辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽02民终1057号
上诉人（原审原告）：刘钢。
被上诉人（原审被告）：中瑞置业（大连）有限公司，住所地大连市西岗区长江路588号305室。
法定代表人：陈刚，董事长。
委托代理人：于海宁，辽宁诺实律师事务所律师。
委托代理人：张云，该公司员工。
原审原告刘钢与原审被告中瑞置业（大连）有限公司（以下简称“中瑞公司”）房屋买卖合同纠纷一案，大连市西岗区人民法院作出（2015）西民初字第4296号民事判决，刘钢不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘钢及被上诉人中瑞公司的委托代理人于海宁、张云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘钢一审诉称：原、被告双方签订商品房买卖合同后，约定被告将位于大连市西岗区香洲园某房屋出卖给原告，房屋总价款为1，131，582元。根据合同约定，被告应于2012年12月12日将房屋交付给原告，如逾期交房，按照合同约定是万分之三的计算方法，由被告承担违约金。原告曾与被告因房屋买卖纠纷一案进行过诉讼，（2015）西民初字第63号民事判决书判项中支持的违约期间为2012年12月13日至2014年12月12日，计730日，以万分之1.2计算违约金。判决生效后被告仍不履行交房义务，要求业主收房时必须签署承诺书方可入住。其行为违反了《物权法》第六十六条规定：“私人的合法财产受到法律保护，禁止任何单位和个人侵占”，被告的违约行为持续至2015年5月15日。在此期间，业主花费大量时间，经过多方维权得以交房。为了维护原告的合法权益，请求法院判令：被告支付逾期交房的违约金，自2014年12月13日截止2015年5月15日为52，279元（按日万分之三的标准计算）。
被告中瑞公司一审辩称：不同意原告的诉讼请求。一、标准过高，虽经二审法院判决，但认为违约金的标准仍然过高，应当以同地段房屋的租金作为违约金标准。二、案件上诉期间因为违约金的数额无法确定，双方未经交房，责任在双方，因此被告不应该承担案涉诉讼期间违约责任。被告对此逾期交房不存在过错。因为原告的原因没有在被告通知的期限交付房屋，被告保留按照合同追究其责任的权利。
一审法院审理查明：2010年12月17日，原、被告签订商品房买卖合同。合同约定，由被告将其开发的位于大连市西岗区香洲园某房屋预售给原告，建筑面积94.22㎡，单价12，010元／㎡，总价款1，131，582元。被告应于2012年12月12日前将经建设单位组织建筑工程验收合格并具备交付使用条件的房屋交付原告。如被告逾期交房超过90日，原告有权解除合同。如原告要求继续履行合同，被告需向原告支付自2012年12月13日起至实际交付日止的违约金，标准按已交付房屋价款的日万分之三计算。上述合同签订后，原告按照约定向被告支付了全部购房款。至合同约定的交房日2012年12月12日，被告未兑现交房承诺。2015年5月7日，被告向原告发出入住通知书，通知原告于2015年5月14日办理入住手续。双方实际交接房屋时间为2015年5月15日。
另查，原告刘钢诉被告中瑞置业（大连）有限公司买卖合同纠纷一案，一审法院曾于2015年1月28日作出（2015）西民初字第63号民事判决，判决被告中瑞置业（大连）有限公司于判决生效之日起十日内支付原告刘钢逾期违约金99，127元（违约金自2012年12月13日至2014年12月12日止，按已付房款万分之1.2计付）。原告刘钢不服一审法院判决，上诉至大连市中级人民法院，大连市中级人民法院于2015年6月30日作出（2015）大民二终字第00786号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。
一审法院认为：原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自义务。原告已按约定向被告支付了全部购房款，被告未在承诺日2012年12月12日以前向原告交付房屋，构成违约，应向原告承担逾期交付的违约责任。关于违约金的标准，被告提出原告诉请依照每日万分之三计算逾期交房违约金的标准过高，应当参照案涉房屋同地段同类房屋租金标准进行调整。一审法院认为，违约金应结合房屋逾期交付期间原告的实际损失即租金损失予以考量。结合双方认可的案涉房屋同地段同类房屋租金标准2800元／月并上调30%计算违约金来看，按已付房款日万分之三标准计算违约金过高，应予以调整。考虑商品房买卖合同约定的以已付房屋价款作为违约金计算基数，综合本案实际情况，本案违约金调整为已付房款万分之1.2为宜。关于违约期间，双方对于起算时间为2014年12月13日没有争议。对于截止时间，双方均认可房屋交付时间为2015年5月15日，被告认为被告在2015年5月7日向原告发出入住通知书，告知原告在2015年5月14日办理入住手续，违约金截止时间应为2015年5月13日，原告未在约定时间办理入住手续责任在原告。原告主张其未按时办理入住手续是因为被告要求必须签署承诺书。因原告未提供证据佐证其主张，违约金截止时间一审法院确认为2015年5月13日。故本案逾期交付的违约期间应确认为自2014年12月13日至2015年5月13日，计152日。被告应给付原告违约金数额为20，640元（已付房款1，131，582元×万分之1.2×152日），原告主张超出部分一审法院不予支持。关于被告提出的“因为违约金的数额无法确定，双方未经交房，违约责任不在被告”的抗辩，一审法院认为，违约金标准确定与否与被告何时交房并无关联性，被告直至2015年5月7日方通知原告于2015年5月14日交房，应认定逾期交房系被告违约导致，被告抗辩没有事实依据，一审法院不予支持。
综上所述，大连市西岗区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，作出如下判决：
被告中瑞置业（大连）有限公司于判决生效之日起十日内支付原告刘钢逾期交付违约金20，640元（违约金自2014年12月13日至2015年5月13日止，按已付房款万分之1.2计付）。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费1110元，减半收取555元（原告已预交），由原告刘钢负担239元，被告中瑞置业（大连）有限公司负担316元。
刘钢的上诉理由及请求是：1.被上诉人持续违约。在（2015）西民初字第63号民事判决书下发后，被上诉人没有采取积极措施减少损失，而是以签署承诺书、申请书的方法拖延交房，直至2015年5月15日上诉人多方信访的情况下才不得已交房；2.被上诉人侵占上诉人的合法财产达5个多月时间；3.一审法院认定日万分之三标准过高混淆了计算方法与标准的本质区别；4.违约金以房租补偿不符合合同约定。合同中约定了日万分之三的违约金，合同法亦规定损失包括合同实现后可以获得的利益，被上诉人逾期交房及逾期办证的行为给上诉人造成的不只是租金损失。庭审中刘钢补充上诉理由：一审法院对于逾期交房152天是主观原因还是客观原因没有认定，如果是客观原因可以理解，但事实不是这种情况，违约金调低到万分之1.2不能接受；一审遗漏记载承诺书的内容；万分之三是计算方法而不是计算标准。故请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。
中瑞公司二审答辩认为：不同意上诉人的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确，服从一审判决。
本院经审理查明：一审判决认定事实属实。
本院补充查明：（2015）西民初字第63号民事案件审理过程中，中瑞公司提交了涉及案涉房屋同地段同类房屋租金标准的房地产估价报告，刘钢亦认可95㎡左右同地段同类房屋租金标准为2800元／月。
本院认定的上述事实，有估价报告、庭审笔录在案为凭，应予采信。
本院认为，本案上诉人与被上诉人双方签订的商品房买卖合同合法有效。上诉人作为购房人，按合同约定足额支付全部购房款，但被上诉人未能按合同约定的时间交付房屋，构成违约，应当承担违约责任。现本案争议的焦点问题为：合同约定的逾期交房违约金计算标准是否过分高于上诉人所受损失以及对于被上诉人提出降低违约金计算标准的抗辩理由应否支持。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，在合同没有约定违约金计算标准的情况下，可以参照租金作为实际损失计算依据。该规定表明在逾期交房的情况下，购房人的主要损失应为租金损失。双方就逾期交房违约金问题曾发生过诉讼，该案中被上诉人提交了估价报告作为依据，证明案涉房屋租金应为2800元／月，上诉人对该租金标准也认可。该租金标准上浮30％为3640元／月，而按合同约定日万分之三标准计算违约金为10，184.24元／月（1，131，582元×0.0003×30天），确实存在过高的情形，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，被上诉人提出合同约定的违约金标准过高并请求法院予以调整的抗辩理由，一审法院予以采纳并无不当。上诉人提出其损失不仅包括租金还应当包括其他损失，但上诉人对其实际损失的范围和具体数额并没有进一步举证证明，故对于上诉人提出损失不只是租金损失的主张因无充分证据证明，本院不予支持。
对于上诉人提出被上诉人曾以通知形式承诺按合同约定承担违约金以及故意拖延交房因此应当按日万分之三计算违约金的观点，本院认为，违约金在合同法中主要体现为一种民事责任方式，违约金的意义在于对履行利益的补偿，违约金性质是以补偿性为主、惩罚性为辅。本案按一审确定的日万分之1.2标准计算，被上诉人承担的违约金为4073.70元／月（1，131，582元×0.00012×30天），已经高于按租金标准计算的2800元／月的数额，既兼顾了对上诉人因被上诉人违约行为所受损失的补偿，又体现了对被上诉人的违约惩罚，在此情况下，对于上诉人仍坚持按合同约定判令被上诉人按日万分之三承担违约金的上诉请求，本院不予支持。
综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费555元（上诉人预交），由上诉人刘钢负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宫黎明
审 判 员 王 鹏
代理审判员 季 烨
二〇一六年四月十五日
书 记 员 董 芳