江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）盐民终字第02754号
上诉人（原审原告）大丰市骊欧服装店，住所地大丰市区鸿基汇金购物公园三号楼16号门市。
负责人李菊华，该店经营者。
委托代理人钟俊，北京市君泽君（南京）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）杨建华，个体户。
委托代理人李剑，大丰市经济开发区法律服务所法律工作者。
上诉人大丰市骊欧服装店（以下简称“骊欧店”）因与上诉人杨建华房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省大丰市人民法院（2015）大民初字第00900号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
骊欧店原审诉称：2012年4月25日，骊欧店与杨建华签订房屋租赁合同书，约定租赁期限为2012年5月15日至2016年5月10日，2012年5月15日至2013年5月15日房屋租金为贰拾陆万元整，2013年5月15日至2016年5月15日每年租金为贰拾玖万元整，另付房屋押金三万元整。后骊欧店向杨建华支付押金3万元、房屋转让费20万元、2012年5月15日至2015年5月15日的租金84万元，合计107万元。2014年10月15日，因杨建华未能支付房东房租，导致房东封门，后杨建华于2015年3月8日将骊欧店店铺封锁，故请求：1.判令解除房屋转让协议及房屋租赁合同书；2.判令杨建华提供租金发票；3.判令杨建华退还押金、房屋转让费、租金合计281643.84元（押金30000元、转让费200000元、2015年3月9日-2015年5月15日的租金52383.36元）；4.判令杨建华赔偿损失187134元（其中装修损失157134元、营业损失30000元）；5.本案诉讼费由杨建华承担。
杨建华原审辩称：1.骊欧店所诉的房屋租赁合同是事实，但骊欧店在租赁期内不能按时交纳租金和水电费构成违约，现骊欧店提出解除合同，我表示同意；2.骊欧店主张的要求提供发票，因合同约定税款由骊欧店承担，故在骊欧店提交税款的情况下杨建华同意为其开具发票，该行为非民事案件的处理行为，法院不应支持；3.骊欧店要求杨建华返还转让费20万元无法律依据，因该转让费是骊欧店在承租时对原有装潢设施的一种补偿；4.骊欧店要求退还租金和押金也无法法律依据，因骊欧店在承租时改变了原有的房屋结构，只有骊欧店恢复原状后才有权主张返还押金。杨建华并无过错，请求驳回骊欧店的诉讼请求。
原审法院经审理查明：2012年4月25日，杨建华（甲方）与骊欧店委托代理人杨建建（乙方）签订房屋租赁合同书，约定甲方将位于大丰市区鸿基汇金购物公园的三号楼16、17号门面房（计三层）出租给乙方，租赁期限为4年。自2012年5月10日至2016年5月10日。租金及支付方式，2012年5月15日至2013年5月15日，房屋年租金为人民币26万元；2013年5月15日至2016年5月15日房屋每年租金29万元，另租房押金为3万元，租房期间房租跟随左右房价。采取先付后使用的原则，订立合同时交付房屋当年租金金额。以后每年在2月10日前一次性交纳当年租金给甲方，如不按时交纳租金，甲方有权解除合同，并由乙方承担违约责任，从租房押金中扣除。甲方提供房产证（或出具有出租权的有效证明）、身份证明等文件，乙方提供身份证明文件，所有复印件仅供本次租赁使用。乙方应守法经营。照章纳税。所有税赋、费用由乙方承担（包括房屋租赁税），合同到期乙方所经营的货物、商品自行处理，无条件全部搬出并按期将房屋交还甲方。如乙方不按期交还房屋，延迟期间，则每逾期一日应向甲方支付原租金三倍的滞纳金。乙方还应承担因逾期归还甲方造成的损失。租赁期间如一方要求终止合同，提出终止方须提前三个月的租金补偿另一方等内容。合同签订当日，杨建华立据收到杨建建房屋租金及押金29万元，另立据收到杨建建房屋转让费20万元，杨建华将涉案的房屋包括原经营金店的相应装潢设施一并交付给骊欧店，骊欧店接收房屋后，对原有的装潢设施全部进行了拆除，并重新装修后投入经营，于2013年2月骊欧店通过汇款的形式又给付了2013年5月15日至2015年5月15日期间的租金58万元。2014年10月，涉案房东发现相邻门市涨价，并向原杨建华提出涨价请求，经双方一段时间沟通，未能达成涨价协议，双方由此产生矛盾。2015年2月16日，杨建华向骊欧店发出通知书，要求骊欧店在2015年2月23日前以每年租金36万元的标准交清租金。2015年1月22日，骊欧店及李菊华就王某的侵权行为向原审法院提起诉讼，审理中，在王某的参与下，骊欧店与杨建华之间达成口头协议解除双方签订的房屋租赁合同书，骊欧店于2015年3月5日将房屋内的物品从涉案房屋中搬出，将涉案房屋向杨建华进行了移交。骊欧店及李菊华撤回了对王某的诉讼。2015年4月8日，杨建华向供电部门交纳了涉案房屋的电费2181元。骊欧店遂于2015年4月10日向法院提起诉讼。
骊欧店在原审中撤回了要求杨建华提供租金发票和赔偿损失187134元的诉讼请求，且骊欧店并未实际向法院申请财产保全。
原审法院认为，骊欧店与杨建华之间的房屋租赁协议系双方当事人的真实意思表示，不违法法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。在合同履行过程中，双方协商自愿解除合同，且骊欧店已从涉案门市中撤出，返还了租赁物，故骊欧店要求解除合同的请求，予以支持。对骊欧店要求杨建华返还押金3万元以及返还租赁尚未终止期间的已付租金即2015年3月9日起至2015年5月15日止的租金应为50848元（29万元／年÷365天×66天），依照法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此对于押金和租赁尚未终止期间的已付租金，杨建华应予返还。就杨建华主张的房屋转让费20万元，因该转让费系骊欧店在承租该房屋时对原装修设施的补偿，该装修设施骊欧店接受后已进行拆除，故其请求无法律依据，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条之规定，原审判决：一、解除骊欧店与杨建华之间签订的《房屋转让协议》及《房屋租赁合同书》；二、杨建华返还骊欧店押金人民币3万元，租金50848元，合计人民币80848元；三、驳回骊欧店其他诉讼请求。案件受理费8332元，减半收取4166元，由骊欧店负担3256元，杨建华负担910元。
上诉人骊欧店不服原审判决，向本院提起上诉称：1.杨建华转租案涉商铺未经出租人同意，故杨建华的转租行为无效；2.杨建华多次锁门，至骊欧店无法正常经营，双方并非经协商解除租赁合同；3.杨建华欺骗房东和骊欧店，致骊欧店和房东未能续签租赁合同，应返还转让费20万元。综上，请求二审法院处理。
上诉人杨建华不服原审判决，向本院提起上诉称：1.杨建华认可双方合同解除，但骊欧店未及时交还房屋，至2015年9月15日才清空物品实际返还，故原审判令返还2015年3月9日至2015年5月15日期间的租金不当；2.骊欧店为合同约定在2015年2月10日前交清当年租金，构成根本违约。综上，请求二审法院处理。
杨建华对骊欧店的上诉理由答辩称：1.骊欧店已经营近2年时间，房东未明示不同意；2.杨建华没有影响骊欧店的经营；3.骊欧店多次违约并要求解除合同，系因经营亏损；4.20万元转让费实质为贴补前承租人的装潢损失，不应返还。故请求驳回骊欧店的上诉。
骊欧店对杨建华的上诉理由答辩称：1.自2015年3月5日起，骊欧店没有再经营，且双方在原审中一致认可2015年3月5日交还房屋；2.房东多次向骊欧店明确表示不同意杨建华转租。综上，请求驳回杨建华的上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与原审认定的事实无异，对原审判决查明的事实，本院予以确认。
本院另查明，2015年3月22日，杨建华与出租人郭卫卫、顾明明的租赁合同期满，杨建华于次日向出租人返还案涉房屋。
本案争议焦点是：1.杨建华与骊欧店订立的房屋租赁合同是否有效？2.骊欧店向杨建华返还案涉房屋的时间如何认定？3.20万元转让费是否应当返还？
本院认为：1.关于杨建华与骊欧店的租赁合同是否有效的问题。经查，杨建华与出租人郭卫卫、顾明明分别订立房屋租赁合同，承租大丰市区鸿基汇金购物公园三号楼16、17号商铺后，于2012年4月5日将上述房屋转租给骊欧店。骊欧店装修后已实际经营使用一年多时间，出租人郭卫卫、顾明明应当知道杨建华转租案涉房屋的情况，二人未及时提出异议，应视为同意转租，故杨建华与骊欧店的房屋租赁合同为有效的合同。故骊欧店提出杨建华转租案涉房屋未经出租人同意，转租无效的上诉理由不成立，本院不予支持。
2.关于骊欧店向杨建华返还租赁房屋时间如何认定的问题。经查，杨建华和骊欧店因租金标准产生纠纷，于2015年3月5日口头协商终止租赁，由骊欧店将商品搬离，后杨建华于2015年3月23日向出租人返还了房屋。结合本院调查的证人王某（出租人顾明明的丈夫）的证言，证明：1.2015年3月23日晚，杨建华将案涉房屋的门打开，并将钥匙交还出租人；2.交钥匙前几天王某路过案涉房屋商铺看见店铺锁门未营业，屋内只有货架、空调；3.杨建华向出租人提出屋内留有的货架、空调，待出租人找到下一租户即搬走。以上内容与骊欧店主张的其于2015年3月5日将货物搬离后杨建华于2015年3月8日将房屋上锁的情况能够相互印证，故可以认定骊欧店于2015年3月8日向杨建华返还案涉房屋。骊欧店虽将空调、货架、监控器存放在案涉房屋内直至2015年9月15日，但不影响房屋已返还并由杨建华实际控制的事实。双方协商解除合同，骊欧店返还房屋后，对骊欧店已支付的解除合同之后的租金，杨建华应当予以返还。故杨建华提出骊欧店于2015年9月15日返还房屋，已付租金不应返还的上诉理由不成立，本院不予支持。
3.关于20万元转让费是否应当返还的问题。经查，杨建华与骊欧店于2012年4月7日签订房屋转让协议，约定杨建华将承租的案涉房屋转租给骊欧店，骊欧店支付转让费21万元，后杨建华实际收取骊欧店转让费20万元，该“转让费”实际为骊欧店对案涉房屋原装潢费用的补偿。杨建华在本院审理中提交的2012年4月22日前承租人郑一平出具的收条一份，载明收到杨建华房屋装修补贴19万元，能证明转让费20万元实为向前承租人支付的装修补偿费，且骊欧店实际接受的亦是经过装潢的商铺，故原审法院认定20万元系对原装修设施的补偿并无不当。关于骊欧店提出杨建华的欺骗行为致骊欧店与出租人未能续签租赁合同，应返还转让费的上诉理由。本院认为，双方虽在转让协议中约定杨建华保证骊欧店与出租人续签租赁合同，但骊欧店与出租人能否订立租赁合同应由骊欧店与出租人协商，杨建华客观上不能提供担保。另骊欧店未能证明杨建华存在欺骗行为并致骊欧店遭受损失，故其要求返还转让费的上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。
关于杨建华提出骊欧店未按合同约定在2015年2月10日前支付租金，构成根本违约的上诉理由。经查，2015年初，骊欧店与杨建华因租金标准产生纠纷，2015年2月10日前后，双方尚在协商中，且骊欧店租金已付至2015年5月15日，故骊欧店未支付租金不构成违约，故杨建华的该上诉理由不成立。
综上，骊欧店、杨建华的上诉理由均不成立，本院均不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6130元，由上诉人大丰市骊欧服装店负担4300元，上诉人杨建华负担1830元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴珊珊
代理审判员 王 珩
代理审判员 周 陇
二〇一五年十二月一日
书 记 员 程 菲