江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）淮中民终字第01932号
上诉人（原审原告）梁业连，无业。
委托代理人王建霞，江苏毛周勤律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）江苏中磊建设集团有限公司。
法定代表人宣永灿，该公司董事长。
委托代理人许峰，淮安市清河区清河法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）齐跃东。
被上诉人（原审被告）宋正玉。
上诉人梁业连与被上诉人江苏中磊建设集团有限公司（以下简称中磊公司）、宋正玉、齐跃东案外人执行异议之诉纠纷一案，淮安市清河区人民法院于2015年7月10日作出（2015）河商民初字第0069号民事判决，上诉人梁业连对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2015年8月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审查明，文庙新天地A区1号楼5室房屋登记为齐跃东、宋正玉共同共有。原审法院在审理（2011）河开商初字第0054号民事纠纷过程中，于2011年1月20日查封齐跃东名下位于淮安市文庙新天地A区1号楼房屋的产权过户相关手续，时间两年，并于2012年12月31日续查封。
关于中磊公司与齐跃东侵犯财产权纠纷一案，原审法院于2013年2月22日作出（2012）河开商初字第0264号民事判决书发生法律效力后，因齐跃东未履行生效法律文书确定的义务，中磊公司向原审法院申请执行，原审法院于2014年3月11日立案受理，执行案号为（2014）河执字第0336号。原审法院于2014年3月19日向淮安市房屋权属登记与交易管理中心送达（2014）河执字第0336号执行裁定书和协助执行通知书各一份，查封齐跃东名下位于淮安市文庙新天地A区1号楼房屋。梁业连据此向原审法院提出执行异议，原审法院于2015年1月20日作出（2015）河执异字第0003号执行裁定书，裁定驳回梁业连的异议。
另查明，2011年2月25日，宋正玉（出卖方）与梁业连（购买方）签订房屋买卖合同一份，双方约定将坐落于清浦区文庙新天地A区1号楼房屋以266000元转让给梁业连。同日，宋正玉出具收条，载明收到梁业连购文庙新天地A区1号楼购房定金记壹万元整。2011年3月2日，经淮安市公证处公证，齐跃东与宋正玉出具委托书一份。同日，齐跃东、宋正玉出具收条一份，载明“收到梁业连房款计贰拾陆万陆仟元整.￥266000元整.含押金，文庙新天地A区5号。”2011年3月2日、2012年2月25日、2014年3月6日，梁业连签订三份租房协议，将文庙新天地A1-5号门面房对外出租。
原告诉称，中磊公司与齐跃东侵犯财产权纠纷一案，淮安市清河区人民法院于2013年2月22日作出的（2012）河开商初字第0264号民事判决书已发生法律效力，判决内容为：被告齐跃东于判决生效后十日内一次性赔偿原告中磊公司2676354.4元。因齐跃东未履行生效法律文书确定的义务，中磊公司于2014年3月11日向法院申请强制执行，执行案号为（2014）河执字第0336号。
在中磊公司与齐跃东侵犯财产权纠纷一案中，中磊公司对齐跃东名下财产申请保全，法院于2011年1月20日向淮安市房管局送达（2011）河开商初字第0054号民事裁定书和协助执行通知书各一份，查封被告齐跃东名下的位于淮安市文庙新天地A区1号楼房屋的产权过户相关手续，时间两年。
上述财产保全民事裁定书没有依法送达给齐跃东，违反了我国《民事诉讼法》第一百零八条的规定，剥夺了齐跃东的知情权和申请复议权利，该行为违法错误无效。该行为同时违反了最高法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条的规定。
法院于2012年12月31日对该房屋续行查封以及于2014年3月19日作出（2014）河执字第0336号执行裁定继续对上述房屋查封，均未向齐跃东送达，同样违法错误。
原告与宋正玉、齐跃东在未知法院于2011年1月20日对上述房屋查封的情况下，于2011年2月25日经房产中介机构介绍和见证，签订了房屋买卖合同，此房以276000元的价格由原告购买，并依约向宋正玉、齐跃东支付了全部价款，办理了房屋交接，同时接收了该房屋所有权等证件。由于原告经济困难，没钱办理过户手续。2011年3月2日，双方就该房屋的过户及相关事宜在淮安市公证处办理了公证，买卖双方的交易行为均无过错。
原告购买房屋后，已完全行使占有、使用、收益的权利，分别于2011年3月2日、2012年2月25日、2014年3月6日，原告对外出租该房屋，且签订了三份租赁协议。
基于此，原告与被告宋正玉、齐跃东之间的房屋买卖合法有效，应受法律保护。依据最高院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，法院作出的执行异议裁定书裁决驳回异议人梁业连的异议是错误无效。请求：1、撤销（2015）河执异字第0003号民事裁定，支持原告的异议请求，裁定终结对淮安市清浦区文庙新天地A区1号楼5号门面房屋的执行；2、裁判（2011）河开商初字第0054号民事裁定查封文庙新天地A区1号楼5号门面以及2012年12月31日对该门面房的续查封行为、（2014）河执字第0366号执行裁定和协助执行该房屋的行为违法无效；3、依法确认原告与被告宋正玉、齐跃东对于文庙新天地A区1号楼5号门面的买卖合法有效，原告对该房屋享有所有权。
被告中磊公司辩称：1、2011年1月20日清河法院依法对诉争的房屋进行查封，本案原告在购买房屋时没有履行查证的义务以及被告齐跃东、宋正玉没有履行告知义务，所发生的买卖真实有效，但不能对抗清河法院不动产查封的司法行为。所以清河法院对该案所诉争房屋的查封执行的行为依法有效。2、原告所列的三项请求中第二、三项请求不应在本案一并审理。
被告齐跃东、宋正玉辩称：1、淮安市清河区人民法院查封诉争财产时，未向被告齐跃东、宋正玉送达相关法律文书，严重违反法律规定，因而行为无效。原告的第一、二项诉讼请求有充足的法律依据和事实依据，应予支持。2、因清河法院在查封财产时违反法律规定，以致被告齐跃东、宋正玉与原告签订房屋买卖合同时无法得知财产被查封、保全事实。被告齐跃东、宋正玉与原告签订买卖合同经房产中介介绍，并经公证，合法有效，且原告已按约支付了购房款，并使用至今。根据最高院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，被告齐跃东、宋正玉在交易过程中不知房屋被查封、保全事实，更何况交易时对方即原告不存在任何过错。依据上述规定，原告请求确认房屋买卖合法有效，对诉争房屋享有所有权，依法应予支持。
本案的争议焦点为：1、原告梁业连对诉争房屋是否享有足以排除执行的权益？2、是否确认原告梁业连对诉争房屋享有所有权？
关于第一个争议焦点。原审认为，我国《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”据此，依据我国《物权法》的上述规定，不动产物权的设立、转移、变更和消灭必须登记，不登记者不生效。本案中，文庙新天地A区1号楼5室房屋登记所有权人为被告齐跃东、宋正玉。原审法院依据生效法律文书确定的义务，受理中磊公司的执行申请后，对登记在第三人齐跃东名下的不动产采取执行措施的行为符合法律规定。原告梁业连与被告齐跃东、宋正玉签订房屋买卖合同后，享有基于买卖合同产生的债权请求权，而非物权。因此，原告梁业连不享有足以排除原审法院对文庙新天地A区1号楼5室房屋执行的权益。现原告梁业连请求停止对文庙新天地A区1号楼5室房屋的执行，无事实和法律依据，不予支持。
关于第二个争议焦点。原审法院于2011年1月20日查封了文庙新天地A区1号楼5室房屋的产权过户相关手续。原告梁业连与被告齐跃东、宋正玉于2011年2月25日签订房屋买卖合同时，均负有核实诉争房屋是否存在抵押、查封等限制转让情形的义务。现原告梁业连请求确认文庙新天地A区1号楼5室房屋归其所有的诉讼请求无法律依据，不予支持。至于原审法院作出的（2011）河开商初字第0054号民事裁定书以及（2014）河执字第0336号执行裁定书是否向被告齐跃东、宋正玉送达，与原告梁业连是否对诉争房屋享有足以排除执行行为的权益无关。原告主张未向被告齐跃东、宋正玉送达上述相关法律文书行为因违法而无效的诉讼请求不属于人民法院受理民事诉讼的范围，本案中不予理涉。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决：驳回原告梁业连的诉讼请求。本案案件受理费80元，由原告梁业连负担。
宣判后，梁业连不服，向本院提起上诉称：原审认定事实错误，适用法律不当。一是原审以是否送达诉争的保全裁定，不属于法院受理的民事诉讼范围为由，不予审查。这完全是规避本案的重要事实。二是原审认为上诉人应当负有到房管部门核实诉争房屋是否在抵押、查封等限制转让的情形，这是原审对我国房屋登记制度的实际操作行为不了解，也是变相加重房屋买受人的举证责任。请求二审在查明事实的基础上，依法改判。
被上诉人中磊公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。
被上诉人齐跃东、宋正玉未作书面答辩。
二审经审理确认一审查明事实。
本院认为，依据《物权法》规定，不动产物权的设立、转移、变更和消灭必须登记，不登记者不生效。本案中，上诉人梁业连与被上诉人齐跃东、宋正玉签订房屋买卖合同后，并未将讼争的文庙新天地A区1号楼5室房屋登记到自己的名下，对该讼争房屋上诉人享有基于买卖合同产生的债权请求权，而非物权。现原审依据查明的案件事实，对被上诉人中磊公司申请执行登记在被上诉人齐跃东名下的不动产采取执行措施，符合法律规定。关于上诉人称原审以是否送达诉争的保全裁定，不属于法院受理的民事诉讼范围为由，不予审查是否有误的问题。经查，相关法律文书是否向被上诉人齐跃东、宋正玉送达，并不影响讼争房屋在法律上的权属关系，且与上诉人梁业连是否对诉争房屋享有足以排除执行行为的权益无关。故对上诉人该上诉理由，本院不予采纳。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第（二）项规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，不得转让该房地产。上诉人作为买受人，在与被上诉人齐跃东、宋正玉签订房屋买卖合同时，不仅要核实出售人是否具有房屋产权证，出售人的身份证，还要核实诉争房屋是否存在《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条所规定的限制转让情形。虽然买受人不能直接查询所买房屋相关信息，但可让出售人提供相关所售房屋登记情况。上诉人怠于行使上述义务，未注意到诉争房屋存在法律所规定的限制转让情形。故对上诉人称原审加重其作为买受人的举证责任的上诉理由，本院亦不予采纳。
综上所述，上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费80元，由上诉人梁业连负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许玉虎
审 判 员 李前兵
代理审判员 田 庚
二〇一五年十一月十一日
书 记 员 王 倩