四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第5169号
上诉人（原审被告、反诉原告）唐家华，男，1965年7月19日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。
委托代理人刘东元，成都市龙泉驿区龙泉镇法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告、反诉被告）成都洛带客家文化产业开发有限责任公司。住所地：成都市龙泉驿区洛带镇。
法定代表人钟廷玉，总经理。
委托代理人王俊强，北京大成（成都）律师事务所律师。
委托代理人林黎，北京大成（成都）律师事务所律师。
上诉人唐家华因与被上诉人成都洛带客家文化产业开发有限责任公司（以下简称客家公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2013）龙泉民初字第2464号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人唐家华及其委托代理人刘东元、被上诉人客家公司的委托代理人王俊强、林黎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，客家公司系有限责任公司，主营客家旅游文化服务、项目引进开发服务、土地整理、房地产开发等业务。自2005年开始，客家公司基于洛带4A级客家旅游古镇建设的需要，实施洛带镇老街拆迁改造项目（包括中街广场建设），并先后在相关行政管理部门取得对洛带镇老街实施房屋拆迁、建设用地、项目立项及建设许可。唐家华私有置换前房屋1间，该房屋国有土地使用权证面积和房屋产权证面积，均为32.12平方米，且该商铺在洛带镇老街改造区域内。2005年9月23日，为建设中街广场，客家公司与唐家华签订1份《龙泉驿区非住宅房屋拆迁产权调换协议书》（含附图）（以下简称《产权调换协议书》），双方约定对唐家华置换前房屋采取产权调换方式进行拆迁补偿，置换前、后房屋均按产权面积每平方米3000元价格计算，实行差价互补，唐家华置换后房屋平面位置在中街广场右侧、距临街第四个商铺位置，且为砖木结构，但对置换后房屋建筑楼层数、交付期限等未作明确约定。事后，因规划设计方案的原因，中街广场建设延迟，唐家华等置换房屋业主曾经向洛带政府提出申明，要求恢复房屋原址，但经双方多次协商签订补充协议，最后一次补充协议时间为2011年2月22日，补充协议约定客家公司交付唐家华置换后房屋期限为2011年5月30日。签约后，客家公司按约定支付了唐家华搬家补助费、停产停业损失费等费用。2010年4月，客家公司委托相关资质部门对中街广场进行总体规划设计，绘制中街广场设《总平面布置图》，对中街广场房屋建筑结构、楼层及附属设施等进行了具体设计，房屋结构为砖混，楼层3层，广场内侧设有戏台等。2010年7月6日，客家公司根据《成都市城乡规划条例》的规定，对设计方案及《总平面布置图》在洛带政务公示栏、龙泉驿区规划管理局以及互联网进行了公示，并于当日向龙泉公证处就其在洛带政务公示栏、龙泉驿区规划管理局张贴《洛带镇中街广场设计方案公示》、《总平面布置图》的行为过程申请保全证据公证。2011年5月26日，客家公司将置换后房屋（即龙泉驿区洛带镇下街84号八角井中街广场4栋1层11号商铺）交付于唐家华，唐家华配偶张应吉在《交房确认单》上签字。该《交房确认单》约定，唐家华应支付客家公司置换后房屋超面积价款70590元，该款结清期限为置换后房屋产权登记确定面积之日。2012年3月8日唐家华向客家公司递交办理房屋产权证相关资料。2012年4月16日，客家公司为唐家华在房屋管理部门办理了置换后房屋产权证，房屋产权面积为55.65平方米。2012年7月18日、8月14日、8月23日客家公司多次、多种形式通知唐家华领取置换后房屋产权证、补交超面积房款、协助办理房屋国有土地使用证，唐家华以置换后房屋土地使用权面积少于原房屋土地使用权面积，且置换后房屋租金少于相邻房屋租金为由而拒绝。2012年5月，客家公司向国土管理部门申请办理唐家华置换后房屋国有土地使用权登记；国土管理部门现场调查后出具了地籍调查表，唐家华则认为实测土地使用面积与应安置前的土地使用面积不一致为由拒绝在地籍调查表上签字；由此，唐家华置换后房屋的国有土地使用证至今尚未办理。
原审法院另查明，2011年7月4日，唐家华将其置换后房屋租与客家公司，每年租金80000元；同年7月1日，客家公司与同地段另一商铺房主刘祥林签订租房协议，每年租金150000元（包括144号、146号、148号商铺）。现客家公司提起诉讼，要求唐家华支付客家公司置换后房屋超面积价款70590元及利息；唐家华则要求客家公司补偿其置换前、后差额土地使用面积14平方米的价款70000元，补足其置换后租金320000元，支付其未领到置换后房屋双证的违约金42975元。
原审法院认定上列事实有客家公司与唐家华的当庭一致陈述及答辩，客家公司与唐家华提供的证据材料，以及原审法院依法调取的证据材料在案佐证。
原审法院认为，关于客家公司本诉请求问题。客家公司与唐家华基于洛带镇老街拆迁改造项目中街广场建设，依据原《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换”之规定，就唐家华置换前房屋签订《产权调换协议书》（附图）及《补充协议》，在协议中双方对采取产权调换方式及置换前、后的房屋产权价格等进行了约定，该协议系双方真实意思表示，且符合法律规定，为有效协议。协议签订后，客家公司于2011年5月26日将置换后房屋交付于唐家华，并于2012年4月16日为唐家华办理了置换后房屋产权证，房屋产权面积为55.65平方米，唐家华应按《产权调换协议书》约定的产权面积每平方米3000元的价格，向客家公司支付超面积价款70590元。双方《交房确认单》约定唐家华支付客家公司置换后房屋超面积价款70590元的结清期限为产权登记确定面积之日（即2012年4月16日房管部门颁证之日），但至今唐家华未按约定支付该款项，因此，自2012年4月16日的次日起应支付客家公司该款项资金利息。所以，对客家公司的本诉请求，原审法院予以支持。
关于唐家华反诉要求客家公司对土地使用权面积差进行补偿的问题。《中华人民共和国土地管理法》第五十八条第一款第（二）项规定“为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的，可以收回国有土地使用权”。因此城市房屋拆迁的产权调换在形式上主要体现以房屋（面积）交换为主，当事人在《产权调换协议书》所约定房屋交换面积及单价实已包括置换房屋的土地使用权价值。同时，根据双方签订《产权调换协议书》，客家公司是用新建的确定位置的商铺与唐家华的旧商铺以产权调换的方式进行置换，双方对新建商铺的大小、新旧商铺面积差异及差异补偿款的计算均是以商铺的建筑面积来确定的，并不涉及商铺占用范围内的土地使用权面积的大小问题。双方并未约定新建用于置换的商铺需与唐家华旧商铺的国有土地使用权面积相同，否则要进行补偿。换言之，只要客家公司将确定位置达到合同约定建筑面积的商铺交付给唐家华，其履行行为就是符合双方合同约定的，即便国有土地使用权面积存在差异也不应认为构成违约。再则，《产权调换协议书》及附图，仅约定唐家华置换后房屋的平面位置（即中街广场右侧、距临街第四个商铺），并未对置换后房屋建筑楼层数进行明确约定；客家公司公示、公证中街广场具体设计方案期间，唐家华并未提出异议；中街广场修建完工后，唐家华也认领了置换后房屋。因此，唐家华以其收到的置换后房屋上面修建了二、三层，导致置换后房屋国有土地使用面积减少为由，要求客家公司补偿其置换后房屋差额土地使用面积价款70000元的主张，缺乏合同及法律依据，不能成立。
关于唐家华反诉的租金损失问题。按照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，违约损失赔偿范围限于履行利益，唐家华在《产权调换协议书》履行后所获得利益系“以旧换新”的房屋价值升值，而租金系唐家华对置换后房屋利用所产生利益，不属于《产权调换协议书》履行利益范围。同时，由于双方并未明确约定置换商铺整体的建筑层数，以及商铺周边环境状况，唐家华也未能提供证据证明置换商铺修建为三层、广场中央修建表演戏台、置换商铺由砖木结构变更为砖混结构，而导致置换商铺租金水平降低。因此，唐家华要求客家公司赔偿租金损失320000元的主张，没有法律及事实根据，原审法院不予支持。
关于唐家华反诉的未领到置换后房屋双证的违约金问题。客家公司办理置换后房屋产权证后，唐家华认为置换前、后房屋土地使用权面积有差异，拒绝领取房屋产权证、拒绝协助办理房屋国有土地使用证，因此案涉房屋国有土地使用证未办理并非客家公司原因所致，客家公司不存在延迟办理置换后房屋双证的违约行为。故唐家华要求客家公司支付其未领到置换后房屋双证违约金42975元的主张，原审法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》八十四条、《中华人民共和国土地管理法》第五十八条第一款第（二）项、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、唐家华在判决生效后10日内向客家公司支付其置换后房屋超面积房屋价款70590元及利息（利息自2012年4月16日置换后房屋产权颁证之次日起至付清之日止，按同期银行贷款利率计算）；二、驳回唐家华的反诉请求。一审本诉案件受理费782元，由唐家华负担（客家公司已预交此款，唐家华履行上述给付义务时一并支付客家公司）；反诉案件受理费3890元，由唐家华负担。
宣判后，唐家华不服，向本院提起上诉，其主要上诉理由是：一、《产权调换协议书》约定拆迁调换房为砖木结构的平房，但客家公司修建的拆迁调换房是二楼一底的砖混结构房屋，致使唐家华的拆迁调换房较之前的土地使用权面积减少了14平方米；二、《产权调换协议书》约定唐家华的调换房应处于核心商圈地段，而客家公司在商圈中部修建了戏台，没有形成商圈，导致唐家华得到的调换房商业价值大幅缩减，每年的租金仅有80000元，大大低于拆迁前同地段拆迁户刘祥林的调换房租金水平（年租金160000元）；三、客家公司应在规划改变后召集所有被拆迁人就相关条款进行磋商，而不应只进行公示。请求改判支持唐家华的反诉请求，即：一、客家公司向唐家华补偿置换后土地使用权差额面积14平方米的价款70000元；二、客家公司向唐家华补偿置换后房屋租金320000元；三、客家公司向唐家华支付逾期办理房产证、土地使用权证的违约金；四、诉讼费由客家公司负担。
客家公司的主要答辩意见是：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点在于是否应当支持唐家华提起的反诉请求。
关于客家公司是否应当向唐家华支付国有土地使用权证面积缩小补偿金的问题，唐家华在诉讼中主张客家公司的以下违约行为造成国有土地使用权面积减少：一、客家公司违反《产权调换协议书》中调换房为砖木结构平房的约定，修建的调换房为钢混结构的多层建筑；二、《产权调换协议书》约定的铺面进深为10——11米，而房屋实际进深为13-15米；三、《产权调换协议书》约定铺面无公摊，但房屋产权信息显示房屋实际存在公摊面积。本院认为，在《产权调换协议书》中，客家公司和唐家华之间并未有置换前后的房屋国有土地使用权面积必须一致、否则要对面积差进行补偿的明确约定，因此无论面积差系是否与唐家华主张的客家公司违约行为之间具有因果关系，客家公司均不负有向唐家华补偿房屋国有土地使用权面积差的义务。唐家华要求客家公司补偿面积差的诉请无合同依据，本院不予支持；
关于客家公司是否应当向唐家华补偿置换后房屋租金320000元的问题，唐家华主张其该项诉请系因客家公司未按照附图约定打造商圈而主张的违约损失，并提供了《产权调换协议书》附图以证明双方之间关于打造商圈的约定。本院认为，首先，《产权调换协议书》本身并未对打造商圈具体内容进行文字约定，其次，《产权调换协议书》第二条载明：“甲方以会馆广场（附图）街／号（／楼）房屋……与乙方被拆迁房屋进行产权调换”，该条约定表明附图主要是用于确定置换后房屋的具体位置，而非对周边环境和广场设计方案作出最终确定，加之在《产权调换协议书》签订后，唐家华未在客家公司公示中街广场设计方案期间提出异议。故附图不能对抗中街广场设计方案而成为最终确定商圈打造内容的依据。综上两点，因《产权调换协议书》附图不能确定双方约定的商圈打造内容，故不能依据该附图而认定客家公司存在未按约打造商圈的违约行为，唐家华上诉主张由客家公司向其补偿房屋租金损失的事实依据不足，本院不予支持。
关于客家公司是否应向唐家华支付逾期办理房产证、土地使用权证违约金问题。本院认为，首先，虽然客家公司与唐家华在《非住宅房屋产权调换协议书的补充协议（四）》中约定了“房屋的双证办理按相关规定在交房时明确注明时限”，但现有证据不能证明双方在交房时明确约定了办证期限，故唐家华主张客家公司逾期办理房产证无事实依据；其次，客家公司办理置换后房屋产权证后，由于唐家华以置换前后房屋土地使用权面积有差异为由拒绝领取房屋产权证和协助办理房屋国有土地使用证，因此案涉房屋国有土地使用证未办理并非客家公司原因所致。综上，唐家华要求客家公司支付逾期办理双证违约金的上诉请求证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按一审法院确定的负担方式执行；二审案件受理费7782元，由唐家华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李泽颖
代理审判员 赵 锋
代理审判员 王 果
二〇一四年十二月八日
书 记 员 李 丹