湖北省武汉市硚口区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂硚口民二初字第00864号
原告：武汉铁路中力矿石有限责任公司，住所地武汉市硚口区崇仁路旺星C1栋3单元301室。
法定代表人：张少庆，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：胡剑飞，系湖北山河律师事务所律师。
被告：鄂州市博顺物贸有限公司，住所地鄂州市新庙工贸园区。
法定代表人：李�枝,系该公司经理。
委托诉讼代理人：严本道，系湖北涛实律师事务所律师。
被告：武汉鑫聚置业有限公司，住所地武汉经济技术开发区沌口小区海天汽配大世界。
法定代表人：李回生，系该公司经理。
委托诉讼代理人：陈汉芹，系湖北涛实律师事务所律师。
原告武汉铁路中力矿石有限责任公司（以下简称原告中力公司）诉被告鄂州市博顺物贸有限公司（以下简称被告博顺公司）、被告武汉鑫聚置业有限公司（以下简称被告鑫聚公司）买卖合同纠纷一案,本院于2015年9月17日立案受理后,依法组成由审判员杨莉担任审判长，人民陪审员唐婧、人民陪审员刘雪辉组成合议庭,于2015年11月16日、2017年5月16日公开开庭对该案进行了审理。原告武汉铁路中力矿石有限责任公司诉讼代理人胡剑飞、被告鄂州市博顺物贸有限公司诉讼代理人严本道、被告武汉鑫聚置业有限公司诉讼代理人陈汉芹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告武汉铁路中力矿石有限责任公司的诉讼请求：1、请求判令被告博顺公司向原告返还预付货款18,139,573.28元；2、请求判令被告博顺公司向原告赔偿经济损失648,111.83元（自2015年3月23日起暂计算至2015年9月8日），并自2015年9月9日起以18,139,573.28元为基数，按照人民银行公布的同期贷款利率1.5倍标准，向原告支付经济损失直至全部货款还清之日止；3、请求判令被告鑫聚公司在抵押房产价值294,752,676.6元范围内对第一项、第二项诉讼请求承担补充赔偿责任；4、请求判令两被告承担本案全部的诉讼费用。
事实和理由：原告与被告博顺公司自2012年建立贸易往来，原告与被告博顺公司之间存在采购和销售矿产品的买卖关系，双方一直采取滚动支付的方式进行�务结算。2014年1月7日，经原告与被告博顺公司双方共同对账后，签订《往来询证函》确认：截止至2013年12月31日止，被告博顺公司共欠原告货款共计人民币2,774,712.93元应退还，由于双方还在继续交易，该款计入2014年度预付货款。
2014年1月6日，原告与被告博顺公司签订《工矿产品购销合同（矿类）》、《铁精矿购销合同》(编号为KSGS2014-1-6)两份，合同约定被告博顺公司向原告供应二类精粉24万吨、铁精矿48万吨，原告依约向被告博顺公司支付货款，合同约定运费由被告博顺公司承担，合同有效期均至2014年12月31日止，现上述合同有效期均已届满。上述两份合同签订后，在2014年1月至12月期间，原告共计向被告博顺公司预支付货款人民币331,970,000元，后被告博顺公司退还原告预支付的货款人民币147,539,135.24元，原告实际向被告博顺公司预支付了货款总计人民币184,430,864.76元。2014年1月至2015年3月期间，被告博顺公司共计向原告发货价值人民币167,026,750.41元，剩余价值人民币18,139,573.28元发货义务未履行完毕。此后，上述两份合同到期自然终止，双方均未再继续履行。2015年3月23日，经原告与被告博顺公司双方共同对账确认，被告博顺公司共应归还原告人民币18,139,573.28元。
2014年8月12日，原告与被告鑫聚公司签订《担保协议》，被告鑫聚公司承诺以其名下价值为294,752,676.6元的44栋别墅为原告与被告博顺公司之间的上述全部欠款债务提供抵押担保。上述协议签订后，由于被告鑫聚公司拒不配合原告对前述担保房产办理抵押登记，导致原告至今对该担保房产的抵押权未有效设立。因此，被告鑫聚公司应当承担违约责任，并在前述抵押房产价值范围内与被告博顺公司承担补充赔偿责任。
被告博顺公司口头辩称：1、对�欠货款金额无异议，但是应当扣减被告帮原告贴现的利息；2、中力公司要求博顺公司按银行1.5倍的标准赔偿损失没有事实及法律依据；3、与原告之间没有真实的买卖关系。
被告鑫聚公司口头辩称：1、我方不应当承担担保责任。当时是中力公司称为应付上级部门检查，请求我方配合，要求我方签订的担保协议，协议签订后中力公司没有要求我方去房地部门办理手续，我方不存在违约，不应支付违约金；2、双方签订的担保是以房地产作为抵押，双方未到房地部门办理抵押手续，担保无效；3、即使担保有效，担保协议也是违反法律强制性规定的，担保未经过股东大会的决议，担保协议无效；4、中力公司未尽审查义务，应当对担保无效承担责任，鑫聚公司未向中力公司提供任何股东会决议，且未到房地部门办理抵押，协议无效的责任应当由其承担。
原告中力公司向本院提交的证据为：
证据一、鄂州市博顺物贸有限公司与原告2014年1月7日共同签订的《往来询证函》。证明：截止至2013年12月31日止，鄂州市博顺物贸有限公司确认共欠原告货款等共计人民币2,774,712.93元。
证据二、2014年1月6日，原告与鄂州市博顺物贸有限公司签订《工矿产品购销合同（矿类）》。证明：原告与鄂州市博顺物贸有限公司系货物买卖合同法律关系。鄂州市博顺物贸有限公司向原告供应二类精粉24万吨，原告应当依约定向鄂州市博顺物贸有限公司支付货款，该合同有效期至2014年12月31日止，如发生争议则由武汉铁路中力矿石有限责任公司所在地人民法院管辖。
证据三、2014年1月6日，原告与鄂州市博顺物贸有限公司签订《铁精矿购销合同》(编号为KSGS2014-1-6)。证明：原告与鄂州市博顺物贸有限公司系货物买卖合�法律关系。鄂州市博顺物贸有限公司向原告供应铁精矿48万吨并承担运费，原告应当依约定向鄂州市博顺物贸有限公司支付货款，该合同有效期至2014年12月31日止，如发生争议则合同签订地（武汉市硚口区）人民法院管辖。
证据四、（1）银行承兑汇票及收据、（2）电汇凭证、（3）信用证凭证。证明：在2014年1月至12月期间，原告共计向鄂州市博顺物贸有限公司预支付货款人民币331,970,000元。
证据五、（1）银行承兑汇票及收据、（2）电汇凭证、（3）信用证凭证。证明：（1）在2014年1月至12月期间，鄂州市博顺物贸有限公司退还原告预付货款人民币147,539,135.24元。（2）原告实际向鄂州市博顺物贸有限公司预支付货款人民币184,430,864.76元。
证据六、增值税发票（含一览表）。证明：2014年1月至2015年1月期间，鄂州市博顺物贸有限公司共计向原告发货价值人民币169,066,004.41元。
证据七、原告与鄂州市博顺物贸有限公司2015年1月10日共同签订的《往来询证函》。证明：截止至2014年12月31日，鄂州市博顺物贸有限公司应向原告返还预付货款39,029,236.10元。
证据八、原告与鄂州市博顺物贸有限公司2015年3月23日共同签订的《往来询证函》。证明：截止至2015年3月23日，鄂州市博顺物贸有限公司应向原告返还预付货款18,139,573.28元。
证据九、武汉鑫聚置业有限公司与原告《担保协议》。证明：（1）武汉鑫聚置业有限公司承诺以其名下价值为294,752,676.6元的44栋别墅为原告与鄂州市博顺物贸有限公司之间的上述全部欠款债务提供抵押担保；（2）武汉鑫聚置业有限公司未履行办理抵押登记的义务，导致原告至今对该担保房产的抵押权未有效设立，武汉鑫聚置业有限公司应当承担违约责任，并�前述抵押房产价值范围内与鄂州市博顺物贸有限公司承担补充赔偿责任。
证据十、银行同期贷款利率及经济损失计算表。证明：鄂州市博顺物贸有限公司向原告赔偿经济损失648,111.83元（自2015年3月23日起暂计算至2015年9月8日），并自2015年9月9日起以18,139,573.28元为基数，按照人民银行公布的同期贷款利率1.5倍标准，向原告支付经济损失直至全部货款还清之日止。
被告博顺公司向本院提交的证据为：
证据一、承兑汇票贴现明细表及汇票凭证，证明被告深拓公司代原告贴现2,789,404.73元。
被告鑫聚公司向本院提交的证据为：
证据一、公司章程，证明对外提供担保需要按公司法的规定进行，需要开股东会进行决议。
被告博顺公司对原告中力公司证据的质证意见为：对证据一、二、三、四、五、六、七、八无异议，对证据九我公司不清楚，对证据十的合法性不认可。
被告鑫聚公司对原告中力公司证据的质证意见为：对证据一、二、三、四、五、六、七、八认为与我公司无关，不予质证，对证据九的真实性无异议，但是对证明目的有异议，我公司不存在违约的情形，不应当承担违约责任，且抵押是无效的。对证据十认为系原告单方出具的，不予认可。
原告中力公司对被告博顺公司的质证意见为：对贴现明细表持异议，真实性没看见原件无法发表意见，跟原告诉讼请求无关联性，对证明目的持异议，不能证明我们之间委托贴现的事实，对贴现的利息不予认可。被告鑫聚公司对被告博顺公司的证据无异议。
原告中力公司对被告鑫聚公司证据的质证意见为：对证据一的证明目的有异议，章程是对企业内容经营管理有约束力，并非有强制性约束力，是否�股东会作出决议不影响担保协议的效力，且武汉鑫聚置业有限公司最大的股东仁和公司，占83%的股份，仁和公司的法定代表人就是李回生本人，且博顺公司的法定代表人陈彩虹系李回生的妻子，应当是知晓抵押协议的。被告博顺公司对被告鑫聚公司提交的证据无异议。
原、被告提交的上述证据中各方当事人对真实性无异议的证据本院依法予以采纳，有争议的评析如下：原告提交的证据十二利息计算表，属于单方提交的证据，该证据本院不予采纳。被告博顺公司提交的贴息凭证均系复印件，不能证明案件事实，本院不予采纳。
经审理查明,原告与被告博顺公司自2012年建立贸易往来，原告与被告博顺公司之间存在采购和销售矿产品的买卖关系，双方一直采取滚动支付的方式进行财务结算。2014年1月7日，经原告与被告博顺公司双方共同对账后，签订《往来询证函》确认：截止至2013年12月31日止，被告博顺公司共欠原告货款共计人民币2,774,712.93元应退还，由于双方还在继续交易，该款计入2014年度预付货款。
2014年1月6日，原告中力公司为履行与武汉深拓物贸有限公司的《矿石购销合同》与被告博顺公司签订一份《铁精矿购销合同》（编号KSGS2014-1-6）及一份《工矿产品购销合同》，约定由原告向被告博顺公司采购二类精粉及铁精矿，合同中双方对产品名称、价格、数量、运输方式、交货地点、运输费用承担及争议解决方式等相关事宜均进行了约定。
2014年1月至2014年12月期间，原告中力公司以承兑汇票、电汇、信用证等形式向被告博顺公司预先支付货款总计331,970,000元。2014年1月至2014年12月期间，被告博顺公司以承兑汇票、电汇、信用证等形式向原告中力公司退还货款147,539,135.24元,被告博顺公司向原告中力公司发送价值人民币167,026,750.41元的铁矿石等产品，被告博顺公司代原告中力公司支付运费2,039,254元。
原告中力公司与被告博顺公司于2015年1月10日、2015年3月23日分别进行对账，签订《往来询证函》。双方确认截至2015年3月23日，被告博顺公司应向原告中力公司返还预付货款18,139,573.28元。
2014年8月12日，被告鑫聚公司与原告中力公司签订《担保协议》，被告鑫聚公司承诺以其名下价值294,752,676,6元的44栋别墅为原告中力公司与被告博顺公司之间的上述全部欠款提供抵押担保。双方未办理抵押登记，该商品房已取得武汉市商品房预售许可证。
本院认为：原告中力公司与被告博顺公司于2014年1月6日签订的《矿石购销合同》、《铁精矿购销合同》均系双方真实意思表示，内容未违反国家法律、法规的强制性规定，合法、有效。合同签订后，原告中力公司依约预付货款，被告博顺公司依约提供铁矿石产品，双方采取滚动支付的方式进行财务结算，原告中力公司预付货款金额大于被告博顺公司供应铁矿石价值，合同履行期届满后双方于2015年3月23日签订《往来询证函》，对账确认：“截至2015年3月23日，博顺公司差欠中力公司18,139,573.28元货款未结清”。对账后，被告博顺公司应立即退还超收的预付货款，其未退还预付货款已经构成违约，应承担违约责任，应赔偿原告中力公司资金占用期间的利息损失，该损失应按中国人民银行同期贷款利率计算。
关于原告中力公司与被告鑫聚公司签订的《担保协议》是否有效问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十二条规定“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”、第四十四条的规定“依法成立的合同，自�立时生效”,《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力”，原告中力公司与被告鑫聚公司签订的《担保协议》中均有双方当事人的盖章签字，虽未办理抵押登记，依据以上规定该协议依法成立并有效。我国《公司法》第十六条的条款中虽然对公司对外担保设立了一定条件，但该条款并未明确规定公司违反上述规定对外提供担保导致担保合同无效，公司内部决议程序应不得约束第三人，且该条款并非效力性、强制性规定，故不能以被告鑫聚公司违反公司章程的规定对外提供抵押担保来认定抵押担保无效。综上，原告中力公司与被告鑫聚公司签订的《抵押协议》合法、有效，被告鑫聚公司应协助原告中力公司办理房屋的抵押登记手续，被告鑫聚公司对办理房屋抵押登记手续负有主要义务，因未办理抵押登记，抵押权不能成立，致使原告中力公司对抵押的房产不能享有优先受偿权，被告鑫聚公司应承担违约责任，现原告要求被告鑫聚公司承担补充赔偿责任符合法律规定，被告鑫聚公司应在抵押房产价值内承担补充赔偿责任，因抵押的房屋价值大大超出被告博顺公司差欠原告中力公司的债务，故被告鑫聚公司应对被告博顺公司差欠原告中力公司的欠款承担补充赔偿责任。关于贴现利息承担问题，本院认为，被告博顺公司接受原告以承兑汇票方式预付货款，提前承兑并非必要行为，同时双方签订的合同中没有约定贴现利息由原告承担，此后多次对账中也未提及承兑汇票贴现利息由原告承担，故被告博顺公司认为应扣减贴现的利息损失的抗辩理由本院不予采纳。被告博顺公司�为与原告之间没有真实的买卖关系无事实依据，第一次庭审时被告博顺公司对与原告之间的买卖关系并无异议，且双方已经以铁路货运的方式履行了合同，交付了增值税发票，故其抗辩没有买卖关系的理由本院不予采纳。被告鑫聚公司抗辩不承担担保责任无事实和法律依据，本院不予采纳。原告诉讼请求部分有理，有理部分本院依法予以支持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百五十九条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告鄂州市博顺物贸有限公司支付原告武汉铁路中力矿石有限责任公司欠款18,139,573.28元；
二、被告鄂州市博顺物贸有限公司向原告武汉铁路中力矿石有限责任公司赔偿利息损失，以18,139,573.28元为基数，按照人民银行公布的同期同类贷款利率标准，自2015年3月23日起计算至全部欠款还清之日止；
三、被告武汉鑫聚置业有限公司对被告鄂州市博顺物贸有限公司不能清偿的上述债务向原告武汉铁路中力矿石有限责任公司承担补充赔偿责任。
四、驳回原告武汉铁路中力矿石有限责任公司的其它诉讼请求。
以上给付义务限被告博顺公司于本判决生效后十日内履行。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费134,526元由被告博顺公司承担，此款原告已垫付，由被告博顺公司在支付上述款项时一并给付。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第一项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。收款单位名称：湖北省武汉市中级人民法院；帐号：17×××67；开户行：农行武汉市民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判长 杨 莉
审判员 唐 婧
审判员 刘雪辉
二〇一七年五月三十一日
书记员 王 雄