福建省厦门市湖里区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0206民初2506号原告：厦门炜城物业服务有限公司，住所地福建省厦门市湖里区泗水道597号2005室之一。法定代表人：黄杰培，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈宗敏、庄幼留，福建旭丰律师事务所执业律师。被告：王腾连，女，1977年6月24日出生，汉族，住福建省长汀县，现住福建省厦门市湖里区。被告：王珍全，男，1971年1月24日出生，汉族，住福建省长汀县，现住福建省厦门市湖里区。原告厦门炜城物业服务有限公司（以下简称炜城物业公司）与被告王腾连、王珍全物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月23日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告炜城物业公司的委托诉讼代理人庄幼留、被告王珍全到庭参加诉讼，被告王腾连经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。炜城物业公司向本院提出诉讼请求：1.王腾连、王珍全立即支付炜城物业公司2012年12月20日至2015年12月19日期间的物业服务费3319.5元、公共维修金553.25元，2014年1月至2015年12月期间公摊水电费25.5元，合计3898.25元及逾期付款违约金（物业服务费按日3‰计；公共维修金、公摊水电费按银行同期贷款利率自2015年12月19日始计至实际付款之日止；暂计至2016年12月31日为3789.75元）；2.王腾连、王珍全承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年1月3日，厦门市湖里区翔鹭花城C区业主委员会代表小区全体业主与炜城物业公司签订一份物业管理服务合同。合同约定服务期限为2012年12月20日起至2015年12月19日止，并对物业服务费收费标准、物业服务内容、双方权利义务及违约责任等作了约定。其中，小高层带电梯住宅的物业服务费每月按建筑面积1.2元/平方米向业主或物业使用人收取；公摊水费按实际发生数缴交，小区业主或使用人应及时缴交；小高层电梯住宅的房屋公共维修金每月按建筑面积0.2元/平方米向业主或物业使用人收取；若业主和物业使用人逾期交纳物业服务相关费用的，从逾期之日起按每日千分之三缴纳违约金。合同签订后，炜城物业公司依约履行了维修、养护、管理、清洁等合同约定义务。王腾连、王珍全系福建省厦门市湖里区长浩二里30号403室的业主，经炜城物业公司多次催讨，一再拖延支付物业服务费、公摊水费、公共维修金。王腾连未作答辩。王珍全辩称，（1）炜城物业公司与业主签订的物业服务合同事先没有公示内容，不发生法律效力，业委会和炜城物业公司共同构成对业主的侵权。（2）炜城物业公司严重失职，管理混乱，构成严重违约。一是小区采取开放式管理，安防设施形同虚设，业主安全没有保障。正门和侧门有安装指纹锁但没有使用，后门没有保安值班。外来车辆只要交钱就可自由出入，车辆管理失控。二是小区内有20多家一楼住宅改装成店面，物业公司管理严重失职。门店改变了房屋原有结构，降低了房屋抗震能力；店面存有大量易燃物品存在安全隐患；店面外违章搭建，占用绿化带；违规晾晒衣物；店面门口脏乱差。三是王珍全家门禁系统坏了三年多，多次拨打物业公司电话无人上门维修。（3）长浩二里30号101室是业委会主任的房产，其违规存有大量纸箱包装袋。物业公司不仅管理失职，还免收其物业费，涉嫌行贿行为。（4）案涉物业服务合同不具有法律效力，且炜城物业公司管理中存在严重违约，管理混乱，还利用小区公共场所盈利，如电梯间广告费、车辆管理费等。综上，请求驳回炜城物业公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。王腾连经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃抗辩权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：炜城物业公司原名称为厦门市乐海鑫辉物业有限公司。2013年1月3日，炜城物业公司与厦门市湖里区翔鹭花城C区业主委员会签订一份《厦门市湖里区翔鹭花城C区物业服务合同》，约定由炜城物业公司承包厦门市湖里区翔鹭花城C区的物业管理服务；承包期限自2012年12月20日起至2015年12月19日止；小高层带电梯住宅的物业服务费每月每平方米按1.2元收取，小高层电梯住宅的房屋公共维修金每月每平方米按0.2元收取，物业服务费和公共维修金每季度届满前5日内交纳；公摊水费按实际发生数及时缴交；若业主和物业使用人逾期交纳物业服务费用的，按未交纳金额每日3‰支付违约金；等等。合同签订后，炜城物业公司依约开始履行合同。王腾连、王珍全系福建省厦门市湖里区长浩二里30号403室（建筑面积76.84平方米）房产的业主，其自2012年12月20日起未交纳物业管理服务等相关费用，截至2015年12月19日欠物业管理费3319.49元（76.84*1.2*36）、公共维修金553.25元（76.84*0.2*36）以及2014年1月至2015年12月期间的公摊水电费25.5元，合计3898.24元。因王腾连、王珍全未交纳上述费用，故炜城物业公司诉至法院。合同期满后，炜城物业公司未在续签合同，终止了讼争小区的物业管理服务。诉讼过程中，王珍全提供一组形成于2016年11月16日的照片，以此证明其所抗辩的物业管理存在问题的相关事实。炜城物业公司对王珍全抗辩的理由不予认可，其认为其已终止了案涉小区的物业管理服务，王珍全提供的照片不能体现其物业服务期间的问题。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款的规定：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。案涉小区的业委会即厦门市湖里区翔鹭花城C区业主委员会与炜城物业公司签订的《厦门市湖里区翔鹭花城C区物业服务合同》，系双方的真实意思表示，合法有效，本院予以认定。王珍全主张该物业服务合同不具有法律效力，于法无据，本院不予采纳。根据《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业管理合同的约定交纳物业管理费用。王腾连、王珍全作为小区的业主，其依法应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务期间的相关费用。王腾连、王珍全欠交2012年12月20日至2015年12月19日期间的物业服务费3319.49元、公共维修金553.25元，以及2014年1月至2015年12月期间的公摊水电费25.5元，合计3898.24元，本院予以认定。王珍全抗辩物业管理存在的问题，因其提供的照片系2016年11月16日形成不能客观反映炜城物业公司物业服务期间的现状，故对其抗辩主张，依据不足，本院不予采纳。但物业服务是一种针对多数主体的持续性服务，服务水平的评价具有一定的时间性，炜城物业公司理应就业主未交纳费用的情形及时向业主催交为宜，并保存好物业管理的相关记录，以便及时辨明业主未交纳的事由及责任。而针对王珍全辩称的管理混乱问题，炜城物业公司未能提供充分的合理说明或证据反证，故炜城物业公司请求王腾连、王珍全支付违约金，本院不予支持。王腾连经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理并判决。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条，《物业管理条例》第四十一条、第四十二条第一款、第六十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、王腾连、王珍全于本判决生效之日起十日内，向厦门炜城物业服务有限公司支付2012年12月20日至2015年12月19日期间的物业服务费3319.49元、公共维修金553.25元，以及2014年1月至2015年12月期间的公摊水电费25.5元，合计3898.24元。二、驳回厦门炜城物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费因适用小额诉讼程序计取10元，由厦门炜城物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员 吴永福二〇一七年五月十日代书记员 杨丽珍附页：本案适用的法律条文：《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《物业管理条例》第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本案执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。