杭州市拱墅区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭拱商初字第677号
原告（反诉被告）：江永奇。
委托代理人（特别授权代理）沈鹏飞，朱金荣。
被告（反诉原告）：张剑敏。
被告（反诉原告）：蒋达华。
两被告共同委托代理人（特别授权代理）：郑舒木、浙江浙杭律师事务所律师。
两被告共同委托代理人（特别授权代理）：何骏霄。
原告江永奇诉被告张剑敏、蒋达华合同纠纷一案，原告于2014年1月27日向本院提起诉讼，本院于2014年3月19日联受理后，被告张剑敏、蒋达华在答辩期内提起反诉，本院依法组成合议庭，于2014年5月27日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人沈鹏飞，被告张剑敏及其与被告蒋达华的共同委托代理人张艳玲到庭参加了两次庭审活动，原告的委托代理人郑舒木、何骏霄到庭参加了诉讼，本院依法进行了审理。本院现已审理终结
原告江永奇诉称，2013年原告与被告张剑敏签订转让协议一份，约定将位于杭州市莫干山路879号3楼的“方印快捷酒店”转让给原告。协议约定：原告于合同签订当日支付被告张剑敏定金5万元，被告张剑敏应于2013年8月30日前将房屋交付给原告，并在2013年11月30日之前办好酒店经营所需的全部执照并过户至原告名下，并负责房屋所有人和原告之间房屋租赁合同的签订，如被告张剑敏违约则赔偿原告两倍定金。后被告蒋达华又向原告出具承诺书，对于转让协议中出让方得义务作了承诺。合同签订后，原告按约支付了定金5万元，被告张剑敏出具收据一份，但直至2013年8月30日，被告张剑敏未将受让房屋交付原告，双方另行协商，原告先行支付转让费5万元，至被告张剑敏完全履行合同义务后，再另行支付余下20万元转让费。原告按约先支付5万元转让费，被告蒋达华出具了收条。但至今被告未履行房屋交付义务，也未将就点营业执照过户至原告名下。综上，为维护原告合法权益，故诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告张剑敏之间的转让协议；2、被告张剑敏、蒋达华双倍返还原告酒店转让定金10万元；3、被告张剑敏、蒋达华返还原告转让款5万元；4、本案诉讼费用由两被告承担。
被告张剑敏、蒋达华共同答辩称，原告起诉要求双倍返还定金及转让费缺乏事实和法律依据，请求法院予以驳回，理由在于：1、原告主张被告未按约履行转让协议无事实依据，原告未按约支付转让款及对酒店进行交接导致合同无法履行；2、原告的违约行为导致案涉转让协议无法继续履行，被告造成的损失应由原告赔偿，对原告支付的定金不应返还。
反诉原告张剑敏、蒋达华反诉称，2013年7月26日，反诉原告张剑敏与反诉被告江永奇签订转让协议一份，约定将位于杭州市莫干山路879号3楼的“方印快捷酒店”转让给反诉被告，因转让时，酒店的装修和证照尚未办理完毕，故双方约定反诉原告负责对酒店进行相应的装修，并办理酒店的相关执照，反诉被告应于合同签订之日支付定金5万元。合同签订后，反诉被告按约支付了定金5万元，反诉原告也积极履行合同义务，对酒店进行整改装修，并于2013年8月20日全部装修整改完毕。2013年8月29日，反诉原告蒋达华与反诉被告对酒店客房及设备进行了交接，并签订一份《房屋转让合同》，对酒店交接后双方权利义务进行了明确约定，同日，反诉被告向反诉原告蒋达华出具承诺书，明确酒店由反诉被告经营，经营过程中的权利义务由反诉被告承担，反诉原告蒋达华也向反诉被告作出了相应承诺。另，反诉被告向反诉原告蒋达华支付转让款5万元。双方对酒店交接完成后，反诉原告又积极按照约定办理酒店证照义务，并在协议约定的2013年11月30日之前办理完毕所有的证照，但当反诉原告要求双方对酒店证照进行交接并要求反诉被告支付剩余转让款时，反诉被告却拒绝履行转让合同，并于2013年12月9日向反诉原告寄发告知书，要求单方解除合同。反诉原告已按约全面履行了转让义务，反诉被告单方解除合同的行为已严重违反双方合同约定，故诉至法院，请求判令：1、解除反诉原告张剑敏与反诉被告江永奇的转让协议；2、反诉被告支付给反诉原告张剑敏的5万元定金归反诉原告张剑敏所有；3、反诉被告赔偿反诉原告损失148000元（六个月租金11万元，装修款38000元）；4、本案本诉、反诉诉讼费用均由反诉被告承担。
反诉被告江永奇答辩称，1、反诉原告违反转让协议约定，未按约履行协议义务；2、反诉被告未向反诉原告承诺承担酒店经营过程中的权利义务；3、直至起诉之时，反诉原告都未通知反诉被告交接酒店，也未按约办理酒店证照，而是将酒店转让给第三方经营。综上，请求驳回反诉原告的诉讼请求。
原告江永奇为证明其主张，向本院递交如下证据：1、转让协议一份，证明原、被告双方签订转让协议的事实及合同约定的内容；2、承诺书一份，证明被告蒋达华为方印快捷酒店的出让方；3、收条、收款收据各一份，证明原告支付被告张剑敏定金50000元，支付被告蒋达华转让费50000元；4、发票一份，证明案涉方印快捷酒店已正常经营；5、个体工商户字号名称复印件，预先核准登记通知书一份，证明被告明知个体工商户不能变更过户仍告知原告可将证照过户。
被告张剑敏、蒋达华发表质证意见认为，证据1真实性、合法性、关联性无异议，对其证明对象有异议，这份协议是由原告所提供，在协议第二页第一段明确写到被告张剑敏负责和房东沟通，可以证明原告在签合同时明知被告是从房东处租房，不存在原告主张的被告张剑敏误导的事实；原告主张被告对于房屋改装没有履行相关义务也无事实依据，被告在2013年8月29日交接时已全面履行相应义务；转让协议确实提到证照过户问题，但第二份协议已变更为经营权的转让，证照还是在被告名下，而由原告进行承包经营，所以被告出具了承诺书；证据2真实性、合法性、关联性无异议，证明对象有异议，承诺书的出具是因为当时原告要以被告名义经营酒店，如遇到动迁会与被告蒋达华来联系，所以被告蒋达华出了承诺书，被告蒋达华不存在欺诈行为；证据3真实性无异议，但定金应没收归被告张剑敏、蒋达华所有，转让款仅支付了五万元可以证明被告张剑敏、蒋达华不存在违约行为，原告没有足额按约支付转让款，存在违约行为；证据4真实性无异议，酒店在2014年3月中旬才承包给另外人，之前的损失要由原告承担；证据5真实性有异议，即使是真实的，也不能证明原告的证明内容，虽然提到不得转让，仅是名称字号不得转让，而被告蒋达华在2013年11月21日就已办理了个体工商户营业执照，可以经营也可以转让，不影响转让合同的履行。
被告张剑敏、蒋达华为证明其主张，向本院递交以下证据：1、转让协议一份，证明2013年7月26日双方签订转让协议约定方印快捷酒店转让事宜；2、收款收据一份，证明原告向被告张剑敏支付定金50000元的事实；3、装饰施工承包合同、收条各一份，证明被告蒋达华履行协议约定，对酒店进行装修，并为此支付装修款38000元的事实；4、房屋转让合同一份，证明被告蒋达华与原告于2013年8月29日对酒店客房及设备进行了交接，并签订房屋转让合同，对酒店交接及权利义务进行了详细约定；合同第五条、第九条对于转让房屋包括装修及相关设施已做了相应交接，原告也未提出被告蒋达华存在违约的事实，与原告诉讼时的主张不一致；5、承诺书两份，证明酒店交接过程中，原告向被告蒋达华出具一份承诺书，明确酒店由原告经营、经营过程中的权利义务由原告承担，同时被告蒋达华也向原告做了相应承诺的事实。6、房屋租赁备案证一份，证明房屋所有权人同意房屋出租用于开设方印快捷酒店的事实；7、个体工商户营业执照、税务登记证、特种行业许可证、消防安全检查合格证、卫生许可证各一份，证明被告已经于2013年11月30日前办理好全部证照的事实；8、告知书一份，证明原告于2013年12月9日提出单方解除合同的事实。
原告发表质证意见认为，证据1真实性无异议，但双方约定方印酒店是独资企业而不是个体工商户，后被告私自设立个体工商户导致合同无法履行；证据2无异议；证据3真实性有异议，系被告与第三方签订，是否付款也不确定；证据4、证据5签订合同时原告到实地查看发现很多地方不符合约定，所以双方协商由被告继续整改，所以在该份合同中很多地方都空白，同时房屋被锁住，无法交接；合同第五条第九款约定可以看出当时证照还没办出时所有权利义务都由被告承担，而非将转让变更为经营；证据6可以证明房屋出租的时间是12个月，而原、被告之间的合同是五年，被告存在超期私自转租给原告的事实；证据7证照的经营者都是被告蒋达华，经营方式都是个人经营，与原、被告之间的约定不符；证据8真实性、合法性无异议，关联性有异议，并不能证明原告同意将酒店转让改为承包权转让。
经审查，本院对原告提交的证据和被告提交的证据1、2、4、5、6、7、8真实性予以认定，至于其证明效力要结合案件事实予以综合认定。
结合认定的有效证据及当事人的陈述，本院查明的事实如下：
2013年7月26日，被告张剑敏作为甲方、原告作为甲方，双方签订转让协议一份，约定甲方将其出资设立的位于杭州市莫干山路879号3楼的“方印快捷酒店”内部的设备、设施物品转让给乙方，转让总价款为35万元。因“方印快捷酒店”还没有装修完工，全部证照尚未办好，甲方按乙方要求（详见合同约定）对酒店进行改善装修，承诺于2013年8月30日之前完工；甲方负责办好酒店的全部执照，包括场地的租赁合同、消防许可证、特种行业许可证、工商营业执照、卫生许可证、税务登记证等，并负责将证照过户到乙方名下；甲方负责和酒店所在房屋房东沟通将原有的房屋租赁合同过户到乙方名下，合同期在市政动迁的情况下，乙方有权分享动迁赔偿和支配客房内部的设施、设备，如有异议，甲方负责双倍赔偿给乙方；甲方承诺在2013年8月30日之前将酒店交付乙方。乙方应在协议签订之日支付定金5万元，交接之日支付转让款25万元，余下5万元于2013年11月30日前付清。合同另约定，酒店所在房屋租赁合同期为五年，并就租金内容做了明确约定。协议签订后，原告于当日向被告张剑敏交纳定金5万元，被告张剑敏向原告开具收据。
2013年8月29日，被告蒋达华与原告签订转让合同一份，内容基本与2013年7月26日原告与被告张剑敏签订的合同内容一致。同日，被告蒋达华向原告出具承诺书，承诺：1、合同期内如遇市政动迁，原告有权支配客房内部的设备设施，一切赔偿归原告所有；2、在原告按约交纳租金的前提下，由于原合同拖费造成房东收回房屋，一切责任由被告蒋达华承担；3、合同期内原告有权转让酒店，被告蒋达华应无条件配合原告办理各种手续，转让费归原告所有，转让须经被告蒋达华书面同意；4、原合同到期，被告蒋达华如能续签，应补齐原告合同内租期，在同等条件下原告享有优先续租权；5、被告蒋达华交付原告的《房屋土地使用证》、合同复印件、身份证复印件真实有效。原告向被告蒋达华出具承诺书一份，承诺“方印快捷酒店”由原告经营，经营过程中发生的任何责任事故、盈亏由原告负责，与被告蒋达华无关。
2013年8月28日，原告向被告蒋达华支付转让费5万元，被告蒋达华出具收条。
本院认为，本案两被告分别与原告签订转让协议或转让合同，就“方印快捷酒店”转让事宜达成合意，但双方对转让的标的物存在不同认识，原告主张被告转让的系酒店的所有权，而两被告主张转让的系酒店一定期间内的经营权及附属于酒店内的设备、设施。根据本案审理查明的事实，“方印快捷酒店”所在的房屋并非系两被告所有，且在两份转让协议和转让合同中均涉及酒店所在房屋的租赁事宜，尽管相关租赁时间、租赁费用、租赁主体的条款约定并不明确，但据此可以认定原告对酒店所在房屋并非两被告所有的事实应该是知晓的，其关于转让标的物为酒店所有权的主张不能成立。两被告关于转让的系酒店的经营权及附属于酒店内的设备、设施的主张较为符合双方的真实意思表示，对此本院予以认定。
关于转让协议的解除问题，双方对解除2013年7月26日原告与被告张剑敏签订的转让协议及2013年8月29日原告与被告蒋达华签订的转让合同均无异议，对此本院予以确认。
关于被告张剑敏、蒋达华是否应双倍返还原告定金10万元及转让费5万元的问题。本案系原告方提出解除合同，其解除合同的主要理由包括被告未按约履行将证照办理至原告名下、被告无权将房屋转租、未按合同约定装修酒店、未将房屋租赁合同转至原告名下等义务，但考虑到双方签订合同目的，
本院注意到，
根据双方转让协议约定，被告张剑敏承诺负责办理酒店的经营证照并将证照过户至原告名下，并负责将原房屋租赁合同过户至原告名下，但均未按约履行，已构成违约。
被告抗辩称转让的系经营权，无须过户证照且不影响原告权益，后续转让合同已变更相关条款，但结合被告提供证据，被告完全可以将相关证照办理至原告名下，其主张的无须过户证照也不影响原告权益和后续转让合同已变更相关条款的抗辩主张未得到原告认可，也不符合2014年8月29日合同的约定，其相应抗辩主张无事实和法律依据，本院不予采信。另外，本院也注意到，原告也未按照转让协议和合同的约定支付转让款，在合同履行中同样存在违约行为。综合双方合同履行情况及原、被告双方在合同履行中均存在违约的情况。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任，本院酌情判令被告张剑敏收取的5万元定金返还原告。因双方均认可转让协议及合同已解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状等，因此，被告蒋达华收取的5万元转让费理应返还原告。
关于反诉被告江永奇是否应赔偿反诉原告张剑敏、蒋达华损失的问题。反诉原告张剑敏、蒋达华主张因反诉被告江永奇拒绝履行合同导致其损失，但根据本案查明的事实，双方在合同中均存在违约行为，且反诉原告张剑敏、蒋达华也未能就其损失的实际发生进行有效举证，其相应主张无事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国合同法》第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除本诉原告江永奇与本诉被告张剑敏于2013年7月26日签订的转让协议、本诉原告与本诉被告蒋达华于2013年8月29日签订的房屋转让合同；
二、本诉被告张剑敏于本判决书生效之日起十日内返还本诉原告江永奇定金50000元；
三、本诉被告蒋达华于本判决书生效之日起十日内返还本诉原告江永奇转让费50000元；
四、驳回本诉原告江永奇的其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告张剑敏、蒋达华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费3300元，由本诉原告江永奇负担1100元，由本诉被告张剑敏、蒋达华共同负担2200元；反诉受理费减半收取为2130元，由反诉原告张剑敏、蒋达华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式五份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（杭州市中级人民法院开户银行：工商银行湖滨分理处；帐号：12×××68；户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 长 颜晓杰
人民陪审员 杨荣发
人民陪审员 朱浩卿
二〇一四年十月二十日
代书 记员 谢燕宇