中华人民共和国最高人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）民申字第3657号
再审申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：天津津滨联合物业服务有限公司，住所地天津开发区洞庭路76号建设大厦三层。
法定代表人：闻晓军，该公司董事长。
委托代理人：廖立平，北京君泽君（天津）律师事务所律师。
委托代理人：谭小双，北京君泽君（天津）律师事务所律师。
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：天津鑫茂科技投资集团有限公司，住所地天津市南开区西湖道95号。
法定代表人：杜克荣，该公司董事长。
委托代理人：刘梦时，国浩律师（天津）事务所律师。
委托代理人：刘更瑞，国浩律师（天津）事务所律师。
被申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：天津原创顺天设计咨询有限公司，住所地天津市和平区云南路12号清华园1-5-1102室。
法定代表人：邹辉，该公司总经理。
再审申请人天津津滨联合物业服务有限公司（以下简称津滨公司）与再审申请人天津鑫茂科技投资集团有限公司（以下简称鑫茂公司）以及被申请人天津原创顺天设计咨询有限公司（以下简称顺天公司）房屋租赁合同纠纷一案，二再审申请人不服天津市高级人民法院（2015）津高民一终字第0095号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
津滨公司申请再审称：（一）二审判决认定的基本事实缺乏证据证明。1、二审认定津滨公司实际损失仅240万元无事实依据。根据合同约定，顺天公司实际应当支付的违约金达到1.6亿元，因双方曾有良好合作关系，津滨公司仅主张违约金7271375.41元以弥补其部分损失。主要损失包括：（1）已实际支付顺天公司租金2271375.41元；（2）100万元保证金；（3）购置了设施设备及项目终止后安置相关人员支出约400万元；（4）诉讼费（以上费用证明津滨公司为运营该项目，实际支出已超过800万元。）（5）合理利润2000多万元。2、二审认定津滨公司支付顺天公司190万元租金无事实依据。（1）二审认定津滨公司未在合理期限内选择是否解除合同以避免损失扩大，故应向顺天公司支付190万元租金缺乏证据证明。因津滨公司在该项目前期投入太大，希望尽快开始经营收回前期成本，而不是在两次交接后就应立即选择解除合同。至2013年2月8日顺天公司向津滨公司发道歉函时，双方仍在友好协商。数月后，津滨公司发现顺天公司确实难以履行合同，故于2013年7月8日及时向顺天公司发送《关于终止鑫茂大厦租赁合同的函》，津滨公司已在合理期限内选择了解除合同以避免损失扩大。（2）依据合同约定，即使津滨公司将190万元的租金支付给顺天公司，顺天公司也应当退还津滨公司。（3）一、二审法院均认定顺天公司根本违约，却仍判令津滨公司支付190万租金无道理。（二）一、二审法院滥用自由裁判权、枉法裁判，仅认定津滨公司的实际损失为240万，未考虑该项目实际支出的运营费用及应当获取的预期利润，损害津滨公司的合法权益。综上，津滨公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项之规定申请再审。
鑫茂公司申请再审称：（一）二审认定鑫茂公司及顺天公司违约，缺乏事实依据。1、不应认定鑫茂公司及顺天公司因交付面积不足而违约。津滨公司在与顺天公司订立租赁合同之前已经知道鑫茂大厦的物业情况，也应知晓顺天公司交付房屋面积不足几乎是肯定的事实。津滨公司只是由于没有转租成功，才发函解除合同，是一种恶意行使解除权的行为。2、顺天公司在消防问题上没有违约。根据合同约定，顺天公司的义务是保证消防设施审批手续完备，并协助津滨公司在办理消防审批手续中所需的相关资料。现鑫茂大厦整体消防设施审批手续是完备的，根据消防的相关规定，需业主在扩建、改建后重新办理消防审批手续，由顺天公司予以配合，提供相关资料。而津滨公司并没有对房屋进行任何的装修改建，也没有向消防机关申报，顺天公司谈不上配合义务。3、关于前期遗留的经济纠纷问题。《鑫茂大厦租赁合同》第4.5条约定了租赁房屋权属纠纷事项，此条款的内容应当解读为对租赁标的物权属瑕疵的约定。（二）二审判决适用法律错误。鑫茂公司及顺天公司均认为双方是租赁关系，顺天公司与津滨公司是转租关系，双方均独立对外享有权利承担义务，顺天公司还据此提出了反诉。二审认定鑫茂公司与顺天公司系委托关系，却判定由作为委托人的鑫茂公司承担责任，而作为受托人的顺天公司享有权利。该认定违反法律规定。综上，鑫茂公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项之规定申请再审。
本院认为：本案再审审查的争议焦点为：1、鑫茂公司及顺天公司是否违约；2、二审认定津滨公司实际损失为240万元并以此确定相关违约责任是否合理；3、二审判令津滨公司支付顺天公司租金190万元的依据是否充分，适用法律是否正确。
针对第一个焦点问题，《鑫茂大厦租赁合同》第3.3款第（4）项约定：“租赁标的物最终面积以双方确定的计租范围（具体详见附件）的建筑面积为准（以下简称“最终计租面积”）。在确定最终计租面积之前，乙方按照本合同第1.1条预估的总计租面积17700平方米计算支付租金，如最终计租面积与预估的计租面积存在误差时按下述约定处理：（4）若最终计租面积其减少部分在预估的总计租面积5%以上（含5%）的，乙方有权选择：（i）单方面书面方式通知甲方终止本合同，并要求甲方返还已付租金等款项并赔偿乙方所有损失；或（ii）向甲方请求相当于第一个租年租金金额的50%作为违约金，并甲方应在最终计租面积确定之日起5个工作日内根据实际减少面积退还乙方先前多支付的租金，双方继续履行本合同，并按照最终计租面积及本合同第3.1条之标准计付租金。”第9.1款约定：“由于第三方对租赁标的物主张权利或甲方不履行本合同约定，致使乙方无法继续经营时，乙方有权提前解除本合同。”第10.5款约定“乙方按本合同第4.5、6.3、9.1条约定，提前解除本合同的，视为甲方根本违约，甲方应向乙方退还已交纳但尚未到期的租金及利息，且应向乙方支付相当于整个合同期内未到期租金的2倍的违约金。同时，甲方还应赔偿因其违约使乙方遭受的一切直接和间接损失，包括但不限于乙方的所有前期投入费用、相关税费、乙方向第三方支出的违约金、因履行本合同产生的逾期收益、律师费和诉讼费。”根据涉案合同中的以上约定，因顺天公司交付津滨公司的最终计租面积只有预估计租面积的50.94%，没有履行完成合同约定的应交付出租房屋的面积，津滨公司即享有提前解除本合同的权利，同时视顺天公司为根本违约。据此，津滨公司于2013年7月8日向顺天公司发函解除合同，顺天公司于同月24日回函同意解除，津滨公司请求鑫茂公司及顺天公司承担违约责任，符合双方合同约定。故鑫茂公司主张其与顺天公司不应承担违约责任的再审申请理由不能成立。
针对第二个焦点问题，根据涉案合同中“甲方应向乙方退还已交纳但尚未到期的租金及利息，且应向乙方支付相当于整个合同期内未到期租金的2倍的违约金。同时，甲方还应赔偿因其违约使乙方遭受的一切直接和间接损失……”等相关内容的约定，二审认为双方有关违约金的约定明显高于津滨公司的实际损失，应当予以调减的认定正确。津滨公司主张其实际损失远大于其在本案主张的数额700余万元，并提出相关损失项目。但其所提购置设备及安置相关人员支出的400万元，以及合理利润2000多万元等损失项目并无有效证据予以证明。二审将津滨公司实际向顺天公司支付的租金2271375.41元认定为其实际损失，并无不妥。同时，二审综合全案适当考虑到津滨公司的运营成本，维持一审关于津滨公司实际损失的酌定数额240万元以及违约金的计算方法，并无明显不合理，亦无不妥。津滨公司认为一、二审法院滥用自由裁量权，枉法裁判，缺乏依据。津滨公司的该项再审申请理由不能成立。
针对第三个焦点问题，根据涉案合同的约定，顺天公司未完全履行合同义务的情况下，津滨公司享有提前解除合同的权利，但这种权利应正当行使。根据二审查明的事实，津滨公司于2012年6月起便未再正常支付顺天公司租金，却于2013年7月方发出解除合同的通知，客观上导致了损失的扩大，可以视为其未在合理期限内选择是否解除合同，对此津滨公司应承担相应责任。一、二审综合考虑到双方均存在不当履行合同的行为，酌定津滨公司支付顺天公司租金190万元，并无不妥。
关于鑫茂公司认为二审判决其承担义务未享受权利，适用法律错误的问题。首先，根据查明的事实，顺天公司与鑫茂公司承租鑫茂大厦的租赁关系的效力不能及于津滨公司。而基于鑫茂公司出具的《授权委托书》，以及涉案租赁合同中的明确记载，二审认定本案中鑫茂公司与顺天公司表现为委托代理关系，鑫茂公司应当承担顺天公司行为产生的法律后果，是正确的。其次，鑫茂公司与顺天公司因涉案合同虽为委托代理关系，但二者仍系两个独立承担民事责任的法人。在本案诉讼中，顺天公司提起有关租金的反诉，并不能等同于鑫茂公司也提起了反诉。因此，二审部分支持顺天公司的诉请，判决津滨公司支付顺天公司租金而非支付给鑫茂公司，适用法律并无不当。
综上，本院认为，津滨公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项规定的情形。鑫茂公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：
驳回天津津滨联合物业服务有限公司的再审申请。
驳回天津鑫茂科技投资集团有限公司的再审申请。
审 判 长 张 纯
代理审判员 谢爱梅
代理审判员 赵风暴
二〇一六年六月二十八日
（）
书 记 员 徐 上