湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘01民终2041号上诉人（原审原告）：深圳市佳鸿集团控股有限公司（曾用名：深圳市佳鸿贸易发展有限公司），住所地深圳市罗湖区延芳路口东益鹏汽车交易广场A区1号。法定代表人：周建明，总经理。委托诉讼代理人：吴传勇，湖南震宇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：长沙麓谷汽车世界投资开发有限公司，住所地长沙市高新开发区文轩路27号麓谷企业广场创业大楼22层2203-2204房。法定代表人：罗俊文，该公司董事长。委托诉讼代理人：戴测宇，湖南天地人律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐皇，湖南天地人律师事务所律师。上诉人深圳市佳鸿集团控股有限公司（以下简称佳鸿集团公司）因与被上诉人长沙麓谷汽车世界投资开发有限公司（以下简称麓谷汽车投资公司）土地租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2016）湘0104民初7958号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人佳鸿集团公司的上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判麓谷汽车投资公司向佳鸿集团公司退还445500元履约保证金；二、一审、二审诉讼费用由麓谷汽车投资公司承担。事实和理由：一、履约保证金的性质是补偿性而非惩罚性，因此，被上诉人不能在收取了租金、占用费以及违约金的情况下，又以上诉人存在违约行为为由而没收履约保证金。二、被上诉人作为土地出租人，在签订《租赁合同》时处于优势地位，其在合同中不仅约定了上诉人须支付租金、配套设施使用费、违约金以及每日欠款总额3%的滞纳金，还约定如上诉人有违约行为或单方面提前解除合同，445500元的履约保证金将不予退还。这些条款实际上让上诉人承担双份的违约责任，导致显失公平的结果，因此，法院应遵循公平原则，衡平双方当事人的利益，而不应简单的按照合同约定，判决不予退还履约保证金。被上诉人麓谷汽车投资公司答辩称：一、上诉人单方严重违约，被上诉人有权依约不退还上诉人的履约保证金，且上诉人已经认可不退还的事实，因此，上诉人的诉讼请求没有事实和合同依据。二、上诉人承担逾期支付租金的滞纳金，这仅仅是对逾期付款行为本身给被上诉人造成损失的补偿；对于上诉人违约导致合同解除，进而对被上诉人所造成的损失比逾期付款产生的损失大得多。被上诉人于2015年12月18日收到上诉人解除合同的通知，2016年1月25日才将涉案土地出租，3月1日才重新收取租金，被上诉人重新给予新的承租人免租期而产生的损失就有近21万元；同时，上诉人2年没有缴纳物业费造成被上诉人的损失近16.1万元，被上诉人处理纠纷产生的费用近10万元。上述三项损失达到47万元，按照违约金不超过损失金额130%计算，该三项损失就达61万元，高于保证金数额。因此，履约保证金应不予退还，否则，被上诉人因上诉人违约解除租赁合同所遭受的损失将无法弥补。佳鸿集团公司向一审法院起诉请求：一、麓谷汽车投资公司向佳鸿集团公司返还履约保证金445500元；二、麓谷汽车投资公司承担本案诉讼费。一审法院经审理查明：2013年11月1日，麓谷汽车投资公司（出租方、合同甲方）与深圳市佳鸿贸易发展有限公司（以下简称佳鸿贸易公司）（承租方、合同乙方）及案外人（监管方，合同丙方）签订了《麓谷汽车世界项目招商暨土地使用权租赁合同》，合同约定的部分事项如下：1、甲方将其有权出租的、位于麓谷汽车世界的部分土地使用权租赁给乙方建设捷豹路虎品牌汽车（专卖店）（4S店），租赁地块编号为E-01，租赁地块面积为17.82亩，租赁期限为2013年12月1日-2026年12月31日。乙方则按照合同约定向甲方支付各项费用；2、合同签订时，乙方交付定金，定金标准为6个月使用费，计445500.00元，土地交付之日定金自行转为履约保证金，合同到期后，结清账款，不计利息，全额退还；3、乙方不按规定时间缴纳任何费用(包括但不限于使用费、物业管理费、市场整体形象宣传费等)，甲方有权但无义务代乙方缴纳和垫付，乙方须尽快向甲方补还欠缴费用。无论甲方是否代乙方缴纳和垫付，乙方每延期一天须付给甲方欠缴费用总额的3‰的滞纳金。拖欠费用满60天，甲方有权解除合同，收回出租土地使用权，履约保证金不予退还，建筑物、构筑物及其他附属物归甲方所有并不予补偿。合同签订后，麓谷汽车投资公司将涉案土地交付给佳鸿贸易公司使用，佳鸿贸易公司于2013年12月3日向麓谷汽车投资公司支付了1140710.37元（包含了履约保证金445500元及2013年12月1日至2014年12月31日时间段的使用费）。后佳鸿贸易公司未再缴纳任何费用，所租赁的土地亦未依约开工建设。2015年9月21日，麓谷汽车投资公司向一审法院提起诉讼，请求解除《麓谷汽车世界项目招商暨土地使用权租赁合同》、佳鸿贸易公司返还租赁土地、支付滞纳金等，一审法院于2015年12月7日作出（2015）岳民初字第06389号民事判决书，认定佳鸿贸易公司违约应当承担违约责任，判决佳鸿贸易公司、麓谷汽车投资公司及第三人于2013年11月1日所签订的《麓谷汽车世界项目招商暨土地使用权租赁合同》于2015年10月14日解除，佳鸿贸易公司返还租赁土地并向麓谷汽车投资公司支付场地使用费、滞纳金等，后佳鸿贸易公司不服一审法院判决提起上诉，长沙市中级人民法院于2016年6月30日作出的（2016）湘01民终1762号民事判决书，维持（2015）岳民初字第06389号民事判决书第一、二、五项，对场地使用费、滞纳金进行了相应变更。一审法院认为：关于麓谷汽车投资公司是否应当向佳鸿贸易公司返还履约保证金问题。佳鸿贸易公司麓谷汽车投资公司及案外人长沙市高新技术产业开发区管理委员会签订的《麓谷汽车世界项目招商暨土地使用权租赁合同》（以下简称“《租赁合同》”），是双方真实意思的表示，亦不违反法律法规的强制性规定，依法成立并生效，佳鸿贸易公司、麓谷汽车投资公司均应严格按照合同的约定履行各自义务。签订合同后，麓谷汽车投资公司将土地使用权租赁给佳鸿贸易公司使用，佳鸿贸易公司应依约向麓谷汽车投资公司支付相关的费用（包含了履约保证金445500元）。后佳鸿贸易公司未再缴纳任何费用，所租赁的土地亦未依约开工建设。经法院生效判决认定佳鸿贸易公司违约并承担违约责任，解除了《麓谷汽车世界项目招商暨土地使用权租赁合同》，佳鸿贸易公司向麓谷汽车投资公司返还租赁土地并向麓谷汽车投资公司支付场地使用费、滞纳金等。现佳鸿贸易公司起诉要求麓谷汽车投资公司返还履约保证金，认为其已向麓谷汽车投资公司支付了滞纳金，麓谷汽车投资公司无权再扣除履约保证金。本案中，《麓谷汽车世界项目招商暨土地使用权租赁合同》明确约定“佳鸿贸易公司每延期一天须付给麓谷汽车投资公司欠缴费用总额的3‰的滞纳金，佳鸿贸易公司拖欠费用满60天，麓谷汽车投资公司有权解除合同，收回出租土地使用权，履约保证金不予退还”，故双方约定滞纳金与履约保证金条款可同时适用，且滞纳金系佳鸿贸易公司、麓谷汽车投资公司双方约定佳鸿贸易公司如未支付房屋租金而应承担的违约责任，履约保证金是为保障《租赁合同》的履行而设立的，该约定并未违约法律的强制性规定，故一审法院对佳鸿贸易公司的诉请不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条，《司法解释》第二百四十七条之规定，判决如下：驳回佳鸿贸易公司的诉讼请求。本案案件受理费7983元，由佳鸿贸易公司负担。本院经审理查明：深圳市佳鸿贸易发展有限公司现变更为深圳市佳鸿集团控股有限公司。在上诉人佳鸿集团公司与被上诉人麓谷汽车投资公司、原审第三人长沙高新技术产业开发区管理委员会土地租赁合同纠纷一案【二审案号：（2016）湘01民终1762号】中，麓谷汽车投资公司认可其于2015年12月18日收到佳鸿集团公司邮寄送达的解除合同、返还土地的函件，同时，麓谷汽车投资公司自愿要求场地占用费计算至2015年12月18日止，本院亦对此予以采纳。另，2016年1月25日，麓谷汽车投资公司与西昌星辉汽车销售服务有限公司、长沙高新技术产业开发区管理委员会签订《麓谷汽车世界项目招商暨土地使用权租赁合同》，将涉案土地中的8.28亩土地出租给西昌星辉汽车销售服务有限公司，并约定起租日为2016年3月1日。麓谷汽车投资公司实际交付给佳鸿集团公司的土地为11.19亩；《租赁合同》中约定，2014年1月1日-2016年12月31日的租金标准为23152.5元/亩·年，配套设施使用费标准为34728.75元/亩·年。本院经审理查明的其它事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：履约保证金系促使交付履约保证金一方履行合同约定的义务，并在其未履行合同义务，应承担违约责任时，作为违约赔偿的保证金，其本质为交付履约保证金一方在违约时，所应承担的违约金。本案中，虽然《租赁合同》中约定，在佳鸿集团公司违约导致合同解除的情况下，麓谷汽车投资公司有权解除合同，收回出租土地使用权，同时，履约保证金不予退还，但该约定中的履约保证金其本质亦是佳鸿集团公司违约时，应对麓谷汽车投资公司所应承担的违约金。而违约金的本质系以补偿为主，惩罚为辅。人民法院生效判决已认定佳鸿集团公司违约并应承担违约责任，同时，对佳鸿集团公司返还涉案土地前给麓谷汽车投资公司造成的场地使用费、占用费损失，以及佳鸿集团公司未按时交纳场地使用费的滞纳金等，判决已予以了支持。现有证据能反应麓谷汽车投资公司的其余损失主要为涉案土地返还后到重新出租前的合理期限内，麓谷汽车投资公司的预期可得利益损失。结合《租赁合同》中约定租金23152.5元/亩·年、配套设施使用费34728.75元/亩·年，麓谷汽车投资公司实际交付的土地面积以及其将涉案土地重新出租的时间、出租土地的面积等综合考虑麓谷汽车投资公司的损失，同时兼顾违约金具有一定的惩罚性功能，本院认为，由麓谷汽车投资公司返还履约保证金445500元中的200000元给佳鸿集团公司较为公平。综上，上诉人佳鸿集团公司的部分上诉请求成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院（2016）湘0104民初7958号民事判决；二、长沙麓谷汽车世界投资开发有限公司于本判决生效后三日内返还深圳市佳鸿集团控股有限公司履约保证金200000元；三、驳回深圳市佳鸿集团控股有限公司其它诉讼请求。如长沙麓谷汽车世界投资开发有限公司未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费7983元，二审案件受理费7983元，一、二审案件受理费共计15966元，由深圳市佳鸿集团控股有限公司负担8798，长沙麓谷汽车世界投资开发有限公司负担7168元。本判决为终审判决。审 判 长  刘 凯审 判 员  王 勇代理审判员  金新贵二〇一七年六月二十一日书 记 员  刘 璇