大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2014）甘审民初字第53号原告付某某，男，汉族。委托代理人杨峥，系辽宁世勋律师事务所律师。被告大连市甘井子区友好园业主委员会。负责人任波，系该业委会主任。委托代理人马某某，男，回族。被告大连书友物业服务有限公司。法定代表人唐书友，系该公司总经理。委托代理人高仁斌，系辽宁智锐律师事务所律师。原告付某某与被告大连市甘井子区友好园业主委员会（以下简称友好园业主委员会）、大连书友物业服务有限公司（以下简称书友物业）物权保护纠纷一案，本院于2013年11月12日作出了（2013）甘民初字第3748号民事判决，原告付某某对此判决不服，上诉至大连市中级人民法院，市中院于2014年4月15日作出（2014）大民一终字第251号民事裁定，撤销本院（2013）甘民初字第3748号民事判决；发回重审。本院收到裁定后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告付某某及其委托代理人杨峥、被告友好园业主委员会的委托代理人马某某、被告书友物业的委托代理人高仁斌均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2009年2月18日，原告与大连现代物业管理有限公司签订场地租赁协议，约定自2009年2月20日至2019年2月19日止，由原告承租某小区东门岗北侧相连库房，年租金20,000元，同时一次性支付了10年租金，共计200,000元。2011年，二被告接管了该小区物业，于2012年10月14日将案涉库房上锁封死，并张贴通知，要求库房使用者到物业管理处核实，超出期限后果自负。之后，二被告将原告使用中的库房进行了无理封堵，致使原告无法正�使用。2012年11月2日，原告不得已另行承租库房，花费租金60,000元。故诉至法院，请求判令：1、二被告停止侵权，返还非法占有的原告房屋；2、二被告连带赔偿原告货物损失23,059元，另行租赁库房租金损失60,000元，合计83,059元。重审庭审时，原告增加诉讼请求，要求二被告赔偿原告租金损失数额增加35,000元。被告大连市甘井子区友好园业主委员会辩称，不同意原告的诉讼请求。被告大连书友物业服务有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求，原告与被告大连书友物业服务有限公司不存在合同关系，原告与大连市现代物业管理有限公司所签订的租赁协议，因没有通过业主大会讨论决定无效，由于协议是无效的，原告对案涉房屋的占有也是没有法律依据的，也属于无权的占有，大连市现代物业管理有限公司弃管之后大连书友物业服务有限公司接管小区是行使物业管理�权利，将公共设施真正用于全体业主，所以被告大连书友物业服务有限公司多次通知并且贴出了告知要求原告撤离无权占有的房屋，由于原告始终不予理睬，在无奈之下，大连书友物业服务有限公司与友好园业主委员会共同决定将属于全体业主所有的房屋进行了封堵，另外作为原告本身就属于原大连市现代物业管理有限公司管理期间的业主委员会的成员，原告应当知道该份租赁协议是无效的，而且原告没有收到大连市现代物业管理有限公司开出的收据，而是将20年的租金一次性交给个人，原告的行为明显是与大连市现代物业管理有限公司相互勾结，而恶意占有小区业主共有设施，所以说被告大连书友物业服务有限公司的行为没有构成侵权，只是一种维权，原告的诉讼请求没有任何法律依据。本院原审认定，原告与案外人大连现代物业管理有限公司（以下称现代物�公司）于2009年2月18日签订场地租赁协议，由现代物业公司将某小区东面、门岗北侧相连的库房租赁给原告，建筑面积约100平方米。该合同约定租赁期限为10年，合同期满后原告无偿继续使用10年；年租金为2万元，并须在合同签订当日一次性支付10年租金20万元。上述协议订立时，原告系友好园业主委员会委员，且该租赁行为并未经业主大会讨论同意。另查，被告大连市甘井子区友好园业主委员会（以下称友好园业主委员会）与案外人现代物业公司于2010年4月30日订立物业管理委托合同，委托案外人现代物业公司作为友好园小区的物业管理方，委托期限自2010年6月1日至2013年5月31日止。后案外人遂接管友好园小区的物业管理工作。2011年5月31日，现代物业公司对外发布通告，称由于管理成本过高，亏损严重，决定撤出友好园小区，放弃对小区的物业管理。现代物业公司撤�小区后，被告友好园业主委员会于2011年7月1日与被告大连书友物业服务有限公司（以下称书友物业公司）订立物业服务合同，聘任被告书友物业公司对小区实施物业管理。再查，被告书友物业公司接管友好园小区后，二被告为收回案涉房屋，以被告书友物业公司和被告友好园业主委员会的名义于2012年10月14日在案涉房屋墙壁等处张贴通知，要求案涉房屋的使用者在2012年10月31日前到物业管理处核实有关情况。其后，二被告又用砖头、水泥将案涉房屋门窗封堵，致原告不能继续使用该房屋，原告遂诉至本院。又查，友好园规划平面图载明，案涉房屋规划用途为居民委员会用房。本院原审认为，本案为财产损害赔偿纠纷。根据已查明的事实，二被告对于共同张贴发布《通知》以及封堵案涉房屋门窗的事实均无异议。双方争议的焦点在于：第一，原告与案外人现代物业�司订立的场地租赁协议的效力，即原告是否系合法占有案涉房屋；第二，二被告封堵案涉房屋门窗行为的法律评价，即二被告之行为是否构成侵权。对于原告与现代物业公司订立协议的效力问题，应当以正确认定案涉房屋的性质为前提。庭审中，原、被告均不能举证证明案涉房屋的所有权归属；而根据友好园小区规划平面图，案涉房屋规划用途应为居委会用房。《中华人民共和国城市居民委员会组织法》第十七条第二款规定：“居民委员会的办公用房，由当地人民政府统筹解决。”根据该条规定，在住宅小区内建设的居民委员会办公用房系本小区的公共配套设施，如地方政府向开发商支付了办公用房的对价，则该办公用房属政府所有；如开发商在小区商品房销售过程中将该办公用房计入公摊面积，则全体业主为该房屋支付了相应对价，案涉房屋应属于全体业主共有。无论案涉房屋权属如何，该房屋系物业管理区域内按照规划建设的公共建筑的属性并未改变。《物业管理条例》第五十条规定：“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。”小区内公共建筑和公共设施的功能，在于为全体业主提供必要的服务和便利，其用途的改变涉及社会公共利益，该条规定系《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项所规定的效力性强制规定。违反该条规定的，将引起合同无效的法律后果。本案中现代物业公司在未经业主大会讨论同意的情况下，将案涉房屋出租给原告，违反了《物业管理条例》第五�条之规定，本院认定原告与现代物业公司订立的场地租赁协议无效。对于二被告之行为是否构成侵权的问题，因原告与现代物业公司的场地租赁协议无效，原告对于案涉房屋的占有、使用并无合法依据，仅系无权占有。《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第一款规定：“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物;对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险;因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿”。《物权法》设立占有制度，其目的在于通过对占有的保护，防止私人滥用暴力，随意抢夺或妨害占有人的占有，从而维护社会财产秩序和社会安全。因此，任何人均不得以矫正所谓的非法占有为由，用私力取缔或改变现有的占有状态，而应通过正当的法律程序解决争议。二被告封堵案涉房屋之行为，确属有失妥当。但是，《物权法》该条规定所保护的法益乃是占有的事实状态。作为一种事实状态的占有，应当符合长期、持续占有的条件。根据本案已查明的事实，原告使用案涉房屋仅有四年时间，其对于案涉房屋尚未形成长期、稳定的占有。且订立场地租赁协议时原告系友好园小区业主委员会委员，应认定其知道或应当知道场地租赁协议属于无效，其对于案涉房屋系无权占有，而原告在一段时间内继续占有该房屋，存在一定过错，构成恶意占有。因此，原告对于案涉房屋并无使用、收益的权能，也不享有排除妨碍请求权及损害赔偿请求权。对其诉讼请求，本院不予支持。就房屋租金的损失，原告可向合同相对方另行主张。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《物业管理条例》第五十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条之规定，判决驳回原告付某某的诉讼请求。本案原告不服本院上述判决，提出上诉。市中院经审理认为，诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。本案中，上诉人付某某主张与小区原物业公司签订的租赁合同有效，而原审法院认定双方签订的租赁合同无效，与上诉人主张的合同效力不一致，原审法院对此应履行释明权，告知当事人可以变更诉讼请求。原审法院未履行释明权，程序不当。本次重审认定事实与原审基本一致。经向原告释明合同效力问题后，原告表示，其起诉被告是因原告认为被告对原告存在侵权行为，无论法院如何认定合同效力，原告都坚持原诉讼请求。另，被告友好园业主委员会�示，其作为业主的自治组织，不收取任何费用，原告所主张的已付租金20万元，被告友好园业主委员会并未收取，原告对此亦表示认可。本院所确认的上述事实，有场地租赁协议、通知、通告、物业服务合同、物业管理委托合同、规划平面图及本院的庭审笔录等在案为凭，上述证据材料已经开庭质证和本院的审查，应予采信。本院认为，根据友好园小区规划平面图，案涉房屋规划用途应为居委会用房，属公共设施，物业服务企业未经业主大会讨论决定同意，无权自行改变其用途。原告虽在本次重审中主张，友好园小区从未举行过业主大会，大连现代物业管理有限公司将案涉房屋出租给原告使用期间，业主委员会对此亦未提出过异议，应当认定合同有效。但因案涉房屋属公共设施，只有业主大会才可以授权大连现代物业管理有限公司对其出租使用，否则任何人无�对其改变用途用于出租收益。大连现代物业管理有限公司以其自身名义与原告签订租赁合同的行为既未得到业主大会的同意，也未得到事后的追认，现被告友好园业主委员会对于原告承租该房屋的行为已经明确不予认可，应认定大连现代物业管理有限公司无权出租案涉房屋。并且大连现代物业管理有限公司以自身名义与原告签订了10年期限的租赁协议，且约定在10年租赁期满后，允许原告另行无偿使用案涉房屋10年，该协议不仅在约定期限上已经远远超出了大连现代物业管理有限公司的管理服务期限，其关于无偿使用房屋10年的约定亦明显有损于友好园全体业主的权益，在未得到业主明确认可的情况下，原告以该协议主张其对案涉房屋享有20年的承租使用权不能得到支持。因此，应当认定，原告与大连现代物业管理有限公司所签订的租赁协议无效。因原告占有使用案涉房屋并无合法依据，且未提供充分证据证实其受到财产损失及损失的确切数额，因此，原告主张要求被告停止侵权、返还房屋并赔偿原告无法使用案涉房屋所产生的损失的主张，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第七十三条、第八十二条、第二百四十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《物业管理条例》第五十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告付某某的诉讼请求。案件受理费1,875元，其他诉讼费50元，共计1,925元（原告付某某已预付），由原告付某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费人民币1,875元，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在递交上诉状之日起7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  尹 霞人民陪审员  张爱华人民陪审员  潘 杰二〇一四年七月八日书 记 员  戚 鑫附相关法条：《中华人民共和国物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第八十二条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。第二百四十五条占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《物业管理条例》第五十条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，�业主依法办理有关手续。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。