上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终7959号
上诉人(原审被告、反诉原告)：袁红根，男，1945年1月10日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：余志农，上海汇裕律师事务所律师。委托诉讼代理人：乐婉悦，上海汇裕律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：黄志斌，男，1985年12月27日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：沈春，上海艾克森律师事务所律师。上诉人袁红根因与被上诉人黄志斌房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2016)沪0113民初9751号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。袁红根上诉请求：撤销原判，驳回黄志斌的诉讼请求，支持其反诉请求。事实和理由：从证人证言可知，袁红根要求按照买卖合同履行，但黄志斌提出了先将户口迁出再签订正式合同的无理要求，致使正式合同无法签订，责任�黄志斌。黄志斌辩称，因房价上涨，袁红根想毁约，责任在袁红根。黄志斌向一审法院起诉请求：要求继续履行房屋买卖合同，袁红根将上海市宝山区房屋(以下简称“系争房屋”)过户给黄志斌，并按总房价人民币(以下币种均为人民币)104万元的日万分之五支付2016年3月28日起至实际户口迁出之日止的逾期迁移户口违约金；黄志斌同意在过户同时向袁红根支付剩余房款99万元。袁红根反诉要求解除双方间的买卖合同，黄志斌支付违约金208,000元。一审法院认定事实：2008年7月8日，袁红根经核准登记为系争房屋的房地产权利人。2016年2月27日，袁红根(出卖方、甲方)与黄志斌(买受方、乙方)及上海菁英房地产经纪有限公司(居间方、丙方)签订《房地产买卖居间协议》，约定，系争房屋总房价款104万元。同日，买卖双方签订《房屋买卖合同》，其中约定，总房价款104万元。为办理交易过户手续之需，甲乙双方同意于本合同签署后17天内前往居间方签订示范文本的上海市房地产买卖合同。乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续(若需)当日，通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款(含定金)40万元。乙方于2016年5月15日前支付甲方房价款64万元，支付方式银行转账。甲乙双方于2016年6月15日前对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，并由乙方自行或通过居间方支付甲方尾款2万元。甲乙双方应于2016年5月15日之前，向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押(若有)登记手续。根据法律、法规、规章等规定的交易税费，全部由乙方承担。若该房地产上有户口，则甲方应于本合同签订后30天内，向该房地产所在地公安机关办理原有户口迁出手续。否则，每逾期一日，应按照总房价款的万分之五向乙方支付违约金，直至原有户�迁出之日止。乙方未按本合同约定期限付款，应当按逾期付款额的日万分之五支付甲方逾期违约金，逾期超过二十日仍未支付的，甲方有权单方解除本合同。甲方未按本合同约定期限交付房地产(包括房地产交接及权利转移)，应当按乙方已付房款的日万分之五支付乙方逾期违约金，逾期超过二十日仍未履行交付义务的，乙方有权单方解除本合同。甲乙任何一方依据本条约定主张解除本合同的，均须书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金。补充约定：甲乙双方约定乙方于2016年5月15日支付甲方第二批房款62万元，余款2万元于交房当日支付。同日，袁红根出具收款收据，确认收到黄志斌购买系争房屋的定金5万元。2016年5月12日，黄志斌委托律师向袁红根发出《律师函》，主要内容为，2016年3月15日，袁红根未到中介处签订示范文本的房屋买卖合同，现律师通知袁红根于2016年5月15日前提供银行账号等，以便黄志斌交付首付款。袁红根于2016年5月16日收到上述律师函。一审法院认为，黄志斌与袁红根就系争房屋签订的《房屋买卖合同》明确约定了系争房屋的交易价格、付款方式和时间、交易过户日期、原有户口的迁出时间、税费负担、违约责任等交易细节，该合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政的强制性规定，当属合法有效，双方均应当严格履行。根据买卖合同的约定，买卖双方应当于签订该合同后17天内签订正式合同，并于2016年5月15日之前向房地产交易中心申请过户。现双方未能按约签订正式合同及办理过户，故而涉诉，现本案的争议焦点在于未能按约签订正式合同及办理过户的违约方的认定。袁红根表示，袁红富持有袁红根出具的委托书及身份证原件欲与黄志斌签约，但黄志斌提出了�行迁移户口的不合理要求，致使未能签约，黄志斌对此不予认可，袁红根应当就其主张进行举证。现袁红根提供的相关证据均不足以证明其上述主张，故袁红根的相关陈述，缺乏依据，难以采信。虽经黄志斌发函催促，袁红根至今未能与黄志斌签订正式合同致使未能按约过户、且逾期迁移户口，显已构成违约，故黄志斌现起诉要求继续履行双方间的房屋买卖合同、袁红根将系争房屋过户给黄志斌，并支付逾期迁移户口的违约金，合法有据，当予准许。关于逾期迁移户口的违约金，袁红根抗辩违约金标准过高，结合合同的履行情况、黄志斌的实际损失等本案实际情况，酌情调整至每天50元，违约金起付日应当为2016年3月29日。原审法院判决：一、黄志斌与袁红根就上海市宝山区房屋签订的房屋买卖合同继续履行；二、袁红根于判决生效之日起十日内，将上述房屋的房地产权利过户至黄志斌名下；三、袁红根于判决生效之日起十日内，按每日50元的标准向黄志斌支付2016年3月29日起至原有户口迁出上述房屋之日止的逾期迁出户口违约金；四、黄志斌于房地产交易中心受理上述房屋的房地产权利转移申请当日，向袁红根支付剩余房款99万元；五、黄志斌的其余诉讼请求，不予支持；六、袁红根的反诉请求，不予支持。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，黄志斌与袁红根签订的《房屋买卖合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应当严格履行，双方均应恪守。买卖合同约定了签订正式合同及向房地产交易中心申请过户的时间，现双方未能签订正式合同及办理过户。袁红根上诉称黄志斌提出了先将户口迁出再签订正式合同的无理要求，致使正式合同无法签订，但未提供确凿的证据予以证明，且黄志斌对此不予认可，本院难以采信。虽经黄志斌发函催促，袁红根至今未与黄志斌签订正式合同并办理过户、且未按约迁移户口，构成违约。黄志斌的起诉，合法有据，一审法院予以准许，并无不当。关于逾期迁移户口应承担违约金数额问题，一审法院根据袁红根的申请，结合合同的履行情况、黄志斌的实际损失等情况，酌情调整至每天50元，并无不妥。但户口迁移非房屋买卖合同的主要义务，违约所承担的责任不应超过房屋买卖合同主要义务违约所应承担的责任，而合同约定了解除合同的违约金为总房价款的20%，故本院根据合同约定及实际情况，确定袁红根因户口逾期迁出应承担的违约金上限为5万元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持上海市宝�区人民法院(2016)沪0113民初9751号民事判决第一、二、四、五、六项；二、撤销上海市宝山区人民法院(2016)沪0113民初9751号民事判决第三项；三、袁红根应于本判决生效之日起十日内，向黄志斌支付违约金(按每日50元计算，自2016年3月29日起至原有户口迁出上海市宝山区房屋之日止，总额不超过5万元)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费22,176元，由袁红根负担。本判决为终审判决。
审判长 陈 俊
审判员 丁康威
审判员 徐 江
二〇一六年十月十九日
书记员 蔺皓然
附：相关法律条文
附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……(二)�判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。