安徽省潜山县人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0824民初2428号原告：安徽省嘉宜纺织科技创业园有限公司，住所地安徽省潜山县梅城镇潜阳路1号，统一社会信用代码91340824779082707Ｒ。法定代表人：徐性永，该公司董事长。委托诉讼代理人：葛满生，安徽安潜律师事务所律师。委托诉讼代理人：马俊，安徽安潜律师事务所律师。被告：安徽省金润商贸有限公司，住所地安徽省庐江县庐城镇轻纺工业园，统一社会信用代码91340124786518468Ｆ。法定代表人：陈爱和，该公司董事长。委托诉讼代理人：邢冬青，男，该公司职工。委托诉讼代理人：吴大兆，安徽剑戈律师事务所律师。原告安徽省嘉宜纺织科技创业园有限公司（以下简称嘉宜公司）与被告安徽省金润商贸有限公司（以下简称金润公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告嘉宜公司的委托诉讼代理人葛满生、马俊到庭参加诉讼。被告金润公司的委托诉讼代理人邢冬青、吴大兆于2016年10月10日开庭时到庭参加诉讼，经本院传票传唤，被告金润公司于2016年11月21日开庭时拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嘉宜公司向本院提出诉讼请求：1、判令金润公司履行《租赁合同》义务，立即支付嘉宜公司租金4056108元、违约金811221.6元，合计4867329.6元；2、判令金润公司支付嘉宜公司律师费115000元；3、本案诉讼费、保全费由金润公司承担。事实和理由：2012年9月29日，嘉宜公司与金润公司签订一份《租赁合同》，约定嘉宜公司将潜山县潜阳路嘉宜时代广场商场一至三层租赁给金润公司，租期为2012年8月28日至2022年8月27日，第一年至第五年每年租金3000000元（不含一层临街门面及内铺106号、109号租金），租金支付方式按上一年租赁年度的最后一个月内付清下一年的全部租金及房屋维修金。根据合同约定及双方结算，金润公司尚欠嘉宜公司2015年8月28日至2016年8月28日的租金1056108元、2016年8月28日至2017年8月28日租金3000000元，合计4056108元。嘉宜公司于2015年8月5日委托律师致函给金润公司催缴2015年度租金，但其至今未付，而下一年度的租金其也未支付，导致诉讼。金润公司辩称，1、嘉宜公司起诉被告的主体错误，虽然嘉宜公司与金润公司签订了租赁合同，但租赁的房屋是由潜山县金润商贸有限公司实际使用，租金也是由该公司缴纳，金润公司不是合同义务主体，不应承担法律责任。2、嘉宜公司与金润公司签订了两份租赁合同，一份约定租金及维修金每年3000000元，一份约定租金及维修金每年1500000元，而后份合同在潜山县工商局登记备案，租金应是每年1500000元再加上维修金。3、根据双方签订的备忘录，应该先开票后付租金，潜山县金润商贸有限公司支付的租金总计有10060100元，而嘉宜公司仅开票3500000元，支付租金远远超过开票数额，故不存在支付义务。综上所述，请法院驳回嘉宜公司的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、嘉宜公司提交的《租赁合同》原件一份，金润公司对其真实性不持异议，但认为当天双方签订了两份《租赁合同》，而另一份《租赁合同》约定租金及维修金为1500000元；本院认定该证据客观真实，能反映涉讼双方签订租赁合同的相关事实，金润公司质证认为当天双方另签订一份约定租金及维修金为1500000元的租赁合同，无充足证据证明其质证观点能成立，本院对该证据予以采信。2、嘉宜公司提交的租金一览表原件一份，金润公司对其持有异议，认为不能作为证据使用；本院认定该证据能反映在双方租赁关系发生后嘉宜公司所记录的金润公司已支付租金情况，应视为嘉宜公司对金润公司已支付租金的自认行为，金润公司虽持有异议，但其未提供相反证据予以反驳，本院对该证据所证明的已付租金的数额予以采信。3、嘉宜公司提交的调解备忘录原件、律师函原件、特快专递详情单原件、公证书原件各一份，金润公司对调解备忘录的真实性不持异议，但认为备忘录并未约定房屋租金是多少，且其明确约定应先开票后付租金，对律师函及特快专递的真实性不持异议，但认为金润公司不认可律师函中数额，对公证书的真实性不持异议，但认为与本案无关联性；本院认定该组证据能反映嘉宜公司与金润公司为租赁问题进行协调情况、嘉宜公司催缴欠租情况、潜山县公证处保全嘉宜公司财务人员与金润公司财务人员之间关于ＱＱ对话记录的互联网电子证据，且能综合证明租赁期间第一年至第五年度每年租金标准应为3000000元的事实，本院予以采信。4、嘉宜公司提交的安徽省律师服务收费标准文件复印件一份、律师费票复印件两份，金润公司对其真实性不持异议，但认为不能证明已实际支付了律师费用，且合同约定只有在解除合同时才能要求违约方支付律师费，其与本案无关联性；本院认定该证据能反映嘉宜公司为本案诉讼花去律师费情况，本院对该证据予以采信。5、嘉宜公司提交的建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、竣工工程质量验收通知单、专业管理部门验收意见复印件各一份和委托经营合同复印件四份、房产证复印件两份、国有土地使用证复印件四份，金润公司因拒不到庭未进行质证；本院认定该组证据能反映涉案租赁物系嘉宜公司开发建设及其对租赁物享有合法出租权情况，本院予以采信。6、嘉宜公司提交的银行支付凭证复印件两份，金润公司因拒不到庭未进行质证；本院认定该组证据能反映金润公司以其名义支付租金情况，本院予以采信。7、嘉宜公司提交的委托经营合同复印件一份、照片四张及证人杨某出庭证言，金润公司因拒不到庭未进行质证；本院认定该组证据虽能证明嘉宜时代广场商场一层106内铺由杨某授权嘉宜公司经营管理，但尚不能达到证明106、109内铺是金润公司实际租赁使用，故本院对其举证目的不予采信。8、金润公司提交的《租赁合同》复印件一份，嘉宜公司对其真实性持有异议，认为该证据系复印件，内容系嫁接，与嘉宜公司提交的原件内容不一致，且嘉宜公司并未到工商部门备案；本院认定该证据系复印件，其与《租赁合同》原件的主要内容不一致，且经本院到潜山县市场监督管理局调查核实，潜山县金润商贸有限公司的登记备案资料中保存的《租赁合同》也是复印件，该份证据缺乏客观性、合法性，本院不予采信。9、金润公司提交的已付租金清单、收条、银行凭证复印件若干份，嘉宜公司对其持有异议，认为潜山县金润商贸有限公司是代为金润公司支付租金，具体已付租金数额应以嘉宜公司的租金一览表为准；本院认定该组系复印件，无法核实其真实性，经本院向金润公司释明要求其限期向本院提交原件予以核对，但其未按本院要求在规定的期限内提交原件，故本院对该组证据不予采信。10、金润公司提交的发票复印件一份，嘉宜公司对其真实性不持异议，但认为不能证明嘉宜公司与潜山县金润商贸有限公司之间有租赁合同关系；本院认定该证据客观真实，能反映嘉宜公司在收取租金后于2014年9月29日向潜山县金润商贸有限公司开具租金发票的事实，但不能达到租赁合同的承租人已转让给潜山县金润商贸有限公司的目的，故本院对其举证目的不予采信。11、本院依职权从潜山县市场监督管理局调取《租赁合同》复印件一份，嘉宜公司质证认为该证据系拼接而成，其内容与原件不一致，金润公司因拒不到庭未进行质证；本院认定该证据反映潜山县金润商贸有限公司为该公司的成立进行工商注册登记需要，向工商登记部门提供了《租赁合同》复印件，且其主要内容与《租赁合同》原件内容不符，进一步证明金润公司所提交的《租赁合同》复印件不具有客观性。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年9月29日，嘉宜公司（合同甲方）与金润公司（合同乙方）签订一份《租赁合同》，约定的主要内容为：一、甲方将潜山县城潜阳路嘉宜进代广场商场一至三层建筑面积（不包括一层临街门面及内铺106号、109号建筑面积合计：95平方米）租赁给乙方，商铺租赁面积约为9500平方米（以施工图建筑面积为准）。二、本合同的租赁物：包括房屋和附属设施、设备等（详见移交清单）。三、租期为十年，时间从2012年8月28日至2022年8月27日止，其中甲方给乙方180天时间为装修期（装修期起始日为2012年8月28日），该期间免收租金。四、租金及其支付方式：1、双方签订本合同时三日内，乙方交伍拾万人民币作为履约保证金。该保证金转为第一年度的租金。2、租金及房屋维修金：第一年到第五年每年租金300万元整，从第六年到第十年，在第五年的租金的基础上增加10%，即每年租金为330万元整。3、租金及房屋维修金交付方式：第一年的租金及房屋维修金：从进场装修一个月支付50%的租金即150万元，开业后三十天内支付50%的租金及房屋维修金150万元。以后每年租金及房屋维修金按上一租赁年度的最后一个月内付清下一年的全部租金及房屋维修金。4、乙方所支付的租金为含税价，甲方在收到乙方的全额租金一个月内就提供有效的税务发票。五、乙方租赁该房屋的用途：主要经营大型超市、家电、服装、百货、鞋帽、休闲餐饮、儿童娱乐项目等。…八、甲乙双方的权利与义务：（一）甲方的权利和义务：1、甲方有义务确保被租赁的房屋合法性；2、甲方有权按合同收取房屋租赁费。如乙方逾期支付租金，在接到甲方的书面通知后30天时间内未付房租，甲方有权单方解除合同，收回出租房屋及附属设施，并有权追回所欠租金及诉讼费、律师费、保全费等应由乙方承担的其他违约责任。…（二）乙方的权利下义务：…11、在租赁期间甲方确保乙方经营权不受第三方干扰，特别是甲方已出售的内场店铺的业主，如与甲方发生经济纠纷造成乙方停业或严重影响乙方经营的，所造成的直接和间接经济损失由甲方承担。…十四、违约责任：本协议双方应严格遵守，不得违约。如违约，应承担以下违约责任：1、因甲方责任，如甲方中途收回房屋，除赔偿乙方装潢、设备、商品全部损失外，应按照十年租金总额20%承担违约金，并承担乙方的直接和间接经济损失。2、因乙方违约，甲方根据合同约定有权终止（解除）合同，收回出租房屋及附属设备、设施，乙方应按十年租金总额20%承担违约金，还应赔偿甲方的直接和间接损失。…上述《租赁合同》签订后，嘉宜公司按约将租赁物向金润公司交付。金润公司遂出资成立潜山县金润商贸有限公司，并由潜山县金润商贸有限公司在上述租赁房屋内开设金润万家超市进行经营。2013年8月28日，嘉宜公司的代表蒋斌磊、吴伟兴与金润公司的代表陈军、邢冬青等签订一份调解备忘录，约定：1、双方一致同意金润万家（潜山店）2013年8月28日至2014年8月27日的租金支付，在本年度租金中扣除装修期180天租金计150万元，扣除购物卡款47.63万元，金润万家（潜山店）实际支付本年度租金为102.4万元，但需明天支付租金款项；2、金润万家支付消防工程施工费40万元，待嘉宜公司与消防施工单位工程造价审计结果出来后，由嘉宜公司牵头召集消防施工单位和金润万家共同协商解决金润万家支付消防工程施工费40万元；3、以后每年租金在8月28日前支付；4、以后金润万家支付租金时嘉宜公司应提供发票后支付，发票开具按合同租金和装修费比例各50%开具发票。2012年10月至2016年3月期间，金润公司和潜山县金润商贸有限公司以现金、转账或以购物卡抵付的方式向嘉宜公司支付租金合计10030100元，对2012年8月28日至2017年8月27日期间租金欠付3469900元（不含106号、109号内铺租金）。因金润公司拖欠2014年度、2015年度租金，嘉宜公司委托律师于2015年8月5日曾向金润公司出函进行催缴。另查，上述租赁物的建筑由嘉宜公司开发建设，建设工程于2012年2月20日通过建设单位、施工单位、监理单位验收合格，同年9月13日由专业管理部门（公安消防、规划、环保、城建档案管理机构、工程质量监督站）验收合格。嘉宜公司将上述租赁物的部分内铺出售给董金龙、李仁昭等多人，嘉宜公司并与董金龙、李仁昭等业主分别签订委托经营合同，约定董金龙、李仁昭等业主将其内铺委托嘉宜公司统一经营，嘉宜公司每年向董金龙、李仁昭等业主支付回报款，嘉宜公司享有对受托内铺的使用、收益、经营管理及许可他人经营、联合经营等权利。在本案审理中，嘉宜公司向本院提出申请，要求对上述租赁物中106号、109号内铺的所计欠缴租金合计586208元从其诉讼请求的租金4056108元数额中减去，相应诉求违约金的数额811221.6元减去117241.6元，并表示对此项权利另行主张。庭审中，经本院释明，嘉宜公司明确表示就本案诉讼请求仅要求合同相对人金润公司承担民事责任，不要求潜山县金润商贸有限公司承担民事责任。本院认为，本案的争议焦点为：1、嘉家公司要求金润公司支付下欠租金及承担违约责任的主张能否得到支持；2、嘉宜公司要求金润公司支付律师费及保全费的主张能否得到支持。针对争议焦点1，2012年9月29日，嘉宜公司与金润公司签订的《租赁合同》是双方当事人真实意思示，且不违背法律规定，属合法有效。双方理应按合同约定全面履行各自的义务，但在租赁期间，金润公司仅向嘉宜公司支付租金合计10030100元，对2012年8月28日至2017年8月27日期间到期租金欠付3469900元（不含106号、109号内铺租金），金润公司已构成迟延履行。金润公司辩称双方签订的另一份《租赁合同》约定第一年至第五年度每年租金为1500000元，因缺乏事实根据，本院不予采信；金润公司辩称双方签订的调解备忘录中约定有应先开票后付款的内容，嘉宜公司未开具足额发票故金润公司无需付款，对此抗辩理由，本院认为支付租金与开具发票是两种不同性质的义务，前者是合同的主要义务，后者并非合同的主要义务，二者不具有对等关系，金润公司以嘉宜公司未及时开具发票作为拒绝支付租金的抗辩理由不能成立。因金润公司存在迟延履行的违约行为，根据《租赁合同》违约条款中“因乙方违约，甲方根据合同约定有权终止（解除）合同，收回出租房屋及附属设备、设施，乙方应按十年租金总额20%承担违约金，还应赔偿甲方的直接和间接损失”的约定，嘉宜公司诉求金润公司支付违约金693980元，不违反合同约定，本院予以支持。针对争议焦点2，根据双方签订的《租赁合同》的约定，金润公司逾期支付租金，嘉宜公司有权追回所欠租金及诉讼费、律师费、保全费等应由金润公司承担，故嘉宜公司诉求金润公司支付律师费115000元、保全费5000元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。另外，嘉宜公司与金润公司分别系涉案《租赁合同》相对方，根据合同的相对性原则，嘉宜公司就本案仅要求金润公司承担民事责任，不违反法律规定，本院予以支持。嘉宜公司在本案审理中，自行撤回对106号、109号内铺下欠租金及其违约金的诉讼请求，系其自行处分权利，本院予以准许。综上所述，本院对嘉宜公司的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第一百二十一条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告安徽省金润商贸有限公司于本判决生效之日起5日内向原告安徽省嘉宜纺织科技创业园有限公司支付所欠租金3469900元及违约金693980元；二、被告安徽省金润商贸有限公司于本判决生效之日起5日内向原告安徽省嘉宜纺织科技创业园有限公司支付律师费115000元、保全申请费5000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费41071元，由被告安徽省金润商贸有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审 判 长  徐华武审 判 员  林 巧人民陪审员  沈前进二〇一六年十二月十三日书 记 员  江菲菲附本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。…《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。