山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁06民终411号
上诉人（原审被告）：烟台新桥集团有限公司，住所地烟台市芝罘区只楚路147号。
法定代表人：张士家，董事长。
委托诉讼代理人：邹钧，山东瀛伟律师事务所所律师。
委托诉讼代理人：曲晨伟，山东瀛伟律师事务所所律师。
被上诉人（原审原告）：吕家生，男，1962年10月8日出生，汉族，居民，住烟台市福山区。
委托诉讼代理人：张岩，山东凯平律师事务所律师。
上诉人烟台新桥集团有限公司（以下简称新桥集团）因与被上诉人吕家生商品房预售合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2017）鲁0602民初7911号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人新桥集团的委托诉讼代理人曲晨伟与被上诉人吕家生的委托诉讼代理人张岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人新桥集团上诉请求：1、依法撤销芝罘区人民法院（2017）鲁0602民初7911号民事判决书，改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。2、一审、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》约定在上诉人出现逾期办证时，上诉人无需支付被上诉人逾期办证违约金，而非一审法院所认定的未明确约定逾期办证违约金。本案中，上诉人与被上诉人于2011年8月23日签订的《商品房买卖合同》第十五条第二款约定“买方不退房，卖房按已付房款价款的x%向买方支付违约金；”上诉人与被上诉人双方在签署合同时，双方一致认可在违约金的横线处打叉即视为当上诉人出现预期办证时，上诉人无需向被上诉人支付逾期办证违约金。上诉人认为，关于逾期办证违约金的支付，双方当事人是明确约定无需支付的，而不是一审法院所认定的未作明确约定。故，本案上诉人无需支付被上诉人逾期办证违约金。二、即使认定上诉人应支付违约金，被上诉人所主张的权利已超过法定的诉讼时效，依法不应得到支持。根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中的约定，上诉人应在2012年8月30日前将房屋交付给被上诉人，事实上，被上诉人已于2014年3月3日领取了房屋钥匙，上诉人已于当日将房屋交付给被上诉人。按照双方签订的《商品房买卖合同》第十五条中的约定，上诉人应当在2014年5月3日前将办理产权登记手续所需的资料报送给房产管理部门，即上诉人承担违约责任的诉讼时效起算时间点为2014年5月3日，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定及第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要第十八条的规定：“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算时效期间”。被上诉人请求上诉人承担逾期办证违约金的诉讼时效期间应为2014年5月3日至2016年5月3日。但在此期间，被上诉人从未向上诉人主张任何的逾期办证违约金。上诉人于2017年7月28日向芝罘区人民法院提起诉讼，根据前述法律规定，被上诉人提起诉讼的时间已经超过了法定的诉讼时效，人民法院应当依法驳回其诉讼请求。三、即使认定上诉人应支付违约金，上诉人于2016年9月30日已依约履行了合同约定的义务，被上诉人无权再要求上诉人支付此后时间的逾期办证违约金。根据一审中上诉人提供的材料可以证明，上诉人已经于2016年9月30日将办理房屋产权证所需的相关材料报送给房产主管部门，只是由于国家正在推行不动产登记制度改革，房产部门与国土部门需进行业务、资料合并，致使政府部门停止办理不动产登记业务。因此，涉案房屋无法办理产权登记，不能完全归责于上诉人。事实上，上诉人已经履行了合同约定的报送办证资料的义务，因此，被上诉人无权再要求上诉人支付自2016年9月30日之后的逾期办证违约金。综上所述，上诉人现依法提起上诉，恳请二审法院查明案件事实，依法驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人吕家生辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
被上诉人吕家生向一审法院起诉请求：被告支付自2012年12月1日至2017年7月31日的逾期办证违约金140000元（以购房款500000元为基数按年息6%计算），并自2017年8月1日起继续按上述标准计算至被告实际办证之日止。
一审法院认定事实：2011年8月23日，原、被告在签订的《商品房买卖合同》中约定，原告购买被告开发建设的涉案房屋，建筑面积124.39平方米，总价款500000元应于2011年8月23日前支付；被告于2012年8月30日前依照国家和地方人民政府规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付给原告。其中，合同第十五条约定，被告应在商品房交付使用后60日内，或买卖双方已履行了合同和《商品房预销售补充协议》中关于面积和价款等问题的约定后，将办理权属登记需由被告提供的资料报房产管理部门备案并办理房产权属登记证书手续；如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房产权属证书的，被告应按已付房价款的×%支付违约金。2011年9月13日，原告向被告支付了全部购房款。2014年3月3日，被告将涉案房屋交付给原告,涉案房屋至今未办理房屋权属证书。
对有争议的证据和事实，一审法院认定如下:
原告述称，自合同约定的办证期限届满至本案诉讼之前，曾找被告协调办证事宜，被告则予以否认，因原告未能提供充分证据证明向被告主张逾期办证违约金而被告对原告所述又不予认可的情况下，对该事实不予认定。
一审法院认为：（一）原、被告于2011年8月23日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律法规的禁止性规定，为有效合同，一审法院予以认定，双方当事人应恪守履行。
（二）《商品房买卖合同》第十五条约定被告应按相关规定在商品房交付使用后60日内或者买卖双方已履行了本合同和《商品房预销售补充协议》中关于面积和价款等问题的约定后，两个条件满足其一即可，也就是说商品房交付后60日，被告应当为原告办理房屋权属登记证书。本案中，被告于2014年3月3日将涉案房屋交付给原告，但至今仍未办理权属登记之事实清楚，庭审中被告也予以认可，故被告构成违约。
（三）双方当事人签订的《商品房买卖合同》第二页列举说明，第六项内容明确载明“对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除”。该说明是合同的组成部分，说明当中对于打×的约定就是双方在实际情况未发生或不做约定时以示删除的表示，因此涉案房屋买卖合同中第十五条第2项“买方不退房，卖方按已付房价款的×%向买方支付违约金”应当视为双方没有约定逾期办证违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，被告构成违约，原告关于逾期办证违约金的主张，一审法院予以支持。根据双方合同的约定，逾期办证违约金的起算点应当自被告将涉案房屋交付使用60日内办理登记手续。庭审中，原告虽主张其曾以电话方式及向物业公司、被告售楼处主张过逾期办证违约金，但未能举证证明，被告亦明确不予认可。因原、被告双方约定的逾期办证违约金属于继续性债权，现原告请求被告自2012年12月1日起至被告实际办证之日止以购房款为基数按年息6%的标准支付逾期办证违约金的主张，一审法院依法仅能支持自2017年7月28日原告向烟台市芝罘区人民法院立案的前两年即2015年7月29日起至被告向产权登记部门提交办证资料之日止以购房款500000元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算的逾期办证违约金，超出部分不予支持。被告不支付违约金的抗辩理由，于约不符，一审法院依法不予采信。
综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、限被告烟台新桥集团有限公司于本判决生效之日起10日内向原告吕家生支付自2015年7月29日起以购房款500000元为基数至被告向产权登记部门提交办证资料之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的逾期办证违约金；二、驳回原告吕家生的其他诉讼请求。如被告烟台新桥集团有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3100元，减半收取为1550元，由被告烟台新桥集团有限公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人新桥集团提交其与刘晨晓、于海峰等三十名业主签订的新桥国际家园的《商品房买卖合同》原件各一份，共计三十份，以证明上诉人与其他通过市价购买、并且向上诉人实际支付现金的购房业主之间签订的合同中均约定了将已付购房款的年百分之五作为逾期办证违约金的标准。被上诉人吕家生认为该证据与本案没有关联性，证据中所涉及的小区并非涉案房产所在的小区，不具有可比性；确定本案上诉人与被上诉人之间权利义务关系的依据是双方之间签订的《商品房买卖合同》，而非上诉人与他人签订的合同。本院认为，根据合同的相对性原则，上诉人新桥集团与被上诉人吕家生之间关于商品房买卖的相关约定应以双方之间签订的《商品房买卖合同》为准，而不应以其与其他小区业主之间的合同作为依据。因此，对于该份证据的证明效力，本院不予采信。
二审查明的其他事实同一审。
本院认为，本案双方争议的焦点问题在于：一、双方签订的《商品房买卖合同》中，对于逾期办证违约金的约定为“x”的含义。二、上诉人应否支付被上诉人逾期办证违约金。
关于焦点一：上诉人新桥集团主张，因被上诉人吕家生是通过顶账的特殊途径通过低价获得该商品房，因此双方在签订合同时一致认可在违约金的横线处打“x”，即视为上诉人新桥集团出现逾期办证情形时，其无需向被上诉人吕家生支付违约金。被上诉人认为，上诉人新桥集团的该主张与合同约定不符，双方并没有约定上诉人无需支付逾期办证违约金。本院认为，按照双方2011年8月23日签订的《商品房买卖合同》中，商品房买卖合同说明页第6条“对于实际情况未发生或买卖双方不做约定时，应在空格部位打x，以示删除”之约定，该《商品房买卖合同》第十五条第二款“买方不退房，卖方按已付房价款的x%向买方支付违约金”中的“x”应视为买卖双方不做约定，而非上诉人所说的无需向被上诉人支付违约金。
关于焦点二：当事人对自己提出的诉讼请求或反驳对方诉讼请求所依据的事实负有提供证据予以证明的法定义务，举证不能或不充分的，应当依法承担不利的法律后果。本案上诉人虽然在二审期间提出其于2016年9月30日将办理房屋产权证所需的相关资料报送给房产主管部门，但对此未能提供证据证明，应当依法承担举证不能的后果，上诉人未能依约完成协助被上诉人办理房屋产权证的合同义务，依法应当承担逾期办证的违约责任。上诉人新桥集团在一、二审中均主张被上诉人吕家生的诉讼请求已过诉讼时效，被上诉人应于2014年3月3日实际接收房屋之后的60日内，即2014年5月3日前向上诉人新桥集团主张权利。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十八条第一款：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”之规定，本案中上诉人新桥集团与被上诉人吕家生签订的《商品房买卖合同》中对逾期办证并没有特殊约定，因此应由上诉人新桥集团承担违约责任。而双方签订的《商品房买卖合同》中对违约金也未做约定，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”因此，上诉人新桥集团与被上诉人吕家生之间的债权属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案一审收案日期为2017年7月28日，应适用两年的诉讼时效期间来计算逾期办证违约金。因此，一审法院判令由上诉人新桥集团向被上诉人吕家生支付自2017年7月28日前推两年，即2015年7月29日之后的逾期办证违约金，于法有据，本院予以确认。
综上所述，一审法院所作判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，依法应予维持。上诉人的上诉主张不成立，本院依法不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3100元，由上诉人烟台新桥集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 曲振涛
审判员 鲁晓辉
审判员 李 安
二〇一八年四月十七日
书记员 于佳昕