湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）永中法民一终字第662号
上诉人（原审被告）文远源。
上诉人（原审被告）魏毅。
二上诉人的共同委托代理人肖耘，湖南湘南律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）邓良朝。
被上诉人（原审原告）卿四华，系被上诉人邓良朝之妻。
上诉人文远源、魏毅因房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2015）永冷民初字第2502号民事判决，于2015年11月18日提起上诉，原审法院于2015年12月8日向本院移送上诉状及案卷材料，本院同日受理后，依法组成合议庭，于2015年12月28日上午在本院第二审判庭公开开庭进行了审理，上诉人文远源、魏毅及其共同委托代理人肖耘，被上诉人邓良朝、卿四华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2013年6月4日，以文远源、魏毅为出卖人（甲方）、邓良朝、卿四华为买受人（乙方），双方签订了一份《商品房买卖合同》。约定乙方购买甲方位于永州市冷水滩区春江路5号地商品房A栋二单元第七层702号房，面积约142.35平方米，每平方米价款1552元，共计220，980元；付款方式：签订合同时首付50，980元，第二期17，000元在买受人接到出卖人通知后向银行按揭；甲方在2012年6月10日交房给乙方使用（不可抗力除外）；甲方代办房产证、土地使用证和水电开户，所有手续费、税费（销售不动产税、契税等）等费用由乙方承担。合同签订后，乙方按照合同约定交付甲方购房款现金50，980元和银行按揭贷款170，000元。并于2013年6月5日交给甲方办证费用13，735元。甲方为乙方办理了房产证后，交付了乙方。后因甲方原因而非政府办证部门原因，至今没有为乙方办理好土地使用证，双方酿成纠纷。
原审认为，依法成立的合同对当事人具有法律效力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在有关期限届满未能取得房屋权属证书的，应当承担违约责任。双方在合同中约定了交付房屋的时间为2013年6月10日，买受人交付办理房产证和土地使用证费�给出卖人的时间是2013年6月5日，现双方均不能提供交付房屋的具体时间，原告主张被告承诺于签订合同后一年内办理房产证和土地使用证，该意见更有利于维护出卖人的利益，法院予以采纳。被告应当在2014年6月10日前为原告办理好土地使用证和房产证，逾期办证应承担违约责任。由于双方在合同中没有约定违约金或者损失数额难以确定，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。原告要求对方赔偿损失14，200元及对房屋出现的质量问题进行修缮，因没有事实和法律依据，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告文远源、魏毅为原告邓良朝、卿四华办理位于永州市冷水滩区春江路5号地商品房A栋二单元第七层702号房土地使用证；二、被告文远源、魏毅支付原告邓良朝、卿四华逾期办理土地使用证的违约金（以已付购房款220，980元为本金，自2014年6月10日起参照中国人民银行规定的同期贷款利率计算至二被告为二原告办理好土地使用证之日止）；三、驳回原告邓良朝、卿四华的其他诉讼请求。上述义务限二被告在本判决生效后二十日内履行完毕。如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费155元，减半收取75.5元，由二被告负担。
上诉人文远源、魏毅上诉称，上诉人一直在积极履行办理土地使用权证义务，没有违约。原审以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条判决上诉人承担违约责任明显属于适用法律错误。故请二审依法改判撤销原审第二项判决。
被上诉人邓良朝、卿四华答辩称，答辩人已将所有办证手续提交，且全额付款，上诉人未按时办理土地证违约，原审适用《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》是正确的。
二审期间，上诉人向本院提交了以下证据：证据一、永州市国土资源局政务服务中心业务受理回执单、国有土地使用权入场交易委托合同，拟证明上诉人履行了代办（国土证）义务；证据二、湖南省永州市冷水滩区人民法院（2015）永冷民初字第2504号民事判决书以及永州市冷水滩区人民法院案件移交执行书，拟证明性质完全相同的另一房屋买卖合同纠纷案件已经同一法院判决并生效，该�效判决只支持办证请求，没有支持损失请求，本案原审判决上诉人赔偿损失错误。
被上诉人质证认为，对上诉人提交的上述两份证据的真实性无异议，但对关联性均有异议，证据二的判决书中认定了购房户违约。
被上诉人二审期间向本院提交了永州市国土资源局政务服务中心给永州市国土资源局地籍科的函。拟证明上诉人没有办理土地证不是政府的原因，而是上诉人自己的原因。
上诉人对被上诉人提交的上述证据的真实性无异议，但对关联性有异议，认为上诉人不但没有自愿退档，而且一直在与市国土局进行联系，争取早日为购房户办理国土证。
本院经综合认证认为，对上诉人提交的上述两份证据，因二被上诉人对其真实性无异议，且该两份证据来源合法并与本案有关，符合证据的“三性”，均予采信。对被上诉人提交的上述证据的真实性予以采信，但对其未办国土证是上诉人自己的原因这一证明目的不予采信。
本案二审查明的事实与一审认定的事实一致，对一审认定的事实本院予以确认。
另查明：永州市冷水滩区人民法院（2015）永冷民初字第2504号民事判决对同一地块、性质完全相同的另一房屋买卖合同纠纷案件已作出生效判决，该判决只支持了购房户的办证请求，没有支持损失请求。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。双方当事人争执的焦点是上诉人在本案中是否违约的问题。由于：一方面，本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》没有约定办理土地使用权证的时间；另�方面，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条明确规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下简称出卖人）将尚未建成或已建成的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。本案房屋系上诉人等几位亲朋好友合伙兴建，并未以房地产开发企业的名义开发，因此，根据该司法解释第一条的规定，涉案合同在未约定办理土地使用证期限的情况下不能适用该解释第十八条有关90日内办证期限的规定，故原审在本案中适用该解释第十八条既与法律不符，也与其先行结案并生效的（2015）永冷民初字第2504号民事判决相互矛盾，是错误的。对于此类情况，人民法院依法可以酌定办证期限。综上所述，原审认定事实清楚，但适用法律不当，上诉人提出的其没有违约的上诉理由依法成立，本院依法予以采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省永州市冷水滩区人民法院（2015）永冷民初字第2502号民事判决第一、三项；
二、撤销湖南省永州市冷水滩区人民法院（2015）永冷民初字第2502号民事判决第二项。
上述义务限本判决书送达后三十日内履行完毕。
一审案件诉讼费50元，二审案件诉讼费155元，共计205元，由上诉人文远源、魏毅负担155元，被上诉人邓良朝、卿四华负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘久平
审 判 员 �蓉
审 判 员 李秋云
二〇一六年一月二十六日
代理书记员 秦小娟
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。