广东省肇庆市端州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1202民初1020号
原告：广州锦日物业服务有限公司肇庆分公司，住所地广东省肇庆市。
负责人：杨大志。
委托代理人：王晓琳，该公司员工。
委托代理人：郑勇，该公司员工。
被告：严慧媚，女，汉族，身份证住址广东省肇庆市端州区，公民身份号码×××1027。
原告广州锦日物业服务有限公司肇庆分公司（以下简称锦日物业公司）诉被告严慧媚物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2016年5月26日公开开庭进行了审理。原告锦日物业公司的委托代理人王晓琳、郑勇到庭参加诉讼，被告严慧媚经本院传票传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告锦日物业公司诉称：原告是为肇庆端州区肇庆新世界花园ABC区星堤湾小区提供物业管理服务的企业，被告严慧媚是该小区A区E3栋501房的业主。被告在2013年12月25日办理了收楼手续，并与原告签订了《前期物业管理服务协议》，双方约定物业管理费为每月每平方米2.5元，被告应在每月5日前预缴当月管理费，逾期缴纳的，自逾期之日起按每天3‰交纳违约金（滞纳金）。被告收楼后，原告如约为被告提供了优质的物业服务，被告却在2014年1月起至今一直拒交物业管理费及滞纳金、分摊水电费，原告多次催缴未果。原告认为，被告拖欠以上费用的行为已严重侵害原告的合法权益，故请求法院依法支持原告的诉讼请求，判令：1、被告立即向原告清偿拖欠的物业管理费及滞纳金、公摊水电费共计14526.6元，具体：（1）物业管理费11439.3元（2014年3月1日起至2015年10月31日）及滞纳金2615.27元（各月滞纳金以每月应缴纳的物业管理费为本金，按每日千分之三的标准，均从次月5日起计至付清款之日止，暂计至2015年10月31日）；（2）电梯分摊费182.39元（2014年1月1日起至2015年3月31日）及梯灯分摊费220.96元（2014年1月1日起至2015年3月31日）；（3）水费68.68元（2014年2月1日起至2014年8月31日）。2、本案的所有诉讼费用由被告承担。
被告严慧媚没有出庭应诉也没有提交书面答辩意见。
经审理查明：锦日物业公司是于2010年4月30日依法登记设立的有限公司分公司，经营范围为物业管理、物业租赁、小区室内外停车场的经营及管理等物业服务。
2012年11月2日，严慧媚向肇庆新世界房产发展有限公司购买位于肇庆市彩云路2号新世界花园星堤湾小区E3幢501房房屋一套，该房建筑面积236.4051㎡，其中套内建筑面积204.0766㎡，公共部位与公用分摊建筑面积32.3285㎡。
2013年12月25日，锦日物业公司（甲方）与严慧媚（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定：甲方负责为乙方提供自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签定的物业服务合同生效时止的物业管理。物业管理服务内容，房屋共用部位的维护和管理，房屋共用设施设备及其运行的维护和管理。环境卫生，每日清洁公共场所、房屋公共部分、确保无卫生死角。合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运垃圾2次。定期进行消毒和灭虫除害。保安协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序；24小时保安巡逻；部分位置24小时闭路监控，定时巡视，小区入口24小时值勤等。交通秩序与车辆停放，按指定车场停放，标明交通标志，对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用），乙方交纳费用时间：每月5日前；住宅按建筑面积每月每平方米2.5元；因乙方原因空置房屋按建筑面积每月每平方米2.5元；乙方出租物业的，物业管理服务费用由乙方交纳；乙方转让物业的，须交清转让之前的物业管理服务费用；物业管理服务费用标准按肇庆市物价局有关规定调整；每次交纳费用时间：每月5日前。其它约定事项，物业服务费用，不包括楼宇范围内的水渠、楼层照明、走火通道照明、大堂照明、大堂空调、电梯等共用设施设备的用电费；楼宇公共范围内的清洁、消防用水水费；物业共用部位及共用设施设备大中修、更新、改造的费用。违约责任，……乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。……。锦日物业公司、严慧媚均在《前期物业管理服务协议》签名或盖章确认。
该服务协议生效后，锦日物业公司为严慧媚房屋所在的新世界花园星堤湾小区提供了物业管理服务，但严慧媚没有依约付清从2014年3月1日至2015年10月31日止的物业管理费11439.30元［（236.41㎡×2.5元／㎡×19个月）＋（2014年3月的物业管理费209.73元）=11439.30）；从2014年1月1日至2015年3月31日止的电梯分摊费182.39元；从2014年1月1日至2015年3月31日的梯灯分摊费220.96元；从2014年2月1日至2014年8月31日的水费68.68元。锦日物业公司曾于2014年11月24日，以EMS邮政专递形式向严慧媚发出《催费函》，但严慧媚未付清物业管理费，随后锦日物业公司于2016年4月18日向本院提起诉讼。锦日物业公司除要求严慧媚支付上述欠费外，还要求严慧媚支付滞纳金2615.25元。
另查明，据肇庆市端州区房产档案馆出具的房地产权档案详细资料记载，座落在肇庆市彩云路2号新世界花园星堤湾小区E3幢501房（复式），建筑面积为236.41㎡。
本院认为：严慧媚经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本院依法作缺席审判。对锦日物业公司起诉主张的事实和提供的证据，本院予以确认。锦日物业公司与严慧媚于2013年12月25日签订的《前期物业管理服务协议》，内容合法有效，双方应恪守履行。严慧媚购买涉案房屋后，享受了锦日物业公司为其房屋所在的新世界花园星堤湾小区提供的物业管理服务，严慧媚应按照《前期物业服务协议》的约定，履行向锦日物业公司每月支付物业管理费的义务。严慧媚拖欠锦日物业公司从2014年3月1日至2015年10月31日止的物业管理费11439.30元，从2014年1月1日起至2015年3月31日止的电梯分摊费182.39元，从2014年1月1日起至2015年3月31日止的梯灯分摊费220.96元，从2014年2月1日起至2014年8月31日止的水费68.68元，事实清楚、证据充分，本院予以认定。锦日物业公司要求严慧媚付清上述欠费，合理合法，本院予以支持。对于滞纳金，实际为违约金，由于《前期物业管理服务协议》约定“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金”，该标准过高，应予以调整。违约金的计算应以迟延支付物业管理费造成的损失作参考，损失应参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算，考虑到物业管理方的实际情况，其违约金的计算以迟延支付物业管理费造成的损失为基数，在此基数上不超过30％为宜。在本案中计算的违约金，以实际所欠物业服务费11439.30元为基数，从2014年3月1日起计算至严慧媚应当支付的物业服务费11439.30元支付完毕时止，具体计算方法：11439.30元×一年以上五年以下（含五年）同期贷款年利率×n／12（n为拖欠月份数）×（1＋30％）。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条第一款、第一百零八条、第一百三十四条第一款第（七）项，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告严慧媚应在本判决发生法律效力之日起七日内，向原告广州锦日物业服务有限公司肇庆分公司支付所欠的从2014年3月1日至2015年10月31日的物业管理费11439.30元；2014年1月1日至2015年3月31日的电梯分摊费182.39元；2014年1月1日至2015年3月31日的梯灯分摊费220.96元；2014年2月1日至2014年8月31日的水费68.68元。
二、被告严慧媚在支付上述物业管理费时一并支付违约金给广州锦日物业服务有限公司肇庆分公司［违约金以实欠物业服务费11439.30元，从2014年3月1日起计算至物业管理费付清时止，具体计算公式：11439.30元×一年以上五年以下（含五年）同期贷款年利率×n／12（n为拖欠月份数）×（1＋30％）］。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费82元，由被告严慧媚负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向肇庆市中级人民法院预交相应的受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 李晓萍
二〇一六年六月三十日
书记员 徐 豪