四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第5090号
上诉人（原审原告）余明星，男，汉族，1953年1月21日出生，住四川省万源市。
委托代理人钟光毅，四川舟达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）江灵，女，汉族，1969年8月5日出生，住成都市金牛区。
委托代理人陈晓辉，四川益正律师事务所律师。
委托代理人李静，四川应天缘律师事务所律师。
上诉人余明星与被上诉人江灵房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2014）金牛民初字第1794号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法适用普通程序，由周努担任审判长、杜西平、吴红艳为合议庭成员组成合议庭，于2014年10月31日公开开庭审理了本案。上诉人余明星及委托代理人钟光毅，被上诉人江灵及委托代理人陈晓辉、李静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，原告余明星与被告江灵就位于成都市金牛区北站东一路24号2栋1楼39号商铺买卖协商一致，2012年10月13日，被告江灵向原告余明星支付购房定金10万元。2012年11月1日，原告余明星与被告江灵签订《房屋买卖合同》，原告余明星将位于成都市金牛区北站东一路24号2栋1楼39号商铺出卖给被告江灵，双方约定房屋价款为300万元。合同第一条“乙方（江灵）第一次支付购房款定金计人民币270万元，第二次在市房地产交易中心将此产权证交买卖过户科受理，出具受理单后，乙方再付给甲方（余明星）／元，第三次余款待办完过户手续后，乙方拿到房屋和新产权的同时付清，计人民币／元”。合同备注部分载明“本商铺于2014年3月19日接手，交于乙方使用”。2012年11月1日，被告江灵通过转账方式向原告余明星支付房款270万元，同日双方至成都市房地产管理局办理了产权变更登记手续。原告余明星称被告江灵尚有20万元房款未予支付，遂提起诉讼请求判令江灵向其支付房款20万元，并承担诉讼费用。
同时查明，原告余明星将位于成都市金牛区北站东一路24号2栋1楼39号商铺出租给郭绍建，在租赁合同期限尚未届满前，原告余明星与郭绍建又于2012年8月22日签订《房屋租赁合同》，约定余明星将上述房屋出租给郭绍建，租赁期限为2013年3月19日至2014年3月18日共计12个月，租金每年为198000元。2014年3月19日，租赁期限届满后，承租人郭绍建将该商铺交付给被告江灵。
原审法院认定上述事实，有《房屋买卖合同》、银行转账单、产权证、收条、证人证言及庭审笔录等证据予以证实。
原审法院认为，原、被告于2012年11月1日签订的《房屋买卖合同》，系双方的真实意思表示，双方应当遵循诚实信用原则，原告余明星的诉讼请求不能成立：第一，原、被告在《房屋买卖合同》中约定房屋价款300万元，被告江灵第一次支付270万元，双方在合同中将第二次、第三次付款金额空白处划掉，《房屋买卖合同》未约定江灵需再向原告余明星支付房款；第二，原告余明星与被告江灵于2012年11月1日签订买卖合同，至双方约定的交房日期2014年3月19日止长达16个余月，在房款交付并办理产权变更登记后，该房屋的用益物权（即收取租金的权利）由买受人享有更符合交易习惯，在原告余明星已经提前收取租金的情况下，双方协议以租金抵扣房款更符合实际情况；第三，根据2012年10月13日原告余明星向被告江灵出具的《收条》记载，“今收到林锡江（江灵丈夫）购大城市场B座一楼39号商铺300万元，现收定金壹拾万元正…”，可以看出被告江灵须向原告余明星付清全部房款后，双方至房产管理局办理产权变更登记手续。2012年10月13日被告江灵向原告余明星支付定金10万元，2012年11月1日被告江灵再向原告余明星支付270万元后，于2012年11月1日至房产管理局办理产权变更手续，故被告江灵以2012年3月19日至2014年3月18日的租金抵扣应给付原告余明星的房款20万元具有高度盖然性；第四，证人朱小伟、秦招华的证言印证了双方以租金抵房款的交易情况。综合原、被告签订的《房屋买卖合同》、原告余明星向被告江灵出具的《收条》，以及证人朱小伟、秦招华的证言，被告江灵已经向原告余明星履行了支付房款的义务，故对原告余明星要求被告江灵支付房款20万元的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，驳回余明星的诉讼请求，并负担诉讼费2100元。
宣判后，原告余明星不服，向本院提起上诉，请求：一、依法撤销成都市金牛区人民法院（2014）金牛民初字第1794号民事判决；二、依法改判被上诉人向上诉人支付剩余房款20万元；三、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。主要理由：第一，原判认定双方没有约定剩余房款的支付，被上诉人就不需要支付剩余房款的推定明显错误；第二，原判应认定上诉人系商铺的合法占有人；第三，原判对交易习惯的认定没有根据，认定被上诉人以租金抵扣剩余房款的理由不成立；第四，原判对《收条》记载的内容解释错误；第五，被上诉人诉称余下房款20万元用19.8万元租金进行抵扣的事实没有证据印证；第六，被上诉人拒绝提交上诉人出具的270万元收条，应承担对其不利的法律后果；第七，证人朱小伟、秦招华证言为虚假证言，不符合客观事实。
针对上诉人的上诉请求，被上诉人江灵提出答辩意见：第一，上诉人在签订《房屋买卖合同》时，划掉第二次、第三次付款项中支付金额，表明房屋买卖是一次性支付，没有余款需要支付；第二，《物权法》规定物权发生变动，所有权人依法享有占有、使用、收益和处分的权利。合同中双方约定的交易已经完成，被上诉人江灵已经取得该商铺的所有权，按法律规定，被上诉人江灵是该商铺的合法所有人，该商铺的所有权、收益权归被上诉人所有，于法有据。第三，依照约定，上诉人提前收取租金，以租金抵扣房款符合实际情况及交易习惯，原审证人证言佐证了双方以租金抵扣房款的事实；第四，原判对《收条》的解释符合实际情况；第五，上诉人没有出具270万元的收条，被上诉人不负有出具此《收条》的举证责任等。
二审庭审中，上诉人余明星申请证人余大军、黄从伟出庭作证，以印证其所提被上诉人江灵尚欠20万元房款的主张。被上诉人江灵以二证人证言缺乏真实性为由发表了质证意见。庭审结束后，上诉人余明星又申请证人黄从娥作证，本院进行了调查询问，黄从娥称见证了江灵欠余明星20万元房款，待实际交付房屋时支付，和余明星给江灵写了270万元收条的事实。被上诉人江灵称双方签订合同时对方只有上诉人余明星一人在场，对此予以否认。
本院二审审理查明双方无争议的事实：一是2012年10月13日双方约定买卖商铺，上诉人余明星向被上诉人江灵出具的收条载明“今收到林锡江（江灵丈夫）购大城市场B座一楼39号商铺300万元，现收定金10万元正…..”，后上诉人余明星收取了被上诉人江灵所付定金10万元。二是按照双方约定，2012年11月1日上诉人与被上诉人签订了《房屋买卖合同》，该合同载明总房款300万元，第一次付款270万元，余款支付在合同文本中没有约定。双方还约定“商铺于2014年3月19日接手”。三是2012年11月1日双方签约当日，被上诉人江灵按照上诉人余明星指定向案外人余明成（余明星之兄）的银行帐号转入270万元，妥转后双方即刻前往房管局办理了产权变更手续。四是被上诉人江灵认可上诉人余明星在该房屋买卖前已租赁给郭绍建且已实际收取了郭绍建至2014年3月6日前全部租金19.8万元的事实。
上述事实有《房屋买卖合同》、《房屋租赁合同》、《收条》、产权证、银行转账单以及庭审笔录等证据在案佐证，本院依法予以认定。
本案争议的焦点是：被上诉人是否向上诉人支付了全部房款。对此本院认为，第一，双方签订的房屋买卖合同对余款支付没有约定。该《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，双方应当本着诚实守信原则，按照约定各自履行义务。合同约定房屋价款300万元，第一次支付270万元，将第二次、第三次付款金额处划掉，表明在支付270万元后没有余款支付的情形。合同金额条款是合同的主要构成要件，上诉人余明星称将第二次、第三次付款金额空白处划掉，是对格式合同文本不专业、没有约定不是不需履行的证据不足，其辩解不能成立。第二，合同签订后，被上诉人江灵即向上诉人余明星指定的余明成的帐户上打款270万元，后双方即刻办理了产权变更手续，合同一次性履行完毕。故上诉人余明星称过户后的房屋仍由其控制，相信被上诉人江灵会在双方约定的2014年3月19日房屋交付时支付余款的辩解证据不足。第三，2012年10月13日双方约定买卖商铺，上诉人余明星向被上诉人江灵出具的收条载明“今收到林锡江（江灵丈夫）购大城市场B座一楼39号商铺300万元，现收定金10万元正…..”，此证据能够证明上诉人余明星收取了被诉人江灵的定金10万元，双方对买卖商铺的价款进行了约定。但实际房款支付尚未发生，被上诉人江灵辩称该收条是双方交易房屋300万元的收条不能成立，本院不予认定。被上诉人江灵支付的10万元定金和按上诉人余明星指定帐号支付给余明成的270万元房款，本院予以认定。被上诉人江灵称余款20万元已经支付的辩解没有收据及相关证据的证明。第四，证人余大军、黄从伟证言仅能证实上诉人余明星与被上诉人江灵因20万元房款发生纠纷后，二证人受上诉人余明星邀约欲助其收回商铺的事实。并不能充分证实上诉人余明星与被上诉人江灵就商铺买卖一事进行协商时的具体内容，对讼争商铺尾款20万元是否支付及支付方式无较大证明力，与本案主要争议事实无关联性。一审认定朱小伟、秦招华的证言印证了双方以租金抵扣房款的交易情况，上诉人余明星在二审中予以否认，称双方在签订合同时没有第三方人员在场。本院认为，该证人证言缺乏相关证据印证，属于单方孤证，其证明力不足以印证双方以租金抵扣房款的交易情况。二审庭审后上诉人余明星又提出新的证人黄从娥，经调查询问其称“见证了江灵欠余明星20万元房款，待实际交付房屋时支付，和余明星给江灵写了270万元收条”的证言，被上诉人江灵予以否认，称在签订合同时该证人没有在场。本院对上述证人证言均不予采信。第五，该房屋自产权变动登记之日起收益权归被上诉人江灵所有。《物权法》规定物权发生变动，所有权人即依法享有占有、使用、收益和处分的权利。上诉人余明星与被上诉人江灵在合同中对该房屋交付时间作了约定，但对该房屋的租金收益没有特别约定，故按《物权法》规定，该房屋自产权登记之日起的租金收益权归新买受人江灵所有。被上诉人江灵在2012年11月1日合同签订后到2014年3月19日接手该房屋，没有收取租金，也没有向上诉人余明星索回租金，同时代上诉人余明星退还了郭绍建5000元的租赁保证金，其诉称用租金抵销讼争房屋余款20万元，符合交易习惯。因此，上诉人余明星诉称双方约定该房屋于2014年3月19日接手前，其占有权、使用权、收益权归其所有的主张，欠缺事实和法律依据，本院不予支持。
综观全案，双方在签订《房屋买卖合同》中将余款支付内容划掉系否定性意思表示；合同签订当天房屋买卖交易手续全部完成；依照《物权法》规定，被上诉人江灵从房屋买卖登记之日起享有该房屋的租金收益；从合同文本体现的具体含义和实际交易情况看，确认被上诉人江灵用该房屋租金和代上诉人余明星退还郭绍建的租房保证金，在事实上具有抵销购房余款的性质，亦有利于减轻双方讼累。原审认定事实基本清楚，处理适当。上诉人余明星的上诉请求不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费按原判确定的负担方式执行；二审案件受理费4200元，上诉人余明星负担2100元，被上诉人江灵负担2100元。
本判决为终审判决。
审判长 周 努
审判员 杜西平
审判员 吴红艳
二〇一四年十一月十八日
书记员 王 媛