江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第3572号
上诉人（原审原告）刘桂琴，女，1934年1月22日出生，汉族，无业。
委托代理人薛印洋，江苏融悦律师事务所律师。
委托代理人李轶文，江苏融悦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）邵金华，男，1954年5月31日出生，汉族，无业。
委托代理人邵涌，男，1981年3月9日出生，汉族，南京东南大学学生。
被上诉人（原审被告）衡长云，女，1971年2月21日出生，汉族，无业。
委托代理人吴强生，男，1969年9月6日生，汉族，无业。
上诉人刘桂琴因与被上诉人邵金华、衡长云房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2014）栖民初字第2375号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月17日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年7月16日公开开庭进行了审理。上诉人刘桂琴的委托代理人薛印洋、李轶文，被上诉人邵金华及其委托代理人邵涌，被上诉人衡长云及其委托代理人吴强生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘桂琴原审诉称，其与邵金华、衡长云于2014年1月16日签订《房地产买卖中介合同》，约定邵金华将其坐落于南京市栖霞区某地108号2090室房屋（以下称案涉房屋）以98万元出售给刘桂琴，刘桂琴在毫不了解行情及房产交易程序的前提下，按照合同履行了义务。后经了解核实，得知邵金华出售给刘桂琴的房屋价格显著高于同等条件的房屋价格近1倍。刘桂琴认为邵金华、衡长云未尽告知义务，隐瞒了案涉房屋的真实价值，在整个交易过程中邵金华、衡长云不让刘桂琴告知儿女买房事宜，仅要求刘桂琴签字配合，使刘桂琴的利益受到严重侵害。故诉至法院，请求判令邵金华、衡长云共同退还房款40.8万元，衡长云退还刘桂琴多收取的中介费34737.89元，本案诉讼费由邵金华、衡长云承担。
邵金华原审辩称，案涉房屋的《房地产买卖中介合同》系三方多次商议确定，交易过程中刘桂琴小儿子江水清参与了协商，且刘桂琴曾多次参与买房卖房，不存在隐瞒和不知情，请求法院驳回刘桂琴的诉讼请求。
衡长云原审辩称，刘桂琴多次经营房屋买卖，具有判断能力。案涉房屋交易价格合理，不存在隐瞒真实价值的情况。刘桂琴和其小儿子江水清多次查看房屋实际情况，三方就房屋价格多次协商。故请求法院驳回刘桂琴的诉讼请求。
原审法院经审理查明，案涉房屋系商业用房，原系邵金华所有。2014年1月16日，邵金华与刘桂琴、衡长云签订房地产买卖中介合同，约定邵金华将案涉房屋以98万元的价格出售给刘桂琴，衡长云作为中介方在合同上签名。后刘桂琴陆续向邵金华支付了合同约定的购房款98万元，向衡长云支付了合同约定的中介费及税费8.8万元。2014年2月18日，刘桂琴与邵金华签订《南京市存量房交易合同》，载明案涉房屋交易价为57.2万元，并以该合同办理了案涉房屋的所有权变更登记。
原审审理中，刘桂琴申请对案涉房屋进行价格评估，原审法院多次向其释明该申请存在扩大损失的风险后，刘桂琴仍坚持申请评估。原审法院依法委托深圳市世联土地房地产评估有限公司南京分公司对案涉房屋进行价格评估，该公司于2015年2月9日出具世联估字NJ2015H020001号《房地产评估报告》，认为案涉房屋价值时点在2014年1月16日的价值为67.5万元。
原审法院另查明，2009年12月14日，刘桂琴曾购买坐落于南京市玄武区仙居雅苑17幢1单元402室房屋1套，购房价40万元，2014年1月，刘桂琴将该房屋以110万元出售。
原审法院认为，当事人有义务提供证据证明自己的主张。刘桂琴与邵金华、衡长云签订《房地产买卖中介合同》，约定邵金华将案涉房屋出售给刘桂琴，衡长云代为办理相关手续并收取中介费，该合同表明三方达成了相关合意，各方均按约履行了各自义务，合同已经履行完毕。案涉房屋的位置、楼层、结构、面积等具体形态均明确可见，交易价格经过售购双方充分协商确认。刘桂琴主张邵金华、衡长云未尽告知义务，隐瞒案涉房屋真实价值，但未提供证据证明该意见，故原审法院不予采纳。刘桂琴于2009年以40万元购入房屋1套，2014年1月以110万出售，后随即购买案涉房屋，并非对房产交易没有任何经验。刘桂琴举证的多家医院出具的检查报告及诊断结论，载明刘桂琴患有高血压、脑梗塞、肝肾囊肿、腰椎退变、脑萎缩等疾病，刘桂琴作为年过8旬的老人，身体器官功能性衰老或产生疾病是自然规律，结合庭审和质证时刘桂琴的身体、精神和思维状况，刘桂琴所举证据不能证明其民事行为能力受到限制。故刘桂琴与邵金华、衡长云签订的《房地产买卖中介合同》，应当是双方真实意思表示，且不违反我国法律和行政法规的强制性规定，应认定该合同有效。虽然评估机构对案涉房屋作出的评估价格与刘桂琴与邵金华、衡长云签订的合同所约定的交易价格有出入，但不能变更合法有效的房屋买卖合同的相关约定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回刘桂琴的诉讼请求。
上诉人刘桂琴不服原审法院判决，向本院提起上诉称，原审判决认定事实不清。一、南京市玄武区仙居雅苑17幢1单元402室系由刘桂琴购买，但该房屋买卖实际操作人是其子，并非刘桂琴本人，且此次案涉为商业用房，刘桂琴对将商业用房的价值是不知晓的，也是不能够独立签订该份买卖合同的，原审法院以此认定刘桂琴有买卖房屋经验属于认定事实不清。二、刘桂琴购买案涉房屋时已年近八旬，并且出具了相关的医院检查报告和诊断结论，载明其患有脑梗塞、脑萎缩等多项疾病，表明其精神状态并不适宜较大数额的买卖行为。三、邵金华与衡长云系中介机构职员，对案涉房屋的价格相当熟悉，房屋报价，明显高于正常交易价格，原审法院委托相关评估公司进行价格评估，评估价是67.5万元，因此实际售价98万元高出了评估价30.5万元，高出30%以上。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判邵金华、衡长云退还房款40.8万元，衡长云退还中介费34737.89元，一、二审诉讼费用和鉴定费由两被上诉人承担。
被上诉人邵金华辩称：一、南京市玄武区仙居雅苑17幢1单元402室所有权人系刘桂琴，江水清只是在买卖合同上签字。二、刘桂琴在上海路买过一套公租房并以110万元的价格售出，其在珠江路有门面房，在碧桂园也有房屋，可见刘桂琴虽然年龄大，但是精神很好，头脑非常清晰，对房产交易流程非常熟悉。三、刘桂琴对57万元的合同已当庭承认，提交给法庭的证据是从档案馆调取，如果说刘桂琴认为房屋是57万多，那其应持有该份合同，案涉房屋在买卖时有两年租赁期，租金是10万元，房屋一旦买卖成功，租客将被转给产权人刘桂琴，其便可以获得收益，故刘桂琴购买涉案房屋是出于自愿的。四、关于房屋实际售价高出评估价30%的问题。合同法规定的明显不合理的低价才适用于债权人的撤销，邵金华和刘桂琴没有债务关系，并不适用该条规定。邵金华对评估的价格、时间点及通知顺序均持有异议，对评估报告中以该物业80%是歇业状态而作出的评估价格表示不认可，并认为该物业作为一个服务于大学生的场所，过年期间歇业是正常情况。综上，请求二审法院驳回刘桂琴的上诉请求。
被上诉人衡长云辩称，其为刘桂琴经手过两份房屋买卖合同。第一份合同中约定的南京市玄武区仙居雅苑17幢1单元402室是经济适用房，当时未满5年，不能办理过户手续，须等到2013年满5年才能办理过户，当时房改办规定的过户最低指导价为7500元／平方米，故当时是按最低的指导价过户到刘桂琴名下，房屋面积90平方米，总价为60多万。第二份买卖合同是作为将该房屋过户到刘桂琴名下的凭据，是真实有效的。2014年，其受刘桂琴委托将刘桂琴名下上海路的房屋以110万元出售。刘桂琴头脑清晰，多次参与炒房、卖房，身体方面的原因并不影响其思维的判断。综上，请求二审法院驳回刘桂琴的上诉请求。
二审中，上诉人刘桂琴对原审查明事实中认定刘桂琴购买南京市玄武区仙居雅苑17幢1单元402室房屋的事实有异议，认为刘桂琴购买该房是在其儿子江水清的陪同下，房屋买卖合同上均留有江水清的签名和联系方式。
二审另查明，截止2015年7月27日，南京市房屋产权监理处档案馆能够查询到的刘桂琴房产登记情况为：栖霞区某地108号2090室及玄武区珠江路488号-031室。
二审中，邵金华表示，如按评估价格认定交易价格，其不同意出售案涉房屋。
二审查明的其他事实与原审法院查明的一致。
以上事实有《南京市经济适用住房买卖合同》、《证明》及本院庭审笔录、谈话笔录在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。本案中，案涉房屋交易系上诉人刘桂琴与被上诉人邵金华在中介方衡长云的居间下达成，所涉房屋价格经原审法院委托的鉴定机构评估为67.5万元，与当事人之间约定的交易价格98万元虽然相差较大，但认定显失公平除价格因素外还应认定是否存在一方当事人利用优势或者利用对方没有经验。上诉人刘桂琴主张其购房时年近八旬，身患××，其精神状态并不适宜较大数额的买卖行为；而邵金华、衡长云认为刘桂琴有房产交易经验，交易时思维清晰，且洽谈时刘桂琴的儿子江水清在场陪伴。对此本院认为，邵金华、衡长云主张刘桂琴在案涉房屋洽谈时有其子陪伴，仅提供了证人证言，且证人与邵金华有利害关系，而刘桂琴对此亦不予认可，故刘桂琴在交易时是否有其子相伴，无法查清。但刘桂琴交易时年龄较大并不代表其民事行为能力受到限制，刘桂琴所提供的证据尚不足以证明其与邵金华、衡长云签订《房地产买卖中介合同》时的精神健康状况××，故刘桂琴主张其精神状态不适宜较大数额的买卖行为，缺乏事实依据，本院不予采信。刘桂琴认为邵金华、衡长云未尽告知义务，导致其在不了解行情及房产交易程序的前提下按照合同履行了义务；衡长云主张刘桂琴从事过玄武区仙居雅苑房屋的交易，邵金华认为刘桂琴购买过多套房屋，刘桂琴有房屋交易经验。对此本院认为，不论刘桂琴是否有过独立买卖房屋的经历，现有证据均不能证明刘桂琴是否具备房屋买卖经验，但刘桂琴所提供的证据也不能证明邵金华、衡长云利用优势或利用其没有经验隐瞒了合同交易的重大事项；双方交易价格与原审评估价格虽有较大差异，但商业二手房交易价格随市场行情波动，受到坐落、户型、朝向、市场前景等多重因素影响，交易价格均由当事人之间协商确定，评估价格并不能完全反映市场的真实交易价格，故刘桂琴仅以价格差异主张其与邵金华、衡长云之间的房屋买卖价格构成显失公平，并据此要求邵金华、衡长云退还其40.5万元，依据不足，本院不予支持。刘桂琴还要求衡长云退还多收的中介费用34737.89元，因《房地产买卖中介合同》中约定的中介费用与税款合计8.8万元，而该约定是建立在双方做低合同交易价款的基础上，在刘桂琴未按实缴纳税款之前，无法认定衡长云收取的中介费用，故刘桂琴要求衡长云退还中介费34737.89元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持；刘桂琴可在按实缴纳税款后另案主张。综上，上诉人刘桂琴的上诉请求，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7936元，由刘桂琴负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏海南
代理审判员 汪德全
代理审判员 刘 凡
二〇一五年九月九日
书 记 员 朱亚芳