广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终14440-14444、14449-14452号14440-14441号案上诉人（原审原告）：深圳贵友京院餐饮文化管理有限公司。法定代表人：吴洪彬。14442号案上诉人（原审原告）：深圳市中华龙实业有限公司。法定代表人：黄秋燕。14443号案上诉人（原审原告）：深圳市海合鑫实业有限公司。法定代表人：吴洪彬。14444号案上诉人（原审原告）：深圳粉蓝衣橱时尚股份有限公司。法定代表人：李飞跃。14449号案上诉人（原审原告）：朱闪星。14450号案上诉人（原审原告）：郑国戍。14451号案上诉人（原审原告）：曹秦生。14452号案上诉人（原审原告）：林立然。上述上诉人的共同委托诉讼代理人：李铁成，广东雅尔德律师事务所律师。上述上诉人的共同委托诉讼代理人：梁融，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳和记黄埔中航地产有限公司。法定代表人：周伟淦。委托诉讼代理人：吴海兵，广东深天正律师事务所律师。上诉人贵友京院餐饮文化公司等8位租户因与被上诉人深圳和记黄埔中航地产有限公司房屋租赁合同纠纷九案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2017）粤0304民初3444-3448、3453-3456号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。9案上诉人上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判支持上诉人诉讼请求；3、判令被上诉人承担本案一审及二审全部诉讼费用。事实与理由：一、被上诉人在招商过程中存在虚假宣传，一审法院未予认定，属于事实认定错误。1、被上诉人在招商过程中承诺建设连通中航城（xx购物中心）的连廊，但在政府批准的规划中并无该连廊，被上诉人存在虚构事实的行为。2、被上诉人在招商过程中承诺多家知名品牌入驻，但实际未予兑现，属于虚假宣传的行为。3、被上诉人在招商过程中承诺开业率达到70%以上，但商场实际经营惨淡，商铺大量空置，开业率低迷，属于虚假宣传。二、一审法院对关键证据的认定存在错误，导致事实认定错误。1、上诉人提交的证据中，xxx广场《房屋建筑面积分户位置图》显示该建筑并无规划建设连通中航城（xx购物中心）的连廊，该证据充分证明被上诉人在招商时存在虚构事实的行为，但一审法院对该证据只字未提。2、上诉人提供证据中有被上诉人的招商资料，该资料印有被上诉人的企业专有标志且宣传内容具有高度专业性的平面图、效果图及文字描述，在被上诉人未提出相反证据的情况下，根据证据高度盖然性的法律原则，应当采信上述招商资料，认定被上诉人存在虚构事实、虚假宣传的行为，但一审法院未予认定，明显错误。3、上诉人提供的证据中品牌落位图系被上诉人通过其企业邮箱发至上诉人及其他租户的电子邮箱，该品牌落位图属于被上诉人对上诉人及其他租户所作出的承诺，但其承诺品牌并未入驻，一审法院对此未予认定，存在错误。三、一审法院存在程序违法的行为。庭审中，为查明被上诉人存在虚假宣传的关键事实，上诉人请求一审法院调取另案租户杨明耀与被上诉人案件的相关录音证据，能够证明被上诉人的招商人员在招商过程中向租户承诺开业率达到70%以上，但一审法院对于该关键证据未予调取，在一审判决中也只字未提。综上，被上诉人在招商阶段承诺的商场开业率、知名品牌的进驻和落位以及xxx广场与中航城（xx购物中心）的连廊建设是上诉人同意承租被上诉人商铺的重要前提条件和合同基础，而实际上xxx广场开业率持续低迷、被上诉人承诺的知名品牌至今未进驻、除负一层的连廊已建成外，其余连廊均未建设;被上诉人故意虚构上述条件、在未能兑现的情况下又刻意隐瞒该事实，依法构成欺诈。一审判决认定事实错误、适用法律错误、程序违法，依法应予改判。被上诉人未到庭发表答辩意见，亦未提交书面答辩意见。9案上诉人向一审法院起诉请求：1、双方签订的《xxx广场商铺租赁合同补充协议》约定的月租金标准相应变更（变更后的金额详见附表）；2、被上诉人承担诉讼费用。一审法院认定事实：2013年12月至2014年10月期间，9案上诉人与被上诉人分别签订了《深圳市房屋租赁合同书》及《xxx广场商铺租赁合同补充协议》（以下合称租赁合同），约定各上诉人向被上诉人承租位于深圳市福田区xxx路xxx路西xxx广场商场的商铺（具体铺位、面积、租期详见附表），租金包括基本租金和提成租金（具体约定详见附表）；自开业日起的任何一个公历年度内，上诉人不得连续3日或累计7日中途停业，上诉人如需中途停业，应事先征得被上诉人的书面批准，否则视为上诉人违约；若上诉人未经被上诉人同意，擅自撤离租赁房产的，被上诉人有权书面通知上诉人终止租赁合同、收回房产；租赁合同是双方就租赁房产事宜所达成的全部协议，应取代所有之前达成的与租赁房产事宜有关的书面或口头的约定、谈判、陈述和建议；任何一方均无需受该方的代表、代理人、雇员所作出的但在租赁合同中没有明确约定的任何陈述或许诺所约束，或对这些行为承担责任。签约后，各上诉人陆续入驻xxx广场涉案商铺。2014年8月21日，被上诉人向上诉人深圳贵友京院餐饮文化管理有限公司发出《深圳xxx商场免除商场开业日前费用通知函》，函载：xxx商场已于8月份正式试业，免除上诉人深圳贵友京院餐饮文化管理有限公司于2014年7月31日及之前的相关费用……。原审庭审中，被上诉人称xxx广场于2014年8月2日开业。上诉人提交了品牌落位图，欲证明被上诉人在xxx广场的招商过程中向各租户提供的品牌落位图显示xxx广场负一层至四层均标明有通往中航城（xx购物中心）的连廊规划，且标明了各楼层各商铺的入驻品牌落位，同时以此佐证被上诉人曾向各上诉人承诺xxx广场开业率将达到70%。被上诉人不确认上诉人提交的品牌落位图系被上诉人所提供，且表示在双方的书面合同中并没有关于xxx广场通往中航城（xx购物中心）的连廊建设约定，也没有关于xxx广场入驻品牌落位约定，更没有关于开业率达到70%的约定，被上诉人在招商过程中也未作出相关承诺。另查，xxx广场负一层至四层的房屋建筑面积分户位置图未显示有通往中航城（xx购物中心）的连廊通道。上诉人庭审中陈述目前xxx广场除负一层有地铁站与中航城连接起来，其余楼层均未有与中航城的连接通道。2015年5月7日，被上诉人向xxx广场的租户发出《深圳xxx商场租金优惠函》，函载：“在贵我双方的共同努力下，xxx商场的营运情况已朝正面方向发展而渐入佳境。有关贵司在xxx目前面临的经营困难，我司表示理解及深切关注，为感谢贵司一直以来对我司工作的配合及表达我司对贵司经营上的支持，就贵我双方已签定的租赁合同的合作条件，我司已积极及慎重研究租金优惠方案，并计划按不同业态及情况在租金上向各租户提供划一的方案，并将会就上述的事项在本函发出后两个星期内安排专人与贵司会面作正式通知。”被上诉人称该函件系针对租户经营困难情况而发出，但双方在租金优惠上最终达不成一致意见。原审庭审中，上诉人明确其要求调整租金的标准是原则上如果有同层租户租金标准低的，则参照同层低租金的标准予以调整，如果没有同层租金可参照的标准，则参照本系列案上诉人租金标准最低的。其中14442、14449号案请求调整的租金标准参照深圳巴千诺贸易有限公司与被上诉人签署的租赁合同所约定租金标准（200元/平方米/月）计算，14450、14451、14452号案请求调整的租金标准参照14441号案上诉人深圳贵友京院餐饮文化管理有限公司与被上诉人签署的租赁合同所约定的311B商铺租赁标准（100元/平方米/月）计算；另外14440、14441号案请求租金调整为按照上诉人深圳贵友京院餐饮文化管理有限公司2014年11月至2016年12月期间在涉案商铺经营的月平均营业额的10%（纯扣点方式）计算租金，14444号案请求租金调整为按照上诉人深圳粉蓝衣橱时尚股份有限公司2015年1月至2016年11月期间在涉案商铺经营的月平均营业额的18%（纯扣点方式）计算。14440、14441、14444号案上诉人原审庭审中陈述被上诉人与该3案上诉人口头约定了同意以纯扣点的方式支付租金，被上诉人予以否认。上诉人提交的案外人深圳巴千诺贸易有限公司与被上诉人签署的租赁合同显示案外人深圳巴千诺贸易有限公司承租xxx广场负一层B138号商铺，建筑面积189.18平方米，月租金37836元。另查，2016年1月26日，深圳和记黄埔中航地产有限公司向一审法院起诉深圳粉蓝衣橱时尚股份有限公司，请求支付拖欠的租金、推广费、POS机租金及场地使用费等费用，一审法院于2016年10月作出（2016）粤0304民初3381号民事判决，判令深圳粉蓝衣橱时尚股份有限公司内向深圳和记黄埔中航地产有限公司支付截至2015年11月30日的基本租金2126769.36元、推广费119198.40元、POS机租金8000元、场地使用费16元及上述费用的相应逾期付款违约金。该判决送达双方后均未上诉。2016年6月23日，3448号案上诉人深圳粉蓝衣橱时尚股份有限公司（乙方）与被上诉人深圳和记黄埔中航地产有限公司（甲方）签订了一份《xxx广场商铺租赁合同补充协议二》，约定在乙方于2016年7月31日或之前付清2016年4月30日前的所有欠款（包括乙方欠甲方欠款2114243.13元，欠xxx商场受托管理人的欠款25941.05元）的前提下，则将原租赁合同附件三第一部分租金第1条的部分内容（即附表中载明的3448号案合同约定基本租金和提成租金）更新为：2014年4月21日至2014年8月20日期间为装修期，每月基本租金已经包含在后期租金，不计每月提成租金；2014年8月21日至2014年8月31日期间每月基本租金为0元，2014年9月1日至2015年12月31日期间每月基本租金为103554元，2016年1月1日至2016年9月30日期间每月基本租金为0元，2016年10月1日至2017年4月20日期间每月基本租金为181219元，2017年4月21日至2018年4月20日期间每月基本租金为190283元，2018年4月21日至2019年4月20日期间每月基本租金为199794元；2014年8月21日至2015年12月31日以及2016年10月1日至2019年4月20日期间每月提成租金为任何公历月的总营业额的18%减去每月基本租金后的差额部分，若该差额为负数，则每月提成租金为零；2016年1月1日至2016年9月30日期间每月提成租金为任何公历月的总营业额的15%减去每月基本租金后的差额部分，若该差额为负数，则每月提成租金为零。如果乙方在租赁合同届满之前出现未经协议闭店或严重违约的情况，则乙方将不能享受本补充协议第一条约定的较原租赁合同的租金优惠部分（包括基本租金及提成租金），乙方必须按原租赁合同约定的标准向甲方缴纳相关费用。一审法院认为，9案上诉人与被上诉人签订的租赁合同合法有效，受法律保护。9案上诉人要求调低双方租赁合同约定的租金标准的理由是被上诉人在招商过程中存在虚假承诺xxx广场负一层至四层有规划建设连廊通道直通中航城（xx购物中心）、多家知名品牌入驻以及开业率达到70%。根据各上诉人提交的证据，不足以认定被上诉人在招商过程中有向各上诉人作出xxx广场负一层至四层有规划建设连廊通道直通中航城（xx购物中心）、多家知名品牌入驻以及开业率达到70%的承诺，且双方签署的租赁合同也未有上述约定。另，从2015年5月7日被上诉人发出的《深圳xxx商场租金优惠函》内容看，被上诉人与xxx广场租户协商研究租金优惠方案是基于租户经营困难，且出租方与承租方最终在租金优惠上达不成一致意见。14440、14441、14444号案上诉人主张与被上诉人口头约定了以纯扣点方式支付租金，被上诉人予以否认，该3案上诉人对其主张亦未提供证据予以佐证，一审法院无法采信。9案上诉人请求调整租金标准的理由均不成立，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回9案上诉人深圳贵友京院餐饮文化管理有限公司等的诉讼请求。案件受理费每案各100元（9案上诉人均已预交），由9案上诉人各自负担。本院对原审法院查明的事实予以确认。另查明，上诉人提供的品牌落位图有载明“此平面图只提供特定之客户作参考用途，和记黄埔保留修改平面图内容之权利而无需作出通知”或“只供参考用途”等字样。本院认为，本9案为房屋租赁合同纠纷。上诉人在二审庭审中主张涉案合同条款“租赁合同是双方就租赁房产事宜所达成的全部协议，应取代所有之前达成的与租赁房产事宜有关的书面或口头的约定、谈判、陈述和建议；任何一方均无需受该方的代表、代理人、雇员所作出的但在租赁合同中没有明确约定的任何陈述或许诺所约束，或对这些行为承担责任”为无效格式条款，本院认为，该条款对双方均提出了同样的要求，并不属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，上诉人主张该条款无效理由不充分，本院不予采纳。各上诉人与被上诉人签订的租赁合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，无法定理由或约定事由，不得擅自变更或解除合同。各上诉人在本案中请求变更合同的法定理由是被上诉人存在欺诈，即被上诉人在招商过程中虚假承诺xxx广场负一层至四层有规划建设连廊通道、多家知名品牌入驻以及开业率达到70%，被上诉人对此不予认可，根据谁主张谁举证的诉讼原则，上诉人应对此提供充分证据证明。上诉人提供的主要证据“品牌落位图”上有载明“此平面图只提供特定之客户作参考用途，和记黄埔保留修改平面图内容之权利而无需作出通知”或“只供参考用途”等字样，因双方所签订合同对品牌落位图内容未有约定，合同附件也未包含品牌落位图相关内容，上诉人以此主张被上诉人存在相应承诺理据不足，上诉人提供的其他证据亦未能充分证明其关于被上诉人存在虚假承诺的主张，故上诉人主张被上诉人欺诈而请求变更合同租金条款缺乏事实与法律依据，原审法院未予支持并无不当，本院予以确认。综上所述，各上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长 俞    红审 判 员 吴  思  罕代理审判员 邓    媛二〇一七年九月二十二日书 记 员 谢文琦（兼）书 记 员 林翘 （ 兼）附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。