广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终9384号
上诉人（原审原告）:苏卫芳，女，汉族，1984年6月16日出生，住广东省中山市。
委托诉讼代理人：张东荣，广东聚理律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:梁祥瑞，男，汉族，1981年7月3日出生，住广东省徐闻县。
委托诉讼代理人：郭秋容，本案被上诉人，系梁祥瑞的妻子。
被上诉人（原审被告）:郭秋容，女，汉族，1987年5月19日出生，住广东省徐闻县。
原审第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司佛山市顺德支行，住所地广东省佛山市顺德区。
负责人：江志昆，该支行行长。
委托诉讼代理人：李伯安，广东荆紫律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁晓怡，广东荆紫律师事务所律师。
上诉人苏卫芳因与被上诉人梁祥瑞、郭秋容，原审第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司佛山市顺德支行（以下简称邮政储蓄顺德支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初5295号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。
上诉人苏卫芳提起上诉请求：1.撤销一审判决，改判梁祥瑞、郭秋容继续履行2017年3月9日签订的《房屋买卖三方合同》；梁祥瑞、郭秋容将佛山市顺德区大良街道办事处某社区居民委员会鉴某路2号都汇豪庭某座某房的房产过户给苏卫芳；梁祥瑞、郭秋容从起诉之日起以1170000元为基数按每日千分之一计算迟延履行违约金至上述房产过户登记之日止；2．一、二审诉讼费、保全费由梁祥瑞、郭秋容承担。事实和理由：一审法院对合同双方的真实意思理解错误，判决有误，请二审依法予以改判。本案的焦点问题是苏卫芳应在何时支付首期款370000元。一审法院认为苏卫芳违约未先支付首期款370000元认定错误，原因如下：1、涉案合同第2条第2款确实约定苏卫芳应在银行审批贷款后3日内支付370000元，但是合同第13条第1款同时约定，苏卫芳协助还清银行贷款当天，梁祥瑞、郭秋容须将房屋抵押在苏卫芳名下。从这两条约定表面来看，貌似应先还钱再办抵押。但是事实上合同第13条第1款约定的抵押是在银行抵押之后设立二押，这是导致一审法院认定错误的根本原因。合同第13条第1款之所以要约定在还清梁祥瑞、郭秋容贷款的当天要将交易房产抵押到苏卫芳名下，是因为苏卫芳的购房尾款以银行贷款支付，梁祥瑞、郭秋容必须还清贷款后由银行涂销抵押，再办理过户，过户后再以苏卫芳的名义抵押给贷款银行，银行支付贷款给梁祥瑞、郭秋容作为苏卫芳应付的尾款。在苏卫芳支付首期款帮助梁祥瑞、郭秋容还清贷款到再次抵押到银行，期间近一个月的时间，可能会出现一屋二卖或梁祥瑞、郭秋容有其它债务致使涉案房屋被法院查封的风险，为了避免这种风险，双方约定将涉案房屋抵押到苏卫芳的名下。由于银行的流程，从还清贷款到涂销抵押需要几天时间，为了最大限度保护买方的利益，二手房交易市场通常的做法是向银行借出房产证办理二押，后还清贷款涂销银行的抵押权，这样买方就无缝衔接成为第一位的抵押权人。另外从合同第13条第1款“当天”要将交易房产抵押到苏卫芳名下分析，只有借出房产证办“二押”才能将还款和抵押在同一天完成，如果先还款再涂销抵押再办理抵押，当天是无法完成的。所以双方的交易流程是：苏卫芳申请二手房贷——银行发出同贷书——梁祥瑞、郭秋容向银行借出房产证——苏卫芳支付37万元并当天办理二押到苏卫芳名下——银行所有二手房贷款手续办理——涂销苏卫芳的抵押权并过户——抵押到银行——银行支付尾款。因此梁祥瑞、郭秋容借出房产证是苏卫芳支付370000元并当天办理抵押登记的必须条件，梁祥瑞、郭秋容拒不借出房产证是苏卫芳没有支付37万元的原因，是梁祥瑞、郭秋容违约在先。苏卫芳不存在违约的情形。2、银行及中介方在交易过程中多次告知并提醒过梁祥瑞、郭秋容借出房地产权证需要提前申请及银行审批。而且在签订合同时，中介方已经详细解释本次交易的基本流程与时间，梁祥瑞、郭秋容表示同意才签订合同的。事实上在银行同贷书出来后中介方的工作人员也陪同梁祥瑞、郭秋容到银行借房产证。如果没有办理二押的约定及需要，梁祥瑞、郭秋容无需到银行借房产证。借出房产证大概需要15天。因此，涉案合同第二条第二款虽然约定了首期款在苏卫芳通过银行审批贷款的3日内支付，协助梁祥瑞、郭秋容还清贷款，但又在第十三条作了补充约定当天须办理抵押，就是为了预防梁祥瑞、郭秋容不能按时借出房地产权证。3、根据苏卫芳的银行账户流水及其配偶罗国雄的银行账户流水，苏卫芳一方在2017年3月24日前银行账户的余额超过370000元，并且在银行出具同贷书当天，苏卫芳还问中介是需否要支付首期款370000元，但中介方说等借出房产证再付。即苏卫芳为按时履行合同己经做好准备，只待梁祥瑞、郭秋容在银行借出房地产证就可以支付首期款。而且苏卫芳及其配偶在中国工商银行股份有限公司佛山顺德支行签署了《个人购房借款／担保合同》，由此看出，苏卫芳一方无意违约。反观梁祥瑞、郭秋容于中介方的微信聊天记录，梁祥瑞、郭秋容后来以急于在广州买房为借口，将涉案房屋虚假卖给其姐姐，故意不履行合同，还希望中介方帮忙想想办法，是梁祥瑞、郭秋容存在违约行为。
被上诉人梁祥瑞、郭秋容称其没有答辩意见。
原审第三人邮政储蓄顺德支行发表意见称，2015年8月11日，梁祥瑞向邮政储蓄顺德支行申请银行贷款46万元，并以案涉房屋为贷款提供抵押担保，借款期限自2015年8月11日至2025年8月11日。2017年5月18日，梁祥瑞提前结清在邮政储蓄顺德支行处的上述贷款，故邮政储蓄顺德支行对梁祥瑞享有的债权已经消灭。根据《物权法》第一百七十七条之规定，主债权己经消灭的，则为主债权的实现而设立的担保物权消灭，因此，邮政储蓄顺德支行对案涉房屋享有的抵押权已经消灭，本案的处理结果与邮政储蓄顺德支行已无法律上的利害关系，邮政储蓄顺德支行亦无作为本案第三人的适格身份。同时，邮政储蓄顺德支行早己把案涉房屋抵押登记进行涂销所需的资料交予梁祥瑞，涂销抵押的事宜可向其核实。
苏卫芳向一审法院起诉请求：1.判令梁祥瑞、郭秋容继续履行2017年3月9日签订的《房屋买卖三方合同》；2.判令梁祥瑞、郭秋容将佛山市顺德区大良街道办事处某社区居民委员会鉴某路2号都汇豪庭某座某号的房产过户给苏卫芳；3.判令梁祥瑞、郭秋容从起诉之日起以1170000元为基数按每日千分之一计算迟延履行违约金至上述房产过户登记之日止；4.案件诉讼费由梁祥瑞、郭秋容承担。
一审法院经审理查明：2017年3月9日，梁祥瑞（甲方）和苏卫芳（乙方）签订《房屋买卖三方合同》，约定：甲方将其名下位于佛山市顺德区大良街道办事处某社区居民委员会鉴某路2号都汇豪庭某座某号的房产（包含摩托车位）有偿转让给乙方，成交价格为1170000元，甲方认可乙方采取银行贷款方式付款；其中乙方于2017年3月9日前支付定金50000元给甲方；首期款（不含定金）370000元，在乙方通过银行审批贷款后3日内支付给甲方，协助甲方还清银行贷款；乙方应于2017年3月18日前签订银行按揭贷款文件并提供所需资料及支付贷款所需费用，甲方需提供贷款所需资料并协助乙方办理按揭；买卖双方应于2017年5月30日之前备齐交易所需资料到房屋登记机关办理买卖手续；尾期楼款750000元在银行办理登记抵押后，由银行划入甲方账号。补充条款：甲方在中国邮政银行已办理抵押登记，甲方没有能力还清银行贷款，乙方同意协助甲方还清银行贷款，款项从房屋首期中支付（含定金）。因为甲方银行贷款额度大概为420000元，由乙方协助甲方当天，甲方须将该房屋抵押登记在乙方名下，注明：如乙方协助甲方还清银行贷款前提为银行同意贷款给乙方。2017年3月9日，苏卫芳支付定金20000元，2017年3月10日，苏卫芳支付定金30000元及中介服务费7000元。苏卫芳向银行申请购房贷款，银行于2017年3月21日同意贷款并出具《个人购房借款/担保合同》。苏卫芳至今未支付首期款370000元。
另查，至庭审之日，梁祥瑞已还清所欠邮政银行的购房贷款。经一审法院悉明，苏卫芳坚持本案的诉讼请求。
以上事实，还有一审的开庭笔录在案佐证。
一审法院认为，苏卫芳与梁祥瑞、郭秋容签订的房屋买卖合同合法有效，双方的权利义务应受法律保护。本案的争议焦点是苏卫芳应于何时支付首期款370000元。苏卫芳认为在梁祥瑞、郭秋容未还清银行抵押贷款的情况下，梁祥瑞、郭秋容应向银行借出房产证原件并协助苏卫芳在房产登记机关办理二押手续的当天支付首期款。一审法院认为，根据合同约定，苏卫芳知悉梁祥瑞、郭秋容未还清银行贷款并同意协助梁祥瑞、郭秋容还清银行贷款，还贷的款项从首期款中支付。从该表述可知，苏卫芳与梁祥瑞、郭秋容该约定的本意在于苏卫芳协助梁祥瑞、郭秋容还清银行贷款，梁祥瑞、郭秋容再协助苏卫芳办理新的抵押登记手续，而并非由梁祥瑞、郭秋容向银行借出房产证先办二押手续。这也与合同约定的用首期款协助梁祥瑞、郭秋容还贷相符。而合同约定苏卫芳应于通过银行审批贷款后三日内支付首期款370000元。银行已于2017年3月21日同意贷款，但苏卫芳至今未支付首期款，已构成违约，苏卫芳请求梁祥瑞、郭秋容继续履行合同并承担违约责任无理，一审法院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回苏卫芳的诉讼请求。案件受理费7665元（已减半收取）、保全费5000元，合计12665元（苏卫芳已预交），由苏卫芳负担。
本院二审期间，上诉人苏卫芳向本院提交聊天记录截图、证人廖某出具的陈述书及证人麦某出具的情况表,被上诉人梁祥瑞、郭秋容没有向本院提交新证据，原审第三人邮政储蓄顺德支行向本院提交个人额度借款合同、个人最高额担保合同、房地产他项权证、个人额度借款支用单、个人贷款放款单、借据、房地产权证、梁瑞祥贷款结清证明。经上诉人苏卫芳申请，证人廖某、麦某出庭作证。经审查，苏卫芳提交的证据可与证人廖某、麦某当庭出具的证言相互印证，梁祥瑞、郭秋容虽然对证人廖某当庭出具的证言不予确认，但其未提供相反的证据，本院对上述证据均予以采信。邮政储蓄顺德支行提交的证据苏卫芳与梁祥瑞、郭秋容均无异议，本院予以采信。
经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。
另查明，梁祥瑞就涉案房屋于2015年7月24日向邮政储蓄顺德支行贷款460000元，并于2017年5月18日已全部还清上述款项。
二审期间，梁祥瑞、郭秋容确认，涉案房屋已经答应出售给案外人，并已由案外人将贷款全部还清。
本院认为：根据查明的事实、当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：涉案合同是否可以继续履行，梁祥瑞、郭秋容是否应向苏卫芳支付违约金。
关于涉案合同是否可以继续履行的问题。经查，苏卫芳与梁祥瑞、郭秋容于2017年3月8日签订的涉案《房屋买卖三方合同》约定，苏卫芳应于通过银行审批贷款后三日内向梁祥瑞、郭秋容支付首期款370000元，银行已于2017年3月21审批同意了苏卫芳的贷款申请，而其至今未向梁祥瑞、郭秋容支付首期款，故苏卫芳已构成违约，其上诉主张继续履行涉案《房屋买卖三方合同》理据不足，本院不予支持。虽然双方在该合同补充条款2约定，苏卫芳知悉梁祥瑞、郭秋容未还清银行贷款并同意协助梁祥瑞、郭秋容还清银行贷款，还贷的款项从首期款中支付（含定金），且在苏卫芳协助梁祥瑞、郭秋容还清银行贷款当天，应将涉案房屋抵押在苏卫芳的名下，但该条款并未明确还清银行贷款及办理抵押手续的时间。苏卫芳及中介方关于还清银行贷款及办理抵押手续与支付首期款应同一天进行的说法没有合同依据，既不符合该条款的文意，从实际履行角度考虑亦不符合常理，故本院不予采纳。
关于梁祥瑞、郭秋容是否应向苏卫芳支付违约金的问题。如前所述，涉案《房屋买卖三方合同》不具备继续履行的条件，且苏卫芳在一审期间已明确其违约金请求是建立在合同继续履行基础上，故其请求的基础不存在，一审法院对苏卫芳的违约金请求及赔偿请求在本案中不予支持并无不妥，本院予以维持。
综上，苏卫芳的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15330元，由上诉人苏卫芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 温万民
审 判 员 徐允贤
代理审判员 彭振宇
二〇一七年十一月三十日
书 记 员 陈敏仪