上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0117民初7243号
原告(反诉被告)：李尧，男，1985年10月26日生，汉族，住上海市闵行区。原告(反诉被告)：严蓉蓉，女，1986年1月3日生，汉族，住上海市闵行区。上述两原告共同委托诉讼代理人：张颖佩，上海市宇钧律师事务所律师。被告(反诉原告)：毛建仁，男，1965年7月28日生，汉族，住福建省建阳市。被告(反诉原告)：郑建芬，女，1965年6月11日生，汉族，住上海市松江区。上述两被告共同委托诉讼代理人：向平，上海市东方剑桥律师事务所律师。第三人：中国农业银行股份有限公司上海金山支行，住所地上海市金山区。负责人：朱卫峰，行长。原告李尧、严蓉蓉与被告毛建仁、郑建芬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月18日立案受理后，依法适用简易程序审理。审理中，被告毛建仁、郑建芬于2016年5月20日提起了反诉，本院依法受理后合并于2016年5月26日公开开庭进行了第一次庭审。2016年6月23日，本院依法追加中国农业银行股份有限公司上海金山支行(以下简称“农行金山支行“)作为第三人参加本案诉讼。嗣后，因案情复杂，本案转为适用普通程序并依法组成合议庭于2016年8月11日、2016年9月13日公开开庭进行了第二、三庭审。原告李尧、严蓉蓉的共同委托诉讼代理人张颖佩，被告毛建仁、郑建芬的共同委托诉讼代理人向平到庭参加了三次庭审。原告李尧、被告郑建芬到庭参加了第二次、第三次庭审。原告严蓉蓉到庭参加了第二次庭审。第三人农行金山支行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院予以缺席审理。本案现已审理终结。原告(反诉被告)李尧、严蓉蓉向本院提出诉讼请求：一、判令两原告与两被告就坐落于上海市松江区新桥镇明中路XXX弄XXX号XXX-
XXX层房屋(以下简称“系争房屋“)于2015年12月25日签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；二、判令两被告协助两原告办理系争房屋的过户手续；三、判令两被告支付两原告逾期过户违约金(自2016年2月1日起计算至实际过户之日止，其中2015年2月1日至2016年4月17日，以已付房款165万元为本金，按照日万分之五的标准计算；2016年4月18日至实际过户之日，按照每日825元的标准计算)；四、判令两被告将系争房屋交付给两原告。事实与理由：2015年12月25日,原、被告签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定两原告以总价535万元的总价向两被告购买系争房屋。同日，两原告向两被告支付房款110万元(含2015年12月20日已付定金10万元)。2016年3月2日，两原告向两被告支付房款55万元。剩余房款370万元，双方约定通过两原告申请银行贷款的方式支付。2016年3月25日，两原告银行贷款获批，然两被告却不愿配合办理过户手续，并于2016年4月1日向两原告发函，欲解除双方的房地产买卖合同关系。故请求法院判如所请。被告(反诉原告)毛建仁、郑建芬辩称：不同意两原告的诉讼请求。双方签订房屋买卖合同后，两原告未按约付款，故两被告已于2016年4月1日向两原告发出解除通知。根据合同约定，两原告应于2016年3月10日前向两被告支付55万元尾款，故两原告亦应在2016年3月10日前将370万元房款支付给两被告。现两原告没有按期支付，导致两被告买卖合同的根本目的无法实现。此外，根据合同约定两原告需于2016年1月31日前备齐相关材料向银行办理贷款申请手续，而两原告直至2016年3月6日方才申请银行贷款，根据合同约定，若两原告未能在上述期限内备齐相关材料向银行申请贷款手续，逾期达15天，则两被告有权解除合同。被告(反诉原告)毛建仁、郑建芬向本院提出反诉请求：一、判令原、被告于2015年12月25日就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》解除；二、判令两原告向被告支付逾期付款违约金187.25万元(按535万元的35%计算)。审理中，两被告将上述第二款诉讼请求变更为：判令两原告向被告支付违约金187.25万元(按535万元的35%计算)。事实与理由：2015年12月25日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定两原告以总价535万元向被告购买系争房屋，双方确认于2016年3月31日前共同前往房产交易中心办理过户手续，合同还约定了违约金的计算方式的。同时，合同补充条款(一)第1条、第10条第(2)款均特别约定，原告应于2016年1月31日前备齐贷款资料办理银行贷款申请手续，若原告未按约定及时办理贷款手续，并且逾期达15日，则被告有权单方解除合同，原告应按约支付违约金。因两被告出售系争房屋目的在于及时取得房款后进行投资，故合同签订后多次催促两原告办理贷款手续、及时付清房款，但两原告一直拖延，给两被告造成重大损失，导致房屋买卖合同根本目的无法实现。两被告已于2016年4月1日向两原告发函要求解除系争房屋买卖合同。为此，两被告提出反诉，请求法院判如所请。原告(反诉被告)李尧、严蓉蓉针对被告毛建仁、郑建芬的反诉请求辩称：不同意两被告的反诉请求。二手房买卖必须过户后银行才能放款，且申请贷款需要两被告配合，两原告已按约于2016年1月31日前备齐贷款申请材料，两被告的材料直至2016年2月方才向两原告提供，故延期申请贷款的责任在于两被告。另两被告于2016年2月向中介提交贷款申请材料、于2016年3月13日签署了银行贷款授权委托书，在此期间两被告从未对两原告未在2016年1月31日前申请银行贷款提出过异议。第三人农行金山支行未到庭陈述。经审理查明：两被告为系争房屋产权人，系争房屋建筑面积239.59平方米，建筑类型为花园住宅。2015年12月25日，两原告与两被告经上海浩轩房地产经纪公司(以下简称“中介公司”)居间，签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定两原告向两被告购买系争房屋，房屋总价款535万元。合同第四条约定，两被告于2016年1月31日前腾出房屋并通知两原告进行验收交接……。合同第六条约定，原、被告确认，于2016年3月31日前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第九条第(三)款约定，两原告未按本合同约定期限付款的，应当向两被告支付违约金，违约金每日按两原告逾期未付款万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过十五日两原告未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向两被告支付违约金，违约金每日按两原告逾期日后两原告仍未付款的，除两原告应向两被告支付十五日的违约金外，两被告有权单方解除合同。两被告单方解除合同的，两被告应当书面通知，两原告承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的35%。……。合同第十条第(三)款约定，两被告未按合同约定的期限将系争房屋交付(包括房地产交接及房地产权利转移)两原告，应当向两原告支付违约金，违约金每日按两原告已付款万分之五计算，违约金自本合同第四和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过十五日后两被告未交付的，除两被告应向两原告支付十五日的违约金外，两原告有权单方解除合同。两原告单方解除合同的，应当书面通知两被告，两被告承担赔偿责任，赔偿金额为总房价的35%。……。合同补充条款(一)第1条约定，两原告须于2016年1月31日前备齐相关材料向银行办理贷款申请手续，若由于两原告本人之原因，未能在上述期限内备齐相关资料并申请的，逾期达15天，则两被告有权单方面终止合同，同时违约方应按照本合同约定的总房款的35%向守约方支付违约金；合同补充条款(一)第3条约定，原、被告双方应于两原告办妥贷款手续后10个工作日内至上海市松江区房地产交易中心办理房屋过户手续；合同补充条款(一)第9条约定，原、被告双方协商一致两被告出售系争房屋为净到手价格，在交易过程中所产生的费用都由两原告承担；合同补充条款(一)第10条第(2)项约定，两原告于2016年1月31日前备齐贷款资料办理银行贷款申请手续，若两原告未按约定及时办理贷款手续，并且逾期达15日，则两被告有权单方面解除合同，两原告应按本合同第九条第3款之约定的违约金比例承担违约责任；合同补充条款(一)第11条约定，原、被告双方中若有任何一方未按照本买卖合同中的约定(除补充条款第1、2条外)全面履行自己的义务，且逾期15日，则两被告应按本合同第十条第3款之约定的违约金比例承担违约责任，两原告应按本合同第九条第3款之约定的违约金比例承担违约责任。合同附件三付款协议约定：1、两原告于签订买卖合同当天支付两被告110万元，含定金10万元；2、两原告通过银行贷款支付两被告370万元；3、两原告于2016年3月10日前支付两被告55万元。上述合同另对其他事项作了相应的约定。2015年12月20日，被告郑建芬出具定金收据一张，载明收到原告李尧定金100,000元。2015年12月25日，原告严蓉蓉向被告郑建芬转账支付房款100万元。同日，被告郑建芬出具收据房款收据一张，载明收到两原告房款100万元。2016年3月2日，原告李尧向被告郑建芬转账支付房款55万元。同日，被告毛建仁向原告李尧出具房款收据一张，载明收到原告李尧房款55万元。另查明，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》时，两原告名下有一套房屋。再查明，2016年3月6日，两原告向第三人农行金山支行提交《个人信贷业务申请表》及《个人二手住房贷款资金划转授权委托书》。2016年3月13日，被告毛建仁在《个人二手住房贷款资金划转授权委托书》上签字确认。2016年3月25日，两原告与第三人农行金山支行签订《个人购房担保借款合同》一份，约定就两原告购买系争房屋，第三人向两原告提供借款370万元，借款期限为360个月，借款将直接划入被告毛建仁账户(户名毛建仁、开户行农业银行上海分行、账号XXXXXXXXXXXXXXXXXXX)。又查明，2016年4月1日，两被告向两原告发出《律师函》一份，载明两原告未能在合同约定的期限内办理申请贷款手续，逾期已达15天以上，故两被告要求与其解除房地产买卖合同。2016年4月11日，两原告向两被告发出《律师函》一份，载明两被告无权单方解除合同，并要求两被告于收到上述函件起三日内按约继续履行合同。庭审中，对于两原告为何未能在2016年1月31日前向银行提交贷款申请材料，两原告称其在上述日期之前便备齐已方材料并提交给中介公司，而申请贷款需要两被告配合，因两被告一直未能在上述日期前提供结婚证、户口簿等材料，故无法向银行申请。为此，两原告申请中介公司方工作人员王友伦出庭作证，王友伦称：两原告在2016年1月30日左右就提交了贷款申请材料，申请银行贷款需要两被告提供材料、到银行签字，但两被告直至2016年3月初方才提供材料并至银行签字。另称：合同中约定的尾款55万元是指除贷款以外的现金尾款。两被告则认为，合同未约定其需提供申请贷款材料，且两原告也未要求其提供，过错不在两被告，其虽在2月底3月初配合申请贷款，但不代表其放弃了解除权。本案审理过程中，第三人农行金山支行个贷中心向本院出具《证明》一份，载明其对两原告的贷款申请已调查审批通过，双方已签订了《个人购房担保借款合同》，合同真实有效并按约履行。以上事实，有《上海市房地产买卖合同》、定金收据、房款收据、中国银行个人结算业务受理单、招商银行个人转账汇款业务受理回单、律师函、《个人信贷业务申请表》、《个人二手住房贷款资金划转授权委托书》、《个人购房担保借款合同》、证明、上海市房地产权证及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，两原告要求继续履行买卖合同，而两被告以两原告未能按约备齐相关材料向银行办理贷款申请手续为由要求解除合同，故本案主要争议焦点在于两原告逾期向银行提交贷款申请材料超过15日后，两被告是否有权据此解除合同。对此，本院认为，根据合同约定为两原告于2016年1月31日前备齐相关材料向银行办理贷款申请手续，如因两原告个人原因逾期15日未能办理时，两被告享有单方解除权。但两原告没有证据证明其已经在2016年1月31日前备齐相关材料向银行办理贷款申请手续，也没有证据证明系因两被告原因导致两原告未能在2016年1月31日前向银行办理贷款申请手续，因此，两原告在履约过程中首先存在违约，对于两原告所称其于2016年1月31日前已备齐相关材料向银行办理贷款申请手续的意见，本院不予采信。根据合同约定，两原告没有在2016年1月31日前向银行办理贷款申请手续，且逾期15日以上，两被告可以单方面主张解除合同，但根据本院向第三人农行金山支行调查显示，两原告于2016年3月6日向第三人农行金山支行提交《个人信贷业务申请表》，被告毛建仁于2016年3月13日仍在《个人二手住房贷款资金划转授权委托书》签字确认，而两原告与第三人农行金山支行于2016年3月25日也签订了《个人购房担保借款合同》，根据银行对住房贷款的审批要求和流程，只有在两被告的配合下，两原告才能与第三人农行金山支行签订《个人购房担保借款合同》，显然，两被告已经以自己的行为放弃了合同解除权。虽然，被告郑建芬认为其没有在《个人二手住房贷款资金划转授权委托书》签字，对此不予认可，但不影响其已经放弃了合同解除权。因此，两被告主张要求解除就系争房屋卖合同，并要求两原告支付违约金的反诉请求，本院不予支持。关于两被告主张的违约金，本院认为，合同约定的总价款的35%违约金应属于解约违约金，既然两被告已经放弃了合同解除权，两被告就无权再要求支付解约违约金，故两被告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。原、被告之间就系争房屋卖合同应当继续履行。关于两原告主张的逾期过户违约金，由于两原告在履约过程中首先存在违约，且两原告尚未向两被告付清房价款，故根据公平原则，两原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)李尧、严蓉蓉与被告(反诉原告)毛建仁、郑建芬于2015年12月25日就坐落于上海市松江区新桥镇明中路XXX弄XXX号XXX-
XXX层房屋签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；二、被告(反诉原告)毛建仁、郑建芬于本判决生效之日起十日内协助原告(反诉被告)李尧、严蓉蓉将坐落于上海市松江区新桥镇明中路XXX弄XXX号XXX-
XXX层房屋，过户至原告(反诉被告)李尧、严蓉蓉名下[有关因房屋产权过户所产生的税费，由原告(反诉被告)李尧、严蓉蓉承担]；三、原告(反诉被告)李尧、严蓉蓉于坐落于上海市松江区新桥镇明中路XXX弄XXX号XXX-
XXX层房屋过户完成之日起二十日内向被告(反诉原告)毛建仁、郑建芬支付房款3,700,000元；四、被告(反诉原告)毛建仁、郑建芬于收到上述3,700,000元房款之日起七日内将坐落于上海市松江区新桥镇明中路XXX弄XXX号XXX-
XXX层房屋交付原告(反诉被告)李尧、严蓉蓉。五、驳回原告(反诉被告)李尧、严蓉蓉的其余诉讼请求。六、驳回被告(反诉原告)毛建仁、郑建芬的全部反诉请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费36,400元，反诉案件受理费10,826.25元，财产保全费5,000元，合计诉讼费52,226.25元，由原告(反诉被告)李尧、严蓉蓉负担26,113.125元(已付)，由被告(反诉原告)毛建仁、郑建芬负担26,113.125元(已付10,826.25元，余款15,286.87元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 朱金彪
审 判 员 方美玲
人民陪审员 陆为明
二〇一六年九月三十日
书 记 员 朱小芳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。