广东省湛江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤08民终987号
上诉人（原审原告、反诉被告）：湛江市机电厂。住所地：湛江市霞山区椹川大道***号。
法定代表人：麦子全，该厂厂长。
委托代理人：梁栋，广东粤海律师事务所律师。
委托代理人：林维贤，广东粤海律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：湛江银泰投资有限公司，住所地：湛江市霞山区椹川大道南21号第17幢。
法定代表人：朱知岸，该公司董事长。
委托代理人：吴海英，广东国邦律师事务所律师。
委托代理人：赖春龙，广东国邦律师事务所律师。
上诉人湛江市机电厂（以下简称“机电厂”）因与被上诉人湛江银泰投资有限公司（以下简称“银泰公司”）租赁合同纠纷一案，不服广东省湛江市霞山区人民法院（2015）湛霞法民二初字第233号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员陈春丽担任审判长，审判员邓浓、郑玉莲参加的合议庭进行了审理。书记员翟锦霞担任记录。上诉人机电厂的法定代表人麦子全及其委托代理人梁栋，被上诉人银泰公司的法定代表人朱知岸及其委托代理人吴海英、赖春龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：机电厂属于集体所有制企业，原法定代表人为庞冠辉，于2014年9月19日变更为现在的法定代表人麦子全。机电厂于1998年全部停产后走入困境，债务多，债权人主要包括信达公司、湛江市麻章区农村信用合作联社霞山信用社（以下简称霞山信用社）及新华公司等，大部分债务已被起诉，并经生效判决进入执行阶段。同时也存在消防隐患，因存在消防隐患，机电厂所经营的湛江市时代综合市场（以下简称“综合市场”）分别被湛江市公安消防支队霞山大队及湛江市公安消防局处予行政处罚及责令整改。为解决该厂存在严重的债务危机及消防危机，机电厂拟出《市场整体租赁方案》，拟将综合市场整体出租，于2008年6月15日召开职工代表大会扩大会议，并以91%票数通过。同年8月21日，因机电厂拟出租的房地产已被法院查封，机电厂无处分权，机电厂的职工代表签名同意将原职工代表扩大会议通过的租赁方案改为合作形式。同日，机电厂向其上级企业湛江市二轻企业集团公司（湛江市二轻集体企业联社）发出《关于本厂市场合作方案的请示》，请求批准《市场整体租赁方案》。次日，湛江市二轻企业集团公司（湛江市二轻集体企业联社）向机电厂发出《关于湛江市机电厂市场合作方案请示的批复》，同意机电厂的《关于本厂市场合作方案的请示》，并提出相关要求。
2008年8月23日，机电厂（甲方）与银泰公司（乙方）签订《合作协议书》。《合作协议书》与本案诉争相关的主要条款为：第一条、合作投资物。综合市场房产属甲方资产，甲方投资物为综合市场整体房产。乙方投资物为资金，即改造经营（包括消防整改）综合市场所需全部资金由乙方负责。第二条、合作项目及经营模式。甲方将综合市场的整体房产交给乙方改造，改造后的新市场，由乙方全权负责经营管理并承担相应责任，甲方不参与经营管理。第三条、合作期限。合作期为十九年，自2008年9月16日起至2027年9月16日止。第四条、合作双方的收益分配。1、合作期前十年，乙方每年支付给甲方270万元收益，从第十一年起至合作协议期满止，乙方每年支付给甲方248万元，合作期间乙方除支付上述款项给甲方之外，其余收益全部归乙方所有，所有亏损则全部由乙方负责。2、甲方当年所收取款项，由乙方按季度平均支付，首期付款时间为2008年9月16日，以后每季度最后一个月的30日前付清下一季度的款项(支付时按第六条的2、3、4项约定)。第五条、合作双方的权利和义务。1、本协议签订后15天内，乙方先交定金200万元给甲方，待乙方装修改造市场完工后，在市场开业的次月，本定金则转为甲方第一年的款项，多退少补，不足的部分在年度的第三季度末支付。3、乙方组织实施合作项目即市场的改造装修，在符合环保、消防、安全和不影响楼房主体结构的前提下，由乙方按照经营需要自主设计、自主决定。4、乙方有义务将整体设计方案提供给甲方审阅，甲方应在接到方案后10个工作日内答复，逾期视为同意。10、在合作期内，合作项目的所有物业[包括甲方投资物的楼房（市场内职工住宅宿舍的问题另行协商解决）、楼房外墙空间及一楼场地的附属物及水电设施（职工住宅综合楼原所用的变压器除外）场地、道路等的使用权无偿归合作体享有]，乙方派出的经营管理人员必须正当使用，不能进行破坏性使用，且须遵守城建规划要求。11、合作期内，甲方现有的三楼办公场所及二楼其中一间仍归甲方无偿使用，公共设施共同使用（如卫生间等）。第六条、特别约定。1、本协议签订后，乙方负责尽快垫资偿还甲方已被有关债权人申请法院执行的大部分诉讼债务（除承担本条款约定的农信社部分利息外，不承担其他债务利息），其中包括[本金信达公司493.4万元（中行190万元、工行303.4万元），农信社259万元、新华公司110万元、杨福和、李芝合9万元等5起经济案件的债务]，并垫资借款33万元给甲方偿还欠职工（退休）个人垫交社保费，以上合计共904.4万元，确保甲方的资产不被法院拍卖。协议签订后：⑴尽快（十天内）垫资偿还甲方所欠职工个人垫交办退休的社保费18万元和借退休工人办医保的15万元。⑵半个月左右必须首先偿还信达公司本金493.4万元结清债务，然后才能动工改造市场。⑶由甲方与农信社、新华公司签订还债协议，然后乙方按协议履行还债（其中农信社总债务在300万元以内的本息由乙方负责偿还），以便尽快结案。甲方上述债务共计904.4万元。2、乙方垫资借款给甲方偿还上述款项904.4万元债务，甲方以乙方每年支付的款项抵扣清还，在合作期前15年的甲方利润款项中平均抵扣，即乙方每年抵扣甲方利润款项约60万元，直至还清为止。4、为了解决甲方拖欠职工的住院医疗费60万元和职工宿舍楼工程欠款70万元，乙方在签订合同后6-14个月内借款共计130万元给甲方，借款利息按年利率7%给付，从合作期第六年起甲方每年偿还20万元。先还清本金后再偿还利息，乙方从支付给甲方的款项中抵扣。第七条、违约责任。1、乙方不能按期支付甲方款项的，应按欠金额的每日千分之二承担违约责任。超过交款期限二个月，甲方可单方解除合作关系，终止履行。同年8月29日，机电厂与信达公司签订《债务重组合同》，双方在该合同中确认该合同涉及的重组债务为1112.109747万元，如机电厂于2008年9月18日前向信达公司还款120万元，则信达公司同意豁免重组债务中的其余债务。同年9月1日，银泰公司向机电厂支付垫资偿还信达公司的款项120万元及垫资偿还社保费、办医保、杨福和、李芝合债务共42万元。次日，机电厂向信达公司电汇《债务重组合同》中约定的120万元。2008年9月2日，机电厂（甲方）与银泰公司（乙方）又签订《补充协议书》。《补充协议书》的内容为：甲乙双方于2008年8月23日签订了《合作协议书》，第六条第1项约定“甲方上述债务共计904.4万元，由乙方承包垫资偿还，乙方的垫资借款在今后甲方的利润分红中抵扣904.4万元。”为明确双方的权利和义务，方便双方全面履行，现该条款作如下补充：1、这条所约定的“由乙方承担垫资偿还”是指按债务总额904.4万元为标的额，由乙方负责垫资借款给甲方清偿该债务，并由乙方与债权人协商，如果债权人同意以少于上述债务标的额结清债务，则由甲方与债权人签订债务清偿（或债务重组）合同，由乙方按债务清偿（或债务重组）合同确定的金额垫资借款给甲方清偿该债务，但甲方必须确认乙方垫资借款给甲方的总额为904.4万元，并按总额904.4万元偿还给乙方。2、这条所约定“债务904.4万元”中涉及债权人信达公司493.4万元，通过乙方与信达公司协商，信达公司拟同意120万元结清债务，待甲方与信达公司签订债务重组合同后，乙方按债务重组合同确定的120万元垫资借款给甲方偿还给信达公司，甲方必须确认乙方垫资借款给甲方的金额为493.4万元，并按金额493.4万元偿还给乙方。3、这条所约定的“甲方的利润分红”是指《合作协议书》第四条第1项约定的“乙方每年支付给甲方的收益”。4、本补充协议书和合作协议书或租赁合同同时使用方可有效。
在机电厂与银泰公司履行《合作协议书》过程中，因机电厂在与银泰公司合作范围内的土地权属与湛江市霞山区工农街道办霞山村（以下简称“霞山村”）发生争议，湛江市霞山区人民政府于2009年9月25日作出《土地权属争议协调处理决定书》，认定在机电厂用地范围内属于霞山村的土地有4000平方米，其余土地使用权属于机电厂，属于霞山村的4000平方米土地一并纳入市场改造，统一经营管理，霞山村每年从该市场租金中收取30万元，该30万元由银泰公司在每年8月前一次性支付给霞山村。之后，机电厂（甲方）与霞山村（乙方）在湛江市国有资产经营公司、湛江市霞山区人民政府、湛江市国土资源局霞山分局、湛江市二轻企业集团公司的见证下签订《土地权属争议处理协议书》，其中第二条约定“关于乙方土地收益问题。为利于综合市场改造，发挥效益，上述4000平方米属乙方的土地，一并纳入市场改造，统一经营管理。整个市场总承包金维持甲方已与银泰投资公司签订的承租协议所确定的数额不变（具体为2009-2018年，270万元/年；2018年11月-2027年10月，248万元/年）。考虑到甲方建设厂房及前期改造所作的投入，以及甲方的实际困难等情况，经商定，乙方从该市场总租金中每年分取30万元，作为其土地的收益。”同年9月27日，机电厂（甲方）与银泰公司（乙方）签订《补充协议书》。《补充协议书》约定：“一、甲方与霞山村协议约定付给霞山村每年30万元，甲、乙双方各负担50%，即双方各负担15万元，直至合作承租期满。七、关于非法干扰耽误乙方五个月工期问题，若2027年后与霞山村不再统一经营，则不予顺延合同期。”2009年12月29日，机电厂、银泰公司与机电厂的债权人霞山信用社签订《分期还款协议书》，约定截止2009年12月31日机电厂所欠霞山信用社的的借款本息合计1124.8843万元，在机电厂及银泰公司按时还款的前提下，霞山信用社只收取本金259万元、利息10万元及诉讼费用78843元，豁免其他部分利息。签订《分期还款协议书》后，银泰公司按照《分期还款协议书》约定的还款期限及金额代机电厂向霞山信用社还清借款本金259万元、利息10万元及诉讼费用78843元。
签订《补充协议书》后，银泰公司主张其于2009年1月16日至2010年8月23日期间向机电厂支付的29笔款项合计300万元中，包括《合作协议书》第六条第4款约定的130万元和机电厂的另外借款170万元。机电厂则辩称其向银泰公司的借款只有160万元，银泰公司所称的170万元借款中包含了租金10万元（收据编号为002510的5万元及0000060的5万元）。机电厂向银泰公司所借的《合作协议书》约定之外的借款，双方没有约定借款利息及还款期限，在本案诉讼前，银泰公司也从未向机电厂催讨。2010年4月6日至2015年10月9日期间，银泰公司向机电厂支付租金的情况如下：2010年4月6日、6月1日及6月17日分别支付同年4-6月的租金45万元、3万元及7500元；2011年1月11日及1月17日分别支付同年1-3月的租金10万元及28.75万元；2011年7月13日及8月12日分别支付同年7-9月的租金18.75万元及10万元；2011年10月14日及11月1日分别支付同年10-12月的租金30万元及8.75万元；2012年1月5日及1月10日分别支付同年1-3月的租金20万元及18.75万元；2012年4月9日支付同年4-6月的租金28.75万元；2012年10月9日、11月1日及12月5日分别支付同年10-12月的租金20万元、10万元及8.75万元；2013年1月4日及1月17日分别支付同年1-3月的租金20万元及18.75万元；2013年7月8日及8月5日分别支付同年7-9月的租金20万元及8.75万元；2013年10月14日及10月28日分别支付同年10-12月的租金10万元及13.75万元；2014年1月2日、1月7日、1月14日及1月15日分别支付同年1-3月的租金5万元、5万元、10万元及3.75万元；2014年4月1日、4月29日及5月12日分别支付同年4-6月的租金10万元、10万元及13.75万元；2014年7月7日、7月17日及8月28日分别支付同年7-9月的租金10万元、20万元及3.75万元；2014年10月8日、10月24日、11月7日、11月21日及11月28分别支付同年10-12月的租金10万元、6万元、1万元、10万元及4.75万元；2015年1月6日、1月16日、1月29日及2月5日分别支付同年1-3月的租金10万元、10万元、5万元及8.25万元；2015年4月20日及5月5日分别支付同年4-6月的租金10万元及9.75万元；2015年7月5日支付同年7-9月的租金33.75万；2015年10月9日支付同年10-12月的租金20万元。
机电厂称其市场内二楼职工宿舍被银泰公司霸占作为办公室使用，而二楼一间属于机电厂使用的办公室被银泰公司改造为2211号及2212号商铺出租。2015年8月21日，机电厂向银泰公司发函，称银泰公司现在的办公室及二楼其中一间办公室（现被银泰公司改为商铺）不在出租范围，要求银泰公司于同年9月15日前自行搬离并交回机电厂。同日，银泰公司的工作人员在该函件上写上“收到，理解”。对此，银泰公司承认其占用机电厂市场内二楼职工宿舍及二楼一间属于机电厂使用的办公室，但辩称其已另建两间房屋作为置换物供机电厂使用。机电厂则认为银泰公司另建的两间房屋虽由其使用，但该两间房屋并不是宿舍及办公室的置换物，而是银泰公司扩建给机电厂补偿置换的。银泰公司对综合市场整改后，原二楼的公共设施（楼梯和卫生间）被调整为2217、2218号商铺。2217、2218号商铺由银泰公司对外出租并收取租金。
2015年12月7日，银泰公司通过湛江市港城公证处向机电厂送达《借款租金抵销通知书》，通知机电厂，其按照《合作协议书》第六条第4款的约定，从其应向机电厂交纳的2016年第一季度的租金48.75万元中抵扣借款130万元中的12.75万元。
另查明，在新华公司申请执行机电厂[（2001）湛中法执字第186号]一案中，机电厂与新华公司于2005年10月10日达成《协议书》，约定机电厂所欠新华公司的1124665.58元，机电厂已还3万元，由机电厂从2005年10月开始，每月20日前还款3000元给新华公司，直至还清为止。截止2008年8月26日，机电厂已还款给新华公司合计12万元。2008年9月至今,则由银泰公司每月借款3000元给机电厂偿还新华公司的债务。
再查明，《市场整体租赁方案》第三条关于租金、租金支付方式及相关约定为“1、合同签订后，乙方（银泰公司）负责垫资尽快偿还甲方（机电厂）所欠的有关债权人申请法院执行的诉讼债务（本金包括中行190万元、工行303.4万元、农信社259万元、新华公司110万元、杨福和、李芝合9万元等案的债务），以确保甲方的资产不被法院拍卖。债务清偿所取回的抵押物房产证交回甲方，垫资所偿还的上述债务分15年在利润款项中抵扣。2、前10年租金为每年250万元。乙方负责按本方案第三条第一款规定偿还债务后抵扣方式分15年平均抵扣。第十一年其年租金为245万元，以后每两年递增8%”。
2015年11月16日，机电厂向原审法院提起诉讼，请求判决：1、确认机电厂与银泰公司于2008年9月2日签订的《补充协议书》无效；2、确认机电厂与银泰公司于2008年8月23日签订的《合作协议书》的第四条第1项无效。3、银泰公司支付机电厂违约金191430元。4、银泰公司将其占用的市场内二楼职工宿舍（现银泰公司霸占作为办公室）和二楼一间属于机电厂使用的办公室（现银泰公司改造为2211号、2212号商铺出租）返还给机电厂；5、银泰公司从2015年起将其占用的市场内二楼2217号、2218号商铺（原为楼梯、卫生间等公共设施）的租金收入的一半按照每年3万元的金额支付给机电厂，共计36万元；6、本案诉讼费由银泰公司承担。
2015年12月24日，银泰公司向原审法院提起反诉，请求判决：1、机电厂偿还银泰公司借款197.25万元及利息（利息按年利率7%计付，从借款之日开始计算至还清之日止,暂计至2015年12月31日为21.708216万元；2、机电厂退还银泰公司租金112.5万元；3、本案本诉、反诉诉讼费用由机电厂承担。
2016年5月5日,银泰公司向原审法院递交《民事撤诉申请书》，申请撤回其第一项反诉请求。
原审法院审理认为：本案属于租赁合同纠纷。本案主要的争议焦点为：1、《合作协议书》第四条第1项及《补充协议书》是否有效；2、银泰公司是否应向机电厂支付违约金，违约金该如何计算；3、银泰公司是否应将其现用的办公室及2211、2212号商铺返还给机电厂；4、银泰公司是否应向机电厂支付2217、2218号商铺的一半租金；5、机电厂是否应向银泰公司退还五个月误工期的租金。
1、关于《合作协议书》第四条第1项及《补充协议书》是否有效的问题。经机电厂扩大职工会议通过的《市场整体租赁方案》第三条第2项载明前十年租金每年250万元，第十一年起年租金245万元，以后每两年递增8%，按此计算，十九年的租金总和为50413146.75元。按照《合作协议书》第四条第1项的约定，前十年租金为每年270万元，后九年租金为每年248万元，十九年的租金总和为4932万元，加上银泰公司提前十年多支付200万元[（270万元-250万元）×10年]的利息，银泰公司按照《合作协议书》第四条第1项约定的付出并不比《市场整体租赁方案》第三条第2项载明的付出减少，机电厂因此获利也并不因此减少，故机电厂关于《合作协议书》第四条第1项是其原法定代表人与银泰公司恶意串通所签订，损害集体利益的主张，因缺少充分的证据支持，而予以驳回。《补充协议书》约定的904.4万元，包括欠信达公司借款本金493.4万元、霞山信用社借款本金259万元、新华公司110万元、社保费33万元及杨福和、李芝合9万元。实际上，银泰公司已给机电厂借款120万元偿还信达公司借款、2768843万元（本金259万元+利息10万元+诉讼费78843元）偿还霞山信用社债务、33万元支付社保费、9万元偿还杨福和、李芝合债务及从2008年9月开始至今每月借款3000元偿还新华公司债务。且在合作期限内未能还清新华公司的部分债务，银泰公司亦表示同意继续借款给机电厂，直至还清为止。且经机电厂职工扩大会议通过的《市场整体租赁方案》第三条第2项亦载明银泰公司需垫资偿还的债务包括信达公司493.4万元（中行190万元+工行303.4万元）及新华公司110万元，故机电厂主张《补充协议书》是其原法定代表人与银泰公司恶意串通所签，损害集体利益无理，亦予驳回。
2、关于银泰公司是否应向机电厂支付违约金，违约金该如何计算的问题。《合作协议书》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同的双方当事人均应依法享有合同的权利和履行合同的义务。根据《合作协议书》第四条第2项的约定，银泰公司需在每季度最后一个月的30日付清下一季度的款项。根据机电厂提供的证据11来看，银泰公司存在不依该约定支付2010年4至2015年12月租金的行为，故银泰公司应向机电厂支付违约金。关于违约金的计算办法，根据《合作协议书》第七条第1项的约定，银泰公司逾期付款的，违约金按日2‰计算。依该约定计算出的违约金明显高于因银泰公司逾期向机电厂付款的实际损失，根据银泰公司提出违约金过高的抗辩，依照《中华人民共和国合同法》第五条规定的公平原则，并参考最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款规定的年利率24%,原审法院将违约金的计算标准调整为月利率2%（年利率24%÷12），对应银泰公司于2010年4月6日至2015年10月9日的付款情况，计算出银泰公司应向机电厂支付违约金64516.67元。
3、关于银泰公司是否应将其现用的办公室及2211、2212号商铺返还给机电厂的问题。根据《合作协议书》第五条第10项的约定，市场内属于机电厂职工宿舍的问题需双方另行协商解决。本案中，市场内原属机电厂使用的职工宿舍及办公室现虽由银泰公司占用，银泰公司也未能提供证据证明其占有该房屋已经双方另行协商，但银泰公司辩称其已另建两间房屋作为置换物供机电厂使用，机电厂亦承认银泰公司所指的两间置换房屋现为其占用。机电厂虽主张其占有使用该两间房屋不是作为宿舍与办公室的置换物，但未能提供证据予以证明，故机电厂应承担不利后果，对机电厂要求银泰公司将银泰公司现用的办公室及2211、2212号商铺予以返还的诉讼请求，予以驳回。
4、关于银泰公司是否应向机电厂支付2217、2218号商铺一半租金的问题。根据《合作协议书》第五条第3、4、及10项的约定，银泰公司有权将合作项目的所有物业在符合环保、消防、安全和不影响楼房主体结构的前提下，进行整改，并由银泰公司将整体设计方案提供给机电厂审阅，机电厂应在接到方案后10个工作日作出答复，逾期视为同意。本案中，银泰公司已对包括原由双方共同使用的公共设施进行整体整改，在提起本案诉讼前，双方合作的七年时间里，机电厂也未能提供证据证明其曾对银泰公司的整体方案提出异议，视为机电厂同意银泰公司的整体设计方案，且银泰公司将原公共设施整改为商铺后，亦重新规划新的公共设施，所以，机电厂要求银泰公司支付2217、2218号商铺一半租金的请求无理，予以驳回。
5、关于机电厂是否应向银泰公司退还五个月误工期的租金的问题。在双方合作过程中，因合作范围内的土地权属与霞山村发生争议，经政府部门协商处理后，双方于2009年9月27日达成《协议书》，对因该争议产生的误工期已作出“关于非法干扰耽误乙方五个月工期问题，若2027年后与霞山村不再统一经营，则不予顺延合同期”的约定，即双方的合作期满后与霞山村不再统一经营，机电厂则不予顺延合同期。现双方的合作期未满，银泰公司要求机电厂退还其五个月误工期的租金无理，予以驳回。
银泰公司撤回其第一项反诉请求，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款的规定，应予准许。
综上，案经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第七十六条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款，以及最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：一、限湛江银泰投资有限公司于判决发生法律效力之日起二十日内向湛江市机电厂支付违约金64516.67元。如果湛江银泰投资有限公司未按上述第一项判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回湛江市机电厂的其他诉讼请求；三、驳回湛江银泰投资有限公司的反诉请求。案件本诉受理费9314.6元,由湛江市机电厂负担8224.8元、湛江银泰投资有限公司负担1089.8元;案件反诉受理费11156.16元，由湛江银泰投资有限公司负担。
上诉人机电厂不服原审判决，向本院上诉称：1、《补充协议书》依法应认定为无效合同。①未经职工（代表）大会授权而签订的《补充协议书》，程序违法。机电厂于2008年6月15日召开职代会扩大会议通过的《湛江机电厂“市场整体租赁方案”》的最后一条明确推选六名代表配合领导班子参与洽谈和签订“租赁合同”工作，即与租赁合同相关的事项均应得到职代会推选代表的授权与同意。《补充协议书》中涉及向银泰公司输送数百万利益及确定机电厂租金抵扣的重大事项，未经职代大会或推选代表人授权同意，机电厂原法定代表人与银泰公司签订的《补充协议书》无效。②经过麻章法院、机电厂与信达公司多次协商，机电厂对信达公司的大部分债务得以豁免。在签订《补充协议书》之前，银泰公司已从机电厂原法定代表人处获知信达公司493.4万元债务得到大部分豁免仅需还款120万元的事实，机电厂原法定代表人与银泰公司对机电厂的职工隐瞒了该事实，双方恶意串通采取以签订《补充协议书》的合法形式掩盖实现非法侵占机电厂集体利益的非法目的。③《补充协议书》严重损害了机电厂的合法权益，损失高达415万元。根据《合作协议书》第六条第2款约定，银泰公司垫资904.4万元给机电厂偿还债务，再在合作期前15年的利润款中每年抵扣60万元至还清为止。由此可知，该904.4万元属于机电厂的租金收入，属于集体财产。但904.4万元中属于信达公司的493.4债务，只偿还了120万元，其余款项予以豁免，银泰公司从中获得了373.4万元的利益；属于新华公司的110万元债务，机电厂已偿还12万元，实际欠款为98万元，而且，根据机电厂与银泰公司的约定，银泰公司每月借款3000元给机电厂还款，按19年合作期限计算，银泰公司仅垫资借款68.4万元，故银泰公司从中获利41.6万元。2、《合作协议书》第四条第1项违背《市场整体租赁方案》的约定，损害机电厂的集体利益，依法应确认为无效条款。《合作协议书》约定从前10年每年租金270万元收益减少到从第11年起至合作期满每年248万元租金，而银泰公司向租户收取租金以每年6%递增，这一增一减明显损害了机电厂的合法权益。原审判决认定按《市场整体租赁方案》计得机电厂19年的租金收为50413146.75元，而按《合作协议书》第四条第一项计得租金收入为4932万元，故机电厂减少收入109.3146万元。原审判决加上银泰公司提前多支付的200万元的利息，但《合作协议书》对租金没有利息的约定，而且，原审判决没有说明多支付租金应如何计算利息及具体的利息数额。况且，根据中国人民银行同期同类贷款利率按每年20万元递增十年所计算的利息仅为39.15万元，机电厂因此遭受的租金损失仍高达70.1646万元，不存在原审判决认定的“机电厂获利并不因此减少”。3、银泰公司依约应向机电厂支付违约金191430元。原审判决按月利率2%计付违约金错误。《合作协议书》中关于违约金的约定系经过双方平等协商的结果，充分考虑到双方的权利、义务，应予以确认。而且，由于银泰公司逾期支付租金会导致机电厂不能按时缴交职工的医保费用且补缴后需待6个月之后才能生效，导致职工在此期间的治病不能报销，同时造成机电厂不能按期交纳营业税、租赁税及土地使用税和逾期的滞纳金，机电厂因银泰公司逾期付款造成的损失不是原审判决的月利率2%可以弥补。相关法律法规亦没有认定违约金按日千分之二计付违法。4、银泰公司应将现用的办公室及2211、2212号商铺返还给机电厂。《合作协议书》第五条第11项约定：“合作期内，甲方现有的三楼办公场所及二楼其中一间仍由甲方无偿使用，公共设施共同使用（如卫生间等）。”银泰公司未经机电厂同意，擅自将机电厂办公室侵占使用并改建2211、2212号商铺牟利。虽然机电厂没有证据现在使用的两间房屋系银泰公司扩建时给予的补偿置换，但依据合同约定，银泰公司不能证明其的行为致使机电厂不能拥有原办公场所的使用权即属违约，依法举证责任由其承担。5、银泰公司应将2217、2218号商铺的一半租金支付给机电厂。根据《合作协议书》第五条第3、4项的约定，银泰公司应当将整体设计方案提供给机电厂审阅，10个工作日逾期无答复的视为同意，而银泰公司对机电厂构建物的多外部位改造的请求，仅该事项的改造没有向机电厂提起请求，尤其是银泰公司未将整体设计方案提供给机电厂审阅，银泰公司亦不能证明其就整体设计方案征求过机电厂的意见，机电厂就该事项多次与银泰公司进行协商，但均无果，不存在与银泰公司合作七年无异议。综上，请求二审法院：撤销原判第一项、第二项，改判支持机电厂的诉讼请求；一、二审诉讼费用由银泰公司承担。
本案二审期间，机电厂向本院提交的证据有：《银行代收自来水业务费用协议书》、《广东省城市供水管理规定》、《委托银行代扣电费协议》、《电力供应与使用条例》、湛劳[2009]9号《关于调整职工基本医疗保险待遇和提高基金统筹层次的通知》、《湛江市机电厂社保欠费》、《平面图》，拟证明由于银泰公司逾期支付机电厂租金，导致机电厂无法依时缴交水电费及社保费用，逾期需每日以未缴金额的千分之三至千分之五向相关部门支付违约金，机电厂与银泰公司在《合作协议书》第七条第1项约定符合法律规定，应确认银泰公司支付机电厂违约金191430元。
经质证，银泰公司对机电厂提交的上述证据意见是：1、《广东省城市供水管理规定》、《电力供应与使用条例》、湛劳[2009]9号《关于调整职工基本医疗保险待遇和提高基金统筹层次的通知》是法律法规及相关规定，并非证据，不予质证。2、对《银行代收自来水业务费用协议书》、《委托银行代扣电费协议》的真实性、合法性、关联性有异议，该两份协议系空白合同，也不属于新证据，机电厂二审才提交，程序不合法，而且，机电厂的电表今年才独立，之前的电费都是银泰公司支付，机电厂不存在迟延交纳水电费的问题。3、对《湛江市机电厂社保欠费》的真实性、合法性、关联性有异议，并不是新证据，机电厂二审才提交，程序不合法。根据银泰公司提交的《湛江市机电厂保险关系办理单位台账查询表》显示，机电厂每月按期足额缴纳的社保费用，不存在迟延支付社保费用及支付滞纳金的问题。4、《平面图》是机电厂单方制作，对其的真实性、合法性、关联性有异议，且不是新证据，机电厂二审才提交，程序不合法。
对机电厂二审期间提交的上述证据，本院经审查认为：1、证据是证明案件事实的依据，机电厂提交的《广东省城市供水管理规定》、《电力供应与使用条例》、湛劳[2009]9号《关于调整职工基本医疗保险待遇和提高基金统筹层次的通知》不是用于证明案件事实，不属于证据，本院不予认定。2、《银行代收自来水业务费用协议书》、《委托银行代扣电费协议》都是只有一方盖章，且协议内容是空白的，故本院不予采纳。3、《平面图》是机电厂单方制作，银泰公司不认可，本院不予采纳。4、机电厂没有提供证据证明机电厂社保欠费与本案的关联性，故本院对《湛江市机电厂社保欠费》不予采纳。
被上诉人银泰公司答辩称：1、《补充协议书》合法有效。①《补充协议书》系机电厂与银泰公司真实意思表示，双方已履行7年多，机电厂不得因法定代表人的变动而不履行合同义务。②机电厂在签订《合作协议书》前早已明知“承包垫资偿还”的含义。2008年5月13日，麻章法院在向信达公司广州办事处出具（2008）湛麻法执字第186-2号《关于湛江市机电厂案件执行问题的函》明确：经该院向被执行人湛江机电厂做了大量工作，被执行人湛江市机电厂已初步同意按本金的10%进行筹资与各债权人进行债务重组”。由此可知，机电厂在签订《合作协议书》前对债权人最终同意以多少金额结清债务并不确定，但机电厂对债权人同意以少于债务标的额结清债务的情况早已明知，要不双方也不会约定“承包垫资偿还”。③机电厂与银泰公司从未恶意串通，确定总债权额为904.4万元，分十五年抵扣，是集体的意见，并非个人行为。经机电厂职代会扩大会议以91%高票通过的湛江市机电厂“市场整体租赁方案”第三条第一款、第二款及第六款已明确承包垫资偿还总债权额为904.4万元，分15年平均抵扣。由于机电厂的房产已被法院查封，机电厂没有处分权，职代会扩大会议通过的租赁方案，依法不能通过租赁形式完成。为了解决机电厂存在的债务危机和消防危机，变通为合作形式，制定合作方案，按照职代会扩大会议通过的租赁方案基本任务和目标贯彻执行。变更合作方案的相关内容也是经机电厂开会讨论通过的。④机电厂集体利益从未受损。⑤《补充协议书》条款只是根据《合作协议书》第六条第一款约定的标的额对“承包垫资偿还”的含义进行解释说明。⑥《补充协议书》并不存在程序违法问题。银泰公司有理由相信机电厂及其法定代表人签字盖章的协议具有法律效力。机电厂内部的流程问题不得对抗第三人。而且没有法律规定对词语解释说明的补充协议，需要经过职工（代表）大会通过，更无规定需推选代表的授权同意。2、《合作协议书》第四条第一项合法有效。①协议履行7年来，机电厂从未提出异议，只是机电厂法定代表人于2014年9月变更后，现法定代表人才提出异议，但《合同法》第七十六条明确规定，合同生效后，当事人不得因法定代表人的变动而不履行合同义务。②调整后的租金收取方案，机电厂利益并未受损，反而是银泰公司的利益受损。③《合作协议书》第四条第一项是机电厂与银泰公司的真实意思表示，并不存在显失公平的情况。而且，订立合同时显失公平的为可撤销合同而不是无效合同或无效条款，撤销权应在一年内行使。3、银泰公司无需支付违约金。①银泰公司都按时支付租金，不存在延期支付的情况。2009年10月13日至2015年9月18日期间，为解决机电厂运营过程中的实际困难，机电厂除按照《合作协议书》约定向银泰公司借款130万元外，另向银泰公司借款160万元，这些款项都是银泰公司向第三人高利贷款后转借机电厂的，但银泰公司从未向机电厂催还。假如银泰公司资金紧张，偶欠迟延几天，基于机电厂拖欠银泰公司借款的行为，双方也应互谅互让。事实上，机电厂7年多来从未主张违约金，现变更法定代表人，其为了一已私利才提出，这明显是不合理的。②机电厂不存在任何损失。《合作协议书》第七条第一项约定银泰公司逾期付款的，违约金按日2‰计算明显偏高，原审判决按月利率2%计算都已偏高。而且，机电厂请求的违约金已超过诉讼时效。4、市场内二楼职工宿舍和二楼一间办公室，银泰公司已加盖两间办公室与机电厂进行置换。机电厂现无权要求返还。5、市场内二楼2217、2218号商铺原为楼梯、卫生间等公共设施，并不能出租，银泰公司调整后，占用了其他地方做楼梯、卫生间。按照机电厂的逻辑，岂不是机电厂还得减免现有楼梯、卫生间占用面积部分的租金。因此，机电厂无权要求支付市场内二楼2217、2218号商铺的租金收入的一半。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，请求二审法院驳回机电厂的上诉，维持原审判决。
本案二审期间，银泰公司向本院提交的证据有：1、《律师调查笔录》、万忠民身份证复印件、《关于万忠民等同志职务任免的通知》，拟证明机电厂系集体所有制企业，其上级主管部门为湛江市二轻企业集团公司和湛江市二轻集体企业联社，当时机电厂与银泰公司租赁、合作事宜，机电厂已向二轻公司和二轻联社请示，二轻公司和二轻联社也给予批复。随后所签订的补充协议也送达二轻公司和二轻联社，二轻公司和二轻联社已向国资公司反映机电厂与银泰公司签订的合作协议与补充协议。2、《湛江市机电厂保险关系办理单位台账查询表》，拟证明机电厂每月按期足额缴纳社保费用，不存在迟延支付社保费用及支付滞纳金；银泰公司支付的租金足以支付机电厂每月支付的社保费用；机电厂前期职工多，社保费用压力大，后续职工逐渐减少，社保费压力亦小。
经质证，机电厂对银泰公司提交上述证据的意见是：1、对《律师调查笔录》的真实性、合法性、关联性有异议，调查笔录属于证人证言，万忠明本人没有到庭作证，不能作为证据使用。2、对《湛江市机电厂保险关系办理单位台账查询表》的真实性没有异议，但该查询表是机电厂根据税务局的清单缴费后的结果，没有缴纳的滞纳金在社保局是没有显示的。
对银泰公司提交的上述证据，本院经审查认为：1、银泰公司的委托代理人对万忠民的调查笔录，由于万忠民没有出庭作证，本院不予采纳。2、银泰公司没有提交证据证明机电厂缴纳社保费用与本案的关联性，故本院对《湛江市机电厂保险关系办理单位台账查询表》不予采纳。
本院经审理查明：原审判决认定事实清楚，本院予以确认。
另查明：2008年8月28日，机电厂作出《关于本厂市场与银泰投资公司合作经营的请示》，该请示提出：1、机电厂向银行的贷款（本金752万元、利息约1100万元）等债务，已进入法院执行阶段。如果机电厂的资产被拍卖，机电厂将不复存在，几百职工民生问题得不到解决。与债权人协商还债从而化解债务危机，对机电厂最有利，但一次性需要的资金约900万元。2、机电厂的市场多年来因资金困难一直未能做到消防设施达标，未取得合格证。为了尽快化解机电厂债务和消防危机，避免重大损失，同时为几百职工谋求最大利益，力保机电厂的稳定，请求广东省湛江市麻章区人民法院批准机电厂与湛江市银泰投资有限公司的合作方案。
本院认为：本案是租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对机电厂上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人机电厂的上诉理由和被上诉人银泰公司的答辩意见，本案双方当事人二审争议的焦点问题如下：
关于涉案《合作协议书》第四条第1项是否无效的问题。机电厂与银泰公司于2008年8月23日签订的《合作协议书》第四条第1项约定的租金为前十年每年270万元，从第十一年起至合作协议期满止，每年租金248万元，该租金约定经过机电厂上级企业湛江市二轻集团公司的批准，且机电厂与银泰公司自2008年8月23日起履行该租金至机电厂于2015年11月16日起诉时已有7年多，机电厂一直没有异议。因此，机电厂与银泰公司签订的《合作协议书》第四条第1项是双方的真实意思表示。机电厂主张该项约定损害了机电厂的集体利益属无效约定，但根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）项关于“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的规定，机电厂没有提供充分证据证明机电厂前法定代表人与银泰公司有恶意串通损害机电厂利益的行为，故机电厂主张涉案《合作协议书》第四条第1项无效的理由不成立，本院不予采纳。
关于涉案《补充协议书》是否无效的问题。为了化解债务和消防危机，解决机电厂欠职工的社保费、住院医疗费等及职工宿舍楼工程欠款等问题，机电厂与银泰公司签订了《合作协议书》，该协议第六条第1项约定“银泰公司承包垫资偿还机电厂的904.4万元债务。”之后，为了方便履行，机电厂与银泰公司于2008年9月2日又签订《补充协议书》，对《合作协议书》第六条第1项作出补充。虽然《补充协议书》约定“银泰公司按照债务重组合同确定的120万元垫资借款给机电厂偿还给中国信达资产管理公司，机电厂应按中国信达资产管理公司的债权493.3万元偿还给银泰公司”，但《合作协议书》第六条第1项约定的银泰公司承包垫资借款904.4万元偿还的机电厂债务，其中包括中国信达资产管理公司的493.4万元。而且，机电厂签订《合作协议书》后，机电厂的债务和消防危机得到化解，机电厂欠职工的社保费、住院医疗费等及职工宿舍楼工程欠款等问题亦得到解决。机电厂于2014年9月19日变更法定代表人后，机电厂主张其前法定代表人与银泰公司恶意串通，签订的《补充协议书》损害了机电厂利益，应确认该《补充协议书》无效，但根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）项关于“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的规定，机电厂没有提供充分证据证明机电厂前法定代表人与银泰公司有恶意串通损害机电厂利益的行为，故机电厂主张涉案《补充协议书》无效的理由不成立，本院不予采纳。
关于银泰公司应否按照《合作协议书》约定支付违约金的问题。《合作协议书》第四条第2项约定“机电厂当年所收取款项，由银泰公司按季度平均支付，首期付款时间为：2008年9月16日，以后每季度最后一个月的的30日前付清下一季度的款项”、第七条第1项约定“银泰公司不能按期支付机电厂款项的，应按欠金额的每日千分之二承担违约责任。超过交款期限二个月，机电厂可单方面解除合作关系，终止履行。”根据银泰公司向机电厂支付租金的情况，银泰公司存在没有按照协议约定日期支付租金的事实，故银泰公司应承担违约责任。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，银泰公司没有提供充分证据证明因其违约给机电厂造成的实际损失，而机电厂也未对其损失予以充分举证，故银泰公司逾期支付租金造成机电厂的实际损失无法确定。但根据协议约定，违约金按照每日2‰计算，一个月是按照6%（2‰×30）计算，一年就是按照72%（6‰×12）计算违约金，故按照每日2‰计算违约金，明显过高。因此，原审判决按照公平原则，并参考最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款规定的年利率24%，而将违约金的计算标准调整为按照月利率2%（24%÷12）计算并无不当，应予维持。
关于机电厂主张违约金是否超过诉讼时效的问题。最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款关于“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”的规定，银泰公司在一审期间没有提出诉讼时效抗辩，在二审期间才提出机电厂主张违约金已超过诉讼时效，本院不予支持。
关于银泰公司应否将其现使用的办公室及2211号、2212号商铺返还给机电厂的问题。机电厂称市场内二楼机电厂职工宿舍被银泰公司作为办公室使用，二楼属于机电厂使用的一间办公室被银泰公司改造为2211号、2212号商铺出租。银泰公司辩称其已另建两间房屋作为置换物供机电厂使用。机电厂认可使用了银泰公司另建的两间房屋，但主张其使用的两间房屋并不是置换物。在机电厂使用银泰公司另建两间房屋多年，且直至2015年才对银泰公司使用其职工宿舍及一间办公室提出异议的情况下，机电厂应举证证明其使用银泰公司另建的两间房屋不是宿舍及办公室的置换物，否则应承担举证不能的不利后果。本案中，机电厂没有提供证据证明其使用银泰公司另建的两间房屋不是宿舍及办公室的置换物，故机电厂关于银泰公司应将现使用的办公室及2211号、2212号商铺返还给机电厂的主张，本院不予支持。
关于银泰公司应否向机电厂支付2217号、2218号商铺一半租金的问题。根据协议约定，银泰公司有权将合作项目的所有物业在符合环保、消防、安全和不影响楼房主体结构的前提下，进行改造，并由银泰公司将整体设计方案提供给机电厂审阅，机电厂应在接到方案后10个工作日作出答复，逾期视为同意。并约定公共设施（如卫生间等）共同使用。银泰公司对综合市场改造后，原二楼的公共设施（楼梯和卫生间）被调整为2217号、2218号商铺使用多年。机电厂对此一直没有异议，且银泰公司亦重新规划了新的公共设施使用。因此，机电厂关于银泰公司应向机电厂支付2217号、2218号商铺一半租金的理由不成立，本院不予采纳。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9314.6元，由湛江市机电厂负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈春丽
审判员 邓 浓
审判员 郑玉莲
二〇一六年十二月一日
书记员 翟锦霞
附相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。