上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初20743号
原告(反诉被告)林建雄，男，1982年6月2日生，汉族，住上海市浦东新区。原告(反诉被告)陈金花，女，1982年9月27日生，汉族，住上海市崇明县。两原告共同委托代理人张晓璐，上海市白玉兰律师事务所律师。两原告共同委托代理人陈泳光，上海市白玉兰律师事务所律师。被告(反诉原告)施伟明，男，1956年11月19日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人姚德全。原告(反诉被告)林建雄、陈金花诉被告(反诉原告)施伟明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月14日立案受理后，依法适用简易程序。于2016年4月21日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)林建雄、陈金花及其共同委托代理人张晓璐，被告(反诉原告)施伟明的委托代理人姚德全到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告林建雄、陈金花诉称，2015年12月9日，原、被告经居间方上海家标堂房地产经纪有限公司居间介绍，就被告位于上海市浦东新区五莲路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订《上海市房地产买卖合同》(以下简称买卖合同)，约定被告将系争房屋以人民币(以下币种相同)255万元的价格转让给原告，付款方式为签署买卖合同支付77万元(含定金3万元)，2016年2月5日支付26万元，通过贷款方式支付150万元，房地产交付且被告将户口迁出后原告支付尾款2万元。双方还约定于2016年3月8日前办理系争房屋的产权过户手续。同日，双方还签署了补充协议，约定原告另行支付被告装修补偿款52万元，支付方式为2016年2月5日支付4万元，2月29日支付48万元。买卖合同及补充协议签订后，原告按照约定支付了首期房价款77万元，于2016年2月4日支付房价款26万元以及装修补偿款4万元。2016年2月27日，经居间方沟通，原、被告相约于2016年3月3日办理过户手续，并为了避免被告来回奔波写收条，同意48万元装修款于2016年3月3日办理产权过户时一并支付。然至2016年3月3日，原、被告共同至交易中心时被告却拒绝办理过户手续，亦拒绝收取房款。原告为了表示履约诚意，仍于2016年3月6日将48万元装修款支付至被告银行账户，并发函要求被告于合同约定的最后期限即2016年3月8日前往交易中心办理过户手续。被告却提出要求原告另行支付60万元房款后方同意过户，对此原告不能接受。故诉请判令：1、原、被告继续履行买卖合同，被告将系争房屋产权过户至两原告名下；2、被告支付原告违约金，按房价款255万元为计算基数，每日万分之五，自2016年3月9日起，计算至系争房屋产权登记至两原告名下之日止。被告施伟明辩称，原、被告在买卖合同中约定原告通过贷款形式向被告支付第三笔房款150万元，若不能足额申请贷款，原告应当以现金方式补足，原告还应当在2016年2月29日向被告支付装修补偿款48万元。但原告未在约定期限内向被告支付装修补偿款48万元，其直至3月6日才向被告支付该笔款项，已构成违约。原告没有向被告提供过其贷款获得审批的相关手续，原告无法证明其在2016年3月8日前已获得贷款审批，被告也没有在该日期前收到原告补足的现金，造成买卖合同无法继续履行的责任在原告方。被告已在2016年3月6日通过微信方式通知原告自2016年3月8日起解除买卖合同。反诉请求判令：1、解除反诉原告与反诉被告签订的买卖合同和补充协议；2、反诉被告赔偿反诉原告损失51万元。针对反诉，林建雄、陈金花共同辩称，不同意反诉人的全部反诉请求。双方约定装修款48万元的支付时间为2016年2月29日，由于双方在2016年2月27日已约定在3月3日过户，故原告考虑到前后时间相近，通过居间方联系被告是否同意于过户时一并支付48万元，得到被告同意。由于被告在3月3日于交易中心临时毁约，导致没有办成产权过户和支付房款48万元，原告为了履行合同，仍于3月6日支付了该笔款项。该款项原告虽比合同约定晚付了六天，然被告并没有进行过催告，被告无权行使解约权。关于银行贷款，原告早已于2016年2月2日办妥全部贷款审批手续，被告没有在2016年3年8日前往交易中心办理过户手续，其发送给原告解除合同的短信中也未提及贷款问题。经审理查明，施伟明为系争房屋产权人。2015年12月9日，施伟明(卖售人、甲方)与林建雄、陈金花(买受人、乙方)签订买卖合同，约定甲方将系争房屋转让给乙方，转让价255万元，于2016年3月8日之前，双方共同至房地产交易中心申请办理转让过户手续。乙方逾期付款或未按约定期限过户的，每逾期一日应按逾期部分万分之五向甲方支付违约金，直至实际履行之日。自逾期之日起，甲方有权催告乙方履行，在甲方催告的宽限期届满后乙方仍未履行的，甲方有权以书面形式解除本合同，并要求乙方赔偿总房价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除违约金，余款返还给乙方，已付款不足违约金的，乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付。甲方逾期交房或未按约定期限过户的，每逾期一日应按乙方已付款的万分之五向乙方支付违约金，直至实际履行之日。自逾期之日起，乙方有权催告甲方履行，在乙方催告的宽限期届满后甲方仍未履行的，乙方有权以书面形式解除本合同，并要求甲方赔偿总房价款的20%。合同附件三付款协议约定：1、本合同签订后，乙方已支付的定金3万元转为部分首期房价款，待甲、乙双方签订本合同并办理本合同公证手续(若需)后当日内，乙方再向甲方支付部分首期房价款74万元，以上款项共同构成乙方首付房价款77万元；2、乙方应于2016年2月5日直接向甲方支付第二期房价款26万元；3、乙方通过贷款方式向甲方支付第三期房价款150万元，乙方应于本合同签订后及时向银行申请贷款。若乙方的贷款申请未在过户前获得足额批准，乙方应当在过户当日以现金形式向甲方补足。该房地产交付且甲方将户口迁出后(若有)当日内，乙方应支付给甲方尾款2万元。合同另对其他事项作了约定。同日，施伟明(卖售人、甲方)与林建雄、陈金花(买受人、乙方)签订买卖合同之补充协议，约定系争房屋成交价格307万元为出售方到手价，交易过程中所产生的所有税费均由乙方承担。双方约定的合同价255万元，乙方除应按买卖合同的约定向甲方支付房地产转让价外，乙方应于2016年2月5日向甲方支付部分装修补偿款4万元，于2016年2月29日向甲方支付剩余装修补偿款48万元。本补充协议为买卖合同不可分割的一部分，若与买卖合同约定不符，则以本补充协议为准。2015年11月19日，施伟明出具收据，确认收到陈金花支付的款项3万元。2015年12月9日，施伟明收取房价款74万元。2016年2月4日，施伟明收取房价款26万元以及补充协议约定的装修补偿款4万元。2016年3月6日，陈金花向施伟明银行账户转账支付48万元。合计已付房款155万元。2016年3月5日，林建雄向施伟明发送催告函，称双方就系争房屋约定于3月3日之前办理过户手续，现该期限已届满，因贵方(指施伟明)原因仍未能办理过户，催告于2016年3月8日前办理过户手续，否则视为违约。函件于3月7日送达施伟明。2016年3月6日，林建雄向施伟明发送手机短信，称装修补偿款48万元已汇至你方账户，2016年3月8日早上九点准时至浦东新区房产交易中心办理过户事宜。3月8日，施伟明向林建雄发送手机短信，称由于林建雄未按合同约定时间付款违约在先，故以短信代表书面资料告知2016年3月8日解除双方间的买卖合同。此后，两原告起诉来院，诉请如前。审理中，两原告申请证人曹某到庭作证，证人曹某称，其是原、被告买卖合同居间方工作人员，原、被告在买卖合同中约定于2016年3月8日之前办理产权过户，因交易中心的审税手续均已提前完成，原告方的贷款手续已办妥，故双方约定于3月3日办理过户手续。2月25日，证人接原告林建雄电话，询问有一笔48万元的款项能否在3月3日办理过户手续时一并支付，证人就此事询问被告，被告表示同意。3月3日，原、被告与证人一同前往房产交易中心，被告当天表示不同意办理过户，提前离开了交易中心，故当天未能办成过户手续，48万元款项也没付成。关于贷款，原告曾在2016年2月在微信群里告知其贷款手续已办妥，当时微信群里还有被告的亲戚，另证人曾打电话告知过被告贷款已办妥，具体时间已不记得了。经庭审质证，原告对证人陈述无异议。被告认为证人陈述内容系孤证，不能采信，被告不清楚原告的贷款是否办妥，双方从未约定在3月3日办理过户，否认在3月3日去过交易中心。原告另提供了其与证人曹某之间的微信记录以及微信群聊记录，证明2月下旬已约定3月3日办理过户，对于48万元装修款的支付，通过居间方沟通，原、被告同意在3月3日办理过户时支付。原告另提供了其办理贷款获得审批的个人住房抵押借款合同以及房地产登记申请书，证明原告的贷款于2016年2月2日已获得审批通过。贷款金额150万元。经庭审质证，被告表示对微信记录真实性无法确认，对贷款合同的真实性无异议，但被告之前并不知晓该些材料的存在。原告在审理中表示，对于购房余款152万元，同意在系争房屋产权过户至原告名下时支付150万元，被告交付系争房屋时支付2万元，购房余款同意在本案中一并予以处理，另要求被告向原告交付系争房屋。以上事实，有当事人提供并经庭审质证的买卖合同以及补充协议、收款收据、催告函、微信及短信记录、抵押借款合同、证人证言等证据以及当事人的当庭陈述在案佐证，查证属实。本院认为，原、被告间就系争房屋的转让签订的买卖合同以及补充协议均系当事人真实意思表示，双方就系争房屋建立的买卖合同关系合法有效。双方间就系争房屋的转让价款实为307万元，原告依据买卖合同的约定支付了第一、第二期房价款103万元，以及补充协议中约定的应于2016年2月5日前支付的装修补偿款4万元。补充协议中约定的装修补偿款48万元，应付时间为2016年2月29日。通过居间方证人陈述以及原告提供的微信联系内容反映，由于原、被告在2016年2月29日之前已经约定在3月3日共同前往交易中心办理系争房屋的产权过户手续，双方已协商同意将该款的支付时间更改为3月3日。虽然被告在庭审中否认同意3月3日办理产权过户以及延迟支付48万元装修补偿款，但鉴于被告既未就原告延迟支付48万元房款进行过催告，且原告实际已于2016年3月6日向被告支付了该笔款项，故被告不具有单方解除合同的权利，其在2016年3月8日向原告发送短信通知解除双方间的合同，该通知不产生解除合同的效力。原告通过短信及催告函通知被告于3月8日前往交易中心办理过户手续，而被告未予前住，由于被告未在合同约定的期限之前协助原告办理产权过户手续，其行为构成违约。原告诉请要求被告协助将系争房屋的产权过户登记至原告名下，本院予以支持。被告逾期办理产权过户，原告诉请要求其承担相应的违约责任，符合合同的约定，违约金按合同约定每日以已付房款的万分之五计算。原告诉请要求按照合同总价款每日万分之五计算有误，本院予以更正。对于继续履行合同中的购房余款以及交付房屋，原告方要求在本案中一并处理，为避免当事人的诉累，本院予以准许。被告反诉请求解除买卖合同及补充协议、并赔偿其损失的请求，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)施伟明于本判决生效之日起十日内协助原告(反诉被告)林建雄、陈金花办理上海市浦东新区五莲路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户登记至原告(反诉被告)林建雄、陈金花名下的手续；二、被告(反诉原告)施伟明于上海市浦东新区五莲路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户登记至原告(反诉被告)林建雄、陈金花名下之日支付原告(反诉被告)林建雄、陈金花违约金，按已付房款155万元的每日万分之五，自2016年3月9日起，计算至上海市浦东新区五莲路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户登记至原告(反诉被告)林建雄、陈金花名下之日止；三、被告(反诉原告)施伟明于上海市浦东新区五莲路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户登记至原告(反诉被告)林建雄、陈金花名下之日，将该房屋交付原告(反诉被告)林建雄、陈金花；四、原告(反诉被告)林建雄、陈金花于上海市浦东新区五莲路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户登记至原告(反诉被告)林建雄、陈金花名下之日，支付被告(反诉原告)施伟明购房款152万元；五、驳回反诉原告施伟明的反诉请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费27,224元，减半收取计13,612元，财产保全费5,000元，合计18,612元，由原告(反诉被告)林建雄、陈金花负担612元，被告(反诉原告)施伟明负担18,000元。反诉案件受理费减半收取计4,482元，由反诉原告施伟明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 何绍辉
二〇一六年四月二十八日
书记员 于 晔
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。