江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏12民终247号
上诉人（原审原告）：江苏新天地物业管理有限公司,统一社会信用代码9132128278028674XK，住所地靖江市兴业路118号水墨江南37幢308室。
法定代表人：叶建华,该公司执行董事。
委托诉讼代理人：刘峪，江苏天地杰律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：:江苏鼎鑫房地产开发有限公司，统一社会信用代码91321282696703272U，住所地靖江市通江路59号。
法定代表人：裴小波，该公司董事长。
委托诉讼代理人：鞠新铭，江苏百川通律师事务所律师。
委托诉讼代理人：顾明松，江苏百川通律师事务所律师。
上诉人江苏新天地物业管理有限公司（以下简称新天地物业公司）、江苏鼎鑫房地产开发有限公司（以下简称鼎鑫房地产公司）因物业服务合同纠纷一案，均不服江苏省靖江市人民法院（2017）苏1282民初4066号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
新天地物业公司上诉请求：1、撤销一审判决书主文第二条，改判鼎鑫房地产公司支付2012年11月1日至2013年12月31日止的空置房物业服务费差额790098.53元，并承担逾期付款利息（以1320250.93元为基数，自2014年11月1日起至付清时止按中国人民银行同期贷款利率计算利息）；2、本案一、二审诉讼费由鼎鑫房地产公司承担。事实和理由：1、《物业合同》第十二条第二项约定：“未能交付使用（包括未售出）物业的物业管理费由甲方（即鼎鑫房地产公司）承担”，该约定符合国务院《物业管理条例》第四十二条第二款规定，即已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。新天地物业公司要求鼎鑫房地产公司按照《物业合同》约定支付2012年11月1日至2013年12月31日止的空置房物业服务费，有事实和法律依据；2、双方签订的《补充协议》第四条仅是对《物业合同》第十二条第二项关于支付时间、每次支付金额的变更，并未免除未能交付使用（包括未售出）物业的物业管理费，之所以这样变更，是因为前期未能交付使用（包括未售出）的物业比较多，开发商即鼎鑫房地产公司资金压力较大需要支付较多的物业管理费，于是提出每月先行支付新天地物业公司保证正常运转管理费，《补偿协议》第四条的用语是“乙方（即新天地物业公司）月管理费支出共计73674.2元”，在《补充协议》的附件中详细地列出了该费用的组成，该数目不是物业管理费，而是维持物业管理最基本的运转支出，如果是物业管理费，还应包括合理的利润。《靖江市物业服务收费管理实施细则》第十七条规定了物业管理公共服务费用构成因素，其中有一条就是要有合理利润；3、对未能交付使用（包括未售出）的物业管理费，双方在《水岸华府移交协议》中再次约定（第六条）：双方有关水岸华府空置房等相关费用不在本协议范围之内，双方另行协商解决，该约定充分说明新天地物业公司从未放弃收取空置房的物业管理费。综上，新天地物业公司要求鼎鑫房地产公司按照《物业合同》支付2012年11月1日至2013年12月31日的空置房物业服务费有事实和法律依据，请求二审法院支持新天地物业公司的上诉请求。
针对新天地物业公司的上诉请求，鼎鑫房地产公司答辩称：1、双方签订的《补充协议》对空置房的物业管理费的缴纳以及缴纳标准重新进行了约定，并不是如新天地物业公司所讲的先行支付。根据该《补充协议》附件可知一年物业费的收费标准为每月73674.2元，不足部分由鼎鑫房地产公司补足。双方在之后实际履行以及新天地物业公司撤出小区物业管理时进行的结算都是按该《补充协议》履行，新天地物业公司要求按原《物业合同》支付物业费无事实和法律依据；2、双方在《水岸华府移交协议》中虽然提及空置房等相关费用不在本协议范围内，但该表述并不完全指物业费，事实上2014年1月以后，鼎鑫房地产公司没有补足新天地物业公司的物业费金额很有限，只有7000余元，因为鼎鑫房地产公司没有补足新天地物业公司物业费，所以在移交协议中载明该费用不在此内，本案一审中鼎鑫房地产公司对此也予以认可，但这并不代表双方应当按原《物业合同》计算空置房物业管理费；3、《物业合同》约定空置房物业管理费按实际面积计算并没有明确单价，实际履行过程中双方并没有按《物业合同》执行，而是按《补充协议》履行。综上，新天地物业公司的上诉请求不能成立。
鼎鑫房地产公司上诉请求：撤销一审判决，驳回新天地物业公司全部诉请或将本案发回重审，本案一、二审诉讼费由新天地物业公司承担。事实和理由：1、《补充协议》是对《物业合同》的补充，《物业合同》是主合同，《补充协议》是从合同，主合同期限适用两年，从合同也应适用两年。《补充协议》与《物业合同》期限实际是一致的，只是在修改《物业合同》顺延期限时没有将《补充协议》上同时添加“顺延一年”；2、从实际履行看，一年期满后，双方仍按《补充协议》中“补齐方式”继续结算物业费。2014年1月起因基本没有差额，双方就没有再再补差结算物业费，说明双方仍是按《补充协议》履行，且自2013年11月起，新天地物业公司没有增加物业服务，服务内容仍按《补充协议》至两年结算，最明显的是小区电梯维保年检费7万余元是由鼎鑫房地产公司承担，若按《物业合同》履行，电梯维保年检费应该由新天地物业公司承担，说明双方是按《补充协议》标准计算两年期间的所有费用，既然服务内容按《补充协议》履行两年，物业费也应按《补充协议》标准计算两年；3、从双方交易习惯来说，双方以“补差方式”结算物业费，明显履行了2013年11月、12月，应认定双方以交易习惯确定权利义务；4、从公平合理性看，2012年11月至2013年10月一年的物业费为88.4万元，而根据一审判决结合新天地物业公司已向业主收取的物业费，2013年11月至2014年10月一年的物业费高达144.7万余元，新天地物业公司两年提供的服务相同，然物业费却相差56.3万余元，显然是不公平、不合理的。一审法院的判决不符合双方订立《物业合同》以及《补充协议》的本意，也不符合事实；5、一审审理程序错乱。一审法院当庭约期宣判，然未能宣判，且在两个月后又继续组织开庭，第二次庭审简短，未有新事实出现和审查，纯粹应付第一次的宣判未果。综上，一审判决认定事实错误、判决不公，请求二审法院支持鼎鑫房地产公司的上诉请求。
针对鼎鑫房地产公司的上诉请求，新天地物业公司答辩称：1、《补充协议》不仅仅是对原《物业合同》的补充，更多的是变更，《物业合同》中所有条款都是一次性形成的，包括填空、添加等，不是后来履行期满之前添加顺延一年的，在《物业合同》的最后双方当事人各自书写的签订合同时间为“2012年9月17日”，而对于《补充协议》签订时间，鼎鑫房地产公司书写为“2012年11月3日”，显然《物业合同》在先，《补充协议》在后。鼎鑫房地产公司认为《物业合同》中顺延一年是后来履行期满之前添加没有事实和法律依据；2、根据《合同法》第六十一条及六十二条规定，《补充协议》是对主合同中没有约定或者约定不明确事项的补充方式，即当事人对于主合同中的有关内容没有约定或者约定不明确的，法律首先赋予当事人协议补充。本案中双方在《物业合同》第八条对委托管理期限是有明确约定的不需要补充，《补充协议》第四条仅对《物业合同》第十二条第二项关于支付支出金额时间、每次支付金额的确定、变更，并未免除未能交付使用（包括未售出）物业的物业管理费；3、鼎鑫房地产公司认为新天地物业公司每年均应按88.4万元收取物业费，没有事实和法律依据；4、关于交易习惯的问题，双方在《物业合同》第十二条第二项约定：“未能交付使用（包括未售出）物业的物业管理费由甲方（即鼎鑫房地产公司）承担，”《补充协议》第四条约定支付（支出金额）时间、每次支付金额的确定、变更，没有免除未能交付使用（包括未售出）物业的物业管理费。新天地物业公司开据收款仅是履行双方的约定，是一种收款方式，不是法律意义上的交易习惯。至于2013年11月、12月也按此方式收费，是公司财务人员按这种方式收费，并不代表物业公司只收这么多；5、一审审理程序合法，不存在混乱，由简易程序改为一般程序，符合法律规定。
新天地物业公司向一审法院提出诉讼请求：判令鼎鑫房地产公司立即支付物业管理费1320250.93元（自2012年11月1日起按空置房面积1397022平方米以每月每平米1.2元的标准计算至2014年10月31日止,已扣减被告支付的356175.47元）、并承担自2014年11月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止的利息。
一审法院认定事实：2012年9月17日，新天地物业公司、鼎鑫房地产公司签订了《物业合同》，约定鼎鑫房地产公司聘请新天地物业公司为水岸华府小区进行物业服务，物业服务面积为高层84871.65平方米、别墅23553.19平方米，合计108424.84平方米。合同有效期内的物业管理费，由新天地物业公司向业主或使用人收取，别墅、商业用房、高层住宅每月每平米分别为1.4元、2.5元、1.2元；合同有效期内未能交付使用（包括未售出）物业的物业管理费由鼎鑫房地产公司按照未交付物业实际面积承担物业服务费，每半年结算一次。合同期限自2012年11月1日至2013年10月31日，如到期后双方未续订书面合同，则顺延一年至2014年10月31日。2012年11月3日，双方签订《补充协议》一份，补充约定了前期开办费用的结算、增加服务的内容、前期提前介入服务的费用、公共设施设备保养年检费用支付等，另约定鼎鑫房地产公司按照新天地物业公司的要求配置水岸华府第一年（2012年11月1日至2013年10月31日）物业服务人员，结合其他管理费用，新天地物业公司月管理费支出73674.2元，去除已交付房屋物业费收入，其它不足部分由鼎鑫房地产公司补贴，每月结算一次。上述协议履行过程中，新天地物业公司分五次向鼎鑫房地产公司出具了《水岸华府空置房物业服务费清单》，载明了每个月已交付房屋面积、已收取物业费的数额及差额，鼎鑫房地产公司收到清单后补足了新天地物业公司自2012年11月1日至2013年12月31日间的物业服务费差额（其中2013年12月差额为5747.83元），共计补款356175.47元。2014年11月，新天地物业公司退出水岸华府小区。2015年2月14日，双方签订《水岸华府移交协议》一份，约定：新天地物业公司将装修押金、车位费用、预收业主的物业服务费等移交鼎鑫房地产公司，鼎鑫房地产公司将代新天地物业公司收取的业主物业服务费、停车管理费、水电费、税金、小区电梯维保年检费等支付给新天地物业公司。同时还约定有关水岸华府空置房等相关费用不在本协议范围之内，双方另行协商解决。
一审法院另查明，2012年11月，已交房面积为16309.15平方米，空置房面积为92115.69平方米。2014年1月1日至2014年10月31日间，水岸华府每月的空置房面积分别为50837.67平方米、49167.41平方米、46836.92平方米、45097.06平方米、44305.08平方米、43512.24平方米、42074.91平方米、40826.77平方米、39735.93平方米、39399.7平方米，合计441793.69平方米。靖江市新天地物业管理有限公司于2014年4月21日变更为江苏新天地物业管理有限公司。以上事实，结合双方陈述及答辩，有新天地物业公司提交的《物业合同》、《补充协议》，鼎鑫房地产公司提交的由新天地物业公司出具的《水岸华府已交付房屋面积清单》、《水岸华府空置房物业服务费清单》等在卷佐证。
一审法院认定本案的争议焦点主要有：空置房物业服务费用如何计算；新天地物业公司起诉是否超过诉讼时效期间。
一审法院认为，关于空置房物业服务费，双方在《物业合同》中明确约定由鼎鑫房地产公司按面积负担。在《补充协议》中约定第一年空置房的物业服务费由鼎鑫房地产公司每月补足新天地物业公司73674.2元。《补充协议》对合同顺延期间及第一年超过补足款的物业费如何结算均未约定。现双方各执一词，一审法院结合双方陈述、双方订立合同的目的、两份协议的内容等综合认定。从《物业合同》内容看，双方明确约定了服务期限为1年、不另行订立合同的话最多2年。从《补充协议》看，双方基于当时物业刚刚交付，空置房面积是已交房面积的5.6余倍的现状，补充约定了第一年（2012年11月1日至2013年10月30日）物业费的结算方式（去除已交付房屋物业费收入，补足管理费支出73764.2元的部分由被告贴补），每月结算一次。上述两份协议约定的期限均明确、具体。事实上，至2013年12月，已交房收取的物业费与新天地物业公司的管理费用的差额已缩减至五千余元，至2014年3月随着交房面积的增加，已没有差额。合同履行过程中，双方亦按《补充协议》约定定期进行了结算。故新天地物业公司要求按《物业合同》约定结算《补充协议》约定的第一年期限内的空置房物业费，鼎鑫房地产公司要求按《补充协议》约定结算新天地物业公司整个服务期内的空置房物业费的主张，均没有依据，不予支持。新天地物业公司按照《补充协议》标准继续出具了期满后2个月的结算清单，鼎鑫房地产公司已按清单与新天地物业公司结算完毕。该行为系新天地物业公司对自己权利的处分，据此认定新天地物业公司放弃其余空置房物业费，没有法律和事实依据。此外，双方在新天地物业公司退出物业结算时，虽然小区电梯维保年检费7万余元由鼎鑫房地产公司负担来自于《补充协议》约定，但从补充协议看该约定与第一年空置房物业费的结算的约定系各自独立的约定，且该费用系2年内的全部费用。故鼎鑫房地产公司据此认为整个服务期内的空置房物业费均应按第一年的结算方式结算，没有依据，不予采纳。综上，新天地物业公司要求鼎鑫房地产公司按照《物业合同》约定支付2012年11月1日至2013年12月31日止的空置房物业服务费，无事实和法律依据，不予支持。新天地物业公司主张2014年1月1日至2014年10月31日止的空置房物业服务费530152.4元（空置房面积441793.69平方米×1.2元／月／平方米），予以支持。至于新天地物业公司主张的逾期利息，虽然《物业合同》约定了半年计算一次，但实际履行中，双方仅按《补充协议》约定结算了第一年的空置房物业费，其余的未结算，至新天地物业公司退出小区双方进行结算时，因存在争议，约定另行协商解决。后又未能协商解决。故该主张不予支持。新天地物业公司在未能协商解决的情况下，向法院提起诉讼，并未超过法律规定的诉讼时效期间。鼎鑫房地产公司关于诉讼时效的抗辩，不予采纳。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第二款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，判决：一、鼎鑫房地产公司于判决发生法律效力之日起十日内支付新天地物业公司物业服务费530152.4元。二、驳回新天地物业公司的其他诉讼请求。如果鼎鑫房地产公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费18308元，由新天地物业公司负担10980元，鼎鑫房地产公司负担7328元（新天地物业公司已缴纳，鼎鑫房地产公司应负担的部分在履行判决义务时一并给付新天地物业公司）
二审中，双方当事人均未提交新证据，二审查明的事实与一审无异，本院予以确认。
本院认为，根据合同法第六十一条之规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，双方签订《补充协议》对《物业合同》部分条款进行了补充，约定第一年的空置房物业服务费由鼎鑫房地产公司每月补足新天地物业公司73674.2元，该约定系双方当事人的真实意思表示，且不违法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，协议双方均应遵守。协议签订后，鼎鑫房地产公司按照新天地物业公司出具的空置房物业服务费清单补足了2012年11月1日至2013年12月31日的物业服务费差额，履行了其相应义务。现新天地物业公司辩称该差额补足款仅是鼎鑫房地产公司先行补足其前期正常运转的管理费用，鼎鑫房地产公司应按《物业合同》给付其空置房物业费，本院认为，新天地物业公司上述主张与《补充协议》以及双方履行该协议的客观事实不符，本院依法不予支持。至于新天地物业公司主张鼎鑫房地产公司承担逾期利息，本院认为，因双方对空置房物业费的结算存在争议，且约定另行协商解决，后未能协商解决，据此新天地物业公司要求鼎鑫房地产公司承担逾期利息缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。
鼎鑫房地产公司主张根据双方交易习惯以及主、从合同的关系，双方应按《补充协议》以“补齐物业费的方式”计算二年确定相应权利义务。本院认为，本案所涉《补充协议》仅是对《物业合同》中第一年的空置房物业服务费缴纳方式予以变更，即以“补足方式”缴纳相应空置房物业费，且《物业合同》约定委托管理期限为一年，一年后没有书面续订，视为顺延一年，《补充协议》对合同顺延期间以及第一年超过补足款的物业费如何结算均未作约定。虽然一年期满后的2个月双方仍按《补充协议》对物业费进行了结算，但并不能就此认定双方已就将《补充协议》确定的权利义务顺延至两年期限这一事项达成合意，鼎鑫房地产公司主张按照《补充协议》确定整个服务期认定双方权利义务缺乏事实和法律依据，一审法院以《物业合同》标准判决鼎鑫房地产公司给付新天地物业公司自2014年1月1日起至2014年10月31日止的空置房物业服务费并无不当，本院予以维持。
关于一审程序的问题，本院认为，一审法院依法组成合议庭适用普通程序对本案进行审理，程序并无不当，鼎鑫房地产公司主张程序违法缺乏事实依据，本院不予支持。
综上所述，新天地物业公司、鼎鑫房地产公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18308元，由上诉人江苏新天地物业管理有限公司负担10980元，上诉人江苏鼎鑫房地产开发有限公司负担7328元。
本判决为终审判决。
审 判 长 于 焱
审 判 员 潘贻杰
审 判 员 顾连凤
二〇一八年四月十八日
法官助理 王书鹏
书 记 员 陈静怡