浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙02民终3345号上诉人（原审原告）：王斌，男，1969年9月28日出生，汉族，无固定职业，住宁波市北仑区。被上诉人（原审被告）：郑世良，男，1965年6月23日出生，汉族，无固定职业，住宁波市江东区。被上诉人（原审被告）：郑健，男，1992年11月19日出生，汉族，无固定职业，住宁波市江东区。被上诉人（原审被告）：宁波市鄞州下应方方房产中介服务部。住所地：宁波市鄞州区下应街道百宁街****弄**号。业主：方海月，女，1976年8月11日出生，汉族，住奉化市松岙镇后山村2组5号。上诉人王斌因与被上诉人郑世良、郑健、宁波市鄞州下应方方房产中介服务部（以下简称方方房产中介）房屋买卖合同纠纷一案，不服宁波市鄞州区人民法院于2016年9月13日作出的（2016）浙0212民初7412号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月19日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理认定：2016年5月14日，原告（甲方，卖方）、被告郑世良（乙方，买房）、方海月（丙方，中介方）签订《存量房屋买卖中介合同》一份，约定：乙方向甲方购买位于宁波市鄞州区下应街道百宁街3018弄6号303室建筑面积为82.17平方米的房屋，价款932800元，2016年5月14日支付定金20000元、2016年5月20日左右过户付三成，剩余部分由银行按揭支付打到甲方卡上，款清交房，甲方违约支付乙方40000元，乙方违约定金不退。合同签订当日，被告郑世良向原告支付定金20000元。同年5月17日，因被告郑世良要求将涉案房屋过户至被告郑健名下，原告（甲方）与被告郑世良、郑健（乙方）、方海月（丙方）签订《房屋买卖合同补充细条》一份，对付款事项进行约定：2016年5月17日乙方向甲方支付房款（包括已付定金数）150000元，应当天打入甲方银行卡上，第二天就算违约，房屋余款762800元乙方在2016年7月20日之前一次性支付给甲方，6月21日付212800元，如超过7月20日，乙方向甲方另付2000元；款清交房，如有一方违约，应承担总房款20%的违约金，丙方与违约方承担连带责任。该协议签订后，原告（卖方）与被告郑健（买方）于同日签订《房地产转让合同》一份，原告将涉案房屋出卖给被告郑健，价款932800元，2016年5月17日前支付全部房价款的30%，余款70%办理公积金贷款。同日，被告郑健向原告支付房款150000元，原告凭该合同将涉案房屋过户至被告郑健名下，原告与被告郑世良又签订《补充协议》一份，约定租房押金及款清后租金归被告郑世良所有。同年6月7日，被告郑世良、郑健与原告共同至中国农业银行办理银行按揭手续，被告郑健向原告支付房款110000元，但原告拒绝在付款约定、贷款划转授权委托书上签字，贷款手续未能办理。同年6月16日，经各方协调，原告与被告郑世良、郑健至银行协助办理了贷款相关手续，被告郑健向原告支付房款82800元。同年8月1日，银行发放贷款570000元至原告账户。同年8月6日，原告与被告郑世良、郑健签订《出租方变更及交接情况书》，涉案房屋交付给被告郑世良、郑健，经口头结算，原告尚需支付被告郑世良房屋租金及押金共8526元，该款尚未支付。原审原告王斌于2016年8月10日诉至原审法院，请求判令：1.原审被告郑世良、郑健共同向原审原告支付增加房款2000元；2.原审被告郑世良、郑健共同向原审原告支付违约金46640元；3.原审被告方方房产中介对上述诉讼请求承担连带付款责任。原审法院认为：原告与被告郑世良签订《存量房屋买卖中介合同》后，又自愿签订了《房屋买卖合同补充细条》及《房地产转让合同》，上述合同均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，应为合法有效。《存量房屋买卖中介合同》签订在前，《房屋买卖合同补充细条》及《房地产转让合同》签订在后且对房屋买受人、付款条件进行了变更，应以变更后的约定为准，即房屋买受人为被告郑健、付款方式以《房屋买卖合同补充细条》约定为准。上述合同变更均系当事人合意，原告以变更房屋买受人及付款方式为由主张三被告存在违约，于法无据，不予支持。对于原告主张被告郑世良、郑健未按《房屋买卖合同补充细条》约定的时间付款，要求被告郑世良、郑健支付增加房款2000元、违约金46640元的诉讼请求，被告郑世良、郑健抗辩认为付款迟延系原告拒不配合办理银行按揭手续及公积金房款迟延等问题造成，不能以此认定被告郑世良、郑健构成违约。原审法院认为，首先，被告郑世良、郑健均在《房屋买卖合同补充细条》乙方处签字，其二人应共同承担付款责任；其次，被告郑健采用按揭贷款的付款方式，其应对贷款发放时间作出预估，被告郑世良、郑健以公积金发放迟延为由进行抗辩，不予采纳；再次，原告明知被告郑健采用按揭贷款的付款方式，根据常理，原告作为出卖方应配合向银行提交相应的手续，但原告在第一次办理时拒不配合，故2016年6月7日至2016年6月16日期间的迟延责任应由原告自行承担；综上，房款于2016年8月1日付清，扣除上述迟延期间仍逾期2天，且被告郑世良、郑健未按约在2016年6月21日前足额支付房款212800元，构成违约，应承担相应的违约责任。对于原告主张的房款2000元及违约金46640元，被告郑世良、郑健认为“如超过7月20日，乙方向甲方另付2000元”属于违约金条款，且是对付款时间迟延的特别约定，如果存在违约应适用该条款，原告认为如果法院认定其主张均为违约金，则其选择违约金46640元。原审法院认为，“如超过7月20日，乙方向甲方另付2000元”并未写明该2000元为房款，根据前后文理解该条款应为逾期付款违约金，双方虽另行约定总房款20%的违约金，但该条款应是双方对于付款时间超过7月20日的特别约定，且已能弥补原告的损失，故应适用该条款，被告郑世良、郑健应支付原告违约金2000元。对于原告要求被告方方房产中介承担连带责任的诉讼请求，符合《房屋买卖合同补充细条》的约定，予以支持，被告方方房产中介承担保证责任后，可向被告郑世良、郑健追偿。对于被告郑世良主张的租金及押金，属于另一法律关系，且被告郑世良认为与本案不可一并结算，故不作处理，被告郑世良可另行主张权利。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国担保法》第十八条第一款、第二十一条、第三十一条之规定，判决如下：一、被告郑世良、郑健支付原告王斌违约金2000元，限于本判决生效后七日内履行完毕；二、被告宁波市鄞州下应方方房产中介服务部对上述第一项承担连带付款责任。被告宁波市鄞州下应方方房产中介服务部承担保证责任后，有权向被告郑世良、郑健追偿；三、驳回原告王斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费1016元，减半收取计508元，由原告王斌负担483元，被告郑世良、郑健、宁波市鄞州下应方方房产中介服务部负担25元。宣判后，原审原告王斌不服，向本院提起上诉，称：一、原审判决对《存量房屋买卖中介合同》中上诉人所填写的内容不予确认，系认定事实错误。二、原审判决认定《房屋买卖合同补充细条》中“如超过7月20日，乙方向甲方另付2000元”不是增加的房款，而是违约金，属于认定事实错误。三、原审判决认定被上诉人郑世良、郑健有两处违约，却不适用明确约定的20%违约金条款，属于认定事实错误。四、本案系被上诉人变更合同条款，违反合同约定。五、被上诉人方方房产中介应居中督促买卖双方履行合同，其在本案中应承担主要违约责任。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判支持上诉人的诉讼请求。被上诉人郑世良、郑健答辩称：上诉人违反合同约定，造假合同内容，没有履行交房的全部义务，被上诉人郑世良、郑健没有违约。请求二审法院依法判决。被上诉人方方房产中介答辩称：房款支付晚的原因是上诉人不配合二手房交易的流程造成的，被上诉人方方房产中介已尽到了相应的责任。各方当事人在二审期间均未提供新的证据。本院对原审法院认定的事实予以确认。本院认为：上诉人与各被上诉人之间签订的《存量房屋买卖中介合同》、《房屋买卖合同补充细条》及《房地产转让合同》合法有效，各方均应按约履行。但《存量房屋买卖中介合同》中的部分内容系上诉人自行添加，未经被上诉人确认，故该添加内容不予确认。上述《存量房屋买卖中介合同》签订在前，《房屋买卖合同补充细条》及《房地产转让合同》签订在后，且对房屋买受人、付款方式等进行了变更，本案的处理应以变更后的约定为准。《房屋买卖合同补充细条》约定“如超过7月20日，乙方向甲方另付2000元；款清交房，如有一方违约，应承担总房款20%的违约金”，《房地产转让合同》又约定“乙方不能按期付清房款，向甲方支付房款总额5%的违约金”，合同对双方违约责任表述不一。但“如超过7月20日，乙方向甲方另付2000元”应是双方对于付款时间超过7月20日的特别约定。原审法院结合被上诉人郑世良、郑健只逾期2天付清房款的事实，认定本案应适用该条款，且已能弥补上诉人的损失，并据此判决被上诉人郑世良、郑健支付给上诉人违约金2000元，并无不当。上诉人的上诉理由不足，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，判决得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费966元，由上诉人王斌负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长  俞灵波代理审判员  闵群锋代理审判员  李春燕二〇一七年一月十三日书 记 员  陆 琼??8???7?