湖南省张家界市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘08民终27号上诉人（原审原告、反诉被告）：朱杰，女，1974年10月21日出生，土家族，住湖南省慈利县。委托诉讼代理人：许子斌，张家界市永定区大桥法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审被告、反诉原告）：张家界高盛置业有限责任公司，统一社会信用代码91430800796892445E，住所地张家界市紫舞路（永定区教育服务中心六楼）。法定代表人：曾繁浪，董事长。委托诉讼代理人：李建华，湖南澧滨律师事务所律师。委托诉讼代理人：卓德芳，湖南澧滨律师事务所律师。上诉人朱杰与被上诉人张家界高盛置业有限责任公司（以下简称高盛置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省张家界市永定区人民法院（2017）湘0802民初2668号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人朱杰及其委托诉讼代理人许子斌，被上诉人高盛置业公司的委托诉讼代理人李建华、卓德芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱杰上诉请求：撤销一审判决，并改判：1.被上诉人为上诉人办理不动产权证并及时发放；2.被上诉人支付上诉人逾期办证违约金28480元（购房款×万分之三×294天）；3.上诉人不向被上诉人支付房屋面积差绝对值在3%以内的购房款8303.18元；4.由被上诉人对15.02平方米公摊面积的具体部位和面积作出详细解释。事实和理由：1.被上诉人没有履行不动产权证的办理和发放义务，而是仅仅办理了房产证。且该房产证不是被上诉人交付给上诉人，而是上诉人从被上诉人处抢得。2.违约金应按购房款总额的日万分之3.5进行计算，因为本案不符合调整违约金的法定情形。3.上诉人不应支付房屋面积差的8303.18元房款，因为被上诉人在宣传广告上面明确表示了“买一层得两层”、“只计算下面一层”，并且在合同中第9条约定室内层高为5.4米，房产证上面的56.58平方米重复计算了二层走廊架空面积和楼梯口面积，总共重复计算了7.92平方米。所以减去7.92平方米的面积后，被上诉人还差上诉人的面积，上诉人当然不用支付价款，反而应由被上诉人给上诉人退面积差价。4.被上诉人应对15.02平方米的公摊面积作出详尽的解释。高盛置业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。朱杰向一审法院起诉请求：1.判令原告朱杰与被告张家界高盛置业有限责任公司签订的《商品房预售合同》继续履行，被告张家界高盛置业有限责任公司给原告朱杰及时办理并发放房屋所有权证书；2.被告张家界高盛置业有限责任公司向原告朱杰支付超期办理发放房屋所有权证书的违约金80402元[购房款总额276773元×万分之3.5/日×830天（竣工时间：2014年7月+90日初始登记+180日内办妥房屋所有权证=2015年4月，即自2015年5月计算至2017年8月13日起诉时止）]；3.被告张家界高盛置业有限责任公司将15.02平方米公摊面积的具体部位和面积作出详尽的解释；4.本案诉讼费由被告张家界高盛置业有限责任公司承担。张家界高盛置业有限责任公司向一审法院提出反诉请求：1反诉被告朱杰支付购房面积差比绝对值在3%以内的购房款8303.18元；2.反诉案件受理费由反诉被告朱杰承担。一审法院认定事实：1.2013年3月25日，朱杰、庹必彪与张家界高盛置业有限责任公司签订《张家界市商品房预售合同》，合同约定：朱杰（合同第3页载明共有人为庹必彪，共有情况为夫妻）购买张家界高盛置业有限责任公司开发的位于张家界市永定区南庄坪办事处高盛澧园住宅小区项目中的第14幢12层14-1202号房屋一套，该商品房（合同约定）建筑面积共49.1平方米，其中套内面积34.08平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积15.02平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二），其中附件二（合同第19页）载明“公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明由张家界市房地产管理局认定的可进入分摊的公共部分和公用房屋构成”；该商品房阳台是不封闭；房屋单价为（人民币）每平方米5636.92元，总金额为276773元，朱杰于合同签订日一次性支付全部房款276773元；根据当事人选择的计价方式，本条约定以建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式进行处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权解除合同。买受人不解除合同，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。买受人所购买房屋的室内层高为5.4米，若房屋实际交付时室内层高低于该约定，双方同意按如下方式处理：1低于8厘米以内，双方同意合同继续履行，2、低于8厘米以上，买受人有权解除合同，双方不承担违约责任。本合同所述房屋室内层高是指上下两层楼面之间的垂直距离。出卖人应当在相关职能部门验收合格后90个工作日内完成项目综合验收并备案，并约定被告交房时间为2013年9月30日前。合同第十八条还约定：出卖人应在商品房竣工验收备案后90日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后180日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后360个工作日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列方式处理：即买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之3.5的违约金。2.合同签订后，朱杰按合同约定向张家界高盛置业有限责任公司支付了购房款276773元，张家界高盛置业有限责任公司已将朱杰所购房屋交付朱杰使用，并于2016年6月18日为朱杰办理所购房屋的房屋所有权证。2016年6月30日，朱杰在张家界高盛置业有限责任公司售楼部将不动产权证抢到手，并一直持有。3.朱杰的配偶庹必彪，在签订《张家界市商品房预售合同》时，以共有人的身份在合同上签字。本案在审理过程中，庹必彪于2017年9月5日向一审法院出具声明，对朱杰与被告张家界高盛置业有限责任公司商品房预售合同纠纷一案的相关诉讼权利及实体权利表示自愿放弃。4.本案所涉房屋系于2016年1月27日竣工验收备案。本案所涉商品房竣工验收备案时间是2016年1月27日，依照合同约定，张家界高盛置业有限责任公司（出卖人）应在商品房竣工验收备案后270日（90日初始登记+180日）内办好房屋所有权证，以2016年1月27日次日作为履行房屋所有权证办证义务的起始时间，至迟应当在2016年10月23日前为朱杰办妥房屋所有权证。张家界高盛置业有限责任公司已经于2016年6月18日为朱杰办妥了房屋所有权证，并没有超期办理房屋所有权证的违约行为。朱杰房屋所有权证登记的面积为56.58平方米。本案所涉房屋面积误差比绝对值为（56.58—49.1）÷49.1=15.23%。一审法院认为，朱杰及其配偶庹必彪与张家界高盛置业有限责任公司之间签订的《张家界市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中，根据双方签订的合同，张家界高盛置业有限责任公司应当于2016年10月23日前为朱杰办妥房屋所有权证，张家界高盛置业有限责任公司已经于2016年6月18日为朱杰办妥房屋所有权证，朱杰已经于2016年6月30日拿到房屋所有权证。张家界高盛置业有限责任公司已履行合同义务，故对于朱杰要求张家界高盛置业有限责任公司及时办理并发放房屋有权证的诉讼请求，不予支持。另，因张家界高盛置业有限责任公司系在合同约定的期限内为朱杰办理了房屋所有权证，并没有违约，故朱杰要求张家界高盛置业有限责任公司支付超期办理发放房屋所有权证的违约金的诉讼请求，不予支持。本案所涉房屋面积误差比绝对值为（56.58—49.1）÷49.1=15.23%。根据双方签订的合同，朱杰应当补足面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款。《张家界市商品房预售合同》约定商品房单价为每平方米5636.92元。朱杰应补足的房价款为5636.92×（49.1×3%）=8303.18元。故，对张家界高盛置业有限责任公司要求朱杰支付房屋面积差绝对值在3%以内的购房款8303.18元的诉讼请求，予以支持。关于朱杰要求张家界高盛置业有限责任公司将15.02平方米公摊面积的具体部位和面积作出详尽的解释的诉讼请求。《张家界市商品房预售合同》约定的公共部位与公用房屋分摊建筑面积为15.02平方米，根据张家界高盛置业有限责任公司提交的《房屋产权情况》，其产权面积为56.58平方米，分摊面积为14.6平方米。故，本案所涉房屋的分摊面积应为14.6平方米。根据双方签订的《张家界市商品房预售合同》约定：“公共部位与公用房屋分摊建筑面积15.02平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二），其中附件二（合同第19页）载明“公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明由张家界市房地产管理局认定的可进入分摊的公共部分和公用房屋构成”。根据双方签订的合同，张家界高盛置业有限责任公司没有对公摊面积的具体部位及面积作出解释的合同义务，朱杰的诉讼请求，没有事实及法律依据。故，对朱杰要求张家界高盛置业有限责任公司将15.02平方米公摊面积的具体部位和面积作出详尽的解释的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、原告（反诉被告）朱杰于判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）张家界高盛置业有限责任公司支付房屋面积差比绝对值在3%以内的购房款8303.18元；二、驳回原告（反诉被告）朱杰的全部诉讼请求。案件受理费1810元，适用简易程序审理减半收取905元，反诉案件受理费50元，共计955元，由原告（反诉被告）朱杰负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人朱杰提交的承诺书，对本案事实没有实质影响，故本院对该证据不予采纳。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院二审予以确认。本院认为，上诉人朱杰的上诉请求不能成立，理由如下：1.朱杰在一审起诉时的第一项诉求为判令高盛置业公司给朱杰及时办理并发放“房屋所有权证书”，但朱杰的上诉请求第一项为判令高盛置业公司为朱杰办理“不动产权证”并及时发放，故朱杰的该项上诉请求超出了其一审诉讼请求的范围。此外，双方对高盛置业公司已为朱杰办理房产证，以及朱杰从高盛置业公司处“抢”得房产证的事实均无异议。故一审认为高盛置业公司已履行办理房产证的义务，并据此判决驳回朱杰的该项诉求并无不当。2.合同约定的办证时间为商品房竣工验收备案后270日（90日+180日）。该商品房的竣工验收备案日期为2016年1月27日，故高盛置业公司应在2016年10月23日前为朱杰办理房屋所有权证。现高盛置业公司已于2016年6月18日为朱杰办理房屋所有权证，朱杰已于2016年6月30日拿到房屋所有权证，故朱杰要求高盛置业公司支付迟延办证的违约金没有事实依据。3.朱杰的房屋产权登记表显示本案争议房屋的产权面积为56.58平方米，而《张家界市商品房预售合同》约定的建筑面积为49.1平方米，依据该合同第九条关于面积差异的约定，朱杰在不解除合同的情况下应向高盛置业公司支付8303.18元[5636.92元×（49.1×3%）]。4.《张家界市商品房预售合同》约定“公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明由张家界市房地产管理局认定的可进入分摊的公共部分和公用房屋构成”，合同并未约定高盛置业公司对公摊面积的具体部位及面积作出解释的义务，故本院对朱杰要求高盛置业公司解释公摊面积具体构成的诉求不予支持。综上所述，上诉人朱杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1810元，由上诉人朱杰负担。本判决为终审判决。审 判 长 肖昌全审 判 员 杨 芳审 判 员 刘利利二〇一八年二月六日法官助理 樊江山书 记 员 张腾文附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。