南京市玄武区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）玄民初字第356号
原告尤为伟，男，1989年11月21日生，汉族，无业。
委托代理人孙永标、陈尧，北京大成（南京）律师事务所律师。
被告陈洪亮，男，1977年4月8日生，汉族，无业。
委托代理人张可强、张龙，江苏维世德律师事务所律师。
原告尤为伟诉被告陈洪亮租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告尤为伟及其委托代理人孙永标、被告陈洪亮委托代理人张可强、张龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告尤为伟诉称：原、被告于2013年1月20日签订合作协议书，约定：合作期限自2013年1月20日至2015年10月31日，被告将其合法承租的南京市中山东路319号店面与原告合作使用经营汽车美容店，房屋使用管理费每年76000元，三个月付款一次。合同签订后原告对店面进行了装修，购买设备开始经营，并按约向被告支付了2014年7月31日前的房屋使用管理费。但因被告的原因，该店面于2014年7月11日被房主强行收回，导致合作协议无法履行，原告投资的设备闲置，装修成本无法收回，经营收益无法得到。并且，合作协议中被告承诺在原告处洗车的客户可以免费停车两小时，但南京维景国际大酒店有限公司（简称维景酒店）并未免除原告的停车费，故原告仍为此支付给维景酒店停车费5850元。现原告请求人民法院判令被告赔偿原告各项损失共计310348元，其中押金5000元、退还半个月房屋使用费3167元、停车费5850元、设备、装修损失28860元、预期的经营利益损失267471元。
被告陈洪亮辩称：1、涉案房屋系南京苏润环境工程有限公司（简称苏润公司）借用维景酒店场地搭建的活动板房，苏润公司获得该房屋的五年使用权，维景酒店委托南京中铁科技开发有限公司（简称中铁公司）管理该房屋，苏润公司与被告签订合作协议书一份，将其中200平方米的房屋租赁给被告使用。后被告与原告签订合作协议书一份，将其中的150平方米出租给原告使用，原、被告间实际是房屋租赁关系。2、原告存在延期不足额支付租金的欠租行为，并在活动板房内居住，做饭、使用违规电器，改变房屋用途、在房屋内饲养宠物，违规停放车辆，堵塞消防通道，违反了维景酒店的要求，危及房屋安全，导致房屋被提前收回。所以房屋被收回系因原告违约所致，被告对原告不负有任何赔偿责任。3、因原告的违约行为导致被告所承租的所有房屋均被提前收回，且原告存在欠租行为，给被告造成了相应损失，被告正在积极核算自己的损失，完毕后将依法向原告提出赔偿。综上，要求驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明：2010年11月26日中铁公司与苏润公司签订合同，约定：中铁公司将位于南京市中山东路319号维景酒店大院内的用地出租给苏润公司建造房屋，用于经营汽车清洗、美容及装饰；租赁期限包括改造宽限期2个月（2010年12月10日至2011年2月9日）、固定期2年（2011年2月10日至2013年2月9日），不固定期3年（2013年2月10日至2016年2月9日），在不固定期内若业主提前终止与中铁公司承租合同的，则中铁公司提前3个月通知苏润公司终止合同，视为不违约；该用地租金每年8万元、物业管理费每年6000元，半年支付一次。2012年10月19日苏润公司与被告签订协议，约定：苏润公司将南京市中山东路319号的约200平方米（含室外场地）交给被告使用，期限自2012年11月1日至2016年10月31日），“房屋使用管理费”158000元，每半年支付一次。被告使用该房屋经营南京市玄武区车之轩汽车美容店，该店由被告领取了个体工商户营业执照。
2013年1月被告又将其使用的上述房屋中的150平方米交给原告及陆立伟使用，双方签订了“合作协议书”一份，约定：被告将南京市中山东路319号内150平方米房屋（含室外场地）交给原告和陆立伟用于洗车经营，期限自2013年1月20日至2015年10月31日，“房屋使用管理费”每年76000元，每三个月付款一次，须提前20天；合作期内水电费由被告承担；原告及陆立伟须为维景酒店免费洗车，原告顾客车辆每次出入维景酒店大院免二小时停车费；原告及陆立伟应办理合法的经营手续，自负盈亏。该协议签订后原告及陆立伟使用该房屋，添置了设施、设备，以南京市玄武区车之轩汽车美容店的名义在此经营。
2013年4月7日维景酒店安全部向“南京车之轩汽车美容店”发现整改通知一份，主要内容为：在2013年3月的安全检查中发现南京车之轩汽车美容店有员工饲养宠物、自行车堵塞消防通道等现象，要求一周内予以整改。2014年7月11日中铁公司收回涉案房屋。
另查明，涉案房屋系未取得建设工程规划许可证的违法建筑。
诉讼中，原告对其主张的损失提供以下证据：
1、被告2013年1月20日收取原告5000元押金的收据。
2、购买设备、办公家具支付款项的收据4张，计10310元。
3、做沉淀池、开下水道支出6150元的收据1张，添置加厚铁板、钢板架支出12400元的收据1张。原告称，应城管部门的要求洗车店必须制做沉淀池等设施才能申领排水许可证，加厚铁板是铺设在沉淀池上的，钢板架是铺设在行车通道上的。
4、现场照片，反映原告的经营设备、家具。
5、原告向维景酒店购买停车券的收据9张。
6、原告自行制作的“车之轩账单”及工资发放记录，反映其经营收入及支出情况。
7、南京市地方税务局核发的南京市统一普通发票领购手册。其中记载2013年4月至2014年3月原告经营期间每月向税务机关购买“发票8本，发票份数400份，每份定额10元”。原告称此证据证明其每月购买发票8本，每本400份，每份10元，共计每月营业收入32000元。
8、陆立伟2015年2月1日的声明及当庭证言，证明其与原告曾共同签订过与被告的合作协议，也参与过经营，其离开后将其在合作协议中的权利转让给原告，由原告全权处理该协议产生的一切纠纷。
被告质证认为：对证据1真实性认可。对证据2、3、4真实性不认可，不是正式发票，也没有看见设备的实物，且原告自行装修，未经被告同意，设备及装修均已使用一年半之久，设备的所有权仍归原告。证据5证明的是维景酒店收取的停车费，与被告无关。证据6是原告单方制作的账目，未经有资质的机构审核，也未提供有效的完税凭证，帐单中所列的出售物品等项目没有提供出售物品清单,也未将物品的成本扣除，而是直接将物品销售额记为利润，显然不合理。帐单中第一项显示原告进货6000元，但被告对帐单粗算后发现原告仅出售物品一项数额即达到138734元，显然自相矛盾。原告未提供有效的劳动合同，工资表中每个月签字的员工均不相同，难以确定其真实性。证据7证明其每月领取发票份数是400份，共4000元，与原告主张的每月平均利润17000元不符。对证据8真实性予以认可。
以上事实有协议书、公告、通知、收据、证言等原、被告举证及本案审理笔录等证据证实。
本院认为：原告、陆立伟与被告签订的“合作协议”主要内容是被告将房屋交给原告和陆立伟经营洗车，被告不参与经营，收取固定的“房屋使用管理费”，故该合同名为合作，实为租赁。陆立伟将其在合同中的权利转让给原告行使，符合法律规定，本院予以准许。因涉案房屋系未取得建设工程规划许可证的违法建筑，故原、被告之间的租赁合同无效。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故原、被告之间无效的租赁合同不应再履行，被告依据取得合同收取的押金5000元应返还原告。原告交纳的房屋使用管理费实为租金，因原告已实际占有使用了房屋，故租金不再退还。原告主张其租金支付至2014年7月31日，被告予以否认，原告未举证证明，故本院不予认定该事实。原告要求被告返还2014年7月份半个月租金的请求，证据不足，本院不予支持。
原告诉称原、被告合同约定被告承诺在原告处洗车的客户可以免费停车两小时，但维景酒店并未免除原告的停车费，故原告要求被告承担停车费5850元，但其没有举证证明该费用是原告客户车辆停车两小时之内的收费，故该项诉讼请求本院不予支持。
原告购买的洗车设备、办公家具等设备的所有权均属原告，在本案合同不再履行的情况下原告可收回上述物品，另行租赁房屋继续经营，上述设备亦均可继续使用，故原告主张购买该部分设备的价款作为损失要求被告赔偿，本院不予支持。
原告应政府主管部门的要求添建沉淀池、开凿的下水道等系固定设施，无法拆除、收回重新利用。因无效的租赁合同未全部履行，致原告无法通过经营收回上述18550元成本，故本院按其履行租赁合同经营洗车店的时间与未经营时间的比例，计算其该项损失为8433元。该损失由原、被告双方按照其对合同无效的过错分担。被告出租违法建筑，对合同无效负主要责任。原告未仔细审查房屋是否合法建筑即草率签订合同，对合同的无效负有次要责任。故该项损失由被告赔偿80%，即6746元。原告自担20%的损失。
原告举证“车之轩账单”及工资发放记录，均是其自行单方制作，不足以证明其营利情况。原告举证的南京市统一普通发票领购手册中记载的领取发票的份数是每月400份，而非原告所称的每月8本，每本400份。故按该证据反映的原告营业收入每月仅4000元，而非原告主张的每月32000元。故原告对其营业收入情况举证不足。再者，无效的合同本不该履行，故合同无效导致的损失不包括合同履行的可得利益，故原告主张预期的经营收益损失，本院不予支持。
无效的合同没有约束力，不存在违约责任，故被告以原告违约行为导致房屋被提前收回、故原告损失自负的观点，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第七十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告陈洪亮于本判决生效之日起十日内返还原告尤为伟押金5000元、赔偿损失6746元，合计11746元。
二、驳回原告尤为伟其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费5955元，由原告负担5730元，被告负担225元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 杨晓峰
人民陪审员 李小锁
人民陪审员 赵 卫
二〇一五年十二月十日
见习书记员 吴 琼