河南省泌阳县人民法院民 事 判 决 书（2017）豫1726民初2762号原告（反诉被告）：焦华，女，汉族，1962年11月27日出生，住河南省泌阳县。委托诉讼代理人：马才，男，汉族，1978年7月1日出生，住泌阳县。被告（反诉原告）：王怀芬，女，汉族，1962年1月15日出生，住河南省泌阳县。原告焦华与被告王怀芬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月13日立案后。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告焦华委托诉讼代理人马才、被告王怀芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告焦华向本院提出诉讼请求：请求依法判令被告停止侵权。腾房出屋后将房屋交付原告，并支付房租3833.33元（截止2017年7月15日）及后期占用费；诉讼费由被告负担。事实和理由：2015年5月15日原被告签订房屋租赁合同一份，原告将自己的房屋租赁给被告，约定房租随行就市，租赁到期一个月缴纳下一年租金，现由于被告既不支付房租，经原告向被告送发催款通知书后被告仍不支付房租，原告又向被告送达解除合同通知书，现该通知书已经发生法律效力，被告一直侵占原告房屋，拒不腾房。被告王怀芬辩称，同意解除租赁协议，房东不予配合致使消防通道打不开，造成网吧不能营业。被告王怀芬向本院提出反诉请求：判令原告焦华赔偿被告王怀芬损失72818元；诉讼费由原告焦华负担。事实和理由：被告王怀芬租赁原告焦华房产一处约260平方米用于经营红利网吧，双方约定租赁期限六年，被告王怀芬按该用途进行装修，购置所需物品，装修完毕进行营业，更换消防证时消防部门责令网吧开一个消防通道安全门，房东对此不予配合，拒绝另开安全门。致使该网吧无法正常运营，使大量投资无法收回，给被告王怀芬造成巨大经济损失，扣除所欠原告焦华两个月的房租外，另需赔偿被告王怀芬损失68984.67元。原告焦华辩称，1.被告反诉不能成立，被告请求损失没有事实和法律依据；2.针对双方租赁期限六年双方没有形成合意，仅仅是反诉人单方诉说；3.反诉人装修时为经营活动所用，而且解除合同是因反诉人未按约定支付房租所致，所以解除合同过错方不在原告而在反诉人，为此，请求依法支持本诉，驳回反诉。经审理查明，原告焦华与被告王怀芬于2015年5月15日以原告为甲方、被告为乙方签订房屋租赁合同，合同载明：“一、甲方同意将人民路南端，教堂南文化道49号（中间两个门，合计260平方米）租赁给被告王怀芬使用。二、租赁期限一年，自2015年5月15日至2016年5月15日止。三、租赁价格为元/年，以后房屋价格根据周围邻居的涨跌随行就市。四、租赁时间到期前一个月缴纳下一年租金，并由甲方出具收据为凭。乙方不得以任何理由拖欠租金，如乙方超过约定日期未缴纳租金，甲方有权收回所出租房屋。如乙方已付清房租，甲方不得在租赁期内以任何理由提出收回房屋的要求。五、乙方在租赁期间，如乙方需要向外转租所租赁房屋时，需甲、乙双方协商决定。合同到期后，如乙方不续租，则将所租房屋交付甲方，乙方不得向外转让。六、乙方对租赁房屋装修改造时，不得破坏房屋的基本结构，由甲方监督，装修改造费用由乙方负担。租赁协议到期后，乙方不得将所投资的物品带走。七、在合同期内，租赁房屋的门窗水电等原有的基础设施，如有损坏，由乙方负责，且进行维修。八、在合同期内，所租赁房屋的税、水、电、卫生等费用，由乙方负担。九、乙方需要向甲方交元押金（除租金外），租赁终止时，一切设施经双方验收后，押金如数退还（含水电费是否付清，要是是否全部交付）。十、在合同期内，双方如有违约。由违约方承担一切经济损失及法律责任。十一、本合同自双方签字之时生效，此协议一式两份，甲乙双方各持一份。甲方焦华（签字）乙方王怀芬（签字）2015年5月15日”。双方另约定，被告承租原告的房屋铺设地板砖后，原告应在双方合同履行完毕时，由原告向被告支付地板砖铺设费用10000元。被告支付2015年5月15日至2016年5月15日房租20000元。被告承租该房屋后，为经营需要，对该房屋进行了相应的投入。其中：地板砖10000元、装修房顶7800元、粉刷墙1300元、玻璃门1800元、胶门帘612元、棉被横铁杠100元、安装三相电表费用1300元、走线槽268元。合同到期后，双方未再签订书面合同，被告又于2016年合同到期前支付了2016年5月15日至2017年5月15日房租20000元。第二年租赁合同到期前，因被告按照消防部门的要求，需要对承租原告的房屋打开一个消防通道，原告拒绝被告在其房屋上打开一个消防通道，为此，双方发生争议。2017年5月15日第二年房屋租赁合同到期前一个月，被告未按照合同约定提前一个月缴纳下一个年度的租赁费。原告焦华于2017年6月8日向被告发出催款通知书，被告未在指定的七日内缴纳下一年度租赁费。原告焦华于2017年6月16日向被告王怀芬送达解除合同通知书。被告反诉请求原告因解除合同所造成的损失包含上述费用外，另主张安装空调费用、电源线、网线、搬迁费、证照变更损失费等各项损失共计72818元。被告对其反诉请求仅有被告的陈述，未提交其他相应证据。上述事实，有当事人陈述、书证及其他证据在卷佐证，相互印证，足以认定。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据；同时《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外，在做出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告焦华与被告王怀芬于2015年5月15日签订房屋租赁合同，合同约定原告焦华将位于泌阳县泌水街道办事处人民路南端、教堂南文化道49号（中间两个门，合计260平方米）房屋租赁给被告王怀芬使用，租赁期限一年，自2015年5月15日至2016年5月15日，房屋价格根据周围邻居的涨跌随行就市。后被告支付2016年5月15日至2017年5月15日房租20000元，原告予以接受，视为双方对第二年的续租达成了合意，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”该法第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”第一年合同到期后，双方未再签订书面合同，自此双方系一种不定期租赁合同关系。对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二年的租赁期限届满后，原告通知被告按照每年23000元支付2017年-2018年度的房租，被告未在其催缴通知书所指定的时间内交纳租赁费，视为对第三年原告的续租邀约，被告未作出承诺，故双方的租赁合同未订立。原告于2017年6月16日通知被告解除租赁合同，应视为原告对租赁房屋不同意出租给被告的意思表示。庭审中，被告王怀芬同意解除租赁协议，应视为被告没有对租赁房屋续租的表示。当事人的行为系对自己权利的自由处分，均不违反法律法规的禁止性规定，本院予以确认。原、被告房屋租赁合同届满后，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”之规定，原告焦华请求被告停止侵权、腾房并交付于原告，本院予以支持。关于原告请求被告支付房租（截止2017年7月15日）问题，因被告在2017年5月16日至2017年6月16日原告的解除合同通知书送达前，原告对被告在租赁合同届满后，被告继续使用房屋没有异议，故双方在此期间为不定期租赁合同，原告请求被告支付租赁费应予支持。故被告应支付原告租赁费1666.67元（2017年5月16日至2017年6月15日）。对原告请求被告支付2017年6月16日至2017年7月15日期间租赁费，因双方租赁合同已于2017年6月16日予以解除，原告请求此期间的租赁费没有合同根据，但被告对原告请求该两个月的租赁费予以认可，视为被告对自己权利的处分，不违反法律禁止性规定，本院予以确认。故对原告请求被告支付该二个月租赁费，本院予以支持。即3333.33元（20000÷12×2）。关于原告请求被告支付2017年7月15日后占用费问题，因双方之间已不存在租赁合同关系，被告占用该房屋系侵权行为，原告请求被告支付其占用期间的占用费，于法有据，本院予以支持。原告焦华于2017年6月8日向被告王怀芬送达催款通知书，将2017年-2018年度房租提高到23000元，因该调整系原告焦华单方意思表示，未与被告王怀芬达成合意。因此，被告向原告按照年租金20000元/年计算应支付给原告房屋被占用期间的费用。被告王怀芬反诉原告焦华要求赔偿其装修房屋所支付费用共计72818元，所投物资明细为装修房顶、刷墙、玻璃门、胶门帘、棉被横杠、三相电表、走线槽、空调、空开、电源线、网线、LED灯、搬迁费、证照变更费。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”该法第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”同时，该法第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”对于出租人同意利用的装饰装修物，应在利用价值范围内予以适当补偿。原告对被告室内装修房顶7800元、粉刷墙1300、安装三相电表1300元等同意利用，被告将该物品保留后可发挥物的最大效用，本院酌定原告补偿被告6000元。原、被告双方对租赁协议届满后，原告对返还被告10000元地板砖铺设费用，不持异议，本院予以确认。关于被告反诉称原告不同意扒开消防通道安全门，致使被告的网吧无法正常运营问题，被告对此未提供证据证明原被告在租赁房屋时原告有同意其扒开消防通道的约定，对此，被告应承担举证不能的责任。关于被告反诉称双方租赁房屋的期限为六年问题，被反诉人对此予以否认，且双方所签订的租赁合同显示租赁期限为一年，被告也未提交原告同意其进行安装玻璃门、胶门帘等物品的相应证据予以证实。对此，被告亦应承担举证不能的责任。因此，对被告在所租赁房屋投入的其他物品，应由被告予以拆除。被告主张原告对其造成的其他损失承担赔偿责任，因其没有提供相应的证据，被告对此仍应承担举证不能的法律后果。故对于被告的其他反诉请求，本院不予支持。综上所述，原告焦华诉讼请求，理由部分成立，本院予以支持。被告王怀芬反诉请求，理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十四条第一款第三项、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条规定，判决如下：一、被告王怀芬停止侵权，将位于泌阳县泌水街道办事处人民路南端、教堂南文化道49号房屋交付于原告焦华；二、被告王怀芬向原告焦华支付房屋租赁费3333.33元；三、被告王怀芬向原告焦华支付自2017年7月16日起至将其承租房屋交付给原告焦华之日止的后期占用费（按20000元/年÷365×实际占用天数计付）；四、反诉被告焦华返还反诉原告王怀芬铺设地板砖款10000元；五、反诉被告焦华补偿反诉原告王怀芬装修室内房顶、粉刷墙、安装三相电表款共计6000元；六、驳回原告焦华的其他诉讼请求；七、驳回被告王怀芬的其他反诉请求。以上一至五项于判决生效后十五日内履行。案件受理费75元，反诉费810元，均系减半收取，由原告焦华负担100元，被告王怀芬负担785元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判员  孙炳勋二〇一七年八月七日书记员  张文卓