北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0106民初22296号
原告：北京市五岳山健身俱乐部有限公司,住所地北京市丰台区永外东铁匠营五间楼十号。
法定代表人:田东斗，董事长。
委托诉讼代理人：谷岳，北京道宁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谢晨，北京道宁律师事务所律师。
被告：北京惠鼎皮业有限公司，住所地北京市丰台区宋家庄顺八条3号。
法定代表人:黄文波，董事长
委托诉讼代理人：丁辉，男，1962年4月7日出生。
委托诉讼代理人：孙怀军，男，1972年1月4日出生。
第三人：北京金瑞通房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区双庙村125号院2号楼1至2层商业03。
法定代表人：徐万超，董事长。
委托诉讼代理人：盛鸿智，男，1982年4月26日出生。
原告北京市五岳山健身俱乐部有限公司（以下简称五岳山公司）与被告北京惠鼎皮业有限公司（以下简称惠鼎皮业公司）、第三人北京金瑞通房地产开发有限公司（以下简称金瑞通公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告北京市五岳山健身俱乐部有限公司委托代理人谷岳、谢晨，被告北京惠鼎皮业有限公司委托代理人丁辉、孙怀军，第三人北京金瑞通房地产开发有限公司委托代理人盛鸿智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
北京市五岳山健身俱乐部有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付被拆迁房屋价值的补偿款、搬迁补偿款、临时安置补偿款、停产停业损失、装修装饰补偿款、附属设施补偿款等暂计人民币200万元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2003年12月23日，被告与原告(原三波健身俱乐部)签订了《房屋租赁协议》，该协议约定:自2004年1月1日起至2013年12月31日止，原告租赁被告位于北京市丰台区五间楼×号之房屋，面积共计10036平方米，作为商业用途。在装修方案报政府主管部门审批及被告同意后原告可对该房屋进行装修。协议合同期内国家拆迁征用该物业，原告享受该物业改造增值后相关的国家政策性补偿。因原告将租赁物用于商业经营，需要对房屋进行改造，原被告又签订了《关于房屋租赁配套设施的协议》，约定原告对租赁物及配套设施拥有14年的使用权。上述协议签订后，原告在经被告同意并向政府部门办理了审批手续后，将租赁物进行了装修改建，添附了配套设施，依法办理了营业执照和娱乐经营许可证，将被告房产证显示为5、6、7、8号房屋(位于金丰苑×号路及金丰苑×号路交叉口处)用于经营KTV。2015年，原告又投入大量资金对KTV进行了第二次装修。原被告曾因租赁合同纠纷诉至法院，经北京市第二中级人民法院(2014)二中民终字第06144号民事判决确认原告的租赁期限应为14年。2016年6月，有关部门及领导找原告谈话，原告被告知原告经营的KTV所处位置属于石榴乡拆迁范围。被告于2013年10月17日就与第三人签订了《国有土地使用权收回及补偿协议书》，约定国家收回位于金丰苑三号路及金丰苑四号路交叉口处的国有土地使用权，由第三人补偿被告补偿款共计550万元。有关部门及领导要求原告必须配合拆除工作。原告当即表示在收到相关拆迁补偿款之后，立即配合拆迁工作。但原告的意见并未得到重视。2016年7月21日，原告用于经营五岳山KTV的房屋(位于金丰苑×号路及金丰苑×号路交叉口处)被强行拆除，给原告造成了巨大的经济损失。原告认为，原告作为承租方有权根据《房屋租赁协议》的约定及相关法律规定收取拆迁补偿款。被告为达到霸占原告拆迁补偿款之目的，隐瞒拆迁信息，导致原告经营场所被强行拆除，给原告造成了巨大的经济损失。现原告特依法诉至贵院，请求法院支持原告诉求。
北京惠鼎皮业有限公司辩称：不同意原告诉讼请求。我们与原告签的租赁协议不包括原告说的这块地，原告无权要求我们给予补偿;原告提供的我们与第三方之间的拆迁协议，是我们与第三方的事，与原告无关。我们没有租给他这块地，租赁协议里不包括这块地;房子也不是我们拆的。据我方了解，是因为有违建才拆除。故原告诉讼请求与我方无关。
北京金瑞通房地产开发有限公司述称：此事与我方无关，针对这块地我们已经给被告进行了补偿，他们之间的租赁纠纷与我方无关。
本院经审理认定事实如下：2003年12月23日，北京惠鼎皮业有限公司（甲方、出租方）与北京三波健身俱乐部（乙方、承租方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方将坐落在北京市丰台区五间楼×号的厂房及部分房屋租赁给乙方作为经营使用。双方协议第一条房屋位置、面积及用途约定：“第1款乙方租赁甲方之物业位于北京市丰台区五间楼×号（具体位置见附图）（以下简称该物业）；第2款该物业之楼房建筑面积合计为10036平方米，该面积为本合同所述房屋租金及其他费用收取时的计算依据。…第5款甲方提供该物业的现状1、承租楼体：6360平方米房屋为现浇结构四层生产厂房，3676平方米为预制结构生产厂房…6、院落：可随租赁房屋使用的院落具体位置见附图…；”双方协议第二条租赁期限约定：“第6款乙方租赁该房屋的租赁期共计10年。起始日期为2004年1月1日，终止日期为2013年12月31日（以甲方实际将该物业交付乙方的实际日期为准，双方以书面协议确认）。…”双方协议第四条入住约定：“第12款乙方自年月日起可以入住该物业，并对该物业进行装修。乙方严格遵守国家、北京市及甲方有关装修管理规定，装修不影响房屋结构性改变。装修方案报政府主管部门审批及甲方书面同意并备案，否则，由此造成的一切后果由乙方负责。…”双方协议第五条甲方责任约定：“…第18款协议合同期内国家拆迁征用该物业，乙方享受该物业改造增值后相关的国家政策性补偿。”双方协议第十二条生效及其他约定：“…附件：1、该物业及附属院落平面图…”协议还就其他内容进行了约定。
协议签订后，惠鼎皮业公司与三波健身俱乐部还签订了《关于房屋租赁配套设施的协议》。2005年5月12日，惠鼎皮业公司（甲方、出租方）与北京三波健身俱乐部（乙方、原承租方）、北京五岳山健身俱乐部有限公司（丙方、新承租方）签订关于《房屋租赁协议》承租方的协议，约定由五岳山公司替代北京三波健身俱乐部成为新承租人，承担相应的法律责任和债务。
2013年10月17日，金瑞通公司（甲方）与惠鼎皮业公司（乙方）签订《国有土地使用权收回及补偿协议书》（以下简称补偿协议），约定因石榴庄村旧村改造项目需要回收北京惠鼎皮业公司部分国有土地使用权，甲乙双方在协商一致的基础上，就土地移交及补偿事宜达成如下协议：“第一条乙方土地及房屋的总体情况乙方权属的土地面积约319平方米，最终以北京市规划委员会下发的《建设用地规划条件》（2011规条整字0116号）为准，具体位置见附图。该用地上现有房屋约200平方米。第二条腾退补偿款及支付方式根据双方协商，甲方同意向乙方支付的腾退补偿款共计¥5500000（大写：人民币伍佰伍拾万元整）。甲乙双方签订本协议后3日内，甲方向乙方支付上述全部腾退补偿款。本合同项下，所涉土地增值税费由甲方全额承担。”该协议还就其他内容进行了约定。
2014年，惠鼎皮业公司与五岳山公司因房屋租赁合同发生纠纷，惠鼎皮业公司诉至法院要求五岳山公司腾退所租赁房屋并支付占有使用费。五岳山公司反诉要求确认双方之间关于房屋租赁协议的《补充协议》合法有效。北京市第二中级人民法院（2014）二中民终字第06144号判决书认定五岳山公司对所租赁场所享有十四年的承租权。
庭审中，五岳山公司主张其所承租的部分房屋属于前述《补偿协议》中所针对的约200平米房屋的范围，因拆迁发生于租赁合同履行期间，且其承租后对此部分房屋进行了装饰装修及改扩建，并用于经营，故其应当按拆迁政策享受相应的补偿。五岳山公司就其主张提交了《房屋租赁协议》及附图、《国有土地使用权回收及补偿协议书》（以下简称补偿协议）、《北京市丰台区公安消防支队建筑工程消防验收意见书》（以下简称消防验收意见书）等证据为证，表示附图中双方确认阴影部分为其承租范围，其中标明的5、6、7、8的位置即为补偿协议中的200平米房屋的范围。经核对，该附图中载明，阴影部分为租赁物业，图中的阴影部分包括5、6、7、8，并加盖有北京三波健身俱乐部和北京惠鼎皮业有限公司的公章，及李铁靖与田东斗的签字。
惠鼎皮业公司对《房屋租赁协议》及附图、《国有土地使用权回收及补偿协议书》的真实性认可，表示李铁靖系其单位的经理。但主张附图是后补的，并不代表双方对租赁面积的变更，图中阴影部分将5、6、7、8标注进去是笔误，原告承租的仅为图上的×号楼和×号楼。双方合同约定的租金和面积是相对应的，原告租赁面积如有增加，租金也会增加。当时因为双方关系较好，所以原告多用一点或者少用一点，其并没有计较。补偿协议中的货币补偿针对的是其有房产证的5、6、7、8号房的面积，房产证上的面积为91平米多。补偿协议上写的200平米只是反映当时的情况，证明有这个房屋。对于消防验收意见书，惠鼎皮业公司表示与本案无关，主张原告所建房屋系违章建筑。
第三人金瑞通公司认可补偿协议的真实性，对其他证据表示与其无关，不发表意见。经询问，金瑞通公司还表示，补偿协议约定补偿款550万元是双方谈判的结果，没有走评估渠道，所以没有评估报表。拆迁补偿范围包括319平方米国有土地是确定的，补偿协议中所约定的约200平米房屋即附图中的5、6、7、8号房。当时并未对房屋进行实际测量，只是对地上的房屋有多少大概看了一下，估了200平米，房屋因原告占用没有办法测量，当时原告在该处经营KTV。金瑞通公司还表示补偿是针对土地及有证房屋的补偿，对于违章建筑是没有补偿的。停产停业损失是针对产权人的，钱全部都付给了产权人，因双方走的谈判途径，无法细分具体补偿项目。
经惠鼎皮业公司申请，本院前往北京市丰台区城市管理综合行政执法监察局（以下简称丰台区城管）调取了相关卷宗材料。该卷宗材料载明：位于北京市丰台区东铁营五间楼×号院西南角的砖混结构房屋共两间，总面积为375平方米。上述房屋的建设未取得规划部门的建房审批手续，房屋所有权和使用权属于五岳山公司。2015年7月10日，丰台区城管出具限期拆除决定书，责令五岳山公司于2015年7月20日12时前，自行拆除违法建设并接受复查。五岳山公司经催告后未自行拆除，丰台城管于2016年7月21日强制将前述房屋拆除。对于该卷宗材料，五岳山公司认可真实性，但主张拆除时间与补偿协议签订时间不一致，补偿在拆除之前就已经支付了，说明对其所建房屋是有补偿的，违章另当别论。惠鼎皮业公司及金瑞通公司均认可卷宗材料的真实性。
经询问，惠鼎皮业公司还表示城管所拆除的面积即是5、6、7、8号平房，该部分并非原告承租的范围，属于惠鼎皮业公司所有。对于为何其房本上面积仅为91.1平方米而城管认定面积为375平方米，惠鼎皮业公司表示其余部分属于原告添附的，但是没有相关手续，属于违建。惠鼎皮业公司及金瑞通公司均表示补偿款550万元于2013年发放给惠鼎皮业公司，补偿协议中涉及的土地及房屋系城管进行拆违以后即2016年才收回的。
另，金瑞通公司向本院提交了涉案房屋所归属的石榴庄旧村改造项目的《丰台区宋家庄公共设施用地收购补偿价格评估表》（以下简称评估表），作为该项目补偿政策的参考。五岳山公司认可该评估表的真实性，惠鼎皮业公司不认可该评估表的关联性，主张其补偿是通过谈判方式确定的。
又，五岳山公司表示其主张的200万补偿系估算的，且其未提供证据证明其装饰装修及附属设施建设的情况。
本院认为：惠鼎皮业公司与北京三波健身俱乐部所签订《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。在惠鼎皮业公司与北京三波健身俱乐部、五岳山公司签订关于《房屋租赁协议》承租方的协议后，五岳山公司替代了北京三波健身俱乐部的位置，成为承租人。依据北京市第二中级人民法院（2014）二中民终字第06144号判决书，五岳山公司对合同所涉及的房屋享有14年的承租权。
惠鼎皮业公司与金瑞通公司签订补偿协议时，五岳山公司与惠鼎皮业公司之间的合同仍在履行期间。惠鼎皮业公司主张补偿协议所涉及的约200平米房屋为5、6、7、8号平房，不属于五岳山公司的承租范围。依据附图，本院可以认定五岳山公司的承租范围包括5、6、7、8号平房，属于补偿协议所涉及的拆迁范围。惠鼎皮业公司主张附图阴影中将5、6、7、8号标入系笔误，本院难以采信。
关于补偿对象，虽然惠鼎皮业公司与金瑞通公司均表示补偿走的协商谈判途径，补偿对象仅包括319平米国有土地以及惠鼎皮业公司的有证房屋。但本院考虑到三方当事人之间有一定的利害关系，故本案不能简单依据被告与第三人的陈述来确定补偿对象的范围。首先，从补偿协议内容来看，该协议载明：该用地上现有房屋约200平米，与惠鼎皮业公司房产证上所载明的91.1平方米房屋面积差距较大，且惠鼎皮业公司认可多出的面积系五岳山公司所添附。其次，从时间顺序来看，补偿协议签订时间及补偿款发放时间均早于5、6、7、8号被认定为违章建筑的时间，即签订补偿协议时前述房屋并未被认定为违章建筑。故本院对于被告及第三人关于涉案房屋为违章建筑，签订补偿协议时未给予补偿的主张，不予采信。
关于补偿数额，因补偿协议并未明确约定具体补偿项目，且被告及第三人均表示补偿款系协商谈判的结果，故补偿数额并无明确的计算标准。从补偿款所针对的对象来看，五岳山公司对319平方米国有土地使用权并不享有权利，仅对其所添附的自建房屋享有权利。具体自建房屋的面积，因协议上所载的约200平米系估算，且双方均认可城管所拆除的房屋范围与补偿的房屋范围一致，故本院将依据城管卷宗所认定的面积确定。因五岳山公司在涉案房屋处进行经营，故其还应享受停产停业损失补偿。具体五岳山公司所应享受的补偿数额，本院将参考金瑞通公司所提供的评估报告酌情确定。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条，第六十一条之规定，判决如下：
一、北京惠鼎皮业有限公司于本判决生效之日起十日内支付北京市五岳山健身俱乐部有限公司补偿款800000元；
二、驳回北京市五岳山健身俱乐部有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费22800元，由北京市五岳山健身俱乐部有限公司负担13680元（已交纳），由北京惠鼎皮业有限公司负担9120元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审 判 长 熊俊芳
人民陪审员 王子旭
人民陪审员 李 静
二〇一七年十二月二十八日
书 记 员 高 畅