辽宁省抚顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽04民终1973号
上诉人（原审被告）：葛新，男，1962年12月6日出生，汉族，抚顺市人民政府办公厅工勤人员，住抚顺市新抚区。
上诉人（原审被告）：张丽，女，1976年4月19日出生，汉族，无职业，住抚顺市新抚区。
二上诉人委托代理人：张鹏，男，1956年3月2日出生，汉族，抚顺矿业集团生产处干部，住抚顺市新抚区。
被上诉人（原审原告）：张淑玉，女，1940年12月12日出生，汉族，抚顺市土地局退休职工，住抚顺市新抚区。
委托代理人：李晓东（张淑玉的女儿），女，1967年3月23日出生，汉族，北京瑞华会计师事务所会计，住抚顺市新抚区。
上诉人葛新、张丽因与被上诉人张淑玉买卖合同纠纷一案，不服抚顺市新抚区人民法院（2017）辽0402民初1196号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人葛新、上诉人葛新、张丽的委托代理人张鹏，被上诉人张淑玉的委托代理人李晓东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
葛新、张丽上诉请求：1、撤销原判，依法改判或发回重审；2、被上诉人赔偿上诉人1万元违约金；3、被上诉人承担一、二审诉讼费。事实与理由：1、2014年10月23日，双方办理了房屋过户手续，但张淑玉没有付清购房款，尚欠2万元，为此我拒交两间地下室。两间不能办证的地下室，一审评定价值为7万元，没有依据；市委周边和网上判例亦不能作为审理此案的依据。本案中的两间地下室是我从物业处购买的，无偿送给了张淑玉，而一审将其变为金钱关系，没有法律依据。2、张淑玉在双方变更房屋手续后，应当按约定及时付清购房款，然而，张淑玉以自己的行为表明不履行合同义务，至今尚欠2万元购房款，张淑玉应依法承担违约责任，张淑玉所预付的1万元定金应抵作违约金赔偿给我，以彰显法律的严肃性。
张淑玉辩称：购房合同约定：“待变更购房证手续证明后、交房屋钥匙时支付余款”。二上诉人至今未交付地下室钥匙，是二上诉人没有履行交付地下室的义务，违约在先，因此一审认定事实和处理结果正确；购房合同约定：“购房总价款包括两间地下室及院落”。二上诉人所称无偿赠送没有依据。综上，二上诉人的上诉状有悖常理，企图达到推卸其无法履行合同的目的，请求二审维持一审判决。
张淑玉向一审法院起诉请求：判令二被告返还原告购房款8万元（从房屋总价中的10万元，另欠被告2万予以折抵）；判令二被告支付前两年所欠物业费总计1234元，或提供前期支付凭证或物业证明；诉讼费用由二被告承担。
一审法院认定事实：2014年10月3日，原告女儿李晓东与被告葛新签订购房协议，购买二被告所有的位于抚顺市新抚区永安台街3号楼1单元101号，建筑面积为89.45平方米的房屋、房屋所属院落及地下室两间。双方协议主要内容载明：“今收到购房订金10000元整（壹万元整），用于购买抚房权证新字第1000268**号房产，建筑面积89.45平方米（土地证号抚顺国用2008第10092**号），购房总价款739000元（柒拾叁万玖仟元整，包括2个地下室及院落），约定购房人第一次交付购房款490000元（肆拾玖万元整），时间在10月31日前交付时双方办理房产过户手续，余款239000元（贰拾叁万玖仟元整）待取得变更房产证手续证明后支付，交房屋钥匙时间为交付余款时，最迟不超过5日，双方不得违约，收款人：葛新，购房人：李晓东，2014.10.3”。该协议签订后，房屋实际购买人张淑玉同二被告于2014年10月23日办理了房屋过户手续。截止至2014年11月13日，二被告先后四次收到原告给付的购房款共计719000元，原告尚欠二被告20000元购房款未付。另，本案涉及的两间地下室二被告均未获得房屋所有权证及其他权利凭证。庭审中原告向本院提交“市委附近住宅出售案例”，证明双方争议同类房屋网上售价每平7300元、6800元左右，而双方争议房屋因有地下室，双方约定的房价为8261元/平方米，每平高于同地区房款1000元左右。且依据相关行业规则及网上相关问题解答，主张半地下室因潮湿及采光原因，房屋比正常按楼层便宜40%，主张地下室按3400/平，2个地下室25平方米，总计85750元，从总房款中减出返还原告。对此被告不予认可，认可每间地下室均值2万元。后经本院实地勘察，上述两间地下室室内面积一间约为9平方米，一间约为10平方米，审理中原、被告双方对两间地下室面积予以认可。
一审法院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。签订协议的双方应当按照协议的约定积极、诚信地履行各自的义务。本案二被告在与原告签订房屋买卖协议时，未取得购房协议中同时出售的两间地下室的所有权，在案件审理过程中，也未向本院提交证据证明二被告对该两间地下室所享有合法处分的权利。因此二被告在与原告签订的购房协议中，对上述两间地下室属于无权处分的行为，二被告对原告构成违约，应承担相应的违约责任。同时根据原、被告双方签订购房协议的时间、两间地下室所处位置、面积及购房总价款等因素，本院酌定为该两间地下室在本次购房协议中的价值为70000元，二被告应就该部分费用对原告予以返还。原告张淑玉尚欠二被告20000元的购房款，二被告可在退还原告上述购房款中直接抵扣。对于原告主张二被告支付前两年所欠物业费总计1234元的诉讼请求，因原告未能提交相关证据对其主张加以证明，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告葛新、张丽于本判决生效之日起十日内退还原告张淑玉购房款70000元（原告张淑玉尚欠二被告20000元的购房款，二被告可在退还原告上述购房款中直接抵扣）；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费144元，由原告张淑玉负担54元，由被告葛新、张丽负担90元。此款原告已预交，二被告随上述款项一并给付原告。
二审中，二上诉人葛新、张丽围绕上诉请求提供了其于2007年11月17日购买地下室时的发票，发票上记载：642、857地下室金额为4500元。张淑玉的质证意见是：对发票真实性有异议，这是2007年买的，并不能代表2014年也值这价钱。经本院审查，张淑玉的质证意见成立，对葛新、张丽提供的购买地下室发票不予采信。综上，二审查明的事实与原审认定事实相同。
本院认为，本案争议的焦点，一是案涉的两间地下室是否系葛新、张丽无偿送给张淑玉的；二是原审认定案涉两间地下室价值为7万元是否正确；三是张淑玉未将购房余款2万元支付给葛新、张丽是否构成违约。关于焦点一，双方签订的购房合同约定：购房总价款739000元（柒拾叁万玖仟元整，包括2个地下室及院落）。从该约定中并不能得出案涉2个地下室系葛新、张丽无偿赠送给张淑玉的结论，故本院对葛新、张丽的该项上诉理由不予支持。关于焦点二，案涉两间地下室的价值在原审期间双方就存在争议，张淑玉对此曾主张进行评估鉴定，葛新和张丽表示不同意，在二审期间，本院向葛新和张丽再次释明是否对两间地下室进行评估鉴定，初始其表示同意，之后又向本院递交情况说明，表示其不是申请价格鉴定的适格主体，原审依据市场及网上询价的方式，同时根据双方签订购房协议的时间、两间地下室所处位置、面积及购房总价款等因素，确定两间地下室的价值为7万元并无不当，本院不作调整，并对葛新、张丽的该项上诉理由不予支持。关于焦点三，双方签订的购房合同约定：余款239000元待取得变更房产证手续证明后支付、交房屋钥匙时间为交付余款时，最迟不超过5日，双方不得违约。依据上述约定，葛新、张丽一直未将案涉两间地下室钥匙交付张淑玉，因此张淑玉仅拒付2万元购房款，并不构成违约，故本院对葛新、张丽的该项上诉理由亦不予支持，综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由上诉人葛新、张丽负担。
本判决为终审判决。
审判长 宫 颖
审判员 马开智
审判员 罗 华
二〇一八年三月二十三日
书记员 曹 扬