陕西省定边县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）定民初字第03681号
原告谭某某
委托代理人雷某某
委托代理人张少雄，系陕西三边律师事务所律师。
被告雷某某
被告石某某
委托代理人石某甲
第三人定边县某某房地产开发有限责任公司
法定代表人王某某
原告谭某某诉被告雷某某、石某某、第三人定边县某某房地产开发公司（以下简称定边县某某房地产开发公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年5月27日受理后，于2013年11月19作出（2013）定民初字第01512号民事判决书，被告提起上诉，榆林市中级人民法院作出（2014）榆中法民一终字第00110号民事裁定书，认为原审判决事实不清，证据不足，裁定如下：一、撤销定边县人民法院（2013）定民初字第01512号民事判决书。二、发回定边县人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，追加了定边县某某房地产开发公司为第三人参加诉讼。于2015年3月19日公开开庭进行了审理，原告委托代理人雷某某、张少雄及被告雷某某、被告石某某委托代理人石某甲到庭参加诉讼，第三人定边县某某房地产开发公司经传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理完结。
原告谭某某诉称，原告丈夫雷振云在盐场堡乡政府工作期间，于八十年代取得位于定边县邮电北巷（即北园子村现民生路）277.10㎡土地使用权，随后在此建砖土木北房（104.44㎡）五间，南房（32.37㎡）三间，有院墙和大门并在此居住生活。1990年雷振云去逝，1993年房产登记在原告名下。2005年原告在老宅院定边县二道东街门牌6号院拆旧房建单元楼后，由民生路住宅搬回老宅院居住。民生路宅院和房屋交二儿被告雷某某居住和管理。原告搬回老宅院上楼左腿骨折卧床几年，被告雷某某不争气，犯了事和原告几年都没有沟通。2013年1月雷某某忽然住在原告大儿雷鸣波房内，原告问原因才知被告雷某某背着原告和被告石某某在2006年12月5日签订《买卖房屋协议》，将原告院落和房以96800元出售给石某某，石某某使用中又将该房与定边县某某房地产公司置换，某某公司将该房拆迁，石某某获得置换房和现金补偿。原告还了解到被告雷某某背着原告在买房前将房产证抵押农行贷款，原告认为，公民财产受法律保护，非经原告同意两被告买卖他人房是无效行为，为了维护财产权益，诉至法院。请求依法判决1、依法判决被告雷某某和石某某签订《买卖房屋协议》无效。2、依法判决被告雷某某和石某某共同赔偿因买卖导致原告宅地277.10㎡及砖土木结构136.81㎡的房屋的经济损失（价款以2013年5月市场评估价计付）；3、由被告承担本案诉讼费用。
原告向法庭提交了以下证据：
第一组证据是中国农业银行定边支行2009年12月30日证明一份、房屋所有权证书一份第3-0494号，证明1、1999年9月13日本案原告所主张房屋在中国农业银行定边支行抵押。2、该房屋有砖土木北房5间104.44㎡，南房（32.37㎡）三间，建设年代是1986年。
第二组证据是买卖房屋协议，证明2006年12月5日被告雷某某与石某某达成买卖房屋协议，以8万元价格将原告房屋卖给石某某。2、宅基地面积277.1㎡。
第三组证据照片两张，证明房屋拆除后的土地现状。
第四组证据定边县人民法院（2013）定民初字第01512号民事判决书第三页，被告石某某辩称被告雷某某给石某某出一个假房产证，证明原告房屋被雷某某出售给石某某属于他们两个的私自行为，房屋的交付是由雷某某和石某某二人实施的，钱也是石某某直接给雷某某支付的。
被告雷某某辩称，在卖房时确实没有经过原告的同意，由于第一被告吸毒失去了理性把房卖了，原告所说的是事实。
被告雷某某向法庭提交了以下证据：
收条8支，证明被告石某某支付房款80500元。
被告石某某辩称，买房交易时间正确，原告谭某某是其亲姨娘，原来第二被告是在新安购买的房子，后原告谭某某给第二被告打电话说卖这处房子，当时价格为8万元，付款方式是第一次付7万元，剩余款将房产证和土地证变换过来再付，房款第二被告给第一被告支付了80500元，写合同时需要签字，有原告谭某某盖的印章，房款第二被告已经全部付清了。房产证还没有办理过来，后某某公司要拆迁，第二被告向被告雷某某要房产证，被告雷某某给第二被告一个房产证，某某公司给第二被告分一套单元楼，请求法庭驳回原告的诉求1、合同是有效合同，2006年12月5日签订合同，产权人原告谭某某、被告雷某某及其妻戴红霞知情都同意。2、买卖房屋系原告谭某某、被告雷某某等人共同财产，1993年办理房产证，雷某某已整30岁，在此房居住多年，对房地产的形成有所贡献，只不过将房产手续办理在母亲谭某某名下。3、房款已经全部付清，房屋已经交付，当时签订合同，并交付了房屋。4、到2008年该房被定边县某某公司拆迁置换，某某公司与被告石某某签订买卖合同，买卖标的物已不存在。5、本案是由于原告谭某某、被告雷某某母子认为房地产置换价格很高，所以对签订买卖房屋合同后悔，从情理和法律是站不住脚的，原告谭某某与被告雷某某是亲母子关系，所以请求法庭判决驳回诉讼请求，或判决买卖协议有效。
被告石某某重审时未向法庭提交证据，只提供了第一次开庭提交的以下证据：
第一组证据是房屋买卖协议、收条8支，证明原告和被告雷某某于2006年将房子自愿以8万元价格卖给被告石某某，合同主体适格，意思表示真实，合法有效，合同已经履行完毕。
第二组证据是房屋家具登记清单，证明第五条狗棚260元（雷某某的）、第七条有线电视钱（被告雷某某交的）及家具折价款，原告谭某某知道并同意。
第三组证据是拆迁补偿合同一份、户主房屋改造统计表、倡议书，证明1、买卖标的物已不存在，按照合同房屋作价33万元，置换135平米房子，现金10万元。2、2006年12月5日与第一被告签订买卖协议。
第四组证据是证人王德志证言，证明被告雷某某和被告石某某签订房屋买卖协议称其是中介人，房屋价格是8万元，当时写协议时在证人的岳父石某甲家中，写协议时有雷某某（被告）两口子，原告谭某某，石秀阳在场，原告谭某某本人说有印章，协议上的印章是自己盖的。
第三人未到庭但向法庭提交了答辩状，答辩意见1、本案追加本公司作为第三人没有法律与事实依据。民事诉讼法36条规定“当事人双方的诉讼标的第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的可以申请参加诉讼”，本案的二被告交易的房屋所有权证号为3-0494，而第三人征用的土地证号为3-27**号，且第三人征用的房屋属石崇歧所有，而原告诉讼的被告是石某某。本案中争议的土地不同，使用人不同，不能将我公司追加为第三人2、第三人征用石崇歧房屋的经过，2008年第三人响应定边县政府“棚户区”改造政策，决定对民生路部分住户旧房改造兑换成楼房，经与石崇歧反复协商最后于2008年3月26日签订了《房屋拆迁补偿换新楼房合同》本公司征用石崇歧土地及房屋给其置换135平方米楼房一套，15-20平米地下室一间，补偿现金105226元。合同签订后我公司向石崇歧催要房产证及土地证，石崇歧称该房屋系购买他人二手房并向本公司提供了《房屋买卖合同》予以证实雷某某给我公司交来该房的土地证（证号为3-2761号）和房产证证号3-04**号我公司才与石崇歧履行完房屋补偿事宜，几年来谁也没有来向公司反映房屋拆迁问题和补偿问题。3、原告与第一被告恶意串通损害第二被告利益，其行为法院不应支持。
第三人未到庭但向法庭提交了证据：
第一组证据国有土地使用证，证明雷某某提供自已的土地证，证号为3-2761。
第二组证据房屋买卖协议，证明雷某某与被告石某某签订房屋买卖合同。
第三组证据房屋拆迁补偿合同，证明石某某与定边县某某房地产开发公司签订了拆迁补偿协议。
经庭审质证，对原告所举第一组证据第一、二被告无异议。对原告所举第二组证据第一被告无异议。第二被告对证明问题有异议，当时买房是谭某某给第二被告打电话。对原告所举第三、四组证据第一、二被告无异议。
原告及被告石某某对被告雷某某提供的证据没有异议。原告对被告石某某提供的第一、二组证据真实性无异议；对被告石某某的第三组证据有异议，原告的房屋不能由被告石某某签订拆迁补偿合同及其改造统计表；对被告石某某提供的第四组证据王德志的证言有异议，只能证明房屋买卖协议是其书写的，并不能证明原告自己在该协议上盖章。被告雷某某对被告石某某提供的第一、二、三、四组证据均有异议，该房屋是其父亲所建，登记在其母亲名下，其在经济状况极差的情况下私下卖给被告石某某的，而且被告石某某的购房款也未付清，房产证也没有变更，同时在签订房屋买卖协议时原告也不在场，原告的印章系其自己刻的、盖的。
对第三人所举第一组证据原告对形式要件的存在没有异议，但是石某某已经说这是假的，石某某没有证据证明是雷某某给某某公司提供的假土地证，而是该证件是石某某造假，同时该证据还证明雷某某和石某某是背着谭某某买卖房子。第一被告对土地证不知道。第二被告无异议。对第三人所举第二组证据原告对形式要件存在无异议，但对证明是石某某购的二手房有异议，谭某某本人的房子就没有出售过，谈不上二手房，对证明是雷某某的房屋有异议，谭某某有定边县政府颁发的第3-0494号房屋所有权证证明二被告买卖的房屋是谭某某的。第一、二被告无异议。对第三人所举第三组证据原告有异议，认为谭某某的房屋价值超过这份合同的价值，所以这份合同不真实，对这个合同原告认为是无效合同。第一被告不清楚。第二被告无异议。
本院对原、被告及第三人所举证据做如下认定，对原告所举的第一、三、四组证据，第一、二被告均无异议，予以确认。对原告所举的第二组证据，第二被告有异议，认为第二被告买房时是原告谭某某打的电话，但该房屋事实进行了交易，对原告的房屋卖给了第二被告这一事实予以确认。对第一被告雷某某所举的证据，原告无异议，第二被告无异议，予以确认。
对第二被告在第一次开庭时所举的第一、二、三组证据内容真实，来源合法、予以确认。对证人王德志的证言中原告亲自盖章，系孤证，不予确认。发回重审时未提供证据。
对第三人所举的，第一组证据，原告对形式要件无异议，对证明问题虽有异议，但事实上第一被告将其房屋卖给了第二被告，对这一事实予以确认，对第一、二被告给第三人所提供的房产证、土地证存在争议，第一被告及第三人所称是第一被告提供的并且房地产证均是登记在雷某某名下，但是复印件，故对该证件的真实性不予确认。对第三人所举的第二组证据，第一、二被告无异议，原告对其形式要件无异议，对证明问题有异议，事实上是雷某某将该房屋卖给第二被告，产权证在谭某某名下，对这一事实予以确认。对第三组证据，第一被告不清楚，第二被告无异议，原告有异议，该合同是第二被告与第三人签订的房屋拆迁及补偿协议，该协议真实存在，故对该事实予以确认。
根据原、被告的陈述、举证、质证及本院认证，查明以下事实，被告雷某某系原告谭某某的儿子。2006年12月5日，被告雷某某将自己居住的位于定边镇邮电北巷登记在原告名下的一处房地产以80000元及附属财物折价6800元卖给了被告石某某，并签订了《房屋买卖协议》。被告石某某已付给被告雷某某房屋价款及附属财物折价款80500元，下欠6300元至今未付，房屋产权证被告雷某某至今亦未给被告石某某交付，被告石某某于2007年春季已实际对该房屋及院落占有使用。2008年3月26日，被告石某某的父亲石某甲与定边县某某房地产开发公司签订了《房屋拆迁补偿换住新楼房合同》。被告石某某对该合同认可。合同签订后定边县某某房地产开发公司将该房屋已拆除，并按照合同约定将补偿款105226元及住宅楼一套交付给被告石某某。
本院认为，合法的买卖关系受法律保护。2006年12月5日被告石某某按当时当地同地段房屋合理的市场价购买了被告雷某某居住的房屋，双方并签订了《房屋买卖协议》，协议签订后，被告石某某按照约定交付了80500元的购房款，并于2007年春季实际占有管理使用了该房，符合善意取得的构成要件，应属善意取得，且被告石某某也认为被告雷某某对该房有处分的权利。因此，二被告所签房屋买卖协议，应为有效，依法予以保护。原告称被告雷某某卖房时其不知情的主张与事实不符，原告与第二被告又是亲戚其称不知情的主张未提供相应的证据来印证，且争议的房屋已于2008年被开发商征用，原告于2013年5月27日向法院提起诉讼，从2006年12月5日起至起诉时长达6年之久，原告称其不知情的理由不符合常理，故原告请求确认二被告签订的《房屋买卖协议》无效，其理由不能成立，本院不予支持，原告主张给其造成的经济损失应向雷某某另案主张权利。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第四十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告谭某某的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告谭某某承担。
如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
审 判 长 王经栋
审 判 员 李占强
人民陪审员 刘万生
二〇一五年七月十五日
书 记 员 杨 春