重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝一中法民终字第02856号
上诉人（原审被告）祝刚。
委托代理人蔡磊、周竹娟，重庆展瑞律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）苏州易升电梯部件有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区黎里镇苏同黎公路西侧月西路269号。
法定代表人翁菊方，董事长。
委托代理人王广震，重庆坤源衡泰律师事务所律师。
上诉人祝刚与被上诉人苏州易升电梯部件有限公司（易升公司）房屋租赁合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2015年2月11日作出（2014）渝北法民初字第13119号民事判决。祝刚不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年7月9日对本案进行了审理。祝刚的委托代理人蔡磊、周竹娟，易升公司的委托代理人王广震到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：原告易升公司是位于渝北区龙溪街道红锦大道498号X幢15-12、15-13房屋的产权人。
原告易升公司所举示的《房屋租赁合同》内容为：出租方（甲方）为易升公司，承租房（乙方）为祝刚，甲方将其合法拥有的坐落在重庆市渝北区红锦大道498号X幢15楼12#、13#房屋出租给乙方使用。室内现有设施如下：该房屋为装修房屋，无隔断，无办公家具，空调。乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为办公使用。该房屋租赁期为2010年8月20日至2012年9月19日。其中免租期为2010年8月20日至2010年9月19日。租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应如期交还。若乙方要求续租，则必须在租赁期满前的一个月向甲方提出书面意向，重新签订租赁合同。该房屋月租金为人民币6413元。房屋押金款为人民币6413元，待租赁期满并结清费用后，甲方应于结清当日将押金不计利息金额退还乙方。若乙方未按规定结清有关费用或者中途擅自退租，甲方有权拒还押金。合同签订当日，乙方和甲方支付首期租金款，人民币38478元，押金款：人民币6413元，共计44891元。每6个月结算一次房屋租金；先付后用；第一期租金于签订合同当日支付，以后每期租金提前15日支付。乙方在租赁期内产生的各种费用，包括但不限于：水费、电费、电话费、宽带费、有线电视费及物业管理费应由乙方自行承担，并按单如期缴纳。本合同终止后，乙方应在本合同终止之日起2日内搬离并将房屋交还于甲方，每逾期一天交房，乙方应向甲方支付日租金另加月租金的3%作为违约金，若支付的违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。其中合同抬头部分承租方的信息为：承租方祝刚，名称祝刚，证件号：××，地址：四川省内江市X区劳动村幢16号，电话：139×××××××8。合同尾部承租方签名为祝刚。
被告祝刚称合同并不是祝刚签的，指纹也不是祝刚盖的。原告所出租的房屋是国仁房地产开发公司在使用，祝刚是该公司的法定代表人，该公司现依然存在。被告祝刚向一审法院申请对《房屋租赁合同》的签名进行笔迹鉴定，但原告认为合同原件在苏州，被告手中也持有合同原件，应由被告提供原件作为样本进行鉴定，明确表示不提供合同原件作为鉴定样本。
截止2014年12月，物管公司的温馨提示显示：房号15F12-13，业主名称国仁房地产，前期结余前期差额：2012.5月水费1吨4.5元；2012年1月-2014年10月物管费16660元，本月应缴：17140.5元。至今原告尚未向物管公司交纳该笔费用。
2014年12月22日至24日，原告方工作人员发短信要求被告搬出租赁房屋，被告回信内容为：你方于2011年10月加锁，造成我方无法转租。现其经济困难，同意将办公设备及空调折价给你方。双方互不相补，我方立即搬出办公室。
被告至今未将房屋交还原告。
原告易升公司的出庭证人范志国的证言，证明内容为：范志国是公司员工，房屋是出租给被告个人。被告未付房租后，证人一直在联系被告，被告开始接电话，让算是多少钱，之后就不再接电话了。合同是2010年8月由范志国拿到国仁公司，交给其公司一个叫孙总的，孙总之后将签好字的合同交给了范志国。证人未看到祝刚本人签名及盖手印。
对于双方争议的其余事实，原告称之前是被告将门锁上，原告在2014年7月左右再加锁将门锁上，加锁的原因是由于出租房屋内有原告的物品，为防止原告将物品搬出无法追回租金。被告的租金是通过孙薇、王莉的个人账户转账支付的。
被告称2012年后接到过催交房租的通知，但由于国仁公司已名存实亡，祝刚本人也一直不在重庆，不清楚这个事情。租金交到什么时候为止其本人不清楚。原告在2011年9、10月左右即将出租房屋的门锁上。
现原告诉至一审法院，要求判如所请。
一审法院认为：由于原告未提供《房屋租赁合同》作为鉴定的样本进行鉴定，造成一审法院无法委托鉴定，应当认定《房屋租赁合同》中祝刚的签名不是其本人签名。但结合合同中承租人的身份信息与被告祝刚本人的身份信息一致，且房屋实际使用人为祝刚担任法定代表人的国仁房地产公司两个事实，说明该《房屋租赁合同》的签订得到了被告祝刚的认可，被告祝刚知晓租赁合同的内容。应当认定承租人是祝刚本人。该《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反现行法律法规的禁止性规定，是合法有效的合同，对原被告双方当事人有约束力。
被告作为承租人，应当对租金的支付承担举证责任，现被告未对此举证，且明确表示不清楚租金的支付情况，应当认定其举证不能。对欠付租金的金额应以原告陈述的为准，即被告欠付租金为2011年9月19日至2012年3月19日期间未付18478元，以及2012年3月20日至2012年9月19日的租金38478元，合计为56956元。被告对欠付的租金应当予以支付。对于原告要求的银行贷款利息因无合同约定，一审法院不予支持。
按合同约定，双方的租赁合同期限为2010年8月20日至2012年9月19日。按双方合同的约定，租赁期满，原告有权收回房屋，被告应当在合同终止之日起2日内搬离并将房屋交还原告。即被告应当在2012年9月21日前搬离，而被告至今未交回房屋，应当承担交还租赁房屋并按双方合同约定向原告承担逾期交房的责任。逾期交房的违约金计算方式为：从应当交还的次日起，即2012年9月22日起，按6413元／月÷30天=”213.77元／天计算至原告要求的2014年7月25日止，共计672天，金额为213.77元／天×672天=143”653.44元。
对于违约金，双方的合同约定为每逾期一日，应当支付日租金另加月租金的3%作为违约金，故被告在支付逾期交房违约金的基础上，还应另每日支付月租金的3%作为违约金，即从2012年9月22日，以6413元×3%=”192.39元／天计算至原告要求的2014年12月16日止，共计816天，金额为192.39元／天×816天=156”990.24元。
按合同的约定，水费、电费、电话费、宽带费、有线电视费及物业管理费应由被告承担，并按单如期缴纳。现租赁房屋欠付2012.5月水费1吨4.5元及物管费共计17140.5元，应当由被告承担。且物管公司催收的义务人是国仁房地产，原告现并未交纳此笔费用，损失并未产生，对原告的此项诉讼请求一审法院不予支持。
被告对其提出的原告于2011年10月将出租房屋加锁的事实原告不予认可，被告也未举示证据予以证明，对其意见一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十二条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院＜关于民事诉讼证据的若干规定＞》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告祝刚在本判决生效后立即支付原告苏州易升电梯部件有限公司2011年9月19日至2012年9月19日期间欠付的租金56956元；二、被告祝刚在本判决生效后立即支付原告苏州易升电梯部件有限公司2012年9月22日至2014年7月25日的逾期交房的违约金143653.44元；三、被告祝刚在本判决生效后立即交还原告苏州易升电梯部件有限公司所有的位于重庆市渝北区红锦大道498号X幢15楼12#、13#房屋；四、被告祝刚在在本判决生效后立即支付原告苏州易升电梯部件有限公司2012年9月22日至2014年12月16日的违约金156990.24元；五、驳回原告苏州易升电梯部件有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费7400元，财产保全费2020元，合计9420元，由被告祝刚负担。
宣判后，祝刚向本院提起上诉。上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：1、《服务租赁合同》中祝刚的签名并非上诉人所签，房屋的实际承租人也不是上诉人，而是国仁房地产开发公司，上诉人不应承担租金支付责任；2、一审判决确定的违约金支付方式过高，应予调整。
易升公司答辩称：一审认定事实清楚，程序合法，请求维持原判。
本院二审审理查明的事实与一审认定的相同。
本院认为，双方争议焦点为：1、上诉人是否应支付房屋租金；2、一审判决认定的违约金是否恰当。一审中，被上诉人未提供《房屋租赁合同》作为鉴定的样本进行鉴定，但结合合同中承租人的身份信息与祝刚本人的身份信息一致，且上诉人也承认房屋实际使用人为其担任法定代表人的国仁房地产公司，说明该《房屋租赁合同》的签订得到了上诉人的认可，上诉人知晓租赁合同的内容。应当认定承租人是祝刚本人，一审判决上诉人作为房屋租赁合同相对方并无不当。关于一审判决认定的违约金是否恰当的问题，上诉人称违约金过高，但违约金是根据双方签订的租赁合同计算而得，该租赁合同是双方真实意思的表示，不违反现行法律法规的禁止性规定，是合法有效的合同，对双方当事人有约束力，故上诉人的上诉理由不能成立。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6664元，由祝刚负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张欲晓
审 判 员 郑 泽
代理审判员 张晋鹏
二〇一五年八月十日
书 记 员 白耀妮