重庆市南川区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0119民初2822号
原告张艳(反诉被告)，女，1987年12月24日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。
被告王守令（反诉原告），男，1979年3月6日出生，汉族，厨师，住重庆市南川区。
委托代理人国红梅（王守令之妻），1977年11月11日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。
委托代理人张仁福，重庆市南川区水江法律服务所法律工作者。
原告张艳与被告王守令房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月26日立案受理后，被告王守令向原告张艳提起反诉，本案依法由代理审判员何丹独任审判，并适用简易程序于2016年6月8日对本诉和反诉进行了合并审理。原告张艳（反诉被告），被告王守令（反诉原告）委托代理人国红梅、张仁福均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张艳诉称，2013年10月27日，原、被告签订了商铺租赁合同，约定将被告位于重庆市南川区置尚·名润广场的门面房位租给原告，该门面编号为XX-
XXX,面积为39平方米，租赁期限为3年。商铺租赁合同签订后，原告按照合同约定于2013年10月28日从重庆农村商业银行向被告转账人民币10000元作为押金。因为商铺整体尚未开业，原告签约后未立即装修该门面，也未立即进行营业。2016年4月初，原告打算对该门面进行装修，才发现被告早已将该门面租给了另一商户，且该商户正用该门面营业，而原告对此毫不知情。被告在房屋租赁合同未到期，且未告知原告的情况下，擅自将门面租给他人，导致原告无法按商铺租赁合同使用该门面，是一种严重的违约行为，同时严重损害了原告的利益。被告应当返还原告所支付的人民币10000元押金，也应按合同约定支付原告违约金10000元。故原告起诉至法院要求：1.判令原、被告双方解除商铺租赁合同。2.判令被告返还原告押金10000元。3.判令被告向原告支付违约金10000元。4.本案诉讼费由被告承担。
被告王守令辩称，一、租赁合同第七条第三款约定，合同于2013年10月27日双方签字之日起生效。本合同第三条第一款约定合同生效后，原告向被告支付押金10000元，原告按照合同约定于2013年10月28日从重庆农村商业银行向被告转账支付10000元作为押金。原告于2014年1月12日在商场物管处出示租赁合同取走商铺钥匙。2014年3月17日，原告在商场物管处交商铺装修除渣费2000元。以上事实证明本合同属生效合同。二、合同第二条第一款约定“租金起算日以商场整体开业时间为准”，本合同所指的商场属人人乐超市、新世纪百货南川商都组成，人人乐超市开业于本合同签订之前，新世纪百货南川商都于2015年1月16日上午9点30分启动开业庆典仪式。当时南川区副区长张娅在开业庆典上做重要讲话，南川方竹论坛、电视台均予以报道和播放。以上事实证明本合同约定的租金起算日为2015年1月16日。三、合同约定租金2900元/月，租金支付方式为每季度交纳一次租金，原告需提前十天向被告支付下一季度租金。商场整体开业后被告于2015年5月20日、21日两次到商铺找原告收取租金费用，商铺无人，被告只好电话联系原告，原告称最近装修和提货需要大量的钱，等今后商铺开张了一并交纳。后被告几次到商场找原告，原告仍未开张。被告又于2015年7月28日电话联系原告，催促原告交纳租金，原告称正在筹备。2015年11月18日，被告电话联系原告，原告称因经济的原因不想承租了，被告当时明确告诉原告：如果原告要继续租房，就应将前面的租金交清，如果不继续租就应将前面的账结清，将合同终止，如果原告2015年11月30日前都不交清房租，为了减少原告的损失，被告便收回门面另租他人。之后，原告既未见面又不履行合同，直到2015年12月31日原告仍不出面解决和终止合同，被告便于2016年1月1日将铺面另租他人。综上，原告不履行合同，不按时交纳租金，属原告严重违约，被告为了减少损失才将门面出租给他人，被告不存在违约行为。原告从出租房屋至今未向被告交纳任何租金，被告还需承担物管费，被告请求法院：1.判令原、被告双方解除租赁合同，请求驳回原告第二、三、四项诉讼请求。2.判令原告按合同第三条第四款约定支付物管费26个月，10元／平方米×39平方米=390元／月，共计10140元。3.判令原告支付商铺租赁费11个月×2900元／月=31900元。4.判令原告支付违约金10000元。5.判令原告承担本案诉讼费。
反诉原告王守令诉称，一、租赁合同第七条第三款约定，合同于2013年10月27日双方签字之日起生效。本合同第三条第一款约定合同生效后，原告向被告支付押金10000元，原告按照合同约定于2013年10月28日从重庆农村商业银行向被告转账支付10000元作为押金。原告于2014年1月12日在商场物管处出示租赁合同取走商铺钥匙。2014年3月17日，原告在商场物管处交商铺装修除渣费2000元。以上事实证明本合同属生效合同。二、合同第二条第一款约定“租金起算日以商场整体开业时间为准”，本合同所指的商场属人人乐超市、新世纪百货南川商都组成，人人乐超市开业于本合同签订之前，新世纪百货南川商都于2015年1月16日上午9点30分启动开业庆典仪式。当时南川区副区长张娅在开业庆典上做重要讲话，南川房主论坛、电视台均予以报道和播放。以上事实证明本合同约定的租金起算日为2015年1月16日。三、合同约定租金2900元/月，租金支付方式为每季度交纳一次租金，原告需提前十天向被告支付下一季度租金。商场整体开业后被告于2015年5月20日、21日两次到商铺找原告收取租金费用，商铺无人，被告只好电话联系原告，原告称最近装修和提货需要大量的钱，等今后商铺开张了一并交纳。后被告几次到商场找原告，原告仍未开张。被告又于2015年月28日电话联系原告，催促原告交纳租金，原告称正在筹备。2015年11月18日，被告电话联系原告，原告称因经济的原因不想承租了，被告当时明确告诉原告：如果原告要继续租房，就应将前面的租金交清，如果不继续租就应将前面的账结清，将合同终止，如果原告2015年11月30日前都不交清房租，为了减少原告的损失，被告便收回门面另租他人。之后，原告既未见面又不履行合同，直到2015年12月31日原告仍不出面解决和终止合同，被告便于2016年1月1日将铺面另租他人。综上，原告不履行合同，不按时交纳租金，属原告严重违约。原告按合同第三条第四款约定支付物管费26个月×10元／平方米×38.35平方米=9971元。原告支付商铺租赁费11个月×2900元／月=31900元，合计42871元。请求人民法院支持反诉人的反诉请求。
反诉被告张艳辩称，反诉原告诉称的商场整体开业时间为2015年1月16日，反诉被告不予认可，同时不认可反诉原告的诉讼请求。租赁合同没有填写租金起算日的具体时间，而是填写的商场开业时间，至今反诉被告没有开业也不可能支付物管费。反诉原告一直没有找过反诉被告，在2015年10月反诉原告才电话联系过反诉被告。反诉被告支付了18888元的装修道具款，现反诉被告要求反诉原告给予赔偿。
经审理查明，2013年10月27日，王守令（甲方）与张艳（乙方）签订了《商铺租赁合同》，合同约定王守令将位于重庆市南川区置尚·名润广场，门面编号为XX-
XXX的房屋出租给张艳，该房屋产权证号为xxx房地证xxxx字第xxxx号，房屋面积为38.35平方米。合同第二条租赁期限、用途的内容为“本合同租赁期限为三年，自X年X月X日起至X年X月X日止；如商场开业时间推迟，租金起算日以商场整体开业时间为准，租赁期限终止日顺延”。合同第三条约定“合同生效后，乙方向甲方支付押金10000元。合同期届满，如乙方没有申请续租，甲方应于合同届满之日起15日内退还乙方全部押金。租金为2900元／月，租金支付方式每季度交纳一次租金，乙方须提前十天向甲方交纳下一季度租金。租金递增方式从第2年开始，该商铺租金在前一年租金的基础上递增5﹪，以此类推。乙方须对自己的经营行为负责，经营时所产生的各项税费、水电费、物业管理费等费用由乙方自行承担”。第六条违约责任约定“违反本合同内容，应承担违约金10000元，如造成对方损失，还应承担相应的赔偿责任”。合同签订后，张艳于2013年10月28日以转账的方式向王守令支付了10000元押金。张艳于2014年1月9日从名润物管处领取了租赁房屋的钥匙，并于2014年3月17日向名润物业管理公司支付了2000元装修保证金。合同签订后，张艳一直未对租赁房屋进行装修、经营，也未一直向王守令支付房屋租金。诉讼中，王守令称因证据不足，撤回了要求张艳支付物业管理费9971元的诉讼请求，并要求将张艳已支付的10000元押金作为房屋租赁费予以扣除。
另查明，新世纪百货南川商都入驻南川名润商场，并于2015年1月26日开业经营。2016年1月1日，王守令将本案诉争房屋以767元／月的价格出租给第三人。
上述事实，有原告提交的《商铺租赁合同》、个人业务存款回单、收据，被告提交的《商铺租赁合同》、房地证及原、被告的陈述证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，其证明力足以认定。
本案的争议焦点为：一、双方签订的《商铺租赁合同》租赁期限起算时间、合同解除时间及王守令是否应当向张艳支付10000元违约金。二、王守令是否应当向张艳返还10000元押金及张艳是否应当向王守令支付房屋租金31900元。
一、关于双方签订的《商铺租赁合同》租赁起算时间、合同解除时间的问题。
本院认为，双方签订的《商铺租赁合同》第二条约定“如商场开业时间推迟，租金起算日以商场整体开业时间为准”，张艳认为“商场整体开业时间”为名润商场80﹪商户开业，且至今名润商场未达到80﹪商户开业，王守令认为“商场整体开业时间”为新世纪百货开业时间，即为2015年1月16日。本院认为，本案系双方对“商场整体开业时间”约定不明确，从而导致双方对该租赁期限的起算日发生争议，双方应当本着公平和诚实信用原则，从签订该条款的目的理解、履行该条款。双方约定“商场整体开业时间”为租赁期限起算时间，系因张艳承租该房屋用于经营服装，商场人流量的多少对张艳从事服装经营的好坏具有一定的影响。双方签订合同的时间为2013年10月21日，合同签订后，张艳于2014年1月从物业管理公司处领取了钥匙，并于2014年3月向物业管理公司交纳了装修保证金，表明此时张艳对该房屋已享有实际的使用权和管理权。因名润商场系新开发建成的商圈，在2013年、2014年间该商圈尚处于各商户的入驻阶段。2015年1月，新世纪百货入驻南川名润商场，新世纪百货的入驻使得南川名润商场成为南川首个大型百货购物中心，南川新世纪的开业为南川名润商场吸引了大量的人流量，带动了整个商圈的发展。因此本院认为，结合双方签订合同的时间、张艳实际接收房屋的时间、名润商场实际的发展情况，本院认定2015年1月16日为合同约定的“商场整体开业时间”遵循了公平和诚实信用原则，也符合双方签订该条款的目的。故本院依法认定双方签订的《商铺租赁合同》租赁期限起算日期为2015年1月16日。
张艳要求与王守令解除《商铺租赁合同》，王守令主张因原告一直未交纳房屋租金，为了减少张艳的损失其于2016年1月1日将房屋出租给了第三人，因此双方签订的合同在2015年12月31日便已经解除。本院认为，双方因对“商场整体开业时间”的理解存在巨大差异，张艳自签订合同后一直未向王守令支付房屋租金，王守令为了减少张艳的损失从而以较低的价格（767元／月）将房屋出租给了第三人。王守令将房屋出租给第三人导致合同客观上履行不能，双方签订的《商铺租赁合同》已实际于2015年12月31日解除，该单方解除合同的行为是王守令为了防止双方损失的扩大而采取的适当措施，并不是主观恶意违约行为，不应当承担违约责任，故王守令不应当向张艳支付10000元违约金。
二、关于王守令是否应当向张艳返还10000元押金及张艳是否应当向王守令支付房屋租金31900元的问题。
本院认为，张艳未向王守令支付房屋租金，系因其对“商场整体开业时间”的理解与王守令的理解存在较大差异导致，张艳并不具备主观恶意违约的意思表示，因此张艳不应当承担违约责任。由于双方签订的合同已经解除，对王守令收取的张艳交纳的10000元押金，依法应当向张艳返还。本院依法认定合同约定的“商场整体开业时间”为2015年1月16日，因此张艳应当从2015年1月16日开始向王守令支付房屋租金，直至2015年12月31日，共计11个月15天，王守令要求张艳支付房屋租金31900元（11个月×2900元／月）的诉讼请求于法有据，本院依法予以支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十九条、第一百一十九条、第一百二十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）张艳与被告（反诉原告）王守令于2013年10月27日签订的《商铺租赁合同》已于2015年12月31日解除。
二、被告（反诉原告）王守令本判决生效后十五日内返还原告（反诉被告）张艳押金10000元。
三、原告（反诉被告）张艳于本判决生效后十五日内向被告（反诉原告）王守令支付房屋租赁费31900元。
四、驳回原告（反诉被告）张艳的其他诉讼请求。
五、驳回被告（反诉原告）王守令的其他诉讼请求。
上述第二项和第三项金钱给付义务相抵后，原告（反诉被告）张艳应于本判决生效后十五日内支付被告（反诉原告）王守令21900元。
本诉案件受理费300元，减半交纳150元（本诉原告已预交），由本诉原告张艳负担75元，本诉被告王守令负担75元。反诉案件受理费600元，减半交纳300元（反诉原告已预交），由反诉被告张艳承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 何 丹
二〇一六年七月二十二日
书 记 员 吴昱曦