江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民初字第121号
原告徐州市浦一房地产开发有限公司清算组，住所地徐州市西安南路。
法定代表人刘萍，组长。
委托代理人殷柱海，江苏熙典律师事务所律师。
被告江苏鼎亿投资有限公司，住所地徐州市泉山区榴园新村。
法定代表人胡大胜，该公司董事长。
被告胡大胜。
以上两被告共同委托代理人梁建鹏，江苏胜家律师事务所律师。
以上两被告共同委托代理人胡法恩，1948年10月7日出生，汉族。
原告徐州市浦一房地产开发有限公司清算组（以下简称浦一公司清算组）与被告江苏鼎亿投资有限公司（以下简称鼎亿公司）、胡大胜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月8日立案受理后，依法组成合议庭，进行了公开开庭审理。原告浦一公司清算组的委托代理人殷柱海，被告鼎亿公司、胡大胜的委托代理人梁建鹏、胡法恩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告浦一公司清算组诉称，2011年4月14日，浦一公司与胡大胜签订了《浦一大厦房屋转让协议》，将其合法所有的徐州浦一大厦1至11层房屋以1.6亿元出让给胡大胜。胡大胜在支付了9300万元后，一直未支付余款。2011年9月8日，被告在未履行完付款义务的情况下，将原告诉至法院，要求原告将浦一大厦1至11层过户至鼎亿公司名下，同时确认双方于2011年4月14日签订的《浦一大厦房屋转让协议》继续有效，以上内容由法院出具的（2011）徐民初字第94号民事调解书确认。该调解协议达成后，胡大胜即鼎亿公司的法定代表人因涉嫌刑事犯罪被刑事羁押，原告要求其继续履行合同，而被告已无法继续履行。故请求法院判令解除原被告双方签订的《浦一大厦房屋转让协议》中除“浦一大厦”1-3层以外被告未履行的部分，并判令被告承担本案诉讼费用。
被告鼎亿公司、胡大胜共同答辩称，1、本案浦一大厦是所涉嫌非法集资案件一案广大投资客户集资款所购买，本案被告是目前正在刑事诉讼中的非法吸收公众存款一案的犯罪嫌疑人，根据先刑行后民原则，应当终止本案审理。2、原被告的合同是购买的整个大厦，被告支付的9300万元也是购买整个大厦的房款，双方的权利义务是基于购买整个大厦产生的，权利义务不可分割，要求解除部分合同没有法律依据。3、原告有严重的违约行为。4、被告一直在积极履行义务，原告协助将1至3层过户到被告名下是在被告提起诉讼法院强制执行下才得以履行的。5、虽然被告涉嫌刑事犯罪，但是该案没有宣判，根据无罪推定原则，无法断定被告就会定罪服刑，公司会被吊销，无法履行义务。6、双方在签订房屋买卖协议后，又签订了备忘录，备忘录对原合同的相关条款进行了修改。7、由于本案购买浦一大厦的房款是众多投资客户的钱，涉及众多群众，从维护社会稳定出发，法院应慎重处理此案。
经双方当事人确认，本案的争议焦点为：1、浦一大厦房屋转让协议应否解除；2、被告应否承担违约责任；3、本案是否涉及刑事案件，是否适用先刑后民原则。
经审理查明，2011年4月14日，原告浦一公司清算组与胡大胜签订浦一大厦房屋转让协议一份。协议第一条为“徐州浦一大厦”项目现状，描述了大厦的基本状况、项目开发权状况及其他权利状况。第二条房屋转让价格约定，大厦转让价格为1.6亿元，转让建筑面积15000平方米。第三条支付方式约定，胡大胜于2011年4月20日将合同意向金500万元汇入浦一公司清算组指定的上海结绳记事企业发展有限公司徐州开明支行账户，浦一公司清算组收到意向金后，即向本院提交由胡大胜进行分期付款以清偿公司债务的申请报告。第七条违约责任第一款约定，浦一公司清算组如未能办理房屋产权的过户手续，按本协议总价款的20%赔偿胡大胜的经济损失。第二款约定，胡大胜如未按协议约定、延迟向浦一公司清算组支付房屋转让款，按延迟金额每日万分之二的标准向其支付违约金，如逾期30个工作日，浦一公司清算组有权解除本协议，胡大胜按总价款的20%赔偿经济损失。协议还约定了相关费用承担、保密等条款。2011年4月22日，双方又签订关于浦一大厦房屋转让协议备忘录一份。备忘录第一条第一款为，胡大胜支付浦一公司清算组6600万元后，清算组立即并全力办理浦一大厦1至3层解封事宜，如清算组不尽全力办理解封工作，应承担违约责任。第二款为，浦一公司清算组应当在浦一大厦解封后，积极配合胡大胜办理浦一大厦1至3层产权过户相关手续。2011年7月6日，双方又签订备忘录一份。备忘录第二款为，浦一公司清算组承认胡大胜已经实际支付了浦一大厦房屋转让款5100万元。第六款为，浦一公司清算组充分体谅胡大胜是由于本院执行局人员变动的原因，没有按转让协议的约定付款，故清算组同意不追究胡大胜延迟支付房屋转让款的违约责任。
就购房款的履行问题，本院于2011年7月8日向胡大胜下发通知书一份，通知其暂缓支付剩余购房款。后胡大胜于2011年7月12日直接向上海结绳纪事公司打入浦一大厦购房款1700万元。本院在2011年8月10日的谈话笔录中通知胡大胜，其与浦一公司之间的购房款支付可以正常进行。
2011年9月8日，鼎亿公司将浦一公司清算组诉至本院，要求其履行房屋转让协议，将浦一大厦1-3层产权过户至鼎亿公司名下，所立案号为（2011）徐民初字第94号。2011年10月8日，双方达成调解协议。协议约定，双方于2011年4月14日签订的房屋转让协议及2011年4月22日签订的备忘录继续有效，清算组于2011年10月12日前协助鼎亿公司将浦一大厦的1-3层房屋过户至鼎亿公司名下。因产权过户产生的相关费用按照双方约定负担。本院对上述调解协议出具了民事调解书。双方达成上述调解协议时，鼎亿公司已实际支付9300万元购房款，此后未再支付房款。调解书生效后，浦一公司清算组未能履行协议约定的义务，鼎亿公司遂申请本院强制执行，所立案号为（2011）徐民执字第220号。本院于2011年10月14日出具民事裁定，裁定浦一大厦1-3层房屋归鼎亿公司所有。双方在该案2011年10月19日的执行笔录中均同意浦一大厦1-3层房屋价值为9300万元。目前浦一大厦1-3层的过户手续已经办理完毕。
胡大胜因涉嫌非法吸收公众存款罪被徐州市鼓楼区公安分局刑事拘留，我院在徐州市看守所向其送达了相关诉讼材料。
以上事实有原告浦一公司清算组提供的浦一大厦房屋转让协议、2011年4月22日备忘录、（2011）徐民初字第94号民事调解书以及被告提供的2011年7月6日备忘录、本院向胡大胜送达的暂缓支付剩余购房款通知书，本院调取的（2011）徐执字第220号案执行笔录等证据予以证实。
本院认为，首先，关于主体，房屋转让协议签字一方虽然为胡大胜，但从此后的履约及诉讼、执行案件情况看，履约协议及相关问题的处理均为鼎亿公司，所以鼎亿公司应为房屋转让协议的当事人。关于浦一大厦房屋转让协议应否解除的问题。因自2011年10月8日双方就转让协议的履行在本院达成调解协议后，鼎亿公司一直未履行支付购房款的合同义务，且鼎亿公司在庭审中表示暂无履行能力，故双方所签房屋转让协议的合同目的不能实现，浦一公司清算组要求解除房屋转让协议的诉讼请求应予支持。房屋转让协议解除后，尚未履行的，终止履行。就已经履行的部分，因鼎亿公司已经支付9300万元购房款，且浦一公司清算组已将浦一大厦1-3层过户至鼎亿公司名下，故对已经履行的部分不再解除。浦一大厦并非一个不可分割的整体产权，被告关于浦一大厦的转让协是一个整体的协议不能部分解除的答辩意见不予采纳。
关于被告应否承担违约责任的问题。因双方在2011年7月6日签订的备忘录第六款中约定，浦一公司清算组同意不追究胡大胜延迟支付房屋转让款的违约责任，即双方以补充约定的方式改变了原协议中关于违约责任的约定，且双方在其后形成的调解协议中，浦一公司清算组亦未主张违约责任，故浦一公司在本案中主张违约责任无合同及法律依据。被告在答辩中称原告存在违约行为，该答辩意见实质为新的诉讼请求，被告未在本案中提出反诉请求，故对其不予审查。
关于本案是否涉及刑事案件，是否适用先刑后民原则的问题。本案被告胡大胜涉嫌罪名为非法吸收公众存款罪，而本案纠纷为房屋买卖合同纠纷，与胡大胜所涉嫌的犯罪行为没有法律上的关联性。且浦一公司清算组的诉讼请求为解除房屋转让协议，即终止包括被告支付房款在内的权利义务，该诉讼请求排除了胡大胜所涉非法吸收公众存款用于支付购房款的可能性。故本案审理无中止必要。
综上，原告浦一公司清算组的诉讼请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第七十七条第一款之规定，判决如下：
一、解除2011年4月14日徐州市浦一房地产开发有限公司清算组与鼎亿公司之间的《浦一大厦房屋转让协议》中未履行部分（已履行部分1-3层）；
二、驳回徐州市浦一房地产开发有限公司清算组其他诉讼请求。
三、驳回徐州市浦一房地产开发有限公司对胡大胜的诉讼请求。
案件受理费376800元，由原告徐州市浦一房地产开发有限公司清算组负担158256元，被告江苏鼎亿投资有限公司负担218544元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。同时应向江苏省高级人民法院预交上诉案件受理费。
审 判 长 高艳华
审 判 员 廖伟巍
代理审判员 程 叶
二〇一四年九月二十五日
书 记 员 孙晓明