黑龙江省九三农垦法院民 事 判 决 书﹝2015﹞九民初字第86号原告王晓倩，个体工商户。委托代理人单伟东，黑龙江铭昊律师事务所律师。委托代理人周春香(原告的母亲)，农民。被告黑龙江省九三垦区宏远房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省黑河市嫩江县九三局直建委一楼。法定代表人王庚，该公司总经理。委托代理人王华，男，汉族，黑龙江省九三法律服务所法律工作者，住黑龙江省嫩江县九三农垦社区A区。委托代理人吕英，黑龙江敬泽律师事务所律师。原告王晓倩因与被告黑龙江省九三垦区宏远房地产开发有限责任公司（以下简称九三宏远房产开发公司）商品房销售合同纠纷一案，于2015年4月9日向本院起诉。依法适用简易程序实行独任审判。2015年7月1日原告向本院递交鉴定申请书，申请对位于黑龙江省大西江农垦社区江城小区A4-6号门市房（以下简称江城小区A4-6号门市）举架进行司法鉴定，本院予以准许。2015年7月6日因案情复杂转为普通程序审理。于2015年9月18日公开开庭进行了审理。原告王晓倩及其委托代理人周春香、单伟东，被告委托代理人王华到庭参加诉讼，委托代理人吕英未到庭。本案现已审理终结。原告王晓倩诉称，2010年6月8日至9月21日，原告分三笔给付被告购房款，购买被告开发的江城小区A4-6号门市房，当时被告承诺该门市房能银行按揭贷款，时至今日该贷款也没通过审批，并且被告所交付的门市房从房屋质量到房屋结构根本达不到法定的使用标准，购楼时原告买的是一层门市，但是原告收到的房子是两层楼，门市房出现了一个隔板，有一层和二层，从地面到隔板、从隔板到顶层各高度均达不到建设部出具的GB-500962011住宅使用规范标准，住宅的总高度不得低于2.8米，净高度不得低于2.4米，否则不能达到法定验收标准。国家对于门市房高度没有单独规定，是参照住宅使用规范的标准，同时向鉴定机构咨询，鉴定机构表示门市房的举架高度净高度不得低于3.5米，总高度不得低于3.9米，但未说明根据。开发商有变更设计的行为，但没有提前告知，参照被告在交付房屋之后法定期限180日内未给原告办理产权证，根据法律规定原告有权利解除双方的合同。房屋内没有安全消防设施的消防栓和安全门。房屋长期漏水，多次维修。以上事实充分证明被告已经构成根本违约，导致双方签订的商品房买卖合同已无法继续履行。请求依法判令：1、解除原、被告签订的商品房买卖合同；2、被告返还原告购房款230344.00元及利息20000.00元，共计250344.00元，庭审中原告增加诉讼请求：请求法院将利息计算以中国人民银行同期贷款利率年利率六厘从2010年6月8日至判决书落款时间止；3、本案诉讼费由被告承担。被告九三宏远房产开发公司辩称，1、被告在2010年9月21日原告交付第三笔房款后与原告签订的商品房买卖合同，并于2010年末履行了交房义务，原告在接收房屋并且使用五年的时间中，无论自主经营或是出租牟利，均取得了一定的利益，这一点从A4号楼其他经营中的门市也可以看出，在此期间并没有就房屋质量及合同违约提出任何解除请求。但原告一直没有按合同履行向被告支付剩余房款的义务。因此，原告违约在先，其应当承担相应的违约责任。2、被告没有向原告做过任何承诺，被告只是通知原告提供相关办理银行贷款的材料。本案中原告之所以没有申请下来贷款，是因为原告没有提供有效的收入证明，致使其贷款未能得到银行审批，此过程中，被告积极协调双方未果，因此，被告在办理贷款过程中不存在过错，也没有任何违约责任。3、被告依法取得江城小区A4号楼的相关手续，于2010年4月28日开工，2010年8月26日取得商品房预售许可证，于2010年11月1日竣工并取得竣工备案证，可以证实被告交付原告的门市质量合格，可以达到使用的标准。4、本案被告没有任何违约行为，反而是原告未能按时履行向被告支付房款义务。原告在接收并使用门市五年后才请求解除合同，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款解除权消灭的行使时限为一年的规定，因此，原告因自身原因已经丧失了行使解除权的时限，已无权解除合同，相反应当按照合同约定履行给付房款的义务。综上，原告主张没有事实依据和法律依据，恳请法院依法驳回原告的诉请。原告王晓倩为证明其主张成立，向本院举示如下证据：1.证据一，原、被告签订的商品房买卖合同、被告出具的收款收据3张（2010年6月8日100000元、2010年8月17日83344元、2010年9月21日47000元）。欲证明原、被告之间存在商品房买卖事实及原告给付被告首付款共计230344元。2.黑龙江远大司法鉴定服务有限公司出具的鉴定意见书、鉴定费票据、（金额为6000元）。欲证明原告在购买被告门市房出现了一个隔板、从地面到隔板、从隔板到顶层各高度均达不到建设部出具的GB-500962011住宅使用规范标准，住宅总高度不得低于2.8米，净高度不得低于2.4米，否则不能达到法定验收标准。代理人并未查找到国家对于门市房高度的单独规定，是参照住宅使用规范的标准，同时向鉴定机构咨询门市房举架净高度不得低于3.5米，总高度不得低于3.9米，但未说明是根据什么解答的。鉴定费6000元。被告质证意见为：被告对原告证据1的真实性没有异议，但该合同中明确标注了原告购买的房屋是99.64平方米，单价为每平方米4600元，结合总房款的价格，被告卖给原告的房屋只收取了一层房屋面积的房款，并没有按两层收取。对原告提供的证据2鉴定书的合法性有异议。据代理人所知，鉴定时被告方的在场人员拒绝签字，鉴定程序不合法。被告认为该鉴定结论第一、二项应为结论三的计算依据，鉴定机构将两个计算依据作为鉴定意见记录在鉴定意见书中，有认定隔板将门市房分割为两层的倾向性。对该组证据的证明问题有异议，被告卖给原告的房屋是门市房，不应该参照住宅标准进行认定。对鉴定费票据及金额没有异议，但是该鉴定费应由原告承担。本院的认证意见为：被告对原告证据1无异议，本院予以采信。原告证据2是经原告申请，人民法院通过摇号机在有鉴定资质的鉴定机构中随机摇号的方式产生，并在原、被告双方及法院办案人员均在场监督下，由鉴定机构使用激光测距仪进行实地测量的。鉴定的启动，鉴定机构的产生，实地的测量均是依法进行的，被告方在场人员拒绝在采集数据上签字，并不影响鉴定的进行。因此，原告证据2具有真实性、合法性，与本案有关联，本院予以采信。被告九三宏远房产开发公司为证明其主张成立，向本院举示如下证据：1.被告的营业执照、组织机构代码证。欲证明被告的身份事项和经营范围。2.《用地许可证》、《建设用地批准书》、《委托开发建设协议》。欲证明被告合法取得该土地的开发权。3.《建筑工程施工许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《商品房预售许可证》、《建设项目选址意见书》、《房地产开发项目许可证》、《竣工工程验收报告》、《竣工工程备案证》。欲证明被告开发建设的大西江农场江城小区A4号楼是经过政府审批、手续合法、质量合格并通过验收。4.一手房贷款业务银企合作协议书、中国农业银行黑龙江省分行直属支行农银黑直复〔2010〕49号文件、王晓倩在大西江分理处申请贷款情况说明。欲证明原告贷款未获得审批是因为原告提供的收入证明不符合贷款条件。原告的质证意见为：原告对被告证据1、2的真实性、合法性及关联性均无异议。对被告证据3中《商品房预售许可证》的真实性有异议。原告第一次交纳购房款时在2010年6月8日，被告提供《商品房预售许可证》的日期为2010年8月26日，由此可见被告在进行商品房预售时并未合法取得商品房预售许可证，属于违法销售。根据国家法律规定，商品房预售不允许开发商直接收款，应由买方将该预售款存入开发商指定的商品房预售监管账户。对《竣工工程验收报告》、《竣工工程备案证》的真实性、合法性有异议。该两份证据只是被告向有关部门申请竣工验收而出具的基本材料，并不能取代该工程是否具有竣工验收合格证。对此原告保留对出具竣工验收合格证的有关部门提起行政诉讼的权利。希望被告提供竣工验收质量相关明细，其中包括消防、防水、防震等共计九项的相关明细，以此佐证该《竣工验收报告》及《竣工工程备案证》的真实性。对该组证据中其他证据没有异议。原告对被告证据4一手房贷款业务银企合作协议书及中国农业银行黑龙江省分行直属支行文件的真实性没有异议，对其证明问题有异议。该证据并未体现因为借款人的收入证明为种地收入的而不予发放贷款。对下一组的证据的真实性有异议。原告王晓倩在当时办理贷款手续时鉴于工作在山东青岛，来回麻烦，原告在贷款的空白文件上签字，至于上面的收入证明、收入来源等事项都是由银行进行书写，所以该证据证明的问题与事实不符，希望被告提供王晓倩当时办理贷款时与银行签订的相关所有的文件与资料进行佐证。所以原告在办理银行贷款过程中并未存在任何违约行为。本院的认证意见为：原告对被告提供的证据1、2真实性、合法性及关联性均无异议，本院予以采信。原告对被告提供的证据3违法销售的质证意见，属于建设行政管理部门主管，不属人民法院审理范围。原告对《竣工工程验收报告》、《竣工工程备案证》的真实性、合法性的异议，原告未提供反驳证据佐证，经本院审查，原告证据3具有真实性、合法性，与本案有关联，本院予以采信。被告提供的证据4，系银行出具，具有真实性、合法性，能够证明被告办理了为自然人购买江城小区A4号楼住宅、商业用房，银行提供贷款的准入手续，以及原告贷款未被批准是因提供的收入证明不符合贷款条件，与本案有关联，本院予以采信。根据当事人的诉辩主张、举证质证及庭审调查情况，本院确认如下案件事实：2010年4月3日黑龙江省大西江农场委托被告在黑龙江省大西江农场场直原加工厂院内开发建设大西江农场整体搬迁危房改造江城小区A4号商业住宅楼，2010年4月28日开工。原告购买被告江城小区A4-6号门市房，99.64平方米，每平方米4600元，门市房总金额458344元，并分别于2010年6月8日向被告交首付款100000元，2010年8月17日交首付款83344元，2010年9月21日交首付款47000元，首付款合计230344元，被告分别为原告出具了收据。同时双方签订了《商品房买卖合同》。合同中未明确约定剩余房款的给付时间和方法及违约责任，以及门市房交付时间。江城小区A4号楼房于2010年11月1日竣工，并经建设单位组织施工单位、监理单位、设计单位核验，工程质量符合国家和省有关设备安装工程、规范和设计要求，以上单位均在《竣工工程验收报告》上签字、盖章。被告于2010年12月份将江城小区A4-6号门市房交付给原告，原告接收钥匙后对该门市房上下两层焊接了楼梯，地面粘贴了磁砖，墙面刮大白处理，进行了简易装修。2015年3月份原告收到了被告起诉原告要求履行给付剩余房款案件的法院传票后，于2015年4月9日原告诉至本院。2015年7月1日原告向本院递交了鉴定申请书，经黑龙江远大司法鉴定服务有限公司对江城小区A4-6号门市房使用激光测距仪测量，江城小区A4-6门市房从一层地面到隔板梁底部的高度为2019mm，从一层地面到隔板棚底部的高度为2488mm；从隔板地面到二层顶梁底部高度为2039mm，从隔板地面到二层顶棚底部的高度为2786mm；从一层地面到二层顶棚底部总高度为5489mm。本院认为，原、被告采用书面形式订立了《商品房买卖合同》，双方均在合同上签字，足以证明房屋买卖的合同法律关系是原、被告双方合意的结果，房屋买卖合同依法成立。关于原告行使解除权是否超过期限，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十条关于规划、设计变更的约定，被告在建门市房过程中增加隔板，将门市房分为上下两层，虽然未书面通知原告，但是被告将门市房交付给原告，原告接收了门市房。至此，原告已经知道门市房存在隔板，将门市房分割为上下两层，但原告并没有提出异议，可以认定当时原告对被告交付的门市房存在隔板的事实清楚。同时，原告对门市房存在的隔板和分割为上下两层均进行了简易装修及使用，说明原告对被告交付的门市房的现状予以认可。原告陈述接收门市房后因增加的隔板影响了门市房的正常使用，曾向被告提出过异议，但未能提供证据佐证。原告在接收使用近五年后提出解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款：“对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”的规定，原告在具备向人民法院提起诉讼行使解除权时未予行使，现原告行使解除权已超过期限。关于原告主张门市房举架高度参照建设部GB-500962011住宅设计规范的请求，无法律依据，本院不予支持。关于原告主张被告在交付房屋后法定期限180日内并未给原告办理产权证，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，原告未提供证据证明已按照合同的约定全面履行了自己的义务，故原告此项主张，本院不予支持。关于原告主张被告违背承诺门市房的贷款未办下来，经查，被告与银行已办理了江城小区A4号楼自然人购买住宅、商业门市贷款准入手续，原告贷款未被银行批准系原告提供的贷款所需收入证明不符合银行审批条件，并非被告原因所致，因此，原告此项主张不能成立，本院不予支持。关于房屋没有消防栓、安全门、漏水等存在严重质量问题和安全隐患的问题，不影响合同的效力，且均不符合《中华人民共和国合同法》规定的解除合同的法定情形。原告此项主张，本院不予支持。综上，原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》的请求，本院不予支持。基于对原告所主张解除合同的理由并未成立的认定，原告要求被告返还购房款及给付利息的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，第九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告王晓倩的诉讼请求。案件受理费5056元，鉴定费6000元，由原告王晓倩负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省农垦中级法院。审 判 长  温晓叶审 判 员  亓振国代理审判员  宁德军二〇一五年十一月二十日书 记 员  张滢鑫