上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第3340号
上诉人（原审被告）上海金易来娱乐有限公司。
委托代理人曹洪，上海市兴浦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海新力机器厂。
委托代理人李红玮，上海市中广律师事务所律师。
上诉人上海金易来娱乐有限公司（以下简称金易来公司）因与被上诉人上海新力机器厂（以下简称新力厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市＊＊＊＊＊区人民法院（2014）浦民一（民）初字第27701号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月1日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审查明，系争房屋系新力厂所有。自2004年12月31日起至2011年12月30日止，新力厂（出租方、甲方）与金易来公司（承租方、乙方）就系争房屋先后签订了四份租赁协议。其中2004年11月26日签署的《租赁合同》约定：乙方支付甲方一次性押金人民币（下同）5，000元整；乙方要求甲方提供30千瓦的用电量，扩容或更管进电线费用由乙方承担。2009年1月1日签署的《房屋租赁合同（续租一）》约定：2009年1月1日至2009年12月31日年租金135，000元；2010年1月1日至2010年12月31日年租金140，000元。2010年4月20日签署的《房屋租赁合同（续租二）》约定：2011年1月1日至2011年12月30日止年租金140，000元。
2011年8月1日，新力厂向金易来公司发出《停止租赁通知》：接＊＊＊＊＊区土地储备中心通知，贵所目前所租赁新力机器厂的房屋即将拆迁，根据我们双方签订的租赁合同中的相关条款约定，该租赁合同自行终止。故特通知贵所做好准备，于2011年9月30日前完成全部搬迁工作，若有异议，及时与新力机器厂沟通。
2013年6月3日，新力厂发函致金易来公司，要求金易来公司搬离系争房屋，但该函件被退回。2013年6月8日，新力厂在系争房屋外张贴告知，要求金易来公司于2013年6月26日前搬迁并支付房屋使用费。
新力厂于2014年7月29日诉诸原审法院，请求判令：1、金易来公司立即迁出系争房屋；2、金易来公司支付2009年4月1日起至2009年12月31日止的租金101，250元，2010年1月1日起至实际迁出之日止的租金及房屋使用费，按年租金140，000元的标准计算。
原审庭审中，双方一致确认，金易来公司自2009年4月1日起租金未付至今，合同到期后双方未续签合同。2009年2月份，由于新力厂提供的用电量一直未达到合同约定的30千瓦，金易来公司自行进行了用电量扩容。关于扩容费用，金易来公司表示花费了3万元，新力厂表示不清楚。关于押金，新力厂表示应优先抵扣金易来公司欠付的租金及房屋使用费。
原审庭后，新力厂另表示，考虑到2011年8月1日新力厂在系争房屋张贴《停止租赁通知》，虽然金易来公司实际并未搬迁，但在心理上可能会对金易来公司造成影响，故自愿将2011年8月1日起至2011年12月30日（租期届满之日）止的租金打九折，租期届满之后的房屋使用费，仍然要求按照合同约定的租金标准计算。
原审认为，双方间的《房屋续租合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。
合同到期后，金易来公司继续使用租赁物，但未签订续租合同。新力厂要求金易来公司搬离承租房屋的请求，符合有关法律规定，法院予以支持。金易来公司抗辩称系争房屋目前涉动拆迁，对此法院认为，即便系争房屋目前涉动拆迁，由于双方的租赁合同已于2011年12月30日到期自动终止，此后的动拆迁行为也与金易来公司无关。况且，从目前的情况看，系争房屋并未颁布拆迁公告，系争房屋尚未发生动迁。
新力厂要求金易来公司支付2009年4月1日起至2009年12月31日止的租金101，250元，2010年1月1日起至实际迁出之日止的租金及房屋使用费，按年租金140，000元的标准计算，其中2011年8月1日至2011年12月31日止的租金九折计算，考虑到新力厂并未按照合同约定提供30千瓦的用电量，而系金易来公司自行出具费用扩容至此标准，法院结合金易来公司陈述的扩容费用酌情对2009年4月1日起至2011年12月30日止的租金在新力厂自愿调整的基础上再行扣减。新力厂要求押金优先抵扣金易来公司欠付费用，不违反法律的规定，法院予以准许。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，于二〇一四年十月十五日判决：一、上海金易来娱乐有限公司自判决生效之日起三十日内搬离位于上海市＊＊＊＊＊区浦三＊＊＊＊＊第3幢三楼整层；二、上海金易来娱乐有限公司自判决生效之日起三十日内支付上海新力机器厂租金及房屋使用费，计算标准为：2009年4月1日至2011年12月30日租金345，417元，2011年12月31日起至实际迁出房屋之日止的房屋使用费，按照年租金140，000元的标准计算（执行中应扣除上海金易来娱乐有限公司已缴纳的保证金5，000元）。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费10，900元，减半收取计5，450元，由上海金易来娱乐有限公司负担。
判决后，金易来公司不服，上诉称，原判程序违法，认定事实错误。其一，本案按约应适用仲裁程序，原审法院管辖缺乏法律依据。其二，双方租赁不存在原审认定的“自动终止”，双方租约中明确约定如上诉人需继续租用，双方另行签约等。另被上诉人新力厂房屋动迁按租约涉及金易来公司的装修赔偿。其三，原判认定房屋使用费金额缺乏依据，双方合同明确合同租金由双方协商“另定”。其四，系争房屋现已动迁，新力厂已经没有诉权，金易来公司可以与拆迁方协商装修补偿事宜。故上诉请求撤销原判，发回重审或改判驳回新力厂原审请求。
被上诉人新力厂辩称，请求二审法院依法维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。所谓的产权异议上诉人无依据，系争房屋的产权系新力厂所有。关于仲裁委的裁决，合同已经到期，一审中上诉人也没有提出，本案不适用仲裁。关于合同未终止的说法，不符合合同约定。关于储备中心已经拆迁标的房屋的所谓事实不存在，上诉人认为系争房屋与动迁有关，与新力厂无关的意见不成立。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，上诉人金易来公司与被上诉人新力厂签订的《房屋租赁合同（续租二）》及此前之相关租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反强制性法律规定，双方由此建立的房屋租赁合同关系依法应属有效。
有效合同依法约束当事人按约全面履行。
关于原审程序是否存在违法问题，经查，双方租赁合同中确有仲裁约定，但金易来公司在原审答辩期内未提出异议，应视为接受法院管辖，该部上诉理由依法不能成立。
关于合同终止问题，根据查明事实，本案租赁期限至2011年12月30日期满，双方租约依法应终止履行。租期届满前，出租人新力厂已明确告知金易来公司停止租赁，租赁期满至今，承租人金易来公司亦未实际支付租金，应该认为双方间亦未成立不定期租赁关系。合同终止后，金易来公司依法应将按约取得的承租标的物归还新力厂，原审裁判于法有据，金易来公司相关主张缺乏基本事实及法律依据，本院不能采信。
关于房屋使用费，原审法院比照合同约定标准确定相对合理，金易来公司该部主张系双方续租情况下的租金约定问题，与租约终止情况下的房屋使用费性质不同，其相关主张依法不能成立。
关于标的物之权属问题，根据查明事实，本案标的物应属新力厂所有，必须指出，即使存在所谓“动迁”，在不动产权属登记未作明确变更条件下，新力厂作为所有人或合法（间接）占有人均有权主张本案程序、实体民事权利，金易来公司该部主张缺乏依据，本院难予采信。关于与拆迁方协商装修补偿云云，因与本案无法律上的关联性，金易来公司本案亦未有诉权主张，其应案外另行处理。
原审法院在查明事实的前提下，判决正确，本院应予维持。上诉人金易来公司的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币10，900元，由上诉人上海金易来娱乐有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞闻淙
审 判 员 叶振军
代理审判员 蒋辉霞
二〇一五年二月二十八日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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