江西省吉安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣08民终1623号
上诉人（原审被告、反诉原告）：江西富盈置业有限公司，住所地江西省遂川县泉江镇工农兵大道38号，统一社会信用代码913608276749704174。
法定代表人：厉建庆，该公司总经理。
委托诉讼代理人：梁远明、廖友，江西映山红律师事务所律师。
上诉人（原审原告、反诉被告）：杜志波，男，1974年11月5日出生，汉族，住江西省遂川县。
上诉人（原审原告、反诉被告）：黄海燕，女，1976年4月22日出生，汉族，住江西省遂川县。
上诉人江西富盈置业有限公司（以下简称富盈公司）因与上诉人杜志波、黄海燕商品房销售合同纠纷一案，不服江西省遂川县人民法院(2017)赣0827民初405号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年10月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
富盈公司上诉请求：1、撤销一审判决，驳回杜志波、黄海燕一审诉请，依法改判杜志波、黄海燕承担逾期支付购房款违约金13814.2元。2、一审、二审诉讼费由杜志波、黄海燕承担。事实与理由：1、一审法院认定富盈公司逾期交房属认定事实错误。2016年6月富盈公司便意识到了供水、供电工程会延迟完工，所以在通知交房的同时，将业主们所需的水电安装到了每一层，同时明确告知业主们可免费使用，而且小区入户水表、电表已经全部安装完毕。所以水电工程移交时间不应当作为本案房屋交付时间的定案依据。发出交房通知书后，确实有部分业主质疑房屋是否达到安全使用的标准，且上访到遂川县信访局、县政府。在县政府的要求下富盈公司委托第三方鉴定，鉴定结果房屋质量不存在问题。2016年7月22日通知业主可收房后，便有一部分业主免费使用水电进行装修。另一部分业主（包括本案杜志波、黄海燕在内）以房屋质量存在问题为由拒绝收房，是恶意的逾期接房。根据合同第八条和合同补充协议9.2条的约定，供水、供电工程延误工期是可以延期交付的。2、一审法院适用法律错误。本案的交付标准毫无疑问是工程验收合格，而涉案房屋于2016年6月30日经验收合格。双方就交房时关于水电设施等基础设施、公共配套建筑作了明确约定，即“如果在规定日期内未达到交付使用时的水电设施条件，双方同意按采取补救措施达到交付标准方式处理”，这是一条对于水电设施交付条件的特别约定，对于没有达到使用条件的责任承担作了明确约定，主合同第九条关于逾期交房的责任不能适用于水电的交付事项。
针对富盈公司的上诉，杜志波、黄海燕答辩称：1、首批接房的业主均为开发商亲戚、朋友，其他业主之所有没有接房，完全是因为富盈公司所售商品房未通过综合验收，且房屋存在一定的问题。2、验收并不只是一道程序，而是国家法律明确规定的，在2016年8月初，龙泉一号小区业主搭乘电梯时发现电梯漏水，众多业主要求富盈公司进行整改，但富盈公司未予整改，最终业主只能通过合法的诉讼途径维护自己的合法权益，而并非富盈公司所称的“恶意诉讼”。3、供电公司2016年11月3日出具的答复函明确2016年9月28日送的电，那么富盈公司如何来的电力提供给500多户业主正常使用。4、富盈公司诉称的逾期支付购房款的违约行为没有法律依据，到目前为止，杜志波、黄海燕没有收到富盈公司的任何书面办理按揭贷款手续的通知。
杜志波、黄海燕上诉请求：1、依法撤销一审判决第一项，改判富盈公司于判决生效之日起10日内支付杜志波、黄海燕逾期交房违约金17350.15元；2、判令富盈公司支付逾期办证违约金2050.85元；3、本案一、二审诉讼费由富盈公司承担。事实和理由：1、一审法院对龙泉1号商住小区2016年6月28日工程经验收合格的认定事实错误。我国《建筑法》第六十一条第一款规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准。富盈公司向一审法院提供的《工程竣工验收报告》仅是富盈公司作为建设单位组织勘察、监理、施工、设计等四个单位进行的验收，并无建设行政主管部门或其委托的建设工程质量监督机构的参与且出具工程质量的相关意见，该项证据存在严重的瑕疵，不能作为定案依据。2、一审法院将单位工程验收合格视为工程竣工验收合格，适用法律错误。《建筑法》第六十条第二款、《城市房地产开发经营管理条例》第十八条强制规定住宅小区等群体性房地产开发项目应当进行综合验收。双方签订的《合同补充协议》第9.1条对《商品房买卖合同》第八条作出的补充约定违反法律法规的强制性规定，为无效的合同条款，第八条与《合同补充协议》第9.1条均系富盈公司提供的格式条款，依据合同法第四十一条之规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。富盈公司在《商品房买卖合同》第十四条承诺交付房屋时水电设施要完工，因此，双方有关商品房“验收合格”的真实意思表示是商品房经综合验收合格。富盈公司逾期交房时间应计算至综合验收的时间节点即2016年11月18日。3、一审法院关于富盈公司逾期办证的责任认定有误。富盈公司是否构成逾期办证的行为，应以富盈公司何时办好房产的初始登记时间进行界定，本案富盈公司直到2017年1月7日都未办好初始登记，即使杜志波、黄海燕如期提交资料，富盈公司也无法办证。
针对杜志波、黄海燕的上诉，富盈公司答辩称：1、双方签订的《商品房买卖合同》明确约定单位工程竣工验收即可交房；2、合同约定因水电工程迟延完工可据实延期交房，意即可免责；3、本案在通知业主交房前已经通水通电，即使没有通水、通电，按合同14条约定只要采取补救措施即可，也不会产生交付条件不足的责任；4、合同约定是业主来接房后90天内办理产权证，但是杜志波、黄海燕未及时来接房，也未交契税以及提交相应的办证资料，因此富盈公司不存在逾期办证的情形。
杜志波、黄海燕向一审法院起诉请求：1、判令被告支付逾期交房违约金直至商品房取得《竣工验收备案表》且依法通知原告接收商品房之日止，计算至2016年11月7日为15996.59元;2、判令被告支付逾期办理房屋产权登记违约金2050.85元;3、判令被告赔偿因层高未达约定高度的赔偿金6836.17元。
富盈公司向一审法院提出反诉请求：判令杜志波、黄海燕支付富盈公司迟延履行合同的违约金13814.20元。
一审法院认定事实：2015年1月9日，杜志波、黄海燕与富盈公司签订一份《商品房买卖合同》（备案合同编号为20150100104）及《合同补充协议》一份。《商品房买卖合同》第三条、第四条约定，杜志波、黄海燕购买富盈公司开发的“龙泉1号”C栋1-2503号房屋，建筑面积为111.62平方米，套内面积为91.848平方米，分摊面积19.77平方米，层高3米，单价为3674.69元/平方米，总价为410169元；第六条约定，杜志波、黄海燕在签订本合同当日支付首付购房款的30%即123169元，剩余购房款287000元由杜志波、黄海燕办理按揭贷款，杜志波、黄海燕应于本合同签订当日提交银行所需的完整相关资料，并按富盈公司通知的时间与地点15日内办理完毕银行按揭手续，有关贷款申请手续费由杜志波、黄海燕自行负担；第七条约定，杜志波、黄海燕如未按合同规定的时间付款逾期在30日内，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，杜志波、黄海燕按日向富盈公司支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行，逾期超过30日后，富盈公司有权解除合同，杜志波、黄海燕按累计应付款的10%向富盈公司支付违约金。杜志波、黄海燕愿意继续履行合同的，经富盈公司同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，杜志波、黄海燕按日向富盈公司支付逾期应付款万分之八的违约金；第八条约定，富盈公司在2016年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经【验收合格】条件，并符合本合同约定的商品房交付杜志波、黄海燕使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，富盈公司可据实予以延期，1、遭遇不可抗力，且富盈公司在发生之日起30日内告知杜志波、黄海燕的。2、国家或当地政府政策法规的变化调整或政府的管制及规划的变更等政府行为影响，富盈公司或施工单位已经向有关部门提出竣工验收申请，但出于规划、设计、消防、之间以及其它相关部门无法及时组织验收而非富盈公司原因导致的延期交付，工程施工中出现冰雪灾害、长时间的雨水、地质灾害、供电长时间受限而足以影响工程工期的（以政府相关部门出具的证明为准）；第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，富盈公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付杜志波、黄海燕使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，富盈公司按日向杜志波、黄海燕支付房价款的万分之三的违约金，合同继续履行，逾期超过90日后，杜志波、黄海燕有权解除合同。杜志波、黄海燕解除合同的，富盈公司应当自杜志波、黄海燕解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按杜志波、黄海燕累计已付款的1%向杜志波、黄海燕支付违约金。杜志波、黄海燕要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，富盈公司按日向杜志波、黄海燕支付已交房款万分之三的违约金；第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，富盈公司应当书面通知杜志波、黄海燕办理交付手续。双方进行验收交接时，富盈公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，富盈公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。富盈公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，杜志波、黄海燕有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由富盈公司承担。由于杜志波、黄海燕原因，未能交付的，自富盈公司以电话或挂号信的方式通知杜志波、黄海燕进行验收交接，杜志波、黄海燕接到通知后15日内到富盈公司处办理交接手续，杜志波、黄海燕逾期不办理则视为商品房已按期交付杜志波、黄海燕验收使用，超过保修期的房屋质量问题由杜志波、黄海燕承担维修房屋的责任和费用并由此产生的一切责任；第十四条约定，富盈公司承诺与该商品房正常使用直接关联的基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件，交付使用时水电设施完工；第十五条约定，富盈公司应当在商品房交付使用后90日内将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由富盈公司提供的资料报产权登记机关备案。如因富盈公司的责任，杜志波、黄海燕不能在规定的期限内得到房地产权证书的，双方同意按以下意见处理。1、杜志波、黄海燕退房，富盈公司在杜志波、黄海燕提出退房要求之日起30日内将杜志波、黄海燕已付的购房款退还给杜志波、黄海燕。2、杜志波、黄海燕不退房，富盈公司按已付房款的0.5%向杜志波、黄海燕支付违约金。《合同补充协议》第九条约定，对于合同第八条的补充约定，本项目该商品房经单位工程验收合格，即可交付给杜志波、黄海燕使用。合同签订后，杜志波、黄海燕于2015年1月9日向富盈公司首付了123169元，于2015年3月18日通过住房公积金按揭贷款287000元付清了所有购房款。2016年6月28日，富盈公司开发的“龙泉1号”商住小区的基础工程、主体工程、屋面工程和装修装饰工程经验收合格。遂川县公安消防大队于2016年8月31日出具遂公消验字[2016]第06号《建设工程消防验收意见书》，证明富盈公司开发的“龙泉1号”建设工程消防工程验收合格。遂川县水利供水有限公司于2016年11月1日出具《证明》，证明“龙泉1号”小区的供水工程于2016年7月25日完工，7月28日交付使用。遂川县供电有限责任公司于2016年11月3日出具《关于龙泉一号业主询问函的答复》，证明“龙泉1号”小区的供电工程第一次竣工报验时间为2016年8月26日，竣工验收结果通知时间为2016年9月1日，没有超时;第二次竣工报验时间为2016年9月22日，竣工结果通知时间为2016年9月26日，没有超时;受电工程送电时间为2016年9月28日，没有超时。富盈公司于2016年7月22日向杜志波、黄海燕发出了《龙泉1号交房通知书》。杜志波、黄海燕认为富盈公司开发建设的房屋不符合交房条件，拒绝收房。2016年8月8日，遂川县房地产管理局向富盈公司发出遂房字[2016]33号《告知书》，告知富盈公司根据《商品房销售管理办法》第三十四条的规定，商品房在交付使用前按项目委托具有房地产测绘资格的单位实施测绘，报房地产行政主管部门审核后用于房屋产权登记，由于“龙泉1号”项目尚未完成该项目的房产实测成果报告，责令富盈公司暂停商品房的交付。2016年8月12日，富盈公司完成了对“龙泉1号”项目的测绘。2016年8月19日，遂川县城乡建设局向富盈公司发出了遂建字[2016]68号《整改通知书》，责令富盈公司抓紧房屋测绘，及时提交规划、消防、防雷、电梯检测等专项验收申请，尽早通过各项专项验收和综合验收;对消防方面，尽快联系设计单位，提出整改方案，积极整改到位;对绿地方面，严格按照规划审批要求，保质保量整改到位，在2016年8月30日前拆除绿地围栏;对质量方面，加强项目组织管理，委托专人收集房屋验收过程中发现的质量问题，督促施工单位积极整改到位;对电梯安全问题，尽快组织单位验收，提交电梯安全检验合格证，报县市场和质量监督管理局备案。2016年8月12日，富盈公司向“龙泉1号”各业主发出《告广大业主通知书》，通知各业主，对于此前发通知书所述的“若逾期未前来办理收楼手续的，视为已收楼，该房屋的物业管理费等费用从2016年8月1日起计算”无效;对于愿意目前收房先行装修的，本公司可即时交房;对于坚持要在小区综合验收后交房的，本公司同意业主在小区综合验收后收房。2016年11月17日，富盈公司开发的“龙泉1号”小区通过综合验收。本案在审理过程中，杜志波、黄海燕撤回了要求富盈公司支付因层高未达到约定标准赔偿金的诉讼请求，一审法院依法予以准许。
一审法院认为：杜志波、黄海燕与富盈公司2015年1月9日签订的《商品房买卖合同》（备案合同编号20150100104）以及《合同补充协议》的主要条款不违反法律规定，合法有效。关于富盈公司是否逾期交房的问题？《商品房买卖合同》第八条约定，富盈公司应在2016年6月30日前将具备验收合格的商品房交付给杜志波、黄海燕。《合同补充协议》第9.1条约定，该商品房经单位工程验收合格即可交付杜志波、黄海燕使用，《商品房买卖合同》第十四条约定，富盈公司承诺在交付使用商品房时水电设施完工。一个房地产开发项目有多个单位工程，富盈公司理解为主体工程验收合格即为单位工程验收合格，而杜志波、黄海燕理解为综合验收合格。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”的规定，富盈公司所交付的商品房不单要满足主体工程验收合格，还必须满足安全使用功能的单位工程验收合格，且富盈公司在《商品房买卖合同》第十四条承诺在交付商品房时水电设施要完工，因此富盈公司所交付的商品房必须要达到安全使用的标准。2016年7月22日，富盈公司向杜志波、黄海燕发出了《龙泉1号交房通知书》通知杜志波、黄海燕接房，而此时富盈公司开发的商品房尚未通水通电和通过消防验收，尚不具备安全使用功能，不具备交房条件。富盈公司开发的商品房在2016年8月31日通过了消防验收，在2016年9月28日才通水通电，因此富盈公司交房时间应认定为2016年9月28日，富盈公司实际违约90日。富盈公司是否存在合理延期交房的理由和期限问题？《商品房买卖合同》第八条第二款约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，富盈公司可以据实予以延期，1、遭遇不可抗力，且富盈公司在发生之日起30日内告知杜志波、黄海燕的;2、国家或当地政府政策法规的变化调整或政府的管制及规划的变更等政府行为影响，富盈公司或施工单位已经向有关部门提出竣工验收申请，但由于规划、设计消防、质检以及其他相关部门无法及时组织验收而非富盈公司原因导致的延期交付，工程在施工中出现冰雪灾害、长时间的雨水、地质灾害、供电长时间受限而足以影响工程工期的（以政府相关部门出具的证明为准）。《合同补充协议》第9.2条约定，不可抗力包括六级以上地震、六级以上大风、24小时以内30mm以上的大雨暴雨、火灾、国家法律规定的疫病，其他不可抗力的原因包括战争、动乱、空中飞行物或非双方责任造成的损失，其他特殊原因包括执行政府的法律、规章等强制文件、市政配套（包含但不限于供水、供电等）的、批准、安装的延误。富盈公司没有举证证明其开发的商品房遭遇了约定的不可抗力和国家或当地政府政策法规的变化调整或政府的管制及规划的变更等政府行为影响，且杜志波、黄海燕也未接到相应的告知;富盈公司也没有举证证明其延期交房是由于规划、设计消防、质检以及其他相关部门无法及时组织验收而非富盈公司原因导致的，至于小区内的水电设施的安装也不属于市政配套设施，属于其自身开发商品房的工程建设，因此富盈公司延期交房不存在法定和约定的事实和理由。
关于杜志波、黄海燕是否逾期支付购房款的问题？《商品房买卖合同》第六条约定，杜志波、黄海燕在签订本合同当日支付首付购房款的30%即123169元，剩余购房款287000元由杜志波、黄海燕办理按揭贷款，杜志波、黄海燕应于本合同签订当日提交银行所需的完整相关资料，并按富盈公司通知的时间与地点15日内办理完毕银行按揭手续，有关贷款申请手续费由杜志波、黄海燕自行负担。杜志波、黄海燕在签订合同当日付清了首付款123169元，在2015年3月18日通过住房公积金按揭贷款付清了剩余的287000元购房款。杜志波、黄海燕在支付完首付款后，剩余的购房款的交付时间是由富盈公司安排，富盈公司以其置业顾问的证言来证明富盈公司在2014年11月2日就通知了杜志波、黄海燕履行按揭付款。由于富盈公司的置业顾问与富盈公司存在利益关系，其证言的可信度较弱，一审法院不予采信。因此无法确定杜志波、黄海燕剩余购房款的具体付款时间，且由于富盈公司为杜志波、黄海燕开具的购房款发票与按揭贷款的要求不符，也与杜志波、黄海燕延迟付款有关联性。由于富盈公司举证不充分，对于杜志波、黄海燕是否存在逾期付款的违约情形，一审法院无法确定，且该不利后果由富盈公司承担。
关于富盈公司是否逾期办理涉案商品房产权登记违约的问题？《商品房买卖合同》第十五条约定，富盈公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由富盈公司提供的资料报产权登记机关备案，如因富盈公司的责任，杜志波、黄海燕不能在规定期限内取得房地产权属证书的，富盈公司按已付房价款的0.5%向杜志波、黄海燕支付违约金。杜志波、黄海燕在2017年3月19日接房，富盈公司应在2017年6月17日前将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。杜志波、黄海燕尚无证据证明其在规定时间内不能取得权属证书。富盈公司是否存在违约办证，一审法院尚不能认定。
综上，富盈公司应向杜志波、黄海燕支付逾期交房的违约金为11074.56元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条的规定，一审法院判决：一、被告江西富盈置业有限公司在本判决生效后10内给付原告杜志波、黄海燕违约金11074.57元；二、驳回原告杜志波、黄海燕其余诉讼请求；三、驳回被告江西富盈置业有限公司的反诉请求。本案本诉受理费252元，由原告杜志波、黄海燕负担96元，被告江西富盈置业有限公司负担156元。反诉受理费73元，由被告江西富盈置业有限公司负担。
本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：杜志波、黄海燕对富盈公司提交的证据一《收楼确认书》的合法性、真实性、关联性均有异议，认为该确认书是富盈公司事前打印好的，交房时间均是2016年7月18日，与事实并不相符，且部分业主与富盈公司有利害关系。对证据二富盈公司《情况说明》、部分业主的证人证言的合法性、真实性、关联性均有异议，认为部分业主与富盈公司有利害关系，内容陈述与事实不符，尽管用水用电接到了每一层，但是都是临时的用水用电，临时用水电不符合用电规范，也不符合商品房买卖交易习惯。对证据三新版商品房买卖合同，认为新版的合同与在此之前签订的本案合同没有关联性。对证据四证人李来生、肖小平的出庭证言有异议，认为证人与富盈公司有利害关系。本院认为，富盈公司所提交的证据，尽管杜志波、黄海燕质证提出了异议，但对于部分业主已经收房及富盈公司针对水电设施采取了补救措施的事实没有提出异议，且富盈公司围绕争议焦点所提交的证据较为客观真实，本院予以认定。富盈公司对杜志波、黄海燕所提交的证据一图片9张、视频2段和文档资料《关于江西富盈置业有限公司遂川龙泉1号楼盘违法违纪行为的情况反映与龙泉一号小区业主诉求》的合法性、真实性、关联性均有异议，认为从照片中可以反映出当时是通了水电，电梯漏水是因为业主的施工不当导致，其中向领导反映问题的截图，没有一条提到过通水、通电问题，可以证明当时是通水通电的，业主存在恶意诉讼，而且杜志波、黄海燕所提交的证据要证明的质量问题，与本案没有关联。对杜志波、黄海燕所提交的证据二黄海燕的《收房确认书》的真实性没有异议，对其收房时间实际在2017年3月19日富盈公司予以认可，但提出该确认书上的手写文字是黄海燕单方面的意见。对杜志波、黄海燕所提交的证据一，本院认为，其主要证明小区没有达到综合验收标准，但该事实并非本案的争议焦点，故本院对杜志波、黄海燕所提交的证据一不予采信。对杜志波、黄海燕所提交的证据二，本院认为，收房确认书是在收房时经业主确认后才签字，尽管富盈公司在其盖章处落款时间打印为2016年7月28日，但在业主签字盖章处的时间并未事先填写，且本案富盈公司亦认可杜志波、黄海燕的收房时间为2017年3月19日，该证据不能达到杜志波、黄海燕的证明目的，本院不予认定。
经本院二审审理查明：富盈公司在房屋交付使用时，针对水电设施未完工的情况采取了补救措施，部分业主于2016年7月底至8月收房。
本院查明的其它事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：本案的争议焦点有：一、本案双方当事人约定的商品房交付条件是什么？二、杜志波、黄海燕是否存在恶意逾期收房的行为？三、本案双方当事人是否存在违约行为，如果存在应当如何承担违约责任？
关于第一个争议焦点。根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2016年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经【验收合格】条件，并符合本合同约定的商品房交付杜志波、黄海燕使用。该条将商品房的交付条件明确约定为“验收合格”，但合同中没有明确约定通过验收的方式，富盈公司认为是通过竣工验收，杜志波、黄海燕认为是通过综合验收。《合同法》第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”《建设工程质量管理条例》第十六条规定“建设工程经验收合格的，方可交付使用。”该条的“验收合格”明确为“竣工验收合格”。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，其中“验收合格”亦明确为“竣工验收合格”。2014年由住房城乡建设部、国家工商行政管理总局制定的商品房买卖合同示范文本中对于房屋交付的条件，提供了五种可供选择方式，第一种是验收合格，第二种是综合验收合格，第三种是分期综合验收合格，第四种是取得商品住宅交付使用批准文件，第五种是双方当事人自行约定条件。本案双方当事人签订合同的时间是在示范文本出台之后，且根据富盈公司的举证，目前遂川县房管局拟定的新版商品房买卖合同也已按示范文本规范，其中“验收合格”指的就是“竣工验收合格”。因此，本院认为，双方当事人约定的“验收合格”交付条件应理解为“竣工验收合格”。
关于第二个争议焦点。富盈公司上诉认为杜志波、黄海燕的行为是恶意逾期收房。本院认为，双方当事人对商品房的交付标准存在争议，且水电设施在通知交房时的确没有完工，富盈公司采取了补救措施而已。在这种情况下，杜志波、黄海燕按己方对商品房交付条件的理解，认为涉案商品房尚未达到交付条件而拒绝收房，主观上不存在恶意，不能认定杜志波、黄海燕的行为是恶意逾期收房，本院对富盈公司的该上诉意见不予采纳。
关于第三个争议焦点。杜志波、黄海燕提出富盈公司存在逾期交房行为，主要理由一是商品房的交付条件应是达到综合验收标准，二是涉案房屋在通知收房时水电设施未达到交付条件。本院认为，涉案商品房于2016年6月28日经验收合格，如前所述，依照合同的约定该房已符合交房条件。杜志波、黄海燕提出通知交房时水电设施未达到交付条件。依据涉案《商品房买卖合同》第十四条的约定，如果交付时水电设施未达到使用条件，双方当事人同意采取补救措施达到交付标准，而依据本院查明的情况，富盈公司已经按约采取了补救措施使水电设施达到使用条件，杜志波、黄海燕以商品房未达交付条件为由拒绝收房不当。但当事人所订立的《商品买卖合同》第八条的约定，涉案商品房的交付时间应当在2016年6月30日前，而富盈公司直至2016年7月22日方才通知交房，逾期交房22天。富盈公司认为导致延期交房的理由是因供水、供电及市政府道路建设的原因，其逾期交房存在免责事由，但因供水供电部门向双方当事人出具了内容相矛盾的证明材料，且富盈公司未提供政府部门出具的相关证明，故对于富盈公司提出逾期交房存在免责事由的上诉意见本院不予采纳。同时，依照涉案合同第九条约定，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之三的违约金，合同继续履行。因此，杜志波、黄海燕要求富盈公司赔偿逾期交房违约金的上诉意见，本院仅支持自2016年7月1日起至2016年7月22日止按已付房款日万分之三计算的违约金计2707.12元。杜志波、黄海燕提出富盈公司存在逾期办证的行为，根据本案双方所签《商品房买卖合同》的约定，富盈公司应在房屋交付使用后90日内将办理的权属登记需要由购房人提供的资料报产权登记机关备案，杜志波、黄海燕认为富盈公司存在逾期行为，本案经查实杜志波、黄海燕是于2017年3月19日接房，依照双方约定，至本案杜志波、黄海燕起诉时，尚未超过90日的办证期，杜志波、黄海燕的该主张应不予支持。富盈公司上诉称杜志波、黄海燕存在逾期支付购房款的违约行为，但其未提供确凿的证据证明其及时履行了通知义务及业主有怠于办理按揭手续的情形，故本院对该上诉意见不予采纳。
综上所述，富盈公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持江西省遂川县人民法院（2017）赣0827民初405号民事判决第三项；
二、撤销江西省遂川县人民法院（2017）赣0827民初405号民事判决第二项；
三、变更江西省遂川县人民法院（2017）赣0827民初405号民事判决第一项为：上诉人江西富盈置业有限公司于判决生效之日起10日内支付上诉人杜志波、黄海燕逾期交房违约金2707.12元；
四、驳回上诉人杜志波、黄海燕的其他诉讼请求；
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费252元，由上诉人杜志波、黄海燕负担222元，上诉人江西富盈置业有限公司负担30元。反诉费73元，由上诉人江西富盈置业有限公司负担。二审案件受理费272.86元，由上诉人江西富盈置业有限公司负担136.43元，上诉人杜志波、黄海燕负担136.43元。
本判决为终审判决。
审判长 黄小红
审判员 肖建文
审判员 肖永兰
二〇一七年十二月二十日
书记员 王 拯