辽宁省抚顺�中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽04民终1314号
上诉人（原审被告）：抚顺兴隆宝通置业有限公司，住所地：抚顺市顺城区抚顺城路（东段）11-1号楼4、5号门市。
法定代表人：佟恩祥，该公司总经理。
委托代理人：李弘熙，该公司职员。
委托代理人：邢福，辽宁铭博律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：顾帅，男，汉族，1983年10月17日出生，住抚顺市新抚区。
被上诉人（原审原告）：朱丹，女，汉族，1981年1月13日出生，住抚顺市新抚区。
上诉人抚顺兴隆宝通置业有限公司因与被上诉人顾帅、朱丹房屋买卖合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院(2016)辽0411民初2202号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人抚顺兴隆宝通置业有限公司委托代理人李弘熙、邢福，被上诉人顾帅、朱丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
抚顺兴隆宝通置业有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，判令双方继续履行商品房买卖合同；2.改判不返还购房款及赔偿利息、代办费等款项；3.一、二审诉讼费由顾帅、朱丹承担。事实和理由，双方签订《商品房买卖合同》时，约定抚顺兴隆宝通置业有限公司返租顾帅、朱丹购买的商铺三年，年租金是总房款的8%，从合同约定的交房之日起返租顾帅、朱丹商铺并计算租金，三年的租金是总房款的24%，双方约定抚顺兴隆宝通置业有限公司先行支付21%的租金，余下3%租金按年返还1%，三年内支付完毕，而抚顺兴隆宝通置业有限公司支付租金的方式是从顾帅、朱丹购买商铺的总房款中直接扣除租金，以折抵房屋折价款的方式结算租金；�方已经形成事实上的房屋租赁合同关系，抚顺兴隆宝通置业有限公司已承租顾帅、朱丹购买的商铺，三年的租金已经支付90%以上，租赁合同已经实际履行，抚顺兴隆宝通置业有限公司交房之日即为租赁关系生效之日，双方的租赁合同已经形成，应视为交付房屋，不存在抚顺兴隆宝通置业有限公司逾期交房的情况，顾帅、朱丹无权请求解除商品房买卖合同。顾帅、朱丹请求支付利息损失无法律依据，双方在合同第12条约定即便抚顺兴隆宝通置业有限公司给予退房，仅向顾帅、朱丹支付已付房款的0.5%的违约金即可，双方既然已经明确违约金标准，顾帅、朱丹又请求利息损失，明显不合法；违约金就是给守约方的赔偿金，已然包括各项损失，双方已经约定违约金标准就不存在其他损失。代办费800元与抚顺兴隆宝通置业有限公司无任何关联关系，该笔费用并非抚顺�隆宝通置业有限公司收取，而是沈阳房产咨询公司收取的费用。
顾帅、朱丹辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，应依法维持。按照商品房买卖合同约定，抚顺兴隆宝通置业有限公司应于2015年12月31日前将争议房屋交付给顾帅、朱丹，但抚顺兴隆宝通置业有限公司至今未按合同约定交付房屋。依据合同约定及相关司法解释规定，法院应支持顾帅、朱丹解除合同的诉请。由于抚顺兴隆宝通置业有限公司严重违约，导致合同目的无法实现，抚顺兴隆宝通置业有限公司应返还顾帅、朱丹已经支付的购房款，并赔偿因此产生的全部费用。顾帅、朱丹没有与抚顺兴隆宝通置业有限公司签订返租协议。抚顺兴隆宝通置业有限公司主张并没有收取顾帅、朱丹代办产权证费等费用，而是由案外人收取的，并不符合常理。商品房买卖合同中并未约定交纳剩余房款的时间�签订合同时，抚顺兴隆宝通置业有限公司承诺交付房屋后由该公司工作人员帮助办理相关贷款手续，并收取一定费用。
顾帅、朱丹向一审法院起诉请求：1、解除顾帅、朱丹与抚顺兴隆宝通置业有限公司签订的《抚顺市商品房买卖合同》；2、抚顺兴隆宝通置业有限公司返还顾帅、朱丹购房款154574元；3、判令抚顺兴隆宝通置业有限公司按照顾帅、朱丹购房款的百分之零点五标准支付顾帅、朱丹违约金，并从2015年12月31日起按照总购房款的同期贷款利率支付利息（截止到退我全部购房款时）；4、判令抚顺兴隆宝通置业有限公司返还代办费800元。5、诉讼费由抚顺兴隆宝通置业有限公司承担。
一审法院查明事实：2014年7月22日，顾帅、朱丹与抚顺兴隆宝通置业有限公司签订《商品房买卖合同》，双方在合同中约定：顾帅、朱丹购买抚顺兴隆宝通置业有�公司抚顺兴隆摩尔世界商铺一处，该商铺《销（预）售许可证》号为XK2013325-519，地点位于抚顺市顺城区新城路（东段）5-14号楼1156铺，建筑面积13.46平方米，每平方米单价21885.14元，房屋总价款为294574元，双方约定首付款154574元，贷款140000元。抚顺兴隆宝通置业有限公司在2015年12月31日前将经综合验收合格的房屋交付顾帅、朱丹，逾期90日后顾帅、朱丹有权解除合同，抚顺兴隆宝通置业有限公司应自顾帅、朱丹解除合同通知到达之日起15日内返还全部已付款项，并按顾帅、朱丹累计已付款的0.5%向其支付违约金；顾帅、朱丹如未按合同规定的时间付款，逾期超过30日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金。双方在合同中未约定房款交付时间。顾帅、朱丹交纳购房首付款154574元，抚顺兴隆宝通置业有限公司为顾帅、朱丹出具了收款收据，顾帅、朱丹并于2014年7月22日交纳800元产权代办费，代办费收据盖有沈阳国宇房地产咨询有限公司财务章。2016年5月，顾帅、朱丹以邮寄方式向抚顺兴隆宝通置业有限公司提出解除合同，抚顺兴隆宝通置业有限公司未予签收邮件。抚顺兴隆宝通置业有限公司未能在合同约定期限内交付房屋。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。本案，顾帅、朱丹与抚顺兴隆宝通置业有限公司签订《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，故该《商品房买卖合同》合法有效。顾帅、朱丹按合同约定交纳购房首付款后，抚顺兴隆宝通置业有限公司负有按合同约定时间�付房屋的义务。抚顺兴隆宝通置业有限公司未按合同约定时间交付房屋，顾帅、朱丹有权按双方在合同中的约定选择解除合同，并要求抚顺兴隆宝通置业有限公司支付违约金。故对于顾帅、朱丹要求解除与抚顺兴隆宝通置业有限公司之间签订的《商品房买卖合同》及要求抚顺兴隆宝通置业有限公司返还购房款的诉讼请求予以支持。关于顾帅、朱丹主张按照银行同期贷款利率计算利息一节，按照相关司法解释的规定，应按可得利益原则确定实际损失，双方约定的违约金低于顾帅、朱丹的实际损失，顾帅、朱丹关于利息的主张符合法律规定，抚顺兴隆宝通置业有限公司应自交房期限届满的次日起至本判决确定的给付之日止，以顾帅、朱丹交纳购房款为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准向顾帅、朱丹支付利息损失。关于顾帅、朱丹主张800元代办费一节，收据上体现的收取单位虽非抚顺兴隆宝通置业有限公司，但此笔费用是顾帅、朱丹在与抚顺兴隆宝通置业有限公司签订《商品房买卖合同》时在抚顺兴隆宝通置业有限公司处交纳，抚顺兴隆宝通置业有限公司未明示此费用收取单位为第三方，顾帅、朱丹有理由相信此笔费用交给了抚顺兴隆宝通置业有限公司，且抚顺兴隆宝通置业有限公司负有协助顾帅、朱丹办理房屋所有权登记手续的义务，现顾帅、朱丹因抚顺兴隆宝通置业有限公司的违约行为而无法取得房屋，抚顺兴隆宝通置业有限公司应将此代办费返还顾帅、朱丹。关于抚顺兴隆宝通置业有限公司辩称顾帅、朱丹违约在先一节，双方在《商品房买卖合同》中对于交付房款时间并无约定，抚顺兴隆宝通置业有限公司主张多次催促顾帅、朱丹交纳房款也未提供相关证据，同时抚顺兴隆宝通置业有限公司也没有证据证明顾帅、朱丹要求继续履行合同，故抚顺兴隆宝通置业有限公司主张合同处于继续履行状态缺乏事实依据，不予采信。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，判决：一、解除顾帅、朱丹与抚顺兴隆宝通置业有限公司于2014年7月22日签订的合同编号为R201400402643号的《商品房买卖合同》；二、抚顺兴隆宝通置业有限公司于本判决生效后三十日内一次性返还顾帅、朱丹购房款154574元；三、抚顺兴隆宝通置业有限公司于本判决生效后三十日内一次性支付顾帅、�丹以154574元购房款为基数、自2016年1月1日起至本判决确定的给付之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息损失；四、抚顺兴隆宝通置业有限公司于本判决生效后三十日内一次性返还顾帅、朱丹代办费800元；五、驳回顾帅、朱丹其他诉讼请求。案件受理费1703元（已减半收取），由抚顺兴隆宝通置业有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人没有提交新证据。双方当事人对一审法院查明的事实均没有异议，本院予以确认。
本院认为，顾帅、朱丹与抚顺兴隆宝通置业有限公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，故该商品房买卖合同合法有效，双方当�人应该按照合同的约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，顾帅、朱丹与抚顺兴隆宝通置业有限公司签订的《抚顺市商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2015年12月31日前将经综合验收合格的商品房交付给买受人。逾期超过90日后，买受人有权解除合同。顾帅、朱丹作为买受人已按合同约定履行交付部分购房款的义务，但抚顺兴隆宝通置业有限公司至今未将争议房屋交付给顾帅、朱丹，显然构成违约，应承担相应违约责任。现顾帅、朱丹主张抚顺兴隆宝通置业有限公司逾期交房的时间超过90天，要求解除合同，抚顺兴隆宝通置业有限公司亦未能提供任何证据证明其逾期交房存在正当理由，故一审判决解除顾帅、朱丹与抚顺兴隆宝通�业有限公司之间的商品房买卖合同并无不当，本院予以维持。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。顾帅、朱丹与抚顺兴隆宝通置业有限公司之间的商品房买卖合同解除后，抚顺兴隆宝通置业有限公司应当返还已经收取的购房款154574元，并支付相应的利息。关于利息的计算标准，本院认为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。从该条规定不难看出，我国�约金制度系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方，因此违约金比例的确定应参照非违约方的实际损失。一审判决以可得利益原则为理论基础，认定顾帅、朱丹与抚顺兴隆宝通置业有限公司约定的违约金低于顾帅、朱丹的实际损失，顾帅、朱丹增加违约金的主张符合法律规定，并判决抚顺兴隆宝通置业有限公司以154574元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，给付自2016年1月1日起至本判决确定的给付之日止违约金，并无不当，本院予以维持。
产权代办费800元，为顾帅、朱丹履行商品房买卖合同过程中产生，系其实际损失，抚顺兴隆宝通置业有限公司作为违约方，应予赔偿。待抚顺兴隆宝通置业有限公司将产权代办费退还顾帅、朱丹后，抚顺兴隆宝通置业有限公司可依法另行主张权利。
关于抚顺兴隆宝通置业有限公司辩�顾帅、朱丹未办理贷款手续违约在先问题。经查，双方在商品房买卖合同中约定的付款方式为除首付款外，剩余房款作银行按揭，但对于办理银行按揭手续的时间并无约定。本院认为办理银行按揭贷款是购房人履行支付购房款义务的一种方式。顾帅、朱丹作为商品房的购买方，在合同未约定办理按揭贷款时间的情况下，最迟应在接收房屋时付清购房款。因抚顺兴隆宝通置业有限公司未按照合同约定履行交付房屋义务，也未提供证据证明曾催促顾帅、朱丹交纳剩余房款。因此，本院对抚顺兴隆宝通置业有限公司主张顾帅、朱丹未办理银行按揭贷款属于违约在先，不予采信。
对于抚顺兴隆宝通置业有限公司辩称双方构成返租关系，因顾帅、朱丹不予认可，且抚顺兴隆宝通置业有限公司未提供证据证明双方存在返租法律关系，故一审判决没有采信抚顺兴隆宝通�业有限公司答辩意见，并无不当，本院予以支持。
综上所述，抚顺兴隆宝通置业有限公司的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3407元，由上诉人抚顺兴隆宝通置业有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 张 帆
审判员 秦 梦
审判员 何福苍
二〇一六年十月二十一日
书记员 罗晓姝