重庆市渝北区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0112民初729号
原告：郭伟，男，1980年2月5日出生，汉族，住重庆市渝北区。
委托诉讼代理人：肖明安，重庆宏愿律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙伟，重庆鹏腾律师事务所律师。
被告：重庆中华置业有限公司，住所地重庆江北区锦馨苑2号附1号2-2，统一社会信用代码915001052028635337。
法定代表人：杨晓轩，董事长。
委托诉讼代理人：李思伦，重庆百君律师事务所律师。
委托诉讼代理人：莫涛，重庆百君律师事务所律师。
原告郭伟与被告重庆中华置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员胡可萍独任审判，适用简易程序于2017年2月15日、3月6日公开开庭进行了审理。原告郭伟及其委托诉讼代理人肖明安、孙伟，被告重庆中华置业有限公司的委托诉讼代理人莫涛到庭参加了诉讼。后因案情复杂，经批准转为普通程序进行审理，由审判员胡可萍担任审判长，与人民陪审员何柳、刘朝利组成合议庭，共同负责对案件的处理，于2017年5月9日第三次公开开庭进行了审理。原告郭伟及其委托诉讼代理人孙伟，被告重庆中华置业有限公司的委托诉讼代理人莫涛到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
原告郭伟的诉讼请求为：1、判令被告履行房屋质量整修义务，并及时交付房屋；2、判令被告支付房屋迟延交付违约金，自2015年12月30日起至被告实际交付日止，按照总房屋款的每日万分之一支付；3、诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更第二项诉讼请求为：判令被告支付房屋迟延交付违约金，自2015年12月30日起至被告实际交付日止，以总房屋款为基数，按照同期银行贷款利率的标准计算；增加诉讼请求为：要求被告承担房屋折旧损失，从合同约定的接房时间起，按照每月2155元计算至房屋实际交付之日止，并承担延期交房期间的物管费，时间段为合同约定的接房之日起至实际接房之日止。事实及理由：2014年11月1日，原被告签订《重庆市商品房买卖合同》，购买被告开发的xx小区xx号房屋，总成交金额1000000元，合同约定，被告于2015年12月30日前将已竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用，逾期交付的，被告应当按照总房款每日万分之一支付迟延交付违约金。2016年4月8日，被告才组织验收房屋，但被告拒不提供房屋竣工验收备案登记证书，房屋存在多处质量问题。原告遂起诉。
被告重庆中华置业有限公司辩称：案涉房屋质量合格，并于2016年4月1日取得竣工验收备案登记证明，原告拒不接房的行为导致的损失应当由原告自行承担；即使被告存在逾期交房，也仅应当按照合同第九条承担违约责任，原告要求按照银行同期贷款利率主张损失没有合同依据；原告的诉讼请求3也没有证据表明该损失实际产生，不应得到支持。
经审理查明：2014年11月1日，原告作为乙方（买方），被告作为甲方（卖方）签订《重庆市商品房买卖合同》，商品房坐落为重庆市渝北区xx街道xx号xx幢xx号，总成交金额为1000000元。第七条交房期限及交付条件。属预售商品房的，甲方应当在2015年12月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工备案登记的商品房交付乙方使用。第八条交房手续的办理。1、甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。第九条甲方逾期交房的违约责任。甲方如未按本合同规定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）、逾期超过60日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付乙付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。
合同签订后，原告按约支付了购房款及相关契税、公共维修基金等。原告向兴业银行股份有限公司重庆分行贷款60万元，贷款利率为年息6.765%。
2015年12月22日、2016年1月29日、2016年2月27日被告三次向被告发函，调整交房日期。
2016年4月1日，被告取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2016年4月3日，被告向原告发出《xx小区接房通知书》，通知原告于2016年4月7日至2016年4月8日接房。
2016年4月8日，《房屋交付验收表》中原告提出如下意见：1、入户门锁胶垫破损，装饰盖歪斜；入户门洞开裂，猫眼锈蚀；2、阳、窗台栏杆多功能间护栏立柱破损变形；3、主卫生间下水没关水；4、次卫生间下水小便臭味，没关水（是有小便）；5、户内配电箱强电箱盖脱落破损，要求更换；6、露台次卧露台一体板不规整要求更换，雨水管塑料膜没清理干净；7、墙面开裂，多功能间墙面破损，主卧窗洞墙面开裂；8、顶棚漏水，主卧顶棚水印泛黄。其它需返修问题：1、园区花台石材缺损太多，石材拼缝处开口、大小不一；2、1单元对面死树未处理，须重栽；3、园区儿童娱乐设施松动；4、1单元电梯厅门外梯步石材缺角，厅门外墙一体板打胶不平，电梯厅安全出口标识脱落；5、一楼下车库防火门脱落、门框间隙未埴补；（用纸板填充塞缝，消防怎么验）；6、楼道消防设施不全，无消火箱无水袋，三楼电井易燃物未清理；7、四楼水电井中间墙面开裂，照明电线外露；8、五楼电井边墙面线管外露；9、电梯门洞左上角墙面砖缺角；10、入户花园排水管顶部水印；11、饭厅顶棚有水印；12、客厅窗洞墙面开裂，天花板有水迹印；13、主卧天花板不平；14、楼梯栏杆立柱下口盖板破损，松动较多；15、关于天花水印泛黄一事，要求从上层做好防水，如果接楼后再次出现，将作出索赔（多处疑是渗水）。另原告提出：1、楼下公共绿化开发商违法分给一、二楼业主，无视其余业主权利。要求，开发商将已审批的园建图拿到现场，对一二楼业主应得的花园面积进行确认，保障其余业主享有绿化的权利；2、运动场（羽毛球场）不均匀，沉降严重，积水严重，不平；3、防火门用纸箱材料塞缝，是对业主生命财产的无视；消防验收是怎样通过的，要求对消防部分重新验收。经过与物业谭凤云一起对房屋及园建配套进行查看，房屋品质十分低劣，与开发商所宣传的品质洋房相差甚远，并且现场问题相对十分的多，还达不到接房交房的标准。要求以上问题及物业谭凤云记录的问题全部整改完成后，再通知接房，业主保留就以上问题接不了房而进行索赔的权利。
2016年7月2日，接房记录显示，4月8日业主所提质量问题，室内整改抹灰裂缝，墙角空鼓，其余问题还未整改到位。1、入户花园铝合金门框变形；2、小卧室阳台栏杆损坏；3、客厅飘窗两侧渗漏（查）；4、阳台下口洞口，落水管上方胶纸；5、阳台墙角清洁；6、客厅顶渗漏处腻子（查）；7、外公区砖损坏；以上室内问题还未整改。
2016年10月16日，接房记录显示：1、客厅飘窗两侧及顶部局部搓沙未刮白灰，裂缝未处理；2、次卧墙面、顶棚处理过的搓沙未刮白灰，裂缝未处理；3、业主要求多功能房防护栏更换；栏杆破损，施工方涂漆整改达不到要求；4、卫生间未做闭水试验；5、露台落水管未清洁；6、入户花园天花泛黄，疑似渗漏。要求物业确定包括2016年4月8日、2016年7月2日提出的所有问题，完成整改时间，将合格的房屋交给业主，要求书面通知接房。
2017年1月15日接房记录显示：1、客厅飘窗墙面反碱，顶棚白灰开裂；2、入户花园顶棚漏水、水印。
原告诉至本院，要求判如所请。
原告对其诉讼请求1进行明确，要求整改部分明确为：1、房屋的渗漏问题，部位为入户花园、客厅、客厅窗侧；2、入户花园至客厅门要求按照图纸进行更换，标准为180*240CM；3、主卧开花板严重不平；4、客厅天花开裂；5、公共部位电梯门边墙砖破损进行整改；6、单元内扶手栏杆下口装饰盖进行固定；7、对公共部位墙面及楼梯间的开裂进行整改；8、对大厅内防火门进行整修；9、对大厅门外破损的墙板进行更换；10、对公共部位梯步石材破损进行修复；11、对公共部位出风口饰面石材进行整修；12、对花台石材拼接不符合规范要求的进行更换；13、羽毛球场平整度进行整改；14、对公共绿化要求按照图纸进行重新划分。诉讼请求2是基于合同约定的违约金标准过低，不足以弥补原告贷款的资金损失，要求调高违约金标准，按原告的贷款利率计算；诉讼请求3是按照房屋的使用年限为2054年8月31日止，交房时间约定为2015年12月30日，使用期限为464个月，总房款100万元，按照固定资产折旧法，每月的折旧费为2155.17元。
原告另举示了如下证据：
1、宣传图及房屋的设计图，证明入户花园进客厅的门尺寸；
2、照片，证明2017年3月10日可以看出房屋存在渗漏后的痕迹，原告的证据确凿，不需到现场进行实地查看；
3、照片，证明小区内需进行整改。
被告对证据质证后对真实性有异议，认为其房屋经竣工验收合格的房屋，入户花园进客厅门的尺寸与竣工图一致。房屋不存在渗漏问题。
上述事实，有双方当事人的陈述、《重庆市商品房买卖合同》及补充协议、购房发票及完税证明、《抵押贷款合同》、房屋交付验收表照片、庭审笔录等在卷佐证。
本院认为，原被告双方所签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议是双方的真实意思表示，不违反现行法律法规的禁止性规定，应当为合法有效的合同，原被告双方均应按合同履行义务。
按双方合同第七条中“甲方应当在2015年12月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工备案登记的商品房交付乙方使用”的约定，即房屋的交付条件为进行了建设工程竣工备案登记。2016年4月1日，被告取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，此时房屋已具备交付条件。被告通知原告于2016年4月7日至8日接房。原告于2016年4月8日对房屋进行了验收。即使房屋存在质量瑕疵，也应当是被告承担质量保修责任，原告也不能以此为由拒绝接收房屋。故应当认定2016年4月8日被告已将房屋交付原告。故对原告要求交付房屋的请求本院不予支持。但双方约定的交房时间为2015年12月30日前，故从2015年12月31日至2016年4月8日期间被告存在逾期交房的违约行为，应当承担违约责任。对于原告要求按其向银行贷款利率支付逾期交房违约金的请求，因原告支付的银行贷款利息并不是逾期交房的损失，故对原告要求按此标准计算逾期交房损失的请求不予支持。被告应当按合同约定的标准支付逾期交房违约金为：1000000元×万分之0.5×100天（2015年12月31日至2016年4月8日）=5000元，超出部分本院不予支持。
对于原告要求整改的诉讼请求，由于被告作为开发商，其与原告签订《重庆市商品房买卖合同》，向原告交付的应当是房屋本身，也即建筑物的专有部分的交付。对于专有部分以外的共有部分原告与其他业主享有共有和共同管理的权利。故对原告诉求1中的“5、公共部位电梯门边墙砖破损进行整改；6、单元内扶手栏杆下口装饰盖进行固定；7、对公共部位墙面及楼梯间的开裂进行整改；8、对大厅内防火门进行整修；9、对大厅门外破损的墙板进行更换；10、对公共部位梯步石材破损进行修复；11、对公共部位出风口饰面石材进行整修；12、对花台石材拼接不符合规范要求的进行更换；13、羽毛球场平整度进行整改；14、对公共绿化要求按照图纸进行重新划分”部分均属于共有部位，原告个人对此并无诉权，本院不予支持。对于原告要求的房屋专有部分的整改。由于原告所举示的证据不能证明房屋存在渗漏，只是有痕迹，故不能说明房屋现存在渗漏问题，对其要求对渗漏进行整改的请求，本院不予支持。对于门的尺寸问题，原告的证据被告不予认可，不能够证明房屋的尺寸与竣工验收不一致，故对其要求整改房门的请求，本院也不支持。对于主卧天花板严重不平及客厅天花开裂的问题，并不属于房屋主体问题，也不影响原告对房屋的居住使用，对原告的整改请求本院不予支持。
对于原告提出的房屋折旧损失，由于没有法律依据，且对于被告的逾期交房行为，本院已支持了逾期交房违约金，故对此项诉讼请求本院不予支持。
对于物业服务费，2015年12月31日至2016年4月8日属于被告逾期交房的期间，此期间的物业服务费不应当由原告承担。之后视为接房，房屋已转移占有，故应当由原告承担之后的物业服务费。但物业服务费的收取是物业服务企业的权利，物业服务企业并不是本案的当事人，原告也没有举示证据证明其缴纳了2015年12月31日至2016年4月8日期间的物业服务费，故对原告物业服务费的请求本院不予支持。
由于被告的违约行为造成了本案的诉讼，故诉讼费由被告负担为宜。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：
一、被告重庆中华置业有限公司在本判决生效后立即支付原告郭伟逾期交房的违约金5000元；
二、驳回原告郭伟的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费2360元，由被告重庆中华置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 胡可萍
人民陪审员 何 柳
人民陪审员 刘朝利
二〇一七年六月一日
书 记 员 吴朋爱