贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2601民初283号原告：沈某某，女，1979年6月7日出生，汉族，贵州省湄潭县人，住湄潭县。原告：杨某某，男，1975年9月21日出生，汉族，贵州省湄潭县人，住湄潭县。二原告共同委托的诉讼代理人：蒲光林，贵州贵黔律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：贵州嘉瑞房地产开发有限公司。住所地：凯里市永乐路*号嘉瑞广场*号楼****室。法定代表人：宋海平，执行董事。委托诉讼代理人：吴铭，贵州振法律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告沈某某、杨某某诉被告贵州嘉瑞房地产开发有限公司（以下简称“嘉瑞房产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院2018年1月11日立案受理后，依法适用简易程序于2018年2月27日公开开庭进行了审理。原告沈某某与杨某某及其委托的诉讼代理人蒲光林、被告嘉瑞房产公司委托的诉讼代理人吴铭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告沈某某、杨某某请求依法判决被告：1、支付截止2017年10月31日的逾期办证违约金68200.1元，同时按约定继续支付逾期办证违约金至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止；2、承担案件受理费。事实及理由：2015年6月1日，我俩与被告嘉瑞房产公司就商品房买卖事宜签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发建设位于凯里嘉瑞广场第7幢4层1号商品房出售给我俩，建筑面积为145.62平方米，购房款为698772元；嘉瑞房产公司承诺在2015年2月31日前取得商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。事后，嘉瑞房产公司在未能提供办理商品房转移登记的有关文书的情况下，却以种种理由推脱责任。为了维护我夫妇的合法权益，特诉至法院。原告沈某某、杨某某为证明诉请理由成立，在举证期限内提供的证据有：1、二原告的《居民身份证》复印件各一份1页，拟证明二原告的基本身份信息及诉讼主体资格。2、《商品房买卖合同》复印件一份38页，拟证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系，并在合同中约定各自权利义务的内容。3、《收据》复印件两份共1页，拟证明原告已按合同约定全额支付购房款的事实。4、《黔东南州商品房预售合同登记备案表》复印件一份1页，拟证明涉案商品房买卖合同已经过房管部门登记备案的事实。被告嘉瑞房产公司辩称：第一、我公司未能按时取得涉案商品房所有权初始登记是消防部门要求增加消防车登高操作平台等不可抗力的原因所致，依法属于免责事由，故我公司不应当承担逾期提供办理商品房所有权转移登记相关文书的违约责任。第二、沈某某、杨某某诉请按日万分之一计算逾期提供办理商品房所有权转移登记相关文书的违约金过高，请求法院依法予以调整。被告嘉瑞房产公司在举证期限内未提供证据材料，为证明诉讼代理人的答辩理由成立，当庭提供的证据有：1、被告的《营业执照》、法定代表人的《居民身份证》复印件各一份1页，拟证明（1）被告的企业性质、工商登记信息及诉讼主体资格；（2）法定代表人的基本身份信息。2、《建设工程许可证》、《施工许可证》、《商品房预售许可证》复印件各一份共5页，拟证明被告开发的嘉瑞广场综合项目是通过报批、审核程序的，并且获得合法开发资质的事实。3、（黔东南州公消审（2013）第0030号）《建设工程消防设计的审核意见书》、《高层民用建筑设计防火规范》、《平面图》复印件各一份共5页，拟证明被告严格依照相关文件的要求开发嘉瑞广场综合项目，报批消防建设是根据高层民用建筑设计防火规范来执行的事实。4、《质量验证证明书》、《防雷装置验收意见书》、《民用建筑节能备案表》复印件各一份共12页，拟证明被告开发的嘉瑞广场综合楼在2014年年底工程整体验收时，除消防以外均验收合格的事实。5、《关于凯里嘉瑞广场6、7号楼建设工程消防车登高操作场地应予扩宽的说明》、《关于进一步明确重点项目工程消防监督管理有关要求的通知》复印件各一份共4页，拟证明消防部门要求增加消防登高操作平台，因为消防未能通过验收，导致涉案工程未能取得商品房所有权初始登记，被告没有责任的事实。6、《施工工程承包协议书》、《照片》复印件各一份共4页，拟证明被告正在积极处理消防登高操作平台问题，争取尽早取得商品房所有权初始登记的事实。7、《建设工程消防验收意见书》、《工程竣工验收项目申报材料转交清单》复印件各一份共2页，拟证明被告2016年10月8日取得涉案工程消防验收意见书后，已将竣工验收项目申报材料送至凯里市规划局的事实。8、（2017）黔2601民初4534号《民事判决书》复印件一份8页，拟证明原告主张的违约金过高，法院在同类型案件中仅支持日万分之零点五的事实。经审理查明：被告嘉瑞房产公司系自然人投资或控股的有限责任公司，经营范围有：房地产开发、销售、装饰装潢材料。2015年6月1日，原告沈某某、杨某某与被告嘉瑞房产公司就商品房买卖事宜签订了一份合同编号为2015026的《商品房买卖合同》。主要内容为：第一、原告购买被告开发建设的“凯里嘉瑞广场”第7幢4层1号商品房，建筑面积为145.62平方米，购房款为698772元。第二、被告承诺在2015年2月31日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告；出卖人若不能在约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书，从约定之日起经过30日仍不能交付转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人从约定之日至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，不仅原告依约全额支付购房款698772元，而且被告当即将涉案商品房交由原告管理使用。因被告未能提供办理商品房所有权转移登记文书，原告在多次催促未果的情况下于2018年1月11日向本院提起诉讼。庭审中，因原、被告均不同意调解，本院未能主持双方当事人进行调解。同时查明：原、被告均认可商品房买卖合同中书写的“2015年2月31日”系笔误。另查明：原告沈某某、杨某某已对涉案商品房装修入住。上述事实，有二原告的起诉状、被告的答辩状以及本院采信双方当事人所举证据和庭审记录等在卷佐证，经庭审举证、质证，本院依法审查，可以认定。本院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。商品房买卖合同是房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，不仅系双方当事人的真实意思表示，而且不具有合同无效的法定情形，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。根据双方当事人在商品房买卖合同第二十二条的约定，嘉瑞房产公司作为出卖人应当在2015年2月底前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房所有权转移登记的有关文书提供给买受人即本案原告。虽然双方诉讼代理人认可合同约定的日期（2015年2月31日）系笔误，但涉案商品房买卖合同签订的时间在后，故该条约定为无效条款，且自始无法律效力。被告至今没有取得商品房所有权初始登记，也未能将办理商品房转移登记的相关文书交付给原告，其行为已构成违约，依法应当承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。”故嘉瑞房产公司应当从2015年9月1日起向沈某某、杨某某支付逾期办证违约金。根据嘉瑞房产公司的辩解意见，本院作如下评析：第一、增设消防车登高操作场地是否属于不可抗力的法定情形。原、被告签订商品房买卖合同时，消防部门已经下发“关于进一步明确重点项目工程消防监督管理有关要求的通知”，被告未按通知要求完善消防设施导致涉案工程整体验收不合格，应当自行承担相应的责任。被告收到消防部门下发《关于凯里嘉瑞广场6、7号楼建设工程消防车登高操作场地应予扩宽的说明》的文件后，既没有及时解决消防车登高操作场地，也未履行通知原告的义务，故被告关于增加消防车登高操作平台属于不可抗力的辩解理由不能成立，本院依法不予采纳。第二、原告主张的违约金是否过高。截止本案庭审结束时，被告未能交付办理商品房所有权转移登记的有关文书，原告也没有取得所购商品房的房屋所有权证是事实，但原告未能提供没有及时取得房屋所有权证的具体损失。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”考虑到涉案商品房买卖合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平、诚实信用原则，本院认为原告主张按日万分之一计付违约金过高，故依法调整为按日万分之零点五计付，并从2015年9月1日起算。综上所述，截止2017年10月31日，被告应当向原告支付逾期办证违约金为27636.43元（698772元×0.00005×791天）。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告贵州嘉瑞房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内向原告沈某某、杨某某支付逾期办证违约金27636.43元（2017年11月1日至本判决确定履行义务期限之日止的逾期办证违约金以交纳的购房款为基数，按日万分之零点五计付）。二、驳回原告沈某某、杨某某的其余诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1506元，减半收取753元，由被告贵州嘉瑞房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定履行义务期限届满之日起两年内向本院申请执行。审判员 彭    春二〇一八年三月六日书记员 刘春香（代）