江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏01民终698号
上诉人（原审原告）：张培，男，1959年2月27日生，汉族，住南京市秦淮区。
委托诉讼代理人：宫进强，北京策略（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：厉世杰，男，1994年4月1日生，满族，住南京市秦淮区。
委托诉讼代理人：陆永健，江苏素彤律师事务所律师。
上诉人张培因与被上诉人厉世杰房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市江宁区人民法院（2017）苏0115民初13760号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张培上诉请求：1.撤销原判，依法改判支持张培的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.一审判决结果超出上诉人诉讼请求范围，应予撤销。上诉人起诉的法律基础是继续履行合同，一审法院应当在此基础上进行审理，现其判决结果系以合同解除为前提，超出上诉人的诉讼请求。2.租赁合同不存在法定或者约定的解除事由。租赁合同生效后，上诉人无违约行为，被上诉人应当履行合同约定的金钱给付义务，不存在履行不能的情况，一审判决认定合同无法继续发行，系认定错误。3.被上诉人是违约方，应由上诉人选择违约救济的方式，上诉人要求继续履行合同，合理合法。4.一审法院不是租赁合同的当事人，不能代替上诉人接收房屋钥匙。租赁合同对于租赁物的返还有明确约定，被上诉人除归还房屋钥匙久，还应当确保房屋仍然是被上诉人在租房后对外营业时已经装修好的房屋内外均不变的原状，完好干净，现房屋内设施损坏严重，不符合同约定的归还条件，不能认定被上诉人已经归还了租赁物。一审法院不应代替上诉人接收钥匙，更不能以其接收钥匙的时间作为计算被上诉人应当支付租金的时间。5.租赁合同能够继续履行。租赁合同的履行并不存在自然灾害或人为因素的阻碍，在经上诉人允许的情况下，被上诉人可以对外转租，不影响合同的继续履行，上诉人也向一审法院提出了解决方案，一审法院应当认定租赁合同能够继续履行。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
厉世杰辩称：1.上诉人主张继续履行涉案合同，不存在可能性。被上诉人在一年租期到期后，已经明确告知上诉人不再续租，也不可能继续支付租金。2.一审期间，被上诉人已经通过手机短信、微信聊天记录等证据，证明不再租赁涉案房屋系上诉人挖低房屋地平，导致雨水倒灌厨房，无法正常经营所致。上诉人一审期间自认曾将地面下挖40公分，这是导致涉案房屋雨水倒灌的根本原因。上诉人称履行了告知义务，但并未提交证据证明。若被上诉人知晓涉案房屋存在缺陷就不会租赁。一审法院2017年9月26日现场勘验，当日并未下雨，无法查明实情，不能据此认定涉案房屋不存在缺陷。雨季期间涉案房屋严重积水，电梯也无法使用，垃圾、屎尿涌入厨房，导致被上诉人无法正常营业。合同无法履行，系上诉人刻意隐瞒房屋缺陷所致，上诉人构成违约，被上诉人不应承担违约金，上诉人理应退还10万元保证金。建议法院按照建筑工程标准实地测量，被上诉人可以提供测量工具。3.被上诉人于2017年7月26日多次通知上诉人领取房屋钥匙，甚至表示可以送到上诉人住处，但上诉人执意不收。之后的租金可得利益损失应视为上诉人蓄意造成的损失扩大，应由上诉人自行承担。由于案涉房屋有重大缺陷，致使被上诉人不能实现合同目的，有权解除合同。4.上诉人要求被上诉人继续履行合同并给付63万租金及利息，但是一审法院判决赔偿房屋空置期间的损失，有违不告不理原则，一审法院应当驳回诉讼请求。一审判决表述张培可另案要求万世杰赔偿因违约行为导致房屋租赁合同解除而产生的房屋闲置期间的损失，没有依据。被上诉人已经承担了一审法院所判决的空置三个月的租金损失，不应再承担赔偿责任。综上，一审法院在事实认定和适用法律上均有错误，二审法院应当予以改判。
张培向一审法院起诉请求：1.厉世杰向其支付自2017年7月31日起至2018年8月1日止的房屋租金63万元及自2017年7月2日起至实际支付之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算的利息损失。
一审法院认定事实：南京市江宁区亲水湾花园2幢105室房屋（以下简称105室）系张培与其女儿张苒共同共有，张苒委托张培对外出租。2016年6月2日，张培（甲方、出租方）与厉世杰（乙方、承租方）签订《房屋租赁协议书》一份，约定：甲方将105室出租给乙方从事餐饮，乙方提出对该房现装修要做重新大规模的调整和装修，要求甲方给予2个月装修时间，甲方同意；租房时间为5年，自2016年6月2日起至2021年8月1日止，租金第一年为58万元，第二年租金为63万元，第三年租金为68万元，第四年租金为75万元，第五年租金为80万元，其中第二年租金付款方式为2017年7月2日前付租金63万元给甲方；甲方签订此协议书时，收取乙方保证金10万元，该保证金作为乙方认真履行此协议书各项条款的有效执行，租赁期满，乙方若未有上述任何违约问题的存在，甲方将全额退还该保证金；在租赁期限内，甲方不得随意编造理由终止该协议，否则对乙方的装修费用及营业损失要给予必要的赔偿。合同签订后，张培向厉世杰交付了105室，厉世杰进场装修并支付了自2016年8月2日起至2017年8月1日止的租金58万元和保证金10万元。2017年6月10日，厉世杰母亲刘耘通过微信向张培配偶发送了105室积水照片。2017年7月2日，张培前往105室收取租金，厉世杰明确表示不再承租105室，不同意向张培支付后续租金并要求张培返还保证金，但遭到张培拒绝。2017年7月9日、7月23日、7月24日，张培多次通过短信向厉世杰索要105室租金，厉世杰电话回复张培不同意继续承租105室，要求解约并退还保证金。2017年7月15日，厉世杰停止在105室的经营并于2017年7月20日将经营设备从105室内搬出。2017年7月25日，张培发现厉世杰正在搬离105室便向警方报警称厉世杰正在破坏105室。2017年7月26日，刘耘通过微信通知张培配偶称105室于2017年7月31日到期，要求将105室钥匙返还给张培。同日，厉世杰通过短信联系张培，要求张培前来领取105室钥匙。张培认为厉世杰已经违约，表示不同意接收105室钥匙。厉世杰于2017年7月31日、8月1日、8月2日再次通过短信告知张培要求解除合同并交付钥匙，但仍旧遭到张培拒绝。
本案一审审理过程中，一审法院于2017年9月26日对105室进行了现场勘验。经勘验，105室（大吉象食府）已停止经营，105室内未发现漏水、淹水情况，厨房杂物较多，有异味。
一审庭审中，经一审法院释明，张培坚持要求继续履行与厉世杰签订的《房屋租赁协议书》，厉世杰向其支付后续租金，不同意解除合同。厉世杰不同意继续履行合同，要求解除合同。厉世杰于2017年11月1日将105室钥匙3把交由法院，希望通过法院转交钥匙。一审法院通知张培前来领取105室钥匙，但张培表示不同意接收钥匙，要求继续履行合同。
一审法院认为，张培和厉世杰之间签订的《房屋租赁协议书》系双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。合同约定，厉世杰应当在2017年7月2日前支付自2017年8月2日起至2018年8月1日止的租金63万元，但厉世杰明确向张培表示不再承租105室并拒绝交纳第二年租金，厉世杰于2017年7月15日停止了在105室的经营并于2017年7月20日从105室内搬出，厉世杰及其母亲刘耘在2017年7、8月多次以短信、微信的方式告知张培不再承租105室，要求解除合同但遭到张培拒绝，张培还因厉世杰搬出105室而向警方报警，可见双方之间签订的《房屋租赁协议书》已无法继续履行。张培在合同无法继续履行的情况下应当解除合同并要求厉世杰承担违约责任，但张培经一审法院释明后仍旧坚持要求继续履行合同并拒绝接收厉世杰交付的105室钥匙。厉世杰于2017年11月1日向法院交付了105室的钥匙，可视为其与张培于2016年6月2日签订的《房屋租赁协议书》不再履行，张培仅有权主张自2017年8月2日止2017年11月1日的房屋租金157500元（63万元×3个月/12个月），此后的租金因厉世杰已不再承租105室，张培无权主张，但张培可另案要求厉世杰赔偿因其违约行为导致房屋租赁合同解除而产生的房屋闲置期间的损失。合同约定，厉世杰应当在2017年7月2日前支付第二年租金。厉世杰未按期支付，应当承担以157500元为基数，自2017年7月2日起至实际支付之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算的利息损失。故对张培要求厉世杰支付自2017年7月31日起至2018年8月1日止的房屋租金63万元及利息损失的诉讼请求，一审法院部分予以支持。厉世杰辩称是因为张培交付给其的房屋地势较旁边的房屋低、下雨就出现倒灌，致使其无法正常经营。但经一审法院现场勘验，在105室并未发现漏水、淹水情形，厉世杰也未提供充分证据证明由于105室存在积水倒灌才导致其无法正常经营。故此辩解意见，一审法院不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百八条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院判决：一、厉世杰于判决发生法律效力之日起10日内向张培支付自2017年8月2日起至2017年11月1日止的租金157500元并承担逾期付款利息损失（该利息以157500元为基数，自2017年7月2日起至实际支付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算）；二、驳回张培的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费10150元，由张培负担2538元，由厉世杰负担7612元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
一、对当事人提出异议的事实，本院认定如下：
1.上诉人认为一审法院认定厉世杰母亲刘耘于2017年6月10日通过微信向张培配偶发送了105室积水照片，与事实不符，相关证据也没有经过质证。经查，一审法院2017年9月26日的庭审中，厉世杰的代理人提交了2017年6月10日的微信聊天记录一份，证明其母亲将淹水情况以视频方式告知了张培妻子王凤珍，当时法庭要求厉世杰三个工作日内提交照片打印件及微信聊天记录，要求张培在庭后三个工作日核实有无收到该微信并作出书面说明，此后一审法院未再对该证据组织质证，张培表示其向一审法院递交了书面质证意见，认为其妻子未收到该微信内容，但一审卷宗中有相关微信照片的打印件，无张培书面质证意见。本院二审中对该证据补充质证，张培对该证据的真实性不认可，认为该证据超出举证时效，且其未使用过该微信，不清楚微信昵称“在水一方”是谁，其妻子之前用过该微信转过账，但从2017年春节时其妻子告诉对方不用这个微信了，微信对话中向厉世杰母亲发送两个定位的人，其妻子说不是其本人所发。本院询问其有无证据证明该微信中的定位信息不是其妻子所发，其陈述没有证据。张培还认为一审庭审中厉世杰陈述的是2016年6月10日，与该证据内容不符。厉世杰认为其提交的就是2017年6月10日的微信记录，一审庭审笔录中记载的应属笔误。本院经审查认定，张培所提异议无事实依据，厉世杰所提供的微信记录能够证明其母亲于2017年6月10日将相关的淹水视频发送给了张培的妻子，张培妻子仅发了两个定位后未予回复，本院对张培此项异议不予认定；一审庭审中记载的2016年6月10日的微信记录，并无相关证据能够印证，应属当事人口误或一审法院笔误，本院予以确认。
2.张培认为一审认定2017年7月26日，刘耘通过微信通知张培配偶称105室于2017年7月31日到期，要求将105室钥匙返还给张培，没有事实依据。经查，该微信记录亦在上述厉世杰母亲与张培妻子的微信记录中，张培并无证据证明其妻子已经不再使用该微信，故对其此项异议，本院不予采信。
二、当事人对二审提供的证据，本院认定如下：
张培提交以下证据：1.短信记录若干，证明双方从租房开始，厉世杰母亲一直系向张培本人沟通租赁事宜，并没有与其妻子沟通。2.上诉人与被上诉人完整的短信通信记录，证明其不同意被上诉人单方面解约。3.调解协议一份，证明2017年7月25日，上诉人发现被上诉人恶意损毁屋内设施报警后，由人民调解委员会进行调解，但双方未能达成调解。4.2017年10月30日，一审第二次开庭后的租赁物照片，证明被上诉人恶意破坏租赁物及装璜。5.申请本院调取2017年7月25日公安机关的出警视频记录，证明当日被上诉人毁坏房屋情况。6.天气预报查询记录一份；证明2017年9月26日勘验现场的前两天，南京下了特大暴雨。厉世杰认为：1.短信记录不能排除其与对方妻子有联系，有微信记录为证。2.短信记录的真实性予以认可，同时证明被上诉人的证明目的及上诉人知道被上诉人明确表示不再租赁，并要求上诉人及早拿钥匙，但上诉人拒不接受。3.对调解协议的真实性予以认可，但只能证明双方调解不成，并不能证明上所称的被上诉人破坏案涉房屋装修等问题，且该证据与上诉人的诉讼请求没有关联性。4.对租赁物照片的真实性不能确定，不能达到上诉人的证明目的，与上诉人的诉讼请求无关。5.对警方出警视频的真实性予以认可，但并不能证明被上诉人破坏房屋装修，且从该视频看出地面和墙面都是完好的，被上诉人仅是搬走设备、桌椅和属于自己的物品，与本案的诉讼请求无关。6.对天气查询记录，厉世杰不予认可。
厉世杰提交以下证据：1.装修时的照片7张，证明上诉人承认将房屋地平挖低造成了积水。张培对照片的真实性不予认可，认为装修时的7张照片与本案无关。2.天气预报查询记录，证明2017年6月10日南京下特大暴雨。张培不予认可。
本院经审查认定，当事人提供上述证据主张的证明目的，均与本案无关，本院不予认定。
对一审法院认定的其他事实，本院予以确认。
本院认为，上诉人张培与被上诉人厉世杰就案涉房屋签订的房屋租赁合同合法有效，对双方当事人均有法律约束力。租赁合同期限届满前，厉世杰要求提前解除合同，并将案涉房屋内的设施和物品清空，系以实际行为表明不再继续履行合同。厉世杰虽认为其系因上诉人违规施工导致房屋淹水无法使用才要求解除合同，但一审法院对此并未予以确认，并认定厉世杰解除合同构成违约，厉世杰对此亦未提出上诉，现其在二审中再主张其有权解除合同，一审法院认定其违约并判决其承担未使用房屋期间的费用确有错误，本院不予处理。
因厉世杰解除合同的理由不能成立，故其通过短信及微信作出的解除合同的通知不能发生解除合同的效力，其提前解除合同构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高的除外。本案中，厉世杰以实际行为搬出了案涉房屋并告知张培要求交还房屋，明确作出了不再继续使用案涉房屋的意思表示，该租赁合同涉及人身关系，显然不适于强制履行，故一审法院向张培释明后对案涉房屋租赁合同予以解除并无不当，张培要求厉世杰继续履行租赁合同的理由不能成立，本院不予采纳。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大。本案中，张培经一审法院释明后仍不同意解除合同，拒不接收房屋钥匙，导致损失不断扩大，一审法院为减少当事人的损失，接受厉世杰交还的钥匙并以此作为双方合同解除的时点，不违反法律规定。张培认为一审法院不是租赁合同的当事人，不能代替上诉人接收房屋钥匙，无事实和法律依据，本院不予采纳。关于张培主张厉世杰交付的房屋不符合约定标准，因张培经一审法院释明后并未向厉世杰主张赔偿，本院不予理涉。
张培一审时主张的诉讼请求虽系继续履行合同情况下的租金，但一审法院对租赁合同不能继续履行已经向张培作出释明，在张培拒不变更诉讼请求的情况下，一审法院结合本案合同履行的实际情况，判决厉世杰承担合同解除前的租赁费用，系对张培所主张的租金费用的合理认定，既不违反法律规定，亦未侵犯张培作为出租人的权利，故张培认为一审判决超出其诉讼请求，本院不予采纳。
综上所述，张培的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费收取10150元，由上诉人张培负担。
本判决为终审判决。
审判长 夏海南
审判员 龚 达
审判员 白文虎
二〇一八年三月三十日
书记员 孙雪松