江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏05民终2783号上诉人（原审被告）：陆伟红，女，1969年7月17日生，汉族，住苏州市吴江区。委托诉讼代理人：何志乔，苏州市吴江区同里法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审原告）：苏州汾湖投资集团有限公司，统一社会信用代码913205097827335079，住所地苏州市吴江区黎里镇府前路北侧。法定代表人：杨亚峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨俊华，江苏尚维律师事务所律师。委托诉讼代理人：金晓文，江苏尚维律师事务所律师。上诉人陆伟红因与被上诉人苏州汾湖投资集团有限公司（以下简称汾湖投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州市吴江区人民法院(2017)苏0509民初14109号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月15日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。陆伟红上诉请求：二审法院撤销原审判决并发回重审或依法改判陆伟红无需支付房屋使用费，在租赁范围外的财产另行处理。事实和理由：一、我方对租赁到期的时间有异议，根据租赁合同可知房租是现付后租，我方在租赁合同到期前向汾湖投资公司提出续租，并按汾湖投资公司的要求在2017年1月17日由金志平代为将2017年度的租金交至汾湖投资公司指定账户，一审法院将该款认定为2016年度租金缺乏依据。二、一审判决我方搬离返还租赁房屋时自行购置的动产由我方自行处理，装修的不动产部分归汾湖投资公司所有，但汾湖投资公司的诉请中并未涉及财产归属及作价问题，一审法院的判决缺乏依据。汾湖投资公司辩称：服从一审判决。汾湖投资公司向一审法院起诉请求：1、陆伟红立即搬离该房屋，并将位于苏州市吴江区汾湖芦墟社区西南街5号院内4号房屋立即返还给汾湖投资公司；2、陆伟红支付房屋使用费（自2017年1月1日起至实际搬离之日止，按照年租金25000元的标准计算），同时支付违约金7500元；3、案件受理费由陆伟红承担。一审法院认定事实：2014年2月20日，吴江工业总公司（甲方）与陆伟红（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：乙方同意承租坐落于苏州市××区汾湖镇××社区西南街××院内××号之房屋，房屋的租用面积为350平方米。租赁期限为3年，自2014年1月1日始至2016年12月31日止。若期限届满，乙方有意续租的，应提前一个月书面形式通知甲方，甲方按照“公开、公平、公正”的原则重新进行拍租，在同等条件下，乙方对承租房屋具有优先权。租金一年一付，第一年于2014年2月25日前，乙方支付租金25000元，第二年于2014年12月25日前，乙方支付租金25000元，第三年于2015年12�15日前，乙方支付租金25000元。乙方承诺所租房屋用于生产加工用途，房屋内禁止经营危险品行业。乙方经营过程中涉及到用电、用水、工商、消防、卫生许可等证照手续办理，均由乙方自行负责办理并承担全部费用，经营时必须符合法规要求，否则甲方有权解除合同，收回标的，乙方应承担由此造成的一切损失。乙方未经甲方书面同意，不得进行转租、分租。如乙方擅自转租、分租的，乙方应承担由此造成的一切损失，甲方有权解除合同，收回房屋，乙方另需向甲方支付总租金30%的违约金。如甲方同意转租的，甲、乙双方之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，乙方应当连带赔偿由此给甲方造成的损失。……乙方应妥善保管使用房屋，合同结束应将房屋完好移交给甲方，乙方自行购置的动产部分由乙方自行处理，装修的不动产部分归甲方所有�不做任何补偿和抵押，如因乙方原因导致房屋出现毁损的，甲方可依法要求乙方作价赔偿。……在本合同有效期内，一方给另一方的通知须以书面形式通过信使、邮寄或者传真送达。”另查明：2014年5月22日，吴江工业总公司与汾湖投资公司签订《意向协议书》一份，约定：吴江工业总公司拟将其所属的四幅地块使用权及地上建筑物、附着物和相关设施有偿置换给汾湖投资公司，分别为：一、a,位于吴江区××交通××路××号，原吴江市红旗化工厂地块，土地证号为吴国用（2008补）第10057**号，登记面积为8468.9平方米；b，位于吴江区××交通××路××号，原吴江市红旗化工厂另一地块，土地证号为吴国用（2008补）第10057**号，登记面积为32078.8平方米；c，位于吴江区黎里镇××号，原吴江造船厂地块，土地证号为江国用（89）第06043**号，登记面积为9156.68平方米，�上房产建筑面积为5086.25平方米，房屋所有权证号为吴证字第00699233号；d，位于吴江区黎里镇××号，原吴江造船厂（上海丝织六厂吴江分厂）地块，土地证号为江国用（89）第06043**号，登记面积为2867平方米，地上房产建筑面积为1692.56平方米，房屋所有权证号为吴证字第699238号。同时还包括上述四块地块上的其他建筑物、构筑物和一切的附着设施。二、汾湖投资公司同意以持有的苏州市汾湖科技小额贷款有限公司12%的股权作为对价置换给吴江工业总公司。具体置换资产和股权过户手续根据区国资办和相关法律规定办理。三、原吴江市红旗化工厂及吴江造船厂四块地块所涉及的物业出租清理，包括或有的债权债务均由吴江工业总公司负责处置并承担，汾湖投资公司负责做好相关协调工作。2014年6月25日，苏州市吴江区人民政府国有资产监督管理办公室印�吴国资办[2014]62号文件《关于吴江工业总公司有关资产置换的批复》，载明：“一、同意吴江工业总公司将资产置换意向协议书中载明的四块土地及土地范围内的所有附属设施置换给汾湖投资公司；二、汾湖投资公司以持有的苏州市汾湖科技小额贷款有限公司12%的股权为对价置换给吴江工业总公司，小贷公司注册资本2亿元。请吴江工业总公司按《吴江市市级国有（集体）资产置换管理办法》和《吴江市市级国有（集体）资产置换管理细则》规定，与汾湖投资公司签订资产置换协议，由我办鉴证。资产置换双方协调做好上述资产及产权变更手续。”2014年8月29日，吴江工业总公司与汾湖投资公司签订《备忘录》一份，约定：一、按照协议书，吴江工业总公司置换给汾湖投资公司的黎里两幅地块和房产以及芦墟两幅地块和房产（包括该土地和房产的全部资�）于2014年9月1日正式移交汾湖投资公司接管等事务；二、上述地块和房产所涉及的债权债务由吴江工业总公司负责处理并承担；三、上述地块和房产与第三方存有租赁关系的，汾湖投资公司承诺尽量能沿租到合同期止，到期时由吴江工业总公司负责承租人的清退事宜，承担因此可能出现的经济补偿，如果汾湖投资公司提出提前清退则汾湖投资公司必须做好配合工作；……五、汾湖投资公司力争在2015年3月底前，将持有苏州市汾湖科技小额贷款有限公司12%的股权变更过户给甲方。2015年6月9日，苏州市吴江区人民政府国有资产监督管理办公室出具《国有资产流动通知单》（编号：吴国资[2015]53号），同意吴江工业总公司将位于吴江区××交通××路××号原吴江市红旗化工厂的两处地块和位于吴江区黎里镇××号原吴江造船厂两处地块及房产以成交价24000000元置换给汾湖投资公司。2017年5月8日，吴江工业总公司向汾湖投资公司出具《委托书》一份，载明：“按照《意向协议书》，置换给汾湖投资公司的地块和房产上若涉及到与第三方存在租赁关系的，汾湖投资公司承诺延期到合同期止，吴江工业总公司负责承租人的清退工作。现在为管理方便，吴江工业总公司委托汾湖投资公司就陈志华、陆伟红的租赁关系，代为办理合同的履行、租金收取、解除、清退等一系列事宜，汾湖投资公司可就此采取自行协商或者法律诉讼等途径解决。”还查明：有苏州市吴江区公安局汾湖派出所出具《证明》，证实苏州市吴江区黎里镇××号与苏州市吴江区黎里镇芦墟西南街5号为同一地址。庭审中，汾湖投资公司与陆伟红均确认陆伟红已经将2014年1月1日至2016年12月31日期间的全部租赁费用缴纳完毕。其中，2017年1�17日，陆伟红缴纳了租金25000元，对于该笔租金的支付，汾湖投资公司认为该2017年1月17日支付的租金25000元系陆伟红缴纳的2016年的租金，汾湖投资公司为此补充提交了陆伟红分别于2015年12月4日、2017年1月17日支付的租金均为25000元的凭证；陆伟红认为该2017年1月17日支付的租金25000元系陆伟红缴纳的2017年续租期间的租金，但未提交证据予以证实。以上事实，由当事人陈述、《房屋租赁合同》、《意向协议书》、《关于吴江工业总公司有关资产置换的批复》复印件、《备忘录》、《国有资产流动通知单》、负责人身份证明、工商登记信息、苏州市吴江区公安局汾湖派出所出具《证明》、《委托书》、租金交付凭证等证据以及本案庭审笔录证实，足以认定。一审法院认为：租赁合同的租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案陆伟红与吴江工业总公司签订的租期为三年的房屋租赁合同依法成立，合法有效，对双方当事人具有法律拘束力，双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。在该三年租期内，吴江工业总公司已经将案涉的房屋交陆伟红使用，并在吴江工业总公司与汾湖投资公司进行了案涉房屋的资产置换，该资产置换行为不违反法律规定，汾湖投资公司仍履行了保证陆伟红对案涉房屋继续足期使用的义务，陆伟红作为承租人也已经履行了支付该三年租期内的全部租金的义务。现租期已经届满，双方的债务已经按照约定履行，故本案所涉的房屋租赁合同已经终止，承租人即陆伟红应当向吴江工业总公司返还该租赁房屋。虽然在汾湖投�公司与吴江工业总公司的《意向协议书》中约定，所涉租赁房产的租赁合同到期时由吴江工业总公司负责承租人的清退事宜，但2017年5月8日，吴江工业总公司为管理方便，向汾湖投资公司出具《委托书》，就本案所涉的租赁合同的解除、清退等事宜，委托汾湖投资公司代为办理。故汾湖投资公司有权向陆伟红主张返还案涉租赁的房屋。因双方在租赁合同中约定了租赁合同期满后，承租人返还租赁物的方式和标准，即承租人在租赁合同结束后应将房屋完好移交给出租人，承租人自行购置的动产部分由承租人自行处理，装修的不动产部分归出租人所有，不做任何补偿和抵押。因此，陆伟红应当按照该约定向汾湖投资公司履行返还租赁房屋的义务。因陆伟红华在租赁合同期满后未及时返还租赁房屋，而占用了该租赁房屋，故陆伟红应当参照租赁期内的租金支付标准即每�25000元向汾湖投资公司支付自2017年1月1日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费。对汾湖投资公司相关的诉请，一审法院予以支持。关于汾湖投资公司主张的违约金7500元的诉请，因该违约金的约定是针对在租赁期内承租人违法转租、分租的违约行为而作出的约定，陆伟红在租赁期内并未有违法转租、分租的违约行为，故汾湖投资公司该项主张无事实依据，一审法院对此不予支持。关于陆伟红提出的实际已经于2017年1月17日缴纳了租金25000元，顺延了租期，租赁期限尚未届满的答辩意见，经查，陆伟红于2014年签订租赁合同后支付了2014年度的租金，于2015年12月4日支付了2015年度的租金，于2017年1月17日支付了2016年度的租金。陆伟红辩称2017年1月17日支付了2017年度的租金，未提交证据予以证实，一审法院对该答辩意见不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合�法》第二百三十五条、第九十一条第（一）项、第九十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、陆伟红于判决生效之日起十日内立即搬离位于苏州市××区汾湖××社区西南街××（××）院内4号房屋，并将该房屋完好返还给苏州汾湖投资集团有限公司。返还该房屋时，属于陆伟红自行购置的动产，由陆伟红自行处理，装修的不动产部分归苏州汾湖投资集团有限公司所有，不做补偿；二、陆伟红于判决生效之日起十日内向苏州汾湖投资集团有限公司支付房屋使用费（自2017年1月1日起至实际搬离之日止，按照年租金25000元的标准计算。如采用转账方式支付，请汇入苏州汾湖投资集团有限公司指定的账号，或汇入苏州市吴江区人民法�账户：开户行：中国农业银行吴江分行，户名：苏州市吴江区人民法院，账号：62×××63）；三、驳回苏州汾湖投资集团有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取263元，由苏州汾湖投资集团有限公司负担63元，由陆伟红负担200元，陆伟红应当负担的部分于判决生效之日起十日内直接给付苏州汾湖投资集团有限公司，苏州汾湖投资集团有限公司已经预交的263元法院不再退回。二审中，当事人未提供新证据。二审经审理查明的事实与一审法院一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的请求所依据的事实有责任提供依据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，陆伟红主张2017年1月17日支付的25000元是用于支付2017年1月1日起的租金，汾湖投资公�则主张该笔款项系用于支付2016年度的租金，汾湖投资公司为证明其主张提供了2015年12月4日的银行回单以及2017年1月17日的银行回单，该证据表明汾湖投资公司在租赁合同签订后仅收到了两年度的租金，陆伟红对此虽不予认可，但未提供其在合同签订后足额支付2015年度、2016年度房屋租金的转账材料，亦未提供汾湖投资公司或吴江工业总公司出具的收到该两年度租金的现金收据，一审法院据此采信汾湖投资公司的主张并无不当。陆伟红签订的房屋租赁合同对于合同到期后房屋返还时的财产归属作了明确约定，汾湖投资公司起诉要求陆伟红返还租赁房屋，一审法院按照租赁合同约定判令返还租赁房屋时陆伟红购置的动产部分由陆伟红自行处置，装修的不动产部分无偿归汾湖投资公司所有并无不当。综上所述，陆伟红的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费526元，由上诉人陆伟红负担。本判决为终审判决。审判长  陈斌审判员  顾平审判员  赵东二〇一八年五月七日书记员  孟桢