宁波市江东区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬东民初字第1763号
原告：鹿建民。
委托代理人：�力明。
委托代理人：李晓靖。
被告：宁波市五环房地产开发有限公司。
法定代表人：张四纲。
委托代理人：熊保华。
原告鹿建民为与被告宁波市五环房地产开发有限公司（以下简称“五环公司”）房屋买卖合同纠纷一案，于2014年11月24日向法院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序由代理审判员陈奕独任审理，于2015年1月7日、2015年10月15日两次公开开庭进行了审理。原告鹿建民及其委托代理人胡力明、李晓靖，被告五环公司委托代理人熊保华到庭参加两次庭审。原告申请的专家辅助人员蔡胜丰、被告申请的证人孙某到庭陈述。本案经庭外和解未成，现已审理终结。
原告起诉称：2007年7月，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买位于宁波市江东区宾果公寓5幢8号1801室房屋一套，建筑面积为132.56平方米，每平方米单价9009元。原告按约付清房款1194233元。被告于2007年12月交付房屋，并向原告出具《宁波市住宅质量保证书》，承诺屋面防水质保8年，有防水要求的卫生间、房间及外墙面的防渗漏质保8年。2008年初，原告欲装修时发现屋内一层东面墙、二层北面窗边出现严重渗漏水问题，原告立即向物业进行反映并要求被告修复。被告维修后不久，屋内东南北三面外墙及一层南、北露台顶部仍先后持续渗漏。鉴于此，原告屡次向物业报修，但漏水问题始终未彻底修复。2013年经被告再次维修后，原告于2014年7月与装修公司签订装修合同，支付前期装修费用10余万元。然2014年9月台风过后，屋内二楼屋顶、三面外墙再次出现渗漏，且较之前更甚，装修施工无法按期进行。原告于同年9月23日向被告反映该问题并要求立即修复，但被告迟迟未予回�。因被告交付的房屋存在严重渗漏水问题，使得房屋从交付至今未能正常使用，故原告参照双方签订的买卖合同约定的逾期交房的违约条款要求被告赔偿损失，该损失包含预期租金损失、物业费损失、交通费用损失及装修损失。综上，请求判令：一、被告立即对房屋渗漏水问题进行完全修复，并自被告彻底修复完毕日起延长质保期8年；二、被告赔偿原告因房屋无法使用造成的损失至彻底修复完毕日止（按日万分之二标准计，自2007年12月1日起暂计至2014年11月24日，为610253元）。在案件审理过程中，原告变更第二项诉讼请求的计算方式：预期租金损失自2008年1月起按4500元／月计算至修复日止；交通费自2008年6月起按23元／天计算至修复日止；物业费自2008年1月起按2970.80元／年计算至修复日止；装修费损失143000元。
被告答辩称：一、修复问题。如果涉案房屋存�渗漏问题，且在质保期内，被告愿意履行保修义务。二、延长质保期的问题。质保期应以被告在《宁波市住宅质量保证书》中承诺为准，不存在延长的法律依据。三、适格被告。涉案房屋的前期物业公司为宁波网新物业有限公司（以下简称“网新物业”），质量保证书中，被告也是委托该单位履行维修及质保义务。2011年11月，小区业委会与宁波新日月酒店物业服务有限公司（以下简称“新日月物业）签订物业服务合同，原告的报修是向新日月物业提出，亦由新日月物业以物业维修基金对涉案房屋进行维修，而被告与新日月物业之间并不存在委托代理关系。故本案应以新日月物业为被告，申请追加其为被告或第三人。四、赔偿义务。原告要求按未交付房屋的违约条款主张损失赔偿无法律依据，原告亦未提供证据证明其实际损失金额。被告交付房屋后直至2014年10月始�接到原告的报修申请，故即使要计算损失，亦应从2014年10月起计算。
原告为证明其诉讼请求，向本院提供如下证据：
1.《商品房买卖合同》、房屋所有权证原件各一份，购房发票复印件一份，拟证明原、被告间的房屋买卖合同关系及逾期交房的违约责任。
2.《宁波市住宅质量保证书》原件一份，拟证明被告对涉案房屋的质量保证承诺及涉案房屋仍处于质保期内。
3.照片打印件一组（共30页），拟证明房屋存在多处漏水，自2008年起已经修复多次，原告至今无法正常使用。庭审中，原告陈述称照片大多形成于2014年10月台风过境后。
4.《所购住宅维修情况说明》、维修记录（共5页）原件各一份，拟证明涉案房屋存在多处漏水导致原告无法正常使用，一直将钥匙放在物业处；自2011年9月至2014年9月存在多次报修记录。
5.《宁波市住宅装饰装修施工合同》、《住宅阳光房装饰装修施工合同》、收条原件各一份，收据原件三份，拟证明原告已支付装修款143000元。同时，根据约定，因房屋漏水无法施工需向装修公司支付停工违约金。
6.庭后，原告申请对涉案房屋的漏水成因及维修方案进行鉴定，本院依法予以准许。在鉴定过程中，原告自愿申请撤回对维修方案的鉴定。本院依法委托浙江瑞邦建设工程检测有限公司进行检测，该公司于2015年6月10日勘查现场后出具司法鉴定报告。司法鉴定报告送达原、被告后，原告对部分鉴定结论提出异议。鉴定机构于2015年9月28日予以书面回复。
7.庭后，原告提供物业费发票原件一份、房屋出租信息打印件一份，拟证明物业费损失的依据及预期租金损失的计算标准。
经质证，被告对证据1、2的真实性无异议，但认为《商�房买卖合同》中关于逾期交房的违约责任不能适用于本案。对证据3的真实性、合法性及关联性有异议，此系原告单方制作，且无法确定形成时间，更不能据此确定原告损失。即使为真，亦只能证明2014年10月漏水情况，无法证明之前是否存在漏水的事实。对证据4的真实性、合法性及关联性有异议，该证据应属于证人证言，新日月物业应当出庭陈述，且据被告所知，新日月物业并未手书“房东一直将房门钥匙交于我处用于房屋维修。情况属实”。同时，新日月物业亦未将原告的报修记录向被告或网新物业予以反馈，原告应自行对其未向被告报修而造成的扩大损失部分承担责任。对证据5的关联性有异议，被告无法核实原告是否实际支付款项及停工原因。对证据6的真实性、合法性及关联性无异议，但被告认为，一层18-20／H飘窗位置、一层19-20／A飘窗位置、二层16-20／F位�、二层15-17／B飘窗位置的渗漏水与原告的长期空置存在因果关系。一层20／C-D卫生间窗下墙及窗间墙（水泥砂浆面）、一层17-19／A阳台门两侧位置、一层20／D-F位置经鉴定已不再漏水。其他部位漏水也未排除原告使用因素。另外，本次鉴定适用《建筑外墙防水工程技术规程》，被告认为应当适用宁波市相关规定。证据7未在举证期限内提交，而且原告作为房屋所有权人理应承担物业费，而非其损失。房屋出租信息与涉案房屋并非同一，与本案不具有关联性。
司法鉴定报告及回复经庭审出示，原告对真实性无异议，但认为涉案房屋漏水的全部原因是外墙质量瑕疵导致雨水沿质量瑕疵渗水发生渗漏，但鉴定机构认为“二层19-20（1／B）墙位置渗漏与原告使用存在因果关系”表述不准确。为此，原告申请专家辅助人员蔡胜丰出庭。
专家辅助人员蔡胜丰陈�称：本人原系邵武市城市综合开发公司土建工程师，现已退休。涉案房屋经本人多次查看存在施工质量问题。整体建筑共有三个防水层，分别为面砖、砂浆及混凝土或砖体的防水层，任何一层破坏均会影响防水功能。涉案房屋的砖体部位防水层因混凝土配比不当存在质量瑕疵。原告虽取走了两块外墙面砖，但原告在装修时曾咨询被告，被告也予现场查看，瓷砖脱落部位是框架部位，并不会因瓷砖脱落而产生渗漏水问题。当事人的使用因素仅有开窗因素，且造成的渗水应是表面。
经质证，被告认为，专家辅助人员与原告系朋友关系，在2007年房屋交付时就介入涉案房屋，故与本案存在利害关系，且旁听了庭审，陈述亦存在情绪性语言，其陈述不应采信，而且专家辅助人员亦未排除渗漏水可能存在使用不当的因素。
本院认为，因被告对证据1、2无异议，本院予以确认。照片拍摄时间不详，因鉴定机构对涉案房屋进行了现场勘查，亦拍摄了相应照片，并对漏水部位及成因出具了鉴定意见，故漏水部位以鉴定结论为准。证据4、5系原件，被告虽对真实性提出异议，但未提供反证，且被告亦认可涉案房屋存在漏水的事实，故本院对其辩称不予采信，对该组证据真实性予以认定。对证据6的真实性、合法性及关联性均予以认定。虽原、被告均对鉴定结论提出异议，但未提供充分、切实的依据。原告虽申请专家辅助人员出庭，但其陈述也未完全排除原告使用因素，与鉴定结论及回复的意见一致，故本院对证据6予以采纳。证据7虽于庭后提供，但与案件基本事实有关，其中物业费发票系原件，本院对真实性予以认定，但房屋出租信息与本案不具有关联性，不予采纳。
被告为证明其答辩意见，向本院提供如下证据：
1.《宁波国家高新区宾果公寓竣工联合检查会议纪要》原件一份，拟证明涉案房屋已经通过竣工验收，质量合格。
2.销售结算单复印件一份，拟证明涉案房屋已经交付原告并结清差价，原告已取得所有权证。
3.《网新物业退出宾果公寓物业管理的会议纪要》、钥匙移交清单原件各一份，《宾果公寓新老物业移交情况报告》及回复函复印件各一份，拟证明网新物业于2011年6月30日与新日月物业办理交接手续，移交的钥匙中并不包含原告的钥匙，这至少可以说明此前原告的房屋不存在渗漏水问题。移交时，网新物业已告知新日月物业，如遇房屋保修事项可与保修单位联系。
4.《关于要求对宾果公寓露台外墙进行检查修复的函》及复函原件各一份，维修清单、《防水工程委托维修协议》复印件各一份，拟证明被告于2014年6月委托新日月物业保修时，原告的房屋并不存在渗漏水问题。
5.交房交接单、发票复印件各一份，拟证明原告曾于2014年6月26日向被告购买车位，当时并未提出房屋漏水问题。
6.函、邮件查询单原件各一份，拟证明被告曾发函给原告，准备查看原告所提出的渗漏问题，但原告不予接收。如果涉案房屋存在质量问题，被告愿意维修，但因原告不予配合导致的扩大损失，被告不予承担。
7.被告提供情况说明原件一份，并向本院申请证人孙某出庭作证，拟证明被告于2014年10月10日始才知晓涉案房屋漏水并派人及时进行维修，但因原告与新日月物业未予有效沟通致使维修人员无法进场。证人陈述称：本人系浙江万华建设有限公司（以下简称“万华公司”）质量员，现挂靠于浙江新中源建设有限公司。涉案房屋由万华公司承建及履行质保义务。2014年10月10日左右�万华公司负责让本人去涉案房屋进行维修，但到达现场后，物业告知需由物业统一派人维修。涉案房屋2008年、2009年时已派人进行过维修，但无维修记录。2014年12月19日的现场勘查来看，房屋已进行过装修，无法看出是否有漏水问题。漏水的原因是多方面的，既有装修的原因、亦有天沟堵塞、窗门未及时关闭等因素。
经质证，原告对证据1，证据3中的会议纪要，证据4中除维修清单，证据5、6的真实性无异议，但对关联性有异议，竣工验收并不能证明房屋不存在隐蔽工程瑕疵，亦不能免除质量瑕疵担保义务。证据4可以证明被告与新日月物业间存在委托关系，原告向新日月物业报修的情况被告应当知晓。复函主要是针对外墙脱落进行维修，与本案无涉。证据6无法证明原告拒收的事实，且双方在法院组织下进行了现场勘查，被告仍推托责任。对其他证据的真实�、合法性及关联性均有异议，证据2落款并非原告签字，但原告认可房屋已交付，房款已结清。证据3中钥匙移交清单并无单位盖章及签字，即使为真，亦不包括2008年至2011年期间的业主报修记录。对证据7的证明目的不予认可。证人作为万华公司的员工，与本案存在利害关系，且其岗位为质量员，而非维修人员，且从其证言来看，其亦证实涉案房屋存在多次维修的事实。
本院认为，对原告无异议的证据本院予以确认，但证据5与本案并无关联，本院对关联性不予认定。证据6内容系被告自制，且原告亦未签收，本院对真实性、关联性不予确认。虽原告对证据2中落款的签字真实性提出异议，但认可房屋交付及房款结清，与该证据证明目的一致，本院对此予以确认。原告虽对证据3中其他证据的真实性提出异议，但未提供反证，且证据3中的情况报告及回复函有相关单位的公章，本院对真实性予以认定。证据4中的维修清单因无原件，本院对真实性不予认定。证人陈述称涉案房屋经多次维修，与被告的待证事实不符，本院对证明目的不予采信。
本院经审理，认定事实如下：
2007年7月7日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告向被告购买位于宁波市江东区宾果公寓5幢8号1801室房屋一套；交付期限为2007年11月30日前；商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方经验收交接时，被告应当出示证明文件，并签署房屋交接单，同时，被告还需提供《住宅质量保证书》、和《住宅使用说明书》；《住宅质量保证书》作为本合同的附件，被告自商品住宅交付使用之日起，按承诺的内容承担相应的保修责任。
2007年11月27日，被告向原告出具《宁波市住宅质量保证书》一份�载明住宅自竣工交付之日起，在以下期限内正常使用情况下，如有下述工程质量问题的，被告承担保修责任，其中屋面防水8年；有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏8年。保修内容委托网新物业负责维修。因住户使用不当或擅自改动结构、设备位置和不当装修造成质量问题的，由住户自行承担维修责任。
2007年12月1日，原告付清全部购房款，并于同日支付物业费共计2738.60元。
2008年1月17日，原告取得涉案房屋的所有权证。
2011年6月30日起，网新物业陆续向新日月物业办理相关物业移交手续。
2011年10月28日至2014年9月23日期间，原告共有五次报修记录。
2014年5月16日，新日月物业及业委会曾联合向被告发函，要求其对小区整体外墙面予以检修。2014年6月19日，被告复函委托新日月物业对露台及阳台进行检修，并允许使用其预存于建设局的房屋保修金。
2014年10月21日，新日月物业在原告自制的情况说明底部落款：“房东一直将房门钥匙交于我处用于房屋维修。情况属实”。
另查明，2014年7月6日，原告与宁波市鄞州赤诚装饰工程有限公司就涉案房屋签订装饰装修施工合同，工期为2014年7月10日至2014年12月31日，工程总价款365000元。原告为此已支付装修意向金3000元及前二期工程款130000元。同时，合同中约定由于原告原因造成中途停工，装修公司有权要求按100元／天赔偿损失。在施工过程中任何一方提出终止合同，须向另一方以书面形式提出，经双方同意办理清算手续，订立终止合同协议，并由责任方按合同总价款10%赔偿，解除本合同。
2014年9月3日，原告与张英明就涉案房屋签订住宅阳光房装饰装修施工合同，约定工期为2014年9月9日至2014年9月29日，工程总价款52440元。原告已支付第一期工程款10000元。同时，合同中约定由于原告原因造成中途停工，装修公司有权要求按100元／天赔偿损失。在施工过程中任何一方提出终止合同，须向另一方以书面形式提出，经双方同意办理清算手续，订立终止合同协议，并由责任方按合同总价款10%赔偿，解除本合同。
2015年6月10日，浙江瑞邦建设工程检测有限公司勘察现场，并于2015年7月17日出具鉴定报告，认为涉案房屋出现渗漏水的主要原因是外墙工程存在质量瑕疵，雨水沿质量瑕疵形成的渗水通道发生渗漏。此外，一层18-20／H飘窗、一层19-20／A飘窗、二层16-20／F位置窗户及二层19-20／（1／B）墙位置渗漏与原告使用因素存在一定的因果关系。原告对鉴定结论提出书面异议，认为上述渗漏部位与原告的使用不存在因果关系。鉴定机构书面回复：造成一层18-20／H飘窗�面、一层19-20／A飘窗台面、二层16-20／F位置窗户侧面水渍痕迹的原因不排除原告使用因素。
本院认为，本案的争议焦点主要有如下三点：
一、涉案房屋的保修责任。原、被告间建立有真实、合法、有效的房屋买卖合同关系，被告应将符合合同约定及不影响正常居住使用的房屋交付给原告。本案中，原、被告在《商品房买卖合同》及其附件《宁波市住宅质量保证书》中对涉案房屋的交付时间及保修期限均作出了约定。根据合同约定，双方在验收交接时，被告需提供住宅质量保证书，而被告于2007年11月27日向原告出具《宁波市住宅质量保证书》，故此时可视为交付。保证书中承诺屋面防水8年，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏8年，而原告于2014年11月24日向本院提起诉讼，故诉讼时尚未超过保修期限，且被告亦同意履行保修义务，故原告�求修复的诉讼请求，本院予以支持。鉴定时尚未修复的漏水点有一层18-20／H飘窗位置、一层19-20／A飘窗位置、一层15-17／A飘窗位置、二层17-19／A位置、二层19-20／（1／B）位置、二层20／C-D位置、二层16-20／F位置、二层15-17／B飘窗位置，被告应对上述部位予以修复。
二、保修期是否可重新计算。本院认为，保修期不应重新计算，理由如下：一、缺乏合同和法律依据。现行法律对于商品房未规定修缮完成之后，被修复部位的保修期可予重新计算，且原、被告间亦未对保修期的重新计算予以明确约定；二、基于利益平衡考量。对于房屋出现质量瑕疵，业主除要求开发商承担保修义务外，还可采取要求赔偿损失等救济途径弥补因房屋质量瑕疵遭受的损失。如果既要求开发商承担延保责任，又要求其承担诸如赔偿损失等其他义务，对其过于严苛。三、物的不可分性�渗漏水的局部墙面与其余墙面系统一整体，无法严格区分，如果仅就局部墙面重新计算保修期，缺乏操作性。
三、赔偿损失的依据及计算标准。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求赔偿损失的，应予支持。本案中，涉案房屋经鉴定存在多处渗漏等质量瑕疵，其对房屋的装修及正常居住、使用必然产生影响，原告有权要求被告赔偿相应的损失。对于租金损失的计算期间，原告主张自2008年1月起计，但未提供证据证明其于2008年1月起的报修记录，原告于庭审中亦陈述称自2008年台风过后始才发现漏水。新日月物业虽出具证明表示原告将房屋钥匙放于物业处，但新日月物业于2011年6月30日起才与网新物业进行交接，其对之前的报修情况并不知情，故本院对原告主张的起始期限不予采信。根据原告的报修记录，原告最早于2011年10月28日向新日月物业进行报修，虽被告辩称其并未委托新日月物业履行保修义务，故原告的报修属于无效报修，但本院认为，原告作为业主对网新物业退出后，新老物业间的交接情况并不清楚，被告之后也委托过新日月物业履行保修责任，且由于涉案房屋的漏水情况确实客观存在，被告的抗辩理由不成立，预期租金损失自2011年10月28日起计算至鉴定日止，之后按租金标准计算至实际修复日止。对预期租金损失的计算标准，结合同类房屋的出租市场行情及涉案房屋楼层、位置、装修等具体情况，同时考虑涉案房屋漏水的程度及对原告的实际影响，本院酌情认定2000元／月。虽鉴定结论认为局部漏水不排除原告使用因素，但被告未提供证据证明原告存在使用不当的情形，故对被告辩称不予采纳。�告主张的物业费、交通费损失，本院认为，因原告作为业主负有缴纳物业费的义务，且原告的预期租金损失计算的前提是涉案房屋正常出租的情况，此时，原告的物业费及交通费属于其正常支出，且被租金损失所吸取，故对该两项损失，本院不予支持。原告的装修合同中虽对停工及违约的责任进行了约定，但原告实际支出的装修工程款包括部分材料及施工，原告未提供证据证明其因停工向装修公司支付违约金及赔偿款的事实，故本院对装修损失不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告宁波市五环房地产开发有限公司于�判决生效之日起十五日内对位于宁波市江东区宾果公寓5幢8号1801室房屋一层18-20／H飘窗位置、一层19-20／A飘窗位置、一层15-17／A飘窗位置、二层17-19／A位置、二层19-20／（1／B）位置、二层20／C-D位置、二层16-20／F位置、二层15-17／B飘窗位置的渗漏水问题进行修复；
二、被告宁波市五环房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告鹿建民2011年10月28日至2015年6月10日期间的预期租金损失86933元，之后按2000元／月标准支付至实际修复之日止；
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×延迟履行期间）。
三、驳回原告鹿建民的其他诉讼请求。
本案受理费9903元，减半收取4951.50元，由原告鹿建民负担3965.50元，被告宁波市五环房地产开发有限公司负担986元。被告应自本判决生效之日起五日内交至法院。鉴定费20000元，由被告宁波市五环房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，地址：宁波市江东区中兴路746号；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
代理审判员 陈 奕
二〇一五年十一月二十六日
代书 记员 林静益