上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民三（民）初字第2217号
原告张丽敏。
委托代理人章海鹰，上海恒衍达律师事务所律师。
委托代理人吴丹萍，上海恒衍达律师事务所律师。
被告上海锐丰投资管理有限公司。
法定代表人张卫平。
委托代理人贺玲。
委托代理人唐海宝。
原告张丽敏与被告上海锐丰投资管理有限公司居间合同纠纷一案，本院于2014年7月3日立案受理。依法由审判员杨惠星适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张丽敏及其委托代理人章海鹰，被告上海锐丰投资管理有限公司的委托代理人贺玲、唐海宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张丽敏诉称：2013年11月6日，经被告居间，原、被告与案外人就某某于上海市松江区文诚路XXX弄XXX号XXX室（以下简称系争房屋）签订房地产买卖居间协议，被告向原告承诺本次交易的税费共计50，000元，该款由原告承担。
同月19日，原告与案外人签订上海市房地产买卖合同，并应被告工作人员的要求向其支付现金29，000元。此后，经原告多次催促，被告工作人员以协助原告办某贷款事宜为由拖延。2014年3月，经原告多次询问得知负责此次交易的被告工作人员已经离职且带走全部交易资料，并向交易中心作出系争房屋为家庭唯一住房的虚假承诺，导致系争房屋二次未能成功过户。2014年4月，原告与案外人重新递交申请材料，并支付交易税费35，000元。现因原告多次要求被告返还其工作人员收取的29，000元未果，故请求法院判令：1、被告返还原告29，000元；2、被告赔偿原告因居间瑕疵产生的损失即2014年3月16日至2014年5月17日的房屋租金4，000元。
被告上海锐丰投资管理有限公司辩称：首先，经其居间原告确与案外人签订房屋买卖居间协议及上海市房地产买卖合同并办某了系争房屋的过户手续。其次，其未收取原告任何钱款，原告要求其返还主体不适格，而且原告主张的损失亦与其居间行为没有关联性。因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2013年11月6日，经被告（丙方）居间，原告（乙方）与案外人王甲、王乙（甲方）签订房地产买卖居间协议，约定乙方以总价款为1，670，000元向甲方购买系争房屋等。
其中，该协议第三条买卖条件中出现包括“首期房价款”、“需要用于偿还甲方贷款”等八处字体加粗内容。
该协议第十三条以字体加粗方式载明，“在签署本协议时，甲、乙双方均已查阅了本协议的全部条款，且丙方已对本协议的全部内容进行了详尽的解释及合理的提示，尽到了良好告知义务，甲、乙、丙三方对各自权利、义务、责任清楚明白，并愿按本协议约定严格履行。甲、乙双方可另行通过附件对相关事宜进行详细约定，附件与本协议正文条款具有同等法律效力，约定不一致则按照附件具体约定履行”。
该协议第十四条“其他约定”栏，以书写方式约定以上房价款为甲方净到手价，丙方承诺乙方此次交易税费共计50，000元，乙方需在签订房屋买卖合同后2日内配合丙方办某审税手续。
该协议第十五条以字体加粗方式标识，“居间方特别告知：为保障您的利益-
在您向本公司支付任何一笔款项时，务必要求我方业务人员，提供印有本公司财务专用章或发票专用章的收款凭据，以确认本公司收到该笔款项。除现金外，支付给本公司的任何款项务必存入本公司指定的银行账户”。此外，该协议的右上角套印一长方形红框，框内载明如下字样“特别告知：您在向本司支付任何款项时，务必要求我司人员提供盖有本司财务章的收据或发票，否则本司概不负责”。
同月19日，经被告居间介绍，原告以及其配偶李甲、女儿李鹭作为共同买受人与案外人签订上海市房地产买卖合同。该合同约定，原告等人以1，400，000元受让案外人系争房屋；案外人于2014年3月15日前腾出系争房屋并通知原告等人进行验收交接；双方确认于2014年2月15日前共同向房地产交易中心申请办某转让过户手续等。同日，李鹭以其本人及原告与李甲的名义（乙方）与案外人（甲方）签订房地产买卖合同之补充协议。该协议约定，乙方于交易过户当日向甲方支付装修费270，000元，原合同其他条款保持不变。当日，李鹭签署告客户书一份。该告客户书提供了被告公司收款收据样本，要求客户确保向被告工作人员索取的收据与收据样本一致，在没有收到上述收据的情况下，不要将钱款或存折、银行卡交给任何业务人员，否则一切后果有客户本人承担。审理中，原告本人称，系争房屋为毛坯房，签订补充协议是为了做低房价，少缴税。被告代理人则称，不清楚系争房屋是否为毛坯房，需要回去核实。为此，本院责令被告代理人在第二次开庭前将上述情况核实清楚，否则承担不利的法律后果。然被告代理人未按上述要求反馈核实情况。
2014年4月22日，原告及李甲、李鹭与案外人办某系争房屋的过户手续，并为此缴纳税费35，000元。同年5月16日，原告及案外人李甲、李乙系争房屋取得核准日期为同月5日的上海市房地产权证，并于次日合法占有系争房屋。现原告以其诉称事由向本院提起诉讼，并提出如上诉讼请求。
2014年8月15日，李甲、李鹭声明称，同意原告向被告主张所有权利。
审理中，原告向本院提交：1、2013年11月19日，由“王保忠”出具的收据一份，证明被告的工作人员“王保忠”收取李甲给付29，000元；2、承诺书及产权人声明书，证明被告工作人员私自向交易中心承诺系争房屋为家庭唯一住房，导致后期系争房屋的交易无法顺利进行；3、房屋租赁协议及补充协议，证明因被告居间瑕疵，导致原告不能按时取得系争房屋而在外租房的租金损失；4、录音，证明原、被告协商的过程。对于上述证据，被告认为：1、对收据的真实性不予认可，2013年11月期间“王保忠”确系被告工作人员，但现已离职；2、承诺书及产权人声明书的真实性不予认可，且与本案无关；3、房屋租赁协议及补充协议的真实性有异议；4、录音，真实性不予认可。
审理中，原告称，在居间过程中被告并未向原告提请注意协议第十五条以及右上角红色套印的内容；李鹭虽签署告客户书，但原告对于告客户书的内容不予认可，钱款系在被告的经营场所支付，当时被告许多工作人员都在场。被告称，公司亦曾出现过类似业务员卷款潜逃的情况并作报警处理，其为此在协议及告客户书作如上提示。本院曾要求被告通知“王保忠”到庭，否则承担由此产生的相应不利法律后果，至期“王保忠”未到庭。
以上事实，由房地产买卖居间协议、上海市房地产买卖合同、房地产买卖合同之补充协议、告客户书、收据、税收缴款书以及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为：本案主要争议焦点为：一、被告工作人员“王保忠”是否收取29，000元？二、若收取，则应由谁承担返还责任？返还数额是多少？三、被告应否赔偿原告租金损失？
关于争议焦点一。根据原告提供的收据，载明被告工作人员“王保忠”收取李甲29，000元。而且李甲、李鹭同意由原告向被告主张权利。而被告一方面确认“王保忠”于2013年11月期间系其工作人员，另一方面又否认“王保忠”签名的真实性。鉴于“王保忠”签名是否为真应由“王保忠”本人确认为宜，而且“王保忠”又系被告工作人员，故本院责令被告代理人通知“王保忠”到庭并明确了相应法律后果，但被告仅以“王保忠”已离职且联系不上为由，未能通知“王保忠”到庭，故被告应当承担相应的不利后果。此为其一。其二，尽管被告对录音的真实性未予认可，但该录音反映的内容与上述收据载明内容之间形成一定关联，能够互相印证。基于此，本院认定，被告工作人员“王保忠”收取了上述收据中载明的价款。
关于争议焦点二。“王保忠”作为被告工作人员，其对外基于涉案居间协议、买卖合同等而收取29，000元的行为，明显系其履行职务的有权代理的行为。此外，即便认定“王保忠”无权代理被告收取价款，按原告的陈述该款系在被告经营场所给付，其亦有充分的理由相信“王保忠”有权代表被告收取上述价款。因此，“王保忠”的上述收款行为，其对外的法律责任理应由被告承担。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识提请对方注意免除或者限制其责任的条款，同时按照对方的要求对该格式条款予以说明。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。
本案中，居间协议以及告客户书中所有打印的内容，均系被告为了重复使用而预先拟定，且在缔约时未与原告及李甲、李鹭协商的条款，属于格式条款。其中，居间协议第十五条与右上角套印内容及告客户书中内容，更是属于免除或限制其责任的条款。居间协议中的条款，被告事先虽或以加粗字体或以红色字体标识，但综观其标识内容，存在标识内容太过庞杂，如之前第三条有八处标识，令人眼花缭乱；所用字体过小；在协议的最后以及右上角等不显著位置作标识等情形。而且，被告在居间协议第十三条同样以前述格式条款方式称已尽到详尽的解释及合理的提示，但其并无任何证据相佐证。而告客户书更是没有采取任何特别标识。因此，本院难以认定被告已“采取合理方式”提请原告以及李鹭注意上述免责条款内容。
此外，居间协议中载明的买受人是原告一人，上海市房地产买卖合同载明的买受人是包括原告在内的三人，即增加了李甲及李鹭二人。根据现有证据，被告仅让李鹭签署告客户书，却未让李甲签署告知书，而涉案争议的应否返还的29，000元恰恰又系李甲支付给了被告工作人员“王保忠”。因此，退一步而言，就其主张的免责条款，被告亦尚未尽到全面的提示义务。
基于此，上述免责条款对原告不具有约束力，不应免除被告应当向原告承担的责任。但是，根据居间协议第四十条的约定，原告应当承担的此次交易税费共计50，000元，减去原告已直接缴纳的税款35，000元，原告应支付被告的中介费应为15，000元，故被告应返还原告14，000元。至于交易过程中涉及做低房价以少缴税款问题，宜由相关单位对责任人予以处理。
关于争议焦点三。首先，按原告的主张，该项损失系租用其原有房屋的租金损失。现原告仅为此提供了相关的租赁合同及补充协议，租赁合同载明的签订日是2014年5月1日，约定的租赁期间却始于2014年1月，明显属于事后补签。其中，约定的保证金为30，000元，而每月租金仅为2，000元，两者相差甚远，又无相应的价款给付凭证。其次，退一步而言，即便原告以每月2，000元租用原有房屋系因其主张的事由而发生，亦不属于被告可预见的损失范围。因此，本院对原告主张的租金损失，不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十九条、第六十条第一款、第一百一十三条、第四百二十四条的规定，判决如下：
一、被告上海锐丰投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张丽敏14，000元；
二、驳回原告张丽敏其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费625元，减半收取312.50元，由原告张丽敏负担237.50元（已付），被告上海锐丰投资管理有限公司负担75元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 杨惠星
二〇一四年九月十九日
书记员 林梅均
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。