江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终5750号
上诉人（原审被告）：苏州市宏信汽车服务有限公司，住所地苏州高新区滨河路159号。
法定代表人：吕义，总经理。
委托诉讼代理人：周杰，江苏益友天元律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：苏州紫兴纸业有限公司，住所地苏州高新区竹园路1号。
法定代表人：SONGWANGQIU，董事长。
委托代理人：邹凤娟，上海方本（苏州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：苏州金成燃业有限公司，住所地苏州市姑苏区新庄新村东口2号楼（留园创业基地）。
法定代表人：王微，总经理。
上诉人苏州市宏信汽车服务有限公司因与被上诉人苏州紫兴纸业有限公司、苏州金成燃业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市虎丘区人民法院(2015)虎民初字第01286号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人苏州市宏信汽车服务有限公司（以下简称宏信公司）的上诉请求：1、撤销苏州市虎丘区人民法院(2015)虎民初字第01286号民事判决第一项；2、驳回苏州紫兴纸业有限公司（以下简称紫兴公司）全部诉讼请求；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与苏州金成燃业有限公司（以下简称金成公司）之间的转租关系紫兴公司是明知的，紫兴公司、金成公司曾明确表示上诉人可使用至政府拆迁为止，故书面合同到期后未再签订合同，租金一年付一次。紫兴公司起诉违背诚信原则。
被上诉人紫兴公司辩称，紫兴公司与宏信公司没有合同关系，紫兴公司与金成公司的合同已于2015年3月31日届满，宏信公司作为次承租人应当返还房屋。原审判决其返还房屋是正确的。请求二审驳回上诉，维持原判。
被上诉人金成公司未作答辩。
一审原告紫兴公司向一审法院的诉讼请求：1、宏信公司立即停止侵害；2、宏信公司立即腾退并返还位于滨河路159号（A8和A9）幢内房屋及场地共计512平方米；3、金成公司、宏信公司赔经济损失共计人民币10万元，并按每月33333元支付经济损失费直至返还房屋及场地日为止（以两被告间最初租赁合同的标准20万/年双倍计算）；4、金成公司、宏信公司承担其为实现返还房屋而支付的费用、律师费7000元；5、金成公司、宏信公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2010年4月1日，紫兴公司（作为出租方、合同甲方）金成公司（作为承租方、合同乙方）签订《厂房租赁合同》一份，合同第一条租赁物位置、面积、功能及用途约定，甲方将位于运输场的办公楼及附属建筑物租赁给乙方使用，租赁物面积1767平方米。租赁物的功能为车辆清洗、维修，包租给乙方使用。第二条租赁期限约定，租赁期限为3年，从2010年4月1日起至2013年3月31日止。第三条厂房租赁费用约定，租赁保证金为一年租金和物质管费的20%，即4万元，租赁期限届满，在满足下列条件下，甲方将向乙方无条件在完成约定的责任后7日内退还租赁保证金：（1）乙方已向甲方交清了全部应付的租金、物业管理费及因本租赁行为所产生的一切费用；（2）……。租金为12万元/年，物业管理费8万元/年。水电费，用自来水单价：按甲方支付给供水公司的实际价格加甲方开票所交纳的税金计，用电单价：按甲方的平均电价加甲方开票所交纳的税金计。第十二条违约责任约定，本合同提前终止或有效期届满，甲、乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将其返还甲方。乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应向甲方加倍支付租金，但甲方有权书面通知乙方其不接受双倍租金，并有权收回租赁物。双方还就租金支付、合同解除等作了相应约定。
同日，金成公司（作为出租方、合同甲方）与苏州市宏信汽车服务有限公司（作为承租方、合同乙方，以下简称宏信公司）也签订〈租赁合同〉一份，约定甲方将（上述租赁场地中）位于厂方运输场停车库中的北面部分租赁于乙方使用，租赁物面积512平方米。租赁期限为3年，即从2010年4月1日起至2013年3月31日止，租赁保证金为2万元。租金20万元/年。双方对租金支付、合同解除和终止等也作出相应约定。
合同签订后，各方均按约履行。金成公司支付了原告水电费押金4万元。宏信公司支付金成公司押金2万元。
上述租赁合同期限届满前，2013年3月15日，紫兴公司（作为出租方、合同甲方）与金成公司（作为承租方、合同乙方）就上述租赁房屋及场地又续签了《场地租赁合同》一份，约定甲方将上述场地包租给乙方使用，作为乙方办公场所（乙方不得转租给第三方）。租赁期限为21个月，即从2013年4月1日起至2014年12月31日止。租赁到期后，由乙方负责将该租赁场地返还给甲方。租金为25000元/月，水电费按每月实际用量交费。合同提前终止或有效期届满，甲、乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁场地，并将其返还甲方。就违约责任，双方约定：乙方逾期不迁离或不返还租赁场地的，应向甲方加倍支付租金，但甲方有权书面通知乙方其不接受双倍租金，并有权收回租赁物。双方还对租赁费的支付、专用设施、场地的维修、保养、合同解除和终止等作了相应约定。双方继续按约履行。至2014年12月30日，因乙方需要时间完成租赁场地的搬迁工作，希望申请延长前期租赁合同时间三个月，甲方同意延长三个月租赁，故双方再次签订《场地租赁合同》一份，约定租赁期限为三个月，即自2015年1月1日起至2015年3月31日止，租赁到期后，由乙方负责将租赁场地返还给甲方。租金为2.5万元/月，水电费按每月实际用量进行交费。乙方在签订合同后，支付一个月的租金作为保证金，该保证金在合同结束后，乙方完成场地交还给甲方后，由甲方返回给乙方。就违约责任，双方约定：本合同提前终止或有效期届满，甲、乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁场，并将其返还甲方。
而宏信公司在上述租赁合同到期后继续租赁经营，未再与金成公司续签租赁合同。2013年6月3日，宏信公司向金成公司支付租金25万元，金成公司出具收据的收款事由为：2013年4月1日至2014年3月31日房租。2014年4月16日，宏信公司又向金成公司支付租金25万元，金成公司出具收据的收款事由为：2014年4月1日至2015年3月31房租。
2014年12月31日，紫兴公司发通知给金成公司，告知到期后不再续签。2015年1月5日，金成公司也通知宏信公司，因与紫兴公司的场地租赁合同到期不再续签，而要求宏信公司于2015年3月31日前全部搬离。2015年1月20日，宏信公司向金成公司发出回复函称：书面场地租赁合同于2013年3月31日虽然已经到期，但双方及紫兴公司都有口头协议合同续展至场地拆迁时，我公司得到拆迁补偿之日止（在此期间的租金也增加了）现贵公司及紫兴公司单方面解除合同，我们不能接受，如出现停电停水，所造成的损失由贵公司承担。
合同到期后，因金成公司、宏信公司未将租赁房屋及场地返还紫兴公司，致紫兴公司提起诉讼。为该诉讼，紫兴公司聘请上海方本（苏州）律师事务所邹凤娟律师担任委托代理人参与诉讼，并支付代理费7000元。
庭审中，紫兴公司与金成公司确认双方间的租金、水电费已结清，且金成公司自用部分房屋已返还，但紫兴公司尚有4万元押金未返还金成公司，金成公司确认该4万元不在本案中主张。紫兴公司确认对金成公司将租赁场地转租给宏信公司无异议，租赁面积确认为转租合同约定的512平方米。宏信公司也确认金成公司已返还押金2万元。关于宏信公司辩称紫兴公司及金成公司承诺其可租赁至拆迁为止的意见，紫兴公司及金成公司均未认可，且其也未提供任何证据证实，但金成公司确认承诺宏信公司其租赁期内均同意转租。
一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物,如承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。出租人知道或者应当知道承租人转租租赁房屋，但未及时提出异议的，视为同意转租。房屋租赁合同期限届满后，承租人逾期退房的，出租人有权要求承租人返还租赁房屋并赔偿损失。租赁房屋被转租的，出租人有权要求次承租人返还租赁房屋并赔偿损失，承租人承担连带赔偿责任。
本案中，紫兴公司将房屋及场地租赁给金成公司，双方的租赁合同系双方真实意思表示，合法、有效；金成公司将部分房屋及场地转租给宏信公司使用也系双方真实意思表示，紫兴公司对上述转租行为未提出异议，应视为同意转租。因此，金成公司、宏信公司间的转租行为在前述租期范围内合法有效，各方均应按约履行。2015年3月31日，紫兴公司与金成公司的租赁合同因期满终止，金成公司应将租赁房屋及场地返还。关于金成公司与次承租人宏信公司的租赁合同于2013年3月31日到期，后宏信公司继续使用，金成公司无异议，原租赁合同继续有效，且根据金成公司口头承诺及收取租金的收据显示，租金为25万元/年，租期应至2015年3月31日止，且在租赁合同届满前，金成公司已明确告知宏信公司不再续签，故双方租赁合同至2015年3月31日自动终止。合同终止后，次承租人宏信公司应将承租房屋及场地及时腾空、返还。合同终止后，宏信公司继续占用房屋及场地无合同依据，且对紫兴公司的财产造成损害，应向紫兴公司支付逾期腾房的实际使用费。宏信公司使用面积为512平方米，使用费按紫兴公司与金成公司签订的最后一份租赁合同约定的租金标准2.5万元/月计算（租赁面积1767平方米），自2015年4月1日起，使用费即为每月7244元，现计算至判决之日2016年5月27日止为100691元；并自2016年5月28日起，紫兴公司可按每月7244元的标准继续主张宏信公司支付使用费至腾退场地返还之日止。金成公司应承担连带赔偿责任。关于紫兴公司要求按照转租合同标准双倍支付使用费的意见，该转租合同效力仅及于金成公司、宏信公司，紫兴公司非转租合同当事人，并无享受转租合同权利的基础，且转租合同也并未约定逾期腾房双倍支付租金，故该主张无事实和法律依据，不予支持；关于紫兴公司另行主张损失赔偿10万元，也无法律依据，不予支持；关于紫兴公司主张实现债权的律师代理费，因双方并无合同约定，且该费用也非主张权利所必须，故对该请求，亦不予支持。
关于宏信公司辩称紫兴公司对转租事宜是明知的，属实，予以采信，但其称租赁期间应至2015年9月30日的意见，根据其提交的金成公司出具的收据显示，其二次各缴纳25万元的房租均为年租金，明确为2013年4月1日至2014年3月31日、2014年4月1日至2015年3月31房租，故该辩解无事实依据，院不予采信，租赁期至2015年3月31日止。关于宏信公司还辩称紫兴公司及金成公司承诺其可租赁至拆迁时止的意见，紫兴公司及金成公司均不认可，其也未提供任何证据证实，对此亦不予采信。
关于金成公司辩称紫兴公司认可其转租，且系宏信公司未搬离，故其无过错，不应承担赔偿责任的意见，金成公司作为承租人，其转租行为并不改变其与出租人原告之间的租赁合同关系及其承租人的地位，租赁期限届满后承租人返还租赁物是法定义务，转租后，因次承租人的逾期退房造成的损失，承租人应承担连带责任。故对该意见，不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决：一、苏州市宏信汽车服务有限公司于判决生效之日起三十日内腾空位于滨河路159号内的承租房屋及场地，返还苏州紫兴纸业有限公司。二、苏州市宏信汽车服务有限公司于判决生效之日起十日内支付苏州紫兴纸业有限公司实际使用费100691元（并按7244元/月的标准，自2016年5月28日起继续计算至实际腾退房屋及场地之日止），苏州金成燃业有限公司承担连带赔偿责任。三、驳回苏州紫兴纸业有限公司其他诉讼请求。案件受理费2600元，财产保全费1055元，合计3655元，由苏州紫兴纸业有限公司负担286元，苏州市宏信汽车服务有限公司承担3369元。
二审中，当事人没有提交新证据。二审查明事实与一审查明事实一致。
本院认为，本案二审争议在于宏信公司有无继续使用房屋的依据。紫兴公司作为房屋出租人，在租赁期届满后，有权依据租赁合同向承租人金成公司收回房屋。金成公司在租赁期内，将部分房屋转租给宏信公司，宏信公司依据与金成公司的租赁合同而使用房屋，但依合同相对性原则，该转租合同对紫兴公司并无效力。在紫兴公司主张收回房屋时，房屋实际使用人宏信公司不能依转租合同向紫兴公司提出抗辩，该转租合同是否被解除，均不影响紫兴公司请求权的成立。即使是在金成公司与宏信公司的转租合同关系中，金成公司也已向宏信公司发函明确了合同终止时间，并转达了搬迁要求。在该转租合同终止后，宏信公司即不再享有继续使用房屋的合同权利。宏信公司上诉称，紫兴公司曾明确表示上诉人可使用至政府拆迁为止，但在一、二审中均未能提供确切的证据予以证实，故对该上诉主张亦不予采信。
综上所述，宏信公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2600元，由上诉人苏州市宏信汽车维修服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 包刚
审 判 员 吴栋
代理审判员 赵俊
二〇一六年九月二十九日
书 记 员 孟桢