苏州市相城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）相商初字第00405号
原告中国银行股份有限公司苏州相城支行。
负责人钱向军，行长。
委托代理人匡泉生、孙小梅，江苏熠达律师事务所律师。
被告庞江良。
被告徐爱球。
原告中国银行股份有限公司苏州相城支行（以下简称中行相城支行）诉被告庞江良、徐爱球金融借款合同纠纷一案，本院于2015年5月22日立案受理后，由代理审判员唐灿适用简易程序进行审理。后因案情需要，转为普通程序，组成由审判员严林生担任审判长、代理审判员唐灿主审、人民陪审员邱玉芳参加评议的合议庭，于2015年10月30日公开开庭进行了审理。原告中行相城支行委托代理人孙小梅到庭参加诉讼。被告庞江良、徐爱球经本院公告传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告中行相城支行诉称，2010年9月30日，原告与被告庞江良、徐爱球签订《个人一手住房贷款合同》一份，约定被告庞江良、徐爱球向原告借款人民币790000元，用于购买苏州市相城区渭塘镇xxx的房产，期限为120个月。合同签订后，原告依约于2010年10月11日发放了贷款。2012年5月4日，被告庞江良、徐爱球办理了抵押权人为原告的房屋抵押登记。至2015年3月18日，被告已连续8期未能按期偿还贷款。原告根据合同约定，宣布贷款提前到期。原告为实现债权支付了律师费35934元整。经原告多次催讨，被告仍不履行还款义务，故原告起诉至法院，请求依法判令：1、被告庞江良、徐爱球归还原告贷款本金543875.82元、利息17105.49元、罚息1702.28元，合计562683.59元（暂算至2015年3月18日，其后按合同约定的罚息利率计收至还清贷款本息之日止）；2.被告不能给付上述款项时，以被告一、二抵押的位于苏州市相城区渭塘镇xxx房产在拍卖、变卖的价款中原告享有优先受偿权，以清偿上述所欠债务；3.被告一、二承担律师费35934元；4.本案诉讼费用由两被告承担。
在庭审中，原告当庭将第一项诉讼请求明确为：被告庞江良、徐爱球归还原告贷款本金543875.82元、利息17105.49元、罚息1702.28元，合计562683.59元（截止至2015年3月18日），并共同承担以本金543875.82元、利息17105.49元之和即人民币560981.31元为基数自2015年3月19日起至被告实际清偿之日止按照中国人民银行同期同档贷款基准利率1.05倍计算的逾期付款利息。
被告庞江良、徐爱球均未到庭应诉答辩。
经审理查明，2010年9月30日，原告中行相城支行与被告庞江良、徐爱球签订《个人一手住房贷款合同》一份（编号：2010相中零住借字876号），借款人为庞江良、徐爱球，贷款人为中行相城支行。合同约定，贷款人根据借款人的申请，同意向其发放贷款人民币790000元，贷款期限为120个月；贷款用途为借款人用于购买坐落于苏州市相城区渭塘镇xxx的房屋购房款；贷款利率为浮动利率，浮动周期为一年，即从贷款人实际放款日起一年内，按实际放款日适用的中国人民银行公布实施的相应档次的贷款基准利率下浮25%，第一个浮动周期内，贷款月利率为3.7125‰，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布的相应档次的贷款基准利率下浮25%作为下一个浮动周期的适用利率；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收40%；贷款偿还采取按月等额本息还款；全部贷款直接划至借款人指定购买住房的开发商或售房单位的专用账户（账户名称苏州市合景房地产开发有限公司，账号46×××01）；个人一手住房贷款合同通用条款构成本合同不可分割的组成部分，具有与本合同相同的法律效力；凡因履行本合同而产生的一切争议、纠纷，可以依法向贷款人所在地人民法院起诉。该合同由贷款人中行相城支行、借款人庞江良、徐爱球分别签字盖章予以确认。该合同的通用条款约定，担保范围为本合同项下借款人全部债务，包括本金、利息（包括利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等）、因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用；借款人出现未按期归还贷款本息的，构成或视为本合同项下违约；出现前款规定的违约事件时，贷款人有权采取宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，有权要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关费用损失等。
同日，原告中行相城支行与被告庞江良、徐爱球签订《个人贷款抵押合同》一份，抵押人为庞江良、徐爱球，抵押权人为中行相城支行。合同约定，抵押人为抵押权人与被告庞江良之间签署的个人一手住房贷款合同即主合同项下债务的履行，以苏州市相城区渭塘镇澄阳路2999号xxx房屋作为抵押物提供全程抵押担保，抵押担保的范围为主合同项下的债务，包括本金、利息、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于律师费、公证费、执行费等）。
同日，被告徐爱球向原告中行相城支行出具共有人承诺函一份，该承诺函载明：“借款人庞江良向贵行借款79万元，与贵行签署了贷款合同并将xxx抵押于贵行。本人作为该财产的共有人，向贵行承诺：本人自愿同意将前述财产抵押给贵行作为借款人在贷款合同项下债务清偿的担保，如借款人未按合同约定履行还款义务，贵行有权向人民法院申请强制执行。本人自愿作为借款人在前述贷款合同项下债务的共同还款人。本承诺函自本人签字之日起生效，至借款人在前述贷款合同项下的债务全部清偿完毕之日失效”。该共有人承诺函由被告徐爱球签字确认。
2012年5月4日，被告庞江良、徐爱球以其所有的位于苏州市相城区渭塘镇澄阳路2999号xxx的房屋办理了权证号为苏房他证相城字第3004x**号的他项权证，约定他项权利种类为抵押权、房屋他项权利人为中行相城支行、债权数额为790000元人民币。
2010年10月11日，原告中行相城支行向被告庞江良、徐爱球指定的账户发放贷款790000元。被告庞江良、徐爱球出具借款借据一份，载明借款人庞江良、徐爱球，贷款月利率为3.7125‰，期限为2010年10月11日至2020年10月11日。上述贷款发放后，被告庞江良、徐爱球自2013年5月始有逾期，自2014年6月25日后未再偿还本息。原告中行相城支行于2014年10月27日向被告庞江良邮寄律师函一份，宣布该借款合同项下的未到期的贷款本息全部提前到期，并要求被告庞江良立即清偿贷款本息，但被告庞江良、徐爱球仍未归还。截止至2015年3月18日，被告庞江良、徐爱球尚欠贷款本金543875.82元、利息17105.49元、罚息1702.28元未予归还。原告中行相城支行遂诉讼来院，希判如所请。
另查明，原告中行相城支行委托江苏熠达律师事务所代理本案诉讼，并支付律师代理费35934元。
以上事实，由原告中行相城支行提供的贷款申请表、共有人承诺函、个人一手住房贷款合同、借款借据、律师函、邮寄凭证、利息清单、委托代理合同、现金解款单各一份，以及原告当庭陈述相互印证予以证实，本院对上述事实及证据予以确认。
本院认为，原告中行相城支行与被告庞江良、徐爱球之间签订的个人一手住房贷款合同，系原、被告各方当事人的真实意思表示，依法成立，各方当事人均应按约履行。其一，原告中行相城支行已按约向被告庞江良、徐爱球发放贷款790000元，被告庞江良、徐爱球连续多期未按约归还贷款本息已构成违约，原告按合同约定要求被告庞江良、徐爱球立即归还尚欠贷款本金543875.82元、利息17105.49元、罚息1702.28元（截止至2015年3月18日），并共同承担以本金543875.82元、利息17105.49元之和即人民币560981.31元为基数自2015年3月19日起至被告实际清偿之日止按照中国人民银行同期同档贷款基准利率1.05倍（在中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率下浮25%的基础上加收40%）计算的逾期付款利息的诉讼主张，有事实根据和法律依据，本院予以支持。其二，原告中行相城支行根据约定，要求对被告庞江良、徐爱球提供的位于苏州市相城区渭塘镇澄阳路2999号xxx的抵押物进行拍卖、变卖，并从所得价款中优先受偿的诉讼请求，本院认为，被告庞江良、徐爱球在个人贷款抵押合同上签字的行为代表其自愿提供苏州市相城区渭塘镇澄阳路2999号xxx的房屋作为履行债务的抵押担保，且已经办理抵押登记手续，抵押权依法成立并生效，故原告的该项诉请有理有据，本院对此予以支持。其三，原告按照合同约定，要求被告庞江良、徐爱球承担为实现债权而实际支付的律师费35934元的诉讼请求，本院认为，原告按照律师费收费标准的分段方式最高标准计算律师费的明显过高，结合本案实际情况本院酌情调整为被告庞江良、徐爱球应付原告律师费19667元。被告庞江良、徐爱球经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，系自行放弃应诉抗辩的权利，所产生的法律后果由其自负。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十九条、第一百八十条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告庞江良、徐爱球应共同偿还原告中国银行股份有限公司苏州相城支行贷款本金543875.82元、利息17105.49元、罚息1702.28元（截止至2015年3月18日），上述款项合计人民币562683.59元。同时，被告庞江良、徐爱球还应共同承担以贷款本息人民币560981.31元为基数自2015年3月19日起至被告实际清偿之日止按中国人民银行同期同档贷款基准利率1.05倍计算的逾期还款利息。上述款项于本判决生效之日起十日内履行。
二、被告庞江良、徐爱球应共同赔偿原告中国银行股份有限公司苏州相城支行为实现债权而支出的律师代理费人民币19667元，于本判决生效之日起十日内履行。
三、被告庞江良、徐爱球不履行上述一、二项付款义务时，原告中国银行股份有限公司苏州相城支行对上述债权有以被告庞江良、徐爱球提供的抵押物即位于苏州市相城区渭塘镇澄阳路2999号xxx房屋（他项权证号码为：苏房他证相城字第3004x**号）折价或者拍卖、变卖的所得价款在790000元范围内优先受偿的权利。
案件受理费9866元，公告费600元，合计诉讼费人民币10466元，由被告庞江良、徐爱球共同负担（此款原告已预交，本院不再退还，由被告在履行本判决时一并给付原告）。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时应向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（上诉案件受理费的数额由本院在收到上诉状之日起3日内，在区分财产类和非财产类案件并结合当事人上诉请求数额计算出应预交的上诉费用，并向上诉人催交）。苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州苏福路支行，户名：苏州市中级人民法院，账号：10×××76。
审 判 长 严林生
代理审判员 唐 灿
人民陪审员 邱玉芳
二〇一五年十一月七日
书 记 员 陆佳星