浙江省绍兴县人民法院
民 事 判 决 书
（2003）绍民初字第3350号
原告郭会云，农民。
委托代理人（特别授权代理）陈显明、王永刚，浙江明显律师事务所律师。
被告浙江绍兴中国轻纺城西市场实业有限公司，住所地绍兴县柯桥街道。
法定代表人余伯寿，总经理。
委托代理人（特别授权代理）施国清，浙江越光律师事务所律师。
第三人陈永义，农民。
委托代理人（特别授权代理）魏德祥，浙江越光律师事务所律师。
原告郭会云为与被告浙江绍兴中国轻纺城西市场实业有限公司（以下简称西市场公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2003年8月22日起诉来院，本院于同日立案受理后，依法由审判员陈黎晓独任审判，审理中第三人陈永义申请参加诉讼，本院予以准许。本案于2003年9月16日、11月20日二次公开开庭进行了审理，原告郭会云的委托代理人陈显明、被告西市场公司的委托代理人施国清、第三人陈永义及其委托代理人魏德祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郭会云诉称，原告等人与被告于2001年4月4日签订了租房协议书一份，协议约定：租赁被告市场北首综合楼B幢朝北的营业房，编号为1、2、3、4、8、9、10、11、18，租期六年，自2001年3月1日至2007年2月28日止，租金每间66,667元，9间共计600,000元，在签订协议时先缴清前三年租金300,000元，后三年租金在2004年2月29日前缴清。协议签订当日原告等人支付了租金300,000元，事后，根据经营需要，原告等五承租人对营业房作了相应调换、分配，归入原告名下的是11、18号两间营业房，其中18号营业房与罗付强承租的12号营业房进行了调换，对此被告也认可，因此原告向被告实际承租了第11、12号营业房，原告根据被告规定申请办理房号证，但被告以与他人存有纠纷为由拒绝办理。原告认为：原告作为承租人，应当享有合法的承租权，按规定提出办理请求合法合理，为此请求法院依法确认原告与被告市场北首综合楼B幢朝北的第11、12号营业房的租赁关系，并判令被告依法履行办理房号证的义务。
被告西市场公司辩称，原告诉状所述的原告等人与被告签订协议没有异议，但被告从来没有单独与原告签订过租赁协议，被告不存在向原告履行义务，讼争的11、12号营业房，被告已依法将房屋交付给了本案的第三人承租，已履行了义务。对原告提出的换房的事实，被告不予认可。故请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人陈永义述称，1996年初第三人等五人以合伙经营方式租赁了包括讼争房屋在内的西市场北首综合楼B幢朝北1—18号营业房，原告不是合伙人，也不是共同的承租人。2001年4月4日原告等人与被告签订的租赁协议，其中原告的签名非他本人所签，而是由郑潺碧代签，在第三人没有退伙的情况下，原告与被告签订的租赁协议，侵犯了第三人的利益，故其不应替代第三人成为讼争房屋的合伙承租人。2002年8月，第三人就讼争的二间营业房与被告签订了租赁合同，并已支付了后三年的租金，应受法律保护，现原告要求租赁这二间营业房，显属没有道理，故请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，1996年1月6日，第三人陈永义及陈永亮、罗付强、陈大枢、梁承业、曾云川等六人与被告西市场公司的前身中国轻纺城西市场管理委员会签订了租房协议书一份，双方约定：由上述六人承租西市场北首综合楼底层朝南的20间营业房、B幢底层朝北首的1—18号营业房（本案讼争的营业房包含其中），其中B幢底层朝北营业房18间租期三年半，租金2,000,000元；另约定租期满后，租金另定，六人如愿意续租的，西市场公司应在同等条件下予以优先。合同成立后双方开始履行，1999年2月1日，六人与西市场管理委员会签订了租房补充协议一份，其中约定朝北营业房18间租金不变，租期调整为四年半，自1996年9月1日至2001年2月28日止。2000年4月1日，罗付强与上述其余五人签订了营业房租赁使用权转让协议书一份，双方约定上述1—18号营业房中的12—17号营业房使用权、续租权自2000年4月1日起转让给罗付强，使用期至2001年2月28日止，租期到后罗付强与被告西市场公司又签订了租赁协议，租期六年。
证明以上事实的证据有被告提供的1996年1月6日罗付强等六人与西市场管理委员会签订的租房协议书一份及1999年2月1日签订的租房补充协议一份、2000年4月1日罗付强与陈大枢等五人签订的营业房租赁使用权转让协议书一份、本院调查罗付强的询问笔录、双方当事人在诉讼中的陈述等。
2001年4月4日，原告郭会云及陈永亮、钱勇、梁承业、曾云川等五人与被告西市场公司签订了租房协议书一份，双方约定：西市场公司将综合楼B幢底层朝北的9间营业房出租给上述五人，9间营业房编号分别为1、2、3、4、8、9、10、11、18号，租期六年，自2001年3月1日至2007年2月28日止，租金每间66,667元，共计600,000元，付款办法为在签订协议时先缴清前三年（2001年3月1日至2004年2月29日）的租金300,000元，后三年租金在2004年2月29日前缴清。上述协议郭会云名字由她人代签，现原告予以认可。协议成立后，上述五人付清了前期租金并共同出租9间营业房，收益共同分配。2002年8月，为方便经营，五人协商分房，8月22日，原告等五人与何忠华签订了续租权转让协议一份，双方约定：为每人能分得二间，由何忠华将其承租的西市场综合楼B幢底层朝北的7号营业房转让给五人（7号营业房系何忠华从他人处转让而来），原告等五人每人付给何忠华50,000元，原告等人还口头协商了每人分得的房号，其中原告分得第11、18号二间，陈永亮分得第3、4号，原告并与罗付强达成了18号与12号互换的约定。同年9月8日，原告向何忠华付清了约定的50,000元转让费。2002年12月28日，原告郭会云与罗付强对8月份的口头换房约定签订了书面的营业房互换协议书，双方约定：因原告分得的11、18号营业房未连在一起，不方便经营，故与罗付强互换，罗付强同意将西市场北首B幢12号营业房与原告的18号营业房互换，互换后原告拥有12号房的续租、使用等权利并承担义务，罗付强拥有18号房的相应权利并承担义务。
证明以上事实的证据有原告提供的2001年4月4日原告等五人与被告签订的租房协议书一份、2002年8月22日原告等五人与何忠华签订的续租权转让协议书一份、何忠华出具的收据一份、2002年12月28日原告与罗付强签订的营业房互换协议书一份、本院调查罗付强及陈永亮的询问笔录及双方当事人在诉讼中的陈述等。
2002年始，被告公司对出租的营业房陆续制发了所谓的“房号证”，该证主要载明了承租人基本情况、租赁的房屋、租赁期限等租赁协议的主要内容。8月27日，被告将上述18号营业房的房号证发给了罗付强，将3、4号发给了陈永亮，将7、8号发给了曾云川，将9、10号发给了梁承业，但2002年8月26日仍将11、12号发给了第三人陈永义，并于同日与第三人签订了11、12号营业房的租赁协议，约定：11、12号由第三人承租，租期自2001年3月1日至2007年2月28日止，六年租金共计133,400元，在签订协议时一次付清，并由西市场公司发给房号证，协议还载明了2001年4月4日已缴租金66,700元。协议成立后，第三人缴清了后三年租金并对讼争营业房开始经营管理。2003年4月2日，原告至电被告，称其拥有讼争营业房的租赁权，要求被告为其办理房号证，未果，遂成讼。
证明以上事实的证据有双方当事人在诉讼中的陈述、被告提供的各营业房的房号证书、第三人提供的2002年8月26日第三人与被告签订的租房协议书二份及缴款发票、原告提供的电报及收据、本院调查罗付强及陈永亮的询问笔录等。
本院认为，2001年4月4日原告郭会云与案外人陈永亮等五人与被告西市场公司签订的租房协议书，系双方的真实意思表示，内容不违背法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效，签约双方均应严格依约履行合同。第三人述称原告参与签约，侵犯了其合法权益，没有证据证明，本院不予采信；其述称原告非1996年的原始合伙人，故在2001年无权承租营业房，与事实和法律不符，第三人虽系包括讼争营业房在内的原始承租人，但1996年及1999年的租房协议约定的租期已于2001年2月28日期满，而原告等五人于2001年4月4日与被告签订的租房协议并非1996年及1999年租房协议的续租协议，因为根据合同法有关规定，租赁期限届满后，租赁双方可订立续租协议，所谓续租协议并非指另行订立一租赁合同，而是指在原租赁合同的其他内容不变的情形下，延长合同的期限所签订的合同，查本案2001年4月4日的租赁协议与1996年、1999年的租赁协议，签约主体、租金金额、租赁的营业房等内容均已作了重大变更，因此2001年的协议非原租赁协议的续租协议，而系另行订立的租赁协议，自该协议依法成立日起，第三人已不享有包括讼争营业房在内的9间营业房的租赁权，其述称仍享有讼争营业房的使用权，与法不符，不予采信。根据合同法规定，当事人协商一致的，可以变更合同。包括讼争营业房在内的9间营业房，由原告等五人共同承租，2002年五人协商分房，并与案外人达成转让协议，每人分得二间并具体确定了房号，此后，原告与案外人罗付强就互换营业房也达成了协议，因此各承租人间已就营业房的分配、调换达成了一致意见，原告可分得的营业房为讼争的11、12号，承租人达成分房协议后，案外人陈永亮等人依分房约定分别与被告签订租赁协议，被告也依各承租人分别承租的房屋发给房号证，同时又将罗付强本无租赁权的18号营业房出租给了罗付强，因此被告的该事实上行为已认可了原告等人约定的分房、调房协议和12号与18号互换的事实，应当认定被告已对原告等五人分房的约定已经认可，依法当认定为双方协商一致变更了2001年4月4日租赁协议的承租人、租赁物等内容，即从五人共同承租已变更为每人承租二间，这一点同时从被告将讼争营业房房号证发给第三人这一客观事实也可得到印证，故被告辩称对调房、换房事实不予认可，与事实不符，本院不予采信。根据合同法规定，当事人协商一致变更合同后，双方应依变更后的合同继续履行，被告辩称不存在向原告履行义务，与事实不符，不予采信，但被告明知原告享有讼争营业房的租赁权、应当知道第三人已不再享有讼争营业房的租赁权、无证据证明原告放弃租赁权的情况下，第三人明知原告与被告签订有租房协议且租期尚未到期的情况下，被告与第三人仍签订关于讼争营业房的租赁合同（且从该合同的租期、租金等内容也可看出系2001年4月4日合同的变更），并提前向被告缴纳了后三年的租金，双方的行为明显侵害了原告的合法权益，依法应认定无效，现原告请求法院确认其与被告存在讼争营业房的租赁关系，证据充分，符合法律规定，本院应予准许，并依交易习惯，被告应当发给原告相应的营业房房号证书。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第六十条之规定，判决如下：
一、确认原告郭会云与被告浙江绍兴中国轻纺城西市场实业有限公司就西市场北首综合楼B幢朝北第11、12号营业房存在租赁关系；
二、被告浙江绍兴中国轻纺城西市场实业有限公司应于本判决生效之日起十日内为原告郭会云办理西市场北首综合楼B幢朝北第11、12号营业房的房号证书。
案件受理费2,508元，由被告负担。此款已由原告垫付，被告应支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员 陈黎晓
二〇〇三年十一月二十日
书记员 毛晓伟