广东省肇庆市高要区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1204民初1461号
原告：肇庆市高要区明扬物业管理有限公司，住所地广东省肇庆市高要区南岸沿江路（冯娣二楼二卡），统一社会信用代码91441283059935783T。
法定代表人：邹彪。
委托诉讼代理人：曾小兵，广东七星律师事务所律师。
被告：宋玉霞，女，1977年1月2日出生，汉族，住肇庆市高要区，
被告叶三娣，男，1972年10月15日出生，汉族，住肇庆市高要区，
原告肇庆市高要区明扬物业管理有限公司（以下简称明扬公司）与被告宋玉霞、叶三娣物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月25日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告明扬公司的委托诉讼代理人曾小兵，被告宋玉霞、叶三娣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告明扬公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告宋玉霞、叶三娣共同支付2014年9月至2017年6月期间的物业管理费及滞纳金4987.18元给原告；2.判令两被告支付律师费5000元给原告；3.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2014年1月27日，原、被告签订《恒福新城物业管理服务协议》，协议约定：由原告对被告座落于恒福新城C2座101房物业进行服务和管理，物业费按住宅建筑面积每平方米1.20元计算；如未按约定交费，须承担相应滞纳金，滞纳金标准按每月应缴费的1.5%计算，逐月累计；欠费业主还要承担因追讨物业费而支出的律师费、邮寄费等损失。被告2014年9月至2017年6月共结欠的物业费及带纳金4987.18元。原告经多次催收无果，特提起诉讼，原告因本次诉讼支出了律师费5000元，各项合计9987.18元，应由被告承担。为维护原告的合法权益，原告特诉至法院，提出上述诉请。
被告宋玉霞答辩称：首先，涉案房屋不是我的，我没有购买恒福新城C2座101房；其次，由于物业管理不善导致恒福新城C2座101房、恒福新城C2座102房被小偷光顾了两次；厨房、卫生间排水管堵塞，物业公司没有帮我处理好，造成我财物损失，应予赔偿；我出入房屋没有经过小区以及小区大门，开发商同意我自行改造了房屋门口，我并没有享受过小区物业管理服务，故不应交纳物业管理费及滞纳金，原告要求我支付律师费是不合法的。
被告叶三娣答辩称：涉案房屋不是我的，原告起诉我是不合理的，物业服务协议也是不合理的，应作废，物业费及律师费不应由我交纳。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对原告举证3的《恒福新城物业管理服务协议》，因该协议是原告与被告宋玉霞签订，且宋玉霞已交纳了恒福新城C2座101房2014年3月1日至2014年8月31日的物业管理费共683.50元，故本院对该证据及事实予以确认；2.对原告举证4的《法律服务合同》及发票，该合同由原告与广东七星律师事务所签订，该律师事务所已委派律师出庭代理诉讼，又支付了相应了律师代理服务费，故本院对该证据及事实予以确认。对被告举证1的光盘、2的相片、3的报警回执，相信被告系录自恒福新城，证实该小区保安配置不足，被告的房屋下水道、卫生间堵塞，房屋被盗且已报警，后两事实，双方在辩论阶段也确认过该事实且还协商过免收部分服务费事宜，故本院对该证据及事实予以确认；对被告举证4的《小区平台露台使用协议》，该协议由被告与该小区的开发商签订，本院对该证据及事实予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：叶三娣与宋玉霞系夫妻关系。2013年1月22日，被告叶三娣向开发商认购了案涉房屋恒福新城C2座101号房并向开发商交纳了定金10，000元。2013年1月25日，被告叶三娣与开发商签订了《商品房认购书》，该房套内面积为81.15平方米、建筑面积为94.94平方米，折后总房价388，827元，被告宋玉霞于2013年1月27日支付了购房款100，000元。另外宋玉霞于2013年3月2日向开发商购买了恒福新城C2座102号房（另案处理），事后，被告将101房与102房打通使用。2014年3月25日，被告宋玉霞与开发商签订了《小区平台露台使用协议》，该协议约定：甲方（指开发商）同意乙方（指宋玉霞）享有所购买房屋外的花园的使用权……。为便于乙方使用此花园，同意乙方在阳台上开门入户……。
2014年1月27日，原告与被告宋玉霞签订了《恒福新城物业管理服务协议》，而该协议的条款在被告签名前已拟定完毕。该协议约定：一、与物业管理相关的事项之（一）业主方同意由高要市恒福房产发展有限公司选聘原告全权管理恒福新城内的一切事物，直到该住宅小区依法选出业主委员会并选聘新的物业管理企业为止……之（三）恒福新城小区主要出入大道及适当位置均设置岗亭，由保安人员二十四小时当值。鉴于小区内面积广阔，管理公司会指派人员徒步巡逻，杜绝安全隐患……。三、物业服务费及其他费用之（一）物业服务费按建筑面积按月计算，该物业收费项目及标准：洋房1.20元/平方米（含公摊）……之（三）付款日期：物业服务费须于《收楼通知书》所列之收楼之日起开始缴交，以后应于当月首日缴纳。之（四）逾期付款处理办法：业主有义务按期足额缴纳物业服务费及其他费用，若逾期缴纳，须承担相应滞纳金，滞纳金标准为每月应缴费的1.5%计算，逐月累计。欠费业主须承担追讨费用（包括但不限于邮寄催款挂号信件费用、邮寄催款邮政快递费用、律师费用、保全费用、仲裁费用、执行费用等）……。八、日常保养事项之（二）去水渠道：请住户勿将渣滓、布屑或其他可能造成堵塞物品投入水厕及一切去水设备，以免淤塞去水，由住客不小心而引致渠道淤塞，管理公司将不负责清理。
2014年2月18日，宋玉霞交纳了该房2014年3月1日至2014年8月31日的物业管理费共683.50元。
原告在履行《恒福新城物业管理服务协议》过程中，存在安保、保洁等服务瑕疵问题，并造成被告的房屋两次被盗贼从小区内破窗入室盗窃、财物受损等问题。
本院认为：本案是因被告未向原告交纳物业服务费而引起的纠纷，属物业服务合同纠纷。原告为涉案物业所在小区提供物业服务并按约定标准收费，有经庭审质证的《恒福新城物业管理服务协议》等证据予以证实，本院予以确认。根据原告的请求，被告每月应当交纳的物业服务费为：93.2平方米×1.2元/平方米=111.84元，从2014年9月起至2017年6月共34个月，合计欠物业费3802.56元，滞纳金1184.62元，合计共欠4987.18元。
本案争议焦点是：一、原告是否履行了其应承担的物业管理义务；二、被告宋玉霞、叶三娣应否向原告支付物业服务费、滞纳金；三、两被告应否支付原告支出的律师费。
对于争议焦点一：从本院查明的事实反映，原告在履行《恒福新城物业管理服务协议》过程中，存在小区安保、保洁等服务瑕疵问题，特别是安保方面，造成被告的房屋两次被盗贼从小区内破窗入室盗窃、财物受损等问题。因此，原告在履行《恒福新城物业管理服务协议》过程中未尽到其应承担的管理服务义务，存在较大的服务质量瑕疵。
对于争议焦点二：首先，对被告提出的其并没有购买涉案商品房，不应要其交纳物业管理费的问题，根据《最高人民法院〈关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条第二款：“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为《物权法》第六章所称的业主。”以及《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十二条：“因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。”因此，被告应属于恒福新城小区的业主，且双方签有《恒福新城物业管理服务协议》，双方存在物业服务与被服务的关系。《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……。虽然原告在履行合同过程中在安保方面存在较大的服务质量瑕疵，但其在其他管理服务方面也履行了相应的工作，两被告也应承担相应的物业管理费用。其次，对被告提出的其出入房屋没有经过小区以及小区大门，开发商同意其自行改造了房屋门口，其并没有享用过小区物业管理，不应交纳物业管理费的问题，第一，小区的物业服务费主要用于公共性服务收费，包括公共设施、设备的日常运行、维修及保养费，绿化管理费，清洁卫生费，保安费，办公费等。从这些费用的构成来看，不会因为个别业主不从小区大门出入、“没有享受过小区物业管理服务”而有太大的变动。第二，由于区分所有建筑物的特殊结构，共有部分与专有部分具有紧密联系，业主对于其专有部分的权利的行使离不开共有部分的辅助，每一个业主都从物业服务企业对于共有部分的管理与保养中获得利益，业主主张未享受物业服务企业的服务，或者无需接受相关服务是没有道理的。第三，对于共有部分的管理属于业主管理权的范畴，按照《物权法》第七十八条第一款规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”《物权法》第七十二条规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”因此，被告不得以没有享受过小区物业管理服务为由不交纳物业管理费。另外，对于滞纳金问题，由于原告在履行《恒福新城物业管理服务协议》过程中，存在小区安保、保洁等服务质量瑕疵问题，特别是安保方面，造成被告的房屋两次被盗贼从小区内破窗入室盗窃、财物受损等较大的质量瑕疵，被告曾向原告反映并要求原告赔偿损失等问题，原告也确认双方曾协商过并同意减收部分小区管理费，但由于意见不一而协商不成。因此，在双方未能达成减收多少物业费的情况下，被告未交纳管理费的行为属于被告行使合理的履行抗辩权，不应视为逾期支付物业管理费的违约行为。故本院对原告要求被告支付逾期交纳物业管理费滞纳金的请求不予支持。
对于争议焦点三：原、被告双方签订的《恒福新城物业管理服务协议》是原告单方提供的为了重复使用而预先拟定并打印好、在订立时未与业主协商的格式条款合同，具体条款并未经原被告双方当事人平等协商一致。纵观整个协议，只约定业主不按期足额交纳物业费等应承担违约责任，却没有约定对物业公司不尽管理服务职责等情况也应承担违约责任，业主与物业公司权利与义务不对等；“双方”约定的欠费业主须承担追讨欠缴物业费而支出的律师费等费用，加重了业主一方的责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”以及《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条：“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。”的规定，该格式条款前述约定律师费承担部分应属无效。原告据此向两被告主张律师费，本院不予支持，即两被告无需向原告支付其支出的律师费。
结合本院对上述争议焦点一、二的分析，由于原告在履行《恒福新城物业管理服务协议》过程中未尽到其应承担的管理服务义务，存在较大的服务质量瑕疵，但考虑到原告在其他管理服务方面也履行了相应的工作，故两被告也应承担相应的物业管理费。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减小价款或者报酬等违约责任。”的规定，由于双方没有约定该方面的违约责任，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，本院酌情按被告所欠的物业费的70%的收费标准计算为宜。按被告欠物业费3802.56元的70%应为2661.79元（3802.56元×70%=2661.79元）。但在本案调解过程中，原告同意减收一年的管理费即1342.08元（111.84元×12=1342.08元），被告只需交纳2460.48元物业费。故本院采纳原告的意见，被告应向原告交纳物业费2460.48元。
对被告提出的其房屋两次被盗，造成其财物受损，要求赔偿损失的问题，这属于另一法律关系，被告可另循法律途径解决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零九条、第一百一十一条、第一百二十条，《物业管理条例》第四十二条以及《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条的规定，判决如下：
一、被告宋玉霞、叶三娣应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告肇庆市高要区明扬物业管理有限公司交纳2014年9月至2017年6月的物业费2460.48元（已减收一年的物业费）；
二、驳回原告肇庆市高要区明扬物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元（该费用原告已预交），由被告宋玉霞、叶三娣共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
审 判 长 彭 洪
人民陪审员 伍小燕人民陪审员仇雪琼
二〇一八年一月十六日
书 记 员 梁 洁 仪