江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锡民终字第00583号
上诉人（原审被告）吴军。
委托代理人承洪良，江苏春申律师事务所律师。
委托代理人吴勇，江苏春申律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）周玉忠。
委托代理人黄静。
原审被告汤梦。
上诉人吴军因与被上诉人周玉忠、原审被告汤梦房屋买卖合同纠纷一案，不服江阴市人民法院（2014）澄滨民初字第1884号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月6日受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
周玉忠原审诉称：2013年5月他购买江阴市幸福华都2××号联排别墅，该别墅产权人为汤梦（实为吴军出资，汤梦挂名），房屋总价为650万元。他按约支付了购房定金和房款350万元，后吴军不但不履行办理过户手续等义务，2014年8月将该房又转让给他人。期间他多次催办，无果情况下要求解除购房协议、退还房款、双倍返还房屋定金等。2014年8月14日，吴军将上述房屋过户给他人时，返还他欠款250万元，并经双方协商一致，书写欠条1份，由吴军于2014年9月13日支付他350万元，以一次性了结前述购房中已付房款、定金和损失事宜。为维护其合法权益，特诉至法院，请求判令吴军、汤梦立即归还欠款350万元、承担诉讼费用。
吴军原审辩称：1、他不是涉案房屋所有权人，不是本案适格被告，不负有还款义务。2、收受周玉忠的350万元房款，汤梦已于2014年8月13日归还250万元，尚结欠100万元。2014年8月14日的欠条是他代汤梦出具，该欠条出具时间应为2014年8月12日，他原来就与周玉忠比较熟悉，但与汤梦并不认识，他只是是周玉忠与汤梦房屋买卖合同订立的中间人。请求驳回周玉忠对他的诉讼请求。
汤梦原审辩称：吴军是他表兄，本案中涉及的房子是吴军以他的名义向房产公司购买并领取了产权证，他没支付过任何款项。在这套房子上他只是为吴军挂个名，该房子的买卖等都由吴军操办，他只是听吴军通知去签字，他跟周玉忠及后来的买房人都不认识，他也从未收过或支付过周玉忠款项，案件中收条、借条等上所有他的签名，都是按吴军要求签的，只是形式。吴军与周玉忠熟悉，他肯定也知道这房子实际是吴军的。与周玉忠签了购房协议后，吴军从未通知他去办理房屋的过户手续等。
原审经审理查明：汤梦与吴军系表兄弟关系。2012年吴军出资购买江阴市幸福华都2××号房屋后产权人登记为汤梦。2013年4月28日、5月6日，周玉忠分两次交付吴军计250万元，吴军、汤梦出具借条一份，载明：“今借周玉忠现金250万元作幸福华都2××号房屋定金”。2013年5月16日，汤梦、吴军作为出售方，周玉忠作买受方，签订《购房协议》一份，约定：汤梦、吴军将江阴市幸福华都2××号联排别墅及第11、12、13号共三个地下停车位共同转让给周玉忠，成交价为650万元；周玉忠于2013年5月6日前支付购房定金250万元，于2013年5月25日前支付购房款100万元，于2013年7月25日前支付购房余款300万元；收到购房定金后于2013年6月10前办理房屋过户手续，于2013年6月15日前办理房屋现有相关设施的过户手续；吴军、汤梦如中途悔约，应在悔约之日起10日内将购房定金双倍退还给吴军。2013年5月24日，周玉忠交付吴军100万元，吴军、汤梦向周玉忠出具“今收到周玉忠房款100万元”的收条一张。因房屋过户手续未能按时办理，周玉忠以邮政特快专递的形式两次向吴军、汤梦寄发“关于催办江阴市幸福华都2××号房产过户手续”的函件。后周玉忠向汤梦、吴军发出载明“汤梦、吴军，你们与本人于2013.5.16签订了一份购房协议，协议约定2013.6.10前办理房产过户手续，6.15前办理房屋现有相关设施的过户手续。但到期后经本人多次电话和书面催办手续，你们一直未有答复，故本人书面通知你们依法律解除购房协议，请接本通知后五天内予以履行上述义务”内容的《解除〈购房协议〉的通知》，吴军于2014年5月15日在该通知的回执上签字，汤梦于2014年5月20日在该通知的回执上签字。
后汤梦、吴军将江阴市幸福华都2××号房屋出卖给第三人，并于2014年8月18日办理了该房屋的产权过户手续。2014年8月13日，汤梦、吴军归还周玉忠250万元。2014年8月14日，吴军向周玉忠出具欠条一张，载明“今欠周玉忠现金350万元，还款日期2014年9月13日”。2014年9月19日，周玉忠具状诉讼来院，要求吴军归还欠款350万元、承担诉讼费用。2014年12月8日，周玉忠申请追加汤梦为本案被告。
以上事实，有借条、银行汇款单、银行本票申请书、《购房协议》、收条、快递单、《解除〈购房协议〉的通知》、欠条及当事人陈述在卷予以佐证。
原审法院认为：本案争议焦点是：1、吴军是不是本案适格被告；2、吴军是否应当双倍返还周玉忠购房定金。
1、关于吴军是不是本案适格被告。对此，原审法院认为，吴军是本案适格的被告。理由：本案是房屋买卖合同纠纷，在周玉忠提供的《购房协议》中，吴军是房屋出售一方，是合同的一方当事人，周玉忠给付的定金和房款均由吴军收取，现双方因合同履行发生纠纷引起诉讼，争议双方即为案件双方当事人。
2、关于吴军、汤梦是否应当双倍返还给周玉忠购房定金。对此，原审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对合同的各方当事人均具有法律约束力，各方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。本案中，周玉忠与吴军、汤梦签订的《购房协议》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，也无其他法定的无效情形，应认定为合法有效，双方均应按约履行。《合同法》规定，合同有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。当事人一方依照《合同法》的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，双方签订的《购房协议》对购房价格、购房定金付款时间、购房款付款时间、违约责任等均作出了明确的约定，在周玉忠按约支付购房定金及房款后，吴军、汤梦应当根据《购房协议》约定的时间按时协助周玉忠办理房屋产权等过户手续，但吴军、汤梦怠于办理，经周玉忠催告后仍未履行，致使周玉忠按时取得幸福华都2××号房屋所有权这一合同根本目的不能实现，吴军、汤梦的行为构成根本违约，周玉忠依法有权解除双方签订的合同。在本案受理前，周玉忠向吴军、汤梦发送《解除〈购房协议〉的通知》，吴军于2014年5月15日签收，汤梦于2014年5月20日签收，故双方间签订的《购房协议》于2014年5月20日解除。《合同法》规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《担保法》规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。本案中，吴军、汤梦的违约行为导致周玉忠合同根本目的不能实现，周玉忠依法有权解除合同并要求吴军、汤梦承担双倍返还定金的违约责任。《购房协议》中约定的及周玉忠实际支付的定金数额为250万元，属于过高，超过主合同标的百分之二十，即130万元的部分应属支付的购房款，故在周玉忠已支付的350万元中，130万元应是定金，220万元是支付的房款。《合同法》规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，在双方签订的合同解除后，包括应向周玉忠双倍返还的定金部分，吴军、汤梦合计应向周玉忠返还480万元，扣除吴军、汤梦已返还的250万元，吴军、汤梦尚应返还周玉忠230万元。综上，周玉忠的诉讼请求部分合法有据，予以部分支持。吴军、汤梦经法院合法传唤拒不到庭参加诉讼，由此产生的不利后果由其本人承担。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、吴军、汤梦应于判决发生法律效力之日起10日内返还周玉忠230万元。二、驳回周玉忠在本案中的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费34800元，由周玉忠负担11930元，由吴军、汤梦负担22870元。
吴军不服原审判决，向本院提起上诉称：本案诉讼标的为房屋买卖，出卖主体只能是房屋所有权人汤梦。因周玉忠与汤梦不相识，而与上诉人熟悉，为此就涉案房屋买卖时，吴军介绍并作为汤梦的代理人使双方达成买卖意向。吴军作为出售方在协议上签名，仅系代理汤梦卖房的行为，吴军的介绍及代理行为产生的民事责任，应由被代理人汤梦承担。因此，周玉忠与汤梦间的房屋买卖关系中，吴军并非房屋所有人，原审判决由上诉人承担双倍返还定金并返还100万元房款不当。请求二审法院撤销原判决，依法改判驳回周玉忠对吴军的全部诉讼请求。
被上诉人周玉忠答辩称：吴军与汤梦系表兄弟关系，与周玉忠是朋友关系。涉案房屋的实际所有人为吴军，汤梦仅是挂名产权人，买卖合同都是吴军与周玉忠签订的，汤梦只是在合同上被签的名字。买房的定金和房款都是吴军收取的。后吴军将涉案房屋出卖给他人，因还有100万元涉案房款本金没有还，为此，吴军将其房产作抵押，抵押权就为350万元。综上，原审认定事实清楚，请求维持原审判决。
二审查明的事实与原审相同。
另二审中，周玉忠提供了一份房屋他项权证（澄房他证江阴字第f201xxx**号）：房屋他项权利人为周玉忠，房屋所有人为吴军，债权数额为350万元。证明吴军将涉案房屋卖给他人后，因还有100万元房款本金没有还，为此，周玉忠叫吴军将其房产作抵押，抵押权就为350万元。吴军对周玉忠所提供的他项权证未发表质证意见。
本案的争议焦点为：吴军是否应返还周玉忠230万元。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护，对合同的各方当事人均具有法律约束力，各方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。本案中，首先，虽然汤梦未到庭参加诉讼，但汤梦向一审法院作陈述：其与吴军系表兄弟关系，涉案房屋虽登记在其名下，但仅是挂个名，当时吴军以我的名字去购房，房款是吴军付的。后吴军通知我房子要卖给别人，我就去签个字，价钱、怎么支付等情况我都不清楚，都是吴军与他们谈的。由此，根据汤梦的陈述，涉案房屋实际所有人应为吴军。其次，根据周玉忠提供的《购房协议》分析，该协议为打印件，吴军的名字打印在房屋出售方，而汤梦的名字却手写在吴军字体的上方，签字却在吴军的后面。该情节符合周玉忠关于先与吴军签好协议，后因汤梦系房产登记人，所以叫其在合同上补签个字的说法。第三，周玉忠给付的定金和房款均由吴军收取。第四，在涉案房屋买卖的《购房协议》签订前，吴军向周玉忠提供了一份担保函，承诺涉案房屋买卖过程中发生的所有经济纠纷均由其承担。综上，可以认定，吴军在涉案房屋的买卖中，其身份不是介绍人及代理人，而房屋买卖的当事人。因此，吴军应对涉案房屋买卖所产生的纠纷，承担相应的法律后果。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当。上诉人吴军的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费25200元，由上诉人吴军负担。
本判决为终审判决。
审判长 谢 伟
审判员 潘晓峰
审判员 陈丽芳
二〇一五年六月二日
书记员 张 威