江西省南昌县人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0121民初1667号原告：南昌市金屋建材家居有限公司。住所地：江西省南昌市南昌县振兴大道***号。统一社会信用代码：913601215535354435。法定代表人：魏朝平，该公司董事长。委托代理人：巫枭卿，北京大成（南昌）律师事务所律师，执业证号：1360120151037763。委托代理人：万保华，北京大成（南昌）律师事务所律师，执业证号：13601199310296997。被告：万仁华，男，1973年6月24日出生，汉族，住江西省南昌市青云谱区。原告南昌市金屋建材家居有限公司（以下简称为金屋公司）诉被告万仁华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月4日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金屋公司委托代理人万保华、巫枭卿，被告万仁华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金屋公司诉称：原告开设南昌月星家居广场并委托南昌月星家居商业经营管理有限公司为管理人对商场进行管理。2014年12月29日，原、被告以及南昌月星家居商业经营管理有限公司三方共同签订《南昌月星家居广场展位租赁合同》一份，约定出租人金屋公司将南昌县莲塘振兴大道南昌月星家居广场某展位出租给被告经营“金意陶”。展位计租面积253㎡，租赁期限2年，从2014年12月20日起至2016年12月19日止。租赁期间被告应交纳展位综合费用每月共计17204元。综合费用每六个月为一次结算期，先付后用，被告于合同签订之日起3日内支付首期综合费用，以后每期综合费用于下一个结算期开始之日起前15日一次性支付。若未按时交纳综合费用或其他款项，应按照未付金额支付每日千分之三的违约金。合同另约定承租方（被告）在租赁期间享有优惠政策，第一年优惠政策为交6个月免6个月，第二年优惠政策为交8个月免4个月。合同签订后原告依约将展位交付给被告进场经营。被告从开业起至今，尚欠原告自2015年6月20日至2015年12月19日止的第二期综合费用51612元以及自2015年12月20日至2016年6月19日止的第三期综合费用68816元以及自2016年6月20日至2016年12月19日止的第四期综合费用68816元未付，共计189244元。原告曾多次要求被告交纳拖欠的综合费用，但被告仍拒绝支付。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令被告向原告支付拖欠的综合费用189244元以及综合费用还清之日止的违约金（以拖欠的第二期综合费用51612元为基数，按每月2%从2015年6月5日暂计算至2016年6月19日，共12个月零15天，计12903元；以拖欠的第三期综合费用68816元为基数，按每月2%从2015年12月5日暂计算至2016年6月19日，共6个月零15天，计8946元，以上违约金共计21849元）。本案诉讼费用由被告承担。被告万仁华辩称：1、原告所诉综合费用包括：租金、物业管理、营运三大块。但原告于2014年12月20日开业之后，事实存在营运管理上虚假宣传，导致入驻率极低。由于投入少，管理混乱产生优惠政策不等的过错行为，直接影响我和其他租户的店铺周围无商户。在管理上所宣传的360°无死角，主要入客通道开放也是空口一说，特别是我承租的店铺位置面临主要入客的东2门还是在开业半年后才开放。这种环境管理如何能让我产生销售生存？但我还是在履行我的义务，并在商场经营至今。在此期间也和原告方沟通过费用支付方式：通过一些促销活动的拉动如产生销售逐步缓交，我也积极配合。至目前也缴纳了综合费用37500元，不存在拒交费用。鉴于原告诉求的综合费用与现状不符，理应无效诉讼按撤诉处理。2、本着互利共赢的商业法则，原告方于2015年12月份通过商场内的商户代表和政府部门代表对我和其他商户针对所租赁的店面位置差，经营环境极其不好的状况下给予帮扶，帮扶政策为：在2015年的优惠后的综合费用再减免一个月综合费用，2016年同步2015年，原告方也承诺过在2016年1-2月给予落实解决。但至今也没有履行，希望法院帮助监督。3、自2016年4月初，由于商场物管不到位，导致楼上的积水把我租赁的店铺装修部分吊顶、隔墙造成吸水霉变，也造成墙面装修瓷砖脱落，两个多月因霉变的墙面散发的霉味让顾客无法停留店面，直接影响销售，店面装修、返工等严重经济损失，自事情发生后，我也多次反映沟通至今无人理睬解决。我现正式向原告提出在综合费用交付上给予优惠两个月综合费用补偿要求，希望原告方在以后的工作方面能及时、有效的处理问题，请求法庭监督落实。经审理查明：2014年12月29日，原告金屋公司、被告万仁华与案外人南昌月星家居商业经营管理有限公司（以下简称为月星公司）签订《南昌月星家居广场展位租赁合同》一份，约定：1、乙方承租位于南昌市南昌县莲塘振兴大道南昌月星家居广场某展位，该展位计租面积253平方米（含29%的公共分摊面积），乙方承租该展位用于经营金意陶；2、展位租赁期间为自2014年12月20日起至2016年12月19日止，优惠政策为第一年优惠政策为交6个月免6个月，第二年优惠政策为交8个月免4个月；3、综合费用包括展位租金、物业管理费（该费用包括公共部位水电、消防、电梯的维护、公共区域装修维护、商场设备设施的维修、公共卫生费用）、商场运营管理费（该费用包括商场管理费用、营销推广费用、财务费用、公共安全费用）。乙方承租展位综合费用每月为人民币68元/㎡，月合计为人民币17204元/㎡。综合费用按每6个月为一个结算期，先付后用。乙方应当于本合同签订之日起3日内支付首期综合费用。以后每期综合费用于下一个结算期开始之日起前15日一次性支付；4、乙方签订本合同之日起的三日内，向丙方支付商品质量保证金人民币17204元及租赁履约保证金人民币17204元。如遇乙方经营中出现综合费用拖欠，丙方可从乙方缴纳的租赁履约金中扣除所需费用；5、甲方委托丙方按照展位租赁合同的约定向乙方收取相关费用；甲方全权委托丙方对商场进行经营管理，代为行使本合同约定的出租人权利；6、违约责任：乙方未按展位租赁合同约定，按时向丙方支付综合费用及其他款项的，应当向丙方支付应付未付金额的每日千分之三的违约金，同时并有权采取断水、断电等限制经营措施。原告金屋公司、被告万仁华及案外人月星公司分别在合同的甲方、乙方、丙方栏上签字、盖章。同日，被告万仁华与案外人月星公司签订《关于的补充协议》、《南昌月星家居广场商场管理合同》，约定：1、出租方同意在承租人严格履行《展位租赁合同》并连续承租展位经营满二年以上（含二年），在现有优惠政策上第二年增加2个月免租期（即交6个月租金免租6个月，其他约定与商场同期开业，付款方式：季度付）；2、代收款资金结算管理：对于乙方的代收款结账，由乙方或乙方的受托人，按甲方规定的代收款结算流程须知办理相关结账事宜（见附件一）；乙方需按照甲方要求，开具账户，以便于银行结账；乙方委托他人结账的，必须出具由其本人签字的书面授权委托书；3、乙方若在合同有效期内撤场、解除合同属于乙方违约行为，在撤场、解除合同之前，乙方应当全额返还甲方已经给予乙方的租金等优惠条件所涉及的款项。案外人月星公司在《关于的补充协议》、《南昌月星家居广场商场管理合同》的出租方、甲方栏上盖章、签字，被告万仁华分别在《关于的补充协议》、《南昌月星家居广场商场管理合同》的承租方栏、乙方栏及附件一《委托收款申请表》上签字。合同签订后，被告万仁华自2014年12月29日至2016年8月3日期间共支付106264元，其中履约金17204元、综合费用89060元。截至庭审之日止，被告万仁华仍在涉诉店铺中经营。同时查明，涉诉店铺所在的莲塘镇振兴大道月星家居广场房屋所有权人为原告金屋公司。以上事实有原告提供的《南昌月星家居广场展位租赁合同》、《关于的补充协议》、《南昌月星家居广场商场管理合同》、收据四张、房屋产权证、土地使用权证，被告提供的收据四张、《催费通知》等证据予以证实。本院认为：原告金屋公司、被告万仁华、案外人月星公司签订的《南昌月星家居广场展位租赁合同》（以下简称为租赁合同）及被告万仁华、案外人月星公司签订的《关于的补充协议》（以下简称为租赁补充协议）、《南昌月星家居广场商场管理合同》，系各方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，本院予以确认。被告万仁华迟延支付综合费用，原告金屋公司诉请要求被告应按合同约定向原告支付拖欠的综合费用。根据租赁合同的约定，被告负有向案外人月星公司交纳综合费用及其他合同约定的款项的义务，若被告未按合同约定期限支付，则月星公司有权按应付未付金额的每日千分之三向被告主张违约金。根据庭审已查明的事实，案外人月星公司因原告金屋公司的授权而取得代为向承租人收取租赁合同约定的综合费用等相关费用的权利，即月星公司收取综合费用的行为实为代理行为，原告金屋公司为被代理人，金屋公司作为涉诉店铺的所有权人、出租人有权向承租人主张按合同约定支付相关费用，原告主张自2014年12月至2016年12月被告万仁华承租店铺的综合费用应为240856元，因被告万仁华已支付106264（其中：履约金17204元、综合费用89060元），故被告万仁华应向原告支付拖欠的综合费用134592元。关于原告主张以拖欠的综合费用为本金，按月2%的标准计算违约金的诉讼请求，本院认为，原、被告之间并未对违约金进行约定，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。针对被告提出第二年的综合费用应按照交六个月免六个月的优惠政策计算的抗辩理由，本院认为，根据被告与月星公司所签署的租赁补充协议约定，在被告连续承租展位经营满二年以上（含两年），被告始享有交6个月租金免租6个月的优惠，被告自2014年12月20日承租涉诉店铺至今未满二年，不符合双方约定的优惠政策适用条件，故对被告的该项抗辩理由本院不予采纳。针对被告提出因商场物管原因造成其经济损失并以此要求原告给予优惠两个月综合费用用以补偿其损失的要求，被告未提供任何证据以证明自己的事实主张且原告亦不认同，故本院不予采纳。为此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告万仁华应于本判决生效之日起十日内支付给原告南昌市金屋建材家居有限公司拖欠的综合费用134592元；二、驳回原告南昌市金屋建材家居有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟期间的债务利息。案件受理费4466元由原告南昌市金屋建材家居有限公司承担2233元，被告万仁华承担2233元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  朱 琳人民陪审员  谢小青人民陪审员  李 娟二〇一六年十月十七日书 记 员  刘文莉