山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济民一终字第1105号
上诉人（原审原告）山东美嘉园物业服务有限公司，住所地济南市。
法定代表人吴立胜，董事长。
委托代理人李文深，山东彰理律师事务所律师。
委托代理人廖伏雨，山东彰理律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）安建华，女，1964年10月3日出生，汉族，金恒电子公司工程师，住济南市。
上诉人山东美嘉园物业服务有限公司（以下简称美嘉园公司）因与被上诉人安建华物业服务合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2014）历商初字第1155号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年2月3日公开开庭审理了本案。上诉人美嘉园公司的委托代理人李文深、廖伏雨，被上诉人安建华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定：2003年12月9日，山东三庆置业有限公司（以下简称三庆置业公司）与美嘉园公司签订前期物业管理委托合同。美嘉园公司持有山东省住房和城乡建设厅颁发的二级物业服务企业的鲁物012027号证书。美嘉园公司于2014年1月22日公司名称由济南美嘉园物业管理有限公司更名为美嘉园公司。美嘉园公司委托的律师于2014年3月28日向安建华邮寄律师函催收物业费，安建华于次日签收。美嘉园公司与刘某某的物业合同纠纷一案中，原审法院的（2007）历民初字第2565号民事判决书和山东省济南市中级人民法院（2008）济民一终字第186号民事判决书，载明美嘉园公司于2004年3月起接管小区，为小区业主提供了相应的物业服务。美嘉园公司制作公示牌，将济南市住宅物业服务收费标准在小区内公示。美嘉园公司2009年被评为山东省物业服务行业金牌管家。
当事人对下列事实有争议：美嘉园公司提交了三庆置业公司与美嘉园公司于2006年8月1日签订的小区前期物业管理委托合同，该合同已在济南市历下区住房保障和房产管理局备案，合同约定物业费收取标准为每月每建筑平方米0.7元。安建华对此不认可，认为没有小区业主委员会的聘用合同。
美嘉园公司提交了两份财务报表，称小区2009年及2010年物业费收费率均达到96%以上，证明小区绝大多数业主对美嘉园公司的物业服务质量感到满意，对收费标准也认可。安建华对此均不予认可。
美嘉园公司提交其制作的收费记录一览表，证明安建华自2009年至今，安建华居住房屋的建筑面积为115.01平方米。安建华对此有异议，认为收费记录都是水电费，和物业管理费无关。
安建华提交了济南三庆物业管理有限公司（以下简称三庆物业公司）与其签订的前期物业管理服务协议，载明建筑面积97.41平方米，物业管理服务费用为住宅按套内建筑面积每月每平方米0.45元计算。美嘉园公司对该证据的真实性无异议，但认为美嘉园公司已经于2004年接管该小区，应当适用美嘉园公司提交的合同。
安建华提交了2006年至2009年的美嘉园公司的物管费收据，计算公式为97.49×0.4元／平方米×6个月，金额为234元。美嘉园公司对此证据予以认可，并认为安建华是在履行与美嘉园公司的合同，而非三庆物业公司。
综上，原审法院确认，安建华与三庆物业公司签订的前期物业管理服务协议，真实合法有效，应予保护。三庆置业公司委托美嘉园公司进行物业管理的合同，系美嘉园公司代三庆置业公司履行物业管理职责，该双方当事人之间的合同关系，对安建华无约束力。
原审法院认为：安建华应当按照其与三庆物业公司签订的前期物业管理服务协议的约定交纳物业费用，美嘉园公司也曾按此实际履行，应予支持。对美嘉园公司的其他诉讼请求，原审法院不予支持。本案诉讼系由美嘉园公司误读法律关系，主张的权利错误，导致诉讼，应当由美嘉园公司承担诉讼责任。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告安建华支付原告山东美嘉园物业服务有限公司物业服务费1905.77元，于判决生效之日起十日内履行；二、驳回原告山东美嘉园物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告负担。
上诉人美嘉园公司不服原审判决上诉称：一、原审认定事实错误。首先，安建华房屋建筑面积为97.49平方米，并非原审认定的115.01平方米。其次，原审认为安建华应当按照其与三庆物业签订的前期物业管理服务协议的约定的标准交纳服务费，没有事实及法律依据。该协议对上诉人没有约束力，物业费标准不应按照该协议的标准执行。原审认定上诉人实际是按照该协议履行，与事实不符。该协议约定每月每平方米物业费0.45元，而上诉人曾按照济价房字（2005）49号文件规定每月每平方米收取物业费0.4元。安建华2009年度物业费是按照每月每平方米0.6元的标准交纳的，也证实未履行安建华与三庆物业公司签订的前期物业管理服务协议。二、上诉人2004年3月接手涉案小区的物业管理工作，三庆物业公司退出涉案小区的物业管理。三庆物业公司于2006年7月12日办理注销登记。因此，安建华与三庆物业公司签订的前期物业管理协议已经终止，原审法院认为该合同真实合法有效，应予保护，进而按照该合同约定作出判决，无事实依据。三、上诉人与开发商三庆置业公司于2003年12月9日签订《前期物业服务合同》，于2006年8月1日签订《前期物业管理委托合同》。根据《物业管理条例》及相关司法解释，上诉人与开发商签订的两份合同有效，对小区业主有约束力。原审法院不予认定该两份合同的效力，属于适用法律错误。上诉人按照合同约定履行了自己的职责，有权向欠费业主主张物业费。综上，请求撤销原审判决并依法改判安建华支付物业费3275.7元（截止2103年底），并支付滞纳金；本案诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人安建华答辩称：一、原审法院认定应按照其与三庆物业公司签订的前期物业管理服务协议的约定交纳物业费，双方曾按此实际履行，有事实依据。该协议约定的物业费标准是按照套内建筑面积，每月每平方米0.45元，上诉人开具物业费收据时计算方式是按照建筑面积，每月每平方米0.4元，实际计算出来物业费的数额基本一致。2009年度物业费被上诉人按照每月每平方米0.6元交纳，是由于美嘉园公司的主任表示工作压力大，请求被上诉人配合其工作，并承诺之后补充业主同意涨价的签字手续，在此种情况下被上诉人才按照0.6元的标准交纳了物业费。而事后美嘉园公司对于涨价一直没有获得多数业主签字认可。二、根据建设部的文件，开发商应当通过招投标的方式选聘物业公司，或者由业主大会选聘物业公司。上诉人未经招投标即接手涉案小区的物业管理，不符合法律规定。业主从未与上诉人签订过物业服务合同，上诉人向业主收取物业费没有依据。三、上诉人与三庆置业公司签订的两份合同对被上诉人没有约束力。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，要求维持原判。
经审理本院认定，原审判决认定事实除对安建华房屋建筑面积认定有误外，其余属实，本院予以确认。
另，安建华在涉案小区内房屋的建筑面积为97.49平方米。美嘉园公司在二审中明确放弃要求安建华支付滞纳金的诉讼请求。
本院认为：根据《物业管理条例》第二十一条的规定，业主大会成立之前，由建设单位选聘物业服务企业，双方签订前期物业服务合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此，建设单位与物业公司签订的前期物业服务合同对于小区业主具有约束力。涉案小区成立业主大会之前，由建设单位与美嘉园公司签订前期物业服务合同符合法律规定，且美嘉园公司已实际为涉案小区提供了物业服务，因此包括安建华在内的小区业主有按照合同的约定向宏达公司支付物业费的义务。安建华2010至2013年度未交纳物业费，应当按照2006年8月1日签订《前期物业管理委托合同》约定的标准计算物业费的数额，即按照建筑面积每月每平方米0.7元的标准交纳物业费。安建华2006年至2009年实际交纳物业费的标准低于《前期物业管理委托合同》的约定，应视为美嘉园公司对安建华合同债务的部分免除，但不构成合同内容的变更。因此，安建华欠交2010至2013年度物业费的数额为3275.7元（97.49平方米×0.7元×48个月），美嘉园公司要求安建华支付2010至2013年度的物业费3275.7元，符合法律规定，本院予以支持。
安建华主张建设单位选聘美嘉园公司未经过招投标程序。本院认为，根据《物业管理条例》第二十四条的规定，住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘前期物业服务企业，但对于规模较小的住宅物业，允许建设单位经行政主管部门的批准采用协议的方式选聘物业服务企业。因此，虽美嘉园公司系未经招投标程序选聘的前期物业服务公司，但其与三庆置业公司签订的《前期物业服务合同》、《前期物业管理委托合同》并非无效。且本案美嘉园公司自2003起即入驻涉案小区，已实际为小区业主提供物业服务多年，其向安建华主张欠交的物业费，应当得到支持。美嘉园公司自愿放弃要求安建华支付滞纳金的诉讼请求，系对其自身权利的处分，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持济南市历下区人民法院（2014）历商初字第1155号民事判决第二项；
二、撤销济南市历下区人民法院（2014）历商初字第1155号民事判决第一项以及诉讼费负担部分；
三、被上诉人安建华于本判决生效之日起十日内向上诉人山东美嘉园物业服务有限公司交纳物业费3275.7元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，均由被上诉人安建华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王德强
代理审判员 何菊红
代理审判员 曹 慧
二〇一五年三月二十七日
书 记 员 孙培培