广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤2071民初8871号
原告：田清翠，女，1989年11月14日出生，汉族，住河南省虞城县。
委托诉讼代理人：阮玉怡，广东瀛嵪律师事务所律师。
被告：陈平，男，1976年5月15日出生，汉族，住广东省高州市，现住广东省中山市南区。
委托诉讼代理人：林文结，广东保信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：丘丽琳，广东保信律师事务所律师。
被告：李玲，女，1976年8月9日出生，汉族，住广东省高州市。
被告：中山市康居房地产经纪有限公司，住所地广东省中山市石岐区兴利路3号4卡，统一社会信用代码91442000093122225A。
法定代表人：梁伟明，总经理。
被告：中山市康居房地产经纪有限公司御江分公司，住所地广东省中山市石岐区民科西路3号35卡，统一社会信用代码9144200033825346XR。
负责人：梁伟明，总经理。
上列两被告共同委托诉讼代理人：张玉香，广东中元律师事务所律师。
原告田清翠与被告陈平、李玲房屋买卖合同、居间纠纷一案，本院2017年5月17日立案后，根据原告的申请，本院依法追加中山市康居房地产经纪有限公司（以下简称康居公司）、中山市康居房地产经纪有限公司御江分公司（以下简称御江分公司）作为被告参加诉讼，并依法适用普通程序，于2017年7月20日、2017年10月18日公开开庭进行了审理。原告田清翠及其委托诉讼代理人阮玉怡，被告陈平的委托诉讼代理人林文结，被告康居公司、御江分公司的共同委托诉讼代理人张玉香到庭参加诉讼。被告李玲经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告田清翠向本院提出诉讼请求：1.被告陈平、李玲连带双倍返还定金240000元及利息4320元（以120000元为本金，从2017年3月21日起算至清偿之日止，暂计算至2017年5月31日）；2.被告陈平、李玲连带支付律师代理费8000元。事实及理由：原告经御江分公司居间，拟购买位于中山市××××房，并约定于2017年3月20日签订合同。签订合同当天，原告到御江分公司后，被工作人员告知房产的所有权人陈平未到，陈平只是委托其妻李玲签订合同。当天，原告按合同约定将定金120000元转账至御江分公司指定的账户。之后，被告李玲代陈平出具了收据，确认收到原告支付的定金120000元。合同签订及支付定金后，原告多次催告陈平履行合同，但陈平却以各种理由未能按约履行，并通过御江分公司得知，因房价上涨，被告要提高交易价格。后又认为合同系被告李玲签订，陈平没有签订合同，故合同无效，但同意退还定金120000元以解除合同。原告认为，原告虽与被告李玲签订合同，但在合同签订过程中及履行过程中，被告陈平一直参与其中，所以合同对被告陈平具有效力。现被告陈平、李玲以合同无效、房价上涨、银行不能提前还款等为由不履行合同，已构成违约，依约应双倍返还定金，并承担律师费等相关费用。被告李玲与陈平系夫妻关系，对夫妻关系存续期间的债务应承担连带清偿责任。在签订涉案合同过程中，被告御江分公司多次向原告说明被告李玲与陈平系夫妻关系，并在合同中注明，陈平委托李玲代为签订合同。基于对中介方的信任，原告才与被告李玲签订合同。而事实上被告陈平、李玲已经不是夫妻关系，故中介方在签订合同时没有核实被告陈平、李玲的关系，直接导致原告所要追偿的权益少了一份保障。原告认为，被告御江分公司在原告与被告李玲签订合同过程中存在过错，应对原告的损失承担连带责任。为维护合法权益，原告特向法院提起本案诉讼。
诉讼中，原告增加诉讼请求后明确为：1.解除原告田清翠与被告李玲于2017年3月16日签订的房地产买卖（居间）合同；2.被告陈平、李玲连带双倍返还定金240000元及利息4320元（以120000元为本金，从2017年3月21日起算至清偿之日止，暂计算至2017年5月31日）；3.被告陈平、李玲连带支付律师代理费8000元；4.被告陈平、李玲连带支付诉保产生的保险费1000元；5.被告康居公司、御江分公司对上述债务承担连带赔偿责任。
被告陈平辩称，1.涉案合同系无效合同，合同没有陈平的签名确认，而签名的李玲与陈平并非系夫妻关系。2.被告李玲没有代理权，无权签署合同。3.定金合同没有生效，被告陈平未收到定金120000元，定金由中介方保管。4.根据涉案合同第11条第4款第一项的约定，涉案合同的履行前提条件系银行同意卖方提前还款，并且罚息在2万元以内。房产贷款时间系2016年8月，根据被告陈平与银行签订的贷款合同，从贷款生效之日起24个月内不得提前还款，对于该条款的约定，当时原告是清楚的。中介方提出一般情况下银行在收到罚息后可以提前还款，如果不能提前还款，就不能办理房产的抵押注销登记，亦无法办理过户。所以本案原告所说因房屋价格上涨要求提高价格的说法不属实。被告陈平不存在违约，原告主张的返还定金及利息没有事实及法律依据，也不应支付律师费。5.原告主张的保险费没有法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告康居公司、御江分公司共同辩称，因卖方陈平放盘，买方田清翠在找到中介后有意购买涉案房屋，于是中介与卖方联系，后约定双方于2017年3月20日洽谈合同细节。签约时间即2017年3月20日，被告李玲到场，其自称陈平系其老公，在签订合同过程中李玲给陈平打电话告知合同的条款，即陈平与李玲电话沟通过。被告李玲称因为陈平出差，不在中山，当天不能到现场，但是陈平同意到中山后补签合同。同时，李玲也表达了顾虑，担心涉案房屋于2016年8月向中信银行贷款，2017年3月20日尚不满二年，李玲不确认中信银行是否同意提前还贷，所以想等陈平回来后和银行协商落实后再签约。但买方急于把房子定下来，所以要求当天签订合同。中介方为此在备注栏注明，即银行同意提前还贷，并且罚息在2万元之内才卖该房。在签约当天业主陈平没有签字，并且李玲未取得陈平的授权，所以合同虽由买方和卖方签署，但并没有签上日期，就是想等陈平签名后才填写签约日期。在签约当天合同是没有写上日期，真正的签约时间为2017年3月20日。签约时中介方对业主的身份也做了合理的审查。3月24日上午，业主陈平回到中山，陈平到中介公司汇同中介公司的人员一起到了中信银行，落实是否可以提前还贷，银行经办人员答复不同意提前还款。因此，中介公司人员向中介公司的老板梁伟明反馈该情况，梁伟明遂与中信银行的主管联络沟通，双方达成的提前还贷的条件是，买方田清翠购买该房所需按揭贷款必须在中信银行贷款，可以贷款的额度为银行评估价的60%。因原告田清翠购买涉案房屋属于第二套房，有可能利率上浮，经过和中信银行沟通协商同意附条件贷款后，中介公司再联系买方田清翠和卖方陈平，三方约定3月24日晚上在中介公司谈按揭贷款的具体细节，具体的谈话内容原告田清翠已经录音。3月24日晚上参加协商人员有：御江分公司的店长韩春梅和经办人员吴清霞（原告提交的录音资料有一个中介方姓“李”的人不实，而是吴清霞）、陈平、李玲、田清翠。沟通的焦点问题是买方先是不同意在中信银行贷款，原因是买方称在别的银行贷款的利率不用上浮，在中信银行贷款利率要上浮。且中信银行贷款是按照评估价的60%核定，并非按照购买价的60%，所以会导致原告首付款的增加。中介公司向原告解释，首付款不是一个确定的数额，而是根据银行批准的贷款额度计算。如果买方不同意在中信银行贷款，就会导致卖方不能提前还贷，那么涉案合同就无法继续履行。买卖双方在争吵以后，买方说如果非得在中信银行贷款的话，那么房价款从104万元变更为100万元，但是卖方陈平不同意。所以3月24日双方未能协商一致，陈平也拒绝在合同上补签。3月24日买方还是强烈要求取得合同原件，因为中介公司考虑到卖方陈平没有签字，中介公司说等到卖方同意签字后再将合同发给各方当事人。3月26日晚上，买方田清翠再次要求拿合同原件，中介说已经下班，合同在总公司，没有方法拿原件，田清翠遂报了警。3月27日，通过警察调解，康居公司将陈平没有签署的合同书填写日期，因为当时比较匆忙，所以没有核实真正的签约时间，而填写签约日期为3月16日。之后中介公司多次沟通，卖方陈平仍然同意以104万元的价格卖给田清翠，如果田清翠同意在中信银行贷款的话，那么仍然同意在合同上签字履行，但买方田清翠始终没有向中介公司提交贷款资料。2017年5月份，田清翠向中介公司要求退还定金12万元，中介公司经和卖方联系，卖方李玲也同意田清翠退回定金，但中介公司要求买方田清翠将李玲出具的收据原件退还给李玲本人，同时李玲将康居公司出具的托管收据退回，康居公司才会将定金12万元返还给田清翠，因田清翠不同意退还收据原件，所以协商未果。康居公司在合同的签订过程中，已对业主的身份进行了审查，尽了合理的注意义务。中介方知道李玲并非是业主本人，也没有授权书，所以坚持合同要等陈平签署之后再发给各方当事人，而且将定金也托管在中介公司。中介公司在合同签订过程中积极与贷款银行协商，促成合同的签订及履行，中介公司涉案房产的买卖过程中没有任何的违约情节及过错，不应承担法律责任，请求法院驳回原告对康居公司及御江分公司的诉讼请求。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
被告陈平与李玲于1999年8月16日登记结婚，于2011年12月31日协议离婚。2017年3月20日，原告田清翠（买方）、被告李玲（卖方）、御江分公司（经经方）签订房地产买卖（居间）合同，约定：卖方向买方转让陈平名下位于中山市××××房，建筑面积103.98平方米，房价款104000元。定金120000元于本合同签订之日支付。房屋已抵押，赎契出资方为买方。卖方应在签订本合同后10天内向贷款行办理提前还贷申请，买方于贷款行批准的还款日将购房款300000元转账至卖方还贷账户，到账即视为卖方已收取该部分购房款（如遇买方支付上述款项后不够还清卖方欠款，剩余部分由卖方补足），该款专门用于还清贷款，卖方不得擅自挪作他用，卖方承担还贷之一切手续费用（卖方必须做不可撤销全权公证给经纪方）。购房余款620000元由买方通过银行按揭贷款方式支付，由买方的贷款银行直接转账至卖方指定的账号，若买方申请的银行按揭未获批准或贷款不足的，则银行实际贷款额与应付购房款余款的差额由买方在首期楼款一并支付卖方。买卖双方于2017年5月30日前，卖方负责完成注销抵押等工作，保证该房能在国土部门正常交易，买方准备好购房款或完成向金融机构的二手房申请贷款的初审工作，卖方予以配合。基于经纪方为买卖双方提供的中介代理业务，并促成买卖双方签署本合同，买卖双方同意在签订本合同当天向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费，由买方支付20800元。签订本合同后，卖方不将房地产转让给买方或转让给第三方的，或因卖方个人负债导致该房被查封、拍卖则视为卖方违约，卖方应承担下列违约责任：退还买方已支付的购房款（不含定金），按已付款的万分之五按日向买方计付利息，并双倍返还定金，买方的其他损失，卖方还应当另外赔偿。因一方违约导致诉讼的，守约方因诉讼发生的诉讼费、律师费、查询费等实现债权的费用均由违约方另行承担。合同备注条款：银行同意卖方提前还款，并且罚息需在贰万元以内，卖方需做全权公证，委托给经纪方，因卖方委托其妻代签合同，卖方同意将定金120000元托管于经纪方，待卖方查档无查封后再转入卖方账户，以转账记录为凭证，卖方需用商业贷款。合同还约定了其他事项。合同落款处由原告田清翠签字并摁指印，被告李玲在卖方处签字，并代签“陈平”字样，被告御江分公司加盖公章。当天，原告田清翠支付定金120000元，李玲出具收据，确认收到定金。同年3月24日，被告陈平与御江分公司的工作人员一起到中信银行落实提前还贷事宜，但中信银行不同意提前还款。后御江分公司负责人梁伟明与中信银行进一步协商提前还款事宜，并达成附条件的提前还款。即原告购买涉案房屋的按揭贷款需向中信银行申请办理。当天晚上，经纪方组织原告、被告陈平、李玲协商提前还贷及陈平按揭贷款等事项，但双方未能达成一致意见。原告遂起诉至本院，主张前述实体权利。
另查，被告陈平与中信银行股份有限公司中山分行签订的个人借款合同约定，陈平提前还款应提前30日向银行提出申请，每年提前还款不超过2次，每次提前还款时归还本金金额不得小于20000元，从贷款生效日起24月之内不得提前还款。涉案房地产登记的权利人为原告陈平，2016年8月26日办理抵押登记，抵押权人中信银行股份有限公司中山分行，抵押金额655100元。
原告因本案诉讼支付律师代理费8000元。诉讼中，原告申请诉讼财产保全，由中国大地财产保险股份有限公司中山中心支公司出具保函提供担保，原告为此支出保险费1000.02元、保全费1782元。本院于2017年5月31日作出（2071）粤2071民初8871号民事裁定，查封被告陈平名下的位于中山市××××房相当于价值252320元的产权份额。
庭审中，双方一致确认定金12万元托管于第三人处。
又查，原告提供的2017年3月24日各方当事人座谈的录音资料显示，被告陈平：“今天早上呢，我就去银行，跟经理说，他说按揭不能提前还款，这是我们之前一直担心的事情……”中介：“其实办法也是有，我们找了银行行长，银行行长是这样给我们答复的，可以提前还贷，但是必须有两个条件，一个就是首付问题，一个就是利率上浮问题。”李玲：“反正我跟她说了，我说肯定申请不了还贷，她说可以的，我说你要写明，可以还贷我就卖，不可以还贷就不卖”，田清翠“就是那天我已经跟李姐说了，我只有40万，然后你们写成42万，然后我想2万也没问题，我可以借到，然后问你们是还是急需要钱，我给你们20万定金也没问题，但你们现在一下子要拿到50多万，我怎么拿，我能借的我已经都借了。”陈平“不是我们不想卖，我现在把那贷款合同拿去银行，想今天就把那个申请还贷，也想卖，如果搞定了，现在就卖可以，没问题，我们不是还卖啊，都是这样卖的，一直我没说不卖啊，我哪里说不卖呢”。经庭审质证，被告陈平及御江分公司确认上述录音的真实性。
再查，被告李玲在签约过程中与陈平通电话，双方就房价及银行是否同意提前还贷进行了沟通。庭审中，被告陈平同意解除涉案合同。
还查，庭审中，对于被告康居公司、御江分公司答辩意见中有关涉案合同的签订过程及协商提前还贷过程的陈述，原告、被告陈平均无异议。被告御江分公司称因签订合同时尚无法确定中信银行股份有限公司中山分行是否同意陈平提前还贷，故御江分公司要求双方在签订合同时暂不书写签约日期，且要求将定金托管，亦未将合同原件交予双方，待核实提前还贷事宜后再确定将合同原件交予双方。
本院认为，本案系房屋买卖合同、居间合同纠纷。根据原、被告双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、被告李玲出售涉案房产是否征得被告陈平的同意；二、定金合同是否生效；三、被告陈平未提前还贷及未消灭押抵权的行为是否构成违约；四、原告的诉求应否支持。对此，本院分析如下：
关于争议焦点一。涉案房产登记在陈平名下，虽然陈平本人未在涉案合同上签名，该合同上陈平的签名字样系李玲所代签，且李玲在签约时已经与陈平离婚，亦未取得陈平出具的授权委托书。对此，本院认为，首先，李玲在签订合同过程中曾与陈平电话沟通交易事宜，在此情况下，原告作为善意第三人，有理由相信李玲签订涉案合同的行为系取得陈平的授权而进行的代理行为；其次，被告陈平在李玲签约后并未对涉案房屋的交易提出任何异议；再次，假设陈平未授权李玲签订涉案合同，根据陈平于签约后第四天与经纪方共同与贷款银行积极协商处理提前还贷事宜，足以证明李玲已将涉案合同的主要内容告知陈平，且陈平对李玲签订涉案合同的行为予以追认，并积极履行合同义务；最后，陈平在获知贷款银行提出的提前还贷附加条件后，积极参加居间方御江分公司组织各方当事人的协商与洽谈。因此，本院认定涉案合同对被告陈平发生效力，被告陈平系涉案合同的当事人。被告陈平辩称被告李玲无代理权及涉案合同无效的辩解意见，理据不足，本院不予采信。
关于争议焦点二。定金合同系实践合同，自实际支付定金之日起生效。本案中，根据涉案合同备注条款“卖方同意将定金120000元托管于经纪方，待卖方查档无查封后再转入卖方账户，以转账记录为凭证”及原告向经纪方御江分公司实际支付定金12万元的事实，本院认定定金合同已经发生法律效力，被告陈平有关定金无效的辩解，本院不予采信。
关于争议焦点三。御江分公司对涉案房产交易过程的陈述及三方于3月24日的谈话录音，原告、被告陈平均无异议，本院予以采信。关于涉案合同中备注条款“银行同意卖方提前还款，并且罚息需在贰万元以内”作何解释的问题，根据被告陈平与案外人中信银行股份有限公司中山分行签订的个人借款合同明确约定从贷款生效日起24个月内不得提前还款及御江分公司的陈述，原告、被告陈平的意见，结合交易习惯，本院认定双方当事人在缔约时明知涉案房屋尚欠银行抵押贷款及尚不能确定能否提前还贷以解除抵押登记，亦明知若不能注销抵押将导致交易无法进行的后果，故而形成上述备注条款，系双方当事人对上述交易障碍可能导致无法继续履行的特别约定。签约后，虽然贷款银行经协商同意提前还贷，但对提前还贷附加了条件，而原告不同意该附加条件。对此，本院认为，提前还贷所附条件系双方当事人在缔约时不能预见，且附加条件客观上增加了当事人的履约成本，经协商原告不同意贷款银行提出的提前还贷所附条件，自身并无过错，导致被告陈平无法提前还贷，进而消灭抵押权，最终导致无法消除交易障碍，双方无法继续履行合同，进而不能实现合同目的。本院据此认为，涉案合同的解除不可归责于原、被告，故原告主张被告违约，与本院查明的事实不符，本院不予支持。
关于争议焦点四。涉案合同是三方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，当事人均应恪守履行。涉案合同系复合合同，包含原告、被告陈平之间的房屋买卖合同与原告、被告陈平、御江分公司之间的居间合同。根据原告的主张及本案诉因，为避免讼累，本案一并审查处理上述两个法律关系，故本案案由系房屋买卖合同、居间合同纠纷。原告田清翠、被告陈平一致同意解除涉案合同，本院予以准许，但应以解除涉案合同中的房屋买卖合同关系为限。
基于前述，原告主张被告违约并据此请求双倍返还定金及赔偿律师费、保险费的诉求，无事实依据及法律依据，本院不予支持。鉴于定金120000元托管于居间人，由居间人直接返还原告。
关于被告康居公司、御江分公司是否承担责任的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条之规定，居间人负有向委托人如实报告交易财产状况的相关信息的义务，但该如实报告的信息范围应限于居间人所已知道的情况，对于尚未获悉的情况并无尽力调查的法定义务。虽然被告李玲在签约时与陈平已经离婚，不是夫妻关系，基于前述，涉案合同对陈平发生效力，且原告购买房产系重大财产交易，具有审慎义务。原告于签订涉案合同时已经明知涉案房地产的权属状况及抵押贷款情况，故原告认为御江分公司未履行如实报告的理据不足，本院不予采信。涉案合同能否完全履行取决于合同双方能否全面履行合同义务，并不取决于居间人，且原告亦无证据证明御江分公司在居间合同履行中存在过错。故本院对原告的相应诉求不予支持。
被告李玲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃举证、质证及辩论的诉讼权利，相应的诉讼风险应由其自行承担。
综上，原告诉求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第四百二十五条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：
一、解除原告田清翠、被告陈平、被告中山市康居房地产经纪有限公司御江分公司于2017年3月20日签订的二手房买卖合同及居间服务合同中的房屋买卖合同关系；
二、被告中山市康居房地产经纪有限公司、中山市康居房地产经纪有限公司御江分公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告田清翠返还定金120000元；
三、驳回原告田清翠的其他诉讼请求。
若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5084元（原告已预交），由原告田清翠负担2584元，被告陈平负担2500元（被告于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。保全费1782元（原告已预交），由原告田清翠负担891元，被告陈平负担891元（被告于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 李劲松
审 判 员 董诗婷
人民陪审员 郭绮文
二〇一七年十月二十五日
书 记 员 阮秉智
简培华
李小穆