浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙绍民终字第1812号
上诉人（原审被告）胡玉英。
委托代理人（特别授权代理）杨新开。
被上诉人（原审原告）寿明禄。
上诉人胡玉英因房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省诸暨市人民法院（2015）绍诸草民初字第153号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月10日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：2014年2月10日，被告胡玉英向原告寿明禄承租大唐镇轻纺袜业城B区557号房屋。双方于当日签订《房屋租赁合同》一份，约定：租赁时间为2014年2月10日起至2015年2月10日止，期满后如不退房屋，则按原房租费的三倍计算付给原告；租期内的市场物业管理费，国、地税费，工商费，个协费及水、电费等一切费用都由被告负责；租金为35000元整；原告向被告收取保证金1000元，期满后经过费用结算多还少补，退回余数；以上合同原、被告双方必须共同执行，如违反者，按违约处理，并付违约金10000元整。合同签订后，原告向被告收取保证金1000元。被告已缴纳租赁期间6个月的物业管理费540元。2015年2月10日，证人陈列鑫、杨某协助被告搬空承租房屋的原材料。2015年3月19日，原、被告至浙江大唐袜业城有限公司管委会进行协商，未果，被告方将承租房屋钥匙交还原告。
原审法院认为：原、被告之间的房屋租赁协议未违反国家法律和行政法规的强制性规定，应属有效。双方的争议焦点是被告何时腾退房屋？被告胡玉英主张其在双方合同期满之日已腾退房屋，应对此承担举证责任，为此其提供二位证人证言。二位证人仅陈述到2015年2月10日协助被告搬空承租房屋内的原材料，但并未陈述到被告于当日将承租房屋的钥匙交还原告，即被告未提供当日腾空完毕后退还房屋的证据。因此该院对被告的这一主张不予采信。原告主张被告至起诉日止尚未腾退房屋。该院认为，被告提供的证人证言能够证明被告已于合同期满之日搬空承租房屋内的原材料，应视为腾空，但并未在合同期满之日退还房屋房屋及钥匙，且未能提供证据证明其在2015年3月19日前与原告联系要求退房的证据。双方于2015年3月19日至浙江大唐袜业城有限公司管委会进行协商，原告庭审陈述及证人陈列鑫证言均提及被告方于该日将钥匙交还原告，因此可以认定被告于2015年3月19日将承租房屋腾空完毕并退还房屋的事实。综上，原告的主张依据不足，该院不予支持。被告胡玉英未在合同期满之日腾空并退还房屋，显属违约。现原告诉请被告支付自合同到期日至实际腾退之日止按原租金三倍计算的经济损失，该院认为，被告已于2015年3月19日将承租房屋腾空完毕并退还房屋，事实清楚，该院仅支持自2015年2月11日起至2015年3月19日止共37天按原租金三倍计算的经济损失10644元（35000／365×37×3≈10644）。原告另诉请被告应支付房屋租赁期间及占用期间的市场物业管理费1080元。该院认为，被告已缴纳6个月的物业管理费540元，由原、被告提供的证据及庭审陈述予以证实，房屋租赁期间及占用期间的其余物业管理费尚未缴纳，事实清楚，被告理应支付房屋租赁期间其余六个月及房屋租赁合同期满之日起至2015年3月19日止的物业管理费共计651元［90×6＋（90／30）×37=651］。故该院对原告该诉请中的合理部分予以支持。另，原告在双方合同签订时向被告收取保证金1000元，现房屋租赁合同期满且被告已腾空并退还房屋，原告理应归还保证金。原告在诉讼过程中放弃原诉请中的其余诉请，该院依法予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决：一、被告胡玉英应支付原告寿明禄自2015年2月11日起至2015年3月19日止的租金及经济损失共计10644元，款限判决生效之日起十日内付清；二、被告胡玉英应支付原告寿明禄房屋租赁、占用期间的物业管理费651元，款限判决生效之日起十日内付清；三、原告寿明禄应返还原告胡玉英保证金1000元，款限判决生效之日起十日内付清；上述一、二、三项款项相抵后，被告胡玉英尚应支付原告寿明禄各项经济损失共计人民币10295元，款限判决生效之日起十日内付清；四、驳回原告寿明禄的其余诉讼请求。如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案应收案件受理费302元，减半收取151元，由原告寿明禄负担50元，被告胡玉英负担101元。
原审判决作出后，上诉人胡玉英不服，提起上诉称：首先上诉人已于合同到期日2015年2月10日腾空了所租营业房。根据证人陈列鑫、杨某的证言该二证人于2015年2月10日帮助上诉人腾退了557号营业房。自上诉人腾空营业房之日起曾多次通知被上诉人并要求被上诉人拿回营业房钥匙，但被上诉人一直拒绝拿回。2015年3月19日上诉人也曾将营业房前门钥匙送达大唐袜业城市场管委会，并要求退还1000元保证金，以上事实说明上诉人已按约腾退了营业房，一审法院虽然认可营业房按时腾空之事实但认为营业房钥匙未交付而认定未按时腾退房屋显然与本案事实不符。其次被上诉人没有任何证据证明其诉讼主张的事实，双方签订的合同也没有合同期限顺延的规定，按一般的常理被上诉人作为营业房的所有者不可能在租期到后在不收取租赁者房租的情况下继续让上诉人经营，也不关心营业房是否按时腾退之情况，况且上诉人也按时腾空了营业房，被上诉人的一审诉讼主张有违常理。第三既然上诉人按时腾空了所租营业房，上诉人也没有任何必要继续保留营业房钥匙，故上诉人主张的事实符合常理。第四假如违约事实成立的话，一审判处的违约金已经超过了租金数额明显偏高不合理。请求依法改判。
被上诉人寿明禄答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉。
二审中，上诉人胡玉英提交落款时间为2014年4月15日《房租租赁合同》一份，以证明杨某是大唐轻纺袜业城的租房者。被上诉人寿明禄质证认为，这种房屋租赁合同无须加盖任何印章，可以随便书写，不具有真实性。本院认证认为，被上诉人对该份《房租租赁合同》不能提出实质性的反驳意见，本院予以确认。
被上诉人寿明禄提交电话通话录音一份，证明在2015年3月18日曾打电话给上诉人胡玉英及其丈夫，以证明相关事实。上诉人胡玉英质证认为曾有这么一次通话。本院认证对通话录音的真实性予以确认。
本院经二审审理查明的事实与原审判决认定一致。
本院认为，房屋租赁到期后，承租人应当依约按时腾退房屋给出租人。本案中，上诉人胡玉英上诉主张“自腾空营业房之日起曾多次通知被上诉人并要求被上诉人拿回营业房锁匙”，但根据二审中被上诉人寿明禄提交的电话通话录音显示，2015年3月18日寿明禄打电话给胡玉英问“你的摊位要租下去的话，房租费来付一下”，胡玉英表示“我们不租了，我们没有你的电话，无法联系你”。显然，该通话表述与上诉人上诉主张多次通知被上诉人的情节自相矛盾。同时，腾退房屋包含了腾空及退还之义务，退还房屋应当履行相应的交接手续并将房屋的钥匙归还出租人，如同出租房屋时出租人将房屋及房屋钥匙交给承租人一样。上诉人胡玉英申请的证人均只能证明在2015年2月10日上诉人有腾空营业房之事实，但不能证明其已将营业房退还了被上诉人，应当承担举证不能的不利后果。对于迟延退还营业房的责任，系双方租房协议中明确约定的，原审法院按照该约定判令失约方承担责任并无不当。上诉人的上诉请求不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费58元，由上诉人胡玉英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁林阳
审 判 员 冯勤伟
代理审判员 姚 瑶
二〇一五年十一月三日
书 记 员 陆琪瑜