湖北省十堰市茅箭区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0302民初2920号
原告：黄开永(曾用名黄开勇)，男，汉族，1967年9月出生，住湖北省十堰市郧阳区。
委托代理人：高伟，湖北瑞泰律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被告：潘俭青,男,汉族,1970年5月出生，住湖北省十堰市郧阳区。
委托代理人：刘晓龙，十堰市张湾区红卫法律服务所法律工作者。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，参加调解，代领法律文书。
被告：ＸＸ有，男，汉族，1987年2月出生，住湖北省十堰市郧阳区。
委托代理人：朱先涛，湖北陈文军律师事务所律师。代理权限：一般代理。
第三人：郑显庆，男，汉族，1967年1月出生，住湖北省十堰市茅箭区。
委托代理人：王存迪，十堰市茅箭区武当路法律服务所法律工作者。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，签收法律文书等特别授权。
第三人：杨怀永，男，汉族，1979年3月出生，住湖北省十堰市郧阳区。
委托代理人：李孔银，十堰市茅箭区武当路法律服务所法律工作者。代理权限：一般代理。
原告黄开永诉被告潘俭青、ＸＸ有房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，根据被告潘俭青的申请，追加郑显庆、杨怀永作为第三人，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄开永及其委托代理人高伟，被告潘俭青的委托代理人刘晓龙，被告ＸＸ有及其委托代理人朱先涛，第三人郑显庆的委托代理人王存迪，第三人杨怀永的委托代理人李孔银到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告黄开永向本院提出以下诉讼请求：1、确认黄开永和潘俭青签订的《集资建房协议书》无效；2、判令潘俭青、ＸＸ有退还黄开永支付的购房款162500元，并赔偿损失（以162500元为本金计算自2012年11月起参照人民银行同期同类贷款利率至还请之日的利息）；3、潘俭青、ＸＸ有承担本案诉讼费用。事实和理由：2012年7月底，黄开永欲购买ＸＸ有位于茅箭区××单元××层××房屋××套。据了解，房屋是潘俭青等人建造，潘俭青欠ＸＸ有施工工程款，将该房屋抵给ＸＸ有。经黄开永、潘俭青、ＸＸ有协商，2012年8月6日，黄开永与潘俭青签订《集资建房协议书》，约定黄开永从潘俭青处购买上述房屋。黄开永按潘俭青和ＸＸ有的要求将合同约定的购房款直接支付给ＸＸ有。随后，黄开永分三次共向ＸＸ有支付购房款162500元。2012年8月7日，ＸＸ有将房屋钥匙交给黄开永。2015年9月中旬，黄开永准备入住时，遭到杨存雨等人的阻止，杨存雨等人以换锁、停水、停电等方式导致黄开永无法入住。黄开永、潘俭青、ＸＸ有买卖房屋涉及小产权房买卖，合同效力存疑，另因杨存雨等人的阻止，黄开永也无法对房屋进行占有、使用、收益等，给黄开永造成极大损失。黄开永多次要求潘俭青、ＸＸ有退还购房款、赔偿损失未果。
被告潘俭青辩称：1、黄开永的诉讼请求超过了诉讼时效；2、潘俭青和黄开永签订协议是代理ＸＸ有签订；3、潘俭青签订的集资建房协议书是有效的民事法律行为，意思表示真实。请求依法驳回黄开永的诉讼请求。
被告ＸＸ有辩称:1、涉案房屋并非小产权房，是合法建筑，只是占有的集体土地，需要补交土地出让金，房产手续正在办理中，房屋买卖合同有效。2、如果黄开永执意解除合同，应当承担自2012年8月7日至今共计5年的租金损失10万元。3、ＸＸ有和黄开永没有直接的房屋买卖合同关系，因潘俭青尚欠ＸＸ有水电安装工程款，三方商定，由ＸＸ有代理潘俭青收取房款，抵偿工程款。随即，ＸＸ有收取了黄开永的购房款162500元，潘俭青向黄开永交付了房屋及水、电卡，黄开永接收房屋后更换了防盗门，但未及时入住，空置至今。以上事实看出，黄开永与潘俭青构成房屋买卖合同关系，ＸＸ有与潘俭青系民事代理，根据合同相对性原理，黄开永应向潘俭青主张权利，ＸＸ有不应承担退款及赔偿责任。
第三人郑显庆述称：郑显庆没有独立请求权，更与争议的诉讼没有任何利害关系，不应是第三人；根据合同相对性原则，黄开永与谁签订的合同就由谁承担责任。
第三人杨怀永述称：杨怀永不是本案的适格第三人；杨怀永与黄开永没有签订任何协议，也没有收取黄开永的任何钱款，与黄开永没有任何法律关系；杨怀永对黄开永不应承担任何法律责任。
本院经审理认定事实如下：潘俭青在白浪柯家垭万利德汽车维修公司旁建住宅楼时，将水电等发包给ＸＸ有。因欠ＸＸ有工程款，双方约定潘俭青将2单元2层2号房屋抵偿给ＸＸ有。2012年8月6日，潘俭青和黄开永签订《集资建房协议书》。协议约定：潘俭青将其在茅箭区顾家村建造的住宅楼的2单元2层2号房作价17万元卖给黄开永。协议签订后，黄开永陆续向ＸＸ有支付房款162500元，由ＸＸ有将房屋钥匙交给黄开永。
2015年9月，黄开永准备装修入住时，遭到他人阻止。2017年5月8日，黄开永再次准备装修时，杨怀永以他人欲霸占自己房屋为由报警。公安机关认为，本纠纷属经济纠纷，应由双方协商解决。
另查，涉诉房屋建造在集体所有的土地上，未经不动产管理机关备案登记。
本院认为：潘俭青与黄开永签订《集资建房协议书》，从双方的权利义务来看，实质是房屋买卖合同。涉诉房屋未经不动产管理机关备案登记，不能进入市场进行交易，双方签订的协议无效。
潘俭青是以自己的名义与黄开永签订协议，潘俭青关于签订协议是代理行为的理由不能成立。潘俭青将房屋抵债给ＸＸ有后，又以出卖人名义将房屋卖给黄开永，而由ＸＸ有收取相应的房款，应视为ＸＸ有将房屋退还给潘俭青，潘俭青将房屋出卖后，将所得房款给ＸＸ有以抵偿所欠的工程款。作为《集资建房协议书》中黄开永的合同相对人，潘俭青应对黄开永承担出卖人的责任，合同被确认无效后，黄开永主张潘俭青退还购房款162500元应予支持。诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害之日起算，黄开永支付购房款后，因他人阻挠无法正常占有使用房屋，该阻挠行为发生的时间（即2015年9月）可认定为诉讼时效期间的起算时间，从此时起至黄开永向人民法院起诉，未超过两年，潘俭青关于黄开永起诉已超过诉讼时效的理由不能成立。
该买卖合同无效的事由自始存在，双方对签订无效合同均有过错，应各自承担自己的损失，黄开永主张的利息损失不应支持。ＸＸ有不是黄开永的合同相对人，黄开永要求ＸＸ有承担责任不应支持。
依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条的规定，判决如下：
一、原告黄开永和被告潘俭青于2012年8月6日签订的《集资建房协议书》无效；
二、被告潘俭青退还原告黄开永购房款162500元；
三、驳回原告黄开永对被告ＸＸ有的诉讼请求及其他诉讼请求。
以上应付款项应于判决生效后十日内支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3550元，减半收取1775元，由被告潘俭青负担，退还原告黄开永1775元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在递交上诉状时，根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。账户名称：湖北省十堰市中级人民法院；开户银行：中国农业银行股份有限公司十堰北京路支行；帐号：17×××01。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市张湾区浙江路66号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。
本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从指定履行期间的最后一日起计算。
审判员 张京郧
二〇一七年九月二十日
书记员 彭 苗