新疆维吾尔自治区吉木萨尔县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吉民二初字第449号
原告（反诉被告）：张福，男，1969年3月15日出生。
委托代理人：李建欣，新地乡法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）：新疆合兴房地产开发有限公司吉木萨尔县分公司。
负责人：王新安，该公司经理。
委托代理人：孙存占，该公司法律顾问。
被告（反诉原告）：郑吉明，男，1958年7月2日出生。
原告张福诉被告新疆合兴房地产开发有限公司吉木萨尔县分公司（以下简称：合兴房产公司）、郑吉明房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2014年5月23日立案受理后，并于同年6月18日、11月13日两次公开开庭进行了审理。第一次开庭本院适用简易程序审理，第二次开庭本院适用普通程序审理。原告（反诉被告）张福及其委托代理人李建欣，被告（反诉原告）合兴房产公司委托代理人孙存占，被告（反诉原告）郑吉明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年4月23日，被告郑吉明借用昌吉州天圣房地产开发有限责任公司的资质，以该公司的名义与原告签订了一份《房屋拆迁补偿协议》，约定由被告郑吉明给原告交付90㎡住宅一套，每平方米为2400元，交付50㎡商铺一间，每平方米为6000元，合计价款为516000元。同年11月底被告郑吉明实际给原告交付住宅104.76㎡、商铺42.11㎡，合计价款为504084元。按照双方约定，被告还应支付原告房屋差价11916元。后经原告多次索要无果。因在施工中，被告郑吉明将借用昌吉州天圣房地产开发有限责任公司的资质变更为借用被告新疆合兴房地产开发有限责任公司吉木萨尔县分公司的资质，该借用行为违反相关法律规定，故被告合兴房产公司应承担连带清偿责任。现请求依法判令二被告：1、支付原告房屋差价款11916元；2、支付原告逾期利息3038元；3、承担本案诉讼费用。
被告郑吉明（反诉原告）辩称：原告所述基本属实，但双方在签订协议后，原告应当在2011年4月26日给被告郑吉明交付拆迁房屋，但实际交付房屋时间为2011年5月2日，致使被告不能按时施工，给被告造成了一定损失。协议中约定，原告的旧房因产权、债务、费用等引起纠纷由原告自己承担一切责任。被告为原告垫付了10年的土地租赁金687.90元，该费用应由原告承担。被告为原告垫付采暖费为2132元。原告多占面积为4平方米，每平方米2400元，应支付价款9600元。现提起反诉，请求依法判令反诉被告：1、支付反诉原告土地租赁金687.90元；2、支付反诉原告加装防护栏价款9600元及利息3360元；3、支付反诉原告采暖费2132元及利息746元；4、承担违约金51600元。
被告合兴房产公司（反诉原告）辩称：与被告郑吉明的答辩意见及反诉请求一致。
原告（反诉被告）就其诉讼请求及事实理由，向法院提供以下证据：
房屋拆迁补偿协议一份，证明：双方约定，被告给付原告房
款为516000元，实际给付了504084元，尚欠11916元；约定交付房屋时间为2012年11月30日，但实际交付时间为2013年1月15日，被告构成违约。
二被告质证认为：对该证据真实性无异议，欠原告房屋款差
价11916元属实，但被告是按约定时间交付的房屋，不构成违约。
本院认证认为：对该证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认。
反诉原告（被告）郑吉明就其反诉请求及事实理由，向法庭提供以下证据：
1、2011年9月23日缴款通知单一份，证明：被告为原告代缴欠国土资源局10年的土地租赁金687.90元，双方约定该费用应由原告承担。
原告质证认为：对该证据的真实性无异议。但原告未接到过缴纳土地租赁金的通知，被告自愿缴纳该租金，我方不承担责任。
照片2张，证明：原告在其房屋阳台上安装了防护栏占
用面积为8平方米。按测绘面积计算应当为4平方米，原告应补交价款9600元（每平方米2400元）。
原告质证认为：对该证据无异议，但没有规定安装防护栏要按建筑面积支付价款。
委托书、取暖费发票各一份，证明：2012年11月30日
被告给原告交付了房屋，原告欠被告代交的2012年11月30日至2013年4月15日期间的采暖费为2132元（住宅面积为104.25平方米，商业用房面积为42.11平方米）。
原告质证认为：被告是在2012年12月5日交付的住宅，应从交房次日起计算取暖费至2013年4月15日，应为1399.58元（每平方米18.5元）；商铺是在2013年1月15日交付的，应从交房次日起计算取暖费至2013年4月15日，应为452.68元（每平方米21.5元）。因被告迟延交付房屋违约，故原告不承担上述费用。
拆迁房屋移交单一份，证明：双方约定，原告应在2011
年4月26日前给被告交付拆迁房屋，但原告实际交付房屋时间为2011年5月2日，原告已构成违约。
原告质证认为：对该证据无异议，因被告征用原告的住宅当
时已租赁给了他人，被告讲与承租人自己协商解决，故原告不构成违约。
本院认为：对上述证据1-4的真实性，本院予以确认。
根据以上举证、认证、质证以及原、被告的当庭陈述，本院依法确认以下法律事实：
2011年4月23日被告郑吉明借用昌吉州天圣房地产开发有限责任公司的开发房地产资质，并以该公司的委托代理人的名义与原告签订了一份《房屋拆迁补偿协议》，约定：一、原告（协议乙方）自愿将自己所有坐落在县文化佳园东侧，邮政家属楼西侧、地税局家属楼北侧的平房及院落交甲方，并由甲方按吉木萨尔县城建、规划、土地等管理部门的要求拆除重建；二、经甲、乙双方充分协商，乙方将自己所有房屋及院落以市场价作价人民币516000元，此价款作为乙方购买甲方所建新房的房款，即甲方给乙方补偿住宅90㎡，补偿商业用房50㎡，补偿住宅最低价按2400元／㎡计算，补偿商业用房最低价按6000元／㎡计算，不足或超出房款及补偿人民币由甲、乙双方按补偿房屋面积及本协议房价在交房时相互结清。2011年7月14日昌吉州天圣房地产开发有限责任公司吉木萨尔县分公司作为甲方与被告合兴房产公司作为乙方签订了一份《转让开发合同》约定，天圣房地产公司开发建设的文化小区1、2、3号住宅楼项目的开发权无偿转让给被告合兴房产公司开发。上述合同签订后，原告于2011年5月2日给被告交付了拆迁房屋。被告修建的住宅楼于2012年11月30日竣工。2012年12月5日被告给原告交付了住宅楼一套建筑面积为104.76㎡（每平方米2400元）；2013年1月15日被告给原告交付商业用房一间，面积42.11㎡（每平方米为6000元），房屋总价款为50484元。按照双方约定，被告郑吉明应支付原告房屋差价款11916元（约定房款516000元减去实际房款504084元）。原告装修房屋时，在后阳台安装了防护栏。原告应交纳2012年12月5日至2013年4月15日住宅楼采暖费1399.58元，但未交纳，由被告郑吉明垫付。原告应交纳2013年1月15日至2013年4月15日采暖费452.68元，但未交纳，由被告郑吉明垫付。2012年9月23日被告郑吉明为原告代缴了其拖欠10年的土地租赁金687.90元。2014年9月10日该工程竣工验收。
双方争议焦点：1、原告的主张能否成立；2、被告的反诉请求能否支持；3、被告合兴房产公司是否应当承担连带清偿责任。
本院认为：关于争议焦点1，被告郑吉明借用天圣房地产分公司的资质以该公司委托代理人的名义与原告签订了《房屋拆迁补偿协议》，但实际为被告郑吉明与原告达成的《房屋拆迁补偿协议》，该协议的实体权利、义务都应该由被告郑吉明来履行和承担。被告郑吉明开发的工程已竣工，并于2012年年底将约定的房屋交付原告使用，因实际交付的房屋面积小于合同约定的房屋面积，故被告应当按照合同约定支付原告房屋差价款11916元。原告主张被告郑吉明应支付其房屋差价款11916元，符合双方约定，本院予以支持。因双方未约定置换房屋的交付时间，原告认为被告迟延交付房屋构成违约，并要求被告支付逾期利息3038元，于法无据，本院不予支持。
关于争议焦点2，原告认为，被告郑吉明于2012年12月5日给其交付了住宅楼，于2013年1月15日给其交付了商业用房，而被告郑吉明认为，给原告交付住宅楼的时间为2013年1月3日，交付商业用房的时间为2013年1月14日。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条第三款关于“因证据的证明力无法判断导致争议事实难以认定的，人民法院应当依据举证责任分配的规则作出裁判。”的规定，被告郑吉明应当对交付房屋的时间向法庭举证。因被告郑吉明不能提供证据，本院推定原告主张的房屋交付时间成立。反诉原告要求反诉被告支付垫付的采暖费2132元之中住宅楼采暖费1399.58元（2012年12月5日至2013年4月15日期间），商业用房采暖费452.68元（2013年1月15日至2013年4月15日期间每平方米21.5元计算），符合法律规定，本院予以支持。双方合同中约定，原告（协议乙方）房屋及院落因产权、债务、费用等引起纠纷由乙方承担，并由乙方在本协议签订后三日内结清并将票据复印件交甲方办理相关手续。因原告的旧住宅拖欠10年的土地租赁费687.9元未缴纳，该费用按约应由原告承担。反诉原告郑吉明为反诉被告张福垫付了该费用，其要求反诉被告承担土地租赁费687.9元的诉讼请求，符合双方约定，本院予以支持。原告在自家住宅楼后阳台加装防护栏，并未侵害被告利益和影响他人生活，因此，反诉原告要求反诉被告按防护栏占用面积支付价款9600元及利息3360元，于法无据，本院不予支持。双方合同中约定，乙方协议签订后三日内搬出，将完整的院落及空房移交给甲方拆迁重建。因双方签订协议时，原告置换房屋已出租给了他人，被告郑吉明是明知的。原告给被告迟交了房屋七天，不能视为原告违约，故反诉原告要求反诉被告承担违约金51600元，因缺事实和法律依据，本院不予支持。
关于争议焦点3，被告郑吉明借用天圣房产分公司的资质，并以该公司的名义与原告签订了《房屋拆迁补偿协议》，在施工中，天圣房产分公司退出，被告郑吉明又借用被告合兴房产公司的资质进行开发施工，其借用资质的行为违反了法律的相关规定，其应当承担的是行政责任而非民事责任，而民法中的连带责任属于严格责任，即必须由法律的明确规定或者双方当事人约定，否则不承担连带责任。因此，原告要求被告合兴房产公司对被告郑吉明在未付款范围内承担连带清偿责任，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
被告郑吉明支付原告张福房屋差价款11916元；
反诉被告张福支付反诉原告郑吉明垫付的土地租赁金
687.9元，采暖费1852.26元，合计2540.16元。
被告新疆合兴房地产开发有限公司吉木萨尔县分公司在
本案中不承担责任。
四、驳回本诉原告及反诉原告的其他诉讼请求。
上述第一、二项相抵，被告郑吉民应支付原告9375.84元，于本判决生效后三日内付清。
本案受理费174元，反诉费1510元，邮寄送达费100元，合
计1784元，由原告承担184元，被告承担1600元。
审 判 长 王建国
代理审判员 沙晓波
人民陪审员 柔 刚
二〇一四年十二月二十六日
书 记 员 孟雪莲
附注：
当事人在规定的期限内必须履行义务，如未履行义务的，权利人可以向人民法院申请执行；申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从法律文书规定履行期间的最后一日计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
附相关法律规定
《中华人民共和国合同法》
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。