青海省西宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民三终字第00232号
上诉人（原审被告）：陈富民，男，汉族。
委托代理人：陈广通，男，汉族。
被上诉人（原审原告）：乔洪卫，男，汉族。
被上诉人（原审原告）：丁玉珍，女，汉族。
委托代理人：乔洪卫，与丁玉珍系夫妻关系。
上诉人陈富民因与被上诉人乔洪卫、丁玉珍房屋租赁合同纠纷一案，乔洪卫、丁玉珍于2015年2月13日向西宁市城北区人民法院提起诉讼，请求判令：1、解除乔洪卫、丁玉珍与陈富民于2014年6月10日签订的商铺租赁合同；2、陈富民立即腾退房屋；3、支付拖欠的房屋租金6280.8元及延期腾退房屋的租赁费；4、承担违约金10000元；5、返还擅自转租的不当得利5400元；6、赔偿擅自拆除房屋装饰给乔洪卫、丁玉珍造成的损失3000元；7、赔偿擅自加装卫生间、房屋吊顶等给乔洪卫、丁玉珍造成的损失1000元。该院于2015年5月15日作出（2015）北民廿初字第146号民事判决。宣判后，陈富民不服，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2015年7月21日公开开庭审理了本案。上诉人陈富民及其委托代理人陈广通，被上诉人乔洪卫及其被上诉人丁玉珍的委托代理人乔洪卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审经审理查明，2014年6月10日，乔洪卫、丁玉珍与陈富民双方签订《商铺租赁合同》，合同约定：原告将位于本市生物产业园区经一路一号9号楼1-31号，建筑面积100.78平方米的商铺出租给陈富民，租期自2014年6月10日起至2016年6月9日止。租金按建筑面积计算，每平方米30元／月，每月按30天计算，每月租金3023.4元，一年租金36280.8元。陈富民应于2014年6月10日前付清剩余租金35780.8元和押金10000元。在租赁期限，陈富民未经乔洪卫、丁玉珍书面同意，擅将房屋转租、转让或转借的，乔洪卫、丁玉珍有权收回房屋，终止合同。租赁的房屋仅供陈富民作为打字、复印等相关经营。在合同期限内双方均不得违约，如单方违约，负责赔偿对方人民币10000元。
另查明，陈富民于2014年5月25日支付乔洪卫、丁玉珍定金500元，2014年6月7日支付乔洪卫、丁玉珍押金10000元，乔洪卫、丁玉珍在出具押金收条的同时返还陈富民500元定金。2014年8月20日，乔洪卫、丁玉珍向陈富民出具收条一张，注明：“收到陈富民2014年6月10日至2015年6月10日租金30000元，还剩6280.8元未交清，该款陈富民保证于2014年9月20日前付清”。
再查明，2014年10月1日，陈富民将从乔洪卫、丁玉珍处承租的房屋分租给案外人雷发龙。
原审法院认为，本案争议焦点为：1、陈富民实际支付的租金数额应为多少。陈富民辩称其已支付36000元的租金，对此应承担举证责任。庭审中，陈富民提交支付30000元租金的收条，乔洪卫、丁玉珍不持异议。提交支付6000元的证明为帐户历史明细清单和信用卡交易明细，该证据仅能证明陈富民取款的事实，不能证明陈富民将该款用于支付了租金，陈富民对此应承担举证不利的法律后果，其答辩意见不能成立，应认定陈富民已支付的租金数额为30000元。2、本租赁合同是否应当予以解除。根据法律规定，双方当事人可以约定解除的条件，解除条件成立时，当事人可以解除合同。本案中，乔洪卫、丁玉珍、陈富民在合同第六条明确约定陈富民未经书面同意，不得擅自将房屋转租、转让或转借，否则乔洪卫、丁玉珍有权终止合同。庭审中，陈富民认可其将房屋分租给案外人的事实，辩称其经过乔洪卫、丁玉珍同意，但无书面证据证明，其抗辩意见不能成立。陈富民辩称其分租不属于合同约定的“转租、转让或转借”情形，原审法院认为，结合合同第十条“租赁房屋仅供做为打字、复印等相关经营”的约定，旨在防止陈富民将承租房屋再次租赁他人，用作它用，陈富民分租的行为违背了乔洪卫、丁玉珍出租的初衷，应认定陈富民分租的行为符合合同约定的解除情形，乔洪卫、丁玉珍要求解除合同的条件成立，应予以解除。合同解除后，陈富民应支付租金以实际租赁日期计算：为3023.4元／月×11月（2014年6月10日至2015年5月10日）＋3023.4元／月÷30日×10日（2014年5月11日至2015年5月20日）=34265.2元。陈富民已支付租金数额为30000元，尚需支付租金数额应为4265.2元。陈富民未在合同约定的期限内足额支付租金，应承担逾期支付的违约责任。本案中，陈富民已履行了5／6的义务，按照合同约定赔偿违约金数额过高，依据陈富民已履行义务的程度，酌定违约金为1700元。乔洪卫、丁玉珍未在法定期限内补缴增加诉讼请求的诉讼费，对增加的诉讼请求按自动撤诉处理。陈富民支付的押金10000元，庭审中，双方一致认可该押金在结算时，陈富民付清水电物业费用后予以返还，现返还条件尚未成立，暂不处理。原审法院遂判决：一、解除乔洪卫、丁玉珍与陈富民之间的租赁合同关系；二、陈富民于本判决生效之日起十五日内支付乔洪卫、丁玉珍截至2015年5月20日的房屋租金4265.2元；三、陈富民于本判决生效之日起十五日内腾退乔洪卫、丁玉珍所有的位于西宁市生物产业园区经一路一号9号楼1-31号，建筑面积100.78平方米的商铺；四、陈富民于本判决生效之日起支付乔洪卫、丁玉珍违约金1700元；五、驳回乔洪卫、丁玉珍的其他诉讼请求。本案诉讼费208元，减半收取104元，由陈富民承担38元，乔洪卫、丁玉珍承担66元。
宣判后，陈富民不服，向本院提起上诉认为：1、陈富民已向乔洪卫、丁玉珍交清剩余房租6280元，一审判决认定事实不清，偏向乔洪卫、丁玉珍而没有认定。2、判决提前13个月解除《商铺租赁合同》错误；3、陈富民没有违约，违约金1700元不应承担；4、一审法院对押金没有处理，让乔洪卫、丁玉珍侵占了押金；5、陈富民在2015年2月26日递交反诉状，一审法院强行把反诉状提交日期改为2015年3月18日并在该院（2015年）北民廿初字第146号民事裁定书中写成2015年3月15日，程序上存在强行驳回陈富民的反诉的问题。请求二审法院撤销原判，依法改判。
乔洪卫、丁玉珍以原判认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判为由进行了口头答辩。
经审理查明，原审法院审理查明的事实属实，应予以确认。
另查明，陈富民向青海天健物业管理有限公司交纳清截止2015年5月31日的该商铺的水费、电费、物业费共计1209.4元。
又查明，二审诉讼中，陈富民与乔洪卫、丁玉珍双方均同意由陈富民将租赁房屋交还乔洪卫、丁玉珍，2015年7月28日，陈富民将位于西宁市生物产业园区经一路一号9号楼1-31号，建筑面积100.78平方米的商铺交付乔洪卫、丁玉珍。
本院认为，乔洪卫、丁玉珍与陈富民签订的《商铺租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律规定，应为有效合同，双方应全面履行。陈富民上诉主张其已支付乔洪卫、丁玉珍全年租金36280元的问题。陈富民提交支付30000元租金的收条，乔洪卫、丁玉珍认可。陈富民提交帐户历史明细清单和信用卡交易明细及2014年12月9日其用手机发给乔洪卫的短信，证明支付6000元租金，乔洪卫、丁玉珍不予认可，帐户历史明细清单和信用卡交易明细仅能证明陈富民取款的事实，而短信为其单方所发，陈富民提供的证据均不能证明陈富民将该款用于支付了租金的事实。对于280元的租金，陈富民称在2014年10月1日至10月10日之间给付乔洪卫现金280元，乔洪卫不予认可，故陈富民支付租金数额认定为30000元。原判以实际租赁日期计算应支付租金为34265.2元可行，陈富民已支付租金数额为30000元，尚需支付租金数额应为4265.2元。陈富民未在合同约定的期限内足额支付租金，应承担逾期支付的违约责任。原判酌定违约金为1700元可行，应予支持。根据双方签订的《商铺租赁合同》第六条明确约定陈富民未经书面同意，不得擅自将房屋转租、转让或转借，否则乔洪卫、丁玉珍有权终止合同。诉讼中陈富民认可其将房屋分租给案外人的事实，但辩称其经过乔洪卫、丁玉珍同意，但无书面证据证明，其上诉理由不能成立。陈富民又辩称其分租不属于合同约定的“转租、转让或转借”情形。本院认为，分租属于转租的形式之一，陈富民分租的行为符合合同约定的解除情形，乔洪卫、丁玉珍要求解除合同的条件成立，应予以解除。在诉讼中，陈富民已将位于西宁市生物产业园区经一路一号9号楼1-31号，建筑面积100.78平方米的商铺交付乔洪卫、丁玉珍，故乔洪卫、丁玉珍应返还陈富民的押金10000元。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）、（三）项之规定，判决如下：
一、维持青海省西宁市城北区人民法院（2015）北民廿初字第146号民事判决第一、第二、第四、第五项，即解除乔洪卫、丁玉珍与陈富民之间的租赁合同关系；陈富民于本判决生效之日起十五日内支付乔洪卫、丁玉珍截至2015年5月20日的房屋租金4265.2元；陈富民于本判决生效之日起支付乔洪卫、丁玉珍违约金1700元；驳回乔洪卫、丁玉珍的其他诉讼请求；
二、撤销青海省西宁市城北区人民法院（2015）北民廿初字第146号民事判决第三项，即陈富民于本判决生效之日起十五日内腾退乔洪卫、丁玉珍所有的位于西宁市生物产业园区经一路一号9号楼1-31号，建筑面积100.78平方米的商铺；
三、乔洪卫、丁玉珍于本判决书送达之日起十日内返还陈富民押金10000元；
如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件诉讼费208元，减半收取104元，由陈富民承担32元，乔洪卫、丁玉珍承担72元；二审案件诉讼费208元，陈富民承担64元，乔洪卫、丁玉珍承担144元。
本判决为终审判决。
审判长 闻 宁
审判员 宋敏芳
审判员 张 薇
二〇一五年八月十七日
书记员 潘 弘
附：法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。
第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。