四川省乐至县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）川2022民初686号
原告：乐至县鸿运物业管理有限公司。
法定代表人：陈炳华，董事长。
委托诉讼代理人：杨再国，四川精略律师事务所律师(特别代理)。
被告：陈艳萍，女，1986年11月9日出生，汉族，四川省乐至县人，村民。
被告：彭波（被告陈艳萍的委托诉讼代理人），男，1984年11月27日出生，汉族，四川省乐至县人，村民。
原告乐至县鸿运物业管理有限公司与被告陈艳萍物业服务合同纠纷一案，本院于2018年2月27日立案受理。诉讼中，原告申请追加彭波为本案被告，彭波同意追加，本院予以准许。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨再国及被告彭波（被告陈艳萍的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告乐至县鸿运物业管理有限公司向本院提出诉讼请求，判令二被告给付原告物业服务费、电梯维护费、路灯费共计3483元(诉讼中确认),并承担诉讼费用。事实与理由：2011年3月22日，原告受四川某房地产开发有限公司乐至分公司（以下简称某乐至公司）的委托，对乐至县天池镇某路X号天空城所有物业进行前期物业管理服务，并与其签订前期物业管理服务合同。该合同约定前期物业服务及管理范围、服务费收费标准。被告所有的物业即4栋2单元附X号房，原告按物业合同履行约定义务，而被告从2014年1月起至2017年12月共欠物业服务费、电梯维护费、路灯费拒不支付。原告依法诉请法院依法判决。
被告彭波辩称，被告购买4栋2单元附X号房屋属实，房屋面积79.7平方米，确认二被告自2014年1月至2017年12月尚欠原告物业服务费、电梯维护费和路灯费共计3483元。被告房屋存在漏水，防护设施不到位，小区外墙脱落，小区油烟味大，车子被擦挂等问题，所以拒交物业服务等费用。
原告为证明其诉讼主张，举证如下：
证据材料1：原告的营业执照、二被告的户籍证明。拟证明原、被告的适格主体；
证据材料2：前期物业管理服务合同。拟证明原告与开发商签订了物业服务合同，授权原告对该小区实行管理，并约定了物业服务的事项、期限、双方权利义务、质量、收费标准及违约责任。
证据材料3：被告所有权登记记载表。拟证明二被告购买的房屋在原告公司管辖的物业范围内；
证据材料4：乐至县城小区前期物业收费标准通知。拟证明原告是按照政府指导标准收的费用；
证据材料5：收费名册。拟证明被告陈艳萍从2014年1月至2017年12月一直未交物管费；
证据材料6：保安巡逻的记录。拟证明被告小区尽到了物业管理责任。
被告对原告所举证据材料质证意见为：对被告提供的6份证据均无异议。
被告为证明其诉讼主张，举证如下：
证据材料7：照片。拟证明原告物业工作不到位，存在安全隐患。
原告质证被告证据材料意见为：对原告所举证据材料的真实性有异议，认为涉及房屋质量问题属于房屋开发商，不是被告职责；照片是静态不是动态的，与本案的物业管理无关；餐饮单位油烟问题的照片，不是物业管理范围，不能证明物业管理不到位，达不到被告证明目的。
本院对原被告方证据材料的认证意见为：原告的证据材料1-6，来源合法，内容客观证实，能证明原告对被告房屋进行了物业管理，予以采信。被告提交的证据材料7，来源合法，能证明被告房屋所在小区的部分实际情况，但被告所举证据在质和量二个方面，均达不到证明被告未履行物业管理职责，被告可拒交物业管理费等费用的证明目的。
经审理查明，乐至县天池镇某路某城由某乐至公司修建。原告系从事物业管理的有限责任公司，业务管理为相关物业管理服务。2017年11月20日，乐至县房地产管理局的所有权登记记载表载明，四川省乐至县天池镇某路4幢2单元附X号，登记的不动产权证号为X，所有权人为彭波，共有权人为夫妻陈艳萍,共有50%，房屋幢号4，房号X，框架，所在X层，建筑面积77.81平方米。
2011年3月22日，原告与某乐至公司签订书面《前期物业管理服务合同》，某乐至公司委托原告对乐至县某路某号进行物业管理，物业类型：商住楼，原告提供服务的受益人为物业的全体业主和物业使用人；物业交付使用后的质量责任，按国家规定承担；委托管理服务事项包括：房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理，附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，公共环境卫生；业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备维修、养护，在当事人提出委托时，原告原则上应接受委托，但收费由当事人双方协商；对业主和物业使用人违反业主规约的行为，针对具体行为并根据情节轻重采取报告、规劝、制止等措施和其他委托事项。委托管理期限自竣工验收交付使用之日起至业主委员会与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时,合同自然终止。某乐至公司在业主委员会成立之前，负责制定《业主临时规约》，让购房人在物业买卖时，对业主临时规约予以书面承诺，并在与购房人订立的买卖合同中有包含合同的内容等；检查监督原告管理工作的实施及制度的执行情况并每年进行一次考核评定，并将管理情况报物业管理主管部门备案。委托原告管理的房屋、设施、设备应达到国家验收标准要求：在保修责任内，如存在质量问题，按（1）某乐至公司负责返修，（2）委托原告返修，某乐至公司负责支出全部费用；协调、处理合同生效前发生的管理遗留问题等。原告的权利义务：自主开展物业经营管理服务活动，配备工作人员参与物业管理区域的共用部位、共用设施设备调试、验收和交接，并制定合理的工程保修、维养计划，对业主和物业使用人违反法规、规章的行为提请有关部门处理，对业主和物业使用人违反业主临时规约或物业使用守则及相关管理规定的行为进行制止和处理，负责编制房屋及其附属建筑物等年度维修养护计划和保修期满后的大修、中修、更新、改造方案，经双方议定后由原告组织实施，向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，将物业管理服务费收费项目、收费标准在物业管理区域公示等。物业管理服务质量约定：原告须按约定，实现目标管理：房屋外观、设备运行、房屋及设施、设备的维修、养护、公共环境、绿化、交通秩序、公共秩序维护与协助消防、房屋共用部位、共用设施设备的急修、小修，业主和物业使用人对原告的满意率达到70%，上述各项物业管理服务质量不低于资阳市物业管理服务行业指导标准。物业管理服务费用约定：执行国家、省、市物业管理服务费用的相关规定，多层住宅房屋由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.50元向原告交纳，电梯公寓物业服务服务费（包括电梯费、年检费、二次供水电费），由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.80元向原告交纳,每月交纳费用时间为每月10日至18日;调整时按政府指导价和市场调节价的综合标准进行调整;业主转让物业时,须交清转让之前该物业应承担的物业管理公共服务费;物业管理公共服务费中未计入的共有设施设备运行、能耗费用，按该物业的住房实际用量共同分摊；业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，按从逾期之日起按每天0.3元交纳滞纳金；原告受业主、物业使用人的委托对其房屋自用部位、自用设备的维修、养护及其它特约服务的费用，由当事人自行约定；原告向业主和物业使用人提供的其它服务项目和收取标准按市场价收取。房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用：保修期内属保修范围的房屋共有部位、共有设施设备、公共场地的维修、养护费用由鸿腾乐至公司承担，不属于保修范围内的是业主使用不当，维修、养护费用，由业主按其拥有的权属份额承担；保修期满后，物业共用部位、共用设施设备的大修、中修、更新、改造费用，在物业维修专项资金中列支。违约责任约定：原告违反本合同第五章约定，未能达到管理目标，有权要求原告限期整改并达到合同约定；逾期未整改的，或整改不符合合同约定的，有权终止合同，造成经济损失的，应予经济赔偿等。合同自签字起生效。
原被告均表示，乐至县某路某号小区现由原告公司进行物业管理，该小区现未成立业主委员会。原告提供小区秩序维护部自2015年至2017年间值班的相关记录。二被告确认未交纳2014年1月至2017年12月期间物业管理费、电梯维护费、路灯费总计金额为3483元。2013年6月25日，乐至县人民政府常务会议作出的《关于听取制定县城小区前期物业收费标准的情况汇报相关事宜议定事项的通知》（2013年第46号）载明，同意县发改局提出的县城小区前期物业收费标准，即多层（7层及以下）为0.4-0.6元每平方米每月,高层(8层及以上,不含电梯维修)为0.8-1.2元每平方米每月。
本院认为，原告与案涉房屋的修建单位某乐至公司签订的《前期物业管理服务合同》，是双方在平等自愿的基础上形成的，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。”该物业合同约定的权利义务，对包括原告在内的天空城小区全体业主均有约束力，均应按合同约定行使权利和履行义务。原告按约定为该小区提供了物业管理服务，被告作为该小区的业主，也应履行向原告缴纳物业管理费等义务；二被告确认2014年1月至2017年12月期间尚欠原告物业管理费、电梯维护费、路灯费共计3483元，予以确认。原告主张的电梯维护费、路灯费，属于未计入的共有设施设备运行、能耗费用，符合原告与某乐至公司签订的前期物业管理服务合同约定内容，予以支持，故原告的诉讼请求均成立，予以支持。
被告辩称原告未履行物业服务义务并拒交物业服务费。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》在第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。本案中，被告虽提交案涉小区包括油烟、外墙脱落、房屋漏水、卫生脏、乱、差、私搭私建、绿地损坏等图片，但其中部分不是作为物业服务主体的原告的义务，部分现象是原告今后工作需要改进提高之处，但不是被告拒交物业管理等费用的法定理由，故被告辩解理由因无相应规范性文件支撑，不予支持。但原告应尽量提高物业管理工作质效，取得业主满意。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
由被告彭波、陈艳萍在本判决生效之日起十日内给付原告乐至县鸿运物业管理有限公司自2014年1月至2017年12月期间的物业服务费、电梯维护费和路灯费共计人民币3483元。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告彭波、陈艳萍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。
审判员 刘小平
二〇一八年四月四日
书记员 卿洋洋