江苏省苏州市吴江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吴江太民初字第00657号
原告俞亚平。
委托代理人王秋明，江苏国济律师事务所律师。
被告吴江市明成包装材料有限公司。
法定代表人周成国，系执行董事。
委托代理人朱永年，江苏恒渊律师事务所律师。
委托代理人杜尉，江苏恒渊律师事务所律师。
原告俞亚平与被告吴江市明成包装材料有限公司（以下简称明成公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月19日立案受理。依法由审判员李文苑、人民陪审员黄惠荣、徐火观组成合议庭适用普通程序于2016年2月14日、2016年2月29日公开开庭进行了审理。原告俞亚平的委托代理人王秋明、被告明成公司的委托代理人朱永年、杜尉到庭参加第一次庭审。原告俞亚平的委托代理人王秋明、被告明成公司的委托代理人朱永年到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。
原告俞亚平诉称：2010年11月16日，原告与吴江市横扇镇集体资产经营公司签订《资产转让协议》，原告受让了原菀坪建筑材料厂的土地使用权，当时原告就已经在政府的同意下建有合计约2000平方米的标准厂房、办公楼、仓库等设施。由于该地块属于集体所有，故至今尚未办理房产证及土地证。原告与被告的股东陈XX系二十年的朋友，其知道原告与一些外资企业有往来。2010年底陈XX告知原告其有一家公司即被告，业务少，经营的不好，想要进驻外资企业，提出要租用原告的标准厂房（因为与外资企业合作，需要外资企业的招标审核，必须要具备完整的办公楼，标准车间及仓库等），并提出请原告做总经理，负责外资订单。于是双方达成口头协议，被告租用原告约2000平方米的厂房，年租金20万元。2011年1月，被告开始装修，包括办公楼一楼门头、水电改装、电线改装、车间地坪漆等，后被告陆续搬运了设备。2011年4月被告在原告厂房正式生产，2011年5月18日放鞭炮庆祝。因装纸箱需要大型货车的进入，故被告又向村委会租用了厂门口的一块桔园作为停车场。随着业务量的不断增加，被告定购了一台全自动的大型设备，现有的车间和仓库已经不够使用。2012年6月，被告又与他人签订了合同租用位于同安路的新厂房。之前，原告就房租问题与陈XX提过，但陈XX称公司发展快，资金不足，又在原告处生产，房租不会抵赖的。原告心想与陈XX系20年的朋友，且在自己厂房生产，业务也很好，是不会赖掉的。2012年6月，被告签了租用同安路厂房的合同后，原告又一次向陈XX提起房租问题，陈XX称公司新购了设备，又要搬新厂房，资金严重不足。在原告的一再讨要下，陈XX提出要原告以房租抵股份的形式进入公司，并在2012年7月30日进行了股权转让变更，原告妻子安X取得了被告33%的股份，价值165000元。因为原告曾被公安处分过，怕对被告以后的发展有影响，所以就把股份变更在原告妻子安X名下。由于165000元并不能抵全部租金，原告向陈XX及周成国讨要剩余租金。陈XX提出由于新设备的进入，公司固定资产增加等原因，需要工商注册增资。于是，被告于2012年8月2日将剩余租金165000元转入安X账户，用于增资。2012年6月，被告开始装修同安路的新厂房，在此期间，被告在原告处仍在正常生产，至2012年9月底才全部搬离。被告搬入新厂房后，随着订单的不断增加，原材料的供应量也越来越大。此时，供应商却打电话来反应采购员私拿回扣的问题。因当时是周成国负责采购，原告即找陈XX向周成国理论。后原告发现陈XX早就知道此事且参与其中。在这样被合伙人欺骗的情况下，原告提出要离开公司，将33%的股份转让给陈XX，并签订了股权变更合同。2013年1月15日办理股权变更登记，变更过程中，周成国及陈XX又称要每人各要原告一半股份，原告也没多想即在原合同上签字了。2013年2月7日、2013年3月12日，原告合计收到股权转让款10万元。余款经催讨无果后，原告于2014年1月10日起诉。后法院判决周成国、陈XX败诉，支付原告股权转让款23万元。2014年2月11日，明成公司却以原告妻子安X未支付股权转让款及借款为由向法院起诉。因原告无证据证明系以股份抵租金的事实，故败诉。后原告上诉，亦于2014年12月被苏州中院维持原判。至此，原告才知道周成国及陈XX违背了当初与原告约定的以股份抵租金的事实。故原告于2015年10月向吴江区法院起诉，请求：1、被告明成公司支付原告租金35万元；2、本案诉讼费由被告承担。
被告明成公司辩称：原被告间不存在口头约定租金的事实，被告使用原告的部分车间是经双方约定的无偿使用。当时被告听说包括菀坪建筑材料厂附近的厂房都要拆迁。原告找到被告公司股东陈XX，要求被告搬迁到菀坪建筑材料厂里生产纸箱。因当时菀坪建筑材料厂已停产，而拆迁时若有企业正常生产经营，政府需赔偿企业停业损失。故原被告双方口头约定：1、被告可以无偿使用原告的部分车间，但停业损失的补偿归原告所有；2、原告要求入伙，共同经营企业；3、毛坯车间的改建、外墙喷砂、场地平整、办公室装修、水电三通、停车场翻建、地坪等建设所需的费用由被告承担，且被告搬出后，归原告所有。被告原承租诚心村的车间为1000平方米左右，期限为2011年至2012年，年租金88000元。而被告使用原告的车间及办公室也仅为1200平方米，不可能对企业的产能有较大突破，而且搬迁要花费巨大的搬迁费用及改建、装修费用。若原告再要求被告支付年租金20万元，则对被告属无利可图的行为。2011年4-5月被告进入原告厂房开始装修并使用，原告的车间是预浇水泥制品，车间内柱子很多，分隔成很多小间，不适合被告使用，故被告只使用了原告的一个车间。后因接到大订单，原告处无法满足被告的生产，所以被告就于2012年6月搬迁至位于同安路的新厂房。自被告搬离原告处已达三年多时间。在此期间，原告没有向被告主张过租金，反而在2014年1月向被告二股东提出了股权转让之诉，并没有提出租赁合同之诉。这足以说明原被告之间并没有约定租金的事实。根据法律规定，延付或拒付租金的，诉讼时效为一年。所以原告的诉请已经超过诉讼时效。综上，请求法院驳回原告诉请。
经审理查明：2010年11月16日，吴江市横扇镇集体资产经营公司作为甲方，俞亚平作为乙方，签订《资产转让协议》，约定考虑到原菀坪建筑材料厂的土地属历史遗留问题，基础设施较差，且乙方自建厂房等事实。故甲方将原菀坪建筑材料厂的土地使用权转让给乙方，占地面积2429.56平方米。
2015年10月15日，松陵镇新湖村村民委员会出具证明，内容为明成公司于2011年初至2012年下半年在吴江区松陵镇新湖村14组原菀坪建筑材料厂内生产经营。
2011年1月至2011年4月，明成公司开具的增值税专用发票中载明的地址为吴江区横扇镇诚心村。2011年5月，明成公司开具的增值税专用发票中载明的地址为吴江区横扇镇新湖村。
（2014）吴江民初字第0352号案件中，俞亚平申请证人许某出庭作证，证人称明成公司于2012年6月搬离俞亚平厂房。
庭审中，俞亚平申请证人张某出庭作证，证人陈述主要内容为，证人承包的桔园位于俞亚平厂房门口。明成公司自农历2010年年底开始装修，后来陆陆续续搬进俞亚平厂房，并挂出了明成公司的厂牌。明成公司使用俞亚平的厂房到第二年橘子成熟之前，大约是9、10月份，因为当时明成公司员工去证人桔园采过橘子。
2016年1月15日，松陵镇诚心村村民委员会出具证明，内容为明成公司在2011年至2012年租赁了诚心村村委会的2幢标准厂房，计986平方米，年租金88000元。
另查明：2010年1月14日，陈XX与周成国注册成立了明成公司，注册资本为50万元，陈XX认缴出资额245000元，实缴出资额为245000元，占公司注册资本的49%。周成国认缴出资额为255000元，实缴出资额为255000元，占公司注册资本的51%。2012年7月30日，安X与陈XX、周成国签订股权转让协议，约定由陈XX将其持有的公司股权15%，周成国将其持有的公司股权18%，分别以7.5万元和9万元转让给安X，安X于2012年7月30日前将股权转让款以现金方式一次性交付陈XX、周成国。同日明成公司召开股东会，通过决议认可上述转让。至此，陈XX对明成公司的持股比例为34%，周成国对明成公司的持股比例为33%，安X对明成公司的持股比例为33%。基于上述股权转让，双方于2012年8月1日至工商部门办理了股权变更登记手续。2012年8月2日，明成公司作出股东会决议决定对公司注册资本申请增资50万元，同日明成公司通过银行向安X账户内转入165000元，随后安X又转入明成公司帐户165000元，至此安X对应由其增资部分通过了足额认缴并进行了验资。2013年1月15日，安X与陈XX、周成国签订股权转让协议，约定由安X将其持有的公司股权15%以15万元转让给陈XX，将其持有的公司股权18%以18万元转让给周成国，同日明成公司召开股东会，通过决议认可上述转让，至此，安X不再持有明成公司股权。明成公司、安X确认，安X2012年7月30日和2013年1月15日受让、转让股权的价格是以安X所受让、转让的股权占公司股权比例乘以当时公司注册资金金额确定。
再查明：安X与周成国、陈XX就两次股权转让分别向本院提起诉讼，本院（2014）吴江商初字第0199号民事判决书判决：安X应于本判决生效后十日内支付周成国股权转让款90000元并赔偿相应的利息损失；（2014）吴江商初字第0200号民事判决书判决：安X应于本判决生效后十日内支付陈XX股权转让款75000元并赔偿相应的利息损失。本院（2014）吴江商初字第0100号民事判决书判决：周成国应于本判决生效后十日内支付安X股权转让款130000元并赔偿相应的利息损失；（2014）吴江商初字第0101号民事判决书判决：陈XX应于本判决生效后十日内支付安X股权转让款100000元并赔偿相应的利息损失。(2014)吴江民初字第0352号民事判决书判决：安X、俞亚平于本判决生效之日起十日内返还明成公司借款本金165000元并支付利息。后安X、俞亚平不服(2014)吴江民初字第0352号民事判决书，上诉至苏州市中级人民法院，2014年12月8日苏州中院作出（2014）苏中民终字第03601号民事判决书，驳回上诉，维持原判。上述民事判决书已分别发生法律效力。
又查明：俞亚平、安X于1997年12月12日申请登记结婚。
以上事实，由原告提交的资产转让协议、村委会证明、证人证言、(2014)吴江民初字第0352号民事判决书、（2014）吴江商初字第0199号民事判决书、（2014）吴江商初字第0200号民事判决书、（2014）吴江商初字第0100号民事判决书、（2014）吴江商初字第0101号民事判决书、（2014）苏中民终字第03601号民事判决书，被告提交的村委会证明、证人证言、增值税专用发票及原被告的庭审陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为：原告认为其与被告之间存在口头租赁协议，被告于2011年1月至2012年9月使用原告厂房，双方约定年租金20万元。被告抗辩认为，其确实于2011年4-5月至2012年6月使用了原告厂房，但因为包括原告厂房附近将要拆迁，原告为了获得拆迁补偿，故同意被告无偿使用，且原告亦在被告同意下入股被告公司，被告更无必要支付租金。本院认为，关于拆迁一事，被告并未举证证明，根据商业合同等价有偿的原则，又因为原告建造的厂房尚未取得房产证及土地证，故被告使用原告厂房应支付相应占有使用费。关于使用时间。被告自认于2011年4-5月至原告厂房处开始装修并使用。2012年6月，被告与他人签订新的租赁合同后搬离原告处。原告认为被告于2011年1月开始装修，2011年4月进入原告处开始生产。2012年6月被告确实与他人签订新的租赁合同，但新的厂房需要装修，被告直至2011年9月才正式搬离原告处。原告向本院提交由新湖村村委会出具的证明及证人张某的证人证言。对于证人张某的证人证言因与原告俞亚平在另案中申请出庭的证人许某出具的证言相矛盾，故不予采信。对于村委会出具的证明，因无新湖村相关工作人员出庭作证，也无其他证据相佐证，故无法采信。因原告未能提交充分证据证明被告占有使用其厂房的时间，故根据被告的自认，使用期间确定为2011年4月至2012年6月。关于占有使用费标准。原告认为其厂房面积为2000平方米左右，年租金20万元，平均每月每平方米8.3元。被告自认其于2011年-2012年租赁的位于菀坪诚心村的厂房面积986平方米，年租金88000元，平均每月每平方米7.4元。因原告未能举证证明双方约定的占有使用费标准，本案所涉厂房亦位于菀坪地区，使用期间与被告自认的位于菀坪诚心村的厂房大体吻合，故本院酌情确定占有使用费标准为每月每平方米7.9元。关于占有使用面积。原告认为其厂房合计2000平方米左右，全部由被告使用。被告认为其只占有使用了原告的厂房和部分办公室合计1200平方米。本院认为，原告尚未取得房产证，不能证明厂房具体面积，被告自认使用面积为1200平方米，本院予以确认。关于诉讼时效问题。原告认为，原告自2012年7月开始向被告催讨租金，被告以资金紧张为由拒不支付，后同意原告以入股及增资冲抵租金。后被告却以冲抵租金的增资款系出借给原告及其妻子的借款为由起诉原告，此案经一审、二审，原告败诉。此时，原告才知道自己的权利受到了侵害，故于2015年10月诉至法院，并未超过诉讼时效。被告认为，被告搬离原告处已三年多，在此期间，原告没有向被告主张过租金。本案诉讼时效起算点是2012年7月1日，故原告诉请已超过诉讼时效。本院认为，原告称股权转让款及增资款系冲抵租金，故在原告及妻子未实际付款的情况下完成了股权变更登记及增资。被告认为系无偿使用原告厂房，应原告要求入股，在原告未支付股权转让款并向被告借款用于增资的情况下，完成股权转让及增资。相比较而言，本院认为原告的陈述更具合理性。其于2014年底才知道以股权转让款及增资款系冲抵占有使用费的权利被侵害，故其诉讼请求未超过诉讼时效。综上，被告应支付原告占有使用费132720（7.9*14*1200）元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
被告吴江市明成包装材料有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告俞亚平占有使用费132720元。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号：0706678011120100001793）
如果被告吴江市明成包装材料有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6550元、公告费650元，合计7200元。由原告俞亚平负担3596元，由被告吴江市明成包装材料有限公司负担3604元，被告吴江市明成包装材料有限公司应负担之数于本判决生效之日起十日内直接给付原告俞亚平，原告俞亚平已预交的案件受理费本院不再退回。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10555301040017676），并将已交上诉费的凭证提交本院。
审 判 长 李文苑
人民陪审员 徐火观
人民陪审员 黄惠荣
二〇一六年三月二十八日
书 记 员 高文倩