广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第705号
上诉人（原审原告、反诉被告）：王晓燕。
委托代理人：罗军华，广东一言律师事务所律师。
委托代理人：吴威，广东一言律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：王妮。
委托代理人：黄静雯，广东深大地律师事务所律师。
上诉人王晓燕因与上诉人王妮房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市盐田区人民法院（2013）深盐法房初字第314号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
王晓燕在原审中的诉讼请求为：1、王妮支付违约金279400元；2、王妮返还定金70000元；3、王妮承担本案所有诉讼费用。
王妮在原审中的反诉请求为：1、没收王晓燕定金70000元；2、由王晓燕承担本案诉讼费用。
原审法院审理查明：2013年5月5日，双方当事人签订《二手房买卖合同》，约定由王妮将某苑B座2309转让予王晓燕，转让成交价为1397000元，王晓燕同意在合同生效之日起两日内向王妮支付定金70000元；王晓燕须于2013年5月10日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款以银行贷款为准支付至双方约定的银行监管账号，并向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料；在王晓燕将上述楼款一次性支付至银行监管账户或取得贷款承诺函，且王妮已取得房地产证原件之日起三个工作日内，双方必须签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，但最晚不得迟于出具贷款承诺书三日内；如王妮未按照本合同约定的期限履行义务超过五日，王晓燕可解除合同并选择要求对方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。当日，王晓燕向王妮支付了定金70000元，双方签订了资金托管协议，将交楼押金2000元交案外人一进行托管。2013年5月10日，双方当事人与某银行签订《二手楼交易资金委托监管协议》，将697000元存入双方指定的监管账户。2013年6月3日，王晓燕取得深圳市住房公积金管理中心下发的《深圳市个人住房公积金贷款审批通知书》。2013年6月17日，王妮完成贷款结清手续。2013年6月27日，王晓燕、案外人一向王妮寄出《履约催告函》，要求王妮于6月25日前办理递件过户手续；6月28日，王妮收到函件。
2013年12月17日，原审法院前往案外人一对涉案房产的居间人案外人二进行了询问。案外人二述称：“……一切都是按二手房买卖流程进行，然后帮王妮赎楼完毕，王妮突然表示不想卖了，还通知担保公司的她的代理人不要办理递件过户了……我们将买卖双方约在一起协商，王妮愿意给予一定的补偿，但坚持不愿卖房”；并称履约催告函是在此次协商不成功后寄出。
原审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷，双方当事人签订的《二手房买卖合同》真实有效，应受法律保护，双方均应依约履行义务。本案的争议焦点为是王晓燕抑或是王妮存在违约行为并应承担相应的违约责任。王晓燕在合同约定的时间内交付了定金、支付了首期款并办理了资金监管，并于2013年6月3日取得《贷款承诺函》，已履行合同义务，王妮应依约于6月6日前协助王晓燕办理过户手续。但王妮虽办妥了结清贷款的手续，但其以明示的方式告知王晓燕与居间人不愿继续出售涉案房产，在居间人主持协商后仍坚持不愿出售的意思表示，已构成根本违约，应当承担违约责任，王晓燕亦有权撤回资金监管，并有权解除合同。虽然王晓燕及案外人一于27日寄出的《履约催告函》，已晚于函件中的承诺期限，该解除合同的意思表示应为无效，但王晓燕在原审庭审当日明确表示解除合同，视为解除合同的意思表示到达对方，双方的《二手房买卖合同》于该日解除。合同既已解除，王妮继续占有王晓燕交付的定金于法无据，理应返还，且因其根本违约行为导致合同解除，应承担相应的违约责任。考虑到王晓燕于6月28日，即在其取得贷款承诺后的25日内已撤回资金监管，按照房屋成交价20%的标准计算违约金过分高于王晓燕遭受的损失，原审法院将违约金酌情调整为160000元。王妮自身违约在先，其主张王晓燕违约无事实依据，原审法院不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项，第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、王妮自判决生效之日起十日内向王晓燕支付违约金160000元；二、王妮自判决生效之日起十日内向王晓燕返还定金70000元；三、驳回王晓燕的其他诉讼请求；四、驳回王妮的全部反诉请求。本诉一审案件受理费减半收取为3271元、保全费2267元，合计5538元，由王晓燕负担1892元，由王妮负担3646元；反诉案件受理费775元、管辖权异议受理费100元，由王妮负担。
上诉人王晓燕、上诉人王妮均不服一审判决，向本院提起上诉。
上诉人王晓燕上诉请求：1、撤销并改判原审判决第一项；2、王妮承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、王妮在履行合同过程中构成根本违约行为，依照合同约定、法律规定，应当承担成交价百分之二十的违约金。双方签订的《二手房买卖合同》第十一条规定：“如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任。”在第十条中对买方的违约责任也作了完全相同的规定，即违约条款是双方真实意思表示，也是符合公平、平等的原则。合同法第113条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”。合同法解释（二）第29条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。王晓燕的实际损失包含：1、因王妮不履行合同，市场价格上涨，而重新购入类似房屋所必须支付的价格差额；2、王妮长期占用定金带来的利息损失；3、首期款被冻结期间的利息损失；4、因王妮违约不履行合同，双方又无法通过协商解决，只能通过诉讼方式解决而增加的诉讼成本、律师费。5、王晓燕在本案合同中所支付的各项费用及精力等等。合同的履行情况：作为购买二手房合同，买方的义务是支付定金、首期款、办理好余款的借贷手续，作为守约方，王晓燕已经全部履行完毕合同的约定义务。当事人的过错程度：在本案中，王晓燕完全按照合同约定履行全部义务，但王妮在签约后认为后市房价上涨空间较大，不愿再按原约定价格成交而毁约不履行，其性质是较为恶劣的。预期利益：王晓燕在完成全部合同义务后，因为王妮的根本违约而最终未能购入涉案房屋，必须以更高的价格购入相同的房屋，合同约定价和目前相同房屋价值存在约二十五万的价差。结合本案，王晓燕在没有任何违约的情况下，由于王妮的根本违约，所造成的损失与约定的成交价百分之二十并无较大的差别，不存在违约金过分高于损失的情况。如果法院仅仅认定判决项中的违约金标准，那么将成为王妮可以因为违约而获取利益，间接支持王妮违约。二、王妮应当承担本案全部诉讼费用。一审查明的事实表明：王妮本应在6月6日前协助王晓燕办理过户手续，但其以明示的方式不愿继续履行合同，构成根本违约，应当承担违约责任。王晓燕在整个纠纷中并无任何违约行为，合同最终解除的原因在于王妮根本违约。但在诉讼费、保全费的承担中，王晓燕却承担近35%的比例，与事实中的双方违约责任完全不相符。同时，不动产买卖属于明文规定的专属管辖，王妮却恶意提起管辖权异议，滥用诉讼程序权利，违背了民事诉讼中的诚实信用原则，无端地增加法院工作量，浪费宝贵的司法资源。王妮的行径理应受到法律的惩罚，故应当承担一、二审全部诉讼费用。综上，请求二审法院进一步查明事实，依法改判。
王妮针对王晓燕的上诉答辩称，一、本案中违约方应为王晓燕而不是王妮，王妮按照合同约定在6月17日完成赎楼义务，可以表明王妮一直在履行合同义务，在王妮完成赎楼义务后，王晓燕在根本没有给予合理期间的情况下让王妮履行合同义务，其向王妮发出《履约催告函》的行为只是为了在形式上完整其诉讼所需的证据链，王晓燕在《履约催告函》内要求王妮于6月25日前办理递件过户手续，但其却于6月27日才将《履约催告函》寄出，导致王妮于6月28日才收到《履约催告函》，而同日下午五点二十分王晓燕将监管资金撤回，王晓燕根本无意继续履行合同，根本没有给王妮继续履行合同的时间，向王妮发函的行为完全是为了从形式上完善诉讼需要的证据链，但王晓燕的这一行为恰恰证明了其缺乏继续履行合同的诚意，给王妮设定了一个不可能来得及完成的催告期间，进而在未经王妮同意的情况下，私自解除了资金监管，同时王妮经过调查发现，王晓燕于6月28日后很快又购买了另一套深圳市沙头角的房产，由此可见王晓燕完全是因为相中了另外一套房产，而不愿意继续购买本案涉案房产，因此才诬告王妮违约，据此本案中违约的并非是王妮，而是王晓燕。二、王妮从未向中原地产中介（案外人二）作出不愿意继续履行合同义务的意思表示，一审法院对案外人二的调查笔录并不能真实反映本案的真实情况，在涉案房产的买卖过程中，案外人二曾向王妮透露其与王晓燕系亲戚关系，若涉案房产买卖不成功，案外人二将失去其期待的收益，因此不能排除基于亲戚关系或是王晓燕向其许诺利益诱使其作此证词的可能，因此一审判决在没有其他书证或是视听资料等证据可以与其证词相互印证的情况下，仅凭其一面之词就认定王妮违约，明显是缺乏事实依据的。三、一审判决的违约金过高，远远超出王晓燕的实际损失，王晓燕所主张的购买涉案房产的预期利益缺乏事实依据，其定金、首期款的损失按照中国人民银行同期贷款利率的计算得出的金额是6076.69元，远低于一审判决的违约金16万元整，根据合同法的规定，法庭应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益的综合因素，根据公平、诚实信用原则予以衡量，并作出裁决，当事人约定的违约金高于造成损失的30%的，一般可以认定为合同法过分高于造成的损失，因此王妮认为一审判决的违约金过高，应降低违约金金额，具体金额应以人民币7899.7元为上限（计算公式为：6076.69乘以130%）。四、关于诉讼费如何承担的问题，取决于一审判决的结果，并按照王晓燕的一审诉讼请求与一审判决结果之间的关系予以确定的，同时，王妮认为在王晓燕违约在先的情况下，合议庭应当驳回其所有诉讼请求，因此王晓燕应当承担一审及二审所有诉讼费用。
上诉人王妮上诉请求：1、撤销一审判决中的第一项、第二项以及第四项，判令驳回王晓燕所有诉讼请求；2、判令王晓燕承担本案一审，二审全部诉讼费用。事实与理由：一、王妮不存在违约行为，不应承担相应的违约责任。一审判决认定的“但王妮虽办妥了结清贷款的手续，但其以明显的方式告知王燕与居间人不愿继续出售涉案房产，在居间人主持协商后仍坚持不愿出售的意思表示，已构成根本违约，应当承担违约责任，王晓燕亦有权撤回资金监管，并有权解除合同”认定事实不清，亦没有法律依据。在合同履行过程中，王妮依据双方签订的《二手房买卖合同》约定履行了赎楼义务，亦按约与王晓燕积极履行相关的过户手续，因此王妮不存在违约行为，不应承担相应的违约责任。二、王晓燕单方解除资金监管，存在违约行为。王晓燕于2013年6月28日单方解除了资金监管，但当时王妮与王晓燕签订的《二手房买卖合同》尚未解除，王晓燕的行为构成违约。其次，王妮于2013年6月28日才收到王晓燕寄出的《履约催告函》，但《履约催告函》明确表示要求王妮于2013年6月25日前履行合同，明显造成客观不能，对王妮明显不公，且2013年6月29、30号系周末，而王晓燕于2013年7月1日即向一审法院提起诉讼，明显王晓燕根本不想继续履行合同。因此，由此造成的不良后果应由王晓燕自行承担。三、即使王妮构成违约，亦未对王晓燕造成实际经济损失，王妮认为一审法院判决的违约金过高。即使王妮存在违约行为，王晓燕已于2013年6月28日，即在其取得贷款承诺后的25日内已撤回资金监管，如王妮全额退还定金至王晓燕，客观上明显并未对王晓燕造成任何实际损失，根据合同法第一百一十四条第二款约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；合同法司法解释二第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。因此，王妮认为王晓燕并不存在任何实际损失，而一审法院判决王妮支付王晓燕人民币十六万元整的违约金明显过高，不符合相关法律法规的规定亦违反了公平原则，对王妮极其不公平。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，导致一审判决明显不公。恳请二审法院在查明事实的基础上，依法撤销一审判决。
王晓燕针对王妮的上诉答辩称，一、王妮在王晓燕办理好贷款手续后，拒不履行过户手续，已经构成根本违约。二、我方在6月28日解除资金监管，是因为王妮已经明示不再履行合同，构成违约，我方有权解除合同。三、根据合同法解释及相关法律规定，王妮的根本违约造成王晓燕实际损失远超一审判决。综上，我方认为王妮的上诉理由不成立，请求二审法院驳回其上诉请求。
本院经审理查明，一审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据合同约定，王妮应在完成赎楼手续取得房地产证原件后三个工作日内办理递件过户手续，王妮没有提供证据证明其已按约完成了该义务，原审法院认定其构成根本违约并无不当，本院予以确认。关于违约责任的认定，依照合同约定，王妮作为涉案房产的出卖人，构成违约时，作为买受人的王晓燕，有权请求对方支付违约金。双方约定的违约金为房屋交易价的20%。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求予以适当减少。在本案中，王妮提出违约金调整请求，原审法院参照合同约定、结合合同履行情况、当事人过错等因素酌情判定其承担160000元的违约金有法律依据，本院予以确认。考虑到违约金调整属于一审法院依法行使自由裁量权范畴，该调整无明显不当，本院二审不再予以调整。
综上，王晓燕与王妮的上诉理由均不成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8213元，由上诉人王晓燕和上诉人王妮按各自预缴数额负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
审 判 员 柯 云 宗
代理审判员 吴 思 罕
二〇一四年九月二十五日
书 记 员 刘尹琳（兼）
相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。
一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。