上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第2684号
上诉人（原审被告）上海天霞旅馆，住所地上海市杨浦区。
投资人应方军。
委托代理人伍之祥，上海启晟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海通元实业有限公司，住所地上海市闵行区。
法定代表人江素华，经理。
委托代理人朱建平，上海同甘律师事务所律师。
上诉人上海天霞旅馆（以下简称“天霞旅馆”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院（2015）杨民四（民）初字第2885号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2009年12月17日，上海通臻商贸有限公司（甲方）与天霞旅馆（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方在征得上海市杨浦区霍山路1058弄3幢3楼、4楼房屋（以下简称“系争房屋”）产权人同意的情况下，将系争房屋出租给天霞旅馆使用；租期自2009年11月1日至2012年11月30日；房屋使用费全年为人民币（以下币种均为人民币）75万元，使用费按每期六个月支付一次，另交付保证金12万元；使用费先付后用，每隔半年提前一个月给付一次，首期六个月按月提前五天给付，甲方收到乙方给付的使用费后应开具收款收据，给付使用费逾期，每天违约金则按实付款额的3‰计算，连同使用费一并给付甲方；如乙方逾期支付使用费超过7个工作日，构成违约则视为退租，乙方无条件自动终止本合同，甲方收回该房屋后，并追究乙方违约责任；乙方在房屋使用期内的水电煤气使用，按数如期缴纳本合同约定使用期届满，延伸期原则上同步与主合同，甲乙方中任何一方主体变更，须保证原合同条款中有效期内继续履行，乙方确需继续使用该房屋，应在合同期限届满前三个月函告甲方，经甲方同意，在同等条件下，乙方享有优先使用，但按当时房价行情，重新签订《租赁合同》；使用期满，乙方装置固定设施归甲方所有，乙方应在宽限期三十天内将使用的房屋归还甲方等内容。嗣后，天霞旅馆租用系争房屋。
2012年10月18日，上海通臻商贸有限公司（甲方）、上海通元实业有限公司（以下简称“通元公司”）（乙方）、天霞旅馆（丙方）三方签订《租期延伸的补充协议》，约定：根据2009年12月17日签署的《租赁合同》有关条款及出租方主体变更等事宜，三方达成协议如下，因甲方机制转换，从2012年12月1日起，出租主体变更为乙方；按照合同规定，房屋租赁期延伸一年自2012年12月1日至2013年11月30日；从2012年12月1日起，房屋使用费作相应调整，全年增加5%，计787，500元，每隔月给付一次131，250元，该款在2012年11月25日至30日给付，以后每逢奇月的25-30日，给付翌次房屋使用费；本补充协议与原租赁合同及安全管理协议有关条款，具有同等法律效力。
2015年5月22日，经通元公司、天霞旅馆对账，双方确认，天霞旅馆应付2014年5月份至2015年5月房租78.75万元，扣除天霞旅馆代付的电费37.689万元，尚欠通元公司房租41万元。
2015年5月23日，通元公司向天霞旅馆发出《催讨房屋使用费的函》，内容为：由于产权方的客观原因，该场地合同没有及时与我方续签，现产权方与我方已在2015年5月18日继续签订该场地的使用合同并规定我方未缴纳的房屋缴纳时限为2015年5月23日，现通知你方，必须将2014年5月1日至2015年4月30日未缴纳的房租于2015年5月26日前介入我方账户；如你方在上述期限未能及时将房租及时介入我方账户，我方将视你方为违约退租，我方将收回租用场地，同时你方必须于2015年6月1日前将租用场地清空移交给我方，届时现场所有遗留物品均被视为你方放弃之垃圾等。
2015年5月26日，天霞旅馆回函给通元公司，内容为：……如果贵公司有清退的想法，我们可以对面谈，如果按原合同，那么请贵公司尽快把2013年12月1日至2015年4月30日的房屋租赁合同和正式的房屋使用费收款收据拿来，我们马上把余款打入贵公司的账户……如果由于贵公司没有及时给予我宾馆2013年12月1日至2015年4月30日的房屋租赁合同和正式的房屋使用费收款收据，由此造成的我方无法及时支付房租而引起的一切后果，由贵公司自己承担。
2015年6月4日，通元公司再次向天霞旅馆发出《函告》，告知天霞旅馆双方就系争房屋签订的租赁合同在2013年11月30日已终止，但天霞旅馆仍然占用场地，故告知天霞旅馆三日内搬离。
2015年6月18日，通元公司再次向天霞旅馆发出函件，催讨天霞旅馆欠付的租金并告知天霞旅馆必须于2015年6月30日移交系争房屋给通元公司。但天霞旅馆继续占用系争房屋至今。故通元公司诉至原审法院，请求判决：1、天霞旅馆立即搬离系争房屋；2、天霞旅馆立即支付通元公司2014年3月至2015年7月31日期间的租金541，250元；3、天霞旅馆支付2015年8月1日至实际搬离房屋之日止的房屋使用费，按照每月65，625元标准计算。
原审中天霞旅馆辩称，对欠付的租金金额没有异议，双方租赁合同尚未终结，天霞旅馆不存在违约拖欠租金，因为天霞旅馆要求通元公司开具发票并补签合同后再支付租金，并不是不支付租金。
原审法院另查明，系争房屋产权人即案外人上海电气（集团）总公司2015年5月18日与通元公司方签订《租赁合同》，约定将系争房屋继续出租给通元公司使用，租赁期限自2015年5月1日至2017年4月30日。
原审审理中，通元公司、天霞旅馆双方确认天霞旅馆向通元公司交付过12万元租房押金，要求原审法院法院一并处理。
原审法院认为，天霞旅馆与上海通臻商贸有限公司就系争房屋签订的《租赁合同》以及通元公司、天霞旅馆及上海通臻商贸有限公司签订的《租期延伸的补充协议》均系当事人真实意思表示，故合同均合法有效。上述合同的出租方与承租方的主体最终变更为通元公司、天霞旅馆，故通元公司、天霞旅馆均应按上述合同的内容履行各自权利义务。天霞旅馆承租系争房屋书面约定租赁期限至2013年11月30日止，合同终止后，双方未续签新的租赁合同，但天霞旅馆继续占用该房屋，故双方租赁关系为不定期租赁关系。通元公司方可以随时解除合同，但应在合理期限前通知天霞旅馆。通元公司与天霞旅馆在2015年5月22日对账后，天霞旅馆未及时向通元公司交付欠付租金，通元公司随后多次向天霞旅馆发函催讨，并告知双方租赁关系终止，天霞旅馆理应在2015年6月底前搬离系争房屋，故双方合同已经解除。天霞旅馆辩称通元公司与天霞旅馆合同和通元公司与产权人合同应该同步，因该合同内容并非天霞旅馆所理解之含义，故原审法院不予采纳。天霞旅馆另辩称通元公司未出具足额收款收据发票，该辩称意见亦无合同依据，故原审法院亦不予采信。故通元公司要求天霞旅馆搬离系争房屋、支付欠付租金、并缴纳搬离前的房屋使用费之诉讼请求，原审法院予以支持。双方合同终止后，通元公司理应返还天霞旅馆交付的保证金。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十五条、第二百三十二条规定，判决：一、天霞旅馆应于判决生效之日起十日内搬离系争房屋；二、天霞旅馆应于判决生效之日起十日内向通元公司支付欠付的2014年3月至2015年7月31日期间的租金和房屋使用费541，250元；三、天霞旅馆应于判决生效之日起十日内按照每月65，625元的标准向通元公司支付2015年8月1日至实际返还房屋之日止的房屋使用费；四、通元公司应于判决生效之日起十日内返还天霞旅馆房屋押金120，000元。
原审判决后，上诉人天霞旅馆不服向本院提起上诉称：原审法院简单以不定期租赁随时可以解除为由判决本案，显属于事实不清，适用法律不当。上诉人投入巨资搭建房屋，2014年8月对房屋进行装修，前提就是产权人明确告知会继续与被上诉人签订主合同。综上，上诉人请求二审法院判令被上诉人赔偿上诉人装修损失150万元，清退费150万元。同时上诉人又表示对原审判决主文第一、第三、第四项无异议，第二项判决主文本身计算的金额没有异议，但是5月22日对账之后，上诉人在6月份支付的5月份的电费21，399.79元，7月份支付的6月份的电费24，236.10元。还有上诉人放在供电局的36，000元押金，户名现变更为通元实业，银行开户账号是上诉人的。这三笔款应该在欠租中予以抵扣。
被上诉人通元公司辩称：不同意上诉人的上诉请求，对上诉人提出的装潢损失150万元和清退费150万元不予认可，合同没有约定，装修也没有经过被上诉人同意，且被上诉人还书面告知上诉人不同意装修的，上诉人恶意装修。顶楼是违章搭建，没有得到任何部门的同意，上诉人是擅自搭建，有关部门要求其限期拆除。况上诉人一审时没有提出反诉，也不属于二审受理范围。原审中上诉人未要求处理2015年5月、6月的电费及押金，不应在本案中处理。事实上原先留存的36，000元押金并非上诉人支付，上诉人称由其支付必须拿出依据。综上，被上诉人认为原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中上诉人表示，因举证困难，撤销二审中要求被上诉人返还供电局押金36，000元的请求，另案起诉。
被上诉人表示，2015年5月、6月的两笔电费共计45，635.89元，确实是上诉人垫付的，原审中上诉人没有提出抵扣，二审中才提出。考虑到为尽快解决纠纷，被上诉人表示同意该两笔电费在执行中抵扣上诉人欠被上诉人的租金或使用费。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，二审中上诉人已经不再主张押金的返还，表示另案主张，故本案中不予处理。就二审中上诉人提出的5、6月份电费抵扣问题，现被上诉人已经表示同意在执行中抵扣上诉人欠被上诉人的租金或使用费，本院予以准许，双方可在执行中予以抵扣。至此上诉人对原审判决主文应无异议。至于上诉人在二审中提出要求被上诉人赔偿上诉人装修损失150万元，清退费150万元。但该请求并未在原审中提出，二审不予处理。综上，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费40，014元，由上诉人上海天霞旅馆负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建颖
审 判 员 成 皿
代理审判员 王晓梅
二〇一六年三月三十日
书 记 员 王小玥
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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