湖南省株洲市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘02民终988号
上诉人（原审被告）：谢涛，男，汉族，1987年1月29日出生，住湖南省株洲市娄底市娄星区。
被上诉人（原审原告）：株洲和融物业管理有限公司，住所地：湖南省株洲市石峰区建设北路521号樱花地带4栋。
法定代表人：欧志华，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：周新红，男，汉族，1966年11月20日出生，户籍所在地为江西省九江市浔阳区，系该公司都市兰亭项目经理。
上诉人谢涛因与被上诉人株洲和融物业管理有限公司（以下简称和融物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省株洲市石峰区人民法院于2018年3月27日作出的（2017）湘0204民初3185号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月28日立案受理后，依法组成合议庭书面审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人谢涛向本院提起上诉请求：1、撤销一审法院第一项判决内容，物业公司没有完全履行合同，不能足额收取物业费且不能收取违约金；2、由于开发商导致延期交房，物业多算了62天物业费要求退回并支付违约金4887.46元；3、上诉人因外墙渗水花费维修费500元，应由被上诉人代为支付，如物业公司不同意代为支付，需协助业主同开发商协商处理相关事宜，处理完成再收取物业费；4、由被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：一审法院判决错误，证据不足。原告的物业服务未履行《都市兰亭前期物业管理服务协议》第一条中第一小条-1.对物业共用部位，共用设施设备、绿化、环境卫生、安保、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理;10.不得擅自暂用物业的共用部位、共用设施、设备或改变其使用功能。根据协议第二条中第三小条中1、物业管理区域内室外公共场所的清洁保养和生活垃圾的清运:第四小条安全防范中1、实行24小时保安值班制度，协助公安机关做好物业安全防范工作;3、大件物品搬出登记；4、访客的登记，闲杂人员的盘查、清理。第五小条交通秩序与车辆停放中停车泊位管理、引导业主从自我做起，不乱停乱放。第七小条消防管理中公共部位的消防器材管理。根据协议第三条中环境卫生1、环境整洁、无污染;2、生活垃圾日产日清。6、秩序员工统一服装，文明执勤，管理有序。第四条规定物业管理服务费住宅按照房屋建筑面积计费:1.6元/平方米/月。根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》和《关于商品和服务实行明码标价的规定》，三级收费标准为0.45元/平方米/月，和融物业公司为三级物业，未按照相关法律定价。根据协议第七条房屋共用部位，共用设施设备小修和急修。急修:30分钟到现场处理，并建立登记、回访制度。上诉人房屋外墙渗水近半年无人处理。一审判决中认定保安人员睡觉、电梯维修、垃圾清扫和消防通道疏通不及时，目前这些情况一直存在，没有改善。开发商因天然气管道铺设不及时及房屋问题导致延期交房，延期交房期间的物业费由开发商承担，不能向业主收取。物业公司态度恶劣，存在殴打业主现象，且至今未处理，同时多次与业主争吵，业主人身安全受到威胁。
被上诉人和融物业公司答辩称：1、物业服务达到要求；2、不存在延期交房的问题；3、物业团队的服务质量有明显的改善，并换掉了一些不称职的人员。物业和业主的态度是双向的；4、物业管理费是按照协议的约定收取的。
被上诉人和融物业公司在一审提出的诉讼请求：1、判令被告缴纳拖欠的物业服务费等费用共计2355.43元，其中物业服务费1529.5元，违约金825.93元；2、由被告承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实:被告谢涛与原告和融物业公司于2015年1月25日签订《（都市兰亭）前期物业管理服务协议》，双方约定由原告和融物业公司对物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安保、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，对于服务质量在合同第三条物业管理服务质量条款有详细约定；物业服务费收费标准为每月按照房屋建筑面积106.24平方米、每平方米1.6元收取，物业服务费按季交纳，交纳的时间为每季度第一个月5号之前。签订合同后，被告依约交纳了2016年1月至2017年3月的物业服务费，自2017年4月起至今的物业服务费未交纳，经原告方书面催收后被告方仍未交纳。另查明，原被告之间签订的《（都市兰亭）前期物业管理服务协议》约定按照建筑面积收取物业服务费。原告和融物业公司员工在值班时偶有出现打盹的现象。
一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。原被告签订的物业服务合同对双方均具有约束力，原告方应当依照合同约定履行物业服务义务，被告方在享受物业服务的同时应当依约支付物业服务费。现原告方以被告未按期交纳物业服务费为由要求被告支付自2017年4月1日起至2017年12月31日止的物业服务费1529.5元（106.24平方米*1.6元/平方/月*9个月），滞纳金825.93元（1529.5元*0.002元每天*9个月*30天），共计2355.43元。被告谢涛辩解称原告和融物业公司的物业服务不到位，但未提供相应证据予以证明，而物业服务人员在值班时偶有出现打盹的现象不能作为原告拒交物业服务费的理由，故对被告的该项辩解该院不予采纳；而被告辩解其购买的房屋漏水，原告应承担维修责任，但双方签订合同中并未约定原告有义务对房屋质量问题进行维修，同时被告方并非从原告手中购得房屋，其房屋出现质量问题应当向出卖方主张权利，故对被告的该项辩解亦不予采纳。据此，对于原告要求被告支付1529.5元物业服务费的诉讼请求，该院予以支持。对于原告方要求被告支付滞纳金825.93元的诉讼请求，因原告在物业服务过程中存在瑕疵，同时关于房屋漏水维权问题被告方无相关法律知识，其拒交物业费并非恶意拖欠，故对该项诉讼请求该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、被告谢涛自本判决生效之日起五日内向原告株洲和融物业管理有限公司支付其欠缴的2017年4月1日起至2017年12月31日的物业服务费1529.5元；二、驳回原告原告株洲和融物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告株洲和融物业管理有限公司承担5元、被告谢涛承担20元。
在二审审理过程中，上诉人谢涛向本院提交了八份证据：证据一、照片2张，拍摄于5月2日，拟证明物业公司随意堆放沙袋、垃圾，把消防通道堵塞，占用业主的公共面积；证据二、照片1张，拟证明保安上班时间打盹、看电视；证据三、照片1张，拟证明物业公司占用公共面积出租给别人弹棉花；证据四、照片2张，拟证明消防通道被锁，地下停车场随意堆放垃圾；证据五、照片2张，拟证明小区随意堆放垃圾；证据六、报警案件登记表，拟证明保安殴打业主；证据七、和融物业温馨提示单，拟证明物业锁业主车辆并罚款30元；证据八、小区业主于2018年5月2日拍摄视频一段，拟证明物业公司与业主发生争吵。
经本院组织质证，被上诉人和融物业公司对上诉人谢涛提交的证据发表质证意见如下：证据一真实性认可，小区二期进入装修高峰期，有5、600户在装修。一期与二期是分开的，对方的维权错误。照片上的位置是物业公司指定的堆放位置，大概两天拖运一次。拍摄时垃圾可能堆放在那里，之后垃圾就运走了；证据二真实性不认可，时间点不清楚，有可能当时广州总公司在对保安的工作进行视频抽查；证据三真实性认可，业主反映后已及时撤场；证据四真实性认可，一期有100多户在装修，垃圾在指定的地方堆放，垃圾满了就会拖走。消防通道必须保证畅通；证据五真实性认可，小区二期进入装修高峰期，有5、600户在装修。一期与二期是分开的，对方的维权错误，不具有合法性；证据六真实性认可，据了解之前确有发生，但与本案无关；证据七真实性认可，照片中是二期的业主将车辆停放在消防通道，不是罚款，是根据停车的时间来收取停车费；证据八真实性不认可，听不清说什么。
根据被上诉人和融物业公司的质证意见，本院对上诉人谢涛提交的证据认定如下：被上诉人和融物业公司对证据一、三、四、五、七真实性予以认可，且能反映物业管理的相关情况，予以认定；证据二照片中无法看清保安在用手机看视频，不予认定；证据六报警案件登记表公安机关后续没有对事件作出定性、责任划分和处理，不予认定；证据八视频无法达到上诉人的证明目的，不予认定。
被上诉人和融物业公司在二审过程中向本院提交三份证据：证据一、《使用公约》，拟证明所有业主必须遵守物业管理费的收费标准及违反公约所要承担的后果;证据二、照片10张，拟证明业主在消防通道乱停乱放车辆的情况很严重；证据三、照片21张，拟证明小区环境卫生状况非常好。经本院组织质证，上诉人谢涛对被上诉人和融物业公司提交的证据发表质证意见如下：对证据一真实性认可，签署公约属实；对证据二真实性不认可，不属于物业公司管理的范围。物业公司在公共区域设置路障，不让业主停车；对证据三真实性不认可，只是片面的。
根据上诉人谢涛的质证意见，本院对被上诉人和融物业公司提交的证据认定如下：对证据一上诉人谢涛认可签署了该《使用公约》，予以认定；证据二与本案无关，不予认定；证据三能一定程度反映上诉人和融物业公司提供物业服务情况，予以认定。
被上诉人和融物业公司对一审查明的事实无异议，上诉人谢涛认为一审法院未对保安打人事件作出认定，因只有报警案件登记表，公安机关后续没有对事件作出定性、责任划分和处理，且该事实与本案属于不同的法律关系，故本院对该事实不予认定。本院对一审采信的证据和查明的事实予以认定。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案二审的焦点问题为上诉人谢涛拒交物业费是否有事实和法律依据。分析如下：
上诉人谢涛当庭陈述拒交物业费的理由主要是三点，一是物业服务没有达到三级服务标准；二是房屋渗水物业公司没有协助处理；三是延期交房应当退还多交的物业费。对于第一个理由，被上诉人和融物业公司提供物业服务过程中存在的瑕疵一审法院已予以认定，并在判赔数额中予以了考虑，即驳回了和融物业公司要求上诉人谢涛承担违约金825.93元的诉讼请求。上诉人谢涛据此拒交物业费没有法律依据，本院不予支持。上诉人谢涛应当按照约定标准向上诉人和融物业公司缴纳物业费。对于第二个理由，房屋质量问题以及因房屋质量问题产生的相关损失赔偿问题应向房开商或其他侵权方主张，本院已当庭向上诉人谢涛进行释明，其在二审上诉状中提出的要求被上诉人和融物业公司赔偿房屋质量修缮费500元的请求不是本案审理范围，应另案主张。上诉人谢涛以房屋质量问题未解决为由拒交物业费没有法律依据，本院不予支持。对于第三个理由，是否延期交房以及相关民事责任的确定系另一法律关系，上诉人谢涛可另案向房开商主张权利，不能以此为由拒交物业费。被上诉人和融物业公司今后应严格按照《前期物业管理服务协议》的约定提供物业服务，提高服务水平和质量，多与业主沟通协调，及时处理问题、疏导情绪，上诉人谢涛也应宽容体谅，共同营造良好的小区环境及和谐的邻里关系，减少纠纷和诉讼的发生。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人谢涛负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 蕾
审判员 彭建爱
审判员 罗湘武
二〇一八年五月二十八日
书记员 刘 欣