贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔04民再5号再审申请人（一审原告、二审上诉人）王朝开，男，1957年2月23日生，汉族，浙江省乐清市人，住浙江省乐清市。再审申请人（一审原告、二审上诉人）王月萍，女，1961年11月7日生，汉族，浙江省乐清市人，住浙江省乐清市。以上二再审申请人共同委托代理人唐羽生，贵州贵正律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被申请人（一审被告、二审被上诉人）贵州昊远隆基房地产开发有限公司。地所贵州省安顺市黄果树风景名胜区瀑韵天城中心商业区**幢。组织机构代码69274187-X。法定代表人曹洪涛，总经理。委托代理人赵建华，总经理助理，代理权限为特别授权代理。委托代理人王惠奇，贵州拓瑞律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。再审申请人王朝开、王月萍因与被申请人贵州昊远隆基房地产开发有限公司（以下简称昊远公司）买卖合同纠纷一案，不服本院（2016）黔04民终799号民事判决，向贵州省高级人民法院申请再审。贵州省高级人民法院于2017年9月18日作出（2017）黔民申1110号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人王朝开、王月萍的委托代理人唐羽生，被申请人昊远公司的委托代理人赵建华到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。王朝开、王月萍申请再审称：二审判决驳回王朝开、王月萍要求支付逾期办理国有土地使用权证违约金的诉讼请求错误。1、根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，出卖人承诺于2013年11月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。该条中的“有关文书”包括了房屋国有土地使用权证和房屋所有权证。2、合同约定自“约定日期起90日以后，出卖人仍然不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”该约定证明双方当事人就办理国有土地使用权证书和房屋所有权证书初始登记、转移登记和交付相关文书给王朝开、王月萍的日期和违约责任进行了约定。昊远公司未在规定的期限内办理国有土地使用权证书已经违反了合同约定，其应当承担违约责任并按合同约定进行赔偿。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审。昊远公司辩称，二审判决认定事实清楚，适用法律正确。双方签订的《商品房买卖合同》中并未明确约定办理国有土地使用权证，昊远公司不存在违约情形，请求驳回再审申请。王朝开、王月萍向一审法院起诉请求：2012年2月13日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定了原告购买被告位于贵州省××县黄果树镇黄果树新城中心商业区B1幢一单元1跃2层2号房，合同中对房屋的建筑面积、购买单价、违约责任等作出了约定。合同签订后，被告违反合同约定，交付的房屋建筑面积少了39.87平方米，按照合同约定，被告除已返还给原告的购房款外，还应返还原告购房款人民币122959.95元。同时原告多收取的房屋维修基金2392.18元也应返还原告。此外，被告以种种理由拒绝提交办理国有土地使用权的资料，根据合同约定，被告应当按照550.3元/天的标准支付违约金。原告为维护其合法权益，诉至法院请求判决：1、被告履行办理国有土地使用权证的义务；2、被告返还原告购房款人民币122959.95元、房屋维修基金人民币2392.18元；3、被告赔偿原告逾期办证违约金人民币500773元（从2013年11月30日计算至2016年5月30日），并按550.3元/天的标准计算违约金至国有土地使用权证实际交付之日；4、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2012年2月13日，原告王朝开、王月萍与被告贵州昊远隆基房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：“二原告（买受人）购买被告（出卖人）位于贵州省安顺市××中心商业区××单元××号房屋，建筑面积为777.44平方米，套内建筑面积为639.77平方米，套内建筑面积单价为每平方米人民币9065.76元，房屋总价款为人民币5800000元。无论房屋实际面积与产权登记约定面积差异多少，买受人不退房。房屋实际面积小于产权登记约定面积时，面积误差比在3%以内（含本数）部分的房款由出卖人返还给买受人，绝对值超出3%部分的房款由出卖人双倍返还房款给买受人，但不计息。本合同签订后，买受人自行向相关单位缴纳专项维修资金及契税等。出卖人承诺于2013年11月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能按期交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。”按房屋建筑面积777.44平方米计算出的房屋建筑面积单价为：总价款人民币5800000元÷房屋建筑面积777.44平方米=7460.38元。合同签订后，二原告依约向被告支付了房屋总价款人民币5800000元，并向住建部门按建筑面积777.44平方米交纳了房屋维修基金人民币46646元。被告于2013年8月2日交付了建筑面积为737.63平方米的房屋给原告王朝开，房屋实际面积比合同约定的面积少了39.81平方米。被告于2013年8月2日返还了房屋面积差款人民币297000元给原告王朝开，后被告向原告王朝开出具了购房款为人民币5503000元的发票。2013年8月2日、8月22日、9月5日被告分三次支付了房屋补差款及违约金共计人民币481555.97元给原告王朝开。经被告贵州昊远隆基房地产开发有限公司协助，二原告于2014年11月14日办理了房屋产权证。一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，属合法有效合同，依法受法律保护。被告贵州昊远隆基房地产开发有限公司交付的房屋建筑面积低于合同约定面积39.81平方米，按照合同约定，被告贵州昊远隆基房地产开发有限公司应向原告返还的房屋面积补差款为：面积误差在3%以内部分即23.32平方米×单价每平方米7460.38元+面积误差超出3%的部分即16.49平方米×单价每平方米7460.38元×2（双倍）=420019.39元。被告贵州昊远隆基房地产开发有限公司向原告返还了房屋面积差款人民币297000元，并按合同约定返还了房屋面积补差款及违约金人民币481555.97元，已完全履行了合同约定的义务。原告主张被告返还购房款人民币122959.95元的理由不能成立，不予支持。二原告按照合同约定向住建部门交纳了房屋维修基金人民币46646元，房屋维修基金并非由被告贵州昊远隆基房地产开发有限公司收取，被告贵州昊远隆基房地产开发有限公司不承担向原告返还房屋维修基金的义务。原告主张被告返还房屋维修基金人民币2392.18元的理由不能成立，不予支持。原、被告在合同中仅对商品房所有权初始登记的期限及违约责任作出约定，并未约定办理国有土地使用权证及违约责任，且被告已协助原告办理了房屋产权证。原告主张被告履行办理国有土地使用权证的义务并支付逾期办理国有土地使用证违约金的理由不能成立，不予支持。一审法院判决：驳回原告王朝开、王月萍的诉讼请求。王朝开、王月萍不服一审判决，上诉请求：1、一审法院认定事实错误，根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款中约定被上诉人需办理商品房转移登记的有关文书，否则将承担违约金责任,“有关文书”应包括所涉及房屋的国有土地使用权证和房屋所有权证。现被上诉人未办理国有土地使用权证，应属违约；被上诉人并无证据证明其按合同约定于2013年11月30日前取得并将商品房所有权初始登记和转移登记的有关文书如期交付给上诉人；一审法院认定被上诉人分三次向上诉人支付了房屋补偿款及违约金共计人民币481555.97元，其中2013年9月5日被上诉人支付给上诉人245920元的违约金系逾期交房的违约金，与本案无关。违约责任中包含办理房屋产权证和国有土地使用权证，2014年11月14日办理了房屋产权证，在房屋产权证中土地状况一栏是空白的，也证实被上诉人至今未给上诉人办理国有土地使用权证，因此逾期办证的违约责任计算时间计算至国有土地使用权证交付给上诉人之日止。2、一审法院基于认定事实错误，适用法律错误。一审法院未弄清商品房所有权“初始登记”和“转移登记”的法律概念和内涵；根据《城市房地产开发经营管理条例》第33条的规定，被上诉人应当办理国有土地使用权证，有关文书应当包含国有土地使用权证；《商品房买卖合同》属被上诉人提供的格式合同，对“有关文书”发生争议时，应当作出不利于被上诉人的解释；上诉人已按合同约定全面履行义务，被上诉人也应履行合同约定的义务；根据相关法律规定，协助上诉人实现土地使用权变更登记是被上诉人的一项基本义务。被上诉人违反合同约定未办理国有土地使用权证，且无证据证明延迟办理的原因不在被上诉人，故应承担赔偿责任。请求二审撤销（2016）黔0423民初561号民事判决，依法判决被上诉人协助上诉人办理国有土地使用权证；被上诉人赔偿上诉人逾期办证违约金，按550.3元/天的标准至国有土地使用权实际交付之日；一、二审诉讼费由被上诉人承担。二审法院经审理，确认一审认定的事实。二审法院认为：本案争议的焦点：被上诉人未办理国有土地使用权证是否违反了合同约定的义务。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续……房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”。房地产开发企业有协助办理土地使用权变更登记并提供必要证明文件的法定义务。上诉人购买该房屋当然需要完全享有对该房屋的产权，房屋和土地是不可分割的整体，只有进行发证登记并且两者权利主体一致，房屋产权人的合法权益才能得到有效保护。双方签订的《商品房买卖合同》中虽并未明确约定办理国有土地使用权证，但根据双方所签合同内容来看，办理国有土地使用权证也应是合同中的法定附随义务。据此，被上诉人应当协助上诉人办理国有土地使用权证。关于上诉人对违约金的主张，因双方所签订的合同中并未明确约定办理国有土地使用权证，被上诉人不存在合同中明确约定的违约情形，对上诉人主张的违约金不予支持。原判认定事实基本清楚,但适用法律错误。二审判决：1、撤销贵州省镇宁布依族苗族自治县人民法院（2016）黔0423号民初561号民事判决；2、限被上诉人贵州昊远隆基房地产开发有限公司半年内协助上诉人王朝开、王月萍完成办理国有土地使用权证；3、驳回上诉人关于违约金的诉讼请求。再审经审理，确认原审认定的事实。本院再审认为，本案的争议焦点为昊远公司未办理国有土地使用权证变更手续是否违反了合同约定的义务。若违约，是否应支付违约金。一、关于房屋权属证书是否包括土地使用权证的问题。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定：商品房预售必须符合的条件之一就是“已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。”第六十条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”第六十一条第三款规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”另外，建设部《城市房屋权属登记管理办法》第三条第二款也规定：“本办法所称房屋权利人，是指依法享有房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权、房地产他项权利的法人、其他组织和自然人。”从上述法律法规的规定中看出，购房人所购买的房屋权利中当然包括了土地使用权利，房屋权属证书应当作为权利人依法拥有房屋所有权和土地使用权并对房屋行使占有、使用、收益、处分等一切权利的凭证。在房屋所有权证及土地使用权证相分离的情况下，如购房人不能取得土地使用权证，必然会影响购房人对其所购房屋全部权利的实现，因此房屋权属证书应当包含了土地使用权证书。另外，《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”《商品房买卖合同》是昊远公司提供的格式合同，当双方对合同约定条款的理解发生争议时，应作出对昊远公司不利的解释。综上，双方约定办理商品房转移登记的“有关文书”应包括土地使用权证，昊远公司辩称商品房转移登记的“有关文书”不包括土地使用权证的理由，不能成立。二、昊远公司为王朝开、王月萍办理国有土地使用权变更手续是什么性质的义务，是法定附随义务还是合同义务。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记所有权手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”根据该条的规定，房地产开发企业履行的是一种协助义务，而不是法定附随义务。必要的证明文件包括土地使用证明、建设工程规划许可证、综合验收合格证明、房产测绘机构出具的房屋建筑测绘成果报告及房屋分户平面图等。商品房购买人要想顺利办理有关土地使用权变更和房屋所有权登记手续，前提条件是房地产开发企业必须提供完备的证明文件，否则根本无法办理有关手续。本案中，双方在《商品房买卖合同》中约定，“出卖人承诺于2013年11月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”约定的虽然是“商品房转移登记的有关文书”，未直接明确办理国有土地使用权变更手续，但房屋与土地是一个不能分割的整体，完整的房地产权，应包括《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》。另双方约定“买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用200元，由买受人承担。”故办理土地使用权证变更手续，是昊远公司的合同义务。三、昊远公司未给王朝开、王月萍办理国有土地使用权变更手续，是否违约，是否应承担违约责任。昊远公司仅给王朝开、王月萍所购买的房屋办理了《房屋所有权证》，至今仍未按合同约定办理该房屋的国有土地使用权为变更手续，已构成违约，应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一款、第三款规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”昊远公司已超过约定的交付商品房屋转移登记有关文书期限90日，未给王朝开、王月萍办理国有土地使用权变更手续，故应按双方所签合同的约定支付违约金，应从2013年11月30日起按已购房款（5503000元）的日万分之一计算，至2016年5月30日，逾期办证期限为913天，每日违约金为550.3元，总违约金应为502423.90元。鉴于昊远公司已将房屋所有权证办理完毕并交付，违约金可按总违约金数额的50%支付，即251211.95元。此外，一审法院对驳回王朝开、王月萍要求返还购房款122959.95元及房屋维修基金2392.18元的请求，作了充分认定，再审予以确认。综上所述，原判认定事实基本清楚，但认定双方所签订的合同中未明确约定办理国有土地使用权证，昊远公司不存在合同中明确约定的违约情形错误。对王朝开、王月萍主张的违约金不予支持不当，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款的规定，判决如下：一、撤销本院（2016）黔04民终799号民事判决及贵州省镇宁布依族苗族自治县人民法院（2016）黔0423民初561号民事判决；二、限被申请人贵州昊远隆基房地产开发有限公司于本判决生效之日起六个月内协助再审申请人王朝开、王月萍办理镇宁自治县黄果树镇黄果树新城商业中心瀑韵天城（B区）B1幢1单元1跃2层2号房国有土地使用权变更手续；三、限被申请人贵州昊远隆基房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向申请人王朝开、王月萍支付自2013年11月30日至2016年5月30日的违约金人民币251211.95元。一审案件受理费10060元，减半收取5030元，由被申请人贵州昊远隆基房地产开发有限公司负担2515元，再审申请人王朝开、王月萍负担2515元；二审案件受理费10060元，由被申请人贵州昊远隆基房地产开发有限公司负担5030元，再审申请人王朝开、王月萍负担5030元。如果债务人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信人名单。本判决为终审判决。审判长 芶 薇 薇审判员 杨   鲁审判员 王 明 芹二〇一八年三月五日书记员 徐芳（代）