河南省信阳市平桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫1503民初4395号
原告赵文辉，女，汉族，1983年4月25日出生，河南建轩置业有限公司行政部经理，住信阳市羊山新区。
委托代理人秦记平，系赵文辉男朋友。
被告河南东方城房地产开发有限公司。
法定代表人张清，该公司董事长。
委托代理人汤文全，该公司办公室主任。
原告赵文辉诉被告河南东方城房地产开发有限公司（以下简称东方城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵文辉及其委托代理人秦记平、被告河南东方城房地产开发有限公司的委托代理人汤文全到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告赵文辉诉称，原、被告2014年10月30日签订商品房买卖合同，合同约定被告应当在2015年12月31日前交付房屋，合同对交付条件也有明确的约定。但被告不具备交付房屋的条件，延迟交付房屋至今，被告的违约行为给原告造成巨大经济损失。依据合同约定，被告应承担违约金并赔偿其他损失。特诉至法院，请求：1、依法判决被告支付原告违约金及损失共计94487元（后变更为43916元）；2、诉讼费等由被告承担。
被告东方城公司辩称，对原告诉状的理由和诉讼请求不予承认。据我公司营销部的情况了解，我们在具备交房条件的情况下以电话、邮寄方式通知过原告接收房屋，但原告拒绝接收。我们现在已经签合同的的业主，除了原告，其他人均接收了房屋。根据双方的买卖合同，原告拒收房屋，我们保留取消买卖合同的权利。
经审理查明，2014年10月30日，原告赵文辉与被告东方城公司签订商品房买卖合同，购买被告开发建设的位于信阳市××山新区东方今典·中央城A区第1幢10单元1020号的房屋一套，该房建筑面积57.06平方米，价款237712元。付款方式为分期付款：在本合同签订3日内首付77712元，剩余房款160000元在本合同签订45日内以银行按揭方式支付。与双方争议焦点有关的合同条款有：第七条：买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按本按合同规定的时间付款，按下列1、2种方式处理：1、按逾期时间分别处理（不作累加）（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付之日止，买受人按日向出卖人支付万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2.5的违约金。第八条交付期限出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。……第九条出卖人逾期交房的违约责任……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金。第十一条交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人应当按照出卖人交房通知书中的交付时间办理房屋结算交接手续。买受人未接到交房通知书的，以合同约定的交付期限为办理房屋结算交付时间。如买受人未按上述约定时间办理房屋结算交接手续的，自本合同约定的交付时间起视同本合同项下商品房已交付。房款未付清的（合同约定的除外），出卖人除不予交房外，买受人还应当承担相应的违约责任。第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能按规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起15日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的5%赔偿买受人损失。2、买受人不退房的，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按期交付了首付款并在银行办理按揭手续，逐月向银行还款。位于信阳市××山新区的东方今典·中央城A区1#商住楼于2015年12月4日经建设、勘查、设计、建立、施工五大主体单位验收合格，并出具竣工验收报告并向备案机关申请竣工验收备案，备案机关于2017年4月21日在竣工验收报告备案审查栏加盖文件收讫、同意备案印章。原告得知被告交房后，于2016年2月23日到被告售楼部收房，但因被告无法提供内容完整的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》（以下简称两书）而拒收。之后，双方通过多次交涉，原告仍然以被告无法提供完整的两书、不符合交付条件为由而拒绝收房。原告遂诉至本院，要求被告赔偿1、延期交房违约金：A、237712元×619天(计算至2017年9月11日)×日1.5/10000＝22071元（参照合同第八条计算）B、237712元×619天×日2.5/10000＝36758元（参照合同第十条计算）；2、延期办理产权证违约金237712元×3%＝7131元；3、延期交房造成原告19个月租金收入损失：19×1500元/月＝28500元；合计94487元。
本案在审理过程中，原告自愿申请减少诉讼请求：A、237712元×619天×日1.5/10000＝22071元（参照合同第八条计算）；延期交房造成原告19个月租金收入损失：19×1500元/月＝28500元，合计减少诉讼请求50571元，将诉讼请求变更为43916元。
本院认为，原告赵文辉与被告东方城公司签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，合同成立并生效，应当受到法律的保护。双方均应全面履行。一、关于被告是否违约延期交房及是否承担违约金、违约金的金额问题。（一）、原告是否应当以被告提供完整的两书为收房的必要条件。根据双方合同第八条约定被告应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第1种条件，即经验收合格的商品房交付买受人使用而没有选择按第4种条件，即取得商品住宅交付使用批准文件作为交付房屋的必要条件。双方争议的两书，即《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》是河南省住房和城乡建设厅监制批准下发的文本，包含商品住宅的竣工验收、备案、分户质量验收记录、保修范围与期限、住宅的概况、结构类型、设施、小区配套设施、节能措施、小区及套型平面图、供电敷设图、弱点敷设图、给排水管线图、采暖设施配置图多项内容。该两书属于合同第八条第4种交房条件内的证明文件。尽管双方合同第十一条载明双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担，但是，该合同采用的是2000年国家工商局与建设部联合制订《商品房买卖合同》示范文本，系格式合同，该条约定显然与双方已经自行选择约定的合同第八条的内容第4种交房条件有一定的冲突，该项约定的内容外延大于第八条第1种交房条件的外延，在原告选择同意以第1种条件作为交房条件时，便意味着其对第4种条件中相应权利所能够引起被告违约责任的自行处分。因此应当遵从第八条第1种交房条件为交房的必要条件，故原告将被告交房时不能提供完整的两书作为被告延期交房承担违约责任的理由，本院不予采纳。（二）关于经验收合格的商品房的认定。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”广东省建设厅在《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》(粤建办房函〔2003〕63号)明确回复：《广东省商品房买卖合同》（示范样本）第八条第一款中的＂该商品房经验收合格＂，是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。”《河南省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收实施细则》第四条规定：工程竣工验收由建设单位负责组织实施，由参与工程建设的勘察、设计、施工、监理等单位共同参加。第五条规定：工程竣工验收由质量监督机构依法实施监督。
诉争楼房于2015年12月4日经建设、勘查、设计、建立、施工五大主体单位验收合格，于2017年4月21日验收合格备案。原告得知被告交房后，2016年2月23日到被告交房现场因被告无法提供完整两书拒绝收房，但在楼房验收备案后应当收房。因双方多次交涉，因此本院酌定被告的违约时间为2016年1月1日至2017年4月30日，违约天数为484天。依据双方合同第八条的约定，违约金的计算比例按日1.5/10000计算，违约金金额为：237712元×484天×日1.5/10000＝17257.89元。原告主张按公平原则参照合同第十条的比例日2.5/10000计算无相应的事实和法律依据，本院不予采纳。二、关于是否构成延期办理房屋产权证违约及违约金问题。原被告双方合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任买受人不能按规定期限内取得房地产权属证书的。根据房地产行政主管部门的要求，首先由房地产开发企业报备土地使用权证、规划建设用地许可证、规划建筑工程许可证、房屋预售许可证、房屋销售许可证、房屋验收备案表等相关资料，方能办理产权登记，结合本案的查明情况，诉争楼房2017年4月21日验收合格备案，因此被告在约定交房日期2015年12月31日之后的60日内是不可能完整提供相关资料的，因此，原告请求被告赔偿由此产生的违约金有事实和法律依据，本院予以支持。依约计算为：237712元×3%＝7131元。第一、二项合计24388.89元。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决如下：
一、被告河南东方城房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内，赔偿原告赵文辉违约金24388.89元。
二、驳回原告赵文辉的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费898元，由原告赵文辉承担488元、被告河南东方城房地产开发有限公司承担410元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。当事人上诉的，从递交上诉状之日起7日内交纳上诉费，并在交费后（从交纳上诉费的次日开始计算）5日内将交纳凭证交付本院一审案件承办人。上诉人未按上述规定预交上诉费并交付交纳凭证的，河南省信阳市中级人民法院将依法按自动撤回上诉处理。当事人对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，上诉费收款单位：河南省信阳市中级人民法院，开户行：河南省建行信阳市分行老城支行，账户：41×××96。判决生效后，当事人主动履行给付金钱判决义务的，请汇入本院下列执行账户，户名：信阳市平桥区人民法院，开户行：中国银行信阳平桥支行，账号：25×××79，并在付款凭证上注明付款人、相应的法律文书案号。
审 判 长 易艳玲
审 判 员 蒋 荟
人民陪审员 王彦红
二〇一七年十二月二十六日
书 记 员 汪思佳