北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民初字第10734号
原告（反诉被告）:赵金，男，1966年4月1日出生，住北京市大兴区。
委托诉讼代理人：刘晓东，北京市博涵律师事务所律师。
被告（反诉原告）：黄水英，女，1973年10月8日出生，住北京市大兴区。
委托诉讼代理人：赵文英，北京涛泽律师事务所律师。
原告（反诉被告）赵金与被告（反诉原告）黄水英房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
赵金向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告双方于2007年7月1日签订的房屋租赁合同；2.黄水英赔偿赵金经济损失15600元；3.黄水英支付赵金3年租金46800元；4.诉讼费用由黄水英承担。事实和理由：赵金与前妻马X于2004年与北京市大兴区X镇X经济合作社、村民委员会（以下分别简称：X村委会、X经合社）签订“厂房场地租赁合同”，共同租赁了位于北京市大兴区X镇X路8号、10号房屋及地上物、附属物；2007年7月1日，赵金与黄水英签订“协议书”，双方约定由黄水英承租1间房屋；2008年，赵金与马X协议离婚，双方约定由马X继续承租8号、10号房屋，并对房屋进行管理和享有收益；自2014年1月起，黄水英不再对房屋进行管理和转租，而是由马X全权负责对房屋进行管理和收取租金一切事宜；但黄水英仍以赵金与其签订的协议书为由向马X索要租金，甚至多次到X村委会吵闹，影响了赵金和马X的正常工作和生活；另外，赵金与黄水英签订的协议中对履行期限约定不明确，依我国合同法之规定，赵金有权随时解除该协议，但黄水英予以拒绝；因黄水英多次到X村委会和赵金所承租的门面房进行无理吵闹，致使X村委会自2016年1月起以此为由拒绝和赵金续签已连续签订8年之久的房屋租赁合同，导致赵金经济上受到损失，因此，以1年房屋租金为依据，黄水英应赔偿赵金经济损失15600元；自2013年至2015年，赵金多次依约向黄水英索要、催缴房屋租金，但黄水英以种种理由拖延，至今仍未支付，依约定3年期间每年租金为15600元，3年共计46800元；为维护自身合法权益，赵金诉至法院，请求判如所请。
黄水英辩称：同意解除双方于2007年7月1日签订的房屋租赁协议；第一，在2007年7月1日，黄水英与赵金签订“协议书”，双方在“协议书”第一条约定：“甲方将位于X路X北侧门面房一间转租给乙方使用（长期）。乙方使用期间，甲方不能租别人”，而实际情况是，赵金未将租金房屋全部腾出，长期占用一块对外出租收取利益，黄水英多次请求赵金腾出，被拒绝；第二，“协议书”第三条约定：“乙方支付给甲方转让费贰万元整，一次付清”，对上述转让费，黄水英分别于2007年6月20日、2007年6月23日全额给付赵金；第三，“协议书”第四条约定：“门脸租金为1200元/月，支付方式为月付（每月提前付给甲方），甲方不得任意涨租金，村里涨多少就给乙方涨多少”，而实际情况是，赵金不遵守合同约定，出尔反尔，租赁期间，经常找茬打架，赵金让3个月交1次，黄水英就3个月交1次，让半年交1次，黄水英就半年交1次，让1年交1次，黄水英就1年交1次，后来赵金就变本加厉，要求涨房租，经常与黄水英大吵大闹，影响黄水英正常经营；第四，“协议书”第五条约定：“乙方有转让权，转租权”，在2013年2月黄水英将该房屋转租，赵金便经常到店里去闹，承租人害怕，于是到期不敢经营，赵金强行将房屋出租做足疗，把全部租金占为己有，为此双方发生纠纷，多次报警，到公安机关解决，公安机关看了双方的“协议书”后，严肃批评了赵金，双方又到村里解决，村干部也很气愤，因惧怕赵金，黄水英最终忍气吞声，不得不作出让步，收取全部租金除交给村里外，利益一人一半，这种状况持续了1年半，赵金又强行占有出租足疗的全部租金了，为此，双方又争吵并报警；第五，“协议书”第六条约定：“如遇国家政府征地拆迁，双方不可抗外界因素的情况，甲乙双方所造成的一切损失双方互不负责，并且本合同自行解除终止，拆迁补偿与甲方无关”，上述约定明确了黄水英对租赁房屋的权利，村里的租金黄水英足额交纳，只是由赵金和马X代交，黄水英不知道赵金除已经一次性转让且收取了全部转让费的房租外还应该享有什么收益；黄水英依协议约定履行，交纳了一次性转让费和房屋租金，没有影响赵金任何利益；赵金是否离婚，离婚协议如何约定与黄水英没有任何关系；即使租赁协议没有约定租赁期限，合同至今也刚刚履行8年，也没达到租赁时间不能超过20年的法律规定；2013年，该房屋对外出租租金达到每月2200元，扣除每月交纳村里租金1200元，每月有1000元利润；黄水英是1名具备完全民事行为能力的正常人，凭什么放着现成的租金不收，非要由赵金管理出租后，再去赵金处找茬打架去；是赵金和马X看到租赁房屋市场价格上涨和潜在的拆迁利益，违背协议内容，无理取闹，侵犯了黄水英的合法权益；对赵金与X村委会是否续签合同，黄水英不知情，但事实上该房屋仍然在经营房地产和足疗，出租收入交给谁早晚会水落石出，就该房屋的经营黄水英身心俱疲，又惧怕马X的辱骂和威胁，所以同意解除租赁合同；经了解，针对诉争房屋，X村委会与他人签订了租赁合同，未再与赵金续签，但上述合同签约行为与黄水英没有关系，赵金无权把相关损失转嫁到黄水英身上。综上所述，双方所签订房屋租赁合同系双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，系赵金违反协议约定，给黄水英造成经济损失，请求法院查清事实，依法判决。
黄水英向本院提出反诉请求：1.判令赵金返还黄水英房屋转让费20000元；2.赵金赔偿黄水英经济损失费共计50000元（包括有票据的装修损失21800元、无票据的装修损失22200元、4个月房屋租金6000元）。事实和理由：黄水英与赵金于2007年7月1日签订“协议书”，双方约定赵金将位于X路X北侧门面房1间转租给黄水英使用，“协议书”第三条约定：“乙方支付给甲方转让费贰万元，一次付清”，对上述转让费黄水英分别于2007年6月20日、2007年6月23日全额给付赵金；赵金与马X在合同履行期间违反合同约定，尤其是未经黄水英允许，擅自将房屋转租他人，获取经济利益，为此，双方多次发生争吵，甚至报警；赵金的侵权行为严重影响了黄水英的正常生活，并给黄水英带来经济损失，黄水英同意解除房屋租赁合同；为此，黄水英提起反诉，请求判如所请。
赵金对黄水英的反诉辩称：双方所约定20000元转让费是承租租赁权益机会的价格，即优先承租租赁房屋的机会价格，这个价格对应的时间和合同约定的时间是一致的；黄水英占有使用租赁房屋若干年，所以不存在返还转让费20000元的情况；根据双方所订立“协议书”第八条，对黄水英所进行添附和装修，赵金不承担任何责任，而且赵金有权要求黄水英将房屋恢复原状；黄水英已经3年未向赵金交纳租金了，其要求赵金赔偿4个月租金6000元，无事实及法律依据；综上所述，对黄水英之反诉请求，依法应予驳回。
本院经审理认定事实如下：赵金与马X原系夫妻关系，二人于2008年10月24日协议离婚。2014年2月26日，X经合社、X村委会（甲方、出租人）与赵金（乙方、承租人）签订“厂房场地租赁合同”，双方约定甲方将其合法所有的商品房（坐落在X路8号、10号，系相邻的两间房屋）出租给乙方使用，租赁期限为2014年1月1日至2014年12月31日，年租金为15600元；2015年2月26日，上述民事主体再次签订“厂房场地租赁合同”，双方约定甲方将其合法所有的商品房（坐落在X路8号、10号，系相邻的两间房屋）出租给乙方使用，租赁期限为2015年1月1日至2015年12月31日，年租金为15600元，其他合同内容与上一份合同一致。
2007年7月1日，赵金（甲方、承租人）与黄水英（乙方、承租人）签订“协议书”，双方约定：“1.经甲乙双方协议，甲方将位于X路X北侧门面房一间转租给乙方使用（长期）。乙方使用期间，甲方不能租别人。2.转租期间由乙方承担水费、电费、卫生费，甲方不承担乙方的任何经济债务事项。3.乙方支付给甲方转让费贰万元整，一次付清！4.门脸租金为1200元/月，支付方式为月付（每月提前付给甲方）。甲方不得任意增长租金，村里涨多少就给乙方涨多少。5.乙方有转让权，转租权。6.如遇国家政府征地拆迁，双方不可抗外界因素的情况，甲乙双方所造成的一切损失双方互不负责，并且本合同自行解除终止。拆迁补偿与甲方无关。7.租赁期间，乙方不得做违法犯纪行为，否则，甲方有权收回房屋。8.门面房出现漏雨等，由甲方负责维修。（附加：私自搭建部分，甲方不负有装修责任）”。合同签订后，赵金向黄水英交付租赁房屋；在占有使用租赁房屋期间，黄水英对房屋状况长期未提出异议；2007年6月20日，黄水英给付赵金转让费10000元；2007年6月23日，黄水英给付赵金剩余转让费10000元；至此，转让费20000元均已付清。
原、被告均认可诉争房屋属于X村委会所有；关于本案原、被告所签订“协议书”中房屋，以及赵金及X经合社、X村委会所签订“厂房场地租赁合同”中房屋之间的关系，赵金陈述称，合同约定是将1间房屋租给黄水英使用，并非1间半或2间，黄水英陈述称，虽然“协议书”中载明由黄水英承租1间房屋，但实际上是指1大间，即X路8号及10号房屋，但在签订“协议书”后赵金自行占了1小间当时承诺交付给黄水英的房屋，该1小间房屋一直未向黄水英交付。关于“协议书”中转让费20000元的含义，赵金陈述称，转让费20000元是承租租赁权益机会的价格，即优先承租租赁房屋的机会价格，该机会价格的约定和合同约定的时间是一致的，在黄水英占有使用房屋若干年后，不存在返还转让费20000元的情况，黄水英则陈述称，转让费20000元是对合同承租权的买断，是指赵金将所有的权利义务转让给黄水英后，由黄水英直接向X村委会履行合同义务；关于“协议书”的租赁期限，赵金主张为“长期”，黄水英主张为：“长期，因为不确定拆迁时间我方还给了原告20000元的买断费”；关于“协议书”中每月租金1200元的履行情况，赵金陈述称：“村里涨租金我们就涨，中途涨过一次，从1200元涨到1400元”、“开始每月交，后固定每半年一交。都是由黄水英交给我”，黄水英则陈述称：“确实涨过，不止1400元”、“合同约定按月支付。赵金要求半年一付，后又一年一付”；对于租金交纳情况，赵金在最后1次庭审时主张黄水英租金交纳至2012年12月31日，黄水英则主张租金交纳至2013年12月31日，并主张2013年度的租金交给了赵金的前妻马X；对于租金交纳情况，在第1次庭审时，赵金陈述称：“交到2013年3月1日。之后黄水英不再进行管理，我们认为2013年3月1日之后黄水英已经交还我们房屋。2013年3月之后黄水英不对房屋进行管理，由马X对外找寻租户收取租金，黄水英多次到村委会找赵金和马X，要求二人将收取的租金给黄水英一部分。马X甚至因黄水英去村委会吵闹后将收到租金的一部分送到黄水英婆婆家”，并主张黄水英吵闹的原因是：“要求继续承租房屋，在不管理的情况下索要租金，到现在烦扰其他承租人”，黄水英则陈述称：“（租金）交到了2015年12月31日，交给了村里”；关于合同履行状态，赵金陈述称：“2008年赵金和马X离婚时，口头约定涉诉房屋由马X管理，承租权归马X。现在这个房屋在2013年3月后黄水英不进行管理了，由马X对外出租。2013年3月没有签订解除协议”，黄水英则陈述称：“2013年3月后没有签订任何终止协议，合同一直在履行，租金一直交到2015年12月31日，租金从签订协议书交给了赵金及其前妻，到2012年或者2013年起租金给了村委会，因为协议书中约定租金，因为村中涨租金所以将房租直接交给村委会”。关于诉争房屋现状，赵金陈述称：“村委会在2016年1月份已经收回了”，并主张现在诉争房屋的占有使用权不属于赵金，系X村委会直接租与他人，黄水英则陈述称：“在2013年12月31日之前，承租房屋状况是村里租给赵金，赵金租给我方，我方再向外出租，2014年1月份以后，赵金的前妻马X，直接与我方的承租人签订租赁合同。2013年底之前都是在开饭店，2014年之后都是由马X将租赁房屋占了，由马X租给足疗店和中介，租金由马X直接收取。至今都是这个状态”，并主张在2014年之后与赵金协商过合同，约定租金差额利润的一半给赵金，但到2015年9月份就不再给黄水英了。
关于所主张装修损失，黄水英在首次庭审时主张对房屋进行多次装修，先后投入200000元，在最后庭审时又主张装修损失为44000元，包括有票据佐证的21800元及票据已丢失的22200元，并主张：“我其实就是把权利买断了，而且合同约定拆迁利益是和对方没有关系的，所以我方才能进行大的投入。房屋租给我方的时候是毛坯房，甚至没有窗户和门。房屋全部都改造了，但是票据没有留下”；对此，赵金陈述称，向黄水英所交付房屋系毛坯房，但是有窗户和门的，不清楚黄水英是否进行装修，系黄水英自行将窗户和门更换，在收取租金时所看到房屋状况与交付黄水英时房屋状况基本差不多。为证明装修费支出，黄水英提交1张金额为16350元的“X建材装饰批发中心”收据（填写时间为2007年7月15日，项目为墙面粉刷、造墙面、抹水泥、地砖、凿旧地砖、后厨、改下水道，加盖有“X商贸中心发票专用章”）、1张金额为3650元的收据（填写时间为2017年7月13日，项目为不锈钢推拉门，加盖有“X铁制品经销部财务专用章”）、1张金额为1800元的入库单（载明：“今收到给黄水英做防水费用1800元”，加盖有“X建材经营部财务专用章”）；对上述证据材料，赵金均不予认可。为证明租金交纳至2013年年底，黄水英提交9张收据，分别为1张出票时间为2008年11月29日的收据（项目为“12月房费1200元”，收款人为马X）、1张出票时间为2008年12月19日的收据（项目为“半年年费7200元”，收款人为马X）、1张出票时间为2008年12月19日的收据（项目为“齐胖子饭店半年房租（1月-6月份）7200元正（1200元/月）”，收款人为马X）、1张出票时间为2009年6月20日的收据（项目为“柒月份房费1200元”，收款人为马X）、1张出票时间为2010年1月26日的收据（项目为“X菜馆房租费（2010年1月份至2010年12月份）一年的房租费14400元”，收款人为马X）、1张出票时间为2010年12月29日的收据（项目为“X菜馆房租费（2011年1月份至2011年12月份）一年的房租费14400元正”，收款人为马X）、1张出票时间为2012年1月6日的收据（项目为“X菜馆2012年1月至12月租金。每月1200元/月，一年合计：14400元”，收款人为马X）、1张出票时间为2012年1月6日的收据（项目为“赵金2012年集体资产占用费15600元”，加盖有“北京市大兴区X镇X经济合作社财务专用章”）、1张出票时间为2013年1月14日的收据（项目为“齐胖子一年房费（2013年1月1-2013.12月31）”，收款人为马X）；对上述证据材料，赵金均不予认可。庭审中，黄水英提交1份其与诉争房屋现使用人的对话录音，该房屋使用人主张其最开始接触的人员即为马X，与马X订立有合同，一直向马X交纳费用，不认可与黄水英存在任何关系，并主张房屋系村里的。
本院认为：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立；依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同；因房屋租赁合同履行发生纠纷的，原则上应当依据合同相对性确定诉讼主体。本案中，虽然在当事人于2007年7月1日所签订“协议书”中出现“转让费贰万元”的措辞，但通过系统审核合同文本可以确定，该“协议书”系在针对房屋“使用、收益”利益所签订合同，并非在于转让标的物所有权，而且诉争房屋归村集体所有，本案当事人亦无权转让，故该“协议书”应系房屋租赁合同；虽然赵金、马X原系夫妻关系（双方于2008年10月24日协议离婚），马X亦曾参与房屋租赁合同的履行，但根据日常生活经验法则及合同相对性原则、合同自由原则，不能仅因为夫妻一方对外签订合同即认定配偶另一方亦系合同相对人，本案中，以赵金名义与X村委会、X经合社签订“厂房场地租赁合同”，亦以赵金名义（出租人）与黄水英（承租人）签订“协议书”，故本案当事人应系合同相对人；考虑到赵金、马X原系夫妻关系，且马X曾参与合同履行，对赵金所主张系马X从X村委会、X经合社处租赁房屋，马X对赵金与黄水英于2007年7月1日签订“协议书”并不知情的意见，本院不予采纳。
首先分析本诉的诉讼请求。租赁双方在合同书中未对租赁期限作出约定，事后亦未达成补充协议，故本案房屋租赁合同应视为不定期租赁；现房屋租赁合同未再履行，赵金要求解除合同，黄水英亦同意解除合同，对此本院不持异议，故对赵金要求判令原、被告双方于2007年7月1日签订的房屋租赁合同解除的诉讼请求，本院予以支持。赵金以黄水英等多次到X村委会和赵金所承租的门面房吵闹，导致X村委会自2016年1月起拒绝与赵金续签房屋租赁合同为由，要求黄水英赔偿相当于1年房租的经济损失15600元，无合同及法律依据，故本院不予支持。按照赵金在庭审中之自认，黄水英将租金“交到2013年3月1日。之后黄水英不再进行管理，我们认为2013年3月1日之后黄水英已经交还我们房屋。2013年3月之后黄水英不对房屋进行管理”，故对赵金要求黄水英给付2013年至2015年期间租金46800元的诉讼请求，故本院不予支持。
然后分析反诉的诉讼请求。对于转让费20000元的性质，租赁双方存有异议，通过系统审查合同文字及双方当事人之陈述可以认定，黄水英给付赵金转让费20000元的对价，是指除非“遇国家征地拆迁，双方不可抗外界因素的情况”，黄水英均可以一直租赁诉争房屋；考虑到在尚未遇到上述情况之前，房屋租赁合同事实上已不再履行，故赵金应退还部分转让费；综合考虑黄水英实际使用诉争房屋时间及法定20年最长租赁期限，对上述应退还转让费，本院酌定为15000元。当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。虽然对于导致合同不能继续履行的原因双方存有争议，但双方均认可现黄水英未再使用租赁房屋，即赵金未能保证黄水英使用租赁房屋，无论上述事实系赵金抑或马X，还是其他人的原因所造成，因赵金既未能举证证明该原因系不可归责于双方的事由，亦未能举证证明系黄水英违约所造成，又考虑到黄水英长期交纳租金的事实，故赵金均应承担相应违约责任。交付黄水英的房屋系毛坯房，在黄水英装修后赵金未提供异议，视为赵金同意黄水英进行装修，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”赵金应赔偿黄水英装饰装修残值损失；因租赁房屋已由他人使用，故上述损失价值已无法精确衡量，综合考虑黄水英所提交装修费票据，并考虑使用折旧等因素，对该残值损失，本院酌定为4000元。黄水英要求赵金赔偿4个月租房费用6000元，无合同及法律依据，故本院不予支持。
综上所述，对于要求确认合同解除的本诉请求，以及要求赵金退还转让费15000元，赔偿装饰装修残值损失4000元的反诉请求，本院予以支持，对其他本诉、反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第一百零七条、第一百二十一条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，判决如下：
一、解除赵金与黄水英于二○○七年七月一日签订的房屋租赁合同；
二、赵金于本判决生效后十日内退还黄水英转让费一万五千元；
三、赵金于本判决生效后十日内赔偿黄水英装饰装修残值损失四千元；
四、驳回赵金的其他诉讼请求；
五、驳回黄水英的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费三十五元，由赵金负担（已交纳）；反诉案件受理费七百七十五元，由赵金负担二百一十元（于本判决生效后七日内交纳），由黄水英负担五百六十五元（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王 莹
人民陪审员 梁跃海
人民陪审员 崔广田
二〇一七年十月三十一日
书 记 员 康 泽