山东省青岛市黄岛区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0211民初4684号原告：徐文娟，女，汉族，住青岛市黄岛区。委托诉讼代理人：李家安,山东琴安律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘静,山东琴安律师事务所律师。被告：张政，男，汉族，住青岛市黄岛区。委托诉讼代理人：ＸＸ，山东康耀律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛国成，山东康耀律师事务所律师。第三人：杨瑶，女，汉族，住青岛市黄岛区。委托诉讼代理人：李家安,山东琴安律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘静,山东琴安律师事务所律师。原告徐文娟与被告张政、第三人杨瑶房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐文娟及第三人杨瑶之委托诉讼代理人李家安、刘静，被告张政之委托诉讼代理人ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐文娟向本院提出诉讼请求：1.被告全面履行《房屋交易合同》，将位于黄岛区前湾港东路777号236号楼3单元101室房屋产权证书按合同约定交由黄岛区六合房产信息服务部保管，配合原告办理房产过户手续；2.如被告不履行《房屋交易合同》，依法判决解除原、被告双方于2017年1月9日签订的《房屋交易合同》，并判令被告双倍返还定金人民币20万元，承担违约金人民币40万元；3.本案诉讼费用由被告承担。庭审过程中，原告徐文娟明确其诉讼请求为要求被告继续履行双方签订的《房屋交易合同》，继续履行包括按约定将产权证书交给原告，并协助办理过户手续，对其他诉求不再主张。事实与理由：2017年1月9日，原告与被告通过中介公司签订《房屋交易合同》及补充条款各一份约定由原告购买被告位于黄岛区万科青岛小镇小区236号楼3单元101室的房屋。房屋的成交价格为200万元，签订当日原告交付10万元的购房定金，转交中介保管。被告向原告交出此房的房产权属证，转交中介保管。房产证办理下来7日内准备好首付款，同时到银行申请贷款，银行批款后，双方约定在房地产交易中心缴纳税费，当日原告支付首付款120万元给被告，剩余房款80万元由银行放款给被告账户（如银行实际审批数额不足签署申请额度，原告应在缴纳税费当日将差额一并支付给被告）。未尽事宜由双方协商解决，相关补充协议与本合同具有同等法律效力，如不能解决，则提请黄岛区人民法院诉讼解决，违约方承担其他因诉讼产生的律师费等一切费用。补充协议：2.约定被告自签订合同之日起四十日内办出房权证，然后双方积极准备材料到银行审批贷款，贷款审批后，原告支付首付款120万元，用于被告上述房屋的解押（具体条款详见合同）。当日，原告与被告签订了《补充条款》，约定双方中若任何一方未按照本买卖合同中的约定及时全面履行自己的义务（包括签署文本、提供材料、缴纳费用等交易相关义务），则每逾期一日，违约方应按本合同约定总房款的日万分之一向守约方支付违约金，直到违约方实际履行之日止；逾期超过15日的，守约方有权选择单方解除本合同，若守约方选择单方面解除本合同，则违约方应按本合同约定的总房款的20%向守约方支付违约金（详见补充条款）。签订合同后，原告依约于当日向被告交付定金10万元。因被告在双方签订合同时未办理房产证，原告无法到银行办理贷款。被告办出房产证后，因该房屋价格持续上涨，被告迟迟不向原告履行交付该房屋权属证书的义务，期间，原告及中介机构多次催要，被告均拒绝提供。原告已为被告准备了包括首付款在内的全部房款，只要被告交出房地产权证，配合原告进行房屋买卖交易过户手续，即可全部履行合同义务。为督促被告尽快履行合同义务，2017年2月27日，原告给被告发函，要求其五日内履行合同，但被告接函后仍不履行。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼。被告张政辩称，被告认为原告主体不适格，原告属于与第三人杨瑶隐名代理关系，合同主体是杨瑶并非原告。原告已经违反了合同约定，明确表示不想购买房屋，也不履行筹备首付款义务，构成根本违约，现在为了逃避违约责任，看到房价上涨购买房屋可以获取利益而又要求履行合同，明显不符合法律规定。原告想要履行合同而合同约定该房屋属于贷款购买，是否能够贷款成功是第三人银行的权利义务，本案中不能做出与原告、被告、第三人无关的第三人权利设定。第三人杨瑶述称，同意原告诉求，合同应当继续履行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经本院审理查明的事实如下：涉案房屋位于青岛市黄岛区前湾港东路777号236栋3单元101，该房产于2017年1月11日办理不动产权证书，证号为：鲁（2017）青岛市黄岛区不动产权第0002076号，权利人为张政。2017年1月9日，原、被告签订《房屋交易合同》，甲方（××）为张政、乙方（购买方）为徐文娟，甲方同意将所拥有的胶南市万科青岛小镇小区236号楼3单元101室出售给乙方，此房权属单独所有，交易成交价为2000000元，此合同签订当日乙方付100000元为购房定金，房权证办理下来7日内被告付首付款，同时到银行申请贷款，银行批款后，当日乙方支付首付款（含定金）1200000元给甲方，剩余房款800000元由银行放款给甲方账户。补充协议：1.乙方承担所有契税；2.甲方自签定合同之日起肆拾日内办出房产证，然后双方积极准备材料到银行审批贷款，贷款审批后乙方支付首付款壹佰壹拾万元（不包含定金）用于甲方上述房屋的解押。当天，张政为徐文娟出具定金条一份，收到徐文娟购买涉案房屋的定金100000元。2017年1月16日，原告通过微信告知被告涉案房屋的房产证已经办出。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：张政提交2017年1月22日其与徐文娟的通话录音，在录音中徐文娟认可涉案房屋系由杨瑶购买。张政主张该录音证明杨瑶想要购买涉案房屋，但没有带身份证，委托授权其母徐文娟签署房屋买卖合同，构成了隐名代理；且原告承认因为杨瑶的婆婆不能将房屋出售而导致杨瑶不能凑齐首付款，因此不能履行合同。原告徐文娟与杨瑶对该录音的真实性无异议，对证明内容有异议，合同签署双方为张政、徐文娟，并非徐文娟与杨瑶的隐名代理，当时是徐文娟购房，想以后与杨瑶一起居住，合同主体应以签署合同双方为准。张政提交2017年1月22日其与徐文娟、中介、杨瑶、杨瑶父亲等人的录音一份，证明徐文娟与杨瑶截至2017年1月22日还未凑齐首付款，并且明确表达了自己不想购买涉案房屋，想通过与张政协商将房子转让给其他人，而怠于、拒绝履行自己支付首付款的义务，承认了不想购买房屋的唯一原因是杨瑶的婆婆与买房人产生口角，导致杨瑶没有将自己的房屋成功出售，没有按照合同约定凑齐首付款，也没有能力支付合同约定的首付款，承认了不能履行合同的责任在徐文娟，并非徐文娟所称的原告因房价上涨，不想出售，没有将房产证交给中介，不能办理贷款，张政一直要求按照合同履行，想要尽快将房屋出售，但是徐文娟与杨瑶百般推诿，明确不想履行合同。同时也证明了徐文娟与杨瑶知晓被告出售房屋的目的是为了置换房屋，张政也已经与他人签署了定金协议，并且交付了定金。张政提交2017年1月24日其与徐文娟、中介、杨瑶父亲等人的录音一份，证明为了掩盖徐文娟与杨瑶违约的事实，逃避承担违约责任，徐文娟与杨瑶先后利用了杨瑶贷款不能办理的理由、否认杨瑶想购买房屋的事实，捏造房屋是徐文娟购买房屋的事实，徐文娟不能贷款的理由，所有这一系列的理由与捏造的事实都有一个统一性，那就是不想履行合同，还想不用承担违约责任。徐文娟与杨瑶对于上述两份录音的真实性没有异议，但对证明内容有异议。首先，截至录音当日2017年1月22日，徐文娟并非没有凑齐首付款，通过徐文娟的银行记录可知，此时徐文娟已经准备好首付款，但是由于已经退休，年龄较大，无法办理贷款，按照合同约定，应当备齐全款，考虑到备齐全款有困难，担心交了首付款无法备齐全款才在当时如此解释，实际首付款已经备齐。其次，徐文娟也没有表达自己不想购房，只是面临签订合同时无法预料的情况，张政急着催款，才想到了找朋友来替换购房的想法，张政也表示同意，并且在录音中，徐文娟及其丈夫都明确了，找朋友替换购房只是方案之一，如果不行就积极筹措款项，从来没有说不想购房了；张政也明确表态同意两种方案同时准备（见第二段录音材料整理，自第11页开始，徐文娟及其丈夫等多次称如果朋友替换购房行不通，便筹款的问题，张政也表示同意）。第三，除了录音中这次找朋友购房之外，过完春节，徐文娟又联系一朋友购房，并把找朋友替换购房的意思联系张政父亲，张政父亲要求210万元的价格卖给该朋友，得到张政父亲的同意后，徐文娟通过中介宋成霞联系了张政，将意思告知张政，张政要求215万卖给该朋友，通过中介及徐文娟协调，该朋友同意以215万元的价格购买涉案房屋，三方一致同意次日2月7日签订合同，但到了2月7日张政反悔，表示不卖给该人，并称要卖只卖给徐文娟，徐文娟提交的宋成霞与张政的录音中也提到了第二次的协商。综上，录音中提到的协商过程以及春节之后的协商过程，均是在面临无法办理贷款的情形下，为解决该情形协商的过程，且在该过程中徐文娟等均没有明确说不购房了，只是面临不能贷款筹措全款有困难的情况下提出的协商方案，张政也表示继续履行合同，同意给徐文娟筹款时间。徐文娟已备好全款，要求张政交付房产证，张政却拒绝，在2月21日通过中介告知不想卖给徐文娟。徐文娟提交2017年2月21日张政与房产中介工作人员的通话录音一份，该录音中中介工作人员催促张政过户贷款，张政表示现在不想卖了。“……张（张政）：……一开始她先说不要，违约也是她先违的约……。宋（中介工作人员）：不要了是不是你坚持要求走合同。张：对啊。宋：昂，坚持走合同。她不要那她不对，坚持走合同，人家现在又找了一个朋友，是不是咱三方都同意了，已经协调了，并且是我出来协调的。同意了是不是同意了？张：我没同意得卖。宋：哎呀张政，你现在不要说这样的话，我也不会给你做这种假证。我说服了你，咱三方都同意了，然后给你找了下家，并且你把钱加上了，加上了你又不卖了。……宋：行，反正就是最后找的下家，经过了你的同意，并且要求加上了钱，也经过了你的同意，到最后你三思而行，我估计张政，我估计你就是看了这个房子涨价了，但是做人不能这样啊张政，合同就是合同。……”徐文娟提交该证据证明中介在2017年2月21日再次催促张政，在当天通话时，张政明确态度，称不想卖给徐文娟，同时证明徐文娟发信息催促张政履行义务的真实性。张政对录音的真实性予以认可，主张该录音中明确了中介让张政履行的义务是将房屋出售给第三人而非原告，张政一直要求按照1月9日所签署的合同履行，而徐文娟与杨瑶不想支付首付款，总是联系其他人购买房屋，张政在没有与徐文娟与杨瑶解除合同的情况下不可能与任何第三人签署涉案房屋的买卖合同，不可能一房二卖，徐文娟与杨瑶也从未向原告提出要求解除合同，徐文娟与杨瑶在没有与被告解除合同的情况下，多次撺掇张政与他人签署买卖合同，徐文娟所称的没有将房产证交中介保管仅仅是程序义务而非实体义务，不影响合同履行，张政是因为徐文娟与杨瑶没有凑齐首付款而产生不安抗辩。结合庭审笔录及原、被告双方提交的证据，本院依法认定的事实为：2017年2月以前，徐文娟以无法凑齐首付款、不能办理贷款等理由，想要解除双方签订的房屋交易合同，但张政并未同意。2017年2月以后，徐文娟要求继续履行合同，购买涉案房屋，但张政明确表示不想卖房了。本院认为：虽然徐文娟、杨瑶在录音中承认是杨瑶想要购买涉案房屋，但签订《房屋交易合同》的双方分别为张政与徐文娟，徐文娟和杨瑶在庭审中亦主张杨瑶不是合同主体，故本院认定张政与徐文娟为签订涉案房屋交易合同的主体，该合同中约定的权利和义务由张政与徐文娟承担。根据本院依法认定的事实可以看出，张政与徐文娟在合同履行过程中均存在违约行为，徐文娟未按约定支付首付款并想要解除合同，但张政并未同意解除合同，后徐文娟要求继续履行合同，张政又不同意继续履行合同，故张政亦存在一定违约行为，但徐文娟仅支付定金100000元，未按合同约定履行主要义务即支付首付款1200000元，且徐文娟的违约行为在先；另外，2017年3月30日《青岛市国土资源和房屋管理局、中国人民银行青岛市中心支行、中国银行业监督管理委员会青岛监管局关于进一步促进我市房地产市场平稳运行的通知》明确规定：“一、在本市范围内（六区四市）购买的新建商品住房和二手住房，需取得《不动产权证书》满2年方可上市交易”，而涉案房屋于2017年1月11日才取得不动产权证书，故涉案的《房屋交易合同》亦无法继续履行，因此，徐文娟要求被告继续履行双方签订的《房屋交易合同》，继续履行包括按约定将产权证书交给原告，并协助办理过户手续的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告徐文娟的诉讼请求。案件受理费22800元，由原告徐文娟承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  李 宁人民陪审员  刘开强人民陪审员  韩淑花二〇一七年七月四日书 记 员  王 慧