湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂恩施中民终字第1423号上诉人（原审原告、反诉被告）张文斌，男，生于1968年8月24日，土家族，湖北省建始县人，自由职业者，户籍地建始县，现住建始县。上诉人（原审原告、反诉被告）胡兴菊，女，生于1969年3月11日，汉族，湖北省建始县人，自由职业者，住址同上。系张文斌之妻。二被上诉人委托代理人（特别授权）樊家友，建始县茅田法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告、反诉原告）张科轩（曾用名张科宣），男，生于1971年5月4日，汉族，湖北省建始县人，农民，户籍地建始县，现住建始县。被上诉人（原审被告、反诉原告）尹菊文，女，生于1970年2月16日，土家族，湖北省建始县人，务农，户籍地建始县，现住建始县。系张科轩之妻。二被上诉人共同委托代理人（特别授权）任蓉，湖北广润律师事务所律师。而被上诉人共同委托代理人（特别授权）郑崇新，湖北广润律师事务律师。原审第三人向海峰，男，生于1957年12月8日，土家族，湖北省建始县人，住恩施市。原审第三人张玲，女，生于1961年1月27日，汉族，湖北省建始县人，自由职业者，住恩施市。上诉人张文斌、胡兴菊因与被上诉人张科轩、尹文菊、原审第三人向海峰、张玲买卖合同纠纷一案，不服建始县人民法院（2015）鄂建始民初字第00071号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月4日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。张文斌、胡兴菊一审时诉称，2010年4月29日，张文斌、胡兴菊夫妇与张科轩、尹菊文夫妇签订《房屋买卖合同》，张文斌夫妇将位于业州镇黄家湾社区一栋建筑面积约120平方米的私房以180000.00元卖与张科轩夫妇。约定张科轩夫妇须在2012年1月20日前付清全部购房款，否则需承担逾期一日支付100元违约金及逾期30日将视为毁约的违约责任。张科轩夫妇从签订合同至张文斌夫妇起诉之日，未按合同约定支付应付购房款，使张文斌夫妇合同目的不能实现。因此，要求解除《房屋买卖合同》，由张科轩夫妇返还房屋，并支付违约金53000.00元。张科轩、尹菊文一审时辩称，双方的房屋买卖合同合法有效，张科轩夫妇已实际履行大部分付款义务，占有并修缮了涉案房屋。因张文斌夫妇未为张科轩夫妇提供房屋相关手续，张科轩夫妇才未支付剩余房款。本案无约定或法定的合同解除情形。原审第三人向海峰、张玲第一次庭审时述称，涉案房屋只有土地使用证，登记权利人为向海峰。曾说过如果经济条件改善，就将该房屋赠与给张文斌，但未履行房屋过户手续。工作调动后，向海峰夫妇没有居住该房屋，由张文斌夫妇将房屋出租。向海峰夫妇知道张文斌夫妇将房屋出卖，但土地使用证登记的权利人为向海峰，张文斌夫妇将房屋卖与张科轩夫妇不合法。第二次庭审时述称，涉案房屋登记权利人为向海峰。张文斌及张玲的父亲过世时曾说涉案房屋归张文斌，因房屋未过户，买卖该房屋及办理过户手续都要通过向海峰夫妇。张科轩、尹菊文一审时反诉称，张科轩夫妇与张文斌夫妇于2010年4月29日签订《房屋买卖合同》，张文斌夫妇以180000.00元将位于建始县业州镇黄家湾社区的私房及附属建筑物出售给张科轩夫妇。房款分三次支付，合同签订时支付50000.00元，2011年1月20日支付50000.00元，2012年1月20日支付剩余房款。前两期张科轩夫妇依约付清。2011年5月30日，张文斌夫妇以办理房屋过户手续为由要求张科轩夫妇支付10000.00元。2012年1月14日，张科轩夫妇给张文斌夫妇支付下余款项时，要求张文斌夫妇交付房屋所有权证、土地使用证，但张科轩夫妇未交付。因此，张科轩夫妇当日支付40000.00元，余下30000.00元要求张文斌夫妇提供房屋所有权证、土地使用证后支付。《房屋买卖合同》第五条约定，“甲方保证该房产合法、权属清楚、属自由房产”，但至今张文斌夫妇未提供房屋的相关证件，无法证明该房屋的权属清楚，张科轩夫妇未支付下余30000.00房款合理合法。现反诉要求张文斌夫妇交付房屋产权证并履行协助办理过户手续的义务，承担反诉费用。张文斌、胡兴菊针对张科轩、尹菊文的反诉辨称，双方的房屋买卖合同系有履行顺序的双务合同，张文斌夫妇的后履行抗辩权成立。张科轩夫妇未完全履行义务，达到了合同约定的解除条件。张科轩夫妇的反诉请求不成立。四、原审查明的事实及判决理由原审查明，1988年，张文斌、张玲的父母张宏荣、徐玉芝与第三人在原××州××（现为××社区外××）建砖混结构二层房屋一栋，土地登记卡（编号：12020238）登记权利人为向海峰，土地性质为国有土地。1994年经建始县公证处对张宏荣、徐玉芝、张玲、向海峰、张文斌达成的《房屋分割（析产）协议书》进行公证，该房屋归张宏荣、徐玉芝所有。1998年张宏荣去世前，张宏荣、徐玉芝及其子女经商议确定该房屋归张文斌所有。房屋所有权的数次变动均未办理土地使用权的变更登记。2007年，张文斌夫妇将涉案房屋出租给张科轩夫妇。2010年4月29日，双方签订房屋买卖合同，张文斌夫妇（甲方）以180000.00元将涉案房屋卖与张科轩夫妇（乙方），约定签订合同当日付款50000.00元，2011年1月20日付款50000.00元，2012年1月20日付款80000.00元。同时约定甲方保证该房产合法、权属清楚、属自有房产；乙方支付全部房款后，甲方积极配合办理房屋过户登记手续；如一方违反本合同条款，该方应向对方支付50000.00元的违约金；一方如不能按规定交付房产或按规定支付房款，每逾期一日，应向对方支付100元罚金，逾期30日视为毁约。签订合同时，第三人张玲在场。同日，张科轩夫妇按合同约定支付张文斌夫妇房款50000.00元，并自该日起未再支付租金。2011年1月20日、2012年1月14日，张科轩夫妇分别支付张文斌夫妇房款50000.00元、40000.00元。张文斌夫妇诉至法院，要求解除《房屋买卖合同》，由张科轩夫妇返还涉案房屋，并支付违约金53000.00元。张科轩夫妇反诉要求张文斌夫妇交付房屋产权证并履行协助办理过户手续义务。诉讼中，张科轩夫妇将其反诉请求变更为要求张文斌夫妇履行协助办理涉案房屋土地使用权变更登记义务。同时，张科轩夫妇表示愿意支付剩余房款。原审认为，张文斌夫妇作为涉案房屋的实际所有权人与张科轩夫妇签订的房屋买卖合同合法有效，双方均应按照合同约定全面、适当履行义务。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。该法第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明。从以上规定可以看出，不动产物权采登记为公示方法，其目的在于通过登记产生公信力，以保护交易安全。本案中，张文斌夫妇虽在合同中约定“保证该房产合法、权属清楚，属自有房产”，但实际上至约定的最后一期房款支付日期即2012年月1月20日前，张文斌夫妇一直未向张科轩夫妇提供关于涉案房屋属自有房产的依据。一般而言，在房屋买卖合同中，出卖方向买受人证明房屋的所有权或房屋范围内的土地使用权属于出卖人是出卖人首先应当履行的义务，是保障交易安全的基本前提。因此，关于张科轩夫妇支付全部房款后，张文斌夫妇积极配合办理房屋过户登记手续的约定，从文意看双方约定的是张科轩夫妇支付全部房款的义务在前，张文斌夫妇协助办理房屋过户登记义务在后，但该履行顺序是建立在张文斌夫妇向张科轩夫妇履行提供依据证明房产权属登记状况的基础之上的。易言之，在张文斌夫妇未向张科轩夫妇提供房屋产权属于己方的证据，张科轩夫妇不能获得一定的交易安全保障情况下，有权不予支付剩余房价款。试想，若张科轩夫妇按期支付完毕全部房价款后，要求张文斌夫妇协助办理房屋所有权转移登记或土地使用权变更登记时，因涉案房屋本就未变更登记至张文斌夫妇名下，张文斌夫妇是无法协助张科轩夫妇办理相应的变更登记手续的，其后果必然是导致合同双方的权利义务失衡，不符合合同正义的要求。因此，张科轩夫妇不予支付剩余房价款不构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的规定，在双方既未协商一致，张科轩夫妇又无违约情形下，张文斌夫妇无权行使合同解除权，其通过诉讼方式通知张科轩夫妇解除合同的行为不产生解除合同的法律效果，合同应当继续履行。相应地，张科轩夫妇无违约行为，则不承担违约责任，张文斌夫妇关于张科轩夫妇支付违约金53000.00元的诉讼请求依法应予驳回。鉴于张科轩夫妇愿意支付剩余房款，张科轩夫妇应支付剩余房价款的问题可于本案中一并处理。需要说明的是，张科轩夫妇提交的房价款收据仅能证明张科轩夫妇已经支付房价款140000.00元，在张文斌夫妇不予认可张科轩夫妇一共支付房价款150000.00元的情况下，本院只能认定张科轩夫妇已经支付房价款140000.00元，尚欠40000.00元未付。第三人向海峰系涉案房屋登记土地使用权人，其与配偶即第三人张玲有义务协助涉案房屋实际所有权人即张文斌夫妇将涉案房屋范围内的土地使用权变更登记至张文斌夫妇名下。在完成该项变更登记后，张文斌夫妇应依与张科轩夫妇的合同约定，协助张科轩夫妇办理涉案房屋范围内的土地使用权变更登记。综上，原审根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第六十七条、第九十三条、第九十四条、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、第三人向海峰、张玲自本判决生效之日起十五日内协助原告张文斌、胡兴菊办理位于建始县××州镇××社区外××（××）房屋范围内的土地使用权变更登记（土地登记卡编号：12020238），所产生费用由原告张文斌、胡兴菊负担。二、原告张文斌、胡兴菊与第三人向海峰、张玲按第一项判决履行后，被告张科轩、尹菊文五日内支付原告张文斌、胡兴菊剩余房价款40000.00元。三、被告张科轩、尹菊文履行支付剩余房价款义务后，原告张文斌、胡兴菊十五日内协助被告张科轩、尹菊文办理位于建始县××州镇××社区外××（××）房屋范围内的土地使用权变更登记，所产生费用由被告张科轩、尹菊文负担。四、驳回原告张文斌、胡兴菊的诉讼请求。本诉案件受理费1205.00元、反诉案件受理费80.00元均由原告张文斌、胡兴菊负担。五、上诉理由上诉人张文斌、胡兴菊不服一审判决，向本院上诉称，一审判决认定事实不清，适用法律错误。在签订《房屋买卖合同》时，张科轩夫妇是知晓房屋实际所有人是张文斌夫妇，当时的土地使用证属于原审第三人向海峰，因此约定张科轩夫妇将购房款支付完后再办理手续。在履行合同过程中，张文斌夫妇将原土地使用证进行登报丢失，并告知张科轩夫妇要将购房款全额支付，但张科轩夫妇不履行，因此产生纠纷。张文斌夫妇不存在欺骗和诱导的行为，张科轩夫妇不享有不安抗辩权，应当按照双方合同约定的履行顺序进行履行。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，导致判决结果错误，请求二审法院依法改判。张科轩、尹菊文二审时答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。办案所涉的房屋土地使用的的登记人为向海峰，并非张文斌夫妇，张科轩夫妇之前对此并不知情，在知晓张文斌不是房屋的登记人后，张科轩夫妇为了保障自己的权利才延迟支付房屋余款，张科轩履行不安抗辩权的理由正当。本案没有约定解除和法定解除的情形。原审第三人向海峰、张玲二审时未提交书面答辩意见。各方当事人二审时均未向本院提交新的证据。经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，张文斌夫妇与张科轩夫妇签订了《房屋买卖合同》，双方签订合同的合同目的为张科轩取得房屋的所有权，张文斌获得房屋的价款，同时双方也应当尽到各自的义务，全面诚信的履行。双方签订合同后，张科轩夫妇陆续支付了房屋价款14万元，还余4万元未予支付，对该事实本院依据双方提交的证据予以确认。张科轩夫妇未按期交付余款的抗辩理由是涉案房屋的产权手续还未登记在张文斌夫妇名下。而双方在《房屋买卖合同》第五条约定，出卖人必须保证房产合法、权属清楚、属自有房屋，但实际上涉案房屋并未登记在张文斌夫妇名下，若张科轩夫妇继续履行合同义务将产生无法实现合同目的可能，在不能确保张文斌夫妇能付协助办理涉案房屋的土地使用权证的情况下，张科轩迟延履行义务的理由正当。张文斌夫妇以逾期支付房款为由要求解除合同，既无合同约定，也不符合法定解除的条件。对于张科轩反诉要求变更登记的请求，有事实和法律依据，在支付完毕购房款的情况下，张文斌应该予以协助。一审判决结果符合法律规定，张文斌夫妇的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当。万益斌的上诉理由不能成立，本院不予支持。经合议庭评议，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1165元，由上诉人张文斌、胡兴菊负担。本判决为终审判决。审判长 李 丽审判员 李志华审判员 杨 芳二〇一六年六月一日书记员 何奕娥