广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第1624号
原告（反诉被告）符信安，男，汉族，1981年2月13日出生，住址江西省赣州市宁都县。
原告刘小丽，女，汉族，1983年12月21日出生，住址河南省舞钢市。
委托代理人胡维刚，广东深大地律师事务所律师。
被告（反诉原告）杨金波，男，汉族，1989年9月18日出生，住址湖北省通城县。
委托代理人曾娜，广东诚公律师事务所律师。
第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司，地址广东省深圳市福田区，组织机构代码715279885。
法定代表人吴军强。
委托代理人时姗姗，女，汉族，1987年12月4日出生，系该公司职员。
第三人中国工商银行股份有限公司深圳布吉支行，地址广东省深圳市。
法定代表人陈荣宏。
委托代理人黄浩然，上海市建纬（深圳）律师事务所律师。
委托代理人林旭加，上海市建纬（深圳）律师事务所律师。
原告符信安、刘小丽与被告杨金波、第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华地产）、第三人中国工商银行股份有限公司深圳布吉支行（以下简称工商银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，杨金波在举证期限内提出反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。两原告委托代理人胡维刚，被告委托代理人曾娜，第三人世华地产委托代理人时姗姗，第三人工商银行委托代理人黄浩然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年4月4日，被告就转让位于深圳市宝安区新安街道勤诚达和园3#楼B座房的相关事宜，与原告符信安签订了《房地产买卖合同》，合同对转让价格、税费承担、办理方式、交楼时间及违约责任等进行了约定。合同签订后，两原告依约履行了支付定金、办理首期款监管及办理银行贷款承诺函等手续。330政策出台后，深圳市房价暴涨，被告违背诚实信用原则，拒不履行合同义务的行为，严重损害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、被告继续履行于2015年4月4日签订的《房地产买卖合同》，注销涉案物业的抵押登记将涉诉房屋过户至原告刘小丽名下，并按期交房；2、被告向原告刘小丽支付迟延履行违约金（以房屋转让价款人民币262万元为基数，按每日万分之四，从2015年6月21日起计算至房产交付之日止）；3、被告承担本案的全部诉讼费用、保全费。
被告答辩并反诉称，2015年4月4日，被告与原告符信安签订《房地产买卖合同》，被告将位于深圳市宝安区勤诚达和园3栋楼B座的房产转让给原告符信安，转让总价款为人民币262万元。原告符信安仅于合同签订当日支付购房定金人民币2万元，未按合同约定履行支付首期款及补足银行承诺贷款不足款项的义务。经被告多次催告，原告符信安仍怠于履行，至今逾期履行付款义务已超10天。此外，因原告符信安未经被告同意，擅自变更合同主体，被告通过多方查实，方得知新买受人为刘小丽，导致合同无法继续履行。综上所述，原告符信安构成违约，被告有权解除合同并要求原告符信安按转让总价款的20%承担违约责任。为维护被告的合法权益，被告依法提出反诉，请求判令：1、解除被告与原告符信安签订的《房地产买卖合同》；2、原告符信安支付被告违约金人民币52.4万元；3、原告符信安承担本案诉讼费。
针对被告的反诉，原告答辩称，2015年5月24日即在原告刘小丽办理首期款监管之后，因房价上涨随即向第三人世华地产提出加价的要求，在原告刘小丽取得贷款承诺函之后，被告也未以任何方式对贷款提出过任何异议。原告刘小丽取得贷款承诺函之后，要求被告办理赎楼及后续义务，但遭到被告的拒绝，被告借口称其收款的时间太长，被告在收到律师函后也未作出任何回应。综上，被告的反诉请求缺乏事实依据及法律依据，应当予以驳回。
针对本诉和反诉，第三人世华地产答辩称，本次交易第三人世华地产未收取任何款项，也未预留交房保证金。
针对本诉和反诉，第三人工商银行答辩称，在被告委托原告付款或法院向第三人工商银行送达协助执行通知书的情况下，第三人工商银行同意协助办理注销抵押登记的事宜。
经审理查明：2015年2月18日，被告出具《委托书》，表明全权委托其嫂子钟志荣办理所有转让涉案房产的事宜。
2015年4月4日，原告符信安作为买方，被告作为卖方（钟志荣作为卖方代理人），双方签订了编号为8196980的《房地产买卖合同》，相关约定如下：1、被告将其所有的位于深圳市宝安区勤诚达和园3#楼B座房（房地产证号码500××××4644）转让给原告符信安，转让成交价为人民币262万元；2、买方在签订本合同时向卖方支付购房定金人民币2万元。前述定金均交由居间方或银行监管，买方将定金支付给监管方或存入监管账号，即视为卖方收讫定金；3、第二部分房款人民币1,300,000元的付款方式为银行按揭付款，买方应于签署本合同之日三个月内付清首期款（总楼款减去银行承贷金额），买方应于应付首期款之日起3日（含当日）向银行提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料。如买方无法取得银行贷款承诺函或银行贷款不足以支付房款余额的，则买方应于获知无法取得银行贷款承诺函或银行出具贷款承诺函之日起十五日内自行筹资补足应交款，如银行出具贷款承诺函后最终又无法按预先承诺金额发放贷款的，买方应于获知该事实之日起十五日内自行筹资补足应交款；4、该物业处于抵押状态，卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起6日内（含当日）出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户手续。卖方虽有担保公司担保赎楼仍不能获得赎楼贷款的，须在签署本合同之日起60日内（含当日）自行赎楼、注销抵押登记，并将房地产证原件交予居间方；5、买卖双方须于银行出具贷款承诺书之日（若卖方需办理赎楼手续的，则在卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记且银行出具贷款承诺之日）起3日（含当日）内签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续；6、买卖双方协商同意在购房定金或其他购房款中预留人民币2万元作为交房保证金，交由居间方托管，此款在完成产权转移登记后卖方实际交付房地产时进行结算；7、买卖双方约定的交楼日期为卖方收齐全部房款（不含交房保证金、赎楼余款）之日起两日内；8、如卖方未按本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同；9、如一方逾期履行义务超过10日或者有其他根本违约行为，守约方可解除合同并选择要求违约方支付转让成交价20%的违约金或承担定金罚则。
2015年4月4日，被告向原告符信安出具《收条》，表明收到原告符信安交付的涉案房产的定金人民币2万元。原告、被告以及第三人世华地产在庭审中确认：原告符信安于2015年4月4日以现金方式向被告支付定金人民币2万元。
2015年4月8日，被告办理了公证委托手续，将包括到银行办理资金监管手续等在内的转让涉案房产的相关事宜委托给深圳市万通融资担保有限公司、李跃庭、曾伟东、伍ＸＸ、李爱珍。被告在庭审中确认，其在起诉前未撤销或变更过上述委托内容。
2015年5月20日，原告刘小丽作为甲方（买方），被告的代理人李跃庭以被告的名义作为乙方（卖方），中国工商银行股份有限公司前海分行作为丙方（监管方），三方签订了《二手楼交易资金监管协议》，约定就甲乙双方交易的涉案房产，监管资金人民币59万元，约定甲乙双方同意将交易资金人民币59万元委托给丙方进行监管，监管期限自交易款项划入丙方指定监管账号之日起90天。当日，原告刘小丽将款项人民币59万元存入双方约定的资金托管账户。
2015年6月17日，中国工商银行股份有限公司前海分行出具《二手楼按揭贷款确认书》，表明待房地产过户到买房人名下，并办理了以该行为抵押权人的抵押登记手续后，同意向买房人发放贷款人民币200万元。另，该确认书中注明：如上述房产因更名过户、抵押登记等手续出现法律障碍或买卖双方虚构交易背景、虚增房产成交价格、房产评估价格严重偏离市场价格或买卖双方、房地产中介机构任意一方提供虚假资料，涉嫌欺诈行为导致贷款不能发放的，本确认书无效。
2015年7月15日，中国工商银行股份有限公司前海分行撤销了上述《二手楼按揭贷款确认书》。中国工商银行股份有限公司深圳前海分行于2015年10月26日出具《情况说明》，表明其撤销二手贷款承诺书的原因是由于客户提供虚假买卖合同，且撤销承诺书当天已经通知买卖双方并同时退回买卖双方贷款资料。另，被告在庭审中表明其在上述《二手楼按揭贷款确认书》被撤销后，既未要求原告一次性支付购房款又未要求原告重新办理贷款手续，而是明确提出解除合同。
2015年7月15日，原告刘小丽委托律师以特快专递的方式向被告发出《律师函》，向被告告知：如被告对银行放款时间提出异议，原告愿意采取一次性付款的方式支付相应的购房款。被告应在2015年7月21日之前联系居间方世华地产或原告刘小丽，办理一次性楼款监管手续并配合担保公司及银行办理相关赎楼手续及后续的递件过户手续。如被告未履行上述义务，原告刘小丽有权追究被告的法律责任。被告确认其于2015年7月18日收到上述《律师函》。另，原告刘小丽主张其于2015年7月17日已经具备一次性付款的能力，原告刘小丽提交了中国农业银行金穗借记卡明细对账单证明其主张。
2015年7月29日，被告委托律师以特快专递的方式向原告符信安发出《律师函》，向原告符信安告知：原告符信安未按合同约定履行支付首期款的行为已经构成违约，被告决定解除双方签订的《房地产买卖合同》。上述《律师函》被退回。
原告主张被告拒绝履行合同，被告的行为违约，故原告现诉至法院，请求判令被告继续履行合同，且被告向原告支付延迟履行违约金（以人民币262万元为基数，按每日万分之四，从2015年6月21日计算至实际房屋交付之日）。被告在庭审中提出原告关于延迟履行违约金的标准过高。被告提起反诉，主张解除涉案合同，并要求原告符信安按房屋转让价款的20%向其支付违约金人民币52.4万元。被告主张原告符信安存在如下违约行为：1、未依约支付首期款；2、擅自变更买方主体。
另查，1、深圳市房地产权登记中心于2015年8月10日出具《购房资格证明》，证明：经核查，2015年8月10日，申请人即刘小丽家庭具备本市住房限购区域内的住房购买资格，可购壹套。
2、两原告承诺其有一次性付款的能力，愿意以一次性付款的方式支付购房款项，且在被告无能力清偿涉案房产所涉抵押贷款本息的情况下，两原告愿意代为清偿。
3、2013年9月12日，被告办理了抵押登记手续，将涉案房产抵押给抵押权人第三人工商银行，抵押编号为5A13011929。原、被告在庭审中确认涉案房屋除抵押权外无其他限制物权转移的情形。
4、两原告和第三人世华地产均主张卖方主体已经由原告符信安变更为原告刘小丽，原告提交了《买方主体变更确认书》证明其主张，原告符信安作为原买方，原告刘小丽作为新买方，被告作为卖方，三方均在上述《买方主体变更确认书》中签字确认，被告对上述主张以及《买方主体变更确认书》的真实性均不予认可，但被告在庭审后明确撤回对上述《买方主体变更确认书》中被告签名的真实性进行笔迹鉴定的申请。上述《买方主体变更确认书》载明的“（一）新买方已明确知悉原买卖关系中所有协议的条款，并同意继受履行买卖关系和居间关系中全部权利、义务，包括不限于房款支付、产权登记过户、房屋交接、佣金支付等。（二）本协议签署前，原买方已履行部分，原买方与新买方应自行完成交接，不得以此为由要求卖方或经纪方退回。（三）因买方主体变更，原买方同意就新买方居间义务向居间方承担不可撤销的连带保证责任”。
以上事实，有房地产买卖合同、收条、公证书、委托书、二手楼交易资金监管协议、转账凭条、二手楼按揭贷款确认书、情况说明、律师函、快递回执、快递查询单、购房资格证明、买方主体变更确认书等证据和庭审笔录予以证实。
本院认为，本案属于房地产买卖合同纠纷。原、被告签订的《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，各方应当依法全面履行合同约定的义务。
关于违约责任的认定。首先，根据本院查明的事实，被告办理了公证委托手续，将包括到银行办理资金监管手续等在内的转让涉案房产的相关事宜委托给深圳市万通融资担保有限公司、李跃庭、曾伟东、伍ＸＸ、李爱珍，且被告也在庭审中确认，其未撤销或变更过上述委托内容。本院认为被告作为有完全民事行为能力的民事主体在办理委托公证手续、确定委托代理人时应当负有审查和注意义务，在被告未撤销或变更过上述委托内容情况下，代理人以委托人被告的名义办理委托事项的法律后果应当由被告承担。其次，根据原告提供的《买方主体变更确认书》的内容可知，买方主体已经由原告符信安变更为原告刘小丽，被告虽然对该份《买方主体变更确认书》的真实性不予认可，但被告在庭审后明确撤回对上述《买方主体变更确认书》中被告签名的真实性进行笔迹鉴定的申请，在无证据予以反证的情况下，本院对《买方主体变更确认书》予以采信。本院认为，被告作为有完全民事行为能力的卖方主体，其在知悉或应当知悉在《买房主体变更确认书》签字行为所带来的法律后果的情况下，仍予签字的行为应当视为被告对已经或可能发生的买方主体变更行为予以确认和同意，被告代理人亦与原告刘小丽办理了首期款资金监管手续，即原告刘小丽作为变更后的买方主体已经与被告进行了履行合同的行为，被告不应以此为由作为拒绝履行合同的抗辩。另，买方主体变更后，原告刘小丽已经依约办理了首期款资金监管，不存在买方未依约支付首期款的违约行为。最后，涉案合同约定，如买方无法取得银行贷款承诺函或银行贷款不足以支付房款余额的，则买方应于获知无法取得银行贷款承诺函或银行出具贷款承诺函之日起十五日内自行筹资补足应交款，如银行出具贷款承诺函后最终又无法按预先承诺金额发放贷款的，买方应于获知该事实之日起十五日内自行筹资补足应交款。本案中，虽然银行于2015年7月15日已经撤销其出具的《二手楼按揭贷款确认书》，且撤销原因是“客户提供虚假的买卖合同”，但原告刘小丽已经于2015年7月15日以向被告发出《律师函》的方式明确表示其愿意以一次性付款的方式支付购房款项，且根据刘小丽提交的中国农业银行金穗借记卡明细对账单表明其亦具备相应的付款能力，根据合同约定，在无证据证明原告刘小丽不履行依约自行筹资补足应交款的义务的情况下，被告直接主张解除合同的行为构成违约，原告刘小丽有权主张继续履行合同。被告主张解除合同并要求原告符信安向其支付违约金，缺乏法律依据，本院不予支持。
关于合同继续履行。虽然涉案房地产存在抵押负担，但根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，如被告无能力办理赎楼，两原告愿意代为清偿涉案房地产所负抵押债务从而消除抵押权，因此涉案房产继续履行的障碍具备可消除的条件，而两原告代为支付的贷款本息可在应当支付的购房款中扣除。两原告现自愿承诺以一次性付款的方式支付剩余购房款，符合合同约定，故本院对两原告的该主张予以支持。本院认为，两原告应当以一次性付款的方式向被告支付剩余购房款人民币260万元（262万元-2万元），被告应当将涉案房地产过户登记至原告刘小丽名下，并将涉案房地产实际交付给原告刘小丽。房产过户过程中产生的相关税费，根据合同约定承担。
关于原告主张的违约金。原告刘小丽作为贷款申请方应当在提交按揭贷款手续的过程中负有对贷款资料进行审查的审慎的注意义务，且亦应当知晓提交虚假申请资料的相应风险。综上，原告刘小丽对涉案合同未能按照约定的履行日期履行负有一定的过错，综合考虑本案的案情和原告的过错程度，原告刘小丽主张被告应当向其支付延迟履行违约金，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告刘小丽和被告杨金波继续履行编号为8196980号的《房地产买卖合同》；
二、被告杨金波应于本判决生效之日起二十日内清偿完毕涉案房地产所涉抵押债务，被告杨金波应于涉案房产所涉贷款本息清偿完毕之日起五日内办理注销抵押登记手续（抵押编号：5A13011929），第三人中国工商银行股份有限公司深圳布吉支行应当协助办理上述注销抵押登记手续；
三、原告刘小丽、符信安应当于本判决发生法律效力之日起二十五日内向被告杨金波支付购房款人民币260万元（原告刘小丽、符信安代为清偿抵押债务以注销涉案房产抵押登记的，代为清偿的款项可以直接抵扣上述购房款）；
四、被告杨金波应当在两原告支付完毕上述购房款项且注销抵押登记之日起两日内将位于深圳市宝安区新安街道勤诚达和园3#楼B座（房产证号为50××44）过户登记至原告刘小丽名下，并将上述房产实际交付给原告刘小丽；
五、驳回两原告其他诉讼请求；
六、驳回被告杨金波的反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费人民币28,012元，保全费人民币5,000元，由两原告负担人民币332元，由被告负担人民币32,680元。本案反诉受理费人民币4,520元，由被告负担。本案本诉受理费和保全费原告已经预交，反诉受理费被告已经预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 杨 莹
人民陪审员 陈远霞
人民陪审员 朱纯禄
二〇一六年一月二十二日
书 记 员 李婷霞
书 记 员 张雪娜
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
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