福建省南安市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民初字第1926号
原告福建新新房地产开发有限公司，住所地：南安市成功街新新大厦30层，组织机构代码：70519598－7。
法定代表人叶新年，该公司董事长。
委托代理人周贞晏，该公司职员。
被告林森，男，汉族，经商，住福建省长乐市梅花镇。
原告福建新新房地产开发有限公司因与被告林森房屋租赁合同纠纷一案，于2014年3月31日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于6月3日公开开庭进行了审理。原告委托代理人周贞晏、被告林森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2012年4月签订《租赁合同》，合同约定：原告将位于南安市成功街水岸帝景负一层商场出租给被告经营桑拿、足浴、保健使用；2012年4月1日至8月30日为免租期，2012年9月1日至2015年3月31日月租金为41127元，租金每季度支付一次；如被告逾期支付租金，每逾期一日应按拖欠租金的日千份之三向原告支付违约金。合同签订后，原告依约履行了义务，但被告累计拖欠租金486947元（暂计至2014年5月31日）、违约金361808元（计至2014年3月31日）。请求法院：1、判令被告立即向原告支付租金486947元（暂计至2014年5月31日）；2、判令被告向原告支付拖欠租金的违约金361808元；3、判令被告支付自2014年4月1日至实际支付之日的逾期付款违约金（按拖欠租金的日千分之三计）。
被告辩称：本人于2012年4月向原告租赁水岸帝景负一层商场用于经营桑拿、足浴、保健使用，因经营亏损于2013年11月请求原告终止合同。2013年11月之前未支付的租金，本人愿意偿还，但每日千分之三的违约金偏高，请求适当减少。此后，原告未经本人同意，原告将店交本人的股东林盛经营，此后的租金、违约金应由林盛负担。
经审理查明，2012年4月，甲方（出租方）福建新新房地产开发有限公司与乙方（承租方）林森签订《租赁合同》，约定：乙方向甲方承租水岸帝景负一层商场，建筑面积2056.36平方米，每月租金41127元；乙方经营品种为桑拿、足浴、保健；租赁期限为10年，起始时间为2012年4月14日，到期时间为2022年3月31日；甲方提供免租期给乙方使用，免租期限自2012年4月1日至2012年8月30日止，免租期内除租金免收外，其他费用仍应由乙方自行承担；季度支付，乙方应在合同签订时一次性向甲方支付三个月的房租合计123381元、履约保证金100000元，共计223381元；合同期满或终止时，履约保证金无息退还乙方；乙方应在每季度期满前7天续交下一季度房租给甲方；如乙方逾期支付租金，每逾期一日，应按乙方所欠租金的千分之三向甲方支付违约金。合同签订后，原告即将租赁物交被告经营。被告于2013年3月24日、3月25日、4月5日、12月1日、12月10日分别支付租金46720元、200000元、50000元、50000元、30000元，共计376720元，尚欠2014年5月前的租金合计486947元及违约金，经原告催讨未付，引起纠纷。另查明，2012年6月8日起，中国人民银行规定的金融机构人民币短期贷款利率为6.31%。
上述事实，有原告的企业法人营业执照、组织机构代码证，林森的身份证，《租赁合同》，《交租明细》和当事人法庭陈述为证，具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认。
综上事实，本院认为：原、被告签订的《租赁合同》，主体资格合格，当事人意思表示真实，内容不违反法律规定，应确认有效，双方当事人应当按照合同约定履行各自义务。被告租赁原告的房屋后，未按照约定数额支付租金，至今仅陆续支付租金共计376720元，尚欠2014年5月31日前的租金合计486947元。原告请求被告支付，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。原告请求被告按合同约定支付每日千分之三的违约金，因双方约定的拖欠租金的违约金计算方法远高于中国人民银行规定的金融机构同期贷款利率的四倍，过分高于被告未按时支付租金造成的利息损失，被告请求予以适当减少，符合有关法律规定，本院依法减少为按中国人民银行规定的金融机构同期贷款利率的四倍计算。被告关于向原告申请并经原告同意终止合同的主张没有提供证据证实，该主张没有事实依据，本院不予采信。被告主张租赁物于2013年11月起由林盛经营，但亦未提供证据证明，本院不予采信，对被告要求林盛承担此后的租金、违约金的请求本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第七十六条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条的规定，判决如下：
一、被告林森应于本判决生效后十日内支付原告福建新新房地产开发有限公司截至2014年5月31日的租金486947元及违约金（违约金按中国人民银行规定的银行同期同类贷款利率四倍计算，其中自2013年6月1日至同年9月1日按租金196804元计算，自2013年9月2日至同年12月10日按租金320185元计算，自2013年12月11日至2014年3月1日按租金363566元计算，自2014年3月2日至本院判决确认的还款日止按租金486947元计算）；
二、驳回原告福建新新房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
本案受理费12288元，由原告负担1288元，被告负担11000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审 判 长 尤江岚
审 判 员 陈纯金
人民陪审员 黄高级
二〇一四年八月八日
书 记 员 李欣洋
附：主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。
对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。
最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。