江苏省宿迁市宿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏1302民初6596号
原告：张燕红，女，1981年8月6日生,汉族，住宿城区。
原告：周家敏，男，1979年11月13日生,汉族，住宿迁市宿豫区。
二原告共同委托诉讼代理人：何伟，江苏律鼎律师事务所律师。
被告：李冉，男，1993年5月19日生，汉族，住宿迁市宿城区。
委托诉讼代理人：王太志，江苏河滨律师事务所律师。
第三人：李宜驰，男，1990年9月28日生，汉族，住宿迁市宿城区。
第三人：杨德海，男，1977年11月4日生，汉族，住宿迁市宿城区。
原告张燕红、周家敏与被告李冉及第三人李宜驰、杨德海民间借贷纠纷一案，本院于2017年8月22日立案受理后，于2017年10月13日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告周家敏及其委托诉讼代理人何伟，被告李冉的委托诉讼代理人王太志到庭参加诉讼。案件审理中，原告申请追加李宜驰、杨德海作为本案第三人参加诉讼，本院予以准许。因案情复杂，本院于2017年12月22日、2018年2月1日组成合议庭，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告周家敏及其委托诉讼代理人何伟、被告李冉及其委托诉讼代理人王太志到庭参加诉讼。第三人李宜驰、杨德海经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现�审理终结。
原告张燕红、周家敏向本院提出诉讼请求：1.判令确认被告李冉与原告周家敏2016年7月11日签订的《协议书》无效、判令确认被告李冉与第三人杨德海2017年4月11日签订的《存量房买卖合同》无效；2.判令被告李冉在华润景城19幢504室房屋抵押权注销后协助二原告将该房屋过户登记在原告周家敏名下；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告李冉常年从事高利贷放款业务，2016年7月，原告周家敏经他人介绍欲从被告处借款25万元，由于原告所有的位于华润景城19幢504室的房屋有银行贷款，故不能将该房屋抵押给被告，双方协商以出卖上述房屋的方式为借款提供“担保”。2016年7月11日，原告周家敏与被告签订《协议书》，约定将上述房屋出卖给被告。同日应被告要求，双方共同前往宿迁市公证处办理委托手续，将偿还按揭贷款、办理房屋过户、缴�水费等事项委托原告指定的第三人杨德海代为办理。上述手续完成后，被告向原告周家敏支付借款25万元，扣除1万元利息，实际收到24万元，双方约定月利率5%。借款期限届满后，原告无力偿还上述借款。2017年4月11日，被告与其指定的第三人杨德海在原告不知情的情况下，擅自将上述房屋权属过户登记在被告名下。原告认为，物权法第一百六十八条规定，抵押权人在债务履行期限届满前，不得与抵押约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。原被告签订协议书的真实目的是为借款提供担保，双方真实的意思表示在于民间借贷，商品房买卖合同的履行只是实现债权担保的方式。双方签订的商品房买卖合同本质上系借款人与出借人在债务履行期限届满前，变相约定将担保财产归出借人所有，该合同符合流质契约的要件，应依法认定为无效合同。为维护原�的合法权益，请求依法支持原告的诉讼请求。
被告李冉辩称：原被告之间不存在民间借贷关系，仅是商品房买卖关系，双方签订的协议书和存量房买卖合同，均是当事人真实的意思表示，不违反相关法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，且涉案房屋是在二原告于2016年7月11日办理公证手续后依法过户至被告名下。综上，原告诉求没有事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。
第三人李宜驰、杨德海未发表陈述意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案相关事实，本院认定如下：
2016年7月11日，原告周家敏因需要资金偿还银行贷款，通过第三人李宜驰介绍向被告李冉借款，被告通过转账方式向原告周家敏出借240000元，同时，原告周家敏从他�处借款70000元，后向银行偿还301891.39元。为约束原告能够偿还借款，原被告于当日签订了一份《协议书》，载明：1.甲方（周家敏）拥有位于华润景城19幢504室房产一处（产权证号：宿房权证宿城字第××号）现自愿出售给乙方（李冉）；2.乙方自愿出人民币850000元，购甲方上述房屋所有权；7.付款方式：过户后十五天内付清房款……此外，被告李冉、第三人李宜驰、杨德海，与原告张燕红、周家敏共同至宿迁市公证处，由被告提供一份《委托书》，载明：委托人：周家敏、张燕红；受托人：杨德海；委托事项：我们夫妻拥有的坐落于华润景城19幢504室（房屋所有权证号：宿房权证宿城字第××号）房产一处，现准备将该房产出售，因我们工作繁忙，不便亲自办理，现委托杨德海为我们的代理人，全权代表我们代为办理以下事项：3.代为签订房屋买卖合同并代收房款；7.一切与之相关事宜。受托人在上述委托范围内所进行的一切行为和所签署的一切文件我均予以承认，并承担由此产生的一切法律后果。二原告在该份委托书的委托人处签名，并对委托手续予以公证。此后，原告周家敏按月向银行偿还涉案房屋按揭贷款。2017年4月10日，被告李冉事先未与原告联系的情况下将涉案房屋剩余按揭贷款498962.56元一次性清偿完毕，2017年4月11日，被告李冉、第三人杨德海签订了《存量房买卖合同》，载明：第四条房屋成交价：买卖双方经协商一致，同意上述房屋转让成交价为人民币（大写）：柒拾万元整（￥700000）。被告李冉在买受人处签名、按手印，第三人杨德海代原告周家敏、张燕红在出售人处签名，并在委托代理人处签名、按手印。同日，被告开具一份载明金额为700000元、不动产地址为华润景城19幢504室的增值税普通发票，后办理涉案房屋过户登记手续，将房屋转移登记在被告李冉名下。
另查明，原告周家敏于2013年10月11日购买位于华润景城19幢2单元504室房屋，支付首付款244550元，余款550000元通过向银行申请按揭贷款方式予以支付，由原告周家敏按月偿还贷款。2017年4月11日，原被告均认可涉案房屋当时市场价值在100多万元。
再查明，原告张燕红、周家敏于2003年10月30日登记结婚，于2015年2月9日登记离婚，离婚时达成一份《离婚协议书》，约定：三、财产分割：位于宿城区华润景城19号504号房产归女方（张燕红）所有……。至本案法庭辩论结束，原告张燕红在涉案房屋内居住。
本院认为，关于本案法律关系的认定，原告向本院提供一份2017年8月22日的录音，从该份录音各方的对话内容来看，原告声称向被告“借款250000元、按照月息5分支付利息”，被告对“你钱不还的时候�就是抵押啊”的说法予以认可，同时声称“没有拿到4月份、5月份、6月份的利息”等，同时结合原、被告之间的关系、原告2016年7月11日的资金流向等方面内容，综合判断原、被告之间发生的真实法律关系为民间借贷纠纷，对被告主张的系房屋买卖法律关系，本院不予采信。
本案中双方争议的房屋买卖合同共有两份，1.关于2016年7月11日的协议书，基于以下理由认为该房屋买卖合同签署仅是以合法买卖形式掩盖规避物权法禁止流质规定的非法目的：第一，从合同签署时间来看，2016年7月11日办理与杨德海的委托公证、当日被告支付240000元借款至原告周家敏账户，可见，2016年7月11日的协议书系在借款支付期间签署，二者在时间上具有连续性；第二，从委托各方关系看，借款与房屋买卖存在较高的关联度。借款系通过第三人李宜驰介绍，后借款的偿还李宜驰也有介入，第三人杨德海系被告李冉朋友，委托公证书、协议书均系被告提供的格式书面形式，因此，原告陈述的签字、公证均系连续进行的一系列行为较为可信；第三，从合同履行方式看，协议书上明确约定原告将房屋交付被告使用，但房屋至今未交付；房屋产权证及土地证办理过户的相关费用由原告承担，但原告并未承担相关费用。按照一般交易习惯，原告周家敏、张燕红已经离婚，约定房屋归张燕红所有，且张燕红正在实际居住，但张燕红并未在协议书上签字，而原告周家敏以出卖张燕红居住的涉案房屋获得资金用于偿还其银行贷款，显然有违常理及一般交易习惯。同时结合原、被告的年龄及认知程度，被告并未实地勘察涉案房屋，其与普通购房者相比，并不关注房屋的实际状况，而原告仍按月偿还房屋的银行按揭贷款，可见，原、被告并不具有买卖涉案房屋的�实意思表示。综上，本院认为，原、被告签订协议书的真实意思应为担保而非买卖，是为规避物权法关于流质条款禁止的相关规定，故协议书应属无效合同。
2.关于2017年4月11日《存量房买卖合同》，系被告李冉与原告周家敏签订的《协议书》的后续合同，该合同的基础协议被认定为无效，且被告在案件审理中明确自认该合同是为了减少税费而签署，故本院认为该合同亦属无效。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、确认原告周家敏与被告李冉于2016年7月11日签订的《协议书》无效；
二、确认被告李冉与第三人杨德海于2017年4月11日签订的《存量房买卖合同》无效；
三、被告李冉于本判决生效之日起十日内协助原告周�敏办理位于宿迁市宿城区房屋的过户登记手续。
案件受理费123000元、保全费2020元，合计14320元，由被告李冉负担（原告已预付，由被告李冉在履行上述付款义务时一并给付原告14320元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行宿城支行，账号：46×××80）预交上诉案件受理费。
审 判 长 柴新月
人民陪审员 周 林
人民陪审员 孙 艳
二〇一八年二月二十二日
书 记 员 张秀玲