文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终3350号上诉人（原审原告）：深圳光信商务贸易有限公司法定代表人：陈洽宜，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陈嘉豪，广东国晖律师事务所律师。上诉人（原审被告）：深圳市天然银海实业有限公司法定代表人：时锋。委托诉讼代理人：李芳，系该公司员工。上诉人深圳光信商务贸易有限公司（以下简称光信公司）因与上诉人深圳市天然银海实业有限公司（以下简称天然银海公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2017）粤0307民初18498号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人光信公司上诉请求：1、确认光信公司与天然银海公司之间签订的《房屋租赁合同》于2017年8月29日解除;2、天然银海公司归还原告厂房押金40000元;3、天然银海公司归还光信公司7月份物业管理费1250元;4、天然银海公司归还光信公司8月份租金及物业管理费20000元;5、天然银海公司支付上述金额的占用利息666.09元(暂计至2017年9月19日);6、本案的诉讼费由天然银海公司承担。上诉事实和理由:光信公司在起诉之前多次联系天然银海公司退房的事宜，天然银海公司一拖再拖，无奈光信公司于2017年8月29日委托律师向天然银海公司出具《律师函》，告知天然银海公司因其原因，光信公司申请解除房屋租赁合同，并要求天然银海公司归还光信公司的租房押金及7月、8月的租金及物业管理费。光信公司认为房屋租赁合同自天然银海公司收到律师函之日起即解除，但一审法院将天然银海公司未及时回收租赁物的过错归咎于光信公司，该判决有失公平。针对光信公司的上诉，天然银海公司辩称，双方之间签署的房屋租赁合同尽管无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件法律若干问题的解释》第五条，光信公司应当按照实际占用涉案房屋的期间向天然银海公司支付占用费，即从实际接收房屋之日2017年7月1日开始至2017年10月20日止。上诉人天然银海公司上诉请求：一、撤销一审判决第二项，判令光信公司向天然银海公司支付9696.77元，具体如下：1、自2017年7月1日至2017年10月20日之间的占有使用费共计68346.77元，其中，光信公司已支付8月份的占有使用费18750元，余49596.77元;2、光信公司己缴纳保证金40000，抵扣后为9596.77元。二、本案的全部诉讼费用由光信公司承担。上诉事实和理由：一、一审法院认定天然银海公司收回租赁物的时间为2017年9月15曰，存在事实认定错误。一审法院已查明天然银海公司于2017年10月20日将涉案房屋中的物品（办公桌、椅子、床垫、床等）搬至储藏室存放，并于2017年10月底将涉案房屋转租他人。也就是说，在2017年10月20日前，涉案房屋一直处于由光信公司占用的状态。虽然光信公司于2017年10月15日向天然银海公司发出《律师函》，但天然银海公司亦2017年9月18日回函至光信公司明确表示不同意光信公司解除合同，光信公司擅自单方解除合同的行为属于单方违约行为。光信公司明知天然银海公司不同意解除合同仍旧将其所有的物品滞留在涉案房屋中，属于占用涉案房屋的行为，天然银海公司对此不存在过错。而一审法院在计算房屋占有使用费的时候，不顾涉案房屋在事实上处于被占用的状态，径行酌定天然银海公司收回租赁物的时间为2017年9月15曰，属于事实认定错误，房屋占有使用费的计算应当以光信公司实际占有涉案房屋的时间为准。二、一审法院在已认定租赁合同无效的情况下，仍然认为免租期约定有效，并据此免除光信公司免租期间的占有使用费，存在事实认定错误。一审法院己经认定租赁合同无效。在涉案房屋租赁合同被认定无效的情况下，双方当事人就7月份免租这一约定也应当是无效的，但一审法院仍旧依据房屋租赁合同的约定，认可双方当事人在房屋租赁合同中就7月份免租的约定，做出了前后矛盾的判决，并据此免除了光信公司免租期间的占有使用费。天然银海公司认为，在合同无效的情况下，光信公司应支付的占有使用费应当按照其实际占用房屋的时间进行计算，将7月份也计算在占用期间之内，因此原审判决存在事实认定错误，给天然银海公司造成了巨大的经济损失。综上，天然银海公司认为，一审判决第二项罔顾事实，存在事实认定错误的情况，依法应予撤销。光信公司应向天然银海公司支付自2017年7月1日至2017年10月20曰的房屋占有使用费，其中7、8、9月份的房屋占有使用费参照租金标准分别为18750元（8月份己交纳），2017年10月1日至2017年10月20日的占有使用费为18750元/月+31天*20天=12096.77元，共计18750*2+12096.77=49596.77。抵扣光信公司己支付的保证金40000元之后,光信公司还应向天然银海公司支付9596.77元。针对天然银海公司的上诉，光信公司辩称，光信公司请求二审法院确认双方于2017年8月31日解除《房屋租赁合同》，天然银海公司应退回光信公司的租金应为2017年9月1日止，而不是一审认定的2017年9月15日。理由是：光信公司邮寄的律师函已经明确表明天然银海公司与光信公司签订的《房屋租赁合同》于天然银海公司收到本函之日起解除。由光信公司提交的证据快递信息可以看出，2017年8月31日天然银海公司已经收到光信公司的律师函。所以，实际上合同解除的日期为2017年8月31日。光信公司向一审法院起诉请求：1、确认光信公司、天然银海公司之间签订的《房屋租赁合同》于2017年8月29日解除；2、天然银海公司归还光信公司厂房押金4万元（人民币，下同）、7月份物业管理费1250元、8月份的租金及物业管理费2万元；3、天然银海公司支付上述金额的占用利息暂计666.09元；4、本案诉讼费由天然银海公司承担。一审法院认定事实：一、租赁合同签订时间：2017年6月30日签订《房屋租赁合同》；二、签订租赁合同当事人：光信公司作为承租方（乙方），天然银海公司作为出租方（甲方）；三、约定租赁物位置及面积：位于深圳市龙岗区xx号房屋，租赁建筑面积1250平方米，用途厂房；四、约定租赁期限：2017年7月1日至2019年5月31日，并约定2017年7月1日为实际交付日；五、约定租金及各项费用：租金18750元/月、管理费1250元/月，每月5号前支付；水电费、垃圾处理费等由乙方按实际承担；六、约定保证金：4万元；七、合同约定的其他内容：装修免租期31天，2017年7月1日至2017年7月31日；八、合同履行情况：1、光信公司向天然银海公司支付了保证金4万元、7月份管理费1250元、8月份租金18750及管理费1250元，天然银海公司将涉案房屋交付光信公司使用，光信公司收到涉案房屋后进行装修，但在装修过程中光信公司发现房屋有外墙漏水、消防等问题，遂于2017年8月21日开始多次要求退租；天然银海公司于2017年8月24日出具《联络函》针对光信公司的退租理由进行回复说明；光信公司又于2017年8月31日向天然银海公司发送《律师函》，要求解除租赁合同及返还租金等费用；对此天然银海公司于2017年8月31日《复函》光信公司，表示不同意解除合同；光信公司再次于2017年9月18日向天然银海公司发出《律师函》再次说明解除合同及退还租金等诉求，且告知天然银海公司租赁物内未存放任何物品；2、天然银海公司于2017年10月20日将涉案房屋中的物品（办公桌、椅子、床垫、床各一）搬至储藏室存放，并于2017年10月底将涉案房屋转租他人；而光信公司称其于2017年8月20日已经将自己的物品搬离，搬离的时候未告知天然银海公司，但后来通过律师发律师函告知天然银海公司退租事宜。九、涉案房屋的产权情况：未办理产权证，亦未取得建设工程施工许可证。经一审法院释明本案租赁合同无效后，光信公司。天然银海公司双方没有提出相关损失等诉求。一审法院认为，根据原天然银海公司提交的现有证据，因涉案房屋未取得房地产权证，亦未取得建设工程施工许可证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，就涉案房屋签订的租赁合同为无效合同，一审法院认定原天然银海公司于2017年6月30日签订的《房屋租赁合同》无效。合同无效，双方各自返还财产，天然银海公司收取的租赁保证金4万元，应退还光信公司。天然银海公司已将涉案房屋转租他人，光信公司无须向天然银海公司返还房屋。租赁合同无效，光信公司实际占用涉案房屋的期间，应向天然银海公司支付占有使用费，一审法院参照双方约定的租金标准18750元/月计算占有使用费。光信公司于2017年8月21日开始多次提出退租，天然银海公司在光信公司提出退租后，应在合理期限内收回租赁物，但天然银海公司未及时收回租赁物，造成损失扩大，而光信公司亦未将涉案租赁物及时交付天然银海公司，或告知天然银海公司收回，对损失的扩大亦有一定过错，一审法院根据双方来往的函件情况，酌定天然银海公司合理收回租赁物的时间为2017年9月15日，对于2017年9月15日之后的空置损失由天然银海公司自行承担。双方根据涉案房屋交付时的情况约定7月份免租，该约定未违反法律规定，一审法院予以认可，光信公司应支付2017年8月1日至2017年9月15日期间的使用费，光信公司已支付2017年8月的使用费18750元，光信公司还应支付2017年9月1日至2017年9月15日的使用费18750元/月*0.5个月=9375元。从天然银海公司收取的保证金4万元中予以扣减，扣减后天然银海公司还应退还光信公司40000元-9375元=30625元。关于光信公司要求退还管理费。管理费是光信公司使用涉案房屋期间实际产生的费用，光信公司要求返还，于法无据，一审法院不予支持。光信公司要求天然银海公司支付占用资金期间的利息，于法无据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、确认原天然银海公司于2017年6月30日签订的《房屋租赁合同》无效；二、天然银海公司应于本判决生效之日起五日内向光信公司退还人民币30625元；三、驳回光信公司的其他诉讼请求。付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费674元（光信公司已预交），由光信公司承担344元，天然银海公司承担330元。本院经二审审理查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。涉案房产未有取得产权登记或合法报建手续，故涉案合同依法应为无效。原审关于合同效力的认定正确，本院予以确认。涉案合同自始无效，光信公司依法仍应就其使用涉案房产期间向天然银海公司支付占有使用费。本案中，光信公司虽主张其于2017年8月20日即搬离涉案房产，但未有证据显示其有告知天然银海公司办理交接手续，光信公司对此具有一定过错；光信公司自2017年8月21日多次提出退租，天然银海公司未在合理期限内及时收回租赁物，造成损失扩大，其对此亦具有一定过错，据此，原审酌定天然银海公司合理收回房产的时间为2017年9月15日并无不当，本院予以确认。涉案合同约定2017年7月为装修免租期、此后的月租金标准为每月18750元，考虑到天然银海公司作为出租人未能提供合法租赁物，其对于涉案合同无效具有较大过错，且涉案合同履行期较短，光信公司于装修期内亦无法正常使用房屋从事经营活动，故依公平诚信原则，本院参照涉案合同的约定，认定光信公司就2017年7月1日至2017年9月15日期间应向天然银海公司支付占有使用费为18750+18750×0.5=28125元，扣除光信公司已付的18750元，光信公司尚应支付占有使用费9375元。原审处理结果正确，本院予以维持。至于涉案房产物业管理费，系光信公司使用涉案房产期间实际产生的费用，光信公司诉求天然银海公司返还该款项，理据不足，本院不予支持。涉案合同系无效合同，光信公司上诉主张合同解除并据此诉求天然公司支付占用涉案款项期间的利息，于法无据，本院不予支持。综上，光信公司和天然银海公司的上诉理由不成立，本院均不予支持。原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1390.28元（深圳光信商务贸易有限公司已预交582.28元，深圳市天然银海实业有限公司已预交808元），深圳光信商务贸易有限公司和深圳市天然银海实业有限公司各自预交的由各自负担。本判决为终审判决。审判长 马    龙审判员 周    敏审判员 路  德  虎二〇一八年三月二十一日书记员 陈晓莹（兼）