广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终22027号
上诉人（原审被告）：深圳市积方投资有限公司
法定代表人：马仁清，董事长。
委托诉讼代理人：汤国诚，北京大成（深圳）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：深圳市嘉年华外贸服装城有限公司
法定代表人：魏锦春。
委托诉讼代理人：郑为民，北京大成（深圳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈莉，北京大成（深圳）律师事务所律师
被上诉人（原审原告）：深圳中恒华发物业有限公司
法定代表人：李中秋，董事长。
委托诉讼代理人：王平，广东金圳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨金梅，广东金圳律师事务所律师。
上诉人深圳市积方投资有限公司（以下简称积方公司）、深圳市嘉年华外贸服装城有限公司（以下简称嘉年华公司）与被上诉人深圳中恒华发物业有限公司（以下简称中恒华发公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院(2016)粤0304民初5870号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
积方公司的上诉请求：1、撤销一审判决第一至第六项，驳回中恒华发公司全部诉讼请求；2、由中恒华发公司承担一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、中恒华发公司在签订合同时存在恶意欺诈的行为。涉案房产产权证载明其用途为厂房，但中恒华发公司将涉案房产以商铺的名义非法出租给积方公司使用，事实上改变了涉案房产的性质和用途，致使积方公司在承租期间，被相关部门多次查处，也一直未能取得消防验收合格证书，严重影响了积方公司对于涉案房产的有效使用，承租期间的经营和招商均受到极大影响，积方公司签订合同的根本目的没有实现。二、《房屋租赁合同》和《租赁合同补充协议》显失公平。作为双务合同的上述两份合同，通篇约定的都是中恒华发公司的权利和免责条款，以及积方公司的义务和违约责任，在双方权利义务的设置上极不对等、权益上严重失衡；尤其是关于违约金和赔偿金的约定，超过了法律所允许的限度。上述两份合同明显违反了当事人的自主自愿原则，也违反了公平合理原则，显失公平。三、中恒华发公司和产权人均从未履行过房产维修义务，应当承担违约责任并赔偿积方公司经济损失。因涉案房产本身存在结构设计不合理等诸多问题，导致涉案房产在租赁期间频繁漏水、渗水、停水、停电或天然气停用，就该部分并不属于积方公司义务范围内的维修义务和责任，积方公司多次函告中恒华发公司和产权人进行维修处理，但一直没有回应。2015年05月23日深圳市福田区发生特大暴雨，雨水倒灌至xx大厦一、二、三层，导致涉案房产大面积浸水，造成大量财物被浸泡损毁，积方公司和商户经济损失惨重。但中恒华发公司和产权人对于积方公司维修和赔偿的请求根本不予理会，涉案房产所有维修费用和商户的经济损失均由积方公司垫付。四、积方公司基于合同法规定未缴付租金，是行使合法权利，不应当认定为违约行为。合同法第231条规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。对于特大暴雨所造成的损失，积方公司多次知会中恒华发公司和产权人，但其对积方公司合理合法的请求置之不理。又因中恒华发公司和产权人不积极履行合同约定范围之外其应当承担的房产维修义务，违约在先，积方公司不得不根据合同法第66、67和68条的规定行使合同抗辩权，因此不能认定为违约行为，不应当承担被扣除租赁保证金、支付违约金和赔偿金的责任。综上所述，积方公司认为：中恒华发公司存在明显的违约行为并负有过错。一审法院事实认定不清，所作判决有失公平正义，请求贵院依法予以撤销，驳回中恒华发公司的全部诉讼请求。上诉人积方公司在庭审中补充上诉事实与理由：一、中恒华发公司未履行物业维修义务，在先违约。中恒华发公司作为涉案物业的出租方和管理方，有义务保障积方公司安全、正常、合理使用物业，积方公司承租的是xx大厦1至3层物业，3层以上为天台，天台作为独立区域，由中恒华发公司封闭管理，钥匙也从未交付给积方公司，因天台年久失修，出现漏水现象，积方公司于2015年6月8日、9月24日、10月8日、10月30日致函中恒华发公司要求解决，中恒华发公司对函件予以签售并承诺谢协调处理，但最终并未解决。该部分不属于积方公司，而应由中恒华发公司承担的维修责任因其未履行维修义务，而给积方公司和租户造成财产损失，在积方公司多次反映无果的情况下，积方公司才选择拒交租金和管理费，积方公司认为涉案物业存在外墙、天台年久失修的客观事实，严重影响积方公司对涉案物业正常使用。根据合同法第221条，因维修租赁物而影响承租人使用的应减少租金或延长租期的规定，积方公司有权请求减少租金并无须承担违约责任。二、积方公司与嘉年华公司并非关联公司，一审法院仅以两公司有共同的股东以及两公司住所地为同一栋大厦而认定为关联公司的事实理由不充分，没有法律依据。三、涉案物业的管理费和租金均是由积方公司向中恒华发公司缴纳。
嘉年华公司的上诉请求：1、撤销一审判决第四、五、六项，依法改判为嘉年华公司不承担赔偿责任；2、一、二审诉讼费由中恒华发公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。嘉年华公司根据与积方公司签订的物业管理委托合同对涉案房产提供物业管理服务，代其向商户收取水电费并代交给中恒华发公司母公司，嘉年华公司并未向中恒华发公司母公司缴纳租金和管理费。嘉年华公司与中恒华发公司并非涉案租赁合同的相对方，不是本案的适格被告。二、一审判决适用法律错误。积方公司根据其与嘉年华公司之间的物业管理委托合同为嘉年华公司提供办公场地，双方也曾经有一名共同的股东，但嘉年华公司与积方公司系独立经营、独立核算的两个公司，一审仅因嘉年华公司与积方公司的注册地址和共同股东就认定嘉年华公司加入涉案租赁合同的履行，判决嘉年华公司共同承担违约责任，于法无据。综上所述，一审判决与客观事实严重不符，适用法律错误。请求贵院在查明事实的基础上依法判决，支持嘉年华公司的上诉请求。嘉年华公司在庭审中补充上诉事实与理由：一、嘉年华公司与积方公司虽然有共同的股东，但两公司是独立经营，独立核算，一审仅因嘉年华公司与积方公司注册地址在同一大厦，有一名共同的股东就认定加入涉案合同的履行，没有依据。嘉年华公司仅代缴水电费，并未缴纳物业管理费及租金。二、根据嘉年华公司与积方公司签订物业管理委托合同第十八条第八款规定，积方公司无偿为嘉年华公司提供面积173平方米的办公场所，所以不用缴纳租金和占地使用费。根据北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题解答第九条，承租人签订租赁合同后，以租赁房屋为经营场所设立企业或个体工商户，实际使用房屋的，因租赁合同履行合同发生纠纷的，原则上应依该合同相对性确定诉讼主体。出租人以承租人和实际使用房屋的企业为共同被告提起诉讼，要求两者就租赁合同产生的债务承担连带责任的，一般不予支持。根据这条规定，我方跟中恒华发公司没有合同关系。三、一审判决说我方向中恒华发公司缴纳管理费是错误的，当时是中恒华发公司的代理人一审时说嘉年华公司向中恒华发公司的母公司缴纳过管理费，一审法官要求中恒华发公司庭后提交证据，但至今中恒华发公司没有提交该证据，更没有对该证据进行质证。所以认定嘉年华公司向中恒华发公司母公司缴纳过管理费这一事实认定错误，与事实不符。
中恒华发公司辨称：本案中所涉及的租赁标的是xx大厦1层244平方米，并非xx大厦1至3层，因为积方公司承租被上诉人的房产是分两个合同签订，其中17000余平方米的租赁合同纠纷已经深圳仲裁委仲裁，并已执行中。在该案件中，代理人为本案的嘉年华公司代理人郑律师，用尽了所有的权利包括申请仲裁员回避，申请仲裁员秘书回避，提请法院确定仲裁条款无效，申请不予执行，申请撤销仲裁等，其目的在于恶意占有场地，继续收取租金。二、对于积方公司提到的上诉理由均与事实不符，并且这些理由均在生效裁决中予以反驳，没有得到支持。关于积方公司提到被上诉人没有履行维修义务，这与双方签订的补充协议相违背，根据双方的补充协议，涉案场地的管理维修保养均由承租人积方公司承担。因此积方公司的上诉理由没有事实和法律依据，依法应当予以驳回。针对嘉年华公司答辩意见如下：嘉年华公司的上诉内容没有事实和法律依据，其代理人提到嘉年华公司与积方公司签订的合同第十八条约定无偿使用涉案场地的问题，是其关联公司之间的约定，对被上诉人没有约束力。并且其无偿交付场地给予嘉年华公司使用，本身就是关联公司之间的安排，更能证实两者的密切关联性。关于嘉年华公司代理人引用北京市高院的解答的问题，我方认为该解答是在北京市具有指导意义，其并没有绝对指出将承租方和实际使用方作为被告要求承担责任一概不予支持。综上，请求法庭驳回嘉年华公司的上诉请求。
中恒华发公司向一审法院起诉请求：1、确认中恒华发公司与积方公司签订的《房屋租赁合同书》及《租赁合同补充协议》已于2016年2月4日解除。2、积方公司与嘉年华公司立即返还房屋。3、中恒华发公司不予退还积方公司租赁保证金197640元；4、积方公司、嘉年华公司支付租金、管理费296460元，违约金44469元（按0.3%/日，暂计至2016年2月29日）及实际付清之日的违约金。5、积方公司、嘉年华公司支付赔偿金195200元（按每月租金97600元的双倍计算，暂计至2016年3月3日，以及自2016年3月4日起至积方公司、嘉年华公司实际返还房屋之日止的赔偿金）。6、积方公司、嘉年华公司承担全部诉讼费用。审理过程中，中恒华发公司明确第4项诉讼请求为：积方公司、嘉年华公司支付租金292800元（每月按97600元自2015年12月1日计至2016年2月29日）、管理费3660元（按5元/平方米/月×244平方米计算，自2015年12月1日计至2016年2月29日）及上述欠款的违约金，违约金按拖欠租金、管理费的金额日千分之三的标准分段计算至2017年2月28日止（其中2015年12月份租金、管理费的违约金计算基数为98820元，自2015年12月11日计至2016年2月29日共计81天为24013.26元；2016年1月份租金、管理费的违约金计算基数为98820元，自2016年1月11日计至2016年2月29日共计50天为14823元；2016年2月份租金、管理费的违约金计算基数为98820元，自2016年2月11日计至2016年2月29日共计19天为5632.74元；2016年3月1日起的违约金以296460元为计算基数自2016年3月1日计至2017年2月28日共计365天为324623.7元）。明确第5项诉讼请求为：积方公司、嘉年华公司支付赔偿金195200元（即合同解除后积方公司、嘉年华公司未返还场地按双倍租金标准支付场地占用费，按每月租金97600元双倍计算，自2016年3月1日起暂计至2016年3月31日）以及自2016年4月1日起计至2017年2月28日并延续计至积方公司、嘉年华公司实际返还房屋之日止的赔偿金。
一审法院认定事实：中恒华发公司系中恒华发股份公司的全资子公司，中恒华发股份公司系涉案房产的产权人。应中恒华发股份公司要求，中恒华发公司对涉案房产在内的xx大厦1层至3层进行管理、出租。2015年1月31日，中恒华发公司将涉案房产出租给积方公司，双方签订了《房屋租赁合同书》及《租赁合同补充协议》。租赁合同及补充协议约定租赁房屋面积244平方米，租金单价为400元/平方米，月租金为97600元；管理费单价为5元/平方米，每月管理费为1220元；租赁期限自2015年2月1日至2017年3月20日；中恒华发公司同意自租赁合同及补充协议签订生效后免租2个月，即2015年2月1日至2015年3月31日，于2015年4月1日起开始计租；除经双方确认的免租期外，积方公司须于每月10日前一次性向中恒华发公司缴纳当月租金、当月管理费及上月水电费等费用，免租期内，水电费、管理费仍由积方公司正常缴纳，水电费自双方移交场地之日起开始计算；租赁合同及补充协议签订后1日内，积方公司应向中恒华发公司缴纳租赁保证金197640元；积方公司拖欠租金及其他费用的，应按拖欠天数乘以拖欠金额的千分之三向中恒华发公司支付违约金；若积方公司拖欠租金或管理费、水电费等超过15日或拖欠可能导致中恒华发公司损失的各项费用达到49410元以上，中恒华发公司有权单方解除合同、停止供应水电，并有权没收租赁保证金；合同终止后，积方公司必须在约定时间之内或在中恒华发公司书面通知的时间内，完成全部清场搬迁工作并向中恒华发公司无偿交还全部租赁场地面积，积方公司逾期不迁离或不返还租赁房屋的，中恒华发公司有权就逾期部分向积方公司收取相当于双倍租金的赔偿金；对于租赁物业的主体结构，未经中恒华发公司允许，积方公司不得擅自作任何改动，租赁物业范围房屋主体及所有配套设施均由积方公司自行负责管理、维修、保养，费用由积方公司承担；积方公司已对涉案房产物业状况（包括但不仅限于租赁物业的性质、屋面、地面、排水、消防安全状况等）完全知悉并予以认可，并承诺在合同期限内不得以涉案房产存在瑕疵为由要求中恒华发公司承担责任或主张任何权利。
合同签订当日，中恒华发公司将涉案房产移交积方公司，双方签订了《xx大厦租赁场地移交确认书》及《物业管理协议》。
涉案房产移交后，双方均按照合同正常履行至2015年9月，并没有发生合同争议。2015年10月、11月开始，中恒华发公司称积方公司有拖欠租金及管理费等费用的情况出现，中恒华发公司分别于2015年10月16日、11月16日书面知会积方公司催缴，之后积方公司缴纳了2015年10月、11月的租金及管理费。
自2015年12月起，积方公司未再缴纳2015年12月之后的租金、管理费等费用，中恒华发公司于2015年12月16日、2016年1月12日、2016年1月18日多次向积方公司发知会函催缴未果，积方公司称中恒华发公司未履行房屋维修义务，其是基于合同抗辩权不缴纳租金、管理费等相关费用。
2016年2月4日，中恒华发公司向积方公司发出《解除房屋租赁合同通知书》，通知积方公司自2016年2月5日起，解除双方的租赁合同，要求积方公司缴清拖欠的租金、管理费等相关费用，并要求积方公司在2016年2月29日之前完成全部清场撤离工作，将涉案房产交还中恒华发公司。积方公司于2016年2月5日签收上述《解除房屋租赁合同通知书》，并于2016年2月23日复函表示收到《解除房屋租赁合同通知书》，但不同意提前解除房屋租赁合同，也未将涉案房产交还中恒华发公司。
另查，嘉年华公司成立于2014年3月27日，法定代表人为陈思远（出资10%的股东），工商登记住所为深圳市福田区xxx路xx大厦xxx栋1层。积方公司股东为陈思远、李青（各出资50%），工商登记住所为深圳市福田区xxx路xx大厦xxx栋2层。2015年10月20日，积方公司、嘉年华公司签订了一份《物业管理委托合同》，约定积方公司委托嘉年华公司对深圳市福田区xx路xx大厦1-3层实施物业管理，代收出租商铺的管理费及水电费，在合同期内向中恒华发公司代交当月水电费，委托管理期限为2015年10月20日至2016年12月19日止。积方公司称中恒华发公司实际并未对涉案房产提供物业管理服务，故积方公司才委托嘉年华公司对涉案房产进行管理，因为在签署租赁合同后双方合作关系良好，中恒华发公司以物业管理服务费的名义多收一部分费用，所以积方公司委托嘉年华公司向中恒华发公司缴纳了该部分费用，且是向中恒华发股份公司缴纳。中恒华发公司则称，积方公司与嘉年华公司系关联公司，积方公司承租涉案房产后交予嘉年华公司实际占有使用，在合同履行过程中向中恒华发公司母公司中恒华发股份公司缴纳水电费、管理费，已事实上加入租赁合同，嘉年华公司应与积方公司共同向中恒华发公司承担违约责任。
再查，中恒华发公司与积方公司于2014年3月21日还签订了一份关于租赁深圳市福田区xx路xx大厦410栋、xxx栋一层至三层部分面积的租赁合同，该合同中约定了仲裁条款。中恒华发公司因积方公司履行合同过程中拖欠租金及管理费，依据双方合同约定的仲裁条款向深圳仲裁委员会申请仲裁。深圳仲裁委员会经审理已于2016年9月作出（2016）深仲裁字第346号裁决书，裁决认定积方公司在履行合同过程中存在违约行为，应承担相应违约责任。积方公司向深圳市中级人民法院申请撤销（2016）深仲裁字第346号裁决。深圳市中级人民法院受理后，于2016年12月作出（2016）粤03民特795号民事裁定书，驳回了积方公司的申请。现中恒华发公司已对（2016）深仲裁字第346号裁决书申请法院强制执行。
另，中恒华发公司仅按其立案时起诉状所列诉讼标的额缴纳案件受理费，在中恒华发公司明确第4、5项诉讼请求的继续计算期间及金额后，一审法院向中恒华发公司送达预交案件受理费通知书要求其补交案件受理费，但中恒华发公司未按期补交，且明确告知一审法院其不交。
一审法院认为，中恒华发公司与积方公司签订的涉案租赁合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应按租赁合同及补充协议的约定，全面、正确履行合同义务。
积方公司自2015年12月起未支付租金及管理费等相关费用，已远超合同约定的15天，构成违约，中恒华发公司有权单方解除合同、要求积方公司搬离涉案房产并没收积方公司缴纳的租赁保证金。积方公司辩称中恒华发公司未履行修缮义务，主张其拒付租金及管理费系行使合同抗辩权的行为，积方公司的上述抗辩理由与双方签署的补充协议所约定的“租赁物业范围房屋主体及所有配套设施均由积方公司自行负责管理、维修、保养，费用由积方公司承担”的内容不相符，一审法院不予采纳。
关于合同解除的时间。2016年2月4日，中恒华发公司向积方公司发出《解除房屋租赁合同通知书》，通知积方公司自2016年2月5日起解除双方的租赁合同，积方公司于2016年2月5日签收该通知书。一审法院确认中恒华发公司与积方公司于2015年1月31日签订的《深圳市房屋租赁合同书》及《租赁合同补充协议》已于2016年2月5日解除。
关于返还房屋的问题。《租赁合同补充协议》约定，合同终止后，积方公司必须在约定时间之内或在中恒华发公司书面通知的时间内，完成全部清场搬迁工作并向中恒华发公司无偿交还全部租赁场地面积。中恒华发公司于2016年2月4日向积方公司发出《解除房屋租赁合同通知书》中已明确告知积方公司应在2016年2月29日前完成全部清场撤离工作，积方公司未清场撤离涉案房产并向中恒华发公司返还房产，中恒华发公司要求积方公司返还房产，一审法院予以支持。
关于拖欠的租金、管理费。积方公司自2015年12月起未再支付租金、管理费，截至2016年2月29日，积方公司拖欠的租金为97600元/月×3个月=292800元、管理费1220元/月×3个月=3660元。
关于拖欠租金、管理费的违约金。根据《租赁合同补充协议》约定，积方公司应于每月10日支付当月租金及管理费，积方公司拖欠租金及其他费用的，应按拖欠天数乘以拖欠金额的千分之三向中恒华发公司支付违约金。审理过程中，中恒华发公司明确积方公司支付拖欠租金、管理费的违约金按拖欠租金、管理费的金额日千分之三的标准分段计算至2017年2月28日止，其中：2015年12月份租金、管理费合计98820元的违约金自2015年12月11日计至2016年2月29日共计81天为24013.26元，2016年1月份租金、管理费合计98820元的违约金自2016年1月11日计至2016年2月29日共计50天为14823元，2016年2月份租金、管理费合计98820元的违约金自2016年2月11日计至2016年2月29日共计19天为5632.74元，即计至2016年2月29日的违约金为44469元（24013.26元+14823元+5632.74元）；2016年3月1日起的违约金以296460元为计算基数自2016年3月1日计至2017年2月28日共计365天为324623.7元。中恒华发公司上述计算违约金的方式和金额，符合双方合同约定，一审法院予以认定，但中恒华发公司仅缴纳了计至2016年2月29日的违约金44469元的案件受理费，对其主张的2016年3月1日至2017年2月28日的违约金324623.7元应缴纳的相应案件受理费，未按规定预交案件受理费，且明确表示不交，一审法院对该部分违约金主张不予处理。对中恒华发公司请求的计至2016年2月29日的违约金44469元，一审法院予以支持。
关于逾期迁离的双倍租金赔偿金。根据双方《租赁合同补充协议》的约定，积方公司逾期不迁离或不返还租赁房屋的，中恒华发公司有权就逾期部分向积方公司收取相当于双倍租金的赔偿金。一审法院认为，中恒华发公司没收积方公司缴纳的租赁保证金及按日千分之三的标准计收积方公司迟延支付租金、管理费的违约金，已足以弥补中恒华发公司的损失，中恒华发公司主张的按照每月租金97600元两倍的标准支付逾期迁离期间的赔偿金，亦具有违约金性质，一审法院不予重复支持。积方公司在中恒华发公司通知要求返还涉案房产之日即2016年2月29日之后还继续占用涉案房产，一审法院参照双方合同约定的租金标准97600元/月支持积方公司向中恒华发公司支付占有使用费。但中恒华发公司仅缴纳了2016年3月1日至2016年3月31日双倍租金赔偿金195200的案件受理费，对其主张的2016年4月1日起计至2017年2月28日并延续计至积方公司实际返还房屋之日止的赔偿金应缴纳的相应案件受理费，未按规定预交案件受理费，且明确表示不交，一审法院对该部分主张不予处理。故一审法院支持积方公司向中恒华发公司支付计至2016年3月31日止的占有使用费97600元。
关于嘉年华公司是否应与积方公司共同承担违约责任的问题。嘉年华公司虽未在涉案租赁合同及补充协议上签字，但嘉年华公司的工商注册住所即为涉案房产所在的xx大厦xxx栋1层，该公司亦在此实际办公，且依中恒华发公司要求向中恒华发公司母公司中恒华发股份公司缴纳水电费，中恒华发公司主张嘉年华公司系涉案房产的实际使用人，并向中恒华发公司缴纳水电费，应视为其已作为承租方加入涉案租赁合同的履行，故嘉年华公司应依法担当租赁合同承租方的权利义务，据此要求嘉年华公司与积方公司共同承担违约责任，一审法院予以支持。积方公司、嘉年华公司称嘉年华公司系受积方公司委托而向中恒华发公司缴纳水电费，否认嘉年华公司实际使用涉案房产的抗辩意见，一审法院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、确认中恒华发公司与积方公司于2015年1月31日签订的《深圳市房屋租赁合同书》及《租赁合同补充协议》已于2016年2月5日解除；二、积方公司应于判决生效之日起十日内向中恒华发公司返还位于深圳市福田区xx路xx大厦xxx栋1楼1076号的房屋；三、中恒华发公司不予退还积方公司租金保证金197640元；四、积方公司、嘉年华公司应于判决生效之日起十日内向中恒华发公司支付拖欠的2015年12月至2016年2月29日期间的租金292800元、管理费3660元；五、积方公司、嘉年华公司应于判决生效之日起十日内向中恒华发公司支付拖欠2015年12月至2016年2月29日期间租金、管理费的违约金，违约金计至2016年2月29日为44469元；六、积方公司、嘉年华公司应于判决生效之日起十日内向中恒华发公司支付2016年3月1日至2016年3月31日期间的占用深圳市福田区xx路xx大厦xxx栋1楼1076号的房屋的占有使用费97600元；七、驳回中恒华发公司的其余诉讼请求。案件受理费11138元（已由中恒华发公司预交），由中恒华发公司负担976元，由积方公司、嘉年华公司负担10162元；保全费3270元（已由中恒华发公司预交），由积方公司、嘉年华公司负担。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。另查明，各方当事人确认，嘉年华公司的工商注册登记住所并不在涉案房屋范围内，而在积方公司与中恒华发公司双方经仲裁解决的租赁房屋面积（17440平方米）范围内。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。中恒华发公司与积方公司签订的涉案房屋租赁合同系双方真实意思表示，不存在法定无效因素，原审法院认定涉案合同合法有效正确，本院予以确认。积方公司上诉主张涉案合同内容显失公平理据不足，本院不予采纳。双方签订合同后，积方公司已接受房屋并实际使用、正常履行合同义务，对房屋现状及用途的变更未提出任何异议，而且房屋用途的变更并当然不影响合同效力与履行，积方公司上诉以改变了房屋性质和用途为由主张中恒华发公司存在恶意欺诈理由不充分，本院不予采纳。涉案房产已办理产权登记，申报消防安全检查的义务人为实际经营者，积方公司上诉主张涉案房屋没有通过消防验收责任在于中恒华发公司理据不足，本院亦不予采纳。根据合同约定，涉案房屋的维修义务由积方公司自行负责，积方公司以中恒华发公司未履行房屋维修义务为由主张中恒华发公司违约并拒付租金理由不成立，积方公司继续占有使用房屋并拒付租金构成根本违约，原审法院认定合同解除并判定积方公司承担相应的违约责任有事实、合同与法律依据，本院予以确认。积方公司的各项上诉理由不成立，本院不予采纳。
关于嘉年华公司应否承担责任的问题，本院认为，涉案合同由积方公司与中恒华发公司签订，嘉年华公司并非合同主体，中恒华发公司未提供证据各方当事人有存在变更合同主体的意思表示，涉案房屋由积方公司承租并转租，中恒华发公司主张涉案房屋由嘉年华公司实际占有使用缺乏证据支持，嘉年华公司代积方公司缴交水电费的行为不足以认定其同意加入涉案合同的履行，故中恒华发公司要求嘉年华公司承担连带责任缺乏事实与法律依据，本院不予支持。原审法院对此处理有误，本院予以纠正。
综上所述，积方公司的上诉请求不能成立，应予驳回；嘉年华公司的上诉请求成立，应予支持；一审判决实体处理结果部分不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持广东省深圳市福田区人民法院（2016）粤0304民初5870号民事判决第一、二、三项；
二、撤销广东省深圳市福田区人民法院（2016）粤0304民初5870号民事判决第七项；
三、变更广东省深圳市福田区人民法院（2016）粤0304民初5870号民事判决第四项为：深圳市积方投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向深圳中恒华发物业有限公司支付拖欠的2015年12月至2016年2月29日期间的租金292800元、管理费3660元；
四、变更广东省深圳市福田区人民法院（2016）粤0304民初5870号民事判决第五项为：深圳市积方投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向深圳中恒华发物业有限公司支付拖欠2015年12月至2016年2月29日期间租金、管理费的违约金，违约金计至2016年2月29日为44469元；
五、变更广东省深圳市福田区人民法院（2016）粤0304民初5870号民事判决第六项为：深圳市积方投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向深圳中恒华发物业有限公司支付2016年3月1日至2016年3月31日期间的占用深圳市福田区xx路xx大厦xxx栋1楼1076号的房屋的占有使用费97600元；
六、驳回深圳中恒华发物业有限公司的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费11138元（已由中恒华发公司预交），由中恒华发公司负担976元，由积方公司负担10162元；保全费3270元（已由中恒华发公司预交），由积方公司负担；二审案件受理费18038元（由积方公司、嘉年华公司分别预交10161元、7877元），由中恒华发公司负担7877元，由积方公司负担10161元。
本判决为终审判决。
审判长 俞 红
审判员 吴 思 罕
审判员 邓 媛
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二〇一八年二月二十八日
书记员 谢文琦（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。