浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙02民终977号上诉人（原审被告）：宁波市鄞州恒大装饰市场经营管理有限公司。住所地：宁波市鄞州区下应街道袁家村。法定代表人：李斌芳，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨慧芳，浙江天册（宁波）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝香丽，浙江天册（宁波）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：葛立江，男，1971年10月13日出生，汉族，住宁波市奉化区。委托诉讼代理人：郑学瑜，浙江海泰律师事务所律师。上诉人宁波市鄞州恒大装饰市场经营管理有限公司（以下简称恒大公司）因与被上诉人葛立江房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市鄞州区人民法院（2017）浙0212民初12557号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。经阅卷和询问当事人，事实已核对清楚，决定径行判决。本案现已审理终结。恒大公司上诉请求：一、依法撤销（2017）浙0212民初12557号民事判决，并改判驳回被上诉人全部的诉讼请求。二、依法判决诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、认定事实错误，前后矛盾。一审法院认定，上诉人与被上诉人签订的《宁波市恒大装饰建材家居广场租赁合同》约定“乙方（被上诉人）全面履行合同条款在合同期满后不再续租的，自退场之日起满六个月后，无任何出售商品质量的投诉纠纷等问题，甲方（上诉人）将全额退还保证金；乙方不再续签合同的，必须在本合同终止前一周内办理完退场的所有相关手续；等等”，但在判决书第五页又认定“合同约定逾期腾退的适用前提是原告不再续租，现原告有续租的意愿，被告也未将涉案商铺另行出租，但仅双方尚未就续租的条件达成一致，故原告主张在同等条件下行使优先承租权于法有据”，“因合同约定保证金的返还期限已届至，且被告未提供证据证明原告所售商品存在质量纠纷，故保证金的返还条件成就……”，前后矛盾。本案中，上诉人与被上诉人签订的《宁波市恒大装饰建材家居广场租赁合同》，双方关于条款约定的事实明确，但一审法院在判决中关于被上诉人是否“不再续租”的认定前后矛盾，属于认定事实错误。二、认定事实错误，适用法律错误。1.一审法院认定“合同到期后，被告（上诉人）曾向原告（被上诉人）发送续签合同通知书、腾退通知书”与“涉案租赁合同到期终止前，原、被告曾就续租事宜进行协商但未果”，事实矛盾。首先根据上诉人提供的续签合同书、腾退通知书上写明的时间及送达照片，两份文书必然在合同到期前已经送达，才能与“涉案租赁合同到期终止前，原、被告曾就续租事宜进行协商但未果”的事实相符。2.一审法院认定，上诉人与被上诉人签订的《宁波市恒大装饰建材家居广场租赁合同》约定“本合同期满前一个月，甲（上诉人）、乙（被上诉人）双方应就是否续签合同进行协商，若达成新的合同，新合同约定的生效日期即为本合同的终止日期，若没有达成新合同，本合同约定的期满日期即是本合同的终止日期；乙方不再续签合同的，必须在本合同终止前一周内办理完退场的所有相关手续；乙方在正常经营和按合同约定履行责任与权利的情况下，对所租赁商铺享有同等条件优先续租权；等等”，已经可以明确“享有同等条件优先续租权”的条件为“乙方（被上诉人）在正常经营和按合同约定履行责任与权利”，期限为“本合同期满前一个月”，因此涉案合同期满终止后，被上诉人已经丧失了“享有同等条件优先续租权”。3.退一步讲，假如被上诉人因合同“享有同等条件优先续租权”没有因超过期限而消灭，也因被上诉人未按合同约定到期腾退的违约行为而丧失权利。关于一审法院认定“合同约定逾期腾退的适用前提是原告不再续租，现原告有续租的意愿，被告也未将涉案商铺另行出租，但仅双方尚未就续租的条件达成一致，故原告主张在同等条件下行使优先承租权于法有据”，属于适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第六十一条第一款规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，在涉案合同到期后，不管被上诉人是否有续签的意愿都应当及时腾退，况且涉案合同对腾退时间有明确约定。被上诉人逾期不腾退的行为属于违约行为。三、适用法律前后矛盾。1.一审法院认定“涉案租赁合同业已到期终止”，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第七款规定“法律规定或者当事人约定终止的其他情形”合同的权利义务终止；第九十八条规定“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”因此，双方关于优先承租权的约定产生权利义务业已终止。但一审法院认定“该条款已经生效法律文书确认有效”，而认定双方基于该条款产生的权利义务还未终止，属于法律适用前后矛盾。合同条款虽然有效，但是根据法律规定，相关的权利义务已经终止。2.一审法院认定，被上诉人在涉案合同到期后未腾退的事实（详见判决书第4页）。根据涉案合同约定（详见判决书第3页），被上诉人的违约行为不满足退还保证金的条件。根据《宁波市恒大装饰建材家居广场租赁合同》中保证金条款的第五款约定，“乙方若出现本合同第七条第四款所列任一情形，保证金则冲抵违约金不予退还”，又根据《中华人民共和国合同法》规定，被上诉人应承担相应违约责任，包括但不限于没收保证金、支付占有使用费等，因此被上诉人的保证金应冲抵其应承担的违约金及占有使用费等费用。一审法院认定“故保证金的返还条件成就”属于事实认定错误，法律适用错误。综上，上诉人的诉请有事实和法律依据，应予以支持。一审法院的判决属于认定事实错误，法律适用错误。希望法院在此基础上查明事实，充分考虑上述意见，为维护当事人的合法利益，依法公正审理判决。葛立江辩称，请求二审法院依法驳回上诉人上诉，维持原判。葛立江向一审法院起诉请求：1.要求恒大公司继续履行《宁波市恒大装饰建材家居广场租赁合同》，将宁波恒大装饰建材家居广场一层A029、A030号商铺在同等条件下出租给葛立江使用；2.恒大公司赔偿葛立江商铺的装修及财物损失449750元；3.恒大公司退还葛立江保证金10000元。一审法院认定事实：2014年1月22日，葛立江（乙方、承租方）与恒大公司（甲方、出租方）签订《宁波市恒大装饰建材家居广场租赁合同》一份，约定：甲方将位于宁波恒大装饰建材家居广场一层A029、A030号262.25平方米的场地及经营设施出租给乙方用于经营陶瓷；合同期限为2013年12月28日至2016年12月27日；乙方于合同签订时交纳保证金5000元；乙方全面履行合同条款到期后不再续租的，自退场之日起满六个月后，无任何售出商品质量的投诉纠纷等问题，甲方将全额退还保证金；乙方在正常经营和按合同约定履行责任与权利的情况下，对所租赁商铺享有同等条件优先续租权；本合同期满前一个月，甲、乙双方应就是否续签合同进行协商，若达成新的合同，新合同约定的生效日即为本合同的终止日，若没有达成新合同，本合同约定的期满日即为本合同的终止日；乙方不再续签合同的，必须在本合同终止前一周内办理完退场的所有相关手续；等等。葛立江于2014年1月22日交纳5000元保证金。2017年3月21日，葛立江曾向宁波市鄞州区人民法院起诉，要求确认上述租赁合同中优先承租权条款有效，2017年5月22日，宁波市鄞州区人民法院作出（2017）浙0212民初12557号民事判决书，支持了葛立江的诉请。同时，该判决于事实部分认定：合同到期后，恒大公司曾向葛立江发送续签合同通知函、腾退通知书。双方于该次庭审中均确认租期实际至2017年4月18日止。另查明，涉案商铺的土地登记在宁波市鄞州区下应街道团桥股份经济合作社（以下简称团桥股份经济合作社）名下。2011年1月14日，该土地出租给宁波万江建材有限公司（以下简称万江公司），由承租人以团桥股份经济合作社名义在租赁的土地上兴建建筑物，租赁期限20年，租赁期内，承租人对建筑物及相应利益享有所有权。2011年12月23日，恒大公司概括承受了万江公司对涉案土地的权利义务。2012年3月16日，涉案土地以团桥股份经济合作社名义领取了建筑工程施工许可证，2014年1月28日建设工程竣工验收合格。涉案租赁合同到期终止前，双方曾就续租事宜进行协商但未果。2017年5月，涉案商铺由恒大公司强制腾退。现涉案商铺尚未另行出租。一审法院认为，本案的争议焦点如下：首先，关于葛立江主张继续履行合同的诉讼请求。因涉案租赁合同业已到期终止，在双方未达成新的租赁合意前，葛立江要求继续履行原合同缺乏事实与法律依据，一审法院不予支持。其次，关于葛立江主张行使优先承租权的诉讼请求。涉案的租赁合同系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规等强制性规定，真实、合法、有效，双方均应全面按约履行。合同中就优先承租权进行了特别约定，且该条款已经生效法律文书确认有效。虽恒大公司辩称因葛立江未按约履行腾退义务且未与恒大公司达成新的续租合意，已丧失优先承租的权利，但一审法院认为，双方庭审中均认可双方在原合同终止前就续租事宜一直进行磋商，且葛立江曾于合同终止前向一审法院提起诉讼，内容涉及优先承租事宜，故可认定葛立江并未放弃优先承租的权利。恒大公司抗辩葛立江逾期腾退构成违约，但合同约定逾期腾退的适用前提是葛立江不再续租，现葛立江有续租的意愿，恒大公司也未将涉案商铺另行出租，仅双方尚未就续租的条件达成一致，故葛立江主张在同等条件下行使优先承租权于法有据，一审法院予以支持。再次，关于葛立江主张的损害赔偿。葛立江主张该损害赔偿的前提是优先承租权受侵害，但恒大公司目前尚未将涉案商铺另行出租，换言之，双方仍有续约的可能，葛立江的优先承租权尚未遭受实际侵害，故对葛立江主张的损害赔偿因条件尚未成就，一审法院不予支持。最后，关于葛立江主张返还保证金的诉讼请求。因合同约定保证金的返还期限已届至，且恒大公司未提供证据证明葛立江所售商品存在质量纠纷，故保证金的返还条件成就，但葛立江提供的收据及合同均记载葛立江交纳保证金5000元，故一审法院对此予以支持，超出部分不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条第七项、第一百零七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，作出判决：一、确认葛立江有权在同等条件下对位于宁波恒大装饰建材家居广场一层A029、A030号商铺行使优先承租权；二、宁波市鄞州恒大装饰市场经营管理有限公司返还葛立江保证金5000元，于判决生效之日起七日内履行完毕；三、驳回葛立江的其他诉讼请求。一审案件受理费8196元，减半收取4098元，由葛立江负担3973元，由宁波市鄞州恒大装饰市场经营管理有限公司负担125元。二审期间，双方当事人均未向二审提供新的证据。二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，根据恒大公司的上诉请求，本案二审争议焦点在于葛立江是否有权在同等条件下对涉案商铺行使优先承租权及恒大公司是否应返还葛立江保证金5000元。本院认为，优先承租权是指承租人在合同到期要求续签租赁合同时对租赁物在同等条件下享有优先租赁权。本案中，葛立江与恒大公司于2014年1月22日签订《宁波市恒大装饰建材家居广场租赁合同》中第六条第十款约定了“葛立江在正常经营和按合同约定履行责任与权利的情况下，对所租赁商铺享有同等条件优先续租权”，且一审法院作出的（2017）浙0212民初12557号民事判决书，已确认双方签订的《宁波市恒大装饰建材家居广场租赁合同》中第六条第十款的约定有效。同时，恒大公司也未将涉案商铺另行出租，故双方当事人约定的优先续租权应当受到法律保护。一审法院根据本案的实际情况，确认葛立江有权在同等条件下对位于宁波恒大装饰建材家居广场一层A029、A030号商铺行使优先承租权，并无不当。另，恒大公司未提供证据证明葛立江所售商品存在质量纠纷，一审法院根据双方合同约定保证金的返还期限已届至，且保证金的返还条件已成就，一审法院要求恒大公司返还葛立江保证金5000元，并无不妥。恒大公司要求二审法院驳回葛立江的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人恒大公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人宁波市鄞州恒大装饰市场经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  徐盛森审判员  曹 炜审判员  周 娜二〇一八年五月七日书记员  吴佳易??8???9?