宁波市鄞州区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0212民初4633号原告：上海万科物业服务有限公司宁波分公司（组织机构代码：66209278-4）。住所地：宁波市鄞州区泰康中路***号****室。法定代表人：杨光辉，该公司总经理。委托代理人：梅潮锋，该公司员工。委托代理人：汪影，该公司员工。被告：施霞晖，女，1983年2月24日出生无固定职业，汉族，户籍地宁波市江东区，现住宁波市鄞州区。原告上海万科物业服务有限公司宁波分公司（以下简称万科公司）与被告施霞晖物业服务合同纠纷一案，于2016年5月25日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法适用简易程序，于2016年7月5日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法转为普通程序，组成合议庭，于2016年10月20日公开开庭进行了审理。原告万科公司的委托代理人汪影两次开庭均到庭参加诉讼，被告施霞晖第一次开庭到庭参加诉讼，第二次经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告万科公司起诉称：2012年4月30日，宁波市鄞州区首南街道金色水岸业主委员会与原告签订《金色水岸物业服务合同》，将金色水岸小区的物业服务委托于原告，协议约定：原告为包括被告在内的整个物业小区提供前期物业服务，物业综合服务费标准为多层每月每平方米0.8元，小高层每月每平方米2.3元，高层每月每平方2.3元，商业用房每月每平方米2.1元等，第一年物业费于合同签订后一个月缴纳，以后每年应于上一年度到期日之前缴纳。逾期缴纳的，每逾期一日按逾期缴纳物业费总额的千分之三收取滞纳金。同时协议对双方的其他权利义务作了相关规定。被告系金色水岸35幢1403室业主，原告实际为被告所在的小区物业提供了相应的物业服务，但被告于2014年7月起拖欠物业服务费、房屋共有部分及共用设备设施日常维修资金，虽经原告多次催讨且委托律师发函催讨，均未果。原告认为，原告与业主委员会签订的物业服务合同对被告具有约束力，被告作为本小区业主负有依约缴纳物业费的义务，被告应依法承担相应的违约责任。现原告起诉至法院，请求判令：被告施霞晖支付原告万科公司2014年7月1日至2015年12月31日的物业服务费4955.58元，共用设备设施维修费359.1元，逾期缴纳物业费的违约金计1932.68元，合计7247.36元。被告施霞晖答辩称：原告所提供的物业服务中关于车辆服务、公共场地的垃圾清洁、公共绿化的养化服务、还有后期的设备维护管理，被告做的不是很好。鉴于被告服务存在打折，所以其有权要求物业减免物业费，物业费滞纳金部分其是不会支付的，并且物业费也要减免15%-20%。原告万科公司为证明其诉讼主张，向本院提交证据，原告质证及本院认为如下：1.金色水岸物业服务合同一份，拟证明原告系金色水岸小区的物业服务企业，该小区的物业费标以及逾期交纳物业费应承担的违约责任等情况；2.律师函及邮寄凭证各一份，拟证明原告已书面向被告催缴物业费的事实；3.欠缴物业费明细一份，拟证明被告拖欠物业费的金额构成；4．金色水岸住户缴费卡一份，拟证明被告是金色水岸小区业主。5.公告、契税证、土地证各一份，拟证明边青青为小区业委会主任的情况。被告对原告提交的证据1、2无异议；被告对证据3中的房屋面积有异议，认为有出入；对证据4有异议，缴费卡上的姓名不是本人所签；被告对证据5未质证。本院认为，被告对原告提交的证据1、2无异议，本院予以认定；证据3由原告单方制作，并无被告签字确认，本院不予认定，房屋面积及物业费金额由本院根据调取的被告房产信息核算后确定；被告对证据4有异议，认为姓名非本人所签，原告未作出合理解释，本院对该证据不予认定；被告对证据5未质证，视为放弃质证权利，该证据能够证明边青青系金色水岸小区业主及被推选为业委会主任的事实，具有真实性，与本案具有关联性，本院予以认定。被告施霞晖无证据提交法庭。为查明案件事实，本院依职权调取不动产登记情况证明、房屋抵押权设定登记申请书各一份，原告对该证据无异议，被告未质证，本院认为该证据能够证明被告房屋的产权面积情况，具有真实性，与本案具有关联性，本院依法予以认定。综上，根据当事人对事实的陈述以及本院确认的有效证据，本院确认本案事实如下：原告于2012年4月30日与宁波市鄞州区首南街道金色水岸业主委员会签订物业服务合同，为该小区提供物业服务。双方约定物业费“高层住宅：2.3元/月.平方米”“物业综合服务费按照年缴纳，第一年物业综合服务费最迟应于合同签订后一个月内交纳，以后每年物业综合服务费最迟应于上一年度到期日前交纳，未按时交纳的视为逾期交纳，每逾期一期应按欠费总额的3‰向乙方支付违约金”。被告施霞晖系金色水岸35幢1403室业主，房屋建筑面积为119.7㎡，为高层住宅，2014年7月1日至2015年12月31日期间的物业综合服务费与共用设备设施维修费未缴纳。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。被告所在小区金色水岸小区业主委员会与原告签订的“金色水岸物业服务合同”依法成立并生效，对全体业主具有约束力。本案中原告依法履行了合同义务，对小区进行了管理，被告作为业主享受了原告提供的服务，虽被告主张物业服务存在瑕疵，但未提交证据证明其主张，故被告应该缴纳相应的物业综合服务费。被告从2014年7月1日至2015年12月31日期间的物业综合服务费未缴纳，按照2.3元每平方每月计算，共计4955.58元（2.3元×119.7平方米×18个月）。因被告未按时交纳物业综合服务费，应承担违约责任，原告约定的违约金过高，本院结合本案事实，以不超过欠缴物业综合服务费本金的30%计算违约金为宜，故被告应支付原告违约金1486.7元。原告主张共用设施设备维修费，因原告确实提供了服务，且其主张的每平方米每年1.5元不高于宁波市普通住宅小区房屋共有部分和共用设施日常维修收费标准，故本院支持按照每平方米每年1.5元支持共用设备设施维修费359.1元（1.5元×119.7平方米×2年），该部分违约金无约定，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国物权法》七十八条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告施霞晖支付原告上海万科物业服务有限公司宁波分公司物业综合服务费4955.58元、物业综合服务费违约金1486.7元、共用设备设施维修费359.1元，以上共计6801.38元，上述款项限于本判决生效之日起五日内履行完毕；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息以外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。二、驳回原告上海万科物业服务有限公司宁波分公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告施霞晖负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。（此页无正文）审 判 长  徐力英代理审判员  张 敏人民陪审员  应丽春二〇一六年十一月八日代书 记员  孙佳璐????7?