某市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2015）鼓民初字第458号原告苟某某。委托代理人王某某。被告某某房屋开发有限公司。法定代表人张某。委托代理人赵某。委托代理人秦某某。被告某某房地产开发有限公司。法定代表人梁某。委托代理人丁某。原告苟某某诉被告某某房屋开发有限公司（以下简称某某公司）、被告某某房地产开发有限公司（以下简称某某公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年2月4日受理后，依法组成合议庭，于2015年6月15日、10月29日公开开庭进行了审理。原告苟某某的委托代理人王某某、被告某某公司的委托代理人赵某、秦某某、被告某某公司的委托代理人丁某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苟某某诉称，2007年12月24日，原、被告签订房屋买卖协议，协议约定了由被告出售本市鼓楼区某某大楼505室房屋给原告，建筑面积为241.54㎡，房价为821236元，首付款为450000元等条款，并约定了解除条款。双方在签订协议后，原告如约支付了450000元首付款，由于房屋房价上涨，在原告支付另外50000元时，被告拒绝接受房款。另外，被告与其开发合作伙伴某市某某房地产开发有限公司发生纠纷，无法向原告提供约定的制式合同及发票，因此被告为达到非正当目的拒绝接受原告支付的房款，此后，原告数次要求被告履行协议约定，被告均予拒绝，无奈，原告分别于2013年、2014年起诉被告要求履行合同，但由于不符合提存的情形，致使原告无法维护自身合法权益，现原告通过多方查找已将剩余的房款打入被告公司银行账户。为维护原告合法权益，现诉至法院，请求法院依法判令被告为原告办理诉争房屋的权属登记证书，并且由被告承担本案的诉讼费用。被告某某公司辩称：一、被告认为原告的诉讼请求没有请求权基础。双方形成的是预约合同而非本约合同，双方一直未签订本约合同。因原告违反2007年12月24日双方所达成的房屋买卖预约合同的主要付款义务，所以双方一直未能签订本约合同，且原告此前通过诉讼，妄图以45万元侵吞被告所有的83万元的房产，因此，原告根本违反双方所订立的房屋买卖预约合同付款义务，导致双方未达成签订本约合同的条件，最终被告多次书面告知其解除预约合同并最后通过诉讼请求解除预约合同途径来维护自己合法权益；二、原告在诉状中所作的陈述与事实不符：1、原告提出是因为房价上涨其支付50000元时被告拒绝接受与事实不符，因为在（2013）鼓民初字第0073号民事判决书中就明确认定了原告在支付首付款450000元后未履行其余的付款义务，且原告对其主张被告拒收没有提供证据证明，事实上其后的诉讼中和实际经过中原告并没有向被告支付该50000元，这50000元相比较合同的总金额数额不大，但是在本案中却起到了承上启下的关键作用，也就是说原告按照承诺支付50000元之后合同才能履行下一步，因此原告没有按约支付50000元导致本案的纠纷发生，也是双方诉讼至今的根本原因；2、原告以被告与某某房地产开发有限公司发生纠纷无法提供制式合同和发票来推断本案被告拒收房款也与事实不符，如上所述原告在没有支付50000元之前，没有权利要求被告提供制式合同和发票，也无权以被告不能提供合同发票为由来推断被告应当承担责任；3、原告诉状所称将剩余房款打入被告银行账户，我们不予认同，其认为是剩余房款的理由不能成立，原告在2013年、2014年均起诉本案被告，尤其是2013年原告以450000元为对价就想取得涉案房屋，在2014年二审判决已经送达生效后，原告在没有支付任何款项的情况下再一次起诉要求办理涉案房屋的相关手续，就充分表明了本案原告根本就不想按照当初的承诺支付全额的购房款，尤其是在本案被告已经提起请求确认解除合同的诉讼之后，而且是在第一次开完庭之后，本案原告才打此款，根本不具备剩余房款的法律属性，因此我们认为不论从法律程序还是相关事实角度原告的诉请都不应当得到支持，应予驳回；三、按照民法中“一事不再理”的通例，法院再次对该案的受理都是不妥适的，原告曾经起诉到法院要求确认涉案房屋归原告所有，现在原告又要求办理两证，属于一事不再理，虽然该判决说可以另行主张权利，但是我们提出了解除合同之诉；四、本案应当依法予以中止审理，被告某某公司诉原告苟某某解除双方2007年签订的房屋买卖预约合同的案件，贵院已经受理并经过三次庭审，目前尚未做出裁判，而本案的审理结果所依据的事实必然要以（2015）鼓民初字第36号民事案件的审理结果为依据。被告某某公司辩称，涉案房产项目已转让给某某公司，所产生的纠纷应由某某公司承担，与某某公司没有关系。原告与某某公司之间是否存在买卖合同关系，以及合同是否履行有待法院进一步查实，并且某某公司也并非原告与某某公司之间法律关系的主体，原告起诉某某公司主体不适格。经审理查明，1999年6月26日，某某公司和某某房地产开发有限公司签订项目合作协议，其内容为“协议单位：某某房地产开发有限公司（以下简称甲方）、某某某房屋开发有限公司（以下简称乙方）……一、甲方提供1号楼建筑所需前期手续、施工图纸及施工场地，乙方负责按规划设计图施工及销售。施工中至竣工验收交付使用的一切费用（包括建安工程费、施工用水用电费、水电增容费、报建、招投标费、工程质量监督费及销售后需办手续费用等）由乙方承担。房屋产权归乙方所有，房屋销售收入归乙方……”某市房产管理局产权监理处于2000年9月19日向被告某某房地产开发有限公司出具诉争房屋的产权证明书，证号为000346。2002年3月18日，某某房地产开发有限公司出具委托书，其内容为：“牌楼市场壹号楼是由我某某房地产开发有限公司与某某房屋开发有限公司联合开发建设的，根据合同协议规定该牌楼市场壹号楼的销售及签约工作全权委托某某房屋开发有限公司张继元总经理办理，望有关单位、客户予以合作认可。此书具备法律效力”。另查明，2007年12月24日，苟某某向某某公司出具承诺书，其内容为“本人自愿认购某某大楼505室，建筑面积241.54㎡，房款总计捌拾贰万壹仟贰佰叁拾陆元整（821236元）。因老房拆迁急需入住，现本人承诺在2007年12月29日前给付某某公司首期房款肆拾伍万元整（450000元）；2008年2月7日前再付伍万元整（50000元）；双方签订购房合同后再按合同约定分期付清房款（6万元/年）。本人若不能按约定时间给付首期房款即视同违约，自愿退回该套房屋，并按市价给付水电费及房租，同时按总房款的3%承担违约金。”该承诺书上房租后括号内打印部分为“22元/天”，后手写添加为“220元/天”。苟某某于2007年12月29日向某某公司缴纳450000元，其后，诉争房屋由苟某某居住使用，但苟某某一直未向某某公司缴纳其余购房款，诉争房屋相关产权证书均未办理。2013年1月14日，苟某某就本案诉争房屋向本院起诉某某公司，请求确认位于本市鼓楼区牌楼市场1号楼505室房屋归其所有，并要求某某公司向其支付违约金146000元。本院审理后，依法作出（2013）鼓民初字第0073号民事判决书，判决驳回苟某某的诉讼请求。后某某公司不服该判决上诉至某市中级人民法院，某市中级人民法院审理后，依法作出（2013）徐民终字第1027号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。某某公司不服一、二审判决，向江苏省高级人民法院申请再审，江苏省高级人民法院审理后，依法作出（2014）苏审二民申字第570号民事裁定书，裁定驳回某某公司的再审申请。2014年2月6日，苟某某再次诉至本院要求确认诉争房屋归其所有，本院立案受理后，苟某某于2014年4月17日以需要补充证据为由申请撤诉，本院裁定予以准许。2014年3月3日，某某公司向苟某某致函，通知苟某某因其未按照承诺书所约定的履行其付款义务，构成根本性违约，再次通知其解除某某公司与其达成的房屋买卖口头协议，该函通过EMS特快专递邮寄，在邮寄单上有被告苟某某的签字确认。苟某某认可其曾收到该函，但认为该解除通知系某某公司为推脱责任的行为且其发出时间已超出法律规定期限，对该解除通知不予认可。2015年1月27日，苟某某通过银行向某某公司银行账户内存入371236元，某某公司认可收到该笔款项，但不认可该款为诉争房屋房款。另查明，坐落于某市鼓楼区牌楼市场1号楼505室现登记于某某公司名下。某某公司在本案庭审中陈述，如支持原告诉讼请求，在办理诉争房屋权属登记过程中，某某公司愿意协助办理。以上事实有承诺书、解除函、中国农业银行现金缴款单、（2013）鼓民初字第0073号民事判决书、（2013）徐民终字第1027号民事判决书、（2014）苏审二民申字第570号民事裁定书等证据以及原、被告无争议的陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据（2013）鼓民初字第0073号民事判决、（2013）徐民终字第1027号判决、（2014）苏审二民申字第570号民事裁定对原告与被告某某公司于2007年12月24日达成的承诺书的认定结合双方对案件事实无争议的陈述，可以确认原告与被告某某公司之间为房屋买卖合同关系，承诺书载明的内容为原告与被告某某公司对双方买卖诉争房屋买卖行为中权利义务的约定，因此，原告与被告某某公司双方应当按照协议约定，全面履行自己的义务，现原告已经根据合同约定履行了自己的付款义务，被告某某公司应当按照合同约定履行自己的义务，协助原告办理房屋权属过户登记。被告某某公司在本案庭审中陈述，如支持原告诉讼请求，在办理诉争房屋权属登记过程中，某某公司愿意协助办理。因此，被告某某公司应当协助原告办理房屋权属过户登记。关于被告某某公司抗辩原告与被告某某公司于2007年12月24日达成的承诺书为房屋买卖预约协议的问题。依据（2013）鼓民初字第0073号民事判决书、（2013）徐民终字第1027号民事判决书以及（2014）苏审二民申字第570号民事裁定书认定的事实，可以确认苟某某向某某公司出具的承诺书中已经载明了购房的名称，房屋的房号、面积、总价，付款方式等，具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，该承诺书可认定为商品房买卖合同。虽然以承诺书形式买卖商品房，不符合相关部门规定商品房买卖必须签订制式合同的行政管理要求，但不影响当事人之间民事权利义务关系的成立。由于承诺书载明的生效条件为首期房款是否支付，而苟某某已按约支付了收起房款4500000元，某某公司亦出具了收到预交房款450000元的收据，故承诺书生效条件已经成就。某某公司认为首期房款为500000元及承诺书系房屋买卖预约协议，无事实和法律依据，本院不予支持。关于被告某某公司抗辩原告未按照合同约定履行承诺书中载明的“2008年2月7日前再付伍万元整”的责任，已经构成违约，被告可以依法解除原、被告之间房屋买卖协议的问题。原告于2007年12月29日向被告支付450000元首期房款后，若原告未按照合同约定支付房款为事实，则被告某某公司应当在原告拖欠房款后向原告催告继续支付剩余房款或者送达解除协议的通知，但被告未能提供证据证明其曾在原告违约后行使了上述权利，仅提供了原告在2013年1月14日向本院提起要求被告协助办理房屋产权证、土地证的诉讼才向原告发出解除双方之间房屋买卖协议的函。根据法律规定，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。因此，被告某某公司行使解除权已超出法律规定的期限，解除权业已消灭，且原告不同意与被告某某公司协商解除，故，被告某某公司发出的解除函并不能产生原告与被告某某公司之间的房屋买卖合同解除的法律后果。被告某某公司如认为原告存在其他违约行为，可另行向原告主张违约责任。关于被告某某公司抗辩本案应遵循“一事不再理”原则不应受理原告的起诉的问题。依照法律规定，裁判发生法律效力后，发生新的事实，当事人再次提起诉讼的，人民法院应当依法受理。原告于2013年1月14日向本院提起诉讼后，本院在判决理由部分写明“原告可待完全履行合同义务后，另行主张权利”，现原告已经履行完毕合同义务，因此，原告的起诉不构成重复起诉，故，被告某某公司该抗辩，无事实和法律依据，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条、第二百四十八条之规定，判决如下：被告某某房屋开发有限公司、被告某某房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告办理坐落于本市鼓楼区牌楼市场1号楼505室的权属登记。案件受理费12090元（原告已预交），由被告某某房屋开发有限公司承担（该款于本判决生效后十日内一次性支付原告苟某某）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省某市中级人民法院。上诉人同时应依据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省某市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省某市中级人民法院；开户行：中国建设银行某永安支行；帐号：32×××02；开户行地址：某市建国西路85号）。审 判 长  苗某某审 判 员  林某某人民陪审员  孙某某二〇一五年十二月一日见习书记员  翟某某