湖南省邵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘05民终1046号
上诉人（原审被告）：龚斌。
委托诉讼代理人：杨子固，湖南志涛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：湖南省焕兴置业有限公司。
法定代表人：黄某某，该公司董事长。
委托诉讼代理人：肖望平，湖南谐正律师事务所律师。
原审被告：湖南省志成科技有限公司。
法定代表人：陈凌伟，该公司总经理。
上诉人龚斌因与被上诉人湖南省焕兴置业有限公司（以下简称焕兴公司）及原审被告湖南省志成科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省隆回县人民法院于二○一七年五月四日作出的（2016）湘0524民初2728号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月17日立案后，依法组成合议庭，于2017年8月2日公开开庭进行了审理。上诉人龚斌及�委托诉讼代理人杨子固、被上诉人焕兴公司的委托诉讼代理人肖望平到庭参加诉讼，原审被告湖南省志成科技有限公司经本院传唤未到庭。本案现已审理终结。
龚斌上诉请求：撤销湖南省隆回县人民法院（2016）湘0524民初2728号民事判决，改判驳回焕兴公司的诉讼请求或者将本案发回重审。事实与理由：原审未中止本案诉讼系程序违法。龚斌的父亲龚某某原为焕兴公司持股55%的股东，2013年4月，龚某某因病去世，根据相关法律规定，龚斌应成为焕兴公司的新股东。龚斌的继母黄某某在未征得新股东同意的情况下，伪造股东会议决议，将焕兴公司法定代表人龚某某变更为黄某某，该变更登记显然无效，本案诉讼期间，龚斌因对变更法定代表人资格的行政许可有异议而提起行政诉讼，如黄某某的法定代表人资格被撤销，由其提起的本案诉讼就无法进入诉讼�序，因此，本案属必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的情形；龚斌将焕兴公司的标准化厂房出租给予湖南省志成科技有限公司并收取租金的行为构成表见代理，原判确认龚斌与湖南省志成科技有限公司之间签订的房屋租赁合同无效，并判令龚斌将已收取的租金返还给焕兴公司不当。
焕兴公司辩称，原判认定事实清楚，处理正确。请求驳回上诉，维持原判。
原审被告湖南省志成科技有限公司未予陈述。
焕兴公司向一审法院起诉请求：1．确认龚斌与湖南省志成科技有限公司之间签订的房屋租赁合同无效；2．判令龚斌与湖南省志成科技有限公司共同承担房屋占有使用费126000元，2017年度的房屋占有费按2016年标准，由龚斌与湖南省志成科技有限公司向焕兴公司支付；3．判令湖南省志成科技有限公司立即腾出所占用的房屋，�房屋交付给焕兴公司。
一审法院认定事实：焕兴公司的法定代表人黄某某系龚斌之继母。2006年8月19日，隆回县人民政府下发《关于鼓励在工业园区建设和使用标准厂房的实施意见》（隆政发〔2006〕19号），鼓励投资商开发建设标准厂房，由隆回工业集中区管理委员会（以下简称县工业园管委会）承租5-8年，最长不超过8年。2007年6月19日，黄某某与丈夫龚某某设立焕兴公司（黄某某持股45%、龚某某持股55%），法定代表人为龚某某。2007年8月1日，焕兴公司以出让方式取得了位于隆回县城东南工业园某宗地的国有土地使用权。嗣后，焕兴公司在该宗土地上修建了标准化厂房。2010年5月4日，焕兴公司取得了该宗土地的国有土地使用权证和房屋所有权证。2010年12月31日，焕兴公司与县工业园管委会签订《标准化厂房承租合同书》，约定由县工业园管委会整体承租焕兴公司的标准化厂房，租赁期暂定5年，自2011年1月1日至2015年12月31日止，承租人有权转租。2013年4月16日，龚某某去世。2013年6月3日，焕兴公司法定代表人变更登记为黄某某。2015年12月31日，租赁期届满，县工业园管委会通知焕兴公司法定代表人黄某某办理标准化厂房交接手续，黄某某未交接并要求县工业园管委会按照隆政发〔2006〕19号文件的规定租满8年。2016年8月28日，黄某某代表焕兴公司与县工业园管委会达成了《协议书》，双方完成了厂房交接。
2016年年初，龚斌在焕兴公司标准化厂房内设置了名为“焕兴置业标准化厂房管理办公室”的招租办公室，并在厂房正门墙体上张贴了名为“湖南省焕兴置业有限公司标准化厂房招租公告”的大型海报，该海报上的联系电话号码为龚斌的私人手机号码。
2016年6月24日，龚斌与湖南省志成科技有限�司签订了《湖南焕兴置业标准化厂房2016年租赁合同》，将标准化厂房第③号厂房第一层部分663平方米、⑥号综合楼第二层部分150平方米及配电房公厕门卫等公摊面积14平方米，合计827平方米出租给湖南省志成科技有限公司用作厂房，租赁期限为从2016年1月1日起至2017年12月31日止，租赁价格为：③号厂房6.5元/平方米/月，⑥号综合楼3元/平方米/月。龚斌共收取了湖南省志成科技有限公司物业费4350元、2016年1月至2016年12月的租金54408元。现湖南省志成科技有限公司仍继续租用该厂房，2017年1月1日以后的租金未缴纳。
2016年10月，焕兴公司委托律师给湖南省志成科技有限公司出具了律师函，明确龚斌既不是焕兴公司的房屋产权人，又没有经焕兴公司授权，系龚斌擅自将焕兴公司的房屋出租，其签订的房屋租赁合同的主体不适格。
龚斌于2017年2月27日提交了�中止审理申请书》，龚斌以黄某某伪造相关材料办理了焕兴公司的法定代表人变更登记手续，已向法院提起行政诉讼并诉请依法撤销工商行政机关的变更登记手续为由，申请对案件中止审理。
一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。案件的争议焦点是：一、龚斌对黄某某作为焕兴公司的法定代表人资格不服，提起行政诉讼，而申请本案中止审理，本案是否应中止诉讼；二、龚斌将焕兴公司的厂房出租给湖南省志成科技有限公司并收取租金的行为是否构成表见代理。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条规定中止诉讼的情形：1、一方当事人死亡，需要等待继承人表明是否参加诉讼的；2、一方当事人丧失诉讼行为能力，尚未确定法定代理人的；3、作为一方当事人的法人或者其他组织终止，尚未确定权利义务承受人的；4、一方当事人因不可抗拒的�由，不能参加诉讼的；5、本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的；6、其他应当中止诉讼的情形。本案中，龚斌虽然对黄某某作为焕兴公司的法定代表人资格不服，提起行政诉讼，该案尚未审结,但本案不是必须以该行政诉讼的审理结果为依据。焕兴公司原依法登记注册的是夫妻公司，公司原法定代表人龚某某（夫）死后，黄某某（妻）依规变更登记注册为法定代表，已登记多年，登记机构的公信力应予以维护。因此，案件不宜中止审理。
龚斌将焕兴公司的厂房出租给湖南省志成科技有限公司并收取租金的行为,从双方提交的证据来看，龚斌均是以个人名义，没有公司的授权或同意，事后公司对龚斌的行为不认可，故龚斌的行为属于个人行为，其行为不构成表见代理。无处分权的人处分他人财产，未能获得权利人追认的，该合同无效。龚斌将焕兴公司的标准化厂房进行出租，其不是该厂房的所有权人，在未征得焕兴公司同意的情况下，擅自与湖南省志成科技有限公司签订房屋租赁合同并收取了租金及其他费用，事后焕兴公司对此不予认可，故龚斌与湖南省志成科技有限公司之间的房屋租赁合同应确认为无效。焕兴公司要求确认该合同无效的诉讼请求，于法有据，予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。龚斌收取的2016年度的租金54408元，应交还给焕兴公司。湖南省志成科技有限公司在与焕兴公司未协商好之前，应当腾出所占用的厂房，现湖南省志成科技有限公司仍占用该厂房，且未支付相关租赁费用，应当予以支付，焕兴公司主张按照2016年度的租赁标准支付占用期间的使用费应予以支持。至于龚斌抗辩称，收取租金是对焕兴公司进行管理所花费用，如龚斌确为焕兴公司所花费用，可通过合法途径另行予以解决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条之规定，判决：一、龚斌与湖南省志成科技有限公司于2016年6月24日签订的《湖南焕兴置业标准化厂房2016年租赁合同》无效；二、湖南省志成科技有限公司于判决生效之日起十日内腾空标准化厂房第③号厂房第一层部分、⑥号综合楼第二层部分及配电房厕所等公摊面积楼房（所属物品一并搬出）；三、湖南省志成科技有限公司于判决生效之日起十日内支付湖南省焕兴置业有限公司自2017年1月1日起至实际迁出之日止的房屋使用费，③号厂房按6.5元/平方米/月标准计算，⑥号综合楼按3元/平方米/月标准计算；四、龚斌于判决生效之日起十日内将收取的租金54408元返还给湖南省焕兴置业有限公司。案件受理费2820元，由龚斌负担580元，由湖南省志成科技有限公司负担580元，由湖南省焕兴置业有限公司负担1660元。
二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审查明的一致，对原判认定的事实，本院予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点是：原审未中止本案诉讼程序是否违法；原判确认龚斌的行为不构成表见代理，龚斌与湖南省志成科技有限公司之间签订的房屋租赁合同无效，并判令龚斌将已收取的租金返还给焕兴公司是否正确。对此，本院评判如下：本案是焕兴公司以维护自身权益为目的而提起的民事诉讼，在诉讼中，龚斌因对焕兴公司的法定代表人变更登记的行政许可有异议而提起行政诉讼，虽然该行政诉讼案件尚未审结，但焕兴公司的法定代表人变更登记是否合法，并不影响焕兴公司作为法人主张自己的民事权益，因此，本案不属必须以另一案的审理结果为依据的情形，原审未中止本�诉讼程序并未违法。代理是指代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施的民事法律行为。本案中，龚斌与湖南省志成科技有限公司签订房屋租赁合同以及收取房屋租金的行为均是以其个人的名义而不是以焕兴公司的名义实施的，且龚斌实施的上述行为事前没有得到焕兴公司的授权或同意，事后焕兴公司亦不予认可，因此，原判确认龚斌的行为属于个人行为，不构成表见代理，并无不当。龚斌将焕兴公司所有的标准化厂房进行出租并收取房屋租金及其他费用，焕兴公司主张确认该租赁合同无效，并要求龚斌返还因该租赁合同而取得的财产，一审予以支持是正确的。
综上所述，龚斌的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费1900元，由龚斌负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 申 杰
审 判 员 罗 松
审 判 员 李 鹏
二〇一七年八月二十八日
代理书记员 王静雯
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决或裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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