济南市历下区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0102民初2238号
原告：高青，男，1971年4月8日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：郭腾学，山东盛强律师事务所律师。
被告：马睿，男，1989年11月11日出生，汉族，住济南市。
原告高青与被告马睿民间借贷纠纷一案，本院于2016年4月12日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告高青及其委托诉讼代理人郭腾学到庭参加了诉讼。被告马睿经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
高青向本院提起诉讼请求称：1、依法判决被告偿还原告的借款：借款本金30万元及合同约定利息269500元（利息自2013年4月15日暂计算至2016年4月12日，请求直到判决生效止）；借款本金10万元及合同约定利息106600元（利息自2013年4月27日暂计算至2016年4月12日，请求直到判决生效止）；2、判决被告如不能按期偿还借款本息，原告对拍卖、变卖被告抵押房产：济南市历城区洪楼小区20号楼2-102号房屋价款优先受偿；3、本案诉讼费、财产保全费、律师费、送达费等诉讼过程中及处置被告财产产生的一切费用均由被告承担。
事实与理由：被告于2013年1月15日与原告的母亲于某某见面签订了一份房屋抵押借款合同，共借30万元人民币，用于家庭及经营，借期12个月，从2013年1月15日起至2014年1月14日止，利息为每月2.5%。合同第四条第二款约定：如果甲方不能按时支付利息，则从逾期之日起视为违约，对应付未付利息金额加收每天1%的违约补偿金。并约定了其他权利义务，违约责任及借款支付方式等，并规定每月支付给原告利息。根据协议约定被告马睿去房管局办理了房屋抵押手续，房屋地址：济南市历城区洪楼小区20号楼2-102号。原告按约定于2013年1月15日将30万元汇入被告指定的账户，被告留下借款条。2013年4月27日，被告再次找到原告的母亲，借款10万元，时间从2013年4月27日至2014年1月26日，并约定利息为每月3%，同第一份合同一样，均约定了利息违约补偿每天1%、被告如到期不还自愿承担借款额每天1%的违约金，及每月支付利息的方式等，并约定到期被告不能偿还，债权人有权向被告配偶及被告追偿。被告再次办理了房屋的二次抵押手续。按约定原告的母亲于2013年4月27日将10万元人民币汇入被告指定的账户，被告留下借款条。
但是被告拿到全部借款后却违反合同约定，原告母亲于2013年5月病重后，被告便自2013年5月起不支付利息给原告，原告母亲及原告多次催要，被告一直故意拖延。原告母亲于某某在2014年1月24日写下公证书，3月17日签署房屋抵押债权转让协议（注明了全部资金为原告所有，原告的母亲受托以自己名义对外出借），3月18日写下遗嘱，将债权全部转给原告。原告母亲病重期间还请房管局人员到家中办理抵押权变更（解押抵押同步）手续，欲将抵押权债权转到原告名下，原告多次催促被告办理抵押权变更手续，被告一直故意不履行承诺到房管局办理抵押权债权变更手续，致使房产抵押权变更手续至今未完成。原告作为债权人多次找被告催要借款本息，被告一直故意拖延，手机基本不接找不到被告，或接了电话就以各种理由日积月累的往后拖延时间，原告母亲病重加之对被告行为的气愤于2014年4月去世，被告至今仍未偿还借款本息。根据抵押借款合同约定，“逾期超过30天，乙方可直接向有管辖权的人民法院申请拍卖抵押物，若有不足抵偿部分，乙方仍有权向借款人追偿，直至借款人还清全部借款本息”、“向法院申请拍卖抵押物，由借款方承担乙方因追债、拍卖引起的代理费等一切费用，如因争议诉至法院，则案件的诉讼费、财产保全费、律师费等一切费用均由甲方承担。”为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。
被告马睿未答辩，亦未向本院举证。
原告围绕诉讼请求向本院提交了证据，经审查，本院对原告提供的证据1-7均予以确认并在卷佐证，对原告提供的证据8中载明内容的证明事项予以采纳。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年1月15日，马睿（甲方）与于某某（乙方）签订《房屋抵押借款合同》一份，约定：“第一条借款内容1、借款总金额：人民币￥300000元，大写叁拾万元整。2、借款用途：家庭及经营，不得使用借款进行违法活动。3、借款期限：12个月，自2013年1月15日起至2014年1月14日止。4、借款利率：本借款利率及计息方法，由甲方、乙方协商后自愿同意制定。本借款利率为2.5%。第二条借款的支付及偿还2、借款的偿还：本借款采用按月还息、到期还本的还款方式。甲方归还本借款的资金来源为自筹。……第四条借款违约责任3、如果甲方不能按时支付利息，则从逾期之日起视为违约，对应付未付利息金额加收1%/天的违约补偿金。4、如果到期不能全额偿还借款本金，则从逾期之日起视为违约，甲方除支付每天1%/天的利息外，并自愿承担借款金额20%的违约金。第二项抵押协议第五条担保事项因甲方向乙方借款一事，抵押人马睿自愿以私有房产抵押给乙方作为履行还款义务的保证，并承担连带责任担保。第六条担保范围本房产抵押担保的范围：包括主债权及其利息、违约金、罚息、损害赔偿金、债权人实现担保物权的费用及借款人应当承担的其他费用等。第七条抵押物事项1、所有权证号：2、房地产坐落：3、面积：70.56m24、评估（或协议）价值：￥590000。第三项其他规定第十一条有关本合同的费用承担……2、如因争议诉至法院，则案件的诉讼费、财产保全费、律师费等一切费用均由甲方承担。附件《抵押房屋价值协议书》一、抵押房屋概况1、产权证号：2、坐落位置：3、面积：70.56m2二评估价值抵押人以上述房产作为借款担保抵押给出借人，根据抵押双方协商一致，对抵押物现有价值估算为：￥590000元人民币，大写伍拾玖万元整。”同日，马睿向于某某出具借条一份，载明：“今借于某某现金人民币300000（叁拾万元整），借期12个月，如到期不还，自愿承担每天1%违约金。”当天，原告高青通过其名下的齐鲁银行账户向马睿转账支付30万元，马睿出具收条一份，载明：“今收到于某某现金人民币300000（叁拾万元整）。”2013年1月17日，于某某与被告对涉案房屋办理了抵押权登记手续并取得房屋他项权证，债权数额为30万元。借款到期后，马睿未偿还该笔借款。
2013年4月27日，马睿（甲方）与于某某（乙方）又签订《房屋抵押借款合同》一份，约定：“第一条借款内容1、借款总金额：人民币￥100000元，大写壹拾万元整。2、借款用途：家庭及经营，不得使用借款进行违法活动。3、借款期限：9个月，自2013年4月27日起至2014年1月26日止。4、借款利率：本借款利率及利息计息方法，由甲方、乙方协商后自愿同意制定。本借款利率为3%/月。……”该合同中的其余主要内容同2013年1月15日签订的《房屋抵押借款合同》的主要内容完全一致。同日，马睿向于某某出具借条一份，载明：“今借于某某现金人民币壹拾万圆整（￥100000），借期9个月，如到期不还自愿承担每天1%的违约金。”原告称该笔10万元的借款是于某某以现金的形式向马睿交付的。马睿于2013年4月27日出具收条一份，载明：“今收到于某某现金人民币壹拾万圆整（￥100000）。”借款到期后，马睿未偿还借款。审理中查明，2013年4月16日，于某某从其名下的中国邮政储蓄银行账户内取现10万元。2013年5月17日，于某某与被告又对涉案房屋办理了抵押权登记手续并取得房屋他项权证，债权数额为10万元。借款到期后，马睿未偿还该笔借款。
2014年3月17日，债权人于某某（甲方）、受让人高青（乙方）、抵押人马睿（丙方）签订《房屋抵押权债权转让协议》一份，约定：“甲、乙为母子关系，一直以来甲方受托将乙方的资金用甲方名义以房产抵押的方式对外出借，即全部资金实为乙方所有，全部债权均办理了以甲方为他项权利人的《房屋他项权利证》。现甲方因身体状况自愿将名下全部房屋抵押权债权转让给乙方。以下为本合同丙方的房产信息：房权证号：房他证号：房屋所有权人：马睿，房屋坐落：历城区债权数额：30万元。房权证号：房他证号：房屋所有权人：马睿，房屋坐落：历城区债权数额：10万元。截至2014年3月17日，丙方欠甲方的债务总计人民币40万元。现甲乙丙三方就抵押权债权转让、债务偿还问题相互协商一致，达成如下协议：一、甲方同意将其对丙方的债权人民币40万元以及丙方抵押给甲方的房屋他项权利转让给乙方，乙方愿意受让此项债权。二、上述债权转让后，乙方取代甲方享有对丙方人民币40万元的债权以及丙方抵押给甲方的房屋他项权利，享有法律规定的债权人的相关权利，丙方直接向乙方偿还债务，负有法律规定的债务人的相关义务。三、丙方同意在本协议上签字以确认知悉上述甲乙双方对上述债权的转让事宜。四、经上述债权转让后，甲方与丙方之间的债权债务将抵销，乙方享有对丙方人民币40万元的债权及相关利益。……”原告与于某某均在该协议上签字捺了手印。该协议中有手写内容“本人在现场见证，协议内容真实。”该手写内容处有两证明人签字捺印，但马睿未在丙方处签字捺印。原告称该债权转让行为已经电话通知过马睿。
山东省济南市鲁源公证处于2017年7月19日作出（2017）济鲁源证民字第835号《公证书》一份，载明：“公证事项：继承权……根据《中华人民共和国公证法》的规定，本处向当事人告知了申请公证事项的法律意义和可能产生的法律后果，同时告知了其在办理公证过程中享有的权利、承担的义务。经对当事人提交的证明材料进行相关的审查核实，且对当事人及有关人员进行询问，本处现查明如下事实：一、被继承人：于某某，女，一九四七年出生，生前住址：济南市于二〇一四年四月五日在济南市死亡。……三、当事人高青称，被继承人于某某生前无遗嘱，亦未与他人签订遗赠扶养协议，截至本公证书出具之日亦未有他人向本处提出异议。四、被继承人于某某于一九六九年二月与高某某结婚，二人共生育高青一人，于某某与高某某于一九七八年七月经济南市历下区人民法院调解离婚。于某某于一九八二年十月与赵某某登记结婚，二人未生育子女。因此，被继承人于某某的第一顺序继承人如下：赵某某，男，一九三三年十一月九日出生，系被继承人于某某之夫，已于一九八八年八月八日先于被继承人于某某死亡。高青，男，公民身份号码：，系被继承人于某某之子。于某某，男，系被继承人于某某之父，已于一九八六年五月二日先于被继承人于某某死亡。黄某某，女，系被继承人于某某之母，已于一九九四年八月十六日先于被继承人于某某死亡。……”
2017年7月27日，原告高青与山东盛强律师事务所签订《委托代理合同》，委托律师代理本案，为此支付律师费38000元。
本院认为，合法的借贷关系受法律保护。被告马睿经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩和质证的权利。依据原告提供的《房屋抵押借款合同》、借条、收条等证据，本院确认被告马睿与于某某之间存在借贷关系。关于涉案借款的交付方式，第一笔借款系本案原告高青于借款当天向马睿转账支付30万元；第二笔借款，原告称当时其母亲于某某是以现金形式交付了10万元，本院认为，第二笔借款现金交付金额不属巨大，且原告高青提供了于某某于2013年4月16日（借款时间为2013年4月27日）取现10万元的已销户一本通/绿卡通交易明细及马睿出具的收条予以佐证，被告马睿作为具有完全行为能力人，其对自己的民事行为应具有相应的认知能力，在无相反证据反驳原告主张的情况下，本院确认被告马睿向于某某借款共计40万元的事实。
关于涉案借款的性质，该两笔借款均发生在2013年，而于某某的丈夫赵某某已于1988年8月8日去世，故根据相关法律规定，涉案两笔借款的债权均应认定为于某某的个人合法财产。本案原告高青系于某某与高民台之子，于某某与高某某已于1978年7月离婚，于某某与丈夫赵某某再婚后未生育子女。现于某某的丈夫赵某某、父亲于某某、母亲黄某某均已先于于某某去世，于某某在赵崇信去世后未再婚。于某某于2014年4月5日去世，高青系于某某的唯一法定继承人。高青称于某某生前留有遗嘱将债权全部转给自己，但并未提供相关遗嘱，故本院对其该项意见不予采纳。高青称其与母亲于某某于2014年3月17日签订的债权转让协议已电话通知到马睿，但高青并未提供相关证据予以佐证，马睿亦未到庭对此认可，故本院对高青的该项主张不予认可，该债权转让行为亦对马睿无效。根据《中华人民共和国继承法》第五条规定：“继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。”于某某生前未就涉案两笔借款的债权留有遗嘱，故应按法定继承办理，据此，高青作为于某某的唯一法定继承人，合法取得涉案两笔借款的债权。根据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第一百二十一条的规定：“公民之间的借贷款，双方对返还期限有约定的，一般应按约定处理；没有约定的，出借人随时可以请求返还，借方应当根据出借人的请求及时返还；暂时无力返还的，可以根据实际情况责令其分期返还。”现两笔借款约定的还款期限均已届满，故原告高青要求被告马睿偿还借款本金40万元的诉讼请求事实清楚，证据确实充分，本院予以支持。
关于利息，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定：“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。”第二十九条规定：“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。”庭审中，原告自认被告支付第一笔30万元借款的利息至2013年3月31日，第二笔10万元的借款没有支付过利息，故原告有权要求马睿支付剩余期内利息及逾期利息，但原告高青要求被告马睿分别按照月利率2.5%、月利率3%支付利息的诉讼请求违反了上述法律规定，故应予调整为：对期内利息和逾期利息合并计算，分别以30万元为基数，按照年利率24%，自2013年4月1日计算至判决生效之日止；以10万元为基数，按照24%的年利率，自2013年4月27日计算至判决生效之日止。对超过部分，本院均不予支持。
被告马睿与于某某在《房屋抵押借款合同》中明确约定如因争议诉至法院，则案件的诉讼费、财产保全费、律师费等一切费用均由甲方即马睿负担，该约定系双方当事人的真实意思表示，合法有效，故原告为实现债权而支付的合理的律师费38000元应由马睿负担。
根据《中华共和国物权法》第一百九十二条规定：“抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”本院认为，该条文是关于抵押权处分从属性的规定，抵押权作为从权利应随债权转让而转让，本案原告高青因接受继承而依法取得涉案两笔债权，则被继承人于某某因涉案债权而取得的抵押权应依法转让给高青；法律规定以城市房地产抵押的，应办理抵押登记，但原告取得的抵押权系基于继承法律的明确规定，并非基于新的抵押合同重新设定抵押权，故不因受让人未及时办理抵押权变更登记手续而消灭。《中华人民共和国担保法》第四十六条规定：“抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。”现被告马睿未按时偿还本息，原告按照法律规定和合同约定要求就涉案借款本息对抵押房产优先受偿的诉讼请求事实清楚，证据充足，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第九十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零六条、第二百零七条、第二百一十条、第二百一十一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十九条，《中华人民共和国继承法》第五条、《中华人民共和国物权法》第一百九十二条，《中华人民共和国担保法》第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告马睿向原告高青偿还借款本金40万元，于本判决生效之日起十日内付清；
二、被告马睿向原告高青支付借款利息及逾期利息（以30万元为基数，按照年利率24%，自2013年4月1日计算至判决生效之日止；以10万元为基数，按照24%的年利率，自2013年4月27日计算至判决生效之日止），于本判决生效之日起十日内付清；
三、原告高青对被告马睿名下的位于济南市历城区某房屋拍卖所得价款在第一、二条款项确定的范围内享有优先受偿权；
四、被告马睿向原告高青支付律师代理费38000元，于本判决生效之日起十日内付清；
五、驳回原告高青其他诉讼请求。
如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币11660元，由原告高青负担1000元，由被告马睿负担10660元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 张秀娟
人民陪审员 张 美
人民陪审员 田相英
二〇一七年八月十四日
书 记 员 崔 媛