四川省绵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绵民再终字第15号
上诉人（原审原告）：绵阳骏祥电子设备有限责任公司。住所地：绵阳市经开区南山路**号。
法定代表人：黄强，该公司总经理。
委托代理人：王强，四川易通律师事务所律师。
委托代理人：黄辉钰，系该公司员工。
上诉人（原审被告）：程玉华，女，汉族，生于1968年7月30日，四川省绵阳市人，个体工商户。
上诉人（原审被告）：杨小丹，男，汉族，生于1959年2月7日，四川省三台县人，个体工商户。
委托代理人：周天光，四川擎剑律师事务所律师。
委托代理人：罗微，绵阳涪城法律服务所法律工作者。
上诉人绵阳骏祥电子设备有限责任公司（简称骏祥公司）与上诉人程玉华、杨小丹租赁合同纠纷一案。绵阳市涪城区人民法院于2013年11月4日作出（2011）涪民初字第317号民事判决书，程玉华、杨小丹不服，向本院提起上诉，本院作出（2013）绵民终字第1577号民事判决书。程玉华、杨小丹不服，向本院提起申诉，本院于2014年8月19日作出（2014）绵民监字第13号民事裁定书，裁定本案进入再审。2015年1月19日，本院作出（2014）绵民再字第34号民事裁定书，裁定撤销（2011）涪民初字第317号民事判决书及（2013）绵民终字第1577号民事判决书，发回绵阳市涪城区人民法院重审。绵阳市涪城区人民法院重审后，于2015年7月8日作出（2015）涪民初字第1315号民事判决书，双方均不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人骏祥公司的委托代理人王强、黄辉钰，上诉人程玉华、杨小丹及其共同委托代理人罗微、周天光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告诉称：被告程玉华系绵阳市经开区天赐环卫设备加工厂（简称“天赐环卫厂”）业主，2010年5月16日原告骏祥公司与天赐环卫厂签订协议，约定该厂在2010年8月20日搬离、腾空租用原告的房屋及场地，如逾期未搬离腾空场地，应按15万元/年的标准向原告补交租金并向原告支付违约金50万元。后天赐环卫厂未按约定履行，构成严重违约。被告程玉华作为天赐环卫厂的业主，应当对该厂的行为承担责任。被告杨小丹系被告程玉华的丈夫，应当与被告程玉华共同承担责任，为维护原告合法权益，现诉请判决如下：1.判令被告程玉华、杨小丹共同支付原告自2010年5月1日起至付清之日止按15万元/年的标准计算租金（计算至2012年9月13日共计342916元）；2.判令被告程玉华、杨小丹共同支付原告违约金500000元；3.诉讼费由被告承担。
原审被告程玉华、杨小丹辩称：1.骏祥公司的租赁房屋未依法获得建设规划许可证，应当认定双方的租赁关系无效。2.被告程玉华与原告签订协议和搬离通知后，完全按时间与约定履行了设备搬迁，原告诉被告违约，没有事实依据，正因为程玉华按约定提前履行了搬迁义务，骏祥公司才有条件与天虹包装厂签订租赁协议。3.原告错误将杨小丹列为本案被告，违反了合同相对性原理，缺乏事实依据，请求驳回原告诉讼请求。
（2015）涪民初字第1315号民事判决审理查明：被告杨小丹于1998年8月20日注册成立个体工商户“绵阳市城区三祥机电维修服务部”，地址位于绵阳市西大街33号（涪城路415号），经营期限为2000年1月1日至2003年12月31日。2004年7月12日，杨小丹以“绵阳市三羊（祥）机电维修部”名义与原告骏祥公司签订《租赁合同》，约定由被告杨小丹租赁原告骏祥公司位于绵阳市南山路50号的厂房和设备，租赁期限为两年，自2004年8月1日起至2006年7月31日止，租金约定为10000元/年。合同签订后，杨小丹开始使用原告提供的场地以及房屋进行生产经营，并按照合同约定支付了2004年至2006年的租金。2006年5月23日，双方再次就续租该场地签订了《租赁合同》，约定由被告杨小丹继续租赁原告骏祥公司位于绵阳市南山路50号的厂房和设备，租赁期限为两年，自2006年8月1日起至2008年7月31日止，租金约定为11000元/年。被告杨小丹于2007年9月16日向原告支付了2006年8月1日至2007年7月31日的全部租金。2007年12月27日，杨小丹又向原告支付了2008年租金5000元，当日由原告骏祥公司工作人员陈开建出具的收条记载“今收到杨小丹2008年租金5000元，伍仟元整。注：全年共计11000元（07年8月1日至08年7月31日）应补交6000元”。2008年12月2日，被告程玉华向原告支付了2008年7月31日前的剩余全部租金5000元。当日的收条记载“今收到程玉华租金5000元。注：此款是07年8月1日-08年7月31号下欠款。本应交6000元，由陈致祥同意少交1000元。08年7月31号前租金已付清”。后程玉华向原告交纳租金至2010年4月止，共计17500元，其中2009年8月1日至2010年4月27日支付的两笔租金，与原告出具的收条均记载付款方为“天赐环卫设备加工厂”。
另查明，被告程玉华系杨小丹的妻子。2007年1月4日注册成立的个体工商户“绵阳市经开区天赐环卫设备加工厂”，其登记业主为程玉华，登记经营场地为绵阳市经开区南塔路17号。2009年2月13日成都路桥工程股份有限公司绵阳一号桥工程项目部与绵阳市经开区天赐环卫设备加工厂签订钢护筒来料加工协议，杨小丹以天赐环卫厂负责人名义签订该合同，实际上该租赁场地内一直系杨小丹在从事加工生产经营。原告骏祥公司于2010年4月21日变更股东登记，原股东陈致祥变更为刘俊芳，法定代表人变更为刘晓。2010年4月30日，刘俊芳、刘晓将该公司全部股份转让给黄强，并且办理了变更登记。后被告杨小丹、程玉华未再向原告支付租金。
2010年5月16日，原告骏祥公司因需要使用场地，向绵阳市经开区天赐环卫设备加工厂出具《通知》一份，要求天赐环卫厂“在2010年8月20日前搬离，并腾空你厂租用我公司的房屋及场地”。该通知送达程玉华签收。同日，原告与被告程玉华签订《协议》一份，约定绵阳市经开区天赐环卫设备加工厂于2010年8月20日前搬离场地，并约定2010年5月1日至2010年8月20日的租金不再交纳，“乙方（天赐环卫厂）如逾期未搬离并腾空场地，乙方应按15万元/年的标准向甲方（骏祥公司）补交未交租金”以及“如乙方（天赐环卫厂）违反上述约定，乙方应向甲方（骏祥公司）支付违约金50万元并赔偿甲方所受到一切经济损失”。程玉华在《协议》上签字并加盖了“绵阳市经开区天赐环卫设备加工厂”的印章。后杨小丹、程玉华未按约定搬离场地。
2011年2月25日，原告骏祥公司派人将本案租赁场地大门封堵，双方开始发生纠纷。原告于2011年3月1日将厂房屋顶拆除，随后本案被告杨小丹起诉本案原告骏祥公司赔偿经济损失。之后本案原告亦向本院提起诉讼，请求判如所请。
在审理中原告向本院提交绵阳市轻化技工学校及绵阳城南街道南塔社区提供证明，骏祥公司购买的案涉厂房原系南塔村南山小学校，该房屋始建于1974年,1990年卖给绵阳市轻化工业技工学校，此后，骏祥公司从绵阳市轻化工业技工学校购买了案涉厂房。
以上事实，有身份证明、营业执照、个体工商户登记情况、公司工商登记情况信息、土地使用证、来料加工协议、租赁合同、收条、通知、搬离协议、照片及当事人陈述等证据载卷核实，足以认定。
（2015）涪民初字第1315号民事判决认为：被告杨小丹、程玉华系夫妻，二人分别以个人名义登记注册了个体工商户，依照法律规定，开办个体工商户的业主应对该个体工商户的民事行为承担责任，被告杨小丹、程玉华均没有提供证据证明其所开办的个体工商户收入系用于家庭之外，故对被告的经营行为应当认定为二人的家庭经营行为，二被告均应当对共同的经营行为承担民事责任。被告杨小丹所开办的三祥机电维修服务部，及程玉华开办的天赐环卫设备加工厂租金缴纳情况反映，均由被告共同经营管理，故被告程玉华2010年5月16日与原告签订搬离协议以及接收通知的行为应当视为杨小丹、程玉华的共同行为，原告骏祥公司更换了股东，其新任法定代表人有理由认为程玉华与杨小丹是共同经营的业主，故程玉华与骏祥公司签订的搬离协议以及接收通知的行为应当认定对杨小丹和程玉华均具有约束力，被告称天赐环卫设备厂机器设备已搬离，因杨小丹与程玉华系共同经营，其名下的机器设备也应当属二人共同所有，故该主张不能成立。被告杨小丹、程玉华与原告骏祥公司签订的租赁合同所约定的租赁期限已于2008年7月31日届满，之后双方未签订租赁合同，但从原告继续收取被告租金的事实可以证明双方对于租赁关系的延续是默认的，应当视为不定期租赁。原告骏祥公司在2010年变更了股东及法定代表人后，为重新展开生产经营业务收回自己的场地属正常的范围之事，在已经提前告知二被告、且预留了足够的时间后，可以随时解除双方的租赁关系，故原告要求被告限期搬离场地的主张没有违反法律规定。原告与程玉华所签订的搬离协议应当有效，被告杨小丹、程玉华未按约定时间将机器设备搬离场地，即构成违约，应当承担违约责任。
该搬离协议约定被告不支付2010年5月1日以后租金的前提条件是被告依约搬离场地，被告辩称已搬离。从2011年3月23日与成都路桥公司拉走加工材料的证据所反映的情况看，之前被告仍占用、使用该场地，实际上被告未按约搬离，故该辩称理由与事实不符。被告主张租赁合同关系无效，而原告主张搬离协议有效，因该搬离协议双方签字认可，且不违反法律规定，应当有效。该协议还约定50万元违约金，该约定违约金额明显过高，对被告显失公平，根椐合同法及司法解释的规定，本院认定被告未按约定搬离场地，应当向原告支付租金，按照双方约定的每年15万元计算，违约金降为10万元。
被告虽至今未将机器设备搬离原告场地，主要原因在于双方2011年2月25日发生纠纷，导致被告机器设备受损而无法搬离，对被告逾期未搬离场地的租金计算时间应当认定为自2010年5月至2011年2月，共计10个月。
综上，被告杨小丹、程玉华应当支付原告租金125000元，违约金100000元，合计225000元。
为维护当事人合法权益，本案经绵阳市涪城区人民法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）第二十九条、最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（二）第二十四条之规定，遂判决：一、被告杨小丹、程玉华于本判决生效之日起十日内向原告绵阳骏祥电子设备有限责任公司支付租金、违约金225000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告绵阳骏祥电子设备有限责任公司的其他诉讼请求。本案受理费5250元，由原告承担2625元，被告杨小丹、程玉华共同承担2625元。
宣判后，双方均不服，向本院提起上诉。
上诉人骏祥公司上诉请求：原审法院对被告逾期未搬离的租金计算时间认定错误，应计算至搬离时为止，应按协议支付违约金。主要事实及理由：（一）被告夫妇有意违约就应当承担违约责任。双方签订了搬离协议和搬离通知，这都是双方真实意思表示。但约定的时间到期后，他们没有搬离，继续进行经营活动，就应当按照双方约定处理。（二）杨小丹没有任何损失。上诉人维修厂房时只拆除了教室房屋上的瓦片，对杨小丹的设备没有任何影响。杨小丹不搬离的原因系为了骗我公司的钱财，其评估的损失都是虚假的。且杨小丹造成我公司负债200多万元，我们主张的租金和违约金合情合理。
被上诉人杨小丹、程玉华辩称：骏祥公司称被上诉人应承担违约责任的观点与客观事实不符，亦以法律规定相悖。程玉华与骏祥公司签订的系房屋借用协议，并未约定借用费用。同时，双方签订的《租赁合同》依照法律规定应为无效合同，程玉华依约履行了搬迁义务，不应承担违约责任。原审将杨小丹、程玉华的夫妻关系在租赁合同中混为一体错误。
上诉人杨小丹、程玉华上诉请求：撤销绵阳市涪城区人民法院（2015）涪民初字第1315号民事判决书，驳回原审原告的诉讼请求。主要事实及理由：（一）原审认定事实错误。原审将杨小丹、程玉华分别登记注册的个体工商户之间的业务交往和个别事务的委托代理行为认定为共同的民事行为不当。杨小丹、程玉华各自注册的个体工商户与骏祥公司形成的是不同的法律关系，只有程玉华与骏祥公司系租赁关系，且程玉华按照约定履行了搬迁义务。（二）依照（《最高人民法院<关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第二条之规定，双方签订的《租赁合同》应为无效，因程玉华依约履行了搬迁义务，故亦不承担违约责任。
被上诉人骏祥公司辩称：上诉人杨小丹、程玉华称其经营行为不是家庭共同经营行为系偷换概念、混淆是非；其认为协议无效是混淆了法律关系和法律事实，并无事实依据与法律依据；其逾期不履行搬迁义务，应支付租金、场地占用费并承担违约责任。
本院二审查明的事实与（2015）涪民初字第1315号民事判决认定的事实基本一致。
本院二审另查明：因双方发生纠纷，应上诉人杨小丹、程玉华的申请，绵阳市涪城区人民法院于2011年3月22日对杨小丹、程玉华未搬离的机器设备受损现场进行了证据保全。
本院认为：依据双方当事人的诉辩主张及上诉请求，本案的争议焦点是案涉租金及违约金是否应得到支持和如何计算的问题。
关于上诉人骏祥公司称原审法院对逾期未搬离的租金计算时间认定错误，应计算至搬离时为止和应按协议支付违约金的问题。杨小丹、程玉华至今未将机器设备完全搬离骏祥公司场地有诸多原因，其一、双方2011年2月25日发生纠纷，导致杨小丹、程玉华部分机器设备受损；其二、绵阳市涪城区人民法院于2011年3月22日对未搬离的设备进行了保全。综上，对杨小丹、程玉华逾期未搬离场地的租金计算至2011年3月22日绵阳市涪城区人民法院进行证据保全时为妥。由于双方签订的搬离协议约定500000元违约金明显过高，绵阳市涪城区人民法院将违约金调整为100000元并无不妥。故上诉人骏祥公司的上诉理由部分成立，被上诉人杨小丹、程玉华应当支付骏祥公司租金150000元/12个月×11个月=137500元，违约金100000元，合计237500元。
关于上诉人杨小丹、程玉华上诉中提到的问题。首先，从查明的事实看，案涉租赁房屋原系南塔村南山小学校，该房屋始建于1974年,1990年卖给绵阳市轻化工业技工学校，此后，骏祥公司从绵阳市轻化工业技工学校购买后作为厂房使用，其来源合法。在双方签订的租赁合同到期后，双方未再续签订租赁合同，但从骏祥公司继续收取杨小丹、程玉华租金的事实可以证明双方对于租赁关系的延续是默认的，应当视为不定期租赁。骏祥公司在2010年变更了股东及法定代表人后，为重新展开生产经营业务收回自己的场地属正常的范围之事，在已经提前告知对方且预留了足够的时间后，可以随时解除双方的租赁关系，故骏祥公司要求杨小丹、程玉华限期搬离场地的主张不违反法律规定，双方签订的搬离《协议》亦不违反法律规定，应为有效。同时，依照《最高人民法院<关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第五条第一款的规定，即使该房屋没有取得建设规划许可证，骏祥公司请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，法院支持其请求亦无不当。故上诉人杨小丹、程玉华称双方的《租赁合同》无效，不应支付租金的上诉理由不能成立。其次，杨小丹、程玉华系夫妻，二人分别以个人名义登记注册了个体工商户，依照法律规定，应当对该个体工商户的民事行为承担责任。绵阳市涪城区人民法院将杨小丹、程玉华的经营行为认定为二人的家庭经营行为，均应当对共同的经营行为承担民事责任并无不当。上诉人杨小丹、程玉华称二人各自注册的个体工商户与骏祥公司形成的是不同的法律关系，程玉华按照约定履行了搬迁义务，不应承担违约责任的上诉理由，与查明的事实不符，本院不予支持。
综上，上诉人杨小丹、程玉华的上诉理由均不能成立；上诉人骏祥公司的上诉理由部分成立。原判认定事实不清，应予改判。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款“人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定”、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判”之规定，判决如下：
一、维持绵阳市涪城区人民法院（2015）涪民初字第1315号民事判决第二项，即：驳回绵阳骏祥电子设备有限责任公司的其他诉讼请求；
二、撤销绵阳市涪城区人民法院（2015）涪民初字第1315号民事判决第一项，即：杨小丹、程玉华于本判决生效之日起十日内向绵阳骏祥电子设备有限责任公司支付租金、违约金225000元；
三、由上诉人杨小丹、程玉华于本判决生效之日起十日内向上诉人绵阳骏祥电子设备有限责任公司支付租金、违约金237500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费5250元，由原告承担2625元，被告杨小丹、程玉华共同承担2625元。
本判决为终审判决。
审判长 张建国
审判员 李 平
审判员 陈兴旺
二〇一六年四月二十八日
书记员 刘坤蓉
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定的情形除外。
《最高人民法院<关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。