广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛中法民三终字第93号
上诉人（原审原告）：许可朋，男，汉族，1980年7月19日出生，住广东省东源县。
委托代理人：陈马强，广东金粤律师事务所律师。
委托代理人：游小玲，住广东省东源县。
被上诉人（原审被告）：佛山市南海万业置地有限公司，住所地广东省佛山市南海区。
法定代表人：刘涛，总经理。
委托代理人：胡令涛，广东广信君达律师事务所律师。
委托代理人：姚爽，广东广信君达律师事务所律师。
上诉人许可朋因与被上诉人佛山市南海万业置地有限公司（以下简称万业公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2014）佛南法民三初字第768号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年8月14日，许可朋、万业公司签订《南海创某城商铺租赁合同》，约定万业公司将创某城商业广场商铺出租给许可朋作为餐饮经营使用；进场日为万业公司移交、许可朋进入商铺之日；进场日至开业日前一日期间为免租装修期；开业日为商业广场整体开业日；计租日为免租期届满日次日；商铺套内建筑面积为529平方米，以“客语”作为餐饮经营品牌；租期从2013年12月25日至2019年12月24日为期六年，免租装修期至2013年11月24日结束；2013年12月25日至2014年12月24日期间月租金为63480元；首期租金为2013年12月25日至2014年3月31日期间租金总额205252元，许可朋应于合同签订后7日内支付，如因整体开业日导致计租日变更，双方于计租日确定后7日内书面确认首期租金期间及金额，如存在多付情形，以多付租金直接结转为许可朋应付的下一期租金；签订合同当天许可朋支付126960元作为履约保证金；进场日为2013年8月25日，由万业公司书面通知许可朋，以万业公司通知为准；至进场日时，若不符合交付标准，万业公司应提前5日通知许可朋，进场日相应顺延，无论如何，万业公司不因进场日的顺延向许可朋或第三方作出赔偿或补偿；许可朋同意，虽然万业公司交付的商铺存在一定瑕疵，但不影响许可朋进场开始装修，许可朋应与万业公司办理交接及进场手续，万业公司在许可朋进场后继续对瑕疵修补和完善；商业广场的整体开业日暂定为2013年12月25日，许可朋开业日也暂定的同一日；合同签署后，如许可朋未能在合同约定的期限内向万业公司支付足额履约保证金、质量保证金以及首期租金，自逾付之日5日起，万业公司有权提前终止合同，并要求许可朋支付相当于履约保证金和首期租金应付金额的违约赔偿金；到进场日后，如许可朋未进入房屋开始装修，经万业公司通知后仍未进场的，每延迟一日支付相当于第一个租约年日租金标准的违约金，超过30日，万业公司有权解除合同；许可朋逾期开业的，除支付租金外，另每日支付日租金50%为逾期开业违约金，超过30日，万业公司有权解除合同。
2013年8月19日，许可朋向万业公司缴纳了租赁商铺意向金50000元。
2013年8月31日，许可朋、万业公司签订《南海创某城商铺租赁合同补充协议（客语）》，约定创某城项目必须于2013年12月25日整体开业，每延迟一个月万业公司补偿许可朋损失200000元，不足一个月按200000元／30天计算；达到整体开业时，许可朋未按期开业的，每延迟一个月补偿万业公司100000元，不足一个月按200000元／30天计算；整体开业时店铺开业率不足85%，许可朋有权免交租金直到开业率超过85%。
2013年10月10日，许可朋向万业公司交纳了剩余履约保证金76960元和首期租金205252元。
2013年12月23日，佛山创某商业发展有限公司发出《关于南海创某城正式开业的通知》，称创某城项目受特殊事件影响，政府要求工程竣工联合验收，通知所有商户，创某城定于2014年4月25日正式开业。
2014年3月31日，许可朋委托律师事务所向万业公司发出律师函，称许可朋并不同意万业公司将整体开业日期推迟到2014年4月25日，要求万业公司承担违约责任，承担的费用包括但不限于许可朋的装修经济损失、补偿金、违约金、员工工资、员工宿舍租金、逾期利息、诉讼费、保全费等费用。
2014年7月21日，许可朋提起本案诉讼，请求：（一）万业公司继续履行《商铺租赁合同》；（二）在创某城项目达到整体开业前，许可朋免交租金；（三）万业公司返还已收取的2013年12月25日至2014年3月31日期间租金205252元；（四）万业公司支付补偿款，从2013年12月25日起至创某城项目整体开业前按200000元／月标准计算，暂计至2014年7月16日为1346666.67元；（五）诉讼费由万业公司承担。
诉讼中，万业公司确认创某城项目目前尚未办理竣工验收，预计在同年12月25日左右可整体开业。
原审法院认为：本案为租赁合同纠纷。许可朋、万业公司于2013年8月14日签订的《南海创某城商铺租赁合同》和2013年8月31日签订《南海创某城商铺租赁合同补充协议（客语）》为双方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。许可朋请求万业公司继续履行《南海创某城商铺租赁合同》，万业公司也同意，原审法院对许可朋此项诉讼请求予以支持。
许可朋主张创某城项目达到整体开业前免交租金，万业公司也同意，但考虑到创某城项目达到整体开业的条件属于将来发生事情，双方有可能产生争议，本案中不宜对此作出处理，万业公司目前也未向许可朋主张租金，故原审法院对许可朋请求在万业公司未履行对创某城项目达到整体开业条件的义务前许可朋免交租金的诉讼请求不予处理。
《南海创某城商铺租赁合同》约定许可朋预交的205252元租金待整体开业后可转为下一期租金，许可朋在未提出解除租赁合同情况下，主张万业公司返还该预付租金没有事实和法律依据，原审法院不予支持。《南海创某城商铺租赁合同补充协议（客语）》约定创某城项目未能在2013年12月25日前整体开业的，每延迟一个月万业公司补偿许可朋损失200000元，现万业公司租赁场地未在约定期限开业已构成违约，应承担相应违约责任。考虑到万业公司曾通知整体开业推迟至2014年4月25日，庭审中又承诺在同年12月25日才可整体开业，许可朋选择继续履行合同，但并未举证证明因迟延开业造成的损失情况，综合本案实际情况，参照合同约定租金标准，原审法院酌定2013年12月26日至2014年8月25日（法庭辩论终结前）期间万业公司应支付的补偿款为507840元（63480元／月×8个月）。创某城项目整体开业时间和条件具有不确定因素，本案中计算违约金至法庭辩论终结前，此后迟延开业的违约金许可朋可等实际发生后另行主张。许可朋主张从2013年12月25日起至创某城项目整体开业时止按200000元／月标准计算补偿款过高，超出上述原审法院核定部分不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，原审法院判决：（一）万业公司继续履行与许可朋于2013年8月14日签订的《南海创某城商铺租赁合同》；（二）万业公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付截至2014年8月25日的补偿款507840元予许可朋；（三）驳回许可朋其他诉讼请求。案件适用简易程序结案，案件受理费减半收取9383.63元，由许可朋负担4944.43元，万业公司负担4439.2元。
上诉人许可朋不服原审判决，向本院提起上诉称：因万业公司出租的创某城项目未能在2013年12月25日整体店铺开业，已导致许可朋巨大的经济损失无法挽回，且该项目万业公司在一审开庭时承诺于2014年12月25日整体开业，故许可朋同意继续履行合同并要求返还已支付的租金205252元以减少损失的扩大是合情合理的。许可朋与万业公司签订的《南海创某城商铺租赁合同》和2013年8月31日签订的《南海创某城商铺租赁合同补充协议（客语）》为双方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。原审法院没有据此判决万业公司按20万元／月的标准向许可朋支付补偿款，该补偿标准也不足以补偿许可朋的全部损失，许可朋请求万业公司按双方之间签订的补充协议进行补偿有理有据。综上，许可朋请求：撤销广东省佛山市南海区人民法院（2014）佛南法民三初字第768号民事判决，并改判：（一）万业公司向许可朋返还已支付的租金205252元，支付补偿款1346666.67元（按20万元／月的标准暂计至2014年7月16日）直至整体开业时止；项目整体开业前许可朋免交租金；（二）一审、二审诉讼费由万业公司负担。
被上诉人万业公司答辩称：原审法院认定是正确的。租赁合同约定了预交的租金待整体开业后可转为下一期租金。许可朋未提出解除租赁合同，在合同可继续履行的情况下，许可朋对该笔租金不存在损失，许可朋认为返还租金以减少损失的理由没有事实和法律依据。关于违约金，原审法院的认定正确。许可朋并未举证证明因迟延开业造成的损失情况，一个月20万元的违约金属于过高，不应支持。关于项目整体开业前许可朋免交租金的上诉请求，原审法院对该请求不予处理的认定是正确的。现万业公司整体开业日期还未到，该情况属于将来发生的事情，且许可朋未要求解除租赁合同，而万业公司也未向许可朋请求缴纳未开业期间租金。万业公司同意整体开业前许可朋免交租金，许可朋可待商业广场整体开业后，跟万业公司协商租金的给付、转结事宜，但不宜在本案中进行处理。
上诉人许可朋与被上诉人万业公司在二审期间均未提交新证据。
经审查，本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为：本案属租赁合同纠纷。综合双方当事人在二审阶段的诉辩，本案在二审阶段争议的焦点为：（一）万业公司是否应返还许可朋预付的205252元租金；（二）原审法院判决的补偿款是否合理。
关于万业公司是否应返还许可朋预付的205252元租金的问题。本案中，由于双方均同意继续履行合同，故应当按合同的约定确定双方的权利和义务。首先，双方在合同中并未约定在涉案商场整体开业推迟的情况下许可朋可请求返还首期租金。其次，双方在合同中明确约定了因整体开业日导致计租日变更时首期租金的确定方式，以及多出的租金转结将结转为下一期租金等事宜，故双方当事人对于在涉案商场整体开业日推迟的情况下租金的处理有着明确的意思表示，即在涉案商场整体开业推迟的情况下许可朋向万业公司预付的首期租金在涉案商场开业前由万业公司继续持有，并在涉案商场整体开业后用于对涉案商铺的租金结算。因此，在涉案租赁合同尚在履行过程中的情况下，许可朋主张万业公司退回预付的205252元租金与双方的约定不符，缺乏依据，本院不予支持。
关于原审法院判决的补偿款是否合理的问题。根据合同法第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，但约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。虽然许可朋与万业公司在《南海创某城商铺租赁合同补充协议（客语）》中约定了涉案商场推迟开业的违约金计算方式，但是综合本案实际情况，许可朋并未举证其因迟延开业造成的损失情况，以20万元／月计付违约金过高，原审法院参考双方约定的月租金确定违约金合理，本院予以维持。
关于许可朋上诉提出要求确定项目整体开业前免交租金的问题，因创某城项目整体开业属于未来发生之事，且万业公司并未主张租金，故原审法院对许可朋该项诉讼请求未予处理并无不当。
综上所述，许可朋的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14196.7元，由上诉人许可朋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建红
代理审判员 谭志华
代理审判员 郑正坚
二〇一五年三月三十一日
书 记 员 许佩珊