浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙02民终386号
上诉人（原审被告）：金学光，无固定职业。
委托代理人：ＸＸ，浙江和诚震旦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：毛立奇，无固定职业。
委托代理人：王浙海，浙江导司律师事务所律师。
上诉人金学光因与被上诉人毛立奇房屋买卖合同纠纷一案，不服宁波市江东区人民法院于2015年12月16日作出的（2O15）甬东民初字第854号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月2日立案受理后，依法组成合议庭于2016年2月25日公开开庭审理了本案。上诉人金学光的委托代理人ＸＸ、被上诉人毛立奇的委托代理人王浙海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：2012年11月12日，原告与案外人威海博大房地产开发有限公司（以下简称博大公司）签订编号为20121112E5EFA6225216的《商品房买卖合同》一份，约定原告向博大公司购买位于山东省文登市文山东路90号1单元2222室的房屋，房屋建筑面积40.11平方米，总价款434391元，交付期限为2013年12月31日前，合同同时对双方权利义务进行了约定。同日，原告与博大公司签订《委托经营协议（售后返租合同）》，就涉案房屋委托租赁事项达成一致。合同签订后，原告于当日向博大公司支付了涉案房屋全部房款434391元。2012年11月12日，被告金学光与原告签订《担保协议》一份，约定：若博大公司未按《商品房买卖合同》的约定在2013年12月31日前交付涉案房屋，被告金学光承诺按原告与博大公司于2012年11月12日签订的《商品房买卖合同》约定的房屋总价款向原告购买该合同项下房屋，税费由双方依法承担。现博大公司未按合同约定在2013年12月31日前向原告交付房屋。
原审原告毛立奇于2015年5月13日诉至原审法院，请求判令：一、原审被告支付原审原告房款434391元；二、本案诉讼费由原审被告负担。
原审法院审理认为：本案的争议焦点如下：一、《担保协议》的性质。原告认为《担保协议》系原、被告对涉案房屋买卖条件的约定，名为担保，实为附条件的买卖合同。被告认为《担保协议》系原告与博大公司签订的《商品房买卖合同》的从协议，协议的履行依附于《商品房买卖合同》，原告在未向博大公司主张权利的情况下直接要求被告按照协议约定支付房屋价款无任何依据。原审法院认为，《担保协议》是独立于《商品房买卖合同》的独立合同，协议约定的博大公司未按约交房，被告向原告购买涉案房屋，其实际是原、被告约定的买卖合同生效条件。故《担保协议》本质为附条件买卖合同。二、《担保协议》的效力及履行。原告主张原、被告买卖合同的生效条件已成就，要求被告按约履行合同。对此，被告答辩称我国法律规定未依法登记领取权属证书的房屋不得转让，同时国务院亦明确禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。本案涉案房屋系未取得房屋所有权证的预售商品房，原、被告关于该房屋的转让协议违法国家法律规定，属于合同法第五十二条规定的合同无效情形，故《担保协议》应属无效，被告无需向原告购买涉案房屋。原审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条明确“合同法第五十二条第（五）项规定的强制性规定，是指效力性强制性规定”。而《中国人共和国城市房地产管理法》第三十八条规定的“未依法登记领取权属证书的房屋不得转让”该条款属于管理性强制规定，并非效力性强制性规定。因原、被告签订的《担保协议》系双方在自愿平等的条件下达成且不影响双方当事人的合法权益、国家和社会公共利益，故该协议不属于法律规定的无效合同。根据法律规定，附生效条件的合同，自条件成就时生效。现原、被告《担保协议》约定的生效条件已成就，双方均应按约履行义务。现博大公司同意原告对涉案房屋所享有的权利义务均有被告继受，原告要求被告以《商品房买卖合同》约定的房屋总价款向其购房，于法有据。被告向原告支付房款后，原告在其与案外人博大公司签订的编号为20121112E5EFA6225216《商品房买卖合同》中所约定的权利义务均由被告继受，由此产生的税费由原、被告双方各自依法承担。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第六十条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，作出如下判决：被告金学光于判决生效之日起十日内向原告毛立奇支付房款434391元；原告毛立奇在其与案外人威海博大房地产开发有限公司签订的编号为20121112F4142F225222《商品房买卖合同》中所约定的权利义务均由被告金学光继受。案件受理费7816元，减半收取3908元，由被告金学光负担。
宣判后，原审被告金学光不服，上诉至本院，称：一、原审法院认定被上诉人支付了全部房款，认定错误。博大公司出具的收据并非发票与汇款凭证，不足以证明被上诉人已全额支付房款，博大公司出具的《证明》也不能证明被上诉人支付房款。二、原审法院认定《担保协议》为附条件的买卖合同，属法律适用错误。《担保协议》的履行应依附于主协议，而不应将其孤立地作为附条件的买卖合同看待。根据《担保协议》，对于博大公司的违约交付，被上诉人有权要求上诉人受让的是涉案房屋，并非继受涉案《商品房买卖合同》的权利、义务。三、原审法院未将博大公司列为当事人，判决结果却要求其承担相应权利、义务，违反法律程序。四、根据现行法律规定及实践中通常做法，上诉人支付房款继受涉案《商品房买卖合同》的相关权利义务后，亦无法单独办理房产证，无法成功受让被上诉人未依法登记领取权属证书的涉案房屋。请求撤销原判，依法改判或发回重审。
被上诉人毛立奇答辩称：一、被上诉人于原审中提供的证据足以证明被上诉人全额支付了房款，原审法院也到博大公司核实过房款支付情况。二、《担保协议》应为独立的商品房买卖合同。上诉人对于博大公司一旦逾期交房就要由其购买涉案房屋是明知的，没有任何隐瞒和欺诈情形。三、博大公司并非协议的当事人，本案无需将博大公司作为当事人，原审的审理程序并未违法。请求驳回上诉，维持原判。
在二审期间，双方当事人均未提供新的证据。
经审理，本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为：上诉人金学光与被上诉人毛立奇签订的《担保协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应依约履行。关于被上诉人是否全额支付了房款的问题，原审法院根据被上诉人提供的证据及原审法院走访的情况，认定被上诉人已于2012年11月12日支付了全部房款，认定恰当。上诉人对此持有异议，但并未提供证据佐证，本院难以采信。关于《担保协议》的性质，虽该资料名称为《担保协议》，但观其本意，协议明确约定，如博大公司未按期交付房屋，则上诉人金学光承诺按被上诉人毛立奇与博大公司约定的房款，向毛立奇购买涉案房屋，故实际上《担保协议》应为商品房买卖合同，原审法院认定《担保协议》为附条件的买卖合同，并无不当。现条件已经成就，双方均应按《担保协议》履行，原审法院判决上诉人支付被上诉人房款并无不当。关于原审法院未将博大公司列为当事人是否恰当的问题，博大公司并非《担保协议》的合同主体，被上诉人已按照《商品房买卖合同》的约定向博大公司全额支付了房款，本案诉讼系因双方当事人之间就履行《担保协议》所引起的纠纷，原审法院未将博大公司列为当事人，并无不当。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。上诉人之上诉理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7816元，由上诉人金学光负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄永森
审 判 员 朱亚君
审 判 员 赵保法
二〇一六年三月四日
代书记员 桂红艳