广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0783民初296号原告：廖承恩，男，1977年12月4日出生，汉族，住开平市。原告：张绮蓝，女，1982年12月26日出生，汉族，住开平市。两原告的共同委托诉讼代理人：关伟均，男，是广东维盛律师事务所律师。两原告的共同委托诉讼代理人：吴绮慈，女，是广东维盛律师事务所律师。被告：开平富琳裕邦房地产开发有限公司，住所地：开平市长沙区东兴大道爱民路2号东兴大厦7层南侧。法定代表人：牛加强，男，该公司董事长。委托诉讼代理人：梁炜俊，男，是广东风采新纪元律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓鸿发，男，是广东风采新纪元律师事务所律师。原告廖承恩、张绮蓝与被告开平富琳裕邦房地产开发有限公司（以下简称富琳房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年1月16日立案后，依法适用简易程序审理，并于同年3月20日公开开庭审理了本案。原告廖承恩本人、原告廖承恩、张绮蓝的共同委托诉讼代理人关伟均和被告富琳房产公司的委托诉讼代理人梁炜俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖承恩、张绮蓝向本院提出诉讼请求：1、被告支付逾期交付房屋违约金125360元（以房屋价款688034元为基数，从2014年12月31日计至2017年6月29日，按已交付房价款每日万分之二计算）给原告；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告向被告购买坐落于开平市××办事处××号裕邦新外滩××幢××座1001房，建筑面积143.57平方米，金额688034元，房屋交付期限为2014年12月30日前，逾期超过180日后，买受人有权解除合同，继续履行合同的，被告应自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日支付已交付房价款万分之五的违约金。但被告未按约定向原告交付房屋，应向原告支付违约金125360元。为了维护自身的合法权益，原告特起诉提出上述请求。被告富琳房产公司辩称，一、被答辩人请求的违约金过高，应当予以调整。答辩人逾期交付涉案房屋给被答辩人使用，由此给被答辩人所造成的损失主要表现为被答辩人不能对房屋进行占有使用，该损失可以量化为涉案房屋的租赁收益或者租赁替代房屋用于使用所产生的租金损失。而涉案房屋处于开平市城区边缘地带，属于城乡结合部。根据江门市经华万达资产评估土地房地产估价有限公司评定的同地段同类房屋租金的《评估报告》，可以证明与被答辩人所购买的房屋属同地段同类房屋的租金标准为每平方米16.6元/月。被答辩人所购买的房屋面积为143.57平方米，也就是说被答辩人所购房屋每月租金为2383.26元，而且答辩人基于合同应交付给被答辩人的房屋是毛坯房屋。根据公平原则，答辩人恳请贵院对被答辩人主张的违约金计算方式予以调整。二、被答辩人的部分诉讼请求已过诉讼时效，不应获得支持。根据《广东省商品房买卖合同》的约定，答辩人应于2014年12月30日前将涉案房屋交付给被答辩人。也就是说，被答辩人的权利自2014年12月31日起就开始受到损害，被答辩人要求答辩人支付逾期交房违约金的诉讼时效期间应从2014年12月31日起计算。在《民法总则》实施之前，依据《民法通则》有关诉讼时效的规定，被答辩人要求答辩人支付逾期交房违约金的诉讼时效应为两年。截止至答辩人起诉前，被答辩人从未向答辩人主张支付逾期交房违约金，所以被答辩人要求答辩人支付2015年1月1日至2015年9月30日的逾期交房违约金已超过法定的两年诉讼时效，不应获得支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据，本院认定如下：富琳房产公司提交的《房地产租赁估价报告》复印件一份：该报告是富琳房产公司委托有资质的估价机构和估价人员就涉案房屋所在相同地段房屋的租赁价值所作的估价报告，具有真实性、合法性和关联性，本院予以采纳。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落开平市三埠迳头××路××号（原规划道路之一）之一土地（国有土地使用权证号：开府国用（2013）第0××9号）和开平市三埠迳头金绍围之一土地（国有土地使用权证号：开府国用（2013）第0××1号）的使用权人均为富琳房产公司，土地使用面积分别为1894.92平方米和3204.50平方米。富琳房产公司于2013年开始在该土地上开发建设商品房，2013年12月24日取得开发项目名称为“裕邦新外滩××幢住宅楼”的商品房预售许可证（编号：开预许字第2013272号），许可证期限为2013年12月24日至2017年12月24日。2013年12月30日至2014年1月23日期间，富琳房产公司和廖承恩、张绮蓝签订一份《广东省商品房买卖合同》，约定廖承恩、张绮蓝向富琳房产公司购买上述开发项目的商品房：开平市××办事处××号裕邦新外滩××幢××座1001房（以下简称涉案商品房），建筑面积为143.57平方米，房屋总价款为688034元。合同第八条关于交付期限的约定为：“出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第（空白）种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房项目已办理初始登记手续；5、出卖人承诺在该交付使用日起三个月内提供由相关单位出具的工程竣工验收报告（即单体竣工通过验收报告）。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、遭遇异常天气、异常地质情况、市政规划改变、公共垄断、突发性社会事件和政府行为而导致工期延误的；3、其他非甲方原因需延期交付使用的情形。”；第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定为：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：……（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。”签订合同后，廖承恩、张绮蓝向富琳房产公司付清了全部购房款688034元。房屋建设过程中，富琳房产公司因自身资金出现问题导致工程停工，未能按合同约定的期限于2014年12月30日前将涉案商品房交付给廖承恩、张绮蓝使用。直至2017年6月30日，富琳房产公司将涉案商品房交付给廖承恩、张绮蓝，廖承恩、张绮蓝进行了房屋验收，随后对房屋进行装修并入住。另查明，2016年1月16日，富琳房产公司和廖承恩、张绮蓝等购房业主在开平市潭江半岛酒店协商包含涉案商品房在内的“裕邦·新外滩”开发项目逾期交房的违约赔偿问题。富琳房产公司向廖承恩、张绮蓝发放了面额为5000元的现金券一张和面额为10000元的现金抵扣券一张作为逾期交付房屋的补偿。现金券背面载明：“1、老业主凭此券、身份证、认购协议书和邀请函，可到裕邦·新外滩售楼处兑换现金；2、现金兑换时间：2016年1月18日开始为8幢公寓业主兑换时间，2016年1月25日开始为4幢业主兑换时间，2016年2月15日开始为1、2幢业主兑换时间；3、本券长期有效，此券仅限使用一次，用后作废。”；现金抵扣券背面载明：“1、新客户凭此券购买裕邦·新外滩物业可抵扣房款或物业管理费10000元；2、此券的有效期为2016年1月9日至2016年4月9日，过期作废。”后廖承恩、张绮蓝持面额为5000元的现金券请求富琳房产公司兑换现金，富琳房产公司以廖承恩、张绮蓝没有签订补充协议为由不予兑换。故上述现金券至今没有被兑换，现金抵扣券也没有使用。庭审过程中，廖承恩、张绮蓝明确表示因富琳房产公司一再违约，其不再主张兑换该现金券，要求富琳房产公司直接支付逾期交房违约金。今年一月，廖承恩、张绮蓝以富琳房产公司逾期交付涉案商品房为由提起本案诉讼。庭审过程中，富琳房产公司对其因自身原因导致逾期交付房屋的事实无异议，但认为廖承恩、张绮蓝的部分违约金请求已过诉讼时效且标准过高，请求参照同地段房屋的租金标准调低，并提供了由江门市经华万达资产评估土地房地产估价有限公司于2017年9月7日出具的《房地产租赁估价报告》。该报告书载明：开平市××办事处××号裕邦新外滩4幢2座06住宅（90.63㎡）的正常市场租赁价值为1504元/月，单价为16.6元/（㎡·月）。另经原、被告双方确认，除涉案购房合同外，双方没有就房屋交付、逾期交付违约责任等签订其他书面补充协议。涉案商品房所在的“裕邦新外滩××幢住宅楼”开发项目未取得综合验收报告，富琳房产公司就其逾期交付房屋的行为没有支付廖承恩、张绮蓝任何违约金。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。涉案商品房所在的建设项目已于2013年12月24日取得商品房预售许可证，廖承恩、张绮蓝与富琳房产公司于2013年12月30日至2014年1月23日期间签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性效力性规定，应合法有效，双方应当全面、诚实地履行。庭审过程中，原、被告对廖承恩、张绮蓝已全额交付购房款、富琳房产公司因自身原因未按照约定的期限交付涉案商品房，直到2017年6月30日才交付房屋给廖承恩、张绮蓝使用、富琳房产公司于2016年1月16日向廖承恩、张绮蓝发放现金券和现金抵扣券作为涉案房屋逾期交付的违约补偿等事实均无异议，本院予以认可。富琳房产公司逾期交付商品房的行为已明显违反双方签订的《广东省商品房买卖合同》的约定，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”和《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”及第一百九十二条的规定，廖承恩、张绮蓝请求富琳房产公司承担逾期交房违约责任，自逾期交房之日起至其接收房屋之日止（即2014年12月31日至2017年6月29日）支付逾期交房违约金理据充足，本院予以支持。富琳房产公司抗辩认为廖承恩、张绮蓝的部分诉请已过诉讼时效依据不足，本院不予采纳。廖承恩、张绮蓝主张按已交付房价款每日万分之二的标准计付逾期交房违约金，富琳房产公司认为该标准过高，请求参照同地段同类房屋的租金标准予以调整。根据合同法第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”；《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。”的规定，本院综合涉案购房合同的履行情况、涉案商品房同地段同类房屋的租金价格和廖承恩、张绮蓝因富琳房产公司逾期交付房屋造成的实际损失情况等因素考虑，酌定逾期交房违约金按已交付房价款每日万分之二的标准计付较为合理，对廖承恩、张绮蓝的诉请予以支持。计算得富琳房产公司应支付廖承恩、张绮蓝2014年12月31日至2017年6月29日（共912天）期间的逾期交房违约金125497.40元（688034元×912天×2?=125497.40元）。廖承恩、张绮蓝主张的125360元没有超过上述标准，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十六条、第十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：被告开平富琳裕邦房地产开发有限公司应在本判决生效之日起10日内支付2014年12月31日至2017年6月29日期间的逾期交付商品房违约金125360元给原告廖承恩、张绮蓝。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2807元，适用简易程序减半收取计1403元，由被告开平富琳裕邦房地产开发有限公司负担。原告已缴纳1650元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  许眉笑二〇一八年五月二日书记员  梁佩琼