辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中审民终再字第80号
申请再审人（一审原告、二审上诉人）：刘某某，男，1984年2月18日出生，汉族。
委托代理人：安某某，女，1957年1月10日出生，汉族。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：沈阳威尼克商务酒店有限公司。
法定代表人：顾某某，该公司总经理。
委托代理人：徐某某，辽宁某某律师事务所律师。
刘某某与沈阳威尼克商务酒店有限公司（简称威尼克公司）房屋租赁合同纠纷一案，沈阳市和平区人民法院于2013年7月3日作出（2013）沈和民二初字第345号民事判决。宣判后，刘某某与威尼克公司均不服，上诉至本院。本院于2013年10月31日作出（2013）沈中民二终字第1736号民事判决。刘某某不服该已生效判决，向辽宁省高级人民法院申请再审。该院于2014年4月18日作出（2014）辽审一民申字第294号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成由审判员韩鹏担任审判长、吴丽君、代理审判员孙玉龙（主审）参加评议的合议庭，于2014年5月12日公开开庭审理了本案。申请再审人刘某某的委托代理人安某某、被申请人威尼克公司的委托代理人徐某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2012年11月9日，刘某某诉至沈阳市和平区人民法院称，双方签订了房屋租赁合同，刘某某购买位于沈阳市和平区太原北街84号的协和广场产权式酒店，并在购房的同时与威尼克公司签订了10年租赁合同。根据合同约定，威尼克公司每季度向刘某某支付房屋租金5728元，威尼克公司承担租赁期间的水费、电费、取暖费、物业费、电梯费、有线电视费用等全部费用。酒店于2008年12月开始营业，但威尼克公司无故违反支付租金的约定，截至2011年12月31日，累计少付刘某某房屋租金32005.65元，逾期支付租金的违约金6460.49元，逾期支付房租违约利息124.35元，合计38590.49元。威尼克公司的行为已给刘某某造成损失。虽然刘某某已于2011年11月将房屋收回，但是，刘某某合法权益未得到正常保障，刘某某出租房屋室内的有线电视信号、宽带信号仍被威尼克公司掐断，并阻挠运营商安装设备；自来水仍未分户，供暖虽已分户，但没有确认威尼克公司是否拖欠取暖费。刘某某当初购买的是“产权式酒店”，在威尼克公司代表刘某某接收房屋时，有线电视已经完成安装，初装费已包含在购房成本之中，现在威尼克公司违法向刘某某强行收取有线电视初装费和收视费。为维护刘某某合法权益，刘某某依法提起诉讼。请求法院：1、判令威尼克公司向刘某某支付所欠租金（2009年1月1日至2011年11月10日）、利息及违约金共计38590.49元；2、判令威尼克公司违约迫使业主退房给刘某某造成的一切经济损失和精神损失，支付刘某某违约赔偿金共计11456元（按照半年房租计算），业主保留继续追究威尼克公司违约责任的权利；3、判令威尼克公司结清承租期间发生的水费、电费、上网费、电话费、有线电视收费、取暖费、物业费、电梯费等，并出示缴费凭据；4、判令威尼克公司无条件为刘某某将出租房屋的自来水、用电、供暖、电话、网络、有线电视分户，提供正常的用水、用电、供暖、电话、上网、有线电视收视等权利；5、本案诉讼费由威尼克公司承担。审理过程中，刘某某放弃了关于精神损失赔偿的诉讼请求。
威尼克公司辩称，首先，刘某某主张拖欠租金的数额与事实不符。刘某某对于房屋租金的计算有误，2011年11月9日，刘某某与威尼克公司已经达成协议，双方已经解除合同。因此，威尼克公司仅需支付自2009年1月起至2011年11月8日期间的房屋租金，所以刘某某关于威尼克公司拖欠租金的主张存在计算错误。依据税务机关的相关规定以及酒店经营行业的行业惯例，威尼克公司为刘某某按月代扣代缴了出租房屋的相应税费，因此2009年起在代扣代缴税费后，威尼克公司如约向刘某某支付了房屋租金，并不存在刘某某所述的自2009年起拖欠租金的情况。关于违约金的问题，因为刘某某主张依据双方合同第15条约定，只有要威尼克公司违反合同约定，无正当理由逾期支付租金超过6个月的情况下，才需要承担未付租金10%作为违约金，本案中威尼克公司自2009年第一季度起至到2010年第3季度在为刘某某代扣代缴税费后均向刘某某支付了足额的租金，并不存在违约情况，在2010年第四季度后，威尼克公司因为经营不善，也按照季度支付了刘某某部分租金，并且将情况如实告知了刘某某，2009年1月起刘某某定期从威尼克公司处领取了房屋租金，长达三、四年的时间里刘某某对于威尼克公司支付租金的时间和方式没有异议，因此威尼克公司并不存在无正当理由逾期支付租金超过6个月的情形，也不存在合同当中未超过6个月支付按照同期银行贷款利率支付违约金的情形。从刘某某的诉讼请求和证据中可以看出刘某某对威尼克公司按季度支付租金的时间及数额情况非常清楚，在三、四年的时间里刘某某对于威尼克公司支付租金的时间和方式没有异议，于2012年底才提起诉讼，显然刘某某的诉讼请求已过诉讼时效，应驳回其诉讼请求。其次，针对刘某某的经营损失的问题，刘某某没有向法庭提供任何证据证明其所谓的经济损失，可看出赔偿并未实际发生。再次，根据合同第九条约定，刘某某主张的电梯费、上网费并没有约定由我方承担。按照合同约定我方已经为刘某某交纳了相应费用，并且在刘某某退租时已经为其办理了相应的验收手续。网络和电话是以我方名义开户的与刘某某无关，在刘某某退租后刘某某应当自行去相关部门办理电话及网络。最后，针对分户问题，自来水的分户在刘某某退租之后，刘某某应自行与自来水公司进行协商，刘某某的房间内装有水表，并且刘某某在验收房屋时也与威尼克公司就水表问题进行了验收，我方予以配合。供暖已经实行了分户。有线电视和电话、网络性质是一样的。电话内线是我们统一以酒店名义办理的，在刘某某退租之后该电话已经撤销了。
一审法院经审理查明，刘某某与威尼克公司签订房屋租赁合同一份，约定刘某某即甲方将位于沈阳市太原北街84号协和广场一期第84-2座17层20号房屋出租给威尼克公司即乙方使用，该房屋建筑面积33.59平方米。租期自2008年12月31日至2018年12月30日，共计10年。租金标准为5728元／季，按季支付，每年的1月10日前支付第一季度租金，每年的4月10日前支付第二季度租金，每年7月10日前支付第三季度租金，每年10月10日前支付第四季度租金。合同还约定，乙方如无正当理由逾期支付甲方租金，则每逾期一日，乙方应按银行同期贷款利率就逾期未付租金向甲方支付违约金，直至乙方支付相应租金之日止；乙方如无正当理由逾期支付甲方租金超过6个月的，乙方按逾期未付租金的10%向甲方支付违约金。合同签订后，刘某某按照合同约定履行了交付房屋义务，威尼克公司给付了部分租金计37178.88元。2011年11月10日刘某某将诉争房屋收回。威尼克公司尚欠刘某某自2008年12月31日至2011年11月9日期间的租金共计28311.25元（税前，65490.13元-37178.88元）。
另查明，刘某某在庭上向法院说明涉诉房屋的自来水、用电、供暖均恢复正常。
上述事实，有刘某某提供的租赁合同、银行对账单、房屋产权证书、收房声明、房屋查验单以及刘某某、威尼克公司庭审笔录在卷佐证。这些证明材料已经开庭质证和法院的审查，予以确认。
一审法院认为，刘某某与威尼克公司签订的租赁协议，系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，故合法有效，刘某某与威尼克公司均应恪守履行。刘某某已经按照约定将房屋交付威尼克公司使用，威尼克公司亦应按照约定履行给付刘某某租金的义务。现刘某某已于2011年11月10日收回房屋，双方租赁合同已经解除。威尼克公司至今尚欠刘某某2008年12月31日至2011年11月9日租金28311.25元（税前），系违约行为，应承担相应的违约责任，故对刘某某要求威尼克公司给付所欠租金的诉讼请求，予以支持；关于刘某某诉请的违约金及利息，因威尼克公司迟延支付刘某某租金有合理事由，不构成主观恶意，故对刘某某该项请求不予支持；刘某某主张的赔偿金问题，因刘某某未能提供相应证据，故对刘某某该项请求不予支持；刘某某诉请的威尼克公司结清承租期间发生的各项费用问题，刘某某现未能提供证据证明威尼克公司在承租期内存在欠费问题，故刘某某该项请求不予支持；电话、网络、有线电视收视等问题，因刘某某未能证明是威尼克公司原因所造成，故刘某某该项请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七条之规定，判决：一、判决生效之日起十日内，威尼克公司给付刘某某自2009年1月1日至2011年11月9日期间的租金28311.25元（税前）；二、驳回刘某某的其他诉讼请求。如果威尼克公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费1057元（刘某某已预交），由威尼克公司负担。
宣判后，威尼克公司与刘某某均不服，向本院提出上诉。
威尼克公司上诉称，一、原审法院判决认定事实严重错误，依法应当予以撤销。首先，在原审庭审中，威尼克公司提交了完整的代扣代缴税款发票以证明为刘某某代扣代缴了相应税款的事实，但原审法院仍判决威尼克公司给付刘某某税前租金。其次，依据双方签订的《房屋租赁合同》相关规定，涉案房屋由刘某某投保，但在合同签订后，刘某某并未按照合同约定履行投保义务。因此，出于防范风险的需要，威尼克公司有权预留部分风险储备金。二、原审法院判决适用法律错误，依法应予以撤销。本案应依据《中华人民共和国合同法》第六十六条关于同时履行抗辩权之规定，以及《中华人民共和国合同法》司法解释（二）第二十六条关于不可抗力之规定，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除合同。故请求：1、依法撤销原审法院民事判决，并依法改判，驳回刘某某的诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由刘某某承担。
刘某某辩称，一、威尼克公司的代扣代缴发票完全子虚乌有。二、威尼克公司所谓克扣租金是扣风险抵押金之说完全是无稽之谈。克扣租金和迟延给付租金是威尼克公司恶意所为。三、威尼克公司提出的所谓“不可抗拒”的理由纯属狡辩。太原街人防工程工期一个月，威尼克公司本身定位不是靠等客上门。酒店的正门在小巷内，人防工程并未影响酒店。
刘某某上诉称，一审法院对本案争议焦点的事实认定，存在错误。首先，一审法院认为威尼克公司迟延支付租金有合理事由，不构成主观故意，但并没有指明何为合理事由，无法让人信服。其次，一审法院认为刘某某主张的赔偿金无事实及法律依据，这一认定是不对的。刘某某已经提供了相关证据，证明刘某某收回房屋不是本人意愿，是威尼克公司恶意拖欠租金、恶意违约所致。刘某某在索要租金的过程中，也确实产生了误工费、交通费、电话费等费用。因此，刘某某有权索要违约金。此外，威尼克公司没有按照合同规定完全履行替刘某某接收房屋的义务。自来水至今没分户，无法交费用水；宽带和电话不能正常使用，威尼克公司阻挠电信部门为刘某某安装电话和宽带。因此，刘某某有权要求威尼克公司解决自来水、电话、宽带的问题。故请求：1、撤销原审法院民事判决。2、支持刘某某一审的全部诉讼请求（请求二审法院支持将违约金计算截止日计算到威尼克公司偿还欠款之日止）。3、判令威尼克公司承担一审、二审的全部诉讼费用。
威尼克公司辩称，刘某某的上诉请求没有事实和法律依据，依法应予以驳回。威尼克公司在与业主签订合同后，因太原街人防建设，致使酒店的外观环境发生了极大的变化，是政府原因导致的。威尼克公司有权适当变更合同，迟延支付租金。威尼克公司迟延支付租金的行为确系有合理事由，不构成主观恶意。2008年末签订的合同，房屋租赁合同履行期间，长达三年之久。业主多次来到酒店，但并未对房屋提出任何异议。双方也签订了房屋验收单，威尼克公司履行了义务。业主的主张与事实不符，没有法律依据，请求依法驳回。
本院二审经审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。
本院二审另查明，在审理过程中，刘某某、威尼克公司均确认每间房屋有水表，威尼克公司有一个总表，刘某某按照其房间内的水表向威尼克公司直接交纳水费。关于刘某某提出的向自来水公司直接交纳水费的要求，威尼克公司表示愿意积极配合。
上述事实，有当事人陈述、租赁合同、银行对账单、房屋产权证书、收房声明、房屋查验单以及庭审笔录等证据材料，经当事人庭审质证及本院审查，予以确认，在一审卷宗佐证。
本院二审认为，刘某某与威尼克公司签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，该合同合法有效，双方当事人应恪守履行。威尼克公司使用租赁房屋，但未按合同约定日期给付2008年12月31日至2011年11月9日租金28，311.25元（税前），应承担相应的给付责任。另，威尼克公司没有充分的证据证明为刘某某交纳了税款，因此威尼克公司应按合同的约定给付房屋租金，故一审法院判决威尼克公司给付该期间的租金并无不当。关于刘某某主张的违约金及利息的问题，在双方签订的房屋租赁合同中明确约定房屋租金的税款应由作为出租方的刘某某承担，但刘某某并未交纳相应的房屋租赁税费，威尼克公司以此为由拒不支付租金，双方均存在一定过错，故对于刘某某要求威尼克公司支付违约金及利息的主张，本院不予支持。关于威尼克公司提出刘某某未按合同约定对租赁房屋等向保险公司投保有权预留风险储备金问题。因威尼克公司提出的保险问题，属于合同约定的附随义务，不是租赁合同约定的主要权利义务，且威尼克公司实际使用租赁房屋，实现了租赁用途，故不能因此拒绝履行交付相应租金的义务。关于威尼克公司提出因政府对太原街地区进行人防工程项目建设使得上诉人的经营发展受到限制，属情势变更的主张。因威尼克公司并未举证证明政府建设行为与其经营发展有直接必然因果关系，且其该项抗辩属商业风险范畴，不构成拒交房屋租金的理由，对其该项主张，本院不予采信。关于刘某某所提威尼克公司未完全履行交房义务，自来水未能分户管理之主张，本院认为2011年11月10日，刘某某与威尼克公司就诉争房屋进行了交接，对于诉争房屋内的相关设施设备，双方共同签署了入住房屋查验单，在该查验单上在卫星电视、电话、宽带、水表、电表等项目后标注了√，刘某某收回了本案诉争房屋。关于水表问题，在本院庭审中，刘某某自认诉争房屋内存在水表，但其要求直接向自来水公司交纳费用，刘某某就该项请求可直接向相关公司进行办理，且威尼克公司亦表示愿意积极配合刘某某办理相关事项，故对刘某某该上诉主张本院不予支持。综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共计2114元，由刘某某负担1057元，由威尼克公司负担1057元。
刘某某再审称，原一、二审判决没有支持刘某某的违约金及违约赔偿金请求，并认定应由刘某某直接向相关公司办理自来水、电话和宽带等系属认定事实不清，适用法律错误。故请求：1、撤销（2013）沈中民二终字第1736号民事判决及（2013）沈和民二初字第345号民事判决第二项，将本案发回重审或直接改判。2、判令威尼克公司给付刘某某违约金共计8788.77元（截至本案判决生效之日）、违约赔偿金5728元（按一个季度的房屋租金计算），合计14516.77元。3、判令威尼克公司限期到自来水公司为刘某某办理分户，积极协助并配合有关电信部门为刘某某重新安装电话及宽带。4、判令威尼克公司承担本案全部诉讼费用2100元。
威尼克公司辩称，原一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，刘某某的再审请求应予驳回。关于违约金问题，因当时政府在太原街进行人防工程的建设，导致酒店经营不善，属我公司延期交付租金有的合理事由，并不存在主观恶意拖欠租金的情况。关于违约金的计算问题，应以双方合同约定为准，不得累加。关于违约赔偿金问题，对此刘某某并未提供证据证明其存在经济损失。关于自来水、电话及宽带问题，应由刘某某自行办理。
本院再审对本院二审查明的事实予以确认。
本院再审认为，原一、二审判决认定刘某某与威尼克公司签订的房屋租赁合同有效是正确的，威尼克公司应本着诚实信用原则据实履行合同义务。
关于威尼克公司应否给付刘某某租金及相应违约金的问题。刘某某作为出租人已经按照合同约定将房屋交付给威尼克公司，威尼克公司作为承租人未按照合同约定完全履行给付租金的义务，构成违约，应承担继续给付刘某某租金及支付相应违约金的义务。关于威尼克公司提出的逾期给付租金是由于太原街进行人防工程建设，导致酒店外部环境发生变化，致使酒店经营不善符合合同法关于情势变更情形，不应给付违约金的主张，因《中华人民共和国合同法司法解释（二）》第二十六条规定“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”，该情势变更条款系当事人对变更或解除合同的规定，而本案是刘某某作为原告要求威尼克公司给付房屋租金及违约金的诉讼，并不是威尼克公司主张变更或解除合同的诉讼，因此威尼克公司以该项抗辩理由不同意支付违约金的主张不予支持。另在一审法院庭审中，威尼克公司对刘某某提出的支付违约金的抗辩理由并未提出异议只是对支付标准提出异议。据此，本院对刘某某要求威尼克公司给付租金及违约金的主张予以支持。
关于违约金给付的标准问题。刘某某与威尼克公司签订的房屋租赁合同第十五条约定，“乙方（即威尼克公司）如无正当理由逾期支付甲方（即刘某某）租金，每逾期一日，乙方应按照银行同期贷款利率就逾期未付租金向甲方支付违约金，直至乙方支付相应租金之日止；乙方如无正当理由逾期支付甲方租金超过6个月的，乙方按逾期未付租金的10%向甲方支付违约金。前述违约金不相互累加。”刘某某一审诉求是请求判令威尼克公司给付2011年11月10日之前所欠的违约金，虽刘某某起诉日期为2012年11月9日，但至本案一审判决之日止（即2013年7月3日）威尼克公司仍未向刘某某履行给付租金的义务，威尼克公司逾期支付租金已超过6个月，按照双方约定，威尼克公司应按未付租金28311.25元（税前）的10%向刘某某支付违约金2831.13元。
关于刘某某主张的给付违约赔偿金、利息及提供电话、网络、有线电视收视等权利以及结清承租期间发生的各项费用等问题，因无事实和法律依据，对此均不予支持。
关于刘某某主张的自来水、电话、宽带等的办理问题，因此与本案不属同一法律关系，对此亦不予支持。
综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款（二）项、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、撤销本院（2013）沈中民二终字第1736号民事判决及沈阳市和平区人民法院（2013）沈和民二初字第345号民事判决；
二、沈阳威尼克商务酒店有限公司于本判决生效之日起十日内给付刘某某自2009年1月1日至2011年11月9日期间的租金28311.25元（税前）；
三、沈阳威尼克商务酒店有限公司于本判决生效之日起十日内给付刘某某自2009年1月1日至2011年11月9日期间的违约金2831.13元；
四、驳回双方当事人的其他诉讼请求。
如果沈阳威尼克商务酒店有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费1057元，二审案件受理费2114元，均由沈阳威尼克商务酒店有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩 鹏
审 判 员 吴丽君
代理审判员 孙玉龙
二〇一四年六月五日
书 记 员 王 龙
本案裁判所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。