南京市秦淮区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0104民初12312号
原告：夏友豪，男，汉族，1995年12月11日出生，住本市江宁区。
委托诉讼代理人陶玉兰，江苏禾顺律师事务所律师（律师执业证号:13201200811952640）。
被告冯净，女，汉族，1986年5月21日出生，住本市秦淮区。
被告江苏中广置业有限公司，住所地本市鼓楼区管家桥9号华新大厦12楼。
法定代表人翟韶均，公司董事长。
委托诉讼代理人薛莲,江苏义科律师事务所律师(律师执业证号:13201201611150039)。
委托诉讼代理人黄杰，江苏义科律师事务所律师（律师执业证号:13201201610814980）。
原告夏友豪与被告冯净、江苏中广置业有限公司（以下简称中广置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，原告夏友豪于2016年12月13日向本院起诉，本院于次日立案受理。依法由审判员喻向东适用简易程序于2017年2月13日公开开庭进行了审理。原告夏友豪委托诉讼代理人陶玉兰、被告中广置业公司委托诉讼代理人薛莲、黄杰到庭参加诉讼，被告冯净经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告夏友豪向本院提出诉讼请求:1.确认《房地产买卖中介合同》及《补充协议》于2016年11月23日解除；2.判令被告冯净承担违约责任支付违约金40000元；3.判令被告中广置业公司承担违约责任支付违约金40000元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年11月19日，原告与两被告签订《房地产买卖中介合同》，约定原告将其位于本市秦淮区汇景路78号x幢5单元101室住房出售给被告冯净，被告中广置业公司是经纪方，该房建筑面积57.13平方，售价为1300000元。同时，原告还与两被告签订《补充协议》，约定被告冯净应于2016年11月19日向原告支付定金20000元，应于2016年11月25日前办理贷款并向原告支付部分购房款270000元，并约定了剩余款项的支付时间和房屋交接手续。上述合同签订后，原告并未收到被告冯净的20000元定金，原告于2016年11月23日要求两被告继续履行合同，两被告均表示拒绝履行合同。两被告的行为明显属于实质性违约，故应承担相应的违约责任。
被告冯净未进行答辩，亦未提供相关证据。
被告中广置业公司辩称：因被告冯净不具备购房资格，并且原告已将房屋另卖给他人，故各方合同已实际解除。被告中广置业公司仅是合同的中介方，只能对现有资料进行形式审查，因被告冯净未将相关情况告知被告中广置业公司的业务员，因此被告中广置业公司无法得知被告冯净不具有购房资格。南京市房地产限购政策早在2016年10月就公布了，被告冯净应当了解其是否具有购房资格，其在没有购房资格的情况下，仍委托被告中广置业公司购房，本身就存在过错。在合同签订后的第三天，被告中广置业公司发现被告冯净没有购房资格后，第一时间告知了原告，故原告不可能产生任何损失，其主张违约金40000元，不予认可。综上，请求人民法院依法驳回原告对被告中广置业公司的诉讼请求。
原告夏友豪针对其诉讼请求依法向法庭提交了房屋所有权证和国有土地使用权证影印件、房屋出售委托书及房地产买卖中介合同、补充协议、短信截图、2016年11月25日的房屋买卖中介合同。原告提交的上述证据，本院依法确认并在卷佐证。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告委托被告中广置业公司出售本市秦淮区汇景路78号x幢5单元101室。在被告中广置业公司介绍下，原告于2016年11月19日与被告冯净签订《房地产买卖中介合同》，约定房屋售价为1300000元，原告必须保证房屋权属真实，被告冯净应于2016年11月25日前将各类资料备齐交给被告中广置业公司，被告中广置业公司委派相关经纪人员负责该房产的居间活动，在委托期限内办理所委托的事项，同时将所了解的标的情况如实告知委托人，及时将委托事项办理的进展情况向委托人通报。被告中广置业公司完成本合同约定的委托事项，被告冯净需按该房地产售房款1.2%，具体数额为15000元向被告中广置业公司支付佣金。同时，合同还约定，被告中广置业公司有下列情形之一的应承担违约责任：1、无正当理由不履行合同的；2、与他人串通损害原告与被告冯净利益的；3、故意隐瞒、提高委托标的利差；4、其它过失影响原告与被告冯净交易的。原告与被告冯净如有下列情形之一，也应当承担违约责任：1、无正当理由不履行合同的；2、未能按照合同约定提供必有的文件和配合，造成被告中广置业公司无法履行合同的；3、相互或与他人串通、损害被告中广置业公司利益的；4、未能按合同约定支付佣金和代办费的；5、其他造成被告中广置业公司无法完成委托事项的行为。三方商定，上述违约行为方，需向各守约方支付违约金40000元，违约方给各守约方造成的其它经济损失，由守约方按照法律、法规的有关规定追偿。同日，各方还签订了《补充协议》约定，被告冯净于当日支付定金20000元，2016年11月25日前办理贷款审批手续并以贷款方式支付原告部分房款270000元，下款时间以银行放款时间为准，贷款不足部分以现金补齐。2016年11月25日前向原告支付部分购房款1000000元后，双方办理过户手续。2017年1月5日前办妥房屋交接手续，同时被告冯净向原告支付尾款10000元。合同和补充协议签订后，被告冯净支付了定金20000元，因原告当天未能提供房屋权属证书原件，故该定金暂由被告中广置业公司收取，并未实际给付原告。此后，在被告冯净提供材料准备办理贷款时，被告中广置业公司发现被告冯净系外地人，不符合南京市的购房政策，不能办理过户手续。被告中广置业公司及时通知了原告，原告于同年11月23日通过短信的方式与被告冯净进行了联系，根据原告当庭提交的短信记录显示，原告问被告冯净：这个房子你还打算买，如果不买，定金退不掉，我们解除合同，如果买我们按合约办。被告冯净回答：怎么退不掉，不是我不买，是过不了户。过不了户我就买不了，又不是我的错，中介的问题，中介早告诉我外地人买不了我怎么交定金呢，定金必须退。原告说：你确定你现在买不了了。你买不了我就先自行处理了。2016年11月25日，原告就该房屋与案外人陈庆军另行签订《房地产买卖中介合同》，将涉案房屋出售给陈庆军，房屋售价为1330000元。
本院认为，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。原、被告签订的《房地产买卖中介合同》及《补充协议》，因被告冯净不符合南京市购房政策，不能办理过户而无法实现合同目的，故原告主张合同解除，符合法律规定，本院予以支持。当事人一方主张解除合同的应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，根据原告当庭提交的短信记录内容可以证实，在涉案房屋无法办理过户的情况下，原告明确表示被告冯净不买后原告将自行处理，故原告主张《房地产买卖中介合同》及《补充协议》于2016年11月23日解除，符合法律规定，本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原、被告之间合同不能履行的原因是不可抗力的政令变化，并不是被告的违约行为，故原告主张被告支付违约金40000元，不符合法律规定，本院不予支持。对于损失的赔偿，根据法律规定应以过错为要件，无过错则不产生赔偿责任，赔偿范围一般应包括对方订立合同所支出的必要费用；因相信合同能适当履行而作准备所支出的必要费用；合同解除后因恢复原状而发生的损害赔偿。本案中，原告未能举证证明其产生的损失，相反原告将房屋另行出售给他人后，房屋最终出售价格比出售给被告冯净还多了30000元，故仅从房屋售价上来看，原告方并无损失的产生。综上，原告主张两被告支付违约金40000元的诉讼请求，无事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、确认原告夏友豪与被告冯净、中广置业公司签订的《房地产买卖中介合同》和《补充协议》于2016年11月23日解除。
二、驳回原告夏友豪的其他诉讼请求。
案件受理费1800元，减半收取为900元由原告夏友豪负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：南京市中级人民法院；开户行：中国工商银行南京市汉口路支行；帐号：43×××18）。
审 判 员 喻向东
二〇一七年三月六日
见习书记员 王亚星