云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2017）云2301民初358号原告：姜林科，男，1941年3月23日生，汉族，小学文化，楚雄市人，退休人员，住楚雄市。原告：白应兰，女，1949年7月12日生，汉族，小学文化，楚雄市人，退休人员，住址同上，系原告姜林科之妻。二原告共同委托诉讼代理人：彭大勇，云南精益律师事务所律师（特别授权）。被告：赵妍，女，1988年9月13日生，汉族，初中文化，姚安县人，个体户，现住姚安县。被告：陶磊，男，1989年4月5日生，汉族，初中文化，姚安县人，个体户，住址同上，系被告赵妍之夫。被告：楚雄正誉房地产经纪有限公司，住所地楚雄开发区永兴苑二期73号（楚雄开发区德江路2号民康医院旁），统一社会信用代码：91532301MA6K4JQ210。法定代表人：井征芝，总经理。委托诉讼代理人：杨晓宇，云南熙宁律师事务所律师（特别授权）。原告姜林科、白应兰与被告赵妍、陶磊、楚雄正誉房地产经纪有限公司（以下简称：“正誉公司”）合同纠纷一案，本院于2017年2月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年3月22日公开开庭进行了审理。原告姜林科、白应兰及其委托诉讼代理人彭大勇，被告陶磊，被告正誉公司的委托诉讼代理人杨晓宇到庭参加诉讼，被告赵妍经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜林科、白应兰向本院提出如下诉讼请求：1、解除原告姜林科、白应兰与被告赵妍、陶磊、正誉公司于2016年1月12日签订的《房屋买卖协议》，庭审中原告增加诉讼请求，解除原告姜林科、白应兰与被告赵妍、陶磊于2016年1月19日签订的《补充协议》和2016年7月22日签订的《补充协议》；2、由被告赵妍、陶磊返还原告姜林科、白应兰购房款人民币40万元，并支付违约金人民币118000元；3、由被告正誉公司对被告赵妍、陶磊的上述还款义务承担连带责任；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：经被告正誉公司介绍，原告姜林科、白应兰欲购买被告赵妍、陶磊所有的座落于楚雄市开发区永安大道北侧盘龙云海国际公寓小区6幢1单元401室住房（房产证号：东瓜字第××号），经协商后，被告赵妍、陶磊作为甲方，原告姜林科、白应兰作为乙方，被告正誉公司作为丙方，三方于2016年1月12日签订了《房屋买卖协议》，对物业（房屋）状况、房屋成交价款、房屋交付及款项支付方式、税费承担、物业交付标准、三方责任（含违约责任）、争议的解决等内容作了明确约定。合同签订当天，原告即依约支付了购房款20万元给被告赵妍、陶磊。2016年1月19日，被告赵妍、陶磊以急需用钱为由，与原告协商，要求原告再支付20万元购房款，并承诺会积极偿还该房屋在银行的抵押贷款，于2016年2月29日前办理房产过户手续。原告基于对被告的信任，当天又支付20万元购房款给被告赵妍、陶磊。至此，原告姜林科、白应兰先后两次向被告赵妍、陶磊共支付了购房款40万元。约定的办理房产过户手续的期限届满，二原告要求被告赵妍、陶磊依约办理房产过户手续，但因被告赵妍、陶磊未依约归还房贷、注销房屋抵押登记，导致该房产无法过户。之后，被告赵妍、陶磊先后于2016年4月22日、7月22日分别以“承诺书”和“补充协议”的方式，再次承诺筹款还贷、注销房屋抵押登记、办理房产过户手续，但均因被告赵妍、陶磊的原因，至今未与二原告办理该房产的过户手续。据查，被告赵妍、陶磊因与他人发生案外其他债务纠纷，该房产已于2016年3月18日被昆明市五华区人民法院查封。另外，原在《房屋买卖协议》中署名的楚雄正信房地产经纪有限公司，已于2017年1月27日变更为本案被告正誉公司，住址由楚雄市新龙江广场7楼搬迁至楚雄开发区永兴苑二期73号（楚雄市开发区德江路2号民康医院旁）。综上，被告赵妍、陶磊收取二原告支付的购房款后，屡次违约，在明知本案买卖标的房屋被法院查封后仍隐瞒该事实，构成根本违约，二原告的购房目的已经无法实现，并给二原告造成巨大的经济损失；被告正誉公司作为《房屋买卖协议》中的一方当事人，未尽到协议中约定的“监督款项”义务，应承担相应责任。据此，请求人民法院依法支持二原告的诉请。被告陶磊辩称，同意解除2016年1月12日签订的《房屋买卖协议》、2016年1月19日签订的《补充协议》和2016年7月22日签订的《补充协议》，同意返还原告姜林科、白应兰购房款40万元，但不同意支付违约金。理由是：我们与二原告签订《房屋买卖协议》时，该房屋是可以办理过户手续的，但二原告提出要等到春节过后才办理房屋过户手续。2016年3月，因我们与他人发生案外其他债务纠纷，该房屋被昆明市五华区人民法院查封，才导致无法办理房产过户手续。后来我们又与二原告签订了两个补充协议，在签订第二个补充协议时，我已将房屋被查封的情况告知了二原告，故我们不存在违约情况。被告正誉公司辩称，二原告诉称的事实与客观事实不符。我公司不是本案的适格被告。为二原告与被告赵妍、陶磊签订《房屋买卖协议》提供中介服务的是楚雄正信房地产经纪有限公司，该公司因案外其他原因被查封，但目前仍属存续状态，没有进行变更，与我公司不是同一公司。我公司成立于2016年，法定代表人是井征芝，不是本案合同当事人，也没有与原、被告签订任何协议，未向原、被告收取任何款项，在本案中不应承担任何责任。被告赵妍经传票传唤，未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见及证据材料。经庭审及质证，本院查明本案事实如下：原告姜林科、白应兰系夫妻关系，被告赵妍、陶磊系夫妻关系。2016年1月12日，被告赵妍、陶磊为卖方（甲方），原告姜林科、白应兰为买方（乙方），案外人楚雄正信房地产经纪有限公司为“经纪方”（丙方），三方签订《房屋买卖协议》，约定：“甲乙双方经丙方介绍，自愿就物业买卖和办理物业交易过户事宜签订协议……一、物业状况（以《房屋所有权证》《国有土地使用证》记载内容为准）。（1）甲方自愿将房屋出售给乙方，房屋坐落于楚雄市开发区永安大道北侧盘龙云海国际公寓小区6幢1单元4层401室，其中住宅建筑面积为137.78平方米，房权证：东瓜字第××号，土地证：楚开国用（2014）第000224号……二、上述房屋的成交价为人民币590000.00元整……三、对房屋交易的时间和支付方式等约定：1、付款方式：（1）乙方对该房屋已作了充分了解，愿意购买，并于2016年1月12日，在签订本协议前，支付丙方购买房屋购房款人民币200000.00元整（大写：贰拾万元整），于本协议签订后，丙方无息转给甲方作为房款。（2）因该套房屋在中国建设银行抵押贷款，故乙方于2016年2月29日前支付甲方首付款人民币300000.00元整（大写：叁拾万整）用于甲方归还贷款，待抵押注销后，甲方积极配合乙方到建设局办理房产过户手续。（注：在过户之前甲方必须处理好该物业的相关债权债务，及相关费用包括之前该缴纳的配套设施费及维修基金）（3）余款人民币90000元（大写：玖万元整）于甲乙双方到土地局办理土地过户手续当日由乙方支付甲方……八、甲方责任。（1）甲方作为该物业的合法产权人，若因涉及任何产权问题及违约而无法将该物业出售给乙方，导致本协议无效及无法履行的，则甲方应立即退还给乙方所有已收取的款项，并向乙方支付总房款20%作为违约金即人民币118000.00元整（大写：壹拾壹万捌仟元整），及支付丙方服务费作为服务赔偿款，服务赔偿款为总房价的3%……九、乙方责任。（1）乙方不能按协议约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向甲方支付该物业总房价的20%作为违约金，即人民币118000.00元整（大写：壹拾壹万捌仟元整），及支付丙方服务费作为服务赔偿款，服务赔偿款为总房价的3%……十、丙方责任。（1）丙方在本协议中的责任为介绍成交和监督款项，代为通知和转递相关物品、单证。目前已完成的工作为介绍甲乙双方成交，后期责任为配合甲乙双方办理房地产过户手续……”此外，该协议还对税费承担、物业交付标准、交房时间、甲乙丙三方其他合同责任等进行了约定，而作为丙方在该协议尾部的“委托代理方”处加盖公司印章的是案外人楚雄正信房地产经纪有限公司，并注明“经办人：普慧玲”。同日，被告赵妍出具收条1份，确认已收到原告姜林科、白应兰支付的购房款20万元。2016年1月19日，被告赵妍、陶磊作为甲方，原告姜林科为乙方代表，双方签订《补充协议》，约定：“……现因甲方急需用钱要求乙方再次支付房款人民币200000.00元（大写：贰拾万元整），经甲乙双方自愿协商乙方同意支付，另外此套房屋现所欠的抵押贷款在建设局签字过户之前由甲方积极配合偿还，不能耽误乙方在2016年2月29日前办理过户手续，否则后果由甲方自行按照买卖协议签署的违约条款支付违约金给乙方……”同日，被告赵妍再次出具收条1份，确认另行收到原告姜林科支付的购房款20万元，且收条上注明“正信房产证明人：马跃金”。2016年7月22日，被告赵妍、陶磊为甲方，原告姜林科、白应兰为乙方，双方再次签订《补充协议》，约定：“……（1）甲方承诺在2016年12月30日前，到中国建设银行办理全部还贷手续，待抵押注销后积极配合乙方到房地产交易管理中心办理房地产过户手续。（2）甲方在12月30日前的每个月应如实归还银行的月还款，不得恶意拖欠银行的贷款。（3）甲方在该套房屋未办理过户手续期间，不得恶意把该套房屋用于其它抵押及借贷。（4）乙方于2016年12月30日前，甲方归还银行贷款手续当日支付甲方购房尾款人民币190000.00元整（大写：壹拾玖万元整）。（5）本协议与《房屋买卖协议》一样，具有同等法律效力，经签字按手印后生效。（6）违约条款依据《房屋买卖协议》之条款履行……”另查明，本案买卖标的房屋于2016年3月18日被昆明市五华区人民法院依法查封，现由原告姜林科、白应兰居住使用。同时查明，案外人楚雄正信房地产经纪有限公司的工商登记状态显示仍属存续状态。本案原、被告争议的焦点是：一、被告正誉公司在本案中是否应当承担责任；二、被告赵妍、陶磊是否应承担合同的违约责任。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”本案中，原告姜林科、白应兰，被告赵妍、陶磊以及案外人楚雄正信房地产经纪有限公司，三方于2016年1月12日签订了《房屋买卖协议》，根据协议内容，该协议包含两个平行的法律关系，即房屋买卖合同关系和居间合同关系。首先，根据《房屋买卖协议》中关于居间合同关系部分的条款，可以确定本案居间人应为案外人楚雄正信房地产经纪有限公司，而不是本案被告正誉公司，楚雄正信房地产经纪有限公司的工商登记状态显示仍为存续状态，被依法查封是相关部门对公司财产采取的强制措施，并不导致其法人资格消灭，其与被告正誉公司是两个独立的公司法人，其在《房屋买卖协议》中的权利义务与被告正誉公司无关，故原告要求被告正誉公司承担本案相应民事责任的理由不能成立，亦无相应证据证明，本院不予支持。其次，《房屋买卖协议》中关于买卖合同关系部分的条款，系原告姜林科、白应兰与被告赵妍、陶磊自愿签订，以及双方于2016年1月19日签订的《补充协议》和2016年7月22日签订的《补充协议》，均系双方当事人的真实意思表示，合法有效，并具有法律拘束力，双方应按照约定诚实履行合同义务。但被告赵妍、陶磊因与他人发生案外其他纠纷，导致本案买卖标的房屋于2016年3月18日被人民法院依法查封，至今被告赵妍、陶磊未按照约定履行协助办理房产过户手续之合同义务，构成违约，原告姜林科、白应兰因此不能实现取得房屋所有权之合同目的。现原告姜林科、白应兰诉请解除以上三份合同，到庭的被告陶磊同意解除，根据上述法律规定，本院依法确认解除原告姜林科、白应兰与被告赵妍、陶磊于2016年1月19日签订的《补充协议》和2016年7月22日签订的《补充协议》，以及2016年1月12日签订的《房屋买卖协议》中的关于房屋买卖的合同条款；对于《房屋买卖协议》中关于居间合同的条款，所产生的居间合同法律关系独立于原告姜林科、白应兰与被告赵妍、陶磊之间的房屋买卖合同关系，与之具有利害关系的居间人并未作为本案当事人参与诉讼，故不宜在本案中一并解除。合同解除后，被告赵妍、陶磊收到的原告姜林科、白应兰支付的购房款40万元应当返还，且本案合同解除后果系被告赵妍、陶磊根本违约所致，二人还应承担相应违约责任。双方在合同中约定违约金为交易总房价59万元的20%，即118000元，庭审中被告陶磊认为违约金过高应予调整，结合本案实际，被告赵妍、陶磊的违约行为导致双方最终未能按照最后约定的时间即2016年12月30日前办理房产过户手续，因此原告姜林科、白应兰的实际损失，可以按照自2016年12月31日起至本案立案之日2017年2月9日止的已支付购房款40万元的利息（按照年利率24%）酌情计算，即10784元，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，故对于原告姜林科、白应兰诉请的违约金，本院按照二原告的实际损失10784元上浮30%予以支持。被告赵妍经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃对原告主张的事实和提供的证据进行抗辩的权利，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告姜林科、白应兰与被告赵妍、陶磊在2016年1月12日签订的《房屋买卖协议》中的关于房屋买卖的合同条款解除，确认双方于2016年1月19日签订的《补充协议》和2016年7月22日签订的《补充协议》解除；二、由被告赵妍、陶磊于本判决生效后三日内返还原告姜林科、白应兰购房款人民币40万元，并支付原告姜林科、白应兰违约金人民币14019元（款交本院）；三、被告楚雄正誉房地产经纪有限公司在本案中不承担责任；四、驳回原告姜林科、白应兰的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4490元，由原告姜林科、白应兰负担901元（已交），由被告赵妍、陶磊负担3589元（未交，于本判决生效后三日内付清，款交本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  余红萍二〇一七年四月二十八日书记员  阮志燕