山东省德州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁14民终2425号
上诉人（原审被告）：向晓光，男，1959年12月24日出生，汉族，住山东省聊城市东昌府区。
委托诉讼代理人：张维，山东光岳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：山东康海房地产开发有限公司，住所地：陵城区开发区康海城市花园内商用会馆。
法定代表人：宋培勇，总经理。
委托诉讼代理人：崔世雨，德州陵城君合兴法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：张宏宏，北京市盈科（济南）律师事务所律师。
原审第三人：刘义平，男，1972年12月24日出生，汉族，住山东省高唐县。
委托诉讼代理人：盛伟华，山东勤力律师事务所律师。
原审第三人：凌军，男，1967年2月14日出生，汉族，住山东省聊城市东昌府区。
委托诉讼代理人：李瑞明，聊城高新三名法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：魏斌，聊城高新三名法律服务所法律工作者。
上诉人向晓光因与被上诉人山东康海房地产开发有限公司（以下简称“康海公司”）及原审第三人刘义平、凌军房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省德州市陵城区人民法院（2016）鲁1403民初539号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
向晓光上诉请求：一、依法改判或发回重审。二、一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1.一审判决认定上诉人与被上诉人之间存在房屋买卖关系是错误的。一审法院没有查清上诉人与被上诉人之间签订房屋买卖合同的起因和签订合同的目的及签订合同的过程，只凭合同的表面形式即认可了房屋买卖合同关系，忽略了刘义平在合同中的关系。实际情况是刘义平为了归还上诉人的借款，与被上诉人协商好用三十套房子（与另一案件共计三十套）抵顶债务，并不是上诉人为了购买房产而与被上诉人签订商品房买卖合同。因为当时陵城区的房产是滞销的，上诉人不会为了帮助被上诉人解套而一次性购买三十套房屋，而且合同签订的价格明显高出当时的市场价。按交易习惯，如果购房者一次性交全款购买三十套房子，不会高出当时的市场价。当时上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同明显不是出于购买房屋的目的。2.一审法院在没有任何证据的情况下认定上诉人与刘义平有利害关系，而被上诉人与刘义平有真正利害关系却没有调查。据上诉人了解被上诉人与刘义平之间确实存在经济往来，且确有债权债务关系。这是另一法律关系，应另行解决。但这不能否认被上诉人用房产替刘义平顶债的事实。3.被上诉人违反交易习惯事先出具收款收据和主动到房管部门备案，一审法院却没有审查，显失公正。从这一点可以看出，被上诉人在签订购房合同时是明知这三十套房子是不收房款的。在房地产行业也不存在不收房钱先开发票的交易习惯。4.一审法院在庭审中违反证据规则加重上诉人的举证责任，对上诉人及第三人的调取证据申请视而不见，从而导致认定事实不清，证据不足。5.一审法院只根据合同形式条款认定上诉人违约，忽略了被上诉人与第三人之间约定该房产不用付款的事实，导致认定事实错误。二、由于一审判决认定事实错误，从而导致适用法律错误。
康海公司辩称，一、被上诉人与上诉人签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方存在房屋买卖合同关系。2015年9月30日，被上诉人与上诉人共签订17份《商品房买卖合同》，约定上诉人向被上诉人购买其开发的17套商品房，付款方式为一次性付款，且于当日支付全部购房款6153139元。买卖合同自双方签订之日起生效。买卖合同的内容未违反法律的强制性规定，且经双方签字认可，所以买卖合同有效。被上诉人事后向上诉人出具收据，并协助其前往陵城区房管局办理备案登记，结合签订的17份买卖合同，足以证明被上诉人与上诉人之间存在合法有效的房屋买卖合同关系。二、被上诉人依约履行买卖合同的主要义务，上诉人未支付购房款的行为构成根本违约。被上诉人向上诉人出具收据并协助办理备案登记，已履行合同的主要义务。依据合同及补充协议约定，上诉人应于2015年9月30日将购房款全部付清，但至今上诉人未支付购房款，已构成根本违约。上诉人称被上诉人出具收据说明上诉人履行了支付购房款的合同义务，其所述与事实不符。被上诉人出具收据仅是履行作为出卖人开具凭证的义务，实践中存在事先开具收款凭证交付对方后再行付款，故不能证明上诉人已支付购房款。上诉人也未提供支付购房款的银行转账或取现等支付凭证。本案系房屋买卖合同纠纷，被上诉人多次催告仍未收到上诉人的购房款，属于根本违约。三、被上诉人有权解除双方签订的买卖合同，且上诉人并未取得诉争房屋的所有权。上诉人未在合同约定的期限内支付全部购房款，被上诉人有权依据法律规定和合同约定解除合同并要求上诉人承担违约责任。争议房屋在陵城区房管局办理备案登记，是将双方签订的合同登记在房管局处查询备案。根据《物权法》第十四条规定，不动产的所有权仅以不动产登记簿为依据，而诉争房屋并未办理权属登记，上诉人未取得房屋的所有权。四、被上诉人与第三人之间不存在债权债务关系，且上诉人与第三人之间是否存在债权债务关系均与本案无关。上诉人及第三人称，第三人与被上诉人之间存在债权债务关系，却未能提供证据予以证明，仅凭第三人单方提供的《情况说明》无法证明其主张，且单方提供的证据不具备客观公正性，也未能提供其他证据佐证其主张。根据合同相对性原则，本案合同当事人为上诉人与被上诉人，第三人非合同当事人，其与上诉人之间是否存在债权债务关系均不影响买卖合同的履行。综上，被上诉人与刘义平之间不存在任何经济来往和债权债务关系，上诉人称刘义平与被上诉人协商以房抵债，上诉人不用付房款不是事实，没有依据。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉理由不能成立。请求驳回上诉，维持原判。
刘义平述称，借用房产抵债是事实，一审认定为房屋买卖与事实不符。刘义平与张志嵩之间除涉案房产之外，还有其他经济往来，双方的账目至今没有结算。张志嵩是被上诉人公司的实际控制人。
凌军述称，一审判决解除被上诉人与上诉人之间合同是错误的，没有法律依据，因为凌军与向晓光之间存在借款担保合同纠纷，凌军在东昌府区人民法院已经起诉，并依法查封了向晓光名下的17套房产，该17套房产是本案涉案房产，该房产已在陵城区房管局备案。一审判决严重侵害了凌军的合法利益，请求查明事实，依法撤销一审判决。
康海公司向一审法院起诉请求：一、判令解除原、被告签订的商品房买卖合同；二、诉讼费用由被告负担。
一审法院认定事实：2015年9月30日原、被告签订了17份商品房买卖合同，双方约定合同签订之日，被告一次性付清全部房款，但被告并未按合同约定支付原告全部房款，原告亦未将房屋交付被告，双方因此形成纠纷。本案争议的焦点问题是：2015年9月30日原、被告签订的17份商品房买卖合同是否应当解除？一审法院认为，依法生效的合同受法律保护。合同双方当事人应当全面履行合同义务。本案中原告提交的证据和被告及第三人的认可能够证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系。原告按合同约定履行了开具收据、房屋买卖合同的备案等义务后，被告未按合同约定给付原告涉案17套房产的全部房款，该事实清楚，证据确凿，被告该行为已构成根本违约，在涉案17套房产未交付被告的情况下，原告要求解除2015年9月30日原、被告签订的17份商品房买卖合同，符合法律规定，一审法院依法予以支持。被告及第三人凌军、刘义平主张被告对涉案17套房产是通过第三人刘义平向被告抵债所得。但未向法庭提交相应证据予以证明，被告及第三人凌军、刘义平的该主张证据不足，一审法院依法不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百三十条、第一百五十九条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决：解除原告康海公司与被告向晓光于2015年9月30日签订的17份商品房买卖合同。案件受理费100元，减半收取50元由被告负担。
二审中，当事人围绕上诉请求未提交新的证据。为依法核实相关证据并查明案件事实，本院依法调取了相关商品房购买合同9份及本案争议收据的入账联（第三联）并制作调查笔录一份。上诉人向晓光意见为：对法院调取证据的真实性没有异议，但从9份购房合同中可以看出，其中有从2015年7月至10月有7份合同价格基本在3500元/平方米左右，而且交房标准是铺好地砖和涂料正常的交房标准，但是康海公司与向晓光购房合同中所提供的房屋全部是毛坯房，朱飞、向晓光购买30套房屋的价格明显高于上述9份购房合同的购房价格，而且是如果正常购房一次购买30套房屋价格应该明显比上述9份合同的价格低才是正常的；另外，从收据单据上看，康海公司在没有实际收到全款时即向向晓光出具了收款收据，这说明康海公司明知道向晓光名下的房屋是不用交款的，否则就违反了交易习惯。被上诉人康海公司意见为：对法院调取的证据真实性没有异议。楼房的价格是根据楼房的位置和楼层浮动的，法院调取的购房合同价格不一，有的是每平方3800元左右，而且向晓光购买的是现房，而法院调取的合同中的房屋是期房，现房比期房价格要高，当时康海公司知道向晓光是炒房，价格随行入市，这个价格是符合正常交易的。开据收据不代表向晓光实际付款，在收据的收款方式上并没有注明收款方式，通过第一次法庭调查确定向晓光未实际付款，其主张的以债务抵顶房款没有依据。原审第三人刘义平意见为：对9份购房合同及收据的入账联没有异议，涉案房屋购买时的价格高于当时的市场价，这些房屋为毛坯房，价格应当低于该9份购买合同的价格，因为以房抵债，所以价格高。对调查笔录中调查确定的事实没有异议，对康海公司称该案涉案房屋是现房，价格高于期房有异议，该陈述不属实。原审第三人凌军意见为：对法院调取的证据真实性没有异议。除同意向晓光的意见外，涉案房屋均已在房管局备案，根据物权法的规定，该房屋的所有权人应是登记人即向晓光。各方对本院调取的9份商品房购买合同、入账联及制作笔录真实性未提异议，本院予以采纳。二审查明，被上诉人康海公司在与向晓光签订商品房买卖合同当日，与另案当事人朱飞也签订了13份商品房买卖合同。上诉人向晓光与被上诉人康海公司在《商品房买卖合同》中约定的房屋单价在每平方米3400元至3939元之间，房屋分布于第3、5、6、8、13、22幢；本案调取9份商品房买卖合同涉及的房屋单价在每平方米3500元至3870元之间，房屋分布于第6、8、10、12、22幢。
原审第三人刘义平向一审法院提交的《情况说明》称“我和山东康海房地产开发有限公司的实际投资人张志松（蒿）是高唐老乡，2015年9月份，因我欠聊城朱飞、向晓光等七人的借款1500余万还不上，当时他们催的急，于是我就找到张志松，想向他筹借部分资金还债，当时张志松对我说，他的企业比较多最近资金也很紧张，而且他在德州投资开发的房子也不好卖，不如把德州陵城区卖不出去的房子先借你30套，先拿去抵聊城的债，你什么时候筹借到资金再还给我……”，但未提供相关证据证明其陈述属实。被上诉人康海公司否认张志蒿系康海公司的实际投资人，并称康海公司与张志蒿没有任何关系。
本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，各方当事人争议的焦点问题为：一审判决解除上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同有无依据。康海公司提交的《商品房买卖合同》证明上诉人与康海公司之间系房屋买卖合同关系。上诉人主张其与康海公司不是房屋买卖关系，而是以房抵债关系。但上诉人没有提交其与刘义平借贷关系的款项过付凭证及以房抵债协议、刘义平与张志蒿借房抵债的证据、张志蒿系康海公司实际出资人的证据、康海公司同意出借房屋用于抵债的证据。且上诉人主张本案争议房屋单价明显高于市场价也缺乏充分有效的证据，不能佐证抵债事实的存在。上诉人以房抵债的主张只有其与原审第三人刘义平的陈述，并未提供确实充分的证据予以证明，达不到高度可能性的证明标准，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，上诉人向晓光与被上诉人康海公司签订的《商品房买卖合同》约定“买受人于2015年9月30日一次性付清房款”，上诉人与康海公司签订房屋买卖合同后，不按合同约定支付房款，构成根本性违约，一审判决解除上诉人与被上诉人之间的商品房买卖合同并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人向晓光负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨贵孚
审 判 员 陈 涛
审 判 员 王玉敏
二〇一八年四月十六日
法官助理 王善文
书 记 员 张 哲