福建省福州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0102民初7308号原告：吴经涛，男，汉族，1970年9月8日出生，住福建省闽侯县。委托诉讼代理人：江兴兴，福建沃泰律师事务所律师。被告：福建三迪房地产开发有限公司，住所地福州市台江区长汀路6号5层503室。法定代表人：郭加迪，职务董事长。委托诉讼代理人：于贤和，福建新世通律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵琛贵，福建新世通律师事务所实习律师。原告吴经涛与被告福建三迪房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年10�9日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人江兴兴、被告委托代理人于贤和、赵琛贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告双倍返还购房定金200000元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年3月26日，原告与被告签订了“三迪联邦中心商品房认购协议”，约定原告认购被告开发的“三迪联邦中心”14层03单元房产，面积78.32平方米(暂测面积)，付款方式为按揭，单价为26812.37元／㎡，总价为2099945元。约定在签订认购协议的同时支付定金10万元，并在7日内携带认购协议、身份证件、定金发票等原件缴清首付款1059945元，同时根据贷款银行要求提交签署全部按揭资料并缴清费用。原告�签订认购协议的同时，已明确告知被告当下只能缴纳5万元定金，余下5万元定金要过2日才能缴清，被告表示同意。被告收取5万元定金并出具了收据。2017年3月28日原告依约前往被告售楼部补足5万元定金后，被告没有任何异议，并开具第二份购房定金收据。然十分钟左右售楼部负责人周璐便告知原告说：“你方逾期支付定金2天，取消按揭资格，要改变支付方式，全款支付”，并擅自在协议第一条的右边空白处注上“4月10日内30万元，5月10内余款首付转入￥1799945，周璐，2017.3.28”，原告当场表示异议，拒绝接受被告强加给原告的违约认定。不同意被告改变付款方式。在交涉无果的情况下，原告要求解除认购协议退还定金，被告不允，导致原告不能按原协议履行。事实上认购协议即是格式合同又是霸王条款，协议第3条(2)(3)种情形下视同原告违约，其中(2)的约定是指2017年3月26日原告支付5万元后，即构成违约，被告若不同意先收5万定金，完全可以要求2017年3月28日带足10万定金再签协议，被告收完10万定金，再告知原告已违约，这是欺诈行为。认购协议第二条约定“并在7日内携带认购协议、身份证件、定金发票等原件缴清1059945元，同时根据贷款银行要求提交签署全部按揭资料并缴清费用”为无效条款。商品房认购协议，是指买卖双方在签订商品房预售合同或商品房买卖合同之前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。双方未签订正式买卖合同及签订期限、也未签订《商品房预售合同》并到房地产交易中心登记备案，就让原告履行第2条缴清1059945元。这显然是违反《商品房销售管理办法》的相关规定。综上�述，被告擅自变更认购协议主要条款，已构成根本违约。被告的违约行为，致使原告无力缴付购房款，认购协议无法继续履行，被告应当承担违约责任。认购协议是商品房买卖合同的预约合同，是独立的合同。现提起诉讼，请求判如所诉，以维护原告的合法权益。被告辩称，1.被告与原告签订的《三迪联邦中心商品房认购协议》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。原告就购买三迪联邦中心1403单元事宜，于2017年3月26日与被告签订《三迪联邦中心商品房认购协议》，要求分两次支付定金10万元，被告表示应允。3月28日，当原告交付剩余部分定金5万元时，再次提出要求延期支付首付款，被告再次表示同意，并由工作人员在《认购协议》手写备注“4月10日内30万元，5月10日内余款首付1799945元”，表示付款条件为“4月10日内付款30万元，5月10日内支付剩余首付款659945元（1059945元-300000元-定金10万元），并在5月10日前办理完毕剩余房款的按揭贷款手续”，从《认购协议》未对第二条进行删除且后续被告系根据该付款条件要求原告履约等均可得到印证，而非原告在诉状中所称的“取消按揭资格，要改变付款方式，全额支付”，与客观事实不符，其关于被告存在欺诈行为的主张不能成立。再者，被告在取得预售许可证明的情况下，与原告签订《认购协议》，对案涉商品房的性质、坐落、价款、付款方式、违约责任等主要内容进行明确约定，按约收取购房款，不存在违反法律法规之情形。故《认购协议》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，应予遵守。2.原告未能按约支付首付款并办理按揭贷款手续的行为构成违约，经被告多次发函催告仍未履行，被告有权解除《认购协议》并不予退还定金。如前所述，根据被告与原告之约定，原告应在5月10日内前支付首付款合计1059945元，并于同日前根据贷款银行要求办理完毕剩余房款的按揭贷款手续。但原告在支付完毕10万元定金后，未在5月10日内支付首付款合计1059945元，因个人征信存在严重问题，亦无法从案涉房产项目合作银行中国建设银行、民生银行等处获得按揭贷款资格，导致未能在5月10日内办理完毕剩余房款的按揭贷款手续，违反双方之约定，其行为已构成严重违约。在多次口头催促无果后，为敦促原告履行合同义务，被告在5月10日后多次发函进行书面催告，要求其尽快支付首付款和办理按揭贷�手续，但在收到被告书面催告后，其仍未履行合同义务，被告据此解除《认购协议》并不予退还定金，符合合同约定和法律规定。本院经审理认定事实如下：2017年3月26日，原告作为乙方与被告作为甲方签订一份《三迪联邦中心商品房认购协议》，约定乙方认购甲方开发的“三迪联邦中心”14层03单元房产，面积78.32平方米(暂测面积)，付款方式为按揭，单价为26812.37元／㎡，总价为2099945元。合同第二天约定乙方在签订认购协议的同时支付定金10万元，并在七日内携带认购协议、身份证件、定金发票等原件到甲方售楼部支付1059945元首付款，同时根据贷款银行要求提交签署全部按揭资料并缴清费用。同日，原告支付5万元定金。2017年3月28日，原告前往被告售楼部补足5万元定金，时被告售楼部周璐在上述协议书�写明“4月10日内30万元，5月10内余款首付转入￥1799945，周璐，2017.3.28”。后，原、被告就付款具体事项通过微信等方式多次沟通。2017年7月28日，被告向原告发函要求原告支付尾款。2017年9月4日，被告向原告发出《关于的解除函》，要求解除认购协议。本院认为，原告与被告签订《三迪联邦中心商品房认购协议》系双方真实意思表示，合法、有效。依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行各自义务。本案认购协议签订后，原、被告双方就如何支付购房款进行多次的协议包括被告在协议上批注以及之后双方微信联系等均未果。现被告发函要求解除合同，原告亦不愿意继续履行合同，本案认购协议应予以解除。本案双方未能继续履行合同系因双方就如何支付购房款协商未果所致，故双方免责，被告应返还原告已支付的定金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、被告福建三迪房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴经涛返还定金100000元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费4300元，适用简易程序减半收取2150元，由被告负担1075元，原告负担1075元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审判员  林心恩二〇一八年一月二十日书记员  郑文欢附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据�行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。