广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠中法民一终字第1476号
上诉人（本诉被告、反诉原告）：严斌，男，汉族，1968年12月24日出生，住址：惠州市惠城区。
委托代理人：贺鸿德，广东鸿浩律师事务所律师。
委托代理人：刘思凯，广东鸿浩律师事务所实习律师。
被上诉人（本诉原告、反诉被告）：郭冬华，男，汉族，住址：惠州市惠阳区。
委托代理人：吴育辉，广东德邻律师事务所律师。
上诉人严斌因房屋买卖合同纠纷一案，不服惠阳区人民法院（2015）惠阳法民一初字第666号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
当事人原审意见
郭冬华向原审法院提起诉讼，请求判令：1、解除原被告于2007年7月10日签订的商品房转让协议书，返还房屋。2、诉讼费、保全费等由被告承担。
主要事实和理由：原、被告于2007年7月10日签订《商品房转让协议书》，原告签订合同后，积极履行合同，将房屋交付被告使用至今。但签订合同后到原告起诉时，被告只向原告支付了陆万元购房款（包括贰万元购房定金、及第一期陆万元房款中的肆万元）。依据《合同法》第九十四条第二项规定：在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。原被告双方约定被告须在合同签订两个月内（即2007年9月10日前）付清全部购房款，但被告直至今日仍未支付剩余157350元购房款。
严斌答辩称，一、答辩人与被答辩人签订的《商品房转让协议书》合法有效,答辩人拒绝支付剩余购房款系行使法律所赋予的不安抗辩权的表现,答辩人不存在任何违约行为，被答辩人诉请解除合同没有任何事实依据与法律依据。答辩人严斌与被答辩人郭冬华于2007年7月10日签订的《商品房转让协议书》系双方当事人的真实意思表示，该合同合法真实有效。合同双方约定：被答辩人将位于惠阳市淡水镇司前下围村建行宿舍第1号楼底层（下称“涉案房屋”）转让给答辩人；在合同签订时答辩人支付人民币20000元购房定金给被答辩人，在2007年8月10日前付人民币60000元，并需合同签订两个月内付清全部购房款;同时答辩人应及时提供合法有效的证件及其他资料给被答辩人以办理产权过户手续。合同签订后，答辩人已按照合同约定向被答辩人支付定金2万元和一部分购房款并及时提供了合法有效的证件及资料给被答辩人协助办理产权过户手续。合同签订一周后，答辩人得知涉案房屋登记在惠阳市建设实业总公司名下而非被答辩人名下，涉案房屋系被答辩人于2007年5月30日经广东物资拍卖行有限公司公开拍卖成交所得的，尚未办理产权变更登记至被答辩人名下的房屋。根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”及《中华人民共和国拍卖法》第五十五条：“拍卖标的需要依法办理证照变更、产权过户手续的，委托人、买受人应当持拍卖人出具的成交证明和有关材料，向有关行政管理机关办理手续。”之规定，被答辩人在处分涉案房产时，理应先凭拍卖成交证明将涉案房产登记在其个人名下。在涉案房产没登记在被答辩人名下的前提下，被答辩人是无法将涉案房屋办理过户登记至答辩人处的，也即被答辩人存在拒绝履行、无法履行、丧失履行《商品房转让协议书》的可能。基于此，答辩人曾多次向被答辩人催告办理房屋产权过户，被答辩人均回复正在办理当中。但在此过程中，据答辩人了解，涉案房产一直登记在惠阳市建设实业总公司，被答辩人并未持拍卖成交证明将涉案房产登记在其个人名下。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的,可以中止履行：(四)有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。”以及第六十九条“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。”之规定，答辩人作为先履行合同义务即支付购房款的一方，屡次催促被答辩人办理房屋产权过户手续，但被答辩人均未实际办理。期间，答辩人也告知被答辩人待被答辩人为答辩人办理产权证后，答辩人才将剩余购房款付清，被答辩人对此表示同意。在被答辩人未实际将房屋过户至答辩人名下又未提供担保之前,答辩人有权行使不安抗辩权中止履行合同义务即尚不支付剩余的购房款。综上，答辩人是为了维护自身利益，在法律允许的范围内行使合同法所赋予的不安抗辩权，其未按约向被答辩人支付剩余购房款的行为并不是被答辩人所诉称的违约行为。二、退一万步而言，被答辩人行使合同解除权因已超过法定行使期限，解除权已消灭，被答辩人诉请解除合同没有法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”之规定，《商品房转让协议书》中约定答辩人须在合同签订两个月内即2007年9月10日前付清全部购房款，即自2007年9月11日始,被答辩人已经得知答辩人迟延支付购房款这一事实，在答辩人与被答辩人对解除权行使期限没有进行约定的情况下，被答辩人行使合同解除权的期限为一年，即被答辩人应当在2008年9月12日前行使合同解除权。但在2008年9月12日前，答辩人从未收到被答辩人的解除合同通知。反而每次答辩人询问过户情况时，被答辩人给予的回复均是其正在积极办理过程中。直至2015年6月25日，答辩人收到贵院送达的起诉书等材料才得知被答辩人要解除合同。综上，被答辩人合同解除权行使期限已超过将近7年的时间，已远远超过法律规定的合理期限,解除权已消灭，被答辩人诉请解除合同没有法律依据。综上所述，被答辩人的所有诉讼请求均无事实依据与法律依据，为维护答辩人的合法权益,请求贵院依法驳回被答辩人的所有诉讼请求，以彰法律之公平公正。
严斌反诉称，反诉人严斌与被反诉人郭冬华于2007年7月10日签订《商品房转让协议》，双方约定：1、被反诉人将位于惠阳市淡水镇司前下围村建行宿舍第1号楼底层，房地产权证号码：粤房地证字第××号，建筑面积155.25平方米（除掉过道及配电房，最终面积以房管部门测量为准）按现状以每平方米人民币1400元/㎡）转让给反诉人。办好反诉人指定名下的房屋所有权证的税费由买卖双方各自承担50%（纳税额及税票由税务机关核定为准）；2、付款方式：在本合同签订反诉人付人民币20000元购房定金给被反诉人，在2007年8月10日前付人民市60000元整给被反诉人，反诉人需合同签订两个月内付清全部购房款;3、反诉人应及时提供合法有效的证件及其他资料给被反诉人以办理产权过户手续。合同签订后，反诉人已按照合同约定向被反诉人支付定金和一部分购房款，后反诉人屡次向被反诉人询问房屋产权过户情况，被反诉人均回复正在办理当中。根据双方合同约定，办理房屋产权证责任系由被反诉人承担，但被反诉人均未实际履行该义务，基于此，反诉人为了维护自身利益，才未按约向被反诉人支付剩余购房款。期间，反诉人也告知被反诉人待被反诉人为反诉人办理产权证后，反诉人才将剩余购房款付清，被反诉人对此表示同意。时至今日，反诉人一直催告被反诉人加紧办理产权过户，被反诉人虽口头告知其正在办理当中，但未采取任何实际行动，并且也未书面要求反诉人履行付款义务。因此，根据我国相关法律之规定，反诉人请求贵院在查明本诉事实、判决驳回原告诉讼请求的同时，请求判令：1、被反诉人郭冬华将房屋过户至反诉人严斌名下，为反诉人严斌办理房屋产权证；2、本案诉讼费、保全费由被反诉人郭冬华承担。
郭冬华答辩称，1、双方签订商品房买卖协议后协议明确约定，反诉人须在合同签订时向被反诉人支付定金20000元，反诉人没有按照协议约定按期支付购房款，反诉人只是支付了2万元的定金以及第一期购房款中的40000元，是在2007年10月17日支付的，已经逾期，后被反诉人不断催促反诉人支付购房款，反诉人一直拒绝支付。依据合同法167条规定，出卖人有合同的解除权。由于反诉人一直未按期支付购房款，按照合同法的规定，被反诉人有先履行抗辩权，可以不履行过户的手续。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明，2007年5月30日原告通过拍卖方式竞得登记在惠阳市建设实业总公司名下位于惠阳淡水司前下围村建行宿舍第1号楼底层。2007年7月10日原告与被告签订《商品房转让协议书》，约定：1、原告将位于惠阳市淡水镇司前下围村建行宿舍第1号楼底层，房地产权证号码：粤房地证字第××号，建筑面积155.25平方米(除掉过道及配电房，最终面积以房管部门测量为准）按现状以每平方米人民币1400元/㎡）转让给被告。办好被告指定名下的房屋所有权证的税费由买卖双方各自承担50%（纳税额及税票由税务机关核定为准）；2、付款方式：在本合同签订被告付人民币20000元购房定金给原告，在2007年8月10日前付人民币60000元整给原告，被告需在合同签订两个月内付清全部购房款;……被告应及时提供合法有效的证件及其他资料给原告以办理产权过户手续等约定。合同签订后，被告支付原告购房款60000元。因被告未按合同约定付清涉案购房余款157350元，原告诉至法院，提出上述诉请。被告认为原告至今无法将涉案房屋过户至其名下，被告依法行使不安抗辩权，故尚未支付涉案房屋余款给原告，据此，被告提起反诉，请求将涉案房屋过户至反诉人严斌名下，为反诉人严斌办理房屋产权证。庭审时，原告称曾于2015年4月就涉案房屋事宜与被告协商，但未果。
原审判决理由和结果
原审法院认为，原、被告于2007年7月10日签订《商品房转让协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，合法有效，原、被告应当按照约定履行自己的义务。
关于原告是否有权解除涉案合同的问题。本案中，依据合同约定，被告应在签订合同之日2007年7月10日起2个月内付清涉案购房款217350元给原告，但被告在支付购房款60000元给原告后至今，在原告于2015年4月再次催促后仍未付清购房余款，违反《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”，原告诉请解除涉案合同并返还房屋，依法有据，应予以支持。被告辩称未付清涉案购房余款是因原告无法将登记在案外人惠阳市建设实业总公司名下的涉案房屋过户至其名下，为行使不安抗辩权而拒绝支付，但被告没有任何证据证明其所述事实，本院不予采信。
关于原告行使解除权是否超过法定期限问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予以支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”的规定，本案中，原告在2015年4月催促被告履行支付涉案购房余款未果情况下，于2015年6月23日提起本案诉讼，据此，原告在合理期限内行使涉案合同解除权，于法有据；“解除权应当在解除权发生之日起一年内行使”适用的前提条件是“法律没有规定或者当事人没有约定……对方当事人没有催告的”，而本案并不属于法律没有规定的情形，被告以此为由认为原告超期行使合同解除权与本案事实不符，不予支持。综上所述，被告反诉请求原告郭冬华将涉案房屋过户至反诉原告严斌名下、并为反诉原告严斌办理房屋产权证，于法相悖，应予驳回。依据《合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于民诉证据的若干规定》第二条、《民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：
一、解除原告郭冬华与被告严斌于2007年7月10日签订的《商品房转让协议书》。
二、被告严斌应于本判决发生法律效力之日起30日内将涉案房屋(位于惠阳市淡水镇司前下围村建行宿舍第1号楼底层，房地产权证号码：粤房地证字第××号，建筑面积155.25平方米)返还给原告郭冬华。
三、驳回被告严斌的反诉请求。
本案受理费4560元减半收取为2280元、反诉费2280元，合计4560元，由被告严斌承担。
当事人二审意见
上诉人严斌不服原审判决上诉称，一、上诉人严斌拒绝支付购房余款系行使法律所赋予的不安抗辩权的表现，上诉人不存在任何违约行为，原审法院认定上诉人存在违约行为的事实系错误的。
原审法院认为，上诉人与被上诉人于2007年7月10日签订《商品房转让协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，合法有效，上诉人与被上诉人应当按照约定履行自己的义务。依据合同约定，上诉人应在签订合同之2007年7月10日起2个月内付清涉案购房款217350元给被上诉人，但上诉人支付购房款60000元给被上诉人后至今，在被上诉人于2015年4月再次催促后仍未付清购房余款，上诉人违反了《合同法》第九十四条之规定，因此判令被上诉人有权解除涉案合同并要求返还房屋。
但上诉人认为，上诉人系在合同签订一周后才得知涉案房屋并非登记在被上诉人郭冬华名下，涉案房屋系被上诉人于2007年5月30日经广东物资拍卖行有限公司公开拍卖成交所得的、尚未办理产权变更登记至其个人名下的房屋。根据《物权法》，不动产物权变动采登记生效主义。因上诉人系向被上诉人购买房屋，为保证《商品房转让协议书》的顺利履行，上诉人已告知被上诉人待被上诉人将涉案房屋办理至七个人名下证明其享有涉案房屋产权后才交付购房余款，被上诉人也表示同意。但至今，被上诉人仍未办理产权变更登记，涉案房屋仍登记在惠阳市建设实业总公司名下。
因此，根据《合同法》第六十八条“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：(四)有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。”以及第六十九条“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。”之规定，在被上诉人未实际将房屋过户至起自己名下又未提供担保前，上诉人有权行使不安抗辩权重值履行合同义务即尚不支付购房余款，以避免被上诉人存在拒绝履行、无法履行、丧失履行《商品房转让协议书》的可能。
二、原审法院认定事实不清，适用法律错误。被上诉人郭冬华行使合同解除权因已超过法定行使期限，解除权已消灭，原审法院判令上诉人与被上诉人于2007年7月10日签订的《商品房转让协议书》解除于法无据。
原审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”之规定，被上诉人在2015年4月催促上诉人履行支付涉案购房余款未果情况下，于2015年6月23日提起诉讼，被上诉人系在合理期限内行使涉案合同解除权，系符合法律规定的。
但上诉人认为，原审法院的认定明显是不符合法律规定的。
一方面，从法理权利角度分类区分，解除权属于形成权，所适用期间为除斥期间，不发生终止、中断、延长。在被上诉人起诉前，其已多次催促上诉人付清购房余款。从被上诉人第一次催告上诉人付清房款后经过三个月的合理期限上诉人未履行付款义务时起就已经开始计算解除权的行使期限，被上诉人在合理的期限内有权解除合同。原审法院以被上诉人于2015年4月再次催促上诉人付清购房余款之时才开始计算解除权的行使期限，系错误将诉讼时效的计算理论适用至除斥期间的表现，其认定明显系不符合法理理论性质的，也不符合法律、法规等有关规定。
另一方面，根据上述《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若于问题的解释》第十五条之规定，《商品房转让协议书》中约定上诉人严斌须在合同签订两个月内即2007年9月10日前付清全部购房款，即自2007年9月11日始，被上诉人郭冬华已经得知上诉人迟延支付购房款这一事实，在双方对解除权行使期限没有约定的情况下，被上诉人行使合同解除权的期限为一年，即其应当在2008年9月12日前行使合同解除权。但在2008年9月12日前，上诉人从未收到被上诉人的解除合同通知，反而每次上诉人询问过户情况时，被上诉人给予的回复均是其正在积极办理过程中。直至2015年6月25日，上诉人收到法院送达的起诉书等材料才得知被上诉人要解除合同。因本案属于自然人之间的房屋买卖合同纠纷，而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若于问题的解释》适用的是“房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。虽然现行法律没有明确规定自然人之间在发生房屋买卖合同纠纷时一方合同解除权
的行使期限，但不能因此认定在此情况下的合同解除权就能够无限延长。
2011年《最高人民法院公报》第3期刊登的《绵阳市红日实业有限公司、蒋洋诉绵阳高新区科创实业有限公司股东会议决议效力及公司增资纠纷案民事判决书》对全国法院审判工作有指导作用，全国法院应遵照该判决。
另外，自然人之间因房屋买卖合同解除权的行使期限而发生纠纷在法律、法规及司法解释尚未规定的情况下，在适用时应参照适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若于问题的解释》之相关规定。
综上，原审法院认定基本事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法判令：1、撤销原审判决，予以改判，驳回被上诉人的全部诉讼请求，支持上诉人的反诉请求。2、由被上诉人承担本案一审、二审诉讼费、保全费。
被上诉人郭冬华答辩称,一、被答辩人主张行使不安抗辩权不成立。相反的，答辩人未将房屋产权变更登记至自己名下甚至被答辩人名下是行使先履行抗辩权。被答辩人以自己的行为表明不履行主要债务，故答辩人可依法解除双方的《商品房转让协议书》。
原被告于2007年7月10日签订《商品房转让协议书》，原告签订合同后，积极履行合同，将房屋交付被告使用至今。但签订合同后到原告起诉时，被告只向原告支付了陆万元购房款(包括贰万元购房定金、及第一期陆万元房款中的肆万元)。并未按照《商品房转让协议书》在2007年8月10日前付六万元及在合同签订两个月内付清全部房款。
依据《合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”
关于先履行抗辩权之规定。作为先履行方的被答辩人连第一期购房款都未能足额支付。作为后履行方的答辩人己将房屋交付被答辩人使用至今，已经履行了《商品房转让协议书》的主要义务。答辩人完全可以依据先履行抗辩权不将房屋过户至自己名下甚至被答辩人名下。再者，依据《合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。”之规定，被答辩人已经以自己拒不支付剩余房款的行为表明不履行主要债务；已经迟延履行主要债务，经答辩人于2015年4月与被答辩人协商并最后催告后在合理期限内仍未履行。答辩人完全可以解除双方签订的《商品房转让协议书》。
被答辩人诉称是依据《合同法》第六十八条“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行；(四)有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”、第六十九条“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。”之规定行使不安抗辩权。可是该房屋由被答辩人使用至今未发生任何的权属纠纷；而且被答辩人将该房屋出租第三人收取租金归自己使用；再者，答辩人将同时在2007年5月30日通过拍卖取得的位于惠城区陈江镇曙光大道建行陈江办401、501、601、703、604、704房六套房按照《房屋转让协议》分别过户至曾秀威、朱侨慧、陈惠燕、杨志群、许萍、赖国东六人名下。故被答辩人依据答辩人未将房屋变更登记至自己名下，存在拒接履行、无法履行、丧失履行的可能来行使不安抗辩权是不能成立的。既然答辩人一直未将上述房屋变更登记至自己名下，可能拒接履行、无法履行、丧失履行的可能。那么被答辩人为什
么一直也不解除合同，而是继续占有使用并获取租金收益呢?其实这并不难解，因为实际情况是答辩人与被答辩人签订上述协议时，被答辩人是非常清楚房屋现状即房屋仍未变更登记至答辩人名下。在被答辩人违约后，答辩人一直催促被答辩人支付剩余的房款。被答辩人一直推说因为自己生意周转困难，出于朋友情谊，答辩人才一再将付款时间退后，也未将交付被答辩人使用的房屋收回。并不存在被答辩人要求将涉案房产过户至答辩人名下才交付剩余房款的情况。现在被答辩人却歪曲事实、得了便宜还喊冤的做法，着实让人心寒。
二、被答辩人以答辩人以行使合同解除权因超过法定行使期限，解除权己消灭是错误、片面理解相关法律。答辩人完全可以依据相关规定行使解除权。
被答辩人根据《最高人民法院关于审理房屋买卖合同若干问题的解释》(下称《解释》)第十五条的规定：“《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”主张答辩人应在2008年9月12日行使合同解除权，否则解除权作为形成权己消灭，答辩人不管任何情况只能履行合同。这样对法律的理解是片面和错误的。
《解释》第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”明确规定了适用《解释》的主体为房地产开发企业，故自然人之间的房屋买卖合同纠纷的解除权行使只能适用《合同法》九十四条之规定。故答辩人完全符合条件解除《商品房转让协议书》。
即使要参照《解释》第十五条来确定解除权的行使期限。在本案中，无论是答辩人还是被答辩人，都以实际的行为变更了原合同。尽管被答辩人迟延支付购房款，但实际上双方通过协商一致同意变更了支付剩余房款的时间，并且以实际行动(答辩人并未退回己收房款，无收回己交付的房屋、被答辩人也未解除合同，退回房屋)认可了该变更。故在该房屋买卖合同中，双方对原合同中关于房款支付时间条款，双方以实际行为变更了原合同的履行条款。查看了一下《合同法》，尽管在合同法中没有相关方面的规定，但与此相类似的，是《合同法》第三十六条、三十七条的规定，第三十六条，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立；第三十七条采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。故答辩人在2015年4月催促被答辩人履行支付涉案购房余款未果的情况下，于2015年6月23日要求解除合同是符合《解释》第十五条之规定。而“解除权应当在解除权发生之日起一年内行使”适用的前提条件是“法律没有规定或者当事人没有约定……对方当事人没有催告的。”而本案并不属于法律没有规定的情形，被答辩人以此为由认为答辩人超期行使合同解除权与本案事实是不符的。综上，
综上，请求法院依法驳回被答辩人的所有上诉请求，维持一
审判决。
本院查明的事实、判决理由和结果
经本院审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本院归纳本案争议的焦点为：1、被上诉人请求解除与上诉人签订的《商品房转让协议书》理由是否成立；2、被上诉人的请求权是否已灭失。
关于被上诉人请求解除与上诉人签订的《商品房转让协议书》理由是否成立的问题。根据双方签订的转让协议的约定，上诉人应在签订合同之日2007年7月10日起2个月内付清涉案购房款217350元给被上诉人，即上诉人应在2007年9月10日前将余款157350元付清给被上诉人。但上诉人至今未将余款157350元付清，已构成违约。上诉人认为因被上诉人未将出让的房屋的产权证办至其名下，故未将余款付清给被上诉人。对此本院认为，其一，根据合同约定，上诉人应及时将合法有效的证件及其他资料交给被上诉人已办理产权过户手续。但本案中，没有证据证明上诉人已将过户所需的证件及资料交付给了被上诉人；其二，涉案房屋是被上诉人通过竞拍获得的，为此，被上诉人提交了《拍卖成交确认书》及缴费凭证，该两份证据可以证明上诉人已合法取得涉案房屋；其三，在合同未约定付清房款和办理房产证先后顺序的情况下，上诉人作为房屋买受人，其付款义务应确定为首要义务。且上诉人已支付的购房款只是一小部分，在上诉人仅支付小部分购房款后，其要求被上诉人先将房产证办至其名下明显不公平。其四，被上诉人在签订合同后就已将房屋将交给上诉人使用，上诉人以被上诉人一直未办理房产过户手续作为其不支付余款的理由，显然权力行使过度。综上分析，本院认为，上诉人未将余款付清给被上诉人已构成根本性违约，被上诉人请求解除转让合同，并要求上诉人返还房屋，理由成立，本院予以支持。
关于被上诉人的请求权是否已灭失的问题。因上诉人占用被上诉人的房屋行为一直持续，其违约行为对被上诉人造成的损害结果也是持续的，在没有证据证明上诉人已明确不履行转让合同的情况下，被上诉人在2015年6月23日向原审法院请求解除转让合同，不应认定为请求权已灭失。上诉人主张被上诉人行使合同解除权已超过一年的理由，本院不予采信。
综上所述，上诉人上诉缺乏事实和法律依据，原审判决认定事实和实体处理均正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费6480元，由严斌负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑 杰
审 判 员 邓耀辉
代理审判员 寇 倩
二〇一五年十二月二十九日
书 记 员 彭科梅
附相关法律条文
1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予以支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百七十条第一款第（一）项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；