上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪02民终3906号
上诉人(原审原告)：毛毅，男，1998年2月23日生，汉族，住上海市虹口区。
委托诉讼代理人：瞿海胤，上海普盛律师事务所律师。
上诉人(原审被告)：上海泰维房地产开发有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人：李强，执行董事。
委托诉讼代理人：金莉，北京大成(上海)律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨永胜，北京大成(上海)律师事务所律师。
上诉人毛毅、上海泰维房地产开发有限公司(以下简称“泰维公司”)因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2017)沪0113民初13331号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2018年4月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
毛毅上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持毛毅一审全部诉讼请求。事实和理由：毛毅与泰维公司就上海市宝山区恒高路83弄《泰禾红悦苑(泰和红悦苑)》29号1层1＿2室房屋(以下简称“系争房屋”)签订了商品房预售合同，泰维公司违反了合同约定，其应承担违约责任。泰维公司对于系争房屋的宣传资料中存有“底层花园复式”的字样，且当时设置的样板房外附带有围墙的独立庭院，庭院南端设有整套房屋的总门。毛毅正是因为看中庭院的独特性、私密性才高价购买系争房屋。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”之规定，由于庭院被认定为违法建筑而被拆除，泰维公司应对此承担违约责任。而合同补充条款第十六条有关宣传资料不作为合同内容的约定，其本身是格式条款，该约定属于免除自身责任的内容，且并未采取合理的方式提请毛毅注意，因此，一审法院不应以该条款作为泰维公司并未出售庭院的依据。关于赔偿数额问题。同小区相近时间出售的相同户型的不同楼层房屋，一层房屋价格要比其他楼层房屋价格高出人民币(以下币种均为人民币)170万元之多，故毛毅要求赔偿100万元的数额，合法合理。另外，一审法院未正确归纳本案的争议焦点，也未充分调查取证庭院被拆除后对系争房屋价格的影响，同时还拒绝了毛毅提出司法评估的申请，以致造成本案不公正的处理结果。综上，毛毅请求二审法院支持其上诉请求。
泰维公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回毛毅的一审全部诉请。事实和理由：系争房屋的庭院围墙被拆除，并未导致其私密性、安全性降低，系争房屋的价值无任何贬损。泰维公司交付的系争房屋符合商品房预售合同约定，无需承担任何违约责任。系争房屋前面的公共绿地是否设置围墙以及围墙形态是砖墙还是绿篱，合同中没有作出任何约定，毛毅以此主张系争房屋价值贬损，缺乏合同依据。退一步而言，即使应予赔偿，一审判决赔偿的20万元金额也明显过高。综上，请求二审法院支持其上诉请求。
毛毅、泰维公司均不同意对方的上诉请求。
毛毅向一审法院起诉请求：判令泰维公司赔偿毛毅因泰维公司违约造成所购房屋的损失100万元。
一审法院认定事实：2016年9月14日，泰维公司(卖方、甲方)与毛毅(买方、乙方)签订《上海市商品房预售合同》，约定，乙方向甲方购买系争房屋，据甲方暂测该房屋建筑面积为142.21平方米，其中套内建筑面积为124.06平方米、公用分摊建筑面积为18.15平方米，另有地下附属面积0平方米，每平方米房屋建筑面积单价为67,447元，暂定购房款总计为9,591,640元。合同第十一条约定，甲方定于2016年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。根据合同附件二该房屋建筑设计及平面图显示，建筑面积为142.21平方米，其中套内面积为124.06平方米，分摊面积为18.15平方米，地下建筑面积为0。平面图显示入户花园部位未纳入阴影部分。合同补充条款第十六条约定，甲方承诺遵守本合同约定，未经甲方书面允诺之任何条款，对合同双方当事人均不具有约束力，该房屋的交房标准和条件以本合同之规定为准，本合同未作规定的以该房屋现状为准，有关该房屋的样板房、宣传材料、模型、展示板及广告仅供乙方参考。合同签订后，毛毅付清了全部购房款9,591,640元，泰维公司亦向毛毅开具了上述购房款的全额发票。
2017年4月6日，泰维公司向毛毅发送《交房通知书》，主要内容为，毛毅购买的系争房屋所在小区现已取得《住宅交付使用许可证》，现通知毛毅前来办理房屋交房手续。经宝山区房屋土地测绘中心测绘，实测建筑面积为142.32平方米，毛毅还需补交房屋面积补差款7,419元及其他相关费用。
2017年4月17日，泰维公司出具《泰禾红御项目底楼补偿方案》，主要内容为，泰禾红御项目于2014年10月开始对外销售。前期销售时为提升客户居住舒适度，泰维公司承诺底楼院子可供一楼业主使用。该做法为房地产行业的普遍惯例。随着新规、新政的不断出台，拆除搭建力度的强大背景下，泰维公司被相关政府部门责令整改。现围墙的材料发生变化，泰维公司的补偿方案如下：1、一次性现金补偿5万元或一次性补偿购买车位抵用券8万元；2、逾期交付违约金：按照合同约定万分之二/天的标准结算(自2017年1月1日起至2017年4月7日止)。
一审庭审中，为证明己方主张，毛毅向法院提供如下证据：房屋销售宣传广告，宣传资料上有“底层花园复式”、“贯通入户花园，幸会四季美景”等表述，证明现庭院已被拆除，泰维公司构成违约。泰维公司对上述证据的质证意见为，对证据的真实性无异议，对关联性有异议，上述证据无法证明泰维公司有违约行为，实际上目前绿篱围起来的院子仍存在，合同中约定的房屋面积并不包括庭院面积，该庭院亦非出售给毛毅。
一审庭审中，毛毅、泰维公司均表示，当初看房时的样板房中确有围墙式的院落及系争房屋已于2017年4月交房，交房时，围墙已被拆除。泰维公司表示，应政府部门整治，泰维公司将庭院的砖墙拆除换成了绿色植物。毛毅还表示，因房型、位置及销售时间均不同，故法院从另案中调取的系争房屋所在小区内的商品房合同上约定的房屋价格对本案并无参考意义，毛毅申请以相近时间段购买的、相同的房型的房屋价格作为参考来进行司法评估。
一审法院认为，毛毅、泰维公司就系争房屋签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守。合同补充条款第十六条约定，样板房、宣传材料仅供毛毅参考，合同未作规定的以房屋现状为准。根据泰维公司表示，其按照政府部门的要求拆除了院子的砖墙换成绿植，可理解为泰维公司亦认为交付的房屋前的院子带有砖墙，仅是政府部门要求拆除砖墙后才更换成了绿色植物。故毛毅主张其购买的系争房屋前的院子带有围墙，可以采纳。对于院子本身，属于小区公共绿地，泰维公司无权将该院子出售给毛毅，合同也确未约定泰维公司将院子出售给毛毅。宣传资料上有“底层花园复式”的字样，样板房外有院子，也不能说明泰维公司出售系争房屋时一并出售院子。毛毅主张其购买的房屋少了院子，价值发生贬损，法院不予采纳。考虑到泰维公司拆除院子围墙后，客观上降低了房屋的私密性、安全性等，法院酌情确定泰维公司赔偿毛毅20万元。毛毅诉请中超出该金额的部分，法院不予支持。
一审法院作出判决：一、上海泰维房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内，向毛毅赔偿损失20万元；二、驳回毛毅的其他诉讼请求。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，根据商品房预售合同的约定内容，系争房屋外的绿化面积并不包含于毛毅所购买的房屋面积中，亦即庭院并非合同标的物。且相关的销售宣传资料及样板房，也难以将其视为泰维公司的实质要约。虽然泰维公司将系争房屋室外绿地围墙材质由砖墙变为绿篱护栏，但该行为既未构成对商品房预售合同的违约，同时也不属于房屋的建筑设计或小区平面布局的变更行为。故毛毅以泰维公司违约为由要求其赔偿损失100万元，缺乏法律依据，本院难以支持。但是，泰维公司作为一家专业的房地产开发企业，在开发、销售房屋的各个流程环节，均应遵守国家法律法规、规章及相关政策规定。其设置样板房时采取砖墙性质建造庭院，显然不当。最终，按样板房样式建造的系争房屋之砖墙性质的围墙庭院也因行政机关认定为违建而被拆除。故泰维公司对该纠纷产生亦存在过错。同时，本院赞同一审法院之论断，泰维公司在拆除砖墙更换为绿篱后，虽未导致系争房屋在居住使用功能上实质受限，但在私密性、安全性上与砖墙结构相比，还是构成了一定程度的影响。本院亦相信，最初样板房围墙采取砖墙结构所形成的整体效果确系购房者决定是否购买系争同类房屋的考虑因素之一。由此分析，一审法院判决泰维公司赔偿毛毅20万元，并无不当。综上所述，毛毅、泰维公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币11,800元，由上诉人毛毅负担人民币9,000元，由上诉人上海泰维房地产开发有限公司负担人民币2,800元。
本判决为终审判决。
审判长 徐 江
审判员 俞 璐
审判员 成 皿
二〇一八年六月二十日
书记员 董佳欣
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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