江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第02893号
上诉人（原审原告）王韻燕。
委托代理人虞正春，上海市锦天城律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）中冶置业（昆山）有限公司，住所地江苏省昆山开发区春旭路258号东安大厦2101号，组织机构代码79380329-1。
法定代表人张臣华，该公司总经理。
委托代理人熊玉斌，江苏同丰律师事务所律师。
上诉人王韻燕因与中冶置业（昆山）有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院作出的（2013）昆民初字第2527号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2011年9月25日，王韻燕与中冶置业（昆山）有限公司订立商品房买卖合同1份，约定：买受人为王韻燕，出卖人为中冶置业（昆山）有限公司；房屋初始登记昆山市开发区太湖中路18号第4幢1单元1113号，为商业营业用房；建筑面积50.38平方米（套内面积36.25平方米），单价每平方米10118.28元，总价款509759元；关于装饰、设备标准的违约责任，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人赔偿差价；交房期限为2013年3月1日（取得昆山市建设局核发的交付备案证书）；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担，由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人单方无正当理由提出退房的，出卖人可扣除买受人总房价款的10%作为违约金，其余房款在本案合同办妥注销备案手续后30日内由出卖人无息退还买受人；买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，买受人购买的为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。合同另就面积确认及面积差异处理、付款方式及期限、买受人逾期付款及出卖人逾期交房的违约责任、规划、设计变更的约定、交接、关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺、产权登记、争议解决等事项作了约定。合同附件三、四约定了装饰、设备标准，装修范围包括厨房设施、客厅知名品牌地砖、卧室知名品牌实木复合地板、高档日立电梯等，其中卫浴设施项下淋浴花洒、浴缸为乐家、TOTO／同档次。该合同的签约提示第三条提示，签约前应尽量收集开发商的承诺，比如楼书、宣传单、广告，在签约时应当要求开发商将其承诺写入合同。王韻燕分别于2011年9月17日、2011年9月25日付清购房款。2013年2月26日，中冶置业（昆山）有限公司向王韻燕发出交房通知书，要求王韻燕在2013年2月27日前去办理房屋交付手续。王韻燕收到交房通知书后认为房屋存在诸如插座、地板拱起等问题需要整改而拒绝办理收房手续，还以房屋存在质量问题、房屋装修不符合标准、物业管理影响其收益等问题为由联合其他部分业主向昆山市住建部门反映情况。后经该部门协调未果，昆山市开发区住建局于2012年11月22日告知业主通过司法途径解决纠纷。
原审另查明：2011年8月18日，中冶昆庭4#楼取得昆山市住房和城乡建设局的商品房屋预售证书，2012年12月6日，通过竣工备案验收，2013年2月25日取得交付使用备案证书。在双方当事人签订合同前，中冶昆庭项目广告宣传单内容第三项“国际物管，携手日本第一物管爱泊满无忧品质服务”，第六项“奢华精装2500元／平方米，精装品质标准”，楼书作出了同样内容的宣传。在原审审理过程中，中冶置业（昆山）有限公司向原审法院提供了中冶昆庭项目4#1113室装修标准实物图，双方一致确认在卫浴设施项下淋浴花洒、浴缸的设备项目中，仅有淋浴房而没有浴缸。
在原审审理过程中，王韻燕向原审法院申请对其所购买的昆山市开发区太湖中路18号第4幢1单元1113号房屋的装修价格进行评估。2013年10月16日，王韻燕及其委托代理人确定本案的鉴定结论可以作为另案处理的ＸＸ华、刘萍、王雯、杨铠羽、邬师芬、陈磊、武陕陕七人涉及同类型案件纠纷的依据。后鉴定单位因王韻燕拒交鉴定费用而将鉴定退回原审法院，王韻燕又认为应由中冶置业（昆山）有限公司承担提起鉴定的申请（适用新消法，举证责任倒置）而撤回鉴定申请。
上述事实，由商品房买卖合同、购房款发票、广告宣传单、楼书、业主联名信、商品房预售证书、竣工备案证书、交付使用证书、交房通知书、昆山市开发区住建局文件、中冶昆庭项目4#1113室装修标准实物图、鉴定材料及当事人在原审庭审中的陈述在卷佐证。
原审原告王韻燕的诉讼请求为，请求判令被告：1、赔偿装修差价损失75570元（1500元×50.38平方米）；2、支付维修期间（自约定交付日至实际交房日）房屋租金损失13000元；3、诉讼费由被告承担。
原审法院认为：双方当事人之间签订的商品房买卖合同合法、有效。王韻燕认为中冶置业（昆山）有限公司交付的房屋未达到宣传单中宣称的2500元／平方米的装修标准，因此要求补偿差价75570元（1500元×50.38平方米），对于该项诉讼请求，双方当事人实质的争议在于在本案中广告宣传或者楼书中所宣称的装修标准、物业管理等内容属于要约邀请还是要约。广告宣传或者楼书在原则上应当视为要约邀请，在符合具体条件的情况下可视为要约。本案中中冶置业（昆山）有限公司的广告宣传单、楼书中所宣称的装修标准具体、明确（2500元／平方米），故可作为合同内容的一部分，另外合同的附件，对属于装修的范围也有较明确的约定，因此具备鉴定的条件，但因王韻燕拒绝缴纳鉴定费用并撤回鉴定申请，致使无法通过鉴定来确定2500元／平方米的装修标准是否属实，且王韻燕也未能提供其他证据证明广告宣传单或者楼书中所宣称的2500元／平方米装修标准与实际不符，因此王韻燕应承担举证不能的法律后果。对于合同附件三装饰、设备标准，双方当事人一致确认在卫浴设施项下淋浴花洒、浴缸的设备项目中，仅有淋浴房而没有浴缸，确实缺少该项装修内容，但以淋浴房替代，而王韻燕拒绝鉴定也导致无法查明两者之间差价，因此应由王韻燕承担不利的法律后果。综上，对于王韻燕提出的要求中冶置业（昆山）有限公司赔偿装修差价损失75570元（1500元×50.38平方米）的诉讼请求，原审法院不予支持。对于第二项诉讼请求即因房屋存在质量问题而维修，导致维修期间产生租金损失的请求，因没有证据证明房屋存在严重安全隐患危及居住者，房屋符合合同约定的交付条件，因此王韻燕拒绝收房没有合理理由，如确实存在如王韻燕认为的插座、地板拱起等问题，也应按合同约定要求中冶置业（昆山）有限公司承担保修责任，王韻燕要求中冶置业（昆山）有限公司赔偿维修期间产生的租金损失的请求，无事实和法律依据，原审法院不予支持。至于王韻燕诉称的中冶置业（昆山）有限公司存在虚假宣传的问题，如确实，可向有关主管部门反映处理。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、驳回原告王韻燕要求被告中冶置业（昆山）有限公司赔偿装修差价损失75570元（1500元×50.38平方米）的诉讼请求。二、驳回原告王韻燕要求被告中冶置业（昆山）有限公司支付维修期间（自约定交付日至实际交房日）房屋租金损失的诉讼请求。案件受理费2014元，由原告王韻燕负担。
上诉人王韻燕不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实不清。合同附件三明确写明厨房、卫生间、客厅／卧室、公共区域电梯、外窗、主楼外墙等装修标准为高档，上诉人要求法院责令被上诉人就某一品牌的高中低档价格给出市场对比价，但原审法院未要求被上诉人提供，也未主动查明。二、原审法院法律适用错误。1、不适用新消法也未阐明不适用的理由。消费者权益保护法第二十三条第三款规定：经营者提供的机动车、计算机、电视机、电冰箱、空调器、洗衣机等耐用品或者装饰装修等服务，消费者自接受商品或者服务之日起六个月内发现瑕疵、发生争议的，由经营者承担有关瑕疵的举证责任。该法在一审案件进行过程中已经生效，上诉人在原审中主张应适用新法实行举证责任倒置，由被上诉人提出鉴定申请，原审法院未予采纳也未给出理由。2、鉴定范围超出上诉人的申请。上诉人仅申请对涉案房屋装修价格进行鉴定，并未申请对整个小区的室外公共区域进行价值鉴定，一审法院作出的委托鉴定超出了上诉人的申请范围。3、上诉人认为只需对室内装修价格进行鉴定。理由如下：第一，广告楼书所宣传的2500／平方米的装修标准并未写明包含室外公共区域，该项内容是影响消费者购买的重大事项，被上诉人未作说明也未做任何提示，从交易公平来看，2500元的装修标准不应当包含室外公共区域。第二，2500元的装修包含公共区域背离社会大众的一般理解。被上诉人对内外装修未作特别说明，现将外部的装修成本转嫁到内部装修价格上，背离社会大众的一般理解。第三，通常的观念，每个小区都有外墙，都有公共的电梯及必要的公共区域装修，这是本应有的建筑成本，不能算作装修成本。第四，尽管合同附件写到了公共区域的装修标准，但这只是用于说明小区的品质，并未说明这些装修标准包含在2500元／平方米的计算中。一审法院若以合同约定为由将外墙及公共区域纳入鉴定范围是对合同条件的误读。综上，请求二审法院：撤销原审判决，依法改判被上诉人赔偿上诉人装修差价损失人民币75570元，租金损失人民币13000元；一二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人中冶置业（昆山）有限公司辩称：双方合同明确约定装修标准包括公共区域，而且装修标准不仅包含一间房屋，还包含了房屋的配套设施以及与装修有关的所有产生的费用；被上诉人交付的房屋符合合同约定及法律规定的标准，有一审提交的交付使用备案证书、竣工验收证明、房屋精装修实物照片及双方共同现场勘验笔录等证据证实；房屋也符合广告、楼书所宣传的装修标准，在一审中已经提交了所有的装修合同、装修设计合同、设备采购合同等证据证实；新的消费者权益保护法不具有溯及力，上诉人引用的条款也不应适用于本案，上诉人认为被上诉人交付的房屋装修标准不符合合同约定并主张赔偿差价损失，依据民诉法及最高法院证据规则，理应由上诉人对其提出的差价损失赔偿提供相应的证据；即使被上诉人有举证责任，被上诉人在一审提交的证据也足以证明房屋装修标准达到了2500元的装修标准，已经完成了举证义务。被上诉人已经按照合同约定全面履行了相关义务，合同合法有效，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据。一审判决认定事实清楚、证据充分，依法应当维持，请二审法院驳回上诉人的上诉请求。
二审查明的事实与原审查明的事实相一致。
本院认为，本案的主要争议焦点在于涉案房屋的装修标准是否达到合同约定的装修标准。双方签订的商品房购销合同附件四补充协议第十条详细列明了装修的内容和标准，中冶置业（昆山）有限公司的广告宣传单、楼书中宣称的2500元／平方米装修标准具体、明确，该标准也应作为合同内容的一部分，因此合同附件四及广告宣传单、楼书中宣称的2500元／平方米共同构成涉案房屋的装修标准。关于按照2500元／平方米装修标准计算的范围是否包括公共区域，当事人有合同约定的应当从其约定。合同附件四补充协议第十条装修标准条款明确规定了各装修项目所应达到的具体标准，其中包括公共区域的电梯、外窗、LOWE中空玻璃、裙房外墙、主楼外墙、安全防范系统、报警系统等项目使用的品牌、材料所应达到的标准，中冶置业（昆山）有限公司对该条款下的任何一个项目包括对公共区域的装修未达到约定标准即构成违约，该条款列明的装修项目应属于双方关于装修范围的约定。王韻燕主张广告宣传单、楼书中宣称的2500元／平方米装修标准仅指室内装修部分，与双方合同约定内容明显相悖，本院不予采信。为了证明涉案房屋的装修标准达到合同约定的标准，中冶置业（昆山）有限公司提供了商品房屋交付使用备案证书、竣工验收证明等证据，即使中冶置业（昆山）有限公司对达到装修标准负有举证责任，也已完成其举证责任，如果王韻燕认为涉案房屋未达到2500元／平方米的装修标准、也未达到合同约定的高档标准，应由其承担相应的举证责任。原审中，王韻燕向原审法院提出对涉案房屋装修价格进行司法鉴定的申请，后又撤回鉴定申请。原审法院向王韻燕释明其诉请需要经过鉴定才能确定，王韻燕仍明确表示不申请鉴定，应由王韻燕承担相应的不利后果。王韻燕上诉称原审法院委托鉴定范围超出其申请范围，对此本院认为，王韻燕申请鉴定的内容为昆山市开发区太湖中路18号第4幢1单元1113室装修价格，由于该房屋买卖合同约定的装修范围包括公共区域内容，原审法院依据合同内容明确鉴定范围并无不当。至于王韻燕主张的租金损失人民币13000元，由于涉案房屋符合合同约定的交付条件，王韻燕拒绝收房没有合理理由，原审法院未予支持合法有据，本院予以维持。
综上所述，上诉人王韻燕的上诉主张均无事实和法律依据，本院不予采纳。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2014元，由上诉人王韻燕负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨恩乾
审 判 员 周 军
代理审判员 王君英
二〇一四年十月二十四日
书 记 员 黄源榕