广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤13民终2725号
上诉人（原审原告）：蓝春旺，男，汉族，1964年10月9日出生，户籍住所地：广东省深圳市罗湖区。
上诉人（原审原告）：吴少芬，女，汉族，1968年1月28日出生，户籍住所地：广东省深圳市龙岗区。
上述上诉人的共同委托代理人：周一，广东鸿园律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：惠州市麦雅房地产开发有限公司。住所地：广东省惠州市麦地路**号麦雅大厦***号。
法定代表人：陈建文。
原审第三人：惠州市麦雅实业投资有限公司。住所地：广东省惠州市麦地路**号麦雅大厦***号。
法定代表人：邵云。
上诉人蓝春旺、吴少芬因商品房买卖合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2016）粤1302民初2717号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人的代理人周一到庭参加诉讼。被上诉人及原审第三人均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
当事人原审的意见
2016年4月5日，原告蓝春旺、吴少芬一审诉称，原被告双方于2009年12月3日签订了《商品房买卖合同》和附件四《双城名苑商品房买卖合同补充协议》。《商品房买卖合同》约定：原告购买位于惠州市江北新沥路39号双城名苑（南区）3、4号楼1单元7层03号房，房款共计641256元（641256元=建筑面积143.77平方米×�价每平方米4460.29元，其中首付261256元，按揭38万元）；第十五条“关于产权登记的约定”：出卖人应当在商品房交付使用后720日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、按补充协议约定。附件四《双城名苑商品房买卖合同补充协议》第九条约定：“如因出卖人的责任，不能在该商品房交付使用后24个月内为买受人办妥产权证的，买受人有权选择退房，买受人不退房的，出卖人每月按照总房款的0.6%的标准向买受人支付违约金”。第十五条约定：“……，买受人在收楼时，应与惠州市麦雅物业管理有限公司签订《前期物业服务协议》”。《商品房买卖合同》和附件四《双城名苑商品房买卖合同补充协议》签订后，原告积极履行了义务（其中契�9619元、印花税5元被第三人收取），于2013年1月14日收楼同时签订《前期物业服务协议》。但是被告未能按照补充协议在该商品房交付使用后24个月内（即2015年1月15日前）为买受人办妥产权证，截止到起诉日已经逾期14个月（2015年1月15日-2016年3月15日）。根据相关法律法规规定和双方约定被告应当为原告在合同约定的时间内办理房产权属证书，否则应当承担违约责任。此外，根据《中华人民共和国发票管理办法》第十九条“销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票。”被告应当向原告开具按揭发票。原告遂诉至本院，请求：一、被告立即为原告出具38万元的按揭发票并向房产局递交办理《房产证》的材料为原告办理房产证；二、判令被告支付原告违约金53866元（641256元×0.6%×14个月）；三�判令本案诉讼费等费用全部由被告承担。
被告惠州市麦雅房地产开发有限公司、第三人惠州市麦雅实业投资有限公司一审未到庭参加诉讼，亦未提出书面答辩意见。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2009年12月3日，原、被告签订了《商品房买卖合同》［合同编号：惠州（2009）10011333，合同登记备案时间、合同预告登记时间、抵押权预告登记时间：2010年1月27日］和附件四《双城名苑商品房买卖合同补充协议》。《商品房买卖合同》约定：原告购买被告开发经营的位于惠州市江北24号小区新沥路39号双城名苑（南区）3、4号楼1单元7层03号房，建筑面积143.77平方米，单价每平方米4460.29元，总房款共计641256元，其中首期款261256元，余款38万元原告通过银行按揭贷款支付给被告。被告应在2010年12月30日前将分期主体验收合格的商品房交付�原告使用；《商品房买卖合同》第十五条约定：关于产权登记的约定按第三项处理，即按补充协议约定。附件四《双城名苑商品房买卖合同补充协议》第九条约定：“如因出卖人的责任，不能在该商品房交付使用后24个月内为买受人办妥产权证的，买受人不退房，出卖人每月按照总房款的0.6%的标准向买受人支付违约金”。《商品房买卖合同》附件四《双城名苑商品房买卖合同补充协议》签订后，原告缴纳首期款并办理了按揭贷款，支付了全部的购买款，2013年1月14日，原告办理了收楼手续，而被告至今未为原告办理出产权证书。
庭审中原告委托代理人陈述契税、印花税由第三人惠州市麦雅实业投资有限公司收取。原告遂于2016年4月5日诉至本院，请求判如上述所请。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：原、被告在平等自愿、协�一致的基础上签订《商品房买卖合同》，合同的内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，对其合法性，本院予以确认，双方当事人均应当按照合同的约定履行各自的义务。本案争议的焦点为被告是否存在逾期办证的违约行为。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》附件四《双城名苑商品房买卖合同补充协议》第九条约定：“如因出卖人的责任，不能在该商品房交付使用后24个月内为买受人办妥产权证的，买受人不退房，出卖人每月按照总房款的0.6%的标准向买受人支付违约金”。原告于2013年1月14日办理了收楼手续，至2015年1月15日已满24个月，但被告未按照合同约定在交付房屋后24个月内为原告办妥产权证，已构成违约。从2015年1月15日至2016年3月15日共约14个月，违约金为53866元（641256元×0.6%×14个月），为此，原告要求被告为其出具38万元的按揭发票、�理房屋产权证书并按照合同约定支付逾期办证违约金53866元的诉讼请求，有合同约定、法律依据，本院予以采纳。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。本案属于“一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金”的情形。另，被告逾期办理房产证，限制或阻碍了原告对房屋的处分权，客观上可能会给守约方造成损失，存在或然性。被告应及时、尽快为原告购买的房屋办理产权证。被告、第三人经本院送达传票未出庭应诉，视为其放弃质证和抗辩的权利，不影响本案的审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告惠州市麦雅房地产开发有限公司应在本判决书生效之日起十日内为原告蓝春旺、吴少芬出具38万元的按揭购房款发票。二、被告惠州市麦雅房地产开发有限公司应在本判决生效之日起180日内协助原告蓝春旺、吴少芬办理惠州市江北24号小区新沥路39号双城名苑（南区）3、4号楼1单元7层03号房［合同编号：惠州（2009）10011333，合同登记备案时间、合同预告登记时间、抵押权预告登记时间：2010年1月27日］的产权证书。三、被告惠州市麦雅房地产开发有限公司应在本判决书生效之日起十日内向原告蓝春旺、吴少芬支付逾期办证违约金53866元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费573元（已减�收取，原告已预交），由被告惠州市麦雅房地产开发有限公司负担。
当事人二审的意见
蓝春旺、吴少芬等二人不服原审，向本院提起上诉，请求：一、撤销原审判决的第二项，改判为“被上诉人惠州市麦雅房地产开发有限公司应在本判决书生效之日起19日内为上诉人蓝舂旺、吴少芬办理惠州市江北新沥路39号双城名苑（南区）3、4号楼1单元7层03号房［合同编号（2009）10011333），合同登记备案时间、合同预告登记时间、抵押权预告登记时间：2010年1月27日的产权证书”，维持原审判决第一项和第三项判决。二、本案诉讼费等费用全部由被上诉人承担。
事实和理由：一、关于原审第二项判决中强调被上诉人应当“协助”二字，一审判决时对上诉人和被上诉人的合同约定和法律规定理解有误。一审法院在第二项判决中强调被上诉人应当“协助”，此处明显不妥，“协助”是被上诉人“帮助”上诉人的意思，主从关系变成了上诉人是“主”，被上诉人是“从”，也就是说办证的义务变成了上诉人去办理，被上诉人仅仅是帮助而已。这明显的对上诉人和被上诉人的合同约定和法律规定理解有误。（一）从上诉人和披上诉人的合同约定来看：按照《商品房买卖合同》附件四《双城名苑商品房买卖合同补充协议》第九条约定：如因出卖人的责任，不能在该商晶房交付使用后24个月内为买受人办妥产权证的，…”；由此我们可以看出此处约定的是“办妥’’而非“协助”，即被上诉人惠州市麦雅房地产开发有限公司有义务为上诉人办理房产证，而且是要办妥!（二）从法律规定来看：《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，“预售商品的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更�房屋所有权登记手续”，由此我们可以看出为上诉人办证是被上诉人的法定义务，被上诉人应当占主动地位，主动的为上诉人去办理房产证，而不是由上诉人去主动的办理。二、一审判决被上诉人在判决生效后180天内办证，时间大长，且违背法律规定。（一）按照上诉人和被上诉人签署的《商品房买卖合同》附件四《双城名苑商晶房买卖合同补充协议》第九条约定：如因出卖人的责任，不能在该商品房交付使用后24个月内为买受人办妥产权证的，---”即被上诉人与上诉人约定的是“该商品房交付使用后24个月内”，一审法院再要求延长180天即6个月，毫无依据，既然一审判决认为被上诉人没有为上诉人的办证导致了损害，那这无缘无故的也加重了上诉人的损害，有违公平正义。（二）《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商�房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”，此处是90日内，一审法院再要求延长180天即6个月，也违反了法律规定判决。（三）综上所述本案的实际情况，上诉人不要求被上诉人在生效后立即办证，而是生效后10日内的缓冲期符事法律规定和实际。现上诉人提出上诉，请求二审作出公正判决以维持自己的合法枚益。
被上诉人惠州市麦雅房地产开发有限公司未到庭，也未作书面答辩。
原审第三人惠州市麦雅实业投资有限公司未到庭，也未提交书面陈述意见。
各方当事人均未向本院提交新的证据。
本院查明的事实
本院经审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明：2009年12月3日，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》后，上诉人依约向被上诉人支付了首期款261256元，同月8日，被上认诉人开具了《销售不动产统一发票（自开）发票联》给上诉人。2009年12月25日，上诉人与中国建设银行设份有限公司惠州市分行等签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，该行已于2010年1月5日将借款38万元支付到被上诉人帐户上，并出具了《个人贷款支付凭证》，但被上诉人未出具收取该款的发票给上诉人。2009年12月12日，上诉人支付契税9619元，印花税5元，共9624元给被上诉人，并出具了《收款收据》，同月14日上诉人支付了住宅专项维修资金8626元，取得了《住宅专项维修资金专用收据》。被上诉人至今未提供证据证明已办理涉案工程项目的房屋权属初始登记，也未申请办理上诉人名下的涉案房屋《房产证》。
本院判决理由和结果
本院认为：本案系商品房买卖合同纠纷。原审判决后，仅人蓝春旺、吴少芬等二人�起上诉，因此，本院二审依法仅对人蓝春旺、吴少芬等二人的上诉进行审理。
原审法院认定双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效，以及被上诉人应开具38万元的按揭购房款发票给上诉人，被上诉人支付从逾期办证的2015年1月15日至2016年3月15日逾期办证违约金53866元给上诉人，双方当事人均无异议，本院予以维持。
根据查明的事实和上诉人的上诉请求和理由，本案上诉争议的问题是：原审判决被上诉人在本判决生效之日起180日内协助上诉人办理涉案房屋的产权证书，是否恰当。
关于原审判决被上诉人在本判决生效之日起180日内协助上诉人办量涉案房屋的产权证，是否恰当的问题。上诉人上诉主张原审判决由被上诉人在本判决生效之日起180日内协助上诉人办理涉案房屋产权证书，无事实和法律依据，应予纠正。对此，本院审理认为，从双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》约定的内容上来看，是上诉人委托被上诉人办理涉案房屋至上诉人名下的产权证书，并未约定由上诉人自行办理产权证书，且上诉人在签订合同后也已将办理产权证书的契税、印花税也支付给被上诉人，上诉人并已支付了住宅专项维修资金，进一步证明是由被上诉人为上诉人办理产权证书，因此，办理涉案产权证书是被上诉人合同的附随义务，原审判决由被上诉人协助上诉人办理产权证书，缺乏事实依据，本院予以纠正。根据合同约定，被上诉人应在房屋交付使用后24个月内为上诉人办妥产权证，涉案房屋已于2013年1月14日交付给上诉人，但至今均未办理上诉人名下的产权证书，已构成了违约，应承担逾期办证的违约责任。至于办证期限的问题，被上诉人一、二审均未到庭，也不答辩和提供证据，无法查明被上诉人未为上诉人办妥产权证的原因，在被上诉人违约的情况下，再给予其180日较长时间的办证期限，对守约方的上诉人明显不公，也无法律依据。根据本案实际，应参照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由被上诉人在本判决生效之日起90日为上诉人办理好涉案产权证书，原审判决在被上诉人存在逾期办证的情况下，现仍判决被上诉人在本判决生效之日起180日办证时间明显过长，也纵容了被上诉人的违约行为，本院予以纠正。
综上所述，上诉人的上诉理由成立，其请求有理部分本院予以支持。原审判决部份不当，本院予以纠正。依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省惠州市惠城区人民法院（2016）粤1302民初2717号民事判决（下称：原审判决）第一、三项及诉讼费承担部份；
二、变更原审判决第二项为：惠州市麦雅房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起九十日内为蓝春旺、吴少芬办理惠州市江北24号小区新沥路39号双城名苑（南区）3、4号楼1单元7层03号房［合同编号：惠州（2009）10011333，合同登记备案时间、合同预告登记时间、抵押权预告登记时间：2010年1月27日］的产权证书。
二审案件受理费573元，由被上诉人惠州市麦雅房地产开发有限公司承担，其应在本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳。上诉人蓝春旺、吴少芬等二人预交的二审受理费573元，可�本院申请退回。
本判决为终审判决。
审判长 赖锦荣
审判员 曾 莹
审判员 邓耀辉
二〇一六年十月二十四日
书记员 廖献鹏