重庆市巴南区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0113民初6722号
原告：重庆市巴南实验中学校，住所地重庆市巴南区鱼洞街道鱼轻路8号，统一社会信用代码125001134504989504。
法定代理人：赵光晓，校长。
委托诉讼代理人：牟瑞勋，重庆道吉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：牟卓伦，重庆道吉律师事务所律师。
被告：雷强，男，1974年12月8日出生，汉族，住重庆市巴南区。
原告重庆市巴南实验中学校（以下简称巴南实验中学）与被告雷强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月5日立案后，依法适用简易程序，由审判员李庆祥独任审理。先后于2017年7月10日、2017年8月28日公开开庭进行了审理，原告巴南实验中学委托诉讼代理人牟瑞勋和牟卓伦、被告雷强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告巴南实验中学向本院提出诉讼请求：１、要求解除原、被告于2014年5月23日签订的《物业租赁合同》；2、要求被告雷强支付自2014年5月23日至2017年4月20日的租金137852元；3、要求被告雷强按每月5720元的标准支付自2017年4月21日至合同解除之日的租金；4、要求被告雷强按每月5720元的标准支付自合同解除之日至返还房屋之日的占有使用费；5、要求被告雷强支付违约金50000元。诉讼过程中，原告巴南实验中学变更诉讼请求为：1、要求被告雷强支付自2014年5月21日至2017年3月28日的租金132132元；2、要求被告雷强返还租赁房屋；3、要求被告雷强按每月5720元的标准支付自2017年3月28日至返还房屋之日的占有使用费；4、要求被告雷强支付违约金50000元。事实和理由：原、被告于2014年5月23日签订了《物业租赁合同》，约定被告雷强承租原告巴南实验中学位于重庆市巴南区鱼洞街道鱼轻路5号的商业房屋，租赁期限自2014年5月21日至2019年5月20日。履行过程中，原告巴南实验中学校按约定交付了租赁房屋，被告雷强逾期未足额支付租金。经催收未果，原告巴南实验中学遂向本院提起诉讼。
被告雷强辩称，原、被告签订并履行《物业租赁合同》属实，并已经支付了保证金5000元、一年租金68640元。新世纪超市搬走后，当地房屋租金一直在下降，比附近相同门面租金已经高一倍左右。被告雷强有租金未交属实，但已经同原告巴南实验中学协商降低租金接近一年半的时间，事实上已经得到了原告巴南实验中学的默认；且，原告巴南实验中学完全可以此要求解除合同，但其怠于行使解除权，也给被告雷强造成了损失，其无权要求支付违约金，且违约金标准过高，应当予以调整。另，原告巴南实验中学的诉讼请求部分已经超过诉讼时效，不应当得到支持。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人举示的证据，本院认定如下：原告巴南实验中学举示的《物业租赁合同》、不动产权证、通知、解除物业租赁合同通知书及EMS快递单、重庆市巴南实验中学校行政会议记录，经审查，本院均予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2014年5月23日签订了《物业租赁合同》，约定被告雷强承租原告巴南实验中学位于重庆市巴南区鱼洞街道鱼轻路5号的商业房屋，租赁期限自2014年5月21日至2019年5月20日，租金为前两年5720元/月、第三年6292元/月、第四年6921元/月、第五年7614元/月，按季度支付，先交费后使用，合同签订后十日支付第一季度租金17160元，以后以此类推；约定承租人支付履约保证金5000元；约定承租人逾期支付租金超过一个月的，出租人有权解除合同；并约定如果因承租人严重违约致使解除合同的，应当支付违约金50000元。《物业租赁合同》明确载明系续租，无需实际交付，实际租赁房屋为位于重庆市巴南区鱼洞街道鱼轻路8号的房屋。履行过程中，被告雷强支付了履约保证金5000元，并支付了自2014年5月21日至2015年5月20日的租金，但尚未支付2015年5月21日以后的租金。原告巴南实验中学于2017年3月27日以被告雷强逾期支付租金超过1个月以上为由以邮寄方式通知被告雷强要求解除《物业租赁合同》，被告雷强于2017年3月28日收到。经协商未果，原告巴南实验中学遂向本院提起诉讼。审理中，原告巴南实验中学坚持其诉讼请求，被告雷强不同意其诉讼请求，双方各持已见，调解未果。
本院认为，原、被告于2014年5月23日签订的《物业租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有法律拘束力，双方当事人应当按照合同约定享有自己的权利、履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、支付违约金等责任。经审理查明，《物业租赁合同》约定租赁房屋地址有误，实际租赁房屋为位于重庆市巴南区鱼洞街道鱼轻路8号的房屋，被告雷强使用了租赁房屋应当承担支付租金的义务。《物业租赁合同》第4.2条约定租金按季度支付，先交费后使用，合同签订后十日支付第一季度租金17160元，以后以此类推，该约定不够明确，综合本案相关证据，应当理解为在当季度的前十日内支付当季度租金。被告雷强实际已经支付了自2014年5月21日至2015年5月20日的租金，尚欠付自2015年5月21日至2017年3月28日的租金133357.71元（5720元/月×12月+6292元/月×(10+8/28)月），其逾期支付租金的行为构成违约，应当承担继续履行、支付违约金等责任。被告雷强已经逾期近两年未支付租金，原告巴南实验中学有权要求解除合同，并已经于2017年3月27日以邮寄方式通知被告雷强要求解除《物业租赁合同》，被告雷强于2017年3月28日收到，并认为该合同已经于当天解除，《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，故，《物业租赁合同》已于2017年3月28日解除，被告雷强应当返还租赁房屋。
对于被告雷强的时效抗辩，被告雷强在审理中明确陈述其因当地市场租金降低与原告巴南实验中学协商降低租金事宜接近一年半时间，其已经以实际行为表示要支付租金，只是对租金的标准有异议，认为应当降低，且被告雷强明确在重庆市巴南实验中学校行政会议记录中明确表示认可2017年4月15日以前的租金。《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”，最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条规定：“诉讼时效期间届满，当事人一方向对方当事人作出同意履行义务的意思表示或者自愿履行义务后，又以诉讼时效期间届满为由进行抗辩的，人民法院不予支持”，故，被告雷强的时效抗辩不成立，原告巴南实验中学的诉讼请求未超过诉讼时效。
综上所述，对于原告巴南实验中学要求被告雷强支付2017年3月28日以前的租金132132元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对于原告巴南实验中学要求被告雷强按每月5720元的标准支付自2017年3月28日至返还房屋之日的占有使用费的诉讼请求，本院予以支持按按每月5720元的标准支付自2017年3月29日至返还房屋之日的占有使用费。对于原告巴南实验中学要求被告雷强支付违约金50000元的诉讼请求，经审查，被告雷强认为该违约金标准过高，要求予以调整，本院予以支持按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍支付以自2015年5月21日至2017年3月28日期间每期租金逾期金额为基数计算的自当期逾期之日至付清之日的违约金（详见附表一：租金计算表）。
附表一：租金计算表
序号
租金
|
逾期金额
（元）
|
逾期之日
（年/月/日）
开始时间
（年/月/日）
|
截止时间
（年/月/日）
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标准
（元/月）
1
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2014/5/21
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2015/5/20
|
5720
|
68640
|
已付
2
|
2015/5/21
|
2015/8/20
|
5720
|
17160
|
2015/5/31
3
|
2015/8/21
|
2015/11/20
|
5720
|
17160
|
2015/8/31
4
|
2015/11/21
|
2016/2/20
|
5720
|
17160
|
2015/12/1
5
|
2016/2/20
|
2016/5/20
|
5720
|
17160
|
2016/3/2
6
|
2016/5/21
|
2016/8/20
|
6292
|
18876
|
2016/5/31
7
|
2016/8/21
|
2016/11/20
|
6292
|
18876
|
2016/8/31
8
|
2016/11/21
|
2017/2/20
|
6292
|
18876
|
2016/12/1
9
|
2017/2/20
|
2017/3/28
|
6292
|
8089.71
|
2017/3/3
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条的规定，判决如下：
一、被告雷强在本判决生效后七日内支付原告重庆市巴南实验中学校自2015年5月21日至2017年3月28日的租金132132元；
二、被告雷强在本判决生效后七日内返还原告重庆市巴南实验中学校位于重庆市巴南区鱼洞街道鱼轻路8号的租赁房屋；
三、被告雷强按5720元/月的标准支付自2017年3月29日至2017年5月20日的占有使用费10786.29元、2017年5月21日至返还房屋之日的占有使用费；
四、被告雷强按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍支付原告重庆市巴南实验中学校以自2015年5月21日至2017年3月28日期间每期逾期租金为基数计算的自当期逾期之日至付清之日的违约金（具体以上述附表一：租金计算表为准）；
五、驳回原告重庆市巴南实验中学校的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4058元，减半收取2029元，由被告雷强负担（此款原告巴南实验中学已经垫付，被告雷强在本判决生效后七日内支付原告巴南实验中学2029元，本院预收的诉讼费不作清退）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院，同时预交上诉案件受理费。逾期未预交上诉案件受理费又不提出缓（免、减）交申请的按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 李庆祥
二〇一七年九月二十一日
书记员 杨小燕