宁波市北仑区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0206民初6118号
原告：屠桃仙，女，汉族，1959年6月27日出生，住浙江省宁波市北仑区。
原告：罗香，女，汉族，1970年9月17日出生，住浙江省宁波市北仑区。
原告：张锡珍，女，汉族，1959年8月14日出生，住浙江省宁波市北仑区。
上述三原告的共同委托代理人：智海忠，浙江联鑫律师事务所律师。
被告：钟雪，女，汉族，1986年9月16日出生，住四川省泸州市江阳区。
被告：徐某1。
法定代理人：徐某2，系被告徐某1父亲。
原告屠桃仙、罗香、张锡珍与被告钟雪、徐某1合同纠纷一案，本院于2016年9月23日立案受理，依法由审判员丁澍淼适用简易程序于2016年10月25日、11月17日、11月24日公开开庭进行了审理。原告屠桃仙、罗香、张锡珍的共同委托代理人智海忠、被告钟雪均到庭参加诉讼，被告徐某1的法定代理人徐某2到庭参加第一次、第三次诉讼。被告徐某1的法定代理人经本院合法传唤，没有正当理由未到庭参加第二次诉讼。本案现已审理终结。
原告屠桃仙、罗香、张锡珍向本院提出诉讼请求：被告支付原告购房款545000元。庭审中，原告变更诉讼请求：被告支付债权转让款545000元。事实和理由：2016年9月5日，原、被告签订一份《房屋转让协议》，约定三原告将坐落于宁波市北仑区新碶街道隆顺家园13幢702室商品房出售给两被告。房屋总价款为745000元，被告付清房款后交房。但被告仅支付首付款20万元后就强行占有该房屋并进行装修。原告要求被告停止违约行为，催告其办理贷款并支付房款，但被告不予理睬。
三原告向本院提供：1.《房屋转让协议》1份，拟证明被告向原告购买房屋；2.银行交易记录4份及证明1份，拟证明三原告向开发商购买涉案房屋并付清房款；3.收条2份及情况说明1份，拟证明三原告从案外人程某、虞永平处购买房票；4.照片5张，拟证明被告已对涉案房屋进行装修。
被告钟雪答辩称：原告隐瞒涉案房屋是通过房票买卖的事实欺骗被告签订协议；涉案房屋实际价值为584638.4元，但原告以745000元的价格予以转让，属扰乱市场经济秩序的行为，也属于欺诈行为；同时，被告徐某1是未成年人，没有民事行为能力。因此，双方之间签订的《房屋转让协议》无效。涉案房屋实际价值为584638.4元，因此被告只欠原告384638.4元。
被告徐某1答辩称：被告徐某1是未成年人，其购买房屋未经法定代理人徐某2同意，因此协议是无效的。
两被告共同向本院提供：1.《商品房买卖合同》1份，拟证明被告直接与房产开发商签订涉案房屋的买卖合同，与原告无关；2.涉案房屋分户平面图、宗地图各1份，拟证明被告是涉案房屋的产权人；3.契证及税收缴款书各1份，拟证明涉案房屋的实际价值为584638.4元；4.结婚证、（2007）甬仑民一初第1675号民事调解书各1份，拟证明被告一并非被告二的亲生母亲；5.购房确认书1份，拟证明被告对房票一事并不知情。
本院为查明案情依职权从宁波经济技术开发区大港开发有限公司（以下简称大港公司）调取购房凭证（房票）转让协议书2份。本院依职权向史某、程某调查，制作询问笔录2份。
经开庭审理，原、被告举证、质证，本院认定证据如下：
1.两被告对原告提供的证据1的真实性无异议，但认为原告隐瞒事实，系无效协议。本院经审核对该证据的真实性依法予以认定；至于该协议的效力，本院综合其他证据予以评判。
2.对原告提供的证据2，两被告认为付款人是屠桃仙，与购房确认书中的罗香不符。本院认为开发商已确认三原告付清了涉案房屋的购房款，故对该证据依法予以认定。
3.对原告提供的证据3，两被告表示不知情，并认为程某、虞永平与其两人无关。对本院制作的2份询问笔录，被告钟雪对真实性无异议，但不认可房票转让的价格；被告徐某1未到庭，视为放弃质证的权利。本院认为，上述证据足以证明三原告从案外人处购得房票的事实，故对上述证据均予以认定。
4.两被告对原告提供的证据4的真实性无异议，但认为被告是经原告同意才去装修的。本院对被告已经对涉案房屋进行装修的事实予以认定。
5.原告对两被告提供的证据1的真实性无异议，但认为被告并未向开发商支付购房款，仅是为了办理房产证才签订的合同。本院经审核对该证据依法予以认定。
6.原告对两被告提供的证据2、3、4均无异议。本院经审核依法均予以认定。
7.原告对两被告提供的证据5的真实性无异议，但认为实际购买人可以进行变更，三原告共同购买了该房屋。本院经审核对该证据依法予以认定。
8.对本院调取的购房凭证（房票）转让协议书，原告、被告钟雪对真实性均无异议，被告徐某1未到庭，视为放弃质证的权利。本院对该组证据依法予以认定。
依据依法采信的证据，结合原、被告的陈述，本院认定事实如下：
2015年11月，原告屠桃仙、罗香、张锡珍分别以174200元、103480元的价格从拆迁安置户程某、虞永平处购得拆迁安置房票2份。2015年11月23日，原告罗香以程某的受托人身份与大港公司签订《隆顺家园购房确认书》，该购房确认书约定认购人程某认购的房屋为隆顺家园第13幢702室，价款为396158元。另该房屋确认书还约定：“认购人应务必于2015年12月19日至2015年12月24日内凭银行交款单、本确认书、拆迁安置协议原件（拆迁户）、房票户主身份证原件、购买户身份证原件及复印件、转让协议（××）到开发商指定地点签订《商品房买卖合同》。”2016年3月1日，原告屠桃仙支付大港公司购房款396158元。
2016年11月5日，原告与被告经协商签订一份《房屋转让协议》，约定原告将北仑区隆顺家园13幢702室房屋转让给被告，房屋面积97.36平方米，车棚面积7.9平方米，价格为745000元；付款方式为被告于2016年9月6日支付原告首付款20万元，并签订房地产正式合同，余款545000元由被告从银行款贷下来一次性付清；如贷款不足，现金补足。此房按套买卖，面积按房产证做出为准，如有差异面积，多退少补，由被告与房地产结清。签订房地产正式合同前的物业费由原告支付，签订合同后的物业费由被告支付，如被告因信用度或其他原因导致该房不能按揭贷款，则由被告承担一切责任；被告承诺签约日起三十五个工作日内批下贷款，一次性付清房款并交房。协议签订后，被告支付原告首付款20万元。
2016年9月6日，原告协助被告签订二份购房凭证（房票）转让协议书，宁波市北仑区新碶街道隆顺村村民委员会和宁波市北仑区新碶街道支大工作指挥部在二份转让协议书上盖章确认。当日，原告又协助被告与大港公司签订《商品房买卖合同》，被告现已取得隆顺家园第13幢702室房屋的产权证书。协议签订后，徐某2支取了被告徐某1提存在宁波市北仑明洲公证处的卖房款35万元。原告曾协助被告到中国邮政储蓄银行宁波北仑区支行申请房屋按揭贷款，但该银行因被告徐某1系未成年人而没有批准贷款。被告钟雪当庭亦陈述因被告徐某1系未成年人而无法通过正当程序从银行申请批得贷款。
另查明，徐某2与被告钟雪系夫妻，被告徐某1是徐某2的婚生儿子，被告钟雪是被告徐某1的继母。徐某2曾与两被告一起到行政机关办理涉案房屋的产权证书。徐某2和被告钟雪已对涉案房屋进行了初步装修。
本案的争议焦点是原、被告签订的《房屋转让协议》是否合法有效。原告认为，原告曾口头告知涉案房屋是通过房票购买的，而且徐某2对购房房屋是明知的，因此协议有效。被告认为原告隐瞒了涉案房屋是通过房票购买的事实，也隐瞒了商品房的实际价值，属于欺诈；同时被告徐某1是未成年人未经法定代理人同意签订协议，因此该协议无效。本院认为：第一，关于原告是否隐瞒涉案房屋的相关信息问题。《房屋转让协议》约定此房按套买卖，如有面积差异，由被告与房地产结清。该内容反映涉案房屋尚未取得产权证，被告需与开发商签订房地产合同，可以印证原告曾口头告知被告是通过房票买卖房屋的事实。被告钟雪在二份购房凭证（房票）转让协议书上签名，可证其应当明知涉案房屋是通过房票购买的事实。同时，被告凭《隆顺家园购房确认书》、购房凭证（房票）转让协议书等材料与开发商签订《商品房买卖合同》，并持该合同直接到行政机关申请办理产权证，而非通过二手房流程办理产权证书，亦可证明被告明知是通过房票购买涉案房屋。因此，被告认为合同无效的第一个抗辩理由与事实不符，本院难以采信。第二，关于未成年人被告徐某1签订合同未经法定代理人同意的问题。《房屋转让协议》签订后，徐某2支取了被告徐某1提存在公证处的卖房款35万元，后又与两被告一起办理涉案房屋的产权证，并对涉案房屋进行装修，上述行为足以证明徐某2对被告徐某1购房的行为表示同意，因此被告认为合同无效的第二个抗辩理由亦不成立，本院难以采信。第三，关于原告是否存在价格欺诈问题。本院认为，原告凭房票与开发商签订购房确认书并支付购房款后取得了可以要求开发商交付涉案商品房的债权，原、被告就该债权转让所商定的价格系双方真实意思的表示，且该转让价格也未明显背离北仑区商品房市场平均交易价格，故原告不存在价格欺诈的事实。综上，本院认为原、被告签订的《房屋转让协议》合法有效。
本院认为：原告从第三人处购得房票后与开发商签订了购房确认书，并付清了涉案房屋的购房款，但没有办理房屋产权登记，故尚未取得涉案房屋的物权，其仅取得可以要求开发商交付涉案房屋的债权。因此，原、被告签订的协议虽名为房屋转让，但原告转让的标的实为其对涉案房屋开发商的债权，该协议合法有效，双方均应按协议约定全面履行合同义务。协议生效后，原告协助被告与开发商签订了涉案房屋的《商品房买卖合同》并已办好产权证，原告已经履行了协议约定的义务。被告按约定已支付首付款20万元，尚应在协议签订后三十五个工作日（即2016年10月28日前）内办理按揭贷款并用贷款支付购房款余款545000元，但银行方因被告的原因而没有批准贷款，被告亦陈述其现无法通过正当程序从银行批得贷款，故被告按约应以自有资金支付原告购房款余款。被告钟雪、徐某1辩称仅需支付原告384638.4元的抗辩意见缺乏事实和法律依据，本院不予采信。综上，原告诉请正当合法，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条之规定，判决如下：
被告钟雪、徐某1应于本判决生效后二十日内支付原告屠桃仙、罗香、张锡珍债权转让款545000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息－债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本案受理费9250元，减半收取4625元，保全费3245元，合计7870元，由两被告共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
本判决生效后，如义务人拒绝履行，权利人可在判决书确定的履行期间的最后一日起二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
审 判 员 丁澍淼
二〇一六年十一月三十日
代书记员 王 琼