.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}河北省唐山市中级人民法院p t ” > 民 事 判 决 书（2017）冀02民终8793号上诉人（原审原告）：赵振余，男，1966年12月19日出生，汉族，农民，现住迁安市。委托代理人：刘桂杰，河北弘丹律师事务所律师。上诉人（原审被告）：范浩森，男，1977年10月2日出生，汉族，农民,现住迁安市。委托代理人：游志强，河北鸿翔律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：卢坡，男，1965年3月8日出生，汉族，农民，现住迁安市。委托代理人：王玉海，河北王玉海律师事务所律师。上诉人赵振余、范浩森与被上诉人卢坡因房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省迁安市人民法院（2016）冀0283民初3784号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2011年9月10日，二被告签订房屋租赁协议书。被告卢坡将房屋（门房四间、厂房七间、卫生间二间、彩钢围挡98米）、空地600平租赁给被告范浩森开办家具厂。协议中约定：租期为八年，自2011年9月10日至2019年9月10日；每年租金60000元、每年9月10日前15日缴纳；被告范浩森不得擅自将房屋卖、出租、转借给他人，被告范浩森需将房屋转租给他人或对房屋进行改装，必须经相关部门及被告卢坡同意，方可进行；被告卢坡除对被告范浩森在合同约定的期限内未交清房租及私自改变房屋的主体结构外，不得以其他任何理由解除合同，否则被告卢坡自愿按被告范浩森的实际装修费用双倍赔偿，被告范浩森如违反本合同约定，室内、外所有装修不动产归被告卢坡所有；本合同未尽事宜，经二被告协商一致，可订立补充条款，所补充的条款与本合同有同等法律效力。协议另约定了其他事项。协议签订后至2013年2月，二被告按协议约定履行，未发生纠纷。2013年2月24日，被告范浩森未经被告卢坡同意与原告赵振山签订房屋租赁合同，将案涉门房三间、门前场地转租给赵振余经营洗车部，租赁期间自2013年2月29日至2019年3月29日。该合同另约定了其他事项。原告赵振余向被告范浩森交纳了首年租金20000元。当时被告卢坡对上述转租情况亦不知情。2013年2月28日，被告范浩森提出将门房四间打两个卷帘门，用作沙发样板间，后开始施工。被告卢坡到施工现场后与被告范浩森协商确定打卷帘门位置，双方于2013年3月3日签订房屋租赁协议（圆珠笔书写），约定被告范浩森对平青大路路东门房四间进行改造（打两个卷帘门、屋内地面），不许随意扩建，保证现状。如房屋出现损坏被告范浩森负全部责任。之后，被告卢坡到施工现场发现将地面建了水沟，另外打了渗水井、水井。被告卢坡询问被告范浩森，被告范浩森表示将案涉房屋进行改造开洗车部，先干两个月试试。被告卢坡当时并未同意。后经人协商，二被告商定洗车部经营两个月搬走。双方签订了另一份房屋租赁协议书,约定：被告范浩森所建门口卷帘门2个和渗水井、水井，使用权归被告范浩森所有，产权归被告卢坡所有。该协议的落款日期为2013年3月3日。该租赁协议其他内容与2011年9月10日房屋租赁协议书一致。2013年5月，被告卢坡发现又扩建了两间房用于洗车部装具间，被告卢坡不认可并将洗车店断电。此时，被告范浩森承认将案涉房屋转租给了原告。被告卢坡不同意转租，经人调解未达成一致意见。2013年7月22日，被告卢坡要求被告范浩森将洗车店搬走，被告范浩森未搬走。被告卢坡于2013年7月22日至8月30日对沙发商店及洗车部先后断电三次。另查明，原告赵振余对转租房屋进行了装修改造并开始经营。2013年7月31日，洗车部停业。2013年9月12日，被告卢坡以被告未按期缴纳租金、擅自将门房转租他人、破坏租赁物等为由，向被告范浩森发出解除合同通知书，被告范浩森未接收。被告卢坡将通知贴在被告范浩森租赁的大门、后门及办公地点。2013年11月9日，被告范浩森以原告赵振余所主张的经济损失是因租赁物房屋所有人卢坡断电所致，其依法应对行为的后果承担民事赔偿责任为由，向本院申请追加卢坡为本案被告。本院于2013年11月29日追加卢坡为本案被告。2013年11月29日，经本院组织，被告范浩森及原告赵振余将租赁房屋内物品全部清走。根据原告赵振余申请，本院委托迁安市价格认证中心对其装修改造、停业损失进行鉴定，鉴定意见为：赵振余洗车部装修改造费41223元、停业损失33600元（指正常经营的净利润，2013年8月1日至2014年2月28日，共7个月），共计74823元。原告赵振余开支鉴定费2240元。一审法院认为，本案原被告双方争议属于房屋租赁合同纠纷。法律规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。本案被告卢坡与被告范浩森2011年9月10日、2013年3月3日的《房屋租赁协议》中均约定：被告范浩森不得擅自将房屋卖、出租、转借给他人，被告范浩森需将房屋转租给他人或对房屋进行改装，必须经相关部门及被告卢坡同意，方可进行。故本案被告范浩森未经被告卢坡同意，将部分租赁房屋转租给原告赵振余，违反法律规定及合同约定。故原告赵振余与被告范浩森于2013年2月24日签订的《房屋租赁合同》为无效合同。法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告赵振余在签订转租合同时未尽到审慎义务，存在一定过错，对自身经济损失应承担一定的责任（责任比例30%）；被告范浩森未经被告卢坡同意转租，致使转租合同无效，应对原告赵振余的损失承担一定的责任（责任比例70%）。原告赵振余诉请解除合同，因该合同无效，故诉请解除合同，不符合法律规定，本院不予支持。原告赵振余要求被告卢坡承担责任，于法无据，本院亦不予支持。原告赵振余的经济损失应为65423元【装修改造费41223元+停业损失19200元（指正常经营的净利润，2013年8月1日至2013年11月29日，共4个月，33600元÷7个月×4个月）+租金损失5000元（2013年11月30日至2014年2月28日，共3个月，20000元/年÷12个月×3个月）】。综上，被告范浩森应赔偿原告赵振余经济损失45796元（65423元×70%）。遂判决：一、被告范浩森赔偿原告赵振余经济损失45796元，本判决生效后十日内履行；二、驳回原告赵振余的其他诉讼请求。案件受理费4280元，由原告赵振余负担3275元，被告范浩森负1005担元；鉴定费2240元，由原告赵振余负担869元，由被告范浩森负担1371元。判后，赵振余、范浩森均不服上述判决，向本院提起上诉，其中赵振余主要上诉理由为：1.自上诉人施工安装卷帘门时，房主卢坡就多次到过现场，并陈述房屋是其所建，对于上诉人的施工卢坡是知情且认可的。2.上诉人与范浩森签订转租合同时未见到卢坡，但在施工过程中卢坡多次指点施工，知晓上诉人为承租人。洗车店施工一个多月，卢坡家就在涉案房屋，认定卢坡不知情由上诉人自担责任不符事实。3.本案中的损失，直接原因是卢坡的断电行为，租赁合同反悔和侵权的主体都是卢坡，但判决结果却是卢坡断电不需担责，不符合公平原则。请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审。范浩森主要上诉理由为：1.上诉人在转租前经卢坡同意才转租给赵振余，且在第二份协议中对洗车店所需的渗水井、水井、卷帘门加以约定。卢坡见赵振余经营的洗车店效益好，便欲自己经营而采取断电的非法手段，使洗车店停业。2.上诉人转租给赵振余部分租赁物没有任何过错，租赁合同不存在无效的问题。赵振余的经济损失是由于卢坡采取非法断电行为造成的，卢坡应对非法断电造成的后果承担法律责任。不应由上诉人承担70%的责任。请求二审法院撤销一审判决，依法改判。范浩森针对赵振余的上诉状答辩称：对于上诉人赵振余经济损失范浩森并不存在违约或者侵权的行为，对损失应由侵权人卢坡承担全部责任，与范浩森无关。赵振余针对范浩森的上诉状答辩称：１．赵振余认为卢坡对转租行为是知情的。２．范浩森与赵振余签订合同时，范浩森主观存在过错。范浩森上诉状中陈述一审法院认定租赁合同无效违反法律规定与赵振余上诉观点一致。租赁合同是有效的，赵振余的损失最大的受益者是卢坡，而卢坡没有承担任何责任，违反法律规定。被上诉人卢坡针对赵振余的上诉状答辩称：上诉人赵振余与范浩森存在转租合同关系，根据合同相对原则，无论赵振余是否有经济损失只能向范浩森主张。并且范浩森存在违约的行为，因此赵振余的诉讼请求与卢坡没有任何关系。被上诉人卢坡针对范浩森的上诉状答辩称：上诉人范浩森未经被上诉人同意将房屋转租，并擅自对租赁物进行改造违反合同约定，依法应承担违约责任，赔偿给卢坡造成的损失。请求二审法院驳回上诉、维持原判。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相一致。本院认为，被上诉人卢坡与上诉人范浩森2011年9月10日、2013年3月3日签订的两份《房屋租赁协议》中均约定：范浩森不得擅自将房屋卖、出租、转借给他人，范浩森需将房屋转租给他人或对房屋进行改装，必须经相关部门及卢坡同意，方可进行。而范浩森2013年2月24日将涉案门房三间、门前场地转租给上诉人赵振余经营洗车部。虽然上诉人范浩森、赵振余均主张转租行为经过被上诉人卢坡同意，但被上诉人卢坡予以否认，且上诉人范浩森、赵振余未提交相关证据予以证实，故上诉人范浩森、赵振余主张涉案房屋转租经过被上诉人卢坡同意的上诉理据不足，本院不予支持。上诉人赵振余在签订转租合同时未尽到审慎义务，存在一定过错，对自身经济损失应承担一定责任。上诉人范浩森未经被上诉人卢坡同意将涉案房屋进行转租，应对赵振余的损失承担一定责任。故上诉人范浩森、赵振余主张应由卢坡对赵振余的损失承担全部赔偿责任的上诉理据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项”原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4229元，由上诉人赵振余负担3284元，由上诉人范浩森负担945元。本判决为终审判决。审判长姚春涛审判员高贺莉审判员沈军二0一七年十二月二十八日书记员郑悦