山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鲁民提字第307号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：闫立君，居民。
委托代理人：刘云玲，山东洞察律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：章丘市圣井街道办事处西省庄村民委员会。住所地：章丘市圣井街道办事处西省庄村。
法定代表人：白玉敏，主任。
闫立君因与章丘市圣井街道办事处西省庄村民委员会（以下简称西省庄村委会）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市中级人民法院（2013）济民一终字第1062号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年8月5日作出（2015）鲁民提字第307号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人闫立君及其委托代理人刘云玲、被申请人西省庄村委会法定代表人白玉敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年5月19日，一审原告闫立君起诉至山东省章丘市人民法院称，双方于2011年10月14日签订购房合同，约定闫立君购买西省庄村委会社区新建8号楼2单元5层501号的房产，总价款为223810元，同日闫立君交西省庄村委会房款8万元，余款143800元给西省庄村委会出具欠条，西省庄村委会给闫立君出具223800元的收款收据，房屋至今未交付。请求确认双方之间的购房合同无效，西省庄村委会返还8万元及利息，诉讼费用由西省庄村委会承担。
西省庄村委会答辩称，对2011年10月14日签订购房合同、收款收据本身无异议，基于双方的购房合同违反相关法律规定，双方签订的购房合同无效，但西省庄村委会并未直接收成闫立君的8万元，西省庄村委会给闫立君出具223800元的收款收据系用以顶建筑商的工程款，建筑商又顶帐给了钢筋供应商，建筑商已给西省庄村委会打了收条，西省庄村委会没有闫立君143800元的欠条。
章丘市人民法院一审查明，西省庄村委会自主建设的西省社区8号楼工程的实际施工人为刘某，因西省庄村委会需向实际施工人刘某支付工程款，双方协商以在建的部分楼房折抵工程款。2011年10月14日，刘某与闫立君共同来到西省庄村委会，经西省庄村委会和刘某一致同意，闫立君购买了西省庄村委会用于顶账给刘某作为工程款的楼房一处（西省社区新建8号楼2单元5层501号），由闫立君与西省庄村委会直接签订《购房合同》，合同总价款为223810元，西省庄村委会向闫立君出具了223800元的收款收据一份。2011年10月15日，刘某向西省庄村委会出具了223800元的借条一份，并注明“闫立君顶房款”。西省庄村委会未直接收取闫立君房款。
章丘市人民法院一审认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。闫立君主张其直接向西省庄村委会交款8万元并另书具143800元的欠条而购买涉案楼房，如8万元为首付款或部分付款，在合同已约定房款总价的情况下，西省庄村委会正常情况下不会要求也没有必要要求闫立君再另书具143800元的欠条，也不会毫无原因的直接出具223800元的收据，闫立君主张的事实不符合常理及交易习惯，且无其它证据予以佐证，原审法院对其主张的事实不予采信。根据我国目前的土地法律、政策，农村房屋只能由该村集体组织成员或他人因继承等法定情形合法取得。本案涉案楼房系西省庄村委会利用集体土地开发，闫立君不得购买，涉案楼房所涉及的买卖行为及合同关系均因违反法律强制性规定而无效，原审法院对闫立君主张合同无效的诉求予以确认。房屋买卖合同无效，依据合同取得的财产应予以返还，涉案房产尚未交付，在现有证据下，该财产仍属西省庄村委会集体所有，西省庄村委会依其与刘某之间的约定实际获得的债务抵销利益，系两者之间的另一法律关系，且可能还涉及其它案外人的利益，本案不予处理。如闫立君确已支付购房款8万元，则属其与收款的案外人即实际出卖人的另一法律关系，不予处理。本案中，闫立君不是直接向西省庄村委会购买楼房，西省庄村委会也未依据其与闫立君所签订的《购房合同》而实际取得闫立君的财产，闫立君要求西省庄村委会返还现金8万元及利息的诉求无事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，章丘市人民法院于2013年9月30日作出（2013）章商初字第995号民事判决：一、闫立君与西省庄村委会于2011年10月14日签订的购房合同无效。二、驳回闫立君要求西省庄村委会返还现金8万元及利息的诉讼请求。案件受理费1900元，由闫立君负担1850元，西省庄村委会负担50元。
闫立君不服一审判决，向济南市中级人民法院提起上诉称，1、涉案8号楼工程实际施工人为刘某没有依据，没有书面合同，仅凭口头，不能认定。一审法院认定2011年10月14日闫立君与西省庄村委会签订合同时刘某在场，该事实没有依据。一审法院认定2011年10月15日刘某给西省庄村委会出具借条，是西省庄刘某给闫立君抵房款，也没有依据。西省庄村委会出具给闫立君收据在先，刘某出具借条在后，难道这也是正常情况。一审法院对证人刘某的逾期主观证言不应采信。西省庄村委会出具的收据被一审法院轻易否定错误，闫立君的收据是交现金8万元及欠条交易所得。2、本案中除双方陈述外只有三组证据，闫立君提交书面购房合同、收据及西省庄村委会提供的证人证言。证人证言逾期且自相矛盾，不应采信。而一审法院采信该证人证言，推翻两份西省庄村委会没有异议的书证，显然判决结果没有依据。3、本案一审历经四次开庭，前两次开庭西省庄村委会缺席却没有缺席判决，最后开庭却出现了证人，而且闫立君对西省庄村委会提供逾期证据不予质证的异议，一审法院置之不理。4、一审法院适用法律错误。综上，请求二审法院依法改判，支持闫立君的诉讼请求。
西省庄村委会答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
济南市中级人民法院二审查明的事实与原审查明的事实一致。
另查明，本案一审第一次开庭时，闫立君的委托代理人党君系实习律师，依法不能独立出庭，一审法院决定另行排期开庭审理，并电话通知西省庄村委会开庭；第二次开庭西省庄村委会未到庭，一审法院遂向双方当事人送达了开庭传票并依法进行了开庭审理。上述事实有一审卷宗材料为证。
济南市中级人民法院二审认为，涉案楼房系西省庄村委会利用集体土地开发的小产权房，根据我国目前的土地法律、政策，闫立君不得购买，涉案楼房所涉买卖行为因违反了法律及国家相关政策的规定而无效，依据合同取得的财产应予以返还。涉案房产尚未交付，双方当事人无异议，予以确认。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，闫立君要求西省庄村委会返还其直接向西省庄村委会缴纳8万元购房款，但闫立君提供的证据不足以证实其向西省庄村委会缴纳了8万元购房款，依据上述规定，对闫立君上述请求，不予支持。闫立君主张其直接向西省庄村委会交款8万元，并向西省庄村委会出具143800元的欠条，西省庄村委会则向闫立君出具223800元购房款的全额收据。在合同已约定房款总价的情况下，闫立君向西省庄村委会交款8万元，正常情况下西省庄村委会应向闫立君出具收到8万元部分购房款的收据，而不会要求闫立君出具143800元的欠条，并直接出具全部购房款223800元的收据，因此，闫立君的主张不符合常理，且闫立君未能对其主张的事实作出合理的解释，故对闫立君主张的上述事实，难以采信。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条规定，审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。本案中，原审结合证人证言、证人刘某向西省庄村委会出具的223800元借条，综合认定证人刘某为涉案楼盘实际施工人及刘某与闫立君共同来到西省庄村委会签订《购房合同》并无不当。西省庄村委会主张其与案外人刘某约定将涉案房屋进行债务抵销，闫立君对此不予认可，西省庄村委会此项主张与本案不是同一法律关系，且可能涉及其它案外人的利益，故原审法院不予处理正确。经审查，一审开庭审理程序并无不当之处，且西省庄村委会于2013年9月16日开庭前申请证人刘某作证亦符合法律规定。综上，原审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，济南市中级人民法院于2014年2月10日作出（2013）济民一终字第1062号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1900元，由闫立君负担。
闫立君申请再审称，2011年10月14日，闫立君购买西省庄村委会房屋，约定价款为223810元，并与西省庄村委会签订购房合同，闫立君向西省庄村委会交付现金8万元，剩余143810元向西省庄村委会书具一份欠条，欠条在西省庄村委会处，拒不提供，西省庄村委会为闫立君出具了全额收据。请求撤销一、二审判决，判令返还闫立君8万元及利息。
西省庄村委会答辩称，闫立君不是通过西省庄村委会购买房屋，是从刘某买的房屋，购房款没有给西省庄村委会，西省庄村委会对具体经过不知道。
本院再审查明的事实与原审查明的事实一致。
本院再审认为，本案争议的焦点问题是：西省庄村委会是否应返还闫立君的购房款8万元及利息。
涉案房屋系西省庄村委会利用集体土地开发的小产权房屋，其买卖行为因违反了法律及国家相关政策，购房合同无效，房屋应予以返还。涉案房屋尚未交付，双方当事人无异议。闫立君主张购买西省庄村委会自主开发建设的房屋，并向西省庄村委会交付了8万元购房款，余款143810元给西省庄村委会书具了欠条，闫立君与西省庄村委会签订了购房合同，西省庄村委会为闫立君出具全部购房款的收款收据。闫立君为证明自己的主张，一审中提供了购房合同、收取购房款的收款收据等证据，对于证据西省庄村委会在一审质证时均予以认可。西省庄村委会辩称闫立君不是从村委会直接购买的房屋，而是以房屋抵顶工程款后，闫立君从其他人手里购买的房屋，西省庄村委会也未实际收取8万元购房款，只不过是以西省庄村委会的名义出卖房屋，并与闫立君签订购房合同。但西省庄村委会的辩解均不能提供相应的证据证明，一审庭审中，西省庄村委会提供了证人出庭作证，但证人证言均不能直接证明西省庄村委会的辩解成立，且一审庭审调解时，西省庄村委会同意返还给闫立君购房款8万元，应认定闫立君支付涉案房款8万元，西省庄村委会应予返还。涉案房屋未交付，西省庄村委会为闫立君出具全部购房款的收款收据亦应予退还。原审判决驳回闫立君要求西省庄村委会返还闫立君8万元及利息不当，本院应予纠正。鉴于合同无效，双方签订的合同均存在过错，西省庄村委会收取8万元，应按中国人民银行银行同期存款利率返还收取款项的利息。
综上，闫立君的申请再审理由成立，本院予以支持。原审判决适用法律错误，本院应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第二百零七条第一款之规定，判决如下：
一、撤销济南市中级人民法院（2013）济民一终字第1062号民事判决和章丘市人民法院（2013）章商初字第995号民事判决；
二、章丘市圣井街道办事处西省庄村民委员会返还闫立君购房款8万元及利息（自2011年10月15日起至本判决生效之日按中国人民银行同期存款利率支付）。
一、二审案件受理费各1900元，由章丘市圣井街道办事处西省庄村民委员会负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
审判长 李加付
审判员 滕建国
审判员 刘 敏
二〇一六年三月十七日
书记员 刘 莹