浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙绍民终字第785号
上诉人（原审原告）诸暨市新新物业管理有限公司。
法定代表人王圣虎。
委托代理人（特别授权）李重春。
被上诉人（原审被告）诸暨市天成房地产开发有限公司。
法定代表人王琦。
委托代理人（特别授权）郭培勇。
上诉人物业公司因物业服务合同纠纷一案，不服诸暨市人民法院（2010）绍诸民初字第587号民事判决，向本院提出上诉。本院于2010年6月4日立案受理后，依法组成合议庭，于2010年6月22日公开开庭审理了本案。上诉人物业公司的法定代表人王圣虎及其委托代理人李重春、被上诉人房产公司的委托代理人郭培勇到庭参加诉讼。现已审理终结。
原审法院经审理查明：2007年8月31日，原、被告订立《天成.锦江苑前期物业管理服务合同》一份，合同对双方的权利、义务进行了约定，其服务期限为2007年9月1日至2008年12月31日（或至诸暨天成.锦江苑第一届业主委员会成立满两个月之日止）。对物业管理服务费用的收取问题，该合同第二十三条约定：1、本物业管理服务费收取，按照国家、省、市物业管理服务费用的相关规定执行。2、物业管理服务收费标准（暂定，最终以物价部门核准为准）：（1）小高层按照建筑面积每月每平方1.10元（含电梯、水泵运行费），其中0.80元／平方米.月由小区业主支付，其余部分由物业公司以小区电梯运行维护费和水泵运行维护费，向业主按实分摊收取。收取的标准参照“诸暨市发展和改革局诸发改价（2006）332号文件《关于天成.锦江苑前期物业服务收费标准的批复》”执行。不足部分，根据实际收费情况，由甲方按月向乙方补贴。……（6）高层建筑设备设施运行所需的电费和日常维护费用（其中包括电梯运行的能耗、每月的保养费用及每年的年检费）参照“诸暨市发展和改革局诸发改价（2006）332号文件《关于天成.锦江苑前期物业服务收费标准的批复》执行。4、甲方因考虑促进销售方面的原因，降低此收费标准，则物业管理费差额部分由甲方承担，具体见补充协议附件。同时，合同还对该小区空置房屋的物业管理费用的支付、车位管理费等内容进行了约定。此后，原告即接手了该小区的物业管理服务工作。2007年12月17日，原、被告订立了《天成.锦江苑前期物业管理服务合同补充协议》一份，第1条约定：乙方（原告）在按每平方米0.8元向业主收取物管费外，再由甲方（被告）按本小区住宅总面积（住宅面积为121414.21平方米）每平方米0.25元／月向乙方进行补贴，每月补贴金额为人民币叁万零叁佰伍拾叁元伍角伍分。合同订立后，原告实际对该小区管理物业至2009年2月底止，并将物业管理工作移交给其他物业管理公司。2010年1月12日，原、被告订立了书面的结算协议，对双方的进出帐目进行了结算，但对“公共能耗费”一节，因双方意见不一，将各自的不同意见在该结算协议上予以载明。另查明，2006年间，天成.锦江苑的前期物业服务由浙江绿城物业管理有限公司诸暨分公司负责。2006年12月，诸暨市发展和改革局对该小区前期物业服务收费标准进行了批复，作出诸发改价（2006）332号文件，对物业服务收费标准确定为“天成.锦江苑前期物业服务收费标准在每平方米建筑面积0.60元至0.78元范围内，由你公司自行确定；高层建筑设备运行所需的电费和日常维修费用，在上述物业服务收费标准外按实单独另收，具体分摊办法由你公司确定”。2008年1月，该局对原告申请的服务收费标准又进行了批复，发出诸发改价（2008）13号文件，确定“天成.锦江苑前期物业服务各项收费保持不变，具体标准参见诸发改价（2006）332号”。
原审法院认为，原、被告订立的《天成.锦江苑前期物业管理服务合同》及此后的补充协议，双方当事人主体适格，意思表示真实，也不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。本案争议的焦点主要是天成.锦江苑小区的电梯、水泵的维护、年检费用、电费及其他公共部分的电费依约是否应由被告承担的问题。根据原、被告订立的《天成.锦江苑前期物业管理服务合同》第二十三条第2项第（2）目约定：小高层按照建筑面积每月每平方1.10元（含电梯、水泵运行费）；其中0.80元／平方米.月由小区业主支付，其余部分由物业公司以小区电梯运行维护费和水泵运行维护费，向业主按实分摊收取。收取的标准参照“诸暨市发展和改革局诸发改价（2006）332号文件《关于天成.锦江苑前期物业服务收费标准的批复》执行”。不足部分，根据实际情况，由甲方按月向乙方补偿……。而诸发改价（2006）332号文件规定：天成.锦江苑的前期物业服务收费标准在每平方米建筑面积0.60元至0.78元范围内；高层建筑设施设备运行所需的电费和日常维修费用，在上述物业服务费标准外按实单独另收。根据上述约定和规定，原告收取的小区物业管理服务费用中的每平方米0.80元，已包含了公共照明、公共设施运转维护等费用。而其余每月每平方米0.30元的管理服务费用，属于对高层建筑设施运行所需的电费和日常维修费用包干费用，应由原告向业主收取。同时，该合同第二十三条第4项约定：甲方因考虑促进销售方面的需要，降低此收费标准，则物业管理费差额部分由甲方承担，具体见补充协议。而原、被告在补充协议中约定：乙方在按每平方米0.80元向业主收取物管费外，再由甲方按本小区住宅总面积（住宅面积为121414.21平方米）每平方米0.25元／月向乙方补贴。因此，从合同文字理解，应认定原、被告在补充协议中对原约定的每平方米0.30元／月的电梯、水泵运行、维护费用的包断数额进行了变更，同时约定了该款的支付义务人从业主变更为被告。物业管理服务费用价格的确定，属于政府指导价，应由价格管理部门确定指导价的幅度，而经营者只能在该指导价规定的幅度内确定价格。诸暨市发展和改革局文件明确天成.锦江苑前期物业管理经营者收取的物业管理服务费用只能是基本物业管理服务费和高层设施运行的电费和维护费用二部分，故原告在经营期间再无权收取其他费用。而原告请求的公共耗能费用、电梯的维护、年检费用，除了其他公共设施的电费已包含在基本物业管理费用中，电梯、水泵的运行、维护、年检费用已由原、被告双方在补充协议中约定由被告按每平方米0.25元／月补给，且被告已实际履行。现原告认为该补贴是被告支付的电梯、水泵的运行、维护费用以外的补偿费用，无事实和法律依据，依法不能支持。对原告的诉讼请求，依法应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条规定之精神，判决驳回原告诸暨市新新物业管理有限公司要求被告诸暨市天成房地产开发有限公司支付公共能耗电费、电梯保养费、电梯年检费合计638299.70元的诉讼请求。一审案件受理费10183元，减半收取5091.50元，由原告负担。
物业公司不服原判决，提出上诉称：1、从原审判决书审理查明部分内容看出，补充协议是对主合同第二十三条第4项的补充约定，但在本院认为部分，却将补充协议认定为双方对主合同的变更。2、从被上诉人的答辩可以看出，补充协议不是双方对主合同的变更。被上诉人在原审中答辩称：在合同履行过程中，被告从未要求原告减少或者不收合同约定的应向业主收取的费用，如果是原告的原因未向业主收取有关费用，责任应由原告自负。被上诉人的上述答辩表明，对主合同约定的0.30元电梯、水泵运行和年检维护费部分，其认为是上诉人没有向业主收取，并不是说补充协议约定的按照居住面积每平方米增加的0.25元后，就无权再收取电梯、水泵相关费用。原审判决认定0.25元系对电梯、水泵费用的补偿，是错误的。3、从补充协议内容看，也不是对主合同的变更。补充协议载明：为做好天成.锦江苑前期物业管理工作，把小区管理成具有良好口碑、业主理想的居住区。即被上诉人给上诉人增加0.25元管理费的目的，除了前期物业管理因素外，还要求上诉人提高服务档次。补充协议约定的补偿期限也限于前期物业管理期间。如果是合同变更，应当写明是合同变更协议，变更的条文内容。原审判决认定补充协议是对主合同的变更，没有依据。4、被上诉人给上诉人按照居住面积每平方米增加0.25元的物业管理费，系双方真实意思表示，不违反法律规定。原审判决认定物业管理费应当在政府指导价范围内收取，是错误的。合同无效，必须是违反了法律和行政法规强制性规定，不能据诸暨市发展和改革局的文件即认定合同无效。被上诉人依照合同约定，给上诉人增加0.25元每平方米的物管费，并不损害广大业主的利益，法院应当予以尊重，而不应以政府指导价为由，将其认定为是开发商对电梯、水泵运行等费用的支出。综上，请求二审法院撤销原判决，改判支持上诉人原审诉讼请求。
被上诉人房产公司辩称：被上诉人为了促销，将原由业主支付的0.30元电梯、水泵运行、维修费由双方签订补充协议确定为0.25元。请求维持原判，驳回上诉。
被上诉人房产公司在二审中提供上诉人物业公司开具的发票若干，证明补充协议约定费用在发票中载明是能耗补贴，即是电梯、水泵运行维护费用，用以驳斥上诉人在原审提出的上述补贴是物业管理费外的额外补贴之意见。
上诉人物业公司质证认为，对证据真实性无异议，但在诸暨，如开管理费补贴是要纳税的，涉及能耗则不作为纳税项目。
鉴于上诉人对证据未能提出实质性异议，本院对上述证据予以认定，并能证明补充协议所涉款项是能耗补贴的事实。
上诉人物业公司在二审中未提出新的证据。
本院二审查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，审查双方签订的前期物业管理服务合同（即主合同）和其后的补充协议，应认定双方在补充协议中对主合同有关电梯、水泵运行维护费用约定作了变更，即由原约定的0.30元／平方米变更为0.25元／平方米，支付主体由业主变更为房产公司。原审法院此节分析认定说理详尽，本院予以认同。u4虎虎虎虎视眈眈虎视眈眈经二审查明，补充协议所涉0.25元／每平方米的补贴性质是房产公司对物业公司在小高层物业管理中发生的公共能耗部分的款项补贴。物业公司在二审亦认可前期物业管理服务合同中约定的0.30元／每平方米的电梯、水泵运行维护费系公共能耗费用，其诉讼请求即是该部分款项。但该部分款项已由房产公司按双方变更后的约定实际支付履行完毕。据上所述，上诉人物业公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决基本事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10183元，由上诉人诸暨市新新物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 单卫东
审判员 王安洁
审判员 金湘华
二〇一〇年六月三十日
书记员 吴银萍