浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙01民终8601号
上诉人（原审被告）应永潮,男,1933年9月9日出生,汉族，户籍地浙江省杭州市江干区。
上诉人（原审被告）余静娟,女,1937年9月7日出生,汉族，户籍地杭州市江干区。
二上诉人共同委托代理人陆先玉、周益林，浙江商瑞律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）应炉海,男,1945年12月28日出生,汉族，户籍地浙江省东阳市。
被上诉人（原审原告）韦满仙,女,1955年9月23日出生,汉族，户籍浙江省东阳市号。
二被上诉人共同委托代理人颜忠良，北京大成（杭州）律师事务所律师。
上诉人应永潮、余静娟与被上诉人应炉海、韦满仙物权保护纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2016）浙0104民初3891号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年11月27日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定：应永潮系原清泰街98号（后门××号）直管公房承租户。1986年，该房落实私房政策发还给原所有权人应芝庭，应永潮系三户带户发还产权的“换约续租”住户之一。1995年，该房由杭州市上城区城建综合开发公司实施拆迁，并于1998年7月将应永潮安置到凯旋路117号西单元401室（建筑面积58.85㎡，其中应永潮个人出资扩面部分建筑面积为4.489㎡，价款为43753元，于2006年12月31日交纳）。2008年，原清泰街98号房屋产权继承人应炉海与原拆迁单位就拆迁安置、凯旋路117号西单元401室等安置房产权归属产生纠纷。2010年10月25日，杭州市上城区人民法院作出（2008）上民一初字第974号民事调解书载有“原告应炉海与被告杭州新城房地产开发有限公司共同确认将本市长明寺巷22号5单元603室（建筑面积64.05平方米）、本市凯旋路117号西单元401室（建筑面积58.85平方米）作为拆迁安置用房（上述两处房产现带户），实行产权调换，产权归原告所有，原告办理相关产权登记手续时被告应当配合办理”。另，应炉海与新城公司在除达成上述调解书调解协议以外，于2010年9月6日，达成补充协议，载有“按照新城公司与应炉海于1997年10月28日形成会议纪要精神，新城公司有义务为应炉海代为收取租金，本协议签订后，签订之前长明寺巷、凯旋路、皮市巷三处房产的租金由新城公司催收并归其所有（上述租金新城公司目前从未收过分文，本协议签订日之后长明寺巷、凯旋路两处房产的租金由应炉海本人催收并归应炉海所有。）”2014年5月，为妥善解决应永潮子女上学及“换约续租”历史遗留问题，杭州市房管局同意给予该户“换约续租”安置，2015年3月，杭州市房管局正式将应永潮住户安置于三墩都市水乡水曲苑12幢3单元302室。2014年4月9日，应炉海、韦满仙办理杭州市室的房屋所有权登记，取得房屋所有权证。诉讼中，原审法院致函杭州市房管局询问案涉房屋是否属于“换约续租”政策的房屋，杭州市房管局函复原审法院“1、根据当时拆迁适用的杭人大[1993]7号文件，凯旋路117号西单元401室属于应永潮承租的换约续租私房。鉴于在2015年3月我局给予应永潮换约续租安置之前，该户确实另无住房，故我局建议以2015年3月作为凯旋路117号西单元401室房屋换约续租关系截止时间。2、根据市房产管理局、市财政局、市物价局《关于调整换约续租私房租金标准的通知》（杭房局[2003]180号，见附件5）文件之规定，成套换约续租私房租金标准为每平方米使用面积5.40元/月。此后，我市未发布过新的换约续租租金标准。”并提供附件【1、应永潮户三墩都市水乡水曲苑12幢3单元302室安置扩面协议，2、关于进一步落实私房政策的通知（市委[1982]61号），3、杭州市人民政府批转市房管局关于处理市区出租房屋社会主义改造遗留问题若干意见的通知（杭政[1986]63号），4、公布杭州市人大常委会关于修改《杭州市城市房屋拆迁管理条例》个别条款的决定（杭人大[1993]7号），5、关于调整“换约续租”私房租金标准的通知（杭房局[2003]180号】。经应炉海、韦满仙申请评估，杭州众诚价格评估有限公司作出价格评估结论杭州市江干区室的房屋以毛坯房形式，自2015年4月至2017年4月14日的租金为64345元。另查明，应炉海、韦满仙称可以接受应永潮、余静娟半个月内腾退房屋。
应炉海、韦满仙在原审中的诉讼请求为：一、应永潮、余静娟立即腾退属于应炉海、韦满仙的位杭州市室的房屋并归还应炉海、韦满仙。二、应永潮、余静娟支付应炉海、韦满仙自2010年9月6日至2015年3月按照换约续租5.4元每平方米每月计算的租金17160.66元，支付自2015年4月至2017年4月的租金64345元，2017年5月至实际搬出日租金按照每月2681元计算。三、应永潮、余静娟承担本案诉讼费。
原审法院认为：案涉位杭州市江干区室的房屋所有权属于应炉海、韦满仙，应永潮、余静娟应当腾退并返还该房屋。应永潮因历史原因租住了该房屋，应当支付相应的租金。根据杭州市相关政策，参考杭州市房管局建议，应永潮、余静娟在2015年3月以前应按换约续租的租金标准每平方米5.40元/月计算租金，即每月租金为5.4*58.85=317.79元。根据应炉海与新城公司达成的协议，自2010年9月6日起的租金由应炉海收取。因此，自2010年9月6日至2015年3月31日的租金为17478.45元，应炉海、韦满仙主张的金额为17160.66元，视为其对自身权利的处分，原审法院予以支持；根据杭州市房管局的函复，2015年3月杭州市房管局为应永潮、余静娟另行安置了房屋，故自2015年4月起原被告之间已无“换约续租”的政策基础，双方亦未另行签订租赁合同，因此2015年4月起应永潮、余静娟应支付的是占有使用费，故自2015年4月至2017年4月14日的占有使用费，根据价格评估结论为64345元；此后占有使用费标准参照评估结论计算应为每月2626元；故原审法院对应炉海、韦满仙主张的至2017年4月14日的租金及占有使用费合计81505.66元予以支持。但因2006年12月31日，应永潮、余静娟为案涉房屋扩面缴纳了43753元，该款项属应永潮、余静娟为应炉海、韦满仙垫付，应炉海、韦满仙应当返还并支付相应的利息损失。经计算，自2006年12月31日起至判决日按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算的利息损失为29992.61元。因应炉海、韦满仙亦同意将该款项及利息损失在租金中予以抵扣，故抵扣垫付款及利息损失后，应永潮、余静娟应付的占有使用费应为7760.05元。关于应永潮、余静娟称扩面面积不应算租金，其对案涉房屋享有份额的意见，原审法院认为案涉房屋所有权归属于应炉海、韦满仙，若应永潮、余静娟对所有权有异议，可另行提起诉讼进行主张，虽然案涉房屋扩面面积系由应永潮、余静娟垫付款项，但该部分扩面面积的所有权仍然归应炉海、韦满仙，应永潮、余静娟占有使用了该部分面积房屋应当支付租金，至于其垫付款项的损失，原审法院已经为其计算了利息损失，故原审法院对该意见不予采信。综上，原审法院对应炉海、韦满仙的部分诉请予以支持。据此依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民法通则》第九十三条之规定，判决：一、应永潮、余静娟于判决生效之日起十五日内将位杭州市江干区室的房屋腾空并返还应炉海、韦满仙。二、应永潮、余静娟支付应炉海、韦满仙占有使用费人民币7760.05元（暂算至2017年4月14日，此后以每月2626元的标准计付至实际腾空返还上述房屋之日），于判决生效之日起十日内付清。三、驳回应炉海、韦满仙其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1838元，由应炉海、韦满仙负担1788元，应永潮、余静娟负担50元。
宣判后，应永潮、余静娟不服，上诉称：一审判决认定事实不清、确认损失数额显失公平，依法应予改判。一、原审法院未区分安置面积和扩面面积，对上诉人出资性质的认定错误。涉案房产拆迁安置时，因产权人不明，为了拆迁项目的顺利进行，根据拆迁管理相关条例的规定，以上诉人为被拆迁人进行了拆迁安置。根据杭州市住房保障和房产管理局复函和上诉提交的资金结算表可知，涉案房产的安置面积为54.361平方米，扩面面积为4.489平方米。上诉人以商品房的价格购买了扩面部分，该部分并不在安置范围之内，当时既没有被上诉人委托上诉人的垫资行为，上诉人也没有为被上诉人垫资的意思表示。故上诉人对扩面部分的出资系购买行为，而非原审法院认定的垫付行为。二、原审法院认定损失数额显失公平。上诉人出资购买涉案房产，系基于众多历史遗留问题的原因，不能简单的视为上诉人为被上诉人垫资购买房产。因此在认定上诉人的出资损失时也不能简单的参照银行贷款基准利率来计算。2006年至今房产的价值已经上涨数十倍，被上诉人因上诉人购买涉案房产的行为获得了巨大的利益，特别是扩面部分并非被上诉人当然享有。在计算损失时，安置面积部分应当考虑房产增值因素，扩面部分应当参照当前市场价格。原审法院以银行贷款利率来计算上诉人的损失显然对上诉人极不公平。三、原审法院遗漏上诉人装修损失的认定。在原审中，上诉人多次提及其出资对涉案房产进行了装修，要求被上诉人予以赔偿，虽然被上诉人不予认可，但原审法院应当对上诉人装修的出资情况，折旧情况以及当前价值等进行调查。原审法院不但没有对这些问题进行调查，且在判决中只字未提，实属对本案的基本事实遗漏审查，损害了上诉人的合法权益。四、原审法院认定租金标准错误。虽然杭州市房管局认为双方换约续租关系截止于2015年3月，但是换约续租关系截止时，上诉人并非主观上不愿意腾退房屋，而是客观上联系不到被上诉人无法交付房屋。因此在被上诉人向上诉人主张归还房屋前，租金仍然应当按照每平方米5.4元/月的标准计算。综上，请求二审法院：撤销一审判决，判决被上诉人支付装修价值款7万元，扩面20万元，垫付款32616元，并按照房贷利息计算，或将本案发回重审。
被上诉人应炉海、韦满仙二审口头答辩称：上诉人的上诉理由不成立，应驳回上诉，维持原判。1、安置房是国家法律、政策规定，安置给房屋所有权人的房屋，扩面依附于所有权成立。上诉人是房屋租赁人，已经得到权利保护，一审法院查明杭州市房管局已为上诉人安排了三墩的房屋，保障了上诉人的租赁权，因此其扩面部分出资性质是属于垫资形式。2、损失数额的问题，案涉房产基础依附于房屋所有权，房屋价值上涨，也是被上诉人应该享有的权利。上诉人垫资的行为，一审已经过处理，不存在显失公平的说法。3、关于遗漏装饰损失认定的问题。一审中确定的房屋租金使用费是基于没有装修的基础上确定的房租。装修不是为被上诉人装修，现在提出装修损失要被上诉人承担，没有事实依据。装修也不是我方让上诉人装修的，也不是为了我们来装修，所以我方不承担装修损失。4、租金标准的问题。应炉海、韦满仙方多次去上诉人的住所交涉房屋的腾退问题，也提了很多建议，上诉人也有我电话，不存在联系不上的说法。应永潮、余静娟开庭中也没告诉我方，上诉人领取到了三墩的住房，现在又在我方这边享受政策享受。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
双方在二审中均未提交证据。
本院经审理，查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：根据原审查明的事实，案涉房屋所有权属于应炉海、韦满仙所有。应永潮、余静娟因历史原因租住了原房屋并在2006年缴纳扩面款，但不影响房屋的权属以及基于原房屋而扩面增加面积部分房屋的权属归属，即案涉房屋的所有权应归应炉海、韦满仙所有，应永潮、余静娟在拆迁安置时支付的款项应认定为垫付款。上诉人主张其支付的款项为房屋购买款并应享受案涉房屋增值的利益，与法无据，本院不予采纳。原审法院按照评估报告确定的租金标准，判决上诉人从2010年9月6日起至其实际腾退时的房屋占用费正确，本院予以维持。至于案涉房屋装修残值问题。本院认为，上诉人主张其在2006年装修及部署过煤气等设施，但未提交充足证据证明其价值，且被上诉人认为上诉人居住年份较长，该部分装修折旧较高，且其装修行为未经被上诉人认可，并在评估房屋租金时亦申请安装毛坯房标准鉴定，故原审法院未认定上诉人存在装修损失并无不当，本院予以维持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费用100元，由上诉人应永潮、余静娟负担。
上诉人应永潮、余静娟于本判决书生效之日起十五日内来本院退费。
本判决为终审判决。
审判长 余 江 中
审判员 周志军审判员韩昱
二〇一八年三月二十六日
书记员 姚 亦 驰