广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终17669号上诉人（原审原告）：何为，男，汉族，1994年4月30日出生，住所地：广东省深圳市龙岗区，委托诉讼代理人：肖晖，广东国晖律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡耿乐，广东国晖律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苏瑞锦，男，汉族，1986年10月10日，住所地：福建省莆田市秀屿区，委托诉讼代理人：罗美娟，广东明楷律师事务所律师。上诉人何为因与被上诉人苏瑞锦房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初4160号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，上诉人何为的委托诉讼代理人肖晖、蔡耿乐，被上诉人苏瑞锦的委托诉讼代理人罗美娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何为上诉请求：1、撤销一审判决，并依法改判解除涉案《租赁协议书》，判令苏瑞锦支付房屋修复费13万、房屋占用费306000元（自2016年3月至2017年2月，暂按一年计）；2、判令苏瑞锦承担本案的一、二审诉讼费用。事实与理由：一、涉案《租赁协议书》能否继续履行是本案关键事实，一审法院无视何为所提交的证据，判令继续履行合同，实属认定事实不清，适用法律错误。1、苏瑞锦注销深圳千和门诊的《医疗机构执业许可证》，使《租赁协议书》的根本目的无法实现，《租赁协议书》应当解除。涉案《租赁协议书》第一条第2款明确约定：“何为将租赁房屋出租给苏瑞锦作诊所商住使用，苏瑞锦不得擅自另作它用，苏瑞锦改变用途须经何为书面同意，并保证符合国家法律、法规及规章的规定。”苏瑞锦与何为签订涉案《租赁协议书》的根本目的在于租用涉案房屋经营深圳千和门诊部。然而2015年10月6日，深圳千和门诊发生医疗事故致人死亡，被主管部门强制停止经营。2015年11月26日，苏瑞锦在主管部门要求下注销深圳千和门诊的《医疗机构执业许可证》。为证明苏瑞锦已经注销深圳千和门诊的《医疗机构执业许可证》，何为前往深圳市龙岗区卫生和计划生育局调取了《关于注销深圳千和门诊部的批复》，并将其提交给了一审法院。一审庭审中苏瑞锦代理人已经对上述事实进行了确认，然而一审法院却在一审判决中对如此重要、关键的证据只字未提，更未对此证据作任何的法律评价。苏瑞锦已经注销了深圳千叶门诊的经营执照，已经不可能实现订立涉案《租赁协议书》的根本目的。《合同法》第九十四条规定有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，根据此规定涉案《租赁协议书》应当予以解除。而一审法院却对此重大事实视而不见，判令继续履行，实属认定事实不清，适用法律错误。2、何为不可能配合苏瑞锦重新签订租赁合同，另行申办《医疗机构执业许可证》，以实现案涉租赁合同的根本目的。如前述，深圳千和门诊的经营执照已经被苏瑞锦注销，已经无法实现合同目的。如果苏瑞锦想实现合同目的，恢复诊所经营，就需要重新申办《医疗机构执业许可证》。按颁发《医疗机构执业许可证》主管部门的要求，申办《医疗机构执业许可证》需要提供门诊的租赁合同，那就得何为配合其重新签订租赁合同。首先，重新签订租赁合同应当以解除涉案《租赁协议书》作为前提，因此涉案《租赁协议书》还是应当予以解除。再者，重新签订租赁合同不是何为的义务。最后，基于《租赁协议书》的履行过程中何为与苏瑞锦产生的各种矛盾及苏瑞锦使用租赁房屋的现状，即使一审法院判决继续履行合同，哪怕是二审法院同样判决继续履行合同，何为也不可能再配合苏瑞锦重新签订租赁合同。3、苏瑞锦自停止经营以来，未再对租赁房屋进行管理，致租赁房屋有重大安全隐患，何为不可能配合其重新签订租赁合同。（1）广告招牌存在堕落危险，苏瑞锦经何为多次催促不作处理，何为不得不亲自动手拆除。2016年2月16日，租赁房屋所在村委的工作人员通知何为，称租赁房屋天台的广告招牌倾倒了，已经有一半露出天台外，随时可能坠落伤人，而租赁房屋自发生医疗事故至今已经没人来到了。何为立即通知了苏瑞锦，要求其尽快处理。然而何为多次催促，苏瑞锦也不作处理。直至2016年3月5日，何为亲自进入租赁房屋拆除该有坠落危险的广告招牌。（2）苏瑞锦疏于管理租赁房屋，致使吸毒人员潜入租赁房屋逗留。2016年3月5日，何为进入租赁房屋拆除有坠落危险的广告招牌时，在租赁房屋一个房间内发现有一吸毒人员潜入在内酣睡，因此何为不得不报警处理。（3）租赁房屋内脏乱不堪，物品胡乱堆积，存在严重安全隐患。2016年3月5日，何为进入租赁房屋后，屋内呈现一片人员匆匆撤离后长时间未有人员进入的景象，药品撒满地板，满屋灰尘，老鼠尸体陈于楼道。何为并没有义务必须配合苏瑞锦重新租赁合同，而苏瑞锦如此糟蹋何为的房屋，何为是不可能再配合其重新签订租赁合同，办理新的《医疗机构执行许可证》的，因此涉案《租赁协议书》订立的根本目的已经不可能实现，涉案《租赁协议书》应当予以解除。4、一审判决继续履行已经不可能实现根本目的的合同，此判决该如何执行？一审法院完全无视前述何为所提交的证据，强行判决继续履行《租赁协议书》。何为自2016年3月份起已经未再收到租金，苏瑞锦自停止经营之日起就未再对租赁房屋进行清洁管理，必将对租赁房屋造成损害，且增加发生安全事故的危险，继续履行合同只会增加何为的经济损失。而苏瑞锦已经不能继续在租赁房屋经营诊所，租用案涉租赁房屋的月租金达到了2万多元，按照正常人的思维，这种情况下肯定是越早解除租赁合同越好，最好就是房东能不因为提前解约没收保证金。苏瑞锦闲置租赁房屋数月，何为提起诉讼解除合同，苏瑞锦却向法院主张继续履行，如果苏瑞锦不是病，那就是别有意图。如果苏瑞锦是别有意图，且该意图是损害何为的利益的，那这样的判决恰恰给他们提供了保护。请二审法院予以明辨。二、苏瑞锦存在严重违约行为，一审法院无视何为提交证据，认定事实错误。1、苏瑞锦已将租赁房屋转租，一审法院认定错误。在深圳千和门诊未发生医疗事故之前，苏瑞锦与第三人练雪鹏曾找过何为，要求将承租人变更为其所谓“内部员工”练雪鹏，何为认为他们内部的变动不需要变更租赁合同的承租人，所以予以拒绝。自2015年10月份起至2015年12月份，由于深圳千和门诊停止经营，苏瑞锦以其不在深圳为由，让“内部员工”练雪鹏代为支付房租。然而到2015年12月，练雪鹏致电何为称其已从苏瑞锦处受让了深圳千和门诊，要求何为与其签订租赁合同，何为予以拒绝，并向苏瑞锦表示不同意其转租，如苏瑞锦要继续承租租赁房屋的话就按以前的方式支付租金。苏瑞锦自承租租赁房屋经营深圳千和门诊之日起，交纳租金一直都是由其本人及其亲戚，即在千和门诊担任财务的杨某支付的，从未让其它第三人支付，如果租金由练雪鹏交来的话，那就等同于何为默认同意了苏瑞锦的转租行为。在何为的要求下，苏瑞锦本人通过转账支付了2016年1月份的租金。2016年2月份的租金苏瑞锦再次要求通过第三人黄道祥代为支付，何为不同意，苏瑞锦就一直拖欠着租金。2016年3月4日苏瑞锦在给何为的信息中明确的表示“这房子和我没关系，我早就不在那有半年过了”。此信息在一审庭审中已得到苏瑞锦代理人的认可，而一审法院无视何为提交的此份证据，对此证据也不作任何的法律评价，却称何为无证据证明苏瑞锦有转租的行为，这明显就是认定事实不清。2、苏瑞锦拖欠租金己构成违约，成就解除合同的条件。由前述可知，苏瑞锦早在2015年10月之前已经将租赁房屋转租给了他人，其本人也已对转租事实予以确认。苏瑞锦将租赁房屋转租后就不愿再处理租赁房屋的租赁事宜，然而由于何为发现了他的转租行为，拒绝其转租并要求其按以前的方式，由其本人或担任财务的杨某支付租金。以现在的科技水平，无论是ATM机转账还是电子银行转账也都不用耗时太久，更不用说支付宝转账、微信转账等更加便利的支付手段了，然而苏瑞锦却拖欠2016年2月份的租金到2016年3月中旬才支付。苏瑞锦自2016年3月份起再未支付过租金，这显然违反了合同约定，成就解除合同的条件。3、续签租赁合同不代表何为已知晓并接受苏瑞锦拆除墙壁进行装修的行为，苏瑞锦未经何为同意拆除多处房屋墙壁属于严重违约。在苏瑞锦对租赁房屋进行装修之前，苏瑞锦向何为提供了一份装修的平面图，该平面图显示装修无需拆除墙壁，何为同意了此装修方案。然而苏瑞锦却瞒着何为，拆除了租赁房屋内的多处墙壁。苏瑞锦租用租赁房屋经营大型门诊部，且拆除墙壁最多的三楼是作为手术室。作为平常人对于出入医院是非常忌讳的，因此在苏瑞锦作出严格依照其提供的图纸进行装修的保证后，何为就未详细查看装修的情况。从现状看，己拆除墙壁的修复费用达到十三万元之巨，何为不可能在未与苏瑞锦就修复费用达成一致书面意见的情况下同意其装修，也不可能在知晓其已拆除房屋墙壁进行装修的情况，未对修复费用进行约定就重新签订租赁合同。由此可知，何为系在苏瑞锦完全不知情的情况下实施了拆除墙壁的行为。然而一审法院却以何为与苏瑞锦续签合同为由，认定何为已认可房屋拆除的现状并予以接受，显属认定事实不清。三、苏瑞锦违背常理要求继续履行租赁协议，其背后的真相是配合开发商田园居逼迫何为出售租赁房屋。如前述，苏瑞锦已经不可能再在租赁房屋经营门诊，却愿意继续租用案涉房屋，且不是用作经营，反而是用作堆放杂物、垃圾。苏瑞锦如此违背常理的做法，其背后的真相是：2015年，开发商田园居想要收购涉案房屋，曾派人与何为沟通，但何为拒绝了其购买的请求。此时恰逢苏瑞锦所经营的门诊发生医疗事故出了命案，被主管部门要求停业，并最终注销执业许可证。田园居就找到苏瑞锦，让其将租赁房屋转租给田园居。苏瑞锦将租赁房屋转租给田园居之后，何为拒绝苏瑞锦转租涉案房屋，拒收由田园居方面交来的租金，田园居只能通过苏瑞锦来支付租金，而苏瑞锦在将租赁房屋转租之后，就已经不再积极配合田园居的活动，这才有了苏瑞锦拖欠租金的事件。田园居之所以租用涉案房屋，是想通过荒废租赁房屋来逼迫何为同意将租赁房屋出售。苏瑞锦辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，何为的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。一、对于何为所说《租赁协议书》的合同目的无法实现，我方认为并非如此。当初租赁协议书中明确约定租赁房屋是作诊所商住使用，苏瑞锦可以作诊所也可以用作商住，作为房东的何为也有义务根据《租赁协议书》配合苏瑞锦的经营管理。二、苏瑞锦和门诊部一直以来都有按照合同内容履行合同义务，并无将租赁房屋另作他用。2015年10月以后，诊所出现经营问题，之后进入整改阶段，老板及股东都在想办法恢复诊所正常营业。从2016年2月开始，房东就提出要单方解除租赁合同，我方并未同意。房东于2016年3月初，强行带人进入租赁房屋，并换掉租赁房屋大门的锁，强占房屋，至今我方仍未拿回房屋使用权，何为如此野蛮的行为已给苏瑞锦带来巨大损失，对于损失我方将另行主张。三、何为提出的苏瑞锦将租赁房屋擅自转租，拖欠租金、拆除商铺，对房屋进行装修等理由均没有证据证明，根本不能成立。何为向一审法院起诉请求：1、解除何为和苏瑞锦于2014年5月3日签订的《租赁协议书》；2、苏瑞锦支付租赁房屋修复费130000元；3、苏瑞锦支付腾空租赁房屋前的占用费，自2016年3月至2017年2月，暂按一年计（诉讼阶段），为306000元；4、苏瑞锦承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2014年5月3日，何为和苏瑞锦签订《租赁协议书》，该协议书的出租方为何为，承租方为苏瑞锦，在协议书的后面有何为与苏瑞锦的签名及指模，此外，协议书的抬头与后面苏瑞锦签名的地方均有加盖“深圳千和门诊部”的公章，协议约定：何为将位于深圳市龙岗区龙岗街道南约社区积谷田A区前门路1巷15号房屋租赁给苏瑞锦，用于经营诊所商住，苏瑞锦不得擅自另作它用；租赁期限自2014年9月1日起至2019年8月31日止；苏瑞锦应当于每月5号前向何为支付当月租金、水电费等；租赁房屋由苏瑞锦自行装修，苏瑞锦装修前应当提前报何为审核同意后方可进行施工；如苏瑞锦有拖欠租金水电费等费用达到一个月租金，擅自将租赁房屋转租等违约行为的，何为有权单方解除该租赁协议。根据双方确认，该租赁协议实际是续租合同，苏瑞锦最早在2008年开始租赁何为涉案房屋。2015年10月6日，深圳千和门诊因发生事故，停止经营。2015年10月16日，何为收到来自练雪鹏账户支付的2015年10月份的租金，此后三个月，租赁房屋的租金都是由练雪鹏所支付。何为以为练雪鹏已从苏瑞锦处将涉案房屋转租，因此拒绝收取由练雪鹏支付的租金。2015年12月21日，何为向苏瑞锦送达了解除租赁协议的通知书，并要求苏瑞锦腾空房屋。苏瑞锦称租赁房屋将由其继续承租且经营，何为收取了苏瑞锦支付的2016年1月份的租金，继续由苏瑞锦使用租赁房屋。2016年2月份，苏瑞锦没有按照协议约定缴纳房租，根据双方认可的短信记录可知，苏瑞锦因回老家过春节，不能及时按照约定亲自支付何为房租，遂委托黄道祥以现金方式向何为缴纳房屋租金，但何为回应称，只认可苏瑞锦本人打到何为指定账户的款项，其它一概拒收并视为苏瑞锦违约。2016年3月10日苏瑞锦回到深圳，将拖欠的2016年2月份租金缴交给何为。何为称苏瑞锦未经何为同意擅自拆除租赁房屋部分隔墙，但据何为的姐姐何婕（何婕也是涉案房屋的实际管理人及与苏瑞锦方的联系人）证实，苏瑞锦于2012年或2013年曾与何婕商议对房屋结构进行一定改动，并提供图纸给何婕，何婕对苏瑞锦的改动要求予以同意，并且提出合同终结后苏瑞锦应当予以恢复原状。一审另查明，涉案房产原为案外人何敏名下财产，何敏系何为何为的父亲，2007年7月30日何敏与游娟娟离婚时，双方商定将涉案房屋的所有权益赠与何为。该房产有《建设工程规划许可证》和《建设用地规划许可证》。一审法院认为，涉案房屋有《建设工程规划许可证》和《建设用地规划许可证》，所以何为、苏瑞锦双方就涉案房屋签订的租赁合同为有效合同。尽管本案苏瑞锦辩称涉案房屋的承租方为深圳市千和门诊部，在签订租赁协议时，苏瑞锦只是千和门诊部的一名员工，在租赁协议上签字只是代理公司的行为。但是无论从合同的形式还是合同的内容来看，都能够确认苏瑞锦本人即是合同当事人。因此，苏瑞锦称自己不是合同的当事人，不是本案适格被告的观点一审法院不予采信，一审法院确认苏瑞锦即是涉案租赁合同的承租人。何为与苏瑞锦签订的《租赁协议书》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反有关法律的禁止性规定，合法有效，双方均应遵照执行。何为向一审法院提起诉讼，认为苏瑞锦擅自转租、未经何为同意许可拆除墙壁、拖欠租金，均违反合同约定，严重损害了何为的合法权益，并以此为由，要求解除双方签订的租赁合同。一审法院认为，何为的诉求没有事实依据。一、何为认为苏瑞锦擅自转租，但是何为没有证据证明苏瑞锦将涉案房屋转租他人，苏瑞锦也陈述涉案房屋一直由苏瑞锦占有使用，只是委托他人代为缴纳房租；二、何为称苏瑞锦未经同意拆除房屋墙壁，可事实上从庭审可以知道，苏瑞锦拆除墙壁是经过房屋的实际管理人即何为姐姐何婕同意的，退一步来讲，即使拆除墙壁没有经过同意，拆除墙壁的行为发生在2012年或2013年，即双方第一次租赁房屋期间，之后双方于2014年5月3日已经重新签订租赁合同，即双方都已认可房屋拆除的现状并予以接受，故何为以此为由要求解除合同于理不合；三、何为称苏瑞锦拖欠租金，从双方的陈述看，苏瑞锦一直有按时缴纳租金，即使是何为提出的2016年2月份租金，苏瑞锦只是因回老家过春节，不能及时按照约定亲自支付何为房租，还委托他人以现金方式向何为缴纳房屋租金，只是因为何为自己拒收的原因致使苏瑞锦不能按时缴纳，且2016年3月10日苏瑞锦回到深圳，又及时将拖欠的2016年2月份租金缴交给何为，因此，一审法院不能认定苏瑞锦拖欠租金。故此，何为认为苏瑞锦存在合同违约，成就解除合同的条件，请求一审法院以苏瑞锦违约为由依法解除双方的租赁合同，一审法院不予支持。因租赁合同继续履行，因此，何为要求苏瑞锦支付租赁房屋修复费130000元并支付腾空租赁房屋前的占用费306000元的诉讼请求，一审法院不予支持。故此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回何为的全部诉讼请求。本诉案件受理费7840元，由何为承担。经审理查明，一审法院查明的事实基本清楚，应予确认。本院二审查明，一、何为在一审时提交的涉案房产的《建设工程规划许可证》载明，建设规模为一栋三层建380㎡，实地照片显示涉案房产为五层楼房。二、截至2016年12月6日本院二审庭审调查，苏瑞锦未向何为返还涉案房产。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷案件。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房产为五层楼房，与《建设工程规划许可证》所载明的建设规模不符，当事双方签订的涉案《租赁协议书》属于前述合同无效的情形，一审法院认定合同有效，适用法律有误，应予纠正。因无效合同自始没有法律约束力，何为请求解除涉案《租赁协议书》的诉讼主张，没有事实和法律依据，不予支持。房屋租赁合同虽然无效，但根据前述司法解释的规定，当事人仍可请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的。何为自2015年12月起已多次要求苏瑞锦腾空房屋，而苏瑞锦截至本院二审庭审调查仍未搬离，故何为可要求苏瑞锦参照合同约定的租金标准，即24200元/月的标准支付占有使用费，自2016年3月至本院二审庭审调查的2016年12月6日，共计222484元（24200元/月×9个月＋24200元/月×6/31个月），对前述范围内的诉讼请求，应予支持，对此之后的占有使用费，当事人可待实际发生后另行主张。我国《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中苏瑞锦基于双方签订的《租赁协议书》占有、使用涉案房产，由于合同无效，其应将涉案房产返还。考虑到苏瑞锦将涉案房产装修后用作经营深圳千和门诊，当事人可在移交涉案房产前明确装修价值，如因装修赔偿问题发生争议，可另循法律途径解决。至于何为所主张的房屋修理费13万元，由于涉案房产尚未交还，是否会发生合理的修理费用尚不确定，故该项诉求没有事实依据，应予驳回。如当事人因合同无效受到其他损失，可另循法律途径解决。综上所述，何为的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初4160号民事判决；二、苏瑞锦应于本判决生效之日起十日内向何为支付自2016年3月至2016年12月6日期间的占有使用费222484元；三、驳回何为的其他诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费7840元，由何为负担3840元，苏瑞锦负担4000元。二审案件受理费7840元，由何为负担3840元，苏瑞锦负担4000元。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 路  德  虎审判员 朱    宽二〇一七年三月十三日书记员 张东阳（兼）附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。