北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0108民初1386号
原告（反诉被告）：中国人民解放军总参谋部工程兵第四设计研究院，住所地北京市海淀区×路24号。
法定代表人：沈俊，院长。
委托诉讼代理人：陈某，男，61517部队工程师。
委托诉讼代理人：凌平义，北京德宝律师事务所�师。
被告（反诉原告）：北京凯明盛达商贸有限公司，住所地北京市海淀区×路24号。
法定代表人：祖云霞，总经理。
委托诉讼代理人：刘某，男，该公司经理。
委托诉讼代理人：周春梅，北京市中淇律师事务所律师。
原告中国人民解放军总参谋部工程兵第四设计研究院（以下简称总参第四研究院）与被告北京凯明盛达商贸有限公司（以下简称凯明盛达公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。总参第四研究院委托诉讼代理人陈某、凌平义，凯明盛达公司委托诉讼代理人刘某、周春梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
总参第四研究院向本院提出诉讼请求：1、凯明盛达公司腾退并返还北京市海淀区×路×号院西侧平房1号房屋；2、凯明盛达公司支付2015年6月19日至实际腾退房屋之日止的租金，标准参照年租金2473000元计算；3、凯明盛达公司支付2015年9月15日至2016年11月24日水费104806.8元；4、凯明盛达公司支付2015年9月15日至2016年11月24日电费58720元；5、凯明盛达公司支付2014年度、2015年度、2016年度供暖费共计327068.6元；6、凯明盛达公司承担本案诉讼费。事实与理由：2011年12月，我方与凯明盛达公司签订《军队房地产租赁合同》，约定我方将位于北京市海淀区×路×号院西侧平房1号出租给凯明盛达公司使用，租赁用途为经营招待、餐饮、洗浴等，租赁期限自2010年12月19日至2013年12月18日止，年租金为2473000元，自本合同签订后十日内，凯明盛达公司向我方支付租赁保证金116650元，凯明盛达公司未履行合同约定义务的，我方不退还租赁保证金。合同租赁期限届满后，我方同意凯明盛达公司续租一年半，凯明盛达公司向我方支付了2013年12月19日至2015年6月18日租金。续租约定期限届满后，我方通知凯明盛达公司不再续租，多次要求退还所租房屋，但凯明盛达公司至今仍使用该房屋不予退还，并拒绝支付租金、水电费和取暖费。凯明盛达公司的行为已严重违反了租赁合同有关规定，现诉至法院。
凯明盛达公司辩称，总参第四研究院起诉书所述情况与事实不符。租赁标的物位于北京市海淀区×路×号院西侧，但北京市海淀区×路×号院西侧平房1号现已不存在，已被我公司全部重新翻建，现为×层楼。我公司自2001年开始租赁，双方签订的合同履行期至2013年12月18日，履行期届满后，我公司继续按照合同约定支付租金、水电费，后来总参第四研究院就不收了。自2015年开始，总参第四研究院开始主张返还房屋，我公司就未正常经营，故不同意交纳房屋租金。现我公司只实际使用了小�分房屋，仅系居住，剩余房屋我公司均已转租。关于水电费、取暖费，如果总参第四研究院能够证明系其提供，我公司同意支付。现提出反诉，反诉请求：1、请求判令总参第四研究院补偿增扩建房屋及装修、装饰款暂定100万元；2、反诉费用由总参第四研究院承担。反诉事实与理由：2010年12月，我公司与总参第四研究院续签了《军队房地产租赁合同》，约定总参第四研究院将位于北京市海淀区×路×号院西侧平房1号续租给我公司用于经营招待、餐饮、洗浴等。合同签订后，我公司对上述房屋按照经营用途进行了增扩建并装修装饰。后总参第四研究院要求返还房屋，但双方未就增扩建房屋及装修装饰补充达成一致意见。
总参第四研究院对凯明盛达公司的反诉辩称，不同意凯明盛达公司的全部反诉请求。双方签订的《军队房地产租赁合同》第八条第三款明确约定：不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施。在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方。根据上述约定，凯明盛达公司不能进行改扩建，若改扩建需经我方同意，但我方从未同意，凯明盛达公司擅自改扩建违反合同约定，无论其花费多少，都应该按照合同履行，无偿移交我方。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认如下并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
总参第四研究院（出租方、甲方）与凯明盛达公司（承租方、乙方）签订《军队房地产租赁合同》（合同编号：参训兵京[2011]×号）�合同约定：第一条甲方自愿将位于北京市海淀区×路×号西侧平房一号房（坐落号：参京字第×号）的房屋建筑面积2201平方米，场地面积56平方米，出租给乙方使用。乙方已对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产。第二条租赁用途：招待、餐饮、洗浴等。第三条租赁期限自2010年12月19日起至2013年12月18日止。第四条租金总额（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用）为7419000元。年租金为2473000元。租金按半年结算，乙方于每半年的前十日内交付甲方。付款方式为支票或现金。第五条租赁期内的水、电、暖、气、设备、物业等费用，按当地主管部门规定的价格另行计量计价，由乙方承担。第六条自本合同签订后十日内，乙方按年租金额的百分之五向甲方支付房地产租赁保证金123650元。甲方收取房地产租赁保证金后向乙方开具凭证。乙方履行合同约�义务的，甲方应在租赁期满时将房地产租赁保证金无息退还给乙方；乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还房地产租赁保证金，同时甲方有权要求乙方另行支付违约金；甲方未履行合同约定义务的，应当退还房地产租赁保证金，并加付银行同期存款利息。第八条租赁期内，乙方应当履行下列义务：…（三）不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施。在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方。不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，在甲方按规定报经军队主管部门批准并由甲方出具书面同意书后实施，费用由乙方自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须完好地无偿移交给甲方；（四）…不得擅自将所承租的房地产转租，确实需要转租的，应当在不违背本合同约定的前提下，经甲方书面同意，签订转租合同，并报军队房地产管理部门审核备案后实施…”。凯明盛达公司对上述合同真实性无异议。庭审中，总参第四研究院称上述《军队房地产租赁合同》租赁期届满后，双方口头协商确定延长租期一年半至2015年6月18日。对此，凯明盛达公司称上述《军队房地产租赁合同》租赁期届满后，双方未曾达成总参第四研究院所述延长租期至2015年6月18日之口头约定，其公司继续按照上述合同约定交纳房屋租金，后总参第四研究院拒绝收取租金。经法庭询问，总参第四研究院与凯明盛达公司均表示房屋租金交纳至2015年6月18日。总参第四研究院与凯明盛达公司均表示凯明盛达公司曾交纳房地产�赁保证金116650元。
2015年5月26日，总参第四研究院向凯明盛达公司发出《停租通知》，称：“你单位租赁我单位西平房1号，按照《合同》约定，2013年12月18日合同到期，目前根据原合同费用收至2015年6月18日，根据上级要求及所党委决定，该项目不再租赁，现将有关情况通知如下：1、经所里研究，给予该项目3个月免租搬迁期，即2015年9月18日前将钥匙交我单位营房组，逾期未搬迁将取消上述3个月免租待遇。2、结清2015年9月18日前使用的水、电费用。”凯明盛达公司对上述证据的真实性认可，但不认可证明目的，称收到上述通知后曾向总参第四研究院提出赔偿要求，但双方未就赔偿数额达成一致。为此，凯明盛达公司提交了其公司2015年8月出具的《关于我单位租赁工程兵四所房屋的诉求》、2016年9月5日北京德宝律师事务所出具的《法律意见书》，证明我公司�向总参第四研究院提出赔偿要求，总参第四研究院以律师函形式回复了我公司。
总参第四研究院分别于2016年4月27日、2016年9月5日向凯明盛达公司发出《停租通知》、《通知》，内容均为要求凯明盛达公司腾退租赁房屋并交纳房屋租金、水电及供暖费。凯明盛达公司称收到上述通知，但因双方未就赔偿达成一致意见，且我公司将部分租赁物转租，腾退返还租赁物主体不仅为我公司。
总参第四研究院还提交2016年2月25日向“国利新”出具的通知，通知内容为：“你单位承租我单位西平房1号，建筑面积：2201平米，应交纳2014-2015年度取暖费：2201*46=101246元，2015-2016年度取暖费：2201*51.3=112911.3元…”。2016年11月28日向长城招待所出具的2份通知，分别要求交纳2016-2017年度供暖费112911.3元及水、电费等。凯明盛达公司对于上述通知不予认可，称从未收到。
庭审中，凯明盛达公司提交《装修改造设计方案》（宾馆餐厅浴池添附）、《工程预（决）算书》及照片若干，证明其根据双方合同约定的租赁用途对房屋进行了增扩建及装修装饰，支出大量费用，同时证明租赁物现状。凯明盛达公司表示租赁物原分为三部分，第一部分为公共浴室，1层，约700多平方米；第二部分为器材仓库，1层，约400平方米；第三部分为长城招待所，为1层2层混合结构，约678平方米左右，其余为空地。现在租赁物器材仓库仍系1层平房，在公共浴室加盖了2层，长城招待所没有变化，并将西翠路至长城招待所过道搭建了房屋，将临街房屋向西延展2米左右。总参第四研究院对上述证据均不予认可，表示根据《军队房地产租赁合同》，凯明盛达公司不得转租，且不得进行翻建、加盖。总参第四研究院称租赁物除长城招待所系2层，器材仓库、公共浴室均为1层平房。现器材仓库仍为1层平房，公共浴室及长城招待所的前面搭建了2层，公共浴室主体没有变化。总参第四研究院称凯明盛达公司仅对租赁物临街进行了小范围翻建。
经法庭询问，总参第四研究院与凯明盛达公司均确认租赁物四至现为南至总参第四研究院×号楼，北至长城招待所大门，东至总参第四研究院即×号院内路，西至西翠路。总参第四研究院要求凯明盛达公司腾退上述四至内房屋。凯明盛达公司称已将部分租赁房屋转租，提交《合作经营承包协议》5份，证明要求返还的租赁物实际承租人及使用人为案外人赫某、刘某、秦某、赵某、王某。总参第四研究院对上述证据不予认可，称合同约定不得转租，坚持要求凯明盛达公司予以腾退。
庭审中，总参第四研究院主张凯明盛达公司支付2015年9月15日至2016年11月24日水费104806.8元、2015年9月15日至2016年11月24日电费58720元，为此，提交水电收费登记表及付款单位凯明盛达公司2015年11月11日收据，其中登记表中记载2014年12月5日至2015年9月15日用水查表吨数12476吨，按照2015年5月1日前每吨水7.4元、2015年5月1日后每吨水8.4吨计算，上述期间水费106562.4元。电费2014年12月5日至2015年9月15日用电849度，按照200:5倍率、每度0.8元计算，上述期间凯明盛达公司电费27168元。总参第四研究院表示2015年11月11日收据中所载“自供水收入106562.4元、自供电收入27168元”与登记表相对应。总参第四研究院表示根据水电收费登记表记载，凯明盛达公司2015年9月15日查表吨数70406吨，2016年11月24日查表吨数82883吨，可计算出上述期间用水12477吨，应交水费104806.8元；2015年9月15日查表度数15977度，2016年11月24日查表度数17812度，可计算出上述期间用电1835度，按照200:5倍率、每度0.8元计算，应交�费58720元。经法庭询问，总参第四研究院称电费“200:5倍率”指“表上数字乘以40方为实际用电量，因为电表无法显示多位数”。对此，凯明盛达公司表示水电费登记表系总参第四研究院单方出具，真实性不认可。对2015年11月11日收据真实性无异议；对总参第四研究院所述水费、电费单价及电费200:5倍率无异议，但对总参第四研究院主张的2015年9月15日至2016年11月24日用水吨数及用电度数持异议，确使用了水、电，但具体数量不清楚。经法庭询问，凯明盛达公司称2015年11月1日前水、电费已交纳，但当时没有查看表数，只是按照历史习惯交纳水、电费，并表示水、电费是由总参第四研究院核算，其没有权利核算，故不清楚具体的拖欠费用数额。
总参第四研究院主张凯明盛达公司支付供暖费，其中2014年度101246元（按照建筑面积2201平方米乘以46元计算），2015年度为112911.3元（按照建筑面积2201平方米乘以51.3元计算），2016年度为112911.3元（按照建筑面积2201平方米乘以51.3元计算），提交2014年1月通用收据票据，表示凯明盛达公司交纳2013-2014年度供暖费92240元。凯明盛达公司表示最后一次交纳供暖费系2013-2014年度，确未交纳2014-2015年度、2015-2016年度、2016-2017年度供暖费，因其自2015年开始未经营，不应交纳供暖费，亦不清楚总参第四研究院上述计算方式。
经询问，总参第四研究院称凯明盛达公司已交纳的2013-2014年度供暖费92240元系以北京市非居民供热价格42元/建筑平方米·采暖季为标准计算，根据建筑面积2201平方米应交纳92442元，但实收92240元。现主张的2014-2015年度供暖费101246元系以北京市非居民供热价格46元/建筑平方米·采暖季为标准计算，根据建筑面积2210平方米计算，应交纳101246元；主张的2015-2016年度供暖费、2016-2017年度供暖费系以北京市非居民供热价格42元/建筑平方米·采暖季为标准，因系自供暖单位计算时对4.5元管理费进行处理，实际供暖期为151天，计算方式为（42-4.5）/121*151+4.5。对此，总参第四研究院称其属于自供暖单位，供暖期为151天，4.5元系每建筑平方米每供暖季管理费，供暖费收取均系向凯明盛达公司出具通知后至财务科交纳。
另，庭审中，凯明盛达公司曾申请对北京市海淀区×路×号院西侧×层房屋中改建、翻建、新建的房屋市场价值及装修进行评估。
本院认为，总参第四研究院与凯明盛达公司签订的《军队房地产租赁合同》系当事人的真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人应按照合同约定履行各自的义务。《军队房地产租赁合同》约定租期至2013年12月18日。庭审中，双方就是否达成续租一年半的口头协议各持异议，其中总参第四研究院主张达成上述口头协议，凯明盛达公司主张合同到期后双方未就续租期限进行协商，向总参第四研究院交纳租金，其亦收取。本院认为，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据现有证据及庭审查明，本院认定总参第四研究院与凯明盛达公司在《军队房地产租赁合同》履行期限届满后，双方形成不定期租赁关系。2015年5月28日凯明盛达公司收到总参第四研究院向其出具的《停租通知》，证明其在上述时间已知晓总参第四研究院表示不再租赁一事。总参第四研究院主张双方租赁关系截至2015年6月18日，对此，本院不持异议。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。鉴于双方租赁期限至2015年6月18日，总参第四研究院诉请凯明盛达公司返还北京市海淀区×路×号院西侧平房1号房屋，现租赁物四至为南至总参第四研究院×号楼，北至长城招待所大门，东至总参第四研究院即×号院内路，西至西翠路一节，本院予以支持。就凯明盛达公司辩称现租赁物西侧临街门脸房部分面积不属于总参第四研究院一节，鉴于未提交证据，本院不予采信。鉴于凯明盛达公司现仍未腾退涉诉房屋且租金给付至2015年6月18日，凯明盛达公司对涉诉房屋的占有导致总参第四研究院无法使用，现总参第四研究院主张凯明盛达公司参照《军队房地产租赁合同》租金标准给付2015年6月19日至实际腾退之日费用，本院予以支持。鉴于双方租期至2015年6月18日，总参第四研究院主张期间的费用不应表述为“租金”，本院调整为房屋使用费。关于房屋使用费标准，总参第四研究院主张参照双方《军队房地产租赁合同》，对此，本院不持异议。就凯明盛达公司主张2015年后因总参第四研究院主张返还房屋以致未正常经营，要求减免费用一节，鉴于凯明盛达公司未提交证据且上述主张亦非法定及合同约定减免事项，本院不予采信。关于总参第四研究院主张凯明盛达公司给付2015年9月15日至2016年11月24日水费104806.8元、2015年9月15日至2016年11月24日电费58720元一节，鉴于凯明盛达公司已按照总参第四研究院提交的水、电费登记表所载数额交纳了2015年9月15日前的水费、电费，现虽称交纳�述费用时未对电表、水表数额进行确定，对2016年11月24日水表、电表读数不清楚，但根据日常生活及交易习惯，交纳费用的前提系认可数额，凯明盛达公司作为2015年9月15日至2016年11月24日期间的房屋使用人其有义务核对水、电表情况，根据现有证据及双方履行情况，本院现对总参第四研究院水费、电费诉讼请求予以支持。关于总参第四研究院主张凯明盛达公司支付供暖费2014-2015年度101246元、2015-2016年度112911.3元、2016-2017年度112911.3元一节，鉴于上述期间涉诉房屋一直由凯明盛达公司占有使用，总参第四研究院主张凯明盛达公司给付供暖费，本院予以支持。关于供暖费计算标准，鉴于双方签订的《军队房地产租赁合同》仅约定“租赁期内的水、电、暖、气、设备、物业等费用，按当地主管部门规定的价格另行计量计价，由乙方承担”，且总参第四研究院表述凯明盛达公司已交纳的2013-2014年度供暖费计算方式为北京市非居民供热价格乘以建筑面积，且总参第四研究院就其2015-2016年度、2016-2017年度供暖费计算方式未提交证据，本院认为供暖费应参照2013-2014年度供暖费计算方式为宜，故总参第四研究院诉讼请求超出部分，本院不予支持。
关于凯明盛达公司反诉请求总参第四研究院补偿增扩建房屋及装修、装饰款暂定100万元一节，鉴于双方在合同中对此已有明确约定：“不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施。在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方。不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向甲方提供建设方案�在甲方按规定报经军队主管部门批准并由甲方出具书面同意书后实施，费用由乙方自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须完好地无偿移交给甲方”，凯明盛达公司的反诉请求与合同约定不符，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十五条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、北京凯明盛达商贸有限公司于本判决生效之日起七日内将北京市海淀区×路×号西侧平房1号房屋，现租赁物为南至中国人民解放军总参谋部工程兵第四设计研究院×号楼，北至长城招待所大门，东至北京市海淀区×路×号院院内路，西至西翠路内房屋；
二、北京凯明盛达商贸有限公司于本判决生效之日起七日内给付中国人民解放军总�谋部工程兵第四设计研究院自2015年6月19日至实际腾空并交付本判决第一项房屋时止的房屋使用费，以年租金2473000元为计算标准；
三、北京凯明盛达商贸有限公司于本判决生效之日起七日内给付中国人民解放军总参谋部工程兵第四设计研究院2015年9月15日至2016年11月24日水费104806.8元、2015年9月15日至2016年11月24日电费58720元；
四、北京凯明盛达商贸有限公司于本判决生效之日起七日内给付中国人民解放军总参谋部工程兵第四设计研究院2014-2015年度、2015-2016年度、2016-2017年度供暖费共计286130元；
五、驳回中国人民解放军总参谋部工程兵第四设计研究院其他诉讼请求；
六、驳回北京凯明盛达商贸有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条�规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费40400元（中国人民解放军总参谋部工程兵第四设计研究院已预交20200元），由北京凯明盛达商贸有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
反诉案件受理费6900元，由北京凯明盛达商贸有限公司负担，已交纳。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 许 暘
人民陪审员 武剑辉
人民陪审员 白雪松
二〇一七年十二月二十六日
书 记 员 魏明玮