云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2016）云2801民初4280号原告（反诉被告）:西双版纳州公安边防支队。住所地：云南省XXXXXXXXXXXXXXXXX。负责人：王亚雄，职务：支队长。委托诉讼代理人：姜涛，云南泰华律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：云南拓普房地产开发集团有限公司。统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXXX。住所地：云南省昆明市XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX。法定代表人：陶建，职务：董事长。委托诉讼代理人：宋奇薇，云南法泽律师事务所律师，特别授权代理。原告西双版纳州公安边防支队（以下简称版纳支队）诉被告云南拓普房地产开发集团有限公司（以下简称拓普公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月28日立案受理后，被告拓普公司于2017年2月24日提出反诉，经本院审查同意后依法组成合议庭于2017年3月6日公开开庭对本诉与反诉进行了合并审理。原告版纳支队的委托诉讼代理人姜涛、被告拓普公司的委托诉讼代理人宋奇薇到庭参加了诉讼。本案经本院院长批准，延长审限六个月。现已审理终结。原告版纳支队向本院提出诉讼请求：1、被告拓普公司立即将租赁土地交还原告版纳支队；2、被告拓普公司向原告版纳支队支付合同期限内的土地租金1600000元，并支付逾期交付租金的违约金480000元，合计2080000元；3、租金应计算至被告交还租赁土地之日止，逾期交付租金的违约金按租金的30%计算；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年9月30日，原告版纳支队与被告拓普公司签订了《武警边防部队房地产租赁合同》，原告将其所有的位于景洪市民航路29号边防支队卫生队旁的土地4212.5平方米出租给被告作为商业用途使用；租赁期限为五年，自2011年10月1日起至2016年9月30日止，年租金为800000元。双方约定，租金按年结算，被告必须在每年的10月1日至31日期间一次性向原告支付当年租金。合同签订后，原告依约将租赁土地交付给被告使用，但被告并未全面履行合同约定的内容，在原告的多次催促下，被告才分批向原告付清了前三年度的租金2400000元。自2014年起，被告已严重违约，并未再向原告支付过任何租金，现共计拖欠租金1600000元。2016年6月28日，原告向被告发出《关于期限届满不再租赁的函告》，告知其期满不再租赁土地，并要求被告于2016年9月10日前，完成地面附着物的清理及土地移交工作，缴清拖欠的全部租金，并承担相应的违约金，于2016年9月30日前完成全部移交工作。2016年7月14日，被告签收后未履行支付租金的义务，亦未移交土地。综上，被告的行为已经严重损害原告的合法权益，现诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。庭审过程中，原告版纳支队将第二项诉讼请求变更为：被告拓普公司向原告版纳支队支付租金1466666元及违约金439999元；同时自愿放弃第1、3项诉讼请求。被告拓普公司答辩称：1、原告与被告之间的合同关系尚未到期，其主张被告交还土地的主张不能成立。根据双方于2006年4月11日签订的《武警边防部队房地产租赁合同》，其租赁期限为20年，即自2006年6月1日起至2026年5月31日止。当时双方协商五年为一个租赁周期，前五年租金为200000元/年，以后每五年按5%递增租金。根据该合同约定的内容，原告与被告土地租赁关系终止时间为2026年5月31日。现原告在起诉之前强行封闭了本案标的物，以其实际行动提前终止了本合同，应属于严重的违约行为，同时给被告造成了严重的经济损失。2、本案原告涉及多次违约。2006年4月11日，双方签订协议后，约定共同开发“西双版纳泰国城”项目，由原告出资2000000元，以土地出资，占投资总额的25%；被告出资6000000元，以现金出资，占投资总额的75%。项目所得利益按比例分配。被告按照协议约定开始建设“西双版纳泰国城”项目，耗时两年，总投入资金6567799.16元。原告担心公司投入成本大，短期内不能产生利润，故违反协议，要求被告按照原租赁合同交付租金，为此，被告向原告交付了五年的租金，合计1000000元。但在双方签订的租赁合同履行的第一个阶段，即五年后，原告又提出要求增加租金，否则收回土地。被告不得不于2011年9月30日与原告签订《武警边防部队房地产租赁合同》，内容仅对租金进行了增加，其他条款均为改变。由此可见，双方签订的合同属于阶段性合同，并非解除或终止之前的合同。3、本案租金过高，应当使用情势变更原则予以减免。原告强行收回土地及地上附着物的行为，给被告造成了3280000元的损失。由于原告增加租金至800000元/年，导致被告在负债经营的情况下勉强维持了三年的经营，同时承担了巨额的亏损。原告现提前终止合同的履行，收回土地及被告投入6560000元建设的地上附着物，平均分摊的情况下，尚余残值3280000元，应当由原告向被告进行赔偿。对于原告主张30%的违约金，被告拓普公司认为过高，且原告并不存在实际经营损失。综上，本案租赁合同尚未到期，被告未按照约定交付租金具有正当理由，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。被告拓普公司向本院提出反诉请求：1、确认原告版纳支队与被告拓普公司于2011年9月30日签订的《武警边防部队房地产租赁合同》无效；2、原告版纳支队向被告拓普公司返还自2011年10月1日起至2014年9月30日期间的租金共计2400000元；3、原告版纳支队向被告拓普公司赔偿投入损失共计3280000元。事实和理由：2006年4月11日，双方签订《武警边防部队房地产租赁合同》，约定原告版纳支队将位于景洪市XXXXXX边防支队卫生队旁辖区内的一块闲置土地出租给被告拓普公司商业使用，租赁期限为20年，即自2006年6月1日起至2026年5月31日止。当时双方协商五年为一个租赁周期，前五年租金为200000元/年，以后每五年按5%递增租金。根据该合同约定的内容，原告与被告土地租赁关系终止时间为2026年5月31日。之后，被告拓普公司共计投入6560000元进行了开发建设。但在双方签订的租赁合同履行的第一个阶段，即五年后，原告又提出要求增加租金，否则收回土地。被告不得不于2011年9月30日与原告签订《武警边防部队房地产租赁合同》，内容仅对租金进行了增加，其他条款均为改变。本案合同标的属于军队使用的国有土地。根据军队房地产管理条例，军队房地产的权属归中央军委，其土地使用权等由总后勤部代表行使，但行使本案权利的确系原告版纳支队。被告拓普公司认为原告版纳支队明知出租土地的行为违法却故意隐瞒，导致被告投入6560000元建设的建筑物仅适用了十年。据此，请求确认本案合同违反行政法规的强制性规定而无效，并依法支持反诉原告的诉讼请求。原告版纳支队针对反诉答辩：1、本案合同并不违反合同法第五十二条规定的情形，不属于无效合同，因此反诉原告拓普公司的第1、2项诉讼请求依法不能成立；2、原告版纳支队将土地出租给被告拓普公司时，具有相关的证明，出租行为符合法律规定。双方签订的合同中约定的截止日期为2016年9月，被告拓普公司于2016年7月14日收到原告版纳支队的通知，双方已于2016年8月终止合同，原告版纳支队同意被告拓普公司扣除2016年8月、9月的租金。反诉原告拓普公司并未产生投资损失，反诉被告版纳支队不应当向其赔偿3280000元。综合双方当事人的诉辩意见，本院归纳本案争议焦点为：1、原、被告双方于2011年9月30日签订的《武警边防房地产租赁合同》是否有效，以及原告版纳支队是否应当向被告拓普公司返还租金2400000元；2、被告是否应当向原告支付租金1466666元及违约金439999元；3、原告版纳支队是否应当向被告拓普公司赔偿损失3280000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方无争议的企业信息公示、《拓普公司历年交纳租金情况汇总表》、关于解除《武警边防部队房地产租赁合同》的函告、函告签收表、2011年9月30日签订的《武警边防部队房地产租赁合同》、发票、转账进账单、历年交纳租金情况汇总表，本院予以确认并在卷佐证。对于双方有争议的证据，本院评析如下：原告版纳支队提交的《武警边防部队对外有偿服务许可证》，印鉴齐全，来源真实、合法，能够证明其观点，本院对以上证据的真实性、合法性、关联性予以采信。被告拓普公司提交的与原告版纳支队于2006年4月11日签订的《武警边防部队房地产租赁合同》、证明、现场照片，印鉴齐全，来源真实、合法，能够证明其观点，本院对以上证据的真实性、合法性、关联性予以采信。被告拓普公司提交的《合作协议》，因双方并未实际履行，不能产生法律效力，本院对该证据的关联性不予采信。被告拓普公司提交的《泰国城项目建设投入资金明细汇总表》，系被告单方制作，本院对该证据的真实性不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院确认法律事实如下：2006年4月11日，云南省西双版纳州公安边防支队作为甲方与作为乙方的被告云南拓普房地产开发集团有限公司签订《武警边防部队房地产租赁合同》，合同约定“一、甲方同意将位于景洪市民航路29号边防支队卫生队旁辖区内的一块闲置土地出租给乙方商业使用，面积为4212.5平方米；租赁期限为20年，即自2006年6月1日起至2026年5月31日止（注：五年为一个租赁周期，前五年租金按200000元/年，以后每五年按5%递增，各递增取值整数）；租金按每壹年结算一次，由乙方在每壹年的第壹日前按一次性现金付款方式交付租金给甲方……；三、租赁期内，乙方负责承担下列责任：1、依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的2%（小于3%）向甲方支付违约金。如果逾期360日，甲方有权解除合同，收回土地。2、合同期内乙方享有土地的自主开发权、经营权和使用权，但不得荒芜闲置或私自转租买卖，否则，甲方可解除合同，收回土地；……6、租赁期届满且甲方要求收回土地或解除合同之日，应交回原土地及附属物给甲方；如需继续承租房屋，应提前6个月（大于3个月）与甲方协商，双另订合同……”，同时对约定管辖、其他事项作了约定。2006年5月13日，原告西双版纳公安边防支队作为甲方与作为乙方的被告云南拓普房地产开发集团有限公司签订《合作协议》，约定“经双方协商一致决定共同开发西双版纳泰国城项目，特订立本协议。1、项目名称：西双版纳泰国城；2、项目地址：景洪市民航路29号边防支队卫生队旁；3、联合出资方式，数额和投资期限：项目投资总额为人民币800万元。甲方投资200万元，占投资总额的25%，甲方以现有土地作为投资；乙方投资600万元，占投资总额的75%，乙方以现金作为投资。投资缴付日期：2006年7月1日；4、项目所得按投资比例进行利润分配；5、甲乙双方按上述比例承担项目的风险……”。该协议并未实际履行，亦未按照协议约定分配利润。2010年3月2日，西双版纳州公安边防支队后勤处向被告拓普公司出具《证明》，内容为“根据国家、均对有关法律、法规及房地产管理的各项规定，同意位于景洪市民航路29号边防支队卫生队旁一块闲置土地出租给云南拓普房地产开发集团有限公司作为商业使用，面积为4212.5平方米。租赁时间为2006年6月至2026年5月止”。2011年10月1日，原告西双版纳公安边防支队作为甲方与作为乙方的被告云南拓普房地产开发集团有限公司签订《武警边防部队房地产租赁合同》，合同约定“一、甲方同意将位于景洪市民航路29号边防支队卫生队旁辖区内的一块闲置土地出租给乙方商业使用，面积为4212.5平方米；租赁期限自2011年10月1日起至2016年9月30日止；租金按每壹年结算一次，年租金为80万元，由乙方在每壹年的10月1日至10月31日期间前按一次性现金付款方式缴付租金；……；三、租赁期内，乙方负责承担下列责任：1、依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的3%向甲方支付违约金。如果逾期180日，甲方有权解除合同，收回地产。2、严格按地产使用性质使用该宗土地。乙方擅自改变土地用途，甲方可解除合同，收回地产。3、因使用需要对该土地进行建房、挖掘、改建等工程，必须经甲方书面同意并订立书面协议，乙方才能进行施工……；四、违约责任：……2、租赁期届满，甲乙双方未续订合同且甲方要求收回土地，乙方逾期不交出承租土地的，甲方除限期乙方迁出和补交占用租金外，并有权按占用期内租金总额的50%收取违约金……；十一、本合同未尽事宜，双方可另行签订补充协议，但内容不得违反国家、均对有关法律和法规，如与本合同由抵触且补充协议中不作注明的，以本合同为准。其补充协议经双方签章后作为本合同附件，与本合同具有同等法律效力……”，同时对约定管辖、其他事项作了约定。合同签订后，被告拓普公司分别向原告版纳支队支付了2011年10月1日至2014年9月30日期间的租金共计2400000元。由于被告拓普公司自2014年10月1日起未再支付租金。原告版纳支队于2016年6月3日向被告拓普公司发出《关于解除的函告》，内容为“……2、依据《武警边防部队房地产租赁合同》第三条第一款之约定“依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的3%向甲方支付违约金。如果逾期180日，甲方有权解除合同，收回地产”；3、依据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，函告：立即解除《武警边防部队房地产租赁合同》，终止双方的权利义务；4、被告拓普公司于2016年7月15日前，完成租赁房地产的移交准备公司，2016年7月20日前将租赁房地产完全移交版纳支队，并结清全部款项……”。被告拓普公司于2016年7月14日签收该函告后，并实际终止了合同。另查明：2013年3月15日，中国人民武装警察边防部队后勤部向武警西双版纳边防支队颁发《武警边防部队对外有偿服务许可证》，有偿服务类别：空余房地产租赁。本院认为，根据本诉、反诉请求及本案主要争议焦点，本院评析如下：一、关于原、被告双方于2011年9月30日签订的《武警边防房地产租赁合同》是否有效，以及原告版纳支队是否应当向被告拓普公司返还租金2400000元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效……”及第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，本案中，原、被告双方于2011年9月30日签订《武警边防房地产租赁合同》，约定原告版纳支队将位于景洪市民航路29号边防支队卫生队旁辖区内的一块闲置土地出租给乙方商业使用。本院认为，原、被告双方于2011年9月30日签订的《武警边防房地产租赁合同》，系双方真实意思表示，原告版纳支队作为出租方，在租赁土地的过程中已取得《武警边防部队对外有偿服务许可证》，不存在违反法律、行政法规的强制性规定的情形，依法应当认定合同有效。被告拓普公司反诉确认与原告版纳支队于2011年9月30日签订的《武警边防部队房地产租赁合同》无效的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。被告拓普公司主张原告版纳支队向其返还租金2400000元的反诉请求，缺乏法律依据，本院不予采信。原告版纳支队自愿放弃诉讼请求的行为，属于自行处分，符合法律规定，本院予以支持。二、关于被告拓普公司是否应当向原告版纳支队支付租金1466666元及违约金439999元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”及第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，本案中，原、被告双方于2011年9月30日签订《武警边防房地产租赁合同》后，被告拓普公司向原告版纳支队支付了2011年10月1日至2014年9月30日期间的租金共计2400000元。自2014年10月1日起未再支付租金。被告拓普公司于2016年7月14日收到原告版纳支队的函告后，已实际终止了合同。本院认为，被告拓普公司应当按照合同的约定全面履行自己的给付租金义务，自2014年10月1日起按照80万元/年的租金计算至2016年7月15日止期间的租金共计1366667元（800000元/年÷12月/年×20.5月）。关于违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中，原告版纳支队依据未缴纳租金金额的30%主张违约金，被告认为过高。本院认为，原告版纳支队主张的违约金439999元过高，且未提供证据予以证明其实际产生的损失，本院参照中国人民银行同期同类贷款利率酌情支持违约金70000元。原告版纳支队自愿放弃诉讼请求的行为，属于自行处分，符合法律规定，本院予以支持。三、关于原告版纳支队是否应当向被告拓普公司赔偿损失3280000元的问题。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，被告拓普公司主张原告版纳支队赔偿损失3280000元，因其提供的证据不足以证明其观点，应当承担举证不利的法律后果，本院对该诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告云南拓普房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告西双版纳州公安边防支队支付租金1366667元；二、被告云南拓普房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告西双版纳州公安边防支队支付违约金70000元；三、驳回原告西双版纳州公安边防支队的其他诉讼请求；四、驳回被告云南拓普房地产开发集团有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3056元，由原告西双版纳州公安边防支队负担556元，被告云南拓普房地产开发集团有限公司负担2500元。原告西双版纳州公安边防支队预交的案件受理费，本院不再清退，由被告云南拓普房地产开发集团有限公司向原告西双版纳州公安边防支队迳付2500元。反诉案件受理费25780元，由反诉原告云南拓普房地产开发集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  虞 兵人民陪审员  刘晓洁人民陪审员  黄建明二〇一七年十一月二十六日书 记 员  李改香