安徽省淮南市田家庵区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0403民初540号
原告：李某，女，汉族，19xx年生，住田区，工作单位淮南某集团工人。
委托代理人：胡太淮，田区舜耕法律服务所法律工作者，特别授权
被告：安徽某公司，住所地安徽省淮南市某大楼。
法定代表人：吴学红，该公司执行董事。
委托代理人：胡弟昌，安徽金天阳律师事务所律师。
委托代理人：胡继超，安徽金天阳律师事务所律师。
原告李某诉被告安徽某公司（以下简称：某公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院2016年1月20日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月1日公开开庭进行了审理。原告李某委托代理人胡太淮、被告某公司委托代理人胡弟昌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
李某诉称：原被告于2010年2月7日签订商品房买卖合同一份，从合同形式和内容上看，原告以总房价333981元购买坐落于田家庵区国庆路香榭花都住宅一套，该合同共有二十四条，原被告均对各自的权利义务作出约定，合同系双方真实意思表示，合法有效。合同签订后，原告即按合同约定支付了首付款，74981元，又于2010年3月12日同徽商银行签订了一份个人住房（商业用房）抵押借款合同，原告借贷259000元，及时向被告支付了总房款。可见，原告已按合同约定履行义务，依照商品房买卖合同第八条、第十一条规定被告并未履行合同约定。被告才于2011年9月27日将原告所房屋交付，在原告多次催促下双方办理了房屋交接手续，签署了房屋交接单，被告将《淮南市住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及相关资料、房门钥匙等交与原告，被告已构成逾期交付房屋，依法应当承担损失2905元。依照商品房买卖合同第十五条规定，原告自商品房买卖合同签订至今已有近6年，被告方交付房屋距今有4年有余，但时至今日被告尚未办理房地产权证书，原告数次提出要求被告推诿，根据《合同法》第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第3款、第十八条规定，原告认为被告已经构成根本违约，应当承担违约责任，现依法提起诉讼，请求判令：1、被告给付给原告逾期交付房屋经济损失1435.5元（当庭变更），2、被告为原告办理房地产权属证书，3、被告承担期限届满未能给原告办理房地产权证违约金42895.06元（当庭变更），4、诉讼费由被告承担。
李某为证明其诉讼请求，向法庭提交如下证据，现认证如下：
证据一、原告身份证，证明原告的主体资格。某公司质证：无异议。本院对该组证据予以确认。
证据二、2010年2月7日签订的商品房买卖合同（原件核对后退回），证明原被告存在商品房买卖关系，证明被告已经造成了根本违约。某公司质证：真实性合法性无异议，对证明观点有异议，理由如下：1、第八条合同约定交付2011年6月30日实际交付2011年9月27日，结合原告起诉的时间2016年1月20日足以证实超过两年诉讼时效。2、第十五条的规定只能证明双方在合同当中约定了关于产权登记的事项，按照此条规定不能推导出至今没有办证的的责任在被告方。本院认证意见：该证据真实性予以确认。
证据三、抵押借款合同（原件经核对后退回），证明原告购房从银行贷款的事实。某公司质证：对真实性无异议，对证明观点有异议，本身不能证明原告已经从银行贷了该款项支付房款，银行没有提供单据来确认贷款已经实际贷到。本院经审查认为：结合商品房买卖合同约定及原告提交的其他证据，对该证据的真实性予以确认。
证据四、网上备案确认单（原件经核对后退回），证明原告购房后该房在网上备案。某公司质证：无异议，恰证明被告履行备案手续。本院经审查对该证据予以确认。
证据五、房屋交接单（原件经核对后退回），证明原被告于2011年9月27日履行了房屋交接手续。某公司质证：无异议，恰证明了原告超过诉讼时效。本院经审查认为：被告对该证据的真实性无异议，对该证据予以确认。
证据六、商品房住宅质量保证书及使用说明书（原件经核对后退回），证明被告将出售的房屋交付原告使用的事实。某公司质证：无异议。本院经审查对该证据予以确认。
证据七、两张收据，证明首付款合计74891元。某公司质证：无异议。本院经审查对该证据予以确认。
证据八、企业信息及组织机构代码证，证明被告主体资格。某公司质证：无异议。本院经审查对该证据予以确认。
某公司辩称：1、原告提供的证据看，原告仅能证明其支付了首付款74981元，仅凭原告提供的抵押借款合同，不能证明原告实际借贷25万9并支付给被告作为购房款。2、原告至今未能办理产权证书，责任在于原告，因办理财产证书是由原被告双方共同办理的，原告并应支付办理产权过户的相关税费，但原告至今没有支付，致使被告无法协助原告办理房屋产权证书。3、原告已陈述其接受房屋时间为2011年9月27日，而原告起诉的立案时间为2016年1月20日，从交付至起诉相隔四年半，原告要求被告逾期交付房屋的经济损失及诉请已经超过两年的诉讼时效。4、关于逾期没有办理产权证书的违约金，原告的请求其一是超过诉讼时效，其二是没有合同约定和法律依据。合同15条约定，如果是因为××的原因在房屋交付使用后120日内没有办理产权证书的，××有权退房。这是双方在合同中的特别约定，这个约定符合最高院关于审理商品房买卖合同第18条的规定。综上4点答辩意见，原告的诉请没有事实和法律依据，且已超过诉讼时效，请求人民法院依法驳回。
某公司为证明其答辩意见，向法庭提交如下证据，现认证如下：
证据一、证据一、商品房买卖合同。证明1、双方存在合法有效的买卖关系；2、双方在合同中，对房屋的总价、付款方式、交付期限、办理产权登记的事项作出了明确约定；3、第15条约定的关于办理权属登记由出卖方提供资料报产权登记机关备案，如因××的责任××不能取得权属证书的，双方作出了约定，××无权提出退房要求。李某质证：真实性无异议。证明观点有异议。该合同第8、9、11、15条，双方在合同中约定了交房期限，以及逾期交房违约金的约定，也有办理产权证书的约定，目前被告已经造成违约。房地产是形成权是持续不断发生的，不受诉讼时效的限制，不动产还有20年的诉讼时效。本院经审查对证据的真实性予以确认。
根据采信的证据，本院确定如下案件事实：2010年2月7日某公司（××）与李某（××）签订商品房买卖合同，约定：…第三条××所购商品房的基本情况，××购买的商品房为本合同第一条规定的项目（本市田家庵区国庆东路宏大.香榭华都）中的：第1-14幢1单元701号房。该商品房的用途为住宅，属框架结构，层高为2.9米，建筑层数地上11层，阳台是非封闭式，该商品房（合同约定）建筑面积共103.41平方米，其中套内面积87.41平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积16平方米。第四条计价方式与价款，××与××约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米3229.68元，总金额为333981元。…第六条付款方式及期限，××按下列第3种方式按期付款；3、其他方式××于2010年2月7日首付房款人民币74981元，余房款人民币259000元作商业贷款。…第八条交付期限，××应当在2011年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：1、该商品房验收合格…第九条××逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情形外，××和未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；…第十一条交接，商品房达到交付使用条件后，××应当书面通知××办理交付手续。双方进行验收交接时，××应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，××还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。××不出示证明文件或证明文件不齐全，××有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由××承担。由于××原因，未能按期交付的，双方同意按一下方式处理：××接到××电话或书面通知后10日内不来办理房屋交接手续的，××按日向××支付总房款的万分之三的房屋托管费，（因××提供的联系方式无效引起××无法通知的按已通知到对待）。…第十五条关于产权登记的约定，××应当在商品房交付使用后120日，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、××退房，××在××提出退房要求之日起30日内将××已付房价款退还给××，并按已付房价款的1%赔偿××损失。双方还约定了其他事项。双方到淮南市房地产管理局办理了商品房网上备案确认单。李某于2010年2月1日交付某公司房款20000元，2010年2月7日交付房款54981元，2010年交纳2010年李某与徽商银行淮南金城支行签订个人住房（商业用房）抵押借款合同，约定借款259000元用于支付位于田家庵区国庆路香榭华都小区14-1-701号房屋房款，借款期限240个月，自2010年3月12日至2030年3月12日，借款利率为3.465‰,贷款发放账户某公司在徽商银行淮南金城支行账号18×××89，李某提供银行卡及徽商银行卡折对账单用于说明贷款的真实性。2011年9月27日某公司向李某交付房屋。后因为李某房屋未办理房产权属登记，诉讼来院。
本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷，结合原、被告陈述、答辩、举证及质证，双方的争议焦点为：一、被告是否违约，原告的诉讼请求是否予以支持。二、原告的诉讼请求是否超过了诉讼时效。
针对以上争议焦点，本院评判如下：
一、关于被告是否违约，原告的诉讼请求是否予以支持。原被告双方于2010年2月7日签订的商品房买卖合同不违反法律强制性规定,不违背公序良俗，合法有效，应予以认可。双方认可2011年9月27日交付房屋，合同第十五条约定，××应当在商品房交付使用后120日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理，原告向法庭提供网上备案单并提交契税完税证，说明该房屋已经淮南市房地产管理局进行网上备案登记，作为开发商的被告应当协助原告办理房屋产权登记，被告构成违约，应当协助原告在合理期限内办理房产登记证书。经庭审查明，原告购买的房屋2011年9月27日才交付，而合同约定2011年6月30日前交付，被告迟延交付89天，根据双方合同约定逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之1违约金，合同继续履行，根据该约定被告构成违约，但是被告是否应判决被告承担相应违约责任，本院将依据法律规定办理。
二、关于原告的诉讼请求是否超过了诉讼时效。
合同约定交房期限2011年6月30日，被告于2011年9月27日交付房屋给原告，原告居住使用至今，2016年1月20日才诉讼来院，已经超过诉讼时效，我国《民法通则》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，从知道或者应当知道权利被侵害时起算，原告在2011年9月27日收到房屋时应当知道被告侵害了其按时收房的权利，作为债权请求权性质的逾期交房经济损失请求权应当在法定的诉讼时效内主张，本案没有诉讼时效中断的事实，原告要求被告支付逾期交房经济损失1435.50元的诉讼请求不符合法律规定，同时本案被告对此有明确的答辩意见，当庭提出了异议，故原告请求被告支付逾期交房经济损失的诉讼请求，不符合法律规定，依法不予支持。原告请求被告承担期限届满未能办证的违约金42895.06元，被告辩称该请求超过诉讼时效，没有合同约定和法律依据，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，当事人有特殊约定的，不适用该条款约定的违约责任，原被告双方签订的合同第十五条约定，如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第1项处理，1、××退房，××在××提出退房要求之日起30日内将××已付房价款退还给××，并按已付房价款的1%赔偿××损失，该约定系“特殊约定”，原告作为××没有按照合同约定提出退房的要求，不适用违约金的法定条件，原告的该项请求，不符合法律规定，不应支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、被告安徽某公司于判决生效后三十日内协助原告吴卫萍办理本市田家庵区国庆路香榭华都小区14-1-701号房屋的房地产权属证书；
二、驳回原告李某其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。
案件受理费908元，由原告李某负担80元，被告安徽某公司负担828元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。
审 判 长 杨 勇
人民陪审员 王安瑁
人民陪审员 廖春侠
二〇一六年七月十八日
书 记 员 范 文
附：相关法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百三十条买卖合同是××转移标的物的所有权于××，××支付价款的合同。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于××的原因，××在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，××应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。