江西省南昌高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0191民初836号原告：黄兴烈，男，汉族，1981年11月19日出生，住江西省瑞金市。原告：钟妙，女，汉族，1983年1月3日出生，住江西省瑞金市。两原告共同委托诉讼代理人：燕筱林，江西华兴律师事务所律师。被告：江西济昌置业有限公司，住所地：江西省南昌市高新技术产业开发区高新七路888号，统一社会信用代码：913601065840424065。法定代表人：李义海，公司董事长。委托诉讼代理人：朱小勇，男，汉族，1978年8月11日出生，住江西省吉安市吉安县，系该公司工作人员。原告黄兴烈、钟妙诉被告江西济昌置业有限公司（以下简称济昌公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年3月20日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄兴烈、钟妙的委托诉讼代理人燕筱林，被告济昌公司的委托诉讼代理人朱小勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄兴烈、钟妙向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付8423.87元逾期交房违约金；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年7月2日，原告与被告签订了一份购买“艾溪康桥”小区商品房的《南昌市商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告开发的“艾溪康桥小区6#住宅楼二单元2204号房，总金额为柒拾陆万伍仟伍佰玖拾捌元整；出卖人应当在2015年9月30日前，将“经验收合格”的商品房交付买受人使用；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，对其他事项也进行了相应的约定。合同签字生效后，原告按照合同规定向被告支付了全部购房款，全面履行了自己的合同义务。被告收到原告交付的购房款后，却没有在合同约定的期限内将“经验收合格”的商品房交付给原告使用。被告所出售的商品房直到2016年1月19日才取得《竣工验收备案表》。原告认为：按照原、被告双方合同约定，被告交房的时间应当是2015年9月30日前。但直到2016年1月19日，被告才取得《竣工验收备案表》，此时被告才具备交付房屋的条件。被告逾期交房已经达到110天。被告逾期交房的行为属于违约行为，其必须按照合同约定承担相应的违约责任。济昌公司辩称，一、取得竣工验收备案表并非商品房交付的法定条件，亦非商品房买卖合同约定的交付条件，案涉房屋经五方竣工验收合格后，已达到双方约定及法定的交付条件，被告在约定的交房日前已通知原告收房，已依照合同约定履行了交付义务，不存在延期交付的情形。二、由于政府部门或其他非出卖人原因造成该房屋不能交付使用的，被告依《南昌市商品房买卖合同》第八条第二款约定，享有顺延交房时间的权利。导致竣工验收备案表迟延取得的原因在于消防部门出具消防验收意见书时出现了延迟。三、原告已在《竣工验收备案表》下来之前进行收房使用，表明其已认可房屋符合交付条件，原告对收房使用后的“逾期交房违约金”丧失了请求权；同时，原告的收房使用在客观上缩短了交房的等待期，减轻或者消除了因等待交房而遭受痛苦或损失，应当酌情减轻开发商的违约责任，按50%确认开发商的责任。四、退一万步，即使本案被告存在逾期交付的情形，原告主张的违约金亦过高，应按同等地段、同期间、同类房屋的租金标准予以调整。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月2日，原告与被告签订了一份购买“艾溪康桥”小区商品房的《南昌市商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告开发的“艾溪康桥小区6#住宅楼二单元2204号”，总金额为765598元；合同签订当日付清首付款295598元，余款470000元银行按揭，原告应在本合同签订7日内提供所有应由原告提供的办理按揭手续的材料，与银行签定按揭合同；被告应在2015年9月30日前，将经验收合格的房屋交付原告使用；买受人逾期付款的，交付日期也相应顺延；如被告逾期交付房屋，逾期未超过60天，则按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金，逾期超过60天的，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。2014年7月1日，原告向被告支付了295598元购房首付款，并于2014年7月1日签订了《住房公积金借款合同》，贷款金额470000元，购房税务发票记载购房款为765806.17元，原告实际支付被告765806.17元。根据《南昌市建设工程竣工验收备案表》，工程竣工验收备案文件目录栏显示：1、工程竣工验收报告……5、规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件……8、法规、规章规定必须提供的其他文件；该备案意见栏显示：艾溪康桥6#楼工程的竣工验收备案文件已于2016年1月19日收讫，文件齐全。本院认为，原告与被告济昌公司签订的《南昌市商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，该合同未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按合同约定全面履行义务。本案争议焦点为：一、被告济昌公司是否构成逾期交房。合同约定，济昌公司应于2015年9月30日前将经验收合格的房屋交付给原告；但在约定的交付时间前，济昌公司既未取得房屋竣工验收备案表，也未向原告出示经竣工验收的相关材料，直到2016年1月19日被告才取得竣工验收备案表。济昌公司辩称取得竣工验收备案表并非商品房交付的法定条件，亦非商品房买卖合同约定的交付条件。本院认为商品房交付条件应当是取得《竣工验收备案表》，根据中华人民共和国住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》[建房（2010）53号]第三条规定：“……商品住房交付使用条件应包括工程经竣工备案、配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求……。房地产开发企业在商品住房交付使用时，应当向购房人出示上述相关证明材料”。这说明建设主管部门对建设工程是否验收合格具有审查和监督权，其颁发的《竣工验收备案表》是商品房经验收合格满足交付条件的判断依据。济昌公司辩称竣工验收备案表迟延取得的原因在于消防部门延迟出具消防验收意见书，本院认为延迟出具消防验收意见书的原因比较复杂，且不属于本案审理范畴，不能成为“由于政府部门或其他非出卖人原因造成该房屋不能交付使用的，出卖人房屋交付时间相应顺延”的抗辩理由。据此，济昌公司的行为属于逾期交房。二、被告济昌公司逾期交房违约金的计算。济昌公司逾期交房，构成违约，原告要求济昌公司向其支付逾期交房违约金的主张，有事实和法律依据，本院予以支持。济昌公司辩称原告在收房过程中的实际损失系房屋租金，远低于合同约定的日万分之五的违约金，请求法院酌情予以调减。本院根据房屋交付的实际情况、房屋总价款、涉案房屋数量、相关案例等综合考虑，将违约金的计算调整为按日万分之一计算，即从合同约定交付日的次日2015年10月1日起至济昌公司取得竣工验收备案表之日2016年1月19日止，共计110天。经计算，济昌公司应支付原告逾期交房违约金8423元（765806.17元×110天×0.01%）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四、第一百三十八条、《最高人民法院》第十六条的规定，判决如下：被告江西济昌置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告黄兴烈、钟妙逾期交房违约金8423元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告江西济昌置业有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员 周 浩二〇一八年五月八日书记员 万细珍