贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔03民终685号上诉人（原审原告）：周某，女，2002年6月1日出生，汉族，住遵义市汇川区，法定代理人：陈某（系原告母亲），女，1975年3月2日出生，汉族，住汇川区。被上诉人（原审被告）：贵州金宇房地产开发有限公司。住所地：贵州省贵阳市云岩区延安西路*号。法定代表人：丁建强，职务：董事长。原审第三人：北京华联综合超市股份有限公司。住所地：北京市西城区阜外大街*号四川经贸大厦负*层*号。法定代表人：智强，职务：总经理。委托诉讼代理人：杨虹建，贵州崇尚律师事务所律师。原审第三人：北京华联综合超市股份有限公司遵义分公司。住所地：遵义市汇川区澳门路*号。负责人：智强，职务：总经理。委托诉讼代理人：杨虹建，贵州崇尚律师事务所律师。上诉人周某因与被上诉人被告贵州金宇房地产开发有限公司、第三人北京华联综合超市股份有限公司及其遵义分公司房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省汇川区人民法院（2016）黔0303民初2812号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。周某的上诉请求是：撤销原判，判令收回被第三人占用的商铺。事实和理由：原审第三人对被上诉人卖商铺的行为应当知道，默认了双方的买卖行为，一审判决判令对第三人不产生效力是错误的，请求二审公正审判。被上诉人及原审第三人在二审中未提出书面答辩意见。周某向一审法院提出的诉讼请求是：1、解除原、被告双方签订的《港澳广场商铺委托经营协议》；2、被告金宇公司返还原告委托经营的二楼175号商铺；3、被告金宇公司支付2015年10月9日至2016年4月9日租金12708元。一审法院认定的事实是：2012年10月9日，原告向金宇公司购买了其开发建设的位于遵义市××区××路／××路××“××广场”商铺××号商铺，建筑面积13.35平方米。于2013年7月5日办理产权登记。2012年10月9日，双方签订《港澳广场商铺委托经营协议》，约定：原告将上述商铺基于自愿、以及不可单方面撤销的原则委托金宇公司进行经营管理。委托经营期限为2012年10月9日至2025年10月9日，前三年不收取收益金，第四年起至第十三年末，金宇公司按2118元/月的标准向原告支付收益金，每半年支付一次，第一次支付时间2015年10月9日，第二次支付时间为2016年4月9日，以后支付方式及时间以此类推。本合同有效期内，原告同意金宇公司因第三方经营的要求，对商铺进行重新分割、布局、装修。金宇公司负责“港澳广场”商场的日常招商、管理，并与合作方签订合作合同。金宇公司逾期90日支付原告委托经营收益，原告有权收回商铺。原告在协议签订时就知晓所购买商铺已在经营中。协议约定的不支付收益金的三年期满后，金宇公司未支付原告2015年10月9日至2016年4月9日的收益金，本案原告遂提起诉讼。至今，金宇公司仍未向原告支付租金。另查，2005年3月，金宇公司与北京华联公司签订《租赁合同》，租赁标的物为贵州省遵义市澳门路1号的金宇公司拥有产权和合法出租权的“港澳广场”项目临澳门路的地上一层和地上二层的部分商业用房，租赁期限20年。经出租人同意，承租人可以根据经营需要，将本合同项下的全部权利和义务概括地转让给承租人的控股公司、关联公司，包括由承租人或承租人的控股公司、关联公司组建的企业实体。承租人明确，承租人、或其控股公司、或其关联公司将依法在标的房屋所在地依法注册实体（子公司、分公司或其他法定组织形式的经营实体，以下称项目公司）经营该项目，自项目公司注册成立之日起，由本合同设定的承租人的权利、义务一并转让给项目公司。承租人对项目公司履行本合同承担连带义务责任。北京华联公司于2005年8月5日注册成立遵义分公司。北京华联公司向金宇公司承租的房屋由遵义分公司经营至今并向金宇公司交纳租金。一审法院认为，本案在一审审理过程中，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，依法追加北京华联公司及其遵义分公司为无独立请求权第三人参加诉讼，两公司提出管辖异议，根据《最高人民法院关于适用的解释》第八十二条规定:“在一审诉讼中，无独立请求权的第三人无权提出管辖异议，无权放弃、变更诉讼请求或者申请撤诉，被判决承担民事责任的，有权提起上诉。”两公司无权提出管辖异议。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”金宇公司与北京华联公司签订租赁合同并与遵义分公司履行租赁合同后，将租赁房屋出卖给原告，并不影响他们之间租赁合同的效力及继续履行，即原告应取代金宇公司地位而成为新的出租人，原告得向承租人北京华联公司及其遵义分公司主张权利，承租人北京华联公司及其遵义分公司向原告履行义务，其相互间权利义务的内容全部依照原租赁合同不变。原出租人金宇公司因租赁物所有权之转移而脱离与北京华联公司签订的租赁合同的出租人地位。而原告明知所购房屋系北京华联公司在经营中向金宇公司购买房屋并仍与金宇公司签订《港澳广场商铺委托经营协议》，该协议的内容实为租赁关系约定，原、被告均未举证证明已就该《港澳广场商铺委托经营协议》取得北京华联公司同意或告知北京华联公司，对其不产生效力。原告与金宇公司的《港澳广场商铺委托经营协议》约定：“金宇公司逾期90日支付原告委托经营收益，原告有权收回商铺。”根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”该约定为解除合同的条件，金宇公司超过《港澳广场商铺委托经营协议》约定期限未向原告缴纳租金，已符合双方合同中解除合同的条件，故原告要求解除与金宇公司的协议，应予支持。对于合同解除前的租金，被告应按约支付。从2015年10月9日至2016年4月9日，按合同约定每月租金2118元计算，原告主张被告应支付租金12708元计算正确，予以支持。在诉讼中，北京华联公司及其遵义分公司表示向原告履行原租赁合同，要求原告继续履行原租赁合同，因金宇公司与原告之间的《港澳广场商铺委托经营协议》也为租赁合同，在支持原告取代金宇公司在与北京华联公司租赁合同中的地位而成为新的出租人的情形下，则意味着“一物二租”，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。”则北京华联公司主张履行原租赁合同符合上述法律规定，且根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。”故对北京华联公司及其遵义分公司的请求应予支持，原告主张返还商铺的请求在法律上不能履行，不予支持。为此，一审法院判决：一、解除原告周某与被告贵州金宇房地产开发有限公司于2012年10月9日签订的《港澳广场商铺委托经营协议》；二、被告贵州金宇房地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付原告周某2015年10月9日至2016年4月9日租金12708元；三、驳回原告周某的其他诉讼请求。本院二审期间，各方均未向本院提交新的证据。本院经二审查明的事实与原审认定的事实基本无异。本院认为，本案的第三人与被上诉人签订租赁合同的时间在上诉人与被执行人签订买卖合同之前，租赁期限为20年，尚未到期。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条关于“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。”的规定，上诉人要求收回商铺的上诉理由依法不能成立，本院不予支持，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由上诉人承担。本判决为终审判决。审 判 长 徐忠显审 判 员 邓雪梅审 判 员 蔡一雷二〇一七年三月二十八日法官助理 许杨垠书 记 员 田 林