重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0106民初16249号原告：傅圆圆，女，1993年11月1日出生，汉族，无固定职业，住重庆市忠县。被告：周杰，男，1987年3月19日出生，汉族，住重庆市长寿区。原告傅圆圆与被告周杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月24日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告傅圆圆，被告周杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告傅圆圆向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2017年7月30日签订的《重庆市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、判令被告向原告支付违约金56500元，并退还定金30000元；3、判令被告赔偿原告中介费损失15100元（包括居间代理费11300元、权证代办费500元、贷款服务费3000元、代收评估费300元）。事实和理由：2017年7月30日，原告与被告签订《重庆市存量房买卖合同》及《补充协议》，约定房屋成交总金额为565000元。2017年7月30日，原告通过重庆链家房地产经纪有限公司美丽山水店的POS机支付定金30000元、居间代理费14800元。重庆链家房地产经纪有限公司代收评估费300元。原告共计支出45100元。合同签订后，原告已按约定履行全部合同义务。2017年8月14日，原告前往贷款机构办理贷款申请手续，2017年8月30日，重庆链家房地产经纪有限公司工作人员告知贷款申请已通过。根据合同约定，被告应于2017年9月15日之前到其贷款银行办理完提前还贷的手续，但被告至今未约定的时间和期限办理提前还贷手续，且拒绝承担违约责任。在此期间，原告和重庆链家房地产经纪有限公司工作人员多次同被告协商沟通，要求被告去银行解押还款并履行合同义务，并于2017年9月28日、10月15日同被告当面协商，均未达成一致。合同约定原被告双方任何一方逾期履行合同义务超过15日，守约方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。违约方应自合同解除之日起3日内按照成交价的10%向守约方支付违约金，退还原告已支付的定金30000元。2017年10月17日，原告通过中通快递向被告现在居住地邮寄《解除二手房买卖合同通知书》，又于2017年10月19日通过顺丰快递向合同里被告的通讯地址邮寄了上述通知书。为维护原告的合法权益，诉至法院。被告周杰辩称，第一，同意解除合同及补充协议；第二，不同意支付违约金。原告声称其贷款通过银行审批，但没有给被告看过审批文件原件，只给被告看过一条短信，被告不确定短信是否真实，因此怀疑银行贷款审批没有通过。据被告了解，原告申请银行贷款的工作信息均系造假的，中介公司曾经出现过类似的造价事件，所以被告才没有去银行办理解押手续；第三，同意退还定金；第四，不同意赔偿中介费损失，被告没有违约。本院经审理认定事实如下:被告系涉案房屋的所有权人。2017年7月30日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《重庆市存量房屋买卖合同》，约定甲方将坐落于重庆市沙坪坝区某处房屋出售给乙方，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施设备作价总计为565000元。同日，原告（乙方）与被告（甲方）、重庆链家房地产经纪有限公司（丙方）签订《居间服务合同》，约定基于丙方提供的居间服务，且丙方已促成甲乙双方签订《重庆市存量房屋买卖合同》，乙方应在本合同签订当日向丙方支付居间代理费11300元，还约定了各方的权利义务、违约责任等。三方还签订了《过户、按揭代理合同》，约定：甲乙双方同意，委托丙方办理交易房屋的权属变更登记等相关事宜，乙方委托丙方代办按揭贷款。乙方同意在签订本合同当日向丙方支付权证代办费500元，贷款服务费3000元，代收评估费（评估费具体以评估公司实际收取费用为准）300元，如乙方未能获得相应贷款的，丙方应退还已收取的相应费用，评估费用由丙方代收并向评估机构缴纳，且评估事宜一旦受理，该笔费用不予退还。2017年7月30日，原告（乙方）与被告（甲方）、重庆链家房地产经纪有限公司（丙方）签订《补充协议》，约定甲方将坐落于重庆市沙坪坝区某处房屋出售给乙方，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施设备作价总计为565000元。乙方应在签订本合同当日支付定金30000元，乙方于过户递件完成后当日将首付款145000元直接支付给甲方，乙方通过按揭方式支付尾款390000元，该笔款项由贷款机构直接支付给甲方，实际贷款金额和房款时间以银行通知为准，若贷款机构实际贷款额未按照拟贷款金额足额批准的，则由乙方在过户递件当日不足差额。乙方因自身原因未获得贷款机构批准的，双方同意终止本合同，乙方支付的定金和房款应如数返还，双方互不承担违约责任，在申办贷款过程中发生的各项费用由乙方承担。甲方应在接到丙方通知后3个工作日内配合评估公司对房屋进行评估。甲乙双方应于2017年8月15日前（约定具体的时间或条件）前往贷款机构办理贷款申请手续。该房屋目前处于按揭状态，甲方应在2017年9月15日之前到其贷款银行办理完成解按（即提前还贷）手续、承担相关费用，并负责取回注销抵押登记后的房屋所有权证（具体时间以银行通知为准）。甲乙双方同意，贷款申请经贷款机构批准通过且符合过户条件后，甲方双方须在经纪方短信通知买卖双方5个工作日内（约定具体的时间或条件）共同亲临房屋所在地房管局办理过户递件手续，过户递件完成后7个工作日内须再次亲临房屋所在地房管局办理过户取件手续。甲方同意将定金（或其中的一部分）5000元交丙方托管，作为给房屋的物业交割保证金，待交房后3个工作日内由丙方退还给甲方。若甲方未能按照《买卖合同》约定的条件将房屋交付给乙方的，则甲方同意丙方从物业交割保证金中扣除相应的金额结清费用或者将房屋恢复原状，若该物业交割保证金不足以抵扣，则由甲方在交房后3个工作日内向乙方补足差额。甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定的义务的，每逾期1日，违约方应按日计算向守约方支付该房屋成交价0.5%的违约金，逾期超过15日的，守约方有权以书面通知的方式解除合同，本合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋成交价10%的违约金。甲乙双方任何一方违约导致合同解除的，丙方已收取守约方的所有费用不予退还，由违约方直接赔付给守约方。如本协议与《买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》约定不一致的，均以本协议为准。上述合同、协议签订后，原告向被告支付购房定金30000元，支付重庆链家房地产经纪有限公司居间代理费11300元、权证代办费500元、贷款服务费用3000元，并向重庆民泽房地产土地资产评估有限公司支付评估费300元。另查明，2017年8月14日，原告与被告一起到中国农业银行股份有限公司重庆微电子园支行办理个人购房贷款申请。被告在《个人购房贷款面谈笔录》、《房屋交易声明》中签字。2017年8月24日，原告的购房贷款通过银行审批。2017年8月25日。原告与中国农业银行股份有限公司重庆微电子园支行签订《个人购房担保借款合同》。银行贷款审批通过后重庆链家房地产经纪有限公司以微信的方式通知原告与被告，但被告并未于2017年9月15日前完成《补充协议》中约定的提前偿还房屋贷款、解除房屋抵押登记的义务。2017年10月3日，被告收到本院送达的民事起诉状、应诉通知书等法律文书。上述事实，有当事人的陈述，原告提供的《重庆市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《补充协议》、定金/房款收款收据、收款收据、收据、签购单、重庆市沙坪坝不动产登记中心档案查询结果、录音、《个人信贷业务申请表》、《个人购房贷款面谈笔录》、《房屋交易声明》、《贷款审批通知书》、《个人购房担保借款合同》等证据证明。这些证据的真实性、合法性、关联性已经当庭质证和本院审查，其证明力可以认定。本院认为，《重庆市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效。双方当事人本应按约定行使权利，履行义务。《补充协议》中约定：“……甲方应在2017年9月15日之前到其贷款银行办理完成解按（即提前还贷）手续、承担相关费用……甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定的义务的，每逾期1日，违约方应按日计算向守约方支付该房屋成交价0.5%的违约金，逾期超过15日的，守约方有权以书面通知的方式解除合同，本合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋成交价10%的违约金”。由此可见，被告应于2017年9月15日之前完成提前偿房屋贷款、解除房屋的抵押登记，但被告至今没有履行该义务，属于严重违约。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。因此，根据协议约定，原告有权解除《重庆市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。被告于2017年10月3日收到本院送达的民事起诉状，知晓原告主张解除《重庆市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，审理中被告亦同意解除解。故《重庆市存量房屋买卖合同》及《补充协议》应于2017年10月3日解除。原告的该项诉讼请求，本院予以支持。关于定金30000元。《重庆市存量房屋买卖合同》及《补充协议》解除后，被告应返还原告已支付的购房定金30000元。原告的该项诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于违约金56500元。《补充协议》中约定：“……逾期超过15日的，守约方有权以书面通知的方式解除合同，本合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋成交价10%的违约金”。被告未按约定履行提前偿还房屋贷款、解除房屋抵押登记的义务，属于违约。原告有权按照约定要求被告支付违约金。庭审中，被告抗辩该违约金过高。《最高人民法院关于若干问题的解除（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。原告为购买房屋支付居间代理费、权证代办费、贷款服务费等费用，且被告存在过错。因此，综合全案考量，原告主张被告支付56500元违约金并不过高，本院予以支持。关于中介费损失15100元（包括居间代理费11300元、权证代办费500元、贷款服务费3000元、代收评估费300元）。虽然《补充协议》中约定：“甲乙双方任何一方违约导致合同解除的，丙方已收取守约方的所有费用不予退还，由违约方直接赔付给守约方”。但，本院认为违约金56500元足以弥补原告的该部分损失，故原告的该项主张本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百四十四条、第一百一十六条，《最高人民法院关于若干问题的解除（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告傅圆圆与被告周杰签订的《重庆市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于2017年10月3日解除；二、被告周杰于本判决发生法律效力后5日内退还原告傅圆圆定金30000元；三、被告周杰于本判决发生法律效力后5日内支付原告傅圆圆违约金56500元；四、驳回原告傅圆圆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10466元，减半交纳5233元，财产保全费1028元，合计6261元（原告已预交），由原告傅圆圆负担119元，由被告周杰负担6142元，此款限被告周杰于本判决发生法律效力后5日内支付给原告傅圆圆。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。代理审判员  马晓敏二〇一七年十二月三十日书 记 员  张懋原