浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金义商初字第2250号
原告：中国工商银行股份有限公司义乌分行，住所地：义乌市篁园路128号。
负责人：沈初阳，职务行长。
委托代理人：童晟、陆婷，原告员工。
被告：义乌市金桂房地产开发有限公司，住所地：义乌市后宅街道柳青路******楼。
法定代表人：马茂演，职务执行董事。
被告：义乌市金城房地产开发有限公司，住所地：义乌市后宅街道柳青路******楼。
法定代表人:马千里，职务董事长。
被告：义乌市金亭房地产开发有限公司，住所地：义乌市义亭镇镇前街*******地块。
法定代表人：马千里，职务董事长。
一至三被告委托代理人：胡光明、杨俊威（实习)
被告：马千里，现在龙游十里坪监狱服刑。
委托代理人：叶青、楼宇广，浙江杭天信律师事务所律师。
被告：吴欢华。
原告中国工商银行股份有限公司义乌分行诉被告义乌市金桂房地产开发有限公司、义乌市金城房地产开发有限公司、义乌市金亭房地产开发有限公司、马千里、吴欢华金融借款合同纠纷一案，本院于2015年4月8日立案受理后，依法由代理审判员陆笑笑适用简易程序，因被告马千里涉及刑事案件正在侦查阶段，本案中止审理，后刑事案件审理终结后，本案于2016年3月22日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陆婷、被告义乌市金桂房地产开发有限公司、义乌市金城房地产开发有限公司、义乌市金亭房地产开发有限公司的共同委托代理人胡光明、被告马千里的委托代理人叶青、楼宇广到庭参加诉讼，被告吴欢华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告中国工商银行股份有限公司义乌分行诉称：1、借款合同的签订及贷款发放情况。2009年3月5日，原告与第一被告签订编号为2009年义乌字第0319号的《房地产业借款合同》，合同约定：一、原告向义乌市金桂房地产开发有限公司发放借款8000万元，贷款期限为自2009年3月5日至2010年3月2日；二、借款利率为固定利率，即年利率5.31%，逾期（包括被宣布提前到期）罚息按贷款利率基础上加收50%确定；三、计息方式为借款自实际提款日起依据实际借款天数按日计息，按月结息，结息日为每月的20日。借款到期，利随本清。合同还对双方的其他权利义务作了约定。2009年3月12日，原告与第一被告、第二被告签订了《共同借款协议》，第二被告自愿作为2009年义乌字第0319号《房地产业借款合同》项下的共同借款人，与第一被告一起对该借款合同项下的全部债务承担共同还款责任。2009年3月12日，原告向第一被告发放了8000万元，借款编号为2009年抵字0341号，约定还款日期2010年3月2日。
2、担保合同的签订情况。2009年3月5日，原告与第三被告签订了编号为2009年押字第0056号《最高额抵押合同》，合同约定：第三被告所担保的主债权为自2009年3月5日至2010年3月4日期间（包括该期间的起始日和届满日），在人民币17400万元的最高余额内，原告因与第一被告签订的借款合同而享有的债权。担保物为位于义乌市义亭镇××小区××、××、B3地块的土地使用权，双方已于2009年3月6日办理了抵押登记手续，登记编号为义他（2009）第23号。2009年2月21日，第四被告同意为第一、第二被告担保，并与原告签订编号为2009年金桂项保字第001号《保证合同》，担保的主债权为原告依据其与第一、二被告签订的2009年义乌字第0319号借款合同而享有的债权。2013年9月3日，第四被告与原告签订编号为2013年金桂项保字第001号《保证合同》，同意为上述借款合同项下债务继续担保。2009年2月21日，第五被告同意为第一、第二被告担保，并与原告签订编号为2009年金桂项保字第002号《保证合同》，担保的主债权为原告依据其与第一、第二被告签订的2009年义乌字第0319号借款合同而享有的债权。2014年3月19日，第五被告与原告签订编号为2014年金桂项保字第002号《保证合同》，同意为上述借款合同项下债务继续担保。
3、被告违约及贷款催收情况。贷款发放后，2009年义乌字第0319号借款合同项下陆续收回4585万元贷款，2010年3月2日贷款到期，2010年3月20日产生欠息，2010年12月30日合同项下本金全部收回，积欠利息一直未予以归还。截止2015年3月20日，尚欠利息3722550.95元（积欠利息从2010年2月21日起算，暂算至2015年3月20日）。自贷款违约以来，原告不间断地向第一、第二被告发送催收逾期融资通知书，向第三被告发送督促履行抵押责任通知书，第一、第二、第三被告收悉并在回执上签章。原告认为，原告已履行了合同义务，而第一、第二被告未依约还款，其余几被告亦未按月承担担保责任，均已构成违约。现原告诉至本院，请求判令:1、第一、第二被告立即归还合同项下借款利息3722550.95元（利息暂算至2015年3月20日，以后利息按合同约定计算至借款偿清之日止）；2、原告对第三被告所有的位于义乌市义亭镇××小区××、××、B3地块的土地使用权享有优先受偿权；3、第四被告、第五被告对上述第一项诉请承担连带还款责任。
被告义乌市金桂房地产开发有限公司、义乌市金城房地产开发有限公司、义乌市金亭房地产开发有限公司辩称：诉状上的事实和理由都是真实的，具体欠息数额再核实。
被告马千里辩称：一、本案利息的起算时间应为2010年3月3日：根据原告自己在诉状中所称“2010年3月2日贷款到期，2010年3月20日产生欠息…利息从2010年2月21日起算…。”但本案《借款合同》约定的还款时间为2010年3月2日，所以原告在未达到还款日之前的2010年2月21日就开始计算利息明显是错误的，原告不能以结息日为每月的20日为理由，就将利息起算时间提前。二、截至本金结清日，被告应欠利息为2180719.44元：本案《借款合同》的还款时间为2010年3月2日，利息起算时间应为2010年3月3日，截至这个时间点，答辩人已归还原告46584002.83元，尚欠原告33415997.17元。即使按照《借款合同》第十一条第5款的约定“乙方对甲方逾期借款按合同利率加收50％的利率计收罚息”的约定，以合同第五条第2款约定的5.31％的固定利率计收罚息为7.965％。即使原告认可罚息约定，利息总计应为2180719.44元，具体的计算方式答辩人将在庭审时做具体阐述。三、产生利息2180719.44元后的复利不应计算：答辩人认为：2180719.44元利息产生之后，原告与答辩人之间没有对于复利进行过结算，根据相关法律规定，双方没有结算的情况下是不能计算复利的。退一步讲，即使需要计算复利，由于本案合同项下约定的借款利息为固定年利息5.31％，计算利息之后产生的利息自然是不能再去加罚息的50％，那么按照5.31％计算是比较合理的。那么按照本金2180719.44元按照年利率5.31％计算至原告诉称的2015年3月20日产生利息为495672.09元。综上所述，答辩人在本金结清之日所产生的利息最多为2180719.44元，之后由该利息又产生的复利由于双方没有进行结算应当不能计算，即使计算复利最多为495672.09元。
被告吴欢华未作答辩，也未向本院提供证据材料。
原告为证明自己的主张，向本院提供证据如下：
1、住房开发（土地储备）贷款申请书、房地产业借款合同、共同借款协议及对应的借款借据各一份，证明原告与第一、二被告间签订有借款合同及合同内容以及原告向其发放了8000万元贷款事实。
2、股东决议、2009年押字第0056号《最高额抵押合同》、土地证复印件、他项权利证据明书复印件各一份，证明原告享有抵押权且取得的抵押权合法有效的事实。
3、2009年金桂项保字第001、002号、2013年金桂项保字第001号、2014年金桂项保字第002号《最高额保证合同》各一份，证明第四、五被告为第一、二被告在原告处的借款提供连带责任保证的事实。
4、催收逾期融资通知书、督促履行抵押责任通知书各一份，证明原告向第一、二、三被告进行催收，被告已收悉并签章确认的事实。
5、贷款总账、利息总账各一份，证明第一被告本金归还情况及第一被告尚欠原告贷款利息情况的事实。
一至三被告质证：对于证据1中的借款合同，这份是格式合同，对于违约条款计收复利对当事人是无效的，加重了当事人的责任。原告这个条款并未告知被告，认为是无效的。贷款利息总帐以法院查明的事实为准。其它证据无异议。
第四被告质证：证据1的质证意见与一至三被告一致。对于借款合同里面对第四被告的担保责任计算期限应该是本金到期后2010年。原告方无其它证据证明两年内对第四被告有催讨。
证据4前三张通知书时间为2012年2月21日，后面三张2013年12月31日。第四被告并不知悉一至三被告的催讨情况。上面的催讨金额也无计算公式，第四被告并不认可。
证据5三性均有异议，本金归还情况无异议。总帐的形成三性都有异议，只有银行拉出来的一张账单，如何形成原告诉状上的金额都无详细的计算方式。
五被告无提交证据。
庭后原告提交了利息3722550.95元的计算明细表，被告对2010年2月21日至2010年3月2日之间的利息计算予以认可，对之后的利滚利的利息计算方法不予认可。
本院认证：原告提供的证据真实性予以确认，证明效力予以确认，欠息数额以法院查明为准。
经审理查明：2009年3月5日，原告与第一被告签订编号为2009年义乌字第0319号的《房地产业借款合同》，合同约定：一、原告向义乌市金桂房地产开发有限公司发放贷款8000万元，贷款期限为自2009年3月5日至2010年3月2日止；二、借款利率为固定利率，即年利率5.31%；三、计息方式为借款自实际提款日起依据实际借款天数按日计息，按月结息，结息日为每月的20日。借款到期，利随本清。四、借款人到期不偿还借款本金及利息的，对借款人逾期借款按合同利率加收50%的利息计收罚息，并对未付利息按合同利率加收50%的利率计收复利。合同还对双方的其他权利义务作了约定。2009年3月12日，原告与第一被告、第二被告签订了《共同借款协议》，第二被告自愿作为2009年义乌字第0319号《房地产业借款合同》项下的共同借款人，与第一被告一起对该借款合同项下的全部债务承担共同还款责任。2009年3月12日，原告向第一被告发放了8000万元，借款编号为2009年抵字0341号，约定还款日期2010年3月2日。
2009年3月5日，原告与第三被告签订了编号为2009年押字第0056号《最高额抵押合同》，合同约定：第三被告所担保的主债权为自2009年3月5日至2010年3月4日期间（包括该期间的起始日和届满日），在人民币17400万元的最高余额内，原告因与第一被告签订的借款合同而享有的债权。担保物为位于义乌市义亭镇××小区××、××、B3地块的土地使用权，双方于2009年3月6日办理了抵押登记手续，登记编号为义他（2009）第23号。2009年2月21日，第四被告同意为第一、第二被告担保，并与原告签订编号为2009年金桂项保字第001号《保证合同》，担保的主债权为原告依据其与第一、二被告签订的2009年义乌字第0319号借款合同而享有的债权。2013年9月3日，第四被告与原告签订编号为2013年金桂项保字第001号《保证合同》，同意为上述借款合同项下债务继续担保。2009年2月21日，第五被告同意为第一、第二被告担保，并与原告签订编号为2009年金桂项保字第002号《保证合同》，担保的主债权为原告依据其与第一、第二被告签订的2009年义乌字第0319号借款合同而享有的债权。2014年3月19日，第五被告与原告签订编号为2014年金桂项保字第002号《保证合同》，同意为上述借款合同项下债务继续担保。
贷款发放后，2009年义乌字第0319号借款合同项下陆续收回贷款4585万元。2010年3月2日贷款到期，尚欠贷款本金3415万元及利息50371.25元。2010年4月16日归还本金40万元，2010年12月30日归还全部本金，尚欠利息2320199.888元未付。利息2320199.888元按照年利率7.965%计收复利，至2015年3月20日共计欠息3111263.34元。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与五被告签订的《借款合同》、《最高额抵押合同》、《保证合同》，系当事人的真实意思表示，内容合法，应确认有效。被告义乌市金桂房地产开发有限公司、义乌市金城房地产开发有限公司应当按约及时归还原告借款本息。合同约定，逾期不还的，逾期借款按合同利率加收50%计收罚息；对未支付的利息，应当按照合同利率加收50%计算复利。2010年3月2日，借款到期，被告尚欠原告借款本金3415万元及2010年2月21日至2010年3月2日按年利率5.31%计付的利息50371.25元。从逾期日2010年3月3日起，本金3415万元应当按照年利率7.965%计收罚息，利息50371.25元应当按照年利率7.965%计收复利。之后，被告陆续归还借款本金，至2010年12月30日，被告归还了全部借款本金，尚欠利息2320199.888元未付。按照合同约定未支付的利息2320199.888元按照年利率7.965%计收复利，截止到2015年3月20日，尚欠利息3111263.34元。被告义乌市金桂房地产开发有限公司、义乌市金城房地产开发有限公司应当按约支付上述利息。被告义乌市金亭房地产开发有限公司自愿以其所有的坐落于位于义乌市义亭镇铜山居住小区B1、B2、B3地块的土地使用权为被告义乌市金桂房地产开发有限公司在2009年3月5日至2010年3月4日间与原告签订的借款合同提供最高额为1.74亿元的抵押担保，故依照相关法律规定，原告有权在抵押范围对就上述财产的拍卖、变卖价款享有优先受偿权。被告马千里、吴欢华自愿对上述债务提供保证担保，又分别于2013年9月3日、2014年3月19日再次承诺对上述债务继续提供担保，担保合法有效，依法应对上述债务承担连带清偿责任。综上，原告中国工商银行股份有限公司义乌分行的诉请合法有理部分，本院予以支持。被告义乌市金桂房地产开发有限公司、义乌市金城房地产开发有限公司、义乌市金亭房地产开发有限公司、马千里辩解合法有理部分，本院予以采信。被告吴欢华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条、第四十六条、第五十三条、第五十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告义乌市金桂房地产开发有限公司、义乌市金城房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付原告中国工商银行股份有限公司义乌分行利息3111263.34元（暂计至2015年3月20日，之后以2320199.888元为基数按年利率7.965%计付至实际履行之日止）；
二、原告中国工商银行股份有限公司义乌分行在上述债权范围内对被告义乌市金亭房地产开发有限公司所有的坐落于义乌市义亭镇*****小区B1、B2、B3地块【土地证号为义乌国用（2008）第****号、***、****号】的土地使用权折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；
三、被告马千里、吴欢华对第一项诉讼请求承担连带清偿责任；
四、驳回原告中国工商银行股份有限公司义乌分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费18290元，由原告负担3003元，由被告义乌市金桂房地产开发有限公司、义乌市金城房地产开发有限公司、马千里、吴欢华负担15287元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院（在递交上诉状同时预交上诉费36580元，具体数额由金华市中级人民法院确定，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入单位：金华市中级人民法院诉讼费预收户；汇入账号：1969*************0106003，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理）。
代理审判员 陆笑笑
二〇一六年六月一日
书 记 员 郑玲燕