广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终8043号上诉人（原审被告）：何镜湖。委托诉讼代理人：邱少龙，北京市汉威（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李彩莲，广东开野律师事务所律师。上诉人（原审被告）：禤新威。被上诉人（原审原告）：陶勇。委托诉讼代理人：宋毅，北京市盈科（深圳）事务所律师。原审第三人：深圳市房朝房地产经纪有限公司。法定代表人：韦志军。上诉人何镜湖、禤新威因与被上诉人陶勇及原审第三人深圳市房朝房地产经纪有限公司（以下简称房朝地产）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初3554号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。上诉人何镜湖、禤新威上诉请求：1、撤销原审判决第二项和第三项，改判何镜湖、禤新威无需退还定金、无需支付赔偿。2、本案诉讼费用由陶勇承担。事实和理由：1、涉案合同解除的原因为陶勇单方违约，并非何镜湖、禤新威违约，且解除的时间为2015年12月份。何镜湖、禤新威在取得涉案房产的房产证后，及时告知陶勇取得房产证的消息，双方已经具备了继续交易的条件，但陶勇并没有通知何镜湖、禤新威前往银行办理资金监管和按揭贷款手续，陶勇也没有在规定的时间内取得银行的贷款承诺函，在何镜湖、禤新威的多次催促之下，陶勇仍然拒绝履行自己的义务，陶勇的行为已经构成违约，因此双方签订的房屋买卖合同因陶勇的单方违约行为而解除。2、首先，双方房屋买卖合同解除的原因是陶勇违约，何镜湖、禤新威无需承担违约责任，故不涉及赔偿问题。其次，判决赔偿人民币52万元（以下货币均为人民币）明显不符合当时和现在的市场行情，一审法院依据的是陶勇提交的证据“评估报告”，但该“评估报告”并不能真实反映房产的实际交易情况。“评估报告”只是对房产价格的一个评估，并非真实的交易价格，也不能等同于陶勇如果购买该房产需要支付的费用，且该“评估报告”是由陶勇单方委托评估机构进行鉴定，其鉴定结果也不具有公平性和客观性。最后，法院判决的金额明显过高，涉案房产位于龙岗区�中心地段，从2015年8月签订买卖合同至2015年12月份双方解除合同期间，涉案房产相同小区、地段的房价并没有明显的增长，一审法院判定52万元根本不符合市场行情。被上诉人陶勇辩称：1、何镜湖、禤新威在2015年11月19日取得房产证后，没有第一时间通知陶勇，陶勇是通过中介才获得消息，知悉何镜湖、禤新威已取得房产证，在陶勇与何镜湖、禤新威沟通继续履行房屋买卖合同期间，得到何镜湖、禤新威告知陶勇房屋不再出售的信息。2、在一审法院审理过程中，何镜湖、禤新威并没有提出对陶勇申请鉴定要求重新鉴定，也没有向法院提交其与他人成交的实际金额。3、根据何镜湖、禤新威在二审审理过程中提供的《二手房买卖合同》，该合同的落款时间为2015年11月15日，自此合同可以明确显示何镜湖、禤新威在此期间已经决定违约，并且借此时间对陶勇予�拖延，在陶勇对何镜湖、禤新威发出律师函提出警告并要求其履行合同期间，何镜湖、禤新威将房产一房二卖给了案外人，对陶勇的合法合理要求不予理会，故请法院维持一审判决。原审第三人房朝地产本院合法传唤，未到庭参加庭审调查，亦未提交书面意见。陶勇向一审法院起诉请求：1、解除陶勇与何镜湖、禤新威之间签订的《二手房买卖合同》；2、何镜湖、禤新威返还购房定金50000元及利息；3、何镜湖、禤新威支付违约金280000元；4、何镜湖、禤新威支付房屋差价损失600000元；5、何镜湖、禤新威支付中介费、评估费、律师费合计40000元；6、本案诉讼费用由何镜湖、禤新威承担。一审法院认定事实：2015年8月23日，在第三人房朝地产的居间介绍下，陶勇与何镜湖、禤新威签订《二手房买卖合同》，约定陶勇向何镜湖、禤�威购买位于深圳市龙岗区XXXX园X栋X单元XX房产，转让成交价为1400000元，定金50000元在合同生效之日起3日内支付。上述合同第十二条约定：“如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过十日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。”合同未对陶勇办理首期款资金监管的期限、金额和申请银行按揭贷款的时间进行约定。同日，陶勇与何镜湖、禤新威双方又签订一份《补充协议》，约定何镜湖、禤新威在上述《二手房买卖合同》签订后6个月之内出具房产证，在何镜湖、禤新威出具房产证次日起7个工作日内，陶勇与何镜湖、禤新威双方去相关单位办理房屋出售手续；在上述6个月内如因开发商原因导致何镜湖、禤新威无法出具房产证的，则上述《二手房买卖合同》自动解除，如陶勇仍有购买意向，则双方再行协商起草新的二手房买卖合同。其后，陶勇按约定向何镜湖、禤新威支付定金50000元。2016年2月15日，陶勇委托律师向何镜湖、禤新威发出《律师函》，陈述陶勇在2015年12月份得知何镜湖、禤新威已取得房产证后，主动联系何镜湖、禤新威办理后续手续，但何镜湖、禤新威告知不再出售房产，经双方数次交涉，何镜湖、禤新威仍表示不再卖房且仅同意退还购房定金，故陶勇要求何镜湖、禤新威在收到函件后5个工作日内配合陶勇继续履行双方签订的《二手房买卖合同》并支付逾期履行违约金。何镜湖、禤新威于2016年2月17日收到上述律师函。2016年3月17日，受陶勇委托，深圳市格衡土地房地产评估咨询有限公司出具《房地产估价报告》，认�涉案房产在2016年3月16日的市场评估价格为1904400元。陶勇为此支付了评估费2000元。一审法院另查明，何镜湖、禤新威于2015年11月19日办出涉案房产的房产证，并于2016年2月1日将房产出售予案外人沈某。何镜湖、禤新威何镜湖陈述其将涉案房产出售予案外人沈某的价格为1480000元。一审法院认为，陶勇与何镜湖、禤新威签订的《二手房买卖合同》、《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应予全面履行。按照上述《补充协议》的约定，陶勇、何镜湖、禤新威一致同意在何镜湖、禤新威取得涉案房产的房产证次日起7个工作日内去办理房屋买卖的相关事宜。何镜湖、禤新威于2015年11月19日取得房产证后，理应及时通知陶勇办理后续手续，但其却告知陶勇不再出售房产，且将房产擅自卖予他人，其行为构成根本违约，陶勇据此诉请解除《二手房买卖合同》，并要求何镜湖、禤新威返还定金以及承担相应的违约责任，理据充分，原审法院予以支持。何镜湖、禤新威辩称陶勇未按时办理资金监管和按揭贷款手续，但上述合同义务的履行均以何镜湖、禤新威取得房产证为前提，何镜湖、禤新威未能举证证明其在取得房产证之后及时通知了陶勇且陶勇在合理期限内怠于履行上述义务，故原审法院对上述辩解不予采信。关于陶勇诉请何镜湖、禤新威支付违约金及赔偿损失的问题。何镜湖、禤新威在取得涉案房产的房产证以及在2016年2月1日将涉案房产转售他人后，未及时将上述事宜告知陶勇，陶勇出于对履行涉案《二手房买卖合同》的期待一直等待并催促何镜湖、禤新威继续履行合同，直至提起诉讼后才得知房产已另售他人，此时陶勇才能确切知晓其�买涉案房产的目的已无法实现。陶勇因何镜湖、禤新威的违约行为丧失了购买其他房产的机会，加大了购房成本，故涉案房产市场价格的增值部分应属于陶勇的损失范围。陶勇在得知涉案房产已转售他人后，立即自行委托专业评估公司对房屋的市场价格进行评估，因何镜湖、禤新威未向原审法院提交其与案外人沈某签订的真实的房屋买卖合同，而其陈述的1480000元的交易价格又明显不符合当时的市场行情，故原审法院将上述评估公司出具的评估价格作为认定陶勇损失的参考因素之一。在综合考量何镜湖、禤新威的违约行为发生时间、过错程度、造成陶勇损失大小等因素的基础上，原审法院酌情确定何镜湖、禤新威应赔偿陶勇损失520000元。因违约金与赔偿损失不能并行主张，且原审法院酌情确定的上述何镜湖、禤新威应赔偿的金额已足以对陶勇的各项损失予以弥补，�对于陶勇另行要求支付违约金的诉讼请求，原审法院不予支持。至于陶勇诉请的定金利息、中介费、评估费、律师费等费用，原审法院在确定上述损失赔偿金额时已列入陶勇损失范围予以考虑，故对于该部分诉请，原审法院也不予支持。何镜湖、禤新威辩称其曾在2015年12月告知陶勇不再履行涉案合同，而2015年8月至12月期间房屋交易价格并没有明显增长，故陶勇不存在房屋增值损失。原审法院认为，继续履行是违约责任的承担方式之一，在涉案合同并不存在履行的客观障碍的情况下，陶勇一直通过微信、发送律师函等方式与何镜湖、禤新威进行沟通，催促何镜湖、禤新威继续履行，并在多次沟通无效后诉至原审法院，故陶勇一直在以正当合法的方式维护其权益，其在涉案合同履行过程中并不存在过错。认定陶勇的房屋增值损失应以陶勇明确知晓涉案房产已另售他人，从而导致其购买涉案房产的目的无法实现之时作为评估基准日。故对于何镜湖、禤新威的上述辩解，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，一审法院判决：一、解除陶勇与何镜湖、禤新威于2015年8月23日签订的《二手房买卖合同》；二、何镜湖、禤新威于本判决生效之日起十日内向陶勇退还定金50000元；三、何镜湖、禤新威于本判决生效之日起十日内向陶勇赔偿520000元；四、驳回陶勇的其他诉讼请求。本案一审受理费13500元，陶勇负担5567元，何镜湖、禤新威负担7933元。经审理查明，一审查明的事实属实，本�予以确认。本院认为，陶勇与何镜湖、禤新威签订的《二手房买卖合同》、《补充协议》系双方的真实意思表示，未违反法律法规的效力性强制规定，合法有效，原审认定正确，本院予以维持。合同有效，即应恪守履行。按照《补充协议》的约定，上诉人何镜湖、禤新威应在取得涉案房产的房产证次日起7个工作日内去办理房屋买卖的相关事宜，鉴于房产证是否取得只有上诉人何镜湖、禤新威清楚，因此上诉人何镜湖、禤新威有及时通知陶勇房产证办理情况和办理后续手续的义务，但上诉人何镜湖、禤新威未提交有效证据证明其履行了通知义务，构成违约。即使采信上诉人何镜湖、禤新威主张的已经口头通知，其也在没有任何证据证明被上诉人陶勇拒绝或不按期履行的情况下，在2016年2月1日将涉案房产转售他人，也构成了违约，综上，原审法院�定上诉人何镜湖、禤新威构成违约并承担违约责任，认定正确，本院予以维持。关于违约责任的问题。上诉人何镜湖、禤新威一审期间主张涉案房屋出售给案外人的价格仅增加了几万元即148万元，二审期间又提交其与案外人的买卖合同和银行交易记录以证明向案外人的出售价格为163万元、两次房屋出售差价仅23万元，上诉人何镜湖、禤新威该行为存在明显虚假陈述和故意逾期提交证据，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零二条的规定，本院对其二审提交的证据不予采纳。关于损失赔偿，被上诉人陶勇主张房屋差价损失的主要依据是《房地产估价报告》，但，一方面，该评估报告为单方面制作，且上诉人何镜湖、禤新威不予认可；另一方面，被上诉人陶勇于2016年2月15日向上诉人何镜湖、禤新威发《律师函》自称：2015年12月份即已知房产证办出，并且两上诉人明确告知不再出售房产，根据止损原则，被上诉人陶勇应于2015年12月份开始有义务防止损失扩大，而《房地产估价报告》的评估时点却为2016年3月16日。因此，根据民事证据规则，《房地产估价报告》无法证明被上诉人陶勇的实际损失，在没有其他证据的情况下，一审法院仅以《房地产估价报告》认定房屋差价损失，事实依据不足，本院予纠正。但上诉人何镜湖、禤新威构成根本违约，根据《二手房买卖合同》的约定上诉人何镜湖、禤新威应承担支付转让成交价百分之二十的违约金或双倍返还定金，被上诉人陶勇选择要求上诉人何镜湖、禤新威支付转让成交价百分之二十的违约金28万元，符合合同约定，本院予以支持。综上所述，上诉人何镜湖、禤新威的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》�一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零二条之规定，判决如下：一、维持深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初3554号民事判决第一、二项；二、撤销深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初3554号民事判决第四项；三、变更深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初3554号民事判决第三项为上诉人何镜湖、禤新威于本判决生效之日起十日内向被上诉人陶勇支付违约金28万元；四、驳回被上诉人陶勇的其他诉讼请求。支付义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费13500元，由被上诉人陶勇负担5767元，由上诉人何镜湖、禤新威负担7733元。二审案件受理费9500元，由被上诉人陶勇负担2000元，由上诉人何镜湖、禤新威负担7500元。本判决为终审判决。审判长 张    睿审判员 聂    效审判员 吴  春  泷二〇一七年九月十三日书记员 伍圣权（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉�维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零二条：当事人因故意或者重大过失逾期提供的证据，人民法院不予采纳。但该证据与案件基本事实有关的，人民法院应当采纳，并依照民事诉讼法第六十五条、第一百一十五条第一款的规定予以训诫、罚款。当事人非因故意或者重大过失逾期提供的证据，人民法院应当采纳，并对当事人予以训诫。当事人一方要求另一方赔偿因逾期提供证据致使其增加的交通、住宿、就餐、误工、证人出庭作证等必要费用的，人民法院可予支持。