山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁01民终1260号
上诉人（原审被告）：山东北斗天绘电子科技有限公司，住所地济南市。
法定代表人：万红，总经理。
委托诉讼代理人：肖岩，北京德恒（济南）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林强，北京德恒（济南）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：神舟航天软件(济南)有限公司，住所地济南市。
法定代表人：李传宝，董事长。
委托诉讼代理人：李楠，山东圣义律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何娟，山东圣义律师事务所律师。
原审第三人：山东秉信建材有限公司，住所地济南市高新区开拓路2333号山东百利通亚陶科技有限公司研发楼101。
法定代表人：郝延滨，董事长。
委托诉讼代理人：郭景全，男，1984年11月11日出生，汉族，该公司员工，住济南市。
原审第三人：山东百利通亚陶科技有限公司，住所地济南市高新区开拓路2333号。
法定代表人：江沧华，总经理。
委托诉讼代理人：边疆，男，1971年8月10日出生，汉族，该公司工作人员，住济南市。
上诉人山东北斗天绘电子科技有限公司（以下简称北斗天绘公司）因与被上诉人神舟航天软件(济南)有限公司（以下简称神舟软件公司）及原审第三人山东秉信建材有限公司（以下简称秉信建材公司）、山东百利通亚陶科技有限公司（以下简称百利通公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院（2015）高民初字第2061号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月10日受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
北斗天绘公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回神舟软件公司的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由神舟软件公司承担。事实和理由：一、我司与秉信建材之间签订有书面的《房屋租赁合同》，合同对于双方的权利义务约定的十分明确，我司正是基于此合同，才进驻济南市。并且应秉信建材公司的要求，委托了秉信建材公司的关联公司山东神舟科源投资有限公司济南建材分公司(与秉信建材公司系同一法定代表人)对租赁的房屋进行了装修，整个装修投入达183869.82元，装修的标准和要求完全是依照着秉信建材公司向北斗天绘公司提出的一层南侧报价分析，装修费用来实施的。二、从整个合同履行来看，我司依据《房屋租赁合同》承租秉信建材公司享有转租权的房屋，并且按照秉信建材公司的要求对承租的房屋进行装修。其后，也已经入驻租赁的房屋，双方的租赁合同已经开始履行。三、神舟软件公司与我司之间没有任何的合同关系，并且神舟软件公司也并不是租赁房屋的实际所有权人，无论是依据事实与法律关系，其没有任何理由向我司主张任何权利。三、即使神舟软件公司与秉信建材公司之间曾经签订过《研发楼租赁合同》，但根据合同相对性的原则，以上两方签订的租赁合同不能约束我司。如果两方在租赁期间产生纠纷，也应当是由神舟软件公司向秉信建材公司主张，我方不是适格的被告。四、从常理来看，我司作为一家规范的高新技术企业，不可能在没有任何书面租赁合同的情况下，就提前进入租赁房屋并且投入大量资金进行装修，而事实上，我司正是签订正式租赁合同之后，才进驻的租赁房屋并进行装修。我司与秉信建材公司之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，应当受到法律保护。一审判决认定我司与神舟软件公司存在事实租赁关系，不仅使得我司无法得到合同的保护，让合同相对方可以任意的撕毁合同而不用承担违约责任，而且在没有任何确实证据的情况下，任意突破合同的相对性，明显属于认定事实不清，适用法律错误。综上所述，一审判决适用法律错误。请求二审法院依法改判，支持我司的上诉请求。
神舟软件公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉理由不成立，应依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。上诉人与被上诉人虽未签订书面的房屋租赁合同，但上诉人向被上诉人按期缴纳水电费、在被上诉人送达的房租及综合物业费交纳通知单下签章确认、向被上诉人出具关于催收款项及返还房屋问题的告知函。上诉人至今一直持续占用涉案房屋，故一审法院认定上诉人与秉信建材公司不存在租赁关系，与被上诉人存在事实的房屋租赁关系，事实清楚，应由上诉人履行返还房屋及交纳综合物业费的义务。上诉人至今未支付被上诉人的上述费用，给被上诉人造成的损失一直持续存在。
秉信建材公司述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉理由不成立，应依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。我司与上诉人签订的房屋租赁协议是为配合上诉人工商注册签订的临时协议，实际未履行，并且我司未向上诉人主张过房租，上诉人也未曾向我司交纳过房租。
百利通公司述称，对于上诉人与被上诉人、秉信建材公司之间的关系，我公司不清楚。
神舟软件公司向一审法院起诉请求：l、解除神舟软件公司与北斗天绘公司的房屋租赁关系并由北斗天绘公司返还房屋。2、北斗天绘公司支付神舟软件公司房屋租赁费(截止2015年7月20日暂计710016元，2015年7月20日—2015年8月31日期间的房屋租赁费以每天l元/平方米计算，2015年9月1日后的房屋租赁费以每天2.5元/平方米计算)。3、北斗天绘公司支付神舟软件公司综合物业费(截止2015年7月20日暂计366952元，其中物业费142416元，空调费97008元，采暖费81528元，停车费46000元)。4、北斗天绘公司支付神舟软件公司经济损失(截止2015年7月20日暂定19223.05元，2015年7月20日以后以l076968元为基数，按照银行同期贷款利率计算)。5、本案的诉讼费用由北斗天绘公司承担。
一审法院认定事实，1、百利通公司是涉案房屋高新区开拓路2333号山东百利通亚陶科技有限公司研发楼的所有权人，涉案房屋建筑面积共7721.5平方米。2012年12月25日，百利通公司(甲方)与秉信建材公司(乙方)签订了《山东百利通亚陶科技有限公司研发楼租赁合同》，该合同第一条第1.1款对租赁物位置、面积约定为“甲方将位于济南市高新区开拓路2333号山东百利通亚陶科技有限公司研发楼地上物计租赁面积为7721.5平方米租赁于乙方使用，而地下室人防(2142.4平方米)乙方同意按租赁车位数计算之”；第二条第2.1款对租赁期限约定为“租赁期限为l0年，即从2012年12月25日至2022年12月24日止”；第十一条对租赁物转租约定为“甲方同意乙方在承租面积范围内将租赁物转租。任何因为转租产生之相关费用或税捐应由乙方负担”。20l3年6月26日，秉信建材公司(甲方)与神舟软件公司(乙方)签订了《研发楼租赁合同》，该合同第一条对租赁物产权、位置、面积约定为“1.1本合同标的研发楼指位于济南市高新区开拓路2333号山东百利通亚陶科技有限公司研发楼，其产权属于山东百利通亚陶科技有限公司。研发楼建筑五层(含地下一层)总建筑面积9868.78平方米，其中研发面积7573.73平方米，共用面积l47.76平方米，人防面积2147.29平方米；l.2山东百利通亚陶科技有限公司与山东秉信建材有限公司于2012年12月25日签订了《山东百利通亚陶科技有限公司研发楼租赁合同》，租赁期限l0年，自2012年12月25日起至2022年12月24日止。该合同第十一条规定，山东秉信建材有限公司可将研发楼转租；l.3甲方依据《山东百利通亚陶科技有限公司研发楼租赁合同》第十一条的规定，将位于济南市高新区开拓路2333号山东百利通亚陶科技有限公司研发楼租赁于乙方使用。地上建筑面积按7721.5平方米计算，地下人防建筑租赁面积按l200平方米计算(其余地下面积为生活水箱等公共设施占用)，地上停车位按乙方要求建设120个”。第二条第2.1款对租赁期限约定为“租赁期限为5年，即从2013年7月5日至2018年7月4日止”。该合同第四条第4.2款对租金约定为“租赁期间，地面停车位租金为每位100元；2013年7月5日至2016年7月4日，地上建筑租赁日租金为每平方米人民币2.5元，地下人防建筑租赁日租金为每平方米人民币l.25元；2016年7月5日至2018年7月4日，地上建筑租赁日租金为每平方米人民币1.25元，地下人防建筑租赁日租金为每平方米人民币0.825元”。该合同第五条第5.3款对甲方的收款账户约定为“甲方开户行：齐鲁银行济南东环支行，账号：1172614000000015031”。该合同第十一条对租赁物转租约定为“甲方同意乙方在承租面积范围内将租赁物转租。任何因为转租产生之相关费用或税捐应由乙方负担”。神舟软件公司与秉信建材公司签订上述《研发楼租赁合同》后，按照合同的约定向秉信建材公司交纳了各项费用，包括：租赁保证金、租金、水费、电费、水费、空调主机租赁费。2、神舟软件公司分别于2014年8月4日、2014年9月22日、2015年1月15日、2015年4月20日向北斗天绘公司发送了缴纳通知及结算清单，要求北斗天绘公司缴纳房屋租赁费、物业费、空调费、采暖费、停车费，四份函件上具有北斗天绘公司的签章确认。其中，2015年4月20日房租及综合物业费用结算清单载明“山东北斗天绘电子科技有限公司您好!自2013年9月1日至今，贵公司租用的我公司经营物业百利通研发大楼(中国航天科技园(济南)办公楼)一楼101房，建筑面积l032.O0m2，所欠费用如下：……租赁费和综合物业费共计：944，548.O0元(大写：玖拾肆万肆仟伍佰肆拾捌元整)。请贵公司盖章确认，并在2015年5月15日前支付此费用”。2015年6月2日，神舟软件公司委托山东圣义律师事务所向北斗天绘公司发送了律师函，要求北斗天绘公司支付拖欠的款项并返还房屋。3、审理过程中，神舟软件公司称北斗天绘公司向其缴纳过水电费，北斗天绘公司予以确认。4、北斗天绘公司系山东中兴恒和北斗卫星监控服务有限公司于2015年2月6日变更名称而来。
对当事人有争议的证据和事实，一审法院认定如下：1、神舟软件公司提交2014年8月4日和2014年9月22日的两份通知，证明神舟软件公司曾经就房屋租赁费和综合物业费进行过催缴，且经北斗天绘公司确认。北斗天绘公司对其真实性有异议，北斗天绘公司对2014年8月4日、2014年9月22日通知单中北斗天绘公司的公章真实性不能确定，但北斗天绘公司未能提供
相应证据，且在一审法院指定的时间内亦未申请重新鉴定。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条的规定，北斗天绘公司应对该事实承担举证不能的法律后果，故一审法院认定事实如下：对神舟软件公司提交的通知单的真实性予以确认，北斗天绘公司共同确认的租金为1元/天/平方米；物业费为6元/月/平方米；空调费为47元/季度/平方米；采暖费为39.5元/季度/平方米；停车费为2000元/月。2、秉信建材公司提交证明一份，上面有北斗天绘公司工作人员妙旭青的签名，证明与北斗天绘公司签订的房屋租赁合同仅用于工商注册。神舟软件公司对此无异议，北斗天绘公司认为该证据为复印件，对此不认可，因秉信建材公司提交的证明为复印件，无法核实其真实性，故一审法院对此不予采纳。3、神舟软件公司主张与北斗天绘公司存在事实上的房屋租赁关系，提交房租及综合物业费通知三份、结算清单、告知函、律师函及快递单底联各一份为证。北斗天绘公司称神舟软件公司的财务主任和北斗天绘公司对接，神舟软件公司上级要配合审计，让北斗天绘公司盖章，北斗天绘公司变更后，神舟软件公司说需要名称前后一致，所以北斗天绘公司又盖了一个章，且2014年的房租缴纳通知抬头名称不对，对其真实性有异议，回复函是因为神舟软件公司控制着北斗天绘公司的水、电问题，北斗天绘公司怕神舟软件公司给北斗天绘公司停止水、电的供应才回复的。因北斗天绘公司未提供相应的证据予以佐证，故一审法院对北斗天绘公司的辩称不予采纳。4、北斗天绘公司辩称其是与秉信建材公司建立的房屋租赁关系，其与神舟软件公司不存在租赁关系，只是向神舟软件公司缴纳水、电费，提交北斗天绘公司与秉信建材公司签订的《房屋租赁合同》复印件一份、对房屋及综合物业费用结算清单的情况说明、一层南侧报价分析表两份为证。神舟软件公司称该房屋租赁合同的签订时间为2013年9月1日，根据企业信息查询记录可知北斗天绘公司成立的时间为2013年9月23日，对于合同的真实性有异议。根据神舟软件公司提交的证据，2013年6月26日，神舟软件公司与秉信建材公司签订涉案房屋的租赁合同，从三个时间的节点上，神舟软件公司认为北斗天绘公司的合同不是真实的，且应提交合同原件。情况说明中神舟软件公司的审计与北斗天绘公司之间没有任何关系，该说明没有证据效力。对一层南侧报价分析表的真实性无法核实，未加盖秉信建材公司公章，该证据只是报价分析，与本案无关。秉信建材公司对北斗天绘公司提交的房屋租赁合同的真实性没有异议，并述称是为北斗天绘公司工商注册签订的临时协议，实际未履行，秉信建材公司从未向北斗天绘公司主张过房租，北斗天绘公司也未曾向秉信建材公司缴纳过房租。秉信建材公司称对情况说明不清楚，与秉信建材公司无关。关于一层南侧报价分析表，确实是秉信建材公司提供的，涉案房屋在秉信建材公司租赁后进行装修，北斗天绘公司要求按照自己的设计方案进行装修，所以向北斗天绘公司提供了一份报价单，该报价单无法证明租赁关系。北斗天绘公司主张与秉信建材公司之间存在房屋租赁关系，事实不清，证据不足，故一审法院不予支持。综上，一审法院认定神舟软件公司、北斗天绘公司之间存有事实上的房屋租赁关系。
一审法院认为，百利通公司就其所有的涉案房屋与秉信建材公司签订的《山东百利通亚陶科技有限公司研发楼租赁合同》、秉信建材有限公司与神舟软件公司签订的《研发楼租赁合同》，均系双方当事人的真实意思表示，亦不违反相关法律规定，合同合法有效，一审法院予以确认。根据《山东百利通亚陶科技有限公司研发楼租赁合同》的约定，秉信建材公司对涉案房产享有转租权。神舟软件公司与秉信建材公司签订《研发楼租赁合同》后，按照租赁合同的约定向秉信建材公司缴纳了房屋租金、水费、电费、空调主机租赁费，全面的履行了合同义务，根据该租赁合同第十一条的约定，神舟软件公司享有对涉案房屋的转租权。神舟软件公司与北斗天绘公司虽未签订书面的房屋租赁合同，但北斗天绘公司曾向神舟软件公司缴纳水电费，在神舟软件公司送达的房租及综合物业费缴纳通知上签章确认，并向神舟软件公司出具关于“催收款项及返还房屋”问题的告知函，并持续占有使用涉案房屋，故一审法院对神舟软件公司、北斗天绘公司之间存在事实房屋租赁合同关系予以确认，但因双方未签订书面合同，根据相关法律规定，一审法院确定双方存在不定期租赁合同关系，北斗天绘公司应当向神舟软件公司支付租金及综合物业费。神舟软件公司要求解除与北斗天绘公司的房屋租赁关系并要求北斗天绘公司返还房屋符合相关法律规定，予以支持。根据神舟软件公司提交的北斗天绘公司签章确认的房屋及综合物业费缴纳通知单，可确定：租金为1元/天/平方米；物业费为6元/月/平方米：空调费为47元/季度/平方米；采暖费为39.5元/季度/平方米；停车费为2000元/月。神舟软件公司主张的2015年9月1日之后房屋租赁费以2.5元/天/平方米计算，神舟软件公司未提交相应的证据予以证实，故一审法院不予支持。神舟软件公司主张北斗天绘公司支付两个空调季的空调费97008元、两个采暖季的采暖费81528元，23个月的停车费46000元，事实清楚，证据充分，一审法院予以支持。神舟软件公司主张北斗天绘公司按照银
行同期贷款利率支付神舟软件公司经济损失，不符合双方相关约定和法律规定，不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、解除被告山东北斗天绘电子科技有限公司与原告神舟航天软件(济南)有限公司之间的房屋租赁关系，被告山东北斗天绘电子科技有限公司于判决生效之日起十日内向原告神舟航天软件(济南)有限公司返还租赁房屋(百利通研发大楼(中国航天科技园(济南)办公楼)一楼l01室)。二、被告山东北斗天绘电子科技有限公司于判决生效之日起十日内向原告神舟航天软件(济南)有限公司支付房屋租金(自2013年9月1日起至判决生效之日止，按照租金为1元/天/平方米，面积l032平方米计算)。三、被告山东北斗天绘电子科技有限公司判决生效之日起十日内向原告神舟软件公司神舟航天软件(济南)有限公司支付物业费(自2013年9月1日起至本判决生效之日止，按照物业费为6元/月/平方米，面积1032平方米计算)。四、被告山东北斗天绘电子科技有限公司于判决生效之日起十日内向原告神舟航天软件(济南)有限公司支付空调费97008元。五、被告山东北斗天绘电子科技有限公司于判决生效之日起十日内向原告神舟航天软件(济南)有限公司支付采暖费81528元。六、被告山东北斗天绘电子科技有限公司于判决生效之日起十日内向原告神舟航天软件(济南)有限公司支付停车费46000元。七、驳回原告神舟航天软件(济南)有限公司的其他诉讼请求。如果北斗天绘公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14666元，由被告山东北斗天绘电子科技有限公司承担。
本院二审期间，上诉人向法庭出示了2013年9月1日出租方为山东秉信建材有限公司，承租方为山东中兴恒和北斗卫生监控服务有限公司签订的房屋租赁合同原件。各方均认可上诉人系由山东中兴恒和北斗卫生监控服务有限公司变更名称而来。该合同与一审提交的复印件在内容、排版、代理人签章处均有不同，上诉人未提交相应证据证明其原因，且被上诉人及合同相对方秉信建材公司对合同的真实性均不予认可，因此本院不予采信。经审理本院认定，一审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，上诉人根据秉信建材公司提出的报价和要求对租赁房屋进行装修，不属于双方租赁合同约定的内容，只是单纯的装修行为，与租赁合同的履行没有直接联系，且上诉人并未交纳租金，秉信建材公司对租赁关系亦不予认可，因此，上诉人称其按照秉信建材公司提出的报价和要求对承租房屋进行装修即为双方履行了租赁合同具有租赁关系，缺乏事实依据，本院不予支持。上诉人与被上诉人虽未签订书面合同，但据被上诉人出具的经上诉人签章的两份房租缴纳通知、一份房屋及综合物业费用缴纳通知、一份房租及综合物业费用结算清单看，上诉人对被上诉人要求其缴纳的费用是认可的，结合上诉人占用被上诉人享有转租权的房屋的事实，可以认定上诉人与被上诉人之间存在事实房屋租赁关系。一审法院认定秉信建材公司与被上诉人签订的《研发楼租赁合同》合法有效，认定上诉人与被上诉人具有事实租赁关系，没有涉及合同第三方利益，并未突破合同相对性，对上诉人的相关主张本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14666元，由上诉人山东北斗天绘电子科技有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘彦亭
审 判 员 陈李丽
代理审判员 宋文华
二〇一七年四月七日
书 记 员 杨 燕