江苏省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）苏执复226号
复议申请人：王步喜，男，汉族，住所地江苏省淮安市。
委托诉讼代理人：丁加宁，江苏捍华律师事务所律师。
申请执行人：江苏淮安农村商业银行股份有限公司，住所地江苏省淮安市。
法定代表人：徐建强，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈勇，该公司员工。
委托诉讼代理人：马瑞宪，该公司员工。
被执行人：王金柱，男，汉族，个体工商户，住所地江苏省淮安市。
被执行人：朱翠英，女，汉族，住所地江苏省淮安市。
异议人：汪少君，女，汉族，住所地江苏省淮安市淮阴区。
委托诉讼代理人：孙季林（汪少君之夫），男，汉族，住所地江苏省淮安市淮阴区。
复议申请人王步喜因申请执行人江苏淮安农村商业银行股份有限公司（以下简称淮安农商行）与被执行人王金柱、朱翠英金融借款合同纠纷一案，不服江苏省淮安市中级人民法院（以下简称淮安中院）（2017）苏08执异151号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
淮安中院查明，淮安农商行诉王金柱、朱翠英金融借款合同纠纷一案，淮安中院于2014年5月26日作出（2014）淮中商初字第0021号民事判决：一、王金柱于本判决生效后十日内偿还淮安农商行借款本金580万元及利息。二、淮安农商行对王金柱、朱翠英位于汇通商城北街2室、3室、4室、银川路9号汇通女人城四层包间135室、136室、137室、138室、139室、丹桂苑22幢22室、23室、25室，淮安市解放东路60幢107室的房屋折价、拍卖、变卖的价款在580万元及利息范围内享有优先受偿权。该判决确认，淮安农商行与王金柱签订《最高额个人担保借款合同》约定：王金柱向淮安农商行借款400万元，王金柱、朱翠英提供丹桂苑22幢22室、23室、25室及淮安市解放东路60幢107室房屋作抵押。合同签订后，淮安农商行于2010年4月13日对上述抵押物办理了抵押登记。
上述判决生效后，王金柱、朱翠英未按判决书确定的期限履行义务，淮安农商行申请执行，淮安中院于2015年11月12日立案执行。2016年3月7日，淮安中院轮候查封本案抵押的房地产。2016年10月26日，淮安中院裁定终结该案本次执行程序。
根据淮安农商行的申请，淮安中院于2017年2月13日立案恢复执行，案号为（2017）苏08执恢15号。因本案抵押的房地产首封法院为南京市鼓楼区人民法院，淮安中院于2017年3月2日向该院发出《商请移送执行函》，请该院“将上述查封的房地产移送我院执行，我院在拍卖处置清偿抵押权后如有剩余款项，交由贵院分配。”2017年6月21日，淮安中院在阿里巴巴司法拍卖网络平台上发布第一次拍卖公告，决定于2017年7月23日10时至7月24日10时公开拍卖被执行人王金柱已抵押的房地产，其中包括淮安市××××室房地产。拍卖公告明确本标的物优先购买权人为王步喜。“拍卖须知”第十三条内容为：“买受人付清余款后应及时交接标的物，并自行办理过户手续，逾期不办理的，买受人应支付由此产生的费用，并承担本标的物可能发生的损毁、灭失等后果……”2017年7月24日，汪少君以1732250元的价格竞拍丹桂苑22幢22室房屋成交。2017年8月21日，汪少君提出异议。
淮安中院另查明，本案执行实施卷宗内有一份王步喜与出租人王金柱签订的《租赁合同》复印件，但无执行人员调查该租赁关系是否真实的相关材料。
异议审查过程中，王步喜向淮安中院提交了《租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》、被执行人王金柱出具的收条二张、王步喜缴纳房租税款发票三张以及王金柱欠第三人王步喜夫妻890万元的条据等材料。《租赁合同》无签订日期，合同约定：王金柱、朱翠英（甲方）将自有的坐落于淮安市××××室房屋出租给王步喜、杨苏琴（乙方），租期共15年，自2010年1月1日起至2025年12月31日止，年租金为6万元，由乙方在合同生效之日一次付清。《房屋租赁合同补充协议》显示的签订日期为2010年1月16日，约定租期15年，租金合计90万元，该租金用于折抵甲方欠乙方借款担保债务90万元。2010年1月16日的收条内容为：今收到银丰典当房租计币25000元整（2010年1月至5月份）。2010年8月30日的收条内容为：今收到银丰典当房租费计人民币12600万元整（6月-8月底）。因王步喜称该两张收条均来源于淮安银丰典当有限公司（以下简称银丰公司）2010年度财务凭证，经本院查验该公司2010年度财务凭证，确认2010年8月30日的收条已装订在银丰公司2010年财务凭证中，而2010年1月16日的收条并未装订在该公司财务凭证中。三张税务发票开出日期分别为2011年9月19日、2012年6月27日、2013年5月23日。
汪少君提出执行异议称，请求裁定不予承认原房主与承租人后补的租赁协议，配合其尽快过户，过户后的租金由其与租赁人重新约定。如果认可该租赁协议（8年租金已实际足额缴付），法院应协调有关当事人，从其已缴纳在贵院的购房款中把8年的租金退还。事实与理由：其于2017年7月24日通过淘宝网司法拍卖网络平台竞得淮安市××××室商业用房，在事后交款过户过程中，淮安中院又提供了原房主的一份租赁协议，据此看来，淮安中院拍卖过程存在诸多问题：1.拍卖公告中对拍卖标的剩余8年租期且租金已实际缴付的重大权益瑕疵未予披露，该瑕疵属于内在权益类瑕疵，无法通过现场看样得知。据此，本次拍卖存在重大差错。2.如果淮安中院认可租赁合同真实有效且租金已全部实际支付，评估公司评估的房地产拍卖价格中应该扣除以后8年的租金收益权价格。但从实际评估价格看，该拍品评估价格与相邻两间房屋（未预付租金）评估价格一致，说明本拍品并未扣除未来收益权价格，则本拍品评估估价有问题，应该按照扣除8年租金收益权价格的拍卖价格重新结算本次拍卖房款。3.淮安中院转交的租赁合同内容含糊不清，真实性可疑，存在恶意串通欺诈竞买人的行为。该合同只约定了租赁期限及租金，未明确年租金支付方式，仅约定年租金6万元一次性付清，无合同签订日期，未提供租金缴纳凭证和租金纳税凭证，不能说明以前的租金缴纳情况及证明到2025年的租金是否已经实际足额支付。
淮安农商行辩称，该行不是租赁合同当事方，对合同的真实性无法确认。从现有的证据材料看，租赁时间在该行2010年4月13日抵押之后，而承租人交的税票在2011年6月份，收条是2010年8月30日，这两份证据时间均在我们抵押之后。王步喜的租赁在抵押该行之后，且没有经过该行书面同意，买卖应该破租赁，不同意从拍卖款中扣除剩余的8年租金，租金应由王金柱支付。
王金柱辩称，2011年左右，其将丹桂苑22幢20室、21室、22室房屋卖给王步喜，因22室房屋抵押在银行，钱没还清无法过户，最后房屋被银行拍卖。其与王步喜签订的22室房屋租赁协议于房子卖给王步喜之后分出来。该份租赁协议租赁开始时间为2010年1月1日，与该份合同实际签订的时间并不吻合。其没有能力将剩余的8年租金退给异议人。
王步喜辩称，其与原房主王金柱签订的租赁协议真实有效合法，有2010年1月1日签订的租赁合同、补充合同、收条以及承租人交纳税款的发票为证。原房主王金柱欠其600万元，2010年1月16日签订的补充合同约定以90万元欠款抵充15年的全部租金。租赁时间在抵押之前，异议人所述剩余8年租金应该从拍卖款中扣除。
淮安中院归纳争议焦点为：1.王步喜与出租人王金柱签订租赁合同时间是否在涉案房屋抵押之后；2.租赁合同对拍卖房屋的竞买人有无约束力。
2017年9月14日，淮安中院作出（2017）苏08执异151号执行裁定认为：关于王步喜与出租人王金柱签订租赁合同时间是否在涉案房屋抵押之后问题。首先，本案判决确认王金柱、朱翠英所有的丹桂苑22幢22室房屋办理抵押登记的时间为2010年4月13日，虽然王步喜答辩时称租赁合同签订日期为2010年1月1日，在涉案房屋抵押之前，但该合同上并无合同的签订日期，且淮安中院2017年9月13日找出租人王金柱调查时，王金柱明确表示该租赁合同实际签订日期不是2010年1月1日，系其2011年与王步喜签订房屋买卖合同后因丹桂苑22幢22室房屋抵押给银行无法过户后分出来。王步喜关于租赁合同签订时间在抵押之前的主张与出租人王金柱的陈述矛盾。其次，王步喜提供王金柱出具的两张收条，以此证明其以现金方式向王金柱支付了2010年1-8月份房租37600元，而其提供的补充协议称15年的租金共计90万元已于2010年1月16日用王金柱所欠担保债务全部折抵完毕，如《租赁合同》和《房屋租赁合同补充协议》签订时间属实的话，则王步喜无需再以现金方式重复支付王金柱8个月的房租。王步喜提供的两张收条与其提供的两份协议内容矛盾，不合常理，且2010年1月16日的收条原件王步喜称从2010年银丰公司财务凭证拆分后提交该院，经淮安中院查验财务凭证，该收条并非来源于财务凭证。第三，2017年9月12日，淮安中院找王步喜谈话时，王步喜提供了2010年8月30日的收条，淮安中院核对该材料时确认此收条已入银丰公司财务账。淮安中院2017年9月13日找王金柱调查时，王金柱称该收条所收的房租系丹桂苑22幢20室、21室、22室三套房屋的租金。2017年9月14日，王步喜向淮安中院提供2010年1月16日的收条，并称每月租金为5000元，其他月份所交的租金没有变化。由于2010年8月30日的收条显示2010年6月-8月房租共计12600元，王步喜关于每月租金5000元的主张与2010年8月30日的收条内容矛盾。因第三人王步喜提供的证据相互矛盾且与出租人王金柱陈述不一致，淮安中院认定王步喜与出租人王金柱签订租赁合同的时间在涉案的丹桂苑22幢22室房屋抵押之后。对王步喜的答辩意见，不予采纳。关于租赁合同对拍卖房屋的竞买人有无约束力问题。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”本案中，因王步喜夫妻与王金柱夫妻所签订的房屋租赁合同时间迟于王金柱将丹桂苑22幢22室房屋抵押给淮安农商行的时间，该租赁合同对房屋竞买人汪少君没有约束力，该租赁关系不得对抗淮安中院的执行。综上所述，汪少君要求不予承认王步喜与王金柱所签租赁合同的异议理由成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）项的规定，裁定如下：淮安市××××室房屋拍卖成交裁定生效后，淮安中院可依法定程序将涉案房屋清场交付给异议人汪少君。
王步喜不服上述执行裁定，向本院申请复议称：一、淮安中院发布的拍卖公告明确王步喜为优先购买权人，明确了拍卖房屋存在租赁关系，汪少君并未提出异议，说明汪少君认可拍卖房屋存在租赁的事实并予以竞买。汪少君竞得案涉房产后，在交款过户过程中，其提出拍卖房产存在重大权益瑕疵未予披露，该行为不具有正当性。二、其向执行法院提交的2010年1月1日签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》、租金支付收条、租金纳税凭证、租金抵账记录等均属原始书证，具有最高的证明效力，足以证实房屋租赁合同签订在抵押之前。且淮安银丰典当有限公司营业执照及工商登记资料亦载明该公司自2008年成立时起的住所地位于淮安市××××室，拍卖公告也载明拍卖房屋现状为淮安银丰典当有限公司办公室。王金柱与其存在法律上的利害关系，王金柱单方面陈述未经质证，不能作为定案依据。三、即使认定《房屋租赁合同》对竞买人无约束力，亦不能裁定将案涉房屋清场交付给汪少君。关于租赁合同对拍卖房屋的竞买人有无约束力问题针对的是全体竞买人，非汪少君一人。拍卖公告已载明优先购买权人为王步喜，但未披露该租赁关系对竞买人无约束力，多人参与围观、竞买、竞价，该信息影响竞买人的竞买意向及竞价决断，执行法院违背了拍卖公开、公正、公平原则，对全体竞买人及王步喜不公。执行法院应承担由此引发的法律责任，撤销拍卖。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中院拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”淮安中院认定拍卖公告中已明确拍卖标的物优先购买权人为王步喜，淮安中院在拍卖之前并未除去王步喜的租赁权，即并未认定王步喜的租赁对淮安农商行的抵押权实现有影响。现淮安中院在（2017）苏08执异151号执行裁定主文中裁定将案涉房屋清场交付给买受人汪少君，该处理结果与上述认定自相矛盾。案涉房屋是否应清场交付在拍卖公告中未予明确说明，该情形对竞买人是否决定参加竞买有重要影响，并对是否应撤销拍卖产生实质影响。淮安中院认定事实不清，对上述相关问题未予审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条规定：“人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。”淮安中院（2017）苏08执异151号执行裁定主文直接裁定将案涉房屋清场交付给买受人汪少君，亦不符合上述规定中“异议成立的，裁定撤销相关执行行为”的表述形式。综上，淮安中院认定相关事实不清，本院发回重新审查。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第三项的规定，裁定如下：
撤销江苏省淮安市中级人民法院（2017）苏08执异151号执行裁定，发回江苏省淮安市中级人民法院重新审查。
本裁定为终审裁定。
审判长 赵建华
审判员 李 晶
审判员 唐志容
二〇一八年四月三日
书记员 杜 涛