文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0106民初4488号原告：广州市邦友物业管理有限公司，住所地广东省广州市越秀区环市东路339号广东国际大厦A附楼10B，统一社会信用代码9144010471633433XE。法定代表人：臧宏锋，董事长。委托代理人：王志清、林燕鸿，该司职员。被告：邓杰锋，男，1974年1月20日出生，汉族，住广东省广州市天河区。原告广州市邦友物业管理有限公司（简称“邦友公司”）诉被告邓杰锋物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。邦友公司的委托代理人王志清、林燕鸿及被告邓杰锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邦友公司诉称：广州市天河区长兴路363号广州有色金属研究院住宅区为广州有色金属研究院的家属大院。2009年6月18日，广州有色金属研究院与原告就广州有色金属研究院住宅区的物业管理事宜签订《广州有色金属研究院住宅区物业管理委托合同》，约定原告提供管理服务的受益人为住宅区内的全体业主和物业使用人，全体业主和物业使用人应对履行合同承担相应的责任，并先后于2011年6月、2012年7月、2013年6月和2014年7月续签物业管理委托合同，将合同期限延至2015年6月30日。合同中约定了物业管理收费标准为每月每平方米0.98元，同时约定逾期交纳管理费的按照日千分之一交纳滞纳金。合同签订至今，原告依约对广州有色金属研究院住宅区提供了物业管理服务，住宅区内92%以上的业主和物业使用人也依约接受了原告提供的物业管理服务并向原告交纳了物业管理费及垃圾处理费。但被告身为广州有色金属研究院住宅区32号401房的业主，在接受原告提供物业管理服务的同时却未依约向原告交纳物业管理费及垃圾处理费。被告自2010年4月1日至2015年6月30日累计拖欠原告物业管理费、垃圾处理费及其滞纳金共5689.3元，期间原告多次催要，但被告均置之不理，不予交纳。截至原告起诉之日，被告仍未支付其欠交的管理费及垃圾处理费。根据民法通则、合同法等相关规定，原告有权要求被告依法全面履行合同，支付其所拖欠的物业管理服务费。为维护原告的合法权益，现特提起诉讼，请求法院判令：1、被告立即支付原告2010年4月1日至2015年6月30日（共63个月）的物业管理费2784.6元［面积45.14平方米（房产证面积40.78平方米加上分摊面积），收费标准0.98元/平方米/月，即物业管理费为44.2元/月］及其滞纳金2589.7元（以当月拖欠的物业管理费为本金，按每日千分之一的标准，自次月1日起计至2015年6月30日止）、垃圾处理费315元（5元/月），合计5689.3元；2、被告承担本案诉讼费。被告邓杰锋辩称：不同意原告诉请。一、广州有色金属研究院家属区属于老式机关大院，已经有几十年的历史（经过房改、03年产权已转为个人所有），业主大多是原职工机关同事（有别于商品房），完全有能力和权利决定自己的事务。广州有色金属研究院并非小区的业委会，无权代表小区和业主签订物业管理合同，当初签订该合同时已遭到广大业主的激烈反对，差点引发群体事件（有媒体报纸的报道为证），但在如此强烈的反对声音中，还是通过黑箱操作，签订了此违反合同法第五十二条的合同。二、广州有色金属研究院家属区属于老式机关大院，小区内有很多退休职工，在原告进驻之前，每户每月只需要交纳5元的清洁费，几十年来都过得平安、快乐、幸福。作为老式机关大院，并不是商品房，是低端物业，广州市2006年度普通住宅物业服务收费政府指导价基准价为无电梯三级0.45元/平方米/月，原告和广州有色金属研究院签订的委托合同物业管理服务费为1.2元/平方米/月（后来降为0.98元/平方米/月），已经超过一级收费的15%，为政府指导价基准价的数倍，违反合同法第五十四条和广东省物业管理条例第三章第二十九条。三、广州有色金属研究院的后勤部原已经对小区提供管理服务，后又将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订委托合同，违反《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定。四、尽管上述合同很不公平，明显对我方不利，但原告依然没有完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务。有色院小区分为东小区和西小区，两小区各有一大门和一小门，原告除了在两个区大门各安排一名保安收取停车费之外，其他小门没有保安值守，住户出入很不方便，民怨很大（有QQ聊天截屏和照片为证）。保洁方面原告只对道路、停车场进行清扫、垃圾收集、清运，楼梯和通道没有清扫，除此之外合同第二章所规定的其他义务（业主能知情的）都没有履行或没有完全履行。原告管理十分混乱，若有车主乱停乱放汽车堵塞道路，业主只有自己去找车主自行解决，若是外来车，就只有束手无策。五、本小区的广告牌位摊位出租费、汽车停车费，每月收入不菲，单单停车费每月大约有7-8万元之多（本小区业主月保车400多台，每台每月150元；临保车每天约100多台，每台以收费5元计），此款项在扣除物业管理企业代办费用后，对于不合理支出和不能说明原因和去向的费用，原告必须返还给全部业主。六、关于原告要求支付滞纳金的诉讼请求，因双方之间对此并无约定，故该项诉请缺乏依据。综上所述，我方认为原告与广州有色金属研究院所签订合同无效或对我方不具约束力，且违约在先，我方拒绝交费属于行使抗辩权的行为，是依法采取的自我救济手段，请求法院判决驳回原告的所有诉讼请求，原告在物业区域内公共部位设置的经营性设施的收益，在扣除物业管理企业代办费用后，返还给全部业主。经审理查明：原告属有三级资质的物业服务企业。位于广州市天河区长兴路363号（原、被告双方均确认该地址）广州有色金属研究院住宅区为该研究院的家属大院。被告为上述住宅区11号楼3单元401房（建筑面积40.78平方米，简称涉案房屋）的登记权属人。原告称广州有色金属研究院作为甲方委托其作为上述住宅区的物业管理公司，对此原告提供如下证据：1、2009年6月18日，广州有色金属研究院（甲方）、原告（乙方）双方签订的《广州有色金属研究院住宅区物业管理委托合同》。《广州有色金属研究院住宅区物业管理委托合同》载明：甲方将广州有色金属研究院住宅区（占地面积51922平方米，建筑面积55353平方米）委托给乙方实行物业管理，委托期限为2年，自2009年7月1日起至2011年6月30日。物业管理委托内容包括：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公用绿地、花木等的养护和管理；公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；交通与车辆停放秩序的管理，维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤等。乙方负责向业主和物业使用人收取下列费用：（1）物业管理服务费1.2元/平方米/月；（2）经院方委托可代收水费及电费；（3）为业主提供的有偿服务费；（4）政府相关部门或法律规定委托代收的其他费用；（5）双方协商的其他费用。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，作如下处理：（1）从逾期之日起按每天应交管理费的千分之一交纳滞纳金；（2）按相关法规执行。等等。2、2011年6月17日、2012年7月3日、2013年6月17日，广州有色金属研究院（甲方）、原告（乙方）双方分别签订的《续签合同书》，将双方物业管理委托合同分别延期1年（至2012年6月30日止）、1年（至2013年6月30日止）、1年（至2014年6月30日止）。三份《续签合同书》均明确物业管理费暂按物价局规定的0.98元/平方米/月执行，续签合同期内甲、乙方的权利和义务均按原合同执行。3、广州有色金属研究院（甲方）、原告（乙方）双方签订的《广州有色金属研究院住宅区物业管理委托合同》（无落款时间），载明物业管理委托期间为2014年7月1日至2015年6月30日，住宅房屋的物业管理服务费的收费标准为0.98元/平方米/月等。经质证，被告认为上述合同属无效合同，理由：广州有色金属研究院不能代表全体业主，签约也未经过公开招投标程序，等等。原告为证明其提供了物业管理服务及收取垃圾处理费的依据，提供如下证据：1、保安巡逻签到卡；2、广州市天河区长兴街市容环境卫生管理站分别于2009年7月1日、2010年7月1日、2011年7月1日、2012年7月1日、2013年7月1日、2014年7月1日向原告出具的《代收城市生活垃圾处理费委托书》各一份［主要内容为：根据穗府（2002）28号通告精神，委托原告代为征收长兴路363号大院东、西两个生活区居民户和个体工商户的城市垃圾处理费］。经质证，被告认为上述证据均属无效证据。原告为证明其在起诉前向被告追讨相关费用的事实，提供如下证据：1、落款时间2015年9月30日的《催款通知书》一份及圆通快递邮寄详情单（邮寄地址为涉案房屋）一份；2、落款时间2012年4月23日的《催缴通知书》一份；3、落款时间2012年6月13日的《公告》一份；4、落款时间2014年1月15日的《通知》一份。经质证，被告认为上述证据属无效证据，其未收到上述证据。本案中原、被告双方确认：2015年6月30日合同到期后，原告于2015年7月1日撤场。庭审中被告表示：1、广州有色金属研究院住宅区已于2015年下半年成立业主委员会，并经全体业主召开业主大会选聘了新的物业管理公司，新物业管理公司已于2015年7月底8月初进驻小区。2、我曾由我妻子代为向原告交付过几个月的物业服务费、垃圾费，但已忘记何时开始没有缴纳物业服务费及垃圾费。本院认为：涉案房屋所在的广州有色金属研究院住宅区属广州有色金属研究院的家属大院，被告自述上述小区的物业服务原由广州有色金属研究院的后勤部门负责，显然具有鲜明的计划经济色彩，区别于一般的商品房小区。根据当事人陈述及查明的事实，在上述小区未成立业主委员会的情况下，广州有色金属研究院自2009年7月起将原由其后勤部负责的小区物业服务委托给具有专业物业服务资质的原告实施，并无不当。事实上，原告自2009年进驻上述小区并实际提供了物业服务，根据公平原则和权利义务相一致原则，被告负有向原告支付物业服务费的义务。被告自身也确认曾向原告支付过一段时间的物业管理费、垃圾处理费，现被告作为付款义务人未举证证实其已支付原告起诉主张的2010年4月1日至2015年6月30日期间的物业服务费、垃圾处理费，应承担举证不能的法律后果。被告拒绝支付物业服务费、垃圾处理费的答辩理据不足，本院不予采信。本院对原告要求被告支付2010年4月1日至2015年6月30日期间的物业服务费、垃圾处理费的诉请依法予以支持。涉案房屋的建筑面积为40.78平方米，物业服务费为39.96元/月（40.78平方米×0.98元/平方米/月）、垃圾处理费为5元/月，按此上述期间的物业服务费为2517.48元（39.96元/月×63个月）、垃圾处理费为315元（5元/月×63个月），合计2832.48元。本案中原告要求被告根据物业管理委托合同约定的1‰/日的标准支付逾期付款滞纳金，理据不足。被告逾期支付物业服务费，给原告造成一定利息损失。逾期付款利息应分别以每月物业服务费39.96元为本金，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准计算，分别自次月1日起计至原告主张的2015年6月30日止（2015年6月的物业服务费的逾期付款利息不包括在内）。按此计算的逾期付款利息总额不应超过原告主张的2589.7元。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，参照国务院《物业管理条例》第二十一条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告邓杰锋向原告广州市邦友物业管理有限公司支付2010年4月1日至2015年6月30日期间的物业服务费2517.48元、垃圾处理费315元，合计2832.48元；二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告邓杰锋向原告广州市邦友物业管理有限公司支付2010年4月1日至2015年6月30日期间物业服务费的逾期付款利息（分别以每月物业服务费39.96元为本金，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准计算，分别自次月的1日起计至2015年6月30日止；按此计算的逾期付款利息总额不应超过原告主张的2589.7元）。三、驳回原告广州市邦友物业管理有限公司的其它诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告邓杰锋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李新程人民陪审员  何 冰人民陪审员  潘玉英二〇一六年九月十三日书 记 员  梁怡筠廖嘉欣判决书于2016年   月   日送达（32）