宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）宁01民初322号
原告（反诉被告）：马荣，女，住宁夏回族自治区灵武市。
委托诉讼代理人：杨学良，宁夏灵州律师事务所律师。
被告（反诉原告）：宁夏富盛实业投资有限公司，住所地宁夏回族自治区灵武市西湖人家东北角办公楼。
法定代表人：刘斌，该公司经理。
委托诉讼代理人：海明仓，宁夏嘉睿律师事务所律师。
原告（反诉被告）马荣与被告（反诉原告）宁夏富盛实业投资有限公司（以下简称富盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）马荣的委托诉讼代理人杨学良，被告（反诉原告）富盛公司委托诉讼代理人海明仓到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
马荣向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除双方签订的房屋认购意向书；2、依法判令富盛公司向马荣返还购房款5123858元，违约金132万元（按照本金393万元，利率月息1.1%，从2013年9月23日计算至起诉之日2016年4月19日），共计6443858元。3、诉讼费由富盛公司负担。事实及理由：2013年10月21日，马荣与富盛公司签订房屋认购意向书，约定马荣购买富盛公司所有的位于灵武市《伟伦创业园》项目C-12号楼三、四层楼、C-12号楼09号房屋（门面房），双方对购买面积、价格等事项进行了约定。同日，双方又签订补充协议，对上述房屋的水暖电、装修以及房屋租金等进行了约定，上述房屋富盛公司已经进行了简单装修，房屋总价款10136140元，马荣按照约定通过银行转账方式将393万元购房款支付给富盛公司，富盛公司付给马荣房屋租金697365.4元，剩余租金1193858元双方约定作为马荣缴纳的购房款，计算在房屋总价款中，马荣累计支付给富盛公司购房款5123858元。后富盛公司未按约于2016年3月30日给马荣办理房屋产权手续，经马荣多次催促，富盛公司仍未办理，后马荣因富盛公司未按期办理产权手续为由，要求解除意向书，富盛公司同意解除，但认为已付购房款应当扣除租金后，剩余购房款按照灵武市农村信用社最高贷款利息计算后退还给马荣。后马荣得知涉案房屋的土地性质为工业用地，无法办理产权手续，富盛公司在签订意向书时明知土地性质，且向马荣隐瞒了该事实，致使马荣作出了不真实的意思表示。此外，意向书中约定的不能办理产权手续时，要扣除房屋租金后，剩余购房款及利息返还给马荣，该约定显失公平。富盛公司基于意向书，占有使用马荣交付的393万元购房款两年半，而马荣的利益却受到了损失，且富盛公司无法办理产权手续，已经构成根本违约，马荣已通知富盛公司解除合同，为维护马荣的合法权益，故马荣诉至法院，请求判如所请。
富盛公司辩称，一、马荣所称的富盛公司在签订合同时存在欺诈、隐瞒事实的行为不成立。马荣与富盛公司在2013年9月23日、2013年10月21日分别签订两份《房屋认购意向书》，约定马荣购买富盛公司位于灵武市《伟伦创业园》项目C-12号楼09号房、C-12号楼三四层楼，意向书中在所有约定条款之前买卖双方都约定了声明条款，约定“在签订本意向书之时，卖方与买方均明知本意向书所涉房屋尚不具备办理房屋产权证的任何证件，双方均明知对方不存在隐瞒事实或有欺诈行为，并就此放弃追究对方除本意向书约定以外的任何违约责任。”富盛公司与马荣在签订合同时，富盛公司已经告知马荣本案所涉房屋在当时不存在办理房屋产权证的任何证件，所以富盛公司根本不存在欺诈或隐瞒事实的行为。依据宁夏回族自治区国土资源厅文件宁国土资发【2016】153号文件可知，本案所涉房屋的土地性质为商业用地而非马荣所称的工业用地。富盛公司对本案所涉房屋正在完善办理房屋产权证的手续，马荣所述事实不符合实际，则富盛公司不存在根本违约的行为。二、即使马荣要与富盛公司解除《房屋认购意向书》，也应该适用《房屋认购意向书》中的第4条约定：“卖方须在2016年3月30日之前办理齐全有关此套房屋的所有手续，并于认购方签订商品房买卖合同；如卖方没有在约定日期内办理齐全所有手续，认购方有权单方面解除此认购意向书，卖方将认购方所缴纳的认购金扣除约定期限内的房租后，如数退还认购方，并按银行同期灵武市信用社最高信贷利率付息给认购方。卖方对购方的装修费用不承担任何责任。”这是在合同中明确约定好的，合同是双方在平等、自愿、诚信的基础上签订的，合同自始至终都是合法有效的，不存在显失公平。因此，即便是马荣要与富盛公司解除《房屋认购意向书》，也应该依据该意向书中第4条的约定，为此富盛公司依法提起反诉，要求马荣支付富盛公司房屋租金及迟延履行付款的违约金。三、富盛公司与马荣签订《房屋认购意向书》后，马荣只向富盛公司缴纳认购金393万元，并不是马荣所诉的购房款5123858元。综上所述，富盛公司认为马荣的请求事项不符合事实，依法不能成立，请求依法驳回马荣的诉讼请求。四、马荣所诉的违约金即利息明显过高，与银行的同期贷款利率不符，应当予以调整。五、马荣应当向富盛公司支付房屋租金，为此富盛公司提起反诉。
马荣为支持自己的主张。向本院提交如下证据：
证据一、购房意向书二份。证明马荣与富盛公司于2013年9月23日签订购买商品房意向书；富盛公司在约定的期限内没有给马荣办理所售房屋的产权手续，富盛公司存在违约行为。
富盛公司质证称，对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的不认可，在签订意向书时，对房屋的现状是明知的，其已经在逐步完善房屋的办理手续。
证据二、补充协议一份。证明富盛公司承诺出售给马荣的房屋用地性质为商业用地；该房屋自认购后所有权归马荣所有；富盛公司出售的房屋已经出租，房屋租赁权属于马荣，租金由马荣收取；该租金作为马荣已付购房款计算在总价款中。
富盛公司质证称，对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的不认可，对房屋的现状在房屋认购意向书中已明确，该证据证实涉案房屋已交付马荣，马荣也收取租金，租金的标准是按照富盛公司与宁夏中银绒业有限公司（以下简称中银公司）签订的租赁合同为准。
证据三、收据5张。证明马荣向富盛公司支付购房款4436141元。
富盛公司质证称，对该证据2013年9月23日的两张、2013年9月25日、2013年10月21日四张收据，共计金额393万元认购意向金的真实性、合法性、关联性及证明目的认可，对2015年6月2日的收据506141元的真实性、合法性、关联性认可，证明目的不认可，该收据是用中银公司支付的租金抵顶的认购意向金，并不是马荣向富盛公司交纳的现金。
证据四、付款承诺书一份。证明马荣按照承诺书按期支付购房款，不存在违约行为。
富盛公司质证称，对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的不认可。马荣承诺在2014年6月1日前付清下欠的首付款506141元，但是马荣并没有按照承诺书的约定支付认购意向金，直到2015年6月2日，马荣才以收取中银公司的租金抵顶了应付富盛公司的506141元的房屋认购意向金。马荣存在违约，应承担所交意向金20%的违约金。
证据五、银行流水单3份。证明马荣通过银行向富盛公司支付购房款393万元；富盛公司给马荣支付第二年房屋租金697365元
富盛公司质证称，对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议。
证据六、房屋租赁合同一份，证明富盛公司出售给马荣的房屋在出售前已经租赁给中银公司，租期2013年7月10日至2015年7月9日，租金每月每平方米30元；富盛公司出售给马荣的房屋，马荣应当按照2865.49㎡计算，第一年收取10个月的租金；第二年收取全年租金。
富盛公司质证称，对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议，对于房屋租赁合同，原富盛公司在签订房屋认购意向书时，马荣是明知也是认可的。
证据七、灵武市房屋产权产籍监理所证明一份。证明富盛公司名下没有任何房屋进行过备案登记；富盛公司出售给马荣的房屋没有进行产权登记；富盛公司没有房屋销售资格，所出售的房屋属于违章建筑。
富盛公司质证称，对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的不认可，马荣所称富盛公司的房屋属违章建筑，与事实不符，对于富盛公司开发的房屋及富盛公司是否具有房屋销售资格，在签订认购意向书时马荣是明知的，且房屋正在完善各项手续。
证据八、企业登记信息一份。证明富盛公司不是房地产开发企业，没有商品房预售资格。
富盛公司质证称，对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的不认可。
富盛公司为支持其抗辩，向本院提交如下证据：
证据一、房屋租赁合同一份。证明2013年6月6日，富盛公司与中银公司签订房屋租赁合同，约定富盛公司将包括涉案房屋在内的房产出租给中银公司使用，使用期限自2013年7月10日至2015年7月9日，租金为每月每平方米30元。
马荣质证称，对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议。
证据二、房屋认购意向书二份。证明2013年9月23日、2013年10月21日，富盛公司与马荣签订《房屋认购意向书》。约定马荣购买富盛公司的位于灵武市《伟伦创业园》项目C-12号楼09号房，单位建筑面积暂定为222.6平方米，单价每平米4500元，总价1001700元，认购意向金500850元；C-12号楼三四层号房，单位建筑面积暂定为2642.89平方米，单价每平米3005元，总价7940582元，认购意向金3935291元；意向书同时约定了双方的权利和义务。
马荣质证称，对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的不认可。
证据三、付款承诺书。证明2013年10月21日，马荣向富盛公司承诺剩余首付款506141元于2014年6月1日前付清，逾期承担所交意向金20%的违约金。
马荣质证称，对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的不认可。
证据四、收据、电子回单各3份。证明2014年10月27日、2015年4月22日、2015年5月12日马荣分三次收取租金697365.4元。
马荣质证称，对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议。
证据五、宁国土资发【2016】153号文件。证明2016年3月23日，宁夏回族自治区国土资源厅下发宁国土资发【2016】153号文件，同意涉案房屋占用的土地挂牌出让。富盛公司正在完善涉案房屋的各项手续。
马荣质证称，对该证据的真实性、合法性关联性及证明目的均不认可，该证据是复印件，创业园项目谁是开发商不明确。
证据六、宁夏黄河农村商业银行的贷款利率明细表（2013年至2015年）六张。证明2013年最高的贷款年利率上浮后8.4%，2014年最高是7.8%，2015年最高是5.5%，2015年8月份后是4.6%，2015年10月份是4.35%，马荣主张按月息1.1%过高。
马荣质证称，对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可。
本案在审理过程中，富盛公司提出反诉，请求：1、依法判令马荣支付富盛公司2013年9月23日至2016年7月23日房屋租金1728941.8元（2865.49㎡乘以30元/每平米乘以34个月减去富盛公司已收取的租金1193858元）；并支付自2016年7月24日至马荣实际返还房屋之日止的房屋租金。2、依法判令马荣向富盛公司支付迟延履行付款的违约金787058.2元（已付意向金3935291元乘以20%）；以上共计2516000元。3、本案反诉费用由马荣承担。事实及理由：2013年6月6日，富盛公司将坐落于伟伦创业园A-10三、四层、B-1-01、B-1三层、C-12-09、C-12三四层号商铺出租给中银公司使用，合同期限为2013年7月10日至2015年7月9日止，租金为每月每平方米30元。2013年9月23日、2013年10月21日富盛公司与马荣签订两份《房屋认购意向书》，约定马荣购买富盛公司位于灵武市《伟伦创业园》项目C-12号楼09号房、C-12号楼三四层楼。《房屋认购意向书》约定，马荣应向富盛公司缴纳认购意向金4436141元。协议第1条约定“认购方（马荣）同意在签订本认购意向书时，按本认购意向书约定付足认购意向金，在双方签订《商品房买卖合同》后，此认购意向金转为购房款的一部分。认购方必须按本认购意向书约定的付款方式和期限交款，若认购方未按期付款，超过十天，则卖方（富盛公司）有权单方面解除本认购意向书。”协议第4条约定“卖方须在2016年3月30日之前办理齐全有关此套房屋的所有手续，并于认购方签订商品房买卖合同；如卖方没有在约定日期内办理齐全所有手续，认购方有权单方面解除此认购意向书，卖方将认购方所缴纳的认购金扣除约定期限内的房租后，如数退还认购方，并按银行同期灵武市信用社最高信贷利率付息给认购方。卖方对购方的装修费用不承担任何责任。”协议签订后，马荣只向富盛公司缴纳认购意向金393万元，剩余506141元认购意向金马荣于2013年10月21日向富盛公司出具付款承诺书承诺于2014年6月1日前付清，如若本人（马荣）未按上述约定付清所有款项，富盛实业投资有限公司（富盛公司）可追究本人（马荣）的违约责任，扣除所交意向金的20%。房屋富盛公司可另行出售。但马荣未实际按承诺书履行，直到2015年6月2日才以中银公司的房租抵顶了506141元认购意向金。综上，马荣起诉要求解除双方签订的《房屋认购意向书》，富盛公司为维护自己的合法权益，依法提起反诉，请求法庭依法受理并支持富盛公司的反诉请求。
马荣辩称，富盛公司反诉请求中的关于房屋租金及违约金的请求事实不清，证据不足，应当驳回。关于租金的问题。马荣购买了房屋，将393万元购房款支付给富盛公司，双方约定收取的中银公司租金作为其已交购房款，应当属于马荣所有，且双方在补充协议中约定租金变成马荣已付购房款，从房屋总价中扣除，故双方签订的购房意向书中约定不能办理产权手续时，要扣除房屋租金后，剩余购房款及利息返还给马荣，该约定违反了显失公平、等价有偿原则。关违约金的问题。付款承诺书载明剩余购房款506141元包含中银公司未付租金，补充协议第5条载明第二年的租金待承租方在约定的期限内一次性打入富盛公司账户后，富盛公司必须及时打入马荣账户，不得挪作他用，否则按日向马荣支付万分之五的违约金。按照富盛公司与中银公司所签租赁合同约定的第二年租金应于2014年7月10日全部付清。富盛公司第二年的租金在2015年6月2日后也没有退给马荣。所以不存在马荣迟延付款的问题，是富盛公司存在违约事实，要向马荣按日万分之五的承担违约金。关于富盛公司请求马荣支付自2016年7月24日至马荣实际返还房屋之日止的房屋租金的问题，马荣购买了房屋，房屋的出租权应当由马荣享有，租金应当归马荣享有。但富盛公司将房屋租给中银公司2年后，至今仍然闲置，房屋也没有给马荣交付，富盛公司请求返还租金无依据。综上所述，富盛公司的反诉请求缺乏事实根据和法律依据，应当予以驳回。
双方当事人反诉证据与本诉证据一致。
经审理查明，2013年9月23日，马荣、富盛公司签订《伟伦创业园房屋认购意向书》一份，约定马荣向富盛公司购买灵武市《伟伦创业园》项目C-12号楼09号房屋，建筑面积222.6平方米（此面积以政府主管部门认定的测绘面积为准），单价4500元/㎡，总价1001700元，认购意向金500850元，余款500850元在马荣办理产权证前付清；马荣与富盛公司均明知该认购意向书所涉房屋尚不具备办理房屋产权证的任何证件，双方均明知对方不存在隐瞒事实或有欺诈行为，就此房屋追究对方除本意向书约定以外的任何违约责任。马荣同意在签订本认购意向书时，按本认购意向书约定付足认购意向金，在双方签订《商品房买卖合同》后，此认购意向金转为购房款的一部分。马荣必须按本认购意向书约定的付款方式和期限交款，若马荣未按期付款，超过十天，则富盛公司有权单方面解除本认购意向书，富盛公司无须事先通知马荣，有权单方面将上述房产另行处置。富盛公司须在2016年3月30日之前办理齐全有关此套房屋的所有手续，并与马荣签订商品房买卖合同，如富盛公司没有在约定日期内办理齐全所有手续，马荣有权单方面解除此认购意向书，富盛公司将马荣所缴纳的认购金扣除约定期限内的房租后，如数退还认购方，并按照银行同期灵武市信用社最高信贷利率付息给马荣。协议签订后，马荣按照约定交付意向金后，富盛公司将房屋交付马荣使用，具体交付时间以双方签订的交付确认书的时间为准。如若在双方约定的办理房屋手续期间，富盛公司没有办理齐全所有手续，马荣选择不退房的，该认购意向书继续有效，富盛公司办理齐全所有手续后，马荣缴纳清下剩房款。该认购房屋的用地性质为商业用地。
同日，马荣与富盛公司签订补充协议一份，约定马荣自愿认购富盛公司开发的伟伦创业园12号楼09号房及12号楼三、四层，马荣明确知道以上认购房屋已经出租，并认可富盛公司的租赁合同。双方明确马荣继续履行富盛公司的原租赁合同。双方达成协议，以上房屋的租金由马荣收取，第一年的租金直接从总房价扣除，认购意向书签订的房屋总价为扣除第一年租金后的价格，第二年租金待承租方在约定期限内一次性打入富盛公司账户后，富盛公司必须及时打入马荣账户，不得挪作他用，否则按日向马荣支付万分之五的违约金。
2013年10月21日，马荣、富盛公司签订《伟伦创业园房屋认购意向书》一份，约定马荣向富盛公司购买灵武市《伟伦创业园》项目C-12号楼三、四层楼，建筑面积2642.89平方米（此面积以政府主管部门认定的测绘面积为准），单价3005元/㎡，总价7940582元，认购意向金3935291元，余款4005291元在马荣办理产权证前付清。合同其他条款与双方于2013年9月23日签订的《伟伦创业园房屋认购意向书》一致。
合同签订当日，马荣向富盛公司出具付款承诺书一份，载明：马荣自愿认购《伟伦创业园》项目C-12号楼三、四层楼，建筑面积2642.89平方米，单价3005元/㎡，总价7940582元，认购意向金3935291元，但由于马荣资金紧张，其承诺于2013年9月24日前付清2499150元，于2013年10月21日前付清93万元，于2014年6月1日前付清剩余首付款506141元。如未按上述约定付清所有款项，富盛公司可追究违约责任，扣除所交意向金的20%，此房可另行出售。
马荣共计向富盛公司支付393万元，具体为2013年9月23日支付500850元、499150元、2013年9月25日200万元、2013年10月21日93万元。
2015年6月2日，富盛公司向马荣出具收据，载明收到马荣交付的认购意向金506141元。双方均认可该506141元系中银公司租金抵顶的认购意向金。
富盛公司于2014年10月27日、2015年4月22日、2015年5月12日向马荣支付房屋租金697365.4元。
另查明，富盛公司将涉案房屋租赁给了案外人中银公司，租赁期限为2013年7月10日至2015年7月9日，租金为每平米30元。富盛公司将房屋装修后，经中银公司验收，符合住宿条件，中银公司一次性支付富盛公司80%租金，待冬季采暖期过后，如无任何问题，中银公司支付富盛公司剩余20%租金。第二个租约年一次性付清所有租金（就本合同而言指2014年7月10日前，全额付清）。
再查明，2012年7月6日至2014年11月22日，中国人民银行1至3年期的贷款基准利率为6.15%。
以上事实，有马荣提交的《伟伦创业园房屋认购意向书》、补充协议、收据、付款承诺书、房屋租赁合同、富盛公司提交的房屋租赁合同、《伟伦创业园房屋认购意向书》、收据、付款承诺书及双方当事人的当庭陈述在案为凭，本院予以确认。
本院认为，双方提交的《伟伦创业园房屋认购意向书》、补充协议、收据、付款承诺书，可以证实双方之间形成了房屋买卖合同关系，对于马荣诉称的富盛公司存在欺诈行为，因马荣未提交证据证实，本院不予采信，故本案的争议焦点是：双方签订的《伟伦创业园房屋认购意向书》是否应当解除及合同解除后的处理。
关于双方签订的《伟伦创业园房屋认购意向书》是否应当解除。涉案的两份《伟伦创业园房屋认购意向书》均明确约定富盛公司须在2016年3月30日之前办理齐全有关此套房屋的所有手续，并与马荣签订商品房买卖合同，如富盛公司没有在约定日期内办理齐全所有手续，马荣有权单方面解除此认购意向书，富盛公司将马荣所缴纳的认购金扣除约定期限内的房租后，如数退还认购方，并按照银行同期灵武市信用社最高信贷利率付息给马荣。虽富盛公司明确表示不同意解除双方签订的两份《伟伦创业园房屋认购意向书》，但在审理过程中，富盛公司认可其正在完善相关手续，且富盛公司并未提交相关证据证实其已经于2016年3月30日前办理齐全房屋的所有手续，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定，涉案的两份《伟伦创业园房屋认购意向书》已经达到了合同约定的解除条件，故马荣要求解除双方签订的两份《伟伦创业园房屋认购意向书》符合法律规定，本院予以支持。
关于合同解除后的处理。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十七条之规定，合同解除，合同权利义务终止，合同双方可以根据履行情况和合同性质，要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此合同解除后，必然涉及到涉案房屋的返还、认购意向金的退还、已收取房屋租金的处理、违约责任的处理等问题。
首先，关于返还房屋问题。返还房屋的前提是富盛公司已经向马荣交付了涉案房屋，但双方当事人对于房屋是否交付存在争议，故必须先确定涉案房屋是否向马荣交付。双方签订的两份《伟伦创业园房屋认购意向书》第十条均约定“协议签订后，马荣按照约定交付意向金后，富盛公司将房屋交付马荣使用，具体交付时间以双方签订的交付确认书的时间为准”，双方之后并未签订交付确认书，虽然补充协议中约定了马荣认可并继续履行富盛公司与中银公司签订的租赁协议，马荣根据与富盛公司之间的约定亦收取了部分房屋租金，但该部分房屋租金均是由富盛公司转付，且在签订《伟伦创业园房屋认购意向书》时，涉案房屋已经出租给了中银公司，而在此种情况下，《伟伦创业园房屋认购意向书》依旧约定交付时间以双方签订的交付确认书时间为准，故依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定，本院认定富盛公司未向马荣交付涉案房屋，故本案不存在返还房屋的问题。
其次，关于认购意向金退还的问题。双方当事人均认可马荣以转账形式共计向富盛公司支付认购意向金393万元，具体为2013年9月23日支付500850元、499150元、2013年9月25日200万元、2013年10月21日93万元。双方签订的《伟伦创业园房屋认购意向书》已经解除的情况下，富盛公司基于《伟伦创业园房屋认购意向书》而收取的马荣支付的393万元认购意向金应当返还。关于用506141元租金抵顶的认购意向金的处理，该506141元实际是中银公司支付的第二年的房屋租金，并非马荣实际支付给富盛公司的认购意向金，故马荣要求富盛公司返还该506141元无事实及法律依据，本院不予支持。
第三，关于已收取房屋租金的处理。马荣及富盛公司均认可富盛公司以现金形式向马荣支付了涉案房屋租金697365.4元。马荣收取涉案房屋的房屋租金是基于《伟伦创业园房屋认购意向书》，现该两份合同已经解除，故马荣应当于本判决生效之日起十日内向富盛公司返还已收取的房屋租金697365.4元。因房屋未交付，富盛公司要求马荣支付后续租金没有事实及法律依据，本院不予支持。
第四，关于违约责任的处理。涉案的《伟伦创业园房屋认购意向书》及付款承诺书中均约定了违约责任，《伟伦创业园房屋认购意向书》约定“富盛公司须在2016年3月30日之前办理齐全有关此套房屋的所有手续，并与马荣签订商品房买卖合同，如富盛公司没有在约定日期内办理齐全所有手续，马荣有权单方面解除此认购意向书，富盛公司将马荣所缴纳的认购金扣除约定期限内的房租后，如数退还认购方，并按照银行同期灵武市信用社最高信贷利率付息给马荣”，付款承诺书约定“马荣承诺于2014年6月1日前付清剩余首付款506141元，如未按上述约定付清所有款项，富盛公司可追究违约责任，扣除所交意向金的20%，此房可另行出售”。根据上述约定及本案事实，马荣及富盛公司均存在违约行为。马荣直至2015年6月2日才用中银公司支付的房屋租金抵顶了下剩的认购意向金506141元，已经违约，应当承担违约责任，而富盛公司至今未办理完涉案房屋的所有手续，亦违反了合同约定的2016年3月30日前办理完毕涉案房屋的所有手续，故富盛公司亦应当向马荣承担违约责任。但本案中《伟伦创业园房屋认购意向书》及付款承诺书中约定的违约责任过高，本院予以调整，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，本院酌定双方违约责任均按照中国人民银行贷款基准利率6.15%上浮30%计算。对于马荣的违约责任，马荣已经按照付款承诺书的约定支付了393万元，富盛公司亦占有使用该393万元认购意向金，富盛公司的损失在于未按期交纳的506141元认购金部分，而马荣亦未实际向富盛公司缴纳该506141元，故马荣应当于本判决生效之日起十日内向富盛公司支付违约金（以未付认购意向金506141元按照中国人民银行贷款基准利率6.15%上浮30%向富盛公司计算自2014年6月1日至2016年5月10日止）。关于富盛公司的违约责任，富盛公司始终占有使用马荣交付的393万元认购意向金，应当向马荣赔偿损失，基于马荣要求富盛公司支付2013年9月23日至起诉之日止的违约金的诉讼请求，故富盛公司应当于本判决生效之日起十日内向马荣支付违约金（393万元按照中国人民银行贷款基准利率6.15%上浮30%计算自收到款项之日起至2016年5月10日止）。截止2013年10月21日，富盛公司应支付的违约金为11397元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十六条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）马荣与被告（反诉原告）宁夏富盛实业投资有限公司于2013年9月23日、2013年10月21日签订的两份《伟伦创业园房屋认购意向书》；
二、被告（反诉原告）宁夏富盛实业投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）马荣返还认购意向金3930000元，并支付违约金（截止2013年10月21日，富盛公司应支付的违约金为11397元，自2013年10月22日起，以393万元按照中国人民银行贷款基准利率6.15%上浮30%计算至2016年5月10日止）；
三、原告（反诉被告）马荣于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）宁夏富盛实业投资有限公司返还已收取的房屋租金697365.4元，并向被告（反诉原告）宁夏富盛实业投资有限公司支付违约金（以未付认购意向金506141元按照中国人民银行贷款基准利率6.15%上浮30%向富盛公司计算自2014年6月1日至2016年5月10日止）；
四、驳回原告（反诉被告）马荣的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）宁夏富盛实业投资有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费70371元，由原告（反诉被告）马荣负担24571元，被告（反诉原告）宁夏富盛实业投资有限公司负担45800元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于宁夏回族自治区高级人民法院。
审 判 长 安 宁
审 判 员 王建玲
代理审判员 黑 琴
二〇一六年十一月四日
书 记 员 李梦露
附：适用的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……
（二）合同解除；……
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
……
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。