辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽01民终1232号
上诉人(原审被告)：沈阳天佳广告有限公司，住所地：沈阳市和平区。
法定代表人：魏军，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：奚鹏，系辽宁成功金盟律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：刘秀菊，住沈阳市大东区。
委托诉讼代理人：侯顺昌，住沈阳市大东区。
上诉人沈阳天佳广告有限公司（以下简称“天佳广告公司”）因与刘秀菊租赁合同纠纷，不服沈阳市大东区人民法院（2017）辽0104民初12858民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。案件现已审理终结。
上诉人天佳广告公司上诉请求，依法撤销或直接改判（2017）辽0104民初12858号民事判决之第三项，即“沈阳天佳广告有限公司于判决生效之日起3日内给付刘秀菊违约金5000元”；一、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉事实、理由：
上诉人与被上诉人于2015年2月6日签订协议书两份，约定上诉人租用被上诉人位于沈阳市大东区滂江街57-3号4-10-4房屋的屋顶。2015年7、8月，被上诉人房屋屋顶漏水。2017年6月23日，上诉人与被上诉人签订了《房屋漏水一次性补偿费情况说明》，约定上诉人一次性补偿给房主房屋维修费贰万肆仟元整（其中包含房主因处理此事产生的误工费、交通费、通讯费以及维修后所需清洁费等费用）。上诉人支付赔偿义务后，房主保证就此事不再以任何形式和任何理由向上诉人及第三方施工方提出任何赔偿费用请求。2017年7月，上诉人将房顶维修完毕。
原审法院判令上诉人向被上诉人支付赔偿金24,000元之外，仍判令上诉人向被上诉人支付违约金5,000元，属认定事实不清。上诉人与被上诉人已就赔偿达成协议且其保证收到赔偿金后不再提出任何赔偿费用请求，在上诉人就违约行为支付赔偿金后，被上诉人再提出要求违约金的请求不应得到法院支持。原审法院确定违约金为5,000元，是明显适用法律不当，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，属“过分高于造成的损失”，当事人可以请求人民法院减少。被上诉人的租金损失为10,000元，其所应当得到支持的违约金不应超过3000元。
被上诉人刘秀菊辩称：上诉请求及理由无任何事实和法律依据。沈阳市大东区人民法院于2017年12月7日作出的（2017）辽0104民初12858号民事判决书第三项：被告沈阳天佳广告有限公司于本判决生效之日起3日内给付原告刘秀菊违约金5,000元。该判决是针对刘秀菊请求上诉人按当时双方所签协议支付拖欠租金并承担200％违约金的所判结果。上诉人以其造成房屋漏水的事实，双方已达成补偿24,000元的情况说明（该补偿款至今也未给付），就认为上诉人逾期支付租金也不再承担违约责任。这是将事实与法律关系相互混淆。一审违约金判决的依据是双方租赁协议的约定，与双方此后所签房屋漏水补偿说明无任何关系。至于违约金200％的约定，是当时双方的真实意思表示，一审上诉人当庭并未就违约金约定过高，请求法庭降低减少的诉求。因此，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判，一、二审诉讼费均由上诉人承担，维护被上诉人的合法权益。
刘秀菊一审诉讼请求：1、请求被告支付租金1万元、违约金2万元，其他各项损失44,570元，合计74,570元；2、被告承担诉讼费用。事实与理由:
2015年2月6日，原、被告签订两份协议书，约定原告将位于沈阳市大东区滂江街57-3号4-10-4房屋的楼体屋顶租给被告使用，年租金共计1万元，租期至楼体拆除为止，其中第七条约定乙方违约承担租金200%的损失赔偿。协议签订后，因被告在安装广告支架过程中没有铺设防雨层，在雨季到来后（约7、8月份），导致房屋大面积漏水，将室内物品全部损坏。因房屋无法正常使用，导致租户退房搬家。现在房屋只能闲置，不能出租使用。原告多次找被告维修，但是直到2017年7月才进行维修（仍然还漏水），而且被告还拖欠2017年租金没有给付。因被告拒绝对房屋的损失进行赔偿，故诉至法院。
一审法院查明：原、被告于2015年2月6日签订协议书两份，约定原告将位于沈阳市大东区滂江街57-3号4-10-4房屋的屋顶租给被告使用，年租金分别为6,000元、4,000元，共计1万元，租期至楼体拆除时止，付款时间为当年的2月6日；协议第七条约定被告违约承担租金200%的损失赔偿。协议签订后，原告将诉争楼顶交给被告使用。因被告在使用过程中安装广告支架时没有铺设防雨层，2015年7、8月份，原告房屋大面积漏水。原告室内物品损坏，房屋无法正常使用，导致租户退房。2017年6月23日，原、被告双方签订房屋漏水一次性补偿费情况说明，约定因被告原因导致顶楼渗水，故一次性补偿给房主24,000元（包含处理此事产生的误工费、交通费、通讯费以及维修后所需清洁费等费用）；被告履行赔偿义务后，房主保证就此事不再以任何形式和任何理由向被告及第三方施工方提出其他赔偿费用要求；2017年7月1日后，再发生楼顶渗雨现象，由被告继续承担维修和补偿。
2017年7月被告将屋顶维修完毕，被告至今未按协议约定向原告支付补偿款。被告拖欠原告2017年2月7日至2018年2月6日的房屋租金未付。
上述事实，有协议书、房屋漏水一次性补偿费情况说明、照片、收条、光碟等证据及庭审笔录，经当庭质证，一审法院予以确认采信并附卷佐证。
一审法院认为：原告与被告签订的协议书、房屋漏水一次性补偿费情况说明系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。被告在使用原告房屋屋顶过程中，因被告原因造成原告房屋、房屋租金、房屋物品损失，被告应承担赔偿责任，双方就该损失在2017年6月23日达成一致，被告一次性补偿原告24,000元。被告至今未付系违约，故被告应向原告赔偿损失的金额应为24,000元。
对原告要求被告给付2017年7月1日之后的房屋租金损失的诉讼请求，虽然原、被告双方约定2017年7月1日后，再发生楼顶渗雨现象，由被告继续承担维修和补偿，但因原告房屋至今未进行维修，现非雨季，无法确认被告维修屋顶后房屋是否还存在漏雨现象，故本院无法支持。待具备条件确认被告维修屋顶后，房屋仍存在屋顶渗漏问题，原告可依双方约定另行主张权利。
对原告要求被告给付2017年2月7日至2018年2月6日的租金的诉讼请求，因根据双方协议约定租金的付款时间为当年2月6日，故被告应将2017年2月7日至2018年2月6日的房屋租金给付原告，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持；
对原告要求被告给付因未按期交纳租金应按协议约定的租金标准的200%向原告支付违约金2万元的诉讼请求，因被告未按期向原告支付租金，应依协议约定向原告支付违约金，但违约金约定过高，本院认为应调整至应交纳租金的50%，即5,000元为宜。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告沈阳天佳广告有限公司于本判决生效之日起3日内赔偿原告刘秀菊损失24,000元；
二、被告沈阳天佳广告有限公司于本判决生效之日起3日内给付原告刘秀菊租金1万元；
三、被告沈阳天佳广告有限公司于本判决生效之日起3日内给付原告刘秀菊违约金5,000元；
四、驳回原、被告其他诉讼请求。
如原、被告未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1,664元，减半收取832元，由被告承担。
本院二审期间，双方当事人均未提交其他有效证据，本院对一审法院查明的案件事实再予确认。
本院认为，上诉人天佳广告公司与被上诉人刘秀菊订立住宅室外顶面使用《协议书》，约定天佳广告公司负责楼体“所立广告大牌”部位的防水，如天佳广告公司单方违约或中止合同，需向对方经济赔偿，承担租金200%的损失赔偿。此《协议书》系确定当事人基本权利义务关系的合同依据。2015年7、8月份，案涉房屋因故大面积漏水，双方当事人于2017年6月23日订立了相关问题解决方案，书面形成了《房屋漏水一次性补偿费情况说明》，约定因顶楼渗水，天佳广告公司一次性补偿给房主24,000元（包含处理此事产生的误工费、交通费、通讯费以及维修后所需清洁费等费用）。因《房屋漏水一次性补偿费情况说明》系前《协议书》的补充修订，真实可信，具有确定责任人赔偿义务内容的证明作用，故一审法院依据《房屋漏水一次性补偿费情况说明》，作出了天佳广告公司承担损害赔偿责任，在天佳广告公司维修屋顶后，房屋仍存在屋顶渗漏问题时，刘秀菊仍可依双方约定另行主张权利的权利确定。但因《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。此规定明确了权利人不得在总损失范围外就违约事实同时主张违约金和损害赔偿金，一审法院在判决天佳广告公司足额赔偿刘秀菊财产损失24,000元的同时，又判决天佳广告公司另行按年租金50%的标准给付刘秀菊5,000元违约金，违反了合同纠纷不得在总损失额度之外同时适用损害赔偿金和违约金的法律原则和裁判常规。该判决意见存有不当，应予纠正。
综上，天佳广告公司主张撤销一审法院“沈阳天佳广告有限公司于判决生效之日起3日内给付刘秀菊违约金5,000元”裁判意见的上诉请求，予以支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持沈阳市大东区人民法院（2017）辽0104民初12858民事判决第一项、第二项；
二、撤销沈阳市大东区人民法院（2017）辽0104民初12858民事判决第三项、第四项；
三、驳回双方当事人其他诉讼请求。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
一审案件受理费832元、二审案件受理费1,664元，合计2,496元，均由上诉人沈阳天佳广告有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 周啟星
审判员 宋 刚
审判员 赵 卫
二〇一八年三月二十一日
书记员 钟雨含