广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤18民终3427号上诉人（原审被告）:清远市华鸿投资有限公司，住所地：清远市新城。法定代表人：孔应祥，董事长。委托代理人：邝浩文，广东正鑫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:林志毅，男，汉族，住广东省清远市。委托代理人：叶碧桃，广东亨信律师事务所律师。上诉人清远市华鸿投资有限公司（以下简称华鸿公司）因与被上诉人林志毅商品房销售合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2017）粤1802民初1454号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人华鸿公司上诉称：1、撤销一审判决，并驳回被上诉人的诉讼请求；2、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决确定涉案房屋于2013年8月30日前已经交付，违背事实，根据上诉人提供的《收楼通知书》，涉案房屋于2013年11月10日交付,因第二笔按揭贷款32万元于2013年11月1日才支付，涉案房屋需要办理按揭贷款，买受人未付清贷款，出卖人不承担交房义务，一审法院认定从2015年8月21日起算逾期办证违约金存在错误。二、一审判决认定事实错误，上诉人并没有在竣工验收后擅自改变规划进行改建，被上诉人未能办理房屋产权证并不是上诉人的原因，而是由于政策的改变和相关部门的拖延，一审判决上诉人承担延期发证的责任依法无据。l、根据上诉人所提供《竣工验收备案表》可知，涉案的房屋工程于2013年12月31日己经完成了竣工验收，设计单位盖章确认涉案工程按设计文件完成施工，施工质量符合设计要求。清远市住房和城乡建设局对该工程所提供的规划、施工等一系列文件没有异议并予以备案，即涉案工程于2013年12月31日己经完成了规划及工程的竣工验收。2、涉案的工程在2013年12月31日完成了规划及工程的竣工验收后，施工单位己经清场，上诉人根本不可能、更没有任何必要再对8、9#楼首层的房屋进行拆除及变更。而且，8、9#楼首层与10、11#楼根本没有任何关系，清远市城乡规划局在复函中认为拆改8、9#楼首层的房屋导致10、11#楼入户大堂的面积的改变，这更是完全违背事实的认定，一审判决据此判决上诉人承担延期发证的责任依法无据。3、上诉人在2014年1月21日将涉案工程竣工验收备案资料交给清远市住房和城乡建设局备案后，办证部门在收取资料后一直拖延，既不进行测绘亦一直不予回复，直至被上诉人等业主向办证部门上访后，清远市城乡规划局才在2015年12月17日致函要求上诉人整改;而且由于期间国家房屋产权证的改革，由办理房屋产权证改革为办理不动产权证，办证部门亦由住房和城乡建设局变更为国土管理部门；国土管理部门一方面对新的办证程序不熟悉，另一方面改革前后清远地区期间亦积聚大量未办证的楼盘，因此要求分期分批办证，致使涉案的房产证现在仍未发证。由于核发房产证是政府部门的具体行政行为，对此上诉人根本无法左右。一审判决上诉人承担因政策的改变和相关部门的拖延而导致的延期发证的法律责任，这既不公平、亦不公正，是错误的。三、本案被上诉人未能按期取得产权证，并不是上诉人的原因造成的。在2014年1月21日完成工程竣工验收备案后，政府部门一直拖延不予测绘亦不予答复，而是在相隔1年11个月后的2015年12月17日才致函要求上诉人整改。而且期间国家房屋产权证的改革，由办理房屋产权证改革为办理不动产权证，在改革前后的几个月内政府部门根本不受理任何的办证申请，从而积聚大量的楼盘未办证，政府部门在成立新的办证部门后才分期分批接收申请。上诉人在收到函件后1个月内就完成了整改，但办证部门根本就不接收申请和资料，因此，被上诉人未能按期取得产权证，是由于政府部门拖延和政策改革延误所致。一审判决将政府部门拖延和政策改革延误的所有法律后果均由上诉人承担是违背公平原则的，本案的办证时间依法应当扣除政府部门拖延的1年11个月和政策改革延误的时间，并在此基础上再按照合同约定计算涉案的违约金。综上所述，请求二审人民法院依法撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人林志毅答辩称：一审法院认定事实清楚，上诉人认为逾期办证责任归咎于行政部门没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。被上诉人林志毅向一审法院起诉请求：1、判令华鸿公司支付逾期办理房地产权证的违约金25641元（从2015年8月21日起按已付房价款的万分之一计算至2017年2月27日止）；2、本案诉讼费由华鸿公司承担。一审法院认定事实：2013年6月9日，林志毅与华鸿公司签订《商品房买卖合同》，林志毅向华鸿公司购买位于清远市新城××大道××号XXX城八号楼X层X号房屋；房屋建筑面积109.18平方米，其中套内建筑面积85.45平方米；该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，每平方米5406.67元，总金额462000元；房款的首期款142000元定于2013年6月9日前交付，余额32万元办理银行按揭贷款；出卖人应当在2013年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经清远市质监部门和规划部门竣工验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；如由于出卖人未能按照合同约定提交资料报产权登记机关备案，导致买受人在房屋交付使用后720日仍无法办理房地产权属证书的，出卖人应按已付房价款的日万分之一向买受人支付违约金，买受人应按出卖人通知的时间提供办理房地产权属证书所需资料及费用。逾期10天未全部提供的，出卖人不承担延期办理房地产权属证书的责任。合同还就双方的其他权利、义务作出约定。《商品房买卖合同》签订后，林志毅付清了全部购房款，林志毅主张华鸿公司已在合同约定的2013年8月30日前已向林志毅交付了房屋，并要求华鸿公司承担从2013年8月30日起算届满720天后的迟延办证违约金，华鸿公司对林志毅主张的涉案房屋的交付时间予以否认，认定林志毅在2013年11月1日才付清的购房的余款32万元，违约金的起算应从2013年11月2日起算届满720天后才应支付迟延办证违约金，提供了银行入账款项清单予以佐证。2014年1月21日，涉案房屋经清远市住房和城乡建设局竣工验收备案。另外，因未能及时取得房屋产权证书，XXX城8栋至11栋业主向相关部门反映情况，清远市住房和城乡建设管理局于2015年12月10日作出《关于XXX城部分楼房未办房产证问题的答复》，载明XXX城8、9、10、11#楼于2013年底经市规划局办理规划验收后，华鸿公司擅自改变首层使用性质，拆除了8、9#楼首层公厕，减少了社区两委办公用房面积，扩大了8、9、10、11#楼入户大堂的面积，10、11号楼02户型2-26层南面阳台超出设计要求，使得我局办理房产测绘确权时无法按设计图纸测绘确权，导致办理不到房产证，在建设单位按市规划局要求整改完毕后，我局将重新测绘，达到测绘确权要求后方可凭相关资料到我局申请办理房屋产权登记手续。2015年12月17日，清远市城乡规划局向华鸿公司发出《关于要求对XXX城8-11栋未按图施工部分进行整改的函》，要求华鸿公司在2016年2月15日前按该局批出的施工图对擅自改变规划的部分整改完毕，并由市勘察测绘院对整改部分重新进行测量。另查明，2016年9月7日，华鸿公司成功办理了清远市新城××大道××号XXX城八、九号楼的房屋所有权首次登记，2017年2月16日华鸿公司成功办理了清远市新城××大道××号XXX城十、十一号楼的房屋所有权首次登记，其权利人均为华鸿公司。2017年2月27日，华鸿公司向清远市不动产登记中心提交了本案房屋办理产权登记所需材料。一审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。林志毅与华鸿公司双方签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，协议内容合法有效，对双方具有约束力。作为出卖人，按合同约定及时地将涉案房屋办理权属证书所需资料提交给产权登记机关备案，让购房人能及时办理房屋权属证书是其应尽义务。本案中，华鸿公司因迟延向产权登记机关提交资料备案，致使林志毅未能按时取得房地产权属证书，对此，华鸿公司应承担逾期协助办证的违约责任。故对林志毅要求华鸿公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。华鸿公司辩称其已将办证资料报产权登记机关，迟延办证是因相关部门所致，并无提供相关依据证实，对此一审法院不予采信。对于违约金的起算时间问题，从双方签订的合同内容来看，确定本案房屋的实际交付时间对违约金的计算至关重要，但双方当事人均无提供本案房屋交付时间的相关证据，林志毅主张华鸿公司已按合同约定时间交付了房屋，华鸿公司对此予以否认，主张房屋交付时间应以购房余款到账日的次日为准，但合同中并无就此情况作出约定；根据日常的交易习惯，在开发商将房屋交付购房人使用时，一般均以发送交房通知书或签署交房确认书等性质的文书以示双方对房屋的交接，同时并将房屋钥匙等物品交付购房人，作为本案的房屋出卖人的华鸿公司对这方面证据的提供具有明显的优势地位，但却并无提供任何关于房屋交付的依据，因此，一审法院对于华鸿公司的主张不予采纳，华鸿公司应承担不利的法律后果，对于林志毅主张的房屋的交付时间，一审法院予以采信，并确定为2013年8月30日前已将房屋交付。关于逾期办证违约金，应以总购房款462000元为基数，按每日万分之一从2015年8月21日起计至2017年2月27日止，合计25687.2元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：清远市华鸿投资有限公司于判决生效之日起10日内向林志毅支付逾期协助办理房屋产权登记的违约金25687.2元。案件受理费221元，财产保全费276元，合计497元，由清远市华鸿投资有限公司负担。二审期间，华鸿公司围绕上诉请求向本院提交《收楼通知书》，拟证明涉案房屋收楼时间为2013年11月10日。本院组织双方当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人华鸿公司上诉请求的范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：上诉人华鸿公司是否存在逾期协助办证的违约行为。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人在平等、自愿基础上达成，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效，合同双方应当按照合同的约定履行权利义务。合同约定，如由于出卖人未能按照合同约定提交资料报产权登记机关备案，导致买受人在房屋交付使用后720日仍无法办理房地产权属证书的，出卖人应按已付房价款的日万分之一向买受人支付违约金。现上诉人华鸿公司于2017年2月27日才将办理本案房屋权属证书的资料报产权登记机关备案，未能依时依约履行合同约定的协助办证义务，且上诉人华鸿公司也未能举证证明其怠于履行协助办证义务系由于被上诉人或其他不能归咎于上诉人自身过错的原因所致，结合清远市住房和城乡建设局、清远市城乡规划局及清远市不动产登记中心等行政机关作出的相关复函，可以认定上诉人怠于履行协助办证义务已构成违约，应按照合同约定承担违约责任。综上所述，上诉人华鸿公司未能提供充分证据证实其上诉主张，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费442元，由上诉人清远市华鸿投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李慧玲审 判 员 肖惠文审 判 员 何 燕二〇一八年二月十三日法官助理 李衍君书 记 员 朱 健附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。