云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆民一终字第628号
上诉人（原审被告）周发兴，男，汉族，1968年10月25日出生。
被上诉人（原审原告）祖守聪，男，汉族，1977年3月9日出生。
委托代理人李培书、姚琼芬，嵩明县杨桥法律服务所法律工作者。特别授权代理。
上诉人周发兴因与被上诉人祖守聪租赁合同纠纷一案，不服云南省嵩明县人民法院（2014）嵩民初字第455号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月11日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理确认如下法律事实：原、被告系朋友关系。被告系嵩明县杨林镇官渡社区居民委员会第三居民小组（西村小组）组长。2012年9月14日，被告与西村小组签订《房屋及场面租赁合同》，约定：被告承租西村小组所有坐落于官军路口（原西村饮料厂）的商铺三间带一楼梯间（即商铺四间）、场地及厂房，租赁期限自2012年9月30日至2018年9月30日止，租金为每年133000元。合同签订后，被告向西村小组支付了两年的房屋租金266000元。2012年9月17日，原告向被告交付120000元款项，被告出具收条给原告持有，载明“今收到祖守聪合资投资款合计120000元。”2012年9月30日，原、被告签订《租房协议》，约定：原告承租被告管理、使用的商铺四间，租期二年，租金为每年86800元。2012年9月底，被告将房屋交由原告管理、使用。2012年10月，原告对承租房屋进行装修，支出大额装修费。2012年11月1日、2013年5月30日，原告分别与案外人刘勇、王春福签订《租房协议》，将其向被告承租的部分房屋转租给案外人刘勇、王春福，因房屋拆迁合同无法履行，被告于2013年10月12日向刘勇、王春福退还房屋租金共计41283元。2013年10月14日，被告向原告退还54000元款项。2013年8月，政府修路占用原告租赁的涉案房屋，为此，杨林镇政府与西村小组签订《房屋拆迁土地补偿协议书》，由镇政府支付涉案房屋拆迁补偿费共计180939.12元。2013年10月16日，被告从西村小组领取了上述补偿款，并出具收条给西村小组，载明“今收到西村小组开发区拆迁房屋装修补偿款合计180939元”。原告于2013年10月8日左右搬离租赁房屋。2013年10月9日，被告与西村小组针对《房屋及场面租赁合同》签订《房屋租赁合同补充协议》，约定：因修路涉及西村小组饮料厂剩余的四间房屋，出租的房屋及场面面积缩小，故将房屋租金由原来的133000元减少65000元，每年收取租金68000元。之后，西村小组向被告退还了房屋租金130000元。现原告诉至法院，请求判令：1、被告归还原告杨林开发区饮料厂房屋拆迁装修补偿款180939元、房屋租金130000元，合计310939元；2、本案诉讼费由被告承担。
一审法院经审理认为：本案争议的焦点为：一、如何界定原、被告双方的法律关系？二、被告收取的180939.12元款项性质如何认定？关于第一个焦点问题，一审法院认为，虽原、被告就双方系何关系各执一词，但从审理查明的事实及双方提供的证据来看，首先，与西村小组签订《房屋及场面租赁合同》的系被告而非原告；其次，原告主张双方系合租关系，但仅提供了被告出具的收条一份、调查笔录及证人证言等证据，不能形成证据锁链证实其主张，而被告所提交的《租房协议》内容及形式均符合法律规定，且协议内容与原告提交的村委会会议记录中被告的陈述吻合，原告虽否认协议上的签名，但未提供证据予以证实，故一审法院对被告提交的《租房协议》予以确认。据此，一审法院认定原、被告双方系租赁关系，被告收取原告的120000元款项系房屋租金。关于第二个焦点问题，一审法院认为，杨林镇政府与西村小组签订的《房屋拆迁土地补偿协议》明确：拆迁建筑物已于2011年12月9日与杨林工业园区管委会签订了房屋拆迁补偿协议，本次补偿只涉及增量部分，亦不涉及土地补偿，且西村小组在领取拆迁补偿款后将补偿款交付给了被告，被告出具的收条载明补偿款项为房屋装修补偿款，据此，可认定180939.12元款项系房屋装修补偿款。综上所述，一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同；因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依法获得相应补偿。本案中，被告与西村小组签订的《房屋及场面租赁合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效，被告承租涉案房屋后转租给原告，原、被告双方形成房屋租赁关系。原告作为涉案房屋的实际承租人，即用益物权人，在涉案房屋被征收致使用益物权消灭的情况下，有权依法获得相应补偿，现西村小组领取涉案房屋补偿款后，已将补偿款交付给被告，原告基于与被告的房屋租赁关系及对房屋进行装修的事实，有权要求被告归还房屋拆迁装修补偿款180939元，故原告的该项诉讼请求一审法院予以支持。原告主张被告归还房屋租金130000元，因该款项系西村小组针对与被告的房屋租赁关系所减免的租金，且被告收取原告120000元款项后，扣除原告承租涉案房屋的租金，已向原告退还54000元款项，双方对租金已协商进行处理，故原告的该项诉讼请求一审法院不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国物权法》第四十二条、第一百二十一条之规定，判决：“一、由被告周发兴于本判决生效后十五日内一次性归还原告祖守聪房屋拆迁补偿款人民币180939元；二、驳回原告祖守聪的其他诉讼请求。”案件诉讼费5964元，减半收取2982元，由原告祖守聪承担1252.44元，由被告周发兴承担1729.56元。
一审宣判后，周发兴向本院提起上诉，上诉请求二审法院重审本案，并作出公正合理的新裁决。二审中，上诉人周发兴当庭明确其上诉请求为：撤销一审判决第一项，改判由上诉人支付被上诉人房屋拆迁补偿款10万元。其上诉主要事实和理由如下：一、一审法院在审理本案时，混淆了杨林镇政府与西村小组签订的《房屋拆迁土地补偿协议书》的内容，事实是，框架包含上诉人自装的卷帘门及钢窗合计6091元以及水泥地坪、花台、有盖水沟、化粪池及搬迁奖励费合计28682.97元是上诉人自己所建及享受的，无盖水沟、水井合计4605元是西村小组所建，一审法院在审理时应将属上诉人和集体应得的补偿款从房屋装修补偿款180939.12元中予以扣除，加之其中4605元已由上诉人退还给集体，上诉人实际所得到的补偿并非如一审所认定的180939.12元，一审认定事实不清，侵害了上诉人的合法权益。二、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定，双方在租赁合同中没有就上诉人在租赁期间届满时或终止时对装修费用补偿进行约定，被上诉人要求取得装修补偿款于法无据，另外，双方租赁合同终止后，被上诉人继续占有、使用上诉人为其安置的房屋至今，却未缴纳分文房租，可见双方在此期间确有对装修补偿款归属及租赁关系终止后是否支付房租有过协商并达成一致。综上，一审认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院公正判决。
被上诉人祖守聪答辩称：一、被上诉人对于一审法院关于第一个争议焦点的认定有异议，但是考虑到双方在租赁期间发生的经济往来较为复杂，被上诉人基本同意一审法院的认定和处理办法。二、一审法院认定房屋装修补偿款180939元的判决是公正合理的，被上诉人服从一审判决。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，经征询双方当事人对于一审判决确认事实的意见，上诉人周发兴、被上诉人祖守聪均明确表示对于一审判决已经审理确认的案件事实没有异议。对于经一审法院审理确认且双方当事人均无异议的案件事实，本院依法予以确认，此不赘述。
综合双方当事人的诉辩主张，本案二审争议焦点在于：上诉人周发兴是否应向被上诉人祖守聪支付房屋拆迁装修补偿款180939元？
本院认为：本案中，被上诉人作为承租人，在租赁物被拆迁后，有权就其实际装修投入向上诉人主张相应装修补偿款。就被上诉人应得的装修补偿款金额，根据《房屋拆迁土地补偿协议书》的内容，涉案房屋拆迁装修补偿款180939元包括三个部分：建筑物、附属设施及其他费用。对此本院分别评述如下：（一）对于建筑物部分。首先，对于两层框架结构房屋的装修补偿，因上诉人认可被上诉人进行了装修，故被上诉人有权享有两层框架结构房屋的装修补偿，但上诉人二审提交了2012年9月20日收款收据及案外人李友在同日出具的证明，欲证明其进行了卷帘门和钢窗的装修共计6091元，而在被上诉人提交的装修材料单据中可以看出被上诉人也进行了铝合金窗和卷帘门的购买安装，双方对此所举的证据均不能反驳对方主张，故本院酌情认定在被上诉人享有的两层框架房屋的装修补偿款中扣减3000元，即被上诉人应得19434.24元＋25190元-3000元=41624.24元；其次，上诉人认可砖混结构房屋原是楼梯间，被上诉人进行了加顶，且上诉人同时认可活动板房系被上诉人建盖，故对于砖混结构房屋及活动板房部分的补偿款30141.06元＋74976.85元=105117.91元也应由被上诉人享有。据此，上诉人应支付被上诉人建筑物部分装修补偿款41624.24元＋105117.91元=146742.15元。（二）对于附属设施部分。首先，被上诉人二审自述其修建了水泥地坪约121平方米，而对此上诉人仅认可被上诉人修建水泥地坪110平方米，在被上诉人并未提交充分证据证实其修建了121平方米水泥地坪的情况下，本院认为对于被上诉人应得的水泥地坪部分的补偿应以上诉人认可的面积即110平方米计算，即65元／平方米×110平方米=7150元；其次，上诉人和被上诉人二审均认可花台共有两个，房屋左侧的花台的补偿不应由被上诉人享有。而被上诉人自认其所搭建的花台大小为长15米，内空宽度40厘米，但并未确切证据证实该花台的实际面积，本院基于公平原则，酌情认定由被上诉人享有花台部分的补偿款480元；第三，就无盖水沟、有盖水沟和水井部分，被上诉人二审当庭认可其承租之前就已存在沟和水井，现被上诉人所提交的证据不能确切地证实其进行了水沟的加盖、砌砖及水井浇筑等建设，且根据上诉人二审提交的杨林镇官渡社区居民委员会第三居民小组于2013年10月16日出具的收条，可以显示上诉人向村集体退还了无盖水沟、水井的补偿款共计4605元，故被上诉人主张其应得无盖水沟、有盖水沟和水井的相应补偿款，没有事实和法律依据，本院对此不予支持；第四，对于化粪池部分，因上诉人不能提交证据证实在其将涉案房屋交付被上诉人时就已存在化粪池，故对于上诉人关于由其修建了化粪池的主张应承担举证不能的责任，对于化粪池部分的补偿款864元应由被上诉人享有；最后，上诉人二审当庭明确认可太阳能系被上诉人安装，故对于太阳能部分的补偿款2000元应由被上诉人享有。据此，上诉人应支付被上诉人附属设施部分补偿款7150元＋480元＋864元＋2000元=10494元。（三）对于补偿的其他费用即搬家费和搬迁奖励费，二审中上诉人自述在其向西村小组承租时，涉案商铺后面的厂房已经被拆迁，故实际搬迁主要应涉及被上诉人承租的部分，相应搬家费及搬迁奖励费共计7270.07元也应由被上诉人享有。综上所述，被上诉人应享有房屋装修补偿款146742.15元＋10494元＋7270.07元=164506.22元。一审判决认定事实及处理结果有误，本院依法予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销云南省嵩明县人民法院（2014）嵩民初字第455号民事判决。
二、由周发兴于本判决生效之日起十五日内一次性向祖守聪支付装修补偿款人民币164506.22元。
三、驳回祖守聪的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费人民币5964元减半收取人民币2982元，二审案件受理费人民币5964元，共计人民币8946元，由祖守聪承担人民币4213元，由周发兴承担人民币4733元。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。
审 判 长 起 俊
代理审判员 杜明豫
代理审判员 汪 佳
二〇一四年十二月十一日
书 记 员 吴 帅