大连市甘井子区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0211民初5907号
原告：亿达物业管理有限公司大连分公司。
法定代表人：于世平，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈宁，系辽宁昭明律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭静，系辽宁昭明律师事务所律师。
被告：冯涛。
原告亿达物业管理有限公司大连分公司与被告冯涛物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月20日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈宁到庭参加了诉讼。被告冯涛经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告亿达物业管理有限公司大连分公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付物业服务费4,898.47元（2013年10月7日-2017年6月30日）；2、请求判令被告自2013年10月10日起按照中国人民银行同期贷款利率支付违约金直至付清物业服务费之日止，至2017年4月26日为754.30元。以上两项合计5,652.77元。事实和理由：被告系××××号地房屋业主，原告为案涉房屋提供物业服务，按照前期物业服务合同的约定，案涉房屋下跃部分的物业服务费为1.2元/月/平方米，被告应于每季度首月10日内交纳该季度物业服务费。自2013年10月7日起，被告欠交物业服务费，期间虽经原告多次催要，被告至今仍欠缴2013年10月7日至2017年6月30日期间的物业服务费4,898.47元，按照约定，被告迟延支付物业服务费，应按日千分之三的标准支付违约金，现原告仅按中国人民银行同期贷款利率主张违约金，故原告诉至法院，请求依法判决。
被告冯涛没有到庭，亦没有提交书面答辩意见或证据材料。
经审理查明，原告系经过工商局核准登记并依法成立的物业公司，为被告所居住的大连市甘井子区××××号地小区提供物业服务。被告系大连市甘井子区××××号地小区的业主。2011年，亿达物业管理有限公司（2016年11月16日前企业名称为大连亿达物业管理有限公司）与大连亿达美加房地产开发有限公司签订《××××号地前期物业服务合同》，合同约定物业收费标准为：公建式公寓、小高层住宅：2.20元/月/平方米（含电梯费）；公建：2.50元/月/平方米；公建（带公用电梯）：3.40元/月/平方米（含电梯费）；叠院（下跃部分）：1.20元/月/平方米。物业服务费应当按季度缴纳，业主或者物业使用人应于每自然季度首月10日内交纳当期物业服务费。逾期未缴纳的，每逾期一日，按欠费总额的3‰支付违约金。2012年10月31日被告接收钥匙。签署《临时管理规约》。
2015年7月16日，亿达物业管理有限公司与原告（2016年11月16日前企业名称为大连亿达物业管理有限公司住宅分公司）签订《债权转让协议书》，约定亿达物业管理有限公司将其与大连亿达美加房地产开发有限公司于2011年6月17日签订的《××××号地前期物业服务合同》中的合同权利全部转让给原告，该合同权利包括但不限于向小区业主应收取的物业服务费、逾期付费的罚息、违约金、赔偿金及实现债权的费用（包含诉讼费等）。
2015年7月，×××××园×号地业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《×××××园×号地物业服务合同》，约定：甲方委托乙方对上述小区提供物业服务，物业服务期限为五年，自2015年7月23日起至2020年7月22日止。物业收费标准，住宅：2.20元/月/平方米（含电梯费），公建：2.5元/月/平方米，下跃1.20元/月/平方米。物业服务费用，业主或物业使用人应于每半年首月10日前向原告交纳，每逾期一日，应按欠费总额的3‰向原告支付违约金。
被告自2013年10月7日起至2017年6月30日止，拖欠房屋下跃部分（建筑面积91.12平方米）物业服务费4,898.47元。原告多次催收，被告均未交纳。
本院所确认的上述事实，有资质证书、《××××号地前期物业服务合同》、《临时管理规约》、《债权转让协议书》、《×××××园×号地物业服务合同》、变更登记核准通知书及本案庭审笔录等在案为凭，且经当庭质证和本院审查，应予采纳。
本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。根据《债权转让协议书》，亿达物业管理有限公司将《××××号地前期物业服务合同》的合同权利转让给了原告，故《×××××园×号地前期物业服务合同》及《×××××园×号地物业服务合同》对原、被告双方均有约束力。原告是具有收费资质的物业服务单位，依法为被告所在小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按合同约定的价格标准交纳物业服务费。根据《××××号地前期物业服务合同》及《×××××园×号地物业服务合同》，被告房屋下跃部分的物业服务费为每月每平方米1.2元，自2013年10月7日起至2017年6月30日止依法应向原告交纳物业服务费4,898.47元，被告借故拖欠无理。故原告要求被告支付物业服务费4,898.47元的诉讼请求，本院予以支持。
关于原告主张被告给付违约金的诉讼请求，本院认为，被告存在迟延交纳物业费的行为，依法应当承担相应的违约责任，现原告认为双方在合同中约定的违约金的计算标准过高，对违约金数额进行相应的调整亦属合理，但本院考虑物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障，因此本院酌定将原告主张违约金调整为以欠费总额为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2017年1月11日起计算至欠交物业费付清之日止。
被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩的权利。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
被告冯涛于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告亿达物业管理有限公司大连分公司自2013年10月7日至2017年6月30日物业服务费4,898.47元及违约金（以4,898.47元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2017年1月11日起计算至物业费付清之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元（原告已预付），由被告冯涛负担。被告冯涛负担部分，于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
申请执行的期限为二年。
审 判 长 司 萍
人民陪审员 张爱华
人民陪审员 王景华
二〇一七年十二月十八日
书 记 员 修建华
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。
债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。