江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆花民初字第01029号
原告昆山鑫苑置业有限公司，住所地昆山市花桥镇兆丰路8号，组织机构代码证67202852-4。
法定代表人张勇，该公司董事长。
委托代理人陆圆圆，江苏六典律师事务所律师。
委托代理人王雨涓，江苏六典律师事务所实习律师。
被告尹新平。
被告尹镇亮。
法定代理人尹新平、徐玉娣，系尹镇亮父母。
被告徐玉娣。
原告昆山鑫苑置业有限公司与被告尹新平、尹镇亮、徐玉娣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月25日受理后，依法由代理审判员邵凤鸣独任审理，于2014年10月16日公开开庭进行了审理。原告昆山鑫苑置业有限公司的委托代理人陆圆圆、王雨涓参加诉讼，被告尹新平、尹镇亮、徐玉娣经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告昆山鑫苑置业有限公司诉称：被告尹新平与被告徐玉娣系夫妻关系，被告尹镇亮为未成年人，系尹新平、徐玉娣之子。被告尹新平、被告尹镇亮与原告昆山鑫苑置业有限公司签订《商品房购销合同（合同编号：2009053609号）》，双方约定采用按揭付款方式，并对其他违约责任进行了约定。后三被告与中信银行股份有限公司昆山支行（简称中信银行）签订《个人购房借款合同》，约定由中信银行向三被告发放贷款371000元，借款期限从2009年11月23日起至2029年11月23日止，原告对该贷款承担阶段性连带责任保证。中信银行如约发放贷款371000元。后三被告逾期归还贷款，截至2014年4月9日累计逾期206天，连续超过7次未归还，中信银行于2014年4月22日起诉本案原、被告，要求本案被告偿还银行贷款本息及相关经济损失，本案原告承担连带责任，后2014年7月本案原告代偿了被告的银行贷款本息及诉讼费共计357829.68元，被告尹新平、尹镇亮的行为违反合同约定，构成违约，应当承担违约责任，被告徐玉娣作为被告尹新平的配偶，共同借款人，应对上述债务承担连带责任，故请求法院判令：1、判令解除原告与被告尹新平、尹镇亮签订的《商品房购销合同》；2、被告尹新平、尹镇亮支付违约金92754元（按合同约定以全部房款的20%）计算；3、被告尹新平、尹镇亮、徐玉娣返还原告因承担连带保证责任代偿的357829.68元；4、判令被告尹新平、尹镇亮支付原告自承担连带保证责任之日起至实际履行之日止的滞纳金；5、判令被告尹新平、尹镇亮支付本案律师费30626元；6、判令被告徐玉娣对尹新平、尹镇亮的债务承担连带责任；7、本案诉讼费用由三被告承担。
被告尹新平、尹镇亮、徐玉娣经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼。未发表答辩意见。
经审理查明：被告尹新平与被告徐玉娣系夫妻关系，被告尹镇亮为未成年人，系尹新平、徐玉娣之子。原告昆山鑫苑置业有限公司与被告尹新平、尹镇亮于2009年11月签订《昆山市商品房购销合同》，合同编号为2009053609，约定由被告尹新平、尹镇亮购买原告建设开发的位于昆山市花桥镇鑫苑国际城市花园X幢X单元XXX号房，房屋总价为463768元，约定付款方式为第三种方式，补充协议附件四中约定该第三种方式为按揭付款，首付款为92768元，剩余房款371000元按揭付款，被告已经支付首付款92768元并成功办理贷款371000元，房屋余款以贷款形式支付完毕。该购房合同补充协议四第三条中约定，买受人逾期归还银行贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人必须在接到出卖人通知之日起三日，未接到通知的，自银行扣划出卖人保证金之日起十五日内，支付出卖人垫付的本息，并承担日千分之一的滞纳金；买受人连续逾期三次，或者累计逾期六次归还银行贷款本息，视为买受人履行本合同根本违约，出卖人有权通知买受人解除合同，收回房屋所有权。出卖人通知解除合同的，买受人承担全部房款20%的违约金。买受人所支付房款在归还银行贷款本息、出卖人应收违约金、出卖人垫付贷款本息、物业管理费以及办理合同解除手续发生的费用外，如有余额，退还买受人或者向有关部门提存；买受人构成违约的，应当承担违约责任。买受人没有在接到出卖人通知后7日内纠正其违约行为的，则买卖合同视为双方约定解除，房屋由出卖人收回。买受人承担全部购房款5%的违约金，同时须配合出卖人办理合同解除手续。买受人拒绝办理配合手续，迫使出卖人提起诉讼的，买受人承担总房款20%的违约金，并承担该房屋无法再次出售期间全部房款日万分之二的滞纳金。按照本合同约定解除合同的，买受人应当配合出卖人办理合同解除手续。如果买受人拒绝配合办理解除合同手续的，出卖人将采用法律允许的手段以达到解除合同目的，因此发生的诉讼费用、律师费和其他合理费用将由买受人承担。涉案房屋已取得交付备案证书，尚未交付被告使用。目前产证尚未办理。
另查明，2009年11月23日，被告尹新平、尹镇亮、徐玉娣作为借款人、原告鑫苑公司作为保证人与中信银行股份有限公司昆山支行签订《个人借款合同》，其中约定原告昆山鑫苑置业有限公司对尹新平、尹镇亮、徐玉娣的该借款承担阶段性连带保证责任，原告对该合同生效之日起至该合同项下所购房屋取得房屋所有权证，办妥抵押登记和其他相关手续并将他项权证交给银行持有之日承担连带保证责任。2009年11月23日，中信银行股份有限公司昆山支行依约发放贷款，该371000元已作为购房款支付完毕。后由于本案三被告未按约归还银行本息，故中信银行诉至法院，昆山市人民法院作出（2014）昆商初字第1111号判决，判决：一、被告尹新平、徐玉娣、尹镇亮共同归还原告中信银行股份有限公司昆山支行借款本金323342.14元，支付利息（截至2014年4月9日，欠利息7616.56元，2014年4月9日后的利息按中国人民银行规定的同期贷款利率、逾期贷款利率标准计算至本判决确定的履行之日止），赔偿原告其他损失17800元，于本判决生效之日起十日内履行。二、被告昆山鑫苑置业有限公司对被告尹新平、徐玉娣、尹镇亮的上述付款义务承担连带清偿责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿，昆山鑫苑置业有限公司于2014年7月31日承担连带清偿责任，代偿本案被告的贷款本息、银行损失及诉讼费等共计357829.68元。
再查明，原告因被告累计逾期206天，连续逾期7次，于2014年9月11日向尹新平、尹镇亮发出过《解除合同通知书》，被告收到该通知后并未协助办理合同的解除。
另查明：因本案昆山鑫苑置业有限公司聘请了律师花费30626元。
上述事实有原告提供的商品房购销合同、预售许可证一组、个人住房借款合同、抵押担保合同一组、发票及贷款放贷凭证、民事判决书、银行扣款证明一组、律师函及快递单一组、解除合同通知书及快递单、律师费发票、聘请律师合同及原告在庭审中的陈述予以证实。
本院认为，原告和被告尹新平、尹镇亮订立的《昆山市商品房购销合同》（合同编号：2009053609）以及被告尹新平、尹镇亮、徐玉娣作为借款人、中信银行昆山支行作为贷款人、原告昆山鑫苑置业有限公司作为保证人签订的《个人住房借款合同》系各方真实意思表示，依法成立有效，应受法律保护。首先，根据《昆山市商品房购销合同》的约定，被告逾期归还银行贷款本息累计逾期六次归还银行贷款本息，视为买受人履行本合同根本违约，出卖人有权通知买受人解除合同，收回房屋所有权。本案中被告尹新平、尹镇亮、徐玉娣已逾期7个月还款，导致本案原告承担保证责任，保证金账户被银行扣划，且原告也于2014年9月11日向被告尹新平、尹镇亮发出过《解除合同通知书》，被告尹新平、尹镇亮未予配合合同解除，故原告有权依照合同约定解除该购房合同及收回房屋，故原告请求判令解除原、被告签订的《商品房购销合同》，以及将《商品房购销合同》项下的房屋恢复原状并返还给原告的诉请，本院予以支持；
其次，对于原告要求被告支付违约金，按合同约定以全部房款的20%计算，以及滞纳金的诉请，本院认为合同中关于被告违约约定了违约金及滞纳金，被告未能按约支付归还银行贷款，违反了双方关于归还银行贷款的约定，应当承担相应的违约责任。但原告主张的违约金过高，其主动调整为房屋总价的5%，即23189元，本院予以支持；再次，关于原告代偿的银行本息，因原告承担连带保证责任已经代被告偿还贷款本息共计357829.68元，按照其代偿的数额其有权向被告进行追偿，故对其请求判令被告返还原告代偿的银行按揭本息357829.68元，本院予以支持；律师费因提供了聘请合同以及律师费发票，根据购房合同的约定，本院也予以支持。鉴于被告尹镇亮系限制民事行为能力人，且住房贷款合同中也有其母亲徐玉娣的签名，故徐玉娣对被告的债务应承担还款责任。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第十二条、十四条、十六条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告昆山鑫苑置业有限公司与被告尹新平、尹镇亮签订的《昆山市商品房购销合同》（合同编号：2009053609）解除。
二、被告尹新平、徐玉娣支付原告昆山鑫苑置业有限公司违约金23189元，于本判决生效之日起十日内履行。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：昆山建行营业部，账号：32×××60）
三、被告尹新平、徐玉娣返还原告代偿的银行按揭本息357829.68元，于本判决生效之日起十日内履行。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：昆山建行营业部，账号：32×××60）
四、被告尹新平、徐玉娣承担原告为本案支付的律师费30626元，于本判决生效之日起十日内履行。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：昆山建行营业部，账号：32×××60）
五、原告昆山鑫苑置业有限公司返还被告尹新平、尹镇亮、徐玉娣已支付的购房款463768元，于本判决生效之日起十日内履行。（如采用转账方式支付，请汇入被告指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：昆山建行营业部，账号：32×××60）。
六、驳回原告其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9838元，减半收取4919元，由被告尹新平、尹镇亮、徐玉娣负担。此款原告已经预交，本院不再退还，由被告在履行本判决时一并支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
审判员 邵凤鸣
二〇一四年十二月二十三日
书记员 王 薇