湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0192民初2399号
原告：刘某某，女，1973年4月14日出生，汉族，住湖北省黄冈市黄州区，
委托诉讼代理人：袁小媛，湖北周成律师事务所律师。
被告：黎某某，男，1963年10月1日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区，
委托诉讼代理人：彭慧东，湖北法辉律师事务所律师。
被告：石某某，女，1964年9月13日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区，
委托诉讼代理人：彭慧东，湖北法辉律师事务所律师。
被告：李某，男，1982年9月18日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区，
委托诉讼代理人：彭慧东，湖北法辉律师事务所律师。
被告：李甲，女，1989年4月15日出生，汉族，住湖北省鄂州市鄂城区，
委托诉讼代理人：彭慧东，湖北法辉律师事务所律师。
原告刘某某诉被告黎某某、石某某、李某、李甲房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序由审判员蔡丽红独任审判并于2016年10月14日公开开庭进行审理。原告刘某某及其委托诉讼代理人袁小媛，被告黎某某及被告黎某某、石某某、李某、李甲的共同委托诉讼代理彭慧东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘某某诉称：2016年5月17日，经丙方武汉吉家房地产经纪服务有限公司（以下简称：经纪公司）介绍，买方原告刘某某与卖方四位被告签订了一份《武汉市存量房居间（买卖）合同，合同约定卖方向买方出售位于武汉东湖新技术开发区某房屋（以下简称：某号房屋），房屋交易价格为人民币1390000元，合同签订当日支付定金20000元，过户当日见到已是买方名下的房产处收件单后当日内买方向卖方支付首付款500000元，尾款870000元以商业贷款和公积金混合贷款的方式支付，等内容。该合同还约定了卖方因房屋产权、债权或租赁等原因不交付房屋或不过户给买方，买方不解除合同的，卖方每逾期一日，按已付房款的0.1%向买方支付违约金，根本违约导致买方解除合同的，卖方应退还买方所付全部费用，并按全部房款的10%向买方支付违约金；如因买卖双方原因未能完成交易手续的，由违约方承担全部佣金损失的100%。该合同签订后，原告刘某某于当日向卖方支付了20000元定金，其后原告刘某某多次催促卖方履行合同义务办理过户手续，卖方均以各种理由推辞并于2016年6月26日告知经纪公司房子不卖了，但此时原告刘某某已向银行提交了贷款申请，卖方反而于2016年8月3日向原告刘某某发律师函要单方面解除《武汉市存量房居间（买卖）合同》。卖方被告不办理过户手续并要单方面解除合同的行为已构成根本违约，故为维护合法权益，原告刘某某诉至人民法院，请求判令：1、解除《武汉市存量房居间（买卖）合同》中原、被告之间的房屋买卖合同；2、四位被告向原告返还定金20000元、安装空调费用1200元；3、四位被告向原告赔偿中介费损失30000元、办理银行贷款费用12448元；4、四位被告向原告支付违约金139000元；5、本案诉讼费由四位被告承担。
被告黎某某、石某某、李某、李甲共同辩称：一、被告方同意原告刘某某提出的解除双方之间房屋买卖合同的诉讼请求。根据案涉合同约定被告在收到原告全部房款后于2016年7月6日前办理物业交接手续，但原告一直未履行付款义务，构成根本违约，请求法院解除双方的房屋买卖合同，被告方的此项请求作为答辩意见提出。二、原告已向被告支付了20000元定金，但因原告不履行付款义务构成根本违约，按照定金罚则，原告应该支付双倍定金，此意见也是作为答辩意见提出。三、本案纠纷系因原告不履行义务造成，应当承担赔偿责任，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：黎某某、石某某系夫妻关系，李某、李甲系夫妻关系，四人共有案涉某号房屋一套并将该房屋的所有权、共有权分别登记在黎某某、李某名下。
2016年5月15日，刘某某与经纪公司签订了一份以1390000元购买案涉某号房屋并在三日内签约的意向书。
2016年5月17日，经经纪公司（经纪人彭某）提供居间服务，卖方黎某某、石某某、李某（甲方）、买方刘某某（乙方）、经纪公司（丙方）签订了一份《武汉市存量房居间（买卖）合同（合同编号：N00007446）》。该合同约定：甲方所出售的案涉某号房屋建筑面积146.83平方米，房屋所有权证号为“武房权证湖字第××号”、土地使用权证号为“武新国用（商2005）字第某某号”；该房屋交易成交价为1390000元；本合同签订当日乙方支付定金20000元给甲方，甲方将两证交予丙方保管用于办理后期过户及贷款等相关手续……；乙方首付款500000元于过户当日，在见到已是乙方名下的房产证收件单后当日内，由乙方打入甲方指定账户；尾款870000元以乙方混合贷款的方式由贷款银行通知放款到甲方指定账户；本合同项下房屋的过户、贷款、交易税费用承担方式为乙方承担100%；本合同签订之日乙方按宗须向丙方支付信息咨询服务费30000元；如因甲、乙方原因未能完成交易手续的，由违约方承担全部佣金损失的100%；丙方在贷款审批通过七个工作日内，协助甲乙双方办理过户手续；等内容。该合同第七条约定：甲方应在收到乙方全部房款后于2016年7月6日内，与乙方进行物业交接，并将该房屋钥匙交于乙方，等内容。该合同第八条约定：甲方因房屋产权、债权或租赁等原因不交付房屋或不过户给乙方，乙方不解除合同的，甲方每逾期一日，按已付房款的0.1%向乙方支付违约金；根本违约导致乙方解除合同的，甲方应退还乙方所付全部费用，并按全部房款的10%向乙方支付违约金。该合同第九条约定：乙方因怠于履行等原因逾期不交付房款给甲方或不配合办理过户，甲方不解除合同的，每逾期一日按未付房款的0.1%向甲方支付违约金；根本违约导致甲方解除合同的，按全部房款的10%向甲方支付违约金。
上述合同签订当天，买方刘某某向卖方黎某某支付了购房定金20000元，向经纪公司支付了信息咨询服务费30000元。
2016年5月21日，买方刘某某向经纪公司支付了办理银行贷款的金融费用12448元，经纪公司向买方刘某某出具了收款收据，该收据上记载的收款事由是“代收关山三路某号房屋金融费用”。
2016年5月30日，李某、李甲通过公证委托黎某某出售案涉某号房屋，委托办理的事项有：1、代为出售上述房屋，代收售房款；2、代为办理上述房屋的买卖交易和过户手续；3、配合买方办理银行贷款面签手续；4、配合买方办理水、电、天然气、物业等交接手续。委托人对提供的证据材料的真实性负责，对受托人在授权范围内所签署的一切文件，均予以认可。委托期限一年，从2016年5月28日至2017年5月28日止。受托人无转委托权。
2016年6月26日，卖方黎某某第一次找经纪公司的彭某询问买方贷款的事情并告知其要在水果湖买房子且已签了购房合同，说如果买方的房款还到不了的话房子就不卖了，要求买方尽快付款。彭某告知卖方黎某某买方的银行贷款正在审批过程中但还没有审批通过，卖方黎某某听后还是强调要求买方尽快付款。当晚，买卖双方及彭某在经纪公司的门店里协商合同履行的事情，当时卖方向买方提出早点付款并拿出了一份自己手写的《房屋购买补充协议（基于N00007446房屋买卖合同）》[该协议中约定“乙方购房款首付款（伍拾万元）、尾款（捌拾柒万元），定于7月8日交付给甲方。逾期按全部房款的10%/日向甲方支付违约金。若不能支付违约金，视为毁约”]，要求买方在2016年7月8日前付房款，但是买方不同意早点向卖方支付房款且没有在该补充协议上签名，买卖双方谈好仍按照签订的案涉合同继续履行，且买卖双方谈好买方去案涉房屋里为租户安装一台空调的事。随后，买方刘某某请人在案涉某号房屋里安装了一台空调并支付了相关费用。
2016年6月28日中午，卖方黎某某通过微信跟买方刘某某说“小刘我也给你骗了，不是银行问题而是你的问题。别人给你的首付款你拿去做生意，再等尾款来给我首付，是吧！别人给不了你尾款你就给不了我的首付。对吧！你确的这样做对得起我们吗，银行说了证件齐全十五个工作日能付款，不是银行不放款，而是你在等别人的钱。要是这样我们还是经法律来解决。”“我现在房子也买不成钱也不能到位，你知道我的损失多大吗？？？”
2016年7月3日，卖方黎某某第二次找经纪公司的彭某催问买方的房款什么时候到位，并明确说要买方在2016年7月6日前付款，并说如果这个时间能付清全款最好，不能付清全款也要付清首付款。在2016年7月中上旬，卖方黎某某有三四次找经纪公司的彭某催问买方的房款什么时候到位，要求尽快付款，并说如果不能尽快到位的话，房子就不卖了。每次彭某都答复卖方黎某某买方是在过户当日付首付款、买方的贷款审批还没有通过且还在走流程。
2016年7月6日晚上，经纪公司的彭某短信跟卖方黎某某说“今天和买家刘姐联系过，钱可能明天到，若明天不到我约后天见面聊”。卖方黎某某短信回复彭某“已过了6号，协议自动终结”。
2016年7月21日是买方刘某某的住房公积金贷款申请的初审时间，此次贷款申请于2016年8月2日审批通过。
2016年8月1日，卖方黎某某询问买方刘某某、经纪公司的邮寄地址便于其发解除合同的律师函，买方刘某某叫卖方黎某某将律师函寄到经纪公司。
2016年8月3日，卖方黎某某委托湖北法辉律师事务所向买方刘某某、经纪公司发出《关于宣告解除黎某某与刘某某、武汉吉家房地产经纪服务有限公司居间购房合同的律师函》，函中称卖方黎某某已按案涉合同约定完成己方义务，但买方刘某某迟迟不按约定履行付款义务，已构成根本违约并造成卖方黎某某的损失，申明该合同因买方的根本违约而宣告解除，要求卖方刘某某支付双倍定金的违约赔偿，要求买方刘某某支付合同的购房总价的10%的违约金并承担造成丙方的居间费等损失，在收到本律师函之时卖方黎某某单方宣告合同解除已成立，丙方必须在三日内将卖方黎某某的房产证等证件退还给黎某某本人等内容。当天晚上，买方刘某某、经纪公司的彭某分别收到了卖方黎某某通过短信发送的前述律师函。彭某收到该律师函后回复卖方黎某某“买方的律师函您可以直接寄给她，我们这边无法代收，另外通知您，买方刘某某购买黎某某/李某位于新嘉园06栋2单元某室房屋的贷款审批已通过，现在正式通知您履行该房屋过户手续，现买方刘某某与我们预约于2016年8月5号（本周五）进行办理房屋过户手续，同时需要您的配合，请您夫妻双方准备好身份证，户口本，结婚证原件，及李某公证书原件于2016年8月5日上午前往东湖高新政务服务中心办理该房屋过户手续，买家刘某某首付款将于过户当天支付给您，请知悉，8月4日晚我将会再提前通知您一次”。
2016年8月4日，卖方黎某某短信跟经纪公司的彭某说“喔。请你把买方刘某某办理贷款的银行联系号码告诉我。我们要到她贷款银行核实贷款审批通过相关手续。”“若买方刘某某拿不出全部款项（手续），就别浪费时间了。”彭某通过短信向卖方黎某某发了一份“公积金贷款终审信息确认表”、一份“武汉住房公积金贷款信息审核确认表（二手房）”。卖方黎某某短信回复彭某说“不够吧！商贷呢？请把电话号码给我，我们要核查！”彭某短信回复卖方黎某某说“您仔细看没有？白色那张，写的很清楚，商贷46万，公积金41万，总共87万，您如果有疑惑可以直接去市民之家农商行查询原件。”卖方黎某某短信回复彭某“那只是公积金批复的一部分。”彭某短信回复卖方黎某某“您怎样想都可以，事实是不会改变的，上面有银行公章，我现在也是给您传达银行的意愿，组合贷款已经全部通过，可以启动过户程序，就在明天，本周五”。卖方黎某某短信回复彭某“我的律师函已下达到了”。彭某短信回复卖方黎某某“那您的意思就是明天不去履行过户手续是吧？”卖方黎某某短信回复彭某“签合同时，买方和你们信心满满的对我说‘7月6日以内……’时至今日，买方给我带来损失太大……”。
现买方刘某某认为卖方不办理过户手续且单方解除合同的行为构成根本违约，侵犯了其合法权益，故诉至人民法院，要求判如所请。
在本案审理过程中：一、对于买方刘某某向经纪公司支付的12448元金融费用，因经纪公司出具的收款收据上载明的是代收，本院要求经纪公司如已实际支付了该代收的款项则应向买方刘某某交付付款凭证，买方刘某某在收到付款凭证后再向法院提交此凭证以表明该12448元已实际支出，否则经纪公司没有实际支付这代收的费用就有义务向买方刘某某退还该费用。出庭作证的经纪公司的彭某称如果有已支付此款的凭证则会在庭后十个工作日内向买方刘某某交付正式的已支付金融费用的凭证，买方刘某某当庭称其在收到经纪公司给的正式支付金融费用的凭证后会及时向法院提交，但至本院判决本案时止，买方刘某某未向法院提交经纪公司已实际支付此费用的相关凭证。二、对于买方刘某某主张其请人在案涉某号房屋安装一台空调支付了1200元费用一事，买方刘某某要求折价1000元给卖方就不拆走空调，卖方提出买方的空调折价太高而不同意，提出由买方自行将该空调拆走，且不在本案中处理。
以上事实，有《意向书》、《武汉市存量房居间（买卖）合同》、收条、收据、房产两证、公证委托书、补充协议、律师函、微信记录、短信记录、证人彭某的出庭证言、双方当事人的陈述等证据材料在卷佐证。
本院认为：买方刘某某与卖方黎某某、石某某、李某于2016年5月17日签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同（合同编号：N00007446）》是签约双方真实意思表示，合同内容不违反法律禁止性规定，合法有效。该合同中包含两个法律关系，一个是房屋买卖合同关系，一个买卖双方与经纪公司之间的居间合同关系。根据当事人诉求内容，本院在本案中只对案涉合同中买卖双方的房屋买卖合同关系进行审理，对居间合同关系不予处理。
卖方黎某某于2016年8月3日委托律师事务所向买方刘某某、经纪公司发出通知解除案涉合同的律师函，买方刘某某、经纪公司均于当晚收到该函，则本院确认卖方黎某某要求解约的意思表示已于2016年8月3日通知到了买方刘某某。因案涉合同中第七条是关于房屋交接的约定，不是关于付款方式的约定，则本案中卖方没有不履行合同义务导致交易无法完成的行为，卖方向买方发出解约通知无合同依据。在无合同依据的情况下，应当根据法律规定判断卖方是否享有合同解除权。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。在本案中，因案涉合同中约定首付款500000元是过户当日在见到已是乙方名下的房产证件收件单后当日内由买方向卖方支付，此后卖方黎某某虽多次要求买方提前付款但未达成提前付款的一致意见，则买方不具有迟延履行付款的违约行为或其他违约行为，在卖方无证据显示买方明确表示不会履约或丧失履约能力导致合同目的不能实现等情形下，卖方黎某某于2016年8月3日向买方刘某某发出解约通知时，尚不具有法律规定的合同解除权。
卖方黎某某在不具备解约条件的情况下向买方刘某某发出解约通知，在经纪公司正式通知其过户时间的情况下仍拒不办理案涉房屋的过户手续，致使买方不能实现购得房屋的合同目的，构成根本违约，买方刘某某有权依法解除双方之间的房屋买卖合同关系，卖方庭审中亦表示同意解除双方之间的房屋买卖合同，则对于原告刘某某要求解除双方房屋买卖合同关系的诉讼请求，本院依法予以支持。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。在本案中，在案涉房屋买卖合同解除后，被告方应将收到的20000元购房定金退还给原告刘某某；原告刘某某为案涉交易向经纪公司支付的30000元信息咨询服务费，因被告方违约致使该笔费用成为原告刘某某的损失，则依法应由被告方向原告刘某某赔付此中介费损失。故对于原告刘某某要求被告方返还定金20000元、赔偿中介费损失30000元的诉讼请求，本院依法予以支持。因被告方不履行合同约定的向买方过户房屋的义务，构成根本违约，则被告方应根据案涉合同第八条的约定，向买方原告刘某某按全部房款的10%支付违约金139000元（1390000元×10%）。对于被告方称原告刘某某违约并要求原告刘某某支付双方定金的意见，无依据，本院依法不予采纳。
对于原告刘某某主张的安装空调费用1200元，因该安装空调事项不属于本案审理范围，又其对安装空调的具体金额依据不足，且空调属于可以搬移的物品，在被告方不认可此金额而要求原告刘某某自行拆走该空调的情况下，本院在本案中对此笔费用不予处理。
对于原告刘某某要求被告方赔偿其办理银行贷款费用12448元的诉讼请求，因其此笔费用是交给了经纪公司，而经纪公司出具的是代收此款的收款收据，至今原告刘某某未向法院提交经纪公司实际已支付此笔金融费用的正式发票，则原告刘某某向被告方要求赔偿此笔费用的依据不足，故对于原告刘某某要求被告方赔偿办理银行贷款费用12448元的诉讼请求，本院依法不予支持。
综上所述，为保护当事人合法权益，本院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、解除原告刘某某与被告黎某某、石某某、李某、李甲于2016年5月17日签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》中的房屋买卖合同；
二、被告黎某某、石某某、李某、李甲于本判决生效之日起十日内向原告刘某某退还定金20000元；
三、被告黎某某、石某某、李某、李甲于本判决生效之日起十日内向原告刘某某赔偿中介费损失30000元；
四、被告黎某某、石某某、李某、李甲于本判决生效之日起十日内向原告刘某某支付违约金139000元；
五、驳回原告刘某某的其他诉讼请求。
本案案件受理费2170元（已减半收取），由被告黎某某、石某某、李某、李甲承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 蔡丽红
二〇一八年四月二日
书记员 潘 雪