湖北省恩施市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂2801民初3764号
原告（反诉被告）：孟高丰，男，生于1989年1月6日，土家族，湖北省宣恩县人，农民，住宣恩县。
委托诉讼代理人：袁坤，湖北正典律师事务所律师。代理权限：特别授权。
委托诉讼代理人：苏明，湖北正典律师事务所实习律师。代理权限：特别授权。
被告（反诉原告）：肖光明，男，生于1971年7月8日，汉族，湖南省常德市人，个体工商户，现住恩施市。
委托诉讼代理人：廖昌文，北京盈科（武汉）律师事务所律师。代理期限：特别授权。
原告孟高丰诉被告肖光明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月5日受理后，被告肖光明提出反诉，经审查受理后，在适用简易程序审理过程中，发现案情复杂，遂依法裁定转为普通程序于2017年3月27日公开开庭合并进行了审理。原告孟高丰的委托诉讼代理人袁坤、苏明，被告肖光明及其委托诉讼代理人廖昌文到庭参加诉讼。审理中，双方申请延长调解期间二个月。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《门面出租合同》，退还原告支付的租金50000元及租房押金3000元，并按银行同期贷款利率支付利息；2.判令被告赔偿原告房屋装修款25300元；3.判令被告赔偿原告损失11534元；4.由被告承担受理费。事实和理由：2016年6月8日，原、被告签订了，门面出租合同》，约定被告将位于恩施市航空大道2—46号门面出租给原告经营面点使用，租赁期限自2016年6月12日至2017年6月11日止，租金每年50000元，同时原告向被告缴纳租房押金3000元。合同签订后，原告积极履行合同义务，并对租用的门面进行了装修，用去装修费25300元。原告定于2016年7月16日开业，并为开业做好了各种准备。但因被告的原因，致使租赁房屋至今不能交付原告使用，不能实现合同目的。现原告依法起诉。
被告答辩并反诉称，原、被告签订了门面租赁合同，被告一直严格按照合同约定全面履行了自己的义务，并于当日向原告交付了门面钥匙。是原告无故拖欠租金及押金、包括装修费，应属原告违约。故，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求，并反诉请求：1.判令原告支付被告剩余租金10000元、押金3000元、门面装修费17600元，合计30600元；2.判令原告承担反诉案件受理费。事实和理由：2016年6月8日，原、被告签订《门面出租合同》后，被告将门面钥匙交与原告，原告当天仅支付租金10000元，三天后又支付了30000元，余下13000元（租金10000元、押金3000元）至今未付，经被告多次催收未果。同年6月18日，原告要求被告装修门面，装修费用由被告垫付后三日内原告支付给被告。同月28日，被告代原告支付了装修费17600元，原告也未按期支付，后经被告多次催收，原告一直未支付。原告拖延支付租金及装修费的行为已构成严重违约，给被告造成了经济损失，原告理应承担相应的法律责任。为此，被告依法提起反诉。
反诉被告辩称，被告所诉称的内容严重不属实。原告已履行完合同所约定的义务即支付了房屋租金50000元及押金3000元，且原告向被告支付了房屋装修款21000元。原告不存在违约的情况，请求人民法院依法驳回被告的诉讼请求。
原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证，对无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：
一、对原告提交证据的认证。
1.被告对原告提交证据三，收条、银行转账凭证原件各一份，被告对银行转账凭证有异议，认为只能证明原、被告之间有经济往来，也未备注是房租，与本案无关。本院认为，被告对收条未提出异议，认可转账凭证能证明原、被告间有经济往来，即认可该证据的真实性。被告无证据证明双方有其他经济往来。故，对该证据本院予以采信。
2.原告提交的证据四，徐富平证明原件及徐富平身份证复印件各一份，被告对真实性有异议，认为证明属于证人证言，证人应当出庭作证接受法庭询问。且装修实际是被告聘请的施毕春作为实际施工人进行装修，而并非是徐富平进行装修的。故该证据达不到原告的证明目的，请求不予采纳。本院认为，该证据属证人证言，虽然原告提交了证人的身份证复印件，但是证人未出庭接受当事人质询，致使本院无法进一步核实所证明事实。故，本院不予采信。
3.原告提交的证据五，聊天记录照片四张，证明被告未按合同约定，及时将租赁的门面交付原告使用，且因被告出租的门面与他人存在纠纷，不能交付原告使用，双方签订的租赁合同不能实现合同目的，被告构成根本违约。原告可解除签订的《门面出租合同》。同时6月23日的聊天记录也能够证实原告将门面装修款16000元转入被告账户，能与原告提交的转账凭证相互印证；同时也能证实除被告装修门面之外，原告另行支付装修款4300元。被告对短信记录的真实性无异议，对证明目的有异议。对微信记录的真实性有异议，建议不予采纳。短信记录并不能证明被告违约、门面未交付。16000元是被告要求原告支付，并不能证明被告已实际收到该款项。本院认为，被告对短信记录无异议，本院予以采信。被告对微信记录有异议，但未提供证据予以反驳，本院予以采信。
4.原告提交的证据六，工资收条原件二份、销售单原件五份，证明因被告的违约导致原告经济损失11534元。被告认为该证据与本案无关，其真实性无法核实，销售单上的材料是否用于装修门面不清楚；对工资收条的真实性、关联性均有异议，达不到原告方的证明目的。本院认为，关于工资收条，从内容看不能证明系原告发放的工资以及发放工资的名目。因此，本院不予采信。关于销售单，有三份未载明客户名称，有一份载明的是“一家小吃”，还有一份载明的是高建华，均不能证明系原告购买。因此，本院亦不予采信。
根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2016年6月8日，原告为乙方（承租方），被告为甲方（出租方），签订《门面出租合同》，主要内容有：1.甲方将位于航空大道2—46号40平方米门面出租给乙方作为经营使用。2.租赁期限。租赁期为壹年，从2016年6月12日至2017年6月11日。合同期满后，甲方如果继续对外租赁本门面，乙方享有优先承租权，乙方必须在合同到期前30天与甲方商议签订新租赁合同，否则按自动弃权处理，甲方有权收回门店。3.租金，该门面的租金为每年50000元，签订合同当日一次付清。10.乙方责任，①乙方向甲方交押金3000元。
签订合同当天，原告通过银行转账方式给被告付款10000元，被告出具“今收到门面租金壹万元，余下肆万叁2016年6月12日付清。肖光明”的收条一份。该收条左下方还载明被告书写内容：“2016年6月收到租金叁万元，余下壹万叁仟元两个月内付清，肖光明”，原告在收条右下方签名。
合同签订后，原告先自行对涉案门面房进行了部分装修。后双方约定由被告进行装修，原告支付装修价款，价款为21000元。2016年6月28日，装修基本完成。至庭审辩论终结前，原告未能使用承租房屋。
2016年6月间，原告通过银行转账方式给被告汇款44000元，其中6月8日10000元、11日18000元、24日10000元、25日6000元。
2016年6月至8月间，原、被告的短信、微信记录载明：2016年6月23日，被告给原告回信息“别急着签合同”、“你打16000元到我卡上，明天安（按）排人加班做”、“和恩运有纠纷”。2016年8月9日原告给被告信息“每次问你还要好久（就）都是说几天，几天过去了还是说几天，我都没得到过准确的答案”。
另查明，被告出租给原告的房屋属恩施州交运运输集团有限公司实业开发分公司所有，双方于2015年4月2日签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为一年，自2015年1月31日起至2016年1月30日止，年租金85075元。2016年1月30日以后，双方未订立书面合同。
审理中，原、被告均未举证证明涉案房屋的权利人曾主张权利。原告要求解除《门面出租合同》的理由是被告违约，未能交付租赁门面房屋，致使合同目的不能实现；要求被告退还房屋租金和押金53000元，并支付自2016年6月18日起至实际退还之日止按照银行同期贷款利率计算的利息；要求被告赔偿房屋装修款25300元，其中已向被告转款支付装修费用21000元，给徐福平支付装修款4300元；要求赔偿原告为开业购买用具、调料以及所作的广告的损失11534元。原告陈述向被告已支付款项的组成为，合同签订之日的2016年6月8日通过银行转账支付10000元，同日支付现金30000元，2016年6月11日通过银行转账支付18000元（包含所欠的租金10000元及押金3000元，剩余5000元是支付的装修款），2016年6月24日通过银行转账支付10000元装修款，2016年6月25日通过银行转账支付6000元装修款，合计74000元。对此，被告辩称，所收原告付款均是通过银行转账支付，没有通过现金支付，共计收到原告付款44000元，其中出具收据的40000元，另有4000元未出具收据。现在原告诉请要求解除合同，被告认为房屋门面出租合同可以继续履行，不满足解除合同的有关要件。且原告违约，多次拖欠租金、押金以及房屋装修款，私自改变房屋出租合同约定的房屋用途，将约定的买卖小商品，改作做面点使用。实际是原告违约，而非被告。原告在付清租金、押金、装修款费用之后可以继续使用门面。因此，原告请求解除门面出租合同没有事实和法律依据。但被告对原告私自改变房屋出租合同约定的房屋用途，将约定的买卖小商品，改作做面点使用的事实未提交证据证实。
本案在审理过程中，经本院主持调解，双方未能达成协议。
本院认为，根据原、被告诉争以及审理查明的事实，本案呈现出来的争议焦点如下：
一、原、被告签订的《门面出租合同》的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”，第十六条第一款规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出有异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。被告将涉案房屋转租给原告，虽已超过被告与房屋所有人恩施州交运运输集团有限公司实业开发分公司所约定的期限，但自原告起诉至今，无证据证明房屋所有权人曾主张权利，即解除与被告签订的合同或确认原、被告所签订的《门面出租合同》无效。因此，作为具有完全民事行为能力的原、被告所签订的该合同系双方真实意思表示，属有效合同，对双方具有约束力。
二、原告请求解除《门面出租合同》是否符合法律规定。原、被告于2016年6月8日签订《门面出租合同》，约定租期为自2016年6月12日至2017年6月11日。至2016年8月，被告认可“和恩运有纠纷”，且至法庭辩论终结前，涉案房屋被告未交付原告，依据双方约定，被告已构成违约。根据《中华人民共和国合同》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的”之规定，原告有权请求解除合同。故，对原告的该请求本院予以支持。合同解除时间以被告收到原告起诉状时间2016年11月2日为合同解除日。被告“房屋门面出租合同可以继续履行，不满足解除合同的有关要件”的辩解主张与客观实际并不相符，其该主张不能成立。被告还辩称系原告违约，多次拖欠租金、押金以及房屋装修款，私自改变房屋出租合同约定的房屋用途，将约定的买卖小商品，改作做面点使用。关于租金押金和装修款的支付，原告的行为符合双方约定，并未违约；关于私自改变房屋出租合同约定的房屋用途，将约定的买卖小商品，改作做面点使用，被告未提供证据予以证实。故，对被告的该辩解主张本院亦不予支持。
三、关于原告要求被告退还租金50000元及租房押金3000元，并支付自2016年6月18日起至实际退还之日止按照银行同期贷款利率计算的利息、赔偿房屋装修款25300元和其他损失11534元的请求。首先是是否应予返还和赔偿。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”，因被告违约致合同解除，原告有权要求被告返还已支付租金，并有权要求被告赔偿损失。其次是返还租金数额和赔偿损失数额的确定。一是原告已向被告支付部分。原告主张支付租金50000元、押金3000元、装修费用21000元，合计74000元。其组成为2016年6月8日通过银行转账支付10000元，同日支付现金30000元，2016年6月11日通过银行转账支付18000元（所欠的租金10000元、押金3000元，余款5000元系装修款），2016年6月24日通过银行转账支付10000元装修款，2016年6月25日通过银行转账支付6000元装修款。对此，被告辩称，所收原告付款均是通过银行转账支付，没有通过现金支付，共计44000元，其中出具收据的40000元，另有4000元未出具收据。从2016年6月23日被告给原告的信息“别急着签合同”、“你打16000元到我卡上，明天按排人加班做”以及原告于2016年6月24日、2016年6月25日通过银行转账分别给被告支付10000元、6000元装修款的事实，足以证明原告在2016年6月23日前已向被告支付装修款5000元、至2016年6月25日已付清约定的装修款21000元，从而印证原告主张的已向被告支付74000元的客观事实的成立，本院予以确认。其中53000元系租金和押金，被告应予返还；21000元系装修款，因合同解除，原告未能使用承租房屋，应由被告赔偿。二是原告要求被告赔偿支付给徐福平装修款4300元、为开业购买用具、调料以及所作的广告的损失11534元的请求。因原告所提交证据不能足以证明该损失的客观存在，本院不予支持。被告辩称只收取原告44000元、原告未以现金方式支付的辩解意见，与客观实际不符，本院不予采纳。
四、关于被告的反诉请求。被告反诉要求原告支付被告剩余租金10000元、押金3000元、门面装修费17600元，合计30600元。依据双方提交证据、审理查明事实，以及上列第二、三项叙述，原告已向被告付清租金、押金和装修款。因此，对被告的该反诉请求本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告孟高丰与被告肖光明于2016年6月8日签订的《门面出租合同》于2016年11月2日解除。
二、被告肖光明于判决生效之日起五日内一次性返还原告孟高丰人民币74000元（其中租金50000元、押金3000元，装修款21000元）。
三、驳回原告孟高丰的其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告肖光明的诉讼请求。
本院执行标的款账户开户行：恩施市农业银行营业部，收款单位：恩施市人民法院，账号：17×××44。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
案件受理费2046元，反诉案件受理费282.5元，合计2328.5元，由原告孟高丰负担428.5元，被告肖光明负担1900元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，帐号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 于永国
审 判 员 区海玲
代理审判员 陈 松
二〇一七年三月二十八日
书 记 员 罗 毅