北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京0113民初7694号
原告（反诉被告）：长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司，营业场所北京市朝阳区，统一社会信用代码×××。
负责人：陈耀忠，总经理。
委托诉讼代理人：王辉，北京市博友律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韩金花，女，1980年6月9日出生，汉族，长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公员工。
被告（反诉原告）：许彩虹，女，1963年5月11日出生，汉族，中国国际航空股份有限公司退休员工，住北京市朝阳区，公民身份号码×××，
委托诉讼代理人：杨燕昆（被告许彩虹之夫），1961年6月27日出生，汉族，北京首都国际机场公安分局民警，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：赵海龙，北京市中盈（西宁）律师事务所律师。
原告（反诉被告）长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司（以下简称长城物业公司）诉被告（反诉原告）许彩虹物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨娇独任审判，公开开庭进行了审理。长城物业公司之委托诉讼代理人王辉、韩金花，许彩虹及其委托代理人赵海龙、杨燕昆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告长城物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令许彩虹支付拖欠自2012年1月1日至2017年12月31日的物业管理服务费30114元，滞纳金5890.8元；2.请求判令许彩虹担诉讼费用。
事实和理由：
长城物业公司是受北京大地林肯房地产开发有限公司的委托为全体业主提供物业服务的企业，双方于2005年9月14日签订《物业管理服务合同》（以下简称合同），许彩虹是位于北京市顺义区的业主，物业面积为163.64平方米。
合同履行至今，长城物业公司按合同约定为许彩虹所在小区提供了物业管理服务，许彩虹作为小区的业主之一，接受了长城物业公司的服务却拒不履行自身的交费义务，在2012年1月1日至2017年12月31日期间共拖欠物业管理服务费用30114元，根据《物业管理公约》的约定业主首次入住时应交纳从通知办理入住手续之日起一年内的物业管理服务费，以后每年1月20日前交纳该年度物业管理服务费用，同时公约还约定业主及使用人未按照公约、合同交纳交纳物业管理费用的，物业管理中心可按照每日加收交纳费用的千分之五的滞纳金，现减少收取，仅收取5890.8元，与物业费共计36004.8元。长城物业公司多次向许彩虹催缴，均未果。为维护长城物业公司的合法权利，根据法律的有关规定，向法院提起诉讼，请求贵院依法裁判。
被告许彩虹辩称：
一、长城物业公司没有为我提供合格的物业管理服务，不应当全额收取物业管理费。长城物业公司诉请的物业管理费金额错误，根据合同的约定及房屋面积计算，房屋的物业管理费为每年4909.2元，六年共计29455.2元。但自我入住小区以来，长城物业公司始终未能为我提供合格的物业管理服务，双方因防盗门的安装、门禁系统的维护、照明灯的维护、地下室问题等数次发生诉讼，法院历次生效判决认定长城物业公司提供的物业服务存在瑕疵，酌减物业管理费金额，我每年实际应付物业管理费为3400至3410元。因长城物业公司至今没有改进，给我的生活仍造成影响，故应当减收物业管理费；二、长城物业公司擅自将我所在单元的地下室作为物业管理用房，严重侵害我的合法权益。我所居住的3单元，建有未经规划部门批准的地下室两层。长城物业公司未经我同意，擅自进入本单元封闭区域内将地下室作为其办公及员工宿舍用房，不仅造成安全事故隐患，破坏环境卫生，甚至还经常有污浊空气和难闻气味经过贯穿各楼层的通风道进入我家中，严重影响我的正常生活；三、我没有交纳物业管理服务费是长城物业公司自身违约造成，我不承担责任。由于长城物业公司没有为我提供合格的物业管理服务，并且还给我造成损害，已经构成违约，我依法有权拒绝交纳物业管理费和支付滞纳金；四、长城物业公司诉请2012年至2015年度物业管理服务费的诉讼时效期间已届满，依法不应支持。根据法律的有关规定，长城物业公司请求保护民事权利的诉讼时效期间已经届满，本案也不存在诉讼时效中止或中断的情形。
反诉原告许彩虹向本院提出诉讼请求：1.判令长城物业公司减免2012年1月1日至2017年12月31日期间物业管理服务费9000元；2.判令长城物业公司赔偿我损失21046元；3.案件受理费由长城物业公司负担。
事实与理由：我所居住的小区20号楼3单元的地下室不是经规划批准的物业管理用房，但自2005年9月14日起，长城物业公司进驻小区20号楼3单元地下室，将其作为办公用房和员工宿舍及食堂，给我造成安全隐患和环境污染，影响我对所购高档住宅的正常居住使用。为此，我强烈要求长城物业公司搬出20号楼3单元地下室，不同意支付物业管理费，并要求支付损失。为此，双方于2009年、2010年和2012年先后四次发生诉讼，法院认为长城物业公司搬出地下室的请求不具有现实操作性，综合考虑长城物业公司对我的影响程度，酌情确定长城物业公司给我的损失金额。法院历次判决的结果是：我按照每年3400元至3410元支付物业管理费（即每年减免物业管理费1500元），长城物业公司向我赔偿2005年9月14日至2011年12月31日期间的损失22094元，折合每日9.61元。鉴于长城物业公司至今仍然使用地下室作为办公用房、员工宿舍及食堂，长城物业公司仍然给我的正常生活造成严重影响，长城物业公司提供的物业服务仍然有瑕疵，其侵权行为持续寻在，故请求法院判如所请。
反诉被告长城物业公司辩称：
许彩虹的诉讼请求缺乏事实及法律依据，不应得到支持。一、涉诉小区20号楼3单元地下室作为物业管理用房符合法律规定。虽然《物业管理条例》第30条规定：开发建设单位的规划图纸上应当配备专门的物业管理用房，并需要经过规划行政主管部门批准。但是该条例实施时间为2003年9月1日，而涉诉小区是在该条例实施前经政府主管部门审批立项，由北京大地林肯房地产开发有限公司开发建设，因此根据法不溯及既往的原则，涉案小区不适用该条例关于物业管理用房需要经过规划行政主管部门审查批准的规定，我公司使用20号楼3单元地下室作为物业管理用房并不违法。二、涉案地下室是北京大地林肯房地产开发有限公司依据物业服务合同约定向我公司提供，我公司使用该房屋作为物业管理用房并无不当。2005年9月14日，我公司与北京大地林肯房地产开发有限公司签订合同，约定依据小区物业管理需要，由房地产开发商向我公司提供管理用房共计450平方米。合同签订后，开发商向我公司提供涉案房屋作为物业管理用房。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，开发商与我公司签订的合同对全体业主具有约束力，我公司将涉案房屋作为物业管理用房并无不当，对许彩虹不构成侵权。三、我公司使用涉案地下室对许彩虹未产生不利影响，并不是将房屋用于营利性活动。涉案地下室是从事物业服务，并不是用于营利性活动，且不会对许彩虹造成安全隐患和环境污染，不会影响其正常居住。涉案地下室位于20号楼3单元地下室，而许彩虹居住的房屋位于20号楼3单元地上3层，两者相距较远，不会对其正常居住产生影响。四、我公司履行了合同约定的全部义务，不存在履行瑕疵。五、历年法院判决与调解书与本案无关，不能作为认定本案事实的依据。基于上述事实，我公司认为，将涉案地下室作为办公用房不违反法律规定，在使用涉案房屋过程中也未对许彩虹造成不利影响，因此许彩虹要求我公司赔偿损失的诉讼请求没有事实和法律依据，我公司按照物业合同的约定全面履行了物业服务义务，不存在履行瑕疵，故请求法院驳回许彩虹的全部反诉请求。
经审理查明：
许彩虹系北京市顺义区的所有权人，该房屋建筑面积163.64平方米。
2005年9月14日，北京大地林肯房地产开发有限公司与深圳市长城物业管理股份有限公司签订《物业管理服务合同》，双方约定由深圳市长城物业管理股份有限公司对水木兰亭小区实行专业化的物业管理服务，以及住宅物业管理服务费的标准为每月每建筑平方米2.5元。合同期限为三年，自北京大地林肯房地产开发有限公司正式通知深圳市长城物业管理股份有限公司进行交接验收之日起算，本小区业主委员会成立以后，物业公司与业主委员会签订新的物业管理委托合同，本合同自动失效。后深圳市长城物业管理股份有限公司变更名称为长城物业集团股份有限公司，长城物业公司由长城物业集团股份有限公司的委派到涉诉小区提供物业服务。涉诉小区未成立业主委员会。
双方当事人曾发生四次历史诉讼：第一次，2009年长城物业公司将许彩虹诉至本院，基于物业在20号楼三单元地下室办公会给业主造成不便的考虑减免一个季度的物业费，要求许彩虹给付2007年的物业费3681.9元。因长城物业公司在防盗门的安装、照明灯的维护及门禁系统的维护上仍存在不足之处，且已客观上给许彩虹的生活造成了不便，故长城物业公司提供的物业服务存在瑕疵，本院在长城物业公司收取3个季度的物业管理费基础上予以酌减2007年1月1日至2017年12月31日期间的物业管理费为3400元。第二次，2009年经本院调解，确定许彩虹给付长城物业公司2008年至2009年两个年度的物业费及生活垃圾消纳费共6900元，其中生活垃圾消纳费的交纳标准系每年30元。第三次，2010年许彩虹将长城物业公司诉至本院，请求判令长城物业公司迁出涉诉地下室并赔偿其损失。本院经审理后认为：“长城物业公司入驻地下室进行办公，影响了许彩虹对所购房屋的正常居住使用。因长城物业公司入驻地下室是为了从事营利活动，故作为获益并直接影响许彩虹居住生活的一方，应向许彩虹赔偿其入驻该地下室所造成的损失”，并最终判决长城物业公司赔偿原告许彩虹二〇〇五年九月十四日至二〇一〇年十月三十一日的损失人民币一万八千元。长城物业公司就该判决提起上诉，北京市第二中级人民法院据（2011）二中民终字第2808号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判。”第四次，长城物业公司要求许彩虹支付2008年1月1日至2011月12月31日期间的物业服务费、垃圾消纳费和公共楼道照明费，许彩虹提出反诉，要求长城物业公司支付其2010年11月1日至2011年12月31日期间的损失6947元。本院经审理后认为，在第二次诉讼中双方已经就2008年1月1日至2009年12月31日期间的物业费和垃圾消纳费达成一致意见，长城物业公司就此再次诉讼，本院不予处理，并最终判决许彩虹支付长城物业公司2010年1月1日至2011年12月31日期间物业服务费6820元、垃圾消纳费60元和2008年1月1日至2011年12月31日公共楼道照明费300元，长城物业公司赔偿许彩虹2010年11月1日至2011年12月31日期间损失4094元。
长城物业公司明确诉讼请求为：要求许彩虹支付2012年1月1日至2017年12月31日期间的物业管理服务费29454元、公共照明费450元、生活垃圾清运费210元，以上共计30114元。许彩虹认可公共照明费为75/年，认可生活垃圾清运费为30元/户/年。长城物业公司称自2017年1月1日以后生活垃圾清运费的标准为60元/户/年，并提交北京市顺义区卫生管理中心水木兰亭管理处出具的关于收取垃圾处理费的通知。
为进一步查明案件事实，本院去往涉诉地下室进行现场勘验。水地下室有两层，长城物业公司将该二层地下室作为办公室及员工宿舍、食堂使用。员工宿舍内部灯光昏暗，各种家用电器摆放在桌上，电插线板走线凌乱的放置在地面上，室内拥挤需要侧身前行。
上述事实，有本院勘验笔录及视频、庭审笔录、《物业管理服务合同》、（2009）顺民初字第8996号民事调解书、（2009）顺民初字第3595号民事判决书、（2011）二中民终字第2808号民事判决书、（2012）顺民初字第8819号民事判决书等在案佐证。
本院认为：
北京大地林肯房地产开发有限公司与深圳市长城物业管理股份有限公司签订《水木兰亭物业管理服务合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。深圳市长城物业管理股份有限公司经核准变更名称为长城物业集团股份有限公司，并委派长城物业公司为涉诉小区提供物业服务，该行为没有违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。现长城物业公司与许彩虹已成立事实上的物业服务合同关系。长城物业公司有义务为许彩虹提供达到标准的物业服务，许彩虹在接受物业服务后亦有义务向长城物业公司交纳物业服务费。物业服务是一个持续不断的过程，许彩虹没有提交证据证明长城物业公司怠于行使其追要的权利，故本院对许彩虹的该项辩解意见不予采信。许彩虹并非无故拖欠物业费，故对长城物业公司要求滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。
本案的争议焦点为长城物业公司将涉诉小区地下室作为物业用房是否给许彩虹的生活造成影响。根据本案查明的事实可知，长城物业公司入驻的涉诉小区地下室并非规划中的物业办公用房，其作为地下室的实际使用人，影响了许彩虹对涉诉房屋的正常居住，其使用行为给许彩虹造成了损害。本院经综合考量，酌情确定长城物业公司给许彩虹造成的损失数额。许彩虹要求减免物业管理服务费的请求与要求赔偿损失的请求存在重复主张的情形，本院对许彩虹要求减免物业管理服务费的请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条之规定，判决如下：
一、被告许彩虹于本判决生效之日起七日内给付原告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司二〇一二年一月一日至二〇一七年十二月三十一日的物业服务费二万九千四百五十四元、生活垃圾清运费二百一十元、公共楼道照明电费四百五十元；
二、驳回原告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司的其他诉讼请求；
三、反诉被告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司于本判决生效之日起七日内赔偿反诉原告许彩虹二〇一二年一月一日至二〇一七年十二月三十一日的损失一万七千五百二十元；
四、驳回反诉原告许彩虹的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费三百五十元，由被告许彩虹负担，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费二百七十六元，由反诉原告许彩虹负担九十七元（已交纳），由反诉被告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司负担一百七十九元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 杨 娇
二〇一八年六月十三日
法官助理 胡小静
书 记 员 徐 帅