广东省汕头市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤05民终34号上诉人(原审原告)：广东粤海汕头建设开发公司。法定代表人：刘东平，总经理。委托诉讼代理人：罗向华，广东卓盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱金霞，广东卓盛律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：江楷义。被上诉人(原审被告)：汕头经济特区广澳建设（集团）公司。法定代表人：唐锦宗。原审第三人：杨楚敏。上诉人广东粤海汕头建设开发公司（以下简称粤海汕头公司）因与被上诉人江楷义、汕头经济特区广澳建设（集团）公司（以下简称广澳公司）及原审第三人杨楚敏所有权确认纠纷一案，不服汕头市濠江区人民法院（2017）粤0512民初315号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月4日受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人粤海汕头公司委托诉讼代理人罗向华、朱金霞到庭参加诉讼，被上诉人江楷义、广澳公司及原审第三人杨楚敏经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人粤海汕头公司上诉请求：撤销汕头市濠江区人民法院（2017）粤0512民初315号民事判决，改判江楷义、广澳公司立即协助将位于汕头市广澳南湖新村第***幢房产（合同号为汕特广建售列1**号）过户至粤海汕头公司名下。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1、涉案房产的买受人为江楷义。虽然141号《房产买卖合同》有涂改，但江楷义在合同的买方处签名盖章，而广澳公司亦在合同的卖方处签名盖章，且江楷义亦在《声明》中“声明人”上签字承认其是涉案房产的买受人，又涉案房产的合同也由粤海汕头公司持有。因此，足以证明涉案房产的买受人为江楷义。2、涉案房产的借名人为粤海汕头公司。江楷义在《声明》中称：“本人担任广东粤海建设开发公司总经理、法定代表人期间，由于1992年5月公司正在筹备成立广东粤海汕头建设开发公司，因此，公司需以本人名义在汕头市达濠区购买了广澳建设公司开发的达濠南湖新村第***幢别墅”，表明由于粤海汕头公司在筹备中，需以江楷义名义购买涉案房产，即该房产实际是为粤海汕头公司购买的；又江楷义在《声明》中明确：“现声明该处别墅产权为广东粤海汕头建设开发公司所有。今后别墅产权公司需转让和过名，本人愿意协助办理有关手续”，即江楷义明确同意将涉案房产的产权办到粤海汕头公司名下。粤海汕头公司为广东粤海建设开发公司的全资子公司，广东粤海建设开发公司及江楷义均承认涉案房产为粤海汕头公司所有，涉案房产的借名人实际为粤海汕头公司。3.涉案房产的房款实际由粤海汕头公司支付。粤海汕头公司在筹建期间，粤海汕头公司的筹备费用（包括购买涉案房产的费用）由广东粤海建设开发公司支付，江楷义在《声明》中也承认了该事实。由于涉案房产是为粤海汕头公司购置的办公场所，其购房款作为粤海汕头公司的经营成本支出，涉案房产的《收款收据》也由粤海汕头公司持有。因此，购房款实际是由粤海汕头公司支付的。二、一审法院适用法律错误。一审法院对本案定性错误。本案并非所有权确认纠纷，而是合同纠纷。根据广东省高级人民法院2017年9月12日印发的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》（粤高法【2017】191号）第二十八条“借他人名义购买房屋，借名人请求确认房屋归其所有的，不予支持。借名人请求出名人（登记权利人）协助办理房屋所有权转移登记的，可予支持，但在房屋限购范围内，借名人不具有购房资格的除外”的规定，借名买房纠纷属于合同纠纷，粤海汕头公司作为实际购房人，有权要求江楷义协助办理过户。被上诉人江楷义辩称，坚持其在一审的答辩意见。其本人签署的《声明》仅表明，达濠区的三幢别墅产权，不是其本人私有，属广东粤海省公司所有。签署该《声明》时，其已是一般工作人员，《声明》也没有加盖公章和公证，没有继任者签名。其本人愿意协助广东粤海省公司办理的仅仅是有关三座别墅的转让和过名的“合法”手续。原审第三人陈楚敏的意见与被上诉人江楷义的答辩意见一致。被上诉人广澳公司未作答辩。粤海汕头公司向一审法院起诉请求：1.判令确认位于汕头市广澳南湖新村第***幢房产（价值约70万元）为粤海汕头公司所有；2.判令江楷义、广澳公司立即协助将位于汕头市广澳南湖新村第***幢房产（合同号为汕特广建售列1**号）过户至粤海汕头公司名下。一审法院认定事实：江楷义在落款时间为1997年4月23日的《声明》中“声明人”上签字。该《声明》载明：“本人担任广东粤海建设开发公司总经理、法定代表人期间，由于1992年5月公司正在筹备成立广东粤海汕头建设开发公司，因此，公司需以本人名义在汕头市达濠区购买了广澳建设公司开发的达濠南湖新村第***幢三座别墅。”“以上三幢别墅实际付楼款合计肆拾柒万美元，全部是公司资金，现声明该处三座别墅产权为广东粤海汕头建设开发公司所有。今后上述三座别墅产权公司需转让和过名，本人愿意协助办理有关手续。”该《声明》之上述内容打印在“广东粤海建设开发公司”便签纸上，并加盖有“广东粤海建设开发公司”存档章。上述事实有粤海汕头公司提交的并经法庭质证的《声明》为证。2017年4月至8月期间，粤海汕头公司与江楷义、第三人杨楚敏取得联系，提议由粤海汕头公司为江楷义和第三人杨楚敏聘请律师，为其俩人代理因案涉房产的相关诉讼事务。因江楷义、第三人杨楚敏认为案涉房产的产权应属于粤海广东公司及不同意通过诉讼对案涉房产进行确权，故粤海汕头公司与江楷义、第三人杨楚敏没有就委托聘用律师一事签订协议。上述事实有由江楷义、第三人杨楚敏提交的并经法庭质证的微信、短信聊天记录及《委托代理合同》为证。粤海汕头公司于举证期限内向一审法院提交了141号《房产买卖合同》，拟证明粤海汕头公司借用江楷义名义购买案涉房产。该合同载明“买方向卖方购买的南湖新村第***幢别墅”。该合同买方处系经用涂改液涂改之后写上“江楷义”的名字，合同买方签名处系经用涂改液涂改之后盖上“江楷义”印章，合同附件的《买方（法人）情况》亦系经用涂改液涂改之后重新填写上“江楷义”的个人基本信息；合同卖方处加盖有“汕头经济特区广澳建设公司”印章且有代表曾桂清的签名；合同签订时间为1992年5月4日。汕头经济特区广澳建设公司于1992年5月7日出具编号为0045347《收款收据》，该《收据》载明“今收到李麗英人民币柒拾万零仟零佰零拾零角零分；摘由：购房款及履约金”。该收据在付款人“李麗英”旁边添写有“江楷义”字样。上述事实有当事人陈述及由粤海公司提交的141号《房产买卖合同》及0045347《收款收据》为证。庭审时，粤海汕头公司认为141号《房产买卖合同》中的买受人在涂改之前应为“李麗英”，但后来为何涂改并改写为“江楷义”其并不清楚。汕头经济特区广澳建设公司现已变更为汕头经济特区广澳建设（集团）公司。一审法院认为：本案系所有权确认纠纷。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，粤海汕头公司提出其与江楷义之间存在就案涉房产借名买房的约定并要求江楷义、广澳公司协助将案涉房产过户至其名下，故本案审理的焦点应为粤海汕头公司与江楷义之间是否存在合意借名买房的事实、粤海公司是否实际支付了案涉房产购房款及粤海公司是否取得了141号《房产买卖合同》中房产买受人的全部合同权利等问题。首先，粤海汕头公司提出其与江楷义之间存在就案涉房产借名买房的约定，并提交了由江楷义签名确认的《声明》及141号《房产买卖合同》来证明，但江楷义对此提出异议，又因141号《房产买卖合同》系经过涂改之后添加上“江楷义”字样或印章，且与0045347《收款收据》载明的房款付款人系“李麗英”的内容相矛盾，故一审法院对该141号《房产买卖合同》中买受人为“江楷义”的真实性不予确认。因此，粤海汕头公司提交的证据无法证明江楷义系该141号《房产买卖合同》的房产买受人，也无法证明其与江楷义之间存在借名购买案涉房产的约定。其次，因粤海汕头公司提交的0045347《收款收据》载明的房款付款人系“李麗英”，一审法院对该收据另行添加付款人“江楷义”的真实性不予确认，故粤海汕头公司未能举证证明案涉房产的购房款系由其实际支付，且江楷义对此也提出异议；又因依粤海汕头公司所提交的141号《房产买卖合同》中“约定”了案涉房产购房款应于“1992年5月11日前”支付，以及0045347《收款收据》的出具时间为1992年5月7日，而粤海汕头公司在1992年并未成立，故一审法院对粤海公司主张其系案涉房产购房款的实际支付人不予认定。最后，粤海汕头公司虽然持有141号《房产买卖合同》，但其并未能举证证明其已取得该合同中买受人的全部权利，故其就本案向广澳公司主张权利，依据不足，一审法院不予支持。综上，虽然江楷义在《声明》中表示案涉房产所有权为粤海汕头公司，但因粤海汕头公司无法证明江楷义系141号《房产买卖合同》的房屋买受人，故粤海汕头公司不能因江楷义的上述声明即享有上述房产买卖合同的权益，又因粤海汕头公司提交的证据也不足以证明其与江楷义存在案涉房产借名买房的约定，也未能举证证明案涉房产的房款系由其支付，况且案涉房产的过户还可能涉及其他案外人的合法权益等问题，故粤海汕头公司请求确认案涉房产为其所有，并要求江楷义协助将案涉房产过户至其名下的诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。粤海汕头公司主张广澳公司应协助其办理案涉房产产权登记，因其未能举证证明其已取得141号《房产买卖合同》中买受人的全部权利，故一审法院对其上述请求予以驳回。对于江楷义、杨楚敏提出的粤海汕头公司应向其书面道歉并赔偿其五万元的主张，一审法院认为，因江楷义、杨楚敏所提出的上述主张与本案并非相同的法律关系，且其也没有就此提出反诉申请，故对江楷义、杨楚敏的该主张一审法院不予支持。经一审法院传票传唤，江楷义、广澳汕头公司及杨楚敏无正当理由拒不到庭，一审法院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院作出如下判决：驳回粤海汕头公司的诉讼请求。一审案件受理费减半收取5400元，由粤海汕头公司负担。二审期间，粤海汕头公司向本院提交下列证据：1.广东粤海建设投资公司的《情况说明》，用以证明达濠南湖新村第***幢别墅购房款已作为粤海汕头公司的成本列支；2.《关于汕头分公司经营承包方案的请示报告》，用以证明达濠南湖新村第***幢别墅作为广东粤海建设投资公司投入粤海汕头公司的注册资金；3.开发成本明细账，用以证明达濠南湖新村第***幢别墅购房款已在会计账上计入粤海汕头公司的开发成本。被上诉人江楷义、广澳公司及原审第三人杨楚敏未发表质证意见。二审开庭后，粤海汕头公司向本院补充提交下列证据：1.广东粤海建设投资公司营业执照；2.国家企业信用信息公示系统查询信息，拟证明广东粤海建设投资公司曾用名为广东粤海建设开发公司，是全民所有制企业；3.于广东粤海建设开发公司在汕头设立分公司的领导签阅纸；4.《关于设立广东粤海建设开发公司汕头分公司的复函》(汕府函[1992]115号)，拟证明1992年5月7日，汕头市人民政府复函同意广东粤海建设开发公司设立汕头分公司，江楷义签阅了该份文件；5.同意广东粤海建设开发公司在汕头设立分公司批复领导签阅纸；6.《关于同意广东粤海建设开发公司在汕头经济特区设立分公司的批复》(汕府建函[1992]第38号)，拟证明1992年6月5日，汕头市建设委员会复函同意广东粤海建设开发公司设立汕头分公司，江楷义签阅了该份文件；7.广东粤海建设开发公司1995年10月30日转帐凭证；8.广东粤海建设开发公司1995年长期投资分类帐；9.广东粤海建设开发公司1995年项目投资登记明细帐，拟证明购房款系广东粤海建设开发公司给粤海汕头公司投资款的事实；10.粤海汕头公司1995年、1996年及1997年开发成本分类帐，拟证明粤海汕头公司已将购房款列入开发成本的事实；11.《广东粤海汕头建设开发公司报告》，拟证明粤海汕头公司请示可否在别墅通过验收后办理移交手续；12.2000年1月20日《关于办理广澳南湖新村三座别墅产权更名的报告》，拟证明粤海汕头公司请示省公司将三座别墅的产权人由江楷义过户至其名下；13.2000年1月21日《文件(报告)呈批表》，拟证明各领导决定“暂不办理转名，先完善江楷义委托办理转名的法律手续，待转让成功后一并办理转名。”本院审理查明，一审判决认定的事实与本案的证据一致，本院予以确认。本院另查明，涉案房产尚未在房管部门办理房屋产权登记手续。本院认为，二审的争议焦点是：粤海汕头公司是否属于涉案房产的真实权利人。粤海汕头公司提交的141号《房产买卖合同》买方处系经涂改之后再添加上“江楷义”的名字与印章，买卖合同的真实性难以确定，且该合同载明的“买方”与0045347《收款收据》载明的房款付款人“李麗英”的内容也互相矛盾，故江楷义为涉案房产的购买人在本案现有的证据下尚不足以确定。另外，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，根据粤海汕头公司的陈述，涉案房产因购房款尚未全额支付，仍未办理产权登记手续，即涉案房产的实际购买人尚未完全履行141号《房产买卖合同》约定的支付购房款的义务，涉案房产没有确权登记在江楷义名下。基于上述事实及分析，粤海汕头公司请求江楷义与广澳公司协助办理涉案房产的过户登记手续条件尚未成就，对于其该项上诉请求，本院依法不予支持。综上所述，上诉人粤海汕头公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10800元，由上诉人广东粤海汕头建设开发公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张丹华审 判 员 翁汉光审 判 员 吴伟峰二〇一八年三月二十七日法官助理 范晓武书 记 员 佘少芳