福建省厦门市同安区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0212民初4219号
原告：厦门发现者科技有限公司，住所地厦门市湖里区殿前六路大鑫工业园底层。统一社会信用代码91350206776026013M。
法定代表人：梁华生，总经理。
委托诉讼代理人：卜祥伟，福建方定律师事务所律师。
委托诉讼代理人：康淑芸，福建方定律师事务所律师。
被告：厦门浩伟实业有限公司，住所地厦门市同安区马垵路101号。统一社会信用代码913502006930376149.
法定代表人：卓清良，总经理。
委托诉讼代理人：陈涛平（系公司员工）。
委托诉讼代理人：上官文东，北京盈科（厦门）律师事务所律师。
原告厦门发现者科技有限公司与被告厦门浩纬实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2018年1月26日公开开庭进行了审理。原告厦门发现者科技有限公司之法定代表人梁华生及其委托诉讼代理人卜祥伟，被告厦门浩伟实业有限公司之委托诉讼代理陈涛平、上官文东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告厦门发现者科技有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告返还定金人民币（币种下同）23168元；2、判令被告立即向原告支付装修费87745元、搬迁费23450元、停工损失180800元，以上合计315263元；3、判令由被告承担本案诉讼费用。
事实与理由：原告厦门发现者科技有限公司因厂房适用需要，于2014年5月17日同被告厦门浩伟实业有限公司签订了《租赁合同》一份，承租被告座落于厦门市同安区西塘路101号1号厂房的一楼东南侧。根据合同约定，该租赁厂房只作为被告出租给原告的临时生产车间，待被告2#、3#、4#厂房建设完成后，原告服从调整至其中的一幢厂房，原告搬迁后被告给予原告同等租赁面积一个月的免费装修期。另外，合同约定租赁期限从2014年6月1日起至2024年5月30日止，月租金23168元，合同签订当日，原告应向被告支付23168元作为厂房租赁及水、电定金等使用。租赁合同第八条第一款约定，租赁期间，双方不能无故、单方面提前解除合同，当事人一方如确需提前终止合同，须提前三个月书面通知对方，经双方同意后签订终止合同。由提出提前终止合同的一方支付给对方一个月的租金作为违约金。若原告未征得被告书面同意，擅自提前终止的，被告除有权不予退还定金外，另由原告支付一个月的租金作为违约金。若被告擅自提前终止合同的，按同等条件支付经济补偿。《租赁合同》签订后，原告根据合同约定支付定金，履行义务。2016年间，被告的2#、3#、4#厂房建成，其中2#、4#厂房为混凝土标准厂房，3#厂房为钢结构。2016年11月25日，被告向原告发出《调整搬迁通知》，要求原告搬迁至钢结构的3#厂房。原告接到搬迁通知后向被告提出异议，表示原告原先所承租的厂房为混凝土标准厂房，被告现提供的钢结构厂房不足以满足原告生产的安全需要（厦门是台风高发区，钢结构容易腐蚀漏水，原告的设备都是贵重的数控设备，生产包装材料都不能接触到水），且被告擅自提高租金，对此原告无法接受。2016年12月27日，被告向原告发出《终止租赁合同的通知》，原告于2017年2月13日作出回复，表示要求继续履行合同。被告遂于2017年4月14日再次书面通知原告终止合同，要求原告于2017年4月30日前返还租赁厂房，逾期将停止供水供电。2017年5月24日，被告对原告所租赁的厂房进行断水断电，且阻扰供应商，不让供应商送货进厂。原告为了生产经营的考虑，不得不于2017年5月底搬离所租赁的厂房。原告向被告所承租的租赁厂房，2014年12月间投入了装修费用201500元，后因被告收回刚装修好的阁楼办公室，遂补偿了原告装修费76150元，原告实际支出装修费125350元。现原告为厂房的搬迁支出了23450元，为了寻找新址及搬迁连续停工8天，被告提前单方解除合同的行为严重损害了原告的合法权益，给原告造成了巨大的经济损失，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判如所请。
被告浩伟实业公司辩称：一、双方签订租赁合同时，原告很清楚其所租赁的部分1#厂房，仅仅是临时性，在答辩人其他厂房建成后，原告有服从调整的义务，原告不服从调整违反合同约定；二、答辩人通知原告调整的厂房持有不动产权证书、所建厂房通过消防验收，能够满足原告的生产要求，原告拒绝调整，理由不正当；三、由于原告无正当理由不根据合同约定服从答辩人调整厂房的要求，答辩人依法有权通知其终止合同；四、即便是答辩人提前终止合同，原告的诉求也不符合双方的合同约定。综上，答辩人认为，原告无正当理由拒绝根据合同约定服从答辩人厂房调整的要求，以其行为不履行主要义务，答辩人依法有权终止合同，原告的诉讼请求所依据的事由不能成立，应予驳回。
经审理查明，2014年5月17日，原告厦门发现者科技有限公司作为乙方与被告厦门浩纬实业有限公司作为甲方签订一份《租赁合同》约定：一、甲方出租给乙方的厂房坐落在厦门市同安区西塘路101号1号厂房的一楼东南侧，面积1448平方米，…（该租赁厂房只作为甲方出租给乙方的临时生产车间，待被告2#、3#、4#厂房建设完成后，乙方服从调整至其中的一幢厂房，乙方搬迁后甲方给予乙方同等租赁面积一个月的免费装修期）。租赁面积1448平方米中的附房300平方米一楼地面由乙方自行铺设地面，该部分面积甲方给予乙方一个月的免费装修期，乙方搬迁后不得向甲方要求该部分补偿。二、租赁用途：该出租厂房只作为注塑模具、生产车间使用，…。三、租赁期限：（一）、租赁期限从2014年6月1日起至2024年5月30日止；二、租赁期满…。四、租金和定金的确定及支付：甲乙双方约定租赁期间该出租厂房第一年、第二年每平方米月租金为16元，第三年、第四年为17.12元，第五年、第六年为18.32元，第七年、第八年为19.6元，第九年、第十年为20.97元，…租金每三个月支付一次。合同签订当日，乙方应向甲方支付三个月的租金，共计69504元。此后，从第四个月开始乙方每三个月应提前十天支付下三个月的租金，逾期不支付的，每日按欠费金额0.5%加收滞纳金，逾期半个月仍然不支付的，属乙方违反合同，甲方有权提前终止合同，由此所造成的一切损失由乙方承担，甲方保留追回经济损失及违约金的法律诉讼权。（二）、合同签订当日，乙方应向甲方支付23168元作为厂房租赁及水、电定金等使用，待合同期满后，乙方缴清全部费用并完整地办理移交手续后，甲方应在五天内将定金无息退还乙方。（三）、…。五、其他相关费用的支付：…。六、租赁厂房的使用要求及维修责任…。七、租赁厂房的转租及归还：（一）…。（二）、租赁期满，乙方不再续签合同须提前三个月书面通知甲方，归还该出租厂房时，应当符合正常使用状态和要求。否则乙方要赔付甲方损失或恢复原样。乙方对租赁物进行的装修、翻建及乙方新建建筑物的残值由甲乙双方协商优先转让给甲方，如协商不成，则由乙方自行拆除，属乙方对厂房进行的墙面、地面、天花板、道路等不可搬迁的装修，无偿归甲方所有，乙方不得提出赔偿要求。属于乙方的财产应限期搬离，乙方退出时若有家具、设备等物品留置不搬达十五天以上的，甲方则视为废弃物，任由甲方处理，乙方不得有异议，收益归甲方。（三）、租赁期满，如乙方需续租，须提前三个月与甲方协商，经甲方同意后，双方重新签订合同…。（四）、…。八、终止租赁合同的约定：（一）、租赁期间，双方均不能无故、单方面提前终止合同，当事人一方如确需提前终止合同，须提前三个月书面通知对方，经双方同意后签订终止合同。由提出提前终止合同的一方支付给对方一个月的租金作为违约金；若乙方未征得甲方书面同意，擅自提前终止的，甲方除有权不予退还定金外，另由乙方支付一个月的租金作为违约金。若甲方擅自提前终止合同的，按同等条件支付经济补偿。（二）…；（三）…；（四）…。九、厂区内部管理约定…。十、有关甲方向乙方提供用水、用电及用蒸汽等公用工程服务的价格、费用结算方式和相关事项…。十一、租赁期间的其他事项约定…等条款。租赁合同签订后，原、被告双方均依约履行相关义务；2014年12月1日，原、被告双方签订一份《补充协议》约定：“一、经双方充分协商，同意乙方租用甲方在原厂房面积1448平方米基础上减少300平方米，减少后的租用面积从2014年12月1日起为1148平方米。每季度租金为55104元、管理费为1722元。二、租金单价及管理费单价及押金保持不变。…”。2016年间，被告的2#、3#、4#厂房建成，其中2#、4#厂房为混凝土标准厂房，3#厂房为钢结构。2016年11月25日，被告向原告发出《调整搬迁通知》载明：现我司厂房已建设完成，请贵司于2016年11月30日前派人与我司商定厂房调整搬迁事宜，并签订补充协议，若贵司逾期不与我司商定，将视为贵司放弃调整搬迁安排，我司将于2017年1月30日收回租赁给贵司厂房”。原告接到搬迁通知后向被告提出异议，表示原告原先所承租的厂房为混凝土标准厂房，被告现提供的钢结构3#厂房不足以满足原告生产的安全需要，原告认为厦门是台风高发区，钢结构容易腐蚀漏水，原告的设备都是贵重的数控设备，生产包装材料都不能接触到水，且被告擅自提高租金，对此原告无法接受。2016年12月27日，被告向原告发出终止《租赁合同》的通知载明：我司于2016年11月25日寄给贵司的《调整搬迁通知》，经贵司梁华生总经理与我司卓清良总经理协商，就贵司与我司2014年5月17日签订的《租赁合同》第一点租赁厂房情况约定：“该租赁厂房只作为甲方出租给乙方的临时生产车间，待被告2#、3#、4#厂房建设完成后，乙方服从调整至其中的一幢厂房，乙方搬迁后甲方给予乙方同等租赁面积一个月的免费装修期（租赁面积1448平方米中的附房300平方米一楼地面由乙方自行铺设地面，该部分面积甲方给予乙方一个月的免费装修期，乙方搬迁后不得向甲方要求该部分补偿）。”，未能达成一致意见。现我司正式通知贵司，贵司与我司2014年5月17日签订的《租赁合同》提前至2017年3月31日终止，请贵司于2017年3月31日前将租赁厂房返还我司。原告于2017年2月13日作出关于终止《租赁合同》的回复载明：一、贵我双方约定的租赁期至2024年5月30日，现租期未到，我司按约履行缴付租金等承租人应尽义务，贵司无权单方面解除合同。二、2014年5月，贵我双方签订租赁合同时，租金及承租场地是以混凝土标准厂房为标准，同时，贵司提交规划局建设方案中2#、3#、4#厂房皆为混凝土标准厂房，故贵我双方约定的最终租赁厂房应为混凝土标准厂房，但贵司后期修改建设方案，变更为钢结构厂房，并未告知我司，现要求我司从混凝土标准厂房迁至钢结构厂房，贵司已构成违约，我司保留追究贵司相关责任的权利。综上，我司认为贵我双方签订的租赁合同合法有效，贵方单方面终止合同为无理要求，我司要求继续履行合同，按现状承租现有厂房，直至贵司提供符合要求的厂房。被告遂于2017年4月14日再次向原告发出终止《租赁合同》的再次通知载明：“我司于2016年12月27日寄给贵司的《终止租赁合同的通知》，我司正式通知贵司，贵司与我司2014年5月17日签订的《租赁合同》提前至2017年3月31日终止，请贵司于2017年3月31日前将租赁厂房返还我司。但贵司截止2017年4月15日尚未将租赁厂房返还我司。现我司再次正式通知贵司，贵司与我司签订的《租赁合同》提前至2017年4月30日终止，请贵司于2017年4月30日前将租赁厂房返还我司，逾期我司将停止供水供电，贵司与我司的租金、管理费、水电费、提前终止违约金届时一并结算”。2017年5月27日，原被告双方代表签订一份《发现者搬厂房事宜》载明：“1、车间的公司招牌拆走。2、车间所有设备及物料搬完。3、乙方隔墙好的办公室卫生间仓库不要也不拆走，甲方同意。4、水电费锁匙搬完交接清楚”。2017年5月24日的报警回执载明：报警事项为公司水电被房东停掉的事情。原告述称被告对原告所租赁的厂房进行断水断电，且阻扰供应商，不让供应商送货进厂，原告为了生产经营的考虑，于2017年5月底搬离所租赁的厂房；原告认为其向被告所承租的租赁厂房，2014年12月间投入了装修费用201500元，后因被告收回刚装修好的阁楼办公室，遂补偿了原告装修费76150元，原告实际支出装修费125350元。现原告为厂房的搬迁支出了23450元，为了寻找新址及搬迁连续停工8天，被告提前单方解除合同的行为严重损害了原告的合法权益，给原告造成了巨大的经济损失。故提起诉讼，请求判如所请。
同时查明，被告建设的2#、3#、4#厂房，其中2#、4#厂房为混凝土标准厂房，3#厂房为钢结构；经厦门市公安消防支队同安区大队于2017年1月18日作出的同公消验字【2017】第0012号综合评定工程消防验收合格，其中3#厂房建筑占地面积7494.560平方米，建筑面积7494.560平方米，建筑高度11.2米，层数地上1层，作为矿物质机加工车间使用，建筑耐火等级为二级，属丙类2项的火灾危险性生产的单层厂房。2017年2月27日，厦门市同安区建设局通过备案。2017年10月30日，九博（厦门）工业有限公司车间一份说明：“我司2017年初向厦门浩纬实业有限公司租赁的位于同安工业集中区马垵路101号3号厂房钢结构，完全能满足我司生产条件要求（我司是从事注塑、模具加工生产的企业）”。2017年10月31日，厦门同安建筑设计院出具一份说明：“我院设计的厦门市同安工业集中区马垵路101号厦门浩纬实业有限公司所有厂房，包括1号厂房（框架结构）、2号厂房（框架结构）、3号厂房（钢结构）、4号包装车间（框架结构），按火灾危险性等级丙-2类设防。其1号、2号厂房可作为纺织厂房或丁类火灾危险性等级生产车间（含机械生产加工、注塑模具等丁类火灾危险性生产车间，下同）；3号可作为纺织车间及丁类火灾危险等级的生产车间；4号可作为纺织车间，其中一层还可作为成品纱线仓库或纱线包装车间”。
2016年11月29日，原、被告双方代表微信显示：“陈总，你好！我公司承租贵司厂房为混凝土标准厂房，2014年至2024年承租期间厂房租金已明确列入合同。综上两点，我公司不接受贵司新提出的钢结构厂房并提出租金的要求。贵公司提出的调整搬迁要求，本着平等公平公正原则，我公司会全力配合。在协调期间如我公司使用厂房出现非不可抗力原因停水停电，公司车辆及我公司相应配套公司车辆出入被保安人员随意阻拦，员工遭受故意刁难等情况，我公司将依法追究法律责任，要求赔偿相应损失。梁华生2016-11-29梁总：你好！合同发给你，你先看一下，这周我们再约个时间面谈！--陈涛平”。原告提交一份双方尚未签名的新的《租赁合同》载明：出租方为厦门浩纬实业有限公司，出租方为厦门发现者科技有限公司，租赁厂房为坐落于厦门市同安区马垵路101号3号钢结构厂房的一楼约1200平方米，租赁用途注塑模具、生产车间，租赁期限2016年12月1日至2024年5月30日，租金为第一年、第二年每平方米月租金21元，第三年、第四年每平方米22元----。证实被告单方提高租金的事实，对此，被告辩称新合同为含税价，原合同为不含税价。2016年11月30日，原、被告双方代表微信显示：“陈总，你好！当初租赁贵司厂房是混凝土标准厂房，当时定的租金单价亦是混凝土标准厂房单价，不是钢结构单价。你们自己定义的几号厂房那是你们的事情，随便弄个柴火间换你豪华公寓，你觉得这个概念对吗？梁总，你好！原合同第一点约定：“（该租赁厂房只作为甲方出租给乙方的临时生产车间，待甲方2#、3#、4#厂房建设完成后，乙方服从调整至其中的一幢厂房，乙方搬迁后甲方给予乙方同等租赁面积一个月的免费装修）”，另外价格方面新合同为含税价，原合同为不含税价，价格方面当面协商”。
审理过程中，原告申请证人张某到庭证实其租赁被告厂房投入装修费用201500元的事实；并提交张某签名确认的办公室、厂房装修工程结算书（185000元），二份收款凭证（其中一份收款185000元、一份收款16500元）及银行转账凭证。证人陈述其装修费用20多万元，第一次18万元多，第二次1.6万元；主要装修是一楼办公室及二楼阁楼，只记得总价，一楼的车间装修比较简单大约在3-4万元，主要装修款用在二楼阁楼办公室。
上述事实有原告提交的租赁合同、补充协议、收款收据、调整搬迁通知、微信聊天记录、邮件及租赁合同、终止《租赁合同》的通知、关于终止租赁合同的回复、电子回单、装修结算书、转账记录、报警回执、发票、证人证言，被告提交的租赁合同、调整搬迁通知、厂房总平面图、产品消防验收、厂房建筑验收、厂房产权证、厂房设计院说明、九博公司情况说明、照片、营业执照、终止《租赁合同》的再次通知、补充协议、厂房自用情况照片、原告搬迁事宜、原告欠水电费清单、厂房反征协议，当事人的当庭陈述笔录在案为证，上述证据经庭审当庭举证、当庭质证，并经本院审查、审核，对上述证据相应的证明力予以确认。
本院认为，2014年5月17日，原告厦门发现者科技有限公司与被告厦门浩纬实业有限公司签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律的强制性规定，合法有效。
本案争议的主要焦点：导致《租赁合同》提前终止的原因及谁之过责任问题。根据《租赁合同》约定：被告出租给原告的厂房坐落在厦门市同安区西塘路101号1号厂房的一楼东南侧，面积1448平方米，（该租赁厂房只作为被告出租给原告的临时生产车间，待被告2#、3#、4#厂房建设完成后，原告服从调整至其中的一幢厂房，乙方搬迁后甲方给予乙方同等租赁面积一个月的免费装修期）。因为原、被告双方并未对原告承租的厂房作出具体的约定，只是约定了“待被告2#、3#、4#厂房建设完成后，原告服从调整至其中的一幢厂房”；被告在2#、3#、4#厂房建成（其中2#、4#厂房为混凝土标准厂房，3#厂房为钢结构），并经相关部门验收后可以投入使用后；通知原告调整搬迁至3#厂房，原告认为钢结构3#厂房不足以满足其生产的安全需要而拒绝被告的调整，但原告并未举证证明3#厂房不足以满足其生产的安全需要的事实；被告举证证明了九博（厦门）工业有限公司与原告同样从事注塑、模具加工生产的企业租赁了被告的钢结构3#厂房，该公司证实了钢结构3#厂房完全能满足其生产条件要求。故原告没有依约服从被告的厂房调整，存在过错，应承担相应的过错责任。
原告认为被告擅自提高租金，对此，被告抗辩新合同为含税价，原合同为不含税价。本院认为，新的《租赁合同》仅是被告先提交给原告事先审核，双方并未签名、盖章确认；系被告的单方意见，在原、被告双方代表的微信聊天记录中，被告也明确告知原告“价格方面当面协商”；不属被告违约擅自提高租金。
被告在未取得原告书面同意达成合意终止《租赁合同》的情况下，单方面提出提前终止《租赁合同》，并带有强制性的行为，导致原告报警处理；故被告应当依约承担相应的违约责任。原告诉求被告返还定金23168元，本院予以支持。原告诉求被告向支付装修费87745元、搬迁费23450元、停工损失180800元，除结算单及转账凭证外没有相关证据予以佐证，且原告在履行《租赁合同》过程中亦存在过错行为，导致原、被告双方无法继续履行《租赁合同》，应承担相应的过错责任，故该诉求不予全额支持。根据《租赁合同》的约定：租赁期间，双方均不能无故、单方面提前终止合同，当事人一方如确需提前终止合同，须提前三个月书面通知对方，经双方同意后签订终止合同。由提出提前终止合同的一方支付给对方一个月的租金作为违约金；若乙方未征得甲方书面同意，擅自提前终止的，甲方除有权不予退还定金外，另由乙方支付一个月的租金作为违约金。若甲方擅自提前终止合同的，按同等条件支付经济补偿。故本院依据该约定支持原告的经济损失42821.76元（定金金额23168元+一个月租金19653.76）。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条第二款、第一百一十三条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、之规定，判决如下：
一、被告厦门浩纬实业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告厦门发现者科技有限公司定金人民币23168元；
二、被告厦门浩纬实业有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告厦门发现者科技有限公司经济损失人民币42821.76元；
三、驳回原告厦门发现者科技有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币6028元，适用简易程序减半收取人民币3014元，由被告厦门浩纬实业有限公司承担708元，原告厦门发现者科技有限公司承担2306元。款应于本判决生效之日起三日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提起副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 员 吴天赐
二〇一八年四月四日
代书记员 康丽凤
附本案所适用法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第一百一十二条第二款
当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。
第一百一十三条当事人双方都违反合同的，应当分别承担各自应负的民事责任。《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。