安徽省太湖县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖0825民初803号
原告：史善得，男，1967年9月7日出生，汉族，农民，住安徽省太湖县。
委托诉讼代理人：王西龙，太湖县百里镇法律服务所法律工作者。
被告：太湖县兴太房地产开发有限责任公司，住所地安徽省太湖县。统一社会信用代码91340825771103163A。
法定代表人：章继超，该公司经理。
委托诉讼代理人：唐功彬，安徽唐功彬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：戴李华，安徽唐功彬律师事务所实习律师。
被告：赵华迁，男，1970年2月28日出生，汉族，农民，住安徽省太湖县。
被告：李怀生，男，1972年7月1日出生，汉族，农民，住安徽省太湖县。
被告：张显峰，男，1980年10月22日出生，汉族，农民，住安徽省太湖县。
被告：卢明远，男，1976年1月20日出生，汉族，农民，住安徽省太湖县。
被告：吴加祥，男，1962年10月9日出生，汉族，无固定职业，住安徽省太湖县。
以上五被告共同委托诉讼代理人：汪斌，安徽高辰律师事务所律师。
被告：唐卫星，男，1966年5月2日出生，汉族，退休职工，住安徽省太湖县。
原告史善得诉被告太湖县兴太房地产开发有限责任公司（以下简称兴太房产公司）、赵华迁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月17日立案受理后，根据被告赵华迁的申请，依法追加张显峰、卢明远、李怀生、吴加祥、唐卫星为被告参加诉讼，并依法组成合议庭，于2017年7月6日公开开庭进行了审理。原告史善得委托诉讼代理人王西龙，被告兴太房产公司委托诉讼代理人唐功彬，被告赵华迁及赵华迁、张显峰、卢明远、李怀生、吴加祥的共同委托诉讼代理人汪斌和被告唐卫星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
史善得诉称：2011年4月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告兴太房产公司开发的太湖县晋熙镇晋熙街东福小区第1幢第4单元201室，面积为105平方米。原告按合同约定付清了购房款155060元，被告于2011年6月30日交房与原告，但未交付房产证、土地证。原告年年催促被告办理房屋权属登记，被告均以种种理由推诿扯皮未予办理。被告已构成违约事实，应当承担民事赔偿责任。为了维护原告的合法权益，特诉至法院。要求：1、被告立即为原告办理房产证、土地证；2、被告支付原告逾期办证违约金63632.75元，期限自2011年9月30日起至2017年4月30日；后期违约金计算至办证务完成之日止；3、由被告承担本案的诉讼费用。
为支持其诉讼请求，史善得提交了下列证据：
证据一、身份证复印件，证明原告主体资格；
证据二、公司基本情况复印件，证明被告兴太房产公司主体资格；
证据三、户籍信息复印件，证明被告赵华迁主体资格；
证据四、商品房买卖合同复印件，证明原、被告商品房买卖合同约定情况以及由被告办理房产证、土地证的事实；
证据五、收款收据，证明原告已给付被告购房款194620元；
证据六、信访事项处理意见书、东福小区住户信访材料复印件，证明被告根本未申报房屋权属初始登记材料违约的事实；
证据七、建设工程规划许可证复印件，证明太湖县晋熙镇晋熙街东福小区属被告兴太房产公司开发建设；
证据八、不动产统一发票复印件，证明赵华迁收取原告的购房款交被告太湖县兴太房产公司开具税票的事实，赵华迁的代理行为有效。
证据九、东福小区规划方案图、土地权使用证，证明东福小区是兴太房产公司建设，权利人是兴太房产公司，不是本案被告赵华迁等七人。
兴太房产公司辩称：1、原告诉状中所称与事实不符。兴太房产公司与原告之间无房屋买卖合同关系，本公司没有为原告办理权属登记的义务，也不存在办证违约情形。2、原告诉状中适用的法律规定与本案不符，原告的诉求缺乏法律依据。3、原告并没有因逾期办理房屋权属登记产生实际损失，按规定违约金不得超出损失的30%，且原告就前期违约金的起诉超过诉讼时效。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回原告对兴太房产公司的全部诉讼请求。
针对其辩解意见，兴太房产公司提交了下列证据：
证据一、2010年2月2日《项目开发建设承包责任协议书》；
证据二、2010年3月30日《项目开发建设承包责任协议书》；
证明：1、赵华迁、张显峰、李怀生、卢明远、吴加祥挂靠兴太房产公司对01-01-18-0199号地块进行房地产开发的事实；2、张显峰、唐卫星挂靠兴太房产公司对01-01-18-0206号地块进行房地产开发的事实；3、两份《项目开发建设承包责任协议书》第三条、第六条均约定：“房屋销售由甲方（兴太房产公司）出具正规售房合同、收款收据、销售发票，……。”“房屋销售合同、协议及所收取的房款，未经公司办理手续的，甲方（兴太房产公司）一概不负任何责任。”
赵华迁、张显峰、卢明远、李怀生、吴加祥辩称：1、原告适用法律不正确。2、原告未签订电子版合同，不适用商品房买卖合同的规定。3、该合同不是法律层面的房屋买卖合同，且因为原告自身也存在一定的过错才没办成证。4、房屋开发是被告赵华迁挂靠于兴太房产公司的。
针对其辩解意见，赵华迁、张显峰、卢明远、李怀生、吴加祥提交了下列证据：
证据一、商品房买卖合同，证明原、被告双方就房屋买卖相关事项进行了约定，但被告主体不适格，不产生商品房买卖的效力。
证据二、太国土用（2010）第488号、489号土地使用证，建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、工程竣工验收报告、验收单位竣工意见表（6份），证明土地使用权人及建设单位为兴太房产公司，不是赵华迁、张显峰等自然人。
证据三、商品房预售许可证，证明售房单位为兴太房产公司。
证据四、太湖县晋熙镇晋熙街01-01-18-0199号土地转让协议书、《项目开发建设承包责任协议书》及收条，证明被告赵华迁等五人和兴太房产公司就讼争的东福小区项目部开发事宜进行了约定，管理费为10万元，另收取了超平方管理费96000元。
证据五、太湖县晋熙镇晋熙街01-01-18-0206号土地转让协议书，证明该宗土地开发系张显峰和唐卫星与兴太房产公司签订。
证据六、太湖县地税局征管分局纳税报告及公告，证明纳税人除契税外已经交清了办证全部费用，被告已经履行了纳税义务，只因经催告后原告仍未缴纳契税导致延误办证有因果关系。
唐卫星辩称：本人并非本案适格被告，也并非太湖县老城晋熙街东福小区的房地产开发商，也不是实际挂靠开发合伙人，被告赵华迁申请追加本人作为本案共同被告并承担连带责任没有事实及法律依据。1、被告兴太房产公司系太湖县老城晋熙街东福小区的开发商，应对本案承担全部责任。2、本人已经于2010年9月25日退出了合伙，本人名下股权全部转让给了赵华迁、张显峰、卢明远、李怀生、吴加祥五人。因此，太湖县老城晋熙街东福小区是由该五人挂靠被告兴太房产公司开发，相关责任应当由该五人承担，与本人无关。综上，本人并非适格被告，请求驳回原告对本人的诉讼请求。
针对其辩解意见，唐卫星提交了下列证据：
证据一、身份证复印件，证明唐卫星的诉讼主体资格。
证据二、2010年9月25日签订的《协议书》一份，证明唐卫星已退出合伙开发，2010年3月30号与兴太房产公司签订的协议已经解除。
对原、被告提交的上述证据，合议庭依法审认定如下：
原告所举证据1，2，3，4，7，8,9符合证据要求，证据效力予以确认，证据5,6的真实性予以认定，但证据5不能达到原告主张的证明目的。被告兴太房产公司所举证据1,2真实性予以认定，证明目的不能成立。被告赵华迁、张显峰、卢明远、李怀生、吴加祥所举证据2,3,4,5符合证据要求，证据效力予以确认，证据1,6真实性予以认定，证明目的不能成立。被告唐卫星所举证据符合证据要求，证据效力予以确认。
依据本院审核认定的证据及当事人陈述查明的事实如下：
2011年4月21日，史善得作为乙方与甲方兴太房产公司签订一份《商品房买卖合同》，约定：原告购买兴太房产公司开发的太湖县晋熙镇晋熙街东福小区第1幢第4单元左1单元楼，面积为105㎡左右，单价为1380元／㎡。付款方式为：签订合同时付款20000元，动工之前付款30000元，房屋封顶付款50000元，余款按实际面积计算在交房时付清，另保留3000元在甲方交证（房产证、土地证）时付清。交房时间甲方必须于2011年6月30日将房屋交付给乙方，如雨雪天顺延。合同还约定违约责任等其他事项。合同上只有原告与甲方代表赵华迁、李怀生的签名，兴太房产公司未在合同上盖章。合同签订后，原告分别于2011年4月19日和6月28日，分两次向赵华迁交购房款共计146040元，另原告还交纳了1500元的基建设施费和5000元的车库款及其他费用2520元。2011年6月底,赵华迁将讼争商品房交付给原告，但至今包括原告在内的整个东福小区所有购房户购买的房屋均未办理房屋所有权证和土地使用权证，原告多次要求兴太公司和赵华迁按合同约定办理两证未果，故诉至本院，其诉讼请求前述。
另查明:原告购买房屋所在的太湖县晋熙镇晋熙街东福小区建设单位为兴太房产公司，建设规模5166平方米，占用土地由01-01-18-0199号和01-01-18-0206号两个地块组成，分别办理了土地使用权证。01-01-18-0199号地块实际由赵华迁、张显峰、卢明远、李怀生、吴加祥共同投资开发，01-01-18-0206号地块由赵华迁、张显峰、卢明远、李怀生、吴加祥五人与唐卫星、杨某某、曹某某、张某某、张某某五人共同合伙开发，其中赵华迁等五人占40%股份，唐卫星等五人占60%的股份。2010年2月2日，赵华迁、张显峰、卢明远、李怀生、吴加祥作为乙方与兴太房产公司签订了《项目开发建设承包责任协议书》，2010年3月30日，张显峰、唐卫星作为各方合伙代表与兴太房产公司签订了《项目开发建设承包责任协议书》，对房屋开发、房屋销售、项目管理费用等事项进行了约定。2010年9月25日，赵华迁、张显峰、卢明远、李怀生、吴加祥作为甲方与唐卫星、杨某某、曹某某、张某某、张某某作为乙方就解除合伙开发事项达成协议，唐卫星等五人将名下的股份转给了赵华迁等五人。至此，太湖县晋熙镇晋熙街东福小区实际由赵华迁、张显峰、卢明远、李怀生、吴加祥五人共同出资开发。
再查明:案涉太湖县晋熙镇晋熙街东福小区工程经规划许可建设1#—4#住宅楼，其中：1#、2#楼合计2264㎡、3#楼1322㎡（均在01-01-18-0199号地块）、4#楼1580㎡(在01-01-18-0206号地块)。2012年11月13日，兴太房产公司取得了3#楼（15套）、4#楼（27套）的商品房预售许可证，1#楼（13户）、2#楼（17户）因超容积率未予发证。后赵华迁等人未经过规划许可又在01-01-18-0199号地块上兴建了5#楼（6套）、6#楼（6套），至今两证未能办理。原告购买的房屋位于东福小区4幢202室，实际建筑面积为110.24㎡。
本院认为：挂靠是指个体工商户、个人合作业或私营企业等生产、经营者，与另一经营主体约定，由前者以后者提供的经营资格和凭证进行经营活动，并向后者支付管理费的经营方式，实际上是一种有偿使用资格证照的合同关系。从赵华迁与兴太房产公司签订《项目开发建设承包责任协议书》的内容和形式来看，双方已构成挂靠关系。本案争议焦点一：关于案涉《商品房买卖合同》的效力如何认定？根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。晋熙街东福小区的建设单位是兴太房产公司，实际是由赵华迁等人挂靠开发，其以兴太房产公司的名义与原告签订的《商品房买卖合同》，尽管未加盖兴太房产公司印章，对外应视为委托代理行为，依法应由兴太公司对赵华迁等人的代理行为承担民事责任。涉案《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，其内容并不违反法律的强制性规定，且在起诉前兴太公司取得了商品房预售许可证，故应认定为合法有效。本案争议焦点二：原告要求办理房屋权属登记的诉求能否得到支持？《商品房买卖合同》第五条付款方式约定：“……另保留3000元在甲方交证（房产证、土地证）时付清”，现原告已缴纳了购房款，且房屋实际交付使用多年，根据合同的相对性原则，兴太房产公司应按照《商品房买卖合同》的约定，承担办理房屋权属登记的合同义务。兴太房产公司与赵华迁签订的《项目开发建设承包责任协议书》属内部挂靠协议，不得对抗买受人，对外没有约束力。故本院对兴太房产公司不应承担合同义务的辩解意见不予采信。本案争议焦点三：原告要求被告支付逾期办证违约金是否有相关事实和法律依据？根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限界满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。买受人要求开发商承担逾期办证违约金是基于合同之债所享有的债权请求权，应适用民法通则关于普通两年诉讼时效的规定。因涉案合同未约定逾期办证违约金，根据上述《解释》的规定，原告有权自房屋交付后90日的次日起向被告主张违约金。逾期办证违约金属于继续性债权，应按日分别计算诉讼时效。自原告起诉之日开始往前倒推两年的时间为2015年4月17日，在该日之前因没有时效中断、中止或延长的事由，原告要求给付逾期办证违约金的诉讼请求，超过了两年的诉讼时效，本院不予支持；2015年4月17日之后的诉讼请求，因未超过诉讼时效，本院应予支持。逾期办证的违约行为与迟延交房的违约行为相比较，前者的过错程度轻于后者，考虑到本案房屋已按期交付使用多年，基本实现了合同目的，且原告未提交证据证实其有实际损失，为衡平当事人利益，结合被告的辩解意见，可对违约金进行适当调整，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定，酌定以每日万分之零点五为宜。因《商品房买卖合同》未对办证费用进行约定，按《中华人民共和国契税暂行条例》的规定，房屋契税由业主承担，其他费用应由开发商承担。赵华迁、张显峰、卢明远、李怀生、吴加祥作为实际施工人，挂靠兴太公司在案涉晋熙街东福小区施工过程中，未按规划许可的要求，超容积率开发，致使原告在内的晋熙街东福小区购房户至今未能取房屋权属证书，兴太房产公司与赵华迁、张显峰、卢明远、李怀生、吴加祥具有共同的过错，依法应承担相应的民事责任。唐卫星、杨某某、曹某某、张某某、张某某已退出合伙开发，兴太房产公司和赵华迁等人亦予以认可，故不应承担相应民事责任。综上所述，原、被告签订的《商品房买卖合同》不违反法律的强制性规定，合法有效，当事人应按合同约定履行相应的义务。交付房屋、协助办理产权变更登记是被告基于房屋买卖合同应负的合同义务，兴太房产公司在房屋交付后至今一直未协助办理产权登记手续，应承担违约责任。赵华迁、张显峰、卢明远、李怀生、吴加祥挂靠兴太公司违规从事房地产开发，其作为实际施工人应与兴太公司共同承担相应的法律责任。原告要求兴太房产公司、赵华迁、张显峰、卢明远、李怀生、吴加祥履行协助办证义务并承担违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。案经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二十九条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十八条之规定，判决如下：
一、被告太湖县兴太房地产开发有限责任公司、赵华迁、张显峰、卢明远、李怀生、吴加祥于本判决生效后九十日内提供必要的证明文件，协助原告史善得办理位于太湖县晋熙镇晋熙街东福小区第4幢202室房屋的不动产登记手续。（房屋契税和房屋维修基金由原告史善得承担，其他费用由被告太湖县兴太房地产开发有限责任公司、赵华迁、张显峰、卢明远、李怀生、吴加祥承担）；
二、被告太湖县兴太房地产开发有限责任公司、赵华迁、张显峰、卢明远、李怀生、吴加祥于本判决生效后九十日内向原告史善得支付逾期办证违约金，自2015年4月17日起按已付房款146040元的每日万分之零点五计算至办理不动产权证书之日止；
三、驳回原告史善得的其他诉讼请求。
案件受理费1591元，由原告史善得承担1000元，被告太湖县兴太房地产开发有限责任公司、赵华迁、张显峰、卢明远、李怀生、吴加祥承担591元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。
审 判 长 叶 茁
审 判 员 刘庆宏
人民陪审员 卢汪友
二〇一七年八月三十一日
书 记 员 方碧玉
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。