湖南省宁乡市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0124民初4641号
原告：黄建场，男，1964年1月4日出生。
委托诉讼代理人：贺宁陵，湖南严明律师事务所律师。
被告：宁乡县好又多文化用品有限公司，住所地宁乡县玉潭镇春城南路248号。
法定代表人：刘舜武。
委托诉讼代理人：高丽琼，湖南光阳律师事务所律师。
被告：刘舜武，男，1974年1月2日出生。
委托诉讼代理人：高丽琼，湖南光阳律师事务所律师。
原告黄建场诉被告宁乡县好又多文化用品有限公司、被告刘舜武房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月1日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人及被告的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告黄建场向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即腾退租赁原告的位于宁乡县玉潭镇春城南路xxx号门面、房屋及车库，并将该房屋交还原告；2.判决被告支付拖欠的房屋租金60480元，并支付违约金34496元；3.判决被告支付从2016年8月31日至实际腾退租赁门面、房屋及车库之日期间的租金（按月租金4791元计算）及租房期间拖欠的水电等费用；4.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2013年3月8日，被告刘舜武和原告签订了一份《房屋租赁合同》，约定：被告租赁原告位于宁乡县玉潭镇春城南路230号的房屋（一楼、二楼全部及负一楼两空库），租赁期间为2013年9月1日至2016年8月30日止，租金为172480元。房屋租金的付款方式为2013年5月16日付112000元，2015年8月15日付60480元。双方并且约定房屋租金推迟一天至30天增加房租款的10%作违约金，2个月20%。合同签订后，被告依约于2013年5月16日支付了房屋租金112000元，原告即于2013年9月1日将房屋交付被告使用。被告租赁房屋后，开设了一家好又多文化用品店。但被告在2015年8月15日并未依约支付后续房租60480元，经原告多次催缴，但至今未缴。2016年8月19日，原告向被告邮寄了一份按期腾退房屋通知，要求被告在2016年8月31日前腾退房屋交给原告，结清拖欠的租金60480元、支付违约金34496元并结清租赁期间的水电费用。但被告在收到通知后面，至今无任何行动。原告认为，被告不按期缴纳房租、不按期腾退房屋的行为损害了原告权益，故提起诉讼。
原告黄建场为支持其诉讼请求，向本院提供了如下证据：
1.原告身份证，拟证明原告具有合法的诉讼主体资格；
2.被告刘舜武身份证及被告宁乡县好又多文化用品有限公司登记信息，拟证明两被告合法主体资格；
3.房租租赁合同，拟证明两被告于2013年3月8日和原告签订了租赁原告位于春城南路230号房屋，租赁期限为2013年9月1日至2016年8月30日，租金为172480元，2013年5月16日付112000元，2015年8月15日付60480元（推迟1天至30天增加房租款的10%作违约金，2个月20%）；
4.按期腾退房屋通知及送达凭证，拟证明原告于2016年8月19日通过快递将按期腾退房屋通知送给被告，被告于8月22日签收，原告在通知中要求被告于2016年8月30日前腾退房屋、结清拖欠房租60480元、支付违约金34496元并结清租赁期间的水电费用的事实；
5.（2015）宁民初字第01940号民事判决书，拟证明房屋2015年漏水并不单纯是房屋质量问题，而是楼上住户堵塞水管导致的，而且是被告没有及时采取措施导致的损失，被告承担了20%责任。
被告刘舜武辩称：原告与被告签订的《房屋租赁合同》已于2015年8月15日解除，原告主张合同解除后的房屋租金的诉求不成立。被告已通知原告收回房屋，但原告拒绝收回，责任在于原告，故原告要求被告腾退房屋的诉求不成立。请求驳回原告的诉讼请求。
被告宁乡县好又多文化用品有限公司的答辩意见与被告刘舜武的答辩意见一致。
两被告围绕其主张，共同向法院提供了如下证据：
1.营业执照及法定代表人身证明，拟证明被告宁乡县好又多文化用品有限公司的基本情况；
2.身份证，拟证明被告刘舜武的基本情况；
3.房屋租赁合同，拟证明刘舜武租赁原告的房屋，租赁期限为2013年9月1日至2016年8月30日，双方约定合同期内门面的装修及顶空由承租人自由转让；
4.宁乡县公证处（2015）湘长宁证字第366号公证书，拟证明2015年2月22日原告出租房屋渗漏，造成刘舜武、好又多公司财产损失的事实；
5.价格评估结论书，拟证明原告出租房屋渗漏给造成好又多公司货物损失21702元；
6.民事起诉状，拟证明好又多公司向黄建场索赔2015年2月22日遭受的损失；
7.司法鉴定意见书，拟证明原告出租房屋发生渗漏的主要原因是因为原告的房屋设计不合理和质量问题造成的；
8.宁乡县公证处（2015）湘长宁证字第1224号公证书，拟证明原告出租房屋再次发生渗漏，再次造成好又多公司商品损失，刘舜武、好又多公司对租赁房屋进行装修的基本情况；
9.解除房屋租赁合同通知书，拟证明原告出租房屋渗漏导致刘舜武、好又多公司无法经营，只好解除租赁合同；
10.宁乡县公证处（2015）湘长宁证字第1419号公证书，拟证明刘舜武、好又多公司于2015年8月15日通过宁乡县公证处向原告送达了解除房屋租赁合同通知书，自即日起房屋租赁合同解除，原告无理由再主张房屋的租金；
11.关于收回出租房屋的通知，拟证明刘舜武于2016年4月18日再次通知原告收回房屋，并通过顺丰速运向原告送达，原告不收回房屋是原告自己的责任；
12.房屋出租合同书，拟证明原告出租的房屋发生渗漏，原告又不愿意调解，导致刘舜武、好又多公司无法经营，只好另行租赁房屋的事实。
经质证，（一）两被告对原告黄建场提供的证据的质证意见为：对于证据1、2没有异议；对于证据3真实性、合法性、关联性没有异议，对于证明目的有异议；对于证据4真实性没有异议，对于合法性、关联性、证明目的有异议，这份通知被告表示没有收到，同时该房屋租赁被告已经在2015年8月15日向原告送达了解除租赁合同的通知书，也在这之前通知了原告接收房屋，因此不存在原告再次通知被告交付房屋的事实；对于证据5真实性、合法性、关联性没有异议，对于证明目的有异议，这个案件里面有一份宁乡法院委托鉴定的意见书里面鉴定结论有写明是房屋质量问题。（二）原告黄建场对两被告提供的证据的质证意见为：对于证据1-3均无异议；对于证据4-8真实性均无异议，对其关联性均有异议，均不能达到被告的证明目的，应当以宁乡县人民法院的判决文书认定的事实为准（这份判决文书，原告方已作为证据提交），被告有20%责任，是由于楼上住户水管堵塞导致漏水；对于证据9、10真实性、合法性、关联性均无异议，对于其证明目的均有异议，均不能达到被告的证明目的，不能因为房屋的一次漏水，就导致租赁合同解除；对于证据11的质证意见与证据9、10一致；对于证据12有异议，这是被告租房的个人行为，与本案没有关联性。
本院审查后认证如下：（一）原告提供的证据1-5均来源合法、内容真实、与本案相关联，本院均予以采信。（二）两被告提供的证据1-10均来源合法、内容真实、与本案相关联，本院均予以采信；证据11能证明刘舜武已于2016年4月18日书面通知原告收回出租房屋的事实，但不能证明原告拒绝接受外租房屋的事实；证据12与本案无关，本院不予采信。
根据采信的证据，结合当事人在庭审中的陈述，本院确认以下事实：
2013年3月8日，原告黄建场与被告刘舜武签订《房屋租赁合同》一份，约定：黄建场将位于宁乡县玉潭镇春城南路xxx号的房屋（包括一楼、二楼全部及负一楼两空库）出租给刘舜武使用；租赁期间为2013年9月1日起至2016年8月30日止；租金共计172480元；房屋租金的付款方式为2013年5月16日付112000元、2015年8月15日付60480元、房屋租金迟付一天至三十天增加房租款的10%作违约金、迟付二个月按20%计算。合同签订后，被告刘舜武依约于2013年5月16日支付了房屋租金112000元。原告收款后按期向被告刘舜武交付了房屋。
被告刘舜武租房后，用于经营“好又多文化用品专店”。
2015年2月22日，因原修建时屋面雨水与厨房下水未分别安装排水主立管的缺陷、及第3楼及以上住户使用问题共同引起第3楼房屋反水，又因第3楼原卫生间楼板周边施工存在质量问题和防水层失效致使卫生间漏水等多方面原因，故楼上积水渗透至楼下刘舜武所租赁经营的房屋、店铺，造成了相应的财产损失。
2015年5月6日，宁乡县好又多文化用品有限公司以其财产遭受了损失为由提起诉讼，法院于2016年9月26日作出了（2015）宁民初字第01940号民事判决书，判决黄建场等7人赔偿宁乡县好又多文化用品有限公司33201元。
2015年8月15日，刘舜武委托蔡志平向黄建场送达了《解除房屋租赁合同通知书》一份，以房屋漏水而不能实现其合同目的为由，要求解除房屋租赁合同。同日，湖南省宁乡县公证处对刘舜武一方向黄建场送达《解除房屋租赁合同通知书》的行为和过程进行了证据保全。按照约定三年共计租金172480元的标准，计算至2015年8月15日止，被告刘舜武应付房屋租金112588元，已付112000元，尚应付原告租金588元。
2016年4月18日，刘舜武向黄建场邮寄送达了要求黄建场在收到通知后五日内收回出租房屋的《关于收回出租房屋的通知》一份后，未再使用黄建场之房屋。原告黄建场以被告刘舜武未向其交还房门钥匙为由拒绝承认房屋已收回。2016年11月，原告与社区管理人员打开房门后，原告将房屋向他人进行了出租。
另查明，被告宁乡县好又多文化用品有限公司成立于2014年6月11日，法定代表人刘舜武，营业期限为2014年6月11日至2064年6月10日。
本院认为，本案争议焦点为：1.原、被告签订的《房屋租赁合同》是否已解除；2.原告要求被告腾退房屋之主张是否应支持；3.原告要求被告支付房屋租金、违约金、水电费之主张是否应支持。
1.2015年8月15日，刘舜武委托蔡志平向黄建场送达了《解除房屋租赁合同通知书》后，原告黄建场未在法定期限三个月内向人民法院起诉请求确认解除合同的效力，故原、被告签订的《房屋租赁合同》自该通知送达黄建场时解除，即已于2015年8月15日解除。
2.合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告刘舜武作为承租人，在租赁合同解除后继续占用房屋无理，应将其腾退予原告。但被告刘舜武已于2016年4月18日书面通知原告接收房屋，且其未再实际使用该房屋，承租人未向出租人交还房门钥匙不能成为原告黄建场拒绝承认被告刘舜武已返还房屋之理由，本院认为，被告刘舜武已于2016年4月18日向原告黄建场返还房屋，原告现要求被告继续腾退房屋，缺乏事实依据，本院不予支持。关于2016年4月18日之后，原告方因拒绝接收房屋而产生的损失应由原告自负。
3．原、被告之间的房屋租赁合同已于2015年8月15日解除，按照约定三年共计租金172480元的标准，被告刘舜武依法应向原告支付计算至2015年8月15日的房屋租金112588元，已付112000元，尚应付原告租金588元。被告刘舜武欠付租金违约，应依约按欠付租金20%的标准支付违约金117.6元。因房屋租赁合同已于2015年8月15日解除，原告要求被告支付2015年8月15日之后的租金之主张，于法无据，本院不予支持。关于原告所主张的租房期间拖欠的水电等费用，缺乏证据证实，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：
一、被告刘舜武于本判决生效之日起三日内向原告黄建场支付房屋租金588元及违约金117.6元，共计705.6元；
二、驳回原告黄建场的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2174元，由原告黄建场负担2074元，由被告刘舜武负担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 谢卫华
人民陪审员 杨大明
人民陪审员 洪玉兰
二〇一八年二月二十七日
书 记 员 陶宁岳
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。