江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终2766号
上诉人（原审原告）王善辉，男，1969年1月16日生，汉族，公务员。
被上诉人（原审被告）南京康利置业有限公司，住所地南京市溧水区永阳镇致远路68号。
法定代表人王殿春，该公司副董事长。
委托代理人蒋宜贯，江苏泰和律师事务所律师。
上诉人王善辉因与被上诉人南京康利置业有限公司（以下简称康利公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南京市溧水区人民法院（2015）溧民初字第1357号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
王善辉原审诉称：王善辉、康利公司于2012年6月19日签订了《溧水县商品房预售合同》，王善辉购买了康利公司预售的房屋康利华府某幢105室，总价为1408856元，王善辉依约支付了购房款。合同约定交房时间为2013年8月31日，并约定交房时应符合下列条件：已取得《建设工程规划验收合格证》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料等，同时约定房屋延期交付的违约金按已收价款的万分之二点五／天计算。
康利公司于2013年8月28日向王善辉寄送了交付通知书，称该房屋已具备合同约定的交付条件，要求王善辉于2013年9月29日办理交房手续，并称如王善辉不在约定时间办理手续，康利公司将视王善辉已收楼，王善辉在不知情的情况下与康利公司办理了交房手续。现王善辉为维护自身的权益，特向法院起诉要求：1、判令康利公司提供《建设规划验收合格证》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料；2、判令康利公司交房行为无效，以取得《建设工程规划验收合格证》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料的次日为交房日期；3、判令康利公司支付延期交房违约金84883元，支付违约金利息5517元，共计90400元；4、判令康利公司支付违约期间王善辉多缴的物业费1276元；5、本案诉讼费由康利公司承担。
康利公司原审辩称：一、涉案房屋所在工程已经竣工验收合格，施工、监理、设计、建设单位于2013年8月28日联合签署了《单位工程竣工验收证明书》，一致同意工程竣工验收通过，可以交付使用。根据《建筑法》第六十一条：建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用的规定，建筑工程经验收合格后即可交付使用。本案中，涉案房屋所在的3#楼工程已经通过相关单位一致同意验收合格，可交付使用，故康利公司依法可以与业主办理交接手续，涉案房屋完全能够满足业主的居住需求，双方的房屋交接行为并不违反法律、行政法规的效力性、禁止性规定，应属有效；二、根据康利公司的核实以及王善辉的自认，王善辉已于2013年9月28日领取了房屋钥匙，办理了房屋的交接手续。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条之规定以及双方签订的合同第十条的约定，康利公司未满足合同约定的交付条件，王善辉仍予收房，视为对交付条件的变更，交接钥匙即为交付。涉案房屋已经发生转移占有，依法应认定为房屋已经交付。双方约定的交付证明文件不是房屋交付的必要条件，而是王善辉选择是否交付的条件，只要王善辉实际接受了房屋，则不论康利公司是否交付了证明文件均不能影响康利公司交付房屋事实的认定。因此王善辉诉称康利未按约交付房屋并诉求至备案表取得之日的违约金没有事实依据且有违诚实信用原则，法院应予以驳回；三、如法院认为康利公司须承担延期交付的违约责任，合同约定的逾期交房的违约金计算标准远远高于王善辉的实际损失，请求法院以王善辉的实际损失为基础，兼顾合同履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，依法进行调整，支持康利公司的抗辩主张；四、涉案房屋已经交付，发生转移占有，王善辉也已经实际装修及居住，依法应当从实际收房之日起按约缴纳物业服务费用，王善辉诉求康利公司承担物业费用没有事实和法律依据。综上，请求法院驳回王善辉第四项诉请，对于第一、二、三、五项诉请，请求法庭考虑康利公司的抗辩意见，依法裁判。
原审法院经审理查明，王善辉、康利公司于2012年6月19日签订了《溧水县商品房预售合同》，王善辉购买了康利公司预售的房屋康利华府某幢105室，总价为1408856元，约定由康利公司将位于溧水区永阳镇致远路68号康利华府某幢105室的房屋预售给王善辉；该房屋为商业用房，建设面积106.3平方米，总价为1408856元；康利公司应于2013年8月31日交付房屋，交付房屋时应取得《建设工程规划验收合格书》、《房屋测绘成果》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料；逾期交房，按已收价款的万分之二点五／天计算支付违约金；交付房屋时，康利公司明确告知交付的商品房尚未符合交付条件，王善辉仍愿接受的，视为对交付条件的变更等。
上述合同签订后，王善辉按约支付了房款。
2013年8月20日，经设计、施工、监理、建设单位共同验收，上述房屋所在的康利华府一期某幢楼工程通过了单位工程竣工验收，各方同意该工程可以交付使用。
2013年9月28日，王善辉、康利公司办理了交房手续。2014年4月26日前，上述房屋取得测绘成果图。2014年4月26日，上述房屋通过竣工验收备案。
本案原审审理中，康利公司提交了从南京赶集网下载的溧水区永阳镇几处门面房出租价格：大东门步行街门面房，约1.3元／㎡／日；广成商业门面房，约1.54元／㎡／日；康利华府门面房，约1.36元／㎡／日，水岸康城住宅底商出租0.52元／㎡／天。对该证据王善辉不认可，王善辉认为应按合同约定执行。
本案审理中，原审法院到康利华府所在小区，对一期底层商铺中已经出租的房屋租金进行调查，对调查取得的租金价格进行统计，计算出平均租金价格为1.828元／平方米.天。
另查明，原审法院于2014年11月28日对（2014）溧民初字第1661号案件作出判决，认定并判决如下：在建设行政主管部门核发房屋竣工验收备案表前，康利公司虽然将房屋交付了购买人茅冬梅，但其交房不符合交付条件，应承担违约责任；茅冬梅在宽展期前接受房屋，自接受之日到房屋竣工验收备案之日，茅冬梅正常占有、使用房屋，如仍按合同约定支付违约金，有失公平，故酌定损失为1500元；判令康利公司支付1500元。该案现已生效。
以上事实，有商品房预售合同、收据、单位工程竣工验收表、交付通知、业主收房资料、房屋租金信息表、（2014）溧民初字第1661号案件民事判决书、双方陈述等证实。
原审法院认为，上述商品房预售合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律及行政法规的禁止性规定，是有效合同。合同中约定交房时应取得房屋竣工验收备案表等，而康利公司直至2014年4月26日才取得竣工验收备案表，故该房屋直至该时间点才符合交付条件。康利公司逾期交房，应支付违约金，但根据王善辉对案涉房屋的占有、使用情况不同，应分为两段进行计算，第一段的期间自2013年9月1日起，算至2013年9月27日；第二段应自2013年9月28日起，算至2014年4月26日。第一段期间内，王善辉未实际占用房屋，康利公司应支付违约金，但约定违约金标准明显高于同地段同期房屋租金，应参照同地段同期房屋租金的1.3倍进行计算，按原审法院调查取得的平均房屋租金价格，该时间段内租金为6820.5元（106.3平方米＊1.828元／平方米／天＊1.3倍＊27天）。后段期间，康利公司虽未取得房屋竣工验收备案表，但王善辉已实际占有、使用房屋，王善辉并无实质性损失，故该部分违约金也应予调整，参照已生效的（2014）溧民初字第1661号案件的标准，酌定为2627.35元。以上违约金合计9447.85元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，原审法院判决：一、康利置业有限公司应给付王善辉违约金9447.85元，于判决生效后十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回王善辉的其他诉讼请求。本案受理费2292元，减半收取1146元，由王善辉与南京康利置业有限公司各承担一半。
上诉人王善辉不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决程序不当，原审法院没有在规定的时间将对方的答辩材料送达我方，不符合相关法律规定；二、对方在合同履行过程中存在欺骗行为，违反了诚实信用原则，原审法院无视此事实，存在偏袒；三、我方是在对方做了假资料、存在欺骗的情况下签订的交接单，此交房行为应当认定无效；四、一审法院认定“原告已实际占有、适用房屋，原告无实质性损失”无事实依据；五、原审法院参照“（2014）溧民初字第1661号案件”判决结果审理此案，既不合法也不合理；六、原审法院按两阶段计算违约金，方法错误，我方认为应当完整计算到2014年4月26日；七、一审法院认定的违约金赔偿标准明显不合理，理应按照合同约定进行。综上，上诉人认为一审法院判决无事实和法律依据，程序不当且存在不公，请求二审法院撤销原判，依法改判。
被上诉人康利公司辩称：一、上诉人如果有新的诉讼请求，应当另案诉讼，二审不应当增加新的诉讼请求；二、本案是依据已经发生法律效力的2014溧民初字第1661号民事判决进行的裁判，该判决与本案系同一类型案件，已发生法律效力，且已履行完毕。一审法院依据生效判决作为认定案件事实及裁判的依据，符合法律规定；三、一审判决的重要内涵是2013年9月涉案房屋已经事实交付，2014年4月26日是法律上的交付日。根据合同约定，交钥匙即为交付，根据法律规定，转移占有即为交付。四、被上诉人不应承担2013年9月之后的违约责任。但一审法院仍从公平合理的角度出发，判决被上诉人给付相应的违约金，充分保护了上诉人的权利，符合法律精神。综上，被上诉人认为一审判决认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与原审相同，本院予以确认。二审中，双方均未提交新证据。
本院认为，上诉人王善辉与被上诉人康利公司签订的商品房预售合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性和禁止性规定，合法有效，双方应按此履行。本案康利公司未在约定的交房时间前取得涉案房屋竣工验收备案表，应当向王善辉承担2013年9月1日至2014年4月26日期间迟延交房的违约责任。由于王善辉与康利公司于2013年9月28日办理了房屋交接手续，而小区房屋水电气已开通的事实和小区购房业主在收房后不存在房屋使用费损失的事实，亦经过其他民事案件生效判决书作出认定，故本案原审法院根据王善辉对涉案房屋的占有使用及房屋使用费损失等情况，以2013年9月28日为时间节点，分段区分和确定违约金数额并无不当。
根据我国合同法规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。首先，康利公司在2013年9月1日至2013年9月28日期间迟延交房，导致王善辉产生不能使用房屋的损失，参照同地段、同类型市场房屋租金标准仅为1.828元／平方米·天，而按照双方合同约定的违约金标准折算为3.31元／平方米·天（房款1408856元×2.5?／天÷106.3平方米），该约定的违约金标准过分高于房屋租金损失，故原审法院结合康利公司违约行为、王善辉实际损失，在康利公司请求调整违约金情况下，确定违约金数额为6820.5元（106.3平方米×1.828元／平方米／天×1.3倍×27天）符合法律规定。其次，王善辉在2013年9月28日收房后至2014年4月26日房屋取得竣工备案表期间内，并无实质性损失，原审法院参照（2014）溧民初字第1661号民事案件关于茅冬梅所得1500元违约金与804340元购房款的比例，确定康利公司支付王善辉违约金2627.35元（1408856元×1500元／804340元）亦无不当。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉主张不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2292元，由上诉人王善辉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
审 判 员 许云苏
代理审判员 马 帅
二〇一六年五月十一日
书 记 员 王 慧