济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0102民初1193号原告（反诉被告）赵瑞雪，女，1981年7月26日出生，汉族，中国日报社山东记者站职工，住济南市。委托代理人于志光(系赵瑞雪之夫)，男，1976年7月5日出生，汉族，中国联通山东分公司员工，住济南市。原告（反诉被告）于志光，男，1976年7月5日出生，汉族，中国联通山东分公司员工，住济南市。被告（反诉原告）山东天澍置业有限公司，住所地济南市。法定代表人吴士民，董事长。委托代理人房坤，山东博睿律师事务所律师。原告（反诉被告）赵瑞雪、原告（反诉被告）于志光与被告（反诉原告）山东天澍置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，由审判员刘群声适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赵瑞雪、原告（反诉被告）于志光、被告（反诉原告）山东天澍置业有限公司的委托代理人房坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵瑞雪、于志光诉称，2014年1月17日原、被告签订商品房买卖合同贰份，第一、被告将东方天澍花园小区6号楼1单元10层房号1-1001号商品房卖给原告，建筑面积90.72平方米，房屋总价款1130371元;第二、被告将东方天澍花园小区6号楼1单元负3层房号1-320商品房卖给原告，建筑面积10.53平方米，房屋总价款36890元，以上两项合计总款额为人民币1167260元整，同时原告支付被告太阳能暂收款人民币4500元整。2014年4月10日原、被告双方针对以上贰份合同签订了商品房买卖合同及附件五《合同补充协议》部分条款的修订协议。补充协议合同中第二条交付期限中约定‘出卖人应在具备商品房验收合同的条件下，于2015年4月30日前将该房屋交付买受人使用’。同时补充协议合同第三条出卖人逾期交房违约责任中第一小条约定：‘逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付交付房价款万分之一的违约金’。第三条出卖人逾期交房违约责任中第二小条约定:‘逾期超过180日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退换全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之一点二的违约金。’合同签订后，原告已按照约定将全部总房款支付给被告，但被告至今仍未将验收合格商品房交付原告使用，且没有赔偿原告违约金。诉讼请求：1、判令被告赔偿原告自2015年4月30日至原告诉讼之日止违约金：37965.28元，利息701.54元，两项合计38666.82元；判令被告赔偿原告自原告诉讼之日起至被告交付房屋止，每日支付原告违约金140.61元；2、诉讼费用由被告承担。原告赵瑞雪、于志光为证明自己的主张，向本院提供的证据有：1、东方天澍花园小区6号楼1单元10层房号1-1001号商品房合同2份；2、补充修订合同1份；3、交款收据3份。被告山东天澍置业有限公司答辩并反诉称，商品房买卖合同第八条约定“但如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：（3）其他非因出卖人原因导致房屋延期交付的。本案中，十四局所建工程没有组织验收，且被告已按合同约定超付了工程款（合同约定工程验收完成10日内付至已完工程价款的85%）。因此不能交付房屋是十四局的责任，被告只能延期交房且不承担违约责任。合同第九条约定的违约责任也将第八条规定的特殊情形除外了，因此不能按合同约定支付违约金。原告在诉状中所称的双方签订的两份商品房买卖合同内容属实。被告作为开发商将商品房的建设于2012年1月发包给了中铁十四局集团有限公司。双方约定的竣工日期为2013年7月31日，后双方又通过补充协议将竣工日期延长到2014年6月底。但至今工程未通过验收，已经拖了一年半的时间。被告与原告约定的交房日期为2015年4月30日前，现也已延期近一年时间。被告对原告买房而迟迟不能居住的心情予以同情和理解，但十四局公司所建工程不通过验收，根据法律规定，被告也不能交付房屋，现被告已多次催促十四局公司尽快组织验收，但至于何时能验收交房，被告也无法确定，因此为实现原告买房居住的合同目的，被告愿与其解除商品房买卖合同，退还购房款并按合同约定补偿原告的经济损失。反诉请求：1、依法解除反诉人与被反诉人签订的贰份商品房买卖合同及补充协议。2、反诉费由被反诉人承担。被告山东天澍置业有限公司为证明自己的主张，向本院提供的证据有：施工合同1份；工程付款情况汇总表4份及收款收据34份；工作函1份；律师函1份。反诉被告赵瑞雪、于志光答辩称，反诉原告作为房地产开发商与承建商中铁十四局公司之间，应属于建设工程合同关系。反诉被告作为购房人与反诉原告之间，是商品房买卖合同关系。反诉被告认为两种法律关系性质不同，不存在牵连关系。即使真如反诉原告描述情况，是中铁十四局的责任，根据合同法总则第121条规定，当事人因第三人造成违约的，应向对方承担违约责任。当事人与第三人间的纠纷，依照法律规定或按照约定解决。在合同中反诉被告、反诉原告约定，其他非因出卖人原因导致的延期交付的，反诉被告认为此条并非是开发商可以随意免除自己责任的依据，反诉被告认为即使出现上述情况开发商也应在期限内履行告知义务，反诉被告至今未收到房屋延期交房的任何解释。针对反诉原告在反诉状中称，反诉原告表示同情反诉被告的情况，也与事实情况不符。经审理查明，2014年1月17日，赵瑞雪、于志光与山东天澍置业有限公司签订济南市商品房买卖合同，约定赵瑞雪、于志光购买山东天澍置业有限公司开发的位于济南市历下区经十路以南，转山西路以西，龙泉山庄以北东方天澍花园小区6号楼1单元10层1-1001室及东方天澍花园小区6号楼1单元负3层1-320地下室的涉诉房屋。合同第八条约定，“出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房取得开发项目《综合验收备案证明》、《分期综合验收备案证明》条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”2014年4月10日，赵瑞雪、于志光又与山东天澍置业有限公司签订《商品房买卖合同》及附件五《合同补充协议》部分条款的修订协议，该修订协议第二条约定，“出卖人应当在2015年4月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备该商品房取得发开项目《综合验收备案证明》条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”同时约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点二的违约金。”合同签订后，赵瑞雪、于志光按约定付清了购房款1167261元，山东天澍置业有限公司至今未向赵瑞雪、于志光交付涉诉房屋。本院认为，涉诉房屋具备合法的销售依据，赵瑞雪、于志光与山东天澍置业有限公司自愿签订的商品房买卖合同合法有效。涉诉房屋应于2015年4月30日前交付赵瑞雪、于志光使用，但山东天澍置业有限公司至今仍未完成交付，山东天澍置业有限公司已构成违约,应支付赵瑞雪、于志光自2015年4月30日起至判决之日止延期交房违约金1167261元×0.012%×377天=52806.89元。山东天澍置业有限公司辩称，未能完成交付是因为建设方即中铁十四局集团有限公司没有组织验收，根据合同约定和相关法律规定山东天澍置业有限公司不应承担违约责任并请求法院依法解除与赵瑞雪、于志光签订的贰份商品房买卖合同及补充协议，本院认为，中铁十四局集团有限公司没有组织验收，不属于该商品房买卖合同中约定的因特殊情形导致延期交房，出卖人不承担违约责任的免责事由，本院对山东天澍置业有限公司该项辩解不予采纳。山东天澍置业有限公司诉求解除与赵瑞雪、于志光签订的贰份商品房买卖合同及补充协议的理由，于法无据，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、被告山东天澍置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告赵瑞雪、于志光违约金52806.89元。二、驳回原告赵瑞雪、于志光的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告山东天澍置业有限公司的反讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费760元，减半收取380元，反诉费15300元，减半收取7650元，均由被告（反诉原告）山东天澍置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预缴上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  刘群声二〇一六年五月十一日书记员  赵天娇