河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫1702民初7343号原告驻马店市驿城区人民街道�光路中段社区居民委员会第二居民组。住所地：驻马店市驿城区风光路中段。负责人张香井，组长。委托代理人李自伟，驻马店市驿城区法律援助中心律师。被告驻马店市驿珠房地产开发有限公司。住所地：驻马店市富强路南段。统一社会信用代码：9141170017591033XQ。法定代表人康大树。委托代理人康运冬，男，1972年12月7日出生，汉族，住驻马店市驿城区。被告驻马店市驿珠房地产开发有限公司职员。委托代理人李超，河南华珠律师事务所律师。被告康大树，男，1965年6月4日出生，汉族，住驻马店市驿城区。委托代理人康运冬，男，1972年12月7日出生，汉族，住驻马店市驿城区西园街***号*号楼*号。与被告康大树系兄弟关系。委托代理人李超，河南华珠律师事务所律师。原告驻马店市驿城区人民街道风光路中段社区居民委员会第二居民组（以下简称风光路第二居民组）诉被告驻马店市驿珠房地产开发有限公司（以下简称驿珠公司）、康大树商品房预售合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告风光路第二居民组的组长张香井及委托代理人李自伟，被告驿珠公司及被告康大树的委托代理人康运冬到庭参加诉讼。本院现已审理终结。原告风光路第二居民组诉称，1999年，经原驻马店市人民政府（现驿城区人民政府）批准，对农村一街实施旧城改造，并成立拆迁改造指挥部。2000年8月，原农村一街拆迁指挥部与原告协调达成初步协议：拆除原告建筑面积320.59平方米，土地使用面积543.84平方米的集体房屋和公共资产及79.5平方米公厕一座，支付赔偿款93157.7元等内容，之后由于拆迁未到位，所需建设用地一直未交付，加之撤地建市等多种原因导致该协议无法履行。2004年4月，经市政府政文【2004】78号文件批准，驻马店市住房管理中心负责重新启动农村一街扩建改造工程项目，但项目并未按预期进展。2006年9月，为解决遗留问题，经市住房管理中心协调，被告驻马店市驿珠房地产开发有限公司与原告达成拆迁补偿协议，并签订《协议书》。协议书约定将政府补偿给原告的房屋拆迁补偿款721025元用于购买驿珠公司在农村一街新建的营业用房280平方米，并就营业用房位置、交房时间等进行约定。协议签定后，被告驻马店市住房管理中心将原告的拆迁补偿款721025元支付给被告驻马店市驿珠房地产开发有限公司，然而时至今日十几年过去了，被告驿珠公司仍未盖营业用房，原告要房没房，要钱没钱，被告的行为给原告造成巨大经济损失。原告为此起诉法院，请求：1�依法确认原告与被告驻马店市驿珠房地产开发有限公司于2006年9月签订的《协议书》无效；2、依法判令被告返还原告土地拆迁补偿款721025元及赔偿资金占用损失（以721025元为基数，自2006年10月1日起计至拆迁补偿款返还完毕之日止，按年利率6%计算）。被告驿珠公司、被告康大树共同辩称，不同意原告的观点；原被告签订的协议不违反法律法规的强制性规定，合法有效，应当按照协议履行；协议未按时履行的原因是政府拆迁部门拆迁未到位导致的；被告康大树不是本案适格的被告，在2016年11月4日之前及被告驿珠公司与原告签订协议时，被告驿珠公司为有限责任公司。原告请求确认合同无效，无事实和法律依据，应予以驳回。经审理查明，1999年，经原驻马店市人民政府（现驿城区人民政府）批准，对位于驻马店市驿城区人民街办事处风光路中�社区西刘庄二组的农村一街实施旧城改造，并成立拆迁改造指挥部。2000年8月，原农村一街拆迁指挥部与原告协调达成初步协议：拆除原告建筑面积320.59平方米，土地使用面积543.84平方米的集体房屋和公共资产及79.5平方米公厕一座，支付赔偿款93157.7元。2004年4月，经市政府政文【2004】78号文件批准，驻马店市住房管理中心负责重新启动农村一街扩建改造工程项目，但项目并未按预期进展。2006年9月，为解决遗留问题，经市住房管理中心协调，被告驻马店市驿珠房地产开发有限公司与原告达成拆迁补偿协议，并签订《协议书》，约定：1、乙方以721025元（大写）：柒拾贰万壹仟零贰拾伍元）购买甲方营业用房280㎡。具体位置位于驿××商业步行街西××北（××号弧型临街楼东侧），具体间数按照自西向东顺排。2、双方商定最终返还的营业房面积在280㎡上下2㎡之内的互补找补差价，超出该面积以外的按1000元/㎡双方多退少补。3、自双方签订协议之日起20个月甲方应交付乙方房屋。若迟延交付满一个月处罚甲方2000元。但因不可抗力的自然灾害和非甲方自身原因造成延误的，交付日期顺延等条款。落款处甲方由康大树签字并加盖驻马店市驿珠房地产开发有限公司印章。乙方由刘秀春签字并加盖驻马店市老街乡西刘庄村第二村民小组和驻马店市驿城区雪松街道办事处西刘庄社区居民委员会的印章。被告至今未向原告交纳诉争的营业用房，遂以诉称理由起诉来院，酿成纠纷。庭审中原告提交了：1、2017年5月21日驻马店市驿城区人民街道办事处出具的证明一份，载明：驻马店市老街乡西刘庄村第二村民小组现更名为驻马店市驿城区人民街道风光路中段社区居民委员会第二居民组；驻马店市驿城区雪松街道办事处西刘庄社区居民委员会现已撤销。2、原告向有关部门反映要求解决原、被告双方争议的两份诉求书：①河南省巡视组诉求书；②河南省信访局诉求书。以此证明被告不履行协议给原告造成的损失。3、驻马店市住房管理中心（2016）31号文件、2016年11月16日驻马店市住房管理中心出具的情况说明。以此证明原、被告双方签订的协议书现已无履行的可能，要求被告用金钱补偿的方式向原告进行赔偿。诉讼中，被告驿珠公司、被告康大树提交了：驻马店市土地局土地定界报告书、驻马店市国土资源局（2010）160号文件、拆除房屋面积登记表、拆除房屋及附属物拆迁安置补偿单、国有建设用地使用权出让合同、驻马店市人民政府（2004）第306号文件、驻马店市国有土地使用权成交确认书、驻马店市人民政府（2004）78号文件、驻马店市人民政府土地管理（2005）72号文件、国有土地使用权出�合同、房屋拆迁许可证、出让土地界址图。用以证明被告方取得驿珠商业步行街所属土地的合法性。与原告签订协议书的前因是被告方合法取得了该块土地，按照政府规定，被告驿珠公司获得的土地是净地，先由政府拆迁后，将净地交给驿珠公司后，由驿珠公司按照合同约定进行安置，但是由于拆迁赔偿标准高等一系列原因，政府拆迁一直未完成，需要为原告建造的安置房屋一直没有建设，也没有向原告交付。另查明，被告驿珠公司未取得商品房预售许可证。再查明，被告驿珠公司成立于1994年6月29日，2016年11月4日，被告驿珠公司的股东变更登记为被告康大树一人，被告驿珠公司的企业类型为有限责任公司（自然人独资）。上述事实，有当事人陈述及相关书证,经庭审质证，本院据以确认。本院认为，本案中，原告用于购买�告驿珠公司的营业用房的款项为原告的拆迁补偿款，该款项系在原西刘庄二组领取补偿款93157.7元并由拆迁指挥部另行安排土地自建的协议无法履行后，西刘庄二组同意按照当时补偿标准计算拆迁房屋的补偿款为721025元而形成。因原告与驿珠公司系平等的民事主体，故原告以上述拆迁补偿款购买被告驿珠公司建设的位于驿珠商业步行街280平方米的营业用房，双方因此而签订《协议书》系商品房预售合同。被告驿珠公司至今未取得诉争房屋的商品房预售许可证，依照《最高人民法院》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人签订的商品房预售合同，应当认定无效”的规定，本案原、被告双方之间签订的《协议书》应为无效合同，现原告请求确认《协议书》无效，于法有据，�院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自程度相应的责任”，前述《协议书》已经被确认无效，现原告请求被告返还已支付的购房款721025元及赔偿资金占用损失（以721025元为基数，自2006年10月1日起计至拆迁补偿款返还完毕之日止，按年利率6%计算），符合前述法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告康大树对被告驿珠公司的债务承担连带责任的诉讼请求，因被告驿珠公司已于2016年11月4日变更为被告康大树为股东的一人有限责任公司；诉讼中，被告康大树没有提供证据证明，其个人财产独立于被告驿珠公司的财产，即其个人财产与被告驿珠公司的混同；依照《中华人民共和国公司法》第六十三条：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”的规定，原告的该项诉讼请求依法成立，本院予以支持。被告驿珠公司、被告康大树共同辩称的本案合同有效及被告康大树不是适格主体的抗辩，依照前述理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国合同法公司法》第六十三条、《最高人民法院》第二条之规定，判决如下：一、确认原告驻马店市驿城区人民街道风光路中段社区居民委员会第二居民组与被告驻马店市驿珠房地产开发有限公司于2006年9月签订的《协议书》无效；二、限被告驻马店市驿珠房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告驻马店市驿城区人民�道风光路中段社区居民委员会第二居民组返还土地拆迁补偿款721025元及赔偿资金占用损失（以721025元为基数，自2006年10月1日起计至拆迁补偿款返还完毕之日止，按年利率6%计算）。三、被告康大树对上述第二条被告驻马店市驿珠房地产开发有限公司的债务承担连带责任。如二被告未在判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15600元，由被告驻马店市驿珠房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院审 判 长  赵丽莉人民陪审员  董铁柱人民陪审员  黄 艳二〇一八年四月二十三日书 记 员  张园园