广西壮族自治区宜州市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宜民初字第627号原告梁金泉。原告丁小玲。被告兰凤颖，教师。委托代理人蓝建强，广西超世纪律师事务所律师。第三人韦科宁，居民。第三人唐旭升。第三人李雄师，居民。第三人韦荧英。第三人王美欢，居民。第三人黎自乐。第三人覃儒超，居民。第三人覃柳梅。第三人冯婉平，居民。第三人陆卫东。第三人覃智，居民。第三人韦文芝，1963年2月2日。第三人谢雪玲，居民。第三人胡学敏。第三人梁晓宇，居民。第三人黄汉远。第三人莫曾琼，居民。第三人蔡敏。第三人刘鲜秀，居民。第三人周庆华。第三人兰荣，1961年月6月2日生，居民。第三人黄爱英。第三人韦春兰，居民。第三人罗东伦，男，1953年5月15日生，仫佬族，住址同上，公民身份证号码：452702195305153673。第三人唐纲果，1953年8月5日，居民。第三人卓团英，农民。第三人兰高，1968年5月3日，居民。第三人韦翠娟。第三人李庆华。第三人陈敏辉。第三人玉桂花，1966年7月3日，居民。第三人卢英，居民。第三人龙穆腾。第三人卢军，居民。第三人兰桂秀。第三人韦康，居民。第三人黄烦兰。第三人韦克武，居民。第三人董杏芳。第三人唐桂锋，居民。第三人韦雅静。第三人郭玉芝，居民。第三人贺贵弼。第三人莫曾萍，居民。第三人刘骏谋。第三人韦克敏。第三人韦成周，居民。第三人韦雪朗。第三人唐旭升，居民第三人彭兆让，居民。第三人黎雁。上述51位第三人共同诉讼代表人罗东伦。上述51位第三人共同诉讼代表人谢雪玲，居民。上述51位共同诉讼代表人兰荣，1961年月6月2日生，居民。第三人李柳红，居民。第三人兰吉阳。第三人李江，居民，（工商所对面）。第三人余凤美。第三人廖景位，宜州市科技局干部。第三人黄树华，宜州市邮政局员工。原告梁金泉、丁小玲诉被告兰凤颖合同纠纷一案，本院于2013年7月29日作出（2013）宜民初字第848号民事判决，原告梁金泉、丁小玲不服判决提起上诉，经河池市中级人民法院审理，该院于2014年1月13日作出（2013）河市民一终字第326号民事裁定，撤销本院（2013）宜民初字第848号民事判决，发回本院重新审理。在重审过程中，本院依法通知莫曾琼、韦克敏等57人为本案第三人参加诉讼，并另行组成合议庭，于2014年10月15日、11月24日两次公开开庭审理了本案，原告梁金泉、丁小玲，被告兰凤颖及其委托代理人蓝建强，第三人莫曾琼、韦克敏等51人的诉讼代表人罗东伦、谢雪玲、兰荣及第三人李柳红、廖景位到庭参加诉讼，第三人兰吉阳、李江、余凤美、黄树华经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告梁金泉、丁小玲诉称，原告丁小玲与被告系好友，2008年，被告劝说原告购买位于宜州市城南中山大道边宜州监狱生活区对面的一宗土地，被告称可以代原告办理各种手续。于是原告决定购地建房。原告先后交给被告兰凤颖购地款、开工证费用、施工费、建房款、增层费等共计人民币463270元，由被告兰凤颖代理办理购地手续。宜州市国土资源局于2008年12月8日给原告签发了《土地使用证》，证号为：宜国用（2008）第1303号，该证一直由兰凤颖所持，直到2010年10月才送到原告手里。该证所载明的“宜州市立华家苑小区”宗地属于原、被告等31人共有，经宜州市建设局作出规划：“一、二楼为商场，相邻两宗地三至七楼可共同建造为商住套房”。购地时，出卖方鸿兴房地产公司在购地《协议》中已经进行了分割，但兰凤颖没有交出代为办理的《购地协议》，对购地价款故意隐瞒。因原告所拥有的该地块东起第二排共八户的建房和组织召开户主会议及出面请工等有关事项均由被告兰凤颖牵头，因此，2010年10月22日，原、被告双方正式签订了由被告代理原告办理各种手续的《委托书》，委托书上说明被告的代理权限为：代为办理房产证、土地证等手续等。此后，宜州市立华家苑商贸小区业主开始商订《合作建房及产权分割协议》（以下简称《协议》），分批到公证处签字，《协议》将原告与被告共同建造的东起第二排第一单元3—7楼的5套住宅房全部记载归属被告。2011年底—2012年3月小区楼房全部建成后，被告兰凤颖装好三楼以上的房门，私自占有与原告共同建造的东起第二排第一单元东面的3—7楼的5套住宅房。现小区虽尚未办理产权登记，但被告据《协议》主张拥有原告地块上的全部5套住宅房权属。由于《协议》涉及的当事人为31户共同所有人，其中部分当事人至今未在《协议》上签字，协议内容有手写的、有打印的，不是一式的，内容互相矛盾，而且《协议》签订不符合“合同的规范性”的要求，本案协议，签字在第三页，而第三页没有本《协议》的具体内容，第一、第二页有内容，却没有原告方签字；另从本《协议》的保管来看，原告方没有持有《协议》的原件或复印件，第三人李柳红、刘鲜秀等人手中也没有该《协议》的原件，被告兰凤颖独自保管，更改或更换的可能性很大；签订《协议》的很多购房户在签字后还到公证处任意修改变更，足以证明《协议》仍处在商议阶段。综上，请求确认《合作建房及产权分割协议》为未成立、未生效、没有效力的协议。被告兰凤颖辩称，被告与原告以及第三人共同受让得位于宜州市立华家苑商贸小区一宗国有土地面积2238平方米（原土地证号为宜国用（2006）第52**号），后宜州市国土局向各共有人每人都颁发有《国有土地使用证》，证上都注明是31人共有，其中梁金泉的土地份额是与被告（原本有两份额）转让所得，原来的宜国用（2006）第5282号《国有土地使用证》则收回。2009年1月原、被告等31人便共同向宜州市建设局申请建房，获得批准后31位共有人便开始筹资建房，同时将所建的楼房命名为“昌盛大厦”，在筹资过程中极为困难，由于人多意见不统一，有的愿出资有的则不愿出，后来经过反复磋商，所有共有人均达成了一致意见“多出资多产权，少出资少产权”的原则进行产权分割，其中原告分别在2009年6月20日交纳建房款60000元、2010年6月4日交纳建房款30000元，2010年10月18日原、被告等31户共有人到宜州市公证处申请对《合作建房及产权分割协议》进行公证，原告自愿要求不参与出资建房，他们只分一、二楼的产权并于2010年10月22日要求被告退还90000元建房款。31户共有人对自己分得的产权都已经很明确和清楚，并在公证员的面前自愿在《合作建房及产权分割协议》上签字和按手印，虽然潘鸣波没有签字但其已经按照该协议的约定出资建房并实际的管护其所分得的房产。楼层建成后2013年5月27日共有人达成了《昌盛楼整体出租租金分配协议》将一、二楼的整体商铺对外出租，租金按2010年10月18日签订的《合作建房及产权分割协议》的面积确定租金的分配。目前大多数共有人也已按《合作建房及产权分割协议》的约定对自己分得的房屋进行了装修入住。被告认为位于宜州市立华家苑商贸小区的2238平方米国有土地是原、被告及第三人等31人共有，所签订的《合作建房及产权分割协议》是共有人自愿签订的协议符合法律规定，是依法成立有效的协议。何况各共有人都积极的履行该协议，现该协议已履行完毕，甚至有部分共有人已经装修入住。第三人潘鸣波虽然没有在《合作建房及产权分割协议》上签字，但其已经按协议的规定履行出资建房义务，并且已经实际的管护了自己所分得的房屋。综上所述，被告认为根据我国《合同法》的相关规定，《合作建房及产权分割协议》依法成立有效，因此请求法院依法驳回原告梁金泉、丁小玲的诉讼请求。第三人莫曾琼、韦克敏等51人述称，同意被告的答辩意见，潘鸣波的份额转让给第三人廖景位、黄树华已经法院生效判决所确定，第三人廖景位、黄树华也已按协议实际参与了建房，并接受了按协议分配给潘鸣波的份额，虽然第三人廖景位、黄树华没有在《合作建房及产权分割协议》上签字，但其行为表明已实际履行《合作建房及产权分割协议》完毕。因此，原告请求确认《合作建房及产权分割协议》未成立、未生效没有事实，请求驳回原告的诉讼请求。第三人李柳红陈述，第三人李柳红对于原、被告之间土地买卖关系并不清楚，如果是被告卖地给原告应当先办得土地证再转让；一、二楼是大家共同出资给韦科宁建设，每平方米造价为780元；相邻土地集资建房第三至第七楼属于第三人李柳红、兰吉阳份额的，系李柳红、兰吉阳自己出资自己建设的；《合作建房及产权分割协议》第三人李柳红没有签字，是第三人丈夫兰吉阳代签的，对协议分配给第三人李柳红、兰吉阳的楼层虽无异议，但并不认可协议已经成立和生效，协议应当重新签定。第三人廖景位述称，第三人廖景位与第三人黄树华共同购买潘鸣波的份额并参与了建房和管理了协议中分配的房屋是事实，但并不等于认可《合作建房及产权分割协议》成立和生效，协议的初稿与在公证处存放的内容不一致，产权归属矛盾，《合作建房及产权分割协议》合伙人签字未完毕，协议未成立，未生效。经审理查明，2007年8月广西鸿兴房地产有限公司委托第三人韦科宁出让宜州市立华家苑商贸小区国有土地面积为2238平方米，后鸿兴房地产有限公司代理人韦科宁以分成32个份额（宗）分别出让给被告等人，同年11月8日被告兰凤颖与代理广西鸿兴房地产有限公司的韦科宁签订《协议书》一份，约定被告受让得立华家苑商贸小区一栋二排14、15、16号三宗土地使用权，面积为202.50平方米（每宗67.50平方米），价格共计为795000元。原告丁小玲与被告系好友，2008年，原告从被告处购买其中一宗（67.50平方米），并由被告代办理各种购地相关手续。原告受让的土地购地款为367000元，原告于2008年11月24日支付给被告317000元，被告收到此款后，为原告立下收条，确认为原告购买土地交纳的款项，并约定办理好建房贷款后支付剩余的50000元购地款。因报建时宜州市规划部门不同意分宗出让单独建房，而最后由被告及第三人等31人（户）共同购买广西鸿兴房地产有限公司转让的2238平方米土地，而每人购买（每宗）土地的价格依据韦科宁与各受让人签订的协议等均不相同。原告2008年12月8日取得宜州市国土资源局颁发的证号为宜国用（2008）第1303号国有土地使用权证，证上载明该整块土地为原、被告等31人共有，土地合并总面积为2238平方米。其余各购地户均取得相同的各自国有土地使用权证。之后，原、被告等31户共有人便开始筹资建房，同时将该楼起名为“昌盛大厦”。经建设部门批准该楼设计一、二楼为商场，三楼至七楼为住宅楼。在建房过程中，31户建房户共分为四个建房小组，原、被告同在一个建房小组，被告为该建房小组组长，负责组织建房相关事宜。原告于2009年6月20日支付60000元建房费给被告，同年10月14日支付3270元建房增层费给被告，2010年6月4日原告再支付30000元建房费给被告，原告支付绐被告代管的建房费共计93270元。2010年10月18日，原、被告等31户经协商签订《合作建房及产权分割协议》，协议由31户共有人协商后，分批到宜州市公证处核实协议内容无异议即在协议上签字，原、被告均是在2010年10月18日共同到宜州市公证处分别在协议上签字。该协议一式八份，存放于宜州市公证处，协议就该宗地的占地使用权、商住楼的产权分割及建房产权归属等事宜进行约定即每户享有一、二楼房产，三至七层每户另外出资建房，多出资多产权。在该协议内容中显示，原、被告所分得的一、二楼房产是相邻的，原告在该楼第三至七层住宅楼没有分得房产，而被告则分得共五套房产。协议签订后，2010年10月21日，原告签订委托书，委托被告及第三人莫曾琼、刘鲜秀、李柳红等四人代原告办理建房、建房贷款、房产权属登记等各种手续并己实现。同年同月22日，被告将其中的建房款90000元退还给原告，原告给被告的收条内容为“今收到兰凤颖的建房退款玖万元整”，当天，原告同时将原购地欠款50000元支付给被告。合作建房于2013年11月20日竣工，且经验收合格。现被告及第三人均已按照《合作建房及产权分割协议》约定的分房结果分别管理装修入住。另查明，原、被告曾于2008年5月28日分别在宜州市国土资源局办理上述土地使用权证后又分别注销。31户共有人除了唯一土地使用权人潘鸣波因其已将其共有份额让与第三人廖景位、黄树华，没有在《合作建房及产权分割协议》签字外，其余均已签字完毕，因潘鸣波户未在协议上签字，至今宜州市公证处对协议尚未作出公证。《合作建房及产权分割协议》一式八份，除一份因本案诉讼时本院依法提取存于本案案卷中，其余七份现均存放在宜州市公证处。再查明，2009年6月5日潘鸣波以协议将其宗地及合作建房全部份额转让给第三人廖景位、黄树华，同年8月廖景位、黄树华参与31户建房、分房活动。本案重审期间，第三人莫曾琼等27人于2014年4月24日向本院提起诉讼，请求确认潘鸣波与廖景位、黄树华签订的《购地协议书》无效，经本院审理于2014年7月11日作出（2014）宜民初字第916号民事判决，判决确认31户共有土地使用权人潘鸣波转让其共有的份额给第三人廖景位、黄树华行为有效，据此驳回莫曾琼等27人的诉讼请求，该判决已发生法律效力。第三人廖景位、黄树华在房屋建成后于2012年12月依照《合作建房及产权分割协议》中约定的建房分房结果，接收管理按协议标注为潘鸣波户的二套半房产。庭审中，第三人廖景位表示虽然对接受《合作建房及产权分割协议》中分给潘鸣波房产结果无异议，但仍然不同意在《合作建房及产权分割协议》上签字。案经本院主持调解，因当事人意见分歧较大未能达成协议。认定以上事实的证据有：广西鸿兴房地产有限公司与韦科宁等签订的《土地使用权转让合同》、原告的国有土地使用证、被告的国有土地使用证、被告出具给原告的五张收条、委托书、开工证、原告出具给被告的收条一张、本院依法向宜州市公证处调取的《合作建房及产权分割协议》原件一份、询问笔录、本院（2014）宜民初字第916号民事判决书及本案庭审笔录等在卷佐证。本院认为，被告与广西鸿兴房地产有限公司代理人韦科宁签订协议，以协议约定取得三份额（宗）土地使用权，后将其中的一份额（67.50平方米）转让与原告，被告收到原告的购地款后，并为原告立下收条确认，且依约为原告办理了《土地使用权证》，该行为没有违反法律强制性规定，本院予以认定。此后在共同筹集资金建房过程中，原、被告同在一个建房小组，被告为该建房小组组长，原告三次向被告交纳建房款93270元，后双方在《合作建房及产权分割协议》上签字后，原告向被告收回其原交纳的建房款90000元。从协议的内容显示及双方在协议上签字后被告退回原告建房款的行为，表明了原告自愿放弃其三至七楼的合作建房份额，符合共有人以“谁投资多，谁受益多”原则处分合伙建房有关事宜。本案原告称《合作建房及产权分割协议》在公证处进行公证时，协议注明其同被告相邻与被告分别分得三至七楼各二套半房产，现原告未分得三至七楼的房产，五套房产全部分归被告所有，系被告擅自修改更换协议的第二页的内容，对原告的陈述，无证据证实，且经本院调查亦无被告修改更换协议内容之事实。因此，对原告的这一陈述，本院不予采信。《合作建房及产权分割协议》仅因潘鸣波未签字，公证处未作出公证。本院（2014）宜民初字第916号民事判决，判决确认31户共有土地使用权人潘鸣波转让其共有的份额给第三人廖景位、黄树华行为有效。虽然第三人廖景位、黄树华未参与《合作建房及产权分割协议》的签订协商，但从廖景位、黄树华参与建房及其于2012年12月依照《合作建房及产权分割协议》约定的分房结果，自觉接纳和管理属于潘鸣波所分得的房产份额至今一年多无异议，表明廖景位、黄树华已对《合作建房及产权分割协议》认可，即第三人廖景位、黄树华的行为表示与《合作建房及产权分割协议》的内容相一致。《中华人民共和国合同法》第三十七条规定：采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。因此廖景位、黄树华未在协议上签字，但对《合作建房及产权分割协议》成立不构成影响，《合作建房及产权分割协议》已经成立，而且《合作建房及产权分割协议》既不违反法律强制性的规定，也不损害国家、集体及他人的利益，是有效的民事合同。因此，原告请求确认《合作建房及产权分割协议》不成立、未产生效力，证据不足，理由不充分，本院不予支持。被告的抗辩理由成立，本院予以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，经合议庭评议，判决如下：驳回原告梁金泉、丁小玲的诉讼请求。案件受理费3300元，由原告梁金泉、丁小玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或直接向河池市中级人民法院递交上诉状正本，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费3300元（收款单位：广西壮族自治区河池市中级人民法院，开户银行：农行河池分行城东分理处，帐号：20×××98，）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判长刘秀昌审判员罗敏人民陪审员韦彩铭二〇一四年十二月九日书记员莫梦宇