广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江蓬法民一初字第193号
原告：温秀连，女，1976年4月5日出生，汉族，住广东省韶关市。
委托代理人：吴雄建，男，1969年8月7日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。
被告：江门市东鹏地产发展有限公司，住所地江门市。
法定代表人：黎峰。
委托代理人：欧阳敏怡，系广东华南律师事务所律师。
第三人：缪炳照，男，1964年7月23日出生，汉族，住江门市新会区。
委托代理人：梁当利、李志姣，均系广东诺千律师事务所律师。
原告温秀连诉被告江门市东鹏地产发展有限公司、第三人缪炳照居间合同纠纷一案，本院于2014年5月28日受理后，依法适用简易程序，于2014年7月8日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吴雄建，被告的委托代理人欧阳敏怡，第三人的委托代理人李志娇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告温秀连诉称：2011年8月21日，第三人缪炳照为甲方、原告为乙方，被告江门市东鹏地产发展有限公司为丙方，三方签订一份《房屋买卖合同书》（NO：0012198）（以下简称“买卖合同”），约定：1、由原告向第三人购买其所有的位于江门市蓬江区某花园7号之一某室房屋，合同总价款为380000元；2、乙方须于合同签订当天支付购房定�5000元，并于两天内再补交定金25000元；3、乙方以按揭供楼方式向银行贷款200000元支付房款；4、甲、乙双方同意：①若银行按揭因政策性停办或产生不可抗力的外在因素而搁置，乙方又无能力一次性付款的，则甲方无条件退回所收款项（含定金）给乙方，不作任何赔偿；②若按揭申请因乙方个人信用度低或其他条件不符合的，则由甲、乙双方协商解决；③若因乙方个人有意造成按揭申请不通过的，甲方不退回定金给乙方。买卖合同签订后，原告依约于2011年8月21日、23日分两次向被告支付定金5000元、25000元。后被告告知原告，因原告为非本地居民，不具备向银行借款按揭供楼的条件，于是原告、被告、第三人于2011年10月19日又签订一份《补充协议》，约定房屋过户日期推迟为2011年11月15日前。原告经向银行咨询得知，根据中国人民银行、中国银行业监督管理委员会于2010年9月29日发布的《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》有关规定，因原告为韶关人，在广州打工，在江门没有任何劳动合同或纳税证明，故无法向江门的银行借款按揭供楼，且原告又无法一次性付清购房款，因此上述买卖合同根本无法履行。原告无奈只好于2011年11月7日向第三人、被告发出《解除﹤房屋买卖合同书﹥通知书》，阐明上述原因并根据买卖合同第二条第五项第三款的约定要求第三人退回30000元定金，第三人于同月11日向原告发出《复函》，表示同意解除涉案房屋买卖合同，但定金不予退回。原告认为因其本人生活在农村且文化水平有限，对政府发布的文件信息知悉相对滞后，对贷款购房政策细则不了解不足为奇，但被告作为专业的房地产中介公司，理应清楚原告作为外地人不具备按揭贷款的条件，也应当在签订三方合同之前，告知原告关于银�按揭贷款购房的有关政策，让原告能充分考虑自身情况决定是否签订房屋买卖合同。然而，被告没有履行告知义务，而是为了达成交易以赚取中介费，故意隐瞒外地人不具备按揭贷款条件，有可能无法向银行办理按揭贷款这一重要信息，直接导致本案房屋买卖合同无法履行，造成原告已交付的定金无法收回，造成原告损失。为维护原告合法权益，故请求法院依法判令：1、被告赔偿定金30000元及利息5800元；2、本案诉讼费用由被告承担。
原告对其起诉事实提供的证据有：
1、原告的居民身份证，证明原告的主体资格；
2、企业机读档案登记资料，证明被告的主体资格；
3、《房屋买卖合同书》（NO.0012198），证明在2011年8月21日，本案的三方当事人签订该份合同书；
4、收据，证明原告依约于2011年8月21日、23日分两次向第三人支付定金5000元、25000元，合共30000元；
5、《补充协议书》，证明三方当事人于2011年10月19日约定将房屋过户日期推迟为2011年11月15日前；
6、《解除﹤房屋买卖合同书﹥通知书》，证明原告于2011年11月7日向被告、第三人阐明原因并要求第三人退回30000元定金；
7、《复函》一份，证明第三人同意解除涉案房屋买卖合同，但定金不予退回；
8、《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》，证明根据该通知相关规定，原告根本无法向银行借款按揭供楼，本案房屋买卖合同无法履行；
9、（2012）江蓬法民一初字第514号《民事裁定书》，证明2012年6月8日蓬江区人民法院裁定准许原告提出的撤诉申请。
被告江门市东鹏地产发展有限公司辩称：一、关于本案原告的购房经过：被告根据第三人的委托将其位于江门市蓬江区某花园7号之一某室在网络上发布出售信息，原告得知后与本案原告的委托代理人吴生一起看�，后原告与第三人就房屋价格达成一致意见。由于原告需要按揭贷款，而且因其为外地人，根据当时银行的信贷政策，被告告知原告及其代理人吴生，要办成按揭贷款方法有二：第一，个别银行可办理，但需要支付手续费；第二，原告代理人为本地人，原告与其联名购房即可以贷款。原告同意以第二种方式办理按揭。后三方于2011年8月21日签订《房屋买卖合同》，原告于当天向第三人支付定金30000元。后来由于涉案房屋未办理一手证，需延迟二手过户时间，故原告与第三人于2011年10月19日签订《补充协议》，将过户时间更改为2011年11月15日前。后被告通知原告办理按揭时原告才讲出其与吴生并非夫妻关系，由于吴生已婚，其办理贷款需要配偶签字确认，故吴生得知后不再同意联名购房。被告则建议原告按第一种方法办理按揭，但原告不作回应。2011年11月7日，原告向第�人及被告发出《解除﹤房屋买卖合同书﹥通知书》，要求第三人返还定金30000元。第三人于同月11日复函原告，拒绝返还定金。被告至今仍未收取中介费用。二、原告未能办成按揭贷款是原告自身原因造成，不能要求返还定金，理由如下：第一，合同第二条第五款第三项中关于“若银行按揭因政策性停办或产生不可抗力的外在因素而搁置”的约定实际上是针对合同成立后但未办理银行按揭时，若银行突现因政策性原因停办贷款的情形。然而，原告在签订合同时，有关部门发布的《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》已实施近一年的时间；第二，在进行房屋买卖这么重要的交易中，原告理应对银行贷款政策、对自身是否符合办理银行按揭条件有所了解，且原告购房时正值政府实施限购政策时期，原告户籍非江门本地，在异地购房理应对相关政策更具敏感性�第三，事实上，在合同签订前，被告已告知原告外地人的购房政策并详细告知其办理银行按揭的可行性办法，但原告出于自身的种种原因而拒绝办理。三、被告已尽合同义务，不存在过错，无需承担赔偿责任。被告作为房屋买卖中介，与原告之间是居间合同关系，根据《合同法》第四百二十五条的规定，被告所应尽的义务是接受委托人的委托向其报告提供订立合同的机会。在原告与第三人从前期磋商到合同签订、履行，再到后来出现争议时双方协商的整个过程，被告一直充当媒介角色，付出了大量时间与人力物力。在合同签订前期，被告已向买卖双方真实披露了房屋的权属情况、房屋的抵押、典当等权利限制信息、预告登记、异议登记等重要信息，也向原告告知银行的相关政策及办理按揭贷款的方法。被告已尽到了谨慎、勤勉义务，至于原告是否具备支付能力、�否具有信誉、是否符合银行按揭条件并不属于被告的义务范围，被告亦无需对原告承担相关的赔偿责任。四、退一步讲，即使原告没有违约而要求返还定金，返还的责任人也不是被告，被告在本次交易中并未收取原告支付的定金相反，原告作为违约方，按照合同约定应向被告支付15000元的中介服务费。综上，原告提起的诉讼请求缺乏事实和法律依据，恳请法院查明事实，驳回原告的诉讼请求。
被告江门市东鹏地产发展有限公司没有证据提供。
第三人缪炳照辩称：一、原告起诉已过诉讼时效。原告在2012年3月12日曾向蓬江区人民法院起诉，要求本案第三人和被告连带偿还购房定金30000元及利息，后撤诉。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条的规定，原告本次起诉日期为2014年6月6日，距离上次诉讼时效中断日期2013年3月12�已经超过两年的诉讼时效，法院依法应当驳回。二、《房屋买卖合同书》约定的定金退还条件未成就，定金无需退还。一方面，法律面前人人平等，原告以不知道法律的规定为由推卸自己的责任是无理的；另一方面，银监会的规定颁布在房屋买卖合同签订之前，并非签订之后出现的新事由，原告不能以银监会的规定为由要求被告和第三人退还定金。此外，原告仅仅是不符合向江门本地银行申请贷款的条件，法律并未禁止原告向其户口所在地银行申请贷款，原告既然未向其户口所在地申请贷款，怎能说贷不到款，还将过错强加在被告和第三人身上呢？综上，原告将缪炳照列为第三人程序错误，要求第三人与被告承担连带责任违法，请法院依法驳回原告对第三人的诉讼。
被告对其起诉事实提供的证据有：《民事起诉状》一份，证明原告在2012年3月12日曾向蓬江区人民法院起诉，要求第三人和被告连带偿还购房定金30000元计利息，后撤诉。
经审理查明：2011年8月21日，原告温秀连作为乙方、第三人缪炳照作为甲方、被告江门市东鹏地产发展有限公司作为丙方，三方共同签订编号为0012198的《房屋买卖合同书》（以下简称“买卖合同”），约定的内容主要包括：1、乙方购买甲方位于江门市蓬江区某花园7号之一某室房屋，房屋总价款是380000元；2、乙方于签订本合同当天向甲方支付购房定金5000元，并于两天内再补交定金25000元，合计30000元。3、乙方于2011年10月22日前，即于房屋办公证当日支付150000元，余下200000元房款办理银行按揭贷款后由按揭银行支付。双方同意：①若银行按揭因政策性停办或产生不可抗力的外在因素而搁置，乙方又无能力一次性付款的，则甲方无条件退回所收款（含定金）给乙方，不作任何赔偿；②若按揭申请因乙�个人信用度低或其他条件不符合的，则由甲、乙双方协商解决；③若因乙方个人有意造成按揭申请不通过的，甲方不退回定金给乙方。买卖合同签订后，原告依约于2011年8月21日、23日分两次向第三人支付定金5000元、25000元，合计30000元。之后，因原告非江门本地居民且不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明而无法办理银行按揭贷款手续，被告向原告提出两种办理方式：一是可通过向个别银行支付手续费后办理，一是让原告与同来看房的属于江门本地居民的吴先生联名购房的方法办理按揭贷款，但原告均不接受被告提出的上述两种办理按揭贷款的方法。因第三人还未完全办理涉案房屋一手产权证，且原告持续无法办理银行按揭贷款的原因，2011年10月19日，原告、第三人签订一份《补充协议》，约定将办理房屋过户手续的日期由2011年10月22日前变更为2011年11月15日前，被告的员工作为见证人亦在上述该协议上签名。因购房贷款政策问题，原告因无法在江门地区办理银行贷款按揭又无法一次性支付房屋总价款，三方又协商不成，故原告于2011年11月7日向第三人发出《解除﹤房屋买卖合同书﹥通知》，解除原告与第三人签订的买卖合同，并根据买卖合同第二条第五项第三款的约定要求第三人退还原告交付的30000元定金。第三人收到原告上述通知书后于同月11日向原告发出《复函》，同意解除双方签订的买卖合同，但认为由于原告单方解除合同构成违约，故不退还原告交付的30000元定金。因协商不成，2012年3月12日，原告就定金的返还问题向本院提起诉讼，后于2012年6月8日申请撤诉，本院于2012年6月8日作出（2012）江蓬法民一初字第514号《民事裁定书》，准许原告撤回起诉。
本院认为：被告江门市东鹏地产发展有限公司作为企业法人，其业务经营范围包括房地产项目策划、房地产经销策划及房地产代理销售，房地产中介信息服务等内容。本案中，被告对第三人缪炳照名下房产进行出售信息的发布，并与原告温秀连、第三人缪炳照共同签订买卖合同，由被告为促成原告温秀连与第三人缪炳照房屋买卖提供媒介服务，并对中介服务费、中介违约责任等内容进行约定，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称“合同法”）第四百二十四条：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”的规定，本案应属于居间合同纠纷，故本院立案时将案由定性为房屋买卖合同纠纷欠妥，在此予以纠正。
原告温秀连与第三人缪炳照、被告江门市东鹏地产发展有限公司签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，并且合同内容没有违反法律相关规定�是合法有效的合同，依法应予以保护。在庭审中，原告变更其诉讼请求，明确表示放弃主张第三人对定金30000元承担连带赔偿责任及对本案诉讼费承担连带责任的请求，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条：“原告可以放弃或者变更诉讼请求……”的规定，这是原告对其诉求的自主处分，本院依法不再进行调整。综合原、被告的举证及庭审陈述，本案的争议焦点为被告是否构成违约及违约责任如何承担的问题。
首先，关于原告提起本案诉讼是否已超过法定两年诉讼时效的问题。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条：“当事人一方向人民法院提交起诉状或者口头起诉的，诉讼时效从提交起诉状或者口头起诉之日起中断。”的规定，原告曾于2012年3月12日以本案第三人缪炳照为被告、以本案被告江门市东鹏地产�展有限公司为第三人向本院提起房屋买卖合同纠纷诉讼并于同年6月8日申请撤诉，本院于2012年6月8日作出（2012）江蓬法民一初字第514号《民事裁定书》（以下简称“514号裁定书”），准许原告撤回起诉，并于同月12日将514号裁定书向各方当事人送达完毕。因在上述案件审理期间，原告对其权利主张一直处于持续状态，故诉讼时效处于持续中断状态，根据《中国人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年……”及第一百四十条：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”的规定，上述时效中断状态应持续至上述514号裁定书送达并由当事人签收之日止，即原告重新主张权利的诉讼时效起算时间应为2012年6月12日。因此，原告于2014年5月27日提起本案诉�未超过两年的诉讼时效，因此符合上述法律规定。被告及第三人对此提出的抗辩理据不足，本院依法不予采纳。
其次，关于被告是否构成违约及违约责任如何承担的问题。本案中，被告是具有经营资质的房地产中介机构，受第三人缪炳照委托，作为原告与第三人房屋买卖的居间人，为买卖双方订立合同提供媒介服务，积极促成买卖双方交易完成。根据上述，原告与被告因签订买卖合同而构成居间合同关系，根据三方签订的买卖合同，被告负有的协助义务主要包括协助买卖双方签订买卖合同、协助甲乙双方办理物业过户手续等，并约定若因涉案房屋曾经存在产权纠纷或日后再有产权纠纷所产生的诉讼费用或者过不了户等情况由被告及第三方负担乙方的维护费用。可见，被告在与原告、第三人磋商、斡旋过程中，负有向买卖双方披露对方真实情况、交易需求以及房屋现状、价格、权属情况等信息的义务，以供买卖双方参考并做出是否同意签订买卖合同的意思表示。本案中，原告接受被告提供的媒介服务并作出同意签订买卖合同的决定，但后来因买卖合同解除，导致被告关于房屋过户手续的协助义务履行不能，被告作为中介服务机构，是为促成双方合同的成立并非保证双方合同的履行，因此，被告在本案的房屋买卖交易中实际上已按合同约定履行了合同义务。原告认为被告作为专业中介机构因隐瞒外地人无法在江门本地办理银行按揭贷款的信息，导致原告与第三人解除买卖合同并受有定金30000元及利息损失，被告应对原告的损失承担赔偿责任。但是，《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》是我国银行机构于2010年9月29日发布，距离原告买房时发布已有一年多的时间，具有可预见性。原告作为完全民事行为能力人，在从�房屋买卖大宗交易活动时负有谨慎注意义务，对购房政策、银行贷款政策与自身购房条件、经济能力、履约能力等是否相符应具有比一般人更充分的认识和了解。另外，原告没能提供证据证明被告向原告提供涉案房屋权属、银行贷款等方面的虚假信息的违约行为。根据合同法第四百二十五条第二款：“居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”的规定，因原告不具有江门本地户籍亦没有在该地区购买一年以上社保导致无法在本地区银行办理购房贷款按揭并非由于被告的故意隐瞒行为造成，故本院对原告起诉要求被告承担定金及利息赔偿责任的诉求依法不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条第二款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告温秀连的诉讼请求。
本案受理费745元，减半收取372.5元，由原告温秀连负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。
审判员 杨丽燕
二〇一四年八月十一日
书记员 李贞琴
陈华