浙江省台州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙10民终2498号
上诉人（原审被告）：邬君顺，男，1974年11月22日出生，汉族，住台州市椒江区。
上诉人（原审被告）：林仙飞，女，1976年9月14日出生，汉族，住台州市椒江区。
两上诉人共同委托诉讼代理人：杨艺，浙江新台州律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：伍燕飞，女，1969年3月26日出生，汉族，住台州市黄岩区。
委托诉讼代理人：牟肖明，浙江东海律师事务所律师。
上诉人邬君顺、林仙飞因与被上诉人伍燕飞房屋买卖合同纠纷一案，不服台州市椒江区人民法院（2017）浙1002民初8903号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月13日立案后，依法组成合议庭，因双方当事人均同意庭询谈话方式审理故不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人邬君顺、林仙飞上诉请求：请求撤销原判，依法改判。事实和理由：1、一审认定事实不清。《安置房转让协议书》未成立生效。（1）签订合同书时上诉人能转让的房屋标的物是不明确的。合同上写明是一套坐落于椒江区台电小区西边的安置房，表明的仅是大概的位置，并不明确是哪个小区哪楼哪户。更何况2011年12月1日，以上诉人邬君顺为户主、上诉人林仙飞及案外人邬欣益、邬小根、盛彩贞、邬玲晒为家庭成员因老屋拆迁安置提交的《农村私人建房用地呈报表》，申请建房得到一间栅桥小区立地房及一套颐景名苑小区共两套拆迁房。而且上诉人审批建房的栅桥小区也是位于椒江区台电小区西边的位置，因此无法确定两上诉人转让给被上诉人的具体是哪套房屋，《安置房转让协议书》的标的物是不明确的，故协议不成立也是无效。（2）一审法院直接认定将上诉人抽取的坐落于台州市椒江区的房屋作为涉案买卖交易的标的显然是错误的。理由也已在第一点阐明。另外，可以明确的是椒江区颐景名苑房屋的实际产权系上诉人与其他案外人家庭成员共同共有。对于涉案的房屋在未经其他家庭共同所有权人同意处分的，或者未经其他家庭共同所有权人的追认，上诉人邬君顺、林仙飞处分该套房屋与被上诉人签订《安置房转让协议书》也是没有法律效力。2、退一步讲，即使被上诉人对上诉人的债权有效，但并不意味着一定能实现物权。不动产权属证书仅有物权推定的效力，但不是唯一的物权证据。实践中，房地产登记簿和权属证书上记载的物权状况与真实的权利状况不一致的现象比比皆是。更何况，涉案中案外人邬欣益、邬小根、盛彩贞、邬玲晒家庭成员对涉案房屋产权的归属并未与两上诉人达成任何产权归属于两上诉人所有的协议，对于涉案房屋的产权办理在两上诉人名下也系不知情。现在案外人正与两被上诉人因涉案房屋的产权真实权利确定发生纠纷现处于诉讼阶段。因此，即使《安置房转让协议书》是有效的也顶多是被上诉人与两上诉人的债权是有效，被上诉人并不因此能够实现物权。一审法院仅以房屋登记在两上诉人名下，进而认为本案的合同能够继续履行，被上诉人的物权能够实现是错误的。3、一审法院程序存在问题。（1）一审法院在已知涉案的房屋系两上诉人与案外人其他家庭成员所共同共有，且案件的审理结果可能会影响到案外人其他家庭成员的利益时，未追加案外人邬欣益、邬小根、盛彩贞、邬玲晒作为第三人参加到本案的诉讼中。（2）在一审案件审理结束后，案外人得知上诉人无权处分房屋的事实后，第一时间向一审法院提出涉案房屋产权的真实权利情况与房屋权属证书上记载的物权状况不一致需要提出确权之诉时，一审法院并未根据《民事诉讼法》第150条的规定，而中止一审庭审程序进而作出一审的判决。另外，双方签订的协议显失公平，协议上的转让价远低于市场价。
被上诉人伍燕飞辩称：1、一审认定上诉人与被上诉人之间的房屋买卖基本事实清楚，上诉人的上诉理由不能成立。2、一审判决正确，讼争房屋所有权登记在两上诉人名下，证据确凿。3、讼争房屋在拆迁前产权属于两上诉人证据不足，一审上诉人提供的农村私人建房用地呈报表不是前面拆迁的物权登记。退一步讲，拆迁的房屋属于家庭共有，上诉人是部分共有人擅自处分共有财产，根据相关法律规定被上诉人是善意占有，房屋买卖合同是与两上诉人签的，有村委会的公章，还有村干部作为中间人签字，且在房屋签订后由本案的被上诉人到村里领取相关补偿费用，择房抽签也是由被上诉人完成的，房屋交付后被上诉人一直使用至今。综上，请求驳回上诉，维持原判。
原告伍燕飞向一审法院起诉请求：1.确认原告与两被告签订的《安置房转让协议书》有效；2.由两被告协助原告办理坐落于台州市椒江区及自行车库的房地产转让过户手续。诉讼过程中，因自行车库为台州市椒江区的配套储藏室，故原告明确第二项诉讼请求为：由两被告协助原告办理坐落于台州市椒江区房地产的转让过户手续。
一审法院认定事实：被告邬君顺、林仙飞于1999年7月26日登记结婚。2006年9月21日，被告邬君顺与台州大学园区工程建设征地拆迁指挥部签订《椒江区房屋易地拆迁协议书》，该协议书对拆迁补偿等作了约定。2009年8月28日，被告邬君顺、林仙飞与原告签订《安置房转让协议书》一份，约定被告邬君顺、林仙飞将坐落于台州市椒江区台电小区西边的安置房一套（具体位置等抽签摸房号才能确定）转让给原告，转让价格为398800元，签订本协议时转让款一次性付清；原告付清房款后，被告邬君顺、林仙飞委托原告与村委会联系安置房分配等相关事宜，参加抽签摸房活动，验收、接收安置房；被告邬君顺、林仙飞无条件协助原告办理安置房过户或改名等有关的一切手续，安置房过户或改名所需的税费由原告承担。《安置房转让协议书》签订当日，原告向被告邬君顺交付了购房款398800元，被告邬君顺向原告出具了相应的收条。2011年12月1日，被告邬君顺为户主，被告林仙飞以及案外人邬欣益、邬小根、盛彩贞、邬玲晒为家庭成员因房屋拆迁安置提交了《农村私人建房用地呈报表》，申请用地地名为栅桥小区、颐景名苑。2013年9月29日，被告邬君顺抽取的房屋坐落在台州市椒江区，并进行了公证。同时，被告邬君顺将该房屋交付给原告。后被告邬君顺、林仙飞对该房屋（包括地下室储藏间××号）进行了不动产权属登记，权利人登记为被告邬君顺、林仙飞。被告邬君顺、林仙飞办理权属登记后，并未将产权过户于原告名下。
一审法院认为：被告邬君顺、林仙飞主张涉案房屋系家庭共有财产，两被告将讼争房屋出让与原告的行为系无权处分，故双方签订的合同无效。但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”即两被告对诉争房屋是否属于无权处分，均不影响双方签订房屋买卖合同的效力。因此，原告与被告邬君顺、林仙飞之间签订的《安置房转让协议书》应为有效。至于《安置房转让协议书》能否继续履行，虽然涉案房屋在签订《安置房转让协议书》时为家庭成员共有，但是涉案房屋现在的权属登记在两被告名下，依据不动产登记的公示效力以及维护房产市场的交易安全角度考虑，原告要求两被告协助申请办理将房屋所有权及土地使用权登记到原告名下的手续，两被告应予协助。判决：一、原告伍燕飞与被告邬君顺、林仙飞于2009年8月28日签订的《安置房转让协议书》有效；二、被告邬君顺、林仙飞于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告伍燕飞办理将坐落于台州市椒江区颐景名苑2幢三单元802室房屋的权属登记至原告伍燕飞名下的手续。案件受理费40元（已减半），财产保全费2514元，合计2554元，由被告邬君顺、林仙飞负担。
本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。
本院认定的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：本案争议焦点主要在于双方当事人之间的安置房转让协议书是否有效。上诉人认为签订合同当时标的物并不明确，但上诉人亦认可交付房屋时是由被上诉人去抽签确定房号，且由被上诉人使用房屋至今。故此，应认定双方交易标的明确，即为本案诉争房屋。上诉人认为其处分诉争房屋未经其他房屋共有权人同意，故安置房转让协议书无效。但涉案房屋登记在两上诉人名下，原审法院依据不动产登记的公示效力以及维护房产市场的交易安全角度考虑，认定安置房转让协议可以继续履行，并无不当。上诉人认为交易价格偏低，但未向本院提交相关依据予以证明。上诉人认为原审法院未中止诉讼，程序违法，但本案无需以另案诉讼处理结果为依据，故原审并不存在程序违法的情形。综上所述，上诉人邬君顺、林仙飞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人邬君顺、林仙飞负担。
本判决为终审判决。
审判长 许战平
审判员 何敏军
审判员 梅矫健
二〇一七年十二月十九日
书记员 项海英