广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）佛中法民一终字第782号上诉人（原审原告）明和实业发展公司，住所地香港特别行政区新界。东主王名棣。委托代理人王平波，男，1968年3月9日出生，香港特别行政区居民，系明和实业发展公司东主的儿子。被上诉人（原审被告）何国光，男，汉族，1964年7月3日出生，住广东省广州市天河区。被上诉人（原审被告）佛山市南海区豪信物业管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人何国光，经理。两被上诉人的共同委托代理人陈涛，广东桃园律师事务所律师。原审第三人佛山市南海区黄岐房地产总公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人何文超，总经理。委托代理人黄嘉乐，男，汉族，1980年9月24日出生，住广东省佛山市禅城区，系佛山市南海区黄岐房地产总公司的主管单位佛山市南海区大沥资产经营管理有限公司推荐的佛山市南海区大沥镇公有资产管理办公室办事员。原审第三人佛山市南海区黄岐明珠广场业主委员会，住所地广东省佛山市南海区。上诉人明和实业发展公司（以下简称明和公司）因与被上诉人何国光、佛山市南海区豪信物业管理有限公司（以下简称豪信物管公司）、原审第三人佛山市南海区黄岐房地产总公司（以下简称黄岐房地产公司）、佛山市南海区黄岐明珠广场业主委员会（以下简称明珠业委会）物权保护纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2013）佛南法民三初字第14号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：1994年8月18日，明和公司与黄岐房地产公司签订一份《合作开发“明珠广场”协议书》，约定由黄岐房地产公司提供土地，明和公司投入资金，黄岐房地产公司按每亩120万元分成的形式合作开发项目。2001年7月6日，黄岐房地产公司向豪信物管公司移交管理用房，移交表载明物业竣工建筑面积为117568.97m2，移交管理用房面积合共509.51m2。2012年12月19日，明和公司向原审法院提起诉讼。诉讼中，原审法院向佛山市南海区国土城建和水务局查核明珠广场物业服务用房规划、登记情况。该局函复原审法院：一、黄岐明珠广场基本情况。佛山市南海区大沥镇黄岐明珠广场，位于大沥镇黄岐南海路东侧，由香港明和实业发展公司与原南海市黄岐房地产总公司共同开发，由佛山市南海区豪信物业管理有限公司实施物业管理至今。明珠广场项目于1996年建成交付业主使用，现有住户1874户，商铺250户。该项目的开发单位香港明和实业发展公司与原南海市黄岐房地产总公司曾因债务纠纷发生过多次诉讼。根据广东省高级人民法院（2002）粤高法民一终字第71号民事判决书内容显示，法院曾委托佛山市价格认证中心于2001年12月13日出具了《明珠广场项目价格评估、审计综合结论报告书》，认定明珠广场总建筑面积为116015.87平方米。二、明珠广场物业管理用房情况。根据南府[1995]93号文《关于印发的通知》第二十二条：“开发建设单位在移交住宅区时，按住宅区房屋建筑总面积的5‰向住宅管委会无偿提供物业管理用房，其所有权属全体业主共有。”根据上述规定，开发商应提供的物业管理用房的面积应为580.08平方米。经查2001年开发商为明珠广场办理了房产确权，但并未对物业用房加以区分。2001年7月6日，开发商向豪信物业管理公司提供了一份物业管理用房移交书（该移交书未按规定到房管部门进行物业用房备案）。移交书显示，开发商移交的物业管理用房共8处，合计509.51平方米（详见附件1），其中有3处保安值班室不符合规划要求，属违法建筑，合计面积17.55平方米。由于附件1清单中的8处物业用房总面积达不到文件规定的最低要求，故开发商另行提供了2处物业用房。上述物业用房由豪信物业管理有限公司一直顺延使用至今。期间，物业管理处办公室所在的7幢119号铺被置换为125号铺。目前实际使用的物业用房清单详见附件2。三、我局意见。物业管理关乎到小区的稳定，物业管理用房权属全体业主，物业管理用房的缺失将影响到小区的正常运作和广大业主的生活秩序。由于历史原因，该项目的开发商在办理房产确权时并未对物业管理用房加以区分，亦未按规定到房管部门进行物业用房备案，存在程序瑕疵，但相关物业用房一直沿用至今，得到了全体业主和物业管理公司的认定，并且开发商提供给物业管理公司的移交清单中也明确指出相关单元作为物业管理用房……。原审法院认为，住宅小区建设除由开发商开发出售予业主的住宅、经营性用房等专有部分外，还包括按一定规划设计要求配套建设的小区道路、绿地、公用设施、物业用房等共有部分。开发商有义务在小区建设区域内配置必要的物业服务用房，若规划中未配置而实际无法提供的，应向小区业主大会提供相应的对价款以解决物业服务用房。物业服务用房属小区全体业主所有，专用于物业服务工作，由开发商、前期物业服务企业、业主委员会、各物业服务企业之间进行相应的交接。虽黄岐房地产公司对明和公司主张无异议，但对建筑物权属认定仍应以行政主管登记部门规划、备案、确权资料为依据。现涉讼物业所在小区房产已办理房产确权并交付使用多年，明和公司主张其为合作开发投资人及第三人作为开发商均有能力及义务举证该小区不动产的规划、权属登记资料，但均未能提供上述资料以证实涉讼物业为开发建设（未销售）的专有部分；两者亦未能提供明珠广场相应的公共配套部分及物业用房规划、登记资料，证实涉讼物业非小区共有部分。依房管部门复函，明珠广场房产确权时未对物业用房加以区分及进行备案，但涉讼物业由开发商于2001年7月移交，现亦由小区物业管理服务公司进行管理使用，符合物业用房用途要求，该历史沿用宜予以维持。综上，明和公司主张其是涉讼物业的权属人缺乏事实及法律依据，明和公司请求何国光、豪信物管公司搬离物业、赔偿损失的主张原审法院均不予支持。第三人明珠业委会经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件审理。原审法院经审理，依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的意见》第162条的规定，判决驳回明和公司的诉讼请求。案件受理费37520元，由明和公司负担。上诉人明和公司不服上述判决向本院提起上诉称：原审法院以明和公司未能提供相关证据原件核对及未能举证涉讼物业属于专有部分为由驳回明和公司的诉讼请求，明和公司不服原审判决。明和公司于一审结束后查阅有关档案资料及到佛山市中级人民法院调取档案，发现相关证据原件及取得中院档案复印件，足以证明涉讼物业是明和公司的资产。首先，根据（2002）粤高法民一终字第71号民事判决（以下简称71号案判决）及佛山市中级人民法院于2003年10月10日及2007年10月11日出具的查封（扣押）财产清单，涉讼物业的权属是广东省高级人民法院依无效合同及明和公司投入明珠广场的资金而判定予明和公司的。因明和公司与黄岐房地产公司的合作开发协议无效，明和公司依法不属于明珠广场的开发单位，故涉讼物业与其是否属于管理用房无关。其次，明和公司在二审期间提供的证据足以证明其拥有涉讼物业的权利，以及涉讼物业被出租予何国光后，被豪信物管公司强行占用至今的事实。综上，明和公司提起上诉，请求二审法院撤销原审判决，支持明和公司原审诉讼请求。被上诉人何国光、豪信物管公司共同答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求二审法院依法维持原判。原审第三人黄岐房地产公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院依法维持原判。原审第三人明珠业委会在二审期间未到庭参加诉讼，亦未提交任何书面意见。上诉人明和公司在二审期间向本院证据如下：1.查封（扣押）财产清单（2003年10月10日）；2.查封（扣押）财产清单（2007年10月11日），证据1、2拟证明涉讼物业属明和公司财产；3.物业管理委托合同（复印件），拟证明涉讼物业是明和公司先出租予何国光，后被豪信物管公司继续占用；4.商品房屋产权权属证明书存根（两份），拟证明涉讼物业已办理大确权手续；5.土地登记档案电脑查询信息表（两份）；6.土地权属证明内页，证据5、6拟证明涉讼物业的土地使用者及权利人为黄岐房地产公司。被上诉人何国光、豪信物管公司共同质证认为，对证据1、2、4-6的合法性无异议，但认为该两组证据无法证实明和公司为涉讼物业的权属人；对证据3的真实性、合法性及关联性均有异议，认为该证据为复印件，二审提交的合同仅是明和公司单方重新盖章。原审第三人黄岐房地产公司质证认为，对证据1、2的真实性无异议，认为其与明和公司因合作开发房地产产生的纠纷已经广东省高级法院审理并作出71号案判决，明和公司尚欠其200多万元，其申请查封明和公司的财产（包括涉讼物业），财产经法院处理，已不属于明和公司所有；对证据3-6，证据3无原件予以核对，对该证据的真实性不予确认，该四组证据均不能证明涉讼物业归明和公司所有，与本案无关。经审查，明和公司提交的证据1-3，已在一审期间作为证据提交并进行质证、认证，故本院对上述证据不作为二审期间的新证据进行认证；对证据4-6，三组证据材料均为相关行政部门出具的权属证明或企业登记资料，其他各方当事人对证据反映的信息均未提出异议，本院对其真实性予以确认。被上诉人何国光、豪信物管公司、原审第三人黄岐房地产公司在二审期间均未向本院提交新证据。经审理，本院对原审法院查明的事实予以确认。另查明，明和公司与黄岐房地产公司曾于2000年初因合作开发房地产发生纠纷而提起诉讼。广东省高级人民法院就该诉讼以71号案判决作出如下终审判决：一、明和公司和黄岐房地产公司于1994年8月18日签订的《合作开发“明珠广场”协议书》无效；二、明和公司应于收到判决书之日起30日内支付2985477.40元给黄岐房地产公司；三、“明珠广场”尚未出售的住宅房屋59.30平方米、商铺4702.16平方米和车库3354.30平方米归明和公司所有。2003年1月23日，因明和公司未能履行上述判决确定的义务，黄岐房地产公司向佛山市中级人民法院申请强制执行。2003年10月及2007年10月，佛山市中级人民法院依申请查封了明和公司位于明珠广场的相关物业，其中包括涉讼物业。此外，在诉讼中，明和公司与黄岐房地产公司均确认涉讼物业包括在71号案判归明和公司所有的房产之中；明和公司另称，除涉讼物业外，被法院查封的物业已出售完毕。本院认为：本案属物权保护纠纷，因明和公司的注册登记地为香港特别行政区，故本案属涉港民事案件。各方当事人对原审法院有关管辖权和准据法的确定均无异议，本院予以确认。上诉人明和公司起诉请求何国光、豪信物管公司搬出、腾空涉讼物业并赔偿相关损失的理由在于其为涉讼物业的权属人，两被上诉人占用了其所有的物业。物业服务用房是小区建设区域的必要配置，开发商亦有义务在小区建设区域内进行相应的规划。尽管黄岐房地产公司作为当时的开发商在规划建设明珠广场时未配置物业服务用房，但据已查明的事实，其于2001年7月6日已依据当时的南府［1995］93号文《关于印发的通知》第二十二条的相关规定向豪信物管公司移交物业管理用房，面积合共509.51平方米，其中包括了涉讼物业（除后来置换的125号铺），移交面积亦未超过上述规定，且上述管理用房由豪信物管公司一直使用至今，符合物业用房用途要求；同时，明和公司亦未能提供明珠广场相应的规划、登记资料，证实涉讼物业属于开发建设（未销售）的专有部分，故涉讼物业实际上是作为明珠广场的物业服务用房使用。另根据房管部门向一审法院出具的回函显示，因历史原因，明珠广场房产确权时并未对物业用房加以区分及进行备案。尽管如此，明和公司在黄岐房地产公司向豪信物管公司移交物业管理用房后亦无证据显示明珠广场存在除涉讼物业之外的其他物业用作物业服务用房，因此，在小区不存在其他物业服务用房的情况下，从尊重历史与现状的角度出发，涉讼物业仍应用作物业服务用房为宜。另外，虽然广东省高级人民法院作出的71号案判决将包括涉讼物业在内的房产权属判归明和公司所有，但该权属分配仅是针对明和公司与黄岐房地产公司内部权益的分配，无论涉讼物业权属归谁，均不能影响其已实际用作物业用房的事实。因此，原审法院基于多种因素确认涉讼物业仍应作物业服务用房使用较为妥当，本院对此予以确认。综上，明和公司有关其认为对涉讼物业具有专有权属，从而要求两被上诉人排除妨害，迁出涉讼物业的上诉主张不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费37520元，由上诉人明和实业发展公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  徐立伟代理审判员  翁丰好代理审判员  禤敏婷二〇一四年五月十五日书 记 员  吕倩倩