安徽省定远县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖1125民初2575号
原告：何国俊，男，1977年10月16日出生，汉族，住安徽省定远县。
委托诉讼代理人：郭树祥，安徽远泰律师事务所律师。
被告：孙水，男，1981年7月1日出生，汉族，住安徽省定远县。
被告：孙涛，男，1985年9月18日出生，住安徽省定远县。
原告何国俊诉被告孙水、孙涛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月1日立案后，依法适用简易程序，于2016年7月28日公开开庭进行了审理。原告何国俊及其委托诉讼代理人郭树祥、被告孙涛到庭参加诉讼，被告孙水经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。因本案处理结果与第三人齐德礼具有利害关系，本院通知齐德礼后，齐德礼另就涉本案房屋提起（2016）皖1125民初3822号房屋买卖合同纠纷诉讼，该案与本案具有共同的诉讼标的，本院决定合并审理，并于同年10月26日第二次公开开庭进行了审理。原告何国俊及其委托诉讼代理人郭树祥、被告孙水到庭参加诉讼，被告孙涛经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。
何国俊向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院确认其与孙水、孙涛签订的房屋转让协议合法、有效；2.请求确认孙水已向其转移房屋所有权、使用权；3.判决孙水、孙涛承担本案的诉讼费用。事实与理由：2015年12月14日，孙水、孙涛自愿将位于定远县东园康城5号楼506室房产转让给何国俊，双方签订《协议》一份，约定转让价格为33万元（含装修款8万元）。协议签订当日，孙水即将诉争房屋钥匙交付何国俊，何国俊亦数次向孙水支付购房款28万元，并承诺余款4.5万元在交付房产证时付清。之后，何国俊在对房屋进行装修期间，该房屋门锁被他人更换，得知孙水将房屋又出卖给他人。
孙水辩称：其于2015年12月14日将涉案房屋出卖给何国俊，双方之间是正常的买卖程序，也是按照市场合理价格进行的买卖。但是2016年4、5月份，因受他人胁迫并确定价格，其又将房屋出卖给齐德礼，现希望按照签订合同的先后顺序把房屋交付给何国俊，并向齐德礼返还购房款、赔偿损失。
孙涛辩称：对何国俊诉称的事实及诉讼请求均无异议。
本院经审理认定事实如下：孙水、孙涛系兄弟关系，因安徽省定远县定城镇“东园”棚改项目拆迁，其二人获得位于东园康城5号楼506室的安置房一处，该房屋至今未办理房屋产权登记。孙水、孙涛取得该房屋后，约定该房屋归孙水所有，孙水即对该房屋进行装潢。期间，孙水因需要资金，决定将房屋出卖给何国俊。为此，孙水、孙涛与何国俊签订《协议》一份，约定：1.甲方（孙水、孙涛）自愿将涉案房屋出卖给（乙方）何国俊，房屋总价款为330000元，其中包括装修款80000元；2.签订协议时，乙方支付定金130000元，并在之后一年内支付余款；3.乙方支付首款后，甲方应当积极配合乙方完成房屋装修4.甲方应在二个月前将房产交付乙方。何国俊、孙水、孙涛均在该《协议》中签名予以确认。何国俊于《协议》签订之日向孙水支付定金及购房款共计250000元，孙水亦将房屋钥匙交付何国俊，何国俊即开始介入房屋装修事宜。之后，因装修未能及时完成，导致何国俊不能实际使用诉争房屋，经双方协商，孙水、孙涛同意减免购房款5000元作为补偿。何国俊又于2016年3月1日向孙水支付30000元，并承诺在交付房产证时将剩余购房款45000元付清。
2016年4月10日，经他人介绍，孙水在何国俊不知情的情况下，又与齐德礼签订《房屋买卖合同》一份，约定：1.孙水将诉争房屋出卖给齐德礼，转让价格为228000元（包括装修费用）；2.双方签字时，齐德礼向孙水支付购房款218000元，余款10000元在交付房产证时付清。协议签订当日，孙水即将房屋钥匙交付齐德礼，齐德礼亦通过银行转账的方式将购房款198000元转入窦树林的银行账户，并由孙水就之前支付的购房定金20000元一并出具《收条》，载明“今收到齐德礼购东园康城5#楼506室购房款218000元，此据，孙水，2016年4月10日”。之后，齐德礼将诉争房屋的门锁更换，并在房屋内安装了若干生活设施进行居住。
何国俊发现诉争房屋门锁被更换后，亦找到开锁公司更换门锁，但之后齐德礼再次更换门锁，双方因协商未果，故何国俊向本院提起诉讼。
上述查明的事实，有孙水、孙涛与何国俊签订的《协议》、孙水与齐德礼签订的《房屋买卖合同》、孙水出具的收款凭证、定远县东园大市场项目建设部《证明》以及各方当事人的当庭陈述等证据证明，足以认定。
本院认为，综合各方当事人举证、质证及诉辩意见，本案争议焦点在于：1.涉案《协议》是否为有效合同；2.何国俊能否根据《协议》取得对诉争房屋的所有权；3.何国俊能否根据《协议》取得对诉争房屋的使用权。针对各争议焦点，现分项评判如下：
关于争议焦点一。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，诉争房屋系孙水、孙涛拆迁补偿所得的安置房，虽未办理不动产权登记，但孙水、孙涛未来可以实际取得对房屋的所有权，故其二人对该房屋享有处分权。之后，孙水、孙涛与何国俊就涉案房屋签订买卖合同，双方均具备完全民事行为能力，《协议》内容系双方协商一致作出的真实意思表示，无违反法律、行政法规强制性规定的情形，虽未办理相关的物权转让登记，但不影响该《协议》发生法律效力，故本院依法确认双方签订的《协议》系有效合同。
关于争议焦点二。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。因涉案房屋系拆迁安置房，至今未办理产权登记，何国俊亦未与孙水、孙涛办理房屋产权的转让登记手续，故何国俊尚不能取得对涉案房屋的所有权。
关于争议焦点三。对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。何国俊与孙水在房屋买卖合同中，就房屋的交付时间事项作出约定，但协议签订后孙水即将房屋钥匙交付何国俊，何国俊亦介入房屋的装修事宜，视为双方对该房屋转移占有；因双方未另行约定交付后房屋使用权的归属，故自交付房屋钥匙之时起，何国俊即对诉争房屋享有使用权。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条第一款、第一百三十条、第一百三十二条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告何国俊与被告孙水、孙涛签订的《协议》有效，原告何国俊对位于安徽省定远县东园康城5#楼506室的房屋享有使用权；
二、驳回原告何国俊的其他诉讼请求。
案件受理费80元，减半收取40元，由原告何国俊负担10元、被告孙水、孙涛负担30元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。
审判员 刘伟
二〇一七年五月三日
书记员 丁玉
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。
法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第九条依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第五十二条当事人一方或者双方为二人以上，其诉讼标的是共同的，或者诉讼标的是同一种类、人民法院认为可以合并审理并经当事人同意的，为共同诉讼。
共同诉讼的一方当事人对诉讼标的有共同权利义务的，其中一人的诉讼行为经其他共同诉讼人承认，对其他共同诉讼人发生效力；对诉讼标的没有共同权利义务的，其中一人的诉讼行为对其他共同诉讼人不发生效力。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。