福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）榕民再终字第82号
上诉人（一审原告）：交通银行股份有限公司福建省分行。住所地：福建省福州市。
负责人江涛，行长。
委托代理人詹晚春，福建创元律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）福州榕航房地产开发公司。住所地：福州市。
法定代表人吴耀先，该公司董事长。
委托代理人温雪生、慕天笑，北京大成（福州）律师事务所律师。
上诉人交通银行股份有限公司福建省分行（以下简称交通银行福建省分行）因与被上诉人福州榕航房地产开发公司（以下简称榕航公司）借款合同纠纷一案，不服福州市鼓楼区人民法院于2014年4月14日作出的（2013）鼓民再初字第20号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人交通银行福建省分行的委托代理人詹晚春，被上诉人榕航公司的委托代理人温雪生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
福州市鼓楼区人民法院一审再审查明，2007年1月30日，交通银行股份有限公司福州分行（以下简称交通银行福州分行）与榕航公司与签订了《借款合同》一份（合同编号3510802007M100000500）。合同主要约定了：借款人榕航公司向贷款人交通银行福州分行借款450万元整，贷款仅限用于“榕航花园”2#楼项目资金周转，借款合同期限内年利率6.732%，每季末月的20日结息，借款期限为2007年2月16日至2008年2月16日。其次，合同约定了逾期贷款依逾期的金额和实际天数计算，逾期贷款罚息利率按本合同约定利率上浮50%。再次，借贷双方在合同第九条对“违约”事项进行约定：借款人未按时足额偿还贷款本金、支付利息或未按合同约定用途使用贷款的，贷款人按逾期利率或挪用贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利；借款人未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，应当承担贷款人为实现债权而支付的催收费、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他费用。该借款合同尾部加盖了借款人、贷款人公章及法定代表人签字、盖章确认。
当日，交通银行福州分行与榕航公司还签订了《抵押合同》一份（合同编号：3510802007A300000500）。合同主要约定了：抵押人榕航公司提供“榕航花园”2#楼在建工程为交通银行福州分行与榕航公司签订的借款合同提供抵押担保。担保主债权为主合同项下的本金：人民币450万，利率6.732%；到期日2008年2月16日。合同第2.2条约定了：抵押担保的范围包括各主合同项下的债权本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。实现债权的费用包括但不限于催收费用、诉讼费（或仲裁费），抵押物处置费、过户费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其它费用。根据《中华人民共和国担保法》第五条的规定，本合同双方特别约定如下：本合同效力独立于主合同，主合同或者或其有关条款无效时不影响本合同的效力。对债务人在主合同无效后应承担返还责任或赔偿责任，抵押人应承担连带责任。该抵押合同尾部有抵押人及抵押权人加盖公章及双方当定代表人的签章或签字的确认。
上述抵押合同后附《抵押物清单》，清单了明确“榕航花园”2#楼“在建”工程具体为：一、2#楼住宅：101、107、108、110、309、410、509、510、601、608、708、710、810、1008、1010、1101、1108、1109、1110、1201、1208、1301、1302、1309、1401、1402、1409、1501、1502、1508计商品房住宅30套及相应土地；2#综合一层：01#、02#、03#、04#、06#、07#计6间及相应土地。二、1#、2#楼连接体地下一层车位：1#、4#、6#、9#、11#、14#、16#、17#、18#、19#、20#、21#、22#、23#、24#、25#、26#、27#、28#、29#、30#、31#、32#、33#、34#、35#计26个车位及相应土地。并且，2007年2月16日，抵押人与抵押权人将上述《抵押合同》在福州市房地产交易登记中心办理了在建房地产抵押登记。
2007年2月16日，交通银行福州分行依约向榕航公司发放了贷款450万元，借款到期日前，榕航公司向交通银行福州分行还款2842元，尚欠4497158元。
另查明，福州市鼓楼区人民法院受理的原告福州市鼓楼区自行车修配公司（以下简称自行车公司）诉被告福州榕航房地产开发公司拆迁安置补偿合同纠纷一案（（2009）鼓民初字第2616号）民事判决查明：1998年11月24日，原告自行车公司与被告榕航公司签订《拆迁补偿安置协议书》一份，协议约定：被告拆迁原告坐落于福州市鼓楼区六一路中路旧79号房屋，原告被拆迁房屋总建筑面积55.2平方米，其中住宅建筑面积33.6平方米，非住宅面积38.4平方米（其中店面建筑面积38.4平方米）；被告同意在鼓楼区六一中路榕航花园安置原告非住宅建筑面积60平方米（其中店面建筑面积60平方米）；原告要求（产权置换、继续承租、购买）安置房，其产权归原告所有，安置房调换费60000元。被告应支付给原告各项补助费合计72947元，原告同意扣除补偿、补助费用等72947元，其余等回迁安置时，按安置房实际面积结算，多还少补；原告实行自行过渡，过渡期限24（36）个月，逾期被告应按有关规定给原告每月增发临时安置补助费。协议中并特别约定：原告非住宅安置在B#楼一层朝北店面内，按实际建筑面积计算，超出部份均按8000元计，被告尚欠原告12947元，待交房时与原告结算（交房时间按实际回迁计算）。协议附件《拆迁补偿费和购房计算单》中约定原告从业人员18人，临时安置补助费为每人每月150元，并约定回迁安置时间为2001年3月等其他事项。被告至今未按约定对原告进行回迁安置。被告于2006年12月6日向原告支付了2004年1月-4月的从业人员临时安置补助费10800元。原告因未能及时得到回迁安置，2008年7月向福州市信访部门投诉请求解决回迁及安置补助费事宜。福州市鼓楼区人民法院于2009年8月5日判决：一、被告福州榕航房地产开发公司于本判决生效之日起七日内在福州市鼓楼区六一中路“榕航花园”为原告福州市鼓楼区自行车修配公司安置建筑面积为60平方米的店面，并按规定结算差价；如不能提供店面安置，则应以榕航花园B#楼一层朝北店面的评估价向原告支付60平方米店面安置款并偿还余款12947元；二、被告福州榕航房地产开发公司于本判决生效之日起七日内向原告福州市鼓楼区自行车修配公司支付从业人员安置补助费（以从业人员18人，每人每月150元从2004年5月份计至回迁之日止）；三、被告福州榕航房地产开发公司于履行上述判决的同时，按照“榕航花园”B#楼一层朝北店面的同期市场租金标准，向原告福州市鼓楼区自行车修配公司支付自2001年11月起至安置店面之日止的经济损失。该判决已生效。
之后，福州市鼓楼区人民法院受理原告福州市鼓楼区自行车修配公司诉被告福州榕航房地产开发公司（以下简称榕航公司）、黄桂诚房屋拆迁补偿安置纠纷一案（（2010）鼓民初字第6500号），查明：（2009）鼓民初字第2616号判决生效后，由于被告榕航公司未履行判决义务，原告向本院申请强制执行。另被告榕航公司于2005年3月30日将诉争店面出售被告黄桂诚，双方签订有《商品房买卖合同》，未办理商品房买卖预告登记，黄桂诚现将诉争店面出租他人使用。福州市鼓楼区人民法院于2011年10月12日判决：一、被告黄桂诚于本判决生效之日起十日内将福州市鼓楼区六一中路榕航花园2#楼一层2#店面腾空交还被告福州榕航房地产开发公司，由被告福州榕航房地产开发公司作为安置原告福州市鼓楼区自行车修配公司的安置房；二、驳回原告福州市鼓楼区自行车修配公司其他诉讼请求。该判决已生效。
再查明，福州市鼓楼区人民法院受理的原告福州市鼓楼区工业经理部（以下简称工业经理部）诉被告福州榕航房地产开发公司拆迁安置补偿合同纠纷一案（（2013）鼓民初字第2162号），查明：1998年10月8日，被告福州榕航房地产开发公司对属于原告的坐落福州市鼓楼区六一路79号的房产实施拆迁，双方签订了《拆迁安置合同书》及《拆迁安置合同补充协议》。2009年11月26日，原、被告签订《拆迁回迁安置协议》，明确约定：“一、榕航花园2#楼一层3#店面113.19㎡，2009年11月30日前移交给鼓楼区工业经理部，所有权归属鼓楼区工业经理部。…二、榕航花园2#楼一层4#店面81.68㎡，亦于2009年11月30日前移交给鼓楼区工业经理部，所有权归鼓楼区工业经理部，目前仍有2#楼施工队部分物资尚未搬迁，由榕航公司最迟在2009年12月底前协同工程队把室内物资搬迁完毕，逾期未搬，鼓楼区工业经理部有权予以处理。…六、上述2#楼一层3#店面、4#店面、二楼510㎡以及就地安置的70㎡办公用商场面积合计580㎡，2009年12月31日后其产权完全归属鼓楼区工业经理部，鼓楼区工业经理部可对上述安排使用全部支配权”。
2009年11月30日，被告福州榕航房地产开发公司与原告办理了上述房产的交房手续，但其中榕航花园2#楼一层4#店面存放着被告郑国冰的部分物资，原告曾向被告交涉，未果。被告福州榕航房地产开发公司至今未向原告提供办理安置房产权所需的资料。福州市鼓楼区人民法院于2013年7月18日，判决：一、被告福州榕航房地产开发公司与原告福州市鼓楼区工业经理部签订的《拆迁安置合同书》、《拆迁安置合同补充协议》、《拆迁回迁安置协议》合法有效；二、被告郑国冰于本判决生效之日起十日内腾空搬离占用的榕航花园2#楼一层4#店面，由原告福州市鼓楼区工业经理部收回。若逾期搬离，应承担原告损失（自本判决确定搬离之日起至被告郑国冰实际腾空搬离之日止，按照评估机构评估的每月租金标准计算）；三、被告福州榕航房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告福州市鼓楼区工业经理部提供办理榕航花园2#楼一层3#、4#店面的产权资料，协助原告办理该诉争店面产权；四、驳回原告其他诉讼请求。该判决已生效。
除此之外，还查明：榕航花园2#楼一层朝北2#店面由自行车公司占用使用；2#楼一层朝北3#店面一直由工业经理部占用使用；2#楼一层朝北4#店面被郑国冰占用使用，尚待强制执行。
另，2008年12月7日，中国银监会下发了银监复（2008）505号《中国银监会关于同意交通银行29家省分行变更名称的批复》，交通银行股份有公司福州分行名称变更为交通银行股份有限公司福建省分行。
一审再审认为，2007年1月30日，交通银行福州分行与榕航公司与签订了《借款合同》系合同双方的真实意思表示，对借款的数额、利率、用途、期限等都作了明确的约定，且合同的内容未违反法律及行政法规的强制性规定，故该借款合同依法成立并生效。交通银行福州分行作为贷款人依约向榕航公司足额发放了贷款，榕航公司作借款人也应按合同约定按时归还欠款，榕航公司在2008年2月16日贷款到期后，未按约归还欠款，逾期本金4497158元及相应利息897344.80元（利息暂计至2009年12月20日），榕航公司的行为已构成违约，交通银行福建省分行要求其履行偿还欠款本金及利息的请求，依法有事实及法律的依据，依法应予以支持。
2007年1月30日，交通银行福州分行与榕航公司签订了《抵押合同》系双方当事自愿协商，榕航公司将榕航花园2#楼在建工程（包括30套商品房住宅和综合一层6间店面，1#、2#楼连接体地下一层26个车位及相应土地）作为贷款抵押担保，并且于2007年2月16日，抵押人与抵押权人将上述《抵押合同》在福州市房地产交易登记中心办理了在建房地产抵押登记。但是，（2009）鼓民初字第2616号、（2010）鼓民初字第6500号、（2013）鼓民初字第2162号三份生效判决，确认了在上述《借款合同》、《抵押合同》签订之前，即1998年11月24日，榕航公司与自行车公司签订了《拆迁安置协议》特别约定了：安置榕航花园非住宅在B#楼一层朝北店面给自行车公司。1998年10月8日，榕航房地产公司与工业经理部签订了《拆迁安置合同书》特别约定了：安置榕航花园小区北侧，拟建的16米规划道路临街位置的一、二层，店面宽度不少于15米，每层300平方米。（2009）鼓民初字第2616号、（2013）鼓民初字第2162号生效判决已分别确认了自行车公司的安置地点在“榕航花园”2#楼一层朝北2#店面，工业经理部的安置地点在“榕航花园”2#楼一层朝北3#、4#店面。因此，《抵押合同》中约定的抵押物，其中“榕航花园”2#楼一层朝北2#、3#、4#店面与自行车公司、工业经理部安置店面存在产权冲突，2#、3#、4#店面在房地产中心办理抵押登记时，已属于权属存在争议的房产。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”的规定，自行车公司、工业经理部作为被拆迁人，对拆迁人榕航公司以产权置换形式约定的安置店面，享有优先取得所有权的权利，该优先取得所有权属于被拆迁人的特殊债权，优于交通银行股份有限公司福州分行在此之后取得抵押权，在上述3个店面之后设立的物权的变动不能对抗被拆迁人的安置补偿优先权。另一方面，交通银行福州分行作为抵押权人及贷款人，应在签订《借款合同》、《最高额抵押合同》前对抵押物的价值、权利是否存在瑕疵等情况尽充分的注意义务。在本案审理过程中，特别注意到，交通银行福州分行不能举证证明其在办理贷款、抵押过程中尽充分的注意义务，对抵押物的权属是否明确没有进行调查、核实，抵押物的价值也未进行任何的评估，那么因抵押物权属存在争议而产生的不利后果，交通银行福州分行也应负担一定的责任。综上，一审再审认为，《抵押合同》约定的“榕航花园”2#楼一层朝北2#、3#、4#店面的抵押无效，其他部分仍然有效。（2010）鼓民初字第1427号判决认定的原告交通银行股份有限公司福建省分行对本案抵押物“榕航花园”2#楼在建工程2#、3#、4#店面享有优先受偿的权利有误，现予以纠正。
2008年12月7日，交通银行福州分行名称变更为交通银行股份有限公司福建省分行，因此合同相对方也相应变更为本案的原告，一审法院对此予以确认。
综上，榕航公司作为借款人，应恪守《借款合同》的约定，履行还款义务，原审被告榕航公司在借款期限到期后，逾期拒不返还欠款，交通银行福建省分行有权要求榕航公司返还本金并支付相应的利息。交通银行福建省分行利息计算符合合同约定，予以确认。榕航公司以“榕航花园”2#在建工程（包括30套商品房住宅和综合一层6间店面，1#、2#楼连接体地下一层26个车位及相应土地）为其借款提供抵押，其中2#、3#、4#店面抵押无效，其他部分依法有效，交通银行福建省分行作为抵押权人有权对除2#、3#、4#店面以外的房产取得优先受偿权。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第六十条、第七十九条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十四条、第一百八十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定，判决如下：一、维持福州市鼓楼区人民法院（2010）鼓民初字第1428号民事判决第一项，即原审被告福州榕航房地产开发公司于本判决生效之日起十日内向原审原告交通银行股份有限公司福建省分行偿还贷款本息人民币5394502.80元（现暂计算至2010年1月14日，之后利息及罚息按合同约定和人民银行规定计算至实际还清之日止）；二、撤销福州市鼓楼区人民法院（2010）鼓民初字第1428号民事判决第二项，即若原审被告福州榕航房地产开发公司未按上述款项还款，原审原告有权依法对抵押合同中的1、2#楼住宅：101、107、108、110、309、410、509、510、601、608、708、710、810、1008、1010、1101、1108、1109、1110、1201、1208、1301、1302、1309、1401、1402、1409、1501、1502、1508计商品房住宅30套及相应土地；2、综合一层店面01#、02#、03#、04#、06#、07#计6间；3、1#、2#楼连接体地下一层车位26个：1#、4#、6#、9#、11#、14#、16#、17#、18#、19#、20#、21#、22#、23#、24#、25#、26#、27#、28#、29#、30#、31#、32#、33#、34#、35#上述房产进行折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿。；三、原审原告交通银行股份有限公司福建省分行对本案抵押物“榕航花园”2#楼在建工程（2#楼住宅：101、107、108、110、309、410、509、510、601、608、708、710、810、1008、1010、1101、1108、1109、1110、1201、1208、1301、1302、1309、1401、1402、1409、1501、1502、1508计商品房住宅30套及相应土地；2#综合一层店面：01#、06#、07#计3间及相应土地。二、1#、2#楼连接体地下一层车位：1#、4#、6#、9#、11#、14#、16#、17#、18#、19#、20#、21#、22#、23#、24#、25#、26#、27#、28#、29#、30#、31#、32#、33#、34#、35#计26个车位及相应土地）享有优先受偿的权利；四、驳回原审原告交通银行股份有限公司福建省分行其他的诉讼请求。如原审被告未按本判决确定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费24781元，由原审被告福州榕航房地产开发公司负担。
交通银行福建省分行上诉称，一、一审判决适用法律错误。修配公司、鼓楼经理部的相关拆迁安置补偿协议中没有将安置房屋的位置特定化，不能认定他们对榕航花园2#楼一层2#、3#、4#店面享有优先取得所有权的特殊债权权利；二、交通银行福建省分行是善意的抵押权人，即使认定修配公司和鼓楼经理部的安置房屋位置已特定，但仍不具备对抗抵押优先权的法律效力。请求撤销一审再审判决，支持上诉人的一审诉讼请求。
被上诉人榕航公司同意上诉人的诉讼请求和理由。
双方当事人对一审再审查明的事实均无异议，本院二审予以确认。
本院认为，本案所涉借款合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。交通银行福州分行依约向榕航公司发放贷款，榕航公司逾期未能按约还款，偿付利息，榕航公司的行为均已构成违约，应承担违约责任。榕航公司应偿还欠款本金及利息。
交通银行福州分行与榕航公司之间签订了《抵押合同》，约定榕航公司将榕航花园2#楼在建工程作为贷款抵押担保。但是，但是，（2009）鼓民初字第2616号、（2010）鼓民初字第6500号、（2013）鼓民初字第2162号三份生效判决，确认了在上述《借款合同》、《抵押合同》签订之前，榕航公司已分别与自行车公司及工业经理部签订了拆迁安置协议书。（2009）鼓民初字第2616号、（2013）鼓民初字第2162号生效判决已分别确认了自行车公司的安置地点在“榕航花园”2#楼一层朝北2#店面，工业经理部的安置地点在“榕航花园”2#楼一层朝北3#、4#店面。因此，《抵押合同》中约定的抵押物，其中“榕航花园”2#楼一层朝北2#、3#、4#店面与自行车公司、工业经理部安置店面存在产权冲突。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”的规定，自行车公司、工业经理部作为被拆迁人，对拆迁人榕航公司以产权置换形式约定的安置店面，享有优先取得所有权的权利，该优先取得所有权属于被拆迁人的特殊债权，优于交通银行股份有限公司福州分行在此之后取得抵押权，在上述3个店面之后设立的物权的变动不能对抗被拆迁人的安置补偿优先权。交通银行福建省分行对上述三个店面不应享有优先受偿权。交通银行福建省分行的上诉请求，缺乏依据，不予支持。一审再审的判决结论是正确的，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回交通银行股份有限公司福建省分行的上诉，维持福州市鼓楼区人民法院（2013）鼓民再初字第20号民事判决。
一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费24781元，由交通银行股份有限公司福建省分行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 连 萍
代理审判员 林 蕤
代理审判员 林星星
二〇一四年十二月十日
书 记 员 张 伟
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；