文书内容上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初23467号原告张红根，男，1949年7月28日生，汉族，住上海市浦新区。被告时宏亮，男，1985年1月21日生，汉族，住上海市浦东新区。原告张红根与被告时宏亮房屋租赁合同纠纷一案，原告张红根于2016年2月29日向本院提起诉讼，经诉调，未果。本院于2016年4月1日立案受理后，依法适用简易程序，并于2016年5月19日公开开庭进行了审理。原告张红根、被告时宏亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张宏根诉称，原告于2014年3月17日将坐落于浦东新区浦东大道2220弄1号1803室房屋(以下简称系争房屋)出租给被告，当天，原告将系争房屋交付给被告，之后，被告将客厅隔为房间，同时在小书房上安装门将书房变为房间。2016年1月，物业公司向原告发出整改通知书，通知原告不能群租，原告为此找到被告，要求收回房屋，但被告不同意，表示租期未到。原告认为，被告违反合同约定将系争房屋转租并群租，另外，双方签订的租赁合同并没有约定租期，故原告有权解除租赁合同，为此提起诉讼，要求：1、判令解除原、被告之间的租赁合同。2、判令被告搬离系争房屋。审理中，原告表示，同意退还被告押金人民币(以下币种相同)8,000元，如果租赁合同解除在2016年6月23日之后，要求被告按照6,572元/每月(6,200元十6,200元*6%)支付自2016年6月24起至被告迁出系争房屋日止的租金。被告时宏亮辩称，1、签订合同之前被告已告知原告要转租，同时原告同意被告将客厅隔成一间房间，为此，租金也高于当时的市场价1,000元。被告将系争房屋转租了4、5户，每户居住1至2人，不存在群租。2015年9月，原告见被告将房屋分隔，多收入了，就提出涨价，经协商，被告同意涨价400元，故自2015年9月24起租金涨到每月6,200元。2、原、被告于2014年3月左右签订租赁合同，根据相关规定，原告在知道被告转租后的6个月内没有提出异议视为同意转租。3、被告是在2016年3月中旬到法院调解时才知道物业要求整改，之前物业公司和原告均未通知被告整改。被告已在2016年4月10日左右将客厅和书房恢复原样，并将转租户清走。综上，不同意原告的诉讼请求。另，租赁合同约定的租金递增是在每月5,800元的基础上递增6%，故同意自2016年6月24日起按每月6,148元(5,200元+5,200元*6%)支付原告租金。经审理查明，原告是系争房屋的产权登记人之一。2014年3月17日，由原告作为出租方(甲方)、被告作为承租方(乙方)，双方签订《上海市租赁合同》(以下简称租赁合同)，合同第一条约定，甲方将其合法拥有的系争房屋出租给乙方使用，房屋建筑面积共137.45平方米。合同第三条约定，该房屋租赁期为5年(原填写8，后划去8，改为5)，自2014年3月24日起至2019(原填写2022，后划去22改为2019)年3月23日止。合同第四条约定，房屋月租金5,800元，双方议定首期付3个月，另付押金8,000元，以后按每3个月结算一次，提前5天支付下次房租。合同第七条第3款约定，未经甲方同意，乙方不能改变所租赁房屋的结构、装修，并爱护使用租赁的房屋，乙方不得将承租的房屋转租分租，……。补充条款约定：……2、若乙方在房屋内进行犯罪非法活动，导致政府治安部门要求甲方解除合约，则甲方有权解除合约，但导致的责任由乙方自行承担，双方无违约责任。若因物业、房管办管制原因，乙方应在一个月内进行整改，整改不力则自动解约。……3、房租每两年递增6%。……。另，补充条款第1条原填写为“在合同期内，前五年，如有一方违约，须赔偿对方5万元违约金，在后三年如有一方违约，则赔偿对方2万元”，后该条被划去，并在上面注明“第1条作废”。租赁合同签订后，被告支付原告押金8,000元。另被告按每月5,800元的租金标准支付原告租金至2015年9月23日。经原、被告协商一致自2015年9月24日起租金调整至每月6,200元，被告按此租金标准支付原告租金至2016年3月23日。2016年3月22日，被告支付原告租金16,050元。承租期间，被告将客厅隔断成房间，并将开放式的书房安装门后改为房间。2016年1月15日，上海伟发物业有限公司上安大厦物业管理处向原告出具《违规行为整改通知书》，要求原告对私自改变房屋结构、改变使用性质(厅搭建二间房间)予以整改，恢复原状。原告诉讼后，被告拆除了客厅的隔断及书房的门。以上事实，由经庭审质证的租赁合同、《违规行为整改通知书》及原、被告的陈述在案佐证。审理中，原告表示，最开始被告要求租8年，原告不同意，故租期改为5年，并在补充条款第1条中做了约定，但之后又将补充条款的第1条划去，因此，原告认为租赁合同没有约定租期，原告可以随时解除。补充条款约定的“若因物业、房管办管制原因，乙方应在一个月内进行整改，整改不力则自动解约”是因为当时被告说房屋是租给员工居住的，但并没有说客厅隔成房间，如果被告隔了房间，房管办会来，被告群租，原告也要承担责任的，故作了这个约定。被告则表示，租赁合同约定的租期就是5年，补充条款第1条划去是因为不要了。补充条款约定的“若因物业、房管办管制原因，乙方应在一个月内进行整改，整改不力则自动解约”体现了原告知道被告要转租，并对客厅进行分割。原告另表示，2015年9月，原告发现被告转租了很多人，客厅、餐厅、书房还有三个房间都住人，认为这样不行，物业也找原告了，就找被告谈，要么搬走，要么加房租，后被告同意每月增加400元。但原告接着又称，9月份知道转租是口误，因为当时没有看到转租合同不能确认是否转租，只知道住了很多人，在本案诉讼前原告才看到转租合同确认转租，并提起了诉讼。被告不认可原告是口误，并表示原告在2015年9月就知道被告转租，租客也可以作证。本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。现原告以被告违反合同约定将系争房屋转租并群租，同时，租赁合同并未约定租期，原告可以随时解除为由要求解除租赁合同。对此，本院认为，首先，租赁合同第3条将原填写的租期8年改为5年，对此，双方均予确认，而划去的补充条款第1条原来约定的是8年租期中，前五年及后3年任何一方违约所应承担的违约责任，故这条的划去并不意味着前面第3条约定的租期也被划去，为此，原告主张租赁合同未约定租期，原告可随时主张解除，依据不足，本院不予采纳。其次，关于转租。被告称，签订租赁合同时其已告知原告要转租，另原告在2015年9月就知道被告转租。对于签约时已告知原告转租，原告不予认可，而被告也未提供证据证明，本院不予采纳。虽然，原告在本案审理中曾称其在2015年9月发现被告转租了很多人，但接着又称，前述的知道转租是口误，当时只知道住了很多人，但不确定是转租，在本案诉讼前拿到转租协议后才确认被告转租，并提起诉讼，原告对于口误的解释，符合逻辑，也属合理，本院予以采纳。根据相关法律、法规规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同的，人民法院不予支持。本案被告违反合同约定擅自转租系争房屋，即便原告在2015年9月知道被告转租，原告于2016年2月底向本院提起诉讼，也未超过六个月，故原告诉请要求解除租赁合同，符合法律及相关法规的规定，本院应予支持。合同解除后，被告应当结清欠付的费用，并自租赁房屋内迁出，将房屋返还原告。根据合同约定，租金每二年递增6%，被告主张2016年6月24日起的租金按5,800元递增6%，符合合同约定，本院予以采纳。被告要求按6,200元递增6%，依据不足，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、解除原告张红根与被告时宏亮于2014年3月17日签订的《上海市租赁合同》；二、被告时宏亮应于本判决生效之日起十五日内从上海市浦东新区浦东大道2220弄1号1803室房屋内迁出，并将房屋返还给原告张红根；三、被告时宏亮应于本判决生效之日起十五日内按每月6,148元的标准支付原告张红根自2016年6月24日起至被告时宏亮搬离上海市浦东新区浦东大道2220弄1号1803室房屋日止的租金及使用费；四、原告张红根应于本判决生效之日起十五日内退还被告时宏亮押金8,000元。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告时宏亮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 敏二〇一六年六月二十八日书记员 李黎黎附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条  出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。    因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。