徐州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鼓民初字第36号
原告某某房屋开发有限公司。
法定代表人张某。
委托代理人赵某。
委托代理人谢某某。
被告苟某某。
委托代理人王某某。
原告某某房屋开发有限公司（以下简称某某公司）与被告苟某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月23日受理后，依法组成合议庭，并于2015年1月16日、4月1日公开开庭进行了审理。原告某某公司的委托代理人赵某、谢某某、被告苟某某的委托代理人王某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告某某公司诉称，2007年12月，被告多次找到原告要求购买某某大楼505室房屋，原告念其是熟人，出于情面，勉强同意。于是被告于同年12月24日向原告出具书面承诺书一份约定被告购买原告某某大楼505室房屋一套，房屋总价款为821236元，被告于同年12月29日首付房款450000元，其后分期付款。承诺书约定被告若不按约定时间给付首期房款即视同违约，自愿解除房屋买卖关系，并按市价给付原告水电费及房屋租金每天220元，并按总房款的3%承担违约金。但承诺书生效后，被告仅于2007年12月29日向原告支付了450000元，余款至今分文未付与原告。被告的行为已经构成违约。为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求法院判令解除原、被告双方于2007年12月24日达成的房屋买卖预约协议，并且由被告承担本案的诉讼费用。
被告苟某某辩称，对原告所称的所谓预约合同是不存在的，根据徐州市鼓楼区人民法院（2013）鼓民初字第0073号、徐州市中级人民法院（2013）徐民终字1027号民事判决书、江苏省高级人民法院（2014）苏审二民申字第570号民事裁定书以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》的规定，可以认定2007年12月24日被告所写的承诺书符合商品房买卖合同的构成要件，所以对于原告所谓的预约合同和其他单方的说法被告是不予认可的，因此，对于原告主张要求解除所谓的预约合同既无事实依据也无法律依据。
原告为证明其主张，向本院提交如下证据：1、2007年12月24日被告向原告出具的承诺书一份、2007年12月29日原告收到被告购房款所出具的收据一份，承诺书载明被告承诺以821236元的价格购买原告开发建设的某某大楼505室房屋，付款方式为2007年12月29日前支付450000元，2008年2月7日前支付50000元，双方签订购房合同后约定分期每年按照60000元支付，如果被告不能按照约定时间给付首付款视为违约，退还该套房屋。本案诉争房款为821236元，被告于当年支付450000元，证明是由被告支付完第一笔购房款450000元后，应于2008年2月7日前再支付第二笔购房款50000元，然后双方再签订购房合同。按照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，本承诺书的性质为商品房买卖预约合同，否则就不存在支付450000元之后再付50000元，再签订正式商品房买卖合同。在承诺书出具之后被告仅向原告支付了450000元，要不然原告不会出具收据而应当出具购房发票，被告据此也无法办理房产证明；2、2012年9月19日被告向徐州市鼓楼区人民法院起诉原告的诉状一份，诉讼中被告要求法院将上述房屋产权以450000元价格判令归其所有，首先证明被告采用欺诈诉讼的手段，欲将其承诺书中已经承诺应当支付原告821236元房屋款其要让法院以450000元判令归其所有，这本身就是被告通过诉讼方式明确表示其不愿向原告支付承诺书中的其余房款，从而违反了2007年12月24日双方达成的房屋买卖预约合同的约定，同时也证明被告无力支付剩余款项，因此，原告请求法院解除原、被告之间的房屋买卖预约合同既有法律根据也有事实依据；3、2014年3月3日，原告发给被告关于解除原、被告之间的房屋买卖协议的函，该函中明确指出被告未能按照承诺书中约定的付款义务向原告支付房款，况且至今已经逾七年之久，已经构成对预约合同的根本违约，要求予以解除；4、2014年4月17日，徐州市鼓楼区人民法院口头裁定笔录一份，在该案中被告主张的是以450000元价格将本案诉争房屋判令其所有，后又因为该请求可能不被法院支持于是向法院递交书面申请要求撤回起诉，法院予以准许；5、EMS邮政特快专递投递联复印件一份，原、被告双方寄、投递地址以及寄投递人，证明原告将解除合同的函通过邮寄向被告送达，该函被告已经签收；6、2012年8月29日，原告给被告送达的告知书一份，告知书中明确指出其在预约合同仅付了首付款450000元，余款未付，限令其2012年8月31日之前前来与原告协商，如果不能前来签订购房合同，原告将从2007年12月29日开始按照被告2007年12月24日向原告所做的承诺书约定的房屋租金从预交的450000元房款中予以扣除；7、照片3张，证明原告将告知书张贴到本案诉争房屋的房门上，向被告进行了通知；8、1999年6月26日，某某公司与徐州昌朋房屋开发有限公司（以下简称昌朋公司）签订的项目合作协议以及昌朋公司向某某公司出具的授权委托书一份，证明诉争房屋由某某公司与昌朋公司合作开发建设，开发的房屋最终产权归某某公司，某某公司负责对外销售。
经质证，被告苟某某对证据1的真实性没有异议，但是对于原告依据该证据证明的目的有异议，对于该承诺是房屋买卖合同还是预约合同，根据徐州市鼓楼区人民法院、徐州市中级人民法院、江苏省高级人民法院对该承诺书所作出的认定和司法解释的相关规定，原告对已生效法律文书予以回避仅是为了达到其自称的所谓预约合同，该预约合同是根本不存在的，对收据真实性没有异议，原告所说的观点根本不成立，根据（2013）鼓民初字第0073号民事判决书、（2013）徐民终字1027号民事判决书以及（2014）苏审二民申字第570号民事裁定书所认定的事实，被告所开发销售的房产其开发主体为昌朋公司，房屋产权证明也是登记在昌朋公司名下，而原告与昌朋公司曾因开发销售等事宜发生纠纷，其中一个原因就是由于从2008年至2009年9月份之前是由于昌朋公司不愿配合原告出具发票以及签订制式合同，所以在此期间作为原告当时也没有能力出具所谓的发票，用这种牵强的理由来抗辩是无法与已生效的判决和法院认定的事实相抗衡的；对证据2的真实性没有异议，对原告的证明目的有异议，原告说被告想以450000元的价格通过诉讼方式以欺诈的手段来取得诉争房屋更是无稽之谈，实际情况是由于该承诺书是由被告向本案原告提供的，该承诺书原件只掌握在本案原告手里，被告由于数次要求向原告支付房款并办理房证，但原告均予以明确拒绝，而此时本案被告手头仅有的只是一张收据450000元，为了迫使原告提供承诺书，被告在（2013）鼓民初字第73号案件诉讼时只是采用了一个诉讼技巧，在该案中根据法庭调查本案被告从没有否认过总房款的数额，并且在庭审过程中主动表达要求支付余款，这是有庭审笔录可以证明的事实，所以原告所称欺诈是没有事实依据，原告主张被告明确表示不愿意向其履行承诺书中的全部房款也是违背事实的，在（2013）鼓民初字第73号案件中的笔录，被告是主动愿意向原告履行支付余款的义务的，但原告却是明确的予以拒绝；对证据3的真实性没有异议，但是对其证明目的是有异议的，该函形成的基础是在被告于2013年1月起诉原告之后，被告于2013年12月31日致函原告要求原告将其收款的方式函告被告，要求主动履行付款义务，并于2014年1月又另案起诉原告要求原告继续履行合同为被告办理两证之后才将该函送达被告，原告仅是为了推脱其拒绝接收剩余房款的责任而为的一个行为，所以对该函的证明目的被告不予认可，况且依据原告诉状中的事实部分载明原告知道被告违约是在2007年2月7日以后，时至2014年3月3日原告函告被告之日已时隔七年之久，而不向被告要求解除合同，也远远超出了诉讼时效的相关法律规定；对证据4的真实性被告没有异议，但是对其证明目的有异议，在（2014）鼓民初字第444号案中被告的诉请以及庭审笔录中对剩余款项的认可均证明被告从来没有否认过剩余房款的事实，并且在该案中被告同样表示要求履行支付剩余房款的意思表示，原告同样予以明确拒绝，综上，原告所举证据结合（2013）鼓民初字第73号、（2014）鼓民初字第444号案件的审理卷宗，对被告要求主动履行剩余房款均有明确的记录，而原告属于典型的颠倒黑白，自话自说而已；对证据5由于是复印件，真实性不予认可，根据被告对EMS邮寄查询业务了解，原告是可以提供查询回执的；对证据6，被告从未见到，也从来不知道有这函告，况且从2012年8月29日至今该函告书能保存如此完整不符合实际情况，对该证据真实性不予认可；对证据7的真实性不予认可，该证据上没有显示张贴的位置就是被告的房门，上面也没有写有505室的门牌号等信息，况且依据所贴函告知的内容来看，也是原告单方的意思表示，并不能支持原告的证明目的；对证据8，没有异议。
根据原告的举证、被告的质证，本院对以上证据综合认定如下：对于证据1、2、3、4、8，被告认可上述证据的真实性，且上述证据与原、被告的陈述相互印证，本院予以采信，作为认定本案事实的依据；证据5系复印件，真实性无法核对，本院不予认可；证据6、7，原告未能提供充分证据证明其向被告进行过告知，对照片亦未能提供原始载体且照片上不能体现拍摄的时间，真实性无法核对，本院不予认可。
另外，原告还申请证人袁某出庭作证，证人袁某陈述我原来是原告单位职工，我和被告是朋友，买房子之前就已经认识被告五六年了，被告房屋拆迁，被告托我问原告有没有合适的房屋，我给原告谈完后被告就买某某楼的房屋505室房屋了，买房子的事情是我介绍的。有一年某某公司张继元张总找我，让我催被告来交买房屋的钱，我给被告打了四五次电话被告让他来把房钱交了，被告说行行，后来我直接找到被告，我说不行你自己跟张总说去，到最后还是没有给，他就说缓缓。具体原、被告谈的房屋价格我不清楚，只知道被告欠原告钱。到现在有六七年没见过被告了。
经质证，原告对证人证言真实性予以认可，通过证人出庭作证，可以证实证人受原告公司张继元的委托向被告索要购房余款，同时能够证实本案房屋买卖预约合同经证人介绍达成，被告在向原告付450000元之后经其代为原告索要一直拒付剩余房款这个事实，也构成了违约。被告对证人证言不予认可，首先因为证人系原告单位工作人员，长期在原告单位工作，和原告之间存在法律上的利害关系，其次，被告与证人不存在朋友关系，所以证人所讲与被告存在朋友关系与事实不符，结合被告向证人发问的几个情况，如同要好朋友之间的联系方式和近几年的交往情况也能够推定出被告与证人之间不存在所谓的要好朋友关系这一事实，对于证人所说的基于朋友关系介绍向原告购买房屋，经与被告本人核实也不存在，事实是被告本人与原告法定代表人系朋友关系，直接与其磋商的购房事宜，并最终达成买卖合同，证人证言不真实。证人所讲曾向被告索要过购房余款，但是连基本的房款总价以及余款数额表述的均不清楚，而且证人也没有受到原告单位的书面授权，综上，对该证人证言的真实性我们不予认可。
通过原、被告对证人证言的质证，对证人袁某的证言与其它证据相互印证的事实，本院予以确认，无其他证据予以印证的证言部分，本院不予采信。
被告为证明其主张，向本院提交如下证据：1、2007年12月29日，原告出具的450000元的收据复印件一份及被告在2009年12月24日出具的承诺书复印件一张，该组证据证明双方在2007年12月24日经协商签订的具备房屋买卖合同要件的书面协议，约定房屋的坐落价格门牌号首付款以及付款方式及合同解除条件的相应条款，收据可以证明被告依照上述房屋买卖合同履行了支付首付款450000元的事实；2、（2013）鼓民初字第0073号民事判决书一份，（2013）徐民终字第1027号判决书一份，（2014）苏审二民申字第570号民事裁定书一份，该组证据可以证明某某公司与昌朋公司合作开发、委托房屋销售以及昌朋公司提供前期手续等事实且本案诉争房屋的产权登记在昌朋公司名下，本案承诺书的性质为房屋买卖合同，在买卖合同中约定的房屋首付款为450000元，被告按照双方签订的房屋买卖协议已经履行了支付450000元首付款义务，被告并没有违反合同的约定，双方在签订合同后原告即将该诉争房屋交付被告占有使用至今。（2013）徐民终字第1027号民事判决书、（2014）苏审二民申字第570号民事裁定书再次确认上述事实；3、（2013）鼓民初字第0073号案件的庭审笔录一份以及（2014）鼓民初字第444号案件的庭审笔录一份，证明原、被告之间订立了房屋买卖合同确认了承诺书的合同性质以及原告交付诉争房屋的时间并由被告占有使用的事实，本案原告在（2013）鼓民初字第0073号案庭审之前没有向被告主张过任何违约责任以及解除合同的行为，还能证明被告在该庭审中从来没有否认过诉争房屋的总房款，并同意只要原告配合愿意支付剩余房款但是由于原告明确拒绝收取被告支付的剩余款且要求以该房屋升值后的价款来支付房款，被告自愿履行支付剩余房款的义务而原告予以拒绝的事实；4、（2008）徐民一初字第10号判决书复印件一份，证明原告在与案外人昌朋公司因合作开发房地产纠纷之中对相关事实的认定，即原告自认2009年9月前由于案外人昌朋公司无法向本案原告提供合作建房约定的前期手续、销售发票以及房管部门的制式合同的事实，该案已判决并生效，可以证明原告在与被告签订合同时拒绝接收50000元原因之一是由于当时不具备向被告提供购房发票和房管部门的制式合同的条件，也反证了原告所谓的我们会出具发票而不是收据的陈述是虚假的，当时原告没有能力给被告出具购房发票，只能出具相应的450000元的收据；5、（2014）鼓民初字第444号案件的庭审笔录一份，证明内容在卷宗内第23、24、34页，证明被告在2013年12月31日以特快专递致函原告要求原告告知被告其收取剩余房款的方式的事实以及原告至今没有采用任何形式告知，被告在此情形下只有另行起诉要求原告履行合同义务，在该案庭审笔录中原告对律师函的真实性是无异议的，原告所谓的2014年3月3日向被告的致函是在被告发出上述函件以后才发出的函件，证明其真实意思仍然是想以房屋升值后的价格收取被告余款的事实；6、中国农业银行现金缴款单一份，证明被告于2015年1月27日经多种渠道了解后向原告的账户将剩余的371236元打入到原告账户，证明被告已经全部履行了双方合同约定的购房款的支付义务。
经质证，原告对证据1的真实性没有异议，但是不同意被告待证的事实，被告向原告提交的承诺书能够证实双方之间如果达成所谓买房协议的话也仅仅是预约合同关系，因为从承诺书第一款关于双方签订购房合同的条件已经做出明确约定，即被告2007年12月29日前付给原告450000元，在2008年2月7日前付给原告50000元，而后双方签订购房合同，该约定完全符合最高院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题解释第二条的规定，属于预约合同，因为双方约定在该合同签订完后，被告应完全履行双方所签订的承诺书约定的义务，之后双方再协商签订本约合同，但被告没有履行，仅付了450000元；收据完全是按照承诺书的约定来进行的，在被告没有再付50000元购房款即没有充分履行双方签订购房本约合同的义务之前原告向其开具收据是完全正确和正常的，并非像被告所说原告出具发票的条件不具备系因原告与昌朋公司之间存在所谓合作开发纠纷等事由，事实上这与原告和昌朋公司之间纠纷不存在任何关系；对证据2的真实性没有异议，但对原告要证明的观点我们不予认可，在（2013）鼓民初字第0073号民事判决书第二页原告陈述，被告于2012年9月19日向徐州市鼓楼区人民法院诉请的要求法院将本案诉争房屋产权以450000元判令归其所有，并非像被告所说被告从来没有隐瞒房屋总款的意思，原告认为被告存在重大违约，因此，原告才认为本案被告存在一种诉讼欺诈行为，在该判决书第五页中，法院的判决中认为本案被告在未履行主要付款义务前提下要求确认诉争房屋归其所有不予支持，也就是说（2013）鼓民初字第0073号判决印证了原告在本案中所举证据以及诉状中向法庭陈述的事实和依据，原告还认为该证据存在着对于2007年12月29日被告向原告所出具的承诺书在法律定性上的错误，不应该认定是房屋买卖合同，在该判决书中法院也没有明确是预约合同纠纷还是买卖合同纠纷，属于法院在审理该案中对于法律认识上的错误，原告也曾通过民事诉讼法有关规定向检察机关申请提出抗诉；对证据3的真实性没有异议，但是被告的观点不能成立，首先，关于所谓承诺书在笔录中已经确认是买卖合同关系，当时法院没有明确该合同是预约合同还是买卖合同，依照法律规定该承诺书应当属于预约合同，如果被告在履行了其承诺书中所约定的义务之后，原告享有的也仅仅是缔结合同的请求权，被告庭审之前陈述原告没有向被告发出任何主张或者解除该房屋买卖预约合同的函，这是违背事实的，原告补充的2012年8月29日的告知书，明确向被告提出若在2012年8月31日前不找原告签订正式房屋买卖合同即视为合同解除，原告将按照承诺书的约定收取租金，被告也正是在看到告知书后于2012年9月19日向徐州市鼓楼区法院提出起诉，要求将本案诉争房屋的所有权以450000元价格判令归其所有。在庭审笔录中某某公司始终认为本案原、被告双方的房屋买卖合同没有成立，结合证人的证言，足以证实原告曾经多次向被告催要剩余房款，被告一直拒绝支付；对证据4的真实性没有异议，但是被告要证明的事实是不存在的，被告刚刚举证说明的理由是依据所谓原告在该判决书中的抗辩理由，但是该判决书第六页在查明的事实和对本案争议焦点的说理中没有支持某某公司的所谓昌朋公司不向其提供正式发票和正式的合同文本的抗辩理由，在该判决书第六页中载明“某某公司以前期手续延误主张先履行抗辩权拒绝支付剩余项目转让款依据不足，本院不予支持”，该判决书第七页也对于该事实未作出支持的判决理由说明，“某某公司未能提供任何证据证明昌朋公司于2000年10月28日前存在拒绝提供销售合同发票的事实，原告某某公司2000年之前在销售房屋过程当中不存在昌朋公司不提供合同、发票的事实”；对证据5的真实性没有异议，但是不认同被告的证明观点，其理由为原告就被告违反双方于2007年12月24日所签订的房屋预约合同的有关义务，已于2012年8月29日向其发出告知，要求其于2012年8月30日前到原告处签订购房合同，否则按承诺书第二款的规定从2007年12月29日开始计算房屋租金，并从被告预交的450000元房款中予以扣除，对此被告未向原告进行回复，同年9月19日向徐州市鼓楼区人民法院起诉，也就是（2013）鼓民初字第73号案件，被告于2013年12月31日在致函原告要求支付剩余房款时事实上其已经在违反预约合同也就是承诺书长达七年之后的一种意思表示，况且这种意思表示已经在原告向其要求解除预约合同的告知函后一年多进行，被告的这一行为根本改变不了其违约的事实以及由其因违约所要承担的法律后果；对证据6，原告在银行对账单中确实查到该笔款项，但是被告这一行为仅能说明其是一种一厢情愿的行为，对于其违约事实以及原告已经诉讼到徐州市鼓楼区人民法院要求解除与其在2007年12月24日所达成的房屋买卖预约合同的相关事实没有任何关系，因为原告本案是在2014年12月9日起诉的，也在本案2015年1月16日第一次庭审后被告在未有告知原告情况之下通过一定的方式向原告银行账户汇入37万余元，我们不认为该笔款项就是所谓购房余款，同时被告在2012年9月19日起诉到徐州市鼓楼区人民法院时按照承诺书中所约定的房屋租金其预付450000元房款已经全部扣除完毕，现在自2012年12月19日至今这些房款被告依法依照承诺书的约定理应向原告支付，或者原告也可以通过不当得利之诉要求返还。
根据原告的陈述、被告的答辩及其提交的证据，本院对以上证据综合认定如下：对上述证据，原告均不否认其真实性，且上述证据与原、被告的陈述相互印证，本院予以确认，作为确定案件事实的依据。
本院对上述证据进行综合审查分析后，结合原、被告无争议的陈述，确认如下事实：
1999年6月26日，某某公司和昌朋公司签订项目合作协议，其内容为“协议单位：徐州昌朋房地产开发有限公司（以下简称甲方）、徐州某某房屋开发有限公司（以下简称乙方）……一、甲方提供1号楼建筑所需前期手续、施工图纸及施工场地，乙方负责按规划设计图施工及销售。施工中至竣工验收交付使用的一切费用（包括建安工程费、施工用水用电费、水电增容费、报建、招投标费、工程质量监督费及销售后需办手续费用等）由乙方承担。房屋产权归乙方所有，房屋销售收入归乙方……”徐州市房产管理局产权监理处于2000年9月19日向被告昌朋公司出具诉争房屋的产权证明书，证号为000346。2002年3月18日，昌朋公司出具委托书，其内容为：“牌楼市场壹号楼是由我昌朋房地产开发有限公司与某某房屋开发有限公司联合开发建设的，根据合同协议规定该牌楼市场壹号楼的销售及签约工作全权委托某某房屋开发有限公司张继元总经理办理，望有关单位、客户予以合作认可。此书具备法律效力”。另查明，2007年12月24日，苟某某向某某公司出具承诺书，其内容为“本人自愿认购某某大楼505室，建筑面积241.54㎡，房款总计捌拾贰万壹仟贰佰叁拾陆元整（821236元）。因老房拆迁急需入住，现本人承诺在2007年12月29日前给付某某公司首期房款肆拾伍万元整（450000元）；2008年2月7日前再付伍万元整（50000元）；双方签订购房合同后再按合同约定分期付清房款（6万元/年）。本人若不能按约定时间给付首期房款即视同违约，自愿退回该套房屋，并按市价给付水电费及房租，同时按总房款的3%承担违约金。”该承诺书上房租后括号内打印部分为“22元/天”，后手写添加为“220元/天”。苟某某于2007年12月29日向某某公司缴纳450000元，其后，诉争房屋由苟某某居住使用，但苟某某一直未向某某公司缴纳其余购房款，诉争房屋相关产权证书均未办理。
2013年1月14日，苟某某就本案诉争房屋向本院起诉某某公司，请求确认位于本市鼓楼区牌楼市场1号楼505室房屋归其所有，并要求某某公司向其支付违约金146000元。本院审理后，依法作出（2013）鼓民初字第0073号民事判决书，判决驳回苟某某的诉讼请求。后某某公司不服该判决上诉至徐州市中级人民法院，徐州市中级人民法院审理后，依法作出（2013）徐民终字第1027号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。某某公司不服一、二审判决，向江苏省高级人民法院申请再审，江苏省高级人民法院审理后，依法作出（2014）苏审二民申字第570号民事裁定书，裁定驳回某某公司的再审申请。
2014年2月6日，苟某某再次诉至本院要求确认诉争房屋归其所有，本院立案受理后，苟某某于2014年4月17日以需要补充证据为由申请撤诉，本院裁定予以准许。
2014年3月3日，某某公司向苟某某致函，通知苟某某因其未按照承诺书所约定的履行其付款义务，构成根本性违约，现再次通知其解除某某公司与其达成的房屋买卖口头协议，该函通过EMS特快专递邮寄，在邮寄单上有被告苟某某的签字确认。苟某某认可其曾收到该函，但认为该解除通知系某某公司为推脱责任的行为且其发出时间已超出法律规定期限，对该解除通知不予认可。
本院认为，依据（2013）鼓民初字第0073号民事判决书、（2013）徐民终字第1027号民事判决书以及（2014）苏审二民申字第570号民事裁定书认定的事实，可以确认苟某某向某某公司出具的承诺书中已经载明了购房的名称，房屋的房号、面积、总价，付款方式等，具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，该承诺书可认定为商品房买卖合同。虽然以承诺书形式买卖商品房，不符合相关部门规定商品房买卖必须签订制式合同的行政管理要求，但不影响当事人之间民事权利义务关系的成立。由于承诺书载明的生效条件为首期房款是否支付，而苟某某已按约支付了收起房款4500000元，某某公司亦出具了收到预交房款450000元的收据，故承诺书生效条件已经成就。某某公司认为首期房款为500000元及承诺书系预约合同而并非商品房买卖本约合同，无事实和法律依据，本院不予支持。
关于原告主张解除原、被告双方于2007年12月24日达成的房屋买卖预约协议的问题。根据（2014）苏审二民申字第570号民事裁定，认定该承诺书为商品房买卖合同，某某公司认为承诺书系认购书，缺乏证据证明，亦与事实和法律不符。因此，原告主张该承诺书为预约合同，本院不予支持。根据法律规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。解除权的行使期间为除斥期间，除斥期间为不变期间，不会因任何事由而中断、中止或者延长。除斥期间届满后，形成权当然地、确定地消灭。原告应当在知道或者应当知道被告违约之日起一年内行使解除权，但原告未能提供充分证据证明其在法律规定的解除权行使期间内行使了解除权，因此，原告在解除权行使期间届满之后再主张解除合同，无法律依据，不产生合同解除的后果。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十五条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：
驳回原告某某房屋开发有限公司的诉讼请求。
案件受理费12010元（原告已预付），由原告某某房屋开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。上诉人同时应依据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省徐州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省徐州市中级人民法院；开户行：中国建设银行徐州永安支行；帐号：32×××02；开户行地址：徐州市建国西路85号）。
审 判 员 林某某
审 判 员 匡 某
人民陪审员 吴某某
二〇一五年十二月一日
见习书记员 居 某