广东省广州市海珠区人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）穗海法民三初字第103号
原告(反诉被告)：朱秀贤，住广州市越秀区。
委托代理人：胡正方、沈文英，分别为广东佰德律师事务所律师及实习律师。
被告（反诉原告）：李高林，住广州市荔湾区。
委托代理人：涂琳芳、邝玉儿，分别为广东洛亚律师事务所律师及实习律师。
第三人(反诉第三人)蔡志明，住广州市海珠区。
委托代理人：胡正方、沈文英，分别为广东佰德律师事务所律师及实习律师。
原告(反诉被告)朱秀贤诉被告（反诉原告）李高林、第三人蔡志明房屋买卖合同纠纷一案，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告和第三人及其共同委托代理人、被告及其委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称及反诉答辩称：2005年5月9日，原告（买方）与被告（卖方）、广州中肯信息网络连锁有限公司盈丰分公司（以下简称中肯公司）签订《房屋买卖合同》，约定：买卖房屋为预售房，地址是新窖镇西窖北面南洲花园永福楼A5甲栋615房，建筑面积45平方米；卖方持有《商品房买卖合同》，保证对该物业享有完整处分权并保证该物业没有纠纷和债权债务纠纷；由于卖方原因，造成该物业不能办理产权登记或发生债权债务的，由卖方承担全部责任；买卖双方同意该物业成交价为100000元；买方于2005年5月9日签订《房屋买卖合同》前支付10000元作为部分定金，定金余款40000元于卖方交付该物业给买方使用之当天或之前付清，于交易过户完成当天付清楼价余款50000元。买卖合同签订当天，原告支付给被告50000元定金。被告于2006年将涉案房屋交付给原告使用至今。原告于2013年6月对涉案房屋进行装修，共花费95300元。按合同约定，被告应为原告办妥房产证。且涉案房屋所在小区其他单元的业主均于2012年办理了房产证。但被告为了涉案房屋的增值收益，不仅未为原告办理房产证，还于2013年10月9日提起（2013）穗海法民三初字第2854号案诉讼，诉请解除与原告、中肯公司签订的《房屋买卖合同》。由于原告未参加诉讼，海珠区人民法院不了解涉案房屋的实际情况，以被告至今尚未取得涉案房屋的所有权登记，故双方签订《房屋买卖合同》的目的已经无法实现，支持被告要求解除双方于2005年5月9日签订的《房屋买卖合同》的请求。但实际上，涉案房屋是可以办理房产证的，只是由于被告故意不办理才导致双方签订的《房屋买卖合同》目的无法实现，被告单方要求解除《房屋买卖合同》的责任完全在于被告，故其应承担全部违约赔偿责任。同时该案判决书明确原告依约使用涉案房屋，且导致合同解除的原因并不归责于原告。故原告不存在违约行为。综上，由于被告故意不为原告办理房产证，且利用法院诉讼解除了双方签订的《房屋买卖合同》，合同解除的原因完全在于被告，被告己构成根本性违约。现由于双方签订的《房屋买卖合同》已解除，被告取得涉案房屋及增值收益，而原告损失涉案房屋的增值损失和装修费用95300元。因被告违约，应返还原告支付的定金5万元及利息3.58万元（自2005年5月9日起算，暂计至起诉之日，按银行同期贷款利率7.74%计算）。为维护原告的合法权益，特提起本案诉讼，起诉要求判令：1、被告返还原告支付的5万元定金及利息（自2005年5月9日起算至本金付清之日止，按银行同期贷款利率计算）；2、被告支付原告涉案房屋升值差价619727元；3、被告赔偿原告的装修费损失77307.94元；4、被告承担本案的诉讼费。不同意被告的全部反诉请求。关于房屋占有使用费问题，被告在已生效的判决书中已主张过，法院也已明确驳回其主张。故在本案中也不应支持该项反诉请求。原告认为被告是滥用诉权，其对所谓的原状都不清楚，也没有提供证据材料予以证实。诉讼费用应由被告自行承担。关于被告反诉事实理由，原告认为本案并没有产生不可抗力的情形，按照合同法及民法通则的规定，不可抗力并不是当事人私自约定的事实就是不可抗力事件，即使发生不可抗力事件也应由相关政府部门予以证实出具证明材料。本案中，被告只是称发展商办证慢来作为不可抗力事件，原告认为这是程序问题，不属于不可抗力情形，被告的说法没有依据。被告要求解除合同没有依据，也没有任何书面证据证明原告出现违约情形，恰恰在之前的生效判决中已认定原告没有违约情形，故被告陈述的反诉请求是没有依据的。
被告辩称及反诉称：不同意原告的所有诉讼请求，原告的诉讼请求没有事实及法律依据。理由：被告认为涉案合同解除的原因并非被告违约所致，而是因为符合了合同中约定的解除条件而导致的。被告认为只要符合涉案合同第二十条的约定，如因不可抗力因素，在2006年2月1日前未能成功办理广州市房地产证的，双方都有解除此合同的权利。原告一直混淆能否办理房产证和能否在2006年2月1日前办理房产证的概念。被告认为双方应本着诚实信用原则，在符合该约定的情况下，双方任一方均享有解除权。故涉案合同的解除是因为符合合同约定的条件而解除的，而不是归责于双方违约。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，故请求法院驳回原告全部诉讼请求。故反诉要求判令：1、原告向被告支付房屋占有使用费（按2500元/月标准计，自2013年10月9日至原告返还涉案房屋之日止）；2、原告将涉案房屋恢复原状；3、本案的受理费全部由原告承担。
第三人述称：同意原告的全部诉讼请求及答辩意见。
经审理查明：据广州市预售房地产交易登记情况表记载：房产地址为新窖镇西窖村北面南洲花苑A5甲幢永福楼615房，预售人为广州汇俊房地产发展有限公司，预购人为李高林、张某，登记日期2000年10月27日。
2005年5月9日，原告（买方）与被告（卖方）、广州中肯信息网络连锁有限公司盈丰分公司签订《房屋买卖合同》，约定买卖之房屋为预售房，地址为：新窖镇西窖北面南洲花园永福楼A5甲栋615号房，建筑面积45平方米；卖方持有《商品房买卖合同》，保证对该物业享有完整处分权并保证该物业没有纠纷和债权债务纠纷；由于卖方的原因，造成该物业不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由卖方承担全部责任；买卖双方同意该物业成交价为100000元，卖方交付该物业给买方使用之日期为业主收取首期楼款当天；如卖方由于不可抗力因素在2006年2月1日之前未能成功办理《广州市房地产证》，则卖方于2006年2月4日当天或之前退还关于购买该物业所支付的款项给买方；合同三方就楼款的交付方式达成以下一致协议：于2005年5月9日签订《房屋买卖合同》前支付10000元作为部分定金，定金余款40000元于卖方交付该物业给买方使用之当天或之前付清；与交易过户完成当天付清楼价余款50000元，交易手续需在2006年2月1日前完成；等。合同签订后，原告依约向被告支付了5万元定金。
被告曾于2013年10月9日起诉，要求判令：1、确认原告与被告于2005年5月9日签订的《房屋买卖合同》无效；2、原告立即将新窖镇西窖村北面南洲花苑A5甲幢永福楼615号房清空并搬走，并交还给原告；3、原告支付从2006年3月1日起至起诉之日止的房屋租金，按1300元/月的标准计；等。本院于2014年6月4日作出（2013）穗海法民三初字第2854号《民事判决书》，判决：一、解除原告与被告、广州中肯信息网络连锁有限公司盈丰分公司于2005年5月9日签订的《房屋买卖合同》中的房屋买卖关系；二、原告在该判决生效之日起60日内，将广州市海珠区新窖镇西窖北面南洲花园永福楼A5甲栋615号房腾空交还给被告；三、驳回被告的其他诉讼请求。该判决书于2014年8月19日生效后，被告申请执行。在该案执行过程中，第三人提出执行异议，认为其自2008年10月份起一直居住在涉案房屋，并进行了装修……根据买卖不破租赁原则,即使原告与被告的房屋买卖关系解除，被告也无权要求第三人腾退涉案房屋。第三人与原告的租赁合同继续有效。请法院终止对(2014)穗海法执字第4275号案的执行。本院于2015年12月28日作出（2015）穗海法执异字第261号《执行裁定书》，裁定：驳回第三人提出的执行异议。
原告于2014年12月4日提起本案诉讼。庭审时，经本院释明，被告表示不申请对涉案房屋的市场租金标准进行评估，要求原告按照每月2500元的标准支付房屋使用费给其，原告、第三人对其主张的标准不予确认。被告表示涉案房屋交付给原告时的原状就是根据目前涉案房屋现场拍摄照片记载的现状减去装修中所加载的附属内容。原告和第三人对被告的陈述不予确认，并表示也不清楚被告交付房屋给原告时的状态，被告陈述也不符合事实。第三人明确表示同意原告在本案中向被告主张装修费损失。
经原告申请，本院分别依法委托了广东诚安信工程造价咨询有限公司（以下简称诚安信公司）、广州国融房地产土地评估有限公司（以下简称国融公司）对涉案房屋的装修现值造价（评估基准日为2014年12月29日）及涉案房屋的市场价值（评估基准日为2014年8月19日）进行了评估。原告预交了装修费损失评估费3500元及房屋市场价值评估费3599元。诚安信公司于2015年9月15日作出的粤诚价字[2015]53号《工程造价鉴定报告》，载明：工程装修鉴定造价88957.75元，折旧后工程装修现值鉴定造价77307.94元；等。国融公司于2015年9月14日出具的国融评字第【15】09J077号《房地产估价报告》，载明：广州市新窖镇西窖村北面南洲花苑A5甲幢永福楼615房于估价时点权利现状下的评估单价15814元/㎡，评估市值为719727元；等。原告表示对上述两份报告的真实性、合法性、关联性均无异议，同意上述两份报告作出的评估价格。被告表示对上述两份报告的真实性、合法性没有异议，同时认为原告在明知涉案房屋产权没有转移到其名下的情况下，违法装修也未通知被告，被告认为该装修行为是违法的。原告一直无法证明装修是谁装修的，据了解，装修并不是原告出资的，而是由案外人出资的，装修费损失是否由原告取得被告有异议。《工程造价鉴定报告》的评估结果是截至2014年12月29日的装修余值，装修余值会随着时间的推移而递减，而递减的计算方式应参照评估报告标准确定，即使被告要赔偿原告装修费余值损失，也应以被告交还涉案房屋给原告之日作为赔偿标准的时间基准；《房地产估价报告》记载的评估价值是包含了装修价值的，不能与装修费损失重复计算损失的大小。从原来解除合同的生效判决可以看出，因合同目的实现不能而解除了涉案买卖合同，而实现不能是根据双方买卖合同第二十条，买卖双方只有在2006年2月1日前办理过户手续该合同才有继续履行的必要，但如果2006年2月1日前不能办理相关的房屋产权转移手续，被告应返还原告已支付的定金。根据合同解除的效力，原告也应向被告返还涉案房屋，故被告认为房屋升值的收益不应由原告取得，合同已达到约定解除的条件，不能归责于任何一方。
诉讼中，原告为证明其诉讼主张还提交了其与广州市鸿斯建筑装修工程有限公司签订的《装修合同》及工程款95300元的收款收据。被告质证表示对该证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，据被告了解，与原告签订合同的公司是于2014年9月5日开业的，但本合同签订于2013年6月3日，该合同无效或不能成立；就合同本身内容来看，也是错漏百出，对于一个正式的装修公司来说，合同管理是非常严格的，而该合同连骑缝章都没有，更把自己公司的名称写错了两次，内容中也没有约定完工日期等重要条款，被告认为该装修合同及工程款确认书、收据均是违法所得的，请法院依法审查。为此，被告提交了一份网上下载打印的广州市鸿斯建筑装修工程有限公司的工商注册资料，载明开业日期为2014年9月5日。
被告为证明其主张也提交了第三人向本院提交的执行异议书及原告出具的租金收据，拟证明原告在明知其没有付清涉案房屋所有房款及涉案房屋产权尚不明的情况下就出租给第三人，有恶意出卖涉案房屋的嫌疑。原告质证表示对上述证据的真实性没有异议，但对被告的证明内容有异议，是因双方的上一件案判决后法院执行时发现原告将涉案房屋出租给了第三人，法院要求清场，第三人提出执行异议，实际上涉案房屋在被告起诉该案前已出租给第三人，不存在买卖的事实。原告认为在法院生效判决前，原告有权自用涉案房屋也有权出租房屋给他人使用。第三人表示同意原告的质证意见。
本院认为：经生效的（2013）穗海法民三初字第2854号《民事判决书》判决，解除原告与被告的房屋买卖关系，并要求原告在该判决生效之日起60日内，将涉案房屋腾空交还给被告。该判决已于2014年8月19日生效。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定：“被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。”。原告不履行生效判决的，应当承担支付迟延履行金的义务，被告要求原告支付2014年10月19日起至返还房屋之日止的房屋占用费，应当在该执行案中主张，本院依法予以驳回。关于原告的本诉诉讼请求以及被告的其他反诉请求，本院另行作出（2015）穗海法民三初字第103号民事判决书予以处理。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（三）项的规定，裁定如下：
驳回被告李高林反诉要求原告朱秀贤支付2014年10月19日起至返还房屋之日止的房屋占用费的起诉。
如不服本裁定，可在本裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长 黄颖慧
人民陪审员 王穗仪
人民陪审员 张烈明
二〇一六年四月二十八日
书 记 员 童 双
钱国雄