大连市西岗区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0203民初172号原告大连市人民防空办公室法定代表人孙国宽委托代理人刘庆贺被告大连润德君城房地产开发有限公司法定代表人王德利委托代理人许学锋第三人大连润德商业有限公司法定代表人王笑璐委托代理人许学锋第三人大连家乐福商业有限公司法定代表人吕仲立。委托代理人叶长青委托代理人于思雨原告大连市人民防空办公室（以下简称“人防办公室”）与被告大连润德君城房地产开发有限公司（以下简称“君城房地产公司”）、第三人大连润德商业有限公司（以下简称“润德商业公司”）、大连家乐福商业有限公司（以下简称“家乐福公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告人防办公室的委托代理人刘庆贺、被告君城房地产公司、第三人润德商业公司的共同委托代理人许学锋，第三人家乐福公司的委托代理人叶长青、于思雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年2月25日，原告与被告签订《人民防空工程租赁使用合同（北京公园）》，合同约定原告将位于大连市西岗区长江路，面积为16790平方米的大连北京公园人防工程出租给被告使用，租赁期限为二十年，自2011年1月29日至2031年1月28日止。同时约定，工程使用费为以原告经市财政主管部门出具的工程决算报告中的总投资额为基数，第一年至第三年每年按总投资额5.7%缴纳，第四年至第五年每年按总投资额5.9%缴纳，第六年至第二十年每年按总投资额6.1%缴纳。2015年5月27日，原告与被告签订《人民防空工程租赁使用合同（北京公园）补充协议》，协议约定，2014年7月10日，大连市投资审核中心出具了大投（内）审字[2014]第0597号报告，北京公园人防工程经审核实际总投资额为5214.0478万元，依据报告，被告第一年至第三年每年应缴纳使用费297.2万元，第四年至第五年每年应缴纳使用费307.63万元，第六年至第二十年每年缴纳的使用费318.06万元。同时约定，被告应于每年的6月28日前向原告缴纳当年7月29日至下一年7月28日期间的工程使用费。按照原告与被告签订的合同及补充协议，被告应于2016年6月28日前向原告缴纳2016年7月29日至2017年7月28日的人防工程使用费，可是被告未按约定按时向原告缴纳使用费，经原告多次催收，被告始终欠缴。按照《人民防空工程租赁使用合同（北京公园）》第六条第3款第（五）项约定，被告未按时足额支付租金，超过15日以上的，原告有权解除合同，同时第五条第2项约定，合同解除后，被告应于解除之日起十日内将标的交还给原告。原告已按合同约定于2016年8月5日向被告下达《解除合同通知书》，并于2016年8月8日送达被告。在此期间，被告将人防工程转租给第三人使用。原告认为，被告欠缴及未按时缴纳使用费的行为已经构成严重违约，原告已向其送达《解除合同通知书》，原告已经行使了解除权，原被告之间的租赁合同及补充协议已经于2016年8月8日解除，被告应将占用的人防工程立即腾退给原告，并按照合同约定承担违约责任。故原告诉至法院，请求：1.确认原被告签订的《人民防空工程租赁使用合同（北京公园）》及《人民防空工程租赁使用合同(北京公园）补充协议》已解除；2.判令被告及第三人立即将占用的北京公园人防工程腾退给原告；3.判令被告支付原告自2016年7月29日起至腾退之日止的使用费每日8714元（第六年至第二十年每年按投资额6.1%缴纳即3180600元÷365天=8714元）；4.判令被告向原告支付逾期交还人防工程的违约金20万元；5.判令被告向原告支付未按时足额交付租金（工程使用费）的违约金（标准为每日1000元，自2016年6月28日起至腾退之日止）。被告辩称，本案的合同未成就解除条件，不同意原告的全部诉讼请求。原告的第四项诉讼请求没有法律和约定依据,第五项诉讼请求违约金过高，且本案不存在腾退的问题。第三人润德商业公司述称，同意被告意见。第三人家乐福公司述称：不同意原告的诉讼请求。第三人家乐福公司是原被告所租赁人防工程部分面积的次承租人。如果原告要求被告支付拖欠租金及违约金以及要求解除合同的请求予以支持，第三人作为次承租人主张代被告支付其应付未付的租金及违约金，并要求继续履行合同。依据最高人民法院关于审理租赁合同纠纷的司法解释，因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时,次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的,应得到支持。据此,作为次承租人的第三人不同意解除合同，并且次承租人代付的租金及违约金应当以次承租人实际承租的面积按比例进行支付。经审理查明，原、被告于2008年7月4日签订《北京公园地下人防工程合作建设协议》。协议约定，原告投资建设的北京公园项目地下一、二层和地上出入口相关建筑约18000㎡、其中地下人防工程约17500㎡、地上出入口两处约500㎡及附属设备设施，其产权归原告所有。该项目工程建成后，原告将工程整体租赁给被告经营使用，使用合同双方另行签署，被告承租原告的人防工程租期为20年，租赁期内被告自行决定使用方式。被告向原告交纳人防工程使用费，第1年至第3年每年按原告总投资额的5.7%计算，第4年至第5年每年按5.9%计算，第6年至第20年每年按6.1%计算。原告工程决算经上级主管部门及市财政审核中心出具决算报告，作为双方确认原告投资总额的核算依据。上述案涉人防工程建成后，原、被告于2011年2月25日签订《人民防空工程租赁使用合同（北京公园）》。合同约定，原告将坐落于大连市西岗区长江路，建筑面积约16790平方米（地下一、二层和地上出入口相关建筑）的大连北京公园人防工程出租给被告使用，期限20年，自2011年1月29日至2031年1月28日，计租起始日为2011年1月29日。使用费标准以原告经市财政主管部门出具的工程决算报告中的总投资额为基数，第1年至第3年每年按总投资额的5.7%缴纳，第4年至第5年每年按总投资额5.9%缴纳，第6年至第20年每年按总投资6.1%缴纳。每年度工程使用费被告要一次性付清。每年度工程使用费缴费时间定为下一年度计租日前30天。如被告未按时足额支付租金超过15日以上，原告有权解除合同。被告应于合同终止或解除之日起十日内将标的交还原告。本合同终止或解除时如被告未及时交回合同标的，应向原告支付违约金20万元。被告若不按时足额交付租金（工程使用费），除因超过15日原告有权解除合同外，每逾期一日，被告还应向原告支付1000元违约金。该合同签订当日，原、被告签订交接验收单确认，双方已于2010年8月26日对合同标的进行了正式验收及交接。2012年11月22日，原告取得案涉工程的国有土地使用证。2014年7月10日，大连市投资审核中心作出《关于大连市北京公园地下人防工程决算审查的报告》，确认该工程实际总投资5214.0478万元。2015年5月27日，原、被告签订《人民防空工程租赁使用合同（北京公园）补充协议》。协议约定，依据大连市投资审核中心于2014年7月10日作出的《关于大连市北京公园地下人防工程决算审查的报告》及原租赁合同约定，2011年度至2014年度被告总共应缴纳工程使用费1199.23万元。截止到2015年3月4日，被告对于2011年度至2014年度的工程使用费欠缴57.23万元。本合同签订之日前，被告已向原告缴纳2015年1月29日至2015年7月28日工程使用费153.815万元。由于被告资金紧张，根据被告申请，原告同意将原租赁合同中缴纳使用费日期由每年的12月28日改为每年的6月28日。缴费周期为每年的7月29日至下一年的7月28日。被告应于2015年6月28日前向原告缴纳下列费用：⑴2015年7月29日至2016年7月28日工程使用费。⑵本合同明确的工程使用费57.23万元。如被告未能如期支付欠缴使用费，则需按原合同承担违约责任。上述协议、合同签订后，双方履行过程中，被告欠付原告2015年7月29日至2016年7月28日计租期间的部分租金52150元，且未在2016年6月28日前支付原告2016年7月29日至2017年7月28日计租期间的租金。2016年6月7日、6月29日，原告分两次向被告发出催缴通知，要求被告交纳上述欠交租金。被告未予交纳。2016年7月21日，原告向被告发出拟解除合同通知书，通知被告拟解除《人民防空工程租赁使用合同（北京公园）》。2016年8月5日，原告向被告发出解除合同通知书，通知被告解除《人民防空工程租赁使用合同（北京公园）》，并要求被告办理手续，搬离人防工程。后原告起诉至我院，要求被告支付欠缴租金、腾退人防工程等。我院做出（2016）辽0203民初3032号民事判决书，判决被告支付2015年7月29日至2016年7月28日欠付的租金52150元，并以原告解除合同异议期限尚未经过，不能视为合同已经解除为由驳回其他诉讼请求。被告在解除合同通知到达之日起三个月内未向人民法院起诉主张异议。被告至今未支付2016年7月29日至2017年7月28日期间租金。被告将案涉人防工程的建筑物地上一层、地下一层部分租赁给第三人家乐福公司，原告同意转租。案涉人防工程现由第三人家乐福公司占用一部分用于经营超市，由第三人润德商业公司占用一部分用于经营餐饮、停车场。本院所确认的上述事实，有北京公园地下人防工程合作建设协议、人民防空工程租赁使用合同（北京公园）、人民防空工程租赁使用合同（北京公园）补充协议、交接验收单、关于大连市北京公园地下人防工程决算审查的报告、国有土地使用证、缴纳人防工程使用费通知、催缴人防工程使用费通知、拟解除合同通知书、解除合同通知书、物业租赁合同、（2016）辽0203民初3032号民事判决书等及各方当事人当庭陈述笔录在案为凭，上述证据已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，原、被告签订的北京公园地下人防工程合作建设协议、人民防空工程租赁使用合同（北京公园）、人民防空工程租赁使用合同（北京公园）补充协议等文件系双方真实意思表示，内容不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行各自义务。合同约定被告应在2016年6月28日前支付原告2016年7月29日至2017年7月28日期间租金，逾期超过十五日的，原告有权解除合同。被告未按时支付租金，违反合同约定，原告解除合同的通知于2016年8月8日到达被告，合同解除。故原告主张确认双方租赁合同已解除的诉讼请求，本院予以支持。关于被告提出的其于（2016）辽0203民初3032号案件审理期间对案涉合同的解除提出异议，故合同并未解除的答辩意见，本院认为，被告并未就解除合同的效力提起诉讼或在上述案件中提起反诉，上述案件亦未对解除合同的效力进行审理裁判。故对被告该项抗辩，本院不予采纳。第三人家乐福公司提出其作为次承租人不同意解除合同，请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权，代付的租金及违约金以次承租人实际承租的面积按比例支付。本院认为，次承租人代为支付拖欠租金及违约金是指承租人应当向出租人履行的支付义务由次承租人代为履行，不以次承租人自身实际承租面积为限。故第三人家乐福公司的主张不足以抗辩原告合同解除权。关于腾退房屋，被告及第三人应当于判决生效之日起三十日内将案涉工程返还原告。关于逾期交还人防工程的违约金，原被告间租赁合同约定被告应于合同解除之日起十日内将标的交还原告。如被告未及时交回合同标的，应向原告支付违约金20万元。原被告间的租赁合同于2016年8月8日已解除，被告未按约定交还人防工程。原告主张被告支付逾期交还人防工程的违约金20万元的诉讼请求，符合约定，本院予以支持。关于人防工程使用费，被告拖欠2016年7月29日至今的工程使用费，原告主张按照合同约定第六年至第二十年每年按投资额6.1%计算，即每日8714元（3180600元÷365天），自2016年7月29日至腾退之日止，属合理，本院予以支持。关于拖欠租金的违约金，原被告间租赁合同约定被告若不按时足额支付租金（工程使用费），除因超过15日原告有权解除合同外，每逾期一日，被告还应向原告支付1000元人民币的违约金。被告未在2016年6月28日前支付2016年7月29日至2017年7月28日的租金，故违约金应自2016年6月29日起至2016年8月8日合同解除日止，按每日1000元计算，为41000元（1000元×41天），原告诉请超出部分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决如下：一、确认原被告签订的人民防空工程租赁使用合同（北京公园）及补充协议已解除。二、被告大连润德君城房地产开发有限公司、第三人大连润德商业有限公司、第三人大连家乐福商业有限公司于本判决生效之日起三十日内将占用的位于大连市西岗区长江路北京公园人防工程腾退给原告大连市人民防空办公室。三、被告大连润德君城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告大连市人民防空办公室人防工程使用费，自2016年7月29日至腾退之日止，按每日8714元计付。四、被告大连润德君城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告大连市人民防空办公室逾期交还人防工程违约金200000元。五、被告大连润德君城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告大连市人民防空办公室逾期支付租金（工程使用费）违约金41000元。案件受理费17445元（原告已预交），由被告大连润德君城房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，按不服部分的上诉请求数额交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。申请执行期限两年。审判员 杨多二〇一七年十一月三十日书记员 张           颖