湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂襄阳中民三终字第00040号
上诉人（原审被告）湖北小白象商贸有限公司（以下简称小白象公司）。
法定代表人杜诗武，小白象公司董事长。
委托代理人王青松、宋洪成，湖北长久律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，和解、调解等特别授权。
被上诉人（原审原告）襄阳市邮政局（以下简称市邮政局）。
负责人张光荣，市邮政局局长。
委托代理人李咏，湖北卧龙律师事务所律师。代理权限：代为承认、变更、放弃诉讼请求，代为进行反诉，代为和解，代为上诉，代为收取执行款等特别授权。
上诉人小白象公司因与被上诉人市邮政局房屋买卖合同纠纷一案，不服襄阳市樊城区人民法院（2013）鄂樊城民四初字第00116号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月10日受理后，依法组成由审判员王佼莉担任审判长、审判员王利敏、代理审判员刘丹丹参加的合议庭，并于2014年2月19日公开开庭进行了审理。上诉人小白象公司的委托代理人宋洪成、被上诉人市邮政局的委托代理人李咏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告市邮政局一审诉称：原告和被告在2008年签订租赁合同，被告租赁原告的位于解放路的房屋，合同的期限为五年，自2008年5月1日至2013年4月30日，合同签订后，原告将租赁物交付给被告使用。因该处房屋已经纳入政府拆迁范围，在合同到期前，原告已发函告知被告要求其返还房屋，被告一直以各种理由推诿。合同到期后，被告仍然不予返还房屋，故依法起诉请求判决：一、被告立即将其租赁原告的位于解放路的房屋交付给原告；二、被告支付从2013年5月1日至被告实际将门面房交付日止的房租（每月67000元／12个月）、物业管理费（每月5000元／12个月）。
原审被告小白象公司一审辩称：租赁合同到期后，小白象公司已和市邮政局达成短期租赁协议，并向原告支付了3个月租金和物业费，原告并未提异议，如果让被告交付房屋，原告应支付房屋装修费用。
原审判决认定：2008年1月20日，市邮政局（甲方）与小白象公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：甲方将其位于樊城区解放路新建营业楼二层左起第4、5、6、7档加拐角，共计266.58平方米房屋出租给乙方用于经营，租赁期共5年，从2008年4月1日起至2013年3月31日止，签订合同时乙方应缴纳押金15000元，房屋年租金57000元，物业管理费每年5000元，并对水电费的交纳标准、双方的权利和义务、合同的变更、解除与终止、违约责任等作了约定。其中合同第八条第3项约定：乙方将房屋交还甲方时，不得损坏屋内装修，属于乙方的可移动固定资产和低值易耗品可搬走，室内装修及设备物品不能抵作房屋租金，如果乙方不交房屋，甲方可采取强制措施，所形成的损失由乙方自行承担。合同第八条第4项约定：乙方合同到期未按时退房，乙方应承担不按时退还房屋的违约金，按日房租的5倍和迟交房屋天数计算，直接从押金中扣除，不足部分另行追缴。2008年3月18日，双方又签订补充协议，补充协议主要是将租赁起止时间变更为2008年5月1日至3013年4月30日，甲方于2008年3月19日将房屋交付乙方施工，甲方将新邮政楼背后一楼的原基建物业办公室租赁给乙方使用，于2008年3月30日交由乙方修缮施工，租期为2008年5月1日至2013年4月30日，年租金为10000元，每年5月1日一次性交清。
原审判决另查明：2013年4月3日，小白象公司向市邮政局递交了《关于租赁合作事宜的申请报告》，报告的主要内容：我公司将积极配合贵局及我市城市建设的需要，一旦政府拆迁书面通知正式下达贵局，敬请贵局提前15天通知我公司，我公司将率先搬迁，不给贵局增添不必要的麻烦。由于目前店里大量货品需做妥善处理，同时更需要处理时间，因此，在解放路邮政楼未正式拆迁前，恳请领导容许我公司继续经营。前期合同期满后，对于后期的租赁等相关费用我公司保证按月及时进行支付。2013年5月23日，湖北卧龙律师事务所接受市邮政局委托向小白象公司发出《律师函》，主要内容：在合同到期前后，市邮政局已经多次通知贵公司，要求贵公司在合同到期时准时将房屋交还市邮政局，但直至今日，贵公司一直没将所租赁的房屋交付给市邮政局。
原审判决还查明：2013年4月27日，小白象公司通过工商银行网上银行向市邮政局付款18000元，银行转款凭证上注明系5-7月房租［每月应付租金为（57000元＋10000元＋5000元）÷12个月］。但2013年7月19日市邮政局已将收到的18000元通过网上银行转帐退回小白象公司，现因出租房屋在拆迁范围内，且合同期限已届满，现市邮政局要求小白象公司返还租赁的房屋并支付占用房屋的费用无果，导致纠纷。
原审法院认为：市邮政局与小白象公司签订的《房屋租赁合同》及补充协议是双方真实意思的表示，为有效合同，依法应受法律保护。依照合同约定，租赁期间于2013年4月30日届满，由于地处解放路的市邮政局已被政府纳入拆迁范围，租期届满前后，市邮政局不同意再继续出租房屋，双方未续签房屋租赁合同，依照《合同法》的规定，小白象公司应将租赁的房屋返还给市邮政局。故对市邮政局请求判令小白象公司立即返还租赁原告房屋的请求，原审法院予以支持。对市邮政局请求判令小白象公司支付从2013年5月1日至小白象公司实际将租赁房屋交付日止的房租（每月67000元／12个月）、物业管理费（每月5000元／12个月）的请求，原审法院予以支持。小白象公司辩称，合同到期后，双方达成了短期协议、并支付了3个月的租金和物业管理费。经查，小白象公司通过网上银行向市邮政局支付了3个月的租金和物业管理费属实，但并不能说明双方达成了短期租赁协议，小白象公司辩称的双方达成了短期协议，与查明的事实不符，原审法院不予采信。小白象公司辩称，双方在合同中对房屋装修问题约定不明，租赁房屋的装饰、装修费用应由市邮政局支付。关于该项辩称，无事实和法律依据，原审法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、第二百三十五条的规定，判决如下：一、小白象公司于本判决生效之日起十日内向市邮政局返还所租赁房屋。二、小白象公司于判决生效之日起十日内向市邮政局支付自2013年5月1日起至返还房屋之日止的房屋占有使用费及物业管理费［每月应付房屋占有使用费及物业管理费为：（57000元＋10000元＋5000元）÷12个月等于6000元］。上列应付款项，逾期履行，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。案件受理费130元，由小白象公司负担。
上诉人李正刚不服原审法院上述判决，向本院提出上诉称：（一）一审遗漏必要诉讼参与人。本案诉争房屋系上诉人与妻子汤凤云夫妻共同财产，一审判决上诉人李正刚向徐元贞办理房屋过户，侵犯了汤凤云的财产所有权，是否过户应当取得汤凤云的同意，汤凤云应当参加诉讼；（二）一审以债权生效理由判决履行物权变动行为，未将债权和物权区分处理，不符合法律规定，同时也侵害了案外人的物权处分权；（三）本案被上诉人长期不主张过户权利，与常理不符。故请求二审法院撤销原审判决，依法驳回被上诉人要求办理房屋产权过户的诉讼请求。
被上诉人徐元贞答辩称：上诉人违法、违规、违约失信的行为，严重侵犯了被上诉人的房产所有权，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
经二审审理查明，原审判决认定的事实属实，本院依法予以确认。
本院认为，徐元贞与李正刚于2006年3月20日签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。上诉人李正刚关于房屋买卖时未征得妻子汤凤云的同意，侵犯了汤凤云的财产所有权的上诉理由，根据《》第第（二）项规定“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”，本院认为，上诉人李正刚与汤凤云系夫妻关系，具有特殊的身份关系，汤凤云虽未在房屋买卖合同上签字，但李正刚2006年与徐元贞签订房屋买卖合同，此后徐元贞居住在该诉争房屋至今已多年，结合二审中李正刚妻子汤凤云当庭陈述李正刚夫妻二人现居住在姐姐家，与本案诉争房屋前后相邻，李正刚、汤凤云未提出任何异议，所以汤凤云不知卖房事宜，明显有悖常理；同时在徐元贞与李正刚签订房屋买卖合同时，上诉人李正刚与汤凤云系夫妻关系，且该房屋所有权证书及土地使用证载明房屋所有权人及土地使用者均是李正刚，被上诉人徐元贞完全有理由相信上诉人李正刚全权代理汤凤云与其签订的房屋买卖合同。故本院对上诉人李正刚的该项请求不予支持。房屋买卖是不动产物权的变动。根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定：“当事人之间关于设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定只有经过物权登记合同才生效的外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”即不动产物权变动的原因与结果是相互分离的，房屋买卖合同是物权变动的原因，其本身所产生的法律关系是债权债务关系，其效力独立于物权行为存在。而房屋所有权的转移是物权变动的结果，其实现必须依赖于物权变动中的公示行为即依法登记，如果未进行登记，并不影响合同自身的效力，而是影响物权变动的结果，不能达成物权变动的目的。李正刚与徐元贞签订的房屋买卖合同合法有效，双方均应全面遵照履行。李正刚订立房屋买卖合同的目的是取得购房款，徐元贞支付购房款的目的是取得房屋所有权。现徐元贞已支付了购房款，债权关系变动，物权变动的原因行为已经实现，其结果即房屋所有权的取得只有在办理房屋过户登记手续后才能发生物权变动效力，双方订立合同的目的才能够实现。同时，根据诚实信用原则，在徐元贞按照合同约定已履行支付购房款义务的前提下，李正刚就负有将房屋过户登记到徐元贞名下的义务。因此，上诉人关于一审以债权生效理由判决履行物权变动行为，未将债权和物权区分处理，不符合法律规定，同时也侵害了案外人的物权处分权的上诉理由不能成立，本院予以驳回。上诉人称被上诉人长期不主张过户权利，缺乏相关证据证明，本院不予支持。上诉人李正刚在二审庭审中称其因患脑溢血急于用钱治病且受徐元贞欺诈才与其签订的房屋买卖合同，主张该合同应属无效。因该情形不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效合同的情形，李正刚也未在法定期限内行驶撤销权，本院不予审理。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确、实体处理妥当，上诉人的上诉请求均不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费700元，由上诉人李正刚负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王佼莉
审 判 员 王利敏
代理审判员 刘丹丹
二〇一三年十二月十日
书 记 员 赵 阳