山东省平度市人民法院
民 事 判 决 书
（2012）平民一初字第2353号
原告青岛市平度冠平盐业有限公司。住所地：平度市高平路***号。组织机构代码：72556142-X。
法定代表人王绪强，总经理。
委托代理人邵伟东，山东平都律师事务所律师。
被告刘希芳，男，1962年11月6日生，汉族，城镇居民，户籍地：平度市，现住平度市。
委托代理人杨涛，山东嘉伦律师事务所律师。
原告青岛市平度冠平盐业有限公司与被告刘希芳租赁合同纠纷一案，于2012年6月18日向本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告青岛市平度冠平盐业有限公司的委托代理人邵伟东、被告刘希芳的委托代理人杨涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告青岛市平度冠平盐业有限公司诉称，2001年6月8日，原告与平度市刘芳电脑有限公司签订了《楼房租赁协议》，约定：甲方将郑州路南段西侧综合营业楼租给乙方管理使用，房屋租赁费每年91200元。租赁期限自2001年7月1日至2011年6月30日止。2002年8月19日，平度市刘芳电脑有限公司注销。被告刘希芳注册成立平度市刘芳大厦（个体工商户），继续租赁使用该综合营业楼。2011年3月15日，原告按照合同约定，书面通知被告，被告到期后，不再续租。2012年1月20日，原告给被告发函，要求被告交还营业楼，但被告一直拒绝交还，2012年5月14日，原告给被告发出关于收回营业楼的通知，再次要求被告经营业楼交还给被告，被告以各种理由拒绝交还该营业楼。为维护原告的合法权益，请求依法判令：一、被告返还郑州路南段的营业楼一幢。二、被告支付房屋租赁费98000元，支付相应的违约金189400元并赔偿原告的损失6329元。三、诉讼费由被告承担。
被告刘希芳辩称，1、原告所诉主体错误，双方于2001年6月8日签订的楼房租赁协议中的签约方是平度市刘芳电脑有限公司，尽管该公司法人代表是刘希芳，但企业的性质不是个体工商户，不应当列负责人为被告，因此正确的被告应为平度市刘芳电脑有限�司。2、刘芳电脑有限公司对该租赁协议在到期后享有优先租赁权。在履行过程中原告并未按照租赁合同13条之规定在到期3个月前书面通知被告，应当视为本协议内容期限继续延长，而且原告在2012年平度相关媒体上打广告对外出租，我们有王绪强的录音，证明涉案房屋对外租赁。而且4月份原告在今日平度上发布广告后，被告按照原告的要求进行了程序报名和竞标准备，然而进了招标程序之后却迟迟未进行公开招标结果，所以要求享有优先租赁权。在同样的租赁价格基础上，我要求加10000元进行租赁。3、提出反诉，要求原告赔偿经济损失50万元。2011年到期日前后王绪强、金松高经理在合同未到期的情况下，单方赶走了该大厦内的商户，损失为15万元；在原告租房广告发布后，未按公开程序揭标、招标，其上级单位青岛盐业纪局长到平度进行了现场询问，当时我方明确对价格进行表态，同样价格下我们加10000元进行租赁，期限最好10年。在此条件下，纪局长仍坚持将该房屋租赁给价格更低的阿彬鞋世界，因为原告不按照合同的规定和合同法的规定程序进行招标，造成被告对外分租的原承租户不能正常营业，损失30万元。对于房屋维修部分，门外雨搭下沉下垂，系楼房的主体结构问题，并不是协议中第7条的维修问题，而且对顾客造成安全隐患，当时已通知原告，但原告置之不理，要求原告赔偿50000元。以上共计损失50万元。4、被告没有违约，根据原合同约定期限到期3个月前，双方需书面告知对方是否可以继续租用，否则视为按照协议内容期限继续延长，但双方均没有书面告知对方，因此被告继续使用该房屋并同意缴纳房租费。5、原告在没有通知被告的情况下发布公告对外出租涉案房屋，被告也要求报名参加，在公告期限内继续使用房屋合情合法。6、即使被告构成违约，一年的租赁费约90000元，被告使用的时间很短并且合法使用，原告主张违约金189000元过高。
经本院开庭审理查明，2001年6月8日，原告青岛市平度冠平盐业有限公司（甲方）与平度市刘芳电脑有限公司（乙方）签订《楼房租赁协议》一份，协议约定：乙方租用甲方综合营业楼一至四层全部，作为办公和营业用房，甲方将车站楼以养待岗职工的形式租给乙方管理使用，房屋租赁费每年91200元；乙方愿为甲方安置待岗职工，但乙方最多接受甲方待岗职工19名，如乙方不能给甲方安置待岗职工时，乙方应按每年租金10万元于每年七月五日前一次性付给甲方，用于安排19名职工的投保和生活费；租赁期限自2001年7月1日至2011年6月30日；乙方每月五日前向甲方交付当月7600元，以便甲方给职工投保和发放生活费，从第六年至第十年期�，在原租金基础上乙方每年7月5日前再向甲方一次性交付7000元；乙方在协议期内负责大楼全部的维修并承担维修费；协议到期时，甲方收回房屋，在交接房屋时，乙方对房屋的装饰装修不能拆除，因保持原样，甲方原有的设施一并交给甲方，甲方的设施有损坏或丢失，乙方应照价赔偿。本协议约定期限到期三个月前，甲乙双方均须书面告知对方协议到期对该楼是否可以继续租用，否则视为按本协议的内容、期限继续延长。若一方违约，需向对方缴纳违约金，违约金的数额计算方法，按照协议规定的总期限内支付的租赁费总额×20%计算，如乙方不能及时足额向甲方交付租赁费，超过一个月，每超一天按总额的20%交付滞纳金。协议还对楼房的排水、用电、水电费、安全鼓励、门前三包等进行了约定。
原告称于2011年3月15日书面通知被告协议到期后终止�不再续期，被告刘希芳在通知书中收到人处签字。被告称该通知书上并非被告签字。2012年1月10日，原告向平度市刘芳大厦送达催缴2011年1-6月份租赁费函，要求平度市刘芳大厦于2012年1月12日至1月18日缴纳租金，确保出租工作如期进行，同时告知不予续约，下步将采取公开招标形式对外出租。2012年1月18日，平度市刘芳大厦缴纳房租费49100元，截止2011年6月30日的租赁费，被告已经全部支付。自2011年7月1日至原告起诉时的租赁费，被告未缴纳。被告称向原告缴纳租赁费，但原告拒收。原告主张维修楼道费用6329元，是被告要求原告维修垃圾道，该费用应由被告负担，并提交维修费发票，经质证，被告认为该发票无法确认与涉案楼房有关，即使该维修费真实也应由原告负担，被告通知原告垃圾通道烟囱倒塌，但没有让原告维修。原告不申请对维修费进行评估。
另�明，1993年7月1日，原平度市刘芳电脑有限公司申请登记成立，法定代表人刘希芳，后变更为青岛刘芳电脑有限公司，股东：刘希芳、刘希菊。2002年12月，青岛刘芳电脑有限公司注销，公司无债务、债权。2002年9月3日，平度市刘芳大厦登记注册成立，个体户，负责人刘希芳。刘希芳在注册成立平度市刘芳大厦时向平度市工商局提交的楼房租赁协议，即是本案的《楼房租赁协议》，且平度市李园街道办事处徐州路居民委员会证明：刘希芳租赁平度市冠平盐业有限公司郑州路8号楼房一栋，租赁期十年，产权归冠平盐业公司所有。自2003年9月6日开始，平度市刘芳大厦向原告缴纳租赁费，原告也为平度市刘芳大厦出具发票或收据，现涉案房屋由平度市刘芳大厦使用。
2012年2月14日至16日，原告在平度日报中广告将本案的营业楼欲出租。被告称2012年4月、5月其找原告公司的王绪强，并提交录音资料，证明涉案房屋要出租的事实，被告要求原告出具5年内不出租的保证书，原告拒绝出具。原告称在2012年2月确实有出租的意向，但2012年4月经上级部门研究决定对房屋自己经营。该录音中，原告的工作人员表明合同终止，要求被告腾出房子，被告不同意，并要求优先租赁权。本案在审理过程中，被告提出反诉，但未在本院规定的时间内缴纳反诉费。
上述事实，有原告提交的楼房租赁协议、平度市刘芳电脑有限公司、青岛刘芳电脑有限公司、平度市刘芳大厦工商登记资料、催缴营业楼租金函、房租费发票6份，被告提交的平度日报3份、录音书面材料2份及庭审笔录予以证实。
本院认为，原告与平度市刘芳电脑有限公司于2001年6月8日签订的《楼房租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律规定，合法有效，本�予以认定。该协议签订后，原告与平度市刘芳电脑有限公司、青岛刘芳电脑有限公司均按照该协议先后履行义务完毕，青岛刘芳电脑有限公司注销后，平度市刘芳大厦继续在此经营，原告虽然未与平度市刘芳大厦重新签订新的楼房租赁协议，但双方均按照原协议内容履行，平度市刘芳大厦向原告缴纳租赁费，直至合同履行期限届满。并且在平度市刘芳大厦工商登记注册时，平度市刘芳大厦也是以本案中的协议作为其租赁经营的场所，表明平度市刘芳大厦同意并接受该协议所确定的权利义务，原告与平度市刘芳大厦形成了事实上的租赁合同关系。平度市刘芳大厦系个体工商户，被告刘希芳系业主，因此，原告起诉被告主体并无不当，被告辩称原告所诉主体错误，本院不予支持。原、被告在协议履行期限届满后，被告继续使用楼房，双方形成不定期租赁合同关系，双�就是否续签合同未能达成一致意见，原告要求解除租赁协议，返还涉案楼房，合理合法，本院予以支持。原租赁协议约定的后5年的租赁费每年98200元，参照该协议约定的租赁费的数额，原告主张自2011年7月1日至2012年6月30日的租赁费98000元合理合法，本院予以支持。合同到期后，原告不同意续签合同并多次要求被告腾出房屋，被告拒不腾出，原告的涉案楼房现在没有出租，庭审中原告明确表示将自己经营，被告以侵犯其优先租赁权为由拒不腾出房屋，被告的主张于法无据，本院不予支持。被告拒不腾出房屋的行为构成违约，可以要求被告承担违约金符合法律规定，但原协议约定的违约金189400元明显过高，本院予以适当调整，按照每年租赁费98200元的30%计算29460元。原告主张的维修费损失，仅提交维修费发票，不能证明该维修费用于本案所涉楼房，也不能充分证明其维修费数额的真实性，原告对其维修所产生的费用不申请评估，故对原告的该诉讼请求本院不予支持。被告在本案审理过程中提出反诉，但未向本院缴纳反诉费，本院不予审理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、被告刘希芳于判决生效后十日内返还租赁原告青岛市平度冠平盐业有限公司位于平度市郑州路南段西侧的营业楼一幢。
二、被告刘希芳于判决生效后十日内支付原告青岛市平度冠平盐业有限公司2011年7月1日至2012年6月30日的租赁费98000元。
三、被告刘希芳于判决生效后十日内支付原告青岛市平度冠平盐业有限公司违约金29460元。
四、驳回原告青岛市平度冠平盐业有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5706元，邮寄费60元，共计5766元，由原告青岛市平度冠平盐业有限公司负担3264元，被告刘希芳负担2502元，因原告已向本院预交，限被告刘希芳于判决生效后十日内直接交付原告青岛市平度冠平盐业有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 潘汝锋
审 判 员 于建平
人民陪审员 许丰进
二〇一二年十一月七日
书 记 员 李 宁