江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终2927号
上诉人（原审被告）苏州星浩房地产发展有限公司，住所地苏州市金阊新城金储街288号物流服务大厦8楼。
法定代表人曹竣，董事长。
委托代理人薛磊，江苏立泰律师事务所律师。
委托代理人倪立，江苏立泰律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）程亚君。
被上诉人（原审原告）毕培农。
委托代理人薄小明，江苏德富信律师事务所律师，代理上述二被上诉人。
上诉人苏州星浩房地产发展有限公司（以下简称星浩公司）因与被上诉人程亚君、毕培农商品房预售合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2015）姑苏民五初字第00806号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年3月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2014年4月16日，原告程亚君、毕培农（买受方）与被告星浩公司（出卖方）签订《商品房买卖合同》，约定程亚君、毕培农购买星浩公司开发的本市虎池路1588号星光耀花园10幢401室房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积121.90平方米，总价1179140元。该房屋为期房，交付时间为2015年11月30日前。上述合同中对于涉案房屋位于非标准层、窗户较其他楼层房屋短约40厘米均未涉及。
合同签订后，程亚君、毕培农按约支付了全部购房款。
另查明：星浩公司委托第三方销售机构对其开发的星光耀花园楼盘进行销售。在程亚君看房签约过程中，销售人员未告知其所购涉案房屋系非标准层、窗户偏小；因涉案房屋当时尚在建造中，故程亚君亦未能到现场实地察看。被告在售楼处设有楼盘沙盘模型，比例为1：160；在沙盘模型对应的10号楼即涉案房屋所在楼层，其401室窗户确比其他楼层略短。
再查明：2014年4月5日，程亚君与苏州市博客多信息技术有限公司签订《“好屋会”会员入会协议书》，并向该公司支付会员服务费1万元。
星浩公司向物价部门报备的涉案房屋销售价为1282297元，其楼下301室报备价为1273764元，其楼上501室报备价为1287173元。
审理中，程亚君陈述称在销售现场，售楼人员陈倩带其参观了售楼处搭建的样板房，样板间窗户并不短少。销售人员还让其参加团购活动，1万抵5万，故其在售楼现场交了团购费并办理了签约手续。因涉案房屋当时为期房，其直至2015年6月才由其他购房人告知涉案房屋窗户短少的问题，后来也与星浩公司进行协商，但未能协商一致。
审理中，星浩公司陈述涉案房屋系按规划部门审批的图纸进行施工，在该图纸上位于四层的涉案房屋窗户比其他楼层短，这些图纸均在网上进行公示，购房人均可通过规划局的网站进行查询。此外，涉案房屋的日照满足交付条件。因程亚君参加团购活动，故合同中的价格已是参加活动后的价格。
以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、购房款发票、现场窗户照片、入会协议书、会员服务费收据、被告提供的沙盘照片、物价局网站截图、规划图纸截图及双方当事人庭审陈述等证据在卷佐证。
原审原告程亚君、毕培农的诉讼请求为：1、判令被告赔偿原告损失117914元、退还团购费1万元；2、本案诉讼费由被告承担。
原审法院认为，程亚君、毕培农与星浩公司签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应按约履行。本案中，星浩公司对其销售给程亚君、毕培农的涉案房屋位于非标准层、窗户较其他楼层短40厘米的情况应当知情，然在销售过程中销售人员并未提示购房人，且在合同中亦未对此进行约定。虽星浩公司辩称其系按图施工，图纸均在规划局网站上公示，然作为房地产开发商，在明知销售给购房人的房屋为非标房，与样板间存在一定差异的情况下，应予主动提示，而不应苛求购房人需自行上网查询规划图纸来发现不同。据星浩公司庭审陈述，其售楼处的沙盘比例为1:160，故短少40厘米的窗户在沙盘模型中体现的尺寸仅为2.5毫米，在销售人员未予提示的情况下，极易误导购房人。另据星浩公司提供的物价局备案材料，亦可发现涉案房屋虽作为非标房，然其房价处于楼上、楼下标准层的中间价位，故不能得出涉案房屋作为非标房的差异已在房价中予以体现之结论。鉴于商品房对于普通百姓而言系极为重要的家庭财产，窗户高低对采光、通风及实际居住感受均有影响，故开发商在销售中应以诚信为本，让购房人明白消费。鉴于本案中星浩公司未能在销售过程中告知程亚君、毕培农所购房屋为窗户较短的非标房，且亦未举证证明该房对应销售价格已考虑非标房因素，故原审法院支持程亚君、毕培农要求星浩公司赔偿损失的诉讼请求。关于损失金额，程亚君、毕培农主张按房价10%主张，但未能提供相关依据，且涉案购房合同对此亦无明确约定，原审法院根据星浩公司在销售过程中的过错程度、参照涉案房屋所在楼房标准层房屋报备价格规律，酌情调整损失按房价1%计算，即11791.40元（1179140元*1%）。
关于程亚君、毕培农主张退还团购费的诉讼请求，因其举证的“团购费”1万元系向案外人支付的会员服务费，且星浩公司亦辩称该款非其所收，主体不适格，且已因其参加团购活动，星浩公司在总房价上已予以优惠，故原审法院采纳星浩公司抗辩意见。因上述费用系案外人收取，程亚君、毕培农向星浩公司主张退还缺乏法律依据，原审法院对此不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十二条第（二）款、第六十条第二款之规定，判决如下：
一、被告苏州星浩房地产发展有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告程亚君、毕培农损失11791.40元。
二、驳回原告程亚君、毕培农的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2858元，减半收取1429元，由原告程亚君、毕培农负担1334元，被告苏州星浩房地产发展有限公司负担95元。被告负担部分于本判决生效之日起10日内直接向原告履行。
上诉人星浩公司不服原审判决，向本院提起上诉称：1、上诉人已经全面履行《商品房买卖合同》中的约定和法律规定的义务，严格按照备案图纸施工，不存在任何违约的行为。《商品房买卖合同》没有对窗户的尺寸、规格、起高均未进行约定，应当依备案图纸为准。而被上诉人对备案图纸应当知晓。2、上诉人对窗户尺寸不负有告知义务。窗户相较于整个房屋来说，只是很小一部分，不能构成影响合同履行的重要因素，既符合备案图纸，也不影响采光，上诉人不负有告知义务。一审法院干预当事人意思自治，加重了上诉人的义务。3、上诉人通过多种形式尽到了提示告知的义务，包括在《商品房买卖合同》中就采光问题进行了明确提示，通过苏州市规划设计网公示房屋设计图纸，在售楼处沙盘中清晰显示窗户尺寸和立面造型设计等。4、原审判决的赔偿损失金额明显过高。401室与501室报备价相差4876元，也就是说上诉人的获利不超过4876元，一审判决应当以此为限。5、上诉人不存在任何隐瞒的情况，也没有提供虚假情况，原审法院适用合同法第四十二条第一款第（二）项与事实不符。请求撤销原判，依法改判。
被上诉人程亚君、毕培农答辩称：对于原审判决，我方认为事实认定清楚、适用法律正确。上诉人认为其严格按照备案图纸施工不存在任何违约行为，我方认为虽然双方在商品房买卖合同中对非标层进行约定，但是上诉人的样板间以及其他楼层都是标准层，那么对于一个普通消费者，被上诉人希望购买的是一个采光及通风不存在瑕疵的房屋，虽然双方在商品房买卖合同中没有约定出现该情况的处理条款，但是上诉人作为开发商，明知该楼层是非标层但并未向被上诉人告知，直接导致影响被上诉人是否会购买该房屋的重要因素，现该房已经交付，直接的感官就是该房南北所有的窗户都比标准层短了40公分，根据常识，其采光和通风受到严重影响，影响居住舒适度。被上诉人要求上诉人适当补偿符合法律规定。
本院查明的事实与原审查明的事实一致。
二审中，星浩公司陈述称：非标层是指与本幢楼其他相同户型存在一定差异的楼层，一般楼层较矮或会有管道、设备、消防通道等通过。层高没有区别。窗户高度的差别是在楼层外立面有一圈装饰带占用导致的。诉争房屋所在的大楼中，501室比401室总价高了4800多元，301室比401室总价低了8500多元。三楼都是标准层，建筑面积都是一样的。
本院认为：商品房买卖过程中，开发商对购房人不易掌握的且可能严重影响购房人购买意愿的情况应向购房人尽到提示说明的责任。本案诉争房屋在窗户设计上与他楼层标准房屋所存在的差异，因对房屋的采光、通风效果均构成不利影响，开发商应当通过合同、公告或其他易为购房人获知的形式进行披露。反观本案上诉人提出的设有沙盘模型、规划局网站上有备案图纸等抗辩理由，本院认为均不能达到易为购房人获知这一判断标准，也不利平衡买卖双方之间的信息地位差异。故原审在法律适用上并无不当。从案涉房屋备案价格看，401室高于301室8533元，低于501室4876元，并未体现出非标房的价格特征，被上诉人主张损失赔偿应得支持。在损失数额的具体核定上，上诉人主张按照获利（不超过4876元）认定，仅仅考虑到楼层自然价差，未虑及非标房的自身因素，缺乏事实依据。原审按照房价1%计，基本适当，本院不予调整。
综上，上诉人苏州星浩房地产发展有限公司上诉依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费95元，由上诉人苏州星浩房地产发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 东
代理审判员 裘 实
代理审判员 沈军芳
二〇一六年五月二十日
书 记 员 沈华君