宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民 事 判 决 书（2017）宁0106民初2128号原告（反诉被告）：何锐，男，汉族，宁夏中宁县人，住宁夏回族自治区中宁县。被告（反诉原告）：银川鸿曦房地产开发有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区。法定代表人：刘加纯，该公司董事长。委托诉讼代理人：顾红岩，宁夏综义律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹俭伟，宁夏综义律师事务所律师。原告（反诉被告）何锐与被告（反诉原告）银川鸿曦房地产开发有限公司（以下简称鸿曦公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月25日立案受理，2017年5月23日，被告鸿曦公司提起反诉，本院决定合并审理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何锐，被告鸿曦公司的委托诉讼代理人顾红岩到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告何锐向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即赔偿迟延交房违约金共计89094元（暂计算2016年9月21日至2017年4月30日共221天,每日万分之三）、延迟交付车位的违约金7956元（暂计算2016年9月21日至2017年4月30日共221天，每日万分之一），两项合计95050元；2、判令被告赔付延迟交房、延迟交付车位2017年5月1日至实际交付验收合格房屋、车位之日的违约金（分别按每日万分之三、每日万分之一连续计算），违约金于交房之日3日内一次性结清并赔付；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年3月4日，原、被告双方正式签订了编号为XXXXXXXX《银川市商品房买卖合同》，原告向被告购买位于银川市金凤区某某房屋和XX号地下车位，房屋合同总金额1313635元，车位总金额12万元。合同明确约定：房屋的交付时间为2014年12月31日，车位的交付时间为2015年1月1日。上述合同签订后，原告支付了购房款115万元，但被告未能依约交房，2015年3月20日针对被告逾期交房的事实，双方签订了《某某区房屋交付补充协议》，该补充协议约定：”一、购买物业说明：1、房号XXX，合同总金额1313635元已付款金额1150000元；2、车位号XXX，车位总价款120000元已付120000元；二、双方约定交付时间：1、原告所购买的B区房屋交付时间为2015年10月31日前；2、原告所购买的B区车位交付时间为2015年10月31日前，三、赔付标准：1、原告所购买的房屋自2015年1月1日起，被告每日依照原告已付款（包括首付款及银行按揭部分）总额万分之三进行赔付，赔付截止实际交房之日止；5、二次逾期约定：如若2015年10月31日前，被告不能按期交付房屋，原告有权退房；如原告不退房，合同继续履行，自2015年11月1日起，在每日万分之三的基础上，赔付比例逐月递增万分之一，以此类推，直至实际交房之日止。上述补充协议签订后，被告只支付了2015年5月31日前的违约金。2016年9月份，原告向法院起诉，要求被告支付逾期交房违约金，经宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2017）宁0106民初279号民事判决书判决，支持原告的诉讼请求，被告鸿曦公司于判决生效之日起三十日内交付某某号X单元XXX室房屋，并支付2015年6月1日至2016年9月20日的房屋、车位违约金170289元，该违约金抵扣未付房款111180元，被告应再付原告59109元。现该判决已经生效，但被告鸿曦公司不但没有支付违约金，也没有交房。2016年9月20日以后的违约金已经产生且继续增加。原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判如所请。被告鸿曦公司承认原告在本案中主张的事实，但认为：一、原、被告双方所约定的违约金明显过高，请求法院对违约金酌情予以降低。根据相关法律规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。现原、被告双方所约定的违约金明显过高，已明显超过法律所规定的标准。根据司法解释的相关规定，逾期交付使用房屋的，商品房买卖合同损失赔偿额可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。故此，本案以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少违约金。二、《补充协议》中对于违约金的约定，并不是被告真实意思表示。当时是小区业主来被告处要求交房，围堵被告公司，造成公司无法正常经营，被告在被迫无奈之下才与原告签订了本案的《补充协议》。三、被告逾期交房还有政府方面的责任。综上，请求法院考虑被告的上述意见，对本案违约金酌情予以降低。反诉原告鸿曦公司的诉讼请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付逾期付款违约金60470元；2、反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：2013年3月4日，反诉原告与反诉被告签订了《商品房买卖合同》，约定反诉被告购买反诉原告位于银川市金凤区某某号X-XX室房屋。房屋建筑面积195.21平方米，单价为每平方米6729.34元，总价款为1313635元；交付商品房期限为2014年12月31日。双方合同第七条约定：1、反诉被告于2013年6月7日前向反诉原告支付首付房款55万元；2、反诉被告于2013年7月20日前向反诉原告支付房款413635元；3、反诉被告于2013年8月20日前支付反诉原告房款35万元。第八条第二款约定：逾期超过30日后，反诉原告有权解除合同。反诉原告解除合同的，反诉被告按累计应付款的1%向反诉原告支付违约金，反诉原告退还已收房款。反诉被告愿意继续履行合同的，经反诉原告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，反诉被告按日向反诉原告支付逾期应付款万分之一的违约金。合同签订后，反诉被告于2013年6月7日向反诉原告支付首付购房款55万元，于2015年3月20日向反诉原告支付房款60万元，合计支付115万元。反诉被告下欠反诉原告房款163635元未付。2015年3月20日，反诉原告与反诉被告签订补充协议，协议约定：反诉被告所购房屋交付时间为2015年10月31日前；自2015年1月1日起，反诉原告每日按反诉被告已付房款总额万分之三赔偿。如2015年10月31日前不能按期交房，反诉被告有权退房，如不退房，合同继续履行，自2015年11月1日起，在原每日万分之三的基础上，赔偿比例逐月递增万分之一，以此类推，直至实际交房时止。2016年6月25日，反诉原告向反诉被告出具顶付房款收据一份，确认反诉原告向反诉被告支付2015年1月1日至2015年5月31日期间的房屋违约金52095元，反诉被告仍下欠房款111530元。反诉被告于2017年1月16日向金凤区人民法院提起诉讼，要求反诉原告承担逾期交房的违约责任。双方在庭审过程中同意用反诉被告的欠付房款抵扣逾期交房的违约金。现反诉被告又向法院提起诉讼，要求反诉原告承担2016年9月21日至实际交房之日的违约金。反诉原告认为，本案法律关系依然存在，反诉被告逾期支付房款的事实清楚，反诉被告应向反诉原告支付逾期付款违约金60470元。具体的计算依据和结果如下：自2013年7月20日至2015年3月20日按每日万分之一的标准向反诉原告支付违约金49789元（1313635元-55万元＝763625元×0.0001×652天＝79789元）；自2015年3月21日至2016年6月25日按每日万分之一标准向反诉原告支付违约金7592元（763625元-60万元＝163635元×0.0001×464天＝7592元）；自2016年6月26日至2017年3月29日按每日万分之一标准向反诉原告支付违约金3089元（163635元-52095＝111540元×0.0001×277天＝3089元）。综上，反诉原告提出上诉反诉主张，请求法院判如所请。反诉被告何锐辩称，1、在鸿曦公司逾期不能按期交房的情况下，双方口头约定对剩余房款由鸿曦公司支付我方的逾期交房违约金予以抵扣，抵扣金额为163625元；2、鸿曦公司在明知不能按期交房的情况下一直未通知我方缴纳房款，截止今日，鸿曦公司仍然没有给我方交房，逾期时间已达两年半；3、针对鸿曦公司的反诉请求，没有及时缴纳剩余房款是因为其没有按时交房，而且我们双方口头约定了用鸿曦公司支付给我方的逾期交房违约金来抵扣剩余房款；4、鸿曦公司反诉请求中计算的违约金日期有误，未按照实际交款日期计算；5、因为鸿曦公司的逾期交房，给我方造成了巨大的经济损失和精神损失，我方还要租房给孩子上学，到目前为止，租房所花费的租金已经占了购房款的一半，我方不同意鸿曦公司提出的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告双方于2017年1月16日因商品房预售合同纠纷涉诉本院，本院经审理依法作出了（2017）宁0106民初279号民事判决书，该判决书业已生效。原告此次诉讼请求系其基于同一商品房买卖合同要求支付后续逾期交房违约金的诉讼，本次审理查明的事实与该判决书审理查明的事实一致。本院认为，原、被告之间的商品房预售合同纠纷已经本院审理并作出（2017）宁0106民初279号民事判决书，该判决已发生法律效力。现何锐要求鸿曦公司支付2016年9月21日之后的逾期交房及交付车位违约金的诉讼请求成立，本院予以支持。但其违约金金额计算有误，本院调整如下：自2016年9月21日起至2017年4月30日期间的逾期交房违约金为76590元（115万元×0.3‰×222天），自2017年5月1日起至实际交付之日止的违约金以115万元为基数按每日0.3‰继续计算；自2016年9月21日起至2017年4月30日期间的逾期交付商品房附属地下车位违约金为2664元（自2017年5月1日起至实际交付之日止的违约金以12万元为基数按每日0.1‰继续计算）。反诉原告在反诉被告第一次起诉时未提出要求反诉被告支付逾期付款违约金，且（2017）宁0106民初279号民事判决书已经判令鸿曦公司应支付何锐逾期交房违约金164565元、逾期交付商品房附属地下车位违约金5724元，合计170289元。该违约金抵扣未付房款111180元后，鸿曦公司应再付何锐59109元。该生效判决表述的抵扣行为实属债权债务的抵销，从债权债务抵销之日起债归于消灭，鸿曦公司对已消灭之债向本院提起反诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条第（三）项、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，规定，判决如下：一、被告银川鸿曦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告何锐自2016年9月21日起至2017年4月30日止期间的逾期交房违约金76590元（自2017年5月1日起至实际交付之日止的违约金以115万元为基数按每日0.3‰计算）；二、被告银川鸿曦房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告何锐逾期交付商品房附属地下车位违约金2664元（自2017年5月1日起至实际交付之日止的违约金以12万元为基数按每日0.1‰计算）；三、驳回反诉原告银川鸿曦房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。本案已减半收取的受理费1088元，由原告何锐负担180元，由被告银川鸿曦房地产开发有限公司负担908元。本案已减半收取的反诉费655元，由被告银川鸿曦房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员  贺彬二〇一七年五月二十五日书记员  郭浩