福建省永安市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）永民初字第3619号
原告（反诉被告）福建永安市吉祥房地产开发有限公司。住所地永安市吉山村五里亭云顶美墅*幢*****室。组织机构代码号：77963748-5。
法定代表人邱祖德，董事长。
委托代理人管昌庆、陈凤清，福建顺隆律师事务所律师。
被告罗日绍（反诉原告），男，1972年4月15日出生，汉族，住永安市。
委托代理人张先火，福建众强律师事务所律师。
被告李丽中（反诉原告），女，1968年7月8日出生，汉族，住永安市。
原告福建永安市吉祥房地产开发有限公司与被告罗日绍、李丽中商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年9月29日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告福建永安市吉祥房地产开发有限公司（反诉被告）委托代理人陈凤清、被告罗日绍（反诉原告）的委托代理人张先火、被告李丽中（反诉原告）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告福建永安市吉祥房地产开发有限公司诉称，被告罗日绍与被告李丽中系亲戚。2011年4月8日，被告罗日绍向原告购买位于阳光福第47幢2单元102号商品房一套，总价款193811元，当日双方签订了《商品房买卖合同》。合同签订后，被告罗日绍支付了首付款58811元，余款135000元向兴业银行办理了按揭贷款。2013年4月15日，被告罗日绍以用其购买47幢2单元102号商品房的已付款充抵被告李丽中向原告购买的40幢1单元901室商品房首付款为由，向原告申请退房，并要求原告先为其代还银行按揭贷款余款120000元，原告对此表示同意。因偿还按揭贷款需要从贷款人账户中支付，故原告于2013年4月18日将120000元购房款先以退房款的名义支付给被告罗日绍，并由被告李丽中出具收条，确认收到该120000元款项。但之后二被告不同意退房，不办理退房手续，原约定将被告罗日绍已付购房款充抵被告李丽中所购房屋首付款的约定无法履行，造成被告李丽中购买的商品房首付款拖欠未付。遂原告于2014年6月向法院起诉被告李丽中支付拖欠的首付款，后经法院调解，原告与被告李丽中达成解除商品房买卖合同的调解协议。由此表明，二被告原以退房款用于为被告李丽中充抵首付款的条件已经不能成就，但二被告至今未将原告支付的120000元返还给原告，该行为已严重损害了原告的合法权益，故请求法院判令：1、被告罗日绍、李丽中返还原告阳光福第47幢2单元102室商品房退房款120000元，并自2013年4月19日起按年利率6%支付利息至判决确定的实际还款之日止。2、由被告承担本案诉讼费用。
被告罗日绍辩称，原告未为被告罗日绍办理讼争房屋即阳光福第47幢2单元102室的房屋登记手续，也未将该房屋交付被告罗日绍使用，根据物权法的相关规定，被告罗日绍未实际取得该涉案房产的所有权。被告罗日绍也未实际取得原告诉讼请求中的120000元退房款，原告将120000元退房款打入被告罗日绍的银行账户内，但该退房款已经从被银行划走，被告罗日绍的银行账户只是中间过渡作用。因原告逾期交房，被告罗日绍依合同有权且始终要求退房，而原告一直拖延不予办理，被告罗日绍不得不同意用已支付的购房款充抵被告李丽中购买的40号楼1单元901室房屋首付款，原告才同意办理退房，但至今原告都未办理退房手续。退房手续未办理责任主要在于原告，而被告罗日绍只需履行签字协助义务，是原告未积极办理退房手续导致无法退房。综上，被告罗日绍未取得讼争房屋的所有权，也未实际收到120000元的退房款，故不应偿还原告120000元退房款。被告罗日绍已经支付了本案诉争房屋的首付款58811元，偿还了银行按揭贷款本金15750元及利息15783.68元，合计支付购房款74561元及利息15783.68元。
本诉被告李丽中辩称，被告罗日绍系其舅舅，因原告与被告罗日绍协商将被告罗日绍已付的购房款用于充抵其购买的40幢1单元901室房屋的首付款，被告李丽中才同意代替被告罗日绍出具收条，但本案的120000元退房款是打入被告罗日绍的银行账户内，实际收到该笔退房款的并不是被告李丽中。且被告罗日绍已经支付的购房款也并未用于充抵被告李丽中购买的房屋首付款，故被告李丽中无需偿还原告120000元退房款，请求驳回原告的诉讼请求。
反诉原告罗日绍、李丽中反诉称，2011年4月8日，反诉原告罗日绍与反诉被告签订《商品房买卖合同》，购买了由反诉被告开发的阳光福第47幢2单元102室的商品房一套。合同约定反诉被告应于2011年7月30日前将符合合同约定条件的房屋交付给罗日绍使用，逾期超过90日未交房，则罗日绍有权解除合同，且反诉被告应当自罗日绍解除合同书面通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按罗日绍已付款的1%向罗日绍支付违约金。反诉被告逾期交房超过90日后，罗日绍多次向反诉被告提出解除合同并退回购房款，但反诉被告一直未予答复和办理。之后罗日绍不得已提出愿意将其已付购房款抵作反诉原告李丽中购买的阳光福第40幢1-901室房屋的首付款，反诉被告同意办理，同时因退房须还清银行贷款，反诉被告同意先代替罗日绍偿还银行未还贷款120000元，并要求罗日绍出具代为偿还银行贷款的申请书。2013年4月18日，反诉被告转入120000元至罗日绍账银行账户，但该笔款项于当日便被贷款银行划走，罗日绍并未实际取得上述款项。截止至2013年4月18日，罗日绍共支付阳光47幢2-102室房屋的购房款74561元（首付款58811元＋银行还贷15750元=74561元）及银行贷款利息15783.68元。后反诉原告李丽中与反诉被告已于（2014）永民初字第2497号案件中达成调解协议，双方协议解除阳光福第40幢1-901室房屋的商品房买卖合同，由反诉被告返还反诉原告购房首付款90000元，而这90000元中并不含有罗日绍已经支付的47幢2-102室房屋的购房款，由此罗日绍已支付的购房款无需再抵作40幢1-901室房屋的首付款，但反诉被告至今未退还罗日绍购房款。反诉被告逾期交房超过90日，反诉原告有权要求解除商品房买卖合同，并要求反诉被告返还购房款及支付相应违约金及利息损失。请求法院判令：1、解除反诉原告与反诉被告签订的《商品房买卖合同》，并归还反诉原告已付款90388元（首付款58811＋银行按揭贷款本金15750＋银行按揭贷款利息15783.68=90344.68。2、反诉被告支付给反诉原告违约金2096元【（193811＋15783.68）×1%=2096）。3、反诉被告按本金92440.68元（已付款90344.68＋2096=92440.68元），按银行同期贷款年利率6%（月利率0.5%）支付反诉原告自2011年12月1日起至2015年2月4日（共38个月）的利息损失17564元【（90344.68＋2096）×0.5%×38个月=17564），并自2015年2月5日起继续按年利率6%支付利息至判决确定的实际付款日止。4、由反诉被告承担本案诉讼费用。
反诉被告福建永安市吉祥房地产开发有限公司辩称，首先，反诉原告要求反诉被告归还银行按揭贷款的利息15750元缺乏合同依据与法律依据，应予驳回。合同约定反诉原告购房的付款方式为按揭付款，且在合同的补充协议第二条第3款约定，反诉原告获得银行按揭贷款后，应按约定期向银行归还借款本息。且在2011年6月20日由反诉原告与贷款银行签订的《个人购房抵押借款合同》第八条约定，反诉原告罗日绍按约定向银行履行还本付息义务。向银行还本付息是反诉原告应履行的合同义务，亦是反诉原告选择按揭贷款应承担的损失，并非反诉被告的义务。其次，反诉原告主张按购房款及按揭贷款利息的总额计算违约金与合同第九条约定不符，应按反诉原告已付款73811元的1%计算违约金。再次，反诉原告诉请按同期银行贷款年利率6%赔偿自2011年12月1日起至实际付款日的利息损失缺乏事实依据和法律依据。反诉原告于2012年12月22日首次向反诉被告提出解除购房合同，反诉被告表示同意并在退房申请单上签字确认，但反诉原告无故未办理退房手续。后2013年4月15日反诉原告再次向反诉被告申请退房，反诉被告亦同意其退房并签字确认，且反诉原告提出由反诉被告代为偿还银行按揭贷款120000元，并将其已付的购房款73811元转为反诉原告李丽中购买的40幢1-901室房屋的首付款。2013年4月18日，反诉被告如约将120000元转入反诉原告罗日绍账户内，但反诉原告至今未到房管部门办理退房手续。直至2014年8月26日，反诉原告李丽中与反诉被告就40幢1-901室房屋达成解除合同的调解协议后，反诉原告才提出解除本案合同，故反诉原告主张利息损失缺乏事实依据，也与双方签订的合同约定不符。反诉原告的诉请与事实不符，与合同约定不符，于法无据，请求驳回反诉原告的诉讼请求。
经审理查明：永安市阳光福第（云顶美墅）楼盘系原告开发建设。2011年4月8日，原告与被告罗日绍签订一份《商品房买卖合同》。合同主要约定：被告罗日绍向原告购买位于永安市阳光福第47幢2单元102室商品房1套，建筑面积56.45平方米，每平方米单价3433元，总房价款计人民币193811元。被告罗日绍应于2011年4月12日前向原告支付购房首付款计人民币58811元，其中包含人民币20000元定金折抵购房款，余款计人民币135000元办理银行按揭；原告应在2011年7月30日前将符合合同约定条件的商品房交付给被告罗日绍，逾期交房超过90日的，被告罗日绍有权解除合同，原告应当自被告罗日绍解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按被告罗日绍已付款的1%支付违约金。
合同签订后，被告罗日绍于2011年4月15日向原告支付购房首付款58811元。2011年4月14日，原告将与被告罗日绍签订的《商品房买卖合同》报永安市住房保障与房地产管理局备案。2011年6月20日，被告罗日绍及其妻张树花与兴业银行股份有限公司永安市支行签订了《个人购房抵押（保证）借款合同》，贷款金额为135000元，被告罗日绍自2011年8月16日起开始偿还银行按揭贷款，至此原告共收到被告罗日绍已付购房款193811元。2012年12月22日，被告罗日绍以原告逾期交房超过90日为由向原告申请退房并填写了《云顶美墅退房确认单》，确认单注明退房原因为“因逾期交房要求退房”，该确认单已经原告的销售部经理签字批准，该次退房未办理成功，被告罗日绍仍继续偿还银行按揭贷款至2013年4月16日，共偿还按揭贷款本金15750元及利息15783.7元。2013年4月，被告罗日绍再次向原告申请退房，原告与二被告达成协议，原告同意被告罗日绍退房，原告代被告罗日绍偿还银行按揭剩余贷款120000元，剩余的已付款用于充抵被告李丽中购买的阳光福第40幢1单元901室房屋首付款。后被告罗日绍于2013年4月18日填写了《云顶美墅退房确认单》一份，确认单退订原因申请处写明“622909XXXXXX0817罗日绍兴业永安支行。退款12万元，剩下73811元转为40#1-901李丽中的购房款”，该份确认单经原告的销售部经理及公司负责人签字并经公司盖章确认。2014年4月15日，被告罗日绍向原告出具《申请书》一份，《申请书》载明：“永安市吉祥房地产开发有限公司逾期交房，现申请退还已购买的47号2-102室，已付购房款总价人民币壹拾玖万叁仟捌佰壹拾壹元（￥193811元）。现申请吉祥房地产开发有限公司代还银行所欠款项壹拾贰万元人民币（￥120000元）用于支付李丽中购买的40号1-901室的首付款。申请人：罗日绍。”因偿还银行按揭贷款需从贷款人账户中支付，故原告于2013年4月18日通过兴业银行网上银行将120000元退房款转入被告罗日绍的兴业银行账户内，并由被告李丽中于当日向原告出具收条一份，收条载明：“兹收到吉祥房地产有限公司代还银行按揭人民币壹拾贰万元（￥120000元）。此据。收款人：李丽中。”上述120000元退房款也于当日被兴业银行划走按揭贷款本金119250元及利息43.39元，共119293.39元，剩余706.61元仍存于被告罗日绍账户内。本案诉争房屋至今仍未办理退房手续，也未办理产权登记手续。
另查，被告李丽中于2013年2月向原告购买其开发的阳光福第40幢1单元901室房屋，双方签订了《商品房买卖合同》一份。该房屋的购房首付款约定为162136元，被告李丽中仅支付了90000元，就剩余的72136元购房首付款的支付，被告李丽中于2013年10月27日向原告出具《承诺书》一份，《承诺书》载明：“本人承诺2014年4月30日之前还清40号楼的房款（￥72136元）。此据。承诺人：李丽中。”后因被告李丽中未按承诺付清购房首付款，遂原告于2014年6月12日以商品房销售合同纠纷为由将被告李丽中起诉至永安市人民法院。该案经法院调解，双方同意解除《商品房买卖合同》，原告退还被告李丽中购房首付款90000元。
关于本案讼争房屋至今未退房成功的原因及解除合同的书面通知到达时间的问题，原告主张，本案诉争房屋至今未退房系因被告怠于办理退房手续，无故拖延去房管部门办理退房手续的时间，导致本案诉争房屋无法退房，而原告已积极履行了协助义务，被告从未向原告发出正式的解除合同通知书，由被告签字的两份退房申请书亦不属正式的通知书，被告仅在本案反诉中提出解除合同的诉请，解除合同的通知到达时间应以原告接到反诉状的时间为准。被告认为其在办理退房手续仅需履行协助义务，而原告则起主导作用，但因原告未积极办理退房手续，导致本案讼争房屋至今未退房，被告前后两次向原告提交退房申请书，退房申请书即是正式的解除合同通知书，被告首次向原告提交退房申请书的时间即2012年12月22日为解除合同的通知书到达时间。
上列事实，有原告提供的企业法人营业执照、组织机构代码证复印件、《商品房买卖合同》及《合同补充协议》复印件、《个人购房抵押借款合同》复印件、《申请书》复印件、《云顶美墅退房确认单》复印件、兴业银行网上银行回单复印件、收条复印件、（2014）永民初字第2497号民事调解书、生效证明复印件、《承诺书》复印件、被告提供的发票复印件、银行还款明细单复印件、退房确认书复印件及当事人的陈述为凭，并经庭审质证，可以采信。
本院认为，原告与被告罗日绍签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，对双方当事人具有法律约束力。合同签订后，被告罗日绍按约支付给原告购房总价款193811元（购房首付款58811元＋银行按揭贷款135000元=193811元），其已全面履行了合同约定的付款义务。合同约定原告应于2011年7月30日前将房屋交付被告罗日绍使用，但直至2012年12月22日被告罗日绍首次提出退房申请之时，原告仍无法将符合约定条件的房屋交付给被告罗日绍，依照双方签订的合同约定原告逾期交房超过90日，被告罗日绍有权解除合同。而关于被告罗日绍的解除合同书面通知的到达时间问题，被告罗日绍两次向原告提出退房申请并均填写了退房申请书，退房申请书亦属解除合同的书面通知，被告罗日绍于2012年12月22日填写退房申请书向原告申请退房后，继续偿还银行按揭贷款至2013年4月16日止，而后被告罗日绍又于2014年4月18日再次向原告申请退房，此后其便未再偿还过银行贷款本息，则解除合同的书面通知到达时间应以发生在后的退房申请书到达时间（即2014年4月18日）为准，故本院确认被告罗日绍与原告签订的《商品房买卖合同》已于2014年4月18日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，因原告逾期交房的违约行为致使合同解除，原告应返还被告罗日绍已付购房款193811元，并有义务积极为被告罗日绍办理本案讼争房屋的退房手续，且被告罗日绍亦有权要求原告承担违约责任赔偿损失，原告主张的诉争房屋的退房手续至今未办理的责任在于被告罗日绍怠于办理，其仅负协助义务的理由不成立，其要求被告返还120000元银行按揭购房款，并自2013年4月19日起按年利率6%支付利息至判决确定的实际还款之日止的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。被告要求原告返还已付购房款及赔偿银行按揭贷款利息损失，符合法律规定，本院予以支持，原告应返还被告罗日绍已付购房款193811元，因原告已于2013年4月18日返还给罗日绍购房款120000元，该120000元已偿还银行按揭贷款本金119250元及贷款利息43.39元，尚余的706.61元仍留于反诉原告罗日绍银行账户内，则原告还需返还被告罗日绍购房款73854.4元（193811-119250-706.61=73854.4），并赔偿被告罗日绍银行按揭贷款的利息损失15783.68元。
依照双方签订的合同约定原告逾期交房超过90日，被告罗日绍选择解除合同的，则原告应自被告罗日绍解除合同书面通知到达之后30日内返还全部已付款并按已付款的1%支付违约金，被告罗日绍要求原告支付逾期交房违约金的诉讼请求，符合双方合同约定，本院予以支持，但原告支付的违约金应为1938.11元（原告收到的已付款193811元×1%=1938.11元）。被告罗日绍解除合同的书面通知到达时间为2013年4月18日，则原告应于2013年5月17日之前将已付购房款193811元返还给被告罗日绍，但原告仅于2013年4月18日返还了部分购房款，尚余购房款73854.4元超过30日且至今未返还，原告逾期未返还购房款73854.4元而长期占用该款项，给被告罗日绍造成了该款项的利息损失，被告罗日绍要求原告按银行同期贷款年利率6%赔偿其占用资金的利息损失的反诉请求，未超过法律允许的范围，本院予以支持，但利息计算的起始时间应为2013年5月18日，计算本金应为73854.4元，则自2013年5月18日起至2015年2月4日止（共627天）期间的利息损失为7689.6元（本金73584.4元×6%÷12÷30×627=7689.6）。被告罗日绍要求原告自2015年2月5日起继续按年利率6%支付利息至判决确定的实际付款日止的诉讼请求，本院亦予以支持。被告李丽中在本案中仅系代替被告罗日绍向原告出具收到120000元购房款的收条，其并非本案《商品房买卖合同》的相对人，亦非本案讼争房屋47幢2-102室购房款的权利人，就其提出的反诉请求，因其并不享有请求权，故被告李丽中要求原告返还已付购房款、支付违约金以及赔偿相应利息损失的反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十七条之规定，判决如下：
一、驳回本诉原告福建永安市吉祥房地产开发有限公司的诉讼请求。
二、反诉被告福建永安市吉祥房地产开发有限公司应于本判决生效十日内返还反诉原告罗日绍购房款人民币73584.4元、支付给反诉原告罗日绍利息人民币7689.6元（自2013年5月18日起至2015年2月4日止共627天，本金73584.4元×6%÷12÷30×627=7689.6元），合计人民币81274元，并自2015年2月5日起继续按年利率6%支付利息至判决确定的实际付款日止。
三、反诉被告福建永安市吉祥房地产开发有限公司应于本判决生效十日内赔偿反诉原告罗日绍银行按揭贷款利息损失人民币15783.7元。
四、反诉被告福建永安市吉祥房地产开发有限公司应于本判决生效十日内支付反诉原告罗日绍违约金人民币1938.11元。
五、驳回反诉原告罗日绍的其他反诉请求。
六、驳回反诉原告李丽中的反诉请求。
本诉案件受理费2904元，减半收取1452元，财产保全费1220元，合计2672元，由本诉原告福建永安市吉祥房地产开发有限公司负担。反诉案件受理费5000元，减半收取2500元，由反诉原告罗日绍、李丽中负担250元，由反诉被告福建永安市吉祥房地产开发有限公司负担2250元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。
审 判 长 李琴琴
代理审判员 巫 丹
人民陪审员 林燕珍
二〇一五年三月三十日
书 记 员 范茜凌
附：本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书制定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书制定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行