广东省深圳市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）粤03执异135号
案外人：叶立年，男，1969年1月22日出生，身份证住址浙江省乐清市，。
委托诉讼代理人：陈达翰，广东海埠律师事务所律师。
申请执行人：余海升，男，1985年10月7日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区，。
委托诉讼代理人：阚萍，广东华商律师事务所律师。
委托诉讼代理人：卢晓滨，广东华商律师事务所律师。
被执行人：柴玮，女，1963年10月23日出生，身份证地址广东省深圳市宝安区，。
被执行人：王惠，男，1956年7月27日出生，身份证地址江苏省阜宁县，。
被执行人：深圳市神采爱康投资发展有限公司，住所地深圳市宝安区前进二路桃源居世外桃源文化艺术中心1栋201、301、401、501，统一社会信用代码91440300785282211E。
法定代表人：柴玮，该司董事长。
被执行人：深圳市银谷健康水馆实业发展有限公司，住所地深圳市罗湖区银湖路银湖国际会议中心内，统一社会信用代码91440300748859093N。
法定代表人：王惠，该司执行（常务）董事。
被执行人：深圳市神采雅香莱健康养生连锁有限公司，住所地深圳市宝安区前进二路桃源居世外桃源文化艺术中心商业6楼3#，统一社会信用代码91440300777178529L。
法定代表人：柴玮，该司执行（常务）董事。
被执行人：深圳市神采雅香莱科技有限公司，住所地深圳市宝安区前进二路桃源居世外桃源文化艺术中心商业601（办公场所）。
法定代表人：柴玮，该司执行（常务）董事。
本院在执行申请执行人余海升与被执行人柴玮、王惠、深圳市神采爱康投资发展有限公司（以下简称神采爱康公司）、深圳市银谷健康水馆实业发展有限公司（以下简称银谷公司）、深圳市神采雅香莱健康养生连锁有限公司（以下简称雅香莱健康公司）、深圳市神采雅香莱科技有限公司（以下简称雅香莱科技公司）借款合同纠纷一案中，拟处分本案抵押物即被执行人柴玮、王惠名下位于深圳市宝安区新安街道办建安路北侧弘雅花园一期A栋201房产（以下简称涉案房产）。案外人叶立年对上述执行措施不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了书面审查。本案现已审查终结。
案外人叶立年提出异议称：2011年8月至2012年3月期间，被执行人因偿还杭州银行深圳分行贷款以及其他经济活动需要，累计向案外人借款人民币2240万元（注：以下币种均为人民币），双方陆续签订了借款协议。2012年5月31日，案外人与被执行人柴玮委托代理人柴强签订了《设备、设施转让协议书》、《会所产地使用权及设施转让协议书》、《商标、专利转让协议书》三份文件。此外，双方于2012年8月25日签订了《确认书》，确认内容包括：1.被执行人累计拖欠案外人借款本金2240万元。2.被执行人柴玮以深圳市宝安区建安路北侧弘雅花园一期A栋201房产出租给案外人，租金为每月96737元，租期为五年，自2012年5月30日至2017年5月29日止。3.被执行人将涉案房产场地使用权、设备设施、知识产权等以980万元的价格转让给案外人。4.案外人代被执行人偿还杭州银行深圳分行2012年6、7、8三个月的利息总计1181813.6元用以抵偿涉案房产第一年的租金。5.涉案房产剩余四年租金及转让费从案外人对被执行人的债权中抵扣。《确认书》签订后，双方均按照约定履行了相应义务。现涉案房产由案外人经营使用。综上，案外人对涉案房产依法享有使用权，请求法院中止对涉案房产的执行。
案外人向本院提交了以下证据材料：一、《确认书》一份，证明被执行人于2012年8月25日书面确认双方的债权债务关系、以涉案房产租金抵债及被执行人柴玮将涉案房产场地使用权、设备设施等作价980万元转让给案外人；二、《会所场地使用权及设施转让协议书》一份；三、《商标、专利转让协议书》一份；四、《设备、设施转让协议书》一份；五、《深圳市房屋租赁合同书》，与证据二、三、四共同证明被执行人已将涉案房产出租给案外人并将场地使用权、知识产权、设备设施转让给案外人，转让价款从被执行人对案外人所负2240万元债务中抵偿；六、借款合同、借款借据、无条件不可撤销的保证书、还款承诺书、银行流水记录若干，证明案外人与被执行人存在借贷合同关系并已实际支付借款本金18544073元，且被执行人于2012年4月9日书面确认拖欠案外人欠款共计4240万元；七、深圳市福田区人民法院（以下简称福田法院）（2013）深福法执字第1834号公告；八、深圳市天颐雅香莱健康养生有限公司于2013年4月16日向福田法院提交的《执行异议书》，与证据七共同证明案外人曾对福田法院拟处置涉案房产的执行行为提出异议；九、雅香莱健康公司管理人出具的《债权审查意见》，证明案外人已向雅香莱健康公司破产管理人申报债权，管理人确认雅香莱健康公司对案外人负有1793万元的债务并已将涉案房产作价980万元转让于案外人抵扣相应债务；十、柴玮于2012年6月6日出具的《特别授权委托书》，证明柴玮因人身自由受限，特别委托柴强自2012年5月30日起代为处理民事行为并代为签署相关民事法律文件。
本院查明，关于余海升与被执行人柴玮、王惠、神采爱康公司、银谷公司、雅香莱健康公司、雅香莱科技公司借款合同纠纷一案，深圳仲裁委员会[2012]深仲裁字第552号裁决书已经发生法律效力，裁决：柴玮、王惠向余海升支付借款本金4300万元、利息193.5万元、逾期付款违约金及仲裁费408334元，神采爱康公司、银谷公司、雅香莱健康公司、雅香莱科技公司对上述债务承担连带清偿责任，余海生有权就抵押房产（弘雅花园一期A栋201）实现抵押权，就该抵押房产拍卖或变卖后的价款优先受偿等。由于被执行人没有履行生效法律文书确定的内容，申请执行人向本院申请强制执行，本院依法受理，案号为（2012）深中法执字第515号。在该次执行过程中，因本案抵押物被另案查封暂时无法处分，且被执行人暂无其他可供执行的财产，本院遂裁定终结该次执行程序。2016年2月，本案恢复执行，案号为（2016）粤03执恢23号。在本次执行过程中，本院于2016年9月22日作出（2016）粤03执恢23号之一执行裁定书，裁定强制拍卖被执行人柴玮、王惠名下位于深圳市宝安区××路北侧××花园××房产（房产证号为50××46，两人各占50%份额）以清偿债务。
另查明，案外人提交的证据材料，分别载明以下内容：
一、《会所场地使用权及设施转让协议书》，载明2012年5月31日，案外人（乙方）与雅香莱健康公司（甲方）签订书面协议，约定甲方向乙方转让位于深圳市宝安区上川二路弘雅花园首层建安会所场地使用权，转让价格为430万元；该协议加盖了甲方的公司印章并有“柴强”的签名。
二、《确认书》，载明案外人（乙方）与神采爱康公司（甲方）于2012年8月25日书面确认，2011年8月至2012年3月，乙方累计出借给甲方（柴玮、王惠、神采雅香莱、银湖水会担保）2240万元；2012年5月30日，作为债务担保人的柴玮将位于深圳宝安区上川二路弘雅花园一期A栋201的房产（面积2149.7平米）出租给乙方，租金为每月每平米45元，即每月租金为96737元。租期为五年，即从2012年5月30日至2017年5月29日；2012年5月30日，作为债务担保人的柴玮将宝安会所（地址：宝安区上川二路弘雅花园一期A栋）场地使用权、设备设施、知识产权等以980万元的价格转让给乙方。鉴于以上事实，双方确认债权债务关系如下：乙方代甲方归还杭州银行深圳分行2012年6、7、8三个月的利息共计1181813.6元用于抵付乙方承租涉案房产一年的租金（2012年5月30日-2013年5月29日）；2013年5月30日-2017年5月29日四年的租金共计4643376元从乙方对甲方的债权中抵扣；柴玮将宝安会所场地使用权、设备设施、知识产权等以980万元的价格转让给乙方的费用，从乙方对甲方的债权中抵扣。
再查明，涉案房产现登记在被执行人柴玮、王惠名下，登记份额为各占50%。2011年11月10日，涉案房产设定了抵押登记，登记的抵押权人为本案申请执行人余海升。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条（注：即现行民事诉讼法第二百二十七条）的规定，向执行法院提出异议。案外人叶立年的异议请求，是主张其对涉案房产享有使用权进而请求中止对涉案房产的执行，该项请求属于执行标的异议，应当按照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。
关于案外人对涉案房产是否享有合法权利且该权利能否排除执行的问题。首先，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。第一百九十一条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条规定，抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权。由此可见，抵押权作为一种物权，与抵押物的附着关系一经设定，除非抵押权得以消灭，并不因抵押物上的权利主体或其他权利形式改变而改变。本案中，申请执行人对涉案房产的抵押权设定在先，案外人所提交的租赁合同和抵债约定签订在后，在涉案房产已办理抵押登记的情形下，因以登记为公示方式的公信力具有对世性，故案外人存在知悉涉案房产上存在抵押权的必然性，并在登记公示范围内承担涉案房产所负抵押权人实现抵押权的风险。因此，无论案外人所主张的借贷关系和抵债约定是否真实有效，其对涉案房产享有的使用权是否存在，都不能对抗设定在先的抵押权，亦不能产生阻却人民法院对涉案房产予以执行的法律效果。其次，即便案外人提交的确认书和转让协议所载明的抵债约定属实且双方就涉案房产确实存在使用权转让的合意，但也仅仅限于在租赁期限届满后方才成就涉案房产场地使用权转让的时间条件。换而言之，即便案外人所提交确认书和转让协议等系真实有效，此债权行为成立并且生效，也仅仅在当事人之间产生债权债务关系，只能认为案外人在约定时间成就时取得请求对方交付抵债房产的债权请求权，而不能认为约定用于抵债的房产已经现实发生使用权长期变动的法律效力。至于被执行人未能按照合同约定履行义务，导致案外人无法行使相关权利，案外人应另循法律途径解决。
关于本院对涉案房产的处分是否符合法律规定的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条和第二百四十四条的规定，生效法律文书所确定的义务，当事人必须履行；被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。被执行人柴玮、王惠系[2012]深仲裁字第552号裁决书所确定的金钱给付义务人，涉案房产登记在其名下，并抵押给本案申请执行人余海升，属于其应当履行义务部分的财产。因其未自动履行生效法律文书所确定的义务，本院裁定拍卖涉案房产，符合法律规定。
综上，案外人叶立年的异议请求，并无法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下：
驳回案外人叶立年的异议请求。
案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 朱轶超
审判员 张文佳
审判员 林 珊
二〇一七年四月二十一日
书记员 林海芝