长春高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长高开民重初字第2号
原告：程晓东，男，1967年4月26日生，汉族，住所地长春市朝阳区三佳新村。
委托代理人：马贵友，吉林司鼎律师事务所律师。
被告：长春市朝阳区双德乡三家子村民委员会。住所长春高新技术产业开发区佳园路***号。
法定代表人：吴立伟，村委会主任。
委托代理人：李洪延，该村副主任。
委托代理人：由龙运，吉林泾明律师事务所律师。
被告：吉林省三佳房地产开发有限公司。住所长春高新技术产业开发区佳园路***号。
法定代表人：李海，董事长。
委托代理人：李洪延，长春市朝阳区双德乡三家子村民委员会副主任。
委托代理人：由龙运，吉林泾明律师事务所律师。
原告程晓东诉被告长春市朝阳区双德乡三家子村民委员会、吉林省三佳房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月20日作出（2013）长高开民初字第1941号民事判决书，宣判后被告长春市朝阳区双德乡三家子村民委员会不服，向吉林省长春市中级人民法院提起上诉，经吉林省长春市中级人民法院审理于2015年3月13日作出（2014）长民一终字第382号民事裁定书：撤销原判，发回重审。本院受理后另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告程晓东及其委托代理人马贵友、被告长春市朝阳区双德乡三家子村民委员会的委托代理人李洪延、由龙运、被告吉林省三佳房地产开发有限公司的委托代理人李洪延、由龙运到庭参加诉讼，本案已审理终结。
原审原告程晓东在原审时诉称，2005年3月份原告程晓东从第一被告吉林省三佳房地产开发有限公司购买了三佳生态园小区产权门市2套：5号楼2单元102室（面积110.60平方米）、103室（面积489.02平方米），合同约定房屋用途是门市房。现原告已实际接受并占有使用房屋。2013年房屋所有权证办理完毕，产权证上5号楼房屋设计用途是住宅，而第一被告吉林省三佳房地产开发有限公司却以门市房的价格出售给原告。当时住宅价格最高为人民币每平方米1，100.00元，而门市房的价格为每平方米2，350.00元，每平方米相差1，250.00元。第一被告吉林省三佳房地产开发有限公司欺诈行为导致原告的权益受到了损害，故诉请返还房屋差价款人民币611，275.00元。因第一被告吉林省三佳房地产开发有限公司已不实际运营，其资产及财物均由第二被告长春市朝阳区双德乡三家子村民委员会负责管理，故请求法院判令第二被告三家子村民委员会承担连带偿还责任。请求事项：1、判令第一被告吉林省三佳房地产开发有限公司返还房屋差价款人民币611，275.00元；2、第二被告长春市朝阳区双德乡三家子村民委员会承担连带偿还责任；3.、诉讼费用由二被告承担。
原审被告吉林省三佳房地产开发有限公司辩称，1、原告程晓东与被告吉林省三佳房地产开发有限公司之间只是签订了一份《房屋认购合同》，因原告程晓东未交纳购房款，双方未签订商品房买卖合同，也未履行认购合同。（程晓东从未像三佳房地产交过一分钱）。2、因原告程晓东未交房款，根据认购合同约定三佳房地产有权另行出售，当时三佳房地产与三家子村委会有欠款，便将该房屋交给了三家子村，后来三家子村又将该房屋卖给程晓东，与三佳房地产无任何关系。（程晓东向三家子村委员会交第一笔购房款时，距三佳房地产与程晓东签订认购合同的时间相差两年，足以说明这一问题）。3、原告程晓东与三佳房地产签订的认购合同依法也是不能认定为商品房买卖合同的。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”
原审被告长春市朝阳区双德乡三家子村民委员会在原审时辩称，1、三家子村委会没有与程晓东签订过书面合同，也未约定给程晓东办理门市房产权，只是口头约定由程晓东购买三佳生态小区5号楼2单元103室建筑面积489.02平方米房屋，按当时的村民购房价2，350.00元／平方米，甚至连如何付款都没有约定。2、程晓东购买的房屋为小区临街的一楼，当时确实是按照门市房的结构、高度及门窗等进行建筑的，当时的价格也就比其他楼层的高一些，事实上自程晓东入住后，也一直作为门市房使用。3、程晓东的购房款应当是1，149，197.00元，至今只交纳了280，000.00元，现我村要求程晓东在十日内将尚欠的869，197.00元房款交清。综上，请人民法院驳回程晓东的诉讼请求。
原审经审理查明，原告程晓东与程玉洁系姐弟关系。2005年原告与被告吉林省三佳房地产开发有限公司之间签订了《商品房认购协议书》，双方约定原告购买被告吉林省三佳房地产开发有限公司开发的三佳生态园小区产权门市5号楼1单元102室（建筑面积110.60平方米）、2单元103室（建筑面积489.02平方米），每平方米2，350.00元。2006年初原告将1单元102室（建筑面积110.60平方米）房屋转卖给了其姐程玉洁。2007年4月25日至2009年10月22日原告向被告长春市朝阳区双德乡三家子村民委员会共计交款28万元整。2008年4月17日被告长春市朝阳区双德乡三家子村民委员会为原告办理的所购房屋的产权证照，标明用途为住宅。2014年1月13日被告长春市朝阳区双德乡三家子村民委员会向原告发出催款通知书，要求原告交清所欠房款869，197.00元。庭审中，被告长春市朝阳区双德乡三家子村民委员会承认2005年门市房屋价格为2，350.00元／平方米，普通住宅最贵为1，100.00元／平方米。另查明，被告吉林省三佳房地产开发有限公司成立于2000年12月14日，公司股东为长春市双德乡三家子村民委员会、长春市三佳实业（集团）有限责任公司、李海。
原审认为，认为，原告程晓东与被告吉林省三佳房地产开发有限公司之间签订的《商品房认购协议书》系双方当事人的真实意思表示，依法对双方当事人具有法律拘束力，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。《商品房认购协议书》签订后，被告吉林省三佳房地产开发有限公司将其在《商品房认购协议书》中的权利义务全部转让给被告长春市朝阳区双德乡三家子村民委员会，原告程晓东、被告吉林省三佳房地产开发有限公司、被告长春市朝阳区双德乡三家子村民委员会均未对此提出异议，原告程晓东向被告长春市朝阳区双德乡三家子村民委员会交纳了部分购房款，被告长春市朝阳区双德乡三家子村民委员会亦为原告程晓东办理了房屋产权证书，《商品房认购协议书》已实际履行。结合审理查明的事实，《商品房认购协议书》约定的房屋为门市房屋，但被告长春市朝阳区双德乡三家子村民委员会为原告办理的房屋产权证书登记记载的房屋用途为住宅，而被告在实际收取购房款的过程中，是按照门市房屋的价格收取的房屋价款，被告长春市朝阳区双德乡三家子村民委员会未按照约定履行义务的行为已经构成违约，且被告长春市朝阳区双德乡三家子村民委员会在庭审中明确承认2005年门市房屋价格为2，350.00元／平方米，普通住宅最贵为1，100.00元／平方米，故原告程晓东要求被告长春市朝阳区双德乡三家子村民委员会返还房屋差价部分611，275.00元【（2350.00元／平方米-1100.00元／平方米）×489.02平方米=611，275.00元】有事实和法律依据，应予支持。关于原告程晓东提出的被告吉林省三佳房地产开发有限公司、被告长春市朝阳区双德乡三家子村民委员会承担连带返还责任的诉讼请求，本院认为，被告吉林省三佳房地产开发有限公司已实际将其在《商品房认购协议书》中的权利义务全部转让给被告长春市朝阳区双德乡三家子村民委员会，原告程晓东也向被告长春市朝阳区双德乡三家子村民委员会交纳了部分购房款，故被告吉林省三佳房地产开发有限公司在该《商品房认购协议书》中权利义务已转让给被告长春市朝阳区双德乡三家子村民委员会，原告程晓东要求二被告承担连带返还义务的请求缺乏法律依据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告长春市朝阳区双德乡三家子村民委员会于本判决生效后立即向原告程晓东返还房屋差价款611，275.00元。二、驳回原告程晓东的其他诉讼请求。案件受理费9，912.00元由被告长春市朝阳区双德乡三家子村民委员会负担。
原审判决宣判后，被告长春市朝阳区双德乡三家子村民委员会不服，向吉林省长春市中级人民法院提起上诉，经吉林省长春市中级人民法院审理于2015年3月13日作出（2014）长民一终字第382号民事裁定书：撤销原判，发回重审。
原告程晓东诉称：2005年3月份原告程晓东从第一被告吉林省三佳房地产开发有限公司购买了三佳生态园小区产权门市2套：5号楼2单元102室（面积110.60平方米）、103室（面积489.02平方米），合同约定房屋用途是门市房。现原告已实际接受并占有使用房屋。2013年房屋所有权证办理完毕，产权证上5号楼房屋设计用途是住宅，而第一被告吉林省三佳房地产开发有限公司却以门市房的价格出售给原告。当时住宅价格最高为人民币每平方米1，100.00元，而门市房的价格为每平方米2，350.00元，每平方米相差1，250.00元。第一被告吉林省三佳房地产开发有限公司欺诈行为导致原告的权益受到了损害，故诉请返还房屋差价款人民币611，275.00元。因第一被告吉林省三佳房地产开发有限公司已不实际运营，其资产及财物均由第二被告长春市朝阳区双德乡三家子村民委员会负责管理，故请求法院判令第二被告三家子村民委员会承担连带偿还责任。请求事项：1、判令第一被告吉林省三佳房地产开发有限公司返还房屋差价款人民币611，275.00元；2、第二被告长春市朝阳区双德乡三家子村民委员会承担连带偿还责任；3.、诉讼费用由二被告承担。
被告长春市朝阳区双德乡三家子村民委员会答辩称：原告所诉没有事实及法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。一、被告长春市朝阳区双德乡三家子村民委员会没有与程晓东签订过书面合同，也未约定给程晓东办理门市房产权，程晓东购买三佳生态园小区5号楼2单元102室建筑面积110.60平方米房屋，按照当时的村民购房价格2350元／平方米。二、程晓东购买的房屋为小区门市一楼，当时是按照门市房的结构、高度计门窗等进行建筑的，当时的价格也就比其他楼层的高一些，事实上自程玉洁入住后，也一直作为门市房使用，自然不能按住宅房屋出售的。
被告吉林省三佳房地产开发有限公司辩称：一、程晓东与三家房地产知识签订了一份认购合同，因程晓东当时未按照约定向三佳房地产缴纳房款，双方未签订商品房买卖合同，也未履行认购合同。二、程晓东与三佳房地产签订的认购合同依法也不能认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《上平方销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定受收购房款的，该协议应该认定为商品房买卖合同”。三、因争议房屋不是三佳房地产开发的，三家房地产对争议房屋无处分权与原告的合同也自然无效。故请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：原告程玉洁与程晓东系姐弟关系。2005年程晓东与被告吉林省三佳房地产开发有限公司之间签订了《商品房认购协议书》，双方约定程晓东购买被告吉林省三佳房地产开发有限公司开发的三佳生态园小区产权门市5号楼1单元102室（建筑面积110.60平方米）、2单元103室（建筑面积489.02平方米），每平方米2，350.00元。2006年初程晓东将1单元102室（建筑面积110.60平方米）房屋转卖给了其姐程玉洁。2007年4月25日至2009年10月22日程晓东向被告长春市朝阳区双德乡三家子村民委员会共计交款280，000.00元整。2008年4月17日被告长春市朝阳区双德乡三家子村民委员会为原告程晓东办理的所购房屋的产权证照，标明用途为住宅。2014年1月13日被告长春市朝阳区双德乡三家子村民委员会向原告发出催款通知书，要求原告交清所欠房款259，910.00元。现原告已经将欠付房款全部结清。
被告长春市朝阳区双德乡三家子村民委员会曾于2015年5月13日向本院提交司法鉴定申请书，请求对争议房屋2005年8月的市场价格进行司法鉴定评估，但于2015年8月日撤回对鉴定申请。根据原告申请，本院在被告三家村委会处调取了吉林省三佳房地产开发有限公司预售房屋汇总表，该汇总表记载，以D栋楼框架为基准，被告三家村委会销售给本村村民的房屋实际价格为1280元／㎡。庭审过程中，各方当事人对1280元／㎡的价格作为争议房屋的价格均表示无异议。二被告就被告吉林省三佳房地产开发有限公司将其在《商品房认购协议书》中的权利义务全部转让给被告长春市朝阳区双德乡三家子村民委员会这一事实均表示无异议。
本院认为：原告程晓东与被告吉林省三佳房地产开发有限公司之间签订的《商品房认购协议书》系双方当事人的真实意思表示，依法对双方当事人具有法律拘束力，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。《商品房认购协议书》签订后，被告吉林省三佳房地产开发有限公司将其在《商品房认购协议书》中的权利义务全部转让给被告长春市朝阳区双德乡三家子村民委员会，原告程晓东、被告吉林省三佳房地产开发有限公司、被告长春市朝阳区双德乡三家子村民委员会均未对此提出异议，原告程晓东向被告长春市朝阳区双德乡三家子村民委员会交纳了全部购房款，被告长春市朝阳区双德乡三家子村民委员会亦为原告程晓东办理了房屋产权证书，《商品房认购协议书》已实际履行。庭审过程中，各方当事人对以被告三家村委会销售给本村村民的房屋实际价格为1280元／㎡作为争议房屋的价格均表示同意，该意思表示是各方当事人对其诉讼权利的正当处分，符合法律规定，本院予以确认。被告长春市朝阳区双德乡三家子村民委员会应当返还原告的房屋差价部分523251.40元【（2，350.00元／平方米-1，280.00元／平方米）×489.02平方米=523251.40元】。关于原告程晓东提出的被告吉林省三佳房地产开发有限公司、被告长春市朝阳区双德乡三家子村民委员会承担连带返还责任的诉讼请求，本院认为，被告吉林省三佳房地产开发有限公司已实际将其在《商品房认购协议书》中的权利义务全部转让给被告长春市朝阳区双德乡三家子村民委员会，故被告吉林省三佳房地产开发有限公司在该《商品房认购协议书》中权利义务已转让给被告长春市朝阳区双德乡三家子村民委员会，原告程晓东要求二被告承担连带返还义务的请求缺乏法律依据，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告长春市朝阳区双德乡三家子村民委员会于本判决生效后立即向原告程晓东返还房屋差价款523251.40元；
二、驳回原告程晓东的其他诉讼请求。
如未按本判决确定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3，060.00元由被告长春市朝阳区双德乡三家子村民委员会负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 刘惠民
代理审判员 杨 鹤
代理审判员 胡 亮
二〇一五年十一月十日
书 记 员 陈 健