北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）朝民初字第10630号
原告（反诉被告）普乐门公寓投资管理（北京）有限公司朝阳分公司，住所地北京市朝阳区八里庄乡陈家林甲2号。
负责人高立新，执行总裁。
委托代理人姚应勤，男，1970年9月15日出生。
委托代理人李岩，男，1977年8月2日出生。
被告（反诉原告）北京龙源七号文化发展有限公司阳光龙源七号餐饮管理分公司，住所地北京市朝阳区高碑店乡半壁店村惠河南街1062-2号。
负责人王国树，经理。
委托代理人张涛，北京上泽律师事务所律师。
委托代理人王雪莉，女，1972年2月7日出生。
原告（反诉被告）普乐门公寓投资管理（北京）有限公司朝阳分公司（以下简称普乐门公司）与被告（反诉原告）北京龙源七号文化发展有限公司阳光龙源七号餐饮管理分公司（以下简称龙源七号公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。普乐门公司的委托代理人姚应勤、李岩，龙源七号公司法定代表人王国树、委托代理人张涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
普乐门公司诉称：2012年11月6日，我公司与龙源七号公司签订了《房屋租赁合同》，约定龙源七号公司租赁我公司位于北京市朝阳区八里庄乡陈家林甲2号普乐门连锁白领公寓项目内配套楼地下一层及地上两层，租用面积为1370平方米的房屋，租金标准为1.8元／平米／天，租期自2012年11月6日至2017年11月5日。双方签约后，我公司向龙源七号公司交付了房屋，龙源七号公司支付了1万元定金。龙源七号公司随后派施工队进入所租用的现场，对所租用面积进行了部分装修。2012年11月13日，龙源七号公司明确表示不能履行合同，向我公司提出提前退租。根据合同约定，龙源七号公司应支付我公司一个月违约金74000元。因龙源七号公司对所租用面积进行了部分装修，故需支付我公司恢复原状的费用12000元。扣除龙源七号公司给付的1万元定金后，需支付我公司结算总价76000元。龙源七号公司的行为严重违背了双方签订的合同约定，给我公司造成了经济损失，应承担违约责任并赔偿直接经济损失。为维护我公司的合法权益，现诉请法院判决龙源七号公司支付我公司一个月的违约金74000元和对出租房屋恢复原状产生的费用12000元。
龙源七号公司辩称：普乐门公司所述签订租赁合同的情况属实。我公司租赁房屋是用于员工宿舍及设置内部职工餐厅，但在签完租赁合同一周内我公司发现租赁房屋因存在消防不达标以及不符合政府规划的使用用途，由于签订合同仓促，签订合同人员也不专业，对于是否存在消防问题及是否符合政府规划的使用用途没有进行考察。我公司在签订租赁意向书后，找外面的装修公司对部分墙体进行拆除，但未进行实际装修。普乐门公司主张恢复原状的费用没有事实根据和法律依据，请求法院驳回普乐门公司的全部诉讼请求。
龙源七号公司反诉称：2012年11月6日，我公司与普乐门公司签订了《房屋租赁合同》，约定普乐门公司将位于北京市朝阳区八里庄乡陈家林甲2号的房屋租赁给反诉人，用途为员工宿舍、内部职工餐厅。双方签约后，我公司依约支付普乐门公司定金1万元，后了解到租赁房屋未取得建设工程许可证和用地许可证，也未经过消防验收和备案，普乐门公司也未提供租赁房屋有权进行出租的许可证，双方所签订的《房屋租赁合同》应属无效。为维护我公司的合法权益，现提出反诉要求法院判决：1、确认双方于2012年11月6日签订的《房屋租赁合同》无效；2、普乐门公司返还定金1万元。
普乐门公司针对龙源七号公司的反诉辩称：我公司根据合同约定按现状交房，龙源七号公司提前退租应给付违约金。龙源七号公司在签订合同后进行装修，并于2012年12月10日作出提前终止协议告知书，构成事实上的违约。租赁房屋用于高碑店乡新农村建设，按照乡里规定基本符合进行出租的条件，具体手续由乡里负责办理。我公司不同意龙源七号公司的全部反诉请求，请求法院予以驳回。
经审理查明：2012年11月2日，普乐门公司与龙源七号公司签订了《租赁意向书》，约定租赁房屋总面积为1370平米，租赁房屋作为居住使用，在租赁意向书签订同时，龙源七号公司向普乐门公司支付1万元定金等内容。同日，龙源七号公司向普乐门公司支付了定金1万元。
2012年11月6日，普乐门公司与龙源七号公司签订了《房屋租赁合同》，约定租赁房屋坐落于北京市朝阳区高碑店乡八里庄村陈家林甲2号，租用建筑面积为1370平方米，租用用途为龙源七号公司员工宿舍（其中租用面积的一部分，设置内部职工餐厅），租金标准为1.8元／平米／天，租期自2012年11月6日至2017年11月5日。
普乐门公司称龙源七号公司于2012年11月13日作出一份《合同终止告知书》，单方面提出终止房屋租赁合同关系，认为龙源七号公司属违约行为，要求龙源七号公司依据合同支付违约金，普乐门公司提交了一份《合同终止告知书》及电子邮件的《公证书》以证明其主张。龙源七号公司对普乐门公司的证据和主张均不认可，称其公司在合同签订后勘验租赁房屋时发现没有消防设施，口头向普乐门公司提出不再租赁房屋。普乐门公司主张龙源七号公司对租赁房屋进行部分装修，要求支付恢复原状的费用为12000元，并提交了照片和情况说明以证明其主张；龙源七号公司则主张未对租赁房屋进行实际装修，只是在勘验消防设施时查看了消防管线和动了附属设施。现普乐门公司已将租赁房屋另行出租。
北京市规划委员会朝阳分局于2013年3月29日作出复函，主要内容为经查询《北京市规划委员会综合信息服务平台》，未发现北京市朝阳区八里庄乡陈家林甲2号房屋确定《建设工程规划许可证》及附件的相关记录。龙源七号公司主张双方的《房屋租赁合同》应属无效，普乐门公司则提交了房屋租赁合同及房屋出租证明以主张其有权对租赁房屋进行出租。
上述事实，有《租赁意向书》、《房屋租赁合同》、《合同终止告知书》、《公证书》、照片、情况说明、复函、房屋出租证明等证据、当事人陈述意见及庭审笔录在案佐证。
本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，普乐门公司与龙源七号公司于2012年11月6日签订的《房屋租赁合同》所涉及的租赁房屋未取得建设工程规划许可手续，故该份《房屋租赁合同》应属无效。普乐门公司要求龙源七号公司支付违约金的请求依据不足，本院不予支持。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，普乐门公司未提供符合法律规定的租赁房屋，龙源七号公司也未尽到必要的审查义务，双方对合同无效的情形均有过错，应承担各自相应的责任。合同签订后，龙源七号公司对租赁房屋进行部分改动，普乐门公司对租赁房屋恢复原状势必支出相应费用，本院根据现有事实和证据并结合双方的过错责任对相应费用予以酌定确定。合同无效后，普乐门公司应返还龙源七号公司已支付的定金，因双方对合同无效均有过错，本院根据双方过错情况酌定确定返还数额。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）普乐门公寓投资管理（北京）有限公司朝阳分公司与被告（反诉原告）北京龙源七号文化发展有限公司阳光龙源七号餐饮管理分公司于二〇一二年十一月六日签订的《房屋租赁合同》无效；
二、被告（反诉原告）北京龙源七号文化发展有限公司阳光龙源七号餐饮管理分公司于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）普乐门公寓投资管理（北京）有限公司朝阳分公司房屋恢复原状费用五千元；
三、原告（反诉被告）普乐门公寓投资管理（北京）有限公司朝阳分公司于本判决生效后七日内返还被告（反诉原告）北京龙源七号文化发展有限公司阳光龙源七号餐饮管理分公司定金五千元；
四、驳回原告（反诉被告）普乐门公寓投资管理（北京）有限公司朝阳分公司的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）北京龙源七号文化发展有限公司阳光龙源七号餐饮管理分公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1950元，由原告（反诉被告）普乐门公寓投资管理（北京）有限公司朝阳分公司负担（已交纳）；反诉案件受理费25元，由被告（反诉原告）北京龙源七号文化发展有限公司阳光龙源七号餐饮管理分公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 郑瑞涛
人民陪审员 张金芳
人民陪审员 杜月霞
二〇一三年十二月二十日
书 记 员 梁 远