吉林省吉林市龙潭区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0203民初1009号原告（反诉被告）：雒振才，男，1965年3月24日生，汉族，住吉林市丰满区。委托代理人：才晓文，吉林才晓文律师事务所律师。被告（反诉原告）：赵爱军，男，1968年11月5日生，汉族，住吉林市龙潭区。被告（反诉原告）：尹春来，女，1967年2月5日生，汉族，住吉林市龙潭区。委托代理人：朱立明，吉林松江律师事务所律师。原告(反诉被告)雒振才与被告（反诉原告）赵爱军、尹春来房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月8日立案后，依法适用普通程序，于2017年12月13日、2018年1月8日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）雒振才及其代理人才晓文、被告（反诉原告）赵爱军、尹春来及其代理人朱立明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）雒振才诉称：2008年10月5日，原告与二被告签订房屋买卖合同，约定被告将其所坐落于吉林市龙潭区金珠乡兴华村三社，建筑面积390平方米砖木结构房屋及锅炉房、三项动力电等附属设施一并出卖给原告，交易价格为130万元，原告分五期给付二被告购房款130万元，第一期为25万元，第二期为30万元，第三期为30万元，第四期为30万元，第五期为15万元。原告于2008年10月6日给付二被告购房款25万元，于2009年5月21日给付二被告购房款6万元，于2009年6月16日给付二被告购房款2万元。因二被告出卖给原告的房屋未取得所有权，致使房屋所有权不能转移，合同目的无法实现，2009年经原告与二被告协商，二被告退还原告购房款33万元，房屋由原告继续租用，二被告于2013年退还原告购房款3万元，剩余购房款30万元至今未退还给原告。现原告（反诉被告）雒振才向本院提出如下诉讼请求：一、依法确认原告（反诉被告）与二被告（反诉原告）于2008年10月5日签订的房屋买类合同无效；二、依法判令二被吿（反诉原告）退还购房款30万元：三、本案诉讼费由被告（反诉原告）承担。被告（反诉原告）赵爱军、尹春来辩称：同意在合同有效的基础上解除双方的买卖合同，同时要求原告按照买卖合同第9条规定，按照300元每天的约定计算至实际解除的损失；2、要求原告恢复原状后，将房屋返还给被告。3、不同意返还购房款30万元，原告诉称双方有解除合同的意向，在原告没有给付房屋租金的情况下，被告不能返还购房款。被告（反诉原告）赵爱军、尹春来诉称：2008年10月5日，原被告签订房屋买卖合同，约定反诉原告将其坐落在吉林市龙潭区金珠乡兴华村三社，建筑面积390平方米的房屋及附属设施卖给反诉被告。合同签订后，反诉原告将房屋交给了反诉被告居住并使用至今，按照双方买卖合同第四条约定，反诉被告给付首期款后，就再没有给付剩余款项。但反诉被告却一直居住并使用房屋。当反诉原告接到法院传票时，才知道反诉被告要求解除房屋买卖合同。于是，反诉原告向贵院提起反诉，在同意拆除该房屋买卖合同的前提下，要求反诉被告给付2008年10月-2017年10月房屋租金45万元，扣除已经给付的购房款30万元，尚欠15万元房屋租金。同时，由于反诉被告接手原告房屋后，在原合法建筑基础上私建违章建筑，故反诉原告要求被告拆除违章建筑，恢复房屋原状，若反诉被告不能恢复，则反诉原告代为恢复的费用由反诉被告承担。现反诉原告提出如下诉讼请求：1、依法解除原被告签订的房屋买卖合同；2、判令反诉被告给付房屋租金15万元，（房屋租金自2008年10月-2017年10月，房屋租金按照5万元/年计算，扣除已付购房款抵顶部分的房屋租金30万元后尚欠15万元租金）；3、判令反诉被告拆除违章建筑，恢复房屋原状，如反诉被告不拆除违章建筑，恢复原状，则反诉原告代为恢复的费用由反诉被告承担；4、反诉费由反诉被告承担。反诉被告雒振才辩称：1、双方于2008年10月5日签订房屋买卖合同，反诉被告给付反诉原告购房款33万元，反诉原告将房屋交付使用至今，反诉被告基于房屋买卖合同取得房屋使用权，该合同尚未终止履行，故反诉原告请求给付房租没有事实依据；2、根据买卖合同第四条约定，在买卖合同终止前，反诉被告应按零房费计用房，反诉原告的房屋租金不应得到支持；3、双方签订买卖合同后，未与反诉原告建立租赁法律关系并约定租金、租期及其他权利义务，其按照5万元/年租金给付无依据；4、本案系房屋买卖合同纠纷，根据民诉法相应规定，反诉只能针对本诉提出，故反诉原告提出反诉不符合法律规定；5、根据民诉法34条三款规定，反诉应当在举证期限届满前提出，反诉原告已经超过举证期限，应予驳回；6、我是经过反诉原告同意对涉案房屋进行扩建增高，非擅自所建。反诉原告请求拆除扩建部分，并恢复原状的诉请不应得到支持。根据当事人在庭审中的举证、质证和本院的认证，本院确定如下事实：2007年10月13日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）尹春来的父亲尹德祥签订房屋租赁合同，约定雒振才租用位于吉林市龙潭区兴华村三组，面积300平方米一栋二楼房屋，租期为2007年11月1日至2010年11月1日，租房价格为每年贰万元整，并约定三年后随市场行情，租金涨幅不得超过现行租金的8%。2008年10月5日，原告与二被告签订房屋买卖合同，约定被告将其所坐落于吉林市龙潭区金珠乡兴华村三社，建筑面积390平方米砖木结构房屋及锅炉房、三项动力电等附属设施一并出卖给原告，交易价格为130万元，原告分五期给付二被告购房款130万元，第一期为25万元，第二期为30万元，第三期为30万元，第四期为30万元，第五期为15万元。并约定合同乙方在付三期房款时未见到房产证和土地使用证时，根据乙方意愿可终止合同，甲方应零房费计用房，所交房款应在一个月内无息退还给乙方。同时租赁合同应继续执行。原告于2008年10月6日给付二被告购房款25万元，于2009年5月21日给付二被告购房款6万元，于2009年6月16日给付二被告购房款2万元。因二被告出卖给原告的房屋未取得所有权，致使房屋所有权不能转移，合同目的无法实现，2009年经原告与二被告协商，二被告退还原告购房款33万元，房屋由原告继续租用，二被告于2013年退还原告购房款3万元，剩余购房款30万元至今未退还给原告。原告（反诉被告）使用本案争议房屋进行旅店经营至今。本院另查明，原告（反诉被告）雒振才户籍所在地为吉林市丰满区深圳街盈胜毓园7号楼1-12-43号，系城镇居民。认定上述事实的证据有，1、双方当事人提供的房屋买卖合同；2、原告（反诉被告）提供的房屋租赁合同；3、原告（反诉被告）2009年5月21日、2009年6月16日收据复印件，2008年10月6日收条、汇款凭证二张；4、原告（反诉被告）吉林市龙潭区金珠镇兴华村村民委员会出具的证明一份；5、被告（反诉原告）提供的吉林市龙潭区金珠旅店个体户信息；6、被告（反诉）原告提供的本案争议房屋的照片2张；对于反诉原告提供的房屋租赁协议复印件两份，证明周边两处房屋80平米左右的年租金为1.2万元和1.7万元，及证人常宝城的证言，因无其他证据进行佐证，其证明的事项本院不予采信。本院认为，对于本诉，因本案争议房屋系建造在农村集体土地上，原告作为城镇居民无权购买该房屋，双方签订的房屋买卖合同应当认定为无效。因签订双方对合同无效的条件在主观上均明知，所以双方对于合同无效均存在过错。原告已支付的购房款30万元，被告应当予以返还。对于反诉，双方于2007年签订了房屋租赁合同，虽由被告（反诉原告）父亲签订，但在履行租赁合同过程中，被告（反诉原告）收取租金，且在之后的买卖合同中也表明继续履行租赁合同，因此该合同签订系双方真实意思表示且不违法相关法律规定，租赁合同有效。双方之后虽签订房屋买卖合同，但在房屋买卖合同中约定如买卖合同不能实现，应继续履行租赁合同，本院认定自2007年至今，双方存在租赁关系。对于房屋租赁的价款认定，本院认为，2007-2010年双方签订租赁合同中约定价款为20000元/年，2010年之后，双方虽未签订书面租赁合同，但原告（反诉被告）一直使用房屋至今，双方未约定租赁价款，应当参照之前租赁合同内容确定。考虑到2010年至今物价上涨因素，且租赁合同中约定三年后随市场行情，租金涨幅不得超过现行租金的8%，本院认为2010年至今房屋租赁价款认定为21600元/年较适宜。对于买卖合同中约定的零房费计用房，本院认为，因该房屋买卖合同无效，且双方对于导致合同无效均有过错，该约定不应执行。对于原告（反诉被告）提出的反诉与本诉无关且反诉提出已经过期的答辩意见，本院认为根据2015年《最高人民法院关于适用的解释》规定反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实，且案件受理后法庭辩论结束前均可提起反诉，对于原告（反诉被告）的答辩意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条、第二百三十三条的规定，判决如下：一、双方签订的房屋买卖合同无效。二、被告（反诉原告）于判决生效之日起，返还原告（反诉被告）购房款人民币300,000元。三、原告（反诉被告）于本判决生效之日起返还被告（反诉原告）坐落于吉林市龙潭区金珠乡兴华村三组，建筑面积为390平方米的房屋。四、原告（反诉被告）于本判决生效之日起支付被告（反诉原告）房屋租金人民币191,200.00元。五、驳回被告（反诉原告）其他诉讼请求。案件受理费9875元，由原告（反诉被告）承担人民币4，124元，由被告（反诉原告）承担人民币5，751元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判长  闫晶轶审判员  朱亚通审判员  王照军二〇一八年一月二十五日书记员  朱清萍