福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）闽01民终1163号上诉人（一审原告、反诉被告）：周丽敏，女，1982年10月9日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。委托诉讼代理人：杨锴，福建勤学律师事务所律师。上诉人（一审被告、反诉原告）：福州新榕城市建设发展有限公司，住所地福建省福州市台江区新港街道群众东路99号元—小区15#楼6层01室内。法定代表人：游易楚，董事长。委托诉讼代理人：夏祖铃，福建名仕律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑文，福建名仕律师事务所律师。上诉人周丽敏与上诉人福州新榕城市建设发展有限公司（以下简称“新榕公司”）因商品房销售合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2017）闽0104民初980号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周丽敏上诉请求：撤销一审判决第一项，改判支持周丽敏的诉讼请求。事实和理由：1.合同第八条约定的交付条件，新榕公司仅举证证明第1项竣工验收、消防验收合格的内容，对第2、3项基础设施和配套设施达到设计条件、按规划要求建设完成的内容均未举证证明。2.附件六合同补充协议第二条第2款属于新榕公司提供的免除其责任的格式条款，在没有提示周丽敏特别注意的情况下不生效。补充协议也没有约定条款冲突时的适用问题，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，应采用合同第八条约定。3.讼争房屋天花板整个漏水、天台全部开挖，属重大质量问题，立案时还处于开挖状态并未填平，其中一个卫生间天花板还严重漏水，无法满足周丽敏居住的合同目的。新榕公司至今仍未交付符合条件的房屋，构成违约，应依约向周丽敏承担迟延交房的违约责任。新榕公司针对周丽敏的上诉辩称：1.新榕公司已举证证明讼争房屋具备合同约定的交付条件，且小区上千名业主均已按时收房并入住使用至今。2.附件六补充协议条第二条第2款是对主合同第八条的补充，内容与合同第十一条约定一致，都是关于房屋出现质量瑕疵等问题时新榕公司承担的维保、整改责任，没有免除新榕公司的责任或加重周丽敏的责任，不是格式条款，应认定为有效。3.一审法院曾至现场勘查，讼争房屋确实存在局部漏水修补的痕迹，说明漏水问题可以通过整改或维保予以解决，不是周丽敏所主张的房屋质量严重不合格。按照合同第十一条、附件六第二条第2款约定，周丽敏不得以此为由拒绝收房。新榕公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判支持新榕公司的反诉请求。事实和理由：1.讼争房屋验收合格，具备法定和约定的交房条件。新榕公司按照合同约定时间向周丽敏发出《交房通知书》，即使房屋存在部分漏水现象，根据合同第十一条约定，周丽敏完全可以要求新榕公司整改，但不能以此为由拒绝收房。合同第十一条明确约定买受人未在出卖人通知的时间内前来办理交房手续的，应承担每日100元的违约责任，一审法院以有违公平为由不予支持，违背合同约定，明显错误。2.讼争房屋办理总登手续后，新榕公司依约向周丽敏发出《房屋所有权证办理通知书》，周丽敏拒不办理产权登记手续，应按附件六第3条第3点承担逾期办证的违约责任。承担担保风险仅是新榕公司要求周丽敏承担违约责任的一项原因，未承担担保风险不能成为不支付逾期办证违约金的依据。周丽敏针对新榕公司的上诉辩称：1.讼争房屋屋顶需要重新倒水泥，房屋质量严重不合格，无法满足周丽敏居住使用的购房目的，新榕公司构成根本违约，周丽敏无需支付逾期收房违约金。2018年2月，周丽敏收房并缴纳了之前的物业费，保管的责任由物业公司承担，新榕公司要求周丽敏支付保管费没有事实和法律依据。2.周丽敏一次性付款，新榕公司无需向银行承担担保责任。周丽敏向一审法院起诉请求：新榕公司向周丽敏支付逾期交房违约金暂计117399元（违约金每日按已付购房款2096406元的万分之一计算，从2015年8月18日计至新榕公司向周丽敏交付合格房屋之日止，暂计到起诉之日为117399元整）。新榕公司向一审法院反诉请求：1.周丽敏向新榕公司支付逾期收房保管金（自2015年8月18日起按每延期一日支付100元标准计算至新榕公司收房之日止，暂计算至2017年4月10日止为延期602天合计60200元）；2.周丽敏向新榕公司支付逾期办理产权登记违约金（自2016年9月17日起按逾期天数每日支付房价款总额2096406元万分之一标准计算至办理完产权登记之日止，暂计算至2017年4月10日止为延期205天合计42976.32元）。一审法院认定事实：2013年12月13日，周丽敏、新榕公司签订《商品房买卖合同》，周丽敏购买新榕公司开发的仓山区金山街道金山大道南侧金城湾18#楼4001单元房屋，总价款2096406元。合同第八条“交付条件与期限”约定，出卖人应当在2015年8月17日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收；2、……；3、……；4、……;如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：2、买受人同意接收，出卖人支付买受人1000元违约金。合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）……；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。合同第十一条“交接”约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。买受人未按出卖人通知的时间内前来办理交房手续的，每延期一日应向出卖人支付逾期收房保管金100元。买受人同意不以房屋存在整改事项或配套、设施、装饰不符合约定条件为由拒绝收房或拒付物业管理费。上述所称房屋整改事项包括地面裂缝空鼓、墙壁裂缝空鼓、局部渗漏、门窗损坏、栏杆损坏、装饰件损坏及其他质量瑕疵等。买受人同意在交房后要求出卖人按《住宅质量保证书》的规定和合同的约定承担相关维保责任和继续修复责任，但不以此为由拒绝收房。《商品房买卖合同》附件六“合同补充协议”第三条第3点约定：在商品房具备办理产权登记的条件后，买受人应及时办理购房款结算手续及权属登记手续，若出卖人书面通知的，买受人应在接到通知的30日内办理上述手续，否则鉴于给出卖人增加担保风险，买受人应按逾期办理天数每日向出卖人支付房价总额万分之一的违约金。合同签订后，周丽敏向新榕公司一次性支付了购房总价款2096406元。新榕公司于2015年8月13日向周丽敏发出《交房通知书》，告知周丽敏于2015年8月17日办理交接手续。2017年1月14日，新榕公司向周丽敏发出《交房催告通知书》，催告周丽敏办理房屋交接手续。2016年8月11日，福州市房屋登记中心出具《初始登记通知书》，告知新榕公司讼争房屋所在项目可办理房屋产权初始登记（总登记）。2016年8月16日，新榕公司向周丽敏发出《房屋所有权证办理通知书》，告知周丽敏到新榕公司处办理房屋产权登记的相关手续。另查明，讼争房屋所在项目于2014年4月25日通过竣工验收，2015年8月12日通过消防验收。一审法院认为：周丽敏、新榕公司签订的《商品房买卖合同》及附件，系双方真实意思表示，合法有效，双方应按约履行合同义务。根据周丽敏、新榕公司的诉辩意见，本案的争议焦点主要有三点：一、新榕公司是否应承担逾期交房的违约责任；二、周丽敏是否应承担逾期收房的违约责任；三、周丽敏是否应承担逾期办证的违约责任。关于第一个争议焦点，一审法院认为，《商品房买卖合同》第八条系双方当事人对“交付条件与期限”约定。其中，第一款约定四项交付条件，共分为两种情形。第1项交付条件“必须通过竣工验收和消防验收”属法定条件情形（即所有工程均须通过竣工验收方可交付使用，强制消防验收的房屋还需要通过消防验收）；其他交付条件如建筑物生活给排水、小区内部道路、绿化等属法定条件之外更高的要求，属约定条件情形。除强制性的法定条件情形外，当事人可以通过约定确定或排除适用交房的其他条件。第十一条“交接”约定：买受人同意不以房屋存在整改事项或配套、设施、装饰不符合约定条件为由拒绝收房或拒付物业管理费。上述所称房屋整改事项包括地面裂缝空鼓、墙壁裂缝空鼓、局部渗漏、门窗损坏、栏杆损坏、装饰件损坏及其他质量瑕疵等。买受人同意在交房后要求出卖人按《住宅质量保证书》的规定和合同的约定承担相关维保责任和继续修复责任，但不以此为由拒绝收房。即双方已通过约定明确排除了“买受人拒绝收房的理由”，前述约定没有违反法律法规的强制性规定，应为有效。讼争房屋所在项目于2014年4月25日通过竣工验收，2015年8月12日通过消防验收。新榕公司已于合同约定的交付时间之前通知周丽敏办理交房手续，但周丽敏以房屋存在渗漏水问题为由拒绝接房，而要求新榕公司承担逾期交付违约金，不符合合同约定，故一审法院不予支持。关于第二个争议焦点，一审法院认为，《商品房买卖合同》第十一条“交接”虽然约定买受人未按出卖人通知的时间内前来办理交房手续的，每延期一日应向出卖人支付逾期收房保管金100元，但经一审法院于2017年11月22日至讼争房屋现场勘察，讼争房屋的卫生间、主卧及阳台顶部墙面确存在因渗漏水修补的痕迹，新榕公司迳行要求周丽敏支付逾期收房保管金，有违公平，故一审法院不予支持。关于第三个争议焦点，一审法院认为，《商品房买卖合同》附件六“合同补充协议”第三条第3点虽然约定：在商品房具备办理产权登记的条件后，买受人应及时办理购房款结算手续及权属登记手续，若出卖人书面通知的，买受人应在接到通知的30日内办理上述手续，否则鉴于给出卖人增加担保风险，买受人应按逾期办理天数每日向出卖人支付房价总额万分之一的违约金，但周丽敏系一次性向新榕公司支付购房款，新榕公司未为周丽敏承担担保责任，未发生担保风险，故新榕公司要求周丽敏支付逾期办证违约金，显失公平，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决：一、驳回周丽敏的诉讼请求；二、驳回福州新榕城市建设发展有限公司的诉讼请求。本诉诉讼费2650元，由周丽敏负担。反诉诉讼费1182元，由福州新榕城市建设发展有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，新榕公司已将讼争金城湾18#楼4001单元房屋交付周丽敏使用。本院认为，本案争议焦点首先在于新榕公司是否存在逾期交房的情形。根据“谁主张、谁举证”原则，周丽敏认为新榕公司交付的房屋不符合《商品房买卖合同》第八条约定的第2、3项有关基础设施、配套设施达到设计条件、全部完成的交付条件，应提供证据予以证明。讼争房屋已竣工、消防验收合格，周丽敏又没有证据证明房屋未达到合同第八条第2、3项的交付条件，应认定房屋符合交付条件。至于房屋出现的漏水等质量瑕疵问题，《商品房买卖合同》第十一条、附件六合同补充协议第二条第2点均明确约定新榕公司应承担质量瑕疵保证责任，未免除或限制其责任，应为有效。上述合同约定明确周丽敏不能以房屋质量瑕疵问题为由拒绝收房，周丽敏仍以房屋存在质量问题主张不符合交付条件，依据不足，不予支持。新榕公司在合同约定的期限前，通知周丽敏办理交房手续，不存在逾期交房的情形，周丽敏诉请新榕公司支付逾期交房违约金，应予驳回。当事人争议还在于周丽敏是否应承担逾期收房、逾期办证的违约责任。虽然双方合同约定周丽敏不得以房屋质量瑕疵为由拒绝收房，逾期收房的应每日支付保管金100元；但讼争房屋确实存在较大面积的渗漏水现象，在没有修复完全的情况下迳行要求周丽敏收房，无法实现房屋正常使用的目的。在此情况下，周丽敏拒绝接收房屋不存在主观恶意，新榕公司仍主张逾期收房保管金，显失公平，不予支持。关于逾期办证，附件六合同补充协议第三条第3点明确约定买受人支付逾期办证违约金是“鉴于给出卖人增加担保风险”，即双方系基于买受人逾期办证可能给出卖人造成的额外的担保风险，才约定逾期办证违约金。本案中，周丽敏一次性支付购房款，新榕公司不承担担保责任，不存在周丽敏逾期办证会给新榕公司增加担保风险的情形。一审法院未支持新榕公司主张的逾期办证违约金，不违背合同宗旨且合情合理，予以维持。综上所述，周丽敏和新榕公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3832元，由周丽敏负担2650元，由福州新榕城市建设发展有限公司负担1182元。本判决为终审判决。审 判 长 林哲森审 判 员 李文颖审 判 员 陈 嘉二〇一八年四月二十六日法官助理 雷 敏书 记 员 吴 超