内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）呼民终字第00571号
上诉人（原审被告）兰丽丽，女，汉族，退休，现住内蒙古自治区鄂温克族自治旗。
被上诉人（原审原告）关卫，女，满族，无职业，现住内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区。
原审被告郭建明，男，汉族，干部，现住内蒙古自治区满洲里市。
上诉人兰丽丽因租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区人民法院作出的（2014）海民初字第332号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月24日受理本案，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二审程序的规定，组成由审判员傅玺发担任审判长，审判员王子学，代理审判员青山参加的合议庭，于2014年11月14日公开开庭审理了本案，上诉人兰丽丽，被上诉人关卫，原审被告郭建明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，原告与被告兰丽丽于2013年9月25日签订房屋租赁协议。约定被告兰丽丽将海拉尔区交警X号楼X单元XX号房屋租赁给原告居住，租赁期间自2013年9月25日起至2014年9月25日止，租金为每年8500.00元。租赁期间的一切费用，包括取暖费、卫生费、物业费、水费、电费等均由原告负担。原告于2013年9月25日向被告兰丽丽交付了一年房屋租金8500.00元。2013年12月22日，被告郭建明家中暖气管道爆裂漏水，将原告居住的房屋浸泡，致使原告无法居住。被告郭建明给付原告1000.00元用于原告暂住旅店过渡。2014年1月，原告另行租赁房屋并从原租赁房屋中搬出。2014年1月6日左右，原告向被告兰丽丽主张解除合同，但被告兰丽丽未同意。故原告诉至海拉尔区人民法院。庭审中，原告放弃了要求被告给付预交电费163.00元以及要求被告郭建明承担返还租金责任的诉讼请求。另查明，原告向被告兰丽丽主张解除合同，而被告兰丽丽未同意。因此，原告一直未将租赁房屋的钥匙返还给被告兰丽丽。本案庭审结束后，原告已将租赁房屋的钥匙交给被告兰丽丽。
原审法院认为，原告与被告兰丽丽签订的房屋租赁协议，系双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，双方之间的房屋租赁关系成立。被告兰丽丽因被告郭建明家中暖气管道爆裂漏水，导致其出租的房屋被水浸泡，无法居住，被告兰丽丽已构成违约，应承担违约责任。原告在房屋被水浸泡后十五日（即2014年1月6日）左右，即通知被告兰丽丽要求解除合同，被告兰丽丽亦认可原告向其主张要求退房，应视为原告要求解除合同的通知到达被告兰丽丽。被告兰丽丽虽有异议，但在解除合同通知到达后三个月内，未请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”以及司法解释（二）第二十四条“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销的通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”的规定，原告与被告兰丽丽的租赁合同自解除合同的通知到达被告兰丽丽时已经解除，故原告要求依法判令解除原告与被告兰丽丽之间房屋租赁合同的诉讼请求，不予支持。合同解除后，被告兰丽丽应当返还原告剩余的房屋租金。原告从租赁房屋搬出并通知被告兰丽丽要求解除合同，但未及时将房屋钥匙返还给被告兰丽丽，其存在一定过错，应适当减少被告兰丽丽返还租金的数额，以返还70%为宜，即8500.00元÷365天×262天×70%=4270.00元。原告居住期间的取暖费系由被告兰丽丽垫付，而双方约定由原告负担。因此，应从被告兰丽丽返还租金中扣除垫付的取暖费，即4270.00元－1258.50元÷232天×108天－1258.50元÷232天×124天×30%=3482.00元。被告兰丽丽抗辩称，原告租赁的房屋被水浸泡是由于二楼漏水导致，其不存在过错，房屋晾干修复是可以继续居住的，不同意解除合同，但未在异议期间内提出。被告兰丽丽称多次找原告修复房屋，但未提供证据予以证明，故对被告兰丽丽的上述抗辩意见不予支持。被告郭建明系侵权人，与本案租赁合同无关，不应承担返还原告租金的责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百二十一条、第二百一十二条、最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告兰丽丽返还原告关卫房屋租金3482.00元，于本判决生效后十日内履行；二、驳回原告关卫的其他诉讼请求。案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由原告负担10.00元，被告兰丽丽负担15.00元。
上诉人兰丽丽上诉称，原审判决认定事实不清，适用法律错误，漏水事件的发生不足以导致合同终止，请求二审法院撤销一审判决，对本案作出公正的裁决。原审被告郭建明在漏水后即支付被上诉人1000.00元住宿费，且郭建明也同意给予维修，如果上诉人积极配合维修，延迟几日晾干后，可以正常居住，被上诉人是借机毁约，被上诉人通知上诉人解约的理由不充分，本案不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条的情形，被上诉人强行解约应承担违约责任。
被上诉人关卫答辩称，对上诉人的上诉理由不认可。房子被淹以后我两次向兰丽丽提出退房，都未获同意，之后我于2014年1月1日就搬走了，2014年6月4日，海拉尔区法院开庭时我强行将钥匙交给兰丽丽。郭建明确实支付了我1000.00元钱，我家一共五口人，不够在外面居住20天的。2014年12月22日已进入冬至，上诉人称房子经晾晒后可继续居住的说法不符合实际。
原审被告郭建明答辩称，对上诉人的上诉理由不认可。2008年已把房子给我弟弟居住管理了，事情发生后我和我弟弟积极配合，如果关卫和兰丽丽能协商解决房租问题，我可以补偿，被淹的房子已经修好了。
本院经查明的事实与一审法院查明的事实一致，应予确认。本院审理中，双方当事人未提交新的证据。
本院认为，上诉人兰丽丽与被上诉人关卫签订的房屋租赁《协议书》，系双方当事人的真实意思表示，协议内容亦不违反相关法律规定，双方的租赁关系成立，本院予以确认。综合上诉人兰丽丽的上诉请求和理由，上诉人兰丽丽是否应当退还被上诉人关卫未居住租赁房屋期间的租金是本案二审争议的焦点。
因原审被告郭建明家中暖气管道爆裂漏水，致被上诉人关卫租住上诉人兰丽丽的即本案争议的房屋被水浸泡，无法继续居住，双方签订的房屋租赁《协议书》无法继续履行，而被上诉人关卫已口头通知上诉人兰丽丽退还租住的房屋，故被上诉人关卫要求上诉人兰丽丽退还部分房屋租金的主张成立。原审法院考虑到被上诉人关卫从租赁的房屋搬出后未及时将房屋钥匙交给出租人兰丽丽，其存在一定过错的实际情况，酌定判决由上诉人兰丽丽承担返还被上诉人关卫未居住租赁房屋期间70%的租金（扣除兰丽丽垫付的取暖费），计3482.00元合理，本院予以确认。上诉人兰丽丽认为，其出租的房屋被水浸泡是由于二楼漏水导致，其不存在过错，房屋修复晾干后可以继续居住的主张，与本案争议的房屋被浸泡后，不能继续居住的客观事实不符，故其不同意退还租金的上诉主张依法不能成立。
综上，原审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，上诉人兰丽丽提出的上诉理由不能成立，本院不予维护。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50.00元，由上诉人兰丽丽负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 傅玺发
审 判 员 王子学
代理审判员 青 山
二〇一四年十一月十七日
书 记 员 姜 楠
附：本案判决所依据的法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。