广西壮族自治区南宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂01民终2316号上诉人（原审被告）：广西红日东升投资有限公司法定代表人：张功科，该公司执行董事。委托诉讼代理人：敬彬儒，广西南国雄鹰律师事务所律师。委托诉讼代理人：庞欣，广西南国雄鹰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：方艳红委托诉讼代理人：韦青榕，南宁经纬法律事务所法律工作者。上诉人广西红日东升投资有限公司(以下简称为红日东升公司)因与被上诉人方艳红商品房预售合同纠纷一案，不服南宁市江南区人民法院（2016）桂0105民初428号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月25日立案后，依法组成合议庭，于2017年7月26日公开开庭进行了审理。上诉人红日东升公司的委托诉讼代理人敬彬儒、庞欣，被上诉人方艳红的委托诉讼代理人韦青榕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。红日东升公司上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判驳回被上诉人的诉请请求或发回重审。诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人请求支付“逾期办理房屋报备案”的违约金，没有合同和法律依据。被上诉人在诉状中罗列的诉请请求是“红日东升公司承担因逾期办理房屋报备案的违约责任，向方艳红支付逾期违约金……”并且在庭审中未变更诉讼请求，也未对“办理房屋报备案”的含义进行解释。在双方签订的《商品房买卖合同》中，上诉人并没有“办理房屋报备案”的义务，在相关的法律法规中，也没有“办理房屋报备案”的要求。一审判决直接确认上诉人存在逾期报送产权登记资料备案的违约行为，判令上诉人承担违约责任，违反了“不告不理原则”。上诉人不存在“逾期办理房屋报备案”的违约行为，不应承担违约责任。二、一审审理程序违法，应发回重审。首先，被上诉人诉请“逾期办理房屋报备案违约金”，上诉人明确表示“房屋报备案并非合同约定义务”。一审对此未当庭向讼争双方释明，被上诉人亦未变更诉讼请求。其次，上诉人在一审提出不清楚被上诉人诉请的办理报备案的概念时，一审擅自对房屋报备案进行了解释，即办理房屋产权所需各种证明文件资料。一审为被上诉人加注房屋报备案的含义，擅自改变合议庭归纳的争议焦点，明显违反审判程序。方艳红辩称：办理产权证需要上诉人提供相应的资料报产权登记机关备案，这是有效促进开发商按章办理产权证的程序，此备案是之后确定房屋产权归属人后期根据备案信息进行产权证办理的前提，因此报备案是上诉人履行合同约定，即申请房屋所有权登记办理买受人为产权人的房屋所有权证的前提条件。因此，被上诉人要求上诉人履行将讼争房屋的权属登记资料报产权登记机关并协助被上诉人办理房屋产权证书的请求是明确的。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。方艳红向一审法院起诉请求：1、红日东升公司承担因逾期办理房屋报备案的违约责任，向方艳红支付逾期违约金8376元（违约金计算：房款418807元，从2013年9月10日起至2014年12月1日，违约天数共计445天），之后的违约金以同等方式计算至红日东升公司办妥商品房现售备案证明之日止；2、红日东升公司继续履行将诉争房屋的权属登记资料报产权登记机关备案的义务，并协助原告办理房屋权属证书；3、因本案产生的诉讼费用及相关费用由红日东升公司承担。一审法院认定事实：2010年7月24日，方艳红与红日东升公司签订《南宁市商品房买卖合同》一份，合同第三条约定：方艳红购买位于南宁市江南大道与富德路交汇处红日·江景小区5号楼x号房，建筑面积88.3㎡；合同第五条约定：该商品房单价为5985.37元/㎡，房屋总价款为418807元；合同第七条约定：买受人在合同签订之日向出卖人支付209807元的购房款，剩余209000元的购房款由买受人以银行按揭贷款的方式付清给出卖人；合同第九条约定：出卖人应于2012年4月28日前将符合合同约定并经有关部门验收合格的商品房交付给买受人使用；合同第十七条约定：出卖人应当在商品房交付使用后500个工作日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人。因出卖人过错，导致本条约定的上述手续延迟办理的，双方同意按以下方式处理：房屋所有权登记手续延迟办理不超过约定时间一年的，买受人不退房，出卖人每延迟一日按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，但该违约金的最高额不超过买受人已付房款的1%。房屋所有权登记手续办理超过约定时间一年的，买受人有权退房，当买受人要求退房时，出卖人应在买受人配合办理完退房的有关手续(包括但不限于买卖双方签订解除合同的协议、撤销合同备案登记等)后30个工作日内，将买受人已付房款退回，并按银行同期活期存款利率向买受人计付利息。如买受人不退房，出卖人每延迟一日按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，但该违约金的最高额不超过买受人已付房款的2%。合同签订后，方艳红向红日东升公司支付了首期购房款209807元，剩余209000元的购房款由买受人以银行按揭贷款的方式付清给红日东升公司。2010年8月2日，方艳红与红日东升公司到南宁市房产管理局办理了商品房预售合同登记备案手续。庭审时，双方一致同意，红日东升公司交付房屋于方艳红的日期定为2012年4月30日，红日东升公司应向方艳红交付房屋所有权证书的日期应定为2014年5月8日。一审法院认为：关于方艳红、红日东升公司签订的合同是否合法有效问题。方艳红、红日东升公司均有缔约能力，双方签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，合同内容未违反法律和行政法规的强制性规定，也不违背公共秩序和善良风俗，是合法有效的合同，对各方当事人均有约束力。关于方艳红要求红日东升公司履行将诉争房屋权属登记资料报产权登记机关备案，并协助方艳红办理房屋权证书的问题：根据方艳红、红日东升公司在商品房买卖合同中约定，红日东升公司需为方艳红办理房屋所有权证，而根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《城市商品房预售管理办法》第十二条及《房屋登记办法》第三十一条等规定，房地产开发企业将产权登记资料报送产权登记机关备案是办理房屋权属登记手续的前提，亦系红日东升公司的法定义务，故方艳红诉请红日东升公司履行将诉争房屋权属登记资料报产权登记机关备案，并协助方艳红办理房屋权属证书合法有据，对此予以支持。关于红日东升公司抗辩现南宁市市区范围内从2016年7月4日起不再办理房屋所有权证，而统一颁发不动产权证书和证明的问题，因房屋所有权证、不动产权证书和证明均是不动产权属的证明，名称上的改变不影响方艳红、红日东升公司之间的权利义务关系，方艳红亦同意将诉请变更为红日东升公司协助方艳红办理不动产权证书，对此予以支持。关于方艳红请求红日东升公司支付违约金问题（出卖人应将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案）：根据双方在《南宁市商品房买卖合同》的约定，出卖人应当在商品房交付后500个工作日内，为买受人办理房屋所有权证，房屋所有权证登记手续办理超过一年，买受人不退房的，出卖人每迟延一日，按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，但违约金的最高额不超过买受人已付房款的2%，本案中，双方一致同意，红日东升公司交付房屋给方艳红的日期定为2012年4月30日，红日东升公司应向方艳红交付房屋所有权证书的日期定为2014年5月8日，则红日东升公司从2014年5月9日起即已违约，至今红日东升公司仍未为买受人申请房屋所有权登记并将所有权证书交付方艳红，截止庭审时（2016年6月30日），红日东升公司违约超过一年，按照合同，违约金不超过买受人已付房款的2%，则违约金为：418807×2%=8376元。虽然双方《南宁市商品房买卖合同》中约定的是逾期办理房屋所有权证的违约金，由于产权登记资料报送备案是办理产权登记证书的前提，故方艳红诉请红日东升公司支付逾期办理房屋报备案违约金8376元亦符合规定，对此予以支持。对于约定的违约金是否过高的问题。方艳红、红日东升公司双方在《南宁市商品房买卖合同》第十七条中明确约定买受人不退房，每逾期一天，出卖人向买受人支付已付房款的万分之一的违约金，系双方真实意思表示，该约定含有违约方自愿接受违约惩罚的意思表示。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条前段之规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。”双方约定每日万分之一计付违约金，并未超过同期中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的30%，该违约金的约定没有明显过高，对红日东升公司的抗辩不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条之规定，判决：一、红日东升公司继续履行将南宁市江南区江南大道与富德路交汇处红日·江景小区5号楼x号房的权属登记资料报产权登记机关备案的义务，并协助方艳红办理不动产权证书；二、红日东升公司向方艳红支付违约金8376元；三、驳回方艳红的其他诉讼请求。案件受理费50元，由红日东升公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明：二审庭审中，方艳红明确其在一审的诉讼请求是要求开发商支付合同内规定的报备案违约金。红日东升公司承认至今仍未取得涉案《商品房现售备案证明》，无法办理房产证。本院认为：红日东升公司与方艳红在平等、自愿的基础上签订的《南宁市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应严格履行。关于一审审理程序是否违法的问题。本案中，方艳红在一审的第一项诉讼请求为“判决红日东升公司承担因逾期办理房屋报备案的违约责任。”一、二审庭审中，方艳红均明确其违约金诉讼请求为要求红日东升公司支付“合同内约定的报备案违约金”，方艳红在本案中的诉讼请求是明确的，一审将方艳红的诉讼请求概括为“逾期办理房屋报备案（办理房屋产权证所需各种证明文件资料）的违约责任”遵循了方艳红的本意。红日东升公司上诉主张一审对方艳红的第一项诉讼请求擅自作扩大化解释，程序违法，无事实依据，本院不予采纳。关于红日东升公司是否存在违约行为的问题。涉案《南宁市商品房买卖合同》第十七条第一款第3点之（1）约定：出卖人应当在商品房交付使用后500个工作日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人。本案中，双方一致确认红日东升公司已于2012年4月30日向方艳红交付房屋，房屋所有权证应于2014年5月8日向方艳红交付。但时至今日，红日东升公司未取得《商品房现售备案证明》，无法向房屋登记机关为买受人申请房屋所有权登记，未向方艳红交付房屋所有权证，其行为已构成违约。故一审认定红日东升公司存在违约事实理由成立，本院予以采纳。关于红日东升公司如何承担违约责任的问题。涉案《南宁市商品房买卖合同》第十七条第一款第4点之（3）第二款中约定：房屋所有权登记手续迟延办理超过约定时间一年的，如买受人不退房的，出卖人每迟延一日按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，但违约金的最高额不超过买受人已付房款的2%。前述已论，红日东升公司应于2014年5月8日向方艳红交付房屋所有权证，而办理房屋所有权证，开发商向房屋登记机构提交《商品房现售备案证明》是必要条件。红日东升公司至今尚未取得《商品房现售备案证明》，故其未能在约定的期限内向房屋登记机构为方艳红申报房屋所有权登记，时间已超过一年，红日东升公司应根据合同约定向方艳红支付违约金。故一审判决红日东升公司向方艳红支付违约金8376元并无不妥，本院予以维持。一审判决红日东升公司继续履行将涉案房屋的权属登记资料报产权登记机关备案的义务，并协助方艳红办理不动产权证书，红日东升公司没有异议，本院予以维持。综上所述，红日东升公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人红日东升公司负担。本判决为终审判决。审判长 吴 骁审判员 农虹菲审判员 高翔宇二〇一七年八月七日书记员 王 琨