杭州市富阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭富商初字第4332号
原告：中国建设银行股份有限公司富阳支行。
法定代表人：申屠玉儿。
委托代理人：菅秀伟。
被告：来华华。
被告：陆爱武。
被告：杭州恒远房地产开发有限公司。
法定代表人：沈文兰。
原告中国建设银行股份有限公司富阳支行（以下简称建设银行）与被告来华华、陆爱武、杭州恒远房地产开发有限公司（以下简称恒远房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年12月23日立案受理后，依法由代理审判员何成科适用简易程序，于2016年1月26日公开开庭进行了审理。原告建设银行的委托代理人菅秀伟、被告来华华到庭参加诉讼。被告陆爱武、恒远房地产公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建设银行起诉称：被告来华华、陆爱武系夫妻关系。2012年6月，因向被告恒远房地产公司购买位于杭州市富阳区鹿山街道江滨西大道218号锦绣兰庭锦峰阁1号101室房地产，被告来华华向原告建设银行申请按揭贷款710000元，被告陆爱武作为配偶承诺共同还款。2012年7月6日，被告来华华、陆爱武、恒远房地产公司与原告建设银行签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，该合同约定：被告来华华向原告建设银行借款710000元，借款期限180个月，即自2012年7月6日起至2027年7月6日止，借款利率为浮动利率，还款方法采用等额本息还款方法；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息构成违约，原告建设银行有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费等）均由债务人承担。被告来华华／陆爱武以上述所购房屋向原告建设银行提供抵押担保，并办理了预购商品房抵押权登记手续。被告恒远房地产公司自愿为被告来华华、陆爱武的上述债务提供连带责任保证担保，保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、为实现债权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费等）等。2012年7月6日原告建设银行向被告来华华发放贷款710000元。然自2015年11月起被告来华华、陆爱武未按合同约定偿还按揭贷款本息，经原告建设银行催讨仍未偿还应付按揭款额，被告恒远房地产公司也未承担保证责任。故原告诉至法院，请求判令：一、被告来华华、陆爱武共同归还原告建设银行借款本金608366.22元，支付截至2015年12月10日止的利息（含复利和罚息）共计6438.73元，并支付自2015年12月11日起至判决确定履行日止的利息（含复利、罚息）；二、被告来华华、陆爱武共同支付原告建设银行为实现债权的律师代理费13680元；三、被告恒远房地产公司对上述第一、二项债务承担连带清偿责任；四、原告建设银行可就上述第一、二项债务对被告来华华、陆爱武所有的位于杭州市富阳区鹿山街道江滨西大道218号锦绣兰庭锦峰阁1号101室房地产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿；五、案件受理费由被告承担。
审理中，原告建设银行明确第一项利息诉讼请求：要求被告来华华、陆爱武共同支付原告建设银行截至2016年1月6日止的利息（含复利和罚息）共计9050.84元（其中正常利息8908.64元、罚息72.08元、复利70.12元），并支付自2016年1月7日起至判决确定履行日止的罚息、复利（罚息按借款本金608366.22元为基数，复利按2016年1月6日前所欠利息和2016年1月7日起应付罚息金额为基数，均按年基准利率上浮50%计算）。
原告建设银行为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
1、结婚证一份（复印件），用以证明被告来华华、陆爱武系夫妻关系的事实。
2、《个人住房（商业用房）借款合同》、《还款承诺书》各一份，用以证明2012年7月被告来华华、陆爱武因购房向原告建设银行借款710000元，双方对利率、还款方式、抵押、实现债权费用进行了约定，并由被告恒远房地产公司对上述借款提供连带责任保证担保的事实。
3、个人贷款支付凭证一份，用以证明2012年7月6日原告建设银行发放贷款710000元的事实。
4、预购商品房抵押权登记证一份，用以证明被告来华华、陆爱武以其购买的上述房地产向原告建设银行提供抵押担保，并依法办理了抵押登记手续的事实。
5、贷款账户基本信息、个人贷款对账单、利息计算清单各一份，用以证明截至2015年12月10日被告来华华尚欠借款本金、利息的事实。
6、催款通知书一份，用以证明原告建设银行向被告来华华、陆爱武、恒远房地产公司催款事实。
7、委托代理合同、律师费发票各一份，用以证明原告建设银行为实现债权支出律师代理费13680元的事实。
被告来华华未提交书面答辩状，其在庭审中口头答辩称：1、对借款事实、诉讼请求均无异议。2、在没有房屋产权证情况下办理抵押手续，贷款710000元应当由银行自行承担责任。
被告来华华未向本院提供证据。
被告陆爱武、恒远房地产公司未作答辩，亦未向本院提供证据。
对原告建设银行提交的证据1、2、3、4、5、6、7，被告陆爱武、恒远房地产公司未到庭质证，视为自动放弃质证权利；被告来华华经质证后对证据1、2、3、5、4、6、7无异议。本院经审查后认为，原告建设银行提交的证据1、2、3、4、5、6、7，符合证据的构成要件，且与本案有关联，本院依法予以认定。
根据当事人的陈述及确认的有效证据，本院认定的事实如下：
1、2012年7月6日，被告来华华、陆爱武、恒远房地产公司与原告建设银行签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，该合同约定：被告来华华向原告建设银行借款710000元，用于购买位于杭州市富阳区鹿山街道江滨西大道218号锦绣兰庭锦峰阁1号101室房地产；借款期限180个月，即自2012年7月6日起至2027年7月6日止，借款利率为浮动利率，还款方法采用等额本息还款方法；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息构成违约，原告建设银行有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费等）均由债务人承担；被告恒远房地产公司自愿为被告来华华、陆爱武的上述债务提供连带责任保证担保，保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、为实现债权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费等）等；无论贷款人对合同项下的债权是否有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效，保证人在合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照合同约定在其保证范围内承担保证责任，保证人不提出任何异议。
2、2012年6月29日，被告陆爱武出具《还款承诺书》一份，承诺对被告来华华的借款，自该贷款发放之日起自愿与借款人共同还款，对所欠款项承担连带还款责任，直至贷款本息全部还清。
3、被告来华华、陆爱武以上述所购房屋向原告建设银行提供抵押担保，并办理了预购商品房抵押权登记手续。
4、2012年7月6日原告建设银行向被告来华华发放贷款710000元。然自2015年11月起被告来华华、陆爱武未按合同约定偿还按揭贷款本息，经原告建设银行催讨仍未偿还应付按揭款额，被告恒远房地产公司也未承担保证责任。
本院认为：原告建设银行与被告来华华签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、被告陆爱武出具的《还款承诺书》，系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，各方当事人均应依照合同约定履行各自的义务。
原告建设银行已依约放贷，但被告来华华未按合同约定及时全额还本付息，已构成违约，原告建设银行可要求被告来华华提前归还借款，被告来华华应承担相应的民事责任。同时被告陆爱武承诺对被告来华华的债务承担共同还款责任。故原告建设银行要求被告来华华、陆爱武共同归还借款本金608366.22元，支付截至2016年1月6日止的利息（含复利和罚息）共计9050.84元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对于后续部分罚息、复利，本院认为逾期后的罚息不应当作为基数再次计算复利，故本院依法调整为被告来华华、陆爱武共同支付原告建设银行自2016年1月7日起至款项付清日止的罚息、复利（罚息按借款本金608366.22元为基数，复利以2016年1月6日前所欠正常利息8908.64元为基数，均按年基准利率上浮50%计算）。
原告建设银行要求被告来华华、陆爱武共同支付为实现债权支出的律师代理费13680元，系双方自行约定，且未违反法律、法规的强制性规定，本院予以支持。
被告恒远房地产公司为合同项下的债务提供连带责任保证，故在被告来华华未按约归还借款时，原告建设银行要求被告恒远房地产公司承担连带清偿责任的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。
被告来华华、陆爱武以位于杭州市富阳区鹿山街道江滨西大道218号锦绣兰庭锦峰阁1号101室房地产为上述借款提供了抵押担保，并已办理了预购商品房抵押权登记手续。原告建设银行之所以要求对系争房屋办理预告抵押登记，目的就在于确保今后能顺利实现抵押权。但时至今日仍未办理正式的抵押登记，究其原因显然与被告恒远房地产公司怠于办理有关，而原告建设银行对此并无过错，故不能因此丧失抵押预告登记的保护。故在被告来华华、陆爱武未按约归还借款时，原告建设银行可就上述抵押物折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿。
被告陆爱武、恒远房地产公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为自动放弃诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百九十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告来华华、陆爱武应于本判决生效之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司富阳支行共同归还借款本金608366.22元。
二、被告来华华、陆爱武应于本判决生效之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司富阳支行共同支付截至2016年1月6日止的利息（含复利和罚息）共计9050.84元。
三、被告来华华、陆爱武应于本判决生效之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司富阳支行共同支付自2016年1月7日起至款项付清日止的罚息、复利（罚息按借款本金608366.22元为基数，复利以2016年1月6日前所欠正常利息8908.64元为基数，均按年基准利率上浮50%计算）。
四、被告来华华、陆爱武应于本判决生效之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司富阳支行共同支付律师代理费13680元。
五、原告中国建设银行股份有限公司富阳支行可就上述第一、二、三、四项款项对位于杭州市富阳区鹿山街道江滨西大道218号锦绣兰庭锦峰阁1号101室房地产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿。
五、被告杭州恒远房地产开发有限公司对上述第一、二、三、四项款项承担连带清偿责任。
六、驳回原告中国建设银行股份有限公司富阳支行的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14005元，减半收取7002.5元，由被告来华华、陆爱武、杭州恒远房地产开发有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交［款汇：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68］。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 何成科
二〇一六年二月十五日
书 记 员 何风群