湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0102民初4845号原告：毛志勇，男，汉族，1962年12月4日出生，职业不祥，住武汉市江汉区，原告：熊华芳，女，汉族，1968年3月8日出生，职业不详，住址同上，共同委托代理人：张弛（特别授权代理），湖北得伟君尚律师事务所律师。共同委托代理人：张馨予（特别授权代理），湖北得伟君尚律师事务所律师。被告：武汉亿利特投资发展有限公司，住所地：武汉市江岸区后湖四路67-48号。法定代表人：陈杰，该公司董事长。委托代理人：张萍（一般授权代理），北京中伦（武汉）律师事务所律师。委托代理人：伍怡（特别授权代理），北京中伦（武汉）律师事务所律师。本院于2017年6月16日立案受理原告毛志勇、熊华芳诉被告武汉亿利特投资发展有限公司（以下简称亿利特公司）房屋买卖合同纠纷一案，依法适用简易程序，由审判员张愿独任审理。审理中，因原、被告争议较大，本案转为适用普通程序，组成由审判员张愿担任审判长，人民陪审员吴梅、胡月参加的合议庭进行审理。经审批，本案审限依法延长3个月。本院于2017年8月1日、2017年8月4日、2017年12月19日公开开庭进行了审理。原告毛志勇、熊华芳的委托代理人张弛、张馨予，被告亿利特公司的委托代理人张萍、伍怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告毛志勇、熊华芳诉称，2015年12月16日，我与被告订立《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：150264932），合同约定由我购买被告开发的位于江岸区兴业路B7地块项目中2号楼1单元25层4号房，总价款为人民币1,009,532元。合同第九条约定出卖人应当在2017年4月28日前，将符合下列条件的商品房交付给买受人使用：1.完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、…。合同附件四交房的装饰、设备标准第2项内墙约定为：墙面为腻子刮平。至今，我购买的房屋所在项目未办理燃气专项验收，房屋内墙也未进行腻子刮平。被告在未达到合同约定的交房条件，未办理商品房竣工验收备案手续，未办理燃气专项验收手续的情况下，强行通知我收房。我发现上述问题后，拒绝接收房屋，因此次产生的逾期交房违约责任应由被告承担。为了维护自己的合法权益，现诉至法院请求判令：1、被告按照《武汉市商品房买卖合同》第十二条约定，出示合同第九条规定的证明文件；2、被告支付逾期交房违约金人民币9,994.37元（暂计算至2017年5月31日，2017年5月31日以后的违约金以已经支付购房款为基础，按日万分之三的标准计算至实际交房之日止）；3、被告按合同约定装饰标准完成内墙腻子刮平；4、将整改合格、各项交房验收手续合格后的房屋交付于原告；5、被告承担本案的诉讼费。审理中，原告毛志勇、熊华芳进一步明确：一、其已经对房屋进行装修，无需被告再次进行内墙腻子刮平；二、至合同约定的交房之日，被告拟交付的案涉房屋有两个方面没有达到交房条件，一是未取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，二是未进行燃气竣工验收备案。故原告毛志勇、熊华芳变更诉讼请求为：1、被告支付逾期交房违约金人民币9,994.37元（暂计算至2017年5月31日，2017年5月31日以后的违约金以已经支付购房款为基础，按日万分之三的标准计算至实际交房之日止）；2、被告支付内墙腻子刮平费用2,000元；3、被告承担本案的诉讼费。被告亿利特公司辩称，1、我方已经严格按照《武汉市商品房买卖合同》第九条约定向原告交付了商品房；2、依据《武汉市商品房买卖合同》第十二条规定，我方已经通知原告收房，原告拒绝收房没有依据，我方已经完成交房；3、依据《武汉市商品房买卖合同》第十五条的约定，我方同意按照合同约定标准对原告房屋的内墙墙面进行腻子刮平，考虑到原告现已对房屋进行装修，我方同意按照每平方米8元的标准，根据展开的内墙面积据实结算对原告进行赔偿；4、我方认为原告主张的逾期交房违约金没有事实与法律依据；5、违约金是以实际损失为基础，原告未向法庭提交任何因所谓的我方延期交房而造成其经济损失的证据，且其主张按照日万分之三的标准计算违约金明显过高，如果法院认定我方违约，我方请求降低违约金计算标准。经审理查明：2015年12月16日，毛志勇、熊华芳与亿利特公司签订《武汉市商品房买卖合同》一份（合同编号：岸150264932），双方约定：毛志勇、熊华芳购买亿利特公司投资建设的位于本市江岸区兴业路B7地块项目中的第2号楼1单元25层4号(建筑面积107.47平方米)商品房一套；商品房单价为每平方米9,393.62元，总金额为1,009,532元；出卖人应当在2017年4月28日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续×；5、供电：交房时通电；6、给水：交房时通水；7、×；8、×；9、×；10、×。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行。出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定(见附件四)的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第2项方式处理：1、……。2、出卖人按合同约定的标准进行整改。3、×。同时，《武汉市商品房买卖合同》附件四中约定“内墙：分户墙、厨房、卫生间隔墙、剪力墙完成，其他内墙不做，墙面为腻子刮平。”合同签订后，毛志勇、熊华芳付清房款，因案涉房屋实测面积为106.19平方米，毛志勇、熊华芳实际支付房款997,508.17元。至2017年4月28日，涉案房屋内墙未进行腻子刮平。另查明，亿利特公司分别于2017年2月28日取得《湖北省建设工程竣工验收规划条件核实证明》；于2017年4月1日通过单位工程质量竣工验收；于2017年4月20日取得《武汉市建设工程竣工档案验收意见书》；于2017年5月8日取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》；于2017年2月23日取得《武汉市公安消防局建设工程消防验收意见书》，涉案项目消防复验合格；于2017年3月3日取得《人民防空工程竣工备案表》，涉案项目人民防空工程竣工验收符合规定要求；于2017年2月24日取得《武汉市建设项目配套绿地实施情况监督检查报告》，涉案项目配套绿地实施情况符合审核要求；于2017年3月2日取得《武汉房地产开发项目环境保护检查意见书》，涉案项目满足环保审批要求；于2017年4月27日通过燃气专项验收；于2017年5月11日通过燃气工程竣工验收；于2017年2月15日前通过供水设施质量验收。涉案项目于2017年1月10日由国网武汉供电公司正式送电。2016年12月7日涉案项目使用的电梯验收合格。上述事实，有《武汉市商品房买卖合同》、《销售不动产统一网络发票》、《入伙会签单》、照片、《业主诉求说明》、《政府信息公开申请答复书》、《湖北省建设工程竣工验收规划条件核实证明》、《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》、《单体工程质量竣工验收记录》、《人民防空工程竣工备案表》、《武汉市公安消防局建设工程消防验收意见书》、《武汉市建设项目配套绿地实施情况监督检查报告》、《武汉房地产开发项目环境保护检查意见书》、《单位（分部）工程质量验收记录表》、《证明函》、《新建住宅供电配套工程送点工作单》、《武汉市自来水公司用户二次供水设施（工程）质量验收表》、《武汉市自来水有限公司表格》、《武汉市自来水公司应收详单》、询问笔录等证据及双方当事人的当庭陈述在案佐证，并经庭审核查属实，本院依法予以采信。本院认为：毛志勇、熊华芳与亿利特公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。现毛志勇、熊华芳认为涉案房屋在合同约定交房之日未取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，未通过燃气工程竣工验收，且未进行内墙腻子刮平，不符合合同约定的交房条件，亿利特公司应承担违约责任。本案中，关于《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，毛志勇、熊华芳与亿利特公司签订的《武汉市商品房买卖合同》关于交房条件的约定中并未对此进行要求，虽然《建设工程质量管理条例》第四十九条规定“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”但该规定并不属于效力性强制性规定，毛志勇、熊华芳与亿利特公司签订的《武汉市商品房买卖合同》没有将《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》列入交房条件中没有违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，故亿利特公司于交房之日没有取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》并不构成违约。关于燃气工程的验收，《武汉市商品房买卖合同》第九条中明确约定“出卖人应当在2017年4月28日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；”亿利特公司向法庭提交武汉市天然气公司出具的《单位（分部）工程质量验收记录表》及《证明函》证明其在交房之日已完成燃气专项验收，本院的工作人员在向武汉市燃气热力管理办公室工程管理科的工作人员就相关问题进行询问时，武汉市燃气热力管理办公室工程管理科的工作人员表示武汉市燃气热力管理办公室仅负责对燃气管道工程进行竣工验收，专项验收是由天然气公司解释和进行。且毛志勇、熊华芳与亿利特公司签订的《武汉市商品房买卖合同》就交房条件的约定亦未违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，故亿利特公司在交房之日已对燃气工程进了专项验收，没有进行竣工验收并未违反《武汉市商品房买卖合同》的约定。关于未进行内墙腻子刮平的问题，毛志勇、熊华芳与亿利特公司签订的《武汉市商品房买卖合同》第十五条明确约定“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定(见附件四)的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第2项方式处理：1、……。2、出卖人按合同约定的标准进行整改。3、×。”，毛志勇、熊华芳因亿利特公司未对涉案房屋内墙进行腻子刮平而拒绝收房不符合合同约定，其应要求亿利特公司进行整改。考虑到毛志勇、熊华芳已对涉案房屋进行装修，再责令亿利特公司进行整改已无必要，由亿利特公司对毛志勇、熊华芳进行货币补偿为宜，但毛志勇、熊华芳要求亿利特公司支付2,000元的费用却未提交证据予以证实。亿利特公司同意按照每平方米8元的标准，根据展开的内墙面积据实结算对毛志勇、熊华芳进行赔偿，本院予以照准。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告武汉亿利特投资发展有限公司于本判决生效之日起三日内向原告毛志勇、熊华芳支付赔偿费（按照每平方米8元的标准，根据展开的内墙面积据实计算）;二、驳回原告毛志勇、熊华芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元、邮寄费40元，合计90元由被告武汉亿利特投资发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长 张 愿人民陪审员 胡 月人民陪审员 吴 梅二〇一八年三月十四日书 记 员 郑一真