辽宁省抚顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）抚中民终字第00440号
上诉人（原审第三人）：孟昭霞，女，1968年3月30日出生，汉族，无职业，住抚顺市新抚区。
被上诉人（原审原告）：王照河，男，1938年2月17日出生，汉族，住抚顺市顺城区。
委托代理人：常荣华，辽宁华恩律师事务所律师。
委托代理人：王秋红（王照河之女），女，1969年10月2日出生，汉族，住抚顺市顺城区。
被上诉人（原审被告）：沈艳华，女，1971年10月17日出生，汉族。
被上诉人（原审第三人）：曹文玲，女，1961年10月19日出生，汉族，住抚顺市新抚区。
委托代理人：张杰，辽宁程众律师事务所律师。
上诉人孟昭霞因与被上诉人王照河、沈艳华、曹文玲确认合同无效纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2014）顺民二初字第68号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人孟昭霞，被上诉人王照河及其委托代理人常荣华、王秋红，被上诉人沈艳华，被上诉人曹文玲的委托代理人张杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年7月8日，原告与被告沈艳华签订《房地产买卖契约》并经抚顺市公证处公证，当日，双方办理了过户更名为沈艳华的手续；2010年8月25日，孟昭霞作为沈艳华委托代理人与案外人王英丽签订《房地产买卖契约》并办理了过户更名为王英丽的手续；2011年1月25日，王英丽与孟昭霞签订《房地产买卖契约》并办理了过户更名为孟昭霞的手续；2011年3月28日孟昭霞与曹文玲签订《房地产买卖契约》并办理了过户更名为曹文玲的手续。案涉房屋顺城区葛布北街17号楼1单元202号，现在曹文玲名下，但该房屋一直由原告王照河、冯素芝夫妇居住使用。另查明，2010年7月8日，原告王照河作为撤押经办人与案外人柴宏峰（抵押权人）出具《房产抵押撤销申请》载明“抚顺市房产产权管理处：借款人王照河于2010年4月16日向我行申请贷款陆万元，以产权人王照河……的房屋作为抵押……现抵押权人王照河已还清全部贷款本息，我行同意将房屋他项权证交给借款人办理抵押撤销手续，请予以办理。”2010年7月8日，沈艳华从孟昭霞处筹得10万元。当日，原告王照河与妻子冯素芝、被告沈艳华出具《承诺书》（现该承诺书在第三人孟昭霞处）载明“今有我沈艳华自愿与王照河房屋买卖，但过户更名后将抵押贷款，王照河夫妇依旧居住，故此承诺如下，沈艳华到期未还款，王照河夫妇将无条件将此房腾空，如不腾空，后果自负。”
原审法院认为，经过审理。可以认定的是，2010年7月8日，无论孟昭霞将钱款借与沈艳华还是王照河，当时双方实非具有买卖讼争房屋的真实意思表示，该房屋实际系孟昭霞为其所出借的100000元借款让沈艳华或王照河提供的一种担保，逾期未偿还借款，则该房屋归孟昭霞所有。故当日签订的《房地产买卖契约》名为房屋买卖合同，实际系借贷担保合同。本案中，2010年7月8日，沈艳华将房屋过户至自己名下，2010年8月25日，孟昭霞在未得到还款的情况下，以沈艳华委托代理人的身份将房屋过户至朋友王英丽名下，后又过户至自己名下。由此可见，孟昭霞在逾期未取得钱款的情况下，依据《房地产买卖契约》及王照河等人出具的《承诺书》，可取得房屋的所有权。但根据我国《担保法》的相关规定，债务履行期满后，抵押权人未受清偿时，抵押权人和抵押人可以协议抵押物折价取得抵押物。但是，当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为抵押权人所有的内容无效。因此《房地产买卖契约》、《承诺书》中有关孟昭霞取得诉争房屋的约定属于流质契约，为法律所禁止，依法应为无效。故原告关于确认2010年7月8日之《房地产买卖契约》无效的诉讼请求，予以支持。至于王照河与沈艳华、孟昭霞的其他纠纷，不属于本案处理范围，双方或可以通过协商，或另行通过其他途径解决。孟昭霞与曹文玲之间的法律关系，与本案不属于同一法律关系，也应由孟昭霞与曹文玲自行协商解决，协商不成时也可另行通过其他途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国担保法》第四十条、第五十三条之规定，判决如下：一、原告王照河与被告沈艳华于2010年7月8日签订的《房地产买卖契约》为无效合同。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费2300元，由被告沈艳华负担。
原审第三人孟昭霞不服原审判决，向本院提出上诉称：请求撤销原判，依法重新审理本案。主要理由是：1、一审判决认定《房地产买卖契约》无效不符合法律规定。既然认定《房地产买卖契约》实为借款的保证合同，保证合同是因借贷合同而产生，借款合同是主合同，保证合同是从合同，从合同效力是与主合同有联系的，不审理主合同，单纯认定从合同效力不符合法律规定。2、在本案中《房地产买卖契约》是一种借款合同的保证，其作用是对借款合同出借人合法利益保证，只要是签订合同各方意思表示真实，没有侵犯他人和社会公共利益，无强迫行为即为有效，即使是部分条款无效，也不能影响其他条款的效力。上诉人孟昭霞处置抵押物行为，是在签订《房地产买卖契约》之后，借款人没有履行借款合同时，维护自身合法利益依约采取的补救行为，与签订《房地产买卖契约》行为不是同一行为，其行为合法性是区别于签订《房地产买卖契约》行为的，即使处置抵押物的条款或行为不符合法律规定而无效，也不能否认《房地产买卖契约》整体无效。
被上诉人王照河答辩：1、原审判决对房屋买卖关系和抵押合同均有论述，原审认定事实清楚。2、买卖合同是双务行为，王照河转让房屋后未收到房款，本案存在欺诈，买卖合同无效。3、原审关于流质契约的认定有事实和法律依据，判决理由充足。
被上诉人沈艳华答辩：我对一审判决不满意。1、原审判决对王照河欠我钱的事实没提及，否则不存在把房子抵押给我。2、我在2011年1月份给王照河11万元存折，给王照河儿子王承军4万元，王家还欠我5万元钱，所以王照河无资格和我打官司，是王照河儿子王承军把房子弄丢了。
被上诉人曹文玲答辩：王照河与柴宏峰的借贷成立，王照河在不能偿还柴宏峰欠款后，才向孟昭霞借款还柴宏峰的，孟昭霞不想与老年人办事，才将王照河的房子过户到沈艳华名下，孟昭霞和沈艳华是名义借款，实际用款人是王照河。王照河与沈艳华的房屋买卖契约实质是借款的保证合同。王照河主张买卖合同无效的诉请不应得到支持，应予驳回。
二审审理查明，被上诉人王照河作为抵押人于2010年4月16日将案涉房屋抵押给柴宏峰，借款6万元；借款人王照河于2010年7月8日已还清全部6万元贷款本息；案涉房屋亦于2010年7月8日解除抵押。同日，王照河与沈艳华签订房地产买卖契约，王照河同意以10万元价款将案涉房屋出售给沈艳华；2010年7月9日，孟昭霞取款10万元，沈艳华为孟昭霞出具借款10万元的借据，此款用于偿还了王照河拖欠柴宏峰的6万元借款。之后沈艳华与孟昭霞签订房屋买卖协议书，沈艳华将案涉房屋以10万元价款出售给孟昭霞。沈艳华称于2011年1月给王照河儿子王承军11万元的存折，并告知是解决案涉借款，且要求王承军将此款给付王照河，王照河对沈艳华所述认可。二审期间，本院从交通银行抚顺分行调取了沈艳华名下11万元存折的存、取款记录，相关凭证记载：2011年1月5日，沈艳华名下转入11万元，于2011年1月7日分三次被取走，取款客户签名为王承军、沈艳华，但沈艳华庭审中称，取款凭条上的签字不是其本人签署，如王承军有异议其可申请进行笔迹鉴定，其本人身份证交与王承军，而且其本人也未跟随王承军取款。本院要求王承军到庭对11万元取款情况予以说明，但王照河称其无法联系上王承军。其他事实同原审认定。
本院认为：根据本案双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点问题归纳如下：沈艳华是否采取欺骗手段从王照河处取得了诉争房屋的更名手续？本案事实纠纷源起于王照河曾与案外人柴宏峰签订过以诉争房屋抵押借款6万元的协议。为撤销该房产抵押，沈艳华从孟昭霞处筹款10万元，王照河用该笔10万元偿还了柴宏峰的6万元抵押借款，此节事实经本院向三方当事人及柴宏峰核实，可以认定。孟昭霞为保护其自身10万元出借款的权益不受损害，回避与王照河签订《房地产买卖契约》而与沈艳华签订了案涉协议及《承诺书》。审查王照河的诉讼请求应否支持，应联系本案所有事实综合进行考虑。1、在签订案涉房屋的协议中，沈艳华是否对王照河采取了欺骗手段？王照河与沈艳华于2010年7月8日签订《房地产买卖契约》的《公证书》中已明确载明“订立契约时双方当事人具有法律规定的民事权利能力和民事行为能力。共有人冯素芝（即王照河妻子）对该房屋转让无异议。双方当事人签字、捺手印属实。”，现王照河称其签订该协议时受沈艳华欺骗，其本人年龄大且视力受限等理由，均与《公证书》所载明的内容相违背。除《公证书》的证明内容外，王照河、冯素芝夫妻也在《承诺书》上签字认可，《承诺书》中对“该房屋将抵押贷款，及沈艳华到期未还款，王照河夫妇无条件腾房”等内容也予以清楚地载明，故王照河现以沈艳华系采用欺骗手段取得诉争房屋的产权证没有充分证据佐证。2、在诉争房屋的交易中王照河的合法权益是否受到不当损害？孟昭霞出借10万元的用途是偿还王照河向柴宏峰抵押借款的6万元，在本院审理期间，沈艳华一直坚持其此前与王照河儿子王承军有借贷关系，就本案房屋交易，其已将11万元的交通银行存折交与王承军，且此事已告知王照河。依据本院从银行查询的取款凭证，由王承军签名取走了11万元中的7万元，另4万元取款人虽显示是沈艳华的签名，但经沈艳华辩认并非是其本人签名，因其已将个人身份证件交与王承军，故分析应是与王承军相识的人签名取走了4万元。经辩认，沈艳华在庭审笔录上的签名及在案涉诸多协议上的签名与4万元取款的签名有明显不同，而7万元王承军的签名与王承军在本院询问笔录上（王承军在此次调查笔录中承认沈艳华还曾给其4万元现金）的签名相似，因王照河与王承军在本院调查中均称父子二人均居住于诉争房屋，故本院要求王照河通知王承军到庭说明11万元的取款情况及11万元的去向，现王照河声称其无法联系上王承军。综合上述事实，本案调查的上述相关证据均指向王承军在本案纠纷中获得了相当的经济利益，就案涉纠纷王承军是否将其取得的款项交与王照河一节，因王承军不能到庭接受调查，本院无法确定王照河在本案纠纷中合法利益是否受到不当损害。庭审中，王照河虽一直否认其以案涉房屋抵押向柴宏峰借款6万元的事实，且称其不认识柴宏峰，并称孟昭霞取款时间为2010年7月9日，而其与柴宏峰的房产抵押撤销申请签订日期为2010年7月8日，从时间点上存在先撤押后付款的矛盾，对于王照河的该项辩解意见，本院认为，二审庭审中，柴宏峰到庭做证，称其与王照河之间抵押借款6万元的事实存在，且办理抵押借款以及撤押时王照河均为亲自办理，结合孟昭霞提供的王照河与柴宏峰抵押登记审批表、他项权信息和房产抵押撤销申请，可认定王照河庭审述称并不真实；关于孟昭霞取款时间和房产抵押撤销申请时间不在同一天一节，综合本案全部证据，王照河不能提供确实充分的证据证明其偿还柴宏峰的6万元借款并未使用孟昭霞的10万元，而孟昭霞亦称日期书写应系笔误，故对王照河的辩解意见不予采信。综上，王照河诉讼请求沈艳华以欺骗手段取得诉争房屋的行为是无效行为的理由和依据不足，其诉讼请求本院不能支持。一审判决没有按照王照河的诉讼请求进行审查，其审查抵押担保是否有效属于超诉讼请求，一审审理方向有误，本院予以纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销抚顺市顺城区人民法院（2014）顺民二初字第68号民事判决；
二、驳回原审原告王照河的诉讼请求。
一审案件受理费2300元、二审案件受理费2300元，由被上诉人王照河负担。
本判决为终审判决。
审判长 宫 颖
审判员 马开智
审判员 罗 华
二〇一五年五月二十日
书记员 张 崇