湖北省武穴市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武穴民初字第00620号
原告：冯志刚，个体户。
委托代理人：秦强，武穴市司法局干部。特别授权。
委托代理人：陈桥，武穴市梅川法律服务所法律工作者。一般代理。
被告：湖北弘九置业有限责任公司。住所地：武穴市梅川镇石牛村。
法定代表人：程春国，该公司董事长。
委托代理人：陈少华，湖北永铭律师事务所律师。特别授权。
被告：胡振涛，建筑开发商。
委托代理人：胡启福，建筑开发商。特别授权。
原告冯志刚与被告湖北弘九置业有限责任公司（以下简称“弘九公司”）、胡振涛合同纠纷一案，本院于2015年3月24日立案受理后，依法组成由审判员张庆担任审判长，审判员黄胜华、人民陪审员王芹参加的合议庭，于2015年4月30日公开开庭进行了审理。原告冯志刚的委托代理人秦强、陈桥与被告弘九公司的委托代理人陈少华和被告胡振涛及其委托代理人胡启福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告冯志刚诉称：冯志刚作为甲方与湖北弘九置业有限责任公司阳光水岸项目部、胡振涛作为乙方于2012年10月4日签订了一份《房屋置换协议书》。后冯志刚发现弘九公司、胡振涛存在违约行为，具体情况如下：协议书中的第二条约定：“甲方（即冯志刚）将自己所拥有的位于武穴市梅川镇育贤路73号的一栋房屋交给乙方（即弘九公司阳光水岸项目部、胡振涛）开发，乙方将建好的房屋一至四层交给甲方，其中一层为门面，建筑面积为112.24平方米，建好后的一层门面实用面积不得少于112.24平方米，如果少于112.24平方米，乙方按每平方米2万元的价格补偿给甲方，多余面积则不用补偿。”现经武穴市房地产测绘队测出实际面积为108.44平方米，比协议书约定的面积少了3.8平方米，合计7.6万元；第五条约定“房屋一楼门面宽度不少于11.20米，如果少于11.20米，误差在五厘米以内，乙方不用补偿，超出五厘米之外，乙方按每厘米10万元的标准补偿给甲方，门面中间设计一根立柱，窗户铝合金归乙方负责，门归甲方负责。”甲方原门面宽度为12.20米，在签订协议时，乙方要甲方让出1米做通道，甲方当时答应了，所以在签订协议时，甲方反复强调，门面宽度再少也不得少于11.20米。在所有建好的十几间门面中，只有甲方一家在门面当中安装有楼梯，成为公共楼梯。现由武穴市房地产测绘队出示的武穴市房屋产权证附图标明：其门面宽度为11.10米，比约定的门面宽度少10厘米，协议书约定为5厘米内不用补款，5厘米以外按每厘米10万元补偿，现超出10厘米，按5厘米计算赔偿款，应赔偿50万元。协议书约定门面中间设计为一根立柱，现有2根立柱，一根宽度为91厘米，另一根宽度为160厘米。现乙方违约，应支付违约金2万元；第七条约定：“乙方向甲方交付房屋期限为2013年12月30日前，如果到期未交付，乙方向甲方每月支付人民币0.3万元。”甲方于2014年6月1日才搬进门面，乙方延期五个月交付房屋，应支付甲方租金1.5万元；第十三条“乙方所建的房屋在八层以内，如超过八层，每超一层（含半层），乙方向甲方补偿5万元，并在2013年12月30日前将补偿款5万元打入甲方银行账户。”但乙方实际未付款。现乙方建造的房屋共计九层，超出了一层，应补偿冯志刚5万元。双方为此多次协商，但均无果。故冯志刚诉至法院要求：1、弘九公司、胡振涛补偿冯志刚一楼门面实用面积比约定的面积少3.8平方米，按每平方米2万元标准计算，共计7.6万元；2、弘九公司、胡振涛补偿冯志刚门面实际宽度比约定的宽度少10厘米，按5厘米计算，违约金由法院依法判决；3、弘九公司、胡振涛承担在协议中约定门面中间设计一根立柱，现有二根立柱的违约责任，应支付违约金2万元；4、弘九公司、胡振涛补偿冯志刚房屋延期交付五个月的租金1.5万元；5、弘九公司、胡振涛支付冯志刚因所建房屋楼层比约定的楼层超出一层的赔偿款5万元。
原告冯志刚为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：
证据一、武穴市梅川法律服务所《见证书》复印件一份，拟证明原告冯志刚与被告弘九公司、胡振涛置换房屋开发的具体内容；
证据二、武穴市房地产测绘队出具的武穴市房屋产权证附图复印件及分户面积明细表复印件各一份，拟证明被告弘九公司、胡振涛交付给原告冯志刚的房屋面积等实际情况；
证据三、证人董某于2015年4月29日出具的证明复印件一份，拟证明被告弘九公司、胡振涛交付给原告冯志刚的房屋实际交付时间为2014年6月1日。
被告弘九公司辩称：1、冯志刚到现在为止还没有向胡振涛交付建房的相关手续，包括《土地使用权证》和《房屋所有权证》，导致胡振涛施工没有合法手续，故交付房屋的面积和时间都受冯志刚不交付两证的影响；2、弘九公司与胡振涛是挂靠关系，胡振涛只能依照施工图纸来施工，不能超越施工图纸，胡振涛与冯志刚签订的合同，必须服从湖北恒创建筑勘察设计有限公司的施工图纸要求，胡振涛无权更改图纸内容来施工，法律也强制性规定了施工方必须按照施工图纸施工，否则将承担法律责任；3、在整个施工过程中，胡振涛按照施工图纸进行施工，冯志刚在建房过程中没有提出异议，说明其对施工也是默认的；4、法律规定房屋交付应当以登记为准，故该房屋至今未交付，均系冯志刚没有向胡振涛交付《土地使用权证》和《房屋所有权证》造成的。
被告弘九公司未向本院提交证据。
被告胡振涛辩称：1、冯志刚没有证据证明房屋面积少了，根据测量的结果，房屋面积只有多的，没有少的；2、房屋开发是按照湖北恒创建筑勘察设计有限公司的设计图纸来施工的；3、胡振涛于2013年12月8日就把房子交付给了冯志刚；4、胡振涛所建的房屋实际只有八层。
被告胡振涛为支持其抗辩理由，向本院提交了湖北恒创建筑勘察设计有限公司于2012年12月出具的施工图纸原件一份，拟证明被告胡振涛所建的房屋设计、施工的具体情况。
经庭审质证，被告胡振涛对原告冯志刚提交的证据一无异议；被告胡振涛对原告冯志刚提交的证据二有异议，认为该证据系原告冯志刚私自找人测绘的，没有通知被告胡振涛，且武穴市房屋产权证附图上标注的原告冯志刚门面宽度为11.1米，但其测量的门面宽度实际为11.3米；被告胡振涛对原告冯志刚提交的证据三有异议，认为不能确认此证明是否是证人董某本人出具的，证人董某应当出庭作证，且证人董某之前就与其有矛盾；被告弘九公司对原告冯志刚提交的证据一真实性无异议，但对《房屋置换协议书》中的部分内容有异议，认为置换协议约定原告冯志刚门面中间立柱的设计与设计、施工图纸相冲突，系法律所禁止的行为，应以设计、施工图纸为准；被告弘九公司对原告冯志刚提交的证据二有异议，认为该证据所标注的测绘情况不能确认是否系本案所涉房屋，现场测绘时，应通知本案的当事人双方到场；被告弘九公司对原告冯志刚提交的证据三有异议，认为其与本案无关；原告冯志刚对被告胡振涛提交的证据有异议，认为该证据与本案无关；被告弘九公司对被告胡振涛提交的证据无异议。
对上述有争议的证据，本院认为：原告冯志刚与被告弘九公司、胡振涛签订的《房屋置换协议书》，系双方在平等、自愿的基础上通过协商达成的协议，是双方真实意思的表示，能证明房屋置换合同成立，故对原告冯志刚提交的证据一，依法予以采信；武穴市房地产测绘队出具的武穴市房屋产权证附图及分户面积明细表系该测绘队根据现场测绘情况，依照其职权作出的测绘结论，被告胡振涛在庭审中辩称武穴市房屋产权证附图上标注的原告冯志刚门面宽度为11.1米，但其测量的门面宽度实际为11.3米，后本院司法技术科依据原告冯志刚的申请，于2015年9月2日组织武穴市房地产测绘队，并通知原告冯志刚与被告弘九公司、胡振涛派员到场，现场重新测绘，显示的数据与第一次测绘的数据一致。故对原告冯志刚提交的证据二，依法予以采信；证人董某无正当理由未出庭作证，接受当事人质询，不符合法律规定。故对原告冯志刚提交的证据三，依法不予采信；湖北恒创建筑勘察设计有限公司出具的设计、施工图纸上显示建设单位为武穴市花桥建筑工程公司，而非本案的开发、建设单位即被告弘九公司，存在瑕疵。故被告胡振涛提交的证据不能达到其拟证明的目的。
经审理查明：冯志刚（甲方）与胡振涛、湖北弘九置业有限责任公司阳光水岸项目部（乙方）经协商于2012年10月4日签订了一份《房屋置换协议书》，双方约定甲方将位于武穴市梅川镇育贤路73号一栋三间三层房屋（建筑面积为373.32平方米，占地面积为112.24平方米，土地使用权面积为129.91平方米，地号为：120302038）交给乙方开发，乙方用建好的房屋（甲方房屋原位置上建七层商品房）置换。协议的主要内容为：一、乙方将建好的房屋交给甲方，甲方把第五、六、七层交给乙方折抵工程款，另乙方补偿甲方167628元，在签订本协议前，乙方将补偿款打到甲方银行账户上；二、甲方将自己原房屋交给乙方开发，乙方将建好的房屋（甲方原位置上）一至四层交给甲方，其中一层为门面，建筑面积为112.24平方米，建好后的一层门面实用面积不得少于112.24平方米，如少于112.24平方米，乙方按每平方米2万元补给甲方，多余面积不用补钱。第二层至第四层房屋实有建筑面积为391.62平方米，乙方建成新房后交给甲方的房屋面积也要有391.62平方米，如少于391.62平方米，则乙方按每平方米2000元向甲方补款，此款定于2013年5月1日前打入甲方银行账户；三、……；四、乙方所建房屋必须为混凝土全框架结构，房屋按设计图纸施工，质量必须符合国家规定的标准；五、房屋一层门面宽度不得少于11.20米，如少于11.20米，误差在五厘米以内乙方不用补偿，五厘米以外乙方补给甲方每厘米10万元，门面中间设计为一根立柱，窗户、铝合金由乙方负责，门由甲方负责；六、甲方必须在签订协议后二十日内将自己房屋所有物品搬走，以便乙方拆除旧房；七、乙方向甲方交付房屋的期限为2013年12月30日前，如到期未交付房屋，乙方向甲方每月支付3000元；……十三、乙方所建房屋在八层以内，如超过八层，每超一层（含半层），乙方向甲方补款5万元，于2013年12月30日前把款打入甲方银行账户；十四、甲、乙双方必须严格按上述约定条款办事，任何一方不得违约，如一方违约，则向另一方承担违约金2万元；……冯志刚、胡振涛在协议上签名，阳光水岸项目部在协议上盖章。上述协议在武穴市梅川法律服务所进行了见证，见证人为武穴市梅川法律服务所工作人员邢鹏程，武穴市梅川法律服务所于2012年10月4日出具了（2012）武梅见字第20号《见证书》。房屋建成后，一层门面面积经武穴市房地产测绘队测出实际面积为108.44平方米，比协议书约定的面积少了3.8平方米；一楼门面宽度为11.10米，比协议书约定的一楼门面宽度少了10厘米；一楼门面中间建有二根立柱，比协议书约定的一楼门面中间建一根立柱多了一根；弘九公司开发的房屋实际共八层半，比协议书约定的建八层多半层。后冯志刚要求弘九公司、胡振涛支付违约金，双方为此发生纠纷，经多次协商，但均无果。故冯志刚提起本案诉讼。
另查明：弘九公司成立日期为2011年1月14日，营业期限为2011年1月14日至2021年1月13日，经营范围为凭资质证从事房地产开发；建筑材料销售；机械租赁等。2012年5月9日，弘九公司作为甲方与胡振涛作为乙方（阳光水岸小区项目负责人）签订了一份《房屋开发内部承包合同》，该合同约定：……三、承包形式：由乙方自行筹资、自行承建位于武穴市梅川镇育贤路转弯处阳光水岸楼盘；四、工程保证金：自签订合同之日起，乙方向甲方交纳工程质量、安全保证金2万元整，保证金待工程竣工验收后十日内返还给乙方；五、工程质量要求：乙方必须服从甲方领导和管理，严格遵照国家有关施工质量规范和图纸及业主要求施工。如违规施工，出现重大质量事故，所有责任由乙方负责，工程保证金不予退还；六、安全：乙方必须安全文明施工，遵照国家有关法律、法规和安全施工规范，如发生重大安全事故，所有责任由乙方负责，工程保证金不予退还；七、管理费交纳：乙方按工程建筑面积每平方米2元向甲方上交管理费；八、税费：从签订合同之日起，一切税费由乙方自行承担；九、乙方在房屋销售及售后过程中要遵照国家有关规定和服从甲方领导和管理，如有重大违规，甲方有权终止合同，相关责任由乙方自行负责；……。当日，弘九公司与胡振涛还签订了一份《委托书》，该委托书载明：“兹委托我公司胡振涛同志为阳光水岸小区全权代表，胡振涛同志对阳光水岸小区房屋开发负全部责任。胡振涛同志无权转委托。（注：湖北弘九置业有限责任公司阳光水岸项目部公章由胡振涛同志保管并负责，有效期六个月。）”，委托人为弘九公司，弘九公司及其法定代表人程春国均加盖了印章，胡振涛在被委托人处签了名。
又查明：冯志刚所置换房屋的土地系本案所涉及开发的楼房占地的一部分，《房屋置换协议书》第二条的“甲方原位置上”是指冯志刚原有房屋土地上。按照《房屋置换协议书》，冯志刚已得到所应置换的房屋，但具体时间双方说法不一。
本院认为：一、根据被告弘九公司与被告胡振涛签订的《房屋开发内部承包合同》，阳光水岸小区虽由被告胡振涛自行筹资、承建及销售，但被告胡振涛的身份系阳光小区项目负责人，表明阳光水岸小区开发的主体为被告弘九公司，从双方的《委托书》的内容亦可证实被告胡振涛系被告弘九公司委托的阳光水岸小区项目的全权代表，故被告胡振涛在阳光水岸小区项目上所签订的合同是代表被告弘九公司的行为，《房屋开发内部承包合同》对外不具备约束力，因本案《房屋置换协议书》所产生的民事责任应由被告弘九公司承担；二、《房屋置换协议书》是合同签订双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。被告弘九公司、胡振涛履行合同义务不符合约定，依法应当承担相应的违约责任，具体如下：1、一层门面实际面积比协议书约定的面积少了3.8平方米，给原告冯志刚造成了损失，按约定的每平方米2万元标准计算，应补偿原告冯志刚7.6万元；2、根据《房屋置换协议书》的约定，该协议书第五条、第十三条、第十四条均是对违约金的约定，其中门面宽度少10厘米，按每厘米10万元计算5厘米，计50万元，超层5万元，一方违约向对方承担违约金2万元，故违约金总额达到57万元，明显过分高于因违约所造成的损失，依法应予以适当减少，且原告冯志刚也有法院对违约金依法判决的要求，综合本案实际情况，违约金以15万元较为适宜；三、原告冯志刚主张房屋未按期交付，但未提供充分的证据予以证实，故对其延期交房的租金1.5万元的诉讼请求不予支持；四、《房屋置换协议书》并未对原告冯志刚的原《土地使用权证》和《房屋所有权证》如何交付进行约定，且证件的交付与交付给原告冯志刚房屋的面积之间没有因果关系，故被告弘九公司关于证件未交付影响了交付房屋的面积和时间的辩称理由不足，不予支持；五、《房屋置换协议书》是合同双方履行合同的基础，理应按照合同的要求进行房屋的设计，设计图纸不对合同产生约束力，被告弘九公司以无权更改图纸内容来施工及原告冯志刚在施工中不持异议来抗辩其交付给原告冯志刚门面立柱不符合合同约定的违约行为，理由不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，判决如下：
一、限被告湖北弘九置业有限责任公司自本判决生效之日起十日内补偿原告冯志刚因门面面积减少的损失7.6万元；
二、限被告湖北弘九置业有限责任公司自本判决生效之日起十日内支付违约金15万元给原告冯志刚；
三、被告胡振涛在本案中不承担责任；
四、驳回原告冯志刚的其他诉讼请求。
案件受理费4675元，由被告湖北弘九置业有限责任公司负
担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黄冈市中级人民法院。
审 判 长 张 庆
审 判 员 黄胜华
人民陪审员 王 芹
二〇一五年十一月二十日
书 记 员 李佳霖