安徽省黄山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）皖10民终203号上诉人（原审原告）：江芳，女，1975年3月31日出生，汉族，住安徽省黄山市屯溪区。上诉人（原审被告）：合肥浩顺物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市新站区颖河路以北铜陵北路以东新站总部经济大厦B22楼，统一社会信用代码91340100764759404Y。法定代表人：刘兴平，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王宇，北京大成（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李立立，北京大成（合肥）律师事务所实习律师。上诉人江芳与上诉人合肥浩顺物业管理有限公司（以下简称浩顺物业公司）租赁合同纠纷一案，双方均不服安徽省黄山市屯溪区人民法院（2017）皖1002民初1423号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人江芳，上诉人浩顺物业公司的委托诉讼代理人王宇、李立立到庭参加诉讼。现已审理终结。江芳上诉请求：1.撤销一审判决，改判浩顺物业公司赔偿江芳各项经济损失240359.5元。2.一、二审诉讼费用由浩顺物业公司承担。事实和理由：1.浩顺物业公司是对争议场地负有管理责任的物业公司，其对争议场地为消防通道显属明知，但江芳却并不知情，浩顺物业公司也未提供任何证据证明其在出租该场地前就告知江芳该场地为消防通道。况且根据《消防法》规定消防通道标准为4米宽4米高，江芳并未对此有影响。因此，该《场地租赁协议》为有效合同，浩顺物业公司应当就江芳的损失承担违约赔偿责任。即使该协议无效，那么过错方也应当是浩顺物业公司。2.江芳不要求返还原物，是因为经营设备只有安装在场地上经营才有价值，拆除以后便成废品，返还原物无任何意义，但并不等于浩顺物业公司就不应当折价补偿。赔偿损失还应当包括施工安装等所有费用一并折价返还给江芳。3.浩顺物业公司在未告知江芳并在江芳未到场的情况下，擅自将江芳的经营设施拆除，造成审计标的物灭失，浩顺物业公司有重大过错，江芳只能利用建设安装经营设备的原始单据委托了具有合法资质的部门对财物损失进行评估，法院应当认定该评估报告的效力，而一审判决却只按管理费标准认定损失为1.2万元，自由裁量显属不当。浩顺物业公司辩称：1.江芳无原告主体资格，无权要求浩顺物业公司赔偿其经营损失。既然江芳作为投资人，开办了黄山市屯溪区集结号扎啤美食广场餐饮店，登记的个体工商户不得以投资人的名义提起诉讼，且江芳与本案也无直接的利害关系和诉讼利益，不具有本案的原告主体资格。2.浩顺物业公司与江芳之间并非租赁合同关系，而是借用关系。江芳以承租人资格身份要求浩顺物业公司赔偿所谓的损失不符合法律规定，也与事实不符。3.即使依照《场地租赁协议》的约定内容，江芳的诉求也不能成立，依法应予驳回。江芳利用场地进行了相关建设和装修是其个人的投资行为，相应的风险和损失应由其个人承担，与浩顺物业公司无关。4.江芳诉请的各项损失本身在合法性上存在重大瑕疵，更是不具有真实性与合理性，提供的审计报告不具有合法性和科学性，相关证据不应采信。恳请法院驳回江芳全部诉求。浩顺物业公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回江芳的全部诉讼请求。2.本案诉讼费由江芳承担。事实和理由：一审判决认定浩顺物业公司对本案双方当事人订立的《场地租赁合同》无效的后果存在过错，须赔偿江芳1.2万元没有依据。1.江芳在订立该无效合同时明知占用消防通道这一基本事实，仍坚持自己已办理好相关审批手续，属于明知故犯，应承担合同无效的全部法律后果。拆除设备、恢复案涉场地原状是江芳应有义务，相关损失应由江芳自行承担。2.一审认定浩顺物业公司对无效合同的后果存在过错，没有法律依据。合同无效的后果不存在对错。《合同法》第58条规定的是签订合同的过错，并非合同后果的过错。《场地租赁合同》无效的过错在于江芳。江芳作为专业的经营者、投资人，只要具有基本常识都会知道案涉场地为消防通道，浩顺物业公司也向其介绍过规划场地的用途。且根据《场地租赁协议》可以看出江芳对场地用途事先是知道的，对经营风险也是明知的。江芳辩称：在场地未租赁前，江芳是不会去办理相关手续的，位置及搭建均须经浩顺物业公司指定和审批，作为投资人是听从浩顺物业公司安排的，合同是浩顺物业公司格式化文本。利港新天地和江芳有合作协议，有合作意向书，室内有店铺还有场地，都是同时租赁的，当时他们说投资公司和浩顺物业公司是同一公司，所以协议是浩顺物业公司来签订。合同终止后，还有两个经营期没有经营，江芳也未提出损失问题，前期投入是浩顺物业公司过错造成的。江芳向一审法院起诉请求：1.解除江芳与浩顺物业公司于2015年11月1日签订的场地租赁协议；2.浩顺物业公司赔偿江芳各项经济损失共计480359.5元；3.诉讼费由浩顺物业公司承担。一审法院认定事实：浩顺物业公司黄山尚公馆物业服务处系浩顺物业公司的分支机构。2015年11月1日，江芳与浩顺物业公司黄山尚公馆物业服务处签订场地租赁协议，约定浩顺物业公司黄山尚公馆物业服务处将黄山尚公馆2#楼和喜来登酒店之间广场出租给江芳用于经营啤酒、美食广场，租赁期限自2015年11月1日起至2018年10月31日止，卫生管理费为每年1.2万元，江芳通过城市管理行政执法局审批可在该场地进行美食广场活动。随后江芳在场地上投资建设了黄山市屯溪区集结号扎啤美食广场餐饮店。江芳所承租的场地规划用途为消防通道。2016年12月3日、2017年3月16日，黄山市屯溪区屯光镇精神文明建设指导委员会办公室分别向利港尚公馆小区及浩顺物业公司发出督办通知单，指出小区大排档影响消防通道，要求整改。2016年12月23日，黄山市屯溪区屯光镇人民政府向利港尚公馆小区发出消防隐患整改通知单，要求自行拆除阻塞消防通道的小区大排档。2017年4月6日前，浩顺物业公司对黄山市屯溪区集结号扎啤美食广场餐饮店进行了拆除。浩顺物业公司称拆除后桌椅板凳放在临时仓库里面，铁架子放在喜来登酒店旁边，锅碗瓢盆等其他物品都在负二层仓库，除商户已经领取的物品外，现在还有桌椅板凳，啤酒机、啤酒罐。江芳称现在不经营了，不要求返还物品，要求赔偿损失。以上事实有身份证、场地租赁协议、照片、黄山市屯溪区屯光镇精神文明建设指导委员会办公室文件、黄山市屯溪区屯光镇人民政府消防隐患整改通知单、利港尚公馆规划总图及开庭笔录等为证，本院予以认定。一审法院认为：任何单位、个人不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。浩顺物业公司将消防通道出租给江芳作为经营使用，该行为违反了法律的禁止性规定，双方签订的场地租赁协议无效，故江芳要求解除场地租赁协议不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。浩顺物业公司将江芳的物品拆除后应将物品返还给江芳，但江芳称不要求返还，由于江芳不提出返还之诉请，故对此不予处理，江芳可自行到浩顺物业公司领取相关物品。江芳为经营投入了人力、物力、财力，现物品被拆除后给其造成了损失，由于其提交的证据不能证明损失数额，鉴于双方对合同无效的后果均有过错，根据卫生管理费的数额酌情认定浩顺物业公司应赔偿江芳损失1.2万元。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国消防法》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、合肥浩顺物业管理有限公司于判决生效之日起三日内赔偿江芳1.2万元；二、驳回江芳的其他诉讼请求。案件受理费8505元，由江芳负担8405元，由合肥浩顺物业管理有限公司负担100元。二审期间，江芳提交了二组证据：证据一，黄山利港新天地租赁合作意向书和黄山利港新天地商铺租赁合同，合作意向书包括两部分（商铺、租赁场地），证明江芳跟投资公司签订的意向书租赁场地和商铺，并非浩顺物业公司所说的场地是借用。江芳是交了租金并进行了投资，店铺和户外场地是一个整体，为了管理分两部分签订的协议。证据二，安徽华徽会计师事务所出具的专项审计报告中的支出明细凭证，证实实际支出的真实性。浩顺物业公司质证意见：对证据一，不同意作为新证据对其予以质证，程序违法，没有给浩顺物业公司质证期限。两份协议主体均非浩顺物业公司，因而两份协议涉及的内容及权利义务与浩顺物业公司无关，江芳与浩顺物业公司建立的法律关系是基于场地租赁协议。江芳与黄山利港新天地订立的两份协议，从协议约定的内容看，涉及装修和消防审批，是江芳负责，江芳对此有注意义务。如果江芳的决策与法律相冲突，相应的风险责任应由江芳承担。结合江芳提供的租赁协议看，该项经营事项本身风险是江芳自行承担，租赁合同附件中有平面图，作为合同组成部分可以佐证江芳对场地位置情况及是否符合消防要求是知情的。对证据二，不同意作为二审认定事实的依据，应在一审提供，二审提供属程序违法，且对三性均不予认可。本院对江芳二审提交的证据认证如下：对证据一，真实性予以认定，证实江芳租赁黄山利港新天地商铺用于经营，与案涉场地系一整体经营。对证据二，本院核实后酌情予以认定。双方当事人所举其他证据同一审，相对方的质证意见也与一审相同。二审查明的事实：浩顺物业公司对黄山市屯溪区集结号扎啤美食广场餐饮店进行拆除的物品未提交详细清单。根据江芳提交的支出凭证并结合现场照片及安徽华徽会计师事务所出具的专项审计报告，经审查核算发票和收据，能够认定江芳支出的数额是233033.2元，即江芳的财产损失。另江芳依据协议约定交纳保证金5000元。其他事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为：浩顺物业公司与江芳签订的《场地租赁协议》中的租赁场地系消防通道，该协议违反了《中华人民共和国消防法》的禁止性规定，双方签订的《场地租赁协议》无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。浩顺物业公司作为出租方，应知晓该场地系消防通道，仍将该通道出租给江芳；而江芳作为承租方对该场地系消防通道未尽到注意义务，故双方均有过错。江芳为经营投入了人力、物力、财力，浩顺物业公司在江芳未到场的情况下将江芳经营场所物品拆除，且对拆除的物品未能提供物品清单，给江芳造成了实际损失。结合江芳已实际承租近一半时间及江芳在二审庭审中的陈述，本院认定双方各自应承担50%的责任，即浩顺物业公司应赔偿江芳损失116516.6元。江芳诉请的总损失含浩顺物业公司收取其的保证金5000元，而保证金不属于江芳损失范畴，故浩顺物业公司因无效合同应当予以返还。以上二项合计121516.6元。一审酌情认定浩顺物业公司赔偿江芳损失1.2万元有失公平，应予纠正。综上，江芳上诉请求部分予以支持；浩顺物业公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持安徽省黄山市屯溪区人民法院（2017）皖1002民初1423号民事判决的第二项即驳回江芳的其他诉讼请求；二、变更安徽省黄山市屯溪区人民法院（2017）皖1002民初1423号民事判决的第一项为合肥浩顺物业管理有限公司于判决生效之日起三日内支付江芳121516.6元。如未按判决指定的期限履行给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付延期履行期间的债务利息。一审案件受理费8505元，由江芳负担6353元，由合肥浩顺物业管理有限公司负担2152元。二审案件受理费5005元，由江芳负担2425元，由合肥浩顺物业管理有限公司负担2580元。本判决为终审判决。审判长 黄 征审判员 戴 勇审判员 戴英杰二〇一八年六月四日书记员 应超秀附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。