清远市清城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）清城法民二初字第585号
原告：冯学威，男，汉族，住广东省连州市，公民身份证号码×××5717。
委托代理人：李书远，广东劲龙律师事务所律师
委托代理人：彭志天，广东劲龙律师事务所律师
被告：清远市兴合力房地产开发有限公司。住所地：清远市。
法定代表人：何爱金。
委托代理人：郭庭佳，广东金亚律师事务所律师。
委托代理人：何永昌，广东金亚律师事务所律师。
原告冯学威诉被告清远市兴合力房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告冯学威的委托代理人李书远、彭志天，被告清远市兴合力房地产开发有限公司的委托代理人何永昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告冯学威诉称：2013年5月4日，原告向被告交付定金100000元，向被告购买位于清远市新城北江一路翡翠绿洲三号楼13层04号房屋，商品房总价款为1377792元，2015年5月16日原告支付了剩余房款1277792元。2015年6月14日，双方正式签署了一份《商品房买卖合同》，原告的监护人在上述合同上也签字作出了确认。合同约定被告应当在2014年12月31日前将经清远市住房和城乡建设局工程竣工验收合格后的商品房交付原告使用，逾期超过90日的，原告有权解除合同。但迄今为止，被告仍未向原告交楼，被告逾期交楼的时间己大大超过90天，且其出售给原告的房屋也没有达到交付的条件。被告的行为已构成严重违约，给原告造成了巨大损失，依照合同约定，原告有权解除合同，被告应双倍返还定金，并赔偿原告损失。现原告向法院提起诉讼，请求法院判决：1、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2、被告向原告返还购房款1377792元，双倍返还定金100000元，并赔偿原告损失（损失自2013年5月16日起按同期贷款利率计算至付清之日止）；3、本案诉讼费由被告负担。
原告冯学威举证如下：1、身份证复印件，拟证明原告的诉讼主体资格；2、工商登记资料，拟证明被告的诉讼主体资格；3、商品房买卖合同，拟证明原告与被告之间存在商品房买卖合同关系；4、定金收据、购房款收据、银行卡刷卡单、发票及完税凭证，拟证明原告已经向被告支付定金并付清购房总价款。
被告清远市兴合力房地产开发有限公司答辩称：答辩人变更法定代表人之后，积极处理楼盘通水、通电、房屋竣工验收等事宜，于2015年7月14日办理完毕《竣工验收备案表》。且答辩人逾期交楼是因为经营上的不可抗力及政府部门相关市政配套的延误所致。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告清远市兴合力房地产开发有限公司举证如下：1、债权分配方案确认书、翡翠壹号资产确认表、翡翠壹号债务数据确认、私人欠债明细表，拟证明被告的房地产项目经营不善，出现资不抵债；2、核准变更登记通知书，拟证明被告法定代表人变更情况；3、表后（户内）供水设施入网检验表，拟证明翡翠绿洲供水设施于2015年5月21日入网检验合格；4、清城供电局客户低压配电工程竣工检验意见书、客户受电工程竣工检验意见书，拟证明翡翠绿洲低压配电工程于2015年5月21日检验合格；5、竣工验收备案表，拟证明翡翠绿洲项目于2015年6月26日办理竣工验收，于2015年7月14日取得竣工验收备案表；6、收楼通知书及通知收楼的短信，拟证明被告通知原告于2015年10月31日正式交楼。
本案在审理过程中，原告将诉讼请求变更为：1、被告继续履行《商品房买卖合同》，向原告交付涉案商品房；2、被告向原告支付违约金（违约金从逾期之日起按已付购房款每日万分之五的标准计算），并计算利息损失；3、本案诉讼费由被告负担。
对于原告变更后的诉讼请求，被告答辩称：同意继续履行合同。但原告要求计算违约金和利息没有依据，逾期交楼是不可抗力等客观因素造成的，答辩人不存在违约责任。
本院经审理查明，2013年6月14日，原告冯学威与被告清远市兴合力房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于清远市北江一路25号翡翠绿洲3号楼13层04号房屋，总房价为1377792元，原告于2013年6月14日支付全部购房款；被告应当在2014年12月31日前将经清远市住房和城乡建设局工程竣工验收合格的商品房交付给原告使用；逾期交房不超过90天，则自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期交房超过90天，原告有权解除合同，也可要求继续履行合同，合同继续履行，则则自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之五的违约金。合同同时约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的；2、政府部门负责的市政配套安装之延误以及政府部门对项目验收之延误；3、遭遇异常天气、异常地质状况，第三方责任和政府行为导致工期延误的。合同签订后，双方到房地产管理部门办理了备案登记手续。原告分别于2013年5月4日向被告支付100000元，于2013年5月16日支付1277792元。被告向原告出具了购房发票，原告也交纳了购房契税。
但在2014年12月31日，被告并未将经清远市住房和城乡建设局工程竣工验收合格的商品房交付给原告使用。涉案楼盘于2015年5月20日办理供水设施入网验收，于2015年5月21日办理配电工程竣工验收，于2015年7月14日在清远市住房和城乡建设局办理竣工验收备案手续。期间被告因经营不善出现资不抵债的情形，并在街道办事处的组织下召开过债权人会议。2015年10月14日，被告向原告发出《收楼通知书》，并以短信方式告知，通知原告于2015年10月31日收楼。原告确认收到了被告发出的《收楼通知书》及提示短信。
本院认为，本案中原告与被告均同意继续履行《商品房买卖合同》，原告已履行支付购房款的义务，被告应将涉案房屋交付给原告使用，对于原告要求被告交付房屋的诉讼请求，本院依法予以支持。
本案的争议焦点有：1、被告未按照约定的交楼时间将符合双方约定条件的商品房交付给原告是否构成违约；2、如果构成违约，违约金如何计算。
对于第一个争议焦点，原告冯学威与被告清远市兴合力房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。本案中，原告已支付全部购房款，被告应依约在2014年12月31日前将经建设局工程竣工验收备案的商品房交付原告使用。被告答辩认为其逾期交房的原因有两个：一个是政府部门负责的市政配套安装的延误，第二个是经营上的不可抗力。针对其答辩的第一个抗辩理由，被告并没有提供任何证据可以证明相关部门对于翡翠绿洲周边市政配套安装应于何时完成制定出了一个明确的时间表，而市政配套工程的完工日期没有一个明确的期限，缺少了预定的完工期限，也就缺少了参照系，自然不可能对市政配套安装实际的完工日期是否超出了预定的完工日期即市政配套安装是否延误作出一个判断，因此，被告并无证据可以证明本案出现了合同约定的政府部门负责的市政基础配套安装存在延误的特殊情况。其次，供水供电工程系由被告与供水供电部门在平等协商基础上自愿签订合同由供水供电部门进行安装，被告完全可以发挥主观能动性在约定的交楼期限前尽早与相关部门签订相关合同，完成供水供电的安装工程。因此相应的不利后果应由被告自负。对于被告提出的第二个理由，民法上的“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。而本案中被告经营不善导致资不抵债是被告自身的经营问题，不属于“不可抗力”的范畴。综合以上两点，被告没有充分的证据证明出现了政府部门负责的市政配套安装延误这一特殊情况，也没有证据证明存在不可抗力的情形，因此，被告并没有任何理由对商品房买卖合同约定的交楼期限进行顺延。被告未在约定时间内交付商品房给原告已构成违约，原告有权要求被告继续履行合同将涉案房屋交付原告使用，并按照合同约定承担给付违约金的违约责任。
对于第二个争议焦点，《商品房买卖合同》是原、被告双方在充分协商的基础上签订的，是当事人的真实意思表示，双方约定的按日以已交付房价款的万分之五计算逾期交房违约金并没有过分高于实际损失，合同当事人的意思自治应受到充分尊重，逾期交房的违约金应按照合同约定按日以原告已付房价款的万分之五的标准进行计算。对于违约金的计算起止时间，按照合同第九条的约定，应自房屋交付期限的第二天起即自2015年1月1日开始计算。对于截止时间，涉案房屋已符合交楼条件，被告于2015年10月14日通过短信通知被告于2015年10月31日正式交楼，故截止时间应计算至2015年10月30日，共计算303天。经计算，被告应支付的逾期交房违约金为208736.70元（1377792元×0.0005×303天）。
本案中已计算被告逾期交楼的违约金，原告再主张计算利息没有事实及法律依据，对于原告要求计算利息的请求本院依法不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告清远市兴合力房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告冯学威交付位于清远市北江一路25号翡翠绿洲3号楼13层04号房屋；
二、被告清远市兴合力房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告冯学威支付逾期交楼违约金208736.70元；
三、驳回原告冯学威的其他诉讼请求。
本案受理费18550元，由原告冯学威负担14000元，由被告清远市兴合力房地产开发有限公司负担4550元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审 判 长 周文俊
审 判 员 麦 雅
人民陪审员 潘素华
二〇一五年十一月十日
书 记 员 胡梓恒
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。