江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏05民终1925号上诉人（原审被告）：苏州欧普置业有限公司，统一社会信用代码91320509051868184K，住所地江苏省苏州市吴江区黎里镇汾湖浦北工业开发区。法定代表人：马伟进，该公司董事。委托诉讼代理人：李雪梅，该公司员工。被上诉人（原审原告）：陈芳,女,1980年11月11日出生,汉族,住苏州市吴江区。被上诉人（原审原告）：徐江,男,1981年4月17日出生,汉族,住苏州市吴江区。委托诉讼代理人：陈芳，女,1980年11月11日出生,汉族,住苏州市吴江区。上诉人苏州欧普置业有限公司（以下简称欧普置业公司）因与被上诉人陈芳、徐江商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省苏州市吴江区人民法院（2017）苏0509民初9898号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月26日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。欧普置业公司上诉请求：撤销原审判决第一项并依法改判，案件受理费由陈芳、徐江承担。事实和理由：一、一审判决以日万分之四计算违约金缺乏事实依据和法律依据。业主就逾期交房实际损失未提供任何证据，逾期交房未造成实际损失，故应以业主无实际损失作为判断违约金是否过高的事实基础。按照一审判决结果，欧普置业公司每月应承担的违约金高达18983.2元，而当地同类房产的月租金最高不超过3200元，在逾期交房未给业主造成实际损失的情况，一审以日万分之四认定逾期违约金与司法解释精神相悖。二、一审判决遗漏了欧普置业公司提交的证据材料，对事实认定不清。一审中欧普置业公司提交了涉案商品房所在地的同类房屋租赁合同，证明涉案商品房所在地房屋租赁行情一般在2300元至3200元之间，并以此证明业主可能产生的最高实际损失情况，但一审法院对上述证据未做认定，导致案件事实认定不清。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原审判决并依法改判。陈芳、徐江辩称：服从原审判决。陈芳、徐江向一审法院起诉请求：1、判令欧普置业公司支付截止2017年6月30日的逾期交房违约金87322.74元（1265547元×0.05%×138天），实际应支付到欧普置业公司将符合交房条件的涉案房屋交付至陈芳、徐江之日；2.本案诉讼费用由欧普置业公司承担。一审法院认定事实：2016年7月30日，陈芳、徐江与欧普置业公司签订《商品房买卖合同》，约定陈芳、徐江购买欧普置业公司开发的位于苏州市××区汾湖镇××北、××路东侧梦想家园××单元××号房屋。该合同第八条约定，出卖人应于2017年3月15日前将具备以下条件并符合合同约定的商品房交付给买受人使用：1、该商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得《商品房交付使用通知书》；2、该商品房经验收合格。该条另约定出卖人据实可以予以延期的情形。该合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按照本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过90天后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。陈芳、徐江已付清房款总额1265547元。截止法庭一审辩论终结之日，本案所涉房屋尚未符合上述合同约定的交房条件。一审中，涉案的争议焦点为：双方约定的违约金数额是否存在过高的情形？如何确定违约责任的承担。陈芳、徐江主张欧普置业公司按照《商品房买卖合同》第九条约定支付逾期交房违约金，陈芳、徐江的计算方式为以房屋总价款为基数按每日万分之五计算，计算起始之日为2017年3月15日，计算终止日期为欧普置业公司将符合交付条件的涉案房屋交付陈芳、徐江之日。欧普置业公司对违约金按照每日万分之五计算有异议，陈芳、徐江主张的违约金高于其实际损失，即使陈芳、徐江有损失也不应高于商品房所在地同类房屋租金标准，故请求减少违约金。一审法院认为，陈芳、徐江与欧普置业公司于2016年7月30日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。按照合同的约定，欧普置业公司应在2017年3月15日前将具备条件并符合合同约定的商品房交付给买受人使用，但欧普置业公司未能按期履行商品房交付义务。根据涉案《商品房买卖合同》的约定，欧普置业公司应当向陈芳、徐江支付逾期交房违约金。关于逾期交房违约金的计算标准问题，欧普置业公司认为约定的违约金过高，经审查买受人的实际损失亦无法确定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。另逾期交房给购房者造成的损失包括占有、使用、收益等各项权利的损失，并不仅是房屋租金损失。故综合考量上述因素，以已付总房款为基数按照日万分之五（折合年利率达18.25%）计算违约金标准过高，一审法院酌情以已付总房款为基数按照日万分之四的标准对违约金数额进行调整。综上，逾期交房违约金以已付总房款为基数按照日万分之四计算，计算起始日期从最后交付期限的第二天即2017年3月16日起计算，故2017年3月16日起计算至一审法庭辩论终结之日（计279天）的逾期交房违约金一审法院依法确定为141235.05元（1265547元×0.04%×279天），鉴于一审辩论终结时本案所涉房屋尚未符合合同约定的交房条件，违约行为处于一种持续状态，而该房屋何时交房、是否能够交房在履行上存在不确定性，故对陈芳、徐江主张一审法庭辩论终结之后的逾期交房违约金在本案中一审法院暂不予以支持，陈芳、徐江可根据欧普置业公司房产开发的后续进度依法另行向其主张。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决:一、苏州欧普置业有限公司应于判决生效后十日内向陈芳、徐江支付从2017年3月16日起至2017年12月20日止的逾期交房违约金141235.05元。二、驳回陈芳、徐江的其他诉讼请求。案件受理费3124元，由苏州欧普置业有限公司负担。二审中，当事人未提供新证据。二审经审理查明的事实与一审法院一致。本院认为，陈芳、徐江与欧普置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。按照合同的约定，欧普置业公司应在2017年3月15日前将具备条件并符合合同约定的商品房交付给买受人使用，但欧普置业公司未能按约办理商品房交接手续。根据案涉《商品房买卖合同》的约定，欧普置业公司应当向陈芳、徐江支付逾期交房违约金。对于逾期交房违约金的计算标准，欧普置业公司认为合同约定的逾期交房违约金过高，请求按照同类房屋租金标准予以调低，但欧普置业公司与业主均未举证证明逾期交房造成的实际损失，而逾期交房给购房者造成的损失包括对房屋行使占有、使用、收益等各项权能的损失，并不仅仅是房屋租金损失，故一审法院综合合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素，认定以已付总房款为基数按照日万分之五计算逾期交房违约金的标准过高，将其调整为以已付总房款为基数按照日万分之四的计算标准并无不当，本院予以确认。综上所述，欧普置业公司的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3124元，由上诉人苏州欧普置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨恩乾审 判 员 黄学辉审 判 员 郭 锐二〇一八年五月二十二日法官助理 黄源榕书 记 员 闻 艺