广东省梅州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）梅中法民二终字第134号
上诉人（原审原告、反诉被告）：陈剑锋。
委托代理人：郭庆彬，广东济方律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：兴宁市三兴房地产开发有限公司。住所地：兴宁市兴城高华路金兴大厦*楼。
法定代表人：黄宁，该公司经理。
委托代理人：王美玲，该公司员工。
委托代理人：唐胜利，广东宝威律师事务所律师。
上诉人陈剑锋因与被上诉人兴宁市三兴房地产开发有限公司（以下简称三兴公司）商品房销售合同纠纷一案，不服兴宁市人民法院（2014）梅兴法民二初字第36号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人陈剑锋的委托代理人郭庆彬，被上诉人三兴公司的委托代理人王美玲、唐胜利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年12月23日，陈剑锋起诉称：2013年5月2日，其与三兴公司签订了《学林雅苑门店定购合同》。合同甲方（卖方）为三兴公司、乙方（买方）为陈剑锋。合同约定：乙方向甲方定购门店房号为学林雅苑B栋由北算起第6卡门店，建筑�积为80.73平方米。该门店不属于政府定价的商品房。按套计算房价，按套出售，门店总价为113.3457万元。分两期支付，第一期乙方在2013年5月2日签订本合同时付50万元，第二期乙方在2013年6月1日前付53.3457万元，第三期乙方在甲方交付房产证时付清余款10万元。合同一经签订，由于甲、乙双方自身的原因违约而造成对方损失的违约方必须赔偿所购房屋总款的5%的违约金给守约方。甲方在学林雅苑小区整体综合竣工验收按常规办证程序向兴宁市人民政府有关部门办理房地产权证。据此，陈剑锋请求判令三兴公司办理过户手续及支付违约金。三兴公司辩称陈剑锋所据的合同签订的日期并非就是合同上签订的日期2013年5月2日，而是2013年9、10月间，而且陈剑锋也未支付任何现金或通过转账的方式来购买门店，至于其持有盖有三兴公司印章的收款收据及《门店订购合同》，是因为陈剑锋在知道广东省兴宁三建工程有限公司（以下简称“三建公司”）法定代表人王佛鹏、三兴公司法定代表人黄宁等一家发生变故以后，骗黄宁妻子王美玲和王美玲的姐姐说其认识一些人，通过活动可以救出王佛鹏、马思驰等在押人员，以解脱牢狱之灾，但活动需要经费。陈剑锋就说其假作向三兴公司买门店，以此方式来取得现金。于是，就出现了将订立合同时间提前至2013年5月2日的合同。这合同是假的，并未实际履行。后其发现陈剑锋用订立的合同向他人抵债，便与陈剑锋交涉，为此还向有关部门声明该合同有纠纷，暂不要办理有关手续。庭审中，陈剑锋也承认合同签订日期并非是2013年5月2日，而是2013年9、10月间，倒签合同是因为王美玲说怕政府查出她王家出事后才变卖资产；其也没有支付任何现金来购买门店，但其并没有骗王家姐妹说其认识上层领导，可以通过其活动来救出马思驰等人，而是王家姐妹主动找上门来，问其有无办法救出马思驰等人。该事实与其向三兴公司购买门店无关。之所以出现上述的《门店定购合同》，是因为三建公司欠其脚手架租金1000多万元，用三兴公司的门店来抵对三建公司欠其的脚手架租金。三兴公司对此予以否认。经对在押的三兴公司法定代表人黄宁进行询问，黄宁表示，陈剑锋起诉使用的订购门店的合同的订立时间为2013年5月2日，其时，其并未被采取强制措施，其根本用不着用他人来签订合同。用其公司的门店去抵对三建公司欠陈剑锋的脚手架租金，其不同意，也不追认该合同的效力。同时，三兴公司的股东马思驰（在押）在接受原审法院询问时也表示，三建公司与陈剑锋的脚手架租金是按合同约定结算的，过去是依工程进度支付租金的。三建公司欠陈剑锋的租金也仅几十万元。案经原审法院调解，双方未能达成一致意见。
原审法院经审理认为：陈剑锋与王美玲订立的《学林雅苑门店定购合同》，虽盖有三兴公司的印章，但订立合同的日期并非是2013年5月2日，而是2013年9、10月间，而且双方并未真正发生任何现金交易，其时，三兴公司法定代表人黄宁一家有变故，黄宁被公安机关采取了强制措施，陈剑锋应当知道当时的真实情况，但其仍与黄宁的妻子王美玲订立购买门店的合同，以致后来双方发生纠纷后，三兴公司法定代表人黄宁不追认王美玲订立的合同的效力的情况，而且陈剑锋订立该合同时应当知道黄宁被羁押的情况，依陈剑锋的说法是三建公司拖欠其脚手架租金，但陈剑锋与王美玲却用三兴公司的门店来抵对另一债务人三建公司的欠款。综合上述理由，《学林雅苑门店定购合同》的签订，是陈剑锋与王美玲恶意串通，损害三兴公司利益�表现，依照《合同法》第五十二条第（二）项的规定，应认定陈剑锋与王美玲签订的《学林雅苑门店定购合同》为无效合同。因此，陈剑锋请求判令三兴公司为其办理购买的门店的房地产权证和支付逾期办证违约金无法律依据，应予驳回；而三兴公司的反诉请求有理，予以支持。据此，案经原审法院审判委员会讨论决定，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项之规定，作出如下判决：一、确认陈剑锋与三兴公司签订的《学林雅苑门店定购合同》为无效合同。二、驳回陈剑锋的诉讼请求。案件受理费1317元，反诉费50元，由陈剑锋负担。
宣判后，陈剑锋不服向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实不清，适用法律错误。陈剑锋与三兴公司签订的《学林雅苑门店定购合同》合法有效。1、王美玲有权代表三兴公司及三建公司，并以三兴公司门�抵对三建公司的债务。首先，王美玲是三兴公司法定代表人黄宁的妻子，是三建公司法定代表人王佛鹏的女儿，自两公司法定代表人被刑拘后，两公司的印章及所有经营活动交由王美玲掌控。其次，三建公司与三兴公司虽均为独立法人，但两者是关联公司，两公司同为王佛鹏家族控制。从学林雅苑经营项目来看，土地使用权人以及建设单位均为三建公司，而商品房预售人为三兴公司，从人员安排来看，两公司开发的楼盘的售房人员为同一班人马，由此可见，两公司在资金、经营等方面，存在直接的控制关系，利益是相关联的。第三，租金和门店相抵对是由王美玲提出的处理方案，当时王美玲称王家出事后，银行账户等被冻结，无法以现金支付陈剑锋租金，便提出以门店抵对租金。第四，陈剑锋与三兴公司签订合同时已尽了必要的审查义务，确定了该商铺确实是三兴公司所开发的物业。同时，合同加盖三兴公司公章，由三兴公司出具收款收据，加盖了财务专用章。陈剑锋有理由相信王美玲可以代表三兴公司行使权利。综上，王美玲有权对外代表三建公司、三兴公司处理两公司的事宜，王美玲代表三建公司、三兴公司进行租金与门店抵对行为合法有效，是公司行为，三兴公司法定代表人是否追认不影响合同效力。2、陈剑锋没有与王美玲恶意串通，双方签订的合同不损害三兴公司的利益。首先，三兴公司是王美玲的家族企业，王美玲不存在与陈剑锋恶意串通来损害自家公司的动机。其次，事实上也不损害三兴公司的利益，三兴公司和三建公司资金上存在控制关系，以三兴公司价值400多万元门店抵对三建公司近千万元的债务，对两公司而言，利益均未受损。3、合同时间倒签不影响合同效力。鉴于签订合同时，王家发生变故，为便于办证，双方同意将合同签订日期写至2013年5月2日，这并不违反法律相关规定，不能作为认定合同无效因素考虑。综上，《学林雅苑门店定购合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律的相关规定，也不损害任何一方利益，合法有效。原审判决以涉案合同的签订是陈剑锋与王美玲恶意串通，损害三兴公司利益的表现，依照合同法第五十二条第（二）项的规定，认定合同无效，属认定事实不清，适用法律错误。二、陈剑锋一审的诉讼请求有充分的事实、法律依据，应予支持。三兴公司应为陈剑锋购买的门店办理房地产权证和支付逾期违约金。合同虽对办理房地产权证的期限约定不明，但根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条关于“由于出卖人原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊�定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”的规定，三兴公司应于2013年8月2日前为陈剑锋办理好上述门店的房地产权证，现三兴公司明显存在迟延履行，又根据合同法第一百一十四条之规定，三兴公司除应支付违约金外，还应继续履行为陈剑锋办理好房地产权证。综上，请求：一、撤销兴宁市人民法院（2014）梅兴法民二初字第36号民事判决书；二、改判陈剑锋与三兴公司签订的《学林雅苑门店定购合同》合法有效；三、三兴公司应为陈剑锋办理购买门店的房地产权证及支付逾期办证违约金。
三兴公司辩称：一、《学林雅苑门店定购合同》违反法律强制规定，损害三兴公司合法权益，应属无效。首先，王美玲姐妹的家庭经历了巨大变故，大部分人均被采取刑事强制措施，陈剑锋找到王美玲姐妹�，表示通过签订门店合同的方式可以筹集活动经费救出王佛鹏等在押人员，王美玲才与陈剑锋签订了涉案合同。其次，合同是在2013年9月中下旬签订，但合同注明的日期却是2013年5月，陈剑锋为了达到自己的目的，说服王家姐妹倒签合同日期，陈剑锋未支付任何对价。陈剑锋提出三建公司欠其脚手架租金1000多万元完全是虚构事实，从（2014）梅中法民二终字第122号的民事调解书以及兴宁市人民法院（2014）梅兴法民二初字第38号判决书的结论看，脚手架搭建面积是32000多平方米，月租金不足5万元，从租赁合同签订到结束，租金总共是100多万元。即便存在该笔款项，以三兴公司的门店抵消三建公司对陈剑锋的欠款也是毫无法律依据的，且严重侵害三兴公司合法权益。第三，王美玲无权代表三兴公司以三兴公司门店抵对三建公司对陈剑锋所负债务。虽然王美玲是三兴公司�定代表人黄宁的妻子，是三建公司法定代表人王佛鹏的女儿，但这并不能直接推断出王美玲有权处理上述两公司相关事宜，其并不是上述两公司的法定代表人，更未得到上述两公司授权，陈剑锋认为王美玲有权以三兴公司的门店抵对三建公司债务是错误的。第四，三建公司与三兴公司为独立法人，这两家公司在经营范围、内部管理、公司具体运营策略方面都是不同的、独立的，两家公司为关联公司并不等同于可以在债权债务的处理上混为一谈。依据《合同法》的相关规定，涉案合同由于存在双方恶意串通损害三兴公司合法权益的事实，应认定为无效。二、陈剑锋上诉请求无事实、法律依据，应予以驳回。陈剑锋与王美玲所签合同严重侵害三兴公司合法权益，其自始缺乏合法性基础，根据《合同法》相关规定，该合同自始无效，一个无效的合同是不能约束双方当事人的，更谈不上适用相关的法律。因此，陈剑锋要求三兴公司办理门店房地产权证及支付违约金无任何事实、法律依据。综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。
本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院二审查明：陈剑锋系梅州市鹏程建设有限公司（以下简称鹏程公司）的法定代表人。2012年7月间，鹏程公司将外墙排栅钢管架租赁给三建公司，双方为此签订《外墙排栅钢管架承包协议》，协议于2014年3月18日解除。因三建公司未按时支付租金，鹏程公司向原审法院起诉要求三建公司支付2013年9月9日至2014年1月8日的租金923245元，并按每月228861.25元自2014年1月9日计算至排栅钢管归还之日止。
双方当事人认可《学林雅苑门店定购合同》、《收据》中签署日期系倒签，真实的日期应为2013年9、10月间，即三兴公司法定代表人黄宁被公安机关刑事侦查后，陈剑锋未实际支付《收据》所载明的相应款项。陈剑锋认为因三建公司欠鹏程公司脚手架租金，三兴公司法定代表人黄宁的妻子提出其家族发生变故，担心政府追查财产，以三兴公司的六卡门店抵三建公司欠鹏程公司的租金，并将《学林雅苑门店定购合同》、《收据》时间押在王美玲家人被刑事侦查之前。王美玲则认为之所以签订《学林雅苑门店定购合同》是陈剑锋提出帮忙救其家人，三兴公司门店抵租金后也就安全了，不会被政府追查，所以合同时间倒签至其家人被刑事侦查之前。据此，陈剑锋向原审法院提起诉讼，要求确认《学林雅苑门店定购合同》有效，三兴公司办理涉案门店的房地产权证及支付逾期办证违约金。三兴公司反诉要求确认《学林雅苑门店定购合同》无效。
本院认为：本案属商品房销售合同纠纷。本案争议的是《学林雅苑门店定购合同》的效力问题。�查，三兴公司、三建公司、鹏程公司均属独立的企业法人，企业法人具有独立的财产权。陈剑锋虽是鹏程公司的法定代表人，但鹏程公司不是《学林雅苑门店定购合同》的相对方，陈剑锋未举证证明其对三建公司拥有到期债权，也没有证据证明三建公司将欠租金债务转移给三兴公司，故《收据》不能作为陈剑锋支付购房款的依据。根据王美玲、陈剑锋双方陈述缔约过程，王美玲、陈剑锋倒签《学林雅苑门店定购合同》签订时间，伪造双方交易发生在三兴公司法定代表人黄宁被刑事侦查之前，目的是为了避免政府对三兴公司财产的追查，王美玲与陈剑锋签订《学林雅苑门店定购合同》，以三兴公司财产偿还三建公司对鹏程公司债务，其实质是对三兴公司利益的损害。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）、（三）项之规定，《学林雅苑门店定购合同》属无效合同。无效合同自始不具有法律拘束力，陈剑锋依据无效合同要求三兴公司办理涉案门店的房地产权证及支付逾期办证违约金，无事实和法律依据，依法不予支持。
综上，陈剑锋上诉理由不充分，证据不足，其上诉请求不予支持。原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1367元，由上诉人陈剑锋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄莉芬
审 判 员 罗锡芳
代理审判员 黄伟玲
二〇一四年九月十五日
书 记 员 朱 棋