江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终2775号
上诉人（原审被告）苏州东昌酒店有限公司，住所地苏州吴中经济开发区枫津路36号。
法定代表人刘远会，该公司董事长。
委托代理人张林华，江苏名仁律师事务所律师。
委托代理人顾芯怡，江苏名仁律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）泰盛绿岛（二期）业主委员会，住所地苏州市吴中区石湖东路55号。
负责人吴敏浩，该业主委员会主任。
委托代理人邵永刚，上海市锦天城律师事务所律师。
委托代理人邱隽，泰盛绿岛（二期）业主。
原审第三人苏州工业园区东吴工贸有限公司，住所地苏州工业园区唯亭科技园。
法定代表人沈卫国，该公司总经理。
上诉人苏州东昌酒店有限公司（以下简称东昌酒店）因与被上诉人泰盛绿岛（二期）业主委员会（以下简称泰盛绿岛业委会）、原审第三人苏州工业园区东吴工贸有限公司（以下简称东吴工贸公司）返还原物纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2014）吴民初字第1042号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月15日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：泰盛绿岛业委会于2007年5月9日在苏州市吴中区住房和城乡建设局登记备案，总户数43户，业主委员会的任期三年，主任为吴敏浩。2013年11月25日，泰盛绿岛业委会进行了换届，主任仍为吴敏浩，并于当年12月28日至苏州市吴中区住房和城乡建设局登记备案，业委会任期三年。
位于吴中经济开发区枫津路36号的房产（证号为苏房权证吴中字第××号）原属苏州市妇女国旅服务有限公司所有，土地使用者亦为苏州市妇女国旅服务有限公司（证号为吴县市国用（2001）字第05668号）。后苏州市中级人民法院在执行第三人苏州工业园区东吴工贸有限公司（申请执行人）申请执行苏州妇女国旅服务有限公司（被执行人）企业之间借款纠纷一案中，对被执行人上述房地产、扩建部分房产及装修设备水电安装进行拍卖，后申请执行人以2350万元买得，并与执行标的1774万元相抵后，申请执行人支付了差价款576万元。2008年6月18日，苏州市中级人民法院作出（2007）苏中执字第0645号民事裁定书，将被执行人位于吴中区枫津路36号的房地产（面积7350.71平方米）、扩建部分房产及装修水电安装等相关设施归申请执行人所有，相关过户手续由苏州工业园区东吴工贸有限公司自行办理。同年6月20日，苏州市中级人民法院向吴中区国土管理局发出协助执行通知书，将上述房地产包括土地使用权归第三人所有。后上述房地产均过户登记至第三人名下。2012年10月10日，第三人东吴工贸公司出具情况说明，明确其公司同意将上述房地产及相关设施交东昌酒店免费使用。
另查，东昌酒店经营场所位于吴中经济开发区枫津路36号，原法定代表人为沈卫国，经营项目为酒店管理、餐饮管理、会务服务，开业日期为2010年6月3日。东昌酒店正门紧邻枫津路，从枫津路沿酒店南侧向东左转进入酒店后侧，东昌酒店与泰盛绿岛小区之间有一道围墙，围墙西侧为空地，现有十数个停车位，地面铺设有地砖，供进入酒店的客人停放汽车，并设有岗厅，有专人看管，停车位北侧有一配电房。泰盛绿岛业委会认为东昌酒店现使用的停车场及配电房均占用小区土地，东昌酒店存在侵权行为，东昌酒店称停车场为开放式区域，是针对不特定的社会公众开放，其未将土地界定为停车场，也未收取停车费，使用人不确定，配电房是其在使用，但这是拍卖取得时的原状，其并未侵占使用，并且司法拍卖后由第三人接手，东昌酒店何时在该处经营需要核实。第三人认为，其接手就是现状，争议土地是否包含在小区土地范围内其不清楚，争议土地是开放式的，并不是由东昌酒店独占使用。泰盛绿岛业委会在本案中还陈述，第三人通过司法拍卖只是接手合法的内容，原来开发商即苏州鸿兴房地产有限公司建造时有两道围墙，西面的围墙是封闭的，将争议土地都圈在小区范围内，还做了绿化、竹林，第二道围墙设置了门，业主可以进入休闲，后来据小区业主反映第二道围墙被拆除了，绿化也毁了，该块土地就和酒店连在一起了，事情大概发生在2006年上半年，由于时间较久具体情况记不清了。泰盛绿岛业委会为证明东昌酒店占用事实，提供了如下证据：（1）权利人为苏州鸿兴房地产有限公司的宗地图复印件1份，证明涉案土地原登记在开发商名下。（2）苏州市国土资源局吴中分局地籍科于2011年11月9日出具的情况说明复印件，主要内容为：证号为吴国用（2004）字第20606号国有土地使用权证，其土地使用者为苏州鸿兴房地产有限公司，坐落为苏州吴中经济开发区石湖东路55号。该公司在该地块上开发建设的泰盛绿岛小区于06年9月在我局申请土地分割登记。小区房屋对应的土地使用权已转让至各业主名下，剩余道路、绿化、空闲土地属全体业主共有，该土地证原件已被我局收回。该争议土地也属全体业主共有。东昌酒店对上述证据的真实性、关联性不予认可。原审法院向苏州市国土资源局吴中分局进行调查，该局确认泰盛绿岛业委会提供的情况说明确为其地籍科出具，并在该情况说明复印件上盖了地籍业务专用章。
2013年7月，应泰盛绿岛业委会申请，原审法院委托苏州市吴中区方元测绘队对所争议区域进行测绘。方元测绘队出具了宗地勘测图，图中西侧为东昌酒店，东侧为泰盛绿岛（二期），中间绿色外框标注的部分面积为556.8平方米。泰盛绿岛业委会认为，南北向的绿色虚线就是现状中的围墙，测绘结果是东昌酒店占用了556.8平方米小区土地，其中北侧为配电房，南侧为停车场。东昌酒店、第三人则认为，南北向的绿色虚线是围墙，但并不能体现556.8平方米土地属于泰盛绿岛小区。经原审法院向苏州市吴中区方元测绘队咨询，该测绘队于2015年8月25日向原审法院出具“关于泰盛绿岛（二期）与苏州东昌酒店有限公司争议地块宗地勘测图的情况说明”，主要内容为：苏州市吴中区人民法院于2013年6月5日委托其对泰盛绿岛（二期）业主委员会与苏州东昌酒店有限公司返还原物纠纷一案进行司法鉴定。其于2013年7月31日和委托方相关人员一起到现场进行勘测定界，并出具宗地勘测图，相关情况如下：经实地测绘，泰盛绿岛（二期）西南侧现有围墙向西556.8平方米土地（图中所标绿线范围）在泰盛绿岛（二期）土地范围内。
审理中，原审法院委托江苏三师土地房地产评估有限公司（太仓分公司）对宗地勘测图上面积为556.8平方米土地的使用费参考车位数量及租金以及附属设施使用费进行评估，但该公司于2015年9月18日退案。原审法院又委托上海八达国瑞房地产土地估价有限公司（苏州分公司）对争议土地使用费进行评估。2015年12月7日，该公司出具房地产估价报告书，报告中载明556.8平方米争议土地用途为城镇单一住宅用地，设定土地开发程度为宗地红线外达到通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气、通数字电视“七通”以及宗地红线内场地平整“一平”，土地剩余使用年限为60.07年，设定容积率为0.76，于2006年10月1日至估价基准日2012年5月31日的土地使用费为47.57万元，分别为：2006年10月1日至同年12月31日土地使用费为1.93万元，2007年为8.42万元，2008年为7.9万元，2009年、2010、2011年均为8.62万元，2012年1月1日至2012年5月31日为3.46万元。泰盛绿岛业委会为此支付评估费10000元。
上述事实，由泰盛绿岛业委会提交的业主委员会备案表、宗地图复印件、国土局吴中分局情况说明，东昌酒店提供的苏州市中级人民法院民事裁定书、协助执行通知书、第三人出具的情况说明，苏州市吴中区方元测绘队的宗地勘测图及情况说明，房地产估价报告、原审法院调查笔录庭审笔录予以证实。
原审原告泰盛绿岛业委会的诉讼请求为：判令东昌酒店立即从侵占的泰盛绿岛业主的地块上迁让；判令东昌酒店赔偿泰盛绿岛业委会损失人民币100万元。原审审理中，泰盛绿岛业委会明确诉讼请求，即仅主张从2006年10月计算至2012年5月的损失，按每月15000元计算，68个月总计102万元，但其仅主张100万元，之后另行主张。
原审法院认为，业主委员会基于全体业主选举产生，为业主大会的常设执行机构，其设立的目的在于便于广大业主行使民事权利，处理小区日常公共事务，维护业主的权利。业主委员会在职权范围内根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。泰盛绿岛（二期）业主委员会经苏州市吴中区住房和城乡建设局登记备案，其具备合格的诉讼主体资格。本案中，泰盛绿岛业委会主张东昌酒店侵占小区公共土地，要求赔偿损失，该诉请涉及全体业主重大利益，属于泰盛绿岛业委会职责范围，其有权为维护全体业主的利益而提起诉讼。故对东昌酒店提出泰盛绿岛业委会不具备诉讼主体资格的意见，原审法院不予采信。关于东昌酒店是否侵权的问题，根据苏州市国土资源局吴中分局出具的情况说明及苏州市吴中区方元测绘队出具的宗地勘测图及情况说明，泰盛绿岛业委会、东昌酒店的土地使用权权属明确，而双方之间的现有围墙向西即本案争议的556.8平方米土地在泰盛绿岛（二期）小区土地范围内，现位置在东昌酒店内部，供东昌酒店客人停车使用及安置酒店配套设备，且东昌酒店事实上亦进行管理，因此可以认定东昌酒店占用了泰盛绿岛（二期）小区的556.8平方米土地使用权。东昌酒店辩称停车场为开放式区域，是针对不特定的社会公众开放，其并未侵占使用，缺乏事实依据，原审法院不予采信。东昌酒店占用泰盛绿岛小区全体业主共有的空闲土地，无合法依据，构成侵权。现泰盛绿岛业委会要求东昌酒店从侵占的泰盛绿岛业主的地块上迁出，原审法院予以支持，东昌酒店应当将其占用的556.8平方米土地使用权腾空后返还泰盛绿岛业委会。泰盛绿岛业委会还要求东昌酒店按每月15000元标准赔偿其从2006年10月至2012年5月的损失，虽然泰盛绿岛业委会小区内的业主公共用地并不产生收益，但东昌酒店占用期间将争议土地作为停车位和酒店配套设施使用，具有经济利益，东昌酒店不能因自己的侵权行为而获利，故应对泰盛绿岛小区全体业主进行补偿。对于经济补偿的起算期限，因第三人东吴工贸公司于2008年6月18日经中院裁定取得涉案房产，苏州东昌酒店有限公司虽未能明确陈述其何时使用第三人房屋，但根据其营业执照上载明开业日期为2010年6月3日，住所地亦为枫津路36号，故可以认定东昌酒店自2010年6月起存在占用小区土地的行为，补偿损失亦从该时间起算。泰盛绿岛业委会要求东昌酒店自2006年10月起赔偿损失的主张，未提供证据证明，原审法院难以支持。对于损失计算标准，因争议土地虽由东昌酒店用于停放车辆和配电房用途，但未经小区业主同意，故以车位租金标准或附属设施使用费计算损失明显对小区业主不公平，因此原审法院参照上海八达国瑞房地产土地估价有限公司（苏州分公司）估价报告所确定的土地使用费进行核算，酌定东昌酒店补偿2010年6月至2010年12月底期间的损失43000元、2011年损失80000元，2012年1月1日至2012年5月31日期间的损失34000元，合计157000元。对于2012年6月1日之后的损失，因泰盛绿岛业委会未主张，本案不予理涉，泰盛绿岛业委会可另行向东昌酒店主张。对于东昌酒店补偿损失部分，应当用于补充专项维修资金，或者按照业主大会的决定使用。至于东昌酒店辩称泰盛绿岛业委会的诉讼请求已过诉讼时效，但因东昌酒店的侵权行为处于持续状态，故泰盛绿岛业委会起诉并未超过诉讼时效。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第七十三条、《物业管理条例》第十五条之规定，原审法院判决：一、苏州东昌酒店有限公司于判决生效之日起三十日内将苏州市吴中区方元测绘队的宗地勘测图载明的泰盛绿岛（二期）小区西南侧现有围墙向西556.8平方米土地腾空后返还泰盛绿岛（二期）业主委员会。二、苏州东昌酒店有限公司于判决生效之日起十日内向泰盛绿岛（二期）业主委员会补偿人民币157000元。案件受理费13880元，鉴定费用10000元，合计23880元，由泰盛绿岛（二期）业主委员会负担8360元，由苏州东昌酒店有限公司负担15520元。
上诉人东昌酒店不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一审认定东昌酒店占用了案涉地块，理由是案涉地块“现位置在东昌酒店内部，供客人停车使用”，该认定严重违背事实。案涉地块是开放式地块，不存在“位置在东昌酒店内部”的情况。包括泰盛绿岛小区业主在内的社会公众都可以自由进出、自由停车，没有任何证据证明该地块“供东昌酒店客人停车使用”。请求二审法院依法改判。
被上诉人泰盛绿岛业委会辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审经审理查明的事实与原审相一致。
本院认为：根据原审法院现场勘查的情况、苏州市吴中区方元测绘队的宗地勘测图以及双方当事人陈述，涉案地块紧邻东昌酒店，并有围墙与泰盛绿岛（二期）小区分隔，虽然该地块可通过东昌酒店旁的小道与外部马路连通，但在场地内铺设地砖并划有十数个停车位，且设有岗亭由东昌酒店专人看管，并建有东昌酒店的配电房。因此该场地并非四至敞开的全开放区域，如非为酒店客人停车需要东昌酒店并无在场地入口设置岗亭及派专人看管场地的必要。上述事实足以认定涉案地块是供东昌酒店客人停车使用及安置酒店配套设备，原审法院认定东昌酒店占用涉案土地并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理正确，理应予以维持。上诉人东昌酒店的上诉理由依据不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13880元，由上诉人苏州东昌酒店有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾雪蓉
代理审判员 姚 望
代理审判员 沈维佳
二〇一六年五月二十日
书 记 员 陆晓婷