福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）厦民终字第2475号
上诉人（原审被告）厦门市三文电脑制作输出有限公司。
法定代表人廖文忠，经理。
委托代理人刘尽忠，福建开元大同律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）厦门鹏昊特种胶带有限公司。
法定代表人胡玉珠，经理。
委托代理人郑鹭丹，福建首嘉律师事务所律师。
上诉人厦门市三文电脑制作输出有限公司（下称三文公司）因与被上诉人厦门鹏昊特种胶带有限公司（下称鹏昊公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2015）厦民终字第4224号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
鹏昊公司原审请求判令：1、三文公司立即支付拖欠的租金及使用费共计42647元（包括2013年8月22日�2013年10月10日期间的租金及2013年10月11日到2014年3月22日期间的使用费，均按每季度17971元计算）及鹏昊公司代缴电费715.05元，并支付违约金（自2014年3月22日至实际付款之日止，以42647元按每日万分之二计算）；2、三文公司承担本案诉讼费。
经审理查明，鹏昊公司承租厦门市思明区龙山东路13号6层房屋，租赁期限为2011年10月11日至2013年10月10日。2012年5月25日，鹏昊公司、三文公司签订《承租厂房租赁使用协议书》，约定鹏昊公司为甲方，三文公司为乙方；甲方将向厦门市残疾人工贸公司承租的部分厂房出租给乙方作为加工场地，厂房坐落厦门市思明区龙山东路13号第6层部分（西侧），面积360平方米，租赁期限自2012年5月22日起至2013年10月10日止，每季度租金17971元（不含税），交纳时间为每季度前15日；签订租赁合同时，乙方应交纳租赁押金6000元，租金押金在合同自然终止后由甲方返还给乙方；乙方违约交纳租金应按每日万分之二交纳违约金。合同签订后，鹏昊公司依约将讼争房屋交付给三文公司使用，三文公司亦依约向鹏昊公司交付租赁押金6000元。三文公司已向鹏昊公司支付截止2013年8月22日期间的房屋租金，但鹏昊公司未向三文公司出具收款发票。租赁期限届满前，双方均知悉讼争房屋的业主不同意三文公司继续承租使用讼争房屋。租赁期限届满后，三文公司未与鹏昊公司办理退房交接手续。鹏昊公司确认三文公司已经实际搬离讼争房屋，并主张知悉三文公司搬离的时间是其于2014年3月22日自行前往讼争房屋撬门进入后。至今，三文公司尚欠2013年8月22日到2013年10月10日期间的房屋租金及2013年10月11日到2014年3月22日期间的房屋使用费共计42647元。
在审理中，鹏昊公司未就其已代三文公司交纳2013年7月21日到2013�12月25日期间的电费715.05元提供足够的证据。三文公司未就其于2013年11月已搬离讼争房屋提供足够的证据。
上述事实有《承租厂房租赁使用权协议书》、《收据》、付款凭证及原、三文公司当庭陈述等为证。
原审法院认为，鹏昊公司、三文公司自愿签订《承租厂房租赁使用权协议书》，内容合法，应当认定为有效合同。租赁期限届满后，三文公司未依约退还讼争房屋，违反了合同约定，构成违约，应当承担违约责任。现鹏昊公司要求三文公司支付尚欠租金及房屋使用费42647元并支付违约金，符合法律规定，应予支持；其要求三文公司支付鹏昊公司鹏昊公司代缴的水电费715.05元，缺乏事实依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、�门市三文电脑制作输出有限公司于判决生效之日起十日内给付厦门鹏昊特种胶带有限公司租金及房屋使用费共计42647元，并支付逾期付款违约金（自2014年3月22日至实际付款之日止，以42647元为基数按每日万分之二计算）。二、驳回厦门鹏昊特种胶带有限公司的其他诉讼请求。案件受理费464元，由鹏昊公司负担24元，三文公司负担440元。
宣判后，三文公司不服，向本院提起上诉。
上诉人三文公司上诉称，原审判决没有事实和法律依据。1、2012年05月22日，鹏昊公司与三文公司签订一份《承租厂房租赁使用权协议书》，被上诉人鹏昊公司将向案外人厦门市残疾人工贸公司承租的部分厂房即厦门市龙山东路13号第6层部分（西侧）面积360平方米转租给上诉人三文公司，租赁期限从2012年05月22日起至2013年10月10日止，租金为每季人民币壹万柒仟玖佰柒拾壹元�￥17971元），交纳时间为每季度前15日，因当时讼争房屋是空房没水没电且没有上锁，水、电全部由上诉人三文公司自己安装，电表也是由上诉人三文公司自己安装，因此，上诉人三文公司与被上诉人鹏昊公司并没有办理讼争房屋交付手续，而是由上诉人三文公司直接入驻。讼争房屋租赁期限届满前，上诉人三文公司向被上诉人鹏昊公司要求续租，因为讼争房屋的房东厦门市残疾人工贸公司向承租人即被上诉人鹏昊公司及实际承租人即上诉人三文公司明确告知，届时无法续签租赁合同，厦门市残疾人工贸公司要收回厦门市龙山东路13号第六层自用，仅同意给上诉人宽限一个月的时间搬迁，因此，上诉人三文公司的人员经与被上诉人鹏昊的人员通过电话沟通及当面协商确定于2013年11月12日搬离，因原交付的讼争房屋属于空房且电表也由上诉人三文公司自己安装，因此，�诉人三文公司于2013年11月12日搬离讼争房屋时把属于自己的电表也一起拆走，搬离后的讼争房屋也是空房，也没有上锁，上诉人三文公司与被上诉人鹏昊公司也就没有在另行办理书面的退房交接手续，以上的事实，同楼层的服装公司、同栋楼的其他公司、物业管理公司、讼争房屋房东厦门市残疾人工贸公司都可以证明。因此，上诉人三文公司搬离讼争房屋的时间是2013年11月12日，而不是被上诉人鹏昊公司在一审所主张的2014年3月24日。也不存在向被上诉人鹏昊公司支付所谓的2013年11月12日至2014年3月24日占有使用费。被上诉人鹏昊公司除了把讼争房屋即厦门市龙山东路13号第6层部分（西侧）转租给上诉人三文公司外，还把厦门市龙山东路13号第6层另一部分转租给一家服装公司，租赁期限至2014年3月24日止，因为服装公司与被上诉人鹏昊公司签订的租赁合同期限至2014年03�24日止，如果按照被上诉人鹏昊公司与讼争房屋的房东厦门市残疾人工贸公司于2011年10月08日签订的《厂房租赁合同》签订租赁期限终止日2013年10月10日要求服装公司搬离，则被上诉人鹏昊面临须向服装公司承担违约责任的风险，经被上诉人鹏昊公司与讼争房屋的房东厦门市残疾人工贸公司协商一致，被上诉人鹏昊公司承租的厦门市龙山东路13号第6层，建筑面积1018.95㎡，于2014年03月24搬离并退还给厦门市残疾人工贸公司。因此，被上诉人鹏昊公司主张上诉人三文公司搬离讼争房屋的时间为2014年03月24日是无视客观事实，颠倒黑白，其险恶用心是想把讼争房屋2013年11月12日至2014年03月24日的占有使用费转嫁给上诉人承担，被上诉人鹏昊公司的这种行为无论从诚信道义上还是法律、事实上都是站不住脚的，更应该得不到支持。2、上诉人三文公司未支付被上诉人鹏昊公司2013�8月22日至2013年10月10日租金的原因是上诉人三文公司要求被上诉人鹏昊公司提供租赁期间的全部租金发票后再向其支付房屋租金尾款，被上诉人鹏昊公司时至今日都没有向上诉人三文公司提供租赁期间的租金发票，因此，上诉人三文公司拖延支付租金的原因是被上诉人鹏昊公司造成的，责任不应由上诉人三文公司承担。3、被上诉人鹏昊公司诉求的2013年8月22日至2013年10月10日的租金已经超过诉讼时效，也不应得到支持。根据上诉人三文公司与被上诉人鹏昊公司于2012年05月22日签订《承租厂房租赁使用权协议书》“三、承租权租金和租金交纳期限乙方每季应向甲方交纳租金人民币壹万捌仟元（不含税）。交纳时间为每季度前15日。”的约定，2013年8月22日至2013年10月10日的租金应是在2013年09月06日前交纳，根据相关法律法规的规定租金的诉讼时效�一年，即被上诉人鹏昊公司须于2014年09月05日前向上诉人三文公司主张，而被上诉人鹏昊公司直到2015年2月15日才向一审法院思明区人民法院提起诉讼要求上诉人支付2013年8月22日至2013年10月10日的租金，则明显已经超过诉讼时效。综上所述，一审法院认定上诉人三文公司支付尚欠租金即房屋使用费42647元并支付违约金没有事实和法律依据，应依法驳回被上诉人一审的全部诉讼请求。
被上诉人鹏昊公司答辩称，1、三文公司提出上诉的搬迁日期与事实不符，没有相关证据支持，根据合同约定，合同终止时，对方应当返还房屋。但三文公司并未将房屋返还，三文公司主张的搬迁时间没有证据支持。鹏昊公司直至2014年3月24日与房产业主一并强行进入讼争房产时才知道三文公司已搬离。2、三文公司称其没有支付前期租金的原因是鹏昊公司没有提供发票，但根据合同约定，租金其实并不含税，如果要提供发票，三文公司必须补交税款。且之前三文公司并没有要求提供发票。3、三文公司在一审中未提出诉讼时效问题，且在一审中，三文公司同意支付前面的房屋租金，在起诉前，鹏昊公司曾向三文公司追讨租金。综上，请求驳回三文公司的上诉，维持原判。
经审理查明，双方当事人对原审查明的事实除三文公司认为双方有办理口头交接手续、三文公司对鹏昊公司何时进入并不知情及三文公司已于2013年11月12日搬离讼争房产外，对其余事实没有争议。本院对双方没有争议的事实予以确认。
二审中，三文公司提供由厦门市兴龙人造花厂出具的《三文公司使用电梯及卫生管理费情况说明》、商事主体公示信息及厦门汇兴达彩印有限公司出具的《关于三文公司使用水情况说明》、《关于三文公司办理的情况说明》照片、营业执照、商事主体公示信息，拟证明三文公司搬离讼争房屋的时间是2013年11月份，无需支付2013年11月12日至2014年3月24日占有使用费。鹏昊公司质证认为，上述证据均不属于新证据，且这些证据不具有关联性，无法证明房屋交接的基本事实，且单位未到庭接受询问。另，三文公司申请法院向案外人调查取证，该申请不符合证据规则，本院不予准许。
被上诉人鹏昊公司提供厦门兴龙人造花厂提供的情况说明一份，拟证明三文公司二审中提交的证据厦门兴龙人造花厂提供的情况说明的内容与事实不符。三文公司对上述证据的真实性无异议，但认为无法证明鹏昊公司拟证明的对象。鹏昊公司在人造花厂给三文公司出具证明后，多次到人造花厂纠缠，人造花厂因此才给鹏昊公司出具证明。
本院认为，鹏昊公司将本案讼争房产出租给三文公司，双方签订的合同系当事人真实意思表示，内容并不违法，应认定有效。合同到期后，双方并未续约，三文公司应将讼争房产返还给鹏昊公司。但从本案查明的事实分析，三文公司并未提供充分的证据能证明已将讼争房产返还鹏昊公司并办理交接手续，鹏昊公司自行接收房屋的时间是在2014年3月24日。故原审判决此前三文公司应当缴纳相应的租金及使用费42647元并无不当。至于三文公司上诉所称超过诉讼时效，因其原审中并未提出该主张，二审方提出该主张，本院不予支持。而且根据双方合同约定，租金不含税，三文公司以鹏昊公司未提供发票为由未缴纳租金显然并无合同依据，三文公司就此提出的上诉主张也无事实与法律依据，本院亦不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。三文公司的上诉本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一�七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费866元，由上诉人厦门市三文电脑制作输出有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李向阳
审判员 洪德琨
审判员 胡林蓉
二〇一五年九月二十九日
书记员 王兴胜
附：本案所适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认�基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。