广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠中法民一终字第1515号
上诉人（原审第一被告）：吴明慧。
上诉人（原审第二被告）：陈新坤。
被上诉人（原审原告）：陈茂世。
被上诉人（原审原告）：陈阮铭。
委托代理人：蔡教英，广东标远律师事务所律师。
上诉人吴明慧、陈新坤因与被上诉人陈茂世、陈阮铭因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2015）惠城法民一初字第1150号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2015年3月12日，原审原告陈茂世、陈阮铭向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、依法判决确认原被告签订的《房屋转让协议书》合法有效；2、判决被告履行协助原告办理土地使用权及房屋转移手续的义务；3、本案诉讼费由被告负担。
主要事实和理由是：1997年5月17日，原被告双方签订一份《房屋转让协议书》（下称协议书），该协议书约定：一、被告将自有的、位于惠城区河南岸吊耕寮（现惠城区白泥三路2l号）一幢两层房屋出卖给原告；二、房屋价款为106000元，签订该协议时原告先付80000元，余下的26000元，于1997年农历l2月30日前付清，否则，按月息2％付息；三、签订协议后一个星期内被告将房屋交给原告使用，同时，将已经办好的土地使用通知书一份、惠州市国土局所发的土地证两份、建房许可证一份交给原告；四、房屋转让后所补办证件费用（包括过户费）由原告负责，在办证过程中如需被告协助，被告应当给予帮忙。此协议签订后，原告当天就向被告支付了房款80000元，被告也依照约定在一个星期内将房屋及相关证件交给了原告。余下的26000元房款，原告又分别于1998年5月10日支付10000元和1998年6月15日支付16000元，利息2000元也于最后一次付款时付清。原告在此房屋内居住至今。2013年春节过后，原告持被告移交的相关证件到房产靓门咨询准备过户时，被告知还需提供国土部门测绘的用地红线图和具体面积。于是，惠州市国土资源局惠城区分局于2013年3月6日出具《建设用地红线界限图》并确认房屋面积为62.5平方米。同年5月份，原告与被告商量房屋过户问题，但被告当时只是推辞没有时间。后来被告直接提出：由于房屋已经增值，原告必须再付10％的房屋增值款约50000元，方能配合原告过户，否则免谈。由于原告无法满足被告的无理要求，故过户一事至今都无法办成。原告认为，原被告双方签订的《房屋转让协议书》是双方的真实意思表示，并且不违背国家法律、行政法规的禁止性规定，应受法律保护，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应当依约全面履行自己的义务。原告依约支付了全部购房款，被告虽将房屋交付给原告占有使用并将房屋相关证件交给了原告，但未协助原告办理房屋过户登记手续并且提出无理要求，其行为已违反了协议约定和诚实信用原则，故原告要求被告履行协助办理房屋的过户登记手续的义务，于法有据，应予以支持。因此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定；特向贵院提起诉讼，请依法判决准原告的诉讼请求。
第一被告吴明慧、第二被告陈新坤辨称，（一）、原告陈茂世、陈阮铭在起诉状中指责两答辩人说“原告与被告商量房屋过户问题，被告总是推辞没有时间。提出必须要再付10%房屋增值款50000元”、“利息2000元也于最后一次付款时付清”、“被告。违反协议约定和诚实信用”等等，既与事实不相符，也是毫无道理的！1997年间，原告陈茂世、陈阮铭通过老乡介绍，提出要购买两答辩人河南岸吊耕寮自建的一栋2层房屋。1997年5月17日，原告陈茂世、陈阮铭与两答辩人共同签订了《房屋转让协议书》（下称《协议书》）。《协议书》第五条约定过户办证是由原告自己负责的，如果需要答辩人协助，答辩人应给予帮忙。但是，十多年以来，两原告从来没有主动找两答辩人商量去协助办理过户的事，直到今年春节过后的元宵节前一天，原告叫一个律师打电话给我们，要求与我们商量房屋转让办理手续的事，我们当时答应元宵节过后可以见面谈。但是，元宵节当天，该律师就再次打电话给我们，要求我们当天下午必须去他办公室谈，说我们已经违约了，如果我们同意协助办理手续就补10000元给我们，否则就要去法院告我们，我们听后十分生气！况且，两原告早就存在违约行为，他们不遵守协议书第三条关于付款的约定，第二期房款26000元本来应该在1997年年底前一次性付清，但直到98年6月份原告才将余款分二次付给答辩人，拖延了快半年之久！而且，并没有支付任何利息给答辩人。原告起诉状中说的“利息2000元也于最后一次付款时付清”，根本不属实，纯属捏造！另外，当年我们转让房屋时，并没有将房屋所在地的土地使用权转让给两原告。该房屋占地有约70平方米，上盖房屋有近140平方米，但转让款仅为人民币106000元，算起来仅仅700多元／平方米！从房屋转让价格构成就可以清楚地看出，当年我们只将上盖房屋进行了转让，并没有将所占的土地转让给他们！后来我们也曾经提出过土地款的问题，但他们不予理会，应当补充计算土地使用权的价值给答辩人（据了解，目前该地段的土地交易价格最低都在3000元／平方米以上）。（二）、《房屋转让协议书》是两答辩人在未征得其他法定共有权人同意的情况下与原告陈茂世、陈阮铭私自签订的，而且是在无产权证的情况下转让，违反了法律的强制性规定，依法应当认定该转让行为无效，双方签订的《房屋转让协议书》也是无效合同。位于惠城区河南岸吊耕寮的一栋2层房屋，是两答辩人于上世纪八十年代末向河南岸人民政府购买土地后自建的房屋，在河南岸国土所和惠州市国土局办理了《土地使用通知书》和《建房许可证》。房屋建成后，一直未办理房产证和国土证。1997年5月17日，原告陈茂世、陈阮铭与两答辩人共同签订了《房屋转让协议书》，约定将位于惠城区河南岸吊耕寮的一栋2层房屋以人民币106000元转让给原告陈茂世、陈阮铭。但是，该房屋属于两答辩人的夫妻共有财产，一楼属于答辩人吴明慧夫妻二人所有，二楼属于答辩人陈新坤夫妻二人所有。当年转让时，两答辩人隐瞒了真实情况，都没有告诉各自的妻子，更没有征得她们的书面同意，是我们两人私自做主的！多年以来，我们两人的妻子一直反对将该房屋转让，也曾多次吵闹提出要求收回！《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（六）未依法登记领取权属证书的”。该房屋在1997年转让时，既未办理房产证，也未办理国土证，根本不具备转让的法定条件，是不能转让的。同时，也没有征得其他共有人书面同意。因此，双方于1997年5月17日签订的《房屋转让协议书》是违法的，是无效合同!现两答辩人要求解除合同，停止协议书的履行，依照《中华人民共和国合同法》关于处理无效合同“相互返还”的有关规定，应当由原告陈茂世、陈阮铭退回房屋给两答辩人，两答辩人退回房屋转让款人民币106000元及其银行利息给原告陈茂世、陈阮铭。考虑到原告实际居住需要，如果原告仍要求继续购买该房地产的，那么应当由双方重新商谈，并且原告必须做到如下二点：（1）、补充计算土地使用权价值给答辩人；（2）、合理补偿两答辩人帮助其办理转名过户过程中所有的车费、食宿费及误工费。综上所述，两原告的起诉是没有道理的。因该房屋转让行为不符合法律法规的强制性规定而无效，故其三项诉讼请求都是不能成立的，应当予以驳回。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：1997年5月17日，原告陈茂世、陈阮铭与第一被告吴明慧、第二被告陈新坤签订《房屋转让协议书》，约定：第一、二被告同意在河南岸吊耕寮已建房屋一幢两层（每层两房一厅）卖给原告；原告同意按与第一、二被告商定的价格106000元成交；付款方法，签订本合同原告即付给第一、二被告房款80000元，余款在97年年底付清（26000元）；签订合同后第一、二被告在一星期内把房屋交给原告使用，同时把原来办好的证件，土地使用通知书一份，惠州市国土局所发的土地证两份，建房许可证一份交给原告；房屋转让后所补办证件费用（包括过户费）由原告负责，在办证过程中如需第一、二被告协助，第一、二被告应给予帮助；附：（余款26000元于97年农历12月30日前付清，否则按月息2%计息）。两原告及第一、二被告签名确认。见证人：罗裕超。在该协议书下方空白处写明“房款已付清，陈新坤，98.6.15）。1997年5月10日，第一、二被告出具《收款收据》，载明收到原告陈阮铭房款10000元；1997年5月17日，第一、二被告出具《收款收据》，载明收到原告陈茂世房款80000元；1998年6月15日，第一、二被告出具《收款收据》，载明收到原告陈阮铭房款16000元。
1988年12月5日，惠州市河南岸人民政府颁发了《建房许可证》，同意案外人吴清光（经惠州市河南岸镇国土所确认变更为第一、二被告）房屋座落吊耕寮7×10米，准许新建、扩建、改建房屋，占地面积65平方米，建筑面积70平方米。批准施工时间88年12月5日至89年12月5日，过期不建作废。1988年12月17日，惠州市河南岸人民政府颁发了《土地使用通知书》，河南岸镇人民政府审核批准同意在位于吊耕寮的土地面积70平方米给案外人吴清光（经惠州市河南岸镇国土所确认变更为第一、二被告）使用。1991年3月21日，惠州市国土局向第一、二被告出具了惠市国土函（1991）731号文件，同意第一、二被告使用位于河南岸吊耕寮65平方米为个人建房。签订房屋转让协议书后，第一、二被告将上述证件交付给原告。
两原告系父子关系，第一、二被告称双方系连襟关系。庭审中，第一、二被告均认可原告已付清购房款，在1997年原告支付购房款后将涉案房屋交付给原告使用至今。原告称其要求第一、二被告协助其办理涉案房屋的国土证、房产证无果后，于2015年3月12日诉至本院，请求判如所请。
另查，第一、二被告陈述“见证人罗某系双方妻子的舅舅，现已死亡。涉案房屋系第一、二被告向案外人吴清光购买土地后由其二人出资自建的房屋，共两层，第一被告在一楼居住，第二被告在二楼居住。第二被告称罗裕超问其能否将涉案房屋出售给原告，其不好意思拒绝罗裕超才同意出售涉案房屋，其妻子当时不知道其将涉案房屋出售给原告，且认为涉案房屋为夫妻共同财产，要求撤销房屋转让协议书。对此，原告称系罗裕超（已死亡）促成双方签订了房屋转让协议书，签订协议五人均在场，购买涉案房屋后因为办证材料不齐全故未及时办理国土证、房产证，现涉案房屋已具备办证条件，需要先办证两被告名下，再过户至原告名下，办证所需费用由原告承担。至于第二被告称其妻子不同意转让涉案房屋，但并未在在一年内行使撤销权，故房屋转让协议书合法有效，第一、二被告应协助原告办理国土证及房产证。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷案件。本案中，两原告与第一、二被告于1997年5月17日签订的《房屋转让协议书》系双方当事人的真实意思表示，且协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议书合法有效，应受法律保护，双方当事人均应严格按照协议约定全面履行各自义务。第一、二被告辩称其妻子不知其出售涉案房屋，擅自处分夫妻共同财产，故《房屋转让协议书》为无效合同。庭审中，第二被告认可在签订《房屋转让协议书》一年后已告知其妻子。第一、二被告认可在原告付清付清房款后将涉案房屋交付给原告居住使用，至今已达十八年时间，第一、二被告称夫妻间常因此事发生争吵，说明在该期间内第一、二被告的妻子均明知第一、二被告出售涉案房屋一事，但均未采取任何方式主张其权利，根据《中华人共和国合同法》第五十五条的规定第一条的规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权，撤销权消灭，故第一、二被告的上述辩称，缺乏法律依据，本院不予采信。至于第一、二被告辩称涉案房屋未依法登记领取权属证书的不得转让，故房屋转让协议书无效。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有规定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。物权法确定了不动产物权变动的原因和结果进行区分的模式，签订房屋转让合同是转让房屋的原因，该合同即原因行为是否生效，不取决于用于转让的房屋是否达到《城市房地产管理法》第三十八条的转让条件，仅仅取决于双方签订的合同这一原因行为本身是否有效，因此用于转让的房屋没有达到《城市房地产管理法》第三十八条的可以转让条件，并不影响房屋转让合同这一原因行为本身的效力。故第一、二被告的上述辩称，缺乏法律依据，本院不予采信。至于第一、二被告辩称《房屋转让协议书》只约定转让涉案房屋，并未约定转让土地使用权。《房屋转让协议书》明确约定第一、二被告应将土地使用通知书、土地证两份、建房许可证交付给原告，且第一、二被告已将上述证件交付给原告，可知第一、二被告在签订《房屋转让协议书》已明知转让涉案房屋及涉案房屋占有范围内土地使用权。《中华人民共和国物权法》第一百四十七规定：建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。故第一、二被告的上述辩称，无事实依据和法律依据，本院不予采信。
《中华人民共和国合同法》第六十条第二款规定：当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《房屋转让协议书》约定原告在办证过程中如需第一、二被告协助，第一、二被告应予以帮助，故原告要求被告履行协助其办理国有土地使用权证及房屋产权证过户手续的义务，有事实和法律依据，本院予以支持。至于涉案房屋占有范围内的土地使用权证及房屋产权证能否办理过户手续、如何办理过户手续及过户的费用如何承担，不属于本案的审理范围。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十五条、第六十条第一款、《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百四十七规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认原告陈茂世、陈阮铭与被告吴明慧、陈新坤于1997年5月17日签订的《房屋转让协议书》有效。
二、被告吴明慧、陈新坤履行协助原告陈茂世、陈阮铭办理土地使用权证及房屋产权证过户的义务。
本案受理费200元（原告已预交100元），由被告吴明慧、陈新坤负担。
当事人二审的意见
上诉人吴明慧、陈新坤不服原审判决，向本院提起上诉，请求：惠州市惠城区人民法院作出的（2015）惠城法民一初字第1150号《民事判决书》违背事实和法律，偏袒两被上诉人，偏听偏信、显失公平，应予撤销。
主要事实和理由：
（一）一审法院判决认定两上诉人与两被上诉人于1997年5月17日签订的《房屋转让协议书》有效，违反法律的强制性规定，应予撤销。
位于惠城区河南岸吊耕寮的一栋2层房屋，是两答辩人于上世纪八十年代末向河南岸人民政府购买土地后自建的房屋，虽然在河南岸国土所和惠州市国土局办理了《土地使用通知书》和《建房许可证》，但房屋建成后一直未办理正式的《房产证》和《土地使用权证》。且，该房屋属于两上诉人两个家庭的夫妻共有财产。1997年5月17日签订《房屋转让协议书》时，两上诉人都没有告诉各自的妻子，隐瞒了真实情况，更没有征得她们的书面同意，私自做主将属于夫妻共有的财产私自进行了转让，侵犯了我们两人妻子的合法权益!
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：……（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（六）未依法登记领取权属证书的”。该房屋在既未办理房产证，也未办理国土证，更没有征得其他共有人书面同意情况下进行转让，根本不具各转让的法定条件，是不能转让的。
因此，双方于1997年5月17日签订的《房屋转让协议书》是违法的，是无效合同!因此，一审法院判决认定两上诉人与两被上诉人于1997年5月17日签订的《房屋转让协议书》有效，违反法律的强制性规定，应予撤销。
依照《中华人民共和国合同法》关于处理无效合同的有关规定，应当判决解除合同、停止协议书的履行、“相互返还”（即由被上诉人陈茂世、陈阮铭退回房屋给两上诉人，两上诉人退回房屋转让款人民币106000元及其银行利息给被上诉人）。
（二）、一审法院判决两上诉人承担“履行协助两被上诉人办理土地使用权及房屋产权证过户的义务”，是没有道理的。
1997年5月17日双方签订的《房屋转让协议书》第五条约定过户办证是由被上诉人自己负责的，如果需要上诉人协助，上诉人只给予帮忙。但是，十多年来，两被上诉人从来没有主动找两上诉人商量去协助办理过户的事，直到今年春节过后的元宵节前一天，一个律师打电话给我们要求与我们商量房屋转让办理手续的事，我们当时答应元宵节过后可以见面谈谈。但是，元宵节当天，该律师就再次打电话给我们，要求我们当天下午必须去他办公室谈，说我们已经违约了，如果我们同意协助办理手续就补偿1万元给我们，否则就要去法院告我们。事实上，两被上诉人早就存在违约行为，他们不遵守协议书第三条关于付款的约定，第二期房款26000元拖延了快半年之久!而且，并没有向两上诉人支付任何利息。一审判决称“被上诉人的延迟付款利息2000元也于最后一次付款时付清”，根本不属实!
另外，当年两上诉人转让房屋时，并没有将房屋所在地的土地使用权转让给两被上诉人。该房屋占地有接近70平方米，上盖房屋有近140平方米，但转让款仅为人民币106000元，算起来仅仅700多元／平方米!从房屋转让价格构成就可以清楚地看出，当年两上诉人只将上盖房屋进行了转让，并没有将所占的土地转让给两被上诉人!后来两上诉人也曾经提出过土地款的问题，但两被上诉人不予理会。因此，应当补充计算土地使用权的价值给上诉人（据了解，目前该地段的土地交易价格最低都在3000元／平方米以上）。
（三）、请求二审法院判决两被上诉人对两上诉人给予一定的补偿。
考虑到被上诉人实际居住需要，如果被上诉人仍要求继续购买该房地产的，那么应当由双方重新协商，或者判决被上诉人承担：（1）、重新计算并补交土地使用权价值给两上诉人，按市场价值每平方米3000元和一审法院确认的土地面积62.5平方米计算，两上诉人应当补回土地款187500元给两上诉人；（2）、合理补偿两上诉人帮助其办理转名过户过程中所有的交通费、通讯费、食宿费及误工费，按每人1万元计算，需补偿人民币2万元。两项合计，共计补回人民币207500元给两上诉人。
综上所述，两被上诉人的起诉是没有道理的。请求人民法院认真考虑两上诉人的意见，秉公办案，依法撤销一审判决，驳回两被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的上述诉求!
被上诉人陈茂世、陈阮铭答辩称：一、答辩人与被答辩人所订的《房屋转让协议书》意思表示真实，并且不违反法律的强制性规定，是合法有效的，应受法律保护。
两被答辩人把其房屋卖给答辩人，是由两答辩人的亲戚罗裕超（系两被答辩人的妻子的舅舅）介绍的，在价格方面经过三方多次协商后才确定来，最后签订合同那天，有五人在场（两被答辩人、两答辩人和罗裕超），不存在任何一方威胁、欺诈另一方的问题。所以说所签订的合同是两方的真实意思表示。
两被答辩人在上诉状称，涉案房屋系他们的夫妻共同财产，签订合同时都没有告诉其妻子，所以两被答辩人出卖涉案房屋，损害了妻子的利益，转让合同无效。答辩人认为，被答辩人以上所述是无稽之谈!不说其他的，只说一个最简单的一个事实，就使被答辩人的谎言不攻自破：两被答辩人的妻子是同胞姐妹，并且，在签订合同的当天，答辩人将第一期房款80000元支付给被答辩人时，就有被答辩人陈新坤的妻子陈其容在收据上签字；当1998年5月10日答辩人第二次款向被答辩人支付10000元时，又是被答辩人陈新坤的妻子陈其容在收据上签字。难道这就是被答辩人所称的没有将出卖房屋的事实告诉自己的妻子吗这不是睁着眼睛说瞎话又是什么
退一步说，就是两被答辩人当时未有告知其妻子，那么，在一年内为什么不向法院主张撤销该房屋买卖合同而事实是，直到今天，答辩人居住了18年，两被答辩人的妻子从未向答辩人提及她们的丈夫当时隐瞒卖房的事实。
被答辩人在上诉状中还称，他们出卖房屋时未有取得房屋权属证书，所以房屋转让无效。答辩人认为，这是被答辩人对法律的故意曲解。《城市房地产管理法》第38条第6项规定：“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。”该项规定就通常情况而言，系管理性强制性规定，违反该条不影响转让合同效力。《城市房地产管理法》此处规定不得转让无权属证书的房地产，是为了避免来源不清、归属不明的房地产进入流通领域，若系自始不能办理权属登记的房地产，其转让合同应属无效，但对常见的依法可以领取但尚未领取权属证书的房地产的转让合同而言，该项规定并非效力性强制性规定。《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”因此，原审判决认定两方签订的房屋买卖合同不违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，应受法律保护，是完全正确的。
二、被答辩人主张只转让房屋但不涉及土地使用权，没有法律依据。
被答辩人在上诉状中称，当年转让房屋时并没有将房屋所在地的土地使用权一起转让，并说两层共140平米的房屋，转让款才106000元，显然不包括土地使用权。答辩人认为，这是被答辩人为了索取答辩人的钱财而胡说八道。
第一、自古以来，未曾听说过有人卖房只卖地上的房屋而不卖房屋下的土地。
第二，18年前，房屋所在地的区域属于农村的偏僻荒凉之地，周边居住人口稀少，房屋乃至土地基本无人问津。占地面积65平米，106000元，两层共130平米，平均800多元已属高价。实际上，此类房屋当时只要8万元完全可以买到。只是当时基于罗裕趄的面子才高价买下该房。现在，被答辩人拿18年前后的房价相比，这难道不是笑话
第三，《物权法》第一百四十七条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”因此，被答辩人主张只转让房屋但不涉及土地使用权，没有任何法律依据，原审法院对被答辩人的主张不予采信是完全正确的。
三、被答辩人应当履行协助答辩人办理房屋产权过户的义务。
《合同法》第六十条第二款规定：“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”双方所订的《房屋转让协议书》第五条明确约定：“房屋转让后所补办证件费用由乙方负责，在办证过程中如需甲方协助，甲方应当给予帮忙。”这一约定说明，房屋转让后，答辩人无论何时需要办理土地使用权证、房屋产权证的过户手续，被答辩人都必须无条件地给予协助。这是被答辩人必须履行的法定义务。而被答辩人提出的附加条件没有任何法律依据，是是推卸法律责任的表现，是法律不许，天地不容的。
四、房屋转让款及利息早已付清。
合同约定涉案房屋的转让款是106000元，签订合同的当天就交了80000元，余下的26000元定于1997年12月30日前付清，否则按月息2%。由于答辩人逾期付款，故在最后一期（1998年6月15日）付款16000元时，一并依约支付了利息2000元。于是，被答辩人陈新坤才在《房屋转让协议书》的末尾写上“房款已付清”的字样予以确认。所以，被答辩人在上诉状所称“被上诉人没有支付任何利息”是昧着良心和故意歪曲事实的。
五、被答辩人提出的答辩人如需协助办理房屋过户手续必须补足房屋差价和给予协助补偿，实属变相勒索。
2013年春节过后，答辩人持被答辩人移交的相关证件到房产部门咨询准备过户时，被告知还需提供国土部门测绘的用地红线图和具体面积。于是，惠州市国土资源局惠城区分局于2013年3月6日给答辩人出具了《建设用地红线界限图》并确认房屋面积为62.5平方米。同年5月份，答辩人就与被答辩人商量协助办理房屋过户手续问题，开始，被答辩人只是推辞没有时间，后来直接提出：由于房屋已经增值.答辩人必须再付10%的房屋增值款约50000元，方能协助过户，否则免谈。由于答辩人无法满足被答辩人的无理要求，故过户一事无法办成。而现在被答辩人更是变本加厉，狮子大开口，竟然提出答辩人必须给予补差价187500元和协助办证交通费20000元。才能协助答辩人办理过户手续。答辩人认为，协助答辩人办理逃户手续是被答辩人的法定义务，不得附加任何不合理的条件，足不存在补偿房屋补差价和补偿交通费、食宿费、通信费等莫须有的费用。因此，被答辩人的以上行为已经违反了《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》等法律的诚实信用和权利义务对等的法制原则，属于变相勒索的行为，应受法律追究。
综上所述，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律恰当，审判程序合法。谨请二审法院依法判决驳回被答辩人的上诉，维持原判。
本案二审中，双方当事人均未提交新证据。
本院查明的事实、判决理由和结果
本院查明事实与一审相同。
本案二审中经本院提议调解未果。
本院认为，根据上诉人陈述的意见和被上诉人答辩的观点，本院归纳本案争议的焦点为：1、吴明慧、陈新坤转让给陈茂世、陈阮铭的标的物是什么；2、本案涉及的《转让房屋协议书》的效力。
关于标的物是否包括土地使用权的问题：第一，《转让房屋协议书》中有关于土地使用权的内容。《转让房屋协议书》中清楚地记载转让的标的物是“楼房一幢两层（每层二房一厅）”，还有“把办好的证件，土地使用通知书一份、惠州市国土局所发的土地证两份、建房许可证一份交给乙方（陈茂世、陈阮铭）”。根据以上内容可知，吴明慧、陈新坤已经将其拥有的用地手续连同建房手续一道交给陈茂世、陈阮铭。第二，《转让房屋协议书》中也未明确只转让房屋而保留土地使用权。上诉人吴明慧、陈新坤认为《转让房屋协议书》转让的标的物仅包括房屋而不包含土地使用权的，与现有证据不符，也与一般的房屋交易规则不符。第三，吴明慧、陈新坤没有提交任何证据证明成交价106000元中不包含地价。因此，一审法院认定涉案的房屋与土地使用权一并交易的，符合本案的客观情况，本院予以支持。吴明慧、陈新坤上诉请求应当给予补回地价款18750的请求，本院不予支持。
关于《转让房屋协议书》的效力问题，吴明慧、陈新坤在本案诉讼中以涉案的房屋所在的土地使用权转让违反了强制性法律规定、损害了各自配偶利益等为由，主张该合同无效。第一，涉案的房屋是吴明慧、陈新坤联合购地后共同建设的，持有建房许可证等证件，首先并无任何人否认吴明慧、陈新坤作为涉案房屋出让人的地位，是其可以合法处置的财产。其次，从用地手续办理过程中案外人吴清光可以经镇政府核准取得使用权、也可以从吴清光直接更名到吴明慧和陈新坤的情况来看，涉案房屋占用土地并非农村集体土地或者其他限制进入流通的土地使用权，与用地者的身份等无关。第三，涉案的房屋交易行为已经发生近18年的时间，房屋已经交付给陈茂世、陈阮铭使用近18年，吴明慧、陈新坤也收取了106000元并由出具了收据。除了产权过户手续尚未办理外，其余交易环节已经完成应当维护该交易行为的稳定性。第四，吴明慧、陈新坤主张其配偶不知道真相、属于私自做主将房屋出卖的，与陈其荣分别在1997年5月17日由陈新坤经手的收据、1998年5月10日由吴明慧经手的收据上签名的事实不符。况且涉案的房屋已经交易18年之久，吴明慧、陈新坤的配偶不同意涉案房屋交易的也应当依法在法律规定的时间内通过撤销之诉等途径解决，而非本案中以不知情等为由进行否定。
至于本案审理中所涉及到的陈阮铭、陈新坤延期支付尾款是否支付了2000元利息的问题，并不是本案审理的内容，本案不予处理。陈茂世、陈阮铭未及时要求吴明慧、陈新坤协助办理过户手续的，造成过户成本增加应当由陈茂世、陈阮铭承担。陈茂世、陈阮铭在本案诉讼中请求吴明慧、陈新坤协助办理过户手续的，并不因为其请求时间的延迟而增加了吴明慧、陈新坤的协助成本，吴明慧、陈新坤二审提出应当向其支付交通费、通讯费、食宿费、误工费等的，没有事实依据和法律依据，一审法院不予支持也是正确的。
综上所述，上诉人吴明慧、陈新坤的上诉理由缺乏事实和法律依据，其上诉请求本院不予支持。原审判决查明事实清楚、适用法律正确，实体处理得当，其判决本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币200元，由上诉人吴明慧、陈新坤负担。
本判决为终审判决。
审判长 郭志文
审判员 赖锦荣
审判员 郑 杰
二〇一五年十二月二十五日
书记员 彭科梅
附：相关裁判依据：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；