贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）筑民一终字第1042号
上诉人（原审被告、反诉原告）罗定贵，男，1965年8月4日出生，彝族。
被上诉人（原审原告、反诉被告）国承兴，男，1954年8月13日出生，汉族。
委托代理人国飞云，男，1977年12月16日出生，汉族（系被上诉人国承兴之子）。
原审第三人南明区铁路建设办公室，住所地贵州省贵阳市南明区瑞金南路绍兴大酒店**楼。
委托代理人张立，贵州乾合律师事务所律师。
上诉人罗定贵与被上诉人国承兴及原审第三人南明区铁路建设办公室房屋租赁合同纠纷一案，贵州省贵阳市南明区人民法院于2015年1月9日作出（2014）南民初字第1116号民事判决，上诉人罗定贵不服该判决，向本院提出上诉。本院于2015年5月18日受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。现已审理终结。
原判查明，原告国承兴（甲方）与被告罗定贵（乙方）于2007年5月1日签订《租房合同》，约定甲方自愿将沙冲南路2个套间租给乙方作浴室使用，另外电锅炉房及蓄水池由乙方自行修建。使用期为10年，2007年5月1日起6年为一期，房租为500元/月，按季度交纳。每年租金6000元，2009年按半年支付房租款一次。“4、在合同期内，甲方不得随便叫乙方搬走，甲方需要乙方搬走，甲方要负责乙方投资修建及装修费用。如政府及房开公司征用时，乙方只需要投资装修补偿及搬迁安置费”。后因国家重点工程重庆至贵阳铁路扩能改造工程（南明段）改造项目，南明区铁路建设办公室于2013年9月22日下达征收决定，需要对租赁房屋进行征收。因第三人与被告就补偿未达成一致意见，原告国承兴向法院提起诉讼，请求：一、判令被告立即将房屋腾空交予原告。二、本案诉讼费由被告承担。随后，罗定贵向法院提起反诉，请求：一、判令反诉被告在反诉原告交付出租房时，按《租房合同》第4条约定支付反诉原告投资修建和装修浴室的损失费268945.48元。二、赔偿其多次切断浴室水电，阻挠反诉原告正常营业损失130000元。三、赔偿反诉原告在终止合同履行后必然发生的拆迁安置过渡费95000元。四、赔偿反诉原告提前解除员工劳动合同补偿费45000元。上述费用合计538948.48元。五、案件受理费由反诉被告承担。审理中，经各方当事人同意，委托叁赢房地产评估有限责任公司对浴室的装饰装修价值进行评估，委托贵州慧泉价格评估有限责任公司对浴室的设备设施价值以及月经营收入进行评估，其中浴室的装饰装修及设备设施以被告提交的装修明细表为准。经评估，浴室的装饰装修价值评估为142085元，设备设施70580元，浴室营业损失评估价格为110407元（月收益为10037元，计算11个月）。第三人认为对于可搬走的设备设施不应当包括在补偿范围内，对于营业损失按照《贵州省国有土地上房屋征收停产停业损失补偿指导意见》第四条和第六条之规定，必须要有纳税记录，被告并未提交相关纳税依据，且被告三年未纳税，仅凭被告提交的一张核定定额通知书作出评估缺乏依据。原告对上述评估结果无异议。另被告称自2013年11月断水断电之后严重影响其经营，要求将营业损失从2013年12月18日计算至2015年1月18日。增加搬迁后过渡期6个月营业损失60222元。第三人对此不认可。原告认为2013年11月断电，没有断水，被告一直是营业的。另查，被告承租的该房屋面积为160㎡。
原判认为，原告将其房屋出租给被告，双方形成租赁合同关系，该合同合法有效，对双方具有法律约束力。根据合同第4条约定，合同如遇政府及房开公司征用时，合同解除。2013年9月22日，第三人下达征收决定后，原、被告双方约定的合同解除条件成就，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条之规定，原、被告双方的合同解除，被告依约应当在3个月的合理期限内搬迁，但被告未搬迁，其行为已构成违约，故原告诉请解除合同、腾房搬迁，依法予以支持。被告反诉原告赔偿其投资的装修补偿和搬迁安置费，有合同第4条的约定为依据，依法予以支持。金额按照评估意见，装修价值为142085元、设备设施为70580元，共计212665元。搬迁安置费按照第三人补偿给原告的非住宅类每平方米20元计算，被告承租的房屋面积为160平方米，共计3200元，反诉被告依合同约定应予补偿。反诉原告主张的停产停业损失，该损失是否包含在搬迁安置费中，双方的合同中约定并不明确，但鉴于该损失在征收中必然产生，反诉被告作为被征收人依法有权取得3-6个月的补偿，而反诉原告与第三人因无直接的法律关系，不能依征收关系取得该补偿，故按公平原则，反诉被告应对反诉原告作出3个月的补偿以平衡双方的权益，标准可按评估意见每月10037元计算3个月为30111元。至于反诉原告主张的过渡费、员工工资等，因双方无合同约定，且该损失系反诉原告未在合理期限内搬迁所致，故该反诉请求，依法不予支持。另对第三人对本案评估结论提出的意见，因其本案的租赁合同中不享有权利义务，故对其提出的异议，法院不予采纳。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告国承兴与被告罗定贵于2007年5月1日签订的《租房合同》。二、被告罗定贵于本判决生效之日起十日内搬离贵阳市南明区沙冲南路房屋。三、反诉被告国承兴于本判决生效之日起十日内支付反诉原告罗定贵投资装修补偿、搬迁安置费及停产停业损失费共计245976元。四、驳回反诉原告的其余诉讼请求。案件受理费60元，反诉案件受理费4595元，由原告国承兴、被告罗定贵各负担2327.5元。
原审宣判后，上诉人罗定贵不服该判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清，适用法律错误。1、本案中南明区铁路建设办公室于2013年9月22日发布征收决定，但是因国承兴及南明区铁路建设办公室并未与上诉人协商拆迁补偿事宜，因此，上诉人未搬离本案争议房屋并无任何过错。因被上诉人自认2013年11月起对上诉人的浴室断电，由此给上诉人造成110407元的停产停业损失，原审判决对此不予支持应属错误。2、上诉人为经营需要，经国承兴同意，在承租房屋后面的空地上修建有60平方米的两个锅炉房和蓄水池，但一审判决对此并未审理并进行补偿，应属错误。3、原审判决对于上诉人搬迁过渡期间（6个月）产生的营业损失、员工待业补偿费未予支持应属错误。据此，请求二审法院改判支持上诉人的一审诉讼请求。
被上诉人国承兴答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。
二审经审理查明的事实除与一审认定事实一致外，二审中，上诉人罗定贵向本院提交贵阳南明罗定贵浴室与聂永其、王平富、王小权签订的三份《劳动合同》，用以证明其搬迁过渡期间存在员工待业补偿费损失。被上诉人国承兴及原审第三人南明区铁路建设办公室对上述证据的真实性无异议，但是认为根据相关规定，员工待业补偿费除应提交《劳动合同》外，还需提交社保缴纳证明。对此，罗定贵明确表示无法提供上述三人的社保缴纳证明。另查明，叁赢房地产评估有限责任公司于2014年10月11日作出的《房地产估价结果报告》中已经包含了对罗定贵修建的锅炉房和蓄水池价值的评估。上述事实有双方当事人陈述、《房屋买卖合同》、《租房合同》、《房地产估价结果报告》等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，因上诉人罗定贵与国承兴于2007年5月1日签订的《租房合同》第4条约定，本案租赁房屋如遇政府及房开公司征用时，罗定贵只需要投资装修补偿及搬迁安置费。因此，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”之规定，原审第三人南明区铁路建设办公室于2013年9月22日下达对本案房屋的征收决定后，双方约定的合同解除条件成就，本案《租房合同》解除。罗定贵应当在合理期限内搬离，国承兴应当按照合同约定，补偿罗定贵装修损失及搬迁安置费用。对于罗定贵主张的搬迁期间内的停产停业损失、员工待业补偿费是否包含在搬迁安置费中的问题，因双方合同对此约定并不明确，但是鉴于该损失在搬迁期限内必然产生，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条：“对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”的规定，参照《贵州省国有土地上房屋征收停产停业损失补偿指导意见》的相关规定，应当给予罗定贵3-6个月停产停业损失补偿。考虑到罗定贵与国承兴协商补偿事宜及其经营的浴室搬迁均需要合理期限，一审法院酌情支持3个月的停产停业损失补偿偏低，本院认为酌情支持6个月较为公平合理。根据贵州慧泉价格评估有限责任公司对浴室的月经营收入所作出的评估意见，该停产停业损失补偿应为60222元（10037元/月×6个月）。对于罗定贵提出的员工待业补偿费，因其未能提供上述员工的社保费缴纳证明、工资表等证据，本院对此不予支持。
对于罗定贵提出的要求国承兴赔偿因2013年11月起对其浴室断电造成的停产停业损失110407元的主张，因双方租房合同中约定的解除条件于2013年9月22日即已成就，且本院已经酌情支持其6个月合理搬迁期间的停产停业损失，故上诉人提出的该项请求于法无据，本院不予支持。对于上诉人提出的其修建的锅炉房和蓄水池未予补偿的问题，因叁赢房地产评估有限责任公司作出的《房地产估价结果报告》中已经包含了对锅炉房和蓄水池价值的评估，一审法院也据此支持了上诉人浴室的装修及设备损失，因此，其该项上诉理由，本院亦不予采信。据此，上诉人罗定贵在本案中应当得到的各项补偿应为276087元。
综上，原审判决认定部分事实不清，本院在查明事实的基础上依法予以改判。据此，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持贵州省贵阳市南明区人民法院（2014）南民初字第1116号民事判决第一项、第二项、第四项；
二、变更贵州省贵阳市南明区人民法院（2014）南民初字第1116号民事判决第三项为：国承兴于本判决生效之日起十日内支付罗定贵装修补偿、搬迁安置费及停产停业损失费共计276087元。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费60元，反诉案件受理费4595元，由国承兴、罗定贵各负担2327.5元。二审案件受理费4238.5元，由上诉人罗定贵负担2238.5元，由国承兴负担2000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 甘 炫
审 判 员 田 勇
代理审判员 邱翠雪
二〇一五年七月二十日
书 记 员 石 敏