上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初23640号
原告朱文燕，女，1990年3月28日生，汉族，住上海市杨浦区。委托代理人宋祎，上海申融律师事务所律师。被告杨平伟，男，1955年10月28日生，汉族，住浙江省乐清市。被告林玮玲，1959年2月10日生，汉族，住浙江省乐清市。上列两被告共同委托代理人杨琼。上列两被告共同委托代理人吴皓，上海日盈律师事务所律师。原告朱文燕诉被告杨平伟、林玮玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年6月13日公开开庭进行了审理。原告朱文燕的委托代理人宋祎，被告杨平伟、林玮玲的委托代理人杨琼、吴皓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱文燕诉称，2016年2月5日，原、被告经居间介绍以电子邮件的形式签订《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》各一份，约定原告购买被告位于上海市浦东新区浦城路XXX弄XXX号XXX室的房屋及地下车位(以下简称系争房屋)，总价为人民币(以下币种相同)1,670万元。之后，原告按约向被告支付了定金50万元，并约定该定金由中介方中原地产保管。后被告不愿继续售房，原告曾在2016年2月26日催告被告履约，但被告置之不理。经沟通，中原地产同意将保管的定金退还给原告，故原告起诉，要求被告依据定金罚则赔偿定金50万元。被告杨平伟、林玮玲辩称，2016年2月5日，原、被告双方并未对购房的细节达成一致意见，被告亦未委托中介方收取定金。关于房屋买卖的房价款，被告的要求是全额付清，以便被告涤除抵押完成交易，但原告未能全额付款，导致抵押未涤除，故买卖未成的责任在于原告，不同意原告的诉讼请求。另外，原告仅提供了邮件的公证书，居间协议及买卖合同均为复制件，虽被告林玮玲在上述居间协议及买卖合同上的签名均属实，但原告未能提供双方签约的书面合同，故对邮件的真实性不予认可。经审理查明，2016年2月，原告经中介方上海中原物业顾问有限公司居间介绍购买被告位于上海市浦东新区浦城路XXX弄XXX号XXX室的房屋以及地下一层487号车位，总价为1,670万元。2016年2月2日，原告以电子邮件的形式在《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》上签名署期并发送给中介方，2016年2月5日，林玮玲在上述《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》上签名署期后以电子邮件的形式发送给中介方。原告、两被告及中介方签订的《房地产买卖居间协议》约定：三、意向转定及补定：乙方(指原告)为表示对该房地产之购买诚意，向丙方(指中介方上海中原物业顾问有限公司)支付意向金50万元作为与甲方(指两被告)洽谈之用。如甲方在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，以担保房屋买卖合同的履行。原告与两被告签订的《房屋买卖合同》第1条房地产基本状况约定：1.4设立抵押，抵押权人：平安银行股份有限公司温州乐清支行。合同第3条约定：签订示范文本买卖合同：为办理交易过户手续之需，甲乙双方同意于本合同签订后20天内前往居间方签订示范文本的上海市房地产买卖合同。除另有约定外，前述约定期限届满日为甲乙双方签订示范合同的日期。合同第4条付款方式约定：4.1首期房价款：乙方(指原告)应于签订示范合同并申请办理公证手续(若需)后当日，通过居间方转付或自行支付甲方(指两被告)首期房价款(含甲方已实际收到的定金)480万元。4.2第二期房价款：乙方通过如下方式支付第二期房价款800万元：银行贷款。4.3其他房价款：乙方应于2016年4月22日前支付甲方房价款350万元，支付方式：乙方于过户前支付。合同第11条定金责任约定：本合同所涉定金为担保本次买卖交易的顺利履行而设立。甲方同意将收到的定金交居间方保管，若甲方将该房地产权证原件交居间方保管，则甲方可以从居间方处取回保管的定金。在甲方收到乙方支付的定金后，若甲方违约不卖，则应向乙方双倍返还定金；若乙方违约不买，则已支付甲方的定金不予返还。合同第17条补充约定：乙方支付的定金和首付款，本合同内4.3条内的房价款都放至居间方中原地产保管，待乙方的贷款合同审批通过后，于2016年4月27日前，居间方准备好被告的所有资金计830万元，甲方准备好应还剩余抵押的金额，双方一同至现有抵押人处将该贷款还清，当天他项权利证明交由居间方中原地产保管。乙方承诺，待产证出来后的十天内银行应将第二期房价款放至甲方指定账户内。若逾期一天，乙方向甲方支付日违约金15,000元，直至放款到账为止。甲方落款处由林玮玲签名“林玮玲并代杨平伟”，日期为2016年2月5日，乙方处由原告签名，日期为2016年2月2日。2016年2月2日，原告向中介方上海中原物业顾问有限公司支付50万元。2016年2月5日，被告林玮玲出具承诺书一份：现有承诺人林玮玲承诺已得到上海市浦东新区浦城路XXX弄XXX号XXX室之房地产所有权人杨平伟的合法授权。权利人授权承诺人代表其签订与朱文燕买卖该房地产的房地产买卖合同、房地产买卖居间协议。若之后权利人否认授权，最终导致该合同及该协议目的无法实现的，承诺人愿意按照该合同中出卖方的义务对买受方承担违约责任。同日，林玮玲出具定金保管书一份：现买受方朱文燕因购买出卖方林玮玲、杨平伟的房地产(坐落浦东新区浦城路XXX弄XXX号XXX室以及地下一层487车位)，交付定金人民币50万元。出卖方林玮玲、杨平伟已收到此定金，并交由上海中原物业顾问有限公司(保管人)代为保管。特别提示：1、在定金保管阶段，本保管书即作为此定金之收款凭证，即出卖方无需另行出具等额收据。2016年2月6日，中介方工作人员高明与被告林玮玲通话并作了录音，确认林玮玲得到杨平伟的授权并签署了出售系争房屋的相关文件并以邮件形式发送给了中介方的邮箱。2016年2月25日，原告向两被告发函，因被告未能按照双方买卖合同的约定在2016年2月25日签订示范文本的上海市房地产买卖合同，故要求两被告在2016年2月28日20：00前往居间方上海中原物业顾问有限公司斜土路第二分公司(地址上海市黄浦区斜土路XXX号XXX室)签订示范文本的上海市房地产买卖合同，逾期视为两被告违约，要求双倍返还定金。被告未予理睬。另查明，系争房屋的权利人系两被告。2012年9月3日，深圳发展银行股份有限公司温州柳市支行(甲方)与两被告(乙方)签订《最高额抵押担保合同》一份，为保证甲方与案外人乐清市宝乐能源实业有限公司合同的履行，乙方愿意以系争房屋向甲方提供最高额抵押担保，最高额为1,540万元。2013年11月1日，甲方名称变更为平安银行股份有限公司温州乐清支行。2015年8月17日，平安银行股份有限公司温州乐清支行作为甲方与两被告(乙方)签订抵押变更协议书一份，约定将上述房地产抵押定金期限延长至2018年9月3日，债务本金最高额为1,540万元。2016年3月31日，上海市静安公证处出具公证书一份：因申请人朱文燕于2016年3月30日向该处申请保全证据公证。在高明使用连接互联网的计算机进行操作，在“仁恒滨江1302室”的word文档中的文件进行打印，共18页，包括前述《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、《承诺书》、《定金保管书》。以上事实，由原、被告提供的公证书、房地产买卖居间协议、房屋买卖合同、承诺书、定金保管书、录音、签购单、函、房地产登记簿、抵押合同及变更协议以及原、被告的庭审陈述在案佐证。本院认为，系争房屋的买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律与行政法规禁止性规定，合法有效，双方均应遵照履行。被告虽对公证书中的《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、《承诺书》、《定金保管书》真实性均不予确认，认为原、被告之间无书面的房屋买卖合同，但对其上被告林玮玲的签名的真实性均无异议，本院认为，原、被告及中介方以电子邮件形式签订的《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、《承诺书》、《定金保管书》真实、合法、有效，本院予以确认。原告在签订房地产买卖居间协议及买卖合同后，向中介方支付了意向金50万元，根据房地产买卖居间协议的约定，被告林玮玲已在买卖合同上签名且出具了定金保管书明确了定金已收到且由中介方保管，于法不悖，本院认定被告已收取定金。根据双方合同约定，应在两被告在房屋买卖合同上签名后20天内签订示范文本的上海市房地产买卖合同，但之后未能履约，因此，原告向被告发函，明确要求在2月28日签约，被告未予理睬，明显违约。被告辩称，原告应一次性付款以便被告涤除抵押完成交易，但原告未能一次性付款，系原告违约，遭原告否认，被告亦未能提供证据证明，且双方买卖合同明确原告需贷款，合同第17条亦明确约定被告应准备好剩余抵押的金额，故被告该述本院不予采信。现原告要求解除房屋买卖合同，被告表示同意，于法不悖，本院予以准许。原告要求被告根据定金罚则双倍返还定金，因定金尚在中介方处保管，故认为50万元定金由其与中介方自行解决，仅要求被告赔偿定金50万元，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告朱文燕、被告杨平伟、林玮玲就上海市浦东新区浦城路XXX弄XXX号XXX室的房屋以及地下一层487号车位签订的《房屋买卖合同》；二、被告杨平伟、林玮玲应于本判决生效之日起十五日内赔偿原告朱文燕定金50万元。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8,800元，减半收取4,400元，保全费5,000元，由被告杨平伟、林玮玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 杨晓云
二〇一六年六月二十八日
书记员 陈佳琳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。