江苏省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）苏审三民申字第00240号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：南京市建邺区副食品有限公司，住所地江苏省南京市建邺区东升村43-3号。
法定代表人：赵明勇，该公司董事长。
委托代理人：李庆法，江苏衡鼎律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：南京中央商场（集团）股份有限公司，住所地江苏省南京市秦淮区中山南路79号。
法定代表人：祝义财，该公司董事长。
委托代理人：任永建、阚若瑶，该公司法务。
被申请人（一审第三人、二审上诉人）：南京市建邺区燃料有限责任公司，住所地江苏省南京市建邺区莫愁湖东路22-1号。
法定代表人：吴新生，该公司总经理、董事长。
委托代理人：王建群，该公司员工。
被申请人（一审第三人、二审上诉人）：胡志琳。
再审申请人南京市建邺区副食品有限公司（以下简称建邺副食品公司）因与被申请人南京中央商场（集团）股份有限公司（以下简称中央商场）、南京市建邺区燃料有限责任公司（以下简称建邺燃料公司）、胡志琳房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市中级人民法院（2014）宁民终字第2236号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
建邺副食品公司申请再审称：一、建邺副食品公司与中央商场之间的合同是在计划经济体制下，由政府安排的涉及民生的公益合同。南京市建邺区人民政府因民生及商业网点配套需要，于一九八四年由建邺区人民政府提供土地，中央商场出资建设，规划时确定凤凰西街145号一层为商业配套菜市场，上层为住宅。为确保商业网点配套用房，1984年11月建邺副食品公司与中央商场签订了《房屋租赁协议书》，租赁性质是《公用公房》，租金按政府有关规定执行，租赁期限一栏被划去，不定期限租赁。房屋正式交付使用后，双方又于1987年5月14日签订《协议书》和《结算房屋租金协议书》并经公证处公证，明确了租赁面积、租金和租赁期限。《协议书》第七条约定，有效期限：本协议生效后，若无国家政策性变动或双方经协商一致同意的变更，则为永久性效力。因双方确定租赁的是公用公房、执行国家公房租金、租赁期限为永久，符合当时我国合同法律规定，为合法有效合同。1999年10月1日起施行的《中华人民共和国合同法》适用于1999年10月1日后订立的租赁合同，对之前订立的合法有效合同不具有溯及效力。合同法没有明确规定，合同法实施前订立的永久性合同为无效合同。二、解除合同的理由不成立。中央商场以“南京市凤凰西街145号房屋与1984年11月签订的房屋租赁合同，未约定租赁期限，依法属不定期合同”为由解除双方经公证处公证的租赁合同是不能成立的。因双方在1987年的补充协议中明确约定租赁期限为永久，并经公证处公证，双方多年以来一直按此履约并无异议。不属于不定期合同，而是有履行期限的合同，因此，其解除合同的理由不能成立。三、中央商场的解约行为损害公共利益。1984年南京市建邺区人民政府因民生及商业网点配套需要，由建邺区人民政府提供土地，由中央商场出资建设，规划时确定凤凰西街145号一层为商业配套菜市场。该地址在建房前就是建邺副食品公司所属的汉西门菜市场供应点，所以在房屋建成后政府才分配给建邺副食品公司作为商业网点。为确保商业网点配套，在政府安排下建邺副食品公司新招收几十名职工兴办了现在的凤凰街菜场，以确保当地居民的菜篮子。1998年，因政府整治露天农贸市场需要，由政府出面协调由具有金凤凰农贸市场管理经验的建邺燃料公司负责管理，将占路经营和街道生活困难人员安排进菜场，于是建邺副食品公司与建邺燃料公司签订了承包协议。建邺区燃料公司职工胡志琳负责具体管理，并签订了37份租赁合同，租赁给经营户承租经营，承包经营至今。如果单方解除《公用公房》租赁协议，将导致当地居民买菜困难，严重损害当地公共利益，使露天农贸市场整治无效，重回脏、乱、差。四、中央商场至今未取得本案租赁房屋的土地使用权，该租赁房屋的土地使用权性质仍然是划拨性质。用地性质未改变，据此改变房屋的原使用用途也是不能成立的。2009年中央商场取得房屋所有权证书并未通知建邺副食品公司，而且取得房屋所有权证也不能改变双方合同约定的公用公房租赁的性质。租赁公有住房的原城市居民，虽然租赁合同定有期限，但不得随意解除合同。本案合同的性质与上述公用公房租赁性质是一样的。原审判决改变了租房的公有性质，否认了公用公房的历史。五、本案中37户实际租赁使用人的租赁合同未到期，判决解除租赁合同，实际租赁使用人必须参加诉讼，不参加诉讼，违反了法律规定且判决无法执行。综上，请求本院依法提起再审。
中央商场答辩称：建邺副食品公司的再审请求的理由均不能成立，请求驳回其再审申请。
建邺燃料公司答辩称：一、其与中央商场没有任何关系，其与建邺副食品公司签订的租赁合同是在计划经济体制下由建邺区政府协调安排下涉及民生的公益合同。二、中央商场将建邺燃料公司追加为第三人不妥，涉案房屋之内的郁金街小菜场网点是建邺区政府协调下的保障民生的菜篮子工程，这是历史遗留问题，建邺燃料公司在经营此菜场和菜篮子工程中付出了大量资金和人力物力，中央商场要求退还承包的郁金街小菜场的房屋理由不能成立。三、中央商场至今未取得涉案房屋土地使用权，故其土地性质仍然是国有划拨土地。按南京市目前规定的产权人必须持有房屋和土地两证的合法使用权后方能确认产权所有，因此中央商场并不能成为该房屋产权的真正拥有者，为此在计划经济条件下形成的承租事实不能改变。四、中央商场所提供的房屋产权证资料与建邺燃料公司承包的房屋面积不同，有很大的出入，而且其确切的地址也不一致，所以此房屋中央商场不能收回。
胡志琳答辩称：其根据政府部门对菜市场的整改要求，投入了大量改造装修费用，如果回收房屋会对其造成重大损失，要求继续承租经营下去。
本院认为，建邺副食品公司的再审申请理由不能成立，理由如下：
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第一条规定：合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。本案中，涉案房屋租赁合同系在合同法实施之前订立，但当时的法律没有就房屋的租赁期限作出相关规定，故本案合同中的房屋租赁期限的约定是否合法有效，应适用现行的《中华人民共和国合同法》的相关规定。合同法规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
本案中中央商场与建邺副食品公司最后一次形成的书面租赁协议为1987年5月14日签订的《协议书》，该协议书约定该协议为永久性效力，不符合合同法关于租赁期限不得超过二十年的规定，故上述《协议书》的租赁期限届满于2007年5月15日。此后，由于建邺副食品公司并未腾退租赁房屋并继续支付租金，而中央商场并未要求建邺副食品公司交还租赁房屋，且接受对方支付的租金，故双方在2007年5月16日起，又事实上订立了一个不定期租赁合同。关于不定期租赁合同，合同法规定当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。2013年1月23日，中央商场向建邺副食品公司发出通知，通知案涉租赁合同于建邺副食品公司收到通知之日起三十日解除，建邺副食品公司于2013年1月30日收到该通知。中央商场作为出租人以通知方式行使解除租赁合同的权利，并在合理期限之前通知了承租人，故原审法院认定双方租赁合同解除符合法律规定。建邺副食品公司、建邺燃料公司和胡志琳认为案涉租赁合同的形成有其历史背景，该协议不应当予以解除的理由，因无相应的法律依据，本院不予采纳。
关于中央商场解除涉案租赁合同是否影响公共利益的问题，本院认为，随着改革开放、市场经济的充分发展，当地民生工程建设和商业网点已与二三十年前不可同日而语。而且，中央商场在诉讼中表示，其要求解除与建邺副食品公司的租赁合同，并不意味着将租赁房屋收回后改作其他用途，不排除在市场行情基础上与实际占有人直接签订租赁合同继续经营菜市场的可能。况且，建邺副食品公司目前并未实际经营涉案租赁房屋内的菜市场，而是承包给第三人管理，第三人又再转租给37户实际经营者，建邺副食品公司在房屋租赁合同期限届满后，经房屋产权人中央商场催告，仍不腾退房屋，而继续获取租金差价，亦有违公平原则。
关于建邺副食品公司及建邺燃料公司关于中央商场没有取得涉案房屋的土地使用权，并不完全享有涉案房屋的产权的抗辩理由，本院认为，中央商场已经取得案涉房屋的房屋所有权证书，其为案涉房屋的合法所有权人，其据此提起本案诉讼，并无不当。
综上所述，建邺副食品公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：
驳回建邺副食品公司的再审申请。
审 判 长 宋 健
代理审判员 张长琦
代理审判员 张晓阳
二〇一五年六月十一日
书 记 员 王方玮