济南市槐荫区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0104民初1003号
原告（反诉被告）：吴振阳，男，1961年4月28日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：赵成龙，北京大成（济南）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：殷丹丹，北京大成（济南）律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：刘瑞忠，男，1954年4月13日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：王欣荣（系被告刘瑞忠之妻），女，1964年1月10日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：武连戈，济南槐荫北晨法律服务所法律工作者。
原告吴振阳与被告刘瑞忠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月1日立案，依法适用简易程序，于2017年4月17日公开开庭进行了审理。诉讼过程中，被告刘瑞忠提出反诉，本院予以合并审理，于2017年6月13日进行公开开庭审理。原告（反诉被告）吴振阳的委托诉讼代理人赵成龙、被告（反诉原告）刘瑞忠的委托诉讼代理人王欣荣、武连戈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吴振阳向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除双方签订的《房地产买卖契约》、《补充条款一》及《补充条款二》；2.依法判令刘瑞忠承担中介费1万元；3.依法判令刘瑞忠承担违约责任，并向其支付自2016年10月14日起至判决生效之日止的违约金（每逾期一日，支付购房价款万分之三的违约金，暂自2016年10月14日起计算至2017年2月28日，210000×107×0.003%=6741元）；4.依法判令刘瑞忠承担本案诉讼费、保全费、公告费、律师费等全部诉讼费用。事实和理由：2009年8月26日，吴振阳(甲方)与刘瑞忠（乙方）签订《房地产买卖契约》及补充条款。2009年10月20日，双方签订补充条款（二）。该契约约定乙方购买甲方住房，成交价21万元，甲方下发房产证，并与乙方办理完委托公证手续后，乙方再向甲方支付剩余房款10.4万元。2016年7月，拆迁办发布办理房产证通知。吴振阳看到通知后，第一时间与刘瑞忠及中介芳园房产联系。因刘瑞忠无法取得联系，且在芳园房产将拆迁安置协议原件丢失的情况下，吴振阳为履行办理房产证的先合同义务，根据拆迁办的要求于2016年8月3日在齐鲁时报A13版面对拆迁安置协议和安置房屋差价款收据进行挂失公告。公告期满后，吴振阳着手办理该房的房产证，并于2016年12月8日取得了不动产权证书。同时，吴振阳于2016年9月29日向刘瑞忠购买房产地址和查询到的户籍地址公证邮寄了解除买卖契约及补充条款的律师函。邮件被退回后，吴振阳于2016年10月28日在山东法制报以公告的方式向刘瑞忠送达了解除购房协议的通知。综上所述，吴振阳有理由相信，刘瑞忠经催告后不会再履行向其支付剩余购房款的义务，因此刘瑞忠违约。其违约行为给吴振阳造成了巨大的经济损失，为维护吴振阳的合法权益，提起诉讼，望判如所请。
刘瑞忠辩称，坚决不同意解除双方签订的房地产买卖契约。刘瑞忠在履行上述房地产买卖契约中不存在违约情况。双方签订的上述房地产买卖契约系有效合同，刘瑞忠对吴振阳办理房屋不动产登记证书的行为表示认可，但吴振阳于2016年9月29日向刘瑞忠解除房地产买卖契约的律师函和2016年10月28日以公告的方式送达解除协议通知的两项法律行为系无效民事法律行为。吴振阳取得诉争房屋不动产权证书的日期是2016年12月29日，在此以前就催告不符合房地产买卖契约和补充协议的约定。刘瑞忠要求继续履行房屋买卖合同及相关补充协议，请求依法驳回吴振阳的诉讼请求。
刘瑞忠向本院提出反诉请求:1.依法判令吴振阳履行双方签订的房地产买卖契约、补充条款及补充条款二，将房屋过户至刘瑞忠名下；2.反诉费用由吴振阳承担。事实和理由：刘瑞忠在履行房地产买卖契约的过程中不存在违约情况，双方签订的房地产买卖契约系有效合同，吴振阳办理了房屋不动产登记证书达到了不动产登记过户条件，为此，刘瑞忠要求继续履行房屋买卖合同及相关补充协议，请求法院依法判决。
吴振阳针对刘瑞忠的反诉辩称，刘瑞忠提起反诉的期间应当在本诉举证期限届满前提出，其于2017年5月5日提起反诉已经超过举证期限，应依法驳回其反诉请求。
当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有异议的证据，即吴振阳提交的《房地产买卖契约》、《补充条款》、《补充条款（二）》，不动产权证书、公证书、济南时报、山东法制报、户籍证明，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年8月26日，吴振阳（甲方）与刘瑞忠（乙方）签订《房地产买卖契约》一份，约定甲方将住房出售给乙方，建筑面积45.85平方米，该房只有《公有住宅拆迁安置协议》，成交价格21万元，双方同意房屋价款分三次付给甲方，购房定金在最后一次付款时冲抵房价。具体付款日期、金额和方式如下：1.乙方于2009年8月26日付购房定金2万元；2.甲方于2009年11月底交房时，乙方再付房款8.6万元；3.待甲方下发房产证并与乙方办理完委托公证手续后，乙方再向甲方支付剩余房款10.4万元。甲方应于2009年11月底前（以开发商实际交房为准）将房屋交付给乙方。本契约签订后，乙方中途毁约应书面通知甲方，甲方应在（空白）日内将乙方的已付款返还给乙方，但购房定金归甲方所有。甲方中途毁约，应书面通知乙方，并自毁约之日起的（空白）日内将双倍定金及已付款返还乙方。乙方不能按期向甲方付清购房价款或甲方不能按期向乙方交付房屋，每逾期一日，由违约一方向对方支付购房价款万分之三的违约金。任何一方逾期3日以上未履约的，视为悔约，违约方应按本条第一款的规定承担责任，但双方另有约定的除外。就本契约未尽事宜订立的补充条款为本契约不可分割之一部分，与本契约具有同等效力。本契约及其附件一式三份，甲乙方各执一份，房产公司一份，均具有同等效力等内容。该合同落款之前附《补充条款》，约定：1.待交房时，乙方向甲方支付第一批房款时，甲方应向中介方交付中介费1万元整。2.房屋交钥匙前的一切费用由甲方承担（见补充条款二），交钥匙后，乙方即可入住该房。3.签定本契约时，乙方向甲方支付定金2万元后，甲方的《拆迁安置协议》原件交由中介方保管，以备办理相关手续用。办理安置手续过程中，三方均应在场。每办完一项，其新的有效证件应由中介方保管。落款处分别由吴振阳、刘瑞忠签名按手印。尾页左下方注明中介方芳园房产，经办人孟某某。此后空白页中，吴振阳注明“收到乙方购房定金2万元。2009年8月26日”。孟某某注明“收到中介费2000元。2009年10月20日”。
2009年10月20日，吴振阳（甲方）、刘瑞忠（乙方），与中介方孟某某（丙方）签订《补充条款（二）》，约定待甲方房产证办下后，若政策允许可以进行买卖交易则甲方与乙方即刻办理委托公证后，乙方将余款付清给甲方。甲方应取得该房的全部产权后方可卖给乙方等内容。
2010年1月28日，吴振阳收到购房款8万元。2010年9月，吴振阳交付涉案房屋。此后，涉案房屋由案外人孟某实际使用，现用于对外出租。
2016年8月3日，吴振阳在《济南时报》刊登挂失声明，载明其因保管不善将拆迁安置协议和安置房屋差价款收据（金额21636.14）丢失，现声明挂失。
2016年9月27日，某某律师事务所律师赵某某出具律师函，载明其接受吴振阳的委托就解除合同事宜出具律师函：主要内容为：自委托人（吴振阳）发出拆迁安置协议和安置房屋差价收据的挂失公告之日起至发本律师函之日止，委托人穷尽一切办法的情况下，仍然无法取得与相对人（刘瑞忠）的直接联系。鉴于以上事实本律师认为：委托人有理由相信自挂失公告期限届满三个月且委托人根据房地产买卖契约、补充条款、补充条款（二）的约定办理完毕房产证后，相对人也不会根据房地产买卖协议、补充条款、补充条款（二）的约定配合委托人办理委托公证手续，并向委托人支付购房款余款事宜。本律师根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十五条的规定正式发函致相对人:解除委托人与相对人2009年8月26日签订的《房地产买卖契约》、《补充条款》、及2009年10月20日签订的《补充条款（二）》。
2016年9月26日，吴振阳到山东省济南市齐鲁公证处申请对办理向刘瑞忠邮寄送达律师函的过程和行为保全证据公证。2016年9月29日吴振阳的委托诉讼代理人赵成龙分别向刘瑞忠邮寄送达上述律师函。2016年10月20日，山东省济南市齐鲁公证处出具公证书对上述内容进行公证。此后，经查询，向地址邮寄的快递于2016年10月14日退回。向邮寄的快递于2016年10月3日上午退回寄件局。
2016年10月28日，吴振阳在《山东法制报》刊登解除购房协议公告，载明截止2016年10月14日，其在穷尽一切办法后仍无法取得与刘瑞忠及家属的联系，所以其有理由相信，在其履行完毕办理房产证的先合同义务后，刘瑞忠也无法完成支付购房余款的后合同义务。根据合同法相关法律规定，自2016年10月14日起解除吴振阳与刘瑞忠签订的房地产买卖契约及两份补充条款。2016年10月14日。
2016年12月8日，吴振阳取得涉案房屋的不动产所有权证书，载明权利人为吴振阳，共有权人李某某。
2017年2月24日，吴振阳向北京大成（济南）律师事务所支付律师代理费5000元。
另查明，案外人孟某之母孟某某1与刘瑞忠原系夫妻关系，双方现已离婚。
本院认为，本案争议的焦点是吴振阳与刘瑞忠签订的房屋买卖合同是否符合法定解除的条件。首先，吴振阳与刘瑞忠于2009年8月26日签订的《房地产买卖契约》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。补充条款一、二系合同组成部分，与买卖契约具有同等效力。双方应该按照合同约定履行权利义务。其次，双方未约定解除合同的条件，应当适用法定解除的规定。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第三，从吴振阳的起诉状及当庭陈述可以看出，其主张解除合同的理由是无法与刘瑞忠取得联系，因此认为刘瑞忠将来不会履行支付剩余房款的义务。与之相对应的法律依据是上述合同法第九十四条第（二）项，即关于预期违约的规定。所谓预期违约也称先期违约，是指在合同履行期限到来之前，一方无正当理由明确表示其在履行期到来后将不履行合同，或者其行为表明其在履行期到来后将不可能履行合同。具体到本案，其一，根据吴振阳与刘瑞忠的约定，“待甲方下发房产证并与乙方办理完委托公证手续后，乙方再向甲方支付剩余房款10.4万元”，也就是说，吴振阳取得房屋所有权证是刘瑞忠支付剩余房款的前提条件。而吴振阳提出解除合同时，尚未取得涉案房屋的所有权证，此时刘瑞忠不负有支付剩余房款的义务。其二，从吴振阳2016年7月获知可以办理房屋所有权证，到其9月底做出解除合同的意思表示，仅有两个月的时间。且办理房屋所有权证并不需要刘瑞忠的参与。其虽称“穷尽一切办法后仍无法取得与刘瑞忠及家属的联系”，但没有明确说明采取过哪些办法和方式。其三，本案于2017年3月1日立案后，3月20日，本院即以直接送达的方式通知了刘瑞忠起诉事宜。刘瑞忠也委托诉讼代理人出庭应诉。可见刘瑞忠并非下落不明。其四，刘瑞忠应诉后，明确表示不同意解除合同，也没有以明示或默示的方式表示不履行支付剩余房款的义务。综上，本案不存在预期违约的情形，不符合合同法定解除的条件。对于吴振阳要求解除双方签订的房地产买卖契约及其补充条款的请求，本院不予支持。因合同未解除，吴振阳要求刘瑞忠支付违约金及支付房屋中介费1万元的诉讼请求亦没有事实和法律依据。对该项请求，本院不予支持。对于吴振阳主张的律师费5000元，没有事实和法律依据，本院不予支持。
关于本案的反诉部分，因吴振阳与刘瑞忠在《房地产买卖契约》及两个补充条款中，并未就房产过户事宜做出明确约定。且刘瑞忠尚有10余万的房款未支付，其要求吴振阳协助其办理所有权转移登记至其名下，没有事实和法律依据。对于刘瑞忠的反诉请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条之规定，判决如下：
一、驳回吴振阳要求解除其与刘瑞忠签订的《房地产买卖契约》、《补充条款》及《补充条款二》的诉讼请求；
二、驳回吴振阳要求刘瑞忠承担房屋中介费10000元的诉讼请求；
三、驳回吴振阳要求刘瑞忠支付违约金的诉讼请求；
四、驳回吴振阳要求刘瑞忠承担律师费5000元的诉讼请求；
五、驳回刘瑞忠要求吴振阳协助办理所有权转移登记的反诉请求。
案件受理费4450元，减半收取计2225元，由吴振阳负担。反诉案件受理费2225元，由刘瑞忠负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判员 夏 珍
二〇一七年七月十七日
书记员 焦婷婷