辽宁省锦州市太和区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0792民初1329号
原告：胡某某。
委托诉讼代理人：李某某，某甲律师事务所律师。
被告：朱某某。
委托诉讼代理人：岳某某。
被告：刘甲。
委托诉讼代理人：苏某某，某甲法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：郭某甲，某乙法律服务所法律工作者。
被告：某公司。
法定代表人：黄某，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王某，该公司法律顾问。
委托诉讼代理人：翟某某，某乙律师事务所律师。
原告胡某某诉被告朱某某、刘甲、某公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月17日作出（2016）辽0792民初1213号民事判决，原告胡某某不服该判决，向锦州市中级人民法院提起上诉，锦州市中级人民法院于2017年11月13日作出（2017）辽07民终1867号民事裁定，裁定发回重审。本院于2017年12月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡某某的委托诉讼代理人李某某，被告朱某某的委托诉讼代理人岳某某，被告刘甲的委托诉讼代理人苏某某、郭某甲，被告某公司的委托诉讼代理人王某、翟某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
胡某某向本院提出诉讼请求：1、确认朱某某与刘甲于2014年4月14日签订的房屋买卖合同无效。2、诉讼费被告承担。事实与理由：原告与朱某某原系夫妻，于2013年7月17日协议离婚。在婚姻关系存系期间，双方共同出资购买了南站风情小镇联排7-2号别墅。离婚时对上述房屋没有进行分割，始终处于共有状态。2014年4月14日，朱某某向刘甲借款120万元。同日，朱某某与刘甲签订房屋买卖合同，约定朱某某以120万元的价格将上述房屋卖给刘甲。同时约定该买卖协议是附解除条件的房屋买卖协议，解除条件是朱某某在贰个月内将卖房款壹佰贰拾万元交付给刘甲。合同签订后，刘甲按照约定扣除贰个月的利息柒万贰仟元，将壹佰壹拾贰万捌仟元交给朱某某。因朱某某到期没有偿还该借款，又向刘甲支付了10个月的利息36万元。上述房屋的购房手续现已经变更为刘甲。原告认为，根据朱某某与刘甲签订的房屋买卖合同的内容和刘甲向朱某某支付购房屋款时扣除二个月利息以及朱某某向刘甲支付10个月利息的行为，朱某某和刘甲之间应当认定为民间借贷关系，不属于房屋买卖合同关系。因此，朱某某和刘甲签订的房屋买卖合同应当认定为无效。另外，朱某某在没有征得原告同意的情况下，将夫妻共同财产卖给刘甲。刘甲明知该房屋系原告与朱某某的夫妻共同财产，在原告没有到场的情况下，与朱某某签订房屋买卖合同。某公司在原告没有到场的情况下，将该房屋的购房手续变更为刘甲。三被告的上述行为侵害了原告的合法权益，所签订的房屋买卖合同及更名的行为也应当认定为无效。原告为维护自己的合法权益，特诉至贵院，请依法支持原告的诉讼请求。
朱某某答辩称，朱某某在2013年3月28日受重伤害，其与刘甲的房屋说是买卖，这个事情在第一次审理时我不太了解，通过这一阶段的了解得知朱某某与刘甲的借款是在胡某某不知情的情况下进行的，朱某某现在没有精神不正常的手续，在离婚时胡某某把有证的房子都写其名下了，别墅及开发区宾馆有四套均未分割。朱某某讲在和刘甲办贷款时有两套手续，走的都是仲裁，没有走法院。不管是卖房还是贷款、借钱，刘甲本身是典当行老板，苏某某是其代理人，非常懂得法律，他们得知朱某某刚得病时间不长的情况下给朱某某贷款，刘甲当时办的一套买卖一套贷款，都让她签字了，朱某某讲没有把房子卖给刘甲，当时扣了两个月利息，朱某某的离婚书其讲是在刘甲办公室填上的包括宾馆有四套房屋，胡某某拿出的离婚书是真的，在婚姻登记机关有备案。所以我认为房屋有胡某某的，因为当时朱某某在精神不清楚的情况下进行的，原告现在承担两个孩子的抚养权还没有工作，胡某某没有过错，不能说离婚时是净身出户。原告说朱某某当时刚被害，把有证的写上了，朱某某没有权利把房屋卖给刘甲。
刘甲答辩称，应驳回胡某某关于朱某某与刘甲2014年4月14日签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求。1、2014年4月14日朱某某与刘甲签订的房屋买卖合同，是附解除条件的《房屋买卖合同》，该合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。签订《房屋买卖合同》后，刘甲履行了给付购房款的义务，朱某某履行该房转让在刘甲名下的全部手续包括《南站风情小镇委托代建房协议》及《客户更名申请单》上的更名和交款收据更名、以及钥匙交给刘甲，实现了标的物的交付，合同已履行完毕，应受法律保护。2、因刘甲与朱某某的房屋买卖不是二手房买卖，是委托代建房委托方的转让，该转让必须在受托方某公司的同意下才能进行，为此在刘甲与朱某某签订完房屋买卖合同后要由朱某某到开发商万家置业办理退掉委托代建房，再由刘甲与开发商签订《南站风情小镇委托代建房协议》，开发商经审查认可了刘甲与朱某某的房屋买卖协议，将委托代建人由朱某某变更为刘甲，使该协议更具有合法性。3、因该《房屋买卖合同》是附解除条件的合同，朱某某完全按所附解除条件在合同履行后两个月将120万元交付给刘甲，刘甲为其出具收条，这样刘甲按《房屋买卖合同》的约定经某公司将《南站风情小镇委托代建房协议》的委托人从刘甲名下改回朱某某，所有的交费收据改在朱某某名，开发商完全认可该房委托代建人为朱某某，刘甲完成了将该房交还给朱某某的法律程序，实现了附条件成就后《房屋买卖合同》解除。故《房屋买卖合同》是合法有效的，所附解除条件成就后，该合同已解除。符合合同法第四十五条的规定“附解除条件的合同，自条件成就时失效”这就是说当时的合同有效，附解除条件时才失效，而不是开始就无效。至于说向刘甲支付了10个月的利息36万元，纯属虚构。答辩人与朱某某之间纯属附解除条件的房屋买卖。4、胡某某提出该房系与朱某某共有，朱某某一人无权处分，缺乏事实和法律依据。一是答辩人与朱某某签订《房屋买卖合同》时，朱某某提交了胡某某2013年7月17日的《离婚协议书》，房屋买卖合同是离婚后的2014年4月14日签的，离婚以后的朱某某有权利独立进行民事法律行为，独立处分自己的财产，作为相对人的刘甲在看到《离婚协议书》和所有购房手续均出自朱某某一人后没有义务也没有权利找其前夫胡某某去核对。朱某某两次离婚，第一次是2012年7月30日，后复婚，第一次离婚也未将该房屋列为夫妻共有财产。足以证明该房系朱某某个人所有。二是从《离婚协议书》的内容看，“财产问题”一栏中没有涉及到涉案房产，就是说夫妻共有财产中没有涉案房产。三是债务栏和其他栏均写“无债务”和“无”，就是说包括共同债务及共同财产，“均无”。当然就不存在离婚时还有没分割的财产。该财产价值过百万元，如果真是共有财产没有分割，胡某某不可能不作说明或另有书面约定。四是朱某某提交的涉案代建房屋全部手续都是朱某某一人所为，物权法已生效多年，不动产物权以登记为生效条件，相对人有充分理由相信该房的所有权人为朱某某。五是朱某某多次将该房卖与他人，多次在万家置业办更名手续，其中知道的有郭乙、刘甲乙、刘甲、杜某某，均出自朱某某一人之手，证明朱某某有权处分该房，开发公司经审查认定朱某某有权处分。六是朱某某已收回该房，再告原始的房屋买卖合同无效，是否有胡某某份额，已毫无实际意义。退一万步说，无论涉案房屋与胡某某是否有关，答辩人与朱某某之间的《房屋买卖合同》所附解除条件已成就，朱某某履行了《房屋买卖合同》第四条的义务，经某公司办理了“南站风情小镇委托代建房协议”更回为朱某某名下的手续。至于胡某某不服原判，上诉又提出该房没卖给杜某某，这与本案无关。但有证据证明，朱某某收到购房款150万元。朱某某在变更登记上亲自签名。另外原一审驳回胡某某诉求，朱某某服判。综上应驳回胡某某诉求。
某公司答辩称，原告诉求和我公司无利害关系，我公司不是本案适格被告。其余答辩意见坚持原审答辩意见。
本院经审理认定事实如下：原告胡某某与被告朱某某原系夫妻关系，二人于2013年7月17日离婚。2010年12月22日，被告朱某某与被告某公司签订南站风情小镇委托代建房协议，购买256平方米别墅一户。2014年4月14日，被告朱某某与被告刘甲签订房屋买卖合同，合同约定，卖方朱某某，买方刘甲，朱某某自愿将南站风情小镇联排256门牌号7-2楼层1-3层别墅（包括自建部分）卖给买受人刘甲。一、朱某某以1316233元购买某公司开发的南站风情小镇联排256门牌号7-2楼层1-3层自愿以壹佰贰拾万的价格卖给买方刘甲。二、朱某某将在辽宁置业有限公司办理的全部购房的手续换成刘甲名下，包括3张共计1316233元的购房收款收据，南站风情小镇委托代建房号确认单、南站风情小镇委托代建房协议。三、刘甲在某公司办理上述手续后交付给卖方壹佰贰拾万元。四、房屋买卖协议双方签字后生效。但该买卖协议是附解除条件的房屋买卖协议，解除条件是朱某某在贰个月内将卖房款壹佰贰拾万元交付给买方刘甲，可解除该房的买卖协议，否则该房屋买卖协议不可解除。五、朱某某的承诺与保证：1、保证卖给刘甲的房屋产权属于朱某某个人所有，有权处理该房产。2、保证该房现在和将来均没有对第三人设定抵押等他项权利，也不存在被司法机关查封扣押等情况。3、保证在所附解除条件不能成就时，协助刘甲办理房屋产权证书。六、刘甲的承诺与保证：1、本协议签字后立即交付壹佰贰拾万元给朱某某，（实际交付壹佰壹拾贰万捌仟元，已扣除利息柒万贰仟元）。2、保证贰个月后收到壹百贰拾万元，将购房的全部手续退给朱某某，并协助朱某某办理更名手续。七、本协议一式两份，双方签字后生效，各持一份，具有同等法律效力。八、发生纠纷，协商解决，解决不成，在锦州仲裁委员会进行仲裁。2014年4月14日，刘甲通过交通银行向朱某某转账1113000元。该转账回单中记载“本金120万元，两个月利息￥72000，令扣除50万一个月利息￥15000，共计81000，实际汇款为￥1113000”。客户更名申请单记载，2014年6月25日，南站柏林7-2＃房屋房主由刘甲变更为朱某某，2014年6月30日，南站柏林印象7-2＃房屋房主由朱某某变更为杜某某。
证明以上事实的证据为离婚证、南站风情小镇委托代建房协议、房屋买卖合同、交通银行转账回单、客户更名申请单及当事人陈述，经质证及本院审查，予以采信。
另查，庭审中刘甲提交的2013年7月17日离婚协议书，与朱某某提交的2013年7月17日离婚协议书和胡某某提交的2013年7月17日离婚协议书存在差异，但以上离婚协议书中均无本案所涉房屋的记载。本次审理中某公司所提交的南站风情小镇7-2＃房屋客户更名申请单，房主由朱某某变更为刘甲乙（刘甲代），时间为2014年4月11日，而其原一审审理中提交的客户更名申请单日期为2014年2月11日。
本院认为，附条件的合同是指当事人在合同中约定特别规定一定的条件，以条件是否成就来决定合同效力的发生或消灭的合同。合同中所附条件是将来发生的不确定的事实。根据被告朱某某与被告刘甲签订的《房屋买卖合同》记载，双方约定“该买卖协议是附解除条件的房屋买卖协议，解除条件是朱某某在贰个月内将卖房款壹佰贰拾万元交付给买方刘甲，可解除该房的买卖协议”，即该房屋买卖合同所约定的解除条件是朱某某两个月内将120万元交付给刘甲。该条件应是将来发生的不确定的事实，即朱某某是否能在2个月内向刘甲交付120万元是不确定的事实。但在该房屋买卖合同中却又同时约定，“本协议签字后立即交付壹佰贰拾万元给朱某某，（实际交付壹佰壹拾贰万捌仟元，已扣除利息柒万贰仟元）。”从以上约定内容分析，其一，刘甲在支付购房款时扣除利息是不符合客观常理的，购房款如何能衍生出利息？刘甲收取利息缺乏基础的法律关系。其二，如果朱某某2个月内能向刘甲交付120万元是作为解除条件设立的话，该条件是否成就即朱某某是否能交付120万元，何时能交付120万元，在签订合同时是不确定的，即使条件最终成就，刘甲要对朱某某使用了2个月的购房款收取利息，也应该在该条件成就时根据朱某某使用的时间具体计算，在签订合同时预先扣除，且计算出具体数额也不符合客观常理。故，刘甲主张该合同为附条件的买卖合同不成立。该合同是名为买卖实为借贷的合同，朱某某与刘甲之间通过签订该份合同所要确立的是借贷关系，而非买卖关系。根据法律规定，因该合同引起的纠纷应按借贷法律关系审理。胡某某并非借贷关系的主体，故其以朱某某和刘甲之间为民间借贷关系，不属于房屋买卖合同关系为由要求确认合同无效，本院不予支持。关于胡某某提出朱某某没有征得原告同意，将夫妻共同财产卖给刘甲，合同无效的理由，其一，前文已经论述，该合同名为买卖合同，实为借贷合同。其二，根据法律规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故不论朱某某对涉案房屋是否具有所有权或者处分权，该项理由均不能予以支持。
综上所述，原告的诉讼请求本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
驳回原告胡某某的诉讼请求。
案件受理费50元，由原告胡某某负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于锦州市中级人民法院。
审 判 长 周天颖
人民陪审员 蒋 衍
人民陪审员 高 佳
二〇一八年三月二十日
书 记 员 王 肖