吉林省镇赉县人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0821民初1407号原告：韩树信，现住镇赉县。委托诉讼代理人：王强，吉林高军律师事务所律师。委托诉讼代理人：武艳芬，吉林高军律师事务所律师。被告：李胜义，现住浙江省青田县。委托诉讼代理人：柴庆，吉林柴庆律师事务所律师。被告：高明，现住吉林省农安县。委托诉讼代理人：刘曼丽，吉林金证律师事务所律师。原告韩树信与被告李胜义、高明租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月4日立案后，于2017年9月28日依法进行了第一次审理，原告韩树信及其委托诉讼代理人王强律师、武艳芬律师，被告李胜义及其委托诉讼代理人柴庆律师，被告高明及其委托诉讼代理人刘曼丽律师到庭参加诉讼；于2017年12月26日依法进行了第二次审理，原告韩树信及其委托诉讼代理人武艳芬律师，被告李胜义及其委托诉讼代理人柴庆律师，被告高明的委托诉讼代理人刘曼丽律师到庭参加诉讼，本案现已审理终结。韩树信向本院提出诉讼请求：1.要求李胜义给付2017年租金40万元及违约金（违约金按日1%标准自2016年9月1日起至给付之日止），高明承担连带责任；2.要求将第三人高明变为本案被告，并要求被告高明给付2018年租金40万元（2018年1月10日起至2019年1月9日）及违约金（违约金按日1%标准自2016年9月1日起至给付之日止），李胜义承担连带责任。事实和理由：2015年12月10日，韩树信与李胜义及高明三方签订一份《租赁合同》，合同约定原告（即甲方）同意将坐落于镇赉县吉龙商厦一楼的230平方米商铺从李胜义名下转租给高明，年租金为40万元，2017年的租金于2016年9月1日前一次性付清，否则被告按日交纳违约金。合同签订后，韩树信通过李胜义将商铺交付给高明用于经营”红豆服饰”，按约定二被告应于2016年9月1日交付2017年租金，但二被告至今未给付；2018年的租金李胜义及高明也未在2017年9月1日前给付，李胜义及高明的行为违反了合同的约定，给韩树信造成了极大的经济损失。为维护原告的合法权利，特诉至法院，请求支持原告的上述诉求。李胜义辩称，我不同意给付韩树信上述任何租金及违约金，理由为：1、当时该租赁合同明确约定，自2017年1月10日起高明将租金直接交付韩树信。韩树信和高明当时都同意，该租赁合同是三方真实意思表示，三方并在合同上签字，当事人应当按照约定履行自己的义务，原告韩树信应按合同约定的内容向高明主张权利而不是要求我方给付上述租金及违约金；2、镇赉县人民法院（2017）吉0821民初1267号民事判决书中已认定我方与原告韩树信在2016年7月11日解除了2015年4月15日签订的商品楼租赁合同，双方之间已不存在房屋租赁关系，我方对租赁物没有了支配和控制的权利，所以韩树信起诉要求给付2017年40万租金和违约金与我方无关；3、根据该租赁合同第七条一款，韩树信和李胜义不能履行合同，韩树信应按照合同条款、同等条件、同等价位把该租赁物、场地租赁给高明，本案中，韩树信和李胜义已于2016年7月实际解除了合同，根据该条款，韩树信和高明双方之间继续履行租赁合同，所以不可能由我方给付上述租金及违约金；4、韩树信主张的1%违约金不应得到支持，因为该合同也已经终止，不存在拖欠租金的问题。高明辩称，1、我方确实在2015年12月10日与韩树信及李胜义签订一份《租赁合同》，租期为七年。合同签订后，韩树信已按照约定将租赁物交付给我方，我方亦按照约定将第一年的租金38万元支付给付了韩树信和李胜义；2、我方在经营一段时间后，因该房屋地理位置与我方所经营的品牌服装不相适宜，致使我方亏损严重，经与韩树信协商，韩树信同意与我方解除《租赁合同》，因此我方才于2017年春节过后撤走，将租赁房屋退给韩树信，且韩树信已另行招租。以上是韩树信与我方签订、履行、解除房屋租赁合同的事实情况，请人民法院依法公断，驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对韩树信提供的租赁合同以及高明提供的租赁合同和收条、原经营监控2段录音录像，因三方对上述证据的真实性均无异议，故本院对上述证据予以确认并在卷佐证，但从双方提供的内容相同的租赁合同来看，该租赁合同中第四条第三款中已经明确约定，”为配合甲乙方租赁期租金的支付，以2017年1月10日起丙方（高明）的租金直接交给甲方（韩树信）（租金于每年9月1日前一次性支付给甲方，否则丙方按所差金额的日1%交纳违约金），以抵消乙方（李胜义）的房租，丙方应提前三个月支付给甲方房租”，据此约定，本院认为，合同法大多数规范系任意性规范，根据该租赁合同，高明已经取代李胜义在该租赁合同内的地位，承继李胜义在该租赁合同中所享有和承担的权利义务，李胜义已经对涉案的租赁物没有了支配、控制、经营、管理的权利，已退出该租赁关系，故本院对韩树信要求把李胜义列为本案被告以及对租金承担连带责任的诉求不予支持。另外关于高明诉讼地位的变更，本院前面已述高明已经承继了李胜义在该租赁合同中的权利和义务，故韩树信要求将高明由第三人变更为本案被告的诉请本院予以支持。关于2017年和2018年涉案房屋租金的租赁期限和各年度租金给付期限的确定问题，本院认为，根据高明提供的收条（380000元）以及《租赁合同》第三条”关于租赁期限、续约及出租人变更1、租赁期限自2016年1月10日至2023年4月1日止，最后一年房租按14个月零20天计算（2022年1月10日—2023年4月1日房租为487000元整”以及第四条”关于租赁费用为人民币400000元，第一年即2016年1月10日至2017年1月10日为人民币380000元；2、租金按年度计算，2016年1月10日至2016年6月1日丙方（高明）按至实际房租即人民币180000元交给乙方（李胜义），剩余租金人民币200000元直接交给甲方（韩树信），已抵消乙方的房租（高明提供的收条）；3、为配合甲乙方租赁期租金的支付，以2017年1月10日起丙方的租金直接交给甲方（租金于每年9月1日前一次性付给甲方，否则丙方按所差金额的日1%交纳违约金，以抵消乙方的房租，丙方应提前三个月支付给甲方房租”，据此约定，故本院认为，房屋租赁期限与房租给付期限各为不同：2017年涉案房屋租赁期限具体指”2017年1月10日—2018年1月10日”；2018年涉案房屋租赁期限具体指”2018年1月10日—2019年1月10日”；而2017年涉案房屋租金给付的具体时间为”2016年9月1日前”；2018年涉案房屋租金给付的具体时间为”2017年9月1日前”。针对高明提供的2段录音录像所要证明韩树信与高明就解除租赁合同一事，经协商已经达成一致意见的内容，本院认为，此份证据高明自己直接否认了其在庭审中所陈述的”大约在2016年9月1日之前给韩树信打电话，表示不想再承租他的房屋，韩树信表示让他坚持到期（2017年1月10日）再搬走”的陈述。另外，该2段录音录像所呈现的内容只是韩树信与高明店员孙丽敏之间的谈话，无法体现当时高明就合同解除与韩树信达成一致意见。另外，该证据系高明提供，结合韩树信在该视频（显示时间为2017年1月16日）中的陈述”已经不干了，定下来了…，说干到十五就撤了...，嗯呐，干到十五就撤了，这都过期了，应该那什么了…到那什么了…，第二次庭审时高明委托代理人也认可高明曾说过”干到十五就不干了”的话，但本院认为，这并不能视为韩树信同意解除该租赁合同的意思表示，本院经推理并查证后确定”十五”具体时间为2017年1月15日）”，故而本院认为，双方对租赁合同解除时间一直没有达成一致意见。对于第二次庭审中李胜义提供的一份10万元收据以及韩树信提供的一份房屋租赁合同，本院认为，在收据上已经写明”上款系盛客隆超市2016年房租款”，该收据韩树信与李胜义均认可李胜义已经在白城中院庭审中举证过，又因为韩树信现主张2017年和2018年涉案房屋租金，该笔款项已经写明系2016年房租，该收据与该房屋租赁合同均与本案无关联，本院不予评析。对有争议的证据：1、对于韩树信提供的商品楼租赁合同补充协议书，因高明并非该补充协议书的当事人，该协议只是韩树信与被告李胜义之间达成的补充协议，韩树信与李胜义均对该证据无异议，故本院对该补充协议书真实性和证明的内容予以确认；2、对于李胜义向法庭提供的（2017）吉0821民初1267号民事判决书，韩树信和李胜义都表示该判决书目前没有生效，但从该判决书重审时韩树信的诉讼请求以及本院第二次庭审时韩树信向本院所作的（2017）吉0821民初1267号民事判决书中不包含本次韩树信向李胜义主张的房屋租金，不属于重复主张的权利的意见，本院经查证后认为韩树信不属于重复主张权利，韩树信与李胜义、留小飞之间的诉争款项不包含在本案中。本院确定案件事实如下：2015年12月10日，韩树信与李胜义、高明三方签订一份《租赁合同》（甲方：韩树信；乙方：李胜义；丙方：高明），合同约定，韩树信同意将坐落于镇赉县正阳街东团结路南1区1段137号盛客隆超市一楼（吉龙商厦一楼门市）（租赁物面积约230平方米左右）从李胜义名下转租给高明用于经营该品牌服装，该租赁合同第二条三方就租赁物形成以下的权利义务第2条约定”如本合同所约定的出租场地为乙方转租的房屋，乙方应保证将其场地转租给丙方的行为已取得了房屋产权人的同意，且乙方保证丙方获得对本合同租赁场地使用的各项权利，包括租赁期限、租赁面积等都没有超出甲乙方取得的合法使用权利的范围”；第3条约定”甲乙丙三方承诺不得因自身原因影响本合同的履行”，第三条：关于租赁期限、续约及出租人变更1、租赁期限自2016年1月10日至2023年4月1日止，最后一年房租按14个月零20天计算（2022年一月10日-2023年4月1日房租为肆拾捌万柒仟元整）；第四条：关于租赁费用及支付条款1、年租金为人民币400000元，第一年即2016年1月10日至2017年1月10日为人民币380000元整。2、租金按年度结算，2016年1月10日至2016年6月1日丙方按至实际房租180000元交给乙方，剩余租金200000元直接交给甲方，以抵消乙方房租。3、为配合甲乙方租赁期租金的支付，以2017年1月10日起丙方的租金直接交给甲方（租金于每年9月1日前一次性给付甲方，否则丙方按所差金额的日1%交纳违约金），以抵消乙方的房租，丙方应提前三个月支付给甲方房租。4、丙方应严格按照本合同约定支付租金……第七条：关于争议解决条款1、如果甲乙方因某种原因不能履行合同，甲方应按照本合同条款，同等条件、同等价位把该租赁物场地租赁给丙方……。2015年12月15日，由高明交纳2016年1月10日至2017年1月10日期间房租380000元，韩树信为其出具收条一份，收条中载明”韩树信收到200000元，李胜（圣）义收到18万元”。另查明，韩树信与李胜义、留小飞之间也因租赁合同纠纷案件经过重审【（2017）吉0821民初1267号民事判决书】判决，因李胜义不服提起上诉，（2017）吉0821民初1267号民事判决书未生效，该判决书中未包含本案中韩树信主张的诉讼请求事项，不构成重复主张权利。再查明，2017年涉案房屋租赁期限具体指”2017年1月10日—2018年1月10日”；2018年涉案房屋租赁期限具体指”2018年1月10日—2019年1月10日”；而2017年涉案房屋租金给付的具体时间为”2016年9月1日前”（上打租）；2018年涉案房屋租金给付的具体时间为”2017年9月1日前”（上打租）。高明于2017年2月12日将店铺内所属物品搬走（因韩树信、高明均未陈述及说明搬走的是春节过后的正月十六还是十七，故本院确定为农历”正月十六”，后经推理并查证后确定为2017年2月12日）本院认为，2015年12月10日三方签订的《租赁合同》系各方真实的意思表示，并不违反法律的强制性规定，租赁合同真实、合法、有效，对各方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行其义务。如前所述，自2017年1月10日起高明已经取代李胜义在该租赁合同内的地位，承继李胜义在该租赁合同中所享有和承担的权利义务，李胜义已经对涉案的租赁物没有了支配、控制、经营、管理的权利，已退出该租赁关系，故该租赁合同只约束韩树信与高明两方。（1）关于2017年、2018年涉案房屋租金问题：根据本院确定的案件事实，本院认为，承租人高明在租赁合同履行期限内单方搬离租赁房屋的行为，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，但高明搬离房屋的行为不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力，出租人韩树信有权拒绝解除合同，但合同另有约定的除外。庭审中，据韩树信的陈述，当时（在2段录音录像显示的时间前两天）高明因为经营该涉案房屋赔钱不想再经营了，韩树信让高明本人给李胜义打电话让李胜义知晓这事，毕竟是三方协议，必须让李胜义知道这事”，由此得知，韩树信作为出租人坚持不解除合同的意见，本院考虑到承租人高明不愿继续履行租赁合同并且已经搬走的现实情况，又因该义务性质不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，故本院只能直接判决解除该租赁合同，并根据本案的具体情况等相关因素来确定该租赁合同解除的具体时间。结合2017年房屋租赁期限的时间和现在的时间等综合考虑，因现在已过2018年1月10日，故而本院确定韩树信与高明之间的租赁合同已于2018年1月10日解除，韩树信要求高明给付2017年涉案房屋租金400000元的诉请本院予以支持，要求高明给付2018年涉案房屋租金400000元的诉请本院不予支持。另外，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条”当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”和第一百一十四条第一款”当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”，由于高明作为承租人，其在租赁期限内拒绝履行租赁合同的违约行为已经给出租人韩树信造成了损失，应当承担赔偿损失的违约责任，另外出租人韩树信作为守约方也负有减少损失扩大的义务，庭审中，通过高明提供的2段录音录像可看出，韩树信在高明经营的涉案房屋内存在张贴招租广告的行为，但本院认为韩树信在知道高明有意不继续承租房屋的情况下，其张贴招租广告的行为系其为了减少自身损失扩大而积极采取了补救措施，但这并不能就此认定双方就租赁合同解除达成了一致意见；庭审中李胜义提出，高明撤走以后韩树信又将该涉案房屋出租给别人四个月，但并没有提供相关证据，依据最高人民法院关于《中华人民共和国民事诉讼法》司法解释第九十条和第九十一条之规定，本院对其主张不予采信。结合该租赁合同的剩余租期、租赁合同履行情况、租赁房屋是否易于再行租赁、承租人的过错程度等因素予以酌定，判定高明在给付2017年租金400000元的同时另给付3个月的涉案房屋租金作为因高明拒绝履行租赁合同赔偿韩树信的损失。根据该租赁合同约定，每年租金400000元，则每月租金为33333.33元（400000元／年÷12月），3个月租金即为：33333.33元/月X3月=99999.99元。（2）关于逾期给付违约金问题：根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及按照该租赁合同第四条第3款规定（按所差金额的日1%交纳违约金）本院认为，因高明逾期未支付2017年租金，故韩树信要求高明给付违约金的诉请具有事实和法律依据本院予以支持。通过本院查明的案件事实，2017年涉案房屋租金应予2016年9月1日之前一次性向韩树信支付，故违约金的起算点应为2016年9月1日。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十四条、第二百二十六条、最高人民法院关于《中华人民共和国民事诉讼法》司法解释第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、被告高明于本判决生效之日起十日内给付原告韩树信2017年房屋租金400000元，并赔偿韩树信损失99999.99元，共计499999.99元。二、被告高明自2016年9月1日起向原告韩树信按日1%标准支付2017年房屋租金违约金，直至400000元租金全部付清时止。三、被告李胜义对上述两项判项不承担连带给付责任。四、驳回原告韩树信的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11800元，由被告高明负担8800元，原告韩树信负担3000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。审 判 长  陆首才代理审判员  樊 杰人民陪审员  李志辉二〇一八年一月十日书 记 员  张秋阳