湖南省ＸＸ瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1129民初1939号原告：毛灵萍，女，1972年12月30日生，瑶族，湖南省ＸＸ瑶族自治县人住ＸＸ瑶族自治县。被告：永州市华银房地产开发有限公司。住所地：ＸＸ瑶族自治县。法定代表人：蒋福文，男，该公司执行董事。委托诉讼代理人：戴柳江，ＸＸ瑶族自治县法律援助中心律师。原告毛灵萍与被告永州市华银房地产开发有限公司（以下简称华银房地产公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月24日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告毛灵萍、被告华银房地产公司的委托诉讼代理人戴柳江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。毛灵萍向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2016年2月1日至2017年9月21日的租金10370元，并支付自2017年9月22日起的后续租金；2、判令被告支付原告2016年2月1日至2017年9月21日的违约金9440元，并支付自2017年9月22日起至欠付租金实际偿还之日止的后续违约金（按日16元计算）；3、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2010年1月6日，原告与被告签订了《商铺返租协议》，协议约定由被告承租经营原告所有的商铺8年。2011年5月31日至2015年5月30日期间，被告按铺面成交总价的7%给原告租金，即每年支付租金5906元；2015年5月31日至2019年5月30日期间，被告按铺面成交总价的7.5%支付租金，即每年支付租金6328元。现被告拖欠原告2016年2月1日至2017年9月21日租金10370元。根据原、被告签订的《关于返租合同的补充协议》，每延迟一日支付，应另支付16元给原告作为违约金，截止2017年9月21日被告应支付违约金共590天计9440元。华银房地产公司辩称：1、原告要求被告支付2017年9月22日起的后续租金没有事实和法律依据，后续租金未到交付时间。2、违约金约定过高，请求法院予以调整，按月利率2%计算违约金，不存在后续违约金。本院经审理认定事实如下：2010年1月6日，原、被告签订《华银国际财富中心商铺返租协议》，协议约定：原告将华银国际财富中心**号铺面出租给被告，租赁期8年（2011年5月31日至2019年5月30日），商铺交付时间为2011年5月31日，计租时间自2011年8月1日起计算，前四年的年租金为该商铺总成交价款（129175元）的7％即5906元，后四年的年租金为该商铺总成交价款的7.5％即6328元，租金在每个半年的前5日支付，每半年支付一次；如果被告未按期支付租金，还应按每天16元支付原告违约金；在违约责任中，双方约定如被告超过15日未交付年租金，原告有权按日对被告逾期支付的租金收取万分之二的违约金。原告按约定将商铺交付给被告，被告支付了2016年1月31日前的租金，2016年2月1日至2018年1月31日的租金未支付。原、被告之间的租赁合同仍在继续履行。上述事实，有原、被告的陈述，原告毛灵萍提供的《商铺返租协议》证据证实，足以认定。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告将商铺租赁给被告，被告未按约定支付相应的租金，导致本纠纷的发生，本案应定性为租赁合同纠纷。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，现被告未按合同约定支付相应的租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定，原告要求被告按合同约定支付2016年2月1日至2018年1月31日的租金共计12656元，于法有据，本院予以支持；其他期限的租金尚未到履行期限，原告要求被告给付，本院不予支持。原、被告在合同中约定了违约金，被告应按约支付违约金，但本案中商铺的年租金仅有6328元，而租赁合同约定每天的违约金16元，属于明显过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，对违约金应予调整。因逾期付款与借款在性质上具有相似性，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条对逾期利率以不超过年利率24%为限的规定，兼顾本案合同的履行情况，根据公平原则，确定本案的违约金的计算方法为（36个月×2%×3164）+（自2017年8月5日起，欠租金本金12656元，按月利率2%计算至本判决确定履行之日止），即违约金为2278.08元加（自2017年8月5日起，欠租金本金12656元，按月利率2%计算至本判决确定履行之日止）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告永州市华银房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告毛灵萍租金12656元及违约金2278.08元加（自2017年8月5日起，欠租金本金12656元，按月利率2%计算至本判决确定履行之日止）；二、驳回原告毛灵萍的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费147元，由被告永州市华银房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。当事人应当在规定期限内履行生效法律文书确认的义务，如果承担义务的当事人没有按期履行，享有权利的当事人可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条的规定向人民法院申请强制执行。本案申请执行的期限为二年。审 判 员  李贻月二〇一七年十二月十五日代理书记员  蒋永健附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成的损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。