湖北省黄冈市黄州区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂1102民初2120号
原告：李广伟，男，1984年10月18日出生，汉族，住山东省东阿县，现住武汉市汉阳区。
委托诉讼代理人：范旭平，湖北文海律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告：张先祥，男，1970年7月26日出生，汉族，住黄冈市黄州区。
原告李广伟与被告张先祥房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李广伟的委托代理人范旭平，被告张先祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李广伟诉称，1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》。2、被告退还原告房屋租金7万元及利息（按银行同期贷款利率计算）。3、被告支付原告3.5万元惩罚性违约金。4、被告承担律师费1万元。5、被告承担案件诉讼费。事实与理由：2017年4月27日，原、被告签订房屋租赁合同一份，合同约定：被告将其位于黄州区××号房屋出租给原告作为商业经营使用，租期5年，自2017年4月21日至2022年7月1日止，第一年租金人民币7万元，后四年每两年租金为人民币13万元。被告保证其房产为合法权利人，不存在任何产权瑕疵和争议纠纷，被告保证可以出具房产证等相关证件供原告办理营业执照等相关手续。同时约定，如一方擅自提前终止合同或毁约，违约方应向守约方支付6个月租金作为惩罚性违约金，并赔偿守约方相应损失，包括律师费、诉讼费等。合同签订后，原告支付了租金7万元，并对房屋进行装修，准备营业。后原告办理营业执照，被工商部门告知，黄州区政府于2015年11月11日作出了《房屋征收通知》，决定征收黄冈市区三泰纺织厂及其周边棚户区国有土地上房屋。被告出租给原告的房屋在征收范围内，无法办理营业执照，并出具了不予受理通知。
原告李广伟认为，双方在房屋租赁合同中对相关条款进行了约定，约定合法有效，被告应遵照执行。被告明知本案房屋已被政府列入拆迁范围，明知该房屋现状无法办理营业执照，却为一己私利隐瞒征收事实，与原告签订租房合同，致使原告合同目的不能实现。被告行为明显属于欺诈行为，其应承担原告所有损失，同时被告存在根本违约，应退还原告租金及利息损失。同时原告委托律师事务所代理案件花费代理费1万元，应由被告承担。
被告张先祥辩称，订立合同不是为了解除合同，不是被告违约，而是原告违约，房租不应退还。原告主张被告承担1万元律师代理费属敲诈行为，谁输了官司谁承担诉讼费。事实与理由：当时，原告找被告租赁房屋，被告已告知原告征收房屋的行政诉讼案件刚结案，黄州区政府征收房屋行为违法，也向原告明确告知并复印了相关资料给原告，碧桂园公司建房时未将被告房屋纳入拆迁范围，并告诉原告有关黄州区发改委、黄冈市环保局的答复。且双方是在被告周围房屋已拆迁完毕及万达广场房屋已封顶的情形下签订的租房合同。原告签订合同后，想将房屋转租他人。原告租房后未支付租金。综上，应驳回原告的诉讼请求。
原告李广伟为支持其诉求，向法庭提交证据如下：
1、房屋租赁合同，拟证明被告存在根本性违约。
2、房产证，拟证明被告房屋登记情况。
3、银行账户明细查询，拟证明原告支付租金7万元。
4、房租支付协议，原告委托合伙人苏某向被告支付了租金7万元。
5、黄州区政府房屋征收通告，拟证明被告明知其房屋属拆迁范围仍将房屋租给原告，原告不能办理营业执照。
6、黄冈市工商局不予受理通知二份（附件黄冈市执法局行政处罚通知书），拟证明因被告原因致原告不能办理营业执照，被告存在根本违约。
被告张先祥对原告提交的证据2无异议。对证据1的真实性无异议，对证明目的有异议，认为原告租房前已看了被告房产证及相关资料。对证据3有异议，认为被告不知道租金系苏某支付。对证据4有异议，认为其不清楚苏某是谁，被告生意往来较多需回去核对账户。对证据5的真实性无异议，对证明目的有异议，认为黄州区政府征收通告并不针对被告房屋，被告出租房屋前已将征收通告告知了原告，原告租房时周围仅被告一家房屋未拆除，原告不可能不知道房屋周围情况。对证据6的真实性无异议，对证明目的有异议，认为工商部门认为被告房屋违法等属超越职权范围。
经审查认为，原告李广伟提交的证据2，被告无异议，予以采信。证据1，被告对真实性无异议，且与本案有关联，该租赁合同的真实性予以采信。证据3，系金融机构出具，其真实性予以采信。证据4与核实的转账凭证相印证，但原告未提交其他证据佐证，不能达到原告合伙的证明目的。证据5，与本案有关联，其真实性予以采信；但不能达到被告向原告隐瞒房屋征收的证明目的。证据6中黄州区工商局于2017年4月25日出具的不予受理通知书，系行政机关出具，其真实性予以采信；对2017年4月28日黄州区工商局登记注册分局出具的不予受理通知书（针对黄冈市济民堂大药房有限责任公司），行政处罚并非针对本案被告，与本案当事人无关，其证明目的不予采信。对证人苏某出庭陈述意见中向被告支付了租金合计7万元，与证据4相印证，本院对支付租金的证明目的予以采信；但其与原告合伙的陈述意见，因无充足证据证实，本院不予采信。
被告张先祥为反驳对方诉求，向法庭提交证据如下：
1、黄冈市黄州区发改委的回复函，拟证明黄州区政府的拆迁项目不存在。
2、黄冈市环保局的回复函，拟证明黄州区政府的拆迁项目不存在。
3、武汉铁路运输中级人民法院（2016）鄂71行初8号行政判决书，拟证明黄州区政府房屋征收通告行政行为违法。
4、对黄冈市国土资源局的行政行为违法的诉讼案件答辩状，拟证明被告房屋不在拆迁范围内。
5、湖北省高级人民法院（2017）鄂行终1号行政判决书，拟证明黄州区政府（2015）15号房屋征收通告的行政行为违法。
6、黄冈市中级人民法院（2016）鄂11行初29号行政裁定书，拟证明张先祥诉黄州区政府的房屋征收通告行政行为已为生效判决书所羁束，黄冈市中级人民法院裁定驳回张先祥的起诉。
原告李广伟对被告提交的证据1、2、3有异议，认为系复印件。对证据4的真实性无异议，但认为不是法律文书，也不是政府通告，且未注明是否涉及本案房屋。对证据5的真实性无异议，对关联性及证明目的有异议，认为当事人为张先红，并非本案被告，该判决书未记载本案房屋是否合法。对证据6的真实性无异议，对关联性及证明目的有异议，认为该裁定书系对本案被告提起的行政诉讼是否立案作出的裁定，不能达到被告的证明目的。
经审查认为，被告提交的证据1、2，系行政机关出具，予以采信。证据3、5、6，系生效法律文书，予以采信。证据4，原告未提交相关生效法律文书加以佐证，不予采信。
经举证、质证、认证，本院查明事实如下：2017年4月21日前，原告李广伟、被告张先祥协商房屋租赁事宜。2017年4月21日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定，被告（甲方、出租方）出租给原告（乙方、承租方）房产位于黄州区××号，目前房屋内为无装修、房屋内设备设施情况为无，租期5年，自2017年4月21日至2022年7月1日，其中装修期间为75天免除租金。租期届满后，房屋中不可移动、拆卸的装饰物，以及拆卸后损坏房屋墙体的装饰物，原告不可拆卸带走等。本房产租赁用途：经营使用。被告保证其为房产的合法权利人，该房产不存在任何产权瑕疵和争议纠纷，被告保证可以出具房产证等相关证件，供与原告办理营业执照等相关手续。经协商，房屋租金为7万元，第一年租金于2017年4月21日前支付（鉴于75天为免租期），第二年、第三年租金于2018年5月1日前一次性支付……（备注：本次支付一年租金为7万元，后四年每两年支付一次，两年房租金额为13万元）。有下列情形的，原、被告任意一方可以解除合同：1、法定不可抗力致合同无法继续履行的；2、政府统一规划或自然灾害致合同无法继续履行的。如因政府征收、征用土地、拆迁及其他行政行为原因导致本合同解除或终止的，原、被告互不承担任何责任，拆迁补偿归被告所有，装修类和经营类补偿归原告所有，另外被告应将原告剩余的租金退还原告。如一方擅自提前终止合同或毁约，违约方应向守约方支付6个月租金作为惩罚性违约金，并赔偿守约方相应损失包括律师费、诉讼费等。合同还对权利义务及争议解决等事项进行了约定。原、被告分别在合同甲方、乙方处签名捺印。合同签订当日，被告依约将房屋及房权证等资料交给了原告。
2017年4月，原告李广伟向工商部门申请办理个体工商户执照，工商部门以城市执法局下发了违法建筑通知、安监部门认定为危房、属政府（万达广场）拆迁范围为由作出了不予受理通知书。
同时查明，被告张先祥的房权证号为黄冈市房权证黄州字第××号（位于黄州区××层，2012年2月15日登记，与吴义珍共同共有，土地使用权为出让地号000801600）。
庭审中，原告陈述，工商登记未获审批，所以未对租赁物进行装修。
被告陈述同意解除合同，但原告需支付房屋占用费用;又陈述原告租赁房屋一直空着，被告于2017年10月24日将其物品放置于该房屋中。
证人苏某陈述，其依据原告提供的账户于2017年4月20日、4月21日向被告转账支付了租金合计7万元，该租金系原告提供。
本案中，原告陈述，协商时，被告房屋旁边的万达广场、碧桂园正在建设。截止起诉前，被告房屋没有征收拆除。工商登记申请不予受理后1-2天被告将（2016）鄂71行初8号行政判决书及（2017）鄂行终1号行政判决书交给原告看了，租赁房屋后其未在承租物内放置物品，向被告催要租金未果后因被告出租的房屋无钥匙，所以原告不需向被告交还房屋。被告在2017年10月下旬左右将本案租赁物租给他人经营。
经核实，2017年4月20日、4月21日，原告通过苏某向被告支付了房屋租金合计7万元。现被告已将房屋交给他人经营。
另查明，2015年11月11日，黄州区人民政府发布《房屋征收通告》，决定征收黄冈市区三泰纺织厂及其周边棚户区国有土地上房屋。
上述房屋征收通告发布后，2016年4月，本案被告及其兄弟张先红提起行政诉讼，要求撤销黄州区政府作出的房屋征收通告。2016年10月21日，武汉铁路运输中级人民法院对张先红起诉的行政诉讼案件，审理作出（2016）鄂71行初8号行政判决书，判决黄冈市黄州区人民政府作出黄州政发（2015）15号《黄冈市黄州区人民政府关于三泰纺织厂及其周边片区棚户区改造项目（一期）国有土地上房屋征收的通告》的行政行为违法。张先红不服该判决提起上诉，湖北省高级人民法院于2017年2月28日审理作出（2017）鄂行终1号行政判决书，判决驳回上诉，维持原判。
湖北省高级人民法院作出上述判决书生效后，黄冈市中级人民法院对张先祥起诉的行政诉讼案件，审理作出（2016）鄂11行初29号行政裁定书，认为张先祥所诉行政行为已为张先红案件的生效判决书所羁束，不能再审理同一行政行为，裁定驳回本案被告的起诉。
本院认为，原告李广伟、被告张先祥自愿签订房屋租赁合同，系当事人真实意思表示，合同内容未违反法律禁止性规定，本院予以确认。经商人员为实现利益最大化的经营目的，属情理之中，但同时应始终保持防范风险的意识，本案原告李广伟在订立房屋租赁合同前对被告房屋周边的被拆迁人房屋已拆迁完毕的现实环境状况及相关政策未采取谨慎注意义务，防范可能出现的投资风险，盲目签订了房屋租赁合同，工商部门未受理原告工商登记申请，原告自身存在疏忽大意过失，其应承担本案相应损失的责任。被告依约交付了房屋及房权证等资料。现原告请求解除租赁合同，被告亦愿意解除合同，符合法律规定，本院予以确认。庭审中，被告陈述于2017年10月24日将其物品放置在出租屋中，该陈述意见系张先祥意思表示，符合法律规定，本院予以确认，其行为视为减少损失措施。本案中，原告陈述，被告（2016）鄂71行初8号行政判决书及（2017）鄂行终1号行政判决书交原告看了，其租赁房屋后未进行装修、未在承租屋中放置物品，亦未向被告交还房屋，系原告意思表示，本院予以确认。结合本案案情，原、被告约定给予原告一定期间进行装修不收取该期间租金，因原告接受房屋后未进行装修、未交还租赁物，亦未提交证据证实已向被告交还了房屋，同时鉴于原告未采取谨慎注意义务防范投资风险疏忽大意盲目签订了合同，自身存在过失，且被告陈述其于2017年10月24日在出租屋中放置自己物品等与原告陈述被告将租赁物租给他人的时间相符，故本案房屋租赁合同确认于2017年10月24日予以解除为宜。原告应承担自合同签订之日起至2017年10月24日止按租赁合同约定年租金7万元标准计算的租金，余下租金部分由被告返还给原告。故原告同时主张被告返还解除合同之前租金的诉请本院不予支持。原告又主张被告承担利息损失、违约金、律师代理费，因原告未提交相关证据予以证实，亦无约定依据，故原告该诉请本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告李广伟、被告张先祥于2017年4月21日签订的《房屋租赁合同》予以解除；
二、被告张先祥于本判决生效后十日内返还原告李广伟余下租金34137元［年租金70000元－原告李广伟承担35863元（70000元÷365天×187天即2017年4月21日至2017年10月24日）］。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回原告李广伟的其他诉讼请求。
案件诉讼费2600元，由原告李广伟负担2000元，由被告张先祥负担600元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。
审 判 长 李宝红
审 判 员 吴志华
人民陪审员 倪德安
二〇一八年三月十六日
书 记 员 陈芯果