广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第490号
上诉人（原审原告）：深圳市大成恒星实业有限公司，住所地：深圳市福田区。
法定代表人：李建文，公司执行（常务）董事。
委托代表人：龙勇，该司法务经理。
委托代理人：蔡夏子，该司员工。
被上诉人（原审被告）：刘志辉，男，汉族，住所地：广东省揭西县。
委托代理人：奉慕明，广东联睿律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李孝斌，男，香港居民，（a）。
委托代理人：何爱萍，广东鹏正律师事务所律师。
上诉人深圳市大成恒星实业有限公司（以下简称大成恒星公司）因与被上诉人刘志辉、李孝斌房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法民三初字第763号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。
原审法院审理查明：2013年1月7日，刘志辉与李孝斌签订《房地产租赁合同》。合同约定：刘志辉将其位于深圳市坪山新区深汕路坪山段xxx号（现房地产证土地位置：坪山镇桥东路3号和13号）房地产出租给李孝斌使用，租赁面积为4252.13平方米，共五层，房地产权证号为60××78；租赁期限自2013年8月1日起至2028年7月31日止，2017年7月31日前租金为每月21万元，每月5日前缴纳租金，迟延交付租金按照拖欠天数乘以所拖欠的租金总额的5‰支付滞纳金；2013年1月1日至2013年7月31日为承租方装修免租期；出租方交付租赁地产时，可向承租方收取五个月租金数额即人民币105万元的租赁保证金，并收取第一个月租金即人民币21万元，保证金期满后退还承租方；该合同第17条还约定，本合同有效期内，出租方转让租赁房产时，承租方在同等条件下有优先购买权；租赁房产转让他人时，出租方应要受让方继续履行本合同。
2013年5月6日，刘志辉与郑某签订《房产买卖合同》，约定刘志辉将其位于深圳市坪山新区桥东路3号和13号（房产证号为60××78，建筑面积为4252.13平方米）房产转卖给郑某。合同约定：该房产交易价款为人民币5000万元，定金人民币200万元，交易尾款为1800万元及银行贷款3000万元，双方同意在签订合同当日买方向卖方支付200万元定金，尾款1800万元待兰陵商业街物业项目完成交易后现金支付给卖方，人民币3000万元由该房产在银行贷款后支付给卖方的抵押银行；房产现状是设定抵押在工商银行福园支行人民币3000万元；该房产上存有租约，买方取得该房产产权之日起3日内，卖方需协助其与承租人签订新租赁合同，卖方将承租方已交卖方的租赁保证金（若有）一次性转交给买方，买方付清全部房款后享有卖方在原租赁合同下的权利义务及收取租金；合同对产权转移登记及房地产交付作了相关约定：结清该房产在工商银行贷款后共同向房地产登记机关申请转移过户手续；卖方收到全部房款3日内将房地产交付买方并履行交付该房地产钥匙、记录水、电、气表的读数等相关手续；如交易过程中卖方不配合过户该房产的产权名下公司深圳市鑫昱贸易有限公司100%股权给买方或买方指定的人员或公司，则卖方应赔偿买方人民币1000万元。2013年5月19日，刘志辉与郑某就上述《房产买卖合同》签订《补充协议》，约定将上述房产过户在大成恒星公司名下。
2013年6月7日，刘志辉与大成恒星公司签订《深圳市二手房买卖合同》（深（龙）房现买字（2013）第12971号），约定刘志辉将其位于深圳市坪山新区桥东路3号和13号镇扬厂员工宿舍楼房产（房产证号为60××78，建筑面积为4252.13平方米）房产转让给大成恒星公司。该合同约定：该房产转让价款为人民币12705365元；该房地产没有租约；卖方应在收到全部房款3日内将房地产交付买方并履行相关手续；迟延交付房地产卖方要支付房地产转让总价款为基数按日万分之四向买方支付违约金。
2013年6月13日，深圳市房地产权登记中心对上述房地产核发新房地产证，权利人为大成恒星公司。2013年6月14日，大成恒星公司与中国农业银行深圳东部支行签订《流动资金借款合同》，约定大成恒星公司向该行借款人民币3000万元。同日，大成恒星公司与该行签订抵押合同，用上述房产做贷款抵押。
2013年9月26日，大成恒星公司向刘志辉发出交房催告函。
大成恒星公司出具收款收据收到李孝斌缴纳的2013年8月至2014年3月的租金。
2014年4月4日，李孝斌向大成恒星公司邮寄《协同办理房地产租赁合同的函》。2014年5月30日，李孝斌到深圳市龙岗区公证处称，其与刘志辉签署了《房地产租赁合同》，承租涉案房产，现刘志辉已将涉案房产转让给大成恒星公司，但大成恒星公司却未将收租账号及收租方式告知李孝斌，李孝斌决定向大成恒星公司邮寄《关于提请出示出租房证明及收租账号的索取函》，函告大成恒星公司说明对收租账号或收租方式，以便支付租金。后公证员张丽、工作人员姚娟与李孝斌于当日下午来到深圳市邮电局沙湾支局业务大厅，李孝斌以特快专递方式向大成恒星公司寄送了《关于提请出示出租房证明及收租账号的索取函》原件一份。《关于提请出示出租房证明及收租账号的索取函》内容为：1、请求大成恒星公司确认并提供涉案房产变更后的房地产证复印件及法定代表人身份证复印件；2、请求大成恒星公司提供书面告知涉案房产对公收租账号或告知收租方式，以便本人正常转账及支付承租物业的租金。大成恒星公司对被告邮寄的上述两份函件的真实性予以认可。
本案在开庭审理时确认以下事实：大成恒星公司与刘志辉共同确认涉案房地产买卖以2013年5月6日签订的《房产买卖合同》为实际履行合同；李孝斌确认从2014年4月起未缴纳租金，对大成恒星公司诉请要求支付的租金数额即人民币63万元亦予以认可；刘志辉确认收到大成恒星公司邮寄的《交房催告函》。大成恒星公司诉请第一项违约金依据是以双方实际履行的《房产买卖合同》中转让价款5000万元为基数，乘以未实际履行的《深圳市二手房买卖合同》中有关迟延交付房地产卖方要支付房地产转让总价款为基数按日万分之四向买方支付违约金的条款为标准计算。
大成恒星公司一审诉讼请求为：1、刘志辉支付迟延交房违约金606万元（自2013年9月1日起以该房地产转让总价款5000万元为基数，按日万分之四计算至起诉之日，往后加判至交付之日止）；2、刘志辉将涉案房产交付给大成恒星公司；3、李孝斌支付拖欠的租金共计63万元以及滞纳金175350元（自2014年4月6日起以租金总额21万元为基数，按日千分之五计算至起诉之日，往后加判至付清之日止）；4、刘志辉与李孝斌之间的租赁合同无效；5、刘志辉与李孝斌承担全部诉讼费用。
原审法院认为，刘志辉与李孝斌于2013年1月7日签订的《房地产租赁合同》、刘志辉与郑某于2013年5月6日签订的《房产买卖合同》及补充协议均是合同签订双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。大成恒星公司与刘志辉于2013年6月7日对涉案房产签订的《深圳市二手房买卖合同》虽然有双方签字盖章，但房产转让价款、房产所附租约等事项和刘志辉与郑某于2013年5月6日签订的《房产买卖合同》约定不符，在本案开庭时大成恒星公司与刘志辉均确认涉案房产买卖以2013年5月6日签订的《房产买卖合同》为实际履行合同，故本案应依据2013年5月6日签订并实际履行的《房产买卖合同》中相关约定进行处理。
有关大成恒星公司诉请第一项违约金方面，《房产买卖合同》中没有关于迟延交房违约金的约定，大成恒星公司依据是实际履行的《房产买卖合同》中转让价款5000万元为基数，计算标准又是以未实际履行的《深圳市二手房买卖合同》中有关迟延交付房地产卖方要支付房地产转让总价款为基数按日万分之四向买方支付违约金的条款计算，故大成恒星公司要求刘志辉支付迟延交房违约金606万元的诉讼请求，没有法律依据，原审法院不予支持。
2013年6月13日涉案房产登记至大成恒星公司名下，大成恒星公司也以此房产做抵押申请了银行贷款，且涉案房产在买卖时存在租赁关系，大成恒星公司收取了李孝斌从2013年8月至2014年3月的租金，证明大成恒星公司与李孝斌已实际建立了租赁关系，大成恒星公司可以按照合同约定与李孝斌签订新的租赁合同，以进一步确认租赁关系，大成恒星公司再主张要求刘志辉交付涉案房产，与事实不符，原审法院不予支持。
根据房屋买卖不破房屋租赁关系的原则，在涉案房地产转让时原租赁合同仍然有效，这也符合《房产买卖合同》的相关约定，故大成恒星公司要求判令已经刘志辉与李孝斌之间的租赁合同无效的请求，无事实和法律依据，原审法院不予支持。
关于大成恒星公司主张李孝斌支付拖欠的租金63万元及相应滞纳金方面。李孝斌认可应支付租金人民币63万元给大成恒星公司的事实，原审法院亦予以确认。李孝斌未向大成恒星公司支付2014年4月起的租金的原因在于涉案房产存在买卖关系，大成恒星公司未向李孝斌提供交纳租金的方式或者账号，李孝斌亦向大成恒星公司邮寄《协同办理房地产租赁合同的函》和《关于提请出示出租房证明及收租账号的索取函》，大成恒星公司对被告邮寄的上述两份函件的真实性也予以认可，故拖欠租金的责任不在于李孝斌，李孝斌不应承担延迟交纳租金的违约责任，原审法院对大成恒星公司主张李孝斌支付延迟交纳租金的滞纳金诉求不予支持。为避免以后李孝斌无法向大成恒星公司交纳租金的情况，大成恒星公司与李孝斌应重新签订租赁合同，进一步明确租赁关系，确认支付租金的方式或途径，全面履行合同权利义务。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、李孝斌于本判决生效之日起十日内向大成恒星公司支付租金人民币63万元；二、驳回大成恒星公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币59857元，保全费人民币5000元，合计人民币64857元，由大成恒星公司负担58906元，李孝斌负担5952元。
上诉人大成恒星公司不服原审判决，向本院提出上诉，请求：1、撤销一审判决；2、判令刘志辉支付迟延交房违约金606万元（自2013年9月1日起以该房地产转让总价款伍仟万元为基数，按日万分之四计算至起诉之日，往后加判至交付之日止）；3、判令刘志辉将涉案房产交付给原告；4、判令李孝斌支付拖欠的租金共计63万元以及滞纳金175350元（自2014年4月6日起以租金总额21万元为基数，按日千分之五计算至起诉之日，往后加判至付清之日止）；5、判令刘志辉与李孝斌之间的租赁合同无效；6、由被上诉人承担全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院对本案的基本事实认定不清，认定《深圳市二手房买卖合同》为未实际履行的合同错误。本案《房产买卖合同》与《深圳市二手房买卖合同》应均为有效合同，且《深圳市二手房买卖合同》规定了迟延交付房屋的责任条款合法有效。根据买家郑某与刘志辉于2013年5月6日签订的《房产买卖合同》，买家向刘志辉购买位于深圳龙岗区坪山镇桥东路3号和13号镇扬厂员工宿舍楼，房屋产权证书号码为60××78，登记建筑面积为4252．13平方米，使用年限为l992年6月1日至2042年5月31日，该房地产上附带租约。合同约定房产转让总价款为人民币伍仟万元整，其中交易定金为人民币两百万元整a刘志辉应在收到全部房款3日内将该房产交付买方，共同履行相关物品的验收手续，并办理交接手续。此外，刘志辉应将该房产过户至买家指定的公司名下。2013年5月6日，买家郑某与刘志辉签订《补充协议》，约定将该房产过户至上诉人名下。2013年6月7日大成恒星公司与刘志辉就上述房产转让事宜签订《深圳市二手房买卖合同》（合同编号：深（龙）房现买字（2013）第12971号），标的房产的地址信息、面积、房产证号码与使用权期限均与买家郑某与刘志辉签订的《房产买卖合同》一致，房款交易定金也是两百万元整，只是房产转让总价款为人民币12705365元。此外，该份《深圳市二手房买卖合同》第十二条还约定了迟延交房的违约责任，“除本合同另有约定外，卖方未按合同约定的期限将该房地产交付买方，自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，卖方以该房地产转让总价款为基数按日万分之四向买方支付违约金，合同继续履行。”大成恒星公司依约向刘志辉支付了房产交易定金以及剩余房款后，刘志辉却未向大成恒星公司交付房产，既没有交付钥匙，也没有办理书面的交接手续，根据《深圳市二手房买卖合同》第十二条的约定已经构成违约，刘志辉应当支付迟延交房违约金606万元（自2013年9月1日起以该房地产转让总价款伍仟万元为基数，按日万分之四计算至起诉之日，往后加判至交付之日止）。原审判决认定《房产买卖合同》为实际履行的合同，而《深圳市二手房买卖合同》为未实际履行的合同属于认定事实不清。大成恒星公司认为《房产买卖合同》与《深圳市二手房买卖合同》均为有效合同，这两份合同涉及的标的房产以及房产地址位置、面积、房产证号码与使用权期限都一致，只是房产交易的价格不一致，故《房产买卖合同》与《深圳市
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7房买卖合同》均为有效合同，且《深圳市二手房买卖合同》规定了迟延交付房屋的责任条款。根据《深圳市中级人民法院关于审理二手房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第八条规定，房地产买卖合同中规避国家税收的价格条款无效。该无效部分不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。而《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。可见，本案中《深圳市二手房买卖合同》约定的规避国家税收的价格条款无效，但是其它部分合同条款仍然有效。且《深圳市二手房买卖合同》签订时间在后，应视为双方变更了原《房产买卖合同》的约定，双方应按《深圳市二手房买卖合同》履行。据此，在刘志辉未与大成恒星公司签订书面的房屋交付确认手续的情况下，且大成恒星公司对刘志辉进行过交付房产的催告，大成恒星公司依据《深圳市二手房买卖合同》约定的迟延交房条款且以真实的房产交易价格伍仟万元整诉求刘志辉迟延交房责任应得到支持。二、原审判决认定李孝斌从2014年4月起未缴纳租金属于认定事实错误。事实上，李孝斌一直从未交租金，而2013年8月至2014年3月份共8个月的租金实为刘志辉代李孝斌所交，李孝斌拖欠租金理应计算滞纳金。刘志辉与李孝斌于2013年1月7日签订《房地产租赁合同》，约定将本案涉诉房产租赁给李孝斌，租赁期限为l5年，第一年至第五年的月租金为人民币21万元整，租赁保证金为人民币105万元，自2013年8月开始计算租金。被志辉将涉案房产转让后，大成恒星公司成为该涉案房产的权利人。在免租期过后，从应交租金的时候起（2013年8月5日前交付首期租金），李孝斌却以种种理由推脱拒绝缴纳租金。后刘志辉于2014年3月14日代李孝斌交付了147万的租金，以深圳市锦昌投资发展有限公司（刘志辉实际掌控的公司）开具的支票转交于大成恒星公司，大成恒星公司开具了相应的收款收据，收款收据上亦有注明：“本款实为刘志辉支票方式支付。落款签字处为李孝斌，日期为2014年3月14日。”可见，李孝斌从未缴纳过任何租金。自从2013年8月起李孝斌应交租金，但是李孝斌却一直未交租金，2013年8月至2014年3月份共8个月的租金实为刘志辉代李孝斌所交，实际上李孝斌从未缴纳过一分钱的租金。因此，一审法院认定李孝斌从2014年4月起未缴纳租金属于认定事实错误，根据李孝斌提供的证据“收款收据”亦可证明其自从2013年8月起从未交付过租金，而是由刘志辉代替李孝斌缴纳租金。收款收据上的备注写得非常清楚，亦有李孝斌的签名承认该款项实际上由刘志辉代其交付。李孝斌不只是从2014年4月起未交付租金，而是从2013年8月起就未交付相金。李孝斌应支付租金，但实际上履行交租义务的是刘志辉，履行的相对人不同，李孝斌并未履行。因此，大成恒星公司认为，应从2013年8月份起计算滞纳金。综上所述，一审法院认定事实不清，部分认定事实错误，故请求二审法院依法查明事实，依法改判支持大成恒星公司的一审诉讼请求，保障大成恒星公司的合法权益。
被上诉人刘志辉二审答辩称，一审认定清楚、适用法律正确，请求二审维持原判。
被上诉人李孝斌二审答辩称，一、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。二、大成恒星公司的上诉理由，无事实及法律依据，请求二审法院依法驳回。（一）大成恒星公司称答辩人以种种理由推脱，拒绝缴纳租金与事实不符。本案与一般的租赁合同不同。而是答辩人与原出租人刘志辉建立租赁关系后，刘志辉将房屋转让给大成恒星公司，涉案房产租赁合同的权利主体发生变更，因此，原合同约定的刘志辉名下的收租银行帐号已不能适用本案。大成恒星公司作为原租赁合同的继受主体，应积极告知答辩人相关变更事实，并与答辩人重新签订合同，确认租金的支付方式，答辩人按双方约定的租金支付方式支付租金。大成恒星公司不仅不与答辩人联系签订合同事宜，相反，在答辩人得知大成恒星公司为新业主后，自2014年1月即多次发函催促大成恒星公司签订租赁合同，确认租金支付方式，提供收租帐号，但大成恒星公司均拒绝回应。甚至在一审审理过程中及原审判决作出后都拒绝向答辩人明确租金支付方式或提供收租帐号。可见，并非答辩人不交租，而是因为大成恒星公司不提供租金的支付方式而导致答辩人实际上无法交租。因此，答辩人不存在违约行为，不应支付滞纳金。（二）涉案房产2013年8月的租金，答辩人在与刘志辉签订合同之初即已缴纳，并由刘志辉出具收据确认。2013年9月至2014年3月的租金由刘志辉应当支付给答辩人的款项中代为向大成恒星公司支付。综上，答辩人不存在违约行为，大成恒星公司的上诉理由无事实及法律依据，请求驳回上诉，维持原判。
本院经二审查明，原审法院查明事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原审判决认定刘志辉与李孝斌2013年1月7日签订的《房地产租赁合同》、刘志辉与郑某2013年5月6日签订的《房产买卖合同》及补充协议合法有效正确，本院予以维持。大成恒星公司上诉主张其与刘志辉于2013年6月7日签订的《深圳市二手房买卖合同》亦为合法有效合同，并依据该份合同请求刘志辉交付房产及支付迟延交房违约金。经本院核实，在一审庭审时，大成恒星公司确认其与刘志辉实际履行的合同为2013年5月6日签订的《房产买卖合同》，该份合同中明确约定涉案房产存有租约。大成恒星公司现依据没有实际履行的《深圳市二手房买卖合同》要求刘志辉交付房产及支付迟延交房违约金缺乏依据，本院对此不予支持。关于大成恒星公司上诉请求李孝斌支付拖欠租金及滞纳金的问题，本院认为，2013年8月至2014年3月的租金，大成恒星公司已出具了收款收据，确认收到李孝斌2013年8月至2014年3月的租金，该款虽为刘志辉代付，但刘志辉对相应款项为李孝斌的租金予以认可，大成恒星公司主张该期滞纳金缺乏事实与法律依据，本院不予支持。2014年4月份之后的租金，李孝斌确认未交，对大成恒星公司主张的63万元租金亦无异议，但由于李孝斌与大成恒星公司形成租赁关系后，大成恒星公司未及时提供收取租金的方式或帐号，拖欠租金的责任不在李孝斌，故原审判决认定李孝斌亦无需承担相应滞纳金并无不当，本院予以维持。
综上，大成恒星公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，判决适当，本院依法维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费59857元，由上诉人大成恒星公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 潮 声
审 判 员 聂 效
助理审判员 王 丹 妮
二〇一五年三月十六日
书 记 员 李全慧（兼）
附：
《中华人民共和国合同法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。