北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0115民初11742号
原告：中国人民解放军66400部队保障部，住所地北京市海淀区复兴路23号。
法定代表人：周冰，经理。
委托代理人：周小云，北京天驰君泰律师事务所律师。
委托代理人：王小娜，北京天驰君泰律师事务所律师。
被告北京市鼎盛宏达商贸有限公司，住所地北京市大兴区旧宫镇南小街路5号。
法定代表人：张宇，执行董事。
委托代理人：李听西，男，1963年2月18日出生，汉族，该公司股东。
被告：北京京豫鑫桦昌农副产品市场有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇三间房村委会北500米。
法定代表人：魏均昌，执行董事。
委托代理人：张兢，北京市一法律师事务所律师
被告：北京美好印象酒店管理有限公司，住所地北京市大兴区旧宫镇104国道东侧东营房14号。
法定代表人：王浩，执行董事。
委托代理人：周立君，辽宁湘辉律师事务所律师。
原告中国人民解放军66400部队保障部（以下简称：66400部队）与被告北京市鼎盛宏达商贸有限公司（以下简称：鼎盛宏达公司）、北京京豫鑫桦昌农副产品市场有限公司（以下简称：京豫鑫桦公司）、北京美好印象酒店管理有限公司（以下简称：美好印象酒店）、房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告66400部队的委托诉讼代理人周小云、王小娜,被告鼎盛宏达公司的委托代理人李听西、被告京豫鑫桦公司的委托代理人张兢、被告美好印象酒店的委托代理人周立君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告66400部队向本院提出诉讼请求：1、判令三被告按房屋、场地现状立即将《军队房地产租赁合同》所涉房屋、场地（位于北京市大兴区旧宫镇104国道x14号）腾退、归还原告；2、判令三被告支付原告2015年2月26日至实际腾退归还之日止房屋、场地占用费、每天占用费5479.45元，具体以评估机构评估的市场价格为准，暂计至2017年6月12日为4586299.65元；3、案件受理费由被告承担。事实和理由：2012年8月23日，原告与被告鼎盛宏达公司签订《军队房地产租赁合同》，约定：被告鼎盛宏达公司租赁位于北京市大兴区x3600平米房屋，1540平米场地；租赁期限自2011年10月1日至2015年2月25日止，被告鼎盛宏达公司在租赁期内不得擅自进行改造、装修、新建、添建等行为，经原告书面同意的，租赁期满后或解除合同时，前述所形成的设施、建筑物、构筑物等必须无偿移交原告；租赁期间租金合计为697315元，第一年年租金18万元，以后每年递增2万元。租赁期内，被告鼎盛宏达公司将前述房屋、场地转租给被告京豫鑫桦公司、被告京豫鑫桦公司又将前述房屋、场地交由被告美好印象酒店实际使用。《军队房地产租赁合同》于2015年2月25日到期，到期前及之后原告多次要求被告腾退房屋、场地，但三被告拒绝搬离。按照中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》要求，军队必须停止一切有偿服务活动，租赁合同到期的项目必须立即坚决关停，原告多次约谈被告，要求被告腾退房屋、土地并支付占用房屋、土地期间占用费，但三被告对此置之不理，为维护原告合法权益，现原告向贵院提起诉讼，请求贵院判如所请。
鼎盛宏达公司辨称：不同意原告的诉讼请求，我公司租了十年，租赁十年中原告没有给我公司办理营业执照，造成我公司无法经营，给我公司造成了损失。原告合同到期后没有给我公司发过任何通知，不同意腾退和交纳占用费。
京豫鑫桦公司辨称：京豫鑫桦公司同被答辩人之间不存在房地产租赁关系，所谓《军队房地产租赁合同》是无效的合同。2004年，京豫鑫桦公司同北京大兴区旧宫x村协商在其闲置的土地上建房，当时双方约定，房子建好后所有权归西广德庄村，由北鼎盛宏达公司无偿使用20年。房子建好后，鼎盛宏达公司一直在无偿使用。2007年，鼎盛宏达公司因从事经营活动办理执照时，工商管理部门要求提供经营场所的房屋所有权证，或部队的军队房屋租赁许可证，当时西广德庄村不能提供房屋所有权证，无奈，公司为请求部队提供军队房屋租赁许可证，就违心同66400部队签订了所谓的《军队房地产租赁合同》，2012年8月23日又续签。《军队房地产租赁合同》把我公司自己建的3600平方米房屋及使用场地（面积1540平方米）说成是部队所有。事实上这3600平方米房屋及使用场地（面积1540平方米）同66400部队没有任何关系，原告提供不出任何其拥有这3600平方米房屋及使用场地（面积1540平方米）的权属证明，双方所订立的《军队房地产租赁合同》侵犯了西广德庄村的土地所有权和房屋所有权，该《军队房地产租赁合同》是无效合同，自始没有法律约束力。原告依据所谓《军队房地产租赁合同》主张的诉讼请求没有法律依据。第二，关于原告要求判令三被告支付原告2015年2月26日至实际腾退、归还房屋、场地费4586299.65元。对此诉讼请求，原告根本无权收取所谓的房屋、场地占用费外，原告按每天5179.15元计算也显荒唐。即使双方订立的《军队房地产租赁合同》有效，该合同也只是约定我公司每年交付的房屋、场地租赁费18万元，而每天交付5179.15元的房屋、场地占用费，一年就租金就是189万多元，租金高达合同的10倍以上，显然不合常理。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告美好印象酒店辨称：一、我单位同意京豫鑫桦公司的答辩意见；二、原告目前没有合法的物权凭证以及相应的原始台账手续可以证明诉争房屋以及土地是原告所有；从原告起诉我单位的诉求分析来看，本案应定性为侵权案件。既然是侵权案件，那么首先就要原告拿出原告的物权凭证手续，房屋就是房屋所有权证，土地就是土地使用权证。三、西广德村民委以及广大村民对于该地块也有自己的权利主张，并且目前大兴区土地登记台账上对诉争地块的标注一栏上载明：争议地块。出现土地使用权以及使用权争议的案件不应由法院直接管辖受理，而是应该由主管的人民政府首先进行处理。由此可见，此案应该先到政府主管部门进行确权，待确权结果明确之后，再到法院处理此案。四、对于房屋问题，原告没有合法的房权证，从建设过程来看，该房屋是张德贵与李听西共同合资进行翻建的，翻建时既无批复手续，又无准建手续，之后我公司又对该房屋进行彻底改造装修，同样也无任何手续。因此，从该房屋的形成过程来看，此房屋就是违建房屋，系违法所得，从法律上就无法给予保护。因此，原告的第二项诉求就不应给与支持。同时因为涉及违法建筑的问题，对于这个问题的认定应该归属北京市城市规划管理局来进行认定和实际处理。因此，从这个角度来看，本案也不应由法院首先管辖处理。五、2015年原告已经为我公司提供了证明，该证明已经明确：我公司与原告的租赁合同正在办理当中，其他人无权干涉。这就证明了原告对于京豫鑫桦公司对我公司的转租行为予以认可。而转租合同的期限是到2020年4月30日。因此，从这个角度说，合同还没有到期，应该继续履行。但是，原告是奉国家上级军委文件办公行为，那么原告就应该对我公司进行相应的赔偿或者补偿。原告对酒店装修实际投入1300多万，实际收回成本不到600万元，尚有700多万成本没有收回。而原告不论是在我公司装修时还是在经营时都对我公司的装修行为以及经营行为全部认可，没有提出任何异议。现在不问青红皂白就对我公司的酒店牌匾进行强行拆除，无论从哪个角度来讲是不合适的，都是应该给予赔偿的。综上所述，此案应该先由政府裁决，不应由法院首先受理，建议法院驳回起诉，不予受理。
经审理查明：2008年6月10日，北京卫戍区后勤部基建营房处与被告鼎盛宏达公司签订《军队房地产租赁合同》，约定：被告鼎盛宏达公司租赁位于北京市大兴区x1540.25平米场地；租赁期限自2007年10月1日至2011年9月30日止，年租金15万元。合同第十七条约定：被告鼎盛宏达公司在租赁期内所建构筑物、建筑物产权归原告，合同期满或解除合同时，应当完好无损的无偿移交给甲方。上述合同到期后，2012年8月23日，由66400部队承接北京卫戍区后勤部基建营房处与被告鼎盛宏达公司签订《军队房地产租赁合同》，约定：被告鼎盛宏达公司租赁位于北京市大兴区x房屋建筑面积3600平米、场地面积1540平米；租赁期限自2011年10月1日至2015年2月25日止，年租金18万元，每年递增2万元。经查，京豫鑫桦公司与美好印象酒店为合作关系，庭审中，被告京豫鑫桦公司与美好印象酒店主张和鼎盛宏达公司签订的转租合同到期日为2020年4月30日，但未提交转租合同。经核实，鼎盛宏达公司于2008年9月21日向66400部队提出申请，申请将3600平米涉案房屋转租给京豫鑫桦公司。2015年9月15日，66400部队出具证明，证实将3600平米涉案房屋出租给美好印象酒店，因合同正在申报中，在此期间可由美好印象酒店正常经营。此外，被告京豫鑫桦公司提供了一份测绘结果，主张涉案房屋为争议地块，并非与原告签订合同中约定的地块。经核实，三被告实际经营和使用的房屋位于北京市大兴区x镇x104国道x14号，该地点确为美好印象酒店注册及营业地址。经查，原告分别于2014年10月10日、2015年2月3日向鼎盛宏达公司发布腾退通知、2016年4月11日向全体租户发布腾退通知。另查，原告诉称土地及地上房屋尚未取得国家审批手续。
上述事实，有原、被告陈述笔录、军队房地产租赁合同、交接手续、通知、证明、公司注册信息、测绘信息等证据在案佐证。
本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。因此，未取得国家土地使用权的土地、未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，基于该土地及房屋之上的出租行为均应该认定为无效。本案中，原告及其上一手出租人与鼎盛宏达公司签订了两份合同。第一份为土地租赁合同，第二份合同为土地和房屋混同租赁合同。因第一份合同已经到期且合同出租方已经变更为原告66400部队，本院着重分析第二份合同对本案的影响。本院认为，因涉案房屋未取得房屋准建手续，第二份合同房屋租赁部分无效；土地租赁部分因原告尚未取得土地使用权手续，同样应该认定为无效。基于此，两份军队房地产租赁合同及相关转租合同均自始无效，产生相互返还的法律后果，即鼎盛宏达公司应该依照当初合同约定将涉案土地及房屋交付原告，被告美好印象酒店主张转租合同至2020年到期的主张，本院不予认可。综上，三被告应该将涉案房屋予以腾退。关于三被告主张涉案土地和房屋属于西广德庄村的主张，本院认为，原告与西广德庄村之间关于涉案土地使用权争议即属于借用还是转让关系与本案无关，原告是否依照法律规定取得房屋所有权同样与本案无关，三原告主张与村委会之间存在无偿使用协议以及被迫与原告签订租赁协议的主张，未提交有效证据，本院不予认可。关于占有使用费的问题，2015年2月26日以后，原告与鼎盛宏达公司的合同已经到期，未进行续签，虽合同无效，但应参照原合同约定的租金标准交纳占有使用费，即以26万元为基数，每年递增2万，支付至实际腾退之日。
据此，《中国人民共和国合同法》第五十二条第五款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条之规定，判决如下：
一、被告北京市鼎盛宏达商贸有限公司、被告北京京豫鑫桦昌农副产品市场有限公司、被告北京美好印象酒店管理有限公司将位于北京市大兴区旧宫镇南小街104国道东侧东营房14号的土地和房屋予以腾退，交付给原告中国人民解放军66400部队保障部（于本判决生效后六十日内履行）；
二、被告北京市鼎盛宏达商贸有限公司自二〇一五年二月二十六日始以年租金二十六万元为基数，年递增二万元的标准向原告中国人民解放军66400部队保障部支付土地及房屋占用费（于本判决生效后七日内履行）；
三、驳回原告中国人民解放军66400部队保障部的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二万一千七百四十五元，由被告北京市鼎盛宏达商贸有限公司负担一万零六百九十五元（于本判决生效后七日内交纳）；由被告北京京豫鑫桦昌农副产品市场有限公司负担五千五百二十五元（于本判决生效后七日内交纳）；由被告北京美好印象酒店管理有限公司负担五千五百二十五元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 李新亮
二〇一七年十二月二十七日
书记员 郑少杰