成都市金牛区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金牛民初字第1380号
原告雷某某。
原告范某某。
上述二原告共同委托代理人刘源泰，成都市金牛区天正法律服务所法律工作者。
被告陈某某。
原告雷某某、范某某与被告陈某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，由代理审判员郭雅丽独任审判，于2014年1月6日和2014年2月26日公开开庭进行了审理，原告雷某某与范某某的共同委托代理人刘源泰，被告陈某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，雷某某与陈某某于2011年4月3日签订了房屋出租协议，雷某某受范某某委托，将位于成都市金牛区星辰路二巷2号众合华庭商铺租赁给陈某某使用。房屋出租协议第二项明确了房屋的使用性质、月租金以及缴租方式为每半年支付一次，每缴租付款期末提前15天支付下半年房租。雷某某自签订出租协议后，便给陈某某提供了账号，方便陈某某到期后缴租。陈某某应在2013年9月17日以转账方式向雷某某缴纳2013年10月2日至2014年4月2日的房屋租金。但期限届满后，雷某某多次催缴无果，为维护其合法权益，诉至法院，请求人民法院依法判令：1、解除雷某某与陈某某于2011年4月3日签订的《房屋出租协议》，立即将房屋原物腾退给雷某某，并支付自2013年10月起至判决解除租赁关系之日止的房屋租金；2、陈某某按照协议约定向雷某某支付违约金1600元；3、本案诉讼费由陈某某承担。
被告辩称，首先，陈某某并非不缴租金，而是雷某某违约在先。雷某某于2013年9月13日以短信方式告知陈某某房屋月租金由1600元涨到8000元，违反了《房屋出租协议》第五条“在本协议期内，甲方不得干涉乙方的合法居住（经营）权，不得收回房屋或转租他人，更不得提高房租或终止协议”的约定，雷某某违约在先，应当向陈某某支付违约金1600元。其次，双方在签订《房屋出租协议》时，陈某某支付了转让费17600元，当时雷某某同意陈某某以后也可以同样方式转让，但现雷某某违约在先，提前解除《房屋出租协议》，严重扰乱了陈某某的正常经营秩序，损害了陈某某的可得利益收入，导致目前无法以同样的方式将房屋转让。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，结合成都市行业交易惯例，雷某某应当赔偿陈某某转让费损失7万元，可得利益损失5.4万元，并返还押金2000元。再次，雷某某起诉中称自签订出租协议后，便给陈某某提供了账号，又称陈某某应在2013年9月17日以转账方式支付租金，但陈某某未缴租金且经雷某某多次催收无果均不属实。双方自签订出租协议后，一直以现金支付的方式缴纳租金，且按例于合同签订时进行的，从未提前15天支付，两次通过银行转账支付租金，也系因雷某某外出旅游，无法现金支付。房屋租金到期后，陈某某多次主动以电话、短信的方式要求雷某某收取租金，但雷某某均拒绝收取。
经审理查明，2011年4月3日，雷某某与陈某某签订《房屋出租协议》，约定：雷某某将星辰路二巷2号众合华庭商铺附32号出租给陈某某使用，租期自2011年4月3日起至2014年4月2日止，2011年4月3日至2012年4月2日期间，月租金为1600元／月，缴租方式为半年支付一次，应在付款期末前15天支付；协议期内，雷某某不得干涉陈某某的合法居住（经营）权，不得收回房屋或转租转卖他人，更不得提高房租或终止协议；陈某某必须按时交纳房租，否则雷某某有权采取措施收回房屋，由此造成的损失由陈某某承担；陈某某交保证金2000元给雷某某，陈某某退房时结清水、电、气等费用后，雷某某退还保证金；双方在协议期内均不得违约，如违约则违约方均按本房屋壹月租金赔偿对方作为违约赔偿金，如特殊原因，双方自行协商解决；屋内全部装修，包括地砖、厕所、灯具、门、吊顶，合同期满后，承租方结清水电，原貌及干净地交予出租方。2011年3月29日，雷某某出具《收条》：“今收到陈某某房屋租金半年（2011年4月3日至2011年10月3日）玖仟陆佰元，另加押金贰仟元，合计总金额壹万壹仟陆佰元。”2011年10月4日，雷某某出具《收据》：“今收到陈某某租金半年，合计金额玖仟陆佰元。”2013年4月2日，陈某某通过银行转账方式，向雷某某支付2013年4月3日至2013年10月2日期间的租金9600元。2013年9月13日，雷某某通过短信告知陈某某，2013年10月房屋租金将涨至8000元／月。截止2013年10月3日，房租租金缴纳期限届满，因双方仍未就房屋租金协商一致，陈某某未向雷某某缴纳2013年10月3日至2014年4月2日期间的房屋租金。2013年11月25日，陈某某通过短信通知雷某某，因雷某某提出上涨租金，尚未缴纳2013年10月3日至2014年4月2日期间的房屋租金，希望雷某某前来收取房屋租金。诉讼中，双方当事人表示愿意解除《房屋出租协议》，并认可2013年10月3日至2014年4月2日期间的房屋租金为1600元／月。2014年4月2日，双方当事人约定的房屋租赁期限已届满，本院依法向雷某某、范某某及陈某某释明，告知双方当事人，因本案有新的事实发生，询问雷某某与范某某是否变更第一项诉讼请求。经释明后，雷某某与范某某将第一项诉讼请求变更为：请求确认双方当事人于2011年4月3日签订的《房屋出租协议》期满终止，陈某某将房屋腾退给雷某某、范某某，并支付自2013年10月3日起至腾退之日止的房屋租金。陈某某对房屋租赁期满的新事实无异议。2014年4月18日，雷某某已实际收回租赁房屋。
另查明，成都市金牛区星辰二巷2号房屋所有权人系范某某。2013年10月10日，范某某委托雷某某代为办理出租上述房屋、签订房屋租赁合同、代收租金等事宜，并就委托事项办理公证。
以上事实有《房屋出租协议》、收条、银行交易明细、手机短信、房屋产权证、公证书、询问笔录以及双方当事人一致陈述，予以证实，足以认定。
本院认为，雷某某具有房屋产权人范某某的合法授权，其与陈某某签订的《房屋出租协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人应当依约全面适当履行合同义务。2014年4月2日，《房屋出租协议》期限届满，因双方当事人并未协商续租事宜，故《房屋出租协议》已期满终止。2013年10月3日，雷某某与陈某某约定的缴租期限届满后，因双方未就房租上涨事宜协商一致，陈某某未再向雷某某交付最后半年房屋租金，但陈某某实际占有使用承租房屋，应当按照《房屋出租协议》约定，向雷某某支付租赁期内的房屋租金9600元（1600元×6个月=9600元）。2014年4月18日，雷某某、范某某实际收回租赁房屋，但2014年4月3日至2014年4月18日期间，虽然房屋租赁期限已届满，陈某某仍实际占有使用租赁房屋，故应当向雷某某、范某某赔偿因租赁期满后继续使用房屋给雷某某造成的租金损失，租金损失计算标准酌定参照租赁期内的房屋租金计算为853元（1600元÷30天×16天=853元）。综上，陈某某应当向雷某某、范某某支付租金及损失共计10453元。对雷某某、范某某请求陈某某向其支付2013年10月3日至2014年4月18日期间的房屋租金及损失，予以支持。
雷某某、范某某请求陈某某向其支付违约金1600元。本院认为，按照《房屋出租协议》约定，双方当事人在房屋租赁期内均不得违约，否则违约方需向守约方支付违约金，陈某某未按约向雷某某、范某某支付房屋租金，应当向雷某某、范某某支付违约金。双方在《房租出租协议》中约定的违约金为1600元，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，雷某某、范某某并未举证证明因陈某某迟延支付租金给其造成的损失，但陈某某迟延支付租金的行为势必会造成雷某某、范某某的资金利息损失，故双方约定的违约金已过分高于陈某某给雷某某、范某某造成的损失，本院酌定调整为以10453元为基数，按照中国人民银行同期同类基准贷款利率的1.3倍计息向雷某某、范某某支付违约金（违约金计算时间：自2013年10月3日起至2014年4月18日止）。
关于陈某某辩称系雷某某在租赁期内提出上涨房租，违约在先，才导致其未向雷某某缴纳房租，且房租到期后，陈某某已多次通过电话、短信方式要求雷某某收取房租，雷某某都拒不收取，故陈某某没有违约，不应当向雷某某支付违约金。本院认为，雷某某在房屋租赁期内提出上涨房租，但双方在《房屋出租协议》中并未约定，出现此情况时，陈某某可以不交房屋租金。因此，陈某某不应当因雷某某、范某某的上述行为而不按照原有标准缴纳房屋租金，即双方当事人未就房屋租金是否上涨协商一致，陈某某仍应当按照原有租金标准，向雷某某、范某某缴纳房屋租金。诉讼中，陈某某主张系雷某某拒绝按照原有标准收取租金，并提供了其要求雷某某前来收取租金的短信予以证实，雷某某主张陈某某未向其支付房屋租金。本院认为，陈某某要求雷某某收取租金的短信发生在双方约定的缴纳期限届满后，不符合《房屋出租协议》中约定的缴纳期限，同时依照《中华人民共和国合同法》第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行”，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”之规定，陈某某承租诉争房屋，雷某某、范某某收取房屋租金，双方对履行地点约定不明时，应在接受货币一方，即雷某某、范某某所在地履行，因此陈某某负有前往雷某某、范某某所在地支付房屋租金的义务，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，陈某某未能举证证明在约定期限内向雷某某、范某某支付了租金，存在违约的情形，应当向雷某某、范某某支付违约金。
陈某某主张因雷某某的违约行为致使其造成各种损失，雷某某应当向陈某某赔偿各项损失及支付违约金，但该主张仅作为本案的答辩理由在诉讼中提出，并没有明确向雷某某提起相应反诉，经本院明确告知后，陈某某仍没有反诉，故对陈某某的赔偿请求，本案不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十二条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款、第五条第二款之规定，判决如下：
一、雷某某与陈某某于2011年4月3日签订的《房屋出租协议》已于2014年4月2日期满终止。
二、陈某某应于本判决生效之日起10日内向雷某某、范某某支付2013年10月3日至2014年4月18日期间的租金及损失10453元，并以10453元为基数，按照中国人民银行同期同类基准贷款利率的1.3倍计息向雷某某、范某某支付违约金（违约金计算时间：自2013年10月3日起至2014年4月18日止）；
三、驳回雷某某的其他诉讼请求。
如果陈某某未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费250元，因本案适用简易程序审理并判决，减半收取125元，由陈某某负担（此款已由雷某某垫付，陈某某应于本判决生效之日起10日内将125元支付给雷某某）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于成都市中级人民法院。
代理审判员 郭雅丽
二〇一四年四月二十九日
书 记 员 谢 凯