辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民二终字第63号
上诉人（原审原告）刘文华。
委托代理人沙莎，律师。
被上诉人（原审被告）李合元。
委托代理人曲道春，律师。
被上诉人（原审被告）曲圣光。
被上诉人（原审被告）李长君。
委托代理人曲道春，辽宁万正律师事务所律师。
原审原告刘文华与原审被告李合元、原审被告曲圣光、原审被告李长君所有权确认纠纷一案，辽宁省瓦房店市人民法院于2013年11月5日作出（2013）瓦民初字第4362号民事判决，刘文华不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年2月19日公开开庭审理了本案。上诉人刘文华的委托代理人沙莎、被上诉人李合元及其委托代理人曲道春，被上诉人曲圣光，被上诉人李长君的委托代理人曲道春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘文华一审诉称，瓦房店市岭下水利（轧钢）楼××室原所有人和使用人为姚庆达，其将该房屋全部权利转让给王明岸。2005年5月28日，原告经与王明岸协商一致，购买取得该房屋及与之平齐的捣制房的所有权利，但因当时客观原因，均未能办理房产登记手续。原告在购买房屋后，于同年6月8日进住使用。大约4年后，于2009年1月20日将该房屋出租给被告李合元扩展饭店用，并签订了书面租赁协议，租期4年，到2013年1月20日止，并委托被告曲圣光代收租金。2012年下半年，在房屋租期将满之时，原告突然得知该房屋已经办理了产权登记，且登记在被告李合元之父即被告李长君名下。后经多方询问，才知道被告曲圣光与被告李合元在原告毫不知情的情况下，私自签订转让协议，将案涉房屋转卖给了李合元。原告认为在自己不知情不同意的情况下，二被告擅自处分原告所有的房屋，并将其登记在李长君名下的行为严重侵犯了原告权益且违背法律规定，故诉至法院，要求依法判定被告李合元与曲圣光签订的转让协议无效，确认涉案房屋为原告所有，依法判令被告李合元、李长君返还房屋并配合办理过户手续。
被告李合元一审辩称，不同意原告的诉讼请求，请法院依法予以驳回。理由是：原告不是涉案房屋的使用人、更不是所有权人，该房屋的使用权人是本案被告曲圣光，原所有权人是瓦房店轧钢厂。
被告曲圣光一审辩称，同意原告的诉讼请求，房屋买卖契约是我和被告李合元签订的，签订契约时原告不知道，购房款11万元也是我收取的。
被告李长君一审辩称，不同意原告的诉讼请求，请法院依法予以驳回。理由是：原告不是涉案房屋的使用人、更不是所有权人，该房屋的使用权人是本案被告曲圣光，原所有权人是瓦房店轧钢厂。房屋过户是由被告曲圣光和其父亲一手办理的，是通过房改的手续办理到我名下的。
一审法院经审理查明，原告刘文华与被告曲圣光系母子。被告李长君与被告李合元系父子。案涉房屋位于瓦房店市岭东办事处岭东小区轧钢厂水利楼××室，建筑面积51.41平方米，原属瓦房店轧钢厂公有住房。该公有住房的承租人姚庆达（案外人）与另一案外人王明岸签订转让协议，将房屋转让给王明岸，2005年5月28日，王明岸与原告刘文华签订契约，约定将该房屋的使用权和隶属权卖给刘文华，契约由王明岸、赵丽杰、原告刘文华、被告曲圣光签字。契约签订后，房屋即由原告刘文华占有使用。该房屋未办理承租变更登记，其房证登记使用人仍为姚庆达。
2009年1月20日，原告刘文华将该房屋出租给被告李合元经营饭店，约定年租金1.3万元，租期4年。被告李合元于2009年1月付给原告刘文华租金1.3万元。原告刘文华委托其子曲圣光代自己每年1月向李合元收取当年租金。2009年1月22日，被告曲圣光与被告李合元签订契约，曲圣光将案涉房屋以13.3万元的价格卖给李合元。该13.3万元包括卖房款12万元和原告刘文华已收取的第一年租金1.3万元。契约签订后，被告曲圣光从被告李合元处实际收取11万元。
自2009年1月起，原告刘文华每年向被告曲圣光询问被告李合元是否交房租时，被告曲圣光即向原告刘文华交现金1.3万元。直到2012年秋天，原告刘文华才从邻居处得知该房屋已经被曲圣光擅自卖给李合元。
2009年8月3日，被告李长君经过该房屋的原产权单位瓦房店轧钢厂及其主管部门的同意，通过房改程序，购买产权，办理了房屋所有权证，现该房屋为被告李长君的私有房产。
一审法院认为，案涉房屋在房改前系瓦房店轧钢厂享有所有权的公有住房，案外人姚庆达为该房屋的承租人即合法使用权人。姚庆达将房屋转让给案外人王明岸，王明岸又转让给原告刘文华，均是未取得所有权人同意情况下转让房屋使用权。两次转让的合同效力均待定，即得到原所有权人同意后方为有效。被告曲圣光既非该房屋的所有权人，也不是合法使用权人，其与被告李合元签订的卖房契约，不符合法律规定，属无效合同。故对原告主张该契约无效的请求，予以支持。现该房屋为被告李长君的私有房产，李长君通过房改，交付了购买产权款项，取得了原所有权人瓦房店轧钢厂及其主管部门的同意，没有违反法律规定，在这个过程中，也没有涉及和侵害到原告刘文华的权益。对原告主张登记在李长君名下的房屋由原告享有所有权的主张，一审法院认为无据认定，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院据此判决：一、被告曲圣光与被告李合元于2009年1月22日签订的买卖瓦房店市岭下轧钢楼××室房屋的契约无效；二、驳回原告刘文华其他诉讼请求。案件受理费200元，由被告李合元承担100元，由原告刘文华承担100元。
刘文华上诉的理由及请求是：撤销原审判决第二项，依法改判支持刘文华的全部诉讼请求。原审判决虽然正确判决认定李合元与曲圣光之间签订的买卖合同无效，但却未支持刘文华要求返还房产的诉讼请求，属于适用法律错误。案涉房产系公有住房，其转让行为应经原所有权单位同意方为有效。李合元和李长君通过一份无效的买卖合同，取得原所有权单位的同意，违法办理了房产证，该产权证应当属于违法无效的，其违法取得的涉案房产应返还给刘文华。并且对于本案涉及的非法行为部分，即便是原所有权单位及其主管部门依法亦是不能够追认的。一审法院没有通过问询原所有权单位瓦房店轧钢厂及其主管部门的意见，也没有经过法定的行政审判程序，即认定李合元和李长君办理产权的行为没有违反法律规定，没有涉及和侵害刘文华的权益，属于认定事实和适用法律错误。
李合元、李长君二审答辩认为，不同意刘文华的上诉请求。原审判决认定事实及适用法律正确，李长君已经合法取得案涉房屋的所有权证，刘文华主张要求确认所有权归其所有没有法律依据。
曲圣光二审答辩认为，同意刘文华的上诉请求。
本院经审理查明，一审判决认定事实属实。
本院经审理另查明，李文华购买案涉房屋后，申请办理网吧，由曲圣光管理网吧。
本院确认的上述事实有当事人的陈述笔录等在案为凭，已经庭审质证和审查，应予采信。
本院认为，案涉房屋的原承租人姚庆达将案涉房屋转让给王明岸，王明岸又将其转让给刘文华，该两次转让行为均系公房租赁关系中使用权的转让，该转让行为是否有效应以合同法等法律规定为准，目前我国法律中并无公房承租使用权转让的禁止性规定，且该转让行为均系当事人的真实意思表示，故合法有效，原审判决认定上述两次转让的合同效力待定错误，本院予以纠正。刘文华购买案涉房屋时，其与王明岸签订的契约落款乙方签字处有曲圣光的签名，且案涉房屋由曲圣光经营网吧使用一段时间，后租给李合元时亦由曲圣光代收租金，鉴于刘文华与曲圣光的母子关系，刘文华表示对曲圣光将案涉房屋出售给李合元不知情这一点不符合常理，且李合元已经向曲圣光支付了11万元的购房款，其父亲李长君亦通过房改程序取得了案涉房屋的所有权，而刘文华亦未提供充分的证据证明曲圣光与李合元之间在签订转让案涉房屋协议时存在恶意串通的情形，据此应当维护已有的正常交易秩序，认定曲圣光与李合元签订的买卖案涉房屋的契约有效。而且，刘文华以曲圣光无权处分案涉房屋为由主张合同无效，对此按照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。据此刘文华的此项主张亦缺乏法律依据，原审判决认定案涉房屋买卖契约无效不当，本院予以纠正。
关于刘文华主张确认案涉房屋归其所有，并要求李长君、李合元返还案涉房屋并协助其办理过户一节，本院认为，如上所述，案涉房屋已经转让给李合元，而且刘文华从案外人王明岸处购买的系案涉房屋的承租使用权，而非所有权，李合元的父亲李长君后来系通过瓦房店轧钢厂及其主管部门的同意，通过房改程序取得案涉房屋的产权，故刘文华要求确认案涉房屋归其所有并要求返还并协助过户的主张缺乏充分的事实和法律依据，原审判决不予支持并无不当，本院予以确认。
综上所述，一审判决认定事实清楚，但部分法律适用错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销瓦房店市人民法院（2013）瓦民初字第4362号民事判决；
二、驳回刘文华的诉讼请求。
一审案件受理费200元（刘文华已预交），由刘文华负担；二审案件受理费200元（刘文华已预交），由刘文华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李奎哲
代理审判员 周燕雁
代理审判员 阁成宝
二〇一四年四月十四日
书 记 员 夏丽娜
附：相关法律规定
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。