广西壮族自治区那坡县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）那民一初字第508号
原告：吴家甜，个体户。
委托代理人：卢秀华，个体户。
被告：罗忠华，个体户。
第三人：岑立军。
第三人：王泽琴，个体户。
委托代理人：周友福，个体户。
原告吴家甜诉被告罗忠华、第三人岑立军、王泽琴租赁合同、合伙协议纠纷一案，本院于2015年8月10日立案受理后，依法组成由审判员隆兵担任审判长、人民陪审员黄耀德、关优国参加的合议庭，于2015年10月27日公开开庭进行了审理，书记员李毅担任庭审记录。原告吴家甜及其委托代理人卢秀华、被告罗忠华、第三人王泽琴及其委托代理人周友福到庭参加诉讼，第三人岑立军经本院传票传唤，逾期未到庭参加诉讼，作缺席审理。本案现已审理终结。
原告吴家甜诉称，从2011年7月26日，曼布依庄园把部分经营场地承包出租给被告后，被告未在约定的时间内交租金，严重违反了双方签订的《出租协议书》第三条的规定，即于每年的2月25日为交纳租金日，如有逾期按照500元／天作为滞纳金。被告至今已拖欠租金达6个月之久，军队的地租也多次向我们催缴租金，如不交租金则可能会被收回曼布依庄园场地经营权。被告今年所承包的租户租金已收完，但被告总以没钱为理由拒绝支付。同时，被告还伪造军队地租协议的日期欺骗租户，与曼布依庄园1929休闲吧的经营者沈远根签订出租协议至2017年6月9日，已经超出了我们与军队签订的租赁期限时间（2016年6月30日），违反了《出租协议书》第十条的规定。被告不交租金和与他人签订超出经营范围的行为已经构成严重违约行为，故请求法院判决被告赔偿原告的损失，共计人民币299999.3元。
原告对其陈述事实，在举证期限内提供以下证据证实：
1、《租赁协议》一份，证明原、被告之间存在租赁合同，租期2011年7月26日至2016年6月30日，并约定了滞纳金的费用及被告应承担的违约责任。
2、《军队房地产租赁合同》两份，证明被告伪造协议的事实，伪造的内容是日期：被告将租赁期限从二O一一年六月三十日，伪造为二O一六年六月三十日，证明被告与沈远根签订的合同违约，超出了租赁期限。
3、《出租协议书》一份，证明被告转租给沈远根的租赁期限超出经营期限范围。
4、曼布依庄园的租户的证明六份，证明租户已经将租金交给了被告，但是被告未将租金交给原告，被告所收租金总共是169500元。
5、王泽琴的申明和证明，证明第三人与被告之间争议纠纷的情况。
6、《那坡曼布依庄园共同投资合作协议》一份，证明原告是股东之一。
7、曼布依庄园（吴家甜、罗忠华、岑立军）与韦绍权的《承租合同书》一份，证明原告吴家甜作为法人，不承认王泽琴是原告的租户，因为原告并没有同王泽琴签合同。但是原告承认是罗忠华占用了王泽琴的房子，导致其收不到租金。
被告罗忠华辩称，一、原告无权主张6个月的滞纳金。根据《合同法》第119条的规定，“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。根据双方签订的《出租协议书》第三条约定“逾期一天按500元／天收取滞纳金，逾期一个月的甲方有权终止合同，乙方无条件退出经营”。故滞纳金只能收一个月，否则就应终止合同，减少双方的损失。二、原告主张的500元／天违反法律规定。《合同法》第113条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当见到的因违反合同可能造成的损失。”在本案中，原告按合同每天可获得利益为118.72元（130000元÷3人÷365天），而滞纳金为166.67元（500元÷3人），明显过高。因此，按照《合同法》第52条的规定，该合同约定违反法律、行政法规的强制性规定，应当无效。三、原告主张5倍违约金违反法律规定。根据《合同法》第114条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”违约金不得高于实际损失。原告每年可分得利益为43333元（130000元÷3人），而违约金高达216666元明显违法，应归于无效。同时，被告仅违约半年，但原告却按照一年来收取，无事实根据。四、被告没有伪造与军队签订的协议。五、被告没有违反《租赁协议》第10条的规定。按照约定，二楼的酒店场所归被告自由经营，与原告无关。被告与沈远根签订的租赁合同及盈利经营行为，无损任何人利益。到2016年6月30日之后，权利人为部队，原告无权主张。六、原告仍拖欠被告36000元到期债务，应当依法予以抵销。曼布依庄园在建设时，原告由于忙于自身生意，就与被告及原股东莫景飞约定，每月给被告及莫景飞各2000元，后经18个月建成曼布依庄园，但原告一直未付给被告18个月的款项共计36000元。综上所述，原告的起诉没有事实和法律依据，请法院予以驳回。
被告罗忠华为其辩解在举证期限内提供以下证据：
证据1：维护费用清单18张，费用共计11613.5元，证明原告作为股东未支付庄园的维护费用。
第三人岑立军未到庭参加诉讼，亦未提交任何书面答辩意见。
第三人王泽琴陈述称，1、第三人王泽琴与罗忠华、胡凤秀、岑立军的（2015）桂民申字第1113号财产损害赔偿纠纷一案，广西壮族自治区高级人民法院已经受理，并于2015年9月11日下达了受理通知书，本案的处理结果与广西高院（2015）桂民申字第1113号案件处理结果有法律上的利害关系。2、罗忠华代表曼布依庄园的所有股东，于2014年6月指定他人将曼布依庄园西边二楼的酒楼改为夜晚经营1929酒吧，并签订了三年的租用合同，该二楼为无门无面墙的半敞开式大厅结构，在未进行隔音处理的情况下于2014年10月1日已正式开业。由于每天从傍晚到凌晨该酒吧传出高分贝噪音，导致第三人王泽琴所租用的三楼住户无法忍受，全部搬走。从2014年10月至今，第三人王泽琴所租用的三楼全部闲置，造成所有投资浪费，至今经济损失已达十多万元，而这一切都与被告罗忠华与1929酒吧所签订这一违背公序良俗的合同造成的，该项损失应当由被告罗忠华及曼布依庄园的全部股东承担。
经庭审质证，被告对原告提供的证据1、4、6、7无异议；对证据2有异议，认为被告没有伪造合同；对证据3的关联性有异议，认为与原告无关；对证据5有异议，认为该纠纷与本案无关，已由百色市中级人民法院作出了终审判决；原告对被告提供的证据1有异议，认为对于曼布依庄园的维护费有口头约定，且原告已经支付完毕，对被告的证据不予认可；对证据2有异议，认为被告提供的合同是伪造的。本院认为，对原告提供的证据1、4、6，双方当事人均无异议，故本院予以认定；对证据2，该证据的两份合同书均为复印件，且未与原件核对无异，故本院不予认定；对证据3，被告对该合同的真实性无异议，故该证据可作为认定案件事实的依据；对证据5，该证据与本案租赁合同纠纷没有直接法律关系，故本院不予认定；对被告提供的证据1，该组证据无其他关联的证据进行佐证，且原告不予认可，故该证据不足以证明被告的主张，本院不予采信；
综合全案证据，本院确认以下法律事实：
2008年2月10日，原告吴家甜、被告罗忠华及案外人莫景飞签订了《那坡曼布依庄园共同投资合作协议》，共同投资经营曼布依庄园。2010年，莫景飞将其所持有的曼布依庄园股权转让给第三人岑立军。由此，曼布依庄园由吴家甜、罗忠华、岑立军三位股东合伙经营。2011年7月26日，作为曼布依庄园股东之一的罗忠华与曼布依庄园签订了《出租协议书》，合同约定：曼布依庄园将部分经营权出租给被告罗忠华经营，经营范围包括曼布依庄园总台酒店部分场地及二楼的包厢、一楼KTV、二楼酒吧、柳螺香粉店、回味香烧烤；经营期限从2011年7月26日至2016年6月30日止；约定的租金为每年130000元，按一年一付的方式，于每年的2月25日支付租金；若被告拖欠租金，逾期一天则按人民币500元／天收取滞纳金，逾期一个月原告有权终止合同，被告无条件退出经营；如有一方违约，按年租金的五倍赔偿给另一方损失。2015年2月25日后，被告罗忠华未按约定向原告支付租金。经原告多次催促，被告仍拒绝支付租金，双方由此产生纠纷。原告遂于2015年8月10日向本院提起诉讼，请求法院依法判令：1、被告支付原告的租金和滞纳金83333.3元；2、被告赔偿违约金216666元；3、本案诉讼费由被告承担。
另查明，原告主张由被告罗忠华支付鲜味烤鱼店的租金10000元，不属于被告罗忠华与曼布依庄园之间的租赁合同的内容，而是罗忠华、吴家甜、岑立军作为曼布依庄园股东之间的合伙协议纠纷，属于曼布依庄园经营获得利益的分红。在庭审中，被告罗忠华承认其收取了鲜味烤鱼店的租金30000元，但未付给原告。
本院认为，本案的争议焦点为：1、被告是否存在违约行为，是否应承担违约责任？2、原告主张的滞纳金及违约金是否有事实和法律依据？3、被告是否应向原告支付鲜味烤鱼店的租金？
一、被告是否存在违约行为，是否应承担违约责任的问题。
在本案中，原、被告双方对于在2011年7月26日签订的《出租协议书》均无异议，该协议书是双方的真实意思表示，合法有效，受法律保护，双方应当依合同约定履行合同。在庭审中，被告对未按约定缴纳租金43333.30元的事实无异议，亦同意向原告支付租金，但其辩称是因为原告未赔付维修房租开支的费用，故拒付租金。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案是租赁合同纠纷，被告作为承租人对租赁房是否需要维修、出租人未履行维修义务所花费的维修费用的损失负有举证责任。本案中，被告仅提供了自己列出的维修费用主张抵销，原告对此不予认可，被告亦未提供其他相关证据来证明自己的主张，故对被告的抗辩理由，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。原告的该项诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持，被告罗忠华应向原告支付2015年的租金43333.30元。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。在本案中，被告未按约定支付租金的行为已构成违约，应承担相应违约责任。
二、原告主张的滞纳金及违约金是否有事实和法律依据的问题。被告未按约定支付租金是引起本案诉讼的主要原因，被告的行为已构成违约，应承担违约责任。原告根据《出租协议书》的约定：租金逾期一天按人民币500元／天收取滞纳金；如一方违约，按年租金的5倍赔偿对方的损失，要求被告支付滞纳金30000元及违约金216666元。而被告认为约定的滞纳金与违约金过高，不符合法律规定，应予无效。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。根据上述规定，确认违约金数额是否过高，应当以实际损失的数额作为基础。但在本案中，双方当事人均未提供证据证明被告未按时支付43333.30元租金造成的实际损失。本院认为，本案的租赁合同关系中关于滞纳金、违约金的约定实质均为违约责任的承担。根据《出租协议书》的约定，原告每天可获得的合同收益为118.72元（130000÷3人÷365天），被告从2015年2月26日起未按约定支付租金至原告2015年8月10日起诉时止，共违约167天。因此，原告主张被告支付滞纳金30000元及违约金216666元的要求显然过高，当事人可以请求人民法院予以适当减少。在庭审过程中，被告认为原告要求的数额过高，仅同意向原告支付违约金3561元。根据合同法规定当违约金过分高于或低于违约造成的损失时可予以调整的立法本意，本院综合衡量全案情况后认为，违约金旨在补偿损失，同时体现适度惩罚性，对本案的违约金计算为19826.24元（每天可获得的合同收益118.72元×违约天数167天）。
三、关于原告主张被告支付鲜味烤鱼店租金10000元的问题。原告主张双方存在由被告代收租金的口头协议。在庭审中，被告承认其已收取了鲜味烤鱼店的全额租金30000元，但辩称是原告未支付维修房屋开支的费用，故拒绝将租金支付给原告。本院认为，当事人反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。在本案中，被告应当对该抗辩理由负有举证责任，但被告提供的证据不足以证明自己的主张，故对于被告的抗辩理由，本院不予采纳。原告的该项主张属于双方作为曼布依庄园股东之间的合伙协议纠纷，该租金属于曼布依庄园经营获得的利益，股东之间可按约定进行分享。根据双方签订的《那坡曼布依庄园共同投资合作协议》的约定，曼布依庄园股东有权按投资金额的比例享受分红，故原告吴家甜作为股东之一有权获得曼布依庄园经营获得的利益分享。原告主张被告支付鲜味烤鱼店租金10000元的利益分享，有事实根据和法律依据，本院予以支持，被告罗忠华应向原告支付鲜味烤鱼店的租金分红10000元。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、由被告罗忠华在本判决生效之日起十日内向原告吴家甜支付租金43333.30元及违约金19826.24元；
二、由被告罗忠华在本判决生效之日起十日内向原告吴家甜支付鲜味烤鱼店的租金分红10000元；
三、驳回原告吴家甜的其他诉讼请求；
案件受理费5800元，由原告吴家甜负担2900元，被告罗忠华负担2900元。
上述债务，义务人应在本判决规定的期限内自觉履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或财产所在地的同级法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或直接向百色市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费5800元（收款单位：户名：待结算财政款项——法院诉讼费专户，帐号：60×××97，开户行：农行百色分行营业部）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 隆 兵
人民陪审员 关优国
人民陪审员 黄耀德
二〇一五年十二月十八日
书 记 员 李 毅