广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终2063号上诉人（原审原告、反诉被告）：佛山市昊天顺商贸有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：张敏仪。委托诉讼代理人：黄镔，广东金信方正律师事务所律师。委托诉讼代理人：何伟恒，广东金信方正律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：佛山市巨和房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：江林峰。委托诉讼代理人：严丽婷，广东至高律师事务所律师。委托诉讼代理人：江林娟，女，汉族，住广东省佛山市禅城区。系该公司职员。上诉人佛山市昊天顺商贸有限公司（以下简称昊天顺公司）因与上诉人佛山市巨和房地产开发有限公司（以下简称巨和公司）服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2016）粤0604民初12598号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人昊天顺公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项；2.判令巨和公司向昊天顺公司支付招商代理服务费272594.6元及招商人员费用37437.42元，合计310032.02元；3.判令巨和公司向昊天顺公司支付违约金108126.65元（违约金以巨和公司欠付的招商代理服务费及招商人员费用总额为本金，按日万分之五标准暂计算至起诉之日，实际违约金计算至实际付清招商代理服务费及招商人员费用之日止）；4.一、二审案件受理费由巨和公司承担。事实和理由：一、一审法院对巨和公司是否完成工程竣工验收备案的客观事实未作认定，错误将未能完成招商目标的责任归责于昊天顺公司显失公平。二、一审法院无视巨和公司已对招商代理服务费进行确认的事实，错误驳回昊天顺公司的部分招商代理服务费的请求，属于认定事实和适用法律错误。根据《巨和项目业务成交审批单》，巨和公司对于昊天顺公司招商“中国人寿”客户是确认的，而且同意“支付相当于租赁合同月均费用一个半月的佣金”。客户最终签订的租赁合同也是由昊天顺公司在2016年6月底交给巨和公司的。昊天顺公司在促成本次租赁关系中起到至关重要的作用。此外，虽然昊天顺公司在某次通知中并未述及上述费用，但并没有相反的证据证明昊天顺公司放弃该项请求，且在日后的通知中，昊天顺公司已多次主张该笔招商代理服务费。对此，巨和公司至今未提供相反证据证明该客户并非由昊天顺公司完成主要招商工作。退一步而言，若法院确实有证据证明该租赁合同的签订并非完全得益于昊天顺公司，但根据公平原则和现有证据材料，也应判决巨和公司按不少于应付招商代理服务费80%标准予以支付。三、一审法院在巨和公司已经确认招商人员费用的前提下，错误改变双方的意思表示，属于适用法律错误，依法应予以改判。因为招商项目存在多项严重问题，致使招商计划暂未能实现。对此，巨和公司在明知招商目标未能实现的情况下，依然对2015年9月至12月的招商人员费用均按36570元／月予以确认，实际是双方当事人对于合同履行的修订。一审法院一方面认定该项事实，另一方面又主动进行削减，明显违背了双方当事人的意思表示，属于适用法律错误。四、巨和公司在昊天顺公司起诉后才还款，故应承担全部诉讼费用。一审法院对于诉讼费用分配不当，应予以重新确定。因巨和公司拖欠款项近一年，昊天顺公司在多次通知后才被迫起诉，而且在起诉后主动通知巨和公司，才促使巨和公司还款。故本案的诉讼费用属于昊天顺公司实现债权的费用，应全部由巨和公司承担。五、一审判决遗漏告知“加倍支付迟延履行期间债务利息”依法应予以补正。根据《最高人民法院关于在民事判决书中增加向当事人告知民事诉讼法第二百三十二条规定内容的通知》（法[2007319号]，“一审判决中具有金钱给付义务的，应当在所有判项之后另起一行写明：如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”鉴于一审判决未作该项告知，应在二审判决中明确告知该项内容。上诉人巨和公司针对昊天顺公司的上诉答辩称：一、巨和公司已结清招商代理服务费、招商人员费用，不存在任何欠费，昊天顺公司的上诉请求无事实和法律依据，依法应予驳回。二、巨和公司于2016年11月29日已结清招商人员费用及招商代理费，无需支付违约金。上诉人巨和公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回昊天顺公司的全部诉讼请求；2.昊天顺公司赔偿巨和公司损失607668.40元；3.案件一、二审受理费由昊天顺公司负担。一、一审法院所认定招商代理服务费365546.30元错误，应按昊天顺公司实际完成的招商面积和合同的实际履行情况计算招商代理费为235736.70元，且巨和公司在2016年11月29日已经结清上述费用。二、巨和公司要求昊天顺公司赔偿损失607668.40元有事实和法律依据。根据《巨和商业中心独家招商代理合同》第五条第3点的约定，因昊天顺公司原因给巨和公司造成经济上的损失的，昊天顺公司必须承担直接经济损失的赔偿责任，由于昊天顺公司未完成招商目标，造成巨和公司租金损失，昊天顺公司应承担赔偿责任。上诉人昊天顺公司针对巨和公司的上诉答辩称：一、商业代理是一个复杂的过程，并非相互认识即可达成交易，巨和公司上诉主张部分租赁面积并非昊天顺公司代理成功无事实依据。二、案涉项目未完成招商目标的根本原因为项目未取得综合验收备案，而非昊天顺公司的原因。昊天顺公司向一审法院提出诉讼请求：1.巨和公司向昊天顺公司支付招商服务费及招商人员费用合计664048.72元；2．巨和公司向昊天顺公司支付滞纳金108126.65元（以664048.72元为本金，按日万分之五标准计算至昊天顺公司起诉之日，实际滞纳金计算至实际付清招商代理服务费及招商人员费用为止）；3.巨和公司承担诉讼费。巨和公司向一审法院提出反诉请求：1.昊天顺公司赔偿巨和公司损失607668.40元；2.昊天顺公司承担全部诉讼费用。一审法院查明：2015年7月2日，昊天顺公司（乙方）与巨和公司（甲方）签订《巨和商业中心独家招商代理合同》，双方约定的主要内容为：第一条、委托内容。甲方自行开发位于佛山市禅城区***69号巨和商业中心项目，委托乙方独家招商代理，代理范围包括该项目内的商铺、办公楼等全部可租物业。第二条、合同期限。1.合同期限自2015年7月15日起至2016年5月31日止。2.招商目标。2.1招商代理期内，甲方的招商目标为：2015年12月31日前经甲方出租的商铺累计建筑面积为10000平方米，2015年7月至8月为招商启动期，该时期内，双方对该项目不设定具体的招商目标，2015年9月至12月为招商强制期，双方设定的招商目标每月具体分解：2015年9月份的月度目标为2000平方米，累计目标为2000平方米；2015年10月份的月度目标为2500平方米，累计目标为4500平方米；2015年11月份的月度目标为2500平方米，累计目标为7000平方米；2015年12月份的月度目标为3000平方米，累计目标为10000平方米2.3.如乙方在招商代理期内未能完成招商目标，则甲方有权终止合同，甲方向乙方结清应付未付费用后，乙方无条件退场，本合同结束，双方互不追究责任。若遇到项目工程进度问题等不可预见问题，则招商目标顺应调整。第三条、乙方提供的服务及相关收费。1.招商人员费用。1.2.招商人员每月费用。甲方向乙方支付招商人员月费用为每月36570元。2.招商目标考核机制。2.1.甲方每月3号前对乙方上月的成交面积（成交面积是指：当月成功签署租赁合同的物业建筑面积，并收到不少于“二按一租”的条件下）进行统计。2.2.2015年7月至8月为招商启动期。该时期内，双方对该项目不设定具体的招商目标，甲方按照上述第三条第1.2点全额向乙方支付招商人员月费用及相关佣金。2.3.从2015年9月份开始，若乙方当月的成交面积达到上述第二条第2点约定的月度目标的、或到当月止的累计成交面积达到上述第二条第2点约定的累计目标的，则甲方按照上述第三条第1.2点全额向乙方支付招商人员月费用及相关佣金。2.4.从2015年9月份开始，若乙方当月的成交面积未能达到上述第二条第2点约定的月度目标，且到当月止的累计成交面积也未达到上述第二条第2点累计目标的，则甲方可扣除当月7000元绩效奖金，即按29570元的标准向乙方支付招商人员月费用及相关佣金。2.5.招商期间，若乙方累计出租面积达到累计目标的，在乙方达到累计目标当月，甲方一次性将之前扣罚的绩效费用（按7000元／月计算）补发给乙方。2.6.因甲方的工程原因或消防条件不符合出租要求（例如未取得消防验收合格文件），导致已签订租赁合同的商家无法承租的，该类商家的出租面积应计入当月成交面积。2.7.在合同期内，甲方每月10日前向乙方支付当月费用。4.招商代理服务费收费标准及收费方式。4.1招商代理服务费标准：按租赁合同平均承租月费用的1.8倍作为招商代理服务费。4.2招商代理服务费支付方式。44.2.1.在2015年12月31日前，甲方每月按租赁合同平均承租月费用的1.5倍向乙方支付招商代理服务费；剩余的租赁合同平均承租月费用0.3倍招商代理服务费作为目标完成佣金支付。4.2.2.甲乙双方于2015年12月31日招商累计目标进行核算，若乙方未能达到招商累计目标的，则甲方无需支付剩余的租赁合同平均承租月费用0.3倍招商代理服务费；若乙方达到招商累计目标的，则甲方须一次性再支付所有成交物业租赁合同平均租赁月费用的0.3倍代理服务费。第五条、乙方义务。3.不得以甲方的名义从事该项目以外的任何其他活动，或利用代理工作之便牟取其他不正当利益，因乙方原因给甲方造成经济上的损失的，乙方必须承担直接经济损失赔偿责任，甲方有权取消乙方的代理资格直至解除合同。第七条、违约责任。1.甲方违约责任。1.1若甲方不按本合同约定支付到期应付费用给乙方的，逾期超过20天的，则每逾期1天，甲方应按应付未付费用总额的0.5‰向乙方支付滞纳金。2.乙方违约责任。2.1乙方未能按合同的约定提供相应的服务，经甲方书面通知之日起三十天内，仍未能恢复服务的，视为违约，甲方有权单方解除本合同，甲方向乙方结清应付未付费用后，乙方无条件退场，本合同终止后，双方互不追究责任。2015年12月4日，昊天顺公司向巨和公司发出一份《招商月费催缴函》，该函载明截至2015年11月18日止，巨和公司需向昊天顺公司支付合同项下约定应支付的至今仍未支付的费用为2015年9月至2015年12月的招商人员月费用，各月费用均为36570元，费用（未包括滞纳金）合计146280元，并要求昊天顺公司在2015年12月10日前清缴上述费用。昊天顺公司在上述函件盖章并由相关负责人员签名确认。2015年12月11日，昊天顺公司向巨和公司发出一份《巨和商业中心招商佣金确认函》，该函载明截至2015年12月9日止，10至11月已为巨和公司成功代理租赁巨和商业中心总面积4112.8平方米，总成交业务11宗，巨和公司应向昊天顺公司支付10、11月招商佣金365546.30元。次日，巨和公司向昊天顺公司出具《巨和商业中心招商佣金确认回复函》，该函载明巨和公司已于2015年12月11日收到昊天顺公司发出的《巨和商业中心招商佣金确认函》，巨和公司对该确认函所列的招商佣金金额表示认同，并确认根据10月至11月的总成交业务，巨和公司第一期应向昊天顺公司支付招商佣金共计365546.30元，另附《巨和商业中心招商佣金结算表》列明具体费用的结算情况。2016年4月7日，昊天顺公司向巨和公司提交《巨和项目业务成交审批单》，载明昊天顺公司洽谈的“中国人寿”客户意向承租巨和商业中心，并列明具体的承租位置、租期、租金等租赁条件；昊天顺公司建议巨和公司按相关条件签约，并要求巨和公司于该客户签署租赁合同和交付合同款项后3天内支付相当于租赁合同月均总费用的1个半月的佣金。巨和公司出具相关意见，其法定代表人于2016年4月8日在上述审批单上签名确认。2016年6月6日，中国人寿保险股份有限公司佛山分公司（乙方）与巨和公司（甲方）签订《物业租赁合同》，约定由甲方将位于巨和商业中心项目B区5层B507-B523A物业出租给乙方使用，出租的建筑面积为2505平方米，租赁期为五年（自2016年7月1日至2021年6月30日止），租金标准为38元/平方米/月，合同期内租金合共5704736.76元。2016年7月11日，昊天顺公司向巨和公司寄送《巨和商业中心欠费追缴通知函》，函告巨和公司拖欠2015年9月1日至2016年1月8日招商人员费用共计155717.42元，代理期间的招商佣金365546.30元（未包括滞纳金）。2016年11月4日、2016年11月11日，昊天顺公司分别向巨和公司寄送《催收函》，函告巨和公司尚欠招商人员费用（2015年9月1日-2016年1月8日）合共155717.42元、招商代理服务费508331.30元及相应滞纳金。2016年9月21日，广东金信方正律师事务所受昊天顺公司委托，就巨和公司逾期支付招商代理服务费和招商人员费用的事宜向巨和公司发送《律师函》。2016年11月23日广东金舵律师事务所受巨和公司委托，就昊天顺公司履行《巨和商业中心独家招商代理合同》和相关费用结算的事宜向昊天顺公司发送《律师函》，载明：贵司与我委托人签订的《巨和商业中心独家招商代理合同》，鉴于贵司没有按合同约定完成招商目标，该合同已经解除。另查明，巨和公司向昊天顺公司支付相关费用的情况如下：1.2015年11月11日，支付“2015年7月15日至8月31日招商服务费”56625元。2.2016年3月8日，支付“中医学会招商佣金”33809.86元。3.2016年6月16日，支付“农村商业银行广东省佛山市永红分社”招商服务费23289元。4.2016年11月29日，支付“巨和房地产2015年9月至12月招商人员费用”118280元，支付招商服务费235736.70元。一审法院认为：涉案《巨和商业中心独家招商代理合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，当事人均应依约履行。针对昊天顺公司、巨和公司各自的诉辩主张，结合法院确认的事实，分述如下：一、关于本诉部分1.关于招商人员费用、招商代理服务费。昊天顺公司主张巨和公司尚欠招商人员费用155717.42元、招商代理服务费（招商佣金）508331.3元，其中招商人员费用系包括2015年9月至2016年1月的费用，招商代理服务费系包括2015年10月至2015年12月的费用以及中国人寿保险股份有限公司佛山分公司租赁项目计得的费用。巨和公司则提出昊天顺公司未完成招商目标，认为应按昊天顺公司实际完成的招商面积和合同实际履行情况计算相关费用，以及其已按合同约定足额支付了相关费用等抗辩。对此，根据涉案招商代理合同第二条第2款、第三条第2款关于“招商目标”、“招商目标考核机制”的约定，该约定已明确昊天顺公司在2015年9月至2015年12月期间的招商目标任务及未能完成招商目标的后果。首先，对于招商人员费用，结合现有证据和当事人的陈述，昊天顺公司在2015年9月及2015年12月的招商面积为0，在2015年10月及2015年11月未完成招商目标，此后昊天顺公司的招商面积亦未达到累计目标，且本案并无证据证实双方根据政策变化和工程进度等原因重新制定招商目标及价格，故昊天顺公司主张按涉案招商代理合同第三条第一款第二项的约定要求巨和公司支付招商人员费用，依据不足，法院不予支持。在此情形下，招商人员费用应按29570元/月计算，则上述2015年9月份至2015年12月份的招商人员费用合计118280元（29570元/月×4个月），巨和公司应按约支付。至于2016年1月的招商人员费用，因昊天顺公司自述其相关工作人员已在2016年1月初撤离，且并无证据证实昊天顺公司在该月有提供招商代理服务，故昊天顺公司主张该月招商人员费用的依据不足，法院不予支持。其次，对于招商代理服务费。如前所述，因昊天顺公司未完成2015年10月、2015年11月的招商目标，则上述两月的费用应按约定的“租赁合同平均月承租费用的1.5倍”计算；根据昊天顺公司提供的《巨和商业中心招商佣金确认函》、《巨和商业中心招商佣金确认回复函》，可确认双方对上述两月的招商佣金进行了对账且巨和公司对此予以确认，相关支付标准亦符合合同约定；巨和公司虽提出相关异议但未提供证据予以证实，应承担举证不能的法律后果，故法院对其异议不予采纳，并认定巨和公司需向昊天顺公司支付上述两月的招商代理服务费合计365546.30元。至于昊天顺公司主张的中国人寿保险股份有限公司佛山分公司租赁项目计得的费用，昊天顺公司向巨和公司提交《巨和项目业务成交审批单》系在2016年4月7日，巨和公司相关负责人系于次日审批签名，但巨和公司与中国人寿保险股份有限公司佛山分公司签订租赁合同系在2016年6月6日，时间相隔近两个月，难以确认昊天顺公司对该租赁合同的洽谈及签订所起的推动和协助作用，若上述项目确系昊天顺公司招商代理而成，则昊天顺公司在租赁合同签订后一个多月向巨和公司发出上述通知函时理应包含上述项目的招商代理费用，但昊天顺公司于2016年7月11日向巨和公司寄送的《巨和商业中心欠费追缴通知函》并未涉及，故昊天顺公司主张相关招商代理服务费不合常理且依据不足，法院对此不予支持。据此，法院认定巨和公司尚欠昊天顺公司2015年9月至2015年12月的招商人员费用为118280元，2015年10月至2015年11月的招商代理服务费为365546.30元。2.关于滞纳金。涉案招商代理合同第二条第2款第7项约定巨和公司应于每月10日前向昊天顺公司支付当月费用，第七条第1款第1项亦约定了逾期支付到期应付费用需按日万分之五支付滞纳金，该滞纳金实际系违约金，相关标准并不违反法律规定，亦属合理，法院对此予以确认。巨和公司抗辩认为昊天顺公司违约在先，其有不予支付佣金（招商代理服务费）的不安履行抗辩权。因巨和公司提出的相关抗辩并未提供证据予以证实，而昊天顺公司未完成相关招商目标的责任已在合同中进行了明确约定，并无未完成招商目标无需支付相关费用的约定，故昊天顺公司仍应按合同约定支付相关费用。根据前述认定，巨和公司应向昊天顺公司支付2015年9月至2015年12月的招商人员费用，按合同约定巨和公司应于当月10日前向昊天顺公司支付，而巨和公司直至2016年11月29日才支付，其确存在违约行为，则巨和公司应按合同约定向昊天顺公司支付违约金。至于招商代理服务费的违约金，需双方对账确认后才能确定，故应从2015年12月12日起开始计算。巨和公司系于2016年11月29日付款235736.70元，并不足以支付其尚欠的招商代理服务费，则剩余未付的129809.60元（365546.30元-235736.70元）应自2016年11月29日起开始按前述标准计算违约金至实际清偿之日止。昊天顺公司主张的违约金超过法院上述认定部分，依据不足，法院不予支持。二、关于反诉部分巨和公司以昊天顺公司存在未完成招商目标、严重违反合同约定擅自用佛山市百花商业经营管理有限公司名义招商、存在虚假宣传、招商的客户不符合合同约定等情形，造成其重大经济损失和不利后果为由，反诉主张昊天顺公司赔偿其损失607668.40元。昊天顺公司则对巨和公司上述反诉主张提出相关抗辩。涉案招商代理合同第二条第2款第3项约定：“如乙方在招商代理期内未能完成招商目标，则甲方有权终止合同，甲方向乙方结清应付未付费用后，乙方无条件退场，本合同结束，双方互不追究责任”，合同其他条款亦约定昊天顺公司未能完成招商目标的情况下，巨和公司可扣除7000元招商人员月费用、无需支付剩余租赁合同平均承租月费用0.3倍的招商代理服务费等，由此可见双方对未能完成招商目标的后果已进行了约定，且昊天顺公司已承担了未能完成招商目标的相应责任。巨和公司以昊天顺公司未完成招商目标造成其租金损失为由主张赔偿，缺乏合同依据，法院不予采纳。至于巨和公司提出的其他反诉主张，因其未提供证据予以证实，应承担举证不能的法律后果；且昊天顺公司仅系招商代理，与相关客户签订租赁合同的系巨和公司，巨和公司理应对租赁客户的租赁要求进行审查并确定是否签约，其现以相关租赁客户不符合合同约定为由主张昊天顺公司违约，法院难以采纳。据此，巨和公司的反诉主张，缺乏依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，判决：一、巨和公司应于判决发生法律效力之日起十日内向昊天顺公司支付招商代理服务费129809.60元及违约金（违约金计算方法：以29570元为本金，从2015年9月11日起计至2016年11月28日；以29570元为本金，从2015年10月11日起计至2016年11月28日；以29570元为本金，从2015年11月11日起计至2016年11月28日；以29570元为本金，从2015年12月11日起计至2016年11月28日；以365546.30元为本金，从2015年12月12日起计至2016年11月28日；以129809.60元为本金，从2016年11月29日起计至实际清偿之日止。上述违约金的计算标准均为日万分之五）；二、驳回昊天顺公司的其他诉讼请求；三、驳回巨和公司的全部诉讼请求。案件受理费11022元减半收取5511元，由昊天顺公负担3223元、巨和公司负担2288元；反诉受理费4939元，由巨和公司负担。昊天顺公司在二审期间向本院提交了以下证据材料：证据1.微信聊天记录两份，拟证明昊天顺公司在2016年5月7日与中国人寿达成租赁意向后，一直就租赁条件与巨和公司协商，昊天顺公司为促成合同签订付出了大量努力。证据2.《关于巨和项目招商中心物料交接清单》，拟证明昊天顺公司在2016年1月8日撤出驻场人员，故招商人员费用应计算至2016年1月8日。巨和公司在二审期间向本院提交了以下证据材料：证据1.合同编号为juhe2014121701,juhe20151001的《物业租赁合同》各一份，昊天顺公司在巨和公司与周韦光于2015年签订的《物业租赁合同》中并未起到推动、协助作用，昊天顺公司不应获得该项租赁合同的招商代理服务费。证据2.《佛山大粤府餐饮管理有限公司股东会决议》、《请示报告单》、《承诺书》、《广东省农村信用社网银交易凭证》，拟证明巨和公司与藏治国签订的租赁合同已经解除，昊天顺公司未能为巨和公司招揽优质客户，故不能按照一审法院认定的招商代理服务费计算标准确定昊天顺公司应得的费用。证据3.《委托诉讼代理合同》、律师费发票，拟证明黄光华是昊天顺公司负责招商的客户，因昊天顺公司未协商好黄光华招商的事宜而引发黄光华和巨和公司的纠纷，巨和公司因此支付的律师费属巨和公司的损失，应由昊天顺公司负担。巨和公司对昊天顺公司提交的证据1的真实性、合法性、关联性不予确认，对证据2的三性予以确认，但对其证明内容不予确认，双方的《巨和商业中心独家招商代理合同》于2015年12月底已经解除，是由于昊天顺公司一直拖延散场才在2016年1月8日撤场。昊天顺公司对巨和公司提交证据1.3的真实性同意法院认定，对证据2的真实性、合法性、关联性不予确认。经审查，由于巨和公司对昊天顺公司提交证据2的真实性没有异议，本院亦确认其真实性。昊天顺公司提交的证据1及巨和公司提交的证据1、2、3由于真实性在本案中无法确定，且与本案不具有关联性，不作为本案定案依据。经审查，本院对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：1.巨和公司应支付给昊天顺公司招商人员费用的具体金额为多少；2.一审法院以《巨和商业中心招商佣金确认回复函》认定双方无争议的招商代理服务费为365546.3元是否正确；3.巨和公司应否向昊天顺公司支付“中国人寿”项目的招商代理服务费；4.昊天顺公司应否赔偿巨和公司损失607668.40元。关于争议焦点一。根据查明的案件事实可知，昊天顺公司于2015年12月4日向巨和公司发出《招商月费催缴函》，明确载明巨和公司应向昊天顺公司支付2015年9月至2015年12月的招商人员费用每月均为36570元，巨和公司在上述《招商月费催缴函》上盖章，明确表示确认上述数据。虽根据《巨和商业中心独家招商代理合同》的约定，昊天顺公司若未完成招商目标应扣除当月7000元绩效奖金，但巨和公司在《招商月费催缴函》上盖章确认的行为应视为双方就上述条款在实际履行中进行了变更，巨和公司应按照其盖章确认的《招商月费催缴函》所载明的金额146280元向昊天顺公司支付招商人员费用，扣除巨和公司实际支付的118280元，巨和公司还应向昊天顺公司支付招商人员费用28000元。一审法院认定巨和公司应按照29570元/月标准支付上述期间的招商人员费用不当，本院依法予以纠正。关于2016年1月份的招商人员费用问题，由于双方均陈述昊天顺公司在2016年1月初撤离，且本案并无证据证实昊天顺公司在该月有提供招商代理服务，双方亦未就此期间的招商代理费进行确认，本院对昊天顺公司主张该2016年1月1日至8日的招商人员费用的上诉请求不予支持。一审法院对此不予支持正确，本院予以维持。由于上述费用的支付标准需经法院认定，故本院对昊天顺公司主张巨和公司支付上述未支付部分招商人员费用的逾期付款违约金的上诉请求不予支持。关于争议焦点二。根据巨和公司于2015年12月12日盖章确认的《巨和商业中心招商佣金确认回复函》载明的内容可知，巨和公司已明确确认，巨和公司第一期应向昊天顺公司支付的招商代理服务费为365546.30元，且巨和公司在上述回复函附有《巨和商业中心招商佣金结算表》，明确记载了招商代理服务费的计算标准，现巨和公司以《巨和商业中心招商佣金结算表》中的部分招商项目并非昊天顺公司促谈成功或部分租户解除租赁合同为由否认上述招商代理服务费金额无事实和法律依据，本院对此不予支持。一审法院对此处理正确，本院予以维持。关于争议焦点三。根据昊天顺公司提交的《巨和项目业务成交审批单》及巨和公司与中国人寿保险股份有限公司佛山分公司签订的《物业租赁合同》显示，昊天顺公司为巨和公司洽谈了客户中国人寿保险股份有限公司佛山分公司，且中国人寿保险股份有限公司佛山分公司最终与巨和公司签订了《物业租赁合同》，巨和公司法定代表人亦在《巨和项目业务成交审批单》上签名确认，并同意于客户签署租赁合同和交付合同款项后3天内向昊天顺公司支付相当于租赁合同月均总费用1个半月的佣金。由上可知，昊天顺公司在促成中国人寿保险股份有限公司佛山分公司与巨和公司签订《物业租赁合同》的过程中起到了重要作用，但考虑到昊天顺公司向巨和公司提交《巨和项目业务成交审批单》的时间与中国人寿保险股份有限公司佛山分公司与巨和公司签订《物业租赁合同》的时间相隔了近两个月，不能完全认定系由昊天顺公司促成了《物业租赁合同》的签订，故本院酌定巨和公司向昊天顺公司支付约定代理服务费的70%，即99949.5元（2505平方米×38元/平方米/月×1.5个月×70%）。一审法院对此不予支持不当，本院予以改判。由于上述招商代理费是否应予支付需由法院认定，故该部分招商代理服务费，巨和公司无需支付逾期付款违约金。昊天顺公司上诉超出本院核定部分，本院不予支持。综上，巨和公司还需向昊天顺公司支付招商代理服务费229759.1元（129809.60元＋99949.5元）。关于争议焦点四。根据《巨和商业中心独家招商代理合同》的约定，昊天顺公司未能按照合同的约定提供相应的服务，经巨和公司书面通知之日起三十天内仍未能恢复服务的，视为违约，巨和公司有权单方面解除合同，巨和公司向昊天顺公司结清应付未付费用后，昊天顺公司无条件退场，合同终止，双方互不追究责任。双方已就未能完成招商目标的后果进行了约定，即巨和公司在昊天顺公司未能完成招商目标的情况下享有单方面的合同解除权。昊天顺公司仅为招商代理商，与相关客户签订租赁合同的系巨和公司，巨和公司应对签订租赁合同的客户进行审查，其现主张昊天顺公司未完成招商目标及未招揽优质客户造成其租金损失要求昊天顺公司赔偿无事实和法律依据，本院对其该上诉主张不予支持。一审法院对此处理正确，本院予以维持。综上所述，一审判决部分事实认定不清，适用法律不当，对不当部分本院依法予以改判。昊天顺公司的上诉主张部分有理，对有理部分，本院依法予以支持。巨和公司的上诉主张理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省佛山市禅城区人民法院（2016）粤0604民初12598号民事判决第三项；二、撤销广东省佛山市禅城区人民法院（2016）粤0604民初12598号民事判决第二项；三、变更广东省佛山市禅城区人民法院（2016）粤0604民初12598号民事判决第一项为：佛山市巨和房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向佛山市昊天顺商贸有限公司支付招商人员费用28000元，招商代理服务费229759.1元及违约金（违约金计算方法：以29570元为本金，从2015年9月11日起计至2016年11月28日；以29570元为本金，从2015年10月11日起计至2016年11月28日；以29570元为本金，从2015年11月11日起计至2016年11月28日；以29570元为本金，从2015年12月11日起计至2016年11月28日；以365546.30元为本金，从2015年12月12日起计至2016年11月28日；以129809.60元为本金，从2016年11月29日起计至实际清偿之日止。上述违约金的计算标准均为日万分之五）；四、驳回佛山市昊天顺商贸有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费11022元减半收取5511元由佛山市昊天顺商贸有限公司负担690元，由佛山市巨和房地产开发有限公司负担4821元，一审反诉受理费4939元，由佛山市巨和房地产开发有限公司负担；二审案件受理费13982元，由佛山市昊天顺商贸有限公司负担1344元，由佛山市巨和房地产开发有限公司负担12638元。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审 判 长  余珂珂审 判 员  李 虹代理审判员  黄玉凤二〇一七年十一月三日书 记 员  黄结仪