福建省厦门市湖里区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0206民初10265号原告：马辉，女，1974年7月3日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。委托诉讼代理人：曾小有、滕睿，福建英合律师事务所律师。被告：刘花丽，女，1986年2月22日出生，汉族，住福建省安溪县。委托诉讼代理人：胡文民，福建九信律师事务所律师。原告马辉与被告刘花丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马辉的委托诉讼代理人曾小有，以及被告刘花丽的委托诉讼代理人胡文民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马辉向本院提出诉讼请求:1.刘花丽立即向马辉支付2016年11月20日至2017年2月19日期间租金21,900元；2.刘花丽立即向马辉支付自应付租金之日至实际付清之日止的违约金（以7300元为基数，日5‰为标准，自2016年11月13日起计至实际付清之日止）；3.刘花丽立即向马辉支付厦门市湖里区枋湖东一里13号901室及附属车位的2016年9-10月水费166.8元、2016年9月－10月电费1113.16元、2016年10月至2017年2月物业管理费1270元、公共维修金200.5元、2016年7月至2017年2月公摊水费37.4元、2016年10月至2017年2月公摊电费226.6元；2016年10月至2017年2月车位管理费400元、车位公共维修金25元、2016年5月至2017年2月车位公摊电费50元，2016年9月18日至2016年11月15日气费59.22元；2016年9月－10月有线电视基本服务费36元，共计3584.68元；以上共计26,032.18元；4.刘花丽立即向马辉赔偿损失22,949元（维修费14,949元、公证费2,000元，沙发的损失赔偿6000元）；5.本案公告费300元由刘花丽承担。诉讼中，马辉明确维修费14,949元包含：可视对讲机2800元、黑色玻璃桌面200元、空调的插座及插头45元、空调维修费250元、客厅柜及大理石桌面清洗费150元、卫生间坐便器进排水配件200元、卫生间马桶盖更换300元、沐浴室混合水龙头350元、阳台纱窗门维修100元、白书桌椅单人沙发清洗150元、涂料7525元、卫生清洗及垃圾清运费400元。马辉的事实和理由为：2016年2月16日，经厦门麦田人房地产代理有限公司居间，马辉与刘花丽就厦门市湖里区枋湖东一里13号901室（下称“案涉房屋”）和305号附属车位签订《租赁合同》，合同约定：1.刘花丽向马辉承租案涉房屋及车位，租期自2016年2月20日起至2017年2月19日止，租金为7300元/月，租金在每叁个承租月届满时提前柒日支付下叁个承租月的租金；2.刘花丽逾期支付租金，每日应按月租金额的千分之五支付滞纳金；3.租赁期间，刘花丽承担案涉房屋的水电、物业管理等相关费用；4.租赁期间，因使用不当或因刘花丽原因致使房屋或设备受损的，刘花丽应负责修复。2016年11月2日，刘花丽通过电话单方通知马辉解除合同，并于11月3日将钥匙寄到嘿客快递处。2016年11月4日，马辉和物业管理人员进入案涉房屋，发现房屋墙壁、客厅、厨房、卧室、卫生间等多处严重受损，甚至可视对讲机已被拆除。案涉房屋及设备多处严重受损，同时刘花丽也未告知基于何种理由解除合同，无单方解除合同的权利。马辉已明确答复不同意提前解除合同，并要求刘花丽修复受损部位，但刘花丽予以拒绝。马辉就案涉房屋及附属车位，替刘花丽分别垫付了水电费1279.96元、气费59.22元、物业管理费1270元、公共维修金200.5元、公摊水电费264元、有线电视基本服务费36元、车位管理费400元、车位公共维修金25元、车位公摊电费50元，共计3584.68元。马辉为了防止损失的扩大，抑或是固定双方损失金额纠纷，减少双方的讼累，马辉在租赁合同期限到期后主动联系刘花丽要求维修受损部位，但遭到拒绝。为此，马辉就房屋受损部位进行公证，支付公证费2,000元，同时委托厦门市国迈建设工程有限公司维修案涉房屋受损部位，支付维修费14,949元。同时原价为15,500元的沙发因塌陷及污损无法修复，导致无法继续在案涉房屋中使用而被搁置在车库，鉴于沙发已用一段时间，损失约计6000元，损失共计22,949元。鉴于上述事实，马辉认为，刘花丽无权提前解除合同，逾期支付租金，损坏房屋及设备，已构成违约。刘花丽辩称，一、双方的租赁合同已经于2016年11月2日依法解除。双方于2016年2月20日签订租赁合同后，一方面因马辉总是以刘花丽是否会损坏其房屋、缴交房租为由，经常前来以察看房屋为由骚扰刘花丽，使刘花丽不胜其烦；另一方面，马辉经刘花丽多次通知和催促，拒不维修有安全隐患的房屋天花板；第三方面，马辉拒不向刘花丽开具租金发票，也不配合刘花丽办理暂住证。鉴于这三个方面的原因，刘花丽遂与马辉协商提前解除租赁合同，并于2016年11月2日再次电话通知马辉。在征得马辉同意后，将租赁房屋的钥匙寄给了马辉。马辉接收了钥匙后，也按约向刘花丽确认了收到钥匙的事实，这些事实足以证明马辉当时也是同意提前解除房屋租赁合同的。之后马辉之所以对解除房屋租赁合同反悔，是一时未找到“台灯、抱枕、花艺”等物件，以及认为刘花丽将对讲机拆走了，同时马辉还认为解除合同必须由双方“亲自到场来交接”、“主要是房子没交接的问题”。之后马辉也承认已经找到了“台灯、抱枕、花艺”等物件，但因马辉冤枉了刘花丽，为了所谓的面子，就恶意对刘花丽提起诉讼。撇开马辉是否同意提前解除房屋租赁合同的问题，有一事实是无可争辩的，即马辉在2016年11月2日接到刘花丽要求提前解除合同的通知后，并未根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，无论是其起诉时提出的诉讼请求，还是之后变更的诉讼请求，均无请求确认解除合同的效力这一诉讼请求。由于马辉从刘花丽通知解除合同至今，已经六个多月了，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十四条规定，马辉早已丧失了异议权。因此应当认定双方签订的房屋租赁合同，在马辉起诉状中明确自认的、刘花丽发出解除通知之日——2016年11月2日即已解除。二、根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。因马辉的第一、二项诉讼请求，以及第三项中的部分诉讼请求，其实质是要求刘花丽继续履行原租赁合同，该诉讼请求明显违反了上述法律规定。另外，在实践中，房屋的交付，通常是以钥匙的交付为标准和依据的，并非一定要由合同双方到现场办理交接后才解除合同。由于马辉在起诉状中已经自认其在2016年11月3日接收了刘花丽交付的房屋钥匙，但一直到房屋租赁合同约定的租赁期间，马辉均未重新将钥匙交付给刘花丽。因此应当认定自2016年11月3日以后，讼争的房屋都处于马辉实际控制和占有的状态。马辉要求刘花丽支付其占有和控制房屋期间的所谓租金及物业管理、水电公摊等，明显缺乏事实和法律依据。三、马辉主张的损失，系马辉故意造成的，依法应由马辉自行承担。马辉自2016年11月3日实际控制和占有租赁的房屋后，既未重新将房屋交付给刘花丽，也未采取另行出租等措施，以减少损失的扩大，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定的“减损规则”，即使刘花丽提前解除租赁合同的行为有不当，对马辉主张的2016年11月20日至2017年2月19日期间的租金、逾期支付租金的违约金、物业管理费、水电公摊、车位管理费、车位公共维修金等损失，也应当由马辉自行承担，而不得就该扩大的损失要求刘花丽赔偿。何况刘花丽提前解除合同并无不当，而且马辉主张的逾期支付租金的违约金，相当于月利率百分之十五，明显属于《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的违约金过高的情形，依法不应支持。四、关于马辉的第四项诉讼请求问题。1.双方租赁房屋的相关附属设施、设备本身是旧的，当时就已经坏了或有缺陷，且无法一一明确，双方才未在租赁合同成立后办理交接手续，而仅对空调等设施的数量进行了确认。2.马辉主张的插座、卫生间座便器进排水配件、马桶盖、水龙头、纱窗、桌椅、沙发等，既是租赁房屋的附属设施，同时也是易耗品。马辉主张的这些修复损失，属于租赁物的正常损耗，根本不是刘花丽使用不当造成的。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十八条规定，马辉无权要求刘花丽承担损害赔偿责任。而且根据双方签订的《租赁合同》第七条第1项约定，相关的修复责任也应由马辉自行承担。3.双方签订《租赁合同》时，马辉就明知刘花丽的家庭有小孩，而且马辉对小孩会对房屋及相关设施造成的影响也是明知的。双方约定高达7300元/月的租金，是充分考虑了这一因素后才确定的。而且马辉在其提交的证据中，也已经自认了相关事实（详见补充证据第26页“当时租你时说带两个孩子我就很犹豫”）。因此对即使因孩子乱涂写等产生的损失，也应当由马辉自行承担。4.刘花丽通知马辉解除房屋租赁合同时，还有18天的租金已经交付，而且马辉至今未退还刘花丽租赁押金7300元。刘花丽保留要求马辉退还解除合同后的剩余租金及租赁押金、开具租金发票等权利。综上所述，马辉的诉讼请求毫无事实依据，也无法律根据，相反与日常生活常识、常理相悖。马辉完全将自己当成了强势的或者是毫无出租经验的外星人，其实质是片面苛求承租人在租赁终止后重新装修房屋及购置家俱。为维护刘花丽的合法权益，请求依法驳回马辉的诉讼请求。双方对以下事实无异议本院予以确认：2016年2月16日，马辉与刘花丽签订一份《租赁合同》，约定马辉将址于讼争房屋出租给刘花丽，租赁期限自2016年2月20日至2017年2月19日止，每月租金7300元；马辉收取刘花丽押金7300元，在租赁期满后，经马辉验收房屋、财产完整无损，水、电、物业管理费等费用结算清楚，马辉应将押金全部无息退还刘花丽。双方还共同确认：刘花丽缴交租金至2016年11月19日。刘花丽于2016年11月2日通过电话向马辉提出解除合同，于2016年11月3日邮寄钥匙给马辉，马辉于2016年11月4日收到刘花丽交还的讼争房屋的钥匙。刘花丽应缴纳而尚未缴纳截至2016年11月4日的水费、电费、物业管理费、公摊水费、公摊电费、车位管理费、车位公摊电费、燃气费、有线电视基本服务费合计1895.4元。刘花丽未缴纳截至2016年11月4日的房屋公共维修金和车位公共维修金合计51.11元。客厅沙发上面的墙壁有被刘花丽的小孩涂画。刘花丽刚租讼争房屋时房屋内有可视对讲机、空调插座及插头、阳台纱窗门是好的。双方的争议焦点在于：1.刘花丽应否向马辉支付2016年11月20日至2017年2月19日的租金21,900元及逾期支付租金的违约金；2.刘花丽应否缴纳截至2016年11月4日的房屋公共维修金和车位公共维修金合计51.11元；3.可视对讲机是马辉还是刘花丽拆掉的；黑色玻璃桌面、空调的插座及插头、空调、卫生间坐便器进排水配件、卫生间马桶盖、沐浴室混合水龙头、阳台纱窗门以及沙发有无被人为损坏，客厅柜及大理石桌面和白书桌椅单人沙发有无被涂画。本院认为，刘花丽提出解除合同后未与马辉当面交接讼争房屋，而采用邮寄的方式将钥匙交还给马辉的行为不妥，系引起马辉提起本案诉讼的主要因素；马辉在出租房屋给刘花丽时，双方未就讼争房屋及室内物品当时的状态予以固定，这也是导致本案争议较大的主要原因。本案中，马辉于2016年11月4日收到刘花丽邮寄的钥匙，讼争房屋于该日起即恢复至马辉的实际控制之下，应认定刘花丽实际使用讼争房屋至2016年11月4日，故刘花丽应缴交的租金截止于2016年11月4日，现马辉要求刘花丽支付2016年11月20日至2017年2月19日的租金21,900元及逾期支付租金的违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。因刘花丽实际使用讼争房屋至2016年11月4日，根据合同约定其应缴纳截至该日的水费、电费和物业管理费，对于马辉主张的2016年11月4日之后的水费、电费和物业管理费等，因没有事实依据，本院不予支持。因刘花丽确认其应缴纳而尚未缴纳截至2016年11月4日的水费、电费、物业管理费、公摊水费、公摊电费、车位管理费、车位公摊电费、燃气费、有线电视基本服务费合计1895.4元，故本院对马辉主张的该部分费用予以支持。因租赁合同未约定公共维修金应由刘花丽承担，故对马辉要求刘花丽缴纳截至2016年11月4日的房屋公共维修金和车位公共维修金合计51.11元，没有合同依据，本院不予支持。因刘花丽确认讼争房屋原来有可视对讲机，其主张可视对讲机被马辉拆走了，但没有证据证明，故应认定可视对讲机系被刘花丽拆掉的，刘花丽应赔偿马辉的该部分损失。马辉陈述可视对讲机是几年前安装的、型号为HVP－2001，刘花丽陈述可视对讲机马辉已使用十几年了，因马辉没有证据证明可视对讲机的购买价格及新旧程度，故本院对马辉请求的可视对讲机的损失酌情予以支持300元。因刘花丽确认沙发上面的墙壁有被其小孩涂画，本院认定刘花丽应赔偿马辉该间房屋墙壁应使用的涂料的费用为宜，本院酌情予以支持850元。因刘花丽确认空调插座及插头在其使用的时候是好的，而马辉提供的公证照片里面显示空调插座掉落在地，插头的电线断掉，不符合正常使用的自然损耗情形，故刘花丽应赔偿马辉维修空调插座及插头的损失，马辉主张该部分损失为45元，本院予以支持。对于阳台纱窗门虽刘花丽确认原来是好的，但因从马辉提供的照片难以辨认该纱窗门系被人为损坏亦或自然损耗，故对马辉主张的该部分损失，本院不予支持。对马辉主张的黑色玻璃桌面、空调、卫生间坐便器进排水配件、卫生间马桶盖、沐浴室混合水龙头以及沙发被人为损坏，客厅柜及大理石桌面和白书桌椅单人沙发以及过道和卧室的墙面被涂画，因刘花丽不予认可，且对马辉提供的讼争房屋出租前的照片真实性亦不予确认，而该照片的拍摄时间难以确认，故马辉提供的照片不足以证明上述物品及墙面在本案出租前的原状系完好无损的，马辉提供的证人证言亦未能证明上述物品及墙面在本案出租前的原状系完好无损的，且上述物品在使用中亦会存在自然损耗的情形，马辉提供的证据亦不足以证明上述物品系被人为损坏，因此，对马辉主张的上述物品的损失以及过道和卧室的墙面使用的涂料的费用，本院不予支持。马辉主张卫生清洗及垃圾清运费，与本案缺乏关联性，本院不予支持。马辉要求刘花丽承担其在诉讼中支出的公证费2000元及公告费300元，具有合理性，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、刘花丽于本判决生效之日起十日内，向马辉支付截至2016年11月4日的水费、电费、物业管理费、公摊水费、公摊电费、车位管理费、车位公摊电费、燃气费、有线电视基本服务费合计1895.4元；二、刘花丽于本判决生效之日起十日内，向马辉赔偿损失3495元（含可视对讲机300元、涂料850元、空调插座及插头45元、公证费2000元、公告费300元）；三、驳回马辉的其他诉讼请求。如果刘花丽未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费451元，减半收取计225.5元，由马辉负担200.5元，由刘花丽负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 长  苏天胜代理审判员  范功怡人民陪审员  陈亚源二〇一七年十二月二十八日法官 助理  林丽玉书 记 员  李达鸿附页：本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本案执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。