山东省青岛市黄岛区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0211民初11327号原告：杜晓伟，男，1963年3月21日出生，汉族，住黑龙江省漠河县。被告：青岛永华投资置业有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区珠江路19号1号楼2单元102室。法定代表人：白波，总经理。委托诉讼代理人：万维青，山东德衡律师事务所律师。原告杜晓伟诉被告青岛永华投资置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杜晓伟、被告的委托代理人万维青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜晓伟向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告交付房屋和车位，并给原告办理房屋质量保证书、房屋交接书、房屋过户和车位交接等相关手续；2.依法判令被告向原告支付逾期交房违约金8613元；3.本案诉讼费用由被告承担。后，原告增加诉讼请求：1、被告支付原告按照中国人民银行同期贷款利率自2016.3.12至2016.12.1的赔偿金共计20814.88元；2、被告赔偿原告2016.4-12月份的物业费损失共计1423.8元。事实与理由：原、被告于2013年12月25日签订《商品房预售合同》，合同约定：由原告购买被告开发建设的坐落于黄岛区珠江路19号（福源花园1号楼）1单元2层203户房屋。合同约定被告于2015年10月30日前向原告交付房屋，以及其他权利义务。并于2015年6月20日签订《车位使用权转让合同》。合同签订后，原告依约履行了缴纳全部购房款的义务，但被告未按约履行交房义务，严重侵犯了原告的合法权益。为维护原告合法权益，特提起诉讼。被告青岛永华投资置业有限公司辩称，1、被告已向原告发送了交房通知，履行了交房义务。原告因其自身原因迟迟未配合被告办理房屋交接手续，并非被告拒绝交房。2、因原告拒绝接受房屋，故被告不需要承担向原告发出交房通知后的违约金以及损失；物业费系另一法律关系，与本案无关。3、根据双方合同约定，原告还应补齐面积差的房价款，否则，被告有权拒绝办理房屋交接、过户等手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据和事实本院认定如下：1、2014年1月7日，原告杜晓伟与被告青岛永华投资置业有限公司网签了《青岛市商品房预售合同》（合同编号201400004752），合同约定：由原告购买被告开发的位于青岛市黄岛区珠江路19号《福源花园1号楼》1单元2层203户房屋，面积97.19平方米，单价6564.5元，总房价暂定为638004元。合同约定了交房的时间、逾期交房违约责任等条款。其中第十三条约定：“该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前10天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起10天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为乙方签署房屋交接单或甲方发出交付通知。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为住宅用房，甲方应向乙方提供《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。”合同同时约定其他权利义务。2、原、被告约定所购房屋附送一个车位，2015年6月20日，原、被告双方签订《车位使用权转让合同》，约定，原告有权免费使用福源花园F区22号车位，使用权年限等同于原告所购福源花园房屋产权的使用年限。被告应当在2015年10月31日前交付原告使用。合同同时约定了其他权利义务。3、原告于2013年12月25日支付被告购房定金198004元，于2014年5月30日按揭贷款44万元，共计支付被告合同约定的全部购房款638004元。4、被告合作的物业公司于2016年7月1日向原告发出催缴物业费的通知，要求原告缴纳2016年4月1日-2016年9月30日的物业费919.6元，电梯费29.6元。至庭审时，原告未实际缴纳。5、青岛市公安局青岛经济技术开发区分局2016年3月13日的“行政处罚决定书”记载：2016年3月12日12时35分许，在青岛市黄岛区致幸福小区1号楼2单元102户内，杜晓伟与辛若亮因交房问题发生纠纷，后杜晓伟持泥水杯将辛若亮的左脸划伤，杜晓伟被处以行政拘留10天，罚款500元。6、原告提供录音证据一宗，内容为：自2016年3月31日起，原告多次催促被告交付房屋钥匙，辛若亮（被告处的销售经理）要求将打人一事的赔偿处理完毕后才能交钥匙。至今，被告未将房屋钥匙交付原告，亦未办理其他交房手续。7、被告于2016年1月24日向原告发出交房通知书，回执单显示原告于2016年1月25日签收。在被告提交的“交房通知书”上显示：公司决定于2016年2月1日至2月6日集中办理交房手续，如业主不能在2016年2月6日前到现场办理相关交房手续，则视为公司已经按照合同约定时间履行了交房义务，自动收房。8、被告提交2016年4月28日的测绘报告显示，涉案房屋的实测面积比合同面积多出1.69平方米。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原告杜晓伟与被告青岛永华投资置业有限公司在平等自愿基础上签订的《青岛市商品房预售合同》及《车位使用权转让合同》，均系双方真实意思的表示，成立且生效，对当事人均有法律约束力，原、被告均应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点是：1、被告是否完成了涉案房屋的交付义务？2、被告应否承担违约责任？根据已查明的事实和相关法律法规规定，本院做如下判定：一、被告未完成涉案房屋的交付义务。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（××）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”由此可见，在商品房买卖中，转移房屋所有权于买受人是出卖人的最主要义务之一。房屋的所有权包括占有、使用、收益及处分，因此，房屋的交付分为物的实际交付与权利交付。通常情况下，房屋的实际交付使买受人获得占有、使用、收益的权能，而权利的交付则使买受人取得所有的权能。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”转移占有是指占有人以法律行为将其占有物交付与他人，受让人因此而取得占有。其具有两个特征：转让的意思表示和交付标的物。占有以对物的事实上的管领力为成立要件，所以，占有的转移，除当事人的意思表示外，还必须将占有物交给受让人，才发生效力。占有人转移占有，自受让人取得事实上物的管领力时完成。因此，在商品房买卖中，对房屋的转移占有，其外在表现就是将房屋的钥匙交付给购房者，从而使购房人取得对所购买房屋的管领力。本案中，被告仅向原告发出交房通知，未能向原告交付房屋钥匙，不能视为已完全履行了交房的义务。因此，原告诉求被告向原告交付涉案房屋的钥匙，并向原告提供《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》、办理房屋交接书以及办理所附赠车位的交接手续，有事实和法律依据，本院予以支持。二、被告应承担逾期交房的违约责任。原、被告在合同第十一条约定，被告于2015年10月30日前向原告交付房屋；被告未能在此期间交付房屋，应承担违约责任。原、被告在《青岛市商品房预售合同》第十二条约定：“如甲方（被告）未在约定的期限内将房屋交付乙方（原告），应当向乙方支付违约金，违约金按已支付房价款的日万分之0.5计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。”被告于2016年1月24日发出交房通知，但交房通知书上记载的集中办理交房时间为2016年2月1日-2月6日，故，此期间的逾期交房违约金应自2015年10月31日起计算至2016年2月6日。违约金数额应为：638004×0.05‰×99天=3158元。原告接到通知后未能在被告规定的交房时间内前往办理交房手续，责任在原告，至2016年3月12日期间，被告不应承担违约责任。但2016年3月12日原告至被告处要求办理交房手续时，被告未能给予办理，至今仍未向原告交付房屋钥匙，系被告违约，应承担相应的违约责任。原告主张此期间违约金，有事实和法律依据，本院予以支持，但违约金的数额应按双方约定的方式计算：以638004元为基数，按照日万分之0.5，自2016年3月12日起计算至被告实际交付房屋钥匙之日止。原告主张物业费损失，因原告还未实际缴纳该物业费，该损失未实际发生，本院暂不予支持，原告可待实际发生后，另行主张。三、关于被告抗辩的原告应先补足房屋面积差价款才能交付房屋的问题。因该面积差直至2016年4月28日出具的测绘报告才有体现，在被告2016年1月24日发出的交房通知书中根本没有提及，不构成被告拒绝交房的正当理由，被告的该抗辩意见，本院不予采纳。综上所述，原告所诉，有事实和法律依据，本院部分予以支持。被告所辩，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告青岛永华投资置业有限公司于本判决生效之日起5日内向原告杜晓伟交付位于青岛市黄岛区珠江路19号福源花园1号楼1单元2层203户房屋的钥匙，向原告提供《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》，并办理该房屋及该小区F区22号车位的相关交接手续；二、被告青岛永华投资置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告杜晓伟2015年10月31日至2016年2月6日期间的逾期交房违约金3158元；三、被告青岛永华投资置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告杜晓伟2016年3月12日之后的逾期交房违约金（以638004元为基数，按照日万分之0.5，自2016年3月12日起计算至被告实际交付房屋钥匙之日止）；四、驳回原告杜晓伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10402元（原告已经预交），由被告青岛永华投资置业有限公司负担，于本判决生效后10日内支付给原告杜晓伟。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  周 珊审 判 员  牟 林人民陪审员  刘晓燕二〇一七年三月二日书 记 员  刘 珊