广东省新兴县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）云新法民二初字第53号
原告温德光，男，1985年10月11日出生，汉族，居民，住新兴县。
被告新兴县新城镇雨洞村民委员会沙田村民小组。地址：新兴县。
负责人李家宜，小组长。
原告温德光诉被告新兴县新城镇雨洞村民委员会沙田村民小组租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月27日立案受理，依法由审判员练洪森适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告温德光及被告新兴县新城镇雨洞村民委员会沙田村民小组负责人李家宜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告温德光诉称，原、被告于2014年7月25日签订《土地、厂房租赁合同》，约定被告将坐落在新兴县新城镇雨洞大地洞的土地及厂房租赁给原告，租期自2015年1月1日起至2034年12月31日止，共20年；原告须于合同签订日支付押金10万元。合同签订后，双方到新兴县新城镇法律服务所对合同进行了见证，原告亦如约支付了10万元押金给被告。随后，原告即到江门市签约交纳定金15万元预定了机器设备。但合同签订后不久，被告违反了合同约定，在移交租赁物之前擅自拆除了出租的全部厂房，导致原、被告所签订的租赁合同无法如期履行，被告的行径给原告造成了重大的经济损失。为此，原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求：1、判令解除原告与被告签订的《土地、厂房租赁合同》；2、判令被告退还押金10万元给原告；3、判令被告支付因违约给原告造成的经济损失15万元；4、判令被告支付违约金100万元；5、本案的诉讼费由被告承担。
被告新兴县新城镇雨洞村民委员会沙田村民小组辩称，1、原告要求解除合同的原因是原告在投标时叫价太高，且原告所投的用地，不是自用的，而是用来炒作的，现由于投标价过高，无炒作空间才要求解除合同。此外，若解除合同，会造成被告很大的经济损失，被告要求原告赔偿；2、被告从未拆除过厂房，无构成违约，且合同上无约定被告的违约责任，因此不同意支付100万元违约金；3、原告提供购买机械的合同只有买卖双方的签名，没有加盖公司公章，被告认为是原告伪造的。
经审理查明，2014年7月24日，原告参加新兴县新城镇产权交易中心举办的招投标会，竞投得被告位于本村大地洞土地和厂房的承租权，同日，新兴县新城镇产权交易中心出具了一份《新兴县新城镇农村集体资产（资源）交易成交确认书》给原告，该确认书载明竞得人应于2014年7月31日前，持成交确认书到新城镇司法所与发包方／出租方签订交易合同。同年7月25日，在新兴县新城镇法律服务所的见证下，被告作为出租方、原告作为承租方，双方签订了一份《土地、厂房租赁合同》。该合同载明：1、出租土地、厂房面积及四至：租赁的房屋位于新兴县新城镇雨洞大地洞，占地面积11亩，其中建筑面积3330㎡。四至：东至沙田土地，南至沙田土地，西至低塘村土地，北至良洞河；2、租赁期限：从2015年1月1日起至2034年12月31日止，共20年；3、第一个五年（从2015年1月1日至2019年12月31日）每年租金119900元，以后租金每五年递增10%；3、交租办法：租金按月缴交，承租方于每月1日前一次性交清当月的租金；4、在签订本合同时，承租方先交纳押金10万元给出租方，合同期满时，如承租方无违约，出租方将押金如数退还给承租方，如承租方违约的，则全部押金归出租方所有；5、违约责任：本合同一经签订，即具有法律约束力，出租方、承租方双方必须自觉履行。如一方违约的，违约方要支付违约金100万元给守约方，如果由于一方违约给对方造成的经济损失超过违约金，违约方还应支付赔偿金，弥补守约方的实际损失。此外，合同还约定了租赁期间的事项及租赁期满后的处理办法。合同签订后，原告于2014年7月29日依约交付了合同保证金10万元给被告。之后，原告就开始等待被告按合同约定于2015年1月1日交接出租的土地及厂房给其使用。但签约至2014年12月中旬，原告发现承租土地的地上建筑物被拆除，遂拍照留存，并向被告提出交涉，而被告认为是上一手承租人所为，与其无关，因此双方产生纠纷。为此，原、被告从2015年1月1日即合同的租期日开始至今，双方一直无办理租赁物的交接手续。之后，双方经协商无果，原告于2015年1月27日诉至本院，并提出前述诉求。
另查明，根据被告提供的《承包水田办厂合同》，涉案的租赁土地及厂房原由案外人林树兴承租。该合同载明：租期从1994年12月1日至2014年12月30日；承包期满的处理：承租方的建筑物及机械设施归承租方所有。对此，原、被告签订《土地、厂房租赁合同》时，上一手承租人林树兴的合同期限尚未到期。
诉讼中，原告为证实因无法履行合同造成其损失购机械定金15万元，向法庭提供了与第三方签订的《购机合同》及机械价格表和定金收据。对此，被告经质证认为这些证据缺乏真实性、关联性。
以上事实，有原告提供其身份证、《土地、厂房租赁合同》、押金收据、《购机合同》及机械价格表、定金收据、租赁物相片六张、投标成交确认书；被告提交的投标空白合同、1994年《承包水田办厂合同》（上一手）及本院的庭审笔录等材料证实。
本院认为，本案系租赁合同纠纷。原、被告双方签订的《土地、厂房租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，应为合法有效。合同设定的权利、义务对合同当事人具有法律约束力，原、被告应按约定全面履行合同的义务和享有权利。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。现原告以被告未能按合同约定向其交付租赁物，认为被告已构成违约，请求解除合同，故本案的争议焦点是被告是否将《土地、厂房租赁合同》约定的租赁物交付原告使用，原告主张解除合同的条件是否成立。
原、被告于2014年7月25日签订的《土地、厂房租赁合同》约定被告出租土地为面积11亩，其中建筑面积3330㎡。但是，原告提供其拍摄的租赁物现场照片，证实租赁土地上的建筑物在交接前已被拆毁，对此，被告于庭审中也承认这一事实，只是抗辩系上一手承租人所为。由于地上建筑物被拆毁，事后被告又一直没有作修复处理，故应认定被告无法将租赁合同约定的租赁物交付给原告，其行为已构成根本违约，且该违约行为导致原告未能按约定接收租赁物。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”的规定，合同的法定解除的条件已成就，故原告请求解除原、被告双方签订的《土地、厂房租赁合同》，依法有据，本院予以支持。同时，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。由于被告于签订合同时收取了原告押金10万元，鉴于本案的合同尚未履行，故被告依法应当退还给原告。现原告请求被告退还该押金，理据充分，本院予以支持。关于原告请求赔偿的损失15万元。原告提供了其与第三方签订的《购机合同》及该合同项下的机械价格表、定金收据等证据，主张证明因被告违约而造成其损失定金15万元，对此，被告不予认可。况且，第三方也没有出庭陈述相关情况，原告提供的这些证据不足以证明与本案存在关联，故对原告提出因被告违约而造成其损失的主张，本院不予支持。关于原告诉请的违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条关于违约金的适用原则，是补偿损失为主，惩罚为辅，且以实际损失为基础。本案中，因被告的租赁物不符合约定交付条件，导致合同至今一直没有履行，这一过程中，原告没有举证证明其有实际损失，故对原告要求被告支付违约金100万元，理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、原告温德光与被告新兴县新城镇雨洞村民委员会沙田村民小组于2014年7月25日签订的《土地、厂房租赁合同》自本判决发生法律效力之日起解除。
二、被告新兴县新城镇雨洞村民委员会沙田村民小组应于本判决发生法律效力之日起十日内退回押金10万元给原告温德光。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费8025元，由原告负担6875元、被告负担1150元；财产保全费3020元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。
审判员 练洪森
二〇一五年三月三十一日
书记员 梁燕霞