黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）齐民初字第9号
原告张鹏，住哈尔滨市道里区.
委托代理人王德威，黑龙江天扩律师事务所律师。
被告张明善，住齐齐哈尔市.
被告冯智娆，住齐齐哈尔市.
二被告的共同委托代理人赵东辉，黑龙江百烁律师事务所律师。
二被告的共同委托代理人李中华，黑龙江百烁律师事务所律师。
原告张鹏为与被告张明善、冯智娆房屋买卖合同纠纷一
案，原告张鹏于2015年1月12日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，由审判员周虹担任审判长并主审本案，审判员李颖莉、代理审判员高威参加评议，公开开庭审理了本案。原告张鹏的代理人王德威、被告张明善、冯智娆及其委托代理人赵东辉、李中华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张鹏诉称：2010年8月18日，原告与二被告签订《房屋买卖合同》，被告将座落于龙沙区卜奎大街新世纪广场，建筑面积311.71平方米商服用房，以600万的价格出售给原告张鹏。合同标明，该房屋为甲方以安居胡同8号商业用房动迁安置调换所得，现甲方与乙方签订合同后，原告于当日将购房款600万元一次性交付给二被告，但被告未按双方约定将房屋于2010年12月17日交付给原告，也未将产权办理到原告名下。原、被告双方于2012年10月9日另行签订了一份补充协议，将房屋交付时间变更为2012年11月17日。故原告诉至法院，要求被告履行双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》的义务，立即将座落于龙沙区卜奎大街新世纪广场，建筑面积311.71平方米商服用房交付给原告，并将产权办理到原告名下。
被告张明善辨称：原告提供的《房屋买卖合同》属于无效合同。买卖的标的物不具备交易条件，该房屋系动迁安置物。且当时未实现安置，未初始登记，还不属于出卖方的合法财产。之所以双方签订了《房屋买卖合同》，是因为张明善经营的渤丰房地产开发公司向张鹏借款。在张鹏乘人之危并伴有欺诈、胁迫的情况下签订的。从合同的结构设计上看，符合借贷的性质。该合同约定房屋总面积约311.71平方米，实际面积以交付为准。但并未约定房款多退少补，不符合常理和房屋交易习惯。该合同没有约定每平方米单价，只约定总价款600万元，也不符合交易习惯。该合同约定甲方必须于2010年8月18日将房屋相关手续交付给乙方，并保证所有手续的真实性合法性，否则视为违约，应自2010年12月17日起每月向乙方支付违约金21万元，直至房屋更名到乙方名下或甲方全部退还购房款时止。从该约定看，违约期满4个整月之后开始逐月承担违约责任；通常违约金数额为整数，而本合同项下的违约金为每月21万元，该违约金实为借款本金600万元每月的利息数额。另外，该条强调的是张明善向其交付的是房屋相关手续。并非房屋。该合同约定了甲方违约时，乙方可选择的处置方式，依然是甲方每月付违约金21万元，直至返还全部房款或产权手续办理完毕时止。该合同明显是小额贷款用的真借贷假买卖条款。该合同约定甲方瑕疵担保责任违约金为84万元。该84万元恰恰是借款本金600万的4个月利息，该违约金是在张鹏交付张明善600万元本金的同时，张明善按照张鹏指示转给冯红艳。该行为标明在没有出现违约的情形下，先行承担了该款的违约责任，这恰恰是出于借贷的目的，在得到600万本金之后，先行支付给张鹏4个月的利息84万元。张鹏提供的拆迁补偿协议，恰恰说明张鹏一直控制动迁安置手续，致使张明善无法与中冶置业公司办理房屋入户和初始登记，更无法以该资产融资，致使张明善无力偿还借款，以达到虚假诉讼侵占张明善巨额财产的目的。另外，按照张鹏指示每月还给周佳林、周佳楠等10多人的利息均有据可查。本案名为买卖实为借贷。合同内容与借贷关联，属于为借贷设立的非典型担保，故张鹏的诉讼请求应予以驳回。
被告冯智娆的答辩意见与张明善的意见一致。
经审理查明，张鹏主张2010年8月18日，原告张鹏（乙方）与被告张明善、冯智娆（甲方）签订了《房屋买卖合同》。合同主要内容为被告将座落于龙沙区卜奎大街新世纪广场，建筑面积311.71平方米商服用房，以600万的价格出售给张鹏。该合同为张明善、冯智娆以安居胡同8号商业用房动迁安置调换所得。张明善、冯智娆与齐齐哈尔市中冶置业有限责任公司签订编号为1212号《非住宅房屋拆迁补偿安置协议》及《关于非住宅产权调换的协议》（当时只有安置手续，未进户）。
合同第二项约定，房屋价款及给付方式：房屋总价款600万元整，乙方张鹏已于2010年8月18日以转账方式支付给甲方张明善、冯智娆600万元。
合同第三项约定，甲方权利义务。1、甲方必须于2010年8月18日，将房屋相关手续交付给乙方，并保证所有手续的真实合法性，否则视为违约，应自2010年12月17日起每月向乙方支付违约金21万元整，直至房屋更名到乙方名下或甲方全部退还购房款时止，甲方并承担由此引起的法律责任。
2、甲方必须于四个月内，即2010年12月17日前，将本合同项下房屋的所有权办理到乙方名下并承担一切费用，如逾期不办，乙方有权选择以下，要求甲方承担违约责任。
（1）、乙方有权解除合同，将房屋相关手续返还甲方，甲方应立即返还全部购房款，并且应从2010年12月17日起，每月向乙方支付违约金21万元，直至甲方返还全部购房款时止。（2）、乙方有权要求甲方继续履行合同，甲方应按乙方的要求为乙方办理产权手续，承担手续费，并自2010年12月17日起，每月向乙方支付违约金21万元，直至房屋产权手续办理完毕时止。
合同第四项约定，甲方必须保证本合同项下房产无任何权属纠纷，未办理他项权利，并确保上述房产在乙方办理产权手续之前，不办理他项权利，不被查封，如转租须乙方书面同意，否则视为违约，应向乙方支付违约金84万元，并承担相应的法律责任。
合同第六项约定，乙方的权利。1、乙方必须在约定的时间付清全部购房款，否则视为违约，应赔偿甲方由此产生的直接经济损失，并且甲方有权解除本合同。2、乙方在本合同生效后，承担甲方与齐齐哈尔市中冶置业有限责任公司于2007年10月2日和2007年10月11日签订的两份安置协议中甲方的全部权利义务等内容。
2012年10月9日，甲、乙双方又签订了补充协议。一、将原《房屋买卖合同》第三条第2项修改为，1、乙方有权解除合同，将房屋相关手续返还甲方，甲方应立即返还全部购房款，并且应从2012年11月17日起，每月向乙方支付违约金21万元，直至甲方返还全部购房款时止。2、乙方有权要求甲方继续履行合同，甲方应按乙方的要求为乙方办理产权手续，承担手续费，并自2012年11月17日起，每月向乙方支付违约金21万元，直至房屋产权手续办理完毕时止。二、原《房屋买卖合同》的其他条款不变等内容。
张明善称2010年8月18日合同签订的当天张鹏给其打款600万元，同时按照张鹏的指示扣利息84万元，张明善将此84万元直接汇入冯红艳的卡内。该600万元的4个月利息（每月21万元），先付的利息。并按照张鹏的指示，在二年期间，张明善偿还了利息，先后按照张鹏指示每月还给周佳林、周佳楠等10多人的利息。张鹏承认2010年8月18日合同签订的当天张鹏给张明善打款600万元，同时扣84万元直接汇入冯红艳的卡内的钱由张鹏领取。但解释该84万元是张明善偿还的以前张明善欠其100万元的钱。张明善举证以前欠的100万元，已经在借600万元之前已经还清。另外，除此600万元外，双方还有多笔借款未算完帐。
另查明，2014年3月24日，张鹏向本院提出申请，要求对被申请人张明善所有的非住宅房屋座落于龙沙区新世纪广场00单元01层11号，丘号213，幢号717，房号000111的商服进行诉前财产保全，并提供了担保。本院于2014年4月9日作出（2014）齐立保字第1号民事裁定，对被申请人张明善所有的非住宅房屋座落于龙沙区新世纪广场00单元01层11号，丘号213，幢号717，房号000111的商服进行预售查封，对申请人张鹏提供的座落于铁锋区和平厂厂西小区2-5号楼00单元-1层06单元丘号386，幢号412号建筑面积210.30平方米的房屋、座落于铁锋区和平小区1号楼23号，建筑面积197.75平房米的房屋予以查封。
再查明，经本院到齐齐哈尔市中冶置业有限责任公司调查该公司对张明善安置房屋的具体位置及价格情况进行调查。该公司证实张明善并没有正式与齐齐哈尔市中冶置业有限责任公司签订新的安置房屋合同。因齐齐哈尔市中冶置业有限责任公司欲为张明善安置的房屋的面积及结构与原合同不符，因此张明善等9户动迁户的房屋没有安置。齐齐哈尔市中冶置业有限责任公司的费经理和杨经理证实原来准备安置给张明善的房屋是Ｆ1—111的房屋，由于面积不足，张明善不同意安置，未签合同，该房屋纠纷尚未解决，该房屋预留，现为齐齐哈尔市中冶置业有限责任公司售楼中心所用。
以上事实有双方当事人提供的证据；原、被告的陈述等材料在卷佐证。
本院认为，张鹏持有的张鹏与张明善、冯智娆签订的房屋买卖合同约定，2010年8月18日张鹏将600万元交给张明善，张明善向其交付房屋相关手续，并于2010年12月17日交付房屋。本合同的违约金为每月21万元，600万元每月的利息数额按月利3.5分算恰恰为21万元，合同约定的每月21万元的违约金实际是600万元的每月利息。该合同履行时，在2010年8月18日（签订合同的当日）张鹏交付张明善600万元本金时，张明善按照张鹏指示打给冯红艳银行卡里84万元，由张鹏领取。张明善先承担违约金84万元（600万的4个月利息21万元X4月=84万元），该行为表明在没有出现违约的情况下，张鹏先扣张明善4个月的违约金，结合合同约定从2010年12月17日起张明善每月向张鹏支付违约金21万元直至房屋更名到张鹏名下或张明善全部退还给张鹏购房款时止。由此可见，从2010年8月18日张鹏交付张明善600万元本金时，就已经开始约定张明善每月应给付张鹏21万元的违约金，直至房屋更名到张鹏名下或张明善全部退还给张鹏购房款时止。因为只有借款，才能每月付利息，因此张鹏、张明善、冯智娆虽然签订的是房屋买卖合同，但履行合同的做法实为借贷。
另外，从张鹏提供的《房屋买卖合同》看，当时买卖房屋时不具备交易条件，该房屋系动迁安置物，只约定建筑面积311.71平方米商服用房，买卖的标的物没有明确的位置、没有房屋的具体楼号、朝向、格局等，作为买方的张鹏连买的房屋的具体位置、买的什么样的房屋都不知道就购买此房有悖常理。
张鹏称84万元是张明善偿还以前所欠100万元欠款，那么应直接抵账后，张鹏再给付张明善购房余款。因此张鹏称扣的84万元是偿还以前所欠100万元的解释亦不符合常理，本院不予采信。
由于双方合同约定购房款600万元每月有违约金21万元（付600万元时已扣4个月违约金84万元），而且双方之间还有多笔借款往来等未算账，从双方签订合同内容及履行合同的做法看，符合假买卖，真借款的形式。
由于动迁的房屋到目前为止张明善还没有得到安置，张明善与齐齐哈尔市中冶置业有限责任公司没有签订新的房屋安置合同，从物权角度看，现张鹏查封的房产还不属于张明善的合法财产。因此张鹏主张张明善立即将座落于龙沙区卜奎大街新世纪广场，建筑面积311.71平方米商服用房交付给张鹏，并将产权办理到张鹏的名下的请求无法实现，
综上所述，张鹏以房屋买卖主张权利的理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决如下：
驳回原告张鹏的诉讼请求。
案件受理费53,800.00元，由张鹏负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。
审 判 长 周 虹
审 判 员 李颖莉
代理审判员 高 威
二〇一六年五月三十日
书 记 员 张毓翀