上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0113民初5619号
原告(反诉被告)朱选刚，男，1967年4月23日生，汉族，户籍地江苏省海门市，现住上海市。原告(反诉被告)章玉霞，女，1971年8月18日生，汉族，户籍地、现住址同上。上列两原告(反诉被告)共同委托代理人陈华，北京盈科(上海)律师事务所律师。上列两原告(反诉被告)共同委托代理人王峰明，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)刘培城，女，1984年5月29日生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。委托代理人席绪军，上海市嘉华律师事务所律师。第三人上海程宇房地产经纪事务所，注册地上海市。投资人夏观福。委托代理人张玉娣。原告朱选刚、章玉霞与被告刘培城房屋买卖合同纠纷一案，于2016年3月10日起诉来院，被告刘培城于同年3月25日提起反诉。本院受理后，依法由审判员金敏浩独任审判，于同年3月29日通知上海程宇房地产经纪事务所(以下简称程宇经纪所)作为本案第三人，并于4月6日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)朱选刚及其与章玉霞的共同委托代理人陈华、王峰明、被告(反诉原告)刘培城及其委托代理人席绪军、第三人程宇经纪所的委托代理人张玉娣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)朱选刚、章玉霞诉称，2015年11月15日与刘培城签订《上海市房地产买卖合同》，约定朱选刚、章玉霞向刘培城购买位于上海市宝山区逸仙路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，转让总价款为人民币104万元，刘培城应在2015年12月25日前将系争房屋房地产权利转移给朱选刚、章玉霞，并在2016年2月22日前交付系争房屋，如未按约定期限交付房屋的，每逾期一日，支付已收款0.03%的违约金，合同继续履行。朱选刚、章玉霞于2015年11月4日支付了定金1万元，2015年11月15日支付房价款31万元。嗣后，因房价涨幅较大，刘培城拒绝履行合同。为此，朱选刚、章玉霞现起诉要求刘培城立即将系争房屋过户并交付给朱选刚、章玉霞；刘培城按每日96元计算，支付自2015年12月25日起至判决生效之日止的逾期履约的违约金；刘培城按每月3,500元计算，承担自2015年12月25日起至判决生效之日止的房屋租金损失。审理中，违约金、租金损失的起算日期变更为2016年1月16日。被告(反诉原告)刘培城反诉并辩称，对双方于2015年11月15日签订第一版《上海市房地产买卖合同》(以下简称第一版合同)的事实没有异议，但认为，在此后不久，朱选刚、章玉霞提出在购房人中加上其女儿，于是程宇经纪所将该第一版合同注销，拉出第二版《上海市房地产买卖合同》(以下简称第二版合同)，并让刘培城先行签名，再由朱选刚、章玉霞及其女儿签名，并前往交易中心办理审税手续，交易中心告知朱选刚、章玉霞的女儿为限购对象不能购房，但该节事实未如实告知刘培城。在未经刘培城同意的情况下，程宇经纪所撤销了第二版合同，并于2015年12月4日拉出第三版《上海市房地产买卖合同》(以下简称第三版合同)，由朱选刚、章玉霞再次签名，并在房地产交易中心进行备案，但刘培城对此并不知情。2015年12月25日，刘培城不断要求朱选刚、章玉霞进行房产过户，朱选刚、章玉霞以贷款申请资料有问题，需要补充材料为由，不进行过户。2016年1月9日，程宇经纪所将第三版合同交给刘培城，刘培城发现有人冒签刘培城之名。刘培城出售系争房屋是为了购买新房，朱选刚、章玉霞的反复使刘培城办理公积金贷款的目的落空。2016年1月19日，刘培城向朱选刚、章玉霞发出《律师函》，明确由于朱选刚、章玉霞的原因导致刘培城合同目的落空，刘培城无意在不确定情况下继续与其交易。刘培城发出律师函时，上海市的房地产价格比较平稳，并非房价上涨而不愿出售。第一版合同已被注销，第二版合同因朱选刚、章玉霞的女儿被限购而无法履行，第三版合同未经刘培城签字认可，双方之间不存在合法有效的买卖合同，朱选刚、章玉霞起诉所依据的第一版合同已被注销，其诉请没有事实和法律依据，不同意朱选刚、章玉霞的诉讼请求。现反诉要求确认双方第一版合同已经解除。原告(反诉被告)朱选刚、章玉霞针对反诉辩称，第一版合同签订后，朱选刚、章玉霞委托程宇经纪所询问是否可以加上女儿的名字，双方在2015年12月4日签订了第二版合同，经咨询后得知女儿属于限购对象，故女儿没有在第二版合同上签字。2015年12月4日，朱选刚、章玉霞签署了第三版合同，但刘培城并未签署，故该份合同并未生效。纵观前后三份合同，第一版合同是合法有效的，合同约定的合同标的物、合同编号、房价款、过户时间、违约责任等都是一致的，双方就系争房屋的买卖达成意思表示一致，朱选刚、章玉霞已按约支付部分购房款，系争房屋应当按照合同约定卖给朱选刚、章玉霞。2015年12月25日后，刘培城确实询问过为什么还不过户，朱选刚、章玉霞告知贷款还没有下来，需要补充材料。贷款2016年1月15日下来后，双方在1月16日碰头，朱选刚、章玉霞要求刘培城办理过户手续，刘培城就说不卖了。刘培城另行购房，与本案无关。刘培城要求解除第一版合同，不符合法律规定的单方解除的任何情形，于法无据，应予驳回。第三人程宇经纪所述称，朱选刚、章玉霞支付首付款后，要求加上其女儿的名字，经与刘培城沟通，刘培城表示同意，程宇经纪所在2015年11月21日打出了第二版合同。2015年12月4日去办理审税时，发现朱选刚、章玉霞女儿是集体户口，但是没有婚姻记录，无法购房，所以只能将其名字去掉。当时业务员张玉娣将这个情况告知了刘培城，刘培城表示其自己要另行购房，希望尽快办理过户，同意签订第三版合同，授权张玉娣代其签名，并称其有空会来补签合同。2015年12月底1月初，刘培城拿走了第三版合同，张玉娣当时不在，其他人将合同给刘培城时没有让其补签。刘培城是知道第三版合同真实存在的，办理银行贷款用的也是第三版合同。刘培城催促在2016年1月10日之前办理过户。2016年1月15日，朱选刚、章玉霞贷款下来后，通知刘培城办理过户手续，刘培城就说不卖了。经审理查明，2009年4月9日，刘培城经核准登记为系争房屋的房地产权利人。2015年11月4日，朱选刚、章玉霞(购买方，乙方)与刘培城(出售方，甲方)及程宇经纪所(居间方，丙方)签订《房地产买卖居间协议》(编号：NOXXXXXXX)，其中第二条为买卖条件，约定，系争房屋购买总价款为104万元(甲方到手价)；付款方式为2015年11月4日支付定金1万元，2015年11月15日支付首付款31万元，2016年2月15日贷款70万元，2016年6月27日尾款2万元；甲方承诺自该房屋权利转移(送件并取得收件收据)之日起180日内迁出该房屋内的户口(若有)，逾期未迁出的，每逾期一日，支付该房屋成交价万分之五的赔偿金，直至迁出为止。协议第四条为“买卖合同的签订及违约处理”，约定，甲乙双方签署本协议后买卖关系成立，因房产交易过户需要，双方同意在本协议生效次日起9个工作日内到丙方指定地点按本协议约定条件补签《上海市房地产买卖合同》，并于《上海市房地产买卖合同》生效后40日内办理过户手续。如因甲方原因导致买卖合同最终未能签署的，则甲方应双倍返还定金给乙方，并向丙方支付成交总价2%的违约金。如因乙方原因导致买卖合同最终未能签署的，则定金归甲方所有，同时，向丙方支付成交总价2%的违约金。协议第九条为“其他约定”，约定，款清后甲方一周内交房给乙方；银行放贷时间以实际银行放贷时间为准；甲方承诺该房屋是唯一生活用房。2015年11月15日，朱选刚、章玉霞(买受人，乙方)与刘培城(卖售人，甲方)签订第一版《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，合同签字栏下方载明，网上合同签订时间为2015年11月13日。该合同约定，甲乙双方通过程宇经纪所居间介绍，由乙方受让甲方系争房屋，转让价款共计104万元。合同第四条约定，甲乙双方同意，甲方于2016年2月22日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。合同第六条约定，甲乙双方确认，在2015年12月25日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第九条约定，乙方未按本合同约定期限付款的，甲乙双方同意，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的0.03%的违约金，合同继续履行。合同第十条约定，甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲乙双方同意，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款0.03%的违约金，合同继续履行。合同附件三“付款协议”约定，本合同签订后，乙方2015年11月4日前支付1万元作为定金(待支付尾款时抵作房价款)，2015年11月15日前支付31万元，2016年2月15日前支付70万元，2016年6月27日前支付2万元。合同《补充条款(一)》约定，过户时间以银行通知时间为准；银行放贷时间以银行实际放贷时间为准；甲方于2016年6月27日前将该房屋内户口全部迁出，如逾期未迁出，须按照乙方已付款的万分之五每日向乙方支付违约金，直至迁出之日为止。2015年11月4日，刘培城出具收条，确认收到章玉霞购买系争房屋定金1万元。2015年11月15日，刘培城出具收条，确认收到朱选刚购买系争房屋首付款31万元。嗣后，朱选刚、章玉霞提出购房人加上其女儿的名字，刘培城同意后，程宇经纪所于2015年11月21日打出第二版《上海市房地产买卖合同》，朱选刚、章玉霞与刘培城均予签名。2015年12月4日，朱选刚、章玉霞前往办理审税手续，因朱选刚、章玉霞的女儿属于限购对象，未办理相关手续。同日，程宇经纪所打出第三版《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，朱选刚、章玉霞为买受人(乙方)，刘培城为卖售人(甲方)，合同的条款与上述合同相同。朱选刚、章玉霞在合同上签字，刘培城没有在合同上签字，其签名由张玉娣代签。合同签字栏下方载明，网上合同签订时间为2015年12月4日。2016年1月19日，刘培城委托律师向朱选刚、章玉霞发出《律师函》，主要内容为，双方签署《上海市房地产买卖合同》，由于朱选刚、章玉霞方确定的购买人中有人属于限购对象，导致房屋买卖交易无法继续，也使刘培城置换购房无法继续，现通知解除双方买卖合同，要求提供银行账户以便退还已付购房款。朱选刚、章玉霞收到了该《律师函》。审理中，朱选刚、章玉霞表示，2015年12月4日去房地产交易中心咨询后，得知女儿属于限购对象，所以女儿没有在第二版合同上签字。程宇经纪所表示，当时说好朱选刚、章玉霞的女儿直接到房地产交易中心，如果限购就不签合同，不限购就签合同，后因限购而没有在第二版合同上签字。张玉娣将情况电话告知刘培城，经刘培城授权，代刘培城在两份第三版合同上签字，另外三份第三版合同需要刘培城补签，刘培城当时是愿意补签合同的。刘培城表示，对第三版合同的签订是不知道的，没有授权张玉娣代签第三版合同。在本案审理过程中，朱选刚、章玉霞表示，2015年12月25日后，刘培城询问为何还不办理过户，朱选刚、章玉霞告知贷款还没有下来，需要补充材料。银行于2016年1月15日通知贷款已批下来，随后就通知了刘培城和程宇经纪所。贷款合同是在2016年3月3日签订的。刘培城表示，2015年12月25日，刘培城要求朱选刚、章玉霞办理过户，朱选刚、章玉霞以贷款申请资料有问题、需要补充材料为由不进行过户。2016年1月16日，朱选刚、章玉霞通知过贷款已下来，但刘培城没有查证。根据朱选刚、章玉霞提供的手机信息，朱选刚、章玉霞在2016年3月3日还在询问贷款下来没有、还需要什么材料等？表明朱选刚、章玉霞没有获得银行明确的贷款已下来的通知，而且朱选刚、章玉霞没有积极履行合同。另查明，2015年12月8日，上海市宝山区房地产交易中心受理朱选刚、章玉霞的查询申请，载明为第三版合同，当日其名下房屋状况查询结果为0条。2015年12月11日，上海市地方税务局宝山区分局第十八税务所填发《个人所得税申报信息查询结果反馈》，载明朱选刚2013年4月至2015年10月所得税申报情况。以上事实，有原告(反诉被告)朱选刚、章玉霞提供的沪房地宝字(2009)第013883号《上海市房地产权证》、《房地产买卖居间协议》(编号：NOXXXXXXX)、第一版《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)、收条、《查询结果(仅供限售查询专用)》、《个人所得税申报信息查询结果反馈》、被告(反诉原告)刘培城提供的第三版《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)、《律师函》，及三方当事人所作陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。本院认为，朱选刚、章玉霞与刘培城就系争房屋签订的《房地产买卖居间协议》，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人应当根据诚实信用的原则全面履行。该协议签订后，双方当事人就系争房屋的买卖关系成立。协议约定，因房产交易过户需要，双方同意在本协议生效次日起9个工作日内到程宇经纪所指定地点按本协议约定条件补签《上海市房地产买卖合同》，并于《上海市房地产买卖合同》生效后40日内办理过户手续。本案中，双方当事人于2015年11月15日签订第一版合同，随后因朱选刚、章玉霞提出加上其女儿的名字而签订了第二版合同，在朱选刚、章玉霞的女儿被认定为限购对象后又出现了买卖双方为朱选刚、章玉霞及刘培城的第三版合同。根据网签合同的操作流程，在前一版网签合同从网上撤销后，才能签订新版网签合同，基于朱选刚、章玉霞与刘培城签订第二版合同的事实，可以认定双方已从网上撤销第一版合同；由于第二版合同的买受人主体增加了朱选刚、章玉霞的女儿，故撤销第一版合同的法律性质应为双方解除了第一版合同。刘培城要求确认第一版合同已解除的反诉请求，可予准许。朱选刚、章玉霞要求刘培城履行第一版合同的诉请，本院不予准许。朱选刚、章玉霞基于履行第一版合同所提其他诉请，本院亦不予准许。应当指出，由于《上海市房地产买卖合同》是在双方买卖关系成立后，为房产交易过户手续的需要而签订，即签订《上海市房地产买卖合同》是履行《房地产买卖居间协议》约定权利义务的一部分，故第一版合同的解除，并不意味着双方就系争房屋的买卖关系的解除。而朱选刚、章玉霞与刘培城均在第二版合同上签字的事实可以证明，第一版合同的解除，并不是双方买卖关系的解除，双方仍在履行《房地产买卖居间协议》。对于第二版合同，刘培城称朱选刚、章玉霞的女儿已在合同上签字，但未提供证据，而朱选刚、章玉霞及程宇经纪所均表示朱选刚、章玉霞的女儿未在合同上签字，程宇经纪所表示该第二版合同已没有，故根据现有证据难以认定朱选刚、章玉霞的女儿在合同上签字，可认定该第二版合同不成立。对于第三版合同，刘培城没有在合同上签字，程宇经纪所表示系受刘培城授权在合同上签字，刘培城否认曾进行授权，现对代签行为又不予追认，程宇经纪所关于经授权代签合同的陈述无相应证据证明，故本院认定该第三版合同不成立。因双方在本案的争议集中于第一版合同之解除或履行问题，本案针对该争议进行处理，而第一版合同的解除和第二版合同、第三版合同的不成立，均不导致《房地产买卖居间协议》所约定买卖关系之解除，对于《房地产买卖居间协议》所涉及的买卖关系，双方可在咨询现行政策后，根据实际情况，进一步进行磋商，本案对此不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)朱选刚、章玉霞与被告(反诉原告)刘培城于2015年11月15日就上海市宝山区逸仙路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的第一版《上海市房地产买卖合同》已解除；二、原告(反诉被告)朱选刚、章玉霞要求被告(反诉原告)刘培城继续履行第一版《上海市房地产买卖合同》等诉讼请求，不予支持。本诉案件受理费减半收取7,118元，反诉案件受理费减半收取25元，由原告(反诉被告)朱选刚、章玉霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 金敏浩
二〇一六年五月二十七日
书记员 童翔燕
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。