四川省金堂县人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）川0121执异325号
案外人：谭尧，男，1981年6月28日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。
委托诉讼代理人：宋波，四川公生明律师事务所律师。
委托诉讼代理人：唐运芝，四川公生明律师事务所律师。
案外人：姚玉英，女，1952年9月19日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。
委托诉讼代理人：宋波，四川公生明律师事务所律师。
委托诉讼代理人：唐运芝，四川公生明律师事务所律师。
申请人：黄元昌，男，1962年5月1日出生，汉族，住浙江省临海市。
申请人：金堂县国土资源局，住所地金堂县赵镇十里大道广场侧。
法定代表人：罗星，局长。
申请执行人：陈小容，女，1970年9月16日出生，汉族，住成都市青羊区。
被执行人：四川尚缘房地产开发有限公司，住所地四川省金堂县赵镇十里大道一段454号3栋1层454号。
法定代表人：杜蓉。
本院在执行申请执行人陈小容与被执行人四川尚缘房地产开发有限公司（以下简称尚缘公司）民间借贷纠纷一案，申请人黄元昌与尚缘公司民间借贷纠纷一案，金堂县国土资源局与尚缘公司建设用地使用权出让合同纠纷一案，案外人谭尧、姚玉英对本院依法查封尚缘公司（2011）字第05307号国有土地使用权（以下简称案涉土地）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人谭尧、姚玉英称，在案涉土地被法院查封前，案外人邓安菊与尚缘公司签订了房屋买卖合同，购买案涉土地上的“尚缘国际”小区12栋1单元8楼4号商品房（以下简称案涉房屋），按买卖合同的约定向尚缘公司支付完毕购房款，并于2011年11月23日办理了备案登记（合同签约备案号为34880）。后因谭尧、姚玉英与邓安菊、肖铮民间借贷纠纷案向成都市武侯区人民法院（以下简称武侯法院）提起民事诉讼，武侯法院于2013年5月16日作出（2013）武侯民初字第1998号判决书，判决邓安菊、肖铮在判决生效后之日起五日内向原告姚玉英归还借款200000元。（2013）武侯民初字第1999号判决书，判决邓安菊、肖铮在判决生效后之日起五日内向谭尧归还借款100000元。因邓安菊、肖铮未履行生效法律文书所确定的义务，谭尧、姚玉英向武侯法院申请强制执行。武侯法院于2016年2月19日作出（2014）武侯执字第1062、1065-3号执行裁定书，裁定：二、将原登记在被执行人邓安菊名下位于四川省金堂县淮口镇州城大道171号12幢1单元8楼4号的房屋（合同备案号34880）合同变更为申请执行人姚玉英（身份证号）、谭尧（身份证号）共有。由于该房屋对应的案涉土地被法院查封，所以无法办理不懂产权证。因此，请求本院解除对该案涉房屋所对应土地的查封。
案外人姚玉英、谭尧为支持其主张，提供以下证据：商品房买卖合同》（邓安菊与尚缘公司签订）、尚缘公司收款收据；商品房买卖合同摘要；（2014）武侯执字第1062、1065-3号执行裁定书；（2014）金堂民保字第142号民事裁定书，（2015）金堂民保字第272号民事裁定书及（2014）金堂执字第218-75、218-76号执行裁定书等证据。拟证明：1.邓安菊与尚缘公司自愿签订案涉房屋买卖合同，且该合同真实、合法、有效；2.在本院查封该案涉房屋时，邓安菊已付清房屋全款；3.武侯法院的生效法律文书已确定该案涉房屋登记在姚玉英、谭尧名下；4.该案涉房屋对应土地被法院查封。
本院查明，因金堂县国土资源局与尚缘公司建设用地使用权出让合同纠纷一案，金堂法院于2014年8月7日作出（2014）金堂民保字第142号民事裁定书，裁定对尚缘公司所有的金堂国用（2011）第05307号国有土地使用权予以查封，查封期间为2年。因黄元昌与尚缘公司民间借贷纠纷一案，金堂法院于2015年10月9日作出（2015）金堂民保字第272号民事裁定书，裁定对尚缘公司所有的金堂国用（2011）第05307号国有土地使用权予以查封，查封期间为3年。因陈小容与尚缘公司民间借贷纠纷一案，金堂法院于2015年3月3日作出（2014）金堂执字第218-75号执行裁定书，裁定续行查封尚缘公司所有的金堂国用（2011）第05307号国有土地使用权，查封期间为1年。于2016年1月29日作出（2014）金堂执字第218-76号执行裁定书，裁定续行查封尚缘公司所有的金堂国用（2011）第05307号国有土地使用权。查封期限为三年。本案案涉房屋所对应土地在上述查封范围内。
另查明，邓安菊购买了尚缘公司开发的案涉土地上的“尚缘国际”12幢1单8楼4号商品房，并办理了房屋备案手续。尚缘公司向邓安菊出具了案涉房款收据。
再查明，谭尧、姚玉英与邓安菊、肖铮民间借贷纠纷案向武侯法院提起民事诉讼，武侯法院于2013年5月16日作出（2013）武侯民初字第1998号判决书，判决邓安菊、肖铮在判决生效后之日起五日内向原告姚玉英归还借款200000元。（2013）武侯民初字第1999号判决书，判决邓安菊、肖铮在判决生效后之日起五日内向谭尧归还借款100000元。武侯法院依据已经发生法律效力的（2013）武侯民初字第1998号、1999号民事判决书，于2014年5月21日分别受理姚玉英、谭尧申请执行邓安菊、肖铮民间借贷纠纷两案。在执行中，武侯法院于2014年6月11日作出（2014）武侯执字第1062、1065号执行裁定，依法将登记在被执行人邓安菊名下位于四川省金堂县淮口镇州城大道171号12幢1单元8楼4号的房屋即案涉房屋予以查封。因被执行人邓安菊、肖铮未履行法律文书确定的义务，武侯法院将案涉房屋委托评估机构进行评估（评估价值为人民币26.53万元）。2015年7月2日、9月2日、11月24日武侯法院先后三次委托拍卖机构对上案涉房屋进行拍卖，均流标。后姚玉英、谭尧向武侯法院申请以第三次流拍价16.98万元将该房屋抵偿债务。武侯法院于2016年2月19日作出（2014）武侯执字第1062、1065-3号执行裁定书，裁定解除对案涉房屋的查封并将原登记在邓安菊名下的案涉房屋合同变更为姚玉英、谭尧共有。由于该房屋对应的案涉土地被法院查封，姚玉英、谭尧未能办理不动产权证。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，姚玉英、谭尧通过武侯法院主持的司法拍卖程序将该案涉房屋抵偿其债务。武侯法院作出的（2014）武侯执字第1062、1065-3号裁定原登记在邓安菊名下的案涉房屋合同变更为姚玉英、谭尧共有。由于法院主持下的拍卖、变卖或者以物抵债，不同于私法上的处分，该行为具有公法性质，因此本院对姚玉英、谭尧对该案涉房屋共有予以支持。又因该案涉房屋未能办理过户登记非因姚玉英、谭尧自身原因所致，故对其要求解除该案涉房屋所对应的土地使用权查封请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，裁定如下：
中止对金堂县淮口镇州城大道171号12幢1单元8楼4号房屋所对应土地使用权的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 廖文孝
审判员 雷山权
审判员 张建华
二〇一七年十二月二十七日
书记员 赵 爽