北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第07430号
上诉人（原审被告）冯刘伟，男，1976年6月11日出生。
委托代理人刘德诸，北京市太行律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张银祥，男，1966年2月13日出生。
委托代理人张寿荣，北京市智远律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）刘荣芝，女，1958年3月3日出生。
被上诉人（原审被告）袁东旭，男，1983年12月12日出生。
被上诉人（原审被告）袁东明，男，1990年9月27日出生。
被上诉人（原审被告）袁东方，女，1981年11月14日出生。
上诉人冯刘伟因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2014）房民初字第00989号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
2013年12月，张银祥起诉至原审法院称：2002年4月10日，我与袁×订立了房屋买卖协议，按协议约定，我以8.8万元价格将位于房山区×××77号院北房五间、东西房各两间卖予袁×。2004年10月1日，袁×又将房屋以9.1万元卖给冯刘伟。之后袁×去世。2010年之后，我多次找到冯刘伟协商退还我该处房屋，均无结果。根据土地法关于农村宅基地使用权规定，农村集体土地使用权只能限于本村经济组织成员享有，根据”一户一宅”的规定，非本村集体经济组织成员不能享有宅基地。本案中袁×、冯刘伟户籍都不在饶乐府村；我申请的宅基地，现在的名字一直没有变更，宅基地使用权人还是我。为此，诉至法院要求：请求确认我与袁×于2002年4月10日签订的房屋买卖合同无效；确认袁×与冯刘伟于2004年10月1日签订的房屋买卖合同无效。
刘荣芝、袁东旭、袁东明、袁东方辩称：事实如此，我们同意张银祥的诉讼请求。
冯刘伟辩称：不同意张银祥的诉讼请求。一、两份合同的主体、内容不同，两件合同纠纷案件不宜合并审理。法院应驳回张银祥对我的起诉。二、张银祥与袁×、袁×与我订立的房屋买卖合同，不违反法律规定，属于有效合同，都应当履行。两份合同没有违反任何一部法律的规定，也没有任何法律、法规明确规定三人之间的房屋买卖行为绝对违法，是法律禁止的。我买卖合同是经村委会批准的，是有效的。三、确认两份买卖合同无效没有实际意义。张银祥是居民户口，其不应在农村占有房屋，使用农村宅基地；张银祥有楼房居住，不需要居住在该房屋；我已在购买的房屋内居住10年，没有其他房屋居住，如果无效后返回，一家将无家可归；另外，该院已经出售十几年，且经过两次买卖，袁×已经去世，案件比较复杂，支持张银祥主张不利于社会安定，不利于当事人的生产、生活；张银祥起诉系不讲信誉的行为，根据北京市高级人民法院的规定是不应当给予支持的。综上，请求法院驳回张银祥的起诉，或者确认房屋买卖合同有效。
原审法院经审理认为：宅基地使用权系集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许违法转让；农村宅基地违法转让属违反国家法律强制性规定的行为。诉争房屋坐落于北京市房山区×××，袁×与冯刘伟均非该村集体经济组织成员，且诉争院落的宅基地使用权亦未经县级以上人民政府土地行政主管部门批准变更登记，依据我国现行土地管理法律、法规、政策之规定，张银祥与袁×、袁×与冯刘伟订立房屋买卖合同的行为违反了国家法律强制性规定，应属无效行为。虽然农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理，但是村委会盖章行为并不属于合法有效的集体土地使用权变更行为。因此，对冯刘伟主张饶乐府村村委会在袁×与冯刘伟签订的合同上加盖公章的行为属于对宅基地买卖行为的确认的意见，法院不予采信。原审法院据此于2014年4月作出判决：一、确认张银祥与袁×于2002年4月10日签订的房屋买卖合同无效；二、确认袁×与冯刘伟于2004年10月1日签订的房屋买卖合同无效。
判决后，冯刘伟不服上诉至本院称：张银祥、袁×、冯刘伟分别订立的是房屋买卖协议，不是宅基地使用权的买卖协议，原审判决对宅基地使用权的表述与本案无关；并无法律规定：张银祥、袁×、冯刘伟分别订立的买卖房屋的行为是违法行为，不能认定我们之间订立的房屋买卖协议无效；饶乐府村是宅基地所有人，其有权对其所有的土地进行管理及处理，饶乐府村在买卖房屋的协议书上盖章，证明村委会同意买卖房屋；确认房屋买卖协议无效，将会严重侵害我的合法权益，我在房山已经居住20多年，如确认房屋买卖合同无效并将房屋返还，我将会无家可归；张银祥已经转为居民，且在别处有楼房居住，其要求确认房屋买卖协议无效并要求返还房屋是不讲道理的行为，不讲信誉；综上，我请求二审法院撤销原判，改判确认房屋买卖协议有效。张银祥答辩称：同意原审判决，请求二审法院驳回冯刘伟的上诉请求。刘荣芝、袁东旭、袁东明、袁东方经本院合法传唤，均未到庭。
经审理查明：2002年4月10日，张银祥与袁×签订《房屋买卖合同书》，约定：”一、卖方张银祥将饶乐府村自有房屋卖给袁×，房屋价格为8.8万元；二、卖方必须保证此房屋为张银祥全部产权，且就此房无其他房产争议；三、付款日期为本协议自双方签字日为付款日，并同时发生产权转移，卖方张银祥收到8.8万元现金后将房屋交付给买方袁×”。协议签订后，双方均自动全面履行。
2004年10月1日，袁×与冯刘伟签订《房屋买卖合同书》，约定：”一、于×××77号院房，北房五间，东西屋各两间。产权及宅基地使用权，院内树木等转给冯刘伟所有。房屋折款9.1万元整，交付日期为笔下一次交清。二、四至：东至东墙外墙基，南至南墙外墙基，北至北房后墙基，西至西墙外墙基。三、此协议一式三份，买卖双方，村委会各执一份，双方不得反悔，签字生效。四、买方必须遵守饶乐府村村规民约，按规定缴纳水费。”卖方为袁×，买方为冯刘伟，监督机关为饶乐府村委会，并加盖有饶乐府村委会公章。该协议签订后，双方均依约履行。
2007年11月29日，袁×去世。刘荣芝系袁×的妻子，袁东方、袁东旭、袁东明系袁×与刘荣芝的子女，袁×的母亲为臧×。经询问，臧×明确表示不参加诉讼，放弃权利。
经查，争议房屋位于北京市房山区×××77号，该宅基地批准时间为1984年，张银祥作为申报人于1993年4月23日填写了宅基地申报表申请集体土地建设用地使用证。1993年12月31日，张银祥办理了集体土地建设用地使用证。袁×自张银祥处购买房屋之后，全家在争议房屋居住。袁×系房山区韩村河镇孤山口村村民，在该村有自己的宅基地及房屋，袁×及家人的户口并未迁入饶乐府村。冯刘伟系河南省农民，户口并未迁入饶乐府村。另，在两次房屋的交易过程中，并未移转该宅院的集体土地建设用地使用证。
经现场勘验，在争议宅院有北房五间，西房两间，东房两间（包括大门）。冯刘伟在购买房屋之后在北房两侧建造简易棚子各一个，对房屋院落进行了维护维修，对北房内部进行了部分改建。
以上事实，有房屋买卖合同书、宅基地申报表、饶乐府村委会证明、集体土地建设用地使用证及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：张银祥、袁×、冯刘伟对争议房屋进行买卖的同时必然涉及对宅基地使用权的处分。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。因此，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许违法转让。本案争议房屋位于北京市房山区×××，但袁×与冯刘伟均非该村集体经济组织成员，因此张银祥、袁×、冯刘伟买卖争议房屋的行为属于法律法规明确禁止的行为。此外，张银祥于1993年取得建设用地使用证，此证至今未有任何变更登记，饶乐府村委会在袁×与冯刘伟签订的《房屋买卖合同书》上盖章并不能产生宅基地使用权及建设用地使用权的变更登记效力。因此，对冯刘伟主张饶乐府村村委会在袁×与冯刘伟签订的合同上加盖公章的行为属于对宅基地买卖行为的确认的意见，法院不予采信。综上，张银祥、袁×、冯刘伟对争议房屋进行买卖的行为与我国现行土地管理法律、法规、政策不符，应属无效行为。原审法院确认张银祥与袁×签订的《房屋买卖合同书》及袁×与冯刘伟签订的《房屋买卖合同书》均属无效合同并无不当，本院予以维持。冯刘伟的上诉请求，于法无据，本院不予支持。综上，原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费35元，由冯刘伟负担（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费70元，由冯刘伟负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 妍
审 判 员 姚 颖
代理审判员 窦江涛
二〇一四年八月十九日
书 记 员 林晓天