上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终4227号
上诉人（原审被告）上海汉秦酒店管理有限公司，（注册地上海市闵行区XX路XX号XX幢XX层XX室）住所地上海市闵行区XX路XX号XX幢。法定代表人刘明慧，董事长。委托代理人卢有义，公司员工。被上诉人（原审原告）上海众吉汽车销售有限公司，）注册地上海市金山区XX镇XX公路XX号XX号室）住所地上海市闵行区XX路XX号XX幢。法定代表人洪金良，总经理。委托代理人吴子昂，上海正朴律师事务所律师。上诉人上海汉秦酒店管理有限公司（以下简称汉秦公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2015）闵民五（民）初字第2294号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月13日受理后，依法组成合议庭,于2016年6月14日公开开庭审理了本案。上诉人汉秦公司之法定代表人刘明慧及委托代理人卢有义,被上诉人上海众吉汽车销售有限公司（以下简称众吉公司）之委托代理人吴子昂到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审认定，2010年11月5日，众吉公司（出租方、甲方）与汉秦公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定由乙方承租甲方位于上海市闵行区XX路XX号XX幢的房屋，租赁范围及面积为XX路XX号201幢三号楼一层西侧三间门面及二层三层（以下统称系争房屋），建筑面积为1,489平方米。甲方保证该房屋为商业用房，并拥有该房屋合法使用权的相关证明文件，以及具备房屋出租的相应资格。乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为酒店、宾馆经营使用。租赁期限自2010年11月5日起至2020年3月31日止。租金的计算依据为，一层每日每平方米人民币（下同）3.8元，二、三层每日每平方米1.55元。该房屋的首年租金为1,068,250元，租金结算期限为三个月为一期，金额为267,063元。保证金为90,000元。乙方应在每一期租金到期前15日支付下一期租金。房屋租金每三年递增10%，首次递增自2013年11月5日起。在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面终止合同，收回该房屋，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿，保证金即转为违约金，甲方有权不予退还：……3、一次恶意拖欠租金十五日以上。上述合同还对当事人的其他权利义务作出了约定。合同签订后，众吉公司将系争房屋交付给汉秦公司作酒店经营使用。后众吉公司诉至法院，要求判令：解除众吉公司与汉秦公司于2010年11月5日签订的《房屋租赁合同》，汉秦公司于判决生效后30日内迁出所涉房屋。原审还认定，2011年7月8日，上海市国家税务局、上海市地方税务局共同向汉秦公司颁发了《税务登记证》。2011年9月，上海市XX厂向上海市闵行区卫生局出具《证明》，上载：“我厂（上海市XX厂）坐落于XX路XX号XX幢。为了配合虹桥商务区开发，促进地区经济发展和改善周边环境，我厂逐步停止高能耗、高污染的钢管生产，同时为了维护职工队伍稳定，将部分危旧车间、仓库房屋进行改造，暂时作为商业经营用房，目前已引入部分服务性行业，对安置员工、稳定企业起到积极作用，恳请贵局在证照办理中给予支持。”落款处另有上海市监狱管理局的盖章。同时，还具有上海市闵行区人民政府新XX街道办事处的盖章，记载有“情况属实”的字样。2011年9月20日，上海市公安局向汉秦公司颁发了编号为沪公特闵旅字第02809号《上海市特种行业许可证》，该许可证记载的经营地址位于上海市闵行区XX路XX号，经营项目为旅馆。原审又认定，2015年2月9日，上海市闵行区人民法院立案受理了以众吉公司为原告、汉秦公司为被告的房屋租赁合同纠纷，案号为（2015）闵民五（民）初字第422号（以下简称第422号案件）。该案中，双方自愿达成调解协议。法院于2015年3月4日出具民事调解书，调解主文为：“一、众吉公司与汉秦公司就位于上海市闵行区XX路XX号XX幢XX号楼XX层西侧三间门面及二层三层房屋签订的房屋租赁合同继续履行；二、汉秦公司于2015年3月31日前向众吉公司支付至2015年3月23日止的租金300,000元；三、汉秦公司于2015年3月31日前向众吉公司支付2015年1月及2月水电费54,360元；四、2015年3月24日起至2016年2月23日止的租金，汉秦公司于每月23日前支付众吉公司次月租金；如汉秦公司逾期支付上述第二、三、四项条款中任何一期款项的，则另行支付众吉公司违约金5万元；五、众吉公司放弃其余诉讼请求；六、双方无其他争议；七、案件受理费8,197.56元，减半收取计4,098.78元，由众吉公司负担。”原审另认定，2015年12月4日，上海市闵行区卫生和计划生育委员会向汉秦公司续发了编号为（2011）闵字第12130028号的《上海市公共场所卫生许可证》，该证记载的经营场所地址为上海市闵行区XX路XX号XX幢XX号楼XX室、XX室及XX号楼XX层、三层，经营项目为旅店，有效期限至2019年12月3日。根据登记日为2008年12月1日、编号为沪房地闵字（2008）第XXXXXX号的《上海市房地产权证》的记载，位于上海市闵行区XX路XX号房屋的权利人为上海市北新泾监狱。根据附记的记载，1551号201幢的建筑面积为7,478平方米，用途为特种用途，层数为1层。关于租金、水电费的支付情况，法院查明，自2015年6月4日至2015年10月7日期间，汉秦公司共计向众吉公司支付钱款627,107.78元，其中，汉秦公司载明租金为530,000元，2015年4月-7月的水电费为97,107.78元。但双方就该部分已经支付的租金、水电费所对应的租赁标的物持有异议。关于保证金的支付情况，双方确认汉秦公司曾向众吉公司支付保证金90,000元。原审再认定，汉秦公司于2015年10月20日签收了上海市闵行区人民法院向汉秦公司寄送的诉讼材料。原审诉讼中，因法院注意到，在编号为沪房地闵字（2008）第XXXXXX号的《上海市房地产权证》上所记载的上海市闵行区XX路XX号XX幢房屋的层数仅为1层，而双方签订的《房屋租赁合同》所涉租赁标的物为“上海市闵行区XX路XX号XX幢XX号楼XX层西侧三间门面及二层三层”，就此，法院向双方当事人释明，从当前产权登记情况看，部分租赁标的物并没有取得合法有效的产证登记，故《房屋租赁合同》或将归于无效，由此，将产生合同无效的法律后果，包括房屋的返还，装修的处理等。众吉公司表示，由法院依法认定合同的效力，若为无效合同，仍要求汉秦公司搬离，房屋使用费不在本案中予以主张，装修部分则听从法院的判决。汉秦公司表示，若合同无效，其主张二层、三层的装修费用及经营损失，其中就装修部分，其共计花费数百万元。然众吉公司对汉秦公司提出的装修数额不予认可。鉴于汉秦公司的上述表示，法院进一步向汉秦公司释明，汉秦公司应就其主张进行诉讼或提出相应审价评估。为此，法院给予汉秦公司7个工作日作出答复，否则，法院于本案中将不再予以处理。2016年1月15日，汉秦公司答复法院，汉秦公司仍希望与众吉公司协商解决，将酒店经营下去。故在本案中，汉秦公司暂不提出反诉和评估申请。但对于可能存在的装修或经营损失，汉秦公司将另案诉讼，要求众吉公司予以赔偿。原审认为，众吉公司与汉秦公司签订的《房屋租赁合同》所涉租赁标的物位于上海市闵行区XX路XX号XX幢XX号楼XX层西侧三间门面及二层三层。但根据编号为沪房地闵字（2008）第XXXXXX号《上海市房地产权证》的记载，上海市闵行区XX路XX号XX幢房屋的层数仅为1层，故就XX路XX号201幢三号楼的二、三层房屋建立的房屋租赁关系，因众吉公司未能提供充分的证据证明房屋权利的合法性，由此建立的租赁关系无效。根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故XX路XX号201幢三号楼内的二、三层房屋返还众吉公司。关于众吉公司与汉秦公司就XX路XX号XX幢XX号楼XX层西侧三间门面房屋建立的租赁关系，因汉秦公司至今尚拖欠众吉公司租金未付，众吉公司行使合同解除权，具有事实和法律依据。再者，根据实际情况来看，汉秦公司租赁系争房屋的用途为酒店经营，其中的二、三层房屋为其主要经营场所，该部分租赁标的物依法被确认无效、予以返还之后，一层房屋的使用价值近乎于无，故也不再具备继续履行之可能。至于合同的解除日期，法院确定为汉秦公司收到众吉公司起诉状等诉讼材料之日（即2015年10月20日）。合同解除后，汉秦公司应将XX路XX号201幢三号楼内一层西侧三间门面房屋返还众吉公司。关于保证金，合同解除或无效后，众吉公司应将保证金返还汉秦公司。另需说明的是，本案诉讼中，经法院释明（即合同解除或无效的后果法院需一并予以处理），但众吉公司明确表示在本案中暂不向汉秦公司主张房屋使用费，而汉秦公司则表示就可能存在的装修和经营损失也不在本案中进行主张，保留另案诉讼的权利，以上均是当事人合法处分自身诉讼权利，法院予以准许。原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，于二○一六年三月十七日作出判决:一、确认众吉公司与汉秦公司于2010年11月5日就位于上海市闵行区XX路XX号XX幢XX号楼XX层西侧三间门面房屋所建立的房屋租赁关系于2015年10月20日解除；二、确认众吉公司与汉秦公司于2010年11月5日就位于上海市闵行区XX路XX号XX幢XX号楼XX层XX层房屋所建立的房屋租赁关系无效；三、汉秦公司于判决生效之日起三十日内向众吉公司返还位于上海市闵行区XX路XX号XX幢XX号楼XX层西侧三间门面及二层三层房屋（合计面积为1,489平方米）；四、众吉公司于判决生效之日起十日内向汉秦公司返还保证金人民币90,000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计40元，由汉秦公司负担。判决后，汉秦公司不服，上诉于本院，诉称:双方间的合同有效期为十年，至今已履行五年多；涉讼合同中上诉人并未欠租，其欠租的为另一份合同；上诉人投入大量资金装潢、购买电视机、床等，并与员工签订了长期合同；原审中，考虑到诉讼成本，上诉人暂不提出反诉和评估申请，并一直与被上诉人积极协商；原审法院未考虑解除合同的危害而作出的判决，显有错误，故要求二审法院撤销原审判决主文第一、二、三项。被上诉人众吉公司辩称:就涉讼房屋一层，被上诉人多次催要租金但未果，显已满足合同解除条件；就涉讼房屋二、三层，被上诉人认可原审法院关于合同无效的认定，上诉人理应返还房屋，故其不同意上诉请求。二审中，上诉人出示催告书、行政处罚书等材料一组，旨在证明其因涉讼房屋办不出消防而被罚款，不能正常经营；被上诉人认为该些材料与本案没有关联性，合法性也存疑。本院认为，该些材料具有真实性，但其形成于原审判决后，并不能证明上诉人之主张。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，鉴于沪房地闵字(2008)第XXXXXX号《上海市房地产权证》载明XX路XX号房屋层数仅为1层，双方约定租赁之XX路XX号201幢二、三层房屋无合法权利证明，故原审认定双方就该部分房屋建立的租赁关系无效，于法有据，可予维持。双方一致确认一层为大厅，二、三层为客房，因此，在返还二、三层房屋的前提下，从商业利益出发，汉秦公司确无继续租赁一层房屋之必要。并且，涉讼租赁合同系XX路XX号201幢三号楼一层西侧三间门面及二层、三层的整体合同，故原审判决汉秦公司返还全部租赁物，合理妥当，可予维持。汉秦公司主张其实际欠付的租金系另一份合同的租金，但该说法为众吉公司所否认，鉴于汉秦公司欠租事实确定，而其又无法证明已付租金系区分两份合同而分别支付，故汉秦公司的前述主张，本院难予采信。原审中，汉秦公司表示就其损失，将另案主张。因此，本院认为，汉秦公司本案以其投入大量资金为由而要求继续履约，显难成立。综上而言，汉秦公司关于撤销原审判决主文第一、二、三项的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币80元，由上诉人上海汉秦酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 蒋辉霞
二〇一六年七月十四日
书记员 李 庆
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……