山东省东营市垦利区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）鲁0521执异4号
案外人：魏雪梅。
案外人：刘军。
两案外人的委托代理人，李树森，山东正义之光律师事务所律师。
申请执行人：垦利县鲁东民间资本管理股份有限公司。
法定代表人：崔新海，总经理。
委托代理人：陈树强。
被执行人：山东山尔铝业有限公司。
法定代表人：薛建伟，总经理。
被执行人：山东山伟铝业有限公司。
法定代表人：范雪岭，总经理。
被执行人：山东百城窗业有限公司。
法定代表人：魏熠坤，总经理。
被执行人：薛建伟。
被执行人：ＸＸ。
被执行人：宁春华。
被执行人：范雪岭。
被执行人：魏熠坤。
被执行人：韩建磊。
本院在执行申请执行人垦利县鲁东民间资本管理股份有限公司（以下简称：鲁东公司）与被执行人山东山尔铝业有限公司、山东山伟铝业有限公司、山东百城窗业有限公司、薛建伟、ＸＸ、宁春华、范雪岭、魏熠坤、韩建磊金融借款合同纠纷一案中，案外人魏雪梅、刘军以本院（2017）鲁0521执898号之二执行裁定书裁定拍卖的位于垦利区永兴路××号×幢××室的房产【房权证号为：房权证垦房字第××、02××38号】系其所有为由，提出书面异议，请求法院中止对涉案房产的执行，并解除对涉案房产的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人魏雪梅、刘军异议称，2015年3月份，案外人与被执行人魏熠坤、韩建磊签订书面买卖合同，约定由案外人以260万元的价格购买涉案房产，购房款于2015年5月26日由案外人魏雪梅通过银行账户转入被执行人魏熠坤账户60万元，剩余购房款200万元，系案外人向胡学让借款，并委托胡学让于2016年10月8日直接转入被执行人魏熠坤账户。合同签订后，案外人于2015年4月开始装修，同年11月份装修完成入住至今，入住期间案外人一直正常交纳水、电、暖、物业等各项费用，涉案房产已实际归案外人所有。另外，房款付清后，案外人多次通知魏熠坤、韩建磊办理过户手续，但他们均以工作忙出差等理由推脱，并在未经案外人同意的情况下，于2016年9月5日办理了涉案房产的抵押贷款手续，借款期限三年，导致无法办理过户登记，故未办理过户登记并非案外人的原因所致。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，案外人提出的异议能够排除强制执行，应当依法中止执行，并解除对上述房产的查封措施。为支持其主张，案外人向法庭提供房屋买卖协议复印件1份、结婚证复印件1份、中国工商银行历史明细清单复印件1份、农村商业银行历史交易明细复印件1份、房权证复印件1份、不动产登记证明复印件1份、最高额抵押合同1份、前期物业服务协议复印件1份、临时管理规约复印件1份、收费收据复印件10份、客户回单复印件2份、东营市市区房屋网签备案信息复印件2份、房产证明复印件1份加以佐证。
申请执行人鲁东公司辩称，对案外人魏雪梅、刘军的异议有意见，涉案房产查封时，登记在被执行人魏熠坤名下，根据相关法律规定房屋所有权以登记为准，即使双方存在买卖合同关系，在没有办理所有权变更手续的情况下，双方仅仅是债权债务关系，而非物权关系，异议人的异议不能成立，不能阻却法院的执行，应予驳回。
对案外人提供的证据，鲁东公司质证称，对异议人提供的证据均不予认可，当事人之间存在恶意串通，恶意转移财产，逃避债务的行为。因为案外人系被执行人魏熠坤的亲姐姐。另外，2017年5、6月份，被执行人魏熠坤、薛建伟、ＸＸ就欠我公司借款事宜到我公司协商时，魏熠坤还称涉案房产系她所有，因此案外人与魏熠坤之间存在恶意串通想阻止法院执行，他们之间不存在真实的买卖合同关系。
被执行人山东山尔铝业有限公司、山东山伟铝业有限公司、山东百城窗业有限公司、薛建伟、ＸＸ、宁春华、范雪岭、魏熠坤、韩建磊未向本院提交答辩意见。
经审查查明，1、2017年1月3日，鲁东公司因与山东山尔铝业有限公司、山东山伟铝业有限公司、山东百城窗业有限公司、薛建伟、ＸＸ、宁春华、范雪岭、魏熠坤、韩建磊金融借款合同纠纷向本院起诉。诉前，鲁东公司向本院提出诉前保全申请，要求冻结或查封涉案被告的财产，根据鲁东公司的申请，本院依法作出（2016）垦胜民保字第10号民事裁定书裁定查封了涉案房产。2、2017年9月10日本院作出（2017）鲁0521民初53号民事判决书，判决内容为：被告山东山尔铝业有限公司偿还原告鲁东公司借款本金500万元及利息损失，被告山东山伟铝业有限公司、山东百城窗业有限公司、薛建伟、ＸＸ、宁春华、范雪岭、魏熠坤、韩建磊承担连带清偿责任。3、因被执行人魏熠坤等9人未在法律文书确定的期限内履行法律文书确定的义务，鲁东公司于2017年11月30日向本院申请强制执行，案号为：（2017）鲁0521执898号。4、案外人魏雪梅与被执行人魏熠坤系姐妹关系。5、涉案房产于2014年7月30日办理了房权证，房权证号为：房权证垦房字第××、02××38号，共有权人为被执行人魏熠坤、韩建磊。6、2016年9月5日，被执行人魏熠坤、韩建磊与东营河口中成村镇银行股份有限公司签订了最高额抵押合同，用涉案房产抵押贷款210万元，贷款期限为三年，并于2016年9月8日在垦利区国土资源局不动产登记服务中心办理了抵押登记，登记证号为：鲁（2016）垦利不动产证明第0××××17号。7、2018年2月9日，案外人以本院本院（2017）鲁0521执898号之二执行裁定书裁定拍卖的位于垦利区永兴路××号×幢××室的房产【房权证号为：房权证垦房字第××、02××38号】系其所有为由，提出书面异议，请求法院中止对涉案房产的执行，并解除对涉案房产的查封。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断……”的规定，案外人所提异议的房屋目前仍登记在被执行人魏熠坤、韩建磊名下，且办理了抵押登记，案外人并非涉案房产的登记权利人。案外人称依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定主张涉案房产所有权并排除执行的主张，必须同时具备该二十八条设置的四个条件，但因申请执行人对涉案房屋买卖协议的真实性不予认可，且协议的合法有效性不属于执行异议案件的审查范畴，应通过诉讼解决，故对案外人的该项主张，本院不予支持。另外，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，必须经依法登记，始能发生法律效力。就本案而言，即使案外人与被执行人之间的房屋买卖协议合法有效，但在未办理房屋所有权转移登记手续的情况下，仍然属于合同法范畴内的债权债务关系，而非物权关系，并不能引起阻止执行的法律后果，故对案外人的异议主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第十七条第一款第一项之规定，裁定如下：
驳回案外人魏雪梅、刘军的异议。
如不服本裁定，可自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 胡军辉
人民陪审员 张洪义
人民陪审员 曲建军
二〇一八年三月二十日
书 记 员 李 娜