北京市第一中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）一中执复字第555号
申请复议人（原审异议人、原审被执行人）董玉苍。
委托代理人ＸＸ，北京公元博景泓律师事务所律师。
原审申请执行人李瑞香（已死亡）。
原审利害关系人张萌。
委托代理人朱文胜。
申请复议人董玉苍因不服北京市海淀区人民法院（以下简称原审法院）（2014）海执异字第053号执行裁定书向本院申请复议。本院依法组成合议庭进行了审查，本案现已审查终结。
原审法院在执行李瑞香与董玉苍财产权属纠纷一案［执行依据：（2007）海民初字第1831号民事判决书；执行案号：（2008）海民执字第1223号］过程中，对董玉苍名下房屋进行评估、拍卖，董玉苍就此向原审法院提出书面异议。
董玉苍原审述称：2007年时，李瑞香诉董玉苍财产权纠纷一案，由法院作出（2007）海民初字第1831号民事判决书，判决董玉苍返还李瑞香售房款13万元并负担诉讼费2900元。判决生效后，董玉苍完全服从判决，但手上没有那么多钱，不能一次性付清。经法院调查核实，董玉苍名下仅有房产一套，即位于北京市房山区马各庄X号楼X号房屋（以下简称马各庄房屋）。2007年11月12日，法院查封了董玉苍的该套房产；并于2008年3月4日移送评估和拍卖，并完成了拍卖。评估时，董玉苍觉得100500元的价格太低，就拒绝在评估书上签名，但评估和拍卖仍旧继续进行。2013年11月20日法院发出公告，责令董玉苍于公告公布之日起七日内，将马各庄房屋腾空并交付法院处理，董玉苍认为法院的该�行程序和公告没有考虑董玉苍本人的合法权益，程序上存在问题，故不同意搬出该房屋且不同意将房子过户给其他人。理由如下：一、拍卖程序并不是当时必须的，法院没有考虑其他程序，径行拍卖房屋不当。虽然董玉苍当时无力履行判决，但法院查封董玉苍的房产后，本可以选择由董玉苍自行变卖房屋或是将房屋直接抵偿给李瑞香的方式，但是法院径行拍卖房屋，且拍卖款过低，根本无法解决董玉苍和李瑞香之间的矛盾。二、马各庄房屋无论在当时还是现在都是董玉苍唯一的一套房产。董玉苍没有工作，没有稳定收入，法院不考虑董玉苍的这些实际困难，在执行中武断地把董玉苍的房子查封、拍卖，使董玉苍失去唯一住房，违反了应当保留被执行人生活必需住房的法律规定。三、法院对房屋查封和拍卖过程不透明，董玉苍不知情，董玉苍和李瑞香都不在现场，拍卖程序违法。具体包括：法院查封时未通知董玉苍到场，启动评估时没有通知董玉苍，评估结果董玉苍也没有收到，法院还违反了《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第四条、第五条、第六条、第七条、第十一条、第十二条、第十四条、第二十条的规定，没有让董玉苍参与评估、拍卖过程，董玉苍不了解估价依据和标准，不了解拍卖过程，也没有收到拍卖的任何书面材料。四、房屋拍卖价格过低。董玉苍和李瑞香都认为房屋市价应在30-40万元，以致于法院拍卖后通知李瑞香去领钱，李瑞香认为拍卖价太低，直到去世前都拒绝领取。五、李瑞香作为申请执行人生前已经多次向董玉苍等每个子女说，不再要求这个债权了，也不要求法院执行了，而李瑞香去世后，其他子女也已经表示，房子归董玉苍了，他们不会再向董玉苍主张债权，决定�同撤回对董玉苍的执行申请。综上，法院在执行阶段采取的评估、拍卖行为违反了法律规定，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定提出异议，要求终止对马各庄房屋的拍卖程序，解除对该房屋的查封。
张萌原审述称：张萌通过报纸得知马各庄房屋拍卖，参与了竞拍，并于2008年7月1日签署了拍卖成交确认书，于7月3日交付了房款102000元，可法院始终没有交付房屋，执行法官说申请执行人李瑞香身体不适并住在房间里，房屋腾退不了。张萌要求过户，但是法院一直没有办理。张萌去看房的时候，申请执行人李瑞香介绍说房屋好，张萌才买的这处房。张萌既然是通过合法途径从法院买的这套房，坚持要求法院办理该处房屋过户手续。
原审法院经审查查明：
李瑞香因财产权属纠纷对董玉明、董玉苍提起诉讼，原审法院审理后于2007年6月5日作出（2007）海民初字第1831号民事判决书，判决：1、董玉苍返还李瑞香售房款13万元、董玉明返还李瑞香购房款20万元；2、驳回李瑞香要求董玉苍、董玉明承担连带责任的诉讼请求。判决生效后，因董玉苍未履行生效法律文书确定的义务，李瑞香于2007年10月18日向原审法院申请强制执行，要求董玉苍退还13万元售房款，并承担诉讼费2900元。
执行中，原审法院于2007年11月2日向董玉苍送达了执行通知。2007年11月12日，原审法院查封了董玉苍名下马各庄房屋（建筑面积67.01m2，建成年份1962年），并续封至今。经原审法院执行员调查，董玉苍除马各庄房屋外，名下无其他财产可供执行。遂原审法院启动对马各庄房屋的价格评估程序，并报请北京市高级人民法院（以下简称市高级法院）确定评估机构，经市高级法院随机确定，由北京中土源房地产评估有限公司（以下简称评估公司）对马各庄房屋进行价格评估。2008年3月13日，原审法院向评估公司出具评估委托函。后评估公司出具《房地产估价报告》，确定马各庄房屋在估时点2008年4月10日的评估价格为100515元，有效期为半年。2008年5月10日，评估公司将评估报告送达原审法院后，原审法院于2008年5月12日下午2时许电话通知董玉苍领取评估报告，但董玉苍以要自行处理房产为由，未按通知前来领取。2008年5月14日，董玉苍来到原审法院，但仍表示拒绝领取评估报告。随后，原审法院启动对马各庄房屋的拍卖程序，并报请市高级法院确定拍卖机构，经市高级法院随机确定，由北京富士比拍卖行有限责任公司（以下简称拍卖公司）对马各庄房屋进行拍卖。2008年6月4日，原审法院向拍卖公司出具委托拍卖函。2008年6月16日，拍卖公司在《北京日报》发出拍卖公告，定于2008年7月1日上午10时就马各庄房屋举行公开�卖。2008年6月25日，原审法院按照董玉苍留下的联系方式，将拍卖会相关信息通知了董玉苍的儿子（系其成年家属）。2008年7月1日上午10时，拍卖会如期举行并就马各庄房屋拍卖成交。2008年7月2日，拍卖公司出具《拍卖结果报告》，告知原审法院马各庄房屋于2008年7月1日上午10时拍卖成交，成交价102000元，买受人为张萌。2008年7月3日，买受人张萌通过拍卖公司向原审法院交纳了拍卖款102000元。此后，因申请执行人李瑞香一直居住在马各庄房屋内拒绝腾退，房屋暂不具备交付条件，故原审法院未出具拍卖成交确认裁定。李瑞香于2012年1月13日去世。2013年11月20日，原审法院作出公告：责令被执行人董玉苍及现实际使用人于公告公布之日起7日内，将马各庄房屋腾空并交付原审法院处理。
另查，原审法院执行员于2007年11月2日告知董玉苍法院查封马各庄房屋；2008年7月24日，�审法院执行员到马各庄房屋了解情况，发现李瑞香独自居住在屋中，未见董玉苍居住在该处。
原审法院认为，被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。现根据原审法院执行员在执行中查明的事实，原审法院在委托评估、拍卖时，马各庄房屋一直由申请执行人李瑞香居住，董玉苍并未居住在该房屋，故董玉苍所持马各庄房屋是其生活所必需的居住房屋之抗辩理由不能成立，对其该项主张原审法院不予支持。同时，执行中，原审法院已告知董玉苍关于马各庄房屋查封的事实，此后按照相关程序规定，随机确定评估机构和拍卖机构对马各庄房屋进行评估、拍卖，在评估、拍卖过程中履行了必要的通知、告知职责，董玉苍本人所称不知晓房屋被查封、不知晓评估、拍卖过程和结果的主张与事实不符，原审法院对其所持评估、拍卖程序违法的主张不予支持。此外，本案中房屋拍卖价格已高于法院按照评估价格确定的保留价，符合相关法律规定，不存在拍卖成交价格违法的事实；且撤销拍卖应在拍卖开始前提出，现拍卖成交已是既定事实，申请执行人或是其继承人不能再以权利自行处置为由要求撤回拍卖申请，董玉苍的此两项主张均缺乏事实和法律依据，原审法院对此不予支持。董玉苍未履行生效判决确定义务，原审法院有权拍卖其名下房产，现拍卖已经依法完成并成交，法院应当根据法律规定出具拍卖成交确认裁定并完成后续工作。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、第二百四十四条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第八条、第二十三条之规定，裁定：驳回异议人董玉苍提出的执�异议申请。
董玉苍不服该裁定，其复议理由为：执行员隐瞒执行程序的具体过程，不允许董玉苍阅卷，造成董玉苍不能根据实际执行情况提出异议，只是感觉执行程序有错误。原审裁定认定事实也存在错误：执行员仅去过马各庄房屋一次，没有见到董玉苍，不能证明董玉苍不在该处居住，且原审裁定当事人身份部分写明董玉苍住马各庄房屋，又查明董玉苍无其他财产，前后矛盾；原审裁定查明2008年5月12日电话通知董玉苍领取评估报告，但董玉苍当天并未接到法院的电话；董玉苍只有一个儿子是1993年出生的，原审裁定称将拍卖会相关信息通知了董玉苍的儿子，系其成年家属与事实不符。因此，法院没有尽到通知义务，确定评估、拍卖机构也没有征求当事人的意见。请求法院撤销（2014）海执异字第053号执行裁定书，并撤销对马各庄房屋的拍卖程序，终止执行程序。
张萌辩称：董玉苍名下无其他财产可供执行不等于其除马各庄房屋外没有其他住处。原审裁定认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回董玉苍的复议申请。
本院经审查查明：计生第047405号《北京市独生子女父母光荣证》记载，董XX1993年7月16日出生，系董玉苍与强倩华之独子。2008年6月25日，董玉苍之子接悉原审法院拍卖会相关信息时并未成年。
本院经审查查明的其他事实与原审法院一致。
本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条规定：“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第七条规定：“对于超过被执行人及其�扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。”本案中，原审法院在保障董玉苍及其所扶养家属最低生活标准所必需居住房屋的情况下，对马各庄房屋采取评估、拍卖措施，并不违反法律的强制性规定。董玉苍主张马各庄房屋系其生活必需的房产，缺乏证据支持，对其以此提出的复议主张，本院不予支持。虽然原审法院将拍卖会相关信息通知董玉苍之子时，董玉苍之子尚未成年，但该通知瑕疵不足以影响评估、拍卖的效力，董玉苍以此主张撤销原审裁定、撤销对马各庄房屋的拍卖，无法律依据，本院不予支持。董玉苍主张原审法院不允许其查阅执行卷宗，不属于执行异议的审查范围，对董玉苍此项复议理由，本院不予审查。综上，董�苍所提复议申请缺乏事实与法律依据，本院不予支持。原审裁定处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项之规定，裁定如下：
驳回申请复议人董玉苍提出的复议申请，维持原审裁定。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 冯更新
代理审判员 王 阳
代理审判员 张 悦
二〇一四年八月十八日
书 记 员 王慧若