上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终4571号
上诉人(原审被告、反诉原告)王禛贤，男，1987年1月13日出生，汉族，住上海市虹口区。委托代理人王伟群(王禛贤之父)，男，1954年7月31日出生，汉族，户籍地安徽省芜湖市。委托代理人迟庆明，上海恒杰律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)黄振文，男，1984年11月22日出生，汉族，住上海市黄浦区。被上诉人(原审原告、反诉被告)蒋解美，女，1952年7月27日出生，汉族，住上海市黄浦区。以上两名被上诉人之共同委托代理人石彬，上海四维乐马律师事务所律师。上诉人王禛贤因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2016)沪0113民初1839号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2015年8月7日，黄振文、蒋解美(出卖方、甲方)与王禛贤(买受方、乙方)、上海恒雄房地产经纪有限公司第十二分公司(居间方、丙方)就上海市宝山区聚丰园路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订《房地产买卖居间协议》及附件一《房地产买卖协议》，其中，房地产买卖居间协议第七条约定，佣金支付：甲乙双方应当于买卖合同成立之日分别按照本协议第三条约定的总房价款的1%各自支付丙方佣金，且甲乙双方同意丙方可从转付或保管的任何款项中扣除应付的佣金。房地产买卖协议约定，乙方通过银行贷款支付第二期房价款人民币(以下币种均为人民币)168万元，应于取得以贷款银行为抵押权人的他项权证后由贷款银行支付，放款期限以贷款银行为准。本协议作为《房地产买卖居间协议》的附件，与《房地产买卖居间协议》同时成立，并作为买卖合同成立，独立发生法律效力。本协议约定与《房地产买卖居间协议》约定不一致的，以本协议约定为准。其他约定中约定，所有上市交易税费由乙方支付，乙方支付首付款时间为2015年8月20日前，剩余房款于2015年9月30日前支付，逾期即违约；甲方到手价为2,400,000元整。2015年8月20日，黄振文、蒋解美(卖售人、甲方)与王禛贤(买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，其中约定，甲乙双方通过上海恒雄房地产经纪有限公司第十二分公司居间介绍，由乙方受让甲方系争房屋，房地产转让价款240万元。合同第四条约定，甲乙双方同意，甲方于2015年10月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。合同第六条约定，甲乙双方确认，在2015年9月25日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第九条约定，乙方未按合同约定期限付款的，甲方应书面催告乙方，自收到甲方书面催告之日起的三日内，乙方仍未付款的，甲方有权单方解除合同，并书面通知乙方，自收到通知之日起的三日内乙方未提出异议，合同即自行解除。甲方可从乙方已付款中扣除乙方应向甲方支付逾期未付款20%的违约金，余款返还给乙方，已付款不足违约金部分，乙方应在接到书面通知之日起七日内向甲方支付。若乙方违约给甲方造成经济损失的，甲方实际经济损失超过乙方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由乙方据实赔偿。附件三付款协议约定，2015年8月20日乙方支付首付款72万元(含定金15万元)。2015年9月30日乙方支付银行贷款168万元。2015年10月16日，王禛贤经核准登记为系争房屋的房地产权利人。2016年1月，黄振文、蒋解美诉至原审法院称，由于王禛贤逾期多日仍不支付购房款，致使黄振文、蒋解美无法向案外人如期支付购房款、被罚没5万元定金。综上，请求法院判令：王禛贤赔偿其经济损失5万元，并支付逾期付款利息10,584元(按168万元的每日万分之三计算21天)。王禛贤不同意黄振文、蒋解美的诉讼请求，并称其先行替黄振文、蒋解美支付中介费24,000元，但黄振文、蒋解美至今未向王禛贤返还。故提起反诉要求黄振文、蒋解美偿还中介费24,000元。原审审理中，黄振文、蒋解美与王禛贤一致确认，首付款72万元，王禛贤已按约支付；168万元系于2015年10月21日以银行贷款方式发放至黄振文、蒋解美的银行账户。2015年9月23日，黄振文、蒋解美与王禛贤就系争房屋申请办理过户；当日，黄振文、蒋解美将系争房屋交付给王禛贤，当时系争房屋内尚有租客。中国人民银行同期同类贷款利率为年4.35%。为证明己方主张，黄振文、蒋解美向法院提供下列证据：1、黄振文与案外人马某某于2015年9月1日签订的房地产买卖居间合同及附件，证明黄振华应当于2015年10月10日前支付房款200万元。2、马某某于2015年9月20日出具的收条，证明黄振文为购买房屋支付定金5万元。3、马某某向黄振文发出的催款通知、协议终止通知，证明因黄振文未能按约付款，马某某要求与其终止协议，并没收定金5万元。黄振文、蒋解美表示，其未向王禛贤告知过其另行购房的情况。王禛贤表示，对上述证据的真实性均不予认可。因贷款迟延，中介公司曾于2015年10月7日安排买卖双方协商，当时黄振文、蒋解美曾提出要求王禛贤赔偿其购房定金10万元。中介公司当场进行了驳斥，黄振文、蒋解美曾于2015年9月23日过户当日向中介公司提出委托买房，故其不可能已向他人支付了定金5万元。王禛贤为证明己方主张，向法院提供：黄振文于2015年10月7日出具的收据，内容为：今收到601(室)房租2,450元，由于9月未付清尾款，10月房租仍付给黄振文。王禛贤表示，2015年9月23日，买卖双方对房屋进行了交接，并将租客叫到了中介公司。租客表示，房子原本是租到9月底，但还想续租4个月，蒋解美提出接下来四个月的租金就交给王禛贤。2015年9月24日，租客将四个月的租金支付给了王禛贤。此后，因贷款未能按约到账，买卖双方于2015年10月7日在中介公司处协商。中介公司提出，由王禛贤退一个月的房租给黄振文、蒋解美，作为对其的补偿，故王禛贤就退了一个月的房租，自此买卖双方就算两清了。黄振文、蒋解美对收据的真实性予以认可，并表示，买卖双方的确于2015年9月23日交接了系争房屋；但由于贷款未能按期到账，且王禛贤自2015年10月16日才登记为系争房屋的房地产权利人，故2015年10月的租金应当属于黄振文、蒋解美，该笔月租不是补偿，也不代表双方两清。原审法院经审理后认为，黄振文、蒋解美与王禛贤就系争房屋签订的房地产买卖居间协议、房地产买卖协议及上海市房地产买卖合同均系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应当严格履行。根据房地产买卖协议及上海市房地产买卖合同的约定，房款168万元应当于2015年9月30日前支付，现王禛贤直至2015年10月21日方才以银行贷款方式支付，显已延期、构成违约，黄振文、蒋解美要求王禛贤支付逾期付款的利息，合法有据，当予准许。但黄振文、蒋解美要求按每日万分之三的利率计算利息，缺乏依据，应参照中国人民银行同期同类贷款利率计算为宜。黄振文、蒋解美另行购房并支付定金的相关事宜，王禛贤并不知情，黄振文、蒋解美主张的定金损失亦并非王禛贤在缔约时能够预见的、因违约可能给对方造成的损失，故黄振文、蒋解美要求王禛贤予以赔偿该定金损失，缺乏依据，法院不予准许。此外，根据法院查明的事实，黄振文、蒋解美已于2015年9月23日将系争房屋交付给了王禛贤，故王禛贤关于2015年10月的租金应当属于王禛贤的主张，合法有据；故王禛贤将10月的租金支付给黄振文，结合黄振文出具的收据，应当认定系对于王禛贤逾期支付房款的一种补偿。但鉴于支付补偿款时，王禛贤的尾款并未付清，房款的利息损失尚未固定，王禛贤表示该笔月租的支付即表明双方两清的主张，有违常理，法院不予采信。由此，根据王禛贤房款的迟延情况，结合王禛贤已经向黄振文、蒋解美支付的补偿款的金额，法院酌情确定，王禛贤还应支付逾期付款的利息1,754.60元。至于王禛贤提起的反诉，根据房地产买卖协议的约定，房价240万元系黄振文、蒋解美的到手价，且王禛贤已自行向中介公司支付了中介费48,000元，王禛贤再行要求黄振文、蒋解美返还中介费24,000元，有违诚信，法院不予准许。原审法院据此作出判决：一、王禛贤于判决生效之日起十日内，向黄振文、蒋解美支付逾期付款利息1,754.60元；二、黄振文、蒋解美的其余诉讼请求，不予支持；三、王禛贤的反诉请求，不予支持。原审判决后，上诉人王禛贤不服，向本院提起上诉称：居间协议及附件买卖协议中均约定第二期房款由贷款银行支付，房款期限以贷款银行为准。而《上海市房地产买卖合同》约定第二期房款支付时间与前述协议约定明显相悖，且与银行政策不符，客观上不能实现。黄振文、蒋解美的职业是商业银行工作人员，该条款系在其胁迫恶意之下签订，应属无效约定。且贷款逾期发放的原因是因黄振文、蒋解美的原因而导致，应由对方承担后果。双方约定的到手价是卖方实际拿到手的价款，不包括卖房应当承担的各项税收，居间协议已明确约定佣金由双方各承担1%。王禛贤提前代为支付，并未放弃追索的权利。综上，请求本院撤销原判，改判驳回黄振文、蒋解美的原审全部诉请，支持其原审反诉请求。被上诉人黄振文、蒋解美共同答辩称：原审判决事实清楚，法律适用正确，请求本院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，居间协议及附件买卖协议签订时间在前，备案的《上海市房地产买卖合同》签订时间在后，如就同一事项在两份协议中均作约定，通常应按照后一时间签订的条款内容为准。事实上，王禛贤在原审中亦称其因贷款未能按约到账，故将9月租金补偿给黄振文、蒋解美。因此，双方在合同履行过程中，对于第二期房款应于2015年9月30日前支付应是确定的，并无任何争议。王禛贤称其受黄振文、蒋解美胁迫之下签订买卖合同，缺乏证据证明，本院不予采信。有关佣金一节，王禛贤于交易当日向居间方支付了48,000元佣金，居间方出具了收据。从收据载明内容上看，无法得出其中24,000元系王禛贤帮黄振文、蒋解美垫付之结论。依照双方协议约定、履行情况及惯例，原审法院认定王禛贤承担全部佣金，亦无不当。综上分析，王禛贤的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币443.87元，由上诉人王禛贤负担。本判决为终审判决。
审 判 长 陈俊
审 判 员 徐江
代理审判员 俞璐
二〇一六年七月四日
书 记 员 何倩
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……