四川省安岳县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川2021民初242号
原告吴章华，男，生于1987年1月19日，汉族，居民，住四川省安岳县。
委托代理人李艳国，四川承安律师事务所律师。
被告张秀英，女，生于1976年10月14日，汉族，居民，住四川省成都市高新区。
委托代理人宋卫平（特别授权），北京尚衡（成都）律师事务所律师。
第三人成都市嘉晋物业管理有限公司，住所地四川省成都市天府新区。
法定代表人徐俊彬，执行董事。
委托代理人肖敏，男，成都市嘉晋物业管理有限公司员工，住四川省成都市高新区。
第三人四川晋元实业有限公司，住所地四川省成都市高新区。
法定代表人徐双平，执行董事。
委托代理人刘生勇，男，四川晋元实业有限公司员工，住四川省双流县。
委托代理人吴晓明（系第三人成都市嘉晋物业管理有限公司、四川晋元实业有限公司共同委托），四川颂亚律师事务所律师。
原告吴章华与被告张秀英合同纠纷一案，本院立案受理后，于2015年8月28日判决驳回原告吴章华的诉讼请求。原告吴章华不服，向资阳市中级人民法院提出上诉，资阳市中级人民法院以原告提供新证据为由撤销本院判决，发回本院重审。本院于2016年1月12日立案后，依法重新组成合议庭，并根据被告张秀英申请，依法追加成都市嘉晋物业管理有限公司（以下简称“嘉晋物业公司”）、四川晋元实业有限公司（以下简称“晋元公司”）为本案第三人参加诉讼。本院于2016年6月23日公开开庭进行了审理，原告吴章华及其委托代理人李艳国、被告张秀英及委托代理人宋卫平、第三人嘉晋物业公司、晋元公司共同的委托代理人吴晓明到庭参加诉讼。诉讼中，本院根据原告吴章华申请，依法对被告张秀英位于成都市高新区华阳街道龙灯山路一段281号房屋予以查封。案经本院审判委员会讨论决定。本案现已审理终结。
原告吴章华诉称：2013年8月10日，原、被告签订《转让协议》，约定被告将其经营的成都市高新技术开发区龙灯山路一段的“汇丰茶楼”以16万元的价格转让给原告，被告须保证原告享有其原租赁合同中的所有权利，否则，被告须无条件全额退还转让费。协议签订后，原告向被告张秀英支付了转让费16万元，还按4.5万元/年向房屋出租方晋元公司支付租金。2014年11月17日，原告接物管要求暂停营业通知，随后在原告经营的茶楼内修建了消防通道，改变了茶楼内部格局，占用了茶楼的使用面积，被告在转让时隐瞒要修建消防通道的事实，致使原告未能实际享受合同约定的280㎡使用面积，原告未能享有原租赁合同约定的所有权利，被告构成违约，应当承担违约责任。故请求人民法院依法判决被告退还原告转让费13.5万元，并支付资金占用利息。
被告张秀英辩称：签订《转让协议》系原、被告真实意思表示，双方明确约定被告转让茶楼退出经营后，由原告承接被告与房屋所有人签订的《房屋租赁合同》权利义务，则原告在承租期间应在法律法规允许的范围内经营，否则所造成的任何事故及损失均由原告承担。原告不能只关注权利而忽略义务的履行。茶楼占据了消防通道，原告应积极配合整改，客观上在开设消防通道后原告已经接受出租方所退还的部分租金，此举应视为原告对租赁合同内容变更的认可和对消防通道开设的接受。原告经营不景气，非消防通道形成，亦与被告无关，乃原告经营能力所致。故原、被告签订的《房屋租赁合同》不具有约定和法定的解除条件，也不符合撤销的法律规定，现原告要求被告退还全部转让费，既无事实根据也无法律依据，故请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
第三人嘉晋物业公司、晋元公司述称：1.案件与晋元公司无关，个别案件事实与嘉晋物业公司有关。2.2012年5月20日，嘉晋物业公司委托经理刘学华签订的房屋租赁合同，实质是场地租赁合同。被告作为小区业主，对场地的性质是清楚的。嘉晋物业公司考虑到小区没有业主活动室，便利用该架空层场地作为小区业主休闲、娱乐的场地。依据物权法和物业管理条例的规定，物业公司有权对共用部分进行管理，该场地租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。3.2013年8月10日，原、被告间签订的转让协议及收取16万元转让费，事前未告知第三人，也未取得第三人的同意。该16万元转让费引发的纠纷与嘉晋物业公司、晋元公司无关。2014年10月，消防部门调查架空层占用消防通道时嘉晋物业公司才知道转租的事实。4.根据案涉房屋租赁合同第七条第三项规定：因政府行政行为致本合同不能履行的，双方均不视为违约。不能履行包括全部不能履行和部分不能履行。转让协议约定房屋租赁合同的权利和义务由原告继受，故该合同条款对原告、被告均有约束力。消防部门作为行政机关，要求将架空层预留部分通道，并对嘉晋物业公司提出处罚和整改意见，属行政行为。故原、被告以消防通道占用架空层面积为由要求对方承担违约责任，均与合同的约定不符。5.原、被告产生争议的焦点是消防通道占用了架空层面积，该问题出现后，嘉晋物业公司才知道转租的事实。为了解决该争议，嘉晋物业公司多次组织调解，最终达成处理意见，并最终全部履行。即由嘉晋物业公司出资修建通道，嘉晋物业公司补偿原告2000元，租金从第二年度起由4.5万元/年降为4.3万元/年。至此，争议已得到解决，原告再以此为由提起诉讼没有道理。综上，第三人与本案没有关系，不应承担责任，请求人民法院依法裁决。
经审理查明：成都市高新技术开发区龙灯山路一段住宅小区工程由晋元公司开发，嘉晋物业公司为该小区的物业管理服务企业。2011年3月20日,被告张秀英与晋元公司签订《房屋租赁合同》，约定:1.晋元公司将位于成都市高新技术开发区龙灯山路一段的商业用房租给张秀英，租赁期从2011年4月1日至2021年3月30日；2.第一年租金按每月20元/㎡计算，第一年租金6.72万元，第二年开始每年租金在第一年租金额上增加5%，每年为70560元；3.第一年的租金，张秀英在合同订立后3日内交纳前半年租金3.4万元，在2011年9月30日前交纳后半年租金3.32万元，此后的租金每年交纳一次，于每年3月30日前3天内交纳。2012年5月23日，被告张秀英与晋元公司签订《房屋租用合同补充协议》，主要约定：1.房屋租金调整为每年4.5万元，如经规建、城管相关部门批准合法手续后在外墙开门，租金则按原合同执行，每年租金为70560元；2.租金每年交纳一次，于每年9月30日前3天内交纳下一年度租金，以此类推；3.如张秀英需将该出租房转让他方，应提前一个月通知晋元公司，由晋元公司与他方签订租房合同。原告与晋元公司签订的《房屋租赁合同》涉及的建筑面积为280㎡的商业用房，其实质是嘉晋物业公司因小区没有业主活动室，便利用该架空层场地作为小区业主休闲、娱乐的场地而改建的建筑物，该建筑物未获得成都市房地产管理部门颁发的房屋产权证。被告与晋元公司签订协议后对该建筑物进行了装修并购置了茶楼所需设备，共耗资10余万元，经营至2013年8月。该月，原告吴章华与被告张秀英就汇丰茶楼转让事宜进行磋商，同月9日，吴章华向张秀英支付转让费10万元，次日，双方签订书面转让协议。协议主要约定：1.张秀英将其经营的位于成都市高新技术开发区龙灯山路一段商业用房建筑面积280平方米的汇丰茶楼转让给吴章华经营；2.转让费16万元，包含房屋押金0.6万元；3.茶楼现有的设备及物件全部归吴章华所有；4.张秀英与晋元公司签订的合同中约定张秀英的权利义务均由吴章华继受；5.转让后，张秀英需协助吴章华，保证吴章华享有张秀英在原租赁合同内的所有权利，如吴章华未能享有，张秀英须无条件退还全额转让费；6.本协议签订之日起，吴章华有权经营管理汇丰茶楼的全部事宜，张秀英无权对此茶楼经营管理，协议生效前所产生的一切负债均由张秀英承担，与吴章华无关；7.本协议一式两份，自双方签字并捺印之日起生效，因本协议发生争议的，如双方协商不成，任何一方均可向吴章华户籍所在地人民法院起诉。原告吴章华与被告张秀英分别在协议上签字捺印（该16万元的转让费中包含房屋押金0.6万元、当年被告已付的租金、茶楼内添制的设施设备、茶楼的装修费用）。2013年8月11日，吴章华再次向张秀英支付转让费6万元。吴章华接手经营管理汇丰茶楼。转让协议签订后，2013年9月30日原告向第三人嘉晋物业公司交纳至2014年9月30日止的租金4.5万元；2014年10月8日，原告向刘学华（前任物业总经理）缴纳至2015年9月30日止的租金4.5万元。2014年11月14日，成都市高新技术产业开发区公安消防大队对位于高新区龙灯三路381号的、由嘉晋物业公司管理的鸿阁一号小区进行检查，发现该小区3栋底层（架空层）作为茶房（即汇丰茶楼）经营，占用疏散通道，违反了《中华人民共和国消防法》，为此，成都市高新区消防大队对嘉晋物业公司发出成都市高新区消防大队高新公（消）行决字【2014】第0066号《公安行政处罚决定书》，罚款0.5万元。随后，经原告和嘉晋物业公司协商各方达成一致意见，即由嘉晋物业公司出资修建消防通道，嘉晋物业公司补偿原告0.2万元，租金从第二年度起由4.5万元降为4.3万元。嘉晋物业公司按照消防大队的要求修建了消防通道，该消防通道占用了汇丰茶楼部分面积，为此，晋元公司向原告吴章华退还房屋租金0.2万元。此后原告向第三人晋元公司交纳至2015年9月30日的租金。现汇丰茶楼处于歇业状态，但原告未向第三人晋元公司或者嘉晋物业公司退还建筑物（汇丰茶楼）。原告以被告违约为由要求退还转让费16万元未果，致形成本案诉讼。诉讼中，原告将要求退还转让费16万元减为要退还13.5万元。
上述事实，有来源合法、内容客观真实、与本案相关联的原、被告、第三人的身份信息，被告购买的高新区龙灯三路381号物业信息、房屋租赁合同，房屋租用合同补充协议，转让协议，公安行政处罚决定书，收条，三﹟楼1-1剖面图、市长信箱回复办理结果、原被告及第三人的当庭陈述等证据予以证实。原告提供的通知函未加盖第三人印章，第三人亦不认可，本院不予采信。
本院认为：晋元公司将经规划设计为架空层的成都市高新技术开发区龙灯山路一段筑面积为280㎡改造成经营场所，用于出租给被告张秀英开办茶楼，该架空层的建设符合建筑设计规划，不属于违法建筑，晋元公司的改变架空层用途的行为的违法性须经建设主管部门认定，目前建设行政主管部门尚未定性的情况下，被告与晋元公司签订的《房屋租赁合同》、《房屋租用合同补充协议》的效力尚不能确定。
原告吴章华与被告张秀英签订的《转让协议》，系双方真实意思表示，该协议有效，原被告应按照合同约定全面履行自己的义务。张秀英按照协议约定将汇丰茶楼的设备、物件及经营权全部交由吴章华，张秀英已按合同约定履行义务。转让协议第5项约定：“转让后，张秀英需协助吴章华，保证吴章华享有张秀英在原租赁合同内的所有权利，如吴章华未能享有，张秀英须无条件退还全额转让费”，从双方履行合同的情况看，张秀英向吴章华交付茶楼后，晋元公司或者嘉晋物业公司接受吴章华交纳的租金，对吴章华继续使用该房屋经营茶楼予以认可，张秀英与晋元公司签订的《房屋租赁合同》中张秀英享有的权利和承担的义务已转由吴章华享有和承担，且嘉晋物业公司接受吴章华交纳的租金，已经同意吴章华租用茶楼所涉房屋，张秀英退出租赁关系，因此，张秀英已经保证吴章华全部享有张秀英在原租赁合同内的所有权利，张秀英没有违约行为。关于原告吴章华提出修建消防通道占用茶楼部分面积使其未能享有张秀英在其与晋元公司签订的原租赁合同中所有权利，张秀英违反了转让协议的约定的问题。虽然张秀英在转让协议中保证吴章华享有原租赁合同的所有权利，但因修建消防通道涉及整个小区公共利益，且系消防部门根据《中华人民共和国消防法》作出的决定，并非张秀英的行为致使吴章华使用房屋面积减少。并且修建消防通道占用茶楼部分面积系吴章华接手经营汇丰茶楼一年后，吴章华还接受了嘉晋物业公司因修建消防通道占用茶楼部分面积退还的租金2000元，显然，晋元公司与吴章华之间就房屋租赁合同内容作出了实质变更，双方形成新的合意，这一新的合意只能约束晋元公司和吴章华，不能约束张秀英。故，张秀英无违约行为，吴章华认为张秀英违约的主张，理由不成立，本院不予支持。原告吴章华提出张秀英隐瞒了相关事实的问题，因原告未提出证据予以证实，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实和反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”之规定，原告对此主张应承担举证不能的法律后果。
综上所述，被告张秀英无违约行为。原告吴章华要求张秀英承担违约责任的诉讼请求，理由不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、驳回原告吴章华要求被告张秀英退还转让费并支付资金占用利息的诉讼请求；
二、第三人四川晋元实业有限公司、成都市嘉晋物业管理有限公司不承担本案民事责任。
案件受理费3000元，财产保全费1320元，合计4320元，由原告吴章华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。
审 判 长 谭永忠
审 判 员 樊宗华
代理审判员 李 青
二〇一六年六月二十八日
书 记 员 蒋慕华