鄂尔多斯市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂民终字第01357号
上诉人（原审原告）李治中等66人（基本信息详见附表一）。
上诉人诉讼代表：
李有旺，公民身份号码：×××，男，出生于1948年5月1日，汉族，个体户，现住鄂尔多斯市东胜区佳泰A区**号楼*单元***室。
郭怀宽，公民身份号码：×××，男，出生于1943年11月8日，汉族，个体户，现住鄂尔多斯市东胜区杭锦北路24号街坊**号。
张少武，公民身份号码：×××，男，出生于1952年9月16日，汉族，个体户，现住鄂尔多斯市东胜区杭锦北路15号街坊*******室。
刘候，公民身份号码：×××，男，出生于1967年8月8日，汉族，个体户，现住东胜区万正民生小区*号楼*单元***室。
被上诉人（原审被告）鄂尔多斯市中富房地产开发有限责任公司，住所地：鄂尔多斯市东胜区准格尔南路9号街坊。
法定代表人李林伦，系该公司总经理。
委托代理人段继林，系鄂尔多斯市中富房地产开发有限责任公司职工。
委托代理人卜晓东，系鄂尔多斯市中富房地产开发有限责任公司职工。
被上诉人（原审第三人）国电内蒙古东胜热电有限公司，住所地：鄂尔多斯市东胜区富兴北路18号
法定代表人繆军，系该公司董事长。
委托代理人徐广兵，大成律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）王齐，公民身份号码：×××，女，出生于1984年4月15日，汉族，国电内蒙古东胜热电有限公司职工，现住鄂尔多斯市。
被上诉人（原审第三人）孙桂生，公民身份号码：×××，男，出生于1971年2月13日，汉族，国电内蒙古东胜热电有限公司职工，现住鄂尔多斯市。
被上诉人（原审第三人）史永泽，公民身份号码：×××，男，出生于1984年7月24日，汉族，国电内蒙古东胜热电有限公司职工，现住鄂尔多斯市。
被上诉人（原审第三人）鄂尔多斯市衡冠电力环保有限公司。住所地：鄂尔多斯市东胜区富兴北路**号。
法定代表人姜海生，系该公司董事长。
被上诉人（原审第三人）陈亚楠，公民身份号码：×××，男，出生于1971年4月5日，汉族，国电内蒙古东胜热电有限公司职工，现住鄂尔多斯市。
被上诉人（原审第三人）薛雨佳，公民身份号码：×××，男，出生于1975年12月11日，汉族，国电内蒙古东胜热电有限公司职工，现住宁夏银川市。
被上诉人（原审第三人）张大民，公民身份号码：×××，男，出生于1969年6月12日，汉族，国电内蒙古东胜热电有限公司职工，现住宁夏银川市。
被上诉人（原审第三人）王德生，公民身份号码：×××，男，出生于1978年2月17日，汉族，国电内蒙古东胜热电有限公司职工，鄂尔多斯市东胜区富兴北路12号4号楼1单元402号。
被上诉人（原审第三人）第三人尤业华等其他团购户。（基本信息详见附表二）
上诉人上诉人李治中等66人因与被上诉人鄂尔多斯市中富房地产开发有限责任公司（以下简称中富房地产公司）、国电内蒙古东胜热电有限公司（以下简称国电东胜公司）及尤业华等298名团购户债权人撤销权纠纷一案，不服鄂尔多斯市东胜区人民法院（2013）东民初字第902号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由代理审判员韩绎玄担任审判长，代理审判员苏晨、代理审判员ＸＸＸＸＸ组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2008年4月10日，中共鄂尔多斯市东胜区委员会召开四大班子联席会议，后于2008年5月9日印发《关于柴家梁、补拉塔等七宗土地合作开发有关事宜的会议纪要》，会议纪要的内容有：会议决定政府和国电东胜公司合作开发位于规划路以南，松林环路以北，与东胜区生活垃圾资源化处理厂合作开发的土地以南地块，该宗土地约为100亩，与政府合作开发的毛地协议价格每亩为50万元；有关合作开发模式等具体事宜由政府与各开发企业签订合作协议。2008年5月29日，国电东胜公司与中富房地产公司签订住宅建设开发合作协议书，协议的内容有：国电东胜公司全权委托中富房地产公司代表其履行与东胜区政府签订的位于国电东胜公司厂区北部的100亩土地开发合作协议的权利和义务；中富房地产公司须参加政府组织的合作区域内土地招拍挂，如果无竞争者以更高价格竞买出让土地的，则中富房地产公司必须以底价受让该块出让土地；规划获得批准后，由国电东胜公司组织员工以团购形式按整栋楼优先选择360套约52000平方米的住房；国电东胜公司优先选择的住宅价格以开盘价50%定价或以普通楼房均价2000元／平米、连排别墅2200元／平米、地面车库2000元／平米定价，两种定价方式最终以较低价格为准，双方在商定价格中中富房地产公司应考虑政府减免性费用项目和除国电东胜公司员工住宅建设用地外土地开发收益补贴因素；国电东胜公司组织员工以团购的形式购房，员工与中富房地产公司直接签订购房合同。同日，国电东胜公司与中富房地产公司签订住宅建设合作开发补充协议（一），补充协议中双方对国电东胜公司购买房屋户型、结构等事宜进行了约定。2008年6月24日，东胜区政府与国电东胜公司签订土地合作开发协议书，协议的内容有：为加快东胜区经济开发建设步伐，双方合作开发土地范围为东胜规划区内富兴北路西、国电东胜公司北侧，面积为100亩，用地性质为商住，具体面积以规划坐标确定的面积为准。东胜区政府同意国电东胜公司委托中富房地产公司获得合作范围内基础设施建设的主体资格，并进行垫资建设。2008年底第三人国电富兴园小区298名团购户开始陆续与中富房地产公司签订认购协议，并向中富房地产公司交纳了房屋首付款，团购房屋明细详见附表三。2011年9月4日前，中富房地产公司向第三人交付了所出售的团购房屋。2012年1月5日，中富房地产公司取得商品房预销售许可证，同年，开始与第三人298名团购户签订网签合同，直至2013年，上述298名团购户中除剩余10余户外，其他团购户均交清了全部购房款并办理了商品房网签手续。另查明，李志中等66人于2009年9月开始陆续向中富房地产公司出借款项。后由于中富房地产公司资金链断裂而不能足额偿还对外所借款项，应李志中等66人在内的广大债权人的要求，于2012年3月7日在东胜区美梅国际酒店召开了债权人会议，推选了9位债权人代表，组成债权人委员会进驻中富房地产公司，对中富房地产公司“富兴园小区项目”全部未售资产进行核实，以便于清偿债务。2012年3月12日，中富房地产公司债权人签订了中富公司债权人委员会暨中富公司工作组关于处理好中富公司债务的共同宣言，2012年5月4日中富房地产公司与其债权人委员会签订关于已售出应收房款的控制权交由鄂尔多斯市中富房地产开发有限公司和债权人委员会共管管理的办法。
原审法院认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案中，中富房地产公司与第三人298名团购户签订商品房认购协议之初，确实未取得该项目的预售许可，但至本案起诉之前的2012年1月5日已取得商品房预销售许可证，并于此后与第三人签订商品房买卖合同，故中富房地产公司与第三人之间签订的合同应为有效合同。李治中等66人在本案中主张中富房地产公司与第三人签订的住宅建设开发合作协议书、商品房认购书和商品房买卖合同，是中富房地产公司以不合理的低价向第三人转让财产的行为，即李治中等66人在本案中主张行使债权人撤销权。关于行使撤销权的时效问题。《中华人民共和国合同法》第七十五条规定：“撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭”。本案中，2012年3月7日李治中等人召开债权人会议，同年3月12日签订中富公司债权人共同宣言，所以该时间应为李治中等66人知道或应当知道中富房地产公司与第三人签订住宅建设开发合作协议书、商品房认购书和商品房买卖合同的时间，而李治中等66人方向本院递交起诉状的时间为2013年2月5日，未超过法律规定的在一年行使撤销权的期限。另外，中富房地产公司与第三人签订住宅建设开发合作协议书是在2008年5月29日，李治中等人的诉讼也未超过五年的最长诉讼时效。根据《中华人民共和国合同法》第七十四条规定：“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。”因此，李治中等人主张行使债权人撤销权应当符合上述法律规定的条件。首先，关于债务人是否存在以明显不合理的低价转让财产的问题。2008年5月29日，第三人国电东胜公司与中富房地产公司签订住宅建设开发合作协议书，同时国电东胜公司与东胜区政府签订了土地合作开发协议书，基于该协议，中富房地产公司与第三人298名团购户签订的买卖合同中确定房屋单价时，双方约定中富房地产公司应考虑政府减免性费用项目和除国电东胜公司员工住宅建设用地外土地开发收益补贴因素；第三人团购户于2008年便交付了部分首付款，购买的房屋属于期房；第三人国电东胜公司一次性团购298套房屋，价格优惠也具有合理性。从以上几个方面的因素考虑，不足以认定中富房地产公司与第三人之间房屋买卖价格为明显不合理的低价。其次，关于对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的问题。中富房地产公司与第三人国电东胜公司签订住宅建设开发合作协议书是在2008年，基于该协议中富房地产公司与298名团购户从2008年底开始签订认购协议书，而李治中等人在诉状中陈述双方之间的债权债务关系开始于2009年9月份，即李治中等人债权产生于中富房地产公司与第三人确立买卖关系之后，虽然第三人298名团购户与中富房地产公司签订商品房买卖合同是从2012年开始，但该合同的签订是履行前述认购协议的后续手续，双方在签订认购协议时，债权债务关系尚未产生，第三人当然不会预见到该债权债务关系会产生。再次，关于撤销权的行使范围以债权人的债权为限的问题。本案中，李治中等人虽提供了债权人共同宣言证明其债权人身份，中富房地产公司虽对此无异议，但李治中等人未提供债权凭证等证据进一步证明李治中等人的具体借款数额，无法准确判断李治中等人撤销权的行使范围。综上所述，认为李治中等人主张行使撤销权不符合法律规定的条件，李治中等人的诉讼请求不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、第七十五条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据规则的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回原告李治中等66人的诉讼请求。
一审判决宣判后，原审原告李治中等66人不服，向本院提起上诉称：第一、被上诉人中富房地产公司、国电东胜公司没有提供明确的证据证明政府给予被上诉人中富房地产公司减免性费用项目；关于“除国电东胜公司员工住宅建设用地外土地开发收益补贴因素”的问题，是被上诉人国电东胜公司以其国企的强势地位，借助政府资源配置权力，利用被上诉人中富房地产公司急于开发房地产的心态，以不合理的低价要求中富房地产公司销售房屋，损害债权人的利益；第二、被上诉人国电东胜公司一次性团购298套房屋，优惠价格不具有合理性，因为法律规定房屋价格不得低于市场价格的70%；第三、关于对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的问题，上诉人的债权在后与对债权人是否造成损害问题没有必然的因果关系，正是因为被上诉人确立买卖关系在前，被上诉人为了履行协议，而举债，结果经营出现风险，对债权人造成损害；《商品房买卖合同》签订于2012年，此时上诉人的债权已经形成，因此被上诉人低价出售房屋，上诉人有权提出撤销该买卖合同，在从签订认购协议至签订商品房买卖合同过程中，被上诉人是知道低价购房损害了债权人的利益的；第四、国电东胜公司与中富房地产公司签订的《住宅建设开发合作协议书》约定了国电东胜公司只享受利益，不承担风险，违反法律规定，应认定为无效合同。
被上诉人中富房地产开发有限责任公司辩称，同意上诉人的上诉请求。
被上诉人国电东胜公司辩称，国电东胜公司和中富房地产开发有限责任公司签订合同是2008年，上诉人向中富房地产开发有限责任公司借款是2009年，国电东胜公司跟中富房地产开发有限责任公司跟债权人没有必要联系，上诉人存在恶意诉讼；撤销权行使的期间为1年，已经过了时效；因国电东胜公司没有资质故而政府同意跟中富联合开发；上诉人不具备行使撤销权的条件，应驳回上诉人的上诉请求。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，应予确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第七十四条规定：“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。”由此可知上诉人李治中等人主张行使债权人撤销权应当符合上述法律规定的条件。本案中，被上诉人尤业华等298名团购户与被上诉人中富房地产开发有限责任公司所签订的《商品房认购协议》的时间是在2008年，并已缴纳了首付款，而上诉人的债权形成时间是在2009年，作为买受人的被上诉人尤业华等298名团购户并不知道债权的存在。上诉人称签订《商品房认购协议》只是前置程序，双方于2012年签订正式的《商品房买卖合同》时，债权已经发生，因此应认定被上诉人尤业华等298名团购户既已知道债权的存在，仍然低价购买房屋，存在恶意转移资产的事实。但本院认为，尤业华等298名团购户与中富房地产开发有限责任公司签订《商品房认购协议》时，双方买卖房屋的合意已经形成，它是《商品房买卖合同》的基础和前提，尤业华等298名团购户作为国电东胜公司职工是基于国电东胜公司与东胜区政府签订了土地合作开发协议书，而以2000元每平方米的价格购得房屋，即便低于市场价格，也属单位福利房性质，在购买房屋时并非与中富房地产公司恶意串通损害债权人利益，2012年签订正式的《商品房买卖合同》，也是对之前《商品房认购协议》的继续履行，理应最终获得所购房屋的产权；上诉人提出国电东胜公司与中富房地产公司签订的《住宅建设开发合作协议书》是联营合同，合同约定了国电东胜公司只享受利益，不承担风险，违反法律规定，应认定为无效合同。进而认定尤业华等298名团购户与被上诉人中富房地产公司所签订的房屋买卖协议应予撤销。但本案为撤销权纠纷，上诉人请求撤销的是被上诉人尤业华等298名团购户与被上诉人中富房地产公司所签订的房屋买卖协议，关于其它协议不在撤销权纠纷审查范围。综上，被上诉人尤业华等298名团购户在购买房屋时，并非明知被上诉人中富房地产公司逃避债务，主观上并不存在过错，上诉人提起撤销权的理由不能成立，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人李治中等66人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩 绎 玄
审 判 员 ＸＸＸＸＸ
代理审判员 苏 晨
二〇一六年二月十四日
书 记 员 旭 日