青海省西宁市城东区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民二初字第56号
原告赵元福，男，汉族，1951年8月20日出生。
委托代理人陆耀娟，方圆第四法律事务所法律工作者。
委托代理人何红军，正义法律服务所法律工作者。
被告青海省协联商贸实业有限公司，住所地西宁市城中区。
法定代表人：张建龙。
被告刘彦平，男，汉族，1974年2月16日出生。
原告赵元福与被告青海省协联商贸实业有限公司、刘彦平房屋买卖纠纷一案，原告赵元福于2014年1月10日向本院起诉，本院于2014年1月15日作出受理决定，依法由审判员王媛担任审判长，与审判员霍金德、人民陪审员戴述斌组成合议庭，于2014年4月25日公开开庭进行了审理。原告赵元福、委托代理人陆耀娟、何红军，到庭参加诉讼。被告青海省协联商贸实业有限公司法定代表人张建龙现在西宁监狱服刑，经本院送达民事传票，其明确表示不参加庭审，亦不委托代理人；被告刘彦平经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本案依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。
原告赵元福诉称，2004年11月15日，原告与被告青海省协联商贸实业有限公司（以下简称协联公司）就买卖位于西宁市城东经济开发区的铺面签订了《商品房买卖合同》。原告于同日一次性向被告协联公司支付了购房款，被告开具了收款收据。随后，被告协联公司就将该房屋交付原告使用，原告自此占有、使用该房屋直至现在。鉴于被告（协联公司）一直未能履行合同约定的为原告所购房屋办理房产证、土地证的法律义务，在原告及其它房屋买受人的共同努力下，第一被告于2008年6月12号召开各房屋所有权人沟通会，并向原告及各房主发出书面通知：承诺于同年7月15日前办理房产证手续。但承诺的履行期届满后，被告（协联公司）仍未兑现承诺，原告遂向西宁仲裁委申请仲裁。但是，经仲裁委调查后发现，在原告与被告协联公司签订商品房买卖合同之前的2004年5月，二被告为被告协联公司非法骗取银行贷款制造虚假依据，已就本案同一标的物签订了一份虚假的《商品房买卖合同》，以第二被告刘彦平的名义向农业银行黄河路支行贷款并将虚假商品房买卖合同指向的涉案房屋进行了抵押，同时在西宁市房管局进行了抵押登记备案；同时发现，被告协联公司营业执照已被吊销。故西宁仲裁委作出了中止审理裁决书（2012宁仲决字第017号）。至此，原告办理房产证、土地证的合法诉求无法实现。期间，原告被迫于2011年向西宁市城东区人民法院提起诉讼，后因法院审理事由而撤诉。
二被告之间签订虚假商品房买卖合同事实：经相关司法机关及原告调查证实：被告协联公司因开发房地产缺少资金，为获得银行贷款实施了集团性的签订虚假商品房买卖买卖合同的违法行为。被告协联公司与被告刘彦平合谋串通，以刘彦平的名义向银行贷款，第二被告又以其虚假的商品房买卖合同中约定的涉案房屋向贷款银行进行了抵押，获取贷款后供被告协联公司使用，并由被告协联公司偿还银行贷款本金及利息。后由于被告协联公司法定代表人张建龙被判处无期徒刑，被告协联公司法人实体陷入瘫痪，无法偿还银行贷款，进而使银行无法受偿并无法对涉案房屋予以解押，由此严重侵犯了原告合同利益及物权利益。为维护原告合法权益，请求人民法院依法判令：1、请求人民法院依法确认原告与被告青海省协联商贸实业有限公司之间的商品房买卖合同有效；2、请求人民法院行使合同效力审查职权，对二被告之间签订的，与原告为同一标的物的商品房买卖合同的效力进行审查，并确认二被告之间签订的商品房买卖合同无效；3、判令二被告协助原告办理房产证、土地证；4、本案诉讼费由被告负担。
被告青海省协联商贸实业有限公司法定代表人张建龙现在西宁监狱服刑，经本院送达民事传票，其明确表示不参加庭审，亦不委托代理人；被告刘彦平经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，亦未提出答辩。
经审理，双方当事人对下列事实和证据不持异议，应予认定，2004年11月15日，原告赵元福与被告青海协联公司签订《商品房买卖合同》，购买位于西宁市城东经济开发区的商铺。原告于同日一次性向被告协联公司支付了购房款，被告协联公司开具了收款收据。随后，被告青海协联公司将该房屋交付原告使用，原告自此占有、使用该房屋直至现在。赵元福也已付清全部购房款，因商铺在西宁市房地产管理局的登记备案在刘彦平名下，赵元福不能办理产权证而形成纷争。
另查明，青海协联公司已于2010年11月14日被西宁市工商行政管理局吊销营业执照，法定代表人张建龙被判处无期徒刑。
据双方当事人的诉辩主张，本院确定案件争议焦点为：原告的诉讼请求能否得到支持的问题？对此，本院根据本案的事实及当事人的意见进行分析、认定。
原告赵元福认为，首先，原告与被告协联公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方买卖商铺的真实意思表示，双方为此已履行完合同的对价关系，并且原告已长期对涉案房屋行使了占有、使用之合法权利，完全具备商品房买卖合同及物权转移的全部构成要件。故原告合法有效的合同利益应受法律保护。
其次，二被告之间所签商品房买卖合同的性质和目的，是为被告协联公司骗取银行贷款而所做的虚假意思表示，且被告之间无买卖合同的对价关系。更有甚者，在长达9年的时间中，被告之间无对涉案商品房的交付、占有、使用行为的发生，被告刘彦平也从未对“所购”商品房通过司法机关向原告主张过权利，被告的侵权行为和原告的维权行为一直处于持续之中。显而易见，被告之间签订虚假商品房买卖合同之行为，完全符合《民法通则》以及《合同法》有关判定合同无效的法定条件。且行为的性质不是一房两卖，而是明显具有“相互串通，损害国家、集体和第三人利益”及“以合法形式掩盖非法目的”之违法特征，其所产生的法律后果给商品房买卖的交易秩序以及贷款抵押秩序造成混乱。原告长期无法实现的期待物权利益之损害与被告的违法行为之间具有直接的因果关系。故二被告应对其共同违法行为造成的损害承担连带赔偿责任。
对此主张原告提供以下证据：1、原告与被告协联公司签订的商品房买卖合同，证明原、被告签订的商品房买卖合同是买卖的真实意思表示，故合同合法有效。
2、原告交付被告协联公司的购房相关票据（9张），包括购房收据1张、门牌证收据1张、通气报警器费用1张、天然气票据6张，证明原告已支付购房相关款项，完成了合同对价关系，故商品房买卖合同合法有效。
3、通知一份，证明原告对商品房行使了交付、占有、使用的事实，故商品房买卖合同合法有效。
4、房屋租赁合同，证明原告对商品房行使了交付、占有、使用的事实，故商品房买卖合同合法有效。
5、（2012）宁仲决字第017号仲裁决定书，证明原告在申请西宁仲裁委员会仲裁过程中得知，所购商铺已由被告刘彦平抵押登记的事实。
6、（2011）东十初字第113号民事裁定书，证明原被告之间的合同效力于2011年起诉后，因法院审理原因而撤诉。
7、二被告之间虚假商品房买卖合同一份，被告刘彦平与农业银行黄河路支行房地产抵押合同一份，证明二被告以协联公司“法定代表人关某”的名义炮制虚假房屋买卖合同，并以之后出售给原告的房屋在农业银行抵押贷款的事实。该合同的门牌号是01、03号（本案涉及是01号）；该合同除第3条外，其余项目都是空白，连最重要的商品房价格及支付方式都没有，更加证明了该合同的虚假性。
8、真假合同一览表、房管局情况说明，证明本案不是孤立个案，而是一起由被告协联公司组织策划的群体性骗贷事件，所有的假合同签订人都是因为向银行骗贷而签订了虚假的商品房买卖合同，这是假合同的第一个基本特征。房管局情况说明证明假合同上的01号门牌号的房屋与原告合同上11-69号的房屋是一致的。
9、城东区人民法院第109、112、121、123、120、126、111号民事判决书，及假合同签订人刘彦平在二审中的陈述、张建龙在刘彦平案一审时的陈述、城东区人民法院第442号判决、西宁市中院第289号判决，证明本案不是孤立个案，而是一起由被告协联公司组织策划的群体性骗贷事件，所有的假合同签订人在诉讼中表现的其他基本特征是：（1）都没有由自己持有的商品房买卖合同的原件，（2）都没有由自己持有的购房款收据原件，（3）都没有追求商品房的交付、占有和使用，（4）在长达9年的时间里没有向司法机关主张过物权转移效果，被告刘彦平完全符合这些基本特征，故其合同无效。
10、以张建龙为法定代表人签订的真实商品房买卖合同6份、以关某为法定代表人签订的假合同9份，被告协联公司营业执照，证明被告协联公司对签订假合同做了明确的分工和安排，这是真假合同的一个基本特征。
11、报案受理回执、情况说明，证明被告协联公司的骗贷行为早已有预谋。
本院认为，赵元福与青海协联公司签订商品房买卖合同后交付了全部房款，青海协联公司也将房屋交付赵元福占有、使用至今，表明青海协联公司与赵元福所签合同是双方真实意思表示。其关于房屋合同和付款证据确实充分、且双方买卖合同已实际履行，故应当遵从合同的实际履行原则，维护已完成的交易。故赵元福主张关于确认与青海协联公司签订的《商品房买卖合同》合法有效的诉讼请求，证据确实充分；其请求合理合法，本院依法予以支持。至于被告刘彦平与被告青海协联公司签订的《商品房买卖合同》，二被告均未到庭参加诉讼，亦未提交房屋买卖合同及被告刘彦平购买该房屋的付款凭证，亦未有有关双方履行合同的任何证据。与此相关的仅有原告提供的西宁市房屋权属登记中心于2008年6月18日就被告青海协联公司以其在西宁市开发的面积3704.85平米商铺办理抵押登记的情况为本院出具的情况说明，以及2008年6月18日西宁市公安局的接受案件回执单，报案人为西宁市房产局，报案内容为被告青海协联公司以面积3704.85平米的商铺办理抵押登获取银行贷款600万元的情况。与此对应的有被告青海协联公司法定代表人张建龙于2011年10月11日在其服刑地就本案所涉房屋被抵押情况向当时办案人员所作陈述：“当时公司为了办贷款才这么做的，贷款公司用了，也是公司负责偿还的，现在是否还清我记不清了。”且二被告之间并无买卖合同的对价关系的证据予以证明，在其后长达9年的时间中，二被告之间亦无对涉案商品房的交付、占有、使用行为的发生，被告刘彦平也从未对“所购”商品房通过司法机关向原告主张过权利，刘彦平与青海协联公司签订的《商品房买卖合同》，导致赵元福合法权益无法实现，符合《中华人民共和国合同法》相关合同无效的情形。合同双方恶意串通订立的损害第三人合法权益的合同为无效合同，赵元福主张确认刘彦平与青海协联公司签订的《商品房买卖合同》无效的诉求有理有据。本院予以支持。至于原告主张二被告协助原告办理房产证及土地使用证的诉求，于本案属两种法律关系，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第二项，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百三十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认原告赵元福与被告青海省协联商贸实业有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；
二、确认被告刘彦平与被告青海省协联商贸实业有限公司签订的《商品房买卖合同》无效；
三、驳回原告赵元福的其它诉讼请求。
案件受理费4982元，由被告青海省协联商贸实业有限公司负担，于本判决生效后立即给付原告赵元福。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。
审 判 长 王 媛
审 判 员 霍金德
人民陪审员 戴述斌
二〇一四年五月十九日
书 记 员 朱 莉
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条（一）项起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。
第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。
离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。