广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛明法荷民一初字第688号原告李玉梅，女，汉族，1967年9月3日出生，住广东省佛山市高明区，委托代理人黎繁松，广东广能律师事务所律师。委托代理人李俊凯，男，汉族，1965年12月23日出生，住广东省佛山市高明区，系原告的丈夫。被告佛山市桃太郎投资管理有限公司，住所地：广东省佛山市高明区荷城街道海天大道北海天路23号。法定代表人邓佩仪。原告李玉梅诉被告佛山市桃太郎投资管理有限公司（以下简称“桃太郎公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年9月21日受理后，适用普通程序依法组成合议庭，分别于2015年12月15日和2016年5月11日公开开庭进行了审理，原告李玉梅及其委托代理人李俊凯、黎繁松到庭、被告经本院合法传唤后，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年8月2日，原、被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定被告将位于广东省佛山市高明区荷城三洲海天大道北海天路23号的桃太郎创新产业中心——三洲制造基地XX层出售给原告，商品房预售许可证编号2013001XXX，面积230.4平方米，总价格人民币1301300元。原告先后于2013年5月20日、8月6日向被告指定的商品房项目预售款专用账户支付50000元诚意金（后转为房款）和购房款951300元，剩余300000元余款双方协议通过银行按揭贷款支付。在原告申请办理按揭过程中，被告因自身原因停止了相关项目的开发建设，并撤离了创新产业中心的办公场所，致使原告无法联系上被告及其负责人，原告向有关政府部门反映后，政府部门也无法找到被告的相关负责人。原、被告签订的买卖合同是双方的真实意思表示，合法有效，受我国法律保护。现由于被告的原因造成原告不能取得涉案房屋所有权，无法实现合同目的。因此，根据合同法规定和买卖合同的约定，原告请求人民法院确认解除原告与被告签订的买卖合同，判令被告退还原告已支付的购房款1001300元，赔偿原告相应的利息损失。到目前为止，被告开发建设桃太郎创新产业中心——三洲制造基地的唯一购买客户就是原告，只有原告一人向被告购买了房屋并向预售款专用账户缴存房款。预收款专用账户的资金就是原告缴存的房款，没有其他购房人缴存的预付款，也不属于被告的存款，该笔资金虽然以货币形式表现出来，但是指向明确，并经权利人指定而特定化，属于特定物，原告有权要求占有人或者保管人返还。因此，根据我国法律规定和相关民法理论，被告应当将该笔款项退还原告。根据双方合同第八条的约定，被告应当在2014年12月31日前将经竣工验收合格的房屋交付原告，但直到原告起诉之日被告也没有向原告履行交付义务。另，案涉房屋的土地已经被多个法院轮候查封，一直没有解除查封措施，被告实际上已经无法履行合同约定的交付义务。根据合同第九条的约定，出卖人逾期30日交付房屋的，按买受人已付房款的30%向买受人支付违约金，据此，被告应向原告支付违约金304293.9元。原告请求法院判令：1、解除原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》；2、被告向原告退还已付房款人民币1001300元，赔偿原告利息损失；3、被告向原告支付违约金304293.9元；4、原告对被告在佛山高明顺银村镇银行股份有限公司设立的账号60×××54项下的所有款项具有优先受偿权，并将该款直接划付给原告；5、原告的已付房款及违约金在被告财产拍卖款中具有优先受偿权；6、被告承担本案全部的诉讼费。诉讼中，原告举证如下：1、原告身份证、企业机读档案登记资料各1份，证明原、被告的诉讼主体资格；2、《广东省商品房买卖合同》及附件、《商品房预售许可证》各1份，证明原、被告存在合法的买卖合同关系；3、《佛山市高明区预售商品房专用账户缴款通知书》2份、《收据》1份、《支票账户存入凭条》1份、存折明细1份，证明原告按约定支付房款；4、《佛山市（高明区）商品房合同登记查询证明》1份、佛山市高明区国土城建和水务局出具的《证明》1份、函2份，证明涉案土地、房屋的权属状态以及专用账户中的资金状况；5、佛山市高明区经济和科技促进局出具的《关于群众来访处理卡明访字[2013]0458的答复》1份、《关于对桃太郎投资管理有限公司投诉件的答复》，证明原告向有关部分反映情况。本院依职权向佛山市高明顺银村镇银行股份有限公司调取了账号为60×××85账户的资金情况，该行向法院出具了《协助查询存款通知书》1份、账户流水查询详情1份。本院向佛山市高明区国土城建和税务局（住建）发函，该局于2016年4月29日出具了《关于的回复》。经过质证，原告对上述证据的真实性无异议。被告未在答辩期和举证期进行答辩和举证，被告桃太郎公司经本院合法传唤后，无正当理由未到庭参加诉讼，本院视为其放弃相应的诉讼权利。经审查，本院调取的证据与原告提交的部分证据材料内容能够相互印证。对原告所举证据以及本院调取的证据，本院确认其内容真实、来源合法，与本案具有关联性，予以采信，作为本案的定案依据。经庭审后，根据双方的举证质证，结合当事人的陈述，本院确认以下事实：2013年8月2日，原、被告签订了一份《广东省商品房买卖合同》，约定将桃太郎创新产业中心——三洲制造基地XX层号房，合同约定建筑面积为236.6平方米。房款支付方式为买受人于本合同签订之日前支付首期款即合同总额76%，折合1001300元（含定金）；本合同签订之日起7工作天内，根据银行要求提供和办理余款300000元的贷款手续；买受人保证，不论银行同意贷款足额与否买受人均于本合同签订之日起60天内向出卖人付清全部房款，否则，承担合同约定的逾期付款违约责任。出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4、该商品房经竣工验收合格（其他内容详见该合同）。该《广东省商品房买卖合同》于2013年8月21日已经房管部门备案登记，该房产状态为未抵押未查封。案涉房产未经过竣工验收。2013年5月20日，原告向被告支付了50000元诚意金（该诚意金转为房款），2013年8月6日，原告通过银行转账的方式向被告在佛山高明顺银村镇银行股份有限公司开立的住建部门监管账户中支付了房款951300元，2013年9月24日，被告桃太郎将原告交付的50000元诚意金也存入了该监管账户中。原告还剩300000元房款未支付。另查，该监管账户中仅有两笔进账，一笔为2013年8月6日原告李玉梅转账的951300元；另一笔为2013年9月24日，桃太郎转存的50000元，其余金额均为利息。2013年12月30日，佛山市高明区经济和科技促进局向原告出具了《关于群众来访处理卡明访字[2013]0458的答复》，载明：“经现场考察，情况确实不容乐观。现场已空无一人，原来的展厅已大门紧锁，室内的模型已经拆除，门前贴着一张路思迈贸易公司的告示，告示称路思迈公司已购买和租用973创新产业园的1座厂房，希望不要有人前来骚扰和破坏。我局致电973创新产业园相关负责人了解情况，973创新产业园总经理陈锦焯作了简单说明：973创新产业园的建设资金来源于银行贷款，现由于银行不再向企业放贷，因此企业因资金问题无法继续发展下去，现场工人均因无法收到工资而纷纷离职。估计973创新产业园需等到新的投资人接手，情况才有好转，但具体时间尚未能确定”。基于原告的申请，本院根据（2015）佛明法荷民一初字第688-2号民事裁定，于2015年10月21日，将被告在佛山市高明顺银村镇银行账号为60×××54的账号冻结，冻结金额为1010078.77元，该款项仅基于本案予以冻结。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。首先，双方合同解除的问题。原告要求解除双方签订的《广东省商品房买卖合同》的原因为被告已停止了项目开发的建设并已撤离，被告以其行为表明不履行合同义务，因此，要求法院判决解除双方于2013年8月2日签订的《广东省商品房买卖合同》。经审查，被告的项目开发由于资金断裂等问题已经停滞，案涉房产也未竣工验收，被告的房产土地等资产因多起经济纠纷而被法院查封，因此，案涉房产在不具备过户条件的前提下，被告已经客观上无法继续履行双方签订的《广东省商品房买卖合同》，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》已达合同的法定解除的情形，因此，原告要求解除双方于2013年8月2日签订的《广东省商品房买卖合同》的诉请，本院予以支持。其次，关于返还房款及赔偿利息的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，原告依约向被告交付了1001300元房款，在双方合同解除的情况下，原告要求被告退还该款项符合法律规定，本院予以支持。关于利息问题。被告退还房款的义务是以双方的合同解除为前提的，应从原告主张解除合同之日起算，因此，对于原告要求按1001300元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，从起诉之日（2015年9月21日）至被告实际归还房款之日止计算利息的诉请，本院予以支持。再次，关于原告请求的违约金的问题。原告主张的违约金为被告逾期交付房屋而产生的违约金。根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》的约定，本合同签订之日起7个工作天内，根据银行要求提供和办理余款的贷款手续；买受人保证，不论银行同意贷款足额与否买受人均于本合同签订之日起60天内（2013年10月2日前）向出卖人付清全部房款，否则，承担合同约定的逾期付款违约责任。如买受人未付清应付款或违约金，则该商品房交付日应顺延至款项付清后。由此可见，双方约定的交房的条件之一为原告付清全部款项，本案中，虽然案涉合同客观上无法继续履行，但原告基于不安抗辩权，没有再履行支付剩余房款300000元的合同义务，因此，交付房屋的合同约定条件并未成就，原告以此要求被告支付逾期交付房屋的违约金，没有事实依据，本院不予支持。最后，关于原告请求优先权以及监管账户直接退款的问题。经审查，被告在佛山高明顺银村镇银行股份有限公司开立的账号为60×××54的账户为佛山市高明区国土城建和水务局的监管账户，该监管账户中仅存的两笔进账均为原告支付的标的房屋的购房款。根据《佛山市人民政府办公室关于修订佛山市商品房预售款监督管理实施办法的通知》规定：“商品房预售款应当全部存入商品房预售款监管专用账户，并对其中用于项目工程建设资金实行重点监管，保证预售款优先用于工程建设”。“商品房预售时，购房人应当凭房地产开发企业开具的缴款通知将购房款直接存入专用账户”（具体规定详见该通知）。从该通知的规定可知，预售房款的监管专用账户，是住建部门对资金使用的监管账户，但法律没有明确规定购房者在双方合同解除后，对监管账户的款项享有优先受偿权。原告请求已付房款及违约金在被告财产拍卖款中优先受偿的诉请，没有法律依据，本院不予支持。但根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿不得对抗买受人。本案中，原告是消费者，该最高院批复是对消费者权益进行的优先保护，因此，本案中的《广东省商品房买卖合同》已经过房管部门的备案登记，对外具有公示作用，基于法律对原告作为消费者的优先保护，在被告没有将房款予以退回的情况下，案涉房屋的《广东省商品房买卖合同》不必然产生备案登记予以解除的法律效果，同时原告针对被告对监管账户中的房款退还问题在执行阶段进行处理。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告李玉梅与被告佛山市桃太郎投资管理有限公司于2013年8月2日签订的《广东省商品房买卖合同》；二、被告佛山市桃太郎投资管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款1001300元及支付相应的利息（以1001300元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率，从2015年9月21日起计至实际付清之日止）；三、驳回原告李玉梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费19250元，保全费5000元，共计24250元（原告已预交），由被告佛山市桃太郎投资管理有限公司负担16250元，由原告李玉梅负担8000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  欧志明代理审判员  孟 洁人民陪审员  麦翔鸿二〇一六年五月十二日书 记 员  黎洁仪