福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽06民终667号
上诉人（原审被告、反诉原告）黄明山，男，1963年3月2日出生，汉族，住福建省漳州市龙文区。
委托代理人叶庆瑞，福建滨南律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）漳州龙文太极电器有限公司，住所地福建省漳州市龙文区湘桥工业区。
法定代表人邹素琴，总经理。
委托代理人陈正波，男，1963年1月14日出生，汉族，该公司办公室主任，住福建省漳州市芗城区。
委托代理人陈帅，福建闽卫律师事务所律师。
被上诉人（原审反诉被告）曾维尔，男，1954年5月29日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。
被上诉人（原审反诉被告）邹素琴，女，1966年4月28日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。
被上诉人（原审反诉被告）郑光林，男，1953年10月27日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。
被上诉人（原审反诉被告）曾维尔、邹素琴、郑光林共同委托代理人陈正波，男，1963年1月14日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。
上诉人黄明山与被上诉人漳州龙文太极电器有限公司（以下简称太极公司）、被上诉人曾维尔、邹素琴、郑光林租赁合同纠纷一案，不服漳州市龙文区人民法院（2014）文民初字第1819号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人黄明山的委托代理人叶庆瑞，被上诉人太极公司的委托代理人陈帅、陈正波，被上诉人曾维尔、邹素琴、郑光林的委托代理人陈正波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，太极公司原公司名称为龙海市步文威尔电器有限公司，于1998年5月21日变更公司名称为漳州龙文太极电器有限公司。黄明山系“漳州市龙文区来明胶合板加工场”的个体经营者，“漳州市龙文区来明胶合板加工场”已注销。
2003年9月25日，“漳州市龙文区来明胶合板加工场”作为乙方与甲方（甲方包括：太极公司、曾维尔、邹素琴、郑光林）签订《厂房场地合同书》，双方约定：“一、甲方将自有厂房场地转让给乙方，有关厂房用地面积按土地证附图中的范围为准，此外厂房600平方米，办公楼二层计380平方米，伙房、厕所、浴室等约80平方米，及配电室等零星用房，总建筑面积1060平方米。厂房地址：龙文区蓝田镇湘桥村工业小区。二、转让费共计人民币陆拾伍万元整、三、转让费支付方式期限协商如下：1、本合同签订之日前乙方已向曾维尔缴纳人民币伍万元；2、本合同签订之日起一个月内乙方应向甲方缴纳人民币贰拾万元；3、甲方应负责办理本转让土地使用权过户到乙方的手续，乙方在取得土地使用权为乙方的土地使用权证之日起，每月向甲方支付人民币拾万元直至余款肆拾万元付清为止。四、乙方在甲方收到乙方支付的贰拾万元（本合同签订之日起一个月内支付）之日起的十二个月内，仍没有取得土地使用权人为乙方的土地使用权证，则本厂房转让合同自行终止。乙方已缴纳的贰拾伍万元转让费作为乙方承租本厂房场地壹拾年的租金，租期自2004年4月至2014年4月为止…承租合同终止后，对增添建筑物，甲方应按实际价值赔偿乙方…”合同签订后，黄明山依约向太极公司支付200000元。嗣后，因无法办理涉案场地土地使用权证的转让手续，双方依约将黄明山支付的250000元转让费转作承租涉案厂房场地的租金（租期自2004年4月起至2014年4月止）。租期届满后，由于太极公司与黄明山对租赁物上新增投建物的赔偿问题产生纠纷，黄明山未向太极公司返还讼争租赁物。2014年3月11日，太极公司与案外人沈亚平签订一份《厂房场地承包合同》，将前述涉案厂房场地出租给案外人沈亚平，并收取沈亚平支付的定金80000元，还承诺于2014年5月16日前将涉案厂房场地交付沈亚平使用。由于太极公司未如期向沈亚平交付租赁物，沈亚平于2014年7月1日向法院起诉太极公司。2014年8月14日，漳州市龙文区人民法院作出（2014）××民初字第××号民事判决，判决：漳州龙文太极电器有限公司双倍返还沈亚平定金160000元；案件受理费1750元，由漳州龙文太极电器有限公司负担。2014年8月29日，太极公司的委托代理人陈正波代太极公司向案外人沈亚平转账支付161750元。本案涉案租赁场地建筑物于2015年12月13日被龙文区蓝田镇征地拆迁指挥部拆除。审理过程中，根据黄明山的申请，法院依法委托漳州市价格认证中心作出漳价认（2015）第6号司法鉴定意见书。意见书载明：龙文区来明胶合板加工厂在龙文区蓝田镇湘桥工业区的厂房场地添建的建筑物、构筑物于2015年2月3日的现值为279015元。
原审认为，太极公司提供的《厂房场地合同书》中既约定涉案厂房场地的转让，又约定转让不成则黄明山已缴纳的250000元转让费作为承租10年的租金，因各方当事人对黄明山承租涉案厂房场地的事实均无异议，故该《厂房场地合同书》实质为租赁合同。关于合同主体问题，虽该合同书载明乙方包括太极公司、曾维尔、邹素琴、郑光林，但是曾维尔、邹素琴、郑光林均于庭审中陈述，合同约定出租的厂房场地是太极公司自有的财产，他们只是以公司股东或股东家属的身份参与签订合同，不是合同相对方；且涉案厂房场地用地登记的土地使用权人也是太极公司，据此，应认定本案租赁合同纠纷的出租方系太极公司。太极公司与黄明山签订的《厂房场地合同书》，系双方自愿达成，且不违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效，双方据此产生租赁合同关系。黄明山作为承租方，有义务于期限届满后将租赁物返还出租方即太极公司，由于合同约定租赁期限已于2014年4月届满，黄明山未于租期届满后将租赁物交还太极公司，已经构成违约，依法应承担相应的违约责任。由于黄明山未如期将租赁物交还太极公司，导致太极公司不能履行其与案外人沈亚平签订的《厂房场地承包合同》，被法院判决向案外人沈亚平双倍返还定金160000元，实际产生损失80000元，故太极公司主张黄明山赔偿该损失80000元，符合法律规定，应予支持。太极公司主张黄明山赔偿诉讼费1750元，因该诉讼费系太极公司不依约向案外人沈亚平履行相应合同义务所应承担的法律后果，与黄明山无关，无权向黄明山主张赔偿，对于太极公司该项主张，不予支持。关于租期届满后黄明山应否向太极公司支付涉案租赁物场地占用费的问题。由于黄明山没有在租赁期限届满后及时向太极公司返还租赁物，导致太极公司无法收回并使用或处分租赁物而造成损失，因此黄明山应当向太极公司支付占有租赁物期间的场地占用费。由于涉案场地上建筑物已于2015年12月13日被龙文区蓝田镇征地拆迁指挥部拆除，太极公司可向黄明山主张场地占用费的期间应为2014年5月1日起至2015年12月12日止。因太极公司未能举证证明讼争厂房场地现市场价每月租金标准，故黄明山支付场地占用费的标准可参照双方签订的《厂房场地合同书》中约定的租金标准即年租金25000元确定。太极公司主张黄明山支付的场地占用费，在前述期间及标准范围内的部分，予以支持；超出部分，不予支持。太极公司主张黄明山自实际交还讼争场地之日起按每月15000元赔偿六个月的租金损失，缺乏依据，不予支持。黄明山关于同时履行抗辩权以及无需赔偿太极公司损失等内容的相关辩解，缺乏依据，不予采纳。关于反诉部分，黄明山主张太极公司、曾维尔、邹素琴、郑光林支付看管厂房场地的工资等费用，亦缺乏依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、黄明山应于判决生效后十日内赔偿漳州龙文太极电器有限公司损失80000元。二、黄明山应于判决生效后十日内支付漳州龙文太极电器有限公司自2014年5月1日起至2015年12月12日止期间场地占用费40480元（按每年25000元的标准计算：其中2014年5月1日至2015年4月30日，计1年，25000元；2015年5月1日至2015年12月12日，共计226日，25000＊226／365≈15480元）。三、驳回漳州龙文太极电器有限公司的其他诉讼请求。四、驳回黄明山的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4777元，由漳州龙文太极电器有限公司负担2068元，黄明山负担2709元。反诉费622元，由黄明山负担。
一审判决后，上诉人黄明山不服判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决，改判驳回太极公司的诉讼请求，支持黄明山的反诉请求。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人太极公司未能举证证明其有向上诉人黄明山主张交付的事实，也未能举证上诉人黄明山违约拒不交付的事实。本案不能交付的根本原因在于被上诉人曾维尔等人因欠案外人债务，租赁物抵债给案外人，场地收益不归其享有，所以怠于交接，不履行协助、配合义务。二、即使被上诉人太极公司有向上诉人黄明山主张交付，上诉人黄明山也具有同时履行抗辩权。根据双方签订的合同约定，合同终止后，对增添建筑物，被上诉人应按实际价值赔偿上诉人黄明山，如果上诉人黄明山先行交付，将导致其在租赁期间增建部分等建筑物交付的数量及状况发生争议或使建筑物折旧受损的责任主体及比例无法确定。三、一审判决上诉人黄明山应承担被上诉人太极公司支付沈亚平8万元违约金及占用费有误。在被上诉人太极公司未接管场地之前就将租赁物出租给他人，其中私自处分了上诉人黄明山的财产，过错与责任在于被上诉人太极公司。被上诉人太极公司与案外人沈亚平之间签订的关于违约责任对上诉人黄明山没有约束力。四、一审法院判决上诉人黄明山承担占用费有误，上诉人黄明山多次要求交接，一审判决占用费时间至2015年12月12日错误。五、因被上诉人的原因导致不能交接，造成上诉人黄明山看管场地的损失，被上诉人应承担赔偿责任。
被上诉人太极公司答辩称：一、上诉人黄明山主张被上诉人不配合交接纯属子虚乌有，被上诉人曾维尔认为这事情跟他没有关系，要求上诉人黄明山与权利人进行交接，但上诉人黄明山却拒不履行。二、上诉人黄明山没有任何交还场地的意思表示，也没有任何交出钥匙的行动。三、上诉人黄明山主张的赔偿与履行交还租赁物不存在同时履行抗辩的问题。首先交还义务是物上请求权，而折价赔偿是约定的债权请求权，债权请求权不能对抗物上请求权，其次，从现场实际情况看，并不存在上诉人黄明山有新增建筑物，本案鉴定书记载均是构筑物可以印证。再次，上诉人黄明山认为交还场地后被上诉人会破坏场地导致赔偿无法确定，纯属上诉人黄明山的主观臆想，上诉人黄明山完全可以交还前以拍照或公证的手段进行证据保全，或者在交付后以法院证据保全的形式维护自己的权利，而不是以侵害被上诉人太极公司合法权益的方式。四、一审法院判决8万元是经人民法院判决确认并实际产生的损失，对于上诉人黄明山来说，租期到交还场地是法定且约定的义务，但未予履行，应当预见到被上诉人太极公司将产生租金损失及产生的一系列法律后果，且该8万元损失不足以弥补被上诉人太极公司的实际损失，其中还有租金收入损失未计入。五、一审判决的场地占用费标准明显偏低，每年25000元是13年前的租金标准，按照2012年、2013年上诉人黄明山租给案外人高政发及沈亚平与被上诉人太极公司签署的合同实际每年租金约15万元，也是目前的市场价。一审法院判决给被上诉人的租金损失实际远远低于实际损失。
被上诉人曾维尔、邹素琴、郑光林答辩称，同意被上诉人太极公司的意见。
经本院审理，各方当事人对原审查明的事实除“上诉人黄明山对原审查明的事实认为未向被上诉人太极公司交接的原因是被上诉人太极公司不配合，而不是对租赁物上新增投建物的赔偿问题，被上诉人太极公司认为鉴定意见书记载厂房场地有添建建筑物不当，认为只有构造物”有异议外，对其他查明的事实没有异议。对原审查明的事实无异议部分，本院予以确认。
本案争议的焦点：是谁违约造成租赁物到期后未能交接及应如何承担违约责任的问题，对此，本院分析、认定如下。
本院认为，上诉人黄明山与被上诉人太极公司签订的《厂房场地合同书》实质上是租赁合同。根据合同书的约定，租期届满为2014年4月。因此，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”之规定，双方合约期满后，承租人即上诉人黄明山有义务搬离讼争厂房场地，并向被上诉人太极公司交付厂房场地。上诉人黄明山主张其在合同未到期前已搬离讼争场地，并因被上诉人曾维尔与案外人债务纠纷而拒不交接，但未能提供证据予以证实，本院不予采纳。故从合约期满后至厂房于2015年12月13日被龙文区蓝田镇征地拆迁指挥部拆除间，上诉人黄明山一直未能移交场地，因此上诉人黄明山应支付2014年5月1日至2015年12月12日此期间讼争场地的占用费，被上诉人太极公司未能举证证明讼争厂房场地现市场价每月租金标准，上诉人黄明山支付场地占用费的标准可参照双方签订的《厂房场地合同书》中约定的租金标准即年租金25000元确定。按合约每年25000元的标准计算：其中2014年5月1日至2015年4月30日，计1年，25000元；2015年5月1日至2015年12月12日，共计226日，25000＊226／365≈15480元，因此上诉人黄明山应支付被上诉人太极公司场地占用费40480元。上诉人黄明山主张此期间的看管费，无事实和法律依据，不予支持。因上诉人黄明山未能按约移交场地，导致被上诉人太极公司与案外人沈亚平签订的《厂房场地承包合同》未能履行，并被漳州市龙文区人民法院判决赔偿双倍返还定金160000元并实际支付，已造成被上诉人太极公司实际损失80000元，因此被上诉人太极公司主张上诉人黄明山赔偿实际损失80000元，并无不当，应予支持。上诉人黄明山抗辩不应以被上诉人太极公司与沈亚平之间关于违约责任的约定来追究其责任，依据不足，不予支持。根据《厂房场地合同书》约定，承租合同终止后，对增添建筑物，被上诉人应按实际价值赔偿上诉人黄明山，因双方对增添建筑物的赔偿问题未能达成一致意见，可另行处理，但上诉人黄明山以此作为拒不移交场地的理由不能成立。
综上所述，本院认为，上诉人黄明山与被上诉人太极公司的租赁合同合法有效，双方应按合同履行。上诉人黄明山未能在租赁合同到期时，将承租场地返还给被上诉人太极公司，构成违约，应承担相应的违约责任。如争议焦点所分析，被上诉人太极公司诉求上诉人黄明山支付场地占用期间的费用及因上诉人黄明山违约导致被上诉人太极公司未能履行其与案外人沈亚平的《厂房场地承包合同》而赔偿给案外人沈亚平的实际损失80000元，合法有据，应予支持。上诉人黄明山的上诉请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判
案件二审受理费3331元，由上诉人黄明山负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邹跃光
审 判 员 廖书茵
代理审判员 许伟森
二〇一六年五月三十日
书 记 员 麦远宏
附主要法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。