江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣07民终3798号
上诉人(原审被告):江西省石城县隆辉房地产开发有限公司，住所地石城县琴江镇迎宾大道。
法定代表人:黄光辉，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张小平，石城县群江法律服务所法律服务工作者。
被上诉人(原审原告)：迎宾花园业主委员会，住所地石城县琴江镇迎宾大道225号。
负责人：翁松根，该委员会主任。
委托诉讼代理人：董云州，江西保全律师事务所律师。
上诉人江西省石城县隆辉房地产开发有限公司（下称隆辉公司）因与被上诉人迎宾花园业主委员会（下称迎宾业委会）业主共有权纠纷一案，不服江西省石城县人民法院（2017）赣0735民初834号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
隆辉公司上诉请求：1、撤销原审判决，改判驳回迎宾业委会的全部之不当诉讼请求。2、一、二审案件受理费由迎宾业委会承担。事实和理由：1、迎宾业委会的诉讼主体资格不具有合法性。迎宾业委会所谓的法定代表人翁松根不是“迎宾花园”的业主，也没有翁松根成年子女的书面授权，故原审法院认定翁松根享有业主的权利无法律和事实的依据。依据《物业管理条例》第11条、第12条、第15条的规定，迎宾业委会提起的本案诉讼，既没有通过业主大会的决定，更没有获得过半数业主的书面授权，故其诉讼主体资格是非法的。翁松根利用掌握迎宾业委会公章之便，违反极大多数业主的意愿，滥用诉权提起的不当之诉。2、本案诉争的四个通往杂间的通道是建成后由隆辉公司封闭的，还是隆辉公司未按当时的设计施工图纸与整幢房一起连体缩减未建的这一基本事实，一审法院没有查清楚，故认定事实错误。3、隆辉公司与所有业主的购房合同上均明确地上地下建筑车库的所有权人为隆辉公司，该约定也完全符合我国《物权法》第74条第2款之规定。原审法院认为合同上的约定并未包括该地下车库值班室，也未在地下车位的面积范围，并适用“通道、楼梯、大堂等公共通行部份，其他不属于业主专有部份，也不属于市政公用部份或者其他权利人所有的场所及设施等应认为业主的共有部份”之规定，判决案涉地下车库值班室归全体业主所有属认定事实不清，适用法律错误。综上，请求二审法院依法改判，支持隆辉公司的上诉请求。
迎宾业委会辩称，1、翁松根是迎宾花园小区的实际购房者，并一直居住，根据《江西省物业管理条例》第八条规定，虽然房产登记在翁松根儿子名下，但翁松根亦享有业主权利。依据《物权法》第八十三条的规定，迎宾业委会有权为维护业主的合法权益提起维权之诉。2、依据从城建部门调取的《竣工图》可见，四个安全通道在房屋竣工时依然存在，而现在变成了商用房。根据《物权法》第七十条、第七十三条以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，安全通道属于业主共有，隆辉公司改变安全通道用途属于侵权行为。3、依据《物业管理条例》第三十条、第三十八条以及《江西省物业管理条例》第三十三条规定，隆辉公司擅自改变迎宾花园小区地下室的物业管理用房（值班室）用途构成侵权，应当返还物业用房。依照《中华人民共和国物权法》第74条规定，隆辉公司建设的房屋和车位、车库最终是要以出售或出租等方式处分给业主，物业管理用房的所有权依法应当在物业管理区域内配置的，用于小区管理人员专有工作用房，物业管理用房的所有权属于全体业主。隆辉公司占用物业管理用房的行为，构成侵权，应当返还物业用房。
迎宾业委会向一审法院起诉请求：1、确认隆辉公司擅自改变迎宾业委会小区一楼AC-A、AC-B、BC-A、BC-
B安全通道用途构成侵权，要求隆辉公司对AC-A、AC-B、BC-A、BC-
B安全通道停止侵权、排除妨害、恢复安全通道原状；2、确认隆辉公司擅自改变迎宾业委会小区地下室的物业用房（值班室）用途构成侵权，要求隆辉公司返还地下室的物业用房（值班房）；3、案件受理费全部由隆辉公司负责。
一审法院认定事实：石城县迎宾花园小区由隆辉公司开发建设，按照该工程的设计规划，迎宾花园南A栋一层及南B栋一层各有两个进入杂物间的通道，分别为AC-A、AC-B、BC-A、BC-B，同时地下室之前规划了地下车库出入口（左右两边为店铺），且在出入口旁边建造了值班室。2014年7月29日，石城县城乡规划建设局对该小区的施工单位作出行政处罚决定书，因石城县迎宾花园A、B栋不按照工程设计图纸施工而要求于2014年8月1日前改正违规行为并处以相应罚款。但目前，石城县迎宾花园小区A、B栋一层的四个通道已经全部被改造成了车库，而地下车库出入口旁边的值班室已经封锁。迎宾业委会认为A、B栋一层四个通道及地下车库旁的值班室均属于业主共同所有，隆辉公司无权改变及占用，故向一审法院提起诉讼。
一审法院认为，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主委员会对于损害业主合法权益的行为，有权代表业主向人民法院提起诉讼。本案的争议焦点为：1、迎宾业委会的成立是否具有合法性，是否具备本案的诉讼主体资格？2、本案隆辉公司是否擅自占用、处分了业主的共有部分、改变了其使用功能？针对第一个争议焦点，迎宾业委会提供有关业主委员会成立的材料，证明迎宾业委会是通过合法程序所成立的，而隆辉公司认为迎宾业委会程序不够完备，未向县房地产管理部门进行备案，作为业主委员会主任的翁松根并非迎宾花园小区业主，本案诉讼未经过业主大会决定。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十五条规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。该条说明业主大会的设立及业主委员会的选举都是由业主决定的，地方政府有关部门只是指导和协助并未有决定权。虽然《物业管理条例》中规定业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案，但并未规定如未备案，则业主委员会成立无效。本案迎宾业委会虽只向石城县琴江镇人民政府备案而未向房地产行政主管部门备案，但不能否认业主委员会成立的合法性。业主委员会主任翁松根虽然不是迎宾花园房屋登记的所有权人，但参照《江西省物业管理条例》的有关规定，房屋的所有权人为业主，业主的配偶、父母或者成年子女在物业管理区域内居住，经业主本人书面授权，享有业主的有关权利。翁松根通过石城县迎宾花园小区193名业主选举产生（总业主人数202人）成为迎宾花园业主委员会主任，应当视为石城县迎宾花园小区业主均认可翁松根享有业主的权利。根据《中华人民共和国物权法》第八十三条规定，业主委员会对任意弃置垃圾、违章搭建、侵占通道等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。故迎宾业委会有权代表业主对侵害其合法权益的行为向人民法院提起诉讼。针对第二个争议焦点，迎宾业委会向一审法院提交了隆辉公司的企业信息、石城县房地产管理局证明以及从石城县城建局档案室调取的迎宾花园小区涉案设计图纸及小区现在四个通道及地下车库值班室的现状照片，用以证明迎宾花园小区的开发企业为隆辉公司，同时证明隆辉公司擅自改变建筑设计，将四个通道和地下车库值班室改为商用房，侵犯了业主的共有权。隆辉公司庭审中确认图纸中规划的四个通道已由隆辉公司改建为车库，但提出该调整是在建筑施工过程中，并非交房之后，且该调整并未影响业主的生活和安全。隆辉公司认为地下车库值班室的所有权和物业权均属于隆辉公司所有，隆辉公司有权处置。一审法院认为，根据迎宾业委会提供的由石城县城建局档案室调取的石城县迎宾花园小区涉案图纸可以看出该图纸属于竣工图纸，也就是在该工程竣工验收时是存在四个进入杂物间的通道，隆辉公司主张是在建设过程中就改变的，不予采信。关于地下车库值班室所有权问题，虽然隆辉公司与小区业主所签订的商品房买卖合同中约定了规划的地上、地下车位、晒台属于隆辉公司所有，但并未包括值班室，同时该值班室也未在地下车位的面积范围内。根据一审法院现场勘察，目前该值班室已停止使用且安装了卷闸门被封锁。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条及第十四条的规定，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等应当认为为业主的共有部分。建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效的，人民法院应予支持。故迎宾业委会主张确认隆辉公司擅自改变石城县迎宾花园小区A栋及B栋一层AC-A、AC-B、BC-A、BC-
B通道用途构成侵权，隆辉公司应停止侵权、排除妨害、恢复通道原状及确认隆辉公司擅自改变石城县迎宾花园小区地下车库值班室用途构成侵权，要求隆辉公司返还地下车库值班室的诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十五条、第八十三条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第十四条第一款之规定，判决如下：一、被告江西省石城县隆辉房地产开发有限公司擅自改变石城县迎宾花园小区A栋及B栋一楼AC-A、AC-B、BC-A、BC-
B通道用途构成侵权，应于本判决生效之日起30日内恢复石城县迎宾花园小区A栋及B栋一层AC-A、AC-B、BC-A、BC-
B通道的原状；二、被告江西省石城县隆辉房地产开发有限公司擅自改变石城县迎宾花园小区地下车库值班室用途构成侵权，应于本判决生效之日起30日内将石城县迎宾花园小区地下车库值班室返还给石城县迎宾花园小区业主所有及管理。案件受理费200元，由被告江西省石城县隆辉房地产开发有限公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1、隆辉公司提交的竣工验收备案表中没有载明竣工验收图纸并不能当然证明案涉小区就不存在竣工验收图纸。事实上，迎宾业委会提供的由石城县城建局档案室调取的案涉小区图纸加盖了“竣工图”字样，该图纸系案涉小区竣工图。2、翁松根与翁文涛系父子关系，共同居住生活在案涉小区。翁文涛购买案涉小区房屋，是案涉小区业主，并委托其父翁松根参与小区各项活动、代为行使业主各项权利。3、迎宾业委会提交书面征求意见书，表明案涉小区过半数业主同意起诉隆辉公司。
本院认为，关于迎宾业委会是否享有诉讼主体资格的问题。二审期间，迎宾业委会就本案起诉事宜已通过书面征求意见的形式表明已获得了案涉小区过半数业主的同意，表明大多数业主同意向隆辉公司主张本案权利，并不是隆辉公司认为的是翁松根串通少数业主成员滥用诉权提起本案诉讼。并且，虽然案涉小区的房屋没有登记在翁松根名下，而是登记在其子翁文涛名下，但翁松根长期居住在案涉小区，并且翁文涛委托其父翁松根代为行使业主权利。即使书面征求意见书与授权委托书是迎宾业委会在二审期间提交的，但不能代表一审期间大多数业主不同意起诉隆辉公司，也不能代表翁文涛未授权其父翁松根代为行使业主权利。迎宾业委会二审提交的书面征求意见书，可以视为大多数业主对迎宾业委会起诉隆辉公司事实的再次确认。迎宾业委会二审提交的授权委托书可以视为翁文涛同意由其父翁松根代为行使业主权利的再次确认。故，隆辉公司认为迎宾业委会不享有本案诉讼主体资格的主张，不能成立，本院不予支持。
关于隆辉公司是否存在侵权行为的问题。关于四个通道的问题，随一审卷宗移送的图纸上，加盖了“竣工图”字样，隆辉公司否认这些图纸是案涉小区的竣工图纸，没有任何依据，本院不予采信。既然竣工图纸表明工程验收竣工时是存在四个进入杂物间的通道的，现在隆辉公司将四个通道封闭改变用途，明显侵犯了业主的共有权。关于地下车库值班室的问题，首先，地下车库值班室不等同于车库，地下车库值班室的设置使用，方便于安排值班人员看管车库，可以有效管理地下车库，加强车库安全。现在隆辉公司停止使用该值班室并安装卷闸门封锁，将会使得车库安全受到影响，损害业主利益。其次，隆辉公司没有提交证据证明地下车库值班室的所有权仍归隆辉公司享有。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等应当认为是业主的共有部分。事实上，随着案涉小区建设完成、小区内房屋出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移，小区的共有部分土地使用权归小区业主共有。也就是说，地下车库值班室应属于案涉小区业主共有部分。现隆辉公司关闭值班室不予使用侵犯了业主共有权。
综上所述，隆辉公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由上诉人江西省石城县隆辉房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭莉
审 判 员 徐军
审 判 员 傅忠
二〇一八年一月二十四日
代理书记员 钟琳
代理书记员 曾慧