浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙金民终字第1793号
上诉人（原审原告）张甲。
上诉人（原审原告）刘甲。
上诉人（原审原告）刘乙。
上诉人（原审原告）刘丙。
上诉人（原审原告）刘丁。
五上诉人共同委托代理人（特别授权）张某。
被上诉人（原审被告）刘戊。
被上诉人（原审被告）蔡某某。
两被上诉人共同委托代理人（特别授权）王某某。
原审被告刘己。
上诉人张甲、刘甲、刘乙、刘丙、刘丁（以下简称张甲
等五人）因宅基地使用权纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法
院（2010）金义民初字第2022号民事判决，向本院提起上诉。
本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结
。
原审原告张甲等五人诉称，张甲与丈夫刘庚共同所有位
于下余山村a区19幢2号（建造时暂定为：下余山村a区17幢2号
）的三间四层半房屋。2005年年底，刘己将上列房屋“出租”
给刘戊、蔡某某。2008年11月29日，刘庚病故。2009年10月29
日，刘己与刘戊、蔡某某发生争执，刘己被刘戊、蔡某某打伤。此时，刘己才将该房屋已经由其于2004年7月7日私下转让给
刘戊、蔡某某的实情告诉张甲。该房屋于2004年属于张甲与丈
夫刘庚的夫妻共同财产，而刘己对该房屋不具有所有权，其转
让房屋的行为属于无权处分，刘己、刘戊、蔡某某订立的协议
无效，刘戊、蔡某某应腾退房屋并返还。为此请求依法判决确
认刘己与刘戊、蔡某某之间的坐落于下余山村a区19幢2号的宅
基地买卖协议无效；依法判决刘戊、蔡某某腾退并返还上述房
屋；本案诉讼费用由刘戊、蔡某某、刘己承担。
原审被告刘己辩称，没有意见。
原审被告刘戊、蔡某某辩称，2004年7月7日，刘己与刘
戊、蔡某某经协商，刘己将三间宅基地卖给刘戊、蔡某某，价
款为23.8万元，当天付了10万元，并出具了13.8万元的欠条给
刘己。同时为了防止刘己反悔，双方又签订了一份借款协议。
刘戊、蔡某某买入三间宅基地后，房屋由其建造，并于2005年
8月建成，同年9月进行装潢，同年10月入住。根据我国法律规
定，张甲等五人如认为对本案讼争的三间宅基地享有合法的使
用权，应提供合法的凭证，现其提供的证据不能证明该三间宅
基地的使用权已经审批归张甲和刘庚享有，刘甲、刘乙、刘丙
、刘丁也就没有对该三间宅基地的继承权，故张甲等五人的诉
讼主体不对，应驳回起诉。
原审判决认定，2004年间，义乌市后宅街道下余山村进
行旧村改造。确定刘己户安排在a区19幢1号，刘庚户安排在a
区19幢2号，新房的占地面积均为121平方米。2004年7月7日，
刘己与刘戊、蔡某某经协商，刘己以23.8万元的价格将位于义某某后宅街道下余山村a区19幢2号（原暂定为：a区17幢2号）
的三间宅基地使用权出卖给刘戊、蔡某某，同日刘戊、蔡某某
支付了转让款10万元，并出具了13.8万元的欠条给刘己。同时
为了防止刘己反悔，双方又签订了一份借款协议。刘戊、蔡某
某买入该三间宅基地的使用权后，出资与刘己（其所有的三间
宅基地位于义某某后宅街道下余山村a区19幢1号）等人一起建
造房屋，于2005年8月建成，刘戊、蔡某某于同年9月对该房屋
进行装潢，并于同年10月入住。另查明，刘庚与张甲原系夫妻
关系。刘庚于2008年11月29日因病去世，其第一顺序继承人有
张甲、刘甲、刘乙、刘丙、刘丁和刘己。义乌市××余山村×
×区××号房屋的电费缴款户主为刘戊。刘戊系非农业家庭户
。
原审法院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十
二条第四款规定：农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地
的，不予批准。这一规定表明，宅基地使用权不允许向集体经
济组织之外的城镇居民转让；另外，作为宅基地使用权的主体
也只能是农村集体经济组织的成员，同时，特定的宅基地仅限
于本集体经济组织特定的成员享有使用权，农村集体经济组织
以外的人员不能申请并取得宅基地使用权。而本案中，刘戊、
蔡某某并非讼争宅基地所在地义乌市后宅街道下余山村的村民
。因而，不论刘庚生前和张甲因旧村改造由义乌市后宅街道下
余山村民委员会安排取得的三间宅基地使用权，是否属于合法
取得，刘己将该三间宅基地使用权转让给刘戊、蔡某某，已违
反法律、行政法规的强制性规定，故刘己与刘戊、蔡某某签订的宅基地使用权转让协议无效。关于本案讼争的三间宅基地上
的房屋所有权问题，一方面该讼争房屋的土地使用权并未经有
关部门的审批，即张甲等五人也未取得讼争房屋的土地使用权
，另一方面刘戊、蔡某某出资建造讼争房屋，张甲等五人也未
等价支出，因而张甲等五人不享有该三间宅基地上房屋的物权
，故其要求刘戊、蔡某某腾退并返还房屋，依据不足，不予支
持。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款，
《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和
国合同法》第五十二条的规定，判决：一、刘己与刘戊、蔡某
某于2004年7月7日签订位于义某某后宅街道下余山村a区19幢2
号的三间宅基地使用权转让协议无效。二、驳回张甲、刘甲、
刘乙、刘丙、刘丁的其他诉讼请求。案件受理费4310元，刘己
负担2155元，刘戊、蔡某某负担2155元。
宣判后，原审原告张甲等五人不服，向本院提起上诉称
，刘庚生前与张甲因旧村改造取得三间宅基地使用权，属合法
取得。刘甲、刘乙、刘丙、刘丁对该三间宅基地享有继承权。
张甲等五人具有讼争房屋的土地使用权，同时对该房屋就享有
物权。因此，一审法院已经确认该宅基地转让协议无效，刘戊
、蔡某某就应腾退并返还该房屋。综上，请求二审法院撤销原
判，依法改判。
被上诉人刘戊、蔡某某答辩称，张甲等五人并没有合法
取得三间宅基地的使用权。三间宅基地上的房屋是由刘戊、蔡
某某出资建造的，刘戊、蔡某某从2005年10月居住至今，张甲
等五人没有支付对价，要求返还房屋缺乏事实和法律依据。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告刘己答辩称，讼争的三间宅基地是我父亲刘庚
的，房子也是夫妻委托建造的。刘戊、蔡某某只付了我10万元
，房子是我自己造的。
二审中，张甲等五人提供了如下证据材料：证据1，后宅
街道办事处文件、义乌市建设局村镇规划批复书、义乌市人民
政府关于下余山村旧村改造实地踏勘表、金华市建设用地审查
意见表各一份，证明义乌市后宅街道下余山村旧村改造的用地
已经过有关部门审批，不存在违法建造的行为，即刘庚合法取
得讼争房屋的土地使用权。证据2，刘己证明一份，证明下余
山村19幢2号宅基地系其父亲刘庚所有，且该房屋是其父亲委
托其建筑，应归张甲等五人所有。刘戊、蔡某某质证认为，证
据1系复印件，后宅街道办事处文件中只有批复，无实际内容
，且与本案没有直接关联性。义乌市建设局村镇规划批复书等
只能说明下余山村旧村改造规划，不能证明刘庚已合法取审批
取得土地使用权。证据2是原审被告写的一张乙，内容与其在
一审庭审陈述不一致，且房屋归随所有并非个人证明就可以产
生法律效力。刘己质证认为，对证据1、证据2的真实性、合法
性均无异议。本院认为，证据1中仅涉及下余山村旧村改造的
相关事实，但不足以直接认定涉案三间宅基地使用权已经过合
法审批。证据2系本案原审被告刘己出具，实质系其个人陈述
，不具有证明力。
经审理查明，原判认定事实清楚，证据充分，本院予以
确认。本院认为，刘己将涉案的三间宅基地使用权转让给非本
集体经济组织成员的刘戊、蔡某某，其行为已违反法律禁止性
规定，应认定刘己与刘戊、蔡某某之间签订的宅基地使用权转
让协议无效。据此，刘戊、蔡某某不能取得该三间宅基地的使
用权。因刘戊、蔡某某已在涉案的三间宅基地上建造了房屋，
而张甲等五人并非房屋的出资建造者，也未支付房屋相应的对
价，故张甲等五人在不享有房屋所有权的情况下直接要求刘戊
、蔡某某腾退并返还房屋并无充分的依据，并且有违公平合理
的原则。据此，张甲等五人提出的上诉请求，本院不予支持。
综上，原判认定事实清楚，证据充分，实体处理得当。依照《
中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）
项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8620元，由张甲、刘甲、刘乙、刘丙、
刘丁负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金 革
审 判 员 郭松巍
代理审判员 单晓剑
二〇一〇年十二月二十二日
代书 记员 林 慧