广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗天法民四初字第826号
原告：齐淑英，住哈尔滨市道外区。
委托代理人：李安江，广东东方昆仑律师事务所律师。
被告：正佳企业集团有限公司，住所地广东省广州市天河区。
法定代表人：谢铁牛。
委托代理人：黄蔚，该公司职员。
第三人：广州市正佳物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区。
法定代表人：谢铁牛
委托代理人：黄蔚，该公司职员。
原告齐淑英诉被告正佳企业集团有限公司（以下简称“正佳公司”）、第三人广州市正佳物业管理有限公司（以下简称“正佳物业公司”）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李安江，被告正佳公司及第三人正佳物业公司的委托代理人黄蔚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告齐淑英诉称：原、被告双方自2007年就形成租赁协议关系，由原告承租被告的商铺进行经营，每三年重签一次合同，直至2013年4月双方又重新签订协议，期间原告支付的各项保证金多达1942380元，一直滚动折合为新合同的保证金。原告一直支持被告的经营，按被告指令缴款至被告公司，从未拖欠租金等各项款项。2014年9月份，被告在没有通知原告和经原告同意的情况下，擅自在原告商铺周围进行围壁、施工、装修等工程，经常乌烟瘴气、尘土飞扬，商铺内灰尘弥漫，空调阻塞，工作人员要经常戴口罩上班。周围的环境也很恶劣，很难正常经营，客户、人流稀少，对实际经营巨大影响。原告自九月份发现环境变化开始就与被告的工作人员沟通、协商解决该问题。后来得知是被告进行修建海洋馆及周围改造等工程。原告与被告协商、沟通减少损失，也了解周围其他人的处理情况，原告商铺旁边“保兰德”品牌被告给予其降租50%的条件，根据公平原则和实际环境，也至少应给予原告50%的降租条件，虽然降50%也不足以弥补原告的损失。经多次协商，被告承认施工工程对原告有影响，答应施工期间暂时给予租金等、管理费15%的降幅，至于50%的降幅需要再与领导沟通，估计没有什么问题的答复。原告与被告沟通的同时一直交付租金、管理费等费用至二0一五年一月份，电费等交至3月份。因沟通，被告同意予以降租补偿，降租后完全可以冲抵二月份租金，希望被告尽快解决问题，恢复原状。原告在多次电话、口头及邮件等的沟通下，被告不但不予解决问题，改善环境，弥补损失，在原告一直交付电费的情况下反而以不正当的理由委托其公司对原告的商铺停电处理，不提供服务了。根据合同约定，被告应尽最大努力及采取一切合理措施保障原告的顺利经营，而不受被告及他方的干扰。未经原告同意将商铺改建、扩建或装修等均构成重大违约。原告与被告合作达八年之久，一直伴随正佳广场从冷场到逐渐兴旺，一直支持至今。被告进行海洋馆工程及周围的装修工程，事先不予告知，已经严重干扰和影响了原告的正常经营情况下，应予道歉和补偿，但被告不但不改善环境，消除影响，还进行停电、拒绝服务，并导致合同终止。过后，原告发函给被告说明原因进行撤场，被告又不让搬迁，简直不可理喻。基于上述事实，原告认为整个事件的起因是被告未经原告同意擅自改变周围环境及业态，使原告无法正常经营，在沟通协商过程中，被告又以强势无理的方式在原告支付了电费的前提下断电，导致合同根本无法履行而终止，被告方应承担全部责任。而且被告有多家公司面对商户，互相委托，属于各公司混同，故被告之间应承担连带责任。因被告导致合同终止，被告应退还保证金，按照50%的租金降幅退还原告多交的租金和管理费，并结清货款。为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、被告正佳公司退还原告租赁保证金1848000元、退回多支付的租金970200元（2014年9月至2015年2月期间）、支付未结清的货款4904.73元（2015年1月至2015年3月6日期间）；2、被告正佳公司承担本案诉讼费用。
被告正佳公司答辩称：不同意原告的诉讼请求。一、关于退回租赁保证金问题，我方认为根据租赁合同约定租赁期限为2013年6月1日起到2016年5月31日止，租赁合同第20.2、20.3条的约定，如果原告擅自退租及拖欠租金超过30日，我方不予退还租赁保证金。故我方认为根据合同法的规定，我方拥有解除权，我方在2015年7月6日通过EMS快递向原告的身份证地址发出关于收回商铺及催缴欠费的函件，函件中已经明确说明租赁保证金不予退回。我方确认已经收取原告的租赁保证金1848000元。二、关于退回多收取的租金问题，原告对此没有证据证明原被告双方在租赁合同外就租金标准进行协商且对租金标准的调低达成合意，原告的诉讼请求没有事实及法律依据。三、关于支付货款的问题，我方认为原告没有证据证明，原告应承担举证不能的法律责任。
第三人正佳物业公司的意见为：同意被告正佳公司的意见。
经审理查明：2013年4月23日，齐淑英（乙方、承租方）、正佳公司（甲方、出租方）签订《租赁合同》，约定甲方将广州市天河区正佳广场1F-1C084号商铺出租给乙方经营女士服饰使用，租期为三年，从2013年6月1日至2016年5月31日，乙方应以每月基本租金或每月销售额提成方式支付每月租金，两者以高者为准，乙方向甲方交纳相当于4个月基本租金的租赁保证金，该租赁保证金不是乙方预付的租金，仅是乙方履行本合同约定义务的保证，租赁保证金为1848000元，合同期满或甲乙双方协商一致提前终止本合同且甲方同意退还保证金的，甲方应在乙方依约交还该商铺，且双方就租赁该商铺而产生的一切权利和义务清理完毕后30个工作日内，不计利息向乙方退还租赁保证金，合同有效期内，乙方不得以任何理由要求甲方从其向甲方交纳的租赁保证金或合同约定的保证金、押金中，抵扣其必须向甲方缴纳的租金和其它款项；商铺修缮约定：在该商铺使用过程中，如非乙方原因，该商铺及内部设施出现或发生妨碍安全、正常使用的损坏或故障时，乙方应及时通知甲方或甲方委托的物业管理公司，并采取有效措施防止损失扩大；租赁期间，甲方应自行或敦促甲方委托的物业管理公司尽最大努力保证正佳广场中的电梯、消防或火警监测系统、空调系统及其他各种设施处于良好的正常工作状态。甲方或甲方委托的物业管理公司有权在不影响乙方正常营业的前提下，在正佳广场部分安装或固定甲方或甲方委托的物业管理公司认为适合的机器、设备、标记、广告架及其它设施并有权维修、拆除、更换该等设备和设施，甲方或甲方委托的物业管理公司应尽量减少干扰乙方。甲方须尽力保持或合理地责成甲方委托的物业管理公司保持该商场的公共地方清洁及妥当的状态。商铺交还：合同终止（不论基于何种原因），乙方应自费将该商铺内的所有动产（附属设施或设备除外）搬离该商铺，商铺之装修及所有附属设施或设备属甲方所有，甲方无须给予乙方补偿，如因乙方原因导致商铺的装修或附属设备或设备遭到破坏，乙方应当赔偿甲方由此导致的损失，如乙方确需拆除其加装的设备、设施、须征得甲方同意并恢复至进场交铺时的原始状态等。甲方的违约责任：在租赁期内，甲方不及时履行本合同约定的维修、养护责任，致使该商铺发生损坏，造成乙方损失或人身伤害的，甲方应承担赔偿责任。在租赁期内，甲方有下列行为之一的，乙方有权单方面解除本合同，由此而造成乙方损失的，甲方应予以赔偿，其中有违反本合同约定，是乙方无法按其用途继续使用该商铺的，违反本合同及其补充条款的约定，不承担维修责任或支付维修费用，致使乙方无法继续租用的等。租赁期内，乙方非因法律、法规及本合同规定的情况，中途擅自退租的，乙方已缴纳的租赁保证金不予退还；租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面终止本合同，收回商铺，由此造成甲方损失的，乙方应予以赔偿，其中有拖欠支付租金其他费用达到30日等。合同中未预留乙方的具体联系地址。合同附件一为：1F-1C号商铺位置图。涉案商铺属于正佳广场内的内铺，商铺位置一东向出入口，出口左右均有通道，通过通道可以达到各商场的出入口。
齐淑英先后向某公司支付租赁保证金1848000元。
庭审时，齐淑英表示其自2014年9月至2015年1月按约支付租金，正佳公司予以确认。
关于商铺现状，齐淑英表示商铺于2015年3月6日停电，现商铺已由其他品牌进驻经营；正佳公司否认存在停电行为，2015年7月6日有其他品牌经营户进驻使用商铺，在此之前，没有取得商铺钥匙，商铺门锁被破坏，里面货物被清空。
关于工程建设情况，齐淑英表示2014年9月开始进行围蔽施工，正佳公司表示工程于2014年下半年开始建设，但是工程位置距离涉案商铺位置相差十几二十米。
关于双方协商情况，齐淑英称于2015年3月5日向某公司发出电子邮件，称正佳公司自2014年9月起，未经其同意下在店铺外进行改建和装修，该改造工程给其造成巨大影响，要求尽快改善及弥补损失等；齐淑英称于2015年3月9日向某公司发出电子邮件，称正佳公司未解决原有问题，在3月5日停电，导致完全停业营业，要求恢复用电及赔偿等。齐淑英称于2015年3月12日向某公司发出电子邮件，称正佳公司未经其同意于2014年9月起进行工程，导致无法经营，造成其巨大经济损失，要求赔偿等。正佳公司否认收取该电子函件，齐淑英未就该函件有效送达进行举证。另庭审时，本院询问齐淑英在发现施工情况下，通过什么方式与正佳公司沟通，齐淑英表示通过与正佳公司工作人员当面交涉，正佳公司表示以减免50%租金作为补偿。正佳公司表示没有当面沟通，没有达成减免50%租金的合意。关于协商的情况，齐淑英向本院提交录音（双方工作人员协助赔偿事宜），正佳公司否认录音真实性，齐淑英无提供证据证实该录音的人员情况。
关于搬迁情况，齐淑英表示因停电无法经营，于2015年3月期间搬迁，但被正佳公司保安阻止，齐淑英为此提交视频资料，本院播放该视频资料，显示有人员在正佳广场外的道路发生争执；正佳公司否认其真实性。
另正佳公司称于2015年6月30日向齐淑英发出《关于收回商铺及催缴欠费的函》，称因齐淑英拖欠租金等，解除合同，收回商铺、没收保证金等，要求清偿2015年2月至2015年6月租金、违约金等。齐淑英否认收取函件，正佳公司未能就函件的有效送达进行举证。
再：对于货款4904.73元，齐淑英未提交证据证实存在委托收款结算的证据。
2015年8月11日，本院派员现场勘查，双方在图纸确认涉案商铺及施工位置，施工位置位于商铺出口通道左侧、相隔一商铺后的中间道路上，商铺出入口右侧通道正常，现通道正常。
现齐淑英主张正佳公司在租赁期间进行施工导致其无法使用商铺主张返还租赁保证金及主张双方期间协商达成减免50%租金提起本诉，而正佳公司则抗辩因齐淑英单方擅自解除合同，其行使合同解除权，依约没收租赁保证金。
本院认为：齐淑英、正佳公司就讼争商铺签订的《租赁合同》是当事人真实意思的表示，内容未违反国家法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约切实履行。
涉案商铺位于正佳广场内，为一内街铺面，从商铺出入口存在左右两侧通道，均可正常出入商场。本案争议焦点，工程是否造成齐淑英使用障碍，齐淑英称其在2014年9月下半年发现正佳公司在建工程，但期间未有证据证明与正佳公司就此进行协商，而其正常交租多月，期间未就此提出异议，有违常理。从双方确认的施工位置，施工场所非正对商铺出入口，工程相邻涉案商铺旁存在一商铺，涉案商铺非直接与工程相邻，施工会对涉案商铺出行造成一定障碍，但齐淑英现无证据证实该施工导致其无法实现合同目的，由其承担举证不能的法律责任。齐淑英称与正佳公司协商一致按50%标准收取租金，该主张缺乏事实及合同依据，不予采纳。齐淑英请求返还已付租金50%，依法驳回。齐淑英称正佳公司存在停电行为缺乏事实依据，不予采纳。齐淑英主张其于2015年3月搬迁，但未有证据证实其对商铺进行交接，由其应承担举证不能的法律责任，本院对实际搬迁时间，不予采信。结合本案履行情况，双方确认租金交至2015年1月，即2015年2月起，齐淑英未付租金，构成违约，正佳公司依约可解除合同及没收租赁保证金，现正佳公司没收租赁保证金具有合同依据，并无不当，齐淑英主张返还租赁保证金，本院予以驳回。对于货款4904.73元主张，该主张缺乏事实依据，本院依法驳回。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告齐淑英的诉讼请求。
本案受理费29384元，由原告齐淑英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 谭巨文
人民陪审员 赖小玲
人民陪审员 肖致富
二〇一五年十月二十日
书 记 员 何嘉杰
曾妙仪
判决书于2015年月日送达