山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁06民终1972号
上诉人（原审原告）：郭文良，居民。
委托代理人：马国盛，山东平直律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：烟台海基置业有限公司。住所地：龙口市徐福街道政府驻地。
法定代表人：孟祥照，任总经理。
委托代理人：曲春道，该公司职工。
被上诉人（原审被告）：烟台海丰旅游开发有限公司。住所地：龙口市东海旅游度假区星海苑西北门海天一格售楼中心。
法定代表人：蓝雨，任总经理。
委托代理人：李中华，居民。
委托代理人：李焕芳，该公司职工。
上诉人郭文良、上诉人烟台海基置业有限公司（下称“海基置业”）因与被上诉人烟台海丰旅游开发有限公司（下称“海丰旅游”）商品房预售合同纠纷一案，不服龙口市人民法院（2015）龙新民初字第802号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2009年，郭文良与海丰旅游签订商品房认购书，认购海丰旅游与海基置业开发建设的龙口市东海黄金海岸海天一格1号楼8号商铺。2010年6月26日，郭文良向海基置业支付房款656000元，由海基置业出具收据一份。2010年9月1日，郭文良与海丰旅游、海基置业签订商品房预售合同及补充协议各一份。合同第四条约定，“房屋总价款为1312506元”；第八条约定，“出卖人应当在2011年10月31日前将经验收合格的房屋交付买受人使用”；第九条约定，“逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金”；第十一条约定，“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。
2010年12月19日，郭文良向海基置业付清了剩余房款656506元。
合同约定的房屋交付日期到期后，海基置业电话通知郭文良交付房屋。郭文良来后发现房屋漏水，双方发生分歧，致使涉诉房屋至今未办理房屋交接手续。郭文良诉到法院，请求依法判令海丰旅游与海基置业给付延期交房违约金385614.26元。
另查明，涉诉房屋所属的东海黄金海岸海天一格1号楼已于2014年3月10日取得龙口市住房和规划建设管理局颁发的《龙口市建设工程竣工验收备案表》。
原审法院依据商品房认购书、收款收据、《商品房预（销）售合同》、《龙口市建设工程竣工验收备案表》及当事人陈述等认定上述事实。
原审法院认为，郭文良与海丰旅游、海基置业签订的《商品房预（销）售合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应信守履行。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。海丰旅游与海基置业不能按照合同约定履行按时交付房屋的约定，依法应当承担违约责任，按照合同约定，海丰旅游与海基置业应自2011年11月1日起向郭文良支付已付房价款每日万分之二的违约金。海丰旅游与海基置业辩称其多次通知郭文良前来接收房屋，是郭文良自身原因拒绝接收房屋。但尽管如此，涉案房屋在竣工验收之前交付，不符合法律强制性规定和合同约定，故涉案房屋应具备交付条件后方可予以交付。涉案房屋所在楼盘取得竣工验收备案表的时间为2014年3月10日，此后再不接收涉案房屋的责任便不在海丰旅游与海基置业，故海丰旅游与海基置业延期交付涉案房屋应承担违约金的期限应计算至2014年3月10日。海丰旅游与海基置业应给付郭文良自2011年11月1日起至2014年3月10日止共计860天的违约金，计算方式为：总房款1312506元×0.02%×860天共计人民币225751元。郭文良超出上述金额的部分请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、烟台海基置业有限公司、烟台海丰旅游有限公司于本判决生效后10日内给付郭文良延期交房违约金人民币225751元。二、驳回郭文良其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7084元，由烟台海基置业有限公司、烟台海丰旅游有限公司承担4147元，由郭文良承担2937元。
宣判后，上诉人郭文良与海基置业均不服，提起上诉。郭文良上诉称，原审法院认定事实不清。原审法院认定海丰旅游与海基置业在合同约定的房屋交付日期后多次通知交付房屋不是事实，而是郭文良多次亲自到海基置业要求交付房屋，但因涉案房屋存在质量问题而一直未能交付。涉案房屋未能交付的原因系存在漏雨等质量问题而不能交付，因此违约金应计算到郭文良起诉之日。虽然涉案房屋在2014年3月10日取得竣工备案手续，但并不能证明该房屋系合格产品，庭审中海基置业也承认房屋存在漏雨等质量问题并一直在维修，因此，涉案房屋的违约金不应计算到竣工备案手续取得之日。海基置业一直未按合同约定书面通知办理交付手续，因此违约责任应由海基置业承担。请求二审法院查清事实，依法改判或发回重审。
针对郭文良的上诉，海基置业答辩称，依据最高人民法院的司法解释，涉案房屋发生漏雨问题是在质量保修范围内，而不是郭文良拒绝接房的理由。合同约定的交付日期到期后，海基置业通知了郭文良交付房屋，事实上房屋竣工验收备案办理完毕后，郭文良就在涉案房屋所在地，其到场进行了验房，提出了房屋漏雨的质量问题。海基置业进行了修复，修复结果得到了郭文良的认可。
针对郭文良的上诉，海丰旅游答辩意见同海基置业。
上诉人海基置业上诉称，一、郭文良购买的是商铺而非住宅，早已经具备了交付条件，只是由于相关行政机关的特殊原因，造成综合验收不及时。合同第八条交付期限中约定政府行为或政府行政干预出卖人可据实予以延期，因该商品房为旅游度假房，由于此处开发量极大，政府办理相关手续比较慢，双方特作出此约定。在涉案房屋具备了交付条件，经过竣工验收前后海基置业多次通知郭文良交付房屋，但其以种种理由拒绝接收，属于恶意不接收。造成至今未能交付的责任在郭文良。二、关于逾期交房违约金问题，即使不考虑行政部门的原因造成验收不及时，原审法院认定的违约金起算时间也不正确，依法应予改判。最高人民法院对权利人超过两年时间起诉的继续性侵权，均保护了起诉前两年内的债权。郭文良起诉的时间是2015年9月25日，倒推2年是2013年9月24日，这期间的违约金没有超过诉讼时效。而涉案房屋取得《龙口市建设工程竣工验收备案表》的时间是2014年3月10日，因此，假设海基置业承担逾期违约金，也只是应承担2013年9月24日至2014年3月10日期间的，原审判决承担2011年11月1日至2014年3月10日期间的违约金额，显然没有法律依据。海基置业有新的证据，可以证明郭文良的请求已过诉讼时效期间。
针对海基置业的上诉，郭文良答辩称，房屋交付的前提是竣工验收合格。海基置业认为是政府的原因造成延误，应提供相应的证据加以证明，否则应对其逾期交房依法承担违约责任。涉案房屋到双方约定的交房日期后，逾期交房一直处于持续状态，因此应从合同约定的交房日期一直延续到郭文良起诉之日。海基置业在原审时并未提出诉讼时效抗辩，依据最高人民法院的司法解释，海基置业在二审诉讼期间提出时效抗辩，二审法院依法不应支持。
海丰旅游同意海基置业的上诉意见。
本院二审审理期间，海基置业提交郭文良的起诉状，主张郭文良起诉的时间是2015年11月10日，只能支持郭文良2013年11月10日至2014年3月10日期间的违约金。海基置业主张上诉状中2015年9月25日系笔误，应为2015年11月10日。
海基置业主张2015年12月22日向郭文良发出了书面交房通知书，通知郭文良交房，2015年12月26日郭文良签收，提交书面交房通知书和快递查询单。经质证，郭文良对书面交房通知书和快递查询单的真实性没有异议，但主张证明不了郭文良本人签收，庭后15日内到当地查询没有签收的证据。郭文良未在限期内提交未签收的证据。
海基置业主张合同第八条交付期限中约定政府行为或政府行政干预出卖人可据实予以延期，但未提交证据证明系政府原因可以延期的证据。
郭文良主张原审判决认定“被告电话通知原告交付房屋”不是事实，海基置业从未电话通知郭文良。经查原审卷宗，郭文良没有认可过海基置业电话通知交付房屋，海基置业也未提交证据证明曾电话通知郭文良交房。本院二审期间，海基置业也未提交证据证明曾电话通知郭文良交房。
2016年6月30日，本院依法对涉案房屋进行了现场勘察，海基置业已对房屋进行了维修，不存在漏雨的情况。
本院查明的其它事实与原审法院认定的一致。
本院认为，郭文良、海基置业和海丰旅游三方签订的商品房预（销）售合同，是三方当事人真实意思的表示，且不违背国家法律法规的强制性规定，依法予以确认。2014年3月10日，涉案房屋取得龙口市住房和规划建设管理局颁发的《龙口市建设工程竣工验收备案表》，应当认定此时涉案房屋才符合合同约定的交付使用条件。鉴于在此之前郭文良到现场进行过交接房屋的事实，故原审法院认定2014年3月10日为双方房屋交付时间符合合同约定和法律规定。商品房预（销）售合同第八条约定海基置业和海丰旅游应当在2011年10月31日前将经验收合格的房屋交付郭文良使用，第九条约定自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，海基置业按日向郭文良支付已付房价款万分之二的违约金，原审法院据此判决海基置业和海丰旅游支付郭文良自2011年11月1日起至2014年3月10日止共计860天的违约金，符合合同约定，依法应予维持。
商品房预（销）售合同约定的交付条件是验收合格，原审法院认定涉案房屋取得竣工验收备案表即符合交付条件，符合合同约定和法律规定。郭文良上诉主张的漏雨问题是质量保修范围，且经本院现场勘察不存在漏雨问题，故不影响房屋在验收合格后的交付。郭文良主张违约金不应计算至竣工验收备案表取得之日，与合同约定不符，也没有法律依据，依法不予支持。
海基置业主张系政府原因造成综合验收不及时，应当予以延期，没有提交证据证明，依法不予支持。海基置业二审期间提交的郭文良提起本案诉讼的起诉状，不属于新的证据。海基置业在原审并未提出诉讼时效抗辩，其在二审时也未提交新的证据证明郭文良的请求已超过诉讼时效期间，故对其本案超过诉讼时效期间的上诉主张依法不予支持。
综上，原审法院判决正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项及第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8183元，由上诉人郭文良负担3497元，上诉人烟台海基置业有限公司负担4686元。
本判决为终审判决。
审判长 孔祥顺
审判员 于 慧
审判员 王家国
二〇一六年七月六日
书记员 陈蒙蒙