广东省珠海横琴新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠横法民初字760号
原告黄敏儿，女，澳门特别行政区居民。澳门身份证号码：×××2054（），港澳居民来往内地通行证号码：×××8804。
原告梁俊威，男，澳门特别行政区居民。澳门身份证号码：×××4805（），港澳居民来往内地通行证号码：×××8504。
两原告共同委托代理人何明达，北京德恒（珠海）律师事务所律师。
被告中联信投资担保有限公司，住所：北京市朝阳区。
法定代表人武永萍，董事长。
委托代理人陈露，广东铭建律师事务所律师。
原告黄敏儿、梁俊威与被告中联信投资担保有限公司（下称中联信公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月16日立案受理后，依法适用简易程序审理，并分别于2016年1月27日、2016年3月2日公开开庭进行了审理。两原告共同委托代理人何明达，被告中联信公司的委托代理人陈露到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄敏儿、梁俊威诉称，2014年10月27日，原告经中介介绍购买横琴华发首府花园第11幢13层01号房，并于当天向融信（澳门）投资公司支付订金人民币20万元。2014年11月7日，原告与被告签订协议书，约定原告购买华发首府花园第11幢13层01号房，总房价3494400元，在签订本协议之日支付40万元（包括签约前已支付20万元）、签订30天内付30万元、签订60天内付30万元；收款人为融信（澳门）投资有限公司。上述协议书签订之后，原告分别于2014年11月7日支付现金人民币20万元、2015年1月4日支付现金人民币30万元、2015年1月5日支付现金人民币30万元；加上2014年10月27日支付的款项共计已支付购房款人民币100万元。融信（澳门）投资有限公司分别就上述款项出具房款收款收据。在协议履行中，原告发现原告所购买的横琴华发房产并没有预售许可证，被告也没有取得房屋产权，属于违法销售。原告于2015年9月1日委托FC律师楼向被告出具律师函，确认双方之间的协议书为无效合同，并要求被告退还已付款人民币100万元，但被告至今未能退还。原告认为，被告将未取得预售证的房产加价53万元销售给原告，通过协议约定恶意规避房地产管理法规，规避被告房产转让税收，属于“炒楼花”的行为。因此，原、被告之间的协议书应为无效合同。原告为维护自己的合法权益，特起诉至法院，请求法院判令：1.请求判令被告立即返还原告购房款人民币100万元及利息人民币57650元（2015年11月15日之后以100万元为本金，按人民银行一年期贷款利率计算至实际清偿之日），暂共计人民币1057650元；2.请求判令被告承担本案的诉讼费和保全费。经本院释明后，原告将其诉讼请求变更为：1.要求解除双方签订的合同；2.请求判令被告立即返还原告购房款人民币100万元及利息人民币57650元（2015年11月15日之后以100万元为本金按人民银行一年期贷款利率计算至实际清偿之日），暂共计人民币1057650元；3.请求判令被告承担本案的诉讼费和保全费。其主要理由为，原告认为，经双方多次协商，原告确实不能办理相应足额银行贷款，故已确定无经济能力继续履行合同的相关义务，原告据此要求解除合同，并愿意按合同约定承担相应违约责任。因房价上涨，在合同解除后，被告仍然可以继续出售涉案房产，原告认为其提出要求解除合同对被告也不会产生实质性的损失。
原告黄敏儿、梁俊威为其诉称向本院提交以下证据：1.协议书；2.收款收据；3.律师函。
被告中联信公司辩称：1.根据双方签订《协议书》第一条“甲方同意将商品房的买受人地位转移乙方，乙方亦同意继受一切权利与义务”，双方确认转让的是房屋买受人的权利地位，原告据此继受了与房屋销售方履行预定、购房合同的权利义务。2.原告对涉案房屋当时未取得预售许可证的状况是明知的。双方在《协议书》中多次提到《预订合同》，并“依据。以及预订合同第十条的约定”达成协议，而《预订合同》第十条明确声明涉案房屋当时暂未取得《商品房预售许可证》。3.涉案房屋已于2015年10月14日取得《商品房预售许可证》。4.被告将与第三方签订合同的权利义务转让原告的行为不违法。综上，双方合同不存在无效理由，请求法庭驳回原告诉讼请求。在原告变更诉讼请求后，被告在第二次庭审中补充答辩意见如下：被告要求原告继续履行合同；如果原告主张解除合同，那么在其按协议约定，被告没收履约保证金100万元的基础上，被告同意解除合同。
被告中联信公司为其辩称向本院提交证据：1.横琴华发首府花园商品房预订合同；2.协议书；3.商品房预售许可证；4.延期协议书；5.通知书；6.寄件回执；7.律师回函。
经审理查明，2014年11月7日，转让方（甲方）中联信公司与受让人（乙方）黄敏儿、梁俊威签订《协议书》，约定：珠海横琴华发房地产投资有限公司与中奥投资管理有限公司签署了横琴华发首府花园商品房预订合同，将取得横琴华发首府花园第11幢13层01号房（建筑面积约为81.10平方米，售价约为人民币36514元／平方米，总价为人民币2961283元）的买受人地位，后中奥投资管理有限公司与甲方签署协议书，双方约定将上述商品房转让予甲方，即将取得上述商品房的买受人地位。甲乙双方就上述商品房的买受人地位转移事宜达成协议如下：第1条约定，甲方将横琴华发首府花园第11幢13层01号房的买受人地位转移乙方，乙方亦同意继受一切权利与义务。第3条约定，因甲方现时未具备条件将商品房更名至乙方名下，故乙方未具备条件直接向开发商支付楼款。因此，甲方同意按预订合同支付续后楼款，但乙方须按以下要求支付履约保证金至甲方指定的收款账户，支付方式与期限如下：A.在签立本协议之日，向甲方支付人民币肆拾万元整，其中人民币贰拾万元整已于签约前预付；B.在签立本协议之日起30天内，向甲方支付人民币叁拾万元整；C.在签立本协议之日起计60天内，向甲方支付人民币叁拾万元整。收款人：融信（澳门）投资有限公司。第4条约定，上述商品房总价和继受买受人地位的对价共为人民币叁佰肆拾玖万肆仟肆佰元整（CNY：3，494，400.00）。乙方承诺在甲方收到书面更名通知之日，向甲方支付人民币伍拾叁万叁仟壹佰壹拾柒元整（CNY：533，117.00），作为继受上述商品房买受人地位的对价，并向甲方支付已付楼款。甲方须在收到对价和楼款后向乙方提供已付相关楼款的证明，及向乙方返回履约保证金；乙方亦可选择以履约保证金转换为楼款。协议书第6条规定，因甲方的原因导致本协议无法履行的，须向乙方双倍返回已收的履约保证金及赔偿相关的一切损失；因乙方原因导致本协议无法履行的，已收的履约保证金归甲方所有，并需向被告赔偿其已付楼款及相关的一切损失。其他原因导致无法履行的，双方相互返回。
被告确认于2014年10月27日、2014年11月7日、2015年1月4日、2015年1月5日共收到原告支付的款项人民币100万元。涉案房产所在的横琴华发首府花园第一期于2015年10月14日取得商品房预售许可证。被告在房产取得预售许可证后，于2015年10月19日通知原告办理转名手续，正式与开发商签署商品房预售合同，并要求原告按协议书第四条约定支付合约价的50%和继受买受人地位的对价（房屋差价）。原告在收到此项通知后，于2015年10月22日以无法确定可向银行贷款七成，金钱不足为由，向被告申请延迟支付50%连差价。后原告因银行贷款无法达到原告要求的额度，无经济能力继续履行协议书的相关义务。
庭审中，原告称，在双方签订合同时，被告向原告承诺涉案房产可以办理70%的贷款，但实际操作过程中，银行只同意办理50%的贷款，远远超出原告的承受范围，原告认为该情况属于双方对合同条款的重大误解；被告对此不予认可。对于合同第3条履约保证金的性质，原告认为属于违约金，但认为该违约金约定过高；被告认为系双方自行约定对于履约的担保。
另查明，原、被告双方在庭审中均选择适用中国内地法律。
以上事实，有协议书、收款收据、横琴华发首府花园商品房预订合同、商品房预售许可证、延期协议书、通知书、寄件回执、庭审笔录等证据材料在卷佐证。
本院认为，原告黄敏儿、梁俊威系澳门特别行政区居民，本案为涉澳房屋买卖合同纠纷，应参照适用我国有关涉外民事诉讼的特别规定。本案中，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条，本院作为合同履行地所在法院，依法对本案有管辖权。依照《中华人民共和国涉外关系法律适用法》第三条之规定，当事人依照法律规定可以明示选择涉外民事关系适用的法律，因本案中双方当事人均选择适用中国内地法律，故本案应适用中国内地法律作为判断双方法律关系的准据法。
本案争议焦点有二：
一、关于合同解除。本案中原告以其无经济能力继续履行合同的相关义务为由诉请解除合同，本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”按照合同约定，除100万元的履约保证金外，原告在收到被告书面更名通知后陆续支付后续房款，但原告因银行贷款无法达到原告要求的额度和自身经济状况的问题，未能依约及时交付后续房款，原告称，被告曾在签约时向原告承诺涉案房产可以办理70%的贷款，但并未提供相关的证据予以佐证，且被告对此不予认可，故对原告的该项主张，本院不予认可，原告的行为已构成违约。原告主张解除合同，并同意按照合同约定承担违约责任，被告亦同意原告在承担违约责任后，解除合同，应视为双方就合同解除达成一致意见，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款的规定：“当事人协商一致，可以解除合同”，对于原告解除合同的诉请，本院予以支持。
二、关于违约责任。双方协议书第6条约定，因被告的原因导致本协议无法履行的，须向原告双倍返回已收的履约保证金及赔偿相关的一切损失；因原告原因导致本协议无法履行的，已收的履约保证金归被告所有，并需向被告赔偿其已付楼款及相关的一切损失。其他原因导致无法履行的，双方相互返回。原告认为该条款系违约金条款，并认为该违约金约定过高，但并未提供相关证据予以佐证，故对于原告的该项主张，本院不予认可。如前所述，原告因其自身原因未能依约及时交付后续房款，已构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条第一款之规定，应承担相应的违约责任，已收的履约保证金归被告所有。原告诉请被告返还原告购房款人民币100万元及利息，无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条，《中华人民共和国涉外关系法律适用法》第三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零九条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告黄敏儿、梁俊威与被告中联信投资担保有限公司于2014年11月7日签订《协议书》；
二、驳回原告黄敏儿、梁俊威的其他诉讼请求。
本案案件受理费减半收取人民币7159元，由原告黄敏儿、梁俊威负担。
如不服本判决，原告黄敏儿、梁俊威可在判决书送达之日起三十日内，被告中联信投资担保有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审判员 邝 鹂
二〇一六年四月二十五日
书记员 王天赐
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