湖北省十堰市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂03民终1395号
上诉人（原审被告）：中国工商银行股份有限公司十堰东汽支行。住所地：湖北省十堰市张湾区。
主要负责人：任文波。
委托诉讼代理人：汤丽英。代理权限：一般代理。
委托诉讼代理人：孙进，湖北天颐律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被上诉人（原审原告）：湖北汇城物业服务有限公司。住所地：湖北省十堰市茅箭区。
法定代表人：程幸吉。
委托诉讼代理人：秦吉芬。代理权限：一般代理。
委托诉讼代理人：徐海涛，湖北金卫律师事务所律师。代理权限：一般代理。
上诉人中国工商银行股份有限公司十堰东汽支行（以下简称：工商银行十堰东汽支行）因与被上诉人湖北汇城物业服务有限公司（以下简称：汇城物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省十堰市茅箭区人民法院(2016)鄂0302民初4536号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月13日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，合议庭认为本案事实已核对清楚，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
工商银行十堰东汽支行上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回汇城物业公司的全部诉讼请求。事实和理由：1.原审判决认定事实不清，主要证据不足。原审判决认定“本案所涉物业按每平米2.5元/月收取”没有事实依据。汇城物业公司在原审法院提交的证据四“协议书”中约定，商户3338平方米商铺的物业管理费为每年55000元，据此计算物业费为1.37元/月/㎡。汇城物业公司在原审法院提供的证据五“物业服务管理委托合同”第六章第二十一条第三款约定，空置房屋的管理服务费，按每平方米0.8元（多层）/1.00元（小高层）收取。汇城物业公司起诉的房屋属于空置房屋且为多层，应当按照合同约定的标准0.8元/月/㎡计算物业费；即使对该条款的理解有歧义，根据合同法的有关规定，“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上的解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”。因涉案的合同系汇城物业公司提供的格式合同，根据上述规定，应当作出不利于汇城物业公司的解释，也就是按照0.8元/月/㎡计算物业费。汇城物业公司的关联公司湖北汇城置业有限公司（以下简称：汇城置业）并未向工商银行十堰东汽支行交付本案涉案的所有房产（包括已经出租和空置的房屋），房产实际由汇城物业公司的关联公司十堰汇盈贸易有限公司占有、管理、使用、收益，并对外进行出租收取租金，这是典型的侵权行为。应当交付的房屋没有交付，汇城物业公司的关联公司通过出租在获取巨额非法利益，而没有出租的空置房屋又起诉要求工商银行十堰东汽支行支付物业费，明显没有事实依据。2.原审判决适用法律错误，判决结果不当。工商银行十堰东汽支行在原审中提出了诉讼时效的主张，原审法院应当对其进行审查。汇城物业公司的部分诉讼请求已经超过了诉讼时效，应当依法不予支持。工商银行十堰东汽支行并未与汇城物业公司签订物业服务合同，不存在违约金的问题。工商银行十堰东汽支行在收到本案一审起诉状之前从未收到汇城物业公司任何形式的通知，要求工商银行十堰东汽支行向其支付物业费，也就不存在违约金的问题。《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第六条规定的是应当缴纳物业费，而没有相关违约金的规定。故，原审判决支付违约金属于适用法律错误。此外，工商银行十堰东汽支行在原审中明确提出，在对涉案房产进行拍卖时，工商银行十堰东汽支行明确约定“标的物产权转移的相关税费（包含出让方及买受人应当缴纳的全部税费、水电费、物业费）全部由买受人承担”，房产现已经拍卖给赖玉聪等人，依法应由赖玉聪等人承担物业费。
汇城物业公司辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求二审法院依法驳回工商银行十堰东汽支行的上诉，维持原判。
汇城物业公司向一审法院起诉请求：1.判令工商银行十堰东汽支行支付2012年1月7日起至2015年1月15日止的物业费229266.8元及违约金68780元,共计298046.8元。
一审法院认定事实：汇城物业公司前身为十堰汇城物业服务有限公司，2008年1月至今为位于某号花园普通商品住宅小区提供物业服务。2011年12月19日，湖北省十堰市中级人民法院作出（2011）十执字第4-2号执行裁定书，将汇城置业位于北京中路某号、建筑面积12241.80㎡的商业用房中的5885.4221㎡房产（房权证为：十堰房权证茅箭区字第某号）所有权及相应土地的使用权裁定给工商银行十堰东汽支行所有，以抵偿汇城置业所欠债务，2011年11月27日，汇城置业签收此裁定书，2012年1月6日工商银行十堰东汽支行签收此裁定书；2013年7月22日，湖北省十堰市中级人民法院作出（2011）十执字第4-5号执行裁定书，裁定将汇城置业位于北京中路1号，建筑面积12241.80㎡的商用房中的864.796㎡房产过户给工商银行，以抵偿汇城置业所欠税款，2013年8月2日，汇城置业签收此裁定书，2013年7月29日，工商银行十堰东汽支行签收此裁定书；2014年12月8日，湖北省十堰市中级人民法院作出（2011）十执字第4-6执行裁定书，将2011年12月19日作出的（2011）十执字第4-2号执行裁定和2013年7月22日作出的（2011）十执字第4-5号执行裁定第一条变更为：汇城置业抵偿给工商银行十堰东汽支行上述房产面积6750.217㎡及相应土地，变更过户给买受人赖玉聪房产面积942.81㎡及相应土地；张斌兵房产面积2045.32㎡及相应土地；张列房产面积924.74㎡及相应土地；赵梅房产面积942.81㎡及相应土地；由雅楠房产面积942.81㎡及相应土地；杨本翠房产面积942.81㎡及相应土地；2015年1月14日，汇城置业签收此裁定书；经一审法院庭审核实以及双方的陈述，赖玉聪等人签收此裁定书的时间为2015年1月9日。以上文书均载明“本裁定书送达后，即发生法律效力”。后汇城物业公司向工商银行十堰东汽支行催要物业费无果，引起诉讼。
一审法院另查明，2010年8月23日，十堰汇城物业服务有限公司变更为汇城物业公司。
一审法院再查明，湖北省十堰市中级人民法院作出的（2011）十执字第4-2号执行裁定书中的3338㎡物业费、（2011）十执字第4-5号执行裁定书中的864.796㎡（实测面积为924.74㎡）物业费已由房屋承租人缴纳，本案所涉欠费面积为房管局实测面积减去上述面积，为2478.56㎡。
一审法院认为：工商银行十堰东汽支行与汇城物业公司之间形成物业服务合同关系。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”，故工商银行十堰东汽支行在签收人民法院确定产权的法律文书后，本案所涉物业已归其所有。该物业所在小区业主委员会与汇城物业公司签有物业服务合同，工商银行十堰东汽支行作为业主，应依合同缴纳物业费，故汇城物业公司要求工商银行十堰东汽支行支付物业费的诉讼请求予以支持，工商银行十堰东汽支行应缴纳的物业费应从最后一方签收法律文书日期的次日起计算至业主再次变更之日止，即物业费的起算日期应为2012年1月7日起计算至2015年1月15日。关于物业费收取标准问题。业主委员会和汇城物业2013年6月签订的物业服务合同未对商铺物业费作出明确约定，但开发商汇城置业与十堰汇城物业服务有限公司签订的前期物业服务合同约定非住宅房屋物业费收取标准为每平方米2.5元／月，小区业主委员会成立后又追认了该前期物业服务合同，虽然工商银行十堰东汽支行提出所涉物业应按上述合同空置房屋标准收取物业费，但该合同虽对空置房屋物业另立条款，但收费标准未作调整，且结合该条款上下文意思，该条款效力不针对非住宅房屋，故对商铺物业费收取标准，按照上述两份合同有关条款，结合所涉物业基本情况，比照汇城物业公司逾期提交的本小区、临近小区收费标准证据，参考物业费及物价逐年上涨的社会事实，综合确定本案所涉物业按每平方米2.5元／月收取。综上，工商银行应缴纳的物业费为2478.56㎡×2.5元／㎡／月×36个月零8天=224722.77元；关于汇城物业公司违约金的诉讼请求，工商银行十堰东汽支行应支付汇城物业公司资金占用期利息损失，但物业服务合同约定过高，酌情按中国人民银行同期贷款利率上浮30%，从2015年1月16日起予以支持。工商银行十堰东汽支行辩称汇城物业公司起诉主体错误的答辩理由，不予采纳；工商银行十堰东汽支行辩称双方之间没有物业服务关系，其不应缴纳物业费的理由，因汇城物业公司与工商银行十堰东汽支行所在小区的业主委员会签订有物业服务合同，且汇城物业公司一直在此小区连续为业主提供物业服务，双方已形成了物业服务合同关系，故工商银行十堰东汽支行辩称的该理由，不予采纳；工商银行十堰东汽支行辩称此案已超过诉讼时效的抗辩主张，与事实不符，不予采纳，工商银行十堰东汽支行辩称在拍卖涉案房产时对物业费进行了约定，承担物业费的主体应为买受人，其公司不应向其主张权利的抗辩主张，因此约定是工商银行十堰东汽支行与第三人之间的约定，对汇城物业公司不发生法律效力，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、参照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、工商银行十堰东汽支行于判决生效之日起三日内支付汇城物业服务有限公司物业费224722.77元及违约金，违约金按中国人民银行同期贷款利率上浮30%，从2015年1月16日计算至上述款项清偿之日止，但不得超过汇城物业公司请求的68780元；二、驳回汇城物业公司的其他诉讼请求。上列应付款项，如果未按判决限定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5771元，由汇城物业公司负担70元，工商银行十堰东汽支行负担5701元。
二审期间，上诉人工商银行十堰东汽支行、被上诉人汇城物业公司均未向本院提交新证据。
二审审理查明，一审法院查明认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，工商银行十堰东汽支行在签收人民法院确定产权的法律文书后，本案所涉房产已归其所有，其应当依法向为其提供物业服务的汇城物业公司缴纳物业费。
关于工商银行十堰东汽支行上诉称本案所涉物业费不应按每平米2.5元/月计算的主张，因开发商汇城置业与十堰汇城物业服务有限公司签订的前期物业服务合同约定非住宅房屋物业费收取标准为每平方米2.5元／月，小区业主委员会成立后又追认了该前期物业服务合同，但上述合同对处于空置状态的非住宅房屋如何收取费用未作具体约定。在此情况下，原审法院结合上述合同的其他内容、所涉物业基本情况、临近小区相同物业收费标准及物价逐年上涨事实，综合确定本案所涉物业按每平方米2.5元／月收取并无不当。故，工商所银行十堰东汽支行的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于工商银行上诉称汇城物业公司的关联公司汇城置业并未向工商银行十堰东汽支行交付本案所涉的所有房产（包括已经出租和空置的房屋），房产实际由汇城物业公司的关联公司十堰汇盈贸易有限公司占有、使用的主张，因工商银行十堰东汽支行并未向一、二审法院提供证据证实原审法院所认定的2478.56㎡房产存在上述情况。故，工商银行十堰东汽支行的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于工商银行十堰东汽支行上诉称汇城物业公司的诉请已超过诉讼时效的主张，因工商银行十堰东汽支行所欠物业费的期间为2012年1月7日至2015年1月15日，其未向汇城物业公司缴纳物业费处于连续状态，其诉讼时效应从2015年1月15日起计算。故，工商银行十堰东汽支行的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于工商银行十堰东汽支行上诉称涉案房产现已经拍卖给案外第三人，依照拍卖时的约定应由案外第三人承担物业费的主张，因上述约定系工商银行十堰东汽支行与案外第三人的约定，对汇城物业公司不产生法律效力。故，工商银行十堰东汽支行的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于工商银行十堰东汽支行上诉称其不应向汇城物业公司支付违约金的主张，因工商银行十堰东汽支行基于人民法院生效法律文书取得本案所涉房产，其取得房产后并未实际使用，上述房产一直处于空置状态，且汇城物业公司也未能提供证据证明其公司曾向工商银行十堰东汽支行进行催缴。在此情况下，原审法院判决工商银行十堰东汽支行向汇城物业公司支付违约金不当，本院予以纠正。故，工商银行十堰东汽支行的该项上诉理由成立，本院予以支持。
综上所述，上诉人工商银行十堰东汽支行的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条，《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销湖北省十堰市茅箭区人民法院（2016）鄂0302民初4536号民事判决；
二、工商银行十堰东汽支行于本判决生效之日起三日内支付汇城物业服务有限公司物业费224722.77元。
三、驳回汇城物业公司的其他诉讼请求。
上列应付款项，如果未按本判决限定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5771元，由汇城物业公司负担1420元，由工商银行十堰东汽支行负担4351元；二审案件受理费4761元，由上诉人工商银行十堰东汽支行负担。
本判决为终审判决。
审判长 胡 韧
审判员 张妍审判员刘占省
二〇一七年九月五日
书记员 胥 心 洁
附：本判决所适用的法律规定：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……