广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂03民终1933号
上诉人（一审原告）：广西林业桂林木材工业公司。
法定代表人：唐华民，该公司总经理。
委托代理人：唐崛，广西中纬律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：广西桂林金隆房地产开发有限公司。
法定代表人：黄晓，该公司总经理。
被上诉人（一审被告）：广西桂林漓江农村合作银行。
法定代表人：阳东升，该公司董事长。
委托代理人：刘凡，该银行法律合规部副经理。
委托代理人：龙成民，广西桂宁律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：张涛，自由职业者。
上诉人广西林业桂林木材工业公司（以下简称“林业木材公司”）因与被上诉人广西桂林金隆房地产开发有限公司（以下简称“金隆房地产公司”）、广西桂林漓江农村合作银行（以下简称“漓江银行”）、张涛第三人撤销之诉一案，不服广西壮族自治区桂林市雁山区人民法院（2016）桂0311民撤1号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成由审判员何华担任审判长，审判员高艳明、周秋莹参加评议的合议庭，于2016年9月8日公开开庭审理了本案，书记员周红担任法庭记录。上诉人林业木材公司的委托代理人唐崛、被上诉人金隆房地产公司的法定代表人黄晓、被上诉人漓江银行的委托代理人刘凡、龙成民、被上诉人张涛到庭参加诉讼�本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：被告金隆房地产公司因建设中山北路以房养路工程需要拆除原告的饲料市场和铁路专用线等设施，2001年9月5日，双方以原告为甲方、被告金隆房地产公司为乙方就补偿事宜签订了《协议书》，《协议书》第二条约定：“乙方给予甲方下列经济补偿3、乙方另将下列建筑物补偿给甲方：③10#楼架空层750.84㎡门面94.23㎡。”《协议书》第四条约定：“乙方补偿给甲方的建筑物，每完工一项交给甲方一项，乙方为甲方办理产权登记手续。”《协议书》附件《关于乙方补偿甲方建筑物及设施明细表》第六条约定：“甲方拆除的站台铺面1262.90㎡，乙方以连接体一幢136.3㎡、芳华路门面两间141.2㎡、10#门面94.23㎡补偿给甲方（具体位置以双方同意的红线内为准）。”2004年5月26日，经双方确认并在金隆苑3-5#底商宅楼图纸上对应当�付给原告的门面房产的具体位置用红线进行标注后，被告金隆房地产公司按照《协议书》约定向原告交付了架空层442.82㎡（后补253.27㎡共计696.09㎡）及门面93.03㎡门面交付后，被告金隆房地产公司于2009年5月5日将已交付给原告使用的93.03㎡的门面房产以自己的名义办理了产权登记证书（房产证号为：房权证桂林市叠彩区字第30278037号）。原告于2015年5月5日依法向广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院提起诉讼，要求依法判令被告金隆房地产公司立即为原告办理已补偿给原告的位于桂林市××区××底层93.03㎡门面的产权登记证书并承担诉讼费用，该院经审理认为涉案门面已经设立抵押登记并被人民法院查封，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房产不得转让，于2015年12月29日作出驳回原告桂林木材公司的诉讼请求的民事判决书。
同时查明，被告张涛以购苗木缺乏资金为由，向被告漓江银行下属的瓦窑支行申请借款人民币50万元，被告漓江银行经审查同意其申请。经协商，两被告双方于2010年11月3日签订一份编号：362600201000332《个人借款合同》。合同约定：被告漓江银行贷款给被告张涛人民币50万元，贷款利率为年利率7.28%，按月结息，到期还本。贷款期限从2010年11月3日至2013年11月2日。借款以被告金隆房地产公司所有的坐落于桂林市××区××号、××号门面［房屋产权证号分别为：房权证桂林市叠彩区字第30278037号、房权证桂林市叠彩区字第30278038号，建筑面积分别为126.11㎡、83.07㎡；国有土地使用证号：桂市国用（2005）000352号］作抵押担保。合同签订后，被告漓江银行依约将人民币50万元借给被告张涛使用，但被告张涛未按约定支付借款利息及本金，截至2014年1月15日止，被告张涛仍�被告漓江银行借款本金499999.88元及利息20040.10元。被告漓江银行多次催收未果，遂诉至该院，该院（2014）雁民初字第85号以调解结案，民事调解书确定：一、被告张涛欠原告广西桂林漓江农村合作银行借款本金499999.88元及利息20040.10元（利息计至2014年1月15日，以后产生的利息另计）。被告张涛自愿于2014年3月15日前归还所欠利息，于2014年4月15日归还之后产生的利息，于2014年4月30日前一次性还清所欠本金及利息。二、原告广西桂林漓江农村合作银行对被告广西桂林金隆房地产开发有限公司所有的坐落于桂林市××区××号、××号门面［房屋产权证号分别为：房权证桂林市叠彩区字第30278037号、房权证桂林市叠彩区字第30278038号，建筑面积分别为126.11㎡、83.07㎡；国有土地使用证号：桂市国用（2005）000352号］享有优先受偿权。
一审法院经审理认为：一、关于该院（2014）雁民初字第85号民事调解书所确定的主文中第二项是否合法的问题。被告张涛以购苗木缺乏资金为由，向被告漓江银行下属的瓦窑支行申请借款人民币50万元，借款以被告金隆房地产公司所有的坐落于桂林市××区××号、××号门面作抵押担保。合同签订后，被告漓江银行依约将人民币50万元借给被告张涛使用，但被告张涛未按约定支付借款利息及本金，被告漓江银行诉至该院，该院经审理查明，金隆房地产公司用于抵押的坐落于桂林市××区××号、××号门面办理了房屋产权证及国有土地使用证，根据《中华人民共和国物权法》关于不动产物权的设立经依法登记，发生效力的规定，金隆房地产公司用自己名下财产为他人债务进行抵押担保及漓江银行请求对抵押物享有优先受偿权符合法律规定。因此，该院（2014）雁民初字第85号民事调解书所确定的主文中第二项：原告广西桂林漓江农村合作银行对被告广西桂林金隆房地产开发有限公司所有的坐落于桂林市××区××号、××号门面［房屋产权证号分别为：房权证桂林市叠彩区字第30278037号、房权证桂林市叠彩区字第30278038号，建筑面积分别为126.11㎡、83.07㎡；国有土地使用证号：桂市国用（2005）000352号］享有优先受偿权符合自愿、合法的调解原则。二、关于上述主文是否侵犯第三人合法权益的问题。被告金隆房地产公司因建设中山北路以房养路工程需要拆除原告的饲料市场和铁路专用线等设施，双方就补偿事宜签订了《协议书》，《协议书》附件《关于乙方补偿甲方建筑物及设施明细表》约定芳华路门面两间141.2㎡、10#门面94.23㎡（双方实际约定93.03㎡）补偿给原告并实际交付原告使用。被告金隆房地产公司擅自将补偿给原告并实际交付原告使用的房产办理至自己名下，并用于为他人债务提供抵押担保，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，其行为侵害了原告的合法权益。桂林市××区××号门面（房屋产权证号：房权证桂林市叠彩区字第30278037号，建筑面积为126.11㎡）中93.03㎡房屋产权纠纷系原告与被告金隆公司的权利义务关系，原告可另行对被告金隆房地产公司主张权利。该院（2014）雁民初字第85号案件中，被告漓江银行与被告金隆房地产公司、张涛发生金融借贷时，桂林市××区××号门面（房屋产权证号：房权证桂林市叠彩区字第30278037号，建筑面积为126.11㎡）登记在被告金隆房地产公司名下，对外具有公信力，被告漓江银行对该门面的争议并不知情，其取得该门面的抵押权属善意取得，并未侵害他人合法权益，其合法权益依法应当得到支持，该院经依法审理并作出民事调解书，所确定的主文中第二项未侵害原告合法权益。据此判决：驳回原告广西林业桂林木材工业公司的诉讼请求。案件受理费5300元，由原告广西林业桂林木材工业公司负担。上诉人林业木材公司不服一审判决，上诉称：上诉人对涉案的93.03㎡的门面房产享有优先权属。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。该规定对被拆迁人享有的拆迁安置权赋予其物权优先效力，即被拆迁人的拆迁安置权具有对抗第三人的效力，第三人的物权变动不得对抗被拆迁人的物上请求权。上诉人与金隆房地产公司签定的《�议书》合法有效，金隆房地产公司与上诉人签订协议并履行后，故意隐瞒事实，又与他人约定将该门面作为抵押物向案外人作借款的担保，上诉人与金隆房地产公司的协议是在上述抵押登记之前，且涉案门面为拆迁安置房，并已在抵押前交付上诉人。依据上述法律规定，请求撤销广西壮族自治区桂林市雁山区人民法院（2016）桂0311民撤1号民事判决，依法改判撤销该院（20l4）雁民初字第85号民事调解书第二项中“原告广西桂林漓江农村合作银行对被告广西桂林金隆房地产开发有限公司所有的坐落于桂林市××区××号门面［房屋产权证号：房权证桂林市叠彩区字第30278O37号，建筑面积为126.11㎡（其中93.03㎡属于上诉人），国有土地使用证号：桂市国用（2005）000352号］享有优先受偿权；本案一、二诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人金隆房地产公司庭审中口头�辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉理由不成立，请求维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。
被上诉人漓江银行庭审中口头答辩称：被上诉人对涉案房产享有抵押优先受偿权，上诉人没有优先权，只有请求权。一审判决适用法律及判决正确，上诉人的上诉理由不成立，请求维持一审判决，依法驳回上诉人的上诉请求。
被上诉人张涛庭审中口头答辩称：一审判决及适用法律正确，上诉人上诉理由不成立，请求维持一审判决，依法驳回上诉人的上诉请求。
经本院审理查明：上诉人、被上诉人均对一审判决查明的事实无异议，本院查明的事实与一审判决查明的事实一致，本院确认一审判决查明的案件事实。
综合诉辩双方的意见，本院归纳本案争议焦点为：上诉人要求撤销广西壮族自治区桂林市雁山区人民�院（2016）桂0311民撤1号民事判决及该院（20l4）雁民初字第85号民事调解书第二项“原告广西桂林漓江农村合作银行对被告广西桂林金隆房地产开发有限公司所有的坐落于桂林市××区××号门面［房屋产权证号：房权证桂林市叠彩区字第30278O37号，建筑面积为126.11㎡，国有土地使用证号：桂市国用（2005）000352号］享有优先受偿权”的主张是否成立。
本院认为：被上诉人金隆房地产公司作为拆迁人与上诉人作为被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，该协议明确约定被上诉人金隆房地产公司以位置、用途特定的房屋对上诉人予以补偿安置，故该协议的性质属于拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立的房屋拆迁安置补偿合同。该协议是合同相对人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故依法具有法律效力。依据《最高人民�院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”。由此可见，被拆迁人基于产权房置换拆迁取得的物权具有优先的效力，且优先于其他物权。现被上诉人金隆房地产公司将已交付上诉人使用的93.03㎡拆迁补偿门面房产登记于其名下，并用于被上诉人漓江银行、张涛的借款抵押担保产生诉讼，案经广西壮族自治区桂林市雁山区人民法院（20l4）雁民初字第85号民事调解书确定被上诉人漓江银行对涉案93.03㎡门面房产享有优先受偿权。为此，上诉人提出的其系被拆迁安置人，对获得安置的房产享有优先物权，被�诉人漓江银行享有的抵押权不能对抗上诉人对安置房产享有的优先物权，其对涉案拆迁补偿安置门面93.03㎡享有物权优先效力的主张符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定。另，根据《最高人民法院关于执行异议复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买卖人自身原因未办理过户登记”。本案中，上诉人根据协议的约定已取得了包括涉案的93.03㎡门面�产的使用权，被上诉人漓江银行对金隆房地产公司享有的金钱债权是普通债权，其申请人民法院查封涉案的93.03㎡门面房产在查封之前已被安置给上诉人并由上诉人实际占有使用，而被上诉人金隆房地产公司未将涉案房产登记于上诉人名下过错不在于上诉人。依据上述法律规定及结合案件事实，上诉人请求撤销广西壮族自治区桂林市雁山区人民法院（20l4）雁民初字第85号民事调解书第二项“原告广西桂林漓江农村合作银行对被告广西桂林金隆房地产开发有限公司所有的坐落于桂林市××区××号门面［房屋产权证号：房权证桂林市叠彩区字第30278O37号，建筑面积为126.11㎡，国有土地使用证号：桂市国用（2005）000352号］享有优先受偿权”的主张于法有据，其上诉理由成立，本院予以支持。综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律及实体处理错误。依照《最高人民法院�于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《最高人民法院关于执行异议复议案件若干问题的规定》第二十八条和最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百条第一款第（一项）、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销广西壮族自治区桂林市雁山区人民法院（2016）桂0311民撤1号民事判决；
二、撤销广西壮族自治区桂林市雁山区人民法院（20l4）雁民初字第85号民事调解书第二项“原告广西桂林漓江农村合作银行对被告广西桂林金隆房地产开发有限公司所有的坐落于桂林市叠彩区芳华路2号3-5栋1-1号门面［房屋产权证号：房权证桂林市叠彩区字第30278O37号，建筑面积为126.11㎡，国有土地使用证号：桂市国用（2005）000352号］享有优先受偿权”。
一审案件受理费5300元（上诉人已预交），二审案件受理费5300元（上诉人已预交），一、二审案件受理费合计10600元，由被上诉人桂林金隆房地产开发有限公司、广西桂林漓江农村合作银行、张涛负担。
本判决为终审判决。
审判长 何 华
审判员 高艳明
审判员 周秋莹
二〇一六年九月二十二日
书记员 周 红