广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2182号
上诉人（原审被告）广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司，住所地广东省广州市番禺区桥南街陈涌村绿庭雅苑内。
法定代表人邓锐标，职务董事长。
委托代理人葛凤梅，广东导正律师事务所律师。
委托代理人潘颖华，广东导正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）欧德培，男，1968年11月12日出生，汉族。
委托代理人姚文杰，广东金羊律师事务所律师。
委托代理人何锦源，广东金羊律师事务所律师。
上诉人广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司（以下简称绿庭雅苑公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2013）穗番法民三初字第1084号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：绿庭雅苑公司是具有商品房开发、销售资质的企业法人。
2006年10月11日，欧德培（买受人）与绿庭雅苑公司（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》，约定欧德培向绿庭雅苑公司购买位于广州市番禺区南华路2号雍逸华庭6座603号房，总金额为791753.28元，采取分期付款方式支付房款，于2006年10月11日前支付房款241753.28元，剩余房款550000元通过银行按揭方式支付；绿庭雅苑公司应当在2006年12月28日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付欧德培使用。在上述合同的附件四即《补充协议》第六条约定，欧德培应在交齐房价款且办理收楼手续后180日内，将办理房地产权证的必要资料及费用交予绿庭雅苑公司，并委托绿庭雅苑公司统一办理申请房地产权证的手续，对此绿庭雅苑公司不再另行通知。如因绿庭雅苑公司的责任，欧德培不能在履行完本条第一款的义务后七百三十日内取得房地产权证的，从逾期之日起，绿庭雅苑公司每日按欧德培已付房价款的万分之零点五向欧德培支付违约金，违约金支付至办妥房地产权证之日止；如绿庭雅苑公司逾期一年仍未办妥房地产权证的，从逾期一年的次日起绿庭雅苑公司每日按欧德培已付房价款的万分之一向欧德培支付违约金至房地产权证办妥之日止（欧德培属于银行按揭方式付款的，办理房地产权证的起算日期为欧德培履行完本条第一款的义务后，按揭银行同意办理房地产权证及他项权证之日起计）。
2006年10月11日，欧德培向绿庭雅苑公司支付了涉讼房屋首期购房款241753.28元并支付了合同印花税238元、住宅契税23752.6元、房产证工本费118元，绿庭雅苑公司向其出具了相应的《广东省广州市地方税收税控专用发票》及《广东省广州市服务业发票》。
2006年11月13日，欧德培通过按揭付款方式向绿庭雅苑公司支付了购房款尾款550000元。
2013年11月21日，广州市国土资源和房屋管理局于向欧德培核发涉讼房屋的《房地产权证》（证号：粤房地权证穗字第××号），权属人为欧德培，房屋登记地址为广州市番禺区桥南街南庭路401号雍逸华庭6座603房。
2013年10月21日，欧德培以绿庭雅苑公司至今无法为其办理房地产权证的行为已属违约为由，向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、绿庭雅苑公司立即为欧德培办理位于广州市番禺区南华路2号雍逸华庭6座603号房的房地产权证；2、绿庭雅苑公司从2008年12月29日起至2009年12月28日止，每日按照欧德培已付房价款791753.28元的万分之零点五向欧德培支付违约金14449元；从2009年12月29日起至欧德培取得上述房地产权属书之日止，每日按照欧德培已付房价款791753.28元的万分之一向欧德培支付违约金（暂算至起诉之日违约金为109816元）；3、本案全部诉讼费用由绿庭雅苑公司承担。一审诉讼过程中，由于广州市国土资源和房屋管理局于2013年11月21日核发了欧德培所有的位于广州市番禺区桥南街南庭路401号雍逸华庭6座603房的《房地产权证》，故欧德培撤回了上述第一项诉讼请求，并变更第二项诉讼请求为：绿庭雅苑公司从2008年12月29日起至2009年12月28日止，每日按照欧德培已付房价款791753.28元的万分之零点五向欧德培支付违约金14449元；从2009年12月29日起至2013年11月21日止，每日按照欧德培已付房价款791753.28元的万分之一向欧德培支付违约金112666.492元。
一审庭审过程中，欧德培、绿庭雅苑公司均确认绿庭雅苑公司已于2006年12月28日前将涉讼房屋交付给欧德培使用，欧德培已在合同约定的时间内向其提交办证资料及相关办证费用。此外，绿庭雅苑公司亦确认其存在逾期办证的事实。
一审诉讼中，欧德培、绿庭雅苑公司双方对于逾期办证的责任问题存在较大争议。绿庭雅苑公司认为其已如期将办证所需要的资料提交给行政部门，涉讼房屋所在的6座已于2012年12月7日办理了大确权手续，因相关部门行政审批手续拖延导致欧德培无法在合同约定的时间内取得涉讼房屋的房地产权证，故其不需要承担延迟办证的违约责任。为证明其上述主张，其提交了绿庭雅苑B区1－6梯的《工程质量验收申请表》、《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》、《工程竣工验收报告》、编号为穗公消（六）审（2004）第0322号和穗公消（六）审（2004）第06022号《广州市公安消防支队第六大队建筑工程消防设计审核意见书》、编号为番公消检（2011）处0088号《番禺区公安消防大队建设工程消防验收意见书》、《关于南郊绿庭雅苑二区（A、B区）建设项目现场情况检查的函》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》以及其提交的涉讼房屋所在的6座楼宇的《广州市房地产登记申请书》、《广州市房地产交易与权属登记询问记录表》、《广州市番禺区房地产交易中心业务受理回执》和《广州市（番禺区）房地产权属证明》。欧德培对此则不予认可，其认为绿庭雅苑公司提供的上述证据仅能证明其就涉讼房屋所在楼宇的建设所办理的验收、竣工等手续，绿庭雅苑公司违反双方签订的《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》的约定，没有按时为欧德培取得涉讼房屋的房产证，理应承担相应的违约责任。
原审法院认为，欧德培与绿庭雅苑公司签订的《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》，主体适格，内容合法，意思表示真实，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据《〈商品房买卖合同〉补充协议》第六条的约定，绿庭雅苑公司应在欧德培履行完该条第一款规定的义务且按揭银行同意办理房地产权证及他项权证之日起730天内为欧德培办理涉讼房屋的房地产权证。欧德培按照合同约定，如期将办理涉讼房屋所需的资料和需用交由绿庭雅苑公司并全额支付了涉讼房屋的购房款，且于2006年12月28日办理了收楼手续，故绿庭雅苑公司应于欧德培收楼之日起730内即2008年12月28日前为其办妥涉讼房屋的房地产权证。绿庭雅苑公司于2013年11月21日方才为欧德培办妥涉讼房屋的房地产权证，已然违反了《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》的约定，理应承担相应的违约责任。对于绿庭雅苑公司提出的系因相关行政部门未能及时审批而导致逾期办证的抗辩主张，因其未能充分举证证明在办理建筑工程竣工验收备案及办理涉讼房屋的房地产权证的过程中，有关行政主管部门存在审批工作延误的情形，且绿庭雅苑公司亦未能提供其他有效证据予以佐证，应承担举证不能的不利后果。故，对于绿庭雅苑公司的上述抗辩主张，原审法院不予采纳。
关于绿庭雅苑公司应当向欧德培支付违约金的数额问题。欧德培主张认为，根据《〈商品房买卖合同〉补充协议》第六条的约定，绿庭雅苑公司应向其支付从2008年12月29日起至2013年11月21日止的逾期办证违约金，其中从2008年12月29日起至2009年12月28日止的违约金以791753.28元为本金，按每日万分之零点五的标准计算为14449元；从2009年12月29日起至2013年11月21日止的违约金以791753.28元为本金，按每日万分之一的标准计算为112666.492元。对此，绿庭雅苑公司则抗辩认为欧德培的上述主张部分超过了诉讼时效的规定。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。”欧德培未能提供相应的证据证明其存在提起诉讼或要求绿庭雅苑公司履行等导致诉讼时效中止或中断的事由，故，绿庭雅苑公司的上述抗辩主张，合法有据，原审法院予以采纳，即绿庭雅苑公司应当向欧德培支付违约金的计算期间应当自欧德培起诉之日起向前推算二年计算。欧德培于2013年10月21日向原审法院提起本案诉讼，而绿庭雅苑公司于2013年11月21日为欧德培办妥涉讼房屋的房地产权证，故本案中绿庭雅苑公司应当以欧德培已付购房款791753.28元为本金，按每日万分之一的标准向欧德培支付自2011年10月22日至2013年11月21日止的逾期办证违约金，共计60331.60元（791753.28元×762天×0.0001）。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，于2014年1月17日作出如下判决：一、广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司应当在本判决发生法律效力之日起七日内向欧德培支付逾期办证违约金60331.60元；二、驳回欧德培的其余诉讼请求。本案一审受理费1393元，由欧德培负担717元，广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司负担676元。
判后，绿庭雅苑公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、根据绿庭雅苑公司与欧德培签订的《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》的第六条约定：如因绿庭雅苑公司的责任不能在期限内办妥房地产权证的，才能承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，出卖人承担逾期办证责任的前提条件是出卖人原因所导致逾期办证。本案中，绿庭雅苑公司在约定的时间内，已向有关部门提交完备的办理房地产权属证明的申请文件，因此可认定绿庭雅苑公司已履行完毕其应承担的合同义务和法定义务。因政府行为导致的逾期办证，可以作为绿庭雅苑公司逾期办证的免责事由。二、欧德培实际上在购买涉案房屋之时其就已经知晓该楼宇因历史遗留问题可能办不了房产证，但欧德培仍愿意购买，其应当承担不能办证或迟延办证的法律风险。一审法院完全避开了该问题，认定绿庭雅苑公司承担全部的违约责任有失公平。三、退一步而言，即使绿庭雅苑公司需要承担违约责任，根据合同约定，逾期办证第一年按已付购房款的每日万分之0.5的标准计算，并非原审法院笼统认定支付的违约金标准全部都是按照每日万分之一计算。绿庭雅苑公司上诉请求：l、撤销原审判决，改判驳回欧德培原审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由欧德培承担。
欧德培二审答辩称：同意原审判决，不同意绿庭雅苑公司的上诉请求。具体答辩如下：第一，涉案楼盘的关联案件已经法院生效判决，对绿庭雅苑公司所提出的逾期办证的责任不在其身上的理由不予支持，逾期办证的原因都是绿庭雅苑公司造成的，其应承担违约责任。第二，关于违约金的标准问题，我方同意原审判决的认定，因为我方是在2011年10月21日提起诉讼，但绿庭雅苑公司从2009年12月29日开始违约，因此，按照合同约定超过一年违约期应当从违约第二天开始以每日万分之一的标准计算违约金。
双方对原审查明事实均无没有异议，且未能提供新证据，本院予以确认。
二审另查明：《商品房买卖合同》第二条商品房销售依据约定“买受人购买的商品房为预售商品房”。
本院认为：绿庭雅苑公司与欧德培签订的《商品房买卖合同》所约定欧德培购买的商品房为预售商品房，故本案案由定为商品房预售合同纠纷更为准确。
绿庭雅苑公司与欧德培签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》为双方当事人自愿签订，其内容无违反国家法律、行政法规的强制性规定，原判认定合同有效正确。根据本案查明的事实，欧德培已将办理涉案房屋所需的资料和费用交由绿庭雅苑公司并全额支付了涉案房屋的购房款，并于2006年12月28日办理了收楼手续，按照双方合同约定，绿庭雅苑公司应于收楼之日起730日即2008年12月28日前办妥涉案房屋的房地产权证，但绿庭雅苑公司于2013年11月21日方为欧德培办妥涉讼房屋的房地产权证，故原审认定绿庭雅苑公司违反合同约定，应承担相应的违约责任，并无不当，本院予以维持。至于绿庭雅苑公司提出其已向有关部门提交完备的申请文件，其已经履行合同义务，其不应承担逾期办证责任的上诉理由，因绿庭雅苑公司未能提供证据证明有关行政主管部门存在延误审批的情形，应承担不利的法律后果，故原审不予采纳其上述抗辩理由，并无不当，本院予以维持。
关于违约金标准的问题。合同约定逾期办证未超过一年的，每日按已付房款的万分之零点五的标准计算；逾期超过一年的，从逾期一年的次日起每日按已付房款的万分之一的标准计算。本案绿庭雅苑公司从2008年12月29日开始违约，逾期违约已经超过一年，由于欧德培部分诉讼请求超过诉讼时效，原审对逾期违约未超过一年部分已依法不予支持，而原审判处绿庭雅苑公司承担违约金的部分已经超过一年的违约期限，故原审以合同约定的每日按已付房款的万分之一的标准计算违约金，并无不当，本院予以维持。
原判认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2786元，由广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
代理审判员 黄春成
代理审判员 陈慧芳
二〇一四年七月十五日
书 记 员 郝 烨
廖嘉裕