成都市新都区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0114民初6270号原告：成都市新神风实业有限责任公司，住所地成都市新都区新都镇新广路289号。法定代表人：袁成军，董事长。委托诉讼代理人：岳威，四川汇韬律师事务所律师律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：刘静远，四川汇韬律师事务所律师律师，特别授权代理。被告：邓李，男，汉族，1985年8月10日出生，住四川省蓬安县。第三人：中国建设银行股份有限公司成都青白江支行，住所地成都市青白江区大弯镇清江中路建设巷8号。负责人：张忠，行长。委托诉讼代理人：段炼，男，1968年10月23日出生，汉族，住成都市青白江区，系该公司员工，一般授权代理。原告成都市新神风实业有限责任公司（以下简称新神风公司）与被告邓李及第三人中国建设银行股份有限公司成都青白江支行（以下简称建行青白江支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月28日受理后，依法由审判员黄文利适用简易程序审理，由于被告邓李下落不明，案件转为普通程序，向被告邓李公告送达了诉讼文书，由审判员黄文利担任审判长，与人民陪审员黄剑、李建组成合议庭，于2018年2月1日公开开庭进行了审理，原告新神风公司的委托诉讼代理人刘静远、第三人建行青白江支行的委托诉讼代理人段炼到庭参加诉讼，被告邓李公告期届满未到庭应诉。本案现已审理终结。原告新神风公司向本院提出诉讼请求：请求判令1.解除与邓李签订的《商品房买卖合同》及其附件；2.邓李支付代偿银行贷款10327.28元；3.邓李支付违约金161480.7元；4.邓李返还位于成都市新都区的房屋；5.邓李配合新神风公司向权属登记机关办理上述房屋的权属转移登记手续，并承担产生的费用。事实与理由：2014年2月9日，邓李与新神风公司签订了《商品房买卖合同》及附件，购买位于成都市新都区“新神风•金牛座”X幢X单元X层X号房屋，约定首付款168269元，余款370000元以20年按揭方式付清。合同附件约定若出现导致按揭银行要求新神风公司承担连带保证责任情形的，新神风公司有权单方解除合同，邓李按房价款30%支付违约金，并应配合办理备案撤销手续，将房屋的占有转移与新神风公司。购房合同签订后，邓李支付了首付款，并通过按揭贷款方式付清了全部购房款。然而，邓李在取得银行贷款后，却拒绝配合办理房屋抵押登记手续，且未按时履行银行的还款义务，导致新神风承担了连带保证责任。此后，新神风公司要求邓李清偿代偿款项，并承担相应的违约责任，邓李不予理会。被告邓李未作答辩。第三人建行青白江支行陈述，新神风公司解除合同，应保证建行青白江支行收回贷款，返还的购房款优先偿还贷款本息。在签订贷款合同时，约定新神风公司承担连带保证责任，在房屋抵押办妥之前，邓李未按时还贷，由新神风公司承担连带保证责任。邓李贷款共计37万，目前归还本金31114.6元，现在未归还的本金余额是338885.4元。经审理查明，2014年2月9日，邓李作为买受人（乙方），与新神风公司作为出卖人（甲方）签订了《商品房买卖合同》及附件，约定邓李购买新神风公司开发的位于成都市新都区“新神风•金牛座”11幢2单元19层5号房屋，套内建筑面积63.01平方米，单价每平方米8542.6元，总价款538269元。邓李采取贷款方式付款，即合同签订当日支付首付款168269元，余款370000元通过银行贷款支付。新神风公司应于2015年12月31日前交付房屋。在合同附件五的《补充协议》第一条中载明：“……2.若甲方为乙方的按揭贷款申请提供连带保证责任的，乙方承诺按月向银行履行还款义务，若乙方出现导致按揭银行要求甲方承担连带保证责任情形的，乙方应在收到甲方通知之日起7日内向甲方付清甲方代为承担的全部金额和费用，并按房屋价款30%向甲方支付违约金，同时甲方有权单方解除《商品房买卖合同》。……”第九条载明：“……2.按照法律规定或合同约定解除合同的，乙方应在签订合同解除协议之日起10日内配合甲方办理《商品房买卖合同》备案撤销手续（在乙方已接房的情况下）将房屋的占有转移与甲方，否则按总房款每日万分之五承担违约金。……”2014年2月19日，邓李作为借款人、抵押人，新神风公司作为保证人，与贷款人建行青白江支行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，借款3700000元，借款期限240个月。之后，贷款37万元转至新神风公司账户，邓李付清了全部购房款，新神风公司按约将房屋交付。2016年12月至2017年3月，邓李逾期未还按揭款。新神风公司代其偿还了10327.28元。由于邓李失联，2017年3月之后的按揭款也逾期未还。新神风公司要求解除合同，遂引发纠纷。另查明以下事实：一、2014年1月27日，新神风公司与建行青白江支行签订了《个人住房/商业用房借款业务协议》和《个人住房/商业用房借款最高额保证合同》，约定建行青白江支行对符合条件的购房人发放贷款，新神风公司为建行青白江支行与因购置坐落于新都区新神风•金牛座二期（2、3、11-14号楼）项目而发生借贷关系的全部债务人提供最高额保证。二、该商品房的不动产权证于2017年6月30日办理在邓李名下（不动产权第0029523）。上述事实有新神风公司提交的《商品房买卖合同》及附件、《个人住房/商业用房借款业务协议》、《个人住房/商业用房借款最高额保证合同》、还款凭证、银行进账单、支票存根、不动产权证；有建行青白江支行提交的《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款对账单以及当事人的陈述在卷予以佐证。本院认为，新神风公司与邓李签订的《商品房买卖合同》及附件系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的禁止性规定，属合法有效成立的合同，双方均应按合同的约定全面履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”法律赋予当事人可以约定解除合同的条件，只要出现违约情形，守约方便可行使合同解除权。邓李从2016年12月至今未按期归还银行贷款，双方在合同中约定“若乙方出现导致按揭银行要求甲方承担连带保证责任情形的，乙方应在收到甲方通知之日起7日内向甲方付清甲方代为承担的全部金额和费用，并按房屋价款30%向甲方支付违约金，同时甲方有权单方解除《商品房买卖合同》。”由于邓李逾期还贷，致使新神风公司代偿了10327.28元，新神风公司可以依据合同约定行使合同解除权。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”根据上述法律规定，可以看出违约金具有补偿和惩罚双重性质，即在补偿守约方损失的基础上，对违约方加以惩罚。同时，人民法院调整违约金应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素。因此，结合本案的实际情况，本院酌定邓李按房屋价款10%支付违约金，即53826.9元。综上，新神风公司要求解除合同，符合双方当事人约定的解除条件，其诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”根据该规定，双方购房合同解除后，邓李将房屋返还新神风公司，新神风公司应返还邓李的购房款538269元，该购房款优先支付邓李应偿还建行青白江支行的贷款本息。新神风公司要求邓李配合办理房屋的权属转移登记手续，双方之间的房屋买卖合同关系解除后，应恢复至原状态，其诉讼请求符合双方的合同约定和法律规定，本院予以支持。邓李支付的违约金已包括了损失赔偿，因此，转移权属登记产生的过户费用应由新神风公司承担。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告成都市新神风实业有限责任公司与被告邓李签订的《商品房买卖合同》及附件；二、判决生效后三十日内，被告邓李将位于成都市新都区“新神风•金牛座”11幢2单元19层5号房屋返还原告成都市新神风实业有限责任公司，原告成都市新神风实业有限责任公司返还被告邓李的购房款538269元，该购房款优先支付邓李应偿还第三人中国建设银行股份有限公司成都青白江支行的贷款本息；三、被告邓李于判决生效后十五日内向原告成都市新神风实业有限责任公司支付代偿款10327.28元、违约金53826.9元；四、被告邓李于判决生效后三十日内协助原告成都市新神风实业有限责任公司办理房屋的权属转移登记手续，将房屋过户至原告成都市新神风实业有限责任公司名下；五、驳回原告成都市新神风实业有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10900元，保全费4070元，合计14970元，由原告成都市新神风实业有限责任公司负担1744元，由被告邓李负担13226元（此款原告成都市新神风实业有限责任公司已预交，被告邓李在履行上述给付义务时一并结清）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  黄文利人民陪审员  黄 剑人民陪审员  李 建二〇一八年二月五日书 记 员  淳 旭