广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终7662号上诉人（原审被告，反诉原告）：马尚�，男，1969年9月25日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：曹卫，广东格明律师事务所律师。委托诉讼代理人：詹选平，广东格明律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：班斌，男，1966年1月26日出生，汉族，住广东省清远市清城区。被上诉人（原审原告，反诉被告）：高东花，女，1969年10月3日出生，汉族，住广东省清远市清城区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：徐俏斌，广东大观律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：薛蕙蕙，广东大观律师事务所律师。上诉人马尚武因与被上诉人班斌、高东花房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初6772号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月10日立案后，依法组成�议庭进行了审理。上诉人马尚武及其委托诉讼代理人曹卫、被上诉人班斌、高东花的委托诉讼代理人薛蕙蕙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人马尚武上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、五项；2.判决由马尚武没收班斌、高东花的定金100000元；3.本案一审、二审的诉讼费用由班斌、高东花承担。事实和理由：（一）一审判决对事实定性错误，本案合同解除的责任在于班斌、高东花。班斌、高东花没有严格按照合同条款履行义务，拖延支付定金，恶意迟延办理递件手续，使马尚武不能及时收到首期款。马尚武不存在违约行为，无须支付违约金238000元。（二）班斌、高东花因资金不足而对马尚武刻意隐瞒办理递件手续的条件已成就的事实，使马尚武没有意识到自己的权利受到侵犯。班斌、高东花屏蔽同贷书出具的时间，不让马尚武了解合同履行进程，�方操控申请办理递件手续的时间，为获得不正当时间利益，恶意延长交割期达21天，超过合同约定交割期的4倍多，一审判决认为“双方未在上述时间办理相关手续”是错误的认定。实际上是由于班斌、高东花故意不启动办理递件手续导致作为被动配合履行的马尚武无法配合办理递件手续，班斌、高东花存在严重的违约行为。（三）班斌、高东花未履行“通知马尚武同贷书出具时间”的义务。由于班斌、高东花的违约行为导致双方对合同后续履行问题发生争议，递件时间、首期款支付时间无从计算，马尚武无法监督合同进程、保障自己的权利不受损害及合同规定的后续事项进程。（四）一审法院认为“双方愿意继续交易”、“合同解除的责任在于被告”，系没有查清事实，错误认定马尚武与班斌、高东花仍按照原合同继续履行。继续交易不等于继续履行原合同，在�斌、高东花存在根本违约行为后，双方曾口头变更首期款支付方式与时间，即变成一次性付款。继续交易的前提是随时一次性付款，而后期班斌、高东花未能履行承诺，因此双方未继续履行合同，因此马尚武不存在违约行为。（五）一审法院关于诉讼费承担的判定错误，班斌、高东花的诉讼请求没有得到全部支持，那么诉讼受理费的25840元不应由马尚武全额承担。而且本案争议的金额仅为238000元，一审法院不应按全价计收诉讼费。被上诉人班斌、高东花辩称：1.马尚武主张班斌、高东花迟延两天支付剩余定金90000元，实际上虽然合同约定1月16日前支付剩余定金，但签订合同后，马尚武主张剩余定金在网签之日一同支付，而马尚武在1月16日前一直没有时间去办理网签手续，网签手续推迟至1月18日进行，于是剩余的定金90000元也在1月18日支付。班斌、高东花支�定金后，马尚武也出具了收据，对于剩余定金的支付时间，马尚武从未提出异议。2.马尚武主张班斌、高东花迟延办理递件手续。在班斌、高东花于2017年2月13日收到住房公积金贷款审批确认书后即通知中介方，由中介方转告马尚武，同时，中介方即马上进行预约递件。但由于适逢春节，广州市的房地产交易异常火爆，中介方预约最早的时间是2017年3月1日，因马尚武没有时间，中介方马上改期至2017年3月6日。但马尚武再次称没有时间，于是中介方的预约时间再次推迟至3月14日。由始至终班斌、高东花与中介方一直在为合同履行积极采取措施，但是马尚武却一拖再拖，因此迟延递件的过错并非在于班斌、高东花。3.班斌、高东花早已具备支付首期款的能力，因双方签订的买卖合同明确约定首期款在成功办理递件手续当天支付，而马尚武直至后来才肯于3月14日、3月15日进行递件，因此为保证交易的履行，班斌、高东花在3月13日把首期款全款存到银行账户，只待递件成功后就将首期款向马尚武支付。从马尚武及班斌、高东花提供的微信及短信记录可看出，马尚武由始至终都没有对迟延支付定金提出过异议，亦未就合同继续履行提出异议。班斌、高东花也多次迁就马尚武的时间，但最终由于马尚武家庭及房价上涨的原因，导致本合同最终无法履行，因此违约方为马尚武。马尚武应当退还班斌、高东花已经支付的定金100000元以及合同约定的违约金238000元。班斌、高东花向一审法院起诉请求：l、解除班斌、高东花、马尚武于2017年1月12日、1月13日签订的广州市存量房买卖合同的房屋买卖合同关系；2、马尚武退还班斌、高东花已支付的房屋定金100000元；3、马尚武向班斌、高东花支付解除合同违约金238000元；4、马尚武向班斌、高东花赔偿因马尚武违约造成的损失47640元（其中中介服务费42840元、贷款服务费4800元）；5、判令马尚武承担本案的诉讼费。马尚武向一审法院反诉请求：1、解除班斌、高东花、马尚武签订的两份《广州市存量买卖合同》的房屋买卖合同关系；2、班斌、高东花已支付的定金100000元，由马尚武没收；3、本诉和反诉诉讼费由班斌、高东花承担。一审法院认定事实：2017年1月12日，班斌、高东花（共同为乙方）与马尚武（甲方）签订《广州市存量房买卖合同》，约定甲方将广州市海珠区工业大道南鸣翠一街9号201房以2380000元出售给乙方，乙方未能按约定支付房款的，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过10日仍未支付的，甲方有权解除合同；甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，且退回乙方已付的全部费用；（存量房买卖合同附件）1、定金10000元乙方须在2017年1月12日支付给甲方；2、定金余款90000元乙方须在2017年1月16日前支付给甲方；3、首期楼款1680000元乙方于递件成功当天支付甲方；乙方应在2017年1月16日前根据按揭银行的要求签订本次交易购房贷款申请的相关文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用……甲乙双方应在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日到房屋登记机关办理申请买卖手续；楼价余款（贷款银行批准按揭的金额）在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入甲方在该贷款银行指定开设的账户内；若因乙方的原因造成贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则银行实际贷款额与应付楼价余款的差额由乙方于递件成功后与首期楼款一并支付给甲方；乙方逾期支付的，则属违约，守约方有权追究违约责任和解除合同；等。2017年1月13日，班斌、高东花(共同为乙方、买方)与马尚武（甲方、卖方）、满堂红（中国）置业有限公司（丙方、房地产中介服务机构，以下简称满堂红公司）签订《广州市存量房买卖合同》，约定甲方以2380000元的价格出售涉案房屋给乙方，签订本合同时，乙方向甲方支付100000元整作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），并按照按揭方式付款：首期款乙方应于递件成功当天向甲方支付房款1780000元，剩余房款600000元由乙方于2017年1月31日前，委托按揭服务机构协助申请办理银行按揭手续，按照按揭方式付款，按揭的方式为公积金贷款；甲乙双方应当及时提供办理按揭手续所需的资料；甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，且退回乙方已付的全部费用；等。班斌、高东花分别于2017年1月12日、2017年1月18日向马尚武支付了购房定金10000元和90000元。2017年2月13日，广州住房公积金管理中心出具《住房公积金贷款审批确认书》，确认借款申请人班斌的借款申请已通过该中心审批，其中记载房屋地址为海珠区工业大道南鸣翠一街9号201房，贷款额度为600000元；等。2017年4月8日，班斌、高东花向马尚武发出《催告函》，要求马尚武于2017年4月11日14时前和2017年4月12日10时前与班斌、高东花到房管部门办理产权过户手续（递件）；等。2017年4月25日，广州市海珠区和谐法律服务所受班斌委托向马尚武发出《紧急告知书》，要求马尚武在五日内协助办理相关房屋过户手续；等。据班斌、高东花提交的户名为班斌、账号为00×××36的《BANCS存款历史交易明细清单》反映，该账户于2017年3月13日的交易余额为1710168.00元。班斌、高东花为证明其主张，还提交：1、班斌、高东花与满堂红公司签订的《买卖代理费支付承诺书》及满堂红公司出具《收款收据》（其中反映班斌、高东花支付了涉案房屋的代理费22840元）；2、《交易及按揭费用明细表（买方）》、信用卡已出账单查询、中国银行网上银行电子回单（该回单反映班斌于2017年1月19日向广州亿达按揭服务有限公司支付按揭费用4800元等）；3、短信、微信截图（反映的是3月6日至4月22日期间的沟通情况）。经质证，马尚武表示证据1的真实性由法院确认，认可证据2中的明细表的真实性，对账单查询、电子回单不予确认，认为班斌、高东花只支付了22840元，却主张42840元的赔偿，没有依据，按揭费用不是卖家应承担的费用也不是本案必须的费用，班斌、高东花的该主张没有依据；对证据3的真实性不予认可，双方就办理递件过户手续的时间没有达成一致意见，且是班斌、高东花违约在先，班斌、高东花不顾马尚武的意见与损失，在双方产生矛盾后制造积极履行的假象。马尚武为证明其主张，也提交了微信、短信往来截图（其中反映的1月13日、3月6日至3月11日的沟通情况）。经质证，班斌、高东花对该证据的真实性、合法性没有异议，但认为班斌、高东花没有对递件时间提出异议，同意在3月14日当天递件，而马尚武提交的1月13日与班斌的微信内容与班斌、高东花无关。一审法院认为，班斌、高东花、马尚武签订关于涉案房屋的两份《广州市存量房买卖合同》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，各方均应按合同约定切实履行。上述合同约定，班斌、高东花应在2017年1月16日�支付剩余定金，虽班斌、高东花于2017年1月18日才支付定金，但该迟延付款行为并不严重。根据合同约定，班斌、高东花、马尚武双方应在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日到房屋登记机关办理申请买卖手续，广州住房公积金管理中心于2017年2月13日出具《住房公积金贷款审批确认书》，因此，班斌、高东花、马尚武双方应在2017年2月21日前办理申请买卖手续，从双方当事人提交的微信聊天记录可看出，虽双方未在上述时间办理相关手续，但双方仍愿意继续交易，之后双方因办理递件时间及房款的支付时间和支付方式产生争议导致交易没有继续。对此，一审法院认为，根据合同约定，首期款于递件成功当天支付马尚武，现涉案房屋尚未办理递件手续，且班斌、高东花提交的证据也反映其于2017年3月13日已筹齐首期房款，而广州住房公积金管理中心也于2017年2月13日出具《住房公积金贷款审批确认书》，故马尚武认为班斌、高东花不依约提供有效贷款文件及逾期付款故而拒绝办理递件过户手续的意见缺乏依据，一审法院不予采纳。鉴于班斌、高东花、马尚武均要求解除涉案房屋的房屋买卖合同关系，一审法院予以准许，但合同解除的责任在于马尚武，故班斌、高东花要求马尚武向其返还定金100000元及支付违约金238000元的请求，合理合法，一审法院予以支持。至于中介费及贷款服务费，班斌、高东花已主张违约金，且未提交证据证明违约金不足以弥补其损失，故班斌、高东花要求马尚武向其赔偿上述费用的请求，依据不足，一审法院不予支持。基于上述理由，马尚武要求没收班斌、高东花已付定金的请求，缺乏依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第�十条第一款、第九十七条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审法院于2018年1月5日作出如下判决：一、解除班斌、高东花与马尚武关于海珠区工业大道南路鸣翠一街9号201房的房屋买卖合同关系；二、马尚武在本判决生效之日起10日内返还定金100000元给班斌、高东花；三、马尚武在本判决生效之日起10日内支付违约金238000元给班斌、高东花；四、驳回班斌、高东花的其他诉讼请求；五、驳回马尚武的其他反诉请求。本案诉讼费（其中本诉受理费25840元、反诉受理费12920元），由马尚武负担。上述本诉受理费已经由班斌、高东花预交，班斌、高东花同意由马尚武在履行本判决时将其应承担部分直接支付给班斌、高东花。本院二审期间,马尚武提交以下证据：1.马尚武在2017年3月8日出具的《声明》�拟证明马尚武知道班斌、高东花迟延履行合同后，马上向班斌、高东花发出了声明，明确了需在收到全额的首期款后才继续履行合同，但由于没有确切的证据，因此将该声明又追回，因此班斌、高东花没有收到该份声明；2.住房公积金贷款审批表以及班斌于2017年3月1日的签收记录照片，该审批表是马尚武到公积金贷款中心查询班斌、高东花的贷款情况而在2017年3月13日拍摄下的资料，故没有原件。拟证明涉案的贷款审批在2017年2月8日已经通过审批，但班斌、高东花一直迟延履行合同、拖延办理递件过户手续，没有在合同约定的收到同贷书之日起的五天内去申请办理递件手续。班斌、高东花质证意见：1.上述证据已经超过了举证期限，不能作为本案判决的依据。2.证据1声明是马尚武单方作出，与我方无关。对于证据2审批表因没有原件对其真实性不予认可。虽然同贷书是在2017年2月8日通过审批，但实际上我方收到同贷书的时间是2017年2月13日，对此我方在一审中已经提交证据证明。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，马尚武称：最早在2017年3月5日左右接到中介方的短信约在3月6日递件，但3月6日我生病了。第二次短信预约在3月9日，但3月9日我有事。第三次确认约在3月14日。而在3月13日我去公积金贷款中心查询得知，贷款已经于2月8日通过了贷款审批，班斌在3月1日才签收同贷书，这证明了班斌、高东花存在违约的事实，因此我非常愤怒就不想再履行合同了，也就不想去办理过户手续。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有�出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”根据双方的上诉、答辩意见，本案双方均诉请解除合同，均对一审判决第一项无异议，故二审争议的焦点为涉案合同解除的责任归责问题。马尚武上诉认为班斌、高东花未依照合同约定时间支付定金余款90000元以及拖延办理递件过户手续，构成违约，合同解除责任在班斌、高东花。经本案查明的事实，合同约定班斌、高东花应在2017年1月16日前支付定金余款90000元，虽班斌、高东花于2017年1月18日才支付该定金余款，但该迟延付款行为并不严重，且马尚武也未提出异议，故该延迟付款行为不足以导致合同解除。其次，根据合同约定，双方应在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日到房屋登记机关办理申请买卖手续。广州住房公积金管理中心于2017年2月13日出具《住房公积金贷款审批确认书》确认涉案公积金贷款审批通过。马尚武二审提交的住房公积金贷款审批表照片，即使真实，也只能证明公积金贷款中心内部的审核流程，不能以此否定上述确认书的证明效力，故马尚武认为涉案公积金贷款已于2017年2月8日审批通过，依据不足，本院不予采信。再次，从本案双方的微信聊天记录以及马尚武二审的陈述看，在班斌、高东花取得贷款审批确认书后，中介方多次与马尚武沟通预约办理递件时间，马尚武同意后却因自身原因未按约定时间办理递件手续，之后，马尚武更表示不愿意再履行合同。故马尚武认为班斌、高东花拖延办理递件过户，缺乏依据，本院不予采纳。综上，一审认定合同解除责任在于马尚武，应承担合同解除的违约责任，并驳回马尚武要求没收定金的诉请，并无不当，本院予以维持。至于马尚武上诉提出一审对案件受理费负担错误问题，因本案纠纷系因马尚武提出违约导致合同解除引发的，故一审决定案件受理费全部由马尚武负担，并无不妥。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费7870元，由马尚武负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  蔡培娟审判员  闫 娜二〇一八年六月七日书记员  王 敏彭诗敏