江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏11民终3978号
上诉人（原审被告）：江苏沃得房地产开发有限公司，住所地丹阳市丹北镇埤城西沟荡村。
法定代表人：庄建清，该公司董事长。
委托诉讼代理人：蔡明辉，江苏江成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：虞金明，男，1966年12月28日出生，汉族，户籍地镇江市京口区谏壁镇丹徒县，现住镇江。
委托诉讼代理人：张电霞，女，1970年7月23日出生，汉族，住址，系虞金明之妻。
被上诉人（原审原告）：张电霞，女，1970年7月23日出生，汉族，住址。
上诉人江苏沃得房地产开发有限公司（以下简称沃得房地产公司）因与被上诉人虞金明、张电霞商品房销售合同纠纷一案，不服镇江经济开发区人民法院（2015）镇经民初字第01117号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
沃得房地产公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实和理由：1、涉案房屋经鉴定显示部分地方渗漏水是由虞金明、张电霞私自搭建阳光房导致，故虞金明、张电霞应承担相应责任；2、涉案房屋经鉴定并未达到无法居住的程度，房屋出现渗漏水现象后，虞金明、张电霞亦未采取积极有效的补救措施防止损失扩大，故虞金明、张电霞没有必要租住房屋，其主张的租金损失不应由沃得房地产公司承担。
虞金明、张电霞辩称，一审判决是正确的，应予以维持。
虞金明、张电霞向一审法院起诉请求：1、判令沃得房地产公司对虞金明、张电霞房屋所有墙面渗水问题承担质量保修责任，并承担自修复之日起五年质量保修责任；2、沃得房地产公司赔偿因房屋渗水给虞金明、张电霞造成的租金损失［12万元=2000元/月×60个月（从2013年1月至2017年12月），从2018年1月起至实际修复完毕之日止按每月2000元标准计算租金损失］；3、沃得房地产公司赔偿虞金明、张电霞物业管理费用损失1.1万元[3500元/年×3年（2012年1月至2014年12月）]及维修基金6900元；4、沃得房地产公司承担本案诉讼费用及鉴定费用42600元。
一审法院认定事实：虞金明、张电霞系夫妻关系。2011年9月13日，沃得房地产公司与虞金明签订一份商品房买卖合同，主要约定：“虞金明购买沃得房地产公司开发的位于镇江市新区××桥××室房屋，建筑面积172.44平方米，房价133.28万元。交付时间为2011年11月30日前。买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。不在保修范围或超过保险期限的质量问题除结构方面原因外，由买受人自行负责修理并承担相关费用”。当日，虞金明向沃得房地产公司支付首付款53万元后，向中国银行办理按揭贷款79.9万元。虞金明、张电霞向银行支付利息177547.58元后，于2015年6月24日一次性还清银行贷款。2013年9月25日，房产部门为沃得花园27幢第10层1001室房屋颁发了镇房权证字第××号房产证，虞金明、张电霞为共同产权人。
2012年初，虞金明、张电霞收到该房屋钥匙。2012年12月30日，张电霞与上海尔意装饰设计有限公司签订装修合同，由该公司对沃得花园27幢第10层1001室房屋进行装修，合同价格13.38万元，工期自2013年1月4日至5月10日。装修过程中，存在增项工程。虞金明、张电霞共向装修公司支付装修费用13万元。虞金明、张电霞自购装修材料56988元。
2013年期间，虞金明、张电霞多次向物业公司反映房屋多处墙面渗水问题。2014年12月29日，虞金明、张电霞同意物业公司为修复该房屋屋面、墙面渗漏水问题从物业管理基金中支付6900元。物业公司对该房屋渗漏水处墙面进行了维修，但维修后依然存在渗漏水问题。
一审审理中，虞金明、张电霞于2015年12月18日申请司法鉴定，要求对涉案房屋渗漏水形成的原因且该房屋是否存在主体质量问题进行鉴定。一审法院委托南京东南建设工程安全鉴定有限公司（以下简称东南鉴定公司）进行司法鉴定。鉴定中，东南鉴定公司现场调查确认该房屋共存在11处渗漏水痕迹现象，其中第2处已经修好不再渗漏。2016年6月15日，东南鉴定公司出具鉴定报告（第SF201606072号），对该房屋外墙漏水原因给出以下鉴定意见：“1、涉案房屋第1、4、5、7、8、11（处）的渗漏水主要与外墙自身以及外墙与窗框之间连接不密实、存在缝隙（裂缝）有关；2、第3、6、9、10（处）的渗漏水主要与外墙自身建造质量（不密实）有关，其中第3条渗漏不能排除落水管的固定件对原外墙局部的破坏加剧了渗水位置的渗漏现象，第9、10条渗漏不能排除后搭建的阳光房加剧了外墙面渗漏水位置的渗漏现象”。
2016年9月12日，虞金明、张电霞申请司法鉴定，要求对涉案房屋漏水给其造成的装修损失进行司法鉴定。一审法院委托江苏立信建设工程造价咨询有限公司（以下简称立信咨询公司）进行司法鉴定。2016年11月24日，立信咨询公司要求首先由质量鉴定机构出具渗漏工程的修复方案。虞金明、张电霞于2016年12月28日申请司法鉴定，要求对涉案房屋出具修复方案。一审法院委托东南鉴定公司进行司法鉴定。2017年4月25日，东南鉴定公司出具司法鉴定报告（第SF201704032号），对涉案房屋外墙漏水问题出具修复方案，具体内容为：“4.3.1外墙面，1、铲除图2中虚粗线所示范围外墙面的粉刷层、构造层至墙体基层，高度从屋顶女儿墙顶部至10层露面梁底部；2、在窗洞口（1、4、5、7、8）部位，如窗框与墙体之间有缝隙，或者砖墙与混凝土梁、柱（墙）连接处有缝隙，则先剔除缝隙内填充物，重新用M10水泥砂浆将缝隙填塞密实；3、在混凝土梁、柱（墙）与砖墙连接处，跨连接缝隙固定总宽300mm、规格10mm×10mm、直径1mm的镀锌钢丝网片；4、在墙体基层施工15mm厚1:3水泥砂浆（掺3%-5%的防水剂）打底；5、按原标准恢复外墙面保温层和装修面层。4.3.2内墙面，1、铲除水迹范围的现有墙面涂料层至抹灰层，范围向四周扩大100mm；2、重新批刮墙面腻子，并按原标准恢复内墙面涂料层；3、为消除色差，重新涂刷所修复的整面墙面乳胶漆。最后恢复因本次修复所造成的水电线路和其他装潢的损坏”。据此，立信咨询公司出具修复涉案房屋外墙渗漏维修工程造价咨询报告，鉴定造价为69203.47元。虞金明预付三次司法鉴定费用1万元、2.5万元、7600元，合计42600元。
一审审理中，虞金明、张电霞提供一份租房协议和10张收据，证明因涉案房屋存在质量问题致使其无法入住，虞金明、张电霞从2013年1月租住镇江市××楼××室房屋居住至今的事实。
一审审理中，虞金明、张电霞未提交其已交纳2012年1月至2014年12月物业费10500元的证据。沃得房地产公司对虞金明、张电霞是否交纳该三年物业费的事实也不认可。
一审法院认为：虞金明、沃得房地产公司签订的商品房买卖合同合法有效，故予以确认。沃得房地产公司应按合同约定向虞金明、张电霞提供质量合格房屋，但司法鉴定报告可以证明涉案房屋存在多处墙面渗漏水的质量问题。沃得房地产公司辩称部分地方渗漏水系虞金明、张电霞私自搭建阳光房造成，但鉴定报告表述第9、10处的渗漏主要原因还是与外墙自身建造质量（不密实）有关，仅是不排除后搭建的阳光房加剧外墙面渗漏水的可能，并没有明确认定其与虞金明、张电霞搭建阳光房有关，故对沃得房地产公司的该项辩称意见不予采信，涉案房屋11处墙面渗漏水的责任方系沃得房地产公司。
出卖人交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任。沃得房地产公司未按合同约定和相关法律法规规定向虞金明、张电霞提供质量合格房屋，其应对鉴定报告载明第1、3-11处渗漏问题进行修复，且三个月的修复期间较为合理，故对虞金明、张电霞要求沃得房地产公司对涉案房屋承担质量保修责任，承担自修复之日起五年质量保修责任的请求予以支持。涉案房屋系虞金明、张电霞正在装修房屋，在装修过程中就存在多达11处不同房间不同位置的渗漏水现象，在虞金明、张电霞多次报修情况下，物业公司依然未能修复好，而沃得房地产公司也一直怠于履行修复义务，导致虞金明、张电霞无法入住，沃得房地产公司理应承担赔偿责任。因沃得房地产公司过错造成虞金明、张电霞损失是客观存在，虞金明、张电霞提供的租房协议和租金收据可以证明其租住房屋的事实，且租金标准符合市场行情，故对虞金明、张电霞要求沃得房地产公司赔偿因房屋漏水造成的房租损失12万元（从2013年1月至2017年12月共60个月，租金2000元/月；从2018年1月起至实际修复完毕之日止按每月2000元标准计算租金损失）的请求予以支持。虞金明、张电霞未提供三年物业费的证据，且沃得房地产公司并不认可，故对虞金明、张电霞要求沃得房地产公司赔偿物业管理费损失1.1万元[3500元/年×3年（2012年1月至2014年12月）]的请求不予支持。虞金明、张电霞提供的个人使用维修资金征询意见表可以证明物业公司维修涉案房屋造成其损失维修基金6900元的事实，沃得房地产公司也未提供相反证据予以反驳，故对虞金明、张电霞要求沃得房地产公司赔偿维修基金损失6900元的请求予以支持。
一审法院判决：一、沃得房地产公司于判决生效之日起十日内对虞金明、张电霞共同所有的位于镇江市新区××桥××室房屋墙面渗漏水问题承担修复责任（按照东南鉴定公司出具的第SF201704032号司法鉴定报告载明的修复方案进行修复），在判决生效之日起三个月内修复完毕，并对修复部位承担自修复完毕之日起五年质量保修责任；二、沃得房地产公司于判决生效之日起十日内赔偿虞金明、张电霞租金损失12万元（从2018年1月起至实际修复完毕之日止按每月2000元标准计算租金损失）；三、沃得房地产公司于判决生效之日起十日内赔偿虞金明、张电霞维修基金损失6900元；四、驳回虞金明、张电霞的其他诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另二审审理中，虞金明、张电霞自愿在一审判决认定的沃得房地产公司应赔偿的12万元房租损失范围内放弃1.5万元。
本院认为：虞金明、沃得房地产公司签订的商品房买卖合同合法有效，沃得房地产公司应按合同约定向虞金明、张电霞提供质量合格的房屋。现虞金明、张电霞要求沃得房地产公司对房屋墙面渗漏水问题承担修复责任并赔偿相应损失，沃得房地产公司辩称“部分地方渗漏水是由虞金明、张电霞私自搭建阳光房导致，虞金明、张电霞应承担相应责任”，但根据房屋渗漏水原因鉴定报告表述，第9、10处渗漏水主要还是与外墙自身建造质量（不密实）有关，仅是不排除后搭建的阳光房加剧了外墙面渗漏水的可能，即鉴定报告并没有明确第9、10处渗漏水与虞金明、张电霞搭建阳光房之间存在因果关系，故对沃得房地产公司的该辩称意见，本院不予支持。另沃得房地产公司辩称“房屋渗漏水并不必然导致无法居住，虞金明、张电霞主张的租金损失不应支持”，
结合本案案情，涉案房屋存在多达11处不同房间不同位置的渗漏水现象，在虞金明、张电霞多次报修情况下，物业公司依然未能修复，沃得房地产公司亦一直怠于履行修复义务，导致虞金明、张电霞无法入住，故沃得房地产公司理应赔偿虞金明、张电霞因房屋漏水造成的房租损失。至于沃得房地产公司承担的房屋损失范围，应从虞金明、张电霞可以入住而因渗漏水无法入住时起算。结合房屋装修工期，虞金明、张电霞自愿在一审判决认定的沃得房地产公司应赔偿的12万元房租损失范围内放弃1.5万元，较为合理，本院予以确认；且一审判决主文第二项在表述沃得房地产公司应承担的房屋损失范围上存在歧义，故本院对一审判决主文第二项作相应变更，变更为：“沃得房地产公司于本判决生效之日起十日内赔偿虞金明、张电霞租金损失10.5万元，从2018年1月起至实际修复完毕之日止按每月2000元标准另行计算租金损失。”
综上所述，一审判决是正确的，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
一、维持镇江经济开发区人民法院（2015）镇经民初字第01117号民事判决第一项、第三项、第四项；
二、变更镇江经济开发区人民法院（2015）镇经民初字第01117号民事判决第二项为：“江苏沃得房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿虞金明、张电霞租金损失10.5万元，从2018年1月起至实际修复完毕之日止按每月2000元标准另行计算租金损失。”
二审案件受理费3058元，由上诉人江苏沃得房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 甘可平
审 判 员 宋 涛
审 判 员 张 剑
二〇一八年三月八日
法官助理 奚松伟
书 记 员 李紫薇