包头市东河区人民法院民 事 判 决 书(2014)包东民初字第2176号原告翟建国，现住包头市东河区。（未到庭）委托代理人胡义德，系内蒙古晨鹿律师事务所律师（特别授权）被告李云枝又名李华，现住包头市东河区。（未到庭）委托代理人1王子江，系内蒙古鹿城联众律师事务所律师（特别授权）委托代理人2李永亮，系内蒙古鹿城联众律师事务所律师（特别授权）原告翟建国诉被告李云枝房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告的委托代理人及被告的两位委托代理人均到庭参加了诉讼，本院现已审理终结。原告诉称，2007年4月15日，原被告签订了房屋租赁协议，被告承租了原告的蒙中医院病房楼9号底店，年租金4000元，租期一年。被告支付了2000元的租金。一年的租期届满后，被告要求继续承租，经双方议定年租金为6000元。被告承租房屋后，每年都以经济困难为由拖欠房租，原告碍于情面也考虑被告的情况，年年催要租金，年年无果。至2013年原告告知被告给付租金，返还房屋，被告编造其他理由否认租赁关系，房租拒付，房屋使用至今。为维护原告的合法权益，故诉至本院请求1、判令被告立即给付拖欠的房租36000元（2007年——2014年）；2、判令解除租赁关系，要求被告返还租赁房屋；3、诉讼费由被告承担。被告辩称，被告是9号底店的所有权人，其与原告之间不存在租赁关系。2002年8月30日翟荣（原告的父亲）与被告的丈夫黄根栓签订了一份房屋买卖协议，协议中约定翟荣将11、12号底店出售给黄根栓，协议签订的�时黄根栓支付了预付款5万元。其后翟荣便将11号底店交付给了黄根栓，12号底店则迟迟未交付。2005年4月份翟荣让被告入住9号底店，而不是12号底店，并且此时12号底店已经有第三人入住。当时被告便找到翟荣询问原因，翟荣答复9号、12号底店都是他的，现在房屋产权证书还没有办理下来，等到办理下来就让你们按照买卖合同的约定各归其位，现在都属于临时占用，也不用交任何费用。如果9号底店如按照抵债协议所描述的一样，从2002年开始就抵顶给了原告，那么从2005年被告入住该底店开始，直至2007年4月份，为何被告与原告之间未签订租赁合同，被告也未向原告支付过一分租金。据此也可知原告根本就不是该房屋的所有权人，当时真正的所有权人是翟荣，否则，被告根本不可能无缘无故在9号房屋居住两年，而不交一分钱。直至2007年4月份，翟荣告知被告12号底店的房屋产权证书马上就可以办理出来了，到时候连带12号底店一并交付给被告。如果要继续在9号底店居住，则需要签订一份房屋租赁合同，并支付租金。被告信以为真，便与其儿子签订了房屋租赁合同。当时被告考虑到原告与翟荣是父子关系，儿子代理其父亲签订租赁合同也没有什么不妥，就没有多想签订了合同。该租赁合同签订后，翟荣迟迟没有将房本办下来，也没有将12号底店交付给被告。于是被告再次找到翟荣，经询问得知12号底店已经出售给第三人。经过协商，翟荣答应将9号底店替代12号交付给被告。故此被告成为9号底店的所有权人，该房屋租赁合同就未继续履行，翟荣与被告之间的租赁关系也就不复存在。关于12号底店被翟荣出售给第三人一事，法院可以去12号底店做详细调查。截至今年原告突然找到被告，依据并未实际履行的房屋租赁合同要求被告腾房，�支付租金。此事导致被告患上了抑郁症，精神恍惚。今年3月份原告起诉到贵院，要求被告腾房，并支付所谓的租金36000元。因为原告自知对9号底店无所有权，无权对外出租该房屋，但是为了达到目的，不知通过何种手段，去内蒙古万达建筑集团有限责任公司开具了一份虚假的证明，以此想证明翟荣将9号底店抵顶给了原告。其后经被告出具了一份证明澄清此事。经过开庭原告的谎言被戳穿后，突然申请撤诉，法院也裁定准许，此事就此告一段落。原告于2014年9月26日就该案以同样的诉求，同样的事实和理由再次向贵院提起诉讼。不同的是原告又向法院提供了一份抵债协议。被告认为该抵债协议是虚假的，理由如下：一、如果该协议确系于2002年11月20日签订，为什么原告于2014年3月份第一次提起诉讼时，未向法庭出示，甚至未向法庭提及。而是费尽心机去内�古万达建筑集团有限公司开具一份虚假的证明，来证明该房屋归其所有呢？理由很简单，就是当时这份所谓的抵债协议根本就不存在，而在内蒙古万达建筑集团有限责任公司再次开具证明澄清此事后，原告发现自己毫无胜算，便提出撤诉。然后伙同翟荣、段连成伪造了这份虚假的抵债协议，以此弥补证据上的缺陷，然后再次起诉至法院。二、本案真正的幕后主使翟荣与本案原被告均存在利害关系。首先，翟荣与原告是父子关系，为了达到侵吞9号底店的非法目的，双方恶意串通签订了这份虚假的抵债协议；其次，翟荣与被告之间存在房屋买卖关系，翟荣已经将9号底店替代12号底店交付给了被告。现在翟荣妄图再次反悔，便通过与其儿子伪造抵债协议的方式，妄图要回9号底店；再次、翟荣与段连成更是合作组建项目部，挂靠于万达集团后，承包了蒙中医院外科楼的工�，双方之间有着亲密的合作关系，根据万达集团出具的证明，9号底店实际上是翟荣与段连成共同负责处置，双方之间存在利害关系，在这样的背景下，其参与签订的抵债协议，根本没有丝毫的可信性。三、抵债协议本质上属于使得原有债权债务关系消灭的一种方式，在民法上称为代物清偿。代物清偿的构成要件有四点：第一、需要原有债权债务的关系的存在；第二、需要以他种给付替代原定给付；第三、需有当事人的合意；第四、需清偿受领人现实领受他种给付。首先，本案中原告没有提供任何证据证明存在从翟荣处承包了建材业务并拖欠工程款，在这些基础事实未查明的情况下，决不可以依据抵债协议认定9号房屋归原告所有；其次，代物清偿契约为要务契约，即必须要求清偿受领人现实受他种给付，而本案中原告并未现实受领9号底店，从这个角度来讲，该抵�协议本身并未生效，这种情况下原告应当依据其原法律关系向翟荣主张债权，而不能要求交付9号底店。四、假设该抵债协议为真实的，那么该案便为翟荣将9号底店出售给两家，在双方都有买卖协议的情况下，而被告先行占有了该房屋，应当属于善意取得。在这种情况下，原告仅能根据其抵债协议向翟荣主张违约责任。更何况本案中，原告的抵债协议本身不属于买卖合同，而是代物清偿，其只能依据原债权债务关系，向翟荣主张拖欠的款项。因为被告成为9号房屋的所有权人，所以就连原本的书面签订的一年的租赁协议都未履行，双方之间更不可能签订续租协议，原告诉称与被告之间存在续租协议，并议定租金每年6000元，纯属编造。原告诉称考虑被告的经济状况，就一直没有向被告收取租金，而是在仅支付原告2000元租金的情况下，从2005年开始在9号房屋内居住了长�九年之久，这符合一般的社会常理吗？本案中结合翟氏父子的一贯表现可知，原告在编造谎言：首先，按照被告的丈夫黄根栓与原告的父亲翟荣签订的房屋买卖合同，翟荣应当将12号底店交付给被告，而不是背着被告将12号底店另行出售；其次，在12号底店不具备办理产权证的情况下，欺骗被告12号能够办理产权证书，进而欺骗被告签订了9号房屋的租赁合同；再次，在9号底店替代12号底店交付的情况下，又去内蒙古万达建筑集团有限责任公司开具一份虚假的证明，用于证明该房屋归原告所有；最后，在内蒙古万达建筑集团有限责任公司为其出具的虚假证明被戳穿后，翟氏父子便再次伙同段连成伪造一份虚假的抵债协议，再提起诉讼。结合这些种种迹象均表明，原告根本就是伪造事实。那么什么原因驱使原告再次通过伪造证据，编造事实来提起诉讼呢？随着12年来房屋�格的飞涨，翟氏父子如果能够成功的欺骗法院，使得法院能够判决让被告腾房，便达到了侵吞该房产的目的，从而获得巨大的经济利益。所以本案明为租赁合同纠纷，实为房屋所有权之争。原告在这样经济利益的驱动下，一而再，再而三的铤而走险制造伪证，其行为已经严重侵害了被告的利益，如果法院判决将9号底店归原告所有，并要求被告腾房补交租金，则会导致被告12年的投资鸡飞蛋打，使得被告的投资不但没有购买到房屋，却要支付大笔租金形成新的损失，最重要的是9号房屋是被告夫妇唯一的住所，如果原告的诉求得逞，被告将无家可归。被告唯一疏漏的地方，就是没有签订关于9号房屋书面代替12号房屋交付协议，使得原告父子产生了非份之想；但是房屋买卖，并非要式行为，并不要求必须签订书面买卖合同，被告认为结合本案具体情况，认定该9号底店归被告为宜，否则将会产生极大的社会不公平。经审理查明，诉争房屋位于包头市东河区蒙中医院外科楼北侧，从东至西第九间底店。2002年，内蒙古万达建筑集团有限责任公司承建了包头市蒙中医院外科楼工程，该项目负责人是段连成、翟荣。工程竣工（具体时间为2002年11月18日）后，包头市蒙中医院将该楼十二间底店抵顶欠内蒙古万达建筑集团有限责任公司的工程款。其中五间（从东数第一、二、三、五、八间）用于抵顶了段连成的项目部应交纳内蒙古万达建筑集团有限责任公司的管理费和租赁费等费用，其余七间公司交由该工程项目部负责人段连成、翟荣处置。2002年8月30日，内蒙古万达建筑集团有限责任公司（签字人为翟荣）与本案被告李云枝的丈夫黄根栓签订了一份《商品房买卖临时协议》,协议约定公司将蒙中医院11、12号底店以每平米2000元的价格出售给黄根栓。黄根栓于2002年8月30日向内蒙古万达建筑集团有限责任公司交纳了购房预付款50000元。之后，公司向黄根栓交付了11号底店，12号底店至今没有交付。12号底店现由案外第三人占有使用。2005年之后被告开始占有使用9号底店。2007年4月15日，原告翟建国（和翟荣系父子关系）和被告李云枝（李华）签订了一份《租房协议》。双方约定，李云枝自愿租用9号底店，租赁时间为2007年4月15日起至2008年4月15日止，租金全年共计4000元整。之后李云枝预付原告2000元。这之后，原被告再没有签订过任何有关9号底店的协议。被告李云枝一直占有使用9号底店至今。另查明，原告翟建国于2014年3月17日以停止侵权行为，给其腾房（即诉争的9号底店），交清所欠租金36000元及法定利息为诉讼请求向东河区人民法院提起诉讼。又于2014年6月27日以“因其他原因出现”为由�撤回了诉讼。2014年6月27日东河区人民法院下达了（2014）包东民初字第729号《民事裁定书》，裁定“准许原告翟建国撤诉”。以上事实，有当事人陈述、相关的证据材料等在案佐证。本院认为，本案的争议焦点是被告李云枝占有诉争的9号底店是基于原被告双方之间的租赁关系还是基于李云枝的丈夫黄根栓与翟建国的父亲翟荣之间的房屋买卖关系。原告没有向法庭提供确实充分的证据证明其对诉争的9号底店拥有所有权，虽然原被告双方于2007年4月15日签订了一份关于9号底店的租房协议，但是被告认为该租房协议由于被告丈夫黄根栓与翟荣之间的房屋买卖关系并未实际履行，而且被告占有使用9号底店时间已经长达七年之久，2008年4月15日之后原被告双方再没有就9号底店签订过任何协议，原告也没有提供任何证据向被告收取过租金。故依据《中华人�共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:驳回原告的诉讼请求。案件受理费700元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费700元，上诉于包头市中级人民法院。审判员  贾培录二〇一四年十一月二十八日书记员  朱佳静附：本判决所适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。