辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第2523号
上诉人（原审被告）：沈阳农村商业银行股份有限公司浑南支行，住所地沈阳市浑南新区浑河堡凤翔大街2-1甲号。
法定代表人：赵健东，该行行长。
委托代理人：崔莹，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。
被上诉人（原审原告）：沈阳凤祥物业管理有限公司，住所地沈阳市苏家屯区白杨路1号。
法定代表人：邹丽鸣，该公司经理。
委托代理人：孙明海，男，1991年2月10日出生，汉族，该公司员工。
原审被告：沈阳农村商业银行股份有限公司，住所地沈阳市沈河区北站路59号。
法定代表人：王俊生，该公司董事长。
委托代理人：崔莹，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。
上诉人沈阳农村商业银行股份有限公司浑南支行（以下简称“农商行浑南支行”）因与被上诉人沈阳凤祥物业管理有限公司（以下简称“凤祥物业公司”）、原审被告沈阳农村商业银行股份有限公司（以下简称“沈阳农商行”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2015）浑南民二初字第862号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月22日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长并主审，代理审判员韩彩霞、代理审判员李大鹏参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
凤祥物业公司一审诉称，2008年9月1日、2012年12月15日，凤祥物业公司与沈阳市浑南新区凤祥新城业主委员会、沈阳市东陵（浑南新区）凤祥新城小区业主委员会各签订了物业服务合同一份，合同约定由凤祥物业公司为沈阳市浑南新区凤祥新城小区提供物业服务，物业费收取标准为0.5元每平方米每月。2006年，沈阳市东陵区农村信用合作社五三信用社（以下简称“五三信用社”）通过资产抵债的形式取得了位于该小区的凤祥大厦1-5层的所有权。2012年初，五三信用社更名为浑南支行，其全部债权债务已由沈阳农商行所承继。凤祥物业公司多次要求农商行浑南支行、沈阳农商行支付物业费，但其一直以各种理由拒缴，凤祥物业公司诉至法院，请求法院判令农商行浑南支行向凤祥物业公司支付拖欠的物业费152，000元，并由沈阳农商行承担连带给付责任，诉讼费用由农商行浑南支行、沈阳农商行承担。
农商行浑南支行、沈阳农商行一审辩称，一、业主委员会成立、决议均无效，其签订的物业服务合同也无效：1、业主委员会从筹备、成立至选聘物业公司等事宜均未通知农商行浑南支行、沈阳农商行，其决议不能代表大多数业主的意愿，其成立应无效；2、业主委员会并未履行合法的备案程序，其成立无合法性，无权代表业主行使权利；3、业主委员会的决议表决中仅有27位业主参加，并不符合“过半数”的规定，该决议应无效，其选聘物业公司的行为也应当无效。
二、物业公司未取得特定资质，违反了法律法规的强制性规定，无权签订物业服务合同，该合同应无效。
三、物业服务合同未办理备案手续，应属无效合同。
四、凤祥物业公司未尽物业服务义务，无权要求农商行浑南支行、沈阳农商行缴纳物业费：1、农商行浑南支行所有的凤祥大厦1-5层一直闲置，凤祥物业公司从未履行过安全保障义务，也未依合同约定向其提供“绿化、车辆管理、垃圾倾倒”等服务；2、凤祥物业公司擅自占用农商行浑南支行的公共楼梯区域，在该大厦公共楼梯上堆满了凤祥物业公司的扫帚、铁锹、水泥袋、桶、垃圾袋、工具箱、木料等，凤祥物业公司从未对其进行过清理；3、农商行浑南支行所有的凤祥大厦1-5层公共楼梯上的约200个暖气片被偷，导致无法供暖，凤祥物业公司并未及时处理；4、农商行浑南支行所有的凤祥大厦1-5层公共区域的墙皮出现大面积脱落，走路相当危险，凤祥物业公司从未进行过处理；5、农商行浑南支行无法使用其所有的凤祥大厦1-5层电梯；6、农商行浑南支行的垃圾倾倒、卫生清扫、化粪池清洗等均自费完成，凤祥物业公司未尽相关义务。综上，请求法院驳回凤祥物业公司的诉讼请求，维护农商行浑南支行、沈阳农商行的合法权益。
原审法院审理查明，2008年9月1日、2012年12月15日，凤祥物业公司与沈阳市浑南新区凤祥新城业主委员会、沈阳市东陵（浑南新区）凤祥新城小区业主委员会各签订了物业服务合同一份，合同约定由凤祥物业公司于2008年9月1日至2012年8月31日、2013年1月1日至2015年12月31日期间为沈阳市浑南新区凤祥新城小区提供物业服务，物业费收取标准为0.5元每平方米每月。2006年，五三信用社通过资产抵债的形式取得了位于该小区，建筑面积为4000平方米的凤祥大厦1-5层的所有权。2011年12月29日，五三信用社更名为农商行浑南支行，其全部债权债务均由农商行浑南支行所承继。农商行浑南支行一直未向凤祥物业公司缴纳物业费，凤祥物业公司多次催要未果后诉至法院，请求法院判令农商行浑南支行向凤祥物业公司支付2008年9月1日至2014年12月31日期间拖欠的物业费152，000元，并由沈阳农商行承担连带给付责任，诉讼费用由农商行浑南支行、沈阳农商行承担。
原审法院认为，凤祥物业公司与沈阳市浑南新区凤祥新城业主委员会、沈阳市东陵（浑南新区）凤祥新城小区业主委员会签订的二份物业服务合同合法有效，农商行浑南支行于2006年通过资产抵债的形式取得了位于该小区的凤祥大厦1-5层的所有权，其应为该小区业主，故凤祥物业公司与农商行浑南支行之间存在物业服务合同关系，农商行浑南支行应依合同约定向凤祥物业公司支付2008年9月1日至2012年8月31日、2013年1月1日至2014年12月31日期间拖欠的物业费。农商行浑南支行、沈阳农商行均为独立的法人主体，凤祥物业公司要求沈阳农商行承担连带责任并无法律和事实依据，故对此诉讼请求，原审法院不予支持。关于农商行浑南支行、沈阳农商行提出的凤祥物业公司未履行物业服务义务的抗辩理由，其提供的证据不足以证明凤祥物业公司在物业服务方面存在问题，故对此抗辩理由，原审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，原审法院判决：一、被告沈阳农村商业银行股份有限公司浑南支行于本判决生效之日起十日内给付原告沈阳凤祥物业管理有限公司2008年9月1日至2012年8月31日、2013年1月1日至2014年12月31日期间拖欠的物业费144，000元；二、驳回原告的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，由原告沈阳凤祥物业管理有限公司承担1120元，被告沈阳农村商业银行股份有限公司浑南支行于承担3180元。
宣判后，上诉人农商行浑南支行不服，上诉至本院。上诉请求：撤销原审判决；改判驳回被上诉人的诉讼请求；一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：一、一审法院漏审重要事实，作出的判决没有事实依据。一审法院未认真审查《物业服务合同》的有效性；业主委员会成立及决议无效；被上诉人物业公司未取得特定资质，无权签订《物业服务合同》；物业服务合同未备案，应属无效；二、上诉人在一审中提交的证据足以证明被上诉人未履行物业服务义务，一审法院未审查即作出不采信的结论，有失偏颇。上诉人在一审中提供了照片和录像，能够非常清楚地证明被上诉人未尽过物业服务义务，并且照片显示的区域不是上诉人的专有区域，而是公共区域；《会议记录》是真实来源于业主委员会，有据可查，并非被上诉人所说的“单方证据”。三、我方认为被上诉人的诉讼超过诉讼时效，其2015年3月19日提起诉讼主张2008年9月1日-2014年12月31日期间的物业费，我方认为超过诉讼时效，对其超出部分请法院驳回其诉讼请求。我方提供的证据是2012年9月1日签订的物业服务合同，业主委员会确认成立时间为2012年9月2日，对于被上诉人提出的2008年9月1日-2014年12月31日期间的物业费没有依据。
被上诉人凤祥物业公司辩称：一、上诉人认为《物业服务合同》无效，没有事实依据和法律依据。上诉人根据《物业管理条例》第16条和《沈阳市物业管理条例》第12条规定认定物业合同无效属于法律理解错误，业主委员会的备案只是将成立时的相关文件备存于行政主管部门，以便于主管部门对业主委员会进行监督管理。被上诉人系依法成立的物业服务企业，若上诉人认为被上诉人没有相应资质，根据民事诉讼法“谁主张谁举证”原则，应当由上诉人对其主张负举证责任。《物业服务合同》是被上诉人与业主委员会在自愿、平等协商的基础上签订的，对全体业主有效。二、被上诉人按照《物业服务合同》的约定，履行了自己的义务，尽到了自己的职责，上诉人理应依合同的约定如约支付物业费。三、我公司每年向其催缴物业费，在一审已经提交相关证据，上诉人在二审提出关于过诉讼时效的规定已经超过了提起的时间。2008年我方是与业主委员会签订的合同，2008年的合同也是合法有效的。
原审被告沈阳农商行述称：同意上诉人意见。
本院查明事实与原审法院查明事实一致。
上述事实，有凤祥物业公司提供的物业服务合同二份、资产抵债协议、工商登记卡、公司章程、房产证、无偿使用证明、物业费收费通知等证据及当事人陈述笔录在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。
本院认为：凤祥物业公司系为浑南新区凤祥新城小区提供物业服务的物业服务企业。关于农商行浑南支行上诉提出凤祥物业公司与业主委员会签订的《物业服务合同》对其不具有法律效力的问题。农商行浑南支行通过资产抵债方式取得的凤祥大厦1-5层房屋位于凤祥物业公司提供物业服务的小区内，凤祥物业公司对包括农商行浑南支行取得的凤祥大厦1-5层房产在内的小区房产履行了公共部位及设施的维护、管理职责，农商行浑南支行事实上享受了凤祥物业公司的物业服务，应当履行交纳物业费的义务。对农商行浑南支行以物业服务合同对其不具有法律效力为由拒绝支付物业费的主张，本院不予支持。关于农商行浑南支行上诉提出凤祥物业公司未尽物业服务义务的主张。农商行浑南支行一审中提供照片一组欲证明凤祥物业公司未尽服务义务，但其提供的照片反映的是房屋专有部分的状况，无法证明凤祥物业公司未尽公共部位维护、管理的物业服务义务，且农商行浑南支行主张的物业费标准为0.5元／平方米／月，根据权利义务相一致原则，一审判决农商行浑南支行按此标准支付欠付的物业费并无不妥，可予维持。
关于农商行浑南支行上诉提出凤祥物业公司的诉请超过诉讼时效的主张。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。本案中，农商行浑南支行一审中并未提出诉讼时效的抗辩，依照上述规定，对其该项主张，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由上诉人沈阳农村商业银行股份有限公司浑南支行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 妍
代理审判员 韩彩霞
代理审判员 李大鹏
二〇一五年十一月十八日
书 记 员 路柠檑
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。