连云港市海州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0706民初5455号
原告（执行案外人）：潘小闽，女，1970年4月15日出生，汉族，住连云港市海州区。
委托诉讼代理人：蒲凡凡，江苏苍梧律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何阳，江苏苍梧律师事务所律师。
被告（申请执行人）：赖宗强，男，1949年5月12日出生，汉族，住连云港市海州区。
被告：魏强（利害关系人），男，1971年1月10日出生，汉族，住连云港市海州区。
委托诉讼代理人：张敏，江苏宏浩律师事务所律师。
第三人（被执行人）：吴礼锦，女，1963年1月6日出生，汉族，住连云港市连云区，现服刑于南京女子监狱。
原告潘小闽与被告赖宗强、魏强及第三人吴礼锦案外人执行异议之诉一案，本院于2016年8月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告潘小闽及其委托诉讼代理人何阳、被告魏强的委托诉讼代理人张敏、第三人吴礼锦到庭参加诉讼。被告赖宗强经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。
原告潘小闽向本院提出诉讼请求：1、判令停止要求原告腾空房屋的执行行为；2、请求确认原告潘小闽与第三人吴礼锦于2010年1月1日签订的租赁房屋协议有效，即原告对连云港市新浦区（现海州区）巨龙南路69-18号楼拥有合法的承租权；3、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年7月15日，原告收到连云港市海州区人民法院（2016）苏0706执异73号执行裁定书，原告认为裁定书驳回潘小闽的执行异议理由与事实不符，且缺乏法律依据。一、原告与海州区巨龙南路69-18号房产共有人吴礼锦于2010年1月1日即签订租赁房屋协议，并承包经营东盛艺术幼儿园，承租期12年，原告一直按约履行合同，现海州区法院对原告合法承租的房屋和承包经营的幼儿园予以强制执行，要求原告限期迁出的执行行为错误。1、执行法院执行拍卖行为程序违法，没有告知原告对涉案房屋执行，亦没有通知原告作为承租人参加拍卖，剥夺了原告的优先购买权。2、执行实施行为实体违法，执行法院在拍卖时没有按规定通知原告参加拍卖，违反了“买卖不破租赁”原则，该拍卖行为无效，依法应予撤销。二、执行法院将房屋占有使用权和经营权分割处理是错误的。原告与吴礼锦签订的租赁协议实质是东盛幼儿园的承包经营，该权利不仅包含有幼儿园的经营管理权、收益权，同时包括有幼儿园所占用的房产、场地、设施、设备等硬件实施的租赁使用权。另外，东盛幼儿园是根据国家房地产开发的相关规定为东盛小区配套设立的幼儿园，是与生活小区的功能不可分割的，执行法院将幼儿园的经营权与硬件设施分割执行是错误的。三、执行法院认为原告与吴礼锦签订的租赁协议无效没有事实和法律依据。原告与吴礼锦签订租赁协议时已经尽到了审慎审查义务，租赁协议应为有效合同，原告拥有合法的承租权，执行法院要求原告迁出涉案房屋违法。
被告赖宗强未到庭应诉，庭前向本院提交的书面答辩状称：1、被执行人欠付本人的工程款已经法院判决确认，该欠款实质上是本人垫付的装潢材料及工人施工款，因此本人对涉案房屋享有优先受偿权。2、法院在拍卖该房屋之前，多次到现场张贴公告并告知东盛幼儿园，该房屋将拍卖还账，因此案外人潘小闵作为幼儿园的负责人不可能不知道该事实，故不存在侵害其优先购买权问题。3、现在执行程序已到公告迁出房屋阶段，法院的执行程序合法，案外人已经不享有优先购买权，其不能阻止执行标的向购买人魏强的交付。
被告魏强辩称：原告的诉求不成立，请求驳回原告的异议请求。1、被告占讼争房屋82.33%的产权，第三人吴礼锦对讼争房屋只有1%的产权，案外人宋玉林占16.67%的产权，因吴礼锦和宋玉林对外负债，法院对该两共有人的份额进行公开拍卖，被告通过拍卖购买了两共有人的份额，并办理了产权变更登记，取得了涉案房屋100%的产权。因房屋需要交付，法院采取腾空房屋的执行措施是正确的。2、原告与第三人签订的租赁协议约定的内容是吴礼锦将东盛幼儿园租赁给潘小闵经营，不涉及房屋出租。即使双方存在房屋租赁，因吴礼锦在签订协议时仅占有房屋1%的产权，在未经过其他共有权人同意的情况下，将涉案房屋出租给原告属于无效的民事法律行为。生效判决认定涉案房屋一直由吴礼锦使用，并未将涉案房屋租赁给他人，结合吴礼锦70余万元承租，以20万元转租的行为，被告认为其行为属于恶意串通，损害第三人利益的无效行为。3、鉴于原告以诉讼为手段阻止被告收取房屋，为此被告保留要求原告支付阻止原告收房期间的租金损失的权利。
第三人吴礼锦述称，1、我认为涉案租赁合同是有效的，从2007年建园至房屋装修、教学设备投入、教师工资及买房时房屋维修基金的交纳都是原告筹资建园。江苏东盛房地产综合开发有限公司（以下简称东盛公司）租给我的租金较贵，因考虑是先租后买，所以我才签订的合同，因为幼儿园一直亏损，一直都是我们自己出钱维持着。2、涉案房屋拍卖并未通知我，魏强一分钱未出，没有权利占有涉案房屋100%的产权，原告经营的幼儿园属于小区物业配套的公共设施根本不能拍卖。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
本院经审理认定事实如下：2009年3月26日，赖宗强依据本院已经发生法律效力的（2009）新民一初字第486号民事判决书向本院申请强制执行，依据该判决，吴礼锦应给付赖宗强工程款145000元及利息，并承担该案诉讼费用。本院立案后，向吴礼锦发出执行通知，责令吴礼锦限期履行生效法律文书确定的义务。因吴礼锦仍未履行，本院于2013年8月6日作出（2009）新执字第602-1号民事裁定书，裁定查封吴礼锦与案外人宋玉林、魏强按份共有的位于海州区巨龙××路××楼××层楼房，并限吴礼锦十日内履行判决义务，逾期对该房屋评估、拍卖、变卖。该裁定书于同日送达给东盛幼儿园副园长崔红霞代收，并于8月9日张贴执行公告。由于吴礼锦未按公告要求履行义务，本院于2015年5月19日在连云港市海州区人民法院淘宝网司法拍卖平台上发布拍卖公告，决定对涉案房产进行公开拍卖，同年5月20日，该房屋的共有人魏强在第一轮拍卖中，以1310300元竞买购得此房屋宋玉林、吴礼锦所占份额。本院于同日作出（2009）新执字第0602-2号执行裁定书，裁定将吴礼锦所占涉案房屋1%份额部分作价74154元过户至魏强名下。2016年1月14日，本院向房地产管理部门送达协助执行通知书，要求协助办理过户登记。2016年2月1日，涉案房屋宋玉林、吴礼锦所占份额过户至魏强名下。
2016年6月8日，本院在涉案房屋处张贴公告共两份，公告一载明：魏强已购买取得位于海州区巨龙××路××楼××层所有房产，本院决定自公告之日起五日内，限东盛幼儿园迁出该房屋，逾期未迁出，本院将强制执行。公告二载明：本院现公告要求东盛幼儿园迁出已拍卖的房屋，根据有关规定，上述房屋只限于开办幼儿园，房屋所有权××××已经与连云港市小海龟幼儿园签订房屋租赁合同，由小海龟幼儿园接收原东盛幼儿园继续经营。原东盛幼儿园的员工如需继续留任，小海龟幼儿园予以优先录用。上述公告张贴后，潘小闽以东盛幼儿园负责人的身份出面阻止迁出，并向本院提出执行异议，称其对涉案房屋拥有合法的承租权，对东盛幼儿园拥有合法的经营权，要求撤销执行公告，终止执行行为。2016年7月12日，本院立案受理潘小闽的执行异议，后作出（2016）苏0706执异73号执行裁定书，裁定驳回案外人潘小闽提出的执行异议。如不服该裁定，可以自该裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。潘小闽不服该裁定，于收到该裁定后十五日内向本院提起执行异议之诉。
另查明，2007年3月22日，东盛公司（甲方）与吴礼锦（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，东盛公司将其所有的位于连云港市××朝阳东路北侧，原巨龙南路西侧房屋壹幢租赁给吴礼锦，合同约定：一、楼房座落：海州区巨龙南路69-18号楼南楼1-3层。二、楼房面积：3233.02㎡，现状为毛坯房。三、楼房租金：租金总额为305.255万元，第一年租金为50万元，以后每年租金按10%逐年递增，即第二年租金55万元，第三年租金60.5万元，第四年租金66.55元，第五年租金73.205万元。四、租期：从2007年5月1日起至2012年4月30日止共计五年（甲方须于2007年4月1日将出租房屋交付乙方装修，2007年4月1日至2007年4月30日为免租装潢期）。五、租金给付方式：第一年租金分二次付清，即2007年2月27日付21万元，签订本合同时再付4万元，余款25万元于2007年10月26日付清。第二年至第五年租金每年均分两次给付，即每年租期开始前拾日内付当年租金的50%，另50%于每年下半年租期开始前拾日内付清。六、该房屋用途仅限作为幼儿园使用，乙方不得改变其用途，若由此而发生的一切责任由乙方自行负责。七、该房屋结构为框架结构，乙方使用该楼房不得破坏主体结构，对房屋的装饰装修方案须报请甲方书面同意方可实施，否则，造成的后果由乙方承担，乙方对租赁房屋的所有装潢、装修在租期届满后无条件归甲方所有。八、乙方在2009年4月26日前欲购买该出租房屋：经甲方同意后，乙方可按总价壹仟壹佰叁拾壹万伍仟伍佰柒拾元（11315570元）购买，即每平方米售价为3500元；若乙方在2009年4月26日之后欲购买该房屋，经甲方同意，在同等条件下，乙方享有优先购买权。合同签订后，吴礼锦按合同约定交纳了第一年的租金50万元。
2008年4月24日，吴礼锦（买受人）与东盛公司（出卖人）签订《房屋买卖协议》一份，买受人欲购买出卖人权属位于连云港市××朝阳东路北侧，原巨龙南路西侧房屋壹幢。合同约定：一、房屋座落：海州区巨龙南路69-18号楼南楼1-3层。二、房屋面积：3233．02平方米(建筑面积)。三、房屋售价：按建筑面积计算，房屋单价为每平方米3500元，总金额为11315570元。四、付款方式及期限：1、在买受人于2008年4月22日前缴纳保证金200万元给出卖人之后，出卖人与买受人签订本《协议》。2、在本《协议》签订之日起2个月内，出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，出卖人指定魏强，买受人指定宋玉林出任共同产权人，由买受人负责办理共有产权证，费用由买受人承担。3、在共有产权证办理完毕后,1个月内，由买受人办理此房产抵押贷款，贷款金额必须全额(￥9315570元)进入出卖人指定账户，出卖人撤出共同产权人，该商品房买卖成立。五、若买受人在签订本《协议》规定时间内未能办理共有产权证或未能缴清全额房款，买受人应负全部责任，并承担赔偿由此给出卖人造成的一切损失。赔偿额经确认后，与买受人应缴出卖人当年租金及其它费用一起，由出卖人在买受人缴纳的保证金中扣除，若保证金不足扣除上述金额，买受人应以现金补足；若保证金在扣除上述金额后有余额，出卖人应将余额做为买受人下期租金。六、办理共同所有证所涉及到相关契税及共有人退出变更相关契税、费用均由买受人承担。七、出卖人与买受人办理共有产权证的产权比例为出卖人占82.33％，买受人占17.67％。八、该商品房的用途为幼儿园，买受人不得改变使用性质。九、在买受人购房全款未缴清之前，买受人仍应按买受人与出卖人于2007年3月23日签订的《房屋租赁合同》按时足额缴纳租金及其它相关费用，考虑到买受人资金现状，出卖人同意在签订本《协议》时，买受人可暂缓缴纳该项费用，最终该笔费用在保证金中扣除。十、本《协议》与上述《房屋租赁合同》具有同等法律效力。若《协议》与《房屋租赁合同》有不符之处，以《房屋租赁合同》为准。十一、经双方协商约定自本协议签订之日起至买受人付清所有房款时，双方共同所有人将其产权进行变更过户该协议终止，在此基础上办理买卖契约，其买卖契约只作为产权过户使用。
2008年7月18日，吴礼锦（买受人）与东盛公司（出卖人）就上述房屋又签订《房屋买卖合同》一份，内容基本与双方于2008年4月24日签订的《房屋买卖协议》一致，其他特别约定为：一、付款方式及期限：(1)在签订本《合同》2个月内，由买受人贷款，出卖人提供担保，贷款金额必须进入出卖人指定的账户。(2)在买受人购房款全额存入出卖人指定的账户1个月内，出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，买受人自行办理产权证，办理产权证费用由买受人自理，待买受人产权证办理完毕，应以该产权证抵押给贷款银行，置换解除出卖人担保，该商品房买卖成立。二、在买受人购房全款未进入出卖人账户且买受人未以产权证置换解除出卖人担保之前，买受人仍应按买受人与出卖人于2007年3月23日签订的《房屋租赁合同》按时足额缴纳租金及其它相关费用，待买受人房款缴清且以产权证置换解除出卖人担保之后，由买受人及出卖人按实结算租金及其它相关费用，多退少补。即买受人应在2008年4月20日前向出卖人缴纳第二年上半年租金共计27.5万元。待买受人房款缴清且出卖人担保解除之后，按实结算租金及相关费用。若买受人未能按时足额缴纳该租金及相关费用，则出卖人有权终止该房屋买卖，由此而产生的一切责任均由买受人承担。三、在产权过户期之前及产权过户之后的银行贷款利息均由买受人负责。四、若买受人未能按规定时间办理贷款及以该房屋产权证置换解除出卖人担保则视作买受人违约，一切违约责任均由买受人承担。
同日，东盛公司（甲方）与吴礼锦（乙方）签订《补充协议》一份，合同内容：就甲、乙双方于2008年4月24日签订的《房屋买卖协议》之未尽事宜，经甲、乙双方充分协商一致，特订立本《补充协议》，以资甲、乙双方共同严格遵守。一、在共有产权证办理完毕后1个月内由乙方向甲方缴纳9315570元，将魏强所占共有产权份额82.33％买回，魏强撤出共有产权人。二、只有在将魏强共有产权撤出之后，乙方方可以该房屋抵押贷款。三、办理共同所有证所涉及到相关营业税、土地增值税、契税等由乙方承担，甲方负责代收代缴。四、若乙方未能在规定时间将购房余款缴清，并将魏强共有产权撤出，即视作乙方违约，乙方将承担全部违约责任。五、房屋所有权办理完毕款项付清后，所涉及到其他相关证件由乙方负责办理。六、本《补充协议》若与甲、乙双方于2008年4月24日签订的《房屋买卖协议》不符之处，以《房屋买卖协议》为准。
上述协议签订前，原告交纳了200万元保证金。2008年10月14日，连云港市房产管理局颁发了房屋所有权人为吴礼锦，共有人为魏强、宋玉林的房屋产权证及房屋共有权证，三本房屋产权证均由东盛公司保管。涉案房屋办理过户手续后，吴礼锦未支付剩余购房款，双方也未办理土地使用权过户手续。2014年1月21日，吴礼锦将东盛公司、魏强、宋玉林诉至连云港市连云区人民法院，要求三被告协助将登记在东盛公司名下的土地使用权证变更至吴礼锦、魏强、宋玉林名下，协助办理涉案房屋的抵押贷款手续。在该案中，东盛公司反诉要求解除与吴礼锦签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，并由吴礼锦协助将产权回转至东盛公司名下，要求解除与吴礼锦签订的租赁合同并给付至实际支付之日止的租金。该院于2015年3月18日作出（2014）港民初字第00252号民事判决书，认定吴礼锦与东盛公司之间的租赁合同关系因双方签订买卖合同，形成买卖合同关系而终止，双方已不存在租赁合同关系。因吴礼锦违约，解除吴礼锦与东盛公司的买卖合同，但因涉案房屋吴礼锦所享有的份额已被查封，无法办理产权过户手续，只能待具备返还条件时再另行返还。遂判决：一、驳回吴礼锦要求东盛公司将登记在其名下的土地使用权证变更到吴礼锦及魏强、宋玉林名下，魏强、宋玉林协助办理，并要求东盛公司、魏强、宋玉林协助吴礼锦办理涉案房屋的抵押贷款手续的诉讼请求；二、解除东盛公司与吴礼锦签订的《房屋买卖协议》、《房屋买卖合同》、《补充协议》，驳回东盛公司要求吴礼锦将房屋所有权回转至其名下的诉讼请求；三、驳回东盛公司要求解除与吴礼锦于2007年3月21日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求；四、吴礼锦于该判决发生法律效力之日起三十日内支付东盛公司至2015年2月28日的房屋使用费385.32万元，并按5.02万元/月向东盛公司支付自2015年3月1日至该判决发生法律效力之日止的使用费。东盛公司不服该判决提起上诉，后申请撤回了上诉。
本案诉讼中，原告为证明其对涉案房屋拥有合法承租权，向本院提交租赁协议一份，协议为原告潘小闽（乙方）与第三人吴礼锦（甲方）于2010年1月1日签订，协议约定：一、甲方将新浦区东盛幼儿园租赁给乙方使用，租赁期限为12年，自2010年1月1日起至2022年12月30日止；二、甲方将园内财产及生源交乙方使用管理；三、租赁期间每年乙方交甲方承包费用20万；四、租赁期间，乙方不得有违法行为，要保证幼儿园的人身安全，无事故发生，保证饮食卫生，不得发生食物中毒事件。五、租赁期间，发生的一切费用由乙方自行负责。六、租赁期间，乙方保证幼儿园的名称不更改。七、甲方原有的债务问题一概与乙方无关。八、如有异议，双方协商解决。吴礼锦在甲方落款处签字确认，并加盖了连云港市新浦区东盛艺术幼儿园的公章。原告陈述承租涉案房屋时，看到吴礼锦持有涉案房屋所有权证，上面并未载明持证人持有的份额，但载明魏强系共有人。第三人吴礼锦陈述，其系东盛幼儿园的法定代表人，潘小闽系实际经营人，因其欠潘小闽3**多万元借款，所以将幼儿园租给潘小闽，租金冲抵借款。
另，诉讼中，本院至连云港市住房保障和房产管理局查询，涉案房屋自2008年10月23日起至2016年1月26日魏强取得涉案房屋全部产权之日止，涉案房屋多次因吴礼锦欠债被人民法院查封。2010年1月1日，原告潘小闽与第三人吴礼锦就涉案房屋签订租赁协议时，涉案房屋已被人民法院多次依法查封，且于2016年1月26日统一拍卖后解封。
本院认为,根据《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。本案中，原告潘小闽依据其与第三人吴礼锦就涉案房屋签订的租赁协议提出停止腾空房屋的执行行为并确认其与第三人吴礼锦于2010年1月1日签订的租赁房屋协议有效，即原告对连云港市××区巨龙南路69-18号楼拥有合法的承租权。
关于原告提出的停止腾空房屋的执行行为的诉求，原告潘小闽与占有涉案房屋1%产权的第三人吴礼锦签订租赁协议，占有涉案房屋82.33％份额的被告魏强不认可该协议经其同意，原告潘小闽亦认可其在承租涉案房屋时知道魏强系房屋共有人，原告潘小闽及第三人吴礼锦未能举证证明该租赁协议是经过占份额三分之二以上的按份共有人魏强的同意签订的，故该协议对魏强不发生法律效力。且承租人在人民法院采取查封等保全或执行措施之后，与被执行人签订房屋租赁合同的，应当认定为“先查封后租赁”。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。综上，原告潘小闽在法院采取诉讼保全和执行措施之后与吴礼锦签订租赁协议，且无证据证明吴礼锦出租该房产经过占份额三分之二以上的按份共有人魏强的同意，潘小闽不得以其租赁权对抗申请执行人，故原告主张停止腾空房屋的执行行为的诉求，没有法律依据，本院不予支持。
关于原告要求确认其与第三人吴礼锦于2010年1月1日签订的租赁房屋协议有效，即原告对连云港市××区巨龙南路69-18号楼拥有合法的承租权的诉求，本案属于案外人执行异议之诉，根据法律规定，执行过程中，案外人以其对执行标的享有实体权利为由提出执行异议，人民法院裁定驳回其异议后，案外人仍然不服的，可以提起执行异议之诉，并可在执行异议之诉中同时提出确认其实体权利的诉讼请求。原告要求确认其与第三人吴礼锦于2010年1月1日签订的租赁房屋协议有效，因其与阻却执行的诉讼目的无关，不属于执行异议之诉案件的审理范围，本案不予理涉，原告可以就此另行主张权利。原告要求确认其对连云港市××区巨龙南路69-18号楼拥有合法的承租权，因违反《中华人民共和国物权法》第九十七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条及最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款的规定，本院不予确认。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：
驳回原告潘小闽的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告潘小闽负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院。
审 判 长 张玖铭
审 判 员 宋敏捷
代理审判员 钱 永
二〇一七年一月二十五日
书 记 员 林媛媛
法律条文和上诉须知
一、法律条文
《中华人民共和国物权法》
第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第二十六条第一款被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行财产所在地人民法院执行。
法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
二、上诉须知
根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自上诉人递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或者未将缴纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。
预交上诉费收款人：连云港市中级人民法院
账44×××9494
开户行：连云港市农业银行苍梧支行