江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏02民终642号
上诉人（原审被告）江阴华东废钢配送有限公司，住所地江阴市临港经济开发区滨江西路2号。
法定代表人吴中华，该公司总经理。
委托代理人刘刚，远闻（江阴）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）吴炯。
委托代理人王建明、曹鸣霞，法尔胜集团公司律师事务部律师。
原审第三人王可英。
上诉人江阴华东废钢配送有限公司（以下简称华东公司）因与被上诉人吴炯、原审第三人王可英案外人执行异议之诉一案，不服江阴市人民法院（2015）澄民初字第01195号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月19日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：
吴炯与王可英于1994年登记结婚。
1999年3月22日，江阴市西门新村x幢x室房屋登记的所有权人为王可英。
2006年10月24日，吴炯与王可英签订《自愿离婚协议书》并办理了离婚登记，该协议书在民政部门进行了备案。离婚协议书关于“共同财产分割”部分约定：座落于江阴市西门新村x幢x室归吴炯所有；座落于虹桥南路菁英荟216室、217室，陆家园285号，江南华都5幢1104室，环城东路85号4幢402室皆归王可英所有。
自2011年底起，吴炯一直居住在江阴市西门新村x幢x室，但该房屋至今未过户登记到吴炯名下。
另查明：华东公司诉王可英票据纠纷一案，法院生效判决认定：2013年10月，王可英提供一份银行承兑汇票，出票金额470万元，此后该票据背书给华东公司，因票据被鉴定为变造，法院判决王可英偿付华东公司470万元及相应利息。该案在审理过程中，法院根据华东公司申请，查封了江阴市西门新村x幢x室的房屋。该案进入执行后，案外人吴炯提出异议，主张上述房屋系其所有，要求解除查封并停止执行。法院于2015年8月5日作出（2015）澄执异字第23号民事裁定书，认为：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，诉争房屋登记的产权人是王可英，双方离婚时约定房屋归吴炯所有，但未办理过户登记，对此财产人民法院可以查封。遂驳回吴炯的异议。吴炯不服该裁定，向法院提起案外人执行异议之诉，请求判令停止执行江阴市西门新村x幢x室的房屋，即本案诉讼。
以上事实，有（2015）澄执异字第23号民事裁定书、（2014）澄商初字第0522号民事判决书、（2014）锡商终字第00888号民事判决书、房屋所有权证、离婚证、自愿离婚协议书、缴纳水费清单及发票、证明及双方当事人的陈述等在卷佐证。
原审法院认为：
案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，吴炯提供的证据可以证明其对诉争房屋享有足以排除强制执行的实体权益，法院不得执行。理由如下：
一、吴炯对诉争房屋享有民事实体权益。
民事权益是指公民、法人或其他组织在民事活动中享有的民事权利和民事利益。《中华人民共和国婚姻法》第十九条第一款规定，“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。”诉争房屋登记的所有权人为王可英，吴炯与王可英签订的《自愿离婚协议书》中关于“江阴市西门新村x幢x室归吴炯所有”的约定系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对吴炯和王可英具有法律约束力。诉争房屋虽然未过户登记到吴炯名下，即吴炯尚未取得诉争房屋完整的所有权，但王可英与吴炯达成了以变动诉争房屋所有权为目的的条款，因此，吴炯享有取得诉争房屋完整所有权的期待权，该权利具有现实可能性，吴炯对诉争房屋享有物权期待权。
二、吴炯对诉争房屋享有的物权期待权足以排除强制执行。
判断案外人对执行标的享有的实体权益能否排除强制执行，需要判断案外人对执行标的享有的实体权益与申请执行人对被执行人享有的债权相比是否具有优先效力。首先，从时间上看，吴炯与王可英签订的自愿离婚协议的时间为2006年10月24日，王可英与华东公司的票据纠纷一案发生在2013年，法院查封诉争房屋在票据纠纷发生之后，因此，诉争房屋分割约定在涉票据纠纷一案发生之前，亦在法院查封诉争房屋之前，王可英对华东公司的债务属于离婚后的个人债务；其次，吴炯在法院查封诉争房屋前已经合法占有并实际居住在该房屋内，表明诉争房屋的物权期待权已经以一定的方式对外公示；最后，华东公司对王可英享有的债权并非基于交易诉争房屋而产生，换言之，华东公司并非基于物权登记的公示公信力购买诉争房屋而对王可英产生债权，其仅因票据纠纷一案申请对诉争房屋进行了查封，华东公司对诉争房屋的权利需要通过票据纠纷一案的债权来实现，因此，吴炯的权益离诉争房屋更近。综上所述，吴炯对诉争房屋的物权期待权较之华东公司对王可英一般债权的实现更值得法律优先保护。吴炯要求停止执行诉争房屋的诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条，《中华人民共和国婚姻法》第十九条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(二)》第八条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下：不得执行江阴市澄江街道西门新村x幢x室的房屋（房产权字第××号）。案件受理费2525元（吴炯已预交），由华东公司负担。吴炯同意其预交的案件受理费由华东公司直接支付给其，法院不再退还，华东公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付给吴炯。
华东公司不服原审判决，向本院提起上诉称：1、虽吴炯与王可英在离婚协议中约定涉案房屋归吴炯所有，但并未办理过户登记，涉案房屋仍登记在王可英名下，离婚协议是吴炯与王可英的内部约定，不能对抗物权的公示效力，法院对涉案房屋采取执行措施并无不当。2、即便按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，案外人必须符合对未办理过户登记没有过错的条件。本案中，吴炯与王可英离婚后仍然居住在一起，且一直未办理涉案房屋过户登记，吴炯对此具有明显的过错，从这个角度而言，法院对涉案房屋采取执行措施也并无不当。请求驳回吴炯的原审诉请。
被上诉人吴炯辩称：1、离婚协议是双方真实意思表示，合法有效，且双方也是按离婚协议履行的，离婚后涉案房屋实际在吴炯的控制之下，虽未办理过户手续，但不影响吴炯是该房屋的真实权利人。2、吴炯多次要求王可英办理涉案房屋过户登记，但王可英以房产证抵押在案外人处为由不予配合，对此吴炯并不存在过错。请求维持原判。
原审第三人王可英述称：吴炯与王可英离婚后至2011年确实居住在一起，但当时是为了孩子的成长考虑，2011年以后就分开居住了。之所以未办理涉案房屋过户登记，是因为房产证抵押在其他债权人处。同意原审判决。
二审查明事实与原审查明事实一致，本院依法予以确认。
本院认为：
案外人执行异议是否成立，首先应看案外人对执行标的是否享有实体权益。本案中，吴炯与王可英在离婚协议中约定涉案房屋归吴炯所有，且吴炯自2011年开始实际居住并控制涉案房屋，故吴炯对涉案房屋是享有实体权益的。其次应看案外人所享有的实体权益对申请执行人的债权是否有优先效力。当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。本案中，涉案房屋虽未办理过户登记，但在离婚协议中明确分割给吴炯所有，且一直处于吴炯的占有控制之下，故吴炯是涉案房屋的真实权利人；而华东公司的债权并非以涉案房屋为标的，仅是一般债权，吴炯对涉案房屋所享有的实体权益的效力优先于华东公司的债权，如允许执行涉案房屋必然会妨害吴炯的权益享有和实施。再次应看案外人是否存在过错。本案中，吴炯与王可英的离婚协议以及吴炯居住控制涉案房屋的事实均发生在华东公司对王可英的债权之前，且吴炯对涉案房屋为何未办理过户登记作出了合理解释，故应当认定吴炯不存在过错。综上，吴炯对涉案房屋享有足以排除法院强制执行的民事权益。
据此，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2525元，由上诉人华东公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 薛 崴
代理审判员 宁尚成
代理审判员 李 杨
二〇一六年五月二十三日
书 记 员 周喆菁