常州市天宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0402民初5798号
原告（反诉被告）蒋飞月，女，1959年10月31日生，汉族，常州市人，住常州市天宁区。
委托代理人谢鑫、周坚，江苏博爱星律师事务所律师。
被告（反诉原告）江苏怡康控股集团有限公司，住所地常州市天宁区怡康机电广场1-2101室。
法定代表人俞渊琼，董事长。
委托代理人谢逸、崔贤君，江苏铭勤律师事务所律师。
原告蒋飞月诉被告江苏怡康控股集团有限公司（以下简称怡康公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月30日立案受理后，怡康公司提起反诉，本院依法组成合议庭，合并公开开庭进行了审理。蒋飞月委托代理人谢鑫，怡康公司的委托代理人谢逸、崔贤君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蒋飞月诉称，原告曾与江苏省建设房屋开发总公司（以下简称省建公司）签订“商品房销售合同”，约定原告购买现北环新村18－23幢丙单元301室，总价238300元，定金1万元，余款交付前付讫。合同签订后原告支付定金1万元和房款5万元。因公司经历多次变更，原告每年都与公司实际负责人俞国刚沟通索要付款账号，并要求协助完成房屋过户手续，直到其去世未得到答复。后原告多次与被告人员交涉付款未得到意见，原告只能提存房款178300元。原告已实际入住房屋十几年。2017年9月28日收到被告通知后，回函要求提供付款账号未果，去被告处要求付款被拒绝。省建公司改制为常州市怡康房地产开发有限公司，又变更为被告。故被告不配合提供账号导致过户未完成。现要求判令《商品房销售合同》继续履行，被告配合原告完成常州市天宁区北环新村18-23幢丙单元301室房产的过户手续，相应税费各自依法承担；2、依法确认原告已提存待支付的剩余房款为人民币178300元；诉讼费用由被告承担。
被告怡康公司辩称，1、根据双方签订的商品房销售合同的约定，如原告拖延支付超过十天不缴房款的，视为合同解除，定金不退还。原告迄今为止没有交付房款，该合同早已作废。因此原告应当依法将房屋返还被告。2、原告要求确认已提存待支付的剩余房款没有事实依据。原告明知被告的账号，没有按约将款项在合同约定的时间内支付给被告已构成违约。本案中不存在被告拒绝领受或无法领受的情况。因此原告所称的房款已提存没有事实依据。
怡康公司反诉称，1996年11月21日，原告与省建公司签订“商品房销售合同”，约定原告购买现北环新村18－23幢丙单元301室，总价238300元，定金1万元，余款房屋交付前付讫，如原告超过十天不付，则视作合同作废，定金不再返还。合同签订后原告支付定金1万元和房款5万元，后再未支付任何房款。后被告改制受让公司产权。被告多次要求原告支付房款未果。被告最终发函确认销售合同已解除，要求原告返还房屋，原告不理；后被告再次催促原告返还未果。现要求被反诉人立即搬离北环新村18-23幢丙单元301室，将房屋返还给反诉人；被反诉人支付反诉人房屋占有使用费24.8万元（以平均1000元每月为基准，自1996年11月21日开始，暂计算至2017年7月21日，实际计算至被反诉人返还房屋之日止）；本案诉讼费由被反诉人承担。
原告针对反诉辩称，被告已在1998年左右将房屋交付给了原告，其交房的行为视为同意继续履行合同。关于合同约定超过十天不缴纳房款视为合同作废，法律上没有作废的概念，可视为解除权，但根据最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十五条第二款之规定，法律没有规定或当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。根据合同法第九十六条规定，当事人主张解除合同应通知对方，但被告自始至终未通知原告解除合同，其解除权利消灭。被告于2017年9月28日送达给原告的通知中写道：你与省建公司签订……至今还欠房款未付。表明被告有继续履行合同的意思表示。至于剩余房款未付是因为被告经历多次变更，其原有账户早已不存在，且原告亦回函告知被告提供相应付款账号，但均未得到答复。
原告为支持其诉讼请求提供了以下证据：
1、商品房销售合同复印件一份，证明双方权利义务关系，被告应继续履行。
2、通知复印件一份，由被告在2017年9月28日发送给原告，证明其有继续履行合同的意思表示。
3、告知函、快递底单复印件各一份，快递信息截屏打印件一份，证明原告函告被告提供相应的付款银行账户，但被告至今未予提供。
庭审中，被告对原告提供的证据的质证意见为：
1、真实性、关联性、合法性均无异议。在该合同第三条第三款约定若超过十天不交房款，视为合同作废，定金不再退还。该证据可证明双方对于违约支付超过十天的情况作出了约定，不存在原告答辩过程中所说的没有约定的说法。
2、该通知是要求原告前往被告处处理相关事宜，并不是说有继续履行合同的意愿。此前我方已多次要求原告腾退房屋，但均未获回应，因此我公司致函原告要求前来公司处理相关事宜。该证据不能证明被告有继续履行合同的意愿，且该合同已自然解除。
3、告知函收到了，但对告知函的内容不予认可。双方合同已经解除，不存在继续履行合同的事由。
被告提供了以下证据：
1、建设工程规划许可证、商品房屋登记注册证、1996年11月21日签订的房屋销售合同复印件各一份，合同第三款约定：屋款交付前付讫，超过十天，则合同解除。证明原告需在房屋交付前付清房款，若超过十天，则合同解除。
2、收款收据，证明原告仅支付定金及房款共计6万元，尚欠17.83万元房款未在交付前付讫，且已超过十天，房屋销售合同已经解除。
3、常州企改办批复复印件一份，证明省建公司经合法改制成为被告。
4、函两份复印件、快递底单两张复印件，证明被告两次发函告知原告房屋销售合同已解除，并要求原告退还案涉房屋。房屋销售而合同已解除，原告主张继续履行于法无据。被反诉人应立即搬离并支付反诉人占有期间使用费。
庭审中，原告对被告提供的证据的质证意见为：
1、真实性、关联性均无异议，但关于商品房销售合同，合同第四条第六款明确约定本合同签字盖章生效，本合同已生效，已生效的合同在没有合同法第五十二条规定的情形下不会自然失效，解除权根据司法解释，被告未在一年内行使，解除权消灭。因为合同第三条第三款的约定可以理解为一种解除合同的条件，而合同法第九十六条规定，当事人依照本法第九十三条的规定，主张解除合同，应通知对方，合同自通知到达对方时解除，被告始终没有通知原告，且现在解除权已消灭。
2、真实性无异议，证明原告已部分履行合同。
3、真实性、关联性均无异议，但在原来的合同中向省建公司进行改制的时候，省建公司从未将这一情况通知给原告。被告未向原告履行告知义务，导致原告在事实上无法支付剩余房款，故责任不在原告。
4、原告从未收到过，且被告仅提供快递底单，无法证明已送达到原告手里。
经审理查明，1996年11月21日，原告与省建公司签订“商品房销售合同”，约定原告购买省建公司的北环新村18－23幢丙单元301室，总价238300元，定金1万元，尾款交付前付讫；原告须按合同规定将房款解入省建公司的开户银行（市建行住房信贷部，账号50×××00），如拖延支付，每天按房款总额的万分之五支付滞纳金，若超过十天不付，视作合同作废，定金不再返还；本合同签字盖章生效。
合同签订后，原告于1996年11月31日支付了定金1万元，1998年7月9日支付房款5万元。原告于1998年前入住了该房屋至今。
2011年3月和2012年1月，被告两次发函给原告，通知原告商品房买卖合同作废（即不发生效力），要求原告清空房屋。
2017年9月28日，被告向原告寄出通知，要求原告于2017年9月30日前至被告处处理有关事宜。原告收到被告通知后，于2017年10月17日回函要求提供付款账号。
蒋飞月向本院提起诉讼，提出本诉诉讼请求。怡康公司提起反诉，提出反诉诉讼请求。审理中，被告提出如房子给原告，则要求原告承担剩余房款和利息及产权过户的所有费用，利息以同期同档银行基准贷款利率计算。
另查明，常州市怡康房地产开发有限公司于2000年6月23日开业，省建公司于2001年受让给常州市怡康房地产开发有限公司，2012年12月27日变更为江苏怡康房地产集团有限公司，2013年3月1日变更为江苏怡康控股集团有限公司。
本院认为，本案的争议焦点为，1、合同的效力；2、被告是否有合同解除权；3、原告是否付款违约；4、合同继续履行及违约金。
一、对于合同的效力问题。
原告与省建公司签订“商品房销售合同”约定原告购买省建公司的北环新村18－23幢丙单元301室，并明确本合同签字盖章生效。原告与省建公司在合同上进行了签字盖章，故合同已生效。该合同对双方均具有法律效力，双方应按合同约定履行各自义务。省建公司于2001年受让给常州市怡康房地产开发有限公司，2012年12月27日变更为江苏怡康房地产集团有限公司，2013年3月1日变更为江苏怡康控股集团有限公司，故被告承受了省建公司的权利义务。
二、对于被告是否有合同解除权的问题。
合同约定原告须按合同规定将房款解入省建公司的开户银行（市建行住房信贷部，账号50×××00），若超过十天不付，视作合同作废。被告认为，原告未依约付款，合同已作废。因该合同已生效，故该作废的表述应理解为合同的解除。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款之规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月；对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
本案中，原告于1998年前入住了该房屋至今，被告于2011年发函给原告，通知原告商品房买卖合同作废，要求原告清空房屋。已超过解除权一年的行使期限。被告的解除权消灭。被告反诉要求原告立即搬离北环新村18-23幢丙单元301室，将房屋返还给被告及要求原告支付房屋占有使用费24.8万元的诉讼请求本院不予支持。
三、关于原告是否付款违约的问题。
合同签订后原告仅支付了定金1万元和房款5万元，尚欠房款178300元。原告于1998年前入住了该房屋。合同提供了房款支付的银行及账号，原告一直未支付。
原告认为当时的省建公司实际负责人俞国刚说可以晚一点付，但没有提供书面依据。原告称房款已提存也无任何证据，原告认为已提存待支付的剩余房款为178300元的观点依据不足，本院不予认定。原告付款已构成违约。
四、关于合同继续履行及违约金的问题。
因被告的合同解除权已消灭。现原告要求继续履行合同，被告配合原告办理常州市天宁区北环新村18-23幢丙单元301室房产过户手续的诉讼请求本院予以支持。
合同约定，总价238300元，定金1万元，尾款交付前付讫。原告支付定金1万元后，本应将剩余房款一并支付，但其于1998年7月9日仅支付房款5万元。原告也于1998年前入住了该房屋至今。故原告逾期付款时间以1998年7月9日为准，被告提出，原告应承担以房款178300元为本金自1998年7月9日至给付之日止按同期同档银行基准贷款利率计算利息的观点，本院予以认可；被告提出的过户费用等其他损失可待损失确定后另行主张。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，判决如下：
一、蒋飞月、江苏怡康控股集团有限公司就常州市天宁区北环新村18-23幢丙单元301室的房屋买卖合同继续履行；蒋飞月向江苏怡康控股集团有限公司支付剩余房款178300元；江苏怡康控股集团有限公司协助蒋飞月办理该房产的过户手续；蒋飞月向江苏怡康控股集团有限公司支付以178300元为本金自1998年7月9日至给付之日止按同期同档银行基准贷款利率计算的利息。上述内容于本判决发生法律效力之日起十日内履行。
二、驳回蒋飞月、江苏怡康控股集团有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费4875元，反诉案件受理费4295元，合计9170元。由蒋飞月负担4000元，江苏怡康控股集团有限公司负担5170元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 赵鸿生
人民陪审员 张小凤
人民陪审员 陈建一
二〇一八年四月二十三日
书 记 员 翁新立