安徽省蚌埠市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）蚌民一终字第00521号
上诉人（原审被告）：刘小彬，男，1981年10月6日出生，汉族，个体经营户，住安徽省怀远县涡北新城区。
被上诉人（原审原告）：安徽嘉恒商业管理有限公司，住所地安徽省蚌埠市。
法定代表人：李志霞，该公司经理。
委托代理人：束庆啭，安徽元方圆律师事务所律师。
上诉人刘小彬因与被上诉人安徽嘉恒商业管理有限公司（以下简称嘉恒公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市蚌山区人民法院于2015年4月9日作出的（2015）蚌山民一初字第00160号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年6月29日公开开庭审理了本案。上诉人刘小彬、被上诉人嘉恒公司委托代理人束庆啭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2013年1月14日，刘小彬与嘉恒公司签订了商铺租赁合同，合同约定：第一条、租赁场所、经营项目和期限1、甲方（刘小彬）提供蚌埠市蚌山区燕山路768号嘉年华环形广场内（B1F-04号）商铺（以下简称“商铺”），使用面积约76平方米出租给乙方（嘉恒公司）经营。2、租赁期限为壹年，自该商铺2013年交付之日起至2014年当日止，具体交付时间自甲方向乙方发出的书面通知之日起计算。……第二条、租金、保证金、其他费用及支付方式1、年租金为人民币：27744元，即2312元/月。2、租金支付方式：乙方每叁个月向甲方支付一次租金。首次租金自乙方正式进场装修前十日内一次性足额缴付。以后每次租金乙方应当在上次租金期满前的十日内一次性足额缴付与甲方。……3、履约保证金：乙方在双方签约后向甲方支付人民币4000元作为履约保证金。……5、甲方向乙方收取物业管理费2.5元/月/平方米，每叁个月缴纳一次。物业管理费与每期租金同时缴纳。第九条、违约责任……1、如乙方未按时或足额支付每期租金，每逾期一日，按应付租金总额的5‰支付甲方违约金，且甲方有权从履约保证金中直接扣除。乙方应根据甲方的要求补足被扣除的履约保证金。2、如乙方未在规定时间内缴纳综合管理费用、物业费及经营该商铺所产生的费用的，按未缴费用的5‰加收滞纳金。……7、在租赁期内，乙方有下列违约行为之一的，甲方有权单方解除合同，乙方除缴付的履约保证金无权要求退还，同时还应按全年租金总额的50%支付甲方违约金，作为赔偿甲方因此所造成的经济损失：（1）乙方逾期支付租金（不论逾期金额多少）超过一个月的；（2）乙方逾期缴付综合管理费、物业费、水电费、空调费（不论逾期金额多少）等费用中的任何一项超过二个月的；……。2013年7月1日，嘉恒公司将该商铺交付于刘小彬。双方约定从2013年7月1日起计算租期。刘小彬自2014年2月起没有交纳租金，至2014年6月30日止共拖欠嘉恒公司租金共计11560元。刘小彬从2013年10月起未支付过物业费。
另查明：2012年7月10日，安徽嘉恒文化旅游集团股份有限公司委托嘉恒公司经营管理其开发建设的花鼓灯嘉年华乐园的游乐设施用房，其中包括涉案房屋。嘉恒公司的经营范围中含有物业管理的项目。
原审法院认为：刘小彬与嘉恒公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。依照合同约定，刘小彬每月应交租金2312元，物业管理费190元（2.5元/月/平方米×76平方米）。刘小彬自2014年2月起没有交纳租金，从2013年10月起未支付过物业费。依照合同约定，刘小彬已构成违约，故嘉恒公司主张刘小彬支付自2014年2月1日至2014年6月30日的租金共计11560元（2312元/月×5个月）符合法律规定，本院予以支持。嘉恒公司主张刘小彬支付自2013年10月至2014年6月30日的物业管理费共计1710元（190元/月×9个月）符合法律规定，本院予以支持。因合同中约定的违约金过高，现嘉恒公司仅主张违约金3468元（11560元×30%）符合法律规定，本院予以支持。嘉恒公司主张的物业管理费滞纳金为77元（1710元×5‰×9个月）系对合同约定理解有误，依照合同约定，物业管理费滞纳金应为8.55元（1710元×5‰）。通过庭审查明，刘小彬在租赁过程中向嘉恒公司交纳了4000元的履约保证金，而双方在合同亦约定刘小彬违约，所交纳的4000元履约保证金嘉恒公司有权直接扣除。故在刘小彬应支付的费用中应将该4000元予以扣除。
刘小彬辩称嘉恒公司违约，但因其未提供相应证据予以证明，不予采纳。此外，刘小彬辩称嘉恒公司不具有物业管理资格，物业费的支付也是另一个法律关系，本院经审查后认为嘉恒公司的营业范围包含物业管理，且双方在租赁合同中也约定了物业费的收取办法，故嘉恒公司的主张符合法律规定，对刘小彬的该辩解意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条的规定，判决如下：一、刘小彬于本判决生效之日起十日内支付安徽嘉恒商业管理有限公司11028元（租金11560元+违约金3468－履约保证金4000元）；二、刘小彬于本判决生效之日起十日内支付安徽嘉恒商业管理有限公司物业管理费人民币1710元及滞纳金8.55元；三、驳回安徽嘉恒商业管理有限公司其它的诉讼请求。案件受理费220元（嘉恒公司已预交），减半收取110元，由刘小彬负担，于履行上述现金给付义务时同步支付给嘉恒公司。
刘小彬不服原审判决，向本院提起上诉，其主要上诉理由如下：一、原审法院认定事实不清，证据不足。1、嘉恒公司不是本案的适格原告，安徽嘉恒文化旅游集团有限公司才是本案的适格原告。2、被上诉人提供的租赁合同不具有真实性、合法性，不能作为认定事实的依据。3、嘉恒文化公司提供的商铺不具有其招商时所承诺的交付条件，存在违约，致使上诉人的合同目的无法实现，上诉人不应支付租金。4、“闭园”期间不应收受租金。5、上诉人不存在违约行为，不应当承担违约责任。6、在停止营业期间继续收取物业费并支持违约金缺乏事实依据。二、原审法院程序违法。租赁合同纠纷与物业管理合同纠纷属于两个不同的诉讼，不能合并审理，原审程序违法损害了上诉人的合法权益。三、原审判决适用法律错误。由于嘉恒文化公司的违约行为导致上诉人的合同目的不能实现，故原审判决上诉人支付租金及违约金适用法律错误。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审。
嘉恒公司辩称：一、原审认定事实清楚，适用法律正确。1、嘉恒公司是涉案房屋的管理人，是租赁合同的出租方，是本案的适格主体。2、租赁合同经双方签字认可，系双方的真实意思表示。3、嘉恒公司交付的房屋符合合同约定，上诉人停止营业是自身经营不善导致。4、上诉人称“闭园”不收受租金无法律和事实依据。5、嘉恒公司主张违约金符合双方合同约定。6、上诉人占有使用房屋，应当支付物业管理费用。二、原审程序合法。双方在租赁合同中对租金及物业费用收取进行明确约定，未损害上诉人的权益。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经二审审理查明：原审法院认定事实清楚，本院予以确认。
根据双方当事人诉辩意见，本案争议焦点问题是：1、嘉恒公司是否是本案的适格原审原告？2、原审法院将租赁费用与物业费用并案审理是否违反法定程序？3、嘉恒公司的原审诉讼请求是否应予以支持？
本院认为：嘉恒公司与刘小彬签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行各自义务。刘小彬未按《租赁合同》的约定交纳租金和物业费，构成违约，应承担相应的违约责任。原审法院根据双方在《租赁合同》的相关约定及嘉恒公司的诉讼请求，判决支持嘉恒公司的相应诉请，既符合双方在《租赁合同》中的约定，也符合法律规定，故对该判决结果，本院予以维持。刘小彬上诉主张嘉恒公司不是本案的适格诉讼主体，经审查，嘉恒公司系基于涉案房屋所有权人安徽嘉恒文化旅游集团股份有限公司的委托授权对外租赁房屋，其与刘小彬签订《租赁合同》，即属于该租赁合同的合法当事人，其有权依据该合同向承租人刘小彬主张相应权利，故嘉恒公司与本案诉讼标的存在直接利害关系，符合原告主体资格。刘小彬该项上诉主张，与事实不符，本院不予支持。刘小彬另上诉主张，双方仅在《租赁合同》尾部签名，对该合同真实性有异议，不能作为本案定案依据。本院认为，刘小彬既在合同尾部签名，该签名事实本身即是对合同内容真实性的认可，其诉讼中否认合同的真实性，应提供相关证据反驳，但刘小彬既未提供其持有的合同副本，也未提供其他相关证据推翻该合同的真实性，故对刘小彬该项上诉主张，本院亦不予支持。因刘小彬在《嘉年华广场商铺交接确认书》中签名确认涉案房屋具备交房条件并同意接受该铺位，故其关于“嘉恒公司交付的商铺不具有其招商时承诺的交付条件，存在严重违约，原判支持嘉恒公司租金及违约金的诉请缺乏依据及适用法律错误”的上诉理由，亦与事实不符，本院不予采纳。刘小彬关于嘉恒公司口头承诺闭园期间免收租金的主张，嘉恒公司对此不予认可，且双方在《租赁合同》中亦未有此约定，故刘小彬该项主张缺乏事实依据，本院不予采信。关于物业费是否属于本案审理范围的问题，因双方在《租赁合同》对物业管理费的收费主体、收费标准及逾期交纳该费用的法律后果作了明确约定，物业管理费属于租赁合同内容的一部分，故亦属于本案租赁合同纠纷的审理范围。此外，刘小彬主张其停止经营期间不应交纳物业费和承担违约金，与合同约定不符，故本院不予支持。综上，刘小彬的上诉理由均不能成立。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费220元，由上诉人刘小彬负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 凯
审 判 员 孙洪熙
代理审判员 陈二伟
二〇一五年八月二十日
书 记 员 刘津津
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。