上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终2877号
上诉人(原审第三人)施毅，男，1978年10月4日生，汉族，住上海市。委托代理人吴琼，上海环绮律师事务所律师。委托代理人顾继云，上海环绮律师事务所律师。被上诉人(原审原告)郑沪生，男，1963年9月6日生，汉族，住上海市宝山区。委托代理人黄建兵，上海市银星律师事务所律师。被上诉人(原审被告)杨根林，女，1963年6月4日生，汉族，住上海市宝山区。被上诉人(原审被告)陆伟忠，男，1955年4月15日生，汉族，住上海市宝山区。被上诉人(原审被告)陆春平，男，1962年4月21日生，汉族，住上海市。上诉人施毅因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2015)宝民三(民)初字第765号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2008年2月23日，郑沪生、杨根林作为甲方，陆伟忠作为乙方，双方签订《上海市房地产买卖合同》(以下简称“2008年合同”)，约定甲方将上海市宝山区同济路XXX弄XXX号XXX-
XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)转让给乙方，转让价人民币(以下币种均为人民币)362,000元；甲方落款处由代理人莫云三签名。2014年11月4日，陆伟忠作为甲方，陆春平作为乙方，双方签订《上海市房地产买卖合同》(以�简称“2014年合同”)，约定甲方将系争房屋转让给乙方，转让价90万元。2014年11月26日，陆春平经核准登记为系争房屋的权利人。2014年12月17日，施毅与陆春平签订《房地产抵押借款合同》，约定陆春平借款60万元，期限六个月，以系争房屋作抵押。同日，上海市东方公证处出具《具有强制执行效力的债权文书公证书》，赋予《房地产抵押借款合同》强制执行效力。2014年12月23日，施毅经核准登记为系争房屋的抵押权人。2014年12月26日，施毅向陆春平转账60万元。2015年8月12日，上海市东方公证处出具《执行证书》，载明施毅可持本证书向上海市有管辖权的人民法院申请强制执行。2015年5月，郑沪生向原审法院起诉称，其与杨根林是夫妻，系争房屋是夫妻共同财产，由两人居住。2015年4月，有人上门声称对系争房屋拥有抵押权。郑沪生找不到房产证，此时杨根林才告诉其事实：2008年，陆春平因欠债央求杨根林与陆春平的哥哥陆伟忠签订假的《上海市房地产买卖合同》，以陆伟忠名义向银行贷款20万元，由陆春平使用并归还，系争房屋也变更到陆伟忠名下。此时，两人才发现陆伟忠于2014年11月又与陆春平签订《上海市房地产买卖合同》，将系争房屋变更到陆春平名下，之后陆春平还设立了60万元的抵押。郑沪生认为，2008年合同的目的是骗取贷款，无真实买卖意思，房屋没有交付，不符合正常房屋交易的情况，应为无效；陆伟忠、陆春平都明知系争房屋不是他们的，还是恶意串通，骗取第三人的借款，故2014年合同也为无效。综上，郑沪生起诉要求确认上述两份合同无效，系争房屋恢复到郑沪生、杨根林名下。原审审理中，杨根林辩称，其认可郑沪生所陈述的事实，同意郑沪生的诉讼请求。原审审理中，陆伟忠辩称，其与郑沪生、杨根林都是朋友，签订2008年合同是经过郑沪生、杨根林同意的。银行贷款20万元都放到杨根林的账户，杨根林保证会还清贷款，但后来没有按时归还贷款，银行起诉陆伟忠，是陆伟忠将法院判决的17万余元还清了。在此情况下，杨根林写了一份30万元的借条给陆伟忠。之后，杨根林没有钱还给陆伟忠，陆伟忠无奈之下，与杨根林、陆春平约定将系争房屋过户到陆春平名下，并由陆春平向银行贷款用于归还欠陆伟忠的钱。后来陆春平没有贷款，而是以系争房屋抵押借款，并将陆伟忠的钱还了，其余的情况不清楚。原审审理中，陆春平未作答辩。原审审理中，施毅述称，其于2014年12月17日与陆春平签订借款合同，施毅借60万元给陆春平，并在系争房屋上设立了抵押。2014年12月26日，施毅将60万元支付给陆春平，陆春平只按月支付了四次利息，之后未再支付利息，也没有归还借款。施毅是善意抵押权人，办理了抵押登记，已取得公证处的强制执行证书，有权对系争房屋进行拍卖处分。因此，系争两份合同的效力由法院判定，但系争房屋不具备恢复登记的条件，即使合同无效，也不同意恢复至郑沪生、杨根林名下。原审审理中，郑沪生为证明自己的主张，向法院提供以下证据：1、陆春平于2015年4月29日出具的证明，主要内容为，2008年陆春平欠了很多债务，找到好朋友杨根林帮忙，在瞒着郑沪生的情况下做假买卖过户给了陆伟忠，陆伟忠向上海农商银行贷款20万元都给了陆春平还债；2014年陆春平未还清贷款，银行起诉陆伟忠，法院执行了陆伟忠的股票及公积金；陆伟忠数次向陆春平和杨根林要这笔被扣掉的10余万元钱，陆春平无奈下只能借高利贷归还，然后陆伟忠将系争房屋过户给陆春平，陆春平再抵押借款60万元用于还债；2、律师与陆春平之�的电话录音，证明陆春平认可是没有真实的房款交付等事实；3、(2010)静民二(商)初字第970号民事判决书及法庭审理笔录，当时陆伟忠委托杨根林、陆春平作为代理人出庭，证明系争房屋并不是陆伟忠的。杨根林对上述证据无异议。施毅不认可证明、电话录音，对民事判决书及法庭审理笔录无异议。原审法院认为，意思表示真实是民事法律行为有效的前提条件。通过已查明的事实，郑沪生、杨根林与陆伟忠之间并无房屋买卖的真实意思，双方签订2008年合同并办理系争房屋过户手续的真实意图是为了从银行取得贷款。因此，2008年合同因欠缺双方当事人就房屋买卖的真实意思，可认定为无效。陆伟忠、陆春平对2008年合同的签订情况是知晓的，也知道陆伟忠并非系争房屋的真正权利人，但双方仍签订2014年合同，属于恶意串通，侵害了郑沪生、杨根林对系争房屋享有的合�权益。因此，2014年合同也应认定为无效。合同被确认为无效后，当事人应各自返还因该合同取得的财产，陆春平取得的房屋产权应返还给陆伟忠，陆伟忠取得的房屋产权应返还给郑沪生、杨根林。施毅在向陆春平发放借款的情况下取得抵押权，并办理了抵押登记，其抵押权系善意取得，受法律保护；系争房屋只有在施毅设定的抵押权注销后，产权才能恢复；陆春平作为房屋抵押权的债务人，应及时清偿债务，注销抵押，以恢复房屋权利。原审法院据此判决：一、郑沪生、杨根林与陆伟忠就上海市宝山区同济路XXX弄XXX号XXX-
XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、陆伟忠与陆春平就上海市宝山区同济路XXX弄XXX号XXX-
XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；三、陆春平、施毅于判决生效之日起十日内，以债务清偿为前提，注销施毅设定在上海市宝山区同济路XXX弄XXX号XXX-
XXX室房屋上的抵押权；四、陆春平于上述抵押权注销后十日内，将上海市宝山区同济路XXX弄XXX号XXX-
XXX室房屋的房地产权利恢复至郑沪生、杨根林名下。原审法院判决后，上诉人施毅不服，向本院提起上诉称：原审法院认定的与判决结果存在矛盾，在陆春平不可能向施毅清偿债务及郑沪生也未代为清偿债务的前提下，原审法院将一个不能确定的事实作为注销施毅抵押权的前提条件所作判决严重损害了施毅的权利。目前，施毅根据上海市东方公证处出具的《执行证书》向原审法院申请执行，但原审执行案件的办案法官明确告知因上述有关恢复登记房屋权利至郑沪生、杨根林的判决导致无法对房屋进行拍卖、变卖，故施毅因善意取得的抵押无权无法得到应有的保护。郑沪生、杨根林就上述两份房屋买卖合同的签订存在严重过错，但原审判决结果让郑�生、杨根林在未付出任何代价的情况下轻而易举就取得房屋，势必使社会交易秩序陷入混乱。施毅据此请求撤销原审法院判决，发回重审。被上诉人郑沪生答辩称，施毅在办理抵押权时未尽到审慎义务，故其并非善意。故郑沪生不同意施毅的上诉请求。被上诉人杨根林答辩称，其与陆春平是朋友，当时陆春平来找其帮忙做假买卖套取银行贷款并表示由陆春平归还贷款，过五年再过户回来。杨根林不同意施毅的上诉请求。被上诉人陆伟忠、陆春平未到庭应诉答辩。本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，原审法院分别以欠缺房屋买卖的真实意思表示及陆伟忠与陆春平恶意串通损害他人利益为理由判决2008年合同及2014年合同无效并无不当。郑沪生以房屋买卖合同无效为由要求追回系争房屋的权利，但施毅作为系争房屋的抵押权人因善意取得�担保物权受法律保护，郑沪生认为施毅非善意取得系争房屋的抵押权缺乏依据，故施毅在相关债权无法得到清偿的情况下有权主张实现其在系争房屋上设定的抵押权，且系争房屋的权属在相关抵押权未获涤除前客观上无法发生转移，即系争房屋只有在施毅设定的抵押权注销后，产权才能恢复至郑沪生、杨根林名下，但施毅的抵押权能否因其债权获得清偿而注销处于不确定状态，在此情况下，郑沪生主张将系争房屋权属恢复至其与杨根林名下缺乏事实及法律依据。需要指出的是，杨根林在系争房屋的虚假交易中存在明显过错，杨根林须为自己的过错承担相应的责任，施毅因善意取得的担保物权不应因此受到侵害。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：一、维持上海市宝山区人民法院(2015)宝民三(民)初字第765号民事判决第一、二项；二、撤销上海市宝山区人民法院(2015)宝民三(民)初字第765号民事判决第三、四项；三、对郑沪生要求将上海市宝山区同济路XXX弄XXX号XXX-
XXX室房屋权属恢复到郑沪生、杨根林名下的诉讼请求不予支持。一审案件受理费6,730元、财产保全费2,330元，合计9,060元，由郑沪生、杨根林、陆伟忠、陆春平各负担2,265元。二审案件受理费6,730元，由郑沪生、杨根林共同负担。本判决为终审判决。
审判长 刘建颖
审判员 成 皿
审判员 邬海蓉
二〇一六年十月十日
书记员 仇祉杰
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定�式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。