江西省抚州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣10民终284号
上诉人（原审被告）：黄志辉，男，1954年10月1日出生，汉族，江西省崇仁县人，个体户，住江西省崇仁县，
上诉人（原审被告）：曹福英，女，1955年3月24日出生，汉族，江西省崇仁县人，个体户，住江西省崇仁县，
委托诉讼代理人：黄小明（黄志辉、曹福英之子），男，1979年11月5日出生，汉族，个体户，住江西省崇仁县，
被上诉人（原审原告）：黄光辉，男，1958年5月5日出生，汉族，江西省崇仁县人，农民，住江西省崇仁县，
委托诉讼代理人：黄云（黄光辉之子），男，1987年8月27日出生，汉族，江西省崇仁县人，浙江德通变压器有限公司职员，住江西省崇仁县，
上诉人黄志辉、曹福英因与被上诉人黄光辉房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省崇仁县人民法院（2016）赣1024民初534号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月18日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
黄志辉、曹福英上诉请求：撤销一审判决，本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实有误。1、对黄志辉与被上诉人黄光辉签订协议及将房产证交付给黄光辉的行为，上诉人曹福英事后一直不知道，即便是曹福英到自己房屋内放置杂物发现被上诉人黄光辉住在那里时，问及上诉人黄志辉和被上诉人黄光辉时，他们也只是告诉上诉人说他们只是在那住，不是卖。因上诉人黄志辉与被上诉人是亲兄弟，被上诉人当时住房条件确实不好，为此上诉人曹福英才没有多说什么。直到接到被上诉人的诉状，才知道上诉人黄志辉瞒着自己签订了协议还把房产证交给了被上诉人，为此，曹福英是在被上诉人起诉时才知道的，未过一年的请求撤销时效，且曹福英是本案房屋的共同所有权人，上诉人黄志辉瞒着曹福英处置房屋的行为本身就违反了法律规定，侵犯了上诉人曹福英的合法权益，故本案的合同并不具备合法有效性。2、上诉人黄志辉与被上诉人黄光辉签订合同并将房产证交付给被上诉人只是碍于其母亲的压力才将房屋的所有权转让给被上诉人，但对房屋土地使用权并未同意转让，也不同意过户。为此，才有合同中对于拆迁补偿款超过50,000元双方平分的内容。这也是被上诉人为什么会在2005年到其起诉前长达11年的时间内都没有要求过户的原因。二、一审法院适用合同法第51、55、60条之规定，判决要求上诉人配合被上诉人办理房屋过户手续不当。1、本案上诉人黄志辉在与其亲弟弟被上诉人黄光辉签订了卖房合同将房产证交付给被上诉人后，从未告知过上诉人曹福英，不存在事后追认的情形，更不存在事后取得处分权的情形。合同法第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”此条款在本案中显然不适用；2、合同法第五十五条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”本案上诉人曹福英是在被上诉人今年起诉时才知道房子是被卖了的，而不是借住的，且自始至终上诉人曹福英都是不同意卖房的，故此条款在本案中也不适用；3、合同法第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案上诉人黄志辉与被上诉人黄光辉所签订的合同约定的是房屋的所有权归被上诉人，且事后的折迁补偿款超出50,000元部分由上诉人与被上诉人平分。这说明，合同转让的仅是房屋所有权，不包括土地使用权，且该房屋所有权的转让是附条件的，合同中约定的附加条件被上诉人尚未履行自己的义务，且一审庭审期间，被上诉人出尔反尔，签订了调解协议后，又拒绝签收调解书。其行为充分表明了被上诉人根本不打算履行卖房合同中的附加条件所约定的义务，故在被上诉人的行为明确表明其不履行合同义务的情况下，法院也不能依据此条款责令上诉人协助配合其过户的义务。故此条款在本案中也不适用。综上所述，本案卖房合同因上诉人黄志辉对其中的一半房屋所有权并没有处分权，且之后也没有告知过所有权人取得处分权，卖房合同本身并不具备法律效力。加之合同本身对房屋土地使用权并未同意转让，又附带了拆迁偿款超过五万元部分上诉人与被上诉人平分的条款，且在双方已在法院组织的调解下签订了调解协议书的情况下，一审法院全部推翻之前的调解协议，直接判令上诉人配合被上诉人过户显然无事实和法律依据，故请求依法撤销一审判决。
黄光辉辩称，1、2005年3月4日黄光辉与黄志辉就房屋买卖一事达成了一致意见，并签署了书面的房屋买卖协议。在黄光辉购买时曹福英是知情的，在整个房屋的购买协商过程中，均有曹福英的参与，其一开始不同意这个价格出售给黄光辉，但是后来经协商以及他人的协调，又在购房协议上增加了其他的附加条款，曹福英才默许了房屋出售的事实。虽然其未签字，但曹福英绝对是默许并知情的。而且其上诉状中也已经认可给付房产证，以及交付房屋的行为是迫于母亲压力才发生的，所以其是完全知情的。2、房屋买卖合同签订后，上诉人就将房屋腾出，并交由黄光辉居住生活至今，在居住期间黄光辉一家对该房屋管理，修缮，使用。街坊邻居，亲朋好友均知道黄光辉购买房屋的事实，黄光辉从未说过是租赁的房屋。并且曹福英也一直并没有要求确认合同无效或者解除合同。故双方之间买卖房屋的行为真实有效，双方当事人理应遵守合同的约定；3、房屋买卖合同中有明确约定房屋所有权归黄光辉所有，而根据物权法之规定，只有房屋办理过户手续后，黄光辉才拥有房屋所有权。至于房屋买卖合同中的其他约定，并不影响所有权的转移，而且所有权的转移，也并不影响其他协议条款的效力。因此，黄光辉要求上诉人协助履行房屋过户手续合情合理合法。至于上诉人所述的土地使用权的转让，黄光辉在一审诉讼请求中并未提及，仅仅是要求协助履行房屋过户手续，故上诉人的上诉理由是不成立的，根据地随房走的原则，土地使用权已经一并转移给了黄光辉，黄光辉无需为此提起诉讼。4、一审法院适用法律正确，本案中双方当事人买卖房屋的行为系真实意思表示，并且双方已经履行完给付购房款，腾退交付房屋的行为。依法成立的合同双方均应遵守合同的约定，履行合同义务，以体现市场交易的稳定以及诚实信用原则的体现。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求依法维持原判，驳回上诉人的上诉请求。
黄光辉向一审法院起诉请求：判令黄志辉、曹福英协助黄光辉履行房屋过户手续；本案诉讼费由黄志辉、曹福英承担。
一审法院认定事实：黄光辉与黄志辉系同胞兄弟，黄志辉作为甲方，黄光辉作为乙方，于2005年3月4日签订卖房合同一份，内容为：甲方有楼房一栋在下兰岭水渠旁卖给乙方，面议价肆万元整，房屋、前、后、院子、房屋的一切所有权归乙方，如果国家需要拆建，除肆万元买房款之外，未超过伍万元不分，如果超过伍万元之外，除肆万元之外金额由甲、乙双方平分，如果此房出现事故，甲方一概不负责，此协议永久有效，甲、乙双方不得反悔。甲方黄志辉、黄小明签字，乙方黄光辉签字，黄小明系黄志辉儿子。黄志辉与曹福英系夫妻关系，曹福英因反对黄志辉出卖房屋而拒绝在卖房协议上签名。协议签订后，黄光辉付清了购房款交付给黄志辉，黄志辉将房产证（房产证号：崇仁县房产所有权证№003196）交付给黄光辉。黄志辉将房屋出售给黄光辉后未在该房屋居住，在其中一个房间存放物品，黄光辉于2010年左右入住该房屋。本案所涉房屋系黄志辉与曹福英在夫妻关系存续期间建造。一审法院组织黄光辉和黄志辉、曹福英进行了调解，双方签订了调解协议，但黄光辉在调解书送达时，对调解反悔，拒绝签收调解书。
一审法院认为，本案的争议焦点为黄光辉与黄志辉签订的卖房合同是否合法有效。本案所争议的房屋系黄志辉与曹福英的夫妻共同财产，黄志辉处分夫妻共同财产时应当取得曹福英的同意，曹福英在签订卖房合同时，表示了反对意见并拒绝签字，黄志辉属无权处分，但曹福英已知黄志辉将房屋出售给黄光辉，未在一年内依法申请撤销该卖房合同，并在之后将房屋交付给了黄光辉，应当视为已经追认了该卖房合同，黄志辉的无权处分应当视为已转变为有权处分。该卖房合同内容不违反法律的强制性规定，属合法有效的合同，黄志辉、曹福英应当履行合同，将房屋转让给黄光辉，房屋的转让以登记为准，故对黄光辉要求黄志辉、曹福英协助办理房屋过户手续，因双方未约定房屋过户费用，房屋过户费用应由黄光辉承担。黄志辉主张双方对房屋的拆迁有约定，应当视为未将房屋完全出售，一审法院认为，双方对房屋拆迁事宜的约定，属于对房屋将来可能发生的事宜的处理，不属于限制过户的条件，不违反法律规定，可待条件成就时再另行处理。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十五条、第六十条之规定，判决：黄志辉、曹福英在本判决生效之日起10日内配合黄光辉办理房屋过户手续（房产证号：崇仁县房产所有权证№003196），房屋过户费用由黄光辉负担。案件受理费计人民币800元，由黄志辉、曹福英负担。
二审中，当事人没有提交新证据。当事人对一审认定的事实没有异议，本院对一审查明的事实予以确认。本案经调解，未能达成协议。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，黄志辉在签订合同时虽未取得共有人曹福英的同意，但本案房屋买卖合同系黄光辉与黄志辉的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效。一审法院认定黄光辉与黄志辉签订的房屋买卖合同有效正确，但认为有效系曹福英追认了该房屋买卖合同，黄志辉的无权处分已转变为有权处分的理由不当，本院予以纠正。至于黄光辉要求黄志辉、曹福英协助办理产权变更登记的诉讼请求能否支持。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定，处分共有的不动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。依据审理查明的事实，涉案房屋系黄志辉与曹福英的夫妻共同财产，所有权登记在黄志辉名下，黄志辉在出售涉案房屋时，曹福英并不同意，且在本案诉讼过程中，曹福英也明确表示不同意出售涉案房屋，也不同意办理过户手续，一审法院对黄光辉要求协助办理产权过户登记的诉讼请求予以支持，依据不足。因黄光辉主张黄志辉、曹福英协助办理房屋过户手续的诉讼请求，不符合上述物权法规定的条件，对黄光辉的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，一审法院认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销江西省崇仁县人民法院（2016）赣1024民初534号民事判决；
二、驳回黄光辉的诉讼请求。
一审案件受理费800元，二审案件受理费800元，合计1,600元，由黄光辉负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘长峰
审判员 邹志伟
审判员 王 琳
二〇一七年四月二十四日
书记员 戢亚倩