北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昌民初字第04691号
原告（反诉被告）：北京宏翔鸿物业管理有限公司，住所地北京市昌平区北七家镇宏翔鸿信息中心。
法定代表人：张秋立，总经理。
委托诉讼代理人：池英花，北京市易和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡云霞，北京市易和律师事务所律师。
被告（反诉原告）：北京达坤宝昌汽车销售服务有限公司，住所地北京市昌平区北七家镇东三旗村北综合楼。
法定代表人：于亚臣，经理。
委托诉讼代理人：李静，北京市盈科律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李赓，北京喜至律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京宏翔鸿物业管理有限公司（以下简称“宏翔鸿公司”）与被告（反诉原告）北京达坤宝昌汽车销售服务有限公司（以下简称“达坤宝昌公司”）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）宏翔鸿公司的委托诉讼代理人池英花、胡云霞，被告（反诉原告）达坤宝昌公司的委托诉讼代理人李静、李赓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
宏翔鸿公司向本院提出诉讼请求：1.确认双方2010年11月5日签订的《房屋租赁合同》无效；2.判令被告返还租赁物，并依据《房屋租赁合同》确认的租金标准，向原告支付自2014年6月8日起至实际腾退之日的租赁物使用费；3.判决被告承担本案诉讼费用。庭审中宏翔鸿公司称租赁物已于2016年10月10日办理交接，并明确第二项诉讼请求为2014年6月8日至2016年9月30日期间的占有使用费25972222.26元。事实与理由：原告与被告分别于2010年11月5日签订《房屋租赁合同》、2010年12月8日签订《补充协议2》、2011年5月18日签订的《补充协议3》，《补充协议3》约定“2013年11月1日至2014年10月31日租金1000万元，2014年11月1日至2015年10月31日租金1200万元，被告应于每季度首月10日前向原告缴纳本季度租金”，《房屋租赁合同》第十条约定“每日违约金支付标准为年租金的万分之二”。根据合同约定，截止2014年11月28日被告应支付租金1300万元，但被告仅支付600万元租金，尚欠租金700万元。经原告多次催要，被告至今未支付拖欠的租金，现为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判如所请。
被告达坤宝昌公司辩称，对于合同无效没有异议，对于腾退没有异议，对腾退的具体事宜双方磋商或者法庭判决。租金标准有异议，我们申请评估，我们认为租金标准过高。根据房屋租赁合同司法解释第五条规定，本案中双方都提出租赁合同无效，当事人请求只是参照合同约定的租金标准，而不是规定必须按照合同规定的标准支付占有使用费，合同无效不应该与有效的后果一致，本案中房屋租赁合同约定的租金标准远远高于周边租金标准，而且增长幅度过大，且租赁标的没有取得规划许可证，大大影响出租价格。因此我方认为本案中合同约定的租金标准无参照价值，应通过评估确定房屋占有使用费标准。关于时间，我们已经于2015年5月15日向原告发函要求返还、腾退租赁标的，但是原告一直没有接收，所以自2015年5月15日以后的占有使用费属于原告扩大的损失，不应由被告承担，我们仅同意支付到2015年5月15日。
反诉原告达坤宝昌公司向本院提出如下反诉请求：1.判令反诉人与被反诉人签订的《房屋租赁合同》无效;2.判令向被反诉人返还租赁房屋并办理房屋交接事宜；3.判令被反诉人赔偿反诉人装修损失4562662元；4.判令被反诉人赔偿反诉人新建彩钢房损失1066336元；（上述两项共计5628998元）5.判令被反诉人返还2013年11月1日至2014年6月7日的租金3000000元；6.判令被反诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：反诉人与被反诉人于2010年11月5日签订《房屋租赁合同》，反诉人租赁被反诉人位于北京市昌平区北七家镇东三旗村北北京亚运村汽车交易新市场内的房屋及院落。反诉人租赁上述房屋及院落用于经营使用，反诉人负责对租赁标的物进行改造、修建及装修。《房屋租赁合同》签订后，反诉人对租赁标的进行了改造和装修。由于被反诉人一直未取得租赁房屋的建设工程规划许可证及房屋所有权证，根据《中华人民共和国合同法》及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，双方签订的合同及补充协议应属无效，被反诉人应赔偿因合同无效受到的租赁物改造及装修损失，并应返还反诉人已经支付的部分租金，故提出以上反诉请求。
反诉被告宏翔鸿公司辩称,如果双方经过协商合同解除，双方可以就解除后的相关财产返还达成协议，要求赔偿损失的请求按照相关司法解释和合同约定，不同意赔偿损失。不同意返还租金，对方提出的请求没有事实和法律依据，请法院予以驳回。
本院经审理认定事实如下：北京宏翔鸿物业管理有限公司原名北京宏翔鸿科技孵化基地有限公司，2011年11月11日变更为现名称。2010年11月5日，宏翔鸿公司（甲方）与达坤宝昌公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于北京市昌平区北七家镇东三旗村北北京亚运村汽车交易新市场内一块面积为22亩的房屋及院落出租给乙方使用；用途为经营汽车销售、汽车精品装饰及宾馆、餐厅等；地块四至为南至马路中心线，东至用地红线，西至马路中心线，北距建筑北外墙处边缘6.5米，南北长约108米，东西长约144米；房屋为地上三层钢结构，建筑面积14512平方米；租赁期限为2010年11月1日至2016年9月30日，租赁期限内租金合计50525000元，其中2010年11月1日至2011年10月31日租金为7000000元，2011年11月1日至2012年10月31日租金为8000000元，2012年11月1日至2015年10月31日期间租金为每年9000000元，2015年11月1日至2016年9月30日租金为8525000元；从合同签订之日起免除五个月装修期房屋租金；乙方负责对租赁标的物进行改造、改建及装修；因法律、法规、政策及政府行为导致本合同全部或部分无法履行或无效时，本合同自动终止，双方互不承担责任，所造成的损失各自承担。
2011年5月18日，双方签订《补充协议3》，将原合同中的租金变更为第一年2011年4月1日至2011年10月31日租金350万元、第二年2011年11月1日至2012年10月31日租金400万元、第三年2012年11月1日至2013年10月31日租金450万元、第四年2013年11月1日至2014年10月31日租金1000万元、第五年2014年11月1日至2015年10月31日租金1200万元、第六年2015年11月1日至2016年9月30日租金1000万元；乙方应向甲方支付的租金总额为44000000元。
合同签订后，宏翔鸿公司将房屋和土地交给达坤宝昌公司使用，达坤宝昌公司现已付清2014年6月7日（包含当日）前的租金。2014年6月8日起的租金，达坤宝昌公司未向宏翔鸿公司支付。
达坤宝昌公司在使用租赁物的过程中对房屋进行了装修并在租赁标的物的空地上另行建设了房屋。2015年达坤宝昌公司自行委托北京建基业工程管理有限公司对装修工程和新建房屋造价及现值进行了评估，2015年7月1日评估报告显示室内装修现值为6518089.05元，新建彩钢房现值为1523336.72元，且活动家具、家电、厨房设备不在造价范围内。宏翔鸿公司对该评估报告不予认可并申请评估。本院依据宏翔鸿公司的申请委托北京泛华国金工程咨询有限公司对达坤宝昌公司在涉案场地内建设的彩钢房现值及装修进行了鉴定，2016年12月8日的鉴定意见书显示无争议部分鉴定金额为5986138元，争议部分鉴定金额为452992元。其中关于争议部分，宏翔鸿公司在鉴定机构勘察现场时提出是达坤宝昌公司将标的物转租的次承租人进行的装修，庭审中提出争议部分与其无关。宏翔鸿公司为此支出鉴定费200000元。
诉讼过程中，达坤宝昌公司对合同约定租金标准提出异议，并申请对2014年6月8日至2016年9月30日期间的占有使用费标准进行评估，本院依据其申请，委托北京腾骐资产评估有限公司对该项目进行了评估，2016年12月22日的报告书显示涉案房地产在当前状态下于2014年6月8日至2016年9月30日整体出租的市场租赁价格合计为16922400元。其中2014年6月8日至2014年10月31日的租金为2840700元，2014年11月1日至2015年10月31日的租金为7273800元，2015年11月1日至2016年9月30日的租金为6807800元。达坤宝昌公司为此支出评估费60000元。
另查一，2015年4月29日达坤宝昌公司的委托诉讼代理人李静向北京市规划委昌平分局提出要求获取租赁标的物的规划许可情况、规划许可相关审批手续附图附件。2015年5月19日北京市规划委昌平分局出具《政府信息不存在告知书》，告知李静其申请获取的政府信息“本机关未制作，该政府信息不存在”。
另查二，2015年5月15日，达坤宝昌公司向宏翔鸿公司邮寄了告知函，主要内容为“贵司与我司于2010年11月5日签订了《房屋租赁合同》，贵司向我司出租坐落于北京市昌平区北七家镇东三旗村北北京亚运村汽车交易新市场内的地块及房屋，并保证我司合法租赁和使用房屋。现我司得知租赁房屋未取得主管部门批准建设的房屋，尚未取得建设工程规划许可证。根据相关法规和司法解释的规定，贵司与我司签订的《房屋租赁合同》应属无效合同。鉴于上述情形，我司将于本函发出后立即向贵司返还租赁房屋，请贵司于2015年5月20日前与下列人员联系房屋交接事宜。另外，由于《房屋租赁合同》无效给我司造成了重大经济损失，我司保留向贵司主张赔偿经济损失的权利”。
2016年9月23日，本院组织双方谈话，询问双方是否同意腾退和接收，达坤宝昌公司称尽力而为，按照合同腾退，但其租户是否能按时腾房，不能保证。后双方实际于2016年10月10日办理了交接手续。
诉讼过程中，宏翔鸿公司提出财产保全申请，要求冻结达坤宝昌公司在北京农商银行的存款10000000元或者查封、扣押相应价值的其他财产。本院依据其申请对达坤宝昌公司名下在北京农商银行的账户进行了冻结，因余额不足，已冻结18101.86元。
以上事实，有名称变更通知、《房屋租赁合同》、《补充协议3》、委托支付声明、照片、政府信息登记回执、《政府信息不存在告知书》、告知函、快递单、评估报告、评估费发票及双方当事人当庭陈述等证据在案予以证明。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中涉案房屋并未取得建设规划许可证，因此双方签订的租赁合同应属无效。对于合同的无效，双方均有过错，考虑到宏翔鸿公司作为出租方，应对租赁标的物的规划许可情况、产权情况、土地性质知情并有将上述情况向承租方告知的义务，其应对合同的无效承担主要责任。达坤宝昌公司在签订合同前也应尽到谨慎的审查、注意义务，其对合同的无效应承担次要责任。结合本案合同的实际履行情况，本院酌情确定宏翔鸿公司承担80%的责任，达坤宝昌公司承担20%的责任。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应各自承担相应的责任。本案中，双方已经就租赁物办理了交接手续，因此已不存在返还租赁物和交接的问题，故对达坤宝昌公司的该项请求本院不予支持。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。宏翔鸿公司称达坤宝昌公司未经其同意建设了房屋，但达坤宝昌公司于2013年就已经建设了彩钢房，宏翔鸿公司从未提出过异议，且双方合同中约定了达坤宝昌公司负责对租赁标的物进行改造、改建及装修，应当认定达坤宝昌公司的行为经过了宏翔鸿公司的同意。因此其装修和建设彩钢房的损失应由宏翔鸿公司按照其过错比例分担。关于装修和建设工程的现值，已有鉴定意见书做出结论，双方均认可该鉴定意见，本院对该鉴定意见予以采纳。对于达坤宝昌公司关于装修损失和新建彩钢房损失的诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。
房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。关于占有使用费的标准，达坤宝昌公司提出合同约定的标准过高，虽然北京腾骐资产评估有限公司出具的报告书中的结论低于双方合同约定的租金标准，但将双方租赁合同整个租赁期间的租金总额作为一个整体考虑，结合报告书及房地产租赁市场的年租金涨幅向前推算，合同约定的租金标准并不存在明显过高的情形。关于使用费的计算时间，虽然达坤宝昌公司于2015年5月15日发函要求腾退房屋，但实际依然占有使用该房屋，并未进行腾退，直到2016年9月23日仍不能保证租户的腾退，双方直到2016年10月10日才办理完毕交接手续，因此达坤宝昌公司关于2015年5月15日之后不应支付占有使用费的辩解，本院不予采信。因此，对于宏翔鸿公司要求支付房屋和场地使用费25972222.26元的诉讼请求本院予以支持，对达坤宝昌公司要求宏翔鸿公司返还已支付的租金3000000元的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决如下：
一、北京宏翔鸿物业管理有限公司与北京达坤宝昌汽车销售服务有限公司于二〇一〇年十一月五日签订的《房屋租赁合同》无效；
二、北京达坤宝昌汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付北京宏翔鸿物业管理有限公司二〇一四年六月八日至二〇一六年九月三十日期间的房屋和场地使用费25972222.26元；
三、北京宏翔鸿物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付北京达坤宝昌汽车销售服务有限公司装修损失及新建彩钢房损失5151304元；
四、驳回北京达坤宝昌汽车销售服务有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费171661元，由北京达坤宝昌汽车销售服务有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费72203元，由北京宏翔鸿物业管理有限公司负担47859元（于本判决生效之日起七日内交纳），由北京达坤宝昌汽车销售服务有限公司负担24344元（已交纳）。占有使用费评估费60000元，由北京达坤宝昌汽车销售服务有限公司负担（已交纳）。彩钢房现值及装修鉴定费200000元，由北京宏翔鸿物业管理有限公司负担160000元（已交纳），由北京达坤宝昌汽车销售服务有限公司负担40000元（于本判决生效之日起七日内交纳）。保全费5000元，由北京达坤宝昌汽车销售服务有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 黄 莹
人民陪审员 姚玉河
人民陪审员 寇艳荣
二〇一六年十二月三十日
书 记 员 李 霞