江苏省无锡市梁溪区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0202民初2635号
原告：钱萍红，女，1962年10月5日生，，汉族，住江苏省无锡市新区。
委托诉讼代理人：刘德胜、胡娜，江苏行德律师事务所律师。
被告：无锡市秦妈老火锅店，住所地江苏省无锡市梁溪区崇宁路文渊坊B块*楼B1B2。
经营者：陈晓华。
委托诉讼代理人：周国忠，江苏周国忠律师事务所律师。
被告：张秀娟，女，1982年10月23日生，，汉族，户籍地江苏省。
原告钱萍红诉被告无锡市秦妈老火锅店（以下简称秦妈火锅店）、张秀娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月27日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年4月13日公开开庭进行审理。原告钱萍红的�托代理人胡娜到庭参加诉讼。被告秦妈火锅店、张秀娟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告钱萍红向本院提出诉讼请求：1.确认2014年12月28日钱萍红与无锡市秦妈老火锅店、张秀娟签订的房屋租赁协议书于2016年6月30日解除。2.无锡市秦妈老火锅店、张秀娟立即迁出并返还无锡市文渊坊B块一楼B1B2、二楼、三楼房屋。3.无锡市秦妈老火锅店、张秀娟立即支付上述房屋截止2016年6月30日的房屋租金1053366元、按照年租金85万元的标准支付上述房屋自2016年7月1日起至实际迁出之日止的房屋占有使用费（上述租金及房屋占有使用费总额再减去382611元）。4.无锡市秦妈老火锅店、张秀娟立即支付违约金（自2016年6月30日起至实际迁出之日止，按每日708.30元的标准计算）。事实和理由：2014年3月25日起，无锡市文渊坊B块B1B2、二楼、三楼房�由钱萍红使用管理。2014年12月28日，钱萍红与秦妈火锅店、张秀娟签订房屋租赁协议书，将上述房屋出租给秦妈火锅店、张秀娟使用，租赁期限自2014年11月16日起至2021年11月15日止；第一年租金85万元，此后每年递增5万元；租金按季结算，秦妈火锅店、张秀娟于每季的前10日内支付，逾期支付每日按月租金的1%加收违约金等内容。2015年8月15日，钱萍红与秦妈火锅店、张秀娟经对账确认，截止2015年8月15日，秦妈火锅店、张秀娟结欠钱萍红租金56.67万元，自2015年10月起于每月15日支付10万元。2016年4月2日，钱萍红与张秀娟再次对账确认，截止2016年3月15日，张秀娟结欠钱萍红租金805450元，张秀娟于2016年5月7日前支付10万元，如再违约停止营业。后因张秀娟逾期未付，钱萍红委托江苏行德律师事务所刘德胜律师于2016年6月30日向秦妈火锅店、张秀娟、陈晓华发出律师函，并�上述房屋门口张贴，通知解除租赁协议书，在7日内停止营业、结清租金、返还房屋。因秦妈火锅店、张秀娟至今拒不结清房租、返还房屋，故诉至法院，望判如所请。
被告秦妈火锅店、张秀娟均未作答辩。
本院经审理认定事实如下：2002年11月20日，无锡市文物管理委员会办公室与无锡市威力达工业布有限公司（以下简称威力达公司）签订《房屋使用权转让协议》，将文渊坊B幢约1450平方米房屋使用权转让给威力达公司，转让期限自2003年8月1日起至2033年7月31日止。2003年5月16日，无锡市文化局锡文发（2003）第77号文件，通知无锡市文物管理委员会办公室将无锡市文渊坊历史文化街区的建设管理权转移至无锡市文渊坊文物管理处。2010年4月12日，无锡市文渊坊文物管理处出具《同意函》，同意威力达公司将文渊坊B幢房屋使用权进行转让。2014年3月，威力达公司、钱毅清与钱萍红签订《房屋使用权转让协议》，将无锡市文渊坊B块一楼B1B2、二楼、三楼约985.65平方米房屋自协议签订后至2033年7月31日止的房屋使用权转让给钱萍红，此后上述房屋的相关租金由钱萍红收取。
2014年9月16日，陈晓华与张秀娟签订《协议书》，约定张秀娟拥有秦妈火锅店100%的股权和所有权，该店实际由张秀娟经营管理。2014年12月28日，钱萍红与秦妈火锅店、张秀娟签订《房屋租赁协议书》，将上述房屋出租给秦妈火锅店、张秀娟使用，租赁期限自2014年11月16日起至2021年11月15日止；第一年租金85万元，此后每年递增5万元；租金按季结算，秦妈火锅店、张秀娟于每季的前10日内支付，逾期支付每日按月租金的1%加收违约金；如连续3个月未能付清房租，钱萍红有权收回上述房屋租赁权，终止本协议等内容。2015年8月15日，钱萍红与秦妈火锅店、张秀娟经对账签订《秦妈火锅店（张秀娟）房租金对账确认清单》，确认秦妈火锅店、张秀娟自2014年12月15日起至2015年8月15日止共计结欠钱萍红租金56.67万元，自2015年10月起于每月15日支付10万元等内容。2016年4月2日，钱萍红与张秀娟经对账签订《秦妈火锅店（张秀娟）房租金对账确认书及还款计划》，确认截止2016年3月15日，张秀娟结欠钱萍红租金805450元，张秀娟于2016年5月7日前支付10万元，如再违约停止营业。后因张秀娟逾期未付，钱萍红委托江苏行德律师事务所刘德胜律师于2016年6月30日向秦妈火锅店、张秀娟、陈晓华发出《律师函》，并在上述房屋门口张贴，通知其因多次违约拒付租金，令其在收函后7日内停止营业，并向钱萍红办理房屋移交手续、结清全部租金。后因秦妈火锅店、张秀娟至今拒不结清房租、返还房屋，钱萍红于2016年7月27日诉至本�。
另查明：2014年8月26日，秦妈火锅店、张秀娟与王斌签订《店面租赁契约》，将无锡市文渊坊B块三楼445.61平方米房屋出租给王斌使用，租赁期限自该日起至2019年10月25日止；该日至2015年10月25日的租金33万元，2015年10月26日至2017年10月25日年租金35.5万元，2017年10月26日至2019年10月25日年租金38万元等内容。2015年10月起，王斌向钱萍红支付了上述三楼房屋自2016年3月15日起至2017年4月13日止的租金382611元。
以上事实，有《房屋使用权转让协议》、无锡市文化局锡文发（2003）第77号文件、《同意函》、《协议书》、《房屋租赁协议书》、《秦妈火锅店（张秀娟）房租金对账确认清单》、《秦妈火锅店（张秀娟）房租金对账确认书及还款计划》、《律师函》及现场照片、《店面租赁契约》及当事人陈述等证据在卷佐证。
本院认为，钱萍红与秦妈�锅店、张秀娟签订的《房屋租赁协议书》、《秦妈火锅店（张秀娟）房租金对账确认清单》、《秦妈火锅店（张秀娟）房租金对账确认书及还款计划》均系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。根据《房屋租赁协议书》，如秦妈火锅店、张秀娟连续3个月未能付清房租，钱萍红有权终止协议、收回房屋。后秦妈火锅店、张秀娟逾期支付租金，钱萍红与秦妈火锅店、张秀娟两度协商予以宽限，但双方最终签订《秦妈火锅店（张秀娟）房租金对账确认书及还款计划》，约定如再违约停止营业。因秦妈火锅店、张秀娟再次拒付租金，钱萍红于2016年6月30日张贴《律师函》，通知其于7日内停止营业、移交房屋，故《房屋租赁协议书》于2016年7月7日终止。《房屋租赁协议书》终止后，秦妈火锅店、张秀娟应当立即迁出并向钱萍红返还无锡市文渊坊B块一楼B1B2、二楼、三楼房屋。
根据《秦妈火锅店（张秀娟）房租金对账确认书及还款计划》，秦妈火锅店、张秀娟确认截止2016年3月15日，秦妈火锅店、张秀娟共结欠钱萍红租金805450元。因钱萍红自愿降低租金标准，按照年租金85万元的标准主张上述房屋租金及占有使用费，本院予以准许。按照上述租金标准计算，上述房屋自2016年3月16日起至同年7月7日止的租金为264444元，故秦妈火锅店、张秀娟应当立即向钱萍红支付上述房屋截止2016年7月7日的租金1069894元、按照年租金85万元的标准支付上述房屋自2016年7月8日起至实际迁出之日止的房屋占有使用费（上述租金及房屋占有使用费总额再减去382611元）。
根据《房屋租赁协议书》，秦妈火锅店、张秀娟逾期支付租金，每日应按月租金的1%加收违约金，故对钱萍红要求秦妈火锅店、张秀娟立即支付违约金（自2016年6月30日起至实际迁出之日止，按每日708.30元的标准计算）的诉讼请求，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（七）项、第一百一十四条第一、三款、第二百二十六条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、2014年12月28日钱萍红与无锡市秦妈老火锅店、张秀娟签订的房屋租赁协议书于2016年7月7日终止。
二、秦妈火锅店、张秀娟于本判决发生法律效力之日起三日内迁出并向钱萍红返还无锡市梁溪区文渊坊B块B1B2、二楼、三楼房屋。
三、秦妈火锅店、张秀娟于本判决发生法律效力之日起三内日向钱萍红支付无锡市文渊坊B块B1B2、二楼、三楼房屋截止2016年7月7日的租金1069894元、按照年租金85万元的标准支付上述房屋自2016年7月8日起至实际迁出之日止的房屋占有使用费（上述租金及房屋占有使用费总额再减去382611元）。
四、秦妈火锅店、张秀娟于本判决发生法律效力之日起三内日向钱萍红支付违约金（自2016年6月30日起至实际迁出之日止，按每日708.30元的标准计算）。
五、驳回钱萍红的其他诉讼请求。
诉讼费375元，由秦妈火锅店、张秀娟负担。该款已由钱萍红预交，秦妈火锅店、张秀娟于本判决发生法律效力之日起三日内将该款直接给付钱萍红。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
审 判 长 周 溧
代理审判员 马 磊
人民陪审员 张霞红
二〇一七年四月十三日
书 记 员 葛 伟
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机�予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百二十六条涉外合同的当事人可以选择处理合同争议所适用的法律，但法律另有规定的除外。涉外合同的当事人没有选择的，适用与合同有最密切联系的国家的法律。
在中华人民共和国境内履行的中外合资经营企业合同、中外合作经营企业合同、中外合作勘探开发自然资源合同，适用中华人民共和国法律。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：
第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。