福建省连江县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）连民初字第1825号
原告程浩（反诉被告），男，1980年1月7日出生，汉族，连江县人，住连江县。
被告陈雪姜，女，1976年10月4日出生，汉族，连江县人，住连江县。
被告陈水官（反诉原告），男，1956年4月8日出生，汉族，连江县人，住连江县。
被告陈某甲。
法定代理人陈雪姜（系陈某甲的母亲），女，1976年10月4日出生，汉族，连江县人，住连江县。
上列三被告及反诉原告委托代理人叶世光，连江县第五法律服务所法律工作者。
原告程浩（反诉被告）与被告陈雪姜、被告陈水官（反诉原告）、被告陈某甲（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年8月25日对本案公开开庭进行了审理。原告程浩、被告陈水官、三被告委托代理人叶世光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告陈雪姜是被告陈水官的儿媳，被告陈某甲的母亲，被告陈水官与被告陈某甲系祖孙关系。2013年9月7日，原、被告签订《房屋买卖合同》一份，被告将坐落在在连江县单元房卖给原告（该房屋尚未取得房屋权属证书）。《房屋买卖合同》上卖房方用的是被告陈水官、陈某甲的名义。被告陈雪姜（陈雪娟）以卖方委托代理人的名义在合同上签名。随后被告陈雪姜（陈雪娟）分别于2013年9月7日、2013年9月13日两次收取原告的购房款各50000元计100000元。被告陈水官于2013年10月2日收取原告的购房款15000元。上述收款均有被告出具的收条，收条上还有中介陈某乙以见证人身份所做签名。但后来被告却对买房表示反悔，现在被告已经将房屋另卖他人，但被告没有将收取的购房款退还给原告。原告为维护自身合法权益，特依法具状起诉，请求法院判令被告共同将收取的房款115000元归还给原告。
三被告辩称，1、请法院依法驳回原告对被告陈雪姜的诉讼，因为陈雪姜于2013年9月7日在中介陈某乙主持下与原告签订《房屋买卖合同》，陈雪姜收取房屋定金款等人民币10万元，其行为被告陈水官、陈某甲于2013年10月2日起就已予追认了，更何况陈雪姜是陈某甲的法定代理人，其行为完全可以代表陈某甲的行为，所以请法院依法驳回原告对被告陈雪姜的诉讼。2、驳回原告对被告陈水官、陈某甲的诉讼，并依法按被告的反诉请求赔偿原告的一切经济损失。首先，原告在签订《房屋买卖合同》时已明确声明：乙方已亲自实地看房，已对甲方所出售的房产做了充分的了解并愿意购买该房屋。同时，原告在《房屋买卖合同》第七条第1、2点中明确了：甲、已双方约定甲方办理房屋所有权证和土地使用证后，才进行房屋交易。甲、乙双方去房产交易所签合同前，乙方需付给甲方人民币五十万元整（其中包括定金5万），作为甲方银行解押用。可是原告程浩，在被告于2013年10月17日办好该房屋《房屋所有权证》和《土地使用权证》后，却不按合同规定给付购房款。被告多次要求对方依约履行办理房屋过户手续，而原告却不履行。所以，原告程浩自2013年10月18日开始就是2013年9月7日在中介陈某乙的主持下与被告的代表人陈雪姜所签订《房屋买卖合同》的违约者。根据《房屋买卖合同》第九条第1点规定：甲、乙双方应按照有关法律规定履行合同，否则造成的经济损失由责任一方承担。为此，原告对被告的诉求是毫无理由，是恶人先告状，请求法院驳回原告对被告陈水官、陈某甲的诉讼请求。
反诉原告陈水官、陈某甲诉称，反诉被告程浩与反诉原告陈水官、陈某甲于2013年9月7日签订一份《房屋买卖合同》，合同约定：甲方陈水官、陈某甲坐落于连江县凤城镇文笔路6号凤翔现代城23#楼1802A、B单元的房屋总转让价为人民币1850000元；签订合同时乙方程浩支付甲方购房定金人民币50000元；甲方办理房屋所有权证和土地使用权证后进行房产交易；甲、乙双方去房产交易所签订前，乙方需付给甲方500000元（其中包括定金50000元）给甲方，作为甲方银行解押用。在办理土地使用权证签字时乙方再付给甲方人民币500000元整。另余800000元双方自行协商随时还甲方余款。双方还约定：甲、乙双方应按照有关法律法规履行合同，否则造成的经济损失由责任一方承担。双方均以定金作为违约金，甲方不履行合同，应在不履行之日起三日内，如甲方违约需将定金五万人民币还给乙方，另赔偿违约金五万元整。乙方不履行合同，其定金由甲方没收。”双方合同签订后，反诉被告程浩付了定金50000元。嗣后，反诉原告即于2013年9月10日向建设局交款办理了房产证和土地使用权证，同时将证件交于中介，要求反诉被告程浩依照合同约定再付人民币500000元，然后到房产交易所去签订合同，但反诉被告程浩却无力付款，于2013年9月13日只付了人民币50000元，随后反诉原告一再要求反诉被告付款并办理房屋交易手续，反诉被告于2013年10月2日又付了人民币15000元，并口头承诺半个月后保证依约如数付款，前往办理房产交易手续。可是到了2013年11月初反诉被告却向中介明确表示放弃购买反诉原告的房屋，并通过中介陈某乙将反诉原告的所有证件退还反诉原告。由于反诉被告程浩没有依约履行合同，致使反诉原告的房屋无法卖出，直到2015年5月25日经“连江县家兴房产信息咨询中心”介绍，该房屋才以人民币1530000元的价格卖出，造成经济损失即差价人民币320000元。反诉被告在尚未赔偿因其违约造成反诉原告经济损失的情况下，却状告反诉原告要求返还115000元，为此，反诉原告依据《中华人民共和国合同法》之规定，提起反诉，请求法院判令反诉被告程浩因违约应赔偿反诉原告的房屋差价经济损失人民币320000元。
反诉被告程浩辩称，是陈雪姜违约在先，且其不是该房屋权利人，无权签订该合同，且陈雪姜在合同上签名“陈雪娟”。反诉原告没有依据要求赔偿差价损失人民币320000元。
原告向本院提供的证据有：1、《房屋买卖合同》复印件一份，旨在证明原、被告之间存在买卖关系，但实际未履行。2、收条、收据复印件3份，旨在证明原、被告签订合同后原告已经向被告交付了购房款（含定金）11.5万元。
三被告未提供证据。
反诉原告向本院提供的证据有：1、陈水官、陈某甲、陈雪姜身份证、户口簿复印件各一份，旨在证明诉讼主体资格及陈雪姜是陈某甲的法定代理人。2、《房屋买卖合同》复印件一份，旨在证明反诉被告未依约履行付款义务，应承担违约责任。3、连江县地税局“税收转账专用完税证复印件2张，旨在证明反诉原告于2013年9月10日向政府报税要求申办《国有土地使用权证》和《房屋财产所有权证》，政府已将上述证件颁发到反诉原告手上，而反诉被告却未按合同约定履行付款义务和交易手续。4、《房产转让合同》复印件一份，旨在证明反诉原告的房屋在2013年10月份价值1850000元，而由于反诉被告的违约，到2015年5月份房屋价值只有1530000元，给反诉原告造成直接经济损失人民币320000元。5、证人陈某乙证言：2013年9月7日，经陈某乙中介原、被告签订房屋买卖合同，合同约定被告在办好两证之后再到房产交易所做交易，原告程浩应先行支付50万元作为银行解押。后来陈某乙与陈水官一起去领取房屋产权证。程浩未能支付50万元作为银行解押。程浩表示愿意购买房屋，但希望价格能降低一点。陈某乙督促尽早履行合同，最后一次督促大概在2014年初。
经质证，被告对原告的证据真实性无异议，但主张是原告违约；反诉被告对反诉原告的证据有异议，认为反诉原告在未告知反诉被告的情况下私自将房屋转卖他人，其差价损失毫无依据。
经审查，原告与反诉原告提供的证据内容真实，来源合法，与本案有关联，本院予以确认。
经审理查明，2013年9月7日，在房产中介陈某乙主持下，原告程浩与被告陈水官、陈雪姜订立一份《房屋买卖合同》，双方合同约定：甲方陈水官、陈某甲将位于连江县单元的房屋卖给乙方程浩，转让价为人民币1850000元，乙方承担所有税费及费用，甲方的房屋产权证及土地证应在双方买卖前办理好。签订合同时乙方应支付甲方购房定金50000元（定金同时作为违约金），甲方办理房屋所有权证和土地使用权证后，双方去房产交易所签合同前，乙方应付给甲方人民币500000元（其中包括定金50000元），作为甲方银行解押用。在办理土地使用证签字时乙方再付给甲方人民币550000元，另余800000元双方自行协商随时归还。被告陈雪姜作为陈某甲的监护人及陈水官的委托代理人在合同上签名。合同签订后原告程浩付给被告陈水官、陈雪姜购房定金款人民币50000元，被告陈雪姜出具一份收据并经中介陈某乙见证后交给原告。之后被告陈水官、陈某甲办理了房屋所有权证与土地使用权证，原告程浩于2013年9月13日又支付了购房款人民币50000元，被告陈雪姜出具一份收据并经中介陈某乙见证后交给原告。原告程浩另于2013年10月2日支付了购房款人民币15000元，被告陈水官出具一份收据并经中介陈某乙见证后交给原告。之后原告程浩未继续履行合同约定的付款义务。2015年5月25日，被告陈水官、陈某甲将上述房产卖给他人，合同价格为1530000元。
本院认为，合同当事人应按约定履行自己的义务。当事人一方违约造成对方损失的应按照约定赔偿。本案房屋买卖合同中卖方仅有被告陈雪姜签名，陈雪姜虽无权单独处分该房屋，但因其系被告陈某甲的法定代理人和被告陈水官的儿媳，该卖房行为也已实际得到被告陈水官的追认，其行为归责于实际物权所有人。在合同履行过程中，原告程浩亦部分履行付款义务，故该房屋买卖合同应为合法有效。原告程浩未能按合同约定及时履行预付购房款500000元的义务，已构成违约，依法应承担违约责任。现原告主张退还已付定金50000元，缺乏法律依据，本院不予支持。反诉原告陈水官、陈某甲主张反诉被告赔偿违约损失320000元，因双方并无合同约定且无法律依据，本院不予支持。因被告已将讼争房屋另卖他人，合同目的无法实现，对被告收取的购房款65000元，应予退还原告。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告陈水官、陈某甲应在本判决生效之日起十日内退还原告程浩购房款人民币65000元，其中被告陈某甲应负民事责任由其法定代理人陈雪姜承担。
二、驳回原告程浩对被告陈雪姜的诉讼请求。
三、驳回原告程浩的其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告陈水官、陈某甲的诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费人民币2600元，由原告程浩负担1130元，被告陈水官、陈雪姜负担1470元。反诉受理费人民币6100元，由反诉原告陈水官、陈某甲负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。
审 判 长 郑永祥
代理审判员 吴旭强
人民陪审员 郑木财
二〇一六年七月二十七日
书 记 员 叶 宁
附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。