广东省湛江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤08民终2192号
上诉人（原审被告）：湛江市顺江房地产开发有限公司，住所地：湛江开发区海景路165号金地豪苑商住楼A1BC幢首层15号商铺之A。
法定代表人：郑土容，经理。
委托诉讼代理人：吴湛梅，广东拓安律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：蔡团，男，汉族，1973年6月13日出生，住广东省遂溪县。
被上诉人（原审原告）：陈玉霞，女，汉族，1978年7月9日出生，住广东省遂溪县。
上诉人湛江市顺江房地产开发有限公司（以下简称“顺江公司”）因与被上诉人蔡团、陈玉霞商品房预售合同纠纷一案，不服湛江经济技术开发区人民法院（2017）粤0891民初1068号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人顺江公司的委托诉讼代理人吴湛梅，被上诉人蔡团、陈玉霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人顺江公司上诉请求：一、撤销湛江经济技术开发区人民法院（2017）粤0891民初1068号民事判决,并依法改判；二、本案一、二审诉讼费用由蔡团、陈玉霞负担。事实与理由：一、涉案房屋于2016年8月9日经验收合格后，顺江公司陆续电话通知业主收房，并于2016年8月22至23日寄送《交房通知书》，通知业主于2016年8月30日办理房屋交接手续。蔡团、陈玉霞于2016年9月5日收楼，并在一审庭审中确认约在收楼前一星期收到顺江公司发出的收楼通知，故蔡团、陈玉霞知道顺江公司通知其在2016年8月30日收楼。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，结合涉案《商品房买卖合同》及补充协议的约定，应认定顺江公司已于2016年8月30日履行了交房义务。蔡团、陈玉霞于2016年9月5日才办理收房手续，故应自行承担2016年8月30日之后的责任。二、因台风“彩虹”造成施工塔吊倒塌，需要拆除，该塔吊于2015年12月30日拆除完毕，故免责期应从2015年10月4日计至2015年12月30日（共88天）。三、蔡团、陈玉霞于2016年4月17日才付清购房款，故顺江公司应当交付涉案房屋的时间是2016年4月17日，而不是2015年12月31日。四、涉案合同约定的逾期交房违约金远远高于蔡团、陈玉霞的损失，故请求法院按照同地段同类房屋租赁价格予以调整。综上，请求二审法院查清本案事实后，依法支持顺江公司的上诉请求。
被上诉人蔡团、陈玉霞答辩称：顺江公司应当按照涉案《商品房买卖合同》的约定支付违约金给蔡团、陈玉霞。
蔡团、陈玉霞起诉请求：1.顺江公司支付蔡团、陈玉霞逾期交付房屋的违约金115284元；2.本案诉讼费用由顺江公司承担。
一审法院查明事实：2014年10月15日，蔡团、陈玉霞与顺江公司签订了一份《商品房认购协议书》，约定：由蔡团、陈玉霞认购顺江公司出售的位于湛江市赤坎区体育南路35号顺江帝景城商住小区5幢2302房，建筑面积为263.68平方米，建筑面积单价为10459.86元/平方米，总房款为2758055元，蔡团、陈玉霞在签署协议书的同时就所认购的商品房向出卖人支付定金5万元，该定金在双方签订《广东省商品房买卖合同》时自动转为购房款，蔡团、陈玉霞选择商业贷款的付款方式，蔡团、陈玉霞须在签订本协议书之日起10天内持个人有效的身份证明原件、定金收据、本协议书等到顺江公司销售中心签订《广东省商品房买卖合同》、《前期物业服务协议》等相关文件。如蔡团、陈玉霞未按时前来签约的，则视蔡团、陈玉霞违约，顺江公司有权解除本协议书，并将买受人认购的商品房另行处理而无需知蔡团、陈玉霞，蔡团、陈玉霞所交的定金不予退还；本认购协议书自双方签订《广东省商品房买卖合同》后自动失效。2015年3月20日，蔡团、陈玉霞与顺江公司签订了《广东省商品房买卖合同》（合同编号：201502966），合同第三、四、六条约定：顺江公司将建筑面积共263.68平方米的湛江市赤坎区体育南路35号顺江帝景城商住小区5幢2302房以总金额2758055元出售给蔡团、陈玉霞；买受人在签署本《商品房买卖合同》的同时一次性支付全额房款，买受人应按以上约定的付款方式，将商品房预售款直接存入该商品房项目预售款专用账户；第八条交付期限约定：出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因执行国家法律、法规、政策或因政府有关部门的通知、禁令等而导致的延期；3、因市政停水、停电导致的临时性停工，或因市政配套设施设备接通的延误造成的延期。第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。第十一条交接约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，所造成的一切责任由买受人承担。补充协议第三条约定：买受人必须已经付清其所购商品房的全部房款、税费、专项维修资金等费用后，出卖人才有义务按照合同第八条约定的时间向买受人交付商品房。无论何种原因，在买受人未付清前述所有款项前，出卖人有权拒绝交付该商品房而不须承担任何违约责任。第六条约定：如出卖人按照本合同约定向买受人发出交房通知，买受人未如期前来收房的，则买受人所购商品房自出卖人书面通知的交付日（交接日）起即视为已交付给买受人，并视为出卖人已按照合同约定履行交房义务。自视为交付房屋之日起，该房的一切风险责任随之转移给买受人，同时买受人应当依照相关约定缴纳物业管理费、分摊水电费等费用。第八条约定：出卖人发给买受人的任何通知均按本合同载明的买受人地址、联系电话，如买受人的通讯方式发生变化，应当立即以书面的形式通知出卖人，否则由此造成邮递错误则由买受人承担全部责任。出卖人发出的书面通知，从发出之日起（以寄出局的邮戳日期为准）第3天，即视为买受人已经收悉。
顺江公司在2015年4月17日开出了蔡团、陈玉霞付清全部购房款的发票。庭审中，蔡团、陈玉霞确认约在收楼前一周收到顺江公司发出的收房通知书，但记不清具体收房日期。2016年9月25日,双方办理了交房手续。
再查明：顺江公司为从事房地产开发与经营、室内外装修装饰工程等项目的有限责任公司。2014年12月16日，顺江公司取得了湛江市赤坎区体育南路35号顺江帝景城商住小区1幢的商品房预售许可证，顺江帝景商住小区（1栋、2栋、8栋、9栋）竣工验收合格，于2016年8月9日2016年8月30日办理了房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案手续。
又查明：2015年10月4日，第22号台风“彩虹”的中心于当天14时10分左右在广东省××坡××区沿海登陆，登陆时中心附近最大风力有15级（强台风级，50米/秒，“彩虹”是1949年以来10月份登陆中国陆地的最强台风）。省政府发出关于做好防御强风“彩虹”工作的紧急动员令，省防总于当日9时将防风Ⅱ级应急响应提升为Ⅰ级。受“彩虹”猛烈的风雨影响，广东湛江多地停水停电，街道被淹严重。狂风暴雨导致湛江市区许多树木被拦腰折断，全城交通近乎瘫痪，大部分住宅小区、办公楼水电供应中断。气象监测资料显示，10月3日20时至4日14时，广东中西部、海南东北部等地降雨50～150毫米，其中，广东湛江麻章区湖光镇阵风67.2米/秒(超过17级),湛江麻章区麻章镇阵风59.9米/秒(17级)，湛江市住房和城乡建设局向各县（市、区）住房和城乡规划建设局、各建筑施工、监理企业发出湛建质【2015】85号《关于做好第22号台风“彩虹”过后建筑工地恢复生产工作的通知》，要求各施工企业、监理企业要高度重视恢复生产工作，对工地的临时设施及建筑起重机械等的损坏情况要2015年10月7日逐一进行排查，作出恢复生产的工作计划，采取有效措施，尽早恢复生产，于10月9日前书面报该局工程质量安全监管科，湛江市建设工程安全监督管理站向承建顺江帝景城工程的湛江市第四建筑工程有限公司发出湛建安监（三）改字第2015024号《限期整改通知书》，对受台风“彩虹”影响倒塌的该工程塔吊拆卸作业工程，施工单位未按要求组织专家对施工方案论证，提前组织施工，存在重大施工安全隐患，责令该施工单位立即进行改正。整改完毕后，填写《建设工程整改情况报告书》，于2015年12月11日2015年12月18日前报送该站。
一审法院认为：本案属于商品房预售合同纠纷。顺江公司为房地产开发经营的企业，其在取得《商品房预售许可证》后与蔡团、陈玉霞签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，故上述合同合法有效，依法应予保护。
关于本案《商品房买卖合同》的成立时间问题。顺江公司辩称本案商品房认购协议书具备了商品房买卖合同的主要条件，应以双方签订认购协议书的时间为商品房买卖合同关系成立的时间。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，认购协议书须具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当具备的13项主要内容且出卖人已经约定收受购房款的，该协议才可被认定为商品房买卖合同，从本案商品房认购协议书的内容看，其只包括了双方当事人的基本情况、房屋基本情况、签署正式契约的时限约定，因此，该认购协议书性质上属于商品房买卖预约合同，签订的目的是订立本约，故应以双方签订商品房买卖合同的时间为本案商品房买卖合同成立的时间。顺江公司的上述辩解意见，于法无据，依法不予采纳。
关于顺江公司延期交楼的原因及是否属于可延期交楼的情形。顺江公司辩称其因特大台风“彩虹”不可抗力不能履行合同并有全部免除责任的情形，同时也符合约定延期交房的条件。所谓不可抗力是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，本案中，台风“彩虹”发生于2015年10月4日，是1949年以来10月份登陆中国陆地的最强台风，全湛江市区断电断水，顺江公司开发的楼盘建设工程遭受该特大台风影响，湛江市住房和城乡建设局的湛建质【2015】85号发文于2015年10月7日，湛江市建设工程安全监督管理站发出限期整改通知书时间为2015年12月11日，要求整改完毕后，报送《建设工程整改情况报告书》时间为2015年12月18日前。上述情形均发生在双方签订《商品房买卖合同》之后，上述情形应属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，因此，属于不可抗力或合同第八条第二款约定的或因政府有关部门的通知、禁令等而导致的延期。因台风“彩虹”导致涉案楼盘工期延误及政府有关部门通知整改是客观存在的事实，顺江公司可据实予以延期。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条之规定，由于顺江公司没有提供证据证明其整改完成时间，因此，应以湛江市建设工程安全监督管理站限期2015年12月18日前报告《建设工程整改情况报告书》的时间为整改完成时间为宜，故该免责延期期限应从2015年10月4日起至2015年12月18日止，共计76天。顺江公司关于其逾期交房的免责事由的辩解意见，超出免责延期期限的天数，其依法仍应承担逾期交房的违约责任。
关于蔡团、陈玉霞是否存在商品房验收合格后拒绝收楼的情形。根据《商品房买卖合同》第十一条交接约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。蔡团、陈玉霞确认在收楼前一周收到顺江公司发出的收房通知书，但记不清通知收楼日期，顺江公司也没有提供证据证明该书面通知的交付日，由于蔡团、陈玉霞在收到收房通知书后一周内与顺江公司办理了交房手续，可视为蔡团、陈玉霞在书面通知的合理期限内如期收房。故对顺江公司主张其书面通知蔡团、陈玉霞收楼、蔡团、陈玉霞从商品房验收合格后拒绝收楼的意见，依法不予采纳。
关于顺江公司是否应向蔡团、陈玉霞支付逾期违约金问题。在签订合同后，蔡团、陈玉霞支付了房款给顺江公司，顺江公司未能按照合同约定的交房日期交付该房产给蔡团、陈玉霞使用，在免除不可抗力或合同约定的可延期交房的合理天数76天外，2016年9月25日才交付房屋给蔡团、陈玉霞，显属违约，其依法应承担逾期交房的违约责任；蔡团、陈玉霞、顺江公司双方在《商品房买卖合同》中第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款之规定，故顺江公司依法应按该条约定的违约金计算方式支付相应的逾期交付房屋使用期间的违约金给蔡团、陈玉霞。蔡团、陈玉霞请求顺江公司从2016年1月1日起计至蔡团、陈玉霞收楼之日即2016年9月25日，免除不可抗力或合同约定的可延期交房的合理天数76天后，逾期交房天数193天。蔡团、陈玉霞请求顺江公司从2016年3月1日起计至实际交付房屋之日止逾期交房209天的天数，合法部分，依法予以支持逾期交房193天；该逾期交付房屋的违约金为106461元（2758055元×万分之2×193天）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第一百一十七条、第一百一十九条之规定，判决：一、湛江市顺江房地产开发有限公司在判决生效之日起15日内支付逾期交房的违约金106461给蔡团、陈玉霞；二、驳回蔡团、陈玉霞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2605.68元，由蔡团、陈玉霞负担200.68元，由湛江市顺江房地产开发有限公司负担2405元。
本院二审期间，顺江公司向本院提交以下证据：一、《收楼流程会签单》，以证明蔡团、陈玉霞于2016年9月5日办理收房手续。二、《湛江市市区2016年房屋租赁市场指导性租金》、《湛江市市区2017年房屋租赁市场指导性租金》，以证明双方约定的违约金过高，应予调整。蔡团、陈玉霞质证称：一、对《收楼流程会签单》没有异议；二、对《湛江市市区2016年房屋租赁市场指导性租金》、《湛江市市区2017年房屋租赁市场指导性租金》的真实性没有异议，但对其证明的问题有异议，违约金应当按照合同的约定来计算。蔡团、陈玉霞向本院提交《账户交易明细》、《中国邮政储蓄银行个人贷款受托支付转账凭证》，以证明其于2015年4月15日付清了涉案房屋的全部购房款。顺江公司质证称：对上述证据的真实性没有异议。
对顺江公司及蔡团、陈玉霞在二审期间提交的证据，本院认证认为：一、蔡团、陈玉霞对《收楼流程会签单》没有异议，且该证据对本案的事实认定有重要影响，故本院予以采纳。二、《湛江市市区2016房屋租赁市场指导性租金》、《湛江市市区2017房屋租赁市场指导性租金》均不是新证据，且对本案的事实认定没有重要影响，本院不予采纳；三、顺江公司对《账户交易明细》、《中国邮政储蓄银行个人贷款受托支付转账凭证》的真实性没有异议，且该证据对本案的事实认定有重要影响，故本院予以采纳。
本院经审理查明：一审判决关于“2016年9月25日，双方办理了交房手续”的事实认定有误，本院纠正认定为：2016年9月5日，双方办理了交房手续。
一审判决认定的其他事实，本院予以确认。
另查明：2015年4月15日，蔡团、陈玉霞向顺江公司付清了涉案房屋的全部购房款。
本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对顺江公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人顺江公司的上诉请求和理由，及被上诉人蔡团、陈玉霞的答辩意见，本案双方当事人二审争议以下问题：
一、关于涉案建筑工程因受台风“彩虹”影响而需要整改的合理时间问题。根据湛江市建设工程安全监督管理站于2015年12月11日作出的《限期整改通知书》，因台风“彩虹”造成涉案建筑工程的塔吊倒塌，存在重大安全隐患，湛江市建设工程安全监督管理站要求承建涉案建筑工程的湛江市第四建筑工程有限公司立即进行整改，并在整改完毕后填写《建设工程整改情况报告书》于2015年12月18日前报送湛江市建设工程安全监督管理站。由此可见，涉案建筑工程最晚应当在2015年12月18日前完成整改。故一审判决认定涉案工程因受台风“彩虹”影响而需要整改的合理时间是至2015年12月18日止，并据此认定2015年10月4日至2015年12月18日为免责期并无不当，本院予以确认。顺江公司关于免责期应从2015年10月4日起计至2015年12月30日止的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
二、关于顺江公司与蔡团、陈玉霞约定的违约金是否过高，应否调整的问题。逾期交房违约金的计算，应充分尊重当事人的意思自治，合同对于违约金有明确约定的，原则上应按约定处理。违约金具有惩罚和补偿双重性质，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，只有在违约金过分高于造成的损失的情况下方能适当减少违约金，如果仅是一般高于造成的损失的情形，并无调整的必要。判断按合同约定计算的违约金是否过高，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，结合公平原则和诚实信用原则予以衡量，并非仅以租金损失作为计算基准。虽然根据本案的证据未能确定蔡团、陈玉霞具体的损失数额，但相较于蔡团、陈玉霞已付购房款2758055元及其实际损失和逾期利益，按合同约定计算的违约金并未过分高于造成的损失。故顺江公司上诉主张调低交房违约金缺乏充足依据，本院不予支持。
三、关于顺江公司应向蔡团、陈玉霞支付的违约金数额问题。涉案房屋于2016年8月30日办理房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案手续时方具备法律规定的交房条件，即使顺江公司曾于2016年8月22日（或23日）向蔡团、陈玉霞发出《交房通知书》，但涉案房屋此时并未具备法律规定的交房条件，蔡团、陈玉霞有权拒绝收房，故顺江公司以其于2016年8月22日（或23日）向蔡团、陈玉霞发出了《交房通知书》为由，主张逾期交房违约金应计至2016年8月30日，没有事实和法律依据，本院不予支持。顺江公司未能按照合同约定在2015年12月31日前交付涉案房屋，直到2016年9月5日才将涉案房屋交付给蔡团、陈玉霞使用，故顺江公司应支付至2016年9月5日共计173天的逾期交房违约金（扣除76天免责期）给蔡团、陈玉霞，即顺江公司应支付95428.70元（2758055元×万分之二×173天）逾期交房违约金。一审判决计算的逾期交房违约金数额有误，本院予以纠正。
综上所述，顺江公司的上诉请求部分成立，对有理部分，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销广东省湛江经济技术开发区人民法院（2017）粤0891民初1068号民事判决第二项；
二、变更广东省湛江经济技术开发区人民法院（2017）粤0891民初1068号民事判决第一项为：限湛江市顺江房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内支付逾期交房的违约金95428.70元给蔡团、陈玉霞；
三、驳回蔡团、陈玉霞的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2605.68元，由湛江市顺江房地产开发有限公司负担2156.90元，蔡团、陈玉霞负担448.78元；二审案件受理费2605.68元，由湛江市顺江房地产开发有限公司负担2156.90元，蔡团、陈玉霞负担448.78元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈小红
审 判 员 陈春丽
代理审判员 林 竹
二〇一八年一月五日
书 记 员 陈景富
附：相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。