四川省南充市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川13民终1103号上诉人（原审原告）：唐国江，男，生于1976年3月5日，汉族，住四川省南充市高坪区。委托诉讼代理人：张莉（系唐国江之妻），女，汉族，住四川省南充市高坪区。被上诉人（原审被告）：南充市高坪区清溪街道办事处安汉路社区居民委员会。负责人：严科，该居委会主任。委托诉讼代理人：李洪樑，四川辽原律师事务所律师。上诉人唐国江因与被上诉人南充市高坪区清溪街道办事处安汉路社区居民委员会（以下简称安汉社区居委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省南充市高坪区人民法院（2015）高坪民初字第2315号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，上诉人唐国江及其委托诉讼代理人张莉，被上诉人安汉社区居委会负责人严科及其委托诉讼代理人李洪樑到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。唐国江上诉请求：1.改判一审判决第一项为，由双方继续履行合同至2016年10月24日；2.改判一审判决第二项中关于由安汉社区居委会逾期支付第二年租金的逾期利息损失按商业银行同期贷款利率的4倍或按日千分之五计算；3.改判由安汉社区居委会支付第三年租金26620元及逾期支付利息损失，损失从2015年9月25日起，以同期商业银行贷款利率的4倍或按日千分之五计算至实际清偿日止；4.改判由安汉社区居委会支付合同约定的违约金1万元和赔偿租金利息损失以外的其他各项损失1万元，包括差旅费500元、打印费200元、请人拟写诉状费用2000元、精神损失费7700元；5.由安汉社区居委会承担一、二审诉讼费。事实和理由：1.被上诉人持有的是2011年至2015年的文件，国家对社区的办公地点和面积是早就有要求，文件要求解决的是永久固定场所问题，且属于指导性文件，合同签订时，被上诉人的办公地点已经有通过审批的修建方案，租用房屋只是过渡，一审判决认为不可预见不当，被上诉人现租用的房屋同样不达标。上诉人是善意的第三人，被上诉人出示的文件非强制必须遵守的政策。2.一审判决适用法律不当。合同约定的违约金没有超过合同的总金额72820元是合法的，约定的违约金1万元和精神损失1万元也没有超过合法的比例，且双方已将租金利息损失降低成合理区间，法院应予支持。3.一审判决至今未生效，租赁房屋仍未交付给上诉人，上诉人的损失仍在继续，一审判决合同的终止日期明显不公。安汉社区居委会辩称，一审判决正确，请求二审法院予以维持。事实和理由：1.我方出示新证据证明2014年10月前后解除了租赁合同，上诉人在一、二审都认可被上诉人给上诉人打了解除合同的电话，即被上诉人通过电话的方式解除合同的通知到达上诉人是就生效了。上诉人收到交回的租赁房屋钥匙后一直在张贴租赁广告，因要价太高没有租赁出去，后果应自行承担。2.依据生活法则，被上诉人按照上级的要求搬迁至要求的办公场所前后，不可能不通知将要解除合同，不可能在两个地方租房，政府资金也不可能允许。3.本案适用合同法有关免责的规定，双方合同签订后，出现了新的文件规定，文件都是在2014年颁发的。4.被上诉人已经在2014年10月将租赁房屋还给上诉人，但一审已经判决被上诉人支付此后整一年的租金，没有给上诉人造成任何损失，上诉人所称的损失缺乏法律规定。唐国江向一审法院提起诉讼请求：1.确认确认双方签订的商铺租赁合同合法有效，判令安汉社区居委会继续履行合同约定的义务；2.判令安汉社区居委会支付第二年商铺租金24200元及其滞纳金（从2014年9月25日起以当年租金按天折算后实欠租金的2倍计算至实际清偿之日止）；3.判令安汉社区居委会支付第三年商铺租金26620元及其滞纳金（从2015年9月25日起以当年租金按天折算后实欠租金的2倍计算至实际清偿之日止）；4.判令安汉社区居委会支付违约金1万元和赔偿各项损失1万元；5.安汉社区居委会承担所有诉讼费用。原审查明，2013年11月5日，安汉社区居委会（时为南充市高坪区清溪街道办事处炮房沟村村民委员会）与唐国江签订了商铺租赁合同，约定：唐国江将其位于南充市高坪区建设路江东名居商住小区1幢X号（建筑面积58.71㎡）的房屋租赁给安汉社区居委会做办公用房；租期三年（2013年10月25日至2016年10月24日），租金每年一次性支付，支付时间分别为2013年9月25前、2014年9月25前、2015年9月25前，第一年租金22000元，其后每年租金递增10%；若无故拖欠租金则按合同约定租金每天折算后的实欠租金的五倍支付欠付租金，并赔偿1万元损失；安汉社区居委会在唐国江未违反合同的情况下提前解除合同，视为违约，由安汉社区居委会负责赔偿违约金1万元；等等。嗣后，安汉社区居委会按约支付了第一年租金，第一年租期（2014年10月24日）届满前后，安汉社区居委会找唐国江协商解除租赁合同事宜，并于2014年10月1日租赁了高坪区白街办东顺路社区居委会的板房四间，第二、三年的租金未交。另查明，2014年9月25日，高坪区委召开专题会议研究城市社区建设工作，要求：“尽快解决18个社区没有固定服务和办公场所问题”；其中安汉路社区办公用房由安汉新区指挥部在安汉新区小学建设中规划配建；2014年12月30日，四川省民政厅下发了《关于开展社区标准化建设的指导意见》（川民发[2014]194号），2015年1月9日，南充市民政局转发该文，依据该指导意见，高坪区属“三星级标准”，即“建有一处集办公、议事、服务、活动等多功能于一体的综合性社区服务站，面积不低于300平方米标准”。一审庭审中，安汉社区居委会提出若法院认定双方合同并未解除，则当庭提出与唐国江解除合同，唐国江表示不同意解除，对此，并请求法院在本案中一并处理。安汉社区居委会同时提出合同约定违约金过高，请求法院予以调整。一审法院认为，本案争议的第一个焦点是租期满一年后，双方是否解除了房屋租赁合同。对此，安汉社区居委会辩称其在租期满一年后便与唐国江解除了合同，但安汉社区居委会提交的证据不足以证实双方在第一年租期届满时协商解除了合同，因此，对此辩解意见不予采纳。本案争议的第二个焦点是安汉社区居委会当庭提出解除与唐国江的租赁合同是否符合法律规定，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定:“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。本案中，双方于2013年11月5日签订合同，2014年9月25日，高坪区区委召开了城市社区建设工作专题会，会议要求尽快解决社区没有固定服务和办公场所的问题，实现“办公有场所、活动有阵地”；同时，四川省民政厅于2014年11月14日下发了《关于开展社区标准建设的指导意见》（川民法[2014]194号），南充市民政局于2015年1月9日转发了该文件，按照指导意见的标准，安汉社区应“建有一处集办公、议事、服务、活动等多功能于一体的综合性社区服务站，面积不低于300平方米标准”。因案涉房屋面积较小，已无法适应办公用房需求，致使合同目的无法实现，并且该情况属不可预见的，又发生于双方订立合同之后，属情势变更。为此，对安汉社区居委会请求于开庭之日起解除合同的意见予以采纳，认定双方签订房屋租赁合同于开庭审理之日（2015年11月27日）解除。综上，安汉社区居委会应支付2015年11月27日之前的租金，依合同约定，第二年（2014年10月25日至2015年10月24日）的租金应为24200元（22000×110%），第三年租金应为26620元（24200×110%），2015年10月25日至2015年11月27日的租金为2406元（26620元÷365天×33天）。对唐国江诉请的滞纳金、违约金、损失赔偿金，安汉社区居委会认为过高，请求予以调整，因合同约定的违约金过分高于迟延交付租金给唐国江造成的损失，调整为按中国人民银行同期一年期基准利率计算，违约金从双方合同约定的租金交纳期限届满次日起算至租金付清时止。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》规定，判决：一、唐国江与安汉社区居委会于2013年11月5日签订《商铺租赁合同》于2015年11月27日解除；二、安汉社区居委会向唐国江支付第二年租金24200元及其逾期付款违约金（违约金以24200元为标准按中国人民银行同期一年期基准利率从2014年9月26日起计算至租金实际支付之日止），支付2015年10月25日至2015年11月27日的租金2406元及其逾期付款违约金（违约金以2406元为标准按中国人民银行同期一年期基准利率从2015年9月26日起计算至租金实际支付之日止）；三、驳回唐国江的其他诉讼请求。如未按照判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费785元，由安汉社区居委会负担。二审诉讼中，安汉社区居委会申请了两名证人出庭作证。梁皓证实：2014年起我担任高坪区东顺路社区网格员，即负责街面上不符合规定的小广告“牛皮癣”排查工作，大概在2015年下半年，具体时间记不清了，看到安汉社区居委会租用房屋上张贴了出租房屋的广告，上面并记载了电话号码，随即通知人员进行了清理。冯成军证实：我担任高坪区东顺路社区第一居民小组组长，管理辖区内“牛皮癣”小广告的清理，安汉社区居委会2014年10月前在建设路386号附1号（即案涉房屋），大概在2014年的11月、12月该房门上贴有租房的广告，我把广告撕了，之后广告又贴上，共撕了三次，我照广告上的电话打过去，接电话的人叫我把广告保留十多天，不要撕掉。唐国江质证认为，证人只能证明该房招过租，但不能证明是谁在招租，双方的租赁合同也约定了允许承租人转租。二审庭审中，安汉社区居委会主任严科陈述，大概在2014年12月或2015年1月初，自己将承租房屋的钥匙交给了唐国江，没有办理水电费的交接，没有书面的交接手续，也没有其他人在场。双方当事人签订的《商铺租赁合同》还约定，租赁期间承租人因转让或其他原因将商铺转租给第三方使用，必须事先书面向出租人申请，有第三方书面确认，征得出租人的书面同意。一审诉讼中，居委会提交了照片两张，照片显示案涉房屋的卷帘门上张贴有“门面出租电话158XX****XX”的小广告，照片上载明的时间为2014年10月12日，该电话号码是唐国江的。唐国江质证认为，该广告的真实性无法核实，不是自己张贴的。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，唐国江与安汉社区居委会签订的《商铺租赁合同》合法有效，双方均应履行。关于双方当事人是否已经事实解除合同的问题。安汉社区居委会二审中所申请的证人虽然证实案涉租赁房屋曾经张贴过招租的广告，但不能证明系唐国江张贴，安汉社区居委会于一审诉讼中所举有唐国江电话的招租广告，不能证明拍摄的时间，故不能证明系唐国江张贴。另安汉社区居委会主任陈述已经将案涉房屋的钥匙于2014年12月或2015年1月交给唐国江，唐国江予以否认，安汉社区居委会又无证据证实，故安汉社区居委会所举证据不能证明双方已经解除合同，一审判决对此认定正确。另安汉社区居委会于一审庭审中当庭要求解除合同，一审判决适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》关于情势变更原则，解除双方之间的《商铺租赁合同》，姑且不论本案是否符合该规定的实质条件，仅从适用程序上，最高人民法院《关于正确适用若干问题的解释（二）服务党和国家的工作大局的通知》要求严格适用程序，如果根据案件的特殊情况，确需在个案中适用该规定的，应由高级人民法院审核，必要时应报请最高人民法院进行审核。一审法院未按该通知履行报批程序，径行予以适用不当。鉴于案涉房屋的租赁期间已经届满，已无报批的必要。安汉社区居委会要求解除合同，无其他符合合同解除的条件，应支付租赁期间的房屋租金。同时，因安汉社区居委会未交纳第二年和第三年期间的租金构成违约，应承担违约责任，因双方约定的违约金及损失赔偿金过高，唐国江对因安汉社区居委会违约所造成的损失未提供证据予以证明，唐国江上诉要求按商业银行同期贷款利率的4倍或按日千分之五计算，且另行支付违约金及赔偿损失的上诉理由不能成立。鉴于我国违约金兼具补偿性和惩罚性的双重功能，一审将违约金调整为按基准利率计算，仅考虑了补偿性不当，本院调整为按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，综上，一审判决部分适用法律不当，唐国江的部分上诉请求成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销四川省南充市高坪区人民法院（2015）高坪民初字第2315号民事判决；二、南充市高坪区清溪街道办事处安汉路社区居民委员会在本判决生效之日起一个月内向唐国江支付第二年租金24200元及逾期付款违约金，违约金从2014年9月26日起至租金实际支付日止，按中国人民银行规定的同期一年期贷款基准利率上浮30%计算；三、南充市高坪区清溪街道办事处安汉路社区居民委员会在本判决生效之日起一个月内向唐国江支付第三年租金26620元及逾期付款违约金，违约金从2015年9月26日起至租金实际支付日止，按中国人民银行规定的同期一年期贷款基准利率上浮30%计算；四、驳回唐国江的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费785元，由被上诉人南充市高坪区清溪街道办事处安汉路社区居民委员会负担；二审案件受理费965元，由上诉人唐国江负担414元，由被上诉人南充市高坪区清溪街道办事处安汉路社区居民委员会负担551元。本判决为终审判决。审判长 黄 东审判员 蒙秀梅审判员 任雅莉二〇一六年十月二十五日书记员 朱 丹