浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙06民终4299号上诉人（原审被告）：韩勇，男，1978年10月12日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。委托诉讼代理人：楼东平、黄锦萍，浙江越光律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：金桂法，男，1949年1月6日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。委托诉讼代理人：吴庆浩，浙江明显律师事务所律师。委托诉讼代理人：周海清，浙江明显律师事务所实习律师。上诉人韩勇因与被上诉人金桂法农村房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市柯桥区人民法院（2017）浙0603民初5030号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月1日立案受理后,依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人韩勇上诉请求：1、撤销原审判决，改判驳回被上诉人原审的诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人于1997年5月28日签订的《房屋绝卖契》系双方真实意思表示，内容合法，应当确认有效，具体理由如下：一、上诉人与被上诉人签订的《房屋绝卖契》并未违反法律法规的强制性规定。根据《合同法》第五十二条第（五）项之规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同应当认定无效。而根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条之规定，强制性规定是指效力性强制性规定。但不管是《土地管理法》还是其他的行政法规都没有对农村房屋买卖作出禁止性的规定。一审判决引用的《土地管理法》第六十三条只是规定农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。也就是说该条文只是禁止将集体土地使用权用于非农建设。而在本案中，被上诉人将刚建造好的房屋出让给上诉人，上诉人自1997年至今都是居住在该房屋内，其并未将房屋及土地用于非农建设。因此，一审判决依照《土地管理法》第六十三条之规定，确认《房屋绝卖契》无效系适用法律错误。二、上诉人与被上诉人买卖涉案房屋的行为并未损害村集体利益。上诉人是因为家庭用房紧张才向被上诉人购买涉案房屋，房屋交付后，上诉人一家就居住至今。上诉人虽然未将户籍迁至高泽村，但其在居住期间按照齐贤镇政府及高泽村居民委员会的要求向齐贤镇财政局及齐贤镇高泽居民委员会缴纳宅基地整治补交款及一事一议新农村建设费，也就是说上诉人在入住涉案房屋后，遵守高泽村的村规村约，积极履行村民义务。上诉人在一审审理期间向法庭提交了2001年6月10日通知、2001年7月14日浙江省绍兴县镇财政收入专用票据、2008年6月25日浙江省农村集体经济组织统一收据用于证明上述事实，但一审法院以该组证据系上诉人在购买涉案房屋后、居住过程中形成的材料，不会对《房屋绝卖契》的效力产生影响为由，对该组证据不予认定，系认定事实不清。上诉人购买涉案房屋时，被上诉人户籍在，上诉人户籍在齐贤镇勤俭村。2003年由于行政村规模调整，与齐贤镇勤俭村、溜头村合并为齐贤镇阳嘉龙村。至今涉案房屋的门牌以及上诉人身份证上的住址也是阳嘉龙村。在2003年至2007年期间，与勤俭村同属于阳嘉龙村，而在这期间涉案房屋的买卖行为已经没有任何的事实与法律障碍，也就是说不管双方之前的房屋买卖行为是合法还是违法，在两个自然村合并之时已经合法化。虽然在2008年1月，因行政区划调整又单独设立齐贤镇高泽居委会，但行政区划的再次调整不应当使已经合法化的房屋买卖行为认定无效。被上诉人金桂法已于2007年1月19日将其户籍从齐贤镇阳嘉龙村高泽2011号迁至周家桥2192号。被上诉人与上诉人将涉案房屋出让后，被上诉人已经将户口迁出，被上诉人已经不再是齐贤镇阳嘉龙村高泽的村民。故涉案房屋的所有权及高泽村村民的权利义务也应当由上诉人享受及承担。三、被上诉人为获得拆迁利益向法院起诉要求确认合同无效，有违诚实信用原则。上诉人自1997年5月28日向被上诉人购买涉案房屋后，被上诉人及其家人从未对买卖行为提出任何异议，且在一审案件立案前被上诉人也从未与上诉人就房屋买卖行为的效力有过任何的沟通或协商。上诉人之所以提起诉讼要求确认合同无效，完全是因为涉案房屋即将面临拆迁。被上诉人金桂法答辩称，双方之间的房屋买卖合同应属无效，主体违反法律规定。上诉人主体查明是非农身份，在签订买卖合同时，上诉人主体是不适格的。上诉人不是被上诉人同一集体经济组织成员。上诉人提到在合同订立后，双方因行政规划调整，成为了同一集体经济组织成员，后来行政区划再次变更，又不属于同一集体经济组织了。但合同无效是从合同订立时的情况来判断合同的效力的，不能从后面的行为来倒推。《房屋绝卖契》的内容违反法律规定。《合同法》第五十二条规定了合同无效之情形，我国《土地管理法》对农村土地转让作出了相应规定。本案中土地是转让用于居住，且双方并非同一集体经济组织成员，违反《土地管理法》的规定，《房屋绝卖契》应认定无效。金桂法向一审法院起诉请求：1.确认被告韩勇与原告金桂法签订的《房屋绝卖契》无效，被告韩勇返还该房屋；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：1997年5月28日，金桂法与韩勇签订《房屋绝卖契》一份，该绝卖契约定：金桂法将自己名下位于柯桥区高泽居民委员会）房产证号为“绍集建（嘉会）字第000654号”的三间三层楼房以108000元人民币卖给韩勇，韩勇付清108000元购房款后，金桂法将房屋以及《集体土地建设用地使用权证》交付给了韩勇。现金桂法以韩勇并非是高泽村村集体经济组织成员，无权享有该村的集体土地使用权，双方签订的《房屋绝卖契》违反法律、行政法规的强制性规定为由，起诉法院要求确认上述《房屋绝卖契》无效，酿成纠纷。另，根据韩勇在诉讼过程中的自认，其本人在与金桂法签订案涉《房屋绝卖契》时系非农业家庭户成员。一审法院认为，农村集体经济组织的成员转让在农村的住房会产生与该住房对应的集体土地使用权一并转让的后果。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：一、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；二、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；三、以合法形式掩盖非法目的；四、损害社会公共利益；五、违反法律、行政法规的强制性规定。”依据我国现行土地管理法的规定，城镇居民在农村购置宅基地是被禁止的。同时宅基地使用权本身具有保障性和福利性的特征，擅自向城镇居民转让农村住房以及宅基地使用权的行为，违反了集体经济组织的成员权属性，应属无效。本案中，被告韩勇自《房屋绝卖契》签订至今均属非农业家庭户成员，原、被告双方之间就案涉的农村房屋进行转让的行为，违反法律规定，依法应当认定为无效。现原告起诉要求确认原告金桂法与被告韩勇于1997年5月28日签订的《房屋绝卖契》无效的诉讼请求，理由正当，该院予以支持。被告韩勇关于其与原告金桂法之间的房屋转让行为属于合法有效的抗辩意见，与现行法律规定相悖，该院不予采信。合同无效后，因该合同取得的财产，依法应予返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。被告韩勇作为买受人，在房屋买卖合同被确认无效后，应向原告金桂法返还其买受的房屋。关于因此产生之损失，其主张另循途经解决，本案不作一并审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决：一、原告金桂法与被告韩勇于1997年5月28日签订的《房屋绝卖契》无效；二、被告韩勇在判决生效之日起三十日内将集体土地使用权登记在原告金桂法名下、位于柯桥区齐贤街道高泽居民委员会、房产证号为“绍集建（嘉会）字第000654号”的三间三层楼房返还给原告金桂法。案件受理费80元，减半收取40元，由被告负担，限于判决生效后七日内向该院交纳。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人韩勇在《房屋绝卖契》签订时属非农业家庭户成员，并非涉案房屋所在农村集体经济组织成员，而涉案房屋系经农村集体经济组织审批后在宅基地上的自建房，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国物权法》的相关规定，非本村集体经济组织成员无权或变相取得宅基地使用权，故一审法院确认涉案房屋买卖协议因违反法律强制性规定应属无效并无不当之处。综上所述，上诉人韩勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人韩勇负担。本判决为终审判决。审判长 张 靓审判员 夏 鸿审判员 李丹丹二〇一八年一月十二日书记员 张青炀?*MERGEFORMAT?14??*MERGEFORMAT?1?