黑龙江省克东县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）克东民初字第887号
原告侯青山。
委托代理人侯学光。
被告廉凤志。
委托代理人赵子林。
被告邓元园。
被告王淑兰。
原告侯青山（反诉被告）与被告廉凤志（反诉原告）、邓元园、王淑兰房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告侯青山及委托代理人侯学光、被告廉凤志的委托代理人赵子林到庭参加了诉讼，被告邓元园、王淑兰经传唤未到庭参加诉讼，本案缺席审理。本案现已审理终结。
原告侯青山（反诉被告）诉称，被告廉凤志与邓宏伟系夫妻关系。邓宏伟的父、母邓永贵（已故）、王淑兰建造房屋5间，由于邓永贵当时是烟草公司领导，便将东侧2.5间登记在邓宏伟名下，该房屋一直由被告王淑兰居住，2003年被告王淑兰将该房屋卖给李桂荣，但没有办理过户手续，2005年由王淑兰作为中间人，李桂荣将该房屋卖给原告侯青山居住至今，该房屋应归原告所有。因此要求判令位于克东县克东镇保安街05-133号房屋归原告所有。
被告廉凤志（反诉原告）辩称，一、本案原告不具有起诉廉凤志、邓元园的法定条件。2003年，在廉凤志、邓宏伟健在和不知情的情况下，其母王淑兰将该房屋卖给了李桂荣名下，房屋价款由王淑兰所得，2005年李桂荣因该房屋不能过户又卖给原告侯青山，李桂荣得到售房款，廉凤志不知情，而该房屋的所有权是邓宏伟、廉凤志夫妻共有的合法财产，依据民法及合同纠纷之诉的相对性原则的规定，原告之诉，不具有诉的相对性，应驳回起诉；二、本案中的当事人王淑兰、李桂荣、侯青山以非法侵害邓宏伟、廉凤志的合法权益为代价、恶意串通、私下交易等非法手段窃取他人财物，是严重违法行为。当事人王淑兰、李桂荣、侯青山非法私下交易他人合法财产，违反了物权法关于所有权取得的特别规定，物权法的善意取得必须同时具备三个条件：（一）受让人必需是善意的，不知出让人是无处分权人；（二）受让人支付了合理的价款；（三）转让的财产应当登记。这三项必须同时具备，否则不构成善意取得。应驳回侯青山的诉讼请求。
被告邓元园未答辩。
被告王淑兰未答辩。
反诉原告廉凤志、郑元园反诉称，本案中王淑兰、李桂荣、侯青山以非法侵犯邓宏伟、廉凤志的合法权益为代价，采取恶意串通，私下交易等非法手段窃取他人财物是违法行为，王淑兰、李桂荣、侯青山应依法承担侵权责任，立即停止侵害，并向合法的所有权人廉凤志、邓元园赔礼道歉。
反诉被告侯青山辩称，反诉人是依据继承关系，缺乏主体即邓宏伟的母亲王淑兰，就反诉请求第一项来说，并不是反诉请求的内容，就事实来看，当时邓宏伟根本没有能力建房，该房屋为邓宏伟的父、母邓永贵、王淑兰共同建造，邓永贵为了自己工作考虑将该房屋登记在其子邓宏伟、邓宏玉名下，后邓永贵为邓宏伟、邓宏玉购买了楼房，原房屋由王淑兰一直居住管理，邓永贵去世前召集所有子女并向子女言明，“你们都有楼房，平房就由你母亲自己居住处理，作为你们为她支付的养老费。”所以王淑兰将房屋出卖给李桂荣是处分自己的财产，邓宏伟、廉凤志、邓宏玉都知情，而且在李桂荣将该房卖给原告时王淑兰作为证明人为其作证，并将该房屋的产权证、土地证交给原告，所以王淑兰与李桂荣，李桂荣与侯青山间的房屋买卖合同是合法、有效的，即使房屋登记邓宏伟名下，但房屋由王淑兰居住、管理，王淑兰也持有产权证和土地证，邓宏伟对该房屋买卖是知情的，原告居住该房屋已达十年之久，在此期间廉凤志没有提出任何异议，只是在房屋要动迁时通过虚假诉讼骗取房屋所有权证，被告廉凤志、邓元园对该房屋已卖给原告是明知的，原告侯青山对该房屋是善意合法取得，原告侯青山是该房屋的合法所有人，不存在侵权问题，至于被告提出的反诉，又是一个虚假诉讼。
经审理查明，邓宏伟（2010年去世）与被告廉凤志系夫妻关系，其女儿邓元园；邓永贵（已故）、王淑兰系邓宏伟之父、母。2003年王淑兰将邓宏伟名下的位于克东县克东镇保安街74平方米房屋（房屋登记编号0218648）出卖给李桂荣（已故），但未办理过户手续。2005年8月16日王淑兰作为中间人，李桂荣生前又将该房屋以人民币30，000.00元的价格出卖给原告侯青山，也未办理房屋产权过户登记手续，原告侯青山居住管理至今。现因房屋产权发生争议，故原告诉至法院，要求判令位于克东县克东镇保安街05-133号房屋归原告所有。
同时查明，2014年1月22日被告廉凤志与克东县房屋征收办公室签订《征收有证住宅房屋安置协议书》。2014年11月20日，被告廉凤志在齐齐哈尔日报刊登遗失声明，声明：克东县克东镇保安街5-133号邓宏伟将《房屋所有权证》丢失，声明作废。
另查明，2014年12月22日，被告廉凤志以邓元园为被告向本院提起诉讼，要求继承邓宏伟本案争议的房屋。2015年1月7日，克东县人民法院对廉凤志与邓元园房屋继承纠纷一案作出（2015）克东民初字第38号民事调解书，调解：争议房屋由廉凤志继承。原告候青山知道该房屋由廉凤志继承后，认为被告的继承行为已经损害了原告的合法权益，故向本院提起第三人撤销之诉，请求撤销该调解书并判令该房屋归原告侯青山所有。本院审理后，2015年8月16日克东县人民法院做出（2015）克东民初字第371号民事判决书，判决：一、撤销克东县人民法院（2015）克东民初字第38号民事调解书中关于邓宏伟所留遗产房屋（位于保安街，建筑面积74平方米，房屋登记编号0218648）由廉凤志继承调解内容；该房屋产权登记恢复到变更登记前状态；二、原告侯青山可在本判决发生法律效力后，对买卖合同的效力问题另行主张权利。判决生效后，原告诉至法院，请求判令位于克东县克东镇保安街05-133号房屋归原告所有。
上述案情，有原告提供的房屋所有权证、土地使用证、房屋买卖合同、克东县人民法院（2015）克东民初字第371号案件的庭审笔录、证人证言，被告提供的征收有证住宅房屋安置协议书及双方当事人陈述为证。
上列证据，经庭审认证，其真实、充分，足以证明案件事实的成立。
本院认为，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，争议的房屋先后进行了两次交易，第一次是2003年由房屋所有人邓宏伟的母亲王淑兰卖给李桂荣；第二次是2005年由李桂荣卖与侯青山。虽然在两次房屋买卖过程中，房屋所有人邓宏伟均未在交易现场，亦未在房屋买卖协议上签名，该房屋在交易后未办理房屋产权变更手续，但从房屋交易的过程上看，原告侯青山与李桂荣所签订合同内容不违背法律、行政法规强制性规定，房屋交易价格也符合当时的市场行情，在房屋买卖合同签订后，李桂荣将此房屋及房屋产权证（邓宏伟名下）交付给原告侯青山，侯青山对该房屋占有、使用至今，且从2003年房屋买卖至2010年邓宏伟去世前的一段时间里，证人证实邓宏伟在知情的情况下，也未对该房屋买卖问题提出任何异议，应视为邓宏伟对其母亲王淑兰与李桂荣、李桂荣与侯青山的房屋买卖行为认可，故该房屋买卖合同有效，对原告的诉讼请求予以支持；关于被告廉凤志提出该房屋是其与邓宏伟婚后共同兴建，在2003年至今该房屋一直对外出租，该房屋的租赁费用作王淑兰的赡养费的抗辩理由，因被告未有提出相关的证据加以佐证，其应承担举证不能的法律后果，故对被告廉凤志的抗辩理由不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
原告侯青山于2005年8月16日与李桂荣签订的房屋买卖合同有效；
被告廉凤志、邓元园、王淑兰协助办理房屋产权变更登记手续；
驳回被告廉凤志、邓元园的反诉请求。
案件受理费100.00元，反诉费100.00元，由被告廉凤志、邓元园、王淑兰共同承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。
审 判 长 李 峰
审 判 员 苏 海
人民陪审员 朱丽冬
二〇一六年一月二十九日
书 记 员 赵纹冉