广东省湛江市霞山区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0803民初1377号原告：卢影，男，汉族，1971年6月24日出生，住湛江市。委托代理人：王凤丽，广东国邦律师事务所律师。委托代理人：郑春宇，广东拓安律师事务所律师。被告：中国热带农业科学院湛江实验站，住所地：湛江市霞山区解放西路**号。法定代表人：李端奇，站长。委托代理人：叶林凤，广东粤正律师事务所律师。原告卢影诉被告中国热带农业科学院湛江实验站（以下简称农科院实验站）暨被告农科院实验站反诉原告卢影返还原物纠纷一案，本院于2016年8月18日立案受理后，依法组成合议庭于2016年10月21日和2017年4月12日公开开庭进行了审理。原告卢影的委托代理人王凤丽、郑春宇、被告农科院实验站的委托代理人叶林凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告为被告职工，从1994年7月起居住在被告所有的员工宿舍，该宿舍位于湛江市霞山区文明中路××东楼××房，1998年至2000年房改期间，被告的职工均分配到了房改房，只有原告未享受该项福利，原告找被告要求将房分给自己，被告答应让原告一直居住，不会赶原告走，只要原告是被告职工就可以一直在该房屋居住。原告在该房屋居住期间，房屋及室内装修严重老化，且历经数次台风致使该房屋墙面及门窗多次受损，但是被告均不予修缮，均是原告自费维修，被告在原告使用该房屋长达22年过程中，从未维修过该房屋，也未向原告支付或报销过任何维修费用。至今，原告为该房屋支付的各项费用如下：1、该房屋墙面老化导致漆面脱落，原告请人重新打磨墙面并用腻子粉、油漆重新粉刷，合计花费6000元。2、该房屋窗户严重生锈导致窗户变形、玻璃破损，原告重新更换为铝合金门窗合计花费1.2万元。3、卫生间墙面渗水严重，原告将墙面拆除、做防水、贴瓷片合计花费6000元。4、2015年台风后，该房门窗再次受损，原告自费更换、维修门窗合计花费2.5万元，其中2016年更换房门8扇。5、安装防盗网合计支出4000元。6、室内电线重新排线、购买灯具花费3000元。以上费用合计5.6万元，尚未包括多次维修门窗、墙面费用以及翻新灶台费用。被告承诺该房可以给原告一直居住，且原告每次维修前均找被告交涉，要求被告予以维修，被告明确拒绝，并告知原告自行维修，拒不支付任何维修费用，也从未报销过相关款项。被告于2016年6月24日通知原告，已经不是其职工（对此被告违法终止劳动关系，已起诉至贵院），要求原告交回房屋；原告要求被告支付修缮房屋支出的费用，被告只同意支付3万元，双方对于修缮费用无法达成一致意见，所以原告起诉至贵院。请求：1、判决被告赔偿原告维护房屋的支出费用5.6万元。2、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，答辩人与被答辩人不存在房屋租赁合同关系，而是房屋占用关系。原告并非被告的职工，其居住被告的房屋，是因原告从1994年起在被告同下属于中国热带农业科学院的华南热带农业大学湛江印刷厂工作，被告受上级单位中国热带农业科学院的指示，同意借用该房屋给原告暂时居住的。故在2001年7月以前，被告并未按市场房屋租赁价格收取原告租金，只是象征性地每月收取原告的房屋使用费35元。因此，双方之间是不存在房屋租赁合同关系的，只是一种有偿性的借用房屋关系。原告请求被告赔偿其维护房屋支出的费用，缺乏事实依据和法律依据，应不予支持。原告对被告的房屋进行修缮，事先未征得被告的同意，事后也未告知被告或被追认，被告对原告所谓的装修事实不予认可，依法也不应承担装修费用。原告主张其维护房屋支出的费用是5.6万元，没有提供相应有效的维修合同和费用单据等事实证据，其主张不能成立，应承担不能举证的不利诉讼后果。原告一直以不合理的低价使用被告的房屋，并且，原告自2001年8月以来，就未曾向被告支付过任何使用费，一直是在无偿侵占着被告的房屋。甚至，被告在2016年5月24日向原告发出腾退房屋通知后，原告仍无理占用房屋，原告已明显构成了侵权行为。因此，从公平原则上讲，原告无权利要求被告承担其所谓的“维修房屋费用”，原告更理应向被告承担侵占房屋的损失赔偿责任。综上，被告认为，被告出于对上级单位遵从和兄弟单位职工的帮助，借用房屋给原告居住，双方之间并非房屋租赁关系，而是借用关系，原告应自行承担修缮房屋的责任和费用。并且，原告长达十多年未向被告支付房屋使用费而继续占用被告的房屋，已对被告的合法权益造成严重损害，原告依法应当向被告赔偿使用房屋费用损失。因此，被告是无任何义务长达原告所谓的“维修房屋费用”的，况且，原告所谓的“为维修房屋支出费用5.6万元”，没有事实证据佐证，只是单方陈词，不足为据。因此，原告的诉讼请求明显缺乏事实和法律依据，应予以驳回。被告（反诉原告）诉称，1994年，被反诉人在华南热带农业大学湛江印刷厂工作，反诉人与华南热带农业大学湛江印刷厂是同属中国热带农业科学院的平级兄弟单位。为解决被反诉人的住房困难，受上级指示，反诉人同意将其所有位于湛江市霞山区文明中路××房暂时借用给被反诉人居住使用，房屋使用费和日常水电费等其他费用由被反诉人承担。1998年，被反诉人调往湛江市车辆综合性能第一检测站工作。2000年4月起，被反诉人从检测站辞职，另行对其他单位工作。2003年12月至2010年12月期间，被反诉人在广东广惠公路有限公司工作，该公司已为原告提供了购买社保、提供住房和缴纳住房公积金等劳动待遇。由于被反诉人已经不在中国热带农业科学院的下属单位工作，且被反诉人多年来一直拖欠房屋使用费，反诉人为此多次向被反诉人提出要求其腾退房屋给反诉人。2016年2月26日，中国热带农业科学院向反诉人下发了《中国热带农业科学院办公室关于2016年行政事业单位国有资产排查工作的通知》和下转了《财政部印发的通知》等文件，根据文件规定，被反诉人现居住的湛江市霞山区文明中路××房属于国有资产，应当予以退还中国热带农业科学院湛江实验站。因此，2016年6月24日，反诉人向被反诉人发出《关于腾退文明中路2号301房屋的通知》，要求被反诉人退回房屋给反诉人，否则，反诉人将追索前期占用房屋的相关费用。湛江市霞山区文明中路××房权属反诉人，随时有权要求被反诉人退回房屋，被反诉人使用房屋，应当按市场房屋租赁价格向反诉人支付使用房屋期间的使用费等其他相关费用。被反诉人收到反诉人要求腾退房屋的通知后，仍占用房屋，已对反诉人的合法权益构成侵害，依法应承担返还房屋和赔偿相应损失的民事责任。因此，反诉请求：1、被反诉人立即退还湛江市霞山区文明中路××房给中国热带农业科学院湛江实验站；2、被反诉人应向反诉人赔偿房屋占用费用损失94950元（按同期同类房屋租赁市场价格，从2002年3月起计算）；本案的案件受理费用由被反诉人承担。在诉讼中，被告农科实验站增加反诉请求：判决解除反诉人农科实验站与被反诉人卢影的房屋租赁关系。原告（反诉被告）辩称，被反诉人是1994年调到反诉人单位工作，根据（2016）粤0803民初1292号民事判决书认定原、被告曾存在劳动关系，2000年5月以后不存在劳动关系是在双方均没有证据情况下，适用法律进行推定。原告居住湛江市霞山区文明中路××房至今，是被告单位根据国家福利性政策分配给原告居住使用，属于福利性住房，且按单位要求缴纳租金水电费。根据最高人民法院《关于房地产案件受理问题的通知》（1992年11月25日法发38号）第三条：“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗贸的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决”的规定，被告的反诉请求缺乏法律依据，且已过诉讼时效，依法予以驳回，维护原告的合法权益。经审理查明，位于湛江市霞山区文明中路××房（以下简称301房）权属农科院实验站所有（房地产权证：粤房地权证湛江ＣＱ字第××号，套内面积：62.56㎡）。1994年7月至2000年4月期间原告卢影与被告农科院实验站存在劳动关系，由被告农科院实验站将上述房屋安排原告卢影居住使用，原告卢影按单位福利住房性质向被告农科院实验站缴付房租及水电费。2000年5月，原、被告解除劳动关系后，涉案的房屋仍由原告卢影居住使用，并每月向被告农科院实验站缴付房屋租金35及水电费。房屋租金缴付至2002年2月5日，水电费缴付至2007年12月29日。2016年6月24日，被告农科院实验站作出《关于腾退文明中路2号东楼2幢301房屋的通知》，载明：卢影不是实验站职工，不能占用该房屋，请卢影于2016年7月31日前来我站就退房一事进行商谈，若逾期未前来处理，将按国家有关规定收回房屋，并追缴前期占用房屋相关费用。由此，双方产生纠纷。2016年8月7日，原告卢影向本院提起劳动争议诉讼〖（2016）粤0803民初1292号案〗，并于同年8月18日，原告卢影向本院提起本诉。在诉讼期间，原告卢影向本院提交书面申请，要求对涉案房屋的装修装饰物价值进行司法鉴定，后又自行申请撤回。2016年12月7日，原告卢影自愿向本院提出撤回本诉的申请。经本院审查，依法作出（2016）粤0803民初1377号之一《民事裁定书》，准予原告卢影撤回起诉。因本案被告农科院实验站的反诉，涉及原告卢影居住使用的涉案房屋是否仍有权享受单位福利性质分配公有住房，有待本院对原告卢影与被告农科院实验站的劳动关系争议纠纷一案的审理结果为依据，故本院于2017年1月9日裁定中止本案诉讼。在庭审中，被告农科院实验站主张原告卢影的房屋占用费：2002-2003年按月租450元计；2004-2007年按500元计；2008-2011年按550元计；2012-2015年按600元计；2016年1-9月按650元计。另查明，本院审理原告卢影与被告农科院实验站的劳动关系争议纠纷一案〖（2016）粤0803民初1292号案〗，已于2017年2月14日作出（2016）粤0803民初1292号《民事判决书》，认定原、被告双方自2000年5月已解除劳动关系，判决驳回原告卢影的诉讼请求。本院（2016）粤0803民初1292号《民事判决书》已于2017年3月8日生效。以上事实有原告卢影提交的原告身份证复印件、水电费缴纳清单、《关于腾退文明中路2号东楼2幢301房屋的通知》；被告农科院实验站提交的粤房地权证湛江ＣＱ字第××号房地产权证、《关于卢影同志有关情况的复函和申请书》、《中国热带农业科学院办公室关于2016年行政事业单位国有资产排查工作的通知》、《租赁合同》、《卢影房屋使用费用计算清单》、本院（2016）粤0803民初1292号《民事判决书》、裁判文书发生法律效力证明及原、被告在庭审的陈述记录在案证明。本院认为，原告卢影诉与被告农科院实验站的房屋租赁合同纠纷，其于2016年12月7日自愿申请撤回起诉，经本院裁定准许。根据第二百三十九条的规定，本院准许本诉原告撤诉，应当对被告反诉继续审理。本案被告农科院实验站的反诉是基于涉案的房屋受到侵占而引起的纠纷，故本案应属返还原物纠纷。根据争讼双方的诉辩及本院查明的事实，本案争议的焦点是：原告卢影居住使用的301房是否属无权占有；被告农科院实验站反诉请求原告卢影支付房屋占用费94950元理由是否充分。位于湛江市霞山区文明中路××东楼××房权属被告农科院实验站所有。原告卢影占有使用301房是基于原、被告于1994年7月至2000年4月期间存在的劳动关系，由被告农科院实验站将上述房屋安排原告卢影居住使用，原告卢影按被告农科院实验站单位公有住房的福利性质向被告农科院实验站缴付房租及水电费。原、被告于2000年5月解除劳动关系后，原告卢影已不属于被告农科院实验站单位的职工，其不应再享有被告农科院实验站单位公有住房福利的权利，其继续占有使用301房应属无权占有。原告卢影以其是被告农科院实验站单位的职工，主张居住使用的涉案房屋属单位福利分配的公有住房，应参照最高人民法院《关于房地产案件受理问题的通知》（1992年11月25日法发38号）第三条的规定，主张驳回被告农科院实验站的反诉请求，其事实依据和法律依据不充分，本院不予采纳。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”和第三十七条：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”的规定，被告农科院实验站反诉请求原告卢影返还301房和支付房屋占用费，于法有据，本院应予支持。被告农科院实验站主张原告卢影支付房屋占用费，应参照湛江市房产管理局的湛房（2016）3号关于公布《湛江市市区二0一六年房屋租赁市场指导租金》的通知，按一等二级房屋每平方米的租金价格为16元进行计算，每月的租金为1000.96元（62.56㎡×16元），从被告农科院实验站于2016年6月24日向原告卢影发出《关于腾退文明中路2号东楼2幢301房屋的通知》主张权利，限定的时间届满后2016年8月1日起计至房屋返还之日止。但是，被告农科院实验站主张按月租650元计算原告卢影的房屋占用费，是被告农科院实验站在法律规定的范围内处分自己的民事权利，本院予以支持。因此，原告卢影应支付的房屋占用费按每月650元，从2016年8月1日起计至房屋返还被告之日止。综上所述，依照《中华人民共和国物权法法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款和第九十三条第一款第（五）项、第二百三十九条之规定，判决如下：一、限原告卢影于本判决发生法律效力之日起十日内返还位于湛江市霞山区文明中路2号东楼2幢301房给被告中国热带农业科学院湛江实验站管业。二、限原告卢影于本判决发生法律效力之日起十日内支付房屋占用费（按每月650元，从2016年8月1日起计至房屋返还之日止）给被告中国热带农业科学院湛江实验站。如果原告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回被告中国热带农业科学院湛江实验站其他反诉请求。案件受理费600元，已减半收取300元由原告卢影负担；反诉费1086元由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式六份，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  黄 毅人民陪审员  梁钟和人民陪审员  黄小丽二〇一七年四月二十七日书 记 员  陈丽莫附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第九十三条第一款第（五）项下列事实，当事人无须举证证明：已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；第二百三十九条人民法院准许本诉原告撤诉的，应当对反诉继续审理；被告申请撤回反诉的，人民法院应予准许。最高人民法院《关于房地产案件受理问题的通知》（1992年11月25日法发38号）第三条凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗贸的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。