江西省宁都县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣0730民初1001号
原告：温和光，男，1949年12月16日生，汉族，宁都县人，住宁都县。
委托诉讼代理人：廖静，宁都县法律援助中心律师。
被告：温和春，男，1956年10月11日生，汉族，宁都县人，住宁都县。
委托诉讼代理人:黄斌，江西翠微律师事务所律师。
原告温和光与被告温和春房屋拆迁补偿款分割纠纷一案，本院于2017年5月11日受理后，依法适用简易程序，于2017年6月12日进行了第一次公开开庭审理；鉴予案情复杂，争议较大，本院于2017年7月28日转为普通程序，并于2017年8月8日进行了第二次公开开庭审理，原告及其委托诉讼代理人廖静、被告及其委托诉讼代理人黄斌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出的诉请：1、请求法院依法判决被告将坐落于宁都县梅江镇中山南路居委会李家巷34号房屋棚改征收补偿款2073709.58元中的510784.44元分割给原告。2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告系兄弟关系。其父母温储基、曾庆英生前祖上留下坐落于宁都县××××号房屋两间。1995年至1996年间，被告及其姐姐温康年出资对该房屋进行了改建，共四层半（第一层83.67㎡、二至四层93.07㎡、五层22.24㎡），但一直未办理房屋产权证，只办理了该房屋的土地使用权证。2004年因被告欠了建房的钱，在温康年的授意下，被告将第二层以3.5万元的价格卖给了原告，且原告于2004年搬至该房屋内居住至今。2012年2月24日，在蔡仁生、邓育华等人的主持下补签了一份《售房协议》。因被告本就没有办理房屋的产权证，所以一直也没有为原告办理房屋的产权证。2017年，县里对该片区房屋进行棚户区改造，根据棚改部门与被告签订的《房屋征收补偿协议书》，共获得征收补偿款2073709.58元。原告第二层房屋，依照棚改政策计算，共分得征收补偿款510784.44元，可被告领到第一批80%补偿款1658967.66元后，不肯将本该归原告的补偿款分割给原告。
被告辩称，一、原告诉称父母遗留有李家巷34号两间，原告所称不是事实，而是祖上遗留给温储基等族亲15人共有70.77㎡旧房，温储基的人平份额为4.7㎡。被告建房时以支付货币的方式，购买了其他族亲的份额。二、原告诉称2004年被告将第二层房屋以3.5万元价格卖给了原告不是事实。根据《房地产管理法》第四十二条的规定，房地产转让应当签订书面转让合同。这是法定形式要件。当时，原、被告间只是口头商议过，即没订立合同，也没支付房款。所以，原告的主张不能成立。三、2012年2月24日，原告与被告是签订了一份《售房协议》，但该《售房协议》不能证明原告能得510784.44元的征收补偿费。首先，根据《房地产管理法》的强制性规定，未办理房产登记的房屋不能转让，所以，该《售房协议》是无效合同。无效合同的处理原则，返还财产，赔偿损失。即原告返还被告房屋，被告返还原告购房款。其次，假设《售房协议》有效，那么，依据合同原告用超低价格买到的房屋权利也是受限制。1、无地基产权。2、不得出售给他人，只能由答辩人收回。3、原告只享有居住使用权和在原址改建时自己出资加一层的权利。4、被告享有第二层房屋的宅基地使用权、登记权、回购权。四、原告在诉状中主张“依照棚改政策”的请求，被告表示同意，但既无土地证又无房产证的，应按重置价560元/㎡计算补偿费，并不享受任何奖励，加上搬迁费、过渡费合计约60000元。
原告为支持其诉请，向本院提供证据如下：
（一）原告的身份证复印件，用以证明温和光的身份情况，从而证明其原告诉讼主体资格。
（二）宁都县××××号房屋棚改资料，用以证明宁都县××××号系温和春95年在其父亲温储基遗留的老屋改建的，只办理土地使用证，没有办理房屋产权证，棚改时以温和春为被征收人对该房屋进行了征收补偿，应得征收补偿款共计为2073709.58元；被告温和春已实际领取补偿款1658967.66元。
（三）售房协议、温和光付款给温和春的记账单、贷款凭证、（2011）宁民一初字第1168号民事判决书、（2012）赣中民三终字285号民事判决书，用以证明因被告温和春建房后欠债，多年分三十四次向原告温和光借款33644元，后因温和春无钱清偿，就同意以35000元将本案争议房屋第二层出售给原告温和光抵偿债务，原告温和光再给了温和春1356元钱，合计支付给被告温和春35000元房款，双方于2012年补签了一份售房协议,但被告温和春一直没有为原告办理产权证，在2011年与温和忠一案中也认定了此事实。
（四）棚改办主持调解的视频录像，用以证明被告以3万元将本案争议房屋出售给温和光的事实，出让该房屋时温康年也知道并同意。
被告为支持其答辩意见，向本院提交四组证据如下：
（一）1、温储基宅基地证；2、证人易某、彭某的证言；3、证人卢某证言及身份证复印件。用以证明：（1）李家巷31号70.77㎡老宅是温储基祖辈留下的，人平只有4.75㎡。温储基只有人平的份额4.75㎡。（2）被告建房时族亲小婆婆黄素娟到建房工地闹事，由温和春支付货币购买掉族亲的份额。
（二）售房协议。用以证明（1）温和光与温和春在2012年2月24日订立书面合同买卖第二层房屋，单价35000元。双方约定：原告购买的第二层楼房没有地基产权，也不涉及到其他利益关系。只有自己使用权，不许出卖给别人。如原告不需要该房，随时通知被告回购。（2）2004年没有实际买卖房屋，价格也不是30000元。（3）房屋买卖价格超低，93.07㎡才35000元。同时，也给了原告许多权利限制。即:被告在该第二层房屋还保留有许多权利，如土地使用权，回购权等。（4）证明原告只购得第二层房屋无二证（土地使用权证和房层所有权证）的使用权。双方对此没有异议，并订立书面合同和实际履行了。
（三）国有土地使用权证，用以证明：（1）2012年3月23日被告交清各项规费后，办理了独用面积为100.24㎡的国有土地使用证。（2）原告无分摊面积的国有土地使用权，也无房屋所有权证。
（四）1、棚改办证明。2、县棚改工作资料汇编。用以证明（1）根据棚户区改造的相关政策和方案，两证全无的房屋是按重置价予以补偿。（2）两证全无砖混结构房屋按重置价补偿的标准为560元/㎡。（3）原告的房屋也只能按560元/㎡计算房屋补偿费。
本院对本案当事人围绕其各自的主张依法向本院提交的上述证据组织了证据交换和质证。被告对原告提交的原告的身份证无异议、宁都县××××号房屋棚改资料的真实性无异议，但对合法性和与原告的诉讼主张的关联性有异议，反证了是无效合同，反证是2012年出售房屋给原告，并不是2004年出售的；且反证原告只有房屋使用权，而没有土地使用权证。对售房协议的真实性无异议，反证了原告对房屋没有处理权，被告享有回购权。对付款记账单的数据还需核对，且反证了上面记录的是借款，还计算了利息；全部加一起不到购房款3.5万元。对（2011）宁民一初字第1168号民事判决书、（2012）赣中民三终字第285号民事判决书的形式上无异议，但对判决书上的内容不是真实的，判决书并没有认定哪层房屋。就以2012年签订的协议为标准，后续行为否定了前续行为。根据被告发表的质证意见和结合庭审调查的情况，本院对原告提交的原告的身份证、棚改资料、售房协议、民事判决书两份予以确认并在卷佐证。
原告对被告提交的第（一）组证据的真实性、合法性、关联性均提出异议，事实上温储基享有31.04㎡的土地使用权，有土地使用权证可以证明，并不只享有4.75㎡的土地使用权。对第（二）组售房协议的真实性无异议，但对证明对象及协议第三条的合法性有异议，售房协议有些条款是不合法。售房协议，一方购买房屋，应享有相应土地使用权证。付款方式特殊，被告以借款折抵房款的方式收取原告房款。对第（三）组国有土地权证，本案争议的房屋是有土地使用权证，只是没有房产证；被告有权利办理房产证的手续，原告要求过被告去办理，被告没有履行义务。棚改补交了68元/㎡的规费就享有合法房产拆迁享有的权利。房屋买卖是没有任何审批手续才不可转让。对第（四）组棚改证明的真实性没有异议，但对其关联性有异议。该证明所说的无两证的房屋是指没有经过任何审批手续的小产权房。根据原告发表的质证意见和结合庭审调查的情况，本院对温储基的宅基地证、售房协议、国有土地权证、宁都县棚改工作指挥部的证明、棚改工作政策汇编等的真实性予以确认并在卷佐证。
根据双方当事人的庭审陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：
原、被告系兄弟关系。其父亲温储基，于2002年去世；母亲曾庆英于2009年去世。坐落于宁都县梅江镇××（现为××）房屋原是其父母生前祖上遗留的房屋，占地面积70.77㎡，附属建筑面积（院墙）面积为28.6㎡。1992年，被告温和春与其哥温和忠（已故）对旧房进行了处理，由被告温和春购买了所有其他人的份额。1995年2月，以原、被告父亲温储基的名义申请对旧房进行改建，1995年10月，经宁都县土地管理局批准，同意改建三层，占地面积100.33㎡。1995年与1996年间，被告与其姐姐温康年共同出资，拆除旧房进行了重建，共建四层半。2012年3月23日，被告温和春办理土地使用权证，面积为100.24㎡。
因被告温和春建房时负了债，债权人将要通过法院拍卖被告温和春的房屋。为此，由被告姐姐温康平出面，叫被告出卖一层房屋给原告，以便被告能偿还部分债务。因此，被告于2004年12月22日将第二层房屋交付给原告居住。该房屋交付时，安装了水电设备、粉刷了墙面、安装了大衣橱、室内贴了瓷砖、厨房砌了灶台、安装了防盗门和室内门等。2012年2月24日，双方补签了“售房协议”一份；“售房协议”第一条约定：“该层楼房为砖混结构，粗装修，水、电费应由乙方自己负担，现售价叁万伍仟元整（35000.00），上下空间场所，如果双方共同使用，就共同出资维修。”该《售房协议》第二条约定：“乙方（本案原告）购买的第二层楼房，应该自己使用，不许出售给外人，如果乙方不需要这层楼，随时通知甲方（本案被告）收回，单价另行协商。”第三条约定：“乙方购买的第二层楼房，并没有地基产权，也不涉及到其它任何利益关系。”。自1999年始至2010年间，被告陆续向原告零星借款多笔，但双方一直未核算具体借款金额。《售房协议》签订协议后，原告从未向被告支付房款，被告也未要求过原告偿还所欠原告的借款。
现位于宁都县梅江镇××房屋××栋，共四层半。该房屋在宁都县改造范围内，被宁都县房地产管理局征收。2017年4月16日，被告温和春与房屋征收实施单位宁都县教育局签订了“宁都县（城中村）改造房屋征收补偿协议书”，该协议约定共可获得的补偿款为2073709.58元，其中主体房屋补偿款897963元，附属建筑补偿款780210.60元，附属设施补偿1519元【（其中化粪池补偿1200元（600元／个×2个）、水泥地面补偿319元（6.38㎡×50元／㎡），】、庭院补偿款28691.78元、临时过渡安置补助款3140元、搬迁补助款3000元、搬迁进度奖励179592.60元，购房补助179592.60元。
另查，根据宁都县（城中村）改造拆迁测量，涉案拆迁房屋的第一层占地面积为87.63㎡，一楼隔楼面积为2.77㎡，一楼水泥地庭落面积为6.38㎡；第二层房屋面积为93.07㎡，半封闭阳台面积为3.49㎡；第三、四房屋面积均为93.07㎡，封闭阳台面积为3.49㎡；第五层房屋面积为22.24㎡。
本院认为，原、被告所签订的“售房协议”有双方的亲笔签名，系原、被告的真实意思表示，并未违反国家强制性的规定。因此，“售房协议”依法成立，合法有效。双方应按协议约定履行各自的法定义务。被告提出因房屋未办理房产登记，该“售房协议”是无效合同的抗辩意见，不能成立。依照《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项的规定，房屋未办理产权登记不得转让的规定，只是管理性强制规定，并不影响“售房协议”的效力。根据双方签订的“售房协议”，原告应取得坐落于宁都县××××层房屋所有权。现因该层房屋已被政府征收，其房屋的拆迁补偿款应归原告所有。但根据原、被告双方签订的“售房协议”第三条约定：“乙方（原告）购买的第二层楼房，并没有地基产权，也不涉及到其它任何利益关系。”，被告却对原告取得该层房屋土地使用权给予了限制，原、被告间签订的该份“售房协议”应视为是一份附条件的合同。虽该条约定违反了物权法的相关规定，但也是双方当事人的自愿约定，是协议双方的真实意思表示。因此，本院认为，原告取得对该层房屋的拆迁补偿款也应考虑到原告对该层房屋权利享有的限制因素。根据棚改政策，原告的购买的房屋只需按每平方补缴68元规费就应按基准价核算拆迁补偿款。被告提出应按重置价560元每平米计算原告的拆迁补偿款的抗辩意见，没有法律根据和事实依据，本院不予采纳。因此，本院综合考量，原告应取得按基准价核算的该层房屋拆迁补偿款的70%为妥。
根据征收补偿协议书和房屋补偿计算表，结合棚改政策，本院核实原告所购买的坐落于宁都县梅江镇××房屋××层的拆迁补偿款为：1、主体结构的补偿款：273721.50元【70.185㎡（228㎡－87.63㎡）/2×3900元/㎡）】;2、附属建筑的的补偿款：96076.50元【（93.07－70.185）＋1.75】×3900元/㎡；3、搬迁进度奖励、购房补助：109488.60元【70.185㎡（228㎡－87.63㎡）/2×3900元/㎡×40%）】；4、附属设施补偿（化粪池和水泥地面）379.75元（1519元÷4）；5、搬迁补助，根据宁都县老城区改造房屋征收与补偿方案，是按房屋主体建筑面积计算的，根据被告与宁都县房地产管理局签订的补偿协议书，核定的主体建筑面积为228㎡，其中经本院核实第二层为70.185㎡，原告应得搬迁补助为923.49元（70.185㎡÷228㎡×3000元）。6、临时过渡安置补助，根据宁都县老城区改造房屋征收与补偿方案，临时过渡安置补助是按补征收房屋产权人户口人数每人每月100元予以补助，每户不少于500元/月，补助期限为6个月。涉案房屋征收补偿协议书中“补征收人”是被告温和春，该款项仅计算了以被告温和春为产权人的补偿费用，为此，该临时过渡安置补助款3140元应归被告温和春所有。6、庭院补偿款，根据原、被告签订的“售房协议”，原告购买被告的第二层房屋，其庭院不属于该幢房屋的公共使用建筑。因此，庭院补偿款28691.78元应归被告温和春所有。以上合计，宁都县××××层房屋的拆迁补偿款为480632.93元。
根据宁都县老城区改造的棚改政策，原告应补缴规费为：1675.18元【（94.82－70.185）㎡×68元/㎡】。
综上，原告应得房屋拆迁补偿款为335270.43元【（480632.93元－1675.18元）×70%】
综上所述，原告要求分割坐落于宁都县××××号房屋拆迁补偿款的诉请，本院予以支持。现根据《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十七条之规定，判决如下：
一、限被告温和春于本判决生效后十五日内支付原告温和光拆迁补偿款335270.43元。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费8908元、财产保全费2594元，合计11502元；由原告温和光负担3451元，被告温和春负担8051元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。
审 判 长 张建英
人民陪审员 杨 雯
人民陪审员 胡冬英
二〇一七年十月十七日
书 记 员 李晓英
附相关法律条款：
《中华人民共和国民法总则》
第一百一十三条民事主体的财产权利受法律平等保护。
第一百一十四条民事主体依法享有物权。
物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。
第一百一十七条为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序征收、征用不动产或者动产的，应当给予公平、合理的补偿。