陕西省合阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕0524民初233号
原告：王秀芳，女。
委托诉讼代理人：孙振峰（与原告孙振峰系同一人）。
原告：孙振峰（曾用名孙龙建），男，系原告王秀芳之子。
被告：李晓明，男。
委托诉讼代理人：李浩凯，陕西奥达律师事务所律师。
原告王秀芳与被告李晓明、第三人孙龙建房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月14日受理后，依法组�合议庭，公开开庭进行了审理，于2016年7月14日作出（2016）陕0524民初538号民事判决，李晓明不服，上诉于渭南市中级人民法院，渭南市中级人民法院于2016年11月17日作出（2016）陕05民终1597号民事裁定，撤销（2016）陕0524民初538号民事判决，发回重审，原告王秀芳更换起诉状与孙振峰作为共同原告参与诉讼，本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告孙振峰、被告李晓明及其委托诉讼代理人李浩凯到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告王秀芳于2016年3月14日向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原告房屋买卖合同无效；2、判令被告李晓明返还原告房屋及宅基地，停止侵害，并赔偿拆毁原告门房两间，灶房一间及树木损失。原告王秀芳、孙振峰于2017年2月20日变更诉讼请求为：1、要求解除房屋带院基买卖合同；2、要求被告恢复原状，向原告支付使用费9000元，赔偿门房两间、灶房1间及树木14棵损失15000元。事实与理由：原告全家人共同共有的位于本村新南巷10号宅基地一处，与被告宅基地均座北向南，西东相邻，院内建有门房两间、厦房5间、灶房1间。2003年10月8日，原告王秀芳之夫孙荫朋（本案起诉前已亡故）在未征得其他家庭成员同意的情况下，与被告之父李耀法（本案起诉前已亡故）签订了以房带基买卖合同，将上述原告宅基地及厦房五间以7500元价款转让给李耀法。当晚，李耀法在孙荫朋没有正式交付的情况下，擅自拆除界墙、门房、灶房，并挖掉院内树木14棵。原告王秀芳知情后，于第二天即向时任村委会主任雷新改表明了终止合同退回7500元的态度，后又通过村调解主任孙建科退款，均遭李耀法拒绝。多年来，原告一直找历任村干部调解未果。万般无奈之下才提起诉讼。原告认为，孙�朋所出让的宅基地是以原告孙振峰名义向国家和集体申请取得，由全家人共同共有，且农村宅基地依法不得转让，故买卖合同属于违法合同应予解除。又，原告孙振峰有兄弟二人，学校门口的新宅基地由孙振峰之弟孙小峰享有使用权，老宅基地及房屋系孙振峰在村子里唯一的住所，而且从法律上和事实上孙振峰已没有任何可能在村子里另行取得其他宅基地或住所，如果按照合同完全履行，将给孙振峰的生产生活造成无法挽回的损失。故应支持原告的诉讼请求。
被告李晓明辩称，不同意原告的诉讼请求，应驳回原告的起诉。事实与理由：1、原合同由孙荫朋与李耀法签订，根据合同的相对性原则，原告并非合同当事人，无权起诉合同纠纷，原告孙振峰原以第三人身份参与诉讼，发回重审后又变更为原告身份，属于程序违法。李晓明亦非合同当事人，作为本案的被告明显不适格。综上原告对本案没有诉权，应驳回其起诉；2、合同生效三年后原告才提出退款，十三年后才提起诉讼，早已超过债权的诉讼时效，不应受到法律保护；3、孙荫朋作为原告家庭的户主，有家事代理权，作为受让方的李耀法无需征得原告全家所有人的同意。孙荫朋以房带基将房屋及相应宅基地有偿转让给本集体经济组织成员李耀法，不违反法律规定，转让合同合法有效，且已实际履行，应依法维护其法律效力。李耀法在合同生效后，孙荫朋同意并在场的情况下实施相关拆除活动，不属于侵权行为，不承担侵权责任。原告所述其在村子里没有宅基地和房屋居住及是否有可能重新取得宅基地和房屋之事均与被告无关。
当事人围绕诉讼请求和争议焦点提供了证据，原告提供的证据有：1、户口本复印件2页；2、宅基�复印件2页，用以证明本案所涉房屋及宅基地原登记在孙龙建名下，后因登记机关的工作失误在换发宅基证时改登记在孙荫朋名下；3、2003年10月8日由孙荫朋、李耀法签订的转让合同一份，主要内容有：孙荫朋将新南巷10号院基及五间房子转让给李耀法，李耀法付给孙荫朋人民币7500元，当面点清，孙荫朋将院基内所有的树木挖完，此合同即日起生效，院基使用权及五间房子归李耀法所有，管事人李耀财，执笔人闫根旺；4、证人孙建科于2017年4月5日出具的书面证言一份，用以证明孙建科受村长孙俊生委托调解孙荫朋与李耀法两家买卖院基之事，并拿着王秀芳交给他的退还院基款到李耀法家进行调解，经调解没有达成协议，问题没有解决，该证明由该村村委会工作人员在左下方书写“情况属实”字样加盖村委会公章，并有现任村长孙俊生签名；5、证人雷新改于2016年3月2日出具的书面证言一份，用以证明，雷新改在担任村长期间，王秀芳找其两次调解孙荫朋与李耀法买卖院子之事，经雷新改与李耀法面谈后，调解无效，该证明由该村村委会工作人员在左下方书写“情况属实”字样加盖村委会公章；6、合阳县黑池镇申庄村民委员会于2017年4月5日出具的书面证明一份，证明该村村民王秀芳生有两个儿子，大儿子孙龙建现年43岁，小儿子孙小建40岁，均为本村村民且已各自结婚成家分户生活，现有宅基地两处，新南巷10号宅基地本在孙龙建名下，后因换证时书写失误改写在其父孙荫朋名下，该份证据加盖村委会印章并有现任村长孙俊生签名；7、现场照片5张。被告李晓明提供的证据有：1、原告王秀芳2016年4月1日谈话笔录，证明王秀芳自己承认其未实际占有涉案房屋；2、原告起诉状第七行，证明原告承认涉案房屋一直由被告占有；3、原告�供的转让合同，证明该合同合法有效且已实际履行；4、由雷普元代笔，李耀才签名的书面证言一份，证明签订合同和王秀芳退款的过程；5、现场照片3张，用以证明签订合同的第二天孙荫朋将五间房屋全部交付给李耀法，只有中间一个房子孙荫朋说让他先占上。
原告孙振峰申请本院调查收集的证据有：1、证人李耀才证言，主要内容有：孙荫朋说他卖院子的原因是他在学校门口划下一个院子，想再划一个，两个儿子每人一个，可以住一块，协议签订后，过了一两个月，孙荫朋的老婆找李耀法说不卖院子了，但没有说退钱的话，如果当时把钱退了，就不存在卖院子这一回事了，李耀才问过孙荫朋卖院子的事是否征得全家人的同意，孙荫朋说老婆说不愿意的话，实质是催他划新院子，并不是真的不愿意，他把卖院子的钱都交给老婆了，怎么会不愿意，过了三年时间，孙建科说王秀芳让他拿着7500元钱找过李耀法，李耀法说买院子款中有5000元是高息贷别人的，另外2500元按银行利息支付，就可以算没有买院子这回事，此后再没有人找李耀法说过退院子的事。2、证人闫根旺证言，主要内容有：他是孙荫朋与李耀法买卖院子合同的执笔人，当时是李耀法找他执笔的，到现场以后，孙荫朋也要求他执笔，孙荫朋说自己在学校门口划下新院子了，不需要这个老院子了，就卖给李耀法了。
本院对当事人没有争议的证据予以认定，对有争议的证据和案件事实认定如下：
1、庭审中被告查看了原告证据2的原件，认为该证据已被它的核发部门以公告的形式宣布作废，但未否认其真实性，故对该证据的真实性予以认定；原告证据4、5的出具人均曾担任村委会相关职务，其所证内容亦为职务行为，该证据内容得到现任村干部及村委会的确认，且与被告证据1和法院调查证据1相互印证，故对该证据予以认定；原告证据6有村委会加盖印章，且有现任村长签名，其内容与原告证据2及其他证据相互印证，故对该证据予以认定；被告证据1的主要内容与法院调查证据1、2内容一致，故对该证据中与法院调查证据内容一致的部分予以认定，对本院调查证据1、2予以认定。
2、关于原告是否享有诉权及被告是否适格的问题。本院认为，原告王秀芳与孙振峰系母子关系，是本案争议合同标的物的共同共有人和合同当事人孙荫朋的法定继承人，孙荫朋死亡后，关于孙荫朋在合同中的权利义务由其法定继承人承继符合法律规定。以王秀芳为原告，李晓明为被告，孙振峰为第三人的案件被上级法院发回重审后，由本院依法恢复一审程序进行重新审理，原告王秀芳更换诉状及与孙振峰作为共同原告并变更诉讼请求的情况均符合程序法规定，故原告王秀芳、孙振峰在本案中享有诉权。被告李晓明作为合同当事人李耀法的法定继承人承继李耀法在合同中的权利义务符合法律规定，现合同标的物中的宅基地及厦房五间中的部分房屋均由李晓明实际占有使用，故李晓明可以作为本案适格被告参与诉讼。被告主张的原告不享有诉权、孙振峰以原告身份参与诉讼违法、李晓明不能作为本案适格被告的理由均不能成立，本院不予采信。
3、关于原告的起诉是否超过诉讼时效的问题。本院认为，原、被告提供的有效证据证明，签订合同时双方当事人一致同意合同所涉房屋的其中一间房屋由孙荫朋占用，未列入当即交付范围，一个月后王秀芳即通过时任村干部向李耀法表明了废止合同的态度，三�后再次通过村干部调解废止合同之事，均未达成调解协议。孙荫朋和李耀法亡故后，其法定继承人亦未就孙荫朋生前签订合同时保留的一间房屋的交付问题和原合同的废止问题达成协议，合同标的物至今未完全交付。综上，自原告王秀芳第一次提出废止合同之日起，合同纠纷的状态一直持续至今，被告主张原告起诉超过诉讼时效的理由不能成立。
4、关于转让合同是否合法有效的问题。孙荫朋作为家庭共有财产的共有人之一对外处分共有财产的行为属于表见代理，且受让人支付了合理对价，故原告主张孙荫朋在未征得其他共有人同意的情况下擅自处分共有财产，致合同无效的理由不成立。法律规定农村宅基地实行以户为单位的分配方式，农户全家人依法享有共同使有权，而不是由宅基证登记人个人享有，故原告孙振峰以孙荫朋并非宅基证的�实登记人为由，主张孙荫朋对宅基地没有处分权的理由不成立。土地管理法规定，农村村民出卖房屋后，再申请宅基地的，不予批准，说明农户以房带基转让宅基地的，法律并不禁止，故原告提出孙荫朋出让宅基地行为违法的主张不成立。综上所述，孙荫朋与李耀法生前所签订的转让合同合法有效。
5、转让合同是否可以解除的问题。本院认为，孙荫朋转让宅基地的原因是自己计划在靠近已经入住的新宅基地的位置再申请一处宅基地，以使两个儿子可以相邻而居，而且孙荫朋自信以上计划能够实现，“管事人”李耀才和合同当事人李耀法亦相信孙荫朋具备另行申请一处宅基地的能力。合同签订一个月后，原告王秀芳提出终止合同时，关于孙荫朋另行申请宅基地的实际情况已经发生变化，其以上想法得以实现的可能性越来越小，直至本案起诉时，原告认为自己没有任何条件和可能在本村另行取得宅基地，被告亦不能证明原告另行取得宅基地的可能性客观存在。故本案合同所涉宅基地成为原告孙振峰在村中的唯一住所，如果将该宅基地依据合同约定交付给被告，原告将面临无住所的处境。另，农村宅基地是法律规定农村集体经济组织成员进行生产生活的基本保障，如果在客观情况发生重大变化，继续履行合同会给原告造成无法挽回的损失的情况下，仍然维持合同的履行，显然违反合同法规定的公平原则。加之，如果解除合同，给被告造成的损失只是恢复到合同签订前的生产生活状态，和其他经济损失，明显小于完全履行合同给原告造成的损失。综上所述，以解除孙荫朋与李耀法于2003年10月8日签订的“转让合同”为宜。
本院认为：本案争议合同虽然合法有效，但在履行该合同期�，实际情况发生重大变化，继续履行该合同会给原告造成巨大损失，有违合同法规定的公平原则，原告要求解除合同并要求被告移除放置于宅基地和房屋内物品的诉讼请求理由成立，应予支持。因被告履行合同没有过错，故原告在解除合同后应向被告退还价款的同时赔偿其有关经济损失，按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息，自收到价款之日即2003年10月8日计算至清结之日。因被告基于对合同的履行，在清理宅基地时付出一定劳动，在向原告交回时也要付出一定劳动，原告应向被告赔偿相关损失，本院酌定为5000元。另，原告在其他途经无法解决纠纷的情况下，长达十余年时间未及时提起诉讼，给被告的生产生活造成一定不便，应给予适当经济补偿，本院酌定为5000元。原告其他诉讼请求于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定判决如下：
一、解除原、被告被继承人孙荫朋、李耀法于2003年10月8日签订的买卖合同（转让合同）；
二、原告王秀芳、孙振峰退还被告李晓明合同价款7500元，并按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息，自收到价款之日即2003年10月8日计算至清结之日；
三、原告王秀芳、孙振峰赔偿被告李晓明劳务损失5000元，付给被告李晓明经济补偿款5000元；
四、被告李晓明将放置于原告宅基地及房屋内的物品和种植物予以清理并搬离原告宅基地及房屋；
五、驳回原告王秀芳、孙振峰其他诉讼请求。
以上判决主文第二、三、四项在判决生效后十日内执行清结。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。
案件受理费400元，由原告王秀芳、孙振峰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。
审 判 长 张占武
人民陪审员 秦 宏
人民陪审员 赵安详
二〇一七年五月十一日
书 记 员 雷 蕾