天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津02民终1945号
上诉人（原审被告）：赵世立，男，1968年3月12日出生，汉族，住址天津市津南区。
委托诉讼代理人：孙长信，天津双辰律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：秦凤霞，女，1969年1月7日出生，汉族，住址天津市津南区。
委托诉讼代理人：孙长信，天津双辰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吕炳橙，男，1989年8月20日出生，汉族，住址天津市北辰区。
委托诉讼代理人：董佟薇，天津多为律师事务所律师。
原审被告：赵欣，男，1990年8月12日出生，汉族，住址天津市津南区。
委托诉讼代理人：孙长信，天津双辰律师事务所律师。
原审第三人：天津市金逸安顺物业服务有限公司,住所地天津市津南区咸水沽镇体育场路东侧津沽路北侧惠安花园2-02。
法定代表人：王健，总经理。
上诉人赵世立、秦凤霞因与被上诉人吕炳橙、原审被告赵欣、原审第三人天津市金逸安顺物业服务有限公司（以下简称金逸安顺物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市津南区人民法院（2017）津0112民初6618号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年3月1日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
赵世立、秦凤霞上诉请求：请求撤销一审判决，将本案发回一审法院重新审理，或依法改判驳回吕炳橙原审全部诉讼请求。事实和理由：本次交易不能履行的责任原因系吕炳橙虚开收入证明，造成贷款申请无法通过，赵世立、秦凤霞不应承担任何违约和赔偿责任；且涉案房屋产权不存在争议，银行没有理由拒绝发放贷款；赵世立、秦凤霞并没有故意隐瞒涉案房屋权属问题，只是认为该事实对于双方交易没有影响，所以没有披露。
被上诉人吕炳橙辩称，赵世立、秦凤霞的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
原审被告赵欣述称，同意赵世立、秦凤霞的上诉请求。
金逸安顺物业公司未参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
吕炳橙向一审法院起诉请求：1、依法判令解除吕炳橙与赵世立、秦凤霞签订的房产交易合同，解除吕炳橙与赵世立签订的《天津市存量房屋买卖协议》（编号：27301-027638）；2、赵世立双倍返还吕炳橙定金200000元；3、赵世立、秦凤霞、赵欣赔偿吕炳橙房屋差价损失395000元以及中介服务费27000元和评估费6400元；4、赵世立赔偿吕炳橙2017年6月1日至判决生效之日首付款595000元的利息损失（按年利率6%计算）；5、诉讼费由赵世立、秦凤霞、赵欣承担。
一审法院认定事实：2016年12月13日，吕炳橙与赵世立和秦凤霞通过金逸安顺物业公司签订了《房产交易合同》，约定吕炳橙以贷款方式购买赵世立名下的位于津南区房屋，房屋总价1165000元。合同签订后，吕炳橙向赵世立支付定金100000元，并向金逸安顺物业公司支付中介费27000元。该中介费包含中介服务费、权证费、评估费。2017年2月27日，赵世立和秦凤霞办理了《公证委托》，委托其子赵欣出售涉案房屋。2017年3月10日，吕炳橙与赵欣到房管局签订了《天津市存量房屋买卖协议》，当日双方到银行办理了贷款的申请手续。吕炳橙分两次向存量房屋监管资金账户存入595000元。2017年5月30日左右，金逸安顺物业公司通知吕炳橙，工商银行津南支行认为房屋可能存在权属争议，贷款审批未通过。另经查明，赵世立与秦凤霞于2006年5月8日协议离婚，离婚协议约定涉案房屋的所有权归赵欣，但未办理产权转移手续，涉案房屋仍登记在赵世立名下。诉讼过程中吕炳橙向一审法院提出申请，要求对诉争房屋截止到2017年5月30日时的房屋价值进行评估。一审法院委托天津津港房地产咨询评估有限公司对诉争之房进行了评估鉴定。2017年11月21日，该公司出具了房地产估价报告，评估结果为诉争房屋当时市场价值总额为1560000元。
一审法院认为，吕炳橙与赵世立、秦凤霞及金逸安顺物业公司签订的《房产交易合同》，吕炳橙与赵世立签订的《天津市存量房屋买卖协议》均合法有效，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。本案吕炳橙向工商银行津南支行申请贷款，工商银行津南支行认为涉案房屋可能存在权属争议，工商银行根据其审核规则进而拒绝贷款。赵世立和秦凤霞在履行合同过程中未向吕炳橙如实告知已在二人离婚协议中约定涉案房屋的所有权归赵欣的事实，违反诚实信用原则，存在违约行为。但因各银行机构贷款审批政策、标准有异，双方本可积极配合以寻求另外的银行机构办理贷款。但根据本市于2017年4月1日开始实施限购的政策，如果双方撤销已在房管部门备案的《天津市存量房屋买卖协议》，吕炳橙将因系单身并且名下有一套房屋不符合政策规定从而无法购买房屋，因此双方的买卖合同事实上已无法履行。现双方均同意解除合同，一审法院予以确认。一审法院考虑赵世立和秦凤霞存在一定违约行为，结合房屋涨幅差价、本区域实际情况、合同的履行情况、损失等因素综合判定，一审确定由赵世立和秦凤霞返还吕炳橙的定金100000元，另赔偿吕炳橙130000元。赵欣系房屋交易中赵世立和秦凤霞的委托代理人，在本案中不承担责任。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十四条第五项、第一百零七条、第一百五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除吕炳橙与赵世立、秦凤霞及金逸安顺物业公司于2016年9月20日（应为2016年12月13日）签订的《房产交易合同》以及吕炳橙与赵世立签订的《天津市存量房屋买卖协议》（编号：27301-027638）；二、赵世立和秦凤霞于本判决生效后五日内返还吕炳橙定金100000元；三、赵世立和秦凤霞于本判决生效后五日内赔偿吕炳橙130000元；四、驳回吕炳橙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11416元，由吕炳橙承担5708元，赵世立和秦凤霞承担5708元。该款吕炳橙已预交，赵世立和秦凤霞于判决生效后五日内给付吕炳橙。
本院二审审理期间，吕炳橙提交了2016年8月至2017年1月个人名下两张农业银行卡交易明细，以及2016年8月至2016年底个人完税证明，证明其个人收入与单位出具的个人收入证明相吻合，不存在虚开问题。赵世立、秦凤霞、赵欣对该证据的真实性无异议，但对证明目的不认可，认为上述证据不能证明其个人收入达到了收入证明载明数额。本院认定如下：吕炳橙提交的银行卡收入累计数额达到了单位出具的收入证明载明数额，且有个人完税证明予以佐证，故该证明目的本院予以确认。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，吕炳橙与赵世立、秦凤霞及金逸安顺物业公司签订的《房产交易合同》，吕炳橙与赵世立签订的《天津市存量房屋买卖协议》均合法有效，缔约方应依约履行。从双方合同约定来看，吕炳橙支付款项除首付款外，其余款项通过申请银行贷款方式给付，在履行过程中，工商银行根据其审核规则拒绝发放该笔贷款，因贷款无法发放，且由于限购因素，吕炳橙亦无法通过重新签订合同，选择其他银行再次申请贷款的方式履行，故合同客观上无法继续履行，且双方当事人在一审审理当中均同意解除合同，故一审法院判决解除合同正确，本院予以维持。
关于合同解除后，定金是否返还以及违约责任承担问题。本合同因贷款无法发放，导致合同解除，故应当根据双方在贷款申请过程中的是否存在违约行为，确定双方责任承担。从查明的事实来看，贷款未能审批通过的原因为涉案房屋产权不清晰导致，而产权不清晰的原因在于赵世立名下的房屋已经通过离婚协议约定为赵欣所有，而赵世立、秦凤霞仍向吕炳橙出卖该房屋，导致该交易存在风险，故银行不予放贷。赵世立、秦凤霞作为房屋出卖方，负有配合吕炳橙完成贷款申请手续的义务，应当提供房屋产权清晰的权属证明，现其提交材料显示房屋产权不清晰，导致贷款无法审批，进而影响合同履行，合同解除后应当退还定金，并承担相应的违约责任，原审对此认定并无不当。关于赵世立、秦凤霞认为银行不予放贷原因系吕炳橙虚开收入证明的抗辩，本院认为，从银行工作人员作为证人出庭的证言来看，未发放贷款原因并未涉及该原因，且从本院查明事实来看，吕炳橙所在单位开具的收入证明与其个人收入相符，不存在虚开问题，故该抗辩本院不予支持。
综上所述，上诉人秦凤霞、赵世立的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4750元，由上诉人赵世立、秦凤霞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高铁檩
审 判 员 高 媛
代理审判员 孟宪忠
二〇一八年五月四日
书 记 员 张子杰