北京市怀柔区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0116民初1821号
原告：刘玉华，女，1961年8月31日出生。
委托诉讼代理人：郭跃，北京徐波律师事务所律师。
被告：刘桂凤，女，1958年11月5日出生。
第三人：朱爱琴，女，1966年4月2日出生。
第三人：黄信义，男，1966年1月7日出生。
第三人之委托诉讼代理人：李玉清，北京市星元律师事务所律师。
原告刘玉华与被告刘桂凤、第三人朱爱琴、黄信义房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘玉华及其委托诉讼代理人郭跃与第三人朱爱琴、黄信义及其委托诉讼代理人李玉清到庭参加诉讼，被告刘桂凤经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，公告期满后未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
刘玉华向本院提出诉讼请求：1.要求确认刘玉华与刘桂凤2011年12月9日签订的房屋买卖合同有效；2.判令坐落于北京市怀柔区杨宋镇凤瑞二园×号楼×单元×号房屋归刘玉华所有，刘桂凤和第三人配合刘玉华办理房屋登记手续；3.本案诉讼费由刘桂凤及第三人负担。诉讼过程中，刘玉华撤回了要求判令坐落于北京市怀柔区杨宋镇凤瑞二园×号楼×单元×号房屋归刘玉华所有，刘桂凤和第三人配合刘玉华办理房屋登记手续的诉讼请求。事实和理由：2011年12月9日，刘玉华与刘桂凤签订房屋买卖合同，约定刘桂凤将自第三人处购买的坐落于北京市怀柔区杨宋镇凤瑞二园×号楼×单元×号房屋及其配套自行车棚出售给刘玉华，房屋建筑面积为68.4平方米，交易价格为550000元。合同第三条约定“此房现未办理房屋产权证书，甲方（刘桂凤）承诺合同签订日将买房手续交与乙方（刘玉华），办理房屋产权证时积极协助乙方办理领证手续。”合同签订后，刘玉华按照约定付清了全部房款，刘桂凤将房屋和相关手续交付给刘玉华，刘玉华居住至今。2014年开发商通知居民办理房产证，刘桂凤拒绝配合刘玉华办理房产登记手续，经协商未果。为维护刘玉华的合法权益，故起诉至法院。
刘桂凤经本院公告送达刘玉华的起诉状副本及开庭传票，公告期满后未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
第三人黄信义向本院提出诉讼请求：1.要求确认朱爱琴与刘桂凤于2005年9月23日签订的《楼房买卖合同》无效；2.要求确认刘桂凤与刘玉华于2011年12月9日签订的《房屋买卖合同》无效，刘玉华将位于北京市怀柔区杨宋镇凤瑞二园×号楼×单元×号房屋及配套储物间腾退给黄信义；3.要求判令刘桂凤自2005年10月至2017年5月，按照每月800元支付房屋使用费112000元；4.案件受理费由刘桂凤负担。事实和理由：黄信义与朱爱琴系夫妻关系。2002年4月10日，黄信义以朱爱琴的名义与北京杨宋房地产开发有限公司签订了《商品房认购协议》，购买了杨宋镇凤瑞小区×号楼×元×室房屋，其中房款117438元，基础设施费125918元，其他各项杂费7344元，总出资为250700元。后黄信义发现该房屋由刘桂凤居住，经询问妻子朱爱琴，其答复为出租。直至2016年4月刘玉华向法院提起诉讼，黄信义才得知朱爱琴已于2005年9月份以110000元的价格将涉案房屋出售给刘桂凤，刘桂凤又于2011年12月9日以550000元的价格将涉案房屋出售给了刘玉华。我方不同意刘玉华的诉讼请求，并主张两份房屋买卖合同无效、返还房屋及赔偿损失，理由如下：1、2002年购房时因可以落户口，所以写的买房人为朱爱琴，但所有签字均为黄信义代签，购房款为黄信义交纳，且相关缴费手续均为黄信义的名字，因此该房屋实际所有人应为黄信义；2、朱爱琴与黄信义为夫妻关系，涉案房屋购房手续均在家中存放，朱爱琴将涉案房屋出售时黄信义并不知情，其后虽发现该房屋由刘桂凤居住，但经询问朱爱琴，其答复为出租，直至2016年刘玉华起诉，黄信义才知晓涉案房屋已经被朱爱琴出售；3、涉案房屋的总房款为250700元，但朱爱琴出售给刘桂凤的房价为110000元，价款不到购房总价款的50%，属于以不合理的价格出售。
刘玉华对黄信义的诉讼请求辩称，不同意黄信义的诉讼请求，理由如下：1、黄信义所述涉案房屋的第一手买受人和购房金额情况均与事实不符。依据刘玉华提供的2002年4月10日朱爱琴与北京杨宋房地产开发有限责任公司签订的《商品房认购协议书》，可以认定涉案房屋的第一手买受人为朱爱琴而非黄信义。黄信义主张的涉案房屋实际购房款为250700元过分高于当时的市场价，没有事实依据，基础设施费125918元的收款单位为怀柔县杨宋镇城镇建设委员会，并非开发商，取暖费、物业管理费、煤气报装费及维修基金均不属于房款，与本案没有关联性。2、黄信义主张的确认朱爱琴与刘桂凤签订的楼房买卖合同无效不属于本案受理范围。本案中，涉案房屋一直未能办理产权登记，朱爱琴与开发商之间，朱爱琴与刘桂凤之间、刘桂凤与刘玉华之间均是通过签订房屋买卖合同转移房屋，上述合同的签订主体均合法。依据相关法律规定，房屋连环买卖中，前一手房屋买卖合同的效力并不必然影响后一手房屋买卖合同的效力，因此本案审理的重点为刘玉华与刘桂凤之间的房屋买卖合同。3、刘玉华与刘桂凤之间签订的房屋买卖合同合法有效，不同意黄信义的第二项诉讼请求，没有事实和法律依据。因涉案房屋没有进行产权登记，刘玉华在购房时审查了刘桂凤提供的涉案房屋所有的相关手续，尽到了合理的审慎义务。二人签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，约定内容符合法律规定，购房款金额符合当时市场价格标准且已经支付完毕，涉案房屋已经交付刘玉华居住使用至今，期间无人提出异议。4、刘桂凤依据与朱爱琴签订的房屋买卖合同取得涉案房屋，在其向刘玉华出售该房屋时陈述，系朱爱琴与黄信义一同将涉案房屋出售给刘桂凤，因黄信义没有在开发商的合同上签字，所有没有让黄信义签字。且朱爱琴与黄信义没有在涉案房屋居住，该房屋出售给刘桂凤时没有进行任何装修。故黄信义无权向刘桂凤主张占用费。
刘桂凤经本院公告送达黄信义的起诉状副本及开庭传票，公告期满后未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
第三人朱爱琴述称，不同意刘玉华的诉讼请求，2002年的购房合同是我签订的，其余购房事项都是黄信义办理的，购房后没有在此居住。涉案房屋卖给刘桂凤时我与黄信义产生矛盾，没有告知他，之后黄信义询问我答复为出租。另我与刘桂凤有约定，在涉案房屋不能办理房产证时，刘桂凤应将房屋返还给我。我不知道刘桂凤后期又将涉案房屋出售给了刘玉华。
本院经审理认定事实如下：2001年6月27日，黄信义向北京凤翔物业管理有限责任公司交纳购房款117438元，燃气报装费2500元，取暖费966元，维修基金2898元，物业管理280元。同日，向怀柔县杨宋镇城镇建设委员会交纳基础设施费125918元，并交纳了验资费500元。2002年4月10日，案外人北京杨宋房地产开发有限责任公司（卖方）与朱爱琴（买方）签订《商品房认购协议书》（以下简称《认购书》），《认购书》第一条商品房所处位置及相关内容约定，买方朱爱琴所认购商品房为北京市怀柔县杨宋镇凤瑞小区×号楼×单元×号房屋，建筑面积68.4平方米，每平方米售价为人民币1702元，总价款为人民币壹拾壹万陆仟肆佰壹拾陆元捌角整。第二条付款方式约定，买方领取房屋钥匙前付清全部房款。第三条约定，买方认购商品房，不含室内装修、煤气报装、有限电视报装、公用天线、储物间、车库等费用。第四条交房日期约定，卖方于2002年4月1日起将买方购买的房屋交付给买方。同日，双方还签订了《房屋及设备交接清单》、《装修保证书》、《安装使用IC卡协议书》，朱爱琴交纳了储物间的费用2600元。当日，朱爱琴与案外人北京凤翔物业管理有限责任公司签订了《居住小区物业管理合同》。2002年4月1日，案外人北京杨宋房地产开发有限责任公司与朱爱琴签订《入住通知单》。2005年9月23日，朱爱琴（甲方）与刘桂凤（乙方）签订《楼房买卖合同》（以下简称《楼房合同》），《楼房合同》第一条约定，甲方愿将坐落在怀柔区杨宋镇凤瑞小区×号楼×单元×室（二室一厅楼房）建筑面积68.40平方米的自由楼房卖给乙方。第二条约定，甲方卖给乙方的二室一厅楼房具体产权过户时间确定为2007年6月份以后。第三条约定，甲方卖给乙方的楼房除68.4平方米的二室一厅楼房外，还包括储物小房1间及煤气报装、维修基金费用及设施。第四条约定，上列楼房包括附属设备，双方议定楼房买卖价款为人民币壹拾壹万元整，由甲方卖给乙方。第五条约定，楼房价款乙方应在2005年9月23日以前一次付清给甲方。甲方收清楼房价款后，于当日将所卖楼房交付给乙方，至此，双方所签本合同生效。第六条约定，甲方保证其出卖给乙方的楼房，属甲方自有楼房，绝无其他权利设定或者其他纠纷。乙方买受后，如因该房过户期限届满，而不能办理房屋产权证时，乙方可以退给甲方楼房及附属设施，甲方退回乙方楼房价款壹拾壹万元。双方都不赔付对方任何经济损失。第七条约定，甲方将上述楼房卖给乙方时，应将商品房认购协议书及甲方购房票据的原件交给乙方。乙方在2007年6月30日后办理房产证所用，而办理房产过户手续的一切费用由乙方全部承担。2011年12月9日，刘桂凤（甲方）与刘玉华（乙方）签订《房屋买卖合同》（以下简称《房屋合同》），《房屋合同》第一条约定，买卖房屋坐落于北京市怀柔区杨宋镇凤瑞二园×号楼×单元×室。建筑面积68.40平方米。自行车棚一座，面积约5平方米。甲方承诺此房是自己的个人财产，无产权纠纷，无缴费纠纷。第三条约定，此房现未办理房屋产权证书，甲方承诺合同签订日将买房手续交与乙方，办理房屋产权证时积极协助乙方办理领证手续。第四条约定，买卖房屋价款人民币伍拾伍万元，包括自行车棚款。合同签订日一次性付齐。第七条约定，乙方承诺合同签订日后10日内交付房屋。同日刘桂凤为刘玉华出具收条，其上载明“今收到刘玉华交购房款，怀柔区杨宋镇凤瑞二园×号×单元×室，和与其配套的自行车棚一座，共计款人民币伍拾伍万元整。一次性付清。收款人刘桂凤，交款人刘玉华。收款日期2011年12月9日。”同日，刘玉华通过银行转账支付刘桂凤535000元。后刘玉华在怀柔区杨宋镇凤瑞二园×号楼×单元×室居住至今。2013年9月10日，北京安平房地产开发有限公司向凤瑞二园5号、10号、11号楼及商住楼的所有未办理房产证手续的业主发出通知，通知其于2013年9月24日至凤翔居委会登记。后刘玉华因办理涉案房屋房产证事宜与刘桂凤、朱爱琴、黄信义产生争议，黄信义以朱爱琴出售房屋时不知情为由拒绝配合刘玉华办理涉案房屋房产证，2016年3月11日，刘玉华持诉称理由诉至本院，要求：1.确认刘玉华与刘桂凤2011年12月9日签订的房屋买卖合同有效；2.判令坐落于北京市怀柔区杨宋镇凤瑞二园×号楼×单元×号房屋归刘玉华所有，刘桂凤和第三人配合刘玉华办理房屋登记手续；3.本案诉讼费由刘桂凤及第三人负担。诉讼过程中，刘玉华撤回了要求判令坐落于北京市怀柔区杨宋镇凤瑞二园×号楼×单元×号房屋归刘玉华所有，刘桂凤和第三人配合刘玉华办理房屋登记手续的诉讼请求。案件审理过程中，第三人黄信义向本院提出诉讼请求：1.要求确认朱爱琴与刘桂凤于2005年9月23日签订的《楼房买卖合同》无效；2.要求确认刘桂凤与刘玉华于2011年12月9日签订的《房屋买卖合同》无效，刘玉华将位于北京市怀柔区杨宋镇凤瑞二园×号楼×单元×号房屋及配套储物间腾退给黄信义；3.要求判令刘桂凤自2005年10月至2017年5月，按照每月800元支付房屋使用费112000元；4.案件受理费由刘桂凤负担。刘桂凤经本院公告送达刘玉华的起诉状副本、黄信义的诉讼请求及开庭传票，公告期满后未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
刘玉华为证明其主张，向法庭提交如下证据：
1、《房屋买卖合同》，用以证明房屋买卖关系及刘桂凤有配合办理房产证的义务；
2、收条、存款转账凭条，用以证明刘玉华已经付清房款，履行了合同义务；
3、通知书，用以证明涉案房屋具备办理房产证条件；
4、《楼房买卖合同》、《商品房认购协议书》、购房款收据、入住通知单、《房屋及设备交接清单》、《装修保证书》、《安装使用IC卡协议书》、《居住小区物业管理合同》，用以证明刘桂凤具备处分涉案房屋的权利，刘玉华可以获得涉案房屋所有权；
5、居委会证明、物业公司证明、供暖公司证明、燃气费、物业费、有线电视费、供暖费票据，用以证明刘玉华与刘桂凤的《房屋买卖合同》已经实际履行，刘玉华使用至今，没有人提出异议。
黄信义、朱爱琴为证明其主张，向法庭提交如下证据：
1、验资费、基础设施费收据，用以证明购买涉案房屋的购房款总额；
2、《商品房认购协议书》，用以证明朱爱琴于2002年认购了涉案房屋，但未签订正式的商品房买卖合同；
3、收据，用以证明购买涉案房屋的全部费用；
4、《楼房买卖合同》，用以证明该合同显失公平，应为无效；
5、入住通知书，用以证明涉案房屋可以办理房产证的时间；
6、结婚证，用以证明朱爱琴与黄信义的夫妻关系。
本院对双方当事人没有异议的证据予以确认，并将之作为认定本案事实的依据。对于双方当事人有争议的证据，朱爱琴对刘玉华提供的证据1、证据2、证据3及证据5表示不清楚、不认可，对证据4的真实性认可，提出《楼房买卖合同》、《商品房认购协议书》均系其签订，涉案房屋卖给刘桂凤后没有交过涉及涉案房屋的任何费用。黄信义对刘玉华提供的全部证据均不予认可，涉案房屋卖给刘桂凤后没有交过涉及涉案房屋的任何费用。刘玉华对朱爱琴、黄信义提供的证据1认为与本案无关，对证据2、证据4的真实性认可，证明目的不认可，对证据3中除储物间票据外真实性认可，证明目的不认可，对证据5的真实性及证明目的没有异议。对证据6以法院核实为准。
上述事实，有当事人当庭陈述、《房屋买卖合同》、收条、存款转账凭条、《楼房买卖合同》、《商品房认购协议书》等相关证据在案佐证。
本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，刘桂凤经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利。依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力。本案中，朱爱琴与刘桂凤签订的北京市怀柔区杨宋镇凤瑞二园×号楼×单元×号的《楼房买卖合同》、刘桂凤与刘玉华签订的北京市怀柔区杨宋镇凤瑞二园×号楼×单元×号的《房屋买卖合同》均系各方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的相关禁止性规定，应为合法有效。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，黄信义主张朱爱琴将涉案房屋出售给刘桂凤时并不知情，要求法院确认朱爱琴与刘桂凤签订的《楼房买卖合同》、刘桂凤与刘玉华签订的《房屋买卖合同》均为无效并腾退涉案房屋及附属设施，但其未能向法庭提供证据证明，且涉案房屋已经交付刘玉华居住使用多年，期间黄信义、朱爱琴并未提出异议，根据庭审及涉案房屋的实际使用情况，本院对黄信义的该项诉讼请求不予支持。至于黄信义要求刘桂凤支付房屋占用费的主张，没有事实和法律依据，本院亦不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、刘桂凤与刘玉华于2011年12月9日签订的《房屋买卖合同》有效；
二、驳回黄信义的全部诉讼请求。
公告费1020元，由刘桂凤负担610元（本判决生效后十日内交纳），由黄信义负担410元（本判决生效后十日内交纳）。
案件受理费14500元，由刘桂凤负担9300元（本判决生效后十日内交纳），由黄信义负担5200元（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 杨菲菲
人民陪审员 于长瑜
人民陪审员 蔡亚芹
二〇一八年二月六日
书 记 员 于 燕