江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终7260号
上诉人（原审被告、反诉原告）：徐新安。
委托诉讼代理人：王建民，姑苏区沧浪法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告、反�被告）：戴福敏。
委托诉讼代理人：陈闻，江苏德瀚律师事务所律师。
上诉人徐新安因与被上诉人戴福敏房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省苏州市姑苏区人民法院（2015）姑苏民五初字第00744号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月5日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
徐新安上诉请求：请求二审依法改判或发回重审，一、二审诉讼费由戴福敏承担。事实和理由：一、本案所涉房屋使用权转让协议的前提是存在公房租赁关系，且协议明确标的为使用权，应认定为房屋租赁协议；二、戴福敏签订协议时，明知涉案房屋是房卡房，未取得所有权人的同意，是行为属故意、非善意行为，事后也未得到共同使用权人和房屋产权人的同意，应认定协议无效；三、协议约定戴福敏两年后其房屋就拆迁，但至今仍未拆迁，该责任不应当全部由徐新安承担。即便按照一审判决协议解除，那么协议解除后，戴福敏也应当支付房屋使用期间的租金。
戴福敏辩称：根据常理和习惯，一审法院认定合同性质无误。戴福敏当时不存在拆迁，目前也还没有拆迁，不存在徐新安说的拆迁情况。一审法院释明法律后，合同无法实际履行，我方才变更解除合同。协议是双方真实意思表示，不违反法律规定，合同有效。一审法院查明事实清楚，适用法律正确，我方服从一审法院判决。
戴福敏向一审法院起诉请求：1、确认戴福敏与徐新安签订的房屋使用权买卖协议有效，判令苏州市永林二区54幢109室房屋使用权归戴福敏所有，徐新安协助戴福敏办理更名手续；2、诉讼费用由徐新安承担。审理中，戴福敏将上述诉讼请求全部变更为：1、解除双方签订的房屋使用权买卖协议，判令徐新安�还购房款50000元，赔偿戴福敏房屋升值差价583477元，支付燃气安装费3180元、评估费5500元，合计642157元；2、诉讼费由徐新安承担。
徐新安向一审法院起诉请求：1、判令确认双方于1999年8月25日签订的《协议书》无效；2、判令戴福敏支付房屋使用费、出租收入340200元（自2000年1月1日至2015年9月30日，按月租金1800元计算）；3、本案诉讼费由戴福敏承担。
一审法院认定事实：1999年2月4日，苏州市观前建设开发有限公司（甲方）与徐新安（乙方）签订苏州市房屋拆迁个人购买安置房产权协议书一份，约定根据拆迁许可证批准，甲方将乙方承租的本市洙泗巷4号使用面积41.68平方米的房屋拆除，为此甲方安置乙方房屋一套，安置人员为乙方家庭成员共三人，安置地点为本市永林二区54幢109室，建筑面积68.27平方米。协议还对其他事项作了约定。
根据上述拆迁协议，1999年4月，娄门房产管理所与徐新安签订了苏州市直管公有住房租赁合约，约定徐新安向娄门房产管理所租赁本市永林二区54幢109室房屋，月租金84.10元，租赁期限自1999年4月1日起，合约还对其它事项作了约定。在房屋交付后空置，徐新安未使用。
1999年8月25日，徐新安与戴福敏签订协议书一份，约定徐新安将永林二区54幢109室（以下简称为系争房屋）建筑面积68.27平方米房卡，另有共用车库、防盗门、有线开通费等设施在内折合五万元转让给戴福敏，自1999年6月1日起使用权归戴福敏所有。付款方式为戴福敏在支付徐新安五万元中，扣除徐新安向戴福敏借款15000元以及徐新安向铮若兄借款20000元现由戴福敏来还款外，剩余款15000元自签订协议同时戴福敏一次性付清给徐新安。徐新安协商要求戴福敏在原居住所在地拆迁时，仍以戴福敏名下享受的拆迁待遇政策配房，优先有价转让给徐新安使用，具体事宜待拆迁时双方再商定，双方各一份，签订后生效。双方均表示在协议签订前戴福敏已支付了5万元价款，徐新安也将系争房屋交付给了戴福敏，交付后戴福敏对房屋进行了装修并入住至大约2011年左右，之后戴福敏将系争房屋出租他人，在此期间，相应的租金均由戴福敏向房管部门缴纳。
2006年3月22日，戴福敏在系争房屋内安装了天然气设施设备，为此支出天然气户内安装费280元、民用管道燃气设施工程安装费2900元，合计3180元。
2015年7月10日，徐新安及其配偶胡玲珍根据相关政策通过补相应价款的方式将系争房屋从直管公房变更为夫妻共同共有的私人所有权房。
2015年9月，戴福敏与徐新安就系争房屋发生纠纷并报警处理，双方根据派出所要求，将房屋空关，房屋钥匙由徐新安控制�
另查明：戴福敏的原居住所在地至今未拆迁。
审理中，一审法院根据戴福敏的申请，依法委托苏州市价格认定局对系争房屋的使用权交易价值进行评估，价格认定结论为：本市永林二区54幢109室房屋在2015年11月10日的使用权交易价格为633477元。
上述事实，由戴福敏提供的苏州市直管公有住房租赁合约、协议书、燃气安装费发票、徐新安提供的苏州市房屋拆迁个人购买安置房产权协议书、苏州市直管公有住房租赁合约、房屋所有权证、国有土地使用证、房屋租赁合同书、一审法院委托评估的报告书以及当事人在庭审中的陈述等证据予以证实。
一审法院认为，关于协议的性质。根据双方协议的内容、实际履行情况、相关陈述及生活常理，一审法院认为协议书具备买卖合同的基本特征，只不过买卖的标的物比较特殊，为房屋的使用权，故关于协议书的性质，一审法院认定为房屋的使用权买卖协议。关于徐新安主张协议书为租赁合同、借用合同的意见，一审法院认为，徐新安没有提供相关有效证据予以证明，戴福敏对此亦不认可，故徐新安该抗辩意见，一审法院不予采纳。
关于协议书的效力。徐新安认为系争房屋的处分未取得共同使用权人的同意，应为无效协议。一审法院认为，根据法律规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中虽然系争房屋使用权转让时没有取得其他共同使用权人的同意，徐新安的转让行为属于无权处分，但是根据上述法律规定，协议并非无效。结合其他相关事实，一审法院认为双方所签订的协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规中的效力性强制性规定，应为合法有效。故徐新安要求�认协议无效的诉讼请求，缺乏法律依据，一审法院不予支持。
关于解除及返还价款的问题。本案中，双方买卖的本为系争房屋的使用权，但是徐新安未经戴福敏同意将房屋性质从直管公房变更私有产权房，导致戴福敏无法将系争房屋使用权变更至自己名下，协议无法继续履行，戴福敏有权解除协议，故戴福敏要求解除协议的诉讼请求，一审法院予以支持。协议解除之后，徐新安应当返还戴福敏协议价款50000元，故戴福敏要求返还价款50000元的诉讼请求，一审法院予以支持。
关于赔偿房屋差价的问题。本案中，因徐新安的违约行为导致协议解除，徐新安应当赔偿戴福敏一定的房屋差价损失。另外，考虑到从协议签订之日到戴福敏起诉之日间隔长达16年，戴福敏存在长期怠于行使权利的情形以及在解除协议后戴福敏不用再支付房屋使用权过户的相关�费，故一审法院认为戴福敏亦应承担一定的房屋差价损失。根据公平诚信的民事原则，一审法院依法酌定徐新安赔偿戴福敏房屋差价损失的85%即495955元，戴福敏自行承担房屋差价损失的15%即87522元，故徐新安应当赔偿戴福敏房屋差价损失495955元，超出的部分一审法院不予支持。
关于燃气安装费的问题。戴福敏在购买房屋后为此支付了该笔费用，且该设施可以为徐新安继续使用，现因徐新安违约导致协议解除，徐新安应当予以赔偿，故戴福敏要求徐新安支付该费用3180元的诉讼请求，一审法院予以支持。
关于房屋使用费、出租收入的问题。一审法院认为，在协议解除之前，戴福敏依据协议占有、使用系争房屋，于约有据，徐新安主张支付使用费、出租收入，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国�同法》第五十二条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决：一、戴福敏与徐新安于1999年8月25日签订的关于永林二区54幢109室协议书于判决生效之日起解除。二、徐新安于判决生效之日起十日内返还戴福敏转让价款50000元、赔偿房屋差价损失495955元、支付燃气安装费3180元，合计549135元。三、驳回戴福敏的其他诉讼请求。四、驳回徐新安的所有反诉请求。一审本诉案件受理费10167元，财产保全费3520元、房屋评估费5500元，合计19187元，由戴福敏负担376元，由徐新安负担18811元，徐新安负担部分于判决生效之日起十日内直接支付给戴福敏；一审反诉案件受理费3577元，由徐新安负担。
对一审法院查明的事实本院予以认定。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院认为，本案所涉协议书为徐新安与戴福敏所签订，系双方真实意思表示，本院予以确认。涉案房屋在协议书签订之时系直管公有住房，协议书约定徐新安将涉案房屋的房卡连同公用车库、防盗门、有线电视开通费等设施一并转让给戴福敏，应当认定双方之间成立买卖合同关系。徐新安认为协议系双方之间形成租赁合同的上诉理由本院不予支持。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”故徐新安认为其签订该协议时未经其他共有权人同意，协议因而无效的上诉理由不成立。因协议书有效，戴福敏依据该协议书占有使用涉案房屋并无不妥，且协议签订后均系戴福敏向房管部门缴纳房租，徐新安向戴福敏主张戴福敏占有房屋期间的租金无法律依据，本院不予支持。
徐新安称协议签订时戴福敏承诺两年内其原居住地拆迁，但戴福敏至今未拆迁，应承担相应责任。对此本院认为，协议书仅约定在戴福敏原居住地拆迁之时，徐新安可以戴福敏名义享受拆迁政策待遇，现该拆迁条件未成就，戴福敏不存在过错，不应承担相应责任，徐新安所述并无事实依据，其该项上诉理由亦不成立。
协议书签订后，徐新安将涉案房屋直接变更为私有产权房，导致戴福敏无法变更房屋使用权至自己名下，协议根本目的已无法实现，戴福敏要求解除该协议书符合法律规定。一审法院根据徐新安上述违约行为及戴福敏长期怠于行使权利的实际情况，酌定徐新安对房屋差价损失承担85%的责任、戴福敏对差价损失承担15%的责任并无不当，本院予以维持。
综上所述，徐新安上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13744元，由上诉人徐新安负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾雪蓉
审 判 员 沈维佳
代理审判员 赵 俊
二〇一六年十一月二十八日
书 记 员 郭 玮