北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0106民初999号原告（反诉被告）：米彦军，男，1965年8月29日出生，住北京市丰台区。委托代理人：张立军，北京天驰君泰律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京维克世纪模型技术发展有限公司，住所地北京市门头沟石龙经济开发区永安路20号3号楼B1-4358室。法定代表人：郝建辉，董事长。委托代理人：苏奎，男，1966年11月13日出生，北京维克世纪模型技术发展有限公司职员，住北京市西城区宫门口三条32号。原告（反诉被告）米彦军与被告（反诉原告）北京维克世纪模型技术发展有限公司（下称“维克世纪公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）米彦军委托代理人张立军，被告（反诉原告）维克世纪公司委托代理人苏奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。米彦军向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方于2013年2月6日签订的《房屋租赁合同》及2014年4月18日签订的《厂房租赁合同补充协议》；2.判令被告腾退并清空位于北京市丰台区长辛店乡赵辛店村石油库西侧二百米的租赁房屋及场地内的杂物、垃圾等，向原告办理房屋及场地的交接；3.判令被告向原告支付2017年1月1日至腾退并交接之日的逾期腾房占有使用费，每月按10万元计算；4.判令被告向原告支付2016年10月12日至实际腾退交接房屋之日止的水费、电费30963.12元；5.判令被告向原告支付提前退租违约金1200000元。事实和理由：2013年2月6日，双方签订《房屋租赁合同》，约定原告将坐落于北京市丰台区长辛店赵辛店村石油库x侧x米（佃起南岗洼村）房屋。建筑面积6100平方米左右，占地面积8亩，被告全部租赁使用；租赁期限自2013年7月1日至2026年6月30日，共计十三年。租赁期满或合同解除后，承租人应按照原状或双方同意的装修改造方案改造后的状态返还房屋及其附属品、设备设施；前五年每年租金1200000元，每年6月1日前支付60万元，每年度11月30日支付60万元；水、电费等由承租人承担；自2013年2月6日至2013年6月30日为承租人装修期，出租人不收取租金；承租人不按照约定支付租金达十日的，出租人有权单方解除合同；承租人需提前退租的，应提前九十日通知对方，并按年租金的100%向对方支付违约金；发生争议，依法向房屋所在地人民法院起诉。此后，原告向被告交付了房屋及场地。截至2016年11月16日，原告发现被告将房屋内的部分暖气片、吊扇、电灯等拆除，经与被告共同勘查、统计，被告拆除暖气片49组、吊扇26个、灯67个、线盒150个、线管约300米。原告与被告联系，被告称还要继续生产、不会解除合同。被告本应于2016年11月30日前交付租金60万元，但被告并未按照约定支付。2016年12月8日，被告采用虚假或编造的理由发送手机短信通知原告解除合同，严重损害了原告的利益。因此诉至法院。维克世纪公司辩称，同意解除合同，同意腾退并清空租赁房屋及场地内的杂物、垃圾等，向原告办理房屋及场地的交接，将房屋场地交还原告，同意给付水电费30963.12元，不同意其他诉讼请求。另向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人赔偿反诉人装修损失1495179元；2.判令被反诉人赔偿反诉人产品模型损失37800元。反诉事实和理由：2013年2月6日，双方签订了《房屋租赁合同》。合同签订后，反诉人自始至终按照合同约定严格履行合同义务。2016年11月17日，被反诉人在双方房屋租赁合同正常履行过程中，以怀疑反诉人有可能违约为借口，要求提前支付房屋租金并封堵反诉人大门，造成反诉人无法正常经营。经与被反诉人多次交涉及三次向110报警寻求帮助，均不能奏效，被反诉人的行为直接造成了反诉人停产，给反诉人造成巨大的经济损失。反诉人根据双方《房屋租赁合同》第七条第（三）款约定，以书面形式通知被反诉人解除房屋租赁合同，并要求赔偿损失。被反诉人也向贵院起诉，要求反诉人支付违约金。因此提起反诉。米彦军对反诉辩称，合同中约定给对方三个月装修免租期限，对方装修我们知道，2013年2月6日至2013年6月30日约定对方装修可建不可拆。2016年12月30日合同未到期，对方开始拆除暖气片、电线等，一部分是对方的，一部分是我们的。我们之后去巡视，发现没有影响对方的正常经营。我们没有堵门，对方在此期间已经将贵重物品搬走，2016年11月底场地已经空置，我们发现后接管，院子非常脏乱，屋外我们已经清理，屋内没有动。还在场地的东西我们没动过，同意给对方，不同意赔偿装修损失和模型损失，没有扣押模型。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：2006年3月18日，出租方北京市丰台区赵辛店x公司（甲方）与承租方米彦军（乙方）签订《租赁合同》，主要约定甲方将长辛店石油库西侧、第五村民组所辖土地有偿租赁给乙方使用，租赁土地面积8亩；租赁期限自2007年1月1日起至2026年12月31日止，共计20年；租金每年24000元；乙方在该土地上进行基础建设，须先与甲方协商，甲方同意后方可进行；乙方不得擅自改变土地使用性质，不得将土地转租或用于财产抵押，但可以与第三方合作，进行合法经营。2006年7月28日，甲方北京市丰台区赵辛店x公司与米彦军签订《租赁合同》，约定双方签订的租赁协议，因乙方生产投资加大，经甲乙双方共同协商，在租赁形式和租金不变的前提下，租赁期限由2027年1月1日起双方续租10年合同。2013年2月6日，米彦军（甲方）与维克世纪公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：第一条房屋基本情况（一）房屋坐落于北京市丰台区长辛店乡赵辛店村石油库x侧x米，建筑面积6100平方米左右，占地面积8亩。（二）房屋权属情况：甲方在其租赁土地（租赁期限：从2007年7月1日起至2026年7月1日止）上的自建房屋。第二条房屋租赁情况及登记备案（一）租赁用途：乙方用于生产、办公、员工住宿、不对外经营的员工食堂及其他合法经营。第三条租赁期限（一）房屋租赁期自2013年7月1日起至2026年6月30日，共计13年。甲方应于2013年7月1日前将房屋完好交付乙方。……（二）租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状或按照经甲乙双方同意的装修改造方案改造后的状态返还房屋及其附属品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。第四条租金（一）租金标准：前五年每年租金1200000元，租金每五年按上年度租金总额标准递增5%，租期内租金共递增两次。支付方式：上交租金，租金起算的前五年每年租金分两次支付，每年6月1日前支付60万元，下半年即每年度11月30日支付60万元，自租期第六年起，每年租金自6月1日前支付当年度全部租金。第五条……第六条……第七条合同解除（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.迟延交付房屋达十日的。2.甲方在乙方承租后，无故干扰乙方正常经营（停水、停电或其他阻挠乙方经营的行为）达3个工作日或以上的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。1.不按照约定支付租金达十日的。2.欠缴各项费用达5000元的，且经甲方通知仍欠缴超过3个工作日的。3.未经甲方书面同意擅自改变房屋用途的（经甲方书面同意的除外）。4.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的（经甲方书面同意的除外）。5.保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。6.利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。7.乙方严禁在室内使用煤火取暖，如造成人员煤气中毒，乙方自行承担一切后果。8.乙方与甲方协商后，经甲方允许后可将本合同规定的房屋部分或全部转租给第三方。第八条违约责任（一）甲方有第七条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方有第七条第四款约定的情形之一的，应按月租金的50%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿给你相应损失。如甲方违约，甲方应退还乙方已缴纳的自违约行为发生之日起剩余的租金。如乙方违约，甲方有权不退还乙方违约后剩余的租金。（二）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前九十日通知对方，并按年租金的100%向对方支付违约金；甲方应退还相应的租金。第九条合同争议的解决办法自2013年2月6日起至2013年6月30日为乙方装修期，甲方不收取租金。在租赁期内，乙方只能对房屋进行装修，不得新建，如乙方需要新建房屋，经甲方书面同意，许建不许拆，在甲乙双方合同不能履行时，房屋无条件归甲方所有。乙方装修前应当向甲方提交装修方案，甲方书面同意后，乙方方可进行装修。如乙方进行了必要的装修，在租期前五年内，因国家征地、拆迁等原因，对乙方装修费，甲方给予乙方一次性补偿70万元，甲方向乙方支付补偿金后，乙方无条件搬走。自租期开始的第六年起，如遇拆迁补偿，补偿费全部归甲方，对原甲方所建设的房屋、装修、数目等补偿，乙方不享有任何补偿权利，接到甲方通知后，三个月内乙方在本合同租期内无条件搬走。协议签订后，米彦军向维克世纪公司交付房屋，维克世纪公司向米彦军支付租金。2014年4月18日，甲方米彦军与乙方维克世纪公司签订《厂房租赁合同补充协议》，就生产和生活所用水、电的统计与计量缴费方式进行了约定。现因合同履行发生争议，形成本诉。另查：北京市赵辛店x公司于2015年8月3日变更名称为北京x投资管理中心，该中心出具的证明载明：“兹证明米彦军与北京市丰台区赵辛店x公司（现改制为北京x管理中心）于2006年3月18日签订的租赁合同，土地面积为8亩，系集体建设用地。所租用的土地上自建房屋可以与第三方合作、转租，但不能违法经营。”庭审中，双方均认可2016年度租金已经交付，2017年度租金尚未交付，认可《房屋租赁合同》及《厂房租赁合同补充协议》解除时间均为2017年1月1日。米彦军提交移交方案，要求维克世纪公司按照方案腾退，具体为：一、东平房北数第一间门卫室物品属于原告所有，不允许搬运。二、除东平房北数第一间门卫室外东平房、北楼一、二层、西楼地下室、一、二层、南楼一、二层、南平房第一排、第二排、南小库房铁塔院供水、供暖、供电、卫浴、消防、门、窗、灯、空调、电扇、配电设施（含配电箱）、水泵等设备设施、监控系统均不允许拆除、拉运、损坏，保持完好，维克世纪公司无偿移交出租方，其余物品、垃圾等由维克世纪公司自行搬运、清扫。三、院内低温钻机模型箱两个、北楼东侧墙外孔雀石雕、南平房东门外垃圾由维克世纪公司自行清运、打扫干净。维克世纪公司表示同意。双方均同意维克世纪公司将3台雕刻机拉走，1台变压器和1台立式锅炉随米彦军处理。关于解除原因，米彦军主张维克世纪公司先是拆除暖气片等，后将机器设备拉走，2016年11月底发现人员全部撤走，2016年12月8日短信通知米彦军要求解除合同，因此是维克世纪公司违约，并提交视听资料及2016年12月8日维克世纪公司法定代表人郝建辉向米彦军发送的短信。短信内容为：“米彦军经理你好，我公司依据咱们双方签订的房屋租赁合同所约定的条款，认为你方严重违约，此合同已无法继续履行，现要求解除此房屋租赁合同。你方对我公司于2016年11月28日以邮寄方式送达的解除房屋租赁合同通知书拒绝接收，现在我们以短信方式再次通知你方，我们将保留对你方追偿损失的权利。北京维克世纪模型技术发展有限公司。”维克世纪公司认可视听资料，主张其在租赁期内对现有设备进行改造是其应有权利，认可短信内容，主张系米彦军怀疑其要搬家，将大门封堵，轰走工作人员，机器设备没有拉走，因此是米彦军违约，并陈述其曾就封堵大门一事于2016年11月向北京市公安局丰台分局朱家坟派出所报警，申请本院调取相应材料。本院向北京市公安局丰台分局朱家坟派出所调取2016年11月21日、2016年11月22日报警记录二份。前者案情摘要处载明：郝先生报在佃起村长青路与石油库交叉路口大院门口，报警人称因租房问题发生纠纷，房东把门封了不让我们进；反馈情况处载明：现场了解双方属租房纠纷，已告知双方当事人到相关部门反映问题。后者案情摘要处载明：崔x莱报在长辛店长青路石油库西侧200米北京维克世纪模型技术发展有限公司，房东堵门。反馈情况处载明此件警情非我所管辖，应属云岗。关于使用费，现诉争房屋及场地仍由维克世纪公司占用。关于水费、电费，双方均同意维克世纪公司给付米彦军2016年10月12日起至腾退之日止的水电费共计30963.12元。关于违约金，维克世纪公司主张双方约定的违约金标准过高，不同意给付。关于反诉请求，维克世纪公司提交软控公司模型合同，主张其与软控公司约定做一个成本37800元的模型，因米彦军扣押模型，只好重新再做一个。维克世纪公司提交暖气安装合同、弱电工程合同、消防工程合同、装修工程合同及结算单等，拟证明其装修损失。米彦军对上述证据均不认可，不同意利用现有装修，维克世纪公司未进一步举证。本院认为：米彦军与维克世纪公司签订的《房屋租赁合同》及《厂房租赁合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。根据已查事实，维克世纪公司未按照约定支付2017年度租金，在租赁期间亦有拆除物品行为，其法定代表人又向米彦军发送短信要求解除合同，以上行为致使双方合同目的无法实现，最终导致合同解除。对此，维克世纪公司应当承担全部违约责任。关于解除时间，双方均认可为2017年1月1日，本院不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，维克世纪公司仍然占用租赁房屋和场地的行为缺乏合法依据，应予腾退，米彦军亦有权要求其给付占用期间的合理对价。因此，对米彦军要求腾退房屋和场地并给付使用费的请求，本院予以支持，使用费数额参照《房屋租赁合同》约定的租金标准确定。关于水费、电费，双方均同意维克世纪公司给付米彦军30963.12元，本院不持异议。关于违约金，根据法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以要求人民法院予以适当减少。本案中，双方在《房屋租赁合同》中约定的年租金100%的标准过高，本院以米彦军的实际损失为基础，兼顾合同履行完整性、维克世纪公司的违约情况、过错程度以及米彦军的预期利益等，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整为八十万元。关于反诉请求中的装修损失，因合同解除系因维克世纪公司单方违约导致，米彦军亦不同意利用，该项损失应由维克世纪公司自行负担。关于反诉请求中的产品模型损失，维克世纪公司未向本院提交充分证据，本院不予认定。维克世纪公司关于系米彦军违约导致合同解除的主张，未向本院提供充分证据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、米彦军与北京维克世纪模型技术发展有限公司签订的《房屋租赁合同》及《厂房租赁合同补充协议》于二〇一七年一月一日解除。二、北京维克世纪模型技术发展有限公司于本判决生效之日起十日内将位于北京市丰台区长辛店乡赵辛店村石油库x侧x米的房屋及场地腾空并交还米彦军。三、北京维克世纪模型技术发展有限公司于本判决生效之日起十日内给付米彦军自二〇一七年一月一日起至实际交还之日止的房屋和场地使用费，使用费以年租金一百二十万元为标准计算。四、北京维克世纪模型技术发展有限公司于本判决生效之日起十日内给付米彦军水电费共计三万零九百六十三元一角二分。五、北京维克世纪模型技术发展有限公司于本判决生效之日起十日内给付米彦军违约金八十万元。六、驳回米彦军的其他诉讼请求。七、驳回北京维克世纪模型技术发展有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万五千八百七十八元，由米彦军负担五千一百五十九元（已交纳）、由北京维克世纪模型技术发展有限公司负担一万零七百一十九元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉费一万八千五百九十六元，由北京维克世纪模型技术发展有限公司负担（已交纳九千三百一十七元，余款于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  齐婵娟人民陪审员  张学珍人民陪审员  边银华二〇一七年五月二十五日书 记 员  陈志博