内蒙古自治区额尔古纳市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）内0784民初214号
原告：刘淑艳，女，1970年6月9日出生，住内蒙古自治区额尔古纳市。
原告：何忠，男，1968年5月12日出生，住内蒙古自治区额尔古纳市。
二原告共同委托诉讼代理人：王殿毅，内蒙古天丰律师事务所律师。
被告：呼伦贝尔市军宇房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区。
法定代表人：邸万军，总经理。
委托诉讼代理人：王光崇，该公司职工。
被告：呼伦贝尔市军宇房地产开发有限责任公司额尔古纳市分公司，住所地内蒙古自治区额尔古纳市。
负责人：宋丽娜，总经理。
委托诉讼代理人：陆继安，内蒙古适宜律师事务所律师。
原告刘淑艳、何忠与被告呼伦贝尔市军宇房地产开发有限责任公司（以下简称军宇公司）、呼伦贝尔市军宇房地产开发有限责任公司额尔古纳市分公司（以下简称军宇额市分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月27日立案后，依法适用简易程序，于2018年4月10日公开开庭进行了审理。原告刘淑艳、何忠及其委托诉讼代理人王殿毅，被告军宇公司的委托诉讼代理人王光崇、被告军宇额市分公司的负责人宋丽娜及其委托诉讼代理人陆继安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘淑艳、何忠向本院提出诉讼请求：请求法院判令被告履行公寓楼房、回购合同书：1.立即向原告支付2017年5月1日至2018年4月30日未给付的部分租金计13755.84元；2.并承担延期支付期间的人民银行同期同类贷款的利息，按年息4.35%计算，13755.84元的利息每日1.6393元，计算到2018年2月22日，共计280日，计459.03元，以上合计14214.87元；3.要求被告自2018年起每年5月1日起按约定给付租金。事实和理由：刘淑艳、何忠于2015年2月，购买被告开发的座落××道以西、风情一条街以北的天元民族主题酒店内产权公寓2号楼5楼512室，房屋建筑面积37.38平方米，单价4600元/平方米，总价格为171948元。同年2月10日，双方签订了公寓楼房回租、回购合同书，合同约定租期为10年，即2015年5月1日至2025年5月1日。递增租金如下：2015年5月1日至2018年4月30日，每年13755.84元（总房款的8%）；2018年5月1日至2022年4月30日，每年16335.06元（总房款的9.5%）；2022年5月1日至2025年4月30日，每年18914.28元（总房款的11%），每年4月20日至5月1日在天元民族主题酒店一楼财务部领取租金。双方签订合同后，军宇额市分公司一次清两年租金（2015年和2016年），此租金直接抵刘淑艳、何忠应付房款。2017年5月至今，军宇额市分公司拒不履行给付租金义务，并称同年12月支付，至同年12月后又要求降低租金。军宇额市分公司的行为已构成违约，故刘淑艳、何忠诉至法院，要求判决如诉所请。
军宇公司辩称，刘淑艳、何忠的诉讼请求与军宇公司无关，总公司与分公司无直接关系，分公司是独立经营、自负盈亏、自行销售、自行纳税。军宇公司未收到任何房款，与刘淑艳、何忠未签署任何协议和合同，故不应承担刘淑艳、何忠的任何诉讼请求。
军宇额市分公司辩称，1.因情势变更，军宇额市分公司请求解除双方的租赁合同。2014年军宇额市分公司在额尔古纳市政府招商引资的政策下，投资建设开发了天元民族主题酒店。当时承诺的优惠政策，均未兑现承诺，没有将优惠的税收等予以返还。军宇额市分公司与刘淑艳、何忠签订房屋回租、回购合同是在当时开发条件下签订的，根据当时的优惠政策认为军宇额市分公司有能力履行合同义务，但现在由于政府的违约不能按照给付的优惠政策落实各项承诺，至今欠刘淑艳、何忠等人几百万元，现已无法正常营业，面临停业，酒店的股东均无力出资，军宇额市分公司已无法履行合同义务，请法院根据以上理由解除双方合同；2.军宇额市分公司开发的酒店位于风情一条街，同一位置有几十家酒店，竞争激烈，当时政府没有考虑当地旅游期短、费用昂贵，闲置时间长的因素，盲目开发致使全部酒店经营惨淡，这也是军宇额市分公司无法履行合同的原因之一。现军宇额市分公司在银行贷款都面临履行不能的困难，无法支付合同约定的8%的租金，并非有能力而不去履行，是无能为力；3.军宇额市分公司同意协商解决，可以降低租金，继续租用，或是双方解除合同，房屋由刘淑艳、何忠继续使用，或是以军宇额市分公司拥有的车库抵偿刘淑艳、何忠的购房款，进行置换。
对原告刘淑艳、何忠提交的有争议的证据认定如下：
1.公寓楼房回租、回购协议书，证明双方约定的租期十年、租金数额、交纳租金的时间及被告军宇额市分公司在十年之内有义务回购房屋。被告军宇公司对该证据真实性无异议，但认为该证据没有其公章，与其无关。被告军宇额市分公司对该证据真实性无异议，对证明目的有异议，认为双方是租赁关系，虽约定了租赁期限、租赁支付标准，但由于原告刘淑艳、何忠购买的是住宅楼，属于自用房屋，且被告军宇额市分公司已无条件继续履行合同，故请求解除合同。本院对该证据予以采信。
2.商品房买卖合同，证明原告刘淑艳、何忠已交清房款并取得所有权。被告军宇公司对该证据的真实性无异议，但对关联性有异议，对合同中有被告军宇公司的名称信息无异议，这是因网签合同必须是有资质的公司才能签订合同，分公司无资质；关于利息及租金与其无关，合同加盖的是被告军宇额市分公司的公章，收款也是被告军宇额市分公司收的，没有体现出被告军宇公司是受益人，故也不应承担支付房租费用及利息的责任。被告军宇额市分公司对该证据的真实性无异议，房屋的性质是住宅，出售给原告刘淑艳、何忠，是独立的，两份合同没有关联性。本院对该证据的真实性予以认定。
原告刘淑艳、何忠提交的房屋所有权证，二被告均无异议，本院对该证据予以采信。
被告军宇公司未向法庭出示证据。
被告军宇额市分公司提交的有争议的证据认定如下：1.额党会发（2012）3号中共额尔古纳市委会议纪要及附件额尔古纳市旧城区改造优惠政策，证明当时被告军宇额市分公司投资建设天元酒店时是额尔古纳市政府给予优惠政策才开发建设的，有多项税费最终返还给被告军宇额市分公司进行投资建设，后期未兑现，都是被告军宇额市分公司自行投资建设的，这部分费用达到六七百万元；2.额财办字（2017）8号关于对哈萨尔大街两侧开发建设应享受额尔古纳市旧城区改造优惠政策信访事项的答复意见及附件国发（2014）62号国务院关于清理税收等优惠政策的通知、内政发（2015）5号内蒙古自治区人民政府转发国务院关于清理规范税收等优惠政策的通知、附件主大街改造优惠政策应缴收入及返还部分明细，证明额尔古纳市没有给被告军宇额市分公司落实承诺的优惠政策，按照额尔古纳市财政局对哈萨尔大街周边开发商所应返还税款的部分统计，显示欠被告军宇额市分公司2171205.94元；3.额信访复字（2017）5号关于对朱峰、李晓辉等人的信访事项回复意见，其中李晓辉为被告军宇额市分公司的负责人，证明额尔古纳市取消了被告军宇额市分公司建设天元酒店的优惠政策，造成被告军宇额市分公司现在无法正常进行，与原告刘淑艳、何忠签订合同的时候还享受着优惠政策，当时还有能力履行；4.复核申请书、关于额尔古纳市优惠政策不落实的政务失信上访材料、关于对额尔古纳市哈萨尔大街两侧开发建设政府优惠政策不落实答复意见的回复（以上三份均为复印件），证明额尔古纳市政府没有兑现在被告军宇额市分公司开发建设天元酒店时的优惠政策，是造成被告军宇额市分公司无法履行对原告的合同义务的原因，这个原因应当属于法律规定的情势变更，应当解除合同。原告刘淑艳、何忠对四组证据真实性不认可，因是复印件，证明内容亦不认可。被告军宇公司对四组证据认可，因事实存在，证明目的亦认可。本院认为，四组证据均为复印件，被告军宇额市分公司未提交原件核对或盖有相关部门的公章确认其真实性，故不予采信。
本院经审理认定事实如下：2015年2月10日，原告刘淑艳、何忠与被告军宇额市分公司（合同出卖人处打印为被告军宇公司名称）签订了商品房买卖合同，被告军宇额市分公司将座落于额尔古纳市第十居1-2-2-512的建筑面积为37.38平方米的住宅出售给原告刘淑艳、何忠，约定房屋价格为3800元/平方米；同日，双方又签订了天元2号楼楼房回租、回购合同书，合同书中约定被告军宇额市分公司将上述房产以4600元/平方米的价格出售给原告刘淑艳、何忠，原告刘淑艳、何忠又将上述房产出租给被告军宇额市分公司，合同约定租期为10年，即2015年5月1日至2025年5月1日。递增租金如下：2015年5月1日至2018年4月30日，每年13755.84元（总房款的8%）；2018年5月1日至2022年4月30日，每年16335.06元（总房款的9.5%）；2022年5月1日至2025年4月30日，每年18914.28元（总房款的11%）；每年4月20日至5月1日，原告刘淑艳、何忠在天元民族主题酒店2号楼105门市财务部领取租金；原告刘淑艳、何忠购买的住宅在10年内，经双方协商，原告刘淑艳、何忠如同意出售此住宅，被告军宇额市分公司按原价回购。现被告军宇额市分公司未向原告刘淑艳、何忠支付2017年5月1日至2018年4月30日的房屋租金。
另查明，被告军宇额市分公司作为被告军宇公司的分支机构，有自己的财产、经营场所，独立核算。
本院认为，原告刘淑艳、何忠与被告军宇额市分公司之间签订了回租回购合同，双方依据真实意思表示签订了合同，合同成立并生效，双方均应依约履行合同义务。被告军宇额市分公司承租原告刘淑艳、何忠的房屋后，应依约履行支付房屋租金的义务，被告军宇额市分公司未能依约全面履行义务，应承担继续履行合同义务的责任。对于被告军宇额市分公司提出税收优惠政策未能享有，属情势变更，应解除合同，由于竞争激烈等原因导致酒店经营惨淡，无能力继续履行合同的抗辩理由，本院认为，被告军宇额市分公司所主张的未能享受到相关税费优惠政策问题，其未能提交合法有效的证据证明该事实存在，即使该事实存在，税收优惠政策实施与否不应认定为合同赖以成立的基础或环境，且在双方签订回租、回购合同时被告军宇额市分公司亦未向原告刘淑艳、何忠表明其履行本合同的基础是税费优惠政策的有效实施，被告军宇额市分公司应从加强自身经营管理入手，诚信依约履行合同，故对其该项主张不予支持；对于被告军宇额市分公司主张已无能力履行合同，对此并未向法庭提交证据证明，故对该主张不予支持。
对原告刘淑艳、何忠要求二被告承担给付利息的请求，因双方对此无约定，故对此项主张不予支持；对原告刘淑艳、何忠要求二被告继续自2018年5月1日起按合同约定继续履行给付租金的请求，对此二被告是否存在违约行为尚不确定，如二被告未能依约履行合同义务，原告刘淑艳、何忠可再行向二被告主张权利。
经庭审核实，被告军宇额市分公司具有自己的财产，财务上独立核算，其应在其财产范围内承担对外缔约产生的民事责任；被告军宇公司应依法承担分公司无履行能力时相应的民事责任。
综上所述，对原告刘淑艳、何忠的部分诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告呼伦贝尔市军宇房地产开发有限责任公司额尔古纳市分公司在本判决生效后十日内给付原告刘淑艳、何忠2017年5月1日至2018年4月30日未给付的部分房屋租金13755.84元；
二、被告呼伦贝尔市军宇房地产开发有限责任公司对上述租金承担补充清偿责任；
三、驳回原告刘淑艳、何忠的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费155.37元，减半收取计77.69元，由被告呼伦贝尔市军宇房地产开发有限责任公司额尔古纳市分公司、呼伦贝尔市军宇房地产开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。
审判员 宋丽杰
二〇一八年四月二十三日
书记员 张乃仁
附本判决所依据的相关法律：
一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条”当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”；
第二百二十六条”承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”。
二、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款”公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款”当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。