江苏省海门市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）门开民初字第00707号
原告施雷生。
委托代理人沈燕，江苏东洲律师事务所律师。
被告陈志一。
被告秦健。
两被告委托代理人唐佩，海门市新城法律服务所法律工作者。
原告施雷生与被告陈志一、秦健房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月1日立案受理后，依法由审判员陈伟于2015年8月21日进行了听证，后因工作变动，依法由审判员孔大鹏担任审判长，与代理审判员王赟、赵媛组成合议庭，于2016年5月9日公开开庭进行了审理。原告施雷生、两被告的委托代理人唐佩到庭参加了诉讼，原告施雷生的委托代理人沈燕到庭参加了庭审。本案现已审理终结。
原告施雷生诉称，其于2013年向两被告租赁位于海门街道的房屋用于经营饭店，租期三年。原告租赁后，投入大量资金用于装修，但饭店在试营业阶段就因下雨渗水，致原告装修严重变形脱落，就餐环境恶劣，无法经营。经多次交涉，被告进行维修后仍无法解决漏水问题，致使原告无法实现租赁目的，严重侵害了原告的权益。现请求解除双方签订的房屋租赁合同，由两被告返还已支付的租金6.25万元，免除对（2015）门开民初字第00348号民事判决书的履行义务，并赔偿装修损失5万元及相当于三年租金的经营损失。
被告陈志一、秦健辩称，案涉合同已经履行完毕，并且不符合解除合同的法定事由，亦经过生效法律文书的确认。原告主张的装修、经营损失缺乏事实和法律依据，按案涉合同约定，租凭租赁到期后，相关装修成果应属两被告所有，经营损失主要因原告经营不善所致，不应归咎于两被告。
经审理查明，两被告系夫妻关系，享有案涉房屋的所有权。2013年1月19日，被告陈志一（甲方）与原告（乙方）订立房屋租赁合同，约定甲方将其与被告秦健共有的位于海门市宏伟路67号三层南边部250平方米的案涉房屋出租给乙方使用，租赁期限为3年，即从2013年2月17日起至2016年2月17日；第1、2、3年的租金分别为5万元、6万元、6.5万元，每年租金提前一个月一次性付清，如逾期，按每日千分之一支付滞纳金；在租赁期间，乙方对租赁财产进行财产保险和维修，费用由乙方承担，甲方的财产无论何种原因受损，乙方必须负责修复或赔偿。租赁期间，乙方如发生安全事故，一切责任由乙方自负。租赁期满后，不得拆除装璜（空调、设施除外），其余归甲方所有。此后，被告陈志一将案涉房屋交付原告使用，而原告仅按约交付了第1年租金5万元，未自动依约交纳其余租金。
案涉房屋交付后，原告进行了装修，并于2013年4、5月份进行了饭店试运营，后因出现房屋漏水问题，双方进行协商后，被告方更换了窗户并针对漏水问题进行了维修。2014年1月，原告使用了案涉房屋，并以案涉房屋为经营场所领取了海门市华生快餐店的营业执照。
2015年3月20日，原告向本院起诉，以案涉房屋漏水为由要求解除案涉合同，后撤诉。2015年4月22日，两被告起诉来院，要求原告按约支付租金及滞纳金。在该案审理中，原告曾提出反诉，以案涉房屋存在漏水现象且被告陈志一未能解决为由，要求解除租赁合同，并由被告陈志一支付原告因经营需要支出的装修费用和其他财产费用等各项支出以及检测费。后以准备另行提出权利主张为由撤回反诉。
2015年4月22日，本院做出（2015)门开民初字第00348号民事判决，认定原告在2014年6、7月至2015年4月25日期间未正常使用案涉房屋，其过错不在两被告。被告陈志一与原告订立的租赁合同，合法有效，双方当事人均应依约履行义务。两被告系夫妻关系，对夫妻共有财产的租赁收益享有共有权益。被告陈志一在订约后向原告提供了案涉房屋，原告理应依约支付租金。故判决原告给付两被告后两年租金12.5万元，至2014年4月10日为止的滞纳金27795元以及此后以125000元为基数按照每日千分之一计算至本院确定上述租金交付之日的滞纳金。并指出，关于案涉房屋的漏水问题，依约定，如系在租赁期内发生，应由原告自费维修和保养，如原告未能维修和保养以至于影响实际使用和经营的，自行承担相应的后果。如案涉房屋在交付原告使用前已存在漏水现象，则两被告需为此承担相应的民事责任，因原告已明确将另行主张，故本院在该案中未予理涉。
2015年7月1日，原告再次诉至本院，以案涉房屋漏水导致不能达到合同目的为由，提出案涉解除合同，并赔偿相关失等诉请。案涉租赁合同期内，原告用于经营的相关设施一直存放在案涉房屋中，到期后，原告已腾空案涉房屋。
上述事实，由本院（2015）门开民初字第00250号、00348号案卷材料，案涉合同以及到庭当事人的陈述予以证实。
本案审理中，经原告申请，本院依法委托南通天平房屋安全司法鉴定所对案涉房屋进行了渗漏原因鉴定，经鉴定，鉴定机构出具了[2016]房鉴字第1号司法鉴定意见书。结论为案涉房屋三层原饭店用房东外墙及南外墙局部存在渗漏现象，导致室内局部墙面潮湿，窗帘盒及吊顶纸面石膏板面层局部破损。根据检测结果综合分析，房屋墙面渗水与外墙防水性能差、外墙砖面打孔、窗框填嵌不密实及南侧后搭建房屋泛水损坏等有关。
庭审中，双方的争议焦点为：
案涉合同是否符合法定解除条件。
原告认为案涉房屋漏水致其无法正常经营饭店，使其无法实现租赁目的，应当予以解除。
被告认为房屋渗漏虽然存在，但仅限于局部，不足以导致原告无法经营，故案涉合同不符合法定解除条件。
经分析认证，本院认为：
因不可抗力或违约行为致使不能实现合同目的，当事人有权要求解除合同。
2、根据司法鉴定意见，案涉房屋确实存在渗漏，致原告装修成果受损，进而对其经营产生一定影响；但案涉房屋漏水问题与季节气象情况有关，时间上并非一直持续，空间上影响范围限于局部，且案涉房屋可通过维修解决漏水问题，故案涉房屋渗漏并非不可抗力。
3、被告方按约交付了案涉房屋，而按案涉合同约定，案涉房屋的维修应由原告负责，在此前提下，被告方仍根据原告要求对案涉房屋进行了维修，故本案中，被告方不存在足以导致合同解除的严重违约行为。
4、案涉饭店不能正常经营，其原因应是多方面的，既包括客观原因，也存在主观原因，如原告自身经营原因等，不能仅归咎于被告方。
综上，结合案涉合同期限已届满，原告一直实际占用案涉房屋等因素，原告主张因漏水问题致不能正常经营为由要求解除合同，不符合法定解除条件。
原告的损失是否与两被告的过错行为间具有因果关系及原告主张的损失是否依法有据。
原告认为案涉漏水原因在案涉租赁期之前就存在，故应由两被告赔偿原告相关损失。并提供案涉房屋前承租人陆志明、许仲英的证明。
两被告认为原告主张的装修损失确实存在，但依案涉合同，租赁期满后附合部分的装修物应属原告所有，而经营损失系由原告自身原因造成，故相关损失应由原告自行负担。原告提供的证明，属证人证言，在证人未出庭的情况下，不予认可。
经分析认证，本院认为：
当事人一方履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。
关于证人证言，因证人未出庭接受询问，其证言本院不予采信。
根据司法鉴定意见，案涉房屋漏水问题客观存在，其原因主要有四方面。经本院询问，被告方认可其中外墙防水性能差、窗框填嵌不密实及南侧后搭建房屋泛水损坏均与其有关。因外墙防水性能差与房屋建筑年限较长有关，南侧后搭建房屋亦属被告方所有，相关情形均发生在案涉合同签订之前，窗户由被告方更换，故案涉房屋漏水原因不能归咎于原告。
被告方提供的案涉房屋存在漏水问题，致墙面潮湿，窗帘盒及吊顶纸面石膏板面层局部破损，造成了原告装修物的损毁，因原告损毁及提出相关赔偿请求的时间均在租赁期内，故两被告应予赔偿。
5、案涉房屋用于经营餐饮业，对于卫生及环境的要求较高，而漏水问题导致墙皮脱落或泛黄有水渍，影响了案涉房屋的用餐环境和卫生情况。
6、案涉房屋漏水发生在原告试营业阶段，给顾客造成了不良印象，客观影响了客源，而其后维修也造成了原告经营的断续，截止鉴定期间，漏水问题仍然存在，故对于原告正常经营产生了影响，被告应当相应赔偿相关的经营损失。
7、原告所主张的具体损失缺乏相关证据，但考虑到相关损失客观存在，结合原告的装修投入、案涉房屋面积座落、实际经营时间、行业平均收入、案涉饭店的经营规模、被告方的过错程度等相关因素，本院认定两被告应赔偿的损失为5万元。
综上所述，本院认为，案涉合同不符合因不可抗力或严重违约行为致不能实现合同目的的情形，在原告未举证证明符合其他法定解除条件的情形下，其要求解除案涉合同、返还租金并免除生效法律文书确定的义务，本院难予支持。但被告方提供的房屋在案涉合同签订前即存在漏水问题，在合同期内仍未彻底解决，造成原告装修及经营损失，应当根据过错程度赔偿原告经济损失5万元。两被告系夫妻关系，案涉债务为夫妻共债务，由其共同赔偿。对于原告主张的其他损失，基于原告自身经营的原因，应由其自行负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十三条之规定，判决如下：
一、被告陈志一、秦健于本判决生效之日起十日内赔偿原告施雷生经济损失人民币5万元。
二、驳回原告施雷生的其他诉讼请求。
如两被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1100元、鉴定费18000元，合计人民币19100元，由原告施雷生负担9100元，由被告陈志一、秦健负担10000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费1100元（户名：南通市财政局；开户行：中国银行南通市西被闸支行；账号：47×××82）。
审 判 长 孔大鹏
代理审判员 王 赟
代理审判员 赵 媛
二〇一六年五月十五日
书 记 员 张婷婷
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。