重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0106民初2821号原告重庆市城投公租房建设有限公司，住所地重庆市渝中区中山三路128号重庆投资大厦28层，统一社会信用代码91500000554093288Q。法定代表人张映龙，系该公司总经理。委托代理人张雪，重庆树深律师事务所律师。被告唐洪，男，1976年3月5日出生，汉族，无固定职业，住重庆市合川区。原告重庆市城投公租房建设有限公司（以下简称“城投公司”）与被告唐洪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月13日立案受理后，依法由审判员周洪伦独任审判，适用简易程序并于2017年3月2日公开开庭进行了审理。原告城投公司的委托代理人张雪、被告唐洪到庭参加了诉讼。双方当事人和解两个月。本案现已审理终结。原告城投公司诉称，原被告双方于2014年3月25日签订《西永康居西城商业配套房屋（商铺）续租合同》及附件，合同约定，原告将位于重庆市沙坪坝区西永康居西城公租房项目康城路4号附147号商铺（该商铺建筑面积54.26平方米）及其设施出租给被告作小餐馆使用。合同约定的续租期限为1年，自2014年3月25日起至2015年3月24日止。租金按建筑面积计收，租赁期内租金单价为每月105元每平方米，以“先交租金后使用”的方式按季度预付租金，且需提前30日足额支付下一季度租金。该合同还对违约责任等进行了明确约定。合同签订后，原告向被告交付了商铺，被告一直使用商铺至今，但被告未依约履行支付租金义务，截止2016年12月31日合计欠租92728元。就被告欠租事宜，原告曾多次向被告口头以及书面催交租金并发送律师函，但均无效果。综上，原告认为被告长期拖欠租金的行为已经严重违反了合同的约定，损害了原告的合法权益。现原告为维护自己的合法权益，特起诉来院，请求法院依法判令：1、解除原被告之间的不定期租赁关系，被告立即将位于沙坪坝区西永康居西城公租房项目康城路4号附147号商铺腾空并返还原告；2、被告立即向原告支付拖欠的租金92728元（计算至2016年12月31日），并按照190元/天的标准支付从2017年1月1日起至不定期租赁关系解除之日止的租金；3、被告以190元/天的标准向原告支付从不定期租赁关系解除的次日起至被告实际返还房屋之日止的房屋占有使用费；4、被告立即向原告支付因拖欠租金产生的违约金，违约金按拖欠租金（即第二项诉讼请求）的30%计算：5、本案诉讼费由被告承担。被告唐洪辩称，对原告举示《重庆市城投公租房建设有限公司欠租催收通知书》3份存在异议，我方不知道原告催收租金的情况，律师函我也没有收到。对原告举示的上述其他证据的真实性及证明目的无异议。但，我方不交租金存在多方面原因：1、依据双方签订的合同第6条第2项约定，原告没有尽到原告的义务及职责，因为开发商及物管的原因，我所承租的商铺长期漏油、漏烟及漏水；2、依据双方签订的合同第7条第3项约定，乙方不得转租、转让、转借或者改变房屋用途（业态），甲方没有像合同约定的一样没有尽到管理的职责，导致很多业主自行改变业态；3、依据双方签订的合同第9条第1项约定，甲方再次强调了经营的房屋乙方不得转租、转让、转借或者改变房屋用途（业态），为何我多次向上面反映，没有相关人员来进行管理，你方难道不知道由于你方还管理不善造成我们这些好公民的损失吗？请问这公平吗？一个再好的遵纪守法的好公民，没有得到相应平等、公平时，这样长期以来会造成多大的心理和经济的打击？4、依据双方签订的合同第9条第1项约定，在遇到不可抗力时，甲乙双方互相不承担责任，甲方根本没有尽到责任造成的损失又由谁来承担？5、原告要求的电费太贵，交供电所是0.8元，但交原告为1.2元；6、长期以来不定期大批量存在地摊商贩，造成我方经营受影响；7、房租太贵，在当今市场不景气加上乱搭乱建乱设摊点，使得生意更加难做，希望贵公司结合康居西城现有商铺周边价格，在做调查后来酌情考虑商铺价格；8、临时车位变成固定车位，在我店门口几辆车停了一年多没有动过，使得在我店消费的汽车无法停靠。经审理查明，2014年3月25日，原被告双方签订《西永康居西城商业配套房屋（商铺）续租合同》及附件，合同约定，原告将位于重庆市沙坪坝区西永康居西城公租房项目康城路4号附147号商铺（该商铺建筑面积54.26平方米）及其设施出租给被告作小餐馆使用。合同约定的续租期限为1年，从2014年3月25日至2015年3月24日共1年，租赁期内租金单价为105元/平方/月。合同约定“以先交租金后使用”的方式按季度预付租金，且须提前30日足额支付下一季度租金。该合同还对违约责任等进行了明确约定。合同第八条乙方违约责任约定：1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权立即单方面终止房屋租赁合同，收回该房屋，乙方必须按照合同总租金的10%向甲方支付违约金且缴纳的履约保证金不予退还，同时甲方有权行使其他索赔权，并有权停止商铺的能源供应。......。（4）拖欠房租累计15日以上的（含15日）；（5）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，累计15日以上的（含15日）；......。3、在租赁期内，如乙方未能按合同规定的期限交纳租金，自应付清之日起，甲方有权每天向乙方按乙方拖欠租金金额的2%收取滞纳金，直至乙方缴清租金为止。逾期15日未缴纳足额租金的，甲方有权单方面解除合同，收回商铺，乙方缴纳的履约保证金作为违约金不予退还，并向乙方追偿由此造成的其他损失；同时有权停止商铺的能源供应。......。合同签订后原告即向被告交付了商铺，但被告未依约履行支付租金的义务，被告从2015年年底开始欠缴租金，截止2016年12月31日合计欠付原告的租金为92728元。还查明，就被告欠租事宜，原告曾多次向被告书面催交租金，但均无效果。2016年3月18日，原告依据合同中约定的书面通知函件送达地址向被告发出《律师函》，《律师函》要求被告于收到本函7日内一次性支付应交而未交的租金51517元（该款项未包含被告应付的违约金和滞纳金，但公租房公司保留追究被告违约责任的权利）。否则公租房公司将采取相应的法律手段维护自己的合法权益并依法追究被告的法律责任（包括但不限于与被告解除合同，收回房屋，追究被告的违约责任，并就公租房公司因此所遭受的全部损失向被告索赔等等）。被告至今仍未缴纳欠付租金且继续占有、使用租赁房屋。原告为维护自身的合法权益，遂起诉至法院，请求判如所请。审理中，考虑到按照合同的第八条第一款、第三款约定的违约金计算方式得出的违约金过高，所以原告变更第4项诉讼请求，将违约金调整为被告向原告支付因拖欠租金产生的违约金（违约金按拖欠租金的20%计算），即以被告欠付的总的租金（即第二项诉讼请求）为基数，乘以20%计算得来。由于双方意见分歧较大，未能调解。上述事实，有原告举示的西永康居西城商业配套房屋（商铺）续租合同及附件、重庆市城投公租房建设有限公司欠租催收通知书、律师函及邮寄回单、房地证、重庆市房产面积竣工测算报告以及原、被告双方的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，依法成立的合同，受到法律的保护。原告与被告于2014年3月25日签订的西永康居西城商业配套房屋（商铺）续租合同系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应为有效协议，双方均应按照协议约定履行自己的义务。续租租赁合同到期后，双方为不定期租赁合同关系。由于被告一直使用该商铺，被告应当支付原告不定期租赁关系期间的房屋租金直至解除原被告双方的不定期租赁关系之日，而被告并未依约履行支付租金的义务，至2016年12月31日，欠付原告的租金达到92728元。原告要求以190元/天的标准，支付从不定期租赁关系解除次日起至被告实际返还房屋之日止的房屋占有使用费，符合合同约定及相关法律规定，本院予以支持。原告变更第4项诉讼请求，将违约金请求调整为将违约金调整为被告向原告支付因拖欠租金产生的违约金（违约金按拖欠租金的20%计算），即以被告欠付的总的租金（即第二项诉讼请求）为基数，按拖欠租金的20%计算,属于当事人对自己权利的处分，本院予以认可。由于被告违反合同约定，长达一年多时间未履行缴纳租金的义务，原告有权按照合同的约定及法律的规定解除原、被告之间的不定期租赁关系，并要求被告立即向原告返还租赁房屋。关于被告提出的抗辩，因未提供充分的证据证明，本院依法不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告重庆市城投公租房建设有限公司与被告唐洪之间的不定期租赁合同关系，由被告唐洪于本判决生效后三日内将位于重庆市沙坪坝区西永康居西城公租房项目康城路4号附147号商铺腾空并交还给原告重庆市城投公租房建设有限公司。二、由被告唐洪于本判决生效后三日内支付原告重庆市城投公租房建设有限公司不定期租赁关系期间的商铺租金（截至2016年12月31日，欠付原告的租金达到92728元；从2017年1月1日起的租金，按照190元/天的标准支付至不定期租赁关系解除之日止）。三、由被告唐洪于本判决生效后三日内支付原告重庆市城投公租房建设有限公司房屋占用费，从不定期租赁关系解除的次日起至被告返还房屋之日止，按照190元/天的标准计算。四、由被告唐洪本判决生效后三日内支付原告重庆市城投公租房建设有限公司逾期支付租金的违约金（该违约金按拖欠的租金（即第二项诉讼请求中的租金）的20%计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2710元，减半收取1355元（原告重庆市城投公租房建设有限公司已预交），由被告唐洪负担，限被告唐洪于本判决发生法律效力后迳付原告重庆市城投公租房建设有限公司1355元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。（此页无正文）审判员  周洪伦二〇一七年六月二十日书记员  朱 凯