广东省肇庆市端州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）肇端法民三初字第251号
原告：陈艺红，女，汉族，1969年7月27日出生，身份证住址广州市天河区。
委托代理人：廖树强，广东网际律师事务所律师。
委托代理人：林德航，广东网际律师事务所实习律师。
被告：陈坚信，男，汉族，1974年9月6日出生，身份证住址广东省佛山市南海区。
委托代理人：欧志强，广东通法正承律师事务所律师。
委托代理人：解常玉，广东通法正承律师事务所律师。
被告：肇庆市端州区泉汇贸易有限公司，住所地广东省肇庆市端州区七星路。
法定代表人：陈坚信。
原告陈艺红诉被告陈坚信、肇庆市端州区泉汇贸易有限公司（以下简称泉汇公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序于2015年6月15日公开开庭进行了审理。原告陈艺红的委托代理人廖树强、林德航，被告陈坚信的委托代理人欧志强到庭参加诉讼，被告泉汇公司经本院传票传唤无到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈艺红诉称：陈艺红与陈坚信在2013年6月13日签订了《商铺租赁合同》，约定陈坚信租赁位于广东省肇庆市端州区七星路268号星湖名郡桂雨苑商业街113号商铺。租期从2013年6月13日至2018年6月12日，共计五年。合同约定首三年每月租金6000元，第四年每月租金6600元，第五年每月租金7000元。租金支付方式为每月13日前，用转账到陈艺红指定账户的方式缴纳。合同签署后，陈艺红依约将租赁物交付给陈坚信，由陈坚信用于其与他人开设的肇庆市端州区泉汇贸易有限公司作为经营场所。期间租金由两被告之一或者泉汇公司的其他股东缴纳。陈坚信、泉汇公司自2014年9月起，未依约向陈艺红支付租金。陈艺红分别在2014年11月12日和2015年2月26日向其寄发催收欠款的律师函，但两被告依然不履行自己的义务。此行为已严重违反了《商铺租赁合同》第四条、第六条的约定，根据《商铺租赁合同》第四条第1款的租金计算方式及第十一条第2款的违约金计算方式计算，截至2015年4月止，两被告共计拖欠租金48000元及应付违约金8640元（租金及违约金暂计算至2015年4月13日，以后按实际发生计收）。根据《商铺租赁合同》第十三条的约定，出租方给予承租方租赁期首三个月作为装修免租期，如承租方在租满五年的情况下，则承租方不需缴纳三个月的装修免租期。如承租方未能租满五年，则按实际租赁时间，每租满一年给予一个月的装修免租期，其余部分承租方需补回相应租金给予出租方。按照《商铺租赁合同》生效日2013年6月13日起计，至目前为止两被告租赁合同履行期间并不足够2年。因此承租方需补回2个月的租金给出租方，共计12000元。另外，根据《合同》第十条第1款第1项的规定，承租方拖欠租金超过30日的，出租方可以解除合同，据此要求泉汇公司撤离租赁场所。为维护原告的合法权益，特请求：一、被告陈坚信向原告陈艺红支付租金60000元及违约金8640元（租金及违约金暂计算至2015年4月13日，以后按实际发生计收，至法院判决租赁合同解除之日）；二、被告泉汇公司对前述被告陈坚信所负的债务承担连带清偿责任；三、解除原告陈艺红与被告陈坚信之间签署的《商铺租赁合同》；被告泉汇公司立即撤离肇庆市端州区七星路268号星湖名郡桂雨苑商业街113号商铺；四、两被告连带承担本案诉讼费。
被告陈坚信辩称：一、陈坚信租赁涉案房屋是用于作泉汇公司的经营场所，租金是计算到泉汇公司的经营成本，所以实际的承租人应是泉汇公司，责任应由泉汇公司承担。二、陈坚信曾交付了18000元押金给陈艺红，我方认为应可抵作租金进行扣除。三、我方认为陈艺红提出要补回两个月租金12000元的依据不足，合同约定乙方提前解约才需补交12000元租金，现不是乙方要求提前解约。四、我方认为陈艺红主张的违约金过高，应按实欠租金以银行同期贷款利率计算违约金。
被告泉汇公司没有到庭参加诉讼也没有提交书面答辩意见。
经审理查明：陈艺红是七星路268号星湖名郡桂雨苑商业街113号商铺的房地产权属人。
2013年6月13日，陈艺红（甲方）与陈坚信（乙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定：陈艺红将广东省肇庆市端州区七星路268号星湖名郡桂雨苑商业街113号商铺出租给陈坚信使用，租赁期限为五年，自2013年6月13日起至2018年6月12日止；第一至第三年月租金为6000元，第四年月租金为6600元，第五年月租金为7000元；出租押金为18000元，在签订合同时现金支付，租赁期满按约定退还；如陈坚信未按约定期限交付租金拖欠租金超过30天以上的，陈艺红有权解除合同，且可按当年租金的日万分之五支付违约金；双方如有特殊情况需提前终止合同，必须提前二个月通知对方，待双方同意后，方可办理手续，如陈艺红违约，需按照押金的金额双倍赔偿，反之，若陈坚信提前解约，则陈艺红有权不退还承租押金，陈坚信必须付清实际租赁期间产生的水费、电费、管理费及各种经营税费及负债，同时按照承租押金的双倍金额给予陈艺红赔偿；在陈坚信承租五年的承诺下，陈艺红给予陈坚信三个月的装修免租期（仅免租金，实际使用商铺产生的费用如管理费、水、电等费用由陈坚信自理）优惠，如由于陈坚信原因提前解约，陈坚信遵守合同一至十二条约定外，须按照实际承租期给予陈艺红补偿租金（如实际承租两年，则给予陈艺红补偿租金一个月）等等。陈艺红和陈坚信分别在《商铺租赁合同》的甲方和乙方落款处亲笔签名。
上述合同签订后，陈艺红将七星路268号星湖名郡桂雨苑商业街113号商铺交付给陈坚信使用，陈坚信在该商铺地址与案外人（公司股东）罗满荣、唐建国一起注册开办了泉汇公司，陈坚信担任法定代表人。陈坚信在签订合同当天支付了押金18000元给陈艺红，并从2013年9月份起至2014年8月份支付了2013年9月13日至2014年9月12日期间的租金给陈艺红。交纳押金和租金的主体有时是陈坚信本人，有时是泉汇公司的另外两个股东罗满荣、唐建国，有时则直接以泉汇公司的名义交纳。但从2014年9月13日起，陈坚信就没有再向陈艺红交纳租金。陈艺红追索无果，遂于2015年4月15日向本院提起诉讼。
本院认为：泉汇公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本院作缺席审判。
陈艺红与陈坚信于2013年6月13日签订的《商铺租赁合同》，内容合法有效，双方应恪守履行。上述合同签订后，陈艺红依约将七星路268号星湖名郡桂雨苑商业街113号商铺交付给陈坚信使用，陈坚信应当按时交纳租金。陈坚信从2014年9月13日起没有支付租金，应当承担违约责任。鉴于合同约定了若陈坚信承租五年，则给予三个月的免租期，若承租两年，则给予两个月免租期，现陈艺红要求陈坚信支付从2014年9月13日至2015年4月12日共计8个月租金48000元，和按照《商铺租赁合同》第十三条的约定重新计算两个月租金12000元（原来陈艺红给予陈坚信优惠的免租期），合共60000元。陈艺红的计算有误，2014年9月13日至2015年4月12日实际共计应为7个月，合同约定的“如实际承租两年，则给予陈艺红补偿租金一个月”，即陈坚信应补偿陈艺红1个月租金6000元。对于违约金，由于《商铺租赁合同》约定“按当年租金的日万分之五支付违约金”，该标准过高，应予以调整。违约金的计算应以迟延支付租金造成的损失作参考，损失应参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算，考虑到租赁方的实际情况，其违约金的计算以实欠租金造成的损失为基数，在此基数上不超过30％为宜。在本案中计算的违约金，以实际所欠租金为基数，从2014年9月13日起计算至陈坚信应当支付的租金支付完毕时止，具体计算方法：实欠租金×六个月以上一年以下（含一年）同期贷款年利率×n／12（n为拖欠月份数）×（1＋30％）。至于陈坚信补偿陈艺红一个月免租期的租金的违约金，因合同没有约定，本院不予支持。至于陈坚信认为应当以其缴纳的押金18000元抵扣租金，因《商铺租赁合同》约定若陈坚信提前解约，则陈艺红有权不退还承租押金，现因陈坚信违约导致合同无法继续履行，陈艺红可没收陈坚信缴纳的押金18000元，陈坚信的抗辩理据不足，本院不予采纳。
由于陈坚信作为泉汇公司的法定代表人，其与陈艺红签订《商铺租赁合同》是以租赁标的物作为泉汇公司的经营场所，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（三）》第三条第一款“发起人以设立中公司名义对外签订合同，公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”的规定，陈艺红要求泉汇公司对陈坚信拖欠陈艺红的租金和违约金承担连带清偿责任，合法合理，本院予以支持。
《商铺租赁合同》约定如陈坚信未按约定期限交付租金拖欠租金超过30天以上的，陈艺红有权解除合同，现陈艺红要求解除其与陈坚信之间签订的《商铺租赁合同》，符合合同的约定和《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，陈艺红的该诉讼请求合法合理，本院予以支持。合同解除后，陈坚信和泉汇公司应腾退租赁场地给陈艺红。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（三）》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告陈艺红与被告陈坚信于2013年6月13日签订的《商铺租赁合同》；
二、被告陈坚信应在本判决发生法律效力之日起七日内支付补偿一个月免租期的租金6000元和自2014年9月13日起至判决确定之日止的租金（租金计算标准按照《商铺租赁合同》的约定）给原告陈艺红；
三、被告陈坚信应在本判决发生法律效力之日起七日内支付其拖欠的租金产生的违约金给原告陈艺红，违约金以实欠租金，从2014年9月13日起计算至判决确定之日止，具体计算方法：实欠租金×六个月以上一年以下（含一年）同期贷款年利率×n／12（n为拖欠月份数）×（1＋30％）；
四、被告肇庆市端州区泉汇贸易有限公司对上述第二、三判项确定的被告陈坚信所欠原告陈艺红的债务承担连带清偿责任；
五、被告肇庆市端州区泉汇贸易有限公司应在本判决发生法律效力之日起三十日内腾退七星路268号星湖名郡桂雨苑商业街113号商铺给原告陈艺红。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费758元（原告陈艺红已经预付），由被告陈坚信承担，被告肇庆市端州区泉汇贸易有限公司承担连带清偿责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省肇庆市中级人民法院预交相应的受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 肖 旦
二〇一五年六月十八日
书记员 邹玉莹
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