北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西民初字第01857号
原告史槟，女，1987年10月21日出生。
委托代理人赵慧琴，女，1963年2月28日出生，中国电信集团公司高级经理。
被告北京市天工房地产开发有限责任公司，住所地北京市西城区莲花河胡同2号院1号楼1层108。
法定代表人盛红立，总经理。
委托代理人付少聪，男，1973年1月24日出生，该公司职员。
委托代理人张猛，北京桓标律师事务所律师。
原告史槟与被告北京市天工房地产开发有限责任公司（以下简称天工房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘喆独任审判，公开开庭进行了审理。原告史槟委托代理人赵慧琴、被告天工房地产公司委托代理人付少聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告史槟诉称，2009年10月7日，我和被告签订合同编号为Y887491的商品房预售合同，合同第三条约定我购买被告开发建设的位于北京市宣武区（现西城区）核桃园西街36号核桃园小区住宅楼xx号商品房。合同第二十一条第一款约定出卖人应当于2010年3月14日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理，买卖人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金。合同第二十一条第二款第2项约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起900日内取得房屋所有权证书的，双方同意按下列第（1）种方式处理：买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金。2009年9月29日，我向被告交纳了房屋所有权证书代办费用800元。2009年10月10日，我一次性交清全部购房款1406508元。2009年10月24日，被告交房，原告入住同时交纳了物业费及采暖费。2009年12月底，被告通知业主要求2010年1月18日前去交纳公共维修基金，我于2010年1月17日交纳了公共维修基金。2013年10月，被告通知我交纳契税。2013年10月10日，被告通知我已办理好涉案房屋所在楼宇的初始登记，2013年11月26日，我才收到领取房屋产权证的通知。被告本应于2010年3月15日办理完毕初始登记，亦应于2012年4月12日前办理完毕转移登记并协助我办理房产证，但直到2013年10月10日，被告才办理好涉案房屋所在楼宇的初始登记，2013年11月26日，我才收到北京市房管局的领取房屋产权证通知，因此被告的行为已构成违约。2013年12月2日，我去被告处领取房产证时，被告要求我签订协议，我没有同意，被告之后拒绝向我交付房产证。鉴于上述事实，现诉至法院，要求被告支付初始登记违约金91001元；被告支付转移登记违约金41703元；被告向原告交付房屋所有权证书，退还原告房屋所有权证书代办费用800元，并从2013年12月2日起算，每延迟交付一日，按原告已付房款万分之零点五的标准支付扣押期违约金，支付至原告实际获得房屋所有权证书之日止；本案诉讼费由被告承担。
被告天工房地产公司辩称，原告起诉书中陈述的合同签订、交款情况、金额、交房时间无异议。合同约定2010年3月14日办理初始登记，我公司未按该时间履行，是因为合同履行期间发生政策调整，北京市住房和城乡建设委员会和北京市住房资金管理中心于2009年11月30日联合下发的《关于住宅专项维修资金交存、过户及房屋权属登记有关问题的通知》（京建物（2009）858号），该文件规定办理初始登记前，必须交齐整栋楼的专项维修资金方可办理初始登记。我公司得知此通知后，第一时间于2009年12月29日向业主发的告知函，于2010年1月8日在网上发出了交纳了专项维修基金的通知，要求业主于2010年1月18日前到销售中心交纳专项维修基金。期间部分业主自觉交纳了专项维修基金，一部分业主并未交纳。我公司于2010年2月、3月间向未交纳业主发送了律师函。2011月5月20日，我公司向未交纳业主发送了二份通知，一份继续催缴，一份告知我公司后续垫付专项维修基金事宜。2011年6月24日，我公司为14户业主垫付了专项维修资金，才交齐了专项维修资金。我公司于2011年8月3日完成垫付及相关手续。2013年10月10日，我公司取得楼宇产权证。因为政策调整及个别业主未按时交纳专项维修基金，导致初始登记延迟，逾期办证的责任不在我方。双方合同中约定的违约金标准过高，请求法院予以适当调整，而且原告第一项和第二项违约金的主张在时间上有重复，第一项包含了第二项的部分时间。因我公司已履行完毕代办义务，所以我公司不同意退还代办费用。不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：2009年10月7日，出卖人天工房地产公司与买受人史槟签订《商品房预售合同》（合同编号：Y887491）。合同条款主要内容有：“第一条项目建设依据。第二条销售依据。第三条基本情况，该商品房房屋坐落为宣武区（现西城区）核桃园西街36号核桃园小区住宅楼xx号。该房号为暂定编号，最终以公安行政管理部门审核的房号为准。第四条抵押情况。第五条计价方式与价款，1.该商品房总价款1380000元。第六条付款方式及期限。第七条出卖人保证该商品房没有产权纠纷，因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。第八条规划变更的约定。第九条设计变更的约定。第十条逾期付款责任。第十一条交付条件，（二）该商品房交付时应当符合下列1.2.项所列条件……1.该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；……5.出卖人已取得了该商品房所在楼栋的房屋权属证明……。第十二条市政基础设施和其他设施的承诺。第十三条逾期交房责任。第十四条面积差异处理。第十五条交接手续，（五）双方同意按照下列第2种方式缴纳税费，3.买受人自行向相关单位缴纳下列第（1）专项维修资金；第（2）契税税费，并在接收该商品房的同时向出卖人出示缴纳税费的凭据。第十六条商品房质量、装饰、设备标准的约定。第十七条住宅保修责任。第十八条居民建筑节能措施。第十九条建筑隔声情况。第二十条使用承诺和风险提示。第二十一条产权登记，（一）初始登记，出卖人应当在2010年3月14日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理，1.买受人有权退房。买受人退房的……。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付；（二）转移登记，1.商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理，（2）买受人同意委托代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用800元。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起900日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）种方式处理，（1）买受人有权退房。买受人退房的……。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。第二十二条共有权益的约定。第二十三条附属建筑物、构筑物的约定。第二十四条前期物业服务。第二十五条专项维修资金，买受人委托出卖人代交专项维修资金的，出卖人应当自受托之日起×日内，向买受人提交专项维修资金缴纳凭证。第二十六条不可抗力。第二十七条争议解决方式……。”2009年9月29日，史槟支付委托代办房产证的服务费800元（收据收款单位为北京富润物业管理有限公司）。合同签订后，史槟给付天工房地产公司房屋总价款1406508元（含房屋面积差额款）。合同中约定的房屋坐落地址为北京市宣武区核桃园西街36号核桃园小区住宅楼6层711号的现地址为北京市西城区核桃园西街xx号（以下简称涉案房屋）。2009年10月24日，史槟收房入住。
再查，2009年11月30日，北京市住房和城乡建设委员会与北京市住房资金管理中心联合下发京建物（2009）858号《关于住宅专项维修资金交存、过户及房屋权属登记有关问题的通知》（以下简称联合通知），主要内容有：“……三、预售商品住宅的，开发企业办理房屋初始登记时需向房屋登记部门提交《预售商品住宅项目住宅专项维修资金交讫证明》……。”庭审中，史槟对天工房地产公司使用该联合通知的证明目的不予认可，主张相关国家政策是一致的，专项维修资金交纳问题并非逾期办证的关键因素。该联合通知下发后，天工房地产公司通过网络、信件等方式通知涉案房屋所在楼栋的购房人交存专项维修资金。2010年2月4日，史槟交存住宅专项维修资金12294元。涉案房屋所在楼栋有部分购房人没有就自己所购买的房屋交存住宅专项维修资金。后天工房地产公司为14名购房人垫付住宅专项维修资金后，2011年8月3日，北京市住房资金管理中心为天工房地产公司开具了《预售商品住宅项目住宅专项维修资金交讫证明》，内容为：“兹证明天工房地产公司已交齐核桃园小区住宅楼（核桃园西街37号院）项目1号楼共525套房屋的全部住宅专项维修资金。”
又查，天工房地产公司于2013年10月10日取得坐落于北京市西城区核桃园西街37号院1号楼的权属初始登记证书。天工房地产公司为证明非因其主观原因造成初始登记迟延，提交了通过主管机关办理初始登记流程的相关办理手续及所取得的证件及票据。史槟对上述资料的真实性不持异议，但以天工房地产公司已于2011年8月3日完成了专项维修资金的交纳工作，但直到2013年10月10日才取得初始登记，乃系逾期办证的主要原因为由予以反驳。2013年11月25日，涉案房屋所有权转移登记于史槟名下。庭审中，天工房地产公司向史槟交付了涉案房屋的所有权证书及房屋登记费收费票据。
上述事实，有双方当事人陈述、《商品房预售合同》、购房款发票、契税票据、专项维修资金收据、产权代办费收据、京建物（2009）858号北京市住房和城乡建设委员会北京市住房资金管理中心文件、预售商品住宅项目住宅专项维修资金交讫证明、大宗邮件交寄清单、告知函、律师函、通知、房屋所有权证等证据材料在案佐证。
本院认为：史槟与天工房地产公司签订的商品房预售合同，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。史槟履行了支付价款的合同义务，天工房地产公司履行了交付房屋的合同义务。本案当事人买卖的房屋属不动产，具有交易后权属需要登记的特殊性，因此，在合同中双方针对权属登记进行了约定。通过合同第十一条中约定的房屋交付条件排除了第5项应具有权属条件可知，购房人史槟购房时知晓涉案房屋在交付时未取得楼栋的房屋权属证明。合同第十五条约定交存住宅专项维修资金是史槟的合同义务，该条款约定的“接收该商品房的同时向出卖人出示缴纳税费的凭据”应为史槟交存住宅专项维修资金的期限，即在2009年10月24日史槟接收涉案房屋时，其应向天工房地产公司出示已经交存住宅专项维修资金的凭据。联合通知规定的全部购房人交齐住宅专项维修资金后方可启动楼栋初始登记，成为天工房地产公司履行合同约定的办理楼栋初始登记义务的前提条件，此情况发生于史槟与天工房地产公司签订合同后的履行期间，作为合同相对人均无法预见。天工房地产公司为履行合同义务，对没有自己交存住宅专项维修资金的购房人进行垫付的行为，消除了启动初始登记的障碍，天工房地产公司可就垫付的款项向义务人另行主张权利，但从住宅专项维修资金交齐至完成楼宇初始登记时隔2年有余，由此可见，购房人没有交齐住宅专项维修资金并非迟延初始登记的唯一原因，天工房地产公司亦负有责任。故对天工房地产公司以政策调整导致迟延办理初始登记为由不同意支付违约金的反驳，本院不予采纳。天工房地产公司应向史槟支付违约金，对史槟要求天工房地产公司支付违约金的主张，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》规定当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。从该法律规定可知，违约金具有的补偿性与损失赔偿紧密关联，虽然损失赔偿与违约金属于不同的责任形式，但违约金的补偿性却是以损失赔偿为基础。另外，违约金作为违约责任的一种形式，它不仅仅是当事人预先约定的事项，也是国家以法律形式设定的责任形式，当国家认为当事人约定的违约金有过高或过低情形时，基于违约金的补偿性及一方当事人的申请，国家倾向于予以调整，故国家立法授予法院、仲裁机关提高或降低违约金的权力。本案当事人在合同中约定的违约责任承担方式包括支付违约金，史槟选择该方式向房地产公司提出的主张，存在合同及法律依据，本院准许。鉴于支付价款、交付房屋及取得房屋所有权证书的合同义务均已履行完毕，且史槟未提交证据证明因天工房地产公司的违约行为对其造成损失的证据，故史槟按照合同约定的违约金计算标准计算的违约金数额过高，本院将依法予以调整。购房人取得房屋所有权以天工房地产公司取得楼栋所有权为基础，因此，天工房地产公司对楼栋所有权证负有直接向登记机关申请办理初始登记的义务，该义务重于为购房人办理所有权转移登记的协助义务，故房地产公司向购房人支付的初始登记违约金应高于转移登记的违约金。综上，本院确定初始登记的违约金数额为3000元，转移登记的违约金数额为1000元。天工房地产公司在办理完楼栋权属初始登记后，已协助史槟办理完涉案房屋的所有权转移登记，在本案审理过程中，天工房地产公司亦已将涉案房屋的所有权证交付史槟，故对于史槟所要求的交付房屋所有权证的诉讼请求，已无实际处理意义。因史槟根据双方合同约定向代办机构所交纳的产权代办费800元并非天工房地产公司收取，且史槟业已取得了房屋所有权证，故其要求天工房地产公司退还代办费800元及支付扣押房屋所有权证违约金的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十二条之规定，判决如下：
一、本判决生效后十日内，被告北京市天工房地产开发有限责任公司给付原告史槟逾期办理楼栋权属初始登记的违约金三千元。
二、本判决生效后十日内，被告北京市天工房地产开发有限责任公司给付原告史槟逾期办理房屋所有权转移登记的违约金一千元。
三、驳回原告史槟的其他诉讼请求。
如果被告北京市天工房地产开发有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一千四百八十五元，由原告史槟负担一千四百四十元（已交纳），由被告北京市天工房地产开发有限责任公司负担四十五元，自本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 刘 喆
二〇一四年三月二十七日
书记员 葛明柱