湖南省衡阳市珠晖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠民一初字第586号
原告肖某，男，1971年3月8日出生，汉族。
委托代理人胡朝阳，湖南溥天律师事务所律师。
委托代理人张多，湖南溥天律师事务所实习律师。
被告衡阳市某某村民委员会。
法定代表人王新，主任。
委托代理人唐朝云，1957年12月21日出生，汉族，中国共产党江东村党支部书记。
被告湖南衡阳某某有限公司。
法定代表人李汶格，又名李文革，董事长。
被告王某，男，1978年9月27日出生，汉族。
被告肖某，女，1979年10月29日出生，汉族，系被告王某妻子。
第三人谢某，男，1973年10月29日出生，汉族。
委托代理人李娜，女，1975年7月27日出生，汉族。
本院于2015年10月12日立案受理原告肖某与被告衡阳市某某村民委员会（以下简称江东村村委会）、湖南衡阳某某有限公司（以下简称某某）、王某、肖某返还原物纠纷一案，并依法依法组成合议庭进行审理。经原告肖某申请，本院于2015年11月2日依法裁定冻结被告江东村村民委员会、某某、王某、肖某名下15万元银行存款或查封四被告同等价值的其他财产。2015年12月28日，本院就本案第一次公开开庭进行审理。经原告肖某申请，本院依法追加谢某为本案第三人参加诉讼。2015年5月10日，本院就本案第二次公开开庭进行审理。原告肖某委托代理人胡朝阳、张多，被告江东村村委法定代表人王新及委托代理人唐朝云，被告王某代理人肖某及被告肖某第一次开庭时到庭参加诉讼，被告某某经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。第二次公开开庭时，原告肖某委托代理人张多，被告王某代理人肖某及被告肖某，第三人谢某委托代理人李娜到庭参加诉讼，被告被告江东村村委会及某某经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告肖某诉称，2006年6月，原告肖某依法从被告某某取得位于衡阳市珠晖区东兴花苑ABC栋223号门面房屋。2009年6月，原告依法取得了该房屋的土地使用权证和房屋产权证。同年7月1日，原告已将该门面抵押给衡南县清泉信用社，约定抵押期限自2009年7月1日至2015年7月1日止。原告在依法取得该房屋所有权时，发现被告江东村村委会已对该房屋进行了非法占有、使用，且被告江东村村委会与被告某某互相推诿，致使该房屋的占有、使用等问题一直未得到解决。2013年7月18日，被告江东村村委会以产权主体单位名义向“产权人”王某、肖某及第三人谢某出具一份《承诺书》。该承诺书写明被告江东村村委会将被告某某抵押的四个门面（含该房屋）已交给现产权人王某，原租赁业主可继续承租，同产权人王某签订租赁合同，有关租赁合同细节由王某同租赁人商量，被告江东村村委会在此次交接中负责全部门面交接的法律责任等。2013年11月12日，被告肖某与第三人谢某签订一份《门面租赁合同》，双方约定由第三人谢某承租衡阳市珠晖区东兴花苑门面即原告门面，组期三年，自2014年1月1日起至2017年1月1日止，门面押金6000元，每月租金1900元，房租每三个月交纳一次，自2015年1月1日后，每年增加租金10%等内容。原告一直以来不断与被告江东村村委会和某某协商，之后又到过该房屋现场出示了产权证书及向被告王某、肖某主张了相关权利，而被告一直在明知该房屋所有权属于原告的情况下，仍一直强行非法予以占有、使用等。由于四被告的相互推诿、致使原告对该房屋的占有、使用及收益权一直受到损害。为维护原告合法权益，故原告向法院起诉，请求判令：一、四被告立即停止对原告所有的衡房权证珠晖区字第002301**号房屋的占有和使用，并将该房屋立即返还给原告；二、四被告连带赔偿原告因该房屋所有权重的占有、使用、收益权受到侵害所造成的损失117810元（自2009年6月暂算至2015年9月30日止）；三、本案诉讼费用由被告承担。在第一次法庭调查期间，原告将上述第二项诉讼请求变更为：四被告连带赔偿原告因该房屋所有权中的占有、使用、收益权受到侵害所造成的损失117810元（自2009年6月暂算至2015年9月30日止）并实际损失应计算到房屋交还为止。经原告肖某申请，本院依法追加谢某为本案第三人参加诉讼后，原告对上述诉讼请求第一项变更为：判令四被告、第三人谢某立即停止对原告所有的衡房权证珠晖区字第002301**号房屋的占有和使用，并将该房屋立即返还给原告。
原告肖某为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据：
一、商品房买卖合同，拟证明原告与被告某某于2006年10月12日签订商品房买卖合同，约定原告购买被告某某位于珠晖区东兴花苑ABC栋223号门面。
二、房屋所有权证、国有土地使用权证，拟证明原告于2006年办理珠晖区东兴花苑ABC栋223号门面房屋产权证，2009年原告取得该门面土地使用权证，该门面所有权人为原告。
三、承诺书，被告江东村村委会私自将原告所有的门面承诺为被告王某所有，原告所有的门面被被告王某、肖某非法占有。
四、门面租赁合同，拟证明被告肖某将原告所有的门面非法占有并租赁给第三人谢某，使得原告一直无法使用，给原告造成了很大物质损失。
五、原告与被告某某财务总监短信记录，拟证明原告一直在找被告江东村村委会、某某主张权利，并且某某也回复会跟江东村进行协商。
六、证人裴劲峰当庭出具的证人证言，拟证明原告一直在找被告江东村村委会和某某主张权利。
七、证人王莹当庭出具的证人证言，拟证明原告一直在找被告江东村村委会和某某主张权利。
被告江东村村委会辩称，被告江东村村委会不是本案适格主体，不是村委会扣下门面不给原告，原告从来没有与村委会签订协议，村委会也没有扣下某某的门面不让其处置。
被告江东村村委会为支持其抗辩，向本院提交了门面使用协议一份，拟证明系争门面在2004年1月7日某某已经抵押给村委会了，原告购买门面的行为是在两年之后。
被告王某、肖某辩称，我们与原告之间没有任何关系，我们买的是某某的门面，帮某某还钱给村里，原告诉请从2009年起的损失117810元没有计算依据。
被告王某、肖某为支持其抗辩，向本院提交了李汶革出具的证明一份，拟证明被告王某、肖某在李汶革处买了三处门面，但有些手续没有办好，李汶革就将原告的这个门面抵押给两被告，等那些手续办好之后，这个门面该怎么处理就怎么处理。
被告某某未进行答辩，也未提交证据。
第三人陈述称，第三人一直是在肖某处租房子，去年原告律师找到第三人代理人时，第三人才知道该房屋的房东还有别人。第三人签的租房合同是三年，之前租房子的时候是村里开会的，所有第三人没有过多审核。第三人的房租给谁都可以。
经庭审质证，对原告提交的证据一、被告江东村村委会认为某某在与原告签订购买协议的两年前就与村里签了抵押协议，原告买门面的时候知道已经抵押给村里了还是继续购买。被告王某、肖某认为该份证据与其无关。本院认为该份证据可以证实2006年10月12日原告与被告某某就本案系争房屋签订商品房买卖合同的事实，本院予以认定。对原告提交的证据二，被告王某、肖某不持异议，被告江东村村委会称要看原件。本院认为该份证据可以证实原告就本案系争房屋取得房屋所有权证和国有土地使用权证的事实，本院予以认定。对原告提交的证据三、四，被告江东村村委会、王某、肖某不持异议，本院予以认定。对原告提交的证据五，被告江东村村委会、王某、肖某有异议，认为原告买门面的时候当时跟他说了该门面的情况后再也没有人找被告协商。对原告提交的证据六，被告江东村村委会认为原告确实没有找过被告，被告王某、肖某认为之前证人给其打过电话，其让原告与其见面未果，之后是律师又打来过电话。对原告提交的证据七，被告江东村村委会、王某、肖某均不持异议。本院认为，原告提交的证据五、六、七，可以相互印证，原告在购买本案系争房屋后多次与各被告就房屋交付进行协商的事实，本院予以认定。对被告江东村村委会提交的抵押协议，原告表示不清楚，认为该协议未进行备案登记，不具有抵押的合法效力。被告王某、肖某认为该协议具有法律效力。本院认为该份证据可以证实被告江东村村委会与某某就本案系争房屋曾签订了书面使用协议的事实，本院予以认定。对被告王某、肖某提交的证据，原告认为与其提交的证据三相矛盾。本院认为，该份证据可以证实被告某某法定代表人李汶格曾向被告王某出具书面证明，将该三处门面出售给王某的事实，本院予以认定。
经审理查明，被告某某与被告江东村村委会因存在经济纠纷，双方于2004年1月7日签订《门面使用协议》。该协议第三条约定：被告江东村村委会委托被告某某代售房产，扣除规费实际应付款额为96.9558万元；因被告某某目前无法支付，被告某某愿意以东兴花苑17、18、19、20、34号门面给被告江东村村委会使用，由被告江东村村委会暂时使用、管理和收益；待被告某某商贸城合作成功，支付被告江东村村委会房产款后，有权收回上述全部门面；被告江东村村委会保证原样交还给被告某某，时间为2004年6月底。签订上述协议后，被告某某将上述五个门面交由被告江东村村委会管理。被告江东村村委会又将该门面交由村内的余家组管理并对外出租。此后，经被告江东村村委会同意，被告某某将该五个门面中的一个对外进行了出售，余下四个门面仍由余家组管理。原告肖某系衡阳时代永盛广告传媒有限公司法定代表人。2006年10月12日，原告肖某与被告某某签订商品房买卖合同，约定将东兴花苑B幢B8号商服用房（即上述17号门面）出售给原告肖某。该合同第四条约定：按建筑面积计算，该商品房单价为2200元每平方米，总金额为246664元。第六条约定：合同签订后，13万元抵广告款，116664元付现金。2006年10月18日，原告肖某为该门面办理了房屋所有权证（产权证号：衡房权证珠晖区字第002301**号）。2006年10月27日，原告将该门面抵押给衡南县农村信用联社，抵押权利价值为10万元，并办理了抵押登记。到期后，原告又将该门面两次用于抵押担保，并均办理了抵押登记手续。2009年6月3日，原告肖某又办理了该门面的国有土地使用权证。原告肖某购买了该门面后，多次亲自或委托衡阳时代永盛广告传媒有限公司员工裴劲峰找被告江东村村委会和某某要求交还该门面未果。2012年11月28日，被告王某、肖某与被告某某和被告江东村村委会协商，由被告王某、肖某出资约130万元购买剩余的三个门面。被告王某、肖某向被告某某和江东村村委会分别支付了60万元和30万元，并下欠被告江东村村委会30余万元。支付了相应款项后，被告江东村村委会和某某将该三个门面交付给被告王某、肖某。2013年4月，第三人谢某从余家组处租赁原告所有的门面用于经营东兴花苑电信营业厅。被告王某、肖某购买上述门面后，因一直未为其办理产权证，2013年9月24日，被告某某法定代表人李汶格向被告王某出具证明一份，证明该三个门面原产权属于李汶格，2012年11月28日，李汶格将该三处门面出售给被告王某，自出售之日起，三间门面归被告王某所有。同时，作为未为被告王某、肖某办理产权证的补偿，被告某某将原告所有的门面由被告江东村村委会一并交给被告王某、肖某，由其对外出租收取租金。2013年7月18日，被告江东村村委会作为交接责任单位，被告王某、肖某作为产权人向第三人谢某出具承诺书一份，承诺由于产权人变更，江东村将某某的四个抵押门面已经交给现产权人王某。现租赁业主可在继续租赁前提下，同产权人王某签订租赁合同。在此情况下，2013年11月12日，第三人谢某与被告肖某就原告所有的商服用房签订《门面租赁合同》，约定租期三年，自2014年1月1日起至2017年1月1日止，每月租金1900元，自2015年1月1日后，每年增加租金10%。签订上述租赁合同后，被告谢某按季度通过转账方式向被告肖某支付了租金。至2016年4月份起，被告谢某未再向被告肖某支付租金。
本院认为，被告某某因与被告江东村村委会存在经济纠纷，双方于2004年1月7日通过签订《门面使用协议》，约定将被告某某名下部分房产（五个门面）交由被告江东村村委会使用、管理和收益，被告江东村村委会对该合同中约定的门面在合同约定期限内，依法取得占有、使用和收益的权利。但该门面的所有权仍为被告某某所有，被告某某可依法进行处分。本案系争门面系原告肖某从被告某某处购买，并依法办理了产权证和国有土地使用权证。原告已依法取得本案系争门面的所有权。原告表示其在购买该门面时并不知道该门面已由被告江东村占有、使用和收益，故原告购买门面后必然会造成原告对该门面的所有权与被告江东村村委会对该门面的用益物权之间的冲突。根据用益物权的独立性和排他性性质，因被告江东村村委会取得用益物权在先，即便原告取得该门面的所有权，也不能对抗被告江东村村委会在合同期限内依法行使其对该门面的用益物权。原告如欲行使所有权人权利，必须待被告江东村村委会丧失对该门面的用益物权之后。被告某某与被告江东村村委会经协商后一致同意将另外三个门面出售给被告王某、肖某，并将该三个门面交付给了被告王某、肖某。同时，被告某某因暂不能为被告王某、肖某办理产权证，作为补偿，被告某某经被告江东村村委会同意将原告所有的门面交由被告王某、肖某对外出租收取租金。应视为被告某某与被告江东村村委会一致解除了在原告所有的本案系争门面上所设立的用益物权。因此时本案系争门面已为原告所有，被告某某无权再将原告所有的门面交由被告王某、肖某使用。故被告王某、肖某取得原告所有的门面没有法律依据。因被告王某、肖某不是该门面的所有权人或使用权人，在未经原告同意情况下，其无权将原告所有的门面对外出租，故第三人谢某与被告肖某就原告所有的门面所签订的租赁合同应为无效。被告王某、肖某擅自将原告所有的门面对外出租并收取租金，侵害了原告对该门面的收益权，现原告要求被告王某、肖某按其所收取租金的标准进行赔偿，本院予以支持。根据业已查明的事实，原告在取得该门面产权证后虽多次向被告要求交付房屋，但原告未提交证据证实其同时向被告要求支付房屋占有使用费。对该房屋占有使用费应适用二年诉讼时效期间，故对被告王某、肖某提出原告诉请从2009年起的损失没有计算依据的主张，本院予以采纳。对原告的该项损失应从原告向本院起诉之日起往前两年即从2013年10月12日起开始计算。2013年10月12日起至2013年12月31日止期间，原告的门面由被告江东村进行管理，但被告江东村村委会在该段时期内系合法占有、使用和收益，应不负赔偿责任。被告某某未及时将该门面收回并交付给原告，侵害了原告的权利，应对原告上述损失承担赔偿责任。参照被告肖某与第三人谢某约定的租金标准，本院酌情认定为2500元。被告王某、肖某自2014年1月1日至2016年3月31日，共收取第三人谢某租金54777元，被告王某、肖某应按该标准向原告进行赔偿并由被告某某承担连带赔偿责任。此后该门面实际占有使用费，因第三人谢某未再向被告王某、肖某交纳，被告王某、肖某不负赔偿责任，应由原告与第三人谢某另行协商解决，本院不予处理。被告王某、肖某与被告江东村村委会、某某之间的争议和纠纷应由三方另行协商解决，与原告无关。现原告所有的门面系被第三人谢某占有、使用，因第三人谢某与被告肖某签订的租赁合同无效，第三人谢某占有、使用原告门面没有法律依据，故第三人谢某应当将该门面返还给原告，对原告要求第三人谢某立即停止对原告该门面的占有和使用，并将该门面立即返还给原告的诉请请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、第三人谢某在本判决生效后十五日内将原告肖某名下位于珠晖区东兴花苑ABC栋122、223号商服用房腾清并返还给原告肖某。
二、被告湖南衡阳某某有限公司在本判决生效后五日内一次性支付给原告肖某房屋占有使用费人民币2500元。
三、被告王某、肖某在本判决生效后五日内一次性支付给原告肖某房屋占有使用费人民币54777元。
四、被告湖南衡阳某某有限公司对上述第三项应付款项承担连带支付责任。
五、驳回原告肖某的其他诉讼请求。
如果未在判决指定的期限内履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2656元，财产保全费1270元，共计人民币3926元，由原告肖某负担1731元，被告湖南衡阳某某有限公司负担100元，被告王某、肖某负担1995元，第三人谢某负担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。
审 判 长 朱文俊
审 判 员 易珈羽
人民陪审员 萧功华
二〇一六年八月八日
代理书记员 罗 珺
附法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。