黑龙江省尚志市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）尚民初字第551号
原告（反诉被告）黑龙江省尚志高速公路管理处。住所地：哈尔滨市香坊区哈阿高速公路0.5公里处。
法定代表人庞威，处长。
委托代理人计军。
委托代理人朱景琴。
被告（反诉被告）闫英利，男，汉族，职员，住尚志市。
委托代理人白华，北京哲茂律师事务所律师。
被告（反诉原告）朱建勇，男，汉族，住哈尔滨市道里区。
委托代理人陈国伟，黑龙江美盛泰富律师事务所律师。
原告（反诉被告）黑龙江省尚志高速公路管理处（以下简称尚志高速）与被告（反诉被告）闫英利、被告（反诉原告）朱建勇确认合同无效纠纷一案，原告于2015年4月1日向本院提起诉讼。本院于2015年4月1日受理后，依法组成合议庭，于2015年12月3日公开开庭进行了审理。原告黑龙江省尚志高速公路管理处委托代理人计军、朱景琴、被告闫英利的委托代理人白华、被告朱建勇及委托代理人陈国伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告尚志高速诉称，2014年10月14日，原告单位在清理国有资产时，发现自己单位所有的借给亚雪指挥部使用的坐落于尚志市亚布力旅游度假区的亚布力火锅城房产被被告闫英利擅自租给了被告朱建勇，二人并于2013年5月1日签订了房屋租赁协议，但原告未收到任何使用费用。原告虽多次要求被告倒出房屋，但被告一直不予理睬。现诉至法院要求确认二�告签订的协议无效、倒出房屋，并给付使用费用22万元。庭审中，原告变更诉讼请求要求按照二被告签订的协议中的租金价格给付原告至2015年11月共计30个月的使用费用15万元。
被告闫英利辩称，原告所述属实，但我仅收到3万元租金，并全都用于房屋的维修上了。
被告朱建勇辩称，二被告签订的租赁协议是合法有效的。被告朱建勇在使用房屋期间不仅按合同约定交了3万元租金，而且对房屋主体及设备维修和更换支付了25万元。依据合同该费用应冲抵租金，故朱建勇在租赁期满后继续使用该房屋。房屋租赁的事实原告已经知晓，并到现场视察和认可朱建勇的维修行为，这是原告对租赁协议的追认。双方存在事实上的租赁关系。朱建勇维修房屋的费用已经冲抵了租金，原告再无权索要。故应当驳回原告的诉讼请求。
被告朱建勇反诉称，反�原告与二反诉被告2013年4月20日签订了《房屋租赁协议》，承租使用尚志高速的房产。协议签订后，反诉原告如约支付了首付租金。使用房屋后，反诉原告发现房屋及设备破旧、毁损严重，先后支付20余万元进行维修。尚志高速对维修行为予以认可，并多次派人协助。2014年10月14日尚志高速对该房屋进行查封，不许原告使用，同时将原告储存价值2000万元白酒的库房贴上封条禁止使用，不许货物进出。反诉原告与案外人李树光2014年10月5日签订了《供货合同》一份，约定于2014年10月20日前向其供价值10012800元的白酒，并收取了定金。尚志高速的违约查封行为致使原告未能履行供货合同，因此需向案外人支付违约金至2015年5月21日为1765万元，对该款项二反诉被告应予赔偿。
原告尚志高速对被告朱建勇的反诉辩称，原告与朱建勇之间未形成租赁合同关系，闫英利擅自与朱建勇签订的合同为无效合同，朱建勇的所谓损失应由二被告按照彼此过错额度各自承担，与原告无关。被告所谓的损失为非法所得，法律不应维护。朱建勇以其个人名义承租房屋，个人无任何白酒生产和销售资质，其经营白酒行为违反我国酒类专卖管理制度。其所谓的违约毫无事实和法律依据，请法院驳回其反诉的诉讼请求。
被告闫英利对被告朱建勇的反诉辩称，依据我国法律规定，被告朱建勇只能对原告提出反诉的诉请，不能对同为被告的当事人进行反诉，请法院驳回其对被告闫英利反诉的诉讼请求。
在本院开庭审理过程中，原、被告双方为证明各自诉辩主张的事实成立，举示了证据并发表了质证意见。
原告尚志高速举示证据情况如下：
证据一、黑龙江省编委“黑编”文件2份。拟证明原告的主体资格。
证�二、土地使用权证1份。拟证明涉案房产的权属归原告。
证据三、二被告签订的租赁协议复印件1份。拟证明二被告间签订的协议无效。
证据四、闫英利给原告出具的房屋出租经过1份。拟证明该房屋出租未经过原告同意，协议属于无效合同。
被告闫英利对原告举示的证据均无异议。
被告朱建勇对原告举示的证据一、二、三本身均无异议，但认为证据三租赁协议构成表见代理，租赁协议有效；对证据四有异议，认为内容不真实，房屋出租行为原告是知情并认可的。
被告闫英利举示证据情况如下：
证据一、二被告签订的租赁协议1份。拟证明二被告间签订的协议没有原告的公章和法人签名，是闫英利的个人行为。
证据二、收据2份。拟证明闫英利收到的3万元租金全部用于房屋维修。
证据三�火锅城物品清单1份。拟证明房屋租赁是个人行为及火锅城物品详情。
原告尚志高速对被告闫英利举示的证据一、三没有异议；对证据二有异议，认为该证据不能证实租金收取及使用情况，原告对此并不知情。
被告朱建勇对被告闫英利举示的证据一本身没有异议，但认为闫英利是原告的工作人员，系代表原告签订的协议；对证据二认为不真实；对证据三有异议，认为该证据不能证明原告对租赁一事并不知情。
被告朱建勇举示证据情况如下：
证据一、二被告签订的房屋租赁协议1份。拟证明原告与朱建勇间有租赁的法律事实及朱建勇使用争议房产的事实。
证据二、闫英利出具的收条1份。拟证明原告的工作人员闫英利收到朱建勇3万元租金的事实。
证据三、争议房产相片38张。拟证明朱建勇承租房屋时，房屋的毁损情况。
证据四、费用明细86张。拟证明朱建勇维修承租房屋花费25万元的事实。
证据五、证人康某某、王某甲、张某某证言。拟证明原告认可房屋租赁及朱建勇维修房屋的事实。
证据六、原告查封争议房屋的相片13张。拟证明争议房屋被原告查封的事实。
证据七、朱建勇与于某某、闫英利的通话记录1份。拟证明原告对争议房产贴封条，影响原告使用的事实
证据八、供货合同及附件1份。拟证明朱建勇与案外人签订价值10011800元白酒合同的事实。
原告尚志高速对被告朱建勇举示的证据质证认为：证据一的协议是闫英利在无权的情况下签订的，原告并不知情；证据二原告并不知情，且没有收到租金；证据三和证据六从形式上没有原始载体，且拍摄时又无无关人员在场，且没有经过房屋产权人同意，不具有证明效力；证据四是白条票据，不具有真实性。证据五证据形式不合法，内容也无法证明被告要证明的问题；证据七没有原始载体，无法核实和确定声源，且内容中没有原告方工作人员；证据八是翰康酒业筹备处与案外人签订的供货合同，筹备处不应有经营活动，且房屋承租人是朱建勇，而非翰康酒业筹备处，附件中受检单位是烟台瀚康酒业有限公司，该证据与本案无关。
被告闫英利对被告朱建勇举示的证据质证认为：证据一的真实性没有异议，这只是二被告人之间签订的租赁协议；证据三与本案不具有关联性；证据四不真实；证据五因证人未出庭，不能作为证据使用；证据六、七与自己无关，不做评判；证据八与案件无关，与自己无关。对证据二没有异议。
本院确认，原告所举证据具有真实性且相互关联、相互印证，充分证明了二被告在没有经原告同意的情况下签订了租赁协议将原告所有的房产予以租赁的事实。被告闫英利、被告朱建勇举示的证据一、二相一致。证明了二被告私自租赁原告所有的房产，且闫英利收取3万元租的事实。被告闫英利举示的证据三、被告朱建勇举示的证据五均为非正规票据的白条，不能证实二被告修缮房屋的行为经原告同意和修缮房屋的具体事实。被告朱建勇举示的证据五至八，能够证明原告在2014年10月对争议房屋贴封条的事实，但不能证实被告朱建勇占有使用房屋的合法性以及其经营白酒的合法权益被侵犯的事实。
本院经审理查明，2013年4月20日，被告闫英利与朱建勇签订房屋租赁协议，将原告所有的坐落于尚志市亚布力旅游度假区的亚布力火锅城房产于2013年5月1日起租给被告朱建勇使用，年租金6万元，使用期一年。朱建勇交付闫英利租金3万元。2014年10月，被告�建勇继续使用该房屋期间，原告将该争议房屋贴上封条，被告朱建勇在未经得原告同意的情况下，依自己的使用需要将封条逐一撕掉。现该房屋仍由被告朱建勇占有使用。
本院认为，被告闫英利在没有原告授权的情况下与被告朱建勇签订租赁协议，将原告所有的房产租赁给被告使用，该协议不具有法律效力。被告朱建勇称闫英利是代表原告尚志高速与自己签订的房屋租赁协议，原告得知租赁事实后予以认可，闫英利的行为构成表见代理。对该事实原告及被告闫英利均予以否认。《中华人民共和国合同法》第四十九规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后已被代理人的名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。二被告在协商租赁房屋时，被告朱建勇并不清楚房产权属及被告闫英利的身份，签协议时，朱建勇已知道房产权属及闫英利是原告单位职工的身份，但并没有见到原告单位任何委托手续，庭审中也未提供足以使其相信闫英利已得到单位授权租赁房屋的相关证据，因此朱建勇关于闫英利的行为构成表见代理的主张不成立。被告朱建勇简单地因为曾有原告方的工作人员在租赁期间到过涉案房屋而主张原告单位对租赁行为予以默认没有事实和法律依据，该主张不成立。二被告应将房产返还给原告，并应当支付使用费用。原告要求参照二被告商定的租金价格标准给付至2015年11月共计30个月的使用费用的请求符合法律规定，应予支持的。被告闫英利应当将收取的3万元租金给付原告，被告朱建勇应当给付原告使用费用12万元（6万元／12个月×30个月-3万元）。被告闫英利与朱建勇均强调各自修缮房屋的花费应当抵偿使用费用，因该花费原告并不知情，二被告所提供的证据也仅仅是非正规的白条票据，无法证实具体修缮的事实和花费明细，对此，二被告可在证据完善后另行起诉讼。
被告朱建勇反诉称原告的查封行为导致其签订的白酒购销合同未能履行，造成损失1700余万元违约损失应由原告赔偿。因朱建勇未能提供证据证实其已经购买或生产合同履行所必须的白酒，并被原告封在库房的事实，且原告所贴封条也已被其根据自己的使用需要逐一撕掉。因此，原告贴封条致使被告朱建勇销售白酒合同无法履行，并造成1700余万元损失应由原告赔偿的反诉主张没有事实和法律依据，本院不予支持。庭审结束后，被告朱建勇向本院申请再次开庭举示证人于某某、王某乙、李某某证言，以证实二被告签订的租赁协议有效。经审查，三人证言内容均无法证实被告朱建勇所要证明的事实，因此对原告的请求不予准许。
综上，依照《中华人�共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十八条的规定，判决如下：
一、被告朱建勇将其占有使用的原告尚志高速所有的坐落于尚志市亚布力旅游度假区的亚布力火锅城房产返还原告。
二、被告闫英利给付原告尚志高速房屋使用费3万元、朱建勇给付原告尚志高速房屋使用费12万元。
三、驳回被告朱建勇反诉的诉讼请求。
上述一、二项于本判决生效之日起15日内履行。
案件受理费4600元（原告已缴纳），由原告尚志高速负担1300元，被告闫英利负担260元，被告朱建勇负担1040元；反诉诉讼费63850元（被告朱建勇已缴纳）由被告朱建勇负担。上述费用于本判决生效之日起10日内履行。
如未按判决确定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十�条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 辛宝臣
代理审判员 陶 华
人民陪审员 冯丽丽
二〇一六年一月九日
书 记 员 于靖龙