广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛中法民三终字第227号
上诉人（原审被告）陈祐维，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审被告）陈杰龙，住广东省佛山市禅城区。
两上诉人的共同委托代理人卢辉，广东法岸律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）佛山市南海区中壹锦房地产代理有限公司，住所地广东省佛山市南海区。
法定代表人李建强，总经理。
委托代理人邓慧明，广东安南律师事务所律师。
委托代理人陈嘉祺，广东安南律师事务所律师。
上诉人陈祐维、陈杰龙因与被上诉人佛山市南海区中壹锦房地产代理有限公司（以下简称中壹锦房地产代理公司）居间合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2014）佛南法民三初字第1157号民事�决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
原审法院经审理，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条第一款之规定，作出如下判决：一、陈祐维、陈杰龙于判决生效后十日内向中壹锦房地产代理公司支付房地产咨询及代理费42000元；二、陈祐维、陈杰龙应按中国人民银行一年期贷款年利率的4倍支付上述第一项欠款自2014年7月24日起至判决确定付款日止的利息予中壹锦房地产代理公司。适用简易程序结案，案件受理费减半收取457.1元（中壹锦房地产代理公司已预交），由陈祐维、陈杰龙负担，陈祐维、陈杰龙在判决生效后十日内将诉讼费迳付还中壹锦房地产代理公司，法院不另收退。
上诉人陈祐维、陈杰龙不服上述判决，向本院提起上诉称：一审判决认定陈祐维、陈杰龙按《中介代理费支付承诺书》向中�锦房地产代理公司支付房地产咨询及代理费缺乏事实与法律依据。一、《房地产买卖合同》属于三方合同，陈祐维、陈杰龙与中壹锦房地产代理公司及卖家刘某在合同中约定“当银行贷款额低于140万元的时候，买家有权选择解除该购房合同并要求退回所交订金及费用”，对合同各方均具有约束力。《房地产买卖合同》既包含了房地产买卖合同内容，也包含了居间合同内容。该约定“当银行贷款额低于140万元的时候，买家有权选择解除该购房合同并要求退回所交订金及费用”表明当银行贷款额低于140万元，合同约定的解除条件成立，买家有权选择解除三方合同并要求退回所交订金及所有费用。现在中壹锦房地产代理公司无法为陈祐维、陈杰龙办理不低于140万元银行贷款，因此陈祐维、陈杰龙有权选择解除三方合同，则中壹锦房地产代理公司不得要求陈祐维、陈杰龙支付房地产咨询及代理费。二、中壹锦房地产代理公司为促使买卖双方签订《房地产买卖合同》，不惜违背居间人的忠诚义务，无权要求陈祐维、陈杰龙支付房地产咨询及代理费。一审中，证人刘某因客观原因未能出庭作证，但其出具的《证人证言》足以与《房地产买卖合同》互相印证，中壹锦房地产代理公司的工作人员温春龙曾向陈祐维、陈杰龙承诺由经纪公司为陈祐维、陈杰龙办理不低于140万元的银行贷款，现陈祐维、陈杰龙因未能如期获得银行贷款致使合同无法履行，中壹锦房地产代理公司的居间义务未完全履行，虽然促成了《房地产买卖合同》，但终因未能兑现承诺致使陈祐维、陈杰龙无法继续履行合同。中壹锦房地产代理公司未能完全履行居间义务，不得要求房地产咨询及代理费。退一步说，《房地产买卖合同》约定中壹锦房地产代理公司为买卖双方提供�地产咨询和买卖代理服务。中壹锦房地产代理公司主张的费用既包含了房地产咨询费又包含了买卖代理服务费用，现因《房地产买卖合同》解除而导致物业未能完成交易，中壹锦房地产代理公司没有为陈祐维、陈杰龙提供办理物业交易过户手续的服务，其向陈祐维、陈杰龙主张买卖代理费用没有事实与法律依据。上诉请求：1.撒销一审判决第一、第二项；2.改判驳回中壹锦房地产代理公司的全部诉讼请求；3.一、二审诉讼费由中壹锦房地产代理公司承担。
被上诉人中壹锦房地产代理公司答辩称：《房地产买卖合同》依法成立并且生效，陈祐维、陈杰龙申请证人出庭作证，该申请已过举证期限，即使证人出庭作证也不能影响《房地产买卖合同》的效力。中壹锦房地产代理公司已经促成了《房地产买卖合同》，已经履行了合同义务，理应收取相关居间费用。《房地产买卖合同》第12条约定“未尽事宜，双方可在备注中另行约定”，后备注中手写内容属买卖双方自行约定，与中壹锦房地产代理公司无关。中壹锦房地产代理公司从未承诺过陈祐维、陈杰龙所说由经纪公司为陈祐维、陈杰龙办理不低于140万元的银行贷款，陈祐维出具的《中介代理费支付承诺书》中可看出并不包括贷款手续费或服务费。
二审期间，上诉人陈祐维、陈杰龙申请证人刘某出庭作证，刘某到庭陈述“我是房主，卖房给陈祐维，签合同时陈祐维和他太太都在场，合同是中介公司提供的范本，事前已经打好了，陈祐维提出贷款150万元，如果贷款额不够150万元房子就没法买，所以就有了附加条款，双方谈到但合同中没有写明的是交易时间不超过两个月，时到今日我是最大的受害人；中介公司、我和陈先生一起讨论了贷款问题，中介公司评估了一下房屋和车位，说贷款150万元问题不大；合同备注银行贷款额低于140万元，买家有权选择解除合同并要求退回所交订金及费用，是在三方都同意的情况下签订的，没谈过订金及费用怎样理解，也没谈过中介费怎么处理；我没有和他们谈过怎么办理贷款这个细节，这个事情与我无关，我也不清楚他们是否有谈过；中介方找了一家广州的银行，可以贷款，我把所有资料提供给了广州的银行，在那里还签了一次买卖合同，跑了两次广州的银行，中介公司告诉广州银行贷款达不到陈祐维要求的150万元；中介公司又找了另一家东莞的银行，东莞的银行要我先开户，我按照要求开了一个户，那个户口一直没有用过，过一段时间说贷不了款，我问过中介公司，中介公司的小温说银行说抵押物不合适，贷款数额太大，东莞的银行没办成；本案发生后我曾经组织过两次调解，他们没有和解，事情就越闹越�了”。上诉人陈祐维、陈杰龙，被上诉人中壹锦房地产代理公司对证人陈述没有意见。
二审期间，被上诉人中壹锦房地产代理公司未向本院提交新的证据。
经审查，上诉人陈祐维、陈杰龙申请证人刘某出庭作证，刘某到庭陈述并且接受各方当事人的质询，其陈述内容真实、程序合法、与本案相关联，本院对证人证言予以采信。
本院经审查，原审判决认定事实正确，本院予以确认。另查明：《房地产买卖合同》约定“当银行贷款额低于140万元的时候，买家有权选择解除该购房合同并要求退回所交订金及费用”是在陈祐维、陈杰龙、中壹锦房地产代理公司、案外人刘某一致同意的情况下签订的。中壹锦房地产代理公司协助过陈祐维、陈杰龙办理银行贷款手续。陈祐维、陈杰龙二审中确认其自行去找银行办理贷款手续，没有递件，银行直接回复说贷不了。
本院认为：本案二审争议焦点是陈祐维、陈杰龙应否向中壹锦房地产代理公司支付房地产咨询及代理费42000元。
《房地产买卖合同》、《中介代理费支付承诺书》均是当事人的真实意思表示，合法有效。中介方中壹锦房地产代理公司已成功促使买卖双方就佛山市南海区罗村街道北湖一路4号时代倾城58栋08房及B0469、B0470两个车位签订《房地产买卖合同》，陈祐维、陈杰龙应按承诺书以及合同约定向中壹锦房地产代理公司支付咨询及代理费42000元。陈祐维、陈杰龙上诉主张《房地产买卖合同》约定“当银行贷款额低于140万元的时候，买家有权选择解除该购房合同并要求退回所交订金及费用”，现无法办理不低于140万元银行贷款，陈祐维、陈杰龙有权选择解除合同，则中壹锦房地产代理公司不得要求陈祐维、陈杰龙支付咨询及代理费。因该条款明确约定“银行贷款额低于140万元”�则买家有权选择解除购房合同，并未约定同时一并解除《中介代理费支付承诺书》、退回或不交咨询及代理费，故该条款与作为中介方的中壹锦房地产代理公司无关。陈祐维、陈杰龙以此为由拒付咨询及代理费42000元，理由不成立，本院不予支持。陈祐维、陈杰龙上诉主张中壹锦房地产代理公司工作人员温春龙承诺为其办理不低于140万元银行贷款，并未提供证据证实，该上诉主张缺乏依据，本院不予支持。陈祐维、陈杰龙上诉主张合同解除致涉案房屋未完成交易过户，中壹锦房地产代理公司无权主张买卖代理服务费。因《房地产买卖合同》履行过程中，中壹锦房地产代理公司协助过陈祐维、陈杰龙办理银行贷款手续，最终未能办理到不低于140万元银行贷款并非中壹锦房地产代理公司原因所致。中壹锦房地产代理公司已经提供了买卖代理服务，有权收取相应费用。陈祐维、陈杰龙的该项上诉请求亦不能成立，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。陈祐维、陈杰龙的上诉主张缺乏理据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费914.2元，由上诉人陈祐维、陈杰龙负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 珊
审 判 员 张雪洁
代理审判员 潘伟丹
二〇一五年五月十一日
书 记 员 黄结仪