广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终8171号上诉人(原审被告)：广州市富南置业有限公司,住所地广东省广州市南沙区。法定代表人：陈光明，执行董事。委托代理人：何火日、黄国炎，广东诚挚（广州）律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：付旭东，住湖南省怀化市鹤城区。委托代理人：刘彦君，广东海智律师事务所律师。上诉人广州市富南置业有限公司（以下简称富南公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2016）粤0115民初828号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2012年10月29日，付旭东（乙方）与富某公司（甲方）签订了《商品房预售合同》，约定付旭东向富南公司购买位于广州市南沙区南沙街九黄庙村优山美寓自编E1-E4自编E1栋X层X号商品房。该房建筑面积为114.33平方米，其中，套内建筑面积94.89平方米，共有分摊面积约19.44平方米。合同第七条规定：“甲方与乙方约定按下列第1种方式计算该商品房价款：1.该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米10116.98元，总金额960000元。……”合同第十八条规定：“面积确认及面积差异处理。合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准。1.选择本合同第七条第一种方式计算该商品房价款的，按以下方式处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款。（2）套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权选择单方解除本合同或继续履行本合同。……面积误差比＝｜（实测套内建筑面积-合同约定套内面积）｜/合同约定套内建筑面积×100%”。上述《商品房预售合同》的附件七为富某公司统一拟定，由双方签署的补充协议。该补充协议第一条约定：“面积差异处理方式（对第十八条的补充或修改）1.选择按套内建筑面积计算房价的，双方无须就实测建筑面积（非套内）与合同约定建筑面积（非套内）之间的误差及实测共有分摊面积与合同约定共有分摊面积之间的误差进行房款退补。2.乙方同意，所购房屋实测建筑面积（含套内面积）的面积误差比绝对值在±0.6%以内的不做退补。3、双方进行面积误差退补时均不计利息。”合同签订后，双方按合同约定履行。2015年3月31日，上述房屋办理了产权登记手续。登记的产权人为付旭东，坐落于广州市南沙区优品街4号1504房。该房屋实际建筑面积为113.7354平方米，套内面积为93.83平方米，分摊面积为19.9054平方米。2015年4月，付旭东获知上述房产登记情况，并在此后向某公司提出对商品房误差面积退款。富某公司于2015年7月30日复函表示将按合同附件七的补充协议第七条的规定执行。双方因此产生争议。2016年3月1日，付旭东向原审法院提起本案诉讼，请求判令富某公司退还付旭东误差面积的房款10724元（按10116.98元×1.06平方米计算）及利息（从2013年1月5日起至退还全部款项之日止，以10724元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。富某公司一审答辩称：上述《商品房预售合同》的补充协议是由富某公司统一制定和公示，在付旭东阅读后无异议的情况下才签订的。补充协议已经对合同的第十八条作出了补充和修改，并在补充协议中予以标注。根据补充协议的约定，以94.89平方米为基数，误差面积在正负0.6%以内的，双方不作退补。补充协议的上述条款的权利义务是对等的，不存在欺诈、重大误解或显失公。付旭东在签订合同经过4年时间也未提出撤销或变更的要求。现房屋实际面积为93.83平方米，误差面积0.6%部分，富某公司不同意退款。双方约定退补款均不计算利息，故不同意付旭东要求计算利息的请求。原审法院认为：《中华人民共和国合同法》第三十九条规定,采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。在本案中，合同补充协议的条款是富某公司为了重复使用而预先拟定，由购房方签名予以确认的，属格式条款。补充协议第一条已经注明是对《商品房预售合同》第十八条的补充和修改，约定按套计算面积的误差比绝对值在0.6%以内的不作退补和双方进行退补均不计利息，该约定双方的权利义务是对等的，并未免除富某公司的责任，而加重付旭东的责任，该条款不符合法律规定无效的情形。因此，付旭东、富某公司签订的《商品房预售合同》和补充协议上述条款是双方当事人的真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据合同的约定，涉案房屋减少的面积为1.06平方米（按94.89平方米-93.83平方米计算），误差比约等于1.12%[按1.06平方米÷94.89平方米×100%计算]。面积误差比超过补充协议约定的0.6%，不符合约定不作退补的条件。双方并未明确约定面积误差比超过0.6%的，0.6%面积部分，也不作退补。即使双方对格式条款理解有争议，由于富某公司是格式条款的提供者，也应当作出不利于富某公司的解释。因涉案房屋实际面积误差比低于3%，故应按《商品房预售合同》第十八条的约定，按照合同约定的价格结算房价。因此，富某公司应退还付旭东购房款10724元（按10116.98元/平方米×1.06平方米计算）。对付旭东退还购房款的请求予以支持。对于上述退款的利息，双方已明确约定退补时均不计算利息，故对付旭东的相应诉讼请求不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，于2016年4月20日作出如下判决：一、被告广州市富某置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内一次性退还10724元给原告付旭东。二、驳回原告付旭东的其他诉讼请求。本案受理费34元，由被告广州市富某置业有限公司负担。判后，上诉人富某公司不服原审判决，于2016年5月4日向本院提起上诉称：（一）原审法院认定《补充协议》系格式条款，属认定事实错误。涉案《商品房预售合同》及《补充协议》，是双方真实意思表示。双方自愿签署《补充协议》，不存在欺诈、胁迫、重大误解或显示公平的客观情况，协议条款权利义务对等，不违反法律的强制性规定，合法有效。（二）原审法院认为双方对《补充协议》第一条约定条款有争议，应作出不利于富某公司的解释，属适用法律错误。《补充协议》第一条明确约定：“乙方同意，所购房屋实测建筑面积(含套内面积)的面积误差比绝对值在±0.6以内的不作退补。双方进行面积误差退补时均不计利息。”按照该约定，所购房屋套内建筑面积误差绝对值在±0.6%以内的不作退补，对于超出±0.6%的进行面积退补不计算利息。本案中，涉案房屋面积减少1.06平方米，富某公司只需按照《补充协议》第一条约定退回付旭东4654元。上诉请求：1、判令撤销原审判决，改判富某公司向付旭东退还4654元。2、付旭东承担本案一、二审全部诉讼费用。二审庭询中，富某公司称：富某公司委托涉案房屋所在楼盘的物管公司办理面积差异款退补手续，物管公司办理完毕后将材料汇总交给富某公司的财务部门。在本案一审判决尚未生效的情况下，付旭东在其签署的《面积差异退补申请书》中，确认面积差异为1.06平方米，主动向某公司申请面积差异退款4992元，富某公司已向付旭东退还该面积差异款4992元，故双方对面积差异退款已经达成协议，而且已经履行完毕。由于双方已经办理完毕面积差异退款手续，明确其上诉请求为：1、撤销原审判决第一项，驳回付旭东的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费全部由付旭东承担。付旭东二审答辩称：同意原审判决，不同意富某公司的上诉请求。（一）《补充协议》是富某公司为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与付旭东协商的条款，是格式条款。双方对于格式条款的理解有争议，由于富某公司是格式条款的提供者，应作出不利于富某公司的解释。涉案房屋的面积减少了1.06平方米，误差比超过了补充协议约定的0.6%，不符合约定不作退补的条件。双方并没有约定对误差比1.12%中的0.6%不作退补，富某公司应该按照误差的1.12%全额退补，付旭东请求富某公司退回面积差异房款10724元依法有据。由于富某公司已经退还付旭东4992元，故还应退还付旭东5732元。（二）该签署于本案一审判决之后的《面积差异退补申请书》，并不能证明付旭东同意富某公司只退还4992元。富某公司在上诉状中主张只需退还4654元，但在2016年5月12日实际退还付旭东4992元，之所以存在数额差异，是因为退款的事宜是富某公司交给物管公司办理的，物管公司数额计算错误，才产生了4992元的数字。并非是付旭东向某公司申请退还4992元，是富某公司只愿意退还4992元。如果真如富某公司所说，本案一审判决后双方就面积差异退款4992元达成合意，那为何富某公司还要在2016年5月4日对原审判决提起上诉呢？上诉人富某公司与被上诉人付旭东对原审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审中，富某公司向本院提交证据材料如下：1、付旭东于2016月4月29日签署的《面积差异退补申请书》；2、2016年5月12日付款人为富某公司的银行业务回单。拟共同证明：1、富某公司已按合同约定将面积差异款4992元退回给付旭东。2、付旭东同意合同面积与实测面积在0.6%以内的误差无需进行退补。针对富某公司提交的上述证据材料，付旭东表示：对该两份证据的真实性予以确认，付旭东已经收到富某公司退回的面积差异款4992元。对于关联性不予确认，该两份证据无法证明富某公司所要证明的事实。因为2016年4月29日付旭东需要办理房产证，但是约定的面积与实测面积并不同，实测面积小于合同约定的面积1.06平方米，而办理房产证必须换回实测面积的发票，富某公司只愿向付旭东退还4992元，因此才有证据1这份《面积差异退补申请书》，一审判决已经认定富某公司应退还付旭东10724元，付旭东不可能同意富某公司只退回4992元。上述富某公司提交的付旭东作为申请人于2016年4月29日签署的《面积差异退款申请书》相关内容：“……，合同预测套内建筑面积为94.89平方米，现实测套内建筑面积为93.83平方米，面积差异为1.06平方米，特申请贵司面积差异退款4992元。申请人愿意配合贵司办理相关款项、税费变更、结算、产权登记手续。”本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方当事人在二审中的诉辩意见，本案二审的争议焦点在于富某公司应否向付旭东返还套内面积减少部分的购房款及返还金额的认定。对此，评析如下：涉案《商品房预售合同》第十八条及补充协议第一条是签约双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原审认定涉案房屋减少的面积为1.06平方米，面积误差比约等于1.12%，对此，双方当事人均没有上诉提出异议，本院予以确认。根据涉案《商品房预售合同》第十八条的约定，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款。如上所述，本案面积误差比为1.12%，补充协议第一条虽约定“面积误差比绝对值在±0.6%以内的不做退补”，但并未明确约定面积误差比超过0.6%的情况下，其中的0.6%面积也不作退补，原审法院认定“面积误差比超过补充协议约定的0.6%，不符合约定不作退补的条件”，并无不当。鉴于补充协议对于面积误差比超过0.6%的情况下如何结算房价款，没有约定，双方应依《商品房预售合同》第十八条的约定“按照合同约定的价格据实结算房价款”，原审判决富某公司向付旭东退还购房款10724元，处理亦无不当。上述付旭东于2016月4月29日签署的《面积差异退补申请书》虽有“申请贵司面积差异退款4992元”的内容，但同时写明“申请人愿意配合贵司办理相关款项、税费变更、结算、产权登记手续”，并没有明确表示放弃其提起本案诉讼主张的、已为原审判决确定的面积差异退款金额的余款5732元；此后，富某公司于2016年5月4日向本院提起上诉请求“改判向付旭东退还4654元”，显示双方对面积差异退款仍存在争议。富某公司二审中虽主张“双方对面积差异退款已经达成协议”，但付旭东予以否认，富某公司未能就此充分举证证实，故本院对其该项主张不予认定。至于富某公司已于原审判决后向付旭东支付面积差异退款4992元的问题，双方可在本案判决的履行或执行中据实结算，故本院对原审判决的退款金额不予变更。综上所述，上诉人华南新城公司的上诉理据不足，其上诉请求应予驳回。原审查明事实基本清楚，处理结果并无不妥，予以维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费50元，由上诉人广州市富南置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  万力平审判员  李 静审判员  郑怀勇二〇一六年八月三十一日书记员  连泽璇黄咏欣