浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙温民终字第3422号
上诉人（原审原告）：施怡。
委托代理人：张雅利，浙江国兆律师事务所律师。
委托代理人：谢佩信，浙江国兆律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：廖晓春。
委托代理人：胡益蒙，浙江品嘉律师事务所律师。
上诉人施怡因房屋租赁合同纠纷一案，不服永嘉县人民法院（2015）温永瓯民初字第198号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年12月15日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定，案外人林志良系104国道永嘉段改建工程的拆迁户，因临时安置需要，与廖晓春共同建造四间两层房屋（即76号后面、96号对面），南首两间房屋（靠104国道即本案所涉房屋）由廖晓春使用。林志良的安置房屋于2014年7月份建造完毕。
2014年8月11日，廖晓春将上述两间房屋出租给施怡，双方签订《房屋租赁协议书》，约定租期三年（即2014年8月12日至2017年8月12日），年租金55000元，水电押金5000元。协议签订后，施怡向廖晓春支付租金55000元和水电押金5000元，廖晓春出具收款收据，并将房屋交付给施怡使用。施怡对该房屋进行了装修，购置了用于教育的设备，并开始招生。2015年2月5日，施怡以租赁的房屋没有所有权证致其无法办理营业执照为由向廖晓春发律师函，认为该合同为无效合同，要求退还租金55000元并赔偿装修损失。2015年4月27日，廖晓春向施怡发律师函，通知其解除房屋租赁协议，并要求其在收到律师函后五日内腾空房屋并支付租金至实际腾空交接之日止，同时应赔偿装修损失。施怡在2015年5月7日收到该份律师函。后双方未能协商解决，遂酿成诉讼。
2015年6月24日，在庭审中，施怡表示对可以搬离的设备同意搬离。2015年8月10日，法院组织双方当事人到现场勘查，现场尚有滑梯、部分桌椅、收银台等设备未搬离。2015年8月20日，施怡表示放弃涉租房屋内的所有设备。
原审判决认定上述事实的证据有：房屋租赁协议书及收条、房屋现场照片、律师函二份、永嘉县黄田街道千石村民委员会出具的证明、104国道永嘉段千石村拆迁户临时棚调查表、重点工程建设拆迁户临时周转房调查表、黄田街道千石村104国道改建拆迁安置名单、乐优教育英语工作室（地址为千石苍松路76号）宣传资料、苍松路76号的电量电费通知单、2014年秋季英语培训费收款收据、原审法院对案外人潘洪清、林志良以及施怡的委托代理人谢佩信的谈话笔录、当事人的陈述等。
2015年6月3日，施怡以租赁合同纠纷为由，向原审法院起诉称：2014年8月11日，施怡因创办乐优教育培训机构需要，与廖晓春签订房屋租赁协议，约定廖晓春将其所有的坐落于永嘉县黄田街道千石村苍松路76号房屋出租给施怡使用，租期从2014年8月12日至2017年8月12日，年租金55000元，水电费押金为5000元。协议签订后，施怡支付了第一年租金及水电费押金共计60000元。2014年8月12日，施怡委托温州市精固装饰有限公司开始装潢，共计支出装潢等费用107400元。在装潢完毕后，施怡向工商行政部门申请工商登记时发现该房屋没有权属证书，属违章建筑，无法办理工商登记。廖晓春故意隐瞒其所有的房屋没有权属登记的事实，将该房屋出租给施怡，造成施怡的经济损失。故请求判令：一、确认施怡、廖晓春于2014年8月11日签订的房屋租赁协议无效；二、廖晓春返还租金55000元及水电费押金5000元；三、廖晓春赔偿施怡装潢损失107400元。
廖晓春在原审答辩称：一、涉案房屋系经过有关部门同意廖晓春投资建设的临时周转房，并不属于违章建筑，廖晓春享有占有使用该房屋的权利，故不影响合同效力。二、廖晓春在承租涉案房屋时知晓该房屋没有产权证等情况，廖晓春并没有刻意隐瞒相关事实。三、施怡在承租时并未告知廖晓春其要创办教育机构并需要房屋权属证明，股其自身存在错误。四、施怡实际占有使用涉案房屋至今，其起诉要求确认合同无效的原因是其经营不善，故其要求退还租金没有事实与法律依据。五、施怡称其已经向工商行政部门申请工商登记不属实，且法律没有规定工商登记必须要有房屋权属证明。六、施怡仅对涉案房屋进行简单的装修，其陈述支出装潢费用107400元与事实不符。综上，请求驳回施怡的诉讼请求。
原审判决认为，本案所涉租赁物系拆迁安置的临时周转房，施怡以涉案房屋没有权属证明无法办理营业执照而主张合同无效，无法律依据。涉案房屋系经相关部门批准同意建造的用于拆迁安置的临时周转房，施怡依法可以在批准使用期限内对租赁物享有相应的权利，但租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。廖晓春提供的调查表虽未明确载明使用期限，但涉案房屋系因林志良拆迁临时安置而共同建造取得，林志良的安置房屋已于2014年7月份建造完毕，可见涉案房屋已经丧失临时安置的用途，其使用期限最迟应于2014年7月31日终止。廖晓春将涉案房屋于2014年8月11日出租，已超过使用期限，出租人和承租人签订的租赁协议依法应认定为无效。依照无效合同的处理原则，承租人依法应返还房屋并支付房屋占有使用费。施怡至今未将房屋腾空完毕，亦未提供证据证明其已于2015年1月5日将钥匙交还廖晓春并告知放弃涉案房屋内的设备。廖晓春已向施怡发出为避免损失继续扩大而要求解除租赁合同的律师函，要求其在收到律师函的五日内腾空房屋并计算租金至实际腾空之日止。廖晓春于2015年5月7日收到该律师函后，并未明确表示放弃涉租房屋内设备，亦未腾空房屋。2015年8月20日，施怡才明确表示放弃涉租房屋内的设备。综上，施怡应返还廖晓春房屋并支付按合同约定的租金标准计算从2014年8月11日起计算至2015年8月20日止的占有使用费。故施怡要求廖晓春返还租金55000元，没有事实和法律依据，不予支持。关于施怡支付的水电押金5000元，廖晓春自认施怡对2015年2月2日前的水电费已经结算清楚，尚欠2015年2月2日的电费通知单上所载明的电费金额103.83元，施怡亦承认可能系其装修时产生的费用。故廖晓春应返还水电押金4896.17元（5000元-103.83元）。
关于装修费用的承担。廖晓春居住在出租房屋的隔壁，且施怡从事装修已有数月，可认定廖晓春知晓并同意施怡对租赁物进行装修。现廖晓春表示对已形成附合的装修物不同意利用，应由双方各自按导致合同无效的过错分担现值损失。施怡作为承租方及经营者，未在承租前对其所欲从事行业的规定与租赁房屋权证进行了解审查，而与廖晓春签订租赁合同，使用本案所涉房屋，未能尽到一般承租人的谨慎义务；廖晓春将超过使用期限的房屋出租给施怡，亦存在过错。双方当事人在庭审中均同意房屋的装修以庭后实际勘查为准，为减轻双方当事人负担，根据现场勘查情况及双方的过错程度并结合施怡提供的票据，酌定廖晓春赔偿施怡已与涉租房屋形成附合的装修损失30000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第九条之规定，判决：一、确认施怡与廖晓春于2014年8月11日签订的《房屋租赁协议书》无效；二、廖晓春返还施怡水电押金4896.17元；三、廖晓春赔偿施怡装修损失30000元；以上二、三项费用合计，廖晓春应支付施怡34896.17元，该款定于本判决生效之日起十日内支付。四、驳回施怡的其他诉讼请求。如廖晓春未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3648元，由施怡负担2976元，廖晓春负担672元。
宣判后，施怡不服，向本院提出上诉称：一、原审判决认定涉案房屋系拆迁安置的临时周转房，系因林志良拆迁临时安置而共同建造取得，属于认定事实错误。涉案房屋系违章建筑，施怡与廖晓春之间的租赁协议无效，廖晓春应返还施怡租金55000元。1、根据法院调取的黄田街道千石村104国道拆迁安置名单，林志良的安置间数为两间，可见其临时周转房的是两间，并不是四间。2、根据法院对案外人潘洪清、林志良的谈话笔录，林志良是104国道的安置对象，廖晓春并没有安置权益，林志良是从杨长朴（廖晓春丈夫）处购买地基建房。林志良在谈话中也表明其自己建造两间，杨长朴建造两间。因此，林志良所有的两间房屋才是合法的周转房，廖晓春的房屋系违法建筑。二、原审判决认定施怡在2015年8月20日告才明确表示放弃涉租房屋内的设备，系认定事实错误，施怡已于2015年1月中旬搬离涉案租赁房屋。1、在纠纷发生时，施怡已多次与廖晓春进行沟通调解，并于2015年1月中旬开始告知廖晓春通过法律途径解决并搬离了涉案房屋，将钥匙交还廖晓春，涉案房屋开始由廖晓春控制与处置。2015年2月5日，施怡通过律师函进行催告，但未能解决纠纷。2、廖晓春已经自认施怡对2015年2月2日前的水电费结算清楚，说明双方都已明确施怡于2015年2月2日前己经搬离涉案房屋。3、林志良的谈话证明乐优教育只办了2-3个月，农历年底即关闭了，说明施怡已经搬离了涉案房屋。4、2015年8月10日，法院组织双方代理人现场勘查时，也是由廖晓春开门，可见房屋已经在廖晓春的控制之下，至于房屋内仍有滑梯、部分桌椅、收银台等设备，是根据涉案房屋专门定做的，无法使用在其他地方。三、即使存在占有使用费，原审判决认定对占有使用的时间及计算标准的认定亦存在错误。因廖晓春出租给的房屋系违章建筑，占有使用费计算也应当按照违章建筑的使用标准计算。而且，根据施怡在上述第二点中对搬离时间的说明，原审判决对搬离时间认定错误，从而导致对占有使用时间认定错误。四、原审判决与涉租房屋形成符合的装修损失为30000元，金额过低。1、施怡提供的装饰工程决算书、收款收据等证据已证明支出装潢费用107400元。2、廖晓春在明知涉案房屋没有产权证的情况下，将违章建筑出租给施怡创办教育机构，导致施怡根据房屋定做了一系列设备，形成附和的装修装饰物，从而造成施怡的损失，廖晓春应承担主要责任。综上，请求：一、撤销原审判决主文第三项，并依法改判廖晓春全额赔偿装修费；二、判令廖晓春返还租金55000元。
被上诉人廖晓春答辩称：一、涉案房屋为周转房，并非违章建筑，且廖晓春实际上也未超过周转房使用期限，合同本应认定有效。二、施怡一直实际占用涉案房屋，其设备直到2015年8月20日才明确表示放弃，因此其要求返还相应的租金没有事实与法律依据。三、即使涉案房屋超过周转房使用期限，但廖晓春对于租赁物本身享有权利，施怡占用就应该支付相应的租金。施怡认为房屋已经交还给廖晓春，与事实不符，且没有证据支持。四、关于装修损失。实际的装修费用较少，且也没有证据证明。原审根据双方过错，判令廖晓春支付30000元，金额过高。综上，请求驳回上诉，维持原判。
在二审审理期间，施怡提供建设工程规划许可证，证明在其办理工商登记时，廖晓春提供其他房屋的规划许可证冒充涉案建筑物的规划许可证，存在欺诈行为。
廖晓春质证认为，该份证据其在一审已经提供，故不属于二审新证据。
本院认为，上述证据在一审已经出示，不属于二审新证据，故本院不再认定。
本院经审查当事人一审提供的证据，依法对原审判决认定的事实予以确认。
本院认为，关于涉案房屋是否系经批准建设的临时周转房的问题。104国道永嘉段改建工程指挥部常务副指挥潘洪清在原审法院向其调查时，称林志良系104国道永嘉段改建工程的安置对象，因临时周转房无地可建，故向杨长朴（廖晓春丈夫）买地建临时周转房，建好后同意给杨长朴两间。当时，为解决林志良的安置问题，且林志良亦同意两间房屋给杨长朴，故指挥部出具了拆迁户为杨长朴的重点工程建设拆迁户临时周转房调查表。林志良在原审法院向其调查时，称其房屋被拆迁，因没有地基建临时安置房，遂向杨长朴买了地基，建四间房屋，其与杨长朴各自建两间。当时指挥部为安置其，故也给杨长朴办理了相关手续。上述证言可与104国道永嘉段千石村拆迁户临时棚调查表（载明的拆迁户为林志良）、重点工程建设拆迁户临时周转房调查表（载明的拆迁户为杨长朴）相印证，证明经相关部门同意后，杨长朴、林志良分别以自己的名义各自报批建设两间临时周转房。施怡上诉称涉案房屋系未经批准建设的违章建筑，与事实不符，本院不予采信。其以黄田街道千石村104国道拆迁安置名单上载明林志良安置间数为两间，主张杨长朴建设的两间房屋系违章建筑，理由亦不成立。
关于施怡占有使用涉案房屋的截止时间问题。租赁关系终止后，承租人应当腾空房屋，并向出租人交还房屋。2015年4月27日，廖晓春向施怡发律师函，要求其腾空房屋并支付至实际腾空交接之日的租金，但双方未能协商一致。在一审2015年6月24日的庭审中，施怡明确表示同意搬走涉案房屋内可以搬走的财物。2015年8月10日，双方在原审法院的组织下到现场勘查，确认尚有滑梯、部分桌椅、收银台等财物。2015年8月20日，施怡明确表示放弃涉案房屋内所有的财物。因此，施怡占有使用涉案房屋的截止时间应确认为2015年8月20日，原审判决对该事实的认定正确。施怡以其开办的乐优教育在2014年农历年底已关闭，其2015年2月2日搬离涉案房屋，且该日之前的水电费已经结算，主张占有使用截止日为2015年2月2日，理由不能成立，本院不予支持。
关于占有使用费的标准问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。原审法院依廖晓春的主张，按合同约定的标准计算占有使用费，符合上述司法解释的规定。因施怡占有使用涉案房屋已满一年，原审判决驳回其返还一年租金55000元的诉讼请求，处理正确。施怡上诉主张按违章建筑的标准计算占有使用费，无事实和法律依据，本院不予支持。
关于装修费用损失问题。根据施怡的陈述，本案纠纷的起因是涉案房屋没有权属证书，导致其无法办理教育培训机构的工商登记。本院认为，作为教育培训机构的举办者与经营者，施怡在租赁房屋前应当先了解举办或经营培训机构的申报条件。其在未了解清楚相关申报条件的情况下，即租赁涉案房屋并进行装修，从而造成损失，对此其自身具有过错，应承担部分责任。原审法院根据双方的过错程度酌情判决廖晓春赔偿施怡损失30000元，尚在合理的自由裁量范围内，本院予以维持。施怡上诉主张廖晓春全额赔偿装修费损失，理由不足，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2900元，由上诉人施怡负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余 萌
审 判 员 蔡蓓蓓
代理审判员 陈黛锦
二〇一六年二月二十九日
代书 记员 李博武