江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏09民终760号
上诉人（原审被告）：江苏老槐树餐饮有限公司，住所地江苏省东台市董永七仙女文化园内。
法定代表人：张国柱，该公司董事长。
委托诉讼代理人：徐赞，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：东台市西溪旅游文化景区管理委员会，住所地江苏省东台市西溪商业街1号。
法定代表人：崔静，该管委会主任。
委托诉讼代理人：虞银春，江苏天全律师事务所律师。
原审被告：张�柱，男，1973年11月21日出生，汉族，住江苏省东台市。
上诉人江苏老槐树餐饮有限公司（以下简称老槐树餐饮公司）因与被上诉人东台市西溪旅游文化景区管理委员会（以下简称西溪景区管委会）、原审被告张国柱房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省东台市人民法院（2017）苏0981民初4558号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
老槐树餐饮公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回西溪管委会的起诉。事实和理由：一、案涉合同当事人应为东台市人民政府和张国柱，西溪景区管委会不具有本案诉讼主体资格。1.老槐树餐饮公司一审中提交了三份盐城市人民政府的文件，证明西溪景区管委会是东台市人民政府设立的，案涉合同是西溪�区管委会代表东台市人民政府与老槐树餐饮公司签订的，西溪景区管委会不是本案适格主体，一审对上述证据未进行认定是错误的。2.案涉合同是张国柱与西溪景区管委会签订的，虽然合同中加盖了老槐树餐饮公司的印章，但当时老槐树餐饮公司尚未设立，故该合同对老槐树餐饮公司不具有约束力，相关法律后果应由相关行为人承担。二、案涉合同是行政合同，一审认定为民事合同是错误的。1.西溪景区管委会未提交证据证明其系案涉房屋的所有权人，亦未提供证据证明实际所有权人是谁，及所有权人同意出租的证据，系无权处分，故案涉合同属于合同法第五十二条规定的无效合同。2.西溪景区管委会行使的是对国有资产的管理权，案涉合同目的是保证国有资产收益，合同性质与国有土地使用权出让、转让、划拨一样，故案涉合同系行政合同。3.西溪景区管委会与张�柱在案涉合同中的关系是管理与被管理的关系，并非平等民事主体关系。案涉合同第五条第4至6项约定广告权归西溪景区管委会所有，张国柱要不定期举办推广营销活动，相关推广计划必须报西溪景区管委会审批，该审批权即行政管理权。《江苏省行政程序规定》第七十七条规定，“本规定所称行政合同，是指行政机关为了维护公共利益，实现行政管理目的，与公民、法人和其他组织之间，经双方意思表示一致达成的协议。行政合同主要适用于下列事项：……（三）国有资产承包经营、出售或者租赁”，故案涉合同应为行政合同。三、一审判决老槐树餐饮公司支付租金和违约金违反法律规定和合同约定。1.案涉合同系附条件生效的合同。案涉合同第十条第5项约定，甲方有义务配合乙方提供办理消防验收手续，否�导致合同无法履行甲方应退还保证金、首期租金及其它相关费用；第七条第5项约定，如消防手续顺利完成，则乙方承诺2013年11月18日开店试营业，逾期则视为乙方违约，扣除保证金1000元/天。我国消防法第五十八条规定，公众聚集场所未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求，擅自投入使用、营业的，责令停止施工、停止使用或者停产停业。故老槐树餐饮公司要开业就必须通过消防验收，目前西溪景区管委会未能为老槐树餐饮公司办理消防验收手续，故双方合同并未生效，老槐树餐饮公司不应向西溪景区管委会支付租金和违约金。2.根据合同法第二百一十六条的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。但西溪景区管委会却用2米高的铁板将老槐树餐饮公司周围围住，至其不能经营。张国柱签订案涉合同时，�槐树餐饮公司就约定在董永七仙女文化园中，游客既可以自由进入院内游玩，也可以从园内直接进入老槐树餐饮公司就餐，但合同签订不久，西溪景区管委会为收取公园门票，就将老槐树餐饮公司围住，致使游客不能进来就餐，张国柱不能按照合同约定的用途使用房屋，故一审判决老槐树餐饮公司支付租金和违约金违反法律规定。
西溪景区管委会辩称，其具有参与民事诉讼的主体资格，其领取了统一社会代码证书，属于独立的民事主体。本案诉争的合同属于民事合同，不属于行政合同。一审判决老槐树餐饮公司支付租金及违约金，未违反法律规定和合同约定，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
张国柱述称，认同老槐树餐饮公司的上诉请求及事实和理由。
�溪景区管委会向一审法院起诉请求：1.判令老槐树餐饮公司、张国柱腾退所租赁的房屋；2.判决老槐树餐饮公司、张国柱支付2015年3月31日至2017年6月30日期间的租金628877.3元及至实际给付之日止的迟延履行金（按中国人民银行同期贷款利率计算，至2017年6月30日止为73492元）；3.判令老槐树餐饮公司、张国柱按25521元/月的标准支付自2017年7月1日起至实际迁让止的房屋使用费。
一审法院认定事实：2013年5月20日，张国柱向东台市董永七仙女文化园有限公司交纳70000元曹家大院租赁保证金后，张国柱与西溪景区管委会于2013年10月1日订立《房屋租赁经营合同》，合同约定：西溪景区管委会同意将位于东台市董永七仙女文化园内的曹家大院房屋出租给老槐树餐饮公司作为商业使用。第一条租赁房屋。双方共同确认出租房屋（区域）的承租面积约1438平方米，租金价格为0.55元/天/平方米。第二条租赁期限。租赁期限自2013年10月1日起至2023年9月30日止（含免租期），西溪景区管委会于2013年10月1日将房屋交付给老槐树餐饮公司先行装修，装修免租期为540天，自2013年10月1日起至2015年3月31日止，装修期内免收租金；租赁期限届满，本合同终止，老槐树餐饮公司应如期返还承租房屋，需继续承租，应于租赁期限届满3个月前，向西溪景区管委会提出书面的续租要求，由双方另行订立租赁合同。第三条租金及支付方式。双方议定租赁期间内租金按如下方式计算，递增率为每年3%，之后每三年双方重新商定递增率。第一年为免租期，第二年（含6个月免租期）自2015年3月31日至2015年9月30日止，租金为24056元/月；第三年自2015年10月1日起至2016年9月30日止，租金为24778元/月；租金按12个月为一个支付周期，实行先支付租金后使用原则，首期租金支付时间为本合同签订之日，金额为288678元（2015.4.1-2016.3.31），以后租金必须在距上一支付期所对应房屋租赁期限到期7天前全额付清下一支付期房租。第四条履约保证金70000元。第六条合同的变更和解除。在本合同履行期间承租方发生下列情形之一的，出租方有权单方面解除本合同，收回该租赁房屋，切断水电等一切能源的供应；保证金充当违约金不予退还，不足以抵付老槐树餐饮公司损失的，承租方应予以赔偿；承租方承租房屋内的装修装璜视为放弃：①不按时支付或不足额支付租金、水电费、物业费，超过15日的；②未经西溪景区管委会书面同意，擅自变更本合同约定的经营范围或经营品牌的，经溪景区管委会书面发出整改通知后30日内未改正的；③擅自拆改或损坏房屋结构，严重影响房屋安全，经溪景区管委会书面提出后7日内没有恢复原状�者无法修复的；④未经西溪景区管委会书面同意，承租方擅自将承租房屋全部或部分予以转租、转让或变相转租、转让、转借他人或调换使用，或交与第三方承包经营、合作经营或联合经营的；⑤用承租房屋进行违法违章活动或者因违法违章行为被相关政府职能部门处以停业整顿/吊销许可证或营业执照之行政处罚的；⑥未经西溪景区管委会书面同意，擅自停止营业连续超过7天的。双方同时对其他相关事项进行了约定，并附有租赁房屋平面图。该合同西溪景区管委会、老槐树餐饮公司加盖公章，相关经办人签名。同日张国柱、陈丽琼为办理工商营业执照，与西溪景区管委会另行订立房屋租赁合同，并注明“本合同仅限于办理工商营业执照使用”。
合同订立后，老槐树餐饮公司、张国柱未向西溪景区管委会支付租金。2017年3月13日，西溪景区管委会向张国柱发出通知，要求张国柱于2017年4月12日前支付拖欠的租金，逾期解除租赁合同并启动法律程序。张国柱收到该通知后，老槐树餐饮公司及张国柱仍未支付租金，双方亦未达成新的协议。2017年5月23日，西溪景区管委会向老槐树餐饮公司、张国柱发出通知，要求老槐树餐饮公司、张国柱于2017年6月24日支付欠付的租金，如逾期，则自2017年6月25日起解除双方的租赁合同。老槐树餐饮公司、张国柱收到通知后仍未支付租金。西溪景区管委会认可老槐树餐饮公司以其他方式抵租金38157.7元。
一审另查明，老槐树餐饮公司成立于2013年12月5日，法定代表人为张国柱。
一审法院认为，张国柱虽以其名义向东台市董永七仙女文化园有限公司交纳70000元曹家大院租赁保�金，并由其经手与西溪景区管委会于2013年10月1日订立《房屋租赁经营合同》，但双方订立的《房屋租赁经营合同》明确约定案涉房屋系出租给老槐树餐饮公司作为商业使用，并加盖有该公司的公章，且案涉房屋系实际由老槐树餐饮公司使用，张国柱作为老槐树餐饮公司的法定代表人，其与西溪景区管委会订立合同的行为应认定为代表老槐树餐饮公司的职务行为，法律后果应由老槐树餐饮公司承担，张国柱不应对《房屋租赁经营合同》的履行承担相应的责任。
老槐树餐饮公司（乙方）与西溪景区管委会（甲方）订立的《房屋租赁经营合同》是双方当事人在平等基础上建立的民事法律关系，不属于西溪景区管委会行使行政管理权的行政行为，对老槐树餐饮公司辩称的本案不属于民事案件受理范围的辩解意见，不予采信。《房屋租赁�营合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，双方应按约定履行各自的义务。老槐树餐饮公司应按约及时向西溪景区管委会支付相应的租金，因其违约未及时交纳租金，根据《房屋租赁经营合同》第六条的约定“在本合同履行期间承租方发生下列情形之一的，甲方有权单方面解除本合同，收回该租赁房屋，切断水电等一切能源的供应；保证金充当违约金不予退还，不足以抵付甲方损失的，乙方应予以赔偿；乙方承租房屋内的装修装璜视为放弃：①不按时支付或不足额支付租金、水电费、物业费，超过15日的”，西溪景区管委会有权按约定解除双方订立的《房屋租赁经营合同》，要求老槐树餐饮公司返还出租的房屋，不补偿老槐树餐饮公司的装修装璜费用。西溪景区管委会已就老槐树餐饮公司拖欠租金发出通知并告知逾期�支付解除双方的租赁合同，老槐树餐饮公司收到通知后既未履行支付租金的义务，也未对西溪景区管委会提出解除合同的行为提出异议，应认定双方已解除租赁合同。故对西溪景区管委会要求返还东台市董永七仙女文化园曹家大院房屋的诉讼请求，予以支持。
西溪景区管委会按《房屋租赁经营合同》将东台市董永七仙女文化园曹家大院房屋交由老槐树餐饮公司使用后，老槐树餐饮公司应按合同约定支付租金，至2017年6月30日的租金应为671364元（24056元/月*6个月+24778元/月*12个月+24778元/月*103%*9个月），扣除西溪景区管委会认可的扣减的38157.7元，老槐树餐饮公司仍应支付的租金为633206.36元，西溪景区管委会主张的628877.3元租金不超出双方的约定，予以支持。自2017年7月1日起，老槐树餐饮公司仍应按25521元（24778*103%）/月的标准向西溪景区管委会支付至实际迁让时止的房屋占用费。
按合同约定老槐树餐饮公司应当于合同签订之日的2013年10月1日支付首期租金288678元，此后租金在距上一支付期所对应房屋租赁期限到期7天前全额付清下一支付期房租。老槐树餐饮公司未按约支付租金，西溪景区管委会有权按合同约定要求老槐树餐饮公司支付逾期支付租金的违约金，西溪景区管委会要求老槐树餐饮公司按中国人民银行同期贷款利率计算，支付至2017年6月30日止逾期支付租金的违约金73492元不超出双方约定及法律规定的标准，应予以支持。
一审判决：一、老槐树餐饮公司于判决生效后30日内将位于东台市董永七仙女文化园曹家大院房屋内属于其所有的物品迁出，并将腾空的房屋返还给西溪景区管委会（具体见2013年10月1日签�的《房屋租赁经营合同》中租赁房屋平面图）；二、老槐树餐饮公司于判决生效后30日向西溪景区管委会支付自2015年4月1日至2017年6月30日期间的租金633206.36元，并按25521元/月的标准向西溪景区管委会支付自2017年7月1日起至实际迁让时止的房屋占用费；三、老槐树餐饮公司于判决生效后30日向西溪景区管委会支付至2017年6月30日止逾期支付租金的违约金73492元；四、驳回西溪景区管委会的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10864元，由老槐树餐饮公司负担。
本院二审期间，西溪景区管委会提交了统一社会信用代码证书一份，证明其具备民事诉讼主体资格。老槐树餐饮公司质证认为，该证据不属于新证据，且与本案无关，不能证明西溪景区管委会具有民事诉讼主体资格。其机构性质为机关，无有权部门对机关作出定义，法律未规定机关可以提起民事诉讼。张国柱质证认为，其同意老槐树餐饮公司的质证意见。本院认证意见为，该证据具有真实性、合法性和关联性，可以作为证据使用。
本院经审理查明，原审判决查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，关于西溪景区管委会是否具有本案诉讼主体资格的问题。老槐树餐饮公司主张西溪景区管委会不具备诉讼主体资格，案涉合同系西溪景区管委会代表东台市人民政府与老槐树餐饮公司签订。经查，西溪景区管委会是经东台市政府设立的机关法人，有独立的组织机构、场所、人员和经费，具有民事权利能力和民事行为能力，具有民事诉讼主体�格。案涉房屋租赁合同系西溪景区管委会以自己名义签订，老槐树餐饮公司主张西溪景区管委会是代表东台市人民政府签订案涉合同无事实和法律依据。
关于老槐树餐饮公司是否应当承担合同义务的问题。老槐树餐饮公司主张案涉合同是张国柱与西溪景区管委会签订的，合同中虽加盖了老槐树餐饮公司的印章，但当时该公司尚未设立，故该合同对老槐树餐饮公司无约束力，相关法律后果应由行为人承担。经查，案涉合同第10.1条明确约定，合同生效后张国柱应以承租房屋为经营场所成立由其控股的公司法人，并在公司设立之日起三日内将新设立公司营业执照、股东情况等交由西溪景区管委会存档，同时书面确认新设公司承担本合同项下的权利义务。根据该约定，张国柱以案涉房屋为经营场所设立了老槐树餐饮公司，故案涉合同项�的权利义务应当由老槐树餐饮公司承担，老槐树餐饮公司主张由张国柱承担合同义务无事实和法律依据。
关于案涉合同的性质问题。老槐树餐饮公司主张案涉合同系行政合同。经查，案涉房屋租赁合同系西溪景区管委会与老槐树餐饮公司作为平等民事主体签订的民事合同，合同权利义务系双方协商一致达成，合同的订立并非为实现行政管理目的，故案涉合同并非老槐树餐饮公司主张的行政合同。案涉合同第五条第4至6项约定的老槐树餐饮公司应当遵守景区内的物业管理服务协议、景区内广告发布权归西溪景区管委会，以及老槐树餐饮公司应举办营销推广活动、报送推广计划等内容系双方协商一致达成，老槐树餐饮公司应当按照合同约定履行相关义务。老槐树餐饮公司还主张西溪景区管委会未提交证据证明其系案涉房屋的所有权人，亦未提供证据证明实际所有权人是谁，及所有权人是否同意出租，系无权处分，故案涉合同属于合同法第五十二条规定的无效合同。经查，案涉房屋虽未取得房屋权属证书，但其建设规划用地许可证载明的用地单位系西溪景区管委会，案涉房屋亦系西溪景区管委会对外发包建设，故西溪景区管委会将案涉房屋对外出租并不构成无权处分。另，即使构成无权处分，根据相关司法解释的规定，亦不影响合同效力。
关于老槐树餐饮公司是否应当支付租金并承担违约责任的问题。老槐树餐饮公司主张案涉合同为附条件生效的合同，因西溪景区管委会未能为老槐树餐饮公司办理消防验收手续，故双方之间的合同并未生效，其不应支付租金和违约金。经查，案涉合同仅约定西溪景区管委会应配合老槐树餐饮公司提供办理手续所需的材料，以�证老槐树餐饮公司能经营开业，如因西溪景区管委会的原因未能办理消防手续，导致合同无法履行则应退还保证金、首期租金等费用，但合同中并未约定附条件生效条款，且老槐树餐饮公司已经于2014年即开业经营，并不存合同无法履行的情况，故老槐树餐饮公司应当依约全面履行支付租金等合同义务。老槐树餐饮公司还主张西溪景区管委会用2米高的铁板将其公司周围围住，游客不能从园内直接进入老槐树餐饮公司就餐，致使其不能按约定使用案涉房屋，故其不应承担租金和违约金。经查，西溪景区管委会确实将老槐树餐饮公司与景区进行了分离，但并未阻止游客至老槐树餐饮公司就餐，相关措施也并不导致游客无法至老槐树餐饮公司就餐，并致使老槐树餐饮公司不能经营，故老槐树餐饮公司的主张不能成立。
关于老槐树餐饮公司应当承担的租金数额问题。本案中西溪景区管委会于2017年5月23日向老槐树餐饮公司发出通知，要求其支付租金，否则于2017年6月25日起解除合同，后因老槐树餐饮公司未能按约支付租金构成违约，故案涉合同应于2017年6月25日解除。老槐树餐饮公司自合同解除后并未交纳租金及交付房屋，故其应当承担合同解除前的租金以及解除后的房屋占有使用费。但考虑到2017年6月25日至6月30日的房屋占有使用费标准与2017年6月25日前的租金标准一致，故为便于计算，本院以2017年6月30日为计算房屋租金和占有使用费的节点，具体计算方式如下：因案涉合同约定免租期从2013年10月1日起至2015年3月31日止，故应当从2015年4月1日起计算租金，本院审理中双方均认可2015年4月1日至2016年3月31日期间的租金为288678元，本院予以确认。另，根据合同约定2016年4月1日至2016年9月30日的租金应为148668元（24778元/月×6）；2016年10月1日至2017年6月30日的租金应为229692.06元（24778元/月×103%×9）。综上，2015年4月1日至2017年6月30日期间老槐树餐饮公司应当支付的租金数额为667038.06元（288678元+148668元+229692.06元），减去西溪景管委会认可老槐树餐饮公司以其他方式抵算的租金38157.7元，老槐树餐饮公司仍应当支付租金628880.36元（667038.06元-38157.7元），西溪景区管委会主张此期间的租金数额为628877.3元不超过上述应付租金数额，故应予支持，即老槐树餐饮公司仍应当支付2017年6月30日前的租金628877.3元。一审判决老槐树餐饮公司向西溪景区管委会支付自2015年4月1日至2017年6月30日期间的租金633206.36元，超过西溪景区管委会主张的租金628877.3元，应予纠正。
综上所述，上诉人老槐树餐饮公司的上诉请求不能成立，应予驳回；但一审判决计算租金数额错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十七条、九十八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持江苏省东台市人民法院（2017）苏0981民初4558号民事判决第一项、第三项、第四项；
二、变更江苏省东台市人民法院（2017）苏0981民初4558号民事判决第二项为江苏老槐树餐饮有限公司于本判决生效后三十日向西溪景区管委会支付自2015年4月1日至2017年6月30日期间的租金628877.3元，并按25521元/月的标准向西溪景区管委会支付自2017年7月1日起至实际迁让时止的房屋占用费。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费10864元，由江苏老槐树餐饮有限公司负担；二审案件受理费10864元，由江苏老槐树餐饮有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 丁益钧
审判员 谢超亮
审判员 李 砚
二〇一八年四月二十八日
书记员 施凯钰
附录法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履�自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对�还有其他损失的，应当赔偿损失。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
2.《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事�错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。