呼和浩特市赛罕区人民法院民 事 判 决 书（2015）赛民初字第00550号原告李海燕，女，1969年5月26日出生，蒙古族，个体，住所地呼和浩特市。被告内蒙古西蒙奈伦置业有限公司，住所地呼和浩特市如意开发区。法定代表人连广明，公司董事长。委托代理人袁小龙、翟小骞，内蒙古天睛律师事务所律师。原告李海燕与被告内蒙古西蒙奈伦置业有限公司（以下简称西蒙奈伦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李海燕、被告奈伦公司委托代理人袁小龙、翟小骞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李海燕诉称，原告与被告于2013年12月6日签订《商品房买卖合同》，合同第八条约定，出卖人应在2013年12月30日向买受人交付房屋，交付的条件有两点：第一、买受人付清所有购房款；第二，该房屋经主体验收合格。原告已付清全部房款，现由于被告过错导致至今未交付房屋，且被告未告知原告该房已抵押给第三方的事实，在出售给原告且原告付清房款后，被告至今未将该房屋解除抵押。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，原告诉至法院，请求：一、解除《商品房买卖合同》，要求被告返还8058458元购房款；二、被告赔偿原告3917538元；（其中：1、购房款利息：银行按揭利息每月25000元12个月＝30万元，首付款利息每月5万元12个月＝60万元。2、房租：每月5万元12个月＝60万元。3、不超过已付购房款一倍的赔偿责任，原告要求被告赔偿总购房款30%的赔偿，被告应赔偿2417538元）。被告西蒙奈伦公司辩称，要求解除商品房买卖合同，条件不成就，解除权已经不存在。要求赔偿的利息、房租等被告不予认可，答辩人于2014年7月10日向原告发出了入住通知书，原告于2014年7月21日签收了入住通知书，根据入住通知书的要求，我们将主体验收合格的房屋交付给李海燕装修，也是符合合同的约定的，入住通知书中明确说明，如果在2014年7月10日之后还是不办理入住手续的话，要承担一切费用及相关责任。原告所请求的诉讼请求，解除房屋买卖合同、赔偿损失等没有法律依据，与事实不符。针对上述事实部分，原告李海燕举证如下：第一组、商品房买卖合同、收据；证明双方之间有房屋买卖关系。第二组、入住通知书；证明2014年7月10日被告给原告递交的，原告没有签字。没有签字的原因，就是因为没有整体验收合格的证明。第三组、2014年9月17日发给被告的律师函（当面送达），要求被告交房；证明原告发函给被告，被告没有回复，现在房屋还是抵押状态。第四组、房屋租赁合同：证明2014年1月27日与第三人签订的房屋租赁合同，房屋没有交付，所以此合同没有履行。第五组、抵押证明。西蒙奈伦广场1-11号房屋已经进行抵押。对此，被告西蒙奈伦公司的质证意见为：第一组、真实性认可，对其证明的问题不予认可。合同的第6页第8条上面写的交付日期2013年12月30日，约定非常明确，原告只交付了一半房款，没有交付全款没有成就交付条件。第二组、恰恰证明了被告于2014年7月21日向原告送达了入住通知书，也说明了从2014年7月10日就交付使用。入住通知书的第四条明确约定了违约责任。第三组、律师函真实性不认可，被告没有收到这份东西。第四组、房屋租赁合同的真实性不认可，与本案没有实际关系，存在造假的可能性，对其证明的问题不予认可。第五组、真实性不认可，来源不合法，没有盖章。被告西蒙奈伦公司提交了如下证据：第一组、商品房买卖合同（合同签订日期2013年12月6日）；证明对于购买西蒙奈伦公司所开发的位于西蒙奈伦广场第5栋第5层（办公写字楼）总价为8058458元，是真实意思表示，没有违反相关强制性法律法规。第二组、入住通知书；被告于2014年7月10日发出入住通知书，约定了入住时间和需要准备的相关材料，并阐述了如不入住的相关法律后果。第三组、西蒙奈伦广场文件签收回执单；证明李海燕于2014年7月21日签收了入住通知书。第四组、建设工程质量监督报告；证明由呼和浩特市工程质量监督站所出具的建设工程质量报告。出具的时间为2014年7月4日，证明房屋主体验收合格，有相关验收主体的签名和公章。第五组、部分业主入住的照片；证明西蒙奈伦广场已具备入住条件，部分业主已入住。对此，原告李海燕的质证意见为：第一组、合同真实性认可。第二组、入住通知是被告单方面的通知。第三组、文件中签收人的签名不是原告写的。第四组、证明不了已具备交房条件，也不具备消防验收。第五组、不认可，入住的业主也不具备消防验收的条件。经审理查明：原告李海燕与被告西蒙奈伦公司于2013年12月6日签订一份《商品房买卖合同》（合同编号为：2013-XMNL-09-10028），约定由李海燕购买被告开发的西蒙奈伦广场第5幢5层房屋用于办公。该房为现房，建筑面积937.03平方米。合同第四条约定，该商品房单价为每平方米8600元，总金额8058458元。合同第六条约定，买受人付款方式为按揭付款，首付款4058458元一次性支付给出卖人，剩余400万元办理银行按揭。合同第八条约定，房屋交付日期为2013年12月30日前，暂将经主体验收合格的商品房交付买受人，仅供买受人进行二次装修。买受人二次装修完毕后，需配合出卖人相关部门进行综合验收。买受人需要在接收所购买商品房之前付清所有购房款，否则出卖人不予交付买受人房屋使用权。合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任，即“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金….”。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单….出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因未能按期交付的，自出卖人书面通知、传真、信函、电话、邮件、短信等形式通知买受人后，买受人未在通知时间内接受房屋的，逾期30日内，出卖人为其免费保管，逾期超过30日的，出卖人按实际超出天数以每天5元/平方米收取保管费，逾期超过60日的，自61日起出卖人按每天8元/平方米收取保管费直至买受人接受该房屋。合同签订后，2014年1月2日，西蒙奈伦公司给李海燕出具收据，确认李海燕支付房款4058458元。但被告提出该款未实际支付，系因工程款抵顶而来。对于上述以房抵债的事实，原告李海燕也认可。2014年1月15日，原告李海燕与被告西蒙奈伦公司以及案外人中国工商银行股份有限公司呼和浩特如意开发区支行（以下简称工商银行如意支行）签订《个人购房借款/担保合同》，就上述房屋的剩余购房款（400万元）办理按揭贷款，借款人为李海燕，担保人为西蒙奈伦公司，抵押物为西蒙奈伦广场第5幢5层房屋。同时，工商银行如意支行就上述《个人购房借款/担保合同》办理了具有强制执行效力的债权文书。自2014年4月30日至今，李海燕一直持续向该银行偿还本息。另查明，被告西蒙奈伦公司为证明交房事实，提交了“入住通知书”和“文件签收回执单”；文件签收回执单上有“签收单位”和“签收人签名”两栏。而原告本人在“签收单位”处签署了自己的名字（系原告本人书写，以笔录为证），而被告的工作人员在“签收人签名”处填写了“李海燕”的名字。对此，被告认为“是工作人员失误导致签名位置交换，但不影响李海燕已经确认签收的意思表示”。另外，李海燕为证明其租金损失，向本院提交了一份《房屋租赁合同》，该合同系李海燕与案外人向飞于2014年1月27日签订。该合同中李海燕将西蒙奈伦广场办公楼出租给向飞，租赁期限自2014年2月15日至2017年2月15日止租金每年60万元。再查明，依据原告李海燕的申请，本院向呼和浩特市房屋产权籍档案馆申调取了本案所涉房屋的权属登记信息。该信息显示，“西蒙奈伦广场5号楼5层501号房屋产权人为西蒙奈伦公司，面积937.03平方米，系在建工程抵押，于2013年1月6日向中国长城资产管理公司呼和浩特办事处进行抵押”。对于该证据，被告西蒙奈伦公司的质证意见为——真实性认可，对其证明的问题不认可；在建工程抵押不影响原告权益的实现，此房屋现可使用、租赁等，价值未因抵押而受损，且原告也取得了房屋贷款；该抵押是原告购房之前存在，不符合商品房买卖合同解释第八条的条件，所以应驳回原告的诉讼请求。又查明，2015年1月20日，呼和浩特经济技术开发区如意工业园区人力资源和社会保障局开具一份“证明”，其内容为：“原告李海燕是如意工业园区西蒙奈伦广场办公楼项目外墙施工方负责人，该项目2013年交工，由于工程款迟迟不到位，导致工人多次上访讨薪，通过园区劳动部门介入调查调解，建设方、施工方、劳务方达成私下协议，待办公楼出售后一次性解决。据悉，该项目建设方以一层办公楼冲抵工程款，而办公楼至今未能交付使用，也因被项目方抵押不能转售。现施工方确实资金困难，难以解决工人工资问题，特此证明”。本院认为，原告李海燕与被告西蒙奈伦公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效。原告李海燕请求解除《商品房买卖合同》的理由为：1、被告至今未交付房屋；2、被告将房屋抵押给第三方且未告知原告。因此，本案的争议焦点为：原告是否有解除权；合同是否达到解除的条件。对此，本院综合分析如下：1、被告未交付房屋的事实不成立。被告提交的关于交接房屋的证据是“交接文件签收单”，而原告李海燕本人在该签收单上签字。基于上述理由，对于被告西蒙奈伦公司提交的房屋交接证据本院予以采信，应认定被告于2014年7月21日已经交付房屋。不论原告是否实际使用房屋，但其在“交接文件签收单”上签字的行为即表明对房屋的接收。因此，本院不予采信呼和浩特经济技术开发区如意工业园区人力资源和社会保障局开具的证明，原告也不能以“被告未交付房屋”而行使解除权。2、本案房屋存在“在建工程抵押”的事实。在建工程抵押系开发公司为筹集在建工程继续建造所需要的资金而向金融机构进行贷款，并将土地使用权和在建建筑物抵押给金融机构的行为。依据担保法司法解除第四十七条规定，“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效”。因此，法律对“在建工程抵押”并不禁止，本案中的在建工程抵押亦进行了登记，系合法有效。但《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释[2002]16号）中已明确“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照合同法286条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优先于抵押权和其他债权。二、消费者交付购房商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。本案原告作为买房人已支付全部购房款，依据物权（生存权）优于工程价款的优先受偿权和抵押权、其他债权的原则，本案在建工程的抵押权并不能对抗原告基于房屋享有的物权，原告的合同权利可以实现。因此，原告以该理由行使解除权，本院不予支持。综上，本案合同未达到解除条件，而原告的其他诉讼请求均建立在解除合同的基础之上，因此也不能支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告李海燕的诉讼请求。案件受理费93656元（原告已预交），由原告自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长  王晓霞人民陪审员  刘继广人民陪审员  王利华二〇一六年四月二十日书 记 员  白美莉