成都市青羊区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0105民初6427号
原告：钱瑞宇，男，1993年1月21日出生，汉族，住成都市温江区。
委托诉讼代理人：张静，四川德卓律师事务所律师。特别授权。
委托诉讼代理人：阳广琴，四川德卓律师事务所律师。特别授权。
被告：向军，女，1971年1月6日出生，汉族，住四川省仁寿县。
委托诉讼代理人：汪智明，仁寿县文林法律服务所法律服务工作者。一般代理。
委托诉讼代理人：向俊才，男，1944年1月27日出生，汉族，住四川省仁寿县。系被告父亲，一般代理。
原告钱瑞宇与被告向军房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告钱瑞宇的委托诉讼代理人张静、阳广琴，被告向军及其委托诉讼代理人汪智明、向俊才到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告钱瑞宇向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告支付原告欠付租金37174.9元，并自2016年1月3日起按月息2%支付逾期利息至实际付清之日止；2.被告支付违约金21103.7元；3.被告支付房屋恢复原状费用34015元；4.被告支付原告代交物业费、生活垃圾费、电费共计4047.6元；5.本案诉讼费用由被告承担。审理中，1.原告明确欠付租金37174.9元的计算方式为：从2015年7月19日至2016年7月18日应付租金253244.9元，已付216070元，欠付37174.9元。2.原告放弃了第1项诉讼请求中关于逾期利息的主张。事实和理由：被告于2013年4月18日与原告签订租赁合同，约定被告租赁原告位于成都市青羊区光华东三路486号5栋12层1207号和1208号房屋，租赁面积390.81平方米，租赁期限为5年，租金逐年递增。租赁期间，被告不仅长期无故拖欠或迟延交付房租，还未经原告同意擅自拆改房屋结构，截止2016年6月，被告仍拖欠原告租金37174.9元。2016年6月15日，原告短信告知被告，如再不缴付房租，原告将按照合同约定单方解除合同，收回房屋，要求被告房屋恢复原状并承担违约责任。被告收到短信后即刻回复，同意由原告自行恢复原状，被告承担该笔费用。2016年6月15日，被告腾退房屋交付原告，2016年6月30日，原告自行恢复房屋原状，花费34015元，此时原告得知被告还拖欠物业管理处物业费、生活垃圾费、电费共计4047.6元。
被告向军辩称，1.被告未拖欠原告租金37174元。原告同意被告提出的按照50元每平方米的标准支付租金，故被告应交纳的2016年1月17日至2016年7月16日的租金为390.81平方米×50元/平方米/月×6月=117243元。被告已支付租金10万元，且交纳了保证金1.7万元。2016年5月11日，原告对租赁房屋进行封门上锁，被告公司员工被锁在房内8小时，原告已以行为收回了租赁房屋，此后的租金应由原告自行承担。因此，被告的租金实际已经超额支付。2.合同约定房屋恢复原状具体由原、被告双方协商处理，且合同解除被告不得拆除固定装修。原告自行拆除固定装修相关费用应由原告自己承担。3.原告未代被告交纳物管费、垃圾费、电费，且被告已向物业管理公司交纳物业费至2016年5月30日，故原告的该项主张不成立。4.原告单方锁门关人的行为属于严重违约，其违约金的主张没有法律和事实依据。5.原告收取的17000元保证金应退还被告，原告给被告造成损失15万元应赔偿。
本院经审理认定事实如下：2013年4月17日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房产租赁合同》，约定原告将其位于青羊区中铁西城5幢1207和1208，建筑面积共390.81平方米的房屋出租给被告作写字楼；租赁期五年，自2013年4月18日起至2018年4月17日止；租金标准为45元/平方米/月，按半年付，每次提前15天支付；保证金17000元，租赁期满或合同解除后，保证金在抵扣应由乙方承担的费用、租金及违约金、赔偿金后，剩余部分甲方返还乙方；租赁期间，使用该房屋所发生的费用，包括但不限于水、电、通讯、设备、物业管理费用由乙方承担；对于乙方装饰、装修的部分，乙方恢复原状具体的由甲乙双方协商处理。其中第9.4条约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋……9.4.1不支付或者不按照约定支付租金达7日的或欠缴各项费用达1000元的；第10.3条约定：乙方有合同第9.4条约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金。合同第十四条补充条款处手写约定：第一年租金45元/平方米，第二年租金49.5元/平方米，第三年租金54元/平方米，第四年租金59.4元/平方米，第五年租金65元/平方米，支付租金方式为半年付，提前30天支付；甲方给予乙方3个月装修时间，甲方不收取乙方这3个月的租金；乙方如果中途退租或租期满乙方不得拆除固定装修。
合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告陆续向原告支付了保证金17000元及租金，其中2015年7月19日起的租金被告已支付216070元，且被告向物业公司缴纳物业费、生活垃圾费至2016年5月31日。
以上事实，有原、被告身份信息、《房产租赁合同》、房产证复印件、银行卡明细清单、交费票据及当事人陈述等在案佐证。
审理中，（一）原告还提交了以下证据：1.短信记录打印件及费用收据，拟证明被告擅自对房屋进行了改动，并同意原告自行恢复房屋原状，费用由被告承担。被告对上述证据不认可，且陈述短信并非被告方发送。2.物业公司出具的2016年6月1日至2016年7月31日生活垃圾费、物业管理费收费票据，拟证明原告对被告拖欠的相关费用予以代缴。其中6月份生活垃圾费为36元、物业管理费为1954元，2016年5月16日至2016年6月15日电费为28.6元；7月份生活垃圾费为36元、物业管理费为1954元，2016年6月16日至2016年7月15日电费为39元。被告认为上述费用系2016年5月31日产生的，不予认可。3.房屋恢复原状的照片，拟证明房屋恢复原状情况。被告认为照片系原告拆除装修后的照片，与本案无关。（二）被告还提交了以下证据：1.短信记录打印件，拟证明被告于2016年1月5日向原告提出了2016年1月17日起的租金仍按2015年标准执行，原告同意按50元每月每平方米计算租金。原告认为短信记录系打印件，不予认可。2.被告委托诉讼代理人汪智明向“陈维才”询问形成的调查记录以及“袁坤华”出具的情况说明，拟证明原告于2016年5月11日在租赁处堵门、锁门的事实。原告对上述证据三性不予认可，认为证据所载内容与事实不一致。3.原告向被告发送的解除合同通知，拟证明原告于2016年6月15日向被告发送解除通知是为了掩盖租赁物已于2016年5月11日收回的事实。原告认为该证据并非原件，不予认可。但原告陈述于2016年6月15日向被告发出了解除合同通知。
本院认为，原告与被告签订的《房产租赁合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，原、被告双方均应按照合同的约定行使权利和履行义务。
（一）关于欠付租金金额。1.《房产租赁合同》第十四条载明为补充条款，是对合同第一条至第十三条的补充约定，根据补充条款之约定，扣除3个月装修免租时间，第三年租金为54元/平方米，即2015年7月19日至2016年7月18日期间的租金为54元/平方米，即693.82元/天（54元/平方米×390.81平方米×12个月÷365天）。被告主张原告已同意按照50元每平方米标准计收租金，但其提交的短信记录系打印件，真实性无法确认，且无法确认短信的发送方系原告，原告对此也不认可，故对该短信记录本院不予采信，对被告的上述主张本院不予支持。2.被告主张原告于2016年5月11日对租赁房屋进行堵门锁门，但仅提交了以“陈维才”调查记录及“袁坤华”情况说明为载体形式的证人证言，参照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：……（五）无正当理由未出庭作证的证人证言”之规定，“陈维才”、“袁坤华”无正当理由未出庭作证，其证言不能单独作为认定待证事实的依据。因此，被告无有效证据证明原告对租赁房屋进行了堵门锁门以及原告以行为作出了提前收回租赁房屋的意思表示。而原告于2016年6月15日向被告发出了解除合同通知，该日期在被告主张的合同解除日期之后，即至2016年6月15日，双方签订的《房产租赁合同》实际解除。3.因《房产租赁合同》已于2016年6月15日解除，原告关于2016年6月16日至2016年7月18日期间租金的主张缺乏合同依据，本院不予支持。基于上述认定，被告从2015年7月19日至合同解除的2016年6月15日应付原告的租金为230348.24元（693.82元/天×332天），已付216070元，尚欠14278.24元（230348.24元-216070元）未支付。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条关于“承租人应当按照约定的期限支付租金”之规定以及合同约定，对原告要求被告支付欠付租金的诉讼请求本院予以支持，对欠付租金的金额，本院支持为14278.24元。
（二）关于违约金。《房产租赁合同》约定，被告不支付或者不按照约定支付租金达7日的或欠缴各项费用达1000元的，应按月租金的100%向原告支付违约金。被告逾期支付租金已超过7日，构成违约，根据该约定及《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，原告有权要求被告按月租金的100%即54元/平方米×390.81平方米=21103.7元支付违约金，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。
（三）关于房屋恢复原状费用。原告主张被告已短信回复同意原告自行恢复房屋原状并承担费用，但仅提交了短信记录打印件，其真实性无法确认，也无法确认短信的发送方系被告，被告对此也不认可，故对该短信记录本院不予采信，对原告的上述主张本院不予支持。况且，《房产租赁合同》补充条款已约定，被告如果中途退租或租期满，被告不得拆除固定装修。故原告要求被告支付房屋恢复原状费用的诉讼请求没有合同依据，本院不予支持。
（四）关于物业费、生活垃圾费、电费。因《房产租赁合同》约定租赁期间发生的物业费、生活垃圾费、电费等费用由被告承担，故2016年6月15日《房产租赁合同》解除前的上述费用均应由被告承担。从原告提交的收费票据来看，原告代被告支付的被告租赁期间的上述费用金额为：生活垃圾费18元（36元÷2）、物业管理费977元（1954元÷2）、电费28.6元，合计1023.6元。据此，对原告要求被告支付其代交的物业费、生活垃圾费、电费的诉讼请求，本院在1023.6元的范围内予以支持，对超过部分，因《房产租赁合同》已解除，原告的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。
（五）关于保证金。被告主张其支付的17000元保证金应退还，虽然被告未就该主张提起反诉，但《房产租赁合同》已约定，租赁期满或合同解除后，保证金在抵扣应由被告承担的费用、租金及违约金、赔偿金后，剩余部分原告返还被告。根据该约定及被告主张，本院认为，被告支付的17000元保证金可用于抵扣被告应承担的上述各项费用，经品迭，被告应支付原告租金、违约金、代交生活垃圾费、物业管理费、电费等共计19405.54元（14278.24元+21103.7元+1023.6元-17000元）。
综上，原告钱瑞宇的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条并参照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条之规定，判决如下：
一、被告向军于本判决生效之日起十日内向原告钱瑞宇支付租金、违约金、代交的生活垃圾费、物业管理费、电费等共计19405.54元；
二、驳回原告钱瑞宇的其他诉讼请求。
如果被告向军未按照本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2331元，公告费260元，共计2591元，由原告钱瑞宇负担2073元，由被告向军负担518元（此款已由原告钱瑞宇预交，由被告向军在履行上述给付义务时一并支付给原告钱瑞宇）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 李 娜
人民陪审员 苗春香
人民陪审员 高 萍
二〇一七年二月二十八日
书 记 员 李妍利