浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙07民终824号
上诉人（原审被告）：邱基华，男，1971年1月2日出生，汉族，户籍地浙江省杭州市西湖区，现住浙江省金华市婺城区。
被上诉人（原审原告）：上海保集物业管理有限公司金华分公司，住所地：浙江省金华市婺城区八一南街1688号。
负责人：李建新，总经理。
委托诉讼代理人：赵志强，男，1977年9月2日出生，汉族，分公司保集半岛小区副经理，住浙江省金华市婺城区。
委托诉讼代理人：包玮京，女，1979年8月20日出生，汉族，分公司保集半岛小区主管，住浙江省金华市婺城区。
上诉人邱基华因与被上诉人上海保集物业管理有限公司金华分公司物业服务合同纠纷一案，不服金华市婺城区人民法院（2017）浙0702民初15272号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
邱基华上诉请求：1、撤销原判，确认物业服务合同无效、支持上诉人免交物业服务费10662.48元、责成被上诉人时刻保持消防通道通畅。2、本案一、二审费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实错误，适用法律不当，依法应予撤销改判。一、1、被上诉人作为物业管理身份不合法，其与保集业委会签订的物业服务合同无效，其所提供的物业服务是非法的、无效的，无权向上诉人收取物业服务费用。2、被上诉人庭审中提供的物业服务合同原件与上诉人收到合同的复印件不同；物业服务合同条款违法。合同第四十六条“合同约定起始时间之日起生效”违反了《合同法》四十四条“依法成立的合同，自成立起生效”的规定。二、一审判决适用法律不当，严重损害了上诉人的合法权益。主要有：1、一审法庭认为被上诉人允许业主在地面道路停车是无奈之举，即法庭认为被上诉人对自身签署的《保集半岛物业管理公约》（附件住户手册）的违约行为是合法的，这个判决没有法律依据，系违法行为。2、被上诉人提供的产品是服务，上诉人是接受服务的消费者，同时也属于《消费者权益保护法》的调节范围，被上诉人提供的服务产品相当劣质，与高标准的收费价格严重不匹配，侵犯了消费者享有公平交易的权利，根据《消费者权益保护法》第10条、39条、40条、41条、48条的相关规定，向被上诉人提出了赔偿要求。一审判决轻描淡写地以“瑕疵”一词带过，显失公平正义。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院，依法纠正一审判决。
上海保集物业管理有限公司金华分公司答辩称：1、分公司经过工商登记领取营业执照，具有合法的经营权，对外可以以自己的名义在营业执照登记的范围内从事商业活动。因此分公司以其自己名义基于其合法经营权已经取得法律授权，只需要加盖公司印章就可以对外签订合同。2、关于上诉人提出的证据虚假问题，当时双方疏忽签订合同时没有写日期，后来根据现场实际日期填写上去，我们也提供了相关照片，故不存在虚假合同，前期物业到目前的合同都是保集公司在管理的，并不存在虚假合同。3、关于路面停车问题，物业管理公约只是临时公约，后期管理公约就没有规定公共路面不能停车，公共路面停车是经业主讨论公示后的结果。相关照片基本都是小区公共路面转角不能停车的照片。
上海保集物业管理有限公司金华分公司向一审法院起诉请求：1、被告支付2016年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费10663.20元及滞纳金3785.40元；2、被告承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实如下：2005年6月10日，浙江保集房地产开发有限公司（甲方）与原告上海保集物业管理有限公司金华分公司（乙方）签订《保集半岛前期物业管理服务合同》。双方约定，甲方将位于金华市保集半岛小区物业委托乙方管理，合同有效期自2005年6月10日起至2007年9月30日止，或至业主委员会成立后与物业管理企业签订合同生效之日止，乙方服务内容主要有：房屋建筑共用部位、公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；公共绿地的养护和管理；公共环境卫生；交通与车辆停放秩序的管理等，物业服务收费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，其中多层住宅房屋按0.50元/月/平方米、小高层住宅按0.65元/月/平方米、叠加别墅按0.50元/月/平方米、联体别墅按1.00元/月/平方米，小高层住宅电梯、水泵运行费以每月每平方米0.45元按实结算，由乙方向业主收取，如业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方可从逾期之日起按应缴费用千分之三加收滞纳金等内容。协议签订后，原告进入保集半岛小区从事物业管理服务工作。2012年1月1日，金华市保集半岛小区业主委员会（甲方）与原告上海保集物业管理有限公司金华分公司（乙方）签订《金华保集半岛住宅小区物业服务合同》，双方约定甲方将金华保集半岛小区物业委托乙方管理，管理期限自2012年1月1日至2012年12月31日止，物业服务内容主要有：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位、道路和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；业主共有的公共绿化的养护和管理；车辆停放管理等，物业服务收费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，其中多层住宅房屋按0.50元/月/平方米、排屋住宅按1.00元/月/平方米、高层按1.10元元/月/平方米、B3精装修公寓按1.50元/月/平方米、B3写字楼按2.00元/月/平方米、营业房按1.00元/月/平方米、地下车（位）按20元/月/个收取，物业服务费中已计入高能耗共用设施设备运行所需能耗费，业主应在每12个月的第1个月上旬交纳，如业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方可要求业主支付应缴费用每日千分之二的违约金等内容。2013年4月10日，原告与该小区业主委员会续签了物业服务合同，双方对物业管理基本内容未作调整，管理期限变更为自2013年1月1日至2013年12月31日止，同时对部分物业收费进行调整，其中多层住宅房屋变为按0.70元/月/平方米、排屋住宅变为按1.40元/月/平方米、高层变为按1.40元元/月/平方米、B3精装修公寓按1.50元/月/平方米、B3写字楼按2.00元/月/平方米、营业房按1.00元/月/平方米、地下车库（位）按20元/月/个收取，物业服务费中已计入高能耗共用设施设备运行所需能耗费，业主应在每12个月的第1个月上旬交纳，如业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方可要求业主支付应缴费用每日千分之二的违约金等内容。2014年1月1日，原告与该小区业主委员会又续签了物业服务合同，双方除管理期限变为自2014年1月1日至2015年12月31日止外，其他内容均未调整。该合同履行期限届满后，原告与该小区业主委员会再次续签物业服务合同，双方除管理期限变为自2016年1月1日至2017年12月31日止外，其他内容均未调整。另查明，2005年10月20日，被告邱基华与浙江保集房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，双方约定，被告邱基华以总房款1206532元向浙江保集房地产开发有限公司购买其开发的保集半岛C13幢1单元1801号预售商品房（建筑面积为298.93平方米）及C块地下车库128号（面积为36.80平方米），双方也对合同其他内容进行了约定。2007年5月22日，被告邱基华签署了《保集半岛物业管理公约》承诺书，并领取了住户手册、物业管理公约等资料。在住户手册中明确所有车辆均应停放在规定的车库、车棚或露天停车场，禁止停放在小区主支干道或区内组团道上等内容。同年9月10日，被告邱基华办妥房屋产权证，产权证上明确记载保集半岛C13幢1单元1801号房屋的建筑面积为303.05平方米、C块一期车库128号面积为36.80平方米。2008年8月19日，被告邱基华向金华市建设监察支队办理了装修申报登记。事后，被告邱基华以原告允许业主在地面道路停车有违住户手册规定，及原告未尽职履行管理服务等为由，拒绝向原告交纳2016年、2017年度的物业服务费。期间，原告曾以小区张贴催缴物业费公告及邮寄催款通知书等方式向被告催讨物业服务费，未果。
一审法院认为，根据物业服务合同的约定向物业公司及时交纳物业服务费是业主应履行的义务。被告邱基华作为保集半岛C13幢1单元1801室高层住宅业主，在接受原告提供的物业服务后有义务向原告交纳相关物业服务费。被告长期拖欠物业服务费未交纳，已严重损害到物业公司的合法权益，也有损已按时交纳物业费业主的相关权益，故原告要求被告支付相关物业服务费的诉请，于法有据，予以支持。被告抗辩称，原告允许业主在地面道路停车有违住户手册相关规定，且原告存在履行管理服务不到位问题，故被告有权拒绝交纳物业服务费。该院认为，虽然住户手册上确有禁止在小区主支干道或区内组团道上停车，但随着小区业主车辆大量增多，原规划车位或车库、停车场客观上是无法满足实际需要的，原告允许业主在地面道路停车也是无奈之举，故被告不能以此为由拒交物业服务费。同时，该院也注意到原告在履行物业服务过程中确也存在一些瑕疵，被告未交纳物业服务费，事出有因，故对原告要求被告支付相关滞纳金的诉请，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和国务院《物业管理条例》第二十一条、第三十五条、第四十条、第四十一条第一款、第六十五条之规定，判决：一、被告邱基华于判决生效之日起三日内给付原告上海保集物业管理有限公司金华分公司保集半岛C13幢1单元1801室住宅及车位在2016年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费10662.48元；二、驳回原告上海保集物业管理有限公司金华分公司的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费162元，依法减半收取81元（原告已预交），由被告邱基华负担，限于判决生效之日起三日内向本院交纳。
本院二审期间，邱基华未向本院提供证据。被上诉人上海保集物业管理有限公司金华分公司向本院递交了消防通道、花架等照片打印件2份，证明小区道路容易拥堵的位置及消防通道等都是有进行管理的。
邱基华质证认为，真实性无异议，但不能达到被上诉人的证明目的。大门口这么多轿车停着，消防车如何进来。
本院审核认为，该照片只是小区道路一部份，无法证明整体情况，不能达到其证明目的，故不作为认定本案事实的依据。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，被上诉人是经过工商登记领取营业执照组织，具有合法的经营权，对外可以以自己的名义在营业执照登记的范围内从事商业活动。因此被上诉人是适格的主体。关于物业服务合同原件与复印件不一致问题，由于该小区物业从前期物业到目前为止，均是保集公司在管理，因而其中一期的签订时间并不改变合同整体内容，且被上诉人作出了双方疏忽没有写日期，后来根据现场实际日期填写上去的解释，因而上诉人认为虚假合同观点不能成立。关于路面停车问题，由于车多车位少，小区内停车是一个较难解决问题，被上诉人对小区内停车管辖有待进一步加强。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费162元，由邱基华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 虞惠珍
审 判 员 郑林军
审 判 员 韦红平
二〇一八年四月二十五日
代书记员 徐秀英