北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2015）海民初字第20844号原告:管华，男，1976年11月16日出生，汉族，住北京市海淀区。被告:北京宝晟住房股份有限公司，住所地北京市海淀区清河宝盛里观澳园18号楼（7号102室）。法定代表人周飚，董事长。委托代理人苏静，女，住单位宿舍。委托代理人修凭，北京市合川律师事务所律师。原告管华与被告北京宝晟住房股份有限公司（以下简称宝晟公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年5月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告管华与被告宝晟公司的委托代理人苏静、修凭均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告管华向本院提出诉讼请求：1、判令宝晟公司将北京市海淀区某园一区14号楼12层1202室房屋（以下简称1202室房屋）的厨房分水器漏水部位修复至不漏水、能正常使用，并判令宝晟公司就此与我方重新签订有关采暖设备的保修约定——即自修复之日起保修二年；2、判令宝晟公司修复1202室房屋中因漏水造成的装修和家具损失,装修修复按照GB50327-2001《住宅装饰装修工程施工规范》进行，其中墙面按第13章涂饰工程之规定修复、以原涂料为宜，木门、门框、地板修复以生产厂家实际修复为准；3、判令宝晟公司向我赔偿我于2014年12月至2015年9月另行租房支出的费用30000元（每月3000元×10个月）并就漏水给我造成的不良后果予以书面道歉；4、判令宝晟公司承担1202室房屋2014年的供热取暖费1777元、2015年的基本供热费1147.27元、2016年的基本供热费1147.27元、2015年度的物业费1628.46元、2016年度的物业费1628.46元；5、本案的诉讼费及成因鉴定费由宝晟公司负担。原告管华起诉的事实和理由如下：2012年12月15日,我与宝晟公司签订《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》购买1202室房屋。2013年11月6日，宝晟公司交付房屋，双方办理入住手续。2013年12月31日，我完成上述房屋的装修并通过物业验收。2014年11月13日，上述房屋发生漏水，漏水原因系室内厨房分水器塑料管与金属管件连接处脱落。此次漏水造成上述房屋全部房间被浸泡，楼下住户亦受损毁。事后，宝晟公司组织人员进行了简单处理。由于处理的不彻底，1202室房屋厨房分水器于2014年11月18日再次发生漏水事故，全部房间再次遭浸泡，楼下住户及公共区域也遭到不同程度的毁损。两次漏水事故发生后，北京市海淀区住房和城乡建设委员会组织双方进行了多次协商，未取得结果。依据双方签订的上述预售合同及宝晟公司出具的《住宅质量保证书》，采暖设备的保修期为二年且宝晟公司对保修期内发生的质量问题负有修复义务。现1202室房屋的分水器先后两次发生漏水事故，造成1202室房屋严重损毁，宝晟公司依据合同约定理应对漏水部位进行修缮、对我所受损失进行赔偿。我与供暖公司签订的供暖合同对供暖费的单价、平米数及基础热费有明确约定，我已交纳2014年的供热取暖费。我因1202室房屋分水器损坏未居住该房，故我还未交纳2015年和2016年的基础热费，但供暖公司已向我催收，因系宝晟公司对此负有责任，故其应承担相应费用。综上，我提出上述诉讼请求。被告宝晟公司辩称，第一，管华装修1202室房屋时自行拆除分水器垂直立管上的固定管卡是导致漏水的根本原因，因此分水器已不在保修责任范围内，我方无需承担维修义务和责任。第二，双方就1202室房屋签订的预售合同第18条已对保修责任进行了明确约定，且我方在交付房屋时已依约向管华交付了《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，管华私自拆除固定管卡后，分水器已不在保修范围内，双方无需另行签订任何关于采暖设备的保修约定。第三，管华私自拆除分水器垂直立管上的管卡导致漏水，由此发生的一切损失均应由管华自行承担，由此产生的修复也应该由管华自行完成，与我方无关。第四，管华自认其一直未在1202室房屋实际居住，故不存在其需临时住所周转的问题。且1202室房屋漏水不足以导致该房屋无法居住，经合理的清理、维修即可恢复居住条件，管华主张长达10个月的费用无事实和法律依据、不应得到支持。第五，道歉限于精神性人格权和著作权等侵权纠纷，双方的纠纷是合同纠纷，不适用道歉，且漏水是管华原因所致，我方无需以任何形式向管华道歉。第六，管华一直未实际居住1202室房屋、对该房屋疏于管理，2014年11月分水器因管华自身原因发生漏水，在此后长达两年多的时间内管华未采取任何措施进行修缮修复、放任损失扩大，由此产生的扩大损失应由管华自行承担，故1202室房屋的取暖费应由管华自行承担。综上，请求法院驳回管华的诉讼请求，本案的诉讼费等相关费用也均应由管华自行承担。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院根据上述认证查明：2012年12月15日，宝晟公司（出卖人、开发单位）与管华（买受人）签订《北京市商品房预售合同》，管华购买位于北京市海淀区某镇C-08地块限价商品住房项目06#住宅楼第12层1202室的一居室房屋（即前述1202室房屋）一套，系毛坯房，双方约定：房屋供暖于2013年12月30日达到供暖条件；出卖人承诺该限价商品住房使用合格的建筑材料、构配件，该限价商品住房质量符合国家和本市颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求；出卖人自该限价商品住房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和北京市有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求；在该限价商品住房保修范围和保修期限内发生质量问题，双方有退房约定的按照约定处理，没有退房约定的出卖人应当履行保修义务，买受人应当配合保修，非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任。上述合同的附件六《装饰和设备标准的约定》载明：采暖系统为小区锅炉房集中供暖，除卫生间外均采用低温热水地板隔射采暖方式，卫生间采用散热器采暖方式，每户设地板采暖分水器；该约定未载明采暖设备品牌。2013年8月2日，1202室房屋通过分户验收，分户验收表载明采暖、制冷、通风系统安装质量合格。2013年9月，1202室房屋所属限价商品住房项目报竣工验收备案。2013年11月6日，宝晟公司向管华交付房屋，房屋交接单载明：房屋实测建筑面积为59.26平方米，出卖人已在入住现场公示了该项目的《建筑工程竣工验收备案表》等，同时出卖人已在买受人所购上述房屋的户内出示了该套房屋的《住宅工程质量分户验收表》；出卖人委托北京宝景物业管理有限公司（以下简称宝景公司）发放《住宅质量保证书》及《房屋建筑使用说明书》。《住宅质量保证书》载明，在正常使用条件下，供热系统的质量保修期限为2个采暖季；不保修的范围包括业主/住户擅自改动、拆装装修部位、物品和设备引起的质量问题及业主/住户装修改动部位及其关联部位出现的质量问题。随后，管华对1202室房屋进行装修、购置家具。1202室房屋采暖所用分水器位于厨房，该分水器由金属部件和塑料管件构成，金属部件在左侧、均有固定，金属部件右侧有与其水平相连的直角塑料管。2014年11月13日，1202室房屋所在某园开始供暖，当日21时40分，与1202室房屋同单元的1102室房屋业主向宝景公司报称漏水，宝景公司遂关闭暖气和自来水并联系管华，在管华到场后发现是1202室厨房分水器供水的直角塑料管与其右侧金属部件的水平连接处脱开所致，漏水涉及1202室客厅地板、楼下1102室、1103室，宝景公司同时确认分水器内侧墙壁已贴砖。2014年11月14日，宝景公司通知施工方到场，施工方以热熔方式将上述脱开部位重新连接，但未更换受损塑料管件、亦未在上述直角塑料管上安装固定管卡。2014年11月18日13时30分，快递人员向宝景公司报楼梯漏水，宝景公司通知管华后入室发现是1202室厨房分水器已修复部位再次脱开所致，地暖阀门当日被关闭，宝景公司通知施工方，漏水波及2部电梯及楼下邻居。1202室房屋在上述两次跑水事件发生后均得到及时清理，管华当时签字确认的室内家具和装修受损情况为：地板起鼓、墙阴角开裂、卧室门及门框开裂变形合不上、卫生间门及门框开裂变形合不上，厨房门起鼓、推拉有异样，储物柜下部开裂，衣柜下部起鼓，鞋柜柜角、浴室柜下角、茶几腿下角均开裂，墙体下部浸泡。本院勘验所见：上述起鼓、开裂情况轻微，上述损坏情况尚不足以妨碍1202室房屋的居住使用；涉案小区毛坯房分水器的直角塑料管之垂直立管上有一管卡将垂直立管与墙体固定、水平管上无管卡，而1202室厨房分水器脱开的直角塑料管上未见固定管卡且管后墙面贴有完整瓷砖。另经本院向宝景公司了解情况得知，涉案小区另有几户的厨房分水器亦发生脱开跑水的情形。至本案2016年12月庭审结束时，1202室房屋损坏的分水器及上述受损家具和装修均未修复。2015年5月19日，管华提起本案诉讼。在本案审理中，本院委托北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心（以下简称建研院鉴定中心）对1202室厨房分水器上述塑料管部件与金属部件脱开的原因进行鉴定。建研院鉴定中心于2015年11月17日出具鉴定意见书载明：塑料管道容易由温差引起热胀冷缩，管道的膨胀量与管道内水及周围空气的温差变化有很大关系；由于分水器的铜质材料部分均有固定，分水器主管埋地部分被固定，其他位置未见固定卡；供暖时1202室房屋分水器的直角塑料管受热膨胀，在受到向右向上力的作用下，垂直立管向右弯曲变形、水平管向右拉长，直角弯头从而变成了锐角弯头，当水温降低或暂停供暖时管道收缩，由于塑料管所具有的热软冷硬的特性管道不容易恢复原状，与阀门连接的接口处受拉，很容易使接头管件端部的直角圆环在向右拉力的作用下，被锁紧螺母中间管孔处尖锐的金属边缘“切削”成向右下斜的“倒角”，极易造成管道连接处脱开拔出；若受到外力时，也有可能导致分水器塑料管道连接部分脱开。经宝晟公司申请，鉴定人员赵炳文等到庭接受质询称：根据GB50242-202《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》，水平管、垂直立管都应有管卡，且管卡的数量、间距应遵照该规范执行，而上述规范关于“间距”的规定表明应至少装2个管卡；根据实验数据，温度每升高一度，每米塑料管延长0.18毫米；2014年11月13日刚开始供暖时，室温低、供暖管道温差比较大，且供暖时塑料水平管靠近金属配件接头的部位温度最高、最容易发生膨胀；在1202室房屋分水器的直角塑料部件无管卡固定时，因该部件的垂直立管与地面连接处未按照规范要求安装高于地面5厘米的套管和管卡，会导致垂直立管下段折开，即使该部件的垂直立管上有一个管卡固定了垂直立管，该部件的水平管也应安装一个管卡，否则无法阻止该部件上下位移；维修脱开部位时应使用新的塑料配件与金属部件连接，否则还会再次脱开。就上述鉴定，管华支付鉴定费20000元，宝晟公司支付鉴定人员出庭费2000元。管华提起本案诉讼时就1202室房屋受损的家具和装修原系主张赔偿损失，故其在诉讼中曾申请就受损装修和家具的贬损价值进行评估并就此支付鉴定费3000元。双方一致同意以鉴定机关勘验现场日为基准日。经本院委托，北京中评联合价格评估有限公司（以下简称中评公司）于2015年9月24日勘验现场，于2015年10月14日出具价格评估报告，认定1202室房屋的装修损失（市场修复价格）为14576.30元（其中，阳台墙面的直接工程费为898.03元），但其以国家相关部门就家具贬值无相关标准为由未对上述家具损失进行评估。宝晟公司认可上述评估结果。管华不认可上述评估意见，认为评估结果与实际价格差异巨大且其中遗漏较多，评估结果不能反映客观事实、不能维护其合法权益、不足以完成1202室房屋的修复，具体异议如下：1、委托评估的是贬损价值，但评估结果是房屋受损修复价格，二者意义是否相同？2、评估依据第6项显示评估采用的是2015年9月的市场报价信息，要求评估公司提供该信息；3、价格评估方法为成本法和市场法，要求评估公司给出成本法及市场法中各技术参数的评估值；4、单位工程费用表1.2.1材料（设备）暂估价费用金额一栏为空白，评估公司应说明是没有估价还是估价是零；单位工程费用表有“措施费2”，但未列“措施费1”；5、单位工程概预算表中，第4-3项显示木门框拆除3个，故第4-1项拆除的门也应是3个；客厅、卧室只列了木地板的拆除、安装，未列地面的修整、找平和费用；内墙修复没有考虑贴内衬及其费用；第5项只列了一个门的新做费用，未列另外2个门的修复费用；木地板安装一项中所列地板面积33.31平方米是实际面积、未考虑安装中的材料耗损；第8-11项的数量23.98平方米（即内墙高度）如何确定；未列门的金属组件、金属轨道、扣条等修复及更换项目。中评公司对管华的上述异议回函称：对于第1项异议，评估人员在现场勘验时已向当事人说明漏水装修贬损在评估行业中无相关说明并向双方明示装修损失市场价值的相关含义；对于第2-4项异议，此次评估是严格按照北京市建委颁发的2012年房屋修缮预算定额、装修工序及广联达预算软件进行计算的，现场勘验时已向双方明示并且双方对该方所说的相关依据及方法均无意见，现场勘验笔录是双方核实后签字确认的，方法正确、计算无误、是符合相关规定的；对于第5项异议，此次评估是严格按照现场勘验测量笔录及北京市造价处预算计算标准进行计算的，现场勘验笔录是双方核实后签字确认的（现场测量损失面积时管华是全程跟随的），方法正确、计算无误、是符合相关规定的。对此，管华仍然坚持其上述异议并将其上述赔偿损失之诉讼请求变更为要求宝晟公司进行修复。另查，1202室房屋的物业服务费标准为每月每平方米2.29元。管华就1202室房屋于2013年11月6日签订的采暖合同载明:采暖计费总面积为59.26平方米，采暖期为每年11月15日至次年3月15日；管华应在采暖季开始前（最迟在当年12月31日前）先以按面积计费方式一次性支付本采暖期的采暖费；采暖费=基本热费+计量热费，其中：基本热费=基本热价×建筑面积，计量热费=计量热价×用热量；计量热价为0.16元；拆改自用采暖设施的，不得影响其他用热人正常采暖，不得妨碍对共用供热设施的维修和检查，并应当对拆改产生的后果承担责任。管华就1202室房屋已按照每平方米30元交纳2014年至2015年的供暖费1777.80元、2015年4月至2016年3月的物业服务费1628.46元及2016年4月至2017年3月的物业服务费1628.46元。另外，管华未入住1202室房屋。自2014年12月1日起，管华承租位于北京市海淀区学院路6号1号楼18层①-1807的房屋一套用于居住，建筑面积为99.42平方米，租期至2015年11月30日，租金为每月3000元。在本案2016年的审理中，管华两次因其工作原因申请本案延期审理。庭审中，管华自述，1202室房屋于2013年11月14日至2013年12月31日期间装修。管华称，1202室阳台西侧墙面出现的裂纹也是厨房分水器跑水所致，宝晟公司对此不予认可。管华就受损家具的损失仅提供购买票据。宝晟公司称，其分水器质量合格且施工完全符合验收标准和设计规范，并同时满足GB50242-202《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》表3.3.9中关于De25管的支架最大间距的要求，据此只要分水器的垂直立管安装一个管卡即可、水平管因长度未达到上述规范要求的最大间距故无需安装固定管卡，且诉争房屋的分水器施工已经通过竣工验收并备案；1202室房屋分水器第一次漏水时，其即已发现管华在贴墙砖时把分水器供水立管原有管卡拆除，故其对分水器已无保修义务，其当时仅为防止损失扩大而对分水器进行简单维修；宝晟公司就诉争小区分水器质量合格提交了金属部件与塑料部件的检测报告。本院认为，当事人行使权利、履行义务，应当遵循诚实信用原则。本案中，根据双方的诉辩意见，核心问题在于谁对于1202室房屋分水器的金属管件与塑料管件脱开导致的跑水负有责任？根据双方签订的商品房预售合同及其附件和《住宅质量保证书》，宝晟公司对1202室房屋的采暖设备设施负有维修和保修之合同义务；但是，《住宅质量保证书》也明确载明，不保修的范围包括业主/住户擅自改动、拆装装修部位、物品和设备引起的质量问题及业主/住户装修改动部位及其关联部位出现的质量问题。就1202室房屋的分水器，一方面，根据建研院鉴定中心的鉴定意见书，分水器直角塑料管件之垂直立管上安装固定管卡可防止垂直立管在供暖过程中因热胀冷缩受力发生位移，故1202室房屋分水器发生金属部件与塑料管件脱开与其塑料垂直立管上之固定管卡的缺失相关，因宝晟公司已举证证明1202室房屋分水器已通过施工验收，而管华在收房后对房屋进行了装修、分水器跑水发生在装修后，故上述塑料垂直立管缺失固定管卡应系管华在分水器内侧墙面贴瓷砖所致，进而，管华就1202室厨房分水器的两次脱开跑水均负有责任；另一方面，尽管1202室房屋的分水器已通过施工验收，根据建研院鉴定中心出具的鉴定意见书和鉴定人员的到庭陈述，1202室房屋分水器的直角塑料管件仅在垂直立管上安有一个固定管卡时并不足以防止该直角塑料管件在供暖过程中因热胀冷缩受力与金属部件发生“切削”而脱开，而且，1202室房屋分水器第一次脱开跑水后，宝晟公司对此进行了维修且在维修中未更换受损部件、未安装固定管卡，故宝晟公司就1202室分水器两次脱开跑水亦负有责任。综上，结合本案案情，本院认定，管华就1202室房屋分水器跑水致损负有40%的责任，宝晟公司就1202室房屋分水器跑水致损负有60%的责任。具体到管华的各项诉讼请求：第一，因1202室房屋系宝晟公司开发、室内分水器系其购置安装，加之，其就1202室房屋分水器管件的脱开、跑水负有责任，故应由其对1202室房屋损坏的分水器进行修复并自修复之日起承担二个供暖季的保修责任，修复中产生的费用由其负担60%、由管华负担40%。第二，对1202室房屋装修和家具所受损失，因管华与宝晟公司就1202室房屋分水器管件的脱开、跑水均负有责任，判令宝晟公司进行修复不具有可执行性，应以判令宝晟公司就此赔偿管华损失为宜。就房屋装修的损失，因中评公司系受本院委托进行评估、该公司在评估中组织双方进行了现场勘验并通过双方确认了勘验数据，且该公司采用2015年9月的市场报价信息系依据双方共同确定的基准日，故此次评估程序合法、评估依据充分、评估结果合法有效；此评估报告至本判决作出时虽已超过一年有效期，但考虑到此系处理管华对评估报告的异议及管华因其个人原因两次申请延期审理所致，且1202室房屋的装修受损轻微、无重新委托损失评估之必要，故本院在此仍采用中评公司评估的房屋装修损失数额；管华主张1202室阳台西侧墙面裂纹也是因分水器跑水所致，但宝晟公司对此不予认可，考虑到1202室房屋在两次分水器跑水后已及时清理、且管华在事发后签字确认的损失中未包含该项，故本院对于管华的上述主张不予采信，故在判定宝晟公司就1202室房屋之装修修复损失应向管华赔偿的数额时，中评公司对阳台墙面之修复出具的评估结果898.03元应予扣除。综上，宝晟公司应向管华赔偿的1202室房屋的装修修复损失为8206.96元[（14576.30元-898.03元）×60%]。关于所涉家具损失，在管华就此举证不足的情况下，因中评公司已明确国家相关部门就家具贬值无相关标准,而本院勘验所见家具受损轻微，故结合相关家具的损坏部位、程度及购买时的情况，本院酌定家具修复损失为3000元并判定宝晟公司就此赔偿管华1800元。第三，关于管华主张的居住周转租房费用，考虑到系因双方就分水器金属部件与塑料管件脱开的原因、分水器跑水所致1202室房屋家装损失数额存在较大分歧而需成因鉴定和损失评估，且在此鉴定、评估完成前有必要对1202室房屋的分水器及受损家具、装修保持原状，加之管华就其该项主张已提交租赁合同，故结合鉴定、评估的完成情况，本院就管华主张的2014年12月至2015年9月期间的租房周转费3万元依法予以支持并就此判令宝晟公司向管华赔偿18000元；同理，宝晟公司亦应就1202室房屋2014年11月至2015年3月的供暖费向管华赔偿1066.68元、就1202室房屋2014年11月13日起一年的物业费应向管华赔偿977.08元；因1202室房屋在事发后清理及时、受损轻微，在成因鉴定和损失评估后经简单清理是可以居住的，故管华在此之后仍未居住该房屋所致损失属于扩大的损失、应由管华自行承担。第四，管华要求宝晟公司向其道歉无事实和法律依据，本院不予支持。第五，就本案诉讼费、成因鉴定费（含鉴定人出庭费）、评估费的负担，由本院依法判定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，本院判决如下：一、北京宝晟住房股份有限公司于本判决生效后七日内将北京市海淀区某园一区14号楼12层1202室房屋的厨房分水器修复至正常使用并自修复之日起承担二个供暖季的保修责任，修复中产生的费用由北京宝晟住房股份有限公司负担百分之六十、由管华负担百分之四十。二、北京宝晟住房股份有限公司于本判决生效后七日内就北京市海淀区某园一区14号楼12层1202室房屋向管华赔偿房屋装修损失人民币八千二百零六元九角六分、家具修复损失人民币一千八百元。三、北京宝晟住房股份有限公司于本判决生效后七日内向管华赔偿二〇一四年十二月至二〇一五年九月的临时周转租房费用人民币一万八千元、二〇一四年十一月至二〇一五年三月的供暖费人民币一千零六十六元六角八分及二〇一四年十一月十三日起一年的物业费人民币九百七十七元零八分。四、驳回管华的其他诉讼请求。如果北京宝晟住房股份有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费二万五千元，由管华负担一万元（已交纳）；由北京宝晟住房股份有限公司负担一万五千元，其中，二千元已交纳，余款一万三千元于本判决生效后七日内交纳。案件受理费七百三十三元，由管华负担一百四十三元（已交纳）；由北京宝晟住房股份有限公司负担五百九十元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  禹霖华人民陪审员  胡显蕾人民陪审员  刘学民二〇一七年九月二十六日书 记 员  陈迎宾