福建省平潭县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0128民初4124号
原告：福建臻阳房地产开发有限公司，住所地福建省福州市仓山区建新南路269号综合楼102室。
法定代表人：吴金秋，该公司总经理。
委托诉讼代理人：余清清，北京市盈科（福州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林璧，北京市盈科（福州）律师事务所律师。
被告：卓爱云，女，1969年8月4日出生，汉族，住福建省平潭县。
原告福建臻阳房地产开发有限公司（以下简称“臻阳公司”）与被告卓爱云案外人执行异议之诉一案，本院于2016年12月16日立案后，依法适用普通程序，于2017年5月17日公开开庭进行了审理。原告臻阳公司的委托诉讼代理人余清清及被告卓爱云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
臻阳公司向本院提出诉讼请求：1.不得执行位于福州市仓山区产；2.确认上述房产归臻阳公司所有。事实和理由：对卓爱云与吴娟、高扬星民间借贷纠纷一案，平潭县人民法院于2016年1月5日作出（2015）岚民初字第2536号民事判决，判决吴娟、高扬星共同返还卓爱云借款本金307360元并支付相应利息。上述判决生效后，卓爱云对臻阳公司所有的位于福建省福州市仓山区产向平潭县人民法院申请强制执行。2016年11月14日，臻阳公司提出书面异议。同年11月29日，平潭县人民法院作出（2016）闽0128执异62号执行裁定，驳回臻阳公司的执行异议申请。臻阳公司认为，平潭县人民法院作出的上述执行裁定不符合法律规定，卓爱云无权申请执行涉案房产，理由为：在《商品房买卖合同》履行过程中，由于高扬星未按约定向按揭贷款银行偿还贷款本息，2016年3月，中国工商银行股份有限公司福州金山支行（以下简称“工行金山支行”）向福州市仓山区人民法院提起诉讼，要求解除借款合同并要求臻阳公司承担连带保证责任。为此，臻阳公司于2016年9月20日依法解除了《商品房买卖合同》，并向福州市仓山区人民法院提起诉讼，要求高扬星承担相应的法律责任。根据相关规定，臻阳公司已依法解除与高扬星所签订的《商品房买卖合同》，则预告登记已失效，高扬星亦确定丧失了要求臻阳公司交付涉案房产并办理所有权转移等相关权利。法院应当解除对涉案房产的查封、扣押、冻结措施，不应当再处置。对于高扬星因支付价款而形成的对臻阳公司的债权，应待臻阳公司诉高扬星商品房买卖合同纠纷一案的生效法律文书确定后方可对其申请执行。
卓爱云辩称，吴娟、高扬星未偿还拖欠卓爱云的借款，其申请对涉案房产进行查封，于法有据，臻阳公司无权要求其放弃涉案房产，请求依法判决。
臻阳公司围绕其诉讼请求依法提交了《商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》、银行凭证、工行金山支行诉高扬星、吴娟和臻阳公司金融借款合同纠纷案的相关诉讼材料、《销售合同解除函》及快递单、臻阳公司诉高阳星商品房买卖合同纠纷案的相关诉讼材料、（2015）岚民保字第258号民事裁定书、执行异议申请书及（2016）闽0128执异62号执行裁定书，卓爱云对上述证据形式上的真实性未提出异议，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
本院在审理卓爱云与高扬星、吴娟民间借贷纠纷一案中，卓爱云申请财产保全，本院于2015年10月21日作出（2015）岚民保字第258号民事裁定，裁定对预告登记在高扬星名下的涉案房产（预售合同号：FZ1401XJ0010XX）予以查封。2016年1月5日，就上述民间借贷纠纷案件，本院作出（2015）岚民初字第2925号民事判决，判决吴娟、高扬星共同返还卓爱云借款本金307360元及相应利息。上述判决生效后，卓爱云申请强制执行。2016年11月14日，臻阳公司向本院提出执行异议，请求终止处置涉案房产，并撤销（2016）闽0128执344号通知。本院经审查，于同年11月29日作出（2016）闽0128执异62号民事裁定，驳回臻阳公司的上述异议请求。2016年12月16日，臻阳公司向本院提出案外人执行异议之诉。
本案涉案房产是高扬星向臻阳公司购买的房产。2014年1月9日，高扬星（买受人）与臻阳公司（出卖人）就买卖涉案房产事宜签订《合同》，合同约定该商品房建筑面积为117.36平方米，总价款为1968155元等。合同签订后，高扬星依约支付首付款598155元，余款1370000元在工行金山支行办理按揭贷款（贷款期限自2014年12月至2029年12月），臻阳公司为高扬星的上述贷款提供阶段性连带保证，三方为此签订《个人购房借款/担保合同》。上述房产已办理预告登记手续。
2016年4月8日，工行金山支行以高扬星自2015年7月5日起连续三个月以上未按时足额偿还贷款本息等为由，向福州市仓山区人民法院提起金融借款合同纠纷之诉。同年12月5日，该院作出（2016）闽0104民初1532号民事判决，判决主文如下：一、解除工行金山支行与高扬星、臻阳公司签订的《个人购房借款/担保合同》；二、高扬星、吴娟偿还工行金山支行借款本金1278666.68元及相应利息、罚息、复息；三、臻阳公司对上述判决第一项承担连带清偿责任；四、臻阳公司享有追偿权。该判决于2017年3月24日发生法律效力。
2016年10月12日，臻阳公司以高扬星未及时偿还按揭贷款，致使臻阳公司多次承担保证责任为由，向福州市仓山区人民法院提起诉讼。2017年10月26日，该院作出（2016）闽0104民初4799号民事判决，判决主文如下：一、确认臻阳公司与高扬星于2014年1月9日签订的《商品房买卖合同》已于2016年9月20日解除；二、高扬星应协助臻阳公司到房屋权属登记机构办理上述第一项《商品房买卖合同》的合同网签注销手续、合同备案注销手续以及预告登记注销手续；三、高扬星应返还臻阳公司编号为00499383、00499385的两张购房款发票；四、高扬星应返还臻阳公司代垫款162942元（臻阳公司有权从应返还的购房款中直接抵扣）；五、高扬星应支付臻阳公司逾期付款违约金590446.5元（臻阳公司有权从应返还的购房款中直接抵扣）、律师费8000元及逾期办理商品房的合同网签注销手续、合同备案注销手续、预告登记注销手续的违约金（自2016年9月24日起，按总房价1968155元的日万分之五标准，计至协助办理完毕全部注销手续之日止）。该判决尚未发生法律效力。
2017年5月23日，工行金山支行出具“关于高扬星扣款说明函”，主要内容为“截止2017年5月23日，我行已从你司保证金账户进行扣款，已扣款本息合计：240622.13元。剩余贷款本金1172005.25元”。
本院认为，本案为案外人执行异议之诉，主要争议焦点在于案外人是否对执行标的享有足以阻止法院强制执行的实体权利。
《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案中，臻阳公司与高扬星签订《商品房买卖合同》后办理了预售合同备案登记和预告登记，但是无论是合同备案还是预告登记，都是行政部门对符合商品房预售条件的开发商销售房屋的行政管理程序，目的在于防止“一房二卖”，并不涉及物权变动效力。在无有效物权变动登记的情况下，高扬星并未取得涉案房产的所有权，仅享有合同债权。基于此，涉案房产的所有权并未发生变更，臻阳公司享有排除强制执行的民事权益。臻阳公司诉请不得执行涉案房产，本院予以支持。
因不动产物权经依法登记，才发生法律效力，臻阳公司诉请涉案房产直接归其所有，不符合相关法律规定，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下：
一、不得执行位于福州市仓山区产；
二、驳回福建臻阳房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费22513元，由卓爱云负担100元，福建臻阳房地产开发有限公司负担22413元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 林 霞
人民陪审员 林盛钦
人民陪审员 陈新奇
二〇一七年十二月七日
书 记 员 潘 欣