贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔01民终845号
上诉人（原审原告）：熊明登，男，1946年2月28日出生，汉族，住贵州省石阡县。
委托诉讼代理人：王志，贵州奔达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：罗奇梅，贵州奔达律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：贵阳铁五建房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市花溪区小河漓江路57号。
法定代表人：聂旭，该公司董事长。
委托诉讼代理人：臧兴东，贵州桓智律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李雷，贵州桓智律师事务所律师。
上诉人熊明登与上诉人贵阳铁五建房地产开发有限公司（以下简称铁五建房开公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2017）黔0111民初3864号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人熊明登的委托诉讼代理人王志、罗奇梅，上诉人铁五建房开公司的委托诉讼代理人李雷，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
熊明登上诉请求：1、依法维持原判决第一项；2、判决铁五建房开公司支付违约金5,539元；3、一、二审诉讼费由铁五建房开公司承担。事实及理由：1、铁五建房开公司未缴清土地出让金，导致逾期办证，构成违约；2、一审法院认定铁五建房开公司取得《商品房现房销售证明书》即已完成取得商品房所有权初始登记的义务错误；3、兴隆城市花园二期容积率调整不是铁五建房开公司免于承担违约责任的理由；4、一审法院认定铁五建房开公司承担违约责任至2015年12月28日无事实和法律依据，在铁五建房开公司未补交土地出让金前仅能办理《房屋所有权证》，并非完整产权，铁五建房开公司于2017年8月22日向财政局补交土地出让金，其承担违约责任的期限最少也应计算至2017年8月22日；5、双方当事人在合同中关于产权登记的约定不明，不应作出有利于提供格式合同一方的解释。
铁五建房开公司辩称，1、铁五建房开公司依据合同履行了其通知义务，购房人未及时领取材料，申办产权转让手续，导致未能如期办理产权证，另由于贵阳市实施了统一不动产登记政策，导致结果放大；2、由于容积率调整及行政区划变更，土地出让金补差额未核算出来，导致购房人于2017年8月之前不能办理土地使用权证属于情势变更，铁五建房开公司不应承担责任；3、《商品房买卖合同》关于违约金的约定明确，不存在购房人主张有歧义的理解，且合同为双方的真实意思表示，对双方都有约束力；4、铁五建房开公司取得现房销售证明书后，购房人就可办理产权证。故，取得现房销售证明书就意味着铁五建房开公司完成所有权初始登记义务，一审法院认定正确。
铁五建房开公司上诉请求：1、撤销原判，改判驳回购房人的全部诉请；2、本案的上诉费用由购房人承担。事实及理由：铁五建房开公司在一审提交了1、2、17栋8户业主领取违约金的证据，可以证明这三栋楼的住户都知晓办证通知，且在领取违约金后该三栋楼部分业主已办理房屋产权证，亦可证明铁五建房开公司已履行办证通知义务，故铁五建房开公司不应再承担违约金。
熊明登辩称，领款单只能证明有领款行为发生，不能证明铁五建房开公司通知办证，更不能证明通知到所有业主。
熊明登向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付已经产生的违约金145,161元；2、依法判令被告支付2017年6月30日起至被告将其应当提供的办理权属登记的全部资料报房地产产权登记机关备案之日前的法定违约金（以已付购房款为基数，按年利率6%计算，按年向原告支付）；3、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实如下：2009年11月25日，原告熊明登与被告铁五建房开公司签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：一、买受人购买的商品房为第1栋1单元17层3号，该商品房建筑面积为89.91平方米，套内建筑面积72.61平方米；二、出卖人与买受人约定按照套内面积计算，该商品房单价为每平方米5,261.02元，总价款382,003元；三、出卖人应当在2010年11月27日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；四、出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第叁项处理，即出卖人在房屋交付使用后1年内未能取得现房销售证明书的，在一年后，超过每满一个月则出卖人承担违约金为买受人已付房价款的0.5‰。
该合同附件约定：本合同中涉及的“书面通知”条款的通讯地址，均以买受人在本合同第一页所填地址为准，若地址变更，买受人须于变更之日起3日内书面通知出卖人，否则出卖人按该地址发出的通知视为送达。本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式通知更改后的地址。如以挂号邮寄的方式，在投邮后（以寄出的邮戳为准）第5日或邮件被退回的当日将视为已送达另一方，如直接送达的方式送达，则另一方签收时视为送达。对于房屋交付“书面通知”，出卖人还可以采取报纸公告方式送达，以《贵州都市报》或《贵阳晚报》刊登的交付房屋时间为交付时间。合同附件还约定：出卖人办理商品房现房销售证明书后公告通知（在《贵州都市报》或《贵阳晚报》或本小区公告栏通知）贵阳买受人办理申领产权证，买受人须在出卖人公告后30日内向房屋产权部门申办房地产权利转移手续，如因买受人原因未能办理，买受人承担相关的损失和责任。合同还就其他权利义务进行约定。合同签订后，原告按约定方式向被告交清了购房款，双方也办理了商品房预售合同的备案登记，被告也于合同约定的交房期限交付了房屋。
2013年3月18日，被告取得了兴隆城市花园二期沐风园组团的《商品房销售现房证明书》，但被告未提交证据证明其通过合同约定的通知方式通知原告。
另查明：2004年8月5日，被告铁五建房开公司与贵州省国土资源厅贵阳经济技术开发区国土资源分局签订《国有土地使用权出让合同》，被告通过出让的方式获涉案房屋所在地块面积为286133平方米的国有土地使用权，总出让金为24,321,305元；土地用途为城镇混合住宅；建筑容积率为1.01。经过被告的申请和相关行政审批，2013年10月23日，贵阳市城乡规划局正式同意兴隆城市花园二期容积率调整，容积率大于1.0，小于1.5。因兴隆城市花园二期地块建筑容积率调整，被告需补缴土地出让金。2015年12月23日，贵阳市发布《关于实施不动产统一登记的公告》，自2015年12月28日起在贵阳市行政区域内实施不动产统一登记。2017年8月12日，被告铁五建房开公司与贵阳市国土资源局经济技术开发区分局签订《国有土地使用权补充合同》，被告补交土地出让金评估建筑面积为77,784.15平方米，本次补交的土地价款为3953.5443万元。2017年8月22日被告铁五建房开公司向贵阳经济技术开发区财政局补交了上述土地价款。
再查明：原告方提交的《商品房买卖合同业主信息汇总表》载明，该批79件系列案中，已经有32户业主在起诉之前办理了房产证。另外，被告为证明兴隆城市花园二期沐风园商品房项目的业主已经可以办理不动产权属登记，向法院提供了该小区业主毛婷（系案外人）于2017年9月5日办理的不动产登记证明。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的《商品房买卖合同》系原、被告的真实意思表示，内容未违反法律、法规的禁止性规定，应属合法有效的合同，原、被告均应当严格履行合同。
对于被告是否构成违约的问题。按照双方签订《商品房买卖合同》约定，双方的交房时间为2010年11月27日。该合同还约定，如因出卖人即被告的责任，买受人即原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人即被告在房屋交付使用后1年内未能取得现房销售证明书的，在一年后，超过每满一个月则出卖人承担违约金为买受人即原告已付房价款的0.5‰。因此，被告应在房屋交付使用后1年内即2011年11月27日取得现房销售证明书。
被告于2013年3月18日取得《商品房销售现房证明书》，即已完成取得商品房所有权初始登记的义务，但是被告未提交证据证明其通过合同约定的通知方式通知原告。被告应于2011年11月27日前取得商品房所有权初始登记并通知原告，而被告没有通过约定的方式进行通知，被告应该承担相应的违约责任。被告违约行为一直持续，结合本案的实际情况，因2015年12月28日起在贵阳市行政区域内实施不动产统一登记，在相关政策调整期间原告方不能办证的责任不应该由被告承担，并且根据现在业主可以办理不动产登记证书的事实，故对本案逾期办证违约期间的截止时间酌情认定为2015年12月28日。
对逾期办证的违约金如何计算的问题。本案中，原、被告在合同约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第叁项处理，即出卖人在房屋交付使用后1年内未能取得现房销售证明书的，在一年后，超过每满一个月则出卖人承担违约金为买受人已付房价款的0.5‰”。被告于2013年3月18日取得《商品房销售现房证明书》，即已完成取得商品房所有权初始登记的义务，但被告没有通过约定的方式进行通知，被告应该承担相应的违约责任。被告应于2011年11月27日前取得商品房所有权初始登记并通知原告，到2015年12月28日已逾期49个月。故被告应该承担的违约金382,003元×0.5‰×49=9,359.07元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告贵阳铁五建房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告熊明登支付逾期办证违约金人民币9,359.07元；二、驳回原告熊明登的其他诉讼请求。案件受理费人民币1,602元（已减半收取），由原告熊明登负担人民币1,499元，由被告贵阳铁五建房地产开发有限公司负担人民币103元。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审经审理查明，熊明登于2013年12月25日办理案涉房屋的《房屋所有权证》。二审查明的其余事实与一审查明事实一致。
本案事实，有当事人身份证、营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、《国有土地使用权出让合同》、《土地使用权预登记证》、《商品房买卖合同》、《房屋所有权证》、贵阳市商品房预售合同备案登记表、现房销售证明书、《贵阳晚报》、贵阳市小河区人民政府“关于商请完善兴隆城市花园二期项目容积率调整相关程序的函”、贵阳市城乡规划局“关于小河区兴隆城市花园二期地块规划条件调整有关问题的请示”、贵阳市城乡规划局“关于经开区兴隆城市花园二期地块补办用地规划指标的复函”、会议纪要、商品房买卖合同业主信息汇总表、国有土地使用权补充合同、一般缴款书、不动产登记证复印件及当事人的陈述在卷佐证，且经质证，本院予以确认。
本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。本案二审争议焦点为：1、其他业主领取违约金及熊明登办理《房屋所有权证》是否应视为铁五建房开公司已履行办证的通知义务；2、逾期办证违约金是否计算错误。
关于焦点一，铁五建房开公司主张1、2、17栋其他业主领取违约金及熊明登办理《房屋所有权证》即可以证明这三栋楼的住户都知晓办证通知。因双方当事人在《商品房买卖合同》中明确约定出卖人办理商品房现房销售证明书后公告通知（在《贵州都市报》或《贵阳晚报》或本小区公告栏通知）贵阳买受人办理申领产权证，而铁五建房开公司不能就已按照合同履行通知义务举证证实，其他业主领取违约金的行为只能说明领取违约金的事实而不能推导出铁五建房开公司已履行通知义务。因熊明登已于2013年12月25日办理案涉房屋的《房屋所有权证》，可以证明铁五建房开公司在2013年12月25日履行了相应的通知办证义务，对铁五建房开公司关于熊明登办理《房屋所有权证》应视为铁五建房开公司已履行办证通知义务的主张，本院予以支持。
关于焦点二，购房人主张铁五建房开公司取得《商品房销售现房证明书》不能视为完成取得商品房所有权初始登记的义务。本院认为，房开商只有将符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案办理初始登记才能取得《商品房现房销售证明书》，故铁五建房开公司取得《商品房销售现房证明书》，可视为完成取得商品房所有权初始登记的义务。
购房人主张《商品房买卖合同》对逾期办证的违约责任约定不明。本院认为，合同对出卖人提供的资料报产权登记机关备案的时间约定为商品房交付使用后60日内，对买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书出卖人的违约金，约定为“出卖人在房屋交付使用后1年内未能取得现房销售证明书的，在一年后，超过每满一个月则出卖人承担违约金为买受人已付房价款的0.5‰”，故合同的约定是明确的，本院对此主张不予支持。
依照双方当事人在合同中的明确约定：出卖人在房屋交付使用后1年内未能取得现房销售证明书的，在1年后，超过每满一个月则出卖人承担违约金为买受人已付房价款的0.5‰，铁五建房开公司应在2011年11月26日前取得现房销售证明书，但铁五建房开公司直至2013年3月18日方取得《商品房销售现房证明书》，且未按约定方式通知购房人，构成违约，因熊明登已于2013年12月25日办理案涉房屋的《房屋所有权证》，可以证明铁五建房开公司在2013年12月25日履行了相应的通知办证义务，故本案的逾期办证违约金应计算至2013年12月25日，一审计算至2015年12月28日不当，本院予以纠正。至2013年12月25日熊明登办理房屋所有权证之日已逾期24个月，铁五建房开公司应该承担的违约金计算为382,003元×0.5‰×24=4,584.04元，原判计算违约金数额错误，本院予以纠正。
综上所述，铁五建房开公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销贵州省贵阳市花溪区人民法院（2017）黔0111民初3864号民事判决第二项；
二、变更贵州省贵阳市花溪区人民法院（2017）黔0111民初3864号民事判决第一项为：贵阳铁五建房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向熊明登支付逾期办证违约金4,584.04元；
三、驳回熊明登的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1,602元，由上诉人熊明登负担1,551元，上诉人贵阳铁五建房地产开发有限公司负担51元。二审案件受理费100元，由上诉人熊明登负担76元，上诉人贵阳铁五建房地产开发有限公司负担24元。
本判决为终审判决。
审判长 韦娟
审判员 刘妍
审判员 龙珑
二〇一八年四月十九日
书记员 田鹏