广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终9222号上诉人（原审原告、反诉被告）：姚文勇，住福建省南安市。委托代理人：陈声云，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市尚甫名嘟商业经营管理有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：刘亚龙，职务：总经理。委托代理人：苏慧仪，广东国信信扬律师事务所律师。上诉人姚文勇与被上诉人广州市尚甫名嘟商业经营管理有限公司（以下简称尚甫公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第328号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2012年11月27日，姚文勇与尚甫公司签订《商铺租赁合同》约定：尚甫公司将广州市荔湾区十甫路158号二楼食国界B区55号商铺出租给姚文勇作经营场地使用，租赁期限从2012年12月1日至2016年11月30日；租赁期内商铺租金及其它费用总额为312000元，签订合同之日支付102000元，余款210000元在前支付；商铺每月管理为880元；合同签约律师费为1000元。（第四条）尚某公司应在2012年11月30日前以书面形式通知姚文勇办理商铺使用权的交接手续，将符合交付使用条件的商铺交付给姚文勇使用。该商铺会因整体经营的原因未能按本合同约定的装修标准进行装修，姚文勇不得以装修标准问题为由交接办理商铺的交付手续。（第五条）商铺使用权约定：商铺带租约一年（自2012年12月1日至2013年11月30日止）即姚文勇委托尚某公司行使该商铺的使用权、管理权和收益权，概括对商铺进行关、停、并、分立、装修、与第三方联营等，并向姚文勇支付期间的收益78000元（尚某公司于姚文勇交齐全部租金的三日内返还）。（第六条）商铺使用权的交接：尚某公司应在2013年11月30日前将商铺按本商场装修标准移交给姚文勇使用，姚文勇同意从该日期后开始使用该商铺的使用权和收益权；姚文勇未按书面通知的时间办理商铺使用权交接手续的，视为从书面通知发出之日起该商铺的使用权已实际交付给姚文勇，一切风险由姚文勇承担。（第七条）尚某公司提供场内空调设备、消防自动报警灭火装置、空调管道、消防通道、道路灯光、应急照明灯、出口指示灯及音响广播设备等，提供符合开业条件的商铺一间；商铺装有地板砖、玻璃门、完整防火墙、照明灯、开关及插座、电表、烟感喷淋等。除此之外，姚文勇还与尚某公司签订了B39和B62商铺的《商铺租赁合同》，B39商铺四年应交租金为386110元，尚某公司应支付的返租租金为96527元；B62商铺四年应交租金为31200元，尚某公司应支付的返租租金为78000元。上述三合同签订后，姚文勇于2012年11月26日向某甲公司支付了B55和B62商铺首期租金各102000元和签约律师费1000元，B39商铺首期租金为124137元；于2013年1月24日向某甲公司支付上述三个商铺的二期租金200000元，2013年3月22日向某甲公司支付上述三个商铺的租金余额444715.2元。尚某公司收到姚文勇支付的租金后，向姚文勇返还了上述三个商铺的一年的租金共252034元。上述三个商铺四年应交的租金总额为1008137元，姚文勇实际交纳的四年租金总额为972852.20元，为合同约定金额的96.5%。姚文勇称是因为最后尚某公司同意给予姚文勇优惠折扣，第三期租金收据上注明是交纳租金余额也表明尚某公司是同意姚文勇交纳444715.2元后，姚文勇的付款义务已经完成。尚某公司则认为没有给予姚文勇租金优惠折扣，姚文勇尚未交齐四年的租金。2012年12月1日至2013年11月30日期间，姚文勇、尚某公司没有办理商铺交接手续，讼争商铺和讼争场地由尚某公司实际控制。2013年5月23日和2013年9月4日广州市公安局荔湾区分局对十甫路第二层的轴3-8、交轴C1-G516平方米和第二层的轴2-8、交轴A-D1250平方米核发了《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。2013年11月28日尚某公司向姚文勇寄出了《商铺使用权交付文件》，姚文勇收到后认为商铺不符合约定要求，没有与尚某公司办理收铺手续。姚文勇为了证明尚某公司交付的商铺不符合合同约定，向本院提供了广州市公证处于2013年12月19日到讼争场地查看后作出的（2013）粤广广州第246260号证据保全公证书，公证书内的照片反映讼争场地有已经间隔的独立商铺，商铺有两面间隔板，有水龙头和水表、有天花；商场公共区域地面有抛光砖和照明设备。因本案纠纷，姚文勇于2014年1月21日提起诉讼，请求判令：一、姚文勇、尚某公司双方于2012年11月27日签订的《商铺租赁合同》依法解除；二、尚某公司退回姚文勇已经交付的余下三年租金共计234000元；退回签约律师费1000元；三、尚某公司承担本案的全部律师费用和诉讼费用。尚甫公司辩称：1、我方是从广州市十甫名都市场经营管理有限公司（以下简称十甫公司）手中承租第十甫路158号二楼商场，有权将该商场出租给姚文勇使用。2、我方与姚文勇签订合同后，姚文勇将商铺反租给尚某公司使用一年，此时商铺已经交付给姚文勇。返租期满后尚某公司及时通知姚文勇收回商铺，是姚文勇自己不来收铺。3、商场早已通过消防验收，我方交付的商铺完全符合合同约定的标准。现不同意姚文勇的请求，要求继续履行合同，并反诉请求判令：一、姚文勇继续履行合同，尚某公司无需向姚文勇返还租金。二、姚文勇向某甲公司支付从2013年12月1日至姚文勇交还商铺之日止的管理费（每月880元）。三、本案的诉讼及相关费用由姚文勇承担。姚文勇对反诉辩称：尚某公司根本没有对商铺进行管理，导致姚文勇无法按照合同内容进行经营，所以尚某公司无权要求姚文勇支付管理费。另查，讼争场地第十甫路158号二楼是尚某公司向广州市十甫名都市场经营管理有限公司（以下简称十甫公司）承租，尚某公司将二楼分为B区和C区，将B区分割为小商铺出租给小租户使用。因尚某公司拖欠租金，十甫公司分别就C区和B区的租赁合同纠纷向法院和仲裁机构申请裁决，要求与尚某公司解除合同及支付欠租等。广州仲裁委员会于2015年9月14日就B区的租赁合同纠纷作出（2014）穗仲案字第1338号裁决书，裁决结果为：解除十甫公司与本案尚甫公司关于第十甫路158号二楼B区的租赁合同，本案尚某公司需在裁决书送达之日起三十日内将讼争场地交还给十甫公司等。广州仲裁委员会于2015年9月28日向某甲公司及十甫公司送达了仲裁书。针对C区的租赁合同纠纷，本院于2015年5月作出(2014)穗荔法民三初字第1045号判决，判决十甫公司与尚某公司解除合同。判决后尚某公司不服上诉，在上诉期间，十甫公司与尚某公司就B区和C区的场地使用问题达成和解协议，广州市中级人民法院根据双方的意向于2015年12月18日作出了（2015）穗中法民五终字第4073号-1民事调解书，调解书主要内容为：一、十甫公司与尚甫公司确认尚甫公司拖欠B区和C区的场地（即自编2036号商铺和自编2033号商铺）的租金和管理费总额为6008243.63元（自2013年8月3日至2015年11月30日），如尚某公司遵守协议在约定期限内支付40%款项的，十甫公司可免除剩余60%的欠款。……四、在尚某公司遵守协议的前提下，十甫公司不再依据（2014）穗仲案字第1338号裁决书申请强制执行。若尚某公司违约，尚某公司需向十甫公司支付违约金等。一审案件由简易程序转为普通程序审理，姚文勇没有依照规定足额交纳受理费。原审法院认为：姚文勇与尚某公司签订的《商铺租赁合同》是当事人的真实意思表示，该合同合法有效，双方均应按约履行。姚文勇与尚某公司签订合同后，立即将商铺返租给尚某公司使用并收取了一年的返租租金，视为姚文勇在签订合同后已经接收了商铺并将商铺出租给尚某公司使用。返租期满后，尚某公司书面通知姚文勇收回商铺，姚文勇拒收商铺需有合法理由。对此，原审法院认为:1、讼争商铺是尚某公司从十甫公司处承租，十甫公司对尚某公司转租商铺没有提出异议，故姚文勇主张尚某公司无权出租商铺缺乏事实依据；2、讼争场地已取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，故姚文勇称场地未经消防验收缺乏事实依据；3、姚文勇提供的公证书反映讼争场地和商铺的设施与合同约定的装修标准基本相符，故姚文勇拒收商铺缺乏合同依据和法律依据。根据双方合同约定，姚文勇无故拒收商铺的，视为商铺已实际交付，故从2013年12月1日起讼争商铺视为已交付给姚文勇，姚文勇应按合同支付管理费，尚某公司无需向姚文勇返还租金。尚某公司要求姚文勇支付管理费有合同依据，原审法院予以支持。因合同尚未履行完毕，故管理费仅处理至本判决发生法律效力之日止。对于姚文勇的诉讼请求，因姚文勇没有正当理由未按规定足额补交受理费，按照规定视为按撤诉处理，原审法院对姚文勇的诉讼请求不作处理。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百九十九条的规定，作出如下判决：一、姚文勇与广州市尚某名嘟商业经营管理有限公司继续履行合同，广州市尚某名嘟商业经营管理有限公司无需向姚文勇返还租金。二、自本判决发生法律效力之日起15日内，姚文勇向广州市尚某名嘟商业经营管理有限公司支付从2013年12月1日至本判决发生法律效力之日止的管理费（按每月880元计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费1293元，由姚文勇负担。一审案件反诉受理费150元由姚文勇负担。判后，上诉人姚文勇不服原审判决，向本院提起上诉称：一审法院民事判决书认定案件的主要事实严重不清。一审判决书称：“姚文勇没有充分证据证明讼争场地和商铺的设施与合同约定的装修标准不相符，故姚文勇拒收商铺缺乏合同依据和法律依据。根据双方合同约定，姚文勇无故拒收商铺的，视为商铺已实际交付，故从2013年12月1日起讼争商铺视为已交付给姚文勇，姚文勇应按合同支付管理费”。姚文勇认为，一审判决书的上述认定是在没有查清本案相关事实的基础上作出的，属对案件主要事实认定严重不清，影响了对案件的公正判决。姚文勇在购买尚某公司声称“即买即收租、即买即开业”的现铺的情况下，交付给姚文勇的本应当是：经营环境正常、场内空调配置完善、水电配置足够支持商业用途、抽烟系统完备、消防通道通畅、防火防烟分区(尤其合同约定经营的是餐饮类商场)、卫生条件合格、音响广播设备齐全等必要条件具备，交付后马上可以投入餐饮经营使用的现成商铺，这也是依据双方签订的合同的第一条中“用途为经营场地”，尚某公司应当履行的义务。首先，根据双方签订的涉案合同中的第七条第(一)款关于“甲方责任”中第1点明确约定：“提供符合开业条件铺位1间：铺位装有地板砖、玻璃门、完整防火墙、照明灯、开关及插座、电表、烟感喷淋”，但尚某公司单方面进行“交付”的铺位存在以下根本违约情形：1.只有一小块无法起到经营时屏蔽非工作人员、休业时保管商铺内财物作用的玻璃板子，没有完整的玻璃门；2.商铺与商铺之间的间隔上半部是镂空栏栅隔开的，所谓完整防火墙是子虚乌有，万一发生火灾无法起到隔离防火的作用；3.所谓照明灯，随便装了家居使用的白灯管—根，如何足以进行饮食精细制作照明?4.烟感喷淋在铺位内找不见其影踪，即使存在火灾浓烟也无法及时喷淋灭火。尚某公司的做法完全是对姚文勇当初签订涉案合同的购买目的的违反、是对姚文勇当初愿意购买涉案商铺的意志违背!也正是因为尚某公司提供的涉案商铺存在上述种种严重违约的情形，更是没有对涉案商场进行正常管理，姚文勇无法实现租赁合同的目的，无法正常开展经营，姚文勇才拒绝接收涉案商铺，从来没有进场经营。与此同时，尚某公司也一直拖欠广州市十甫名都市场经营管理有限公司(尚某公司向该主体承租涉案场地)租金，并向某乙湾法院提起纠纷诉讼，因此涉案场地因涉讼而一直空置。故，无论从尚某公司没有对涉案场地进行正常管理的客观事实、或者姚文勇无法实现合同目的的，还是涉案场地因多方涉讼而一直空置无人的角度，都证明了尚某公司没有也不可能对涉案场地进行管理，其根本没有收取管理费的事实依据。综上，请求判令：1、撤销原审判决第二项，依法驳回尚某公司要求姚文勇支付从2013年12月1日至姚文勇交还商铺之日止的管理费（每月880元）的诉讼请求；2、判令尚某公司承担二审全部诉讼费用。尚某公司二审答辩称：尚某公司不同意姚文勇上诉请求，因为场地每天都有水电费和管理费的产生，所以管理费是存在的。请求二审法院依法驳回姚文勇上诉请求，维持原判。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对姚文勇的上诉请求和尚某公司的答辩意见，分析如下：姚文勇提出尚某公司没有对讼争商铺进行管理，无权收取管理费，因此本案双方争议的焦点问题是姚文勇是否应该向某甲公司支付从2013年12月1日至姚文勇交还商铺之日止的管理费。姚文勇、尚某公司签订《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，尚某公司提供的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》、公证书，证明讼争商铺与涉案合同约定基本相符，原审法院根据双方合同约定，认定姚文勇无故拒收商铺视为商铺已实际交付，并判令姚文勇向某甲公司支付管理费，并无不当，本院予以维持。姚文勇上诉主张尚某公司存在违约，并没有对涉案商铺进行实际管理，且涉案商铺一直空置，故其无需承担管理费，但在尚某公司已提供证据证明讼争商铺符合合同约定并已实际交付，根据双方合同约定，姚文勇在接收商铺之后即负有支付管理费的义务，涉案商铺空置是姚文勇自身原因拒绝接收造成，理应承担相应责任。姚文勇主张尚某公司未对涉案商铺实际管理，但所提供的证据不足以证明存在该事实，原审法院判令姚文勇支付从2013年12月1日起的管理费，并无不当，本院予以维持。综上所述，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院应予维持。姚文勇的上诉理据不足，本院应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人姚文勇负担。本判决为终审判决。审 判 长  梁淑敏审 判 员  陈珊彬代理审判员  李 焕二〇一六年九月十二日书 记 员  麦倩文林飘云