宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）宁01民终327号
上诉人（原审被告）章坛，男，1977年8月5日出生，汉族，个体工商户，住海南省海口市。
委托代理人陈乾，宁夏辅德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王小峰，男，1983年10月5日出生，汉族，个体工商户，住宁夏回族自治区银川市金凤区。
委托代理人罗祥，宁夏银杜律师事务所律师。
上诉人章坛因房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区永宁县人民法院（2014）永民初字第985号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年4月6日公开开庭审理了本案。上诉人章坛的委托代理人陈乾，被上诉人王小峰的委托代理人罗祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2013年5月28日，原、被告签订了一份《营业房租赁合同》，合同约定，原告（乙方）租赁被告（甲方）所有的位于永宁县望远四季鲜农产品综合批发市场1号楼13号营业房（面积516.66平方米）用于经营茶座、台球、棋牌，租赁期限共五年，甲方可以给乙方30天装修时间，正式租赁自2013年7月1日起至2018年6月30日止，第一年和第二年租金为每年15万元整，第二年租金必须在2014年6月1日前交清，以后每年房租应该在年度租金开始前一个月按时一次性交清。装饰装修及改造费用乙方自理。甲乙双方协商一致可以解除合同。甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：（1）交付的营业房不符合合同约定，严重影响乙方使用的；（2）交付的营业房危及乙方的人身、财产安全的；（3）租赁营业房被司法机关查封的，权属有争议的，导致租赁营业房无法使用。合同签订后，被告依约向原告交付了房屋，原告向被告支付了第一年的房屋租金15万元和2万元押金。然后原告对房屋进行了装修，2013年8月8日，原告开始营业。2013年10月28日，在原告营业期间，因该营业房内地面发生塌陷，导致原告无法经营，原告工作人员立即将塌陷事故告知了被告，被告及开发商组织人员到场进行维修时，遭到原告的拒绝，后双方协商未果，故原告诉至法院，请求依法判令：1、解除原、被告签订的租赁合同；2、被告返还原告租金及押金107500元（12500元／月×7个月＋20000元押金）；3、被告赔偿原告装修损失由659840元变更为22770.45元；4、被告赔偿原告台球设施物品损失共计90000元；5、被告赔偿原告停业损失343497元；以上合计563767.45元；6、本案诉讼费由被告承担。
本案在审理期间，原告申请对地面塌陷原因及营业房装修残值进行评估鉴定，在评估鉴定期间，被告的委托代理人向法院出具《情况说明》一份，证明该房屋发生地面塌陷是由于地下消防管道漏水所致，对此塌陷原因被告本人予以认可，故中止了对地面塌陷原因的鉴定。对装修残值损失另行委托宁夏圣方建设工程咨询有限公司司法鉴定中心进行鉴定，鉴定意见为装修残值为22770.45元。2015年8月7日，因该营业房一直被原告占有，被告申请永宁县李俊法律服务所及宁夏四季鲜物业服务公司、宁夏四季鲜置业公司售楼部、永宁县望远镇蓝山社区工作人员、小杨开锁及群众10人见证，对该营业房进行开锁，对营业房内财产进行登记、保管，并制作《见证书》一份及财产清单一份（招财装饰品5个、金鱼一个、台球桌5个、沙发6个、椅子5把、球杆17个、台球3套、吸吐器1个、冷藏柜1个、小圆茶几2个、三人沙发6个、茶几3个、立式空调2个、壁挂空调3个、小椅子12把、小方凳子6把、地毯225平方米），然后被告对该营业房占有使用。
原审法院认为，原、被告双方签订的《营业房租赁合同》，是双方真实意思表示，内容合法，系有效合同。被告履行了交付租赁房屋的义务，原告也按合同约定履行了交付第一年的租金及2万元押金的义务，但在合同履行的第一年租赁期间，因地下消防管道漏水导致租赁房屋地面塌陷，造成原告不能正常营业，无法实现租赁房屋进行营业的目的，导致租赁合同无法继续履行，且在审理期间，被告邀请有关机关和个人作见证的情形下，对房屋实施开锁，对原告的财产进行登记、保管，对租赁房屋实施占用。故对原告要求解除租赁合同的请求法院予以支持。对原告要求的被告返还租金及押金107500元的请求，根据合同法的相关规定，“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”，在塌陷事故发生后，被告组织相关人员进行维修时遭到原告的拒绝，原告也不自行维修即停止营业，其未采取有效措施进行补救，致使损失不断扩大，加之原告未提供出有效的证据证明其停业期间的损失，同时原告在停业期间对所租赁的房屋一直占有未交付被告，故原告主张返还第一年租期内剩余七个月房屋租金87500元及停业损失343497的诉讼请求法院不予支持。原告主张返还租房押金2万元，因房屋地面发生塌陷不是原告造成的，且合同已无法继续履行，故被告作为承租人应当予以返还。对于原告请求的装修损失22770.45元，因塌陷原因是由于地下消防管道漏水所致，不是原告自身原因造成，从而使原告无法实现租赁营业房进行5年营业的目的，且装修好的房屋被告已收回，也是直接的受益人，故被告应当承担原告的装修损失22770.45元。对于原告主张被告赔偿台球设施物品损失9万元，原告未提供因地面塌陷导致台球设施及物品损坏的相关证据予以证明，且在停业后未对自己投资置办的台球设施及物品进行清理或妥善保管，后被告对房屋内的物品邀请相关机关及个人的见证下予以登记、保管，故其主张赔偿台球设施物品损失9万元的请求法院不予支持，但对于原告的台球设施及物品，应按被告邀请见证人见证登记的清单范围内的物品予以返还。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十一条、第二百三十一条的规定，判决：一、解除原告王小峰与被告章坛签订的《营业房租赁合同》；二、被告章坛返还原告王小峰租房押金20000元，赔偿原告王小峰装修损失22770.45元，共计42770.45元，于本判决生效后十日内付清；三、被告章坛于本判决生效后十日内返还原告王小峰台球设施和物品（招财装饰品5个、金鱼一个、台球桌5个、沙发6个、椅子5把、球杆17个、台球3套、吸吐器1个、冷藏柜1个、小圆茶几2个、三人沙发6个、茶几3个、立式空调2个、壁挂空调3个、小椅子12把、小方凳子6把、地毯225平方米）；四、驳回原告王小峰的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15608元，由被告章坛负担2955元，由原告王小峰负担12653元。
宣判后，章坛不服，向本院提起上诉称，一、一审判决认定因涉案房屋地面发生塌陷导致被上诉人的合同目的不能实现系认定事实错误，房屋地面塌陷并不必然导致合同目的不能实现，被上诉人提出的这一解除合同的理由不能成立。二、涉案合同不能继续履行是因被上诉人的违约行为所致，是由于被上诉人阻挠导致房屋不能维修，由此产生的损失应由被上诉人自行承担，一审判决上诉人赔偿损失显属认定事实错误、适用法律错误。请求二审法院：1、依法撤销（2014）永民初字第985号民事判决书第二项，改判驳回被上诉人要求上诉人赔偿损失及返还保证金的诉讼请求；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。
被上诉人王小峰辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审法院审理查明的事实与一审法院审理查明的事实相同。有经一、二审庭审质证、认证的双方当事人的陈述，上诉人章坛提交的证明三份、证人证言两份、《见证书》及财产清单各一份，被上诉人王小峰提交的《营业房租赁合同》、《鉴定意见书》各一份等证据证实，足以认定。
本院认为，涉案房屋因地下消防管道漏水导致地面塌陷，造成被上诉人王小峰无法实现租赁房屋进行营业的目的，导致租赁合同无法继续履行，且上诉人章坛现已对涉案房屋实际占用。故一审判决解除双方签订的《营业房租赁合同》并无不当。因房屋地面发生塌陷不是被上诉人造成的，且租赁合同已无法继续履行，上诉人应当返还被上诉人租房押金20000元。上诉人现已收回涉案房屋，其作为装修残值的直接受益人，应当赔偿被上诉人装修损失22770.45元。故上诉人的上诉理由均不能成立，其上诉请求，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，审判程序合法，处理适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费869元，由上诉人章坛负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘煜姗
审判员 苗自治
审判员 彭 云
二〇一六年四月二十二日
书记员 马丽梅
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。