云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云01民终1691号
上诉人（原审被告）：昆明京昆纸制品有限公司，住所地：昆明市官渡区大板桥街道办事处小哨村养殖小区。
法定代表人：宋翊豪，总经理。
委托诉讼代理人：宋士杰，公司员工，特别授权代理。
被上诉人（原审原告）：陈治涛，男，1976年9月1日出生，汉族，住云南省昆明市官渡区，
委托诉讼代理人：季国光，云南事通律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人昆明京昆纸制品有限公司（以下简称京昆公司）因与被上诉人陈治涛租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市官渡区人民法院（2015）官民一初字第6268号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月10日受理此案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
京昆公司上诉请求：撤销一审判决，改判双方的租赁协议于2015年8月29日解除，由陈治涛退还2015年8月30日至2016年1月5日的租金166076元，赔偿京昆公司搬迁设备造成的损失300000元和违约金115000元并承担本案诉讼费用。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。双方签订出租协议后，陈治涛提供的供电于2015年1月6日才达到合同约定的用电条件，租金应从2015年1月6日才开始计算，京昆公司交了一年的房租，应当计算到2016年1月6日；陈治涛于2015年8月起就开始要房租，并对京昆公司实施堵门、殴打员工等行为，其行为属于违约行为，给上诉人造成了损失，应当承担违约责任。
陈治涛辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
陈治涛一审起诉请求：1、判令解除原、被告签订的《出租协议》；2、判令被告将所承租的小哨村三农公司2幢大厂房带20间住房及其相应房屋钥匙归还原告，并将被告放置机器所挖的基坑恢复原状；3、判令被告支付所欠自2015年8月1日至实际归还租赁物之日的租金（按每年460,000元计算，至起诉之日为191,655元）；4、判令被告支付违约金114,999元；5、案件受理费由被告承担。
一审法院确认法律事实：2014年7月29日，陈治涛与京昆公司签订《出租协议》，约定：“一、陈治涛将昆明市官渡区大板桥小哨村三农公司2幢大厂房带20间住房租给京昆公司使用，此房作为纸制品及农产品包装纸箱加工使用。二、租房期限为2014年7月29日起至2019年7月30日止，为期5年。三、租金需按年支付，每年必须提前一个月支付，每年合计人民币460,000元。四、房屋设施押金50,000元，合同期满后或中途搬家，设施损坏应照价赔偿或修复，完好无损，退还押金。此押金在合同生效后第二个租期内京昆公司付给陈治涛。五、在签订本合同后，陈治涛满足京昆公司用电（200千伏安）后开始计算房租，如果陈治涛不能满足京昆公司（200千伏安）用电，陈治涛不能收取京昆公司房租。并要利用三方电源满足京昆公司，所需费用由陈治涛承担，正常满足京昆公司所需（200千伏安电源）后，才能将京昆公司所付房租算为正常年房租。公司通电后，用公司电，电费由公司收取，如京昆公司不用公司电或用别人电，京昆公司自己承担所有费用。陈治涛不能强迫京昆公司用哪家电源。六、甲乙双方必须保证双方的合法租用权，不得私自违约，如陈治涛违约除退还剩余租金外，并加倍违约金，按三个月房租计算及京昆公司搬迁设备等方面的损失，如京昆公司违约除不得退还租金外，并另赔偿违约金按三个月房租计算。七、京昆公司需承担租用期的一切管理费用，其中包括治安费、物管费、水、电、工商、税务、消防费用，京昆公司须交纳以上费用，否则由此产生的滞纳金或损失由京昆公司承担负责。八、京昆公司在租用期间，必须爱护房屋及有关设施，如有损坏，由京昆公司负责赔偿或修理完善。京昆公司未经陈治涛同意，不得改变或破坏房屋原结构，如需装修的须经陈治涛同意，合约期满则按来修去丢的原则办理。九、京昆公司在租房期内，不得将租房作为违法经营场所，如一经发现，除按法律制裁外，陈治涛有权收回房屋，不再退还剩余租金。……”。原告将建盖的厂房全部出租给被告使用。案外人刘辉于2014年8月25日出具《收条》一份，主要载明：“今收到老陈小哨厂房（仅限京昆纸业租用范围内）搭电费（2014年8月1日至2015年7月31日止）人民币每年80000元（捌万元正）。如果使用超过壹年，以后每年在7月20日前付壹年费用，逾期不付造成的后果由老陈全部承担。如果使用不足（壹拾贰个月）全年，按实际使用月数（含断电2日所在月份）收取，不足月数给于退还。”案外人张艺怀于2014年3月13日出具《收条》一张，主要载明：“今收到陈治涛从厂对面刘辉配电室拉主线到陈治涛厂房内部总长800米动力线三根零线，大约200米，3月9日开工，3月13日完工，工程款共计2800元，大写贰仟捌佰元正”。昆明三农农牧有限公司于2015年11月3日出具《证明》一份，主要载明：“我公司于2012年11月份新建630KVA中心配电室由供电部门验收合格后予以正常投产。为解决供电质量，2014年12月份园区业主陈治涛向公司申请为其园区架设供电专线，经公司研究决定，同意陈治涛要求。于2015年1月6日专线架设完成，并投入使用。特此证明！”案外人刘辉于2016年3月3日出具《情况说明》，载明：“我的变压器于2013年9月份安装并通电，变压器是250KVA。2014年7月份，陈治涛找到我要求搭电，我的变压器都不能满足我自己厂区的用电需求，搭过去也会供电不足，但是陈治涛讲他那边过1—2个月就能通电，临时搭电是为了调试设备。当时他承诺只搭1—2个月，给我2—3万元钱，我觉得他不守信用，就告诉他我先收他一年搭电费8万元，之后用几个月算几个月，多退少补。就以上情况，本人愿意出庭作证并承担相关法律责任。”庭审中，双方认可陈治涛收到京昆公司租金460,000元。被告并未向原告交纳《出租协议》所约定的“房屋设施押金50,000元”。
一审法院认为：陈治涛诉请解除与京昆公司签订的《出租协议》，京昆公司同意解除合同，一审法院予以确认。关于合同解除时间，确定为第一次开庭之日即2016年2月23日。本案争议焦点为:租金的起算时间及陈治涛要求京昆公司支付违约金的请求能否予以支持。从陈治涛提交的证据来看，并不能证明其主张的《出租协议》签字之日即已满足合同约定的200千伏安用电条件的观点，故一审法院对陈治涛关于租金应自合同签订之日起计算的主张不予支持。根据昆明三农农牧有限公司出具的《证明》可以确认，该公司于2012年新建630千伏安的配电室，并于2015年1月6日为原告架通供电专线，由此可以确认陈治涛于2015年1月6日满足合同约定的提供200千伏安用电条件，故一审认定《出租协议》约定的租金应自2015年1月6日起开始计算。原、被告双方确认的京昆公司已支付陈治涛一年租金460,000元，按上述确定的租金起算时间计算，被告已付清原告2016年1月5日之前的租金，之后计算至合同解除之日即2016年2月23日，被告应支付原告的租金为62,278.5元；合同解除后，京昆公司应参照《出租协议》关于租金的约定向陈治涛支付至腾还房屋时止的房屋占用费。对于陈治涛要求京昆公司支付违约金的请求，一审法院认为，双方合同中约定租金按年支付，被告须提前一个月支付租金，根据上述关于租金起算时间的认定，本案在陈治涛起诉时并未达到次年租金支付的最后时限，其主张京昆公司违约而要求支付违约金无事实依据，不予支持；对于陈治涛要求京昆公司交还房屋钥匙的请求，系腾还房屋的附随义务；对于陈治涛要求京昆公司将为放置机器所挖基坑恢复原状的请求，因双方在合同中并无约定，且陈治涛亦未提供证据证明京昆公司所挖基坑的相应情况，对该项主张不予支持。一审法院判决：一、原告陈治涛与被告昆明京昆纸制品有限公司签订的《出租协议》于2016年2月23日解除；二、由被告昆明京昆纸制品有限公司于本判决生效之日起十五日内将位于云南省昆明市官渡区大板桥街道办事处小哨村三农公司2幢大厂房带20间住房腾还原告陈治涛；三、由被告昆明京昆纸制品有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告陈治涛租金62,278.5元，并支付自2015年2月24日起止被告昆明京昆纸制品有限公司将位于云南省昆明市官渡区大板桥街道办事处小哨村三农公司2幢大厂房带20间住房腾还原告陈治涛之日止按460,000元每年计算的房屋占用费；四、驳回原告陈治涛的其余诉讼请求。
二审中，双方当事人均未提交新的证据，本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为：一、关于合同解除的时间问题。本案中一审判决并未认定京昆公司违约，判决解除合同是基于双方不愿意继续履行合同的意思表示。陈治涛诉请解除合同，京昆公司在一审中明确同意解除，一审判决依据双方形成解除合同合意的时间认定本案租赁合同于2016年2月23日解除符合法律规定。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。”关于京昆公司要求返还租金、赔偿损失和违约金的上诉请求，因京昆公司在一审中撤回了反诉，一审法院未予审理，对于一审中没有提出的诉讼请求，也不属于二审案件的审理范围；因双方不能达成协议，对其新增的反诉请求本院不予处理，京昆公司可以另行主张权利。综上所述，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，京昆公司的上诉理由不能成立，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5900元由上诉人昆明京昆纸制品有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 晏云锋
审判员 熊金华
审判员 宋 婕
二〇一七年六月七日
书记员 黄 佩