杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0106民初5613号
原告：浙江汇和商业有限公司，住所地浙江省杭州市下城区环城西路20号601室。
法定代表人：衷淑梅，总经理。
委托诉讼代理人：孙锦贤，浙江君安世纪律师事务所律师。
被告：上海海茂餐饮管理有限公司，住所地上海市虹口区四平路421弄107号N585室。
法定代表人：严曹忠，总经理。
委托诉讼代理人：尹健美，上海键特律师事务所律师。
原告浙江汇和商业有限公司（以下称原告）与被告上海海茂餐饮管理有限公司（以下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月22日立案受理后，被告提出管辖权异议，本院裁定驳回其异议。被告不服，向杭州市中级人民法院提出上诉。2017年2月16日，杭州市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。本院依法组成合议庭，于2017年4月1日、4月25日、9月1日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人孙锦贤，被告的委托诉讼代理人尹健美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告补足房屋租金524598.7元；2、被告向原告支付从第三方租户处收取的履约保证金258000元；3、被告赔偿原告装修损失241842.23元；4、本案诉讼费由被告承担。
事实和理由：2014年5月，原告与被告签订《汇和城租赁合同》，约定原告将位于杭州市西湖区物业内第五层（以下称案涉房屋）出租给被告用于商业经营，租期自2014年12月18日至2024年12月17日；第一、二年的年租金为270万元，第三年起，每两年递增7.5%。
2015年7月30日，双方签订《合同终止协议书》，约定：被告将从第三方租户处收取的的所有款项交给原告；在2015年10月1日前，五层整层招租的第一年年租金未达到270万元的，不足部分由被告补足。然被告未按约定将其从第三方租户处收取的258000元履约保证金交付给原告。后经原告招租，截止2015年10月1日，第五层年租金为2175401.3元，不足部分的租金即524598.7元应由被告补足。被告违约，应赔偿原告的装修损失。要求判如所请。
被告辩称：2014年5月，双方签订《汇和城租赁合同》，约定：原告将其承租的案涉房屋转租给被告，案涉房屋暂定于2014年9月1日交付，双方签署交接单之日为房屋交付日；第一期租金自案涉房屋交付起三个工作日内支付。然案涉房屋直至2015年春节期间才进入消防、质检等环节的验收，原告迟迟未与被告签署交接单，致被告开业时间一再拖延。原告前期承诺的房屋配套、相关设施及招商也未兑现，致使被告在花费了大量宣传和中介费用后，招租收效甚微。
2015年5月，原告、被告及第三方租户召开座谈会，协商终止租赁事宜。2015年7月30日，双方签订《合同终止协议书》，终止双方的租赁合同。原告一直未交付案涉房屋给被告，租金支付条件尚未成就，被告无需支付租金。即使原告存在损失，该损失并非被告造成，而系房屋所有权人未按时交付房屋造成。原告根据终止协议向被告主张补足租金无事实和法律依据。且据被告现场查看，案涉房屋已全部转租，第五层招租租户不止原告主张的9户，收取的租金亦超过原告主张的2175401.3元，被告不清楚后续原告与商户签约的情况，《合同终止协议书》要求被告补足租金显失公平。
原告无证据证明被告收取了履约保证金及具体金额，其亦非主张返还履约保证金的适格主体。原告主张的装修损失无事实和法律依据，双方的协议明确约定装修由商户完成，且原告没有交付案涉房屋给被告。原告应当向被告退还45万元定金。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，应予以驳回。
原告为证明其主张，举证如下：
1、原告与被告签订的《汇和城租赁合同》。证明原告与被告就案涉房屋签订租赁合同。
2、《合同终止协议书》。证明原告与被告协商一致解除租赁合同并就解除后的权利义务进行约定。
3、原告与案外人签订的《汇和城租赁合同》。证明截止2015年10月1日，案涉房屋第一年年租金收益未达到270万元，第三方商户向被告缴纳履约保证金258000元。
4、《建筑装饰工程施工合同》、装修工程决算单、水电工程决算单、装饰工程报价表、银行扣款业务自助回单、发票。证明因被告违约，原告产生装修损失241842.23元。
5、《房屋租赁合同》。证明原告从杭州宋江股份经济合作社承租案涉房屋并有权转租。
被告为证明其主张，举证如下：
1、银行转账记录、收款收据。证明被告支付给原告定金45万元。
2、转租合同。证明被告按租赁合同约定积极招租。
3、2016年11月4日的照片。证明原告将案涉房屋全部向外出租，不存在损失。
法庭质证时，被告对原告提交的证据1-5发表如下质证意见：证据1，真实性、合法性无异议，关联性有异议，原告未按约交付案涉房屋。证据2，真实性、合法性无异议，关联性有异议，双方约定原告存在损失被告才有补足的义务，原告第一年的租金收益已超过270万元，被告无需补足。证据3，真实性、合法性无异议，关联性有异议，经现场勘查，案涉房屋共有14家商铺，一楼指示牌也载有12家商户在经营，但原告仅提交了9份房屋租赁合同，且原告提交的3份租赁合同中租金计算方式为保底租金和提成租金（营业额乘以一定比例），两者取高，故案涉房屋第一年租金收益不止原告主张的金额。证据4，三性均有异议，装修合同无签订时间，开户银行处空白，合同亦未约定违约责任等内容；决算表无制表时间；且装修合同针对整栋房屋，并不仅仅是案涉房屋；根据原告与被告签订的租赁合同，装修由商户进行，未约定装修费用由被告承担。证据5，真实性、关联性有异议，合同中明确约定原告对外转租需要告知杭州宋江股份经济合作社并经确认。
法庭质证时，原告对被告提交的证据1-3发表如下质证意见：证据1，三性无异议。证据2，真实性、合法性无异议，关联性有异议，该组证据签订日期先于原告与被告签订《合同终止协议书》，合同终止后被告一直未招租且联系不上，造成损失进一步扩大，且被告提交的转租合同恰能证明被告已经收取了该6家商户交纳的履约保证金。证据3，三性有异议，无原始载体予以核对，且双方约定租金结算截止时间为2015年10月1日。
经审查，本院对当事人提交的证据发表如下认证意见：
原告提交的证据1-3，真实性予以认定。证据4，《建筑装饰工程施工合同》系原告与案外人签订，且根据原告陈述，该合同约定的装修范围为除案涉房屋外的其他物业部分，原告与被告终止租赁合同关系后，原告才委托案外人装修案涉房屋，在原告未提交证据证明双方对装修损失承担进行约定，对原告提交的《建筑装饰工程施工合同》、装修工程决算单、水电工程决算单、装饰工程报价表、杭州联合银行扣款业务自助回单及发票等证据，因缺乏与本案的关联性，本院均不予认定。证据5，真实性予以认定，原告对案涉房屋有转租权，但需告知出租方转租商户清单。
被告提交的证据1、2，原告对真实性无异议，本院予以认定。证据3，无原始载体予以核对，无法明确拍摄时间，原告亦不予认可，且根据《合同终止协议书》的约定，租金统计截止期限为2015年10月1日，而被告自认的拍摄时间为2016年11月4日，亦晚于合同约定的统计截止期限，不足以证明2015年10月1日前，原告已将案涉房屋全部出租的事实。
本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：
2014年5月，原告与被告签订《汇和城租赁合同》，约定：一、原告以租赁方式取得位于西湖区年使用权并将该物业用于经营商场；原告将该物业第五层全部出租给被告，出租建筑面积约为1943平方米。二、原告向被告交付租赁场地的日期暂定为2014年9月1日，具体交付日期由原告根据产权人交付物业及原告装修情况确定，双方签署交接单之日为租赁场地“交付日”。三、租赁期限为10年，自2014年12月18日至2024年12月7日。四、租金按每天每平方米3.8072元计算，被告每年应向原告支付的租金为270万元，第三个租约年起，每两年递增7.5%，先付租金后使用房屋。五、被告在合同签订后七个工作日内向原告支付定金45万元，合同自原告收到全额定金之日生效；被告按约支付首期租金时，45万元转为被告的履约保证金。
2014年5月26日，被告支付45万元定金给原告。其后，被告将案涉房屋的6间商铺分别转租给案外人夏超、胡嫄媛、卢向春、孙淑平、王兵、柯广贝并分别签订《汇和城租赁合同》各一份。
原告未交付案涉房屋给被告。2015年7月30日，原告与被告协商一致解除2014年5月签订的《汇和城租赁合同》，并签订《合同终止协议书》，约定：一、2015年8月25日前，被告需负责将现有签约租户的合同关系全部转至原告名下，原告应及时配合。二、剩余空置商铺，双方一起招租，由原告直接签署。三、双方于2015年10月10日前书面确认五楼所有收益的合同总金额。四、原告同意，在被告将从第三方租户处已收取的所有款项（包括但不限于租金、押金、定金）交给原告后，原告按合同约定5个工作日内全额无息退还被告初始所交45万元保证金。五、若因被告解约原因或因被告有关因素而造成原告损失的，被告赔偿原告该实际损失；即在2015年10月1日前，五楼整层招租第一年年租金收益合计未达到270万元，则不足部分由被告补足一次性支付给原告。
2015年8月至9月，被告将其与夏超、胡嫄媛、卢向春、孙淑平、王兵、柯广贝的合同项下的权利义务转让给原告。柯广贝等三家商户租金计算方式为保底租金和提成租金两者取高，提成租金以商户月含税营业额乘以提成比例计算。原告自行招租并与3户商户签订房屋租赁合同。根据前述原告与9户商户签订的房屋租赁合同约定，第一年的租金总收益为2175401.3元。
本院认为：原告与被告签订的《汇和城租赁合同》于2015年7月30日经协商一致解除，双方就租赁关系变更、保证金退还、赔偿等形成合意，并签订《合同终止协议书》。原告基于该《合同终止协议书》的约定向被告主张权利。
《合同终止协议书》约定，若因被告解约原因或因被告有关因素而造成原告损失的，被告赔偿原告该实际损失，即在2015年10月1日前，五楼整层招租第一年年租金收益合计未达到270万元，则不足部分由被告补足一次性支付给原告。根据该条款文意，截止2015年10月1日，案涉房屋转租获得的第一年租金总额未达到270万元部分系被告应赔偿给原告的损失金额。被告在《合同终止协议书》上盖章，系被告在房屋租赁关系解除后，被告对原告损失的一种事实确认，两被告应按约补足租金。
根据原告提交的转租租赁合同记载，2015年10月1日前招租完成的第一年年租金总额为2175401.3元，被告应按约将不足270万元部分，即524598.7元支付给原告。被告辩称原告完成的租金总收益超过270万元并提交2016年11月的照片证明案涉房屋已全部转租，但如前证据认证所述，《合同终止协议书》对招租截止时间明确为2015年10月1日，双方书面结算的时间亦应在2015年10月10日前。原告提交的转租合同部分已经签订终止协议，且转租合同约定的经营内容与被告提交的照片中反映的商家名称并不完全相符，不排除2015年10月1日后，原告将终止租赁关系的商铺另行招租的可能，被告提交结算时间一年后的现场照片不足以证明2015年10月1日前的招租情况，对其上述抗辩意见本院不予采信。
被告称，原告与柯广贝等三家商户签订的转租合同约定保底租金及提成租金，两者取高，原告按保底租金计算有误。对此，本院认为，首先，转租合同约定提成租金的三家商户原为被告招租商户，《合同终止协议书》签订后，被告将其与该三家商户的租赁关系转移给原告，租金计算方式未发生变化，不存在原告减少租金总额的故意。其次，原告陈述其实际按保底租金计收第一年租金，被告亦未提交证据证明该三家商户实际交纳的租金超过保底租金。最后，根据《合同终止协议书》约定，2015年10月10日前双方书面确认五楼所有收益的合同总金额，其时，商铺因房屋交付、装修等事宜，尚未营业或营业时间极短，至双方结算租金收益时亦无法计算提成租金，故收益结算的依据为“合同”总金额，即使存在提成租金，原告按合同约定的保底租金计算第一年租金收益符合合同约定。综上，本院对被告的前述辩称意见不予采信。
关于履约保证金。虽《合同终止协议书》约定被告需将其向第三方租户收取的押金、定金等交付给原告。但原告未举证证明其主张的258000元履约保证金已由被告实际收取，故其要求被告支付第三方租户的履约保证金，依据不足，本院不予支持。
关于装修损失。虽租赁合同约定被告对案涉房屋进行改造、装修，但截止双方租赁关系终止，原告未交付案涉房屋给被告；合同解除后，双方亦未约定被告需承担租赁合同解除后原告自行装修案涉房屋的费用，原告向被告主张装修损失，无事实和法律依据，本院亦不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、上海海茂餐饮管理有限公司支付给浙江汇和商业有限公司补足租金524598.7元，该款于本判决生效之日起十日内付清；
二、驳回浙江汇和商业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14020元，由浙江汇和商业有限公司负担6841元，由上海海茂餐饮管理有限公司负担7179元。公告费260元，由上海海茂餐饮管理有限公司负担，于本判决生效之日起十日内径直支付给浙江汇和商业有限公司。
浙江汇和商业有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；上海海茂餐饮管理有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 长 鲁 琳
人民陪审员 都琍华
人民陪审员 林学英
二〇一八年一月二十四日
书 记 员 林倩如