江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏08民终162号
上诉人（原审被告）潮流广场商业管理（淮安）有限公司，住所地淮安市淮海地下广场。
法定代表人杨群，该公司总经理。
委托代理人卞恒亮，江苏昊震翰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）祁立，个体户。
委托代理人陆军、程栋炜，淮安市清河区淮海法律服务所法律工作者。
上诉人潮流广场商业管理（淮安）有限公司（以下简称潮流广场）与被上诉人祁立房屋租赁合同纠纷一案，淮安市清河区人民法院于2015年9月30日作出（2015）河民初字第0787号民事判决。上诉人潮流广场不服该判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月14日立案受理后，依法组成合议庭于2016年2月24日公开开庭审理了本案。上诉人潮流广场的委托代理人卞恒亮、被上诉人祁立的委托代理人陆军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审审理查明：被告系淮安市淮海广场负二层使用权人。2014年9月22日，原告与被告分别签订了关于淮安市淮海广场负二层E11摊位、E13摊位、D12摊位（三摊位相连）的三份《经营管理合同》（甲方为潮流广场、乙方为祁立），合同中均载明：期限为二年，从2014年11月1日起至2016年10月31日止；本合同签订之日，乙方向甲方支付1万元作为合同的履约保证金，并交纳当年度经营管理费33398.4元／34339.2元／33516元；甲方对乙方承诺，根据本合同提供的摊位设施、设备等各方面符合法律、法规及政府的相关规定和要求；合同期内，甲方非因乙方违约要求解除合同的，应双倍返还履约保证金，不承担乙方经营利润及其他损失；对于任何违约方的任何违约行为，若该违约行为是不可补救的或虽可以补救但违约方未在违约发生后的合理时间内采取相应的补救措施的，则对方有权发出书面解除合同通知解除本合同；经营管理合同期间，如因城市建设、消防改造、政府行为、不可抗力等因素导致本合同无法履行，本合同终止履行，甲、乙双方各自损失自行承担。
2014年11月10日，原、被告签订一份《仓库使用协议》（甲方为潮流广场、乙方为祁立），约定：乙方租用甲方负二楼2E11、2E13、2D12，另位存放999号商铺货物；使用期限从2014年11月1日至2016年10月31日；使用费为每年5000元。
上述合同，均系被告提供的格式合同。上述合同签订后，原告于2014年9月22日至2014年11月10日期间陆续向被告支付电表押金300元、履约保证金3万元，另以管理费、管理咨询费、店面设计费等名义向被告支付租金125540元。
2014年11月，被告将本案诉争商铺及仓库交付于原告，原告对商铺进行了装修；2014年12月18日，本案诉争商铺所在的广场开始营业。2015年1月，因本案诉争的广场消防不合格，被告按照消防部门的要求进行整改，本案诉争的三间商铺的大部分被改造为消防通道。原告对商铺的装修在改造过程中被拆除，原告存放于商铺的货物已被其自行搬走。至2015年3月31日，商铺的剩余部分被被告收回，另作他用。
原审另查，被告接手淮海广场地下商场后，对该商场进行了改造，于2014年11月左右申报消防验收，于2015年2月16日经消防验收合格。
以上事实，有经营管理合同、仓库使用协议、收据、消防验收手续以及原、被告双方的当庭陈述为证，经庭审质证，对上述事实，应予以认定。
原审庭审中，原告针对其主张的装修损失情况，提供了其与案外人夏士群、清河区盛源玻璃行、淮安永洁家私有限公司之间的委托装修的合同、价目表、收据等，以证明其为本案装修共花费98850.2元；被告对此不予认可。
原告针对其主张的营业损失问题，提供了一组营业损失组成明细，以证明其参考灌南县、淮安区的店面营业标准作为参考，计算出2014年12月26日至2015年3月26日期间，本案诉争商铺未能正常经营而产生净利润损失45204元，被告对此不予认可。
针对租金问题，被告当庭提交一份优惠政策告知函，证明其从2015年2月25日正式计租，并给予30天免租优惠。原告质证对此并不知情。
本案审理过程中，原告于2015年6月4日陈述，其已于2015年3月31日前将存放于本案诉争仓库中的货物都搬走了，把仓库钥匙留在了门上；但被告表示并未收到该钥匙。2015年6月4日，法庭向被告释明，因原告表示其已搬出仓库，故被告可将仓库收回。
原审原告祁立一审诉称：原告因经营需要与被告签订经营管理合同，租赁被告位于淮海地下潮流广场负二层2E011、2E013、2D012摊位经营皇妹女鞋。合同签订后，原告按约履行自己义务，缴纳各项费用；花巨资根据皇妹女鞋品牌的要求对承租店铺进行装修，因业务需要同时承租了潮流广场999仓库用于存放货物。2014年12月18日，原告根据被告的要求正式营业，但2014年12月25日下午5点，被告称因电力设施维护，潮流广场从2014年12月25日歇业，具体营业时间另行通知。2015年1月1日，原告接被告处工作人员通知，被告所经营的潮流广场因未完成消防验收，暂停营业。2015年1月15日，被告经市消防支队检查要求，对潮流广场进行消防改造，将原告所承租的场地强行改造成消防疏散通道，以致原告无法实现租赁场地经营之用。原告认为：原被告签订的经营合同是合法有效的，被告理应按约提供合格的、符合消防验收的场地供原告经营之用。然被告作为潮流广场的管理者，却违反国家相关法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的情况，将未经消防验收合格的场地出租给原告。在原告花费巨大人力、物力对承租场地进行装修以作经营之用后，却因承租的场地未通过消防验收，被改造成消防通道，无法实现租赁目的，给原告造成巨大的财产损失，被告理应赔偿原告的各项损失。现请求判令：1、依法解除原、被告于2014年9月22日签订的2E011、2E013、2D012三份经营管理合同及2014年11月10日签订的999仓库使用协议；2、判令被告返还房屋租金120540元、履约保证金30000元、仓库租金5000元、电表押金300元，合计155840元；3、判令被告赔偿原告店面装修形成的损失98850.2元；4、判令被告赔偿原告营业损失45204元（暂从2014年12月26日暂计算至2015年3月26日，并以此方式计算到合同解除之日止）；5、被告承担本案诉讼费。
原审被告潮流广场一审辩称：1、我公司不存在消防问题，起初我方是与淮安市淮海地下空间资产管理有限公司合作开发利用淮安市淮海地下广场，且是通过消防验收并合格的，但我公司为达到新的购物环境理念，更好为各位商户提供优质的经营场所，所以对地下商场进行整体改造，改造后应淮安市消防支队要求进行相应的消防验收，这与未经消防验收合格是两个概念，所以我公司不存在任何违约行为；2、双方签订的经营管理合同第十二条免责条款中明确约定，因消防改造导致合同无法履行的，双方各自损失自行承担，但现在合同完全可以履行，所以原告方的所谓损失我公司更不应该承担；3、我公司于2015年2月14日正式对外营业，且通过短信、电话、邮寄等多途径向原告方通知可以进场营业，而原告方不予理睬，所以我公司认为原告方损失是由于其自身原因，故意扩大，我公司不应承担其损失；4、如果解除合同，因为原告违约在先，履约保证金不予退还，且原告方无故不开门营业，我方还要追究其其他违约责任；5、本案诉讼费用我方不承担。
原审认为：房屋租赁合同中，出租人应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。因租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性情况、导致租赁房屋无法使用的，承租人有权请求解除合同。本案中，原告租用被告商铺用于经营之用，被告应当保证该商铺已通过消防验收，能够正常使用；但原、被告双方签订租赁合同时，本案涉案商铺尚未通过消防验收，后该商铺因不符合消防安全的规定而导致其中大部分被改造为通道，致使原告已无法按其原有的通途使用该商铺。被告因消防验收不合格的原因导致其向原告提供的商铺不能正常使用，其应当负违约责任；现原告主张解除本案诉争商铺及其相关仓库的租赁合同，应予以支持。
关于原告主张的装修损失问题。本案涉案商铺被拆除之后，其装修的价值已无法通过评估、鉴定等方式予以确定。本案商铺因不符合消防安全而被拆除，故被告应对拆除而产生的后果负责；现本案涉案商铺的价值已不能通过评估、鉴定等方式确定，由此产生的不利后果应由被告承担。对于原告提供的装修合同、价目表等证据，结合日常生活中的装修经验，原审认为，原告主张的装修损失金额亦属合理，应予以支持；被告对原告主张的装修损失金额不予认可，但亦未能证明该装修的实际价值，故原审对其主张不予采信。对于被告主张的根据双方约定，因消防改造导致合同无法履行的，双方各自损失自行承担的主张，原审认为，该格式条款免除了被告提供合格房屋的义务，排除了原告享有使用合格房屋的权利，依法应当认定无效。
原告主张被告返还其已支付的履约保证金30000元、电表押金300元，应予以支持；但因原告实际占用商铺直至2015年3月31日、占用仓库直至2015年6月4日才交还于被告，其虽因消防整改问题未能正常营业，但仍应酌情承担上述期间中的部分租金。关于原告主张的营业损失问题。原审认为，原告提供的其他店面的经营状况，不能有效反映出原告在本案诉争场所新近开张经营的情况下产生的客流量、营业收支等经营的实际状况。此外，原告签订合同之后，亦有部分时间用于装修之用，在装修期间并不存在其主张的营业损失问题；而在其装修完成之后的较短时间内，涉案商铺便面临消防改造问题，原告将货物转移、损失亦得到了减轻。原审法院认为，原告在本案中本应依约承担部分租金，但因其未能正常经营，由此造成的损失被告亦应承担，上述两项金额可酌情冲抵；此外，被告在庭审中亦出示证据表明了免除部分租金的意思表示。综上，原审认为，被告将其收取的租金125540元退还原告之后，可抵消其因消防验收问题致使原告未能正常经营产生的损失；原告主张被告另行赔偿截止2015年3月26日的营业45204元、并继续支付营业损失，举证不足，不予支持。
依据《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除原告祁立与被告潮流广场商业管理（淮安）有限公司之间关于淮安市淮海广场负二层E11摊位、E13摊位、D12摊位、999仓库的租赁关系；二、被告潮流广场商业管理（淮安）有限公司于本判决生效后十五日内一次性支付原告祁立租金125540元、履约保证金30000元、电表押金300元、装修费98850.2元，合计254690.2元；三、驳回原告祁立的其他诉讼请求。本案案件受理费5798元，原告祁立负担678元，被告被告潮流广场商业管理（淮安）有限公司负担5120元。
上诉人潮流广场不服该判决，向本院提起上诉称：一审判决认定事实不清，被上诉人严重违约，上诉人不存在任何违约行为，即使合同解除，被上诉人占用房屋期间租金应按照合同约定据实支付，且因为被上诉人违约，其缴纳的履约保证金30000元应不予退还；另外，一审法院判决上诉人支付被上诉人装修费98850.2元无事实与法律依据。综上，请求二审法院查明事实后依法改判。
被上诉人祁立答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。
本院经审理查明的事实与原审查明事实一致，本院予以确认。
本院认为，在房屋租赁合同中，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的条件。租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。本案中，被上诉人租用上诉人的房屋系用于商业经营，根据双方签订的合同约定，上诉人理应提供符合法律、法规及政府规定和要求的的商铺供被上诉人正常使用。但双方签订合同时，涉案商铺并未通过消防验收，后该商铺因消防改造，大部分被改造成通道，致使被上诉人不能按照原来目的使用该商铺，被上诉人要求解除合同理应支持。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。因本案双方签订的因消防改造等因素导致合同无法履行，双方各自损失自行承担的条款属于格式条款，该条款免除了上诉人责任、排除了被上诉人主要权利，故该合同约定无效。综上，上诉人违约导致合同解除，其应当承担相应的违约责任。故上诉人应当返还履约保证金30000元、电表押金300元及收取的租金125540元。
被上诉人实际上占用了租赁商铺及仓库一段时间，故被上诉人本应承担该占用期间的租金，但是因为被上诉人因上诉人的违约未能正常营业，上诉人理应赔偿被上诉人的营业损失，原审法院结合被上诉人占用商铺的时间、装修时间等情节，酌定将该两项费用冲抵，并无不当，本院予以支持。
对于被上诉人主张的98850.2元的装修费问题，涉案商铺因不符合消防安全已被拆除，其装修价值无法通过评估、鉴定等方式予以确定，上诉人对被上诉人提供的装修合同、价目表等证据不予认可，但其未提供证据证明该商铺的实际装修价值，而且其在拆除涉案商铺时对装修价值未采取固定措施，故对此不利后果应当由违约方上诉人承担。原审法院综合被上诉人提供的证据，再结合日常生活装修经验，认定被上诉人主张的98850.2元的装修费合情合理，予以支持，并无不当。
综上，上诉人的上诉理由无事实与法律依据，本院不予支持。原审判决事实认定清楚，法律适用正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费5120元，由上诉人潮流广场商业管理（淮安）有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒋同宝
审 判 员 孙 艳
代理审判员 黄春丽
二〇一六年三月二十八日
书 记 员 王 伟