广东�广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终14700号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州裕生红基房地产实业发展有限公司，住所地：广州市荔湾区。法定代表人：邓裕宁，总经理。委托代理人：刘鹤伟、谢宛莹，分别为北京市盈科（广州）律师事务所律师、实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈宗政，住广州市越秀区。委托代理人：吴文灿、陈宇，国信信扬律师事务所律师。上诉人广州裕生红基房地产实业发展有限公司（以下简称裕生红基公司）因与被上诉人陈宗政租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初3624号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。裕生红基公司上诉请求：一、撤销一审判决第二项判决中判令裕生红基公司“返还公共装修费18000元、租赁保证金10661.2元、物业服务保证金2907.6元、水电押金3000元、装修保证金3000元”的判决，并依法改判为按各自责任比例承担上述费用;二、撤销一审判决第六项并依法改判为陈宗政按责任比例支付2015年11月30日至2015年12月14日装修期间的租金2524.99元(按5330.6元/月的标准支付)；合同解除之日起至实际腾空返还涉案物业之日止的占用费及物业服务费5427.52元(占用费按5330.6元/月计付，物业服务费按1453.8元/月计付，从2016年6月9日计至2016年7月3日)以及承担相当于当月租金两倍的违约金；逾期支付租金、物业服务费、电费产生的滞纳金(滞纳金以欠缴费用总额为本金，按照每日百分之三的标准，从拖欠当月的6日起计算至付清所有费用为止);三、本案一审、二审的诉讼费用按照责任比例由�生红基公司和陈宗政各自承担。事实和理由如下：一、一审法院以裕生红基公司在出租时未通过消防安全检查，不符合投入使用经营的条件为由，认定裕生红基公司对合同无法履行存在过错，属认定事实错误。(1)讼争场地已于2011年1月28日取得广州市公安消防局出具的《建设工程消防验收意见书》【穗公消防[2011]第0107号】，综合认定讼争场地土建工程消防验收合格。《租赁合同补充协议》1.5条约定：商铺现状为毛坯，陈宗政同意按此现状租赁商铺，表明裕生红基公司交付的商铺满足交付条件。(2)穗公某消验字[2016]第0009号《建设工程消防验收意见书》中消防验收不合格的结论，仅指讼争场地的公共通道装修工程，不包括各商铺内部的装修工程。且裕生红基公司已于2016年6月6日取得荔湾区公安分局出具的穗公荔消验字[2016]第0022号《建设工程消防验收意见书》，认定讼�场地公共通道装修工程消防验收合格，表明裕生红基公司已经积极履行了对商场公共通道的消防验收申请责任，并在一审诉讼中验收合格，合同不能履行的因素已经消除,在验收合格前也保证了消防安全，未发生任何消防事故。(3)裕生红基公司于2015年4月9日正式向公安局消防部门申请消防设计审核，直到2016年6月6日才取得消防验收合格证明，期间裕生红基公司一直积极办理相关手续，但是消防部门出具验收合格的时间并非裕生红基公司能够控制的。因此，对于裕生红基公司不可预知、不可控制的因素导致消防验收迟延的责任，不应当全部归责于裕生红基公司。(4)根据《租赁合同补充协议》第8.2、8.5及9.2条约定，陈宗政对毛坯场地进行装修的消防责任由陈宗政承担，陈宗政须自行申报商铺内部装修工程的消防检查，裕生红基公司仅作配合工作。陈宗政未办或漏办相关�批手续的，须独自承担责任，并赔偿裕生红基公司的经济损失。因此，商铺内部装修工程的消防责任须由陈宗政承担，裕生红基公司交付的商铺满足合同约定的交付条件，合同无法履行不可完全归责于裕生红基公司，陈宗政应承担更大的责任。裕生红基公司承担20%的责任，陈宗政承担80%的责任。二、一审法院以讼争场地取得的环评验收不设置餐饮功能为由，认定裕生红基公司对合同无法履行存在过错，属认定事实错误。(1)讼争场地已于2014年2月15日取得广州市环境保护局出具的《广州市环境保护局关于广州逸彩新世界C区组团建设项目竣工环保验收的意见》【穗环管验[2014]4号】，认定讼争场地环保验收合格。陈宗政租赁涉案商铺的用途是销售咖啡及简餐，根据《广州市餐饮场所污染防治管理办法》第九条规定，无须进行环评审批。广州市工商行政管理局荔湾�局石围塘工商所核准了陈宗政以所租场地注册的个体户“广州市荔湾区当的咖啡店”，核准的经营范围为“餐饮配送服务；小吃服务；冷热饮品制售；酒吧服务；咖啡馆服务”，由此可见工商行政部门是认可陈宗政在讼争场地经营上述餐饮服务的。且陈宗政并未受到相关环保部门的处罚，正常经营未受到影响，判决书第7页第2段提到的行政处罚与本案无关，一审法院笼统的将其他租户的情况强加到本案，属认定事实错误。(2)根据陈宗政向裕生红基公司出具的《承诺书》约定，陈宗政知悉该商场用途为百货业态，不具备餐饮功能用途及相关审批手续，取得环评审批及相关证照的责任由陈宗政承担，如陈宗政未取得相关证照及审批手续，导致不能正常开业的，陈宗政应自行承担所有责任。《租赁合同补充协议》9.1、9.2条亦明确约定了陈宗政经营所需的相关证照须由陈宗政自行办妥，否则，由此产生的责任由陈宗政承担。因此，合同无法履行不可完全归责于裕生红基公司，陈宗政应承担更大的责任。三、合同无法履行的根本原因在于陈宗政拖欠租金，将经营风险转嫁裕生红基公司。(1)陈宗政自2016年2月起一直拖欠租金，经裕生红基公司多次催促仍不支付。根据《租赁合同补充协议》第4.5、8.2、12.2、14.7及15.2条约定，裕生红基公司有权解除合同，无须作出任何赔偿，并有权要求陈宗政支付相当于每月租金两倍的款项作为违约金，按日支付应付未付总额的百分之三作为滞纳金，补缴装修期租金，并没收租赁保证金、物业服务费保证金、水电费预付款，按日计付占用费及物业服务费等。一审法院的不予支持明显违背了责任承担的公平合理原则。(2)既然双方的合同在2016年6月9日解除，就应当在合同解除的同时交还商铺，但是陈宗政却迟延�还，由此造成裕生红基公司的经济损失，应当由陈宗政承担。(3)包括陈宗政在内的十几家租户曾向裕生红基公司申请减免租金，裕生红基公司为扶持陈宗政，与其签订了《西湾荟二楼商家培育期优惠保密协议》。陈宗政申请减租这一行为表明了陈宗政对自身经营前景及市场经济环境缺乏信心，在经营收入没有达到预期目标后，欲通过解除合同的途径将风险转嫁裕生红基公司。因此，陈宗政要求解除合同并退还相关费用的真正原因是商铺生意不好、收入不达预期。被上诉人陈宗政答辩称：一、陈宗政虽然没有提起上诉，但并不意味着对一审判决的结果是完全认可的。1、陈宗政没有上诉是为了尽快解决本案纠纷。2、陈宗政并不认可一审认定陈宗政有过错。涉案商铺不符合消防、环保条件，主要的原因是裕生红基公司的行为所致。裕生红基公司除了应当退回�应的保证金及费用，还应当承担向某乙政支付装修赔偿及违约责任。二、针对裕生红基公司的上诉请求，陈宗政认为不应当按照责任比例来分担相应的费用，更不应当由陈宗政承担违约责任。1、在签订租赁合同时，裕生红基公司已经明知涉案商铺不符合安全使用条件，裕生红基公司应当就合同无法继续履行而承担全部责任。2、根据补充协议第9.1条约定，裕生红基公司负有协助陈宗政办证的义务，陈宗政通过发函要求裕生红基公司协助办证，但裕生红基公司一直拒不协助，故裕生红基公司存在违约。3、根据陈宗政向环保部门咨询了解的情况，具有相应环保审批的申报义务的应当是裕生红基公司。如果没有裕生红基公司协助配合，陈宗政是根本无法完成涉案租赁房屋用作咖啡简餐经营的环保审批申报手续。即本案不仅仅涉及到消防验收的问题，还涉及到环境影响评价审批的问题。而根据环保局的验收意见，涉案商铺及二楼是不设餐饮的。因此，裕生红基公司应当承担违约责任。4、根据【2016】第0009号《建设工程消防验收意见书》，明确指出涉案商铺公共通道的装修工程不符合消防验收的条件。而裕生红基公司提供的主张的2016年6月6日取得公共通道消防验收的合格证明也仅是指公共消防验收，无法证明整栋大厦包括涉案商铺在内均符合消防验收的条件，且验收的时间是2016年6月6日，但当时裕生红基公司的违约行为已经发生。三、陈宗政未支付租金是根据合同法第六十七条规定履行正当的合同抗辩权。至于某红基公司提出的申请减租与本案合同解除并无关联。四、陈宗政不需要向某甲红基公司支付6月份的租金及管理费、占用费。1、裕生红基公司单方于2016年5月24日，向某乙政发送《关于停止提供一切服务的函》，导致陈宗政无法�际经营使用。陈宗政在2016年6月5日、7月3日，分别前往涉案商铺搬离物品，均受到裕生红基公司工作人员的阻挠，也就是说，在5月24日时，涉案场地已经由裕生红基公司实际控制。根据裕生红基公司一审提供的水电表记录显示，涉案商铺的水电表读数是没有变化的，由此可证陈宗政并没有使用涉案商铺，故该段时间的水电费也不应由陈宗政承担。综上，陈宗政不同意按照裕生红基公司所述的按照责任比例承担相关费用，应当由裕生红基公司承担全部责任。2016年6月22日，陈宗政向一审法院起诉请求：1.确认陈宗政与裕生红基公司双方订立的《广州市房屋租赁合同》与《租赁合同补充协议》已于2016年6月9日解除；2.裕生红基公司向陈宗政返还公共装修费18000元、租赁保证金10661.2元、物业服务保证金2907.6元、水电押金3000元、装修保证金3000元，共计人民币37568.8�；3.裕生红基公司向陈宗政赔偿装修费40000元；4.裕生红基公司向陈宗政支付违约金10661.2元；5.裕生红基公司承担陈宗政为本诉讼支出的律师费10000元；6.裕生红基公司承担本案全部诉讼费。裕生红基公司反诉请求：1.确认裕生红基公司与陈宗政关于XX购物广场自编247号铺的租赁合同关系于2016年7月2日解除，陈宗政立即向裕生红基公司腾空并返还广州市XX区XX路14-18号（双）1-2层XX项目第二期C区（XX购物广场）自编号247铺；2.陈宗政向裕生红基公司一次性支付2016年2月至2016年6月期间的租金26853元及其利息损失（利息以每月拖欠租金为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从拖欠当月的6日起计至付清之日止）；3.陈宗政向裕生红基公司一次性支付2016年6月期间的物业服务费1453.8元及其利息损失（利息以拖欠的物业服务费为基数，按中国人民银行同期同类贷�利率计算，从拖欠当月的6日起计至付清之日止）；4.陈宗政向裕生红基公司一次性支付2016年5月的水电费1393.65元及其利息损失（利息以拖欠的水电费为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从拖欠当月的6日起计至付清之日止）；5.裕生红基公司没收陈宗政支付的租赁保证金10661.2元、物业服务费保证金2907.6元、水电费预付款3000元；6.陈宗政向裕生红基公司支付逾期支付租金、物业服务费、电费产生的滞纳金（暂计至2016年7月13日为82633.5元，以每月拖欠租金、物业服务费、电费的总额为本金，从欠交当月的6日起计至本金全部清偿之日止按每日3%计付）；7.陈宗政向裕生红基公司支付按照《租赁合同补充协议》约定当月租金两倍的违约金10661.2元；8.陈宗政按5330.6元/月的标准向裕生红基公司支付2015年11月30日至2015年12月14日的装修期间租金2585.1元；9.陈宗政向裕�红基公司支付合同解除之日起计算至实际腾空返还商铺之日止的占用费和物业服务费（占用费按5530.6元/月计付、物业服务费按1453.8元/月计付）；10.陈宗政承担本案所有诉讼费用。一审法院经审理查明：广州市XX区XX路14-18号（双）1-2层大楼是广州芳村－XX房地产发展有限公司开发建设的，该大楼的土建工程消防验收在2011年1月28日经消防部门验收合格。裕生红基公司向开发商承租了上述物业，租赁期限为2014年8月16日至2026年8月15日，开发商同意裕生红基公司对上述物业进行分租或转租。2015年11月26日，陈宗政与裕生红基公司签订了《广州市房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》约定：裕生红基公司将广州市XX区XX路14-18号（双）1-2层XX项目第二期C区（西湾荟购物广场）自编号247铺出租给陈宗政作商业用途使用，商铺面积为48.46平方米，现状是毛坯，经营范围是咖啡、简餐。租赁期限为2015年11月26日至2017年11月25日，装修免租期是2015年11月30日至2015年12月14日，计租日期为2015年12月15日，每月租金为5330.6元，商铺交付日期为2015年11月30日。裕生红基公司应在签订协议当日支付水电费预付款3000元，在租赁期满时，陈宗政结清应缴费用并无违约行为的，裕生红基公司30日内无息退回给陈宗政。租赁期内，物业服务费按照建筑面积计算每平方米30元，陈宗政应付物业服务费为每月1453.8元。在签订协议当日，陈宗政应支付物业服务费保证金2907.6元和一个月的物业服务费1453.8元；租金、物业服务费和水电费按月结算，陈宗政须在每月的5日前主动交纳，逾期交纳的每逾期一日，陈宗政需按应付未付款项总额百分之三的标准向裕生红基公司支付滞纳金。作为履行本协议的担保，陈宗政应在签订协议时交纳租赁保证金10661.2元，在租赁期满时，陈宗政结清应缴费用并无违约行为时，裕生红基公司30日内无息退回。如陈宗政需进行装修，装修费用由陈宗政承担。如陈宗政没有违反本协议即有关装修规范的规定，与装修期届满且经裕生红基公司及有关部门验收合格后，并取得政府消防部门颁发的消防合格证书后一个月内，裕生红基公司向陈宗政无息返还装修押金等。严格按商铺的使用性质使用该商铺，如陈宗政需要增加其它用途的（包括但不限于餐饮），应向裕生红基公司提出书面申请并经裕生红基公司同意。除本协议约定陈宗政可经营餐饮行业外，陈宗政不得在商铺内预备食物和饮料，也不得使用器具煮或加热任何食物。租赁期内裕生红基公司无法定或约定的理由而单方提出解除协议的，或由于裕生红基公司的违约行为导致陈宗政依约解除协议的，裕生红基公司应无息退回租赁保证金、物业�务保证金、水电预付款和陈宗政已交但未发生的费用，还应向陈宗政支付相当于月租金两倍的款项作为违约金。租赁期内陈宗政无法定或约定的理由而单方提出解除协议的，或由于陈宗政的违约行为导致裕生红基公司依约解除协议的，陈宗政自始不享受任何装修期优惠，需按每月5330.6元的标准计算2015年11月30日至2015年12月14日的装修期租金，且应于合同解除日向裕生红基公司补缴租金差额，陈宗政还应向裕生红基公司支付相当于租金两倍的款项作为违约金，并且裕生红基公司要求没收租赁保证金、物业服务费保证金、水电费预付款。同日，陈宗政签订《承诺书》，主要内容为承诺人明确知悉和接受该商场用途定位为百货业态，不具备餐饮功能用途及相关审批手续；承诺人向出租方强烈要求用于经营餐饮用途，并作出如下承诺：承诺人自行办理营业执照、排污许可、餐饮服务许可等相关证照，取得相关政府部门关于环评验收审批，并办理和做好自身排烟管道的净化系统等经营餐饮所需的相关手续和相关工作……不因商铺用途事宜向出租方主张任何权利或主张解除租赁合同，否则按合同承担违约责任。上述协议签订后，裕生红基公司将商铺交付给陈宗政装修后使用。陈宗政向裕生红基公司支付租赁保证金10661.2元、首月租金5330.6元、物业服务保证金2907.6元、首月物业服务费1453.8元、水电押金3000元、公共装修费18000元、装修保证金3000元。陈宗政确认从2016年2月开始没有向裕生红基公司支付租金，水电费支付至2016年4月份，管理费支付至2016年5月份。另陈宗政主张因裕生红基公司采取停水停电措施，其于2016年5月底已停止营业，并于6月5日经裕生红基公司同意搬走部分物品及在6月8日发通知给裕生红基公司主张解除合同，至7月3日已全部清空商铺内物品，为此提供了照片、解除合同通知、快递详情单及放行条等证据拟以证实。裕生红基公司确认在2016年6月9日收到陈宗政解除合同通知，但不确认解除合同的法律效果。裕生红基公司提供缴费通知单及催款函等证据拟证明在2016年7月之前涉案商铺水电表读数及费用，其中显示5月和7月读数相差无几，陈宗政对裕生红基公司主张的水电费数额予以确认。一审庭审中，陈宗政表示其已清空商铺内物品并同意由裕生红基公司自行收回商铺使用，裕生红基公司对此予以认可。讼争大楼经广州市环境保护局进行了竣工验收，验收意见为：大厦项目不设中央空调和餐饮，项目竣工环保验收合格。另案查明：2016年1月21日，裕生红基公司向消防部门申请对XX荟1-2层公共通道装修工程进行验收，消防部门在2016年2月21日作出穗公荔消�字[2016]第0009号《建设工程消防验收意见书》，结论为建设工程现场与消防设计不相符、申请资料部分内容不准确，综合评定为消防验收不合格；你单位应当进行对存在问题进行整改，整改完毕后重新申报验收；该工程未经验收合格不得投入使用。之后裕生红基公司再次对西湾荟1-2层公共通道装修工程申请验收，消防部门于2016年6月6日作出荔消验字[2016]第0022号《建设工程消防验收意见书》，结论为工程消防验收合格。2016年，广州市荔湾区综合行政执法局向讼争大楼XX路16号自编130A铺广州XX有限公司发出《行政处罚事先告知书》，内容为因违反《建设项目环境保护管理条例》第十六条、第二十三条的规定，拟责令立即停止餐饮项目的生产并处罚4万元。2016年广州市荔湾区综合行政执法局向讼争大楼芳兴路14号自编219-222铺经营者龚芙蓉发出《行政处罚决定书》�一审庭审中，陈宗政主张装修损失为40000元，并提供了装修款收款收据一张拟以证实。裕生红基公司对此不予确认。一审法院认为，陈宗政与裕生红基公司签订的《广州市房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》是双方的真实意思表示，内容合法有效，双方均应依约履行。根据法律规定，出租方提供的租赁物需符合法律、行政法规有关房屋使用条件的规定及合同的约定。根据《中华人民共和国消防法》第十五条规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。根据国务院颁布的《建设项目环境保护管理条例》第二十三条规定，建设项目需要配套建设的环境保护设施经验收合格，该建设项目方可正式投入生产或者使用。因讼争场地是大型商场，是人流聚集的公众场所，裕生红基公司作为场地的整体经营者，有义务对讼争场地整体经营所需进行的消防安全保护工作进行申报检查。根据穗公荔消验字[2016]第0009号《建设工程消防验收意见书》的结论，讼争商铺在出租时尚未通过消防安全检查，不符合投入使用经营的条件。因此，在裕生红基公司验收检查合格前交付给陈宗政的商铺并不符合使用的条件。在商场的环保验收方面，虽然讼争场地的环保验收合格，但环保验收意见书中已明确该商场不设置餐饮功能，行政管理部门也对经营餐饮的商户进行了处罚和责令停止营业或停止建设。在明知讼争场地不设置餐饮功能的情况下，一方面裕生红基公司仍将部分商铺出租给小商户经营餐饮，另一方面陈宗政仍签订承诺书坚持经营餐饮，可见双方都存在明显的过错。合同在签订之初已经潜在履行不能的因素，双方都应负不能履行之责任。现由于讼争场地消防检查不合格，部分商铺不能作餐饮功能而导致合同无法进行履行，合同目的无法实现，陈宗政与裕生红基公司均要求同意解除合同，对此予以确认。至于解除合同时间，因陈宗政在2016年6月8日已向裕生红基公司寄发通知主张解除合同，裕生红基公司也于6月9日收到该通知，因此一审法院确认合同在2016年6月9日解除。对于合同解除后的商铺返还问题，因在庭审中陈宗政已确认清空了商铺内物品及同意由裕生红基公司自行处置该商铺，裕生红基公司也表示同意，因此对该问题不予处理。对于陈宗政要求裕生红基公司返还已收取各项费用及赔偿装修费用和支付违约金的问题，因裕生红基公司对合同无法履行存在过错，故应将收取的公共装修费、租赁保证金、物业�务保证金、装修保证金及水电押金返还给陈宗政。因陈宗政明知涉案商铺不具备餐饮功能仍要求经营餐饮，其自身存在过错，故对其赔偿装修费、违约金的请求不予支持。律师费支出亦不是诉讼导致的必要损失，对此请求亦不予支持。对于裕生红基公司反诉请求内容，因陈宗政客观上使用了裕生红基公司的商铺经营，也接受了裕生红基公司提供的物业服务，故陈宗政应按合同约定支付合同解除前欠付的租金及物业服务费。之后因陈宗政没有继续使用涉案商铺，裕生红基公司对此也已知悉，故对之后的相关费用请求不予支持。因水、电表在2016年7月18日的读数与5月相差无几，陈宗政水电费数额也予以确认，因此一审法院确认裕生红基公司请求的水电费数额，陈宗政应向裕生红基公司如数缴纳。至于逾期支付上述费用的利息及违约金和免租期的租金差额请求，因裕生红�公司对出租商铺有明显的过错，故对上述请求不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四款）、第五十八条、第九十七条和参照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》八条第三款的规定，一审法院于2016年8月31日作出如下判决：一、确认陈宗政与裕生红基公司签订的《广州市房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》于2016年6月9日解除；二、自本判决发生法律效力之日起七日内，裕生红基公司向某乙政返还公共装修费18000元、租赁保证金10661.2元、物业服务保证金2907.6元、水电押金3000元、装修保证金3000元；三、驳回陈宗政的其它诉讼请求。四、自本判决发生法律效力之日起七日内，陈宗政向裕生红基公司支付自2016年2月1日至2016年6月9日的租金（按每月5330.6元计算）和自2016年6月1日至2016年6月9日�业服务费（按每月1453.8元计算）。五、自本判决发生法律效力之日起七日内，陈宗政向裕生红基公司支付水电费1393.65元。六、驳回裕生红基公司的其它反诉请求。本案本诉受理费1128元由陈宗政负担658元、裕生红基公司负担470元；反诉受理费1572元由裕生红基公司负担1386元、陈宗政负担186元。二审中，裕生红基公司提交了以下证据：1、2015年4月9日穗公某消审凭字[2015]第0034号《建设工程消防设计审核申请受理凭证》及2016年6月6日穗公某消验字[2016]第0022号《建设工程消防验收意见书》，拟证明裕生红基公司于2015年4月9日申请消防审核并已依法取得消防部门的消防验收合格意见。2、广州哲炬影城管理有限公司消防验收资料，拟证明涉案场地其他租户已自行申请并通过消防验收。3、《物业管理公约》，拟证明裕生红基公司与陈宗�明约定由陈宗政自行办理消防、环保等相关手续。4、Don’scoffee搬运清单(2016.07.03晚)，拟证明陈宗政实际腾空返还商铺的日期。5、广州市荔湾区当的咖啡店工商公示信息，拟证明工商行政部门认可陈宗政在涉案场地经营餐饮服务。6、《店面租金减租申请》、《XX荟二楼美食区租户协商关于降低亏损处理函》，拟证明陈宗政要求解除合同的原因是欲将经营风险转嫁裕生红基公司。7、广州政务中心综合业务窗口及公众聚集场所使用或开业前的消防安全检查窗口排队短信截图、公众号通知截图，拟证明裕生红基公司在2016年11月8日到广州政务中心5楼的广州市公安局窗口咨询商铺内部消防验收是否需要提交公共通道消防验收的合格证明，广州市公安局两个窗口的工作人员均回复无须提交，但无法向律师出具相关书面证明，因此裕生红基公司申请法院向广州公安消防局调查取证。8、高某的律师证及身份证复印件，拟证明2016年11月8日前往广州政务中心调查人为高某律师。裕生红基公司述称前述证据1-6均形成于一审开庭前，但因公司内部原因，一审期间没有提交。证据7是二审新形成的证据。陈宗政质证认为：证据1超过了举证期限，但由于是有关政府部门出具的意见，对其真实性由法院核查，对于合法性、关联性不予认可。对于证据2的真实性、合法性、关联性不予确认，这是裕生红基公司与第三方之间的合同关系，与本案无关。第三方无论是在经营的范围，包括商铺的用途都与本案不同，不具有可比性。对于证据3的真实性、合法性、关联性不予确认，该公约属于格式合同，有加重陈宗政责任的情况。办理相关的证照及消防验收应当是裕生红基公司的义务，应由裕�红基公司承担相应办证困难的责任。对于证据4真实性予以认可，但对其关联性及合法性不予认可，该证据是因为裕生红基公司的恶意阻碍陈宗政搬离现场所致的，有陈宗政提交的录音材料可证，且裕生红基公司提交的原件中已有明确的在5月26日、6月5日搬离的清单，也就是说在5月26日时陈宗政已经进行了搬离。对于证据5的真实性、合法性、关联性不予确认，不符合证据的形式要件，也与本案无关。对于证据6的三性不予确认，且该证据均没有陈宗政的签名，本案合同解除的原因与租金的多少无关。对于证据7，由于超过举证期限，故真实性、合法性、关联性不予确认。且该截图无法证明申请的主体是裕生红基公司，无法证明相应的申请内容及受理单位，没有相关权利部门的盖章及确认。对于证据8的真实性、合法性、关联性不予确认，并没有相关的授权材料证明该律�代裕生红基公司申请相关的业务。二审中，裕生红基公司向本院递交调查取证申请，申请法院向广州市公安消防局调查询问商场内的消防验收手续是否需要商场的公共通道部分的消防验收合格的材料。陈宗政认为该申请已经超过了举证期限，且申请调查的内容与本案无关，不同意该调查取证申请。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕裕生红基公司提出的上诉请求进行审查。陈宗政在二审答辩意见中对一审判决提出的异议，本院不作审理。本案二审争议焦点为陈宗政与裕生红基公司租赁合同无法履行的责任归属问题。根据《中华人民共和国消防法》第十五条规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场地所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。裕生红基公司于2015年11月26日将位于广州市荔湾区芳兴路14-18号（双）1-2层西湾荟购物广场内的涉案商铺出租给陈宗政使用，应确保涉案商铺及其公共部位符合房屋使用条件强制性规定。但根据2016年1月21日穗公某消验字[2016]第0009号《建设工程消防验收意见书》内容显示，西湾荟1-2层公共通道装修工程消防验收不合格，消防部门要求裕生红基公司应当对存在问题进行整改，该工程未经验�合格不得投入使用。为此，一审法院认定裕生红基公司在公共通道装修工程消防验收合格前交付给陈宗政的商铺不符合房屋使用条件正确，裕生红基公司对由此导致合同无法履行的结果负有过错责任。裕生红基公司上诉提出涉案商铺内部的消防责任应由陈宗政负责，意在混淆其作为出租方负有的确保商铺公共部位消防验收合格、适于使用的合同责任，本院不予采纳。裕生红基公司二审提出的调查取证申请已超过法律规定的期限，且待证事实与本案处理无关联，本院不予接纳。此外，涉案商场的环保意见书明确涉案大厦项目不设餐饮，裕生红基公司仍向陈宗政出租涉案商铺作咖啡、简餐用途，陈宗政亦出具《承诺书》强烈要求将涉案商铺用于经营餐饮，由此导致环评审批手续未获完善而无法履行合同，双方均负有过错。裕生红基公司上诉称涉案商铺销售咖啡及简餐，故无需环评审批，未能提供充分证据证明涉案商铺拟经营范围均在无需环评的餐饮方式范畴，故本院对该意见不予采纳。一审法院认定双方对合同无法继续履行均负有责任为由，判令裕生红基公司退还陈宗政支付的公共装修费、租赁保证金、物业服务保证金、水电押金、装修保证金，驳回陈宗政主张的赔偿装修费、违约金请求，处理并无不当，本院予以维持。裕生红基公司上诉主张仅需退还上述公共装修费、租赁保证金、物业服务保证金、水电押金、装修保证金的20%给陈宗政，缺乏充分理据，本院不予采纳。鉴于裕生红基公司将不符合使用条件的房屋出租给陈宗政，对导致合同无法履行负有主要责任，且涉案合同系依双方一致意见而解除，故裕生红基公司以陈宗政违约导致合同解除为由主张陈宗政应按责任比例支付装修期间的租金，以及应按责任比例承担租金两倍的违约金、支付逾期支付租金、物业服务费、电费产生的滞纳金等，均缺乏必要的事实基础和合同依据，一审法院予以驳回处理并无不当，本院予以维持。至于裕生红基公司主张陈宗政支付合同解除之日至实际腾空交还物业的占用费及物业服务费，未能举证证明自合同解除之日起陈宗政仍在经营使用涉案商铺。至于陈宗政存放于商铺内的少量物品，因需裕生红基公司配合放行方可清空，现有证据不足以证明陈宗政在合同解除后系故意占用商铺拒不清空导致损失扩大，故裕生红基公司主张陈宗政支付该期间的占用费及物业服务费，理据不足，不应支持。综上，裕生红基公司的上诉请求及理由均不成立，本院不予支持。审查一审判决查明事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3712元，由上诉人广州裕生红基房地产实业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  蔡培娟审判员  谭红玉审判员  杨晓怡二〇一六年十二月十三日书记员  杨银桃