湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘12民终1339号上诉人（原审被告）：怀化市旺盛房地产开发有限公司（以下简称旺盛公司），住所地怀化市鹤城区正清路正旺巷46号，统一社会信用用代码91431200785376533J。法定代表人丁小芳，该公司董事长。委托代理人（特别授权）李润奇，湖南人和人（怀化）律师事务所律师，执业证号14312201520253671。被上诉人（原审原告）：张宏，女，1981年10月20日出生，汉族，户籍住址湖南省溆浦县。被上诉人（原审原告）：刘飞，男，1979年10月13日出生，汉族，户籍住址湖南省望城县。上诉人旺盛公司因商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省鹤城区人民法院（2016）湘1202民初636号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月17日受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人旺盛公司上诉请求:1、撤销原判，改判上诉人不支付逾期交房违约金；2、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1、本案被上诉人在一审的起诉超过了诉讼时效；2、双方在《商品房买卖合同》第八条第二款约定了三个月的宽限期，从逾期交房第四个月起旺盛公司才应当承担违约责任。请求依法改判。被上诉人张宏、刘飞答辩的事实和理由：被上诉人采取了多项维权措施，违约是连续性的，不存在超过诉讼时效的问题。按照合同第九条规定，违约责任自合同第八条规定的最后交付期限的第31天起至交付之日止，不存在三个月的宽限期。一审法院做出最保守的违约金赔偿，应当维持。被上诉人向一审法院起诉请求：1、旺盛公司立即将符合合同约定及国家相关规定并经验收合格的房屋交付给张宏、刘飞，并立即办理好房产证、国有土地使用权证;2、旺盛公司因逾期交房严重违约行为应按合同约定按已交房款403021元8‰月利率从2013年10月30日起至正式交房时止的逾期交房违约金，至2016年3月31日止为93500.872元;3、旺盛公司赔偿张宏、刘飞精神损失费、维权误工费，共计5000元；4、本案诉讼费用由旺盛公司承担。原审法院认定事实：刘飞、张宏系夫妻关系。2012年11月26日双方签订一份《商品房买卖合同书》，约定：张宏、刘飞购买旺盛公司开发的怀化市天星东路奥都新村住宅小区第四栋一单元1301-1号房（建筑层数地上17层，地下1层），建筑面积136.61平方米，单价为每平方米2950元，房屋总价403021元；付款方式为签订合同时首付款213021元，余款190000元办理银行或公积金贷款，贷款办好后一次性付给旺盛公司；双方在合同第八条中约定交房时间为2013年10月30日，交房时，张宏、刘飞应付清所有款项；旺盛公司在张宏、刘飞将合同约定的全部房款及其他应付税费付清后，将经验收合格的房屋交付张宏、刘飞（其公共配套设施及小区绿化在整个项目竣工之后一年内全部交付使用）；合同第九条约定除不可抗力等特殊原因外，旺盛公司须按期将经验收合格的房屋交付张宏、刘飞，否则张宏、刘飞有权按实际已付总房款（不含代收款项、按揭贷款）为计算基数向旺盛公司追究违约责任，自第八条规定的最后交付期限的第31天起至交付之日止，旺盛公司逾期交房超过90天，张宏、刘飞可选择退房或者旺盛公司按照张宏、刘飞已交房款的8‰月利率给予张宏、刘飞逾期交房违约金；张宏、刘飞付清全部款项（含房产证、土地使用证代办费及维修基金等费用），该房屋交付给张宏、刘飞后，旺盛公司12个月内代办好房产证，土地使用证在房产证办好之日起六个月内代办好。合同签订后，张宏、刘飞于2012年11月26日交购房首付款213021元以及契税、维修基金、办证费等25339元，2013年3月13日将银行按揭贷款190000元向旺盛公司付清。另查明，张宏、刘飞购买的怀化市天星东路奥都新村住宅小区第四栋于2013年2月1日经施工单位、设计单位、监理单位、建设单位进行了主体工程质量验收，结果为合格，该建设工程至今尚未进行工程质量竣工验收。张宏、刘飞至今未收房。原审法院认为：双方签订的《商品房买卖合同书》系双方当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方当事人均应依约全面履行各自义务。张宏、刘飞已付清全部购房款项（含契税、房产证、土地使用证代办费及维修基金等费用），旺盛公司应按照合同约定在2013年10月30日交房，并在交房后12个月内为张宏、刘飞代办好房产证，房产证办好之日起6个月内代办好土地使用证，旺盛公司至今未履行交房和办证义务，张宏、刘飞要求旺盛公司依约交付房屋并办理好房屋所有权证和土地使用权证的请求，本院予以支持。双方在《商品房买卖合同书》中约定交房条件为经验收合格，双方对验收合格理解不一致又没有其他约定的，房产交付条件不能违背法律的规定。商品房是建筑工程的一种，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”上述法律规定均明确了“工程竣工经验收合格”为房产交付条件。张宏、刘飞购买的怀化市天星东路奥都新村住宅小区第四栋建筑工程只是进行了主体工程质量验收合格，至今尚未进行工程质量竣工验收，不符合法定的房产交付条件，故旺盛公司应承担逾期交房违约金赔偿的民事责任。关于违约金的计算，双方在合同第九条中约定计算基数为不包含代收款项和按揭贷款在内的已付房款，该条款是双方真实意思的表示，故应按照约定履行，张宏、刘飞提出该条款中关于计算基数的约定是无效条款的意见不能成立。旺盛公司提出“合同约定的违约金过高，请求予以减少的请求”，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”张宏、刘飞没有举证证明因旺盛公司逾期交房造成的具体损失，本院根据本案具体情况酌情调整旺盛公司按日向张宏、刘飞支付已交付房价款（不包含代收款项和按揭贷款）的万分之一的违约金。双方约定的交房时间为2013年10月30日，至2016年3月31日止，逾期交房的时间为29个月，因双方又约定违约金的计算时间为合同规定的最后交付期限的第31天起至交付之日止，违约金的计算时间应为28个月（840天），故违约金计算为17893.76元（213021元×0.0001×840天）。张宏、刘飞要求旺盛公司赔偿精神损失费和维权误工费于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、怀化市旺盛房地产开发有限公司将经工程质量竣工验收合格的怀化市天星东路奥都新村住宅小区第四栋一单元1301-1号住房交付给张宏、刘飞；并于房屋交付后12个月内为张宏、刘飞办理好该房屋的房屋所有权证和土地使用权证；二、怀化市旺盛房地产开发有限公司于本判决生效后10日内支付张宏、刘飞逾期交房违约金17893.76元；三、驳回张宏、刘飞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9815元，由张宏、刘飞负担9568元，怀化市旺盛房地产开发有限公司承担247元。经审理查明：原审法院认定的事实属实，与二审查明的事实一致。二审中双方均未提供新的证据。双方合同第八条约定“如甲方实际交房时间超过三个月，从第四个月起，甲方承担违约责任。”本院认为：本案被上诉人张宏、刘飞在诉前确实向上诉人主张了交房的相关权利。双方就此也进行过多次交涉。上诉人违约未交付房屋的事实一直处于持续状态，诉讼时效没有届满的情形。到现在为止，房屋仍未交付。所以旺盛公司上诉主张张宏、刘飞关于本案的起诉超过诉讼时效的理由不能成立。关于本案违约责任的开始期限，虽然双方合同第八条约定了“如甲方实际交房时间超过三个月，从第四个月起，甲方承担违约责任”的条款，但双方合同第九条同时约定了违约责任“自合同第八条规定的最后交付期限的第31天起至交付之日止”的条款。合同条款前后约定不一，双方对合同的理解出现争议。鉴于本案双方的合同是格式条款合同，对合同理解出现争议，应当按照有利于合同起草方的相对方的立场来解释。所以本案应当按照有利于被上诉人利益的原则来理解违约责任的开始时间。即按照双方合同第九条约定的违约责任“自合同第八条规定的最后交付期限的第31天起至交付之日止”来确定。所以上诉人要求三个月违约责任的宽展期的上诉理由不能成立。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律准确，处理恰当。上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人怀化市旺盛房地产开发有限公司预交的上诉案件受理费247元，由怀化市旺盛房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张义泰代理审判员  罗雪花代理审判员  刘礼川二〇一七年二月十五日代理书记员  丁文婷