安徽省合肥市蜀山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖0104民初8197号
原告：合肥百协物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区大溪地现代城77幢二层，统一社会信用代码91340100772802804L（1-1）。
法定代表人：付川江，董事长。
委托代理人：杨超，安徽鑫和律师事务所律师。
被告：孙京英，女，1971年4月22日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区，
原告合肥百协物业管理有限公司（以下简称百协物业公司）诉被告孙京英物业服务合同纠纷一案，本院于2017年11月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告百协物业公司的委托代理人汪伟，被告孙京英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
百协物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告支付原告物业费5636元、能耗费939元及违约金2000元，共计：8575元；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告系大溪地小区前期物业服务公司，被告系大溪地小区6栋702室业主，房屋建筑面积139.78平方米，系高层住宅。后原告与被告签订了前期物业管理协议，双方约定由原告对其所在小区进行物业服务，服务期限至房屋出售之日起自业主委员会与物业管理企业签订的物业管理合同生效时止，服务价格按建筑面积为每月每平方米1.12元，物业服务费按照每半年缴纳一次，具体时间为每半年第一个月的上旬，合同期限内，原告按照合同约定提供了物业服务，但被告从2014年7月1日至2017年6月30日止一直未履行其缴纳物业服务费的义务，经原告多次催告，仍然拒不支付。
孙京英辩称：大溪地物业公司合肥百协物业管理有限公司是大溪地开发商百协置业有限公司全资子公司，目前法人代表都是徐伟。百协置业至2014年以来由于资金亏空、债务严重被多方起诉，被法院查封资产、被法院强制执行判决、被法院列入不诚信黑名单、违法把大溪地地下人防工程变成停车位并强制出售等行为都能查到。百协置业还是蜀山区欠税大户，曾被税务部门通报公示。大溪地小区业主缴纳的物业费被开发商掌控，这本身就是违法行为。因物业维修小区公共设施费用需要向开发商申请，这几年开发商因资金问题长期挪用物业费，导致小区物业管理越来越差。百协物业也因“小区存在环境卫生管理差、未按物业服务合同提供服务等问题”在2016年12月15日被蜀山区住建局在全区物业管理行业提出通报批评，责令整改，要求其加强环境卫生、秩序维护等服务，提高服务质量。
百协起诉书写到，我方未按照协议的约定缴纳物业管理费，合同签订后，物业按照合同约定提供了相关物服务，这点与事实严重不符，现再次提供以下四方面事实陈诉。
第一，公共设施严重损坏多年不维修。1，“大溪地”顾名思义是以水系为主的景观小区，当初开发商以此作为宣传材料定位的高档社区，水系属于公共设施。一期建筑主要为多层、小高层、别墅为主，中间区域是不大的一块水系，附一期整体规划图。但2014年以来，小区水池一直干涸着没有放水，水系喷泉设备、水系景观假山设备及其他许多公共设备一直坏着，水池常年干涸，导致许多池边多颗柳树、杉树枯死。与物业无数次沟通，至今仍然没有维修。物业公司严重违反协议有关规定，严重影响小区品质，也影响房屋二次出售，给广大业主造成不可估量的损失。2、从进小区南大门开始，周边很多路灯严重损坏，常年不亮，业主夜间出行很不安全，很多业主都反映此情况，可物业只负责收物业费，对此熟视无睹。证据是可以随时去考察现场。以上事实足以证明百协物业收取物业费后根本没有履行协议中许多项条款。2006年10月8日我方和百协物业签订了《前期物业管理服务协议》，协议第二条物业管理服务内容第二项写明，公共实施设备的维护和管理，包含绿地、道路、路灯、沟渠、池、井等等。协议第三条物业管理服务质量中，第三项公共配套设备的维护和管理写明，公共配套设备及公共场所公共照明设施的完好率达到99%以上。协议第三条物业管理服务质量中，第五项绿化1、2、3写明，做到环境优美、绿草花香；树木长势良好修剪整齐美观；无大面积黄土裸露。
第二，住户自来水至今没有通过市政验收，消防设施没有水。交房11年来，小区一期仍然有好几栋楼由于供水系统没有达到国家验收标准，导致很多业主水表不能出户交验给自来水公司，水费一直由物业代收。现在一期水管还经常爆裂，而且楼道消防设施不通水，给业主生活造成极大不便和安全隐患，随访广大业主可随时提供证据。物业提供的《前期物业服务合同》第五章物业的承接验收第十三项写明：乙方承接物业时，甲方应配合乙方对以下物业公共部位、公共设施设备进行查验，含房屋主体结构、屋面等，绿地道路电梯等，消防设施公共照明设施等。第十七条，甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家的保修期和保修范围承担物业的保修责任。《合同》违约责任第二十九条明确：甲方违反本合同第十三条、第十四、第十五条的约定，致使乙方的管理服务无法达到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准的，由甲方赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失。
第三，物业长期收取公共能耗费，却不按协议向广大业主公示收费构成明细。起诉书写到需缴纳能耗费939元，证明物业一直收取广大业主公共能耗费。能耗费一直是一笔糊涂账。据悉，一期8号楼至12号每栋都有一个公摊过费用的自行车房，计5间，每间面积大约90平米，除了8栋为业委会办公用，其它被物业出租给别人办公等占用，但所有电费计入公共能耗。望物业能按协议公示物业费用支出明细，并退还不应由业主承担的多余能耗费，退回占用业主公用设施的行为。
第四，物业其它多方面的违约责任。1、楼层电梯维护不当经常坏，业主被关在电梯很常见。这情况同单元601业主于2017年10月13日星期一上午，在法庭已详细陈诉给法官，此业主也因物业违约拒缴物业费成为百协的被告，在此我就不赘述。2、小区一期南大门是一期业主进出的主要门户，物业说感应器坏了让业主绕道进出，给业主正常出行造成极大不便。目前还南大门处于封门中。以上足以说明百协物业收取物业费却不履行协议，并严重挪用业主物业费，长期占用公共设施，还长年不停地将各期广大业主告上法庭。据悉已有700多户业主被百协物业起诉。望法官明断，杜绝这种只按协议收钱却不按协议提供服务，并恶人先告状令人不齿的行为。
本院经审理认定事实如下：2006年10月26日合肥百协置业有限公司和百协物业公司签订《前期物业服务合同》一份，约定由百协物业公司对百协·大溪地小区进行前期物业管理，管理期限自2005年5月1日至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2007年3月3日，百协物业公司（甲方）与孙京英（乙方）签订百协.大溪地前期物业管理服务协议，协议约定：物业服务费用标准为小高层、高层、SOHO公寓按建筑面积每月每平米1.2元收取；多层按建筑面积每月每平米0.8元收取；叠加别墅按建筑面积每月每平米1.45元收取；以上费用均不包括能公共能耗费用；乙方交纳物业费时间为乙方应每半年交纳一次物管费，交纳时间为每半年第一个月的上旬，交纳地点为百协.大溪地管理处；乙方逾期未交纳物业管理费的，甲方可从逾期之日起按应缴费用千分之三加收违约金等内容。2010年1月15日，合肥市物价局核定了大溪地小区前期物业服务收费标准。其中核定该小区叠加别墅物业服务综合服务费每月每平米建筑面积为1.5元；小高层物业服务综合服务费每月每平米建筑面积为1.12元,；花园洋房按建筑面积每月每平米0.8元收取。
孙京英为大溪地1期xxx业主，建筑面积139.78平米，该房屋系小高层住宅。自2014年7月1日起，孙京英未交纳物业费至今。
大溪地小区一期由于交付时间早，部分公共设施出现老化损坏的状况，尤其是一期的电梯和水系。多名业主反映一期房屋配套电梯经常出现故障。另外，小区一期的公共水系损坏已逾两年的时间，物业公司始终未给与修复。
2016年12月15日，百协物业公司因服务的大溪地小区存在卫生管理差、未按物业服务合同提供服务等问题，被合肥市蜀山区住房和城乡建设局通报批评，并责令其整改，提高服务质量。
另查，2011年，大溪地小区成立业主委员会，由于该业主委员会一直未与百协物业公司签订物业服务合同，也未与其他物业公司签订有效的物业服务合同，故百协公司一直依照前期物业管理合同，在该小区服务至今。
又查，2013年合肥市对小区物业收费实行了“一费制”管理，公共能耗费将并入物业管理费中，不再另行收取。但大溪地小区未能对新的收费标准进行备案，仍一直沿用前期物业合同中物业费用和公共能耗费用并行收取的方式进行收费。
2017年9月1日，合肥市蜀山区物价局给我院来函，函件中表明：1、大溪地辖区物业收费一直未实行“一费制”原因是该小区已经成立业主委员会，成立业主委员会的小区实行“一费制”需要业主委员会与物业公司签订物业服务合同约定收费标准，凭新签订的物业服务合同到物价局进行收费标准备案。由于该小区物业公司与业主委员会一直未能签订“一费制”新物业合同，因此不能在物价局办理相关的备案。2、该小区在新合同签订前，仍执行原收费标准。
以上事实由当事人陈述、原告提供的《前期物业管理协议》二份、《经营性服务收费许可证》、公共水电费交纳发票及分摊明细、蜀山区物价局《关于大溪地小区物业收费相关问题的复函》、房屋所有权登记表、催收通知，孙京英提供的照片一组、合肥市蜀山区住房和城乡建设局通报批评通知复印件一份，在卷佐证，足以认定。
本院认为：百协物业公司与合肥百协置业有限公司签订物业服务合同后即对该小区提供了物业管理服务，物业管理区内的业主应当按照合同的约定按时交纳物业管理费。由于该小区业主委员会未能与百协物业公司签订物业服务合同，导致无法对“一费制”的收费标准进行备案，百协物业公司仍执行原收费标准，有正当理由，故本院对百协物业公司主张的公共能耗费予以支持。孙京英所称的开发商的问题，与本案没有关联性，故本院不予审查。孙京英所称水表未出户的问题，没有证据显示是物业公司的物业管理行为所造成，故本院对该辩称不予支持。孙京英辩称，物业公司在安保、车辆管理、公共设施维护等方面存在问题，根据其证据，百协物业公司在公共设施维护上确实存在不到位的情形，尤其是公共水系部分，物业公司在长达2年甚至更长的时间内未对小区损坏的公共水系予以维修，以及对老化的电梯维修不及时，给大溪地小区一期范围内的业主带来影响，故本院酌情减免孙京英应缴纳的部分物业费，并对违约金部分不予支持。但孙京英等欠费业主须明确，物业公司所提供的物业服务具有公共性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，从而导致服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。综上，孙京英应当向百协物业公司缴纳物业费5072元（139.78㎡×1.12元/㎡/月×36个月×90%），公共能耗费939元，共计6011元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十一条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、被告孙京英于本判决生效之日起十日内一次性支付原告合肥百协物业管理有限公司2014年7月1日至2017年6月30日期间的物业管理费5072元，2014年1月1日至2017年6月30日期间的公共能耗费939元，共计6011元；
二、驳回原告合肥百协物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元，减半收取为25元，由被告孙京英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 丁 淳
二〇一七年十二月二十六日
书记员 鲁传龙
附相关法条：
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任
二、《物业管理条例》
第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
三、《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。