淮安市清河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）河民初字第0521号
原告王桂平，无业。
原告胡叶波，无业。
两原告共同委托代理人孙友明，江苏兴宇律师事务所律师。
被告王桂华，无业。
被告李国琴，无业。
两被告共同委托代理人李丽、刘凤歌，江苏光剑律师事务所律师。
第三人单金显。
委托代理人杨玲玲。
原告王桂平、胡叶波与被告王桂华、李国琴与第三人单金显房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年9月21日立案受理后，依法追加单金显为第三人参与诉讼，并于2012年12月17日作出（2011）河民初字第1721号民事判决，被告王桂华、李国琴不服本院判决，上诉至江苏省淮安市中级人民法院，市中院裁定撤销本院判决，将本案发回重审。本院于2014年3月6日立案受理后，依法重新组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王桂平及两原告共同委托代理人孙友明，被告王桂华、李国琴及其委托代理人李丽、刘凤歌，第三人单金显及其委托代理人杨玲玲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王桂平、胡叶波诉称：被告自愿将位于东方丽景小区2区12幢404室房屋及车库出卖给原告，约定房价为121677.5元，车库价为12000元。原告支付了全部房款，于2005年10月占有该房屋。2006年12月1日，原、被告双方订立书面协议。被告在房屋交付后至今不为原告办理产权登记手续。请求判决确认两被告与第三人签订的抵押合同无效，两被告协助原告办理产权变更登记手续。
被告王桂华、李国琴辩称，房屋买卖合同不真实，合同上两被告签名不是两被告所签，两被告没有义务协助办理产权变更登记。两被告是房屋合法产权人，对涉案房屋办理的抵押登记有效；请求法院判决驳回原告诉讼请求。
第三人单金显述称：第三人借款给被告属实，抵押合同合法有效。
经审理查明：2003年12月23日，被告王桂华与淮安市园林投资实业有限公司（以下简称“园林公司”）签订拆迁协议书，园林公司补偿王桂华53519.36元；双方进行产权调换，王桂华同意产权调换房屋建筑面积为140㎡，王桂华应付产权调换房价款91828元，产权调换房经冲抵后，乙方应付甲方款38308.64元。2005年10月，园林公司交付了拆迁安置房屋即本案争议的淮安市东方丽景小区二区十二幢404室房屋，该房屋自交付时起由原告王桂平占有使用。2006年12月1日，原告王桂平、胡叶波（合同中为乙方）与被告王桂华、李国琴（合同中为甲方）签订房屋买卖合同，载明：甲方自愿将位于东方丽景小区十二幢404室的安置房一套卖给乙方，房屋面积143.15平方米，车库面积24平方米；房价款按121677.50元，车库价款12000元，合计133677.50元；乙方在收到房屋钥匙后将所有房款一次性付给甲方。甲方在收到房款后合同即为生效；甲方在乙方办理产权过户手续时，负责主动帮助乙方办理产权过户手续，手续费由乙方承担。
另查明，2005年9月10日，原告王桂平、胡叶波以王桂华名义向拆迁部门支付了房屋差价款38308.64元。2005年10月21日，原告王桂平、胡叶波以王桂华名义支付了车库款16784.58元。2005年11月15日，被告李国琴出具收条给原告，收条中记载收到购房款65000元。2005年11月25日，被告李国琴收到原告王桂平、胡叶波购房款8000元，并以被告王桂华名义出具收条给原告，收条中记载收到钵池山花园房款8000元整，该收条中记载的钵池山花园房屋即为本案争议房屋。2006年2月28日，被告王桂华收到原告王桂平、胡叶波10000元，并出具收条给原告，收条中记载收到房款10000元。以上合计，在原、被告签订房屋买卖合同前原告王桂平、胡叶波已付被告王桂华、李国琴房款138093.22元。
2011年12月14日，被告王桂华与淮安市园林投资实业有限公司签订房屋买卖合同，载明：“出卖人：淮安市园林投资实业有限公司（以下简称甲方），买受人：王桂华（以下简称乙方），房屋所有权证号码：清河A201110780，房屋坐落：淮安市清河区东方丽景小区二区十二幢404室，建筑面积143.60平方米，转让面积143.60平方米，房屋总价款91828元，甲方应当在2005年10月30日前将上述房屋交付乙方使用…”。同日，被告王桂华、李国琴取得了淮安市东方丽景二区12幢404室房屋所有权。
2012年2月8日，被告王桂华与第三人单金显签订借款协议，约定被告王桂华向第三人单金显借款20万元，借款期限为2012年2月8日至2012年8月8日，被告王桂华将本案争议房屋抵押给第三人。同日，被告王桂华、李国琴与第三人签订房地产抵押合同。2012年2月9日，两被告与第三人办理了抵押登记手续，权利设定期限为2012年2月8日至2012年8月8日。第三人单金显系江苏三六五易贷金融信息服务股份有限公司法定代表人，其委托公司会计韩华荣向被告王桂华汇款合计191075元（未付余款是双方约定的借款手续费）。被告王桂华、李国琴尚未清偿该债务。
本案原审第一次开庭时，即2011年10月10日庭审中，两被告共同委托的代理人对原告举证时提供的房屋买卖合同质证时陈述，对房屋买卖合同的真实性、合法性不表异议，被告王桂华、李国琴均到庭参加诉讼，对其代理人的上述陈述未表异议。
上述事实，有原、被告当庭陈述、房屋买卖合同、收据、收条、借款协议、房地产抵押合同、房屋登记簿等证据载卷证明。
本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。被告王桂华辩称其收到的房款系出卖其他房屋给原告的价款，原告对此不予认可，被告王桂华就此辩解未能提供证据予以证明；且被告李国琴以王桂华名义出具的8000元金额的收条中明确记载收到钵池山花园房款，而钵池山花园房屋即为本案争议房屋，故对被告王桂华关于其所收房款系其他房屋价款的辩解，不予采信。被告王桂华、李国琴否认买卖合同上签名的真实性，申请进行笔迹鉴定，因被告王桂华、李国琴在本案原审时对合同真实性并未否认，且原、被告在合同签订前已实际履行了支付房款、交付房屋义务，故双方是否签订书面房屋买卖合同并不影响双方买卖合同关系的成立，为减少当事人的讼累，对被告王桂华、李国琴笔迹鉴定的申请不予准许。原、被告签订的房屋买卖合同不违反法律规定，合法有效且已生效。
被告王桂华在房屋出卖后、法院处理纠纷过程中将争议房屋抵押给第三人单金显，主观上不具有善意；但现有证据不足以认定第三人对原、被告之间存在房屋买卖合同纠纷及房屋已出售的事实是明知的，且被告王桂华持有的房屋所有权证具有公示公信力，第三人亦向被告王桂华实际支付了借款；故认定被告与第三人恶意串通证据不足，原告要求确认被告与第三人签订的抵押合同无效的诉讼请求依据不足，本院不予支持。
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。虽然被告与第三人在抵押合同及抵押物登记中均注明抵押期限为2012年2月8日至2012年8月8日，因该抵押合同所涉的主合同债务尚未清偿，故该约定对抵押物权的存续不具有法律约束力，附着在本案争议房屋上的抵押权仍然存续。
原、被告签订的房屋买卖合同合法有效，两被告应当履行协助原告办理产权变更手续的义务；但因本案争议房屋上的抵押权尚未清除，而抵押权作为物权具有优先于债权的效力，原告现要求两被告协助办理房屋所有权过户手续存有抵押权障碍，故对原告要求被告协助办理产权变更登记手续的诉讼请求不予支持。
经调解未果，依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第九条、第一百七十九条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
驳回原告王桂平、胡叶波诉讼请求。
本案案件受理费80元，保全费1270元，合计1350元，由原告王桂平、胡叶波负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：34×××54）
审 判 长 许 霞
代理审判员 黄 忠
人民陪审员 陈锦兰
二〇一四年六月十九日
书 记 员 曹瑞雪
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先清偿。
最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第十二条当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。