辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终12499号
上诉人（原审原告、反诉被告）：沈阳中港地产有限公司，住所地沈阳市于洪区沈大路18—2号。
法定代表人：王旭初，该公司董事长。
委托诉讼代理人：孙建国，辽宁申扬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马宁，辽宁申扬律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：沈阳四龙机器制造有限公司，住所地沈阳市于洪区洪湖北街58—1号。
法定代表人：丁振义，职务系总经理。
委托诉讼代理人：曹文强，辽宁六合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：田传辉，辽宁六合律师事务所律师。
上诉人沈阳中港地产有限公司与被上诉人沈阳四龙机器制造有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2015）于民二初字第03156号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由本院审判员周濛担任审判长，代理审判员朱闻天主审、审判员姜会军参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人沈阳中港地产有限公司上诉请求：1、撤销原审判决第三项，改判由被上诉人自行承担添加添附物的费用2,217,600元；2、请求被上诉人支付上诉人厂房占用费用7,654,608元。事实与理由：1、被上诉人的添附行为存在过错，双方因被上诉人违约而解除《机床厂房买卖预约协议》，被上诉人应自行承担添附物的损失。2、被上诉人应当赔偿其因占用案涉厂房导致的上诉人损失7,654,608元；3、关于被上诉人放置在案涉厂房内的物品，上诉人曾发出函件告知其搬出，但被上诉人一致拒绝搬走，并非上诉留置。上诉人保留向被上诉人主张保管费的权利。
被上诉人沈阳四龙机器制造有限公司辩称：上诉人应就添附的办公楼向答辩人作出补偿，上诉人已将添附的办公楼连同原厂房出售给案外人，上诉人要求我方支付占用厂房期间的损失没有依据，我方是基于买卖合同的有权占有，答辩人在本案中已承担了巨大的损失，中港公司反而取得了收益，故请求驳回上诉人的上诉请求。
原审原告沈阳中港地产有限公司向一审法院起诉请求：1、请求法院判决原、被告解除《机床厂房买卖预约协议》；2、被告赔偿厂房占用费用7,654,608元（20元/平方米/月×9,568.26平方米×40个月）；3、由被告承担一、二审诉讼费用。
原审反诉原告沈阳四龙机器制造有限公司向一审法院起诉请求：1、请求法院判决被反诉人返还预付款7,431,315.29元人民币；2、请求法院判令被反诉人赔偿给反诉人造成的损失3,552,487.31元人民币；3、判令被反诉人向反诉人支付拒不返还购房款本金产生的利息1,917,279元；4、判令被反诉人向反诉人返还厂房内全部设施；5、本案全部诉讼费用由被反诉人承担。
一审法院认定事实：2011年3月1日，原、被告双方签订《机床厂房买卖预约协议》，主要内容有：双方经充分协商，在乙方认同《机床厂房销售指南》（附件一）并了解后附待签订的《机床厂房买卖合同》（附件二）的基本内容的基础上，达成协议。约定四龙公司（乙方）向中港公司（甲方）购买位于沈阳市于洪区沈胡路的厂房，厂房面积为9,568.26平方米，厂房编号为XX#，厂房单价为2,508.69元/㎡，购买方式为一次性、贷款。在签订本协议时，乙方支付总房款的15%预约金，即3,600,569.73元。本预约金不作为定金使用，只产生乙方优先购买甲方厂房的效力。预约金在双方签订《机床厂房买卖合同》时，可以充抵相应部分的定金，或者无息返还被告。因甲方原因导致双方不能签订《机床厂房买卖合同》的，甲方有义务无息返还预约金，并向乙方支付总房款的10%作为违约金。因乙方原因导致不能签订《机床厂房买卖合同》，甲方返还总房款的5%，总房款的10%作为乙方违约金。双方还确认：在正式签订《机床厂房买卖合同》时，如主管部门指定签订格式文本，双方可以协商改变合同内容，如果不能就相关改变达成一致，则仍保留《机床厂房买卖合同》的内容。附件1中关于违约处罚约定如下：1、乙方应在《预约协议》签订后及甲方满足贷款条件后，到甲方办理申请手续并提供相关资料。因乙方未能提供全部有效证件资料导致不能按时办理银行贷款的，甲方无须通知乙方及有权解除合同并不退还乙方预约金。2、如因乙方原因造成银行不能提供按揭贷款，乙方一次性交清全款或甲方退还乙方预约金，厂房交还甲方并解除协议。双方互不承担损失。3、乙方未按合同约定付款，滞纳金为应交纳房款数额按银行利息二倍计算；逾期超过3个月，甲方有权解除合同，乙方应承担赔偿责任，赔偿金额为土地和厂房总价款的10%。4、因甲方原因导致不能签订《机床厂房买卖合同》，甲方有义务无息返还预约金。因乙方原因导致不能签订，乙方无权要求返还。附件2《机床厂房买卖合同》中按揭贷款部分约定：签订本合同当日交纳房款的15%；原告允许被告进行厂房时行前期准备之日起5个工作日内交付5%；在达到入住标准之日起5个工作日交付房款的10%；房款的70%由被告申请办理银行按揭贷款。乙方若未按合同约定支付房款，则处以滞纳金，为应缴纳房款数额按银行利息的二倍计算；如乙方逾期三个月不付清，甲方有权单方解除合同，乙方应当承担赔偿责任，为厂房和土地总价款的10%。《机床厂房买卖预约协议》签订后，四龙公司分别于2011年3月1日、2011年3月16日、2012年8月1日、2012年8月22日、2011年11月19日、2011年11月30日向中港公司付款共计7,415,835.29元。中港公司分别于2011年9月、2012年9月向四龙公司发出律师函，催告四龙公司办理银行贷款手续。原、被告双方均表示，双方合意四龙公司以按揭贷款方式支付，后系因银行要求四龙公司股东家属担保，股东家属拒绝，四龙公司未取得银行贷款。2011年9月8日，沈阳国际特种机床装备城开发办公室通告：各业主务必于2011年10月15日之前搬迁完毕，逾期不搬迁入住企业不享受“两免一减半”的优惠政策。2012年7月27日，中港公司取得包括涉诉厂房在内《商品房预售许可证》。至今双方未签订附件2《机床厂房买卖合同》。另查明，四龙公司在使用涉案厂房期间，添附了一栋办公楼，辽宁华诚信资产评估有限公司于2014年8月12日出具了资产评估报告书，评估价值为2,217,600元。2015年3月，中港公司将四龙公司存放在涉案厂房的物品搬离保管。2015年3月31日中港公司与案外人沈阳圣保源贸易有限公司签订商品房买卖合同，合同约定中港公司将涉案厂房出售给案外人沈阳圣保源贸易有限公司，单价为每平方米2,800元，总价款为26,791,128元。合同签订后，中港公司将涉案厂房及四龙公司添附的办公楼一并交付给了案外人沈阳圣保源贸易有限公司。
一审法院认为，双方于2011年3月1日签订的《机床厂房买卖预约协议》是双方真实的意思表示，不违反法律、法规的强制规定，也未损害他人的合法权益，合法有效。在合同履行过程中，四龙公司未能提供银行要求的股东家属担保，系因四龙公司原因未能办理按揭贷款，四龙公司亦未以其他方式支付剩余房款，没有履行付款义务，构成违约。因此，原告提出解除合同，被告亦同意解除，故对原告提出解除双方签订的《机床厂房买卖预约协议》的诉讼请求，本院依法予以支持。关于双方合同解除的法律后果问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。1、关于四龙公司应当如何承担违约责任的问题。《机床厂房买卖预约协议》附件一《机床厂房销售指南》中第六条1、2款虽然对违约责任的约定存在矛盾，但在双方签订并加盖《机床厂房买卖预约协议》第六条明确约定，如因四龙公司原因导致双方不能签订《机床厂房买卖合同》的，总房款10%作为四龙公司违约金中港公司不再返还。当事人在签订合同时，均对合同的约定有审慎的注意义务，在《机床厂房买卖预约协议》中均有双方盖章确认，可见，双方就可预见的违约行为作出了约定，该协议中约定的违约责任更符合双方订立合同的本意，依该条款确认违约方的罚则更为适宜，故四龙公司应向原告支付违约金2,400,379.82元（9,568.26平方米乘以2,508.69元/平方米乘以10%）。2、关于已付购房款。根据合同法规定，合同解除后，中港公司应将购房款7,415,835.29元返还四龙公司。3、关于添附部分。合同解除后，对添附物的处理应本着保存添附物最大经济价值的原则。中港公司将涉案厂房出售给案外人沈阳圣保源贸易有限公司后，已将四龙公司添附的办公楼一并交付给了案外人沈阳圣保源贸易有限公司，不宜拆除添附物。中港公司向案外人出售厂房的价格比向四龙公司出售厂房的价格高出2,787,329.8元（26,791,128元减去24,003,798.2元），在此差价款中应包含了添附物的价值，中港公司应将添附物的价值部分返还给四龙公司，综合考虑厂房增值因素，本院酌定中港公司返还差价款的70%给四龙公司，即1,951,130.86元。4、关于四龙公司留在涉案厂房的物品。该部分物品属四龙公司所有，中港公司应当返还。5、关于四龙公司要求被告给付逾期返还预付款的利息的诉讼请求。案涉协议系因四龙公司违约而导致解除，且双方对违约责任问题未能达成一致，四龙公司的该项诉讼请求，没有事实及法律依据，本院依法不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条之规定，原审法院判决如下：一、本诉被告沈阳四龙机器制造有限公司于本判决发生法律效力后30日内支付本诉原告沈阳中港地产有限公司违约金2,400,379.82；二、反诉被告沈阳中港地产有限公司于本判决发生法律效力后30日内返还反诉原告沈阳四龙机器制造有限公司购房款7,415,835.29元；三、反诉被告沈阳中港地产有限公司于本判决发生法律效力后30日内支付反诉原告沈阳四龙机器制造有限公司添附物补偿款1,951,130.86元；四、反诉被告沈阳中港地产有限公司于本判决发生法律效力后30日内返还反诉原告沈阳四龙机器制造有限公司留存在厂房中的物品（具体详见反诉被告沈阳中港地产有限公司提供的搬出物品清单及照片，以上清单及照片已附卷）；五、驳回本诉原告沈阳中港地产有限公司、反诉原告沈阳四龙机器制造有限公司其他诉讼请求。本诉案件受理费67,242.8元，由本诉原告沈阳中港地产有限公司承担46,156.8元，由本诉被告沈阳四龙机器制造有限公司承担21,086元；反诉案件受理费87,702.8元，由反诉被告沈阳中港地产有限公司承担63,678元，由本诉被告沈阳四龙机器制造有限公司承担24,024.8元。
本院审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。
另查明：中港公司、四龙公司在本院审理过程中均认可中港公司起诉后，四龙公司自2013年5月至2014年10月占用涉案厂房，共计18个月。
本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，四龙公司在与中港公司签订《机床厂房买卖预约协议》后，未能办理按揭贷款，没有履行付款义务，构成违约。中港公司于2013年4月22日诉至原审法院，要求解除与四龙公司双方间的买卖协议，其请求应予支持，且中港公司解除合同的意思表示自其起诉之日起已明确表达，故双方合同应于2013年4月22日解除。原审法院对此未予判决不当，本院予以纠正。现中港公司、四龙公司双方对原审判决第二、四项均无异议，本院对前述判项予以维持。
关于中港公司提出请求四龙公司支付其厂房占用费用7,654,608元的上诉请求，根据双方合同约定，如因四龙公司原因导致双方不能签订《机床厂房买卖合同》的，总房款10%作为四龙公司违约金中港公司不再返还，故在合同解除前，四龙公司占用费以合同约定的违约金标准计算更符合双方订立合同的本意，即原审认定的2,400,379.82元。又因四龙公司未能履行付款义务，存在违约行为，双方合同应于2013年4月22日解除，但四龙公司在2013年4月22日后仍占用涉案房屋至2014年10月，四龙公司应就双方合同解除后继续占有涉案房屋的行为给付中港公司占用费。参照沈阳市物价局和房产局发布的沈阳市城区非居住类房屋租赁市场指导租金，涉案房屋所在地段办公用途标准为15元/月/平方米，其他类为5元/月/平方米，因涉案房屋仅部分具备办公用途，故本院酌定按10元/月/平方米的标准计算四龙公司应付中港公司占用费更为妥当，即四龙公司应给付中港公司占用费1,722,286.8元（9568.26×18×10元），加上合同解除前四龙公司应给付中港公司占用费2,400,379.82元，四龙公司应给付中港公司占用费4,122,666.62元。
关于中港公司提出不应给付四龙公司添附物费用一节，因合同解除后，对添附物的处理应本着保存添附物最大经济价值的原则，现中港公司已将涉案厂房及添附的办公楼一并出售给了案外人，应视为中港公司对其接受添附物的认可，故原审法院以房屋买卖差价款的70%给四龙公司添附物予以补偿标准并无不当，本院对上诉人的该项上诉请求，不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持沈阳市于洪区人民法院（2015）于民二初字第03156号民事判决第二项、第三项、第四项；
二、撤销沈阳市于洪区人民法院（2015）于民二初字第03156号民事判决第五项；
三、沈阳中港地产有限公司、沈阳四龙机器制造有限公司双方签订的《机床厂房买卖预约协议》于2013年4月22日解除；
四、变更沈阳市于洪区人民法院（2015）于民二初字第03156号民事判决第一项即：“本诉被告沈阳四龙机器制造有限公司于本判决发生法律效力后30日内支付本诉原告沈阳中港地产有限公司违约金2,400,379.82元”为“沈阳四龙机器制造有限公司于本判决发生法律效力后30日内支付沈阳中港地产有限公司占用费4,122,666.62元。”；
五、驳回双方当事人其他上诉请求。
一审本诉案件受理费67,242.8元，反诉案件受理费87,702.8元，二审案件受理费80,905.5元，共计为235,851.1元，由沈阳中港地产有限公司负担153,077.1元，由沈阳四龙机器制造有限公司负担82,774元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 濛
审 判 员 姜会军
代理审判员 朱闻天
二〇一六年十一月二十九日
书 记 员 桂 芸
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；