贵州省息烽县人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0122民初323号原告：高杰，男，1993年12月4日生，住贵州省息烽县，委托诉讼代理人：高雪平（系高杰之父），男，住贵州省息烽县，特别授权代理。委托诉讼代理人：袁军，贵阳市息烽县中心法律服务所法律服务工作者，执业证号32401051102054，特别授权代理。被告：贵州弘晋房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区沙冲南路158号，统一社会信用代码915201007457354741。法定代表人：陈忠斌，董事长，委托诉讼代理人：杨荣，女，1977年2月15日生，住贵州省贵阳市南明区，特别授权代理。被告：贵州弘晋房地产开发有限公司一分公司，住所地贵州省贵阳市息烽县龙港新城2号楼2单元2层1号，统一社会信用代码91520122560904104R。负责人：曾明，原告高杰与被告贵州弘晋房地产开发有限公司（以下简称弘晋房开公司）、贵州弘晋房地产开发有限公司一分公司（以下简称弘晋房开一分公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年2月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。在诉讼过程中，原、被告于2018年5月3日、2018年6月15日两次申请庭外和解。原告高杰及其委托诉讼代理人高雪平、袁军、被告弘晋房开公司的委托诉讼代理人杨荣到庭参加诉讼，被告弘晋房开一分公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高杰向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告弘晋房开一分公司于2014年9月11日签订的《门面预售合同》；2.判令二被告退还原告购房款1810997元，从2014年9月12日起按照银行同期贷款利息支付利息至本息付清时止；3.判令被告赔偿原告一倍的购房款1810997元，并赔偿原告的门面装修损失50万元；4.诉讼费、保全费由被告承担。事实及理由：2014年9月11日，原告高杰与被告弘晋房开一分公司签订了门面预售合同，合同约定，被告弘晋房开一分公司将位于息烽县永靖镇××楼地下××层，建筑面积120.34平米，房号为5幢-1-17号门面出售给原告，约定每平方为1.49万元，门面总价款为1793066元。其他代收费用有维修基金17931元、房屋交易费962.72元、领取钥匙、闭路电视开户费668元、房产证办证费750元、电开房费520元，原告应支付的款项合计1813897.82元（代收费用多退少补）。双方约定由原告一次性付清全部款项，该门面产权归原告所有，并约定于2014年12月后签订商品房买卖合同、办理备案登记，如有违约将承担对方的经济损失及相应的法律责任。合同签订后，原告父亲高雪平于2014年9月12日通过银行转账支付到了被告指定的账户，并由被告出具的购房款收据一张，被告将门面交由原告管理使用，原告对该门面投入了装修费用50万元用于经营家私。2014年12月后，被告称所购门面已经交由原告使用，一再拖延与原告签订正式商品房买卖合同。2017年9月初，原告得知被告弘晋房开公司在将该门面出卖给原告之前，已将门面抵押给银行贷款，原告对此完全不知情。后被告于2017年9月10日退还了代收费用26082元，并承诺于2017年12月底将门面赎回为原告办理产权登记手续，但至今未能办理。二被告故意将已经抵押贷款给银行的门面出售给原告，并收取了原告购房款、代收款共计1837079元，被告的行为已违约，严重损害了原告的合法权益，原告现诉至法院。被告弘晋房开公司辩称，原告请求解除预售合同理由不成立，因被告没有一房二卖，不应当解除；既然合同不解除，就不存在退还购房款，即使该房屋在银行有抵押贷款也是发生的销售之前，原告对此是知晓的，就不应赔偿一倍购房款。另外，因所售门面原告至今仍在使用，就不存在装修损失。被告弘晋房开一分公司未作答辩。本院经审查认定事实如下：原告与被告弘晋房开一分公司于2014年9月11日签订了《门面预售合同》，合同约定，原告购买被告弘晋房开一分公司所修建的位于息烽县××××号商品房，建筑面积为120.34平方米，价格为14900元/平方，总价款为1793066元，房款支付方式为买受人一次付清，另由被告弘晋房开一分公司代收维修基金17931元、房屋交易费962.72元、领钥匙及闭路电视开户费668元、房产证办证费750元、电开户费520元，合计20831.72元（代收费用多退少补）；同时还约定，双方就原告所购买的门面房于2014年12月后签订商品房买卖合同及到相关部门进行备案登记，如有违约将承担对方的经济损失及相应的法律责任。上述合同签订后，原告之父高雪平于次日代原告向被告弘晋房开一分公司支付了购房款1837079元（含代收费用44013元），2014年9月20日被告弘晋房开一分公司将房屋交付给原告，原告遂即进行了装修用于个体经营。后因双方一直未签订商品房买卖合同，被告弘晋房开一分公司于2017年9月10日退还了原告部分代收款26082元。同时查明，位于息烽县××号房屋首次产权登记时间为2012年8月21日，登记所有权人为被告弘晋房开一分公司，该房屋于2013年3月15日设定了最高额抵押，抵押权人为招商银行股份有限公司贵阳分行，该抵押权于2014年6月30日注销，后又于2014年7月1日再次设定抵押，抵押权人为招商银行股份有限公司贵阳分行，该抵押至今未注销。原告于2017年9月得知所购买的房屋已设立了抵押权，因无法办理房屋所有权转移登记，原告遂诉至法院请求判令支持其如前诉请。根据原告的申请，我院于2018年5月17日委托贵州皓天价格评估司法鉴定所进行鉴定，经鉴定位于息烽县××××号门面装修费用为42.2万元，产生鉴定费3万元(已由原告垫付)。诉讼过程中，原告高杰向本院申请对被告弘晋房开一分公司所有的位于贵州省息烽县××南大街××号房屋价值180万元部分予以保全，并由华泰财产保险有限公司向本院出具诉讼财产保全责任保险保单保函作为担保。本院于2018年3月23日作出的（2018）黔0122民初323号《民事裁定书》，裁定对被告弘晋房开一分公司名下的位于贵州省息烽县××南大街××号房屋予以查封。本院认为，双方当事人争议的焦点是：1.《门面预售合同》是否应当解除?2.若合同解除，被告将承担何种民事责任?针对焦点1，原告与被告弘晋房开一分公司签订《门面预售合同》时，被告弘晋房开一分公司故意隐瞒涉案门面已经设立抵押权未将该情形告知原告，且在签订合同后至今都未履行消灭抵押权的义务，致使原告无法办理房屋所有权转移登记，原告所购买房屋的合同目的已不能实现，被告弘晋房开一分公司的行为已构成根本违约，故对原告要求解除《门面预售合同》的请求本院予以支持。焦点2，双方签订的《门面预售合同》当中，对商品房基本情况、商品房单价及总价款、付款方式及时间等均进行了约定，应认定为商品房买卖合同，该合同被解除是由于被告弘晋房开一分公司的故意隐瞒所售房屋已经抵押的行为所导致，原告有权请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并请求被告弘晋房开一分公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。对于原告要求被告弘晋房开一分公司退还购房款1810997元，并从2014年9月12日起按照银行同期贷款利率支付利息至本息还清时止的主张，本院予以支持，但购房款1810997元当中包括了代收费用17931元；对于原告要求被告弘晋房开一分公司赔偿其门面装修损失50万元的主张，本院支持装修损失为42.2万元，同时由被告承担鉴定费3万元；对于原告要求被告弘晋房开一分公司赔偿一倍的购房款1810997元的主张，庭审中，双方当事人均认可涉案门面目前市场价格为一万七、八千元每平方米，综合考虑本案的实际情况及涉案门面的市场价格，本院酌定由被告弘晋房开一分公司赔偿原告40万元；对于原告主张由被告承担其在诉讼保全过程中购买诉讼财产保全责任保险所产生保费的请求，因双方对上述费用的承担并未进行明确约定，也无相应的法律规定，该主张本院不予支持。被告弘晋房开公司作为弘晋房开一分公司的总公司，应当对弘晋房开一分公司的民事活动承担民事责任，在弘晋房开一分公司管理的财产不足以承担上述债务时，被告弘晋房开公司应承担付款义务。关于被告弘晋房开公司提出原告对涉案房屋设定抵押权的情况是知晓的，但并未提供任何证据予以证实，其在庭审中陈述在签订预售合同时确实未将上述情况告知原告，故本院认定原告自称于2017年9月才知晓涉案房屋已设定抵押权的事实。综上所述，被告弘晋房开一分公司应退还原告购房款1793066元及代收费用17931元，并从2014年9月12日起按照中国人民银行同期贷款基准利率支付利息至全部款项付清之日止；由被告弘晋房开一分公司赔偿原告装修损失42.2万元、鉴定费3万元；由被告弘晋房开一分公司赔偿原告损失40万元。如被告弘晋房开一分公司管理的财产不足以承担上述债务，则由被告弘晋房开公司承担付款义务。依据《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款“分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。”、《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：”第四项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”、第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：”第二项“故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”、第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”规定，判决如下：一、解除原告高杰与被告贵州弘晋房地产开发有限公司一分公司于2014年9月11日签订的《门面预售合同》；二、由被告贵州弘晋房地产开发有限公司一分公司于本判决生效之日起十五日内退还原告高杰购房款1793066元及代收费用17931元，合计1810997元，并从2014年9月12日起以1810997元为基数按照中国人民银行同期贷款基准利率支付利息至全部款项付清之日止；三、由被告贵州弘晋房地产开发有限公司一分公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告高杰门面装修损失42.2万元、鉴定费3万元；四、由被告贵州弘晋房地产开发有限公司一分公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告高杰因解除合同的损失40万元；五、若被告贵州弘晋房地产开发有限公司一分公司所管理的财产不足以清偿上述债务，则由被告贵州弘晋房地产开发有限公司承担付款义务；六、驳回原告高杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费39776元，减半收取计19888元，保全费5000元，合计24888元，由原告高杰负担7000元、由被告贵州弘晋房地产开发有限公司、贵州弘晋房地产开发有限公司一分公司负担17888元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  付相莉二〇一八年七月三日书记员  唐 惠