徐州市铜山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）铜民初字第1189号
原告魏贵兰，农民。
委托代理人袁道林，江苏彭城律师事务所律师。
委托代理人杨波，江苏彭城律师事务所律师。
被告周清，公司职员。
被告江苏华威门窗有限公司，住所地江苏省徐州市铜山经济开发区第三工业园经纬路东。
法定代表人张亚涛，该公司总经理。
委托代理人李光，该公司法律顾问。
原告魏贵兰与被告周清、江苏华威门窗有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月2日立案受理。依法先由审判员王延民适用简易程序，于2014年5月29日公开开庭进行了审理。原告魏贵兰及其委托代理人袁道林、杨波，被告周清，被告江苏华威门窗有限公司的委托代理人李光到庭参加诉讼。在审理过程中，发现案件不宜适用简易程序，本院于2014年6月28日裁定本案转入普通程序，依法组成合议庭于2014年11月13日、2015年1月9日公开开庭进行了审理。原告魏贵兰及其委托代理人袁道林、杨波，被告周清，被告江苏华威门窗有限公司的委托代理人李光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告魏贵兰诉称，2010年11月10日，原、被告签订《租房协议书》，合同约定原告将其位于徐州市铜山区驿城村王庄一组一套总面积650平方米的二层楼房出租给被告用于办公及住宿，租期为3年（2010年11月10日起至2013年11月9日止），每年租金为2万元，先付租金后使用，并于当日交付。合同签订后，原告依约履行了租赁物交付义务，但被告自2013年2月10日起至2013年11月9日止的租金15000元未付，且租赁合同期限届满后，被告拒不返还房屋，给原告造成了财产、逾期租金损失共计38256元。为维护原告的合法权益，诉至人民法院，诉讼请求为：一、判决被告周清、江苏华威门窗有限公司返还位于徐州市铜山区驿城村王庄一组一套总面积650平方米的二层楼房；二、判决被告周清、江苏华威门窗有限公司支付租金15000元（自2013年2月10日起至2013年11月9日止）；三、判决被告周清、江苏华威门窗有限公司赔偿租赁物损失15450元；四、判决被告周清、江苏华威门窗有限公司赔偿可得房屋租金损失7836元（可得房屋租金损失：自2013年11月10日起至2014年4月1日止）；五、本案的诉讼费由被告承担。
被告周清在答辩期间内未作出书面答辩，但在庭审中辩称，被告周清于2010年12月份至2011年8月份在江苏华威门窗有限公司就职，就职期间担任行政部主管一职。江苏华威门窗有限公司于2010年10月份承租涉案房屋作为江苏华威门窗有限公司的员工宿舍，当时并没有签订租赁合同，大概在2011年3月份，公司的总经理指派被告周清与原告魏贵兰补签租赁合同，被告周清的行为属于职务行为，故不承担民事责任。
被告江苏华威门窗有限公司在答辩期间内未作出书面答辩，但在庭审中辩称，一、原告魏贵兰的诉讼请求无任何事实和法律依据，该合同要么被告周清个人承担责任，要么江苏华威门窗有限公司承担责任；二、被告周清在答辩中的陈述，被告周清是在2010年12月份至2011年8月份在江苏华威门窗有限公司上班的，而原告认为合同是在2010年11月份签订的，故原告的主张不能成立，请求人民法院依法驳回原告对二被告的诉讼请求。
经审理查明，案涉租赁房屋位于徐州市铜山区驿城村王庄一组一套二层楼房，于2006年8月10日取得建设工程规划许可证，登记在孙远见、孙洪元名下，建筑面积650平方米，原告魏贵兰与孙洪元于2006年10月16日离婚，孙远见系原告魏贵兰之子。原告魏贵兰与孙洪元离婚时对案涉租赁房屋未作出分割处理，原告魏贵兰出租案涉房屋时，孙洪元、孙远见是认可的。
2010年11月10日，江苏华威门窗有限公司的股东刘焕玉、周天罗、南京升辉投资实业有限公司签订公司章程，各投资10万元、450万元、500万元组建设立江苏华威门窗有限公司，并于2010年11月12日注册登记设立，股东周天罗被聘任为江苏华威门窗有限公司的公司经理。被告周清自2010年12月起至2011年8月止在江苏华威门窗有限公司就职，担任行政主管一职，2011年3月份被告周清受江苏华威门窗有限公司公司经理周天罗的指派与原告魏贵兰补签案涉房屋租赁协议。甲方魏贵兰签字确认，乙方周清签字确认，并加盖江苏华威门窗有限公司行政部的印章，被告周清签名。房屋租赁协议约定：魏贵兰将案涉房屋租赁给被告江苏华威门窗有限公司作为办公、住宿占有使用，租赁期限三年，自2010年11月10日开始计算，租金20000元／年，支付租金每3个月一次。2013年2月10日之前的租金被告已向原告支付，2013年2月10日之后的租金被告未支付，在原告魏贵兰索要无果的情况下，诉至来院。
诉讼中，原告自愿撤回对被告赔偿租赁物损失15450元的诉讼请求，2014年4月1日之后可得房屋租金损失，原告另行主张权利。
上述事实，有下列证据，予以证实。
一、当事人的陈述；
二、原告提交的下列证据：
1、户口簿1本，证明原告魏贵兰与孙洪元、孙远见分别系夫妻、母子关系，对案涉房屋享有处分权，魏贵兰作为原告主体适格；
2、2010年11月10日被告周清、江苏华威门窗有限公司与原告签订的租房协议书1份；
3、案涉房屋建设工程规划许可证2份，证明租赁物合法建造；
4、损失明细表一份，证明被告华威公司行政部经理乔军曾对原告的财产损失及数量予以签字确认；
5、案涉房屋现场照片16张，证明案涉房屋中财产损失的情况。
三、被告周清提交的下列证据：
1、江苏华威有限公司工商登记资料查询表1份；
2、江苏华威门窗有限公司章程、执行董事任职证明、监事任职文件、经理任职文件、公司执行董事总经理监事信息文件，证明被告周清与原告签订的租赁合同行为属于职务行为。
四、人民法院依职权对孙洪元、孙远见的调查笔录。
上述证据，经质证，本院予以采信，查明的事实，予以确认。
本案的争议焦点：一、原告与被告江苏华威门窗有限公司之间的房屋租赁合同是否成立、效力及违约责任的问题；二、被告江苏华威门窗有限公司公司向原告支付租金、赔偿可得利益损失数额的问题。
一、关于原告魏贵兰与被告江苏华威门窗有限公司之间存在房屋租赁合同、效力及违约责任的认定。
本院认为，首先，关于被告周清在本案中是职务行为的认定。
在判断行为人的行为属于何种性质的民事行为时，可以引入“利益归属”的考量标准。所谓利益归属是指行为人设立、变更、终止民事权利义务关系时，所产生的行为人期待的利益，是归属于个人还是单位。在区分职务行为、个人行为和表见代理行为时，可以按照这样的步骤和标准进行。首先审查判断行为人实施民事行为的利益归属。如果民事行为的利益归属于单位，无论行为人是以何种名义实施的，也不论行为人或单位对此持何种抗辩观点，一般应认定是职务行为。在本案中，被告周清是江苏华威门窗有限公司行政部的负责人，受当时江苏华威门窗有限公司公司经理周天罗的指派与原告魏贵兰补签案涉房屋租赁协议，且被告周清的民事行为利益的归属属于江苏华威门窗有限公司，因此，认定被告周清在本案中的民事行为是职务行为，由其所在江苏华威门窗有限公司承担民事责任；其次，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立”的规定。据此，人民法院认定合同是否成立时，必备条款通常有三：其一，当事人（名称或姓名）；其二，标的；其三，数量。在本案中，被告周清代表江苏华威门窗有限公司公司与原告均在租赁协议签名、盖章，就租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、等条款达成了合意，认定原告与被告江苏华威门窗有限公司之间的房屋租赁合同成立。再次，原告与江苏华威门窗有限公司签订租赁协议时，均具有相应的民事行为能力，意思表示真实，不违反法律、行政法规中的效力性强制性规范或者社会公共利益，且租赁物的共有人孙洪元、孙远见是认可的。因此，原告与江苏华威门窗有限公司之间的合同合法有效。最后，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定。据此，在本案中，原告有按合同约定履行交付给江苏华威门窗有限公司公司租赁物占有使用、收益的义务，江苏华威门窗有限公司公司应当按合同约定履行支付租金、合理使用租赁物、妥善保管租赁物、返还租赁物等义务；江苏华威门窗有限公司公司因没有及时返还租赁物的，还应当承担损害赔偿责任，没有按合同约定向原告支付租金，显属违约，被告应当向原告承担违约责任，支付违约金。
二、关于被告江苏华威门窗有限公司公司向原告支付租金、赔偿可得利益损失数额的认定。
本院认为，首先，支付租金数额的认定。租金是承租人按规定使用租赁物所支付的对价，支付租金是承租人的主给付义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”的规定。在本案中，原告主张按约定江苏华威门窗有限公司公司自2013年2月10日起至2013年11月9日止的租金15000元未付，据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”的规定，江苏华威门窗有限公司负有支付租金履行义务，在未提供证据推翻原告的主张的情况下，承担不利的法律后果，对原告的主张，本院予以确认。其次，可得利益损失数额的认定。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。”的规定，据此，可得利益是指如果债务人履行合同债务时，债权人可以因此获得的利益。在本案中，江苏华威门窗有限公司公司因没有及时返还租赁物的，应当承担损害赔偿责任，原告主张可得房屋租金损失7836元，本院予以确认7726元（自2013年11月10日起至2014年4月1日止，计141天，20000元／年÷365天×141天＝7726元）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百二十二条、第二百二十六条、第二百三十五条的规定，判决如下：
一、被告江苏华威门窗有限公司于本判决发生效力之日起十日内将位于徐州市铜山区驿城村王庄一组一套总面积650平方米的二层楼房返还给原告魏贵兰。
二、被告江苏华威门窗有限公司于本判决发生效力之日起十日内支付给原告魏贵兰租金15000元、赔偿可得房屋租金损失7726元，合计22726元。
三、驳回原告魏贵兰的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费760元，由被告江苏华威门窗有限公司负担。被告江苏华威门窗有限公司应在本判决生效之日起十日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 王延民
人民陪审员 刘安民
人民陪审员 李 赞
二〇一五年一月十三日
书 记 员 厉婉君