广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2014）佛南法民三初字第1166号原告（反诉被告）：简洁玲，女，1966年10月8日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：罗伟彬，广东坚信律师事务所律师。被告（反诉原告）：佛山美宝建材企业有限公司南海分厂，营业场所：广东省佛山市南海区小塘新境罗岗村石路边新境工业区，注册号：440682500010548。法定代表人：许伟钊。被告（反诉原告）：佛山美宝建材企业有限公司，住所地：广东省佛山市三水区乐平镇乐信大道3号，注册号：440600400008498。法定代表人：许伟钊。两被告（反诉原告）委托诉讼代理人:霍燕华，广东至高律师事务所律师。两被告（反诉原告）委托诉讼代理人:欧阳湘琴，广东至高律师事务所律师。原告简洁玲与被告佛山美宝建材企业有限公司（以下简称“美宝公司”）、佛山美宝建材企业有限公司南海分厂（以下简称“美宝公司南海分厂”）租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月3日受理后，两被告提起反诉，经审查，本院将本诉与反诉合并审理。本案依法适用简易程序，于2017年3月27日、5月31日、12月15日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人罗伟彬、两被告的委托诉讼代理人霍燕华均到庭参加了诉讼。诉讼中本院根据当事人的申请，依法委托司法鉴定，鉴定期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告赔偿原告厂房地基补强修复费用30万元；2.两被告赔偿原告厂房车间修复费用80万元；3.两被告赔偿原告厂房地梁修复费用20万元；4.两被告赔偿原告修复期间的租金损失268171.88元；5.两被告赔偿原告因修复厂房梁垫付的修复费用75000元；6.诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2006年12月31日，原告与被告美宝公司南海分厂签订《厂房租赁协议》，将位于佛山市南海区狮山镇小塘新境罗岗村石路边新境工业区内新建的第一期厂房（A、B、C、D车间，以下简称“涉讼厂房”）出租给被告美宝公司南海分厂使用，此后原、被告双方分别在2007年、2010年、2011年和2013年续签了《厂房租赁协议》。双方约定：在租赁期内，物业小修（门、窗、室内排水管）由被告美宝公司南海分厂负责修理费，因物业结构设计或建造问题发生的厂房维修（如室内排水管管道漏水堵塞、房顶瓦面漏水或更换）由原告负责；被告美宝公司南海分厂需改动原建筑物，先由被告美宝公司南海分厂书面申请，经原告书面同意才能施工，否则被告美宝公司南海分厂要负一切责任，如严重损坏租赁厂房结构，原告有权解除协议，没收全部保证金。被告美宝公司南海分厂接收厂房后，未经原告同意，擅自在A、B车间地下开挖建造了两条水渠，因施工质量问题，水渠出现严重渗水，导致A、B车间泥土长期积水及土方流失，地面出现严重偷空和下陷，更为严重的是，在擅自改造施工过程中，被告美宝公司南海分厂不顾厂房安危野蛮施工，在A、B车间打穿、打断地梁四条共十处，直接影响厂房的结构安全。2008年8月份原告发现上述情况后立即与土地出租方南海区狮山镇新境村罗岗村民小组分别向被告美宝公司南海分厂发出了整改通知，三方分别对有关损坏情况作了确认。为了不影响被告美宝公司南海分厂的正常生产，双方经协商同意暂时对地梁采取临时补救措施，待日后再进行全面修复。但据原告事后了解和现场检查，施工方并不是合同约定的佛山市南海第二建筑工程有限公司装饰分公司，而且也没有按图纸进行施工，对受损地梁的加固根本毫无作用。更为离谱的是，被告美宝公司南海分厂以不能停工为由，不但不修补两条漏水的水渠，而且继续使用水渠长达半年之久。在厂房A、B车间地面出现倾斜下沉加剧、厂房梁开裂受损的情况下，被告美宝公司南海分厂才停止使用水渠。原告多次要求被告美宝公司南海分厂对下陷地面和厂房梁进行修复，但被告美宝公司南海分厂以厂房本身质量问题拒不理会。为防止厂房发生倒塌意外，原告唯有委托第三方对厂房梁进行了修复。2014年9月15日，原告同意被告美宝公司南海分厂提出的解除厂房A、B车间租赁关系，要求被告美宝公司南海分厂修复好地梁和厂房，赔偿有关修复费用并承担损坏厂房结构的违约责任，但被告美宝公司南海分厂却以厂房本身质量问题拒不承担修复和赔偿责任。经查，被告美宝公司南海分厂是被告被告美宝公司的分公司，被告被告美宝公司应对被告美宝公司南海分厂的债务承担连带赔偿责任，故起诉。两被告辩称，原告的诉讼请求应予以驳回，理由如下：涉讼厂房未经报建及验收合格，租赁合同依法无效。原告无权没收被告保证金。原告知道且应当知道涉讼厂房未符合国家有关房屋的建设规范，应对涉讼厂房损坏自行承担责任，并赔偿被告为涉讼厂房垫付的修复费用。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《建筑法》第六十一条第二款、《消防法》第十三条的规定，涉讼厂房未取得报建和验收合格手续，租赁合同无效，原告无权没收被告保证金。根据《厂房租赁协议》第六条第1、2款的约定，因物业结构设计或建造问题发生的厂房维修，由原告负责，相关费用由原告承担。被告有权指定一家或数家公司更换或维修，费用由原告承担。原告知道且应当知道涉讼厂房未符合国家有关房屋的建设规范，应对涉讼厂房损坏自行承担责任，并赔偿被告未涉讼厂房垫付的修复费用。原告诉称厂房修复费无相关修复的合同、发票等依据，也无法确定原告所谓的修复与本案涉讼厂房有关，而且与造价鉴定存在重复计算，应不予支持。无证据显示原告存在修复期间的租金损失，被告无需承担原告租金损失。被告退场之后，涉讼厂房即由原告出租予第三方，本案第一次现场鉴定时，涉讼厂房已有他方在使用，无证据显示原告存在修复期间的租金损失，应不予支持。地梁已由被告进行修复加固，并经原告验收合格，被告无需再支付任何关于地梁的修复费用。本案三次鉴定均未对地基情况进行实质检测，其科学性、客观性、准确性均缺乏事实依据。被告已经举证证明涉讼土地施工前为鱼塘地质，不适合建厂房。两被告向本院提出反诉请求：1.原告立即向两被告退还厂房使用保证金944503.38元和水电使用保证金275000元，共计保证金1219503.38元；2.原告向两被告支付逾期退还厂房使用保证金和水电使用保证金的滞纳金，滞纳金按日千分之一计算，其中，厂房使用保证金滞纳金以944503.38元为本金，自原告应退款之日（2014年11月26日）计至厂房使用保证金实际全额退清之日止，暂计至2014年12月2日为6611.52元；水电使用保证金滞纳金以275000元为本金，自2014年5月20日起计至水电使用保证金实际全额退清之日止，暂计至2014年12月2日为54175元；3.原告配合两被告注销表号为113000746的用水账户；4.原告向两被告返还代垫的水费，暂计至2014年10月为20511.7元；5.原告配合两被告注销电表号为062949000151647的用电账户；6.原告赔偿两被告因不予配合注销涉讼厂房A、B、C、D车间用电账户而产生的增容保证金损失366061.64元；7.原告立即赔偿两被告垫付的厂房修复费120787.9元及逾期付款利息（按中国人民银行同期同类贷款利率，自起诉之日起计至修复费用实际全额付清之日止）；8.原告向两被告支付逾期退还厂房之用保证金和水电使用保证金的违约金944503.38元；9.本案本案和反诉的诉讼费、鉴定费由原告负担。事实与理由：2007年8月28日，被告美宝公司南海分厂与原告经营的佛山市南海区展和建材服务部（以下简称“展和服务部”）签订《厂房租赁协议》，约定被告美宝公司南海分厂承租涉讼厂房及空地，租期自2007年8月15日至2010年3月15日。其中，《厂房租赁协议》第四条第1款约定，被告美宝公司南海分厂支付6个月租金即944503.38元厂房使用保证金给原告，此保证金原告委托佛山市南海澳锦房地产开发有限公司（以下简称“澳锦公司”）收取；第3款约定，协议期满，被告美宝公司南海分厂交清应付租金、水电费等一切费用和办好交还厂房手续后，原告应在5个工作日内退回保证金；若原告逾期退还保证金，则被告美宝公司南海分厂有权向原告或澳锦公司每日收取应退保证金的千分之一作为滞纳金直至退还全部保证金为止；若原告逾期两个月内还未退还保证金，被告美宝公司南海分厂可向法院起诉原告及澳锦公司，并追加罚原告1344503.38元的违约金；第五条第5款约定，在电力部门向厂区内接通生产用电后5个工作日内，被告美宝公司南海分厂向原告缴付水电使用保证金400000元，此保证金原告委托澳锦公司收取，在协议期满，被告美宝公司南海分厂交清应付的水电费用和办好交还厂房手续后，原告在5个工作日内退回该保证金；若原告逾期退还保证金，被告美宝公司南海分厂有权向原告或澳锦公司每日收取应退回保证金的千分之一作为滞纳金直至退还全部保证金为止；若原告逾期二个月内还未能退还保证金，被告美宝公司南海分厂可想法院起诉原告及澳锦公司，并追加罚原告1344503.38元违约金。被告美宝公司南海分厂依约向原告支付厂房使用保证金944503.38元和水电使用保证金400000元，而后《厂房租赁协议》经三次续签，最后一次续签的《厂房租赁协议》期限为2013年7月1日至2015年6月30日止。上述厂房使用保证金和水电使用保证金400000元也转为最后一次续签的《厂房租赁协议》的厂房使用保证金和水电使用保证金。自2007年8月双方签订《厂房租赁协议》后不久，被告美宝公司南海分厂从2008年开始就发现厂房产生地面下陷、墙体开裂、天花坍塌、厕所坍塌等现象。被告美宝公司南海分厂多次向原告反映，原告均以各种理由推脱。为保障员工安全，被告美宝公司南海分厂不得不先行垫资修复。至2014年，原告厂房房屋质量问题愈发严重，继续使用将严重危及被告美宝公司南海分厂员工安全，原、被告先后提前解除《厂房租赁协议》中C、D和A、B车间的租赁关系，并就A、B、C、D车间退租及保证金处理事宜于2014年5月14日达成《厂房租赁补充协议》，约定提前终止C、D车间租期至2014年5月31日止，C、D车间交接完成，扣减电费等费用后，原告应退还扣减费用后的电房保证金275000元，余下944503.38元厂房使用保证金，待A、B车间退租时一并退还。被告美宝公司南海分厂已在2014年5月14日搬离D车间，于同月29日搬离C车间，原、被告已于同月15日完成C、D车间的交接。被告美宝公司南海分厂于2014年9月16日搬离A、B车间，并在搬离前通知原告接收A、B车间，原告也已于2014年11月20日实际接收A、B车间，但一直不予配合办理场地接收和水电账户转名手续。根据《厂房租赁补充协议》第二条第5款、第三条的约定，原告应于C、D车间交接完成日，即2014年5月15日后5天内，即2014年5月20日前向被告美宝公司南海分厂退还电房保证金275000元，并在A、B车间退租时，即2014年11月20日起5个工作日内，即2014年11月26日前退还944503.38元厂房使用保证金，原《厂房租赁协议》的违约金改为944503.38元。上述两项保证金经被告美宝公司南海分厂多次催讨，原告一直拒绝退还。另外，原告为继续占有被告交付的保证金，一直拒绝配合被告美宝公司南海分厂办理用水和用电账户的转名和过户手续，导致被告美宝公司南海分厂在租赁关系终止后仍被迫为原告垫付水费20511.7元以及无法向供电部门申请退还增容保证金366061.64元。根据《厂房租赁协议》第六条第1款约定，租赁期内，因物业结构设计或建造问题发生厂房维修（如室外排水管道漏水堵塞、房顶瓦面漏水及更换）由原告负责，有关费用由原告负责。第六条第2款约定，原告在损坏及维修情况发生15天内未开始更换或维修的，被告美宝公司南海分厂有权指定一家或数家公司负责更换、维修，费用由原告承担。因原告厂房出现的各种地面下陷、墙体开裂、天花坍塌、厕所坍塌等现象，为保障被告美宝公司南海分厂员工安全，被告美宝公司南海分厂不得不先行垫资修复了A车间地面和饭堂、厕所，为此花费修复费98723.9元，依约上述修复费用应由原告承担。综上，涉讼厂房存在严重质量瑕疵，导致被告美宝公司南海分厂无法正常使用，并被迫垫资修复，在《厂房租赁协议》终止之后，原告又拒绝退还保证金，并导致被告美宝公司南海分厂为原告垫付水费和无法申请退回供电部门收取的增容保证金，原告的行为严重侵害两被告的合法权益，故反诉。原告辩称，被告的反诉请求应予以驳回，理由如下：在被告未办理水表过户、交清费用并修复厂房前，原告有权不退还厂房使用保证金944503.38元和水电使用保证金275000元。被告2007年承租厂房后，未经原告同意，擅自在A、B车间地下开挖了一个水池和多条管沟，开挖过程中打穿、打断四条地梁，导致A、B车间泥土长期积水及土方流失，地面出现严重偷空和下陷，直接影响了厂房的结构安全。2014年8月份被告提出解除租赁协议，原告同意但要求修复好厂房并赔偿有关损失，但被告置之不理，一走了之。此外，被告也没有按约定交清A、B、C、D车间的水费并将水表户名转到原告名下。双方于2013年1月30日签订的《厂房租赁协议》第四条第3款约定：“协议期满，乙方交清应付的租金、水电等一切费用和办好交还厂房手续，水电表权属转回甲方所有后，甲方应在5个工作日内退换保证金”。第五条第5款约定：“协议期满，乙方交清应支付的水电费用和办好交还厂房手续，水表及2个500KW专用变电房权属转回甲方名下后，甲方应在5个工作日内全额退回水电使用保证金”。第七条第2款约定：“租赁期满，在无拖欠任何水电费的情况下，乙方应在5个工作日内将水电表户名转为甲方户名，否则甲方有权不退还水电使用保证金。”据此，原告有理由不退还保证金。水电使用保证金275000元属于另一个独立的案件，应另案起诉。本案中原告只就A、B车间提起诉讼，并不涉及到C、D车间。被告就C、D车间275000元水电使用保证金提起诉讼，属于另一个独立的案件，应另案起诉，不能提起反诉。没有办理注销用水和用电账户的责任在被告，被告请求返还水费20511.7元并赔偿增容保证金损失366061.64元无理。被告承租厂房期间，原告在厂区提供了两个550KW专用变压器的电力增容和五个电表给被告使用。为了确保被告支付费用后取得供电供水部门开具的发票，双方在租赁协议约定原告将用电、用水户名转为被告，租赁期满，被告用电量减少，双方遂于2014年2月18日将2个550KW专用变压器的电力增容转回原告。被告所谓“增容保证金”是其自资安装的变压器的增容保证金，与原告毫无关系。至于五个水表账户，被告根本没有去办理过注销过户，更没有通知过原告，后来是原告为了方便使用水表，通过疏通关系，交清10-12月份水费后在2015年1月份自己办理过户的。被告称原告一直拒绝配合其办理用电和用水账户的转名手续，为原告垫付了两万多元的水费，完全是颠倒事实，推卸责任，企图谋取不当利益。A车间地面、饭堂和厕所出现问题，责任在被告，修复费应由被告自行承担。被告将厂房出现地面下陷、墙体开裂、厕所天花坍塌归责于原告，但实际上并不是厂房本身的质量问题，而是由于被告开挖水池和多条管沟，地梁被钻洞打穿并在生产过程中摆放过重的生产设备、设施所致。这在鉴定报告中有明确的结论。况且，饭堂属于简易装修，已经使用4-5年时间，被告只不过是重新装修而已，根本与质量问题无关，要是有关的话，之前饭堂也是被告自己装修的，责任也应由其自行承担。原、被告围绕其诉讼请求、反诉请求及答辩意见依法提交了证据，本院根据原告的申请委托司法鉴定，并依法组织双方进行证据交换和质证，对相对方对其真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对相对方对其真实性有异议的证据，本院认定如下：原告证据厂房平面图是复印件，两被告有异议，本院对其真实性不予采信。原告证据基础平面图、见证书及图片反映厂房的受损情况，因本案已经委托鉴定机构对厂房的受损原因、修复方案进行鉴定，故本院将结合鉴定结论对上述证据进行综合认定。原告证据通知、整改通知、现场实录及修复通知虽然都是原件，但通知之内容均为原告一方的陈述，故本院将综合本案的审理情况及鉴定结论认定其证明力。原告证据建筑工程施工合同书(含附件日丰管小塘厂房地梁加固示意图、工程预算)与两被告举证一致，本院对其真实性予以采信。原告证据建设工程施工合同是原件，小塘新境B厂房梁修复加固基础工程施工方案反映上述合同对应工程的施工方案，工程款支付的收据亦是原件，本院将综合案件的审理情况认定其真实性和证明力。原告证据关于办理水表转户的申请是原件，两被告虽有异议但未举证推翻，本院对其真实性予以采信。原告证据美宝建材拖欠水费清单是原件，且加盖了佛山市南海区狮山镇水务有限公司印章，两被告虽有异议但未举证推翻，本院对其真实性予以采信，并根据案件的审理情况认定其关联性。原告证据非居民客户变更用电业务受理表是原件，且加盖了供电局的公章，两被告虽有异议但未举证推翻，本院对其真实性予以采信。原告证据佛山市南海区狮山镇水务有限公司水费催缴单是原件，两被告虽有异议但未举证推翻，本院对其真实性予以采信。原告证据申请（2009.4.28）、图纸均是原件，且两被告确认有增容的事实，故本院对其真实性予以采信。两被告证据通知函是复印件，且无证据证明该函件有实际送达，原告有异议，本院对该证据的真实性予以采信。两被告证据地面修复及下水道填沙工程合同书、工程预算、管材A车间平面示意图、验收证明、建筑业统一发票（自开）发票均是原件，原告虽有异议但未举证推翻，本院对其真实性予以采信。两被告证据美宝水电费公用说明、通知函、照片均是复印件，且从证据的形式上无法证明美宝水电费公用说明、通知函有张贴送达，也无法反映张贴地点、时间，原告有异议，本院对该组证据不予采信。综合本院采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：原告简洁玲是个体户展和服务部的经营者。被告美宝公司南海分厂是被告美宝公司的分支机构。2007年8月28日，展和服务部（甲方）与被告美宝公司南海分厂（乙方）签订《厂房租赁协议》，约定乙方向甲方承租涉讼厂房（厂房地上建筑面积15201平方米）和空地（面积3502平方米）；租期从2007年8月15日至2010年3月15日；租金157417.23元/月，乙方于每月25日前交纳当月租金；乙方支付6个月租金总额的厂房使用保证金944503.38元予甲方（协议期内该保证金不计息，该款甲方委托澳锦公司于2007年1月收取）；合同期满，乙方交清应付的租金、水电费等一切费用和办好交还厂房手续后，甲方应在5个工作日内不计息退回保证金，逾期退款则乙方有权每日向甲方收取应退保证金的千分之一作为滞纳金直至退还全部保证金为止；若甲方逾期二个月内还未能退还保证金，乙方可向法院起诉甲方及澳锦公司，并加追罚展和服务部1344503.38元违约金；在电力部门向厂区内接通生产用电后5个工作日内，乙方向向甲方交付水电使用保证金400000元（协议期内该保证金不计息，该款甲方委托澳锦公司于2007年3月收取）；合同期满，乙方交清应付的水电费和办好交还厂房手续后，甲方应在5个工作日内不计息退回保证金，逾期退款则乙方有权每日向甲方收取应退保证金的千分之一作为滞纳金直至退还全部保证金为止；若甲方逾期二个月内还未能退还保证金，乙方可向法院起诉甲方及澳锦公司，并加追罚展和服务部1344503.38元违约金；租赁期内，物业小修（门、窗、室内排水管）由乙方负责修理费；因物业结构设计或建造问题发生的厂房维修（如室外排水管道漏水堵塞，房顶瓦面漏水及更换）由甲方负责，有关费用由甲方负担；为了保证乙方正常生产，因甲方行为或过错而造成损失或甲方负责维修的情况发生15天内，甲方未开始进行更换或维修，乙方有权指定一家或数家公司负责对该些损坏更换或维修，费用由甲方承担；乙方预付工程维修费用可在下月应付租金中扣除，但需提供相关凭证给甲方；在十分紧急的情况下，如果乙方无法在很短时间内联系到甲方或其委托方，乙方有权先更换或维修设施后通知甲方；乙方租用甲方物业期间，需改动原建筑物，先由乙方书面申请，经甲方书面同意才能施工，否则乙方要负一切责任；甲方同意施工的，维修、改建的一切费用及责任由乙方负责；只要改建不会破坏原建筑物安全结构情况，甲方原则上应批准乙方提出的申请。2008年9月10日，案外人南海区狮山镇新境村罗岗村民小组出具见证材料，显示两被告承租涉讼厂房期间，打烂车间地梁四条，并在车间自建地下水槽，水槽有裂缝渗水现象并致使车间地面下沉。后展和服务部于次日发出《通知》，要求被告对上述车间进行修复补救。同月13日，展和服务部再次发出《现场实录及修复通知》，指出两被告使用涉讼厂房出现的质量问题并提出相应的修复意见。2008年12月29日，被告美宝公司南海分厂与案外人佛山市南海第二建筑工程有限公司装饰分公司签订《建筑工程施工合同书》，约定被告美宝公司南海分厂委托该公司对涉讼厂房进行地梁加固工程，工程内容为地面清凿、打桩、混凝土钢筋倒制加固。2009年2月5日，被告美宝公司南海分厂与佛山市南海第二建筑工程有限公司装饰分公司签订《地面修复及下水道填沙工程合同书》，约定被告美宝公司南海分厂委托该公司实施地面修复及下水道填砂工程，工程内容为将美宝公司南海分厂所指厂房车间地面下沉部分进行修复及下水道填沙。2009年3月23日，佛山市南海第二建筑工程有限公司装饰分公司开具发票确认收到被告美宝公司南海分厂支付的地梁加固工程款22064元。2009年5月7日，佛山市南海第二建筑工程有限公司装饰分公司开具发票确认收到被告美宝公司南海分厂支付的地面修复及下水道填砂工程款39200元。2008年12月17日，展和服务部与案外人广州天衣防水补强新技术开发有限公司签订了《建设工程施工合同》，约定展和服务部委托该公司对涉讼B厂房房梁修复加固基础工程。展和服务部持有广州天衣防水补强新技术开发有限公司开具的工程款收据原件3份，显示该公司收到展和服务部支付的工程款75000元，原告主张该款均是现金支付。2010年3月24日，展和服务部（甲方）与被告美宝公司南海分厂（乙方）签订《厂房租赁协议（一）》，约定乙方向甲方承租涉讼厂房（厂房地上建筑面积15201平方米）和空地（面积3502平方米）；租期从2010年3月15日至2011年7月14日；租金170010.6元/月，有关厂房使用保证金、水电使用保证金的收退、违约责任、维修更换义务的约定与双方在2007年8月28日签订的《厂房租赁协议》一致。2011年1月7日，被告美宝公司南海分厂向原告提交《关于重新装修小塘PPR饭堂的申请》，主张小塘PPR原有的饭堂使用时间较长，部分墙体开裂，天花板已全部剥落，许多原有的设施已不能继续使用，存在严重的安全隐患，故申请重新装修饭堂。原告的人员于同月22日签署意见为“同意”。后被告美宝公司于同月27日与案外人李秀蕊签订《小塘饭堂修缮工程合同》，约定被告美宝公司委托李秀蕊实施小塘饭堂修缮工程。同年7月18日，李秀蕊开具发票确认收到被告美宝公司支付的小塘饭堂修缮工程款59523元。2011年4月29日，展和服务部（甲方）与被告美宝公司南海分厂（乙方）签订《厂房租赁协议（一）》，约定乙方向甲方承租涉讼厂房（厂房地上建筑面积15201平方米）和空地（面积5897平方米）；租期从2011年7月15日至2012年12月30日；租金249394.75元/月，有关厂房使用保证金、水电使用保证金的收退、违约责任、维修更换义务的约定与双方在2007年8月28日签订的《厂房租赁协议》一致。2013年1月30日，展和服务部（甲方）与被告美宝公司南海分厂（乙方）签订《厂房租赁协议（一）》，约定乙方向甲方承租涉讼厂房（厂房地上建筑面积15201平方米）和空地（面积5897平方米）；租期从2013年7月1日至2015年6月30日；租金259370.54元/月；协议期内，如乙方需提前解除协议的，必须提前3个月书面通知甲方，双方可在通知后3个月期满时解除协议；有关厂房使用保证金、水电使用保证金的收退、违约责任、维修更换义务的约定与双方在2007年8月28日签订的《厂房租赁协议》一致。2014年5月14日，展和服务部（甲方）与被告美宝公司南海分厂（乙方）签订《厂房租赁补充协议》，约定：乙方承租的C、D车间于2014年5月31日提前终止，双方于2014年5月15日交接完毕，交接后C、D车间由甲方接管并负责完成修复工作；乙方一次性支付75000元给甲方作为C、D车间的修复费用，就C、D车间地面下陷损坏事宜，乙方一次性支付30000元给甲方作为修复补偿；2014年2月过户的两个500KW的电房，在过户未生效期间（2014年1月16日至2014年2月18日）所产生的电费，双方各负一半，乙方须支付20000元，该两个500KW电房所产生的其他费用与乙方无关；《厂房租赁协议（一）》中乙方向甲方交纳的两个500KW电房保证金400000元在电房过户成功后一次性返还乙方；前述合计125000元为乙方退还C、D车间需支付的所有费用，在甲方退还《厂房租赁协议（一）》电房保证金400000元中扣除，余275000元；根据《厂房租赁协议（一）》约定，甲方退还电房保证金400000元后，余下944503.38元厂房使用保证金待A、B车间退租时一并退还，原协议的违约金改为944503.38元；C、D车间交接完成后甲方应在5天内退还上述电房保证金扣减后275000元。2014年8月19日，被告美宝公司南海分厂向展和服务部发出《关于解除的通知书》，主张根据生产计划与业务发展需要，其依约提前解除《厂房租赁协议》，并通知展和服务部双方签订的《厂房租赁协议》将于2014年11月20日解除，要求展和服务部依约办理解约相关手续。2014年9月15日，展和服务部对上述通知书发出《回函》，要求被告美宝公司南海分厂于2014年11月20日之前拆除安装的变压器，清理好全部机械及生产成品，结清水费，双方即时完成水表过户，展和公司要求被告美宝公司南海分厂做好厂房修复工作。被告美宝公司南海分厂于同月18日收到上述《回函》。2014年11月3日，原告提起本案诉讼；同年12月5日，两被告提起反诉。2017年12月19日，两被告撤回第三、第六项反诉请求。诉讼中，本院根据原告申请，依法通过摇珠方式选定广东安固建筑工程质量司法鉴定所对涉讼厂房存在的质量问题（包括A、B车间四条受损地梁、地面下陷、倾斜、厂房梁开裂、厂房地基、门窗、消防器材损坏）以及产生上述质量问题的原因进行鉴定。经鉴定，该公司出具《建筑工程质量司法鉴定报告》，认定：1.A、B车间及两车间之间走廊地面出现开裂、倾斜、下沉情况的原因：（1）被告在A、B车间地面分别开挖了管沟和电缆沟，走廊靠近中部开挖了管沟与A、B车间管沟相连和水池，由于使用过程中水管出现过渗漏水，使地面下回填土体受扰动，遇水后土体固结沉陷产生收缩变形，是导致地面发生局部不均匀沉降，A、B车间、走廊地面开裂倾斜下沉的原因之一；（2）被告在A、B车间使用过程中，地面上摆放生产设备、仪器、堆放材料增加了地面荷载，使地面下土地产生压缩变形，受其附加应力扩散的影响是导致地面发生不均匀沉降，A、B车间、走廊地面开裂倾斜下沉的原因之二；2.A、B车间出现地梁断裂、下沉、破损、缺失、错位、弯曲变形、钢筋外露变形情况。由于两车间管沟内的几条水管横穿地梁，地梁被钻洞打穿，剩余截面受压区域不足，承受不了生产运行中水管荷载和震动，是导致地梁断裂下沉、破损、缺失、错位、弯曲变形、钢筋外露变形的直接原因。原告为此支付鉴定费用160000元。诉讼中，本院根据原告申请，依法通过摇珠方式选定广东南粤珑图建筑设计有限公司对涉讼厂房存在的质量问题作出修复方案，该公司经鉴定，依法作出佛山市南海区狮山镇小塘新境罗岗村石路边新境工业区车间修复方案。原告为此支付鉴定费用127923元。诉讼中，本院根据原告申请，依法通过摇珠方式选定广东永隆工程造价咨询事务所有限公司对涉讼厂房实施上述修复方案的修复费用进行鉴定。经鉴定，该公司出具《工程造价鉴定意见书》，认定涉讼厂房损坏修复造价为886568.45元，其中确认做法部分为822430.05元，存在争议部分（购置土方回填）为64138.4元。原告为此支付鉴定费用19075元。另查明一：2014年12月31日，原告与两被告因履行上述《厂房租赁协议（一）》发生纠纷，原告在本院起诉两被告，请求本院判令：1、两被告赔偿原告经济损失1214759.7元（2014年6月1日至2023年12月31日租金损失1014759.7元、原告赔偿罗华顺的损失200000元）。2、诉讼费用由被告承担。本院经审理，依法作出（2015）佛南法民三初字第93号民事判决，认定涉讼厂房未办理规划报建相关手续，故《厂房租赁协议（一）》违反法律的强制性规定，为无效合同，并根据双方交接C、D厂房的实际情况，判令：一、被告佛山美宝建材企业有限公司、佛山美宝建材企业有限公司南海分厂应于本判决发生法律效力之日起十日内支付24280.24元予原告简洁玲；二、驳回原告简洁玲的其他诉讼请求。后原告不服提起上诉，佛山市中级人民法院经审理，作出（2013）佛中法民三终字第867号民事判决，判令驳回上诉，维持原判。另查明二：涉讼厂房未经规划、报建、竣工验收备案，亦未取得房产证，在本案广东安固建筑工程质量司法鉴定所出具出具《建筑工程质量司法鉴定报告》之后，原告已自行完成了修复工作。本院认为，对两被告已撤回的反诉请求，经审查为两被告真实意思表示，本院予以准许且不再作出处理。本案为租赁合同纠纷，《厂房租赁协议（一）》因违反法律的强制性规定，为无效合同，对双方均无法律约束力。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，原告确认尚有厂房使用保证金944503.38元、水电使用保证金275000元未退还，故两被告诉请原告退还该款有事实和法律依据，本院予以支持。原告辩称两被告要求其返还的水电使用保证金275000元应另案主张权利，本院经审查认为，《厂房租赁协议（一）》所涉的租赁物既包括了A、B车间，亦包括了C、D车间，合同中并未对租赁相应租赁物对应的权利义务作区分约定，同时，《厂房租赁补充协议》亦是约定相关款项一并结算，因此，无论是根据双方约定，还是本案租赁的实际情况，以及减少当事人讼累的角度来看，原告的该项抗辩均理据不足，本院不予采纳。两被告诉请原告配合注销表号为062949000151647的用电账户，但经查，该用电账户登记在被告美宝公司南海分厂名下，两被告当庭要求原告提供的材料（提供身份证复印件、在《业主同意销户证明》上签名），原告均已经提供并签名，而两被告要求原告协调佛山市南海区狮山镇新境村罗岗村民小组在的相应材料上盖章，因涉及案外人，故本院对两被告的该项诉请不予支持。两被告诉请原告支付其代垫的水费20511.7元，经审查，就涉讼A、B车间的返还时间，原告主张在2014年11月20日，被告主张2014年9月18日，但双方均未举证证明，且均确认该厂房的交接没有办理书面的交接手续，据此，本院根据双方均确认的《关于解除的通知书》、《回函》所载内容，认为原告主张的返还A、B车间的时间（2014年11月20日）更为可信，并认定两被告将涉讼A、B车间返还原告的时间为2014年11月20日。在这种情况下，两被告诉请原告支付的代垫的水费发生的时间均发生在其返还A、B车间之前，故两被告的该项诉请理据不足，本院不予支持。关于修复厂房的相关费用的承担。首先，原告诉请两被告支付其垫付的B厂房梁修复加固基础工程的工程款75000元，两被告诉请原告支付其垫付的地梁加固工程款22064元、地面修复及下水道填砂工程款39200元、小塘饭堂修缮工程款59523元。经审查，上述工程实施的时间均在2008年9月10日南海区狮山镇新境村罗岗村民小组出具见证材料之后、《厂房租赁协议（一）》（2011年4月29日）签订之前，此后双方签订的租赁合同、补充协议均未对该笔已经实际发生的费用如何承担问题作出明确约定，双方亦均未举证证明上述修复、修缮行为及款项支出发生之后，至本案起诉之前长达五年的时间内，有向相对方主张过权利，甚至在双方签订的《厂房租赁补充协议》等结算性协议，以及解约通知和回函中，均未提及上述修复、修缮费用及承担问题，且小塘饭堂修缮工程主要是针对饭堂扇灰、刮白问题所进行的简单修缮，并非针对物业结构设计或建造问题产生的维修，参照双方签订的租赁合同的约定，也应由两被告负责实施且费用应由两被告自负，故本院认定上述修复、修缮行为是两被告在使用涉讼厂房过程中，就涉讼厂房出现的问题，双方自行达成各自实施修复、修缮并费用自负的一致意见，因此，对上述修复、修缮行为双方实际支出的款项，双方应各付其责，本院对原告诉请两被告支付其垫付的B厂房梁修复加固基础工程的工程款75000元、两被告诉请原告支付其垫付的地梁加固工程款22064元和地面修复及下水道填砂工程款39200元及小塘饭堂修缮工程款59523元均不予支持。其次，两被告返还涉讼A、B厂房之后，该厂房因被告不当使用而产生严重的质量问题，需要进行修复，对此已有广东安固建筑工程质量司法鉴定所出具的《建筑工程质量司法鉴定报告》作出认定，两被告辩称鉴定机构未对地面施工情况进行检查和检测，本院经审查认为，因鉴定机构已经明确经取样检测，涉讼A、B厂房地面厚度、混凝土强度均符合国家规定及使用要求，至于施工过程中是否遵守施工规范、具体做法如何，均对上述鉴定结构没有影响，因此，本院对两被告补充鉴定的申请不予准许，对两被告的相关抗辩不予采纳，两被告应承担因其不当使用涉讼A、B厂房造成厂房损坏而需支出的相应修复费用。关于两被告提出的修复方案包括回填土的处理超出了加固修复的范围，对此，因广东南粤珑图建筑设计有限公司已经明确涉讼厂房的回填土已受到影响、应对回填土进行处理，故本院对两被告的该项抗辩不予采纳，购置土方回填应计入修复工程量。原告提出拆除砂浆找平层20mm的工程款应不予扣除问题，经审查，广东安固建筑工程质量司法鉴定所已经出具抽芯图片，显示A、B厂房砂浆找平层客观存在，且为附着于混凝土垫层之上的一个薄层，因广东永隆工程造价咨询事务所有限公司进行修复费用造价鉴定时，现场已由原告修复完毕，客观上无法再核查地面混凝土垫层、砂浆找平层的实际厚度，在这种情况下，该公司在最终出具的《工程造价鉴定意见书》将其与地面混凝土垫层作为一个整体进行拆除，并据此确定相应工程量并无不妥，原告主张应分开计算拆除混凝土垫层和砂浆找平层的工程量既没有必要，也不符合经济原则。因此，本院对原告的相关抗辩意见不予采纳，并对原告提出的补充或重新鉴定申请不予准许。综上所述，本院认定涉讼A、B厂房进行修复所需的费用的为886568.45元，原告第一至三项诉请超出上述核定的，本院不予支持。原告诉请两被告赔偿涉讼A、B厂房修复期间的租金损失，但未举证证明涉讼厂房的修复时间、租金标准及空置情况，且涉讼厂房未办理规划报建手续，依法不能用于出租使用，故依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，本院对原告的该项诉讼请求不予支持。虽然原告存在逾期退还厂房使用保证金、水电使用保证金的情形，但两被告在使用涉讼厂房的过程中也存在损坏涉讼厂房未及时修复，也未支付修复费用的情形，双方均有过错，且过错相当，因此，参照《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定，本院对两被告诉请原告支付逾期退还厂房使用保证金、水电使用保证金的滞纳金、违约金均不予支持。因两被告在2008-2009年修复、修缮涉讼厂房所支出的费用应由两被告自行承担，故两被告诉请原告支付该费用的利息损失亦没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告（反诉原告）佛山美宝建材企业有限公司、佛山美宝建材企业有限公司南海分厂应于本判决发生法律效力之日起十日内支付厂房修复费用886568.45元予原告（反诉被告）简洁玲。原告（反诉被告）简洁玲应于本判决发生法律效力之日起十日内返还厂房使用保证金944503.38元、水电使用保证金275000元予被告（反诉原告）佛山美宝建材企业有限公司、佛山美宝建材企业有限公司南海分厂。驳回原告（反诉被告）简洁玲的其他本诉请求。驳回被告（反诉原告）佛山美宝建材企业有限公司、佛山美宝建材企业有限公司南海分厂的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，本诉案件受理费减半收取计9794.27元，（原告已预交），由原告负担3461.43元，由两被告负担6332.84元；反诉案件受理费减半收取计12864.37元（两被告已预交14328.62元），由原告负担7887.77元，由两被告负担4976.6元。鉴定费用共计306998元（160000+127923+19075，原告已预交），由两被告负担。经抵扣，两被告应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付案件受理费、鉴定费共计305443.07元予原告，关于本案的案件受理费，本院不另收退。对两被告多预交的案件受理费1464.25元，在本判决发生法律效力后，经两被告申请，本院退还予两被告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谢晓东二〇一七年十二月二十九日书记员  车惠青