广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第2287号
原告深圳市华宝西部物业管理有限公司，住所地深圳市宝
安区宝城五区。
法定代表人晏群，总经理。
委托代理人胡冠军，广东国晖律师事务所律师。
被告钟志煌，男，汉族，1970年2月17日出生，住址深圳市宝安区。
被告汤来秀，女，汉族，1969年11月20日出生，住址深圳市宝安区。
上述原告与被告物业服务合同纠纷一案，本院于2015年10月21日受理后，依法适用简易程序，于2015年12月1日、12月25日公开开庭进行了审理。原告代理人胡冠军，被告钟志煌到庭参加了诉讼。被告汤来秀经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，原告系宝安区翠湖花园的物业管理方，原告依
据物业管理合同的约定对翠湖花园进行物业管理服务，物业管理合同对服务内容及收费标准进行了约定。被告系翠湖花园10栋601号住宅（住宅面积77.13平方米）业主，被告享受了原告提供的物业服务，却没有按时向原告缴纳物业服务费等费用，没有履行业主应尽的义务。被告自2007年1月1日至2015年9月30日，累计欠管理费6972.26元，本体金1214.85元，期间原告按月催要，被告均以种种理由搪塞，不予交纳。截至原告起诉时，被告仍没有支付欠费。原告请求法院判令：1、被告立即支付2007年1月1日至2015年9月30日拖欠的管理费6972.26元，本体金1214.85元，并支付到被告支付费用之日的物业费、本体金，2013年2月1日之前按物业费0.8元/平方米/月、本体金0.15元/平方米/月计算，之后按照物业费1元/平方米/月、本体金0.15元/平方米/月计算；2、本案的诉讼费由被告承担。
被告钟志煌答辩称：1、深圳市华宝（集团）西部房地产公司的法定代表人丁力业和两被告在1999年11月5日签订的《前期物业管理服务合同》中，没有关于服务内容、服务标准、服务期限、收费标准的条款，属于只收费不服务的虚假合同，而且深圳市华宝（集团）西部房地产公司在2002年之后就不存在了，之后被告也没有和其他公司签订物业合同。2、原告出示的资质证书已于2015年3月6日过期。3、原告没有按照合同约定提供物业服务，违约在先，被告有权拒付服务费。原告的违约表现在：建筑本体公用部分的楼房屋顶破损，楼梯堆满杂物，影响消防逃生通道，消防设施破损，公用楼顶和绿化用地被个人用来种菜，路灯和绿化没有维修、养护，车辆乱停放占用路面，没有及时维修防盗门铃和对讲机，翠湖花园2栋、3栋、5栋、6栋的架空层没有经过业主同意私自搭建出租。4、原告从未向被告主张过物业费，诉讼时效已过。
被告汤来秀未到庭，亦未提交书面意见。
经审理查明，1999年11月5日，被告向深圳市华宝（集团）西部房地产公司购买位于深圳市宝安区西乡镇广深路东侧的翠湖花园第10栋601号房产，建筑面积77.13平方米。原告自2000年3月17日成立起，一直对翠湖锦绣花园小区进行物业管理服务。2002年3月31日、2007年7月、2012年7月30日，深圳市深信西部房地产有限公司与原告签订物业管理合同，约定管理服务费的标准为0.8元/平方米/月。2013年1月，小区业主大会表决通过上调物业管理费，由0.8元/平方米/月调至1元/平方米/月。2013年8月1日，深圳市深信西部房地产有限公司与原告签订物业管理合同，期限为3年。
另查，被告自2007年1月起欠缴物业管理费和本体维修金，原告曾于2013年6月16日进行催收。原告的物业管理资质等级为二级，资质证书于2015年3月6日到期。
以上事实，有深（宝）房预买字99第26631号深圳市房地产买卖合同、不动产资料电脑查询结果表、物业在管证明、关于翠湖花园小区提升物业服务费召开业主大会的委托书、关于翠湖花园调整物业服务费的公告、宝安区物业服务费定价调价审批表、物业管理合同、物业服务企业资质证书、物业收费催款通知及庭审笔录附卷为证。
本院认为，原告与深圳市深信西部房地产有限公司签订的物业管理合同合法有效，原告实际提供了物业管理服务，被告作为业主，应当按照合同约定支付费用。被告以其并非合同当事人为由提出抗辩，本院不予支持。
关于时效的抗辩，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，原告没有证据证明在2013年6月16日之后、2015年10月起诉以前曾向被告催缴物业管理费，根据管理费按月缴纳的交易惯例，2013年10月以前的物业管理费已经超过2年的诉讼时效，不予支持，相关答辩予以采纳。但本体维修金直接关系到小区建筑物及其附属设施的养护和改造，该请求权并非普通的债权请求，不适用诉讼时效，拖欠的本体维修金应自原告主张的2007年1月1日起算。
关于原告提供的服务是否符合合同约定的问题，原告承认架空层被社区健康服务中心使用，原告也没有按照承诺拆除、恢复，本院认定，原告提供的服务存在瑕疵，酌情对管理费予以减少，以0.8元/平方米/月计算。至于本体维修金，0.15元/平方米/月符合政府收费指导标准，本院予以支持。综上，被告拖欠的2013年10月至2015年12月期间的管理费为1666.01元（0.8元/平方米/月×77.13平方米×27个月），2007年1月至2015年12月期间的本体金为1249.51元（0.15元/平方米/月×77.13平方米×108个月），此后被告应按照管理费0.8元/平方米/月、本体金0.15元/平方米/月的标准继续支付原告。
被告汤来秀经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证与抗辩的权利。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十四条的规定，判决如下：
一、被告钟志煌、汤来秀于本判决生效之日起五日内一次性向原告深圳市华宝西部物业管理有限公司支付2013年10月至2015年12月期间的管理费1666.01元，2007年1月至2015年12月期间的本体金1249.51元，此后按照管理费0.8元/平方米/月、本体金0.15元/平方米/月的标准支付至本判决确定支付之日止；
二、驳回原告深圳市华宝西部物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费25元，原告已预交，由两被告共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审判员 龙倩虹
二〇一五年十二月三十日
书记员 张晶晶
书记员 林斯瑜
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
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