山西省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）晋民终191号
上诉人（原审原告、反诉被告）：山西迈盛悦合体育用品有限公司，住所地：太原市迎泽区桃园北路59号3幢3层6号。
法定代表人：吕芳，该公司经理。
委托代理人：靳蓉蓉，山西锋卫律师事务所律师。
委托代理人：朱永峰，该公司部门总监。
上诉人（原审被告、反诉原告）：山西美阳盛业科贸有限公司，住所地：太原市万柏林区漪汾苑锦乡庄（E区）7、8、9底商115号。
法定代表人：相宇，该公司经理。
委托代理人：陈燕如，山西祝融万权律师事务所律师。
委托代理人：刘慧敏，山西祝融万权律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：山西美阳盛业科贸有限公司漪汾分公司，住所地：太原市万柏林区漪汾街133号7幢地下一层。
负责人：李涛，该分公司经理。
上诉人山西迈盛悦合体育用品有限公司（以下简称迈盛公司）因与上诉人山西美阳盛业科贸有限公司（以下简称美阳公司）、被上诉人山西美阳盛业科贸有限公司漪汾分公司（以下简称美阳分公司）租赁合同纠纷一案，不服太原市中级人民法院（2015）并民初字第426号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。迈盛公司的委托代理人靳蓉蓉、朱永峰，美阳公司的委托代理人陈燕如、刘慧敏，美阳分公司的经理李涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明，2010年迈盛公司与美阳分公司签订《房屋租赁合同》约定：1、美阳分公司将其依法享有出租权的太原市漪汾苑小区E区8号楼底商和漪汾苑锦绣庄E区7、8、9号底商115-9号、10号门面房租赁给迈盛公司作为商铺使用，面积2200平方米，租赁期自2010年10月25日至2021年1月19日共计10年，其中2010年10月25日至2011年1月19日为迈盛公司的免租期。2、租金为每年270万元（含税），合同签订后一次性缴纳前5年租金，2014年10月25日一次性缴纳后五年租金，美阳分公司应向迈盛公司提供正规的房屋租赁发票。合同签订后，迈盛公司如期支付了2011年1月19日至2016年1月19日共5年租金共计1350万元整，缴纳了各类押金及保证金80200元。美阳分公司于2013年5月24日预收迈盛公司电费12万元，期间使用电费合计51800元，还剩余电费68200元。2014年10月23日，迈盛公司缴纳2014年11月1日至2015年3月31日的取暖费90200元。2014年8月8日，迈盛公司缴纳2014年11月1日至2015年10月31日物业费31680元。美阳分公司向迈盛公司提供2011年和2012年房屋租赁发票，但2013年和2014年的房屋租赁发票至今未提供。2014年10月25日迈盛公司末向美阳分公司支付后五年的租金1350万元。
2014年11月5日，迈盛公司因停电无法营业而关门，2014年12月6日美阳分公司对所出租房屋锁门，迈盛公司全部退出所承租的房屋。
另查明，2011年6月7日，山西标记贸易有限公司名称变更为山西迈盛悦合体育用品有限公司。美阳分公司系美阳公司的分支机构不具有法人资格。
迈盛公司一审起诉称，2010年迈盛公司与美阳分公司签订《房屋租赁合同》。迈盛公司如期支付了2010年10月25日至2016年1月19日共5年租金共计1350万元整，缴纳了各类押金及保证金80200元，按时足额缴纳了水、电、暖等费用，完全按约履行了合同义务。但美阳分公司自合同签订后就未能按照合同约定向迈盛公司提供房屋租赁发票，2011年及2012年在迈盛公司的反复催促和协调下，美阳分公司勉强提供房屋租赁发票，但2013年和2014年的房屋租赁发票至今未提供，迈盛公司作为以贸易为主营业务的公司，房租是其主要的经营成本，因美阳分公司未能按约提供房屋租赁发票致使迈盛公司无法冲抵成本，在2013年度已造成严重损失，2014年及以后的损失也无法避免。同时，在迈盛公司预交电费充足的情况下，美阳分公司无理由拒绝售电并停止供电。2014年11月5日，迈盛公司经营场所内的商户由于无法经营而撤场，致使迈盛公司无法经营。美阳分公司无视违约行为，而且不能为迈盛公司提供最基本的经营条件，致使合同目的无法实现。故请求1、解除迈盛公司与美阳分公司签订的《房屋租赁合同》；2、二被告返还原告已收取的自2014年11月5日至2016年1月19日共计441天的租金3262191.78元；3、二被告返还原告各项押金及保证金80200元；4、二被告返还原告已缴纳的电费、采暖费及物业费187343.42元：5、二被告赔偿原告所得税损失共计994239.27元；6、二被告赔偿原告经营损失93955.78元；7、二被告赔偿原告其他损失344087.52元。
美阳公司反诉称，美阳分公司依约向迈盛公司交付房屋。但经多次通知，迈盛公司拒不履行后五年租金支付义务，美阳分公司被迫于2014年12月2日向迈盛公司发出《解除合同通知书》，依法解除了双方之间的租赁合同关系。现在迈盛公司虽然停止了营业，但至今仍然对涉案房屋上锁，未见房屋恢复原状交付美阳分公司。由于迈盛公司的违约，导致美阳分公司也无法向上家出租人太原天地利物业管理有限公司支付租金：迈盛公司在装修时对房屋的拆除至今没有恢复原状，导致美阳分公司也无法要求太原天地利物业管理有限公司退还55万元的保证金。故请求判令解除双方签订的《房屋租赁合同》，并由迈盛公司承担违约金756万元、赔偿损失350.5万元共计1106.5万元。
一审法院认为，迈盛公司与美阳分公司签订的租赁合同系其真实意思表示，应为有效合同，双方均应严格履行。庭审中，双方均同意解除合同，因此双方所签租赁合同应予解除。美阳分公司以迈盛公司未交付拆墙质保金50万元而未向迈盛公司及时出具发票，不符合合同约定。同时，美阳分公司的停电行为，导致迈盛公司不便经营，均属违约行为；迈盛公司未按时缴纳下期（后五年）租金，也构成违约。双方在履行合同过程中，均有违约行为，应各自承担相应责任。迈盛公司所付的取暖费和物业费已实际使用，迈盛公司要求美阳公司及美阳分公司予以返还，于法无据，该院不予采信。迈盛公司要求美阳公司及美阳分公司赔偿其所得税损失994239.27元、经营损失93955.78元、其他损失344087.52元，证据不足，该院不予采信。迈盛公司要求美阳分公司返还剩余的电费、房屋租金及各类保证金的诉讼请求，证据确凿，理由正当，该院予以采信。美阳公司及美阳分公司要求迈盛公司支付违约金756万元、赔偿损失350.5万元共计1106.5万元，证据不足，该院不予采信。美阳分公司是美阳公司依法成立的不具有法人资格经营组织，不能独立承担民事责任，其民事责任应由美阳公司承担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百二十条、第二百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、解除迈盛公司与美阳分公司签订的《房屋租赁合同》。二、美阳公司于本判决生效后三十日内退还迈盛公司各类押金及保证金80200元。三、美阳公司于本判决生效后三十日内退还迈盛公司电费68200元。四、美阳公司于本判决生效后三十日内退还迈盛公司房屋租赁费3018082.08元（自2014年12月6日至2016年1月19日，每天7397.26元）。五、驳回迈盛公司的其他诉讼请求。六、驳回美阳公司诉讼请求。
案件诉讼费46496元及反诉费44095元共计90591元由原告迈盛公司负担46496元，被告美阳公司负担44095元。
迈盛公司和美阳公司均不服一审判决，向本院提起上诉。
迈盛公司上诉称：1、请求撤销一审判决第五项，依法改判美阳公司退还其取暖费69292元，物业费28642元，并赔偿所得税损失1350000元，经营损失338513元；2、本案的一、二审诉讼费用全部由美阳公司承担。主要事实和理由：（一）一审法院认为“迈盛公司在履行合同过程中，存在违约行为”是错误的。在合同履行期间，因美阳公司拒绝就已收租金向其出具发票，给其造成了严重的税收损失，而且其未能遵守合同约定、擅自停电，给其造成了经营损失，同时美阳公司妄图在合同之外巧立名目额外收取费用，频繁干扰其经营。美阳公司的种种违约行为，均使其深感不安，对后期美阳公司能否按约履行合同丧失信心，故其在美阳公司未完全履行其合同义务前只是暂时中止后期租金的交付，是在合法行使《合同法》规定的抗辩权，并非违约。二、既然迈盛公司并未违约，美阳公司理应承担因其违约行为给其造成的税收损失和经营损失。2013及2014年的房屋租赁发票至今未提供。这直接导致每年270万元的租金因无发票无法扣除成本，这部分税收损失共计1350000元应该由美阳公司承担。2014年11月5日因停止供电导致无法营业而关门，共计31天，这段期间所产生的经营损失共计338513.52元应该由美阳公司承担。三、一审法院认为迈盛公司所付的取暖费和物业费已实际使用，故要求返还于法无据的认定错误。其缴纳了2014年11月1日至2015年3月31日的取暖费90200元，缴纳了2014年11月1日至2015年10月31日物业费31680元”，这与实际情况相符。
美阳公司答辩称，（一）其所称未按合同约定支付房屋租金是暂时中止支付，是在合法行使合同法规定的抗辩权，并未违约。其实是逃避违约责任找借口。（二）无理由停电且找各种理由收费的说法是不成立的，无证据证明；（三）主张的税收损失无法律依据，不应赔偿。主张的物业费、取暖费不应退还。
美阳分公司答辩称，答辩意见同美阳公司一致。
美阳公司上诉称，一、撤销太原市中级人民法院（2015）并民初字第426号民事判决并依法改判；二、诉讼费用由对方承担。主要事实与理由，（一）一审判决认定解除合同的理由是错误的。案涉合同的解除并非双方合意解除，而是迈盛公司未按期缴纳租金、构成根本违约，依法、依约单方解除合同。（二）一审判决在停电、锁门、退房等事实及责任认定方面存在明显错误。迈盛公司实际租赁使用涉案房屋长达四五年之久，在后五年租金缴纳期限即将到期之前，提出非法解除租赁和提前退房的要求，实际上是因无力一次性缴纳后五年租金，又多次背地里与天地利物业公司商谈分期缴纳事宜。因此，关门是其自身原因导致的，绝非所谓“因停电无法营业而关门”。其自认2014年12月6日前也已上锁。美阳公司为保障安全才在门外上了门锁。一审判决只认定分公司上锁，无视迈盛公司上锁，做出了错误认定。（三）未办理退房交接手续，剩余的房屋租金及保证金等费用当由迈盛公司承担。（四）既然认定“迈盛公司所付的取暖费和物业费已实际使用”，并驳回了其要求返还该两项费用的要求。那么，第五年度的物业费已使用完，剩余房屋租金则也已使用完。谁租赁房屋，则谁承担租金、物业费用。（五）一审驳回反诉请求，明显错误。
本院认为，原审判决认定部分事实不清，证据不足，应撤销原判，发回重审。理由如下：
一、本案中，迈盛公司一审中的诉讼请求为要求美阳公司及美阳分公司赔偿其所得税损失994239.27元，二审上诉称：因2013年-2014年的租赁发票未开具，直接导致其每年270万元的租金因无发票无法扣除成本，只能被计入企业所得，依法缴纳企业所得税，造成税收损失1350000元。原审亦查明，2013年和2014年的房屋租赁发票至今未提供。究竟因租赁税票未开具造成多大损失，应进一步核实查明。
二、从2015年6月24日的勘验笔录可以看出，美阳分公司于2014年12月6日对其租赁房屋上锁，迈盛公司退出所承租的房屋。其时迈盛公司已缴纳2014年11月1日至2015年3月31日取暖费90200元和2014年11月1日至2015年10月31日的物业费31680元，但是从已经查明的事实看，迈盛公司自2014年12月6日退出租赁房屋后再无经营，此部分费用并非其已实际使用完毕。重审时应考虑迈盛公司在此期限内已足额缴纳采暖费和物业费之实际，合理作出处理。
三、迈盛公司与美阳公司在履行合同过程中均有违约行为，但对于租赁合同来讲，《房屋租赁合同》的解除，存在再次招商运营和空租期的租金损失。如前所述，既然考虑采暖费和物业费的合理返还，那么亦应该考虑案涉商场的闲置情况以及二次招商运营等费用。
四、美阳公司主张按照租赁合同第六条、第八条的约定，迈盛公司拆除承重墙未予恢复，其要求退还保证金等费用不应予以返还，并提供相关照片证明其主张。迈盛公司认为，从照片上完全看不出照的是涉案房屋哪个位置，无法证明照的是租赁房屋内部场地。因此，要进一步核实案涉房屋是否存在上述问题。
综上，原审判决对部分事实没有查清、证据不足，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销太原市中级人民法院（2015）并民初字第426号民事判决；
二、发回太原市中级人民法院重审。
审判长 吴捷慧
审判员 成 堃
审判员 刘学仲
二〇一六年八月五日
书记员 要建华