四川省绵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绵民终字第1727号
上诉人（原审第三人）：李实，男，汉族，生于1960年7月8日，住绵阳市涪城区。
委托代理人：冯一隽，四川睿桥律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：绵阳高新区新城房地产开发有限公司。住所地：绵阳高新区双碑中街**号。组织机构代码：20541710-9。
法定代表人：邓光林，该公司董事长。
委托代理人：韩兵，四川道融民舟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：程蝶，女，汉族，生于1973年10月15日，住绵阳市涪城区。
委托代理人：李勇，四川博思律师事务所律师。
原审原告程蝶诉原审被告绵阳高新区新城房地产开发有限公司（以下简称新城房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，绵阳高新技术产业开发区人民法院于2014年12月19日作出（2014）绵高新民初字第764号民事判决。程蝶、谢应桥不服，向本院提起上诉。本院审理后，于2015年3月17日作出（2015）绵民终字第455号民事裁定，发回重审。重审中，绵阳高新技术产业开发区人民法院准予谢应桥退出本案诉讼并依法追加李实作为本案第三人参加诉讼。2015年7月24日，绵阳高新技术产业开发区人民法院于作出（2015）绵高新民初字第633号民事判决。原审被告新城房地产公司及原审第三人李实不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人李实的委托代理人冯一隽、上诉人新城房地产公司的委托代理人韩兵及被上诉人程蝶的委托代理人李勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原判认定：程蝶之夫禹世居系新城房地产公司股东、董事会董事。在新城房地产公司开发建设位于绵阳高新区元通路的“半山蓝湾”项目过程中，程蝶夫妻口头向新城房地产公司董事会及公司销售管理人员提出购买该项目一期第80栋3号房屋。2009年7月10日，新城房地产公司取得该项目一期74#至80#房屋商品房预售许可证，并公开销售。2011年4月以后约一年多时间里，程蝶夫妻安排人员对该房屋地下室、部分楼层及室外围墙、花园等进行了大规模改建和装修。新城房地产公司及小区物业管理公司知道后未提出异议。2011年10月29日，“半山蓝湾”一期建设工程通过竣工验收，由绵阳高新区城建房管环保局颁发了建设工程竣工验收备案证书。2012年4月11日，为解决新城房地产公司资金及对外债务等问题，公司董事会作出决议，其中第五至七条规定“……五、在二0一二年四月十一日前禹世居应当筹资柒百万元，用于缴纳界外土地出让金，此款利息由邓光林承担捌拾肆万元（即：月利率2%，期限6个月），其余利息及费用由禹世居承担。此款作为程蝶（禹世居）购买半山蓝湾24幢1、2号房房款。界外土地的办证事宜所需的费用由禹世居负责。六、四川世居投资有限公司在新城公司的应收债权379.2万元（原鹏业建材公司应收东圣建设有限公司修建半山蓝湾各项目部材料款），项目经理楚建华应收债权约260万元（具体以项目最终审计为准），合计债权约640万元；此款用于冲抵禹世居在半山蓝湾所购房屋的款项及借用新城公司的部分抵押房屋房款（抵押房屋价格按公司对外一次性付款销售价下浮10%），并办理相关手续。七、邓光林、禹世居各自对其安排的项目经理在半山蓝湾项目的债务及责任承担责任。”邓光林、禹世居及新城房地产公司董事刘向东、赵东在该决议上签名。随后，程蝶和新城房地产公司签订了多份格式化《半山蓝湾认购协议书》，约定由程蝶购买新城房地产公司包括案涉房屋在内的多套房屋。其中双方于2012年4月28日签订的涉及本案争议房屋的认购协议书约定，由程蝶（乙方，身份证号码510726197310150228）认购新城房地产公司（甲方）开发的位于绵阳高新区元通路“半山蓝湾”项目80栋3号商品房，该商品房用途为住宅，建筑面积257.2平方米，销售单价7980元／平方米（按建筑面积），总价款2052456元，并约定该协议自双方签字盖章，且甲方收到乙方全额定金之日起生效。但该认购协议书未填写定金交纳金额及认购方的付款方式，也未填写双方签订《商品房买卖合同》的具体时间，程蝶未在协议书尾部的“乙方”处签名盖章。2012年5月2日，新城房地产公司根据公司董事会决议及相关债权人出具的付款依据，办理了购买该批房屋的财务手续，其中一份编号为1104084的收据载明：收到程蝶80栋3号房购房款2052456元，收据的“附注”栏注明为“抵款”。收据上加盖了新城房地产公司财务专用章，新城房地产公司的财务负责人、会计签了名。之后，新城房地产公司未通知程蝶签订商品房买卖合同，也未为程蝶办理房屋产权登记手续。2013年10月25日，程蝶及其夫禹世居与谢应桥签订房屋转让合同，将该房屋以2900000元卖与谢应桥。程蝶与谢应桥将转让房屋的情况告知新城房地产公司，并要求新城房地产公司同谢应桥签订商品房买卖合同并办理房屋产权登记，新城房地产公司未予办理。2014年2月，第三人李实向新城房地产公司法定代表人邓光林提出购买该案涉房屋，向王军账户转账500000元，并向邓光林支付部分现金，随后安排四川太格尔装修公司对该房屋进行改建、装修。同年4月初，程蝶与谢应桥发现另有人在对该房屋进行装修即予以制止。4月12日、13日，双方为此发生争执，经小区物业管理公司调解未果，物业管理公司暂停供应该房屋水电，程蝶与谢应桥随即向高新区公安分局普明派出所报警。此后，双方均暂停对该房屋的改建和装修。4月14日，新城房地产公司与李实签订商品房买卖合同，将该房屋以2057600元的价格卖给李实，于当日在当地房产管理部门办理了商品房买卖合同网上签约备案登记，李实于当天向新城房地产公司转账付款500000元。次日，李实领取房屋钥匙、电卡等物品，填写了“半山蓝湾”业主登记表，与该小区物业管理公司签署了物业管理委托服务合同、装修管理服务合同，并预交了半年（2014年9月1日至2015年3月31日）物业服务费。4月22日，新城房地产公司向李实出具了房屋销售发票。程蝶得知新城房地产公司将该房屋卖与第三人，遂提起诉讼，请求：一、判令新城房地产公司立即与程蝶签订《商品房买卖合同》并办理备案登记；二、新城房地产公司为程蝶办理绵阳高新区元通路“半山蓝湾”项目80栋3号房屋产权登记手续；3、本案诉讼费、保全费由新城房地产公司承担。
另查明：1、绵阳鹏业建材公司系禹世居、程蝶等人投资设立的有限责任公司，禹世居担任该公司法定代表人，2010年6月12日经工商行政管理机关核准更名为“四川世居投资有限公司”，2010年6月29日经工商行政管理机关核准，公司投资人变更为三人，其中：禹世居出资额为1195万元，占公司总投资额的59.75%；程蝶出资额为790万元，占公司总投资额的39.5%；禹世德出资额为15万元，占公司总投资额的0.75%。在“半山蓝湾”项目开发建设过程中，该公司曾向参与施工的部分建筑公司及项目部供应建筑材料。2010年9月1日，半山蓝湾二期第八合同段项目负责人甘孝禄向新城房地产公司及绵阳东圣建设有限责任公司出具一份委托书，载明因承建半山蓝湾二期第八合同段欠鹏业建材公司材料款2523244元，委托其将该款项直接支付鹏业建材公司，并于当日向新城房地产公司出具了借条，同时填写了《工程款支付审批单》，2011年6月至7月，新城房地产公司相关负责人相继在该审批单签署意见，同意以该2523244元工程款抵扣鹏业建材公司钢材款。2012年4月16日，半山蓝湾二期11、12#楼楚建华项目部填写一份“情况说明”，载明其承建半山蓝湾二期11、12#楼尚余工程款262万元，并填写了一份《工程款支付审批单》，载明付款金额为1600000元，新城房地产公司相关负责人在该情况说明及审批单上签署意见，同意以该1600000元工程款抵付禹世居所购房屋款。2、新城房地产公司系邓光林、禹世居二人投资设立的有限责任公司，公司注册资本为2622万元，其中邓光林认缴出资额1337.22万元，担任公司董事长，禹世居认缴出资额1284.78万元，任公司董事。2012年1月，绵阳市腾森药业有限公司及四川世居投资公司向绵阳市游仙区信用社借款，由绵阳市天力融资担保有限公司（以下简称天力担保公司）为此作担保，新城房地产公司股东会作出决议同意向天力担保公司提供反担保，经双方商议，反担保采用签订商品房买卖合同方式，即由新城房地产公司与天力担保公司签订数份商品房买卖合同，将新城房地产公司开发的包括案涉房屋在内的多套商品房出售给天力担保公司，并在当地房产管理部门办理备案登记，以保证天力担保公司利益不受损失。2013年7月，该担保及反担保关系终止，天力担保公司即向绵阳高新技术产业开发区人民法院起诉，请求解除双方所签订的该批商品房买卖合同。经该院主持调解，双方自愿达成调解协议，同意解除双方于2012年1月18日签订的包括涉案房屋在内的多份商品房买卖合同，并在房产管理部门办理了商品房买卖合同备案注销登记。
上述事实，有原告提供的双方当事人身份证明材料、半山蓝湾认购协议书、收款收据，新城房地产公司章程、董事会决议及股东会决议、工程款支付审批单、借条、委托书，禹世居与程蝶的结婚证，世居投资公司营业执照及工商登记资料，艺居装饰公司职工工资表、设计图纸、支付房屋改造费用相关票据、房屋现状照片，禹世居、程蝶与谢应桥签订的房屋转让合同及银行转账明细表，银行借款借据、利息回收凭证、担保费发票及转账凭证，天力担保公司保证合同、新城房地产公司与天力担保公司签订的商品房买卖合同及备案登记与注销登记申请表，（2013）绵高新民初字第973号民事调解书，新城房地产公司与李实签订的商品房买卖合同，高新区公安分局普明派出所出具的报案情况说明，谢应桥手机通话记录及证人赖鸿、侯国新的证言，被告提供的商品房预售许可证、建设工程竣工验收备案证书、艺居公司工商登记资料、新城房地产公司与李实签订的商品房买卖合同、销售不动产统一发票，物业管理委托服务合同、缴纳物业管理费票据、新城房地产公司与天力担保公司所签商品房买卖合同备案注销登记表及（2013）绵高新民初字第973号至979号民事调解书，第三人提供的新城房地产公司与李实签订的商品房买卖合同、银行付款明细对账单、销售不动产统一发票、物业管理委托服务合同、装修管理服务合同、装饰装修施工合同、缴纳物业管理费票据、装修承诺书及装修施工证、房屋改造现状照片，双方当事人的陈述及庭审笔录等载卷佐证。
原判认为：本案争议的焦点在于原告与被告之间的买卖合同是否成立及该合同是否应当履行。
关于原被告之间的买卖合同是否成立问题。在新城房地产公司开发建设“半山蓝湾”项目过程中，程蝶夫妻即向新城房地产公司提出购买“半山蓝湾”项目一期第80栋3号房屋，得到新城房地产公司相关负责人认可。在新城房地产公司取得商品房预售许可证并公开销售，且该批商品房通过竣工验收后，程蝶与新城房地产公司于2012年4月28日签订《半山蓝湾认购协议书》，约定由程蝶购买案涉房屋，并对该房屋座落位置及门牌号、建筑面积、销售单价、总价款等作了明确约定。其后，根据新城房地产公司董事会2012年4月11日所作决议，经新城房地产公司与参与“半山蓝湾”项目建设相关施工单位和世居投资公司协商同意，将程蝶应付购房款2052456元从新城房地产公司应付相关施工单位工程款中抵扣，并由新城房地产公司向程蝶出具了购房款收据予以确认。由于程蝶已履行付款义务，且于此前长期实际占有该房屋，并安排人员对该房屋进行了大规模改建和装修，新城房地产公司及该小区物管公司知道而未提出异议，应视为新城房地产公司对程蝶占有行为及双方之间买卖合同关系的认可。虽然双方未正式签订商品房买卖合同，但基于前述事实和原因，双方之间买卖合同关系成立。在双方签订商品房认购书之前，新城房地产公司曾于2012年1月与天力担保公司签订商品房买卖合同，但双方签订该批商品房买卖合同的目的并非为了买卖房屋，而是以签订买卖合同方式为天力担保公司提供反担保。由于双方并无买卖商品房的真实意思表示，且在担保及反担保关系终止后双方即解除了该批商品房买卖合同，并在房产管理部门办理了备案注销登记，故不影响程蝶与新城房地产公司之间买卖合同效力及实际履行。新城房地产公司辩称，双方未正式签订商品房买卖合同，未建立商品房买卖合同关系，其辩解与本案事实不符，不予采信。新城房地产公司辩称，程蝶未缴纳定金，双方签订的商品房认购书未生效。该院认为，双方所签认购书约定该认购书自卖方收到买方全额定金之日起生效，但该认购书并未约定应付定金金额及支付时间，且程蝶在签订认购书后数日内即通过抵款方式全额付清购房款，无需向新城房地产公司支付定金。新城房地产公司该项辩解理由不成立，其辩解意见不予采纳。新城房地产公司辩称，程蝶未实际支付涉案房屋购房款。该院认为，程蝶虽未直接向新城房地产公司支付购房款，但该公司董事会所作决议同意以世居投资公司在新城房地产公司处的应收债权冲抵程蝶夫妻购买新城房地产公司“半山蓝湾”房屋的款项，经新城房地产公司与相关债权人、债务人协商，同意将程蝶应付新城房地产公司的涉案房屋价款2052456元从新城房地产公司应付相关债权人款项中抵扣，并由新城房地产公司向程蝶出具了购房款收据予以确认，各债权人、债务人之间达成的债权债务转移并予以抵扣的协议合法有效，程蝶无需再向新城房地产公司支付购房款。新城房地产公司此项辩解理由不成立，对其辩解意见该院不予采纳。本案诉讼过程中，新城房地产公司提供了新城房地产公司于2010年10月8日、10月20日、11月10日以支付劳务费名义三次向杨晓蓉转账共计2500000元的银行转账凭证，以证明其已支付鹏业建材公司2500000元。由于该三笔款项均发生在原、被告及相关债权人决定以购房款抵消新城房地产公司债务之前，与本案缺乏关联性，故在本案中不予确认。此款涉及新城房地产公司与其他单位和个人间的账务往来，新城房地产公司可依法另行主张权利。
关于程蝶与新城房地产公司之间的买卖合同是否应当履行问题。新城房地产公司就涉案房屋分别与程蝶和李实建立买卖合同，但新城房地产公司与程蝶的买卖关系形成在前，程蝶先于李实占有该房屋并进行改建和装修。虽然李实在因涉案房屋与程蝶发生争议后，也与新城房地产公司签订商品房买卖合同并办理网上签约备案登记，但其并未实际取得该房屋产权。由于程蝶与新城房地产公司之间的买卖合同关系形成在前，且程蝶先于李实占有该房屋并进行改建和装修，故程蝶与新城房地产公司之间的买卖合同应当履行。程蝶通过抵扣方式向新城房地产公司支付了购房款，履行了买受人应尽的合同义务，有权请求新城房地产公司转移房屋所有权。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十五条之规定，新城房地产公司作为商品房买卖合同出卖人有义务向程蝶转移涉案房屋所有权，并负有到房地产行政管理部门为程蝶办理房地产过户之附随义务。新城房地产公司经程蝶催告后仍未履行，其行为构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，新城房地产公司应当向程蝶承担违约责任。程蝶请求判令新城房地产公司为其办理涉案房屋产权登记手续符合法律规定，予以支持，但程蝶应当履行相关协助义务，并按国家相关规定缴纳其应当承担的税费。程蝶请求判令新城房地产公司与其补签《商品房买卖合同》，并在房地产行政主管部门办理备案登记，因双方之间买卖合同关系已建立，且合同的签订取决于双方当事人合意，在法律上不宜强制，故不予支持。至于李实与新城房地产公司所签商品房买卖合同不能实际履行导致其权利受到损害，李实可依法另行主张。
综上所述，程蝶与新城房地产公司之间的房屋买卖合同成立且合法有效，双方应当全面履行各自的合同义务。遂判决：一、由被告绵阳高新区新城房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内到当地房地产管理部门为原告程蝶办理绵阳高新区元通路“半山蓝湾”项目第80栋3号房屋产权登记手续；二、驳回原告程蝶的其他诉讼请求。
宣判后，上诉人李实不服，向本院提起上诉称一审判决认定基本事实不清，适用法律不当，请二审法院依法撤销一审判决，改判驳回程蝶的诉讼请求，理由是：一、程蝶夫妇没有支付房屋对价，鹏业建材公司的工程款不能等同于股东个人的工程款；二、认购协议、抵款收据、董事会决议不是原件，且640万债权抵的哪套房屋不明确；三、程蝶之夫禹世居对涉案房屋的改造是公司行为，并非对房屋的占有和使用；四、李实实际占有涉案房屋，属于善意取得其物权。
上诉人新城房地产公司不服，向本院提起上诉称一审判决认定基本事实不清，适用法律不当，请二审法院依法撤销一审判决，改判驳回程蝶的诉讼请求。其书面上诉理由与上诉人李实的上诉理由一致，同时在庭审中补充：一、认购协议不是买卖合同，且其上没有程蝶的签字，程蝶与新城房地产公司的买卖合同没有成立；二、程蝶没有实际支付购房款；三、李实善意取得涉案房屋的物权。
被上诉人程蝶答辩称一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。理由是：一、购房协议一式三份，新城房地产公司留存两份，程蝶一份，本案的购房协议是程蝶自己持有的，当然可以不签字，但新城房地产公司是盖了章的，因此程蝶与新城房地产公司之间的买卖合同成立；二、董事会决议、购房协议和收款收据的原件都在一审中出示并经庭审质证，在时间上是连贯的，内容上能够相互印证，证明程蝶是以抵款的方式支付了房屋的对价；三、程蝶对涉案房屋进行了改造是事实；四、程蝶用涉案房屋对天力公司提供反担保就是行使用益物权的表现；五、李实是在与程蝶因涉案房屋发生纠纷以后才与新城房地产公司签订的买卖合同，主观上不存在善意，且并未支付购房款，因此不适用善意取得。
二审中，被上诉人程蝶向本院提交了新城房地产公司于2009年期间出具给绵阳鹏业建材公司的十张材料款收据、楚建华的工程款支付审批单、吴开阳的委托书，拟证明截止2012年4月11日绵阳鹏业建材公司对新城房地产公司享有6481939.80元债权。上诉人李实及上诉人新城房地产公司对证据的真实性和关联性提出异议，认为该系列证据不能达到证明目的，即使楚建华和吴开阳有抵款的意思表示，也不能证明已经实际抵款。经审查，该系列证据为新城房地产公司与案外人之间的财务往来，往来账目的明细及结算的金额因涉及到案外人绵阳鹏业建材公司，且双方之间的结算系另一法律关系，本院对该系列证据不予认定。
二审审理查明：上诉人提出的认购协议、董事会决议和收款收据的认定问题。虽然上诉人辩称认购协议没有程蝶的签字不成立，但是并不否认认购协议上新城房地产公司签章的真实性，且该协议一式三份，上诉人新城房地产公司亦没有将其所持有的协议文本作为证据提交，应当承担举证不能的责任，对被上诉人程蝶原审中提交的该份认购协议应予以采信。对于“收据”，在本案初审第二次庭审中已经核对原件并经庭审质证；对于“董事会决议”，在本案一审重审第一次庭审中已经庭审质证，新城房地产公司对其真实性均未提出异议，该“收据”及“董事会决议”符合证据的合法性，且与本案具有关联性，应作为认定本案事实的证据予以采信。二审中，双方均未能提交新的证据否定原判认定的证据和事实，本院对原判认定的证据和事实予以确认。
本院认为：关于被上诉人程蝶与上诉人新城房地产公司之间是否成立房屋买卖合同关系的问题，虽然董事会决议没有具体明确抵款房屋的房号，但上诉人新城房地产公司于2012年5月2日出具的收据载明了“收到程蝶80栋3号房购房款”，备注为“抵款”，该收据明确了购房人、房屋房号以及购房款来源，且与2012年4月11日作出的董事会决议及2012年4月28日的认购协议在时间和内容上相互印证，所形成的证据锁链能够证明被上诉人程蝶已经履行主要义务，上诉人新城房产公司接受了履行。依照《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”之规定，被上诉人程蝶与上诉人新城房地产公司之间的房屋买卖合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。至于上诉人新城房地产公司提出的结算有误的问题，系其与案外人四川世居投资有限公司（原绵阳鹏业建材公司）之间的另一法律关系，不属本案审理范围。
被上诉人程蝶与上诉人新城房地产公司之间的房屋买卖合同合法有效，合同双方均应全面履行各自义务。虽然上诉人新城房地产公司此后与上诉人李实就本案讼争房屋另行签订了房屋买卖合同，但作为买方的被上诉人程蝶与上诉人李实均尚未取得本案讼争房屋的物权，在此情况下，数个买受人同时行使请求权向人民法院提起诉讼，应当将房屋判决给先行订立买卖合同的买受人。本案中，被上诉人程蝶与上诉人新城房地产公司之间的买卖合同成立在先，其提出的要求上诉人新城房地产公司履行合同，为其办理物权登记的诉讼请求应当予以支持；上诉人李实因房屋买卖合同目的不能实现而遭受的损害，可依据双方合同约定及法律规定另案主张权利。综上，上诉人李实及新城房地产公司的上诉理由及请求无事实及法律依据，不能成立，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。案经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费共计46000元，由上诉人李实承担23000元，上诉人绵阳高新区新城房地产开发有限公司承担23000元。
本判决为终审判决。
审判长 周冬青
审判员 文 焱
审判员 董小萍
二〇一五年十二月十八日
书记员 王 燕