重庆市合川区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）合法民初字第06531号
原告（反诉被告）沈明均，男，汉族，1969年2月5日出生，住重庆市合川区。
委托代理人张永红，重庆阳城律师事务所律师。
被告（反诉原告）重庆市合川区铜溪镇圣灯村村民委员会，住所地重庆市合川区铜溪镇圣灯村三社。
法定代表人刘登菊，该村村主任。
委托代理人夏勇，重庆市合川区法律援助中心法律服务工作者。
原告沈明均与被告重庆市合川区铜溪镇圣灯村村民委员会（以下简称圣灯村委会）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年9月24日立案受理以后，被告圣灯村委会于2014年10月28日向原告沈明均提起反诉，本院依法由审判员曹娜于2014年11月5日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告沈明均及委托代理人张永红，被告圣灯村委员会的村主任刘登菊及委托代理人夏勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沈明均诉称，2005年9月30日，原告与被告签订了《售房合同》。《合同》约定：被告将重庆市合川区铜溪镇交通街142号住房及门市卖给原告，总房款7万元。合同签订后，原告按合同约定于2005年10月1日向被告给付了房款6.5万元，被告也于当天向原告交付了房屋。经原告多次敦促，被告仍不履行办证义务。为此，诉至法院，请求法院判令：1、被告协助办理位于重庆市合川区铜溪镇交通街142号住房及门市的房地产权证，并向原告交付房地产权证；2、被告给付原告违约金1.4万元；3、诉讼费由被告承担。
被告圣灯村委会辩称，原告要求办证的诉争房屋是村委会的房屋和几位社员的房屋拆了合伙改建的，房屋产权证没有办理下来，被告不清楚具体原因，负责办理产权证的是以前合伙建房的领头人蒋甲均（又名蒋晓均），现在整栋楼都没有办理产权证，被告要求确认合同无效，驳回原告的诉讼请求。对于违约金，被告不同意支付。
反诉原告圣灯村委会诉称，2005年9月30日，原、被告之间签订了售房合同，由反诉原告将还没有取得合法产权的集体公房卖给了反诉被告沈明均，由于在签合同时反诉原告对集体财产如何处理缺乏应有的法律认识，导致合同签订后至今无法履行，且由于政策变化，合同约定的房屋要按照现行法规办理产权必须重新缴纳税金，但税金额度超过了合同标的的本身，合同双方对此存在重大误解，如原、被告双方继续履行合同，将严重损害国家集体的利益。因此，请求人民法院判决：1、确认原、被告之间的房屋买卖合同无效，财产恢复原状；2、上述合同终止履行，原、被告双方各自承担责任。
反诉被告沈明均答辩称，原、被告签订的售房合同是合法、有效的，反诉原告诉称无效的理由不能成立，请求依法驳回反诉原告的反诉请求，并确认合同有效。
经审理查明，2003年11月5日，李安珍、圣灯村黄德美、黄声余、蒋晓君、曹伟等五户签订《合伙建房协议》，约定：“一、由蒋晓君经手修建，各户的门市按规划及实际尺寸修建。二、本幢房屋为三楼一底，二、三、四楼根据实际尺寸设计，各协议户各要一套房屋，蒋晓君要两套住房。……十一、黄德美使用二楼1号。”2004年5月12日，被告圣灯村委会与蒋甲均、蒋晓松、刘敦菊等人签订《联合建房协议》，约定：“圣灯村委会等联合建房户决定拆除圣灯村村委会、黄生予等危旧房，进行改造。经所有联合建房户协商，达成以下协议：一、所有建房户推荐蒋甲均负责。房屋统一设计、统一施工，其房屋的图纸由蒋甲均找人设计，并通过建设审批。并由蒋甲均完善相关建设审批手续……。”该合伙建房于2005年5月1日修建完毕。黄德美系被告圣灯村委会原村支书，《合伙建房协议》中约定的黄德美使用的二楼1号房即被告圣灯村委会在合伙建房中所分得的房屋和门市。
2005年9月30日，原告沈明均（乙方）与被告（甲方）签订《售房合同》，约定：一、地址：合川市铜溪镇新区合伙房三楼。二、住房面积81.80平方米，单价406元／平方米，合计人民币叁万叁仟贰佰壹拾元整（小写：33210元）。门市面积36.79平方米，单价1000元／平方米，合计人民币叁万陆仟柒佰玖拾元整（36790元）。……四、房地产权利的归属。1、上述房屋移交给乙方时，双方应按规定办理房地产权属转移登记手续，一切费用由甲方承担，两年后办完房地产权证交给乙方。……五、违约责任：如任一方违约，则应按总房款额的20%赔偿给另一方。六、（2）签合同时缴纳购房陆万伍仟元正，余下伍仟元办好房屋产权证付清。2005年10月1日，原告沈明均向被告缴纳了圣灯村交通街142号门面房和住房的购房款共计6.5万元，收款人刘敦菊在合川市村社合作经济组织现金收据上签字确认，收据上载明“下欠伍仟元房产证办好付清”。诉争房屋和门市于房屋修建完毕后即交付原告居住使用至今。经原告催告，被告圣灯村委会未将房屋产权证办理并交付原告。原告沈明均遂于2014年9月24日起诉来院，诉请如前。被告（反诉原告）圣灯村委会也于2014年10月28日向本院提起反诉，诉请如前。案件审理中，原告撤回了要求被告向其交付房地产权证的诉讼请求，并明确要求被告协助其办理合川区铜溪镇清溪路140号门市和合川区铜溪镇清溪路152号2-1住房的房地产权证。被告（反诉原告）撤回了要求售房合同立即终止履行，由双方按照法律规定承担责任的反诉请求。
另查明，因场镇规划变化，原交通街142号门牌号变更，被告圣灯村委会出售给原告沈明均的门市门牌号现为重庆市合川区铜溪镇清溪路140号，住房门牌号为重庆市合川区铜溪镇清溪路152号2-1。
上述事实，有原、被告的陈述，售房合同、合川市村社合作经济组织现金收据、合伙建房协议、合伙建房补充协议、联合建房协议、铜溪派出所的证明等证据证明，并经当庭质证，足以认定，本院予以确认。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情况之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
本案争议的焦点是原告沈明均与被告圣灯村委会签订的售房合同是否有效。原、被告签订的《售房合同》，是原、被告双方真实意思的表示，其内容不违背法律法规的强制性规定，应为合法有效。被告圣灯村委会辩称该《售房合同》无效的理由，不符合合同无效的法定情形，故其要求确认该合同无效的请求，本院不予采纳。对于被告（反诉原告）称诉争房屋系集体公房，未经过集体讨论决定进行处置系违规处置的辩解意见，因未举示证据证明，本院不予采纳；被告称由于政策变化，现继续履行合同将产生超过合同标的的税金，系双方对合同的重大误解，因此要求确认原、被告之间签订的房屋买卖合同无效的请求，因不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，本院亦不予采纳。
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方均应按照合同的约定履行权利和义务。现原告按约定交付了购房款，余款约定领两证时付清，被告亦对房屋进行了交付，且合同约定交房两年后办完房地产权证交给原告，即使被告尚未取得房屋所有权，但合同约定的办理房屋过户登记手续的条件期限已经届满，因此被告负有为原告办理房屋产权证的义务，原告请求被告协助办理房屋过户登记手续的请求，本院予以支持。至于原告要求被告支付逾期办证的违约金1.4万元，因原、被告在合同中对违约金的计算方式即总房款额的20%进行了约定，现被告未按合同约定履行办证义务，原告要求被告承担逾期办证的违约责任的请求，本院也予以支持。被告应支付原告违约金1.4万元【（33210元＋36790元）×20%】。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、由被告（反诉原告）重庆市合川区铜溪镇圣灯村村民委员会在本判决生效后十日内协助原告（反诉被告）沈明均办理位于重庆市合川区铜溪镇清溪路152号2-1住房（建筑面积81.08平方米）及位于重庆市合川区铜溪镇清溪路140号门市（建筑面积36.79平方米）的房地产权证。
二、由被告（反诉原告）重庆市合川区铜溪镇圣灯村村民委员会在本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）沈明均违约金1.4万元。
三、驳回被告（反诉原告）重庆市合川区铜溪镇圣灯村村民委员会的反诉请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费230元，减半交纳115元，由被告重庆市合川区铜溪镇圣灯村村民委员会负担（被告重庆市合川区铜溪镇圣灯村村民委员会应负担的诉讼费用已由原告垫付，限被告在本判决生效后十日内支付给原告沈明均）。案件反诉受理费80元，减半缴纳40元，由被告重庆市合川区铜溪镇圣灯村村民委员会负担（已缴纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。在本判决发生法律效力后，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为2年。该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；逾期申请的，本院不予执行。
审判员 曹 娜
二〇一四年十一月二十日
书记员 王巧玲