湖南省长沙市芙蓉区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0102民初3051号
原告谢某，女，汉族，住长沙市某某区某某路**号*栋3门***房。
委托代理人陈胜勋，湖南环海律师事务所律师。
被告长沙某某开发有限公司，住所地长沙市某某区某某路402号。
法定代表人张某某，经理。
委托代理人胡某某，男，汉族，住湖南省某某县某某镇某某区038号，系长沙某某开发有限公司职员。
原告谢某与被告长沙某某开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院曾于2016年9月18日作出（2016）湘0102民初4596号民事判决书，双方不服提出上诉，湖南省长沙市中级人民法院于2017年3月22日作出（2017）湘01民终1488号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。本院于4月13日重新立案登记，依法另行组成由审判员谭今担任审判长，人民陪审员王桂枝、贺升平参加评议的合议庭，于2017年8月7日公开开庭进行了审理，原告谢某及其委托代理人陈胜勋，被告委托代理人胡义志到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：原告于2003年7月13日与被告签订了《商品房买卖合同》，购买被告开发的房屋。该合同第十五条“关于产权登记的约定”第3项约定：买受人不退房，自本约定之日届满后第二天起，买受人有权每日向出卖人收取已付房款万分之二的违约金。合同签订后，原告依约向被告付清了全部房款（包括维修基金和税收等），支付了办理土地使用证的相关费用，原告已经履行合同全部义务。但被告时过十多年后的今天仍然没有为原告办理土地使用证。被告的违约行为给原告行使合法权益带来诸多不便。诉至人民法院，请求判令被告履行合同义务，承担违约金责任。1、请求判令被告将原告土地使用证在判决生效后10日内办理妥当；2、请求判令被告支付原告违约金共计178314.05元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，1、办理原告所购房屋国有土地使用证的主体是原告而不是被告。被告也已按合同约定将办理国有土地使用证的相关资料提交产权登记机关备案，履行了合同约定的配合义务。原告未取得国有土地使用证主要原因是因为长沙市国土资源局与被告有土地出让金纠纷，长沙市国土资源局因此扣留了原告的国有土地使用证；2、原告的第一项诉讼请求无法实现，因为2016年9月1日长沙市国土局停止办理国有土地使用证，只能统一办理不动产证；3、被告不应该支付违约金，即使支付违约金，违约金约定过高，请求法院调整。
经审理查明：2003年7月13日，原告就购买某某家园704号房与被告签订了商品房买卖合同，合同约定：一、房屋价款是186560元，二、交付日期是2004年1月30日前，三、被告应在商品房交付使用后16个月内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列方式处理：买受人不退房，自本约定之日届满后第二天起，买受人有权每日向出卖人收取已付房款万分之二的违约金”。合同签订后，原告于2005年12月9日向被告交付了购房款，并交纳了办理国土地证费用等相关费用。2005年11月14日，原告取得了涉案房屋的产权证。2006年1月某某公司申请长沙市国土资源局办理土地分户手续，长沙市国土局受理了被告提交的原告房屋土地分户登记申请。2016年3月3日长沙市国土资源局做出《关于某某家园小区2栋708房国有土地使用证过户等有关问题复函》，长沙市国土资源局认为某某公司需办理修改出让合同手续，补交土地出让金相关费用后，方可办理土地分户登记。因为被告一直与长沙市国土资源局协商未果，又未补交相关费用，导致原告等住户的国有土地使用证一直未办理，原告遂提起本次诉讼。
另查明：在本案诉讼中，2017年7月21日，某某公司与长沙市国土资源局达成了有关完善土地使用权出让合同协议，并按协议分四笔共向长沙市财政局分别缴纳地价款807178元、1244795元以及违约金331862元、215194元，全额缴清了应当补缴的土地出让金2599029元。从长沙市国土收入征缴情况反馈单及被告的缴款凭证可证实被告已经就该遗留问题进行了处理。
上述事实有以下证据证实：有当事人举证的个人身份信息资料、企业工商登记资料、商品房买卖合同、房屋所有权证、购房款发票、国土证工本费及代办费凭据、录音资料及录音笔录、某某家园项目初始登记证、国有土地使用权分户证申办材料收受凭证、关于协调国土分户证的报告、补交地价款及违约金收据等证据证实。上述证据经庭审质证，本院予以认定。
本院认为：关于原告第一项诉讼请求，要求判令被告将原告的土地使用证在判决生效后10日内办理妥当。因现在国家政策已明确规定不能单独办理国有土地使用证，只能办理不动产证。庭审中，法庭也进行了释明，并当庭询问原告是否变更诉讼请求，原告明确表示不同意。再之，在诉讼中，被告某某公司于2017年7月21日向长沙市国土资源局全额缴清了应当补缴的土地出让金等费用，原告办理房屋的权属证书已经没有障碍。因此，本案对此项诉讼请求无需判决。
原告第二项诉讼请求，请求判令被告支付违约金178314.05元。被告抗辩不应该支付违约金，即使支付违约金，违约金约定过高，请求法院调整。本院认为，依据《最高人民法院关于适用【中华人民共和国合同法】若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，双方的房屋买卖合同约定被告应在交房后16个月内，将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告有权每日向被告收取已付房款万分之二的违约金。合同签订后，被告按约定在交房后16个月内将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，双方约定的“房地产权属证书”，其中主要的房屋所有权证按时办妥，国有土地使用证因为被告未补交土地出让金未及时办妥。因此，被告存在违约，应承担违约责任。但对于不能及时办理国土证，被告没有推诿，一直在积极努力想办法，并且在本案的审理过程中，已经将拖欠的地价款及滞纳金全部缴清。再之，违约金的功能是补偿性为主，惩罚性为辅，补偿当事人的实际损失为原则。本案中原告没有提供相关确切的证据证实其实际损失，加上原告主张的违约金几乎达到购房总价款。因此，结合合同履行、被告过错程度、原告实际损失、违约金功能等综合因素考虑，被告主张调整违约金的答辩意见予以采信。本院酌定违约金计算方式为原告缴纳房屋总价款的10%。即被告应支付原告逾期办证的违约金为178314.05×10%＝17831.4元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用【中华人民共和国合同法】若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：
一、被告长沙某某开发有限公司于本判决生效后立即支付原告谢某逾期办证违约金17831.4元；
二、驳回原告谢某的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依
照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费3642元，由被告长沙某某开发有限公司负担642元，原告谢某负担3000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 谭 今
人民陪审员 王桂枝
人民陪审员 贺升平
二〇一七年九月二十日
书 记 员 吴婷莎
附判决引用法律条文原文：
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于适用【中华人民共和国合同法】若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。