辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终11153号
上诉人（原审原告）：吴文景，男，1973年6月24日出生，汉族，住址福建省莆田市秀屿区。
委托代理人：吴桐，辽宁成功金盟律师事务所律师。
委托代理人：罗秀清，辽宁同文律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：江苏南通二建集团有限公司，住所地启东市人民中路683号。
法定代表人：杨晓东，该公司董事长。
委托代理人：孙洪文、贾强，辽宁开宇律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：沈阳泰富置业房地产开发有限公司，住所沈阳市东陵区营城子大街7-1号2门。
法定代表人：李博，该公司总经理。
委托代理人：高雪寒，辽宁申扬律师事务所律师。
上诉人吴文景、江苏南通二建集团有限公司（以下简称“南通二建公司”）因与被上诉人沈阳泰富置业房地产开发有限公司（以下简称“泰富公司”）房屋买卖合同纠纷一案不服沈阳市浑南区人民法院（2016）辽0112民初2089号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年10月13日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长、代理审判员李大鹏主审、审判员韩彩霞参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
吴文景上诉请求：撤销一审判决，改判泰富公司依双方签订的协议书向吴文景交付房屋并协助吴文景办理房屋后续相关手续，泰富公司以购房款1,145,610元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率向吴文景支付自2014年12月31日起至泰富公司向与吴文景实际交付具备入住条件的房屋之日止的违约金，暂计算至2016年3月31日为68,020.6元；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：《房屋顶账协议书》与《情况说明》系两个独立的合同。《房屋顶账协议书》系南通二建公司与泰富公司签订，与吴文景无关。根据《情况说明》，吴文景与泰富公司签订的《博荣.水立方定购协议》及泰富公司向吴文景出具收款收据，吴文景与泰富公司之间商品房买卖协议已成立并生效。泰富公司负有交房义务。
泰富公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
南通二建公司辩称：同我方上诉意见。
南通二建公司上诉请求：撤销一审判决，并认定案涉三方债务抵顶行为已经履行完毕，各方债务已经清偿，并改判泰富公司向吴文峰交付房屋并协助吴文峰办理房屋后续手续。事实与理由：泰富公司与南通二建公司及案外人宝腾贸易之间的债务抵顶行为依约已经履行完毕，各方债务依约已经清偿，泰富公司应向吴文景履行交付并办证义务。三方抵债的债务性质为三方钢材款的违约金及利息，如有争议，不能对抗吴文景。没有签订《商品房买卖合同》是泰富公司违约所致，不是《情况说明》约定的债务清偿节点条件，不影响案涉抵债的成立，不影响吴文景要求交房并办证诉请。
泰富公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
吴文景辩称：同我方上诉意见。
吴文景向一审法院起诉请求：判令泰富公司向吴文景交付案涉房屋并协助办理后续相关手续；判令泰富公司以购房款1,145,610元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率向吴文景支付自2014年12月31日起至泰富公司向与吴文景实际交付具备入住条件的房屋之日止的违约金；判令泰富公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2014年1月14日，泰富公司与南通二建公司签订房屋顶账协议书一份，约定泰富公司以6套房屋（81#楼A门、81#楼B门、81#楼C门、81#楼D门、81#楼E门、B7#楼）抵付其欠南通二建公司的工程款19,007,055元，南通二建公司应在签订商品房买卖合同时提前7日向泰富公司提供等额合法的建筑安装工程发票，同时泰富公司向南通二建公司提供合法有效的销售发票。当日，泰富公司、南通二建公司及案外人辽宁宝腾贸易有限公司（以下简称“宝腾公司”）同时签订情况说明一份，约定因南通二建公司承建泰富公司土建工程，其购买宝腾公司钢材，宝腾公司自2011年度至2013年度供应钢材涉及逾期付款违约金及利息共计19,000,000元，现经三方协商一致同意，泰富公司一次性支付宝腾公司19,000,000元违约金及利息（以泰富公司和南通二建公司在上述房屋顶账协议中约定的6套房屋顶账形式支付）后，即视为三方钢材款的违约金及利息一次性结清，宝腾公司不再向南通二建公司主张任何关于钢材款的违约金及利息的请求，泰富公司与宝腾公司签订完商品房买卖协议且泰富公司向宝腾公司实际购房人出据收款收据后，视为顶账房屋商品房买卖协议成立，同时钢材款的违约金及利息一次性结清，泰富公司负责为宝腾公司指定的实际购房人办理房屋产权相关手续，保证不因自身原因影响抵账房屋产权登记手续的办理，泰富公司保证抵账房屋与其出售的其他同种类房屋的条件相同，确保抵账房的买受人享有泰富公司出售的其他同种或类似的商品房同等的毫无差别的权利，该情况说明是泰富公司与南通二建签订的房屋顶账协议的补充说明。三方同时在该情况说明中对6套抵账房屋的房款及实际购买人进行了约定，其中81#楼C门、81#楼D门的实际购房人为吴文景即本案吴文景，涉案房屋81#楼D门的总房款为1,145,610元。同时，南通二建向泰富公司出具确认声明一份，写明请求泰富公司在81#楼D门《商品房买卖合同》备案时确认购买者为吴文景。根据上述《房屋抵账协议书》、《情况说明》及《确认声明》，吴文景与泰富公司就81号楼D门于当日签订了《博荣水立方定购协议》，泰富公司同时向吴文景出具专用收款收据一份。现因泰富公司未按《博荣水立方定购协议》约定的交房日期向吴文景交付房屋，吴文景诉至法院。
一审法院另查明，泰富公司与南通二建公司于2015年9月16日签订结算审核报告确认书一份，约定南通二建公司为泰富公司施工的工程无争议部分总造价为208,020,322.1元，有争议金额为20,150,000元，现场签证费用为16,769,777.88元，以上共计245,000,000元，该结算价格为最终价格，结算后任何与此合同相关的费用一律作废。庭审中，对涉案房屋所涉款项，泰富公司主张应列为其已付南通二建公司的工程款，南通二建公司对此予以否认，主张该笔款项是因泰富公司违约导致其向案外人宝腾公司支付的违约金。
一审法院认为，泰富公司、南通二建公司及案外人宝腾公司在签订《情况说明》、《房屋顶账协议书》时都具有相应的民事行为能力，意思表示真实，从该《情况说明》及《房屋顶账协议书》的内容可知，泰富公司与南通二建公司之间存在着建设工程施工合同关系，南通二建公司与宝腾公司之间存在钢材买卖的合同关系，泰富公司及宝腾公司均同意南通二建公司以泰富公司的房屋抵付其欠宝腾公司的违约金及利息，从而使泰富公司和南通二建公司之间，南通二建公司和宝腾公司之间的债务得以清偿，且泰富公司、南通二建公司及宝腾公司均同意涉案房屋登记在吴文景名下，由此可知，吴文景与泰富公司之间签订的《博荣水立方定购协议》具有以房抵债的性质，现因泰富公司及南通二建公司因房屋所抵顶的债务性质发生争议，且吴文景与泰富公司签订完《博荣水立方定购协议》后未再按照情况说明的约定签订《商品房买卖合同》，加之泰富公司在庭审中明确表示不再履行抵债协议，故泰富公司及南通二建公司，南通二建公司及案外人债务抵顶行为尚未履行完毕，彼此之间的债务尚未清偿，故对吴文景请求泰富公司交付房屋的诉讼请求，原审法院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，判决如下：驳回原告吴文景的诉讼请求。案件受理费15,723元，由原告吴文景承担。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，根据泰富公司与南通二建公司签订的房屋顶账协议书及上述双方与案外人宝腾公司签订的情况说明，各方当事人系基于工程款及钢材款违约金、利息产生的以房抵债关系。以房抵债为代物清偿的一种方式，以房抵债是否完成应以抵顶房屋是否交付及房屋权属是否转移即房屋的现实给付为标志。此外本案中泰富公司与南通二建公司及案外人宝腾公司签订的情况说明中亦明确约定，泰富公司与宝腾公司签订完商品房买卖协议且泰富公司向宝腾公司实际购房人出具收款收据后，方视为上述抵账房屋买卖协议成立，而现各方当事人并未签订正式的商品房买卖合同。综合以上各方以案涉房屋抵顶债务的行为未完成，以房抵债协议亦未成立，吴文景依据上述房屋顶账协议书及情况说明要求泰富公司交付房屋及配合办理相关手续并给付违约金的主张，本院亦无法予以支持。吴文景及南通二建公司宜依据各自以房抵债的基础法律关系，另行告诉，主张各自权利。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费共计31,446元，由上诉人吴文景负担15,723元，由上诉人江苏南通二建集团有限公司负担15,723元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 妍
审 判 长 李 妍
审 判 员 韩彩霞
代理审判员 李大鹏
二〇一六年十一月九日
书 记 员 路柠檑
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决。