天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津0116民初83453号
原告：天津经济技术开发区国有资产经营公司，住所地天津经济技术开发区宏达街19号。
法定代表人：叶旺，总经理。
委托诉讼代理人：高原，天津高地律师事务所律师。
委托诉讼代理人：殷慧慧，天津高地律师事务所律师。
被告：天津博尔迈环保科技有限公司，住所地天津经济技术开发区第九大街80号丰华园厂房二期13号01厂房。
法定代表人：李德，董事长。
委托诉讼代理人：郑玉成，该公司总经理。
委托诉讼代理人：牛丹，该公司行政经理。
原告天津经济技术开发区国有资产经营公司与被告天津博尔迈环保科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月13日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人高原、殷慧慧，被告委托诉讼代理人郑玉成、牛丹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2015年9月1日至2016年9月30日租金，共计834369.9元；2.被告向原告支付上述拖欠租金的违约金383553.42元（暂计至2016年9月30日）；3.诉讼费由被告承担。案件审理期间，原告变更诉讼请求为：1.被告向原告支付2015年9月1日至2017年3月14日的租金，共计1184266.95元；2.被告向原告支付违约金,按照中国人民银行同期贷款基准利率上浮50%计算，自租金应当支付次日至实际履行之日；3.诉讼费由被告负担。
事实与理由：原、被告于2013年10月15日签订《厂房租赁合同》，约定被告承租原告坐落于天津经济技术开发区第九大街80号丰华园厂房二期13号01厂房，面积3056.30平方米，月租金标准为64182.30元，租赁期间为2013年12月1日至2018年11月30日，用途为研发、生产、办公、仓储，合同对双方权利义务、租金、违约责任等内容作出明确约定。合同签订后，原告依约提供了厂房，被告自2015年9月1日起未支付租金。为维护原告权益，诉至法院。
被告辩称，2016年6月28日被告提前一个月向原告提交《终止<厂房租赁合同>申请书》，被告认为合同于2016年7月31日解除，故不认可2016年8月1日之后的租金。对于2015年9月1日至2016年7月31日的租金无异议，但根据合同第三十七条规定，因不可抗力原因，得免除被告责任。2015年8月12日爆炸后，2016年1月5日厂房才修复完毕，被告认为2015年9月1日至2016年1月5日的租金符合免除的条件。不同意支付违约金，因厂房维修，被告无法进行生产，被告不存在违约的事实。
本院经审理认定事实如下：原告（甲方、出租方）、被告（乙方、承租方）于2013年10月15日签订《厂房租赁合同》，约定被告租赁原告坐落于天津经济技术开发区第九大街80号丰华园厂房二期13号01厂房，面积3056.30平方米；租赁期间为2013年12月1日至2018年11月30日；用途为研发、生产、办公、仓储；月租金64182.3元，租金按季支付，起租日起满三个月为一季，每季第一个月10日前付清当季租金；合同第三十七条约定，由于不可抗力因素或其他双方不能预见并且不能避免的原因造成不能履行本合同所规定的义务，得免除遭受不可抗力的一方不履行合同的责任，但遭受不可抗力的一方应当立即将情况通知另一方，双方应尽快协商决定解除合同、部分解除合同或延期履行合同。
2015年8月30日，被告与案外人江苏天目建设集团有限公司签订《小型建设工程施工合同》，将涉案厂房及门窗完善工程发包给案外人，工程造价256000元，约定工程期限自2015年8月30日开工，2015年9月30日竣工。
2015年11月2日至2016年1月5日，原告对涉案厂房进行了维修。
2016年6月28日，被告向原告出具《终止<厂房租赁合同>申请书》，鉴于爆炸影响和开发区环保及安监等项新政制约，根据合同第三十七条，向原告提出终止执行合同，善后事宜将与原告充分协商并协同解决。原告收到该申请，但双方未达成一致意见。
2017年2月底被告腾空涉案厂房，辩论终结前双方未交接房屋。
庭审中，被告明确未交纳2015年9月1日之后的租金。
查，涉案厂房距离“8.12”爆炸地点在三公里内。
经调解，双方未达成一致意见。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容没有违反法律的规定，并已实际履行，合同的有效性本院予以确认，双方应当依约履行各自义务。本案中，被告对2015年9月1日起存在欠缴租金的事实无异议，但认为因不可抗力按照约定应予以减免2015年9月1日至2016年1月5日的租金；因被告申请，合同于2016年7月31日解除，无须支付2016年8月1日之后的租金。故，本院应就两个争议焦点进行分析。
关于租金减免，合同第三十七条约定，由于不可抗力因素造成不能履行本合同所规定的义务，得免除遭受不可抗力的一方不履行合同的责任，但遭受不可抗力的一方应当立即将情况通知另一方，双方应尽快协商决定解除合同、部分解除合同或延期履行合同。涉案厂房租赁用途为研发、生产、办公、仓储，距离爆炸地点在三公里内，自爆炸后至2016年1月初涉案厂房存在持续维修的事实，应认定系因不可抗力造成厂房的生产、办公等部分租赁用途无法实现，在此期间仍可实现部分租赁用途，未出现因不可抗力造成合同根本不能履行的情形。综合上述因素，本院酌情扣减2015年9月至11月三个月的租金，被告抗辩超过部分不予支持。
关于合同的解除，根据上述约定，被告于2016年6月28日向原告出具《终止<厂房租赁合同>申请书》，但双方就合同解除未达成一致意见，且涉案厂房于2016年1月初维修后，交付被告继续使用，故被告主张合同于2016年7月31日解除的意见不成立，不予采纳。2017年2月底被告将涉案房屋腾空，原告亦对被告行为予以默许，应认定双方用实际行为就合同不再继续履行达成合意，合同于2017年2月28日解除。故，被告应支付租金至2017年2月28日，原告主张2017年3月1日至3月14日的租金缺乏事实依据，不予支持。
至于违约金，被告怠于支付租金必然给原告造成损失，原告按照中国人民银行同期贷款基准利率上浮50%计算违约金符合相关规定，应予支持。被告应支付原告自约定支付租金之日次日至本判决确定给付之日的违约金。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告天津博尔迈环保科技有限公司给付原告天津经济技术开发区国有资产经营公司天津经济技术开发区第九大街80号丰华园厂房二期13号01厂房2015年12月1日至2017年2月28日租金962734.5元；
二、被告天津博尔迈环保科技有限公司给付原告天津经济技术开发区国有资产经营公司违约金（计算方式见附表）；
三、驳回原告其他诉讼请求。
上述义务应于本判决生效之日起十日内履行，如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计7881元，由原告负担1576元，由被告负担6305元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
代理审判员 周彦权
二〇一七年六月九日
书 记 员 张晓珅
附：违约金计算表
时间
计算基数（元）
起算时间
截止时间
计算标准
2015年12月
至2016年2月
192546.9
2015年12月11日
本判决
确定给付之日
同期
中国人民银行贷款基准利率上浮50%
2016年3月
至2016年5月
192546.9
2016年3月11日
2016年6月
至2016年8月
192546.9
2016年6月11日
2016年9月
至2016年11月
192546.9
2016年9月11日
2016年12月
至2017年2月
192546.9
2016年12月11日
附：法律释明
1、《中华人民共和国合同法》
第九十三条第一款:当事人协商一致，可以解除合同。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
2、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》
当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。