江苏省南通市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2015）通中行终字第00337号
上诉人（原审原告）南通市崇川区新城桥街道文峰社区居民委员会，住所地南通市崇川区文峰花苑6号楼西侧。
法定代表人王一君，主任。
委托代理人纪美英，南通市崇川区新城桥街道办事处工作人员。
上诉人（原审原告）南园路12号小区业主委员会，住所地南通市崇川区南园路12号。
法定代表人马继兰，主任。
委托代理人朱少华，系南园路12号小区业主。
被上诉人（原审被告）南通市住房保障和房产管理局，住所地南通市工农南路150号。
法定代表人吴永宏，局长。
委托代理人娄碧霄，江苏健行律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）南通中北房地产开发有限公司，住所地南通市崇川区濠西路84号。
法定代表人张柏林，董事长。
被上诉人（原审第三人）郁伟。
委托代理人胡岗，上海市亚太长城（南通）律师事务所律师。
南通市崇川区新城桥街道文峰社区居民委员会（以下简称文峰居委会）、南园路12号小区业主委员会（以下简称南园小区业委会）因房屋行政登记一案，不服南通市港闸区人民法院（2015）港行初字第00153号行政判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月27日受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，1999年6月12日，南通中北房地产开发有限公司（以下简称中北公司）与南通晶体管厂签订《联合开发合同书》，约定开发住宅工程以双方名义共同立项开发，中北公司以开发住宅所需资金作为投资，在取得土地使用权后进行土地及商品房的开发、销售、物业管理等工作。南通晶体管厂以自有住宅用地约5亩土地作为投资。同年11月9日，南通市计划委员会作出通计固（1999）322号《市计委关于同意晶体管厂生活区改造项目的批复》，同意南通市晶体管厂及中北公司对晶体管厂生活区地块进行改造，共建设住宅5600平方米，其中晶体管厂职工集资建设住宅2200平方米，中北公司建设商品房3400平方米。12月28日，南通市国土规划局向中北公司、南通晶体管厂颁发规土许（99）字104号《建设用地规划许可证》，注明用地项目名称为住宅，用地位置为市晶体管厂生活区，用地面积为5568平方米。
2000年9月18日，南通市国土资源局向中北公司、南通晶体管厂颁发苏通国用（2000）字第0××××5号《国有土地使用证》。
2001年1月3日，南通市国土规划局在南通港口规划设计院出具的设计号为0××××5的南通晶体管厂生活区改造总平图上盖章同意该总平设计，该总平图上注明①号楼西侧临道路为物业管理办公。同年1月16日，南通市建设委员会作出通建委基（2001）1号《批复》，内容为，根据市计委通计固（99）322号项目批文和国土规划局红线图，同意中北公司和南通市晶体管厂对原晶体管厂生活区进行改造，开发建设两幢住宅楼及物业管理用房。详见港口规划设计院设计的总平规划图《00Z005》。同意该项目总平设计、建筑、结构设计。①②号楼底层为层高2.2米分户车库，一至五层为住宅，②号楼西侧临道路为四层、局部三层商业、物业管理用房。该项目的物业管理，原则上由南园路11号同一单位实施。同年9月7日，南通市规划管理局向中北公司颁发建字编号2××××7《建设工程规划许可证》，同意按平面图示红线位置新建晶体管厂生活区改造工程1号楼、2号楼，共计住宅面积3543平方米，办公用房面积为1463平方米，车库面积为580平方米。该证所附总平面图设计号为01Z02-1，图号为总施修1，该总平面图中①号楼未标注有物业管理用房，②号楼注明为住宅。
2002年1月10日，南通市房产管理局向中北公司颁发通房销字第2002001号《商品房销售许可证》，注明南园路11号1、2、3幢建筑面积5575.73平方米，其中办公1463平方米，住宅4112.73平方米，另有车库面积580平方米。同年5月28日，南通市建设工程质量监督处出具《单位工程竣工验收监督记录》，同意三元小区1#、2#、3#楼竣工。9月2日，南通市房产管理局产权监理处作出通房监测（2002）字第071号《关于南园路12号附1、附2幢房屋建筑面积的批复》，经现场勘查、测定计算，南园路12号附1幢、附2幢房屋总建筑面积为5572.82平方米，其中住宅建筑面积为3813.07平方米，办公用房建筑面积为1262.48平方米，阁楼建筑面积为497.27平方米，另有层高2.2米车库建筑面积为717.51平方米。11月4日，南通市房产管理局产权监理处填发2××××6附1办公007《产权登记证明单》，注明南园路12号附1幢办公一层开发单位为中北公司，建筑面积为289.38平方米，非住宅。
2003年8月13日，南通市建设局作出2003通建竣验（055）号《建筑工程竣工验收备案证明书》，认定晶体管厂生活区改造工程1-3号楼竣工验收符合《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》的要求，备案文件收讫，资料齐全，准予备案。
2004年3月30日，中北公司向南通市房产管理局产权监理处申请办理南园路12号附1幢办公一层的房屋所有权证。同年4月8日，南通市房产管理局产权监理处向中北公司颁发南园路12号附1幢办公一层《所有权证》，证号为1××××2。后中北公司将案涉房屋出售给郁伟并经南通市住房保障和房产管理局（以下简称南通房管局）转移登记在郁伟名下。文峰居委会、南园小区业委会不服南通房管局将案涉房屋登记在中北公司名下的行为，提起行政诉讼。
原审法院认为，根据被诉房屋登记时生效的《城市房屋权属登记管理办法》第八条规定，直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内的房屋权属登记管理工作。南通房管局具有辖区内房屋权属登记管理的法定职权。
本案的争议焦点在于南通房管局的被诉登记行为事实是否清楚、证据是否充分。
《城市房屋权属登记管理办法》第十六条规定，新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。第二十七条规定，登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书。本案中，中北公司向南通房管局提交了建设用地规划许可证及附图、建设工程规划许可证及附图、建设工程竣工验收备案证明书等材料，其中建设工程规划许可证载明案涉1、2号楼为住宅和办公用房，南通房管局据此将附1幢办公用房向中北公司颁发房屋产权证。该颁证行为所依据的材料符合法律规定的基本要求。
文峰居委会、南园小区业委会主张南通市建设委员会的《批复》及00Z005附图中均载明案涉项目中包含物业管理用房，据此认为南通房管局未尽审查职责，将应当属于文峰居委会、南园小区业委会的物业管理用房颁发给中北公司的房屋登记行为违法。原审法院认为，文峰居委会、南园小区业委会提供的证据虽然在案涉工程审批过程中客观存在，但不能以此证明案涉房产系物业管理用房。首先，从案涉工程审批文件形成的时间顺序看，建设用地规划许可证、《批复》及00Z005附图形成在前，建设工程规划许可证及附图形成在后。根据江苏省人大常委会制定的《江苏省实施《中华人民共和国城市规划法》办法》（1997年修正）第二十五条、第二十六条规定，办理建设用地规划许可证时，城市规划行政主管部门对建设单位提交的规划设计总图或初步设计方案予以审核，办理建设工程规划许可证时，城市规划行政主管部门对建设项目设计方案、建设工程施工图等进行审核，确认符合城市规划要求后，核发建设工程规划许可证。从以上审批程序可以看出，某一建设工程在不同的审批阶段应当根据城市规划的要求出具不同的施工图纸，交由规划主管部门审批。办理建设工程规划许可证时提供的图纸是在规划设计总图或初步设计方案基础上的细化或者变更。《江苏省实施《中华人民共和国城市规划法》办法》（1997年修正）第二十七条规定，建设用地规划许可证和建设工程规划许可证规定的内容不得擅自变更。确需变更的，必须经城市规划行政主管部门同意，并办理变更手续。本案中建设用地规划许可证及附图中规划有物业管理用房，建设工程规划许可证及附图未有此规划，但后者经规划主管部门审批认可，因此应当认定建设用地规划许可证及附图中相关内容已经在后一审批程序中进行了变更。建设工程规划许可系规划主管部门作出的已生效的行政行为，具有法律效力。至于该变更行为的合法性不在本案审查范围内。第二，从相关审批文件及附图的效力及承载的功能看，建设用地规划许可证是对使用土地的许可，建设工程规划许可证是对建设工程的许可，就建设项目所涉房屋的法律属性而言，是由建设工程规划许可证确定，建设用地规划许可证不具有划分不动产具体属性的功能，文峰居委会、南园小区业委会仅凭建设用地规划许可证即认为案涉房产系物业管理用房，依据不足。第三，从对作出《批复》的建设主管部门及颁发建设工程规划许可证的规划主管部门的调查结果看，以上相关职能部门均反映《批复》及附图中关于物业管理用房的规划已经在后续的审批程序中进行了更改，应当以后续生效的法律文书中确定的内容为准。
至于文峰居委会、南园小区业委会主张的南通房管局超过规划许可面积违法颁证的问题。建字编号2××××7号《建设工程规划许可证》中载明案涉工程1号楼、2号楼住宅面积3543平方米，办公用房面积1463平方米。而经南通市房产管理局产权监理处测量，案涉工程1号楼、2号楼住宅面积为3813.07平方米，办公用房面积为1262.48平方米。可见，办公用房实际面积小于规划许可面积，故本案中并不存在南通房管局扩大认定办公用房面积，将应当属于文峰居委会、南园小区业委会所有的物业管理用房作为办公用房违法颁证的事实。
需要说明的是，本案是对南通房管局作出的房屋登记行为的合法性及文峰居委会、南园小区业委会主张能否成立进行的审查，并不涉及案涉工程是否应当配备物业管理用房的问题。
综上，南通房管局作出的被诉登记行为事实清楚、证据充分、程序合法、适用法律正确。文峰居委会、南园小区业委会的主张不能成立。原审法院根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决驳回文峰居委会、南园小区业委会的诉讼请求。
文峰居委会、南园小区业委会不服提起上诉称，被上诉人没有提供据以登记的全部证据，缺少规划部门出具的竣工验收认可文件、测绘报告；被上诉人举证的建设工程规划许可证附图是伪造的。一审认定事实错误，适用法律有误。请求二审法院撤销一审判决，支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人南通房管局辩称，登记行为合法，登记过程中审核了必要的文件，程序合法，不存在违法登记行为。一审认定事实清楚、适用法律正确。请求二审法院予以维持。
被上诉人中北公司未提交答辩意见。
被上诉人郁伟同意南通房管局的答辩意见。请求二审法院维持一审判决。
文峰居委会、南园小区业委会提起上诉后，原审法院已将各方当事人提供的证据材料随案移送本院。
本院经审理，对原审法院认定的事实和采信的证据予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为南通房管局将案涉房屋登记在中北公司名下的行为，事实是否清楚、证据是否充分。
根据《城市房屋权属登记管理办法》第十六条以及第二十七条的规定，新建房屋申请房屋所有权初始登记应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。由登记机关对申请进行审查后对权属清楚、产权来源资料齐全的进行核准登记，并颁发房屋权属证书。本案中，中北公司在申请所有权登记时向南通房管局提交了建设用地规划许可证及附图、建设工程规划许可证及附图、建设工程竣工验收备案证明书等材料，南通房管局在审查后颁证符合前述法律规定。因建设工程规划许可证中载明案涉1、2号楼为住宅和办公用房，南通房管局将附1幢办公用房向中北公司颁发房屋产权证并无不当。上诉人称被上诉人未能提交规划部门出具的竣工验收文件等材料，本院对此认为，申请人向房屋登记机关提交的竣工备案证明书等材料可以证明被登记房产经过竣工验收，南通房管局对此进行审查能够达到法定的审查目的。另外，本案中建设用地规划许可证及附图与建设工程规划许可证及附图中虽然存在不一致情形，但根据《江苏省实施《中华人民共和国城市规划法》办法》（1997年修正）第二十七条关于建设用地规划许可证和建设工程规划许可证规定的内容不得擅自变更。确需变更的，必须经城市规划行政主管部门同意，并办理变更手续的规定，一审法院考虑到后者已经规划主管部门审批认可这一因素，认定建设用地规划许可证及附图中相关内容已经在后一审批程序中进行了变更于法有据。
综上，原审法院判决驳回文峰居委会、南园小区业委会的诉讼请求并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第（一）项之规定判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人南通市崇川区新城桥街道文峰社区居民委员会、南园路12号小区业主委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾春晖
审 判 员 谭松平
代理审判员 鲍 蕊
二〇一五年十月十六日
书 记 员 凌 媛
附：本判决适用的相关法律依据
《中华人民共和国行政诉讼法》
第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；