河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）洛民终字第2236号
上诉人（原审被告、反诉原告）：邵辉。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：洛阳宝泰物业管理有限公司。
法定代表人：裴学勤，该公司总经理。
委托代理人：王小恩，河南智明律师事务所律师。特别授权。
上诉人邵辉因与被上诉人洛阳宝泰物业管理有限公司（以下简称宝泰物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省洛阳市涧西区人民法院（2014）涧民二初字第610号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人邵辉，被上诉人宝泰物业公司的委托代理人王小恩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：邵辉系洛阳市涧西区衡山雅居小区的业主，宝泰物业公司系为邵辉所在小区的物业服务公司。宝泰物业公司（受委托方、乙方）与洛阳市涧西区衡山雅居业主委员会（以下简称衡山雅居业委会）（委托方、甲方）于2012年10月17日签订《物业服务合同》一份，合同约定甲方委托乙方对位于洛阳市涧西区衡山路1号物业名称为衡山雅居、建筑面积为108000平方米的住宅小区实行物业管理，合同期限为一年，自2012年10月起至2013年10月31日止；合同第六条“管理服务标准”约定，根据9月12日会议协商双方同意执行洛阳市发展改革委、房产管理局文件《洛发改收（2009）40号》中规定的三级物业服务质量标准及收费标准，由乙方对衡山雅居（小区）物业进行管理服务；合同第七条约定，…乙方全部完成合同责任并管理成绩优秀，多数业主反映良好，可以不参加招投标而直接续订合同；合同还对甲乙双方的权利和义务、违约责任等作出约定。宝泰物业公司、衡山雅居业委会分别在合同乙方、甲方处加盖公章，并注明签订日期。上述合同约定期限届满后，宝泰物业公司（受委托方、乙方）与衡山雅居业委会（委托方、甲方）于2013年10月30日续签《物业服务合同》一份，合同约定甲方委托乙方对位于洛阳市涧西区衡山路1号物业名称为衡山雅居的住宅小区实行物业管理；合同第三条“合同期限”约定，宝泰物业服务公司进驻衡山雅居，（2012年10月起到2013年10月31日止）已满一年，现续签合同期限从2013年11月1日至2019年10月31日止。合同第七条“管理服务费用”约定，1、本物业管理制为包干制，按洛阳市政府文件《洛发改收费（2009）40号》规定的三级服务标准每半年向业主收取一次。计算标准：物业服务费暂按建筑面积每月每平方米0.36元收取；代收生活垃圾处理费每月2元／户；…公共电费包括小区道路照明、门卫、绿化、监控，这些包含在物业费内；小区楼栋单元梯灯照明电费由物业公司代电业公司收取，按每月1.5元／户。（依照洛阳市物价局收费许可证规定标准执行，后期如需调整依照洛阳市物价局收费标准执行）。2、供热费用是按建筑面积的90%收取…合同还对甲乙双方的权利和义务、违约责任等作出约定。宝泰物业公司、衡山雅居业委会分别在合同乙方、甲方处加盖公章，并注明签订日期。该份合同签订后，宝泰物业公司（受委托方、乙方）与衡山雅居业委会（委托方、甲方）于2013年11月23日签订《﹤物业服务合同﹥补充协议》一份，甲乙双方就2013年10月30日签订的《物业服务合同》进行部分修改、补充，补充协议第四条约定，第七条第1款“每半年向业主收费一次”改为每半年业主或物业使用人应向物业管理管理公司缴纳期间地方政府规定应交付的费用。上半年费用的缴纳期间为当年的4月15日至5月31日；下半年费用的缴纳期间为当年的10月1日至11月15日。未按时缴纳费用的，乙方可按欠缴数额每日千分之三加收滞纳金。第五条约定，第七条第2款“供热费用是按建筑面积的90%收取”修改为乙方按照地方政府公布的收费标准收取。合同中的“建筑面积”是指业主办理本小区房产契税时核定的建筑面积，如该房产已办理房产证，则以房产证记载的面积为准。第六条约定，《物业服务合同》与本协议不一致的，以本协议为准。宝泰物业公司、衡山雅居业委会分别在合同乙方、甲方处加盖公章，并注明签订日期。
原审法院又查明，宝泰物业公司的经营范围为物业管理，家庭清扫服务；资质等级为叁级。案件审理过程中，宝泰物业公司主张房屋建筑面积为88.62平方米，物业费每月31.9元，邵辉应缴纳2012年11月1日至2014年4月30日期间（欠费共546天）的物业费574.20元（31.9元／月×18个月）、滞纳金940.6元（574.30元×546日×3‰／日）、垃圾处理费36元（2元／月×18个月）、梯灯照明电费27元（1.5元／月×18个月）、2012年过热费386元（88.62平方米×90%×0.16元×取暖天数121日×25%）及2013年过热费434.3元（88.62平方米×90%×0.18元×取暖天数121日×25%）。邵辉对宝泰物业公司所主张物业费的计算方式及数额、过热费（暖气费）数额均无异议，但辩称其未使用暖气，并对滞纳金的收取表示异议。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。宝泰物业公司为邵辉所在小区提供物业服务、形成物业服务合同关系的事实，有宝泰物业公司与衡山雅居业委会签订的有关衡山雅居小区物业服务的合同、协议以及当事人的陈述为证，应当依法予以认定，当事人应当依法依约履行合同内容。现邵辉未能全额、及时交纳物业服务费用等合同约定的各项费用，应当承担相应的法律责任。根据涉案物业合同的有关约定、宝泰物业公司提交的费用计算明细以及当事人有关费用的陈述等内容，对于宝泰物业公司要求邵辉缴纳物业费574.20元、垃圾处理费36元、梯灯照明电费27元、2012年过热费386元及2013年过热费434.3元的诉求，依法予以支持；对于宝泰物业公司提出的有关滞纳金的诉求，于法无据，不予支持。对于邵辉提出的宝泰物业公司的物业服务合同已经终止、宝泰物业公司持有的合同属违法签订的答辩意见，该意见与涉案合同显示的内容不符，同时缺乏有效证据证实，故对此意见，不予采纳；对于邵辉要求确认宝泰物业公司对其的物业服务行为违法的反诉请求，不予支持。对于邵辉据以主张确认宝泰物业公司对衡山雅居小区进行的物业管理行为违法，要求宝泰物业公司停止违法经营行为、交出相关资料及撤出小区的反诉请求，因相关诉讼请求依法非系本案的审理范围，本案不予处理，当事人应依法处理相关纠纷。对于邵辉提出因宝泰物业公司不作为致使其房屋漏水，要求宝泰物业公司赔偿房屋漏水损失8450元的反诉主张，因未有证明据以计算上述赔偿损失费用的相关证据，故此，原审法院不予支持上述反诉请求。对于邵辉提出其没有使用暖气费，故不支付过热费的答辩意见，于法无据，不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第三十二条、第三十五条、第四十一条、第四十二条、第四十五条，及相关法律之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、邵辉于判决生效后十五日内向洛阳宝泰物业管理有限公司支付拖欠的各项费用1457.5元；逾期，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定处理。二、驳回洛阳宝泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。三、驳回邵辉的反诉请求。案件受理费50元，由洛阳宝泰物业管理有限公司负担10元，邵辉负担40元；反诉费25元，由邵辉负担。
上诉人邵辉不服原审判决向本院提起上诉称：一、宝泰物业公司冒充法院工作人员送达一审传票。二、暖气表被盗（宝泰物业公司所盗）暖气未通，不存在过热费用。三、房屋漏水，上诉人多次找宝泰物业公司维修，宝泰物业公司管理服务很差未能及时维修，给上诉人造成房屋内家具被雨水浸泡，房屋内墙多处被雨水浸湿。屋内家具价值6300元，屋内维修费1500元，房顶修理费650元，以上以照片为证。综上，一审程序不当，送达传票人员不是法院工作人员送达，送达程序不合法。一审查明事实不清，认定各项费用不正确。请求：一、支持上诉人一审的反诉请求，驳回被上诉人的诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
宝泰物业公司答辩称：一审程序合法，适用法律正确，应依法维持原判。1、不管上诉人是否使用暖气，只要小区通暖，上诉人均应缴纳费用。2、房屋漏水系质量问题，与答辩人无关。
本院经审理查明的事实除与原审查明的事实一致外，二审庭审期间，上诉人邵辉提供证据：第一组照片五张，证明上诉人房屋顶层漏水受损害，证明该物业公司在小区服务没有尽到责任；第二组证据，王小恩照片一张，冒充董绍义送传票；第三组证据，收据一份，证明是房屋漏水找外面人进行维修，花了650元。
被上诉人宝泰物业质证认为：第一组证据照片不能证明是上诉人的房屋，即使是上诉人的房屋因屋顶漏水系房屋质量问题，与答辩人无关；对第二组证据真实性无异议，证明方向有异议，因上诉人多次经通知未去领传票，故一审法院要求委托代理人配合法院送达传票；第三组证据，第一点屋顶漏水系房屋质量问题，与答辩人无关，第二点收款人本人身份无法核实，真实性无法确定。
本院认为，宝泰物业公司与衡山雅居业委会签订的《物业服务合同》及续签的《﹤物业服务合同﹥补充协议》，并不违反有关法律法规的规定，合法有效，本院依法予以认定。宝泰物业公司为邵辉所在小区提供物业服务，邵辉作为小区业主，上述合同对其有约束力，邵辉应当依约履行合同内容。现邵辉未能全额、及时交纳物业服务费用等合同约定的各项费用，应当承担相应的法律责任。关于邵辉称宝泰物业公司对衡山雅居小区进行的物业管理行为违法，要求宝泰物业公司停止违法经营行为、交出相关资料及撤出小区的反诉请求，均不属本案的审理范围，原审法院对此不予处理并无不当，当事人可依法另案诉讼相关纠纷。关于邵辉要求宝泰物业公司赔偿房屋漏水损失8450元的反诉主张，因邵辉未能提供充分证据证明其房屋漏水产生损失及损失的相关计算依据，故本院对该反诉主张亦不予支持。邵辉上诉称原审程序不当的理由，依据不足，本院不予采信。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由邵辉承担。
本判决为终审判决。
审判长 王鑫杰
审判员 邢 蕾
审判员 于 磊
二〇一五年十一月二十五日
书记员 陈琦洋