吉林省通化市东昌区人民法院
民 事 判 决 书
东江西民初字第460号
原告（反诉被告）程庆本，男，61岁，汉族，通化市人，现住通化市。
委托代理人姜春玉，女，59岁，汉族，通化市人，现住通化市东昌区。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为和解，代收法律文书。
被告（反诉原告）刘贤英，女，53岁，汉族，通化市人，现住通化市东昌区。
委托代理人王国鹏，吉林昱诚律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被告（反诉第三人）张丽秋，女，51岁，汉族，通化市人，现住通化市东昌区。
原告（反诉被告）程庆本与被告（反诉原告）刘贤英、被告（反诉第三人）张丽秋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月19日收到原告的起诉状，于同日决定立案受理。于2014年6月18日收到被告刘贤英的反诉状，于同日决定立案受理。并依法组成合议庭，于2014年8月11日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）程庆本及其委托代理人姜春玉，被告（反诉原告）刘贤英及其委托代理人王国鹏到庭参加了诉讼。被告（反诉第三人）张丽秋经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案一审现已依法缺席审理终结。
原告（反诉被告）程庆本诉称，2006年9月26日二被告与张丽荣（已故）将原告房屋在原告不知情的情况下卖给了被告刘贤英。经法院判决二被告买卖原告房屋关系无效，坐落于通化市清真西胡同丘（地）号205-935／151-131号房屋归原告所有。原告的房屋在没有纠纷前是处于租赁状态，因为二被告的原因导致原告与他人的出租合同终止。故诉至法院，请求判令二被告赔偿原告房租损失2006年9月26日-2013年5月26日共计6年7个月，每月4，077.00元，共计322，083.00元，诉讼费用由二被告承担。
被告（反诉原告）刘贤英辩称，原告与张丽荣在2006年9月26日卖房时是夫妻关系，于2006年11月28日经法院判决离婚，原告和张丽荣夫妻是争议房屋的实际所有人，张丽荣是该房屋的登记所有人。2006年9月26日，张丽荣与被告刘贤英签订房屋买卖协议，张丽秋在协议书上签有“同意张丽秋”字样。被告刘贤英支付了合理对价，并办理了产权登记。根据相关法律规定，被告刘贤英没有过错，对原告不负赔偿责任，原告损失应由擅自处分共有财产的人赔偿。2004年10月至2006年9月26日房屋出卖时，原告和张丽荣夫妻利用该房屋共同经营浴池，其主张租金损失没有事实依据。
被告（反诉第三人）张丽秋辩称，2003年9月15日张丽秋贷款300，000.00元、张丽新出资270，000.00元共同购买了天赐浴池，双方商定产权归张丽秋并办理了房照和营业执照、卫生执照等。购买后由张丽秋、张丽新共同经营。在经营期间双方因另案发生诉讼，遂约定由张丽新限期给张丽秋偿还贷款后房证改为张丽新。2004年6月，张丽新违约，在没有偿还完贷款且未经张丽秋同意的情况下，私自将自己的份额转给了张丽荣、程庆本夫妇，张丽秋只能又回到浴池同张丽荣共同经营，每月从营业额中收取4，077.00元房租还贷款。2006年9月26日，浴池出售时尚欠银行贷款20多万元，张丽秋收取刘贤英买房款200，000.00元偿还了银行。（2013）通中民终字第235号判决判定“2006年9月26日张丽荣与刘贤英签订买卖协议书，该协议上甲方（出卖方）是张丽荣签字。”，据此张丽秋不负有侵权责任。浴池出售后由买方经营，与张丽秋没有任何关系，张丽秋也没有任何受益。本案与张丽秋没有关系。
在法庭审理过程中，各方就本诉部分原告（反诉被告）程庆本所主张的房租损失322，083.00元是否具有事实及法律依据及房租损失应由谁承担产生争议。
原告（反诉被告）程庆本为证实自己的诉讼主张，向法庭提交了如下证据：
第一组证据：租赁合同一份，证明：2004年6月6日承租方程庆本将位于清真寺胡同10号楼、面积240平方米商业用房租赁给张立新、解文清、程庆荣、毛文玉。
第二组证据：通化市东昌区人民法院（2006）东江东民初字第388号民事判决书一份、（2006）东民重字第16号民事判决书一份、（2010）东民再字第7号民事调解书一份、（2008）东江东执字第90号民事裁定书一份及东昌区人民法院出具的情况说明、收条复印件二份，以上证据能够证明原告于2004年6月6日将房屋出租给承租方张立新、解文清、程庆荣、毛文玉，后双方之间发生纠纷诉至法院，法院判决我们赔偿给承租方127，926.00元。
第三组证据：房屋买卖协议书一份、收条复印件2张、中国工商银行还款凭证一张、通化市房地产转让合同一份，证明2006年9月26日张丽秋与刘贤英签订购房协议。房地产转让合同上记载双方为张丽秋与刘贤英，房屋建筑面积为240.35平方米，房屋坐落于清真胡同（吉房权通字第S031218号），结构混合，商业用途，层次1-2出售价格为550，000.00元，协议上有张丽秋同意字样。后张丽秋于2006年9月26日收到刘贤英购房屋200，000.00元，工商银行存款凭证可以证明2006年9月28日，张丽秋、张丽荣收到刘贤英购房款350，000.00元。
第四组证据：房屋买卖协议一份、中院卷宗复印材料一份共4页，证明2003年9月15日张立新与程庆本签订房屋买卖协议，张立新将位于清真寺胡同，面积240平方米，商业用房卖给程庆本，房屋与浴池共计作价570，000.00元，手续费用40，000.00元，合计610，000.00元。给张立新1**，000.00元现金，80，000.00元国库券，扣抵了110，000.00元租赁费，法院卷宗复印材料可以证明我们向法院申请调取，我们还了银行贷款及利息合计约170，000.00多元。
第五组证据：东昌区人民法院（2012）东民重字第67号民事判决书一份，（2013）东民一初字第492号民事判决书一份，通化市中级人民法院（2013）通中民终字第235号民事判决书一份、（2014）通中民终字第167号民事判决书一份、吉林省高级人民法院（2013）吉民监字第136号民事裁定书一份，证明法院确认刘贤英与张丽秋买卖关系无效，本案争议房屋归原告程庆本所有，刘贤英应将争议房屋腾出交给程庆本，并协助程庆本办理产权过户登记手续。刘贤英与张丽秋签订房屋买卖协议，他们之间存在返还关系，与程庆本无关，由于刘贤英与张丽秋非法买卖，恶意串通，明知是程庆本的财产，提前还贷，该行为给程庆本造成了损失，同时刘贤英是将购房款350，000.00元给了程庆本的女儿程明珠，200，000.00元给了张丽秋，程庆本没有收到购房款，希望法院查清事实，保护受害人的权益。
被告（反诉原告）刘贤英对原告（反诉被告）程庆本提交的上述证据质证认为：
对第一组证据真实性有异议，我不是租赁合同的当事人，无法辨别该合同的真伪，对其真实性不予认可。
对第二组证据真实性无异议，但对其证明目的有异议，该组证据不能证明房屋是出租状态，恰恰能证明房屋是程庆本于2004年8月15日与程庆荣合伙经营浴池，自2004年10月9日程庆本将程庆荣的经营权解除，由程庆本自行经营浴池，由此程庆荣起诉程庆本要求其赔偿损失，法院判决程庆本赔偿程庆荣经营损失每月1，250.00元，所以该组证据能够证明该浴池是由程庆本在2004年10月自行经营，并非出租。
对第三组证据中200，000.00元收条、工商银行还款凭证，房屋买卖协议、通化市房地产转让合同真实性无异议，对“张丽秋、张丽荣收到刘贤英购房款350，000.00元”的收条及房屋买卖协议书真实性有异议，该收条是后补的，我们手中有原始收条，稍后向法庭提交。该组证据能够证明是张丽荣以550，000.00元价格卖给刘贤英，张丽秋签有“同意”字样，刘贤英于2006年9月26日付给张丽秋200，000.00元，用以偿还张丽秋为房屋所做的贷款。2006年9月28日，付给张丽荣350，000.00元。该组证据能够证明张丽荣将房屋卖给刘贤英，刘贤英支付了合理对价。对通化市房地产转让合同真实性无异议，因为该房屋登记在张丽秋名下，因此在房产处登记手续必须是张丽秋来签署的。
对第四组证据有异议，因我们不是房屋买卖协议当事人，对该份房屋买卖协议真实性不予认可。因为其不是银行机打票据，而且还是复印件，不能反映客观事实。
对第五组证据真实性无异议，对其证明经法院认定张丽秋与刘贤英房屋买卖协议无效及相互返还证明内容无异议，对其他证明内容有异议。该组证据恰恰能够证明2004年10月至2006年9月26日期间程庆本和张丽荣夫妻共同用该房屋经营浴池并没有出租，程庆本购买诉争房屋时其中300，000.00元购房款是用张丽秋在工商银行的贷款支付的，剩余未偿还部分是张丽秋提前一次性清偿，且房屋登记在张丽秋名下，程庆本和张丽荣是房屋的实际所有人，张丽秋是该房屋的登记所有人。
被告（反诉原告）刘贤英为证实自己的诉讼主张，向法庭提交了如下证据：
证据一：（2006）东江东民初字第863号民事判决书复印件一份，证明张丽荣与程庆本是夫妻，于2006年11月28日经法院判决离婚。
证据二：（2012）东民重字第67号民事判决书复印件一份和（2013）通中民终字第235号民事判决书复印件一份，证明程庆本购买诉争房屋时其中300，000.00元购房款是用张丽秋在工商银行的贷款支付的，剩余未偿还部分是张丽秋提前一次性清偿，且房屋登记在张丽秋名下，程庆本和张丽荣夫妻是房屋的实际所有人，张丽秋是该房屋的登记所有人。2004年10月至2006年9月26日房屋出卖时，程庆本与张丽荣夫妻共同用该争议房屋进行浴池经营，没有出租。
证据三：协议书复印件一份，证明2006年9月26日张丽荣以550，000.00元价格将房屋卖给刘贤英，张丽秋在协议书上签字有“同意”字样。
证据四：收条及中国工商银行还款凭证复印件二份，证明2006年9月26日刘贤英付给张丽秋200，000.00元购房款，张丽秋于当日向工商银行一次性提前还清以张丽秋名义为诉争房屋贷款300，000.00元的剩余未偿还贷款209，856.98元。
证据五：收条复印件一份，证明2006年9月28日刘贤英付给张丽荣购房款350，000.00元。
证据六：房屋产权证复印件一份，证明刘贤英办理了产权登记，将房屋登记在自己名下。
原告（反诉被告）程庆本对被告（反诉原告）刘贤英提交的上述证据质证认为：
对证据一无异议。
对证据二真实性无异议。
对证据三有异议，该协议签订事实不清楚，房屋位置、什么样的房屋都没有标明清楚。
对证据四有异议，由于我们不是当事人，我们不知晓这个事实。
对证据五真实性有异议，这350，000.00元是否汇给了程庆本女儿程明珠的账户上，我们不清楚，该小票在法院卷中有。
对证据六有异议，我不是当事人，不了解张丽秋、张丽荣之间的协议。2003年买该争议房屋时由程庆本经营，后2004年租给了张立新、解文清、程庆荣、毛文玉，后该四人将程庆本告上法庭，在法律诉讼期间，程庆本和张丽荣于2006年11月28日离婚，被告刘贤英在这时和张丽秋签订了房屋买卖协议，刘贤英明知该房屋实际不是张丽秋的房子。
被告（反诉第三人）张丽秋经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，也未向法庭提交相关证据，放弃了法律赋予的相关权利。
被告（反诉原告）刘贤英反诉称，被反诉人程庆本与张丽荣（2012年8月1日死亡）原系夫妻，于2006年11月28日经法院判决离婚。张丽荣与张丽秋系姐妹关系。2006年9月26日，张丽荣与刘贤英签订协议，以550，000.00元的价格将通化市清真西胡同丘地号为205-935／151-131房屋（浴池）出售给刘贤英，协议上张丽荣签字下面有“同意张丽秋”字样。反诉人购房后，因政府要求并入集中供热，2009年7月29日反诉人交集中供热入网费13，460.00元；因原有锅炉使用年限到期，2009年9月30日反诉人为浴池购买新锅炉花费20，000.00元，反诉人还对房屋进行了多次装修。现经法院判决房屋买卖协议无效，房屋归被反诉人所有，被反诉人应当返还反诉人对房屋的以上投资。现该房屋已经升值，因张丽荣的过错导致协议无效，使反诉人遭受房屋差价损失800，000.00余元。张丽荣卖房时与被反诉人是夫妻关系，张丽荣于2012年8月1日死亡，根据“婚姻法解释二”该债务应为夫妻共同债务，应由被反诉人赔偿。张丽秋在协议上签字，因此第三人应在此范围内承担连带责任。故提出反诉，请求被反诉人支付集中供热入网费13，460.00元、更换新锅炉费20，000.00元、装修损失50，000.00元，房屋差价损失800，000.00元，第三人承担连带责任，诉讼费用由被反诉人承担。
原告（反诉被告）程庆本辩称，我们不是合同签署人，房屋损失应当由张丽秋承担，同时其房屋装修没有证据能够证明。没有法院判决能够证明张丽荣的过错导致买卖无效，而是张丽秋的过错导致买卖协议无效，刘贤英是不善意取得，存在恶意串通。刘贤英协议上足以证明刘贤英当时买房时房屋设备是与张丽秋签订的，刘贤英应当告张丽秋，与我没有关系，我也不应该承担连带责任。同时该房屋增值部分同刘贤英没有关系。
被告（反诉第三人）张丽秋经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，也未对反诉请求提出答辩意见并提交相关证据，放弃了法律赋予的相关权利。
被告（反诉原告）刘贤英与原告（反诉被告）程庆本在法庭审理过程中就被告（反诉原告）刘贤英所主张的各项损失及数额是否具有事实及法律依据及原告（反诉被告）程庆本和被告（反诉第三人）张丽秋是否应当对被告（反诉原告）刘贤英的损失承担赔偿责任产生争议。
被告（反诉原告）刘贤英为证实自己的诉讼主张，向法庭提交了如下证据：
证据一至六与本诉中提交的证据一致。
证据七：收据复印件一份，证明2009年7月29日刘贤英交集中供热入网费13，460.00元。
证据八：程庆本、刘贤英资产价值鉴定项目评估报告一份，证明该争议房屋现价值1，047，000.00元，装修价值55，000.00元，其中地砖价值7，050.00元，锅炉价值19，100.00元。
证据九：发票复印件一份，证明刘贤英花费评估费10，000.00元。
原告（反诉被告）程庆本对被告（反诉原告）刘贤英提交的上述证据质证认为：
证据一到证据六，同本诉中质证意见。
对证据七真实性有异议，应当有税收发票。
对证据八中，地砖、墙砖是我们镶嵌的；反诉人反诉中说锅炉是2009年的，而鉴定报告中锅炉是2011年的，两者不符，也没有发票；洗浴天棚是刘贤英用的棚，但是我们最初的棚都让刘贤英用坏了；刘贤英改换了水池，现在还漏水。刘贤英八年来是受益的，属于刘贤英的东西刘贤英可以拆除，锅炉应当给我们换原来的锅炉。鉴定报告与我们无关，刘贤英没有相关正式发票能够证明其损失。房屋增值与否与刘贤英无关。
对证据九我们不知情，不了解。
原告（反诉被告）程庆本为证实自己的诉讼主张，向法庭提交了如下证据：
证据一：房地产估价报告书复印件一份，证明通化市金诺房地产估价事物有限公司于2006年11月2日对刘贤英与王景洲共有的本案争议房屋进行抵押评估，评估价为725，001.00元。
证据二：通化市环境保护局于2014年4月2日下发的《关于加强洗浴业烟尘餐饮业油烟污染整治的通知》复印件一份，证明现有锅炉已经不能使用。
证据三：房屋买卖协议复印件一份，证明张丽秋与刘贤英在2006年9月26日签订房屋买卖协议，证明房屋当时锅炉等设备情况，其他证明内容情况详见本诉中提交第三组证据。
被告（反诉原告）刘贤英对原告（反诉被告）程庆本提交的上述证据质证认为：
对证据一真实性无异议，该份报告是2006年11月2日作出的，时效为一年，该份报告现已失效，且评估价值为2006年的价值。该份证据与本案无关。
证据二真实性无异议，但该份通知是政府对经营者的行政管理方法及措施，与本案无关，不能作为本案的证据使用。
对证据三真实性无异议，对标明的买卖内容无异议，所标明的也是当时的房屋状况，刘贤英购买后对其进行了装修和改造，该协议所描述的房屋状况不能证明房屋的现有状况。
根据当事人的诉辩、举证、质证及当庭陈述，本院对以下无争议的事实予以确认：
原告（反诉被告）程庆本与张丽荣（2012年8月1日死亡）原系夫妻关系（于2006年离婚），张丽荣与被告（反诉第三人）张丽秋系姐妹关系。2000年8月1日，通化天马房地产开发有限责任公司给刘新凤回迁房屋240.35平方米用于经营浴池，2003年9月26日刘新凤办理产权登记，登记地址为通化市清真西胡同“丘（地）号205-935／151-131”。2003年9月20日，刘新凤与张丽新签订房屋买卖协议，约定以570，000.00元的价格将房屋出售给张丽新，张丽新、解文清夫妻出资270，000.00元，剩余房款由被告（反诉第三人）张丽秋以其名义在银行贷款300，000.00元给付刘新凤，房屋暂时登记在被告（反诉第三人）张丽秋名下，并预留被告（反诉第三人）张丽秋身份证复印件，待贷款偿还完毕后用该身份证办理房屋更名手续。2004年6月，张丽新、解文清将房屋卖给原告（反诉被告）程庆本、张丽荣，原告（反诉被告）程庆本自己与张丽新签订房屋买卖协议，约定：房屋价值480，000.00元，浴池价值90，000.00元，贷款费用40，000.00元，共计610，000.00元，由原告（反诉被告）程庆本、张丽荣给付张丽新、解文清200，000.00元现金，张丽新原以张丽秋名义贷款的300，000.00元剩余未偿还部分由原告（反诉被告）程庆本继续用浴池的营业额偿还，浴池作价110，000.00元，浴池经营权归张丽新、解文清所有。2004年6月6日，原告（反诉被告）程庆本将争议房屋出租给张丽新、解文清和程庆荣、毛文玉继续经营浴池。2004年8月、10月，程庆本分别与张丽新、解文清及程庆荣和毛文玉解除上述租赁合同，后经法院诉讼，原告（反诉被告）程庆本将浴池作价投资款110，000.00元返还给张丽新、解文清。2006年7月19日，原告（反诉被告）程庆本被拘留期间，浴池由程明珠和张丽荣经营管理。2006年9月26日，张丽荣与被告（反诉原告）刘贤英签订买卖协议书，在该买卖协议上（甲方）是张丽荣签字，下面有“同意张丽秋”字样。同日，被告（反诉原告）刘贤英通过银行转账交给被告（反诉第三人）张丽秋200，000.00元，2006年9月29日被告（反诉原告）刘贤英通过银行转账将350，000.00元转给张丽荣的女儿程明珠账户。2006年9月30日，被告（反诉原告）刘贤英进住该房屋，2006年10月15日被告（反诉原告）刘贤英在产权部门办理了房屋产权登记，房屋产权登记在被告（反诉原告）刘贤英名下。2012年12月20日，通化市东昌区人民法院作出（2012）东民重字第67号民事判决书，认定被告（反诉原告）刘贤英与被告（反诉第三人）张丽秋房屋买卖关系无效，争议房屋归原告（反诉被告）程庆本所有。因被告（反诉原告）刘贤英及被告（反诉第三人）张丽秋不服提出上述，通化市中级人民法院于2013年8月27日作出（2013）通中民终字第235号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
针对本诉及反诉的争议焦点，本院根据相关法律、法规并结合当事人的举证综合评判如下：
驳回原告（反诉被告）程庆本的诉讼请求。
原告（反诉被告）程庆本请求判令被告（反诉原告）刘贤英及被告（反诉第三人）张丽秋赔偿其自2006年9月26日至2013年5月26日房屋租金损失322，083.00元。对此本院认为，依照《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，原告（反诉被告）程庆本应负有向法庭提交其房屋在此期间对外进行租赁的相关证据。根据通化市中级人民法院（2013）通中民终字第235号民事判决书“被上诉人程庆本认为，......。购买后，程庆本夫妻将浴池出租给张丽新、解文清和程庆荣、毛文玉经营。收回后程庆本夫妻对浴池进行了经营管理。并偿还了银行的部分贷款。”所记载的原告（反诉被告）程庆本所述内容，争议房屋由其夫妻进行经营管理，不存在房屋出租的事实，继而其主张房屋出租损失与事实不符，对原告（反诉被告）程庆本的诉讼请求本院不予支持。
原告（反诉被告）程庆本返还被告（反诉原告）刘贤英集中供热入网费13，460.00元、房屋装修损失50，000.00元，驳回被告（反诉原告）刘贤英的其他诉讼请求。
因争议房屋的集中供热入网费13，460.00元由被告（反诉原告）刘贤英所交纳，且经评估室内装修现价值为55，500.00元，而该房屋经生效法律文书确定归原告（反诉被告）程庆本所有，故原告（反诉被告）程庆本作为房屋所有人应就被告（反诉原告）刘贤英对该房屋投入的集中供热入网费13，460.00元及装修现价值依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条：“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。”的规定予以返还。因被告（反诉原告）刘贤英向本院请求返还房屋装修损失为50，000.00元，未超过评估数额，故本院依照“不告不理”的诉讼原则，对于该50，000.00元的诉讼请求予以支持。
对于被告（反诉原告）刘贤英请求赔偿更换新锅炉费20，000.00元的诉讼请求，本院认为被告（反诉原告）刘贤英购买争议房屋时含有锅炉等设施，现被告（反诉原告）刘贤英无法归还原锅炉，继而对其该项诉讼请求不予支持。
对于被告（反诉原告）刘贤英请求赔偿房屋差价损失800，000.00元的诉讼请求，本院认为，争议房屋由生效法律文书确认买卖合同无效，所有权归原告（反诉被告）程庆本所有，故并未发生权利变动问题，继而房屋价值上涨所产生的溢价应归属于房屋所有人，故本院对被告（反诉原告）刘贤英的该项诉讼请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条及《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条并经本院2014年第45次审判委员会讨论决定，本院判决如下：
驳回原告（反诉被告）程庆本的诉讼请求。
原告（反诉被告）程庆本于本判决生效之日起三日内返还被告（反诉原告）刘贤英集中供热入网费13，460.00元，赔偿房屋装修价值50，000.00元。
驳回被告（反诉原告）刘贤英的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6，130.00元、反诉费6，310.00元，鉴定费10，000.00元，由原告（反诉被告）程庆本承担7，302.00元，被告（反诉原告）刘贤英承担15，138.00元。
如原告（反诉被告）程庆本到期未履行本判决所确定的给付义务，被告（反诉原告）刘贤英向本院申请强制执行的期间为二年。
如不服本判决，可在判决书送达后的十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。
审判长 马 涌
审判员 张晓云
审判员 毛德义
二〇一四年十一月十日
书记员 唐丽丽