广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深福法民三初字第1389号
原告（反诉被告）黄某，住址福建省连城县。
原告（反诉被告）张某，住址安徽省淮南市田家庵区朝阳。
两原告委托代理人谭某春，北京市大成（深圳）律师事务所律师。
被告（反诉原告）陈某耘，香港居民。
委托代理人周某兵，北京金诚同达（深圳）律师事务所律师。
第三人深圳市某投资顾问有限公司，住所地深圳市福田区。
法定代表人何某兵。
委托代理人蒋某，住址安徽省长丰县，系公司员工。
原告黄某、原告张某诉被告陈某耘、第三人深圳市某投资顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月24日受理后，被告提起反诉，本院予以受理，依法组成合议庭，于2015年10月28日对本诉和反诉，公开开庭进行合并审理，原告黄某、原告张某及两原告共同委托代理人谭某春，被告陈某耘及其委托代理人周某兵，第三人委托代理人蒋某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年5月2日，原、被告签订了一份《房产买卖合同》，约定原告购买被告名下位于深圳市福田区梅观高速公路某华庭3栋＊＊C房产（以下称涉案房产），转让价266万元。合同签订当日，原告向被告支付定金10万元。2015年5月29日，双方签订《二手房交易资金监管协议》将首期款进行了监管。2015年6月17日，原告取得了《个人购房按揭贷款承诺书》。被告也赎出了《房地产证》，但却拒绝办理注销抵押登记和房产过户手续。故请求判令：1、继续履行《房产买卖合同》；2、被告在判决生效之日起两日内办理注销抵押登记手续；3、被告在注销抵押登记之日起十日内向原告提供账户，原告将186万购房余款打入被告提供的收款账户，如被告不提供账号，原告向深圳市公证处提存，提存费用由被告承担；4、被告在注销抵押登记之日起十日内配合原告办理涉案房产的产权过户；5、被告在收到购房全款及房产证办至原告名下五日内向原告交付房产。
被告答辩并反诉称，原告未按《房产买卖合同》及《二手房交易资金监管协议》的约定在2015年5月31日前足额支付70万元首期款，原告已先行违约。反诉请求判令：1、解除原、被告签订的《房产买卖合同》；2、被告没收原告支付的定金10万元。
原告针对被告的反诉辩称，首期款是可根据贷款金额进行调整的。双方签署《二手房交易资金监管协议》时协议上的监管资金金额是空白的，原告根据银行预估的可贷款金额192万元在签署资金监管协议当日预存64万元至监管账户，后因银行通知只能贷款186万元，原告于6月10日再存入6万元，资金监管协议上的监管资金金额70万元是银行根据实际可放贷金额186万元后来才填写的，原告不存在违约行为。被告未依约在取得贷款承诺书之日起1个工作日内配合办理产权过户手续，经原告及第三人催告拒绝履行合同，且在6月22日向原告发函要求解除合同，被告构成违约。请求驳回被告的反诉请求。
第三人陈述，原告关于首期款监管情况的陈述属实，监管银行客户经理在原、被告签署《二手房交易资金监管协议》时确实说过可以贷款192万元，预存64万元即可，银行是最终以贷款审核额度为标准，审核后才将首期款监管数额填写到资金监管协议中。2015年6月17日银行出具贷款承诺书后，第三人于次日通知被告办理过户手续，未果。
经审理查明，2015年5月2日，两原告与被告签订了一份《房产买卖合同》，约定两原告购买被告名下的涉案房产，建筑面积59.57平方米；转让成交价266万元；两原告在签订合同当日支付定金10万元；两原告应于2015年5月31日前预付首期款70万元至贷款银行监管账户并向银行提交按揭贷款申请的相关资料，按揭贷款金额以银行承诺的贷款金额为准，如银行承诺的贷款少于应交房款余额的，两原告应于银行出具贷款承诺函之日起3日内向监管银行补足首期款；双方须在贷款银行出具贷款承诺书及被告赎出房产证原件并注销抵押登记之日起1个工作日内签署《深圳市二手房买卖合同》并办理房产过户手续；两原告承担涉案房产过户的所有税费；被告应当在收到全款（除交房保证金外）后7日内交付涉案房产给两原告。
合同签订当日，原告支付了定金10万元。2015年5月29日，两原告、被告、北京银行股份有限公司深圳分行（以下简称北京银行）共同签订了《二手房交易资金监管协议》，约定以原告张某北京银行开立的6214680130449448账户作为监管账户；在协议生效日起6个月内有效，如超过监管期限，监管资金将由北京银行自动解除止付。《二手房交易资金监管协议》第三条约定两原告应当在本协议订立前将监管资金足额存入监管账户，监管资金为70万元。原告于签订《二手房交易资金监管协议》当日往上述监管账户转款64万元，于6月10日转款6万元。
关于监管资金金额：两原告及第三人均称，签署《二手房交易资金监管协议》时协议上监管资金金额处是空白的，当时北京银行初步估定可以贷款192万元，据此计算出来预存64万元（266万元-10万元-192万元）首期款即可，70万元的监管金额是北京银行根据后来审定的186万元放贷金额计算后填写上去的。原告称北京银行在2015年6月10日口头通知原告只能贷款186万元，故补足首期款6万元。被告则称，按首套房屋贷款7成计算，涉案房产只能贷款186万元，首期款监管金额应为70万元，原告告知被告已存够70万元，被告才在监管协议上签字的。
2015年6月17日，北京银行出具《个人购房按揭贷款承诺书》，同意向两原告发放186万元贷款，有效期3个月。
2015年6月19日，原告通过短信通知被告丈夫办理过户手续，并于同日向被告发出律师函，要求被告办理注销抵押登记并办理过户手续。被告于2015年6月22日向原告回函称其于2015年6月＊＊日已通过信息告知原告结束本次交易、解除合同，不存在继续履行的可能。
另查，涉案房产2009年6月9日登记在被告名下，同月18日抵押给招商银行股份有限公司深圳分行。2015年6月16日，被告向招商银行股份有限公司深圳分行赎出了涉案房产的房地产权证。至本案庭审时，上述抵押登记尚未注销。
截至2015年8月5日，两原告家庭具备本市购房资格，可购买1套住房。两原告同意一次性支付购房余款。
以上事实有《房产买卖合同》，定金凭据，《二手房交易资金监管协议》及个人储蓄账户明细清单，《个人购房按揭贷款承诺书》，原告发出的律师函及被告的回函，涉案房产产权资料，购房资格证明及庭审笔录予以证实。
本院认为，两原告与被告签订的《房产买卖合同》是双方的真实意思表示，内容合法有效，双方均应依诚实信用原则，按合同约定全面、正确履行。
原告已支付了定金、首期款并取得了银行贷款承诺书，被告已赎出房地产权证。依合同约定，被告应注销抵押并在取得贷款承诺书及注销抵押之日起1个工作日内与两原告签订《深圳市二手房买卖合同》并办理房产过户手续。但被告在原告催告后拒绝继续履行合同，回函要求解除合同，已构成根本违约。两原告请求被告继续履行合同，符合合同约定，本院予以支持。因《二手房交易资金监管协议》有效期6个月，自2015年5月29日起至2015年＊＊月28日止，＊＊月29日监管的资金按约定已自动解除止付，由原告自行控制。故监管的资金70万元应计入原告应付的购房余款中，原告尚欠被告购房余款为256万元（266万元-10万元）。
被告抗辩并反诉请求解除《房产买卖合同》的理由是：原告未按《房产买卖合同》及《二手房交易资金监管协议》的约定在2015年5月31日前足额支付70万元首期款，原告已违约，被告已向原告发函解除了合同。经查，2015年5月31日前原告存入监管账户是64万元，2015年6月10日原告补存了6万元。原告有迟于合同约定的时间内监管部分首期款的事实，但因监管账户中的监管资金依约定是涉案房产成功过户至两原告名下才放款给被告，原告在过户前、合同约定的监管日后12天内已补足全额首期款至监管账户，对被告依约收取房款的影响不大。考虑到原告在约定的时间内少存入6万元监管资金系轻微违约行为且不影响正常交易，不属根本违约行为，被告据此解除与原告之间的房屋买卖合同关系理由不充分，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告黄某、张某与被告陈某耘继续履行《房产买卖合同》。
二、被告陈某耘应在本判决生效之日起两日内办理深圳市福田区梅观高速公路某华庭3栋＊＊C房产的注销抵押登记手续。
三、被告陈某耘应在深圳市福田区梅观高速公路某华庭3栋＊＊C房产注销抵押登记之日起三日内向原告黄某、张某提供收款账号，原告黄某、张某应在收到收款账号三日内向该账号支付购房余款256万元；被告陈某耘逾期不提供收款账号的，原告黄某、张某须在被告陈某耘逾期之日起三日内向公证部门提存购房余款。
四、被告陈某耘应在收到购房余款或原告黄某、张某向公证部门提存购房余款后三日内配合原告黄某、张某办理深圳市福田区梅观高速公路某华庭3栋＊＊C房产过户至原告黄某、张某名下（过户登记需缴纳的税费按合同约定执行）。
五、被告陈某耘应在深圳市福田区梅观高速公路某华庭3栋＊＊C房产转移登记至原告黄某、张某名下后十日内向原告黄某、张某交付房产。
六、驳回被告陈某耘的反诉请求。
本案本诉案件受理费28080元、保全费5000元（均已由两原告预交），均由被告负担。反诉案件受理费＊＊50元（已由两被告预交），由被告负担。
如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日内、被告可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 徐 篪
人民陪审员 韦 开 丽
人民陪审员 韩 光 明
二〇一五年十二月四日
书 记 员 何彦（代）
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
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