北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终6915号
上诉人（原审被告）：心桥盛世文化传播（北京）有限公司，住所地北京市怀柔区。
法定代表人：刘艳涛，总经理。
委托诉讼代理人：李文婷，北京浩天安理律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：深圳盛昇投资发展企业（有限合伙），经营场所深圳市前海深港合作区前湾一路1号A栋201室（入驻深圳市前海商务秘书有限公司）。
执行事务合伙人：宜兴市永益商贸有限公司（委派代表：盛志芳）。
委托诉讼代理人：刘桂薇，北京永勤律师事务所律师。
上诉人心桥盛世文化传播（北京）有限公司（以下简称心桥公司）因与被上诉人深圳盛昇投资发展企业（有限合伙）（以下简称盛昇企业）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初28074号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月25日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人心桥公司之委托诉讼代理人李文婷，被上诉人盛昇企业之委托诉讼代理人刘桂薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
心桥公司上诉请求：1、判令撤销一审判决全部判决事项。2、依法改判驳回盛昇企业的全部诉讼请求，或将本案发回重审。3、盛昇企业承担一审和二审的全部诉讼费用。事实和理由：本案基本事实情况：（一）合同的签订2014年11月18日，心桥公司与案外人北京美迪亚置业有限公司（以下简称美迪亚公司）签订《房屋租赁合同》，由心桥公司承租位于北京市朝阳区东三环中路××号的房屋（以下简称涉案房屋）。合同约定：1、租赁期限自2014年12月1日至2017年11月30日，免租期为2014年12月、2017年11月两个月。2、甲方违反本合同约定提前收回房屋/解除合同的，应向乙方双倍返还保证金。2017年4月24日，心桥公司、美迪亚公司、盛昇企业签订《补充协议》，约定原租赁合同中美迪亚公司的权利义务由盛昇企业承继。（二）合同的履行在《房屋租赁合同》和《补充协议》签订后，心桥公司一直按约定交纳房租，后因公司经营困难，从2017年4月开始的租金未严格按照合同约定交纳，但也都得到了盛昇企业的认可。在此情况下盛昇企业发出了解除通知即2017年9月8日的律师函，要求支付六七八九月份的房租，并且律师函中明确地写道，在贵司收到本函之日起房屋租赁合同及补充协议解除。但是，盛昇企业却在2017年10月初委托中介×××公司（以下简称中介公司）将涉案房屋大门加锁，不允许心桥公司员工入内，因此导致心桥公司从2017年10月开始便无法使用涉案房屋，也无法按合同约定腾退涉案房屋。二，一审判决事实认定错误，涉案房屋系在租期内由盛昇企业加锁，导致心桥公司员工无法进入、无法正常使用，也无法腾退涉案房屋，盛昇企业严重违约，无权要求扣留保证金、无权主张未实际使用期间的租金和房屋占有使用费，贵院依法应当撤销一审判决，判令驳回盛昇企业的全部诉讼请求，或将本案发回重审。
（一）涉案房屋系被盛昇企业在租期内加锁、提前收回，该行为违反合同的约定。一审中，心桥公司提交了短信记录以及案外人万泉和邦（北京）文化传媒有限公司（以下简称万泉公司）的通知等证据，均能证明涉案房屋实际是2017年10月由盛昇企业委托中介公司加锁、提前收回的。第一，心桥公司提交的短信记录明确载明中介公司人员回复“复：迟总，业主不同意开门，我也没办法，如有问题你们直接找业主商量吧”，可以直接证明涉案房屋系被盛昇企业上锁、提前收回，且心桥公司无法打开门锁。第二，心桥公司提交的万泉公司的通知也载明，由于心桥公司办公室被盛昇企业锁上，导致心桥公司无法准时开具发票、自行承担款项无法收到付款的后果。这也可以间接证明，涉案房屋的门锁实际是盛昇企业上锁，而非其在一审中主张的。因锁门期间由心桥公司占用，其完全可以自行开锁办公。第三，根据《房屋租赁合同》的约定，合同项下的租赁期间为2014年12月1日至2017年11月30日，2017年10月系本案租赁期间内，盛昇企业在租期内擅自给涉案房屋上锁、收回房屋，明显违反了房屋租赁合同的约定，应当承担相应的违约后果，包括双倍返还保证金，无权主张其收回房屋期间的租金和房屋占有使用费。
（二）盛昇企业在没任何通知的情况下，提前收回房屋，导致心桥公司无法正常使用涉案房屋，也根本无法腾退房屋，故心桥公司不应承担扣留保证金以及未实际使用期间的租金和房屋占有使用费。2017年10月，盛昇企业是在完全没有任何通知的情况下，突然提前收回涉案房屋，委托中介公司将涉案房屋加锁，导致心桥公司的物品一直滞留在涉案房屋内无法撤离。也就是说，心桥公司未能腾退房屋并非故意为之，而是由于盛昇企业在先的违约提前收回行为导致的，心桥公司不应当承担扣留保证金及未实际使用涉案房屋期间的租金和占有使用费，这里需要说明的是，虽然在合同的履行过程中，心桥公司由于自身经营困难，在最后两次租金支付中存在延迟支付的情况，但是，心桥公司与盛昇企业在租金支付时间上一直是在相互沟通的，盛昇企业在没有任何提前通知的情况下突然收回涉案房屋，导致心桥公司无法正常办公、无法腾退房屋，是明显的违约行为，不仅无权主张心桥公司未使用期间的租金和使用费，还应当赔偿心桥相应的损失。
盛昇企业辩称，不同意心桥公司的上诉请求，同意一审判决。心桥公司所陈述的理由与事实前后均存在严重矛盾。心桥公司一审称上锁是在租金期间，刚刚又称上锁期间合同解除。心桥公司一审称没有通知情况下擅自收回房屋，刚刚又称已经发律师函进行解除。心桥公司陈述的事实理由均存在前后矛盾。心桥公司在上诉书中认为延期支付租金盛昇企业是认可同意的，没有法律依据，盛昇企业从来没有同意延期支付租金，反而我方多次催促支付租金。关于加锁问题，盛昇企业从来没有委托经纪公司或者其他人对房屋进行加锁，心桥公司一审提交的短信聊天记录，有一方是心桥公司员工，有一方是经纪公司的员工，心桥公司在没有证据证明该加锁行为是由盛昇企业委托的情况下，不能认定该加锁行为是由盛昇企业所为，而且据我方了解，加锁的时间，经纪公司仅一到两天的时间，在加锁的同时，心桥公司也有一个锁在门上锁着，在物业公司发现心桥公司没有正常上班的情况下，找到经纪公司了解情况下，物业公司认为加锁存在消防风险，所以第二天经纪公司将其加锁摘下。一审认定加锁是在合同履行期间，其可以自行打开，如果心桥公司认为该加锁行为给心桥公司造成损失，可以另行主张。针对心桥公司所提出的盛昇企业在没有通知情况下，擅自收回问题，此观点与事实不符，客观事实是盛昇企业已经多次通知心桥公司按期支付房屋租金，否则盛昇企业将有权解除合同，要求心桥公司承担违约责任。心桥公司至今，在盛昇企业多次通知情况下，依然未对房屋进行交接，所以因为心桥公司在该房屋租赁合同履行过程中，存在过错，逾期支付房租，并且在盛昇企业通知交接的情况下拒绝交接，应当承担占有房屋期间的占有使用费及其他费用。一审法院对于免租期判决问题，在双方约定的合同中，已经约定如果因租方违约，出租方解除合同，除承担相应违约责任外，免租期间对应的租金承租方要向出租方进行补偿。
盛昇企业向一审法院起诉请求：1、心桥公司在结清物业费后将涉案房屋返还给我方；2、心桥公司向我方支付2017年6月1日至2017年11月30日的房屋租金650976.72元及房屋占有使用费（按照108496.12元／月的标准，自2017年11月30日起计算至实际给付之日止）；3、心桥公司向我方支付违约金（以每期应付房租为基数，按照日千分之三的标准自每期应付房租起计算至实际交付之日止）；4、心桥公司向我方支付免租期内的房屋租金108496.12元（11月的免租期我方已经计入了第二项诉讼请求中）；5、我方不退还保证金352168.56元。
一审法院认定事实：2014年11月18日，心桥公司与案外人美迪亚公司就涉案房屋签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期限为2014年12月1日至2017年11月30日，免租期为两个月，分别是2014年12月1日至2014年12月31日和2017年11月1日至2017年11月30日；租金为108496.12元/月；合同期间的物业服务费由心桥公司承担，直接向物业公司交纳，物业费为8893.4元/月；保证金352168.56元。承租人于每公历月末5个工作日内交纳下月房屋租金。不按照合同约定支付租金逾期超过30日的，出租方有权单方解除合同。承租方逾期支付租金、保证金、物业费及其他应交费用的，逾期超过30日的，出租方有权解除合同，收回承租房屋，并要求承租方自合同约定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，按日向甲方支付逾期应付款项总额的日千分之三的违约金（违约金金额=应付款金额×3‰×实际违约天数）。因乙方违约而导致甲方解除合同的，除要求乙方支付全部应付款项及违约金外，还有权要求乙方补足免租期内的租金。
上述租赁合同履行期间，盛昇企业从美迪亚公司购买了涉案房屋，并于2017年3月16日取得涉案房屋的所有权证书。盛昇企业、心桥公司及美迪亚公司于2017年4月24日签订了《补充协议》，约定原租赁合同中美迪亚公司的权利义务由盛昇企业承继。协议签订后，美迪亚公司已将2017年3月17日至2017年3月31日的租金及已收取的涉案保证金全部支付给盛昇企业。按照协议，心桥公司应自2017年4月1日起直接向盛昇企业支付涉案房屋的租金。心桥公司2017年7月19日向盛昇企业支付了2017年4月的租金，2017年9月19日支付了2017年5月的租金，此后再未支付涉案房屋租金。
心桥公司称，2017年国庆节后第一天就发现涉案房屋大门被业主用锁锁住，导致不能进入涉案房屋。为此，心桥公司提交了其于10月9日、10月10日与名为张某短信记录：问：“一会你方便吗？我公司领导找你和业主聊”；复：“业主不在北京，他现在也没什么可聊的了，只看您公司交不交房租了”；问：“一会咱俩见个面，我先把月饼拿出来，还有送给你的酒呢。”“两点富尔大厦公司门口我等你，门是你锁的吧？钥匙也在你那儿，你带着钥匙。”；复：“迟总，业主不同意开门，我也没办法，如有问题你们直接找业主商量吧”。盛昇企业核实短信原始载体后，认为短信的相对方是中介员工，并非其公司员工，其言行只能是证人证言，不能代表盛昇企业，其也未授权他人处理和解决房屋租赁纠纷事宜。
心桥公司称，因上述锁门事宜导致其无法进入涉案房屋办公，不能给其客户开具发票，也未能收回，为此提交了万泉和邦（北京）文化传媒有限公司于2017年10月9日向心桥公司发送的通知：“因贵司办公室大门被业主锁，导致贵司未能准时开具广告费发票共计人民币伍佰零陆万元整（￥506万元），所以我司广告款项不能支付给心桥公司，此责任应由心桥公司自己承担。”上述通知中的“万”字是填补，其他部分内容系打印。盛昇企业对此不认可，认为此通知与本案无关联。
关于锁门事宜，盛昇企业解释称，涉案房屋系被链锁锁住，但不是业主锁的，具体是谁锁的不清楚，但无论是谁锁的，因锁门期间由心桥公司占用，其完全可以自行开锁办公。
双方在诉讼中均表示愿意协商腾退涉案房屋，但截至2018年3月30日，涉案房屋并未实际腾退。双方因物业费缴纳期间问题无法达成一致协议，导致未能腾退。
一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，盛昇企业、美迪亚公司、心桥公司签订的补充协议合法有效，心桥公司应按照约定的时间支付涉案房屋租金。现心桥公司逾期支付租金远超过30日，明显违约，盛昇企业有权依据合同要求其承担相应的违约责任，法院综合考虑心桥公司的违约情况及盛昇企业的实际损失，法院酌定相应的违约金二万元。关于物业费，合同约定由承租方向物业公司直接支付，故本案暂不处理，如当事人另有争议，可另行解决。心桥公司同意将涉案房屋交还，法院不持异议。关于涉案房屋大门被谁锁一事，双方尚有分歧。但即便按照心桥公司的意见，该房屋系被出租方锁的，在心桥公司拖欠房租的情况下，应视为出租方系在行使合同履行抗辩权的行为。如该锁房行为并非出租方所为，心桥公司作为合法占有使用房屋的承租人，可依法解决上述问题。故，锁门一事并不足以阻却心桥公司支付相应的租金。由此，盛昇企业要求心桥公司支付2017年6月1日至2017年11月30日期间的租金的请求，法院支持。在合同到期后，心桥公司未及时腾退房屋，发生了相应的占用使用费，盛昇企业向其按照合同约定的标准主张，法院支持，但起算点应从2017年12月1日起计算。盛昇企业要求其补足免租期内房租及不退还保证金的请求，有事实和法律依据，法院支持。据此，一审法院判决：一、心桥盛世文化传播（北京）有限公司于判决生效后七日内将位于北京市朝阳区东三环中路××号房屋腾退后交还给原告深圳盛昇投资发展企业（有限合伙）；二、心桥盛世文化传播（北京）有限公司于判决生效后七日内支付深圳盛昇投资发展企业（有限合伙）二〇一七年六月一日至二〇一七年十一月三十日期间的房屋租金共计六十五万零九百七十六元七角二分、免租期内的租金一十万零八千四百九十六元一角二分、违约金二万元；三、心桥盛世文化传播（北京）有限公司于判决生效后七日内按照每月一十万零八千四百九十六元一角二分的标准支付深圳盛昇投资发展企业（有限合伙）自二〇一七年十二月一日起至实际腾退之日止的房屋占用使用费；四、深圳盛昇投资发展企业（有限合伙）无需退还心桥盛世文化传播（北京）有限公司向其交纳的保证金三十五万二千一百六十八元五角六分；五、驳回深圳盛昇投资发展企业（有限合伙）的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。心桥公司提交2017年10月8日手机拍摄照片两张，拟证明盛昇企业对涉案房屋在2017年10月1日进行加锁行为，导致心桥公司无法使用房屋，并且结合盛昇企业发出的律师函证明盛昇企业在2017年的10月1日已经实际解除了双方的租赁合同并收回房屋。盛昇企业发表质证意见：对照片的真实性没有异议，我方确实是发过通知。通过这个照片恰恰可以显示有两把锁，中介和心桥公司分别都锁门了。
二审审理期间，证人张某出庭作证，张某向本院陈述：涉案房屋是×××公司在2017年十一休假期间上锁的，上锁原因是×××公司受托向心桥公司索要房租协商未果。
盛昇企业未向本院提交新证据。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：因盛昇企业对上诉人二审期间提交照片的真实性没有异议，本院对该证据的真实性予以确认，对于证据的关联性本院结合本案其他事实及证据予以综合认定。
另查，2017年9月8日，盛昇企业委托北京永勤律师事务所向心桥公司送达律师函，通知在心桥公司收到律师函之日起《房屋租赁合同》及《补充协议》解除。双方当事人均认可心桥公司于2017年9月10日收到该律师函。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，本案二审期间的争议焦点是心桥公司、美迪亚公司签订的《房屋租赁合同》及心桥公司、美迪亚公司、盛昇企业签订的《补充协议》是否解除以及如果合同解除该如何处理的问题。本院分述如下：
对于第一个争议焦点，心桥公司、美迪亚公司签订的《房屋租赁合同》及心桥公司、美迪亚公司、盛昇企业签订的《补充协议》是合同各方真实意思表示，合法有效，各方均应遵照履行。根据合同约定，心桥公司逾期支付租金等费用超过30日时，盛昇企业有权解除合同，收回承租房屋。现心桥公司未支付2017年5月-9月期间的房屋租金，已构成违约，盛昇企业依合同约定享有合同解除权。盛昇公司向心桥公司送达了律师函，该律师函内容中有明确的解除合同的意思表示，应视为对合同解除权的行使，现双方均认可收到律师函时间为2017年9月10日，故双方的房屋租赁关系于2017年9月10日解除。
对于第二个争议焦点，本院认为合同解除后，对于尚未履行的，终止履行。具体于本案中涉案房屋租赁合同解除后，因心桥公司仍未腾退涉案房屋，影响了盛昇企业对房屋的使用权，故心桥公司应比照租赁合同约定的房屋租金标准向盛昇企业支付2017年9月10日起至2017年9月30日期间房屋占有使用费。
2017年国庆假期中，在盛昇企业的要求下，涉案房屋被×××公司上锁，盛昇企业虽主张×××公司将大门的锁打开，但未能提供确实、充分的证据予以证实，心桥公司对此予以否认，结合盛昇企业陈述其于2018年4月起控制房屋，本院能够确认自2017年10月开始心桥公司对涉案房屋的控制使用存在障碍。鉴于心桥公司已不能有效管控涉案租赁标的，盛昇企业仍要求心桥公司按照租金标准支付房屋占有使用费，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。但本院考虑到客观上心桥公司物品在涉案房屋之内，心桥公司仍实际占用涉案房屋的事实，故心桥公司仍需向盛昇企业支付涉案房屋的占有使用费。对于上述期间内的房屋占有使用费的标准，本院结合涉案租赁标的能否正常使用、涉案房屋约定的用途以及涉案合同在履行过程中双方的履约行为等因素酌情确定为每月80000元。
心桥公司逾期支付租金超过30日，违反合同相关约定，盛昇企业有权依据合同要求其承担相应的违约责任，根据《房屋租赁合同》约定，出租方有权要求承租方按日支付逾期应付违约金。除要求违约方支付全部应付款项及违约金外，还有权要求承租方补足免租期内的租金。同时房屋租赁合同中还约定因承租方违约导致合同解除，保证金不予退还。现盛昇企业要求心桥公司支付欠付租金、补足免租期租金、支付违约金以及不予退还保证金，具有事实及法律依据，本院予以支持。一审法院综合考虑心桥公司的违约情况及盛昇企业的实际损失，酌定相应的违约金二万元较为适宜，本院予以维持。
综上所述，心桥公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初28074号民事判决第一项、第四项；
二、撤销北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初28074号民事判决第二项、第三项、第五项；
三、心桥盛世文化传播（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内支付深圳盛昇投资发展企业（有限合伙）二〇一七年六月一日至二〇一七年九月三十日期间的房屋租金及房屋占有使用费人民币四十三万三千九百八十四元四角八分、免租期内的租金人民币十万零八千四百九十六元一角二分、违约金人民币二万元，以上共计人民币五十六万二千四百八十元六角；
四、心桥盛世文化传播（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内按照每月八万元的标准支付深圳盛昇投资发展企业（有限合伙）自二〇一七年十月一日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费；
五、驳回深圳盛昇投资发展企业（有限合伙）的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费14985元，由心桥盛世文化传播（北京）有限公司负担11049元（已交纳）；由深圳盛昇投资发展企业（有限合伙）负担3936元（于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 黎
审 判 员 何灵灵
审 判 员 玄明虎
二〇一八年五月三十一日
法官助理 胡震霄
书 记 员 高 媛