济南市历下区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）历商初字第507号
原告济南海尔绿城置业有限公司，住所地济南市。
法定代表人盛中华，董事长。
委托代理人赵鹏，山东琴岛（济南）律师事务所律师。
委托代理人栾志伟，山东琴岛（济南）律师事务所律师。
被告金鑫，男，1975年1月21日出生，汉族，住所地济南市，身份证号。
原告济南海尔绿城置业有限公司（以下简称海尔绿城公司）与被告金鑫商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年3月4日受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，于2015年7月22日公开开庭进行了审理。原告海尔绿城公司的委托代理人赵鹏、栾志伟，被告金鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告海尔绿城公司诉称，2010年8月16日，原告与被告金鑫签订《济南市商品房买卖合同》一份，约定：被告购买原告开发的位于本市历下区某某某某某某某某某某某某某某某某某某室房屋，建筑面积88.3平方米，总价款为1078600元；被告支付房款方式为银行按揭贷款，原告作为其担保人。同时合同约定：因买受人（本案被告）未按期归还银行按揭贷款本息，导致出卖人（本案原告）向银行承担连带责任的，则出卖人代为清偿欠款后，有权解除主合同及补充协议，将商品房另行出售，并有权要求买受人按本合同总金额的10%向出卖人支付违约金，同时赔偿出卖人因追索费用而支出的律师费等费用。另约定，商品房买卖合同解除的，关于车位的转让协议等一并解除。同年11月13日，原、被告双方就车位又签订《商品房买卖合同》一份，约定被告购买位于某某某某某某某某某某某某某某某某某，总价款为10万元。2010年9月15日，被告金鑫在原�为其提供担保情况下，与海尔某某某某某某某某公司签订《海尔某某某某某某某某公司个人住房借款合同》一份，办理银行贷款53万元。2015年1月13日，因被告金鑫未按合同约定偿还银行贷款本息，贷款银行通知原告后，原告代其偿还了剩余的贷款本息及罚息。为此，海尔绿城公司要求：1、解除海尔绿城公司与金鑫于2010年8月16日签订的关于房屋的《商品房买卖合同》；2、解除海尔绿城公司与金鑫于2010年11月13日签订的关于车位的《商品房买卖合同》；3.判令金鑫返还上述房屋和车位；4、判令金鑫支付违约金107860元；5、判令金鑫支付律师费63000元；6.本案诉讼费由金鑫承担。
原告海尔绿城公司为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：
证据1、关于某某某某某房屋的《济南市商品房买卖合同》一份，证明金鑫购买涉诉房屋的事实，双方在合同中对违约责任及律师费承担做出了约定（详见合同附件四第二条）；
证据2、关于车位的《济南市商品房买卖合同》一份，证明金鑫购买涉诉车位的事实，双方在合同中约定，若《商品房买卖合同》被解除，车位、车库等买卖合同一并解除。（详见合同附件四第二条）；
证据3、海尔某某某某某某某某公司个人住房借款合同，证明金鑫在海尔绿城公司为其提供阶段性担保前提下，向海尔某某某某某某某某公司贷款53万元的事实；
证据4、涉案房屋的《商品房预售许可证》一份，证明海尔绿城公司针对涉案房屋已取得商品房预售许可证，双方签订的《济南市商品房买卖合同》为有效合同；
证据5、海尔某某某某某某公司于2011年1月13日向海尔绿城公司送达的《通知函》一份，证明因金鑫未按合同约定偿还贷款本息，贷款人要求海尔绿城公�承担责任的事实；
证据6、海尔某某某某某某某某公司出具的特种转账凭证两份，证明海尔绿城公司根据《通知函》要求，代金鑫偿还银行贷款本息356489.92元，双方约定的合同解除条件已经成就；
证据7、《民商事诉讼委托代理合同》、《山东增值税普通发票》、《某某某某某某支付系统专用凭证》各一份，证明海尔绿城公司为本案诉讼共计支付律师费人民币63000元的事实。
被告金鑫辩称，涉诉房屋已于2013年出租给王某某，租期10年；合同中约定违约金过高，并且在本小区内还有其他房产，因此不同意解除车位合同。
被告金鑫为支持其答辩意见，向本院提交了以下证据：
证据1、金鑫与王某某签订的租房协议及房屋租赁合同，证明金鑫已将涉诉房屋出租给赵某某；
证据2、王某某的个人电子转账凭证，证明�某某已经支付房租24万元。
被告金鑫对原告提交的证据1-7真实性均无异议；原告海尔绿城公司对被告金鑫提交证据的真实性无法确认，对证据的相关性有异议，认为是否签订租赁合同不影响本案合同的解除。
经对原告海尔绿城公司提交的证据进行审核认定，结合当事人陈述，本院综合确认事实如下：
2010年8月16日，海尔绿城公司与金鑫签订关于房屋的《济南市商品房买卖合同》（以下称《购房合同》）一份，合同约定金鑫购买海尔绿城公司开发的位于济南市历下区某某某某某某某某某某某某某某某某某某室的涉诉房屋一套，涉诉建筑面积88.3平方米，总房款1078600元；金鑫采用“首付款＋银行贷款”的方式支付购房款；其中首付款548600元，银行贷款为530000元；同时《购房合同》附件四的补充协议第二条第1款还约定：“若买受人（金鑫）采用银行按揭方式支付房款，且未按借款合同约定偿还借款，导致出卖人（海尔绿城公司）向银行承担连带责任，则出卖人代为清偿欠款后，有权解除主合同及本补充协议，将商品房另行出售。出卖人解除主合同及本补充协议的，有权向买受人追索已代为清偿的本金、利息、赔偿金及追索债权的费用（包括但不限于由此所支出的诉讼费、律师费等）。赔偿金按房屋总价款的10%计算，若商品房已交付的，买受人须在主合同及本补充协议解除后15日内腾空房屋返还给出卖人，所发生的费用及损失由买受人自行承担”；补充协议第二条第2款约定，任何一方解除《商品房买卖合同》的，出卖人与买受人签署的本补充协议以及与车位、车库、储藏室及其他具有独立价值或设施等有关的转让、租赁、使用、附赠等全部协议一并解除，若已交付给买受人的，买受人应自合同解除�15日内全部返还给出卖人。2011年1月18日，海尔绿城公司与金鑫签订车位的《济南市商品房买卖合同》一份，合同约定金鑫购买位于海尔绿城某某某某某某某某某某某某某车位一个，价款为12万元；合同签订后，金鑫一次性支付了车位款12万元。2010年9月15日，金鑫在海尔绿城公司为其提供担保情况下，与海尔某某某某某某某某公司（以下称海尔某某公司）签订编号为GSQ2010某某某某号《海尔某某某某某某某某公司个人住房借款合同》一份，合同约定由海尔某某公司向被告金鑫提供贷款53万元用于支付涉案房屋的购房款。该笔53万元贷款发放后，金鑫向海尔绿城公司交纳了全部购房款1078600元。
2015年1月13日，海尔绿城公司收到海尔某某公司《通知函》一份，主要内容为：“金鑫出现逾期偿还贷款本息情况，违反了借款合同约定，构成违约行为，要求海尔绿城公司�行担保责任”。2015年1月23日，海尔绿城公司履行了担保责任，代金鑫偿还海尔某某公司贷款本息及罚息共计356489.92元。现海尔绿城公司认为金鑫的行为违反了《购房合同》关于解除条款的约定，提起诉讼要求解除合同、收回房屋，并为此支出了律师费63000元。涉案房屋已于2010年3月12日取得编号为济建开预许字第（2010）038号的《商品房预售许可证》。
另，金鑫提交了两份有“王某某”署名的房屋租赁协议，该协议载明金鑫将涉诉房屋出租给王某某，租赁期限自2015年3月16日起至2023年3月15日止，租金3万元／年，租金由王某某转账至赵某某的建设银行账户；金鑫提交的王某某中信银行个人电子转账凭证载明，王某某于2015年3月18日向赵某某转账了24万元。
以上事实，由原告海尔绿城公司提交的证据及双方当庭陈述予以证实。
本院认为，海尔绿城公司与金鑫于2010年8月16日签订的《购房合同》系双方真实意思表示，合同合法有效。金鑫与海尔绿城公司、海尔某某公司基于购买涉诉房屋签订的《住房贷款合同》意思表示真实，合同内容未违反法律、法规的强制性规定，该合同亦合法有效。根据金鑫与海尔绿城公司签订《购房合同》的约定，因金鑫未按期偿还银行贷款本息，银行要求海尔绿城公司承担保证责任的，海尔绿城公司在承担担保责任后即有权解除与金鑫签订的《购房合同》，并要求金鑫按该合同总金额的10%向海尔绿城公司支付赔偿金；合同解除后，海尔绿城公司还有权要求金鑫承担经济损失，包括律师费等，基于上述约定，海尔绿城公司要求解除与金鑫签订的《购房合同》并要求金鑫赔偿律师费63000元的诉讼请求，合法有据，本院应予支持。对于海尔绿城公司主张107860元违约金的请求，本院�为，违约金应当以金鑫因违约行为而给海尔绿城公司造成的经济损失为依据，合同中约定以购房款10%予以赔偿确存在数额过高问题，但考虑双方已对赔偿金作出了约定，并且金鑫的违约行为确给海尔绿城公司造成因代偿银行贷款本息而产生了利息损失以及收回房屋时间无法确定等因素，本院酌定赔偿金数额为53930元（1078600元×5%）。对于海尔绿城公司要求解除车位买卖合同的诉讼请求，根据金鑫与海尔绿城公司签订的商品房买卖合同的约定，合同任何一方解除商品房买卖合同的，金鑫签署的车位、车库、储藏室及其他具有独立利用价值的空间或设施等协议应一并解除并返还。因此海尔绿城公司请求解除与金鑫签订的车位买卖合同、并要求金鑫返还涉诉车位的诉讼请求本院应予支持。因金鑫已付清了涉诉房屋及车位的全部价款，海尔绿城公司在扣除代偿本息及上述违约金、律师费等费用后，应将剩余房款退还金鑫。
对于金鑫提出涉诉房屋交付后已出租给第三人的辩称，本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿经济损失”；《购房合同》附件四第二条第1款中对于合同解除后的房屋处理问题也约定，“买受人须在主合同及本补充协议解除后15日内腾空房屋返还给出卖人”。因此，基于上述法律规定及合同约定，即使涉诉房屋已经出租，在《购房合同》解除后，金鑫不再对涉诉房屋享有占有、使用和收益的权利，故海尔绿城公司作为涉诉房屋的所有权人有权要求金鑫在合同解除后返还涉诉房屋。另，《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，“无权占有�动产或动产的，权利人可以请求返还原物”；第二百四十三条规定“不动产或动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及孳息…”。根据上述法律规定，金鑫在《购房合同》签订并交付涉诉房屋后，基于买卖合同关系对涉诉房屋的占有应为有权占有，如其将涉诉房屋出租，则其对涉诉房屋的占有为有权间接占有，此时，承租人基于房屋租赁合同关系对涉诉房屋有权直接占有；在《购房合同》解除后，金鑫对涉诉房屋的有权间接占有转为无权间接占有，此时，承租人的有权直接占有权不能再对抗权利人海尔绿城公司，在此情况下，海尔绿城公司作为涉诉房屋的权利人，既可向无权的直接占有人即承租人主张返还涉诉房屋，亦可向无权的间接占有人即金鑫主张返还涉诉房屋。综上，海尔绿城公司有权向金鑫主张返还涉诉房屋。
综上，依照《中华人民共�国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百六十五条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第二百四十一条、第二百四十三条之规定，判决如下：
一、解除原告济南海尔绿城置业有限公司与被告金鑫于2010年8月16日签订的关于房屋的《济南市商品房买卖合同》；
二、解除原告济南海尔绿城置业有限公司与被告金鑫于2011年1月18日签订的关于车位的《济南市商品房买卖合同》；
三、被告金鑫于本判决生效之日起三十日内将位于济南市历下区某某某某某某某某某某某某某某某某某某室房屋腾空并返还给原告济南海尔绿城置业有限公司；
四、被告金鑫于本判决生效之日起三十日内将位于济南市历下区海尔绿城某某某某某某某某某某某某某号车位腾出并返还给原告济南海尔绿城置业有限公司；
五、被告金鑫于本判�生效之日起十日内支付原告济南海尔绿城置业有限公司违约金53930元；
六、被告金鑫于本判决生效之日起十日内赔偿原告济南海尔绿城置业有限公司律师费63000元；
七、驳回原告济南海尔绿城置业有限公司超出部分的诉讼请求。
被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币17050元，由原告济南海尔绿城置业有限公司负担1050元，被告金鑫负担人民币16000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 于骐宁
人民陪审员 赵德荣
人民陪审员 锜�
二〇一五年十二月十六日
书 记 员 耿 琳