江苏省扬州市邗江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）扬邗民初字第0305号
原告扬州富春饮服集团有限公司。住所地在扬州市广陵区盐阜东路*号。
法定代表人刘广顺，董事长。
委托代理人常海山，江苏唯是律师事务所律师。
委托代理人袁杰平，该公司资产管理分公司副总经理。
被告赵国芹。
委托代理人徐广飞，江苏征远律师事务所律师。
原告扬州富春饮服集团有限公司（以下简称富春饮服集团）与被告赵国芹租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月4日立案受理后，由审判员江媛独任审判，于2015年3月23日公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭，并延长审限，于2015年5月14日再次公开开庭进行了审理。原告富春饮服集团委托代理人常海山、袁杰平，被告赵国芹及其委托代理人徐广飞到庭参加两次诉讼。本案现已审理终结。
原告富春饮服集团诉称，原、被告于2007年10月31日签订了企业租赁经营合同书一份，原告将所属的分支机构冶春康乐园按现状租赁给被告经营，租赁期限自2007年11月1日起至2012年10月31日止，合同期内，如被告履行了合同义务，要求续租，向原告提出书面要求，合同续延两年，年租金为每年16万元，按月预交。履行过程中，应被告的要求，原告于2008年8月19日将冶春康乐园变更为冶春休闲宾馆。2010年8月初，被告提出请求，将冶春休闲宾馆原女浴区约60平方米房屋退还给原告，并减租4万元，原告同意了被告的要求，自2010年8月1日起，改为每月1万元租金。合同到期前，被告要求续延两年，原告予以同意，合同应于2014年10月31日期满。2014年7月至今，被告多次要求续延三年，原告需该处房屋自用，亦多次明确告知被告期满后不再续租，要求其按时交还租赁企业，被告却在期满后拒绝交还给原告。原告为维护合法权益，故诉至法院，请求法院判令⒈被告立即将冶春休闲宾馆（包括房屋、设施、营业执照、税务登记证、印章、财务凭证等）移交给原告；⒉被告立即支付所欠租金2万元，并自2014年10月1日（含该日）起，至其偿付之日止，以2万元为基数，按每日万分之五的利率支付逾期付款违约金；⒊自2014年11月1日起至实际腾空交付租赁企业之日止，被告按每月1万元的标准向原告支付租金；⒋被告支付违约金5万元。
其提供的证据：⒈企业租赁经营合同书及企业租赁经营补充合同，证明原、被告之间存在企业租赁经营合同关系，合同已于2014年10月31日届满，现租金为每年12万元；⒉冶春休闲宾馆企业登记档案、营业执照，证明租赁企业与原告之间的隶属关系及名称变化；⒊被告于2012年9月28日、2014年4月27日提交给原告的报告及原告送交给�告的告知书，证明原、被告曾就延期租赁进行沟通，双方未达成书面协议，被告拒绝交还租赁企业，构成违约；⒋收费发票，证明被告迟交租金，构成违约；⒌董事会会议记录，原告作为规范的公司，就经营活动中的重要问题需要进行民主讨论、民主决策，绝非某一人可以随意表态、做主。
被告赵国芹对上述证据的质证意见为：⒈对企业租赁经营合同书真实性无异议，该份合同仅是双方约定的租赁期限的一部分；对企业租赁经营补充合同真实性无异议，补充协议既没有原告盖章也没有法定代表人签字，仅有原告代理人嵇少春签字，说明在原、被告的租赁关系中嵇少春是全权代表原告；⒉对企业登记档案无异议；⒊对2012年、2014年两份报告真实性无异议，两份报告中都陈述租赁期限不少于十年；对告知书真实性无异议，关联性有异议，告知书是原告单方制作，是否�立由法院认定；⒋关于收费发票，并非被告不按期交纳租金，是原告没有及时出具发票；⒌对董事会会议记录的真实性有异议，是原告单方制作的记录，会议记录并没有参会人的签字，不能否认原告及代理人的承诺，也不能作为原告违约的借口。
被告赵国芹辩称，按照原、被告的约定，原告承诺租赁期限不少于十年，从2007年10月31日至2017年10月31日，书面合同分期签订，现租赁期限尚未届满，而原告不愿续签书面合同，违反了协议约定，构成违约，原告应履行续签书面租赁合同的义务。被告不欠租金，自2014年10月起，原告拒收租金。综上，原、被告约定的租赁期限没有届满，原告构成违约，被告不存在违约情形，请求法院驳回原告的诉讼请求。
其提供的证据：⒈原告职工嵇少春的情况说明一份，证明嵇少春有权代表原告处理房屋租赁事宜，嵇少春代表原告承诺房�租赁期限不少于十年，书面合同分期签订，到期后即续签；⒉营业执照四份、嵇少春的名片一张，证明嵇少春是原告下属红园花鸟鱼虫市场、红园花鸟鱼虫分公司、红园民间收藏品市场以及资产管理分公司的负责人，资产管理分公司的经营范围包括了公司自有资产、房屋出租、管理和服务，说明嵇少春在与被告商谈房屋租赁事宜时有明确授权，退一万步讲，即使嵇少春没有权限，从嵇少春的职务以及商谈租赁事宜时其一直参与，被告有理由相信嵇少春有代理权限，构成表见代理；⒊设立登记表，原告下属资产管理分公司成立于2007年7月31日，原、被告商谈租赁事宜的时间为2007年10月；⒋原告与赵某签订的租赁经营变更合同，合同约定红园花鸟鱼虫市场除了代收租金外，还代为处理与合同相关的事宜，与租赁有关的诉也属于红园花鸟鱼虫市场的管辖范围，嵇少春作为�园花鸟鱼虫市场的负责人，有权处置与租赁相关的事宜；⒌证人赵某证言，赵某系冶春康乐园前承租人，证明在资产管理分公司成立之前，房屋租赁事宜由红园花鸟鱼虫市场全权处理，嵇少春代表原告承诺租赁期限不少于十年、书面合同到期即续签；⒍发票，证明租金已交至2014年10月，收款方是红园花鸟鱼虫市场，此后原告拒收租金。
原告富春饮服集团对上述证据的质证意见为：⒈情况说明属于证人证言，证人应当到庭作证，否则不能作为证据使用，原告不予质证，就其内容而言，原告从未授权嵇少春全权处理冶春康乐园的合同，仅在合同前期要求他进行商谈，最终是否签订合同、合同内容如何确定，均由原告决定，合同中盖的也是原告公司印章；⒉对营业执照及名片真实性无异议，只能证明嵇少春在公司的职务，并不能证明原告授权嵇少春全权签署合同；⒊对设立登记表真实性无异议，关联性有异议，不能证明原告授权嵇少春全权签署合同；⒋对租赁经营变更合同真实性无异议，关联性有异议，合同盖的是原告公司印章，可见，只要是原告的合同，都要盖公司印章；⒌证人的陈述不准确、不真实，不具有关联性；⒍对发票真实性无异议，租金确实已交至2014年10月。
经审理查明，2007年10月31日，原告（甲方）与被告（乙方）签订企业租赁经营合同书一份，约定：一、甲方将其经营地址位于本市大虹桥1号的冶春康乐园按现状租赁给乙方经营……承租期间，冶春康乐园的所有收入归乙方所有，所有成本、管理费用等支出费用，包括人员费用、税收等均由乙方承担，债权归乙方享有，债务由乙方承担，如出现亏损，亦由乙方自行承担；二、双方商定租赁期限为五年，自2007年11月1日起至2012年10月31日止；三、双方商定租金为每�16万元整，租金交纳方式为按月预交，前一个月的下旬需交清次月的租金……九、本合同期满或提前解除，乙方在租赁经营时添置的所有可移动物品，归乙方所有，由乙方及时搬清，将房屋腾空后交付给甲方……十、本合同期满或因乙方的原因提前解除，乙方在租赁经营期间对房屋的装饰、装修、改建、增建的房屋，水、电管线设施等所有附设在甲方的房屋、场地、设施上的附着物、固定物，乙方应按正常使用后的原貌无偿交付给甲方，不得硬性拆除、人为破坏；乙方保证不以任何理由要求甲方给予补偿；十一、若乙方愿在本合同期满后继续租赁经营，则必须在合同期满三个月前以书面方式向甲方提出申请，若甲方同意续租，双方协商一致后，重新订立合同；十二、双方均应严格信守本合同，甲方不履行本合同的，向乙方支付违约金5万元，给乙方造成其他损失时，按乙方实际投入的装饰、装潢折旧后价值赔偿……乙方不履行本合同的，向甲方支付违约金5万元，给甲方造成损失的，赔偿甲方的实际损失……十三、甲方向乙方提供冶春康乐园的营业执照等证照（附交接清单）……十五、本合同期内，如乙方履行了本合同的义务，本合同期满，乙方要求续租的，向甲方提出书面要求，则本合同续延两年，续延期内，年租金在第三条约定的租金基础上，增加10%，其他条款不变……。
2008年8月19日，扬州工商行政管理局核准扬州富春饮服集团有限公司冶春康乐园变更为扬州富春饮服集团有限公司冶春休闲宾馆，负责人由赵某变更为赵国芹。
2010年8月20日，嵇少春代表原告（甲方）与被告（乙方）签订企业租赁经营补充合同一份，约定：乙方将女浴区（3间）约60平方米房屋退还给甲方，甲方同意接受；甲方同意在原年租金、管理费计160000元基础上，减40000元租金、管理费，原租金112000元，减28000元，现年租金84000元，原年管理费48000元，减12000元，现年管理费36000元，现年租赁、管理费合计120000元，自2010年8月1日起执行；其他条款按主合同继续执行。
2012年9月28日，被告以扬州富春饮服集团有限公司冶春休闲宾馆名义向红园花鸟市场提出申请：“……2007年10月重新签订合同时，我要求一次性签订十年合同，红园花鸟市场领导只同意先签五年，合同执行顺利再顺延两年。合同到期后再续签……现5年合同期已到，冶春休闲宾馆的租期还有两年，2012年我休闲宾馆为了进一步开拓业务，进行了维修、又投入了十几万元，按照正常情况看两年内是不可能收回这笔投入的。因此，恳请红园花鸟市场领导将合同租期延至五年，深表感谢！”2014年4月27日，被告再次向原告提出申请，请求再续租三年合同。
2014年7月28日，原告以挂号信方式向被告邮寄告知书一份，告知被告不再续签合同，届时按照合同约定如期收回房屋。
另查明，冶春休闲宾馆所占用房屋系原告所有。
审理中，原、被告均认可租金已交至2014年10月，原告申请撤回要求被告给付所欠租金2万元并自2014年10月1日起按每日万分之五的利率支付逾期付款违约金的诉讼请求。
以上事实有原告提供的企业租赁经营合同书、企业租赁经营补充合同、准予变更登记通知书、报告、告知书、房屋所有权证及当事人陈述佐证，本院予以确认。
本案争议焦点一、租赁期限何时届满？
本院认为，嵇少春负责与被告商谈具体租赁事宜，无论其当初是否口头承诺租赁期限不少于十年，但此后原、被告签订的企业租赁经营合同书约定的租赁期限自2007年11月1日起至2012年10月31日止，同时作出了“本合同期内，如乙方履行了本合同的义务�本合同期满，乙方要求续租的，向甲方提出书面要求，则本合同续延两年”、“若乙方愿在本合同期满后继续租赁经营，则必须在合同期满三个月前以书面方式向甲方提出申请，若甲方同意续租，双方协商一致后，重新订立合同”的约定，被告于2012年9月28日提出续延租期申请、2014年4月27日再次申请续租，均是按照企业租赁经营合同书的约定履行，结合两份申请的内容，表明被告对租赁期限已认可企业租赁经营合同书的约定，而原告未同意被告2014年4月27日的续租申请，双方未重新订立合同，应认定租赁期限已于2014年10月31日届满。
本案争议焦点二，被告是否构成违约？
本院认为，租赁期限届满后，被告应按企业租赁经营合同书的约定将冶春休闲宾馆交付原告，但其至今尚未交付，构成违约。被告认为原告主张的违约金5万元过高，请求法院予以调整，本院根据合�的履行情况、当事人的过错程度等因素，酌定2万元。
综上，原、被告签订的企业租赁经营合同书及企业租赁经营补充合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规规定，双方均应按合同约定履行各自义务。租赁期限届满后，被告应按企业租赁经营合同书的约定将冶春休闲宾馆交付原告，并按原租金标准支付占用期间的租金，即自2014年11月1日起按每月1万元的标准支付租金直至实际交付之日止。被告未按企业租赁经营合同书的约定返还冶春休闲宾馆，构成违约，应当支付违约金。原告要求被告移交营业执照、税务登记证、印章、财务凭证等材料，但未提供证据证明其将上述证照交付被告，且被告辩称证照系在变更企业名称时其自行申请办理，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二�二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告赵国芹于本判决生效之日起十日内将冶春休闲宾馆（包含房屋及设施，不含被告赵国芹在租赁经营时添置的可移动物品）交付原告扬州富春饮服集团有限公司；
二、被告赵国芹于本判决生效之日起十日内给付原告扬州富春饮服集团有限公司租金（按每月1万元的标准，自2014年11月1日起算至实际交付之日止）；
三、被告赵国芹于本判决生效之日起十日内给付原告扬州富春饮服集团有限公司违约金2万元；
四、驳回原告扬州富春饮服集团有限公司其它诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加�支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2130元，由被告赵国芹负担（此款原告已垫付，本院不再退还，被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并提供副本一份，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费（收款人：江苏省扬州市中级人民法院，开户行：工商银行扬州分行汶河支行，帐户：11×××57）。
审 判 长 江 媛
人民陪审员 姚梅琴
人民陪审员 姚盛雨
二〇一五年七月八日
书 记 员 金桂梅