云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云25民终1677号上诉人（原审原告暨反诉被告）：杨文凤，女，1977年1月10日生，汉族，居民，住云南省昆明市晋宁县。委托诉讼代理人：袁大宏，金剑法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审被告暨反诉原告）：云南赣商房地产开发有限公司金平分公司。住所地：金平县金河镇天竺路国际商贸中心****号商铺售楼部。法定代表人：王永斌，总经理。委托诉讼代理人：马雁，该公司副经理，代理权限为特别授权代理。原审第三人：韩俊刚，男，1972年8月27日出生，汉族，住云南省昆明市晋宁县。上诉人杨文凤因与被上诉人云南赣商房地产开发有限公司金平分公司（以下简称赣商金平分公司）、原审第三人韩俊刚房屋买卖合同纠纷一案，不服金平苗族瑶族傣族自治县人民法院(2017)云2530民初390号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月20日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。杨文凤上诉请求：一、请求二审人民法院撤销金平县人民法院作出的(2017)云2530民初390号民事判决书所作判决，支持上诉人的诉求，驳回被上诉的反诉请求。二、终止并解除该购房合同，判令被上诉人赔还上诉人及第三人共同支付的总购房款157540元，并支付违约金56521.89元，两项合计：209291.89元。三、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定事实错误，导致判决不公正。一、本案中上诉人及第三人与被上诉人于2013年1月19日签订的《金平国际商贸中心订购协议》，该协议内容为：“上诉人与第三人向被上诉人定购了商铺编号为F7-31号商铺，面积为49.59平方米，商铺总价297540元。”2013年10月13日上诉人与第三人与被上诉人协商后签订了《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》，合同约定了：“上诉人与第三人是共同买受人，为商品房购销合同的乙方，被上诉人为甲方。合同约定购买商铺为F7-31号，面积为49.59平方米，单价为每平方米6000元人民币，总价款297540元人民币，交房期限2014年9月30日前交付。其中合同第八条明确了乙方付款违约责任，是按照合同的第六条来确定乙方逾期付款的违约责任：自本合同约定的应付款期限届满后次日起其至实际付款之日止90天内，乙方按每天50元向甲方支付违约金，合同继续履行；逾期90天后，乙方按应付款的0.03%乘以逾期天数向甲方支付违约金，合同继续履行。甲方逾期交房的违约责任：自本合同约定的交房时间届满后次日起其至实际付款之日止90天内，甲方按每天50元向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期90天后，甲方按乙方已付款的0.03%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。单方提出解除合同或者变更本合同约定的，违约方应向另一方支付合同总房款20%的违约金，并承担因本合同发生的一切税收费及因违约给另一方造成的其他经济损失。”但从签订的购房合同第六条可以看出，甲、乙双方并没有约定该商铺的购买方式及付款方式（全款一次性支付购买或是银行按揭购买），既然没有约定具体的购买和付款方式，那上诉人就可以自由的选择以何种方式来购买或是支付购房款。在本案中被上诉人在没有具体约定的情况下，上诉人与第三人还是在2013年10月17日上诉人与第三人向被上诉人支付了127540元房屋首付款，加上已经交付的定金30000元，合计157540元。从这里不难看出上诉人与第三人一直都是主动履行商品房购销合同，并没有违约行为，反观被上诉人没有按照合同约定的时间来交付房屋给上诉人，这就证实了被上诉人有违约行为的事实。二、被上诉人在合同履行过程中的违约行为：在原审法院审理中已经查实，自合同签订之日起，被上诉人并没有主动按合同去履行自己应尽的义务，按照合同约定商铺交付时间交付房屋。从约定交付时间到现在已经3年多的时间里，上诉人多次找到被上诉人要求其交付房屋并承担违约责任，但被上诉人一直找理由借口拖延不处理，后上诉人又要求被上诉人终止并解除合同，返还已经支付的总购房款157540元，但是被上诉人不予理会一直拖延至今。既然原审法院认定合同有效继续履行合同，由上诉人支付剩余购房款，那么按照合同约定处理违约责任，被上诉人就应该承担自己的违约行为并赔偿违约金56251.89元(90天内违约金4500元=90天×50元／天，逾期天数违约金51751.89元=365天／年×3年×0.03%）。综上所述，请求二审法院审理查明本案事实，支持上诉人的诉讼主张，作出合理公正的判决。赣商金平分公司答辩称：双方签订的《金平国际商贸中心订购协议》、《商品房购销合同》及补充协议是双方在平等、自愿的基础上协商一致订立的，是双方真实的意思表示，且不违反《合同法》第五十二条之规定，是合法有效的合同。因此，合同约定的各项权利义务对双方均有法律约束力。根据《合同法》第六十条之约定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，上诉人负有如实全面支付购房款项的合同义务且是合同中约定的最主要的义务。上诉人在履行合同过程中，向赣商公司支付了部分款项，后以无力支付为由拒绝支付，违反了双方的合同约定，其行为已经构成违约。同时，本案的情形亦不符合《合同法》第九十一条关于合同终止的规定。因此，上诉人要求终止合同及返还款项都没有法定理由，应当予以驳回。一审判决事实清楚，证据充分，应当予以维持。本案中，赣商公司作为守约方，上诉人作为违约方，既没有约定的解除事由，也没有法定的解除事由和终止事由，合同应当继续履行。同时，根据《商品房购销合同》及补充协议的约定，赣商公司的主要义务在于交付房屋，上诉人的主要义务在于支付房款。虽然本案合同没有约定明确的付款时间，但房屋已于2016年6月具备交付条件，根据补充协议的约定，未付清款项的，赣商公司有权不予交房。即赣商公司履行合同义务需要上诉人支付完毕全部款项，因此，赣商公司有权随时主张上诉人支付剩余款项，上诉人应当如实向赣商公司支付剩余未付房款。综上，上诉人上诉理由不成立，一审判决事实清楚，证据充分，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。原审第三人韩俊刚述称：其与上诉人的意见一致。杨文凤向一审法院起诉请求：1、请求法院确认原、被告双方签署的《金平国际商贸中心订购协议》有效，同时终止该协议；2、返还原告已向被告支付的商铺定金30000.00元人民币，商铺首付款127540.00元，利息22449.45元，以上款项合计：179989.45元；3、本案诉讼费由被告承担。赣商金平分公司向本院提出反诉请求：1、请求判令被反诉人向反诉人支付未付购房款项140000.00元；2、本案诉讼费由被反诉人承担。一审法院认定事实：杨文凤与第三人韩俊刚系夫妻关系。2013年1月19日，原告（反诉被告）杨文凤向被告（反诉原告）赣商金平分公司支付商铺定金30000.00元。2013年7月30日经双方当事人协商后签订了《金平国际商贸中心订购协议》。该协议主要内容为：“商铺总价为297540.00元，交纳的定金在甲乙双方签订《商品房购销合同》时等额冲抵房款。”2013年10月13日，杨文凤及第三人韩俊刚与赣商金平分公司协商后，双方签订了《商品房购销合同》及《商品房购销合同》补充协议。该《商品房购销合同》的主要内容为：“商品房出卖人简称甲方，商品房买受人简称乙方，该商品房套内建筑面积为49.95平方米，单价为每平方米6000.00元人民币，总金额为297540.00元人民币，交房期限至2014年9月30日前。乙方逾期付款的违约责任：自本合同约定的应付款时限届满后次日起至实际付款之日止90天内，乙方按每天50.00元向甲方支付违约金，合同继续履行；逾期90天后，乙方按应付未付款的0.03%乘以逾期天数向甲方支付违约金，合同继续履行。甲方逾期交房的违约责任：自本合同约定的交房时间届满后次日起至实际交房之日止90天内，甲方按每天50.00元向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期90天后，甲方按乙方已付款的0.03%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。单方提出解除合同或者变更本合同约定的，违约方应向另一方支付本合同总房款20%的违约金，并承担因本合同发生的一切税收费及因违约给另一方造成的其他经济损失。”2013年10月17日，杨文凤向赣商金平分公司支付了127540.00元房屋首付款，余款140000.00元至今未付，赣商金平分公司未将该套商铺房交付给杨文凤。一审法院认为,原告（反诉被告）杨文凤及第三人韩俊刚与被告（反诉原告）赣商金平分公司双方签订的《金平国际商贸中心订购协议》、《商品房购销合同》及补充协议，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，合同有效。但在履行合同过程中，杨文凤支付给赣商金平分公司商铺定金30000.00元，首付款127540.00元后，余款140000.00元，杨文凤以无力支付为由拒绝支付，违反了双方的合同约定，构成违约。因此，杨文凤的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。被告（反诉原告）赣商金平分公司提出反诉，请求原告（反诉被告）杨文凤支付购房尾款140000.00元，并要求承担本案诉讼费用的反诉理由成立，本院依法予以支持。本案第三人韩俊刚与杨文凤系夫妻关系，也是本案《商品房购销合同》签订的当事人，应与杨文凤共同承担连带责任。综上所述，原告（反诉被告）杨文凤的诉讼请求无证据证实，本院不予支持。被告（反诉原告）赣商金平分公司的反诉请求有证据证实，反诉成立，本院依法予以支持。依照《最高人民法院的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，判决：本诉部分：驳回杨文凤的诉讼请求。反诉部分：一、继续履行杨文凤及第三人韩俊刚与云南赣商房地产开发有限公司金平分公司签订的《商品房购销合同》及补充协议；二、由杨文凤及第三人韩俊刚于判决生效后十五日内向云南赣商房地产开发有限公司金平分公司支付购房尾款140000.00元人民币。案件受理费1950.00元，反诉费1550.00元，由杨文凤负担。本院二审期间，被上诉人赣商金平分公司提交了下列新证据：1、建设工程竣工验收备案表原件一份；2、2016年7月25日第二批交房通知书原件一份；3、告知函原件一份。证明2016年7月赣商金平分公司就已经报给建设局，已达到交房的条件，上诉人的主张不能成立，告知函这边是电话联系通知过上诉人。上诉人、原审第三人经质证认为：1、建设工程竣工验收备案表三性予以认可2、第二批交房通知书，其实2016年7月25日以张贴的方式在金平公示，没有具体通知上诉人，且上面的公告时间是2016年7月5日，验收报告是2016年11月29日。3、告知函张贴方式告知，且无证据证实告知了上诉人，故不予认可。本院认为，被上诉人赣商金平分公司提交的建设工程竣工验收备案表原件一份、2016年7月25日第二批交房通知书原件一份、告知函原件一份。客观真实、合法有效，足以证明本案双方买卖的商品房已于2016年11月29日竣工验收，具备交房的条件，本院予以采信。对当事人二审争议的事实，本院经审理确认原审判决对相关证据的采信合法、有效，可与原审开庭审理笔录相印证，作为认定本案事实的依据。据此，本院对案件事实确认与原审法院查明事实一致。另查明：2013年1月19日，原告（反诉被告）杨文凤向被告（反诉原告）赣商金平分公司支付商铺定金30000.00元。2013年7月30日，杨文凤、韩俊刚与赣商金平分公司协商后签订了《金平国际商贸中心订购协议》。合同约定购买商铺为F7-31号，面积为49.59平方米，单价为每平方米6000元人民币，总价款297540元人民币，交房期限2014年9月30日前交付。该商品房已于2016年11月29日竣工验收，具备交房的条件。本院认为，依法订立的合同受法律保护。在本案中，杨文凤、韩俊刚与赣商金平分公司双方签订了《商品房购销合同》及《商品房购销合同》补充协议系双方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，合同有效。但在履行合同过程中，并未违反法律规定，故该合同合法、有效，双方均应按约履行。合同履行过程中，杨文凤、韩俊刚主张赣商金平分公司逾期交房已构成违约，要求解除合同的诉讼请求不符合双方的合同约定及有关法律规定。故上诉人主张的解除合同，返还购房款及利息的上诉请求不能成立，本院不予支持。二审中，上诉人要求赣商金平分公司支付违约金56521.89元不属一审诉讼请求范围，可案处理。综上所述，原审认定事实基本清楚，适用法律正确，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由杨文凤负担。本判决为终审判决。审判长 魏 伟审判员 陆 斌审判员 许莲芳二〇一七年十二月八日书记员 张芷荧