湖北省丹江口市人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0381民初323号原告：叶冬梅，女，1972年7月2日出生，汉族，住湖北省丹江口市。委托诉讼代理人：柯亭，湖北永欣律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：中国邮政储蓄银行股份有限公司十堰市分行，住所地:湖北省十堰市朝阳中路**。法定代表人：李晓刚，该行行长。委托诉讼代理人：王心萍，中国邮政储蓄银行股份有限公司丹江口市支行保全部经理，代理权限：代为承认、变更、放弃诉讼请求，进行和解、提起上诉、代为签收法律文书等特别授权。委托诉讼代理人：易平，湖北三丰律师事务所律师。代理权限：代为承认、变更、放弃诉讼请求，进行和解、提起上诉、代为签收法律文书等特别授权。第三人：十堰市东煌置业有限公司，，住所地：湖北省丹江口市新城区开发区桥头组织机构代码：78093785-6。法定代表人：龚心成，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑新明，十堰市东煌置业有限公司会计，代理权限：一般代理。第三人：丹江口市兴诚酒店管理有限公司，，住所地：湖北省丹江口市新城开发区水都大道组织机构代码：68562123-9。法定代表人：左启兵，该公司总经理。第三人：龚心成，男，生于1968年6月2日，户籍地：湖北省枝江市马家店街办团结路**，现住湖北省丹江口市汉江国际大酒店。公民身份号码：4227231968********。第三人：蔡娥，女，生于1968年1月11日，户户籍地：湖北省枝江市，住湖北省丹江口市。第三人：曹光权，男，生于1955年2月20日，户户籍地：湖北省枝江市，住湖北省丹江口市。第三人：龚新兰，女，生于1957年5月27日，户户籍地：湖北省枝江市，住湖北省丹江口市。原告叶冬梅诉被告中国邮政储蓄银行股份有限公司十堰市分行、十堰市东煌置业有限公司，第三人丹江口市兴诚酒店管理有限公司、蔡娥、曹光权、龚新兰案外人执行异议之诉一案，本院2017年1月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告叶冬梅及委托诉讼代理人柯亭，被告中国邮政储蓄银行股份有限公司十堰市分行的委托诉讼代理人王心萍、易平，被告十堰市东煌置业有限公司的委托诉讼代理人郑新明到庭参加了诉讼，第三人丹江口市兴诚酒店管理有限公司、蔡娥、曹光权、龚新兰经传票传唤未到庭参加诉讼，本案经合议庭合议并经审判委员会讨论决定，现已审理终结。原告叶冬梅诉称，2007年9月20日，十堰市东煌置业有限公司将汉江国际大酒店裙楼工程发包给兴山宏业建筑工程有限公司，原告于2007年11月21日同兴山宏业建筑工程有限公司签订水泥供需合同，十堰市东煌置业有限公司未能及时支付兴山宏业建筑工程有限公司工程款，兴山宏业建筑工程有限公司欠原告水泥款1242570元。后经三方协商，十堰市东煌置业有限公司将本案诉争房屋作为工程款优先抵给兴山宏业建筑工程有限公司，兴山宏业建筑工程有限公司以该房屋抵付欠原告的水泥款1242570元。三方达成一致后，2009年10月13日原告与十堰市东煌置业有限公司签订了《商品房预售合同》，将本案诉争的房屋预售给原告，房屋用途为商业门面，建筑面积为185平方米，单价7000元每平方米，计算的房屋总价款为1295000元（2010年11月底十堰市东煌置业有限公司委托丹江口市城市房地产测量中心对房屋进行建筑面积竣工测量，抵给原告的房屋实际建筑面积177.51平方米）。2009年10月12日出具收据并备注水泥款抵房款。合同签订后，十堰市东煌置业有限公司将上述房屋交给原告占有。2013年2月份，原告将房屋出租进行经营至今。兴山宏业建筑工程有限公司基于优先受偿权取得房屋并经三方协议抵付原告的水泥款符合法律规定，原告从签订合同后占有了房屋，因此，原告对该房屋拥有所有权。根据《中华人民共和国合同法》第七十九条、第二百八十六条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，原告在法院查封上述房产前，已基于优先受偿权取得房屋并占有至今，且非原告的原因未办理过户登记，原告系房产的实际权利人。法院将原告的合法财产予以查封错误。请求停止对位于丹江口市右岸××大道西侧××区××楼××（面积为177.51平方米，产权证号：丹江口市房权证三官殿字第**）房屋的执行。被告中国邮政储蓄银行股份有限公司十堰市分行辩称，1.本案被告与丹江口市兴诚酒店管理有限公司签订合同，由十堰市东煌置业有限公司以房屋提供担保，并且在提供担保时，抵押物经过评估并办理抵押登记，没有任何人对抵押物提出异议，抵押物处于闲置状态，归属十堰市东煌置业有限公司，因此，抵押登记的效力是高于原告与十堰市东煌置业有限公司签订的房屋买卖合同的效力。2.原告与十堰市东煌置业有限公司之间不是真正的买卖关系，而是由于十堰市东煌置业有限公司拖欠水泥款，是原告保证能够收回水泥款而与十堰市东煌置业有限公司签订的房屋买卖合同，双方没有在房产部门办理登记，故买卖合同并没有实际履行和依法成立。房屋买卖合同是履行以物抵债的售房合同，他们之间的关系属于金钱债权，在买卖合同没有办理预告登记时，合同只能产生债权上的效力，不能作为对抗房屋抵押登记的答辩人。第三人十堰市东煌置业有限公司述称：我公司同意原告的意见。其他第三人未答辩。经审理查明，2012年5月23日，中国邮政储蓄银行股份有限公司十堰市分行与丹江口市兴诚酒店管理有限公司签订了《小企业额度借款合同》，丹江口市兴诚酒店管理有限公司向中国邮政储蓄银行股份有限公司十堰市分行借款500万元，约定借款存续期最长为48个月，自2012年5月23日至2016年5月22日。同日，十堰东煌置业有限公司为抵押人与中国邮政储蓄银行股份有限公司十堰市分行为抵押权人签订了《小企业最高额抵押合同》，十堰东煌置业有限公司为丹江口市兴诚酒店管理有限公司向中国邮政储蓄银行股份有限公司十堰市分行借款提供金额8336500元的最高额抵押担保，担保债权确定的期限为2012年5月23日至2018年5月22日。抵押财产为十堰市东煌置业有限公司位于丹江口市右岸××大道西侧××区××楼××（面积为177.51平方米，产权证号：丹江口市房房权证三官殿字第**）C区幢1楼104（面积为50.07平方米，产权证号：丹江口市房权房权证三官殿字第**）区幢1楼105（面积为85.34平方米，产权证号：丹江口市房权证房权证三官殿字第**）幢1楼108（面积为163.85平方米，产权证号：丹江口市房权证三房权证三官殿字第**）1楼109（面积为63.72平方米，产权证号：丹江口市房权证三官房权证三官殿字第**）口市国用（2012）第80、81、82、83、89号土地使用权。上述抵押财产于2012年5月25日分别在丹江口市房产局和丹江口市国土资源局办理了抵押登记，他项权证分别为丹江口市房他证三官殿字第××号和丹江口市他项（2012）第074号。后丹江口市兴诚酒店管理有限公司未履行偿还借款义务。中国邮政储蓄银行股份有限公司十堰市分行与丹江口市兴诚酒店管理有限公司、十堰市东煌置业有限公司、蔡娥、曹光权、龚新兰产生诉讼，本院于2015年11月2日作出（2015）鄂丹江口民初字第01710号民事判决书，判决：丹江口市兴诚酒店管理有限公司于判决生效之日起十日内偿还原告中国邮政储蓄银行股份有限公司十堰市分行借款本金400万元，利息自2015年5月16日起至本金全部付清时止按年利率12.15%予以计算，十堰市东煌置业有限公司、蔡娥、曹光权、龚新兰承担连带清偿责任。该判决已生效并进入执行程序。本院于2016年8月30日作出（2016）鄂0381执221号执行裁定书，裁定查封了被执行人十堰市东煌置业有限公司位于丹江口市右岸××水都××道西侧，C区幢1楼103（面积为177.51平方米，产权证号：丹江口市房权证三官殿房权证三官殿字第**）104（面积为50.07平方米，产权证号：丹江口市房权证三官殿字房权证三官殿字第**）05（面积为85.34平方米，产权证号：丹江口市房权证三官殿字第房权证三官殿字第**）8（面积为163.85平方米，产权证号：丹江口市房权证三官殿字第×房权证三官殿字第**）（面积为63.72平方米，产权证号：丹江口市房权证三官殿字第××房权证三官殿字第**）封期间，查封的财产由被执行人十堰市东煌置业有限公司保管使用。本院在执行该案过程中，案外人叶冬梅提出执行异议，认为其与被执行人十堰市东煌置业有限公司签订有《商品房预售合同》，本院查封的C区幢1楼103房屋归其所有。理由为：叶冬梅与十堰市东煌置业有限公司在2009年10月13日签订《商品房预售合同》，购买了C区幢1楼103房屋，面积为185平方米，2010年11月底十堰市东煌置业有限公司委托丹江口市城市房地产测量中心对房屋进行建筑面积竣工测量，抵给原告的房屋实际建筑面积177.51平方米。2011年7月十堰市东煌置业有限公司财务人员给原告开具收款收据，备注以水泥款冲抵了应付的购房款1242570元。并实际占有房屋至今。2013年2月份，原告将房屋出租进行经营至今，在此期间，叶冬梅多次要求十堰市东煌置业有限公司办理房屋产权证书无果。在审查执行异议的案件中，本院认为，案件的焦点为1.叶冬梅是否取得了房屋的所有权（物权）。2.中国邮政储蓄银行股份有限公司十堰市分行对房屋上设定的担保物权（抵押权）是否有效。3.中国邮政储蓄银行股份有限公司十堰市分行与叶冬梅主张的权利之间，谁具有优先性。一、叶冬梅是否取得了房屋的所有权（物权）。我国法律对物权的变动实行的是“债权合意加登记”，物权能够合法变动的前提是以物权变动为内容的债权合同成立且有效。叶冬梅与十堰市东煌置业有限公司签订《商品房预售合同》，总价款1242570元，叶冬梅在抵押权人中国邮政储蓄银行股份有限公司十堰市分行于2012年5月25日办理抵押登记前并未支付房款，而是用十堰市东煌置业有限公司欠水泥款冲抵购房款1242570元。可以看出，该合同主要是一个履行“以物抵债”的售房协议，基础法律关系是十堰市东煌置业有限公司欠叶冬梅的金钱债权。双方签订《商品房预售合同》后，没有办理不动产（预告）登记，因此，该合同仅能产生债法上的效力。其次，对于房屋何时交付使用即叶冬梅占有该不动产的问题，叶冬梅自述签订房屋预售合同时已实际占有房屋，证明此时已经占有使用不动产。叶冬梅的自述与本人密切联系较强。中国邮政储蓄银行股份有限公司十堰市分行提供的2012年5月《房地产抵押评估报告》所附的照片显示，该房屋没有安装大门及装修使用，即此时房屋没有被占有使用。《房地产抵押评估报告》系第三方作出，与本人密切联系较弱，照片客观再现了当时的场景。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条的规定，本院认为，中国邮政储蓄银行股份有限公司十堰市分行提供的证据的证明力大于叶冬梅提供的证据。叶冬梅取得房屋所有权的证据不足。二、中国邮政储蓄银行股份有限公司十堰市分行对房屋上设定的担保物权（抵押权）是否有效。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，中国邮政储蓄银行股份有限公司十堰市分行取得担保物权（抵押权）应考虑两个要件，一是债权人是善意的，二是已经进行了不动产抵押登记。丹江口市兴诚酒店管理有限公司在向中国邮政储蓄银行股份有限公司十堰市分行签订借款合同和十堰市东煌置业有限公司设定抵押时，房屋的所有权登记在十堰市东煌置业有限公司名下，抵押权人与抵押人也是按照法定的程序办理了抵押登记，此时，抵押权人尽到了谨慎注意义务，没有证据证明抵押权人与抵押人恶意串通损害全定合的合法利益，其担保物权（抵押权）的取得为善意。物权登记具有公信力。因此，中国邮政储蓄银行股份有限公司十堰市分行对房屋上设定的担保物权（抵押权）合法有效。三、叶冬梅与中国邮政储蓄银行股份有限公司十堰市分行主张的权利之间，谁具有优先性。叶冬梅与十堰市东煌置业有限公司之间的权利基础为债权，双方签订《商品房预售合同》但没有办理不动产（预告）登记，购房款的支付系水泥款冲抵，并未实际支付购房款。不能排除本案执行。相反，中国邮政储蓄银行股份有限公司十堰市分行签订借款合同与十堰市东煌置业有限公司设定抵押时，依法进行了抵押登记。物权登记具有公示效力。因此，中国邮政储蓄银行股份有限公司十堰市分行对房屋上设定的担保物权（抵押权）享有优先受偿的权利。据此，驳回了叶冬梅的异议请求。另查明，在本院查封前，诉争的房屋已由叶冬梅租赁给他人使用。本院认为，中国邮政储蓄银行股份有限公司十堰市分行在办理抵押时，未充分了解抵押物的现状，对抵押物调查不全面，依赖十堰市东煌置业有限公司和丹江口市兴诚酒店管理有限公司对抵押物的状况做虚假的陈述。原告叶冬梅虽不是工程的直接承建人，但是其出资所供材料已物化为建筑工程的一部分，根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，属于为建设工程应当支付的材料款，应享有比抵押权优先受偿的权利。未办理房屋预售登记是因十堰市东煌置业有限公司的原因。且在本院查封前已实际占有、使用房屋。符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，可以排除本案执行。依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定，判决如下：不得执行位于丹江口市右岸汉江大道西侧C区幢1楼103（面积为177.51平方米，产权证号：丹江口市房权证三官殿字第**房权证三官殿字第**）iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>案件受理费100元，由被告中国邮政储蓄银行股份有限公司十堰市分行负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。审 判 长  王少波审 判 员  李 新人民陪审员  刘军梅二〇一八年三月二十八日书 记 员  杨雪芹