广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤13民终3638号
上诉人（原审被告）：蔡碧尧，男，汉族，1968年12月18日出生，住址：惠城区。
委托代理人：吴华，广东凯扬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吴贻辉，男，汉族，1984年2月16日出生，住址：惠州市惠城区。
委托代理人：陈有亮，广东伟伦律师事务所律师。
上诉人蔡碧尧因租赁合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2016）粤1302民初1856号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。本案现已审理终结。
当事人原审意见
吴贻辉向原审法院提起诉讼，请求判令：1、解除原告与被告于2014年2月12日签订的《房屋租赁合同》；2、被告立即将承租的位于惠州市惠城区河南岸正大泰大厦第二、三层的房屋完好无损返还给原告；3、被告立即向原告支付租金人民币138225元（租金自2014月11月12日起计付至被告将房屋返还给原告之日止，暂计至2016年1月11日租金为人民币138225元。其中，2014年11月12日至2015年2月11日期间月租金为9500元，2015年2月12日至2016年2月11日期间月租金为9975元，2016年2月12日至2017年2月11日期间月租金为10473.75元，即月租金每年递增5%计）；4、被告立即向原告支付滞纳金约20000元（滞纳金每日按所欠的月租金的0.05%计，自2014年11月12日起计算至租金清偿之日止，暂计至2016年1月11日滞纳金约为20000元）；5、本案诉讼费用由被告承担。
主要事实和理由：原告与被告于2014年2月12日签订的《房屋租赁合同》约定：原告将坐落于河南岸正泰大厦第二、三层（建筑面积987平方米）出租给被告作为宿舍、旅馆之用，租赁期限自2014年2月12日至2019年2月11日止。租金为每月人民币9500元，第二年起每年递增5%租金。如被告拖欠租金累计达壹个月的，原告可以终止合同并收回房屋。被告逾期未付租金的，每逾期一日，应按月租金的5%向原告支付滞纳金等。上述合同签订后，原告即将房屋交付给被告使用。但被告自2014年11月份至今，并未向原告支付租金，虽经原告多次催促，被告仍拒绝支付，严重违反了合同约定。经核算，被告拖欠租金及滞纳金情况如下：2014年11月12日至2015年2月11日（该期间月租金为9500元）拖欠的租金为28500元、2015年2月12日至2016年1月11日（该期间月租金为9975元）拖欠的租金为109725元，合计共欠租金138225元，滞纳金约为20000元未支付。原告认为：被告上述拖欠原告租金的行为，严重违反了合同第九条等约定，已构成违约，故原告有权依据有关法律规定及合同相关约定解除双方于2014年2月12日签订的《房屋租赁合同》，并有权要求被告立即向原告返还承租的房屋、支付租金及支付滞纳金，因双方约定每日滞纳金按每日所欠月租金的5%过高，原告同意滞纳金每日按所欠月租金的0.05%计。
蔡碧尧辩称，一、被答辩人与答辩人签订租赁协议时存在欺骗行为，签订协议时，被答辩人称第二层属于其本人房产，第三层是其母亲房产。但在2014年9月26日，惠城区人民法院在租赁物处张贴公告，要求答辩人迁出正泰大厦二层，执行法官告知答辩人，被答辩人并非房屋所有人，是违法行为，无权出租。答辩人与被答辩人多次通电话，说明原因并要求解决，被答辩人一直不予理睬，答辩人经过各种渠道要求处理，被答辩人也不配合处理。二、被答辩人没有履行保证租赁物能够使用的基本义务。法院张贴公告后，租赁物不能继续使用及收益，答辩人多次报警，民警到来后，被答辩人仍称是该房屋所有人。现河南岸派出所已予以立案侦查，但一直让答辩人等消息。被答辩人作为出租方，在法院张贴公告要求迁出时，既不提供有效的相关资料，又不承担责任解决问题，被答辩人已违反了保证租赁物适宜使用的根本义务。三、应当承担违约责任的是被答辩人而非答辩人。答辩人为保留投资财产及证据，将租赁物上锁，并一直守候等待事情解决，但直到2015年10月一直没有消息。答辩人诉至法院，被答辩人在开庭当天，突然向法庭提交转租资料，称有出租资格。事发期间，被答辩人没有提供有关资料，更对答辩人的要求置之不理，如今提供资料也改变不了自己的违法和违约事实，应当承担违约责任，赔偿答辩人一切损失。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明，2014年2月12日，原告吴贻辉与被告蔡碧尧签订《房屋租赁合同》，约定：原告将位于河南岸正泰大厦的第二、三层共39（套）间，建筑面积987平方米的房屋出租给被告用作宿舍、旅馆；租赁期限自2014年2月12日至2019年2月11日止；每月租金9500元，第二年起每年递增5%；租赁期内的水、电、煤气、电话、物业管理费等费用由被告承担；被告拖欠租金累计达一个月，原告可终止合同并收回房屋，造成原告损失，由被告赔偿，押金不予退回；如因不可抗力因素，原告必须终止合同时，一般应提前3个月书面通知被告，被告的经济损失原告不予补偿。被告称其向前承租人支付转让费10万元，包括押金1.8万元，三方约定直接由被告将押金1.8万元支付给前承租人，前承租人所支付的押金原告无需返还。被告提交的《收款收据》注明“兹收到蔡碧尧交来正泰大厦房租押金”，载明的金额为1.8万元，该《收款收据》无收款人签名及收款单位盖章。被告提交的《收据》注明“经吴贻辉同意，将隆昌公寓转让，收取投资费用10万元，包括押金1.8万元，一楼铺地砖、吊天花、二楼更改房间，更换房门及家具等”，经手人签名处签有“林”字。
合同签订之日，原告将房屋交付给被告使用。2014年9月26日，本院在涉案房屋的二层张贴《公告》，《公告》称因案外人张智献未履行生效裁判文书确定的义务，本院将对张智献名下的涉案房屋的2楼1号写字楼的房地产权进行处置，并责令张智献及相关人员自公告之日起十五日内迁出上述房产。被告称法院张贴公告影响其正常营业，很多住户因此搬走，其要求原告处理相关事宜，原告不予配合处理，并称其自2014年11月之后未再营业。原告自2015年3月21日对涉案房屋进行停水停电，被告将二楼锁住，并向派出所报警，向相关调解组织申请调解。被告共向原告支付了9个月的租金。
另查一，据原告提交的房产权证，位于惠州市河南岸××路正××大厦××层南面的权属人为李小慧，正泰大厦2楼1号写字楼的权属人为张智献。原告称张智献将其所有的房屋出租给惠州市金特利房产开发有限公司，张智献与惠州市金特利房产开发有限公司于2000年4月18日签订《协议书》，约定的租赁期至2024年12月20日，该公司出具《关于吴贻辉对装修及转租房屋的说明》，称其将承租的房屋出租给原告使用，并同意原告转租。原告称涉案房屋的三楼的业主李小慧系其亲属，李小慧出具《关于吴贻辉对装修及转租房屋的说明》，称原告系该房屋的承租人，其同意原告将房屋转租。
另查二，本院做出的（2004）惠城法经初字第115号《民事判决书》查明，被告承租的正泰大厦2楼1号写字楼已由张智献作为借款抵押物抵押给案外人中国工商银行某支行，并办理了抵押登记。后因张智献未履行该生效判决所确定的义务，本院于2005年5月9日做出（2004）惠城法执字第1238号《民事裁定书》，裁定拍卖正泰大厦2楼1号写字楼。
原审判决理由和结果
原审法院认为，原告吴贻辉与被告蔡碧尧签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应全面履行合同义务。现原告要求解除合同，被告表示同意，本院予以确认。合同解除后，被告应向原告返还所租赁的房屋。
在租赁期间内，涉案的租赁房屋中部分被人民法院依法强制执行，被告被要求限期迁出，该公告具有强制执行力。原告认为被告可以继续使用租赁的房屋，但根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，租赁关系能否对抗已登记的抵押权或人民法院的查封，取决于租赁关系成立于设定抵押权、人民法院查封之前或之后。而被告作为次承租人，无法知晓涉案的租赁房屋是否设定抵押权，抵押权的设定时间及被法院查封的情况，原告作为出租人有义务向被告提供相关信息并处理相关事务，原告未举证证明其已履行该义务。因此，在不确定能否继续使用租赁物及人民法院限期搬迁的情况下，被告未付租金，不构成违约。据被告的陈述，在本院张贴搬迁公告后，未进行强制执行，原告继续使用租赁房屋两个月，说明张贴公告后，仍可继续经营，其未提供相关证据证明其实际经营至何时，其关于使用至2014年11月的意见，不予采纳。但原告采取停水停电措施后，被告已无法继续经营，因此，被告实际使用租赁房屋的时间宜确认为使用至2015年3月21日。由于被告已另案起诉原告要求原告赔偿其相关损失，因此，被告实际使用租赁房屋期间的租金41167元（9500元/月×4个月＋9500元/月÷30天×10天），应当支付给原告。原告要求被告支付滞纳金，无事实及法律依据，不予支持。关于原告是否收取被告押金的问题，《房屋租赁合同》有押金处理条款，根据房屋租赁的习惯，出租人收取押金为常态，被告提交的收据显示一林姓人员收取被告的10万元转让费，其中包括押金1.8万元，原告未在规定期限内来本院接受询问，其是否收取上一个承租人的押金及是否退还押金，无法查清，应由原告承担不利的法律后果。因此，对于被告所称原告收取1.8万元押金，本院予以采信，该1.8万元押金可抵扣被告应付的租金。综上，被告应支付的租金为23167元（41167元－18000元）。被告在无法继续使用房屋后，应及时将涉案房屋返还给原告，但被告未予返还，而是继续控制该房屋，导致房屋空置，该期间的租金损失应由原、被告分担。但由于涉案房屋中的部分房屋仍在法院拍卖程序中，无法确定原告是否有权继续收取租金，因此，2015年3月21日后至被告返还房屋期间的租金本案不予处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：
一、解除原告吴贻辉与被告蔡碧尧于2014年2月12日签订的《房屋租赁合同》。
二、被告蔡碧尧应于本判决生效之日起十日内向原告吴贻辉返还位于惠州市惠城区××大厦××、××层的房屋。
三、被告蔡碧尧应于本判决生效之日起十日内向原告吴贻辉支付租金23167元。
四、驳回原告吴贻辉的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3464元（原告已预交1732元），由原告吴贻辉负担1732元，由被告蔡碧尧负担1732元。被告应在本判决生效之日起十日内将其负担的受理费直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。
当事人二审意见
上诉人蔡碧尧不服原审判决上诉称，一、一审法院对本案事实认定错误。
上诉人与被上诉人于2014年2月12日签订《房屋租赁合同》，由被上诉人将河南岸正泰大厦第二、三层出租给上诉人作为宿舍、旅馆使用，每月租金为9500元，第二年起每年递增5％的租金。《房屋租赁合同》签订后，上诉人对租赁房屋进行装修整理后，依法进行经营，且按照双方的约定及时将相应租金支付给被上诉人。但惠州市惠城区人民法院于2014年9月26日在租赁房屋张贴强制搬迁《公告》，要求上诉人及相关租户在该公告张贴之日起15日内迁出涉案租赁房屋，惠城区人民法院作出该《公告》具有强制执行的法律效力，任何人均不得违反。在此期间上诉人多次找被上诉人协商处理该事情，要求被上诉人提供相应的涉案租赁房屋相应的权属登记情况，亦想了解该涉案租赁房屋的租赁关系是否能依法对抗惠城区人民法院强制执行的效力，但被上诉人拒绝同上诉人协商处理且拒绝向上诉人提供相应房屋权属登记情况。无奈之下，上诉人仅能遵守惠城区人民法院强制搬迁《公告》的规定，在该搬迁期间内停止租赁房屋第二层宾馆的经营，且鉴于租赁房屋第三层仅能通过二层进入，因此该层房屋的常住租户均在该《公告》规定的期限内强烈要求退房并同上诉人解除租赁关系，且要求上诉人退还相应的租金以及押金且赔偿相应的损失，无奈之下，上诉人只能同租户解除租赁关系退还相应租金及作出相应赔偿。上诉人被迫于2014年10月初已完全停止经营，故本案依法应当根据客观事实认定上诉人经营行为于2014年10月初停止，因此上诉人依法自2014年10月份后的租金无需再向被上诉人支付。但一审法院在无任何证据的情况下认定上诉人停止营业的日期为2015年3月21日，存在主观臆断，不符合客观事实，故一审法院对本案该事实认定错误，恳请贵院依法改判。
二、一审法院判决解除上诉人与被上诉人之间签订的《房屋租赁合同》没有事实与法律依据。
上诉人与被上诉人之间签订的《房屋租赁合同》，系其双方真实的意思表示，符合法律规定，依法应当受法律之保护。在上诉人不存在违反《房屋租赁合同》约定之行为的情况下，判令解除该《房屋租赁合同》没有事实与法律依据。庭审时，上诉人曾表述如果被上诉人在赔偿其损失之后，是同意解除双方之间签订的《房屋租赁合同》，但一审法院却忽略上诉人同意解除该《房屋租赁合同》的前提条件，判令解除双方之间签订的《房屋租赁合同》严重错误，且对上诉人极不公平。现因被上诉人隐瞒涉案租赁房屋权属及权利真实状况导致上诉人无法继续经营造成严重经济损失的纠纷，早在本案审理之前已一审法院立案，故在该纠纷没能得到妥善处理的情况下，上诉人是绝不可能同意解除双方之间签订的《房屋租赁合同》，这与常理不符。故一审法院作出解除上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》的判决没有事实与法律依据，且对上诉人有失公允，故恳请二审法院依法撤销该判决并予以改判。
综上，一审法院对本案事实认定错误，且作出有关判决没有
事实与法律依据，严重损害上诉人的合法权益，请求二审法院判令：1．撤销原审判决，并依法予以改判；2．本案的一审诉讼费及二审上诉费均由被上诉人承担。
被上诉人吴贻辉答辩称,一、《房屋租赁合同》合法有效，双方均应当遵守并履行。
《房屋租赁合同》本身系被答辩人和答辩人之间的真实意思表示，属于合法有效的合同，且被答辩人在上诉状里的第二页最后一行也明确表示承认了《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，依法应当受到法律的保护。既然《房屋租赁合同》合法有效，那么被答辩人和答辩人双方均应当遵守履行。
二、被答辩人违背《房屋租赁合同》约定，拖欠租金并拒不支付，且经催收后依然拒绝支付2014年11月12日以后的租金，事实清楚，而且其抗辩不支付租金的理由不能成立。
(一)、被答辩人辩称2014年10月初已经完全停止经营，没有事实依据。第一、被答辩人自愿支付了2014年2月12日至2014年11月12日共9个月的租金，这足于证明了租赁物一直由被答辩人使用且正常经营使用和出租，否则按照常理，在租赁物不能出租不能正常经营使用的情况下，被答辩人是不可能自愿支付9个月的租金(包括被答辩人抗辩的10月份已经停止营业以后的11月份的租金的)。同时，被答辩人并没有提供证据证明其已经从2014年10月份开始停止经营的证据。因此，被答辩人抗辩的2014年10月就已经停止营业的说辞，没有依据。退一步说，被答辩人2014年10月停止经营是真的，也是被答辩人自己的经营问题(可能因为被答辩人自己不想经营或经营不善等原因)，答辩人无从知晓(未接到任何被答辩人的任何停业通知)，与答辩人无关。
(二)被答辩人拖欠2014年11月12日以后的租金，经答辩人
多次催收未果，又未交回租赁物，事实清楚，证据充分。而且，至今为止，被答辩人从来没有否认拖欠租赁，也未交会租赁物给答辩人。
三、答辩人提出解除双方签订的《房屋租赁合同》，有充足的事实依据。
《房屋租赁合同》明确约定，被答辩人拖欠租金超过一个月的，答辩人有权提出解除合同。在被答辩人拖欠租金达几个月之久，且经催收未果及被答辩人又未归还承租房屋的情况下，答辩人依法提起解除合同的诉讼，有理有据。
四、原审法院判决被答辩人支付的租金，符合事实，认定被答辩人的真正正常营业停止时间为2015年3月21日是正确的。因被答辩人未缴纳租金，故答辩人于2015年3月21日对经营场所停水停电。按照常理，被答辩人无法再正常经营。因此，原审法院据此认定被答辩人的正常经营停业时间是2015年3月21日，事实清楚，并据此判决被答辩人支付拖欠2014年11月12日至2015年3月21日正常经营期间的租金，也有事实依据。
综上，应当依法驳回被答辩人的上诉请求，维持原审判决。
本院查明的事实、判决理由和结果
经本院审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
二审中，上诉人认为被上诉人在2015年3月21日停水停电，并承认其至今仍占用涉案房屋。
本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本院归纳本案二审争议的焦点是：1、确定计算租金的最后日期；2、涉案合同是否应予解除。
关于第一个焦点问题。首先，虽然原审法院在涉案房屋张贴了搬迁公告，但并未强制执行，且上诉人也未提交因原审法院张贴公告导致其无法经营的证据；其次，上诉人承认其至今仍占用涉案房屋。据此两点可以认定，上诉人在2015年3月21日被上诉人断水、断电前一直在利用涉案房屋从事经营活动。上诉人主张其在2014年10月已停止经营活动，缺乏依据，本院不予支持。上诉人应将仍欠的2014年11月12日至2015年3月21日期间的租金合计23167元支付给被上诉人。至于被上诉人出租的房屋被原审法院查封造成上诉人的损失，不属于本案审查范围。
关于第二个焦点问题。根据双方签订的《房屋租赁合同》的约定，如上诉人未交租金超过一个月，被上诉人可以终止合同并收回出租房屋。因上诉人未交租金已超过一个月，故被上诉人请求解除租赁合同，理由成立，应予支持。且原审是上诉人亦同意解除《房屋租赁合同》。上诉人认为原审判决判令解除租赁合同缺乏事实和法律依据，理由不成立，本院不予支持。
综上所述，上诉人上诉缺乏事实和法律依据，原审判决认定事实和实体处理均正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费3191元，由上诉人蔡碧尧负担。
本判决为终审判决。
审判长 邓耀辉
审判员 曾 莹
审判员 赖锦荣
二〇一六年十二月二十日
书记员 黄美静
附相关法律条文
1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百七十条第一款第（一）项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;