广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第1658号
上诉人：（原审原告、反诉被告）：刘红芳，女，汉族，1977年1月26日出生。
委托代理人：余祖舜，广东深和律师事务所律师。
委托代理人：华国东，广东达和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市世纪天雅服装有限公司。
法定代表人：张小华，执行董事。
委托代理人：陈汉平，广东前海律师事务所律师。
上诉人刘红芳因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2013）深南法民三初字第89号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：深圳市世纪天雅服装有限公司（以下简称世纪天雅公司）系经深圳市市场监督管理局注册登记的有限责任公司，经营范围为经营管理世纪天雅服装城（公共卫生许可证有效期至2013年4月28日）；服装设计；服装、饰品、皮具用品、布料、辅料等批发和零售；自有物业租赁。营业期限为2010年10月11日至2020年10月11日。
2010年12月30日，刘红芳（乙方）与世纪天雅公司（甲方）签订《合同》，约定：乙方租赁深圳市东滨路1号二层B-
XXXA号铺位，该铺位的建筑面积为26.43平方米，乙方在签订合同前已对铺位进行实地查验，对该铺位前述面积确认无异议；同时双方确认，本合同签署后，双方不得再就铺位面积问题要求调整租金；租赁期限为60个月，自2011年2月20日至2016年2月19日止，2011年2月20日为本合同计租日；自2011年2月20日起至2013年2月19日止，乙方每月向甲方支付租金人民币120元每平方米，月租金人民币3172元，每两月一付，自2013年2月20日起至2016年2月19日止，租金每年递增10%；乙方应承担和支付物业服务费，同时乙方铺位的自用电费自理；自2011年2月20日起至2013年2月19日止，物业服务费标准按建筑面积8元／月／平方米的标准收取，人民币211元；自2013年2月20日起，物业服务费标准按建筑面积15元／月／平方米标准收取，人民币397元；铺位设有独立电表，甲方按使用面积50瓦／平方米的容量提供给乙方使用，电费须乙方自行承担，由甲方代收代缴，乙方每月向甲方支付铺位的自用电费；本合同签订时，乙方需一次性向甲方支付广告及推广费人民币18000元，该费用用于市场的广告、宣传、包装以及其它提高展览中心知名度的推广工作，并支付开业后各种维系展览中心经营业务的社会活动费用等。乙方确认上述费用是在自愿、平等和协商一致的情形下交纳的，甲乙双方特别明确该费用不因本合同期间内的任何事由（包括本合同提前解除等事由）增加或退回；乙方应于每月5日前向甲方支付当月租金、物业服务费以及上一个月的自用电费；乙方在签订本合同时，须向甲方一次性支付3个月月租金的金额为人民币9515元作为租铺保证金（履约保证金）；租赁期满，乙方不再续租，没有拖欠租金、物业服务费、水电费等应由乙方交付的全部费用，且已支付应付的违约金、赔偿金、滞纳金的，甲方不计利息向乙方返还履约保证金；租赁期内，乙方违反合同相关约定、擅自变更或终止合同的、出现本合同第49条规定的情形之一的，甲方不予返还履约保证金；乙方未能按时支付租金及其他合同款项，每逾期1日，须按拖欠金额的千分之三向甲方支付滞纳金，自应付款项到期之日起计至实际支付日止；事先未经甲方书面同意，乙方擅自改动、拆除展览中心的建筑结构、装修、设备设施的，除应在甲方指定的期限恢复原状外，还须赔偿由此造成甲方的一切损失，情节严重的，甲方有权单方解除本合同，没收履约保证金；租赁期间，乙方有下列行为之一的，视为乙方自动放弃承租权，甲方有权单方解除本合同，收回铺位，合同履约保证金转作违约金不退，同时优惠免费租期取消，按正常租金计收；乙方若拖欠租金、物业服务费、水电费等各项费用超过10天的，甲方有权对乙方采取停止水电供应等措施直至乙方结清所有费用，乙方由此造成的损失自负。乙方应支付的违约金、赔偿金、滞纳金，甲方有权直接从履约保证金中扣除，并书面通知乙方已扣除的金额和事由以及向乙方开具收据，同时要求乙方补足履约保证金；租赁期内，乙方需提前退租的，应在退租前2个月向甲方提出书面申请，经甲方同意后，乙方须结清应缴费用并办理退租手续，履约保证金不予退还；同时优惠免租期取消，对原来约定的免租期，按正常租金计收，乙方在办理退租手续前支付给甲方；及其他条款。
合同签订后，刘红芳于2010年12月30日向世纪天雅公司支付涉案商铺租赁保证金9515元及广告推广装修费18000元。世纪天雅公司收到上述款项后向刘红芳出具了收款收据。
刘红芳为了证明世纪天雅公司至今未向刘红芳提供其享有涉案房屋的转租权证明合同文件及产权登记文件，且世纪天雅公司以无效的格式合同条款收取刘红芳的广告推广费，同时还限制刘红芳自行推广的权利，加上世纪天雅公司对经营场所管理不善，而且还因其推广不力而形成目前商铺闲置的事实，向原审法院提交了天雅服装城经营现场视频及图片，以及礼品卷收据等证据，用于证明世纪天雅公司的行为已构成违约，因此，刘红芳将涉案商铺的租金交至2012年12月19日，并于12月25日已停止经营，2013年1月4日将商铺腾空，2013年1月14日将涉案商铺钥匙及通知函邮寄给世纪天雅公司。世纪天雅公司对刘红芳提交的天雅服装城经营现场视频及图片真实性不予认可，认为刘红芳无法证明其拍摄的时间和地点；对礼品卷收据真实性予以认可，但认为不能证明世纪天雅公司没有投入推广，因推广的方式很多，不能因为刘红芳购买纪念品送给自己的客户来推断世纪天雅公司没有进行推广；对刘红芳租金交至2012年12月19日予以确认，主张只收到刘红芳邮件，没有收到商铺钥匙，认为刘红芳到目前为止还未将涉案商铺交还给世纪天雅公司，并对通知函所涉及的内容不予认可，主张产权、消防证明在租赁合同并没有约定出租方必须提交，也未约定合同必须备案，备案并不是合同生效的要件。而根据合同约定，刘红芳要提前终止合同必须提前2个月通知，同时需承担维修费，并将商铺恢复原状。
深圳市南星实业有限公司（以下简称南星公司）为涉案商铺的所有权人。2010年10月31日，南星公司（甲方）与世纪天雅公司（乙方）签订《房地产租赁合同》，约定：甲方将位于深圳市南山区东滨路1号A房地产出租给乙方使用；该房地产建筑面积共计3539.92平方米，每平方米每月租金为人民币20元，月租金总额为人民币70798元；乙方应于2010年11月1日前交付首期租金，金额为人民币70798元，应于每月10日前向甲方交付租金；乙方租赁期限自2010年11月1日起至2020年10月11日止；甲方应于2010年11月1日前将租赁房地产交付乙方使用，并办理有关移交手续；租赁期间，乙方可将租赁房地产全部或部分转租予他人，但转租期限不得超过本合同约定之租赁期限；及其他条款。刘红芳认为世纪天雅公司提供的上述合同没有提供第三方备案登记，对其真实性不予认可。
关于租金及管理费、水电费的缴纳问题。刘红芳提交于2012年11月20日向世纪天雅公司交纳了B-
XXXA商铺于2012年10月20日至2012年12月19日的租金3469元，世纪天雅公司对此予以确认。世纪天雅公司提交2012年12月19日发出的《通知》两份，内容涉及刘红芳拖欠2012年12月20日至2013年2月19日的租金及1月的管理费211元、12月水电费45元，刘红芳对此不予确认。世纪天雅公司反诉主张因刘红芳欠缴租金及管理费、水电费，世纪天雅公司曾向刘红芳发出书面的催讨通知，为此提交如下证据：1、《通知》，落款时间为2012年12月19日，内容为：刘红芳商户：你应支付2012年12月20日至2013年2月19日的租金（原租金7折），请于12月25日前到4楼财务部交款。2、《通知》，落款时间为2012年12月19日，内容为：刘红芳商户：您租用我公司商场B-
XXXA铺位，1月（12月20日至1月19日）管理费￥211元；12月电费（11月20日至12月19日）￥45元（11月电表读数2553度，12月电表读数2591度，共用电39度）；以上合计￥256元。请于12月25日前到四楼财务部交清以上款项。刘红芳对上述证据不予确认，认为上述证据均为复印件，世纪天雅公司可以随时单方制作。
关于《租赁合同》是否解除的问题。刘红芳主张2013年1月4日将涉案商铺腾空，2013年1月14日又将钥匙随同《关于催促提交商铺产权、消防证明及支付损失赔偿款项的通知函》一并邮寄给世纪天雅公司。刘红芳于2013年1月11日向法院起诉又主张解除《租赁合同》。世纪天雅公司主张根据《租赁合同》约定，刘红芳要提前终止合同必须提前2个月向世纪天雅公司提出书面申请，经同意后，办理相应手续。刘红芳既没有提出申请，又拖欠租金、管理费、水电费，视为刘红芳自动放弃承租权，世纪天雅公司有权单方解除合同。世纪天雅公司反诉主张刘红芳违约，请求解除《租赁合同》。
关于涉案铺位的使用情况问题。刘红芳主张2013年1月4日将商铺腾空交付世纪天雅公司。世纪天雅公司主张涉案商铺中还有一些杂物，未办理交接手续，不能视为商铺已收回。
关于涉案商铺广告推广的问题。刘红芳主张世纪天雅公司以无效格式合同条款收取广告推广费，且世纪天雅公司未开展推广活动及广告投放。世纪天雅公司提交《LED显示屏制作合同书》、《广告推广费用支付凭证》、《网站建设合作协议书》，证明其对商场进行广告推广的情况。刘红芳对上述证据的真实性不予认可，主张不排除事后补充制作的可能性，网站建设合同中没有网站域名的条款。
刘红芳向原审法院提起本案诉讼，请求：1、解除刘红芳与世纪天雅公司签订的租赁合同；2、世纪天雅公司向刘红芳退还广告及推广费18000元、押金9515元，共计27515元，并赔偿刘红芳上述27515元的利息（自2012年12月26日起至实际履行之日止，按照中国人民银行规定的同期贷款利率计算，暂计人民币200元）；3、世纪天雅公司承担本案全部诉讼费用。
世纪天雅公司向原审法院提起反诉，请求：1、解除双方签订的租赁合同；2、刘红芳向世纪天雅公司返还所承租的房屋；3、刘红芳向世纪天雅公司支付拖欠的租金人民币4124元、物业管理费人民币274元、电费人民币55元，合计人民币4453元（暂计至2013年1月28日，应计算至刘红芳实际返还承租房屋之日）；4、刘红芳支付违约金人民币9515元（由履约保证金转为违约金）；5、驳回刘红芳在原诉中的所有诉讼请求；6、刘红芳承担所有诉讼费用和保全费用。
原审法院认为：双方当事人对签订的《租赁合同》中关于广告及推广费是否属于无效格式条款存在争议。根据《租赁合同》第6.3条：“广告及推广费：本合同签订时，乙方（刘红芳）需一次性向甲方（世纪天雅公司）支付广告及推广费18000元，该费用用于市场的广告、宣传、包装以及其他提交展览中《知名度的推广工作》，并支付开业后各种维系展览中心经营业务的社会活动费用等。乙方确认上述费用是在自愿、平等、协商一致的情形下交纳的，甲乙双方特别明确该费用不因本合同期间内的任何是由（包括本合同提前解除等事由）增加或退回”的约定。该条款并没有免除世纪天雅公司的责任，且世纪天雅公司实际已对展览中心进行广告推广宣传，并由此支付相关费用。因此，该条款不属于法律规定的无效格式条款。双方签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性、强制性规定内容，符合法律规定，合法有效，并无存在无效的情形。现刘红芳请求世纪天雅公司退还广告推广费18000元，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。双方当事人应严格履行《租赁合同》。
《租赁合同》约定：位于深圳市东滨路1号二层B-
XXXA铺位月租金为3172元，物业服务费为211元，电费为铺位设独立电表，由甲方代收缴，乙方每月向甲方支付铺位自用电费，乙方应于每月5日前向甲方支付当月租金、物业管理费，以及上一个月的电费、租铺保证金。《租赁合同》还约定，出现下列情况之一的，甲方不予返还履约保证金，其中：租赁期内，乙方擅自变更或终止合同的，违反本合同第49条规定的情形之一的，视为乙方自动放弃承租权，甲方有权单方面解除本合同，收回铺位，合同履约保证金转作违约金不退，有权追索租金、物业管理费、水电费、滞纳金等一切款项。租赁期内，乙方需提前退租的，应在退租前二个月向甲方提出书面申请，经甲方同意后，乙方须结清应缴费用并办理退租手续，履约保证金不予退还，同时优惠免租期取消。
关于《租赁合同》解除的问题。刘红芳诉至原审法院时主张解除《租赁合同》，世纪天雅公司反诉，主张刘红芳违约，世纪天雅公司有权单方面解除合同。经查，原、世纪天雅公司双方并没有就合同解除办理任何手续，因此，原审法院确认解除《租赁合同》的时间为刘红芳收到世纪天雅公司反诉状之日即2013年1月30日。
关于租金及物业服务费。刘红芳最后缴纳租金为2012年11月20日，租金交至2012年12月19日。尔后，刘红芳并未向世纪天雅公司支付涉案铺位租金，其主张2013年1月14日将钥匙交付及腾空铺位交付世纪天雅公司，但未能举证证明已经与世纪天雅公司办理返还铺位的移交手续，至其诉至原审法院，涉案铺位仍未办理移交。因此，刘红芳应当向世纪天雅公司支付租金及物业服务费，即刘红芳应向世纪天雅公司支付2012年12月20日-2013年1月30日期间的租金2960.3元（3172元／月×1个月＋3172元／月÷30天×10天）×70﹪，刘红芳另须向世纪天雅公司支付2012年12月20日至2013年1月30日期间的物业服务费281元（211元／月×1个月＋211元／月÷30天×10天）及水电费45元。
关于世纪天雅公司的反诉请求。刘红芳请求解除合同按《租赁合同》系单方行为，且刘红芳也未依约结清租金、物业服务费等相关费用，已构成违约。世纪天雅公司反诉请求刘红芳支付违约金，由履约保证金转为违约金，依法有据，原审法院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、刘红芳与世纪天雅公司签订的《租赁合同》于2013年1月30日解除；二、刘红芳应于本判决生效之日起十日内将其承租的涉案商铺返还世纪天雅公司；三、刘红芳应于本判决生效之日起十日内向世纪天雅公司支付拖欠的2012年12月20日-2013年1月30日期间的租金2960.3元；四、刘红芳应于本判决生效之日起十日内向世纪天雅公司支付拖欠的2012年12月20日-2013年1月30日期间的物业服务费281元；五、刘红芳应于本判决生效之日起十日内向世纪天雅公司支付2012年12月份的水电费45元；六、刘红芳应于本判决生效之日起十日内向世纪天雅公司支付违约金9515元，该款由刘红芳履约保证金予以抵扣；七、驳回刘红芳其他诉讼请求；八、驳回世纪天雅公司其他反诉请求。本诉案件受理费246.4元，由刘红芳负担；反诉案件受理费75元，由刘红芳负担50元，世纪天雅公司负担25元，此款世纪天雅公司已经预交，不退，刘红芳应负担之数应于本判决生效之日起十日内迳付世纪天雅公司。
上诉人刘红芳不服原审判决，向本院提起上诉，称：一、本案关于广告及推广费的格式合同条款无效，世纪天雅公司应全额返还广告推广费。原审判决在世纪天雅公司所提交证据缺乏原件，为缺乏明显关联性孤证的基础上仍然偏袒世纪天雅公司，有悖于事实与法律。（一）在本案中，《租赁合同》第6.3条关于广告及推广费的约定，没有明确广告与推广费的使用时间、方式，不论任何事由与时间长短一概不退还，系明显加重刘红芳责任；且其在合同中未以引起上诉方注意的文字、符号、字体等特别标识予以提醒对方注意&且并没有加以解释说明，违反了《合同法》第39条和40条以及《合同法解释二》的规定，应当认定该格式合同条款属于无效条款。（二）根据《深圳经济特区房屋租赁条例》第二十七条之规定，“出租人不得因房屋租赁向承租人收取租金以外的其他费用。”在本案中，刘红芳依照约定向世纪天雅公司支付租金，世纪天雅公司收取租金之外的广告及推广费用，明显违反法律法规的禁止性规定，世纪天雅公司应当依法予以退还。（三）根据《民法通则》第四条和《合同法》第五条所确定的“公平、等价有偿”原则，世纪天雅公司也应该予以退还其所收取的广告及推广费。暂且不论本案的无效格式合同的法律定性，仅就公平、等价有偿的基本原则而言，在世纪天雅公司没有任何证据证明其为刘红芳开支了广告推广费的情形下，其收取的广告推广费是没有任何理由不予退还的。因为世纪天雅公司所提交的广告及推广费等证据经过庭审质证时，均没有相应证据效力。其中：1、世纪天雅公司所提交的LED视频证据，缺乏付款凭证原件，也缺乏该LED用于广告及推广的具体制作内容。其真实性和关联性均不应认可。2、世纪天雅公司提供的网站制作合同，没有提交付款凭证，且世纪天雅公司没有提供有关该网站开通运营的证据，没有提交与网站运营所必须的网站域名证据。其真实性和关联性也应不应认可。3、世纪天雅公司提供的所谓礼品等票据，没有提供发票、收据等采购原件，不能证明其真实性。且刘红芳提供的礼品卷收据原件可以证明，在开业期间的礼品卷等费用均由刘红芳支出。因此，本系列案件中，无论从合同的格式条款，还是法规的禁止性规定，亦或公平交易的法律原则等角度而言，世纪天雅公司均应退还所收取的广告及推广费。
二、本案合同履行中，属于世纪天雅公司单方违约，应由世纪天雅公司承担违约责任。原审判决刘红芳承担违约责任实属混淆是非，显失正义。（一）本案租赁合同在履行过程中，双方已经合意变更按照合同金额的6折收取租金，但世纪天雅公司单方违约欲提高至7折，属于世纪天雅公司违约。主要有如下证据可以明确合同变更以及世纪天雅公司违约的事实：1、刘红芳提交的租金收据。租金收据由世纪天雅公司出具，租金收据上已经明确注明6折。且双方一致按照该约定在履行。2、世纪天雅公司2012年10月19日的书面通知。该书面通知明确了该通知日之前按照6折收取租金，但世纪天雅公司同时单方面通知要求提高至7折收取租金。（二）世纪天雅公司未能提供租赁用途及合同条款所约定“展览中心”的商业环境，导致刘红芳不能实现租赁商铺的合同目的，违约责任在世纪天雅公司。1、本系列案的租赁商铺并非独立的个体建筑，世纪天雅公司以每平方米20元的租金从南星公司租来商铺，而以每平方米120元转租给刘红芳等商户，且还要收取每平方米9.2元的管理费，其在获得暴利的同时，是附有约定义务的。该约定的义务已经在《租赁合同》的第一条已经明确；即世纪天雅公司提供商业经营的“展览中心”用于出租；并且其在《租赁合同》“第六章甲方权利和义务”中，大量约定了甲方作为出租方需对“展览中心”应尽的义务。因此，本案租赁物是以“展览中心”为提前条件下的各独立商铺。世纪天雅公司在获取大额暴利的同时必须履行经营环境符合“展览中心”所必备商业要素的义务。2、刘红芳所提供的天雅服装展览中心的视频以及截图文件，可以明确证实世纪天雅公司已经将展览中心的三楼整层予以关闭，二楼展览中心空铺率达到70％之多，且二楼经营的走廊等通道被大量占用。完全丧失作为“展览中心”所必须的商业环境。因此，由于世纪天雅公司没有履行必要的义务，导致刘红芳所租赁的商铺商业环境不符合“展览中心”所必备的经营条件，属于世纪天雅公司违约。世纪天雅公司反诉刘红芳不按时交租金而构成违约，是不成立的。（三）本案刘红芳已经以书面形式向世纪天雅公司发出通知，世纪天雅公司没有在通知的合理期限内予以回复和提交关于涉案商铺符合租赁条件的必要文件。且世纪天雅公司将租金从此前的六折擅自提高至七折。这一行为符合《合同法》第67条的规定，是合法地行使履行抗辩权，不构成违约。应由世纪天雅公司承担违约责任。
三、本案合同已实际解除，刘红芳与世纪天雅公司应负合同解除的清算责任。原审法院重新确认合同解除的时间并要求刘红芳承担违约清算责任，是非常错误的。刘红芳于2012年12月23日书面发函《关于催促提交商铺产权、消防证明及支付损失赔偿款项的通知函》，并于2013年1月14日向世纪天雅公司寄出的涉案商铺的钥匙，毫无疑问应作为解除合同的手续，原审法院所认定的“经查，原被告双方并没有就合同解除办理任何手续”是没有任何根据的。刘红芳在世纪天雅公司长期严重违约，合同目的无法实现的情况下，依法书面通知披刘红芳解除本案合同，其理由合法。为此，本案合同解除之后，双方进行合同清算，世纪天雅公司应负的清算责任是：返还刘红芳的广告推广费18000元，退还刘红芳交付的押金9515元。刘红芳应负的清算责任是：承担交付商铺之前的租金1100元（己扣除奖励金），管理费176元，合计交付1276元。计算过程为：日期；2012年12月20日一2013年1月14日共25天；租金：3172月租XO.6X（25／30）-每天奖励金19.4元X25天，1100元；管理费：211×（25B0）=176元。
四、原审判决书认定履约保证金转化为违约金并判决刘红芳支付违约金违反法律规定。首先，刘红芳在世纪天雅公司先期多处违约的情形之下拒交租金等款项，是依法行使履行抗辩权，不构成违约。其次，本案合同仅仅约定承租方的违约责任，且将承租方拖欠租金等款项的违约责任约定为两条，即第四十七条“乙方未能按时支付租金及其他合同款项，每逾期一日，须按拖欠金额的千分之三向甲方支付滞纳金，自应付款项到期之日起计至实际支付日止。”和第四十九条“租赁期间，乙方有下列行为之一的，视为乙方自动放弃承租权，甲方有权单方解除本合同，收回铺位，合同履约保证金转作违约金不退……”。以上均是作为出租人的世纪天雅公司所强行规定的格式条款，提供格式的世纪天雅公司明显加重了承租人的责任而免除出租人的责任，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条以及《合同法司法解释二》第九条、第十条等规定，该违约金处罚条款属于无效条款。再次，假使格式条款有效和刘红芳违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款以及《合同法司法解释二》第二十九条等规定，当事人一方认为约定的违约金过高的，可以要求在关于损失的30％范围内要求减少违约金的数额，因此刘红芳也不会超过拒交租金等款项的1.3倍银行贷款利息承担违约金。可见，原判决将履约保证金转为违约金是非常离谱的。在本案中根本不能否定世纪天雅公司存在严重违约的情形。不能单一地追究刘红芳的一方违约金，同样应当追究世纪天雅公司的违约责任。
综上所述，刘红芳上诉请求：撤销原判，依法改判为：1、确认双方所签订的租赁合同已解除；2、世纪天雅公司向刘红芳退还广告及推广费18000元、押金9515元，共计27515元，并赔偿原告上述27515元的利息（自2012年12月26日起至实际履行之日止，按照中国人民银行规定的同期贷款利率计算）；3、刘红芳向世纪天雅公司支付实际解除合同之日即2013年1月14日之前的租金、管理费共计1276元；4、世纪天雅公司承担本案一、二审全部诉讼费。
被上诉人世纪天雅公司答辩称：我方请求驳回刘红芳的所有上诉请求，本案是由于刘红芳违反合同的约定，不按时支付租金，反而恶人先告状，提出无理的要求才造成了本案的诉讼。理由是：一、我方已经履行了所有的合同义务，不存在违约的事实。刘红芳所称我方的房屋不符合展览中心，未经过消防验收均不是事实，一审时我方已经提交了房屋经过批准、消防验收等一系列手续。在出租房屋时已经向所有的承租人公示，政府网站上也可以查阅。刘红芳在承租一段时间后向我方索要以上文件，我方已经答应提供。二、刘红芳没有依约支付租金，经我方多次催促后仍未及时支付，已经构成了根本违约。我方给予的优惠是有条件，有期限性的，我方有权根据相关情况作出调整，这是我方自己的权利。双方从来没有对租金条款作出过变更，我方将租金调整到7折，刘红芳也已经按照7折的租金支付了一年的租金，现在又以此主张拒付租金是没有道理的。刘红芳向我方单方表示其不再租用我方的房屋的行为属于单方毁约的行为。我方并没有收到房屋的钥匙，到目前为止，涉案房屋还没有交给我方。三、关于推广费的约定，这是双方的真实意思表示，不违背法律、法规的强制性规定，合同条款合法有效。双方的租赁合同是双方的真实意思表示，没有违背法律法规的强制性规定，如果刘红芳认为显失公平，除斥期间也就是一年。根据相关规定，承租人和出租人建立租赁合同，交纳的入场费、加盟费等费用，承租人违约导致合同解除的，承租人请求返还，不予支持，当事人另有约定的除外。本合同对于推广费的约定非常清楚，也是行业内的普遍做法，推广费是指五年期间的一次性支付费用，不会因为任何情况减少或退还。实际上承租人投入了大量的广告费。本案中是由于承租人拒绝支付租金而造成的违约，解除合同，刘红芳无权请求退还该费用。四、违约金的规定很明确，根据合同第四十八、第四十九条对违约金约定得很明确，不予退还，保证金转为违约金。到目前为止，刘红芳还没有将涉案房屋交给我方，我们有十个月没有收到房租了，违约金远远不够补偿我方的损失。刘红芳请求减少违约金的事实和理由不能成立。
本院经审理查明，原审法院查明的事实基本清楚，本院予以确认。在本院二审期间，当事双方均提供了涉案商铺大楼外LED显示屏的照片。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷案件。刘红芳与世纪天雅公司签订涉案租赁合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，原审法院认定其有效，适用法律正确，双方均应严格履行。刘红芳于2013年1月11日诉至法院请求解除合同，以其行为明确表示不再履行合同，构成根本违约，世纪天雅公司可以解除合同，原审法院据此认定世纪天雅公司反诉状送达刘红芳的2013年1月30日为涉案租赁合同解除之日，适用法律正确，本院予以确认。刘红芳虽上诉称世纪天雅公司擅自提高租金标准违约在先，但世纪天雅公司并未对六折的租金优惠作出明确的期限承诺，且在约定租金标准以下计收租金，故其按照约定租金标准的七折计收租金并不构成违约，刘红芳的上诉理由不成立，本院不予采纳。涉案租赁合同因刘红芳违约而解除，应承担相应的违约责任，原审法院判决世纪天雅公司可依据合同约定将合同履约保证金转作违约金没收，刘红芳另需支付2013年1月30日前的租金及物业服务费，适用法律正确，本院予以维持。刘红芳在《关于交付商铺钥匙及支付损失赔偿款项的通知函》中已明确随信将钥匙交回，世纪天雅公司虽辩称只收到通知函，未收到钥匙，但基于刘红芳的意思表示，世纪天雅公司可直接收回涉案商铺，涉案商铺已回到世纪天雅公司的控制之下，无需再办理交接手续，原审法院认定事实有误，本院予以纠正，刘红芳的上诉理由成立，本院予以采纳。关于推广费条款的问题，本院认为，双方在涉案租赁合同中明确约定了推广费的用途，并未单方免除世纪天雅公司的责任，且世纪天雅公司亦依约在涉案商铺大楼外安装用于推广宣传的LED显示屏，故前述约定不属于应当被认定为无效的格式条款，原审法院适用法律正确，本院予以确认，刘红芳的上诉理由不成立，本院不予采信。
综上，原审判决认定事实有误，本院依法纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（二）项、第九十六条第一款、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市南山区人民法院（2013）深南法民三初字第89号民事判决第一、三、四、五、六、七项。
二、撤销深圳市南山区人民法院（2013）深南法民三初字第89号民事判决第二、八项。
三、驳回深圳市世纪天雅服装有限公司的其他反诉请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉受理费246.4元，由刘红芳负担；反诉受理费75元，由刘红芳负担50元，深圳市世纪天雅服装有限公司负担25元。二审受理费520元，由刘红芳负担500元，深圳市世纪天雅服装有限公司负担20元。
本判决为终审判决。
审 判 长 龚 萍
代理审判员 唐 毅
代理审判员 朱 宽
二〇一三年十二月十一日
书 记 员 廖冉冉（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。