江西省抚州市临川区人民法院民 事 判 决 书（2016）赣1002民初1316号原告鹰潭万嘉旺超级市场有限公司，住所地：江西省鹰潭市月湖区西湖路29号，组织机构代码：75420171-4。法定代表人林用炜，董事长。委托代理人王胜平，江西澍正律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告江西腾达科技有限公司，住所地：江西省南昌市东湖区南京西路277号，统一社会信用代码：91360102332836875J。（以下简称“江西腾达公司”）法定代表人黄秀虹，执行董事。委托代理人张磊，男，1983年4月6日出生，汉族，河北省人，住河北省石家庄市桥西区，系江西腾达科技有限公司法务专员。代理权限：特别授权。委托代理人陈晨，男，1989年12月10日出生，汉族，南昌市人，住江西省南昌市青山湖区，系江西腾达科技有限公司法务专员。代理权限：特别授权。被告（追加）腾达电器有限公司，住所地：江西省新余市劳动南路，组织机构代码：79479668-7。（以下简称“腾达电器公司”）管理人腾达电器有限公司破产清算组。委托代理人姚晨，江西姚建律师事务所律师，代理权限：一般代理。原告鹰潭万嘉旺超级市场有限公司诉被告江西腾达科技有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，追加了腾达电器有限公司作为本案的被告参加诉讼，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王胜平，被告江西腾达公司的委托代理人张磊、陈晨，被告腾达电器公司管理人的委托代理人姚晨均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鹰潭万嘉旺超级市场有限公司诉称，2014年12月1日原告（甲方）与腾达电器有限公司（乙方）签订了《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将坐落于抚州市××大道××层及负一楼、二层房屋租赁给乙方，租赁期限为2014年12月1日至2025年3月31日，租赁期内2014年12月1日至2016年9月30日月租金为102500元，2016年10月1日至2019年9月30日月租金为110833元，2019年10月1日至2025年3月31日月租金为110833元，出租计征的房产税及其他相关费用均由乙方承担，每月5日前一次性支付当月租金；乙方已向甲方交纳押金24万元；并约定如违约，违约一方必须向另一方支付违约金20万元。2015年4月10日原被告与腾达电器有限公司三方签订了《〈房屋租赁合同〉的补充协议》，约定原告与腾达电器有限公司于2014年12月1日签订的《房屋租赁合同》由被告继续履行，合同其他条款不变。合同订立后，被告未按上述签订的合同履行义务，被告于2015年4月开始未向原告支付租金，尚欠2015年4月1日至2016年3月31日租金123万元，被告经营期间欠电费25430元未交纳。由于被告行为严重违反合同的约定，故原告诉至法院，提出如下诉请：1、判令立即解除原被告签订的《房屋租赁合同》及《〈房屋租赁合同〉的补充协议》；2、判令被告立即支付房屋租金123万元、电费25430元及违约金20万元（租金支付至归还租赁房屋时止，开据租金票据计征的房产税及其他相关费用由被告承担）；3、本案诉讼费由被告承担。被告江西腾达科技有限公司辩称，同意解除原被告双方签订的房屋租赁合同及补充协议，但不同意支付房屋租金及违约金，因为出租人应按约定将租赁物交付承租人，并在租赁期保持租赁物符合约定的用途。而本案中，涉案房屋被抚州市中级人民法院查封，原告未能履行法定义务，导致合同目的无法实现，故被告不应当承担租金及违约金，也不应该承担电费，因为被告从未使用过该房屋。被告腾达电器有限公司辩称，腾达电器公司并非本案适格被告，不是涉案租赁法律关系中的当事人，不应作为本案被告，更无需承担相应法律责任。本案中腾达电器公司与腾达科技公司是两个不同的公司，二者之间无任何关联，腾达电器公司在2014年3月就与国美电器达成转让协议，将旗下所有资产全部转让给了国美电器，其中包括涉案的腾达抚州门店，且事实上已经全面交付。故不论腾达科技公司因何原因未缴纳租赁费用，均系其单方责任，与腾达电器公司无关，腾达电器公司不仅不应承担支付责任，而且腾达公司与原告在订立原租赁合同时缴纳的押金24万元应当退还。原告为支持其诉讼请求，向本院提供了以下证据：一、《房屋租赁合同》复印件一份，拟证明2014年12月1日原告与被告腾达电器公司达成租赁合同。二、《补充协议》一份，拟证明原告与被告江西腾达公司、被告腾达电器公司达成新的补充协议，原告与被告腾达电器公司于2014年12月1日签署的《房屋租赁合同》，由被告江西腾达公司继续履行。三、律师函一份和交付律师函的邮寄费，拟证明原告向被告进行过催收房屋，被告已经签收，但被告却不理睬。被告江西腾达公司对原告提供的证据，质证如下：对租赁合同的真实性不认可，对补充协议的真实性予以认可，原告所说的双方已经交接没有任何证据证明，我方并没有签订任何交接单。涉案房屋在2015年4月15日就被抚州市中级人民法院查封了，而租赁合同中对房租支付时间是约定从2015年4月10日起由被告承担，故江西腾达公司根本没有使用过涉案房屋，也不可能产生电费。对律师函及交付律师函的邮寄费的三性均不认可，邮寄单上也没有签收人。被告腾达电器公司对原告提供的证据，质证如下：对租赁合同的真实性、合法性无异议，对补充协议的三性也没有异议，但我方在2015年4月份就将所有的权利义务已全部移交给被告江西腾达公司，故本案纠纷应由江西腾达公司承担法律责任，与我公司无关；对律师函的真实性不清楚，该律师函也正好说明自2015年4月起与原告实际发生房屋租赁法律关系的是被告江西腾达公司，与我方无关。被告江西腾达公司为支持其辩解，向本院提供了以下证据：一、《关于“腾达电器”商标及门店／库房租赁权转让的框架协议书》摘录复印件，拟证明因为本案涉及的抚州腾达一店不符合交付条件，被告未实际接收房屋，租赁合同并未实际履行，被告并无任何营运收益。二、2015年5月28日被告江西腾达公司向被告腾达电器公司发出的公函原件一份，拟证明本案涉案房屋不符合框架协议及双方约定的条件，无法交付房屋。三、被告腾达电器公司向被告江西腾达公司发出的沟通函原件一份，拟证明本案涉及的抚州腾达一店因职工劳资纠纷被查封，被告无法接收房屋并实际使用。四、腾达抚州一店现场照片，拟证明腾达抚州一店目前处于被查封状态，导致被告无法入驻并经营。原告对被告江西腾达公司提供的证据，质证如下：对框架协议书，因为是复印件，我方不予质证；对其余证据的真实性没有异议，但对其关联性有异议，被告提供的证据没有针对原告发出，说明被告认可与原告的房屋租赁协议，其证据均是指向抚州腾达一店，与本案的主体相对性没有任何关系。对沟通函也和本案的租赁协议不具有关联性，被告一直没有要求原告交付店面；对照片，抚州市中级人民法院查封的不是店面，而是店里的物品。被告腾达电器公司对被告江西腾达公司提供的证据，质证如下：腾达电器与国美签订的协议是真实合法有效的，且本案涉及的抚州腾达一店实际在签订三方补充协议后就已经完全交付给江西腾达公司，至于江西腾达公司系何种原因无法使用店铺，自交付之后也与我方无关；公函系江西腾达公司单方出具的，不应作为证据使用；对沟通函不认可，实际上店铺在查封之前就全部由我方向江西腾达公司交付完成，与我方无关。被告腾达电器公司为支持其辩解，向本院提供了以下证据：出具房屋租赁合同的补充协议、交房清单详表及询证函，拟证明我方已实际向江西腾达公司交付门店及相关资产，且江西腾达科技公司在接收门店后相关证照已全部交付完成；腾达电器公司向原告交付了押金24万元。原告对被告腾达电器公司提供的证据，质证如下：对房屋租赁合同的补充协议及交房清单详表的三性无异议，对询证函因为是复印件，不予质证。被告江西腾达公司对被告腾达电器公司提供的证据，质证如下：对房屋租赁合同的补充协议及交房清单详表的三性无异议，对询证函因为是复印件，不予质证。本院对各方提交的证据，认证如下：一、对原告提供的证据一，被告江西腾达公司虽对其真实性不认可，但该租赁合同系原告与腾达电器公司签订，腾达电器公司对其真实性、合法性、关联性均认可，故该合同是合同当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效。对证据二，因两被告均认可，本院对该补充协议的三性均予以认定。二、对被告江西腾达公司提供的证据：1.对证据一，原告已将该房屋交给了原合同的承租人，已尽到了合同义务。而后，原告与被告江西腾达公司、被告腾达电器公司签订了补充协议，但该协议约定的交付房屋的义务方是被告腾达电器有限公司。2.对证据二、三、四，证明被告江西腾达公司未实际接收到被告腾达电器公司应向其交付的房屋，予以确认。三、对被告腾达电器公司提供的证据：对补充协议及交房清单表的三性，原告及被告均无异议，本院对其三性予以认定；对询证函，因原被告双方均不认可，且被告提交的是复印件，故对其真实性无法认定。综上，本院对以下事实予以确认：2014年12月1日，原告鹰潭万嘉旺超级市场有限公司（合同甲方）与被告腾达电器有限公司（合同乙方）签订了《房屋租赁合同》一份，合同主要约定如下：该房屋坐落于抚州市××大道××层（面积约1400平米）及负一楼（南积约300平米）、二层（面积约3200平米）房屋，租赁期限自2014年12月1日至2025年3月31日止；乙方应一楼已向甲方交纳押金24万元，本合同不需要再交纳押金；租赁期内，2014年12月1日至2016年9月30日月租金102500元，2016年10月1日至2019年9月30日月租金为110833元，2019年10月1日至2025年3月31日月租金为110833元，出租计征的房产税及其它相关费用，由乙方承担；每月5日前一次性支付当月租金；乙方在租赁期内，自行交纳水电费用，甲方不收取任何附加费用；租赁期满，乙方办理房屋及设备移交手续后，向甲方领取押金24万元（此押金不计利息）；本合同生效后，双方均严格履行，如不履行或履行不符合本合同约定内容的，属于违约行为，违约的一方还必须向另一方支付违约金20万元，如违约金不足补偿双方经济损失的，违约一方还必须补偿对方相应的经济损失。被告腾达电器有限公司承租的涉案房屋店铺名称为抚州腾达一店。该份租赁合同订立后，原告即按合同约定将涉案房屋交付给被告腾达电器公司使用，被告腾达电器公司向原告支付了至2015年3月31日止的租金。2015年4月，国美电器有限公司与江西省华鑫苏美电器有限公司、傅志杰、被告腾达电器公司签订了《关于“腾达电器”商标及门店/库房租赁权转让的框架协议书》（甲方：国美电器有限公司，乙方1-1：腾达电器有限公司，乙方1-2：江西省华鑫苏美电器有限公司，乙方2：傅志杰），约定甲方以其自有资金或指定关联公司新设一个有限责任公司，由该公司受让乙方1-1、乙方1-2的门店/库房租赁权及乙方2持有的腾达商标等资产或权利。被告江西腾达公司即为国美电器有限公司设立的受让前述资产或权利的目标公司。为履行框架协议，同年4月10日，原告（合同乙方）与被告腾达电器公司（合同甲方）、被告江西腾达公司（合同丙方）签订了《的补充协议》一份，约定：“甲方与乙方于2014年12月1日签署的《房屋租赁合同》，由丙方继续履行”、“原房屋租赁合同除上述变更外，其他条款内容保持不变”、“本补充协议是原房屋租赁合同的组成部分，与原房屋租赁合同具有同等法律效力”，被告腾达电器公司直接在该合同甲方盖章处加盖了“腾达电器有限公司合同专用章”，原告与被告江西腾达公司分别有在该合同乙方、丙方处签字。该份补充协议订立后，被告腾达电器公司抚州腾达一店因涉及诉讼和劳动纠纷，被抚州市中级人民法院于2015年4月15日查封，被告腾达电器公司向本院提供的“第一批51家店交房清单详表”证实实际未向被告江西腾达公司办理抚州腾达一店交房手续，涉案房屋并未实际交付。2015年5月28日国美电器有限公司、江西腾达科技有限公司征对抚州腾达一店等15家门店交接事宜开展工作中发现的问题，共同向腾达电器公司、江西省华鑫苏美电器有限公司、傅志杰出具了一份公函，公函中对涉案店铺抚州腾达一店发现的问题记载如下：（1）贵方向我司提供的产权证明不完整，无法核实归属及出租权的合法性；（2）贵方未提供该店二次、三次消防验收合格证明；（3）因贵方的原因，现该门店房屋已被法院查封。因此，该店不符合框架协议约定的接收条件，我方无法接收。2015年6月10日腾达电器有限公司向国美电器有限公司出具了关于框架协议履行有关问题的沟通函一份，沟通函中记载涉案抚州腾达一店等11家门店尚未移交，因职工劳动纠纷案被法院查封了门店货物，并记载腾达电器公司所有债务均将纳入破产清算程序等事项。被告腾达电器公司向原告支付了至2015年3月31日止的租金后，就再也没有向原告支付过租金，被告江西腾达公司也从未向原告支付过租金，原告催问未果，遂诉至本院。另查明，2016年2月23日，新余市中级人民法院作出（2016）赣05民破字1-1号民事裁定书，裁定被告腾达电器公司进行破产清算，并指定腾达电器有限公司破产清算组为管理人。本院认为，原告与腾达电器公司签订的《房屋租赁合同》及其与腾达电器公司、江西腾达公司签订《的补充协议》均是各方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律的强制性规定，合法有效。合同订立后，原告已按原《房屋租赁合同》的约定向腾达电器公司交付了涉案房屋店铺抚州腾达一店，已全面履行了合同约定的义务，被告腾达电器公司作为承租人理应按时向原告支付租金。此后，在原告与两被告签订补充协议后，承担按时向原告支付租金的义务主体就转变为被告江西腾达公司，而向被告江西腾达公司移交房屋的义务主体即为被告腾达电器公司，而不是原告，至于两被告之间未完成涉案房屋的移交与原告无关。故对被告江西腾达公司提出原告未向其履行交房义务，从而拒绝支付房屋租金的抗辩理由，本院不予采信。被告腾达电器公司因涉及诉讼和劳动纠纷，未向被告江西腾达公司移交承租房屋，在本案中应承担连带清偿责任。按照合同约定，被告江西腾达公司自2015年4月1日起未向原告支付租金，已构成根本违约，现原告要求解除租赁合同并要求被告江西腾达公司支付尚欠租金及违约金的诉请，于法有据，本院予以支持。对尚欠租金数额，2015年4月1日至2016年3月31日的租金为123万元（102500元×12个月），此后的租金按合同约定计算至被告实际腾房之日。对于原告诉请的违约金20万元，合同中有明确约定，符合有关法律规定，本院予以支持。对于原告诉请的电费25430元，因原告未提供相关证据证实，该诉请缺乏证据，本院不予支持。合同解除后，原告已向被告腾达电器公司收取的押金24万元应予退还，但本案中，被告腾达电器公司对退还押金未提起反诉，故对此被告腾达电器公司应另行向原告主张。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告鹰潭万嘉旺超级市场有限公司与被告腾达电器有限公司于2014年12月1日签订的《房屋租赁合同》以及原告与被告江西腾达科技有限公司、腾达电器有限公司于2015年4月10日签订的《的补充协议》；二、被告腾达电器有限公司、江西腾达科技有限公司在本判决生效后20日内向原告鹰潭万嘉旺超级市场有限公司空出本案的租赁房屋；三、被告江西腾达科技有限公司在本判决生效后20日内向原告鹰潭万嘉旺超级市场有限公司支付尚欠租金（从2015年4月1日至2016年3月31日的租金为人民币123万元，此后的租金按合同的约定实际支付至空出房屋之日止）及违约金人民币20万元；四、被告腾达电器有限公司对上述第三项尚欠租金及违约金承担连带清偿责任。如果未按本判决书指定的期间内履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17899元，由被告江西腾达科技有限公司、腾达电器有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方当事人不履行，对方当事人可以依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，在二年内向本院申请执行。审 判 长  胡军红人民陪审员  万园秀人民陪审员  丁筱玲二〇一六年十月二十七日书 记 员  李 薇