浙江省衢州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙08民终1047号
上诉人（原审被告）：周ＸＸ，男，1974年8月21日出生，汉族，住浙江省江山市市区。
被上诉人（原审原告）：浙江奥航物业管理有限公司。统一社会信用代码91330105552660592T，住所地：浙江省杭州市拱墅区大关苑路15号3层335室。
法定代表人：马志军，总经理。
委托代理人：方海青，男，1971年5月4日出生，汉族，浙江奥航物业管理有限公司江山区域经理，住浙江省衢州市衢江区。
上诉人周ＸＸ为与被上诉人浙江奥航物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服浙江省江山市人民法院于2016年8月15日作出的（2016）浙0881民初2145号民事判决，于2016年8月30日向本院提起上诉。本院于2016年9月22日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：2014年8月1日，原告与江山市成坤房地产有限公司签订了《成坤紫荆园前期物业服务合同》，约定由原告为江山市成坤房地产有限公司所开发的并由被告购买的江山市溪东三光碓紫荆园小区提供相关物业管理服务。被告自2014年8月1日起未依约缴纳物业管理服务费共计10961.18元。另查明：2010年5月17日江山市成坤房地产有限公司选聘江山成坤农贸城有限公司作为紫荆园小区前期物业服务企业。
原审法院审理认为：小区物业事关百姓的安居乐业。物业服务企业与小区业主之间本是互为依附、相互促进的关系。优质的物业服务，会给小区业主带来和谐的生活环境，提升业主的生活质量。而业主的支持配合，又是物业服务质量提升的保证。本案原告于2014年8月1日与江山市成坤房地产有限公司签订了《成坤紫荆园前期物业服务合同》并不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应确认有效。至于双方争论的《成坤紫荆园前期物业服务合同》是否属于前期物业服务合同，法院认为法律上所称的前期物业服务合同应以讼争的物业服务小区有无成立业主委员会为判断标准，在业主委员会成立之前，小区房地产开发公司与物业服务企业签订的物业服务合同可以理解为法律上的前期物业服务合同。被告周ＸＸ系江山市紫荆园小区39幢业主，故《成坤紫荆园前期物业服务合同》约定的内容对原告及包括被告周ＸＸ等在内的紫荆园小区的业主均具有约束力。现原告诉请被告支付其2014年8月1日至2016年7月31日期间的物业管理服务费10961.18元（实际物业收费面积351.32㎡×1.30元/㎡×24个月＝10961.18元）于法有据，法院予以支持。但由于原告对于小区的环境卫生及车辆停放管理疏于管理或管理不善，故对于原告要求被告承担违约金的请求法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、被告周ＸＸ于判决生效后十日内支付原告浙江奥航物业管理有限公司物业管理服务费10961.18元；二、驳回原告浙江奥航物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费117元（已减半），由被告周ＸＸ负担。
判决后，周ＸＸ不服，向本院提出上诉称：一、本案中的被上诉人作为原审原告主体不适格。根据一审诉讼中上诉人出示的证据一2010年5月17日紫荆园（暂定）前期物业服务合同内容告知书中的约定，该小区前期物业服务企业应当是江山成坤农贸城有限公司而不是被上诉人，故本案中的被上诉人作为原审原告其主体明显不适格。二、江山成坤房地产有限公司没有告知并擅自变更委托物业服务企业的行为，违反了2010年5月17日前期物业服务合同内容告知书的约定，其与被上诉人签订的江山市紫荆园别墅项目前期物业服务合同对上诉人并无约束力。理由：l、《浙江省物业管理条例》第三十三条第一款规定，物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托专业公司实施，但不得将该物业的整体服务事项委托他人。依据上述规定，本案中有权将该小区内的专项服务业务（非整体服务事项）委托他人服务的应当是江山成坤农贸城有限公司，而非物业服务企业的江山成坤房地产有限公司，故江山成坤房地产有限公司系违法行为，其与被上诉人签订的物业服务合同无效，且对上诉人没有约束力。2、江山成坤房地产有限公司与被上诉人签订江山市紫荆园别墅项目前期物业服务合同的时间为2014年8月1日，而此时紫荆园物业交付的时间为2012年6月30日，所谓的前期物业管理早已结束，至此选聘物业服务企业的权利已属于紫荆园的业主委员会，江山成坤房地产有限公司已无权代表业主委员会选聘相应的物业服务企业，对此，上诉人认为，被上诉人对紫荆园物业的管理完全是一种强制交易，显然是非法的。三、选聘江山成坤农贸城有限公司作为该小区物业管理的企业是江山成坤房地产有限公司出售物业时的一种附随义务。上诉人之所以会购买上述紫荆园物业也与当初建设单位江山成坤房地产有限公司选任江山成坤农贸城有限公司作为该小区的物业服务企业息息相关。因为江山成坤农贸城有限公司系江山成坤房地产有限公司下设的一个企业，其在江山城区的口碑、信誉良好，基于此上诉人才到江山成坤房地产有限公司购买上述房屋。因而选任江山成坤农贸城有限公司作为该小区的物业管理企业系江山成坤房地产有限公司出售紫荆园物业时的一种附随义务。四、根据合同相对性原则，由于上诉人与被上诉人之间并不存有合同关系，故被上诉人不得向上诉人主张任何权利。综上，上诉人认为，本案中的被上诉人其原审原告主体不适格，且2010年5月份选聘江山成坤农贸城有限公司作为该小区的物业管理企业系江山成坤房地产有限公司出售物业时的一种附随义务。据此，请求二审法院撤销浙江省江山市人民法院（2016）浙0881民初2144号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人浙江奥航物业管理有限公司答辩称：上诉人周ＸＸ所在的紫荆园小区于2016年7月才成立业主委员会，而被上诉人浙江奥航物业管理有限公司是在2014年8月1日与紫荆园小区的建设单位江山成坤房地产开发有限公司签订前期物业服务合同的，该合同并不违反法律规定，合同合法有效，对上诉人和被上诉人均具有约束力。
二审审理期间，双方当事人均未提供新的证据材料。
经审理，本院查明的案件事实与一审法院判决认定的事实基本一致。
本院认为：在业主、业主大会、业主委员会选聘物业服务企业之前，建设单位可以选聘物业服务企业。本案中，紫荆园小区建设单位江山成坤房地产有限公司在业主委员会未成立，业主、业主大会未选聘物业服务企业之前，选聘浙江奥航物业管理有限公司作为紫荆园小区的物业服务企业并不违反法律规定。被上诉人浙江奥航物业管理有限公司作为紫荆园小区的物业服务企业，也已实际按照合同的约定履行了物业服务，依法享有要求上诉人周ＸＸ按照合同约定缴纳物业费的权利。上诉人周ＸＸ上诉称被上诉人浙江奥航物业管理有限公司作为原审原告主体不适格的上诉理由不能成立。法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。上诉人周ＸＸ认为建设单位紫荆园小区与被上诉人浙江奥航物业管理有限公司签订的前期物业服务合同对上诉人周ＸＸ不具有约束力的上诉理由不能成立。综上，上诉人周ＸＸ提出的上诉理由依据不足，本院不予支持。一审法院判决认定基本事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费74元，由上诉人周ＸＸ负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴超英
代理审判员 郑一珺
代理审判员 程林珍
二〇一六年十月十七日
书 记 员 张培丽