北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民（商）终字第09839号
上诉人（原审被告）北京润邦润家房地产顾问有限责任公司，住所地北京市朝阳区首图东路5号2号楼1B。
法定代表人陈立平，总经理。
委托代理人黄成毅，男，1976年1月19日出生。
被上诉人（原审原告）张尤莉，女，1951年9月26日出生。
上诉人北京润邦润家房地产顾问有限责任公司（以下简称润邦润家公司）因与被上诉人张尤莉委托合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民（商）初字第12848号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月30日受理后，依法组成由法官巴晶焱担任审判长，法官王天水、法官付哲参加的合议庭，于2015年8月10日公开开庭进行了审理。上诉人润邦润家公司的委托代理人黄成毅，被上诉人张尤莉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
张尤莉在一审中起诉称：2013年4月13日，张尤莉与润邦润家公司签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定由润邦润家公司代理张尤莉出租其位于北京市朝阳区农光里×号×号房屋（以下简称涉案房屋），并约定租金支付标准和时间。2015年1月13日，张尤莉未收到润邦润家公司应给付的租金，此后张尤莉多次催要，润邦润家公司仍拒不支付租金，故张尤莉诉至一审法院，要求解除张尤莉与润邦润家公司于2013年4月13日签订的《北京市房屋出租委托代理合同》，要求润邦润家公司给付租金损失15600元和违约金2600元，并承担本案一审诉讼费用。
润邦润家公司在一审中答辩称：不同意张尤莉诉讼请求。第一，张尤莉不是涉案房屋的所有权人，其也无法提供涉案房屋的房产证原件；第二，涉案房屋现处于空置状态，没有对外出租，润邦润家公司也没有获取任何租金收益，其无法支付租金；第三，润邦润家公司没有违约行为，亦不同意支付违约金。
一审法院经审理查明：2013年4月13日，张尤莉作为甲方与乙方润邦润家公司签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定甲方委托乙方出租涉案房屋，出租代理期间自2013年4月13日至2016年4月12日，房屋租金为每月2600元，按季度支付，具体交租日期为：2013年3月10日支付10200元，2013年7月13日支付5400元，2013年10月13日支付7800元，2014年1月13日支付7800元，2014年4月13日支付7800元，2014年7月13日支付7800元，2014年10月13日支付7800元，2015年1月13日支付7800元，2015年4月15日支付7800元，2015年7月13日支付7800元，2015年10月13日支付7800元，2016年1月13日支付7800元。合同解除及违约责任，经甲乙双方协商一致，可以终止本合同，出现任何不可抗力的情形导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除，如甲方不承担约定的维修义务超过7天，致使乙方无法出租房屋的，及出租房屋内的天然气、水电、供暖等达不到国家相关标准的，乙方有权单方解除合同，同时甲方须赔偿乙方两个月的租金作为违约金，乙方不得无故解除合同，如因乙方原因解除合同，需按照月租金的100%支付给甲方违约金，合同履行期间甲方不得解除合同，如要解除合同，需提前30天通知乙方，并赔偿乙方两个月房屋租金作为违约金及承担乙方对该房进行装修和配置物品的相关费用。张尤莉和润邦润家公司分别在落款处签字盖章。
一审庭审中，张尤莉和润邦润家公司均确认涉案房屋现由润邦润家公司实际控制，且租金只支付了54600元，2015年1月13日之后的租金尚未支付。另外，张尤莉向一审法院提交了北京市朝阳区房地产管理局房政科出具的证明，证明涉案房屋的所有权人为张尤莉之父张密，张密已于1993年去世，张尤莉表示其自1984年开始一直居住在涉案房屋内，虽然涉案房屋没有办理产权证，但由其实际占有。
一审法院于2015年3月30日向润邦润家公司送达起诉状、证据及开庭传票等诉讼材料。
一审法院判决认定：张尤莉与润邦润家公司签订的《北京市房屋出租委托代理合同》系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，委托人或者受托人可以随时解除委托合同。张尤莉请求该院确认主张解除合同的意思表示有效，该合同已经于2015年3月30日解除。
关于房屋租金，由于合同约定润邦润家公司应当于2015年1月13日和2015年4月13日分别向张尤莉支付租金7800元，现因合同已于2015年3月30日解除，故润邦润家公司实际应当支付的是2015年1月13日至2015年3月29日的房屋租金及2015年3月30日至实际返还房屋的租金损失。润邦润家公司以张尤莉无法提供涉案房屋的房产证原件且涉案房屋处于空置状态为由拒绝支付租金的答辩意见，该院认为，首先，虽然涉案房屋的原所有权人张密去世后，张尤莉尚未办理房屋过户手续，但鉴于张尤莉长期实际占有涉案房屋，在签订合同后，张尤莉如期交付房屋，其是否持有房产证原件并不影响张尤莉履行合同；其次，因润邦润家公司现在仍然实际占用涉案房屋，其就应当向张尤莉支付租金损失；因此，该院对润邦润家公司的上述答辩意见不予采信。关于违约金，因双方在合同中既未约定润邦润家公司逾期支付房屋租金的违约责任，亦未约定润邦润家公司不承担维修义务的违约责任，故张尤莉要求润邦润家公司支付违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百零九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：1.确认张尤莉解除2013年4月13日与润邦润家公司签订的《北京市房屋出租委托代理合同》的行为有效，该合同已于2015年3月30日解除；2.润邦润家公司于判决生效之日起10日内给付张尤莉租金6673元；3.润邦润家公司于判决生效之日起10日内给付张尤莉租金损失（自2015年3月30日至实际返还房屋之日止，按每日87元的标准计算）；4.驳回张尤莉的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
润邦润家公司不服一审法院判决，向本院提起上诉。其主要的上诉理由是：一审法院认定事实错误，证据不足。一审法院认定张尤莉尚未取得涉案房屋过户手续没有影响润邦润家公司的使用是错误的。第一，根据张尤莉在一审中提交的朝阳区房地产管理局房政科出具的证明显示涉案房屋的所有权人为张密，无论张密与张尤莉关系如何，这与张尤莉在签订合同时出具的房产证信息不相符。据此可以推断出张尤莉一审提供的两份证据中有一份是虚假的，应当追究张尤莉作伪证以及伪造国家公文罪的刑事责任。第二，如果张密是所有权人，则张尤莉不具备处理该涉案房屋的授权，同时张尤莉的妹妹居住在该涉案房屋内，亦未对张尤莉进行授权，在此情况下应当认定双方签署的委托合同无效，张尤莉应当退还润邦润家公司已经支付的租金以及利息，并赔偿因本次诉讼产生的费用及利息。第三，即使法院认定该委托合同有效，则应当继续履行双方合同，张尤莉应当提供涉案房屋产权证书原件和身份证原件，同时因张尤莉单方解除合同给润邦润家公司造成的违约损失，其应当承担违约责任。第四，根据北京市房屋出租管理办法，出租房屋时，承租人需要携带房主房产证及身份证复印件办理暂住证，因张尤莉无法提供有效房产证，承租人无法办理暂住证，故不再承租涉案房屋，造成润邦润家公司对客户的违约赔偿，因此润邦润家公司要求张尤莉按照合同约定，赔偿其两个月的房租作为违约金，并对于客户的违约赔偿承担连带责任。第五，因张尤莉随意上涨房租，不遵守合同约定，同时诬告辱骂润邦润家公司的工作人员，且有意欺骗，故使该房屋处于空置状态，润邦润家公司无法对该涉案房屋进行管理，导致房屋长期空置造成收益上的损失，应当由张尤莉承担。同时，润邦润家公司实际控制该房屋是由于本案没有彻底解决。综上，张尤莉故意欺骗，伪造证据，一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求二审法院判决：1.撤销北京市朝阳区人民法院（2015）朝民（商）初字第12848号民事判决，改判驳回张尤莉一审全部诉讼请求；2.如果判决委托合同无效，请求判令张尤莉退还润邦润家公司已经支付的租金54600元以及利息，承担本案诉讼费，并赔偿因本案引起的连带损失60430.2元以及利息（利息以银行结算为准）；3.如果判决委托合同有效，请求按照合同约定，判令张尤莉赔偿润邦润家公司两个月的房租并承担连带责任，包括因张尤莉无法提供房产证而导致承租人无法办理暂住证，润邦润家公司为此支付承租人的违约金3000元，中介费3000元，房屋空置费2600元、现承租人的合同因本案纠纷无法正常履行的违约金3000元，中介费3000元，因本案引起的张尤莉与润邦润家公司员工纠纷连带经济损失5703.2元，共计20430.2元；4.张尤莉承担本案诉讼费用。
二审期间，润邦润家公司向本院提交以下新的证据予以证明：证据1润邦润家公司与承租人白福东的房屋租赁合同复印件以及润邦润家公司与白福东签订的协议复印件，用以证明因张尤莉无法提供房屋产权证书原本，造成润邦润家公司违约，并支付了违约金。证据2润邦润家公司与蔡庸椿的房屋租赁合同复印件，用以证明一审庭审后，润家润邦公司已将涉案房屋出租给蔡庸椿，且承租人目前仍在涉案房屋内居住，如果张尤莉现在要求解除合同，会导致润邦润家公司与蔡庸椿之间的合同违约。证据3一张短信截图打印件（手机号码为137XXXX****），用以证明张尤莉给自己的亲妹妹发短信威胁其妹做伪证，张尤莉的妹妹又把短信转发给润邦润家公司代理人黄成毅。
张尤莉服从一审法院判决。其针对润邦润家公司的上诉请求和理由答辩称：1.在签订委托合同时，张尤莉还未办理涉案房屋的房产证，所以无法提供，但张尤莉已经向润邦润家公司说明了其没有房产证，房屋是张尤莉与妹妹共有的，二者之间没有产权纠纷。2.张尤莉委托润邦润家公司进行出租的是其占有的涉案房屋中的两间房间，另一间由张尤莉妹妹占有，其并未处分妹妹占有的房间。3.润邦润家公司到张尤莉退休前所在玻璃厂调查，了解到涉案房屋是小产权房，没有房产证，故润邦润家公司对此是知晓的。4.张尤莉没有给润邦润家公司造成损失，不存在赔偿损失的问题。5.是否拥有房产证与润邦润家公司是否应当交付张尤莉房租没有关系。张尤莉并没有多次向润邦润家公司索要房租，一共去过2次，且都有报警记录可以证明。6.张尤莉没有随意涨价和篡改合同。7.张尤莉认为合同解除后，涉案房屋如果有租户可以与张尤莉直接签署协议，这与润邦润家公司无关。综上，不同意润邦润家公司的上诉请求。
二审期间，张尤莉亦向本院提交以下新的证据予以证明：证据1包括（2014）朝民初字第38255号一审民事判决书、（2015）三中民终字06416号民事判决书以及北京市朝阳区人民法院2015年7月29日出具的执行案件立案通知书，该组证据用以证明黄成毅与张尤莉曾经发生纠纷，造成张尤莉受伤，黄成毅应当向张尤莉负担医药费，且已经进入执行阶段。证据2两份快递邮单底单，邮寄时间分别为2015年2月2日（韩秋邮寄），2015年2月11日（张尤莉邮寄），用以证明张尤莉和韩秋邮寄给黄成毅解除合同通知书，其已履行了提前一个月告知解除合同的义务。
经本院庭审质证，张尤莉对润邦润家公司提交的证据1、证据2的真实性、证明目的均不予认可。对于证据3，张尤莉认可137XXXX****为其妹妹的电话号码，但无法确认是否是其发送给其妹妹的信息，且不认可润邦润家公司的证明目的。润邦润家公司认可张尤莉提交的证据1的真实性，但不认可该组证据的关联性，且认为在该组证据的判决中张尤莉提供的证据是虚假的。关于张尤莉提交的证据2，润邦润家公司认可其真实性，但润邦润家公司的委托代理人主张其本人没有看到过这份证据，可能其同事收到过。
本院认为，关于润邦润家公司提交的证据1和证据2，由于润邦润家公司在庭审中并未提交原件，在张尤莉否认上述证据真实性的情况下，本院对真实性不予采信。关于润邦润家公司提交的证据3，从该打印件所载明的信息中，无法确认该信息是否为张尤莉发给其妹妹的，在张尤莉对证据真实性不认可的情况下，本院对该证据的真实性亦不予采信。关于张尤莉提交的证据1，鉴于该组判决与本案没有关联性，故本院对其关联性不予确认。关于张尤莉提交的证据2，因润邦润家公司认可邮单真实性，本院对该份证据的真实性亦予以确认，关于该份证据的证明目的，本院将在本院认为部分结合本案事实予以认定。
本院二审期间依法补充查明以下事实：
涉案房屋属于三居室，其中一居室现由张尤莉妹妹居住，另外两间曾由张尤莉委托润邦润家公司进行出租。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有《北京市房屋出租委托代理合同》、北京市朝阳区房地产管理局房政科的证明以及双方当事人一审、二审陈述意见等在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条的规定，委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因张尤莉在一审过程中明确向法庭表示要求解除双方之间的委托合同，且双方均认可一审法院送达起诉状、证据及开庭传票的时间为2015年3月30日，同时，依据张尤莉在二审过程中提交的两份快递邮单底单显示张尤莉确向润邦润家公司提出过解除委托合同的意思表示，故一审法院认定张尤莉请求法院确认主张解除合同的意思表示有效并认定涉案委托合同于2015年3月30日解除于法有据，本院依法予以确认。
关于润邦润家公司以张尤莉的房屋产权存在瑕疵、无法提供房屋产权证书原件为由，拒绝支付房屋租金一节，本院认为，首先，张尤莉向一审法院提交了北京市朝阳区房地产管理局房政科出具的证明，证明涉案房屋的所有权人为张尤莉之父张密，张密已于1993年去世，张尤莉表示其自1984年开始一直居住在涉案房屋内，虽然涉案房屋没有办理产权证，但由其实际占有。其次，双方签订委托合同的目的为润邦润家公司可以实际支配和使用房屋，张尤莉亦可根据合同得到约定的租金。从实际履行过程来看，双方签订合同后，张尤莉已将房屋实际交付给润邦润家公司，且在庭审中，张尤莉与润邦润家公司均确认涉案房屋现由润邦润家公司实际控制，租金从签订合同之日起已实际支付21个月共54600元，故张尤莉是否持有房屋产权证书原件并未对双方委托代理合同的履行造成实质影响。最后，无论张尤莉的产权是否存在瑕疵，在润邦润家公司实际控制涉案房屋的情况下，润邦润家公司以此为由拒绝交付张尤莉租金，没有事实和法律依据，本院不予支持。一审法院根据合同约定认定润邦润家公司应当于2015年1月13日和2015年4月13日分别向张尤莉支付租金7800元并无不当，同时，因涉案合同已于2015年3月30日解除，故一审法院认定润邦润家公司应当支付2015年1月13日至2015年3月29日的房屋租金6673元以及自2015年3月30日至实际返还房屋的租金损失（自2015年3月30日至实际返还房屋之日止，按每日87元的标准计算），于法有据，本院予以确认。
关于润邦润家公司以张尤莉的房屋产权存在瑕疵、无法提供房屋产权证书原件为由要求本院认定委托合同无效一节，因该上诉意见没有事实和法律依据，本院不予支持。关于润邦润家公司主张因委托合同属于无效，张尤莉应当返还其已支付租金并要求张尤莉赔偿两个月的房租以及因本案纠纷对润邦润家公司造成的各项连带经济损失与利息一节，由于润邦润家公司一审并未就上述诉请提出反诉，且张尤莉不同意本院在二审过程中一并审理亦不同意就此项诉请进行调解，故对于润邦润家公司的该项上诉主张本院二审期间不予审理。
综上，润邦润家公司的上诉请求和理由，均缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费128元，由张尤莉负担33元（已交纳），由北京润邦润家房地产顾问有限责任公司负担95元（于本判决生效后7日内交纳）；
二审案件受理费127元，由北京润邦润家房地产顾问有限责任公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 巴 晶 焱
代理审判员 王 天 水
代理审判员 付 哲
二〇一五年八月二十日
书 记 员 郭莹书记员刘畅