湖南省长沙市天心区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0103民初4701号
原告（反诉被告）：长沙南湖广场置业有限公司，住所地长沙市天心区。
法定代表人：余英，董事长。
委托诉讼代理人：李超，湖南麓和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：钟银意，湖南麓和律师事务所律师。
被告（反诉原告）：周晖，男，汉族，1974年3月1日出生。
委托诉讼代理人：刘谦,湖南广维律师事务所律师。
原告长沙南湖广场置业有限公司（以下简称南湖公司）诉被告周晖商品房销售合同纠纷一案，本院2016年8月17日受理后，被告周晖向本院提起反诉，本院依法由审判员周静、人民陪审员袁家旭及人民陪审员言京华组成合议庭，于2016年12月23日合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）南湖公司委托诉讼代理人李超、钟银意及被告（反诉原告）周晖的委托诉讼代理人刘谦均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
南湖公司向本院提出如下诉讼请求：一、请求判令解除原告与被告2012年12月22日签订的《长沙市商品房买卖合同》；二、请求判令被告向原告支付违约金350606.96元；三、请求判令被告自商品房买卖合同解除之日起10日内到房屋产权登记机关办理注销合同网签登记、备案登记或产权登记等相关手续；四、请求判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2012年12月22日，原告与被告签订《长沙市商品房买卖合同》，合同约定被告购买原告开发的保利国际广场房，总房价为4382587元，付款方式采取按揭贷款方式，即第一笔首付款（含定金）为438259元于本合同签订之日支付，第二笔首付款2194328元于2014年4月30日支付，余款175万元以按揭贷款方式支付。合同签订后，被告向原告支付438259元购房款后，即未按合同约定支付后续购房款，原告多次要求支付，但被告至今未予支付。原告认为，被告逾期付款已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》及双方签订的《长沙市商品房买卖合同》的约定，原告有权解除合同，同时被告应按照合同约定向原告支付违约金。据此原告特提起诉讼，请求依法判决。
被告周晖辩称：被告同意解除合同，是因为原告在售房的过程中进行虚假宣传，称JW万豪酒店要签约落户原告处，现因JW万豪酒店不能入驻，被告的购房目的不能实现，由于原告存在以上的欺诈行为，被告要求解除合同，并且要求法院根据相关规定判决原告对被告进行赔偿。原告对违约金的计算是有错误的，按照合同第7条的规定以总房款作为基数来计算不合理，应当扣除已缴纳的10%的房款再进行违约金的计算。
周晖向本院提起如下反诉请求：1、判决解除反诉人与被反诉人签订的《长沙市商品房买卖合同》；
2、判决被反诉人退还反诉人已支付的购房首付款438259元；3、判令被反诉人因欺诈赔偿反诉人1314777元；4、判令被反诉人承担全部诉讼费用。事实与理由：2012年12月初，被反诉人对外宣传华中首座JW万豪酒店将在被反诉人的楼盘保利国际广场签约落户。被反诉人还详细地向反诉人介绍了楼盘的奢华与尊贵，并给了反诉人一本精致的宣传册。反诉人因此被吸引与打动，于2012年12月22日与被反诉人签订了《长沙市商品房买卖合同》。合同约定：反诉人购买被反诉人开发的保利国际广场房。签约之日，反诉人已经交付首付款438259元。签约之后，反诉人才发现被反诉人虚假宣传，所谓华中首座JW万豪酒店签约落户等情况纯属子虚乌有。被反诉人关于华中首座JW万豪酒店签约落户等情况的宣传非常明确具体，为要约，是双方合同的构成部分。反诉人正是因为被反诉人的虚假宣传而签订的商品房购买合同，被反诉人的行为构成欺诈，侵害了消费者反诉人的合法权益，按照《消费者权益保护法》第55条的规定，经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍。综上，被反诉人起诉没有事实根据，为了维护反诉人的合法权益，根据相关法律的规定，特提起反诉请求。
南湖公司对周晖反诉请求答辩如下：其诉讼请求没有任何的法律依据，原告没有任何的欺诈及违约行为，法院应当驳回周晖的诉讼请求。1、根据双方合同的约定，是没有关于万豪酒店的协议的。原、被告双方从未就万豪酒店的入驻时间进行明确约定，因此反诉人周晖在反诉中提到已经明确不落户是没有依据的。2、关于网页上的宣传并不是原告的宣传，而是新浪网等推动万豪酒店落户原告处所做的宣传，这个宣传就可以证明万豪酒店落户原告处是基本事实，并不是虚假宣传。3、反诉人周晖适用《消费者权益保护法》作为依据是错误的，本案是商品房买卖合同纠纷，商品房作为特殊商品有专门的法律进行调整的，本案不适用《消费者权益保护法》，最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第8、9条对欺诈行为进行了明确的约定，周晖反诉的理由均不适用上述解释中对欺诈行为的规定。综上所述，周晖反诉的理由没有事实及法律依据，故请求法院驳回周晖全部反诉请求。
经审理查明，2012年12月22日，南湖公司与周晖签订《长沙市商品房买卖合同》，约定周晖购买南湖公司开发的南湖广场（保利国际广场）项目中的保利国际广；该商品房单价为每平方米17326.59元，总金额4382587元；周晖按银行贷款方式按期付款，首付款共计2632587元，周晖于本合同签订之日向南湖公司交付首期房款4382589元，第二笔首付款2194328元于2014年4月30日支付，剩余房款1750000元以按揭贷款方式支付；周晖如未按本合同规定的时间付款，逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，周晖按日向南湖公司支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，南湖公司有权解除合同。南湖公司解除合同的，周晖按累计应付款的8%向南湖公司支付违约金。周晖愿意继续履行合同的，经南湖公司同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，周晖按日向南湖公司支付逾期应付款万分之三的违约金。
上述合同签订后，周晖按约向南湖公司缴纳了首付款共计438259元，但未按约定按期支付剩余购房款及办理银行按揭手续。经南湖公司多次催收及协商未果，双方酿成本案纠纷。
另查明，南湖公司在保利国际广场项目营销过程中曾印制部分宣传资料，资料内载有“华中首座JW万豪酒店签约落户”等内容。JW万豪酒店现尚未入驻保利国际广场。
以上事实，有《长沙市商品房买卖合同》、催促支付购房款等通知书及邮寄凭证、保利国际广场宣传册、双方当事人的陈述等证据在卷，足以认定。
本院认为，南湖公司、周晖双方签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。周晖未按期支付剩余购房款及办理银行按揭手续，经南湖公司催促及催收至今未付，其行为已构成违约，南湖公司有权解除合同。虽未书面通知周晖解除合同，但自南湖公司诉至本院，本院向周晖送达相关法律文书之日，就视为南湖公司已尽通知义务，南湖公司要求解除合同，符合法律规定及双方约定，本院予以支持，周晖应承担协助南湖公司办理注销合同网签登记、备案登记或产权预登记等相关手续，并按合同约定的标准支付违约金350606.96元的违约责任。关于周晖认为南湖公司按总购房款作为基数计算违约金不合理的抗辩意见，因双方合同约定“逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的8%向出卖人支付违约金”，被告自2012年12月22日仅支付总房款的10%，剩余90%的款项逾期未付达3年之久，按应付总房款的8%计算违约金没有过分高于实际损失。故周晖的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。因周晖已按合同约定以合同总金额的10%交付首付款，南湖公司应将收取的购房款扣除违约金之后退还周晖。周晖反诉要求南湖公司退还已收取的购房款部分予以支持。周晖反诉称是南湖公司存在欺诈行为，对外宣传JW万豪酒店将在保利国际广场签约落户，但现JW万豪酒店并未入驻，南湖公司的行为构成欺诈，侵害了反诉人的合法权益，要求按《消费者权益保护法》的相关规定予以赔偿的反诉请求，因销售宣传不属于合同要约，不属于合同构成部分，南湖公司及周晖双方在合同中并未明确约定JW万豪酒店的入驻等事项，即使销售宣传有瑕疵，但也不符合《商品房买卖合同司法解释》中关于商品房买卖欺诈的规定，因此，周晖认为南湖公司存在欺诈行为要求按《消费者权益保护法》的相关规定赔偿损失的反诉请求与客观事实不符，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）长沙南湖广场置业有限公司、被告（反诉原告）周晖双方于2012年12月22日签订的《长沙市商品房买卖合同》；
二、由被告（反诉原告）周晖自本判决生效后十日内向原告（反诉被告）长沙南湖广场置业有限公司支付违约金350606.96元；
三、由原告（反诉被告）长沙南湖广场置业有限公司退还被告（反诉原告）周晖购房款438259元；
上述第二、三项判决冲抵后，由原告（反诉被告）长沙南湖广场置业有限公司退还被告（反诉原告）周晖87652.04元，并于本判决发生法律效力之日起30日内给付清结；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、由被告（反诉原告）周晖在本判决发生法律效力之日起10日内，协助原告（反诉被告）长沙南湖广场置业有限公司到房屋产权登记机关办理注销合同网签登记、备案登记等相关手续；
五、驳回被告（反诉原告）周晖其他反诉请求。
本案受理费6645元，反诉费10289元，合计16934元，由原告（反诉被告）长沙南湖广场置业有限公司承担3000元，被告（反诉原告）周晖承担13934元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 周 静
人民陪审员 袁家旭
人民陪审员 言京华
二〇一七年四月十四日
代理书记员 李 萍
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。