湖北省汉江中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂96民终487号
上诉人（原审原告）：程喆，男，1990年12月2日出生，汉族，湖北省天门市人，住天门市。
委托诉讼代理人：杨民富，天门市西江法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：湖北省天门市靠山居房地产开发有限公司，住所地：天门市竟陵钟惺大道91号。
法定代表人：郝文书，该公司董事长。
委托诉讼代理人：高书学，男，该公司职工。
委托诉讼代理人：李娜，女，该公司职工。
上诉人程喆因与被上诉人湖北省天门市靠山居房地产开发有限公司（以下简称靠山居公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省天门市人民法院（2017）鄂9006民初1232号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人程喆及其委托诉讼代理人杨民富，被上诉人靠山居公司的委托诉讼代理人高书学、李娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
程喆上诉请求：撤销原判，改判靠山居公司向程喆支付违约金71327元并赔偿损失20000元。事实和理由：靠山居公司于2011年间进行广告宣传和促销活动时，向消费者表明该公司开发的“汇金国际”楼盘设计合理，所有楼间距45米以上，院内环境优美，设有景观喷泉，房屋外墙采用真石漆喷制，电梯为大小相配，可供120急救担架通行等等。靠山居公司的宣传或广告，应视为一种要约行为，或对主合同的补充。程喆基于对靠山居公司宣传广告的信任，于2014年5月2日选择了靠山居公司开发的涉案房屋，并与靠山居公司签订了《商品房买卖合同》。合同签订后，程喆按合同履行了相关义务，但靠山居公司在没有书面告知程喆的情况下，将楼间距缩短为35米，景观喷泉改变为配电房，外墙真石漆改变为普通墙面涂料，电梯一大一小改变为两个小电梯，违反了双方签订的合同第十条的约定。靠山居公司按照合同约定应当于2015年12月31日前将验收合格的房屋交付给程喆使用，但靠山居公司于2015年12月19日向程喆送达“入伙通知书”时，该房屋因缺少备案手续而不具备交付条件，此外，涉案房屋于2016年1月19日通过环保验收，同年4月8日通过消防验收，也说明靠山居公司在合同约定的交房时间不具备交房条件。2016年1月19日，程喆向靠山居公司递交了“房屋拒收函”。截至目前，靠山居公司再没有通知程喆入户。程喆为维护自己的合法权益，故诉至人民法院。
靠山居公司辩称，1.程喆上诉状中陈述的事实及理由不能成立，其在上诉状中称靠山居公司进行广告宣传的内容是其自行编造的，靠山居公司并未进行类似的宣传，也没有作出类似的承诺，房屋买卖合同中也没有作出类似的约定，签订买卖合同时，程喆也未对合同内容提出过任何异议。2.程喆在上诉状中称宣传和广告是对主合同的补充不能成立，程喆与靠山居公司未签订房屋买卖合同前，不存在主合同和补充合同，该陈述的内容属程喆的主观臆测。3.程喆在上诉状中称靠山居公司改变规划并取得了行政许可，该内容没有事实及法律依据，靠山居公司依据政府文件不得不改变规划，且已经获得审批，并对改变后的规划进行了公示及征求意见，程喆没有提出任何异议，靠山居公司没有违约行为。4.程喆在上诉状中称涉案房屋缺乏备案手续，不具备房屋交付条件，没有事实及法律依据。根据涉案的房屋买卖合同及相关法律规定，房屋交付条件为竣工验收合格，并没有法律规定办理竣工备案后才能交付房屋。程喆在上诉状中称备案手续是商品房预售人依法报备的必要程序，这里的备案指的是对商品房预售合同进行备案，与房屋交付条件无关。5.本案在一审审理过程中，程喆已经接收了其购买的房屋，足以证明程喆认可房屋买卖合同有效，认可房屋买卖合同约定的交付条件是竣工验收合格，也认可了涉案房屋已经验收合格。靠山居公司在汇金国际小区项目开发、建设、预售、销售过程中，没有违规、违法、违约行为，在房屋买卖合同的签订、履行过程中，也没有违规、违约、欺诈的行为。因此，程喆主张靠山居公司违约不成立。一审认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，判决结果公正合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
程喆向一审法院起诉请求：1.判决靠山居公司向程喆支付违约金71327元；2.判决靠山居公司赔偿程喆损失20000元。
一审法院认定事实：靠山居公司为“汇金国际”房地产开发商，2014年5月2日，程喆与靠山居公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定，程喆购买靠山居公司开发的“汇金国际”5号楼2301号房，约定价格为424847元，建筑面积共109.14㎡，交付期限为2015年12月31日前，交付条件是经验收合格，合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，程喆按合同履行了相关义务，靠山居公司于2015年12月19日前将验收合格的房屋交付给程喆使用时，程喆认为该房屋不具备交付条件，于2016年1月19日向靠山居公司递交了“房屋拒收函”。尔后，程喆以靠山居公司延期交付商品房及擅自改变配套设施为由要求靠山居公司支付违约金、赔偿相关经济损失。因双方协商未果，程喆遂诉至一审法院。诉讼中，程喆于2017年8月27日已接收了该商品房。
一审法院认为：程喆与靠山居公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方当事人应依诚实信用原则履行合同义务。根据涉案合同约定，涉案商品房交付条件为验收合格，靠山居公司在合同约定的时间内，将验收合格的商品房交付程喆，程喆拒收。诉讼中，程喆未能提供相关证据证明靠山居公司在合同履行过程中具有违反合同约定的行为，程喆应承担举证不能的不利后果；由于在《商品房买卖合同》中，并没有楼间距、景观喷泉、外墙真石漆以及电梯的约定，因此，程喆要求靠山居公司支付违约金、赔偿损失的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。视此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百三十条、第一百三十八条，《建设工程质量管理条例》第十六条第三款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回程喆的诉讼请求。案件受理费2080元，由程喆负担。
本院二审期间，程喆围绕上诉请求依法提交了证据，靠山居公司没有提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：程喆所举的天门市环境保护局天环函（2016）24号文件和天门市消防部门的消防验收公示信息，可以证明涉案房屋经过环境验收合格的时间是2016年1月8日，通过消防验收的时间是2016年4月8日，本院予以采信。
二审查明，2014年5月5日，程喆与靠山居公司签订的《商品房买卖合同》，约定程喆购买靠山居公司开发的“汇金国际”5号楼1单元303号房，约定价格为452013元，建筑面积共116.72㎡。该合同第八条第一款约定，出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。该合同附件三建筑节能措施及装饰、设备标准中约定外墙为涂料。
天门市城乡规划局对靠山居公司汇金国际小区配电室进行《汇金国际小区配电室规划方案批前公示》，载明根据市供电公司要求，该小区配电室由地下调整到地上，共规划了3座配电室。经该局审查，拟同意批准该项目规划方案，现将拟批准的规划总平面图予以公示，公示日期为2015年6月13号至2015年6月21号。有关单位或个人如对此规划有异议，请在公示期间向市城乡规划局开发区分局提出书面异议书。
2015年12月20日，涉案商品房工程经勘查、设计、施工、监理、建设单位验收合格后，形成天门汇金国际住宅小区4#-6#楼及地下室工程的《房屋建筑工程竣工验收报告》。2016年1月8日，涉案工程环境保护竣工验收合格。2016年4月8日，涉案工程消防验收合格。2016年4月19日，涉案工程办理竣工验收备案。
靠山居公司在二审中陈述，涉案汇金国际小区5号楼是地面以上26层，每层高2.9米。
一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，程喆与靠山居公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，合法有效。本案的争议焦点为：一、靠山居公司是否作出楼间距、景观喷泉、外墙真石漆以及电梯的宣传，是否应视为要约，是否违反，若违反应承担何种责任；二、靠山居公司是否在合同约定的交房日期前将符合合同约定的房屋交付给程喆，若逾期应承担何种责任。分析评判如下：
一、关于靠山居公司是否作出楼间距、景观喷泉、外墙真石漆以及电梯的宣传，是否应视为要约，是否违反，若违反应承担何种责任的问题。
（一）程喆陈述，其提供的沙盘讲解视频是用家中的电脑上网，在天门房网上搜索得来，该视频中汇金国际售楼部的置业顾问陈述楼间距有45米，但靠山居公司在没有书面告知程喆的情况下，将楼间距缩短为35米。本院认为，程喆所提供的沙盘讲解视频，未经公证，也无法确定该沙盘讲解视频的发布者，不能以该沙盘讲解视频来确定靠山居公司作出楼间距45米的宣传，程喆要求靠山居公司承担责任，没有事实依据。
（二）程喆陈述，虽然其提供的沙盘讲解视频中的介绍没有涉及喷泉，但是沙盘模型上有喷泉，且天门房网关于汇金国际售房宣传单上有喷泉，售楼部的销售人员亦在口头上跟程喆宣传过有喷泉，靠山居公司在没有书面告知程喆的情况下，将景观喷泉改变为配电房。本院认为，程喆所提供的沙盘讲解视频和天门房网关于汇金国际售房宣传单，未经公证，也无法确定该沙盘讲解视频和宣传单的发布者。程喆既未在沙盘讲解视频中指出沙盘模型上喷泉的具体位置，也未举证证明售楼部的销售人员在口头上宣传过有喷泉，故不能确定靠山居公司作出有喷泉的宣传。根据《汇金国际小区配电室规划方案批前公示》，可以证实汇金国际小区配电室由地下调整到地上，共规划了3座配电室，已经向包括程喆等社会公众进行公示，程喆未提出书面异议，靠山居公司根据公示后变更的规划图在地上建配电室，不存在违约。
（三）程喆陈述，沙盘讲解视频等宣传资料中宣传外墙使用真石漆，靠山居公司在没有书面告知程喆的情况下，将外墙真石漆改变为普通墙面涂料。本院认为，程喆所提供的沙盘讲解视频，未经公证，也无法确定该沙盘讲解视频的发布者，故不能确定靠山居公司作出外墙真石漆的宣传。此外，根据程喆与靠山居公司签订的《商品房买卖合同》附件三建筑节能措施及装饰、设备标准中约定外墙为涂料。靠山居公司在涉案商品房所在的楼房外墙使用涂料，符合合同约定，不存在违约行为。
（四）程喆陈述，汇金国际小区售楼部的销售人员口头陈述电梯为大小相配，靠山居公司在没有书面告知程喆的情况下，将电梯一大一小改变为两个小电梯。本院认为，程喆未举证证明汇金国际小区售楼部的销售人员口头陈述电梯为大小相配，故不能确定靠山居公司作出电梯大小相配的宣传，程喆要求靠山居公司承担责任，没有事实依据。
二、关于靠山居公司是否在合同约定的交房日期前将符合合同约定的房屋交付给程喆，若逾期应承担何种责任的问题。
根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《建设工程质量管理条例》第十六条规定“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收当具备下列条件……。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。第十八条规定，住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：（一）城市规划设计条件的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（三）单项工程的工程质量验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。根据上述法律、法规的规定，综合验收和分期综合验收除了建筑工程的质量验收外，还包括规划、基础设施和公共设施等满足正常居住需要的相关建设项目的验收。本案中，程喆与靠山居公司签订的《商品房买卖合同》第八条第一款约定，合同中关于交付条件的条款选项有四条，分别为：经验收合格、经综合验收合格、经分期综合验收合格、取得商品住宅交付使用批准文件等。双方选择了经验收合格的交房条件，根据该条上下文的理解，应较其他条件更宽松。双方约定的交房条件并非综合验收或分期综合验收，也非竣工验收备案，显然并不包含消防、环保等部门的验收，故合同约定的该商品房经验收合格应理解为合同约定该商品房所在的房屋经竣工验收合格就具备交房条件。经查，涉案商品房工程经勘查、设计、施工、监理、建设单位验收合格后，于2015年12月20日形成天门汇金国际住宅小区4#-6#楼及地下室工程的《房屋建筑工程竣工验收报告》。靠山居公司亦在合同约定的期限内通知程喆接收验收合格的涉案房屋，靠山居公司已依约履行了合同约定的交房义务。
根据《建设项目环境保护管理条例》第二十条第一款规定，建设项目竣工后，建设单位应当向审批该建设项目环境影响报告书、环境影响报告表或者环境影响登记表的环境保护行政主管部门，申请该建设项目需要配套建设的环境保护设施竣工验收。《中华人民共和国消防法》第十一条规定，国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。第十三条规定，按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。《建设工程消防监督管理规定》第十四条第（三）项规定，对具有下列情形之一的特殊建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：（三）本条第一项、第二项规定以外的单体建筑面积大于四万平方米或者建筑高度超过五十米的公共建筑。本案中，靠山居公司认可汇金国际小区5号楼是地面以上26层，每层高2.9米，则涉案商品房所在的5号楼高度为75.4米（计算方式为26层×2.9米/层），建筑高度超过五十米，靠山居公司应在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收，如果未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。但程喆与靠山居公司并未在合同中约定未经环保验收和消防验收就交房的违约责任，程喆也未举证证明因此造成的危害后果和实际损失。且涉案工程于2016年1月8日环境保护竣工验收合格，于2016年4月8日消防验收合格，程喆亦于2017年8月27日接收了该商品房，不影响其使用涉案房屋。故程喆以涉案商品房工程通过环境保护竣工验收和消防验收的时间晚于合同约定的交房时间为由，要求靠山居公司承担迟延交房的违约责任，依据不足，不能成立。
综上所述，程喆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2083元，由程喆负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 Ｘ Ｘ
审 判 员 丁 盼
审 判 员 刘 汝 梁
二〇一八年六月二十六日
法官助理 张茂书记员宋捷