江西省宜春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣09民终1526号
上诉人（原审被告）:江西大顺房地产开发有限公司，住所地：江西省南昌市西湖区桃园安居小区综合楼南区6栋2楼。统一社会信用代码：91360100672426813H。
法定代表人：程南平，该公司经理。
委托诉讼代理人：罗来章，江西剑石律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:郭巧梅，女，1980年5月20日出生，汉族，江西省铜鼓县人，自由职业，住广东省惠州市城区。
委托诉讼代理人：高烈华，男，汉族，1963年11月15日出生，住江西省铜鼓县，系郭巧梅夫兄。
上诉人江西大顺房地产开发有限公司（以下简称大顺公司）与被上诉人郭巧梅商品房预售合同纠纷一案,不服江西省铜鼓县人民法院（2017）赣0926民初529号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭于2017年12月15日公开进行了审理，上诉人大顺公司委托诉讼代理人罗来章与被上诉人郭巧梅委托诉讼代理人高烈华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
大顺公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、因格式合同上约定的违约金过高显失公平，请求依法减轻大顺公司应承担的违约金数额；3、一、二审诉讼费用均由郭巧梅承担。事实与理由：1、一审判决认定事实错误。一审判决认定大顺公司与郭巧梅之间签订的合同是大顺公司提供的格式合同，不是事实，实际上并非大顺公司起草制定的，是铜鼓县房产局监制发下来的，签订合同时县房产局也有明确要求，除了名称、价款、面积等一些实际情况外，其他的如本案的违约交房约定都是房产局有明确要求，否则将不予备案。2、一审判决显失公平。大顺公司虽然逾期交房，但并未给郭巧梅带来实际损失，一审判决按照房产局的格式合同上的日万分之五每天146元，一个月4380元，在铜鼓同地段、同质量、同样的房屋装修好了的月租金不会超过600元，前者是后者的7倍之多。至于合同上也有对等的约定，购房者要先付首付款才会签合同，而且购房者的按揭都是大顺公司出面办好的，不存在逾期付款的问题。逾期交房违约金的条款并非双方真实意愿，双方从未对违约金条款进行过任何协商。一审判决认为约定没有超过民间借贷的利息，不能与商品房买卖等同。
郭巧梅辩称：一审判决事实清楚、适用法律正确，大顺公司的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。
郭巧梅一审诉讼请求：1、判令大顺公司将已出卖给郭巧梅的铜鼓华茂中央1幢1-37号商品房店铺，报经有关部门验收合格后，立即交付给郭巧梅使用与所有；2、判决大顺公司按照购房合同约定收到房价款万分之五元/日的比例计算、逾期660日交房，违约金96644.13元；3、本案诉讼费用由大顺公司承担。
院认定事实：郭巧梅诉称，购买大顺公司开发的华茂中央商品房，于2014年4月15日支付了购房款首付，并在铜鼓农商银行办理贷款按揭的付款方式，以总价292861元购买了华茂中央1幢1-37号商铺。与此同时，买卖双方各自的权利义务等有关事项在买卖自由并协商一致的情况下，郭巧梅与大顺公司签订了由大顺公司提供并且有房管局监制字样与备案的书面合同。该合同第八条约定：出卖人应当在2015年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并且符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。合同第九条约定：。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。根据合同约定的要求，郭巧梅按时足额归还银行本息，大顺公司没有按照合同约定履行交付房屋的义务，现已逾期交房660余日。大顺
大顺公司承认郭巧梅所主张的事实，但辩称：房屋于2017年4月份交给了小区的户主，现在户主都已经在装修了，相关的验收手续都在办理中，不存在郭巧梅在诉讼中所说的要判决才能交付房屋的情形；签订的房屋合同是事实，也认同合同的效力，但是双方签订的合同是铜鼓县房产局制作的格式合同，合同上关于违约的条款按万分之五支付显失公平，是因为南昌一建在建设过程中违约停止建设，造成的逾期交房的责任在南昌一建；大顺公司虽然逾期交房，但没有给郭巧梅造成实际损失，大顺公司愿意按照郭巧梅的房款在银行活期存款利息赔付，或者按同类地段已经装修房屋的租金标准来处理，由于现在房屋已经交付，按照规定可以做郭巧梅房屋月租金的司法鉴定，向法庭提出对月租金是多少的司法鉴定。
一审法院认为，本案是商品房买卖引起的商品房预售合同纠纷，从双方当事人的诉辩意见看，双方争议的焦点为：一、大顺公司辩称的未能按约如期交房的免责理由是否成立；二、郭巧梅主张的违约金是否过高。
一、大顺公司辩称的未能按约如期交房的原因能否成为免责的理由。
我国合同法上的免责事由可分法定免责事由和约定免责事由两种。本案中郭巧梅与大顺公司签订的《商品房买卖合同》中并没有对约定免责事由进行约定，那么本案只能适用法定免责事由即不可抗力。所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。庭审中大顺公司辩称自己未能按约交房是因为政府不同意开盘而导致的，大顺公司的这一辩解理由如果成立，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条关于不可抗力为法定免责事由的相关规定，那么大顺公司是可以免于承担违约责任的。但大顺公司对自己的这一辩解并未提供任何证据，而郭巧梅对大顺公司的这一辩解并不认可。故对大顺公司的这一辩解理由依法不予采信，大顺公司应对自己未能按约交房的行为承担违约责任；
二、郭巧梅主张的违约金是否过高
郭巧梅与大顺公司签订的《商品房买卖合同》第九条中关于出卖人逾期交房的违约责任中明确约定“（2）……自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”，这是双方当事人的真实意思表示，并不违约法律强制性规定，且该合同的文本为大顺公司提供的格式合同文本，大顺公司应当清楚自己如果逾期交房应当承担多大的违约责任。现在大顺公司逾期未交房，反而说自己提交的格式合同约定的违约金过高，显然是一种不诚信的表现。此其一。其二，郭巧梅与大顺公司签订的《商品房买卖合同》第八条关于买受人逾期付款的违约责任中也有关于买受人未按时付款“按日向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”的规定，显然合同对双方违约所应承担的责任标准是对等的，是公平公正的，没有厚此薄彼。其三，双方约定的按日万分之五的标准计算违约金，换算成月利率即为1.5%（0.05%*30天），参照我国关于民间借贷约定月利率不能超过2%，实际已经按月利率3%支付的利息法律不予追究的相关司法解释精神，月利率1.5%并没超过上述上限利率，月利率1.5%的约定在合法合范围内，且月利率1.5%的约定，由原被告双方签约认可，亦在合理范围内，故大顺公司主张的违约金过高，依法不予支持。截止2017年5月份止，大顺公司实际逾期交房的天数为671天，根据合同约定，大顺公司应向郭巧梅支付的违约金数额为：已支付房款292861元×0.05%×违约天数671天＝98254.86元，郭巧梅要求大顺公司支付96644.13元违约金，没有超过上述金额，予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：限江西大顺房地产开发有限公司于本判决生效后十日内日将铜鼓华茂中央1幢1-37号商品房店铺，报经有关部门验收合格后，立即交付给郭巧梅使用与所有；二、限江西大顺房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付给郭巧梅逾期交房违约金96644.13元。案件受理费2216元，由江西大顺房地产开发有限公司负担。
本院二审期间，大顺公司提交以下证据：1、房屋评估租金报告书，用以证明郭巧梅的房子现在没有装修，如果装修了每月租金是500元；2、宜春市中级人民法院（2015）宜中民四初字第22号民事判决书，用以证明大顺公司因为延期工程一事起诉了南昌市一建公司违约，但是宜春市中级人民法院认为这主要是市场经济原因造成，驳回了大顺公司的诉讼请求，大顺公司也是违约后果的受害方；3、宜春市中级人民法院（2017）赣09民终625号民事调解书，用以证明第一个起诉大顺公司业主的处理情况。
郭巧梅经质证认为，证据1与本案没有关联；对证据2、3无异议，应由大顺公司承担责任。
郭巧梅二审期间未提交证据。
本院对大顺公司二审期间提交的证据综合认证为：证据1系大顺公司自行委托鉴定机构进行的鉴定，其真实性、合法性无法核实，对该证据不予采信；对证据2、3的真实性、合法性、关联性予以认可，但证据2已认定工程延期系市场原因造成，证据3系民事调解书，不能作为判决依据。
本院经审理查明，2014年4月15日，郭巧梅与大顺公司签订《商品房买卖合同》，约定郭巧梅向大顺公司购买铜鼓县华茂中央小区1幢1-37号商铺一间，单价9863.95元每平方米，建筑面积29.69平方米，房屋总价292861元，郭巧梅于签订合同时向大顺公司支付了首付款152861元。该合同还约定大顺公司应于2015年7月30日前交房，如逾期未交房，则按郭巧梅已付房款为基数，按日息万分之五的标准计算逾期付款违约金给郭巧梅。郭巧梅起诉要求计算大顺公司逾期交付房屋的时间为660天。
本院认为，郭巧梅与大顺公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律法规禁止性规定，合法有效。双方应当按照合同约定享受权利、履行义务。按照合同约定，大顺公司应在2015年7月30日前向郭巧梅交付房屋，大顺公司未履行合同义务，应承担违约责任。双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定“自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金”，大顺公司上诉主张双方约定的违约金过高，请求本院予以调整，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，对大顺公司的该项上诉主张，本院予以支持。郭巧梅起诉主张要求计算逾期交房时间为660天，大顺公司未提出异议，本院予以认可。郭巧梅未提供证据证明其因大顺公司逾期交房对其造成的损失是多少，而大顺公司提供的房屋月租金的鉴定意见本院不予采信，故本院酌情认定按照中国人民银行同期贷款利率计算违约金，为25729.05元（按房屋总价292861元计算660天）。
综上，大顺公司的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持江西省铜鼓县人民法院（2017）赣0926民初529号民事判决第一项，即限江西大顺房地产开发有限公司于本判决生效后十日内将铜鼓华茂中央1幢1-37号商品房店铺，报经有关部门验收合格后，立即交付郭巧梅使用与所有；
二、撤销江西省铜鼓县人民法院（2017）赣0926民初529号民事判决第二项，即限江西大顺房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付郭巧梅逾期交房违约金96644.13元；
三、上诉人江西大顺房地产开发有限公司于本判决生效后三日内支付给被上诉人郭巧梅逾期交房违约金25729.05元元；
四、驳回被上诉人郭巧梅的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2216元、二审案件受理费2216元，共计4432元，由上诉人江西大顺房地产开发有限公司负担2216元、被上诉人郭巧梅负担2216元。
本判决为终审判决。
审判长 易 芳
审判员 黄若凡
审判员 高胜敏
二〇一七年十二月二十二日
书记员 周 卉