宁夏回族自治区银川市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）宁01民终1370号上诉人(原审第三人)：青山社区青山家园业主委员会，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区清和北街青山家园409号。负责人：王莉，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：赵连全,宁夏合天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：祁丽艳，女，1974年3月5日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市。被上诉人（原审原告）：宁夏青山试验机有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市德胜工业园区虹桥北街13号。法定代表人：张顺利，该公司董事长。委托诉讼代理人：庞小娟，北京中银（银川）律师事务所律师。委托诉讼代理人：康洁琼，北京中银（银川）律师事务所律师。上诉人青山社区青山家园业主委员会（以下简称青山业委会）因与被上诉人宁夏青山试验机有限公司（以下简称青山公司）、祁丽艳物权保护纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2016）宁0104民初4250号民事判决，向本院提起上诉，本院已经依法受理。本院立案后，依法组成合议庭进行审理，经过阅卷、调查和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。青山业委会上诉请求：撤销原判，将本案发回重审或依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.上诉人与被上诉人签订买的《房屋租赁合同》中载明的租赁物是”原青山浴室”。被上诉人持有的《房屋所有权证》登记的建筑面积为481.15平方米，用途为”锅炉房”，该”锅炉房”并非”原青山浴室”。因此，上诉人将”原青山浴室”租赁给原审被告用于经营幼儿园，并未侵犯被上诉人的权益。2.原宁夏青山试验机家属院的土地是国有划拨。2006年宁夏青山试验机厂改制成民营企业时，家属院的锅炉房等非经营财产未依法剥离，造成了大量国有资产的流失，也严重侵犯了企业职工的利益。银川市人民检察院正在调查原宁夏青山试验机厂改制成民营企业时有关人员贪污、侵占国有资产的问题。被上诉人持有的锅炉房《房屋所有权证》可能因违规操作而被撤销，在此情况下，本案应该中止审理。被上诉人青山公司辩称，因青山试验机厂原改制职工持续上访，银川市检察院及工信局已多次对青山试验机厂在改制过程中的相关情况多次调查，并未发现违法行为，现即便工信局再次进行甄别依然不能证明青山试验机厂对涉案财产享有合法权利，如中止审理，会损害被上诉方的合法权利，纵容违法行为，原审判决认定的事实清楚，法律适用准确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告祁丽艳在二审中未作答辩。青山公司向一审法院提出诉讼请求：1.被告立即停止侵权，返还原告位于银川市××区号房产；2.被告赔偿原告经济损失20万元。一审法院认定事实：位于银川市××区号房屋原属宁夏青山实验机厂所有。2003年宁夏青山试验机厂改制为青山公司。2007年5月21日青山公司取得涉案房屋《房屋所有权证》（证号：银房权证兴庆区字第XX**号），该权属证书登记房屋设计用途为办公。2014年4月23日,青山公司更换上述《房屋所有权证》，登记建筑面积481.15平方米，房间用途为锅炉房。2013年12月20日，祁丽艳和青山业委会签订房屋租赁合同一份，约定：祁丽艳承租青山家园内的原青山浴室，使用面积为270多平方米；包括房屋八间、洗浴间、卫生间两间、大厅一间半，两台壁挂炉各35马力；租赁期限自2013年12月20日至2014年12月19日止；年租金为56000元；押金5000元；年卫生费1000元......”。青山业委会于2014年1月3日向祁丽艳出具收据二张，载明：收到祁丽艳交纳房租56000元及卫生费1000元。2014年11月23日，祁丽艳和青山业委会签订房屋租赁合同一份，约定：祁丽艳承租青山家园内的原青山浴室，使用面积为270多平方米；包括房屋八间、洗浴间、卫生间两间、大厅一间半，两台壁挂炉各35马力；租赁期限自2014年12月20日至2015年12月19日止；年租金为55000元；......”。青山业委会于2014年11月向祁丽艳出具收据二张，载明：收到祁丽艳交纳房租55000元及卫生费1000元。2015年12月20日，祁丽艳和关玉玺等人签订房屋租赁合同一份，约定：祁丽艳承租青山家园内的一排平房，使用面积为1000多平方米；两台壁挂炉各35马力；租赁期限自2015年12月20日至2020年12月20日止；年租金为56000元；......”。青山业委会分别于2015年1月15日、2016年4月1日向祁丽艳出具收据二张，载明：收到祁丽艳交纳房租56000元。祁丽艳租用锅炉房后用于经营幼儿园。另查明,2011年12月9日，青山公司、青山业委会及案外人银川市兴庆区玉皇阁北街街道办事处青山社区居民委员会（以下简称青山居委会）签订《协议》一份，双方约定：青山公司将青山家园的物业交给第三人青山业委会或青山居委会管理；青山公司每年从原锅炉房改造后出租的租金中拿出50000元补贴给青山家园小区用于物业管理和绿化改造；原锅炉房改造后出租事宜由三方协商，租金由青山公司收取，待收回成本1050000元后，原锅炉房的出租交给第三人和青山居委会负责，租金全部用于小区内的物业管理和维修；青山公司每年3月15日前将50000元补贴款支付给第三人或青山居委会，小区内的原三个停车车库由青山公司免费使用；协议还对其他事项进行了约定。上述协议签订后，青山公司于2011年12月19日与青山业委会签订《移交清单》一份，就青山家园相关物业收费进行移交清理。同日，青山公司向青山业委会支付物业补贴款10000元。后青山公司认为青山业委会妨碍其出租改造后的锅炉房，于2013年5月2日将青山公司起诉至一审法院，请求判令青山业委会继续履行双方签订的协议；判决青山业委会赔偿青山公司不能出租锅炉房受到的经济损失93328元。2013年6月18日，一审法院作出(2013)兴民初字第2251号民事判决书：判决：”一、原告宁夏青山试验机有限公司与被告青山社区青山家园业主委员会继续履行于2011年12月9日签订的《协议》；二、驳回原告宁夏青山试验机有限公司的其他诉讼请求”。还查明，银川市不动产登记中心出具的涉案锅炉房权属查询显示,上述锅炉房”有限制，限制原因为经实地核实，该房屋状况与登记薄不符，作内部限制”。庭审中，青山公司称按照祁丽艳和青山业委会签订的租赁协议上每年56000元租金主张自2013年至房屋实际返还之日止的租金损失。一审法院认为，本案的争议焦点为青山公司是否享有涉案房产的物权。第三人青山业委会虽称青山公司非法取得涉案房产登记，涉案房产的权利应当由青山业委会行使，但现涉案房屋权属登记在青山公司名下，依照《中华人民共和国物权法》第十七条：”不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”。第三人青山业委会提供的证据不能证明其系涉案房产的权利人，也不能证明原告非法取得涉案房产权属登记，故原告依法对涉案房屋享有物权。根据原告与第三人签订的《协议》，涉案房屋应当由原告、第三人及青山居委会共同协商出租，现第三人未经原告同意，将涉案房屋出租给被告，原告亦不同意予以追认，故被告和第三人之间签订的租赁协议无效。第三人关于2015年12月20日的租赁合同由关玉玺签订，与第三人无关的辩解，因关玉玺系第二届业委会的负责人，被告提交的租金收款收据盖有第三人的印章，可以证明租金由第三人收取，故对第三人的上述辩解本院不予采信。第三人明知《协议》约定涉案房屋由原告、第三人及青山居委会共同协商出租，仍自行与被告签订租赁合同，对合同无效存在过错。第三人已经向被告收取涉案房屋三年租金共计167000元，给原告造成了租金损失，但同时，《协议》约定原告每年应当以锅炉房出租的租金补偿第三人50000元，该《协议》已经法院生效判决有效并继续履行，故原告应向第三人支付自2013年12月20日至2016年12月20日止的补贴款150000元。双方之间的债务相互抵消后，第三人仍应向原告赔偿自2013年12月20日至2016年12月20日止涉案房屋租金损失17000元。租赁合同无效，被告占有涉案房屋侵犯了原告对涉案房屋享有的物权，应当将涉案房屋返还给原告，并按照日153.42元（56000元/年÷365天）的标准向原告支付自2016年12月21日至上述房屋返还给原告之日止的占有使用费。被告祁丽艳经本院依法传唤未到庭参加诉讼，应当视为其放弃了举证、质证及辩论等诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十七条、第十九条、第三十四条、第三十五条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、第三人青山社区青山家园业主委员会于判决生效之日起七日内向原告宁夏青山试验机有限公司赔偿经济损失17000元；二、被告祁丽艳于判决生效之日起十日内向原告宁夏青山试验机有限公司返还所占用的银川市××区号相关房屋，并按照日153.42元向原告宁夏青山试验机有限公司支付自2016年12月21日至上述房屋返还给原告之日止的占有使用费。案件受理费4400元，由原告宁夏青山试验机有限公司负担2400元，被告祁丽艳负担1000元，第三人青山社区青山家园业主委员会负担1000元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求向法庭提交新证据。本院当庭进行证据交换与质证。其中，依上诉人的申请，本院调取了银川检察院给银川市工信局出具的检察建议，据以证实涉案房屋在原青山试验机改制过程中存在违法违规操作的问题，部分老职工为维护国有资产的合法权益实名举报原厂领导康化民，在改制过程中涉嫌职务犯罪。银川市检察院在调查过程中发现该厂改制时部分国有资产流失，建议银川市工信局依法处理，因此被上诉人青山公司并非涉案房屋的合法产权人，涉案房屋的产权目前仍处于争议状态。经质证，被上诉人认为，该检察建议涉及的三套房屋1430.26平米，并不是本案的481.15平米的锅炉房，故该检察建议与本案无关，达不到上诉人的证明目的。被上诉人拥有涉案房屋的产权证书是该房屋的合法产权人。原审被告祁丽艳对该组证据的真实性认可，但认为该证据不能达到上诉人的证明目的。依被上诉人的申请，本院调取了银川市工信局对银川市检察院提交的检察建议的回复函，证实检察建议回复的问题与本案无关，且不能达到上诉人申请调取检察建议的证明目的。经质证，上诉人认为该回复虽没有明确提及涉案房屋的产权问题，但是在所附材料中涉及到本案的房产，在所附资产移交报告总汇中第三十一项，宿舍区锅炉房即为本案涉案资产，该资产的接收方是山东超越电力设备有限公司，并非被上诉人，因此涉案资产是否属于国有资产应由银川市工信局进一步予以明确。原审被告祁丽艳对该组证据的真实性没有异议，但认为不能达到其证明目的，与本案无关。经审查，银川市检察院出具的检察建议书及银川市工业和信息化局出具的检察建议回复函中的内容均未明确被上诉人是否系涉案房屋的产权人，故该份证据不能达到上诉人的证明目的，不予采信。二审查明，原审被告祁丽艳在本案审理期间向青山业委会预缴了2016年12月21日至2017年12月20日租金68000元，卫生费1000元；2017年12月21日至2018年12月20日租金68000元，卫生费1000元。本院认为，根据被上诉人青山公司在一审中提交的房屋所有权证可以确认被上诉人青山公司系位于银川市××区号房屋的所有权人。2011年12月9日，青山公司、青山业委会及案外人青山居委会签订《协议》约定，涉案房屋的出租由该三方协商，租金由青山公司收取，待收回成本1050000元后，出租交给青山业委会和青山居委会负责，租金全部用于小区内的物业管理和维修，青山公司每年将50000元补贴款支付给青山业委会或青山居委会。但协议签订后，青山业委会却自行与原审被告祁丽艳签订租赁合同收取租金，给被上诉人青山公司造成了租金损失，一审法院在扣除被上诉人青山公司应向上诉人青山业委会支付的补贴款后，判决上诉人青山业委会向被上诉人青山公司支付租金损失17000元，并无不妥。上诉人青山业委会虽主张被上诉人青山公司所持房产证记载的用途为锅炉房，并非上诉人青山业委会出租的”原青山浴室”，故上诉人青山业委会并未侵犯被上诉人青山公司的利益。但一审法院组织双方到现场勘查房屋租赁面积时上诉人青山业委会并未提出异议，且上诉人青山业委会在一审对被上诉人青山公司提交房产证发表质证意见时明确表示”房产证上的房子是原试验机厂员工锅炉房屋，是原浴池。”，故对上诉人青山业委会的该主张，本院不予采纳。另外上诉人青山业委会还主张被上诉人青山公司并非涉案房屋的合法产权人，但上诉人青山业委会在一、二审提交的证据不能证实其主张，故对上诉人青山业委会的该意见，本院亦不采纳。对于原审被告祁丽艳向青山业主委员会预缴的租金，祁丽艳可另案向青山业委会主张，本案不作处理。综上所述，上诉人青山社区青山家园业主委员会上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费225元，由上诉人青山社区青山家园业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长  李山山审判员  杨 玫审判员  任朝霞二〇一八年五月十一日书记员  牟 荣附:本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。......第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；......第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。