福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0203民初6018号原告（反诉被告）：厦门鹭途塑胶有限公司，住所地福建省厦门市思明区前埔二里41号203室。法定代表人：庄瑞霞，经理。委托诉讼代理人：黄巧玲，福建闽佑律师事务所律师。委托诉讼代理人：何三玲，福建闽佑律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：厦门市夏日阳光投资顾问有限公司，住所地福建省厦门市思明区塔浦东路167号1202室A区。法定代表人：苏思凡，总经理。委托代理人：ＸＸ煌，福建上达律师事务所律师。原告（反诉被告）厦门鹭途塑胶有限公司（以下简称鹭途公司）与被告（反诉原告）厦门市夏日阳光投资顾问有限公司（以下简称夏日阳光公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月20日立案后，依法适用简易程序，于2016年7月13日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）鹭途公司的委托诉讼代理人黄巧玲，被告（反诉原告）夏日阳光公司的委托诉讼代理人ＸＸ煌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鹭途公司向本院提出诉讼请求：1、确认双方于2015年10月28日签订的《写字楼租赁合同》于2016年1月7日解除；2、被告退还原告23天的租金13884.64元，押金18110.4元及向原告支付违约金36220.8元；3、原告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2015年10月28日，原告向被告租赁位于厦门市××区××路××室的房产用于办公，双方于当日签订《写字楼租赁合同》。合同约定，月租金为18110.4元，租金付款方式为“押一付三”：在租赁期限内，甲方（指被告，下同）因非合同第九条第一款规定的情况，擅自解除合同，提前收回该房屋的，甲方应按月租金的两倍向乙方（指原告，下同）支付违约金，若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿；合同第九条第一款规定：在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，收回该房屋，由此而造成甲方损失的，乙方应予赔偿：（1）未经甲方书面同意，擅自将该房屋转租、转借他人使用；（2）未经甲方书面同意，擅自拆改变动房屋结构，或损坏房屋，且经甲方书面通知，在限定时间内仍未纠正、修复的；（3）擅自改变本合同规定的租赁用途，或利用该房屋从事违法违章活动的；（4）拖欠租金累计壹月以上的。合同签订过后，原告依约支付了一季度的租金及一个月押金共计72441.6元。2016年1月7日在租赁期限内，被告未事先通知原告的情况下无故锁了该租赁房的房门，不让原告使用，即被告单方解除《写字楼租赁合同》，擅自提起收回该房屋。其行为已根本违约，严重影响原告的正常经营，并已给原告造成巨大的损失。经多次交涉未果，原告只得另行高价租赁其他房产应急办公。综上，因被告单方解除《写字楼租赁合同》，擅自收回租赁房，使原告的合同目的没法实现，已根本违约，依法依约应承担相应的违约责任。夏日阳光公司辩称：一、被告2016年1月7日下午的锁门行为不是无缘无故的，而是正当、合理、合法和必要的。1、首先，原告在2016年1月7日上午在未向物业报备的情况下，大规模地向外搬运办公家具和设备，包括打印机、传真机、电线等基本搬空。按正常的程序，这种情况是必须要向物业管理处报备的，但原告并没有向物业管理处报备。原告称有向物业报备，这是十分荒谬的。如果有向物业报备，物业怎么会不知情？怎么会去阻拦原告？事实上原告没有向物业报备，想偷偷地搬走。其次，在被告的负责人黄翼梅女士到场后未报警前这期间，原告的负责人郑忠彬（何国政与黄翼梅2015年12月28日的往来短信也强调，直接联系郑忠彬，他不负责这个）来到涉讼的房屋，被告要求其支付租赁税及拖欠的其他费用，郑忠彬告诉被告，原告已倒闭，人都跑光了，不关他的事情，并辱骂黄翼梅。再次，在被告、物业管理人员及警察到场后，所有的人均多次欲与原告取得联系，拨打了包括何国政、郑忠彬等人的电话，然电话有通，均拒绝接听电话。且在这期间，何国政曾偷偷地来看过现场，被物业管理人员张珏发现后，张珏告知他，警察和业主都在找他，他却偷偷溜走，拒不露面。同时，出警警察再三地询问搬家公司的工作人员，他们均无法回答是谁让他们来搬东西的，为了保护原告的财产安全，陈曦警官责令搬家公司的工人将电梯口的部分东西搬回房屋，并要求暂时先将门房锁上，以免造成原告财产损失，待租户到场再协商解决。鉴于上述情形，为了保护原告的财产安全，被告配合了警察的要求，暂时先将涉讼房屋的房门锁上，这是合理和必要的措施。2、被告锁门时，原告没有在正常经营，不会影响到原告的工作，不会给原告造成任何损失。3、被告在2016年1月7日下午锁门后，马上于2016年1月8日下午两点左右通知物业将涉讼房门打开，物业也告知原告已将房门打开，原告可正常使用。间隔的时间非常短暂，不影响原告的经营使用。二、原告违背诚信原则，贼喊抓贼，恶意提起诉讼，并在起诉状上作了诸多虚假的陈诉。1、原告在起诉状中陈述，是被告未事先通知原告的情况下，无故锁了该租赁房的房门，不让原告使用，这与事实不符，也不符合常理。事实上，是原告在租赁期间内，在被告不知情的情况下，擅自解除租赁合同。被告作为出租方，其目的在于收取租金，只要原告按约定支付租金和交清相关的费用，被告不可能无故锁门，不让原告使用涉讼房屋。且涉讼房屋的租金有下降的趋势，被告更不可能擅自解除合同，这明显不符合常理。2、如前所述，被告于2016年1月7日下午已通过物业管理人员张珏告知了原告，涉讼房屋房门已打开，原告可经营使用，但原告置之不理。3、被告于2016年1月8日已将涉讼房门打开，之后也没有阻挠原告使用涉讼房屋，原告完全可自由经营使用，不存在不让原告使用之说。4、“被告锁门”只是原告擅自退租的一个借口，因为涉讼房门的钥匙就在原告手里，这与之后原告交接给张珏的两把房门的钥匙相互印证，那么在2016年1月8日下午开门后，原告为何不继续使用？就是为自己的擅自解约找借口。5、在2016年1月7日之后，被告多次通过物业管理人员张珏，欲与对方协商解决此事，但原告一直推脱，拒不露面，于2016年1月27日恶意提起诉讼，并伪造了一份《住所（经营场所）租赁合同》。经过法院的劝解，也为了避免双方经济进一步损失，搁置“谁违约”的争议，先行办理房屋的解除手续，故双方于2016年4月22日通过物业办理了交接手续。然原告于2016年4月20日再次的贼喊抓贼，恶意提起诉讼。综上，是原告擅自退租，擅自解除租赁合同，违约责任在于原告，其诉讼请求无任何的事实根据和法律依据，应予驳回。夏日阳光公司向本院提出反诉请求：1、确认双方于2015年10月28日签订的《写字楼租赁合同》于2016年4月22日解除；2、反诉被告支付违约金36220.8元（18110.4×2）；3反诉被告支付租赁税8297.88元（2015年11月份至2016年4月份）；4、反诉被告支付2016年2月1日至2016年4月22日的租金49501.76元；5、反诉被告支付水电费、物业管理费、公共维修金费用13847.41元；6、本案的诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2015年10月28日签订了写字楼租赁合同，约定反诉原告将位于厦门市××区××路××室的房屋出租给反诉被告作为办公室使用。租期自2015年11月1日至2016年10月31日止，月租金为18110.4元，租金为一季度一付。合同约定，在租金期期限内，使用的水、电、电话、网络使用费、物业管理费、租金税费均由反诉被告承担。同时约定，在租赁期限内，若反诉被告未经反诉原告同意，中途擅自退租的，应按月租金的两倍向反诉原告支付违约金，违约金不足抵付反诉原告损失的，反诉被告还应负责赔偿。双方还对其他的权利义务进行约定。合同签订后，反诉原告依约将房屋交付给反诉被告使用，然反诉被告拒绝支付租金税费。拖欠水电、物业管理费等费用，并于2016年1月7日擅自退租，已构成违约。应当承担相应的违约责任。鹭途公司对厦门市夏日阳光投资顾问有限公司的反诉请求辩称：1、第一项反诉请求没有事实和法律依据，合同没有法定解除情形，合同履行期内，反诉被告已经交了租金，反诉原告擅自锁门，以自己的行为表明单方解除合同，实际合同解除时间是2016年1月7日。2、反诉原告主张的违约金、租金及水电物业管理费等费用均产生于合同解除之后，反诉被告没有使用租赁房屋，相关主张没有事实和法律依据。反诉原告才是真正的违约方，其主张违约金荒谬。3、关于租赁税，反诉原告没有提交租赁房屋税金发票证实其已代缴租赁税，在反诉被告实际租赁期间，反诉原告从未提起该项税费问题，该主张没有法律依据。围绕诉讼请求和反诉请求，鹭途公司提交了《写字楼租赁合同》、《支付业务回单》、《报警回执》、谈话录音、《证明》、《收费通知单》、《经营场所租赁合同》、另案诉讼材料（受理案件通知书、开庭传票、民事裁定书、答辩状、证据材料清单等）作为证据，夏日阳光公司提交了《写字楼租赁合同》、电子缴税付款凭证、收费通知书、催缴通知书等（开单至2016年2月）、证明、询问笔录及短信、《住所租赁合同》、报警回执、录像视频、录像视频（2016年4月18日拍摄）、录像视频及短信、微信聊天记录、收费通知单作为证据，本院组织当事人进行了质证，对上述证据本院予以认定并在卷佐证。根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月28日，原告鹭途公司（乙方）与被告夏日阳光公司（甲方）签订一份《写字楼租赁合同》（以下简称讼争合同）。合同约定：甲方将厦门市××区××路××室的房屋（以下简称讼争房屋）出租给乙方作办公使用，租赁期自2015年11月1日起至2016年10月31日止；租金每月18110.4元，租金按季度支付，先付后用，第一期租金签订合同当日支付，以后每期租金提前七日支付；租赁期限内水费、电费、电话费、网络使用费、物业管理费、租金税费由乙方按有关规定自行承担；乙方支付甲方房屋押金18110.4元，乙方若未结清有关费用，甲方有权拒还押金，如乙方结清，甲方全额退还押金；租赁期限内非约定情况不得变更或解除合同；租赁期内，甲方因非本合同第九条第1款【在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同并要求乙方赔偿损失：（1）擅自转租、转借房屋；（2）擅自拆改变动房屋结构或损坏房屋；（3）擅自改变租赁用途或利用房屋从事违法违章活动；（4）拖欠租赁累计一个月以上】规定的情况，擅自解除合同，提前收回房屋的，甲方应按租金的两倍向乙方支付违约金，若支付违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿；乙方无论任何原因退租，则甲方将根据乙方实际居住天数计算租金，并将剩余租金（如有）返还，违约金按合同有关条款执行；等等。合同签订后，原告向被告支付首期三个月租金（2015年11月1日至2016年1月31日）及押金共计72441.6元，被告将讼争房屋交付原告使用。2016年1月7日，被告发现原告雇人将讼争房屋内的物品搬离，遂报警。《报警回执》记载的报警事项为：“与何国政因为观音山7号楼1204室房屋租赁问题引发纠纷一事。”承办警员和物业人员到场后，被告将物品重新搬回讼争房屋，并将讼争房屋上锁。其间，原告负责人未到现场。此后原、被告协商租赁讼争房屋事宜过程中，原告一方以何国政、郑忠彬为主代表，被告一方以黄翼梅为主代表，原告出具一份《证明》证明何国政负责原告公司所有事务。2016年1月7日下午，何国政打电话给黄翼梅质问为何在未欠付租金的情况下将讼争房屋上锁，黄翼梅称：“你现在全部要搬走，什么事情都没说清楚，怎么搬呢？你按合同来办事啊！”何国政答：“我什么时候说过我要搬走。”黄翼梅说：“按合同、按合同！”何国政答：“好，按合同，我又没搬走，你凭什么把门锁上？”同日，何国政打电话给物业工作人员询问房屋被锁情况，物业工作人员要求何国政到服务中心面谈，何国政问：“我物业费交给你，你为什么没帮我拦着，他们就这样锁了。”物业工作人员答：“房产是他们的好不好！”2016年1月7日之后，原告未再使用讼争房屋，且未试图进入讼争房屋。庭审中，被告主张其于2016年1月8日将讼争房屋的门锁换回原告原先使用的门锁，并委托物业告知原告，但原告否认曾接到物业的告知。2016年1月27日，原告就讼争合同向本院起诉被告，被告在该案中提起反诉，后双方各自撤回起诉和反诉。2016年4月20日原告向本院撤回1月27日案件起诉当天，再次向本院立案起诉被告（即本案之诉）。2016年4月20日，黄翼梅向郑忠彬发送信息：“解除合同通知书及告示已经发给你们了，再次声明4月22日前，必须清空1204单元内的你司的所有物品！否则责任自负！”郑忠彬回复：“快递在哪？至今没有收到。”“你让快递打电话来。”“可以，你放物业那里。到时候我去拿。”“可以。明天我会搬。文件寄了发单号给我。”黄翼梅又回复：“里面的二十几把钥匙请记得交给物业”“物业那边你们需要做管理交接”。2016年4月21日，黄翼梅向郑忠彬发送信息：“申通快递单号：229061935728”郑忠彬回复：“恩”。2016年4月22日，原、被告委托物业对讼争房屋进行了交接。截至庭审之日，押金尚未退还。本院认为，2015年10月28日原、被告签订的《写字楼租赁合同》真实合法有效，双方均应依约全面履行。2016年1月7日被告在原告未欠缴租金的情况下将讼争房屋上锁，原告主张被告该行为性质为提前收回房屋、单方终止合同。对此本院认为，被告将房屋上锁，系由于原告存在未提前告知便将房屋内物品搬离的先行行为，被告据此对原告继续履行合同的能力产生怀疑。被告到场并报警后，原告未出面说明情况。由于情况不明朗，且原告预交的租金仅剩一个月不到，被告作为出租方无论是出于保护承租人财产的目的，还是出于原告可能提前退租的担忧，其在派出所和物业的见证下将物品搬回并将房屋上锁的行为符合常理，系行使不安抗辩权，不应认定为提前收回房屋、单方终止合同。原告负责人否认提前退租并要求尽快开锁，但此后原告未曾尝试进入讼争房屋，仅是继续将物品放置于讼争房屋。可见，在被告提出合理质疑后原告并未当面协商、态度不明，直至于2016年1月27日提起诉讼方才表明不愿继续租赁讼争房屋。由于被告将房屋上锁系行使法定抗辩权，不属于根本违约，原告据此主张享有合同解除权，于法无据，本院不予支持。此后，讼争合同权利义务虽继续存续，但相关纠纷进入诉讼，有待人民法院裁判处理，故原告在诉讼期间暂缓支付租金不应认定构成违约，被告并不据此享有合同解除权。2016年4月20日，被告向原告发送信息提出解除合同，原告答复将接收解除合同的书面函件并承诺将物品搬离讼争房屋。2016年4月22日，原、被告委托物业对讼争房屋进行了交接。在双方均不享有法定解除权和约定解除权的情况下，应认定原告用其行为表示接受被告发出的解除合同要约，双方协商一致解除了讼争合同，合同权利义务就此终止。综上，本院认定讼争合同于2016年4月22日协商一致解除。被告主张其于2016年1月8日将门锁打开并委托物业告知原告，但原告称其并未收到物业通知。鉴于被告未直接告知原告已将门锁打开，没有采取必要的措施修复双方信任，造成原告对能否继续正常使用讼争房屋产生合理怀疑，故应认定2016年1月7日之后被告在履行提供讼争房屋供原告使用的合同义务上存在瑕疵，根据合同法第一百一十一条的规定，应相应减少租金价款。又考虑到2016年1月7日之后原告未积极与被告沟通并尝试进入讼争房屋，任由房屋空置，直至2016年4月22日才将房屋交还被告；且原告对是否继续履行合同的态度从肯定到模糊不定再到否定，短时间内发生根本转变，故原告对讼争合同未能及时解除、讼争房屋未能及时交还也存在过错，导致了损失扩大，根据合同法第一百一十九条第一款的规定，亦应承担相应责任。综上，本院认定讼争房屋自2016年1月7日起至2016年4月22日止的租金减半为每月9055.2元，原告应向被告支付上述期间的租金32053元（9055.2×25÷31+9055.2×2+9055.2×22÷30）。扣除截至2016年1月7日原告预交租金的剩余部分14605元（18110.4×25÷31），原告还应向被告支付租金17448元。原、被告协商一致解除合同，均无须向对方承担违约责任，被告应将押金18110.4元退还原告。关于物业水电等费用，系由原告向物业公司交纳，涉及其他法律关系，且被告亦未举证证明其已代原告交纳，故在本案中不予处理。关于租赁税，被告提交的《电子缴税付款凭证》并未载明缴交税款系用于支付讼争房屋的租赁税，在被告没有提交其他证据证明的情况下，被告应承担举证不能的不利后果，对相关反诉请求本院不予支持。综上所述，对原告的诉讼请求，本院部分予以支持；对反诉原告的反诉请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认2015年10月28日原、被告签订的《写字楼租赁合同》于2016年4月22日解除；二、被告厦门市夏日阳光投资顾问有限公司于本判决生效之日起十日内向原告厦门鹭途塑胶有限公司退还房屋押金18110.4元；三、反诉被告厦门鹭途塑胶有限公司于本判决生效之日起十日内向反诉原告厦门市夏日阳光投资顾问有限公司支付房屋租金17448元；四、驳回原告厦门鹭途塑胶有限公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告厦门市夏日阳光投资顾问有限公司其他反诉请求。被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1743元，原告厦门鹭途塑胶有限公司负担1593元，被告厦门市夏日阳光投资顾问有限公司负担150元。反诉案件受理费1075元，反诉原告厦门市夏日阳光投资顾问有限公司负担925元，反诉被告厦门鹭途塑胶有限公司负担150元。款项应于本判决生效后七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。代理审判员 （郭泽喆）二〇一六年九月二十七日书记 员（ 孟晓 媚）附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第一百一十九条第一款当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。