吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长民二终字第237号
上诉人（原审被告）赵伟，男，1979年11月20日生，住吉林省德惠市。
委托代理人李志新，吉林法序律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王振红，女，1973年4月16日生，汉族，住吉林省德惠市。
委托代理人仲伟艳，吉林衡丰律师事务所律师。
上诉人赵伟因与被上诉人王振红返还原物纠纷一案，不服吉林省德惠市人民法院作出的（2014）德民初字第10577号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人赵伟及其委托代理人李志新，被上诉人王振红及其委托代理人仲伟艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王振红原审诉称：被告赵伟无端占用原告所有的位于德惠市荣鑫家园7号楼三中央街1F15门门市，原告多次要求其从此房屋中搬出，但被告拒绝搬出。故诉至法院，要求被告赵伟从原告所有的楼房中搬出。
赵伟原审辩称：第一次开庭中，被告认为自己不应为本案的被告，自己是租赁孙世龙的房屋，且原告没有起诉资格，原告没有房屋所有权证，售楼公司将房屋交给了孙世龙。第二次开庭被告变更答辩意见，称自己向本庭出示与孙世龙的楼房租赁协议书是假的，不是客观事实，为了法庭查清客观事实，把真实的证据提交法庭，以便法庭查清事实。本案争议的房屋是赵伟购买长春惠通房地产开发有限公司的房屋，不是租赁，有荣鑫家园楼房销售协议书为凭，并就本案进行举证来证明这一客观事实和赵伟对本争议的房屋具有所有权。
本案经原审法院审理认定：2014年5月20日原告王振红与长春惠通房地产开发有限公司荣鑫家园项目开发部荣继宝签订“荣鑫家园”楼房销售协议书，协议约定原告王振红购买位于“荣鑫家园”7号楼1F15跃层门市（建筑面积287.44平方米），并于2014年5月20日交纳1724640元购楼款，2014年5月30日原告王振红交纳水费200元、电费200元、物业费3450元、入住物业维修基金23138元。诉争房屋曾因孙世龙与荣继宝的借贷关系抵押给孙世龙，并签订楼房销售协议书，孙世龙与荣继宝签订的楼房销售协议书因（2014）德民初字第5456号民事调解书第二项“原告孙世龙手中所持有的借款协议、售楼票据、售楼协议一律作废”而归于无效。2013年7月5日赵伟与荣继宝签订借款协议，约定“荣鑫家园”三中央街1F08门门市一二层跃层（建筑面积206.22平方米）为抵押物，并签订“荣鑫家园”楼房销售协议书，协议约定赵伟购买“荣鑫家园”三中央街1F08门门市一二层跃层（建筑面积206.22平方米），附有售楼款收据。2013年11月8日荣继宝与赵伟签订借款附加协议，约定还款期限为2013年11月8日到2014年4月8日，如果荣继宝在还款期限内不能归还借款，抵押房屋三中央街1F08门门市归赵伟所有。
原审法院认为：2014年5月20日原告王振红与长春惠通房地产开发有限公司荣鑫家园项目开发部荣继宝签订“荣鑫家园”楼房销售协议书，约定位于“荣鑫家园”7号楼1F15跃层门市（建筑面积287.44平方米）销售给原告王振红是双方真实意思的表示，且有长春惠通房地产开发有限公司出具的证明支持，故原审法院予以认定。被告赵伟购买的是“荣鑫家园”三中央街1F08门门市一二层跃层（建筑面积206.22平方米），并不是本案的诉争房屋，被告赵伟辩称荣继宝父亲将诉争房屋交付自己，但其提交证据不足以证明其主张，故原审法院对其抗辩理由不予支持。被告赵伟没有合法理由就占用原告王振红的房屋，应予迁出。基此，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，原审法院判决如下：被告赵伟于本判决生效后十日内迁出位于“荣鑫家园”7号楼1F15跃层门市（建筑面积287.44平方米）。案件受理费100元，退回原告王振红50元，案件受理费50元由被告赵伟负担。
宣判后，赵伟不服一审判决，向本院提起上诉，其上诉请求为：一、请求撤销原审判决；二、驳回被上诉人王振红的诉讼请求。事实及理由为：一、原审认定事实不清。1、本案的案由为排除妨害纠纷，是物权保护纠纷（二级案由）项下的三级案由，是指因物受到他人妨碍而引发以排除这种妨碍为目的的纠纷。而原审法院并没有审理查清即认定赵伟具有妨碍物的行为与可能性。2、原审法院依据物权法第三十四条关于返还原物的条文进行判决，而适用本条的前提是王振红对该物享有物权。但是，原审法院对于王振红是否享有所有权的事实并未查清。二、原审程序违法。王振红的诉讼请求为返还原物，而原审判决的案由为排除妨害纠纷，在没有改变案由的前提下，即以该案由径行判决，程序违法。三、原审法院适用法律错误。本案的案由为排除妨害纠纷，适用的法律应当是物权法第三十五条的规定，而原审法院适用物权法第三十四条关于返还原物的法律规定进行判决，属于适用法律错误。综上所述，原审判决认定事实不清、程序违法、适用法律错误，请求撤销原审判决，驳回王振红的诉讼请求。
王振红二审答辩称：原审判决认定事实清楚，证据充分，程序合法，判决结果正确，依法应当予以维持。王振红与开发公司具有真实有效的房屋买卖合同，并且已经交付全款，拿到房屋钥匙。而赵伟与开发公司并没有真实的房屋买卖合同，他与房屋开发公司其中一个人员的关系是借款抵押合同关系，在抵押合同中约定了如果不能到期还款，抵押物归其所有。这是一种留置条款，根据担保法规定，这样的条款无效。而且，即便是这样的无效抵押条款，所涉及的房屋也不是本案诉争的1F15号楼房，实际上赵伟的无效合同中的楼房与本案诉争房屋无关。赵伟应当是无权占有，妨害了王振红使用房屋。原审判决正确。案由是法院立案对案件的基本划分，并不影响审理和判决。所以，原判决应当维持。
二审庭审中，王振红提交以下证据：长春惠通房地产开发有限公司于2015年4月8日出具的情况说明一份，有“荣继宝”签名字样、长春惠通房地产开发有限公司于2015年4月15日出具的情况说明一份、长春惠通房地产开发有限公司营业执照、组织机构代码证复印件各一份（加盖长春惠通房地产开发有限公司公章）。两份情况说明的内容均为：“我公司将荣鑫家园小区7号楼（三中央街）1F15门门市建筑面积287.44平方米的楼房全款售出给王振红，房屋交付给王振红后，被赵伟强行占用，我公司也多次要求赵伟从此房屋中迁出但未果，情况属实。特此证明。”证明：王振红不起诉开发公司的原因是长春惠通房地产开发有限公司已经将房屋交付，赵伟确实妨碍了王振红使用房屋，王振红有权要求赵伟从房屋中迁出。赵伟对以上证据的质证意见为：真实性有异议，两份说明的落款不同，盖章是惠通公司，说明证据是假的。该份证据已经过了举证期，不属于新证据，不能作为证据使用。荣继宝没有出庭作证，不能作为证据使用。该证据说明被上诉人应向惠通公司主张权利，该证据只是债权凭证，不能证明被上诉人享有物权。被上诉人享有物权是本案前提，被上诉人至今未提交其享有物权的证据。该份证据并没有证明开发商如何将房屋交给被上诉人，怎样交付的，被上诉人均不能提供证据证明。合议庭认为：长春惠通房地产开发有限公司出具情况说明，并出具盖有公章的营业执照和组织机构代码证复印件予以佐证其情况说明的真实性，对于以上证据中长春惠通房地产开发有限公司于2015年4月15日出具的情况说明的真实性予以确认。
本院经审理查明的事实与一审认定的事实基本一致。
另查明，长春惠通房地产开发有限公司将荣鑫家园小区7号楼（三中央街）1F15门门市建筑面积287.44平方米的楼房全款出售给王振红，房屋交付给王振红后，被赵伟强行占用，该公司也多次要求赵伟从此房屋中迁出。
本院认为：一、依据王振红诉讼请求所涉及的法律关系，本案案由应为返还原物纠纷，二审法院予以调整。二、王振红从长春惠通房地产开发有限公司处购买本案争议房屋荣鑫家园小区7号楼（三中央街）1F15门门市，在房屋交付王振红使用后，王振红对此房屋有权占有。赵伟主张其通过与案外人荣继宝之间的借款抵账行为，从开发商处购买荣鑫家园小区7号楼（三中央街）1F08门门市，但是赵伟现在却占有荣鑫家园小区7号楼（三中央街）1F15门门市，与其主张购买的房屋非同一套房屋，因此其对本案争议房屋的占有为无权占有。王振红作为争议房屋合法的买受人，且有权占有，在其他人妨碍其对房屋的占有使用时，拒不迁出时，王振红有权请求无权占有者迁出，该诉讼请求能够得到人民法院的支持。原审法院虽然确定案由不当，但是不影响其判决赵伟从该房屋中迁出的结果是适当的。因此，上诉人赵伟的上诉请求不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人赵伟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 宇
代理审判员 肖 瑶
代理审判员 高云燕
二〇一五年五月八日
书 记 员 李蓬勃