福建省南平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽07民终353号
上诉人（原审原告）福建南平农村商业银行股份有限公司，住所地南平市八一路356号1-11层。
法定代表人黄章基，董事长。
委托代理人唐自晖，福建舜宁律师事务所律师。
委托代理人苏靖，福建舜宁律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）林金为，男，1975年5月15日出生，汉族，住南平市延平区。
原审第三人包良中，男，1966年6月7日出生，汉族，住南平市延平区。
原审第三人梁茂源，男，1973年3月8日出生，汉族，住南平市延平区。
上诉人福建南平农村商业银行股份有限公司（简称南平农商银行）因房屋租赁合同纠纷一案，不服南平市延平区人民法院（2014）延民初字第3683号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人南平农商银行的委托代理人唐自晖、苏靖到庭参加诉讼，被上诉人林金为，原审第三人包良中、梁茂源经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
上诉人南平农商银行原审诉讼请求：一、林金为向南平农商银行返还2014年1月至2014年4月的租金110400元，返还2014年5月至10月多收取的租金88048元，两项合计199248元；二、变更2011年12月22日林金为、梁茂源与包良中签订的《房屋租赁合同》中“租金全额付给林金为”的条款，2014年11月1日之后的租金由包良中按每月租金92%比例支付南平农商银行，8%比例支付林金为；三、撤销林金为与梁茂源于2012年2月25日签订的《补充协议》。
原审法院查明，林金为系南平市延平区新建路118号（阳光嘉园）C幢1层105号店面（即1层左侧第一间店面）的所有权人。梁茂源系南平市延平区新建路118号（阳光嘉园）C幢2层2层（商场）的所有权人。2011年12月22日，林金为、梁茂源（即合同甲方、出租方）与包良中（即合同乙方、承租方）签订一份《房屋租赁合同》。合同约定：甲方将南平市新建路118号（阳光嘉园）5号楼二楼整层和一楼左侧第一间店面的其中约30平方米及第一间左侧的通道约80平方米，出租给乙方开设宾馆；租赁房屋的建筑面积约700平方米，使用面积约1000平方米；甲方承诺在承租期内交付给乙方一楼的停车位七个，该停车位非甲方的产权所有；租赁期限为10年，甲方从2012年1月1日起将房屋交付乙方使用，到2022年4月30日收回房屋使用权；2012年1月1日至2012年4月30日期间4个月为装修期，免收租金；2012年5月1日至2014年4月30日每月租金为30000元，2014年5月1日至2016年4月30日每月租金为32400元，2016年5月1日至2018年4月30日每月租金为35000元，2018年5月1日至2020年4月30日每月租金为37800元，2020年5月1日至2022年4月30日每月租金为40800元；租金以现金或汇款方式支付，每三个月交纳一次，租金汇入甲方指定账户：建行＊＊＊，户名林金为；租赁期间如甲方出卖房屋，乙方享有购买优先权，如乙方无意愿购买，则甲方应保证乙方可以继续租赁，直至租赁期间届满。合同还就其他事项进行了约定。
2012年2月25日，林金为（协议甲方）与梁茂源（协议乙方）就上述房屋的租赁事宜签订了一份《补充协议》。该协议约定：“第一条：甲乙双方所提供的场所：1.甲方提供的场所为：南平市新建路118号（阳光嘉园）5号楼一楼105号店面的其中约30多平方米及105号店面旁边无产权的一间约80平方米；2.乙方提供的场所有：南平市新建路118号（阳光嘉园）5号楼二楼一套房屋面积约682平方米。第二条：房屋租金收入的分配：房屋的租金收入按5：5分成，即甲乙双方在与自然人包良中签订的房屋租赁合同期内的租金收入甲方占50%乙方占50%。第三条：明确产权以外由承租人加盖部分的房屋和可利用场所的归属：1.一楼的105号店面旁边约80平方米及对应二楼加盖部分的房屋归甲方使用。2.二楼的加盖部分的房屋除一楼105店面旁边约80平方米对应的二楼面积外所有加盖及可利用的场地归乙方使用（二楼的左侧约180平方米和右侧约50平方米归乙方使用）。3.一楼交付给自然人包良中使用的7个停车位租赁期满后3个归甲方使用4个归乙方使用。第四条：本协议第三条确定的归属期限与房屋所有权期限相同。任何一方若因特殊原因需资金周转要中途变卖房屋的，须经另一方同意，且另一方有权按市场价享有优先购买权。若为第三方购买，第三方仍应继续履行本协议。第五条：……第六条：……第七条：本协议经甲乙双方签字后生效……”。林金为在协议甲方处签字，梁茂源在协议乙方处签字。
因南平农商银行与梁茂源的金融借款纠纷，南平市延平区人民法院于2013年12月24日作出（2013）××执行字第××号执行裁定书，裁定将梁茂源及案外人时福华共同共有的南平市延平区新建路118号（阳光嘉园）C幢2层2层（商场）以5612100元交付南平农商银行抵偿债务。2014年4月1日，南平农商银行向包良中发出一份《通知书》，载明：“福建省南平市延平区人民法院以（2013）××执行字第××号《执行裁定书》，于2013年12月24日将您所租赁的位于南平市延平区新建路118号（阳光嘉园）C幢2层2层（商场）（产权证号：南房权证字第××号）抵债给我行。您2011年11月22日与原出租人林金为、梁茂源签订的《房屋租赁合同》中，原属梁茂源的新建路118号（阳光嘉园）C幢2层2层（商场）及1层左侧的通道现为我行所有，特通知您自即日起暂停支付房屋租金给林金为，待我行与林金为协商租金分配份额后，再分别向林金为与我行交付。您若有意购买该资产，可与我行联系”。
原审法院另查明，《房屋租赁合同》签订后，包良中在租赁房屋内开办了“阳光嘉园酒店”，并按照合同约定的标准支付租金至2014年4月份。其中，2014年1月1日至2014年4月30日向林金为支付租金120000元（30000元／月×4个月）。之后，包良中按50%的租金标准分别向南平农商银行、林金为支付了2014年5月1日至2014年10月30日六个月的租金共计180000元（30000元／月×6个月）。其中，南平农商银行于2014年6月10日收到租金45000元，于同年8月4日收到租金45000元，二笔租金共计90000元；林金为收到二笔租金计90000元。
原审法院同时查明，依南平农商银行申请，并经原审法院委托，福建武夷资产评估有限公司对南平市延平区新建路118号（阳光嘉园）C幢1层105号店面（约30平方米的部分）及2层商场（面积为682.09平方米）租金价格进行评估。福建武夷资产评估有限公司于2014年12月29日出具一份《房地产租赁价格评估报告》［闽武夷评报房字（2014）第H1272号］，认定于价值时点（2014年12月3日）的单位面积市场租金价格一层为65元／平方米／月、二层为32.50元／平方米／月（含项下应分摊的土地使用权租金价格）。
原审法院认为，林金为、梁茂源与包良中签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，其主要内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效。合同法第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。根据该条规定，当出租人在租赁合同有效期内将租赁物的所有权转让给第三人时，租赁合同对该受让人有效。受让人在受让该租赁物的所有权时，就与承租人产生了租赁合同关系，成为一个新的出租人，继承原出租人的权利和义务，受让人要受该租赁合同的约束。本案中，南平农商银行经原审法院执行裁定，通过抵债方式取得梁茂源名下南平市延平区新建路118号（阳光嘉园）C幢2层2层（商场）的所有权。该抵债行为发生于《房屋租赁合同》租赁期限内，故南平农商银行取代梁茂源成为该租赁合同的出租人，继承梁茂源的权利和义务，受该租赁合同的约束。林金为与梁茂源作为《房屋租赁合同》的共同出租人，签订了《补充协议》。该《补充协议》系双方真实意思表示，其关于租金收入分配的内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效。南平农商银行取代梁茂源的地位成为新的出租人，应受《补充协议》的约束。
关于南平农商银行以“订立合同时显失公平”为由，请求撤销《补充协议》的诉讼请求。原审法院认为，房屋租金的确定受房屋的坐落、面积、楼层、结构、位置、使用价值等多重因素影响。作为租赁物1楼105号店面所有权人的林金为，与作为租赁物2楼房屋所有权人的梁茂源，在平等自愿的基础上，对房屋租金的分配等事项达成协议。该协议系当事人真实意思表示，属当事人意思自治范畴，不存在显失公平的情形，应予以尊重和保护。南平农商银行以梁茂源的出租面积远远大于林金为的出租面积为由，认为林金为与梁茂源之间租金五五分成的比例不合理，主张该协议显失公平，要求撤销该协议，依据不足，不予支持。
关于南平农商银行要求林金为返还多收取的租金的诉讼请求。原审法院认为，南平农商银行于2013年12月24日取得南平市延平区新建路118号（阳光嘉园）C幢2层2层（商场）的所有权，因此，南平农商银行有权从2013年12月24日开始向包良中收取租金。林金为全额收取了2014年1月1日至2014年4月30日的租金120000元。根据《补充协议》的约定，南平农商银行与林金为之间的租金按照5：5的比例（各50%的比例）进行分配。故林金为应将多收取该期间的租金60000元（120000元×50%）返还给南平农商银行。对于林金为提出其已将梁茂源应收取租金部分抵偿梁茂源欠其的追偿权之债，不应返还南平农商银行租金的抗辩意见。原审法院认为，林金为、梁茂源及案外人严琴之间的民间借贷之债与南平农商银行无关。南平农商银行于2013年12月24日取得房屋所有权之后，即取得租金收益权。林金为继续收取属于南平农商银行部分的租金，无合同和法律依据，南平农商银行有权主张其返还，故对林金为的该项抗辩意见不予采纳。根据庭审查明事实，包良中已经根据《补充协议》的约定，按50%的租金标准分别向南平农商银行、林金为支付了2014年5月1日至2014年10月30日六个月的租金各90000元，合计180000元，故南平农商银行请求林金为返还该六个月期间的租金，缺乏事实和法律依据，不予支持。
关于南平农商银行要求变更《房屋租赁合同》条款的诉讼请求。原审法院认为，根据前述分析，南平农商银行成为新产权人后，应当受到《房屋租赁合同》和《补充协议》的约束。南平农商银行要求按照产权面积和价值重新确定其与林金为告之间的租金收益的比例，依据不足，不予支持。鉴于梁茂源在《房屋租赁合同》中委托林金为代收其应享有的租金收益，现南平农商银行承继梁茂源的合同权利后，明确表示要求包良中分别向其与林金为支付租金，不再授权林金为代收租金，系对自己权利的合法处分，予以准许。故包良中应当按照《房屋租赁合同》和《补充协议》的约定，分别向南平农商银行和林金为支付租金。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、林金为于判决生效之日起七日内一次性返还南平农商银行租金60000元；二、包良中于判决生效之日起按照《房屋租赁合同》约定的租金标准的各50%的比例分别向南平农商银行和林金为支付租金；三、驳回南平农商银行的其他诉讼请求。案件受理费4162元，由南平农商银行负担2862元，由林金为负担1300元。
宣判后，南平农商银行不服，向本院提起上诉。
上诉人南平农商银行上诉称，经法院评估委托，南平农商银行出租的房屋与林金为出租的房屋租金比为92%与8%，因此租金按各50%的比例分配显失公平。林金为与梁茂源签订《补充协议》是基于二人之间存在债权债务关系，南平农商银行有理由相信林金为利用其债权人地位，致使梁茂源作出违背真实意志的约定。南平农商银行愿意承继原出租人梁茂源的权利义务，但《补充协议》对南平农商银行不具有约束力。请求二审法院撤销原审判决，支持南平农商银行原审的诉讼请求。
被上诉人林金为未作答辩；原审第三人包良中、梁茂源未作陈述。
经审理查明，双方当事人对原审认定的事实均未提出异议，本院予以确认。
二审中，双方当事人均未提供新的证据。
本院认为，上诉人南平农商银行通过抵债方式依法取得原审第三人梁茂源名下南平市延平区新建路118号（阳光嘉园）C幢2层2层（商场）的所有权。而在以物抵债前，梁茂源已将该房产与被上诉人林金为的房产作为共同出租人合并出租给原审第三人包良中，并签订有《房屋租赁合同》及《补充协议》。因此，涉案房产于以物抵债前已设定了租赁法律关系，并包括租金收益分配的约定。根据合同法第八十八条、第二百二十九条的规定，南平农商银行的权利应受《房屋租赁合同》及《补充协议》的约束。《补充协议》约定，林金为与梁茂源之间关于租金按五五分成的比例分配，从林金为与梁茂源各自提供的租赁面积分析，梁茂源的出租面积远超出林金为的出租面积，形式上存在租金的分配失衡，但梁茂源与林金为作为财产合并出租人，利益的分配虽与资合有关，但之间具有更强的人合性，五五分成的比例约定并不违反法律的禁止性规定。现又无证据证明，双方签订《补充协议》时并非自愿或显失公平。根据当事人意思自治原则，原审法院未支持上诉人的撤销请求权及变更请求权并无不当。再者，《补充协议》系梁茂源与林金为于2012年2月25日签订，根据合同法第五十五条规定，对《补充协议》的变更或撤销应从签订之日起一年内的除斥期间向林金为提出。至南平农商银行提起本案诉讼时，该除斥期间已过，故南平农商银行源于梁茂源主张变更及撤销的实体权利亦已丧失。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。被上诉人林金为，原审第三人包良中、梁茂源经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）、第一百七十五条项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费3135元，由上诉人福建南平农村商业银行股份有限公司负担；一审案件受理费按一审判决执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 张聪荣
代理审判员 余观贵
代理审判员 余 凌
二〇一六年四月十八日
书 记 员 卢娟娟
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。