江西省庐山人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0491民初33号
原告：九江职业大学，住所地：九江市濂溪大道88号，组织机构代码49142005—X。
主要负责人：周春明，党委副书记。
委托诉讼代理人：张先锁，法治办公室主任。
委托诉讼代理人：黄星星，江西顺合律师事务所律师。
被告九江市起鼎机械电子设备安装有限公司，住所地：九江市庾亮南路172号。
法定代表人：项军，总经理。
委托诉讼代理人：张素芬，公司员工。
被告：九江市利来宾馆，住所地：九江市浔阳区浔阳路***号，注册号：360403310006958。
法定代表人盛威，总经理。
委托诉讼代理人：钱钧，江西挚诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：付仅，江西挚诚律师事务所律师。
原告九江职业大学（以下简称九江职大）与被告九江市起鼎机械电子设备安装有限公司（以下简称起鼎电子公司）房屋租赁纠纷及原告九江职业大学与被告九江市利来宾馆（以下简称利来宾馆）房屋租赁合同纠纷二案，本院于2016年7月27日立案，诉讼过程中，原告九江职大、被告起鼎电子公司、利来宾馆向本院提出申请，要求将二案合并审理。本院于2016年12月22日裁定将原告九江职大与被告利来宾馆房屋租赁合同纠纷一案并入原告九江职大与被告起鼎电子公司房屋租赁合同纠纷案件审理。适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告九江职大委托诉讼代理人张先锁、黄星星，被告起鼎电子公司公司法定代表人项军，被告利来宾馆委托诉讼代理人钱钧、付仅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告九江职大向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告九江职大与被告起鼎电子公司间签订的《合作经营协议书》；2、判令被告起鼎电子公司向原告返还租赁物庐山上中路2号别墅及21号房屋并缴清拖欠租金335820元(其中2015年租金30万元，2014年之前欠付租金35820元)；3、判令解除原告九江职大与被告利来宾馆间签订的《合作经营协议书》；4、判令被告利来宾馆向原告返还合同剩余期限的租金106.50万元和绿化及停车场改造补偿费5.50万元并赔偿被告起鼎电子公司装修损失；5损失费用由二被告承担。事实和理由：2010年12月31日原告与被告利来宾馆签订《合作经营协议书》，该协议书名为合作经营，实为转租，协议约定被告利来宾馆将其租来的庐山××别墅、××号房屋一栋转租给原告，为规避政策，双方约定原告以支付合作利润的名义一次性付清租金275万元给被告利来宾馆（其中租金264万元，绿化及停车场改造等资金11万元），同时约定，如因军队、地方政府调整或部队建设需要造成本协议不能履行，被告对原告的改造工程及装修的投资予以经济补偿，未使用年限租金被告按约折算后三十天内退回原告。该协议签订后，原告及时将275万元租金支付给被告利来宾馆。2011年5月6日，原告又与被告起鼎电子公司签订《合作经营协议书》，将上述房屋转租给被告起鼎电子公司。2014年9月2日解放军南京军区庐山疗养院（以下简称庐山疗养院）通知将于2014年10月31日收回出租的房屋。被告起鼎电子公司将该通知交给原告后，原告当即表示同意解除协议，同时要求被告起鼎电子公司交清欠付的租金并就房屋移交和装修补偿问题与被告利来宾馆协商，但未达成一致意见。2016年6月7日，原告正式发函被告起鼎电子公司，书面通知终止双方之间协议的履行。2016年5月24日中共江西省委第八巡视组《关于对九江职业大学党委巡视情况的反馈意见》中指出，原告履行上述协议在庐山××接待处，违反了中央八项规定，要求原告立即终止庐山接待处的合作协议，追回损失，避免国有资产流失。原告与二被告多次协商无果，故向法院起诉。
被告起鼎电子公司公司辩称，因承租的房屋已被庐山疗养院收回，合同已无法履行，故同意解除与原告间签订的《合作经营协议书》。但系原告的原因导致合同无法继续履行，原告应当承担违约责任，赔偿因解除合同给被告造成的损失。原告要求被告交清335820元租金没有事实依据，2014年10月31日租赁的房屋已被收回，被告没有使用合同约定的房屋，无须支付租金。2014年的租金已经支付完毕，不欠2014年的租金。同时，原告的原因导致合同不能继续履行，被告投入的装修损失和合同履行后的经营所得损失，原告应当予以赔偿。
被告利来宾馆辩称，庐山××别墅、××号房屋由浔阳区人防办出租给叶树峰，被告利来宾馆与叶树峰签订《合作经营协议书》，取得房屋使用权。庐山疗养院是否有权收回房屋以及收回房屋是否符合合同的约定，人民法院应当予以查明。合同中约定的房屋有两处，合作经营的期限也不尽相同，可以分别独立经营。庐山疗养院只收回21号房屋，只是租赁物出现了权利瑕疵，并不必然导致整个合同解除的条件成就，原告提出解除整个《合作经营协议书》没有事实依据。原告与被告利来宾馆签订的《合作经营协议书》合法有效，原告单方面解除协议属于严重违约，原告所投入的全部资产应归被告所有，收取的利润不退还给原告。如果存在不可抗力需要解除协议的情形，2号别墅需要返还的剩余年限租金应当从法院判决协议解除之日起计算。根据《合作经营协议书》第七条第三款的约定，绿化及停车场改造费用应当由原告自行承担。至于原告提出的被告起鼎电子公司的装修损失问题，起鼎电子公司并未提起反诉，原告亦未就此提供装修损失的任何证据，且在协议履行过程中，原告未向被告利来宾馆提交任何改造方案，因此，被告利来宾馆无须向原告及起鼎电子公司支付装修损失。被告利来宾馆收取原告九江职大租金的同时，向案外人叶树峰支付了租金，如果要退还原告剩余年限的租金等费用也应由实际受益人退还。
原告九江职大为支持其诉请，向法庭提交了如下证据：1、九江职大组织机构代码证，被告起鼎电子公司工商登记资料，用以证明原告九江职大、被告起鼎电子公司诉讼主体资格；2、《合作经营协议书》，用以证明原告以合作经营的方式将庐山××别墅、××号房屋租赁给被告起鼎电子公司，双方商定合同年限、租金标准等事实；3、2015年7月13日起鼎电子公司向原告发函，告知原告租赁物被停水停电，用以证明2015年被告起鼎电子公司仍然在使用租赁物的事实；4、《合作经营协议书》，用以证明原告以合作经营的名义向被告利来宾馆租赁庐山××别墅、××号房屋，双方约定了租金标准、交纳方式以及合同解除的条件；5、收款收据和汇款凭证，用以证明原告按合同约定向被告利来宾馆支付租金等款项275万元的事实；6、庐山疗养院收回房屋的通知、中共江西省委第八巡视组巡视意见、原告向被告利来宾馆终止合同的通知，用以证明原告是合法解除与被告利来宾馆的协议。
被告起鼎电子公司质证认为，对原告证据1、2无异议，原告与被告起鼎电子公司间名义上是合作经营，实质上是租赁合同。证据3的真实性无异议，因为庐山的地理原因，2015年上半年没有营业，7月份准备营业时发现水电停了才与原告九江职大反映。证据4、5、6是证明原告九江职大与被告利来宾馆租赁关系的证据，与被告起鼎电子公司无关。
被告利来宾馆质证认为，对证据1、2无异议，证据3的真实性无异议，关联性有异议，不能证明庐山疗养院停水停电的目的是要收回租赁物，且是依约收回租赁物。证据4、5的真实性无异议，但关联性和证明目的有异议，收取的款项是合作经营款项，不是租金，其中264万元是利润。证据6的真实性没有异议，证明目的有异议，双方一直在协商，合同尚未解除，能否解除合同应当由法院判定。巡视意见不能作为证据使用，即使作为证据，也不能作为解除合同的依据。
被告起鼎电子公司为支持其答辩意见，向法庭提交了如下证据：1、《九江职业大学合作经营补充协议》、《关于调整庐山接待处年承包费的请示》，用于证明经过协商，租金标准进行了调整，由每年40万元调整为30万元；2、庐山疗养院2014年9月发给九江市人民防空办公室（以下简称九江市人防办）的通知，用以证明房屋于2014年10月31日被收回；3、收据，用以证明原告九江职大收取被告租金925400元的事实。
原告九江职大质证认为，对证据1、3无异议，证据2的真实性没有异议，但实际收回房屋的时间不清楚，应当以现场勘查查明的时间为准。
被告利来宾馆质证认为，对证据1、3的真实性不发表质证意见，与被告利来宾馆无关。证据2的真实性由法院确认，关联性有异议，只能证明庐山疗养院提出过收回房屋，具体什么时候收回房屋不清楚，同意原告九江职大对该证据的质证意见，从现场勘查情况来看，所贴封条时间在2015年10月以后，该通知是否得到及时执行存在疑问，利来宾馆尚未收到人防部门和叶树峰关于租赁物的任何通知。同时，该通知只涉及21号房屋，2号别墅不属于必须收回的范围。
被告利来宾馆为支持其答辩意见，向法庭提交了如下证据：1、2010年12月6日利来宾馆与叶树峰签订的《合作经营协议书》，用以证明利来宾馆向叶树峰支付租金216万元，取得庐山××别墅、××号房屋的租赁经营、使用权，期限从2010年12月至2020年12月31日（其中21号房屋至2017年10月1日）；2、利来宾馆与九江职大签订的《合作经营协议书》，用以证明利来宾馆将上述房屋的租赁、经营权与原告九江职大合作经营，合作经营期限与上述期限相同，利来宾馆投资11万元，原告九江职大共向利来宾馆支付租金264万元的事实；3、2014年9月2日庐山疗养院向九江市人防办出具的《通知》，用以证明庐山疗养院允许九江市人防办对21号房屋租借使用期到2014年10月31日；4、九江职大向利来宾馆出具的《告知函》，用以证明原告向利来宾馆告知21号房屋将被部队收回的事实；5、收条和《工程装修说明》，用以证明利来宾馆向叶树峰支付租金196万元，对二处房屋装修改造投入11万元的事实；6、浔阳区人防办与叶树峰签订的协议复印件，用以证明浔阳区人防办将21号房屋租赁给叶树峰的事实。
原告九江职大质证认为，证据1的真实性无异议，但与本案没有关联，是利来宾馆与案外人叶树峰签订的协议，与原告无关。证据2的真实性无异议，双方名义上是合作经营，实际上是租赁合同。证据3、4的真实性无异议，但不同意利来宾馆的举证意见。证据5的真实性无异议，被告利来宾馆支付给叶树峰的租金与原告无关，装修及改造费用11万元无异议，原告已按约支付给利来宾馆，依照合同约定，解除合同后被告利来宾馆应当予以返还。证据6虽然是复印件，但真实性无异议。
被告起鼎电子公司质证认为，利来宾馆所举证据系利来宾馆与九江职大之间形成，与其无关，不发表质证意见。
本院认为，原告、被告所举证据真实性双方无异议，客观真实，来源合法，可予认定。综合上述原告、被告的举证、质证意见及在法庭上的陈述，本案事实可确认如下：
2010年12月31日被告利来宾馆与原告九江职大签订《合作经营协议书》，约定被告利来宾馆以其租赁取得的庐山××别墅、××号房屋的租赁、经营权与原告进行合作经营，经营期限为：2号别墅合作经营期限从2010年12月7日起至2020年12月31日止，21号房屋合作经营期限从2010年12月7日至2017年10月1日止。合作方式为：被告利来宾馆提供经营场所（含家具、电器、及装修），宏观管理，经营管理全权由九江职大承担，被告利来宾馆不干预原告九江职大的经营，原告九江职大自负盈亏。原告九江职大在合作期限内支付被告利来宾馆合作利润及前期投入补偿共计275万元人民币，其中2号别墅145万元（每年14.5万元×10年），21号房屋119元（每年17万×7年），外围绿化及生态停车场改造、21号房屋门前绿化及硬件施工（石桌等），九江职大补偿利来宾馆11万元，在协议公证生效后支付。协议第五条对“房屋改造及装修”约定，如因经营需要予以改造，九江职大应将改造方案提供给利来宾馆，并经利来宾馆或房屋所有人书面同意后方可施工，改造工程所投入的资金，九江职大应向利来宾馆提供改造工程投资明细表，须报利来宾馆签字认可，以备后考。协议第七条“特别约定”约定：双方要自觉遵守国家和军队的有关规定，合法经营，并接受房屋产权人和政府有关部门监督检查。在经营期间因发生的不可抗力所造成的损失由双方各自承担。如因军队、地方政府调整或部队建设需要造成本协议不能履行，利来宾馆对九江职大的改造工程及装修的投资，按改造工程投资明细表予以经济补偿（补偿公式：补偿金额=投资金额－投资总额÷合作经营年限×已使用年限），九江职大未使用的年限已向利来宾馆支付的利润，利来宾馆按约折算后，三十天内退还九江职大。协议还对违约责任等其他事项进行了约定。协议签订后，被告九江利来宾馆将庐山××别墅、××号房屋交付原告九江职大使用，原告九江职大于2011年1月5日、3月14日分二次向被告利来宾馆付款275万元。
2011年5月9日，原告九江职大与被告起鼎电子公司签订《合作经营协议书》，约定原告九江职大以其租赁取得的庐山××别墅、××号房屋的租赁、经营权与被告起鼎电子公司进行合作经营，经营期限为：2号别墅合作经营期限从2011年5月6日起至2020年12月31日止，21号房屋合作经营期限从2011年5月6日至2017年10月1日止。合作方式为：原告九江职大提供经营场所（含家具、电器、及装修），宏观管理，经营管理全权由起鼎电子公司承担，原告不干预起鼎电子公司的经营，起鼎电子公司自负盈亏。被告起鼎电子公司在合作期限内支付原告九江职大合作利润及前期投入补偿共计290万元人民币，其中合作经营期前七年中两处房屋按40万元/年上交，后三年仅2号别墅能继续经营，按10万元/年上交。考虑到被告起鼎电子公司前期装修投入和经营时间的不完整等因素，原告九江职大同意被告起鼎电子公司在当年的12月31日前付清第一年（2011年）20万元的合作经营管理费，从第二年（2012年）起要求被告起鼎电子公司在每年的10月1日前将当年的费用一次性上交到九江职大财务处。协议第五条对“房屋改造及装修”约定，如因经营需要予以改造，起鼎电子公司应将改造方案提供给九江职大，并经九江职大或房屋所有人书面同意后方可施工，改造工程所投入的资金，起鼎电子公司应向九江职大提供改造工程投资明细表，须报九江职大签字认可，以备后考。协议第七条“特别约定”约定：双方要自觉遵守国家和军队的有关规定，合法经营，并接受房屋产权人和政府有关部门监督检查。上述两处房屋必须冠以“九江职业大学庐山接待处”名称。协议约定被告起鼎电子公司向原告交纳履约保证金10万元，协议还对违约责任等其他事项进行了约定。合作经营协议签订后，原告九江职大将上述两处房屋交给被告起鼎电子公司经营。2012年11月，被告起鼎电子公司向原告九江职大提交《关于调整庐山接待处年承包费的请示》，要求将承包费调整为每年30万元。2013年1月10日，原告九江职大与被告起鼎电子公司签订《九江职业大学合作经营补充协议》，对合作经营期限内管理费交纳方式进行调整，“合作经营期前七年中两处房屋按40万元/年上交，后三年仅2号别墅能继续经营，按10万元/年上交”调整为“合作经营期前七年中两处房屋按30万元/年上交，后三年仅2号别墅能继续经营，按10万元/年上交”,10万元履约保证金调整为“乙方（起鼎电子公司）投资设备为履约保证金”。庭审中，原告九江职大、被告起鼎电子公司同意按21号房屋每年租金20万，2号别墅每年10万元计算。合同签订后，原告将上述房屋以“九江职业大学庐山接待处”的名义交给被告起鼎电子公司租赁经营，被告起鼎电子公司以原告九江职大教职工疗养食宿费抵扣租金964180元（其中2016年10月27日原告开具925400元租金收据，另有38780元未开具收据）。
2014年9月2日，庐山疗养院向被告起鼎电子公司发送通知，通知内容为：“九江市人民防空办公室，遵照上级指示精神，结合部队关于清理整治军队房地产租赁合同签订中产生的租借和零租金等问题进行整改，贵办在我院庐山牯岭镇上中路21号租借的房屋，在这次清理整改范围之内。经院办公会决定：1、无偿收回贵办该房屋租借使用权，同时终止双方在2009年9月20日签订的房屋租借合同。2、院方同意贵办对该房屋使用时间延长二个月到2014年10月31日”。被告起鼎电子公司收到上述通知后，将通知情况告知了原告九江职大，原告九江职大亦向被告利来宾馆告知了相关情况，三方于2014年底、2015年初进行过协商。2015年7月13日被告起鼎电子公司向原告九江职大发函，称九江职业大学庐山接待中心停水停电，无法经营和接待，要求校方帮忙解决此事。原告九江职大2015年10月21日向被告利来宾馆发函，函称：“我校已接到庐山疗养院通知，部队于2014年11月1日将贵单位提供给我校作为接待处的庐山牯岭街上中路21号房屋无条件收回，导致贵单位与我校2010年12月31日签订的《合作经营协议书》无法继续履行，我校就如何终止合作事宜，特函告如下：一、鉴于贵单位提供的21号房已被部队收回，双方合作的基础已经不复存在，我校决定立即终止双方于2010年12月31日签订的《合作经营协议书》。二、按照协议书第七条的约定，贵单位应将未使用年限的利润123.5万元在协议终止30日内退还给我校”。2016年3月8日至4月24日，江西省委第八巡视组对九江职大党委进行巡视，巡视反馈意见指出，因原产权方要收回房产，九江职大提前终止合作经营协议，但未及时追回剩余承包费100余万元，致使国有资产存在流失风险。
诉讼过程中，被告利来宾馆向本院提交了2010年8月4日案外人叶树峰与九江市浔阳区人民政府人民防空办公室（简称浔阳区人防办）签订的房屋租赁合同和2010年12月6日叶树峰与利来宾馆签订的《合作经营协议书》，叶树峰与浔阳区人防办合同载明浔阳区人防办将庐山上中路21号房屋租赁给叶树峰经营，租赁期限为2010年8月1日至2017年10月1日。2010年12月6日案外人叶树峰与被告利来宾馆签订《合作经营协议书》，协议载明叶树峰以其租赁取得的庐山上中路2号别墅和21号房屋的租赁经营、使用权与被告利来宾馆合作经营。合作经营期限为：2号别墅从2010年12月7日起至2020年12月31日止，21号房屋从2010年12月7日至2017年10月1日止。
诉讼过程中，被告利来宾馆于2016年12月12日向本院提出申请，申请追加叶树峰为本案第三人。2016年12月26日，被告利来宾馆又书面申请撤回追加叶树峰为第三人的申请。2016年12月27日，本院组织原、被告到庐山××别墅、××号房屋进行实地查看。21号房屋门上张贴了庐山疗养院封条，封条破损，时间可以确认为2015年10月以后张贴。被告起鼎电子公司法定代表人项军陈述庐山疗养院第一次贴封条是2014年11月，2015年庐山疗养院使用了21号房屋后重新张贴封条。当日，被告起鼎电子公司同意解除合同并同意将2号别墅返还给原告九江职大，原告九江职大同意接受并要求将2号别墅返还给被告利来宾馆，但利来宾馆不同意接受。经征求双方同意后，本院决定2号别墅交由被告起鼎电子公司保管。庭审过程中，三方同意确认原告九江职大支付给被告利来宾馆的11万元绿化、改造费用，三分之一用于21号房屋，三分之二用于2号别墅。
本院认为，本案争议的焦点有三点:1、二份《合作经营协议书》的法律关系属性；2、庐山疗养院收回21号房屋的具体时间；3、原告九江职大能否依据合同行使解除权。
关于第一点，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告九江职大与被告起鼎电子公司均认可双方之间实质上是房屋租赁合同法律关系。利来宾馆与九江职大间《合作经营协议书》，作为合同甲方的利来宾馆只提供房屋，不参与具体经营管理，不承担风险，收取固定的利润，名义上是合作经营，实质上是房屋租赁合同，收取的固定利润实质上房屋租金，因此，二份《合作经营协议书》应当认定为房屋租赁合同，被告利来宾馆关于其与九江职大属合作经营法律关系的答辩意见与事实不符，不予采纳。
关于第二点，虽然本院2016年12月27日组织三方到租赁物现场查看时看到的封条是2015年10月以后张贴的，但从2014年9月2日庐山疗养院通知内容和三方在庭审过程中有关收到通知后进行协商的陈述来看，可以确认庐山疗养院于2014年11月1日收回21号房屋的事实。21号房屋被告起鼎电子公司只需向原告支付至2014年10月31日的租金，被告利来宾馆应当向原告九江职大返还2014年10月31日后的租金。
关于第三点，原告要求解除与被告起鼎电子公司间的合同，被告起鼎电子公司亦同意解除合同，并于2016年12月27日就2号别墅返还给原告达成合意，不违反双方间合同的约定和法律、行政法规的强制性规定，本院予以允许。原告与被告利来宾馆间《合作经营协议书》第七条约定如因部队、地方政府调整或部队建设需要造成本协议不能履行而解除合同的情形，原告在收到被告起鼎电子公司转告的庐山疗养院2014年9月2日收回21号房屋的通知后，与被告利来宾馆进行了协商，并于2015年10月21日书面通知被告利来宾馆终止合同，符合合同的约定，原告可以依据合同的约定解除与被告利来宾馆间的合同。原告九江职大承租的2号别墅和21号别墅虽然独立成栋，但二处房屋相邻，在21号房屋被庐山疗养院收回后，仅承租2号别墅，不符合原告与被告利来宾馆签订合同的目的，在双方就仅承租2号别墅不能达成合意的情况下，原告九江职大有权解除双方之间的租赁合同，被告利来宾馆关于原告九江职大应当继续租赁2号别墅的答辩意见没有事实和法律依据，不予采纳。
综上，原告与被告起鼎电子公司、利来宾馆间签订的《合作经营协议书》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当受到法律保护。原告九江职大与被告起鼎电子公司就解除合同达成合意，不违反法律规定，本院予以准许。被告起鼎电子公司在解除合同后应当依照合同的约定向原告九江职大支付房屋租金。在庐山疗养院收回21号房屋后，原告九江职大有权解除合同，向被告利来宾馆返还租赁物并要求被告利来宾馆返还已收取的剩余合同期内的房屋租金。21号房屋于2014年11月1日被庐山疗养院收回，被告起鼎电子公司应当向原告九江职大支付此前的房屋租金，被告利来宾馆应当向原告九江职大返还此后合同期内的租金。2016年12月27日本院现场查看租赁物现场后，被告起鼎电子公司同意并将2号别墅返还给原告九江职大，原告九江职大接受的同时要求被告利来宾馆收回租赁物2号别墅，被告利来宾馆拒绝接受，本院指定被告起鼎电子公司保管。被告起鼎电子公司应当按约定向原告支付2016年12月27日前的2号别墅租金，被告利来宾馆应当向原告九江职大返还已收取的2016年12月27日后的房屋租金。同时，被告利来宾馆还应当按照上述时间节点向原告九江职大返还11万元绿化、维修改造费用中合同剩余期限内的部分。原告要求被告起鼎电子公司支付2015年租金30万元及2014年之前欠付的租金共计335820元，合同期内截止2015年底被告起鼎电子公司共应向原告九江职大支付的房屋租金为1166666.66元（其中2011年房屋租金20万元，2012年、2013年房屋租金为60万元，2014年2号别墅10万元、21号房屋166666.66元，2015年2号别墅10万元），扣减被告起鼎电子公司已交租金964180元，被告起鼎电子公司尚须向原告支付租金202486.66元。原告诉请335820元，超去部分不予支持。被告起鼎电子公司有关不欠原告租金的答辩意见无证据支持，不予采纳。已履行合同期限内原告九江职大应当支付被告利来宾馆的租金为1555291.67元（其中2010年12月7日至2014年10月31日2号别墅、21号房屋租金31.50万元/年计算3年10个月26天为1230250元，2014年11月1日至2016年12月27日2号别墅租金14.5万元/年计算2年2个月27天为325041.67元）。按照三方确认的比例，11万元绿化、改造费用用于2号别墅的为73333.33元，已使用期限2010年12月7日至2016年12月27日内的价值为44000元（733333.33元/10年×6年），用于21号房屋的为36666.67元，已使用期限2010年12月7日至2014年10月31日内的价值为20079.40元（36666.67元/7年×2年10个月）。原告合同已履行期内应当向被告利来宾馆支付的房屋租金及绿化、改造费用为1619371.07元（1555291.67元＋44000元＋20079.40元），合同解除后，被告利来宾馆应当返还原告剩余合同期的房屋租金为1084708.33元，绿化、改造费用为45920.60元。原告要求被告利来宾馆返还剩余合同期限内的房屋租金106.50万元，是对其自身权利的处分，本院予以允许，绿化改造费用超去部分不予支持。诉讼过程中，原告九江职大、被告起鼎电子公司均同意返还租赁物2号别墅，但被告利来宾馆拒绝接受，本院将2号别墅交由被告起鼎电子公司保管，被告起鼎电子公司在本判决生效后应当立即通知被告利来宾馆接受租赁物并和原告九江职大一起向被告利来宾馆移交租赁物，逾期不移交的，按照利来宾馆与九江职大约定的年租金14.5万元的标准支付2号别墅房屋占用费。原告九江职大请求被告利来宾馆赔偿被告起鼎电子公司的装修损失，因被告起鼎电子公司本案中未提出诉讼请求，原、被告可另案处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告九江职业大学与被告九江市起鼎机械电子设备安装有限公司间签订的房屋租赁合同，被告九江市起鼎机械电子设备安装有限公司于本判决生效之日起三日内向原告九江职业大学支付房屋租金202486.66元；
二、解除原告九江职业大学与被告九江市利来宾馆间签订的房屋租赁合同，被告九江市利来宾馆于本判决生效之日起三十日内返还原告九江职业大学房屋租金1065000元及绿化、改造费用45920.60元；
三、原告九江职业大学、被告九江市起鼎机械电子设备安装有限公司于本判决生效之日起三日内向被告九江市利来宾馆移交租赁物2号别墅，逾期移交的，自本判决确定移交之日起按年租金14.5万元的标准支付房屋占用费至实际移交之日止；
四、驳回原告九江职业大学其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费30802元，原告九江职业大学承担7443元，被告九江市起鼎机械电子设备安装有限公司承担8600元，被告九江市利来宾馆承担14759元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时缴纳上诉费，上诉于江西省九江市中级人民法院。
审 判 长 周和良
审 判 员 周 君
代理审判员 彭毓超
二〇一七年二月二十八日
书 记 员 刘美芳