云南省昭通市昭阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云0602民初429号
原告李志明，男，1962年5月8日出生汉族，云南省昆明市盘龙区人，初中文化，居民，住云南省昆明市盘龙区。
委托代理人侯申奎，云南乌蒙律师事务所律师（特别授权）。
委托代理人马健，云南乌蒙律师事务所律师（特别授权，未出庭）。
被告昭通市鸿皓房地产开发经营有限公司(组织机构代码证号：67087292-4),住所地：云南省昭通市昭阳区环东路瓦窑河南城仕家小区。
法定代表人郑丁川，该公司总经理。
委托代理人郎学虎，云南红云律师事务所律师（特别授权）。
被告云南邦辉企业管理有限公司(营业执照注册号：530102100034940),住所地：昆明市东风西路123号三合营三合商利大厦9楼A座。
法定代表人高杨杰，该公司董事长。
原告李志明诉被告昭通市鸿皓房地产开发经营有限公司、被告云南邦辉企业管理有限公司合同纠纷一案，本院于2016年2月22日受理后，于2016年7月19日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李志明及其委托代理人侯申奎，被告昭通市鸿皓房地产开发经营有限公司的委托代理人郎学虎到庭参加了诉讼。被告云南邦辉企业管理有限公司经本院公告传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告李志明诉称，原告于2010年1月12日同被告昭通市鸿皓房地产开发经营有限公司签订《商品房购销合同》，合同中规定原告在被告处买房后需将房屋10年的经营权全部委托给被告云南邦辉企业管理有限公司行使，全权委托该公司对所订购房屋进行经营管理。并在2010年1月15日同被告云南邦辉企业管理有限公司签订了《委托经营管理合同》，由被告云南邦辉企业管理有限公司支付给原告租金。现在由于二被告的原因原告至今还未得到今年的房租，由于原告都是贷款买的房子，所以被告不支付租金，给原告造成了很大的经济损失，让原告无法安稳的生活。由于签订合同的时候，并没有拿到房产证，当房产证办下来的时候是156.53平方米的实际面积，所以应该以房屋实际面积计算租金，并且之前也是按照156.53平方米计算支付的。综上所述，原告在无奈之下根据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律规定依法向人民法院提起诉讼,请求:一、请求人民法院依法判决被告继续履行合同，以后每年按时支付租金；二、请求人民法院依法判决被告支付原告所欠租金52763.13元；三、请求人民法院依法判决被告承担本案的诉讼费用。
被告昭通市鸿皓房地产开发经营有限公司辩称，昭阳区〔济川门*财富中心〕1号楼购房业主罗本贤、周兰、张登伟、张劲、林顺丽等人以“房屋租赁合同”纠纷为由向昭阳区人民法院提起诉讼，要求房屋租赁方云南邦辉企业管理有限公司、房屋开发商昭通市鸿皓房地产开发经营有限公司支付租金等；我公司认为房主要求房屋租赁人支付房租是合理的，对此理解和支持；但原告方要求开发商支付房租是荒唐的、无理的，纯属错误！现简要答辩如下：一、关于济川门项目开发建设和业主购房情况：〔济川门*财富中心〕项目位于昭通市××××中段，前面是北顺城大街，后临崇义路（俗称馋嘴街），东面是西街陡街，是昭通城商业黄金地段。该项目1号楼2009年8月开工建设，其中1-3层为商铺，共194个商铺，全部销售完毕。4-6层为写字楼（住房），共计63间，面积为6018平方米，销售完毕48间，剩余15间尚未售出。该项目2010年9月竣工验收，并于2010年12月按时交付使用。周兰、张登伟、张劲、林顺丽等人购买的房屋为4-5层的写字楼（住房），2010年1月就签订了《商品房购销合同》，交清房款后，于2012年办理了《房屋产权证》。原告李志明等人与开发商昭通市鸿皓房地产公司产生的房屋买卖关系已经全部履行完毕。由于北顺城〔济川门*财富中心〕项目地处昭通城中心黄金地段，当时销售非常火爆，预租约租也十分兴旺，因此购买4-6楼写字楼（住房）的购房业主也是把4、5楼住房当成商铺来购买和投资的，当时有多家商铺经营管理公司到项目部联系，要求整体租赁项目房屋，进行整体经营管理。为了提高业主的收益水平，经多方考虑比较，开发商向购房户推荐了云南邦辉企业管理公司，因为房屋销售给业主后，只有房主才享有房屋出租权，于是由云南邦辉企业管理有限公司与购房业主分别单独签订了10年期限的《委托经营管理合同》（租房合同），由邦辉公司分别租赁取得房屋后，进行整体经营管理，每月按平均20元/㎡的价格支付房主租金，此种出租收益率是普通住房租金的2-3倍，业主收益是十分可观的！2010年12月房屋交付使用，云南邦辉企业管理有限公司根据与购房业主签订的《委托经营管理合同》（租房合同）进场招商，履行经营管理权利，并从2010年12月起按《委托经营管理合同》支付购房业主房租。“任何投资都有风险，市场情况瞬息万变！”由于昭阳区北顺城街道改建，加装围栏不准停车，昭阳区快速扩建城市，商铺门面数量猛增，同时也由于电商微商冲击，实体经济形势严重下滑等诸多原因，邦辉公司接手房屋后，招商不顺，商家进场长则5、6月，短则2、3月，均亏损退房退租，但仍然坚持支付购房者房租。据我公司了解：从2010年12月起至2015年6月，云南邦辉企业管理有限公司共支付了购房业主4年6个月（4年半）的委托经营收益金（租金），2015年7月后，邦辉公司逐渐冷清，此后至今不见踪迹……，就目前情况分析判断，邦辉公司与购房业主签订的《委托经营管理合同》无法继续履行，房屋现在无人经营，无人管理，无人居住，处于闲置状态，损失在继续扩大。二、本案中形成的法律关系：在本案中有两个法律关系：一个是开发商昭通市鸿皓房地产开发公司与购房业主之间产生的房屋买卖关系，此房屋买卖交易关系双方已经依照法律规定和购房合同履行完毕，并办理完毕房产证，购房者已经收房并收取租金4年半。另一个法律关系是购房业主与云南邦辉企业管理公司之间的房屋租赁关系，此关系依照购房者与邦辉公司签订的《委托经营管理合同》形成，开发商鸿皓房地产公司既不是承租人，也不是担保人，租房者邦辉公司已经履行了租房合同4年6个月，购房者收取了4年半的租金，由于亏损及市场原因，邦辉公司现欠房主一年租金，并丢弃房屋而离去，导致租房合同实际上无法再履行。在购房者与邦辉公司形成租赁关系的过程中，开发商（昭通鸿浩房地产公司）从善意的愿望出发，推荐了云南邦辉企业管理有限公司，此推荐行为没有产生法律上的权利义务，也未形成民事法律关系。而房屋买卖关系和房屋租赁关系分别依照《购房合同》和《委托经营管理合同》（即租房合同）而形成。实事求是地客观评价邦辉公司，当时该公司相对而言算是比较有实力、比较有诚信的公司，在现有市场经济形势下，在巨额亏损情况下，邦辉公司仍然坚持支付了房主4年半的房租，如果推荐选择其它经营管理公司，不一定能够坚持4年半的时间！三、开发商（昭通鸿皓房地产公司）在本案中的身份地位：本案中，开发商（昭通市鸿皓房地产公司）是房屋买卖关系的主体，是房屋销售方，此民事行为履行完毕，双方并无异议。房屋租赁关系中主体为云南邦辉企业管理有限公司和购房业主，开发商（鸿皓公司）不是房屋租赁关系中的当事人，不享有房屋租赁的任何权利义务，不是权利义务主体。因而在本案（租赁合同纠纷案）中不是当事人，不是适格的被告，而仅仅是知道案件情况的诉讼参与人，即无权利义务的第三人。四、本案的处理意见建议：1、云南邦辉公司是房屋租赁方，应该按租赁合同支付房主租金，该公司已经支付房主2010年12月至2015年5月的房屋租金，尚欠房主一年房租必须由云南邦辉公司支付。2、鉴于邦辉公司于2015年5月后就未支付房主租金，现在踪迹全无，房屋租赁合同已经没有继续履行的可能性和必要性，因此应当解除房主与邦辉公司签订的《委托经营管理公司》（即租房合同）。3、鉴于房屋自2015年6月起处于无人管理、无人经营的闲置状态，已经造成了损失，并且损失还在继续状态，因此，解除租房合同后，房屋应归还房主（即原告），由房主自行经营管理，防止继续造成损失！4、开发商（昭通鸿皓房地产公司）不是房屋租赁合同的当事人，既不是承租人，也不是担保人，不享有房屋租赁的权利义务，仅仅是知情第三人。本案中，原告李志明、李志明、张登伟等人要求房屋租赁人支付房租是合理的，对此要求理解和支持；但要求开发商（昭通鸿皓房地产公司）支付房租是荒唐的、无理的，纯属错误！请人民法院依法驳回原告方对（开发商）昭通市鸿皓房地产公司的诉讼请求！
被告云南邦辉企业管理有限公司未作答辩。
综合当事人诉辩主张，本案双方当事人对以下问题存在争议：被告昭通市鸿皓房地产开发经营有限公司是否是本案适格的被告？原告李志明与被告云南邦辉企业管理有限公司签订的合同是否应当继续履行？所欠的租金应当由谁来支付？
原告李志明针对其诉讼主张，向本院提交了以下证据：1、原告《身份证》原件1份，证明原告的主体资格及基本情况。2、《委托经营管理合同》原件1份，证明租金的计算方式；3、《商品房购销合同》、《购房发票》原件各1份，证明购房者必须把该房屋的经营权交由云南邦辉公司才能购买房屋；4、《财富中心返租说明》、《宣传资料》复印件各1份，证明被告在宣传的时候已经说明购房者必须把该房屋的经营权交由云南邦辉公司才能购买房屋；5、李志明《建行存折》原件1份，证明2015年6月30日前的租金已经支付给购房者；6、崔汝仙《工商银行明细清单》原件1份，证明租金是由鸿皓地产公司支付给我们的。
经质证，被告昭通市鸿皓房地产开发经营有限公司对原告李志明提交证据材料发表了如下质证意见：第1组证据无异议；对第2证据，我方知道是签过该合同，但具体内容不清楚，与我方无关，不予质证；对证据3，真实性无异议，补充协议第6条关于经营管理的事情只是推荐、告知行为，乙方同意是乙方的选择权，不产生租赁的权利义务关系，选择邦辉公司作为管理方是业主的选择；对证据4，《宣传资料》与房屋租赁没有关系，与本案没有关系，《返租说明》不具备证据三性，与我公司没有关系；对证据5真实性没有异议，我方也将没有销售的15间房租给邦辉公司，邦辉公司也支付给我公司租金到2015年6月30日；证据6崔汝仙不是本案原告，与本案没有关联性，我公司从来没有支付过租金给原告，都是邦辉公司支付的，假如存在也只是代理行为，不产生权利义务关系。
被告昭通市鸿皓房地产开发经营有限公司针对其辩论意见，向本院提交了如下证据：1、《营业执照》复印件1份、《组织机构代码证》复印件1份、《法定代表人身份证明》原件1份、法人《身份证》复印件1份，证明被告的基本情况；2、《购买合同》复印件1份，证明补充协议中我方只是推荐邦辉公司作为管理方，我方只是第三人。
经质证，原告李志明对被告昭通市鸿皓房地产开发经营有限公司提交的证据材料发表了如下质证意见：对证据1三性无异议，对证据2三性无异议，合同补充协议是无条件的买卖协议，就是要求购房者把房屋经营权交给邦辉公司才能够购买房屋，我方要求鸿皓公司承担责任是合法的，鸿皓公司也是本案适格被告。
被告云南邦辉企业管理有限公司未到庭，视为其放弃质证的权利。
通过当事人对上述证据的质证，本院认为原告李志明提交的第一组证据能够证明原告李志明的诉讼主体资格，与本案具有关联性，具有证明力，本院依法予以采信；第二、三组证据客观真实、相互印证，能够证明原告李志明购买了被告昭通市鸿皓房地产开发经营有限公司开发的、位于昭阳区陡街和南顺城街交叉口东北侧[济川门.财富中心]1幢第4层A区04号房，且附条件即“乙方（商品房买受人）完全同意将所购房屋自交房之日起壹拾年的经营权全部委托给云南邦辉企业管理有限责任公司（简称'邦辉公司'）行使，具体见乙方（商品房买受人）与邦辉公司签订的《委托经营管理合同》”的事实，与本案具有关联性，具有证明力，本院依法予以采信；第四组证据属于房地产销售的相关宣传资料，与本案不具有关联性，不能证明原告李志明诉讼主张，本院依法不予采信；第五组证据、第六组证据虽客观真实，但是该材料不能反映出租金是被告昭通市鸿皓房地产开发经营有限公司支付给原告李志明的，与本案不具有关联性，不能证明原告李志明诉讼主张，本院依法不予采信。
根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2010年1月12日，李莉莎、原告李志明与被告昭通市鸿皓房地产开发经营有限公司签订《商品房购销合同》，购买了位于昭阳区陡街和南顺城街交叉口东北侧[济川门.财富中心]1幢第4层A区04号房。同时，双方还签订了《合同补充协议》，该协议第六条约定乙方（商品房买受人）完全同意将所购房屋自交房之日起壹拾年的经营权全部委托给云南邦辉企业管理有限责任公司（简称'邦辉公司'）行使，具体见乙方与邦辉公司签订的《委托经营管理合同》。乙方同意承租商家或邦辉公司在甲方（昭通市鸿皓房地产开发经营有限公司）同意的前提下提前进场对房屋进行装修”。2010年1月15日，李莉莎、原告李志明与被告云南邦辉企业管理有限公司签订了《委托经营管理合同》，该合同约定：李莉莎、原告李志明将位于昭阳区陡街和南顺城街交叉口东北侧[济川门.财富中心]1幢第4层A区04号房委托被告云南邦辉企业管理有限公司经营管理，房屋租金由被告云南邦辉企业管理有限公司向承租人代收后，再支付给原告李志明，委托期限自2010年11月30日至2020年11月29日止。《委托经营管理合同》签订后，被告云南邦辉企业管理有限公司向原告李志明支付了自2011年5月30日至2015年6月30日的房租，自2015年6月30日后未再向原告李志明支付任何租金。2016年2月22日，原告李志明以合同纠纷为由起诉来院，请求：一、请求人民法院依法判决被告继续履行合同，以后每年按时支付租金；二、请求人民法院依法判决被告支付原告所欠租金52763.13元；三、请求人民法院依法判决被告承担本案的诉讼费用。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。原告李志明与被告云南邦辉企业管理有限公司在平等协商，自愿选择的基础上签订《委托经营管理合同》，该《委托经营管理合同》是双方真实意思的表示，是依法成立的合同，应对双方当事人具有法律约束力。在该《委托经营管理合同》的履行中，被告云南邦辉企业管理有限公司自2015年6月30日起未向原告李志明支付任何租金，未按照合同约定履行义务，已属违约行为，故原告李志明要求被告支付2015年6月30日至2016年6月29日租金的诉讼请求，是合理的诉讼，本院依法予以支持。根据原、被告双方签订的《委托经营管理合同》，被告云南邦辉企业管理有限公司欠原告李志明租金计算为：（1）前三年：即从2010年11月30日至2013年11月29日止，月租金为15元/月/平方米，年租金为59746元。（2）第四年：即从2013年11月30日至2014年11月29日，租金为25元/月/平方米，年租金为33192元。（3）2014年11月30日至2016年11月29日，月租金需在上一年的基础上增加6%……因此，2015年每平方米每月的租金计算为：25元/月/平方米+（25元/月/平方米×6%）=26.5元/月/平方米；2016年每平方米每月的租金计算为：26.5元/月/平方米+（26.5元/月/平方米×6%）=28.09元/月/平方米。原告李志明主张其出租给被告云南邦辉企业管理有限公司的房屋的实际面积不是《委托经营管理合同》中记载的155.21平方米，而是156.53平方米,之前的房租也是按照156.53平方米计算支付的。但是在本案的审理过程中，原告李志明并没有针对这一主张提供证据材料予以证明，因此被告云南邦辉企业管理有限公司应当支付给原告李志明的租金，本院依法以155.21平方米计算，为：（2015年）（155.21平方米×26.5元/月/平方米×6个月）+（2016年）（155.21平方米×28.09元/月/平方米×6个月）=50837.48元。
原告李志明请求判决继续履行合同，但是被告云南邦辉企业管理有限公司于2015年6月后就未支付房屋租金，且现在查无下落，房屋租赁合同已经没有继续履行的可能性，因此，对原告李志明主张继续履行合同，本院依法不予支持。
在本案的诉讼过程中，原告李志明同时要求被告昭通市鸿皓房地产开发经营有限公司向其支付租金，且要求其继续履行合同。本院认为，原告李志明与被告昭通市鸿皓房地产开发经营有限公司之间产生的房屋买卖关系，此房屋买卖交易关系双方已经依照法律规定和购房合同约定履行完毕，虽然被告昭通市鸿皓房地产开发经营有限公司推荐了被告云南邦辉企业管理有限责任公司经营管理业主房屋，但是合同上也明确记载原告李志明同意该推荐。同时原告李志明未举证证明被告昭通市鸿皓房地产开发经营有限公司存在推荐过错，被告昭通市鸿皓房地产开发经营有限公司不是承租人，因此根据合同相对性原则，被告昭通市鸿皓房地产开发经营有限公司不具有向原告支付租金的义务。因此，对于原告李志明要求被告昭通市鸿皓房地产开发经营有限公司支付房租的主张，本院依法不予支持。
在本案的诉讼理过程中，李莉莎于2016年4月6日向本院提交了《放弃诉讼申请》，其放弃位于昭阳区陡街和南顺城街交叉口东北侧[济川门.财富中心]1幢第4层A区04号房的所有诉讼权益全部，表示所有权益归原告李志明享有。这是其对其民事权利的处分，本院依法予以认可。
综上诉述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百一十八条第一款、第一百一十八条第三款、第一百四十四条，参照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条，国务院《诉讼费交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：
一、由被告云南邦辉企业管理有限公司于本判决生效之日起15日内支付原告李志明2015年6月30日至2016年6月29日的房屋租金50837.48元。
二、驳回原告李志明的其他诉讼请求。
三、驳回原告李志明对被告昭通市鸿皓房地产开发经营有限公司的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。逾期债务利息的计算时间为应付款项的到期之日起至全款付清之日止。
案件受理费1119元、公告费560元，由原告李志明负担45元，由被告云南邦辉企业管理有限公司负担1634元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期间二年内向本院申请强制执行。
审 判 长 杨显花
人民陪审员 杨燕玲
人民陪审员 马丽娜
二〇一六年十一月十七日
书 记 员 宋攀艳
附本案适用法律条文如下：
法条
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同,自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条第二款当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百一十八条第一款当事人进行民事诉讼，应当按照规定交纳案件受理费。财产案件除交纳案件受理费外，并按照规定交纳其他诉讼费用。
第一百一十八条第三款收取诉讼费用的办法另行制定。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。
最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
国务院《诉讼费交纳办法》
第二十九条诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。