重庆市铜梁区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）铜法民初字第05617号
原告庞登辉，男，1952年7月18日出生，汉族，重庆市铜梁区人。
委托代理人吴克强（特别授权），重庆衡天律师事务所律师。
被告四川嘉煜房地产开发有限公司，住所地四川省渠县天星镇东大街文峰路，组织机构代码55823010-4。
法定代表人张宪珍，董事长。
委托代理人周辉，渠县法律援助中心律师。
第三人重庆市土生金投资咨询有限公司，住所地重庆市铜梁区东城街道办事处塔山东街288、290、292、294号，组织机构代码59515759-1。
法定代表人蔡方懿，经理。
本院在审理原告庞登辉诉被告四川嘉煜房地产开发有限公司（以下简称嘉煜公司）、第三人重庆市土生金投资咨询有限公司（以下简称土生金公司）借款合同纠纷一案中，本院2015年11月10日受理后，依法由代理审判员朱锐独任审判，适用简易程序于2015年12月22日公开开庭进行了审理。原告庞登辉的委托代理人吴克强，被告嘉煜公司的委托代理人周辉到庭参加了诉讼。后因案情复杂，依法转为普通程序，由审判员尹杰担任审判长，与代理审判员朱锐、代理审判员李坤组成合议庭，共同负责对案件的审判，于2016年2月29日公开开庭进行了审理。原告庞登辉及委托代理人吴克强到庭参加了诉讼，被告嘉煜公司经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告庞登辉诉称，2012年12月28日，原被告签订了《借款合同》，为了保证借款的归还，被告将其开发建设的位于四川渠县天星镇文峰社区嘉隆国际部分房产抵押给原告。双方又重新签订了《商品房买卖合同》，并到房产当地的房管部门办理了备案登记手续。在以上手续办好的情况下，原告将款项汇给了被告，被告于2013年1月11日向原告出具了收到购房款的收条。现诉请法院，要求：1、被告立即归还原告借款本金620万元，并从2013年1月10日借款之日起按年利率24%支付利息、违约金、罚息及复利到还清为止；2、申请强制拍卖由被告开发建设并有原被告双方签订《商品房买卖合同》的四川渠县天星镇文峰社区嘉隆国际小区的部分房产（详见清单），用以清偿被告应当归还原告的借款本息；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。
诉讼中，原告将第二项诉讼请求变更为：若被告不按照法院的判决履行，则申请强制拍卖由被告开发建设并有原被告双方签订《商品房买卖合同》的四川渠县天星镇文峰社区嘉隆国际小区的部分房产（详见清单），用以清偿被告应当归还原告的借款本息。
被告嘉煜公司辩称，借款属实，双方因借款发生的商品房买卖合同，原告主张拍卖房产来清偿，以签订房屋买卖合同来担保债权，但房屋没有登记，抵押不成立，当时签订房屋买卖合同的价格不符合市场价格。2幢第16层16-3号房屋是拆迁安置房，不能买卖。
第三人土生金公司未发表意见。
经审理查明，2012年12月28日，嘉煜公司（甲方）与土生金公司（乙方）签订《借款居间服务合同》一份，合同约定：甲方拟对外筹借民间资金620万元，借款用途为四川渠县天星镇文峰社区嘉隆国际房产开发项目一、二期项目，借款期限18个月，从2013年1月10日至2014年7月9日。合同第五条第二款第二项约定：“甲方按借款总金额的12‰／月向乙方支付居间费，每次支付居间费金额为人民币74400元，第一次支付居间费日期为2013年1月10日，第二次支付居间费日期为2013年2月10日，以此类推；如遇法定节假日，应提前支付。乙方指定的收款账户信息为3764519980XXXXXXXX，开户行：中国建设银行铜梁支行营业部，户名：庞登辉”。
同日，庞登辉（甲方）与嘉煜公司（乙方）签订了《借款合同》一份，合同约定：借款用途为四川渠县天星镇文峰社区嘉隆国际房产开发项目一、二期工程用款，借款金额620万元，借款期限为2013年1月10日至2014年7月9日，借款月利率为20‰。合同第四条第2款约定：“……付息日期为2013年1月10日，第二次付息日期为2013年2月10日，第三次付息日期为2013年3月10日，以此类推……”第五条约定：“乙方以位于四川渠县天星镇文峰社区嘉隆国际房产开发项目一期预售房产网签编号为2013000142-2013000163共计22套2473.8平方的商品房作为乙方向甲方借款履行债务的抵押物……”第九条第4款约定：“因借款人违约致使出借人采取诉讼或仲裁等方式实现债权的，出借人为此支付的律师费、差旅费、执行费及其他实现债权的必要费用由借款人承担。”第十条约定：“……3、未经甲方书面同意，乙方提前归还本合同项下借款的，甲方有权要求乙方支付违约金，违约金为因提前还款导致甲方无法收取的预期可收利息（实际金额计算公式为【提前还款额×（合同约定利率）×提前还款日至合同约定到期日的天数】。乙方应在提前还款时将违约金与应付利息及本金一并支付给甲方）；4、乙方未按合同约定用途使用借款的，甲方有权停止出借、有权提前收回部分乃至全部借款，并对乙方违约使用的借款根据违约使用天数，按合同利率上浮100%的标准计收违约金或罚金；5、借款期内乙方不能按期支付的利息按本合同约定的利率上浮100%计收违约金及复利；乙方如逾期不归还借款，甲方有权采取法律许可的方式和手段追收借款，并从借款到期之日起按本合同约定的利率加收100%的违约金或罚金。”
2012年12月28日，嘉煜公司向庞登辉出具借款借据一张，载明：依据2012年12月28日双方签订的《借款合同》，嘉煜公司向庞登辉借款620万元，借款期限为18个月，借款日期从2013年1月10日起至2014年7月9日止。以银行到账之日起开始计算利息。2013年1月10日，庞登辉通过其在中国建设银行的账户向嘉煜公司汇款620万元。
庞登辉与嘉煜公司共签订了《商品房买卖合同》22份，约定庞登辉购买嘉隆国际3幢第1单元第30层1-30-3、10幢第30层30-4、11幢第24层24-3、11幢第25层25-3、11幢第26层26-3、11幢第25层25-2、1幢2单元第24层2-24-2、1幢1单元第3层1-3-2、1幢1单元第14层1-14-2、1幢1单元第4层1-4-2、1幢1单元第5层1-5-2、1幢1单元第6层1-6-2、3幢第1单元30层1-30-5、2幢第16层16-3、16幢第2单元5层2-5-4、16幢1单元第20层1-20-3、2幢2层2-2、1幢1单元第24层1-24-2、1幢1单元第29层1-29-2、1幢1单元第5层1-5-3、1幢1单元第6层1-6-3、1幢1单元第8层1-8-3。上述房屋均在渠县房产管理局进行了商品房预售备案登记。诉讼中，原、被告认可签订买卖合同实质是以房屋作为借款的担保。
另查明，2013年3月25日，嘉煜公司（甲方）与土生金公司（乙方）签订《借款居间服务合同》一份，合同约定：甲方拟对外筹借民间资金1700万元，借款用途为四川渠县天星镇嘉隆国际房产开发项目一、二期，借款期限18个月，从2013年3月25日至2014年9月24日。合同第五条第二款第二项约定：“甲方按借款总金额的12‰／月向乙方支付居间费，每次支付居间费金额为人民币204000元，第一次支付居间费日期为2013年3月28日，第二次支付居间费日期为2013年4月28日，第三次支付居间费日期为2013年5月28日，以此类推；如遇法定节假日，应提前支付。乙方指定的收款账户信息为3764519980130654499，开户行：中国建设银行重庆分户铜梁支行，户名：庞登辉”。
同日，庞登辉（甲方）与嘉煜公司（乙方）签订了《借款合同》一份，合同约定：借款用途为四川渠县天星镇文峰社区嘉隆国际房产开发项目一、二期工程用款，借款金额1700万元，借款期限为2013年3月25日至2014年9月24日，借款月利率为20‰。合同第四条第2款约定：“……付息日期为2013年3月27日，第二次付息日期为2013年4月27日，第三次付息日期为2013年5月27日，以此类推……”第五条约定：“乙方以位于四川渠县天星镇文峰社区嘉隆国际房产开发项目一期预售房产网签编号为2013002351、2013002356、2013002437、2013002434面积为3397.75的商品房作为乙方向甲方借款履行债务的抵押物……”
2013年1月16日，嘉煜公司（甲方）与土生金公司（乙方）签订《借款居间服务合同》一份，合同约定：甲方拟对外筹借民间资金1000万元，借款用途为嘉隆国际第二期房产开发，借款期限18个月，从2013年2月1日至2014年8月1日。合同第五条第二款第二项约定：“甲方按借款总金额的12‰／月向乙方支付居间费，每次支付居间费金额为人民币120000元，第一次支付居间费日期为2013年2月1日，第二次支付居间费日期为2013年3月1日，第三次支付居间费日期为2013年4月1日，以此类推；如遇法定节假日，应提前支付。乙方指定的收款账户信息为3764519980130654499，开户行：建设银行重庆铜梁支行，户名：庞登辉”。同日，曹定福与白林分别与嘉煜公司签订借款合同，其中曹定福给嘉煜公司借款700万元，借款期间为2013年2月1日至2014年8月1日止。白林给嘉煜公司借款300万元，借款期间为2013年2月1日至2014年8月1日止。
2013年8月2日，嘉煜公司（甲方）与土生金公司（乙方）签订《借款居间服务合同》一份，合同约定：甲方拟对外筹借民间资金1700万元，借款用途为嘉隆国际第二期房产开发，借款期限12-18个月，从2013年8月9日至2015年2月8日。合同第五条第二款第二项约定：“甲方按借款总金额的14‰／月向乙方支付居间费，每次支付居间费金额为人民币238000元，第一次支付居间费日期为2013年8月9日，第二次支付居间费日期为2013年9月9日，以此类推；如遇法定节假日，应提前支付。乙方指定的收款账户信息为3764519980130654499，开户行：建设银行重庆铜梁支行营业部，户名：庞登辉”。同日，曹定福与白林分别与嘉煜公司签订借款合同，其中曹定福给嘉煜公司借款700万元，借款期间为2013年8月9日至2015年2月8日止。白林给嘉煜公司借款1000万元，借款期间为2013年8月16日至2015年2月15日止。
再查明，嘉煜公司共向庞登辉在中国建设银行的账户汇款11212933元，其中支付土生金公司居间服务费共计3848000元（2012年12月28日620万元借款2013年1-10月的居间费744000元，2013年1月16日1000万元借款2013年1-10月的居间费1200000元、2013年3月25日1700万元借款2013年3-9月的居间费1428000元、2013年8月2日1700万元借款8-9月的居间费476000元），归还庞登辉本金3059567元（庞登辉1700万元借款的本金802020元，本案所涉借款的本金2257547元），支付庞登辉利息4305366元（庞登辉1700万元借款的利息2781980元、本案所涉借款的利息1523386元），截止2013年10月10日（2013年10月10日当天的利息尚有1601元未付），本案中尚欠本金3942453元。
上述事实有原、被告的陈述、原告提供的名称变更核准书、借款合同、中国建设银行客户回单、借款借据、商品房买卖合同、预售备案登记表、购房收条、处置商业房产授权委托书、曹定福与嘉煜公司之间的借款合同、庞登辉与土生金公司嘉煜公司之间的借款合同、（2015）足法民初字第02401号民事判决书、土生金公司与嘉煜公司之间的4份借款居间服务合同、银行流水、土生金公司出具的收条、土生金公司的营业执照、组织机构代码证等，这些证据的真实性、合法性、关联性经本院审查，可以作为认定事实的依据。
本院认为，庞登辉与嘉煜公司签订的《借款合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。本案被告嘉煜公司向原告庞登辉借款620万元，有借款合同、中国建设银行客户回单等为证，本院予以确认。嘉煜公司共向庞登辉在中国建设银行的账户汇款11212933元，而嘉煜公司与土生金公司之间的4份借款居间合同指定收取居间服务费的账户为庞登辉在中国建设银行的账户，嘉煜公司向庞登辉账户汇款的3848000元，按照合同的约定为居间服务费，应从还款本息中扣除。本案中，嘉煜公司共向庞登辉归还了本金2257547元，并支付了截止到2013年10月10日的利息（当天尚欠1601元），尚欠借款本金3942453元。因嘉煜公司未按期归还借款本息，系违约行为，应承担违民事责任，因此，庞登辉请求嘉煜公司归还620万元过高，可以请求嘉煜公司支付尚欠的借款本金3942453元。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条规定，出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持。由于本案借款合同的双方约定的利息已达到年利率24%，约定的违约金超过了法律保护的范围，依法不予主张，因此，庞登辉可以主张截止2013年10月10日的利息1601元，其余利息从2013年10月11日起至还清之日止，按照年利率24%计算至本息还清之日止。
关于签订房屋买卖合同为借款担保的民事责任问题。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第二款规定，按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。庞登辉与嘉煜公司签订房屋买卖合同，真实的目的是为借款提供担保，该担保属于后让与担保，并非担保物权，不需要通过登记来产生物权效力。同时，嘉煜公司也未举证证明案涉房屋属于安置补偿房屋。如本判决确认的金钱债务不能如期履行，庞登辉有权申请拍卖案涉房屋清偿债务。因此，嘉煜公司辩称案涉房屋未进行登记，抵押权未产生，因此不能拍卖清偿的意见，不予采纳。庞登辉主张若嘉煜公司不按照法院的判决履行，则申请强制拍卖案涉房屋的请求，依法予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第二款、第二十六条第一款、第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
被告四川嘉煜房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告庞登辉借款本金3942453元并支付利息，利息截止2013年10月10日为1601元，其余利息从2013年10月11日起至还清之日止，按照年利率24%计算至本息还清之日止；
若被告四川嘉煜房地产开发有限公司不能清偿上述债务，原告庞登辉可以申请拍卖嘉隆国际3幢第1单元第30层1-30-3、10幢第30层30-4、11幢第24层24-3、11幢第25层25-3、11幢第26层26-3、11幢第25层25-2、1幢2单元第24层2-24-2、1幢1单元第3层1-3-2、1幢1单元第14层1-14-2、1幢1单元第4层1-4-2、1幢1单元第5层1-5-2、1幢1单元第6层1-6-2、3幢第1单元30层1-30-5、2幢第16层16-3、16幢第2单元5层2-5-4、16幢1单元第20层1-20-3、2幢2层2-2、1幢1单元第24层1-24-2、1幢1单元第29层1-29-2、1幢1单元第5层1-5-3、1幢1单元第6层1-6-3、1幢1单元第8层1-8-3，以拍卖的价款偿还借款本息；
三、驳回原告庞登辉的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。
案件受理费55200元，由被告四川嘉煜房地产开发有限公司负担38339元，原告庞登辉负担16861元，财产保全费5000元，由被告四川嘉煜房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 尹 杰
代理审判员 朱 锐
代理审判员 李 坤
二〇一六年三月七日
书 记 员 李秀惠