北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0115民初5304号
原告：戚本刚，男，1984年11月28日出生，重庆海尔家电销售有限公司职员，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：李希，北京市兴创律师事务所律师。
委托诉讼代理人：田艳君，女，1983年12月3日出生，北京海恒丰商务咨询有限公司职员，住北京市大兴区。
被告：孙静，女，1964年1月11日出生，住辽宁省沈阳市和平区。
委托诉讼代理人：王守国，北京市京顺律师事务所律师。
原告戚本刚与被告孙静房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告戚本刚及其委托诉讼代理人李希、田艳君，被告孙静及其委托诉讼代理人王守国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
戚本刚向本院提出诉讼请求：1、判令解除戚本刚与孙静于2016年2月27日签订的房屋买卖合同；2、判令孙静返还戚本刚已付购房定金400000元；3、判令孙静赔付戚本刚中介费43000元；4、判令孙静支付违约金636000元；5、判令孙静赔偿房屋差价损失1106000元；6、判令孙静赔偿违约期间的购房定金利息7289.61元；7、判令孙静支付戚本刚精神损害抚慰金50000元；8、本案诉讼费由孙静承担。事实和理由：2016年2月27日，戚本刚与孙静签订房屋买卖合同。戚本刚向孙静支付了400000元定金后，孙静未按照合同约定将房屋交付给戚本刚，并且拒绝履行后续的相应义务，导致戚本刚无法取得该房屋的所有权，后戚本刚发现孙静已经将涉案房屋出售给了第三人，现在双方签订的房屋买卖合同已经无法继续履行，戚本刚要求解除合同并要求孙静赔偿经济损失。
孙静辩称，不同意戚本刚的诉讼请求。1、孙静认为涉案合同效力待定，该房屋买卖合同是否有效，需要调查戚本刚在签订本合同时，是否具有购房资格。戚本刚与孙静签订房屋买卖合同和居间合同时，戚本刚未提交过建委出具的戚本刚具有在京购房资格的检验证明，根据相关规定，在戚本刚提供购房资格证明前，孙静认为本案的合同效力待定；2、北京市存量房屋买卖合同及补充协议内容不真实、履行不明确，对孙静来说显失公平，无法履行。在合同中没有约定交付房屋首付款的期限，按照房屋交易政策，购房人在取得房屋所有权之日必须交足至少不低于房价总款的30%，而本案中双方无论是在房屋买卖合同还是补充协议中均未对首付款有明确的约定。戚本刚与孙静未签订房屋买卖合同中第四条第二款约定的存量房自有交易资金划转协议，因该协议约定戚本刚需要将1000000元存入资金监管账户用于支付房款，但是中介未让双方签订该协议，客观上损害了孙静的合法权益，导致孙静卖房风险增加。合同约定因买受人自身原因未获得银行贷款的，买受人继续向其他银行申请贷款。但孙静因急需资金，如果戚本刚不能办下贷款，孙静需要承担更多的风险；3、戚本刚在本次房屋买卖履行过程中存在着严重违约，其无权主张违约金。戚本刚未在双方约定的期限内向孙静交足定金400000元。双方约定到建委办理交易手续时，戚本刚连续两次均未到场，致使交易手续无法办理。戚本刚未按照约定支付房屋首付款，一直在拖延，致使孙静的合同目的无法实现，根据合同约定，当事人一方因迟延履行债务或者其他违约行为致使合同目的不能实现的，当事人可以解除合同，由于孙静的合同目的不能实现，因此解除合同，将涉案房屋出售给他人。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。戚本刚提交以下证据：证据1、北京市存量房屋买卖合同及补充协议；证据2、定金收条及转账凭证；证据3、居间服务合同及收据；证据4、房屋产权证书复印件；证据5、档案查询结果；证据6、房屋买卖合同；证据7、微信聊天记录截图；证据8、录音；证据9、房地产估价报告；证据10，双方买卖房屋事宜时间轴；证据11、存量房交易所需资料参考清单、戚本刚暂住证、5年社保参保情况、纳税记录、购房资格核验结果；证据12、建委大厅领取的过户流程；证据13、服务费证明。孙静对证据1真实性认可，但认为合同内容显失公平，合同即便没有约定明确的付款期限，根据交易习惯戚本刚也应当在房屋交付前积极履行付款义务，在戚本刚未交付房款也未办理贷款情况下要求孙静交付房屋，明显违背公平规则；对证据2真实性认可，但孙静只收到396000元，并非400000元；对证据3中居间服务合同真实性认可，但为孙静提供居间服务的是没有任何资质的段希雷，对收据的真实性、关联性、合法性均不认可，该收据无法证明戚本刚向中介交付中介费43000元。根据税收法律规定收取资金应当开具发票，该收据的收款人是段希雷；对证据4真实性认可；对证据5认可；对证据6真实性认可，但认为房屋实际成交的时间是2016年3月30日，涉案房屋已出售，且出售价格为2600000元，低于出售给戚本刚的价格，孙静没有获利，因此戚本刚诉求的房屋差价没有事实和法律依据；对证据7真实性认可，但认为在合同约定不平等前提下，孙静向戚本刚表示如果不卖房屋，向戚本刚退还400000元另加50000元，这只是一个意向，不是约定，孙静收到396000元定金不是400000元；对证据8的证明目的不认可，该录音能证明双方对首付款支付达成一致的变更意见，戚本刚同意支付首付款1180000元，因戚本刚违约，孙静将房屋出卖给案外人，价格为2600000元，孙静未获利，孙静如约到建委办理过户手续，中介机构及戚本刚均未去；证据9真实性、合法性、关联性均不认可；证据10不具备证据的合法形式，系单方制作；证据11出暂住证在购房前已经存在，其他证据均在第一次开庭后才去做的，购房资格检验结果的打印日期为2016年12月13日，双方签订合同的日期为2016年2月27日，8个月后原告才具备购房资格，在签订合同前，戚本刚就应当具备购房资格，即便签订合同当日不具备购房资格，也应当在100内主动提出具有购房资格并出具结果，戚本刚12月13日的房屋检验结果与本案无关；证据12真实性不认可；证据13真实性认可，但认为中介开具发票的时间系三方签订合同后8个月，原告是否缴纳中介费以2016年2月27日发票为准，证据形式有瑕疵。
孙静提交以下证据：证据1、房屋买卖合同及补充协议；证据2、房地产经纪机构查询单；证据3、北京市房地产经济从业人员信息公示；证据4、机票订单信息；证据5、户口本；证据6、放射科影像学报告单；证据7、孙静与戚本刚微信记录；证据8、孙静与后勇微信记录；证据9、孙静与段希雷微信记录；证据10、存量房屋买卖合同；证据11、售房发票；证据12、（2008）海民初字第33988号民事判决书；证据13、微信聊天记录；证据14、孙静哥哥孙斌户口及死亡证明；证据15、收条复印件及发票。
戚本刚发表质证意见：对证据1真实性认可，但认为补充协议对房屋交易具体事宜的约定已经做出了明确的书面约定，本合同是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定。合同约定房屋交付时间为3月10日前，根据补充协议，关于房屋交付具体事宜已经做出明确约定；对证据2真实性不认可；对证据3真实性不认可，且经纪人身份不构成影响涉案房屋买卖合同的真实性、合法性；对证据4真实性、证明目的均不认可；对证据5真实性认可，但认为与本案无关；对证据6真实性认可，但认为与本案无关；对证据7真实性认可，但认为戚本刚未承诺在2016年3月27日前交付首付款，双方约定的是过户当天戚本刚向孙静支付购房款118万元，并且同时约定了有100万元作为资金监管存入建委的资金监管账户；证据8真实性不认可；对证据9真实性不认可；对证据10认可；证据11真实性认可，但认为260万元为网签价格，不是最终成交价格；证据12真实性认可，但认为与本案无关；证据13真实认可，但认为孙静只表示不卖房，未告知戚本刚已将房屋出售给他人；对证据14真实性认可，但不认可证明目的及关联性；对证据15收条不认可，发票的真实性认可，但不认可证明目的。
对双方当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年2月27日，戚本刚与孙静在居间方北京宜居兴业房地产经纪有限公司居间服务下签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定戚本刚（买受人、乙方）购买孙静（出卖人、甲方）位于北京市北京经济技术开发区天华园一里三区1号楼3单元X号房屋，房屋成交价格为3180000元；买受人通过存量房自有交易资金监管账户划转自有资金，买卖双方签订的《存量房自有交易资金划转协议》，买受人应将房价款1000000元整存入存量房自有交易资金监管账户，买受人取得房屋所有权证书后，存量房交易平台将存量房自有交易资金监管账户内的监管资金一次性划转至买卖双方在《存量房自有交易资金划转协议》中的约定卖方收款账户；买受人采取公积金贷款申办抵押贷款，拟贷款600000元。买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意按照买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，期间已发生的及要产生的各项费用由买受人自行负担；出卖人应当在2016年3月10日前将该房屋交付给买受人；出卖人将该房屋出卖给第三人，导致买受人不能取得房屋所有权证的，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起5日内退还买受人全部已付款，按照央行金融机构同期贷款基准利率付给利息，并按买受人累计已付房价款的一倍支付违约金；当事人双方同意，自本合同签订之日起100日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。戚本刚与孙静签订《补充协议》，约定乙方于2016年2月27日前向甲方支付购房款400000元，乙方于过户当天向甲方支付购房款1180000元，乙方于过户前向资金监管账户存入购房款1000000元，剩余房款600000元乙方以贷款方式支付。甲乙双方应于网签后三日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；买卖双方约定，当乙方贷款申请获得银行（公积金管理中心）批准后7日内，甲乙双方共同向房屋权属登记部门申请办理该房屋的权属转移登记手续；甲乙双方应当在2016年3月10日前自行办理物业交割手续，丙方陪同；甲方出现以下情形之一的，构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；……甲方出现上述根本违约情形之一的，应在违约行为发生之日起5日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。
同日，戚本刚通过银行汇款方式向孙双革汇款380000元，孙静向戚本刚出具定金收条，载明今收到戚本刚交来的用于购买位于北京经济技术开发区天华园一里三区1-3-X房屋定金400000元；宜居兴业公司收取居间费43000元（含过户费3000元）。2016年3月30日，孙静将涉案房屋出售给案外人孟春丽、于志。
本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力。戚本刚与孙静签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定，积极履行自身义务。本案中，孙静在合同履行过程中存在一房二卖的违约行为，擅自将涉诉房屋出售给他人，进而使得戚本刚与孙静之间的上述合同无法继续履行，戚本刚签订合同的购房目的无法实现，孙静的行为属于违约，应承担违约责任。孙静辩称戚本刚在签订购房合同时不具备购房资质，双方合同效力待定。需要指出的是，即便戚本刚在签订购房合同时不具备购房资质，但是戚本刚在合同履行期限届满前（自签订合同之日起100日内）的合理期限内消除了购房资质障碍，涉案合同是具备继续履行条件的，在此情况下，孙静未提供充分的证据证明戚本刚在合同履行期限内未取得购房资质，且孙静于2016年3月30日即合同履行过程中将涉案房屋出售给案外人，孙静的行为属于违约。关于孙静辩称其已于2015年4月4日告知戚本刚将涉案房屋出售他人，但未提供充足的证据证明，且未提供证据证明双方已对合同解除达成合意，故本院难以采信；戚本刚要求解除双方签订的房屋买卖合同，于法有据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。孙静应在合同解除后，将购房定金400000元返还戚本刚。孙静辩称其实际收取的购房定金不足400000元，但未提供充足的证据，本院不予采信；关于违约金的数额问题，违约金在我国合同法中主要体现为一种民事责任形式，以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方。违约金不仅仅是当事人预先约定的事项，也是国家以法律形式设定的责任形式，当国家认为当事人约定的违约金有过高或过低情形时，基于违约金的补偿性及一方当事人的申请，国家倾向于予以调整，故国家立法授予法院提高或降低违约金的权力。结合涉案房屋买卖合同的履行情况、出卖人将涉案房屋出售他人的时间、买受人应知涉案房屋出售他人的时间、双方当事人过错程度、房屋价格的上涨趋势、买受人的实际损失及其预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，关于戚本刚主张违约金636000元的诉讼请求，本院予以支持；戚本刚表示其知道或应知孙静将涉案房屋出售给案外人的时间为2016年11月7日，经审查，戚本刚在变更诉讼请求时已了解到孙静已将涉案房屋出售给案外人，故此时戚本刚对涉案房屋不具备继续履行的条件应具备心理预期，故关于戚本刚因房屋无法继续履行主张房屋差价损失，本院在违约金一节中已予以考量，对该项诉讼请求，本院不予支持；关于戚本刚主张中介费损失43000元的诉讼请求，证据充足，于法有据，本院予以支持；关于购房定金利息损失，于法无据，本院不予支持；关于戚本刚主张精神损害抚慰金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告戚本刚与被告孙静于2016年2月27日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；
二、被告孙静于本判决生效之日起七日内返还原告戚本刚购房定金400000元；
三、被告孙静于本判决生效之日起七日内给付戚本刚中介费43000元；
四、被告孙静于本判决生效之日起七日内给付戚本刚违约金636000元；
五、驳回原告戚本刚的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费32240元，由被告孙静承担（自本判决生效之日起七日内缴纳）；保全费5000元，由被告孙静承担（自本判决生效之日起七日内缴纳）；鉴定费11000元，由被告孙静承担（自本判决生效之日起七日内缴纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审 判 长 肖 爽
人民陪审员 宗全立
人民陪审员 刘秀敏
二〇一七年十二月二十六日
书 记 员 宋媛媛