宁波市海曙区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬海民初字第1404号
原告：鲁国华。
委托代理人：王裕发。
被告：毛海郎。
委托代理人：许海棠。
原告鲁国华为与被告毛海郎房屋租赁合同纠纷一案，于2015年8月27日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员何解放适用简易程序独任审判，先后于2015年9月24日、11月13日公开开庭进行了审理。原告鲁国华的委托代理人王裕发、被告毛海郎的委托代理人许海棠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鲁国华起诉称：原、被告于2013年6月4日签订房屋租赁合同一份，约定由原告将其所有的位于宁波市海曙区药行街169号亚细亚商城A区﹤5-4﹥房屋（建筑面积为793.09平方米）出租给被告用于经营台湾美食；合同租赁期限为5年，即自2013年4月1日至2018年3月31日；第一年租金为375000元，第二年租金为472500元，第三年租金为496125元；如因被告违约导致合同解除，被告应支付原告当期3个月租金的违约金。合同签订后，原告于2013年4月1日将租赁场地交付给被告，被告未按约支付租金、水电费及物业费，经原告催告后仍未能履行上述义务。截至2014年10月31日，被告尚欠原告租金404375元、水电费29340.08元及物业费27758.15元。原告认为，被告未能按约履行合同项下，故原告诉至法院，请求判令：一、被告支付原告2013年4月1日至2014年10月31日期间的租金404375元；二、被告支付原告相当于三个月租金的违约金118125元；三、被告支付原告拖欠的水电费29340.08元；四、被告支付原告2014年1月1日至2014年10月31日期间的物业费27758.15元。审理中，原告撤回第三项诉讼请求。
被告毛海郎答辩称：1.馔食坊餐饮公司实际使用的房屋系原告自行搭建，原、被告之间的租赁合同应属无效。2.本案的责任主体应是涉案房屋的实际使用人宁波馔食坊餐饮服务有限公司（以下简称馔食坊公司），而非被告。原告向馔食坊公司所交付的场地为亚细亚A区5层中间圆形区域，而非租赁合同所涉的A区5-4房屋，故原告要求被告支付房屋租金或房屋占有使用费无事实根据。原告已经与馔食坊公司签订了新的协议，应视为原告对涉案房屋使用费的实际承担主体已作明确。3.原告交付涉案房屋的时间为2013年9月底，并非是2013年4月1日。租赁合同约定的免租期自被告具备进场条件起算，而装饰装修由原告负责，馔食坊公司于2013年10月1日正式营业，其物业费的交纳起始时间也是从2013年10月1日起算，故原告交付涉案房屋的起算时间应为2013年9月底。
原告鲁国华为证明其主张，向本院提供了下列证据，经被告毛海郎质证，本院认证如下：
证1.房屋租赁合同一份，拟证明原、被告签订了房屋租赁合同及对相关权利义务进行了约定的事实。被告对真实性无异议，提出该份合同第三条约定进场日期从具备进场条件起算。经审查，该证据真实合法且与本案有关联性，本院予以认定。
证2.律师函一份，拟证明原告向被告书面催讨租金、水电费及物业费的事实。被告对真实性无异议，提出租金不应由被告承担。经审查，该证据真实合法且与本案有关联，本院予以认定。
证3.房产证一份，拟证明原告系涉案房屋产权人的事实。被告对真实性无异议，提出该产权证无附图，无法核实原告是否对涉案房屋享有合法产权。经审查，本院对真实性予以认定，对待证事实于下文阐述。
被告毛海郎为证明其主张，向本院提供了下列证据，经原告鲁国华质证，本院认证如下：
证一、收款收据一份，拟证明被告于2013年4月26日已向原告交付了押金100000元及原告交房日期不可能是2013年4月1日的事实。原告对真实性无异议，提出租赁合同已明确约定房屋交付时间为2013年4月1日，被告选择何时开业与原告无关。经审查，该证据真实合法且与本案有关联，本院予以认定。
证二、补充协议一份，拟证明原、被告签订的补充协议中约定租金由实际使用人承担的事实。原告对真实性无异议，提出租金由实际使用人承担的前提是原、被告及实际使用人三方共同签订协议，否则租赁合同权利与义务的不发生转移。经审查，本院对该证据的真实性予以认定，对其待证事实与下文一并阐述。
证三、房屋租赁合同一份，拟证明原告与馔食坊公司的原法定代表人毛海微签订了租赁合同，租金应由实际使用人馔食坊公司承担。原告对该证据真实性不予认可。经审查，该租赁合同并未加盖馔食坊公司公章，本院不予认定。
证四、物业费缴纳通知书、物业费缴纳发票各一份，拟证明租赁房屋实际使用人是馔食坊公司的事实。原告无异议，本院予以认定。
证五、确认单一份及函二份，拟证明涉案房屋的交付时间非原告主张的2013年4月1日的事实。原告对该证据不予认可，提出函所涉及的内容均已解决，否则被告无法开业，对于涉案房屋的交付时间在租赁合同中已经明确。经审查，本院对该证据真实性予以认定，对其待证事实于下文一并阐述。
证六、设计图纸一份，拟证明合同约定的租赁房屋系违章搭建，原、被告之间的租赁合同应属无效的事实。被告对该证据真实性不予认可。经审查，该证据虽系复印件，但与本院依被告申请向宁波市规划局所调取的规划图纸一致，亦与被告事后向本院提交的房产证附图一致，故本院对该证据予以认定。
证七、本院依被告申请向宁波市规划局调取的规划图纸一份，原、被告均无异议，本院予以认定。
经审理，依据有效证据并结合庭审中当事人陈述，本院确认如下案件事实：
原、被告于2013年6月4日签订房屋租赁合同一份，约定：甲方（原告）将其所有的位于宁波市海曙区药行街169号亚细亚商城A区﹤5-4﹥房屋（建筑面积为793.09平方米）出租给乙方（被告）用于开设台湾美食；甲方已于2013年4月1日将涉案房屋交付给乙方，双方共同签署了交付确认书并确定交付时间为2013年4月1日；租赁期限为5年，即2013年4月1日至2018年3月31日；装修免租期为60天，从乙方具备设备进场条件起计免租期；租金标准为：2013年4月1日至2014年3月31日期间的租金为375000元（2013年4月1日至5月31日为免租期）、2014年4月1日至2015年3月31日期间租金为472500元；圆平台消防、空调、排油烟、隔油池、给排水、排污及天、地、壁装修由甲方投入；如乙方未按时足额交纳租金、物业服务费等费用时，甲方有权从保证金中扣除该费用；合同签订时乙方主体如与乙方以后在该租赁场所实际的经营实体名称不一致的，由实际承租场地的经营实体与乙方共同履行本合同项下的乙方一切权利和义务，或者乙方在该承租场地注册成立新公司后，由甲乙双方及新公司共同签署房屋租赁合同主体变更协议，由新公司替代乙方继续履行本合同。后原、被告又签订补充协议一份，约定：甲方向乙方出租的房屋具体位置为附件中所示的圆形状“合作区域”；房屋交付以双方共同签署房屋交接单的当日为租赁房屋实际交付日。租赁合同签订后，被告于2013年4月26日支付押金100000元，另向原告支付租金10000元。2013年7月至9月期间，涉案房屋的实际使用人馔食坊公司多次致信原告，要求其尽快解决排油烟、排污管道等装修问题以期尽快开业。2014年1月15日，馔食坊公司支付了2013年10月1日至2013年12月31日期间的物业费11896元，涉案房屋的物业费收取标准为5元／平方米／月。原、被告一致确认租赁合同履行的终止时间为2014年9月30日。另查明：补充协议中所述的圆形状“合作区域”，经对比规划图纸及产权证附图，规划图纸中该部分面积的记载为“上空”，房屋产权证附图中该部分的记载为“见地”。审理中，原、被告意见不一，致调解不成。
本院认为，原、被告所签订的补充协议中所确定的涉案房屋所处位置在规划图纸及房产证附图中的记载均非合法的房屋产权结构，该部分应属原告非法搭建，根据《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，故原、被告之间的房屋租赁合同应属无效。租赁合同无效后，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故对原告要求被告支付涉案房屋的占有使用费的诉讼请求，本院予以支持。
本案的争议焦点主要为：1.被告是否是本案的适格责任主体？2.涉案房屋何时处于被告占有使用之下？
关于第一个争议焦点，被告主张本案的责任主体应为涉案房屋的实际使用人而非被告，第一，根据原、被告签订的租赁合同及补充协议，涉案房屋的权利与义务转移给实际使用人的前提是三方应达成协议一致，该前提条件并未成就；第二，被告作为合同的相对方，亦是涉案房屋的接受方，原告自然有权要求其承担房屋占有使用费。故对被告的抗辩主张，本院不予采纳。
关于第二个争议焦点，原告主张涉案房屋自合同确认的2013年4月1日即已交付，被告主张交付时间应为2013年9月底。根据租赁合同及补充协议约定，租赁房屋的交付应自被告具备设备进场条件时起算，而诸如排油烟、排污管道等装修应由原告负责，涉案房屋的实际使用人馔食坊公司在2013年7月至9月期间多次致信原告要求其尽快完成装修，可知在此之前，涉案房屋尚未具备交付条件。馔食坊公司所交纳的物业费起算时间为2013年10月1日，亦能间接印证被告的主张，故在原告未能向法庭提供房屋交接单以确定具体的房屋交付日期的情况下，应承担举证不能的不利后果。综合考虑以上事实，被告辩称原告于2013年9月30日交付房屋的主张，本院予以采纳。原、被告一致确认双方合同自2014年9月30日终止，故被告应按照租赁合同约定的租金标准支付原告2013年10月1日至2014年9月30日期间的房屋占有使用费。原、被告一致确认将被告所交纳的押金在应付的占有使用费中予以抵扣，经本院核算，被告尚需支付原告2013年10月1日至2014年9月30日期间的房屋占有使用费313750元（375000元／年÷2＋423750元／年÷2-押金100000元-已交租金10000元）。涉案房屋在此期间所产生的物业费，亦应有被告承担，经本院核算，被告应支付原告2014年1月1日至2014年9月30日期间的物业费35689元（793.09平方米×5元／平方米／月×9月），该金额高于原告诉请，故因以原告诉请的27758.15元为准。因原、被告之间的房屋租赁合同系无效合同，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十五条、第五十八条、《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第二条、第五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告毛海郎支付原告2013年10月1日至2014年9月30日期间的房屋占有使用费313750元、物业费27758.15元，共计341508.15元，该款于本判决生效后十日内付清；
二、驳回原告鲁国华的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
案件受理费9303元，减半收取4651.5元，由原告鲁国华负担1765元，由被告毛海郎负担2886.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。（上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴费通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，按自动放弃上诉处理。）
审 判 员 何解放
二〇一五年十一月十六日
代书记员 闻婉冬
附本判决所适用的相关法律及司法解释条文
《中华人民共和国合同法》
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。
第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。