台州市椒江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）台椒执异初字第10号
原告：天台县鸿帆工贸有限公司，住所地天台县福溪街道莪园工业区。
法定代表人：范蔡炉，该公司经理。
委托代理人：袁利生，天台县赤城法律服务所法律工作者。
被告：交通银行股份有限公司台州分行，住所地台州市椒江区东环大道298号。
负责人：高虹，该行行长。
委托代理人：周智敏，浙江海贸律师事务所律师。
委托代理人：朱娇霞，浙江海贸律师事务所律师。
第三人：天台新天元工艺有限公司，住所地天台县赤城街道莪园工业区。
法定代表人：徐士明，该公司董事长。
第三人：徐士明，男，1979年3月10日出生，汉族，住天台县赤城街道名都豪庭**幢*单元***室，公民身份号码：3326251979********。
第三人：杨迪。
原告天台县鸿帆工贸有限公司（下称鸿帆公司）为与被告交通银行股份有限公司台州分行（下称交通银行台州分行）、第三人天台新天元工艺有限公司（下称新天元公司）、徐士明、杨迪案外人执行异议之诉一案，于2015年11月2日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月30日公开开庭审理了本案。原告鸿帆公司的法定代表人范蔡炉及其委托代理人袁利生、被告交通银行台州分行的委托代理人朱娇霞到庭参加诉讼。第三人新天元公司、徐士明、杨迪经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告鸿帆公司诉称：2013年3月20日，原告与第三人新天元公司签订厂房租赁合同，由第三人新天元公司将位于天台县福溪街道莪园工业区合计面积为3181平方米的厂房（下称讼争厂房）出租给原告，租期自2013年3月20日至2021年6月30日，双方并对租金及支付方式作了约定。合同签订后，原告按合同约定支付给第三人新天元公司的法定代表人即第三人徐士明前四年的租金共计80万元，并已入驻该讼争厂房进行生产经营。现法院根据被告交通银行台州分行的执行申请，将依法拍卖原告承租的讼争厂房，并责令原告腾退，原告提出异议后，被法院驳回。原告认为，原告与第三人新天元公司的厂房租赁关系成立于2013年3月，而被告交通银行台州分行办理讼争厂房的最高额抵押权是2013年6月26日，迟于原告获得租赁权的时间，且原告已履行支付租金义务并使用厂房至今，因此，原告对讼争厂房的租赁权先于被告的抵押权，应受到保护。另外，讼争厂房中的C幢及C幢与B幢之间的横幢房屋有产权证的仅是二层，第三层厂房是第三人新天元公司在没有任何审批准许的情况下擅自建造的，至今未取得产权证，属于违章建筑，法院即使拍卖讼争厂房，也只能拍卖有产权证的部分，故请求判令停止（2014）台椒执民字第644号一案的执行。
被告交通银行台州分行辩称：原告鸿帆公司提供的支付租金的证据，均是原告法定代表人范蔡炉从自己个人帐户中取现后再支付给第三人新天元公司，这么大的款项不直接使用帐户间的汇款方式，不符常理，不能仅凭一个个人帐户的取款明细和第三人新天元公司出具的收条，就认定原告已支付租金。原告未办理厂房租赁登记备案手续，也未提供缴纳相应租金税的凭证，因此无法认定原告与第三人新天元公司之间存在房屋租赁关系。从原告的工商登记信息看，原告于2014年12月1日才将公司地址变更到讼争厂房位置，而原告与第三人新天元公司的厂房租赁合同签订于2013年3月20日，近两年后才办理变更登记不符合常理。即使原告的租赁权成立，被告的抵押权也优先于原告的租赁权，因为被告与第三人新天元公司于2011年6月10日就已签订抵押合同，早于原告的租赁合同签订时间，只是因第三人新天元公司需重新办理讼争厂房的产权证，被告才与第三人新天元公司于2013年6月26日重新签订抵押合同，并且第三人新天元公司在与被告续签抵押合同时，还作出抵押物未出租的声明。综上，原告没有充足的证据证明其与第三人新天元公司的厂房租赁关系成立于2013年3月20日，且被告的抵押权设立在先，原告的租赁权不能对抗被告的抵押权，要求驳回原告的诉讼请求。
第三人新天元公司、徐士明、杨迪未作陈述。
原告鸿帆公司为支持其诉讼主张，向本院提交并当庭出示了下列证据：
证据一：本院（2014）台椒执民字第644号执行裁定书和公告各一份，证明本院裁定拍卖讼争厂房并责令第三人新天元公司腾空厂房的事实。
证据二：原告的执行异议申请书和本院（2015）台椒执异字第21号执行裁定书各一份，证明原告对讼争厂房的执行提出执行异议，本院裁定原告的异议不成立的事实。
证据三：厂房租赁合同一份，证明原告与第三人新天元公司于2013年3月20日对讼争厂房达成租赁合同的事实。
证据四：第三人新天元公司出具的收条八份及原告的法定代表人范蔡炉从浙江民泰商业银行取款的分户明细帐页（对帐单）七份，证明原告已支付讼争厂房的租金80万元。
原告鸿帆公司提供的证据均为复印件，庭审中已与原件核对无异。
被告交通银行台州分行的质证意见：对证据一、证据二无异议。对证据三的真实性有异议，认为厂房租赁合同可能是倒签合同，原告不能证明合同成立于2013年3月20日。对证据四的真实性无异议，但认为原告的法定代表人从自己的帐户中取现支付租金，第三人新天元公司又只出具收条，存在不是真实支付的可能。
被告交通银行台州分行为支持其主张，向本院提交并当庭出示了下列证据：
证据一：编号为DFZ2011060811、DFZ2013062611的《最高额抵押合同》二份及天房他证2013字第30**号他项权证一份，证明被告与第三人新天元公司前后签订了二份《最高额抵押合同》，第三人新天元公司均以本案讼争厂房提供最高额抵押担保，同时双方还办理了抵押登记的事实。
证据二：抵押物未出租“申”明二份，证明第三人新天元公司在抵押讼争厂房时均声明厂房未出租的事实。
证据三：本院（2014）台椒商初字第31号民事判决书一份，证明第三人新天元公司应返还被告借款本金760万元并支付利息、赔偿律师代理费，被告同时对讼争厂房的折价款或者拍卖、变卖后的价款有优先受偿权的事实。
被告交通银行台州分行提供的证据均为复印件，庭审中已与原件核对无异。
原告鸿帆公司的质证意见：对被告提供的所有证据真实性均无异议，但认为编号为DFZ2011060811的《最高额抵押合同》已履行完毕，编号为DFZ2013062611的《最高额抵押合同》签订于2013年6月26日，迟于原告取得租赁权的时间。对第三人新天元公司的声明，原告表示不知情，并且认为仅是第三人徐士明的个人行为。
第三人新天元公司、徐士明、杨迪均未提供证据，也未陈述质证意见。
为查明本案事实，本院依职权从（2014）台椒商初字第31号卷宗中调取讼争厂房的天房权证天台字第××号、09××58号、09××59号产权证书，天台国用（2004）第3157号土地使用权证书各一份，从本院（2014）台椒执民字第644号卷宗中调取《和解协议》一份，以上证据均为复印件。
原告鸿帆公司的质证意见：对本院调取的上述证据的真实性均无异议，但认为原告承租的厂房中有部分属于违章建筑，不应执行，（2014）台椒执民字第644号卷宗中的《和解协议》，只是第三人徐士明与被告达成的协议，第三人新天元公司并未签名，因此该协议应属无效，且与本案无关。
被告交通银行台州分行的质证意见：对本院调取的上述证据均无异议。针对原告鸿帆公司的质证意见，认为违章建筑能否执行不应该成为法院对第三人新天元公司厂房执行的障碍。第三人徐士明作为（2014）台椒商初字第31号案件中的担保人，又是第三人新天元公司的法定代表人，其与被告达成的和解协议没有效力的问题。
本院认证如下：对原告鸿帆公司提供的证据一、证据二，被告交通银行台州分行提供的证据一、证据二、证据三，以及本院依职权调取的讼争厂房的权属证书和执行和解协议，原、被告对证据的真实性均无异议，本院均予以采信。对原告鸿帆公司提供的证据三，因厂房租赁合同上的签约日期是2013年3月20日，与原告鸿帆公司于2015年9月11日向本院提交的执行异议申请书中合同的签订时间是2013年4月28日不符，且合同中约定原告要在同年的10月5日前先支付清四年的租金共计80万元而不约定签订合同的定金，并且只能以现金的方式支付，这样大额的款项以这样的方式支付，不符常理。合同中还约定讼争厂房的装修时间为三个月，装修期间不收租金，但原告并不能提供厂房装修的依据，也不能证明合同签订之后即接管租赁的厂房，结合被告2013年6月26日与第三人新天元公司达成《最高额抵押合同》时查看过讼争厂房的陈述和原告企业的工商登记记载的企业住址变更时间与合同签订时间近2年的差距，本院对该厂房租赁合同不予采信。对原告鸿帆公司提供的证据四，原告支付的80万元租金，都是其法定代表人范蔡炉从自己的个人帐户中取出现金，再将现金支付给第三人新天元公司，这样的支付行为不符常理，且2013年10月3日支付的25万元现金，原告没有证据证明其来源，庭审中只辩称是向朋友所借，难以让人信服，因此本院对证据四所要证明的事实不予采信。
据此，结合当事人庭审陈述，本院认定如下事实：被告交通银行台州分行为与第三人新天元公司、徐士明、杨迪及案外人浙江省天台县圣锋工艺品有限公司借款合同纠纷一案，于2013年12月24日向本院起诉。诉讼中，本院根据被告交通银行台州分行诉讼保全的申请，于2014年1月6日裁定查封了第三人新天元公司的厂房。2014年2月18日，本院作出（2014）台椒商初字第31号民事判决，责令第三人新天元公司返还给被告交通银行台州分行借款本金760万元并支付利息，赔偿给被告交通银行台州分行为实现债权支出的律师代理费，同时被告交通银行台州分行有权在上述款项范围内对第三人新天元公司的房屋产权证号为天房权证天台字第××号、09××58号、09××59号，土地使用权证号为天台国用（2004）第3157号的厂房的折价款或拍卖、变卖后的价款优先受偿，第三人徐士明、杨迪、案外人浙江省天台县圣锋工艺品有限公司承担相应的担保责任。该判决生效后，被告交通银行台州分行向本院申请执行，本院于2014年5月6日作出（2014）台椒执民字第644号执行裁定，拍卖第三人新天元公司的上述抵押厂房。同月26日，本院发出公告，限第三人新天元公司于2014年6月10日前腾空厂房。原告鸿帆公司以已承租讼争厂房，按照买卖不破租赁原则，不应涤除其租赁权为由提出异议。本院经听证审查，于2015年10月13日作出（2015）台椒执异字第21号执行裁定，认定原告鸿帆公司的异议不成立。原告鸿帆公司不服，于同年11月2日向本院起诉。
另查明，本案讼争厂房为第三人新天元公司整个厂房中的一部分，即C幢一至三楼及B幢与C幢横房三楼，总计3181平方米。2014年12月1日，原告办理了住所变更的工商登记手续。现原告在讼争厂房内生产经营。
还查明，2011年6月9日，被告交通银行台州分行与第三人徐士明、杨迪签订一份《最高额保证合同》，2012年7月3日，被告又与案外人浙江省天台县圣锋工艺品有限公司签订一份《最高额保证合同》，这两份《最高额保证合同》分别约定第三人徐士明、杨迪、案外人浙江省天台县圣锋工艺品有限公司对第三人新天元公司于2014年6月9日前、2015年7月3日前的贷款在最高额930万元、110万元范围内提供连带责任保证，同时第三人新天元公司以自己的厂房抵押担保，与被告交通银行台州分行于2011年6月9日签订《最高额抵押合同》，并办理了抵押登记手续。2013年6月26日，第三人新天元公司对厂房重新办理了产权证书，并于同日与被告重新签订《最高额抵押合同》，将整个厂房抵押给被告交通银行台州分行，在办理抵押登记时，第三人新天元公司作了抵押厂房未曾设立出租权的声明。本院在执行（2014）台椒商初字第31号民事判决中，被告交通银行台州分行与第三人新天元公司的法定代表人即第三人徐士明于2014年5月15日达成执行和解协议，暂缓拍卖包括讼争房产在内的第三人新天元公司的厂房。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”的规定，抵押权先于租赁权的，抵押权人在实现抵押权时，租赁合同对承租人的权益没有保护作用。本案中，原告鸿帆公司虽然租赁并仍在使用第三人新天元公司的讼争厂房，但因本院未采信双方的厂房租赁合同，致使原告与第三人新天元公司形成厂房租赁关系的时间不明。相反，从本院（2014）台椒商初字第31号民事判决认定的事实看，第三人新天元公司于2013年6月26日与被告交通银行台州分行签订的《最高额抵押合同》，是双方签订于2011年6月9日的《最高额抵押合同》的延续，第三人新天元公司当日办理新的产权证书，即同时办理了抵押登记，被告交通银行台州分行也即于第二天一次性发放贷款760万元，因此，本院采信被告交通银行台州分行的抵押贷款持续于2011年6月的说法，结合第三人新天元公司在办理抵押登记时的声明，本院认定原告主张其与第三人新天元公司的厂房租赁关系成立于2013年3月20日不能成立。本院于2014年1月6日查封第三人新天元公司的厂房、同年5月6日作出拍卖厂房的裁定、同月26日发出腾空厂房公告，原告庭审中也陈述法院工作人员去过多次，腾房公告也张贴过，但原告和第三人新天元公司却从未提出过异议，原告只以没有关心过和没有看到腾房公告辩解，难以让人信服。2014年5月15日，被告交通银行台州分行与第三人新天元公司的法定代表人即第三人徐士明达成暂缓拍卖第三人新天元公司的厂房协议，此时第三人新天元公司仍未提及厂房已出租，虽然原告认为该协议无效，但原告并不否定该协议签订的事实，至于协议的效力问题并不是本案的审理事项。2014年12月1日，原告申请变更企业住所的登记，此时离原告主张的2013年4、5月即入驻讼争厂房相距近两年的时间，违反了《中华人民共和国公司登记管理条例》第二十九条第一款“公司变更住所的，应当在迁入新住所前申请变更登记，并提交新住所使用证明”的规定，也不利于原告自己的正常生产经营（庭审中原告自认因营业执照上的住所不是讼争厂房地址影响公司的质量体系认证）。至于原告认为承租的部分厂房是违章建筑不应执行的主张，本院认为，（2014）台椒执民字第644号执行裁定并未针对违章的厂房，原告也没有提供厂房内存在违章建筑的证据，且是否执行违章建筑，是执行行为问题，不是执行异议之诉范围。综上，原告提供的证据不足以证明原告对讼争厂房享有的租赁权早于被告交通银行台州分行享有的抵押权，原告就讼争厂房不享有足以排除本院强制执行的民事权益，本院对原告的诉讼请求不予支持。第三人新天元公司、徐士明、杨迪经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本院对本案的正常审理。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百四十条、第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决如下：
驳回原告天台县鸿帆工贸有限公司的诉讼请求。
本案受理费5800元，公告费500元，共计6300元，由原告天台县鸿帆工贸有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。［在递交上诉状后七日内先预缴上诉案件受理费5800元（具体金额由浙江省台州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，帐号：19-900001040000225089001，开户银行：台州市农行］。
审 判 长 叶华斌
审 判 员 丁卫忠
人民陪审员 陶玉琴
二〇一六年四月十二日
代书 记员 杨 萍
附件：
本案判决所依据的法律和法规
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第二百四十条
无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。
第三百一十二条第一款第（二）项
对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的;
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。