上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终3134号
上诉人(原审原告)上海万隆实业有限责任公司，住所地上海市。法定代表人张尔安，总经理。委托代理人朱耀文，上海市鹤鸣律师事务所律师。被上诉人(原审被告)上海富林汽车修理厂，住所地上海市。法定代表人周忠海，厂长。委托代理人周来林。上诉人上海万隆实业有限责任公司(以下简称“万隆公司”)因租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2014)普民四(民)初字第1715号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人万隆公司的委托代理人朱耀文，被上诉人上海富林汽车修理厂(以下简称“富林修理厂”)的法定代表人周忠海及其委托代理人周来林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审经审理查明，万隆公司与富林修理厂就上海市祁连山路沪嘉高速公路入口北门面地块(面积约5.7亩)签订了房屋租赁合同，双方的租赁关系自2006年11月起开始。富林修理厂承租期间，对系争地块做了大幅度的改造，并在场地上搭建了大车间、三层房屋、新建二层门面房。2014年，双方签订补偿协议，约定双方签订房屋租赁合同于2014年3月30日解除。万隆公司并承诺给予富林修理厂经济补偿。由于双方对经济补偿事宜未达成一致意见，富林修理厂一直未搬离系争地块。现万隆公司诉至原审法院请求判令富林修理厂迁出上述地块并支付场地费至实际搬出之日止，自2014年6月26日起，按每日人民币377.91元计算。富林修理厂辩称，签订补偿协议解除租赁合同时，因租赁合同未到期，万隆公司对富林修理厂有过经济补偿的承诺，现富林修理厂愿意搬离系争地块，但万隆公司必须给予富林修理厂经济补偿。补偿范围包括建筑、设施和水电设施的铺设。原审审理中，经富林修理厂申请，法院委托上海市联合工程监理造价咨询有限公司对富林修理厂在承租地块上搭建的建筑做残值评估。2015年11月26日，上海市联合工程监理造价咨询有限公司出具祁连山路XXX号地块建筑残值工程鉴定意见书，意见书载明鉴定原值为人民币5,311,637元，鉴定金额残值(8折)为人民币4,249,310元，鉴定金额残值(6折)为人民币3,186,982元。其中，争议项为土方外运及回填残值为人民币603,332元(8折)、化粪池工程残值(8折)为人民币16,000元、室外下水道及窨井工程残值(8折)为人民币152,000元、室外上水管道工程残值(8折)为人民币96,000元，计人民币867,332元。争议项6折残值折算为人民币650,499元。对此万隆公司表示，因未见富林修理厂实施土方外运及回填故对此项目不予认可，其余三项和土建工程及安装工程的残值不持异议。万隆公司未举证证明其对富林修理厂搭建房屋提出过异议。庭审中，上海市联合工程监理造价咨询有限公司工作人员表示，万隆公司及富林修理厂对残值的折旧率为6折还是8折存有分歧，在评审前的三方会议上亦明确按6折计算残值，且就系争房屋的实际情况该工作人员认为折旧率取6折为妥。原审法院认为，万隆公司与富林修理厂经自行协商于2014年3月30日提前解除了双方签订的租赁合同，期间万隆公司承诺给予富林修理厂经济补偿，因此万隆公司应践行其承诺。同时富林修理厂的搭建物均遗留在万隆公司所有的不动产范围内，有一定利用价值，万隆公司应给予富林修理厂合理补偿。双方当事人对系争房屋残值的折旧率存有分歧，对此评估方称双方已明确计算，且6折计算较为合理，故原审法院采纳评估公司的意见取6折为妥，即富林修理厂的建筑搭建残值及相应工程的残值为人民币3，186,982元。庭审中万隆公司对土方外运及回填工程项目持有异议，但系争地块的在搭建、改造过程中土方工程必不可少，因此在万隆公司无证据证明系争地块无需整地的情况下，对万隆公司的主张不予采纳。违章建筑的搭建，双方当事人均存有过错，由此，结合本案的实际情况，酌定万隆公司给付富林修理厂补偿款人民币2,230，887.40元。至于房屋使用费，富林修理厂使用系争地块就应支付万隆公司费用直至搬离，故万隆公司要求富林修理厂自2014年6月26日起给付房屋使用费的诉讼请求，于法有据，原审法院应予支持。使用费的支付参照租金标准。据此判决：一、上海富林汽车修理厂应于本判决生效之日起十日内搬离上海市祁连山路沪嘉高速公路入口北门面地块(面积约5.7亩)；二、上海富林汽车修理厂应于本判决生效之日起十日内给付上海万隆实业有限责任公司房屋使用费，按每日人民币377.91元计，自2014年6月26日起至被告实际搬离之日止；三、上海万隆实业有限责任公司应于本判决生效之日起十日内给付上海富林汽车修理厂补偿款人民币2,230,887.40元。本案评估费人民币188,537元，由万隆公司负担。万隆公司不服，向本院提起上诉称，按照双方的合同约定不应给予富林修理厂经济补偿，富林修理厂提交的所谓的万隆公司的承诺书只是针对搬迁费的补偿；原审判决书对于鉴定意见书的引用不明确，其中四项有争议的部分万隆公司原都不予认可，但经法官释明说金额不大后万隆公司同意了三项，对土方外运及回填项目始终不予认可；万隆公司出租给富林修理厂的是土地，富林公司自己进行了大量的搭建，万隆公司对富林公司的搭建并无过错，现土地由国家收储，遗留的搭建物毫无利用价值；因富林修理厂报出的造价过高，造成鉴定费用的增高部分应当由其自行承担，原审法院判令万隆公司承担全部评估费用存有不当。请求依法改判。被上诉人富林修理厂答辩称，当时在场地上进行搭建是征得万隆公司同意的，万隆公司还配合申请建房，但未能办出相关手续；原审按照建筑物残值的六折计算已经很低，万隆公司出租给其他租户的土地补偿款基本也是相同的比例。请求维持原判。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院另查明，原审中富林修理厂向法院提交了万隆公司有关人员于2014年5月16日出具的书面材料，内容为“上海万隆实业有限公司与上海富林汽车修理厂的补充协议(即原合同签止14年12月1日，经双方协商改为14年3月31日的有关事宜)与今后补偿无关，损失及其他照常赔偿。”该内容下签署了经办人蔡荣宾、倪建华的签字。本院审理中万隆公司确认倪建华是万隆公司当时的副总、现在的总经理，蔡荣宾是负责物业管理的人员。本院认为，万隆公司与富林修理厂自2006年11月起建立租赁关系，多次续租，租赁关系已持续多年。富林修理厂在承租期间，在系争地块上进行大幅度的改造与搭建，万隆公司应系明知亦未予阻止，故双方当事人对于房屋的搭建均存在过错。现因系争地块有其他用途，双方协商一致提前解除租赁合同，期间万隆公司亦承诺赔偿富林修理厂的损失。因此原审法院根据双方当事人的租赁事实、过错程度、建筑物残值，参考周边其他租户的补偿情况，酌定万隆公司应给予富林公司补偿款2,230,887.40元，并无明显不当。因双方租赁关系解除，富林修理厂搬离系争地块，原审法院为减少双方当事人讼累，对后续补偿问题一并予以处理，亦无不妥。但原审判令房屋的评估费用全部由万隆公司负担有所不当，本院对此进行适当调整，由双方当事人予以分担。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案评估费人民币188,537元，由上海万隆实业有限责任公司负担131,975.9元，上海富林汽车修理厂负担56,561.1元；二审案件受理费人民币83元，由上诉人上海万隆实业有限责任公司负担。本判决为终审判决。
审判长 汪 毅
审判员 王疆中
审判员 顾文怡
二〇一六年七月二十二日
书记员 周晓璐
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……。