黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）哈民二民终字第393号
上诉人（原审被告）哈尔滨健康医药连锁有限公司，住所地哈尔滨市平房区新疆大街83号。
法定代表人昌文忠，董事长。
委托代理人白凤东，黑龙江中柏律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王建华，男，1962年2月8日生，汉族，哈尔滨市工商行政管理局平房分局退休干部，住哈尔滨市南岗区。
委托代理人李家宁，黑龙江远东律师事务所律师。
委托代理人张龙，黑龙江远东律师事务所律师。
原审被告哈尔滨健康医药连锁有限公司世纪花园分店，住所地哈尔滨市松北区世纪花园B区38号楼3号商服。
负责人昌文忠，经理。
上诉人哈尔滨健康医药连锁有限公司（以下简称健康医药公司）因与被上诉人王建华、原审被告哈尔滨健康医药连锁有限公司世纪花园分店（以下简称健康医药公司花园分店）房屋租赁合同纠纷一案，不服哈尔滨市松北区人民法院（2014）松商初字第210号民事判决，向本院提起上诉，本院于2015年3月9日受理后，依法组成合议庭，于年2015月4日14公开开庭审理本案。上诉人的委托代理人白凤东，被上诉人的委托代理人李家宁、张龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：健康医药公司的前身为哈尔滨平房健康药业有限公司，成立于2003年2月19日，后于2004年6月25日，公司更名为哈尔滨健康医药连锁有限公司。2003年11月21日，王建华与哈尔滨毅腾房屋开发集团有限公司签订商品房买卖合同书，以银行按揭贷款的方式购买该公司开发的哈尔滨市松北区世纪花园B区38号楼3号商服，购房价款为640，532元。后王建华经登记取得该房屋的所有权证。2004年10月2日，王建华作为甲方，健康医药公司作为乙方，双方签订租房协议，约定：甲方同意将诉争房屋租给乙方使用；租赁期限为5年，自2004年10月3日至2009年10月2日止；年租金30，000元，每年4月2日为租金缴纳之日。2006年4月15日，健康医药公司向哈尔滨市松北区工商行政管理局出具房产证明一份，内容为：“位于哈尔滨市松北区世纪花园38号门市的房产，为我公司所租赁，现无偿提供给我公司下属哈尔滨健康医药连锁有限公司世纪花园分店使用。”该房屋由健康医药公司花园分店使用至今，健康医药公司一直未向原告支付租金。
王建华诉称：2004年，王建华与健康医药公司签订《租房协议》，约定王建华将位于哈尔滨市松北区世纪花园B区38号楼3号商服出租给健康医药公司使用，租赁期限为2004年10月3日至2009年10月2日，年租金30，000元，每年4月2日为租金交纳日。合同签订后，健康医药公司将该房屋交给健康医药公司花园分店免费使用。在合同约定的租赁期间内，健康医药公司未向王建华支付租金，经王建华多次催要，健康医药公司也未支付。在租赁期间届满后，该房屋亦由健康医药公司花园分店使用至今，租金经王建华催要，健康医药公司和健康医药公司花园分店均以各种理由推拖，一直未予支付。健康医药公司和健康医药公司花园分店的行为严重侵犯王建华的合法权益，故诉至法院，请求法院判令解除王建华与健康医药公司之间的租赁关系，健康医药公司花园分店从王建华的房屋中迁出；健康医药公司及健康医药公司花园分店给付王建华2004年10月3日至2014年4月3日的房屋租金285，000元及2014年4月4日至健康医药公司花园分店实际迁出之日的房屋租金。
健康医药公司及健康医药公司花园分店辩称：王建华系健康医药公司的实际股东兼人事、财务负责人，诉争房屋系健康医药公司出资以王建华名义购买并办理银行按揭贷款，双方之间不存在房屋租赁关系，故不同意王建华的诉讼请求。
原审判决认为：所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益、处分的权利。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。王建华作为诉争房屋的所有人，与健康医药公司就该房屋签订租房协议，系双方真实意思表示，符合法律规定，依法应予以保护。租赁期间届满后，健康医药公司花园分店在健康医药公司的授意下使用该诉争房屋至今，王建华与健康医药公司之间成立不定期租赁合同关系，王建华要求解除合同、返还房屋的诉讼请求符合法律规定，应予以支持。健康医药公司应按照协议约定的数额向王建华支付房屋租金，王建华关于2004年10月3日至2014年4月3日期间租金285，000元，及按照每年30，000元的标准支付2014年4月3日起至实际迁出之日期间的租金的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。因租赁合同关系成立于王建华与健康医药公司之间，王建华要求健康医药公司花园分店给付租金的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，不予支持。健康医药公司与健康医药公司花园分店关于诉争房屋系其固定资产的抗辩理由，无证据支持，不予采纳。判决如下：一、解除原告王建华与被告哈尔滨健康医药连锁有限公司之间关于哈尔滨市松北区世纪花园B区38号商服的租赁合同；二、被告哈尔滨健康医药连锁有限公司世纪花园分店于本判决生效之日起30日内，从哈尔滨市松北区世纪花园B区38号商服迁出，并将该房屋返还原告王建华；三、被告哈尔滨健康医药连锁有限公司支付原告王建华2004年10月3日至2014年4月3日期间的房屋租金285，000元，此款于本判决生效之日起十五日内付清；四、被告哈尔滨健康医药连锁有限公司按照年租金30，000元的标准支付原告王建华房屋租金，此款自2014年4月4日起支付至本判决第二项确定的自动履行期限内的实际迁出之日，此款于本判决生效之日起三十日内付清；五、如被告哈尔滨健康医药连锁有限公司未在本判决第二项确定的自动履行期限内迁出，则仍按照每年30，000元的标准支付原告王建华租金至实际迁出之日，此款于被告哈尔滨健康医药连锁有限公司实际迁出之日起三日内付清；六、驳回原告王建华其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5675元（原告王建华已预付），由被告哈尔滨健康医药连锁有限公司负担。被告哈尔滨健康医药连锁有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告王建华。
原审被告健康医药公司不服一审判决，向本院提起上诉称：健康医药公司成立于2003年2月19日，公司设立时登记股东三人，分别为昌文忠、李彦斌、王亚光。王建华为登记股东王亚光之子，就职于哈尔滨市工商行政管理局平房分局，因公务员身份不能从事公司经营活动，将股权登记在其父王亚光名下，王建华在公司负责人、财、物的审批工作，担任人事、财务负责人。2003年，因公司不能办理银行按揭贷款，健康医药公司以王建华个人名义与哈尔滨毅腾房屋开发建设集团有限公司订立商品房买卖合同，并在中国工商银行哈尔滨田地支行办理按揭贷款，购买了位于哈尔滨市松北区世纪花园B区38号楼3号商服房屋，所购房屋已列入公司固定资产，用于开办健康医药连锁有限公司世纪花园分店，公司支付了首付款并每月出资9400元，通过王建华银行还款账户清偿银行借款本息。因银行按揭贷款政策限制，公司按揭贷款所购的其他房屋资产，如位于哈尔滨市南岗区哈尔滨大街的金域蓝城小区商服房屋，也是以王建华个人名义购买，房屋所有权也是登记在王建华名下。
2014年3月，王建华以同样手段，以所谓房屋由其出资购买，以房屋租赁关系纠纷为由，向松北区、南岗区人民法院起诉，意图侵占公司资产。公司与王建华之间，根本就不存在房屋租赁关系，一审诉讼过程中，健康医药公司提供了包括银行按揭贷款王建华账户还款记录在内的相关证据，人民法院从查明案件事实角度，应当启动司法调查程序，依法调取世纪花园房屋按揭贷款还款凭证在内的相关证据。本案以房屋确权案件为基础，健康医药公司已经对确权案件提起上诉。请求：1、撤销原审判决；2、对本案发回重审或依法改判；3、王建华承担本案诉讼费用。
王建华答辩称：争议房产是王建华购买的，王建华是该房屋的所有权人，健康医药公司在2013年11月21日和案外人哈尔滨市毅腾开发有限公司签订了商品房买卖合同，购买了位于松北世纪花园B区38号楼3号商服，在购买该房产的过程中，是王建华和开发公司签订了商品房买卖合同，是王建华和银行签订了个人购房借款合同，是王建华支付了房屋首付款并且按照约定偿还了银行的贷款，是王建华缴纳的相关税费，并取得了相关的发票，并且办理了房屋产权证书和土地使用证，整个购买房产的过程都是王建华个人购买的，所有权人应当为王建华，在王建华是该房屋所有权人的基础上把该房产租赁给健康医药公司使用，健康医药公司应当按照双方签订的租赁协议支付房租，综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原审。
健康医药公司花园分店同意健康医药公司的上诉意见。
二审审理期间双方当事人均未提供新的证据。
二审法院对一审认定的案件事实予以认定。
另认定：健康医药公司与王建华所有权确认纠纷一案，哈尔滨市松北区人民法院于2014年11月13日作出（2014）松民初字第444号民事判决，驳回健康医药公司关于确认哈尔滨市松北区世纪花园B区38号楼3号商服为其出资购买，其享有房屋所有权，并判令王建华配合办理房屋所有权变更登记的诉讼请求。健康医药公司不服，向本院提起上诉。本院审理中，健康医药公司申请撤回上诉。本院于2015年5月20日作出（2015）哈民二民终字第364号民事裁定，准予健康医药公司撤回上诉。
本院认为：本案双方当事人争议的焦点问题为：1、双方之间是否存在房屋租赁关系及《租房协议》的效力；2、王建华关于解除房屋租赁合同、返还案涉房屋并按照合同约定给付拖欠租金的诉讼请求是否应予支持。
（一）关于双方之间是否存在房屋租赁关系及《租房协议》的效力问题。首先，案涉房屋已经人民法院生效判决确认归王建华所有，故健康医药公司以其系案涉房屋的实际所有权人为由，否认双方之间存在租赁关系，缺乏事实依据；其次，健康医药公司虽否认其与王建华之间存在真实的房屋租赁关系，但其与王建华于2004年10月2之间签订《租房协议》，对租赁期限、租金数额、给付日期等合同义务作出明确约定，并加盖公章，协议签订后，案涉房屋亦交由其下属的健康医药公司花园分店占有使用。《租房协议》系双方之间真实意思表示，且不违反国家法律和行政法规的强制性规定，故该协议为有效协议，双方之间形成房屋租赁法律关系。《租房协议》于2009年10月2日履行期限届满后，健康医药公司下属的健康医药公司花园分店一直占有使用案涉房屋至今。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”协议履行期限届满后，王建华没有提出异议，故原审判决认定双方之间为不定期房屋租赁关系正确。
（二）王建华关于解除《租房协议》、返还案涉房屋并按照合同约定的租金标准给付拖欠租金的诉讼请求是否应予支持问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”自2009年10月2日履行期限届满后，王建华与健康药业公司为不定期租赁合同关系，王建华提出解除合同符合法律规定，原审判决解除双方之间的合同并无不当。《中华人民共和国合同法》第二百三十五规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”因此，原审判决健康医药公司花园分店从案涉房屋迁出正确。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，健康医药公司在与王建华签订《租房协议》后，已经实际占有使用了租赁物，但一直未按照合同约定支付租金，已构成合同违约，原审法院判决健康医药公司按照《租房协议》约定给付王建华履行期限内的租金正确。履行期限届满后，王建华与健康医药公司之间形成不定期租赁关系，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六规定，判决健康医药公司按照《租房协议》约定的年租金30000元的标准支付租金至2014年4月3日的租金并无不当。关于2014年4月4日起至健康药业公司世纪花园分店从案涉房屋迁出期间的占有使用费，原审法院参照租金标准判决健康医药公司给付亦无不当。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
二审案件受理费5675元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘松涛
审判员 王秀丽
审判员 潘雪梅
二〇一五年六月三日
书记员 马立娜