上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终4444号
上诉人（原审被告）：毛仙芳，女，1979年7月9日出生，汉族，住浙江省长兴县。
委托诉讼代理人：许佳艺，上海众华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：林吓仁，男，1956年4月17日出生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：林国辉（系林吓仁之子），1987年7月26日出生，汉族，住上海市浦东新区。
上诉人毛仙芳因与被上诉人林吓仁房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2018）沪0115民初1177号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
毛仙芳上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判驳回被上诉人原审诉请。事实与理由：第一，毛仙芳于2017年6月底就搬离了上海市浦东新区XX镇XX路XX号一间半店面，其曾于搬离前电话联系林吓仁办理交接，但因林吓仁拒绝退还押金且拒绝商谈拆迁补偿事宜，双方未能交接成功。双方租赁关系于2017年6月底就已解除，毛仙芳不应支付2016年11月1日起至2017年11月24日止的房屋使用费。第二，系争房屋所处地段于2016年10月起开始拆违，2017年7月开始停水停电，严重影响了毛仙芳租赁系争房屋的经营目的，故即便毛仙芳应当支付占有使用费，也应予以酌减。
林吓仁辩称：毛仙芳并未在2017年6月底就办理交接事宜联系林吓仁，林吓仁直到2017年11月24日才收回系争房屋，毛仙芳应当支付2017年11月24日之前的占有使用费。系争房屋即便有停水停电的情况，时间也很短，林吓仁及时予以了恢复，一审按照合同约定的租金标准计算房屋占有使用费并未过高。
林吓仁向一审法院起诉请求：1、判令毛仙芳支付自2016年11月1日起至2017年11月24日止房屋使用费（按每月人民币7,500元计算，扣除毛仙芳已付的10,000元）；2、判令毛仙芳支付水电费2,219元。
一审法院认定事实：系争房屋系未取得建设工程规划许可而建造。2013年12月13日，林吓仁与毛仙芳签订《租房协议》，约定林吓仁将系争房屋租给毛仙芳，年租金九万元、租房押金五千元。合同第五条：根据租房者毛仙芳两间店面装修费用的实际金额计算，若租房者第一年遇到拆迁，房东按100%装修费实际金额退给租房者（租房者须如实列出装修费用清单给房东并作为此协议的附件，双方签字后，附件生效）、若是第二年按装修费50%退还、若是第三年按装修费25%退还，以此类推。此退还的装修费是房东付给租房者的，至于拆迁马路拓宽、国家征用、所属大队回收、房地产开发所赔偿的动迁费用与租房者无关。合同第六条：协议自2013年12月28日起正式算店面租金。本着先付后用的原则，协议约定2年，若第三年要继续租下去，按租金的5%增长。协议签订后，林吓仁交付系争房屋，毛仙芳支付房屋使用费。租期届满后，双方未续签合同，毛仙芳继续使用系争房屋。
2016年8月21日，双方为租赁事宜发生纠纷，林吓仁出具声明一则，写明：林吓仁借给毛仙芳的上海市浦东新区XX镇XX村XX路XX号房屋，租借原则是先付房屋租金后使用，由于动迁涉及房子拆违事宜，按照国家规定及天花庵条约等政府下达拆迁通知，按政府拆违标准与房客毛仙芳共同协商清退事宜。注：（1）目前本人的房产涉及政府拆迁故将租借原则更改为先使用后付款（按月付款结算）（2）将房客毛仙芳租借的店面恢复原状，保证正常经营。
一审法院另认定，毛仙芳另承租了林吓仁出租的浦东新区XX路XX号门面。
2016年12月初，系争房屋所属村民委员曾发出告知书，告知系争房屋为违法建筑，暂定于2016年12月中旬将依法整治并拆除，要求承租人于12月中旬前自行清空并搬离。2017年6月初，前述村民委员会再次发出告知书，要求承租人于2017年6月14日前自行清空并搬离。
2016年8月31日，林吓仁出具收据，确认收到毛仙芳支付的店面租金38,800元，并注明5287号（4月8号-8月7号）5289号（6月30日-7月30日）租金已全部结清。2016年9月30日，林吓仁出具收条，确认收到毛仙芳租金18,300元，注5287号（8月8号-9月7号）5289号（7月31日-8月31日）。2016年11月4日，林吓仁出具收条，确认收到毛仙芳房租2,000元。2016年11月9日，林吓仁出具收条，确认收到毛仙芳租金18,000元，注5287号（9月8日-10月7日）5289号（8月31日-9月30日），已付（2,000元），已付（16,000元）。2017年1月10日、1月20日、3月22日、5月1日、6月6日，林吓仁分别出具收条，确认收到毛仙芳支付的款项，五张收条合计费用为27,000元。毛仙芳称支付的款项系5287号和5289号的使用费，根据先使用后付款的原则，毛仙芳已付清了截止2017年6月的使用费。林吓仁认为，2016年11月9日的收条中已确认毛仙芳支付系争房屋的使用费至2016年10月7日，林吓仁现向毛仙芳主张自2016年11月1日起的使用费；2017年1月10日收条中的2,000元为水电费，2017年毛仙芳共计支付使用费25,000元，由于收条中未注明哪套房屋，故根据比例，林吓仁将其中10,000元计算在本案中，剩余15,000元计算在XX路XX号房屋的使用费中。双方同意，若2017年1月10日支付的2,000元计算为使用费，该笔款项计算于XX路XX号房屋的使用费。
关于水电费，林吓仁提交了自行记录的纸质记录一页，证明截止2017年8月底毛仙芳尚欠付水电费2,219元。对此毛仙芳不予认可，认为其已结清了截至2017年6月的水电费。林吓仁另称，2016年底至2017年期间系争房屋一直由毛仙芳经营，断水断电的情况仅发生了一、二天，2017年11月24日林吓仁发现毛仙芳已搬走，故更换了门锁。毛仙芳称其自2017年6月底以后即不再经营，由于双方对补偿事宜没有谈成，毛仙芳的物品仍放置在系争房屋内，2017年11月24日林吓仁将房屋门锁更换，毛仙芳无法再进入。一审庭审中，毛仙芳确认系争房屋内的遗留物品不再需要。
经一审法院释明无效合同的后果后，毛仙芳要求林吓仁返还押金、并要求酌情处理赔偿毛仙芳装修补偿款。林吓仁同意退还押金，不同意赔偿毛仙芳装修费。
一审法院认为，系争房屋系未取得建设工程规划许可而建造，双方就系争房屋建立的《租房协议》应认定无效。根据法律规定，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，应予支持。协议约定的租赁期限已经届满，然毛仙芳继续使用系争房屋，由于毛仙芳已实际使用了租赁物，其应当向林吓仁支付占有、使用房屋期间的使用费。毛仙芳主张其房屋使用费已支付至2017年6月。对此，一审法院认为，即使2016年8月21日的声明中林吓仁同意房屋使用费的支付方式改为先使用后付款，但此声明并未反映对使用费的计算标准有更改，毛仙芳在使用系争房屋的情况下，仍应按协议约定的使用费标准支付。双方在此后的收付款行为中也体现了支付标准并未改变。从现有收款证据反映，林吓仁认可毛仙芳结清了系争房屋2016年10月底之前的应付使用费，对于2016年11月1日起的应付使用费，毛仙芳提交的2017年1月至6月的收据（金额27,000元）因包含另案房屋使用费，且未注明具体金额，林吓仁对于其中10,000元计算于本案中，15,000元计算于另案，一审法院予以认同，另2,000元收据未体现为支付水电费，一审法院作为支付房屋使用费已计算于另案。因此毛仙芳实际已支付林吓仁的使用费10,000元在本案应付款中抵扣。关于林吓仁主张水电费2,219元，林吓仁仅提供其手写记录一份，且无其他相应证据佐证，毛仙芳不予确认，故一审法院不予采纳。毛仙芳要求林吓仁酌情赔偿装修损失，缺乏依据，一审法院不予支持。林吓仁同意返还毛仙芳租赁押金5,000元，一审法院予以准许，本案中一并处理。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，于二〇一八年二月二十七日作出判决：一、林吓仁与毛仙芳就上海市浦东新区XX镇XX路XX号一间半店面签订的《租房协议》无效；二、毛仙芳于判决生效之日起十日内支付林吓仁自2016年11月1日起至2017年11月24日止的房屋使用费，按每月7,500元计算（扣除毛仙芳已付款10,000元）；三、林吓仁于判决生效之日起十日内退还毛仙芳租赁押金5,000元；四、驳回林吓仁其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,480元，减半收取计740元，由林吓仁负担140元，毛仙芳负担600元。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，一审对林吓仁与毛仙芳就系争房屋签订的《租房协议》依法应为无效的认定意见正确，本院予以确认。结合二审中双方当事人的诉辩意见，本案的主要争议焦点有二：第一，毛仙芳是否应当支付2016年11月1日至2017年11月24日的占有使用费；第二，毛仙芳支付占有使用费的标准是否应当酌减。
关于争议焦点一，本院认为：首先，毛仙芳主张其于2017年6月底曾联系林吓仁办理交接，系因林吓仁的原因未能交接成功，但却未能提供任何证据证明，林吓仁也予以否认，本院难以采信。林吓仁于一审中自认于2017年11月24日收回系争房屋，一审据此认定毛仙芳应支付林吓仁的房屋使用费截止至2017年11月24日并无不当。其次，根据一审中毛仙芳出具的收条及双方当事人的陈述，毛仙芳已经结清了系争房屋2016年10月7日之前的房屋使用费。而毛仙芳出具的收条无法反映2017年1月10日、1月20日、3月22日、5月1日、6月6日其支付的共计27,000元款项的性质及对应的期间。一审根据双方当事人的意见，将其中的10,000元计入本案毛仙芳于2016年11月1日后应支付的使用费当中，在支持林吓仁要求毛仙芳支付2016年11月1日至2017年11月24日的使用费诉请的基础上，扣除上述费用，并无不当，本院予以确认。
关于争议焦点二，本院认为：毛仙芳主张系争房屋所在区域于2016年10月开始拆违，2017年7月停水停电，对其经营造成严重影响，应当降低使用费的支付标准。对停水停电的事实，毛仙芳未能提供任何证据证明，林吓仁虽然认可存在停水停电，但辩称仅是较短时间，不会严重影响毛仙芳的经营，在毛仙芳无法进一步举证的情况下，本院难以采信其相关事实主张。毛仙芳与林吓仁于2016年8月21日曾就政府拆违问题进行过协商，最终林吓仁在双方协商的基础上出具了声明书。一审中，毛仙芳认为该声明书证明了双方对系争房屋退租补偿和房屋使用费达成了新协议。然而根据声明书记载的内容，就房屋使用费的问题仅涉及支付方式的改变，并未涉及使用费的酌减，可见双方对政府拆违情况下是否需酌减使用费已经达成过一致，现毛仙芳又以政府拆违为由要求减少使用费的支付标准，本院不予支持。
综上，毛仙芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1,200元，由上诉人毛仙芳负担。
本判决为终审判决。
审判长 金绍奇
审判员 许 军
审判员 潘俊秀
二〇一八年五月二十九日
书记员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……