福建省罗源县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0123民初556号原告：福建永盛物业管理服务有限公司，住所地：福建省罗源县凤山镇万豪城市广场6幢6层505号房。法定代表人:方敏，该公司经理。委托诉讼代理人：王标，福建宽达律师事务所律师。被告：沈小芳，女，1978年9月15日出生，汉族，住福建省罗源县。委托诉讼代理人：黄亚真，女，1972年6月28日出生，汉族，住福建省罗源县。原告福建永盛物业管理服务有限公司（以下简称永盛公司）与被告沈小芳物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告永盛公司的委托诉讼代理人王标、被告沈小芳及委托诉讼代理人黄亚真到庭参加诉讼，本案现已审理终结。永盛公司向本院提出诉讼请求：1.判令沈小芳向永盛公司支付物业管理费2,326.5元、水电公摊费1650元、卫生费550元,共计4,526.5元;2.判令沈小芳向永盛公司支付滞纳金3850元（暂计至2016年7月30日）和至实际还清之日止期间的滞纳金（以尚欠款为基数计算）。事实与理由：2010年12月7日，永盛公司与福州科瑞置业发展有限公司签订《前期物业管理服务合同》，合同约定了物业管理费、水电公摊费、卫生费及滞纳金等费用。合同签订后，永盛公司依约向沈小芳履行了合同义务，但沈小芳却未依约履行交纳物业管理费、水电公摊费用、卫生费之义务。经多次催缴，沈小芳仍怠于向永盛公司履行支付义务。截至起诉之日，沈小芳已拖欠物业费2,326.5元、水电公摊费1650元、卫生费550元，滞纳金3850元。现为了维护永盛公司的合法权益，特向贵院具状起诉，请支持各项诉讼请求。沈小芳辩称：本案起诉已超过诉讼时效，请求驳回永盛公司的诉讼请求。事实与理由：永盛公司没有尽到养护和维修的职责，根据《前期物业管理服务合同》,永盛公司要负责本小区共用设备的维护、养护、运行和管理，但其却怠于行使该职责，造成本小区监控主机损坏，处于故障状态。1号楼有三部电梯基本上只维持一部电梯正常运转，直至2017年2月新物业和业委会才出资维修。永盛公司撤出本小区，把小区的车棚充电投币器与充电插头配套设施带走。《前期物业管理服务合同》第7条第7款明确写明开发商一次性已付起动资金给永盛公司作为前期物业管理完善设施费用。但从入住至今永盛公司未完成设施建设，如门禁和避雷设施；该合同第7条第4款明确写明合同生效10日内供（）平方米建筑面积作为永盛公司管理用房；第5款明确规定对物业的公共设施不得擅自占用和改变使用功能。但是永盛公司私自将前室30.8平方米与物业用房98.31平方米挪做商业使用，事实违约情节恶劣。永盛公司没有尽到管理职责，导致本小区消防通道被占用。小区管理混乱，车辆乱停放，绿化带占用，卫生不到位，默许绿化带中一段改成超市堆放杂物仓库，损害业主利益。对永盛公司庭后提交的送达照片有异议，照片是刚补拍的，没有收到催缴物业管理费通知书。同时要求永盛公司归还装修押金500元。综上所述，永盛公司没尽到义务，屡次违约。本物业合同终止后，永盛公司未向业委会移交全部的管理用房及物业管理的全部档案，未把侵吞的款项移交给业委会。因此，依照《合同法》第六十条规定，永盛公司应当按照《前期物业管理服务合同》约定全面履行自己的义务，之后才能收取物业费。本院经审理认定事实如下：永盛公司与福州科瑞置业发展有限公司于2010年12月7日签订《前期物业管理服务合同》，约定由永盛公司为罗源县瑞都国际公寓楼提供物业管理服务，委托管理期限为5年，自2010年12月8日起至2015年12月8日止，并继续委托永盛公司管理至2016年7月31日。合同第五条（委托管理事项）中约定，永盛公司负责向业主和物业使用人收取下列费用：1.物业管理费；2.代收卫生费、生活垃圾处理费；3.车位、库房管理费。合同第八条（物业管理服务费）第1款约定，管理费由永盛公司按建筑面积每平方米1.2元向业主收取，房屋建筑面积每套不足50平方米的按50平方米计费收取物业费；第2款约定，卫生费、生活垃圾处理费按户收取（按政府规定执行）；第6款约定，对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，永盛公司可以从逾期之日起按应缴费用每日3‰加收滞纳金。合同还对双方的权利义务、物业管理质量、违约责任等进行了约定。另查，福州科瑞置业发展有限公司为罗源县凤山镇罗川中路5号瑞都花园（以下简称瑞都花园）的建设单位。沈小芳系瑞都花园1#楼911B单元业主，房屋建筑面积为35.27平方米。从2012年1月至2016年7月沈小芳结欠物业费2,326.5元(35.27㎡×1.2元／㎡×55个月)、水电公摊费1650元(30元×55个月)、卫生费550元(10元×55个月)，共计4,526.5元。以上事实，有双方当事人的庭审陈述、询问笔录和其提供的《前期物业管理服务合同》、合同备案证明、水电分摊表及发票、催缴通知、函、房屋登记信息证明、收款收据等证据予以证实。永盛公司提供的催缴通知照片，因其无法证实已按时送达给业主，及时履行催缴义务，故不予采纳。沈小芳提供的永盛公司未尽服务义务照片，因无法证实是永盛公司服务期间，不予采纳。本院认为，永盛公司与福州科瑞置业发展有限公司签订的《前期物业管理服务合同》未违反法律法规，合法有效，依法对业主具有约束力。沈小芳系瑞都花园业主，其未按合同约定履行交纳物业费等费用义务，已构成违约，依法应负支付各项费用的民事责任。永盛公司主张自2012年1月至2016年7月的物业费、水电公摊费、卫生费。沈小芳抗辩已超过诉讼时效理由成立，本案讼争的物业服务费属于“定期给付债务”，诉讼时效应当按照月份分别确定诉讼时效。按二年诉讼时效的规定，支持自2015年2月至2016年7月的物业费、水电公摊费、卫生费共计1,481.8元[（35.27㎡×1.2元/㎡+30元+10元）×18个月]，超出部分不予支持；涉案合同约定的每月3%滞纳金过高，调整为以当月欠缴金额为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算滞纳金；因仅支持自2015年2月起的相关费用，故滞纳金应自2015年2月起算。沈小芳抗辩的安保管理、绿化毁损、通道封锁等问题均涉及小区的公共利益，属于有关共有和共同管理权利的重大事项，依法应当由业主共同决定解决或另行主张权利，其以此为由拒付物业管理等费用，缺乏依据，不予支持。沈小芳要求永盛公司归还装修押金500元，有其提供的收款收据，予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、沈小芳应于本判决生效之日支付福建永盛物业管理服务有限公司物业费、卫生费、水电公摊费共计1,481.8元，并支付自2015年2月起至还清之日止以当月欠缴金额为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算的滞纳金；二、福建永盛物业管理服务有限公司应于本判决生效之日支付沈小芳房屋装修押金500元；三、驳回福建永盛物业管理服务有限公司其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由福建永盛物业管理服务有限公司、沈小芳各负担一半。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审判员  陈胜二〇一七年四月十八日书记员  兰楠附：本案适用的法律条文及执行提示《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《最高人民法院》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。