河南省民权县人民法院民 事 判 决 书（2015）民民初字第01922号原告党芳芳（又名党芳），女，1983年1月3日出生，汉族。委托代理人刘清华、冯春睿（实习律师），河南广民律师事务所律师。被告杨富强，男，1970年7月15日出生，汉族。委托代理人张华。委托代理人周正，民权县148法律服务所法律工作者。原告党芳芳与被告杨富强房屋租赁合同纠纷一案，原告于2015年8月19日向本院提起诉讼，本院于同日作出受理决定后，依法向原告送达了受理案件通知书、举证通知书和开庭传票，向被告送达了应诉通知书、举证通知书、起诉状副本和开庭传票。本院依法组成合议庭，于2015年9月10日公开开庭审理了本案。原告党芳芳及其委托代理人刘清华、冯春睿，被告杨富强及其委托代理人张华、周正到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告于2013年3月26日租赁了被告杨富强的位于原民权县检察院楼下的门面房一间，租期两年，房租费每年交一次。在2014年3月21日原告向被告交纳第二年租金前，多次询问被告是否拆迁，被告杨富强口头承诺该门面房两年内不会拆迁。在这种情况下，原告向被告交纳了第二年（2014.3.26-2015.3.26）租金27000元。之后，原告积极补充换季商品，但是不久后县拆迁指挥工作开始部署拆迁工作，下达拆迁通知。周边原法院8月份开始搬迁后拆迁队开始扒房，致使原告无法正常营业。原告要求被告退还剩余租金18000元，被告拒绝退还。另外，政府补助的装修费和3个月的周转资金等13644元也有被告领取，并拒不给付原告。请求依法判决被告退还房租金18000元及政府补助的装修费和3个月的周转资金等13644元。被告辩称：被告从未向原告承诺该承租房屋两年内不会拆迁，原告所述不实。另外，被告确实收到了原告第二年的租金，但原告实际用房到2015年5月份，已经超过了两年，双方签订合同时明确约定，被告将租赁房屋交给原告使用后，对装修费不予作价，因此原告要求被告返还租金和拆迁补偿金的请求不能成立。根据原、被告的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：原告的诉请有无事实和法律依据。原告为支持其诉讼请求向本院提供证据有：第1份证据：原告身份证复印件，证明原告基本信息。第2份证据：房屋租赁协议书及租金收据。证明原、被告之间的租赁关系及平均月租金2250元。第3份证据：租赁房屋装修合同及装修费收据，证明原告租得被告房屋后进行了装修，支出装修费17000元。第4份证据：民权县原行政大院区域改建指挥部证明一份，证明涉案房屋周边在2014年6月份部署拆迁工作，8月份开始搬迁，该房屋生意无法经营，原告停止营业。第5份证据：拆迁补偿项目清单及被告领取补偿款单据各一份，证明政府补偿给搬迁人（原告）的搬迁费532元，装修及附属物补偿费（5987元＋1138元），临时安置费5987元，由被告领取；房租损失（停业补助费）23947元，由被告领取，被告应当返还原告停业期间（2014年8月—2015年3月）8个月的原告已交纳租金18000元。经庭审质证，被告对原告提供的证据提出质证意见如下：对原告的第1、2份证据没有异议。对原告提供的第3份证据有异议，原告装修未通知被告，被告不知悉装修之事所其所产生的费用应当由原告自行承担，且原告承租该房屋时，被告已将房屋装修，原告支出的装修费用不符合常理，被告方不予认可。对第4份证据有异议，该份证明不能证明原告在正常营业期间受到拆迁的影响，虽然原告受到拆迁指挥部的拆迁通知，但原告实际使用到该房屋至2015年5份，远远超出了合同约定的租期，原告提供的证据不能证明其因拆迁所受到的影响，且原告并未停业。对原告提供的第5份证据本身无异议，但双方的租赁协议于2015年3月26日到期，原告提供的领款条日期显示为2015年5月6日，均在合同到期之后，说明被告领取的款项与原告没有任何关系。根据双方协议，合同于2015年3月26日到期，那么双方的权利义务于2015年3月26日终止，因此，原告对政府的补偿费用无权享有。针对被告的质证意见原告质辩称：关于装修费用，是原告方租得房屋后根据自己的经营需要所做装修，在双方合同中明确约定，房屋租赁交房后任何装修不予作价，说明原告进行装修无需通知被告。原告在交付第二年的房租后，周边便进行拆迁，噪杂的环境致使原告无法正常经营，原告无法按照合同约定的到期日使用房屋，因此该条款约定装修费不予作价也是无效的。第4份证据能够证明原法院于2014年8月份便开始拆迁，致使原告租赁的房屋无法达到经营目的，因此，被告应当退还原告无法正常使用租赁房屋期间的租金18000元。另外政府拆迁时给付了一项营业补偿，该补偿费用应归属原告，被告应当归还原告。另外，被告称原告超期使用租赁房屋不属实，是因为双方当时无法对补偿款以及退还租金事宜达成协议，才致使延期搬迁，但原告当时并未营业。第5份证据，补偿费项目特别清楚，安置费、搬迁补助费、临时安置补偿费等明显是针对当时正在该租赁房屋经营的原告所遭受损失的补偿，应当给付原告。另外，被告称其在向原告交付租赁房屋时已经装修过房屋，不能成立，被告只是对房屋的基础设施所做的装修，而原告是根据经营需要所做精装修。政府补偿的附属物补偿费，也是针对原告所做的精装修进行补偿的，而以上这些补偿费均被被告领取，应当归还原告。拆迁补偿数额是于2014年6月份开始预计算的，且在2015年1月份对补偿数额已经计算清楚，这些补偿费均是在合同到期前发生的。被告为支持其抗辩向本院提交如下证据：1、被告身份复印件一份，证明被告身份情况。2、双方签订的租赁合同一份，证明房屋租赁期限，且约定交房时房屋装修费用一概不予作价，否则合同作废。3、征收与补偿安置书，证明该房屋的征收补偿安置书是于2015年1月签订，装修费作价5987元。4、被告的妻子张华2015年3月至5月，向原告发信息，要求原告将房屋内的东西进行搬迁，但原告拒不搬迁，证明房屋租赁期限于2015年3月到期，但原告直至2015年5月才搬迁。被告提供的安置补偿协议书，虽然封面日期为2015年1月，但实际签订日期为2015年4月27日，说明政府的补偿款是补偿给被告的。双方在合同中并未约定在遇到拆迁时的补偿款给付承租方，且被告提供的证据能够证明原告实际使用房屋至2015年5月份，原告在房屋租赁到期后以房屋拆迁受到影响为由要求被告退还租金以及补偿的请求没有事实和法律依据。经庭审质证，原告对被告提供的证据提出质证意见如下：对第一、二份证据无异议。对第三份证据有异议，该协议恰恰证明该份安置补偿协议是在2015年1月份签订，该协议上的补偿项目非常清楚，附属物补偿费栏中的空调、门头均为原告安装，应补偿给原告，搬迁费以及停产停业费用也均是针对原告补偿的，装修装饰补偿款补偿项目也是归原告所有，因该房屋是原告所做装修，而该笔补偿款均有被告领取，被告应将政府补偿给原告的份额归还原告。第四份证据，信息只是张华的单方的，原告并未收到，原告之所以推迟搬迁，是因为原告在2014年就无法使用该房屋经营，与被告协商退还租金事宜，因被告不与原告协商才致使迟延搬迁的。安置补偿协议日期显示为2015年1月6日，与原告提供的证据能够相互印证。经审查，本院认为，原、被告提交的证据能够证明原、被告租赁房屋及租赁房屋拆迁的情况，与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，本院作为认定案件事实的根据。依据本案有效证据及当事人陈述，本院确认以下案件事实：2013年3月26日，原、被告签订《房屋租赁协议》，原告租赁被告的位于原民权县检察院楼下的门面房一间，租赁期限2年，房租费每年27000元，每年交一次；房屋装修费用交房时一概不予作价。2014年3月21日，原告向被告交纳了第二年租金27000元。后原行政大院区域开始部署拆迁工作，民权县房屋征收管理办公室颁布《民权县原行政大院区域旧城改造征收与补偿安置方案》，涉案出租房屋位于拆迁范围内。2014年8月份，原法院办公区域开始搬迁。2014年11月份，租赁物所在的原检察院办公区域开始搬迁。2015年1月6日，被告在《民权县原行政大院区域旧城改造房屋征收与补偿安置协议书》上签字，2015年4月27日，民权县房屋征收管理办公室在上述协议上签章，被告领取搬迁费532元、临时安置补助费5987元、装饰装修补偿费5987元、附属物补偿费1138元等。期间，原、被告协商拆迁事宜，至2015年5月3日仍未果。本院认为，原告党芳芳与被告杨富强房屋租赁合同纠纷一案，国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称条例）第二条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。”从上述规定可以明确看出本案被告即涉案出租房屋的所有权人为被征收人，但对被告补偿的性质应为其丧失物权的损失补偿，物权包括占有、使用、收益、处分；租赁合同实际是被告将其物权的占有、使用以及部分收益权能让渡给本案原告即承租人的合同，原告基于合法有效的租赁合同受让了物权的占有、使用以及部分收益权能，其权益合法有效，应当与被告一同受到维护。在租赁期内，因征收拆迁导致租赁合同不能继续履行，影响原告生产、生活，给其带来损失，故其有要求被告退还租赁合同不能继续履行部分的租赁费，以及获得条例第十七条规定的因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿以及因征收房屋造成的停产停业损失的补偿等的权利。条例第四条规定：“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。”从上述规定可以看出，拆迁系政府行为，何时拆迁、如何拆迁只有拆迁部门发布拆迁公告后，被拆迁方能知晓；被告2015年1月6日在《民权县原行政大院区域旧城改造房屋征收与补偿安置协议书》上签字，证明其同意拆迁意见，至此，意味着原、被告签订的租赁合同将无法继续履行，至2015年3月26日租赁合同期满，尚有2个月20天，原告无法使用出租房屋；《民权县原行政大院区域旧城改造征收与补偿安置方案》第二十一条规定：“被征收房屋存在租赁的，租赁合同终止。征收办对被征收房屋所有权人安置，出租人收取尚未发生的租金退还承租人”，2个月20天属尚未发生的期间，该期间的租赁费5800元被告应予返还；至于2015年4月27日，民权县房屋征收管理办公室在上述协议上签章系对被告同意拆迁的一种确认；原告关于拆迁开始后影响其经营导致其经济损失，要求返还18000元房租费的证据不足；原告至2015年5月仍在租赁房屋内，系原、被告协商拆迁事宜未果造成，且无因原告2015年5月仍在租赁房屋内影响拆迁，导致被告无法领取相关补助的证据，故被告以此认为原告租赁期满，不应退还房租费的抗辩不能成立。搬迁费532元、临时安置补助费5987元，因原告租赁被告房屋用于经营，拆迁导致租赁合同不能履行完毕，其需搬迁并需安置应得到相应补偿，故被告领取的搬迁费532元、临时安置补助费5987元应归原告所有；原告领取的附属物补偿费1138元，系对空调及招牌的补偿，应归原告享有。《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第一款规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。”原、被告均对出租房屋进行装修，双方装修价值均未提交确切证据故装饰装修补偿费应由双方共同享有，因此，被告领取的装饰装修补偿费5987元，被告应将2993.5元给付原告。综上，原告的诉讼请求本院予以部分支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十三条，国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第四条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告杨富强于本判决生效后十日内退还原告党芳芳房屋租赁费5800元，给付搬迁费532元、临时安置补助费5987元、附属物补偿费1585.31元、装饰装修补偿费2993.5元；二、驳回原告党芳芳的其他诉讼请求。案件受理费589元，原告党芳芳负担289元，被告杨富强负担300元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审 判 长  崔振江审 判 员  陶清湜代理审判员  周明颖二〇一五年九月十五日书 记 员  薛莹莹