浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0602民初3937号
原告绍兴市妇幼保健院，住所地绍兴市东街***号。
法定代表人何炳福，系院长。
委托代理人（特别授权代理）黄龙辉、徐琦，浙江鉴湖律师事务所律师。
被告郑长兴，男，1943年2月24日出生，汉族，住绍兴市嵊州市。
委托代理人（特别授权代理人）郑生标，男，1977年11月21日出生，汉族，住绍兴市越城区，系被告儿子。
原告绍兴市妇幼保健院与被告郑长兴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月7日立案受理，依法由审判员赵钦适用简易程序审理，于2017年5月25日公开开庭进行了审理。原告绍兴市妇幼保健院委托代理人黄龙辉、被告郑长兴委托代理人郑生标到庭参加诉讼。本案庭外和解时间为6个月，现已审理终结。
原告诉称：2015年11月30日，被告与原告签订《房屋租赁合同》1份，约定由被告承租原告位于绍兴市商业用房，面积为41.9平方米，租赁期限为3年，自2016年1月16日起至2019年1月15日，租金具体为第一年（2016年1月16日起至2017年1月15日止）租金为人民币297000元整，第二年（2017年1月16日起至2018年1月15日止）租金为人民币297000元整，第三年（2018年1月16日起至2019年1月15日止）租金为人民币297000元整，同时合同约定租金支付方式为一年一付，现付后用。第一年租金于合同签订之前由被告汇入绍兴市公共资源交易中心指定账户，第二年租金由被告在上一年度租期届满前30天内支付至原告指定账户。合同签订以后，原告依约交付了上述房屋，被告也依约支付了第一年租金，但根据合同约定，被告应在2017年1月15日前30日内将第二年租金297000元支付给原告，但被告未按约支付第二年租金到指定账户。该款经原告多次催要，被告均未履行支付义务。另，鉴于被告已逾期支付租金超过30天，根据合同约定，原告有权解除合同，且合同自通知到达被告时即行解除，同时原告所收租金及履约保证金不予退还，被告应承担当年租金20%的违约金，并原告有权要求被告承担其所遭受的全部损失。故2017年2月24日，原告发函通知被告解除合同，要求被告支付违约金及赔偿损失，但被告均未主动履行。为维护自身合法权益，诉至本院，请求判令：1、依法确认原、被告签订的《房屋租房合同》于2017年2月23日解除；2、原告已收取的履约保证金49500元不予退还；3、被告支付原告违约金59400元，及赔偿原告租金损失297000元（以上各项共计247300元）；4、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告增加一项诉讼请求，请求判令：被告立即腾退涉案房屋，并立即归还原告。
被告郑长兴辩称：被告承租的房屋于2017年1月16日到期，被告按照以前的做法，提前了两个月就已经提交了终止合同的报告。被告是有理由提交终止合同，原告的房屋是不允许做餐饮业的，但是原告没有管理。被告承租的房屋以前四年都是做餐饮业的，导致被告租赁了以后店铺一直有异味，影响被告经营。被告不同意赔偿租金，并要求原告返还履约保证金。
原告绍兴市妇幼保健院为证明自己主张的事实成立，向本院提交的证据有：
1、房屋租赁合同1份，要求证明案涉房屋租赁合同及双方就相关权利义务进行了约定的事实；
2、关于解除《房屋租赁合同》的通知1份，邮寄凭证1份，要求证明原告通知被告解除合同及要求被告履行义务的事实；
3、绍兴市市级行政事业单位房产出租审报审批表1份、前附表（复印件）1份，要求证明由于被告的原因导致原告重新出租需要很长时间造成的损失。
被告经质证对上述证据没有异议，合同第四条是关于终止合同的条款，被告不是无故终止合同。
被告郑长兴为证明自己主张的事实成立，向本院提交的证据有：
1、照片1组，要求证明钥匙已经交还给原告的事实。
原告经质证，对真实性不予认可，该证据系被告单方制作，且来源不明。即使真实，也不能作为对抗理由，被告提出的问题也不能作为被告拒不履行合同义务的理由，也并不符合提前解除合同的条件。
本院对原告提供的证据1-2的真实性予以确认，对于原告提供的证据3，因无法证明与本案的关联性，本院不作认定；对于被告提供的证据1，仅凭该证据不足以证明被告向原告归还案涉房屋的事实，故本院不予确认。
根据当事人的庭审陈述和上述确认有效的证据，以下事实可以认定：2015年11月30日，原告绍兴市妇幼保健院与被告郑长兴签订《房屋租赁合同》、《补充协议》各1份，约定被告向原告承租中兴中路109-111号商业用房，建筑面积约为41.9平方米，合同同时约定了租赁期限为3年，自2016年1月16日起至2019年1月15日止，租金为每年297000元，租金采取一年一付，现付后用。第一年的租金于合同签订之前由被告汇入绍兴市公共资源交易中心指定账户，第二年租金由被告在上一年度租期届满前30日内支付至原告指定账户并在缴款后通知原告；以后年度租金以此类推。被告须在合同签订前向原告缴纳履约保证金计人民币49500元整，履约保证金用于保证租金、水电费、物业管理费等被告应付款项的担保及被告按约进行装饰装修、房屋维护维修、按约返还房屋等履行合同规定的义务的担保；若被告在承租期间发生拖欠应缴租金、水电费、物业管理费等相关费用及发生违约情形应支付原告违约金的，原告有权在上述履约保证金中予以扣除。合同因租期届满或被解除等原因终止时，被告应在合同终止之日起10天内腾退并返还该房屋。被告逾期支付租金超过30天的，原告有权解除合同，合同自原告通知到达被告时即行解除。合同因此解除，原告所收取租金及履约保证金不予退还，被告应承担当年租金20%的违约金，并原告有权要求被告赔偿其遭受的全部损失。协议签订后，被告向原告缴纳了第一年的租金181000元，同时缴纳了履约保证金49500元，原告即将涉案房屋交付给被告使用。后因被告未按约定支付第二年的租金，原告于2017年2月24日向被告邮寄了关于解除《房屋租赁合同》的通知，被告于2017年2月25日收到该通知。
本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。根据《房屋租赁合同》的约定，被告应于第一年度租期届满前30日内向原告支付第二年的租金，现被告至今未付，已构成违约，应当承担违约责任，原告据此要求解除合同，返还房屋的诉请，于法有据，本院予以支持。对于合同解除的时间，以被告收到《房屋租赁合同》的解除通知时间为准，即2017年2月25日。被告辩称其已提前将房屋钥匙给交还给了原告，对此本院认为，被告提供的证据不足以证明双方就解除合同达成合意以及就案涉房屋已经交接完毕，对于被告的该项辩称，本院不予采纳。双方合同解除后，被告应腾退案涉房屋并归还给原告，故对原告该项请求，本院予以支持。对被告关于涉案房屋存在异味问题的辩称，因被告提供的证据不足以证明该节事实，故本院不予采纳。关于原告主张的履约保证金及违约金，根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，因被告逾期支付租金导致解除合同的，原告所收取的履约保证金不予退还，被告应承担当年租金20%的违约金，并赔偿原告遭受的全部损失。本院认为，本案中被告未按约支付房屋租金导致合同解除，根据合同约定，原告有权不返还履约保证金，同时，该履约保证金亦属于违约金范畴，本案中，原告因被告的原因导致合同提前终止，势必会产生一定损失，但原告提供的证据不足以证明其具体损失，考虑到原告同时主张了违约金及赔偿损失，本院认为履约保证金及当年租金20%的违约金已足以弥补原告损失，根据公平原则，本院对原告主张的违约金予以支持，对原告主张的损失赔偿不再支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、原告绍兴市妇幼保健院与被告郑长兴于2015年11月30日签订的《房屋租赁合同》于2017年2月25日解除；
二、原告绍兴市妇幼保健院已经收取的履约保证金49500元不予退还；
三、被告郑长兴应于本判决生效之日起三十日内腾退坐落于绍兴市商业用房，并返还给原告绍兴市妇幼保健院，同时支付给原告绍兴市妇幼保健院违约金59400元；
四、驳回原告绍兴市妇幼保健院的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取3694元，由原告绍兴市妇幼保健院负担2703元，由被告郑长兴负担991元，由被告负担部分于本判决生效之日起七日内向本院付清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员 赵 钦
二〇一七年十一月二十五日
书记员 黄美娟
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
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