天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民四终字第91号
上诉人（原审被告）天津舜新置业有限公司，住所地天津市静海县大邱庄镇尧舜度假村综合楼。
法定代表人张子兰，经理。
委托代理人张一×，该公司法务部长。
委托代理人张二×，该公司职员。
被上诉人（原审原告）刘坤胜。
委托代理人王世洪，天津朋展律师事务所律师。
上诉人天津舜新置业有限公司因与被上诉人刘坤胜商品房买卖合同纠纷一案，不服天津市静海县人民法院（2013）静民初字第3144号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人天津舜新置业有限公司的委托代理人张一×、张二×，被上诉人刘坤胜的委托代理人王世洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，刘坤胜与天津舜新置业有限公司于2009年7月18日签订《商品房预售合同》，约定刘坤胜购买由天津舜新置业有限公司开发的坐落于天津市静海县大邱庄镇扬水站东侧、团泊水库大堤南侧圣水湖畔3-营业40房屋。合同签订后，刘坤胜向天津舜新置业有限公司缴纳了购房首付款、契税、登记费等款项。2010年1月1日，双方签订了《天津市商品房买卖合同》，刘坤胜已付购房总款为1019610元，约定交房期限为2010年6月30日前，办理商品房登记时间为自初始登记完毕之日起180日，逾期按房屋价款的0.01%向购房人支付违约金。合同签订后刘坤胜向天津舜新置业有限公司支付了购房款及其他约定费用。2010年7月16日，天津舜新置业有限公司向刘坤胜发出《入住通知单》，告知刘坤胜自2010年7月22日办理入住手续。天津舜新置业有限公司于2013年2月23日办理的商品房屋初始登记。天津舜新置业有限公司在交付房屋后至今未能办理刘坤胜所购商品房产权登记手续。庭审中，天津舜新置业有限公司称没办理房屋产权证的原因是刘坤胜未缴纳房屋维修基金，但如何缴纳以及何时缴纳，是否已通知了刘坤胜缴纳，天津舜新置业有限公司未提供相应的证据予以证明，一审法院对天津舜新置业有限公司所述不予采信。
原审原告刘坤胜一审诉称，被告天津舜新置业有限公司交付房屋后，刘坤胜多次催促，但被告至今未能办理所购商品房产权转移登记手续。刘坤胜请求判令天津舜新置业有限公司立即为原告办理进行商品房产权转移登记所需的各项手续，并提交权属登记部门；要求被告天津舜新置业有限公司向原告刘坤胜支付逾期办理商品房权属转移登记手续的违约金80549元；案件受理费由被告承担。
原审被告天津舜新置业有限公司一审辩称，1、双方签订的《天津市商品房买卖合同》第十二条约定办理房屋权属转移登记的时间为自初始登记完毕之日起180日，被告于2013年2月23日办理的初始登记，到原告起诉之日并未超过180日，故被告不存在违约；2、未能办理房屋权属转移登记的原因是原告没有交纳房屋维修基金；3、即便被告违约，按照双方合同的约定应按房屋价款的0.01%支付违约金，因此，原告计算的违约金数额有误。
一审法院认为，原、被告双方签订的《天津市商品房买卖合同》是被告天津舜新置业有限公司提供的格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。该合同中约定自初始登记完毕之日起180日办结房屋权属转移登记，但对于何时办理房屋初始登记双方没有约定，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，该约定实际上是天津舜新置业有限公司规避、免除其责任的行为，侵犯了原告刘坤胜的合法权益，为无效约定。因此导致房屋权属转移登记尚未办理的责任在被告，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。天津舜新置业有限公司《入住通知单》通知的刘坤胜入住时间为2010年7月22日，该时间可视为房屋交付使用的时间，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，天津舜新置业有限公司至迟应当在2010年10月21日前办理房屋产权转移登记，但截止到刘坤胜诉讼时即2013年7月1日，天津舜新置业有限公司尚未为刘坤胜办理房屋权属转移登记手续。购房合同中约定的按房屋价款的0.01%支付违约金，其违约金约定过低，实际上也是天津舜新置业有限公司减轻其违约责任的行为，其约定亦无效，一审法院不予支持。刘坤胜要求天津舜新置业有限公司给付违约金为80549元（房款1019610元×0.01%×790天），此违约金计算方法为自2011年4月22日至起诉日2013年7月1日，共计790天，低于参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算被告应当给付原告的违约金（以购房款总额为基数计算，给付期限自2010年10月22日至刘坤胜诉讼时止的违约金），其诉讼请求不违反法律规定，一审法院予以支持，因此，刘坤胜要求天津舜新置业有限公司办理进行商品房产权登记所需的各项手续，以及要求天津舜新置业有限公司承担违约金80549元的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。
综上，案经调解未果，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告天津舜新置业有限公司于本判决生效后十五日内向房屋权属登记部门提交办理商品房权属转移登记的相关手续，为原告办理商品房产权证书；二、被告天津舜新置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告违约金80549元（房款1019610元×0.01%×790天）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费947元，由被告负担。
一审判决后，上诉人天津舜新置业有限公司不服一审判决，上诉至本院，请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定事实不清、且认定错误。被上诉人作为购房者应当依法缴纳维修基金，上诉人对此没有通知义务及代收代缴义务，被上诉人没有缴纳维修基金，致初始登记没有完成，导致不能办理房屋权属登记，并非我方违约。被上诉人于2013年8月13日（一审法院审理期间）将维修基金交给上诉人，让上诉人代缴，在此之前，上诉人不可能完成权属转移登记。此外，办理房屋权属转移登记，取得房屋所有权证书，具体审核及颁证是由房屋管理部门来完成的，不受开发商控制，开发商在约定期限内完成备案的，颁证时间超过约定期限，也不属于开发商的责任。原审法院认定双方签订的《天津市商品房买卖合同》是上诉人提供的格式合同的事实是错误的，并以此判定合同条款无效更是错误。二、原审法院适用法律错误，双方签订的《天津市商品房买卖合同》并非上诉人拟定，也根本不存在《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十二条合同无效或第五十三条免责条款无效情形，原审法院认定合同无效错误，判定违约金参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条计算标准也是错误的，本案当事人对违约金有明确约定，被上诉人未提供任何证据证明其有损失存在。三、原审法院于2013年7月1日立案受理，适用简易程序审理该案，却于2013年11月19日作出判决，明显违反《中华人民共和国民事诉讼法》关于适用简易程序审理案件的相关规定。
被上诉人刘坤胜答辩称，一审判决认定事实清楚，判决并无不当。上诉人上诉请求与事实不符，希望二审法院驳回上诉，维持原判。本案商品住宅转移登记手续长期不能办理，与维修基金缴纳无关。通过一审调查，至少两个原因直接影响不能办理转移登记手续，一个是初始登记过分迟延，上诉人实际办理初始登记时间为2012年12月31日，这个时间比上诉人出卖给被上诉人商品房交付时间晚了两年半。再一个原因是上诉人将出卖给被上诉人房屋的使用权进行了抵押，在抵押权撤销前也不能办理转移登记。房地产证上记载上诉人将开发的3、4号楼及建设用地在天津银行进行了抵押。上诉人对于该建设项目长期没有进行备案验收，未办理转移登记绝非是其所述理由。维修基金缴纳主体由开发商进行代缴，体现在商品房预售合同中有维修基金这一项，被上诉人按照合同内容足额缴纳了各项费用，因为开发商说暂时不能确定维修基金的数额，所以待定。在商品房买卖合同的补充合同中第十三条也有相关约定。2013年8月被上诉人均按上诉人通知缴纳了维修基金到上诉人处。被上诉人办理入住后，上诉人从未提示过被上诉人应缴纳维修基金，该基金是开发商和业主按比例缴纳。不论是否为格式文本，只要存在《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十九条的规定，都视为合同格式文本。按约定违约金是房屋价款的万分之一，没有时间长短的约定，无论多长时间违约金都是100多元。我们认为我们的情况应属合同没有约定违约金。
二审审理期间，上诉人天津舜新置业有限公司提交2013年8月9日被上诉人方缴纳维修基金的票据和房屋管理部门网上打印的合同基本信息作为新的证据，经审查，该证据不属于新证据，本院不予采信。被上诉人刘坤胜未补充提交新的证据。
本院经审理查明，一审法院认定的案件事实属实，本院予以确认。案经调解未果。
本院认为，本案当事人之间签订的《天津市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，当事人应当按照合同约定严格履行各自义务。依照双方合同第十二条约定，上诉人应自初始登记完毕之日起180日内，办结房屋权属转移登记。该条款系当事人之间的特殊约定，并不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不属于上诉人天津舜新置业有限公司免除其责任的行为，故一审法院认定该条款为无效约定不妥。上诉人天津舜新置业有限公司应当依约办理房屋权属转移登记，现其提交的证据，不足以证明涉诉房屋未办结房屋权属登记系被上诉人或房屋管理部门的原因，上诉人天津舜新置业有限公司作为出卖人，应当承担违约责任。因此，上诉人天津舜新置业有限公司主张不构成违约的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于违约金的给付标准，当事人双方在合同第十二条中约定，“合同继续履行。甲方（上诉人）应按房屋价款的0.01%向乙方（被上诉人）支付违约金”，该条款并不具有合同无效的情形，亦不存在免除上诉人责任、加重被上诉人责任、排除被上诉人主要权利的情形，应属有效约定。上诉人天津舜新置业有限公司应按照双方约定支付违约金。一审法院以违约金约定过低为由，认定该约定无效，不符合法律的规定，本院依法予以纠正。一审法院适用简易程序审理本案，依法办理了扣除审限的相关手续，不构成严重违反法定程序，上诉人认为一审法院违反关于适用简易程序审理案件的相关规定的上诉理由不能成立。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持天津市静海县人民法院（2013）静民初字第3144号民事判决第一项，即天津舜新置业有限公司于本判决生效后十五日内向房屋权属登记部门提交办理商品房权属转移登记的相关手续，为刘坤胜办理商品房产权证书；
二、撤销天津市静海县人民法院（2013）静民初字第3144号民事判决第二项，即被告天津舜新置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告违约金80549元（房款1019610元×0.01%×790天）；
三、上诉人天津舜新置业有限公司于本判决生效后三日内给付被上诉人刘坤胜违约金101.96元；
四、驳回上诉人天津舜新置业有限公司其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费947元，由上诉人天津舜新置业有限公司负担。二审案件受理费1814元，由上诉人天津舜新置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王润生
代理审判员 李艳梅
代理审判员 赵 盈
二〇一四年四月十日
书 记 员 闫 飞
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；