山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鲁民提字第173号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：王国生。
委托代理人：孙旭璘，山东崇杰律师事务所律师。
委托代理人：刘艳丽，山东崇杰律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：均豪（山东）物业管理有限责任公司（原青岛均豪物业管理有限责任公司）。住所地：青岛市崂山区。
法定代表人：于庆新，总经理。
再审申请人王国生因与被申请人均豪（山东）物业管理有限责任公司（原青岛均豪物业管理有限责任公司，以下简称均豪物业）物业服务合同纠纷一案，不服青岛市中级人民法院（2013）青民一终字第1528号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年5月11日作出（2015）鲁民提字第173号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人王国生的委托代理人孙旭璘、刘艳丽到庭参加诉讼，被申请人均豪物业经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年3月7日，均豪物业到山东省即墨市人民法院起诉称：均豪物业与青岛汇旅置业有限公司（以下简称汇旅公司）签订了《前期物业服务委托合同》一份，约定：青岛汇旅置业有限公司开发的青岛即墨温泉王朝居住区由均豪物业为其实施物业管理并依法收取业主物业管理费。王国生于2010年6月21日入住，自2010年10月1日至2013年3月31日共欠物业费21865.75元。诉前均豪物业已通知王国生交纳所欠物业管理费，但王国生未按期交纳，请求判令王国生立即支付欠均豪物业物业管理费21865.75元、违约金4001.44元，共计25867.19元；案件受理费由王国生承担。
王国生辩称：（一）均豪物业起诉王国生的唯一理由是均豪物业曾经与汇旅公司签订了前期物业委托合同。他们之间签订的合同应该由其履行，与王国生无关。王国生并没有授权汇旅公司代其与均豪物业签订合同，故均豪物业起诉依据不成立；（二）王国生与开发商签订的购房合同中并没有明示前期物业公司是均豪物业，也没有明示具体的前期物业服务合同的内容，如服务内容、服务标准、收费项目、计费方式、起始时间等；（三）均豪物业进驻该小区后没有召集一次业主大会，更没有积极组织筹备业主委员会，作为前期物业公司按照有关规定，已经过期，导致小区至今没有成立业主委员会。因王国生购买房子后一直没有入住，加之房子是样板间与其他业主有所不同，按照物业法第41条有关规定，应区别不同的物业性质和特点由业主和物业公司在物业合同中约定。王国生多次与均豪物业工作人员沟通，要求修改均豪物业与开发商签订的有关条款，签定新的服务合同但遭到拒绝。综上所述，王国生与均豪物业不存在具有法律约束力的合同关系，均豪物业起诉毫无依据，王国生拒绝交纳物业费是正当的维权行为。
山东省即墨市人民法院一审查明：王国生自2010年6月21日起拥有位于均豪物业提供物业服务的即墨市温泉镇温泉王朝A-20户房产一处。
2009年11月1日，均豪物业与汇旅公司（温泉王朝小区开发商）签订《前期物业服务委托合同》，主要约定王国生的物业费标准为2.6元/月/平方米，物业管理服务期限自2009年11月1日至2012年10月31日止。同时约定物业服务费应提前交纳，物业服务费按6个月预交一次，业主或物业使用人应在物业企业通知交费时履行交纳义务，并对其他事项进行了约定。2012年6月28日，均豪物业与汇旅公司签订温泉王朝《前期物业管理服务委托合同》补充协议，约定温泉王朝二期63户已于6月30日交付，对二期交付区域除绿化养护和管理外，服务内容与前期物业管理服务委托合同内容一致。
合同签订后，均豪物业按越履行了物业服务义务。王国生未按约定交纳物业服务费。根据上述合同约定，温泉王朝A-20户自2010年10月1日至2013年3月31日，王国生应交纳物业服务费21865.75元，另均豪物业主张违约金4001.44元，共计25867.19元。
山东省即墨市人民法院认为：均豪物业作为物业服务企业依法与建设单位汇旅公司签订《前期物业服务委托合同》，对业主具有约束力。均豪物业依约为包括王国生在内的该小区业主提供物业服务，王国生应当交纳物业服务费。王国生自2010年10月1日至2013年3月31日期间的物业服务费共计21865.75元未交付，均豪物业要求王国生支付，法院予以支持。均豪物业主张王国生承担违约金，依据不足，不予支持。王国生辩称均豪物业与汇旅公司签订的《前期物业服务委托合同》对王国生并无约束力，王国生并非该合同的当事人，且物业公司进驻后一直没有召集业主大会，更没有积极组织业主委员会筹备组，导致小区没有成立业主委员会，其拒绝交纳物业费是正当的维权行为，理由不当，对其辩解法院不予采信。
综上，依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，中华人民共和国国务院颁布的《物业管理条例》第七条第五项、第六十七条之规定，山东省即墨市人民法院于2013年4月3日作出（2013）即民初字第2329号民事判决：一、王国生于判决生效后十日内支付均豪物业自2010年10月1日至2013年3月31日期间的物业管理费21865.75元；如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回均豪物业的其他诉讼请求。案件受理费447元（均豪物业预缴）减半收取223.5元，由王国生负担。
王国生不服一审判决，上诉至青岛市中级人民法院称：一审法院认定事实不清、证据不足，理由如下：一、王国生与建设单位签订房屋买卖合同时，并未包含前期物业服务合同约定的内容，导致接受物业服务的王国生对均豪物业的收费标准、收费时间、服务内容等物业服务合同实质内容一概不知。而且交房后，均豪物业并未在小区显著位置对物业服务内容、服务标准、收费标准、计费时间等进行公示。作为平等主体，王国生有交纳物业服务管理费的义务，均豪物业亦有义务向包括王国生在内的业主公示其服务内容等，以便业主对均豪物业实施的物业管理服务进行监督。因此现在让王国生交纳全额物业服务费是不公平的。二、均豪物业并未通过法定程序来主张拖欠的物业费。1、根据国务院《物业管理条例》第六十七条规定，王国生所在小区一直未选举业主委员会，所以不存在业主委员会督促王国生限期交纳拖欠的物业费。2、根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，除了业主委员会应当履行相关催缴业务，均豪物业也可以履行法定的通知义务，但王国生并未收到送达的催缴通知。三、均豪物业并没有完全履行相关维修、养护、管理和维护义务。自2010年10月至今，均豪物业一直未对物业管理区域内的王国生房屋周围的庭院绿地及其设施进行养护管理。依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，均豪物业并没有完全履行义务，应承担相应的赔偿责任。四、王国生自房屋交付后，一直未入住。根据《山东省住宅物业服务收费管理办法》第十三条之规定，均豪物业应当减收王国生的物业管理费。综上，请求法院撤销一审判决，依法改判驳回均豪物业的全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由均豪物业承担。
均豪物业答辩称：王国生的上诉理由不成立，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求依法驳回王国生的上诉请求，维持原审判决。
青岛市中级人民法院二审查明：均豪物业与汇旅公司所签涉案小区的前期物业服务合同于2012年10月31日期满后，均豪物业继续在涉案小区提供物业服务。
青岛市中级人民法院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。
青岛市中级人民法院二审认为：根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订前期物业服务合同，对业主具有约束力；业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。涉案小区的建设单位已与均豪物业签订了前期物业服务合同，该合同对王国生具有约束力，故王国生以其不清楚前期物业服务合同约定的内容为由请求均豪物业减免其物业服务费，法院不予支持。
关于王国生主张的均豪物业未对其房屋周围的庭院绿地及设施进行养护管理的问题。依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，业主拒绝交纳物业费必须具备正当的理由，而正当理由应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，或者业主不交费用是基于其他正当的、合理的理由。现双方当事人对王国生房屋周围的庭院绿地是否为王国生的个人绿地有争议，因王国生在本案审理中未提交其购买涉案房屋的合同，故在本案中无法确认该绿地是否属于王国生的个人绿地。即使该绿地为小区内公共绿地，因均豪物业的物业服务合同义务并非仅限于该庭院绿地级设施的养护管理，因此该事由并不构成王国生拒交物业费的正当理由。
关于王国生主张的其一直未入住涉案房屋，故均豪物业应减收物业费的问题。根据我国法律规定，业主应当自物业交付之日起交纳物业费。王国生已接收涉案房屋，其以未入住为由要求均豪物业减收物业费，法院不予采信。
综上，王国生的上诉请求不成立，法院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，法院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，青岛市中级人民法院于2013年9月18日作出（2013）青民一终字第1528号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费347元，由王国生负担。
王国生不服二审判决，向本院申请再审称：（一）本案中，均豪物业并未通过法定程序来主张拖欠物业费。依据国务院《物业管理条例》第67条之规定，只有在业主委员会督促欠费业主限期交纳，逾期仍不交纳的情况下，物业管理企业才可以向人民法院起诉。具体到本案，其所在的小区一直未选举业主委员会，所以当然不存在业主委员会督促其限期交纳拖欠的物业费。依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，处理业委会应当履行相关催缴义务，物业公司也应履行法定的通知交纳义务，且送达方式应为直接送达或邮寄送达。但其本人并未收到送达的催缴通知。鉴于均豪物业所诉称的“诉前已发通知交纳所有所欠物业管理费”缺乏相应的证据支持，故均豪物业起诉主张物业费因未履行法定的催缴程序，不符合法律的相关规定。（二）王国生自房屋交付后，一直未入住，均豪物业应当减收30%的物业服务费。根据《山东省住宅物业服务收费管理办法》第十三条之规定，“房屋交付后，空置一年以上的，其物业服务费按实际运行费用适当减收”。同时参照其他地区物业服务费收取的实践，应当减收其物业管理费。请求法院判令：撤销一二审判决，改判驳回均豪物业的全部诉讼请求；诉讼费用由均豪物业承担。
均豪物业经本院合法传唤未出庭答辩。
本院再审查明的事实与一、二审查明的事实一致。
本院再审认为：根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订前期物业服务合同，对业主具有约束力；业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。涉案小区的建设单位已与均豪物业签订了《前期物业服务合同》，该合同对王国生具有约束力。均豪物业为包括王国生在内的小区业主提供物业服务，王国生亦无证据证明其具有拒绝交纳物业费的正当理由，因此，王国生应当缴纳物业服务费。《物业管理条例》第六十七条规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉”。根据原审及再审查明的事实，该小区没有成立业主委员会，均豪物业向法院起诉要求王国生交纳物业费并无不当。王国生以自房屋交付以后一直未入住为由，要求减收物业服务费，但未提交其未入住的证据，因此对王国生减收物业费的该主张不予支持。
综上所述，王国生申请再审的理由不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持青岛市中级人民法院（2013）青民一终字第1528号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 范 勇
代理审判员 苏 瑁
代理审判员 司晓伟
二〇一六年七月十一日
书 记 员 田晓菲