重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝一中法民终字第04583号
上诉人（原审原告）：张伟。
上诉人（原审被告）：重庆北部土地储备（土地拍卖）中心。
法定代表人：朱光炯，主任。
委托代理人：李科林，重庆嘉凯律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：重庆市创源房屋拆迁有限责任公司。
法定代表人：代政，董事长。
委托代理人：李科林，重庆嘉凯律师事务所律师。
上诉人张伟、上诉人重庆北部土地储备（土地拍卖）中心（以下简称土储中心）与被上诉人重庆市创源房屋拆迁有限责任公司（以下简称创源公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，重庆市江北区人民法院于2015年6月10日作出（2015）江法民初字第00953号民事判决，张伟、土储中心均对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法由审判员李盛刚、代理审判员康炜、乔艳（主审）组成合议庭进行审理。上诉人张伟，上诉人土储中心和被上诉人创源公司共同的委托代理人李科林参加了询问。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：因重庆市江北区天原厂、造纸厂职工生活片区（七片区）实施拆迁，2010年6月17日，重庆市江北区房屋管理局向土储中心发放房屋拆迁许可证，2010年6月18日，重庆市江北区房屋管理局做出江北区天原厂、造纸厂职工生活片区（七片区）即将进行拆迁的公告。为进行拆迁，土储中心委托创源公司进行该片区的拆迁安置工作。2010年7月2日，张伟与创源公司签订了一份《城市房屋拆迁补偿协议书》。协议约定土储中心为拆迁人，委托创源公司对张伟位于重庆市江北区宜家村257-1-8-2号房屋进行拆迁。张伟选择重庆市江北区聚慧雅苑11-5-3号房屋作为其安置房屋，其中安置面积为88.65平方米，计费面积为84.25平方米，安置房屋单价为3460元/平方米，金额为291505元。协议签订后，张伟将其重庆市江北区宜家村257-1-8-2号房屋及相关材料交予了创源公司进行拆迁。2011年2月19日，创源公司向张伟交付了重庆市江北区聚慧雅苑11-5-3号房屋。2014年6月20日，创源公司向土地房屋登记机构提交受理申请，申请将重庆市江北区聚慧雅苑11-5-3号房屋的产权办理至张伟名下，次日，该房屋产权办理至张伟名下。
重庆市江北区聚慧雅苑11-5-3号房屋现坐落名称为重庆市江北区聚慧雅苑10号5-3号房屋。
一审原告张伟诉称：2010年7月，因实施危房改造项目，需要拆迁张伟的房屋，土储中心是委托人，创源公司是受托人对该项目进行拆迁。2010年7月2日，创源公司与张伟签订《城市房屋拆迁补偿协议》一份，约定以产权调换方式对张伟位于重庆市江北区宜家村257号1单元8-2号房屋进行补偿安置，安置地点系重庆市江北区南桥寺聚慧雅苑11-5-3(现登记为10号5-3)，安置面积88.65平方米，安置单价3460元/平方米，安置房屋总金额291505元。
协议签订后，张伟如约履行了义务，安置房亦于2011年2月19日交付给了张伟。但是，由于土储中心和创源公司的原因，一直未能将拆迁安置房过户至张伟名下，张伟未能取得安置房屋的房地产权证书。2014年7月21日，创源公司通知张伟办理领取安置房产权证的手续，张伟才领取到该房屋房地产权证，土储中心和创源公司应当承担逾期办证的违约责任。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干为题的解释》第十八条的规定，由于出卖人原因，商品房买卖合同约定的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日内，买受人未能取得房屋权属证书的，合同没有约定违约金或者数额难以确定的，应按已付购房款总额，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。故土储中心和创源公司应当自2011年2月19日的第91日起算至2014年7月21日张伟领取到房地产权证，以房屋总价款291505元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因诉讼时效问题，张伟要求从2012年6月21日计算至2014年6月21日，这样计算下来逾期办证违约金为53782.7元。
同时，张伟领取到的房屋产权证中载明的房屋面积为86.23平方米，同《城市房屋拆迁补偿协议》中约定的88.65平方米相差2.42平方米，故土储中心和创源公司应向张伟支付房屋面积差价赔偿款2.42平方米×3460元=”8373.2元。综上，请法院判决土储中心和创源公司连带向张伟支付逾期办证违约金”53782.7元、房屋面积差赔偿款8373.2元并承担本案的诉讼费。
一审被告创源公司答辩称：我公司是受土储中心委托与张伟签订的合同，拆迁人是土储中心，我公司仅为受托方，非合同的实质当事人。请法院驳回张伟的对我公司的诉讼请求。
一审被告土储中心答辩称：我方没有违约行为，不应承担违约责任。本案不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干为题的解释》，因为本案涉及的房屋是安置房屋，不是向社会公开发售的商品房，而张伟与土储中心和创源公司的合同中没有约定办证义务、办证时间、也没有约定逾期办证的违约责任。我方2014年6月20日向土地房屋登记机构提交的业务受理单，为张伟办理房地产权证，没有违约。
关于张伟要求的房屋面积差赔偿款，我方在协议中的确约定安置房屋面积为88.65平方米，但根据市政府安置指导意见，产权调换的安置房屋公摊系数超过15%的，超过部分所对应的公摊面积由拆迁人承担购房费用，即购房人只承担公摊系数15%内的购房费用。当时涉案安置房屋的面积预测算报告书中的公摊系数为21%、套内面积是73.26平方米，建筑面积88.65平方米，故计算出张伟的计费面积为：88.65-（21%-15%）×73.26=84.25。但房屋建成后的实际公摊系数和建筑面积均发生变化，公摊系数为17.7%。实际建筑面积为86.23平方米，故计费面积为：86.23-（17.7%-15%）×73.26=84.25。不管变化前后，计费面积均没有发生变化，张伟所交纳的计费款按照新的公摊系数与变化后的房屋建筑面积计算出来的房屋面积就是86.23平方米。所以我方不存在面积差。综上，请法院驳回张伟的诉讼请求。
一审法院认为，国务院《城市房屋拆迁管理条例》第十条规定：拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁。土储中心作为重庆市江北区天原厂、造纸厂职工生活片区（七片区）的拆迁人，委托创源公司进行拆迁符合行政法规的规定。创源公司与张伟签订的《城市房屋拆迁补偿协议书》意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。但因协议明确了土储中心系拆迁人、创源公司系拆迁代办单位，表明二者之间的代理关系，且并无其他证据证明该协议仅约束创源公司和张伟，故根据《合同法》第四百零二条：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”之规定，《城市房屋拆迁补偿协议书》的实质合同当事人为土储中心和张伟。
关于张伟诉求的逾期办证违约金，张伟认为本案应参照适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由土储中心和创源公司承担违约金。但因该司法解释规定的调整对象为房地产开发企业向社会销售房屋而订立的买卖合同，而本案系基于拆迁合同发生的纠纷，二者属不同的民事法律关系，故张伟要求参照适用缺乏法律依据。而双方在《城市房屋拆迁补偿协议书》中未对办证期限和违约责任的承担方法进行约定，故张伟的上述诉讼请求，一审法院不予支持。
关于土储中心辩称，虽安置房屋建筑面积有所减少，但依照政府优惠政策，协议中约定的计费面积84.25平方米未减少，不存在房屋面积补差款的意见，一审法院认为，涉讼《城市房屋拆迁补偿协议书》在约定“安置面积”、“安置单价”的前提下，又约定“计费面积”，该计费面积仅对张伟需支付的涉讼房屋总价款产生影响，不改变土储中心承诺的安置房屋建筑面积。协议约定张伟以84.25平方米计费面积，3460元/平方米的单价获得安置面积为88.65平方米的房屋，故在其足额交纳了房款后，依约应获得建筑面积88.65平方米的房屋。现土储中心未能向张伟交付符合合同约定面积的安置房屋，张伟有权要求土储中心按约定单价标准支付面积差部分赔偿款。故土储中心应向张伟支付面积差赔偿款：2.42平方米×3460元/平方米=8373.2元。对张伟要求土储中心支付面积差赔偿款8373.2元的诉讼请求，一审法院予以主张。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条第一款的规定，判决：“一、被告重庆北部土地储备（土地拍卖）中心于本判决生效之日起十日内向原告张伟支付房屋面积差赔偿款8373.2元。二、驳回原告张伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取676元，由重庆北部土地储备（土地拍卖）中心负担105元，张伟负担571元。”
张伟不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原判，改判土储中心和创源公司共同向张伟支付逾期办证违约金53782.7元。2、一、二审案件受理费由土储中心和创源公司承担。主要事实与理由：张伟与土储中心和创源公司订立的《城市房屋拆迁补偿协议书》合法有效，拆迁安置房与普通商品房没有本质的区别。拆迁安置房在获得产权证后可以在市场上自由流通，也属于商品房。合同法第124条规定，没有明文规定的合同，可以适用合同法总则、分则、及其他最类似的法律规定。因此，本案可以参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。而且该解释第7条也提及到拆迁安置房的问题，说明拆迁安置房纠纷可以适用该解释。
针对张伟的上诉，土储中心和创源公司答辩称：张伟的上诉理由不成立，请求判决驳回张伟的全部诉讼请求。
土储中心不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原判并依法裁决。2、本案的诉讼费用由张伟承担。主要事实和理由：《城市房屋拆迁补偿协议书》中约定安置补偿采取产权调换方式，安置房屋面积为88.65平方米，计费面积84.25平方米，由计费面积乘安置单价得出新安置房屋价格为291505元。即协议中张伟新安置房屋的总价是根据计费面积与安置单价计算所得，而计费面积的计算须根据渝府发【2008】37号文件的规定执行，该文件规定，产权调换的安置房屋公摊系数超过15%的，其超过部分所对应的公摊面积由拆迁人承担购房费用，在15%以内的核实计算。我方根据该文件的规定，拟定《天原造纸厂职工生活片区（七片区）整治储备项目拆迁补偿安置实施方案（计划）》并报批复，根据该方案第五条第（一）项住房面积的认定，以房地产权属证书及权属档案记载的合法建筑面积为基础，建筑面积公摊系数低于或等于15%的，按15%的公摊系数计算应补偿的住房建筑面积，公摊系数高于15%的，按实际面积计算房屋补偿。第五条第（七）项现房安置第7，安置住房公摊系数超过15%的，其超过部分所对应的公摊面积由拆迁人承担购房费用，在15%以内的核实计算。据此可见，计费面积的计算方法为：计费面积=建筑面积-【（实际公摊系数-15%）×套内建筑面积】。上述方案已作为城市房屋拆迁补偿协议的首文予以约定，张伟对该合同条件知情并与土储中心达成协议，张伟应当遵守该方案及渝府发【2008】37号文件的规定。合同约定的计费面积为84.25，聚慧雅苑10号的公摊系数为17.7%，实测面积为86.23平方米，故计算出涉案房屋的计费面积为：86.23-（17.7%-15%）×73.26=84.25平方米。与合同约定的计费面积没有差额。因此，请法院驳回张伟的诉讼请求。
针对土储中心的上诉，张伟答辩称：一审法院对面积补差的事实认定和适用法律都是正确的。土储中心在一审中也是承认房屋的面积有所减少，因为当时约定的是88.65平方米，之后实测面积是86平方米左右，所以就是他们没有按照合同的约定来进行安置，我方要求差价款是正确的。土储中心的解释说是按照市政府的文件，但是在本案中我方发现一方面是建筑面积减少了，第二公摊的系数增大了。按照约定为了不损失被拆迁人的利益，应当调整。但是实际安置的建筑面积与约定是有出入的，所以土储中心应当承担补差的义务。
创源公司同意土储中心的上诉意见。
二审审理查明：渝府发【2008】37号文件规定，实行产权调换安置，安置住房公摊系数超过15%的，其超过部分所对应的公摊面积由拆迁人承担购房费用，在15%以内的按实计算。
在二审审理中，双方均无新的证据举示，对原判查明的事实均无异议。本院审理查明的其他事实与一审相同。
本院认为，一审法院对《城市房屋拆迁补偿协议书》的实质合同当事人为土储中心和张伟的认定正确，本院不再赘述。
对于张伟诉求的逾期办证违约金的问题。张伟认为本案应参照适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由土储中心和创源公司承担违约金。该条规定为：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”该司法解释第十八条的调整对象为房地产开发企业向社会销售房屋而订立的买卖合同，而本案系基于拆迁合同发生的纠纷，二者属不同的民事法律关系，故张伟要求参照适用该条规定缺乏法律依据。张伟上诉认为该司法解释第七条规定了拆迁安置房屋的问题，说明该司法解释也适用于拆迁安置房屋；但该司法解释的第十八条有明确的适用对象，不能根据其他条款可以适用与拆迁安置纠纷，就认定第十八条也适用于拆迁安置纠纷，因此，张伟的该上诉理由不成立。张伟与土储中心在《城市房屋拆迁补偿协议书》中未对办证期限和违约责任的承担方法进行约定，故张伟对逾期办证违约金的上诉请求，本院不予支持。
对于土储中心上诉要求不支付安置房屋面积差价款的问题。土储中心在本案中并未举示向张伟告知过《天原造纸厂职工生活片区（七片区）整治储备项目拆迁补偿安置实施方案（计划）》和渝府发【2008】37号文件具体内容的依据。即使土储中心在本案中关于计费面积计算方法的说法成立，并对张伟有效，该计费面积也仅对张伟需支付的涉讼房屋总价款产生影响，不能改变土储中心承诺的安置房屋建筑面积。双方签订的《城市房屋拆迁补偿协议书》在约定“安置面积”、“安置单价”的前提下，又约定“计费面积”，该协议约定张伟以84.25平方米计费面积，3460元/平方米的单价获得安置面积为88.65平方米的房屋，故在张伟足额交纳了房款后，依约应获得建筑面积88.65平方米的房屋。土储中心未向张伟交付符合合同约定面积的安置房屋，张伟有权要求土储中心按约定单价标准支付面积差部分赔偿款。故土储中心应向张伟支付面积差赔偿款：2.42平方米×3460元/平方米=8373.2元。对土储中心要求不支付张伟面积差赔偿款的上诉请求，本院不予支持。
综上，张伟、土储中心的上诉理由均不成立，本院对张伟、土储中心的上诉请求均不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费，由张伟负担1144元，重庆北部土地储备（土地拍卖）中心负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李盛刚
代理审判员 康 炜
代理审判员 乔 艳
二〇一五年十月十九日
书 记 员 李 娜