甘肃省金昌市金川区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）甘0302民初1698号
原告：任杰，男，汉族。
委托诉讼代理人：罗文虎，甘肃金天元律师事务所律师。
被告：郭维民，男，汉族。
被告：李秀红，女，汉族。
原告任杰与被告郭维民、李秀红房屋买卖合同纠纷，本院于2017年7月10日受理后，依法公开开庭进行了审理。原告任杰委托诉讼代理人罗文虎与被告郭维民、李秀红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
任杰向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告签订的房屋买卖合同，判令二被告退还购房款302589.82元（房款300000元、契税2589.82元），给付违约金157410.18元，合计46万元；2、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2012年7月21日，原告与被告夫妇签订房屋买卖合同。约定：甲方（被告）将拥有完全所有权、位于金川区房屋一套（包括地下室）以31万元的价格出售给乙方（原告）。双方同意在办理房屋转移登记过户时甲方应当及时出具申请房屋产权转移书面报告，房管部门要求的其他证明文件，如甲方延误给乙方支付每日万分之五的违约金。如果甲方不能给乙方办理房屋产权过户登记手续，乙方有权解除合同，甲方应当退还乙方全部房价款，并给乙方承担已付房价款50%的违约金。合同签订后，任杰依约支付郭维民购房款30万元，并多次催促郭维民办理过户登记手续。郭维民总是推诿搪塞。直到2017年6月26日郭维民才到房管部门办理房产过户手续。房管部门告知因郭维民之前没有办理房产证，故不能办理过户手续。且房屋是小产权房，也不能办理房产过户手续。任杰此时方知郭维民隐瞒小产权房以及其未办理过户产权的事实。按照双方约定，郭维民与李秀红构成根本违约，请求依法判处。
郭维民、李秀红辩称，2012年7月14日，任杰与二被告协商买房事宜。任杰向二被告给付了50000元定金。2012年7月21日，双方签订了房屋买卖合同，约定二被告将位于金川区房屋一套（包括地下室）以310000元的价格出售给任杰。二被告将与八冶公司签订的购房合同、票据、房屋钥匙交付了任杰。任杰向郭维民、李秀红给付了250000元房款。双方同时约定，任杰在开发商通知办理房产证的时候通知二被告办理房产证。2014年，任杰通知二被告办理房产证，后又告诉二被告房产证已停办。2017年6月28日，任杰又告知房产证已开始办理。二被告遂将涉案房屋产权登记在自己名下。但在办理过户登记时，得知涉案房屋不能办理产权转移登记。任杰未取得涉案房屋权属证明不是二被告导致。任杰解除合同没有依据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。任杰提交的购房合同、交款证明、中国工商银行汇款凭证、通话录音，郭维民及李秀红提交的不动产权证书、购房合同、购房价格计算表、发票、金昌市住房和城乡保障局说明，双方当事人均未提出异议。上述证据来源合法、内容客观真实、与本案有关联性，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年7月14日，任杰向郭维民、李秀红给付购房定金50000元。2012年7月21日，任杰与郭维民、李秀红签订房屋买卖合同，约定：郭维民、李秀红将位于金昌市金川区房屋出卖于任杰，房屋建筑面积96.28㎡，地下室面积13.63㎡，价款310000元；除已给付的50000元定金外，任杰于合同签订后向郭维民、李秀红给付房款250000元，剩余10000元房款在办理房屋产权过户登记后一次性付清；郭维民、李秀红及时办理房屋产权登记，并在具备房屋过户条件时及时给任杰办理房屋产权过户登记手续；办理房屋产权过户登记手续所产生有关税金和费用按法律规定承担；合同签订后，在任杰给郭维民、李秀红支付250000元房款的同时，郭维民、李秀红将房屋交付任杰；房屋交付前房屋产生的所有债务由郭维民、李秀红承担，房屋交付后产生的所有债务由任杰承担；办理房屋转移登记过户时，郭维民、李秀红应当及时出具申请房屋产权转移的书面报告、房管部门要求的其他证明文件。郭维民、李秀红应当积极协助，如因郭维民、李秀红延误而不能办理产权登记，应当承担违约责任，按已付房款每日万分之五向任杰支付违约金；若郭维民、李秀红不能给任杰办理房屋产权过户登记手续，任杰有权解除合同，郭维民、李秀红应当退还任杰全部购房款，并向任杰承担已付房款50%的违约金。合同签订后，任杰于当天向郭维民给付250000元房款（不包括定金50000元），郭维民、李秀红将其与八冶建设有限公司金川基地管理处签订的购房合同、票据、房屋钥匙交付了任杰。2014年任杰通知郭维民、李秀红办理房屋产权登记，后因房管部门停办，郭维民、李秀红未取得房屋权属证书。2014年5月23日，任杰以郭维民名义缴纳了涉案房屋契税2589.82元。2017年6月，任杰通知郭维民、李秀红涉案房屋可以办理权属证书，并将持有的郭维民与八冶建设有限公司金川基地管理处签订的购房合同、票据等给付郭维民、李秀红，郭维民、李秀红于2017年6月30日取得涉案房屋的不动产权属证书，该不动产权属证书载明权利性质为“划拨/经济适用房”。因涉案房屋无法办理产权变更登记手续，双方发生纠纷。本案诉讼期间，金昌市住房和城乡建设局出具说明一份，内容为“八冶房地产开发集团有限公司开发建设的金川区龙泉里（39区）龙泉家园住宅属于经济适用房，其建设用地以划拨方式供应，并免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。按照《甘肃省经济适用房管理实施办法》规定，经济适用房购房人拥有有限产权，购买经济适用住房不满5年，不得上市交易，购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市州、县市区政府确定。近期，市建设局会同国土资源局正在制定全市经济适用住房上市交易管理的具体政策，待上报市政府审定出台后，龙泉家园经济适用住房即可按政策规定上市交易”。
本院认为，任杰与郭维民、李秀红签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。根据双方约定，解除合同条件为郭维民、李秀红不能给任杰办理房屋产权过户登记手续。即任杰自始至终不能取得房屋权属证书。涉案房屋性质属经济适用住房，《甘肃省经济适用房管理实施办法》第三十条规定，经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折价和物价等因素回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市州、县市区政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。根据上述规定，涉案房屋并非彻底不能办理产权变更登记，仅是上市交易时间有所限制。金昌市住房和城乡建设局亦明确说明待金昌市政府出台全市经济适用住房上市交易管理政策后，涉案房屋即可按政策规定交易。故政策规定条件具备后，任杰可以取得涉案房屋权属证书。郭维民、李秀红目前不能为任杰办理产权变更登记并不符合双方约定的解除合同条件，任杰行使约定解除权没有事实依据，亦不符合法定解除合同条件。对任杰要求解除与郭维民、李秀红之间房屋买卖合同、退还购房款300000元的诉讼请求本院不予支持；因双方之间房屋买卖合同不符合解除条件，任杰按照“已付房款50%”的约定主张违约金没有事实依据，对任杰要求郭维民、李秀红承担157410.18元违约金的诉讼请求本院亦不予支持。按照双方约定，任杰交纳的2589.82元契税应由郭维民、李秀红承担，郭维民、李秀红应向任杰返还，对该诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条规定，判决如下：
一、被告郭维民、李秀红返还原告任杰代交契税2589.82元。限判决生效后十日内履行；
二、驳回原告任杰其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8200元，减半收取4100元，由原告任杰负担4079.5元，被告郭维民、李秀红负担20.5元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省金昌市中级人民法院。
审判员 李玉霞
二〇一七年八月二十日
书记员 尚思彤