西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2015）雁民初字第03676号原告乔冠诚。委托代理人张贺才，陕西博硕律师事务所律师。委托代理人刘彭，陕西博硕律师事务所律师。被告绿地集团西安湖景置业有限公司，住所地：陕西省西安市浐灞生态区幸福南路96号。法定代表人陈军，系该公司董事长。委托代理人巨少帅，北京金诚同达律师事务所西安分所律师。委托代理人龚健，北京金诚同达律师事务所西安分所律师。原告乔冠诚与被告绿地集团西安湖景置业有限公司（以下简称“绿地公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告乔冠诚的委托代理人刘彭、张贺才、被告绿地公司的委托代理人巨少帅、龚健均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告乔冠诚诉称，2012年7月5日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的绿地国际生态城二期第85幢1单元1层10105号商品房（以下简称“涉案房屋”）一套（建筑面积211.53平方米）。合同约定：面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房；交房时间为2013年12月31日，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。合同签订后，原告按照合同约定向被告一次性支付了全部购房款共计2308638元。但被告却违反合同约定，合同约定的面积与实际面积误差比绝对值超过了3%。在合同约定的交房时间内，被告未能完成竣工验收，导致房屋逾期交付时间超过90日。且涉案房屋还存在施工质量不达标、花园面积缩水、小区公共环境配套不到位等问题。鉴于以上原因，原告多次向被告要求解除合同、返还购房款并赔偿损失，被告虽然同意解除合同，但却以各种理由推诿，至今不予办理退房手续，也未向原告返还购房款及赔偿损失。为维护自己的合法权益，故原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，被告返还原告已支付的购房款2308638元；2、被告向原告支付违约金408493元（暂计算到2015年4月23日）；3、诉讼费由被告承担。被告绿地公司辩称，首先，其公司在商品房验收合格达到交付条件后，分别以报纸公告和邮寄信函的方式通知原告办理收房手续。因此，被告已经依据合同约定的交付时间和交付方式向原告交付了房屋，不存在逾期交房的情形。其次，合同明确约定房屋面积以产权登记面积为准，现涉案房屋因原告原因尚未办理产权登记，产权登记面积尚未明确，因此合同约定的面积差异的情形并不存在。涉案房屋严格按照设计图纸、施工图纸进行施工，客观上并未出现面积增大或缩小。原告所述的面积减少，实为涉案房屋入户门斗部分面积在测量时减半计算，实际房屋面积并未减少，也未给原告带来任何损失。此外，即使该房屋面积差异客观存在，原告应当在合理期限申请退房，并依据合同约定的“中国人民银行公布的同期活期存款基准利率”主张利息。现原告无故推迟收房、怠于行使权利，拖延近两年之久的情况下，要求被告承担因其自身迟延所造成的一切不利法律后果，故原告的诉请并没有事实及法律依据，请求驳回原告全部诉讼请求。经审理查明，2012年6月29日，原告向被告支付购房款2308638元。2012年7月5日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，登记备案号为Y12063136，由原告购买被告开发的位于西安市灞桥区浐河西路以西月登阁路以南绿地国际生态城二期的涉案房屋，建筑面积211.53平方米，总价款2308638元。合同第五条约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按照以下方式处理：面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3%时，原告有权退房。原告退房的，被告在原告提出退房之日起30天内将原告已付款退还给原告，并按中国人民银行公布的同期活期存款利率付给利息。合同第八条约定，出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用。合同附件七第四条约定，若出卖人逾期超过九十日未能将该商品房交付给买受人，则买受人有权以书面通知出卖人的方式单方面解除合同，出卖人应当在正式接受到买受人解除合同通知以及在有关政府部门正式解除本合同登记备案后的六十日内退还原告的全部已付款，并按原告累计已付款的2%向原告支付违约金。合同附件七第六条约定，商品房达到交付使用条件后，被告应当通过发送书面信函或者登报通知的方式通知原告办理交付手续。合同附件八第十条关于合同解除补充约定，若买受人根据合同约定选择解除本合同或提出退房的，出卖人应当在正式收到买受人解除合同的通知或退房通知后与买受人签订解除合同协议，并在买卖双方在有关政府部门正式解除本合同登记备案后的60日内退还买受人全部已付款，并按中国人民银行公布的活期存款利率付给利息（利息计算期间为出卖人收到买受人支付的房价款之日起至出卖人收到买受人发出的解除合同的书面通知之日止）。2013年12月23日，被告在西安晚报上刊登《商品房交付公告》，通知涉案房屋所在楼栋的业主办理收房手续。2013年12月26日，被告向原告邮寄《商品房交付通知》，通知涉案房屋已具备交房条件，原告应自2013年12月31日起正式办理收房手续。2013年12月27日，涉案房屋经过建设、施工、监理、设计单位四方进行的单位（子单位）工程质量竣工验收。2014年2月，西安市房产测量事务所出具《建筑物实测项目情况说明》，载明涉案房屋所在楼栋每户套内面积较预测减小约7.58～10.51平方米。2014年7月22日，原告前往被告处对涉案房屋进行验收，填写《房屋交接验收表》后原告未收房。庭审中，原告提交被告与绿地生态城二期别墅业主代表签订的《协议书》及工程竣工验收备案表复印件，证明涉案房屋一直不具备交房条件，竣工验收的日期为2014年10月16日。被告对此不认可，但并未提交涉案房屋所在楼栋的竣工验收备案登记表。此外，原告认为合同中对双方的解除违约金的约定条款不对等，解除违约金的约定不一致，且与实际损失相比过低，故提出按照中国人民银行同期贷款利率计算解除违约金，并提交其为支付购房款向案外人借款的借条。以上事实，有《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、工程竣工验收备案表、工程质量竣工验收记录、商品房交付公告、建筑物实测项目情况说明和笔录、庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容合法，具有法律约束力，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。《中华人民共和国合同法》（以下简称：《合同法》）第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《合同法》第九十六条规定:当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，被告仅提交四方进行的单位（子单位）工程质量竣工验收单以证明涉案房屋已经验收合格，并不符合合同约定和法律规定，并且也未提交竣工验收备案表佐证房屋已具备交付条件。故可以确认被告在向原告交付房屋时不符合交付条件，且已经逾期交房超过90日。同时，涉案房屋的合同约定面积为211.53㎡，实测面积较预测面积减小约7.58～10.51㎡，面积误差比绝对值约为3.6%～4.9%，面积误差比绝对值超过了3%。根据双方签订的合同约定，合同解除的条件已经成就，故原告主张解除双方签订的《商品房买卖合同》及返还购房款2308638元的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。至于原告主张被告应按照中国人民银行公布的同期贷款利率支付违约金408493元的诉请，根据《合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”之规定，原告向被告一次性支付购房款后，被告长期占用该款项，现合同解除后给原告造成利息损失属客观事实，而合同约定按中国人民银行公布的同期活期存款利率支付原告利息明显过低，结合本案因被告的原因导致合同解除的情形，本院酌定被告应按照中国人民银行公布的同期定期存款利率计算向原告支付违约金276747.98元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条、第九十六条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，判决如下：一、原告乔冠诚与被告绿地集团西安湖景置业有限公司于2015年12月2日签订的《商品房买卖合同》（合同登记号为Y12063136）予以解除。二、被告被告绿地集团西安湖景置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告乔冠诚返还购房款2308638元。三、被告绿地集团西安湖景置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告乔冠诚赔偿合同解除违约金276747.98元。四、驳回原告乔冠诚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费28537元，由被告绿地集团西安湖景置业有限公司承担。因原告已预交，故被告应在支付上述款项时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  叱红梅人民陪审员  张金桂人民陪审员  马成功二〇一五年十二月十五日书 记 员  张超阳