上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0104民初405号原告：上海汇安房地产经纪事务所,住所地上海市徐汇区龙华路****号（***层）。投资人：胡海丰，总经理。委托诉讼代理人：梁国栋,上海申伦律师事务所律师。被告：上海鑫泰房地产发展有限公司，住所地上海市徐汇区凯滨路19弄12号101室。法定代表人：孙驰,董事长。被告：上海鹏晖置业有限公司，住所地上海市徐汇区凯旋路1688弄1-2号302室。法定代表人：郑群国,执行董事。两被告委托代理人：朱霈雯,女，公司职员。原告上海汇安房地产经纪事务所(以下简称汇�事务所)与被告上海鑫泰房地产发展有限公司(以下简称鑫泰公司)、上海鹏晖置业有限公司(以下简称鹏晖公司)居间合同纠纷一案，本院于2018年1月3日立案后，依法适用简易程序，先后于2018年2月8日公开开庭,原告投资人胡海丰、原告委托诉讼代理人梁国栋、两被告委托诉讼代理人朱霈雯到庭参加诉讼；于2018年5月22日公开开庭,原告投资人胡海丰、原告委托诉讼代理人梁国栋、两被告委托诉讼代理人朱霈雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汇安事务所向本院提出诉讼请求：1、判令鑫泰公司、鹏晖公司支付汇安事务所服务费1,208,682.97元；2、本案诉讼费由鑫泰公司、鹏晖公司承担。事实与理由：2011年11月至2015年8月,汇安事务所与鑫泰公司、鹏晖公司签订《尚海湾项目推荐客户协议书》分销合同，合同约定，由汇安事务所推荐客户购置尚海湾的项目房产，待客户签订出售合同及支付全部房款后，鑫泰公司、鹏晖公司支付相应的服务费。合同签订后，汇安事务所履行了合同义务，现尚有部分款项1,208,682.97元未支付，遂汇安事务所起诉。鑫泰公司答辩，不同意汇安事务所的部分诉请，请求法院依法部分驳回。具体理由：关于系争的六套推荐客户房产,鑫泰公司认可拖欠居间服务费金额为403,562.37元,对应的推荐客户分别为沈某、张某1、张某2。关于推荐客户朱某某，根据诉讼法证据规则规定，汇安事务所主张结算佣金，应当就推荐进行举证，汇安事务所不能证明其主张。关于推荐客户阿某某，当时是因为客户限购，房款到2014年支付完毕，然而最终签署合同时间在2014年，远超出了双方签订协议书约定确认客户有效成交的时间，不应当支付佣金。关于推荐客户龚某某，虽然下定时间为2013年，但最终签�是在2014年6月，超过了双方签订协议书约定确认客户有效成交的时间，不应当支付佣金。鹏晖公司答辩，不同意汇安事务所的诉请，请求法院驳回。虽然合同是由鑫泰公司、鹏晖公司共同签订的，但是本案的系争的房产均与鹏晖公司无关，均属于鑫泰公司，合同主体之间的佣金结算也是限于汇安事务所与鑫泰公司之间，故鹏晖公司主体不成立，与本案没有相关性。本院查明：汇安事务所与鑫泰公司、鹏晖公司于2012年2月17日签订《尚海湾项目推荐客户协议书》(约定推荐客户的服务时间为2012年2月1日至2012年3月31日);汇安事务所与鑫泰公司、鹏晖公司于2012年4月1日签订《尚海湾项目推荐客户协议书》(约定推荐客户的服务时间为2012年4月1日至2012年5月31日);汇安事务所与鑫泰公司、鹏晖公司于2013年7月24日签订《尚海湾项目推荐客户协议书》(约定推荐客户的服务时间为2013年8月1日至2013年12月31日);汇安事务所与鑫泰公司、鹏晖公司(鹏晖公司未盖章)于2014年4月19日签订《尚海湾项目推荐客户协议书》(约定推荐客户的服务时间为2014年4月19日至2014年9月30日)。另查明，依据汇安事务所与鑫泰公司、鹏晖公司(鹏晖公司未盖章)于2014年4月19日签订《尚海湾项目推荐客户协议书》，汇安事务所成功推荐客户沈某、张某1、张某2，促成3套房屋交易成功，按约佣金率1.5%，应得佣金为403,562.37元。再查明,汇安事务所于2013年12月28日推荐客户龚某某购置一套,该客户于2013年12月29日签订项目房屋认购书，房屋总价为7,456,170元,于2014年6月16日签约,因其个人原因,付款、贷款均造成延期。汇安事务所于2012年2月17日推荐客户阿某某(同安某某)购置一套,房屋总价为7,565,420元,因其属于限购范围，该客户最终于2014年10月9日签订项目房屋出售合同,付款延期。又查明，鑫泰公司分别于2012年4月13日、2012年7月18日划款汇安事务所68,088.78元、87,000元,用以支付本案项下的佣金。另汇安事务所举证的销售及租赁价格审签单、营销方案审批表、尚海湾2012年2月份A型房专场强销方案、尚海湾项目“全民营销”方案、关于尚海湾中介、个人分销奖励的请示等，鑫泰公司、鹏晖公司表示均为打印件，非原件，不予认可。以上事实，有当事人陈述、《尚海湾项目推荐客户协议书》四份、项目房屋认购书、上海市商品房出售合同、中国银行流水等证据证实。本院认为,汇安事务所与鑫泰公司、鹏晖公司之间居间合同法律关系依法成立并生效，于法不悖,双方均不持争议。本案系争佣金涉及6套房屋,其中双方确认其中3套房屋(客户沈某、张某1、张某2)应得佣金为403,562.37元，并确认适用佣金率为房屋成交实到款总额的1.5%。本案的焦点有三：1.汇安事务所主张推荐涉案系争的其余3套房屋(客户龚某某、阿某某、朱某某)是否构成居间成立;2.如成立，各自的佣金率；3.鹏晖公司是否应当就本合同项下承担连带责任。针对第一焦点——汇安事务所主张推荐涉案系争的其余3套房屋(客户龚某某、阿某某、朱某某)是否构成居间成立。关于客户龚某某，本院认为：结合庭审，汇安事务所于2013年12月28日推荐客户龚某某购置一套,该客户于2013年12月29日签订项目房屋认购书，后因其个人原因,于2014年6月16日签约,付款、贷款均造成延期。虽然客户签约、付款延期，但是非汇安事务所因素所致，其不影响居间合同的成立。关于客户阿某某，本院认为：首先，依据双方签订的协议，居间合同成立并生效。汇安事务所理应审慎提供适格的客户推荐服务，供鑫泰公司、鹏晖公司予以确认，并促成了合同，然而，结合庭审查明事实，客户阿某某于推荐当时均属于限购、限贷范围，即不符合有效的被推荐人资格。故汇安事务所提供的该居间服务确属瑕疵信息，非有效信息，直接导致合同当下状态属于效力待定；其次，当鑫泰公司、鹏晖公司接收到汇安事务所该瑕疵信息后，及时地了解了该客户系限购、限贷范围这一阻碍要素，其没有选择及时作出明示拒绝的意思表示，而是选择主动与该等客户相互配合，相互消除该阻碍要素，直至合同成立并生效。目前,该客户实际已入住并缴讫房款。因此，本院认为，鑫泰公司、鹏晖公司事实上通过采取积极有效措施，消除了阻碍合同成就的障碍，并促成了合同的最终成立、生效，可视为合同的追认。关于客�朱某某，由于汇安事务所未能充分证明该客户为其成果推荐而促成交易，(虽然其提供了客户朱某某签订房屋认购书的信息，但不能以其掌握和提供该客户成交信息来反推该客户信息为其成功推荐，本院认为其中存在诸多不确定性；虽然其以举证鑫泰公司分别于2012年7月18日划款汇安事务所87,000元，来证明对应于推荐客户朱某某的相应佣金结算，又通过举证其他十一套成功推荐房源认购书和中国银行流水明细对帐单等来印证，但是本院经分析、比对，不能得出彼此之间的钩稽、对应关系；虽然汇安事务所庭审中称双方口头之间曾有沟通和承诺，但是鑫泰公司、鹏晖公司却予以否定)，故本院认为汇安事务所不能有效证明其成功推荐客户朱某某，该居间合同不成立。因此，本院对于汇安事务所主张客户龚某某、阿某某构成居间成立予以支持，主张客户朱某某构�居间成立，不予支持。针对第二焦点——如成立，各自的佣金率。汇安事务所主张佣金率分别为,推荐客户龚某某按4%、客户阿某某按3%、客户朱某某2,000元/平米,本院认为：关于客户龚某某适用佣金率，结合推荐成功的时间对应协议约定，确定相应的比例为1.5%，虽然由于龚某某个人原因,导致签约延迟、缴付房款不及时,但是并非汇安事务所过错所致，且鑫泰公司、鹏晖公司也积极配合，认可合同,故依据公平原则,本院酌定参照《尚海湾项目推荐客户协议书》(2013年7月24日签订)约定的佣金率1.5%作为认定基率,即认定汇安事务所可得佣金率分别为,推荐客户龚某某111,842.55元(7,456,170元*1.5%)。关于汇安事务所主张引用的“关于尚海湾中介、个人分销奖励的请示”中“针对最难销售的144平的A3户型，中介公司推荐购买成功直接按4%结算佣金”一说，本院结合庭审，首先该证据为复印件，鑫泰公司、鹏晖公司不予认可，且汇安事务所在庭审中也自认没有其他书面证据印证。其次，汇安事务所提供证据证明该户型的户型图明确标示为“A1”，与该文件中标示的“A3”明显不符。再次，该文件明确“活动时间为2012年12月28日——2013年2月28日”，而汇安事务所于2013年12月28日推荐客户龚某某购置一套,该客户于2013年12月29日签订项目房屋认购书，两者时间也不符合，故本院对之不予认定；关于客户阿某某适用佣金率，结合推荐成功的时间对应协议约定，确定相应的比例为2%，虽然由于汇安事务所未尽到谨慎推荐的义务,导致所推荐的该客户后续缴付房款不及时,但是并非构成主要因素，且鑫泰公司、鹏晖公司也采取了积极措施,挽救和追认了合同,故依据公平原则,本院酌定参照《尚海湾项�推荐客户协议书》(2012年2月17日签订)约定的佣金率2%作为认定基率,即认定汇安事务所可得佣金率分别为,推荐客户阿某某151,308.40元(7,565,420元*2%)。关于汇安事务所主张引用的“尚海湾2012年2月份A型房专场强销方案”中“针对所有合作的房屋经纪公司，每销售成功一套A型房，佣金比例为3%”一说，本院结合庭审，首先该证据为复印件，落款没有任何签名或者盖章，且汇安事务所在庭审中自认没有其他书面证据印证，故本院对之不予认定；关于客户朱某某，正如上文所述，本院认定推荐客户朱某某居间合同不成立，故不再赘述。结合先前已经确认的推荐客户沈某、张某1、张某2应得佣金为403,562.37元，再扣除已支付的68,088.78元、87,000元，本院最终确认汇安事务所可得佣金为511,624.54元;针对第三焦点——鹏晖公司是否应当就本合同项下承担连带责任：本院结合庭审的质证、当事人陈述，确认鑫泰公司、鹏晖公司共同作为合同的相对一方与汇安事务所签订合同，两个公司主体虽然独立，但均隶属于系争尚海湾项目。同时，两个公司主体在签订合同中并没有明示区分项目项下具体房产的权属隶属。因此，本院认为鑫泰公司、鹏晖公司作为合同一方主体是同一的，并列的，共进退的，即共同地享有系争合同的权益，同时共同地承担系争合同的义务。故，鹏晖公司以所谓内部区分说来作为抗辩，本院对之不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七条之规定，判决如下：上海鑫泰房地�发展有限公司、上海鹏晖置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海汇安房地产经纪事务所款项511,624.54元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计7,839元，由上海汇安房地产经纪事务所承担3,900元，由上海鑫泰房地产发展有限公司、上海鹏晖置业有限公司共同负担3,939元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院向上海市第一中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 李 骏二〇一八年五月二十八日书记员 张钰丹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证责任；主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律�系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证责任。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第七条在法律没有具体规定，依本规定及其他司法解释无法确定举证责任承担时，人民法院可以根据公平原则和诚实信用原则，综合当事人举证能力等因素确定举证责任的承担。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定�期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。