贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔27民终76号上诉人（原审原告）：胡朝能,男,1971年12月12日生,汉族，贵州省荔波县人，住荔波县。上诉人（原审原告）：潘虹，女，1973年9月25日生，水族，贵州省荔波县人，住荔波县。二上诉人共同委托诉讼代理人：张仁义，贵州仁义律师事务所律师。上诉人（原审被告）：贵州江宇房地产开发有限公司，住所地贵州省荔波县。法定代表人：覃光柏，该公司总经理。委托诉讼代理人：张玉杉，贵州子为律师事务所律师。上诉人胡朝能、潘虹因与上诉人贵州江宇房地产开发有限公司（以下简称江宇房开公司）商品房销售合同纠纷一案，不服荔波县人民法院（2016）黔2722民初626号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月9日立案后，依法组成合议庭，因涉及当事人没有提出新的事实、证据、理由不开庭进行了审理。现已审理终结。胡朝能、潘虹上诉请求：1、撤销原判并依法改判江宇房开公司从2014年4月1日起至实际交付办理商品房转移登记文书之日起的违约金（按已付房款的日0.1%计算）；2、一、二审诉讼费用由江宇房开公司负担。事实和理由：1、交房和办理商品房转移登记手续是两个不同的法律关系。本案诉请的是办理房屋转移登记手续，是房屋的所有权问题，而非交房即房屋使用权问题。因此，江宇房开公司应当依据双方订立的买卖合同第二十二条第三款的约定承担违约责任。2、原判认定日0.1%的违约金过高，并按日万分之三进行调整，没有事实和法律依据。由于江宇房开公司违约后，没有及时采取补救措施造成违约时间延长，而导致违约金累积计算，并非约定过高。况且江宇房开公司并未对此变更或撤销。3、本案中合同第二十二条约定违约金计算的起止时间和计算方法，即从2014年3月30日至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房款0.1%的违约金。如江宇房开公司违约，且已向胡朝能、潘虹交付办理商品房转移登记的有关文书，则从交付有关文书之日起开始计算诉讼时效期间。因此，合同约定的2014年3月30日起是计算违约金的时间，而不是违约金的给付时间。江宇房开公司上诉请求：撤销原判第二项并改判驳回胡朝能、潘虹违约金的诉讼请求。事实和理由：双方签订的《商品房买卖合同》第22条明确商品房转移登记期限为2014年3月30日，由于种种因素至今江宇房开公司未能办理转移登记，胡朝能、潘虹于2016年9月1日才向人民法院起诉请求支付逾期办证违约金。原判既认定本案的诉讼时效期限为2014年3月31日至2016年3月31日，在此期间胡朝能、潘虹怠于行使权利而丧失胜诉权，但又创设性的认为胡朝能、潘虹丧失的胜诉权仅针对上述期间，而对2016年9月1日起的违约金因违约行为具有持续性重新起算，没有法律依据。我国法律和行政法规以及司法解释并未存在违约行为具有持续性的规定，买卖合同的违约金是违约责任的承担形式，并不是独立存在的债权。原判认为违约金是独立于合同之债的另一类型的债，割裂了违约责任与违约金的关系，认为支付违约金是形成新的债权是错误的。诉讼时效期限系法律的强制性规定，除非在此期间存在中断中止事由才能重新计算，而非原判认为胡朝能、潘虹于2016年9月1日提起诉讼诉讼遂从此时另行计算。胡朝能、潘虹向一审法院起诉请求：1、确认双方2012年10月31日签订的《商品房买卖合同》合法有效，并判令江宇房开公司交付办理的商品房转移登记有关文书；2、判令江宇房开公司支付违约金223760.24元（从2014年3月30日至2016年8月31日止），从2016年9月1日起至交付商品房转移登记有关文书为止违约金（按合同约定支付）；4、诉讼费由江宇房开公司承担。江宇房开公司承认胡朝能、潘虹在本案中主张的事实，但认为本案合同已明确约定办证履行期限，诉讼时效期限应从履行期限届满之日起算，本案权属登记诉讼时效期限为2014年3月31日至2016年3月31日，胡朝能、潘虹于2016年9月1日起诉已超过诉讼时效限期，这期间胡朝能、潘虹已放弃请求权。因此，请求驳回胡朝能、潘虹这一诉讼请求。另外，胡朝能、潘虹主张的违约金过高，且其买房用于居住，不存在损失。根据法律规定，如果无法计算损失的应当按照同期银行贷款利率计算违约金。胡朝能、潘虹第三项诉讼请求不明确，应当驳回。一审法院认为：双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，应受法律保护。该合同第二十二条已明确约定江宇房开公司交付办理商品房转移登记的有关文书的履行期限是2014年3月30日前，诉讼时效期限从履行期限届满之日即2014年3月31日起计算，胡朝能、潘虹作为权利人应在知道或应当知道江宇房开公司的违约事实发生之日起二年内向其行使违约金请求权。本案中，胡朝能、潘虹起诉时其权利受侵害已超过两年，由于胡朝能、潘虹怠于行使诉权，其请求部分时段的违约金已超过诉讼时效，且庭审过程中未能提供诉讼时效中止、中断情形的相关证据。因此，胡朝能、潘虹要求江宇房开公司支付2014年3月30日至2016年8月31日期间部分违约金的诉讼请求已丧失胜诉权，不予以支持；鉴于江宇房开公司至今尚未向胡朝能、潘虹交付办理商品房转移登记的有关文书，亦不能明确交付办理商品房转移登记有关文书的具体日期，其违约事实具有持续性，故江宇房开公司违约期限应从立案之日即2016年9月1日起至实际交付办理商品房转移登记相关文书之日止计算，该时段的违约金由江宇房开公司据实支付给胡朝能、潘虹；虽然合同约定逾期交付办理商品房转移登记有关文书的，向买受人支付已交房价款日0.1%的违约金，但该约定明显过高，由于胡朝能、潘虹已接收房屋，且未提供证据证明因江宇房开公司违约给其造成实际损失。因此，综合本案实际情况，根据公平和诚实信用原则，逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金按胡朝能、潘虹已付房款的万分之三进行计算为宜，从2016年9月1日起计算至江宇房开公司交付商品房转移登记有关文书之日止。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百三十五条和《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条，判决：一、原告胡朝能、潘虹与被告贵州江宇房地产开发有限公司2012年10月31日签订的《商品房买卖合同》有效；二、由被告贵州江宇房地产开发有限公司向原告胡朝能、潘虹支付从2016年9月1日起至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止的违约金（按日以原告胡朝能、潘虹已交付购房价款254273元的万分之三计算）；三、驳回原告胡朝能、潘虹的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2328元，由胡朝能、潘虹负担1629元，江宇房开公司负担699元。经本院审理，二审查明如下事实：2012年10月31日，胡朝能、潘虹与江宇房开公司签订《商品房买卖合同》，约定胡朝能、潘虹购买江宇房开公司开发的樟江国际城水岸佳苑3-2-5-1号商品房，房屋总价254273元。根据该买卖合同第二十二条约定“出卖人承诺于2014年3月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照自约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款0.1%的违约金”。合同签订后，胡朝能、潘虹按照约定支付房屋价款，江宇房开公司也向胡朝能、潘虹履行了交房义务，但江宇房开公司在约定日期90日后，至今仍不交付办理商品房转移登记有关文书，胡朝能、潘虹遂于2016年9月1日向人民法院提起诉讼。本案二审期间，本院组织双方当事人进行调解，由于分歧较大未能达成一致意见。后江宇房开公司向本院作出承诺，表示愿意在本案法律文书生效后60日内，在业主配合的情况下，保证能为业主办理相关权属证书，如逾期则自愿按照已付房款的银行同期贷款利率支付业主的相关费用；并且还承诺在本案中愿意支付胡朝能、潘虹一次性补偿款4000元。本院认为：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”、第一百三十七条规定“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”。本案中，双方在《商品房买卖合同》中约定的办证期限为2014年3月30日前，因此按照上述法律规定，江宇房开公司在上述约定办证期限内没有履行办证义务，胡朝能、潘虹应当从约定期限届满的次日起知道或者应当知道自己权利受到损害，其应当于2014年3月31日起至2016年4月1日止这两年的期间内向人民法院主张权利。而本案中胡朝能、潘虹至2016年9月1日才向人民法院提起诉讼主张权利，明显已过两年的诉讼时效期间，且从胡朝能、潘虹的举证情况看，本案无诉讼时效中断、中止的情形，江宇房开公司也对此作出诉讼时效抗辩，故本院对胡朝能、潘虹主张逾期办证违约金的请求不予支持。原判既认定胡朝能、潘虹起诉时已过诉讼时效，又支持起诉之后的违约金，没有法律依据。此外，由于江宇房开公司二审诉讼过程中向本院作出承诺，表示愿意在本案法律文书生效后60日内，在业主配合的情况下，保证能为业主办理相关权属证书，如逾期则自愿按照已付房款的银行同期贷款利率支付业主的相关费用；并且还承诺在本案中愿意支付胡朝能、潘虹一次性补偿款4000元。江宇房开公司的上述承诺是其对自己权利的处分，并不违反法律的规定，故本院对江宇房开公司的上述承诺予以确认。综上所述，胡朝能、潘虹的上诉理由不成立，其主张违约金的上诉请求予以驳回；江宇房开公司的上诉理由成立。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持荔波县人民法院（2016）黔2722民初626号民事判决第一项；二、撤销荔波县人民法院（2016）黔2722民初626号民事判决第二、三项；三、由贵州江宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起60日内为胡朝能、潘虹办理房产权属证件，如逾期则按照已付房款的同期银行贷款利率计算逾期利息；四、由贵州江宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内补偿胡朝能、潘虹4000元。如未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2328元，由贵州江宇房地产开发有限公司负担；胡朝能、潘虹交纳的二审案件受理费4656元，贵州江宇房地产开发有限公司交纳的二审案件受理费60元，共4716元，由胡朝能、潘虹负担4656元，贵州江宇房地产开发有限公司负担60元。本判决为终审判决。审判长  莫玉魁审判员  李家荣审判员  刘国红二〇一七年三月二十八日书记员  李才福