安徽省绩溪县人民法院行 政 判 决 书（2017）皖1824行初12号原告：高广光，男，1956年9月17日出生，汉族，住安徽省绩溪县。委托诉讼代理人：林强，安徽。被告：绩溪县商务局，住所地安徽省宣城市绩溪县行政办公中心，统一社会信用代码113417310032623646。负责人：俞磊忠，局长。出庭应诉负责人：江家荣，绩溪县商务局党委委员。委托诉讼代理人：章熙飞，安徽石镜律师事务所律师。第三人：绩溪县海鹏置业有限公司，住所地安徽省绩溪县华阳镇校场小区南区33-1号，统一社会信用代码91341824580128376N（1-1）。法定代表人：刘献征。委托诉讼代理人：吴育勇，安徽梁安律师事务所律师。委托诉讼代理人：方家杰，安徽梁安律师事务所律师。原告高广光与被告绩溪县商务局城市规划管理(规划)不依法履行、未按照约定履行土地房屋征收补偿协议及行政赔偿一案，本院于2017年3月29日立案受理后追加绩溪县海鹏置业有限公司（以下简称海鹏置业公司）为第三人，依法组成合议庭，于2017年5月9日、2018年2月5日公开开庭进行了审理。原告高广光的委托诉讼代理人林强，被告绩溪县商务局的出庭应诉负责人该局党委委员江家荣、委托诉讼代理人章熙飞，被告海鹏置业公司的委托诉讼代理人吴育勇、方家杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被告绩溪县商务局与原告高广光于2012年11月27日签订《绩溪县农贸中心产权商铺回迁协议》，协议履行过程中，双方发生争议，原告认为被告未按照约定履行协议，要求被告采取补救措施，赔偿损失。原告高广光诉称，2012年11月27日，原告与被告就自有的位于原华阳农贸市场西北向10号（建筑面积129.27平方米）的商铺回迁达成《绩溪县农贸中心产权商铺回迁协议》，《回迁协议》第二条约定：“绩溪县商务局承诺按照‘三同’（即同朝向、同面积、同功能）原则将升级改造的农贸中心西北向10号商铺兑换给原告”。回迁协议第三条约定：“回迁协议的整个建筑布局按本协议确定的方案进行，任何一方不得随意改动，否则后果由变动方承担”，同时绩溪县农贸中心升级改造项目的开发商海鹏置业公司提供了建筑施工图纸对建筑布局予以确认。2015年，被告向原告交付改造后的房屋，被告交付的房屋存在以下问题：一、被告擅自变更建筑布局，将城墙路方向1-19号店铺后面一排通透式摊位建造成店铺，导致原告的店铺与市场大厅隔离，阻断原告商铺靠市场大厅做生意的市口，使该商铺的价值明显贬损。二、建造过程中，将回迁的店铺一层在市场整体水平正负零零的基础上下沉了二十公分，导致原告商铺与市场大厅形成高低档现象，易产生水患及安全隐患，影响了商铺价值。三、被告交付的回迁房屋缺少了8个平方米，直接损失为8万元。四、海鹏置业公司的侵权行为使其获得49万元额外收益，可视为原告的预期利益损失。绩溪县商务局以绩商（2015）55号文件对以上违约行为予以确认，文件中明确：“在征迁签订协议过程中，对摊位的设计有过口头约定，即建成相对独立半封闭、通透式摊位，只是没有形成文字反映在协议中，开发商建成现店铺样式是违背口头协议的,且存在开发商与各回迁户签订协议时提供的图纸与开发商报规划、建管备案的施工图纸不完全一致的事实”。被告的行为构成违约，请求依法判令：1.被告对交付的回迁房屋采取补救措施，并赔偿原告经济损失57万元；2.被告承担本案诉讼费用。被告绩溪县商务局辩称，一、绩溪县商务局非原告起诉的未按照约定履行土地房屋征收补偿协议及行政赔偿一案的适格被告主体；二、绩溪县商务局非案涉房屋的建筑施工主体，如果工程施工过程中存在瑕疵，承担瑕疵补正责任的主体依法只能是开发商。原告要求赔偿的57万元没有合同依据和事实依据，开发商不能对原告主张、经审理查明确认的瑕疵予以补正，则合理的赔偿应由其承担。第三人海鹏置业公司述称，对于原、被告之间的回迁协议，海鹏置业公司是按照协议内容履行，没有违反协议内容的行为。海鹏置业公司已经完全履行，也不存在改变布局，缺少8平米的事实，原告的事实理由不能成立，口头约定是不存在的事实，至少开发商没有做出口头约定，我方没有任何责任，请求法庭依法做出判决。如果本案是行政协议性质的行为，海鹏置业公司与原、被告没有利害关系，即使承担责任应当是被告承担责任，我方不应当属于第三人。原告为支持其主张，向本院提交以下证据：1.身份证，证明原告资格；2.《绩溪县农贸中心商铺回迁协议》，证明回迁协议的具体约定、违约责任、签约主体是绩溪县商务局；图纸证明了基本布局、功能；3.绩商（2015）55号文件，证明征迁时对摊位设计有过口头约定；4.2016年1月16日绩溪县商务局函，证明原告未正式验收商铺；5.商品房买卖合同，证明绩溪县海鹏置业有限公司将通透式摊位改建成商铺后，出售一间商铺获得的收益。6.安徽省高级人民法院行政裁定书，证明本案被告是适格主体。被告绩溪县商务局在法定期限内向本院提交如下证据：1.绩溪县商务局统一社会信用代码证复印件、法定代表人身份证明书、出庭负责人身份证明书原件各一份，证明被告的基本信息情况；2.绩溪县重点项目办公室会议纪要复印件二份、绩溪县人民政府会议纪要复印件三份，证明绩溪县商务局受绩溪县人民政府指派，负责绩溪县农贸市场的拆迁、安置工作；3.宣城市中级人民法院对胡大生房屋拆迁安置补偿同纠纷案的生效民事裁定书一份，证明生效民事裁定书认定案涉房屋征收补充协议的主体非绩溪县商务局；4.会议记录九份，证明在原告等人与绩溪县商务局协商签订回迁协议过程中，海鹏置业有限公司始终参与了协商谈判的整个过程；5.绩溪县农贸中心产权商铺回迁协议复印件、四至图纸复印件三张、章天宝户还有回迁补充协议（三方协议）一份，证明原被告及绩溪县海鹏置业有限公司于2012年11月27日签订回迁协议，协议所附图纸系房屋四至图，协议约定的标的物与所附图纸吻合；6.国有土地使用权证复印件一份、建设用地规划许可证复印件各一份，证明原告等人与绩溪县商务局签订的回迁协议约定的标的物是由第三人绩溪县海鹏置业有限公司开发建设的，且第三人对绩溪县农贸市场的开发建设手续齐全，符合法律规定。第三人海鹏置业公司未举证。经庭审举证、质证，本院对当事人提交的证据认证如下：原告提交的证据1、2、3、4、5、6来源合法，被告对其真实性不持异议，予以认定，证据6达不到证明出售商铺获益的目的。被告提交的证据1、2、3、4、5、6真实合法，但证据2、3、5达不到被告证明目的。经审理查明：2012年11月27日，原、被告就原告购买并办理产权证的位于原华阳农贸市场西北向10号商铺签订《绩溪县农贸中心产权商铺回迁协议》，协议约定：被告承诺在升级改造后的农贸中心西北向10号商铺兑换给原告，按照‘三同’（即同朝向、同面积、同功能）原则。回迁协议的整个建筑布局按本协议确定的方案进行，双方不得随意改动，否则后果由变动方承担。回迁协议还就双方其他权利和义务进行了约定。其后，被告向原告交付了案涉回迁商铺。2015年9月，原告以市场改造后的建筑布局与原设计图纸不符要求被告协商解决，被告对原告等反映的问题出具的《关于原华阳农贸市场回迁安置户方再华等人信访事项答复意见书》载明：“在征迁签订协议过程中，对摊位的设计有过口头约定，即建成相对独立半封闭、通透式摊位，只是没有形成文字反映在协议中，开发商建成现店铺样式是违背口头协议的,且存在开发商与各回迁户签订协议时提供的图纸与开发商报规划、建管备案的施工图纸不完全一致的事实，建议你们业主通过司法渠道解决问题”。现原告诉至法院，要求被告采取补救措施，赔偿损失。案件审理过程中，经本院依法释明，绩溪县商务局向本院提出司法鉴定申请，请求对原告回迁商铺因建筑布局变更（将商铺后门通透式摊位建为商铺）、商铺地面较市场地面下降20cm等造成商铺价值的损失进行鉴定。本院于2017年8月30日依法委托安徽中信房地价格评估有限公司（以下简称安徽中信评估公司）对上述申请事项进行鉴定，2017年12月28日，安徽中信评估公司出具的价格评估报告书对回迁商铺价值的损失认定如下：经评估，截止于评估基准日2017年8月30日（法院委托之日），绩溪县华阳生活广场的回迁商铺（农贸中心西北向12号商铺）的商铺损失价格：RMB325976元，大写（人民币）：叁拾贰万伍仟玖佰柒拾陆元整。原、被告同意以12号商铺价值损失的鉴定结果为依据确定原告商铺价值的损失。被告对价格评估报告书提出异议，本院经审查认为，安徽中信评估公司出具的价格评估报告书可以作为认定案件事实的依据。另，在本案审理过程中，原告向本院申请撤回关于回迁户缺少8个平方米，要求赔偿8万元的诉讼请求，以后择机另行主张，本院予以准许。本院认为，被告绩溪县商务局与原告高广光于2012年11月27日签订的“绩溪县农贸中心产权商铺回迁协议”系双方的真实意思表示，该行政协议合法有效。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务履行合同又不符合约定，应当承担继续履行，采取补救措施或赔偿损失等违约责任。本案中，大量的证据及农贸市场现实状态均表明被告交付给原告的10号商铺，确实存在建筑布局变更（将商铺后门通透式摊位建为商铺），商铺地面较市场地面下降20CM等一系列不符合合同约定的违约行为，对于该违约事实，被告在《关于原华阳农贸市场回迁安置户方再华等人信访事项答复意见书》中也予以认可。由于被告交付原告的商铺并不符合双方签订的回迁协议的要求，其行为显已构成违约，导致原告商铺价值贬损，并造成经济损失。对此，被告作为合同的相对方，应承担相应的赔偿损失的违约责任。关于赔偿损失的数额，应以本院委托的评估鉴定机构的评估结论为准（以双方认可的12号商铺为参照）。被告关于如果存在损失，也应由开发商即本案的第三人承担的抗辩，本院认为，本案第三人海鹏置业公司并非案涉的商铺回迁协议的一方当事人，根据合同的相对性原则，本案的违约责任，只能由被告承担。如果第三人在开发涉案的农贸市场中确实存在差错或瑕疵，被告可以向第三人另行主张权利。关于被告商务局是否是本案适格的主体，有安徽省高级人民法院的生效裁定确定了被告在本案主体资格，因此被告的该抗辩理由不能成立。综上，本院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告绩溪县商务局在本判决生效后十日赔偿原告高广光人民币325976元；二、驳回原告其它诉讼请求。案件受理费9500元，由原告负担3800元，被告负担5700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审 判 长  王晓燕审 判 员  程祥琪人民陪审员  张 淼二〇一八年五月四日法官 助理  程本慧书 记 员  徐 艳附：相关法律条文《中华人民共和国行政诉讼法》第七十八条被告不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除本法第十二条第一款第十一项规定的协议的，人民法院判决被告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任。被告变更、解除本法第十二条第一款第十一项规定的协议合法，但未依法给予补偿的，人民法院判决给予补偿。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。