广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东三法樟民一初字第1058号
原告广州莱佛士物业服务有限公司，住所地广东省广州市越秀区建设六马路33号宜安广场2804、2805室，组织机构代码证号码74991472-8。
法定代表人梁顺源，董事长。
委托代理人熊世松，广东潇水律师事务所律师。
委托代理人汪科苗，女，汉族，1984年1月5日出生，住广东省惠东县，系原告广州莱佛士物业服务有限公司员工。
被告何艳，女，汉族，1978年12月14日出生，住江西省抚州市临川区，
原告广州莱佛士物业服务有限公司（以下简称莱佛士公司）与被告何艳物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨潮源适用简易程序，于2015年12月4日公开开庭进行了审理。原告莱佛士公司的委托代理人熊世松、汪科苗，被告何艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告莱佛士公司诉称：被告何艳是位于东莞市樟木头镇X管理区X路X号X山庄X苑十九座二楼D室房屋的业主。2009年2月，原告莱佛士公司与东莞市樟木头X山庄业主委员会签订《X山庄物业管理委托合同》，约定原告莱佛士公司为包括被告何艳所购物业在内的广东省东莞市樟木头镇X管理区X路X号X山庄提供物业管理服务。协议签订后，原告莱佛士公司依约为被告何艳提供了车位管理服务，但被告何艳未及时支付相关费用及违约金，至今尚欠车位服务费2100元。经原告莱佛士公司多次催收，被告何艳均拒绝支付。为维护全体业主利益及物业管理服务工作的顺利进行，原告莱佛士公司特向法院提起诉讼，请求判令：一、被告何艳向原告莱佛士公司支付拖欠的2014年5月1日至2015年6月30日的车位管理费2100元；二、被告何艳向原告莱佛士公司支付按逾期之日起每天千分之三计算违约金，暂计至2015年5月31日为1066.1元；三、被告何艳承担本案全部诉讼费用。
原告莱佛士公司为证明自己的主张，向本院提供了X山庄物业管理委托合同、东莞市樟木头镇X山庄管理规约、广东省经营服务性收费许可证、X山庄停车收费系统投入使用通告、身份证复印件、行驶证复印件、房地产权证、车位管理费违约金计算方式、律师函、快递单、物业服务企业资质证书、公章使用说明、诉讼同意书、报警回执、照片、车辆出入登记表、交费资料作为证据。
被告何艳辩称：第一，依据物业管理委托合同的约定，原告莱佛士公司起诉被告何艳应当经过业主委员会的同意，故原告莱佛士公司应当提供业主委员会的书面证明。依据X山庄业主大会议事规则，业主委员会也没有权利授予原告莱佛士公司起诉被告何艳。第二，X山庄管理规约以及X山庄多项物业管理事项议案表决结果的通知的表决过程有问题，表决结果无效，按每日0.3%收取违约金没有依据。第三，原告莱佛士公司违反了X山庄物业管理委托合同的相关约定，没有履行相应的物业服务义务，没有提供符合质量要求的物业服务，业主有权拒交物业管理费，故原告莱佛士公司无权收取物业管理费，更无权要求业主缴纳违约金。第四，依据管理规约，X山庄内仅有3个车位，即使广东省经营服务性收费许可证有效，也只能针对3个车位收费，不能收取包括在公共道路上停车的费用。原告莱佛士公司是按照建筑面积计收物业管理费，已经包含了公共场所及公共道路部分面积的管理费，再收取小区内公共道路及公共场所的停车管理费，属于重复收费。第五，原告莱佛士公司伙同业主委员会擅自改建篮球场，导致业主无法享受公共资源，没有经过业主大会表决通过，原告莱佛士公司收取车位管理费没有法律依据。第六，原告莱佛士公司未提供专门的车位给被告何艳停车，没有为被告何艳的车辆停放提供管理服务，被告何艳也很少在小区内停车，且停车时间很短，被告何艳不应支付停车管理费。
被告何艳为证明自己的主张，向本院提供了证明、消防安全违法行为举报、投诉查处情况登记、报警回执、照片、维稳资料作为证据。
经审理查明：原告莱佛士公司系从事物业管理等业务的有限责任公司，物业服务资质等级为二级。原告莱佛士公司与东莞樟木头X山庄业主委员会（以下简称业主委员会）分别于2009年2月1日、2010年12月26日、2012年12月25日，签订了三份《X山庄物业管理委托合同》，另签订了多份补充协议。该三份合同及补充协议约定：业主委员会委托原告莱佛士公司对X山庄住宅、商铺、停车位等物业实行管理；委托管理事项包括负责向业主和物业使用人收取物业管理费等；带电梯住宅的物业服务费按建筑面积每月每平方米2.4元计算，不带电梯住宅的物业服务费按建筑面积每月每平方米1.8元计算，由原告莱佛士公司向业主或物业使用人收取；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交管理费的千分之三交纳违约金。2009年2月1日的《X山庄物业管理委托合同》约定的委托管理期限为两年，合同生效期暂定为2008年12月16日，并以原告莱佛士公司正式进驻实施物业管理服务之日起生效，该合同还约定电梯电费因带电梯房暂未列入管理收费范围故暂不计算。2010年12月26日的《X山庄物业管理委托合同》约定的委托管理期限为两年，即从2011年1月8日至2013年1月7日。2012年12月25日的《X山庄物业管理委托合同》约定的委托管理期限为两年，即从2013年1月8日至2015年1月7日；该合同还约定，车位使用和管理费用由原告莱佛士公司向车位使用人收取，露天车位的使用和管理费用为150元/月/个。另在2012年12月25日的《X山庄物业管理委托合同》约定的委托管理期限期满后原告莱佛士公司与业主委员会签订了补充协议，约定延长合同期至业主大会顺利选聘出中标物业管理公司且新物业管理公司的物业管理委托合同生效之日止。业主委员会制定的《东莞市樟木头镇X山庄管理规约》约定：业主应按季度到物业服务企业办公场所缴交管理服务费，如延期缴交应交的管理服务费或相关费用的，业主应承担相应的赔偿款和罚款等费用，并按拖欠费用金额每日0.3%的标准支付滞纳金。
被告何艳系位于东莞市樟木头镇X山庄翠竹××座××室房屋的业主，也是粤SXX**小型轿车的车主。2014年5月1日至2015年6月30日期间，被告何艳使用了小区的公用部分停车，但没有向原告莱佛士公司交纳车位管理费。2015年4月21日，原告莱佛士公司委托广东君厚律师事务所发出律师函，向被告何艳催收机动车停放保管服务费等费用。
另查：原告莱佛士公司取得了东莞市物价局核发的广东省经营服务性收费许可证，其中载明收费项目露天机动车停放保管服务费为每月每辆150元。
又查：1.业主委员会于2015年11月3日出具公章使用说明称，业主委员会于成立之初刻制了使用蓝色印泥的繁体字的公章，后另行刻制了使用红色印泥的简体字并带有五星标识的公章，该二个印章均为业主委员会合法有效的印章。业主委员会于2011年1月8日出具了诉讼同意书，同意原告莱佛士公司对违反《管理规约》、拖欠管理费等费用的业主或/及物业使用人采取法律诉讼的途径追收管理费等费用，该同意书有效期至业主委员会另行通知时止。2.本院向东莞市公安消防局樟木头大队调取的行政处罚决定书显示，原告莱佛士公司因其维护管理的风景12座住宅楼1楼室内消火栓手动报警器损坏被罚款5000元。3.原告莱佛士公司与业主因机动车停放保管服务费问题曾发生过冲突。
以上事实，有X山庄物业管理委托合同、东莞市樟木头镇X山庄管理规约、广东省经营服务性收费许可证、X山庄停车收费系统投入使用通告、身份证复印件、行驶证复印件、房地产权证、车位管理费违约金计算方式、律师函、快递单、物业服务企业资质证书、公章使用说明、诉讼同意书、报警回执、照片、车辆出入登记表、交费资料、证明、消防安全违法行为举报、投诉查处情况登记、维稳资料、行政处罚决定书以及当事人在庭审笔录中的陈述等附卷为证。
本院认为：本案是物业服务合同纠纷案件。本案的争议焦点是被告何艳应否支付原告莱佛士公司所诉请的机动车停放保管服务费以及违约金的问题。
《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”该法第八十三条第一款规定：“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”本案中，物业管理委托合同是原告莱佛士公司与业主委员会签订的，东莞市樟木头镇X山庄管理规约是业主委员会通过的，该合同及管理规约没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。虽然被告何艳作为东莞市樟木头镇X山庄翠竹××座××室房屋的业主没有直接与原告莱佛士公司签订合同，但根据上述法律规定，物业管理委托合同、东莞市樟木头镇X山庄管理规约对被告何艳均有约束力。原告莱佛士公司为被告何艳提供了机动车停放保管服务，而且也取得了东莞市物价局核发的广东省经营服务性收费许可证，被告何艳应依照《X山庄物业管理委托合同》、《东莞市樟木头镇X山庄管理规约》的约定支付机动车停放保管服务费。2014年5月1日至2015年6月30日的机动车停放保管服务费2100元（150元/月×14个月），被告何艳没有支付，被告何艳依约应予以支付给原告莱佛士公司。原告莱佛士公司管理处作为案涉X山庄物业管理服务提供者，有权向全体业主收取机动车停放保管服务费等费用，同时也有责任向全体业主提供有质量的机动车停放保管服务。从被告何艳的主张和举证来看，原告莱佛士公司对X山庄小区的机动车停放保管服务确存在某些不到位和需要改进的地方。鉴于原告莱佛士公司所提供的机动车停放保管服务确实存在瑕疵和不周之处，综合本案案情，根据公平原则，本院酌情确定对案涉房屋2014年5月1日至2015年6月30日期间的机动车停放保管服务费的违约金予以免除，即被告何艳应当支付原告莱佛士公司2014年5月1日至2015年6月30日的机动车停放保管服务费2100元。因此，原告莱佛士公司关于机动车停放保管服务费的诉讼请求，合法有理，本院予以支持；原告莱佛士公司关于违约金的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、第八十三条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告何艳应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州莱佛士物业服务有限公司支付2014年5月1日至2015年6月30日的机动车停放保管服务费2100元；
二、驳回原告广州莱佛士物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费25元（因适用简易程序结案减半收取），由原告广州莱佛士物业服务有限公司负担8元，由被告何艳负担17元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 杨潮源
二〇一五年十二月十一日
书记员 赵小婷
赵萌
附相关法律法规条文：
1.《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款：
业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
2.《中华人民共和国物权法》第八十三条第一款：
业主应当遵守法律、法规以及管理规约。
3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：
建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
4.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：
经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
5.《物业管理条例》第四十二条：
业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。
6.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：
当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
7.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：
法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
8.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条:
被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。