安徽省滁州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖11民终2166号
上诉人（原审原告）：余广祥，男，1973年5月8日出生，工人，住安徽省凤阳县。
委托诉讼代理人：夏吉友，安徽淮河律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：安徽鼎兴投资置业有限公司，住所地安徽省凤阳县。
法定代表人：陈泽彬，该公司董事长。
委托诉讼代理人：周光成，安徽濠梁律师事务所律师。
上诉人余广祥因与被上诉人安徽鼎兴投资置业有限公司（以下简称安徽鼎兴公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省凤阳县人民法院（2015）凤民一初字第01623号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月23日立案受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人余广祥的委托诉讼代理人夏吉友，被上诉人安徽鼎兴公司的委托诉讼代理人周光成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
余广祥上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持其原审诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费用由安徽鼎兴公司承担。事实与理由：安徽鼎兴公司在销售商品房时明确允诺所出卖的商品房南侧有长近40米、宽超20米的休闲广场，东南侧有小广场、喷泉等景观设置，其在一审中对此已经举证拍摄的沙盘和规划图纸照片证实，根据相关司法解释的规定，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，安徽鼎兴公司违反该约定，应当承担违约责任。
安徽鼎兴公司辩称，双方合同约定内容清楚，安徽鼎兴公司不存在余广祥主张的违约情形，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，余广祥的上诉请求不能成立。请求驳回上诉，维持原判。
余广祥向一审法院起诉请求：要求判令安徽鼎兴公司支付违约金283999元，承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2011年9月12日，余广祥（××）与安徽鼎兴投资置业有限公司（以下简称安徽鼎兴公司）（××）签订一份《商品房买卖合同》，安徽鼎兴公司将拟建的凤阳商贸城B区1层101号、面积56.7平方米的商铺出卖给余广祥。该合同主要内容如下：第三条××所购商品房的基本情况××购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：第B区1层101房。第四条计价方式与价款××与××约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米15642元，总金额911616元。第八条交付期限××应当在2011年12月30日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：3、该商品房经分期综合验收合格。第九条××逾期交房的违约责任。第十条规划、设计变更的约定经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到××所购买商品房质量或使用功能的，××应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知××；（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；××有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。××在通知到达日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。××未在规定时限内通知××的，××有权退房。房屋交付使用后，余广祥于2015年7月6日提起诉讼。
在一审法院审理过程中，余广祥以规划变更为由，要求对涉案房屋市场价值贬损进行鉴定，一审法院依法委托安徽永合司法鉴定所进行鉴定。2016年3月18日，该鉴定所根据委托方提供的资料，以房屋买卖合同签订的面积，作出鉴定意见。1、评估鉴定的基准日为2011年9月12日（合同签订之日）：该房屋的购置单价（即合同售价）为：15642元／平方米，房屋购置价为911616元。改变规划后现状下的房屋单价为10769元／平方米，房屋价值为627617元。2、评估鉴定的基准日为2015年8月27日（鉴定委托之日）：假设规划未改变的房屋单价为35070元／平方米，房屋价值为2043880元。改变规划改变后现状下的房屋单价为25909元／平方米，房屋价值为1509977元。
一审法院认为，余广祥与安徽鼎兴公司签订的商品房买卖合同，为双方当事人真实意思表示，合同合法、有效。涉案的商品房买卖合同内容，并未约定涉案房屋正南侧规划建设长近40米、宽超20米的休闲广场，东南侧有小广场、喷泉等景观设置建设。按照谁主张、谁举证的证明责任，余广祥对此负有举证义务。余广祥未能提交相关证据证实涉案房屋正南侧有长近40米、宽超20米的休闲广场，东南侧有小广场、喷泉等景观设置的规划建设，其关于安徽鼎兴公司违反合同约定改变建设规划给买受方造成损失的主张，已无事实依据。依据鉴定意见，其立论基础是规划变更后房屋价值的变化，现有证据不能证实合同签订后对涉案区域进行了规划变更，故鉴定机构所作出的鉴定意见无事实依据，不予采信。余广祥要求安徽鼎兴公司赔偿违约损失的诉讼请求，于法无据，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回原告余广祥的诉讼请求。案件受理费5559.99元，由原告余广祥负担。
二审中，余广祥申请本院调取有关安徽鼎兴公司所售楼盘规划图纸，以查明改变一期规划的事实。本院依法向凤阳县城乡规划建设局调取相关规划图纸，经质证，余广祥对证据的真实性无异议，但认为调取的图纸系二期规划图纸，没有调取一期规划图纸，只有调取一期规划图纸才能查明是否改变规划。安徽鼎兴公司对证据的真实性无异议，认为图纸上已经标明一期、二期，不能证明余广祥所主张的事实。本院认证认为，该调取证据系本院向有关行政主管部门调取的规划档案材料，具有真实性和证明效力，但该证据不能证明余广祥主张的其所购商品房原规划南侧存在长40米、宽超20米的休闲广场及东南侧有小广场、喷泉等景观设置的事实。
对其他案件事实，双方所举证据同一审，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，综合诉辩双方意见，本案二审争议焦点为：安徽鼎兴公司销售给余广祥的房屋是否存在改变原明确说明和允诺的环境设施的事实及余广祥主张违约赔偿请求是否能够成立？
安徽鼎兴公司将其开发的商品房销售给余广祥，双方签订商品房买卖合同，形成商品房买卖合同关系，安徽鼎兴公司应当将符合合同约定的商品房交付给余广祥，余广祥按合同约定支付购房款。
余广祥主张安徽鼎兴公司在销售房屋时向其宣传该房屋南侧有长40米、宽超20米的休闲广场，东南侧有小广场、喷泉等景观设置。对余广祥主张的安徽鼎兴公司销售中对该房屋周边环境设施的宣传，安徽鼎兴公司予以否认，余广祥虽举证照片主张安徽鼎兴公司的规划图纸和楼盘模型沙盘中反映存在该广场等设置，但该照片因无其他证据印证，不能确定真实性，余广祥主张安徽鼎兴公司在销售房屋时存在对该房屋周边环境设施作出特别宣传的事实不能认定。商品房买卖中，因所买卖房屋存在相关设施的，一般应载入商品房买卖合同中，以便于保护××的权利，本案中，双方的商品房买卖合同中并未就该房屋存在余广祥主张的相关设施等作出约定，难以直接认定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但××就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。虽然该司法解释规定将××就房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定在一定条件下视为合同内容，对当事人产生约束力，但该说明和允诺并非出卖方销售人员口头的简单宣传，必须是具体确定的。而本案中，余广祥主张该房屋周边环境设施系出卖方销售人员的宣传，并无具体确定的说明和允诺宣传资料等证据予以证明，故余广祥主张安徽鼎兴公司在销售房屋时向其宣传该房屋周边存在特殊环境设施的事实证据不足，其主张该房屋周边存在特殊环境设施已构成双方合同内容，不符合司法解释的规定，不予采纳。
安徽鼎兴公司所交付给余广祥的商品房系经批准按规划建设，至于安徽鼎兴公司在二期建设中是否按规划进行建设，应由有关行政主管部门依法处理，只有在二期建设改变余广祥买卖合同约定的周边环境，并且该约定的周边环境对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，余广祥才能向安徽鼎兴公司主张违约责任。本案中，余广祥不能证明双方合同约定或安徽鼎兴公司明确说明和允诺其所购房屋南侧有长40米、宽超20米的休闲广场，东南侧有小广场、喷泉等景观设置。余广祥主张安徽鼎兴公司违反合同约定，构成违约，该主张事实不能成立。虽然余广祥申请对涉案房屋价值贬损进行司法鉴定，但该鉴定意见所依据的改变规划的事实不能认定，且对房屋价值贬损的计算无充分依据，故余广祥主张的房屋价值贬损的事实依据不足。余广祥主张要求安徽鼎兴公司承担违约赔偿责任，上诉理由不能成立，不予支持。
综上所述，余广祥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5559.99元，由上诉人余广祥负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李汪全
审 判 员 王忠良
代理审判员 王 敏
二〇一六年十月二十五日
书 记 员 曹琰玲
附：本案二审处理适用的主要法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；