安徽省黄山市徽州区人民法院民 事 判 决 书（2015）徽民一初字第00567号原告赵月珍，女，1956年4月14日生，汉族，住上海市徐汇区。被告黄山华商山庄酒店管理有限公司，住所地为安徽省黄山市徽州区。法定代表人：曾永军，该公司董事长。委托代理人：庄芳，公司员工。（特别授权）被告黄山徽州文化旅游集团有限公司，住所地为安徽省黄山市徽州区。法定代表人：曾永军，该公司董事长。委托代理人：方玉红，公司员工。（特别授权）第三人高璐，女，1990年3月8日生，汉族，住上海市徐汇区。（未到庭）委托代理人：赵月珍，女，系第三人母亲。（特别授权）原告赵月珍与被告黄山华商山庄酒店管理有限公司、黄山徽州文化旅游集团有限公司、第三人高璐委托合同纠纷一案，本院受理后于2015年6月25日、2015年7月23日进行了公开开庭审理。原告赵月珍，被告黄山华商山庄酒店管理有限公司、黄山徽州文化旅游集团有限公司的诉讼代理人，第三人高璐的诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵月珍诉称：2004年3月我与黄山华商山庄酒店管理有限公司（以下简称酒店公司），签订了委托合同，约定将我拥有产权的房产委托酒店公司以酒店模式进行租赁经营管理，期限从2004年12月31日至2014年12月31日，酒店公司承诺委托期限内每年租金不低于14400元，支付时间为次年元月的前十个工作日，逾期支付超过15日按照同期银行贷款利率计算延迟支付的利息，同时承诺，在还清贷款的前提下，合同成立五年后随时按照原价收购我的房产，按照“委托经营合同”第四条，黄山徽州文化旅游集团有限公司（以下简称集团公司）对酒店的债务承担连带责任，从2004年12月31日房产租给酒店公司经营后，酒店一直没有按期支付租金，今年初经营期将到，酒店发函声称要一揽子解决租金和回购问题，但之后又回答不回购而且租金要打折，并要求签订不合理协议，此行为严重影响了我对酒店公司和集团公司的信任，为此我诉至法院请求法院判决：一、被告黄山华商山庄酒店管理有限公司、黄山徽州文化旅游集团有限公司赔付逾期利息：从2009年以来租金逾期支付的利息计7072元；2、判令被告黄山华商山庄酒店管理有限公司、黄山徽州文化旅游集团有限公司支付原告2014年租金13800元（已扣除税金），及延期利息；3、判令被告黄山华商山庄酒店管理有限公司支付原告购房回购款18万元；4、判令被告承担案件受理费，并承担原告因案件诉讼所发生来回车费、邮寄费、上班请假工资及住宿费。黄山华商山庄酒店管理有限公司辩称：1、黄山市酒店业整体不景气，近70%处于亏损的状态，酒店公司每年承担业主购房款近8%的租金令酒店公司不堪重负，一直处于亏损状态，酒店公司所经营的酒店客房归业主所有，餐饮楼等房产为徽州文化园所有，酒店公司不具有相应资金资产；2、按照原价回购房产不符合市场价值，显失公平，目前周边同类小区团购价格仅在3000元至3500元之间，根据情势变更原则，应予以调整；3、合同只约定支付租金及回购义务，并未约定酒店公司有义务支付防止损失扩大而需的费用。黄山徽州文化旅游集团有限公司辩称：集团公司只承担一般担保责任，这只针对租金，对回购房款并不承担担保责任，且在主合同债务人并未经过判决和执行前，一般担保人并不承担担保责任。第三人高璐于2015年6月27日向本院提交申请，要求作为本案第三人参加诉讼，并委托赵月珍为其诉讼代理人，代理权限是特别授权，本院经审查后认为其为合同当事人，有权参加诉讼，故准许其作为本案第三人参加诉讼，庭审时，高璐的委托代理人表示高璐的诉讼请求与赵月珍的诉讼请求一致。经审理查明：2004年3月，赵月珍、高璐与酒店公司（该公司变更前的企业名称为黄山东方文化旅游酒店管理有限公司）分别作为甲、乙双方签订委托经营合同，合同约定，甲方将其坐落于黄山市徽州区文化园—华商山庄“溪顶华庭”04幢312室的房产及室内设施价值人民币壹拾捌万元委托乙方以酒店模式经营，委托期限为10年自2004年12月31日至2014年12月31日。合同明确约定如下内容：一、合同自甲、乙双方签字并盖章之日起成立，乙方在合同成立伍年后随时按原价收购甲方房产；二、租金发放时间为次年元月的前十个工作日，最低年租金不低于总房款的8%即14400元／年，相关税费自理；三、乙方逾期支付收益，除应及时如数补交外，超过十五日须按银行同期贷款利率计算延迟支付的利息；四、集团公司作为担保人在合同上签章，如乙方不能按保底14400元／年给予甲方最低报酬，则其作为担保人在同等金额范围内承担担保责任。该合同由赵月珍、酒店公司和集团公司签字或盖章确认。2004年10月21日，赵月珍、集团公司、中国农业银行徽州支行签订《个人住房按揭（抵押）借款合同》，赵月珍为“溪顶华庭”04幢312室办理按揭手续，合同约定赵月珍以所购住房及其全部权益做为抵押，集团公司提供阶段性连带责任保证。合同签订后，酒店公司未能按约定支付租金，2013年12月2日，赵月珍向酒店公司和集团公司出具书函一份，同意将本案房产即黄山市徽州区文化园—华商山庄“溪顶华庭”04幢312室2010年7月1日至2013年12月31日的租金折抵其在文化园内另一房产即聆风阁20幢3单元206室的按揭款。截止诉前，“溪顶华庭”04幢312室2014年租金并未支付。同时查明，赵月珍、高璐所购“溪顶华庭”04幢312室房屋已在2009年付清全部房款180000元及相关按揭利息，赵月珍和高璐取得了房地产权证。上述事实有赵月珍、高璐的身份证复印件，酒店公司、集团公司的营业执照及组织机构代码证复印件，委托经营合同，赵月珍、高璐的房地产权证，个人住房按揭（抵押）借款合同以及双方当事人的陈述等证据证明，可以认定。本院认为：赵月珍、高璐与酒店公司签订的委托经营合同系双方真实意思表示，具有法律效力，合同当事人应当依约全面履行合同约定的义务。本案庭审中酒店公司对欠付赵月珍、高璐2014年租金13800元（已扣除税金）没有异议，本院依法予以确认。对于赵月珍、高璐要求酒店公司回购其房产的诉请，因从赵月珍提供的证据来看，能证明该诉请符合双方合同约定的条件，酒店公司应当予以回购，对赵月珍、高璐提出的该项诉请，本院依法予以支持，在双方约定的委托经营到期后，酒店公司实际回购之前，若酒店公司仍继续将涉案房屋对外经营，则应另行支付赵月珍、高璐租金。酒店公司逾期未履行支付2014年租金的义务，构成违约，赵月珍诉请要求酒店公司支付延迟支付租金的利息损失的诉请，符合双方合同约定，本院依法予以支持。对于赵月珍、高璐要求酒店公司支付其从2009年至2012年租金延迟支付所产生的延迟利息的诉讼请求，本院认为，赵月珍、高璐提供的加盖有酒店公司的《4#312赵月珍业主租金支付情况》能够证明2009年租金13800.96元延迟至2012年12月才予以给付，对赵月珍、高璐要求酒店公司支付2009年租金的延迟利息的诉讼请求，本院予以认可，但该证据后半部分2010年至2012年的租金支付情况是手写添加的，酒店公司对手写部分不予认可，故本院无法通过该证据直接认定酒店公司延迟支付2010年至2012年租金，但从2013年12月2日赵月珍向酒店公司、集团公司出具的书函一份可以看出，其同意将已经延迟支付的本案房产即黄山市徽州区文化园—华商山庄“溪顶华庭”04幢312室2010年7月1日至2013年12月31日的租金折抵其在文化园内另一房产即聆风阁20幢3单元206室的按揭款，但并未表明其愿意免除酒店公司租金延迟支付的利息的义务，同时，按照《个人住房按揭（抵押）借款合同》，集团公司也无权将“溪顶华庭”04幢312室房屋的租金直接抵扣聆风阁20幢3单元206室的按揭款，该抵扣行为虽然事后的到赵月珍、高璐的认可，但并不能免除酒店公司需支付延迟租金利息的义务，对赵月珍、高璐要求酒店公司支付2010年7月至2012年租金延迟支付的利息的诉讼请求，本院予以认可，对于赵月珍要求酒店公司支付2010年1至6月份租金延迟支付的利息的诉讼请求，由于其未能提供证据证明酒店存在延迟情况，故本院不予支持。上述租金延迟支付的利息的计算始期均应按照合同约定，从第二年元月第十个工作日起延后十五天开始计算，本院统一核定为第二年2月起计算。对于赵月珍、高璐依据年利率6%计算利息的意见，因赵月珍、高璐未能提交相关证据，对此应依据双方的合同约定参照中国人民银行同期同类贷款基准利率分段计算利息损失。酒店公司认为其经营期间一直处于亏损状态，现酒店公司没有能力按约支付租金及回购房产，要求依据公平原则和情势变更原则相应调低租金比例及回购价格，不符合法律规定，本院不予采纳。赵月珍、高璐要求集团公司承担连带担保责任，共同支付拖欠的租金及延迟利息的诉请，根据合同内容，集团公司对酒店公司的担保属于对特定范围内债务的担保，即仅限于支付租金并且属于一般保证，依法一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任，故对赵月珍、高璐要求集团公司承担保证责任给付租金及延迟利息的诉请，本院依法不予支持。赵月珍、高璐要求酒店公司和集团公司承担其因案件诉讼发生的车费、邮寄费、请假工资及住宿费，于法无据，本院不予支持。据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国担保法》第十七条第一款、第二款、第二十一条第一款之规定，判决如下：一、被告黄山华商山庄酒店管理有限公司于本判决生效之日起五日内按中国人民银行同期同类贷款利率向原告赵月珍、第三人高璐支付2009年、2010年7月至2012年租金延迟支付的利息（2009年租金13800元的延迟支付利息从2010年2月起计算至2012年12月、2010年7至12月租金6900元的延迟支付利息从2011年2月起计算至2013年12月、2011年租金13800元的延迟支付利息从2012年2月起计算至2012年12月、2012年租金13800元的延迟支付利息从2013年2月起计算至2013年12月，上述租金均已扣除被告黄山华商山庄酒店管理有限公司应代缴的税费）；二、被告黄山华商山庄酒店管理有限公司于本判决生效之日起五日内给付原告赵月珍、第三人高璐2014年租金13800元（已扣除税金），并支付利息损失（利息按中国人民银行同期同类贷款利率自2015年2月起算至本判决确定的履行之日止）；三、被告黄山华商山庄酒店管理有限公司于本判决生效之日起五日内回购原告赵月珍、第三人高璐所有的位于黄山市徽州区徽州文化园—华商山庄“溪顶华庭”04幢312室房产，支付原告赵月珍、第三人高璐房产回购款180000元；四、驳回原告赵月珍、第三人高璐的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第253条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费4313元，减半收取2156.5元，由被告黄山华商山庄酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。代理审判员  余泽龙二〇一五年七月三十日书 记 员  周 杰附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国担保法》第十七条第一款、第二款：当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。第二十一条第一款：保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。