浙江省嘉兴市南湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0402民初167号
原告：苏州中润商业发展有限公司嘉兴分公司。住所地：嘉兴市水晶大厦*幢****室。
代表人：蔡雪丹。
委托代理人：张黎、王焕，系公司法务。
被告：杭州杭铁头餐饮有限公司。住所地：杭州市余杭区良渚街道莫干山路****号杭州西田商业中心*层*******号。
法定代表人：张尔谦。
原告苏州中润商业发展有限公司嘉兴分公司（以下简称苏州中润�兴分公司）因与被告杭州杭铁头餐饮有限公司（以下简称杭铁头公司）房屋租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2016年1月8日受理后，依法由审判员白燕独任审判，于2016年2月26日公开开庭审理了本案。原告的委托代理人张黎、王焕到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告苏州中润嘉兴分公司起诉称，2014年5月22日原、被告签订租赁合同，约定被告承租原告有权出租的嘉兴市龙凤路169号商业房产二层2-17、2-19号房屋，用于经营品牌“小时代”。租赁期限自2014年7月1日至2019年6月30日，租赁面积895平方米，租金按纯固定租金计算。被告于2014年12月25日开始拖欠租金、物业管理费等费用，原告遂据租赁合同多次向被告发函催讨相关费用，后于2014年12月22日向被告发出解约函，告知被告双方的租赁合同于本函送达之日（2015年12月28日）解除。时至今日，被告已拖欠原告租金、物业管理费等费用，合计643863元，滞纳金8370.22元。保证金185119元，违约金214084元，房屋占用费58175元，以上共计1109611.22元。为维护原告自身合法权益，原告向本院提起诉讼，请求判令：1.确认原、被告双方所签订的房屋租赁合同于2015年12月28日解除；2.判令被告将租赁房屋腾空并以完好可出租状态向原告归还；3.被告支付所欠各项租赁费用，其中租金445710元，物业管理费198153元（均从2014年12月25日计算至2015年12月28日）；4.被告承担延迟支付上述第三项请求下的各项费用的滞纳金8370.22元（暂计，实际应从2015年12月29日起按每日0.1%计算至实际清偿日止）；5.原告没收被告支付的租赁保证金112339元、装修保证金70780元、能耗保证金2000元；6.被告支付违约金214084元（3个月的租金及物业管理费总和）；7.被告支付房屋占用费58175元（暂从2015年12月29日计至2016年1月10日，实际应按每日每平方米5元的标准计算至被告实际腾空并归还房屋之日）；8.本案诉讼费由被告承担。法庭审理中，原告当庭撤回上述第5项诉讼请求，其他诉请不变。
被告杭铁头公司在法定的期限内未提供书面答辩意见。
针对自己的主张，原告苏州中润嘉兴分公司提供了下列证据：
1.租赁合同1份，证明双方的租赁合同关系；
2.催款函及快递凭证各4份，证明原告已按照合同履行了向被告催促的义务；
3.付款承诺函1份，证明被告向原告作出承诺，明确了欠款金额；
4.解除合同函及快递凭证1份，证明原告将解除合同的函发送被告的事实；
5.商户欠款明细表1份，证明被告拖欠原告租金的数额。
被告未向法庭提供证据，亦未向法庭提供对上述证据的质证意见。经审核，对原告提供的证据的真实性本院均予以认定。
本院经审理，认定案件事实如下：
2014年5月22日原、被告签订房屋租赁合同，约定原告向被告出租嘉兴市龙凤路169号中润嘉兴中心商业房产二层2-17、2-18、2-19号房屋，约定该房屋用于计算租金、物业管理费及其他以租赁面积为基数计算的费用的租赁面积为895平方米，被告承诺该房屋作为经营“小时代”，房屋的租赁期限为2014年7月1日起至2019年6月30日止，共计5年。原告同意给予被告该房屋交付之日起89天的免租装修期（即2014年7月1日至2014年9月27日），前述免租装修期内，被告除遵守本合同规定外，还应遵守原告的其他规定或者规章制度，并承担本合同第四条除租金、物业管理费以外的其他费用，具体以原告的租户装修手册和物业收费一览表为准。被告于装修完成次日向原告递交开业申请并对外进行营业，若被告于原告商场统一开业时间顺利开业的，原告同意给予被告4个月的免租期，但物业费、水电费等能源使用费需要正常支付。房屋的交付日期为2014年7月1日，最终以原告实际交付之日为准。自装修期限届满后的次日起，该房屋的租赁费用（即租金、场地管理费、设备租赁费）采取按照租赁面积或者税前月营业额提成计算，并在两者中按结算金额较高的方式支付。其中按面积计算方式如下：租金第一、二年（2014.09.28-2016.06.30）为1元／天／平方米，第三、四年（2016.7.1-2018.6.30）为1.15元／天／平方米、第五年（2018.07.01-2019.06.30）为1.3元／天／平方米。场地管理费第一、二年（2014.09.28-2016.06.30）为0.4元／天／平方米，第三、四年（2016.7.1-2018.6.30）为0.46元／天／平方米，第五年（2018.07.01-2019.06.30）为0.52元／天／平方米。设备租赁费第一�二年（2014.09.28-2016.06.30）为0.6元／天／平方米，第三、四年（2016.7.1-2018.6.30）为0.69元／天／平方米、第五年（2018.07.01-2019.06.30）为0.78元／天／平方米。物业管理费，被告应于租赁期内（不包括装修期）向原告或管理公司支付该房屋的物业管理费，目前，对该房屋物业管理费根据租赁面积按照0.6元／天／平方米收取，原告根据实际经营状况对物业管理费的收费标准进行调整。租赁费用的支付方式：每三个自然月为一期预付一次，被告在原告交付房屋的同时支付首期三个月的租赁费用，其后每期应预付的租赁费用，应由被告于该期第一个工作日或之前向原告付清。被告应于合同签订之时向原告支付房屋保证金212339元，装修期间，原告免受被告租金，但被告需支付装修管理费、装修保证金等其他费用，装修管理费10元／平米，装修保证金70780元。若被告违反合同约定，原告有权以租赁保证金抵扣被告欠付费用，或作为原告因此而遭受损失的赔偿。双方还约定，被告逾期支付租赁费用的，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.1%向原告支付违约金；若被告迟延支付租赁费用等应付款项超过一个月的，原告可以解除合同；原告解除合同的，被告已支付的租赁费以及保证金均不予退还，同时被告还需向原告支付违约金，违约金为该房屋重新招商合理期间（三个月）的租赁费用和物业管理费的总和，同时被告尚需赔偿原告其他损失。被告应于租赁期限届满之日或本合同提前终止之日向原告交还该房屋，被告逾期不交付的，应按照每日每平方米5元计算占有使用费。被告向原告交还租赁房屋前应使该房屋处于完好且可出租状态，并负责将该房屋恢复原状。若被告在租赁期满之日或本合同提前终止之日未向原告交还该房屋，原告有权在租赁期届满之日或本合同提前终止之日起七日后开启该房屋的门锁并更换门锁，将屋内的被告物品搬出该房屋并制作物品清单，将该房屋腾空收回，对由此造成的被告的损失原告概不负责。如原告将该等物品自行保管或交由第三方保管，被告应支付相应的保管费，并在原告通知领取后十日内不领取的，可由原告随意处分。
合同签订后，原告按约向被告交付了房屋，被告着手进场装修。后由于被告欠付租金等费用，原告于2015年9月2日向被告发出了催款函，要求被告支付欠付的租金、物业管理费、装修管理费、垃圾清运费及滞纳金，并告知被告于7日内支付。2015年9月23日，原告又向被告发函催讨上述款项，并敦促被告于2015年9月25日前支付，否则原告将依约解除双方合同。此后，原告又于2015年11月3日发函向被告催讨租金、物业管理费、装修管理费、垃圾清运费、租赁保�金及滞纳金，但被告仍未能支付。2015年11月14日，被告向原告作出承诺，表示截止2015年11月13日，被告尚欠原告租赁保证金112339元、租金273870元、物业费199764元、装修管理费8950元、垃圾清运费8950元，合计603873元，并承诺于2015年11月14日支付装修管理费及垃圾清运费合计17900元，2015年11月20日前支付200000元，2015年12月20日前支付剩余的385973元，若逾期未缴纳，愿意按照租赁合同约定承担一切违约责任。后被告未按照上述承诺支付款项，原告又于2015年12月10日发函被告，要求被告支付租金、物业费、租赁保证金、能耗保证金，并于2015年12月24日发函被告，表示由于被告未能按照合同约定支付租金等费用，故通知被告双方的合同于被告收到解除通知之日解除，并要求被告立即付清尚欠的租金、物业费、租赁保证金、能耗保证金共计765183元，后被告于2015年12月28日收到上述解除通知。法庭审理中，原告自认被告共支付原告租赁保证金10万元、垃圾清运费8950元、装修管理费8950元，共计117900元，对于租金及物业费等未予支付。原告陈述商场于2014年12月25日统一对外开业，故从对外开业日起计算租金，并同意免除原告自2015年1月25日至3月24日、2015年4月25日至6月24日期间的租金。
本院认为，本案原、被告之间签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思的表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应按照合同约定履行各自权利义务。现由于被告未按照合同约定支付租金、物业管理费等，且经原告多次催讨后仍未能履行完全支付义务，故对于原告要求解除合同的诉请，本院予以支持，并依法确定双方的合同于2015年12月28日解除。合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，可以要求恢复原状、采取其他补救措施等，故对于原告要求被告支付欠付的租赁费用、物业费的主张，本院予以支持。现原告主张按照固定价格结算租金、物业费等，未超出双方合同约定，本院予以支持。原告主张被告自2014年12月25日开始支付租赁费用（包括租金、场地管理费、设备管理费），并同意免除被告自2015年1月25日至3月24日、2015年4月25日至6月24日期间的租赁费用，据此算出被告欠付租赁费数额为445710元，被告欠付原告自2014年12月25日至2015年12月28日期间物业费为198153元。双方约定了被告未按照约定支付租金的，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.1%向原告支付违约金，本院经审查后认为上述约定明显过高，并依法调整为按照中国人民银行同期贷款利率的两倍计算逾期付款违约金。原告主张从2015年12月29日开始承担逾期付款违约责任，未超出双方合同约定，本院予以支持。至于原告要求被告将租赁房屋腾空并以可出租状态返还原告，原告陈述上述房屋内设备处于法院查封状态，故原告要求被告腾退并返还房屋的诉请，本院难以支持。由于被告的原因导致双方合同解除，故对于原告要求被告承担违约责任的主张，本院予以支持。双方约定了由于被告原因导致原告解除合同时被告需赔偿原告相当于3个月租金及物业管理费总和的违约金，本院经审查后认为，被告原因导致合同提前解除，给原告造成的损失相当于原告房屋空置招租期的房租损失，并酌情确定被告承担相当于原告三个月房屋租赁费用的违约金，上述违约金与被告向原告交纳的10万元租赁保证金相抵扣后，被告尚需支付原告违约金61100元。鉴于被告在合同解除后仍实际占有使用上述房屋，现原告主张被告支付自合同解除次日起至被告实际腾退之日止的房屋占有使用费，本�认为，双方约定了被告应于合同解除之日向原告交还房屋，否则原告可于合同终止的7日内自行腾空租赁房屋，即原告可依据合同约定处分上述租赁房屋，但鉴于租赁房屋内设施设备被法院查封，导致原告亦无法自行处理上述房屋，故自合同解除次日至本判决作出之日止的占有使用费由被告承担。此后，原告可根据房屋上的实际情况，另行主张其权利。双方虽约定被告逾期不交付房屋，按照每日每平方米5元计算占有使用费，该约定应理解为被告逾期交付房屋需承担的违约责任，本院经审查后认为上述约定过高，并酌情调整为按照同期租赁费用标准（即租金＋场地管理费＋设备租赁费）支付占有使用费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六、第九十七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四�之规定，判决如下：
一、确认原告苏州中润商业发展有限公司嘉兴分公司与被告杭州杭铁头餐饮有限公司于2014年5月22日签订的房屋租赁合同于2015年12月28日解除；
二、被告杭州杭铁头餐饮有限公司支付原告苏州中润商业发展有限公司嘉兴分公司租金（含场地管理费、设备租赁费）445710元、物业费198153元及逾期付款违约金（以643863元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的两倍，从2015年12月29日计算至本判决确定的履行日止）；
三、被告杭州杭铁头餐饮有限公司支付原告苏州中润商业发展有限公司嘉兴分公司房屋占有使用费152150元（按照每日1790元计算，从2015年12月29日计算至2016年3月22日）；
四、被告杭州杭铁头餐饮有限公司支付原告苏州中润商业发展有限公司嘉兴分公司违约金61100元；
上述二、三、四项均�本判决生效后十日内履行完毕；
五、驳回原告苏州中润商业发展有限公司嘉兴分公司的其他诉讼请求。
如果未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半后收取6522元，由原告苏州中润商业发展有限公司嘉兴分公司负担679元，被告杭州杭铁头餐饮有限公司负担5843元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审判员 白燕
二〇一六年三月二十二日
书记员 王欢