广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛顺法容民初字第1089号
原告向源，男，1984年11月13日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
委托代理人邱运忠，广东容桂律师事务所律师。
委托代理人吴焕欣，广东容桂律师事务所律师助理。
被告蒋健和，男，1953年9月30日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
委托代理人陈正军、莫江恩，广东中信顺成律师事务所律师。
原告向源诉被告蒋健和房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月7日立案受理后，依法由审判员廖韬适用简易程序独任审判，于2015年6月16日、7月30日两次公开开庭进行了审理，原告向源的委托代理人邱运忠及被告蒋健和的委托代理人莫江恩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向源诉称，原、被告双方于2014年7月25日签订了一份《厂房买卖合同》，约定被告将位于中山市黄圃镇大岑工业开发区的工业厂房的产权转让给原告，转让价款为6600000元，由被告承担该厂房办理转名过户至原告名下为止所产生的一切税收和费用，被告在合同签字生效之日起四个月内办得自已名下的房地产权证。在被告办得自己名下的房地产权证后一周内，双方到国土房管局办理转名过户手续。合同签订后，原告将转让定金200000元依约定时间和方式支付给被告。被告于2014年11月12日办得其名下的房地产权证，但在取得该证后却没有在七日内与原告办理房地产权过户手续，并且无理拖延到今。被告拒不按约定时间和方式将厂房转让给原告，其行为已构成违约，给原告造成不必要的经济损失。为维护原告的合法权益，诉请判令：一、解除原、被告双方签订的《厂房买卖合同》；二、被告双倍返还定金共计400000元；三、本案诉讼费由被告承担。
被告蒋健和辩称，本案中被告已经履行义务，不存在违约行为，合同未履行完毕非因被告所致，依法不适用定金法则，理由如下：2014年7月25日双方签订厂房买卖合同，约定被告在合同签订后的四个月将产权证办理到被告名下，办证后再将产权过户到原告名下，2014年12月初被告拿到产权证，2014年12月9日原、被告到中山市黄圃镇住房和城乡建设局签订《临时建筑物、构筑物情况调查证明表》，将涉案土地上的临时建筑物一并转让给原告，随后被告带相关资料到中山市国土资源局办理转让手续，却被告知2014年12月12日中山市新颁布《关于明确土地使用权转让若干事项的通知》，根据新通知的相关规定，涉案的厂房暂不符合过户条件，故中山市国土资源局对原、被告的过户申请不予受理，之后原、被告对厂房买卖问题进行协商，但没有协商一致。经调查，第三方机构很难对涉案厂房的投资总额进行核定，此外被告在签订合同后，清空了厂房待交易完成后交付给原告使用，因此被告已按合同约定履行了相应的义务，并不存在任何的违约行为，涉案不动产未完成过户是因政府政策的变动导致，与被告无关，因此原告的诉讼请求无法律依据，请求驳回。
诉讼中，原告提供的证据及被告的质证意见如下：
1.原、被告的身份证复印件各一份，证明原、被告诉讼主体适格。
2.《厂房买卖合同》一份，证明双方在2014年7月25日约定被告将涉案厂房转让给原告，被告必须在签约后四个月内办得自己名下的产权证，并在七天内办理过户手续。
3.顺德农村商业银行的客户回单一份，证明原告按合同约定将200000元定金支付到被告指定的账户。
4.国有土地使用权证复印件一份，施工许可证复印件一份，房地产权证复印件一份，证明被告在2014年11月12日取得涉案厂房的产权证，但被告没有按七天内办理过户手续的约定，已经构成的逾期违约。
被告的质证意见：对上述证据无异议，被告确实在四个月内办好自己名下的房产证，只是房产局在十二月份才通知被告签收其房产证，在收到房产证后及时办理过户手续，不构成违约。
诉讼中，被告提供的证据及原告的质证意见如下：
1.《临时建筑物、构筑物调查证明表》一份，证明被告在办好产权证后，协助原告办理过户手续，无违约行为。
2.中山市国土资源局《关于明确土地使用权转让若干事项的通知》网上打印件一份，证明中山市国土资源局在案涉厂房转让期间发布新规定，对土地使用权转让的条件进行了调整。
3.照片复印件二张，证明被告已经清空涉案厂房，作好交付的准备工作。
4.涉案房产证签收记录单复印件一份，证明被告收到该房产证的时间为2014年11月21日。
5.新测绘图纸一份，测绘费收据一份，证明一份，证明被告委托中山市黄圃测绘工程有限公司对案涉厂房进行测绘的事实及相关的具体时间。
6.测绘公司的工商登记信息网上打印件一份，组织机构代码证复印件一份，证明测绘公司的合法主体资质。
原告的质证意见：对证据1的真实性无异议，但是该表格不能证明被告已履行合同义务，2014年12月9日申请临时建筑物的转让，该行为已经构成逾期违约。证据2，真实性暂无法确认，按照打印件上发布时间即2014年12月30日，应当不影响被告将涉案厂房转让给原告，原、被告合同约定转让的标的是厂房而不是土地使用权；证据3，对真实性无异议，但本案的争议不是交接的问题，而是产权证过户的问题；证据4，没有原件核实，由法院核定；对证据5、6无异议，但测绘应该是双方签订了买卖合同后被告应立即完成的行为，而不是要等到出具了被告名下房产证后才进行测绘，即使按照被告委托测绘的时间也已经超出了取得房产证后七天内时间内的约定，也构成了违约。
经庭审质证、辩证，本院对双方提供的证据认证如下：
原告提供的证据，被告对真实性均无异议，予以确认。
被告提供的证据中，证据2是中山市国土资源局发布的文件，予以确认；证据4，因无原件核对，不作审查确认；其他证据，原告对真实性无异议，予以确认。
经审理查明，2014年7月25日，原告向源与被告蒋健和签订了一份《厂房买卖合同》，约定：甲方（蒋健和）将位于中山市黄圃镇大岑工业开发区的厂房的产权转让给乙方（向源），该厂房的土地用途为工业用地，《国有土地使用权证》编号为中府国用（2001）字第XXXX号，房地产权证正在办理中；转让价款为6600000元，甲方承担该厂房办理转名过户至原告名下为止所产生的一切税收和费用；本合同签订之次日，乙方向甲方支付厂房转让定金200000元；甲方承诺在合同签字生效之日起四个月内办得自已名下的房地产权证，在办得房地产权证后一周内，双方到国土房管局办理转名过户手续，于双方到国土房管局办理上述厂房转名过户手续当日，乙方将转让款6000000元交到双方指定的银行进行第三方托管，在厂房转名过户至乙方名下之日，甲方可以向托管银行收取托管的转让款6000000元，剩余转让款400000元，乙方于办得自己名下的房地产权证当日一次性向甲方付清；本合同签字生效后，双方均不得反悔，否则视为违约，违约方向守约方赔偿违约金1000000元；如果甲方在双方约定的期限内无法办得自己名下的房地产权证的，则乙方有权单方解除合同，甲方须将已收取的转让定金双倍退还给乙方；本合同自双方签名后生效。该合同还就其他方面的权利义务进行约定。合同签订后，原告依约于2014年7月26日将定金200000元支付给被告。被告在领取其名下的房地产权证后（房地产权证显示的登记时间为2014年11月12日），于2014年12月9日与原告共同到中山市黄圃镇住房和城乡建设局填写《临时建筑物、构筑物调查证明表》（适用于地上建筑物、构筑物属临时建筑物、构筑物的土地使用权转让），但因所转让的厂房和土地尚未进行是否完成开发投资总额的25%的核算和认定，仅为进行核定而委托中山市黄圃测绘工程有限公司于2014年12月8日出具测绘图纸，至今未完成过户手续，原告遂于2015年5月7日起诉要求解除合同。诉讼中，经本院征询原告，对案涉厂房如被告补办相关手续并符合转让过户条件，是否愿继续履行合同，原告表示坚持要求解除合同。
另查明，中山市国土资源局于2014年12月12日作出中土函（2014）2007号《关于明确土地使用权转让若干事项的通知》，该通知第二条规定：“土地使用权转让应符合以下条件：（一）以出让方式取得土地使用权，按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的25%以上。转让时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书；……”。该通知第四条另规定：“审核土地开发投资进度的要求：（一）完成开发投资总额的25%以上，是指已投资额占总投资额的25%以上。已投资额和总投资额均不含出让价款、划拨价款和涉及土地交易的税费。（二）土地开发投资进度的核算和认定，由用地单位提供第三方机构独立核算结果，提交市国土部门进行审核。第三方机构独立核算结果包括，工程造价咨询企业出具的工程造价书、审计事务所出具的审计工作报告等，核算结果应符合以下要求：1.以宗地为单位办理报建手续，取得建设工程规划许可证和施工许可证，实地进行开发建设，根据报建和开发建设情况出具核算结果。……”该通知于2014年12月30日在网上公开。
本院认为，原、被告双方签订的《厂房买卖合同》依法成立，本案的争议焦点是：被告是否存在逾期协助办理过户的违约行为及应否承担相应的违约责任？对此，本院分析如下：一、双方在合同中约定被告办得房地产权证后一周内到国土房管局办理转名过户手续，该约定是双方向国土管理部门申请办理过户的期限，而非完成过户期限的约定。本案中，案涉厂房的房地产权证的登记时间为2014年11月12日，关于被告实际从房产登记管理部门领取房地产权证的时间，被告只是提供了一份房地产权证签领表的复印件，因未提供原件核对，本院不作审查确认，从被告所述称的该签领时间看，虽然从被告领取房地产权证至双方共同于2014年12月9日到中山市黄圃镇住房和城乡建设局填写《临时建筑物、构筑物调查证明表》的时间看，确实已超过一周，但当时超期并不长，相关手续需双方相互协助办理，结合原告当时并没有进行催告，双方仍共同为办理土地使用权转让登记进行填表等情况，以及被告在本案庭审中也表示愿继续履行合同的事实，应视为双方当时已在协助办理过户，双方当时均不认为对方存在逾期协助办理过户的违约行为。原告以被告未按期协助办理过户为由要求被告承担违约责任，缺乏理据，对此本院不予支持。二、案涉的厂房是以出让方式取得土地使用权，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以下，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”结合中山市国土资源局于2014年12月12日作出的中土函（2014）2007号《关于明确土地使用权转让若干事项的通知》来看，双方在履行合同过程中，未能完成过户的原因是尚未完成对案涉厂房是否完成投资额25%以上的核定，双方签订合同时对相关法律规定和当地政府主管部门的要求并不明晰，在没有就有关投资额进行核定是否符合转让要求的情况下即签订合同予以转让，以致该厂房最终能否办理过户至今未能明确，故双方在缔约过程中均存在一定的过失，对此，双方本可通过对上述事项予以补充协商，对完成上述事项的期限及责任等予以明确，但双方均没有继续积极协商，鉴于该厂房是否能办理过户手续至今尚未明确，原告已起诉要求解除合同，本院予以确认，合同于本院2015年5月19日向被告送达起诉状副本之日起解除。三、合同解除后，被告应将收取的定金200000元返还原告。上述合同解除是因案涉厂房是否具备转让过户条件存在瑕疵而解除，并非原告故意拒不履行协助办理过户的义务，被告作为出让方，对所转让土地使用权投资额的核定负主要义务，原告对此亦应通过协商给予合理期限，鉴于原告在此情形下已表示不再进行补充协商而要求解除合同，综合双方的过错，被告对其所收取原告的定金200000元给原告造成的利息损失应予承担，利息从收取之日即2014年7月26日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付，至于双方的其他损失由各自承担。对原告诉讼请求中的合理部分予以支持，超出部分不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条的规定，判决如下：
一、确认原告向源与被告蒋健和于2014年7月25日签订的《厂房买卖合同》于2015年5月19日解除；
二、被告蒋健和应于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告向源定金200000元及利息（利息从2014年7月26日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至清偿之日止）；
二、驳回原告向源的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取为3650元（原告已预交），由原告向源负担1650元，被告蒋健和承担2000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 廖 韬
二〇一五年八月三日
书记员 何序明