广东省湛江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤08民终128号
上诉人（原审原告、反诉被告）:王妃汝。
上诉人（原审原告、反诉被告）:黄子宜。
上列上诉人的共同委托诉讼代理人：陈思先。
上列上诉人的共同委托诉讼代理人：莫春杨，
被上诉人（原审被告、反诉原告）:梁丙。
被上诉人（原审被告、反诉原告）:梁堪义。
被上诉人（原审被告、反诉原告）:梁祝。
被上诉人（原审被告、反诉原告）:梁恒。
上列被上诉人的共同委托诉讼代理人：黄明彪，广东朝鸿律师事务所律师。
上列被上诉人的共同委托诉讼代理人:林朝辉，男。
上诉人王妃汝、黄子宜因与被上诉人梁丙、梁堪义、梁祝、梁恒土地租赁合同纠纷一案，不服广东省徐闻县人民法院（2016）粤0825民初627号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月12日受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人陈思先、莫春杨，被上诉人的委托诉讼代理人黄明彪、林朝辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王妃汝、黄子宜上诉请求：撤销徐闻县人民法院（2016）粤0825民初627号民事判决，改判梁丙、梁堪义、梁祝、梁恒返还租金60000元、赔偿经济损失15万元并由梁丙、梁堪义、梁祝、梁恒承担一、二审案件的受理费。
事实与理由：一、王妃汝、黄子宜与梁丙、梁堪义、梁祝于2013年1月1日签订的《租赁合同书》，为无效合同。出租土地及房屋是梁丙、梁堪义、梁祝的父亲梁道春从那佬第二生产队和村民邓启金受让而来的，梁道春死亡之后，梁丙、梁堪义、梁祝接管使用。该土地及房屋属于不动产，若需取得该物权，必须到有关职能部门进行登记。否则，没有出租的权利。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。梁丙、梁堪义、梁祝在未取得该土地及房屋的物权前提下，与王妃汝、黄子宜签订租赁合同是不合法的，是违反法律的强制性规定的。因而该合同自签订之日起就没有法律约束力。没有法律约束力的合同，属于无效合同。二、无效合同，按返还原则处理。《中华人民共和国合同》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”三、梁丙、梁堪义、梁祝应当赔偿王妃汝、黄子宜因此遭受的相关损失。合同签订后，王妃汝、黄子宜大量投资建设，其购买的器材有的有单据，有的没有单据，预计损失达15万多元。四、一审法院判决王妃汝、黄子宜支付逾期租金8876元显属无理。五、一审判决未准许王妃汝、黄子宜的损失评估申请属程序违法。
梁丙、梁堪义、梁祝、梁恒答辩称：王妃汝、黄子宜主张涉案合同无效，没有事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，实体处理正确，请求二审法院依法维持。
王妃汝、陈思先向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的租赁合同；2、梁丙、梁堪义、梁祝、梁恒返还王妃汝、黄子宜租金6万元，并赔偿损失约15万元，共计21万元；3、本案受理费由梁丙、梁堪义、梁祝、梁恒承担。
一审法院认定事实：王妃汝、黄子宜因经营废旧物品回收生意需要经营场地，而租赁梁丙、梁堪义、梁祝、梁恒共同位于徐闻县那佬下村的一块宅基地使用。2013年1月1日，以梁丙、梁堪义、梁祝、梁恒为甲方与以王妃汝、黄子宜为乙方签订了一份租赁合同书,主要约定：1、标的物面积约为10亩。2、期限为10年（从2013年1月1日至2023年1月1日止），租金为2万元/年，租金交付为每3年交付一次：第一次定于2013年1月底；第二次定于2016年1月底；第三次定于2019年1月底。3、用途为经营废品（塑料、废铁、铜铝、废纸）。4、甲方负责租赁地的权属问题，包括近邻、群众情绪思想问题及土地使用权、道路使用权。5、在租赁期间，出现政府部门干涉或不可抗力的情形，乙方有权终止合同。甲方在终止合同后，应退还未使用期限的租金。6、合同期届满后，乙方清除其建筑在租赁地上的附属物，该附属物归乙方所有（甲方无偿多给三个月时间搬迁）。7、本合同自签订之日起生效，若甲方违约造成乙方经济损失，甲方应给乙方相应的经济赔偿，乙方超过3个月未交付租金，甲方有权终止合同，并要求乙方在3个月内将物资全部撤离。上述合同签订后，梁丙、梁堪义、梁祝、梁恒依约将涉案租赁地交由王妃汝、黄子宜使用，王妃汝、黄子宜依约交付租金至2016年1月1日（3年），共计6万元。之后，王妃汝、黄子宜即在涉案租赁地上进行基础建设，因存在他人干扰而影响了其对租赁物的正常使用，妃汝、黄子宜认为系梁丙、梁堪义、梁祝、梁恒欲单方终止合同而指使他人对其进行干扰。双方由此发生纠纷。王妃汝、黄子宜曾于2014年8月28日、2015年12月29日分别两次向原审法院起诉，后均因故撤诉，但王妃汝、黄子宜拒绝交付第二期租金，并于2016年5月31日再次向原审法院起诉，要求解除双方签订的租赁合同书、返还租金6万元、并赔偿其经济损失15万元。在诉讼过程中,梁丙、梁堪义、梁祝、梁恒提出反诉，请求确认双方签订的租赁合同已解除；要求王妃汝、黄子宜支付尚欠租金8876元，并腾迁及返还租赁地。
另查明，2016年5月1日，梁丙、梁堪义、梁祝、梁恒向王妃汝、黄子宜发送交租催告书，催收从2016年1月1日起至2018年1月1日的租金6万元。由于王妃汝、黄子宜不依照交租催告书指定期限内交付租金，梁丙、梁堪义、梁祝、梁恒于2016年5月31日向其发送解除合同通知书，告知解除双方于2013年1月1日签订的租赁合同书。2016年6月11日，王妃汝、黄子宜收到解除合同通知书。
一审法院认为，因双方争议的租赁标的物为农村宅基地，故本案原定租赁合同纠纷，定性为土地租赁合同纠纷更为准确。根据各方当事人的诉讼请求、答辩意见，将本案争议焦点归纳为：双方签订的租赁合同书应何时起解除；梁丙、梁堪义、梁祝、梁恒应否返还租金6万元，并赔偿经济损失约15万元给王妃汝、黄子宜；王妃汝、黄子宜应否给付租金8876元及腾迁并返还租赁地给梁丙、梁堪义、梁祝、梁恒。
关于涉案租赁合同应何时起解除的问题。双方于2013年1月1日签订的租赁合同，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律强制性规定，当事人各方应当依照合同约定履行其义务。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，梁丙、梁堪义、梁祝、梁恒作为出租方，按照双方签订的租赁合同书，有权要求承租方王妃汝、黄子宜支付约定租金。本案中，涉案租赁合同书明确约定，第二期租金的支付时间为2016年1月底，承租方超过三个月未交付逾期租金，出租方有权终止合同。根据合同法第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，综合分析双方对合同解除条件的约定及双方的履约情况，可以确定王妃汝、黄子宜应于2016年1月底止，交付第二期租金(从2016年1月1日至2018年12月30日止)。因王妃汝、黄子宜未按约定交付租金超过三个月，符合了约定合同解除条件，故而梁丙、梁堪义、梁祝、梁恒于2016年5月1日向王妃汝、黄子宜递送了交租催告书限定其在指定期限内交付租金，而王妃汝、黄子宜收到交租催告书后，在指定期限内并未履行交付租金的义务。之后，梁丙、梁堪义、梁祝、梁恒向王妃汝、黄子宜递送了解除合同通知书，王妃汝、黄子宜于2016年6月11日收到上述解除合同通知书。综上，根据合同法第九十六条的规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除，租赁合同应于2016年6月11日解除。
关于应否返还租金6万元，并赔偿经济损失约15万元的问题。根据合同法第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，鉴于涉案租赁合同书合法有效，且已经履行了3年多，现王妃汝、黄子宜以梁丙、梁堪义、梁祝、梁恒破坏、干扰致其无法正常使用租赁地为由，要求其返还已交付的租金6万元,显属无理，不予支持。王妃汝、黄子宜称其在租赁地上投入大量资金进行基础建设，因对方干扰行为而造成其直接的经济损失达15万元，为证明其主张，王妃汝、黄子宜向原审法院提交了录音光盘、录音资料、人民调解调查笔录、费用清单及材料收据等证据。王妃汝、黄子宜主张梁丙、梁堪义、梁祝、梁恒应当赔偿其以上各项经济损失，首先必须证实作为出租方存在违反合同的行为，除此之外，还必须证实因对方的违约行为造成其经济损失。本案中，关于陈思先与梁丙、梁堪义谈话的电话录音，该电话录音虽有涉及合同终止与否的内容，但没有涉及梁丙、梁堪义、梁祝、梁恒干扰王妃汝、黄子宜使用租赁地方面的内容；有关部门对王妃汝、黄子宜所雇佣的施工者的调查笔录，主要内容为，施工者黄维胜、唐海明、邱益陈述，其在租赁地上建筑仓库时遭受到他人的干扰、破坏，听老板说系梁丙指使所致，对此，施工者并未对“出租方梁丙带人来干扰、破坏”的事实进行作证，且施工者亦不认识梁丙、梁堪义、梁祝、梁恒；关于投入基础建设材料的费用清单及收据，因建设材料费用没有正式票据印证，及费用收据载明的数据与其主张的赔偿额相差甚远，故未能证实其投入建设所花去的费用。综上，王妃汝、黄子宜提供的上述证据既未能证明梁丙、梁堪义、梁祝、梁恒违反合同的约定，又不能证实投入基础建设的费用，故不认可其证明力。另外，王妃汝、黄子宜认为他人干扰、破坏其使用租赁地的情形属于双方约定“近邻、群众情绪思想问题”，梁丙、梁堪义、梁祝、梁恒作为出租方应当负责。对此，梁丙、梁堪义、梁祝、梁恒抗辩即使存在他人的干扰，但这并不是因涉案租赁地的权属问题所致，因而其无需负责。从涉案租赁合同第四条“甲方负责租赁地的权属问题，包括近邻、群众情绪思想问题及土地使用权、道路使用权”约定分析，当事人订约时的真实意思表示为：因租赁地发生权属纠纷而产生的问题由出租方负责。根据本案查明的事实，涉案租赁地不存在权属问题，故王妃汝、黄子宜提出梁丙、梁堪义、梁祝、梁恒违反合同约定的上述理由，不予认可。
关于王妃汝、黄子宜应否给付租金8876元及腾迁并返还租赁地的问题。根据合同法第九十一条“合同解除，合同的权利义务终止”和第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，因梁丙、梁堪义、梁祝、梁恒按照约定行使了合同解除权，王妃汝、黄子宜自收到作出解除租赁合同书的意思表示之日起，涉案租赁合同解除，双方相应的合同权利义务亦应当终止，但租赁合同书解除前，双方均应按照涉案租赁合同履行各自的义务，因王妃汝、黄子宜尚未交付第二期租金，且没有存在免除交付租金的情形，现梁丙、梁堪义、梁祝、梁恒提出反诉要求王妃汝、黄子宜履行交付从2016年1月1日起至2016年6月10日（共计162天）的租金的义务，予以支持。另外，因当事人签订的租赁合同书约定，承租方应当从涉案租赁合同终止之日起3个月内将其所建设的地上附着物全部撤离，故涉案租赁合同解除后，王妃汝、黄子宜应依约定腾迁并返还涉案租赁地给梁丙、梁堪义、梁祝、梁恒。
综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条的规定，作如下判决：一、解除王妃汝、黄子宜与梁丙、梁堪义、梁祝、梁恒于2013年1月1日签订的租赁合同书；二、王妃汝、黄子宜在判决发生法律效力之日起十天内支付给梁丙、梁堪义、梁祝、梁恒租金8876元；三、王妃汝、黄子宜在判决发生法律效力之日起九十天内腾迁并返还租赁地给梁丙、梁堪义、梁祝、梁恒;四、驳回王妃汝、黄子宜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费4450元，反诉受理费200元，合计4650元，由王妃汝、黄子宜负担。
本院二审期间，王妃汝、黄子宜提交两份证人证言，证明梁丙带人到租赁地进行干扰。梁丙、梁堪义、梁祝、梁恒认为证人不到庭，对证人证言不认可。
本院经审查认为，王妃汝、黄子宜虽提交了证人证言，因证人不出庭作证，本院对其真实性无法认定，故对证人证言不予采信。
本院认为，本案为土地租赁合同纠纷。根据王妃汝、黄子宜的上诉理由及梁丙、梁堪义、梁祝、梁恒的答辩意见，本案二审当事人争议的问题是：王妃汝、黄子宜能否请求梁丙、梁堪义、梁祝、梁恒返还租金、赔偿损失及一审判决其支付租金并返还租赁地是否妥当。
王妃汝、黄子宜与梁丙、梁堪义、梁祝、梁恒签订的《租赁合同书》是其双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同，受法律保护，双方均应按合同约定履行自己的义务。合同签订后，梁丙、梁堪义、梁祝、梁恒将土地交给王妃汝、黄子宜使用，履行了自己的义务，王妃汝、黄子宜在使用土地后起初还能依约交纳租赁费用，之后，王妃汝、黄子宜认为自己在经营过程中受阻是梁丙、梁堪义、梁祝、梁恒所为而拒绝支付租赁费用，起诉请求解除合同并要求梁丙、梁堪义、梁祝、梁恒赔偿其因此所受的损失。但王妃汝、黄子宜提交的证据不足以证明自己的主张。根据最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，应由王妃汝、黄子宜承担举证不能的不利后果。故其上诉请求梁丙、梁堪义、梁祝、梁恒返还租金并赔偿损失没有事实和法律依据，本院不予支持。
上述合同履行期限未届满，但根据合同的约定，每年的租金为20000元，王妃汝、黄子宜已支付60000元租金，即已支付至2015年底，合同未解除前王妃汝、黄子宜都应按合同的约定支付租赁费用，一审判决认定其从2016年1月1日起计至梁丙、梁堪义、梁祝、梁恒提起反诉日止的租金及返还租赁土地并无不当，本院予以维持。
综上所述，王妃汝、黄子宜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4317元由王妃汝、黄子宜负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 励
审判员 陈 红
审判员 邓 浓
二〇一七年六月二十三日
书记员 陈菁菁
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。