湖南省高级人民法院民 事 判 决 书（2015）湘高法民再二终字第73号抗诉机关：湖南省人民检察院。申诉人（一审原告、二审上诉人）：周树秋。被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：长沙顺城信息技术有限公司。住所地长沙市雨花区桔香苑城开大厦*楼。法定代表人：常昕，该公司董事长。委托代理人：谭惠宇，该公司经理。委托代理人：李洁，该公司职员。被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：海南广安物业发展公司长沙公司。住所地长沙市雨花区长塘里红旗农贸市场综合大楼*楼****号。法定代表人：陈志强，该公司总经理。委托代理人：边均福，湖南湘行律师事务所律师。原审原告：周毛珍，系周树秋之姐。原审原告：周友珍，系周树秋之妹。申诉人周树秋与被申诉人长沙顺城信息技术有限公司（原名长沙市城市建设开发顺城公司、长沙顺兴城建开发有限公司，以下简称顺城公司）、海南广安物业发展公司长沙公司（以下简称广安公司），原审原告周毛珍、周友珍房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，长沙市雨花区人民法院于2003年11月26日作出（2003）雨民一初字第90号民事判决，已发生法律效力。周树秋不服，向长沙市中级人民法院申请再审。该院于2006年7月26日作出（2006）长中民监字第17l号民事裁定，指令长沙市雨花区人民法院再审本案。长沙市雨花区人民法院于2007年3月21日作出（2006）雨民再字第8号民事判决。周树秋不服，提出上诉。长沙市中级人民法院于2008年7月8日作出（2007）长中民再终字第0147号民事判决，已经发生法律效力。周树秋仍不服，向检察机关申诉。湖南省人民检察院于2015年3月5日作出湘检民（行）监[2014]43000000147号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2015年4月14日作出（2015）湘高法民抗字第0011号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2015年8月6日公开开庭审理了本案。申诉人周树秋，被申诉人顺城公司委托代理人谭惠宇、李洁，被申诉人广安公司的委托代理人边均福到庭参加诉讼。原审原告周毛珍、周友珍经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。湖南省人民检察院指派肖翔、陈华玉出庭支持抗诉。本案现已审理终结。2002年12月25日，戴德纯（周树秋、周毛珍、周友珍之母）向长沙市雨花区人民法院起诉称：自己原有长沙市红旗区四片三栋201号房屋，建筑面积53.35平方米。1997年，顺城公司为兴建红旗区集贸市场综合楼，征用了该房屋。同年6月19日，戴德纯委托儿子周树秋与顺城公司签订《拆迁过渡协议书》，对房屋安置、补偿及过渡费进行了约定。1999年6月，戴德纯收到广安公司办理返迁手续的通知。但在计算应付的房屋差价款时，广安公司违反约定，本应计算64.02平方米安置面积，却只计算60.8平方米，以致戴德纯需多付4000余元差价款。双方因此产生分歧，两被告至今不交房。被告不按协议约定计算差价款的行为造成戴德纯每月2000元的房屋租金收入损失。请求判令两被告交付房屋并赔偿损失82000元（从1996年6月算至2002年11月）。顺城公司未作答辩。广安公司答辩称，其是依据双方所签订的《拆迁过渡协议书》第二条的约定来确定戴德纯的安置房屋面积的。戴德纯主张应安置房屋面积为64.02平方米，缺乏事实依据。安置房屋不能按期交付，原因在于戴德纯无理拒绝交付差价款。违约方是戴德纯。长沙市雨花区人民法院一审判决认定：原长沙市红旗区四片三栋201房系戴德纯（已故）的私房，建筑面积53.35平方米。1997年，顺城公司经批准征收该房屋所占用的土地。同年6月19日，顺城公司（甲方）与戴德纯（乙方）签订《拆迁过渡协议书》，约定：根据长沙市人民政府1992年4号令《城市房屋拆迁安置补偿办法》，应安置乙方建筑面积60.8平方米（以竣工图为准）；双方就拆迁问题达成如下协议：1、由于顺城公司安置房屋尚未竣工，戴德纯自行过渡。2、乙方要求被拆房屋偿还产权，甲方同意按政策办理偿还产权手续。乙方因落实房屋政策问题，乙方要求增大安置面积，甲方同意在应安置建筑面积的基础上增加27.66平方米给乙方，其费用由顺城公司拆迁分公司承担。为此，甲方同意在相应户型红旗区集贸市场四片综合楼三楼安置二室一厅住房一套，建筑面积92平方米左右（以竣工图为准）。根据偿还产权政策，甲、乙双方同意，现拆除的53.35平方米互不找补，在应安置的户型60.8平方米（以竣工图为准）内与53.35平方米之差由乙方按500元／平方米找给甲方差价。另外27.66平方米甲方无偿偿还给乙方，超出以上建筑面积，则由乙方按1800元／平方米找价给甲方（以竣工图为准）。以上款项待安置房竣工办理回迁手续时，凭甲方通知在五日内一次性付给甲方，甲方在收到上述款项后，再发放房屋钥匙。逾期不付款，甲方有权不交付安置房，同时停发乙方戴德纯的过渡费。3、过渡期间，过渡费每月440元。合同签订后，顺城公司与戴德纯确认了被拆迁房屋的附属设施及住户搬迁补偿费为1497.45元（其中搬家费520元，附属设施补偿176.20元，提前搬迁奖800.25元），戴德纯从顺城公司领取了该补偿费及相应过渡费。1998年5月20日，顺城公司与广安公司订立合同，约定顺城公司将红旗区四片集贸市场综合楼3.742亩的土地使用权及项目开发经营权转让给广安公司，原土地使用权中附带的权利与义务也一并转让。同年10月1日，广安公司取得红旗区四片2416.77平方米的土地使用权。1999年4月13日，顺城公司与广安公司订立补充协议，约定原以顺城公司名义与被拆迁单位、被拆迁居民订立的拆迁补偿安置协议书一并转移给广安公司接管，有关被拆迁人的拆迁补偿安置及房屋差价款的结算找补，房屋产权的登记发证及日后的物业管理等工作，均由广安公司负责办理并承担一切责任，顺城公司不再承担任何责任。广安公司受让后，履行了《拆迁过渡协议》中顺城公司应履行的义务，并于红旗区集贸市场综合楼竣工后，为戴德纯在该综合楼三栋三楼安置301号（现为306号）住房一套，面积96.584平方米。同年5月，广安公司通知戴德纯办理回迁手续，在办理交房过程中，双方为房价找补问题发生纠纷。同年8月27日，戴德纯以《拆迁过渡协议书》不合法，请求变更过渡协议并判令顺城公司赔偿经济损失为由，向长沙市雨花区人民法院提起诉讼。该院于2000年2月25日以（1999）雨民初字第1018号民事判决驳回戴德纯的诉讼请求。戴德纯不服，上诉至长沙市中级人民法院。长沙市中级人民法院于2000年7月7日以（2000）长中民二终字第337号民事判决驳回其上诉，维持原判。戴德纯仍不服，向一、二审法院申请再审、申诉，均被驳回。2003年2月8日（本案一审诉讼过程中），戴德纯因病死亡。戴德纯的继承人有周毛珍、周菊华、周友珍、周树秋。周菊华在其母戴德纯死亡后亦死亡。原审法院征求戴德纯继承人意见，周树秋表示参加诉讼，周友珍、周毛珍均表示不参加诉讼。周树秋向长沙市雨花区人民法院提交了一份由周毛珍、周菊华、周友珍于2003年2月26日立下的字据，表示对戴德纯在与顺城公司、广安公司房屋拆迁安置纠纷一案中的权益，均自愿放弃，由周树秋继承。一审法院依法通知周树秋作为原告参加本案诉讼。另认定：广安公司在开发红旗区集贸市场过程中，对所有的拆迁户，均安置在红旗区集贸市场综合楼。在原一审期间，广安公司已提供了红旗区集贸市场综合楼的房屋竣工图。长沙市雨花区人民法院一审判决认为：顺城公司将《拆迁过渡协议书》中权利义务全部转让给广安公司，虽未经戴德纯同意，但其已以自己的行为表示接收广安公司的履行，且该转让行为并不损害拆迁户的利益，故对该转让行为应予认可。戴德纯收到广安公司的回迁通知后，双方因《拆迁过渡协议书》的效力问题形成诉讼，双方权利义务一直处于不确定状态，广安公司在诉讼期间没有交房不构成违约。前述诉讼结束后，双方又因房屋差价款的计算方式发生争执，戴德纯也没有按自己主张的计算方式交纳或提存房屋差价款，广安公司依照协议约定不交房也不构成违约。周树秋的诉讼请求缺乏事实依据，不能支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，判决：驳回周树秋的诉讼请求。案件受理费5008元，由周树秋、广安公司各负担2504元。长沙市雨花区人民法院再审判决认为：对于双方争议的应按60.8平方米还是64.02平方米计算找补差价的问题，再审时查明，广安公司已提供了房屋竣工图，而合同中约定的应安置面积60.8平方米（以竣工图为准）已被实际安置的房屋面积96.584平方米取代。周树秋认为应安置面积为64.02平方米并以此计算差价没有依据。周树秋的诉讼请求是赔偿违约损失和立即交房，而广安公司要求周树秋补齐差价后再交房并不违反合同约定。本案从1999年8月开始即处于诉讼状态，安置的房屋一直闲置，造成损失的扩大，责任不在广安公司。周树秋要求广安公司赔偿损失和立即交房缺乏事实和法律依据，不予支持。判决：维持长沙市雨花区人民法院（2003）雨民一初字第90号民事判决。周树秋不服上述判决，上诉称：一、一审判决认定事实错误。双方所签的《拆迁过渡协议书》约定，顺城公司应以竣工图所确定的应安置房屋户型面积来计算应支付的房屋差价款。但在办理交款时，广安公司拒绝出示竣工图，不以竣工图所确定的安置户型面积来计算，而以签订协议时尚未确定的60.8平方米作为依据来计算应交的差价款，明显违反了合同约定，引起诉讼，使周树秋遭受约20万元的房租损失。二、一审判决认为双方当事人互负债务，周树秋应先交钱，属于适用法律错误。本案双方的债务应同时履行，是对方当事人违约在先，使周树秋无法履行交款义务，责任在对方。三、一审判决自相矛盾，既认定应按协议约定计算房屋差价，又以合同约定的安置面积被实际安置的面积取代为由加以否定。请求依法撤销原审判决。长沙市中级人民法院二审判决认定：一审判决认定了“在原审期间，广安公司已提供了红旗区集贸市场综合楼的房屋竣工图”的事实。经查，原一审卷宗中有一张竣工图，但该竣工图并未载明是何单位竣工图，更未反映戴德纯应安置房屋的户型面积。该竣工图是原一审开庭审理后提交，未经周树秋质证。周树秋一直否认看到过竣工图。另认定，在2007年3月20日一审法院与广安公司法定代表人陈志强的电话记录中，陈志强承认在开发红旗区集贸市场过程中，对所有的拆迁户，均安置在红旗区集贸市场综合楼，拆迁时约定有两种安置户型，一种是小户型，约60平方米左右，另一种是大户型，约64平方米左右，戴德纯属应安置大户型。其他事实与一审判决认定的事实一致。长沙市中级人民法院二审判决认为：双方当事人争执的焦点是房屋差价应按60.8平方米还是64.02平方米计算找补差价的问题。依据《拆迁过渡协议书》的约定，戴德纯的房屋被拆迁后，计算安置房屋的差价时，由三部分组成：一是拆除的53.35平方米互不找补；二是在应安置的户型60.8平方米（以竣工图为准）内与53.35平方米之差按500元／平方米找补差价；三是顺城公司按政策偿还的27.66平方米无偿偿还给戴德纯，超出以上建筑面积，则由戴德纯按每平方米1800元找价给顺城公司。对于拆迁户的安置，广安公司准备了两种户型，并承认戴德纯属于应安置大户型，按竣工图，应为64平方米左右。周树秋要求按64.02平方米计算差价，符合双方的约定。原一审期间，广安公司已提供证据证明实际安置的房屋建筑面积为96.584平方米。故周树秋与广安公司就安置的房屋找补的差价，计算方法应为：（64.02－53.35）×500＋（96.584－64.02－27.66）×1800=14162.2元。戴德钝从1999年8月即开始诉讼，至今本案处于诉讼状态，安置的房屋一直闲置。广安公司在计算找补差价时计算不准，对纠纷的引起负有主要责任，应适当补偿周树秋的损失并交付房屋。损失按过渡费标准（440元/月）的70%，从1999年6月计算至2008年6月，共计33264元。周树秋既没有按广安公司计算的标准找补差价，也未按自己的计算标准找补差价，对纠纷的引起负有次要责任。故周树秋要求按每月2000元的标准赔偿违约损失的诉讼请求过高，不应支持。顺城公司已将本案中的权利义务转让给广安公司，不再承担责任。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（二）、（三）项之规定，判决：一、撤销长沙市雨花区人民法院（2003）雨民一初字第90号民事判决及（2006）雨民再字第8号民事判决；二、由周树秋找补广安公司房屋差价款14162.2元后，由广安公司将红旗区集贸市场综合楼三栋三楼的301号（现为306号，面积为96.584平方米）住房交付给周树秋；三、由广安公司补偿周树秋损失33264元；四、驳回周树秋对顺城公司的诉讼请求。以上（二）、（三）项相抵后，由广安公司支付周树秋款项19101.8元。一审案件受理费5008元，由周树秋负担1503元，广安公司负担3505元。二审案件受理费5008元，由周树秋负担1503元，广安公司负担3505元。湖南省人民检察院抗诉认为：第一，顺城公司将拆迁补偿安置协议中的己方义务转让给广安公司，未经合同相对方同意，故不能免除其合同责任。顺城公司在本案中应与广安公司承担连带责任。第二，广安公司通知回迁时已逾过渡期5个月，应按协议约定向周树秋增发50%自1999年1月至5月的逾期过渡安置补助费。第三，酿成本案纠纷的主要原因，是广安公司不按约定以竣工图为准的实际安置大户型64.02平方米计算差价，造成戴德纯找补差价不能，进而据此拒不交房，构成违约，应对纠纷的发生负主要责任，应根据自身过错大小对周树秋的实际损失承担赔偿责任。周树秋的实际损失应按其可得利益，即房屋租金计算，且应参照相同地段的同一时间房屋出租行情计算租金损失。原审判决按过渡费标准计算损失不当。广安公司答辩称：1、周树秋的诉讼请求中仅提到了2002年11月以前的损失，未对之后的损失提出请求。即使发生再审，其对于2002年11月之后的损失也因超过诉讼时效期间而不能得到法律的支持。2、二审判决生效后，周树秋主动申请执行，表示其已认可判决结果。现判决已执行完毕，双方不再有任何纠纷。3、房屋延迟交付的原因是周树秋拒不交付房屋价款，拒不履行合同主要义务。广安公司无违约行为，不应承担违约责任，只是为了息诉，才未提出再审申请。广安公司认可二审判决对于房屋差价款的计算。顺城公司答辩称：顺城公司已将合同权利义务转让给广安公司，已退出诉争合同，不应承担责任。长沙市中级人民法院二审判决认定的事实正确，本院予以确认。本院再审另查明，戴德纯收到广安公司关于办理回迁手续的《通知》后，于1999年6月从广安公司领取了最后一笔过渡费。本院认为：本案顺城公司将其在《拆迁过渡协议书》中的权利义务概括转让给广安公司，虽未征得戴德纯的同意，但广安公司实际履行了建设安置房屋及支付过渡费等合同义务，戴德纯在得知广安公司受让诉争合同权利义务后，接受了广安公司的履行，表明其已经同意上述转让行为。故诉争合同的主体已由顺城公司变更为广安公司，原审确定顺城公司不承担责任是正确的。人民法院审理民事案件，不得超出当事人的诉讼请求范围。周树秋在本案一审时，并未就1999年1至5月应增发的50%过渡费提出相应的诉讼请求。原审未就此进行审理，进而未判令广安公司支付，并无不当。依照《拆迁过渡协议书》的约定，戴德纯应先支付安置房屋超面积部份的差价款，拆迁人收到差价款后再发放房屋钥匙。戴德纯应先履行完支付差价款的义务，才有权请求对方履行交付房屋之义务。戴德纯或周树秋起诉时及原一、二审诉讼过程中，一直未向广安公司支付差价款或将相应差价款提存。因此，其请求对方履行的条件尚未成就，广安公司享有先履行抗辩权。由于周树秋尚无权请求广安公司交付房屋，故其要求广安公司赔偿未交房的损失，没有事实和法律依据。原二审判决判令广安公司交付房屋并赔偿周树秋的损失，虽缺乏法律依据，但广安公司已表示服判息诉，故再审可予维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第二百零七条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第四百零五条第一款的规定，判决如下：维持长沙市中级人民法院（2007）长中民再终字第0147号民事判决。本判决为终审判决。审 判 长  刘登辉代理审判员  陈星润代理审判员  欧阳卓二〇一五年九月二日书 记 员  沈 雅附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条……当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。……《最高人民法院关于适用的解释》第四百零五条人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。……