天津市北辰区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）辰民初字第1964号
原告天津创想物业管理有限公司，住所地天津市南开区城厢东路与南城街交口东北侧煦园新居2-1-1301。
法定代表人杨春雨，总经理。
委托代理人蔡国盛，该公司经理。
委托代理人蔡国勇，该公司经理。
被告孙艳勋。
原告天津创想物业管理有限公司与被告孙艳勋物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月5日立案受理。依法由代理审判员王广阳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人蔡国盛、被告孙艳勋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天津创想物业管理有限公司诉称，原告于2011年7月1日与小区业主会签订《天津市物业管理服务合同》，按照合同约定，原告对被告居住的小区实施了物业管理服务。原告多次入户催收物业费，被告均不交纳。为维护原告及已交费业主的权益，依据原告与小区业主会签订的《天津市物业管理服务合同》及《天津市物业管理条例》之规定，请求依法判令：1、被告向原告交纳2012年1月1日至2015年4月30日的物业费6205元及违约金620元，共计6825元；2、案件受理费由被告负担。
被告孙艳勋辩称，不同意原告诉讼请求。原告起诉已过诉讼时效，原告从未向被告催要过2012年1月1日至2015年4月30日的物业费；原告在2011年7月1日前未与小区业委会签订合同亦未提供服务，但向被告收取了2011年上半年的物业费，属于不当得利，被告主张就多交的半年物业费853元进行抵销；原告未履行合同义务，服务管理不到位，私自抽取地下水浇灌花草造成枯萎、楼体下沉，小区卫生清扫不及时、私自给他人发放门卡、车辆停放混乱等；原告动用大额维修资金，未经业主同意；被告未参加业主会选举，不知如何选定原告。综上，请求驳回原告诉讼请求。
原告为支持其主张，提供如下证据：1、催款函照片一张。证明原告向被告催要过物业费；2、《天津市物业管理服务合同》两份及物业服务企业资质证书一份。证明原、被告的物业服务合同关系；3、照片六张，证明原告按合同约定进行了保安、保洁，并联系执法部门拆除违章建筑；4、被告交纳的2011年全年物业管理服务费收据一份。证明被告交纳了2011年的物业管理服务费；5、原告与小区前期物业服务企业天津中体奥园物业管理有限公司签订的《关于玉兰苑物业管理交接协议》一份。证明小区前期物业企业将全部债权转移给原告。
被告对原告上述证据发表如下质证意见：对证据1、2均不认可，被告从未见过催款函和《天津市物业管理服务合同》；对证据3不认可，是原告作秀；对证据4无异议；因更换物业公司并未通知被告，故对证据5的真实性不予认可。
被告为支持其主张提供如下证据：1、照片十五张。证明原告未经国家批准私自建井，损害业主权益；2、照片四张。证明小区车辆随意停放，阻碍消防通道，出行困难，造成安全隐患；3、照片九张，证明小区管理混乱，垃圾随意倾倒，公用地随意圈占，影响正常生活。
原告对被告上述证据发表如下质证意见：对被告上述证据中照片真实性认可，但不清楚证据1中照片是何时照的；证据2真实性认可，但照片角度有问题，车辆并不影响消防通道；证据3的真实性认可，垃圾是未清理的垃圾，原告都按时清理垃圾，原告随时劝阻圈占绿地的行为并上报执法部门。
经审理查明，原告系三级资质等级物业服务企业。被告系天津市北辰区奥林匹克花园玉兰苑29-1-303房屋的业主，该房屋建筑面积96.96平方米。2011年7月9日，原告与天津市北辰区奥园玉兰苑物业管理小区业主大会签订了《天津市住宅物业服务合同》，约定由原告为被告所在小区提供物业管理服务，服务期限自2011年7月9日至2013年7月31日止。2013年5月12日，原告与天津市北辰区奥园玉兰苑物业管理小区业主大会再次签订《天津市住宅物业服务合同》，约定服务期限自2013年8月1日至2016年7月31日止；服务内容及标准包括（一）房屋共用部位和共用设施设备的维修养护管理、（二）、电梯水泵智能系统等设备的运行管理与服务、（三）共有区域内环境卫生清扫保洁和绿地树木绿化设施的养护管理、（四）物业装饰装修的管理、（五）车辆行驶和停放秩序的服务管理、（六）物业管理区域内公共秩序的维护管理、（七）物业档案的建立保管和使用，上述（一）、（三）、（五）、（六）项服务标准均依据《天津市普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准》中二级的标准执行；住宅房屋物业管理服务费按建筑面积每月每平方米1元，电梯、消防、二次供水等机电设施的运行维护管理费用按建筑面积每月每平方米0.6元，业主于每季度首月31日前交纳本季度物业费；逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起按应交物业管理服务费的0.3%交纳违约金。嗣后，原告对被告所在小区进行了相关的物业管理服务。被告每月应交纳物业管理服务费155.14元，其交纳了2011年全年的物业管理服务费1706元，未交纳2012年1月1日至2015年4月30日的物业管理服务费6205元。原告曾于2013年11月1日在原告屋门张贴催款函，向其催交所欠的自2012年1月1日至2013年11月30日的物业管理服务费。被告所在小区存在绿地受损、车辆秩序停放混乱等现象。
另，2011年6月30日，原告与天津中体奥园物业管理有限公司签订《关于玉兰苑物业管理交接协议》，协议约定：“甲方天津中体奥园物业管理有限公司，乙方天津创想物业管理有限公司。天津中体奥园物业管理有限公司与天津奥林匹克花园置业投资有限公司，于2006年3月17日签订天津奥林匹克花园玉兰苑物业管理服务合同，现因玉兰苑业主欠缴物业费导致收费率不足，天津中体奥园物业管理有限公司无法继续经营。经甲乙双方协商，并经玉兰苑业主委员会及天津市北辰区瑞景街道办事处奥林匹克花园第一社区居委会同意，甲方将目前管理的玉兰苑小区物业移交给乙方管理，并达成如下协议：甲方同意将玉兰苑小区业主自收房之日起到2011年6月30日止，应收未收的物业管理费（含多层、小高层、高层、商业街、电梯、水泵运行费、固定车位费、临时车位费等），由乙方继续收取，所收取的费用归乙方所有（详见明细）。”原告主张该债权转让事宜已通知业主，被告予以否认，原告表示现当庭通知。
上述事实，有《天津市住宅物业服务合同》及当事人陈述等为证。
本院认为，原告与被告所在小区的业主大会签订的《天津市住宅物业服务合同》系双方真实意思表示，对于该小区的业主具有法律约束力。原告依约为被告提供了物业管理服务，被告应向原告交纳物业管理服务费。根据被告提供的照片可以证实，被告所在小区绿地受损、车辆秩序停放混乱，原告未完全尽到合同约定的保洁、绿化、秩序维护等义务，被告交纳的物业管理服务费应予酌减，根据合同约定的交费标准及原告履行合同义务的实际情况，本院酌定被告向原告交纳2012年1月1日至2015年4月30日的物业管理服务费6205元的85%为宜。因原告未能按合同约定履行全部义务，其要求被告交纳违约金的诉讼请求本院不予支持。根据法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为两年，诉讼时效因当事人一方提出要求而中断，原告曾于2013年11月向被告催要所欠物业管理服务费，符合诉讼时效中断的法定事由，故对被告主张原告起诉已超过诉讼时效本院不予支持。关于被告主张原告动用大额维修资金未经业主同意、私自抽取地下水、给他人发放门禁卡的抗辩，因其未提供相关证据，本院对上述抗辩不予支持。关于被告主张其未参加业主会选举，与本案无关，对该抗辩本院不予支持。关于被告主张原告多收取了其2011年上半年的物业费，要求进行抵销，因该部分物业费属于前期物业公司应收未收的债权，前期物业公司将该债权转让给原告，且原告将债权转让的通知当庭通知被告，原告享有该债权，其有权收取被告该部分物业费，故对被告要求抵销的抗辩本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告孙艳勋于本判决生效后三日内，给付原告天津创想物业管理有限公司2012年1月1日至2015年4月30日的物业管理服务费6205元的85%，即5274.25元。
二、驳回原告天津创想物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元，由被告孙艳勋负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 王广阳
二〇一五年九月九日
书 记 员 宋爱峰
附：本裁判文书所依据法律规定具体条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民法通则》
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。