四川省峨眉山市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）峨眉民初字第1344号
原告：峨眉山市聚友物业服务有限公司，住所地四川省峨眉山市。
法定代表人：毛明寿，执行董事。
委托代理人：吕丽，女，生于1969年2月10日，汉族，峨眉山市聚友物业服务有限公司财务人员，住四川省峨眉山市（特别授权）。
被告：袁卫东，男，生于1969年2月14日，汉族，城镇居民，户籍所在地四川省峨眉山市。
原告峨眉山市聚友物业服务有限公司（以下简称“聚友物业公司”）诉被告袁卫东物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月30日立案受理后，依法由审判员郑欣适用简易程序于2015年8月19日、8月28日两次公开开庭进行审理，原告聚友物业公司法定代表人毛明寿、委托代理人吕丽，被告袁卫东均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告聚友物业公司诉称：被告于2008年10月购买了峨眉山市绥山镇某街某号某小区住房一套，并于2009年10月与原告办理了交接手续并入住。被告入住后，一直享受原告的物业管理服务，但从2012年1月以来，被告以其摩托车被盗为由一直拖欠物业费至今，经原告采取多种方式多次催收仍不缴纳，被告的违约行为已严重影响了原告的正常经营。为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求依法判令：被告缴纳2012年1月1日至2014年12月31日期间的物业管理费4608.00元及截至2015年5月30日的滞纳金6611.00元，共计11219.00元；被告承担本案诉讼费用。
被告袁卫东辩称：原告不按照物业合同约定提供物业服务，违约在先：1、2011年初，被告发现家中漏水并向原告反映，要求维修，原告却一再拖延，经多次协商未果，被告只得自己出钱对墙体进行维修，而自己一家因此也只能在外租房居住；2、原告不履行安全保卫义务，致使被告分别于2013年11月19日、2015年6月6日在某小区内被盗两辆摩托车，因原告没有按合同约定运转监控设备，使案发地成为监控盲区，被告多次找到原告要求调出监控协助调查破案都遭到拒绝；3、原告不履行对小区内车位的管理义务，车辆乱停乱放现象严重，严重影响小区居民的出行；4、原告物业管理人员缺乏责任心，陌生人随意进出，读卡器、防盗门形同虚设，小区内盗窃事件猖獗；5、小区内的路灯、监控器坏了以后，原告未及时进行维修，给小区带来安全隐患；6、原告没有按时将土地使用证和可视电话按时交付被告。综上，在原告纠正错误履约行为前，被告有权拒绝支付物业管理费用，更不应该存在滞纳金的问题，另外，原告收取了物业管理费，却不作为，应对被告的损失予以赔偿。
经审理查明：原告聚友物业公司系依法设立，具有物业管理服务资质的有限责任公司。被告袁卫东购买了犍为县玉津房地产开发有限公司开发的位于峨眉山市绥山镇某街某号的某小区房屋。
2012年1月1日，峨眉山市某业主委员会与原告签订《物业管理服务合同》一份，约定：委托聚友物业公司对某小区提供物业管理服务，物业管理费按照0.80元／月／平方米（建筑面积）的标准收取，支付期限为最少半年，支付时间为每年1月10日前或6月10日前；如业主未按期交纳费用，则应自逾期之日起按每日千分之三的标准给付滞纳金；合同有效期自2012年1月1日至2012年12月31日。2012年12月25日，峨眉山市某业主委员会与原告又签订《物业管理合同》一份，约定：委托聚友物业公司对某小区提供物业管理服务，六层以上的物业管理费按照1元／月／平方米（建筑面积）的标准收取，支付期限为最少半年，支付时间为每年1月10日前或6月10日前；如业主未按期交纳费用，则应自逾期之日起按每日千分之三的标准给付滞纳金；合同有效期自2013年1月1日至2013年12月31日。2013年12月1日，峨眉山市某业主委员会与原告再次签订《物业管理服务合同》一份，约定：委托聚友物业公司对某小区提供物业管理服务，六层以上的物业管理费按照1.10元／月／平方米（建筑面积）的标准收取，关于支付期限约定“业主和物业使用人应在每年一月份预交上半年物业费，每年七月份预交下半年物业费，也可自愿一次预缴全年物业服务费”；如业主未按期交纳费用，则应自逾期之日起按每日千分之三的标准给付滞纳金；合同有效期自2014年1月1日至2016年12月31日。被告于2012年12月4日缴纳了2011年1月到12月期间的物业管理费1272元。其后，被告以摩托车被盗及原告未履行合同义务为由，怠于交纳2012年1月1日起至2014年12月31日期间的物业管理费。2015年6月30日，原告诉至本院，要求判如前所述。第二次庭审中，原告将滞纳金的计付标准变更为按日万分之三计算。
以上事实，有原告提供的企业法人营业执照、组织机构代码证、物业服务企业资质证书、《前期物业服务委托合同》、《服务协议》、《物业管理服务合同》两份、《物业管理合同》、物业服务费收据以及本案庭审笔录在案佐证。
本院认为：最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业公司签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持”。据此，被告所在某小区的业主委员会与原告签订的物业服务合同对包括被告在内的全体业主均具有约束力。原告在合同签订后也按照合同约定提供了相关服务，因此被告作为业主，应当按合同的约定履行交纳物业管理费的义务，因被告未按时交纳，已构成违约，应承担相应违约责任。原告要求被告支付2012年1月1日起至2014年12月31日期间的物业管理费的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。但原告所计算的金额有误，根据原告主张的金额及时间段，被告拖欠的物业管理费总额为4598.82元（2012年1月1日至2012年12月31日物业管理费1268.64元（0.80元／月／平方米×132.15平方米×12个月）＋2013年1月1日至2013年12月31日物业管理费1585.80元（1.00元／月／平方米×132.15平方米×12个月）＋2014年1月1日至2014年12月31日物业管理费1744.38元（1.10元／月／平方米×132.15平方米×12个月）］。对原告诉请中超出该部分之外的金额，本院不予支持。
对于原告要求被告支付因拖欠物业管理费所产生的滞纳金，具有违约金性质，因被告未按约交纳物业管理费，构成违约，应承担违约责任，本院予以支持。根据双方合同约定，2012年1月1日至2013年12月31日，被告应于每年1月10日前、6月10日前缴纳半年的物业管理费；2014年1月1日至2014年12月31日，被告应于当年1月31日前、7月31日前缴纳半年的物业管理费，逾期未缴则从逾期之日起按每日千分之三的标准计付滞纳金。但庭审中，原告诉请上述三年滞纳金均从次年的1月1日开始计算，并自愿将计算标准降低为日万分之三，据此，被告应承担的滞纳金金额为657.90元（1268.64元×0.0003×880天=334.92元＋1585.80天×0.0003×515天=245.01元＋1744.38元×0.0003×149天=77.97元）。
鉴于物业服务的区域性和业主交纳物业服务费用的个体性，物业服务企业与业主应各自履行服务义务和交费义务，物业服务企业不得因部分业主未交纳服务费而拒绝提供物业服务或降低服务质量，业主也不得依据其对物业服务质量优劣的评判而拒绝履行交费义务。本案被告袁卫东虽认为原告提供的物业管理服务不到位导致其财产损失因而拒付物业管理费，但因其未能就此提供充分有效的证据予以证明，故本院不予采纳。如被告袁卫东可以提供充分有效的证据证明原告存在不履行或不完全履行物业服务义务的违约行为且该行为对其造成了实际损失，则可就此另案请求原告承担相应责任。
综上，被告应向原告支付2012年1月1日起至2014年12月31日期间的物业管理费4598.82元、滞纳金657.90元，合计5256.72元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、本判决生效之日起十五日内，被告袁卫东向原告峨眉山市聚友物业服务有限公司支付物业管理费、滞纳金共计5256.72元；
二、驳回原告峨眉山市聚友物业服务有限公司的其它诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元（已减半），由被告袁卫东负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。
审判员 郑欣
二〇一五年八月二十八日
书记员 杨利
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自已提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。