北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终3922号
上诉人（原审被告、反诉原告）：李智轶，女，1972年8月24日出生。
委托诉讼代理人：杨伟国，北京观韬中茂律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑罡，北京观韬中茂律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈琳，女，1973年4月16日出生。
委托诉讼代理人：高翔，北京市瑞得律师事务所律师。
原审第三人：北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳北路237号楼20层2302。
法定代表人：缪寿建，总经理。
委托诉讼代理人：陆闪闪，女，1987年10月11日出生。
上诉人李智轶因与被上诉人陈琳、原审第三人北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第56551号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李智轶及其委托诉讼代理人杨伟国、郑罡，被上诉人陈琳及其委托诉讼代理人高翔，原审第三人麦田公司委托诉讼代理人陆闪闪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李智轶上诉请求：请求撤销一审判决，改判驳回陈琳的全部诉讼请求，支持李智轶的全部反诉请求，一二审诉讼费用全部由陈琳承担。事实和理由：一、对于涉案房屋是否存在质量问题，是否符合交付条件，一审法院认定事实错误、适用法律错误。第一，涉案房屋存在漏水问题的重大瑕疵和隐患，不符合交付条件；李智轶在签订《买卖合同》时并不知情，李智轶在发现漏水问题后要求陈琳予以解决，但陈琳不予采取补救措施。李智轶在2015年8月2日交接房屋的过程中才从物业管家处了解到房屋存在漏水问题的重大隐患，且该漏水问题已经造成楼下业主无法用电、造成重大人身安全隐患，因此房屋不符合交付条件。漏水部位系房屋地板漏水，看房过程中如果没有陈琳特别提示李智轶不可能了解到漏水问题，陈琳明知房屋漏水情况却没有如实陈述、予以隐瞒。此外，《买卖合同》中的约定也不能说明李智轶在签订《买卖合同》时知晓房屋漏水的隐蔽性瑕疵。李智轶发现漏水问题后，第一时间以微信和函件形式要求陈琳尽快修复漏水问题，但是陈琳一直没能妥善解决。一审错误认定李智轶在签订《买卖合同》时已充分了解而自愿接受房屋漏水问题。第二，涉案房屋因漏水的质量问题以及与第三方的安全隐患纠纷，并未完成交付。李智轶2015年8月2日发现房屋存在漏水问题不具备交付条件后，双方未能移交房屋钥匙，也没有在房屋设备、物品等验收清单上签字，房屋并未完成交付。因陈琳隐瞒房屋漏水事实导致李智轶在拟交接房屋时才发现房屋存在重大瑕疵，因此房屋未完成交付的责任应由陈琳承担。一审法院错误认定陈琳已经履行交房义务。如果李智轶在8月2日当天同意接收房屋，不仅要承担房屋维修费用，还可能要承担楼下业主潜在的人身安全问题的赔偿责任，对于李智轶来说不公平也不合理。第三，陈琳未完成涉案房屋漏水问题的修理和补救。李智轶要求陈琳修复漏水问题后再行交付。2015年8月30日李智轶再次前往收房时发现除麦田公司花费100元人民币在排水管上打了个孔外，陈琳未作任何维修，李智轶因此再次无法受领房屋。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定，陈琳应当承担违约责任。第四，楼下业主针对涉案房屋提起相邻关系诉讼，李智轶如直接接受房屋，其对涉案房屋权利的行使将受到严重影响；在陈琳未予解决问题且拒绝提供担保的情况下，李智轶有权暂停支付尾款。李智轶发现房屋漏水后，又得知楼下业主针对漏水问题向法院起诉，一旦进入诉讼程序必然会影响到李智轶对房屋的权利行使。李智轶也曾提出预留部分房款作为维修款的方案，但是被陈琳拒绝。李智轶在房屋存在与第三方纠纷且陈琳拒绝提供担保的情况下中止支付剩余购房款的行为完全是符合法律规定的救济措施。第五，楼下业主并非主动撤诉，因房屋漏水等安全隐患问题引发的相邻关系纠纷并未解决。楼下业主起诉陈琳相邻关系纠纷案件，因楼下业主原因被法院以自动撤诉处理，因漏水问题未解决，楼下业主又重新提起诉讼。一审法院没有考虑楼下业主还将继续诉讼的情况作出判决，李智轶不认可。二、对于网签完成后6周才能支付尾款的时间安排，各方已达成一致，一审法院对该项事实认定错误。对于涉案房屋网签完成后6周才能支付尾款的事宜，各方在签订《买卖合同》的过程中已达成一致，当时各方商定的网签时间是2015年8月13日，这也是约定李智轶“于2015年9月24日前支付出卖人购房款728万元”的原因。由于陈琳房产证中的房屋地址有问题，不符合建委网签要求，后经反复修改，直到2015年9月28日才完成网签。完成网签的时间已经晚于合同约定支付剩余购房款的日期，李智轶不可能在未完成网签、房屋漏水未完成房屋交付的情况下就提前支付剩余购房款。假设在排除了任何瑕疵的情况下，也应当在网签完成后6周即2015年11月9日左右才支付尾款，但是陈琳在2015年10月27日就起诉了，李智轶无法再支付尾款。此外，麦田公司也曾当庭陈述各方达成的关于网签完成后6周支付尾款的事实，但是一审法院未予查明。三、本案《买卖合同》有先后履行顺序，陈琳没有履行交付符合条件的房屋的先合同义务，构成违约在先，不享有合同解除权。一审法院判定李智轶根本违约而解除合同，认定事实且适用法律错误。根据《买卖合同》约定，李智轶和陈琳履行各自义务的先后顺序为：李智轶支付定金和部分首付款、陈琳交付房屋、李智轶支付剩余购房款。陈琳交付房屋的在先义务由于陈琳的原因导致未能完成，则李智轶作为支付剩余购房款的在后履行义务主体，当然有权行使先履行抗辩权，暂不支付剩余购房款，李智轶不构成任何违约行为，陈琳不具有合同解除权。由于陈琳的原因导致本应在2015年8月1日交付的房屋至今未能完成交付，故违约方是陈琳，李智轶才是享有合同解除权的主体。李智轶要求陈琳采取补救措施后双方继续履行合同，也早就准备好购房尾款728万元，在房屋完成交付后可随时支付。四、李智轶不应承担违约金且陈琳没有提供任何证据证明其损失，一审法院判定李智轶承担100万元违约金显然不当。李智轶不构成违约，不应承担任何违约责任。陈琳没有提交任何证据证明其损失，相反房屋无法顺利交房、合同无法顺利履行均由于陈琳事先隐瞒漏水问题且事后不予采取补救措施导致，陈琳才是真正的违约方。陈琳起诉解除房屋买卖合同背后的真实原因在于，涉案房屋买卖合同签署后，房价一直在继续上涨；陈琳试图解除本案合同后再将房屋高价转售他人。
陈琳辩称，一审判决适用法律正确、认定事实清晰，同意一审判决，不同意李智轶的上诉请求和事实理由。
麦田公司述称，本案系房屋买卖合同纠纷，麦田公司不发表法律意见。
陈琳向一审法院起诉请求：1.解除陈琳、李智轶于2015年7月23日签订的存量房屋买卖合同及附件二、补充协议一、补充协议二；2.解除陈琳、李智轶于2015年9月28日签订的房屋网签合同；3、李智轶支付陈琳违约金206万元。
李智轶向一审法院反诉请求：1.双方继续履行签订的关于北京市朝阳区东四环北里××号院×号楼×单元××××室房屋的房屋买卖合同，具体是李智轶支付陈琳剩余房款，陈琳协助李智轶办理房屋过户手续，进行交付；2、陈琳对涉案房屋漏水问题进行维修，包括但不限于对阳台、卧室等进行防水工程施工，防止再度发生漏水事故；3、陈琳赔偿李智轶逾期交付房屋的违约金，以1030万元为基数，按照日万分之五的标准计算，自2015年8月2日至实际给付之日。
一审法院认定事实：2015年7月23日，陈琳（出卖人）和李智轶（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人出售位于朝阳区东四环北路××号×号楼×单元××××号房屋（下称××××房屋），建筑面积183.52平方米，该房屋设定抵押，抵押权人为中信银行财富中心支行，成交价格1030万元；出卖人应当保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，买受人对出卖人出售的房屋具体状况充分了解、自愿买受该房屋。
同日，陈琳、李智轶针对《北京市存量房屋买卖合同》签订附件二，约定：定金，买受人以自行交接方式支付定金206万元，签订本附件当日支付定金50万元，剩余156万元于2015年7月31日前支付。解押款280万元，出卖人应于2015年7月31日前（含当日）向抵押权人申请提前清偿借款，并在取得借款结清证明后十个工作日内申请办理抵押登记注销手续，该笔借款由出卖人自行清偿，出卖人应按抵押权人确定的日期将借款支付至抵押权人指定账户。出卖人确认该房屋有户籍登记，出卖人应于该房屋过户之日起365日内迁出。出卖人同意将购房款2万元作为户籍迁出保证金，于房屋内原有户籍（若有）迁出后当日支付出卖人。剩余购房款（=成交价格-
定金-解押款-物业交接保证金-
户籍迁出保证金）：1、买受人于2015年9月24日前支付出卖人购房款728万元，支付方式为银行资金监管；2、买受人于2015年7月31日前支付出卖人购房款94万元，支付方式为自行交接。买卖双方应于2015年9月24日前办理税、费缴纳手续。买卖双方应于取得《契税完税凭证》后五个工作日内办理房屋权属转移登记手续。出卖人未将该房屋出租，应于收到定金及部分首付款共300万元后一日内将该房屋交付买受人。买卖双方应按约定履行义务。若逾期履约，自逾期之日起违约方按成交价格的每日万分之五向守约方支付逾期违约金。如遇税、费调整还应赔偿守约方多缴纳的税、费，合同接续履行。自逾期之日起超过十五个工作日仍未履行，守约方有权单方解除《买卖合同》。任一方违约造成《买卖合同》无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则或成交价格的20%向违约方索赔。违约方还应承担守约方因本次交易所支付的居间等各项费用。
同日，陈琳、李智轶签订《补充协议一》，约定××××房屋《房屋所有权证》登记日期为2006年8月18日，至2015年7月23日自用满五年。
同日，陈琳、李智轶签订《补充协议二》，约定××××房屋定金为206万元，买受人应于2015年7月23日支付出卖人定金50万元，由于跨行转账等原因，出卖人在2015年7月24日前（含当日）收到视为买受人正常履行合同。
同日，陈琳、李智轶、麦田公司签订《居间服务合同》，约定麦田公司作为××××房屋居间方提供居间服务，买受人向居间方支付居间服务费226600元。
2015年8月2日，李智轶和麦田公司工作人员去××××房屋办理房屋交接手续，李智轶以楼下房屋曾经有过渗水为由表示不接收房屋，双方就履行合同产生了纠纷。随后，××××房屋进行了阳台处打孔，将积水处与排水管打孔的维修，但是李智轶表示应等漏水问题完全解决后再收房。
2015年9月28日，陈琳、李智轶就××××房屋办理网签，生成了合同编号×××××××《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》网签合同。
合同的房款支付情况：购房款共计1030万元，2015年7月24日李智轶支付陈琳50万元，2015年7月31日支付了83万元、108万元、59万元。李智轶共计支付购房款300万元，未支付剩余购房款。
陈琳主张其收取定金后履行交房义务，但李智轶拒绝收房，说××××房屋屋顶有小斑点就是漏水，申请证人张×出庭作证。张×到庭陈述：“我是麦田公司的销售，我要证明2015年2月份陈琳将××××房屋委托我帮助出售房屋，把钥匙给我了，后来我就帮着找客户。我的同事带着李智轶看过房子，双方交房的时候我在场，当时的房子是李智轶主动不收的，李智轶说房子阳台需要维修，要维修好后再做交接。”李智轶对于证人身份认可，对于证人证言的真实性、合法性、关联性均认可，证人只是还原了交房过程，李智轶当时发现房屋漏水情况。麦田公司对于证人证言真实性认可，证明目的不认可。
陈琳还提交了以下证据：1、观湖嘉园物业服务中心出具的证明，内容为××××房屋露台不在收取物业费的范围内。2、房地平面图加盖了观湖嘉园物业服务中心的红章，证明露台面积约20米，不属于收费范围。3、观湖嘉园物业服务中心出具的情况说明，内容为：关于观湖嘉园小区×号楼×单元××××室渗水一事，我物业服务中心无法判断具体漏水原因。证明楼下漏水与陈琳无关。4、中信银行北京财富中心支行出具个人贷款结清证明，证明××××房屋贷款已于2015年7月31日提前申请，2015年8月4日全部结清。李智轶的质证意见为：1、真实性无法确认，证明目的不认可。2、真实性认可，证明目的不认可。3、真实性无法确认，该证据恰恰说明漏水的事实确实存在，漏水问题不在物业的处理范围内。4、真实性、证明目的均认可。麦田公司对上述证据的真实性均认可。
李智轶为证明其主张，提交以下证据：1、麦田公司和李智轶的微信截屏打印件4张，证明因为陈琳产权证的问题，房屋没有按照约定的时间过户。2、关于房屋买卖合同卖方违约的告知书，证明李智轶就漏水的事情通过麦田公司找到陈琳，李智轶一直在促进交易的进行。3、2015年10月19日函，证明李智轶通过中介督促陈琳对房屋漏水进行维修，合同在前期双方履行的很顺利，在收房的时候因为漏水李智轶就没有收房，后来李智轶一直在督促，当时房屋已经网签，但是房屋还是没有进行维修。4、××××房屋楼下阳台和卧室漏水照片打印件，证明房屋漏水的严重程度。5、观湖嘉园物业服务中心证明，证明房屋在6月份已经漏水，6月份的时候陈琳已经知道自己房屋漏水的情况。6、麦田公司情况说明，内容为:“2015年上半年我司经纪人张×从出卖人陈琳处收取位于朝阳区东四环北路88号9号楼2单元××××房屋的钥匙，为其寻找意向买受人，陈琳曾向张×表示该房屋阳台之前出现过积水问题，但是开发商已经对该问题维修完毕。后我司经纪人高××一人带领买受人李智轶看房，因高××对该房屋阳台曾经进行过维修一事并不知晓，故带看过程中并未对阳台问题进行特别说明，2015年7月23日买卖双方签订房屋买卖合同。买受人李智轶于2015年8月2日左右（具体时间记不清楚了）在经纪人高××陪同下收房（收房当日出卖人陈琳不在场）。收房过程中，物业管家反映：该房屋阳台漏水，楼下住户多次反映过其房屋墙面浸水，且楼上阳台水滴到其阳台地板上。李智轶当日表示不收房，要求陈琳将阳台问题及餐厅处破损的玻璃进行维修后才能收房。买卖双方就维修事宜未能协商一致，我司经纪人为促成交易顺利进行，经出卖人陈琳同意后，经纪人承担费用将破损玻璃更换，并找物业处将阳台问题进行维修（在阳台处打孔，将积水处与该楼排水管道联通）。但是买受人李智轶表示，陈琳需要将其与楼下住户因阳台问题引起的纠纷处理完毕后，才收房。后双方一直未能就阳台问题如何解决达成一致意见。”证明收房时候居间方在场，楼下住户多次反映房屋漏水的情况，李智轶表示维修后收房，李智轶没有表示不履行合同，陈琳也认可房屋漏水。陈琳对上述证据的质证意见为：1、是麦田公司与李智轶的微信，真实性无法确认。2、是发给麦田公司的，并没有给陈琳，真实性无法确认。3、陈琳没有收到过，真实性不认可。4、真实性认可，证明目的不认可。漏水位置是陈琳家露台下面住户的阳台位置，不属于房本的范围，是公共面积。卧室照片也没有大面积漏水现象。漏水与陈琳没有直接关系，也不是李智轶造成违约的直接原因。5、不能代表相应的事实情况，且陈琳与29层的纠纷已经由29层住户撤诉处理。6、麦田公司是本案当事人之一，不具有真实性，其立场也不能作出证人类的说明，该证明不能起到见证人的效力。麦田公司质证意见为：真实性均认可。
另查一，房本房屋坐落位置更改问题。××××房屋在《北京市存量房屋买卖合同》签订时陈琳持有的房产证××××房屋坐落位置为朝阳区东四环北路××号×号楼×单元××××号。陈琳、李智轶签订的《北京市存量房屋买卖合同》也是按照上述房屋坐落位置书写。后因为北京市调整房屋坐落编号，陈琳持有的现房产证××××房屋坐落位置变更为朝阳区东四环北路××号院×号楼×单元××××。
另查二，××××房屋漏水问题。在本案审理过程中，2015年12月14日，××××房屋楼下赵××起诉陈琳相邻关系纠纷在法院立案，案号为2015年朝民初字第66271号，在庭审过程中，赵××提出对于漏水原因和修复费用进行鉴定，后因赵××未交纳鉴定费用，在法院规定的时间内未到庭应诉，2016年7月13日，法院按照赵××自动撤诉处理。
另查三，李智轶表示三方对于网签合同签订后六周再支付尾款有约定，故其不构成迟延支付尾款728万元，陈琳和麦田公司不认可，认为应该依照合同约定支付购房款。
经法院释明，李智轶表示《北京市存量房屋买卖合同》附件二约定的违约金过高，请求法院按照同期存款利率酌减。陈琳则主张××××房屋无法按时出售，陈琳的购房资格无法释放，存在实际损失。经法院释明，陈琳表示如法院判决合同解除，其同意返还李智轶支付的全部购房款300万元；李智轶还要求支付300万元占用期间利息，陈琳不同意。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
本案中，陈琳与李智轶签订的《北京市存量房屋买卖合同》、附件二，《补充协议一》、《补充协议二》、合同编号×××××××《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》网签合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，也未损害社会公共利益，对其效力应予认可，双方当事人应依照约定履行各自义务。
买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。在房屋买卖合同中，出卖人应保证房屋质量符合合同约定，买受人应依约定支付购房款。根据个人贷款结清证明显示，陈琳已经依约定在2015年7月31日向抵押权人申请提前清偿借款，于2015年8月4日结清贷款。陈琳属于守约方。根据合同约定，出卖人未将该房屋出租，应于收到定金及部分首付款共300万元后一日内将该房屋交付买受人。证据显示，李智轶于2015年7月31日完成支付义务，陈琳履行交房日期应为2015年8月1日，而实际交房日期为2015年8月2日，陈琳在履行交付房屋义务，属于履行有瑕疵。根据庭审调查，陈琳和李智轶在合同履行过程中，李智轶按照附件二定金付款方式条款约定，依约定支付了定金206万元。根据张×的证人证言、赵××诉陈琳相邻权纠纷案件审理情况、观湖嘉园物业服务中心出具情况说明等，可以得知××××房屋确实存在楼下房屋渗水情况，但是渗水原因并未具体查明，故无法据此判断××××房屋存在房屋质量问题。需要指出的是，麦田公司的工作人员认可确实未提醒李智轶××××房屋楼下渗水情况，在交房当日，李智轶提出维修的问题也属于可以理解的范围，但是李智轶在合同约定买受人对出卖人出售的房屋具体状况充分了解、自愿买受该房屋、并实际查看了房屋的情况下以此为由拒绝支付剩余购房款，不属于善意守约方。李智轶表示对于网签合同签订后六周内支付购房款有约定，陈琳不认可，李智轶也未提交证据，对其意见，法院不予采信。根据合同约定，买受人李智轶应于2015年9月24日前支付购房款728万元，但是李智轶至今并未支付上述购房款，已经超过合同约定的付款日15天。对于买受人来说，支付购房款系其主要合同义务，故李智轶构成根本违约。
本诉请求一，解除陈琳、李智轶于2015年7月23日签订的存量房屋买卖合同及附件二、补充协议一、补充协议二。因为合同约定李智轶应于2015年9月24日前支付购房款728万元，李智轶至今未支付，守约方陈琳根据合同约定可以享有合同的单方解除权。陈琳的请求，于法有据，法院予以支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因为李智轶共计支付陈琳购房款300万元，现陈琳同意返还300万元购房款，法院不持异议。利息，于法无据，不予支持。
本诉请求二，解除陈琳、李智轶于2015年9月28日签订的房屋网签合同。《北京市存量房屋买卖合同》解除后，网签合同已经无履行的基础，陈琳请求解除，于法有据，法院予以支持。
本诉请求三，李智轶支付陈琳违约金206万元。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。根据合同约定，合同无法履行，守约方可以依据定金罚则或成交价格的20%向违约方索赔。本案成交价格1030万元的20%为206万元。陈琳选择适用206万元的违约金于法有据。本案中，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”李智轶主张双方约定的违约金过高，陈琳则主张××××房屋无法按时出售，存在实际损失，但双方均未就各自主张提供相应证据。对此，法院根据本案实际情况，综合考虑××××房屋无法顺利交房、合同无法顺利履行的具体情况、陈琳的实际损失、李智轶已付300万元购房款的情况及李智轶的过错程度、陈琳交房晚一天的履行瑕疵等因素，酌定李智轶赔偿陈琳违约金100万元。
反诉请求一、二，因为李智轶系违约方，陈琳已经请求解除合同，李智轶请求继续履行，法院无法支持。
反诉请求三，于法无据，法院不予支持。
综上所述，陈琳的本诉请求符合协议约定及法律规定的，法院予以支持。李智轶的反诉请求，无事实及法律依据，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百一十六条规定，判决：一、解除陈琳与李智轶于二〇一五年七月二十三日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及附件二、《补充协议一》、《补充协议二》。二、解除陈琳与李智轶于二〇一五年九月二十八日签订的合同编号×××××××《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。三、李智轶于判决生效后七日内支付陈琳违约金一百万元。四、陈琳于判决生效后七日内返还李智轶购房款三百万元。五、驳回陈琳其他诉讼请求。六、驳回李智轶的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，李智轶提交2016年12月21日北京麦田房产经纪有限公司出具的《情况说明》原件一份，证明各方对房屋尾款支付的约定，虽然在合同中只写了9月24日，但是来源是各方约定网签后6周再行支付尾款。陈琳对该份证据的真实性予以认可、证明目的不予认可。麦田公司对该份证据的真实性予以认可，认为该份证据还原了合同签订的背景，陈述了客观事实。陈琳、麦田公司均未提交新证据。本院经审理查明的其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为：本案中，陈琳与李智轶签订的《北京市存量房屋买卖合同》、附件二，《补充协议一》、《补充协议二》、合同编号×××××××《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》网签合同均系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦未损害社会公共利益，应属真实有效。
结合双方诉辩意见及已查明的事实，本案中双方争议焦点系陈琳与李智轶在履约过程中是否存在根本违约情形，导致涉案房屋买卖合同无法继续履行。陈琳认为李智轶未在合同约定期限内即2015年9月24日前支付剩余购房款728万元，且经催告仍未在2015年10月21日前（2015年9月26日网签后十五个工作日内）支付，李智轶构成根本违约，故陈琳要求解除房屋买卖合同并索赔违约金。李智轶认为其在接收房屋过程中发现房屋漏水情况，并了解到楼下业主已就漏水情况起诉至法院，其要求陈琳就漏水部位进行修理，故其有权拒绝接收房屋并暂停支付余款，且依据双方约定购房款余款付款日2015年9月24日系双方合意在网签完成后6周支付余款的基础上确定的日期，因涉案房屋房产证登记坐落位置有误，导致网签在2015年9月28日完成，故余款付款日亦应相应顺延至2015年11月9日，因陈琳在2015年10月27日即起诉至法院要求解约，已构成根本违约，李智轶并不存在违约情形，故其主张继续履行房屋买卖合同，并对涉案房屋漏水情况进行维修，且要求陈琳支付逾期交付房屋的违约金。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。依据已查明事实，陈琳与李智轶协商后购房款余款付款日期定为2015年9月24日，即网签后6周（签约时预计8月13日办理网签），其后因陈琳所持涉案房屋房产证登记坐落位置有误，实际网签于2015年9月28日完成，网签时间延期虽不可归责于双方，但确系因陈琳方客观原因导致，理应给予李智轶顺延合理的支付购房款余款的期限，而陈琳方仍依据合同约定要求李智轶于2015年9月24日前支付购房款余款，并以李智轶未在2015年10月21前支付购房款余款构成根本违约为由要求解除房屋买卖合同，依据不足，本院不予支持，李智轶要求继续履行合同，理由充分，本院予以支持。一审法院认定李智轶未按期支付购房款余款构成根本违约，进而判决解除双方房屋买卖合同，并判决李智轶赔偿陈琳违约金，处理有误，本院一并予以纠正。由于陈琳已依约交付房屋，且李智轶亦于2015年8月2日实际和麦田公司工作人员到涉案房屋办理房屋交接手续，其虽以涉案房屋存在漏水情况要求陈琳维修为由拒绝接收房屋，但陈琳并不存在逾期交付房屋的情形，故李智轶要求陈琳赔偿其逾期交付房屋的违约金，依据不足，本院不予支持。因涉案房屋楼下业主已就涉案房屋漏水情况诉至法院，就漏水原因等情况需进一步查明，故本案中不宜对涉案房屋中漏水情况维修直接进行处理，双方可另行解决。
综上所述，李智轶的上诉请求合理部分本院予以支持，依据不足部分不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第56551号民事判决。
二、陈琳与李智轶继续履行签订的《北京市存量房屋买卖合同》、附件二、《补充协议一》、《补充协议二》、合同编号×××××××《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》网签合同等。
三、李智轶于本判决生效后十日内给付陈琳购房款七百二十八万元，于陈琳将北京市朝阳区东四环北路××号院×号楼×单元××××房屋内原有户籍迁出后当日给付陈琳保证金二万元。
四、陈琳于收到李智轶给付的七百二十八万元购房款当日将北京市朝阳区东四环北路××号院×号楼×单元××××房屋向李智轶交付。
五、陈琳于收到李智轶给付的七百二十八万元购房款当日协助李智轶办理位于北京市朝阳区东四环北路××号院×号楼×单元××××房屋所有权转移登记手续，将房屋登记在李智轶名下。
六、驳回陈琳的其他诉讼请求。
七、驳回李智轶的其他诉讼请求。
一审本诉案件受理费83600元，由陈琳负担（已交纳41800元，其余41800元于本判决生效之日起七日内交纳）；一审反诉案件受理费10860元，由李智轶负担（已交纳）。二审案件受理费10856元，由李智轶负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建刚
审 判 员 陈 静
代理审判员 张 弘
二〇一七年五月二十三日
法官 助理 刘 栋
书 记 员 高 媛