云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云01民终5447号
上诉人（原审原告、反诉被告）：巩佑华，男，汉族，1969年11月20日生，住址：云南省昆明市呈贡县。
委托诉讼代理人：张庆雄、张芮嘉，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：赵均尧，女，汉族，1989年8月27日生，住址：广东省深圳市福田区。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：翟鸿媛，女，汉族，1963年8月4日生，住址：广东省深圳市福田区。
以上二位共同委托诉讼代理人：方芳、符伟，云南瑞阳律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人巩佑华因与被上诉人赵均尧、翟鸿媛房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2016）云0112民初5347号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案经合议庭评议，现已审理终结。
上诉人巩佑华上诉请求：1、请求撤销昆明市西山区人民法院作出的（2016）云0112民初5347号民事判决书第三项及第四项；2、依法改判驳回被上诉人的反诉请求；3、依法改判被上诉人向上诉人交付2014年7月10日至2016年7月10日期间的租金发票；4、本案一审、二审的全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误。上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》系双方协商一致解除，且《房屋租赁合同》的解除并不以上诉人搬离涉案房屋为基础和前提，一审判决认定《房屋租赁合同》系“上诉人提前解除”缺乏事实和法律依据。同时，上诉人并不存在违约行为，反而是被上诉人没有履行为上诉人开具相应发票的义务，其应当为上诉人依法开具增值税发票。被上诉人主张其受有损失并提出鉴定，但因上诉人未能缴纳鉴定费用导致被退鉴，被上诉人应承担举证不能的责任。上诉人已经根据《房屋租赁合同》的约定支付了第一年、第二年的全部租金，《房屋租赁合同》解除后，上诉人搬离了涉案房屋，被上诉人亦接收了房屋，且被上诉人并未对上诉人的交房行为提出任何异议，一审判决支付被上诉人提出的租金损失及另行出租房屋所产生的新的成本等损失缺乏事实基础，更无法律依据可言。一、上诉人与被上诉人之间系协商一致解除《房屋租赁合同》，并非上诉人提前解除。二、上诉人并不存在违约行为，不应支付违约金。三、被上诉人依法应向上诉人赔偿装修损失，并应依法向上诉人开具发票。四、被上诉人的损失应由被上诉人自行承担，其反诉请求不成立。综上所述，一审判决认定事实错误，与本案客观事实严重不符，导致法律适用不当。请求二审法院依法撤销一审判决，支持上诉人的上诉请求。
被上诉人赵均尧、翟鸿媛辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，因此，请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
巩佑华向一审法院提出下列诉讼请求：1、判令解除原被告2014年7月1日签订的《房屋租赁合同》；2、判令两被告连带赔偿原告装修损失人民币100000元；3、判令两被告连带返还原告租赁押金人民币168000元；4、判令两被告为原告开具租赁期间交付租金相关的发票；5、本案诉讼费用全部由两被告承担。赵均尧、翟鸿媛向一审法院提出下列反诉请求：1、请求人民法院判令反诉被告向反诉原告支付因反诉被告单方解约而给反诉原告造成的损失共计418333元。2、请求人民法院判令反诉被告向反诉原告支付其所拖欠的水电费人民币257.15元；3、请求人民法院判令反诉被告向反诉原告支付违约金人民币168000元；4、请求人民法院判令反诉原告不予退还反诉被告保证金。5、本案本诉及反诉的诉讼费由反诉被告承担。
一审法院认定事实如下：原告巩佑华作为（乙方）承租方与出租方（甲方）赵均尧签订了《房屋租赁合同》一份，约定：租赁的标的物是昆明市西山区滇池印象花园一期别墅49栋A座，房屋权利人赵均尧。租赁期限自2014年7月10日起至2019年7月10日止。介于该房屋为未使用过的新装修精品房，并考虑乙方的需求做局部调整，需所用装修及改造费预算约人民币100万元余。双方友好商议同意租赁押金为168000元。甲方考虑乙方为新开办事处，并承诺使用时尽量爱护保养好甲方的物业。乙方在甲方全部装修、绿化完工后，向甲方交纳房屋及配套设施保证金168000元。此款不作为房屋租金用，于租赁期满后乙方结清水、电、煤气、物业管理费用等余款，且确定房屋内装修及配套设施无损坏后的两日内由甲方全额退还。乙方应依房屋交接时之现状使用，如果要求重新装修或变更原有设施的，如出现墙体的拆除，应事先征得甲方同意。除不可抗力外，乙方因使用不当或其他人为原因而使房屋或设施损坏的，应负责赔偿或给予修复，如乙方在甲方发出修复通知后十日内仍未进行修复，则由甲方进行修复，修复费从押金中扣除，不足部分甲方有权向乙方追偿。乙方不得将房屋转租。在房屋租赁期限内，乙方如有任何违约，甲方不予退还已缴纳的房租，并向甲方支付当年租金的50%违约金。乙方退租时，若甲方要求拆除乙方在该物业中的加盖设施，乙方应恢复原交房状态（参照交房图表），如房屋及房屋内设施有损坏，甲方有权要求乙方进行维修，如乙方不予维修，甲方可从押金中扣除维修费用。甲方应乙方要求，同意由乙方出资在花园内增加停车坪、临时景观木亭，地下室增加特色酒柜。因乙方在花园内加建凉亭和停车场以及地下室加酒柜，乙方同意甲方交房时不包括交完整竣工完的绿化园林和地下室工程，待乙方加建完10天内甲方完成此两处的装修收口工程。原告提交的2016年4月8日微信通信记录显示，原告向被告翟鸿媛发送微信询问：49栋我们还是不打算做了，可以吗？被告翟鸿媛回复：可以，我看下合同如何约定。审理过程中，原告与两被告一致确认：租赁合同是原告与两被告订立。原告于2016年7月10日搬离租赁房屋，原告已经付清截止至搬离房屋时的房租。原告陈述：原告搬离房屋时停车场没有进行过改动。原告认可未缴纳水电费257.15元。两被告自认诉争房屋已经于2016年9月19日另行租赁给他人。原告搬离后，两被告就诉争房屋支付了5000元清洁费。本案审理过程中，两被告申请对争议房屋恢复原状所需要的费用进行鉴定。云南鼎丰司法鉴定中心于2017年4月26日作出退鉴函称：由于鉴定申请人未缴纳鉴定费，我中心对该委托作退鉴处理。
一审法院认为：房屋租赁合同是出租方转移标的物的使用权于承租方，承租方支付租金的合同。对于原告要求解除租赁合同的诉讼请求，一审法院认为，原告与两被告对于解除有关的问题争议很大，一审法院将在以下处理争议。但原告于2016年7月10日搬离了租赁房屋，两被告也接收了房屋，一审法院认为，以上行为应认定为双方的租赁合同已经解除，一审法院对此予以确认。从原告提交的微信记录来看，是原告向被告提出解除合同，之后原告也搬离了租赁房屋。租赁合同中并没有关于一方可以提前解除合同的约定，被告微信回复时也只是对解除合同表示“可以，我看下合同如何约定”，并没有明确表示认可该解除行为不属于违约行为。故一审法院认为，对于两被告主张原告提前解除合同是违约行为的观点本院予以支持。同时，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，本案中合同解除后，两被告还反诉要求原告恢复原状，表明两被告并不同意利用装修，根据上述法律规定，在原告解除合同系违约的情况下，对原告要求两被告赔偿装修损失的诉讼请求一审法院不予支持。原告诉请要求两被告就租金开具发票，一审法院认为，原告并未明确说明要求开具的发票为何种发票，一审法院对原告的此诉讼请求也不予支持。原告对于两被告反诉原告拖欠水电费257.15元并无异议，一审法院对此诉讼请求予以支持。对于双方争议的保证金以及两被告反诉要求原告支付的违约金及赔偿损失的问题，一审法院认为，第一，关于保证金，合同中约定：因原告使用不当或其他人为原因使房屋或设施损坏时，原告退租被告有权要求原告拆除加建设施，恢复原状。以上情况下，两被告均可要求原告进行维修，如原告不予维修，被告可从押金中扣除维修费用。本案中，有关房屋或设施损坏的问题，两被告并未能举证证实。关于恢复加建设施及装修的问题，一方面，按照约定，被告可自行恢复后从保证金中扣除费用，但两被告实际上没有进行恢复并已将房屋出租，即至庭审之日，恢复并未实际发生。另一方面，两被告对于恢复原状需要花费的费用申请了鉴定，但未预缴纳鉴定费用，两被告应对此承担举证责任。综上，一审法院认为，两被告没有举证证明出现满足合同约定的扣除保证金的条件，两被告应当将保证金168000元退还原告。第二，关于两被告主张的违约金和赔偿损失。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条规定，一审法院认为，两被告不能在本案中既主张违约金，又主张赔偿损失。两被告主张的损失中，2016年7月11日至9月18日的租金损失、清洁费5000元可以确认，其余关于恢复原状、恢复停车场、地下室以及可得利益等损失没有证据能够证实。以上两被告主张的三个多月的租金和清洁费的数额没有超过合同约定的违约金168000元。考虑到两被告因原告提前解约而另行出租房屋还会产生新的成本等损失，一审法院认为，两被告主张的违约金168000元金额适当，符合以上法律规定，对两被告要求原告支付168000元违约金的诉讼请求一审法院予以支持。双方当事人的其余诉讼请求一审法院均不予支持。据此，一审法院判决如下：一、确认原告（反诉被告）巩佑华与被告（反诉原告）赵均尧、翟鸿媛签订的《房屋租赁合同》解除；二、由被告（反诉原告）赵均尧、翟鸿媛于本判决生效之日起十日内退还原告巩佑华（反诉被告）保证金168000元；三、由原告巩佑华（反诉被告）于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）赵均尧、翟鸿媛水电费257.15元及违约金168000元。四、驳回原告（反诉被告）巩佑华的其余诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）赵均尧、翟鸿媛的其余反诉请求。本诉案件受理费5320元（原告预交），由被告赵均尧、翟鸿媛承担3000元，由原告承担2320元。反诉案件受理费4833元，由原告承担2000元，由被告赵均尧、翟鸿媛承担2833元。
本案二审期间，对于一审所认定的本案法律事实，双方当事人均表示没有异议，本院对一审查明的法律事实予以确认。二审审理中，各方当事人均没有新证据提交。
综合双方诉辩主张，本院归纳本案争议焦点为：1、本案上诉人是否存在违约行为，是否应支付违约金的问题；2、被上诉人是否应向上诉人赔偿装修损失及开具发票。
本院认为，针对本案上诉人是否存在违约行为，是否应支付违约金的问题。首先，上诉人认为通过双方之间的微信记录中被上诉人的回复“可以，我看下合同如何约定。”，证明双方系协商一致而解除合同，并非上诉人提前解约。本院认为，就被上诉人的上述回复而言，仅有同意解除合同之意，而并没有明确表示放弃追究上诉人违约责任之意，根据双方签订的《房屋租赁合同》的相关约定，仅赋予了被上诉人在承租方逾期30天未缴纳下一年度房租的情况下得以单方解除合同的权利，因而在合同约定的租赁期限并未届满之前，上诉人单方提出解除租赁合同的行为应属违约行为，故一审法院对两被上诉人主张上诉人提前解除合同是违约行为的观点予以支持并无不当。其次，案涉《房屋租赁合同》第六条第6项约定：“在房屋租赁期限内，乙方（巩佑华）如有任何违约，甲方（赵均尧）不予退还已缴纳的房租，并向甲方支付当年年租金的50%的违约金。”本案中上诉人提前解约的行为发生于租赁期第一至三年内，依照双方签订的《房屋租赁合同》第三条第一项之约定，第一至三年内每月租金为28000元，年租金为336000元，故上诉人应就其违约行为承担当年年租金的50%的违约金即：336000×50%=168000元。
针对被上诉人是否应向上诉人赔偿装修损失及开具发票的问题。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；”之规定，双方在合同解除的前提下，被上诉人并未明示其同意利用装修，且被上诉人将其房屋另行租赁予他人的行为也并不能证明被上诉人系同意利用装修，故依照上述法律之规定，一审对上诉人要求两被上诉人赔偿装修损失的诉讼请求不予支持并无不当。至于被上诉人应否开具发票予上诉人的问题，本院认为，就开具发票事宜，上诉人与两被上诉人并未在《房屋租赁合同》中有所约定，也无相应的法律强制性规定，因而两被上诉人对开具发票并不负有约定义务也不负有法定义务，对于上诉人要求两被上诉人开具发票的主张，本院不予支持。
综上所述，巩佑华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10153元，由巩佑华负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴 娴
审判员 何东山
审判员 饶丽佳
二〇一七年十一月二十八日
书记员 王蓓蓓