宁波市鄞州区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0212民初2081号原告：宁波宁兴中基酒店物业管理有限公司（组织机构代码为66557002-4）。住所地：宁波市鄞州区嵩江中路***号（宁兴.城市花园33幢143号）。法定代表人：林宗祥，该公司总经理。委托代理人：唐才宗，浙江立甬律师事务所律师。委托代理人：郑杰，浙江立甬律师事务所律师。被告：牟培军，男，1974年1月17日出生汉族，个体工商户，住宁波市鄞州区。原告宁波宁兴中基酒店物业管理有限公司（以下简称宁兴中基物业公司）为与被告牟培军物业服务合同纠纷一案，于2016年3月11日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法由审判员郑燕适用简易程序独任审理。本案于2016年5月9日公开开庭进行了审理，原告委托代理人唐才宗与被告牟培军到庭参加诉讼。审理过程中，原、被告曾申请庭外和解半个月，但未达成和解方案。本案现已审理终结。原告宁兴中基物业公司起诉称：原告是一家物业服务公司，根据2012年2月13日原告和风格城事业主委员会签订的物业服务合同以及2015年10月16日续订的物业服务合同，自2012年3月1日起入驻风格城事小区，为广大业主提供物业服务。两份物业服务合同对物业服务标准、物业费用标准和支付时间等事项均作了约定。被告是风格城事小区某室业主，房屋面积141.95平方米。根据物业服务合同约定，被告应按每月每平方米0.9元的标准支付综合服务费，并按每年每平方米1.5元的标准支付公共维修费。原告采用公告栏通知、电话催收、当面催收以及通过业主委员会协助催讨等多种方式催收，但被告仍拒付2012年5月1日起到2015年12月31日期间的物业费。现要求判令被告支付自2012年5月1日到2015年12月31日的物业费6401.95元，并赔偿自应付之日起至实际付清之日按同期银行贷款利率计算的利息损失（暂算至2015年12月31日为737.53元），本息合计7139.48元。被告牟培军答辩称：一、被告居住的房屋存在漏水问题，但原告在长达五年的时间里明知被告房屋需要维修，却既不编制维修方案也不提供维修服务，导致漏水问题长期存在；二、被告家中在2013年11月遭到小偷入室，客厅、厨房、卧室门上多处留下脚印手印，虽未造成严重损失，但给家人带来了长期的心理阴影。被告认为是物业安保人员不够，力度不强，监控设备损坏等原因造成。按物业服务合同，安保人数应有30人，但实际上未达一半；三、原告进驻风格城事小区未与业主签订书面协议，业主委员会私自成立并未作公开投票选举；四、小区某些环境差，喷水池五年来从未见喷水，住户煤气抄表系统损坏4年未修复，被告家里的求救控制系统一直无效，小区进门地面落差有40公分，绿化枯死严重；五、共用部分堵塞，业主提醒多次，两年来仍未修复。综上，认为原告未完全履行物业管理合同义务，要求驳回原告的诉讼请求，对被告的物业费予以免交。原告宁兴中基物业公司为证明自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据：1.《物业服务合同》两份，拟证明原告系风格城事小区的物业服务企业及物业服务费标准、逾期缴纳物业费的违约责任；2.物业登记资料一份，拟证明被告系风格城事小区某室的业主，房屋建筑面积141.95平方米；3.《物业费用收缴通知单》、《关于协助风格城事管理处催收物业服务费的通知》各一份，拟证明原告多次向被告催收物业费的事实。被告对上述证据的质证意见以及本院的认证意见如下：对证据1，被告认为真实性无法认定，因为其本人没有看到过该两份合同，业主委员会代表广大业主签订合同前应开会讨论，但被告也没有被通知开会，因此不能确认两份合同的真实性。本院认为原告已提交了两份《物业服务合同》的原件，而且原告事实上也确在风格城事小区提供物业服务，故对该组证据的真实性予以确认。对被告提出的业主委员会是否征询过广大业主意见的异议，不在本案审理范围之内，被告可另行处理。对证据2，被告无异议，本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以确认。对证据3，被告无异议，认可确实收到与看到过催缴通知，本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以确认。被告牟培军为证明自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据：1.报警受理回执单，拟证明被告家中在2013年11月26日曾进小偷的事实；2.照片十七张，拟证明被告房屋存在漏水问题，以及小区公用管道堵塞、感应灯无感应、地面落差等问题，进而证明原告没有尽到物业服务的义务。原告对上述证据质证后，对证据1的真实性无异议，但认为不能确认实际损失情况，家中进小偷也不能必然证明物业公司没有尽到义务。本院认为物业管理费的性质是服务费而非保证或保险费，若没有其他证据证明物业公司提供的服务不符合合同约定，不能仅凭家中被盗而拒交服务费，故对该组证据的关联性不予确认。原告对证据2形式上的真实性无异议，但认为房屋漏水问题应找开发商解决，管道堵塞与感应灯的问题派人处理过，总之属于物业服务范围的问题原告会派人解决。本院对该组证据的真实性予以确认。根据原、被告的举证、质证以及当事人对事实的陈述，结合法庭调查，本院确认本案事实如下：原告自2012年3月1日起为宁波市鄞州区风格城事小区提供物业服务，目前仍系该小区的物业服务企业。原告与风格城事业主委员会签订有两份《物业服务合同》（一份服务期限为2012年3月1日至2015年2月28日，以下简称“前合同”；一份服务期限为2015年3月1日至2018年2月28日，以下简称“后合同”）。对物业服务收费方式，两份合同第六条均约定为“物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：【多层住宅】：0.90元/平方米.月；【高层住宅】：1.90元/平方米.月；【小高层住宅】：1.50元/平方米.月；【商业物业】：1.50元/平方米.月”；对物业服务费用交纳的时间，前合同第七条约定为“按年交纳，业主或物业使用人应在当年6月30日之前履行交纳义务”，后合同第七条约定为“按年交纳，业主或物业使用人应在每年物业费到期月履行交纳义务”；对日常维修费，前合同未见约定，后合同第九条约定“房屋的共有部位、共用设施的日常维修费按以下标准收取：【多层住宅】：1.50元/平方米.年；【高层住宅】：2.40元/平方米.年；【小高层住宅】：2.00元/平方米.年；【商业物业】：1.50元/平方米.年”。被告系风格城事小区某室业主，该房屋建筑面积141.95平方米，属于多层住宅。被告房屋存在漏水问题，一直未得到解决。2012年5月1日至今的物业服务费被告未缴纳。原告多次向被告进行过催讨，被告仍未缴纳。本院认为：原、被告之间存在物业服务合同关系，双方均应按约履行各自义务。原告作为物业管理方，对房屋建筑共用部位及共用设施负有维修、养护和管理义务，但由于根据现有证据，并不能确定被告房屋渗水的原因属原告负责的范围，因此被告以此理由抗辩原告要求支付物业服务费的诉请，本院不予支持。原告作为服务方，应提高服务意识，加强与业主之间的沟通，对业主的建议与意见及时作出回应。但由于物业服务具有全天候、不间断的特性，间或出现物业服务瑕疵在所难免，随意拒交物业费将导致物业服务无法继续开展进而阻碍双方合同目的的实现，且可能侵害到小区全体业主的权益。被告提出的原告的物业服务所存在的问题，即使存在也属一般违约而非根本违约，被告可要求原告改进工作、提高服务质量，但不能以拒付物业费的形式行使抗辩权。原告要求被告支付2012年5月1日至2015年12月31日期间的物业费，于法有据，本院予以支持，但对具体金额，原告计算有误，本院按照合同约定纠正为5799元（综合服务费：0.9元/平方米/月×141.95平方米×44个月。公共维修费：因前合同未约定，故仅支持2015年3月1日至2015年12月31日的公共维修费，1.50元/平方米/年×141.95平方米÷12×10个月）。被告未按期缴纳物业服务费，已构成违约，但本案被告房屋渗水的情况确实存在，原告对此也没有做好沟通与联系工作，被告在此情况下未付物业服务费，其与一般的拖欠物业费的情形不同。考虑到本案的实际情况，本院对原告要求被告赔偿利息损失的诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告牟培军支付原告宁波宁兴中基酒店物业管理有限公司物业服务费、公共维修费共计5799元，限于本判决生效后十日内履行完毕；二、驳回原告宁波宁兴中基酒店物业管理有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费50元，减半收取25元，由原告宁波宁兴中基酒店物业管理有限公司与被告牟培军各负担12.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为浙江省宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动撤回上诉处理。审 判 员  郑 燕二〇一六年八月十五日代书记员  项凌燕??8???9?