北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第09000号
上诉人（原审被告、反诉原告）中标国际电子商务有限公司，住所地北京市东城区东中街32号楼312A室。
法定代表人周秦，副总经理。
委托代理人李勇，北京市万企律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）北京东方汇诚人力资源管理中心有限公司，住所地北京市海淀区知春路51号慎昌大厦556室。
法定代表人张恩，董事长。
委托代理人段方群，北京市京伦律师事务所律师。
上诉人中标国际电子商务有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2014）东民初字第05364号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年4月，北京东方汇诚人力资源管�中心有限公司（下称东方汇诚公司）起诉至原审法院称：我公司与中标国际电子商务有限公司（下称中标国际公司）于2012年3月6日签订《房屋租赁合同》，约定我公司将位于北京市东城区东直门外小街甲2号正东大厦A座第六层（下称正东大厦）610、616、617房间（面积为496.28平米）租赁给中标国际公司。合同签订后，中标国际公司支付了第一期半年租金及押金，我公司向中标国际公司交付了租赁房屋。此后中标国际公司没有再向我公司支付租金。鉴于中标国际公司的违约行为，我公司于2012年10月23日向中标国际公司送达了要求解除涉诉合同的函件，并要求中标国际公司在收到上述函件的15日内返还租赁房屋及全部附属设施。事实上中标国际公司于2013年7月26日才实际返还涉案房屋，至今仍未支付房屋使用费。故我公司诉至法院，要求中标国际公司支付2012年11月9日至2013�7月26日之间的房屋使用费739357.94元。
中标国际公司答辩并反诉称：东方汇诚公司提起本诉违反了一事不再理的原则；根据生效判决，涉诉房屋的所有权人与第一手承租人之间的租赁合同于2012年8月15日到期终止，东方汇诚公司自该日后已不具备对涉案房屋的合法使用权，双方之间的租赁合同应属无效。东方汇诚公司未能在双方合同约定的租期内向我公司提供符合合同约定的房屋供我公司使用，东方汇诚公司属于根本违约，东方汇诚公司应承担相应的违约责任，赔偿因此给我公司造成的实际损失。而我公司在履行合同的过程中没有过错。故不同意东方汇诚公司的诉讼请求，要求东方汇诚公司退还房屋押金180000元，退还车位费4200元，赔偿印刷商品包装费和宣传品损失472000元，寻找替代房屋期间的损失518972.4元，另行租房的成本损失174457.31元，未办理公司注册另行租房的租金34200元，预期经营损失500000元。
东方汇诚公司辩称：同意用中标国际公司交纳的房屋押金折抵中标国际公司应当支付的房屋使用费。我公司并未收取中标国际公司的车位费；中标国际公司的损失是由于其自身的行为造成的，我公司对此无过错，要求我公司赔偿该损失没有事实和法律依据，故不同意中标国际公司要求我公司退还车位费、赔偿损失的诉讼请求。
原审法院经审理确认：鉴于双方之间合同超出2012年8月15日的部分不具有法律效力，而中标国际公司自2012年8月16日至2013年7月26日止一直持续占用房屋，并有生效判决书判决中标国际公司应向东方汇诚公司支付2012年9月13日至2012年11月8日止的房屋使用费，故东方汇诚公司要求中标国际公司支付2012年11月9日至2013年7月26日之间的房屋使用费739357.94元的诉讼请求，法院予以支持。关于中标国际公司向东方汇诚公司支付的房屋押金，东方汇诚公司同意将该押金折抵房屋使用费，法院予以准许。（法院将参照双方合同约定酌定）。合同无效的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。东方汇诚公司向中标国际公司出租房屋的租赁期限超过了其拥有合法转租权利的期限，故东方汇诚公司对双方之间租赁合同无效负有过错，应当赔偿中标国际公司合理的损失。中标国际公司提交的证据收款人并非东方汇诚公司，不能证明东方汇诚公司收取了中标国际公司的停车费，故中标国际公司要求东方汇诚公司退还停车费的诉讼请求，法院不予支持。由于东方汇诚公司的过错造成中标国际公司另行寻找替代房屋周转期间所受损失，东方汇诚公司应当予以赔偿，关于赔偿的数额，法院予以酌定。关于中标国际公司要求东方汇诚公司赔偿中标国际公司另行租房增加的租金支出的诉讼请求，增加�租金是指其在相同位置经营需要多支出的成本，属于其经营成本增加、利润降低的范畴，中标国际公司应积极寻找适当商铺以防止损失的扩大，在其另行租赁商铺进行经营后，即不再产生利润损失，故该项诉讼请求没有事实和法律依据，法院不予支持。关于中标国际公司要求东方汇诚公司赔偿营业损失及为工商注册另行租房的租金，鉴于双方并未约定东方汇诚公司有配合中标国际公司办理工商注册、电信与信息服务业务经营许可证的义务，且中标国际公司没有证据证明其向东方汇诚公司催告要求协助承租人以该房屋为经营场所办理证照，故对于此两项诉讼请求，法院不予支持。据此，原审法院于2014年7月判决：一、中标国际电子商务有限公司于判决生效后七日内给付北京东方汇诚人力资源管理中心有限公司自二〇一二年十一月九日至二〇一三年七月二十六日期间的房屋使用费人民币七十三万九千三百五十七元九角四分（其中十八万以中标国际电子商务有限公司向北京东方汇诚人力资源管理中心有限公司交纳的押金抵扣）；二、北京东方汇诚人力资源管理中心有限公司于判决生效后七日内赔偿中标国际电子商务有限公司另行寻找替代房屋周转期间所受损失人民币二十五万五千九百三十一元；三、驳回中标国际电子商务有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，中标国际电子商务有限公司不服，向本院提出上诉，请求：1、撤销原审判决第一、三项。2、改判我公司按照产权人对外出租房屋的标准计算我公司应给付东方汇诚公司2012年11月9日至2013年7月26日期间的房屋使用费270968.88元。3、东方汇诚公司返还我公司押金180000元。4、判令东方汇诚公司赔偿给我公司造成的经济损失680657.31元。5、二审法院重新确认诉讼费的负担金额。东方汇诚公司对原判有异议，但未上诉。
经审理查明：正东大厦6层房屋的产权人系案外人中国国旅集团有限公司（下称国旅公司），房屋面积共计1762.88平方米。2010年6月13日，国旅公司（甲方）与案外人中国交通建设股份有限公司总承包经营分公司（下称中交公司，乙方）签订了合同，将正东大厦第四至六层出租给中交公司，租赁期限为自2007年5月20日至2012年8月15日，租赁期满乙方继续使用租赁房屋甲方未提出异议的，该租赁合同继续有效，租赁期顺延三年，合同有效期内乙方同意由国旅大厦有限公司负责物业管理。2011年2月21日，国旅公司与中交公司、北京锦帆材料设备有限公司（下称锦帆公司）三方签订了协议，约定中交公司将承租的正东大厦六层（面积1362平方米）的权利义务转让给锦帆公司，锦帆公司从2010年11月5日起享有承租人的权利和义务。2012年5月7日，中交公司书面分别通知国旅公司及锦帆公司，称2012年8月15日后其与国旅公司及锦帆公司均不再续租，并要求锦帆公司做好清退准备。2012年6月21日，国旅公司委托国旅大厦有限公司向中交公司回函表示同意中交公司不再续租的意见，并将按合同约定收回房屋使用权，请中交公司及时通知该房屋相关使用人在合同到期日前按照合同要求完成房屋清退事宜。后三方多次来往函件进行交涉。2012年8月15日，锦帆公司向国旅公司出具承诺书，承诺于2012年10月31日前将承租正东大厦六层全部腾空交还国旅公司。
2010年11月8日，锦帆公司与东方汇诚公司及案外人千江水（北京）文化传媒有限公司签订了合同，由锦帆公司将涉案房屋内的1233平米房�转租给东方汇诚公司和千江水（北京）文化传媒有限公司。2011年12月8日，锦帆公司与东方汇诚公司签订《房屋租赁合同补充协议书》，将出租的房屋面积变更为1373平方米。
2012年3月6日，东方汇诚公司（甲方）与中标国际公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定将坐落于正东大厦610、616、617房间，租赁面积为496.28平方米出租给中标国际公司使用，租赁期限为2012年3月6日至2015年3月12日，第一年2012年3月13日至2013年3月12日租金标准为5.73元／天／平方米，半年租金（182.5天）为518972.4元，支付方式为半年付，2012年3月13日前乙方向甲方支付半年租金，2012年9月12日前支付下一次半年租金；作为租赁房屋的附属设施，东方汇诚公司向中标国际公司提供位于正东大厦B4层290号地下车位一个，车位使用费由中标公司负担；甲方收取乙方两个月房租共计172990.8元作为押金，租赁期间不得以押金做租金；租赁期满乙方返回租赁设备并完成结算后，甲方退还乙方押金；租赁期满后乙方仍欠租金的，甲方可以押金抵扣租金，多退少补；租赁期内乙方承诺按时足额向甲方支付房屋租金，若因特殊原因，乙方不能正常支付时，甲方可给予乙方最多15天滞纳期限，但乙方须按应付未付租金日万分之四的标准支付滞纳金，超出滞纳期限甲方即认为乙方已无房租支付能力，则甲方有权中止执行本合同，乙方承担由此给甲方带来的全部相关经济责任。2012年4月24日，双方签订了《﹤房屋租赁合同﹥补充协议》，约定了中标国际公司除租赁房屋外可以使用的房屋公摊面积，确认乙方分三次已支付房屋押金180000元。
2013年3月13日，国旅公司以房屋租赁合同为由，起诉锦帆公司、中交公司、第三人中标国际公司，要求锦帆公司和中标国际公司腾空正东大厦六层，判令锦�公司和中标国际公司共同给付国旅公司自2012年8月16日起至实际腾空全部房屋场地之日止的占有使用费；判令锦帆公司给付违约金，中交公司承担连带责任。原审法院作出（2013）东民初字第04513号判决，判决锦帆公司及中标国际公司于判决生效之日起15日内将房屋全部腾空，锦帆公司支付2012年8月16日至2012年10月30日的房屋占有使用费278000元；向国旅公司支付2012年10月31日至实际腾房之日的占有使用费（每日按7000元标准计算）；锦帆公司向国旅公司支付2012年10月31日至实际腾房之日的违约金。
2013年1月30日，东方汇诚公司以房屋租赁合同为由起诉中标国际公司，要求确认双方的合同关系于2012年10月23日解除，中标国际公司返还房屋及全部附属设施，中标国际公司支付2012年9月13日至2012年11月8日的房屋租金；2012年9月13日至2012年11月8日的延迟付款滞纳金自2012年11月9日至实�返还房屋及附属设施之日止按照双倍租金计算的延迟返还房屋的违约金。原审法院作出（2013）东民初字第02889号判决，认定鉴于国旅公司与锦帆公司租赁合同已于2012年8月15日到期终止，故东方汇诚公司与中标国际公司超出东方汇诚公司转租期限部分合同的内容应认定不具有法律效力，判决中标国际公司向东方汇诚公司支付2012年9月13日至2012年11月8日房屋使用费162090.01元，驳回了东方汇诚公司的其他诉讼请求。判决后，中标公司不服一审判决，提起上诉，并在二审审理过程中撤回上诉。
另查，2013年7月26日，中标国际公司实际腾退占用的房屋。
原审中，中标国际公司提交了收款人为“庞”的收据及北京驰亚物业服务有限公司出具的证明，以证明中标国际公司收取了东方汇诚公司2012年3月6日至2013年5月19日的车位费，且该车位于2012年11月20日被物业公司收回，东方汇诚�司应当退还中标国际公司此后的车位费4200元。中标国际公司提交其与案外人北京金隅股份有限公司另行签署的《房屋租赁合同》及相应发票，以证明因双方之间的租赁合同无法继续履行，导致在相同面积和相同租期的情况下中标国际公司的租房成本增加了174457.31元。中标国际公司提交该公司于2013年7月26日获得的电信与信息服务业务经营许可证及审计报告，审计报告的内容包括中标国际公司自2013年7月26日后开展营业活动，该年度的主要营业收入为278000元，中标国际公司提交该组证据以证明由于东方汇诚公司未向中标国际公司提供有效的房屋使用证明，中标国际公司无法办理前述许可证，导致2012年5月至2013年7月少获得营业收入约500000元。中标国际公司提交收据两张，用以证明由于东方汇诚公司未向中标国际公司提供有效的房屋使用证明，中标国际公司为办理公司注�临时租房支付了租金34200元。
上述事实，有《房屋租赁合同》、《﹤房屋租赁合同﹥补充协议》、房屋交接证明、（2013）东民初字第02889号民事判决书、（2013）东民初字第04513号民事判决书、（2014）二中民终字第0891号民事裁定书、双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：鉴于东方汇诚公司上一手租赁合同的双方当事人国旅公司与锦帆公司的租赁合同已经于2012年8月15日到期终止，故东方汇诚公司与中标国际公司租赁合同中超出东方汇诚公司转租期限的约定应认定不具有法律效力，而中标国际公司自2012年8月16日至2013年7月26日止一直持续占用房屋，并有生效判决书判决中标国际公司应向东方汇诚公司支付2012年9月13日至2012年11月8日止的房屋使用费，故东方汇诚公司要求中标国际公司支付2012年11月9日至2013年7月26日之间的房屋使用费739357.94元的诉讼请求，亦应予以支持。中标国际公司上诉要求按照国旅公司与锦帆公司的租赁合同中约定的租金标准向东方汇诚公司支付使用费，因该标准低于已生效的法院判决书确认的锦帆公司及中标国际公司应向国旅公司支付的延期腾房使用费标准，且之前生效判决书对使用费已有判付标准，本院对其该项上诉请求不予支持。关于中标国际公司向东方汇诚公司支付的房屋押金，东方汇诚公司同意将该押金折抵房屋使用费，本院予以准许。
合同无效的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。东方汇诚公司向中标国际公司出租房屋的租赁期限超过了其拥有合法转租权利的期限，故东方汇诚公司对双方之间租赁合同无效负有过错，应当赔偿中标国际公司合理的损失。原审法院判决东方汇诚公司赔偿中标国际公司另行寻找替代房屋周转期间所受损失是合理的，本院予以维持。中标国际公�要求东方汇诚公司赔偿另行租房的成本损失及印制商品包装和宣传品损失缺乏依据，本院不能支持。
中标国际公司提交的证据收款人并非东方汇诚公司，不能证明东方汇诚公司收取了中标国际公司的停车费，故中标国际公司要求东方汇诚公司退还停车费的诉讼请求，本院不予支持。由于东方汇诚公司的过错造成中标国际公司另行寻找替代房屋周转期间所受损失，东方汇诚公司应当予以赔偿，原审法院酌定的赔偿数额并无不当，本院予以维持。
因东方汇诚公司否认中标国际公司曾向其提出过协助办理经营场所证照的请求，中标国际公司对此也无证据证实曾有过此主张，故不能认定东方汇诚公司在协助办理执照问题上存在过错，对中标国际公司要求赔偿工商注册另行租房租金损失的诉讼请求，本院不予支持。
综上，原审法院判决并无不当，应予维持。中标国际公司的上诉请求依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费5597元，由中标国际电子商务有限公司负担（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；反诉案件受理费10878元，由北京东方汇诚人力资源管理中心有限公司负担3480元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院），由中标国际电子商务有限公司负担7398元（已交纳）；二审案件受理费14984.04元，由中标国际电子商务有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李蔚林
代理审判员 赵胤晨
代理审判员 何江恒
二〇一四年十月二十日
书 记 员 房依彤