吉林省白城市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）吉08民终811号上诉人（原审被告）：通榆县金鹏房地产开发有限责任公司。法定代表人：郑海峰，董事长。委托诉讼代理人：李金辉，吉林金辉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何迎洲，男，1960年3月18日生，汉族，无业，现住通榆县。委托诉讼代理人：李文斌，通榆县国家法律援助中心律师。上诉人通榆县金鹏房地产开发有限责任公司因与被上诉人何迎洲买卖合同纠纷一案，不服通榆县人民法院(2015)通法开民初字第568号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人委托诉讼代理人李金辉，被上诉人何迎洲及其委托诉讼代理人李文斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明：2015年3月9日，原告与被告签订了售楼合同书，约定被告将其开发的鑫族居小区西侧门市北数1门1—7层面积2982.63平方米的楼房卖给原告，价款为6263523元。实际的付款方式为以被告公司欠原告的欠款本息合计6291090元抵顶。2012年6月14日，被告公司的股东由ＸＸ变更为郑海峰。现争议房屋由通榆县五洲医院承租。租金由ＸＸ收取，与原告签订售楼合同后，ＸＸ将租金转交给原告。原审法院认为：庭审中，被告提出原告与被告签订了售楼协议中盖有的合同专用章被告单位没有启用，代表被告公司签订合同的ＸＸ不是被告公司的法定代表人及股东，故该合同为虚假合同。对此本院认为，被告公司于2012年6月14日进行了变更登记，法定代表人由ＸＸ变更为郑海峰，股东由ＸＸ变更为郑海峰。本院在房屋产权管理部门调取的四份被告与他人签订的房屋买卖合同中，有三份在公司变更登记之后签订，该三份合同均盖有与原、被告之间签订的售楼合同书一致合同专用章。该三份合同中，两份是ＸＸ代表被告公司在合同上签字，一份由郑海峰代表被告公司在合同上签字。2012年11月19日，ＸＸ与通榆县五洲医院签订租赁协议，将争议房屋出租给通榆县五洲医院，租金由ＸＸ收取。通过以上事实可以认定，被告公司的合同专用章虽没有在公安机关备案，但被告公司实际使用了该合同专用章对外与他人签订了房屋买卖合同，另被告公司法定代表人及股东变更后，ＸＸ将争议房屋出租给通榆县五洲医院已三年，租金由ＸＸ收取被告公司没有向ＸＸ提出质疑。被告公司在出售他人的房屋买卖协议中仍有ＸＸ的签字，被告公司没有提出异议并协助办理了产权过户手续。所以，原告与被告之间签订的售楼合同中盖有被告公司的合同专用章及ＸＸ的签字为合法、有效的合同。至于原告购买该楼房直接支付房款还是以在被告处享有的债权抵顶，均不影响合同的效力。房屋买卖合同中出卖人协助买受人办理房屋所有权转移登记手续，是出卖人的附随义务。现原告已经履行了交付房款的义务，被告理应协助原告办理所有权转移登记手续。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条二款之规定，判决如下：被告通榆县金鹏房地产开发有限责任公司协助原告何迎洲办理争议房屋（房屋产权证号：通房权证通字第451**号、丘地号：04040862）所有权转移登记手续。一审案件受理费100元由被告负担。原审判决后，通榆县金鹏房地产开发有限责任公司不服原审判决提出上诉，上诉理由归纳如下：一、本案不属于房屋买卖合同纠纷，该合同亦无效。本案系被上诉人与其连襟ＸＸ个人之间民间借贷纠纷，实际不是房屋买卖合同纠纷，一审法院没有按照民间借贷纠纷审理而按照房屋买卖合同纠纷审理不但程序违法，而且实体错误，与法相悖。同时，被上诉人也不能提供购买该房屋的价款给付来源和出处。一审判决以是否实际支付房款和债权顶账均不影响合同效力是没有法律依据的；二、2012年6月14日上诉人变更股东后从来没有启动和使用通榆县金鹏房地产开发有限责任公司合同专用章，一审法院调取的四份房屋买卖合同不是上诉人以通榆县金鹏房地产开发有限责任公司合同专用章与买房人签订的房屋买买卖合同，其中四份合同专用章不符，一份房屋买卖合同中郑海峰名章不是上诉人法定代表人郑海峰作为通榆县金鹏房地产开发有限责任公司法定代表人使用的名章，更不是郑海峰本人的签字，其与三份房屋买卖合同的签字均为ＸＸ，不是上诉人。一审法院以上诉人在股东变更后仍然协助当事人办理过户手续为由认为合同合法有效明显错误；三、本案争议房屋被上诉人连襟ＸＸ以房屋买卖合同纠纷向通榆法院提出诉讼，请求对本案争议房屋享有所有权，并要求上诉人协助其办理过户手续，而后又撤诉，后又由被上诉人提出诉讼，主张与ＸＸ主张相同，被上诉人与ＸＸ又系连襟亲属关系，不排除其恶意诉讼之可能。根据上诉人的上诉请求和理由，被上诉人何迎洲答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。二审中，通榆县金鹏房地产开发有限责任公司向本院提交如下证据：证据一、ＸＸ诉通榆县金鹏房地产开发有限责任公司民事起诉状一份（复印自通榆县人民法院卷宗），证明被上诉人的房屋出售合同书与客观事实不符。被上诉人质证认为对真实性没有异议，对证明问题有异议，被上诉人与ＸＸ签订房屋买卖合同后，ＸＸ称将房照办理了个人借款抵押，没有拿回。所以ＸＸ没有办法协助我们办理过户手续。证据二、ＸＸ诉通榆县金鹏房地产开发有限责任公司一案中代理人的代理意见一份（复印自通榆县人民法院卷宗），证明被上诉人的房屋出售合同书与客观事实不符。被上诉人质证认为对真实性没有异议，对证明问题有异议，产权是ＸＸ的，我方是以民间借贷的本息支付的房款。证据三、销毁旧印章启用编码防伪印章表一份，证明在公安机关的备案中没有通榆县金鹏房地产开发有限责任公司合同专用章。被上诉人质证认为对真实性没有异议，对证明问题有异议，虽然通榆县金鹏房地产开发有限责任公司合同专用章没有在公安机关备案，但ＸＸ在任的前后均是用该合同专用章办理房屋买卖业务的。证据四、公安机关受案登记表一份，证明该合同专用章有私刻公章的嫌疑，公安机关已经立案。被上诉人质证认为，真实性没有异议，对证明问题有异议，不能证明合同专用章是私刻的，在转让前后房屋的转让和销售均是用此公章的。对以上四份证据，因被上诉人均对真实性无异议，本院对四份证据的真实性予以确认。二审中，何迎洲未向本院提交新的证据。二审审理查明如下案件事实：2012年6月14日，上诉人公司的股东由ＸＸ变更为郑海峰。2015年3月9日，何迎洲与ＸＸ签订了售楼合同书一份，加盖通榆县金鹏房地产开发有限责任公司合同专用章，约定ＸＸ将其开发的鑫族居小区西侧门市北数1门1—7层面积2982.63平方米的楼房卖给何迎洲，价款为6263523元。实际的付款方式为以ＸＸ欠何迎洲的欠款本息合计6291090元抵顶。现争议房屋由通榆县五洲医院承租。本院认为，2011年4月30日至2014年12月6日ＸＸ向何迎洲累计借款16笔（有16张欠据在一审卷宗中在卷为凭），欠款本息合计6291090元。2015年3月9日，何迎洲与ＸＸ签订了售楼合同书一份，加盖通榆县金鹏房地产开发有限责任公司合同专用章，约定ＸＸ将通榆县金鹏房地产开发有限责任公司开发的鑫族居小区西侧门市北数1门1—7层面积2982.63平方米的楼房卖给何迎洲，价款为6263523元。实际的付款方式为以ＸＸ欠何迎洲的欠款本息合计6291090元抵顶。但经法庭审理查明鑫族居小区西侧门市北数1门1—7层面积2982.63平方米的楼房产权所有人登记为通榆县金鹏房地产开发有限责任公司，且在2012年6月14日，通榆县金鹏房地产开发有限责任公司的股东由ＸＸ变更为郑海峰。即在ＸＸ与本案被上诉人何迎洲签订合同时，ＸＸ既非通榆县金鹏房地产开发有限责任公司的法人，亦无证据证实ＸＸ系涉案房屋的产权所有人。该房屋买卖合同系ＸＸ的无权处分行为，且该买卖行为未得到涉案房屋产权人通榆县金鹏房地产开发有限责任公司的追认。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”之规定，因本案的房屋买卖合同的合同相对方实际为何迎洲与ＸＸ，ＸＸ与何迎洲之间的买卖合同有效，但是因ＸＸ并未有证据证明其已经取得该房屋的所有权，该房屋买卖合同对上诉人不产生合同约束力。所以该房屋不能产生物权变动的法律后果，即何迎洲无权依据该房屋买卖合同要求上诉人协助其办理房屋产权过户手续。但，何迎洲有权根据该房屋买卖合同要求ＸＸ承担违约责任或解除合同主张损害赔偿。综上，原审判决认定事实错误。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销通榆县人民法院(2015)通法开民初字第568号民事判决；二、驳回何迎洲的诉讼请求。一、二审案件受理费共计200元由何迎洲负担。本判决为终审判决。审 判 长  孔庆江审 判 员  王东兴代理审判员  倪继迎二〇一六年八月十八日书 记 员  李立群