重庆市第四中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝四中法民终字第01186号
上诉人（原审被告）：田文富，男，土家族，1952年7月3日生，城镇居民，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。
上诉人（原审被告）：田景堂，男，土家族，1970年3月28日生，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。
二上诉人的共同委托代理人：刘柏林，重庆金讼律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：田安花，女，土家族，1971年5月12日生，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。
委托代理人：李和平，重庆渝法律师事务所律师。
上诉人田文富、田景堂与被上诉人田安花确认合同无效纠纷一案，酉阳土家族苗族自治县人民法院于2015年4月14日作出（2014）酉法民初字第03840号民事判决。田文富、田景堂对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年11月4日公开开庭审理了本案。上诉人田文富、田景堂及其委托代理人刘柏林，被上诉人田安花的委托代理人李和平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
酉阳土家族苗族自治县人民法院一审审理查明：原告田安花与被告田文富系同胞兄妹关系，其父田金德于1982年2月27日去世，母亲张满香于1992年3月17日去世。本案诉争房屋为木瓦结构正房一间及偏房一间，2012年7月20日，被告田文富为包含本案诉争房屋在内的共三间正房及一间偏房办理了重庆市房地产权证，该房地产权证上注明了建房时间为1965年，地名“黄土堡”。2013年11月8日，被告田文富与被告田景堂签订了《宅基地转让协议书》，被告田文富将本案诉争房屋及所占之宅基地转让给被告田景堂，价款为101800元。现原告认为被告田文富转让给被告田景堂的房屋系父母的遗产，原告享有继承权，故向本院提起确认合同无效之诉。另查明，被告田景堂系酉阳县后溪镇大江村11组村民，与被告田文富不是同一集体经济组织。原告田安花与被告田文富的父母共有五个子女，另外三个女儿分别是田元香、田润香、田友娣，该三人均明确表示将本案诉争房屋所涉及此三人的权利全部转让给原告田安花一人行使。在本案审理过程中，诉争房屋已被拆除灭失。根据重庆市房地产权证上注明的建房时间，被告田文富当时年龄为13岁。被告田文富与被告田景堂签订的《宅基地转让协议书》实为农村房屋买卖合同。原告田安花只要求确认被告田文富与被告田景堂签订的《宅基地转让协议书》无效，不要求二被告赔偿损失或分割价款。
田安花一审请求：确认二被告于2013年11月8日签订的《宅基地转让协议》无效，并由二被告承担本案诉讼费。
田文富、田景堂一审未出庭，亦未提交书面答辩意见。
酉阳土家族苗族自治县人民法院一审认为，本案的争议焦点是：一、本案诉争房屋是否系原、被告父母的遗产；二、被告田文富与被告田景堂签订的宅基地转让协议书是否有效。
一、关于本案诉争房屋是否系原、被告父母的遗产。根据原告举示的重庆市房地产权证上注明的建房时间为1965年，结合被告田文富户籍登记的出生日期，建房当时被告田文富的年龄仅13岁，属于限制民事行为能力人，且根据当时的历史环境，被告田文富应不具备建房的经济能力，本案亦无证据证明存在遗嘱继承的情形，故本案诉争房屋原应系原、被告父母的遗产。二、关于被告田文富与被告田景堂签订的宅基地转让协议书是否有效。因诉争房屋系原、被告父母的遗产，故原告田安花对诉争房屋享有继承权，应当继承该诉争房屋的相应遗产份额，被告田文富未取得原告同意将诉争房屋转让给被告田景堂，且事后也没有得到原告的追认，故该转让行为应属无效。同时，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”以及第四款“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”之规定，被告田景堂已在酉阳县后溪镇大江村11组取得了宅基地，故不得再另行取得宅基地，且被告田景堂与被告田文富不是同一集体经济组织，二被告签订的宅基地转让协议应属无效。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第十二条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款、第四款，《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十一条、第五十二条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：被告田文富与被告田景堂于2013年11月8日签订的《宅基地转让协议书》无效。案件受理费80元，因适用简易程序减半收取40元，由被告田文富与被告田景堂共同负担，原告预交的案件受理费80元退还原告。
上诉人田文富、田景堂不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判驳回被上诉人的一审起诉；一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、原判认定事实不清。1.诉争房屋并非遗产，是田文富通过自身劳动和雇请他人帮忙，从“茅草房”改建成现在的木瓦结构的房屋。同时，田文富在该房屋右边空地修建了70平方米的木瓦结构房屋送与田安花一家居住。田安花对诉争房屋不再享有任何权利。2.2012年7月20日，田文富取得了诉争房屋的房地产权证。在转让该房屋前，田文富曾多次找田安花交涉，将房屋卖与田安花，田安花不表态。之后，田文富才将房屋卖与田景堂。二、田文富将自己房屋卖与田景堂合理合法，该转让应属有效。三、一审程序违法。田文富没有收到诉状，也未请律师代理，田景堂没有出庭，基于该案特殊情况，应适用普通程序审理。一审判决时间为2015年4月14日，但2015年9月16日才向二上诉人送达，严重程序违法。四、原判适用法律错误。
被上诉人田安花答辩称：1.根据诉争房屋修建的时间以及田文富当时的年龄，其不可能修建诉争房屋。2.诉争房屋系田安花、田文富父母的遗产，田安花主张权利合理合法。3.上诉人取得诉争房屋的房地产权证只是共有房屋的权利代表，并不意味着房屋是其一人所有。4.原判程序合法。
二审中，上诉人向本院举示以下证据：1.田文富、张永菊的身份证、户口薄、结婚证复印件，拟证明上诉人的身份及家庭情况；2.重庆市房地产权证复印件，拟证明田文富对诉争房屋享有排他性权利；3.《宅基地转让协议》，拟证明田文富、田景堂转让房屋的事实，他人无权干涉；4.田贵安、田应祥、熊财义、罗炳祥等人的证实材料，拟证明诉争房屋系田文富将茅草房改建而来，田文富负担姊妹的生活，2000年田文富将诉争房屋右边的两间木瓦房赠与田安花，田安花转卖他人，2008年田文富与田安花一家发生纠纷；5.照片10张，拟证明诉争房屋的现场情况；6.（2014）酉法民初字第00489号民事裁定书和（2014）渝四中法民终字第01029号民事裁定书复印件，拟证明双方为诉争房屋进行多场诉讼后又撤诉。7.田景堂的户口薄，用于证明田景堂现在是后溪村2组居民。
被上诉人田安花质证认为，以上证据都不是新证据。身份证、户口薄真实性、合法性不持异议，但与本案不具有关联性；房地产权证真实性、合法性不持异议，但房地产权证并未表明房屋是茅草房；对田贵安、田应祥、熊财义、罗炳祥等人证实材料的真实性、合法性有异议；对照片的真实性无异议；对裁定书的真实性无异议，但并非起诉错误；对田景堂户口薄的真实性无异议，但其是2015年10月29日才将户口迁入后溪村2组。
经本院审查认为，证据1、2、3、4、5、6不属于二审新证据；证据7是二审中新形成的证据，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。
本院二审查明：2015年10月29日，田景堂将户口从重庆市酉阳土家族苗族自治县酉水河镇大江村11组迁至该县酉水河镇后溪村2组。田景堂系城镇人口。本案诉争房屋的土地使用权类型为农村宅基地。
另查明，二审中二上诉人承认一审开庭前收到起诉状副本及开庭传票。
本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为，本案的争议焦点为：1.关于一审程序是否违法的问题；2.诉争房屋是否系田文富、田安花父母的遗产；3.田文富与田景堂签订的《宅基地转让协议》的效力。针对上述争议焦点，本院作如下评述。
关于一审程序是否违法的问题。二上诉人一审开庭前收到起诉状副本、开庭传票，无正当理由未到庭，一审法院依法缺席审理并无不当，且二上诉人未到庭不能作为简易程序转普通程序的理由。故一审法院适用简易程序，并缺席审理本案并无不当。虽然一审判决书的裁判时间与二上诉人收到判决书的时间相隔较久，但并未影响二上诉人行使上诉权利，故不属于程序违法。
关于诉争房屋是否系田文富、田安花父母的遗产问题。首先，房地产权证上明确登记了诉争房屋的修建时间为1965年，当时田文富尚未成年，且当时父母尚健在，故诉争房屋系田文富、田安花父母修建。田文富、田安花父母去世后未留下遗嘱，诉争房屋则成为田文富、田安花父母的遗产，由其法定继承人予以继承。田文富主张诉争房屋是其由茅草房改建而来证据不充分，本院对此主张不予支持。田文富主张其另修建70平方米的房屋赠与田安花，即使该事实属实，亦不能因此认为田安花放弃了诉争房屋的继承权。田安花作为诉争房屋的法定继承人，其有权请求法院确认田文富与田景堂签订的《宅基地转让协议》的效力。
关于田文富与田景堂签订的《宅基地转让协议》的效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，合同违反法律、行政法规的强制性规定，属无效合同。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》第二条第二款规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》亦规定“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”本案中，田景堂系城镇居民，其与田文富签订《宅基地转让协议》购买农村房屋及宅基地，违反了《中华人民共和国物权法》第一百五十三条关于“宅基地转让适用国家有关规定”的规定，应属无效合同。
综上，原判认定事实清楚，且裁判结果正确，审理程序合法。上诉人田文富、田景堂的上诉事实和理由不成立，其上诉请求依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人田文富、田景堂共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 飞
代理审判员 徐婷婷
代理审判员 王军峰
二〇一五年十一月四日
书 记 员 翟维玲