江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏05民终2746号
上诉人（原审被告）：苏州网谷电子商务产业投资有限公司，住所地苏州市吴中区吴中大道1368号科技园二期苏州跨境电子商务产业园B楼522室。
法定代表人：王丽，总经理。
委托诉讼代理人：陆天滢，系公司员工。
被上诉人（原审原告）：苏州鲍勃电子商务有限公司,住所地苏州市吴中区越溪吴中大道2288号6幢B1室。
法定代表人：王晓松，总经理。
委托诉讼代理人：李平，系公司员工。
委托诉讼代理人：汪或杲，江苏简文律师事务所律师。
上诉人苏州网谷电子商务产业投资有限公司（以下简称网谷公司）因与被上诉人苏州鲍勃电子商务有限公司（以下简称鲍勃公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2017）苏0506民初7159号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人网谷公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判；由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1、鲍勃公司从入驻至退租的办公人员仅有60人，实际办公密度达28.58平方米/人，根据租赁合同的约定，网谷公司可按照30元/平方米/月收取租金。2、鲍勃公司自2016年9月10日起欠缴物业管理费，直至退租，鲍勃公司欠缴物业管理费5个月。按照物业管理服务协议的约定，网谷公司有权扣收鲍勃公司的物业管理费保证金。综上，鲍勃公司交纳的各项保证金不足以抵扣其应付的租金、解约金、拖欠的物业费及滞纳金，网谷公司有权拒绝退还保证金。
被上诉人鲍勃公司答辩称：一审查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审原告鲍勃公司向一审法院起诉请求：1、网谷公司退还各项保证金并支付本案公证费合计人民币413130元；2、诉讼费由网谷公司承担。
一审法院认定事实如下：2015年2月10日，鲍勃公司（乙方）与网谷公司（甲方）签订租赁合同一份，载明甲方将位于吴中大道1368号东太湖科技城二期501、502、503、505、506、507、508、509、510、511室房屋出租给乙方使用，租赁房屋建筑面积经甲乙双方认可确定为1715平方米，该建筑面积是本合同项下计付包括但不限于租金及物业费的计算依据。如果乙方在入驻4个月后人均密度超过20平方米每人，甲方有权按照30元/平方米收取超出面积的租金。租赁期限为5年，自2015年2月10日起至2020年2月9日止。本出租合同的租赁保证金相当于6个月的租金总和，为人民币308700元。保证金作为乙方履行租赁合同的保证，可用于支付拖欠租金、物业管理费、电、通讯、网络等其他一切费用，支付乙方违约造成的违约金、逾期利息、赔偿损失等。甲乙双方签定该合同后，乙方需将公司的经营地址变更至甲方的物业地址后，方可享受吴中区电子商务产业扶持政策，如果合同签定后4个月内，乙方未能按照约定变更经营地址，甲方有权按实收取乙方相应的房屋租金。房屋租金享受吴中区电子商务产业扶持政策，双方约定租金免租期24月，自2015年2月10日起至2017年2月9日止，租金减半期24月，自2017年2月10日起至2019年2月9日止，全额租金期12个月，自2019年2月10日起至2020年2月9日止。乙方应于合同签订之日起三个工作日内及办理入驻手续前，向甲方一次性支付租赁保证金308700元，并同时向甲方一次性支付物业保证金及能源预付费。租赁期限届满，乙方办理完毕相应的地址迁移及相关的地址手续，且已向甲方交清了全部应付的租金及因本租赁行为所产生的一切费用，并按本合同规定承担向甲方交还承租的租赁物等本合同所约定的责任后三十日内，甲方将向乙方无息全额退还租赁保证金。若乙方未履行其相应义务或造成甲方损失，相应费用或损失甲方可直接在该保证金中扣除。如乙方确需提前解约，须提前三个月书面通知甲方并与甲方充分协商且履行完毕相关手续后，方可提前解约：a、乙方按照租赁时原状向甲方交还租赁物；b、交清承租期的租金及其他因合同所产生的费用；c、退租前，乙方需办理完毕相应的地址迁移及相关的地址手续；甲方在乙方履行完毕上述义务后三十日内将乙方的租赁保证金扣除1个月房租，即扣除51450元，将剩余部分257250元无息退还乙方；如果乙方没有提前三个月书面通知甲方相关解约事宜，则甲方有权扣除乙方的保证金弥补因违约造成甲方的损失。
同日，鲍勃公司（甲方）与网谷公司（乙方）签订物业管理服务协议书，约定甲方自协议签订之日起向乙方缴纳物业管理费，物业管理费标准为10月/㎡，即17150元/月，每月支付一次，支付日期为每月10日，缴纳下月物业管理费。甲方应于协议签订之日起将1个月物业管理费及物业管理费保证金102900元一次性支付给乙方。物业管理费保证金在协议终止后30日内，并在甲方无违约的情况下，由乙方全额退还给甲方。若乙方在协议期内扣除相应损失费或违约金应以书面形式通知甲方，若物业管理费不足以抵偿损失费或违约金，乙方有权继续向甲方追偿。如甲方未能按期缴纳各项费用，乙方有权书面通知甲方立即缴付，甲方逾期3个工作日未能缴付的，须按延迟缴纳天数，按每日1%的标准向乙方缴纳滞纳金；一个月未付的，甲方的物业管理费保证金乙方不予退还，并通知甲方重新缴纳。甲方自协议签订之日起向乙方缴纳1个月的公共水电费保证金计3430元，等等。
同日，双方又签订补充协议约定一份，约定自鲍勃公司入驻产业园之日起，网谷公司每年给予鲍勃公司补贴不低于50000元，按年支付，补贴支付的周期为每年1月至12月之间。本协议生效后成为租赁合同不可分割的组成部分，与租赁合同有同等的法律效力。
2015年4月16日，鲍勃公司支付租赁保证金308700元、物业管理费保证金102900元、水电费保证金3430元及2015年2月、3月的物业管理费34300元给网谷公司。此后，鲍勃公司支付物业管理费至2016年9月10日，交付水电费至2017年2月。2015年4月1日，鲍勃公司开始装修，2015年4月20日，网谷公司对装修进行验收，验收结果合格。2016年11月9日，鲍勃公司向网谷公司提出退租申请，双方于2017年2月9日签订退租验房单，确认退租验收合格。2017年7月11日，鲍勃公司向网谷公司发出请款函，要求网谷公司支付补贴，退还租赁保证金、物业管理费保证金，表明如网谷公司在收到函件7日内无书面异议，视为同意函件内容，网谷公司于次日签收。鲍勃公司为邮寄该请款函进行公证，支付公证费1000元。
以上事实由鲍勃公司提供的租赁合同、物业管理服务协议书、补充协议、收据、建设银行单位客户专用回单、装修竣工验收单、申请书、退租验房书、公证书、邮寄凭证、发票及一审法院制作的庭审笔录等予以证实。
鲍勃公司称，双方签订租赁合同后，网谷公司称还有一个区域没有腾出来，而按照其的设计图纸，未腾出的区域是董事长办公室，如果没有腾出，其无法进行统一装修使用。网谷公司直到2015年4月1日才将该区域腾出交付使用，故网谷公司的财务人员陆天滢与其财务人员口头确认免除2个月的物业管理费，在退租后退还。网谷公司未按约向其支付补贴，经其多次催讨，网谷公司的财务人员陆天滢于2016年8月22日口头告知以补贴抵扣物业管理费，故其自2016年9月10日起未再支付物业管理费。2017年6月23日，其向网谷公司发出请款函，提出如7日内不回复，视为同意，网谷公司至今都没有回复。对此，网谷公司的代理人陆天滢表示其从未向鲍勃公司表示过免除两个月的物业管理费及以补贴抵扣物业管理费。2016年9月10日之后，网谷公司曾向鲍勃公司两次催款，鲍勃公司没有回复，按照协议约定，鲍勃公司未按期缴纳物业管理费，其不退还物业管理费保证金。
另，网谷公司称租赁合同约定的租赁面积1715平方米是按照鲍勃公司的员工人数达85人计算出来的，如鲍勃公司入住4个月后，人均密度超过20平方米每人，其有权按照30元每平方米每月收取租金。其曾至鲍勃公司处，鲍勃公司统计给其的员工人数是60人，故根据合同约定的人均密度，鲍勃公司租赁的1200平方米厂房是免租的，超出1200平方米的部分，其有权按照30元每平方米每月收取租金。对此，鲍勃公司认为网谷公司称其仅有60人，应由网谷公司举证。反过来说，如果网谷公司发现其实际人数仅有60人，应当及时提出，要求其交纳租金，但实际上网谷公司并没有通知其交纳租金，说明其人数是符合合同约定的。其提供法定代表人王晓松的结婚证、2015年6月、2015年12月、2016年6月、2016年12月、2017年2月的基本工资表、王晓松妻子江志华的个人账户对账单，说明大部分职工工资通过江志华的银行账号转出，小部分职工工资以现金方式领取，2015年6月银行转账85人、现金领取8人，2015年12月银行转账84人、现金领取7人，2016年6月银行转账88人、现金领取12人，2016年12月银行转账114人、现金领取5人，2017年2月银行转账105人、现金领取7人，通过上述银行转账记录及现金领取情况看，其员工人数均符合合同约定，故网谷公司不应向其收取租金。经质证，网谷公司对基本工资表不予认可，对个人账户对账单没有异议，但认为银行转账仅能说明江志华的个人转账情况，与本案无关。
一审法院认为，鲍勃公司、网谷公司签订的租赁合同、物业管理服务协议书、补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方当事人应按约履行。鲍勃公司提出解约并提前三个月书面告知网谷公司，双方办理了退房手续，网谷公司确认鲍勃公司退还房屋验收合格，网谷公司应按约在租赁保证金中扣除一个月房租后将剩余租赁保证金257250元退还给鲍勃公司。网谷公司称鲍勃公司人均密度超出20平方米每人，其有权按照30元每平方米每月收取超出面积的租金，并该将该部分租金在租赁保证金中抵扣，鲍勃公司对此提供了个人账户对账单等予以反驳，一审法院根据鲍勃公司举证认定鲍勃公司的人均密度并未超出合同约定，网谷公司称其统计过鲍勃公司的人数为60人，没有证据证明，其也未证明就此向鲍勃公司催要过租金，故一审法院对网谷公司的该项意见不予采纳。鲍勃公司称网谷公司于2015年4月1日才完成厂房的整体交付，故承诺免除其2个月的物业管理费，网谷公司对此不予认可，鲍勃公司也无证据证明，一审法院不予采信。鲍勃公司支付物业管理费至2016年9月10日，鲍勃公司称网谷公司的财务人员陆天滢告知其此后的物业管理费在补贴中抵扣，网谷公司对此不予认可，鲍勃公司也无证据证明，一审法院亦不予采信。但根据物业管理服务协议书的约定，如鲍勃公司未缴纳相应费用，网谷公司应书面通知鲍勃公司，一个月未付的，网谷公司不予退还保证金。现网谷公司没有提供证据证明其已向鲍勃公司催缴，且鲍勃公司在其催缴一个月内拒付物业管理费，网谷公司不予退还物业管理费保证金，一审法院不予采纳。因鲍勃公司欠付2016年9月10日至2017年2月9日的物业管理费，故在物业管理费保证金中抵扣5个月的物业管理费后，网谷公司应退还鲍勃公司物业管理费保证金17150元。鲍勃公司按约交纳水电费，其缴纳的水电费保证金3240元，网谷公司应予返还。按照补充协议的约定，网谷公司应每年支付鲍勃公司50000元补贴，而补充协议为租赁合同不可分割的组成部分，与租赁合同有同等的法律效力，现双方之间的租赁合同关系已终止，鲍勃公司要求网谷公司支付100000元补贴，合法有据，一审法院予以支持。鲍勃公司要求网谷公司支付公证费，没有依据，一审法院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：苏州网谷电子商务产业投资有限公司于判决生效之日起十日内支付苏州鲍勃电子商务有限公司377640元。案件受理费减半收取为3749元，由苏州鲍勃电子商务有限公司负担266元，苏州网谷电子商务产业投资有限公司负担3483元。
二审中，当事人未提交新证据。
二审查明事实与一审法院查明事实相一致。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。鲍勃公司和网谷公司签订的租赁合同、物业管理服务协议书、补充协议均系双方真实意思表示，合法有效，对双方均有法律约束力。涉案租赁合同约定如果鲍勃公司在入驻4个月后人均密度超过20平方米每人，网谷公司有权按照30元每平方米收取超出面积的租金，现网谷公司未提供充分证据证明鲍勃公司在入驻4个月后人均密度超过合同约定的20平方米每人，其上诉主张按照30元每平方米收取超出面积的租金，依据不足，本院不予采纳。
涉案物业管理服务协议书约定，如鲍勃公司未能按期缴纳各项费用，网谷公司有权书面通知鲍勃公司立即缴付，一个月未付的，网谷公司不予退还物业管理费保证金。鲍勃公司拖欠物业管理费确系事实，但网谷公司未书面通知鲍勃公司缴纳，故物业管理费保证金不予退还的条件未成就，网谷公司上诉主张没收物业管理费保证金，依据不足，本院不予采纳。
综上，苏州网谷电子商务产业投资有限公司的上诉理由不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7498元，由上诉人苏州网谷电子商务产业投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾雪蓉
审判员 黄文杰
审判员 郑 雄
二〇一八年六月五日
书记员 黄 婷