北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京0108民初4995号
原告：马玉玲，女，1950年7月21日出生，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：张建栋，北京国舜律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘檬，住北京市海淀区。
被告：马玉清，女，1939年10月29日出生，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：佟文霞，住北京市海淀区。
原告马玉玲与被告马玉清赠与合同纠纷一案，本院于2017年12月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马玉玲的委托诉讼代理人张建栋、刘檬与被告马玉清的委托诉讼代理人佟文霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
马玉玲向本院提出诉讼请求：1、撤销2013年12月23日我与对方签订的《赠与协议书》；2、本案诉讼费由对方负担。事实和理由：我系对方的妹妹，马某系我的哥哥。2013年12月，我们父母（均已去世）位于北京市海淀区四季青镇香山四王府ｘ号院（以下简称ｘ号院）拆迁，由于我与对方的户口均从上述房屋地址迁出，故拆迁单位仅对居住于上述房屋处的马某进行拆迁事宜的谈判，我与对方为了能够成为被拆迁人并直接参与拆迁事宜的谈判，共同委托了我的配偶杨某代理我们二人与拆迁单位商谈，最终结果是对方得到164.91平方米的安置房屋一套及安置补偿款75万余元。但对方向我提出其得到的安置房屋只有一套，根据其家庭人口情况，生活起居不便，询问我能否将我自己拆迁所得的一套房屋赠与给其居住使用，我考虑姐妹亲情关系，于2013年12月23日与对方签订了《赠与协议书》，约定将我拆迁所得的位于北京市海淀区普安店小区东区ｘ号楼ｘ单元ｘ1号房屋（面积33.12平方米）（以下简称ｘ1号房屋）赠与给对方居住使用，对方已经得到了164.91平方米的安置房屋，又有了我赠与给其的ｘ1号房屋，为表达对我的谢意，口头承诺其拆迁所得的75万元补偿款赠与给我。2017年10月24日，对方以不当得利纠纷为由起诉我至北京市海淀区人民法院，要求我与我配偶杨某返还其75万余元的补偿款，由于当年相互信任，就该75万余元系对方对我们的赠与一事，我未要求对方出具文字性材料，导致该案中我方败诉，法院判令我与配偶杨某返还对方75万余元。目前我赠与对方的ｘ1号房屋还未开工建设，未完成权利转移，故现我诉至法院，提出上述诉请。
马玉清辩称，一、ｘ号院系我、马玉玲、马某三人父母经审批所建的房屋，后房屋经过马某翻建。ｘ号院拆迁时的总占地面积为802.14平方米。因马某的认可，我才成为了被拆迁人。在拆迁之初，是马玉玲的配偶杨某主动找到马某，强烈要求代理ｘ号院拆迁一事，经过协商后，才有了我对杨某的委托。在与拆迁单位商谈过程中，我女儿佟文霞将25万元交到杨某手中用于拆迁商谈，这才最终就ｘ号院的拆迁，我与马玉玲、马某三人分别签订了三份拆迁协议。二、《房产赠与协议书中》并非是马玉玲将ｘ1号房屋赠与给我。拆迁之前，我与马玉玲、马某已经立下口头协议，约定总拆迁面积减去马某的份额，余下部分由我与马玉玲两个姐妹平分，平均分配后我拆迁面积应为217.99平方米，而马玉玲配偶杨某在代理我签订拆迁协议过程中，私自将我应得的拆迁面积中的53.08平方米划归到马玉玲名下，而我对此毫不知情。2013年12月21日，杨某代理签订了ｘ号院的三份拆迁协议之后，马玉玲夫妇通知我，我得到的拆迁面积为164.91平方米，当时我即向马玉玲提出，我应得的拆迁面积应该是200多平方米，马玉玲这才说将其所得的34平方米的ｘ1号房屋补偿给我，当天，马玉玲亲笔写下将ｘ1号房屋转给我证明，事后于2013年12月23日，对方又与我签订了《房产赠与协议书》。三、签订拆迁协议后，马玉玲夫妇持有我与马某的拆迁协议而不交给我们，其二人提出的理由是安置房屋入住时还需要杨某来办理入住手续。直到2016年年底，安置房屋迟迟未动工建设，拆迁单位开始发放迟延交房违约金，我向马玉玲夫妇索要违约金及马玉玲此前答应补还给我的34平方米房屋面积的违约金，此时马玉玲知道事情无法控制了，将我的拆迁协议、收取补偿款的北京银行的存折给了我，此时我才得知我的补偿款已经全部转入到了马玉玲名下，我向马玉玲夫妇二人索还，对方拒绝我才起诉了其二人至北京市海淀区人民法院。而马某的拆迁协议及收取补偿款的存折也是通过起诉马玉玲夫妇才拿回来的。三、马玉玲起诉所称我拆迁所得的75万余元是给其夫妇的感谢费并非事实。马玉玲为我出具的书面证明和与我签订的《房屋赠与协议书》对此均未予体现。综上，我与马玉玲就ｘ1号房屋签订的《房屋赠与协议书》并非是马玉玲对我的赠与，而是对方通过该协议将其欠我的ｘ号院中的拆迁安置面积返还给我。故我不同意对方的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。杨某与马玉玲系夫妻，马玉玲、马玉清、马某系兄弟姐妹。本案双方确认，ｘ号院房屋系马某所建和居住使用，而房屋所占宅基地是由马玉玲、马玉清、马某的父母申请取得使用权。
2013年12月21日，就ｘ号院房屋及所占宅基地的改造搬迁，马玉清、马玉玲、马某分别作为被搬迁人与北京香山旅游文化发展有限公司签订有《香山四王府等东部地区改造搬迁补偿安置协议书》（以下简称《补偿安置协议书》），其中马某、马玉清为被搬迁人的《补偿安置协议书》为杨某代理签订。马玉玲为被搬迁人的《补偿安置协议书》（编号168号）载明被改造搬迁的房屋地址为四王府ｘ号院，宅基地面积为265.91平方米，安置人口1人，为被搬迁人马玉玲，马玉玲置换购买安置房屋三套，分别为普安店小区东区ｘ号楼ｘ单元ｘ1号1居室，预测建筑面积33.12平方米；普安店小区南区ｘ号楼ｘ单元ｘ2号3居室，预测建筑面积164.55平方米；普安店小区南区ｘ号楼ｘ单元ｘ3号2居室，预测建筑面积73.4平方米。马玉清为被搬迁人的《补偿安置协议书》（编号166号）载明被改造搬迁的房屋地址为四王府ｘ号院，宅基地面积为162.48平方米，安置人口1人，为被搬迁人马玉清，马玉清置换购买安置房屋一套，为普安店小区南区ｘ号楼ｘ单元ｘ4号3居室，预测建筑面积164.91平方米，马玉清补偿、补助及奖励费扣抵购房款后余款为756642.2元。马某为被搬迁人的《补偿安置协议书》（编号167号）载明被改造搬迁的房屋地址为四王府ｘ号院，宅基地面积为373.75平方米，安置人口3人，包括被搬迁人马某及共居人张某、马某1，马某置换购买安置房屋五套，分别为普安店小区一期ｘ号楼ｘ单元ｘ5号2居室，预测建筑面积89.4平方米，普安店小区南区ｘ号楼ｘ单元ｘ6号2居室，预测建筑面积75.64平方米，普安店小区南区ｘ号楼ｘ单元ｘ7号2居室，预测建筑面积75.64平方米；普安店小区南区ｘ号楼ｘ单元ｘ8号2居室，预测建筑面积62.54平方米，普安店小区南区ｘ号楼ｘ单元ｘ9号2居室，预测建筑面积73.4平方米。
2013年12月23日，马玉玲（甲方、赠与人）与马玉清（乙方、受赠人）签订《房屋赠与协议书》，约定甲方自愿将ｘ1室房屋（建筑面积34平方米）赠与给乙方；在乙方能办理该房屋过户手续时，甲方应按约定积极协助办理相关手续；甲、乙双方确认，虽然房屋所有权证未做记载，但乙方对该房屋享有共有权的权利人均已书面同意将该房屋赠与给乙方。本案中，马玉玲主张上述《房屋赠与协议书》文本系由马玉清之女佟文霞提供，马玉清对此不予认可，表示《房屋赠与协议书》文本由马玉玲提供。双方对于各自的上述主张均未向本院提交相应证据。
此外，马玉玲为马玉清出具书面证明材料一份，内容为“马玉玲名下的普安店小区的东区ｘ号楼ｘ单元ｘ1房转给马玉清。特此证明。”马玉玲在上述材料“转让者”处签名捺印，佟文霞代马玉玲在“授（受）让者”处签名捺印。本案中，马玉玲主张上述证明材料系其与马玉清签订《房屋赠与协议书》之后，在马玉清女儿佟文霞的要求下出具的；马玉清对此不予认可，表示是在2013年12月21日签订三份《补偿安置协议书》后的晚上马玉玲出具的，此后双方于2013年12月23日签订了《房屋赠与协议书》。双方对于各自的上述主张均未向本院提交相应证据。
2017年10月24日，马玉清以不当得利纠纷为由起诉马玉玲、杨某至本院，要求二被告返还安置补偿款756640元，该案中，杨某、马玉玲主张，因其与搬迁单位沟通协调并支出费用为马玉清争取了安置利益及签订《房屋赠与协议书》、出具证明材料将马玉玲搬迁所得的ｘ1号房屋给马玉清居住使用，马玉清对其二人表示感谢而把所得的756640元安置款项转给其二人。杨某、马玉玲对其上述主张未向本院提交相应证据，马玉清对此亦不予认可，表示在签订《补偿安置协议书》之前，其女儿佟文霞已经给了杨某25万元用于改造搬迁的协调事宜；改造搬迁时马玉清分得的面积少，经与杨某、马玉玲协商，二人同意将ｘ1号房屋给其作为补偿才签订的《房屋赠与协议书》和出具的书面证明材料，马玉清并未同意将涉案安置款项作为感谢费用。马玉清就其主张的ｘ1号房屋系杨某、马玉玲给其的补偿，举证不足。本院于2017年12月27日作出（2017）京0108民初53756号民事判决书，认定“杨某、马玉玲主张其与马玉清达成一致，涉案安置款项作为马玉清对其二人为马玉清争取安置利益和将ｘ1号房屋给马玉清居住的对价，但举证不足，现无证据证明杨某、马玉玲保有马玉清的安置款项存在法律依据，对于该笔款项，杨某、马玉玲应当予以返还。”最终判决马玉玲、杨某返还马玉清756640元。上述判决作出后，双方均未上诉，该判决现已生效。
本案中，马玉清向本院提交马某于2018年3月8日签名捺印的《证明》一份，载明“1、马玉玲与其丈夫杨某在拆迁之初，找到我要求代理家中拆迁一事；2、作为本院落的直接被拆迁人，我念及亲情，答应将属于我的房产分成三分（份），除去我所得的拆迁面积，余下的部分平均分给姐姐马玉清和妹妹马玉玲，且在拆迁前已经口头说好此事。”马玉清主张在签订《补偿安置协议书》之前，其与马某、马玉玲三人达成一致，ｘ号院除去马某所得的面积，余下面积由其与马玉玲平分。马玉玲认可上述《证明》的真实性，但对于《证明》的内容及马玉清的上述主张均不予认可，主张ｘ号院房屋是父母的遗产，三个子女均可以继承，不是马某的个人财产，马某无权进行分配，并否认存在马某在上述《证明》中所提及的分配方案。马玉玲向本院提交2013年11月29日佟文霞出具《保证书》为证，内容为“从今日起，佟文霞保证这次四王府的拆迁及分配方案，全部由杨某代理。”马玉玲主张，在签订三份《补偿安置协议书》之前，马玉清与马玉玲对于改造搬迁面积的分配并未有书面约定，而是马玉清同意由杨某代为确定。马玉清认可《保证书》的真实性，但表示佟文霞出具的《保证书》对于马玉清并无约束力。马玉玲则表示就ｘ号院改造搬迁一事，都是马玉清之女佟文霞出面与其夫妇沟通。马玉清主张其与马玉玲、马某达成口头约定，就ｘ号院改造搬迁其与马玉玲所得的改造搬迁面积应为一致，但未能向本院提交充分有效证据；马玉清以上述事实主张为据，认为系因其实际分得的改造搬迁面积少于马玉玲所得的面积，故《房屋赠与协议书》系基于马玉玲对其进行补偿而签订，亦缺乏充分证据支持。
另，ｘ1号房屋至今未开工建设。
本院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，2013年11月29日的《保证书》虽为佟文霞出具，但依据马玉清的自述，系佟文霞出资25万元并将上述款项交予杨某用于协调改造搬迁商谈事宜，且马玉玲为马玉清出具的书面证明材料亦是由佟文霞代理马玉清签字确认，据此足以确认马玉玲、杨某有理由相信佟文霞有权代理马玉清就ｘ号院改造搬迁事宜作出相应的意思表示。鉴此，本院认定《保证书》系马玉清的真实意思表示。依据《保证书》的内容，杨某有权确定ｘ号院改造搬迁中马玉清所分得的面积。马玉清所提其与马玉玲、马某在签订《补偿安置协议书》之前口头约定，其与马玉玲应分得相同的改造搬迁面积，因实际签订的《补偿安置协议书》中其所得改造搬迁面积少于马玉玲所得改造搬迁面积，故《房屋赠与协议书》系马玉玲对其进行补偿而签订的抗辩意见，缺乏依据，本院不予采信。赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。本案中，ｘ1号房屋作为赠与财产并未完成转移，马玉玲要求撤销《房屋赠与协议书》，具有事实及法律依据，本院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百八十五条、第一百八十六条之规定，判决如下：
撤销马玉玲与马玉清于二〇一三年十二月二十三日签订的《房屋赠与协议书》。
案件受理费四千九百元（马玉玲已预交），由马玉清负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审判员 徐斌
二〇一八年三月三十日
书记员 曲婧