北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昌民初字第08776号
原告（反诉被告）北京鹏飞兴业科技有限公司，住所地北京市海淀区上地信息路1号1号楼1905室。
法定代表人杨鹏，总经理。
委托代理人王艳龙，男，1986年1月17日出生，住单位宿舍、
被告（反诉原告）王春艳，女，1974年2月4日出生，汉族，无业，住北京市昌平区东小口镇半截塔村**号。
被告（反诉原告）徐向阳，男，1970年12月12日出生。
二被告委托代理人李东良，男，1984年4月2日出生。
原告北京鹏飞兴业科技有限公司（以下简称鹏飞科技公司）与被告王春艳、徐向阳房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员曹元元担任审判长，与人民陪审员闫素霞、李强组成合议庭。本案审理过程中，被告王春艳、徐向阳提出反诉，本院依法予以受理，并就本诉与反诉一并公开开庭进行了审理。原告鹏飞科技公司的委托代理人王艳龙，被告王春艳、徐向阳的委托代理人李东良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告鹏飞科技公司诉称：原告与被告2014年7月28日签订了房屋租赁合同，房屋位于昌平区×，合同租期为2014年8月8日至2017年8月7日，房租季付，每月租金为25000元，押金25000元。二被告在明知租赁房屋存在未办结的刑事案件的情况下隐瞒事实将房屋租赁给原告，原告在租赁期间多次有民警上门调查，原告一直认为是正常检查，直到2015年1月8日收到昌平区公安局调取证据通知书才知道租赁房屋存在未办结的刑事案件，因房屋存在未办结的刑事案件不但给员工的心理造成很大压力，而且影响了公司的正常运营。2015年1月9日起原告与被告联系表示不再继续租赁，被告表示退还费用问题可以协商，被告同意原告2015年1月20日搬离，原告搬离后被告拒不履行交接手续，也不退给一分钱，故原告只能依法起诉被告。请求依法判令：1、解除北京鹏飞兴业科技有限公司与王春艳、徐向阳的房屋租赁合同；2、被告向原告返还房租15000元、房屋押金25000元，取暖费6459.22元，合计46459.22元；3、被告承担本案诉讼费用。
被告王春艳、徐向阳辩称：一、就本案事实而言，原告提供了北京市公安局昌平分局调取证据申请书，试图来证明民警办案影响了公司的正常经营。原告这一说法没有事实和法律依据。首先，该通知书是出具给原告公司的，原告公司依法有配合调查的义务！既然原告公司不存在违法的事实，怎么会怕警方调查呢？相反，如果两被告房产有问题，警方应该直接找房主，而不是原告公司。如果因警察调查被告房产而影响了原告公司的经营，被告愿意承担一切法律责任。被告房产从来没有涉及什么刑事案件，被告也从来没有被警方调查过，这次警察调查，被告也是从原告处得知的；其次，被告出租房屋都是带互联网的，网络IP地址登记在被告名下，原告承租涉案房产后也继续使用被告网络。由于被告网费是包年的，即2014年3月份到2015年3月份。原告承租涉案房产后，将承租日即2014年7月28日起到2015年3月份期间的网费支付给了被告，之后的网费由原告自己缴纳，由上可知，该通知书无法证明原告经营和警方调查没有关系。也不能证明警方调查给原告经营带来了不利影响！况且警方也仅仅调查了一次。其实，原告急于退租是由于经营不善导致亏损所致，并不是警方调查案件的原因。2015年1月20日，原告偷偷搬运东西时被小区物业保安发现，原被告双方进行了和解，双方同意互不追究责任，原告补缴取暖费之后才让搬运车辆离开小区。该事实有小区物业《证明》为证。二、就原告诉求作出下答辩：（一）第一项诉求，原告要求法院判决撤销双方签订的《房屋租赁合同》说法不妥。因为，涉案房产归被告所有，被告出租涉案房产符合法律规定，双方签订的《房屋租赁合同》是在双方自愿、公平基础上签订的，属于合法有效合同。既然是合法合同，应当是解除合同而不是撤销合同，因为撤销合同的前提是双方签订合同属于无效合同。对此，被告同意依法解除双方于2014年7月28日签订的《房屋租赁合同》。（二）、就原告第二项诉求，原告要求被告退还房租15000元；退还房屋押金25000元；退还取暖费6459.22元，合计46459.22元。被告不同意原告该诉求。由于原告违约在先并且给被告带来巨额财产损失，原告该诉求没有事实和法律依据。理由如下：1、原被告双方签订的《房屋租赁合同》期限是36个月，原告仅仅承租了不到6个月。2015年1月20日，原告在未通知被告的情况下，偷偷搬离涉案房产办公物品准备运走，被小区物业保安拦下。经物业通知被告后，被告及时赶到现场，在原告结清拖欠的取暖费之后，原被告双方达成和解互不追究责任的情况下，才放行原告搬运物品车辆。以上事实，严重违反了双方合同约定。由于原告支付了被告租金到2015年2月7日，原告主张被告退还2015年1月20日到2月7日期间的房租差额15000元。由被告提供的涉案房产再次出租合同可知：在原告2015年1月20日搬走之后，该房产一直空置到2015年2月2日才以低于原告租金的代价即24380元／月出租出去！具体房租从2015年2月18日起算。原告属于违约方，无权要求被告退还没有承租期间的租金。相反，原告应当支付被告涉案房产空置期间的租金和出租后房租损失！对此被告提出了反诉。2、原告要求被告退还房屋押金（保证金）25000元。被告不同意退还该项钱款。由于原告的违约致使涉案房产存在空置，租金降低等情况。依据双方签订合同第十条“乙方的责任”第10-2项可知，该保证金应当除去涉案房产空置期间的损失、租金损失和违约金。所以原告的该项诉求没有法律依据。就相关损失，被告提出了反诉。3、原告要求被告退还取暖费为6459.22元。依据双方签订的合同可知：取暖费是由原告直接交给供暖公司，被告不存在收取取暖费的事实。有上事实可知，原告违约在先，由于原告的违约，被告再次出租涉案房产，不但租金降低，就是取暖费也有被告来承担，具体详见被告提供的相关证据。所以，被告不同意原告的该项请求。原告的行为给被告来承担，具体详见被告提供的相关证据。所以，被告不同意原告的该项请求。原告的行为给被告造成巨大损失，对此被告提出了反诉。最后，恳请法院查明事实，依法驳回原告诉求。
反诉原告王春艳、徐向阳诉称：2015年7月28日双方签订了一份《房屋租赁合同》（以下简称“合同”）。合同约定：位于昌平区×出租给被反诉人办公使用。承租时间为2014年8月8日到2017年8月7日止。月租金为25000元／月。具体详见合同规定。被反诉人使用之后，由于经营不善无法维持，曾向反诉人提出退租一事。反诉人说退租可以，但必须支付反诉人空租期间的租金损失，保证金转作违约金不予退还，补缴拖欠的供暖等费用。被反诉人不同意反诉人要求。2015年1月20日，被反诉人未经反诉人同意，偷偷从楼上向外搬运办公物品，被社区物业保安抓住。在物业通知反诉人之后，反诉人对被反诉人的行为很是生气和不解，后经双方协商，在反诉人补缴拖欠物业的供暖等费用之后，双方同意互不追究任何责任。这样在反诉人许可的情况之下，物业保安放行被反诉人搬运车辆。2015年1月26日，被反诉人将反诉人起诉到法院，被反诉人的行为严重侵犯了反诉人的合法权益，造成反诉人重大经济损失。为了维护自己的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规规定，特向贵院提起诉讼，请求人民法院依法判令：1、被反诉人支付违约金共计人民币66619元（具体包括：空置期间房屋租金损失8333元；一年房租差额损失7440元；支付合同约定违约金25000元；2015年11月15日到2016年3月15日期间的取暖费共计13656.48元；房屋出租中介费12190元）；2、本案诉讼费用由被反诉人承担。
反诉被告鹏飞科技公司辩称：不同意反诉请求。如果按照反诉原告的说法是经过其同意之后我们才搬离的，反诉人应退还我们房租押金和剩余的取暖费。其他的答辩意见跟起诉状一致。未办结的刑事案件物业都知道。
经审理查明：位于北京市昌平区×房屋的所有权人为王春艳。位于北京市昌平区×房屋的所有权人为徐向阳。2014年7月28日，王春艳、徐向阳（甲方）与鹏飞科技公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将拥有的座落在北京昌平区×房屋出租给乙方；租赁期共36个月，自2014年8月8日起至2017年8月7日止（自本合同签订之日起至2014年8月7日为免租期）；月租金为25000元，支付方式为季付，收款账户为徐向阳及案外人宋增威的账户；乙方在租赁期限内，使用的电费、电话、网络使用费、采暖费由乙方按有关规定自行承担；乙方应向甲方缴付等同于一个月租金的保证金，总额为人民币贰万伍仟元整；当合同期满或者双方协议解除本合同时，若乙方全部缴清本合同规定的各项费用，完全履行本合同项下义务，并归还了该房屋，甲方应当在当日将乙方交付的保证金退还给乙方。合同第十条第二款约定“在租赁期限内，乙方未经甲方同意，中途退租的，如提前两个月以上提出退租，该房屋空置（未有人租用）期间的租金由乙方承担（最高承担一个月房租），乙方所缴付的保证金如超出空置期间租金，超出部分由甲方退还乙方；如未提前两个月以上提出退租，乙方赔偿甲方等同于一个月房租的违约金”。合同第十一条第三款约定“乙方无论任何原因退租，则甲方将根据乙方实际居住天数计算租金，并将剩余（如有）退还，违约金按本合同相关条款执行”。
合同签订后，鹏飞科技公司支付自2014年8月8日起至2015年2月7日的房屋租金，并支付保证金2.5万元。2015年1月8日，鹏飞科技公司收到北京市公安局昌平分局送达的《调取证据通知书》：该局侦办的非法买卖公民个人信息案需调取鹏飞科技公司的员工档案登记表。2015年1月20日，鹏飞科技公司在未通知王春艳、徐向阳的情况下搬离涉案房屋，王春艳、徐向阳接到物业公司通知后经与鹏飞科技公司协商，在鹏飞科技公司支付了2014年11月15日至2015年3月15日的供暖费13656.48元后。同意鹏飞科技公司搬离，并将房屋收回。王春艳、徐向阳主张合同于2015年1月20日解除。2015年2月2日，徐向阳、王春艳通过北京佳合兴业房地产经纪有限公司的居间服务将涉案房屋另行出租，约定租赁期限自2015年2月18日至2016年2月17日，2015年2月2日至2015年2月17日为免租日期，月租金为24380元，租赁期间的取暖费由徐向阳、王春艳承担。2015年2月10日，徐向阳向北京佳合兴业房地产经纪有限公司支付居间服务费12190元。
案件审理过程中，本院向北京市公安局昌平分局的经侦支队的办案警察核实情况，办案警察称收到线索后到涉案房屋处调查核实情况，但仅前往过一次，且只是在法定代表人办公室内对法定代表人进行询问，并未对其员工逐一询问，因未发现问题，故调查终结，属于正常的例行检查，并未影响鹏飞科技公司的正常经营。
庭审中，王春艳、徐向阳称鹏飞科技公司于2015年1月8日曾提出想解除合同，王春艳、徐向阳表示在租金和保证金不退还的情况下同意解除合同，否则就不同意解除合同，并称在2015年1月20日鹏飞科技公司搬离房屋时，双方达成互不追究责任的口头协议，因此才同意鹏飞科技公司搬走，
上述事实，有房屋所有权证、《房屋租赁合同》、业务回单、发票、询问笔录、《北京市商业租赁合同》及当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以佐证，没有相关证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，鹏飞科技公司与徐向阳、王春艳签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。鹏飞科技公司主张因警察多次上门调查影响正常经营，但经本院与公安机关调查核实，公安机关仅进行过一次调查，属于例行检查，并未影响鹏飞科技公司的正常经营，且鹏飞科技公司亦未出示充分证据证明警察的调查行为影响其正常经营，故鹏飞科技公司的主张，本院不予采信。鹏飞科技公司已于2015年1月20日搬离涉案房屋，王春艳、徐向阳亦称已于2015年1月20日收回房屋，并认可合同于2015年1月20日解除，故房屋租赁合同应于2015年1月20日解除。鹏飞科技公司现要求解除房屋租赁合同的诉求，本院不予支持。鹏飞科技公司支付了自2014年8月8日起至2015年2月7日的房屋租金，合同解除后，王春艳、徐向阳应退还2015年1月20日以后的房屋租金。经计算，该部分房屋租金为15000元。鹏飞科技公司在租赁期限届满前未与王春艳、徐向阳就解除合同事宜达成一致的情况下搬离涉案房屋，故鹏飞科技公司的行为构成违约，应依据合同约定承担违约责任。根据房屋租赁合同第十条的约定，因鹏飞科技公司未提前两个月提出退租，应赔偿出租方一个月房租的违约金。鹏飞科技公司已交纳保证金2.5万元，王春艳、徐向阳主张该保证金应折抵违约金，故鹏飞科技公司要求王春艳、徐向阳返还保证金2.5万元的诉求，于法无据，本院不予支持。鹏飞科技公司已支付了2014年11月15日至2015年3月15日的供暖费13656.48元，鹏飞科技公司于2015年1月20日搬离涉案房屋，涉案房屋于2015年2月2日另行出租，2015年1月21日至2015年2月1日系房屋空置期间，房屋空置的情况系由鹏飞科技公司的违约行为造成，故空置期间的供暖费应由鹏飞科技公司承担。虽然鹏飞科技公司是向供暖单位支付供暖费，但王春艳、徐向阳另行出租房屋时约定供暖费由其二人承担，故王春艳、徐向阳应退还鹏飞科技公司2015年2月2日至2015年3月15日的供暖费用4740.27元。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。鹏飞科技公司提前解除合同的行为构成违约，导致王春艳、徐向阳的房屋自2015年1月21日至2015年2月1日期间处于空置状态。且王春艳、徐向阳另行出租房屋房屋时房屋租金有所降低，从而产生空置期间房屋租金损失以及房租差额损失，对王春艳、徐向阳主张的上述损失共计15773元本院予以确认。因鹏飞科技公司的违约行为导致王春艳、徐向阳另行出租涉案房屋并支出居间服务费12190元，该项费用支出亦为王春艳、徐向阳的损失。房屋租赁合同约定鹏飞科技公司违约应支付等同于一个月租金的违约金，因违约金不足以弥补王春艳、徐向阳的损失，王春艳、徐向阳申请增加违约金的主张，本院予以支持。根据王春艳、徐向阳所受到的损失，本院认定鹏飞科技公司应支付王春艳、徐向阳违约金27963元。因鹏飞科技公司已向王春艳、徐向阳支付保证金2.5万元，王春艳、徐向阳主张保证金应与违约金抵销，故鹏飞科技公司应再向王春艳、徐向阳支付违约金2963元。王春艳、徐向阳要求鹏飞科技公司支付2015年11月15日到2016年3月15日期间的取暖费13656.48元，该费用的承担系王春艳、徐向阳与承租人协商的结果，不属于鹏飞科技公司订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，故王春艳、徐向阳的上述诉求，依据不足，本院不予支持。王春艳、徐向阳要求鹏飞科技公司支付违约金的反诉请求中的不合理部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、王春艳、徐向阳于本判决生效后十五日内退还北京鹏飞兴业科技有限公司房屋租金一万五千元；
二、王春艳、徐向阳于本判决生效后十五日内退还北京鹏飞兴业科技有限公司供暖费四千七百四十元二角七分；
三、北京鹏飞兴业科技有限公司于本判决生效后十五日内支付王春艳、徐向阳违约金二千九百六十三元；
四、驳回原告北京鹏飞兴业科技有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告王春艳、徐向阳的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费九百六十五元，由原告北京鹏飞兴业科技有限公司负担五百五十五元（已交纳），由被告王春艳、徐向阳负担四百一十元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费七百三十三元由反诉原告王春艳、徐向阳负担四百二十六元（已交纳），由反诉被告北京鹏飞兴业科技有限公司负担三百零七元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 曹元元
人民陪审员 闫素霞
人民陪审员 李 强
二〇一五年十二月七日
书 记 员 姚 倩