福建省南平市延平区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0702民初2804号
原告：福建旺辉房地产开发有限公司，住所地福建省南平市滨江中路335号四层。
法定代表人：詹贤灼，该公司总经理。
委托诉讼代理人：高继榕，福建双剑律师事务所律师。
被告：张高旺，男，1983年2月12日出生，汉族，住福建省顺昌县。
原告福建旺辉房地产开发有限公司（以下简称旺辉公司）与被告张高旺商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月31日立案后，依法适用简易程序进行审理。本院于2017年8月28日向中国农业银行股份有限公司南平分行（以下简称农行南平分行）发出《通知书》，告知其有权在收到通知后七日内作为有独立请求权的第三人提起诉讼。农行南平分行收到通知后未在七日内向本院提起诉讼，本院于2017年12月23日裁定驳回原告旺辉公司要求农行南平分行作为本案第三人的申请。因本院通过其他方式无法向被告张高旺送达起诉材料，本院于2017年10月12日裁定将本案转为适用普通程序进行审理。本院于2018年1月25日公开开庭审理本案。原告旺辉公司的委托诉讼代理人高继榕到庭参加诉讼。被告张高旺经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
旺辉公司向本院提出诉讼请求：1.解除旺辉公司与张高旺签订的合同编号为201503586号的《商品房买卖合同》；2.张高旺协助旺辉公司办理撤销第101512280011号《南平市商品房买卖合同备案登记表》备案登记及南房预字第201600128号《房屋预告登记证明》手续；3.张高旺支付旺辉公司违约金65400元；4.张高旺归还旺辉公司因阶段性担保被银行扣划的按揭贷款30949.80元及违约金（分别从扣款之日起至实际归还按揭贷款之日，按每日万分之五标准计算）。事实和理由：2015年12月28日，旺辉公司与张高旺就张高旺购买旺辉公司开发建设的南平市工业路108号旺辉江景名苑6幢13层1301室房屋一套（建筑面积111.98平方米）签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》各一份。双方约定：房屋总价款为654000元；张高旺虽然名义首付购房款为164000元，但其中旺辉公司给予其优惠104000元，张高旺实际支付首付款6万元；余款49万元向银行贷款的方式支付，并由出卖人旺辉公司承担按揭贷款担保。在担保期间内，买受人张高旺延期缴纳按揭本息，致使银行从出卖人账户扣款的，买受人应当将出卖人被扣款金额归还出卖人，并以被扣款金额为基数，另向出卖人按扣款日至买受人归还之日之间每日万分之五计付违约金；买受人超过30日还未归还出卖人被扣款的，出卖人有权解除合同及协议，并扣除本合同总价款的10%作为违约金。2016年5月9日，旺辉公司、张高旺与农行南平分行三方签订了《个人住房借款合同》。合同约定：张高旺向该银行申请办理按揭贷款49万元，期限240个月，月平均归还3915元，旺辉公司承担阶段性担保。合同签订后，双方在2016年1月7日、1月12日分别在南平市房地产交易登记服务中心办理了《南平市商品房买卖合同备案登记表》的备案登记及《房屋预购登记证明》。但张高旺未履行向银行按揭还款义务，致使旺辉公司从2017年3月28日至2017年12月30日被银行扣划了贷款本息30949.80元。2017年7月10日，旺辉公司向张高旺发出《关于要求立即归还银行按揭贷款的通知》，要求张高旺履约。但张高旺仍置若罔闻，严重损害了旺辉公司的利益。张高旺的行为已构成违约，请求判如所请。
张高旺未作答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。旺辉公司提交了如下证据：证据1.《商品房买卖合同》（合同号：201503586）及《合同补充协议》一份、《销售不动产统一发票（自开）记账联》一份、《收据》一份，证据2.《南平市商品房买卖合同备案信息表》一份、《房屋预告登记证明》一份，证据3.《个人购房担保借款合同》，证据4.中国农业银行《业务凭证》十一份，证据5.《关于限期履行购房合同义务立即归还出卖人被银行扣款通知》一份、邮政特快专递单一份。本院认为，张高旺未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃举证和质证的权利。旺辉公司提交的上述证据具有真实性、合法性，对其提出的证明对象具有证明力，予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
旺辉公司以出让方式取得位于南平市工业路108号，编号为2010-丁-06地块的土地使用权。经批准，旺辉公司在上述地块建设商品房，定名为旺辉江景名苑。后经南平市建设局批准，旺辉公司取得了商品房预售许可证，证号为2013（南）房预售证第014号。2015年12月28日，旺辉公司与张高旺签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：201503586）。合同约定：旺辉公司将南平市延平区工业路108号旺辉江景名苑第6幢13层1301室房屋出售给张高旺；该房屋建筑面积为111.98平方米；房屋单价为5840.33元，房屋总价款为654000元；首期付款164000元，二期付款49万元（银行按揭贷款）。该合同的附件六《合同补充协议》第三条约定：“……7.出卖人承担按揭贷款担保，在担保期内由于买受人延期缴纳按揭本息，致使银行从出卖人账户扣款的，买受人应在出卖人发出书面通知的七日内，将出卖人被扣款项金额归还出卖人，并以被扣款项金额为基数，另向出卖人按扣款日至买受人归还日之间每日万分之五计付违约金。8.买受人超过30日还未归还出卖人被扣款的，出卖人有权解除合同及协议，解除的书面通知以出卖人按合同所列明的通信地址发出之日立即生效。出卖人有权从买受人已经支付的购房款中直接扣回出卖人被扣款项金额及已发生的相关费用（包括但不限于代收并已向有关部门缴付的税费等）并扣除本合同总价款的10%作为违约金。由此引发的贷款银行和买受人之间的经济和法律责任（包括但不限于利息损失等）均由买受人承担，与出卖人无关。”
合同签订后，旺辉公司给予张高旺购房首付款优惠104000元，张高旺仅向旺辉公司支付了首付款6万元。2016年1月7日，双方在南平市房地产交易登记服务中心（现更名为南平市不动产登记中心）为前述《商品房买卖合同》办理了合同备案登记（业务宗号：101512280011）。同年1月12日，双方办理了预购商品房预购登记手续，《房屋预告登记证明》证号为南房预字第201600128号。
2016年5月9日，张高旺、旺辉公司与农行南平分行三方签订一份《个人购房担保借款合同》。合同约定：张高旺向农行南平分行借款49万元用于购买南平市工业路108号江景名苑6幢13层1301室房屋；旺辉公司为该笔借款提供阶段性担保。借款合同签订后，农行南平分行向张高旺发放了按揭贷款49万元。因张高旺未按照借款合同约定偿还按揭贷款，农行南平分行从2017年6月28日起从旺辉公司的账户内扣划张高旺尚欠的按揭贷款本息，具体为：2017年6月28日扣划916.67元、3129.94元，2017年7月26日扣划2206.84元、3111.27元、3074.72元、3093.75元，2017年9月12日扣划3085.84元，2017年10月11日扣划3085.27元，2017年11月8日扣划3084元，2017年12月8日扣划3083.01元，2017年12月30日扣划3078.49元。上述扣划款项合计30949.80元。2017年7月11日，旺辉公司向张高旺发出一份《关于限期履行购房合同义务立即归还出卖人被银行扣款通知》，要求张高旺归还旺辉公司被扣款项，并按日万分之五计付违约金。此后，张高旺未将被扣款项支付给旺辉公司，旺辉公司遂诉至本院。
本院认为，旺辉公司与张高旺签订的《商品房买卖合同》及其《合同补充协议》，旺辉公司、张高旺与农行南平分行签订的《个人购房担保借款合同》，均系合同当事人的真实意思表示，其主要内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
关于旺辉公司主张解除《商品房买卖合同》的诉讼请求。《商品房买卖合同》的附件六《合同补充协议》第三条约定，买受人（张高旺）未按期支付按揭贷款，导致出卖人（旺辉公司）被银行扣款，超过30日还未归还出卖人被扣款的，出卖人有权解除合同及协议。本案中，张高旺在农行南平分行发放按揭贷款后，未依照《个人购房担保借款合同》的约定及时归还按揭贷款，导致旺辉公司被扣款。在旺辉公司发出催缴通知后，张高旺仍未归还旺辉公司被扣款项。双方合同解除条件已成就，故旺辉公司主张解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，具有合同依据，予以支持。
关于旺辉公司主张张高旺偿还因阶段性保证被银行扣划的按揭贷款的诉讼请求。旺辉公司作为《个人购房担保借款合同》项下的住房借款的阶段性担保人，在张高旺未按期履行偿还银行按揭贷款的义务时，承担了保证责任。旺辉公司承担保证责任后，有权主张张高旺返还该垫付款项。经计算，2017年6月28日至2017年12月30日期间，旺辉公司共被代扣了银行按揭贷款本息30949.80元，该款张高旺应当予以返还。旺辉公司的该项诉讼请求，具有事实依据和法律依据，予以支持。
关于《商品房买卖合同》解除后的法律后果的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，因旺辉公司与张高旺已办理《商品房买卖合同》备案登记及房屋预告登记手续，在双方合同解除后，张高旺应当协助旺辉公司办理解除《商品房买卖合同》备案登记及房屋预告登记手续。故对旺辉公司的该项诉讼请求予以支持。同时，张高旺在签订《商品房买卖合同》后，已向旺辉公司支付购房首付款6万元，并通过银行按揭贷款的方式向旺辉公司支付了剩余购房款49万元。因此，旺辉公司已收取张高旺购房款总额55万元。旺辉公司在合同解除后应当将购房款55万元返还给张高旺。
关于旺辉公司主张张高旺支付违约金的诉讼请求。《商品房买卖合同》的附件六《合同补充协议》第三条第七款和第八款均约定了违约金适用条件。《合同补充协议》第三条第七款约定的按揭贷款违约金的适用前提为《商品房买卖合同》未解除，而旺辉公司已主张解除合同，故旺辉公司主张张高旺支付按揭贷款的违约金，缺乏合同依据，不予支持。《合同补充协议》第三条第八款约定旺辉公司在解除《商品房买卖合同》时有权扣除合同总价款的10%作为违约金。虽然《商品房买卖合同》约定的购房款总额为654000元，但双方实际确认的购房款总额为55万元（6万元+49万元），故张高旺应支付旺辉公司的违约金为55000元（55万元×10%）。旺辉公司主张的违约金超出55000元的部分，缺乏依据，不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、解除福建旺辉房地产开发有限公司与张高旺于2015年12月28日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201503586）；
二、张高旺于本判决生效之日起七日内协助福建旺辉房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》备案登记及房屋预告登记的注销手续；
三、福建旺辉房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内返还张高旺购房款55万元；
四、张高旺于本判决生效之日起七日内偿还福建旺辉房地产开发有限公司2017年6月28日至2017年12月30日期间的银行按揭贷款30949.80元；
五、张高旺于本判决生效之日起七日内支付福建旺辉房地产开发有限公司违约金55000元；
六、驳回福建旺辉房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
案件受理费1928元，由福建旺辉房地产开发有限公司负担238元，由张高旺负担1690元。公告费400元，由张高旺负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。
审 判 长 徐华强
人民陪审员 张 怡
人民陪审员 蔡柏俤
二〇一八年一月二十五日
法官 助理 卫瑞霖
书 记 员 陈 芳
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一期起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。