北京市房山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0111民初18154号
原告：李海涛，男，1970年12月8日出生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：任士光，北京市中洲律师事务所律师。
被告：罗巧萍，女，1982年6月16日出生，住江苏省南京市溧水区。
委托诉讼代理人：李吉伟，北京市富程律师事务所律师。
被告：李世龙，男，1988年9月12日出生，住北京市房山区。
委托诉讼代理人：李衍忠，男，1965年9月10日出生，住山东省胶州市。
第三人：北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区瑞雪春堂三里1号楼3层301。
法定代表人：朱剑伟，董事长。
委托诉讼代理人：王乐，男，1984年8月3日出生，该公司店经理，住公司宿舍。
委托诉讼代理人：晁建，女，1979年9月16日出生，该公司总经理，住公司宿舍。
原告李海涛与被告李世龙、罗巧萍，第三人北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司（以下简称汇鑫公司）确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员王保新独任审判，公开开庭进行了审理。原告李海涛的委托诉讼代理人任士光，被告罗巧萍的委托诉讼代理人李吉伟，被告李世龙及其委托诉讼代理人李衍忠，第三人汇鑫公司的委托诉讼代理人王乐、晁建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李海涛向本院提出诉讼请求：1、判令被告罗巧萍以李海涛名义与李世龙签订的编号为2001222的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》无效。2、判令被告李世龙腾退北京市房山区×号院×号楼×层×单元×房屋并将房屋返还给原告。3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告罗巧萍原为男女朋友关系，在处朋友期间原告曾购买位于北京市房山区×号院×号楼×层×单元×房屋（期房地址为长阳镇房山线长阳西站5号地×地块11#住宅楼×层×单元-×，下称302房屋），并许诺结婚后可将302房屋过户给被告罗巧萍。但后双方感情破裂，并未领取结婚证。2015年12月15日，在未征得原告同意的情况下，被告罗巧萍将原告名下的302房屋擅自出售给被告李世龙，并签订了编号为2001222的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。被告罗巧萍在未征得原告同意的情况下，出售302房屋，属于无权处分；被告李世龙在明知302房屋并非被告罗巧萍所有的情况下购买302房屋，属于恶意第三人。被告罗巧萍与被告李世龙的行为侵犯了原告的利益，根据合同法相关规定，特向法院提起诉讼，恳请法院判允上述诉讼请求。
被告罗巧萍辩称，1、原告诉状中称被告罗巧萍未经原告同意擅自出售房屋给李世龙，对此罗巧萍认为由于涉案房屋其有实际出资，因此罗巧萍有权处置涉案房屋，包括出售，以上意见是罗巧萍在与李世龙订立房屋买卖合同时的意见。2、原告诉称的第一节事实与实际情况相符，涉案房屋确实是由原告李海涛出资首付款购买，并且李海涛也曾经承诺过两个人结婚后房子过户给被告罗巧萍，之后由于双方感情破裂，罗巧萍一方也需要腾出相应的资金，所以在中介公司的撮合下，与被告李世龙签订了房屋买卖合同。3、对于原告的诉讼请求，罗巧萍现在一方认为由于原告李海涛主张房屋所有权，并且首付款确是由李海涛支付，涉案房屋也登记在李海涛名下，因此被告罗巧萍一方同意原告的诉讼请求，不同意事实理由中所陈述的一部分。
被告李世龙辩称，我是通过中间人汇鑫公司与李海涛于2015年12月15日签订了存量房屋买卖合同，购买其所有的北京市房山区长阳镇房山线长阳西路5号地×地块×号楼×单元×户的房产。房产交易信息是在中介网上公开的，是公开的要约，且价格合理，不存在欺诈，更不存在恶意，双方合同是真实意思表示，合法有效，应依法履行。真正的恶意，是原告与罗巧萍二人，这二人见利忘义，是男女朋友关系，将房屋出售给了我，却以不知情来赖账，是得不到法院支持的。
李海涛于合同签订当日收取了我购买房产的定金5万元，双方进行房屋交割。我交纳了物业费，精装修后居住至今。我于2015年12月31日按照合同约定交给了李海涛首付款55.5万元。我与李海涛、罗巧萍的通话录音证明了罗巧萍代表李海涛签订存量房屋买卖合同、收取卖给我的房款、进行房屋交割，都是李海涛授权和认可的；李海涛还承认罗巧萍顶其名出资购买的争议房屋，按揭贷款也是罗巧萍逐月偿还的。罗巧萍自己承认出资顶李海涛的名出资购买的争议房屋，按揭贷款也是罗巧萍逐月偿还的，李海涛认可罗巧萍有权处置争议房屋。李海涛起诉我的民事诉状也能证明其与罗巧萍原系男女朋友关系，且许诺结婚后将争议房产过户到罗巧萍名下。李海涛的北京市商品房预售合同中的买受人联系人的联系的电话137XX****XX是罗巧萍的，建设银行按揭贷款合同中的联系电话137XX****XX也是罗巧萍的。按揭贷款都是罗巧萍每月支付给李海涛的，李海涛再偿还银行借款。
所有的证据已形成证据链，足以证明：罗巧萍就是顶李海涛的名购买的争议房屋，房屋所有权是李海涛，但是购买房屋的资金是罗巧萍的，李海涛认可罗巧萍代表其签订存量房屋买卖合同、收取卖给我的房款、进行房屋交割，认可罗巧萍有权处置争议房屋。
综上，我与李海涛的存量房屋买卖合同合法有效，双方均已履行了合同义务。李海涛所诉的事实、证据与实际严重不符，不能自圆其说，请求法院依法驳回其的诉讼请求。
第三人汇鑫公司辩称，签订合同的时间是2015年，我们经手的当事人已经离职，接到诉状后与当事人联系，了解到的情况是罗巧萍曾经找到过我们中介公司说买房一方加价50万就可以继续履行合同，我们作为第三人，只是还原一下事情的经过，有些事实还需要和经手人进一步核实。存量房屋买卖合同是真实有效的，应该继续履行合同。
本院经审理认定事实如下：李海涛与罗巧萍原系男女朋友关系。2013年7月31日，李海涛与中铁房地产集团北京正达置业有限公司签订《北京市商品房预售合同》，李海涛自该公司购买位于房山区长阳镇房山线长阳西站5号地×地块11#住宅楼×层×单元×房屋。合同签订后，李海涛支付了首付款455720元。2014年1月2日，李海涛与中国建设银行股份有限公司北京市分行签订了个人住房（商业用房）借款合同，李海涛向该行借款人民币88万元，用于购买上述房屋。借款合同签订后，涉案房屋的房贷，部分由罗巧萍实际偿还。2015年9月，李海涛取得所购上述房屋的房屋钥匙，后李海涛将房屋钥匙、《北京市商品房预售合同》等交与罗巧萍。
2015年12月15日，罗巧萍以李海涛委托代理人的身份以李海涛（出卖方）的名义与李世龙（买受方）、汇鑫公司（居间方）签订合同编号为：2001222《存量房屋买卖合同》（经纪成交版）。合同约定：李世龙购买李海涛坐落于北京市房山区长阳镇房山线长阳西站5号地×地块11#住宅楼×层×单元×房屋，预测建筑面积约为75.18平方米，该房屋成交价格为1585000元；买受人向出卖人支付5万元，作为购房定金；买受人于2015年12月31日之前，向出卖人交纳第一期房款555000元，买受人于申请贷款完成银行批贷后，向出卖人交纳第二期房款980000元；买受人应向居间方支付居间服务费34870元及其他费用，合同同时对房屋产权过户、税费负担、违约责任等进行了约定。当日，罗巧萍代李海涛收取李世龙房屋定金5万元，双方进行了房屋交割。李世龙收房后，对涉案房屋进行了装修并居住至今。2015年12月31日，罗巧萍又代李海涛收取李世龙购房首付款555000元。2016年12月12日，涉案房屋取得不动产权证书，登记不动产权利人为李海涛，不动产权证号为京（2016）房山区不动产权第XXXX号，不动产坐落为房山区×号院×号楼×层×单元×，房屋建筑面积为75.39平方米。开庭审理中，罗巧萍称，2016年年底，曾将卖房子的事告知过李海涛。后因房屋涨价，2017年1月16日至2017年4月10日，李世龙与罗巧萍、李海涛二人多次电话沟通协商房屋加价及过户事宜，未果。2017年5月3日，李海涛曾以返还原物纠纷为由，起诉李世龙及罗巧萍，后撤回起诉。2017年8月17日，李海涛再次诉至本院。
上述事实，有当事人陈述；原告李海涛提交的不动产登记资料查询结果证明、北京市商品房预售合同、凭单、发票、借款合同、存量房屋买卖合同；被告李世龙提交的存量房屋买卖合同、收条、汇款凭证、照片、录音资料、李海涛身份证、李海涛户口卡等；第三人汇鑫公司提交的看房确认单在案证实。
本院认为，本案争议的焦点是罗巧萍以李海涛委托代理人的身份与李世龙所签存量房屋买卖合同是否有效问题。根据法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第一、本案中，罗巧萍以李海涛的名义与李世龙签订房屋买卖合同时，手中持有所售房屋的房屋钥匙，同时出示过李海涛与中铁房地产集团北京正达置业有限公司签订的《北京市商品房预售合同》、李海涛的离婚协议书、李海涛的身份证复印件、李海涛的户口卡复印件，且经汇鑫公司证实，罗巧萍签合同时电话征询了李海涛个人意见。第二、涉案房屋的银行贷款，部分是由罗巧萍偿还，且在房屋买卖合同签订后，罗巧萍称，其于2016年年底将房屋出售一事告知过李海涛。同时，在原告李世龙提交的其与李海涛于2017年1月18日通话录音中显示，李海涛认可罗巧萍全权处理涉案房产事宜。第三、房屋买卖合同签订后，李世龙已按合同约定给付了部分房款，对涉案房屋进行了装修并居住至今。综上，李世龙作为善意第三人，有理由相信罗巧萍有权代理李海涛的售房行为，李世龙的辩解理由，本院予以采信。原告李海涛的诉讼请求，于法无据，理由不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十二条之规定，判决如下：
驳回原告李海涛的诉讼请求。
案件受理费八千三百八十五元，由原告李海涛负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审判员 王保新
二〇一七年十月二十七日
书记员 许静然