广东省湛江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤08民终169号
上诉人（原审原告）：林永年，男，1934年10月15日出生，汉族，住湛江市霞山区，
上诉人（原审被告）：李观寿，男，1978年1月23日出生，汉族，住湛江市霞山区，
委托诉讼代理人：林溥周，吴川市梅录法律服务所律师。
原审第三人：湛江市日用杂品供应总公司破产清算组。住所地：湛江市人民大道***号*楼。
负责人：林峰，该破产清算组组长。
上诉人林永年、上诉人李观寿因与原审第三人湛江市日用杂品供应总公司破产清算组（以下简称“日杂公司破产清算组”）房屋租赁合同纠纷一案，均不服广东省湛江市霞山区人民法院（2016）粤0803民初1920号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月22日立案后，依法组成由审判员陈红担任审判长，审判员王励、代理审判员林竹参加的合议庭进行了审理。书记员林菲菲担任记录。上诉人林永年，上诉人李观寿的委托诉讼代理人林溥周到庭参加诉讼。原审第三人日杂公司破产清算组经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
林永年上诉请求：一、改判广东省湛江市霞山区人民法院（2016）粤0803民初1920号民事判决第二项为：限李观寿按600元/月的标准向林永年支付从2012年10月1日起至本案发生法律效力之日止的租金；二、判令李观寿将位于霞山区东堤二横路5号首层B住宅（以下简称“涉案房屋”）退还给林永年；三、本案一、二诉讼费用由李观寿负担。事实和理由：一、一审法院对日杂公司破产清算组于2014年3月17日向林永年送达的湛日杂破字第1号《通知》未作深入了解就作出判决是错误的。事实上，林永年按照《通知》要求去办理搬迁事宜，准备搬入湛江市新城建设有限公司（以下简称“新城公司”）给付的房子，可是新城公司却不肯给付，其理由竟是要求霞山区东堤二横路5号房屋（以下简称“5号房屋”）的19户住户全部搬迁才同意给付，但除了林永年之外其他18户住户都不要新城公司的房子，结果林永年无房可搬。因此，不能将《通知》作为日杂公司破产清算组与林永年的租赁关系已经解除的依据。林永年与日杂公司破产清算组签订的《房屋租赁协议书》是有效的，林永年请求李观寿支付从2012年10月1日起至2016年10月31日止的租金，并要求李观寿退还涉案房屋是有事实依据的；二、《租房协议书》是林永年与李观寿在公平、合理、合法的基础上签订的，双方均应严格执行。林永年与李观寿约定租金600元/月是适当合理的，一审法院按照《湛江市2012年二等二级砖瓦结构房屋市场指导性租金标准》执行是错误的。另外，涉案房屋被大火殃及致房顶塌陷后，李观寿并未向林永年提出减少租金和解除合同的要求，而是未经林永年同意就自行用铁皮瓦修复房顶并继续存放经营性质的渔网具。故此，李观寿应按照600元/月的标准支付从2012年10月1日起至本案生效时止的租金给林永年。综上所述，请求二审法院依法查明事实，维护林永年的合法权益。
李观寿辩称，涉案房屋的所有权人是日杂公司，林永年是无权出租的，林永年提出的诉讼请求不符合法律规定。涉案房屋被火烧后，已经变成危房，再也不能进行居住和使用，而且李观寿也没有再使用租赁房屋。为了保证涉案房屋不产生次生的危害，李观寿对涉案房屋进行了相应的维修，因此而支付的维修费应当由林永年和日杂公司破产清算组予以承担。综上，请求驳回林永年的上诉请求。
李观寿上诉请求：一、撤销广东省湛江市霞山区人民法院（2016）粤0803民初1920号民事判决，驳回林永年的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由林永年负担。事实和理由：一、一审法院仅凭日杂公司破产清算组于2015年4月10日向李观寿发出《通知》以及涉案房屋现在仍由李观寿上锁就认定李观寿自2012年7月10日至今仍在使用涉案房屋是与事实不符的。事实上，涉案房屋于2012年7月10日被火烧后，就根本不能正常使用，已俨然一座危房。为了避免次生危害，李观寿便进行简单的维护并上锁，这一行为属于无因管理行为。相反，林永年作为出租方，在火灾发生后并未对涉案房屋进行维修，没有依照合同的约定履行相应的义务，这是严重的违约行为，林永年应当支付李观寿因无因管理所产生的费用。所以，一审法院认定李观寿于2012年7月10日以后仍然正常使用涉案房屋是违背事实的，应当予以纠正；二、一审法院判令李观寿支付从2012年10月1日起至2014年4月1日止的租金4213.44元给林永年违反相关法律规定，属于适用法律错误。事实上，涉案房屋于2012年7月10日被火烧致房顶塌陷不能正常使用后，林永年作为出租人却未能尽到维修义务，依照《中华人民共和国合同法》的相关规定，李观寿是可以主张减少租金和不支付租金的。本案中，林永年无权出租涉案房屋，其诉讼主体是不适格的，故其所收取李观寿的押金应返还给李观寿，还应偿还李观寿无因管理而支付的相应费用。林永年不但没有承担责任，反而要求李观寿支付租金，简直无理取闹。为此，在得知林永年对一审判决仍然不服继续无理取闹的情况下，李观寿经一再考虑才提起上诉，希望二审法院维护法律的权威，支持李观寿的上诉请求。
林永年辩称，一审法院凭《通知》和李观寿给涉案房屋上锁认定李观寿一直在使用涉案房屋是符合客观事实的。首先，涉案房屋不是属于李观寿所有的，在涉案房屋被火灾殃及后，假如李观寿不再使用涉案房屋作为渔网仓库的话，就不应对涉案房屋进行简易维修和上锁。另外，霞山区东堤社区于2016年11月2日对林永年与李观寿的租房纠纷进行调解时，该社区的法律顾问陈雨阳律师当场给涉案房屋拍下四张照片，其中两张画面是涉案房屋的大门紧锁和里面房顶用铁皮瓦造回房顶，内存放满满的渔网具。陈律师曾于2016年12月16日给林永年出具《证明》，证明这四张照片是其拍摄的，是5号房屋的内外情况。林永年已将该四张照片及《证明》提交给一审法院，二审法院应当查明；二、林永年有权出租涉案房屋，林永年作为诉讼主体是适格的。林永年与日杂公司破产清算组于2005年3月10日签订的《房屋租赁协议书》是有效的。日杂公司破产清算组如果要解除该有效协议，首先要另外安排房屋给林永年居住。2012年7月10日，涉案房屋被火烧后，林永年立即向日杂公司破产清算组报告，要求解决林永年的住房问题。由于5号房屋已被拍卖给新城公司，但19户住户的问题无法解决，便一直拖了下来。几年来，为维护自己的合法权益，林永年曾多次向有关部门投诉，但都没有结果。直到本案一审开庭时，林永年才接到日杂公司破产清算组的《民事答辩状》。在明知林永年已将涉案房屋出租给他人做仓库的情况下，日杂公司破产清算组从未提出异议和主张，应视为日杂公司破产清算组已默许林永年的出租行为；日杂公司破产清算组将林永年所缴交的房屋租金退回，不能认定为日杂公司破产清算组与林永年的房屋租赁关系已经终止；新城公司虽然与湛江市广诚拍卖有限公司签订了《拍卖成交确认书》，但在新城公司没有解决原住户的住房问题的情况下，新城公司还不是涉案房屋的所有权人，一审法院认定林永年侵犯新城公司的合法权益是错误的。综上所述，李观寿的上诉是无理取闹，为维护林永年的合法权益，请求二审法院驳回李观寿的上诉。
原审第三人日杂公司破产清算组述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。
林永年向一审法院起诉请求：判令李观寿补交2012年10月至2016年10月共49个月的租金29400元，并将涉案房屋退还给林永年。一审庭审时，林永年增加诉讼请求：判令解除林永年与李观寿之间签订的《租房协议书》。
一审法院认定以下事实：日杂公司于1998年被湛江市中级人民法院裁定宣告进入破产还债程序。位于湛江市霞山区东堤××号房屋（证号粤房地证字第××号）权属日杂公司。2005年3月10日，日杂公司破产清算组与林永年签订《房屋租赁协议书》，约定日杂公司将5号房屋建筑面积58.52平方米出租给其职工林永年，每月租金53.3元，并约定“房屋租住职工不得违章改建和出租，城市规划，旧城的改造拆迁，要服从安置，搬迁居住”。2011年12月17日，林永年与李观寿签订《租房协议书》，约定林永年将其从日杂公司承租的涉案房屋转租给李观寿，每月租金600元，租期从2012年1月1日起至2014年12月31日止，李观寿需交押金600元。签订《租房协议书》后，李观寿于2012年1月1日向林永年支付押金600元，并向林永年支付租金至2012年9月30日。2012年7月10日，5号房屋发生火灾，致使涉案房屋的房顶塌陷。该房顶塌陷后，林永年及日杂公司破产清算组均没有进行维修。因李观寿拟对涉案房屋进行搭建，日杂公司破产清算组于2015年4月11日向李观寿送达《通知》，要求李观寿不得对涉案房屋翻修施工。2016年11月7日，林永年以李观寿继续使用涉案房屋而拒交租金及返还房屋为由，提起本案诉讼。庭审中，林永年增加诉讼请求，请求解除其与李观寿之间的租赁合同。涉案房屋现由李观寿处理后封锁。
另查明，2011年12月13日，新城公司通过拍卖拍得包括涉案房屋在内的房地产。目前，法院尚未裁定新城公司拍得的房地产归新城公司所有。2014年3月17日，日杂公司破产清算组向林永年送达湛日杂破字第1号《通知》，该《通知》的内容为：“你原（现）租住原日杂公司的房屋，该房屋属日杂公司的破产资产已拍卖，现须搬迁处理，通知你在接到本通知15天内到日杂公司破产清算组办理搬迁新居事宜，逾期未办理，后果自负。”
又查明，庭审中，林永年在就法庭提问“原告向日杂公司破产清算组交纳涉案房屋的租金至何时”时，回答“租金交给清算组至何时我不记得了。2011年，清算组将涉案房屋拍卖给他人后，清算组将我交付的租金退还给我。退了多少钱我不确定，大约几个月的租金，之后不再收取我的租金”。李观寿称“涉案房屋被烧毁后成为危房，我将涉案房屋封起来…”。湛江市市区2012年二等二级砖瓦结构房屋市场指导性租金标准为3元－6元，浮动幅度±20%。
一审法院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。本案主要争议的焦点为林永年作为原告主体是否适格及李观寿应付租金数额的确定。
关于林永年作为原告主体是否适格的问题。林永年与日杂公司破产清算组签订的《房屋租赁协议书》没有约定租赁期限，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，林永年与日杂公司破产清算组关于涉案房屋的租赁应视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。包括涉案房屋在内的房地产虽于2011年12月13日已被拍卖给新城公司，但由于法院至今没有裁定该房地产归新城公司所有，故该房地产的产权现在仍属于日杂公司，日杂公司破产清算组主张涉案房屋的产权属于新城公司无理，不予采纳。涉案房屋虽于2011年12月13日已经被拍卖，日杂公司破产清算组亦于2012年1月1日后不再收取林永年的租金，但由于日杂公司破产清算组于2014年3月17日才向林永年送达湛日杂破字第1号《通知》，要求林永年接到通知后15日内办理搬迁事宜，应视为日杂公司破产清算组于2014年4月2日才解除与林永年的租赁合同。故日杂公司破产清算组与林永年至2014年4月1日止仍存在租赁合同关系。关于林永年与李观寿的租赁关系。《房屋租赁协议书》虽约定林永年不得将涉案房屋转租，但日杂公司破产清算组知道林永年将该房屋转租给李观寿后，并没有提出任何异议和主张，故推定日杂公司破产清算组默许林永年的转租行为。所以，林永年作为原告主张李观寿支付涉案房屋于2012年10月1日至2014年4月1日期间租金的主体适格。2014年4月2日后，林永年不再为涉案房屋的承租人，其作为原告主张该房屋于2014年4月2日后的租金主体不适格。
关于李观寿应付租金数额的确定问题。从李观寿在庭审中称“涉案房屋被烧毁后成为危房，我将涉案房屋封起来…”、日杂公司破产清算组于2015年4月10日向李观寿发出的《通知》，以及庭审中查明的李观寿现仍将涉案房屋上锁的事实，说明李观寿在涉案房屋于2012年7月10日发生火灾后至今，仍占有控制该房屋，故李观寿应向林永年支付2012年10月1日至2014年4月1日期间的租金。由于涉案房屋于2012年7月10日发生火灾致房顶塌陷导致不能正常使用，而林永年作为出租人，未能尽到维修义务，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十一条的规定，李观寿可以要求减少租金。依照《中华人民共和国合同法》第五条规定的公平原则，以及参照湛江市市区2012年二等二级砖瓦结构房屋市场指导性租金标准，一审法院酌情调整李观寿应向林永年支付2012年10月1日至2014年4月1日期间的租金标准为每月234.08元（4元/平方米×58.52平方米），即李观寿应向林永年支付2012年10月1日至2014年4月1日期间的租金为4213.44元（234.08元/月×18个月）。对林永年主张李观寿支付超出4213.44元部分的租金，予以驳回。
由于林永年与日杂公司破产清算组的租赁合同关系于2014年4月2日解除，林永年与李观寿之间的租赁合同存在客观履行的不能，故林永年主张解除其与李观寿之间的租赁合同关系有理，应予以支持。由于林永年不是涉案房屋的物权人，其与日杂公司破产清算组的租赁关系已于2014年4月2日解除，亦不是合法占有人，故其要求李观寿向其退还涉案房屋无理，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第二百二十条、第二百三十一条、第二百三十二条之规定，判决：一、解除林永年与李观寿之间的租赁合同；二、限李观寿于判决发生法律效力之日起五日内支付给林永年2012年10月1日至2014年4月1日的租金4213.44元；三、驳回林永年的其他诉讼请求。案件受理费267元，由林永年负担229元、李观寿负担38元。
本院二审期间，林永年、李观寿以及日杂公司破产清算组均未向本院提交新的证据。
本院经审理查明，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。一审法院判决解除林永年与李观寿的房屋租赁协议，林永年、李观寿以及日杂公司破产清算组均无异议，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，上述内容不属于本院二审审理的范围。根据林永年、李观寿的上诉理由和林永年、李观寿的答辩意见以及日杂公司破产清算组的陈述意见，本案当事人二审争议以下问题：
关于林永年是否可以作为原告提起本案诉讼的问题。日杂公司破产清算组与林永年于2005年3月10日签订《房屋租赁协议书》，约定日杂公司破产清算组将涉案房屋出租给林永年，林永年不得违章改建和出租。但林永年从2012年1月1日起将涉案房屋转租给李观寿后，日杂公司破产清算组从未提出异议，一审法院认定日杂公司破产清算组默许林永年的转租行为并无不当，本院予以确认。因此，林永年是涉案房屋的承租人，其将涉案房屋转租给李观寿后，认为次承租人李观寿拖欠租金，作为原告主体提起本案诉讼是适格的。李观寿关于林永年无权作为本案原告主体提起诉讼的上诉理由不成立，本院不予采纳。
关于林永年与日杂公司破产清算组的房屋租赁关系是否已经解除的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案中，林永年与日杂公司破产清算组签订的《房屋租赁协议书》约定，遇城市规划和旧城改造拆迁，林永年要服从安置，搬迁居住。由此可见，林永年与日杂公司破产清算组对房屋租赁期限的约定是不明确的，双方的房屋租赁属于不定期租赁，当事人可以随时解除协议。虽然包括涉案房屋在内的5号房屋已于2011年12月13日由新城公司拍卖竞得，但由于法院至今尚未作出拍卖成交裁定，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百九十三条“拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移”的规定，5号房屋的所有权仍然属于日杂公司。由于林永年与日杂公司破产清算组之间的房屋租赁属于不定期租赁，而且涉案房屋又已被拍卖成交，日杂公司破产清算组从2012年1月1日起也不再收取林永年的租金，并于2014年3月17日向林永年送达《通知》，要求林永年接到通知后15日内办理搬迁事宜，故一审法院认定日杂公司破产清算组已于2014年4月2日解除与林永年的房屋租赁关系并无不当，本院予以确认。林永年关于其与日杂公司破产清算组的房屋租赁关系至今未有解除的上诉理由不成立，本院不予采纳。
关于李观寿是否应向林永年支付从2012年10月1日起至本案生效时止的租金的问题。涉案房屋于2012年7月10日发生火灾后，如果已成为危房不能继续使用，李观寿不能实现合同目的，就应该将房屋交回林永年，要求解除房屋租赁合同，但直到现在，李观寿仍然没有将涉案房屋交回林永年，故一审法院认定涉案房屋仍然由李观寿占有控制并无不当，本院予以确认。李观寿关于其从2012年7月10日起就没有使用涉案房屋的上诉理由不成立，本院不予采纳。由于李观寿在涉案房屋于2012年7月10日发生火灾致房顶塌陷之后仍然未将涉案房屋交回林永年，故李观寿应当继续向林永年支付租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同”的规定，参照湛江市市区2012年二等二级砖瓦结构房屋市场指导性租金标准，一审法院按照每月每平方米4元的租金标准，判决李观寿向林永年支付从2012年10月1日起至2014年4月1日止的租金4213.44元（4元/平方米×58.52平方米×18）并无不当，本院予以维持。由于林永年与日杂公司破产清算组的房屋租赁关系已于2014年4月2日解除，故从2014年4月2日起，林永年就不是涉案房屋的承租人，其无权再收取李观寿的租金。一审法院对林永年要求李观寿支付从2014年4月2日起至2016年10月31日的租金的诉讼主张不予支持是正确的，本院予以维持。林永年关于李观寿应按每月600元的标准支付从2012年10月1日起至本案生效时止的租金给林永年的上诉理由不成立，本院不予采纳。
关于林永年是否有权要求李观寿退还涉案房屋的问题。由于林永年既不是涉案房屋的所有权人，而且从2014年4月2日起也不是涉案房屋的承租人，因此，林永年已无权要求李观寿退还涉案房屋。林永年关于李观寿应将涉案房屋退还给林永年的上诉理由不成立，本院不予采纳。
综上所述，林永年与李观寿的上诉请求均不能成立，均应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费479元，由林永年负担429元，李观寿负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 红
审 判 员 王 励
代理审判员 林 竹
二〇一七年四月十一日
书 记 员 林菲菲
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定
程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。