江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）镇民终字第02094号
上诉人（原审被告）江苏仑山湖发展有限公司，住所地句容市边城镇仑山湖度假区。
法定代表人杨慎勇，系该公司董事长。
委托代理人高侠，系该公司法务总监。
委托代理人程荃，江苏东恒律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王晓华。
委托代理人何飞跃，北京市中银（南京）律师事务所律师。
上诉人江苏仑山湖发展有限公司（以下简称仑山湖公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省句容市人民法院（2015）句民初字第0510号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
经审理查明，2013年11月30日，王晓华、仑山湖公司双方签订商品房买卖合同一份，双方约定：仑山湖公司将其开发的湖西居住小区（溪山丽苑）K36幢1－2层0101号房以256万元的价格出售给王晓华。付款期限为2013年11月30日付80万元，同年12月3日付20万元，2014年6月30日前付156万元。双方约定买受人逾期付款的违约责任为：（1）逾期在30日之内的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五）（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。双方还约定出卖人逾期交房违约责任为：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买爱人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，王晓华于2013年11月30日交付房款80万元，于同年12月10日交付房款20万元。2014年6月28日，王晓华出具退房申请一份给仑山湖公司，载明：“本人于2013年11月购买贵公司楼盘湖西小区（溪山丽苑）K36幢1－2层。现因本人家庭原因，不能完成此房屋余款的支付。特申请退房。望领导理解，予以退房为感！申请人：王晓华2014.6.28。”2014年6月30日王晓华未按约缴纳房款，同日仑山湖公司亦未通知王晓华收房。同年10月1日王晓华再次向仑山湖公司申请退房，申请载明：“本人购买中国边城（溪山丽苑）K36房源，购房合同约定2014年6月30日前交付房屋，至2014年10月1日该房屋仍未交付。按照商品房买卖合同第九条约定，房屋逾期超过90日，本人有权解除合同。现本人特提出退房申请，请予以尽快办理！申请人：王晓华2014.10.1方飞2014.10.1。”王晓华遂于2015年2月28日向原审法院起诉，请求解除王晓华与仑山湖公司签订的商品房买卖合同，返还王晓华购房款100万元及利息损失7万元。
另查明，仑山湖公司开发的湖西居住小区（溪山丽苑）K36幢1－2层010号房于2015年6月12日通过单位工程竣工验收，2015年7月23日取得句容市住房和城乡建设局的竣工备案。王晓华、仑山湖公司签订商品房买卖合同时仑山湖公司已取得商品房预售许可证，证号为：句房预字第2012035号。
以上事实，有王晓华提交的商品房买卖合同一份、2013年11月30日800000元购房发票、2013年12月10日200000元购房发票各一张、2014年10月1日王晓华向仑山湖公司递交的退房申请一份，仑山湖公司提交的照片一组、2014年6月28日王晓华提交的退房申请一份、竣工验收证明书一份、竣工验收备案表复印件两份、房屋测绘报告复印件一份以及当事人陈述等证据予以证实。
原审法院认为，王晓华、仑山湖公司签订的商品房买卖合同，实为商品房预售合同。仑山湖公司签订合同已取得商品房预售许可证，且该买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，该合同合法有效。合法有效的合同应当全面履行。合同约定，王晓华、仑山湖公司履行义务的最后期限均为2014年6月30日。由此，王晓华、仑山湖公司双方履行合同义务没有先后顺序。履行期限届满时，王晓华、仑山湖公司双方均未履行合同义务，根据合同约定，买受人违约责任为：“逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。”仑山湖公司在此期间未主张解除合同，视为对其权利的放弃。王晓华在2014年10月1日向仑山湖公司发函，要求仑山湖公司根据双方合同约定承担出卖人逾期交房的违约责任。此时，仑山湖公司所出售给王晓华的房屋未具备交付条件，即未能取得涉案房屋的竣工验收备案表，直至王晓华向原审法院起诉之日仑山湖公司亦未取得，已构成根本违约。故王晓华要求解除合同及返还购房款的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。王晓华要求仑山湖公司按贷款利率承担购房款的利息的意见，根据双方约定仑山湖公司按已付款的1%支付违约金，该约定的违约金低于王晓华的实际损失，故王晓华的请求符合法律规定，予以支持。仑山湖公司辩称，王晓华未按合同约定支付房款且在履行期限届满前已明确表示不履行合同，仑山湖公司可行使先履行抗辩权，即有权不交付房屋，不存在逾期交房，不应承担逾期交房违约责任的意见，但因仑山湖公司所售房屋直至王晓华诉至法院时都未能取得竣工验收备案表，不符合合同约定的交付条件，故对仑山湖公司的辩称意见，不予采纳。遂判决：一、解除王晓华、仑山湖公司双方于2013年11月30日签订的商品房买卖合同；二、仑山湖公司于判决生效后十日内返还王晓华购房款100万元，并承担利息（利息计算：本金80万元，自2014年12月1日起至2015年8月11日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；本金20万元，自2014年12月11日起至2015年8月11日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。
宣判后，上诉人仑山湖公司不服上述判决，向本院提起上诉称：1、被上诉人在约定的付款期限届满之前就明确表示不能履行付款义务，上诉人有权要求被上诉人先行履行付款义务，上诉人享有先履行抗辩权；2、原审判决认定涉案房屋竣工验收时间不正确。请求撤销原审判决，依法改判上诉人不承担违约责任，驳回被上诉人解除合同的诉讼请求，或发回重审。
被上诉人王晓华请求驳回上诉，维持原判。
本院认为，本案双方签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应依约履行义务和行使权利。依照合同约定，作为买受人的被上诉人应当在2014年6月30日前付清房款，作为出卖人的上诉人应当于同日交付符合合同约定的房屋。上述约定并未明确约定履行的先后顺序，应当同时履行。被上诉人在约定的付款期限届满之前向上诉人明确表示不能继续履行付款义务，依照合同约定和法律规定，上诉人有权要求被上诉人承担违约责任，甚至解除与被上诉人所签订的商品房买卖合同，但不意味着上诉人由此享有了先履行抗辩权，上诉人仍然应当依照合同的约定履行合同义务。上诉人严重迟延履行合同约定的交付房屋的义务，依照合同的约定，被上诉人享有解除合同的权利。因此被上诉人请求解除本案双方签订的商品房买卖合同符合合同约定和法律规定，应予支持。原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14520元，由上诉人仑山湖公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈开亮
代理审判员 李益成
代理审判员 戴晓东
二〇一六年三月二十三日
书 记 员 张梦娇