广东省珠海市金湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0404民初1684号
原告曾新源，男，1988年3月14日出生，汉族。
委托代理人肖进胜，广东百步律师事务所律师。
委托代理人肖幼菊，广东百步律师事务所律师。
被告珠海市三灶房地产开发公司，住所地：广东省珠海市金湾区三灶镇三灶街。
法定代表人曾朝一，总经理。
委托代理人蔡妃咏，广东嘉骏律师事务所律师。
委托代理人田家刚，广东嘉骏律师事务所律师。
被告中国农业银行股份有限公司南宁五象支行，住所地：广西省南宁市良庆区五象大道3号。
负责人沈翠娟，行长。
委托代理人黄宇，男，1979年10月4日出生，壮族。系被告公司员工。
委托代理人王效锋，男，1972年8月20日出生，汉族。系被告公司员工。
原告曾新源诉被告珠海市三灶房地产开发公司、被告中国农业银行股份有限公司南宁五象支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月3日受理以后，于2016年9月19日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告曾新源的委托代理人肖进胜，被告珠海市三灶房地产开发公司（以下简称“三灶房产公司”）的委托代理人蔡妃咏，被告中国农业银行股份有限公司南宁五象支行（以下简称“五象支行”）的委托代理人黄宇、王效锋到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2013年4月9日，原告曾新源参加了广西百汇盛拍卖有限公司（以下简称“拍卖公司”）在广西南宁举行的第六期拍卖会，并通过公开竞价方式成功竞拍到被告中国农业银行股份有限公司南宁邕江支行（后变更为“中国农业银行股份有限公司南宁五象支行”）于1992年向被告珠海市三灶房地产开发公司购买取得的位于珠海市金湾区三灶镇伟民路175号映月新村4幢101房、102房、103房、201房、202房、203房、301房、302房、303房、401房、402房、403房、501房、502房、503房、601房、602房、603房、701房、702房、703房和映月新村8幢101房、201房、301房、401房、501房、601房、701房，共28套房产，原告当场与拍卖公司签订了拍卖成交确认书，并于2013年4月12日付清了全部拍卖款，被告邕江支行收到上述款项后，于2013年6月1日与原告签订了《购房合同权益转让协议》，并将上述房产交付给原告居住，被告邕江支行于2013年4月25日向被告三灶房产公司发出了《购房合同转让通知》，告知其已将其与被告三灶房产公司签订的关于珠海市金湾区三灶映月新村4幢21套住宅及8幢7套住宅共28套房产（所涉28套房产被告三灶房产公司于2009年2月20日已办理了商品房地产权权属证明书，该宗房地产权利人为被告三灶房产公司）的《购房合同》及《补充合同》项下权益于2013年4月9日以拍卖形式进行了转让，原告依法取得被告邕江支行行使《购房合同》及《补充合同》项下映月新村4幢21套住宅及8幢7套住宅共28套房产的权益。被告邕江支行同时向原告提供了《购房合同》、《补充合同》及购房付款凭证、营业执照复印件、中国农业银行文件等资料原件。
被告邕江支行将上述房产交付给原告后，原告对上述房产进行了装修并居住至现在，但当原告持有《拍卖成交确认书》、《购房合同》、《补充合同》、《购房合同权益转让书》、邕江支行的营业执照复印件、中国农业银行文件等资料要求被告三灶房产公司、被告邕江支行给予协助办理上述房产过户手续时，被告三灶房产公司、被告邕江支行拒不协助原告完成上述房产的过户手续，导致原告无法取得上述房产的产权证，为此引起纠纷。原告认为，被告三灶房产公司作为上述房产的房地产权利人，不管是依合同约定还是按法律规定都应该为购买方办理房地产过户登记手续并依法缴纳相应税费，被告邕江支行依据《购房合同》及《补充合同》取得上述28套房产的权益转让后，被告三灶房产公司对作为最终购房者的原告同样有合同约定及法律规定协助上原告办理上述房产过户手续的义务。然而被告三灶房产公司在收到邕江支行的《购房合同项下28套房产权益转让通知》后，以及原告要求被告三灶房产公司、被告邕江支行给予协助办理上述房产过户手续时，却置之不理，致使原告在上述房产居住三年之久也没有取得房产权证，被告三灶房产公司、被告邕江支行拒不履行房地产过户登记义务的行为损害了原告的合法权益。根据《民法通则》、《合同法》、《物权法》、《商品房销售管理办法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《最高人民法院〈关于审理房地产管理法实施前房地产开发经营案件若干问题的解答〉》等相关法律的规定，被告三灶房产公司、被告邕江支行作为房产的出让方必须履行房地产出让的过户义务。为此，为了维护上述原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1.被告三灶房产公司、被告邕江支行协助原告办理将映月新村8幢401房产变更登记到原告名下的手续；2.上述两被告承担本案诉讼费用。
原告向法院提交的证据有：1.商品房地产权权属证明书存根（映月新村4号楼）；2.商品房地产权权属证明书存根（映月新村8号楼）；3.《购房合同》（1992年9月8日）；4.《补充合同》（1994年7月26日）；5.广西百汇盛拍卖有限公司拍卖公告；6.广西百汇盛拍卖有限公司营业执照；7.拍卖成交确认书；8.拍卖款付款收据及付款银行转账凭证；9.《购房合同》转让通知（2013年4月25日）；10.中国农业银行的相关文件资料；11.《购房合同》权益转让协议（2013年6月19日）；12.原告交纳房产管理费收据及水费发票。
被告三灶房产公司辩称，一、原告不应当要求其协助其办理房产过户登记手续，房产过户变更登记应以相关事实与法律规定为依据。仅据原告所述可知，原告并没有与其对涉案房产达成任何协议，即其与原告之间没有房屋买卖合同关系，故其不能基于合同原因将涉案房产过户给原告。二、涉案房屋确实登记在其名下，但其已于1992年将涉案房屋已经卖出，买受人系中国农业银行广西信托投资公司（以下简称广西信托公司）。根据其与广西信托公司于1992年签订的《购房合同》约定，经广西信托公司要求，其应协助其办理产权过户登记。但是，广西信托公司包括原告所称广西信托公司现在的承继单位中国农业银行股份有限公司南宁邕江支行（以下简称邕江支行）均从未要求其为其过户。三、即使原告通过拍卖方式竞拍到邕江支行所有的涉案房屋符合法律规定，根据房地产有关法律规定，也不应当径直将涉案房屋产权从其变更予与原告。原告在诉状中称其在拍卖会上向中国农业银行股份有限公司南宁邕江支行、以下简称邕江支行）购买到涉案房屋，根据合同相对性，原告应向邕江支行提出相应的请求，而不应当向其提出。虽然邕江支行已经通知其邕江支行已经将双方于1992年签订的《购房合同》权益转让给曾新源，即使该通知合法有效，但根据房地产登记的相关规定，其也不能将涉案房屋产权径直过户予原告。
被告三灶房产公司未向法院提交证据。
被告五象支行开庭答辩，其认为原告的诉求不明确，协助过户和具体操作是哪些并不明确，被告五象支行没有义务进行所谓的协助，被告五象支行在拍卖房产前已将自行办理过户手续等事宜通过拍卖行告知原告，并且被告五象支行与原告在购房合同及转让协议中也明确了自行办理过户事宜，这些事项和合同是受法律保护的，所以被告五象支行认为其没有义务协助原告过户。
被告五象支行向法院提交的证据有：《标的物详细情况及瑕疵告知》。
经审理查明，1992年9月8日，案外人中国农业银行广西信托投资公司与被告三灶房产公司签订《购房合同》，购买由被告三灶房产公司开发的映月新村西组团A型、H型二幢住宅楼总建筑面积3023.43平方米的房屋产权；1994年7月，中国农业银行广西信托投资公司（以下简称“信托公司”）与被告三灶房产公司签订《补充合同》，就前述《购房合同》中房屋买卖事项的交楼面积、交楼价格、房屋质量要求、协助办理交易手续、违约金支付等合同内容作出调整和重新约定，《补充合同》记载购房面积为2401.89平方米；上述交易房产后经珠海市房地产登记中心金湾分中心《商品房地产权权属证明书存根》（珠房地权属字第：20090025）、《商品房地产权权属证明书存根》（登记号：E202475）、《计算面积成果表》等确认上述买卖合同标的物的面积分别为珠海市三灶镇映月新村4号楼21套住宅总建筑面积1577.44平方米，珠海市三灶镇映月新村8号楼中的7套住宅共763.93平方米，合同标的实际总建筑面积为2341.37平方米。三灶房产公司与信托公司根据《购房合同》和《补充合同》先后完成了对交易房产的验收、交付及付款。交付完成后，涉案房屋为信托公司占有和使用，但因信托公司内部人员变动频繁，其一直未申请要求过户，导致已交付的房屋未办理产权过户手续。信托公司与被告三灶房产公司依据《购房合同》和《补充合同》已完成交付的买卖房屋包括珠海市金湾区三灶镇映月新村4号楼101房、102房、103房、201房、202房、203房、301房、302房、303房、401房、402房、403房、501房、502房、503房、601房、602房、603房、701房、701房、703房共计21套房屋和映月新村8号楼101房、201房、301房、401房、501房、601房、701房共7套房屋，合计28套房屋。本案中的涉案房屋映月新村8幢401房，即是上述合同中已交付买卖房屋列项中的8号楼401房。
1996年，信托公司被撤销，其被改建为中国农业银行广西区分行直属支行。2002年，中国农业银行广西区分行营业部发布桂农银营发（2002）66号文件对南宁市城区支行不良贷款进行集中清收管理，发布桂农银营发（2002）185号文件对城区集中清收管理的不良贷款进行债权转移确认的通知，邕江支行因此承接了本案中《购房合同》和《补充合同》的债权主体资格和相关权利义务。2015年1月7日，中国农业银行股份有限公司南宁邕江支行在工商行政管理部门变更登记为中国农业银行股份有限公司南宁五象支行，五象支行遂承接邕江支行的市场交易主体资格、债权债务关系和相关权利义务，在本院立案受理本案后，成为本案被告。
2013年4月9日，原告参加了广西百汇盛拍卖有限公司在广西南宁举行的第6期拍卖会，并通过公开竞价的方式成功竞拍到被告前身邕江支行依据《购房合同》和《补充合同》购买取得和实际占有的，登记在被告三灶房产公司名下的前述28套房屋，包括本案涉案房屋映月新村8幢401房。原告就上述竞得房屋完成付款后，邕江支行于2013年4月25日向被告三灶房产公司发出了《购房合同》转让通知。2013年6月19日，邕江支行与原告签署《购房合同》权益转让协议，将《购房合同》和《补充合同》下的购房权益转让给了原告，之后，合同项下的总计28套买卖房屋，包括涉案房屋映月新村8幢401房，从邕江支行处交付给了原告。之后，当原告持有《拍卖成交确认书》、《购房合同》、《补充合同》、《购房合同权益转让书》、邕江支行的营业执照复印件、中国农业银行文件等资料要求三灶房产公司、邕江支行给予协助办理上述房产过户手续时，被告三灶房产公司、邕江支行拒绝为原告完成上述房产的过户手续，为此引起本案纠纷。
本院认为，对本案争议焦点现分析如下：
一、关于本案中的法律关系。在本案中存在两重民事法律关系，其中，被告三灶房产公司与被告五象支行之间因《购房合同》和《补充合同》的签订和履行产生房屋买卖合同关系；作为前述合同标的物的涉案房屋由被告五象支行委托拍卖公司进行公开拍卖，被原告曾新源竞拍取得，原告完成付款后，被告五象支行遂与原告签署委托《购房合同》权益转让协议，将《购房合同》及《补充合同》项下的合同权利和购房权益转让给了原告，因此，在被告五象支行与原告曾新源之间，因涉案房屋的拍卖行为与“《购房合同》权益转让协议”的订立行为发生合同权利义务的转让关系。
二、关于被告五象支行、被告三灶房产公司的协助过户问题。被告五象支行、被告三灶房产公司对原告依法负有针对涉案房产的协助过户义务，其协助过户义务的履行应当分为两个步骤。两被告承担协助原告办理过户手续的具体依据如下：
1.关于被告五象支行的协助过户义务。涉案房屋权益系原告曾新源通过公开拍卖的方式竞得，并于付款完成后通过《购房合同》权益转让协议从被告五象支行处受让获取的。根据本案中的拍卖公告和《拍卖成交确认书》的记载，本案中拍卖行为的标的物为涉案房屋，拍卖成交确认的标的物也为涉案房产；《购房合同》权益转让协议项下的具体权益同样是涉案房屋。根据《物权法》第九条的规定，房屋为不动产，要取得所有权必须办理产权过户的变更登记手续。在房屋的买卖、拍卖等有偿转让过程中，出让方协助受让方办理过户手续是一项基本的义务，该协助过户义务既是《拍卖成交确认书》和《购房合同》权益转让协议下的合同附随义务，也是不动产买卖等有偿转让行为中售卖方及转让方的法定义务。被告五象支行虽然在拍卖公告中提示了过户不能的可能性风险，在《购房合同》权益转让协议中的“瑕疵和风险揭示”中约定了可能存在的未能办理过户登记手续的瑕疵提示，但这并不影响被告五象支行对原告应承担的协助过户义务。被告五象支行作为涉案房屋拍卖的委托拍卖人和涉案《购房合同》权益转让的转让方，对原告曾新源依法负有协助办理涉案房屋产权变更登记的义务。
2.关于被告三灶房产公司的协助过户义务。被告三灶房产公司在与信托公司签订的涉案《购房合同》第七条、《补充合同》第五条第2款处都明确约定，被告三灶房产公司对信托公司的房屋买受和交接负有协助信托公司向有关部门办理产权登记及房产使用证等有关手续的义务。且依据《商品房销售管理办法》第三十四条第二、三款的规定，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，被告三灶房产公司对信托公司负有法定的涉案房屋产权协助过户义务。被告五象支行作为由信托公司经过撤销改建、内部业务管理与授权、法人名称变更登记等一系列行为承续而来的公司法人，依据《民法通则》第四十四条、《合同法》第九十条、《公司法》第七十五条的规定，依法继受享有本案中信托公司的债权主体身份和诉讼资格，以及相关合同权利和购房权益。因此，被告三灶房产公司对被告五象支行依法负有协助其办理涉案买卖房屋产权变更登记的义务。
综上，两被告共同负有协助原告办理涉案买卖房屋产权变更登记的义务。
三、关于本案中买卖房屋过户的税费负担问题。涉案《购房合同》第七条约定“房屋交接后，乙方协同甲方向有关部门办理产权登记及房产使用证等有关手续，费用由甲方负责”，《补充合同》第五条第2款约定“售房时，乙方协助甲方向有关部门办理产权登记及房产使用证，并代理甲方出具售房发票。甲方负责承担国家规定的房屋销售、出租、抵押等交易过程发生的全部税费”，依据《购房合同》及《补充合同》的上述约定合同条款，涉案房屋在初始转让中的全部税费由合同甲方信托公司负担。作为信托公司涉案债权主体身份、合同权利和购房权益的继受者，被告五象支行对涉案房屋在过户过程中产生的全部税费本应具有负担义务。但涉案标的物、相关合同权利与义务，以及《购房合同》下的权益已经经拍卖和转让协议转让给了原告曾新源，伴随该拍卖行为的竞价成交和合同权益转让行为的完成，原告曾新源依据拍卖公告和《购房合同》权益转让协议，受让并承担起对涉案房屋在过户过程中产生的所有税费支出的缴纳义务。拍卖公告中，记载“拍卖所产生的费用及过户产生的一切税费（包括营业税、增值税、印花税、契税、所得税、评估费等）均由买受人自理”；在《购房合同》权益转让协议第二条第3款，原告与被告五象支行约定“转让标的可能存在欠付税费（包括但不限于物业费、土地出让金等），乙方购买转让标的所拥有的资产权益视为接受自愿承担所有欠付税费”，该协议第五条第3款约定“因办理权属变更登记所发生的所有税收和行政性收费（可能需缴纳的土地出让金、罚款等）由乙方承担，乙方逾期受领《购房合同》项下资产的，需自行承担相应资产在规定期限后毁损、灭失的风险”，该项条款下，原告进一步确认“自主负担转让标的项下存在或可能存在的任何应付未付的税费（包括但不限于划拨土地使用权转移时应缴纳的土地出让金等）。”综合上述证据及内容，本院依法认定原告曾新源对涉案房屋在办理过户过程中产生的全部相关税费负有缴纳义务。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国公司法》第七十五条，《商品房销售管理办法》第三十四条第二、三款，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告珠海市三灶房地产开发公司、被告中国农业银行股份有限公司南宁五象支行自本判决生效之日起十五日内协助原告曾新源办理坐落于珠海市三灶镇伟民路175号映月新村8幢401房的产权过户手续；
二、原告曾新源负担第一判项中的办理产权过户手续过程中产生的相关全部税费。
本案诉讼受理费100元，因适用简易程序减半收取人民币50元，由被告珠海市三灶房地产开发公司与被告中国农业银行股份有限公司南宁五象支行各负担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审判员 陈立涛
二〇一六年十一月一日
书记员 钟得科