北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终6064号
上诉人（原审原告、反诉被告）：郭洪波，男，1962年10月24日出生，住北京市崇文区。
委托诉讼代理人：龚晓菲，北京市致尚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京市孙河农工商联合公司，住所地北京市朝阳区×乡西店村南。
法定代表人：张复春，总经理。
委托诉讼代理人：杨伦，北京市盈科律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵进忠，北京市盈科律师事务所律师。
上诉人郭洪波因与被上诉人北京市孙河农工商联合公司（以下简称孙河农工商公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院(2017)京0105民初61215号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
郭洪波上诉请求：1.请求依法撤销一审判决第一项、第二项、第三项；2.请求依法发回重审或改判支持郭洪波一审诉讼请求；3.一、二审诉讼费用全部由孙河农工商公司承担。事实和理由：1.一审法院认定涉案房屋属于拆迁安置房是认定事实不清。涉案房屋售价远高于拆迁安置房的价格，涉案房屋的房价是7500元/平方米，而拆迁安置房的售房价格是4500元/平方米。在性质上，涉案房屋并不属于拆迁安置房；2.涉案房屋有具体的门牌号，而且涉案房屋所在楼宇已经向相关业主交付，这意味着已经拆迁的被安置人员已被妥善安置，并不存在损害被安置人员利益的情形。孙河农工商公司未就涉案合同存在损害被拆迁安置人员利益的情形进行举证证明。一审法院主观臆断涉案合同的履行损害被拆迁安置人员的利益、损害社会公共利益，认定合同无效属于适用法律错误。
孙河农工商公司辩称，同意一审判决，认为郭洪波的上诉请求不成立，缺乏事实和证据支持，也没有法律依据，应当予以驳回：1.本案所涉×小区是经过市政府及市发改委审批，作为×地区的村民腾退安置的回迁房小区。根据审批文件，该小区的房屋只能对×地区的被腾退村民进行安置使用，不得对外销售。故一审法院认定涉案房屋属于安置项目房符合事实和法律依据；2.关于郭洪波所说的该房屋不属于回迁安置房项目，其没有任何证据支持，7500元/平方米的房价是属于安置房项目中对超标购置房屋的人就超标面积所定价格，并不是对外作为商品房出售的价格，不能单以这个价格与每人享有50平米的优惠安置面积的购房价进行对比；3.郭洪波不属于×地区被拆迁腾退需要安置的安置人员，其不具备购买涉案安置房屋的资格，所以其与孙河农工商公司签订的房屋使用权转让合同违反了规定；4.本案所涉及的×小区是对×地区的被腾退村民的集中安置，而现在×地区的被腾退村民尚不能完全安置，还需要另行修建房屋再行安置，所以本案当中的合同侵犯了其他被腾退的村民的安置权益，应属无效。
郭洪波向一审法院起诉请求：要求孙河农工商公司按照合同约定向郭洪波交付位于北京市朝阳区×乡×小区××-×-×号楼2单元2层3号房屋。
孙河农工商公司向一审法院反诉请求：要求确认孙河农工商公司与郭洪波就位于北京市朝阳区×乡×小区××-×-×号楼2单元2层3号房屋所签订的《房屋使用权转让合同》无效，同意退还郭洪波交纳的购房款。
一审法院认定事实：郭洪波系北京市东城区人（原为崇文区），系非农业家庭户。郭洪波与郭某系兄弟关系，郭某系北京市朝阳区×乡×村村民。
2011年，郭某户口所在的朝阳区×乡×村345号房屋拆迁。2011年7月18日，郭某（乙方、受让方）与孙河农工商公司（甲方、转让方）签订了两份《房屋使用权转让合同》，约定甲乙双方一致同意将甲方集体所有的房屋使用权按照本合同约定有偿转让给乙方，房屋位置分别为北京市朝阳区×乡×小区××-×-9号楼2单元8层4号、×小区××-06-1号楼1单元2层2号，用途均为住宅，单价均为7500元/平方米，总金额1320000元。后，郭某依约交纳了购房款。郭某与孙河农工商公司曾因上述两处房产的交付事宜产生纠纷，郭某诉至一审法院，该院依法分别作出（2015）朝民初字第46577号民事判决书，（2015）朝民初字第46576号民事判决书，均判令孙河农工商公司向郭某交付上述两处房产，现该判决书均已生效。
同年，郭洪波（乙方、受让方）与孙河农工商公司（甲方）签订了《房屋使用权转让合同》，约定如下事项：甲乙双方一致同意将甲方集体所有的房屋使用权按照本合同约定有偿转让给乙方，房屋位置为北京市朝阳区×乡×小区××-×-×号楼2单元2层3号，用途为住宅，面积86平方米，单价7500元/平方米，总金额645000元。甲方依约应于2011年12月31日前向乙方交付涉案房屋，向乙方转让该房屋的使用权；但如遭遇不可抗力，除双方协商同意解除合同或变更合同外，甲方可据实予以延期交付；本合同约定的房屋仅允许乙方作居住使用，乙方使用期间不得擅自改变该房屋的建筑主体结构、承重结构和用途；除本合同另有规定者外，乙方在使用期间有权与其他权利人共同享用与该房屋有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公共房屋分摊面积承担义务；如果在本合同有效期限内，因国家法律或政策的规定可以将本合同约定的房屋变更为商品房或经济适用房等买卖形式时，如乙方自己居住，乙方受让房屋所占用面积的土地出让金由乡政府支付；如出售，乙方受让房屋所占用面积的土地出让金由乙方交纳；甲方协助乙方办理变更手续；本合同自甲乙双方签字或盖章且乙方向甲方付清本合同第四条约定的房屋使用权转让价款之日起生效。
上述郭某、郭洪波分别与孙河农工商公司签订的共三份《房屋使用权转让合同》签订后，经由郭洪波的银行账户一次性向孙河农工商公司交付了全部转让费，孙河农工商公司至今未向郭洪波交付涉案房屋。
涉案房屋已建好，且已竣工验收。涉案房屋所在的×家园小区系朝阳区×乡人民政府为×乡部分村民拆迁集中建设的居住小区，该小区绝大部分房屋已通过与村民签订合同的形式进行了安置或交付。
一审法院认为，郭洪波与郭某系兄弟关系，但郭某系北京市朝阳区×乡村民，而郭洪波则非×乡村民。涉案房屋系对作为集体经济组织成员名下原有住房被拆迁而给予的定向安置住房，郭洪波并非集体组织成员，故不享有购买诉争房屋的资格。虽然郭洪波与孙河农工商公司之间签订的《房屋使用权转让合同》系双方真实意思表示，但该合同的履行损害了被安置人员的利益，损害了社会公共利益，故应认定无效。无效的合同自始没有法律约束力，故郭洪波要求交付涉案房屋，该院不予支持，而对孙河农工商公司收取的购房款，应全额退还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条之规定，判决：一、郭洪波与孙河农工商公司签订的《房屋使用权转让合同》无效；二、孙河农工商公司于判决书生效之日起七日内退还郭洪波购房款六十四万五千元；三、驳回郭洪波的全部诉讼请求。
本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。根据本案查明的事实，涉案房屋系对作为集体经济组织成员名下原有住房被拆迁而给予的定向安置住房，郭洪波并非集体组织成员，故不享有购买诉争房屋的资格。郭洪波与孙河农工商公司签订的《房屋使用权转让合同》改变了定向安置住房的用途，损害社会公共利益，应属无效。一审法院判决确认合同无效，孙河农工商公司退还郭洪波购房款的处理意见并无不当，故本院对郭洪波的上诉理由及请求不予采纳。
综上，郭洪波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10250元，由郭洪波负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张印龙
审 判 员 林存义
审 判 员 赵 霞
二〇一八年五月二十八日
法官助理 张 弘
法官助理 潘园园
书 记 员 李月明