上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0107民初4313号
原告程玉壮，男，1974年3月17日出生，汉族，户籍地吉林省桦甸市。委托代理人张文明、贵林峰，上海申恒律师事务所律师。被告上海欢乐笛娱乐有限责任公司，住所地上海市普陀区。法定代表人刘旭东，总经理。委托代理人贺子龙。原告程玉壮与被告上海欢乐笛娱乐有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈文丽独任审判，公开开庭进行了审理。原告程玉壮的委托代理人张文明、被告上海欢乐笛娱乐有限责任公司的委托代理人贺子龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程玉壮诉称,2014年8月18日，原、被告就上海市普陀区兰溪路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)签订房屋租赁合同，约定租赁期限一年，自2014年8月23日至2015年8月23日止。2015年6月25日，双方续签房屋租赁合同，约定租赁期限一年，自2015年8月23日至2016年8月22日止，租金每月人民币8900元(以下币种均为人民币)，每三个月支付一期租金，第一期租金于8月23日前付清，以后每期租金支付时间为上期租金到期前5日内付清，押金为26700元。2015年6月25日原、被告签订房屋租赁合同后，被告向原告告知：因有关管理部门限制租赁房屋内居住人员的数量，要求原告予以解决，消除有关部门限制，否则拒付租金。原告得知情况后，向系争房屋所在的物业管理公司了解到，因被告将系争房屋用于员工宿舍，居住人数较多，违反了《上海市房屋租赁条例》、《上海市居住房屋租赁管理办法》等法律法规及文件的规定，有关部门限制系争房屋内居住人数不超过6人。相关部门的告知书已于2015年5月18日送达被告。后原告与被告积极协商，未能达成一致意见。原告诉至法院，在法院诉调中心的建议下，被告于2015年12月11日下午与原告办理了房屋交接手续。原告认为，原告将房屋租与被告，被告理应遵守国家的法律法规，现有关管理部门依法限制被告的居住人数，不能成为被告拒付租金的理由。2015年5月18日有关部门已通知被告整改，被告在2015年6月25日续签合同时，已得知被限制的情况。现被告已明确表示，有关机关不取消限制就拒付租金。现原告诉至法院，请求判令：1、租赁合同于2015年12月11日解除；2、被告支付自2015年8月23日至2015年12月11日租金32336.7元(按每月8900元计算)，并支付违约金26700元；3、本案诉讼费由被告承担。被告上海欢乐笛娱乐有限责任公司辩称，被告承租系争房屋用作员工宿舍，大概有12人。2015年8月20日，有关部门告知被告系争房屋不得居住这么多人，被告希望原告出面协调此事，但未果，故被告自2015年8月23日起停止支付租金，并向原告提出退房并愿意支付实际租赁期间的租金，但原告不同意退还押金，故被告又住了约3个月，用押金抵扣租金，最终双方于2015年12月11日办理了系争房屋的交接手续。被告认为自己的行为不构成违约，若法院认定被告构成违约，被告认为三个月租金的违约金标准过高，请求法院予以调低。综上，同意原告关于合同于2015年12月11日解除的诉讼请求、同意支付欠付的租金，但不同意支付违约金。经审理查明，原告为系争房屋产权人。2014年8月18日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)就系争房屋签订《房屋租赁合同》，约定原告将系争房屋出租给被告使用，租赁期一年，自2014年8月23日起至2015年8月23日止，租金为每月8500元，双方还就租赁的其他具体事项作了约定。在一年的租赁期内，双方未产生纠纷。2015年6月25日，双方再次就系争房屋签订《房屋租赁合同》，约定租赁期一年，自2015年8月23日起至2016年8月22日，租金为每月8900元，每3个月支付一期租金，第一期租金于8月23日前付清，以后每期租金支付时间为上期租金到期前5日内付清，押金为26700元；乙方应当按照本合同的约定及时足额缴纳租金、押金及其他各项应付费用；如任何一方未按本合同约定履行，经另一方催告后仍不履行的，其行为视为根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的三倍，给守约方造成损失的需另外赔偿守约方的经济损失。合同签订后，被告补足了押金26700元。因系争房屋内居住人员众多，曹杨街道综治办、曹杨派出所、曹杨房管办、系争房屋所在物业公司联合发布《告知书》，要求被告自行整改，消除安全隐患。后被告减少了居住人数，同时要求原告与上述部门进行协调，后被告以原告未解决问题为由拒付自2015年8月23日起的租金，而上述部门始终未对被告使用系争房屋采取任何强制措施。2015年9月，原告将被告诉至本院，案号为(2016)沪0107民初1526号，要求与被告解除合同，支付自2015年8月23日起至搬离之日止的租金及承担违约金、结清水、电、煤气及物业费等，该案审理过程中，经本院释明，原、被告于2015年12月11日办理了房屋交接手续，嗣后原告称其与被告已就部分标的达成调解，故申请撤诉，本院予以准许。2016年1月5日，原告又将被告诉至本院，案号为(2016)沪0107民初4318号，要求被告支付自2015年8月23日至搬离日即2015年12月11日止的租金及承担违约金，后原告以另行起诉为由再次申请撤诉，本院亦予以准许。现原告再次诉至本院，要求判决如其诉请。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《房屋租赁合同》是当事人真实意思表示，合法有效，双方均因恪守履行。原告将系争房屋交付被告使用，被告理应按约提前支付租金，且非法定与约定理由，不得以押金抵扣租金。然根据本院查明的事实，被告自2015年8月23日起欠付租金，对此被告辩称系因原告未与有关部门协调整改一事而拒付租金，本院认为被告将系争房屋交与多人居住使用是其自身行为，原告无任何法定与约定义务协助被告解决被有关部门要求整改的问题，且有关部门发出整改通知后并未对被告使用系争房屋构成任何影响，被告的辩称意见不构成拒付原告租金的正当性理由，本院对此不予采纳。本院认为，被告未按合同约定履行，原告通过起诉方式履行了催告的义务，而被告仍不履行，被告构成根本性违约，达到了原告可以单方面解除合同的条件。现原告要求与被告解除合同、支付违约金，本院予以支持。鉴于双方于2015年12月11日办理了交接手续，且原、被告均同意合同于2015年12月11日解除，该意见与法不悖，本院予以支持。合同解除后，被告还应支付其使用期间即2015年8月23日至12月11日止的租金，同时原告应返还被告支付的押金。关于违约金的金额，考虑到原告于2015年12月11日收回房屋，已经止损，而合同约定的月租金的三倍的违约金标准确实过高且被告请求本院予以降低，本院根据本案实际情况、被告的违约行为等方面对违约金金额进行酌定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、原告程玉壮与被告上海欢乐笛娱乐有限责任公司于2015年6月25日就上海市普陀区兰溪路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》于2015年12月11日解除；二、被告上海欢乐笛娱乐有限责任公司应于本判决生效之日起十日内支付原告程玉壮自2015年8月23日至2015年12月11日止的租金(按每月人民币8900元计付)；三、被告上海欢乐笛娱乐有限责任公司应于本判决生效之日起十日内支付原告程玉壮违约金人民币8900元；四、原告程玉壮应于本判决生效之日起十日内返还被告上海欢乐笛娱乐有限责任公司押金人民币26700元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费人民币467元，减半收取计人民币233.5元，由原告负担人民币33.5元，被告负担人民币200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 陈文丽
二〇一六年三月三十日
书记员 陈文渊
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。