安徽省黄山市中级人民法院民 事 裁 定 书（2018）皖10民申5号再审申请人（一审本诉被告、反诉原告、二审上诉人）：胡斌，男，1982年2月23日出生，汉族，住安徽省黄山市屯溪区。委托诉讼代理人：丁士元，安徽地平律师事务所律师。被申请人（一审本诉原告、反诉被告、二审被上诉人）：陈昱，女，1978年10月18日出生，汉族，住安徽省黄山市屯溪区。再审申请人胡斌因与被申请人陈昱房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2017）皖10民终629号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。胡斌申请再审称，1.一审法院判决解除《房地产买卖居间协议》，二审变更，只解除了居间协议中关于房屋买卖的条款，显然是超出了诉讼请求的判决，符合《民事诉讼法》二百条第十一项的再审理由。（1）胡斌与陈昱、黄山市房管家房地产经纪有限公司签订《房地产买卖居间协议》的目的是为了签订《黄山市不动产买卖合同》，约定胡斌将其位于黄山市屯溪区江南新城东区玉兰苑9幢203室的房屋出卖给陈昱。陈昱在一审的诉讼请求为解除《房地产买卖居间协议》，一审法院作出了解除居间协议的判决，但二审法院解除的是居间协议中关于房屋买卖的条款，不解除整个的居间协议，显然超出了诉讼请求的，因为解除合同条款与确认合同条款无效不一样，确认合同条款部分无效不影响其他条款，但法律上没有规定可以单独解除合同中的某些条款，不能将一份独立的居间协议看做是两个性质的合同来对待。（2）二审如此判决必然造成了逻辑上的混乱，二审解除居间协议的买卖合同条款，但《房地产买卖居间协议》是否一并解除，二审没有解除整个居间协议，居间协议还有效，而居间协议的内容不存在了，毕竟签订居间协议的目的是签订商品房买卖合同，那么，今后如何履行居间协议？2.二审法院认定事实、适用法律确实存在错误，依法应当予以撤销或改判。（1）一审、二审法院均认为导致居间合同解除的过错在于胡斌，但从现有的证据以及陈昱在市民网的发帖内容来看，合同没有签订的原因是因为双方对房屋和车库的分价、以及税费的承担问题没有协商一致，陈昱也认为是中介的原因，这就说明胡斌没有过错，不应当承担过错责任。因为房屋、车库分价、税费承担这些合同要素属房屋买卖合同主要条款且不因被申请人在诉讼中承诺无履行障碍而无需磋商，更不可因协商不成而规则于一方当事人。而一、二审法院认为，既然陈昱都同意接受胡斌提出的分价意见，也愿意承担所有税费，还不签订合同就是申请人的过错，这显然违背了法律的规定。（2）二审法院既然认定《房地产买卖居间协议》是预合同，是为将来订立《黄山市不动产买卖合同》而签订的合同，那么，房屋买卖合同中权利和义务的约定也需要一个磋商的过程，合同的订立须双方当事人意思表示真实一致才有可能订立。而现在的情况是一审和二审均剥夺了胡斌关于《黄山市不动产买卖合同》中磋商的权利，并且把所有协商不成的结果都归责于是胡斌的过错是违反法律的，是强迫胡斌交易的行为。3.一审、二审均扩大了胡斌的赔偿范围。（1）法律规定的预合同赔偿的只是直接损失，并不包括期待利益，一审判决胡斌承担房屋差价损失是基于该居间合同为本合同的情况下作出的错误判决。二审法院已经认定了《房地产买卖居间协议》中有关买卖双方之间的权利义务是预约合同条款，那么居间协议就是预合同，该观点也经大量司法审判实践所确定，但二审法院在认定居间协议是预合同的情况下就不应当判决申请人承担房屋市场差价的损失，因为二审法院已经认定这种损失是机会利益损失，属间接损失，不应在赔偿范围内。（2）如果二审法院只解除的是居间协议中关于房屋买卖的条款，那么居间协议中也有关于违约责任的认定，就应当适用定金规则，即收受定金的一方违约双倍返还定金，支付定金一方违约没收定金，也不存在在适用定金规则的基础上，还赔偿损失。（3）基于前所述，胡斌没有过错，《黄山市房地产买卖合同》没有签订的原因是因为双方没有磋商成功，这种过错是不可归责于双方当事人事由的规定。何为不可归责于当事人的事由？对此，最高院公报案例“戴谋诉华新公司商品房订购协议定金纠纷案”中观点认为，双方在公平、诚信的原则下继续进行磋商，只是基于各自利益的考虑，无法就其他条款达成一致，致使本约不能订立，属于不可归责于双方的原因，不在预约合同所指的违约情形内。因此，胡斌认为只需退还陈昱10万元的保证金即可。综上所述，一审、二审法院在认定事实和适用法律上均存在错误，依据《民事诉讼法》第二百条第二项、第六项、第十一项的规定，请求：撤销（2017）皖10民终629号民事判决书，再审本案。陈昱辩称，胡斌的申请再审理由于情于理于法都毫无道理。2016年9月20日胡斌与陈昱在中介公司经磋商后，自愿签署了房屋买卖协议，对房屋和车库总价款及房款支付方式，过户时间，交房时间等作了约定，并在中介公司工作人员的见证下签字画押，胡斌收取了10万元定金。《房地产买卖居间协议》中第四条明确注明：甲乙双方签署本协议后买卖关系成立，因房产交易过户需要，双方需在90个工作日内前往房管部门按协议约定条件补签《黄山市存量房买卖合同》。这是房管部门对房屋买卖要求的办理过户手续中的一个程序性步骤，关于胡斌提出的分价问题，双方最终达成一致，并无过户障碍，不存在对房屋买卖事项重新协商的问题。胡斌突然违约不签订《存量房买卖合同》，不影响原已达成的合同关系。《房地产买卖合同居间协议》具备买卖合同的主要条款，系一份内容完备的房屋买卖协议，且原告已依约履行了支付首期房款的义务，胡斌应依约履行协议约定签订《存量房买卖合同》等形式上的附随义务。《合同法》规定了合同内容由当事人约定，双方就房屋买卖的全部实质性条款作了明确约定，双方就房屋买卖事项已经缔结了完备有效的协议，不存在另行协商缔结协议的问题，也不存在强制缔约的问题，应可认定房屋买卖合同的性质。本案中胡斌明确收取的是定金。定金又称保证金，它的意义就是作为合同履行的一种担保。《担保法》司法解释规定：“定金合同即为实践合同，独立于也从属于主债关系责任……”。协议主要内容已经完全符合房屋买卖合同条款，在居间协议的第四大条第一点可以明显看出所签的协议。胡斌因受房屋价格上涨影响而毁约，因此过错责任应当归于胡斌。其提出的案例参考不适用于本案。恳请法院驳回胡斌的再审请求。本院经审查认为，胡斌、陈昱于2016年9月20日在黄山市房管家房地产经纪有限公司经协商签订了一份《房地产买卖居间协议》，由胡斌作为甲方将自己位于黄山市屯溪区江南新城玉兰苑的一套房产和一个车库出卖给乙方陈昱，该协议对出售的房屋及车库位置、出售总价、付款方式、房屋登记过户时间、定金及违约责任等买卖双方的权利和义务作了约定。协议还约定双方应在本协议签订的次日起90个工作日补签《黄山市不动产买卖合同》。双方本应当在协议期限内及时履行协议，实现房屋交易。然而胡斌却以待售房屋及车库之间的价格划分以及税费的负担等未谈妥为由不履行协议，甚至在陈昱已明确表示接受胡斌提出的分价方案，并准备好了房屋买卖合同签订当日应当支付的首付款，并向胡斌提出办理网签及银行按揭手续的要求时，胡斌仍不履行协议。胡斌在无法定的履行障碍情形下违反合同约定导致买卖双方成交不能，对此胡斌依法应承担过错责任。由于胡斌的违约，导致陈昱丧失了购买案涉房屋的机会，该机会利益损失转化为现实利益损失，胡斌应当承担对该损失的赔偿责任。原审法院综合考量双方当事人的履约情况、近年来本地房价上涨等因素，结合相关部门出具的鉴定意见，确定陈昱因立约机会丧失所造成的机会利益损失为222261元并无不当。依据协议中的违约责任条款，尚不足以弥补该损失，对于超出的部分，依据相关法律规定，胡斌仍应予以赔偿。这既是对违背诚信原则行为的惩戒，也是对无过错方合理损失的弥补。由于房地产买卖居间协议由胡斌、陈昱及中介方等三方共同签订的一份具有综合性内容的协议，协议中既包含了胡斌与陈昱之间关于涉案不动产买卖合同的权利义务条款，也包含了胡斌、陈昱与中介方的权利义务条款，还附有相关的违约条款，其中胡斌、陈昱与中介方的权利义务条款以及相关的违约条款不因解除房地产买卖居间协议而自然归于无效，原判为强调此点，以部分变更的方式对一审判决中不够明确的内容予以明确，故所作出的判决并未超出本案的诉讼请求。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。胡斌的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项、第十一项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回胡斌的再审申请。审判长  查秋月审判员  刘衍宾审判员  狄志国二〇一八年三月二十九日书记员汪振海附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。