广东省梅州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）梅中法民二终字第221号
上诉人（原审被告、反诉原告）：丰顺穗光房地产有限公司。住所地：广东省丰顺县汤坑镇金盘路*号。
法定代表人：吴献光，该公司董事长。
委托代理人：张书会，系法定代表人吴献光之妻。
委托代理人：黄飞龙。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：梅州恒誉房地产代理有限公司。住所地：梅州市梅江区江南丽都中路金堡花园*栋***房。
法定代表人：李利梅，该公司董事长。
委托代理人：张展源，广东从信律师事务所律师。
委托代理人：梁莹莹，广东从信律师事务所实习律师。
上诉人丰顺穗光房地产有限公司与被上诉人梅州恒誉房地产代理有限公司因商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服丰顺县人民法院于2015年7月30日作出的（2015）梅丰法民二初字第80号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月31日受理后，依法组成合议庭，于2015年9月23日公开开庭进行了审理。上诉人丰顺穗光房地产有限公司（下称“丰顺穗光公司”）的委托代理人张书会、黄飞龙，被上诉人梅州恒誉房地产代理有限公司（下称“梅州恒誉公司”）的委托代理人张展源、梁莹莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
当事人一审起诉和答辩意见
原告梅州恒誉公司诉称，2014年9月15日原、被告经友好协商，在公平、平等的原则下，签订了《穗光温泉花园代理销售合同》，被告为穗光温泉花园小区项目的开发商，委托原告为该项目的独家销售代理商。合同中约定主要内容有：1、销售代理合作模式为被告指定原告为穗光温泉花园一期物业唯一销售代理商和唯一承办网签的代理商；2、销售代理范围；3、代理期限；4、代理费用范围及支付方式；5、被告应负担的费用等。在合同签订后，原告积极履行合同，为被告代理销售了穗光温泉花园的部分房产。但是，被告违反诚实信用原则，拒绝履行合同条款，损害原告合法利益，具体情况如下：2014年9月15日后至2015年3月31日共7个月工资共计28万元。住宅网签共66套，按合同约定住宅佣金费率为0.5%计算，网签佣金共计231558元，手工合同6套佣金共48540元，合计280098元。另依合同第十一条第5款的约定：被告承诺在2014年12月30日前取得1栋预售证，如若未能拿出，1栋66套佣金全部一次性计算给乙方。至起诉之日止，被告尚未能提供第一栋的预售许可证给原告，故佣金应按第1栋66套一次性计付。原告多次函告被告，要求支付工资及佣金，但被告一直置之不理，严重损害了原告的合法权益，同时产生了极大的社会不良影响，原告为了维护自己的合法利益，依据相关法律法规的规定，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法判令：一、被告归还原告2014年9月至2015年3月工资及后勤费用28万元，2014年9月15日至2015年3月31日佣金280098元，第一栋66套佣金225484元，合计785582元；二、本案诉讼费用由被告承担。
被告丰顺穗光公司答辩称，原告提供的《穗光温泉花园代理销售合同》是无效的合同，具体事实理由与反诉诉称内容一致。
反诉原告丰顺穗光公司反诉称，反诉被告在履行《商品房代理销售合同》和《广东省梅州市丰顺县穗光温泉花园楼盘销售代理补充合同》的工作中，违反合同约定的义务，合谋用抢夺来的丰顺穗光房地产有限公司的公章和法定代表人私章非法伪造一份《穗光温泉花园代理销售合同》和一份《协议书》，不仅违法销售了房屋9套，共价值437.5万元，私自收取客户现金约70.8万元，造成丰顺穗光房地产有限公司从2014年3月21日至2015年5月31日不能进行正常经营工作，损失惨重，已构成严重的违法违约和侵权。反诉原告的公司公章和法定代表人私章在2014年3月21日在穗光花园温泉售楼部被陈丰华等人抢夺，报警回执号为0910956。在2014年3月21日至2014年9月16日所盖的合同反诉原告均不予认可。因此请求法院判令：一、驳回反诉被告的请求；二、《穗光温泉花园代理销售合同》无效；三、诉讼费用由反诉被告承担。
反诉被告梅州恒誉公司答辩称，1、原、被告双方签订的《穗光温泉花园代理销售合同》经过双方的协商，是自愿签订的合法有效的合同。2、不存在反诉原告说的反诉被告抢夺反诉原告公司印章的事实，反诉原告为逃避责任而报了假案，公安局也未予立案侦查，故反诉原告所主张的依据不存在。3、反诉被告与反诉原告签订《穗光温泉花园代理销售合同》后不存在私自销售房产的问题，反而是一直在帮助反诉原告进行房产销售，却未得到应有的报酬。故反诉原告的依据不足，应予驳回。
一审法院查明的事实和判决结果
一审法院经审理查明：2014年9月15日，丰顺穗光公司与梅州恒誉公司签订了一份《穗光温泉花园代理销售合同》，丰顺穗光公司在合同落款甲方一栏盖上公司公章，并由丰顺穗光公司的委托代表梁小军在合同中签名并按捺指模确认，梅州恒誉公司在合同落款乙方一栏盖上公司公章，并由其法定代表人李利梅签名及按捺指模确认。合同主要约定：丰顺穗光公司指定梅州恒誉公司为穗光温泉花园一期物业唯一销售代理商和唯一承办网签的代理商，网签指定由梅州恒誉公司销售经理李利梅签约，代理期限为2014年9月1日至2015年8月30日；丰顺穗光公司应每月15日前向梅州恒誉公司支付工资、办公费、交通、后勤及管理费等包干费用4万元；销售代理佣金以丰顺穗光公司于2013年10月18日在住建局备案的公示价为基数，网签套数低于198套时，佣金率为0.5%，网签套数不低于198套时，佣金率为0.7%，丰顺穗光公司应于每月15日前将上月的销售佣金转账到梅州恒誉公司的账户中。另在合同第十一条第5点双方约定“甲方承诺在2014年12月30日前取得1栋预售证，如若未能拿出，1栋66套佣金全部一次性计算给乙方”。在合同签订后，梅州恒誉公司在丰顺穗光公司的委托下，于2014年9月1日至2015年3月25日期间，共在丰顺县住房和城乡规划建设局网签住宅合同66套（详见附表1），商铺6套（详见附表2），按照双方合同约定的网签套数低于198套时，以公示价为基数，佣金率为0.5%计算，梅州恒誉公司代理销售住宅的佣金为231558元、商铺的佣金为48540元，合计280098元。根据合同约定的丰顺穗光公司每月应支付梅州恒誉公司工资、办公费、交通、后勤及管理费等包干费用4万元，2014年9月至2015年3月共7个月的包干费用合计28万元。在梅州恒誉公司屡次发工作函向丰顺穗光公司要求结算及催收各项费用未果后，原告遂于2015年5月7日向一审法院起诉，并提出上述诉讼请求。
另查明，丰顺穗光公司于2015年4月7日取得穗光温泉花园一期1栋预售证，穗光温泉花园一期1栋穗光温泉花园第一栋报住建公示价及佣金明细详见附件3。
另查明，在《穗光温泉花园代理销售合同》甲方委托代表处签名的梁小军系丰顺穗光公司的工作人员，职位为董事长助理。2014年9月1日由丰顺穗光公司出具的《委托书》，内容为：“兹委托梁小军协调办理丰顺穗光房地产有限公司售楼一事。特此委托，2014年9月1日”。该《委托书》落款处有丰顺穗光公司的公章和业务专用章盖章确认，并有丰顺穗光公司的法定代表人吴献光签名确认。
还查明，2014年4月28日，丰顺穗光公司的法定代表人吴献光向丰顺县公安局报案称其公司公章及其法定代表人私章被他人抢走，丰顺县公安局于2014年9月1日出具了报警回执，但未予立案侦查。丰顺穗光公司于2014年9月3日在《梅州日报》上登报声明“丰顺穗光房地产有限公司公章，法人代表私章各一枚，现声明作废”。2014年9月14日梅州恒誉公司的法定代表人李利梅将丰顺穗光公司的公章及法定代表人私章交还给丰顺穗光公司，并由梁小军作为丰顺穗光公司的代表接受了印章，并出具了《收条》一份。丰顺穗光公司于2014年9月16日到丰顺县公安局申请销毁固形数码为4414230001935、名称为丰顺穗光房地产有限公司的印章，并于同日向丰顺县公安局申请印制丰顺穗光房地产有限公司行政章一枚，新刻制的公章圆形数码为4414230006576。
再查明，丰顺穗光公司在2014年10月1日至2015年4月20日期间共出具了两份《委托书》及四份《法人授权委托证明书》，委托事项为袁秋芳、廖永忠到丰顺县住房和城乡规划建设局办理穗光温泉花园一期项目《商品房买卖合同》备案、登记公告等相关销售事宜。丰顺穗光公司最后出具的一份《法人授权委托证明书》的有效期至2015年5月20日。袁秋芳、廖永忠均为梅州恒誉公司的工作人员。
一审法院审理认为：本案是商品房委托代理销售纠纷，本案的争议焦点主要是丰顺穗光公司与梅州恒誉公司于2014年9月15日签订的《穗光温泉花园代理销售合同》的效力问题。一审法院认为该合同是合法有效的合同，理由如下：1、丰顺穗光公司于2014年4月28日向丰顺县公安局汤坑派出所报案称其公司公章及法定代表人私章被他人抢走，公安机关在登记受理后，未立案侦查，故不能证明丰顺穗光公司公章及法定代表人私章被抢的事实。2、《穗光温泉花园代理销售合同》签订的时间是2014年9月15日，丰顺穗光公司代表梁小军接受梅州恒誉公司交还公司公章及法定代表人私章的时间是2014年9月14日，即合同签订的时间是在交还印章之后，丰顺穗光公司到丰顺县公安局申请销毁旧的印章及刻制新印章的时间是在2014年9月16日，即合同签订的时间在销毁印章之前。3、《穗光温泉花园代理销售合同》上除了有丰顺穗光公司的盖章外，还有丰顺穗光公司的委托代表梁小军在合同中签名并按捺指模确认，梁小军是丰顺穗光公司的工作人员，职位是董事长助理，并且有丰顺穗光公司于2014年9月1日出具的内容为委托梁小军协调办理丰顺穗光房地产有限公司售楼一事的《委托书》证明梁小军在合同上作为委托代表签名的行为是受丰顺穗光公司的委托，而非其个人的无权代理行为，该委托书中同时有丰顺穗光公司的法定代表人吴献光的签名确认。4、在合同签订后，丰顺穗光公司于2014年10月1日至2015年4月20日之间出具了两份《委托书》及四份《法人授权委托证明书》，委托事项为袁秋芳、廖永忠到丰顺县住房和城乡规划建设局办理穗光温泉花园一期项目《商品房买卖合同》备案、登记公告等相关销售事宜。丰顺穗光公司最后出具的一份《法人授权委托证明书》的有效期至2015年5月20日，袁秋芳、廖永忠均为梅州恒誉公司的工作人员，证明签订合同后，双方有实际履行合同。综上所述，丰顺穗光公司与梅州恒誉公司于2014年9月15日签订的《穗光温泉花园代理销售合同》是双方当事人在平等、自愿、协商一致的基础上订立的，并且双方有实际履行，其内容并没有违反法律规定，应为合法有效的合同，受法律保护，合同双方当事人应依照合同的约定享有权利和承担义务。故丰顺穗光公司反诉请求判令丰顺穗光公司与梅州恒誉公司于2014年9月15日签订的《穗光温泉花园代理销售合同》无效的诉讼请求，不予支持。梅州恒誉公司请求丰顺穗光公司支付2014年9月至2015年3月的工资、办公费、交通、后勤及管理费等包干费用共计28万元的诉讼请求，依法予以支持。梅州恒誉公司请求丰顺穗光公司支付销售代理佣金合计280098元的诉讼请求，因双方签订了《穗光温泉花园代理销售合同》后，被告实际销售了住宅66套，商铺6间，丰顺穗光公司应按照合同约定向梅州恒誉公司支付佣金提成，故依法予以支持。关于梅州恒誉公司请求丰顺穗光公司支付丰顺穗光温泉花园1期1栋66套住宅的全部佣金合计225484元的诉讼请求，双方在《穗光温泉花园代理销售合同》第十一条甲方的责任与义务中第5点双方约定“甲方承诺在2014年12月30日前取得1栋预售证，如若未能拿出，1栋66套佣金全部一次性计算给乙方”，该项约定实质是当事人对一方违约时对方支付一定数额的违约金的约定，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的”过分高于造成的损失”，故梅州恒誉公司请求丰顺穗光公司支付1栋66套住宅的全部佣金合计225484元的诉讼请求，一审法院认为该违约金过分高于造成的损失，应不超过30%为限，故因丰顺穗光公司未在2014年12月30日前取得1栋预售证给梅州恒誉公司造成损失，丰顺穗光房地产公司应支付67645元给梅州恒誉公司。综上所述，为维护公民的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第九条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第三百九十六条、第三百九十八条、第四百零五条的规定，判决如下：一、被告丰顺穗光房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告梅州市恒誉房地产代理有限公司支付2014年9月至2015年3月期间的工资、办公费、交通、后勤及管理费等包干费用共计28万元；二、被告丰顺穗光房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告梅州市恒誉房地产代理有限公司支付2014年9月至2015年3月期间代理销售住宅66套及商铺6间的佣金合计280098元；三、被告丰顺穗光房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告梅州市恒誉房地产代理有限公司支付违约金67645元；四、驳回原告梅州市恒誉房地产代理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告丰顺穗光房地产有限公司的诉讼请求。
被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，
应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11656元，减半收取后为5828元，由被告丰顺穗光房地产有限公司负担4662元，梅州市恒誉房地产代理有限公司负担1166元；反诉案件受理费11656元，减半收取后为5828元，由反诉原告丰顺穗光房地产有限公司负担4662元，梅州市恒誉房地产代理有限公司负担1166元。
当事人二审诉辩意见
丰顺穗光公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、《穗光温泉花园代理销售合同》是因被上诉人及案外人违法抢夺并冒名签订的无效合同，一审判决认定事实错误，应予撤销。本案的基本事实是：1、2014年3月21日中午，被上诉人串通梅州市绿阳农科有限公司法定代表人陈丰华强行抢走上诉人的公司公章（下称公章）和法定代表人吴献光的私章（下称法人章）。上诉人已在2014年4月28日15时45分在汤坑镇派出所报警，报警回执号09010956。2、抢走公章和法人章后，被上诉人及梅州市绿阳农科有限公司又合谋用公章和私章伪造了《协议书》，并通过对《协议书》日期倒签为2014年3月18日，伪造出上诉人将业务授权给被上诉人全权管理的虚假事实。因此，当2014年4月20日袁秋芳将伪造的《协议书》送到风度酒店1118房交给上诉人的法定代表人，上诉人已立即提出强烈异议，并立即向其发出《异议函》。3、被上诉人恒誉公司继续利用强抢的公章和法人章，冒用上诉人的名义向外签订9份《商品房买卖合同》，从2014年3月21日公章和私章被抢至今，被上诉人恒誉公司等已使上诉人遭受超3000万元的巨大经济损失，企业经营也进入了“危机管理状态”。4、2014年6月23日晚8时许，恒誉公司又率领一伙人到上诉人公司闹事。5、身为丰顺县司法局副局长的罗育斌不惜以身试法违反法律法规，以律师身份公然出任被上诉人的代理律师，于2014年7月8日，在自身严重违法违规的情况下，教唆并代表被上诉人在被上诉人存在严重违约的情况下恶意向一审法院提起标的为4466万元的诉讼，然而被上诉人实际投入资金仅约2000万元，其4466万元的诉求是没有根据的。上诉人被迫写下2014年7月26日的调解协议书及（2014）梅丰法民二初字第63号民事调解书，被迫多“暂认”了近5000万元的“债务”。6、在上诉人受胁迫下签订《民事调解书》后，被上诉人仍一意孤行，违法占有上诉人的公章及私章拒不归还。被上诉人恒誉公司又于2014年9月15日用抢来的公章、私章签订了涉案的《穗光温泉花园代理销售合同》，且在2015年7月15日之前一直将售房必须的网签密钥非法占有拒不归还。在此期间，因无法正常售房，上诉人所遭受的损失已超3000万元，且企业经营也进入了“危机管理状态”。可见，涉案的《穗光温泉花园代理销售合同》显属无效合同，被上诉人的一审诉求无法无理，一审的错误判决应当依法撤销改判。二、本案中被上诉人的一审代理人是违法代理人，其身为现任丰顺县司法局副局长，却假冒代理律师，本身就是违法公务员，其违法代理的行为不仅严重影响审判的诉讼规则与审判公正，而且实质是官员欺负民营企业和老百姓，严重侵犯了民营企业及公民合法权益，为此一审判决亦属错误判决，应当依法撤销改判。为此，请求二审法院：一、依法撤销（2015）梅丰法民二初字第80号民事判决书；二、依法驳回被上诉人全部诉讼请求；三、依法确认《协议书2014年3月18日》、《穗光温泉花园代理销售合同2014年9月15日》无效；四、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人梅州恒誉公司辩称：一、《穗光温泉花园代理销售合同》是合法有效的合同，原审认定事实清楚，二审应予以维持。1、上诉人捏造事实，无中生有讲答辩人抢走上诉人的公章和法定代表人私章，对上诉人的报警公安机关也没有立案侦查。2、2014年3月18日签订的《协议书》是三方在平等、自愿协商一致的基础上签订的，不存在合谋和伪造《协议书》之事。3、答辩人从未抢上诉人的公章和私章，答辩人光明正大代理上诉人对外签订《穗光温泉花园代理销售合同》。根本不存在也不需要冒用上诉人的名义签订商品房买卖合同。4、2014年6月23日晚8时许，答辩人已下班，没有营业了，怎么可能率领一伙人到上诉人公司？5、2014年9月15日的合同虽没有上诉人的法定代表人的签名，但有其授权的梁小军的签名，且梁小军有授权委托书，故可认定为有效合同。6、《穗光温泉花园代理销售合同》是上诉人与答辩人双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，且有实际履行，内容合法，没有违反法律规定，是合法有效的合同。二、上诉人所讲的原审代理人之事与本案没有关系。据上所答，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，判决客观公正，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。
本院二审查明的事实及判决结果
本院经审理查明，一审查明的事实清楚，本院依法予以确认。
在二审审理期间，被上诉人梅州恒誉公司向本院提出财产保全申请，要求：冻结上诉人丰顺穗光公司在中国建设银行股份有限公司梅州丰顺支行账号为44001727351053003911账户内的款项，保全金额为人民币30万元；查封丰顺穗光公司位于丰顺县汤坑镇城南开发区金沙南路穗光温泉花园2栋1603号房，保全金额为人民币35万元。被上诉人为此提供了叶华禄位于梅县程江开发区梅雁宿舍04栋1-19轴802房（粤房地证字第23054**号）、朱利友位于梅州市三角镇金龙花园第3栋501房（粤房地证字第29815**号）房产作为财产保全的担保。本院经审查，于2015年9月2日作出（2015）梅中法民二终字第221-1号民事裁定书，依法冻结和查封了上述财产。
本院认为：本案属于商品房委托代理销售合同纠纷案件。根据一审裁判结果和双方当事人二审诉辩主张，本案二审主要争议焦点为：本案诉争的双方当事人于2014年9月15日签订的《穗光温泉花园代理销售合同》的效力问题。
上诉人丰顺穗光公司以诉争的《穗光温泉花园代理销售合同》是被上诉人梅州恒誉公司抢夺该公司公章和法定代表人私章后伪造的为由，主张该合同无效。被上诉人梅州恒誉公司则否认存在抢夺上诉人公章与法定代表人私章的行为，认为诉争合同是双方当事人的真实意思表示，主张合同有效。丰顺穗光公司虽然提供了报警回执，但公安机关并未有处理结果；且依据丰顺穗光公司向一审法院提供的证据显示，关于穗光温泉花园的代理销售工作先是交由袁秋芳、李利梅负责，后来转由被上诉人负责；在上诉人、被上诉人及梅州市绿阳农科有限公司三方签订的《协议书》中，不但指定被上诉人为穗光温泉花园的唯一销售代理商，且约定上诉人的公章和法定代表人预留在银信部门的私章在被上诉人代理销售期间归被上诉人全权管理。因此，上诉人主张被上诉人存在抢夺上诉人公章与私章的行为显然与事实不符。在被上诉人于2014年9月14日将上诉人公章及其法定代表人私章交还给上诉人后，双方又于2014年9月15日签订本案诉争的《穗光温泉花园代理销售合同》，该合同内容与前述协议书等约定的内容亦并没有实质上的不同。同时，上诉人在二审庭审中亦承认被上诉人确实存在代理销售穗光温泉花园商品房的事实。据此，本案诉争的《穗光温泉花园代理销售合同》反映了双方当事人的真实意思，且现有证据能够形成证据链条，合同内容与现行法律法规并不相悖，是合法有效的合同。上诉人丰顺穗光公司上诉主张确认该合同为无效合同，依据不足，不予支持。至于上诉人上诉要求确认上诉人、被上诉人与案外人梅州市绿阳农科有限公司三方于2014年3月18日签订的《协议书》无效的请求，因其在一审并未提出主张，且该合同主体与本案的当事人并非完全相同，依法不属于本案二审审理范畴。对于上诉人提出的被上诉人在一审时聘请的代理律师同时又具有公务员身份，严重侵犯上诉人合法权益的问题。由于两者之间没有必然的因果关系，且上诉人没有提供被上诉人一审所聘请的代理律师侵犯其合法权益的证据；况且，案件的审理结果取决于双方当事人所提供的证据而非代理人的身份地位。如上诉人认为被上诉人一审所聘请的代理律师存在违规行为，可向其主管部门或上级单位反映。
综上所述，上诉人提出的上诉主张，理由不足，不予采纳，其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，处理正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11656元，诉讼保全费3770元，合计15426元，由上诉人丰顺穗光房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖庆浪
审 判 员 黄莉芬
代理审判员 曾柳青
二〇一五年十一月十日
书 记 员 朱 琪