重庆市江北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江法民初字第12093号
原告：保利物业管理有限公司，住所地广东省广州市海珠区阅江中路688号201-208房，组织机构代码23124537-1。
法定代表人：胡在新，董事长。
委托代理人：彭仕明，重庆瑞月永华律师事务所律师。
委托代理人：左梅，女，1987年1月12日生，住重庆市南岸区。
被告：李国星，男，1986年1月3日生，汉族，住重庆市沙坪坝区。
原告保利物业管理有限公司（以下简称保利公司）与被告李国星物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员张成勇独任审判，公开开庭进行了审理。原告保利公司的委托代理人彭仕明、左梅，被告李国星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告保利公司诉称：2010年10月12日原告与保利（重庆）投资实业有限公司签订《保利香雪前期物业服务合同》，约定由原告对保利香雪项目进行前期物业管理，合同对物业服务内容及收费标准进行了约定，同时约定逾期交纳物业服务费的按照日千分之三收取违约金。2012年12月31日原告与被告签订《保利香雪花园前期物业管理服务协议》，协议对物业服务标准、收费依据及违约责任等进行了约定。原告按照合同和协议提供了物业服务，被告却未依约交纳物业服务费，截止2015年9月30日，被告未交纳物业服务费共计3302.50元。为维护自身合法权益，原告诉至法院，要求：判令被告支付拖欠物业服务费3302.50元；判令被告支付违约金3677.40元（计算至2015年9月30日）。
被告李国星辩称：被告未交纳物业服务费的时间段为：2013年7月1日—2013年10月15日；2014年3月—2014年7月；2014年9月。被告仅认可原、被告签订的《保利香雪花园前期物业管理服务协议》，不认可原告与保利（重庆）投资实业有限公司签订的《保利香雪前期物业服务合同》。对原告的物业服务费收费标准有异议，原告与被告签订的物业协议约定最终服务费标准以物价局核定价格为准，而原告未提供物价局核定价格的文件，涉嫌乱收费，被告有权拒交物业服务费。同时原告没有按照合同履行义务，小区未做到人车分流，应降低收费标准。综上，请法院依法裁判。
经审理查明：原告公司名称2011年经国家工商行政管理总局核准由保利广州物业管理有限公司变更为保利物业管理有限公司，其系保利香雪花园小区物业管理企业，其资质等级为壹级。被告系小区业主，房屋具体坐落于重庆市江北区盘溪路X号X幢X-
X号，房屋建筑面积85.45平方米。
2010年10月12日保利（重庆）投资实业有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《保利香雪前期物业服务合同》，合同约定由乙方为保利香雪花园小区提供物业服务。合同第三条约定乙方提供的公共性物业服务内容为：“1、物业共用部位的维修、养护和管理。物业共有部位具体包括房屋的承重结构（包括：基础、承重墙体、梁柱、楼盖等），非承重结构的分户墙外墙面、屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、电梯井、楼内化粪池、垃圾通道、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置。2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。具体包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、共用照明、天线、中央空调、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯。3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯。4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所。6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通。7、交通与车辆停放秩序的管理。8、公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务，包括安防监控、巡视、门岗执勤（前款约定的事项不含业主、非业主使用的人身、财产保险和财产保管责任。双方另行签订人身、财产保险和财产保管专项合同的，按合同约定执行）。9、物业档案资料管理。10、物业专项维修资金的使用。11、装修管理。12、接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护（服务价格由双方另行商定）。13、物业服务费和本合同规定的其他费用的收取。14、法律政策规定应由乙方管理服务的其他服务事项。”合同第六条约定：“本物业管理区域采用包干制度管理的经营方式，管理服务费用标准如下（按建筑面积计算）：……2、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳：标准如下：高层按：1.8元/㎡/月收取（含电梯费）……”合同第七条约定：“共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。”合同第八条约定：“业主应于合约接房之日起交纳物业服务费用或物业服务资金。物业服务费用或者物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在每月初前十日内履行交纳义务。”合同第十九条约定：“本合同期限为3年，自2010年10月12日起至2013年10月12日止。合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。”合同第二十条约定：“本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同。”合同第二十六条约定：“甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。”合同还对甲方的权利义务、专项维修资金的管理和使用等进行了约定。该合同已报备案。小区未成立业主委员会。
被告欠交物业服务费时间段为2013年7月—2013年10月（其中10月交纳部分费用，欠费76.90元）、2014年3月—2014年7月、2014年9月—2015年9月，金额共计3306.91元（85.45×1.80×（3+5+13）+76.90=3306.91）。
庭审中，原告举示了《保利香雪项目绿化养护合同》、《保利香雪项目保洁服务合同》、关于保利香雪住宅改为商用的联系函、照片等证据，拟证明原告为小区提供了物业服务，履行了原告的义务。被告质证：对证据的真实性认可，但对证据的证明目的有异议，原告未按协议履行义务，现物价局未核定物业服务费标准。本院认为，原、被告对证据的真实性均无异议，故本院认可其真实性，该部分证据证明了原告提供物业服务的内容。
被告举示原告与被告签订的《保利香雪花园前期物业管理服务协议》、保利香雪小区人车混流示意图（打印件），协议证明协议中约定了最终物业服务费标准以物价局核定价格为准，小区实行人车分流，车辆按规定线路行驶，在指定地点停放；示意图证明原告未按协议约定做到人车分流。原告质证称：对协议真实性认可，被告举示的协议系原、被告签订，是对物业合同的进一步明确，如协议和合同存在不一致，应以备案的物业合同为准；人车分流分全完人车分流和部分人车分流，小区是部分人车分流。本院认为，原、被告对协议的真实性均无异议，故本院认可其真实性，该协议未注明签订时间；示意图系打印件，原告对真实性未发表意见，故本院对其真实性不予确认。
以上事实，有《保利香雪前期物业服务合同》、企业名称变更核准通知书、查询结果、《保利香雪项目绿化养护合同》、《保利香雪项目保洁服务合同》、关于保利香雪住宅改为商用的联系函、照片、资质证书、《保利香雪花园前期物业管理服务协议》、保利香雪小区人车混流示意图及当事人的陈述等证据佐证并经庭审质证，足以认定。
本院认为：根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”结合物业服务合同自身之公共性、集体性，在建设单位与物业服务企业签订之合同和业主个人与物业服务企业签订的合同并存情况下，应以建设单位与物业服务企业签订的合同来确定业主与物业服务企业的权利义务。具体到本案，以《保利香雪前期物业服务合同》确定原、被告的权利义务，双方均应按照合同约定享受权利并履行义务。《保利香雪前期物业服务合同》的履行期限为2010年10月12日至2013年10月12日，合同期限届满后，保利香雪小区业主未与其他物业服务企业签订物业服务合同，原告自愿按照原合同约定继续提供服务，前述合同自动延续。
关于原告主张的物业服务费请求能否成立的问题。根据《物业管理条例》的规定以及本案物业服务合同的约定，业主负有按时交纳物业服务费用的义务。本案中，原告举示的证据证明其按照合同约定履行了提供物业服务的义务，被告应按约支付物业服务费。被告以物价局未核定物业服务费标准、小区未实现人车分流作为不交纳物业服务费的抗辩理由，本院评述如下：1、物价局核准物业服务费标准并非物业服务合同生效要件，且本院已确定本案物业服务纠纷以前述《保利香雪前期物业服务合同》为判定双方权利义务的依据，被告以此抗辩，本院不予采信。2、《保利香雪花园前期物业管理服务协议》约定实行人车分流系出于维护小区交通秩序的目的，这与《保利香雪前期物业服务合同》约定原告负责交通与车辆停放秩序的管理是一致的，而被告举示的证据无法证明小区的交通秩序存在异常状况（车辆存在乱停乱放或存在影响业主出行等情况），并且该异常状况系原告不履行其管理义务所致，被告以此抗辩，本院不予采信。被告认为其欠交物业服务费的时段仅为“2013年7月1日—2013年10月15日；2014年3月—2014年7月；2014年9月。”但并未提供证据证明原告主张的其他时段其已交纳物业服务费，故对其提出的未交物业服务费的时间段不予采信。因此被告应向原告支付物业服务费3306.91元，故对原告要求被告支付物业服务费3302.50元的诉讼请求，本院予以支持。
关于原告主张的违约金的请求是否成立的问题。虽然物业服务合同约定了业主逾期不交纳物业服务费，应承担违约金，但原告是否已按照《物业服务合同》的约定全面履行了物业管理义务，其没有提供充分证据予以证实，同时根据被告之陈述，原告亦须加强小区交通秩序方面的管理。因此，对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依据《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：
一、被告李国星于本判决生效之日起五日内支付原告保利物业管理有限公司物业服务费3302.50元。
二、驳回原告保利物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取25元，由被告李国星负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
代理审判员 张成勇
二〇一五年十二月二十八日
书 记 员 蒋 红