福建省东山县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0626民初1703号
原告：陈朝晖，男，1990年5月11日出生，汉族，住福建省东山县。
委托诉讼代理人：林镜桂、王婉萍，北京大成（厦门）律师事务所律师。
被告：周美芬，女，1973年3月20日出生，汉族，住福建省东山县。
委托诉讼代理人：陈顺，福建达理律师事务所律师。
原告陈朝晖与被告周美芬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月24日立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告陈朝晖的委托诉讼代理人林镜桂，被告周美芬及其委托诉讼代理人陈顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈朝晖向本院提出诉讼请求：1.判令被告周美芬立即向原告陈朝晖支付坐落于铜陵房屋的购房款113万元，并支付逾期付款违约金（以113万元为基数，自2017年4月16日起，按每日万分之八的标准支付至实际支付日，暂计算至2017年8月24日为116616元）；2.判令被告周美芬立即向原告陈朝晖支付因无法出售坐落于鑫弘花园城第二期11号楼1504号房屋的违约金24万元；3.请求判令由被告周美芬承担本案案件受理费、财产保全申请费、财产保全保险费。诉讼过程中，陈朝晖变更诉讼请求为：1.判令解除原、被告双方于2017年4月1日签订的�房屋置换合同》；2.判令被告立即返还铜陵房屋的《国有土地使用证》【铜文国用（1995）字第500号】和《房屋所有权证》（字第010959号）；3.判令被告立即腾空并返还坐落于铜陵房屋（除一层店面外）给原告；4.判令被告立即向原告支付违约金69万元（按合同总价230万元的30%计算）；5.判令被告承担本案案件受理费、财产保全费。事实和理由：2017年4月1日，原告陈朝晖与被告周美芬签订《房屋置换合同》，约定将甲方（即原告陈朝晖）坐落于铜陵乙方（即被告周美芬）坐落于鑫弘花园城第二期11号楼1504号的房屋进行置换。由于地理位置、设备标准、破损程度、面积等存在差异，乙方同意支付甲方70万元作为补偿。《房屋置换合同》第三条约定：双方同意在本合同签订后十五日内，乙方将第一批补偿款70万元支付给甲方。第五条约定：乙方应于2017年8月1日前将坐落于�弘花园城第二期11号楼1504号房屋的购房合同、授权委托书、房契、房屋钥匙交付甲方并协助甲方办理房屋备案、过户、按揭等事宜，并且乙方不得以任何借口扣留、减少给予甲方房款差价以及贷款，如乙方以非正当理由少支付、延迟支付甲方房屋补偿差价，将于延迟支付金额之日起以每日万分之八的利息给予甲方补偿。第七条约定：本契约生效后，除不可抗力外，双方不得撤销合同。如因单方原因造成本合同终止，违约方将支付本合同房屋总价的30%作为违约金（本合同房屋总价为：甲方房屋折算为150万元，乙方房屋折算为80万元），违约金如延迟支付，将以违约金每日万分之八的金额的利息给予补偿。上述合同签订后，被告周美芬仅于2017年4月11日支付37万元，其余款项均未支付。原告陈朝晖于2017年4月11日偿还了坐落于铜陵房屋的银行贷款410919.48元，并将《国有土地使用证》【铜文国用（1995）字第500号】和《房屋所有权证》（字第010959号）交付给中介，中介随后将该《国有土地使用证》和《房屋所有权证》交给周美芬。此外，坐落于铜陵的房屋（除一层店面外）在上述合同签订前就已经由被告周美芬占有，在上述合同签订后，周美芬继续占有。在合同履行过程中，原告陈朝晖得知，合同约定的坐落于鑫弘花园城第二期11号楼1504号的房屋并非被告周美芬所有，被告周美芬无法将该房屋过户至原告陈朝晖名下。除此之外，截至目前，被告周美芬仍无法依照《房屋置换合同》第五条的约定，将坐落于鑫弘花园城第二期11号楼1504号房屋的购房合同、授权委托书、房契、房屋钥匙交付原告陈朝晖。原告认为，被告周美芬无法将坐落于鑫弘花园城第二期11号楼1504号的房屋过户至原告名下等违约行为已经构成根本违约，原告陈朝晖有权解除合同，并要求被告周美芬承担违约责任。为维护原告的合法权益，请求法院支持其诉讼请求。
周美芬辩称，1.原告有址在东山县的房屋，该房屋由原告与其母亲李燕芬共同居住，李燕芬日常从事民间标会。2017年3月，李燕芬因涉嫌非法吸收公众存款罪潜逃，会员知道情况后都涌入原告家中要求处理被拖欠的债权，部分会员甚至强行进入房屋居住，原告为此不敢在自己的房屋居住，并准备将该房屋转让。经与被告协商后，双方在中介人吴某的协助下于2017年4月1日签订了《房屋置换合同》，原告同意将坐落在东山县的房屋与被告周美芬所有但产权登记在陈某名下的鑫弘花园城11号楼1504号的房产进行置换，被告另行补偿70万元现金给原告。因原告家庭结欠周美芬借款36万元，原告同意该款从补偿的70万元现金中予以抵扣，被告只需再支付34万元。2017年4月11日，被告将现金34万元存入原告在东山县农村信用社的账户，全部履行了应付70万元款项的义务。此后，被告要求原告办理置换房产的过户手续，但原告以自己已离开东山在外地工作待其回东山后再一并办理为由一直拖延。2017年6月，原告突然提出因自己在外地工作，无需购买房产，因此不要置换被告址在鑫弘花园城11号楼1504号的房产，要求被告支付购房款80万元。被告同意了原告的要求，但要求原告给予半个月的时间用于准备购房款，原告亦予以同意。被告将款项准备齐全后，多次联系原告到东山收款及办理房产过户和移交手续，但原告却拒绝接听电话或以各种借口推脱。2017年8月24日，原告向法院提起诉讼，要求被告支付购房款及违约金，但在法院开庭后，又中途变更诉讼请求，要求解除《房屋置换合同》。原告出尔反尔变更诉讼请求，显然是�故意毁约的最好表现。因《房屋置换合同》系合法有效的合同，被告已依约支付了购房款70万元，剩余购房款无法支付系原告中途变更合同履行方式导致的结果，原告要求解除《房屋置换合同》没有事实依据，且该房屋原告至今并没有移交给被告，原告要求被告腾空与事实不符。为此，被告要求原告继续履行合同，由被告将鑫弘花园城11号楼1504号的房产过户给原告并将房屋交付使用，原告将东山县的房屋移交给被告并协助办理过户手续。2.双方置换的鑫弘花园城11号楼1504号的房屋是被告借用陈某的名义进行登记的，系被告合法产权。合同签订后，原告提出自己在外地工作，无需购买房产，所以不愿继续购买址在鑫弘花园城11号楼1504号的房屋。因此，原告所述的被告不愿过户房屋一事纯属无稽之谈，被告是愿意配合原告进行房屋过户的。原告所称的被告无法将房屋钥�、房契等物移交给原告一事也不属实，早在第一次开庭之前，被告就曾明确表示只要原告愿意，被告能立即移交房屋钥匙等物。3.址在东山县的房屋实际上是被原告母亲的债权人侵占，被告周美芬并没有占有使用，原告要求被告移交房屋没有事实依据。4.被告所取得的产权证是通过原告合法移交来的，且被告已经支付了购房款70万元，原告要求返还房产证没有事实依据。5.原告主张被告支付违约金69万元，没有任何事实依据。《房屋置换合同》合法有效，被告已经履行了该合同的大部分内容，只是因原告突然要求更改履行方式，才造成合同无法继续履行，这是原告造成的，与被告无关，被告不存在违约行为。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据《房屋置换合同》、《国有土地使用证》、《房屋所有权证》、《东山县农村信用合作联社城关信用社存款明细账》，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：
1、对被告提供的证据2.《鑫弘花园城11号楼1504号房屋不动产权证》、《租金收条》，欲证明其是鑫弘花园城11号楼1504号房屋的实际产权人。原告对其真实性及证明内容有异议。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，双方在庭审过程中均认可鑫弘花园城11号楼1504号的房屋登记在证人陈某及其配偶陈燕芬名下，故本院对其证明力不予确认，本院确认陈某、陈燕芬才是该房屋的产权人。
2、对被告提供的证据3.《原、被告双方及中介吴某的短信、微信聊天记录》、证据4.证人吴某出庭作证的证言、证据5.证人陈某出庭作证的证言，本院认为，原告陈朝晖对短信、微信聊天记录中属于原、被告双方直接交流的信息予以确认，即确认被告已经支付了房屋差价37万元，结合原告陈朝晖变更前的第1项诉讼请求：判令被告周美芬立即向原告陈朝晖支付坐落于铜陵房屋的购房款113万元，并支付逾期付款违约金（以113万元为基数，自2017年4月16日起，按每日万分之八的标准支付至实际支付日，暂计算至2017年8月24日为116616元），可以证明关于铜陵镇苏峰街584号的房屋买卖合同，原告陈朝晖是同意继续按照合同价款150万元履行的；而证人吴某出庭作证的证言不能明确肯定原、被告双方有抵扣款36万元的存在，从原、被告双方�订的《房屋置换合同》中，并没有约定原告母亲李燕芬结欠被告周美芬的会钱36万元应从被告支付给原告的房屋补偿款70万元中予以抵扣，故本院对其欲证明已经支付了房屋差价70万元不予确认，仅确认已经支付了房屋差价37万元；证人陈某出庭作证的证言证明鑫弘花园城11号楼1504号的房屋至今仍登记在陈某、陈燕芬名下，陈某与周美芬之间并未签订房屋买卖合同，被告周美芬代陈某行使处分权利是否有经过陈某的配偶陈燕芬的同意，被告未能举证，故本院对其证明力不予确认。
本院经审理认定事实如下：原告陈朝晖系坐落于东山县（房屋所有权证房屋坐落登记为：铜陵镇文峰街厝池，国有土地使用证地址登记为：铜陵镇文峰街铜兴路）房屋的所有权人，坐落于东山县房屋的所有权人为陈某、陈燕芬。2017年4月1日，原告陈朝晖（甲�）与被告周美芬（乙方）在中介吴某（丙方）的见证下签订了《房屋置换合同》，约定：甲乙双方同意将上述两处房屋进行置换，由于地理位置、设备标准、破损程度、面积等存在差异，乙方同意支付甲方70万元作为补偿；双方同意在合同签订后十五日内，乙方将补偿款70万元支付给甲方；甲方应在乙方补偿款到达甲方银行卡的半个月内还清甲方在银行的抵押贷款并赎回房契，交予丙方办理房屋过户、银行按揭贷款等事宜；乙方应于2017年8月1日前将坐落于鑫弘花园城11号1504号房屋的购房合同、授权委托书、房契、房屋钥匙交付甲方并协助甲方办理房屋备案、过户、按揭等事宜，并且乙方不得以任何借口扣留、减少给予甲方房款差价以及贷款，如乙方以非正当理由少支付、延迟支付甲方房屋补偿差价，将于延迟支付金额之日起以每日万分之八的利息给予甲方补偿；本�约生效后，除不可抗力外，双方不得撤销合同，如因单方原因造成本合同终止，违约方将支付本合同房屋总价的30%作为违约金（甲方房屋折算为150万元，乙方房屋折算为80万元，本合同房屋总价为230万元），违约金如延迟支付，将以违约金每日万分之八的利息给予补偿等。合同签订后，被告周美芬共计支付给原告陈朝晖购房款37万元。原告陈朝晖于2017年4月11日偿还了坐落于铜陵房屋的银行贷款410919.48元，并将《国有土地使用证》【铜文国用（1995）字第500号】和《房屋所有权证》（字第010959号）交付给中介吴某，吴某随后将该《国有土地使用证》和《房屋所有权证》交给周美芬。
本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：原告陈朝晖的诉讼请求是否具有事实依据和法律依据？
原告陈朝晖认为，其从未主张《房屋置换合同》无效，其要购买的是被告的房屋，并不是第三方的房屋，鑫弘花园城11号楼1504号的房屋至今未登记在被告名下，被告周美芬无法将该房屋过户至原告名下，且被告目前只付了37万元的购房款，根据《房屋置换合同》，被告的行为已经构成根本违约，原告陈朝晖有权解除合同，并要求被告周美芬按《房屋置换合同》第七条的约定支付违约金69万元。
被告周美芬认为，鑫弘花园城11号楼1504号的房屋并不存在无法过户的情况，该房屋虽然登记在案外人陈某名下，但实际产权人是被告，陈某也表态其愿意配合过户，原告认为不能进行房屋置换是不成立的；原告购买该房屋就是想要该房屋的产权，只要被告能够将该房屋产权进行置换，那就不存在违约行为。《房屋置换合同》合法有效，被告已经履行了该合同的大部分内容，只是因原告突然要求更改履行方式，才造成合同无法继续履行，这是原告造成的，与被告无关，被告不存在违约行为，原告主张被告支付违约金69万元，没有任何事实依据。
本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，本案原告与被告签订的�房屋置换合同》，实际上是鑫弘花园城11号楼1504号的商品房（合同价款80万元）和址在铜陵的房屋（合同价款150万元）买卖合同的叠加（两份房屋买卖合同），系双方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律法规的禁止性规定，应属合法有效。双方当事人均应全面履行合同义务，并享有合同权利。合同签订后，因鑫弘花园城11号楼1504号的房屋登记在陈某、陈燕芬夫妻名下，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，被告周美芬并非该房屋的所有权人，无权以合同形式处分他人的物权，被告周美芬无法直接将该房屋过户至原告陈朝晖名下，而且至今仍未能按照《房屋置换合同》第五条的约定，将坐落于鑫弘花园城第二期11号楼1504号房屋的购房合同、授权委托书、房契、房屋钥匙交付原告陈朝晖，已经构成根本违约。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，原告陈朝晖主张解除原、被告双方于2017年4月1日签订的《房屋置换合同》中鑫弘花园城11号楼1504号的房屋买卖合同，本院依法予以支持；但是，原告陈朝晖主张解除原、被告双方于2017年4月1日签订的《房屋置换合同》中址在铜陵房屋的买卖合同，因该合同系双方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律法规的禁止性规定，应属合法有效的合同，且被告周美芬按约履行了部分付款义务，原告亦将铜陵房屋的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》及该房屋的钥匙交付给被告，双方应当继续履行。关于原告主张的违约金问题，《房屋置换合同》第五条约定“乙方不得以任何借口扣留、减少给予甲方房款差价以及贷款，如乙方以非正当理由少支付、延迟支付甲方房屋补偿差价，将于延迟支付金额之日起以每日万分之八的利息给予甲方补偿”；第七条约定“本契约生效后，除不可抗力外，双方不得撤销合同，如因单方原因造成本合同终止，违约方将支付本合同房屋总价的30%作为违约金（甲方房屋折算为150万元，乙方房屋折算为80万元，本合同房屋总价为230万元），违约金如延迟支付，将以违约金每日万分之八的利息给予补偿”。庭审时，经本院释明，被告周美芬认为违约金数额不高，不要求�整，根据当事人意思自治原则，本院对此不主动干预。被告周美芬未能于2017年4月16日前将补偿款70万元支付给原告陈朝晖，只支付了37万元，根据《房屋置换合同》第五条约定，被告周美芬应自2017年4月17日起以未支付的房屋补偿差价33万元（70万元－37万元）为基数，按每日万分之八的利率支付给原告陈朝晖；另因被告周美芬对鑫弘花园城11号楼1504号的房屋并无处分权，致使合同目的不能实现，其行为已构成违约，被告周美芬应按《房屋置换合同》第七条的约定，以鑫弘花园城11号楼1504号的房屋的折算价80万元为基数，支付原告陈朝晖违约金24万元（80万元×30%）。
综上所述，本院认为，原、被告双方于2017年4月1日签订的《房屋置换合同》是原告陈朝晖向被告周美芬购买鑫弘花园城11号楼1504号房屋及被告周美芬向原告陈朝晖购买�陵房屋的两份房屋买卖合同的叠加，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。合同签订后，因被告周美芬明知自己并非鑫弘花园城第二期11号楼1504号房屋的所有权人，无权以合同形式处分他人的物权，仍然与原告签订《房屋置换合同》，导致无法直接将该房屋过户至原告陈朝晖名下，而且至今仍未能按照《房屋置换合同》第五条的约定，将坐落于鑫弘花园城第二期11号楼1504号房屋的购房合同、授权委托书、房契、房屋钥匙交付原告陈朝晖，已经构成根本违约。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规�，原告陈朝晖主张解除原、被告双方于2017年4月1日签订的《房屋置换合同》中鑫弘花园城11号楼1504号的房屋买卖合同，本院依法予以支持；但是，原告陈朝晖主张解除原、被告双方于2017年4月1日签订的《房屋置换合同》中址在铜陵房屋的买卖合同，要求被告立即返还铜陵房屋的《国有土地使用证》【铜文国用（1995）字第500号】和《房屋所有权证》（字第010959号）及腾空并返还坐落于铜陵房屋（除一层店面外），因该合同系双方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律法规的禁止性规定，应属合法有效合同，而且被告周美芬按约履行了部分付款义务（37万元），原告亦将铜陵房屋的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》及该房屋的钥匙交付给被告，双方应当继续履行，即被告应当补足房屋价款113万元，原告应当履行协助过户的义务。故原告的该项诉讼请求，�院依法应当予以驳回。原告主张判令判令被告立即向原告支付违约金69万元（按合同总价230万元的30%计算），因根据《房屋置换合同》第五条约定，被告周美芬未能于2017年4月16日前将补偿款70万元支付给原告陈朝晖，只支付了37万元，故调整为被告周美芬应自2017年4月17日起以未支付的房屋补偿差价33万元（70万元－37万元）为基数，按每日万分之八的利率支付给原告陈朝晖；另因被告周美芬对鑫弘花园城11号楼1504号的房屋并无处分权，致使合同目的不能实现，其行为已构成违约，被告周美芬应按《房屋置换合同》第七条的约定，以鑫弘花园城11号楼1504号房屋的折算价80万元为基数，支付原告陈朝晖违约金24万元（80万元×30%）。原、被告双方签订的《房屋置换合同》中，并没有约定原告母亲李燕芬结欠被告周美芬的会钱36万元应从被告支付给原告的房屋补偿款70万元中予以抵扣，证人吴某也陈述其不能明确肯定原、被告双方有抵扣款的存在，被告周美芬又未能提供证据加以证明，依法应当承担举证不能的法律后果，本院对该抗辩理由不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：
一、解除原告陈朝晖与被告周美芬于2017年4月1日签订的《房屋置换合同》中关于鑫弘花园城11号楼1504号的房屋买卖合同；
二、被告周美芬应于本判决生效之日起十日内支付给原告陈朝晖违约金24万元，并自2017年4月17日起以未支付的房屋补偿差价33万元（70万元－37万元）为基数，按每日万分之八计算的利息（违约金）；
三、原告陈朝晖与被告周美芬于2017年4月1日签订的《房屋置换合同》中关于铜陵的房屋买卖合同部分继续履行，即被告周美芬应于本判决生效之日起十日内支付给原告陈朝晖该房屋的购房款余额113万元，原告陈朝晖应于本判决生效之日起十日内协助被告周美芬办理坐落于东山县房屋【房屋所有权证号：字第010959号，房屋坐落登记为：铜陵镇文峰街厝池；国有土地使用证号：铜文国用（1995）字第500号，地址登记为：铜陵镇文峰街铜兴路】的不动产权属变更登记手续（变更至被告周美芬名下）；
四、驳回原告陈朝晖的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)》第二百五十三条(?javascript:SLC(183386,253)?)规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25200元，由原告陈朝晖负担8316元，被告周美芬负担16884元；财产保全申请费5000元，由原告陈朝晖负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。
审 判 长 林金生
审 判 员 陈月寒
人民陪审员 李舜东
二〇一八年二月二十三日
书 记 员 林 霖
附执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务�，应当支付迟延履行金。