浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭民终字第1743号
上诉人（原审被告）：倪金高。
委托代理人：李继辉。
被上诉人（原审原告）：蒋梅琴。
委托代理人：李永胜。
上诉人倪金高因与被上诉人蒋梅琴房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2014）杭余瓶初字第179号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月17日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：1988年10月27日，蒋梅琴经当时村民委员会及乡人民政府批准，将原有宅基地上三间房屋翻建成二层三间砖混结构房屋一幢，用地面积为134.32平方米，其中建筑占地面积为100.56平方米。房屋四至为：东至行人路、西至本人自留地（杂地）、南至行人路、北至蒋全林晒场。该集体土地建设用地使用权经土地登记并发证。1990年12月10日，蒋梅琴、倪金高双方签订《房屋转让协议书》一份，蒋梅琴将该房屋以13000元转让给倪金高，蒋梅琴到瓶窑镇凤都村蒋介组气门厂宿舍居住，倪金高也从原有居住的平房处搬至该处居住并陆续支付转让款。该房屋转让无经所在村、组同意确认的手续。倪金高居住期间，民政部门发放门牌号，将蒋家头23号的门牌悬挂于该房屋。至2008年12月18日，倪金高与案外人陆国良签订《关于互换房屋基地的协议》一份，内容有：因倪金高需建造房屋，向陆国良提出，新屋基地选在陆国良的耕地内，经倪金高全家商量同意由原来平房老宅基地和现在居住的房屋及基地，自愿互换给陆国良。事后，倪金高于2010年另行建造房屋。蒋梅琴也通过民政部门申请补领蒋家头45号门牌。后因倪金高置换土地建房未经有关部门审批，属于违章建筑，被政府通知要求拆除违章建筑。2010年11月15日，蒋梅琴、倪金高经协商将原来的房屋转让关系变更为房屋租赁关系，重新签订了《房屋出租协议》一份，约定：蒋梅琴将蒋介组45号三间砖瓦结构房屋出租给倪金高倪金高，租期二十年，自1990年1月1日至2010年12月31日止；租金为每年500元，计10000元，一次性付清；协议一式二份，双方当事人各执一份。蒋梅琴、倪金高分别签名按指印，倪金高并在落款处“同意归还”文字上按指印，蒋家组组长陆国良签名并写上情况如实，由瓶窑镇凤都村村民委员会写上情况属实并盖公章。落款时间倒写至1990年1月3日。自此，蒋梅琴、倪金高变更了原来的买卖合同关系为新的租赁合同关系，同时将原签订的《房屋转让协议书》收回至组里。约定的租赁期限届满后，倪金高一直使用该房屋，未将房屋交还给蒋梅琴，经蒋梅琴催要未果。2012年7月30日，杭州市房屋安全鉴定检测中心有限公司对房屋进行鉴定，作出《鉴定报告》一份，结论为综合评定房屋危险性等级为d级，即“整幢危房”，建议拆除并向政府相关职能部门办理有关手续。2012年12月15日，蒋梅琴提出危房翻建申请，经村委民委员会、镇人民政府及相关土地管理部门批准，同意原地翻建。2013年3月19日，因蒋梅琴发现倪金高与案外人汪南英于2012年3月22日将蒋梅琴所属自留地转让给汪南英，申请瓶窑镇凤都村人民调解委员会调解要求返回，经召集各方当事人进行调解，达成调解协议：1、所涉土地归还蒋梅琴；2、倪金高收取的转让金退回给汪南英，并砌好原毁墙头；3、倪金高于2013年5月2日前搬离蒋梅琴房屋。事后，倪金高本人及部分家庭人员已按要求搬离该房屋，但其母亲仍居住在该房屋，致使倪金高最终未将所租赁的房屋交还给蒋梅琴。该案在审理过程中，倪金高向原审法院提供证据《关于蒋梅琴卖房子协议书》一份，用于证明1990年12月5日，蒋梅琴将其位于凤都村（原城皇山村）蒋介组蒋家头23号房屋转让于倪金高的事实。经蒋梅琴申请，该院按法定程序委托杭州明皓司法鉴定所对落款卖方盖章处“蒋梅琴”的签名字迹是否蒋梅琴所留进行司法鉴定，鉴定意见为“蒋梅琴”三字签名，与所送样本中蒋梅琴书写字迹，不是同一人书写形成。蒋梅琴为此支付鉴定费2400元。现蒋梅琴诉至原审法院，请求：1、判令倪金高归还凤都村蒋介组45号租赁房屋；2、判令倪金高赔偿逾期归还租赁房屋租金损失18600元（逾期租金损失按现行同类房屋月租金600元，自2011年1月1日起计算至2013年7月31日止，以后租金损失另行计算至房屋归还交付之日止）。3、案件诉讼费用包括鉴定费由倪金高承担。
原审法院审理认为：公民应当诚实、守信并不得违反法律规定。该案所争议的房屋，系由蒋梅琴经有关部门审批，并经依法登记为农村集体土地建设用地使用权上建造的房屋，蒋梅琴作为本集体组织成员，对所建造的房屋享有产权。对此，蒋梅琴有相应的证据予以证明。蒋梅琴、倪金高之间虽对房屋曾有过转让的行为，但倪金高因事后另行择地建造房屋，并经双方协商，将该案的标的物二层三间房屋由买卖关系转为租赁合同关系，将原有的《房屋转让协议书》收归村民小组，双方重新签订了《房屋出租协议》，倪金高在《房屋出租协议》上签名并在“同意归还”文字上捺印确认。该《房屋出租协议》也经蒋梅琴、倪金高所在村、组两级集体组织确认，是双方的真实意思表示，不违返法律的规定，应受法律保护。倪金高理应按约定在租赁期限届满后及时归还所租赁的房屋，其未按时归还，已构成违约。现该房屋经鉴定确定为危房，蒋梅琴经申请各有关职能部门审批，已同意原地翻建。倪金高经所在村人民调解组织调解后同意限期归还，虽倪金高本人及部分家庭人员已搬离，但仍有部分家庭人员占有使用，拒不将租赁的房屋按确定的时间交还给蒋梅琴，已无任何法律依据，故造成该案纠纷发生的责任者在倪金高，对此，倪金高应承担返还租赁物并赔偿相应损失的民事责任。倪金高辩称的该争议房屋是倪金高向蒋梅琴转让而来，并不存在租赁关系，因无相应的权利凭证及其他有效证据予以证明，其在审理期间提供的《关于蒋梅琴卖房子协议书》，意欲证明双方转让关系的存在，因经司法鉴定签名并非蒋梅琴所签也予以否定，故对此抗辩该院不予采信。倪金高辨称的本案争议的标的租赁物蒋家头45号门牌的房屋并不存在，因45号门牌蒋梅琴实际持有，且门牌号本身只是一个符号，并不能否定实际主体房屋的存在。从该案的相关证据，特别是政府有关部门的审批文书及其中房屋的四至等可以得出结论，该案争议的蒋梅琴、倪金高发生租赁关系的标的物，即是现挂牌为蒋家头23号蒋梅琴所建造的房屋，该事实，蒋梅琴有一系证据予以证明，各证据之间能相互印证。倪金高在签订《房屋出租协议》时是明知的，即便如倪金高所辩称的为了配合蒋梅琴审批建房而虚假签订的，而蒋梅琴翻建的房屋即是该案争议的房屋，其辩称自相矛盾，也可以说明倪金高是明知的。另倪金高在该案审理过程中也曾自认，并由其一系列的行为表明是认可的。且蒋梅琴、倪金高双方除该案外，无发生其他房屋转让、租赁关系。故倪金高对此的抗辩不能成立，该院不予采信。综上，蒋梅琴的诉称有事实证据和法律依据，倪金高则对自己的辩称无事实和法律依据。故现蒋梅琴要求倪金高归还租赁房屋，赔偿逾期归还租赁房屋期间的租金损失，理由正当，该院予以支持，但逾期租金损失的数额计算蒋梅琴未提供相应的依据，可参照双方签订《房屋出租协议》约定的标准计算占有使用费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第一百零七条、第二百三十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院于2014年5月26日判决：一、倪金高返还向蒋梅琴租赁的坐落于杭州市余杭区瓶窑镇凤都村蒋介组蒋家头二层三间砖混结构（现挂牌为蒋家头23号）房屋一幢，限于判决生效后二十日内腾退完毕；二、倪金高支付蒋梅琴逾期腾房占有使用费1292元（自2011年1月1日起至2013年7月31日止，按每年500元计算；2013年8月1日起至腾房之日止，按每年500元另行计付），限于判决生效后十日内付清；三、倪金高支付蒋梅琴因本案申请司法鉴定而支付的鉴定费用2400元，限于判决生效后十日内付清；四、驳回蒋梅琴的其他诉讼请求。如果倪金高未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1515元，减半收取757.5元，由蒋梅琴负担191元，由倪金高负担566.5元。
宣判后，上诉人倪金高不服，向本院提起上诉称：一、原审法院将属倪金高所有的瓶窑镇凤都村蒋介组蒋家头23号认定为蒋梅琴违规审批的45号房屋缺乏事实依据。倪金高向当地政府、派出所及村委多方了解，均明确历史至今该村不存在蒋家头45号房屋，当地地名办等门牌管理部门也从未核销23号门牌或将23号变更为45号，倪金高并向原审法院提供了当地村委证明及门牌管理的相关法律法规，证明无论从事实或法律角度，均不可能将23号房认定为45号房屋。且倪金高所谓的45号房建房审批报告无论从面积、四至等各方面均与倪金高的23号房屋截然不同，根本不具有同一性。原审法院在没有任何事实依据基础上，作为45号即为23号的认定明显错误，并直接侵犯了倪金高合法权益。二、原审法院对于《房屋出租协议》的签订过程及目的没有作出公正合理的认定。倪金高签订该协议的目的系为帮助蒋梅琴审批建房，双方之间不存在真实的转让合意，倪金高针对协议签订过程，特别是签定原因已作了充分的分析，无论从证据角度或社会常理，均可得出上述公正合理的认定，但原审法院却机械、死板的套用协议，而置协议签订真实情况于不顾。三、原审法院回避部分重要事实及法律问题。倪金高与陆国良换地、换房行为与本案纠纷存在事实及法律上的关联性。原审法院未对该行为效力作出明确认定明显不妥。按原法院逻辑，假设置换的房产即是租赁协议所谓的45号房，那么如果换地、换房行为合法有效，则倪金高自换地、换房之后已不具备房产处分及签约主体资格，没有权利对原有房屋进行任何处置（包括转让变租赁等），更没有权利与蒋梅琴签订任何协议（包括租赁协议等）；如换地、换房行为违法无效，则陆国良存在倒卖、非法转让集体土地的违法犯罪行为，陆国良不但应对对此承担相应法律责任，亦并应对由此导致倪金高新建房屋无法审批负全部责任。原审法院为回避矛盾，将与本案存在直接影响及重大关联性的事件不予分析认定，导致判决结果自相矛盾。四、原审法院判决结果与认定事实自相矛盾。本案中，蒋梅琴起诉的是倪金高个人。而法院认定事实中又明确倪金高早已搬离房屋，但最后判决结果却又要求倪金高腾退房屋，倪金高既已搬离，何来腾退一说，倪金高既未使用，则更不存在所谓的占用期间的使用费。综上，倪金高认为，原审法院无论在事实认定或法律适用上均漏洞百出、前后矛盾，为维护自身合法权益，请求：1、撤销（2013）杭余瓶民初字第179号民事判决；2、改判驳回蒋梅琴原审全部诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费用由蒋梅琴承担。
被上诉人蒋梅琴答辩称：一、蒋梅琴与倪金高为房屋租赁合同纠纷曾经过双方所在的杭州市余杭区瓶窑镇凤都村人民调解委员会主持，并有余杭区司法局指派的村（社区）法律顾问律师参与下，达成了调解协议。现又经过杭州市余杭区人民法院近十个月的审理，对涉案关键的书面证据进行过两次司法鉴定，原审法院才作出了慎重的判决。蒋梅琴认为原审法院的判决，坚持司法公正，摒弃倪金高的无理纠缠，根据案件事实关键和争议焦点，认定事实清楚，适用法律正确，判决有据合法，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。二、倪金高的上诉请求，没有事实根据和法律依据。1、本案双方当事人于2010年11月15日签订的“房屋出租协议”，虽然是由房屋转让变更为房屋租赁，但合同的变更，是双方当事人的真实意思表示，该“房屋出租协议”经由当时的村民组长签字和村委会盖章确认，符合《合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同”的规定。原审经过司法鉴定，协议书上捺印画押真实，白纸黑字，合法有效，无可争辩。2、本案双方当事人变更签订“房屋出租协议”时，倪金高原所持有的房屋买卖合同“房屋转让协议书”（原审原告证据5），已经即时收缴，双方的买卖合同已经撤销。倪金高在原审法院提供的所谓房屋买卖合同“关于蒋梅琴卖房子协议书”（原审被告证据一），经过司法鉴定房屋出卖人（蒋梅琴）的签名并非蒋梅琴所书写签字，说明倪金高故意伪造证据，企图骗取人民法院作出错误的裁判，以图长期占有（侵占）蒋梅琴的房产，法理不容，不可能得到人民法院的支持。3、涉案房屋租赁的事实，在2013年3月19日经过双方所在的凤都村人民调解委员会的调解确认，《人民调解协议书》（原审原告证据4）明确规定：所涉土地归还蒋梅琴；倪金高将转让金3000元退回汪南英，并砌好原毁墙头；倪金高于2013年5月2日前搬离蒋梅琴的房屋。《人民调解协议书》由村（社区）法律顾问律师参与调解、起草书写，倪金高、蒋梅琴、第三人汪南英签名，以及调解主任沈玉华签字、凤都村人民调解委员会签章确认，调解自愿，合法有效。4、涉案租赁房屋是蒋梅琴于1988年10月27日经当时村民委员会和乡人民政府批准，由祖传房屋翻建而来，并进行了宅基地使用权土地登记、发证，至今没有进行过任何变更登记，宅基地使用权和房屋所有权依照物权法的规定为蒋梅琴所有；5、倪金高一直以涉案租赁房屋所谓23号门牌作为抗辩和上诉的理由，该23号门牌实际是倪金高原来自有平房的门牌移置装订到蒋梅琴出租房屋上，而国家民政部门颁发给蒋梅琴出租房屋的45号门牌，由于自己没有居住而没有装订上而已。《房屋出租协议》签订时，协议书上明明写着“蒋介组45号蒋梅琴”，倪金高是明知的。特别需要强调的是不论是“23号门牌”，还是“45号门牌”都不是房屋所有物权的证明文件；6、对比具有国家鉴定资质机构所作的危房《鉴定报告》（原审原告证据3）中“蒋介组45号”房屋现场所拍房屋照片1和倪金高提供的所谓23号房屋照片（原审被告证据二2）具有同一性，证明照片上的房屋就是同一座房屋；7、倪金高反反复复以凤都村委不存在蒋家头45号房屋的《情况说明》（原审被告证据四）作为证据支持自己的抗辩和上诉的理由，但该《情况说明》没有具体证明人的签名，既非书证，也非证人证言，不具有证据证明效力。对比蒋梅琴提供的“蒋介组45号”危房翻建《申请审批表》（原审原告证据3-2）上却明确载明“经2012年11月15日至2012年11月23日共7天，公示无异议”，“经村委会讨论通过，同意报批”，且有村委领导人签名，并有瓶窑镇政府及其行政主管部门审核、经办人员实地勘查签字等，才是法律认可的书证，是作为认定涉案租赁房屋就是被上诉人45号房屋事实的有效证据。三、倪金高没有提供新的证据以支持自己的上诉请求，倪金高的上诉事实理由亦不能成立。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回上诉，维持原判。
二审调查中，在本院指定的举证期限内，双方当事人均未向本院提交新的证据。举证期限届满后，倪金高向本院提交了信访事项受理告知单以及转送告知单各一份，拟证明倪金高针对蒋梅琴虚设门牌及骗取审批表已经向相关部门提出控告，相关部门已经受理正在调查当中。针对上述证据，蒋梅琴认为，倪金高的举证已超过法律规定的期限，对该证据不予质证，且该证据也无法达到倪金高的待证目的。对此，本院认为，上述证据与本案并无关联，故本院不予采纳。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：《房屋出租协议》系倪金高与蒋梅琴的真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，对双方均具有约束力。虽然倪金高主张《房屋出租协议》并非双方的真实意思表示，但其并未提供有效证据对此予以证明，故本院对于该意见不予采信。关于倪金高主张蒋介组45号房屋不存在的上诉意见，本院认为，《人民调解协议书》第3条载明：“倪金高于2013年5月2日前搬离蒋梅琴房屋”，且倪金高认可上述房屋即为蒋梅琴本案所主张的房屋；而倪金高也无法提供蒋家头23号房屋的土地使用权证等相关证明材料，故原审法院根据双方提供的证据及庭审陈述确认现挂牌为蒋家头23号房屋即为本案蒋梅琴所要求返还的蒋介组45号房屋并无不当。现蒋梅琴要求倪金高返还案涉的蒋介组45号房屋，因房屋租赁期限为1990年1月1日至2010年12月31日，故原审法院据此判令倪金返还高蒋介组45号房屋并支付占有使用费并无不妥。关于倪金高主张其已经搬离案涉房屋，无需返还房屋及支付占有使用费的上诉意见，本院认为，因倪金高的母亲仍居住在案涉房屋内，而倪金高又未提供其他证据证明其已经返还案涉房屋，故本院对于该意见不予采信。至于倪金高主张其与案外人发生的法律关系与本案存在直接影响的上诉意见，本院认为，倪金高与案外人之间所产生的法律关系与本案并无关联，原审法院对此不予分析认定并无不当。关于鉴定费，因鉴定结果为“蒋梅琴”三字签名并非蒋梅琴所写，故原审法院判令倪金高承担相应鉴定费用并无不妥。综上，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人倪金高负担。（倪金高已预交二审案件受理费1515元，应退1435元，于本判决生效之日起十五日内来本院退费。）
本判决为终审判决。
审 判 长 余文玲
代理审判员 毕克来
代理审判员 丁 晔
二〇一四年十二月八日
书 记 员 何英杰