广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终13077号
上诉人（原审原告、反诉被告）：李崇大，男，1934年5月12日出生，汉族，住广州市越秀区。
委托诉讼代理人：李文英、陈凝，均为广东纵横天正律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：欧阳效贤，男，1945年6月10日出生，汉族，住广州市越秀区。
委托诉讼代理人：黄增城，广东宏港律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：郭艳玲，女，1962年10月23日出生，汉族，住广州市越秀区。
上诉人李崇大因与被上诉人欧阳效贤、郭艳玲房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第1716号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李崇大及其委托诉讼代理人陈凝，被上诉人欧阳效贤及其委托诉讼代理人黄增城，被上诉人郭艳玲到庭参加诉讼。现已审理终结。
上诉人李崇大上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判欧阳效贤、郭艳玲向李崇大支付从2015年1月1日起至2015年12月17日止的房屋租金（每月按8500元计算），并支付上述期间租金总额从2015年12月17日起至实际付款之日此的利息（按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算）；二、撤销一审判决第二项；三、判令本案一、一审诉讼费用由欧阳效贤、郭艳玲承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。l、一审判决以欧阳效贤提供的两条短信方式通知收房认定欧阳效贤的交房时间为2015年9月20日，是对双方实际收房时间事实的错误认定。一审既不查明李崇大多次与欧阳效贤交涉的事实，又不考虑案件纠纷己诉至法院，欧阳效贤应通过正常诉讼手段收回房屋的方式，而单凭欧阳效贤出示的短信，认定李崇大自身过错导致错过两次收房机会而判令租金支付至2015年9月20日，是对房屋实际收回时间的错误认定。2、一审判决以李崇大在收租记录中记载扣除工程款而认定默示同意欧阳效贤装修涉讼房屋的事实是错误的。2013年8月25日李崇大在收租记录中记载扣除工程款8500元是因涉讼房屋厕所漏水，欧阳效贤向李崇大提出需维修，李崇大同意其找师傅维修后在当月租金里扣除维修费用。欧阳效贤在一审中反诉要求支付2014年9月投入巨资对药店进行装修的装修费用，李崇大对其所谓的装修从来不清楚，更没有同意为其支付装修费用。二、一审判决适用法律错误。本案是由于欧阳效贤长期拖欠租金违约所致，导致租赁关系解除的过错责任在欧阳效贤。且李崇大从来没有同意欧阳效贤对涉讼房屋进行装饰装修，故依据法律规定，欧阳效贤要求支付装修费用的反诉请求不应得到法院支持。
被上诉人欧阳效贤辩称：不同意李崇大的上诉请求。一、李崇大向法院提出诉讼要求解除合同，双方在2015年5月份对此曾有过沟通，李崇大出境未告知欧阳效贤，欧阳效贤两次通知李崇大收回房屋，李崇大因其自身过错导致错过收房时间，故收房时间应以一审法院认定为准。二、一审认定涉案房屋曾两次装修与事实相符，装修主要是对房屋结构进行维修，根据法律有关规定该装修属于业主的义务，且李崇大在2013年8月25日收租时表示同意。故欧阳效贤对涉案房屋两次装修的费用理应由李崇大承担，一审法院判决李崇大赔偿装修残值有法律依据。
被上诉人郭艳玲辩称：因本案处理不涉及郭艳玲，故对本案不发表意见。
李崇大向一审法院起诉请求判令：1、解除李崇大与欧阳效贤、郭艳玲对广州市越秀区xxx96号房屋的租赁关系；2、欧阳效贤、郭艳玲立即将广州市xxx96号房屋首层及阁楼腾空并交还给李崇大使用；3、欧阳效贤、郭艳玲向李崇大支付从2015年1月1日起至2015年12月17日止的房屋租金共97750元（每月按8500元计算），并支付该97750元从2015年12月17日起至实际还清之日止的利息（按中国人民银行公布的同期贷款利率计算）。诉讼中，因欧阳效贤已于2015年12月17日将涉讼房屋交还给李崇大，李崇大撤回上述第二项诉讼请求。欧阳效贤提出反诉请求：1、确认李崇大与欧阳效贤就涉讼房屋首层、二层租赁关系已于2015年9月20日解除；2、李崇大赔偿欧阳效贤装修费损失241226元；3、李崇大赔偿欧阳效贤从2015年1月至4月的经营损失148166元（其中员工工资损失67986元，药品药物损失80180元）；4、李崇大赔偿欧阳效贤从2003年3月至2015年9月缴纳的电费差价6972元。
一审法院认定事实：李崇大是广州市越秀区xxx96号房屋的权属人，该房屋建筑面积281.41平方米，层数3层，规划用途为住宅。
1997年3月20日，李崇大（甲方）与郭艳玲（乙方）签订《房产租赁合约》，写明甲方将广州市xxx96号首层房屋建筑面积65平方米出租给乙方，租期从1997年3月21日起至2000年3月20日止，每月租金18000元，每月的管理费、电话费、清洁费、水电费、室内设施的维修等杂费由乙方支付等。
2009年7月27日，欧阳效贤出具字据，写明本人同意2009年从8月1日至12月31日，每月必按8500元租金交齐给业主，以收据为准，若有拖延，业主可无条件收回店铺等。
2010年1月25日，李崇大（甲方）与欧阳效贤（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，写明甲方将广州市xxx96号1楼出租给乙方作住宅用途使用，建筑面积62.2平方米，租期从2008年7月1日至2011年6月30日止，每月租金6000元，租金按月结算，由乙方在每月第7日前按6000元现款缴付租金给甲方；租赁期届满，应将原承租房屋交回甲方，如需继续承租房屋，应提前30日与甲方协商，双方另行签订合同等。
2012年8月28日，欧阳效贤出具欠款单据，写明兹欠李崇大房租2005年至2011年6月共欠230500元，从2013年1月开始偿还，三年内还清等。
2014年12月2日，欧阳效贤出具还款计划，写明2011年6月30日至2014年12月31日共欠34000元，在2015年内还清，还款方案分四季，除当月租金外，第一次2015年3月31日前，第二次2015年6月30日前，第三次2015年9月30日前，第四次2015年12月31日前等。
2011年5月19日，广州市工商行政管理局越秀分局向广州市越秀区益众堂医药店核发营业执照，经营范围及方式为处方药、非处方药、中药材、中药饮片、中成药、化学药制剂、抗生素制剂、生化药品（药品经营许可证有效期至2014年12月30日止）。
从李崇大提交的2013年4月18日至2014年11月17日期间农行广州xxx支行借记卡明细对账单来看，欧阳效贤是按每月8500元标准向李崇大交租。李崇大陈述欧阳效贤已交租至2014年12月，交租方式包括现场收取租金及银行转账支付。李崇大的护照显示其在2015年9月12日出境，于2015年10月14日入境。
欧阳效贤陈述其在1997年3月开始承租涉讼房屋首层，2003年3月一并承租该房屋首层及二层，其在涉讼房屋首层设立广州市越秀区益众堂医药店经营零售业。
另查，欧阳效贤、郭艳玲在1985年结婚，2012年7月30日登记离婚。
2012年7月30日，欧阳效贤与郭艳玲签订《离婚协议》，约定：一、双方同意解除婚姻关系，并自愿到婚姻登记机关办理离婚登记手续……4、益众堂药店归男方所有，所有债权债务与女方无关等。
李崇大于2016年1月5日与案外人杨芷晴签订《存量房买卖合同》，将涉讼xxx96号房屋出售给杨芷晴。
一审庭审中，欧阳效贤提交了如下证据：1、李崇大制作的涉讼房屋从2002年11月21日至2011年8月19日期间收租记事本及从2008年2月28日至2014年8月26日的收租记录，收租记录中列明2013年8月25日租金8500元工程款扣除；2、广州市百进装饰工程有限公司在2013年10月12日出具的xxx96号益众医药店夹层（宿舍）装修工程报价单，项目包括铲灰、加固墙体、厕所等，合计72030元，以及该公司在2013年11月8日出具的xxx96号益众医药夹层（宿舍）装修工程款72030元的收据；3、广州市百进装饰工程有限公司在2014年9月2日出具的xxx96号益众堂医药店装修工程报价单，项目包括铲灰、加固墙体、厕所等，合计192632元，以及该公司在2014年10月23日出具的xxx96号首层（益众堂医药店）装修工程款192632元的收据；4、涉讼xxx96号二楼照片若干；5、2015年7月11日派发的涉讼xxx96号1楼、2楼的电费通知单，其中2楼户名为天河创意皮具贸易公司，1、2楼的用电性质均为商业，以及欧阳效贤自行制作的从2007年至2015年涉讼xxx96号二楼电表度数记录；6、广州市越秀区益众堂医药店出具的2015年1月-4月员工工资表；7、广州市越秀区益众药店11月、12月对账单以及广东英达尔药业有限公司向该医药店出具的出库单若干；8、欧阳效贤与案外人徐雨生、谢锦庆等分别签订的《租赁合同》两份，由欧阳效贤承租广州市越秀区大德路323号房屋及广州市荔湾区人民中路381号房屋，租期均从2015年8月起计；9、欧阳效贤在2015年9月20日、10月15日向李崇大手机（137××××4795）发送的短信记录，要求李崇大在9月20日及10月15日下午四时回涉讼xxx96号收取钥匙；10、欧阳效贤与李崇大在2015年4月通话的录音光碟。李崇大对证据1没有异议，欧阳效贤在2008年4月起以每月8500元的标准交租；对证据2、3真实性、合法性、关联性均不予确认；对证据4没有异议，不能证明欧阳效贤对涉讼房屋二楼进行了装修；对证据5没有异议，电费都是由欧阳效贤自行负担；对证据6与李崇大无关，欧阳效贤经营药品的人工成本应由其自行承担；对证据7，没有原件核对，不予确认；对证据8，是欧阳效贤与他人签订的合同，与本案无关；对证据9，137××××4795确实是李崇大的手机，但李崇大没有收到上述短信，该证据不能作为欧阳效贤交回房屋的依据；对证据10，是李崇大与欧阳效贤通话的录音，该录音没有说到欧阳效贤装修房屋的事情，李崇大没有承诺欧阳效贤续租及同意欧阳效贤对房屋进行装修。
本案审理期间，欧阳效贤向一审法院申请对涉讼xxx96号房屋首层及二楼的装修残值进行评估，该院依法委托广州市华盟价格事务所有限公司负责上述评估事宜，该评估机构勘察现场后，在2016年8月3日作出评估结论书，认定xxx96号房屋首层及二楼的装修残值在评估时点一即2015年9月20日的总价为68029元，在评估时点二即2015年12月17日的总价为65270元。李崇大对该评估报告没有异议。
欧阳效贤认为该评估报告遗漏对首层拆墙、墙面修补、加固楼层板、拆天花项目的评估，对装修垃圾清运费评定为700元明显过低，对二楼遗漏对铲灰、加固楼层板的评估等。
广州市华盟价格事务所有限公司作出复函，对欧阳效贤反馈的意见进行了答复，修改了评估结论，认定xxx96号房屋首层及二楼的装修残值在评估时点一即2015年9月20日的总价为74201元，在评估时点二即2015年12月17日的总价为71337元。
欧阳效贤认为复函仍存在错误，要求鉴定机构再次现场勘察，因李崇大已将涉讼xxx96号房出售给他人，该房屋不再受李崇大控制，李崇大无法协助再次勘察房屋现场，而作罢。
一审法院认为：李崇大与欧阳效贤签订的《广州市房屋租赁合同》于2011年6月30日到期后，欧阳效贤继续使用涉讼xxx96号首、二层，按照每月8500元的标准向李崇大支付租金，李崇大没有提出异议，故李崇大与欧阳效贤就涉讼房屋存在不定期租赁关系，当事人均可随时解除租赁关系。李崇大提起本案诉讼后，欧阳效贤在2015年12月17日将涉讼xxx96号首、二层房屋交还给李崇大，李崇大与欧阳效贤之间的租赁关系事实上已经终止，李崇大诉请要求解除与欧阳效贤之间的租赁关系，及欧阳效贤反诉确认租赁关系已解除，均不再调处。欧阳效贤没有向李崇大支付从2015年1月1日起的租金，构成违约，李崇大要求欧阳效贤继续按照每月8500元的标准支付从2015年1月1日起的租金合法，予以支持。至于租金支付至何时，李崇大是在2015年8月3日提起本案诉讼，要求收回房屋，其应当做好充分准备以便处理诉讼期间可能发生的法律事实，但李崇大却在2015年9月至10月期间出境，没有将出境安排告知欧阳效贤，欧阳效贤在2015年9月20日及10月15日通过短信方式通知李崇大收房，是李崇大自身过错导致其错过上述两次收房机会，令损失扩大，故根据公平原则，欧阳效贤应向李崇大支付租金至2015年9月20日止，李崇大要求欧阳效贤支付上述期间租金的利息，予以支持。欧阳效贤、郭艳玲于2012年7月30日离婚，上述租金债务产生于欧阳效贤、郭艳玲离婚之后，属于欧阳效贤个人债务，不属于夫妻共同债务，李崇大要求欧阳效贤、郭艳玲一并支付租金没有依据，不予支持。
欧阳效贤对涉讼xxx96号房屋进行装修，提交了报价单、照片及装修费用收据等证据，要求李崇大赔偿装修损失，从李崇大自行制作的收租记录关于工程款扣除的记载，以及李崇大陈述其会去涉讼房屋现场向欧阳效贤收取租金来看，认定李崇大对欧阳效贤装修涉讼房屋的事实是知情的，符合日常生活经验，构成对欧阳效贤装修的默示同意，李崇大辩称对欧阳效贤装修不知情，不予接纳。欧阳效贤申请对装修损失进行评估，评估机构依法作出了评估结论书，并根据欧阳效贤反馈的意见，作出复函进行了相应修改，最终认为涉讼房屋装修残值在2015年9月20日总价为74201元，在2015年12月17日总价为71337元。欧阳效贤均对上述结论书及复函提出异议，还要求评估机构再次勘察现场，但欧阳效贤没有提出证据反驳评估意见，对评估机构作出的评估意见予以采信。根据上文所述，李崇大自身过错，没有在2015年9月20日收回房屋，导致损失扩大，故其应按照评估意见中2015年9月20日的装修残值74201元，对欧阳效贤进行赔偿。
至于欧阳效贤反诉主张的经营损失，包括员工工资损失及药品药物损失在内，因李崇大与欧阳效贤的租赁合同早在2011年6月30日到期，双方之间为不定期租赁关系，欧阳效贤应当清楚存在租赁关系随时解除的可能，与欧阳效贤续租是李崇大作为出租人的权利而非义务；欧阳效贤经营药品店的许可证在2014年12月30日到期，其应当预见许可证到期后不能与李崇大续约从而无法继续在涉讼房屋经营药品店的风险，事实上，欧阳效贤没有成功与李崇大续租，故欧阳效贤应自行承担在2014年12月30日后不能在涉讼房屋经营药品店的法律后果，其主张的员工工资及药品损失，属于正常商业风险及经营成本，责任不在李崇大，对此不予支持。
至于欧阳效贤要求李崇大赔偿电费差价，作为承租人缴纳租赁期间的电费是其应当承担的义务，因欧阳效贤在涉讼房屋经营药品店10多年之久，一直按照商业性质用电标准缴纳电费，没有向李崇大提出过异议，可以认定欧阳效贤对该用电标准是认可的，其在李崇大提起本案诉讼后，反诉要求李崇大赔偿电费差价，有违诚信，不予支持。同理，欧阳效贤要求调取涉讼房屋用电数据，不予接纳。
综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十一条、第一百零七条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、欧阳效贤在本判决发生法律效力之日起10日内，一次性向李崇大支付从2015年1月1日至9月20日的租金（每月按8500元计算），并支付上述期间租金总额从2015年12月17日起至本判决确定支付之日止的利息（按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算）；二、李崇大在本判决发生法律效力之日起10日内，一次性向欧阳效贤赔偿装修残值74201元；三、驳回李崇大的其他诉讼请求；四、驳回欧阳效贤的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1500元，反诉费3647元，评估费5000元，由李崇大负担1855元，欧阳效贤负担8292元。
经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。
本院二审庭审中，李崇大陈述其收回房屋后并未对欧阳效贤的装修予以拆除，房屋另行出售时就是房屋交回时的状态。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：一、关于欧阳效贤应支付租金的计算期限问题。欧阳效贤没有向李崇大支付2015年1月1日起的租金，已构成违约，李崇大要求欧阳效贤支付从2015年1月1日起的租金合法合理。李崇大于2015年8月3日提起本案诉讼，要求收回房屋，而欧阳效贤已于2015年9月20日及10月15日通过短信方式通知李崇大收房，表明其愿意交回房屋，但李崇大在缺乏合理理由的情况下迟延前往收房，导致损失扩大，该责任应由李崇大自行承担。一审据此认定欧阳效贤支付租金及利息至2015年9月20日止，并无不当，本院予以维持。另欧阳效贤、郭艳玲于2012年7月30日离婚，上述租金债务产生于二人离婚之后，不属于夫妻共同债务，李崇大本案要求郭艳玲共同承担支付租金责任依据不成立，本院不予支持。
二、关于李崇大应否赔偿装修残值的问题。首先，依据李崇大自行制作的收租记录关于工程款扣除的记载，以及李崇大关于其会去涉讼房屋现场向欧阳效贤收取租金的陈述，一审法院认定李崇大对欧阳效贤装修涉案房屋的事实是知情和同意的，符合日常生活经验，本院予以认可。其次，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定内容，对装修残值损失的赔偿问题处理需考察双方对于合同解除的过错。李崇大本案是以欧阳效贤自2015年1月1日起一直不交租为由起诉要求解除租赁关系及收回房屋，虽欧阳效贤在诉讼中已交还房屋，但从欧阳效贤此前存在长期欠租的事实来看，欧阳效贤对于租赁关系解除具有一定责任。至于欧阳效贤在一审中提出因李崇大不配合其续签租赁合同、协助办理经营许可证，故欧阳效贤有权拒绝支付租金的抗辩理由，其理据不成立，本院不予采纳。因此，一审判决由李崇大按照评估意见中的装修残值74201元进行全额赔偿不当，本院予以纠正。考虑到李崇大收回房屋后并未对欧阳效贤的装修予以拆除，并将房屋按现状另行出售给他人，可视为李崇大同意利用该装修。综合上述认定，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条关于“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”的规定，本院酌情确定李崇大应向欧阳效贤支付装修残值补偿款30000元。
综上所述，李崇大的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。一审判决查明事实清楚，但实体处理部分不当，本院予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第1716号民事判决第一、三、四项；
二、变更广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第1716号民事判决第二项为：李崇大在本判决送达之日起10日内，一次性向欧阳效贤支付装修残值补偿款30000元。
如未按本判决指定的期间履行给付款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费1500元，反诉费3647元，评估费5000元，由李崇大负担1755元，欧阳效贤负担8392元。二审案件受理费3835.90元，由李崇大负担2930.90元，欧阳效贤负担905元。
本判决为终审判决。
审判长 黄 嵩
审判员 吴国庆
审判员 姚伟华
二〇一七年八月二十一日
书记员 邹凌青