浙江省余姚市人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0281民初12号原告(反诉被告)：徐桂利，女，1979年11月28日出生，汉族，住浙江省余姚市。委托诉讼代理人：周苗红，浙江义韬律师事务所律师。被告（反诉原告）：朱某2，男，1987年6月14日出生，汉族，住浙江省余姚市。委托诉讼代理人：张向阳，浙江鑫浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹利刚，浙江鑫浩律师事务所律师。被告（反诉第三人）：朱国良，男，1959年10月22日出生，汉族，住浙江省余姚市。被告（反诉第三人）：鲁爱浓，女，1965年5月26日出生，汉族，住浙江省余姚市。被告（反诉第三人）：朱某1，男，2009年10月14日出生，汉族，住浙江省余姚市。法定代理人：朱某2（父亲），住浙江省余姚市。被告（反诉第三人）：胡振双，女，1989年3月29日出生，汉族，住黑龙江省齐齐哈尔市建华区。原告徐桂利与被告朱某2、朱国良、鲁爱浓、朱某1、胡振双房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案受理后,依法适用普通程序，依法组成合议庭。案在审理中，被告朱某2提出反诉，本院受理后决定与本诉合并审理。本案于2017年2月21日、2017年4月12日两次公开开庭进行了审理。两次庭审，原告徐桂利及其委托诉讼代理人周苗红、被告朱某2及其委托诉讼代理人张向阳、朱国良、鲁爱浓、朱某1的法定代理人朱某2到庭参加诉讼，被告胡振双经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐桂利向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告签订的房屋买卖合同有效，余姚市三凤雅苑15幢1006室归原告所有（价值约1000000元）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年1月27日，原告（买方）与被告朱国良、朱某2（卖方）签订了《房屋购买合同》、《付款协议》各一份，约定：被告方将余姚市兰江街道三凤桥村拆迁地块4幢1006室（现已更名为15幢）及一只车位（赠送）卖给原告，房屋面积约125.80平方米（按房卡平方数按实计价）。付款方式为：合同签订后买方首付50000元，2015年2月2日付250000元，同年3月底付100000元，5月底付100000元，拿钥匙时付100000元，协助办理房产证后支付剩余款项。合同签订后，原告按约支付房款，两被告于2016年5月10日交房，原告于2016年5月11日开始装修，花去装修费700000余元，现已经入住。被告鲁爱浓、朱某1、胡振双在拆迁当中均有份额。现房产证已经具备办理条件，但被告迟迟不予办理，亦不协助原告办理过户手续，为了维护原告合法权益，故提起诉讼。被告朱某2辩称:一、涉案房产系各被告的共有财产，被告朱某2、朱国良与原告于2015年1月27日签订的《房屋购买合同》未征得其他共有人的同意，故该份合同成立，但属于效力待定状态，其他共有人不予追认就不产生法律效果；二、被告朱某2与原告签订的付款协议中，约定的房屋单价为6000元，该单价过低，被告朱某2擅自赠送车位（现出卖价格也高达100000元），上述行为均未征得其他共有人的同意；三、涉案房屋系拆迁房屋，不能在市场进行自由交易，房屋买卖无效，原告主张确认所有权不属于法院审理范围内；四、原告并未支付全部房款，其装修并未经过各被告同意，也并未实际入住。被告朱国良、鲁爱浓共同答辩称：涉案房屋是同意卖给原告的，但是单价6000元是被告朱某2擅自与原告商定的，不同意以上述低价卖给原告。被告朱某1答辩称：不同意出卖涉案房屋。被告胡振双未作答辩。反诉原告朱某2向本院提出反诉请求：1.请求解除双方于2015年1月27日签订的房屋购买合同；2.被反诉人返还余姚市三凤雅苑15幢1006室房屋(价值754800元)；3.本案反诉费用由被反诉人承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2015年1月27日签订《房屋购买合同》、《付款协议》各一份，依据付款协议的约定：反诉原告将位于涉案房屋（约125.80平方米，附赠车位一只）转让反诉被告，总价754800元，签订合同后付50000元，于2015年2月2日付250000元，2015年3月底付100000元，2015年5月底付100000元，拿钥匙时付100000元，其余款项等做好房产证后一次性支付。反诉人已于2016年5月将房屋钥匙交给反诉被告，但反诉被告并未按约支付100000元，现反诉原告多次催讨未果，故提起诉讼。反诉被告徐桂利答辩称：反诉被告已经按约履行了付款义务，对于交钥匙时应支付给反诉原告的100000元，现因反诉原告欠案外人徐利辉70000元，而徐利辉已将该债权转让给反诉被告，反诉被告主张互相抵销，且因反诉原告系失信人员，极为不讲诚信，在涉案拆迁房产可以确认产权时并不确认，更不论积极配合反诉被告办理相关过户手续，导致反诉被告陷入了极为被动的状态，故被告行使不安抗辩权未支付房款，但对于剩余30000元反诉被告可以提存至相关部门，以促使反诉原告及本诉各被告履行房产变更登记手续。反诉第三人朱国良、鲁爱浓、朱某1答辩称：涉案房屋买卖合同均不知情，要求解除合同。反诉第三人胡振双未作答辩。当事人围绕本诉及反诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告（反诉第三人）胡振双经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃相应的质证权利。对双方当事人提供的证据，经质证，本院认定如下：原告（反诉被告）徐桂利提供的证据：1.证明、公告各一份，拟证明涉案房屋系各被告共有的事实。经质证，被告朱某2、朱国良、鲁爱浓、朱某1均无异议。经审查，对上述证据予以认定。2．收条四份（收条①金额为50000元、落款时间为2015年1月17日；收条②金额为250000元；收条③金额为150000元，落款时间为2015年4月1日；收条④金额为50000元，落款时间为2016年5月12日），拟证明原告已按约支付了500000元转让款的事实。经质证，被告朱某2收到款项属实。被告朱国良对收条③无异议，其签字属实，对收条①、②，其认为原告提供的复印件上并没有本人签字，原件上却出现了本人签字，原告提供的证据互相矛盾，不予认可，其签字亦不属实，对收条④不予认可。被告鲁爱浓、朱某1表示对上述收条均不知情。经审查，原告解释收条①、②原本只有被告朱某2的签字，原告当即复印留存，上面“朱国良”的签字是后补的，在提交法院时未仔细核对误提交了“朱国良”签字以前的复印件，庭审中被告朱国良亦表明不提起司法鉴定，被告朱国良的异议理由并不能成立；对于收条④，有被告朱某2签字，且庭审无异议。故对上述四份收条均予以采信。3.房屋购买合同（合同卖方签字人员为被告朱某2、朱国良，买方为原告徐桂利，见证人为何某）、付款协议（协议卖方签字人员为被告朱某2，买方为原告徐桂利，见证人为何某）各一份，拟证明涉案房屋转让以及买卖双方对房屋单价以及付款时间等事项进行具体约定的事实。经质证，被告朱某2对房屋购买合同的真实性无异议，但认为未经除了被告朱国良之外共有人的同意，且该份房屋购买合同无单价，缺少购买合同的主要条款；对付款协议的真实性无异议，但认为房屋单价以及车位赠送是本人单方作出的意思表示，并未取得房屋其他共有人的同意。被告朱国良对房屋购买合同的真实性无异议，但要求按照市场价转让房屋；对付款协议表示不知情。被告鲁爱浓对上述证据不予认可，表示其不知晓转让事实，且现在也不同意转让。被告朱某1对上述证据不予认可，表示不同意转让房屋。经审查，本院对上述证据的真实性、合法性予以认定，原告与被告朱某2、朱国良签订的房屋购买合同虽缺乏合同主要条款，但结合原告与被告朱某2签订付款协议，已经对涉案房屋单价、支付方式进行了约定，被告朱国良虽未在付款协议上签字，但结合证据2，被告朱国良在三份房款收条上签字的行为，表明其认可付款协议的相关付款内容安排，与被告朱某2共同与原告达成了房屋购买的意思表示，该意思表示明确、具体，故认定原告与被告朱某2、朱国良之间的房屋购买合同成立，对该组证据予以认定。4.余姚市振兴物业管理有限公司收款收据两份、照片一组，拟证明原告对涉案房屋装修完毕并已入住的事实。经质证，被告朱某2、朱国良、鲁爱浓、朱某1对两份收据均不予认可，原告装修属实，但并未经各被告同意。经审查，两份收据均有余姚市振兴物业管理有限公司盖章确认，本院予以采信；对于照片，各被告均无异议，本院亦予以采信。5.催告函、快递面单各一份，拟证明被告朱某2向原告邮寄了催告函一份，再次对涉案房屋买卖合同进行确认的事实。经质证，被告朱某2并非确认涉案买卖合同的意思表示，仅仅是催促原告履行付款义务。被告朱国良、鲁爱浓、朱某1表示不清楚。经审查，对上述证据予以采信。6．债权转让通知书及签收记录、回复函及签收记录各一份，拟证明原告对证据5中被告朱某2的催告函作出回复：因被告朱某2尚欠案外人徐利辉70000元，徐利辉已经该债权转让给原告徐桂利，原告主张抵销房款，剩余30000元因被告朱某2系失信人员，主张向有关部门提存的事实。经质证，被告朱某2、朱国良、朱某1表示未收到上述回复函，同时认为即使其个人欠徐利辉属实，系个人债务，而本案的房款是各被告共同债权，故不同意抵销。经审查，被告异议理由成立，故对该份证据不予采信。7.结婚申请书、离婚登记审查处理表及离婚协议书各一份，拟证明被告朱国良、鲁爱浓系夫妻，被告朱某2与胡振双于2009年登记结婚但于2011年6月离婚，被告朱某2、胡振双儿子朱某1随被告朱某2生活，各被告系涉案房产的共有权人。经质证，被告朱某2、朱国良、鲁爱浓、朱某1对上述证据的真实性无异议，但认为被告胡振双是没有份额的。经审查，对上述证据予以采信。8.原告申请本院调取的拆迁协议、产权确认书、被告朱某2与胡振双之间离婚补充协议书（复印件）各一份，拟证明涉案房屋系各被告拆迁房屋，产权确认在被告朱国良、鲁爱浓名下、胡振双系涉案房产共有人的事实。经质证，被告朱某2、朱国良、鲁爱浓、朱某1对拆迁协议、产权确认书均无异议，对离婚协议不予认可。经审查，对拆迁协议、产权确认书予以采信；因离婚协议系复印件，不作认定。被告（反诉原告）朱某2提供的证据，经庭审质证，本院作如下认证：催告函一份，拟证明经被告朱某2催告原告履行100000元付款义务的事实。经质证，原告对该份证据的真实性无异议，对于交钥匙时应支付给反诉原告的100000元，现因反诉原告朱某2欠案外人徐利辉70000元，而徐利辉已将该债权转让给反诉被告，反诉被告主张互相抵销70000元，剩余30000元，因反诉原告系失信人员，反诉被告行使不安抗辩权，可将30000元提存至相关部门。反诉第三人朱国良、鲁爱浓、朱某1无异议。经审查，对该份证据予以采信。被告（反诉第三人）朱国良、被告（反诉第三人）鲁爱浓、被告（反诉第三人）朱某1、被告（反诉第三人）胡振双未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月27日，原告徐桂利（买方）与被告朱国良、朱某2（卖方）签订了《房屋购买合同》一份，约定转让余姚市三凤桥拆迁安置区块三凤雅苑地块一4幢1006室（现已更名为三凤雅苑15幢1006室）及车位一个，房屋面积约为125.80㎡，并由见证人何某签字确认。后原告徐桂利与被告朱某2签订付款协议一份，约定房屋单价为6000元/㎡（按房卡平方数按实计算），车位赠送，买方首付50000元，于2015年2月2日付250000元，同年3月底付100000元，5月底付100000元，拿钥匙时付100000元(上述暂计600000元),其余款项等做好房产证后一次性付给卖方，双方签字后不得反悔，本协议具有法律效力，亦由见证人何某签字确认。上述协议签订后，被告朱某2、朱国良共同向原告出具收条三份，分别载明收到原告50000元、250000元、150000元，被告朱某2向原告出具收条一份，载明收到50000元，以上共计500000元。原告徐桂利已将涉案房屋进行了装修。另查明，被告朱某2与被告胡振双于2009年11月登记结婚，于2011年6月17日登记离婚，离婚协议约定：儿子朱某1随父亲朱某2共同生活。被告朱国良、鲁爱浓系夫妻关系。2011年2月25日，被告朱国良作为户主（包含朱国良、鲁爱浓两人）、朱某2作为户主（包含朱某2、胡振双、朱某1三人）与余姚市房屋拆迁办公室签订《房屋拆迁安置补偿协议（集体土地）》一份，共计调产安置了5套房屋，涉案房屋即属其中一套。2016年12月8日，被告朱国良、鲁爱浓、朱某2向余姚市旧城房屋拆迁有限公司签字确认将上述安置的5套房屋均确认在朱国良、鲁爱浓名下。本院认为，本案争议焦点为涉案房屋买卖合同是否合法有效。原告徐桂利认为涉案房屋买卖合同合法有效。被告朱某2主张合同成立，但未生效。被告朱国良、鲁爱浓、朱某1则表示不同意涉案房屋的转让。本院认为，涉案房屋买卖合同合法有效，理由如下：第一、根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。涉案房屋购买合同虽为拆迁安置房，但并无法律强制性规定不能上市交易，故涉案房屋买卖合同自成立时即生效；第二、根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，在协议订立时对标的物没有所有权或者处分权的，对合同的效力不产生影响。本案所涉房屋买卖合同体现的是原告与被告朱某2、朱国良之间的债权债务关系，本身无物权效力，两被告对拆迁安置的套房是否具有处分权，并不影响该合同的效力。第三、涉案房屋买卖合同系具有完全民事行为能力的各方当事人的真实意思表示，未发现存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效合同的法定情形，应为有效。综上，被告朱某2主张在签订协议时其未取得安置房的所有权以及未取得当地政府的同意而主张合同未生效等抗辩理由均不能成立，本院不予采纳。故对于原告要求确认原告与被告朱国良、朱某2之间签订的房屋购买合同有效的诉讼请求予以支持。但，本案系债权债务关系，而物权变动应以登记为准，故原告要求讼争房屋归其所有，本院不予支持。关于反诉原告朱某2要求解除涉案房屋买卖合同的反诉请求，本院认为，反诉被告表示愿意支付100000元房款，或可向相关部门提存房款，愿意继续履行房屋买卖合同，且反诉原告向反诉被告发送催告函时本案已在审理过程中，再结合反诉被告已将涉案房屋进行了装修该节，本院认为，法律应保护交易秩序的相对稳定，反诉被告的行为未构成根本违约，故对反诉原告要求解除涉案房屋买卖合同的诉讼请求不予支持。反诉原告将钥匙交由反诉被告，系对房屋买卖合同的履行，反诉被告进而对涉案房屋进行占有装修，现因房屋买卖合同合法有效，亦不具备解除的条件，故对反诉原告要求反诉被告返还房屋的诉讼请求亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第六条，《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告徐桂利与被告朱某2、朱国良于2015年1月27日签订的《房屋购买合同》合法有效；二、驳回原告徐桂利的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告朱某2的反诉请求。案件受理费13800元，保全费5000元，总计18800元，由原告徐桂利负担18720元，被告朱某2、朱国良负担80元，反诉案件受理费（已减半）5674元，由反诉原告朱某2负担。限于本判决发生法律效力后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审 判 长  岑益娇代理审判员  邱青霞人民陪审员  毛必丰二〇一七年六月二十七日代书 记员  陈艳艳????12?