广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤03民终1584号
上诉人（原审原告）：廖艳虹，女，汉族，1982年11月14日出生，身份证住址：广东省深圳市龙华新区，
委托诉讼代理人：杨洪顺，广东华世为律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：檀共友，男，汉族，1974年9月10日出生，身份证住址：安徽省安庆市望江县，
委托诉讼代理人：扈林，广东瀛尊律师事务所律师。
上诉人廖艳虹因与被上诉人檀共友返还原物纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初23231号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
廖艳虹上诉请求：1、依法改判檀共友向廖艳虹返还位于深圳市龙华××观澜街道××宝××路××号××栋房屋（分别为深房地字第××号房屋，以及深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执编号XX号房屋）；2、依法改判檀共友向廖艳虹支付从2015年12月1日起的房屋占用费，暂计2016年8月31日止（合计人民币29380×9=264420元）；3、本案一、二审的诉讼费用由檀共友承担。
事实和理由：一、原审法院认定檀共友合法取得该栋房屋（即深房地字第××号房屋）的租赁权是错误的。原审法院在（2016）粵0306民初22548号民事判决书第5页“本院认为”一段认定檀共友善意取得涉案房屋的用益物权。根据法理，善意取得的成立条件是：善意加合理对价加无过失再加公示。而在本案中，檀共友与曾某明显不符合善意取得的成立条件，理由如下：1、檀共友与曾某签订的是一个租赁期为7年8个月，整包租金80万元，且租金80万元需要一次性支付的租赁合同。对于这样的签约条件，一个理性的自然人理应十分谨慎地对出租人是否具备出租权进行审查。而证明出租人具有出租权最直接的证据就是房屋产权证明，或者由房屋产权人出具的授权委托材料。2、檀共友在审核涉案房屋权属的过程中存在明显过失。在签订合同前，曾某对檀共友明确表示其为涉案房屋的所有权人，并出示了一份落款日期为2015年11月11日深圳市某实业有限公司证明，证明两栋房屋为曾某所有，但是檀共友与曾某初次见面，相互间没有信任的基础，檀共友应该去某股份公司核实证明的真伪，但是檀共友没有去核实，在一审庭审中，曾某亲口承认该份证明是其伪造的，不是某实业股份公司所出。3、檀共友在核查曾某是否具有完全、合法的出租权的过程中也存在明显过失。在签订合同前时，证人黄某、吴某的证词也能证明：两证人及檀共友知道曾某是已婚状态，但是从未见过其配偶廖艳虹，也不知道曾某与廖艳虹已于2014年离婚；同时，两证人也证明檀共友曾多次要求曾某的配偶廖艳虹在租赁合同上签字确认，两证人均认为租赁合同必须经过曾某的配偶廖艳虹的签字确认后效力才完备。但是檀共友的这一合理要求并未得到曾某满足，檀共友仅仅要求曾某承诺“以上情况属实已经房东及家人共同同意”即带着疑点签订了合同。4、檀共友在整个签约过程中，故意绕开所有能直接明确房屋所有权的途径，并且其证人黄某、吴某的证词也能证明檀共友对曾某的出租权是持怀疑态度的，否则不会多次要求曾某的配偶（即廖艳虹）也要在租赁合同上签字，也不会要求曾某承诺“以上情况属实已经房东及家人共同同意”。因此，檀共友不符合“善意”这一条件，原审判决认定“檀共友善意取得涉案房屋的用益物权”是错误的。5、廖艳虹认为檀共友与曾某的整体包租交易存在诸多可疑之处。廖艳虹从2011年起在香港照顾两个女儿曾心怡和曾心喜上学（均为香港户籍），与曾某离婚以后很少回深圳，离婚后第二年向曾某提出要自己另外请人管理涉案房屋，但是还没有办理接管手续就发生了如此事情，十分令廖艳虹怀疑整体包租事件是恶意串通行为，檀共友说支付了八十万元给曾某，但是并没有出示转账记录，而且曾某在一审庭审中也说明没有收到八十万元，但是收据上写明收到八十万元，收款人并且不但有曾某的签名而且有曾某母亲的签名。整体包租期限为7年8个月，租金一次性支付八十万元，租金价格明显畸低，两栋楼房一年租金至少在三十五万元以上，7年8个月租金才收八十万元明显是极不公平的。曾某伪造某股份公司证明，本案已经涉嫌刑事犯罪，一审法院认定是善意取得明显是错误的。
二、原审判决没有正确认定檀共友与曾某之间的法律关系。关于檀共友与曾某签订的租赁合同，曾某未取得涉案房屋的整体出租权，房屋权利人（即廖艳虹）在知情后也已明确表示不认可整体包租的出租行为，该租赁合同应为无效合同。原审判决认定“檀共友善意取得涉案房屋的用益物权”，但根据善意取得的法理，善意取得的前提是“无权处分”。即原审法院已查明原审被告曾某实施了无权处分的行为，也即原审法院已查明曾某是在未经涉案房屋所有权人（即廖艳虹）同意的情况下，擅自将涉案房租出租给了檀共友，并擅自向檀共友收取了租金。以上事实亦与曾某在原审庭审中陈述的情况一致，曾某在原审庭审中已经承认，因其需要大量现金，遂隐瞒檀共友，并提供虚假材料证明其为涉案房屋业主。后经其同事介绍认识了檀共友，并最终私自与檀共友签订了涉案的租赁合同，并收取了檀共友的租金。在庭审中，曾某承认其收取到租金后并未交给廖艳虹，而是对廖艳虹隐瞒了其已经私自整体出租涉案房屋并一次性收取了租金的情况，并继续按照以往的惯例按月给廖艳虹交付其代收的涉案房屋的月租金。直到2016年8月，曾某没有按时向廖艳虹交租，且处于无法联系的状态时，廖艳虹到房屋处查看，才发现了真相。廖艳虹在知悉涉案房屋被曾某无权整体出租后，已立即通过报警、在涉案房屋大门张贴证明、公告、通知等方式表明不认可曾某无权签订整体包租租赁合同。廖艳虹已通过实际行动明确表示不追认涉案的整体租赁合同，因此，曾某与檀共友签订的租赁合同应为无效合同。事实上，本案之所以错综复杂，均是因为曾某的行为导致，廖艳虹是2016年8月才知道真相的。审判决将曾某的违法行为导致廖艳虹不能正常收租，甚至可能失去收租权，是不公平的，也是错误的。反观檀共友假定其整体包租行为是真实的情况下，其对涉案房屋的权属进行审核的过程中也存在多处明显过失。现在廖艳虹要为别人的过错承担如此严重后果明显是不合法也是不合理的。廖艳虹的涉案两栋房产是廖艳虹的父母为了保障廖艳虹的基本生活才赠与廖艳虹，涉案房屋建于上个世纪九十年代，当时廖艳虹尚年幼，廖艳虹父母在廖艳虹婚前将房屋登记在廖艳虹名下，如果廖艳虹失去房屋的收租权利，廖艳虹也对不起自己的父母，并且目前涉案房屋的租金是廖艳虹和两个香港户籍女儿的生活来源，廖艳虹为在香港照顾两个香港籍的女儿上学，因为内地户口在香港不能工作，所以没有工作也没有收入，如果没有了租金收入，廖艳虹及两个女儿也将无法生存，必将带来不良的社会后果。
三、原审判决认定“被告已于租赁合同签订后向曾某支付了合同价款80万元，该款项原告应向曾某主张或另循法律途径处理”是错误的。
1、檀共友与案外人曾某所签订租赁合同是曾某的无权处分行为，该合同的效力不能及于廖艳虹。在庭审过程中，曾某已承认其隐瞒了房屋所有权的真实情况、对外谎称自己是房屋所有权人，并以自己的名义将涉案房屋整体出租给檀共友。而在此过程中，廖艳虹是完全不知情的。另根据曾某提供给檀共友的由“深圳市某实业股份合作公司”开具的房屋证明、曾某对檀共友出具的保证不再干涉檀共友收租的承诺书、及租赁合同收款收据等证据，体现的均系曾某以自己作为涉案房屋业主的名义处分涉案房屋的事实，廖艳虹都是不知情的。因此，因曾某对檀共友实施了合同欺诈，导致檀共友未经过涉案房屋的所有权人（即廖艳虹）的同意即占有了涉案房屋并用于出租牟利。檀共友占有涉案房屋缺乏权力来源，属于无权占有，依法应当根据市场平均价格对涉案房屋的所有权人（即廖艳虹）支付房屋占用费。此外，檀共友于涉案租赁合同签订后向曾某支付的合同价款是曾某实施合同欺诈的所得，廖艳虹对此完全不知情，也已明确表示不追认曾某无权出租的行为。因此，檀共友应当按市场平均价格直接向廖艳虹支付其无权占有期间的房屋占用费，而不应由廖艳虹向曾某主张。
综上所述，檀共友与曾某签订的合同价格畸低，檀共友存在多处明显过失，檀共友明显不符合善意取得的构成要件，依法不能善意取得涉案房屋的用益物权。同时，案外人曾某对檀共友实施合同欺诈的行为不应及于廖艳虹。檀共友应当直接按市场平均价格向廖艳虹支付其权占有期间的房屋占用费，而不应由廖艳虹向曾某主张。
廖艳虹在二审法庭调查程序中补充事实和理由称：一、本案是租赁关系，不适用与善意取得，一审法院以善意取得判决租赁关系无效是错误的。实际上檀共友与曾某签订了房屋租赁合同是无效的。二、曾某与檀共友签订的整体包租协议明显违背了常理，一次性支付了8年的租金，并且这个租金没有递增，与现实生活是不相符的。而且双方约定的租金明显极低，曾某也没有得到廖艳虹的授权签订整体包租，一次性出租8年的授权。
檀共友辩称，我方对一审认定的事实没有异议，但对一审另案中判决曾某返还房屋租金220417元不服，我方认为应该由廖艳虹以及曾某共同承担返还义务。
廖艳虹向一审法院起诉请求：1、檀共友向廖艳虹返还位于深圳四龙华××观澜街道××宝××路××栋房屋（分别为深房地字第××号房屋，以及深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执编号XX号房屋）；2、檀共友向廖艳虹支付2015年12月1日至2016年9月30日的房屋占用费，每月按29380元计算，合计人民币293800元；3、本案的诉讼费用由檀共友承担。
一审法院认定事实：2015年11月26日，檀共友作为乙方与曾某作为甲方签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其拥有的两栋合法房产（一栋厂房和一栋住房：位于深圳市××宝××路××）全权整体包租给乙方用于出租管理；整体包租资金为800000元，由乙方一次性付给甲方，包租期为2015年12月1日至2023年7月31日；甲方保证在出租该房屋前没有产权、债权债务等纠纷，出租后若有未清事项导致本合同无法继续履行的，由甲方承担全部责任；租赁期间甲方不得无故寻找原因私自收回房屋等毁约行为。合同就其他相关事项亦进行了约定。檀共友及曾某分别在合同上签名，证人黄某、吴某在合同“公证人”处签名，并书写“以上情况属实已经房东及家人共同同意”。2015年11月26日，曾某出具收条，确认收到檀共友合同包租款共计人民币800000元。曾某母亲张某亦在上述收条上签名。
2015年12月1日，檀共友、曾某发出《通知》，内容为案涉房产于2015年12月1日由原房主曾某全权委托新管理方即檀共友管理，交接后各项租金、水电等费用均由新管理方派指定人员收取。檀共友确认其自2015年12月1日开始收取案涉房产分租的租金至2016年7月。
2016年4月11日，曾某签署《承诺》，内容为确认其及家属已将某路1号两栋房屋全权包租给檀共友用于出租管理，并保证2016年5月1日起不以任何借口干预檀共友日常出租管理和私自收取房租、水电费等，如违反合同约定则向檀共友退还800000元本金外另赔偿2500000元。
另查，案涉房产的其中一栋为位于深圳市××街道樟坑径社区某居民小组（宗地号XX）私宅一栋（深房地字第XX），建筑面积1112.91㎡，所有权人为廖艳虹；廖艳虹另提交了《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》证明其系案涉另一栋房产（收件回执号XX）的权利人。深圳市龙华新区观湖办事处社区工作站于2016年8月8日出具《证明》，内容为案涉房产属廖艳虹个人所有。在庭审过程中，廖艳虹确认其与曾某于2007年结婚，于2014年离婚，曾某在双方婚姻关系存续期间及离婚后一直负责案涉房产的收租、管理，曾某收取租金后交付给廖艳虹，上述租赁合同所涉租金800000元未交付给廖艳虹。
檀共友提交的经曾某确认真实性的三份房屋租赁合同及若干收据显示，曾某在2014年至2015年期间以个人名义将案涉房产分租。曾某另提供给檀共友盖有深圳市某实业股份合作公司公章的《证明》，该《证明》内容为曾某位于龙华新区××宝××路××栋房屋，占地面积300平方米，建筑面积约1500平方米。
2016年8月6日开始，廖艳虹在涉案房产张贴通知、告示等，表示其为业主，要求承租人向其缴纳租金。
另，檀共友于2016年9月21日向一审法院提起（2016）粤0306民初22548号排除妨碍诉讼，檀共友为本案廖艳虹廖艳红及案外人曾某，请求排除对案涉房产的妨碍并赔偿其租金损失。
一审法院认为，在（2016）粤0306民初22548号案件中，一审法院已认定一栋房产已取得房地产权证（深房地字第××号），该栋房产的租赁关系合法有效，檀共友合法取得该栋房产的租赁权，对于廖艳虹返还该栋房产的主张，一审法院不予采信；另一栋房产（收件回执号XX）仅进行了历史遗留违法建筑普查申报，并未取得房屋所有权证，或取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，该栋房产的租赁因违反国家法律的强制性规定，依法应认定无效。根据无效合同的处理原则，相互取得的财产应当返还，檀共友应向廖艳虹返还该栋房产。
关于廖艳虹要求檀共友支付案涉房产的占有使用费，檀共友已于租赁合同签订后向曾某支付了合同价款800000元，该款项廖艳虹应向曾某主张或另循法律途径处理，故对于廖艳虹的该项诉讼请求，一审法院不予支持。
一审法院判决：一、檀共友于本判决生效之日起十五日内向廖艳红返还其承租的位于深圳市××街道樟坑径社区某居民小组房屋1栋（深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执号XX）；二、驳回廖艳红的其他诉讼请求。本案受理费2854元，由廖艳虹承担，受理费廖艳虹已预交。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，檀共友与案外人曾某于2015年11月26日签订《房屋租赁合同》，约定曾某将涉案两栋房产整体出租给檀共友。廖艳虹以曾某整体出租行为未经过其本人同意为由主张合同无效。本案争议焦点：檀共友与曾某之间的《房屋租赁合同》是否对廖艳虹发生法律效力。自2009年前后直至廖艳虹2016年8月张贴《告示》通知前，涉案房产均是由曾某以自己的名义代为与各租户签订租赁合同并收取租金，廖艳虹与曾某之间系代理关系。2015年11月26日，曾某仍然以自己的名义与檀共友签订涉案《房屋租赁合同》，曾某虽然未向檀共友披露被代理人廖艳虹的身份，但从曾某向檀共友承诺其出租涉案房产“已经房东及家人共同同意”的事实看，曾某亦是向檀共友表明其与房产所有人之间系合法代理关系。《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。本案中，首先，廖艳虹与曾某在签订涉案《房屋租赁合同》前为夫妻关系，曾某长期代理廖艳虹出租管理涉案房产；其二，曾某向檀共友提供了其与各分租户签订的《租赁合同》、收款收据等出租涉案房产的相关材料；其三，廖艳虹主张涉案《房屋租赁合同》签订时曾某对房产仅有权代为进行分租，而无整体出租的权利，但廖艳虹与曾某之间对代理权限的具体范围仅存在口头约定，并无确凿证据予以证实；其四，《房屋租赁合同》约定租金应一次性付清，廖艳虹无证据证明该支付方式及租金标准存在明显不合理之处。综上，本院认为檀共友有理由相信曾某有代理权，曾某的代理行为有效。《房屋租赁合同》对廖艳虹具有约束力。
涉案租赁房产为两栋建筑，对于其中一栋（深房地字第××号）已经取得房地产证，该栋房产的租赁关系合法有效。檀共友据此享有对该栋房产合法使用、收益的权利。对于另一栋房产因未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，原审依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条认定租赁合同无效正确，本院予以确认。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还。檀共友依照《房屋租赁合同》已向曾某支付租金，廖艳虹认为曾某向其隐瞒签订涉案租赁合同事实，对其造成房屋使用费损失，对此廖艳虹应当另循法律途径向曾某主张权利。综上所述，上诉人廖艳虹的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5266元，由上诉人廖艳虹负担。
本判决为终审判决。
审判长 俞 红
审判员 吴 思 罕
审判员 邓 媛
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二〇一八年三月二十三日
书记员 刘尹琳(兼)
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。