合肥铁路运输法院
执 行 裁 定 书
（2016）皖8601执异5号
异议人：李军，男，1963年10月28日出生，住安徽省合肥市包河区。
异议人：王巨婷，女，1969年10月16日出生，住安徽省合肥市包河区。
申请执行人：陶俊，男，1978年1月10日出生，住安徽省淮南市潘集区。
被执行人：山东锦上房地产开发有限公司，住所地山东省菏泽市曹县。
法定代表人：俞兵。
本院受理的申请执行人陶俊与被执行人李军、王巨婷、山东锦上房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，在执行过程中，被执行人李军、王巨婷向本院提出执行异议。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
异议人李军、王巨婷称：陶俊诉异议人借款合同纠纷一案，经合肥铁路运输法院审理，作出（2014）合铁民初字第00083号民事调解书，该调解书已经发生法律效力并已进入执行程序。为此法院对异议人所有的位于合肥市包河区马鞍山路150号万达广场X幢X室（产权证号：合包字第8XXXXXXXX2号）的房产采取了查封措施后进行了拍卖。申请人认为法院的执行程序及拍卖、评估活动等均存在错误，严重侵害了异议人的合法权益，特提出异议，请求撤销（2015）合铁执字第00105-1号、（2015）合铁执字第00105-3号执行裁定书，将抵偿给陶俊的房产执行回转交回至异议人。
一、依据《民诉法》第九十二条之规定：受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之后日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。而本院法院送达执行通知书、执行裁定书（拍卖）等采取了上述“公告”送达的方式，可是法院采取该种送达方式时严重违反了九十二条的法律规定精神，因本案案情不符合公告的条件下落不明（异议人正常上班、生活），所以法院送达的方式严重错误，侵害了异议人的相关权利。
二、（2015）合铁执字第00105-1号拍卖裁定程序错误。上述送达公告已明示“责令被执行人于通知送达之后日起五日内履行调解书所确定的还款义务，逾期不履行的将强制执行，本公告发出之日起，经过60日即视为送达。”该公告隐含两个方面意思：1、如果异议人未在限定的时间期限内履行偿还欠款义务，法院方能采取强制执行措施，裁定拍卖申请人房产。2、上述期限应自愿2015年10月14日公告发出之日起算，经过60日再加5天履行期，即至2015年12月19日。根据上述公告之意见表示可得出如下结论：若异议人在2015年12月19日前未能履行偿还欠款义务，法院将依法强制执行裁定拍卖异议人的房产。然而法院在2015年10月14日的履行期限内即下达拍卖裁定，程序严重违法，侵害了异议人的合法权益。
三、委托评估程序错误。1、《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》第九条规定：人民法院选择评估、拍卖机构，应当提前通知各方当事人到场。当事人不到场的，人民法院可将选择机构的情况，以书面形式送达当事人。本案执行法院未能在委托评估时通知异议人，其行为严重侵犯了异议人的合法权益。第十二条规定：评估机构在工作中需对现场勘验的，人民法院应当提前通知审判、执行人员和当事人到场。当事人不到场的，不影响勘验的进行，但应当有见证人见证。评估机构勘验现场，应当制作现场勘验笔录。勘验现场人员、当事人或见证人应当在勘验笔录上签字或盖章确认。2、本案执行法官未能在委托评估机构和拍卖机构时通知异议人，评估机构第一次评估未能现场勘察，即使现场勘察亦未通知异议人，其行为严重侵犯了异议人的合法权益。同时拍卖机构对涉案房产拍卖时也未能依法通知异议人，致使异议人丧失竞买权。在上述拍卖过程异议人毫无知情的情况下，突然于2016年3月3日收到快递送交的法院的执行裁定书，将异议人的房产以284万元（此房产现时价550万元）抵偿陶俊的部分债务。法院的这一行为再一次严重侵犯了异议人的合法权益。
四、法院委托的评估机构存疑，评估结果不能作为拍卖房产的依据。1、安徽省金和房地产土地价格评估有限公司分别于2015年6月25日、9月6日两次对涉案房产给予评估，并分别作出了评估报告，两次评估价格相差60余万元，足以说明该评估机构极度不负责任的主观态度，评估结果竟然能出现如此巨大偏差，更不用说其程序上存在严重问题。2、本案所涉房产的评估结果与现时房产的实际价值差距甚大，这也正是异议人提出本次执行异议的根本目的，导致这一错误结果的原因正是因为法院委托评估机构，评估机构未能依法评估等错误而导致。
综上，异议人认为本案法院在执行程序上存在着严重违法现象；评估机构、拍卖机构在程序和实体上都存在着严重错误，一方面导致评估结果错误，另一方面侵犯了异议人的各项权利，故依法提起执行异议，以维护异议人的合法权益免受侵害。
申请执行人陶俊辩称：本案在办理过程中，我多次与李军、王巨婷协商还款一事，但李军、王巨婷一直不予配合，此案在法院执行过程中，对位于合肥市包河区马鞍山路150号万达广场X幢X层X室进行第一次评估，李军、王巨婷不配合，法院办案法官和我及评估公司工作人员无法进入室内。评估价格出来后，李军、王巨婷对结论不满而提出异议，2015年9月2日被执行人王巨婷、我、执行法官、评估工作人员方能进入室内，共同对现场进行勘察，王巨婷代表李军及其本人提出将此房屋以当时价格330万元抵偿给我，不走拍卖程序，双方达成共识，并承诺在十个工作日内配合办理过户手续。期至，我多次催促，李军、王巨婷迟迟不予配合，无奈之下，我申请法院按正常流程继续进行拍卖，直到房屋过户至我名下。对于李军、王巨婷提出的异议，我认为：第一、法院公告送达是合法的，没有问题。不仅法院电话短信通知，我本人也电话通知王巨婷了，王巨婷对法院拍卖房产是明知的。王巨婷一直对法院避而不见，法院无奈选择公告送达，在程序上是合法的，王巨婷提出的异议不能成立。第二、法院裁定拍卖的时间上也是没有错误的，除法院裁定强制执行以物抵债外，李军、王巨婷至今也没有还我一分钱，他们现在提出法院裁定时间上的错误是无理的。第三、评估程序上并没有错误。在李军、王巨婷提出异议后，评估公司再次前往并入室内重新评估，并作出了补充评估。该程序上是合法的，没有错误。第四、评价结论符合当时市场行情，当时合肥市房市仍属低迷，房价并没有上涨，该评估结论没有错误。第五、李军、王巨婷应在法院作出以物抵债裁定前提出异议，现在再提出异议，其目的是想继续拖延房屋交付，继续占有本应属于我的房屋。另房屋以物抵债裁定送达后，李军、王巨婷承诺在一年内将所有欠款偿还给我，条件是房屋给她居住一年。该房屋我已允许他们使用长达八个月之久，这期间他们迟迟拖延，不签执行和解协议且无任何还款意思表示，无条件占用至今，其现在提出异议目的仍是想拖延占用。我现在请求法院依法驳回其无理要求，强制执行将该房屋交付给我。
经审查查明：申请执行人陶俊与被执行人李军、王巨婷、山东锦上房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2015年3月13日作出的（2014）合铁民初字第00083号民事调解书已经发生法律效力。因李军、王巨婷、山东锦上房地产开发有限公司对上述文书确定的义务未能履行，权利人陶俊申请强制执行，本院于2015年5月13日依法立案执行。2015年6月2日向被执行人发出执行通知书、报告财产令及执行裁定书等相关材料，责令被执行人立即给付申请执行人陶俊借款本金5684000元及利息，并承担案件受理费、财产保全费及执行费，上述文书采用直接送达方式，由被执行人李军、王巨婷签收，但被执行人没有履行给付义务且违反了财产报告制度。在诉讼阶段，本院于2014年11月14日以（2014）合铁民初字第00083号民事裁定书对被执行人李军名下所有的位于合肥市包河区马鞍山路150号万达广场X幢X层X号（合包字第8XXXXXXXX2号）房产进行财产保全予以查封。2015年6月17日本院依法将该房产委托评估。2015年7月15日安徽省金和房地产土地价格评估有限公司作出皖金和房估字20150625-3号评估报告。被执行人在评估异议期限内提出书面异议，主要理由是评估公司未进入现场，其装修、设施未纳入评估范围。2015年8月10日评估公司向本院提交书面答复函，该答复函称：“……受托后，我公司于2015年6月25日派出房地产估价师沈路、吴华和贵院吴法官、刘法官及原告方代表对评估对象进行实地勘察。到现场后，发现评估对象大门紧锁，多次敲门，无人应答。致使我公司估价师无法进入房屋内勘察。根据估价规范和估价目的，在认真调查、核实、计算的基础上出具了皖金和房估字20150625-3号评估报告。现对李军关于评估报告重评答复如下：一、评估程序违法，评估项目没有得到申请人的确认、未尽到通知义务？答复：本评估项目委托方为合肥铁路运输法院，我公司得到委托方确认即可，通知申请人到现场非评估公司的法定义务。二、装修、设施没有列入评估范围，影响评估价值等问题？答复：根据前述，我公司估价师无法进入房屋内进行现场勘察，在无法进入房屋内勘察确定是否有装修、设施等的情况下，根据估价规范，在调查周边房产的基础上，我公司按照中等装修、无其他设施等进行评估。三、评估报告只有估价师执业证复印件，未盖单位章、报告无骑缝章？答复：符合《房地产估价规范》的要求，无需盖相关印章。特此答复。”该复函已直接送达被执行人。2015年8月20日本院依法在涉案房产处张贴查封公告。评估公司复函送达被执行人后，被执行人李军、王巨婷仍坚持异议，本院为平等保护双方当事人的合法权益，通知评估公司于2015年9月2日前往现场重新勘验，当日申请执行人陶俊、被执行人王巨婷、执行法官、立案庭法官现场勘验完毕，应被执行人要求，执行法官再次组织双方当事人在现场进行一次协商，后被执行人未能履行。2015年9月6日金和评估公司重新作出皖金和房估字20150906-3号评估报告，将该房屋评估价格上调至3341382元，该评估报告分别送达双方当事人。后被执行人王巨婷电话请求法院给予宽限时间，允许其主动与申请执行人商谈以上述房产直接按评估价作价抵债给申请执行人事宜，但经双方当事人多次协商无果。最后一次被执行人王巨婷与执行法官短信联系时间是2015年9月15日9时6分，内容为“王巨婷：你好魏法官，新的评估报告我已经仔细看过了，房屋状况还是与现实状况有差别，还有就是实例里一套与实际房屋朝向不一致，也没有办法核实实例的价格，评估的价格还是与实际的价值有一定的差距，望魏法官予以充分考虑。”、“魏琦：评估报告已定论，本院会以评估报告为准进入拍卖程序。”本院认为经现场勘察后的评估报告结论，合法有效，决定进入拍卖程序。此后，执行法官多次通知被执行人到庭，被执行人电话拒接，家门紧闭，致案件因被执行人的逃避而拖延。2015年10月14日本院依法做出（2015）合铁执字第00105-1号执行裁定书，裁定拍卖被执行人李军的上述房产。因被执行人仍然是电话拒接，家门紧闭，不能直接送达，故本院依法采取公告送达方式向被执行人送达了拍卖裁定书等相关法律文书。2015年12月14日申请执行人陶俊向本院出具给予被执行人5至8年房屋租金的承诺书。2015年12月21日本院依法将上述房产委托拍卖。2016年1月15日安徽双赢集团拍卖有限公司函复本院，第一次拍卖因无人报名竞买而流拍。同日拍卖公司及申请执行人均建议降价20%进行第二次拍卖，本院决定在第一次拍卖保留价的基础上降价15%进行第二次拍卖。2016年2月15日拍卖公司函复本院，第二次拍卖也因无人竞买而流拍。2016年2月19日申请执行人陶俊向本院提交以房抵债申请书，请求以第二次拍卖保留价接受该房产以抵偿被执行人所欠债务。本院于2016年2月23日依法作出（2015）合铁执字第00105-3号执行裁定书，将上述房产作价284万元过户至申请执行人陶俊名下以抵偿债务。2016年3月8日本院谈话笔录记载：“王巨婷：房子不可能这个价格，找亲友来买也不止这个价。你们程序上合法，但不合情理，心里不服。对于这个房子价格抵债我不服，心里想不通。我是讲理的人，我在找合作转项目，就是想解决，请法院考虑。”此后，双方当事人再次协商，被执行人王巨婷承诺在一年内还清欠款，申请执行人允许被执行人李军、王巨婷延期居住一年，房产没有办理实物交接。2016年10月28日被执行人李军、王巨婷向本院提出执行异议，要求撤销拍卖并将上述房产执行回转归还被执行人。
本院认为：本案在执行过程中，被执行人李军、王巨婷在评估报告送达后，采取拒接电话、紧闭房门、拒绝到庭等规避执行的方式拖延执行，致使相关法律文书无法直接送达，本院依法采取公告送达的方式送达执行裁定书等相关法律文书，且在其住处张贴的《查封公告》，明确告知该房产已被查封且正处于司法评估、拍卖阶段，该执行行为并无不当，异议人所提异议一的理由不能成立。执行裁定书（拍卖）等相关法律文书公告期满日期为2015年12月19日，期至，被执行人李军、王巨婷仍拒不履行生效法律文书确定的义务，2015年12月21日在申请执行人陶俊作出同意给予被执行人5至8年房屋租金保障承诺后，本院依法将上述房产委托拍卖，该执行行为符合相关法律规定，亦无不当，异议人所提异议二的理由亦不能成立。在评估、拍卖公司选择程序上，本院负责委托评估、拍卖事项的立案庭法官在联系不到被执行人李军、王巨婷情况下，在申请执行人陶俊参与、本院监察部门、执行部门全程监督下，在合肥市中级人民法院公布的名册内摇号选定评估、拍卖公司，该项程序合法有效。评估报告依法送达被执行人后，被执行人李军、王巨婷提出异议，评估公司及时给予了书面回复，在得到被执行人许可后，评估公司、执行法官等方能进入房内进行勘察，在此基础上评估公司将评估价值调高至3341382元，本院认为该份评估报告合法有效，予以采信；在拍卖程序中，受托拍卖公司依法在报纸、网络媒体上发布合法、规范的拍卖公告，其拍卖行为合法、有效，没有剥夺异议人及其他公民的购买权，异议人所提异议三的理由不能成立。异议人称“本案所涉房产的评估结果与现时房产的实际差距甚大，这也正是异议人提出本次执行异议的根本目的。”涉案房产评估价值3341382元，首次拍卖因无人参与竞买而流拍，拍卖公司及申请执行人均建议降价20%，本院在第二次拍卖方案中，及时将保留价下调15%即284万元交拍，仍然无人参与竞买而流拍，事实证明该房产的评估价值适当且经过当时合肥市房地产市场的检验，异议人现所提出该房产评估价值过低的异议，亦不能成立。
综上所述，被执行人未履行生效法律文书确定的义务，人民法院依法有权查封、拍卖被执行人的房产。在本案执行过程中，本院执行程序合法、规范、有效，并无不当。异议人李军、王巨婷要求撤销（2015）合铁执字第00105-1号、（2015）合铁执字第00105-3号执行裁定书，将抵偿给陶俊的房产执行回转归还给异议人的理由不能成立，故本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项的规定，裁定如下：
驳回异议人李军、王巨婷的执行异议。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向合肥市中级人民法院申请复议。
审判长 范红星
审判员 徐 竞
审判员 巨 龙
二〇一六年十一月十四日
书记员 刘欢欢
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。
当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。
二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：
（一）异议不成立，裁定驳回异议；
（二）异议成立，裁定撤销相关执行行为；
（三）异议部分成立，裁定变更相关执行行为；
（四）异议成立或者部分成立的，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。