上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终4369号
上诉人（原审被告）:王恒发，男，汉族，1954年3月14日出生，（户籍地上海市静安区）住上海市静安区。
上诉人（原审被告）：王浩，男，汉族，1986年6月22日出生，（户籍地上海市静安区）住上海市宝山区。
委托诉讼代理人：朱伟国、陈青松，上海铭森律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:买苏南，男，回族，1988年2月22日出生，住上海市闵行区。
委托诉讼代理人：张虹，上海市四方律师事务所律师。
原审被告：李燕云，女，汉族，1954年2月2日出生，户籍地上海市静安区。
上诉人王恒发、王浩与被上诉人买苏南、原审被告李燕云因所有权确认纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2017）沪0112民初35102号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月10日受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
上诉人王恒发、王浩上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人买苏南一审诉讼请求并由后者承担全部诉讼费用。
事实和理由：原判事实认定、适用法律错误。标的房屋作为不动产，必须依法登记，买受人在尚未完成产权过户手续前仅享有债权。被上诉人不符合对标的房屋的善意取得，其与原审被告李燕云均有过错：双方签订的预售预购合同约定价款远低于同地段类似房屋价格，不属合理价格；被上诉人对标的房屋未尽到必要审查义务；系被上诉人而非上诉人怠于主张权利。
被上诉人买书南辩称，一审判决正确，要求维持原判。
原审被告李燕云辩称，其接受一审判决，要求驳回上诉、维持原判。
买苏南诉至一审法院，请求判令：1、坐落于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋所有权归买苏南所有，房屋暂估人民币（以下币种相同）1,200,000元；2、王恒发、王浩配合买苏南办理上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋的变更登记手续；3、李燕云支付逾期办理过户手续的违约金50,000元。诉讼中，买苏南撤回第三项诉请。
一审法院认定事实：2015年7月1日由买苏南作为购买方（协议乙方）、李燕云作为出卖方（协议甲方）、上海A有限公司作为见证方签订了编号为0000428的动迁房预售预购合同，合同约定：一、甲方与上海市政府动迁所签署的《动迁补偿协议》于2015年已取得上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室动迁配套商品房一套，并确定甲方已完成与该房屋开发商的交房手续，为该房屋合法且唯一的所有权人，面积75平方米（具体面积以产证为准），该房屋暂未办理以甲方为权利人的《上海市房地产权证》，甲方持有该房屋的动迁协议。二、甲方确认所卖的该房屋不是自己唯一拆迁安置配套商品房，且甲方确认该房屋依法具备出售转让资格；三、甲、乙双方在充分理解和接受该房屋的现状及风险的基础上，愿意订立该合同。任何一方违约导致合同目的不能实现，守约方有权要求违约方按合同规定的违约金承担违约责任，该违约金为惩罚性违约金，目的是为了保证合同的顺利履行，无论违约方是否给对方造成损失以及造成多少损失均应全额支付，并自愿放弃请求人民法院予以减少的权利。如人民法院依职权强制调整，则由违约方对违约金过高及给守约方造成的损失承担举证责任；第一条房屋转让价款约定：1、甲、乙双方经友好协商，一致同意并约定该房屋转让价款为750,000元，此价格系甲方到手价，包含房屋的维修基金（若有）、水、电、煤初装（若有）、有线电视初装（若有）以及办理以甲方为权利人的该房屋的《上海市房�产权证》所需要的费用和税费（但不包含因为甲方或者甲方家庭所产生的遗产税）。该房屋自带固定设备（含全部）、装饰（若有）等均包含在房屋转让价款内乙方无需另行支付；2、若在甲、乙双方签订本协议之日之前，甲方尚未办理进户手续，进户费用则由乙方承担，包含甲方办理产证百分之一契税则由乙方代为甲方支付。现甲方确认，甲方进户手续在签订本协议前已办理完毕，甲方办理以甲方为产权人的产权证所产生的费用由甲方自行承担；第二条房屋价款的付款约定：一、甲、乙双方约定，乙方将上述该房屋价款分期支付予甲方，具体付款以及金额如下：1、乙方于2015年6月9日之前向甲方支付定金10,000元；2、乙方于2015年7月1日之前向甲方支付首付款600,000元（内含定金10,000元）;3、乙方于2015年7月4日前向甲方支付房款至750,000元（内含首付款600,000元）；4、乙方于房屋交易限制期满后7日内甲乙双方共同前往交易中心办理过户手续，且交易中心出具受理单据当日，直接支付甲方本房屋尾款元整；……三、其他（特别）约定：在甲、乙双方签订本协议之日起、直至过户至乙方为产权人期间，乙方有权变更、减少、增加买受人，甲方无条件配合乙方和乙方指定的买受人重新签订出售转让协议，溢价部分由乙方支配并贬值风险均由乙方承担。乙方有权代表甲方和其买受人签订涉及本房的协议，并代收定金及其本房房款，甲方均认可并承担如果因为甲方违约造成乙方与乙方买受人约定的违约责任。乙方超出授权范围之外的责任由乙方自行承担一切后果；第三条税费约定：甲乙双方经友好协商，同意由乙方承担以乙方为权利人的该房屋的《上海市房地产权证》所需要的税费（包含甲方1%个税）。在根据国家政策有关规定允许该房屋上市交易国家政策限制期满前，甲方如若有遗产税则由甲方自行承担，再购入其他房产，造成乙方税收增加部分由甲方承担；……第五条以甲方为权利人的该房屋的《上海市房地产权证》办理约定：甲方承诺在相关机构通知甲方可以办理该房屋的《上海市房地产权证》的3个月内办理好此证并将产证原件交予乙方保管，甲方不得以任何理由拖延，每逾期一天将承担总房价款的千分之五的违约金，乙方将从尾款中扣除；甲方不得以产证办理向乙方索要任何费用，否则甲方将按第十二条承担违约责任；第六条签订《上海市房屋土地资源管理局》制定、《上海市工商行政管理局》监制的网络版商品房《上海市房地产买卖合同》及房地产交易中心交易过户的约定：甲、乙双方约定，按合同约定的交易方式，在有关规定允许该房屋上市交易限制期满后，甲方产权办理完毕后七个工作日内甲、乙双方约定签订上海市房地局网络版商品房《上海市房地产买卖合同》后甲、乙双方进行该房屋的产权过户，收件收据由乙方领取并保管供乙方领取该房屋为乙方为权利人的新产证使用，甲、乙双方无异议。若甲、乙双方中任何一人未能按照上述条款履行本合同，将按第十二条承担违约责任；第七条甲方声明：甲方及共同共有人同时声明产权人有权出售该房屋，已经得到相关权利人和共同共有人同意，同时承诺将该房屋无债务抵押、司法查封、无产权纠纷，保证国家政策限制期满后按约定可以为乙方办理产权过户登记手续，否则由此产生的阻碍本合同履行，则由甲方按照本合同第十二条承担违约责任；第八条产证产权登记及过户的约定：甲方的产权证原件交由乙方保管，直至该房屋满足相关规定过户给乙方当日止，甲方不得对该房屋产权进行挂失、�办。若甲方未经乙方同意单方面对该房屋产证进行挂失、补办造成乙方损失，则由甲方承担违约责任，并按本合同第十二条承担违约责任；该房屋符合规定可以上市交易后，甲方必须配合乙方办理该房屋交易相关审税、贷款事宜及过户办证手续，如可以上市交易日因甲方拖延超过7天，或者甲方进行一房二卖、抵押他人或者其他原因导致乙方不能顺利取得产权，严重损害乙方利益的，甲方需按本合同第十二条规定给予乙方赔偿，并附带赔偿第三方；第九条房屋交接与验收：一、甲、乙双方协商约定，该房屋毁损、灭失的风险自占有转移之日起转移给乙方；二、甲、乙双方履行各自义务，并约定支付首付款交房于乙方，并向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续；三、甲方须保证交房时与《上海市房屋买卖合同》附件中所列出该房屋内附属设施、设备�能正常使用；四、甲方应交付的包括但不限于该房屋所有钥匙和《征地拆迁补偿安置协议书》、收房相关资料、房屋面积测量资料、房屋交接书、住宅质量保证书、房屋使用说明书、业主手册、房屋维修合同、甲方已缴纳的房屋维修基金、物业管理费票据等相关资料；五、甲方须对该房屋各项费用包括但不限于水、电、煤气、物业管理、有线电视、电话宽带等费用进行结算；六、甲、乙双方并至该房屋所属物业管理处办妥维修基金的更名手续，同时一并对水、电、煤气、电话宽带、有线电视、安保通讯系统的户名进行变更、更名费用由乙方承担，如因违约则该费用由违约方一并承担；七、如因交易限制期未满而无法办理上述户名变更手续，在乙方居住过渡期间，甲方须为乙方配合办理各项服务事宜及提供缴费的便利，乙方有权要求甲方配合乙方完成诸如此类生活�题；八、甲、乙双方约定，该房屋的维修基金余额及甲方交房前已缴付或者所产生的一切费用都不予向乙方结算，均未甲方无偿转让给乙方，乙方无需另外支付费用；甲方未按规定履行以上义务的，则按下列规定承担违约责任：1、甲方逾期不办理相关房屋交接手续的，每逾期一天，则按该房屋转让总价款的千分之五支付违约金；2、甲方逾期不办理相关房屋交接手续超过15天的，乙方按照本合同第十二条向甲方追究违约责任；第十条处分权：甲方承诺对所出售该房屋具有完全的所有权和完全的处分权，保证任何第三人不能对该房屋主张任何权利；一、如甲方隐瞒其对该房屋不具有完全处分权的事实，如具有权属纠纷、债权债务纠纷、优先购买纠纷等情况，导致该房屋交易限制期满后不能过户（产权变更登记）给乙方，甲方作为过错方将承担全部的缔约过失责任或者�约责任，违约责任见第十二条；二、如甲方隐瞒其对该房屋不具有完全处分权的事实而导致不能按时过户（产权变更登记）给乙方，但该房屋仍然有效地过户（产权变更登记）给乙方了，则甲方须承担给乙方在办理期间所造成的一切损失，若不能过户（产权变更登记）给乙方，则甲方作为过错方将承担全部的缔约过失责任或者违约责任，违约责任见第十二条；第十一条特别约定：1、自该房屋顺利过户（产权变更登记）给乙方之前，任何一方发生意外（失踪、死亡、离婚）等事件，其继承人或者法定监护人应协助另一方继续履行本合同，在该动迁房交易限制期届满后七日内共同至上海市XX中心办理该房屋过户手续；若没有依照本合同约定办理过户手续，则每逾期一日，按照该房屋交易限制期届满后该房屋逾期市场价格转让总价款的千分之五进行计算逾期违约金。若逾期一个月仍未履行过户（产权变更登记）的义务，则视为不能或者不予过户，守约方将依照第十二条追究违约方赔偿责任；2、若该房屋在过户给乙方之前遇到再动迁，该房动迁所得的补偿安置等所有收益，均归乙方所有甲方无异议；3、在甲方产证办出，乙方通知甲方办理该房屋的全权委托公证之日，甲方必须无偿配合乙方办理该房屋全权委托公证手续；4、在甲、乙双方签订本合同之日直至办理乙方名下为产权人期间，乙方有权变更、增加、减少买受人，甲方无偿配合，如乙方转让，甲方配合乙方或者乙方指定客户签订该房屋转让协议，乙方客户支付本房的本金以及溢价部分所得利益由乙方支配，如房价下降，贬值风险由乙方承担，甲、乙双方认真阅读本条款均无异议；第十二条违约责任：如本合同一方违反包括但不限于甲、乙双方义务的所有违约行为，另一方有�依法采取针对违约方的一切行动以弥补因违约方的违约行为所蒙受的损失。一、甲方违约责任：1、甲方反悔不出售（或者变相上涨房价）该房屋给乙方的，则甲方应按照反悔时该房屋市场价的两倍并于五个工作日内向乙方支付违约金并同时支付因为房价上涨给乙方带来的房价损失；2、甲方应返还乙方已经支付的房款及已付款的银行同期房贷利息，并同时承担高于乙方对该房屋装修费用两倍的补偿和利息；二、乙方违约责任：1、乙方反悔不购买该房屋，则乙方支付甲方所付房款不予退还；第十三条甲方的义务：1、甲方须提供一切有关该房屋的材料、证明、合同文件给乙方，包括但不限于：如预售合同办理出来当日交予乙方，过户所需动迁协议原件、房屋分配单等等，不得以任何理由拖延交予一切有关该房屋的文件和事项；2、甲方不得将房屋设立任何抵押、其他租赁关系、不得迁入任何户口、不得再对该房屋进行任何权利上的处分；3、甲方有义务协助乙方办理有关该房屋的一切变更户名、过户手续；4、甲方有义务协助乙方处理在未过户期日常居住生活有关该房屋一切不便事宜；5、甲方不得因任何理由向乙方搪塞或者拒绝办理过户手续；6、甲方同意乙方将该房屋租售给第三人；7、甲方不得因该房屋市场价格的上涨而主张解除合同，不过户给乙方；8、甲方不得因该房屋市场价格的上涨而向乙方索求该房屋转让总价以外的费用作为补偿；9、甲方承诺无偿、按时办理好以自己为权利人的《上海市房地产权证》并于拿到证件当日交予乙方，每逾期一日，按照该房屋总价的千分之五计算违约金给乙方。在未过户给乙方之前的任何时间内，除非经乙方书面同意，甲方不得以任何理由、任何方式向乙方索取该房屋的产证；10、甲方在配�办理公证时，不得以任何理由拖延不予办理；第十四条乙方的义务：1、该房屋交接给乙方后，房屋的租赁以及产生的一切纠纷与甲方无关；2、如乙方接收该房屋自住，乙方与邻居、物业等发生的任何纠纷与甲方无关；3、因乙方自身过错未能及时办理过户手续造成损失的与甲方无关；4、乙方不得因为该房屋的市场价格下跌而向甲方主张解除合同；5、乙方不得因该房屋市场价格的下跌而向甲方索求该房屋转让总价以外的费用作为补偿；6、乙方的每次付款不得拖延，每逾期一天，则按该房屋转让总价款的千分之五支付违约金。......该份合同的末尾甲方处由李燕云签字捺印、乙方处由买苏南签字，见证方处加盖了上海A有限公司的合同专用章。
当日，李燕云出具两份房款收据载明收到买苏南所支付的房款750,000元，买苏南与李燕云于同日完成了涉案房屋交接手�。2015年7月1日买苏南出具给李燕云的物件收条中载明：今收到出售方交付的位于上海市闵行区XX镇XX路XX弄XX号XX室的物件如下：预售合同原件、配套商品房供应单、身份证、户口本、动迁协议复印件各一份，维修基金票据、物业管理费收据、有线电视开通发票、房屋验收单。嗣后，买苏南对涉案房屋进行装修，并于2015年9月初搬入涉案房屋内，实际居住至今。
另查明，2014年3月22日王恒发作为被拆迁人王某1（乙方）的代理人与案外人上海B有限公司（甲方、拆迁人，以下简称B公司）签订《上海市房屋拆迁补偿协议》一份，协议载明：1、被拆迁房屋位于XX路XX弄XX号，房屋类型为旧里，房屋性质为公房，房屋用途为居住；2、居住困难保障补贴所涉及的人员为：王某1、王恒发、胡某、王某2、李燕云、王浩、王某3、吕某；3、补偿方式约定：选择房屋产权调换，�乙方补偿款计2,112,000元，甲方提供给乙方的产权调换房屋计5套，房屋总建筑面积378.3700平方米。五套房屋分别为：XX路XX弄XX幢东单元XX号XX室、XX路XX弄XX幢西单元XX号XX室、XX路XX弄XX幢东单元XX号XX室、XX路XX弄XX幢东单元XX号XX室、XX路XX弄XX幢XX单元XX号XX室；以上房屋价格合计3,551,642.74元，房屋产权调换差价为1,439,642.74元，由乙方支付。
再查明，日期为2015年4月15日、编号为1080379的《配套商品房供应单》中载明被拆迁户为李燕云，所购房屋地址为XX路XX弄XX号XX室，拆迁人为B公司，房屋开发单位为上海C有限公司，房屋建筑面积为75.13平方米，总房价为719,103.41元。2015年5月6日，由李燕云作为协议乙方、案外人上海C有限公司（协议甲方）签订《上海市商品房预售合同》一份，合同约定：乙方向甲方购买XX路XX弄XX城XX苑XX号XX室，房屋暂测建筑面积为74.90平方米，房屋总价暂定为716,765.23元，甲方定于2015年2月28日前将该房屋交付给乙方；该份合同附件四中载明涉案房屋座落于XX镇XX街坊XX丘，登记的权利人为案外人上海C有限公司，产权的受理日期为2012年1月5日，核准日期为2012年1月10日。2015年5月6日李燕云与案外人上海C有限公司完成了涉案房屋的《房屋验收单》的交接手续，并实际缴纳了维修基金、物业管理费、建筑垃圾清运费、有线电视开通费。
另再查明，2015年8月19日由王恒发、王浩、胡某、王某2作为原告，以B公司作为被告，李燕云作为第三人，向上海市闸北区人民法院提起了房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，该院于2015年12月11日作出一审判决，判决书载明：1、B公司于2015年4月15日出具的1080378、1080379配套商品房供应单无效；2、B公司应于该判决生效之日起十日内为王恒发、王浩、胡某、王某2办理上海市XX路XX弄XX号XX室、上海市XX路XX弄XX号XX室房屋入户的相关手续。该案审理过程中，因李燕云下落不明，故对其适用了公告送达程序，李燕云缺席了该案的审理。该案审理中有一份五套房屋预购单载明：XX路XX弄XX号XX室安置房屋产权人为王恒发、王浩；XX路XX弄XX号XX室安置房屋产权人为胡某、王某2；XX路XX弄XX号XX室、XX路XX弄XX号XX室安置房屋产权人为王某3；XX路XX弄XX幢西单元XX号XX室安置房屋产权人为李燕云。另该案中有一份协议书载明：经友好协商，现将XX房XX路XX幢XX单元XX号XX室产权人安置对象变更为李燕云，特此证明。协议书末尾由王恒发、王某3、王浩、胡某、王某2、吕某签字并捺印。该案件查明的事实中载明B公司向李燕云出具编号为1080378的配套商品房供应单，将购房人姓名变更为李燕云，并为李燕云办理了XX路XX弄XX号XX室的入户手续，李燕云付清了四套房屋的差价款243,577.83元�2015年王恒发从B公司处获知上述房屋产权人姓名被更改的事实后提出异议，B公司即向房屋产权手续的有关部门发函，要求停止办理相关手续。
对于该份协议书以及涉案房屋出售过的过程，李燕云在案件庭审中解释称：其对闸北法院的判决书的内容从未得知过，且其是最近才知道存在这一判决。该份协议书是其提交给B公司，其是实际支付了243,577.83元房屋差价款，并且提供了美兰湖的房子作为担保，才拿到了五套房屋。其当时与王恒发协商，但是王恒发不愿意出钱，所以李燕云无奈只能自行支付房屋差价款，并且提供了美兰湖的房屋作为抵押担保，这样的情况下B公司才愿意开具入户单，其才拿到了商品房供应单及预售合同，之后才找到中介公司即上海A有限公司进行涉案房屋的挂牌出售。当时挂牌出售涉案房屋之时，由于其对外所欠的高利贷金额较大，且由于高利贷公司经常找其麻烦，导致其居无定所，而由于高利贷公司追债很紧，其只能通过紧急出售房屋偿还相应的借款。李燕云称由于当时对外债务较多、高利贷公司追债又紧，即使当时买苏南愿意出500,000元，其也是愿意将涉案房屋出售给买苏南的。但在出售给买苏南涉案房屋之时，并未将家庭内部对于动迁房分配存在争议的事实告知给买苏南，其也考虑过如果告知了买苏南，买苏南是不可能购买涉案房屋的。另外其拿到买苏南支付的房款之后，即刻去归还了对外的借款。
一审庭审中，王恒发称其在2015年9月曾经去涉案房屋处进行过查看，发现房屋内有人进行装修，并且已经实际入住，其将该节情况在案件开庭之时告知了闸北法院的法官。其在闸北法院的判决生效之后，通过强制执行的方式，于2017年7月15日取得了涉案房屋的产权，目前涉案房屋登记的产权人为王恒发、王浩，共有情况为共同共有。而买苏南知悉涉案房屋的产权人已经登记为王恒发、王浩，是基于王恒发、王浩于2017年10月17日向法院提起的一起排除妨害之诉。另外其称中介公司在涉案房屋可以办理小产证之后曾经通知过买苏南，买苏南遂与李燕云进行联系，要求其配合办理产证，但由于李燕云一直无法联系上，导致迟迟未能办理产证。
针对以上事实，买苏南向法院提供了如下证据材料：
1、动迁房预售预购合同一份、佣金收据一份，证明买苏南与李燕云于2015年7月1日在中介机构的居间下签署了系争房屋的预购合同，购房前李燕云再三保证其系涉案房屋唯一合法的所有权人；
2、转账凭证、房款收据一组，证明买苏南已向李燕云支付了涉案房屋的全部房款750,000元；
3、房屋交接单一份，证明买苏南于2015年7月1日�李燕云处交接涉案房屋；
4、房屋拆迁补偿协议一份，证明李燕云系拆迁补偿协议中明确认定的被拆迁人之一；
5、上海市商品房预售合同一份，证明李燕云与上海C有限公司于2015年5月4日通过网上签约的方式签署了系争房屋的预售合同，预售合同中确定涉案房屋的所有权人系李燕云一人所有；
6、配套商品房供应单、验收单、维修基金收据一组，证明供应单中也显示涉案房屋的所有权人系李燕云一人所有，且涉案房屋已经实际交付给李燕云一人；
7、物件收条一份，证明买苏南与李燕云签署涉案房屋的动迁房预购合同之前，已要求李燕云提供其系涉案房屋合法唯一所有权人的所有凭证，买苏南已履行了审慎审查义务；
8、装修施工合同、物业费催款函、水电费缴费凭证一组，证明买苏南购买了涉案房屋之后就对房屋进�了装修，并于2015年9月初搬入居住至今。
李燕云对上述证据经质证后认为，对证据1-3予以认可，合同是由其所签，时间是在2015年7月1日，房款750,000元也已经收到，同一天房屋交接单也是由其签字；对证据4-7的真实性无异议；对证据8的真实性无异议，买苏南早已入住。
王恒发、王浩对上述证据经质证后认为，对证据1-3真实性不予认可，买苏南所述的李燕云的再三保证是口头的，对此其持有异议；对证据4-7认为，补偿协议中第六条载明的居住人口为八人，根据补偿方式的约定为补偿房屋五套，从合同中无法看出，李燕云是被拆迁人和实际获得补偿的对象；预售合同王恒发、王浩并不知晓，是李燕云与开发商签订的；配套商品房供应单已经由闸北区法院的生效判决确认无效，物件收条有异议；对证据8的内容不知晓，对真实性有异议，且在房产交易中心买苏南并没有对系争房屋进行登记，买苏南并非合法的房产所有权人。
王恒发、王浩向法院提供了如下证据材料：
1、（2015）闸民（行）初字第109号民事判决书一份、协议书二份、聘请律师合同一份、律师服务费发票三份；
2、（2016）沪0106执2085号执行裁定书一份、协助执行通知书一份，证明闸北区人民法院对系争房屋的纠纷作出的判决，已经确认王恒发、王浩系涉案房屋的合法权利人；
3、涉案房屋的不动产权证书一份，证明王恒发、王浩已经对涉案房屋进行了登记，且动迁安置房三年内不能进行买卖交易；
4、政府回信一份，证明王恒发、王浩、李燕云是在听取了市政府的意见后进行诉讼的，程序合法；
5、情况说明一份，证明李燕云提供的五连单是无效的。
买苏南对该组证据经质证后认为�对证据1的真实性无异议，但对证明目的有异议，起诉时间为2015年8月19日，晚于买苏南与李燕云签订合同的时间，该份生效判决书仅是针对商品房供应单以及办理系争房屋的入户手续，并非是判决产权所有人就是王恒发、王浩。根据买苏南与王恒发、王浩之间的排除妨害之诉，王恒发在2015年7月就已经知晓了涉案房屋已经由买苏南购买并已经装修的事实，但是闸北法院的判决书中王恒发、王浩就隐瞒了上述事实，剥夺了买苏南作为第三人诉讼的权利，是不诚信的诉讼。该份判决书生效时间是2015年12月，但截至本诉讼2017年11月之前，2年的时间内王恒发、王浩从未向买苏南主张其是系争房屋的所有权人，显然有悖常理。协议书的内容与签字均与买苏南无关，真实性无法确认；聘请律师合同及发票真实性均不认可，该合同的律师费是15,000元，然王恒发、王浩、李燕云提交�三份发票，其余的发票金额对不上，且与案件无关；对证据2中的执行裁定书、协助执行通知书真实性无异议，且与案件无关联，不予认可；对证据3的真实性无异议，该产权证的办理时间是2017年7月15日。王恒发、王浩拿到闸北法院的判决书是在2015年年底，直至2017年才拿到产权证，拿到产权证之前王恒发、王浩已经知晓买苏南居住在房屋中的事实，所以可以推定王恒发、王浩是认可买苏南居住在涉案房屋的事实；对证据4的回信真实性不认可，没有抬头、没有时间，证据的三性均不认可；对证据5真实性不认可，陈述中可以看出李燕云确实拿到了商品房的供应单，说明买苏南是善意购买人的资格。
李燕对上述证据经质证后认为，对证据均不予以认可。
法院依据双方的质证意见，结合庭审查明的事实，认定买苏南、王恒发、王浩所提供的上述证据均真实、合法，且与案件有关联，法院予以确认并在卷佐证。
一审法院认为：案件主要的争议焦点是买苏南作为涉案房屋买卖合同的买受人，在涉案房屋登记在王恒发、王浩名下后，其对涉案房屋的权利该如何妥善保护的问题。
首先，结合涉案房屋买卖合同的签订过程以及履行情况来看，从买苏南提供的证据以及庭审李燕云的陈述内容，买苏南与李燕云交易之时，李燕云出示了涉案房屋的房屋供应单以及预售合同，同时通过查阅拆迁安置补偿协议买苏南得知李燕云亦是安置对象之一，而买苏南所要购买的涉案房屋正是拆迁安置协议中所载的房屋之一，更何况买苏南获得房源信息的媒介是从中介公司处，而此时的李燕云已经取得了涉案房屋的实际控制权，买苏南亦是多次实地查看了涉案房屋的实际使用情况，故买苏南完全有理由相信李燕云具有对涉案房屋的处分权。而且交易之时李燕云隐瞒了其家庭内部存在拆迁安置利益之争的客观事实，假使李燕云在交易之时披露了相关的拆迁安置利益之争的事实，作为买苏南亦有机会去决定是否继续与李燕云开展后续买卖的交易，但是买苏南依据李燕云提供的一系列证据加上中介公司的推荐，足以让买苏南相信李燕云具有对涉案房屋的处分权，进而买苏南与李燕云签订了涉案房屋的买卖合同，故该份买卖合同系买苏南与李燕云的真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，买苏南与李燕云均应按照买卖合同的约定履行各自的合同义务，现买苏南已经按照买卖合同的约定支付了全部的房款，并且于2015年9月实际装修入住诉争房屋内，买苏南对涉案房屋享有合法的权利。
再次，案件最大的争议焦点在于买苏南对涉案房屋享有的特定权利与不动产登记簿上登记的王恒发、王浩的所有权之间的冲突。结合案件，买苏南截至2017年11月因王恒发、王浩提起了物权排除妨害之诉，才得知涉案房屋已经被王恒发、王浩登记为产权人的事实。相反王恒发、王浩按照其庭审陈述，其在2015年9月另案诉讼之时，即已经得知涉案房屋存在对外出售，且已经实际装修入住的客观事实。虽然王恒发、王浩表示其在另案诉讼中已经披露了相应的事实，但是在生效判决书中对于涉案房屋存在客观由买苏南实际居住的事实并未记载，故难以认定王恒发、王浩在另案诉讼中披露了房屋存在其他人实际居住的客观事实。更何况按照王恒发、王浩的陈述，其在获得生效判决书的前提下，却长期怠于向买苏南主张相应的权利，确实令人费解。而由于李燕云与王恒发、王浩之间作�动迁安置人的争议已经通过另案生效判决加以认定，王恒发、王浩亦是基于上述生效判决于2017年7月通过强制执行的方式，依法登记成为涉案房屋的所有权人。基于法院上述，买苏南与李燕云之间系买卖合同的债权债务关系，倘若没有李燕云、王恒发、王浩之间的被拆迁人之间的权益争议，作为买苏南在涉案房屋的限制期届满之后，即可以通过要求李燕云履行房屋过户合同的义务，进而取得涉案房屋的物权，其对涉案房屋所享有的债权可以依法转化为物权，即买苏南对涉案房屋享有的已不是普通债权，而非常接近于物权，因此可以将其称为准物权或者物权期待权。
第三、涉案房屋买卖合同的买受人能否基于合同债权主张确认其对房屋享有所有权？《物权法》规定了不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，�法律另有规定的除外。这就表明不动产物权变动的基本原则是采取登记要件主义，登记才发生物权移转的法律效力，该条确立了登记作为一般原则的强制性，虽然条文没有使用必须登记的行文，但除了法律有特别规定的以外，所有的不动产物权变动都必须采取登记。因此，当事人基于房屋买卖合同等方式转移所有权的，只有在产权过户登记手续完成后，买受人方可取得诉争房屋的所有权。在买卖合同履行过程中，尚未完成产权过户手续之前，买受人依据买卖合同约定仅享有要求办理房屋过户登记的债权。但法院也注意到最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定已经支付全部购房款、实际占有房屋、对未办理过户无过错的买受人享有的是一种法定特殊债权，该债权优先于普通债权，故在符合该规定构成要件的情况下，无过错�买受人可以依据该特殊债权主张相应的执行异议之诉，并可以对抗申请执行人的普通债权。结合案件，买苏南已经按照买卖合同的约定支付了全额的房款，并且已经于2015年9月实际入住诉争房屋内，至于为何诉争房屋没有过户，是因为诉争房屋的性质属于动迁安置房，因其受到政策规定的限售期的限制，这也是导致诉争房屋未能及时办理过户的政策因素，故法院认为买苏南及李燕云对于诉争房屋未能过户均不具有相应的过错。对此法院认为，对于已经支付全部房款并实际占有不动产，对未办理过户手续上没有过错的买受人虽然尚未取得财产的所有权，其享有的仅是特定物给付的债权，但上述司法解释给予该种特定债权一种特殊保护，即可以对抗其他普通金钱债权人。另结合涉案房屋为动迁安置房的特殊性质，同时兼顾到买苏南对涉案房屋所享有的物权期待权，另考虑到目前房屋已经登记在王恒发、王浩名下，再行让李燕云协助履行过户登记的义务，显然已不具备履行的可能性，故法院认定涉案房屋的所有权归属于买苏南，由王恒发、王浩直接配合买苏南履行涉案房屋的产权变更登记手续为妥。诉讼中，买苏南撤回部分诉请，系买苏南对自己诉讼权利的自由处分，并无不当，法院予以准许。
一审法院审理后，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十三条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释第二条、第八条之规定,于二〇一八年一月十五日判决：一、确认坐落于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室的房屋所有权归属于买苏南所有；二、王恒发、王浩于判决生效之日起十日内协助买苏南办理上述房屋的产权变更登记手续。案件受理费减半收取计8,025元，财产保全费5,000元，合计13,025元�由王恒发、王浩共同负担（并于判决生效之日起十日内直接支付给买苏南）。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
另查明，一审查明之（2015）闸民（行）初字第109号（已生效）民事判决查明：2015年4月15日，李燕云与（其子）王某3前往B公司并提供两份载有王恒发、王浩、胡某、王某2姓名之《协议书》，XX路XX弄XX号XX室（本案标的房屋）、XX路XX弄XX号XX室两套房屋的安置产权人姓名更改为李燕云。B公司未经核实即向李燕云出具了两份配套商品房供应单，将两套房屋购房人姓名变更为李燕云，并为李燕云、王某3分别办理了包含上述两套房屋共计四套房屋的入户手续。同年5月，王恒发从B公司得知上述两套房屋安置产权人被更改后提出异议，B公司遂向有关房屋产权办理部门发函，要求停止办理相关手续。
该案诉讼中，王恒发、王浩、胡某、王某2向法庭表示，在上述案件起诉后曾去本案标的房屋查看，房屋已有住户，“房屋都装修好，该住户称是七十五万（元）买下的，前款已全额支付给李燕云。”
二审审理中，原审被告李燕云确认：2015年，为归还其对外欠款，其自行签署了上述《协议书》等递交拆迁单位，在支付了购房余款后，共计获得包含本案标的房屋在内的五套拆迁补偿安置房屋，“当时上诉人是不知道的”。
2018年5月，被上诉人买苏南为本案标的房屋居住向物业服务公司交纳2016年至2018年物业服务费后，后者出具的收据中打印之付款人为“李燕云、买苏南”。
本院认为，本案一、二审的争议焦点均为被上诉人买苏南能否合法取得本案标的房屋所有权？
根据查明事实，本案标的房屋，属包含上诉人王恒发、王浩、原审被告李燕�等诸位拆迁补偿安置房屋之一，李燕云在隐瞒上诉人情况下，擅自以自己等名义向拆迁安置单位申请变更其成为本案标的房屋的安置补偿权人，上诉人在发现该等情况后，向拆迁单位提出异议，并经诉讼、执行程序，于2017年7月15日登记取得标的房屋之所有权。由是李燕云其前将本案标的房屋卖售与被上诉人买苏南已实际构成无权处分。
我们注意到：李燕云与被上诉人2015年7月1日签署之《上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室出售转让合同（动迁房预售预购合同）》系双方真实意思表示，约定内容并不违反强制性法律规定，并无证据表明被上诉人于此存有意思表示瑕疵，此为法庭考虑者一。
在2015年7月及其前上述双方交易磋商、合同签订过程中，李燕云出示之配套商品房供应单、预售合同等虽系其隐瞒、编造事实从动迁单位取得，但该等文书形式上真实、有效。在此期间，并无任何证据表明，被上诉人知道或应该知道本案标的房屋出售系李燕云无权处分。应该指出，以一般民事主体或谨慎、合理的善良管理人之义务标准均无法课责被上诉人侦探得知上述“事实真相”。本案签约、履行期间，被上诉人已履行完毕付款义务，验收取得标的房屋占有，即时履行完毕转让合同项下己方义务；我们注意到，标的房屋系拆迁补偿安置房，并非如普通预售、售后房屋，可以通过不动产产权登记或预售信息等确定其权属、负担，李燕云当时持有之上述文件已足徵其享有合法权益，被上诉人于此形成之信赖就社会一般交易标准而言，应属合理范畴，此为其二。
被上诉人作为购房者在占有转移、支付对价，全约履行过程中，符合正常交易流程，已支付对价及履行相关合同义务，并无证据表明，对于本案拆迁安置房（这一存�实际过户登记期限较长等风险的房屋买卖而言），双方交易价格存在过低等对价利益不能满足一般社会公平性要求，此为其三。需要指出的是，上诉人于2017年中期（前案诉讼中）前往标的房屋询问上诉人房屋交易情况等对房屋交易本身及被上诉人之善意判断时点已无影响。
基于以上考虑，应该认为，被上诉人在受让标的房屋的交易过程中，符合不动产善意取得之条件，上诉人虽有相反主张，但并无有效证据证明被上诉人作为“受让人”不构成善意，且具备重大过失，本院不能采信。
综上所述，原判所及于法有据，本院予以维持。上诉人王恒发、王浩的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，最高人民法院关于适用若干问题的�释（一）》第十五条、第十六条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币16,050元，由上诉人王恒发、王浩负担。
本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 蒋辉霞
审判员 刘 佳
二〇一八年五月二十八日
书记员 金雯佳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国物权法》第一百零六条
无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已�交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
三、《中华人民共和国民事诉讼法》第十五条
机关、社会团体、企业事业单位对损害国家、集体或者个人民事权益的行为，可以支持受损害的单位或者个人向人民法院起诉。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》第十六条
民族自治地方的人民代表大会根据宪法和本法的原则，结合当地民族的具体情况，可以制定变通或者补充的规定。自治区的规定，报全国人民代表大会常务委员会批准。自治州、自治县的规定，报省或者自治区的人民代表大会常务委员会批准，并报全国人民代表大会常务委员会备案。