浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭江民初字第1371号
原告杭州瑞达实业投资有限公司。
法定代表人胡荣根。
委托代理人俞志炎。
被告余宗花。
委托代理人方洪彩。
原告杭州瑞达实业投资有限公司（以下简称为瑞达公司）为与被告余宗花建设用地使用权转让合同纠纷一案，于2013年9月3日向本院起诉。本院受理后，依法由代理审判员钱姣独任审判，于2013年10月9日公开开庭进行了审理。原告瑞达公司的委托代理人俞志炎，被告余宗花的委托代理人方洪彩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告瑞达公司诉称，2002年9月15日，原、被告签订《合同书》1份，合同第一条约定原告转让给被告所需的基地位置，被告接受原告所提供的基地位置，并按照合同付款，用来联建办公、物流、加工、仓储综合用房；第二条约定基地编号为C区4幢9号共1间，基地位置占地面积48.1平方米；第三条约定基地位置每间出让价19.7万元，双方还对付款方式等其他内容做了约定。2003年10月25日，原、被告签订《委托建房合同》，约定由被告委托原告在该基地上建房，工程价款由被告承担。被告先后支付地基款197000元、建房款227254元。被告受让的土地使用权源于原告2003年2月10日从杭州市国土资源局受让取得的地块，该宗地位于江干区丁桥镇杭州私营经济园区，总面积167761平方米，用途为工业用地。原告以该宗地上的厂房设计图所划分的房屋为单元（即基地）分割转让土地使用权给被告等诸多受让人，并收取受让人支付的地基款（即土地使用权转让款）及建房款。原告于2006年、2007年取得土地使用权证。原告认为，因《合同书》涉及土地使用权的转让，该转让违反《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第19条、第25条强制性规定，系无效合同。此前，原告本着最大的诚意与被告协商解决此问题，但被告不予理会。原告为纠正错误，请求判决确认原、被告双方于2002年9月15日签订《合同书》无效。
被告余宗花辩称，一、双方签订的《合同书》合法有效，原告所主张的“因违反《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第19条、第25条强制性规定，系无效合同”，该提法违背民法通则的诚实信用原则，也不符合相关司法解释之规定，为最高人民法院判案所不取；二、原告曾向被告提出过所谓解决问题的方案，即让被告以丙方的身份与原告、上海亚龙投资（集团）有限公司签订《银鼎商贸城重新开发补偿协议》，但该协议完全是一份陷阱协议；三、案涉《合同书》所涉及的权利义务，除了原告没有履行办证义务外，房屋经营交付给被告，并由被告收取租金；四、如果法院判决案涉《合同书》无效，将破坏公平和正义，违反诚信原则，还让杭州市、区政府的信誉扫地。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
原告瑞达公司为证明其主张，向本院提供了下列证据：
1、合同书1份，以证明原、被告在江干区丁桥镇杭州私营经济园区纸业包装产业基地内1间工业用地国有土地使用权转让的事实。
2、杭州市国有土地使用权出让合同书1份，以证明原告系该土地的使用权人，原告取得的土地使用权系通过协议方式取得，该土地的性质是工业用地。
3、国有土地使用权证3份，以证明原告系该土地的使用权人的事实。
4、委托建房合同1份，以证明被告从原告处购得经分割的工业用地后又委托原告建房的事实。
5、收款收据5份，以证明被告向原告支付地基款、建房款的事实。
以上证据经庭审质证，被告对证据1-5无异议，认为证据4中被告委托原告建房时约定每平方米是710元，但2009年结算时原告要求按每平方米830元计算。本院认为，证据1-5与本案有关，予以确认。
被告余宗花为支持其辩称，向本院提供以下证据：
1、身份证复印件1份，以证明被告的主体资格。
2、委托建房合同1份，以证明被告将受让土地上的房屋委托给原告建造。
3、房屋产权确认书1份，以证明原告在2008年6月21日同意将定名为“银鼎商贸城35幢9号”的273.80平方米的房屋产权归属被告。
4、委托建房交付确认书1份，以证明原告在2009年3月11日同意将定名为“银鼎商贸城35幢4号”（原9号）的273.80平方米的房屋产权归属被告，地基款为197000元，建房款为227254元。
5、租赁合同1份，以证明原告在2009年7月20日已将本案所涉土地上的房屋出租给了俞孝忠，并约定租赁期满后由被告自行决定是否再出租。
以上证据经庭审质证，原告对证据1无异议，对证据2-4的真实性无异议、合法性有异议，对证据5的真实性有异议。本院认为，证据1-4的真实性予以确认，证据5与本案争议缺乏关联性，不予确认。
综合对于上述证据的认证及原、被告在庭审中的陈述，本院对于本案以下事实依法予以确认：
2003年2月10日，浙江省杭州市国土资源局作为出让人与受让人瑞达公司签订了《杭州市国有土地使用权出让合同书》一份，约定：杭州市国土资源局将位于江干区丁桥镇杭州私营经济园区，宗地总面积167761平方米，出让土地面积100844平方米的土地使用权出让给瑞达公司；出让宗地的用途为工业用地，出让年期为50年；受让人在本合同项下宗地范围内新建建筑物的，应符合下列要求：主体建筑物性质为厂房、总建筑面积为121807平方米、建筑密度为23.57%、地块容积率1.2、其他土地利用要求按照杭州市规划局（2002）年浙规用证0100364号《建设用地规划许可证》及附图执行；受让人按照本合同约定已经支付全部土地使用权出让金，领取《中华人民共和国国有土地使用证》，取得出让土地使用权后，有权将本合同项下的全部或部分土地使用权转让、出租、抵押，但首次转让（包括出售、交换和赠与）剩余年期土地使用权时，应当经出让人认定并按照本合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的百分之二十五以上；合同并就出让金金额及付款时间、违约责任等事项作了约定。
上述合同书签订后，上述土地中位于江干区丁桥镇广发西路10号，地号为04-006-007-00011的土地，瑞达公司于2006年12月取得国有土地使用权证，证号为国用（2006）第000223号，土地使用面积为32025平方米；位于江干区丁桥镇广发西路8号，地号为04-006-007-00012的土地，瑞达公司于2006年12月取得国有土地使用权证，证号为国用（2006）第000224号，土地使用面积为26651平方米；位于江干区丁桥镇笕丁路481号，地号为04-006-007-00010的土地，瑞达公司于2007年4月取得国有土地使用权证，证号为国用（2007）第000073号，土地使用权面积42168平方米。
2002年9月15日，瑞达公司与余宗花签订《合同书》一份，约定：瑞达公司将位于丁桥镇私营园区的产业基地出让给余宗花，余宗花可建综合楼编号为D区2幢8号，共1间（后改为C区4幢9号）；基地位置每间48.1平方米，出让价19.7万元；签订合同之日余宗花交给甲方定金（总额的30%）为5.91万元，基地位置款（总额的20%）为3.94万元，进场开工时交付（总额的50%减6000元／间）为9.85万元；签约后，余宗花方收到瑞达公司的开工通知书后2个月内必须付清9.85万元为止款，并办妥相关的建房委托手续交给瑞达公司，瑞达公司接受余宗花委托后，瑞达公司负责统一组织、办理、筹建，瑞达公司收取余宗花按房屋总建筑面积每平方米2元委托代建管理费，图纸设计费按国家标准费用由余宗花自付，工程以优质、低价为原则，进行公开招标，在2002年11月份分批破土动工；房屋用途为纸业、包装、广告材料、仓储等物流办公综合用房；合同并就双方责任、违约责任等事项作了约定。上述合同签订后，余宗花共已支付基地转让款19.7万元。
2003年10月25日，瑞达公司和余宗花又签订了《委托建房合同》一份，约定：余宗花委托瑞达公司在瑞达公司转让给余宗花的基地上建房，工程期限从2003年10月25日开工，至2004年11月28日竣工（因不可抗力因素影响工程进程的，如天气、政府行为等，工期顺延）；建筑工程按现施工图预算中标价为710元／平方米，总建筑面积273.8平方米，建设工程预算价为194398元；余宗花尚需支付瑞达公司地质勘察费、图纸设计费、审图费、监理费、质检费、桩基测试费、招标代理费计每平方米24.41元，总建筑面积为273.8平方米，计6683元。该合同并就付款方式、工程质量及竣工验收、违约责任等事项作了约定。上述合同签订后，余宗花已支付建房款227254元。
2009年3月11日，瑞达公司将余宗花委托代建的位于杭州市丁桥镇杭州私营经济园区温州城C区4幢9号房屋1间，建筑面积273.8平方米的房屋交付给余宗花。
另查明，瑞达公司将基地转让给余宗花后，未办理土地使用权的更名登记。
本院认为，案涉《合同书》系瑞达公司于2002年9月15日与余宗花签订的，根据上述合同，瑞达公司将位于杭州市丁桥镇私营园区的土地使用权分割转让给余宗花用于建造物流办公综合用房。本案的争议焦点为案涉《合同书》是否违反了法律、行政法规的强制性规定，及是否还有其他合同无效的情形。关于国有土地使用权的转让，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条第二款、第二十五条第二款分别规定：未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让；土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。本案中，2003年2月10日杭州市国土资源局与瑞达公司签订的《杭州市国有土地使用权出让合同书》约定，瑞达公司按照本合同约定已经支付全部土地使用权出让金，领取《中华人民共和国国有土地使用证》，取得出让土地使用权后，有权将本合同项下的全部或部分土地使用权转让、出租、抵押，但首次转让（包括出售、交换和赠与）剩余年期土地使用权时，应当经杭州市国土资源局认定并按照本合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的百分之二十五以上。但瑞达公司在签订该土地出让合同之前就与余宗花签订了《合同书》，且双方亦未举证证明至今瑞达公司签订案涉《合同书》、分割转让土地使用权已得到有关行政主管部门批准，故瑞达公司与余宗花签订的《合同书》违反了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，不应认定为有效。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条第二款、第二十五条第二款规定，判决如下：
2002年9月15日杭州瑞达实业投资有限公司与余宗花签订的《合同书》无效。
按规定减半收取的案件受理费人民币40元，由被告余宗花负担。被告余宗花应负担的诉讼费用应在本判决生效之日起三日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币80元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨支行，帐号：12×××68，户名浙江省杭州市中级人民法院）。
代理审判员 钱姣
二〇一三年十一月六日
代书 记员 苏翔