山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁02民终477号
上诉人（原审原告）：袁松山，×。
委托诉讼代理人：郑伟成，×。
被上诉人（原审被告）：张瑜，×。
委托诉讼代理人：李舵，山东鹏程ＸＸ律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：市南区宝天诚房屋中介服务部，×。
负责人：陈广耀，×。
上诉人袁松山因与被上诉人张瑜、被上诉人市南区宝天诚房屋中介服务部房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市市南区人民法院（2017）鲁0202民初2753号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月5日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理，并组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人袁松山的委托诉讼代理人郑伟成，被上诉人张瑜及其委托诉讼代理人李舵，被上诉人市南区宝天诚房屋中介服务部的负责人陈广耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
袁松山上诉请求：1、撤销一审判决，改判解除袁松山与张瑜之间的房地产买卖契约；2、一、二审诉讼费及财产保全费由张瑜承担。事实和理由：1、张瑜已不具备通过银行贷款方式购买第三套房屋的资格，涉案房地产买卖契约违反国家限购限贷政策，应当解除；2、涉案房屋系袁松山与其妻子尚艳青的共有房屋，在未经房屋共有人尚艳青同意的情况下，袁松山单独委托出售房屋的行为自始无效；3、袁松山出具的委托书未经中国人民共和国驻澳大利亚大使馆公证，应依法认定为无效；4、张瑜未按合同约定支付购房首付款，已经构成根本违约，张瑜应举证证明其曾经按照合同约定向袁松山支付过购房首付款，一审认定举证责任在袁松山处系错误分配举证责任；5、涉案房地产买卖契约遗漏地下室的市场价值，该契约在签订时存在重大误解，违背袁松山的真实意思，应依法解除。
张瑜辩称，上诉人的上诉理由无事实和法律依据，请求驳回上诉、维持原判。
市南区宝天诚房屋中介服务部辩称，对袁松山与张瑜之间的房地产买卖契约没有意见，根据中介合同约定应由违约方承担中介费，因一审判决袁松山违约，故应当由袁松山承担中介费，放在我方处保管的4万元定金扣除中介费后的剩余款项我方同意支付给袁松山。
袁松山向一审法院起诉请求：1、判令袁松山与张瑜解除房地产买卖契约；2、市南区宝天诚中介服务部向袁松山支付为袁松山保管的定金4万元；3、本案诉讼费用由张瑜承担。
一审法院认定事实：位于青岛市市南区×号房屋登记在袁松山名下，该房屋地址后变更为青岛市市南区×户。袁松山与尚艳青为夫妻关系，双方于1980年12月3日登记结婚。
2017年2月20日，张瑜（乙方）与袁松山（甲方，袁松水代理）通过案外人市南区宝天诚房屋中介服务部陈光耀签订了关于青岛市市南区×户房屋的《房地产买卖契约》一份，约定：房屋建筑面积58平米，成交价为150万元，乙方在合同签订之日付甲方定金8万元，在2017年4月6日前付甲方首付款42万元，剩余100万元乙方以贷款的方式支付甲方；契约签订后，乙方中途悔约，应书面通知甲方，甲方在3日内将乙方已付款返还给乙方，但购房定金归甲方所有；甲方中途悔约，应书面通知乙方，并自毁约之日起3日内将双倍定金及已付款返还给乙方。乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房屋，每逾期一日，由违约一方向对方支付购房款万分之五的违约金。任何一方逾期3日以上未履约的，视为毁约。
合同签订后，张瑜支付袁松山定金8万元，其中4万元在袁松山处，另4万元在市南区宝天诚中介服务部陈广耀处保管。张瑜未支付袁松山首付款42万元及剩余购房款100万元。张瑜称：因房价上涨，袁松山拒收购房款。现张瑜已经将购房款142万元打入法院账户，其要求继续履行双方签订的《房地产买卖契约》。
袁松山提交其本人书写的《委托书》一份，系照片打印件，内容为：“因我本人不在中国，现全面委托我弟弟袁松水，代我签约卖房合同签约书。地址×房，金额（壹佰伍拾万元整）。”袁松山称该委托书系其在国外居住期间所书写，不符合法定程序，委托事项不明，应为无效。张瑜认可该委托书的真实性，认为其具有法律效力。
袁松山提交房屋查询档案两份，证明：张瑜于2015年和2016年通过银行贷款的方式购买了两套房屋，现张瑜已经不符合青岛市房屋贷款政策的规定，不符合购房条件。张瑜对该证据的真实性无异议，但要求一次性支付袁松山购房款。
袁松山提交房屋照片一宗，证明：房屋内有地下室，地下室的价格未计入房屋总价款，该合同的签订存在重大误解。张瑜对照片的真实性无异议，但否认双方存在重大误解。
现房屋未转移占有，张瑜在（2017）鲁0202民初2153号案件中已经申请查封该房屋，现房屋具备过户条件。
一审法院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。但经追认以后的代理行为合法有效，代理的法律后果由委托人承担。袁松山在诉状中认可其委托其弟袁松水出售×户房屋，视为其认可与袁松水的委托代理关系，且委托书中所写的房屋地址、房屋价款、委托事项明确具体，因此袁松水代袁松山与张瑜所签订的《房地产买卖契约》应视为袁松山的真实意思表示，袁松水的代理行为合法有效。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
根据《房地产买卖契约》的约定，张瑜应于2017年4月6日前付袁松山首付款42万元，剩余100万元张瑜以贷款的方式支付袁松山。现张瑜未在期限内支付首付款，张瑜称因袁松山拒收张瑜购房款。对此，一审法院认为，一方面袁松山未能提供证据证明其向张瑜催收过该首付款，而张瑜怠于履行；另一方面，张瑜已经将剩余购房款全部交至法院，表明其继续履行合同的意愿。现并无证据证明首付款的延期交付系因张瑜所造成，且首付款的延期交付不构成根本违约，也不足以导致合同的履行不能，双方《房地产买卖契约》仍应继续履行。
袁松山虽然与尚艳青为夫妻关系，但涉案房屋登记在袁松山一人名下，张瑜有理由相信袁松山为该房屋的产权人，袁松山主张其出售房屋构成无权处分于法无据，不予支持。袁松山所主张的袁松水代袁松山与张瑜签订的房地产买卖契约存在重大误解问题，因其未能提供充分证据予以证明，不予采信。
市南区宝天诚房屋中介服务部代为保管的定金4万元系总购房款的组成部分，现涉案房地产买卖契约应继续履行，袁松山主张其返还该款于法有据，予以支持。
综上，一审法院判决：一、市南区宝天诚房屋中介服务部于判决生效之日十日内返还袁松山购房定金4万元；二、驳回袁松山的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，减半收取400元，由袁松山负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实属实。
本院认为，关于袁松山的第1、2、3、4、5项上诉理由是否成立，本院已在（2018）鲁02民终476号民事判决中予以阐述并对其上诉理由不予采纳，本院在本案中不再赘述。因袁松山与张瑜继续履行涉案房地产买卖契约，一审判令市南区宝天诚房屋中介服务部返还袁松山购房定金4万元，市南区宝天诚房屋中介服务部未提起上诉，视为认可该项判决，本院予以确认。市南区宝天诚房屋中介服务部主张的中介费用，不属于本案审理范围，市南区宝天诚房屋中介服务部可另案主张。
综上，袁松山的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费800元，由袁松山负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 建
审 判 员 李 蕾
审 判 员 侯 娜
二〇一八年二月二十六日
法官助理 王莉莉
书 记 员 魏 威
书 记 员 郑 昭