福建省邵武市人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0781民初1868号原告：周建，男，1949年11月1日出生，汉族，个体工商户，住江苏省苏州市平江区。委托诉讼代理人：沙志忠，福建欣开元律师事务所律师。被告邵武市和福旅游开发有限公司，住所地邵武市晒口新丰村新埔组下坑1-3层，统一社会信用代码91350781689361892H。法定代表人：李少强，董事长。委托诉讼代理人：郭金虎，福建维理律师事务所律师。原告周建诉被告邵武市和福旅游开发有限公司（以下简称和福公司）合同纠纷一案，本院于2017年8月8日立案受理后，依法由审判员彭贻华适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周建的委托诉讼代理人沙志忠、被告和福公司的委托诉讼代理人郭金虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周建向本院提出诉讼请求:1、确认原、被告以《和福俱乐部入会申请表》名义签订的《商品房预售合同》无效；2、被告和福公司返还原告周建购房款1,000,188元，并支付自2014年5月19日起至款项付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；3、由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2014年2月2日，原、被告双方就原告购买被告开发的福源居别墅23号楼5单元及25号楼5单元进行协商，达成购买意向。双方签订“和福俱乐部入会申请”，原告以入会形式向被告购买福源居别墅23号楼5单元及25号楼5单元，总价1,000,188元。事后，原告于2014年2月2日、5月19日、9月16日、9月17日各向被告缴纳会员费（即购房款）10,000元、590,000元、390,188元、10,000元，合计1,000,188元。之后，原告发现被告未取得规划及建设许可，亦未取得商品房预售许可。原告认为被告销售房产的行为违法，是民事欺诈行为，被告应承担返还购房款并支付利息损失的赔偿责任。被告和福公司辩称：1、原、被告之间是以俱乐部会员的形式形成合同关系，不是严格意义上的买卖合同关系，故原告的诉请应当是退还会员费而不是购房款。2、被告同意返还原告会员款，但不同意支付利息。在诉讼过程中，原告举有2组证据：书证1、《和福俱乐部会员入会申请表》、《福源居别墅客户须知表》。拟证明原告于2014年2月2日以缴纳会员费名义向被告订购福源居别墅23号楼5单元及25号楼5单元的事实。书证2、收款收据。拟证明原告于2014年2月2日、5月19日、9月16日、9月17日各向被告缴纳会员费（即购房款）10,000元、590,000元、390,188元、10,000元，合计1,000,188元的事实。被告质证对原告所举2组证据的真实性不持异议。本院认证认为，被告对原告所举证据的真实性不持异议，本院予以采信。庭审中被告和福公司未提供证据。经审理查明，被告和福公司于2009年5月26日注册成立，其经营范围为旅游景区开发、管理服务，房地产开发、销售、租赁及物业管理等。2014年2月2日，原、被告双方就原告购买被告开发的福源居别墅23号楼5单元及25号楼5单元进行协商，达成购买意向。双方签订“和福俱乐部入会申请”，原告以入会形式向被告购买福源居别墅23号楼5单元及25号楼5单元，总价1,000,188元。事后，原告于2014年2月2日、5月19日、9月16日、9月17日各向被告缴纳会员费（即购房款）10,000元、590,000元、390,188元、10,000元，合计1,000,188元。后因被告迟迟未履行合同义务，福源居别墅项目至今仍未建成。双方协商未果，原告遂向本院起诉。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。原建设部《商品房销售管理办法》第十六条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容:（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项”。第三条规定：“商品房销售包括商品房现售和商品房预售。本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为”。本案原、被告签订的《和福俱乐部入会申请表》的主要条款符合上述《商品房销售管理办法》第十六条的规定，且原告已支付了全部购房款，故原、被告签订的《和福俱乐部入会申请表》属于商品房预售合同。原建设部《城市商品房预售管理办法》第六条规定：“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案被告至今未取得商品房预售许可证明，故原、被告以《和福俱乐部入会申请表》名义签订的商品房预售合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。故原告要求被告返还购房款1,000,188元的诉请于法有据，本院予以支持。本案中，原、被告均存在一定的过错，故本院支持原告自起诉之日起（即2017年8月8日）至款项付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告周建与被告邵武市和福旅游开发有限公司以《和福俱乐部入会申请表》名义签订的《商品房预售合同》无效；二、被告邵武市和福旅游开发有限公司应返还原告周建购房款1,000,188元，并支付自2017年8月8日起至款项付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。上述款项于本判决生效后十日内给付；三、驳回原告周建的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,711元，由原告周建负担1,176元，被告邵武市和福旅游开发有限公司负担6,535元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。审判员  彭贻华二〇一七年九月十一日书记员  吴建辉本案依据的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。