山西省太原市迎泽区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）晋0106民初370号
原告（反诉被告）：刘利民，男，1967年4月11日出生，汉族，住山西省吕梁市。
委托诉讼代理人：高秋红，北京隆安（太原）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：侯铁芳，北京隆安（太原）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：刘翠萍，女，1959年5月29日出生，汉族，山西省运动技术学院医务室医生，住山西省太原市。身份证号。
委托诉讼代理人：赵秀芹，山西黄河律师事务所律师。
委托诉讼代理人：贺冰鸽，山西黄河律师事务所律师。
原告（反诉被告）刘利民与被告（反诉原告）刘翠萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘利民委托代理人高秋红、侯铁芳，被告（反诉原告）刘翠萍及委托代理人赵秀芹、贺冰鸽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）刘利民向本院提出诉讼请求：1、判令被告（反诉原告）协助原告（反诉被告）办理太原市迎泽区解放南路281号64幢六单元5号房屋的过户手续。2、由被告（反诉原告）承担本案的诉讼费用。3、由被告（反诉原告）承担本案的保全费1670元。事实和理由：2005年8月2日，原告（反诉被告）刘利民与被告（反诉原告）刘翠萍的代理人刘某1签订了《卖房合同》（以下简称”合同”），约定原告（反诉被告）以230000元的价格购买由被告（反诉原告）所有的省体工队宿舍（解放南路281号，国体商城对面）13号楼6单元3层东面（13#-6-5号）的房屋，原告（反诉被告）应当于合同签订之日向被告（反诉原告）支付人民币210000元，剩余人民币20000元等被告（反诉原告）将房屋产权证交给原告（反诉被告）后再一次性支付；被告（反诉原告）随单位办理房产证时，须变成原告（反诉被告）的名字，正常办理费用由被告（反诉原告）负责，变更名字的费用由原告（反诉被告）负责。后，刘翠萍也在合同上签名。现涉案房屋（即太原市迎泽区解放南路281号64幢六单元5号房屋）已办理房屋所有权证，被告（反诉原告）系所有权人。原告（反诉被告）已严格按照合同约定履行了自己的付款义务，支付了全部房屋价款230000元，被告（反诉原告）却违反合同约定，迟迟不配合原告（反诉被告）到产权登记机关办理过户，导致原告（反诉被告）至今无法办理房屋产权登记。特提起诉讼，请求判如所请。
被告向本院提出反诉请求：1、确认原被告于2005年8月2日签订的《卖房合同》无效。2、判决原告（反诉被告）腾出位于解放南路281号64幢六单元5号房屋。3、判决原告（反诉被告）支付被告（反诉原告）房屋使用费139000元，取暖费10225元。4、诉讼费用由原告（反诉被告）承担。
被告（反诉原告）刘翠萍反诉辩称，双方于2005年8月2日签订《卖房合同》，约定”甲方（反诉原告）同意将其在省体工队宿舍（解放南路281号，国体商城对面）13号楼6单元3层东面（13#6-5号）卖给乙方（反诉被告）”。由于该房屋系山西省体育局（原山西省体育运动委员会）公房，原告（反诉被告）取得所有权之前，其所有权是山西省体育局，被告（反诉原告）只有使用权，并不享有处分权。双方于2005年所签合同，因答辩人（反诉原告）无权处分而无效；涉案房屋属于不得出售的已购公有住房，根据建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》（1999年4月22日）第五条第六项规定，被告只有这一套住房，出售后导致住房困难，属于不得出售的公房，为此，原被告所签卖房合同无效，原告（反诉被告）应为被告（反诉原告）腾房，并支付房屋使用费，无权要求被告（反诉原告）协助原告（反诉被告）办理房屋过户登记。此外，双方已于2006年达成退房合意，原告（反诉被告）无权要求被告（反诉原告）过户。另，原告（反诉被告）诉状所称已实际支付23万房款与事实不符。
原告（反诉被告）针对被告（反诉原告）提出的反诉请求辩称，双方于2005年签订买卖合同，主体合法，意思表示真实，内容也不违反法律的强制性规定，且原告已履行全部付款义务，该合同合法真实有效，基于这一点，应驳回被告（反诉原告）2、3、4的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提供的《卖房合同》、《太原市煤气公司抄收对账单》、《山西省体育馆行政科卫暖水电费收据》和被告提供的《太原市房改住房出售花名登记表》、山西省体育运动学校（现山西省体育职业学院）2005年11月-2014年11月职工工资发放表的真实性，双方均无异议，本院予以确认并在案佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
原告（反诉被告）提供以下证据：录音资料（2016年12月6日，刘利民前妻冯巧平与刘翠萍卖房时的委托代理人刘某2的谈话录音）用以证明原告（反诉被告）已履行合同约定的付款义务，而被告（反诉原告）却未履行合同第五条约定的办理过户的义务。被告（反诉原告）质证后对其真实性提出异议，认为冯巧平并非本案当事人，录音资料体现不出其与原告（反诉被告）的关系，无法确认是谁与谁的通话记录。
被告（反诉原告）提供以下证据：1山西省体育运动委员会晋体基字（1994）第4号文件、山西省体育运动委员会（1994）第12号文件、山西省体育运动委员会晋体办（1996）2号、山西省体育局（原山西省体育运动委员会）分配住房表，证明64幢六单元5号房屋（原13号6单元3层东面）系山西省体育局（原省体委）的公房，山西省体育局享有处置权。原告（反诉被告）质证后认为文件的真实性需核实，且只能证明房屋的来源曾经是公有房，经过房改之后，已被职工购买，所提交的证据并不能证明被告没有处置权，不能证明该房屋不能出售。这几份文件只是事业单位的单位文件，不是卖房合同无效的法律法规，双方签订的合同是真实有效的。2、证人刘某1（刘翠萍弟弟）、马某（刘翠萍外甥女）当庭证言、证人刘某3（刘翠萍妹妹）的书面证词及山西省体育运动学校（现山西省体育职业学院）2005年11月-2014年11月职工工资发放表，证明2005年签订买房合同时，被告（反诉原告）无权处分，合同无效。且被告（反诉原告）多次提出不卖了，要将房款退给原告，正是基于此，2005年-2014年的暖气费均由刘翠萍缴纳，从其工资中直接扣除。原告（反诉被告）质证后认为两位出庭证人与被告（反诉原告）系亲属关系，应排除其证言效力，证人刘某3未出庭作证，对其证言不予质证；对山西省体育运动学校（现山西省体育职业学院）2005年11月-2014年11月职工工资发放表真实性无异议，该房屋在2010年、2011年开始办理大红本，但是在这个过程中被告（反诉原告）不配合原告（反诉被告），导致原告（反诉被告）不能交付取暖费。3、被告（反诉原告）的退休证及户籍登记，证明被告（反诉原告）为山西省体育职业学院的员工，仅有唯一一套住房，现退休后无住处居住，住房困难。原告（反诉被告）质证后对其真实性无异议，认为该证据不能证明被告在太原市只有一套住房，即便被告（反诉原告）只有这一套住房，但是不能证明被告（反诉原告）不具备出卖这套房屋的条件。
综合以上质证意见，对于被告（反诉原告）提供的山西省体育运动学校（现山西省体育职业学院）2005年11月-2014年11月职工工资发放表，证明涉案房屋2005
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2014年取暖费10225元从刘翠萍工资中扣除的主张，本院予以采信。对于原告（反诉被告）提供的录音资料，因对话双方的身份无法确认，且对话含混不清，本院不予采信。对于被告（反诉原告）提供的山西省体委文件用以证明涉案房屋系公房，山西省体育局享有处置权的主张，本院认为，该房建成之初确系公房，经过国家房改政策后，已转变为可由职工购买的完全产权房屋，职工个人拥有处分权。故对该证据证明内容，本院不予采信。对于被告（反诉原告）提供的证人刘某2（刘翠萍弟弟）、马某（刘翠萍外甥女）的证言，本院认为均不能证明《卖房合同》双方当事人已就解除合同达成合意，不予采信。对于被告（反诉原告）提供刘翠萍的退休证及户籍资料证明其只有一套住房，不能出售的主张，本院认为，该证据与本案无直接关联，不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年8月2日，原告（反诉被告）刘利民（乙方）与被告（反诉原告）刘翠萍（甲方）的代理人刘某1签订了《卖房合同》，约定被告（反诉原告）将其位于省体工队宿舍（解放南路281号，国体商城对面）13号楼6单元3层东面（13#-6-5号）的房屋卖给原告（反诉被告），价格为贰拾叁万元整，签合同之日乙方付甲方贰拾壹万元整，其余贰万元整等甲方把此房屋产权证交乙方后，贰万元整一次性付清；并约定甲方随单位办理房产证时，须变成乙方名字，正常办理费用由甲方负责，变更名字的费用由乙方负责；如甲方单位与甲方在产权上不明晰，导致甲方不能卖给乙方，所造成的损失全部由甲方负责。刘利民、刘某2及见证人奈建平、郭世元分别在合同上签字，后被告（反诉原告）刘翠萍也在《卖房合同》上签字、按手印。原告（反诉被告）刘利民按照合同约定，于合同签订之日付给被告（反诉原告）刘翠萍的代理人刘某221万元，该笔款项后由刘某2交给被告（反诉原告）刘翠萍。原告（反诉被告）刘利民于合同签订后占有使用涉案房屋至今。期间，2005年至2014年涉案房屋取暖费10225元从刘翠萍工资中直接扣除。关于剩余2万元房款，原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）在《卖房合同》上补签字时，已交付给被告（反诉原告），但未提供证据予以证明。庭审中，原告（反诉被告）否认收到余款2万元，且根据《卖房合同》约定余款应在甲方把房屋产权证交乙方后付清，故对于原告（反诉被告）将2万元余款已交付原告（反诉被告）的主张，本院不予认定。
本院认为，本案的争议焦点在于《卖房合同》是否有效。原告（反诉被告）提供的《太原市房改住房出售花名登记表》可以证明涉案房屋现所有权人系被告（反诉原告），被告（反诉原告）已于合同订立后取得处分权，履行合同的条件已经具备，该合同由原、被告自愿达成合意并签名、捺印，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定；根据《中华人民共和国合同法》第五十一条：”无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”故涉案《卖房合同》合法有效。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：”当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，故被告（反诉原告）要求确认《卖房合同》无效的诉讼请求本院不予支持。其次，被告（反诉原告）辩称其在太原市仅有唯一一套住房、符合建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》第五条第六项不得上市出售的已购公有住房的规定，但其提供的证据不足以证明该房屋出售后被告（反诉原告）形成新的住房困难，本院不予采纳。被告（反诉原告）主张双方已于2006年达成退房合意，但其提供的证据不能充分证明这一主张，应承担举证不能的不利后果，故本院认定合同合法有效且并未解除；根据《太原市房改住房出售花名登记表》的登记情况，被告（反诉原告）现已具备履行合同的条件，被告（反诉原告）应按照诚实信用原则，承担继续履行合同的责任。故对原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）协助办理涉案房屋的过户手续的诉讼请求，本院予以支持；对被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）腾出位于解放南路281号64幢六单元5号房屋以及要求原告（反诉被告）支付被告（反诉原告）房屋使用费139000元的诉讼请求，因无事实和法律依据，本院不予支持。另原告（反诉被告）居住涉案房屋期间取暖费，从被告（反诉原告）工资中扣除，被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付取暖费（2005年至2014年）10225元，符合法律规定，应予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、六十条、一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）刘翠萍于本判决生效后十日内协助原告（反诉被告）刘利民办理太原市解放南路281号64幢6单元5号房屋的权属转移登记手续。原告（反诉被告）刘利民于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）刘翠萍房款20000元。
二、原告（反诉被告）刘利民于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）刘翠萍取暖费10225元。
三、驳回被告（反诉原告）刘翠萍的其他反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。
本诉受理费150元、保全费1670元、反诉受理费3285元，以上共计5105元由被告（反诉原告）刘翠萍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。
审 判 长 王亚琴
人民陪审员 张桂云
人民陪审员 李熙强
二〇一七年四月二十日
书 记 员 耿珮华