安徽省阜南县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民一初字第01196号
原告(反诉被告)：袁国凤，女，1981年10月3日出生，汉族，农民，住安徽省阜南县。
委托代理人：余朝晖，安徽余朝晖律师事务所律师。
委托代理人：唐少玉，安徽余朝晖律师事务所（实习）律师。
被告（反诉原告）：阜南宏伟房地产开发有限公司，住所地安徽省阜南县。
法定代表人：陈伟，该公司董事长。
委托代理人：王军，安徽金睿律师事务所律师。
委托代理人：王晓彬，安徽金睿律师事务所律师。
原告袁国凤（反诉被告）与被告阜南宏伟房地产开发有限公司（反诉原告）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年3月25日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员陈亚南独任审判，于2015年4月16日第一次公开开庭进行了审理，原告袁国凤委托代理人余朝晖、唐少玉，被告阜南宏伟房地产开发有限公司委托代理人王军到庭参加了诉讼。后因案情复杂，本案转入普通程序审理，并依法组成合议庭，于2015年6月11日第二次公开开庭进行了审理，原告袁国凤委托代理人余朝晖、唐少玉，被告阜南宏伟房地产开发有限公司委托代理人王晓彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告袁国凤诉称：原被告于2013年2月8日签订商品房买卖合同，约定：被告于2014年10月30日前将验收合格的商品房交付原告，若未能按时交付，应支付违约金。至今被告未能交房。起诉要求被告履行合同、立即交付原告购买的房屋、支付逾期交房的违约金25825元（剩余违约金至实际交付之日另计）。
原告为证明其主张，向本院提交的证据为：
1、身份证1份，证明：原告的基本信息；
2、商品房买卖合同、收据各1份，证明：原被告之间订立买卖合同，原告已经履行合同义务，被告违约交付房屋等相关事实；
3、照片1组，证明：涉案房屋及相关附属设施仍在施工中；
4、通话录音1份，证明：办理银行按揭等相关手续，是由反诉人代办，并收取代办费用；
5、房产局回复1份，证明：涉案房屋未经过验收及未经验收的房屋不得交付；
6、证人陈某证言：我与原告是邻居。大概一年多前我与原告一起去买房，原告是用商业贷款购买房屋，原告交了300元给一个女的，收款人没有出具收据，收款人告知原告交300元，商业贷款不用原告自己办理，收款人会代办。
被告质证意见为：对证据1有异议，系复印件。证据2真实性无异议，但是不同意原告的证明目的，双方房屋买卖合同成立后，原告履行了首付款支付义务，但未在约定期限完成支付按揭贷款的义务，也没有提供按揭贷款全部所需资料，被告房屋竣工比约定交房时间推迟10-20天，是因为雨天及原告未按期办理按揭贷款造成的。证据3有异议，该组照片拍摄的时间、地点不清楚，且有电脑合成的痕迹，申请对该组照片进行鉴定。对证据4有异议，录音形式不合法、来源不清，有剪辑痕迹，请求法院委托有资质的鉴定机构进行鉴定；内容不客观，录音未明确贷款人、借款人，且与本案无关联性。证据5有异议，未在法院指定的举证期限内提交，根据最高人民法院关于民诉法的解释，法院应责令原告解释证据未在举证期限内提交的合理理由，如解释不合理，法院应予以罚款、训诫处理，回复的前两条内容均说明被告的商品房买卖合同符合法律、政策的要求，该商品房经验收合格条款符合法律要求及阜南当地的实际，回复的第三条内容引用的相关内容已经被废止，该条回复违反了现行法律的规定，被告项目双方合同签订时间在2013年12月至2014年1月份，当时，被告不可能预测阜南县政府会在2014年6月出台《阜南县住宅小区综合查验办法》等规定，被告没有违约，该回复部分内容不客观，且与本案无关联性，被告请求法庭给予预留相应的反驳举证期限。对证据7有异议，证人与原告有利害关系；证人证言内容不真实，证人表述模糊不清，且没有收据其他证据佐证，仅一人证言，真实性不能确认，且说不清300元收款人是谁，该人是否为售楼部人员，均没有明确依据，仅有个人猜测。
被告阜南宏伟房地产开发有限公司辩称：被告的房屋已经于2014年11月通过竣工验收，符合房屋交付条件，因原告原因未接收房屋；被告施工2013、2014年遇到较多的阴雨天气，无法施工，交房期限适当延长，已在商品房买卖合同中约定；原告未按月付清银行按揭贷款，是造成施工期限延长，导致交房期限延长的一个原因。综上，被告延期交房的时间未超过30日，且延迟交付房屋原因是原告造成的，请依法驳回原告的诉讼请求。
被告为证明其主张，向本院提供以下证据：
1、营业执照、组织机构代码、房地产开发企业暂定资质证书、商品房预售许可证各一份，证明：被告具备房地产开发销售资质，诉讼主体适格；本案商品房具备预售条件；
2、商品房买卖合同、合同补充协议各1份，证明：因长时间雨雪天气、银行按揭等原因，答辩人可据实予以延期交房；原告逾期及视同逾期付款应按每日万分之三支付违约金；原告未按时接收商品房，每日加收0.03%房屋保管费；
3、工程竣工验收报告、阜阳市建设工程质量验收综合表、室内环境质量检测报告、建设工程竣工验收消防备案复查意见书各一份，证明：本案商品房已经于2014年11月20日验收合格；
4、原告首付款收据及银行回单各一份（复印件），证明：原告未按约付清房款；
5、2013、2014年度阜南县每月气象要素简表、2014年施工日志各1份，证明：2014年度阜南县长时间雨水导致停工；
6、国内挂号信函收据、通知各一份，证明：被告已经于2015年1月9日书面通知原告办理房屋交接手续；
7、房屋使用说明书、质量保证书各1份，证明：涉案房屋已具备合同约定的交付条件。
原告质证意见：证据1中主体资格证据无异议，预售许可证与本案无关联性。证据2延迟交房不是买受方的原因，根据合同约定，未提供房屋验收合格的相关文件，买受人有权拒收房屋；每日加收0.03%房屋保管费，没有约定计算基数。证据3没有达到法定验收标准，阜阳市建设工程质量验收综合表监理单位没有加盖法人印章，该组证据部分日期有涂改，部分无相关负责人签名，该证据不能证明房屋经验收合格；工程竣工验收报告日期有明显改动痕迹，真实性有异议；复查意见书出具的日期是2015年1月20日。证据4收据予以认可，回单是复印件，不予质证。证据5气象要素简表形式不符合法律规定，且不能证明此期间内不具备施工条件，达不到被告的证明目的，天气是否具有施工条件，应由法定部门进行鉴定，施工日志系单方作出的，不具有客观性、真实性。证据6原告未实际收到被告邮寄的挂号信，且不能证明被告邮寄的内容是交房通知。证据7有异议，被告未在举证期限内提供，请求法庭核实该证据的真实性，没有签署具体时间。
对本院依法调取的原告银行按揭贷款资料，原告质证意见为：无异议，证明原告已按约定办理银行贷款手续。
被告质证意见：贷款资料不完整、不能证明原告按照协议约定提交了贷款所需全部资料。
被告阜南宏伟房地产开发有限公司反诉称：2013年11月29日，双方签订商品房买卖合同及补充协议，约定被反诉人应于签订合同的7日内提供贷款所需的全部资料并签署相关文件，办妥银行要求的所有贷款手续。否则，视为逾期付款，应按约定支付违约金。合同签订后，被反诉人未能办妥银行要求的所有贷款手续。且在反诉人通知后，被反诉人未按时接收房屋，起诉要求被反诉人支付违约金10000元、按总房款的0.03%支付房屋保管费。
原告辩称：反诉原告的诉讼请求不明确，反诉状没有被告法定代表人签字。根据房屋买卖合同第十一条的约定，房屋不能交付的原因，是因为该房屋不具备房屋交付条件没有经过法定部门验收且质量不达标，依据合同约定，交房时没能提供验收合格证明及相关说明，反诉被告有权拒收，由此产生的延付交房责任，由反诉原告承担，至今为止，反诉被告没有收到交房通知，反诉原告要求支付保管费没有事实及法律依据。根据买卖合同补充条款，如因买受人的原因未能按时接收房屋，支付保管费0.03%的基数为多少，并没有明确约定。反诉原告反诉要求保管费，按照合同第十一条的规定，因出卖人不能出示证明文件或者证明文件不齐全的，买受人有权拒收房屋，由此产生的费用，由出卖人负担。反诉原告要求违约金的问题，本案原告办理相关公积金手续，是由被告代办，并收取300元的代办费，原告按照被告的通知具体办理相关事宜，逾期到款与原告无关，且办理按揭手续需要诸多部门及部门负责人、分管领导签字，相关事宜均是由被告沟通协调处理，因此反诉原告要求支付违约金不应支持。
根据双方当事人提供的证据，经庭审举证、质证，本院查明的法律事实如下：原、被告于2014年2月8日签订商品房买卖合同一份，约定：……第三、四条原告购买被告开发的位于阜南县3号房屋一套，该房屋建筑总面积104.31平方米，单价5731.01元/平方米，总价款为597802元……第六条原告应于合同签订当日交纳49.8%的首付款297802元、余款300000元办理银行按揭贷款；第八条被告应于2014年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；因施工中遇到较大技术问题，以及图纸的变更，不能及时解决；遭遇灾害的天气，如长时间雨雪天气等，房地产有关的政策问题、银行按揭而导致的交付延期；第九条除第八条规定的特殊情况外，被告如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的3%向原告支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三[比率应不小于第（1）项中的比率]的违约金……
同日，双方签订补充协议一份，约定：原告应于签订本合同的7日内向被告指定的银行提供贷款所需的全部资料并签署相关文件、办妥银行要求的所有贷款手续，原告未能在上述期限内办妥上述手续的，应视同为逾期付款，应按照商品房买卖合同第七条承担违约责任；交房时限内，因买受人原因不能按时接收商品房的，每日加收0.03%的房屋保管费。
2014年1月23日，原告向被告支付购房首付款297802元，被告为原告出具收据1张。
另查明：2014年2月13日，原告向中国农业银行股份有限公司阜南县支行按揭购房贷款300000元、期限20年。2014年4月21日，原告办得按揭贷款300000元。
2015年1月20日，阜南县公安消防大队对涉案房屋所在的7#楼进行竣工验收消防备案复查，认为该工程在消防方面具备使用条件，竣工验收消防备案复查合格，同时提出以下要求：经此次消防验收合格的工程如有改建、扩建、用途变更等，应依法向公安消防机构申报消防设计审核或备案。
被告于2014年1月7日取得涉案房屋所在的锦绣名城7#楼的商品房预售许可证。经被告自行委托，阜阳市建苑工程质量检测有限公司对原告购买的房屋所在的7#楼进行室内环境质量检测，并于2014年11月4日出具检测报告：依据GB50325-2010该工程室内环境质量合格。
2013年8月20日至2014年11月20日，涉案房屋建设单位即被告、监理单位安徽国华建设项目管理有限公司、设计单位安徽华盛国际建筑设计工程咨询有限公司、勘察单位阜阳市建筑设计研究院、施工单位安徽谊合建筑工程有限公司共同对该工程地基与基础部分、主体结构分部工程等分项进行验收，结论均为合格。2014年11月20日，建设单位、监理单位、设计单位、施工单位共同作出工程竣工验收报告一份，验收结论为：符合要求
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人应依约切实履行，现原告要求被告继续履行合同，本院予以支持。被告负有交付房屋的义务，按合同约定交房时间为2014年10月30日前，现被告仍未交付房屋给原告使用，显属违约，故原告要求被告交付房屋并按合同约定以其已付房款每日万分之三的标准支付自逾期之日(2014年10月31日)起至交房之日止的违约金合法有理。另外，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不及格的，不得交付使用；房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”。2000年4月7日中华人民共和国建设部第78号令《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条规定“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案”、第六条规定“备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫”，据此，“商品房经验收合格”是指通过竣工验收，取得《工程竣工验收备案表》。现涉讼房屋仍未通过竣工验收，并不具备交付条件。原告要求被告支付逾期交房的违约金，本院予以支持，按照合同约定，至原告起诉之日（2015年3月25日）被告逾期交房146天，逾期违约金为26183.73元（597802元0.0003146天），原告仅要求赔偿25825元，本院予以支持。被告辩称房屋未按时交付是因当地连续雨天导致施工不能而延长了工期，本院不予采纳，因其提供的气象要素简表不能证明阜南当地连续雨天，不能施工。
被告反诉称，原告未按时交纳办理贷款所需材料，应支付违约金，本院不予支持，因双方于2014年2月8日签订商品房买卖合同，2014年4月21日，原告就办理了房屋按揭贷款，开始还贷，且原告申请贷款的期限会受房贷政策、行政审批等多种不确定因素的影响。被告反诉称原告未按时接受房屋，应支付房屋保管费，本院不予支持，因被告提供的挂号信回执并不能证明其已通知原告收房、已履行交房义务，且即使被告通知了原告收房，因涉案房屋未达到交付条件，原告也有权拒收，被告仍应承担逾期交房的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百四十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告袁国凤与被告阜南宏伟房地产开发有限公司于2014年2月8日签订的商品房买卖合同继续履行；
二、被告阜南宏伟房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日支付原告袁国凤违约金25825元（自2014年10月31日计算至2015年3月25日止；其后违约金按每日万分之三的标准以597802元为基数计算至房屋实际交付之日止）；
三、驳回原告袁国凤的其他诉讼请求；
四、驳回被告阜南宏伟房地产开发有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费446元（原告已预交），由被告阜南宏伟房地产开发有限公司负担；反诉费25元（被告预交50元），本院退还被告25元、由被告阜南宏伟房地产开发有限公司负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。
审 判 长 陈亚南
人民陪审员 张 超
人民陪审员 李西凤
二〇一五年八月六日
书 记 员 孙梅英
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百四十八条因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。