温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）温鹿民初字第1768号
原告：王松青，
原告：叶光辉，
原告：叶国光，
上列三原告的委托代理人：施正祥。
被告：温州市瓯海房地产开发总公司。
法定代表人：诸云波。
委托代理人：周春华、潘泼泼。
原告王松青、叶光辉、叶国光为与被告温州市瓯海房地产开发总公司房屋买卖合同纠纷一案，于2010年7月8日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法适用简易程序，于2010年9月15日公开开庭进行了第一次审理。原�王松青、叶光辉、叶国光的委托代理人施正祥，被告温州市瓯海房地产开发总公司的委托代理人周春华、潘泼泼到庭参加诉讼。因案情复杂，于同年9月29日转为普通程序审理，于同年11月26日公开开庭进行了第二次审理。原告王松青、叶光辉、叶国光的委托代理人施正祥，被告温州市瓯海房地产开发总公司的委托代理人潘泼泼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王松青、叶光辉、叶国光诉称：1992年底，被告温州市瓯海房地产开发总公司欲将其开发的人民西路水仓组团的营业房预售给原告，同年12月29日，被告以代收城市设施配套费的方式，收取原告的购房预付款计51405元。1995年7月，被告开发的人民路水仓组团进入施工、销售阶段，被告正式向原告销售房屋，双方约定营业房坐落于人民西路水仓组团31－38幢36号1－3，营业房面积为102.81平方米，单价为每平方米4985元。三原告按约向被告缴纳了512507.85元，连同1992年12月缴纳的预付款，原告合计缴纳563912.85元。嗣后，被告将竣工的房屋交付给原告使用。2010年2月，原告向房管部门申领该房产权证时得知，该营业房的实际面积仅有61.68平方米，与约定面积差41.13平方米。按照原约定的单价与现核定的面积，被告多收三原告购房款合计256438.05，依法应双倍返还原告购房款512876.1元。
为证明诉称事实，原告向本院提供了如下证据：1.原告身份证复印件三份，证明原告的主体资格。2.被告企业工商登记复印件一份，证明被告的主体资格。3.浙江省温州市房地产销售专用发票复印件三份，证明原告已支付购房款的事实及约定的房屋面积。4.被告单位出具的收款收据复印件七份，证明原告缴纳购房预付款的事实。5.温州市财政局契税征收和房屋产权证明书的复印件三份，证明该涉案房屋的约定�积。6.涉案房屋所有权证复印件三份，证明该涉案房屋的实际面积为61.68平方米。7.测绘图及房屋面积汇总表各一份，证明涉案房屋的实际建筑面积为61.68平方米，与销售面积存在误差。
被告温州市瓯海房地产开发总公司辩称：一、原告诉称有违事实，双方当时确实约定原告购买的营业房面积为102.81平方米，包括套内建筑面积64.99平方米，公摊面积37.82平方米，该面积与1998年12月1日温州市房地产测绘队的测算结果相符。二、原告要求被告双倍返还购房款512876.1元缺乏法律依据，原告诉请双倍返还购房款的依据是温州市房管局于2010年颁发的产权证，虽然该产权证记载涉诉房屋的建筑面积仅为61.68平方米，但是该记载面积却与1998年12月1日温州市房地产测绘队的测算结果完全不同，原告要求返还购房款欠缺合法依据，退一步讲，被告交付的房屋存在面积误差，也并不是被�的违约行为造成，而是房管部门在不同时期的不同面积认定标准所造成的，而根据不同时期适用不同标准的原则，显然，涉诉房屋应当依据房屋竣工后当时的测绘标准才是正确的，所以原告依据相关司法解释的双倍返还原则要求返还购房款自然也就错误。三、原告诉请要求返还购房款超过了2年的诉讼时效。
为证明辩称事实，被告温州市瓯海房地产开发总公司向本院提供了温州市房地产测绘队房屋面积汇总表一份，以证明被告实际交付的房屋面积符合双方合同约定，被告没有违约。
对原告、被告提供的证据，经庭审质证，本院作如下认定：
1.被告对原告提供的证据1、2、3、5无异议，本院予以认定。
2.对原告提供的证据4，被告对其真实性、合法性无异议，但认为该部分费用属于其他相关的费用，不属于购房款范围之内。本院认为，被告所提的异议成立，对该证据，本院不予认定。
3.对原告提供的证据6、7，被告对证据6真实性无异议，但认为仅仅载明房屋面积为61.68平方米，没有注明套内面积、公摊面积。它与1998年测绘部门的认定不一致，并不能证明涉案房屋的实际面积。对证据7，1998年有一次测绘，第二次测绘在没有合法、合理依据的情况下，该证据程序上不合法。同时没有公摊面积与建设部的相关规定不相符。被告认为是政府主管部门的行为导致没有公摊面积，应以1998年的测绘结果为准。本院认为，销售面积依法应以产权登记面积为准，上述证据对待证事实具有证明力，且与本案具有关联性，故予以确认。
4.对被告提供的证据，原告对其真实性有异议，认为产权面积应从房屋领证资料的登记档案袋中调取，而该份证据没有记录来源。关联性有异议，该资料是1998年出具的，而被告的房屋是在1995年销售的，房屋的面积应该以房管部门核准登记为准，该测绘结果没有被房管部门所采纳。本院认为，原告所提的异议成立，对该证据，本院不予认定。
根据本院认定的证据以及当事人的陈述，经审理本院认定如下事实：
1992年底，被告温州市瓯海房地产开发总公司欲将其开发的人民西路水仓组团的营业房预售给原告，同年12月29日，被告收取原告城市设施配套费51405元。1995年7月，被告开发的人民路水仓组团进入施工、销售阶段，被告正式向原告销售房屋，双方约定营业房坐落于人民西路水仓组团31－38幢36号，营业房面积为102.81平方米，单价为每平方米4985元，三原告按约向被告缴纳了购房款512507.85元。嗣后，被告将竣工的房屋交付给原告使用。2010年2月，原告向房管部门申领该房产权证（房屋产权证上的地址为人民西路水仓31－38幢一层108号）时得知，该营业房的实际面积仅有61.68平方米，与约定面积差41.13平方米。
本院认为：权利人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案原告王松青、叶光辉、叶国光在2010年2月向房管部门申领房屋产权证时才知道营业房的面积小于约定面积，并于同年7月即向法院起诉，故本案的诉讼时效未超过，对被告温州市瓯海房地产开发总公司关于本案已超过诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。原告王松青、叶光辉、叶国光所有的坐落于温州市鹿城区人民西路水仓组团31－38幢36号（房屋产权证上的地址为人民西路水仓31－38幢一层108号）营业房产权登记的建筑面积为61.68平方米，而被告温州市瓯海房地产开发总公司已于产权登记之前按双方约定的面积102.81平方米结算了购房款，该房屋产权登记面积和约定面积之间存在41.13平方米的面积误差。被告作为房地产开发企业，依法应当根据产权登记面积与购房人进行最终的房款结算，故其多收41.13平方米的购房款205033.05元（41.13平方米×4985元／平方米）已构成不当得利，依法应予返还原告王松青、叶光辉、叶国光，对被告相应的辩解意见，本院不予采纳。民事活动应当遵循公平原则，原告王松青、叶光辉、叶国光要求被告按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定双倍返还多收的购房款，考虑造成被告交付使用的房屋建筑面积与约定的建筑面积不符的原因，主要是温州市房地产测绘队对涉案房屋的建筑面积进行复丈时没有计算公摊面积所致，不应适用该司法解释，故被告仅返还原告王松青、叶光辉、叶国光多收的购房款即可。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第九十二条、第一百三十五条、第一百三十七条的规定，判决如下：
一、被告温州市瓯海房地产开发总公司于本判决书生效之日起十日内返还原告王松青、叶光辉、叶国光购房款205033.05元；
二、驳回原告王松青、叶光辉、叶国光的其他诉讼请求。
未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8929元，由原告王松青、叶光辉、叶国光负担5359元，由被告温州市瓯海房地产开发总公司负担3570元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
本判决书生效后，负有义务的一方当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。
审 判 长 吕福权
代理审判员 苏 惺
人民陪审员 苏 影
二〇一〇年十二月二十四日
代书 记员 张 伟