广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第1873号
上诉人（原审被告）：梁雪萍。
被上诉人（原审原告）：李根。
委托代理人：陈强宇，广东淳锋律师事务所律师。
原审第三人：深圳市万田房地产经纪有限公司。
法定代表人：宋占福，该公司总经理。
上诉人梁雪萍因与被上诉人李根及原审第三人深圳市万田房地产经纪有限公司（以下简称万田公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法民三初字第477号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：（一）2014年3月18日，李根、梁雪萍签订了一份《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》，约定梁雪萍将位于深圳市宝安区新安办某区文乐花园某栋第某层某号房转让给李根，房地产用途为商业金融业，登记建筑面积57.6平方米，转让总价款为1209600元，付款方式为李根须于2014年3月10日之前将上述房款支付至双方约定的银行第三方监管账户，过户的所有税费由李根承担；梁雪萍应当于收到全款3天内将该房地产交付李根，并履行相关手续，梁雪萍未按合同约定的期限将该房地产交付给李根，自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，梁雪萍以该房地产转让总价款为基数按日万分之四向李根支付违约金，合同继续履行；在本合同签订之日起5日内，双方须签订《深圳市二手房买卖合同》，双方签订《深圳市二手房买卖合同》5日内，共同向房地产权登记中心申请办理转移登记手续；任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之四的违约金；三方在本合同签订之前的承诺或协议，如有与本合同不相符的，以本合同为准。该合同上居间方为万田公司，但李根、梁雪萍及万田公司均认可万田公司只是提供了上述合同，并没有参与李根、梁雪萍之间的交易。
2014年3月26日，李根、梁雪萍签订了一份《深圳市二手房买卖合同》，约定梁雪萍将位于深圳市宝安区新安办45区文乐花园三栋第1层115号房转让给李根，房地产用途为商业金融业，登记建筑面积57.6平方米，转让总价款为1209600元，付款方式为李根须于2014年3月17日之前将上述房款支付至李根、梁雪萍双方约定的银行第三方监管账户，过户的所有税费由李根承担；梁雪萍应当于收到全款3天内将该房地产交付李根，并履行相关手续，梁雪萍未按合同约定的期限将该房地产交付给李根，自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，梁雪萍以该房地产转让总价款为基数按日万分之四向李根支付违约金，合同继续履行；在本合同签订之日起5日内，双方须签订《深圳市二手房买卖合同》，双方签订《深圳市二手房买卖合同》5日内，共同向房地产权登记中心申请办理转移登记手续；任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之四的违约金；李根、梁雪萍双方在本合同签订之前的承诺或协议，如有与本合同不相符的，以本合同为准。
（二）2014年3月26日，陈彩娥向梁雪萍转账支付100万元，注明代李根付文乐花园三栋115号购房款。2014年3月26日，李根、梁雪萍向深圳市房地产权登记中心申请办理二手商品房转移登记，深圳市房地产权登记中心受理了该申请。2014年3月28日，梁雪萍提出因双方存在纠纷，撤回了该登记申请，深圳市房地产权登记中心于2014年4月1日将退文通知书送达李根。
2014年3月31日，李根通过转账的方式向梁雪萍付款209600元。
（三）原审庭审中，梁雪萍主张：李根之母陈彩娥准备向梁雪萍购买涉案房产，于2014年3月6日和梁雪萍协商后，陈彩娥向梁雪萍支付了购商铺定金30万元，此后李根、梁雪萍确定涉案商铺的转让款为1709600元，但双方据此价格没有签订合同，反而为了逃避税收以政府指导价1209600元签订了买卖合同并办理递件手续，梁雪萍考虑到交易不安全决定停止履行合同。梁雪萍同时提供了其出具的收条和陈彩娥向梁雪萍转账的交易明细表。
李根对梁雪萍的上述陈述不予认可，称：李根之母陈彩娥原来想购买涉案房产，2014年3月6日和梁雪萍谈好的价格是150万元，但了解过市场后，陈彩娥认为价格没有那么高，就没有以150万元来成交，之后李根、梁雪萍双方继续洽谈，最终双方确认以1209600元来成交涉案房产。李根对梁雪萍出具的收条的真实性不予认可，同时对陈彩娥向梁雪萍支付的30万元定金认为是陈彩娥和梁雪萍之间的经济往来，与本案无关。
李根在原审的诉讼请求为：1、梁雪萍将深圳市宝安区45区文乐花园三栋第一层115号房屋产权过户登记至李根名下；2、梁雪萍立即向李根交付文乐花园三栋第一层115号房屋；3、梁雪萍承担本案的诉讼费用。
原审法院认为，李根、梁雪萍签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》、《深圳市二手房买卖合同》均系当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。上述合同约定梁雪萍将位于深圳市宝安区新安办45区文乐花园三栋第1层115号房转让给李根，转让总价款为1209600元，付款方式为李根须于2014年3月17日之前将上述房款支付至双方约定的银行第三方监管账户，梁雪萍应当于收到全款3天内将该房地产交付李根。现李根已经按照合同约定的价款通过转账的方式于2014年3月31曰之前向梁雪萍支付了购房款1209600元，李根已经履行完毕合同约定的支付购房款的义务，双方也已经共同向深圳市房地产权登记中心申请办理涉案房产的转移登记手续，但梁雪萍随后擅自撤回登记申请，造成合同无法继续履行，已经构成违约。根据法律规定，李根作为守约方有权要求梁雪萍继续履行合同，梁雪萍应当按照合同约定协助李根办理递件过户手续，过户费用根据合同约定由李根承担，李根的第1项诉讼请求原审法院予以支持。
《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》、《深圳市二手房买卖合同》均约定“梁雪萍应当于收到全款三天内将该房地产交付李根”，李根已经于2014年3月31日之前按照合同约定向梁雪萍付清了购房款，梁雪萍应当根据合同约定向李根交付涉案房产，李根的第2项诉讼请求原审法院予以支持。
梁雪萍辩称合同约定的购房转让价格不是真实的价格，实际上双方约定的转让价款为1709600元，但李根、梁雪萍签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》、《深圳市二手房买卖合同》均约定转让总价款为1209600元，梁雪萍主张涉案房产的转让总价款为1709600元没有任何证据予以证明，李根对梁雪萍的陈述也不予认可，故梁雪萍应当承担举证不能的责任，梁雪萍的该辩解理由证据不足，原审法院不予采纳。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、梁雪萍应在原审判决发生法律效力之日起十日内，协助李根办理深圳市宝安区新安办45区文乐花园三栋第1层115号房的转移过户登记手续，将上述房产过户至李根名下；二、梁雪萍应在原审判决发生法律效力之日起十曰内将深圳市宝安区新安办45区文乐花园三栋第1层115号房交付给李根。案件受理费15691元、保全费5000元，由梁雪萍负担。
梁雪萍不服原审判决，向本院提出上诉称：（一）原审判决对双方约定转让价款事实认定不清。涉案房产买卖事宜初始由李根母亲陈彩娥与梁雪萍协商，双方约定转让价款不低于150万元，并过户至陈彩娥或李根名下。陈彩娥于2014年3月6日支付定金30万元，并指定将房产过户至李根名下。后陈彩娥于3月26日代李根支付房款100万元，且李根又于3月31日支付房款209600元。因此，双方实际履行的合同价款为1509600元。
《深圳市二手房买卖合同》标明的转让价款1209600元不是双方的真实意思表示。因双方约定交易税金由李根支付，因此李根要求该合同的转让价款按政府对该房产的交易指导价格最低价填写，以降低其纳税负担。梁雪萍虽认为此做法不妥但出于为李根利益考虑，仍签订了该合同。未料合同签订后，李根出尔反尔否认双方先前达成合意的转让价款。
双方约定的实际转让价格是1709600元。因李根拒绝承认双方已达成合意的转让价款1709600元，梁雪萍为保护自身合法权益而中止房产过户程序。梁雪萍在一审过程中补充提交了李根代理人于2014年3月24日询问梁雪萍是否愿意以150万元成交，如不愿意还需将转让价款提高多少的相关短信截屏。该证据证明双方在3月26日签订深圳市二手房买卖合同的前两天，协商的转让价款在150万元以上。因此梁雪萍不可能突然于3月26日同意以1209600元的低价成交。
（二）一审法院认定《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》合法有效且实际转让价款为1209600元，法律依据是完全错误的。该合同的居间方万田公司在原审庭审时明确表示，根本不知该合同存在，也从未在该合同上盖章。因此，该合同主体欠缺，是一份无效合同，根本无法作为认定转让价款的依据，更无从履行。
据此，梁雪萍请求本院判令：撤销原审判决，发回重审或改判。
李根答辩称：（一）原审法院认定双方《二手房买卖预约及居间服务合同》、《深圳市二手房买卖合同》系双方的真实意思表示，事实清楚、证据充分，双方于2014年3月18日签订的《二手房预约买卖及居间服务合同》第5条明确约定该房产转让总价款为1209600元，在签订上述合同几天后双方于3月26日签订了正式买卖合同，该合同约定的涉案房产转让总价款同样为1209600元，且该合同第17条还明确约定双方在本合同签订之前的承诺及协议如与本合同不相符的，以本合同为准。
如果梁雪萍不认可1209600元的转让价款是其真实意思表示，可以不在2014年3月18日签订《二手房预约买卖及居间服务合同》，如果签订后梁雪萍对交易价格和相关事宜有异议，也可以不在3月26日签订《深圳市二手房买卖合同》，甚至在签订《深圳市二手房买卖合同》后还可以不办理过户递件手续，但梁雪萍在签了两次合同、办理过户递件手续且收取房款后又提出反悔，是不可接受的。
（二）梁雪萍主张双方约定的涉案房产转让总价款为1709600元，无事实和法律依据，一审法院没有采信是完全正确的。梁雪萍一再主张其与李根约定的房屋转让总价款为1709600元，但梁雪萍对其主张没有提供任何证据予以佐证，且梁雪萍在一审庭审时还亲自强调双方谈好的转让价是170万元，梁雪萍关于房屋总转让价款的陈述自身就存在矛盾。
（三）一审法院判令梁雪萍办理房屋过户转让登记并向李根交付房屋，是完全正确的。2014年3月26日双方签订《深圳市二手房屋买卖合同》的当天下午，梁雪萍还与李根共同签署了房地产转移登记申请表，向房地产登记中心申请办理房屋产权转移登记，且梁雪萍还将其房地产证原件递交给登记中心，并获登记中心受理；李根随后在3月31日前也付清了全部1209600元购房款。本案是由于梁雪萍事后单方擅自撤回登记申请，才导致无法过户。
万田公司陈述称：对原审判决没有意见。
本院经审理查明，原审法院已查明的事实无误，本院予以确认。另查，经本院二审调查询问，李根于2014年11月1日向本院出具《情况说明》称：案外人陈彩娥向梁雪萍支付的30万元系涉案房屋的购房定金。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案当事人之间签订《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》、《深圳市二手房买卖合同》，除当事人对真实价款数额存在争议外，其他内容应系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。虽然万田公司未在居间服务合同上签章，但在双方当事人之间已成立房屋买卖合同关系的情况下，对双方当事人之间合同的效力及履行并不产生影响，故梁雪萍关于合同无效的上诉主张缺乏法律依据，本院不予支持。
根据双方当事人的其他上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点在于双方真实约定的购房款数额。梁雪萍虽上诉称双方约定的交易价格为1709600元，但除其单方陈述外，并无其他证据予以佐证，应当自行承担举证不能的法律后果，且因本案当事人在《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》、《深圳市二手房买卖合同》中均约定付清房款在前、交付房屋及办理过户登记在后，如梁雪萍未收清购房款，其仍向登记部门提交过户登记申请的行为则显与合同约定及日常生活常理不符。据此，本院对梁雪萍此项上诉主张不予采信。
本案中，除案外人陈彩娥向梁雪萍支付的30万元外，李根还向梁雪萍支付了购房款1209600元。鉴于李根在二审时已自认其母陈彩娥支付的30万元系购买涉案房屋的定金，该30万元应属已付购房款，而李根在双方向登记部门提交过户登记申请后仍继续支付了209600元，可推定本案当事人真实约定的购房款数额为1509600元。因李根已经付清涉案房屋全部购房款共1509600元，李根主张梁雪萍交付涉案房屋并配合办理过户登记手续，符合双方合同约定及《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，原审判决结果并无不当。
综上，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费15691元，由梁雪萍承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邱 裕 华
代理审判员 唐 毅
代理审判员 蔡 妍 婷
二〇一五年三月五日
书 记 员 邹俊辉（兼）