山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁02民终575号
上诉人（原审原告）：高淳红，×。
委托诉讼代理人：蒋黎，山东康辉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：巩彦龙，山东康辉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李静，×。
上诉人高淳红与被上诉人李静因房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市李沧区人民法院作出的(2017)鲁0213民初2576号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人高淳红及其委托诉讼代理人巩彦龙、被上诉人李静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
高淳红上诉请求：1、撤销青岛市李沧区人民法院作出的(2017)鲁0213民初2576号民事判决，依法改判或发回重申；2、一、二审诉讼费用由李静承担。事实与理由：高淳红认为，原审法院认定事实不清，适用法律错误。高淳红和李静签订房屋买卖合同后，合同履行过程中发生了情势变更的情形，高淳红有权解除合同，要求李静返还定金。二、在合同履行过程中，李静明显存在怠于履行合同义务和违反合同约定的行为。
李静辩称，高淳红的上诉理由不成立，涉案房屋没有交易成功是因为高淳红不想购房。3月15日到银行办理的贷款，办理贷款之前高淳红就多次跟说不想买房了，有一次还跟中介到其家说不想买房了，让其把房子作为独家房源给中介，也多次通话说不想买房，其不同意，其要求按照合同履行，所以双方3月15日到了银行办理贷款。双方约定房价78万元。高淳红要求自己办理贷款，合同约定若高淳红要求自己办理贷款，贷款办理不成的后果全部由高淳红自己承担。并且高淳红一直没有办理网签合同。签合同当天，其就把房产证交给中介了，所以银行要求的年代证明其无法提交，不是其没有拿齐资料。
高淳红向一审法院提出诉讼请求：1、判令李静立即返还高淳红购房定金1万元及以1万元为本金，自2017年2月26日计算至实际返还定金之日，按照年利率6%计算的利息；2、判令本案诉讼费用由李静承担。
一审法院认定事实：一、高淳红提交青岛市国土资源和房屋管理局等单位联合发布的《关于保持和促进我市房地产市场平稳运行的通知》、房地产权证各一份，欲证明：2017年3月15日青岛市发布限购限贷政策，要求购买二套住房商业贷款最低首付比例由30%提高至40%，高淳红名下已有一套住房。高淳红称，2017年3月15日，双方曾一起到中国农业银行青岛市南二支行申请过贷款，但是由于李静房屋上还有贷款未还清，且李静缺少必要材料，故高淳红在当天未能成功办理贷款，致使高淳红购买该房屋的首付比例提高至40%，而高淳红无力负担40%的首付。经庭审质证，李静认为该组证据与本案无关，故对真实性无法确认，并且房屋买卖合同补充条款约定由高淳红自行办理贷款，如办理不成，全部责任由高淳红承担，故高淳红首付比例提高与李静无关。
因青岛市限购政策的出台并未使双方的房屋买卖合同在事实上不能履行，故高淳红提交的该组证据与本案无关，一审法院不予采信。
二、高淳红提交网页照片打印件、青岛市不动产登记审核表各一份，欲证明：李静于2017年3月22日通过房天下网站将涉案房屋再次对外出售，并已于2017年4月5日将房屋出卖给第三人。经庭审质证，李静对网页照片打印件的真实性不予认可，称该网页显示的房屋出售信息不是其发布的；对青岛市不动产登记审核表真实性无异议，因高淳红已明确表示不再购买涉案房屋，故李静将房屋另售他人，并已于2017年4月21日过户给第三人。
因网页照片系打印件且不能证明发布者和发布时间，故一审法院不予采信；对青岛市不动产登记审核表，因双方均无争议，故一审法院予以采信。
三、李静提交2017年3月21日录音四段、2017年3月29日录音一段，欲证明：2017年3月21日高淳红明确表示不再购买涉案房屋，并承诺将已支付的1万元定金作为李静借高利贷撤押的利息补偿，李静与银行工作人员的录音也可以证明高淳红已向银行撤回贷款申请，故银行拒收李静补充的材料。2017年3月29日李静再次电话询问高淳红是否还愿意购买涉案房屋，高淳红明确表示不再购买，并同意李静将房屋另售他人，也同意解除双方之间的房屋买卖合同。经庭审质证，高淳红对其本人的录音真实性予以确认，对李静与银行工作人员的通话录音不予认可。高淳红称从上述录音中可以看出双方去办理贷款时李静确实缺少户口簿等材料，且涉案房屋在当时尚有银行贷款未还清，房屋尚处于抵押状态。即使李静与银行工作人员的录音是真实的，也恰恰可以证明李静未能在双方合同约定的2017年3月20日前提交办理贷款的相关手续，故李静违约。
因高淳红认可其本人的录音真实性，故一审法院对高淳红本人的录音予以采信；李静当庭原始载体播放了其与银行工作人员的录音，经一审法院公开开庭审查，对其真实性予以确认，故对该段录音的内容，一审法院予以采信。
上述录音证据中，2017年3月21日的第一段录音（文字整理稿标注为“录音一”）的主要内容为，双方当事人及中介等各方的协商过程，其中高淳红指责李静隐瞒涉案房屋上存在贷款的事实、中介主持签订的合同不妥，李静否认有意隐瞒贷款，称是因中介未询问房屋上存不存在贷款，且称已将贷款还清，不影响房屋再次贷款及过户，表示愿意履行合同。此次商谈中，高淳红确认各方已于2017年3月20日之前到贷款银行办理过手续，但因李静携带资料不齐，导致贷款手续未办成。
2017年3月21日的第二段录音（文字整理稿标注为“录音二”）仍是上述各方协商经过，主要内容为，高淳红明确表明其不想再购买涉案房屋，李静称因高淳红急于抵押贷款，其被迫高息借款偿还了银行贷款、产生利息等损失，高淳红表示中把其“一万块钱拿出来，还给人家”，并再一次表示可以“你从我那一万拿出去七千把利息付了就行了”，李静表示“不行”；关于3月15日到银行办理贷款手续；李静携带资料不齐的问题，李静称是因为“不知道要用什么手续”，并表示：“银行让开的那个东西我开回来了”,3月20日之前就已经办理完银行要求的全部手续，但要往银行送的时候，高淳红不让送了。
2017年3月21日的录音（文字整理稿标注为“录音三”）仍是上述各方协商经过，主要内容为，李静不同意高淳红提出的补偿7000元的方案，高淳红再一次表示不愿买房；李静表示各方是3月16号（实为15号）到贷款银行办理的手续，银行发现其带的资料不齐，其已经在3月20日之前办完所有所需资料，高淳红表示不要房子了，不让送。
2017年3月21日的录音（文字整理稿标注为“录音四”）系李静与贷款银行工作人员对话过程，主要内容为，李静递交房屋建成年代证明、户口本、结婚证等贷款所需资料，银行工作人员表示因高淳红已经撤回贷款申请，所以不需要再提交资料了。
2017年3月29日的录音（文字整理稿标注为“录音五”）系原李静的电话录音，主要内容为李静要求高淳红确认是否购买涉案房屋，高淳红明确表示不再购买，李静要求双方书写书面材料确认合同解除，高淳红同意书写书面解除合同材料，但称身体不适，无法当时办理，同意李静另行出卖房屋。
四、李静提交解除二手房买卖合同通知书及EMS邮件回执各一份，欲证明：李静于2017年3月30日按照高淳红的身份证地址向高淳红邮寄了解除二手房买卖合同通知书，但是高淳红未签收，邮件被退回，退回原因注明是电联拒收。经庭审质证，高淳红称确实未收到上述邮件，因为高淳红不在身份证上显示的地址居住，故对该解除通知高淳红并不知情。
因该解除合同通知书并未送达高淳红，故一审法院对该通知书不予采信。
五、李静提交工商银行凭证两份、个人贷款借据基本信息一份、青岛市不动产登记信息一份，欲证明：李静于2017年3月16日向于海春借了29万元的高利贷，然后提前偿还了涉案房屋的全部贷款，银行的基本信息也显示贷款一次性提前还清。2017年3月15日与高淳红一起办理贷款时银行工作人员称需要李静开具涉案房屋的建成年代证明，李静于2017年3月20日开出，但是因为高淳红已撤回贷款申请，故银行拒收了李静补交的材料。经庭审质证，高淳红对该组证据的真实性无异议，但是认为李静如何还清该笔贷款与高淳红无关，双方于2017年3月15日去银行办理涉案房屋的贷款，而李静于次日才将涉案房屋上原有的贷款还清并申请撤押，照此双方根本不可能在合同约定的2017年3月20日前办理贷款，而且此时限购限贷政策已出台，高淳红已无力承担提高至40%的首付。
因原、李静对该组证据的真实性无争议，故一审法院对该组证据予以采信。
一审法院认为，双方之间签订的《房地产买卖契约》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的效力性禁止性规定，合法有效，双方均应遵照执行。现李静已将涉案房屋另售他人，双方之间的买卖合同已事实上无法继续履行，应视为已经解除。
双方合同约定的办理贷款时间为2017年3月20日前，本案证据显示，双方在2017年3月15日因李静涉案房屋上的抵押贷款未还清且材料不齐未能成功办理贷款，但李静在2017年3月16日已将涉案房屋上的抵押贷款一次性提前还清，且在2017年3月20日前将办理贷款所需的材料准备齐全，此时未超出合同约定的办理贷款的时间，故李静并没有怠于履行合同义务。高淳红主张因李静原因使其在2017年3月16日之后无力按照限购限贷政策的要求支付40%的首付比例而主张李静违约，没有事实依据，且高淳红在2017年3月20日即明确表示不再购买涉案房屋，即高淳红在李静没有任何违约行为的前提下表示悔约，按照双方合同的约定购房定金应归李静所有，故高淳红要求李静返还定金1万元的主张于法无据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回高淳红的诉讼请求。案件受理费50元（高淳红已预交），减半收取25元，由高淳红负担。
二审查明的事实与一审法院认定事实一致。
本院认为，双方签订的《房地产买卖契约》合法有效，双方均应依约履行。从一、二审查明的事实看，合同约定的办理贷款时间为2017年3月20日前，李静于2017年3月20日前已将办理贷款所需的材料准备齐全，未超出合同约定的办理贷款的时间，李静并没有怠于履行合同义务。因此，高淳红主张因李静原因使其无力按照限购限贷政策的要求支付40%的首付比例而主张李静违约，没有事实依据，且有证据证明高淳红在2017年3月20日明确表示不再购买涉案房屋。据此，一审法院认定高淳红在李静没有任何违约行为的前提下表示悔约，按照双方合同的约定购房定金应归李静所有，而对高淳红要求李静返还定金1万元的主张不予支持并无不当。
综上，上诉人高淳红的上诉理由不成立，本院不予支持；一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由高淳红负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 蕾
审判员 王昌民
审判员 杨保国
二〇一八年二月二十三日
书记员 郑 昭
书记员 吴苗苗