广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终16840号
上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市嘉登物业管理有限公司，住所地广州市白云区。
法定代表人：黄艺，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘业峰，广东法盛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：江咏妤，广东法盛律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州志豪物业管理有限公司，住所地广州市白云区。
法定代表人：宁检英，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张岩，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
上诉人广州市嘉登物业管理有限公司（以下简称嘉登公司）因与被上诉人广州志豪物业管理有限公司（以下简称志豪公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2014）穗云法人民初字第410号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月17日立案后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
嘉登公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项、第五项，改判志豪公司赔偿嘉登公司各项损失173715元及评估费3450元，改判嘉登公司与志豪公司之间的场地占用费按每月95833元结算；2.本案一、二审诉讼费用（含受理费、鉴定评估费用等）由志豪公司负担。事实和理由：一审判决认定事实和适用法律错误，未客观公正根据各方过错程度分配责任、结算相关费用和损失。一、嘉登公司按政府要求代志豪公司拆除1200多平方米违章建筑后，实际使用面积减少了约10%，一审法院未按比例扣减相应物业占用期近2年的房屋占用费，明显不公平。志豪公司与嘉登公司于2013年8月6日签订了《补充协议》，该补充协议载明因政府停办消防导致乙方无法正常使用房屋而减免租金40万元（主要针对消防禁用、施工期间无法正常使用而对乙方的补偿，迟至2014年7月23日，建筑主体消防手续办妥方可进行装修二次消防的报建，才能正常使用承租物业）。该40万元并未包括合同期拆除1200平方米违章建筑而应按比例扣减的租金。一审判决认为“双方已经就因消防问题协商减免租金，嘉登公司要求再行就拆除临时建筑部分相应减免租金20000元缺乏事实依据和法律依据”，该认定曲解了上述补充协议的意思，与事实不符。二、一审判决对于合同无效情况下，对各方过错程度认定、责任分配和承担有失客观公正，适用法律错误。1.本案导致合同无效是无建设工程规划许可证，而不是涉案物业未经过消防验收，无消防验收并不直接导致合同无效。志豪公司在将物业出租给嘉登公司之前就明知该物业无建设工程规划许可证，在与嘉登公司签约时，恶意隐瞒这一事实，未尽到告知承租方的义务。志豪公司已实际经营使用该物业2年，嘉登公司基于合理信赖，将该物业当成手续齐全的合法物业承租，嘉登公司作为一般的善意承租方并无明显过错。2.一审法院按无效合同的约定判处本案房屋使用费无事实和法律依据，应由法院委托专业机构客观评估本案房屋占有使用费。嘉登公司认为可参照志豪公司与广州市人和镇经济发展公司2011年2月15日签订的《厂房租赁合同》中约定的租金标准每月95883元结算租金。
志豪公司二审答辩称：一、嘉登公司称实际使用面积减少了约1200平方米需要减少10%租金没有任何依据，且一审法院查明也没有表示是需要任何费用的，志豪公司是将物业整体出租，并没有面积的显示，且在合同中有约定嘉登公司有权利进行加建，志豪公司也不再收取任何费用，因此不存在嘉登公司提及使用面积减少了10%的情况。二、关于双方过错的认定和责任承担。根据一审法院的判例一般都是按照50%各自承担责任，虽然志豪公司认为一审法院的处理不是很合理，但志豪公司可以接受一审法院的判决。至于嘉登公司称关于欺骗的情况，志豪公司认为这是没有证据可以证明的。
嘉登公司向一审法院起诉请求：1.确认嘉登公司无需支付已经拆除的D座三楼约1200平方米临时建筑的租金约20000元；2.志豪公司向嘉登公司支付拆除涉案临时建筑、加建消防走火通道等工程费用291000元；3.志豪公司在涉案物业主体消防通过验收前免予收取租金，并返还已经收取的租金1400000元。受理费、评估费等由志豪公司负担。
志豪公司反诉请求：1.嘉登公司立即支付拖欠的租金至实际交付物业之日止，暂计至2014年11月30日，合计人民币3600000元；2.志豪公司依约没收嘉登公司所交保证金4000000元；3.嘉登公司将位于XX大街31号厂房的经营权交还给志豪公司；4.嘉登公司向志豪公司按每天千分之一支付滞纳金至实际交还房屋之日（暂计至2014年11月24日止，共计人民币706800元）。本案诉讼费用由嘉登公司承担。
一审法院经审理查明：2013年1月6日，志豪公司与嘉登公司签订《厂房租赁合同》，约定由志豪公司将位于本市白云区xx镇xx大街31号的厂房出租给嘉登公司；租赁期间自2013年1月6日至2031年2月15日；出租方式为整体出租（其中C栋三楼自建部分和E栋整栋厂房由志豪公司留作自用），租金每三年递增10%；免租期自2013年1月6日至2013年5月30日，期间水电费由嘉登公司自理；2013年6月1日至2016年5月30日期间的租金为每月300000元；合同保证金为4000000元，由嘉登公司于合同签订之日起7天内支付2000000元，2013年2月28日前支付2000000元；志豪公司应协助嘉登公司办理消防报建手续；租金按月缴纳，每月5日前交纳当月租金，逾期3个月不缴纳租金的，志豪公司有权解除合同并收回经营权，并按每日千分之一计算滞纳金，保证金归志豪公司所有，嘉登公司承担所有损失；合同另就其他权利义务进行了约定。同年1月24日，双方签订补充协议，约定首期保证金2000000元可延迟至2013年1月25日支付给志豪公司。嘉登公司先后于2013年1月25日、2月28日分别向志豪公司支付保证金2000000元。
经双方确认，涉案物业并未取得建设工程规划许可证。上述合同签订后，志豪公司就将涉案物业交付给嘉登公司，但由于涉案物业建筑主体消防尚未经验收，涉案物业的使用受到一定限制。嘉登公司因涉案物业迟迟未能办妥消防报建手续，曾于2013年7月23日向志豪公司发函，要求将免租期延长至消防部门受理消防验收之日，但无果。因涉案物业建筑主体消防报批所需，消防部门要求涉案物业的D栋三楼部分临时建筑予以拆除，并加建消防楼梯。双方对拆除上述临时建筑和加建消防楼梯的支出应由哪方负担各持己见。双方经协商，于2013年8月6日签订补充协议，约定因政府停办造成涉案物业消防报建受影响，志豪公司同意减免租金400000元，嘉登公司6月至8月实际应交租金500000元，6月份之前所欠电费由志豪公司负责，其后的电费由嘉登公司自理。嘉登公司主张，其为加快消防报建进度，于2013年10月份委托案外人汤耀武组织工程队，对涉案物业D栋三楼部分临时建筑予以拆除，并加建消防楼梯等，共支出工程款291000元。2014年3月20日，志豪公司向嘉登公司出具证明，明确嘉登公司在办理消防时，因消防验收D座三楼临建楼层不符合消防规定，由区消防部门要求全部拆除，志豪公司为配合嘉登公司消防验收，同意由嘉登公司自行拆除，拆除所需费用由嘉登公司负担，志豪公司不承担任何费用和责任。
一审诉讼中，双方对拆除涉案D栋三楼临时建筑和加建消防楼梯的费用存在分歧，经嘉登公司申请，一审法院委托广州市华盟价格事务所有限公司进行评估，该司于2016年6月15日出具评估结论书，评定拆除临时建筑的费用为52449元，加建消防楼梯的费用为121266元，共173715元。
双方确认，嘉登公司已经向志豪公司缴纳租金共计1400000元，最后一期缴纳租金的日期为2014年4月29日。此后，志豪公司先后于2014年7月28日、8月7日向嘉登公司发出《解除合同通知书》和律师函，告知嘉登公司已经解除涉案租赁合同，并要求嘉登公司缴纳租金及滞纳金。双方还确认，志豪公司实际已于2015年4月17日将涉案物业收回。
一审法院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，志豪公司和嘉登公司均确认涉案物业未取得建设工程规划许可证或者其他合法报建手续，根据上述司法解释的规定，志豪公司就未取得建设工程规划许可证的涉案物业与嘉登公司签订的租赁合同无效。
涉案房屋租赁合同无效，双方根据无效合同取得的财产应当返还给对方，因过错造成对方损失的，应当予以赔偿。嘉登公司应当将涉案房屋交还给志豪公司管业，双方在一审诉讼中确认，志豪公司已经于2015年4月17日收回涉案房屋自行管业，现志豪公司再行要求嘉登公司交还涉案房屋，一审法院不再作调处。
志豪公司与嘉登公司签订涉案房屋租赁合同后，已经实际将涉案房屋交付给嘉登公司使用，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，志豪公司可请求嘉登公司参照合同标准支付房屋占有使用费。双方约定免租期自2013年1月6日至5月30日，故房屋占有使用费应自2013年6月1日起计算至涉案房屋由志豪公司收回管业之日止，即至2015年4月17日止，合22.5个月，为6750000元（300000元/月×22.5月）。由于涉案房屋不符合消防要求，双方曾于2013年8月6日签订补充协议，志豪公司同意减免嘉登公司租金400000元，故嘉登公司实际应当支付房屋占有使用费6350000元。志豪公司收取嘉登公司的保证金4000000元和租金1400000元缺乏合同依据，应当退还给嘉登公司。志豪公司要求没收保证金缺乏事实依据和法律依据，一审法院不予支持。由于嘉登公司并未主张退还保证金，保证金可冲抵部分房屋占有使用费，故嘉登公司实际应向志豪公司支付房屋占有使用费2350000元（6350000元-4000000元）。如上所述，双方已经就因消防问题协商减免租金，嘉登公司要求再行就拆除临时建筑部分相应减免租金20000元缺乏事实依据和法律依据，一审法院无法支持。涉案租赁合同无效，其违约条款亦然，志豪公司要求嘉登公司支付滞纳金缺乏事实依据和法律依据，一审法院无法支持。
涉案租赁合同约定由志豪公司协助嘉登公司办理消防报建手续，可见双方签订合同之时均明知涉案房屋并未经消防验收。志豪公司作为出租人，明知涉案房屋未取得建设工程规划许可证且未经消防验收，仍将涉案房屋出租给嘉登公司，而嘉登公司明知承租涉案房屋未经消防验收，且承租前未审慎了解涉案房屋的建设规划事宜，因此双方对于涉案房屋租赁合同无效造成的损失均有过错，一审法院酌情认定双方分别承担50%责任。经评估，嘉登公司为进行消防验收拆除涉案房屋部分临时建筑并加建消防楼梯支出费用为173715元，志豪公司应当向嘉登公司赔偿其中50%，为86857.5元。评估费亦应当由志豪公司承担50%，即1725元。虽然志豪公司曾向嘉登公司出具证明，主张拆除临时建筑费用由嘉登公司负担，但此声明仅为志豪公司单方主张，未经双方协商一致，双方仍应按各自过错赔偿对方损失。嘉登公司对此项损失亦存在过错，其要求对方全额赔偿缺乏法律依据，一审法院不予采纳。
一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条之规定，于2016年7月27日作出如下判决：一、于判决生效之日起五日内，广州志豪物业管理有限公司退还广州市嘉登物业管理有限公司租金1400000元；二、于判决生效之日起五日内，广州市嘉登物业管理有限公司向广州志豪物业管理有限公司支付房屋占有使用费2350000元；三、于判决生效之日起五日内，广州志豪物业管理有限公司赔偿广州市嘉登物业管理有限公司各项损失86857.5元及评估费1725元；四、驳回广州志豪物业管理有限公司其他诉讼请求；五、驳回广州市嘉登物业管理有限公司其他诉讼请求。一审案件本诉受理费24488元，由广州志豪物业管理有限公司负担16487元，由广州市嘉登物业管理有限公司负担8001元；反诉受理费34974元，由广州志豪物业管理有限公司负担25080元，广州市嘉登物业管理有限公司负担9894元。
二审期间，双方当事人没有提供新的证据。经审理查明，一审法院查明事实基本无误，本院予以确认。
另查明，嘉登公司在一审期间曾提供穗云字第004989号《农村（墟镇）宅基地使用证》复印件，该证载明座落于xx镇xx街31号的宅基地上盖建筑物为“厂房3座各2层，办公楼1座3层”，“建筑面积15007平方米”。
嘉登公司确认双方在签订涉案《厂房租赁合同》的时候，并无对厂房面积进行过测绘。嘉登公司、志豪公司均表示自己没有《厂房租赁合同》第二条所约定的附图。嘉登公司称在签订涉案房屋租赁合同时，鉴于志豪公司向第三方承租并已使用两年多，给予信赖，认为手续已经齐全，并称志豪公司在合同签订之前没有出示过产权文件和消防验收资料，因为志豪公司承诺有产权文件和消防验收，所以其没有要求志豪公司出示。
嘉登公司二审庭询期间称消防部门应该是在2014年3月告知该公司要拆除临时建筑物。嘉登公司二审庭询后又称“消防公司约于2013年1月前通知要整改、撤除D栋三楼临建”。嘉登公司同时确认《房屋安全鉴定报告》系该公司于2013年5月20日委托专业公司鉴定的，“被鉴定的A、B、C三栋的面积为13649平方米，《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》所记录的A、B、C三栋的面积为13649平米，因D栋是另行单独备案，故D栋的面积未包含在该受理凭证中”。嘉登公司二审庭询后又称该公司“主张D栋三楼被拆除的面积为1120平米，也是根据装修设计公司绘制的图（见附后图），结合拆除施工合同约定的面积计得”。
嘉登公司称D栋临时建筑被拆除后曾与志豪公司协商过调整租金的问题，但未能提供相应证据予以证实，志豪公司对此亦不予确认。
本院认为：本案二审的争议焦点在于：一、嘉登公司关于该公司无需支付已拆除D座三楼约1200平方米临时建筑的租金20000元的主张是否成立；二、一审法院关于拆除涉案临时建筑并加建消防走火通道的费用、评估费由嘉登公司、志豪公司各承担50%的认定是否适当；三、嘉登公司认为不应参照合同标准支付房屋占有使用费的主张是否成立。
关于争议焦点一。涉案《厂房租赁合同》中并无约定租赁物的具体面积，出租方式为整体出租。嘉登公司起诉时主张被拆除的临时建筑的面积约为1200平方米，嘉登公司二审庭询后又称其主张D栋三楼被拆除的面积为1120平方米，是根据装修设计公司绘制的图，结合施工合同约定的面积计得，嘉登公司提供的证据并不足以证明被拆除的临时建筑的实际面积，本院对其主张被拆除的临时建筑面积约占承租面积的10%的主张不予采信。其次，嘉登公司二审庭询后称“消防公司约于2013年1月前通知要整改、撤除D栋三楼临建”，即嘉登公司在2013年8月6日签订补充协议之前，已经知悉D栋三楼临建因消防问题需被拆除。双方在上述补充协议中已经约定因消防问题减免租金400000元，嘉登公司要求再行就被拆除的临时建筑部分相应减免租金20000元依据不足，本院不予支持。
关于争议焦点二。嘉登公司在签订涉案《厂房租赁合同》之前，对涉案房屋的建设情况以及消防验收等事宜并无予以充分、必要的了解，志豪公司亦无将涉案房屋的建设情况以及消防验收等事宜充分告知嘉登公司，双方均有过错。一审法院关于拆除涉案临时建筑并加建消防走火通道的费用、评估费由嘉登公司、志豪公司各承担50%的处理可行，本院予以维持。
关于争议焦点三。涉案《厂房租赁合同》、《补充协议》签订后，志豪公司将涉案租赁物交付给嘉登公司使用，嘉登公司应相应支付占用期间的房屋占有使用费。如前所述，双方于2013年8月6日签订补充协议时，已经对因消防问题造成的影响协商减免租金400000元，一审法院判决嘉登公司按照合同标准支付房屋占有使用费的处理并无不妥，嘉登公司要求参照志豪公司与广州市人和镇经济发展公司签订的《厂房租赁合同》中约定的租金标准支付房屋占有使用费以及通过委托评估的方式确定应支付的房屋占有使用费的上诉理由依据不足，本院不予支持。
综上所述，上诉人嘉登公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费24488元，由上诉人广州市嘉登物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 怡
审判员 李 静
审判员 余 盾
二〇一七年二月九日
书记员 甄雪皓
游瑞娜