江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏12民终325号
上诉人（原审被告、反诉原告）：泰州市华泰调速电机厂，注册号321291600006714，住所地泰州医药高新区寺巷街道帅于村*组。
经营者：袁书兰，该厂厂长。
委托诉讼代理人：王景阳，江苏运泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王琦，江苏运泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：泰州市华泰纺织器材厂，统一社会信用代码91321291737808768N，住所地泰州医药高新区野徐镇仲联村。
投资人：汤粉华，该厂厂长。
委托诉讼代理人：曹华，江苏康政律师事务所律师。
上诉人泰州市华泰调速电机厂（以下简称华泰电机厂）因与被上诉人泰州市华泰纺织器材厂（以下简称华泰纺织厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服泰州医药高新技术产业开发区人民法院（2017）苏1291民初262号民事判决向本院提起上诉。本院于2018年1月24日立案受理后，依法组织合议庭审理，现已审理终结。
华泰电机厂的上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：1、不应当判令上诉人支付2016年11月15日的房屋使用费，租赁合同到期后因双方存在纠纷，上诉人没有立即搬离，纠纷应该通过合法途径解决，但被上诉人采用暴力手段阻止上诉人生产经营、殴打上诉人的负责人及员工，况且上诉人在9月11日房屋被拆除前一段时间就搬离租赁房屋，故房屋使用费计算到9月11日不当；2、一审认定华泰电机厂从租赁房屋搬离后未将房屋及室内装修装饰交付给被上诉人，现房屋已经拆除，房屋内的装修装饰已经灭失，故被上诉人无需承担华泰电机厂的装修装饰损失，该认定不当，因为被上诉人获得的拆迁补偿款中有上诉人的装修装饰损失（室号4），且一审还进行了评估，对评估报告是否采纳也未进行说明；3、征收决定在前，租赁合同到期在后，故设备搬迁费及停产停业损失应属于上诉人。
华泰纺织厂答辩称：1、双方签订的房屋租赁合同于2016年11月15日届满，被上诉人于届满前书面通知要求上诉人搬离房屋，但上诉人拒不搬离并一直占有使用；2、上诉人的自认可以证明该房屋上诉人并未交付给被上诉人，而是由上诉人直接交付给了房屋征收部门，被上诉人也从相关渠道了解到上诉人也与征收部门签订了相关补偿协议，因此上诉人向被上诉人主张所谓的装饰装修补偿没有事实及法律依据；3、本案是房屋租赁合同纠纷，所谓的搬迁费、停产停业损失系房屋征收过程中的相关补偿，该补偿与承租人无关。综上，请求驳回上诉人的上诉。
华泰纺织厂向一审法院提出诉讼请求：1、华泰电机厂立即腾空并交还所占用的房屋；2、华泰电机厂向华泰纺织厂支付房屋使用费暂计14000元（按200元/天的标准计算至华泰电机厂实际交还房屋之日止）；3、华泰电机厂承担本案的全部诉讼费用。
华泰电机厂向一审法院提出反诉请求：1、华泰纺织厂赔偿华泰电机厂停产停业损失、搬迁费300000元；2、反诉诉讼费用由华泰纺织厂承担。
一审法院查明：2009年9月22日至2014年11月15日期间，华泰纺织厂与华泰电机厂陆续签订租房、租赁协议五份，约定华泰纺织厂将其厂房内530平方米的车间出租给华泰电机厂使用。2015年11月15日，华泰纺织厂与华泰电机厂再次签订租赁协议一份，约定：一、华泰纺织厂将厂房内750㎡车间出租给华泰电机厂；二、租期为壹年（即自2015年11月15日起至2016年11月15日）；三、租金为陆万元正。租金缴付实际先缴后用的方式；四、租期届满时，该出租房屋华泰纺织厂仍继续出租，在同等条件下华泰电机厂有优先承租权。五、华泰电机厂在租用期满后不再租用的情况下于2016年11月15日前需将出租房内的货物、杂物清出，并保证出租房屋的完好，如有损坏，应照价赔偿或修复；六、本协议签订后，双方须严格履行。如有违约，违约方须向守约方缴纳年租金一倍的违约金。协议签订后，华泰电机厂依约给付租金并使用租赁房屋。
2016年8月8日，泰州医药高新技术产业开发区拆迁安置管理办公室作出关于开展中国医药城小学项目房屋及附着物搬迁调查的通知；同年8月26日，泰州医药高新技术产业开发区拆迁安置管理办公室作出关于《中国医药城小学项目国有土地上房屋征收补偿方案（草案）》公开征求意见的通知及房屋征收补偿方案（草案）；同年10月12日，泰州医药高新技术产业开发区管理委员会作出，关于中国医药城小学项目国有土地上房屋征收补偿方案的公告及关于中国医药城小学项目国有土地上房屋征收的决定。
2016年10月10日，华泰纺织厂向华泰电机厂（袁书兰）发出房屋租赁合同期满不再续租通知书，载明：一、请华泰电机厂（袁书兰）在协议期满（2016年11月15日）前搬出厂房，如期交还厂房；二、在搬出过程中应保护好厂房及水、电、暖等设备设施，确保厂房及水、电、暖等设备设施的完好性，交清水费、电费。如厂房及水、电、暖等设备设施出现损坏，应给予赔偿或维修；三、如华泰电机厂（袁书兰）未搬离或未全部搬离，视为华泰电机厂（袁书兰）遗弃剩余物品，华泰纺织厂有权自行收回厂房并清理，完成恢复原状、拆除、搬出和修复工作，清理时，不会保管华泰电机厂（袁书兰）的任何剩余物品，所有物品将视为放弃物做废品处理，并且由此所产生的全部费用应由华泰电机厂（袁书兰）承担。
2017年6月28日，泰州华信药业投资有限公司与华泰纺织厂签订住宅搬迁补偿安置协议书，约定华泰纺织厂于2017年7月30日搬迁坐落于仲联村的房屋，泰州华信药业投资有限公司补偿华泰纺织厂合计人民币壹仟壹佰陆拾叁万肆仟拐佰柒拾叁元。案涉租赁厂房亦坐落于在上述搬迁房屋范围内。实施服务单位为泰州市兴城房屋征收服务中心。后案涉租赁厂房于2017年9月11日被拆除。
2017年10月17日，泰州市兴城房屋征收服务中心出具说明一份，载明：华泰纺织厂与华泰电机厂是房屋出租人和承租人关系。经拆迁公司，评估公司现场勘察确认，4#厂房为华泰电机厂承租，其面积为884.4平方米，评估价:1088219元，房屋重置价为1088219元×2=2176438元，停产停业损失补偿为2176438元×10%=217643.8元（实际华泰电机厂承租合同为750平方米房屋重置价为922845×2=1845690元，停产停业损失补偿为1845690元×10%=184569元），此款结算在华泰纺织厂。
2017年10月20日，泰州市兴城房屋征收服务中心出具情况说明一份，载明：1、根据房屋征收的相关法律规定以及政策，停产停业损失的补偿应补偿给房屋的所有权人即被征收人华泰纺织厂；2、我中心从未确认184569元（750㎡租赁房屋）的停产停业损失应当归华泰电机厂所有；3、对于房屋征收是否导致华泰电机厂存在停产停业的损失以及停产停业损失的大小，应当由贵院结合案情依法做出认定；4、关于承租户和产权人之间的一切纠纷本单位不作任何判定。
泰州市兴城房屋征收服务中心工作人员陈慧伟当庭作证证明：停产停业损失是征收人补偿给被征收人，案涉房屋的被征收人是华泰纺织厂。对于停产停业损失，征收服务中心不作判定，一切由法院依法处理。
另查明，案涉租赁厂房未领取建设工程规划许可证。
审理过程中，一审法院依法委托泰州永诚房地产土地资产评估有限公司对租赁厂房内已形成附合的装饰装修物及建筑物现值进行评估。经评估，共计39项财物，确定价值为29000元。华泰电机厂对评估报告中的隔断墙、防盗窗、四个探头等提出异议，鉴定人到庭接受了质询。
一审法院认为：本案的争议焦点为：一、案涉租赁协议是否有效，如果租赁合同无效，对租赁财产、房屋占有使用费、装饰装修物怎么处理；二、华泰电机厂主张华泰纺织厂赔偿停产停业损失、搬迁费300000元应否支持。
关于争议焦点一，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。案涉租赁房屋，未依法取得建设工程规划许可证，故双方就该房屋签订的租赁协议自然无效。无效合同自始无效，因华泰电机厂实际使用了租赁房屋，故其已支付的租赁期间内的房屋占有使用费即租金，华泰纺织厂不予返还。因华泰电机厂已从租赁房屋中搬离，租赁房屋也已被拆除，华泰纺织厂也与拆迁部门签订了搬迁补偿安置协议，故对华泰纺织厂要求华泰电机厂立即腾空并交还所占用的房屋，应不予支持。
对于租赁期限届满后，华泰电机厂占有使用房屋形成的房屋占有使用费，依照相关法律规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持，华泰纺织厂现主张的200元/天标准偏高，应当参照租赁协议约定的租金标准60000元/年计算，期限应自2016年11月16日起至2017年9月11日止。
对于装饰装修物的处理，根据相关规定，租赁协议无效，承租人经出租人同意装饰装修，出租人不同意利用的，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除；已形成附合的装饰装修物，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，租赁协议无效，华泰纺织厂存在过错，本应分担华泰电机厂在租赁房屋内已形成附合的装饰装修物的现值损失，但华泰电机厂从租赁房屋搬离后，并未将房屋及室内装饰装修交付给华泰纺织厂，现房屋已拆除，房屋内的装饰装修业已灭失，故华泰纺织厂无需再承担华泰电机厂的装饰装修损失。
关于争议焦点二，华泰电机厂认为案涉房屋被征收、拆除，相关费用已补偿给房屋所有权人即华泰纺织厂，该补偿费用中涉及的停产停业损失，应归华泰电机厂所有。对此，一审法院认为，1、华泰纺织厂本身是企业，其房屋被征收，相关部门理应补偿其停产停业损失，华泰电机厂并无证据证明该项补偿应归华泰电机厂所有；2、房屋租赁合同租赁期限内，租赁房屋被拆迁的，房屋租赁合同应当终止履行。出租人不知道租赁房屋将被拆迁，出租的租赁房屋被拆迁后，出租人应当在拆迁补偿范围内对承租人的损失予以补偿。本案所涉租赁房屋并没有在租赁期限内被拆迁，故华泰电机厂要求华泰纺织厂赔偿其停产停业损失没有法律依据；3、在租赁期限届满前，华泰纺织厂已向华泰电机厂发出不再续租通知书，故在租赁期限届满后，华泰电机厂理应及时履行腾房交付义务，同时另行寻找经营地点，但华泰电机厂一直拒绝履行该义务，对因华泰电机厂自身行为造成损失的扩大，也应当由华泰电机厂自行承担；4、关于搬迁费，本案性质上属于租赁合同纠纷，对华泰电机厂来讲并不存在所谓搬迁费，同时华泰电机厂亦无证据证明华泰纺织厂拆迁补偿款中有华泰电机厂应得的搬迁费，故该主张不予采纳。综上，对华泰电机厂要求华泰纺织厂赔偿其停产停业损失、搬迁费300000元的请求，应不予支持。
综上，华泰纺织厂的诉讼请求部分成立，华泰电机厂的诉讼请求无事实和法律依据。一审依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，作出如下判决：一、泰州市华泰调速电机厂于判决生效之日起十日内支付泰州市华泰纺织器材厂自2016年11月16日起至2017年9月11日止的房屋使用费（按60000元/年计算）；二、驳回泰州市华泰纺织器材厂的其他诉讼请求；三、驳回泰州市华泰调速电机厂的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费150元、评估费8400元，合计8550元，由泰州市华泰纺织器材厂负担4275元，泰州市华泰调速电机厂负担4275元。反诉案件受理费2900元，由泰州市华泰调速电机厂负担。
本院二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人华泰电机厂提供交房验收单复印件、签约凭证、资金领取表、药城小学项目厂房搬迁记账凭证、行政单位结算单各一份，证明被上诉人在2017年7月10日前搬迁，后被上诉人实际于2017年7月1日将钥匙交给拆迁公司并约定一切权物与被上诉人无关，后领取了搬迁补偿款。被上诉人华泰纺织厂对上诉人提交的复印件的真实性有异议，对其他证据的真实性无异议，但认为被上诉人交付的是被上诉人自己控制的房屋，由上诉人非法占有的房屋被上诉人一直未能交付。被上诉人华泰纺织厂提供上诉人负责人袁书兰与泰州市华信药业投资有限公司签订的补充协议复印件一份，证明上诉人已经从征收部门领取了相应的补偿款。上诉人华泰电机厂对该证据的真实性没有异议，但认为协议所涉款项是上诉人领取的设备的搬迁费用及搬迁过程中设备的损失即搬损。
二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为：本案争议焦点为，1、房屋占有使用费、装饰装修物如何处理；2、华泰电机厂主张华泰纺织厂赔偿停产停业损失、搬迁费300000元应否支持。
关于争议焦点1，依据华泰电机厂的陈述其未能在合同期满前将房屋交还华泰纺织厂，其在租赁合同到期后占用租赁房屋应当支付房屋使用费，租赁房屋系2017年9月11日被拆除，华泰电机厂陈述其是9月11日之前已经搬离租赁房屋，但没有证据证明华泰电机厂在9月11日之前搬离租赁房屋并告知华泰纺织厂或将房屋交付华泰纺织厂，故房屋使用费应当计算至2017年9月11日。华泰电机厂提供的房屋验收单系复印件不能作为证据使用；其提供签约凭证中反映了拆迁的面积、补偿方式、补偿数额以及约定2017年7月10日交房等内容，故该证据不能证明华泰电机厂不需要支付房屋使用费；资金领取表、药城小学项目厂房搬迁记账凭证、行政单位结算单中反映华泰纺织厂预领取300多万元拆迁款的时间是在2017年9月11日之后，而依据华泰电机厂提供的签约凭证及一审中的拆迁协议，拆迁协议签订时间是2017年6月28日，按约定华泰纺织厂交房时间为2017年7月10日前并在交房5日后可先行结算补偿总额的30%，故前述证据亦不能证明华泰电机厂不需要支付房屋使用费。关于华泰电机厂所提的装修装潢损失，经查，华泰纺织厂的一审诉讼请求、华泰电机厂的一审反诉请求均未涉及要求处理租赁房屋的装修装潢损失，故一审对此作出认定不当，二审中亦不应对此进行处理，华泰电机厂可另行诉讼。
关于争议焦点二，本案所涉租赁房屋并没有在租赁期限内被拆迁，故华泰电机厂要求华泰纺织厂赔偿其停产停业损失没有法律依据，且在租赁期限届满前，华泰纺织厂已向华泰电机厂发出不再续租通知书，故在租赁期限届满后，华泰电机厂理应及时履行腾房交付义务，同时另行寻找经营地点，但华泰电机厂一直拒绝履行该义务，对因华泰电机厂自身行为造成损失的扩大，也应当由华泰电机厂自行承担。关于搬迁费，本案性质上属于租赁合同纠纷，对华泰电机厂来讲并不存在所谓搬迁费，同时华泰电机厂亦无证据证明华泰纺织厂拆迁补偿款中有华泰电机厂应得的搬迁费，故该主张应不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。上诉人上诉所称事实和理由不能成立，其上诉请求应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定,判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1525元，由上诉人泰州市华泰调速电机厂负担。
本判决为终审判决。
审判长 王军强
审判员 顾连凤
审判员 潘贻杰
二〇一八年三月二十六日
书记员 陆超凡