，两被告收到两原告拟写的《终止协议书》写明，公司坐落在奉贤区金汇镇白沙村李家558号，属于2010年市政府规划用于大型居住处用地。由此引起双方订立的协议及租赁合同属于不可抗力原因而自行终止。该协议由被告齐贤制冷签章，然被告在收到后，因对其中条款内容有异议，未签章认可，但在（2012）奉民三（民）初字第2205号案件庭审过程中，其认可双方解除了合同。
2010年12月17日，原告齐贤制冷出具房租及税处理如下，言明：根据双方财务核对，2010年度税款乙方汇入甲方135，108元，房租总额169，140元（2010年10月1日-2011年1月31日止），两者相抵剩余52，713元（包括附加费税18，681元）。请早把房租汇入我账户（甲方）。庭审中，原告自认上述款项已经清掉了。
2010年12月28日，原告齐贤制冷、原告齐贤风机法定代表人康吉生、被告博依公司签署《固定资产明细表》对各自机器设备进行区分确认。
2011年1月11日，上海市奉贤区土地储备中心与原告齐贤制冷签订了《上海市城市非居住房屋拆迁补偿安置协议》约定，坐落于上海市奉贤区金汇镇李家村集体所有的生产厂房，建筑面积为5，927.59平方米，搬离期限为2011年3月28日前。2012年1月17日，讼争房屋地块被沪奉府土（2010）280号文件注销。
因原、被告对于停产停业、设备搬迁及装修等费用补偿未达成一致意见，被告博依公司、郑运乾起诉至本院，本院审理过程中，2013年11月22日，讼争房屋被强制拆除，尚有设备在厂房内。强拆时，经公证机关公证清点了部分设备。本案审理过程中，原、被告确认公证机关清点保存的部分设备，其中部分属于原告所有。
另查明，1996年1月，原告齐贤制冷登记为福利企业，2011年3月注销为非福利企业。
本案审理过程中，原告、被告郑运乾确认，对于合作经营协议，除借用福利企业资质外，盈亏由被告郑运乾负责，原告不参与经营。原告认为450，000元全部为租金性质，被告郑运乾认为450，000元中一部分为管理费，一部分为租金，租金按照每天每平方米0.3元计算，相当于每月租金18，304.75元。两被告自认租金缴纳至2011年1月底。原、被告还确认，合作经营费用与被告博依公司的租金分别开票，分别计算和支付。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。两被告辩称原告房屋产权证注销后其无权要求两被告支付占有使用费。本院认为，两被告系合作经营协议及租赁合同的合同相对方，其系本案适格主体。两被告还辩称，由于双方对动迁补偿协议存在争议，两被告合法占用房屋，不应支付占有使用费。对此，本院认为，动迁补偿与租赁系不同法律关系，在租赁合同遭遇拆除阻断时，原告以书面方式告知解除合同，两被告也认可合同解除，理应及时搬离，不能因补偿款未到位而认为租赁合同可以继续履行，且两被告已就动迁补偿问题提起了诉讼，其未及时搬离，占用讼争房屋，应支付占有使用费用。
关于占有使用费的计算问题。首先，关于合作经营协议部分，原告齐贤制冷与被告郑运乾确认，所谓合作经营实质为借用资质及租用场地，在失去福利企业资质后，双方为租赁关系。原告齐贤制冷与被告郑运乾签署《资产管理办法补充协议》也明确如果没有福利企业资质，按每天每平方米0.3元计算租金，而上述计算方式所得月租金与两原告和被告博依公司签订租赁合同的相当面积的月租赁费用比较接近，故本院认为在原告齐贤制冷注销福利企业资质后，租金应按每天每平方米0.3元计算。庭审中，原告自认截止2011年1月底租金，已经结清，故本院自2011年2月始计算。其次，关于被告博依公司租赁部分。本院参照租赁合同标准计算占有使用费。关于起算日期，原告主张自2010年10月始，被告辩称已经支付至2011年1月。但两被告及原告均确认合作经营费及租金分别计算，分别支付。而两被告提供的房租及税处理，系指合作经营中所涉退税抵扣问题，与两原告与被告博依公司的租金无涉，故本院自2010年10月始计算占有使用费。而原告主张被告未支付2010年5月至9月租金，其仅提供完税单，证据不足，本院不予支持。
关于两原告机器损失是否由两被告赔偿？原、被告均确认强制拆迁时，公证机关清点保存的设备中部分为原告诉请设备，而部分被拆除的不可搬迁设备已经得到赔偿，故对原告此项诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告上海博依接插件模具有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海齐贤制冷设备有限公司、上海齐贤风机厂2010年10月至2013年11月22日占有使用费人民币729，915.60元；
二、被告郑运乾于本判决生效之日起十日内给付原告上海齐贤制冷设备有限公司2011年1月至2013年11月22日占有使用费人民币617，480.23元；
三、驳回原告上海齐贤制冷设备有限公司、上海齐贤风机厂其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币29，840元，诉讼保全费人民币5，000元，由原告上海齐贤制冷设备有限公司、上海齐贤风机厂负担人民币17，988元，由被告上海博依接插件模具有限公司、郑运乾负担人民币16，852元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张 慧
代理审判员 苏 姝
人民陪审员 顾秀英
二〇一五年六月二十五日
书 记 员 陈 艳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……