上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终4962号
上诉人（原审原告、反诉被告）：邱建仁，男，1973年8月14日生，汉族，住江西省抚州市金溪县。
委托诉讼代理人：柏新祥，上海市大华律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：夏雪娟，女，1954年12月12日生，汉族，住上海市松江区。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：齐宏，女，1974年2月2日生，汉族，住上海市静安区。
上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：邬晓青，上海丰兆律师事务所律师。
上诉人邱建仁因与被上诉人夏雪娟、齐宏房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2017）沪0117民初13985号民事判决，向本院提�上诉。本院于2018年4月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
邱建仁上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项、第四项、第五项，依法改判支持邱建仁一审诉讼请求。事实与理由：因不存在合法的拆迁，系争房屋租赁合同尚未到期。事实上，邱建仁系被迫签订该合同。夏雪娟、齐宏将违章建筑出租给邱建仁，存在欺诈。合同无效的主要原因在于夏雪娟、齐宏，一审按照合同约定的租金标准计算占有使用费，明显偏高。房屋拆迁人与出租人、出租人与承租人系不同的法律关系。系争房屋由邱建仁实际经营，拆迁补偿中除房屋补偿外，均应由邱建仁享有。向一审法院作出陈述的创某、沈某身份不明，所作陈述无效。
夏雪娟、齐宏辩称：根据动迁单位的意见，所有的补偿均属于夏雪娟、齐宏，与邱建仁无关。不同意邱建仁的上诉请求，要求维持原判。
邱建仁向一审法院起诉请求：1、确认邱建仁与夏雪娟、齐宏于2015年7月15日所签订的房屋租赁合同无效；2、判令夏雪娟、齐宏赔偿邱建仁经济损失人民币655,186元。
夏雪娟、齐宏向一审法院提起反诉请求：1、判令邱建仁搬离系争房屋，并将系争房屋返还给夏雪娟、齐宏；2、判令邱建仁支付拖欠的自2017年2月16日至2017年7月15日止的租金40,000元；3、判令邱建仁支付自2017年7月16日至实际搬离之日止的房屋占有使用费（按每月8,000元计算）。
一审法院认定事实：邱建仁与夏雪娟、齐宏分别于2006年6月6日、2009年4月15日、2011年10月22日签订《房屋租赁协议书》，约定夏雪娟、齐宏将系争房屋出租给邱建仁使用。
2015年7月15日，邱建仁与夏雪娟、齐宏又签订《房屋租赁合同》一份，约定：夏雪娟、齐宏将系争房屋出租给邱建仁使用，系争房屋的建筑面积为229.09平方米；本合同签订前，邱建仁已承租系争房屋，且前一份租赁合同于2015年6月15日期满；鉴于系争房屋即将拆迁，夏雪娟、齐宏同意邱建仁在拆迁之前续租该房屋的要求，邱建仁按租赁物现状及原用途（即经营足浴）继续租用；续租期间邱建仁不得对系争房屋进行装修或其他添附；租赁期限自2015年6月16日起至拆迁人通知确定的搬离日止，邱建仁应于拆迁人通知确定的搬离日前无条件搬离系争房屋，逾期则视为邱建仁放弃该房屋内所有邱建仁物品的所有权；每月租金为8,000元，每月一付，先付后用；本合同签订之时，邱建仁应将合同签订前欠付的租金及合同签订当月的租金付清，此后，于每月20日前预付下月租金。其中合同第六条约定了“租赁物拆迁补偿款的归属”：6.1、除装修部分外，其余拆迁补偿款（包括但不限于租�房屋、原有附属设施设备、土地使用权等）均归夏雪娟、齐宏所有；6.2、租赁房屋装修部分的拆迁补偿款参照评估公司评估的价款，按邱建仁40%、夏雪娟、齐宏60%的比例分配，由夏雪娟、齐宏与拆迁人签署拆迁补偿协议并领取该补偿款；如邱建仁在没有接到夏雪娟、齐宏通知的前提下，提前搬离租赁房屋的，视为自动放弃拆迁补偿款，所得的补偿款全部归夏雪娟、齐宏所有；夏雪娟、齐宏应于取得装修补偿款后3日内将邱建仁应得部分支付邱建仁，但届时如邱建仁拖欠租金、水电费等本合同项下任何费用且保证金不足抵扣时，夏雪娟、齐宏可在应付装修补偿款中先行扣清邱建仁欠费。
一审法院另认定，系争房屋未取得建设工程规划许可证。2003年3月17日，夏雪娟、齐宏与案外人上海市松江区XX镇赵非泾村民委员会（以下简称赵非泾村委会）签订《集�房屋买卖契约》一份，约定：夏雪娟、齐宏向案外人赵非泾村委会购买系争房屋，房屋总价款为801,815元，系争房屋于2003年3月17日前交付夏雪娟、齐宏。
2017年6月19日，夏雪娟、齐宏同案外人上海A有限公司（以下简称A公司）签订《上海市城市非居住房屋拆迁补偿安置协议》一份，约定：就系争房屋，案外人A公司补偿夏雪娟、齐宏停产停业损失274,908元；设备迁移费8,150元；房屋补偿款1,855,629元；装修装饰费234,441元；搬迁费5,499元；临时过渡费23,368元；速签速搬奖50,000元；其他附属物3,000元；综合一次性补偿55,820元，上述款项共计2,510,815元。
2017年7月12日，夏雪娟、齐宏通过律师向邱建仁发送《律师函》一份，催讨邱建仁拖欠的5个月房屋租金及告知邱建仁系争房屋已签订《拆迁安置补偿协议》，要求邱建仁于2017年7月16日前付清房租及支付违约金，�搬离系争房屋。邱建仁确认已收到上述《律师函》。
一审庭审中，邱建仁与夏雪娟、齐宏一致确认，截止至2017年7月15日，邱建仁尚欠夏雪娟、齐宏5个月的租金，共计40,000元；邱建仁至今仍旧占有使用系争房屋。
一审审理中，2017年12月4日，上海市松江区XX镇动拆迁安置办公室工作人员创某向一审法院陈述，安置补偿协议中的装饰装修费是根据评估公司的估价单计算的；安置协议上所有的补偿是给房屋持证人的，与房客无关。
2018年1月12日，上海B有限公司工作人员沈某向一审法院陈述，其公司受A公司委托实施系争房屋的具体拆迁工作，XX镇动拆迁安置办公室是政策制定、动拆迁工作的协调单位；因系争房屋无产证，是集资房，而夏雪娟、齐宏是按门面房的价格购买，比一般居住房贵一倍，故在安置时给予夏雪娟、齐宏停产停业损失，金�是按面积计算的；安置协议上包括装修装饰等一切费用都是给夏雪娟、齐宏的，装饰装修费根据装修估价情况表计算；安置协议上所列明的安置补偿款并不考虑租客的利益。
一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因系争房屋未取得建设工程规划许可证，故本案双方当事人就系争厂房所签订的《房屋租赁合同》无效。就租赁合同无效的过错责任而言，夏雪娟、齐宏明知未取得建设工程规划许可证仍将系争厂房出租给邱建仁，应承担主要责任；邱建仁作为承租人，签约前未谨慎审查租赁标的物的相关情况，应承担次要责任。合同无效，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力，现双方于2015年签订租赁合同时均明知系争房屋即将被拆迁，对系争房屋拆迁补偿款的归属亦作了明确约定，即邱建仁取得系争房屋装修部分拆迁补偿款的60%，并且，根据夏雪娟、齐宏与案外人A公司签订的房屋拆迁补偿安置协议，夏雪娟、齐宏应获得的系争房屋装修装饰费为234,441元，故夏雪娟、齐宏应按约支付邱建仁装修补偿款140,664.60元。邱建仁主张的除装修补偿款外的其余各项费用，与租赁合同的约定不符，难以支持。
虽双方之间的《房屋租赁合同》无效，但邱建仁仍应参照合同约定的标准向夏雪娟、齐宏支付其占有使用系争厂房期间的占有使用费。双方一致确认，截止至2017年7月15日，邱建仁尚欠夏雪娟、齐宏5个月的占有使用费共计40,000元，故邱建仁应向夏雪娟、齐宏支付截至2017年7月15日止的占有使用费40,000元。因邱建仁至今仍占有使用系争房屋，夏雪娟、齐宏主张邱建仁按每月8,000元的标准，支付自2017年7月16日起至实际搬离之日止的占有使用费，于法有据，予以支持。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十七条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，于二〇一八年二月九日作出判决：一、邱建仁与夏雪娟、齐宏于2015年7月15日签订的《房屋租赁合同》无效；二、邱建仁于判决生效之日起十日内搬离并返还夏雪娟、齐宏坐落于上海市松江区XX镇XX路XX、XX号房屋；三、夏雪娟、齐宏于判决生效之日起十日内支付邱建仁装修补偿款140,664.60元；四、邱建仁于判决生效之日起十日内支付夏雪娟、齐宏截至2017年7月15日止的占有使用费40,000元；五、邱建仁于判决生效之日起十日内支付夏雪娟、齐宏自2017年7月16日起至实际搬离之日�的占有使用费（按每月8,000元计算）；六、驳回邱建仁的其余诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10,432元，反诉案件受理费640元，合计诉讼费11,072元，由邱建仁负担7,079元，夏雪娟、齐宏负担3,993元。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，邱建仁于本案中系作为承租人主张系争房屋的拆迁利益，其诉请成立的前提即在于拆迁人与出租人夏雪娟、齐宏签订的拆迁补偿安置协议有效成立。其一方面主张拆迁不合法，系争房屋租赁合同未到期，另一方面又主张获得拆迁补偿安置协议确定的除房屋补偿外的其他补偿，明显互相矛盾。就邱建仁的诉请而言，拆迁是否合法、拆迁补偿安置协议是否有效，显然并非本案审查范围。
关于系争房屋租赁合同的效力，邱建仁既主张受胁迫签订合同，又主张夏雪娟、齐宏存在欺诈行为，也认可合同无效，前后并不一致。关于欺诈、胁迫，本身尚无任何证据予以证明，且即使成立，亦不导致合同无效。至于双方合同因租赁物的违法性而无效，自无疑问。因邱建仁于本案中并非主张合同无效后的损失赔偿，所以，双方对于合同无效的过错与本案处理结果无直接关联。
系争房屋租赁合同无效后，邱建仁搬离并返还系争房屋为当然之义。租赁合同虽然无效，但该情形并未实际影响邱建仁对系争房屋的使用，一审根据夏雪娟、齐宏的主张，参照双方约定的租金标准确定邱建仁实际占有使用系争房屋期间的使用费，并无不当。
依据系争房屋租赁合�的内容可知，双方于缔约时明知该房屋即将拆迁，双方亦据此对拆迁补偿的归属作出了明确约定。房屋拆迁补偿关系与房屋租赁合同关系确为不同的法律关系，承租人不能直接依据拆迁补偿安置协议主张拆迁利益，出租人亦不能直接依据拆迁补偿协议或者所谓拆迁相关人员的陈述否认承租人享有的拆迁利益。出租人与承租人之间关于拆迁利益的分配，在双方有约定的情况下，基于诚实信用原则，应当按照约定予以确定。本案双方对系争房屋拆迁利益的归属在租赁合同中作出了明确约定，即除装修部分外，其余所有补偿款均归夏雪娟、齐宏所有，且装修补偿邱建仁享有40%、夏雪娟、齐宏享有60%。邱建仁以其系系争房屋实际经营人为由，主张房屋补偿外的所有拆迁利益，与双方约定不符。
综上，邱建仁的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决正确�应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9,585元，由上诉人邱建仁负担。
本判决为终审判决。
审判长 金绍奇
审判员 许 军
审判员 潘俊秀
二〇一八年五月二十二日
书记员 罗静深
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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