广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤2071民初4329号
原告：苏汉德，男，1979年10月10日出生，汉族，住广东省普宁市，
原告：刘敏志，女，1979年12月10日出生，汉族，住广东省普宁市，
两原告共同委托代理人：彭桂强，系广东广中律师事务所律师。
被告：陈志兰，女，1969年4月21日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区，
委托代理人：何建华，男，1965年9月13日出生，汉族，住甘肃省兰州市安宁区，
第三人：中山市家家顺房产经纪有限公司，住所地中山市东区中山五路61号汇智大厦2座3层6卡。
法定代表人：伍平。
原告苏汉德、刘敏志与被告陈志兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本院依据被告陈志兰的申请，依法追加中山市家家顺房地产经纪有限公司（以下简称为家家顺公司）作为第三人参加本案诉讼。原告苏汉德及其委托代理人彭桂强，被告陈志兰及其委托代理人何建华到庭参加了诉讼。第三人家家顺公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
苏汉德、刘敏志向本院提出诉讼请求：1.解除原告与两被告签订的中山市二手房买卖及居间服务合同（编号：50301008098）、价格确认书、放弃办理资金监管声明书、补充协议；2.被告向原告支付违约金103000元；3.被告向原告返还房屋。事实和理由：2015年7月24日，原、被告在家家顺公司的居间斡旋下就被告购买原告位于中山市南朗镇××路××号盈彩美地28幢1梯101房的房地产签订了中山市二手房买卖及居间服务合同、价格确认书、放弃办理资金监管声明书。2015年9月23日，原、被告双方签订补充协议。根据约定，双方同意在签署合同后5日内支付定金50000元，卖方承诺在收齐定金后5天内交房给买方使用；买方和卖方于签署协议起按合同约定的时间自动向后推移，买方须于2015年10月15日之前支付人民币100000元替卖方还清银行按揭贷款。剩余款项须于过户当日支付，具体时间为卖方注销按揭贷款后5个工作日内；如买方未能按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如买方逾期超过15个工作日的，则卖方有权解除合同并没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金。上述系列协议履行过程中，原告收到被告定金50000元后将房屋交付给其使用，当被告并未按约定于2015年10月15日前支付100000元替原告还清银行按揭贷款，原告及家家顺公司曾多次敦促其继续履行未果。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，提出前述请求。
被告陈志兰答辩称，合同是在7月24日星期五签订的，约定5天内交齐50000元定金给中介公司再签订协议。到第3天，中介公司告知被告涉案房屋被查封，交易不能进行。经沟通，双方最终于9月23日重新签订补充协议，原合同约定的185000元被告只需支付100000元，至此，被告一共支付了140000元。当时有朋友告知被告，原告在外有欠债，不可能把房屋出售予被告。被告要求把购房款打款给中介公司，但双方一直无法协商一致，直至11月4日，中介回复称已与原告达成一致，但无法就此签订补充协议，但保证支付钱后可以办理房屋过户手续。之后被告就支付50000元给中介，并分三次合计打款90000元。被告要求原告出据收据给中介，最后10000元被告一直没有向原告支付。而且被告向原告支付的款项是用于赎楼的，原告一直没有赎楼，直至2016年2月20日才去赎楼。2016年2月25日，原告告诉中介公司一定要办理过户手续，不然其要额外向外人多支付70000元-80000元利息，当时被告在外地。原告一直没有把房产证交到中介方处，所以被告不可能把钱全部支付给原告。直到2016年3月2日，原告去找中介公司要求过户，被告告知当时被告在外地，双方协商一致3月4日去过户，于是被告在3月4日下午带钱去找中介公司，要求原告把房产证交给中介公司后就付款给原告。但原告还是没有把房产证交付给中介公司。合同在2015年9月23日因原告不同意做二次抵押已经作废。
第三人家家顺公司书面陈述称，2015年7月24日星期五晚，原告与被告在第三人的居间服务下，签订涉案合同，该合同真实有效。由于当晚无法向国土局查明房产状态，因此第三人建议在合同中约定被告在签订合同后5日内支付定金给原告。2015年7月27日，经第三人查档发现涉案房屋处于查封状态，查封日期为2015年7月14日。考虑到交易风险，第三人第一时间告知被告涉案房产处于查封状态，建议被告暂不支付定金，后又于原告协商房产解封事宜。由于房产存在查封，第三人建议由原告自行筹资赎楼，不建议被告帮赎，但被告表示只要房产解封仍愿意帮赎。2015年8月5日，涉案房产解封。原、被告双方于2015年9月23日签署补充协议，约定在2015年10月15日前被告向原告支付100000元房款供卖方赎楼，原告在收取定金50000元后交房给被告使用。后被告依约支付了定金，原告也依约将房产交付被告使用。被告后又分几次向原告支付了供原告赎楼的房款90000元，但原告并未将该款用于赎楼。经第三人多次催告，原告于2016年2月20日左右注销涉案房产的抵押登记，但至今未将房产证托管到第三人户。后来，原告与被告约定2016年2月25日过户，但因被告首期款未准备到位，没有按时过户，于是第三人建议双方通过补充协议延长支付首期款的时间，但原告要求被告最迟3月4日过户，否则一切损失由被告承担。由于被告当时在外地，无法赶回，但承诺如果3月4日资金不到位，可以按合同承担违约责任。原告不同意，遂起诉至法院。收到家家顺公司提交的上述情况说明后，本院分别将该情况说明送达给陈志兰、苏汉德。苏汉德书面回复称，该情况说明部分不属实：1.被告支付定金的时间（2015年11月）是在约定时间之后且份多次支付才全额支付定金；2.原、被告签订的补充协议明确约定被告需要在2015年10月15日前支付100000元给原告赎楼，但被告至今未缴足100000�，且第三人没有证明证明原告将被告支付的款项挪作他用。陈志兰未对上述情况说明作出回复。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告提交的主要证据有：中山市二手房买卖及居间服务合同、价格确认书、放弃办理资金监管声明书、补充协议各1份。被告提交的主要证据有：房地产查封证明表；情况说明；收据。第三人家家顺公司对其主张没有证据提交。
根据苏汉德、陈志兰提交之证据及各方陈述，本院查明：2015年7月24日，苏汉德、刘敏志、陈志兰与家家顺公司签订中山市二手房买卖及居间服务合同（合同编号：50301008098）1份，约定由陈志兰以515000元购房总价向苏汉德、刘敏志购买位于中山市南朗镇××路××号盈彩美地28幢1梯101房，双方约定在合同签订后5天内支付定金50000元，卖方应向买方开具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金生效。陈志兰须于2015年9月28日前支付除定金之外的首期款185000元给苏汉德、刘敏志；涉案房屋处于抵押状态，苏汉德、刘敏志承诺在签订合同之日起80日内自行筹资赎楼，办妥注销抵押登记手续并将房地产证原件交予居间方；如买方或卖方未按照合同约定期限履行义务，则守约方有权要求违约方以转让总价款为基数支付日万分之五的违约金并继续履行合同，若逾期履行超过15个工作日的，则守约方有权解除合同并要求违约方承担违约责任（卖方违约则双倍返还定金给买方或支付转让总价款20%违约金给买方、买方违约则由卖方没收定金或支付转让总价款20%违约金给卖方）。合同还约定其他条款。苏汉德、刘敏志与陈志兰一直确认涉案交易物业本体价格为310000元，交易物业附属设施、设备、装修及相关物品补偿费为205000元，双方均明确放弃办理除交房保证金5000元外的资金监管服务。2015年9月23日，苏汉德、刘敏志与陈志兰签订补充协议1份，约定双方于签署本协议起按原合同约定的时间自动向后推移，买方须于2015年10月15日前支付100000元替卖方还清银行按揭贷款，剩余款项须于过户当天支付，具体时间为卖方注销按揭贷款后5个工作日内，其余条款按原合同履行；卖方承诺收齐定金50000元后交房给买方使用。2016年2月26日，家家顺公司、苏汉德、刘敏志致函陈志兰，敦促陈志兰在该函件签发之日起3日内办理递件过户手续、支付首期款136000元。2016年3月3日，苏汉德、刘敏志诉至本院，提出前述请求。
另查明，刘敏志分别向陈志兰开具以下收据：1.2015年9月23日收到定金50000元；2.2015年11月6日收到购房款40000元；3.2015年11�12日收到购房款30000元；2015年11月9日收到购房款20000元。苏汉德、刘敏志与陈志兰一致确认上述收据是在2016年4月7日开具的。关于补充协议约定陈志兰应向苏汉德、刘敏志支付100000元购房款供其赎楼，但陈志兰至今仍有10000元未向苏汉德、刘敏志支付，该款未支付的原因是陈志兰认为苏汉德、刘敏志没有向其开具收款收据，且未将涉案房产证原件交至中介公司，因此没有支付。庭审时陈志兰同意当庭支付该款，但苏汉德、刘敏志明确不同意再继续履行合同。根据中山市土地房产产权档案馆查询资料显示，涉案房产曾于2015年7月14日被中山市第一人民法院查封。苏汉德、刘敏志明确涉案房屋目前存在抵押，原因是陈志兰违约后，苏汉德、刘敏志由于筹不到钱，只能拿涉案房屋进行抵押。
本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。苏汉德、刘敏志、与陈志兰签订的�山市商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法、有效，双方当事人应恪守履行各自义务。庭审中，苏汉德、刘敏志认为陈志兰未按约定于2015年10月15日前支付100000元购房款供其赎楼，是涉案合同交易的违约方。陈志兰认为苏汉德、刘敏志没有向其及时开具收款收据，亦未按合同约定将房产证原件交至家家顺公司处托管，是涉案合同交易的违约方。根据案涉补充协议约定，陈志兰须于2015年10月15日前向苏汉德、刘敏志支付100000元替苏汉德、刘敏志还清银行按揭贷款，但陈志兰至今尚余10000元未向苏汉德、刘敏志支付，其行为已构成违约。陈志兰抗辩称不予支付余款10000元的原因是苏汉德、刘敏志未向其开具收据，亦未将房产证原件交由家家顺公司托管。本院认为，涉案合同除约定收取定金后苏汉德、刘敏志�开具收据外，并未约定苏汉德、刘敏志收取其他购房款后必须向陈志兰开具收款收据。日常交易中，一方付款，一方开具收据是一种交易习惯，但并非为强制性的交易要求，且陈志兰系通过银行转账汇款方式向苏汉德、刘敏志支付相应购房款，双方收付情况清晰可查，苏汉德、刘敏志不及时向陈志兰开具收据并不会造成陈志兰的交易风险，陈志兰不能因苏汉德、刘敏志未及时开具收据而不按补充协议约定支付购房款。
涉案二手房买卖合同约定，苏汉德、刘敏志办妥涉案房产注销抵押登记后应将房地产证原件交予家家顺公司进行托管，但苏汉德、刘敏志至今未将房地产原件交予家家顺公司托管，其行为亦构成违约。二手房买卖交易中，要求卖方将房地产原件交予中介公司托管，既方便房产交易过程中各项流程的操作，更是对交易双方的交易安全提供一定程度的保障。因此，涉案合同中既然对于房产证原件的托管进行了约定，则苏汉德、刘敏志在二手房买卖交易中必须履行该义务以保障房产买卖中交易双方的交易安全。对于房产证原件的托管，在涉案房产办妥注销抵押登记手续时条件即已成就，涉案合同、补充协议均无约定房产证原件的托管需以陈志兰全面履行付款义务作为前置条件，苏汉德、刘敏志不能以陈志兰尚有10000元购房款逾期未付而拒绝履行该项合同义务。
综上分析，涉案房产交易的履行过程中，苏汉德、刘敏志与陈志兰均存在不同程度的违约行为，双方对于涉案房产交易无法继续履行均存在过错。
因涉案房产名下存在抵押，涉案房产交易已经失去继续履行合同的基础。因此，苏汉德、刘敏志诉请解除涉案相关合同、协议，理据充分，本院予以支持。因涉案房产交易履行过程中，苏汉�、刘敏志与陈志兰双方均存在违约行为，综合双方的违约行为对案涉房产交易能否顺利进行产生的影响程度，结合公平原则，本院认为苏汉德、刘敏志与陈志兰对于案涉房产交易无法继续履行应各自承担50%的责任，双方应负违约责任互抵。因此，苏汉德、刘敏志诉请判令陈志兰按合同约定支付103000元违约金，理据不足，本院不予支持，但苏汉德、刘敏志主张陈志兰应向其支付占有使用涉案房产期间的占有使用费，合情合理，陈志兰应向苏汉德、刘敏志支付因使用涉案房产而产生的合理的占有使用费。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，涉案房产已交付陈志兰使用，现涉案相关合同�协议已解除，陈志兰应向苏汉德、刘敏志返还涉案房产，并支付占有使用期间的相关费用，苏汉德、刘敏志亦应向陈志兰退还已付购房款。根据陈志兰陈述，其于2015年8月底开始使用涉案房产，苏汉德、刘敏志未提反对意见。因苏汉德、刘敏志与陈志兰对于涉案房产占有使用费标准未能达成统一标准，且双方均不申请评估，本院根据市场行情，将涉案房屋的占有使用费酌定为1000元/月。对于该房产在占有使用期间额外产生的其他应付费用（如水费、电费、物业管理费等）苏汉德、刘敏志未提出相关主张亦未提供相关证据证明费用支出情况，对此苏汉德、刘敏志可另案起诉主张相关权利，本院不在本案处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告苏汉德、刘敏志与被告陈志兰、第三人中山市家家顺房产经纪有限公司于2015年7月24日签订的签订中山市二手房买卖及居间服务合同（合同编号：50301008098）、价格确认书、放弃办理资金监管声明书及于2015年9月23日签订的补充协议；
二、被告陈志兰于本判决发生法律效力之日起七日内向原告苏汉德、刘敏志返还位于中山市南朗镇岭南路33号盈彩美地28幢1梯101房并支付占有使用费（从2015年8月31日起至实际返还上述房产之日止，按1000元/月的标准计付）；
三、原告苏汉德、刘敏志于本判决发生法律效力之日起七日内向被告陈志兰退还购房款140000元；
四、驳回原告苏汉德、刘敏志的其他诉讼请求。
案件受理费2360元（该款原告已预付），由原告苏汉德、刘敏志负担1180元，由被告陈志兰负担1180元（被告陈志兰负担部分于本判决生效之日起七日内径付两原告）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日，内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。
审 判 长 李 芳
审 判 员 杨 颖
人民陪审员 陈宇玲
二〇一七年三月一日
书 记 员 黄 莺
姚志姬
王静