新疆生产建设兵团第八师中级人民法院民 事 判 决 书（2018）兵08民终274号上诉人（原审原告）：石河子市我爱连家房产经纪服务有限责任公司。住所地：石河子开发区北三东路**号****室。法定代表人：韩双财，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈慧泉，新疆双信律师事务所律师。上诉人（原审被告）：李红霞，女，1947年3月18日出生，住石河子。委托诉讼代理人：王燕霞，新疆天众律师事务所律师。上诉人石河子市我爱连家房产经纪服务有限责任公司（以下简称连家公司）与上诉人李红霞房屋租赁合同纠纷一案，双方不服石河子市人民法院（2017）兵9001民初5151号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人连家公司的委托诉讼代理人陈慧泉、上诉人李红霞及其委托诉讼代理人王燕霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。连家公司上诉请求：撤销一审判决，改判李红霞给付连家公司房屋占用使用费180000元；由李红霞承担一、二审诉讼费及送达费。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。李红霞与连家公司在租房过程中曾多次协商，连家公司已告知李红霞所租赁的房屋办理不了房屋产权证，并在双方签订的《商业房屋使用权合同》进行了明确规定，由于房屋产权证产生的问题影响经营的，由李红霞自行承担责任，因此李红霞应当支付占用期间的全部使用费180000元。二、连家公司要求李红霞支付房屋占有使用费的主张符合法律规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效的法律后果为返回财产、赔偿损失。参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，属于返还原物的范畴，因此一审判决适用法律错误。三、一审判决与已生效判决相悖。在李红霞诉连家公司房屋租赁合同纠纷一案中，李红霞诉请连家公司返还房屋租赁费，经石河子市人民法院（2015）石民初字第6752号和第八师中级人民法院（2017）兵08民终221号案件审理并判决，均以李红霞未将房屋返还驳回其返还租赁费的诉讼请求，足以说明生效判决认定李红霞占有连家公司房屋要足额支付使用费。因此，一审法院认为双方均存在过错，判决李红霞支付连家公司90000元房屋占有使用费错误，请求二审法院支持连家公司原审全部诉讼请求。李红霞辩称：一、连家公司无权对涉案房屋进行处分和收益。涉案房屋系石河子市职业技术学院（以下简称技术学院）与石河子开发区宏昊房地产开发公司（以下简称宏昊公司）在技术学院38小区校区联合开发建设的物流实训楼，其土地为划拨性质，系非商用综合楼。连家公司向宏昊公司租赁了该建筑二楼北16号至20号五间房屋、南13、14号以及三楼6间房屋。上述房屋的所有权人为技术学院，而非宏昊公司。宏昊公司无权出租技术学院的房屋，因此，连家公司与宏昊公司签订的房屋租赁合同为无效合同，连家公司没有对涉案房屋享有处分和收益的权利。二、双方签订的《商业房屋使用权合同》违背房屋的实际性质。技术学院物流实训楼是公益性质，不能用于商业房屋对外租赁。连家公司掩盖房屋真实性质，以商用房屋向李红霞出租，属欺骗行为。三、连家公司主张李红霞用租赁房屋开办宾馆一直正常经营没有事实根据。事实是2015年8月17日石河子工商局城区分局对李红霞开办的尚豪公寓进行实地调查；2015年9月11日，技术学院张贴公告，并对实训楼进行停暖处理；2015年9月23日石河子工商局城区分局下发石城工商向处（2015）65号行政处罚决定书，没收李红霞营业额915元，罚款5000元，导致李红霞不能使用租赁房屋进行正常经营。四、连家公司向李红霞出租的房屋不具备使用条件。2015年9月技术学院一直强调实训楼没有办理合法的竣工手续属违法建筑，两次向社会发布公告，任何个人和单位未经学院同意，不得销售和购买实训楼的房屋。因此，连家公司不具备涉案房屋合法权益人及使用人资格，其无权对涉案房屋享有处分和收益的权利。李红霞上诉请求：撤销原审判决，改判驳回连家公司的诉讼请求。事实与理由：一、一审判令李红霞给付连家公司房屋占有使用费没有依据。连家公司将未经竣工验收的房屋出租，违反了法律强制性规定，造成双方签订的《商业房屋使用权合同》无效，过错责任完全归于连家公司。涉案房屋未经承建单位技术学院授权，也未得到技术学院的同意，连家公司没有处分、使用和占有的权利，因此其无权主张涉案房屋的占有使用费。二、涉案房屋并未产生占有使用费用，也未给连家公司造成该项费用的损失。由于该房屋没有所有权证，造成上诉人无法办理营业执照，2015年9月，石河子工商局对李红霞无照经营进行罚款，并责令停业。自此以后李红霞对该房屋既无经营，也未使用，因此涉案房屋不存在占有使用费。三、本案一审法院适用简易程序审理超过3个月，程序违法，请求二审法院撤销原判，驳回连家公司的诉讼请求。连家公司辩称：一、双方签订的《商业房屋使用权合同》已经第八师中级人民法院（2017）兵08民终221号民事判决确认无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第五条的规定，即使房屋租赁合同无效，仍应该参照合同约定的租金标准收取占有使用费。李红霞一直不交还房屋，就应该支付费用。二、一审法院主持双方进行了多次调解，调解期间不计入审限，一审程序合法。连家公司向一审法院起诉请求：一、依法判令被告支付房屋占有使用费180000元；二、判令被告承担诉讼费用及送达费。一审法院认定事实：2010年7月20日，新疆石河子职业技术学院与石河子开发区宏昊房地产开发公司签订建房协议书，约定双方联合在技术学院38小区的校区，沿北五路学院南大门东侧联建物流实训楼（商用综合楼）。该房屋建成后，因涉及用地性质以及房屋不符合规划设计要求和消防要求，至今未进行竣工验收，亦未办理房屋所有权证书。2014年，原告连家公司从宏昊公司处租赁上述部分房屋用于公司经营。2014年12月，原、被告协商租赁原告连家公司使用的位于技术学院东侧物流实训楼二楼北16、17、18、19、20号房屋。同年12月22日，被告交给原告定金，原告出具收条一张，内容为：“今收到李红霞租技校二楼北16、17、18、19、20共5间，定金70000元，2014年12月16日前签订合同。如未来签订合同，退还李红霞定金，一间12000元，共计60000元年租金。楼梯间房给予使用，因此房违约造成的损失1000元由李红霞承担。”2015年1月14日，被告交给原告90000元，原告出具收条内容为：“今收到李红霞租技校三楼门面租金90000元（玖万元整）。”2015年1月18日，被告与此栋房屋南13、14号承租户张鑫、陶强经协商达成商铺转让协议，约定张鑫、陶强将上述房屋转让给被告，转让租金为24000元，转让费为12000元，包含装修、门等设计；同时注明：签订本合同后，张鑫、陶强与房东签订的原合同作废，被告与房东重新签订《商业房屋使用权合同》。协议签订后，被告李红霞将上述房屋转让费12000元、房租24000元交给陶强、张鑫。2015年1月19日，原告连家公司（甲方）与被告李红霞（乙方）签订《商业房屋使用权合同》，约定：甲方将位于技术学院东侧门面的二楼北16、17、18、19、20，南13、14及三楼6间商铺给乙方作公寓使用，乙方在使用期间应遵守国家法律法规，守法经营。若因违规、违法受罚或被追究法律责任，甲方不负连带责任，并有权收回店面，终止合同，但由甲方手续问题造成的违规不算。该房屋类型为商业用房，结构为框架，建筑面积35㎡一间，使用期限为1年，自2015年2月20日至2018年2月29日止。前2年租金不变，第三年随行就市，三年后每年递增5%—8%，同等条件下乙方有优先使用权；一楼与二楼楼梯间给乙方免费使用，并同意挂广告牌；三楼露台属于甲方，甲方改造后租给乙方使用；二楼5间商铺门不算费用，但拆除费由乙方承担；二楼北5间使用费一年60000元，南2间由陶强处转至使用方，三楼6间使用费一年120000元，租金共计180000元。二楼5间装修费及三楼6间甲方已装修部分装修费由乙方承担，不包括门；该房屋应先付使用费后使用，使用费按年结算。同时还约定：如乙方在使用期间因甲方原因导致无法继续营业，剩余使用费如数退还，押金按约定退还，乙方在房内的装修、设施可自行处理，因乙方原因导致无法继续营业，所有后果由乙方承担。2015年4月17日，被告交给原告部分租金和装修费，原告给被告出具收条内容为：“今收到李红霞租房租金贰万元整，二楼北16、17、18、19、20号房吊顶装修费8650元，共计28650元，贰万捌仟陆佰伍拾元整。房租由2015年3月20日起延至2015年4月20日，拆除暂放的防盗门，4月23日前搬走。连家房屋：雍康2015.4.17。”同年4月18日，原告与被告重新签订《商业房屋使用权合同》，使用期间改为3年，自2015年2月20日至2018年3月19日；原告在该合同下方注明“使用方付给原租户陶强24000元（南13、14号）”。其余内容与前份合同相同。之后，被告对租赁房屋进行装修，开办了“公爵尚豪公寓”宾馆。2015年9月11日，技术学院张贴公告，内容为：“石河子职业技术学院正门东、西两侧在建工程（东侧物流实训楼、西侧物流实训楼），未经我单位允许，任何个人和单位不得私自进行买卖，由此产生的全部法律后果，我单位概不承担，且保留相应的诉权，学院将停止供暖。”同年9月22日，被告因无照经营，石河子工商行政管理局城区分局作出石城工商向处[2015]65号行政处罚决定书，决定没收被告违法所得918元、罚款4082元。次日，被告缴纳了罚款。2015年10月30日、11月2日，石河子卫生监督所因被告未取得卫生许可证通知其进行约谈。其后，技术学院停止对该栋建筑供暖。后原、被告协商退还租金及赔偿损失事宜未果，李红霞遂于2015年12月22日将连家公司诉至石河子市人民法院。2016年12月2日，该院作出（2015）石民初字第6152号民事判决：“一、原告李红霞与被告连家公司于2015年4月18日签订的商业房屋使用权合同无效；二、原告李红霞于判决生效之日起十日内将租赁房屋内的电视柜、电视桌、床及床柜、电视机、空调等物品搬出，并将房屋交还被告我爱连家公司；三、被告连家公司于判决生效后十日内补偿原告李红霞装修款204304元；四、被告连家公司于判决生效后十日内支付原告鉴定费8000元。”2017年7月12日，本院作出（2017）兵08民终221号民事判决，认定双方签订的房屋租赁合同将未经验收的房屋作为标的物予以出租使用，违反了法律的强制性规定，不具有法律效力；查明李红霞自2015年4月占用涉案租赁房屋至2017年3月23日，已将租赁房屋及屋内物品移交给连家公司；判决维持了一审判决的第一、三等项，撤销第二项，改判连家公司给付李红霞物品折价款70000元。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”被告占用涉案租赁房屋至2017年3月23日才返还原告，给原告造成一定损失。双方在租赁合同中约定租赁期限自2015年2月20日至2018年3月19日，被告占有使用该房屋后仅交纳了一年的房屋租金。原告要求被告支付第二年即2016年2月20日之后房屋占有使用费的主张，于法有据，该院予以支持。但因原告将未验收合格的房屋租赁给被告，对合同的无效具有一定的过错，被告未及时将租赁房屋返还给原告，也应承担相应的过错责任。考虑原、被告双方过错程度、合同无效确认的时间、被告占有使用房屋的客观情况等因素，参照涉案房屋租赁合同约定的180000元年租金标准，该院对本案房屋占有使用费酌定为90000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，判决：被告李红霞于判决生效之日起十日内给付被告石河子市我爱连家房产经纪服务有限责任公司房屋占有使用费90000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1950元、送达费90元，合计2040元（原告已预交），由原告石河子市我爱连家房产经纪服务有限责任公司负担1020元，被告李红霞负担1020元。被告李红霞负担部分与前款同期给付原告。二审中，当事人没有提交新证据。双方对原审查明的事实均无异议，本院予以确认。庭审中，李红霞认为一审遗漏了对连家房屋是否具有涉案房屋处分权的事实审查。本院（2017）兵08民终221号民事判决查明:涉案房产于2011年6月29日取得了建筑工程施工许可证，建设单位为技术学院。宏昊公司在与技术学院签订合作建房协议后，与石河子市中翔伟业商贸有限公司（下称中翔公司）签订合作建房协议，将宏昊公司开发的部分与中翔公司合作开发。中翔公司与连家公司签订租赁合同，将合作开发中的房屋租赁给连家公司。本院认为，本案争议的焦点是：连家公司要求李红霞给付房屋占有使用费180000元有无事实及法律依据。李红霞与连家公司签订的《商业房屋使用权合同》，将未经验收的房屋作为标的物予以出租使用，违反了法律强制性规定，不具有法律效力。连家公司作为出租方，应保证出租房屋的证件手续齐备。因连家公司将未取得产权证的房屋出租导致与李红霞签订的租赁合同无效，连家公司应承担相应的过错责任。李红霞作为承租方，未尽到对租赁房屋相关手续进行审查的注意义务，也应承担合同无效的过失责任。《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”据此，连家公司与李红霞所签租房协议虽属无效，但李红霞未将涉案房屋腾空并及时归还给连家房屋，应当参照约定的租金标准支付自租金到期至其归还房屋期间的房屋占有使用费。因此对连家房屋要求李红霞支付2016年2月20日之后房屋占有使用费的主张，应予支持。但该房屋占有使用费，作为一方损失，应由双方按导致合同无效的过错进行分担。连家公司主张其在与李红霞协商租房过程中，已经告知李红霞涉案房屋未取得房屋产权证，但未提供相应证据证实。根据双方签订的《商业房屋使用权合同》第一条，但书部分的内容明确了由于连家公司手续问题造成李红霞经营违规，连家公司应承担责任。因此，一审法院依据合同无效确认的时间和租赁房屋占有使用房屋的客观情况及合同双方过错程度等因素，参照涉案房屋租赁合同约定的180000元年租金标准，对涉案房屋占有使用费酌定90000元的处理并无不当，本院予以维持。连家公司主张李红霞明知房屋无产权证，应自行承担无效合同全部责任的上诉请求，本院不予支持；李红霞主张连家公司无涉案房屋处分权，不应承担房屋占有使用费的上诉请求于法无据，本院亦不予支持。综上所述，连家公司、李红霞的上诉请求均不成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5950元（李红霞交纳2050元，石河子市我爱连家房产经纪服务有限责任公司交纳3900元），由双方各自负担。本判决为终审判决。审 判 长 孙铭徽审 判 员 刘丽美审 判 员 胡春红二〇一八年四月十九日法官助理 马金玲书 记 员 张梦琦