四川省达州市通川区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川1702民初1517号
原告：莫春燕，女，1984年1月4日出生，汉族，住重庆市忠县。
委托诉讼代理人：唐超，四川法之缘律师事务所律师。
被告：达州市侨兴房产开发有限公司，住所地达州市达川区。
法定代表人：龚俊修，董事长。
委托诉讼代理人：李大军，四川天仁和律师事务所律师。
原告莫春燕与被告达州市侨兴房产开发有限公司（以下简称侨兴房产）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告莫春燕的委托诉讼代理人唐超,被告侨兴房产的委托诉讼代理人李大军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告莫春燕向本院提出诉讼请求：被告向原告支付房屋产权初始登记及转移登记逾期的违约金54502元。事实及理由：2009年6月9日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于***********房屋一套，总价款237568元。根据《商品房买卖合同》第十一条的约定，被告应当在2010年8月31日前向原告交付该商品房，同时该合同第二十条（一）的约定，被告应在2011年8月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在约定的期限内取得该权属证明的，出卖人应当自取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。第二十条第（二）项约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证的，出卖人应当自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。《商品房买卖合同》签订后，原告严格按照合同的约定向被告全额支付了购房款，而被告拒不履行合同所约定的义务，直到2014年8月13日才取得原告所购买房屋整栋楼的权属证明、2014年12月31日原告才取得原告所购买房屋的所有权证。被告严重违反合同约定，应当承担支付违约金的责任。为保护原告的合法权利，原告特诉请人民法院依法判准其诉讼请求。
被告辩称：1.被告于2008年1月30日取得《建筑工程施工许可证》，获准开发建设“侨兴新城”项目；2.2008年12月15日，达州市人民政府召开达州市城乡规划委员会2008年第二次会议，明确“为了修建通川区四方电器公司所需的73套经济适用房，会议同意在侨兴新城建设项目内进行建设，新增建筑面积为5840平方米”，并形成了达市府阅[2008]62号《会议纪要》；同日，达州市人民政府又以达市府函[2008]289号《达州市人民政府关于城市规划和建设有关问题的批复》向达州市规划建设局就前述经济适用房的建设决议进行了传达；3.按照达州市人民政府的行政指令，被告积极实施新增房屋的设计、修建等多项工作，但由于先前办理的《建筑工程施工许可证》与实际建设的建筑面积发生变化，需要建设行政部门重新核发建设手续，才能完善后续工作、组织竣工验收、办理产权证等，经通川区人民政府多次协调，并在2013年4月22日向达州市住房和城乡规划建设局发送了《关于办理通川区四方电器公司职工经济适用房建设手续的函》，其后，市住建局于2013年6月5日同意对原《建筑工程施工许可证》进行了变更；4.2014年1月8日，被告组织五方责任主体完成竣工验收后，报送资料进行备案。2014年3月4日，达州市住房和城乡规划建设局出具了侨兴新城C1、C4工程《竣工验收备案书》，标志着房屋可以进入办理产权证的程序；5.2014年9月1日，被告取得了侨兴新城C1栋2-30层住宅的初始登记产权证；6.2014年11月4日，被告通过《达州晚报》公告通知原告等业主尽快递交办理房产证所需的资料、委托书，但原告直到2014年12月2日才向被告递交了办证委托书和相关资料；7.被告收齐资料后，于2014年12月31日即为原告取得了房产证。综上所述，造成原告办理房产证的时间与合同约定时间不符，系因政府行政指令新增建设房屋、建设局办理建设施工手续、原告递交资料和出具委托书滞后等多种原因造成，被告并无过错，按照双方签订的《商品房买卖合同》第二十条及《补充协议》第四条第5款的约定，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，非因出卖人的原因造成逾期办证的，出卖人不承担违约责任。请求人民法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求，保护被告的合法权益。
原告围绕诉讼请求依法提交了:1.原告身份信息；2.被告身份信息；3.商品房买卖合同；4.购房款发票；5.房屋所有权初始登记申请书；6.房物所有权证等证据。原告提供证据证明：原、被告签订了《商品房买卖合同》，根据合同约定，被告应当在2010年8月31日前向原告交付商品房等。被告质证称：对第1、2号原被告身份信息证据无异议；对第3号证据，真实性无异议，但认为商品房买卖合同条款明确约定系因出卖人原因才承担违约责任，另外，商品房买卖合同有个补充协议，原告并未提供，该协议约定因政府导致逾期办证出卖人不承担责任；对第4、5、6号证据真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，其均不能证明系因出卖人原因造成逾期办证的客观事实。经审核，原告提交的证据具备合法性、真实性、关联性，本院予以确认并在卷佐证。
被告围绕答辩依法提交了：1.通川区政府《关于办理通川区四方电器公司职工经济适用房建设手续的函》；2.达州市人民政府《关于城市规划和建设有关问题的批复》；3.达州市城乡规划委员会2008年第二次《会议纪要》；4.建筑工程施工许可证（2013年6月5日）；5.竣工验收备案书（2014年3月4日）；6.侨兴新城C1栋2-30层住宅初始登记产权证（2014年9月1日）；7.收房、办证公告（2014年4月2日、2014年11月4日）；8.委托书（2014年12月2日）；9.原告的房产证（2014年12月31日）；10.《商品房买卖合同》补充协议；11.通川区政府《研究达州市四方电器有限责任公司经济适用房建设等有关问题的会议纪要》；12.被告《关于四方电器公司尽快实施拆迁、办理建设手续的情况报告》；13.被告《关于尽快完善侨兴新城建设手续的情况报告》；14.侨兴新城c1栋主体工程验收报告等证据。被告提交的1-6号证据，证明：由于政府行政指令被告侨兴房产修建73套经济适用房，新增建筑面积5840平方米，导致侨兴新城项目的规划、设计、修建等工作发生重大变化；并且由于达州市住房和城乡规划建设局的原因，导致建设施工手续迟迟不能办理，拖延了工程进度和验收备案，最终被告侨兴房产于2014年3月4日才取得《竣工验收备案书》，于2014年9月1日取得初始登记，进入产权转移登记程序。第7号证据证明：被告催促原告等人尽快递交办理产权证所需的资料、委托书等内容。第8号证据证明：原告于2014年12月2日才向达州市房产管理局委托由被告代为办理房产证。第9号证据证明：原告于2014年12月31日取得房产证。第10号证据证明：非被告原因所造成的逾期办证，被告不应承担违约责任；原、被告双方对办理房产证的起算时间进行了重新约定，应从买受人向房产管理部门缴纳完毕专项维修基金及相关税费、提交所需资料并办理完相关手续之日起计算。第11、12、13、14号证据证明：2008年12月，市政府作出修建经济适用房的决定，但直至2011年7月11日，通川区政府尚未对四方电器公司73户拆迁完毕，未与侨兴公司签订经济适用房建设合同，也没有完善相关建设手续；被告多次催促通川区政府尽快落实拆迁安置、抓紧办理建设手续；2009年10月，侨兴新城C1栋主体工程即修建完毕、验收合格。原告质证称，通川区政府《关于办理通川区四方电器公司职工经济适用房建设手续的函》是政府与住建局关于解决经济适用房的一个行政干预行为，不能影响原被告之间的真实意思表示，没有任何关联性；被告称行政行为是导致延期办证的根本原因，但被告举证目的不能实现，理由是，假定是行政行为，按照法律规定，被告应当履行法定告知义务，但这一义务被告至今未向原告履行，且没有证据证明属于不可抗力；竣工验收备案手续办理和批复之间没有关联性，只要被告在开发房屋过程中完善了手续，相关主管部门应当履行相关义务，故被告提交的证据不能达到被告为按照合同约定完成初始办证登记的证明目的；建筑工程施工许可证与被告提交的其他证据相互矛盾，补充协议签订时间是2009年7月25日，建设施工许可证取得时间是2013年，但2009年被告就向原告展示了，故不能达到被告的证明目的；对公告的真实性、合法性无异议，但与本案无关联性，公告要求不特定主体提交办证资料，这个时间已经与合同约定中的时间不一致，逾期了2、3年，包括原告在内虽然取得初始登记，但原告未存在任何过错；关于委托书，不能达到被告的证明目的，由于被告开发的房屋没有达到办理产权证的条件，被告就没有要求原告出具委托书，因此，责任在于被告没有达到办证条件，而不在于原告；对原告房产证的三性无异议；对补充协议真实性合法性无异议，但协议第4条关于逾期办证免除出卖人一方责任的条款，签订时，被告未向原告予以释明，免除了自身本身应当承担的责任，不应当产生法律效力，且根据《商品房买卖合同》第27条约定，补充协议内容与主合同约定产生冲突的，排除了出卖人责任的，应当以主合同为准，补充协议就与主合同发生了冲突，逾期办证违约责任应当适用合同中的相关约定，不适用补充协议的约定；对第11、12、13、14号证据合法性和真实性无异议，但对关联性有异议，根据四份证据的内容，本案的被告早在与原告签订买卖合同之前就知晓须增建经济适用房一事，在知晓的情况下仍然与原告方签订合同，并对办理初始登记和转移登记的时间作出了明确的约定。即使认定增建经济适用房属于行政性因素，也不能对抗双方在合同中的约定。
本院经审理认定事实如下：2009年6月9日，原告莫春燕（买受人）与被告侨兴房产（出卖人）签订编号为2009-0282的《商品房买卖合同》及《补充协议》，购买***********住宅一套（建筑面积预测77.43平方米），总价款236062元。上述合同第二十条（一）约定：出卖人应当在2011年8月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。第二十条（二）约定：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日取得房屋所有权证书的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。上述《补充协议》是买卖双方于2009年6月9日就“侨兴新城”房地产项目所签订的编号为2009-0282的《商品房买卖合同》（以下称主合同）内容的补充以及对主合同所列附件的集合约定。该协议第四条约定：2、买受人现决定委托出卖人办理主合同项下房屋的权属登记手续；3、委托出卖人办理的:……（2）买受人应该在接到出卖人通知后7日内，提供办理产权证书、他项权证的相关资料及缴纳相关税费（包括买受人应缴纳的维修基金等费用），并按出卖人的要求协助办理；……5、主合同规定的办理房屋所有权证的时间，从买受人向房产管理部门缴纳完毕专项维修基金及相关税费，提交所需资料并办理完相关手续之日起计算，如因买受人原因或行政、不可抗力因素使产权登记手续超过主合同第二十条约定期限延迟办理的，出卖人不承担违约责任，如因买受人原因造成延迟办理的，买受人应承担相应责任。房权证登记的案涉房屋的建筑面积为77.93平方米。合同签订后，原告向被告支付了购房款237586元。
2010年10月，被告将上述商品房交付给原告，原告向被告缴纳了该房屋的专项维修基金和契税。2014年12月2日，原告向被告出具了《委托书》，委托被告办理该房屋的房屋所有权证。2014年12月31日，原告所购住房在达州市房产管理局办理了产权登记。
同时查明：2008年1月30日，被告侨兴房产取得《建筑工程施工许可证》，获准在达州市通川区黄泥扁四方电器厂和市工人文化宫之间开发建设“侨兴新城”C-1、C-4栋项目，建设规模57949.6平方米。侨兴房产即开工建设。2008年12月16日，被告侨兴房产取得《商品房预售许可证》。
2008年12月15日，达州市人民政府召开达州市城乡规划委员会2008年第二次会议，形成了达市府阅[2008]62号《会议纪要》，明确“为修建通川区四方电器公司所需的73套经济适用房，会议同意在侨兴新城建设项目内进行建设，新增建筑面积为5840平方米，该部分建设面积不纳入侨兴新城项目计算规划指标。”同日，达州市人民政府达市府函[2008]289号《达州市人民政府关于城市规划和建设有关问题的批复》载明：同意达州市规划建设局2008年第2次会议议定的四方电器公司职工经济适用房建设。随后，被告侨兴房产按照达州市人民政府的指令，积极实施新增房屋的设计、修建等多项工作。
被告侨兴房产于2008年1月30日取得的《建筑工程施工许可证》的建设规模与实际的建设规模发生变化，需要建设行政部门重新核发建设手续。经通川区人民政府协调，并在2013年4月22日向达州市住房和城乡规划建设局发送了区府函（2013）57号《关于办理通川区四方电器公司职工经济适用房建设手续的函》，载明：目前，该项目已基本完工，正待完善相关手续后竣工验收。……尽快办理通川区四方电器公司职工经济适用房建设手续。2013年6月5日，达州市住房和城乡规划建设局在原《建筑工程施工许可证》上增加73套经济适用房面积5840平方米。
2014年1月8日，被告侨兴房产组织五方责任主体完成了竣工验收，并报送资料进行备案。2014年3月4日，达州市住房和城乡规划建设局出具了侨兴新城C-1、C-4工程《竣工验收备案书》。
2014年9月1日，被告取得了侨兴新城C-1栋2-30层住宅的初始登记产权证。2014年11月4日，被告侨兴房产通过《达州晚报》公告通知原告等业主尽快递交办理房产证所需资料，载明公司于2014年3月4日起至2014年12月31日，收集业主资料，逐步分期办理房屋产权证。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《商品房买卖合同》第二十条（一）约定，如因出卖人的原因导致出卖人未能在2011年8月31日前取得商品房所在楼栋的权属证明的，出卖人应当按日向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，但被告迟延完成初始登记的原因，是因为达州市人民政府将修建通川区四方电器公司的73套经济适用房纳入侨兴新城在建建设项目内，新增建筑面积5840平方米，造成设计规划调整、建设施工手续重报和审批等，客观上导致了工期延长、办证延迟，该政府决策针对被告而言是无法控制和决定的，并非系被告的原因或责任导致。虽《商品房买卖合同》第二十条（二）约定买受人应在商品房交付之日起365日取得房屋所有权证书，但《补充协议》第四条对主合同规定的办理房屋所有权证的起算时间进行了重新约定，不再是从商品房交付之日起，而是从买受人向房产管理部门缴纳完毕专项维修基金及相关税费，提交所需资料并办理完相关手续之日起计算。原告莫春燕于2014年12月2日才向被告递交了办理房产证所需资料，被告应在2015年12月3日前为原告办理产权登记手续。而原告所购住房于2014年12月31日便在达州市房产管理局办理了产权登记，并未延迟办理产权转移登记。因此被告办理房屋产权初始登记的迟延行为并未对原告取得产权转移登记造成实质性的影响，故原告主张被告支付房屋产权初始登记及转移登记逾期的违约金的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：
驳回原告莫春燕的诉讼请求。
案件受理费1163元，由原告莫春燕负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。
审 判 长 潘红伟
审 判 员 张 阳
人民陪审员 陈 静
二〇一六年十二月三十日
书 记 员 刘 尧