重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝一中法民终字第05578号
上诉人（原审原告）重庆市利得尔实业有限公司。
法定代表人杨宣文，重庆市利得尔实业有限公司董事长。
委托代理人何沙，重庆明合律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）重庆汉凯实业有限公司。
法定代表人李凯，重庆汉凯实业有限公司董事长。
委托代理人江敏，女，汉族，1980年10月2日出生。
上诉人重庆市利得尔实业有限公司与被上诉人重庆汉凯实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2014年6月6作出（2013）沙法民初字第08690号民事判决，重庆市利得尔实业有限公司对该判决不服，向本院提出上诉。本院受理后，于2014年9月4日进行了询问。重庆市利得尔实业有限公司的委托代理人何沙，重庆汉凯实业有限公司的委托代理人江敏到庭参加了询问。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：原告提供自有房屋沙坪坝区XX路XXX号的房权证两份，记载建筑面积2楼2007.38㎡；3楼2704.21㎡。
2009年12月18日，重庆市利得尔实业有限公司（甲方）与重庆汉凯实业有限公司（乙方）签订商场租赁合同。双方约定有，“1.1甲方将位于沙坪坝区XX路XXX号XX大厦的部分非住宅（以下简称出租场地）出租给乙方使用，乙方同意承租。该出租场地的详细建筑位置、使用范围见本合同附件红线平面图。1.2出租场地的建筑面积共计5214平方米，租赁平街1层至平街2层；2.1乙方租用甲方租赁场地的期限为8年，即自2009年12月28日起至2017年12月27日止；2.2甲方于2009年12月28日交付出租场地给乙方进行装修，自2009年12月28日起至2010年2月27日止为免租期，在免租期内乙方无须向甲方支付租金，计租金日期从2010年2月28日起至2017年12月27日止；4.1甲乙双方应于2009年12月28日以房屋现状完成房屋交验。双方签字盖章办理移交手续；5.1租金递增比例：XX大厦以房屋建筑面积计算。35元／㎡＊月（其中含3元／㎡＊月的物管费），从租赁第二年起租金每年累积递增4%；5.2乙方按半年向甲方支付租金（按先付款后使用的原则）即提前15天支付租赁保证金金额为40万元（保证金不计利息），签订合同时缴纳保证金和壹个月租金，该合同生效，共计582490元。商场装饰完毕后，即于2010年2月28日支付两个月租金共即人民币364980元。以后租金按每半年支付一次；5.5乙方逾期支付租金的，应向甲方支付己到期款项的滞纳金，逾期付款滞纳金违约金按下列方式计算：③拖欠租金30日合同自动解除，乙方赔偿甲方违约金200万元。”此外，双方还对其他共十六条进行了约定。现原告提起诉讼，指认被告差欠2013年6月1日至2013年8月31日的租金，被告未举证。审理中，原告放弃了第三项请求。被告于开庭日2014年4月28日提交反诉状要求反诉，因已过举证期未予受理。
被告曾经提出管辖权异议，本案于2013年9月18日中止。后该程序异议经两级法院处理完毕后，一审法院依原告的申请于2014年4月16日恢复审理。被告要求传票传唤，一审法院在电话告知同时向被告正在办公的法定地址送达传票，但传票被拒收退回。到开庭日2014年4月28日，被告代理人持2013年9月4日出具的委托书和2014年3月14日出具的律师函当庭提交要求出庭。
一审庭审中被告提出违约金过高，要求调整；实际履行租赁物面积与房产证不符；原告提出的租金计算标准有3元物管费，无权收取。对此，原告表示，合同期约8年，总金额近2000万，与合同金额相比不高；实际交付的面积大于提交证据中产权证的面积，大于部分没有提供产权证，实际面积是双方当时确立的。原告解释请求第二项是从2013年6月1日至2013年8月31日止的租金39.36元／㎡／月×5214㎡×3个月为615669.12元。
重庆市利得尔实业有限公司诉称，原、被告双方于2009年12月18日签订《商场租赁合同》一份，约定原告将位于沙坪坝区XX路119号XX大厦的部分非住宅出租给被告作为服装百货经营使用，出租面积为5214平方米，租赁期限为8年，自2009年12月28日起至2017年12月27日止（其中前两月为免租装修期），租金标准为第一年按照35元／㎡／月，从第二年开始租金每年累积递增4%。同时双方还对违约责任作了明确约定。合同签订之后，原告如约将房屋交付给被告使用。被告承租期间，初始阶段尚能按约支付租金，后来则开始陆续拖欠租金。被告本应按约在2013年5月15日前支付下一半年租金，但截止今日，虽经原告多次催收，但被告仍未支付，拖欠租金长达90日。
原告认为，根据双方在《商场租赁合同》中的约定以及相关法律的规定，被告拖延支付租金的行为已经构成严重的违约行为，原告有权按照双方约定行使合同解除权，并有权要求被告按照约定承担支付违约金的责任。要求判决：1、解除原被告双方于2009年12月18日签订的《商场租赁合同》并判令被告立即将所租赁房屋退还给原告；2、被告立即向原告支付截止到2013年8月31日止所欠房屋租金615669元；3、被告自2013年9月1日起按照6747元／天的标准向原告支付房屋占用损失，直至被告将所租赁房屋交还给原告为止；4、判令被告向原告赔付违约金200万元。
重庆汉凯实业有限公司辩称，1、本案的程序性问题。被告至今没有收到中院关于管辖权异议的裁定，我们对本次开庭予以质疑。根据最高人民法院关于举证时限的规定，当事人在一审答辩期中提出管辖权异议的，人民法院应当在驳回当事人管辖权异议的裁定生效后依照证据规定第33条第3款的规定重新指定不少于30日的举证期限，我们要求查看中院送达汉凯公司关于管辖权异议的相关法律文书，如果汉凯公司确实没有收到中院的裁定书，我们认为本次开庭程序违法。2、本案目前适用的是简易程序，根据审判长告知的情况，我们认为案情复杂，时间不符合简易程序的审限，应该转为普通程序进行审理。
一审法院认为，原被告之间租赁关系清楚明确，双方争议的问题涉及解除权及其行使，租赁物交付及使用，租金计付，违约责任。
就违约与否及解除权方面的问题，原告指认被告未交租金持续至今，但要求的是2013年6月1日至2013年8月31日止的租金。对于原告的计付方法被告认为面积不符，应由原告举证，而原告的证据反映面积有误差，由于举证未完成，一审法院采纳被告对此的抗辩，以房地产权证面积确认。至于单价，被告抗辩包含物管费不应计算，但未提及理由，一审法院注意到合同约定有物管费单独由乙方自行缴纳的条款，故对该抗辩予以采纳，按此递增后标准为35.99元／㎡／月。
一审法院支持原告要求解除合同的请求理由是：
1、上述抗辩不足以对抗原告指认被告不交租金的违约行为，被告未说明租金交纳及举证，认定违约不交租金。
2、又由于被告在整个合同纠纷诉讼中内心明知合同签订、履行地均在沙坪坝区，仍然采取程序抗辩，且在过程中采取拒收诉讼文书、长期迟延提交代理手续等不正当手段干扰诉讼，其行为不仅在原告心中构成诚信危机与质疑，也触及社会诚信底线。该行为还会加剧，因在法院诉讼中亦如此态度何况其他的原告的不信任心理。在缴纳租金的问题上至今未有补救措施，足以造成原告的强烈的不信任，在原告心中构成诚信否定。
关于违约金过高的抗辩，应由被告举证并阐释过高的理由，原告表明不高的事实理由。但本案被告未完成义务，原告仅以合同总金额及8年合同期为依托推理显不具有支撑请求的说服力。一审法院为此考虑双方合同有免租期、被告毁约、正常履约原告可以预期的收益和实现债权的成本及难度，综合考量以4个月租金为限确定违约金。
至于被告提出的未收到中院裁定的问题，一审法院依人民法院正常程序流程不可能产生的事理，同时考虑没收到是现象，不能直接与法院程序不当划等号，并非诉讼不能开展的理由，加之中院有送达依据，对该意见不予采纳。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条（四）项、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条的规定，判决如下：1、确认原告重庆市利得尔实业有限公司与被告重庆汉凯实业有限公司于2009年12月18日签订的商场租赁合同于本判决发生法律效力之日解除；2、由重庆汉凯实业有限公司给付重庆市利得尔实业有限公司2013年6月1日至8月31日止的租金508710.37元。限于本判决发生法律效力后立即付清；3、由重庆汉凯实业有限公司于本判决发生法律效力后立即退还租赁物给重庆市利得尔实业有限公司；4、由重庆汉凯实业有限公司给付重庆市利得尔实业有限公司解除合同违约金678280.49元。限于本判决发生法律效力后立即付清；5、驳回重庆市利得尔实业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费27726元（原告已预交13863元），减半收取13863元，保全费5000元（原告已预交），共计18863元，由被告重庆汉凯实业有限公司负担。
重庆市利得尔实业有限公司不服一审判决，向本院提出上诉，请求：1、变更一审判决第二项，改判被上诉人向上诉人支付2013年6月1日至2013年8月31日止的租金615669元；2、变更一审判决第四项，改判被上诉人给付上诉人违约金200万元；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。理由是：1、一审判决以部分产权证记载的面积来确定出租面积是错误的；2、一审判决将3元／月／平方米的物管费从租金中扣除是错误的；3、一审判决未能按照双方的约定来确定被上诉人的违约责任是错误的。
重庆汉凯实业有限公司答辩称：对于租赁面积及租金计算标准同意一审判决的认定，但一审判决的违约金明显过高，本案中上诉人的损失无法认定，且上诉人的诉请租金为508710.37元，则违约金不应超过以508710.37元为基数，按人民银行同期贷款基准利率四倍计算的利息额。
二审审理查明，《商场租赁合同》6.1约定“乙方（重庆汉凯实业有限公司）按水、电表的计量度数向重庆西典物业管理有限公司交纳水、电费、物管费”。
本院查明其他案件事实与一审审理查明一致，本院予以确认。
本院认为：1、关于租赁房屋的面积问题。房屋租赁合同载明的租赁面积与房屋产权证登记面积不符的情况下，上诉人重庆市利得尔实业有限公司应当举示证据证明依约实际交付的租赁房屋的面积大于房屋产权证上登记的面积，并且对超过部分的面积享有所有权。重庆市利得尔实业有限公司诉称差异部分的房屋产权证因故未能办理，在不能举示房屋产权证的情形下，可以举示取得该部分房屋所有权的原始依据予以证明。由于重庆市利得尔实业有限公司未能举证证明实际交付的租赁房屋面积超过房屋产权证登记面积，并对超过部分的房屋享有所有权，故一审法院以房屋产权证登记面积对租赁房屋的面积作出的认定并无不当。2、关于租金起算标准的问题。合同5.1款约定“租金递增比例：XX大厦以房屋建筑面积计算。35元／㎡＊月（其中含3元／㎡＊月的物管费），从租赁第二年起租金每年累积递增4%”，合同6.1款约定“乙方按水、电表的计量度数向重庆西典物业管理有限公司交纳水、电费、物管费”。从上述两款的约定可以看出，5.1款约定了每月3元／平方米的物管费由重庆汉凯实业有限公司承担，而6.1款则约定了物管费由重庆汉凯实业有限公司向物管公司直接交纳的问题。一审法院结合上述两款合同条文的约定，在认定租赁费起算标准时将3元／月／平方米的物管费从租金中剔除符合双方的约定。3、关于违约金的问题。一审法院根据案件的具体情形，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，对违约金数额的调整裁量幅度，并无不妥。综上，上诉人重庆市利得尔实业有限公司的上诉理由不能成立。原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费27726元，由上诉人重庆市利得尔实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 晏芳
审 判 员 郑鹏
代理审判员 倪旻
二〇一四年十月十三日
书 记 员 韩微