陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕01民终3289号
上诉人（原审原告、反诉被告）：鲁文，男，1989年4月20日出生，汉族，住西安市莲湖区。
上诉人（原审被告、反诉原告）：西安潘多拉影城有限公司，住所地西安市莲湖区唐延路以西唐延中心城负一层。
法定代表人：吴艳艳，该公司总经理。
委托诉讼代理人：谢晨，陕西迪德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：石华，陕西迪德律师事务所实习律师。
上诉人鲁文与上诉人西安潘多拉影城有限公司（以下简称“潘多拉公司”）因租赁合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2017）陕0104民初5827号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
鲁文上诉请求：1、撤销原审判决，将本案发回原审法院重审或者依法改判；2、诉讼费用由潘多拉公司负担。事实与理由：鲁文与潘多拉公司签订的合同期限为2年，潘多拉公司隐瞒事实真相将租赁物转给西安翡之影影城有限公司，属于单方面终止该合同，已经构成违约，该合同在2017年6月14日已经被潘多拉公司单方面解除，其应当承担一切违约责任。2017年6月15日之后，租赁物已经归西安翡之影影城有限公司管理，潘多拉公司已于2017年6月14日单方终止合同，其无权要求2017年6月14日之后的所有费用。
潘多拉公司上诉请求：一、撤销原审判决第四项，改判鲁文向潘多拉公司支付拖欠租金的违约金，以6320元为基数，从2017年5月1日起至原审判决确定的给付之日，每天按照千分之四计算；二、撤销原审判决第六项，改判鲁文向潘多拉公司支付拖欠物业费的损失，以395元为基数，从2017年8月11日起至原审判决确定的给付之日，每天按照千分之四计算；三、一、二审诉讼费用由鲁文负担。事实与理由：原审法院在鲁文未要求减少违约金的前提下，依职权调整违约金，属于适用法律错误。原审判决认定鲁文向潘多拉公司支付拖欠租金的损失，起算日期不符合合同约定，应当以双方约定的2017年5月1日作为起算点，且违约责任计算标准调整的比例过低；原审判决认定鲁文向潘多拉公司支付拖欠物业费的损失，起算日期也不符合合同约定，应当以双方约定的2017年8月11日为起算点，且违约责任计算标准调整的比例也过低。
针对鲁文的上诉，潘多拉公司辩称，潘多拉公司没有违约行为，不应当承担违约责任。鲁文未按合同约定交纳租金和物业费，应按合同约定承担违约责任。
针对潘多拉公司的上诉，鲁文辩称，其不同意潘多拉公司的上诉请求。鲁文的20号铺在潘多拉公司不给鲁文卖电时是5月21日，但是鲁文的租赁期到7月底才截止，因此是潘多拉先违约，导致鲁文无法正常营业，一直拖到双方诉讼。
鲁文原审诉请：1、判令解除鲁文、潘多拉公司2015年12月7日签订的外租区20号商铺《租赁合同》；2、判令潘多拉公司赔偿鲁文外租区20号商铺不能正常经营期间的营业损失20000元；3、判令潘多拉公司赔偿鲁文外租区20号商铺装修折旧损失30000元；4、判令潘多拉公司退还鲁文外租区20号商铺的房屋押金2528元、退还2017年6月、7月的房屋租金5056元；5、判令潘多拉公司支付鲁文合同违约补偿金30336元；6、本案诉讼费由潘多拉公司承担。
潘多拉公司反诉请求：1、判令鲁文支付双方租赁合同解除前的租金5953.03元（暂计算至2017年10月11日）；2、判令鲁文支付延迟支付租金的滞纳金199004.16元(从2017年5月1日起至实际支付日止，每天按所欠费用的4%暂计算至2017年10月11日）；3、判令鲁文支付延迟租金的违约金7584元；4、判令鲁文支付租赁合同解除前的物业费372.06元（暂计算至2017年10月11日）5、判令鲁文支付迟延缴纳物业费的违约金4702.08元（从2017年8月11日起至实际支付日止，按所欠费用的4%暂计算至2017年10月11日）；6、判令鲁文支付相当于一年租赁费用的损失30336元；7、本案诉讼费由鲁文承担。
原审法院认定事实：涉案商铺所在的唐延中心城位于西安市沣惠南路以东、唐延路以西、科技路以北，为地下人防工程。2008年2月，经西安市人民防空办公室批准，由西安蓝都置业投资有限公司投资建设，用作地下商场和停车场。2015年5月21日，西安蓝都置业投资有限公司与陕西中影时代影院管理有限公司签订《房屋租赁合同》，约定由陕西中影时代影院管理有限公司承租唐延中心城，租赁物的业态为影院，并同意陕西中影时代影院管理有限公司将租赁物转租给第三方用于合法经营，租赁物用途不变。2015年9月15，潘多拉公司与陕西中影时代影院管理有限公司签订《协议书》，约定陕西中影时代影院管理有限公司将其与西安蓝都置业投资有限公司签订的《房屋租赁合同》项下的全部权利义务转让于潘多拉公司。2015年12月7日，鲁文（承租方、乙方）与潘多拉公司（出租方、甲方）签订编号为020的《外租区租赁合同》，约定：“租赁物为西安市科技路以北、唐延路以西、沣惠路以东的唐延中心城，中影时代国际影城项目中铺位号020，净面积15.8平方米；租赁期限为2年，房租自影院正式营业起开始计算；租赁费为每月每平方米160元，年租金为30336元，从第三年起，每年租金递增10%，租赁费不含水、电、物业管理费等费用，由甲乙双方另行签订物业合同；租金以每12个月为一个付款期，乙方应在每个付款期到期前3个月支付下期租金，合同签订当日，乙方应向甲方全额支付第一期租金30336元及房屋押金2528元，两项费用合计32864元，合同期满，双方办理移交手续，乙方退场，甲方验收合格后10个工作日内退还押金；租赁期内，乙方在不改变租赁物内外部主要结构和功能的前提下，可根据实际经营需要，进行内外部装修和改造，但应经甲方书面同意，并报装修方案备案，双方租赁关系结束后，由乙方对自行安装的设备设施进行拆除；乙方应按照合同约定，按时足额向甲方缴纳租赁费用及其他相关费用，如不能按时缴纳，每天按所欠费用的百分之四收取滞纳金，逾期超过15日除按每项规定承担滞纳金和相应违约责任外，还应向潘多拉公司支付相当于三个月的租赁费用的违约金并赔偿所有损失，且甲方有权单方解除本合同并不承担任何责任；甲乙双方任何一方提前终止合同，应提前三个月向对方发出书面通知，并承担相当于一年租赁费用的损失”。合同还对其他事项进行了约定。同日，鲁文与潘多拉公司签订编号为020的《外租区物业服务协议》，约定：物业管理服务费为每月10元／平方米，物业费自商铺交付开始计收，按年收取；每年最后一个月的25日前交纳下一年的物业费；逾期按欠费的日4‰计收滞纳金，如欠费超过10日，按所欠费的日4%支付违约金；水、电费根据政府规定价格按表结算，水费价格6.8元每吨、电费价格每度1.5元，潘多拉公司提供代收代交服务。上述合同签订当日，鲁文向潘多拉公司支付了房屋押金2528元和第一年租金30336元、物业费1896元。此后，鲁文在涉案商铺开始经营“第1佳大鸡排”。2016年3月，鲁文与潘多拉公司另行签订一份租赁合同，承租了019号商铺，用以经营面馆。2017年2月24日，鲁文向潘多拉公司支付了2017年2月1至2017年7月31日期间的租金和物业费，共计16116元。此后的租金和物业费未付。2017年5月，鲁文因向潘多拉公司购电未果，产生纠纷。鲁文称，因不同意与潘多拉公司就019号商铺重新签订合同，潘多拉公司不向其卖电，致无法继续经营。潘多拉公司称，2017年6月2日020号商铺的电表显示尚有余电127.8度，不存在停止供电的情况，也未要求鲁文重新签订新的合同。2017年5月26日，鲁文停止经营。2017年7月5日，鲁文诉至西安市莲湖区人民法院。审理中，鲁文于2017年10月14日将商铺腾交完毕，并与潘多拉公司签署《商铺交接清单》，确认020号商铺内无任何设备。
原审法院认为，本案争议的焦点为：1.鲁文与潘多拉公司租赁合同解除的原因和时间；2.合同解除后，双方主张的各项损失应否支持。关于第一个焦点。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。鲁文认为潘多拉公司拒绝为其卖电，导致其无法经营，属违约方，但潘多拉公司并不认可，其提供的证据显示，2017年6月2日涉诉商铺尚有127.8度的剩余电量。鲁文称潘多拉公司要求其签订新的合同，也无证据佐证，应由其承担举证不能的法律后果。2017年5月26日，鲁文虽不再继续经营，但未将涉诉商铺腾空，客观上仍占用着涉诉商铺，直至2017年10月14日才全部搬离，理应承担该期间的租金。现其拒付租金，显有不当，应当承担相应的法律责任。审理中，双方均同意解除合同，予以确认，合同的解除时间应为2017年10月14日。关于第二个焦点。鲁文将租金和物业费缴纳至2017年7月31日，还应支付2017年10月14日合同解除前期间的租金和物业费。根据双方约定的租金标准和物业费标准，鲁文应支付潘多拉公司的租金为6320元（160元∕月∕平方米×15.8平方米×2.5月=6320元）、物业费为395元（10元∕月∕平方米×15.8平方米×2.5月=395元）。其要求潘多拉公司赔偿营业损失20000元、装修折旧损失30000元，并退还2017年6月、7月的房屋租金5056元，支付违约金30336元的主张，缺乏事实依据，不予支持。因双方合同解除，鲁文支付的房屋押金2528元，应由潘多拉公司退还。潘多拉公司反诉要求鲁文支付延迟支付租金的滞纳金、违约金、迟延支付物业费的违约金以及租赁费用的损失，均系鲁文迟延交付租金给其造成的损失，但以其主张计算，明显过高，有违公平，酌定为：分别以拖欠的租金6320元和物业费395元为基数，按年利率24%自2017年10月15日起至本判决确定的给付之日止。超过部分，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认原告鲁文与被告西安潘多拉影城有限公司2015年12月7日签订的编号为020的《外租区租赁合同》于2017年10月14日解除；二、被告西安潘多拉影城有限公司在本判决生效后十日内退还原告鲁文押金2528元；三、反诉被告鲁文在本判决生效后十日内支付反诉原告西安潘多拉影城有限公司2017年8月1日至2017年10月14日期间的租金6320元；四、反诉被告鲁文在本判决生效后十日内支付反诉原告西安潘多拉影城有限公司拖欠租金的损失（损失的计算：以6320元为基数，按年利率24%，自2017年10月15日起计至本判决确定的给付之日止）；五、反诉被告鲁文在本判决生效后十日内支付反诉原告西安潘多拉影城有限公司2017年8月1日至2017年10月14日期间的物业费395元；六、反诉被告鲁文在本判决生效后十日内支付反诉原告西安潘多拉影城有限公司拖欠物业费的损失（损失的计算：以395元为基数，按年利率24%，自2017年10月15日起计至本判决确定的给付之日止）；七、驳回原告鲁文的其余诉讼请求；八、驳回反诉原告西安潘多拉影城有限公司其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1998元，由被告西安潘多拉影城有限公司负担600元，原告鲁文负担1398元；一审反诉案件受理费2510元，由反诉原告西安潘多拉影城有限公司负担1757元，反诉被告鲁文负担753元。
本院经审理查明，原审判决查明事实属实。
本院认为，鲁文与潘多拉公司就“中影时代国际影城”项目020号铺位签订《外租区租赁合同》及《外租区物业服务协议》，该租赁合同及物业服务协议合法有效，对当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。鲁文主张潘多拉公司要求其签订新的合同，拒绝向其卖电，导致其无法经营，构成违约，潘多拉公司对此不予认可，原审法院查明2017年6月2日涉诉商铺尚有127.8度的剩余电量，鲁文对其主张亦未能提供有效证据证明，应承担举证不能的法律后果。2017年5月26日，鲁文虽不再继续经营，但未将涉诉商铺腾交返还潘多拉公司，直至2017年10月14日搬离涉诉商铺，原审法院判令鲁文承担该期间的租金及物业费，并无不当。鲁文要求潘多拉公司赔偿营业损失20000元、装修折旧损失30000元，并退还2017年6月、7月的房屋租金5056元，支付违约金30336元的主张，缺乏事实依据，原审法院不予支持，并无不当。原审法院根据审查情况对潘多拉公司要求鲁文支付因延迟支付租金产生的滞纳金、违约金、迟延支付物业费的违约金以及租赁费用的损失，认为潘多拉公司主张标准明显过高，酌定按年利率24%自2017年10月15日起至本判决确定的给付之日止计付，对超过部分不予支持，判决亦无不当。综上，鲁文与潘多拉公司的上诉均不能成立，依法应予以驳回。据此，原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2288元，鲁文已预交2238元，西安潘多拉影城有限公司已预交50元，由鲁文负担2238元，由西安潘多拉影城有限公司负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 琪
审 判 员 师 婷
代理审判员 同江龙
二〇一八年四月三日
书 记 员 段 蓓