浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2015）杭江民初字第2431号原告沈佳，男，汉族，1984年11月20日出生，住杭州市萧山区。委托代理人申振华，浙江君安世纪律师事务所律师。被告杭州元一房地产开发有限公司，住所地杭州市江干区杭海路181-187号501室-522室。法定代表人张国水，董事长。委托代理人王健，系公司员工。原告沈佳诉被告杭州元一房地产开发有限公司（以下简称元一公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，实行独任审判，于2015年12月29日公开开庭进行了审理。原告沈佳及委托代理人申振华、被告元一公司委托代理人王健到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告沈佳诉称，2013年7月21日，沈佳为购买位于杭州市江干区精装修房屋与元一公司签订《浙江省商品房买卖合同》以及《委托装修管理服务协议》，前者约定，案涉房屋建筑面积171.87平方米，单价为每平方米44394元，总价款为7629997元，其中包含全装修总价1203090元；交付时间为2014年12月30日前；商品房实行保修制度，有关该商品房主要的保修范围、保修期限和保修责任，双方约定于本合同附件六。买受人购买的商品房为住宅的，出卖人自商品房交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任；在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务；住宅保修责任，应当符合《浙江省实施办法》第二十九条的有关规定。后者约定，沈佳委托元一公司为其购置的案涉房屋提供室内装修管理服务，负责该住宅装修工程的全过程管理，并在按约定装修配置标准完成装修后将房屋交付给沈佳使用；装修工程质量由施工单位负责并承担保修责任，元一公司承担连带责任，室内装修施工质量的保修期限自该套商品住宅验收交接之日起二年止，有防水要求的厨房、卫生间和外墙面的防渗漏保修期为八年；元一公司按协议的约定完成全部装修工作，并通知沈佳交接验收，元一公司逾期的，每逾期一日，应按沈佳已付房屋价款总额的万分之二向沈佳支付违约金，等等。2014年12月16日，元一公司向沈佳发出《房屋交付通知书》，通知沈佳于2014年12月28日前往办理收房手续，案涉房屋的实测面积为172.63平方米，房款总价为7663736元，需补交房款33739元，等等。2014年12月28日，沈佳办理了商品房交接手续，并在验房后对案涉房屋存在的瑕疵提出了相关意见，元一公司表示将在2015年1月10日整改完毕。新年前，元一公司通知沈佳进行整改验收，沈佳发现客厅电视背景墙和主卧卫生间墙面石材仍未打磨光滑、主卧窗户石材与墙的缝隙仍未打胶，要求继续改进。2015年3月，沈佳发现主卧卫生间淋浴设备存在漏水问题，且电视背景墙、主卧卫生间石材原先存在的问题仍未处理。2015年4月3日，沈佳为布置软装带其他装修公司销售人员到案涉房屋量尺寸，发现不但电视背景墙、主卧卫生间石材仍未处理，餐厅、北面卧室、南面次卧的踢脚线存在发霉和开裂现象。沈佳通知元一公司寻找原因并予以处理，次日，元一公司告知系天气潮湿、门窗关闭导致的霉变，作擦拭处理即可。2015年5月2日，沈佳的父母为购置家具前往案涉房屋，发现整套房屋曾大面积过水、餐厅的墙纸已被撕去。5月4日，元一公司销售经理俞艳回复沈佳，案涉房屋厨房三角阀开裂导致漏水，已于4月中下旬更换；清明节左右1501室房屋漏水，开始以为是外墙漏水所致，到4月中旬才发现是1601室三角阀渗漏。沈佳随即向1501室房屋业主叶兵欢了解情况，叶兵欢表示其在4月10日发现厨房天花板存在严重漏水现象。后经数次沟通，元一公司表示可以修复案涉房屋的墙体等，愿意从2015年4月开始按20000元/月赔偿维修期间的损失，但不愿意沈佳关于厨房应进行防水处理的意见。2015年5月15日，沈佳委托浙江君安世纪律师事务所处理纠纷，经双方多次协商，2015年6月30日，元一公司开始对案涉房屋进行维修。2015年10月28日，元一公司安排物业公司为沈佳办理验收手续，但维修单上关于漏水问题的描述却与实际不符。综上，元一公司销售的案涉房屋质量存在瑕疵，现虽已完成维修，但元一公司应就沈佳在维修期间无法正常使用该房屋的损失承担责任，而相关维修部位应重新计算保修期或扣除维修占用的期间，故诉至本院。现请求判令：1、杭州元一房地产开发有限公司赔偿沈佳损失348812元（2015年1月1日至2015年4月2日的维修期间按10000元/月计算，2015年4月3日至2015年10月27日的维修期间按1532.75元/天的标准计算）。2、确认杭州市江干区房屋维修部位（厨房，以及玄关、餐厅、三个卧室的墙体、饰面、墙纸、门框、地板）的保修期限从杭州元一房地产开发有限公司完成维修并验收合格交付使用时即2015年10月28日重新起算，其余部分的维修期顺延208天。3、本案诉讼费由被告承担。被告元一公司辩称，一、原告请求被告赔偿损失348812元，既无法律依据，也无合同约定。1.2014年12月28日，原被告之间完成了本案所涉商品房的交付工作。之后，元一公司根据原告的验房要求，积极履行合同义务，逐项逐条对案涉房屋相关部位进行了修复。至2015年4月2日，未完全按照原告要求修复到位的地方仅剩电视背景墙、主卧卫生间石材的瑕疵，以及几处踢脚线的小问题，而这几处小问题的存在已完全不影响原告对房屋的正常使用。也就是说交房后的小瑕疵不影响原告对房屋的正常使用。元一公司认为，在2014年12月28日双方完成房屋交接手续开始，案涉房屋所有权已经发生实质性转移。在此之后的房屋保管责任由原告承担，元一公司按照合同约定承担房屋的保修责任。因此，原告要求元一公司在2015年1月1日至2015年4月2日期间，每月赔偿10000元的诉讼请求没有法律依据和合同依据。2.2015年4月下旬至5月初期间，因为案涉房屋厨房三角阀渗漏，元一公司发现案涉房屋的厨房大面积过水、发霉等情况后，第一时间采取维护、补救措施，经过与原告多次沟通、协调，最终确定维修方案，并重做防水工程。于2015年10月28日前完成维修工作，并经得原告验收确认。元一公司认为，对于因三角阀渗漏使厨房大面积过水，进而损坏厨房其他部位导致损失扩大的情况，首先考虑的不应当是厨房的防水工程质量问题。实际上，即使质量再好的防水工程，也经不住多日连续的过水侵泡。因此，本案首先应该考虑的是在厨房三角阀漏水后，谁该承担疏于管理的责任问题。如果原告对自己的房屋勤于管理，完全可以在当天发现问题，当天解决问题，既不会导致厨房大面积过水，更不会导致损失的严重扩大。《庆春御府前期物业服务协议》第二十条第12款关于甲方（元一公司）的权利、义务中明确约定：“根据协议约定履行责任和义务，但不承担对业主、物业使用人及访客等的人身、财产的保管保险义务。”可见，在完成房屋交接手续后，保管责任在原告，疏于管理的后果也理应由原告承担。《中华人民共和国民法通则》第一百一十四条也明确规定：“当事人一方因另一方违反合同受到损失的，应当及时采取措施防止损失的扩大；没有及时采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失要求赔偿。”按照上述规定，原告应当承担本案损失中的责任，但元一公司出于主动负责的态度，不但积极完成修复工作，还主动承担全部修复费用，未向原告主张一分一毫。而原告不但没有对元一公司心存感激，反而进一步要求元一公司按每天1532.75元承担赔偿责任，这与法与理都说不通。由于原告家中漏水导致15楼受损元一公司也对15楼进行修复，元一公司保留向原告追偿的权利。另外，原告要求元一公司在2015年4月3日至2015年10月27日期间，每天赔偿1532.75元的依据，系参照《委托装修协议》中关于逾期完成装修工作时，元一公司应承担的违约金标准。但本案所涉商品房并未逾期交付，装修工作也没有逾期完成，故元一公司不需要照此承担违约责任。二、原告要求重新起算保修期的请求，系对事实界定不准确前提下提出的错误请求。1.关于造成本案损失的起因问题。本案中，原告所购房屋的厨房虽因大面积过水导致重大损失，但造成这一事故的起因并非厨房的防水工程质量不合格，上文中元一公司也已提到，即使质量再好的防水工程，在连续侵泡多天的情况下，也不能保证不发生渗漏、不影响到房屋其他部位。因此，造成本案损失的主要原因有两点，一是厨房三角阀渗漏，二是原告疏于对自己房屋的保管，没有及时发现问题。而这两点与厨房本身有没有做防水工程、防水工程质量如何均没有关系，这也是认定本案事实的核心问题。2.关于浙江省实施《中华人民共和国消费者权益保护法》办法第35条的适用问题。在界定上述案件事实的前提下，不难发现，本案所涉的质量问题，应当是厨房三角阀的质量问题，而不是厨房防水工程的质量问题。根据浙江省实施《中华人民共和国消费者权益保护法》办法第35条第5款的规定，元一公司在重新安装厨房三角阀之后，理应按照商品保修规定重新起算其保修期，但房屋厨房以及其他部位的保修期问题并不适用这一规定。综上所述，原告之诉请既无事实基础，也无法律依据。请求江干区人民法院依法驳回原告诉讼请求。综上，本案事实认定如下：2013年7月21日，原告沈佳作为买受人与出卖人被告元一公司签订《浙江省商品房买卖合同》1份及附件1-9，其中《浙江省商品房买卖合同》约定：买受人购买位杭州市江干区室房屋（以下简称该商品房），建筑层数地上25层，地下2层，该商品房位于第16层。该商品房建筑面积（合同约定）共171.87平方米，其中，套内建筑面积137.45平方米，应分摊的共有建筑面积34.42平方米。按建筑面积计算，该商品房单位为44394元每平方米，房屋总价款人民币7629997元，其中包含装修价款1203090元；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，买受人在该房屋验收中及其后发现的除主体结构质量问题外的质量瑕疵，出卖人将根据法律法规以及该商品房《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，买受人不得以此拒绝接受房屋交付；买受人以此为由拒绝接受交付的，出卖人不承担逾期交付的责任；商品房实行保修制度，有关该商品房主要的保修范围、保修期限和保修责任，双方约定于本合同附件六；买受人购买的商品房为住宅的，出卖人自商品房交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任；在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务；住宅保修责任，应当符合《浙江省实施办法》第二十九条的有关规定，等等。在附件六中约定，在商品房保修范围和保修期限内买受人正常使用情况下发生质量问题，出卖人按合同约定及相关法律、法规履行保修义务；地基基础和主体结构在设计合理使用寿命年限内承担保修：在正常使用条件下，屋面防水工程、有防水要求的卫生间和外墙面的防渗漏保修期八年；电气系统、给排水管道、设备安装为两年；装修工程为两年。保修期限自商品房交付之日起计算。同日，沈佳（甲方、受托人）与元一公司（乙方、受托人）签订《委托装修管理服务协议》，约定，甲方委托乙方为其购置的案涉房屋提供室内装修管理服务，负责该住宅装修工程的全过程管理，并在按约定装修配置标准完成装修后将房屋交付给甲方使用；甲乙双方一致确认，该套商品住宅达到本协议附件规定的标准进行装修装饰所需的所有费用，均已包含在《商品房买卖合同》中总房价款的精装修价款中甲方无须再另行向乙方支付任何费用；装修工程质量由施工单位负责并承担保修责任，乙方承担连带责任；装修施工质量验收标准，应达到《家庭装饰工程质量规范QB/T6016-97》的合格标准，并符合双方约定标准；室内装修施工质量的保修期限自该套商品住宅验收交接之日起二年止，有防水要求的厨房、卫生间和外墙面的防渗漏保修期为八年；甲方在该套房屋验收中及其后发现的除主体结构质量问题外的质量瑕疵，乙方将根据相关法律规定以及双方的约定在保修范围及保修期限内承担保修责任，甲方不得以此拒绝接收该套商品住宅，甲方拒绝接收的，乙方不承担逾期交付的责任；乙方按协议的约定完成全部装修工作，并通知甲方交接验收，乙方逾期的，每逾期一日，应按甲方已付房屋价款总额的万分之二向沈佳支付违约金，等等。2014年12月16日，元一公司向沈佳发出《房屋交付通知书》，通知沈佳于2014年12月28日前往办理收房手续，案涉房屋的实测面积为172.63平方米，房款总价为7663736元，需补交房款33739元，等等。2014年12月28日，沈佳办理了商品房交接手续，并在验房后提出包括阳台（阳台下方石材凹陷，护栏黑色柱有白漆需清理）、玄关（玄关左右下角的玻璃保护膜没有清理干净）、客厅（电视背景墙木饰面与天花板之间需清理，背景墙石材不平整，开关上有两个洞）、主卫（洗手台上方石材有破损，地面石材需清理，墙面石材都需清理，打磨）、餐厅（餐厅墙面有多出石材需更换、地面黑色石材需修补）、南次卧（入门槛地板翘起，卫生间地板与石材之间缝隙大，门后墙纸由污渍）、主卧（窗户石材与墙未打胶，入门槛地板缝隙大）、北次卧（窗户石材角有裂缝）、厨房（厨房石材踢脚线与边框未打胶，外边框与踢脚线有洞，未胶）、南次卫（淋浴玻璃房内下方瓷砖有破损，马桶边石材踢脚线未胶）、公卫（洗手台下柜子不平，墙面瓷砖缝需清理）在内十一处的房屋质量问题，元一公司表示将在2015年1月10日前整改完毕。2015年12月30日，沈佳在《商品房交接书》上签字。就上述房屋质量问题，根据被告元一公司陈述，该公司于2015年1月底整改完毕，根据原告沈佳陈述，新年前，元一公司通知其进行整改验收。2015年4月3日，原告沈佳发现房屋内踢脚线存在发霉及开裂现象，经元一公司排查，其于4月中旬发现房屋大面积过水系因三角阀漏水。2015年5月，就房屋大面积过水，沈佳及其父母于2015年5月11日与元一公司进行沟通，经双方多次协商，2015年6月30日，元一公司开始对案涉房屋进行维修。元一公司分别在落款日期为2015年5月25日、6月8日的《庆春御府2-1601室维修方案》中承诺，“工程交付后，维修项目保修期按合同签订的保修年限顺延，工程保修做到及时”。2015年10月28日，元一公司安排物业公司为沈佳办理验收手续。上述事实，有原告提交的《浙江省商品房买卖合同》、《委托装修管理服务协议》、《业主房屋验收单》、《房屋交付通知书》、双方往来邮件、保修单及本案庭审笔录证实。本院认为，沈佳与元一公司之间的《浙江省商品房买卖合同》合法有效，双方当事人应按约定履行自己的义务。就案涉房屋的交付问题。对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。根据《商品房交接书》及《业主房屋验收单》，沈佳所提出的十一处质量问题并非主体结构质量问题和影响合同目的实现的瑕疵，综合双方意见，本院认定元一公司于2014年12月28日完成了房屋交付义务。就损失赔偿问题。房屋出卖人应当保证其出卖表的物具有完全的所有权，同时出卖的标的物必须符合法律或者合同约定的品质，当出卖人所交付标的物有瑕疵时，春爱人应当承担瑕疵担保责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”对于沈佳主张自2015年1月1日至2015年4月2日期间、按10000元/月标准损失赔偿问题。本院认为，买受人在接收房屋使用过程中发现存在质量问题，可以通知开发商进行修复，开发商应当及时予以修复，本案中，就房屋交付时沈佳提出的十一处的房屋质量问题，元一公司在维修过程中确实影响了沈佳对房屋的正常使用，元一公司应承担瑕疵修复期间给沈佳造成的损失，就损失标准，本院参照同地段房屋同期租金标准认定5000元/月尚属合理，就维修期间，应自2015年1月1日计算至原告沈佳自述的接到整改验收之日（新年前）较为合理，综上，被告元一公司应赔偿原告沈佳损失人民币7500元。对于沈佳主张自2015年4月3日至2015年10月27日的维修期间赔偿损失问题，本院认为，案涉房屋大面具过水经元一公司排查系因三角阀漏水，考虑到案涉房屋业已修复完毕，在无法确定三角阀漏水具体原因的情况下，因上述期间房屋的维修亦影响了沈佳的居住，而沈佳作为该房屋的所有人及实际控制者，若能及早发现也可避免损失的扩大，故本院参照同地段房屋同期租金标准，酌情确定元一公司支付沈佳损失人民币15000元。对于沈佳主张确杭州市江干区室房屋维修部位（厨房，以及玄关、餐厅、三个卧室的墙体、饰面、墙纸、门框、地板）的保修期限从元一公司完成维修并验收合格交付使用之日时即2015年10月28日重新起算，其余部分的维修期顺延208天的主张。本院认为，元一公司在与沈佳往来邮件中明确同意就维修部分保修期限予以顺延，故对于维修部位保修期限重新起算的诉讼请求，本院予以支持；就其余部位保修期限相应顺延208天的主张，因缺乏事实与法律依据，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、被告杭州元一房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告沈佳赔偿款人民币22500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、位杭州市江干区室房屋维修部位（厨房，以及玄关、餐厅、三个卧室的墙体、饰面、墙纸、门框、地板）的保修期限自2015年10月28日重新起算。三、驳回原告沈佳其他诉讼请求。按规定减半收取的案件受理费人民币3266元，由原告沈佳负担人民币3055元，由被告杭州元一房地产开发有限公司负担人民币211元。原告于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员 韩 涛二〇一七年三月三十一日书记员 杨文婕????13?