福建省泉州市丰泽区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0503民初7930号
原告：泉州华大泰禾广场投资有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区华大街道泰禾首府4号楼2层，统一社会信用代码：91350500056102188D。
法定代表人：朱进康，公司总经理。
委托诉讼代理人：张炳华，福建师友律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑淑红，福建师友律师事务所律师。
被告：李燊纯，女，1972年7月2日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。
第三人：中国工商银行股份有限公司泉州洛江支行，住所地福建省泉州市洛江区万荣街万祥商厦1幢10-17号，统一社会信用代码：91350504854311021R。
负责人：林福胜。
原告泉州华大泰禾广场投资有限公司（以下简称为泰禾公司）与被告李燊纯、第三人中国工商银行股份有限公司泉州洛江支行（以下简称为工行洛江支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年10月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年12月20日公开开庭进行了审理。原告泰禾公司的委托代理人郑淑红到庭参加诉讼，被告李燊纯、第三人工行洛江支行经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
泰禾公司向本院提出诉讼请求：1、解除泰禾公司与李燊纯签订的《商品房买卖合同》（合同编号为201311060264），责令李燊纯向泰禾公司返还址在丰泽区商品房，并交还《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票原件，配合泰禾公司办理商品房买卖合同备案登记注销手续、商品房预告登记注销手续及退税手续；2、李燊纯向泰禾公司偿还泰禾公司代为清偿的银行贷款、利息、复息、罚息等共计254796.16元，支付自泰禾公司实际支付上述款项之日起至实际还款之日止按日万分之五的比率计算的代垫款利息（暂计至起诉之日，利息为37017元），并自泰禾公司发出还款通知之日的第八天起至实际还款之日止，以泰禾公司代垫款项为基数按日万分之十的比率支付违约金（其中66398.02元的违约金自2017年7月26日起算，暂计至起诉之日，违约金为3118元；188398.14元的违约金自变更诉讼请求之日起第八日开始计算）；3、李燊纯向泰禾公司支付违约金53164元；4、李燊纯赔偿泰禾公司支出的律师费5000元；5、本案诉讼费由李燊纯承担。事实和理由：2013年11月6日，李燊纯与泰禾公司签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：201311060264），以531640元的价格向泰禾公司购买址在丰泽区商品房，李燊纯签订合同后向泰禾公司支付购房款271640元，余款260000元向银行申请贷款支付。但因李燊纯长期拖欠银行按揭款项未支付，导致工行洛江支行向泰禾公司扣收贷款本息，工行洛江支行累计向泰禾公司扣收李燊纯拖欠的贷款本息、付息、罚息等合计254796.16元。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第二条等相关约定，因买受人未能及时还本付息导致贷款银行向出卖人扣收贷款本息及费用，买受人应于出卖人发出贷款通知之日起七日内向出卖人归还垫付的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等）及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失），并以出卖人垫付的全部款项为基数，自实际垫付之日起至买受人归还之日的期间内，按照日万分之五的比率计付利息；若买受人未能在上述约定的7天之内归还，则自逾期第八日起，买受人除应按上述约定向出卖人支付利息外，还应以出卖人垫付的款项为基数，按日万分之十的比率向出卖人支付违约金至还款之止。买受人连续三个月不交按揭款项或未付款项累计达到六个月应付按揭金额，出卖人有权解除合同，买受人按《商品房买卖合同》约定的购房款总额为基数，按照10%的比率向出卖人计付违约金。泰禾公司于2017年7月19日委托律师向李燊纯发出《律师函》，要求李燊纯归还泰禾公司代垫的按揭款项并支付代垫款利息，但李燊纯至今未偿还代垫款本息。李燊纯的违约行为，给泰禾公司造成极大损失，故起诉至法院，以维护泰禾公司的合法权益。
李燊纯未作答辩。
工行洛江支行未作陈述。
经审理查明，泰禾公司与李燊纯于2013年11月6日签订一份《商品房买卖合同》，约定李燊纯向泰禾公司购买址在泉州市丰泽区商品房，总购房款为531640元；合同还约定，李燊纯应于本合同签订同时向泰禾公司支付首付款271640元，余款260000元应向泰禾公司认可的贷款银行申请按揭贷款支付。合同附件六《合同补充协议》第二条〈关于按揭贷款付款的补充约定〉第2项第（7）款约定，“买受人承诺在获得贷款后，及时按《个人住房借款合同》之约定定期归还贷款本息，因买受人未及时还本付息而导致贷款银行向出卖人扣收贷款本息及费用，买受人应于出卖人发出还款通知之日起七日内到出卖人处归还出卖人垫付的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲载费用、律师费等损失），并应以出卖人垫付的全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）为基数，自出卖人实际承担上述款项之日起到买受人归还之日的期间内，按照日万分之五的比率向出卖人计付利息；若买受人未能在上述约定的七天之内归还，则自逾期第八日起，买受人除应按上述约定向出卖人支付利息外，还应以出卖人垫付的全部款项为基数，按日万分之十的比率向出卖人支付违约金，直至买受人归还款项。买受人连续三个月不交按揭款项或未付款项累计达到六个月应付按揭款金额，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》，收回买受人购买的房产，同时买受人应以《商品房买卖合同》约定的购房款总额为基数，按照10%的比率向出卖人计付违约金。”李燊纯依约向泰禾公司支付了首期款271640元，并于2014年1月23日与工行洛江支行签订《个人购房借款/担保合同》一份，约定向工行洛江支行办理按揭贷款260000元，用于偿付诉争商品房的购房款，泰禾公司作为保证人在该合同中加盖公章确认为该笔借款承担阶段性担保。该《个人购房借款/担保合同》签订后，工行洛江支行依约将贷款260000元转账支付给泰禾公司。另查明，自2014年8月23日起，李燊纯遂未能依约偿付工行洛江支行按揭贷款本息，泰禾公司按《个人购房借款/担保合同》的约定，代李燊纯向工行洛江支行支付了自2014年8月23日起至2017年11月27日止的贷款本息、复息、罚息等共计254796.16元。泰禾公司因提起本案诉讼实际支出了律师代理费5000元。诉争商品房尚未实际交付给李燊纯。诉争商品房于2015年9月18日被晋江市人民法院查封、2016年9月9日被泉州市鲤城区人民法院查封、2017年9月1日被泉州市中级人民法院查封、2017年5月17日被泉州市丰泽区人民法院查封。
本院认为，李燊纯与泰禾公司就诉争的址在泉州市丰泽区商品房签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应依约履行。合同签订后，李燊纯依约向泰禾公司支付了首期款，并以向工行洛江支行办理按揭贷款的方式交清了剩余购房款。但李燊纯在与工行洛江支行签订借款合同后，未能依约履行还本付息的义务，致使工行洛江支行从泰禾公司的担保金账户扣取了254796.16元用于抵偿李燊纯拖欠的自2014年8月23日起至2017年11月27日止的贷款本息、复息、罚息。据李燊纯与泰禾公司签订的《商品房买卖合同》附件六的约定，如李燊纯连续三个月不交按揭款项或未付款项累计达到六个月应付按揭款金额，泰禾公司就有权单方解除合同。现该合同约定的泰禾公司行使合同单方解除权的条件已经成就，泰禾公司诉请解除该《商品房买卖合同》合法有据，应予支持。另据查明的事实，泰禾公司因对诉争房产的按揭贷款承担阶段性担保责任，代李燊纯向工行洛江支行偿付了按揭贷款本息、复息、罚息等共计254796.16元，现泰禾公司诉请李燊纯付还该垫付的款项，合理合法，应予支持。关于泰禾公司主张的上述代垫款的利息，按双方签订的《商品房买卖合同》合同附件六《合同补充协议》第二条〈关于按揭贷款付款的补充约定〉第2项第（7）款的约定，如李燊纯未能依约偿付银行按揭贷款本息，导致泰禾公司应承担阶段性担保责任，在未达到泰禾公司可以行使合同单方解除权的条件，合同继续履行的情况下，李燊纯应以泰禾公司代垫的款项为基数，按日万分之五、日万分之十的标准分段计付利息及违约金；但在合同约定的泰禾公司可以行使合同单方解除权的条件成就，泰禾公司亦提出解除合同的主张后，李燊纯应承担的违约责任则是按总购房款的10%向泰禾公司支付一次性违约金。故泰禾公司诉请李燊纯支付的代垫款利息及违约金，与合同约定不符，本院不予支持。但对泰禾公司主张的因合同解除、李燊纯依约应支付的总购房款10%的违约金，因该约定的违约金系双方当事人真实意思表示，且未超过法定的标准，故泰禾公司该诉请合理合法，应予支持。关于泰禾公司诉请的律师代理费,按上述合同附件六《合同补充协议》第二条〈关于按揭贷款付款的补充约定〉第2项第（7）款的约定，该条款确有约定在合同未解除的情况下，李燊纯应偿付给泰禾公司的款项包括律师费等损失，但对合同解除的情况下，李燊纯是否应负担该费用并未作出明确约定，而该律师费亦不是泰禾公司向李燊纯主张权利的必要支出，故泰禾公司请求李燊纯负担其因提起本案诉讼支出的律师代理费这一主张，本院不予支持。关于泰禾公司诉请李燊纯退还的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票，据查明的事实，泰禾公司已将上述合同及发票交付给李燊纯，李燊纯收取后又转交给工行洛江支行用于办理按揭贷款所需，现双方签订的《商品房买卖合同》解除后，按合同约定，李燊纯应将相应的合同文本及发票退还给泰禾公司用于办理合同解除后的相关手续，故泰禾公司该诉请合法有据，应予支持。关于泰禾公司要求李燊纯协助办理《商品房买卖合同》撤销备案登记、预告登记及购房款发票退税手续的诉求，依法均属行政管理范畴，应由相应的行政管理部门处理，泰禾公司该诉讼请求，本院不予支持。被告李燊纯、第三人工行洛江支行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告泉州华大泰禾广场投资有限公司与被告李燊纯于2013年11月6日就址在泉州市丰泽区商品房签订的《商品房买卖合同》（合同编号为201311060264）；
二、原告泉州华大泰禾广场投资有限公司应于本判决生效之日起十日内退还给被告李燊纯购房款531640元；
三、被告李燊纯应于本判决生效之日起十日内支付给原告泉州华大泰禾广场投资有限公司代垫的银行按揭贷款本息、复息、罚息等共计254796.16元，违约金53164元；
四、被告李燊纯应于本判决生效之日起十日内将《商品房买卖合同》一份、销售不动产统一发票两张（面值共计531640元）退还给原告泉州华大泰禾广场投资有限公司；
五、驳回原告泉州华大泰禾广场投资有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费12246元，减半收取计6123元，由泉州华大泰禾广场投资有限公司负担72.5元，李燊纯负担6050.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审判员 陈翔
二〇一七年十二月二十八日
书记员 李宪
附：主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国合同法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
《中华人民共和国合同法》第九十六条：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条：商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。