河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫13民终763号上诉人（原审被告）王雪峰，农民。委托代理人樊巧华，河南同心德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）新野县溧河铺镇单岗村民委员会，住所地新野县溧河铺镇单岗村。法定代表人单长安，任村主任。委托代理人单文德，农民。委托代理人樊肖波，河南锦明律师事务所律师。上诉人王雪峰因与被上诉人新野县溧河铺镇单岗村民委员会为租赁合同纠纷一案，不服新野县人民法院（2015）新溧民初字第00083号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人王雪峰及委托代理人樊巧华、被上诉人新野县溧河铺镇单岗村民委员会的法定代表人单长安及委托代理人单文德、樊肖波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院审明：2012年8月12日，原告为甲方，被告为乙方，双方签订合同书1份，主要内容为：“一、甲方养殖小区内45亩地2012年每亩租金500元租给乙方，从2013年起每亩地租金为600元。二、自立合同之日起乙方交清当年租金，以后一年一交。……三、合同期为30年，租金一年一交，合同期满后养殖区内的一切基础建设归甲方单岗村所有，乙方无权带走。四、在合同期内如果乙方不履行合同甲方有权中止合同。如果甲方违反合同需赔偿乙方的一切损失。……甲方：单吉伟单长安单建胜单文德单吉国乙方：王雪峰”。甲方签字人员为该村的时任村干部，并加盖了原告的公章。合同签订后，被告即在该养殖场进行养殖。因国家对移民的扶持，新野县畜牧局等单位自2013年起又先后投资489932.5元建牛舍5栋，投资599600元对该养殖场道路等进行修缮，2013年7月建养殖场大门、房屋等投资255562.76元，2015年1月又在该养殖场投资350000元兴建了储粪池、道路、晒粪场、排水沟等设施。2014年10月14日，原告向本院提起诉讼，请求解除与被告王雪峰所签的合同，后于2015年3月30日撤回起诉。原告现以该合同违背程序，显示公平，应予以变更等为由向本院再次提起诉讼。另查明，原、被告合同签订后，被告王雪峰支付给原告2013年的租金27000元。2012年租金8437.5元及2014年的租金被告均未支付。2011年9月1日，新野县溧河铺镇西洼村1组与田福学签订的土地租赁合同中土地租赁费为每亩900元。2013年5月12日，新野县溧河铺镇单岗村5组与新野县合众蔬菜专业合作社签订的耕地租赁合同中土地租赁费为每亩900元。2013年5月26日，新野县溧河铺镇西洼村委会与杨红波签订的养殖小区租赁合同中土地租赁费每亩为1798.56元。原审法院认为：原、被告在自愿协商的基础上签订的养殖小区租赁合同，系双方的真实意思表示，但原、被告在签订合同时约定的租金仅显示土地租金，并没有包含基础设施等的租金和国家对该小区的后期投资的收益，且租金明显低于当地周边的土地租金，显示公平。《中华人民共和国合同法》第五十五条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；……。”自2013年起，国家不断加大对移民的扶持，对该养殖小区进行投资，原告在第一次起诉于2015年3月撤诉后，知道显示公平的撤销事由，要求变更该合同，并未超过请求变更合同的一年期间，根据本案的具体情况，参照同类养殖业的土地租赁价格，本院酌定对原、被告所签合同的租金变更为每年58500元。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超出部分无效。”故原、被告所签的租赁合同租赁期限应变更为二十年。被告欠原告2012年的租金8437.50元，应予支付，被告另应支付原告2014年租金27000元。原告请求被告支付投资额10％74500元，无合同约定和法律规定，本院不予支持。被告辩称，原告起诉追要2012年的租金已超过诉讼时效，因原告方每年都在向被告追要，故原告的此项诉讼请求并未超过诉讼时效。被告的辩解理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第五十五条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十四条、第二百二十七条之规定，判决：一、将原、被告于2012年8月12日所签订的租赁合同租期变更为20年，即自2012年8月12日起至2032年8月11日止。二、被告王雪峰于本判决生效后十日内支付原告新野县溧河铺镇单岗村民委员会2012年和2014年的租金35437.5元。三、被告王雪峰于本判决生效后十日内支付原告新野县溧河铺镇单岗村民委员会2015年的租金58500元。自2016年起，每年的8月12日以前支付当年的租金58500元。四、驳回原告其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3330元，由原告负担1660元，被告负担1670元。王雪峰上诉称：1、我国相关的土地法律法规和《农村土地承包法》的有关规定，土地流转方式中的承包或租赁可以长达30年，林地承包可长达70年，双方当事人自愿约定30年并不违背法律规定，原审判决将租赁期限从30年变更为20年错误；2、关于租金，被上诉人一审中向法庭举证的参考证据是每年每亩900元，但原审判决却定价为每年每亩1300元，不符合当事人在签订合同时的真实意思表示，擅自变更合同，目的是撵走上诉人，严重损害法律权威；3、根据《合同法》第五十五条第一款规定，撤销权人必须在规定的时间内行使，本案合同成立于2012年8月12日，被上诉人应该在2013年8月12日之前向法院提起上诉，主张行使撤销权，但被上诉人并未在此期间行使，于2015年3月才向法院主张行使，已经超过了法律规定的一年的期限，所以被上诉人合同的变更权和撤销权已消灭，无权再主张合同的变更权或撤销权，但原审法院却予以支持，显然违反了《合同法》第五十五条的规定。综上，请求撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人新野县溧河铺镇单岗村民委员会答辩称：1、本案的案由定性为租赁合同纠纷是不争的事实，根据《合同法》第八条规定依法成立的合同，受法律保护。《合同法》第二百一十四条对合同的租赁期限做了明确的规定即租赁合同不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。所以一审法院在变更租赁合同的期限上是有法依据的；2、关于变更租金问题，通过其他人所签的同样养殖小区的合同中可以反映出，案外人的土地租金为每亩900元，而杨红波养殖小区的租金为1800元／亩，可见，本案合同在订立之时是显失公平的，应当予以撤销，依据《合同法》第五十四条的规定，原告有权请求行使合同的撤销权。故一审判决正确，请求二审法院判决驳回上诉，维持原判。根据诉辩各方的意见，本院确认本案的争议焦点为：被上诉人诉请对本案租赁合同的租金金额和租期进行变更是否应予支持？二审中当事人各方均无新证据向本院提交。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，关于租金问题，上诉人所租赁的系养殖小区，但上诉人与被上诉人在2012年签订合同时约定的租金主要以土地面积为计付标准，金额较低，而自2013年起，国家不断加大对移民的扶持，对该养殖小区进行了投资，先后增建牛舍5栋，对该养殖场道路等进行修缮，还建设了养殖场大门、房屋、储粪池、晒粪场、排水沟等设施，形成了规模化的养殖小区，上诉人的承租物已发生了重大变化，而上诉人的租金不仅明显低于当地周边的土地租金，更显著低于其他养殖户的租金，对被上诉人显示公平，被上诉人诉请变更双方的合同租金有事实根据和法律依据，原审参照其他养殖户的租金及周边的土地租金情况，将本案的合同租金调整为每年58500元，合情合理，故上诉人的该上诉理由不成立，本院不予采纳；关于租期问题，本案上诉人租赁的是标准化建设的养殖小区，而非通常意义上的土地租赁，本案合同所约定的租期为30年，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条：“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。”之规定，原审将上诉人与被上诉人所签订的合同租赁期限变更为二十年，于法有据，故上诉人的该上诉理由不成立，本院不予采纳；关于权利行使期限问题，上诉人所欠的2012年和2014年租金，被上诉人一直在催要，并不超过诉讼时效。自2013年起国家就加大对本案养殖小区的投入建设，至2015年1月还在进行，被上诉人根据变化了的实际情况及时主张变更，并不超过法定的行使权利期限，故上诉人的该部分上诉理由不成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人的上诉请求不成立，本院不予支持，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持判决。二审案件受理费3330元，由上诉人王雪峰负担。本判决为终审判决。审判长  王干祥审判员  王小军审判员  高 璐二〇一六年五月十九日书记员  陈小小