辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第1892号
上诉人（原审被告）：刘敬，男，1968年12月4日出生，满族，系中铝国际沈阳分公司总经理，户籍地沈阳市和平区。
委托代理人：刘东莉（刘敬妻子），女，1969年11月19日出生，汉族，系沈阳大学教师。
被上诉人（原审原告）：沈阳万维物业服务有限公司，住所地：沈阳市和平区和平北大街156号。
法定代表人：陈忠杰，系该公司董事长。
委托代理人：宋秀清，1955年11月12日出生，汉族，系该公司副经理。
上诉人刘敬因与被上诉人沈阳万维物业服务有限公司（以下简称“万维物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市苏家屯区人民法院（2015）苏民小字第33号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2015年7月22日受理后，依法组成由审判员解全晖担任审判长，审判员孙卓，代理审判员王虹参加评议的合议庭，对本案进行了公开审理，本案现已审理终结。
万维物业公司一审起诉称：原、被告双方系物业服务合同的民事法律关系，被告居住在原告提供物业服务的沈阳市苏家屯区莱茵南郡小区内。房屋地址为沈阳市苏家屯区红椿路88-38-6门，建筑面积262.6平方米。原告为被告提供物业服务，被告应依约按每平方米每月1.2元标准交付物业费。原告依约履行义务，提供了物业服务，但被告却未按协议缴纳物业费，此款经我公司多次向被告催要，未果。故诉至法院，请求被告给付2009年11月15日至2012年12月31日物业费11，817元（共计37.5个月），案件受理费由被告承担。
刘敬一审答辩称：欠物业费金额属实，但不同意原告的诉讼请求，理由如下，我们家房屋从2011年9月开始漏水，多次找原告未给解决，我们家自己维修的，维修费13，500元，换壁纸花了21，168元，粉刷墙壁人工费2，300元。另外因我家房屋无法居住我自己到外面租房2012年开始租房住，一共花费76，800元。另外原告2013年的合同没有法律效力，没有经过全体业主半数以上同意，所以该合同的内容对我没有约束力，原告要求我给付2013年1月1日的物业费没有合同依据，原告没有履行法定义务，很多没有按照物业管理条例履行，小区内违建的很多，原告没有进行劝阻，小区内安全没有保障，原告没尽到保卫义务，综上是我不交物业费的理由，请法院驳回原告的诉讼请求。
一审法院查明：原告沈阳万维物业服务有限公司于2010年1月5日及2013年11月5日分别与被告居住的莱茵南郡小区业主委员会签订了两份《莱茵南郡别墅物业服务合同》。合同约定，由原告对莱茵南郡别墅及公寓小区全体业主提供物业管理服务，物业管理服务标准为：“别墅住宅按建筑面积每月每平方米1.2元，公寓住宅按建筑面积每月每平方米0.8元向业主或物业使用人收取”，业主或物业使用人逾期不交纳物业管理费，从逾期之日起按千分之二缴纳滞纳金。被告所有的房屋座落于沈阳市苏家屯区红椿路88-38-6门，建筑面积为262.6平方米。被告于2009年11月15日至2012年12月31日物业费11，817元（共计37.5个月）没有缴纳，该款经原告次催要，被告未给付，故诉至法院。
一审法院认为：原告与被告居住的莱茵南郡小区业主委员会签订的两份《莱茵南郡别墅物业服务合同》系双方之间真实意思表示，且没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。该两份物业服务合同对全体业主具有约束力。现被告违约，其对双方之间产生的纠纷负全部责任。故本院判决被告给付原告物业费11，817元。关于被告提出房屋漏水，自己维修房屋及在外租房一共花费7万余元的辩解，因房屋质量问题不在物业合同范围内，其辩解无法律及事实依据，故对其该辩解不予采信。关于被告提出2013年物业合同没有法律效力的辩解，因原告2013年物业服务合同是与莱茵南郡小区业主委员会签订的，具有法律效力，该服务合同对全体业主具有约束力，被告的辩解无法律依据，故对其该辩解不予采信。综上依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条一款、第六十条一款、第一百零七条之规定，一审判决：
被告刘敬于本判决发生法律效力后五日内给付原告沈阳万维物业服务有限公司物业费人民币11，817元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费108元，由被告负担。
宣判后，上诉人刘敬不服一审判决，向本院提出上诉，请求撤销一审民事判决书或重新审判，同时赔偿维修等费用36，968元及租房损失22，400元；诉讼费由被上诉人承担。主要理由：一审判决程序和实体均不符合法律规定，事实认定不清，证据不足，庭审过程混乱，判决随意，从而导致适用法律错误。一审法院审理过程中，仅就被上诉人的诉求给予保护，对上诉人提出的反诉置之不理，导致审理程序不合法，判决结果显失公平。一、法院实行立案登记制，上诉人开庭前已提交反诉状，主审法官接受后告知开庭当天交反诉费。但开庭当天主审法官改口说反诉不成立，不予立案，对我方质疑不予理睬，也未出具书面驳回裁定。我方认为本案案情及证据复杂，应组成合议庭审理。一审只有一名法官，未按照法律规定宣读有关事项告知身份，庭审草草结束，不容上诉人质辩，而判决书却是合议制，可见该案判决荒谬随意。二、庭审中被上诉人未出示物业服务合同的原件和复印件，上诉人也未对合同进行质证，但判决书却出现相关内容。一审认定2013年物业公司与业委会签订的合同具有法律效力缺乏依据。2013年原业委会到届，从未召开业主大会选举新业委会。三、上诉人有确凿证据证明被上诉人没有尽到相应义务，履行相关承诺，包括上诉人房屋漏水，被上诉人答应上诉人自己先修，以后从物业费中抵扣，此事有人证，主审法官却说“中国的证人证言最不可信”。上诉人居住的园区盗抢案件频发、业主缺乏安全感、管理混乱等问题，各大媒体都曾报道，上诉人向一审法院出示了相关证据，但均未被采纳，判决书对上诉人举证未加说明。相反，对物业服务合同及被上诉人证言完全采信，上诉人的权益未能得到保护。一审只保护被上诉人权益，判决显失公平。
被上诉人万维物业公司二审答辩称：一审判决正确，请求维持原判
本院查明的事实与一审法院查明事实基本一致。
上述事实，有当事人的陈述，《物业服务合同》、媒体报道等证据，经庭审质证及本院审查，予以确认，在一审卷宗附卷佐证。
本院认为：本案争议焦点是上诉人刘敬是否应当向被上诉人万维物业公司支付2009年11月15日至2012年12月31日的物业费11，817元。
一、关于《物业服务合同》对上诉人刘敬是否具有约束力的问题。
根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，被上诉人万维物业公司与园区业委会于2010年签订《物业服务合同》，被上诉人万维物业公司实际为涉案园区提供物业服务，此后被上诉人万维物业公司与街道办事处代管的业委会于2013年签订《物业服务合同》，被上诉人继续为涉案园区提供物业服务，故两份《物业服务合同》对上诉人刘敬具有法律约束力。对于上诉人刘敬提出后一份《物业服务合同》未经业主大会授权应为无效合同的上诉主张，依据中华人民共和国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”因此，街道办事处有权代行业委会的职责与被上诉人万维物业公司签订《物业服务合同》，上诉人刘敬不能因此而拒绝缴纳物业费。因此，被上诉人万维物业公司为涉案园区提供了物业服务，上诉人刘敬作为园区业主应当支付相应的物业费。
二、关于上诉人刘敬提出被上诉人万维物业公司未尽到物业服务义务，故其不应当支付物业费的问题。
首先，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人刘敬未能举证证明被上诉人万维物业公司为涉案园区提供的物业服务存在明显瑕疵，故对其该项上诉主张本院不予支持。其次，《物业服务合同》约定别墅住宅物业收费标准是1.2元每月每平方米，该物业收费标准是否与被上诉人万维物业公司提供的物业服务相符，涉及到园区业主的公共权益，应由业主委员会或符合法定比例的业主共同主张权利，不宜由业主单独判定和主张，也不能成为个别业主不交或少交物业费的理由。再次，物业服务企业需要以收取的物业费保证园区物业服务的正常运行，故业主是否及时足额缴纳物业费影响园区物业服务的顺利进行和服务质量标准，涉及到园区内诸多业主的利益，尤其是已交费业主的合法权益。因此，一审法院未支持上诉人刘敬提出的此项抗辩主张，并无不当，应予维持。
三、关于上诉人刘敬提出被上诉人万维物业公司未尽到对其房屋的维修义务问题。
首先，依据《物业管理条例》规定和《物业服务合同》约定，被上诉人万维物业公司作为物业服务企业，对涉案园区的共用部位及配套设施、设备有日常维修养护和管理的义务，故上诉人刘敬主张被上诉人万维物业公司对其自家别墅屋顶负有维修义务，缺乏法律依据，本院不予支持。其次，商品房销售合同和物业服务合同是两种法律关系，开发商与物业服务企业是相互独立的民事主体，本案审理的是物业服务合同法律关系，故与商品房销售合同有关的房屋质量问题，不属于本案的审理范围，亦不能成为业主不交或少交物业费的理由。再次，对于上诉人刘敬提出其支出维修费36，968元被上诉人万维物业公司承诺从物业费中抵扣的主张，被上诉人万维物业公司明确予以否认。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条的规定，证人应当出庭作证，接受当事人的质询。第六十九条规定，无正当理由未出庭作证的证人证言，不能单独作为认定案件事实的依据。本案中，上诉人刘敬自述双方并无明确的书面约定，其主张存在口头约定并无证据证明，其提出有证人证言能够证明，但是证人并未出庭作证。因此，一审法院未支持上诉人刘敬提出的上述抗辩主张，并无不当，应予维持。
四、关于上诉人刘敬提出一审程序违法的问题。上诉人刘敬提出一审法院未受理其提出的反诉请求违法，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条的规定，被告提出反诉，可以合并审理。在一审法院未受理反诉并合并审理情况下，上诉人刘敬可就其反诉请求另行提起诉讼主张权利。上诉人刘敬提出一审违反合议制审理程序等其他问题，经查阅一审卷宗不能认定一审法院存在《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第四款规定严重违反法定程序应当发回重审的条件。因此，上诉人刘敬提出的程序问题，不足以影响本案的判决结果。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费108元，由上诉人刘敬负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 解全晖
审 判 员 孙 卓
代理审判员 王 虹
二〇一五年七月三十一日
书 记 员 张 莹
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。