广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初20678号原告：中山科技新城建设发展有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区会展东路12号投资大厦12楼，统一社会信用代码91442000771893564T。法定代表人：姜南，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄俊科，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎小凡，广东香山律师事务所律师。被告：叶兰芳，女，1974年8月6日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区，原告中山科技新城建设发展有限公司（以下简称为科技新城公司）与被告叶兰芳物业服务合同纠纷一案，本院于2017年11月1日受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告科技新城公司的委托诉讼代理人黄俊科，被告叶兰芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告科技新城公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付位于中山市火炬开发区科技新城海傍村祥兴路12号人才楼B区3栋504房物业管理费12512元；2.判令被告自2012年2月起，以每月欠款金额为基数，按月中国人民银行同期贷款利率向原告支付违约金，直至被告清偿拖欠管理费之日止。诉讼中，原告科技新城公司明确2012年2月11日至2017年5月10日物业管理费每月按照1.5元/平方米计算；违约金以每月欠款金额为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2012年2月11日起计至清偿之日止。事实和理由：原告与中山火炬开发区建设发展有限公司（以下称“建发公司”）签订《前期物业服务合同》，约定由原告负责对建发公司开发位于中山市火炬开发区祥兴路人才楼A/B区物业实行前期物业管理。被告购买建发公司位于人才楼B区3栋504房物业，建发公司通知被告于2010年10月28日办理收楼手续，并于此后开始计收物业管理费。原告提供物业管理服务过程中，自2012年2月起被告长期拖欠物业管理费，经原告多次催促被告仍拒不履行合同义务，截至原告起诉时，被告拖欠原告截至2017年5月10日期间的物业管理费12512元。原告科技新城公司为支持其诉讼请求向本院提交的证据有：1.被告身份证复印件；2.买卖合同；3.业主联络登记表、收楼通知书、交接书；4.中山市物价局复函（中价函[2013]66号）、广东省经营服务性收费许可证；5.催款函、快递单及记录；6.物业服务合同。被告叶兰芳辩称，一、被告拖欠物业管理费12512元并不属实。2010年，被告购买位于中山市火炬开发区科技新城海傍村祥兴路12号人才楼B区3栋504房物业时，开发商中山火炬开发区建设发展有限公司（以下简称火炬建设发展有限公司）为了吸引人才到中山发展，承诺介绍1户人（个）到该公司购买1套房屋，对推荐人或被推荐人奖励3000元（该奖励原定现金奖励，后火炬建设发展公司又将其抵减物业管理费）。此后，被告分别推荐了亲友共6户（分别为：A1栋1301龙宾琪、A1栋1201、B2栋501、B2栋706、B4栋1802、B21903）人购买了6套房屋，根据火炬建设发展有限公司的该项承诺，其应当给予被告18000元款项用于抵减物业管理费。因此，本案当中被告并不存在拖欠原告物管费的情况，相反，原告应当退还被告多付的抵减款，而且购房合同复印件也有注明免管理费字样。二、原告的部分诉讼请求（2015年9月1日前的物业管理费）已经超过法定的诉讼时效。原告主张2012年2月起，被告并未缴纳物业管理费，但是其于2017年8月31日才提起诉讼，2015年9月1日前的部分物业管理费已经超过2年的诉讼时效。自2010年10月28日收楼起，原告从未向被告催收物业管理费，且被告已于2017年8月出手了涉案房屋，其于2017年8月31日才提起诉讼，可知被告第一项所述是真实的。三、原告并未履行物管服务，无权收取物业管理费。被告于2017年8月出售了涉案房屋的主要原因是物业电梯经常故障，日久失修，被告及家人曾多次被困电梯，并且发生电梯直落时间，小区多位业主向物管处反应问题，为此，被告才低价将涉案物业出售。另外，小区还经常出现卫生差，管理混乱等情况，多次向物管反应，未能解决。由此可见，原告并未履行物业管理服务，无权收取物业管理费。综上所述，希望法院驳回原告的全部诉讼请求。被告叶兰芳未就其辩称向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：2008年10月1日，中山火炬开发区建设发展有限公司（以下简称建发公司、甲方）与科技新城公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定由科技新城公司为建发公司开发的位于中山市火炬开发区世纪大道人才楼A、B栋提供前期物业管理。2010年1月19日，建发公司（出卖人）与叶兰芳（买受人）签订商品房买卖合同，主要约定：叶兰芳购买火炬开发区祥兴路人才楼BB3幢504房的预售商品房，该商品房用途为住宅，建筑面积130.33㎡。2010年10月8日，建发公司向叶兰芳出具一份《收楼通知书》，通知叶兰芳安排于2010年10月28日收楼。前述通知书有注明：“送物管费”，并载明“原件已于2010年10月18日以挂号信形式寄往《商品房买卖合同》上的买受人地址，此为补发件。”2011年6月3日，叶兰芳在前述通知书签名确认。2013年1月7日，叶兰芳取得涉案房屋的所有权，建筑面积为130.24㎡。2013年4月，中山市物价局向科技新城公司出具《中山市物价局关于火炬开发区人才楼物业服务和车辆停放保管服务收费的复函》，主要函复：高层住宅（带电梯）物业服务费（按建筑面积计算，每月每平方米）1.5元，该标准在中山市物价局指导价范围内约定，中山市物价局予以备案。因叶兰芳拖欠2012年2月1日至2017年2月28日的物业管理费，科技新城公司于2017年3月11日向叶兰芳邮寄《催款函》。2017年3月15日，邮件信息显示该邮件退回。庭审中，叶兰芳称未收到该邮件。科技新城公司称业主应在每月10日前交纳当月物业管理费，因叶兰芳未缴纳2012年2月至2017年5月的物业管理费12503.04元（1.5元/月/平方米×130.24平方米×64个月），遂诉至本院提出前述请求。另查，商品房买卖合同中，叶兰芳（买受人）的地址为中山市孙文东路丽港城D214幢301房。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，科技新城公司与建发公司签订了物业服务合同，并按照物业服务合同的约定提供了物业服务，对该小区已构成事实物业管理，故物业服务合同对叶兰芳具有约束力。1.关于赠送物管费的问题。叶兰芳提出建发公司赠送其物管费的抗辩，但其未提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，故本院不予采信。2.关于诉讼时效的问题。按照合同的约定，叶兰芳应向科技新城公司缴纳物业管理费，科技新城公司称叶兰芳自2012年2月起拖欠物业管理费，却于2017年3月11日向叶兰芳在商品房买卖合同中提供的地址邮寄催款函，邮件被退回之后，科技新城公司未向叶兰芳的其他有效地址继续送达，故本院认定科技新城公司的送达无效。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。科技新城公司于2017年11月1日才向叶兰芳主张权利，怠于行使自身的权利，应承担不利的法律后果。故叶兰芳提出的诉讼时效抗辩，理据充分，本院予以采纳。3.关于叶兰芳应否支付物业管理费的问题。叶兰芳与科技新城公司签订了物业服务协议，科技新城公司也实际为叶兰芳提供了物业管理服务，履行了相应的合同义务，故叶兰芳也应按照物业服务协议的约定向科技新城公司支付物业管理费用。虽然叶兰芳并未就其提供的物业服务不到位的抗辩向本院提供证据，但结合本院审理的关于科技新城公司起诉的物业服务合同系列案件来看，科技新城公司的服务质量确实不尽如人意。因此，考虑到合同的标的性质及科技新城公司履行义务（包括其服务质量和服务态度）的整体状况，可适当减少叶兰芳需缴纳的物业管理费。综上，本院酌情支持科技新城公司主张的2015年11月至2017年5月的物业管理费2969.47元（1.5元/月/平方米×130.24平方米×19个月×80%），超过3711.84元的部分，本院不予支持。4.关于违约金的问题。叶兰芳不按时支付物业管理费的行为系因为科技新城公司未能提供符合约定的物业服务，现科技新城公司诉请判令叶兰芳支付违约金，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：一、被告叶兰芳于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山科技新城建设发展有限公司支付2015年11月至2017年5月的物业管理费2969.47元；二、驳回原告中山科技新城建设发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述债务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费112元，减半收取计56元（原告中山科技新城建设发展有限公司已预交），由原告中山科技新城建设发展有限公司负担43元，由被告叶兰芳负担13元（该款被告叶兰芳于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告中山科技新城建设发展有限公司）。本判决为终审判决。审判员 陈  春  华二〇一八年一月二十四日书记员 叶丽敏孙永辉