北京市第一中�人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终2466号
上诉人（原审被告）：王佃伟，男，1968年5月8日出生。
委托诉讼代理人：韩卫斌，北京市众明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：北京龙鑫房地产开发集团有限公司，住所地北京市昌平区百善镇泥洼村政府办公楼一层105号。
法定代表人：李晓明，总经理兼执行董事。
委托诉讼代理人：包华，北京市安理律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王大鹏，北京安理（天津）律师事务所律师。
上诉人王佃伟因与北京龙鑫房地产开发集团有限公司（以下简称龙鑫房地产公司）物权保护纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2017）京0114民初11736号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月1日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了�案，上诉人王佃伟及其委托诉讼代理人韩卫斌，被上诉人龙鑫房地产公司的委托诉讼代理人包华、王大鹏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王佃伟上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回龙鑫房地产公司一审诉讼请求或者发回重审；2、龙鑫房地产公司承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：1、我与北京中地科技经济贸易开发总公司（以下简称中地开发公司）的契约上有中地开发公司第三任法定代表人的签字并加盖中地开发公司的印章，一审法院认定契约上没有中地开发公司的有效印章是错误的；2、法律未禁止内部人员购买单位的优惠住房，一审认定我与中地开发公司的契约与一般商品房买卖合同有所区别，认为我不能视为《公告》的相对方，没有法律依据，违背意思自治、契约自由的基本原则；3、我签订契约及入住房屋时，龙鑫房地产公司尚未承�中地小区，我入住是依据契约善意取得合法占有，龙鑫房地产公司违背诚实信用，一审判决有违“法不溯及既往”的司法原则；4、我与中地开发公司签订的契约经过公证，一审法院认定契约无效不符合法律规定，且龙鑫房地产公司以《公告》的形式均认可原中地开发公司的买卖合同，在诉讼前，龙鑫房地产公司已经取得涉案小区预售许可证明。
龙鑫房地产公司辩称，我公司同意一审法院的判决，不同意上诉人的上诉请求及理由。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。1、根据生效判决，中地开发公司的项目属于违法建设，所以王佃伟签订的商品房买卖契约应为无效。根据公章鉴定结果，合同中的公章和公司的公章不一致，王佃伟无权取得房屋的所有权；2、与王佃伟签订合同的是中地开发公司，我公司没有义务和王佃伟签订购房合同并办理房产证，王佃�占有房屋是无权占有，我公司有权要求其腾房。
龙鑫房地产公司向一审法院起诉请求：判令王佃伟将北京市昌平区×号房屋（以下简称涉案房屋）腾退并返还我公司。
一审法院认定事实：1998年12月4日，北京市昌平县公证处出具（98）昌证内民字第0468号公证书，认定王佃伟（买方）与中地开发公司（卖方）签订的《北京市中地小区内销商品房买卖契约》（以下简称《内销契约》）上双方当事人的签字、印章属实。但档案材料中，未体现公证人员对中地开发公司任何人员的询问，亦没有在签约现场见证。该《内销契约》载明：该契约为买方与卖方于1998年9月13日在中地开发公司签订；买方购买涉案房屋，卖方为该房屋的合法所有人；该房屋按建筑面积每平方米800元人民币计算，该房屋建筑面积为91.69平方米，购置价款合计73352元；在该契约签订之日�买方向卖方交纳购置房价款0元，在1998年9月至2003年8月的60个月内交付购房款18400元，余款在2017年底前付清，不计利息；及其他合同条款。该合同尾部手书补充说明：“本协议属于给为公司做出突出贡献人员的奖励优惠购房。”签约后，王佃伟入住前述涉案房屋。2000年8月9日，中地开发公司在该合同尾部再次手书载明：“鉴于王佃伟同志对中地公司在发展二期工程中有特殊贡献，给予特殊奖励，免收一期房款1.84万元。”并加盖中地开发公司椭圆形公章，该公章与该合同签订时的圆形公章不同。该《内销契约》签订时，王佃伟任中地开发公司工程部经理兼物业部经理职务。
2000年3月，龙鑫房地产公司与中地开发公司签有销售代理合同，由龙鑫房地产公司作为销售代理商代理销售中地小区的房屋。
2000年11月29日，北京市第一中级人民法院作出（2000）�中民初字第3316号民事调解书，确认中地开发公司将包括涉案房屋在内的共计13套房屋及其他在建房屋、附属设施抵偿给北京市昌平区东小口镇霍营村农工商合作社。
2000年12月6日，北京市昌平区东小口镇霍营村农工商合作社与龙鑫房地产公司签订《项目转让协议书》，将其依法取得的原中地小区房地产开发项目转让给龙鑫房地产公司，由龙鑫房地产公司自行开发经营。
2001年3月，北京市发展计划委员会、北京市建设委员会发出《关于补办北京中地住宅小区项目建议书立项的批复》：……经研究，同意补办北京中地住宅小区的立项手续，即该项目由北京龙鑫房地产开发有限公司开发建设，位于昌平区东小口镇霍营村，总建筑面积59211平方米……
2001年1月13日，龙鑫房地产公司办公室向中地小区购房户发出《公告》称：“北京龙鑫房地产开发有限公司正处在接管中地总公司过程当中，办理房产证所需的各项手续，龙鑫房地产公司正在办理、变更。您所持的与中地公司签订的购房合同龙鑫房地产公司均认可。各项手续办理完毕后，龙鑫房地产公司将与您重新签订《购房契约》。龙鑫房地产公司办理各项手续需要一大笔数额资金，您所欠的二期款已到交费日期，为了您能及早拿到房产证，望您配合公司按期交付二期房款。龙鑫房地产公司承诺2002年6月30日之前给您办理完产权证。”但，龙鑫房地产公司并未与王佃伟就前述涉案房屋另行签订《购房契约》，亦未为其办理该涉案房屋的所有权转移登记手续。
另案中，经龙鑫房地产公司申请，北京市高级人民法院随机确定，法院委托北京民生物证科学司法鉴定所对前述《内销契约》中中地开发公司的公章进行了鉴定，鉴定意见为：该《内销契约》上�形“北京中地科技经济贸易开发总公司”印文与样本上盖印的北京中地科技经济贸易开发总公司印文不是同一枚印章盖印；该《内销契约》补充说明处的椭圆形“北京中地科技经济贸易开发总公司”印文与样本上盖印的椭圆形北京中地科技经济贸易开发总公司印文是同一枚印章盖印。
2014年12月22日，前述涉案房屋完成所有权登记，所有权人为龙鑫房地产公司。现该房屋仍由王佃伟占有、使用。
庭审中，对于王佃伟长时间占有、使用涉案房屋的原因一节，龙鑫房地产公司称，由于该房屋所在项目历时较长，来源特殊，且王佃伟曾在龙鑫房地产公司任职，公司在处理该资产时并没有对其进行清理。
一审法院认为，中地开发公司不具有房地产开发资格，其当时建设的房屋由于没有交纳土地出让金和相关手续，应属违章建筑。因此，中地开发公司与王佃伟签订的《内销契约》应属无效合同。龙鑫房地产公司并非由中地开发公司处继受的该项目，而是中地开发公司的债权人通过法院的裁定取得了该项目的房产及购房款债权。龙鑫房地产公司分别接受后，交纳了土地出让金及罚款，将该项目重新进行了审批，龙鑫房地产公司为该项目合法所有人。现涉案房屋登记于龙鑫房地产公司名下，依据我国物权法的规定，该公司对涉案房屋享有物权权利。
无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，王佃伟主张其依据所持有的《内销契约》应属合法占有。但由查明的事实可知，中地开发公司不具有商品房销售资质，因此，该合同应属无效合同。即使公证机关作出了相应公证，但《内销契约》的效力仍不能被认定为有效。
龙鑫房地产公司2001年发布《公告》所针对的相对方应当�之前与中地开发公司签订购房合同的购房人，而王佃伟所持《内销契约》上并没有中地开发公司的有效签章。另外，王佃伟的《内销契约》是基于其原在中地开发公司的职务身份，合同约定单价较低，付款方式过于宽松，且并未实际支付过任何购房款。考虑到该《内销契约》中王佃伟的职务身份和当时中地开发公司的经营状况，应当与一般购房人的商品房买卖合同有所区别。因此，王佃伟并不能被视为《公告》的相对方，即与中地开发公司签订购房合同的购房人。
无权占有不动产的，并不能因其和平占有不动产的时间较长而当然成为有权占有。王佃伟占有、使用涉案房屋，交纳各种相关费用是其应当履行的义务，也不能使其成立有权占有。
综上所述，王佃伟的相关答辩意见并不成立，其对涉案房屋应属无权占有。故，对于龙鑫房地产公司请求�令王佃伟腾退并返还涉案房屋的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第二百四十一条之规定，判决：王佃伟于本判决生效后30日内将涉案房屋腾退并返还给北京龙鑫房地产开发集团有限公司。
二审中，王佃伟提交如下新证据：证据1、北京市昌平区人民法院（2016）京0114民初15500号民事裁定书，证据2、北京市昌平区人民法院（2016）京0114民初15507号民事裁定书，证据3、北京市昌平区人民法院（2016）京0114民初15512号民事裁定书，证据4、北京市昌平区人民法院（2017）京0114民初2141号民事裁定书，上述四份裁定书中，我是当事人，案件与本案为相同案由，但我并不知情，也没有参加过开庭，一审违法程序；证据5、会议记录，证明我购买涉案房屋系中地开发公司集体讨论通过的，体现了中地开发公司的真实意思，也证明了龙鑫房地产公司法定代表人李晓明（时任中地开发公司代理总经理）是本次会议的决策人，他了解这个情况并参与了优惠买房；证据6、龙鑫房地产公司法定代表人履历表，证据7、中地开发公司领导班子成员；证据8、收条，证明李晓明曾经同时是中地开发公司的代理总经理和总经理助理又是龙鑫房地产公司的法定代表人，说明我购房合同上所盖的中地开发公司圆形印章，是中地开发公司在日常业务中曾实际使用过的公章，只是没有在工商局备案；证据9、北京市第一中级人民法院（2005）一中民终字第03041号民事调解书，证据10、北京市中地小区内销商品房买卖契约，证据11、北京市第一中级人民法院（2005）一中民终字第02999号民事调解书，证据12、北京市昌平区人民法院（2004）昌民初字第5354号民事判决书，上述证据9-12证明本案应遵循司法统一的原则，借鉴与本案相同案由的司法判决；证据13、委托书，证明在此期间李晓明同时是龙鑫房地产公司的法定代表人；证据14、中地开发公司设立、被吊销及历届法定代表人情况，证明中地开发公司成立和被吊销时间及我在中地开发公司合法存续期间签订购房协议；证据15、龙鑫房地产公司设立情况，证明龙鑫房地产公司的法定代表人李晓明任职期间同时任中地开发公司的总经理助理，他同时任职两个公司的高层；证据16、龙鑫房地产公司的法定代表人李晓明在中地开发公司购买房屋情况，证明李晓明与我在同一时期也优惠购买了天鑫家园房屋一套并办理的公证，和我的情况基本相同，他买房子是1000元一平米，我们是800元一平米，在公证中记载他是中地开发公司的副总经理。龙鑫房地产公司认为证据1-4不属于新证据；对证据5的形式真实性认可，但主张当时系龙鑫房地产公司原高管曹某1之妻张某1以员工名义购房，对会议内容的真实性不认可，且公司分配给李晓明的房屋是为了办公和休息，李晓明并没有付过钱，后来退给公司用于销售了；对证据6、7认可李晓明曾在龙鑫房地产公司和中地开发公司同时任职的事实；对证据8的真实性不认可；对证据9的真实性认可，证明目的不认可；对证据10的真实性不认可；对证据11、12的真实性认可，证明目的不认可；对证据14、15的真实性和证明目的均认可；对证据16的形式真实性认可，但主张李晓明使用过公司分配的房屋，但之后退给中地开发公司了，李晓明从未付过钱。
龙鑫房地产公司提交2002年龙鑫房地产公司与宋某1签订的商品房买卖合同，证明中地开发公司同一时期分配给李晓明的天鑫家园房屋，李晓明已经交回龙鑫房地产公司，龙鑫房地产公司将该房屋另卖给宋某1。王佃伟主张上述合同无原件，故对其真实性、合法性不予确认，且即使该合同系真实的，也无法证明李晓明没有购买过天鑫家园房屋，与李晓明购买该房屋没有关联性。
王佃伟提供的证据1-4为法院生效裁判文书，龙鑫房地产公司对其真实性未提出异议，本院对上述证据真实性予以认可，但上述裁判文书不足以证明一审法院存在程序违法的情形，故对其证明目的，本院不予认可；龙鑫房地产公司认可证据5会议记录的形式真实性，但主张该会议内容虚假，系龙鑫房地产公司原高管曹某1之妻张某1以员工名义购房，但对其该项主张未提供证据予以佐证，故本院对证据5的真实性予以认可；龙鑫公司对证据6、7、13、14、15的证明目的认可，认可李晓明曾在龙鑫房地产公司及中地开发公司同时任职，本院对该事实予以确认；龙鑫房地产公司对证据8的真实性不予认可，且王佃伟主张所盖中地开�公司圆形印章系中地开发公司在日常业务中曾实际使用过的公章，缺乏证据佐证，且与一审中公章鉴定意见不符，对其证明目的，本院不予认可；证据9-12与本案无关，对其关联性，本院不予认可；龙鑫房地产公司认可证据16的真实性，本院对该证据真实性予以确认。龙鑫房地产公司提交的商品房买卖合同系复印件，购房人宋某1的身份无法核实，且即使该合同为真实，亦不足以否定李晓明曾与中地开发公司签订内销契约购买房屋的事实，故对该证据的证明目的，本院不予认可。
根据上述证据，本院认定，1998年8月15日，中地开发公司召开会议，会议摘要记载：“为了使中地公司快速发展，调动公司内部人员的积极性，同时鉴于中地小区目前尚未形成气候，售楼售房工作进展不顺，为此本着照顾内部人员住房及促销工作顺利进行，特对公司发展有贡献的内部�员奖励优惠住房，按每平米800—1000元的价格，分期付款，即前五年内付25%，余款在二十年之间付清。此会议决议经与会人员一致通过。”到会人员签字处，有李晓明、张维新、王佃伟等人的签名。1998年9月10日，李晓明与中地开发公司签订《北京市中地小区内销商品房买卖契约》，约定李晓明购买中地小区院内房屋，单价为每平方米1000元，购置价款合计103580元，买方自1998年9月至2003年8月共计60个月内，交付总购价款的25%即26000元，余款于2017年底付清不计利息。李晓明曾在中地开发公司与龙鑫房地产公司同时任职。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，王佃伟与中地开发公司签订《内销契约》，购买涉案房屋。虽然其他购房人就中地小区内房屋�中地开发公司签订的《内销契约》曾因该房地产项目未办妥相关开发建设手续而被法院认定为无效，但现涉案房屋所在房地产项目的开发建设手续已经补办完毕，导致合同无效的事由目前已不存在。王佃伟与中地开发公司签订的《内销契约》系双方真实意思表示，虽然经鉴定该合同签订时加盖的中地开发公司圆形印章与中地开发公司印章不一致，但中地开发公司于2000年8月9日在该合同尾部手书内容并加盖椭圆形公章再次对合同予以确认，该椭圆形公章经鉴定与中地开发公司公章一致，足以证明双方就买卖涉案房屋达成合意。王佃伟依据该《内销契约》占有使用涉案房屋，龙鑫房地产公司在此后取得涉案房屋相关权利，故龙鑫房地产公司现主张王佃伟系无权占有并要求王佃伟腾退，事实及法律依据不足，不能成立，本院不予支持。一审法院认定王佃伟无权占有涉案房屋，适用法律错误，本院予以纠正。
综上所述，王佃伟的上诉请求成立，应予支持；龙鑫房地产公司的一审诉讼请求事实及法律依据不足，应予驳回；一审法院认定王佃伟无权占有涉案房屋，适用法律错误，应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销北京市昌平区人民法院（2017）京0114民初11736号民事判决；
二、驳回北京龙鑫房地产开发集团有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费12969元，由北京龙鑫房地产开发集团有限公司负担。
二审案件受理费12969元，由北京龙鑫房地产开发集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张洁芳
审 判 员 刘秋燕
审 判 员 朱文君
二〇一八年三月二十七日
法官助理 王湘羽
书 记 员 杨梓薇