江苏省泗洪县人民法院民 事 判 决 书（2017）苏1324民初8376号原告:中国邮政储蓄银行股份有限公司泗洪县支行，住所地泗洪县青阳镇人民南路10号，统一社会信用代码：913213246748834792。法定代表人:李成志，该行行长。委托诉讼代理人:张桂武，男，1971年2月1日出生，汉族，该行工作人员，住泗洪县。被告:姜满勤，女，1980年7月7日出生，汉族，居民，住泗洪县。被告:郭建芳，女，1978年9月25日出生，汉族，居民，住泗洪县。被告:江苏新秀置业有限公司，住泗洪县青阳镇山河路2-1号，组织机构代码913213240618112107。法定代表人，许青，系总经理。委托诉讼代理人：李保华，江苏可行律师事务所律师。原告中国邮政储蓄银行股份有限公司泗洪县支行（以下简称邮储泗洪支行）与被告姜满勤、郭建芳、江苏新秀置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年10月19日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年11月6日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张桂武、被告江苏新秀置业有限公司委托诉讼代理人李保华到庭参加诉讼，被告姜满勤、郭建芳经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邮储泗洪支行向本院提出诉讼请求：1.被告姜满勤偿还借款本金315891.84元及利息（以315891.84元为基数，自2017年10月23日起，按照年利率6.55%，逾期加收30%的罚息计算至实际给付之日止）；2.被告郭建芳对上述债务承担连带清偿责任；3.被告江苏新秀置业有限公司承担连带偿还责任；4.依法处置被告姜满勤的抵押物江苏省泗洪县明德紫郡11幢一单元701室，原告享有对抵押物拍卖、变卖所得价款的优先受偿权；5.三被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年3月27日，原告与被告姜满勤、郭建芳、江苏新秀置业有限公司签订个人购房或购车借款及保证合同，合同约定由原告借款34万元给被告姜满勤用于购买一手房，借期300个月（自2014年3月27�至2039年3月27日），年利率6.55%，逾期加收30%的罚息，由被告郭建芳提供连带担保，由被告江苏新秀置业有限公司提供阶段性连带保证责任，即在该不动产抵押登记手续办理完毕之前承担保证责任，在不动产证抵押登记手续办理完毕之后不承担保证责任。并由被告姜满勤提供的房产抵押。自2017年1月至3月，被告姜满勤均逾期还款。自2017年6月至9月，被告姜满勤连续4个月未还款。原告起诉后，被告于2017年10月19日偿还了部分本息，同年10月22日被告偿还了2017年6月至9月的本息。自借款后被告偿还了借款本金24108.16元，2017年10月22日之前利息已经结清，尚欠本金315891.84元。因被告姜满勤严重违反了合同约定，其他被告均未按期履行还款义务。截止起诉时，被告姜满勤所购买的房屋亦未办理房屋产权证书，故原告诉至法院。被告江苏新秀置业有限公司辩称，1.担保属实，但是从住房贷款合同及担保合同来看，该借款有被告姜满勤的房产抵押，应优先处置抵押物，在被告姜满勤不能清偿的情况下由担保人承担保证责任；2.被告江苏新秀置业有限公司提供阶段性连带保证责任，愿意承担该保证责任；3.目前，被告姜满勤所购买的房屋未办理房屋产权证书。被告姜满勤、郭建芳未答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了《个人购房借款及担保合同》、个人消费贷款申请表、个人贷款放款及单借款借据、自然人保证声明、三被告身份证复印件、地址确认书、抵押物清单、贷款结息明细等予以印证。被告江苏新秀置业有限公司对上述证据予以认可。被告姜满勤、郭建芳经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院视为其对原告提供的证据放弃了质证权和答辩权。故对原告提交证据的证明效力，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月27日，原告邮储泗洪支行与被告姜满勤、郭建芳、江苏新秀置业有限公司签订个人购房或购车借款及保证合同，贷款人为邮储泗洪支行，借款人为姜满勤，担保人为郭建芳、江苏新秀置业有限公司。合同约定，贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置房屋的贷款，金额为340000元，贷款期限为300个月，自2014年3月27日至2039年3月27日，年利息6.55%，还款方式为等额本息，还款日为每月17日。借款人应按时足额还本付息；借款人未按约定期限归还借款本金的，贷款人有权从逾期之日起，在借款利率的基础上加收30%（如所购房屋为商业用房，则加收50%）罚息，至本息清偿为止；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的�贷款人有权提前收回已发放借款，宣布借款立即到期，并有权处分抵押物，实现抵押权，并要求保证人承担保证责任。借款人姜满勤同意以自己所购买的泗洪县明德紫郡11幢一单元701室的房屋为上述借款提供抵押担保，担保范围包括合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、贷款人为实现债权费用和借款人所有其他应付费用。约定：保证人为自然人的，由保证人提供全程连带责任保证。担保范围包括借款本金、利息、罚息、诉讼费等费用，被告郭建芳自愿提供连带责任保证，并且签订了保证人声明；保证人为法人或者其他组织的，由保证人提供阶段性连带责任保证。被告江苏新秀置业有限公司提供阶段性连带保证责任，担保范围包括借款本金、利息、罚息、诉讼费等费用。保证期间为借款到期日起两年，但如约定的正式抵押登记手�已办理完毕且原告收到房屋他项权证书，则保证人免除保证责任；即在该不动产抵押登记手续办理完毕之前承担保证责任，在不动产证抵押登记手续办理完毕之后不承担保证责任。2014年4月29日，原告向被告姜满勤发放贷款340000元，被告姜满勤在借款借据上签字、捺印，放款单及借据载明：借款期限300月（从2014年4月29日至2039年4月29日），指定还款日为每月17日，正常利率6.55%，逾期利率8.515%。被告姜满勤在合同履行过程中，自2017年1月至3月，均逾期还款；自2017年6月至9月，被告姜满勤连续4个月未还款。原告起诉后，被告于2017年10月19日偿还了部分本息，同年10月22日，被告偿还了2017年6月至9月的本息。借款后，被告共偿还了借款本金24108.16元，2017年10月22日之前利息已经结清，尚欠本金315891.84元。因被告违反了合同约定，双方因而成讼。另查明，被告姜满勤购买的泗洪县明德紫郡11幢一单元701室商品房未办理房屋产权证书。本院认为，原告邮储泗洪支行与被告姜满勤、郭建芳、江苏新秀置业有限公司之间的《个人购房借款及担保合同》系各方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。双方当事人应当按照合同约定履行各自义务。原告依约向被告姜满勤发放借款后，被告姜满勤应按照合同约定偿还借款本息，被告在合同履行过程中逾期还款，存在连续三个月及累计六次未按时足额偿还贷款本息情形，已构成违约，故原告有权依合同约定提前收回已发放借款，并要求被告偿还全部借款本息。同时，原告有权就被告姜满勤提供的抵押财产以拍卖、变卖所得价款优先受偿。被告郭建芳作为连带责任保证人，在被告姜满勤未按约偿还借款时，应对上述借款本息承担连带清偿责任。被告郭建芳承担保证责任后，有权向被告姜满勤追偿。被告江苏新秀置业有限公司为被告姜满勤的借款提供阶段性连带责任保证担保，但被告姜满勤未取得房地产权利证书，亦未办理抵押登记，故被告江苏新秀置业有限公司应按合同约定承担连带保证责任。被告江苏新秀置业有限公司承担保证责任后，有权向借款人姜满勤追偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十条的规定，判决如下：一、被告姜满勤于本判决生效后十日内给付原告中国邮政储蓄银�股份有限公司泗洪县支行借款本金315891.84元及利息（以315891.84元为基数，自2017年10月23日起，按照年利率6.55%，逾期加收30%的罚息计算至实际给付之日止）。二、原告中国邮政储蓄银行股份有限公司泗洪县支行有权对登记在被告姜满勤名下的位于泗洪县明德紫郡11幢一单元701室房屋拍卖、变卖该抵押财产所得款项在债权范围内用于优先清偿上述借款本息。三、被告郭建芳对上述债务承担连带清偿责任。被告郭建芳承担保证责任后，有权向被告姜满勤追偿。四、在本判决生效后，履行期届满前，该涉案房产仍未办理抵押登记，则被告江苏新秀置业有限公司对上述债务承担连带保证责任。被告江苏新秀置业有限公司承担保证责任后，有权向被告姜满勤追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华�民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3045元（已减半收取），由被告姜满勤、郭建芳、江苏新秀置业有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费6090元。代理审判员  刘永纪二〇一七年十二月二十日书 记 员  高 雅本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期�没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十条保证期间，债权人与债务人对主合同数量、价款、币种、利率等内容作了变动，未经保证人同意的，如果减轻债务人的债务的，保证人仍应当对变更后的合同承担保证责任；如果加重债务人的债务的，保证人对加重的部分不承担保证责任。债权人与债务人对主合同履行期限作了变动，未经保证人书面同意的，保证期间为原合同约定的或者法律规定的期间。债权人与债务人协议变动主合同内容，但并未实际履行的，保证人仍应当承担保证责任。第1页/共10页