广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终9372号上诉人（原审原告）：张某，住广东省广州市天河区。委托代理人：覃永德、郭春玉，广东洛亚律师事务所律师。上诉人（原审被告）：刘某，住广东省广州市越秀区。委托代理人：罗维、谭杰明，广东国声律师事务所律师。上诉人张某与上诉人刘某房屋买卖合同纠纷一案，双方当事人均不服广东省广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第791号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2011年12月27日，张某（为买受人）与刘某（为出卖人）的委托代理人广州骏腾商业经营管理有限公司（以下简称骏腾公司）签订《商铺买卖合同》（尾页盖有刘某私章），约定：买受人向出卖人购买广州市xx路147号三层245号铺，建筑面积共3.15平方米，其中套内面积1.31平方米。该商铺属现房，按套内建筑面积计价，房价总额307172元，买受人一次性付款，2011年12月28日前支付187172元（包含定金），出卖人出示广州市房地产交易中心收件收据三天内支付120000元。出卖人应于2014年5月1日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用。出卖人未按本合同规定的期限将商铺交付买受人使用，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日起60天内退还全部已付房价款，并按已付房价款10%的标准向买受人支付违约金。本合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，由出卖人刘某名下交易过户至买受人名下，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人计付违约金等。上述合同签订后，张某向刘某支付了定金50000元及首期购房款137172元，另向刘某支付了税费10185元。上述款项均由刘某出具《收款收据》收取。2014年4月14日，张某（为买受人）和刘某（为出卖人）的委托代理人骏腾公司签订《解除〈商铺买卖合同〉协议》（尾页盖有刘某私章），约定：买卖双方经平等协商，一致同意解除之前双方于2011年12月27日签订的关于“广州市越秀区xx路147号三层245号铺”的《商铺买卖合同》，对合同解除的相关事项安排如下：一、买受人已缴交的款项合共金额197357元。已包括购房款、税费等全部款项。双方经友好协商，出卖人将按如下方式分期退还给买受人：1、2014年5月15日支付金额20000元；2、2014年6月15日支付金额59119元；3、2014年7月15日支付金额59119元；4、2014年8月15日支付金额59119元。二、双方均确认，自所有款项退完之日起，本协议将自动结束，双方互相不追究对方依据《商铺买卖合同》可能存在的违约责任。三、如出卖人未能按时退还上述相关款项，买受人有权按《商铺买卖合同》的相关条款追究出卖人的违约责任。四、本协议自买卖双方签字盖章之日起生效。此后，刘某分别于2014年5月23日、7月17日、8月12日、10月20日分别向某娟返还20000元、20000元、20000元及19119元。张某于2015年3月23日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.刘某向某娟退还118238元；2.刘某向某娟支付违约金30717.20元；3.刘某向某娟支付逾逾期利息（按银行同期同类贷款利率计算，从款项支付到刘某之日起计至实际付款之日止）。刘某辩称：一、同意分期退还剩余款项给张某；二、不同意按合同房价的10%的标准计付违约金，刘某认为该违约金标准显然过高，同意参照人民银行同期活期存款利率的标准计付费用给张某。原审法院认为：张某与刘某自愿签订的《商铺买卖合同》、《解除〈商铺买卖合同〉协议》均是双方当事人的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，是合法有效的。根据双方签订的《解除〈商铺买卖合同〉协议》的约定，该协议系对张某、刘某之间因买卖广州市越秀区xx路147号三层245号铺而签订的《商铺买卖合同》的处分，属独立的合同，张某、刘某双方签订的《商铺买卖合同》业已解除，本案纠纷系因刘某违反该协议的约定引致。因刘某未能按约定期限将已收款项退还给张某，张某现要求刘某返还应退还而未退还的房款，依据充分，原审法院予以支持。至于张某主张的要求刘某按从付款之日起支付应退款项的利息的问题，如前所述，因该协议属独立合同，刘某逾期退还款项的利息应自约定的每期退款日之次日起计付逾期还款的利息，至于利息标准，考虑到前述款项属张某支付的购房款项，且早在2011年12月即已支付予刘某收取，因刘某未能依约履行买卖合同致使双方解除合同，刘某占用该款项的时间较长，故张某主张按银行同期同类贷款利率计付利息，原审法院予以准许。刘某关于利息应按同期银行存款利息计付的抗辩意见，原审法院不予采信。至于张某主张要求刘某负担的违约责任的问题，根据《解除〈商铺买卖合同〉协议》的约定，刘某应分四期返还房款，如未能按时退还款项的，张某有权按《商铺买卖合同》的相关条款追究出卖人的违约责任。即《解除协议》约定了在刘某未按期退还款项的情况下，刘某的违约责任准用《商铺买卖合同》的约定。而根据《商铺买卖合同》关于刘某逾期交付商铺及逾期申办交易过户的违约责任的约定，刘某若逾期交付商铺超过15日的，应按已付房价款的10%标准向某娟支付违约金；刘某若逾期申办交易过户的，应按房价款的10%的标准向某娟支付违约金。因上述《解除协议》中并未明确应准用的违约责任条款，虽然导致本案合同解除的原因系因刘某无法办理涉案商铺的房地产权证手续，但结合本案中张某实际仅支付了部分购房款187172元的事实，原审法院酌定刘某按已付购房款的10%承担相应的违约责任为宜，张某主张按购房款总额的10%计付违约责任，原审法院予以调整。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、一百零七条及第一百一十四条第一款的规定，原审法院于2015年12月24日作出判决：一、刘某应于本判决发生法律效力之日起十日内，向张某一次性返还广州市越秀区xx路147号三层245号铺的房价款118238元及逾期退款的利息（按中国人民银行同期同类贷款利率标准计付，其中第一期应付款项的利息自2014年5月16日至2014年5月23日止，以20000元为基数；第二期应付款项的利息自2014年6月16日至2014年7月17日，以59119元为基数，自2014年7月18日至2014年8月12日，以39119元为基数，自2014年8月13日至2014年10月20日，以19119元为基数；第三期应付款项的利息自2014年7月16日至实际付款之日，以59119元为基数；第四期应付款项的利息自2014年8月16日至实际付款之日，以59119元为基数）。二、刘某应于本判决发生法律效力之日起十日内向某娟支付违约金18717.20元。三、驳回张某的其它诉讼请求。本案受理费3592元，由张某负担480元，由刘某负担3112元。判后，张某不服原审判决，向本院提起上诉称：1、原审法院判决的利息起算时间明显不合理，应予调整。刘某应按同期贷款利率标准，自我方各款项交付至其之日起，向我方计付利息直至实际清偿之日止。2、原审法院判决违约金的计算标准不符合合同约定，应予调整。刘某应按房价款307172元的10%即30717.2元向我方支付违约金。合同约定按房价款的10%支付违约金本已过低，原审法院仍再次调低明显不合理，且我方未能支付全部款项是因为后期房款支付条件未能达到，并非我方违约。3、原审法院判决刘某承担的违约责任明显偏低，不足以弥补我方损失。我方损失包括投资涉案房产增值、出租涉案房屋的租金及与其他人交易的机会，已远远超过我方所请求的占用资金损失。根据民间借贷的利率是银行同期同类贷款利率四倍的惯例，刘某通过违约行为所获得的利益至少是不用支付占用我方资金的银行同类贷款利率的四倍。4、同类型案件判决违约方承担违约责任更合理，能更好的维护诚实信用原则。综上，张某请求本院：1、撤销原审判决第一项，改判刘某向张某一次性返还广州市越秀区xx路147号三层245号铺的房价款118238元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算，从各款项支付之日起至实际付款之日止）；2、撤销原审判决第二项，改判为刘某向某娟支付违约金30717.2元；3、刘某承担本案全部诉讼费用。刘某答辩称：以我方上诉理由和事实作为答辩意见。刘某不服原审判决，向本院提起上诉称：1、按照涉案合同第十五条的约定，我方已于合同生效后210个工作日内申办了交易过户手续，但因房管部门制定了限制办理商铺分割登记手续的政策性文件，导致我方无法为张某办理过户手续，因此，逾期办证因政府不可抗力因素造成，我方无任何过错，不应承担违约责任。2、原审法院判决我方按照银行同期同类贷款利率计算支付购房款、税费的利息给张某不符合双方签订的《商铺买卖合同》的约定，没有法律依据。我方认为张某购买商铺的行为属于投资行为，应预见有一定的风险。我方收取张某的购房款的依据是双方签订的《商铺买卖合同》，双方之间是买卖关系而非借贷关系，且合同也未约定退还购房款同时计付利息。现双方达成了解除合同的合意，应各自承担解除合同所造成的损失。综上，刘某请求本院:1、撤销原审判决第一、二项，改判刘某返还房价款给张某，但无需支付房价款利息和违约金；2、一、二审诉讼费用由张某承担。张某答辩称：以我方的上诉事实及理由为答辩意见。关于对方陈述其没有违约的理由不成立，其没有向广州房管部门递件办理过户手续，违约是由于其自身原因造成的。双方当事人对于原审法院查明事实均无异议，本院予以确认。本院认为：关于违约责任。张某与刘某签订的《商铺买卖合同》约定，在合同生效后的210个工作日内由刘某负责办理涉案商铺的交易过户手续到张某名下。刘某未在约定时间内办理交易过户手续，构成违约，应向合同相对方张某承担违约责任。刘某以房管部门限制办理商铺分割登记手续属不可抗力为由，上诉主张不应承担逾期办证违约责任，理据不足，本院不予支持。关于利息。张某与刘某通过签署《解除＜商铺买卖合同>》对退还房款时间形成合意，利息属于法定孳息，刘某未能按约退还房款，原审法院按照《解除＜商铺买卖合同>》约定时间判令刘某向某娟支付房款利息，并无不当。张某上诉主张按照实际付款时间起算利息以及刘某上诉主张不应支付房款利息，均不能成立，本院不予支持。关于违约金标准。《解除＜商铺买卖合同>》约定如出卖人未能按时退还上述相关款项，买受人有权按《商铺买卖合同》的相关条款追究出卖人的违约责任。《商铺买卖合同》约定，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人计付违约金等。原审法院鉴于张某的实际付款情况，认定刘某应按已付房款的10%承担违约责任，公平合理，并无不当。张某未能证明该违约金标准不足以弥补其实际损失，其上诉主张调高该违约金标准，本院不予支持。综上，张某、刘某的上诉请求均不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1407元，由上诉人张某负担480元，由上诉人刘某负担927元。本判决为终审判决。审判长  张燕宁审判员  李 静审判员  郑怀勇二〇一六年九月十八日书记员  李宪琼黄妙丽