山东省威海市文登区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁1003民初989号
原告：屈文宁，女，1984年3月21日生，汉族，住威海市文登区。
委托诉讼代理人：屈存财（系原告之父），男，1959年5月1日生，汉族，住威海市文登区。
委托诉讼代理人：苏东超，山东东方未来律师事务所律师。
被告：威海市瑞恒房地产开发有限公司，住所地：威海市环翠区统一路146号601室。
法定代表人：郑美兴，执行董事。
被告：山东文登农村商业银行股份有限公司，住所地：威海市文登区世纪大道86号。
法定代表人：吕增兵，行长。
委托诉讼代理人：赵磊，该公司法律顾问。
第三人：孙红军，男，1972年7月26日生，汉族，住威海市文登区。
委托诉讼代理人：王银东，山东严翔律师事务所律师。
原告屈文宁与被告威海市瑞恒房地产开发有限公司（以下简称瑞恒公司）、山东文登农村商业银行股份有限公司（以下简称农商行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。根据案情需要，本院依法通知孙红军作为第三人参加诉讼。原告屈文宁之委托诉讼代理人屈存财、苏东超及被告农商行之委托诉讼代理人赵磊、第三人孙红军之委托诉讼代理人王银东均到庭参加了诉讼，被告瑞恒公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院缺席开庭进行审理。本案现已审理终结。
屈文宁向本院提出诉讼请求：一、依法判令二被告就涉案房屋办理的抵押登记无效，农商行对涉案房产不享有抵押权，撤销二被告办理的抵押登记手续；二、判令瑞恒公司为其办理涉案房产的不动产确权登记手续。诉讼中，屈文宁将上述第一项诉讼请求变更为：解除二被告就涉案房屋（含附房）签订的抵押合同，二被告办理解除抵押登记手续。同时增加第三项诉讼请求为：解除农商行与孙红军之间签订的债权转让协议中涉及到涉案房产的抵押权转让给孙红军的条款，孙红军办理抵押登记解除手续。事实与理由：2011年9月24日，屈文宁和瑞恒公司签订《商品房认购书》，约定屈文宁购买瑞恒公司开发的位于威海市文登区环山东路水岸新城119号楼2单元305室房屋（含附房），房屋总价款为408000元。合同签订后，屈文宁分七次将房款全部付清，瑞恒公司于2013年4月份将上述房屋交付屈文宁，屈文宁和家人随之装修入住至今。屈文宁及家人多次找瑞恒公司办理确权登记手续，瑞恒公司答复待凑够户数后，集体办理，不接受一户一办。2015年，瑞恒公司工作人员告知屈文宁，由于瑞恒公司负债涉案房产被查封，屈文宁通过执行异议的方式将六轮查封全部解除后，满怀希望办理确权手续时，得知瑞恒公司将涉案房产抵押给农商行，导致无法过户。综上，屈文宁作为消费业主，与瑞恒公司签订的商品房买卖合同合法有效，其依约履行全部合同义务，且房屋已经交付使用，故屈文宁有权请求瑞恒公司为其办理不动产确权登记。瑞恒公司明知涉案房屋已经出售，付清全部款项且交付的前提下，将房屋抵押给农商行，该抵押无效。农商行作为专业金融机构，没有履行审慎审查义务，虽然办理抵押登记，但该抵押登记不能对抗屈文宁作为消费业主所享有的权利。
瑞恒公司未出庭应诉亦未提交书面答辩意见。
农商行辩称，一、其对于屈文宁所称与瑞恒公司签订《商品房认购书》、支付购房款、交房等完全不知情；二、屈文宁诉称涉案房屋抵押合同无效，该抵押不能对抗其作为消费业主所享有的权利，没有法律依据；三、农商行与瑞恒公司签订抵押合同所享有的抵押权属于担保物权，而屈文宁与瑞恒公司签订房屋买卖合同所享有的是普通债权，担保物权优先于普通债权，故屈文宁无权要求确认二被告办理的抵押登记无效和撤销抵押登记手续。四、屈文宁可以根据相关法律规定，寻求其他维护自身合法权益的途径。综上，请求法庭驳回屈文宁的诉讼请求。
孙红军述称，涉案债权转让给孙红军属实，合同已履行完毕，不同意解除其与农商行之间的转让协议，且屈文宁不是合同相对方，无权请求解除该合同。
本院经审理认定事实如下：2011年9月24日，屈文宁与瑞恒公司签订了《商品房认购书》，约定屈文宁以总价款408000元的价格购买瑞恒公司位于文登区环山东路115号房屋（含附房）。屈文宁分别于2011年9月24日、9月26日、10月24日、2012年1月19日、4月30日、7月3日、8月27日向瑞恒公司交纳房款10000元、100000元、90000元、60000元、60000元、50000元、38000元，共计408000元。2013年4月，屈文宁即办理入住手续。
2013年9月27日，瑞恒公司与农商行签订了《流动资金借款合同》，约定瑞恒公司向农商行借款1400万元整，借款期限自2013年9月27日至2015年9月26日。同日，双方又签订了《抵押合同》，约定瑞恒公司将案涉房产在内的一系列房产抵押给农商行。2013年9月29日在房管部门办理不动产抵押登记。
2015年4月30日，农商行与孙红军签订了《债权转让协议》，约定农商行将其依法享有的对瑞恒公司债权18795478.5元及附属权利（包括案涉房产的抵押权）转让给孙红军。该债权转让协议双方已实际履行。
2015年5月10日，农商行向瑞恒公司发送了债权转让通知，将其与瑞恒公司分别于2013年9月29日、2014年1月10日签订的两笔借款合同（本金1332.4万元、475万元，截至2015年4月30日产生利息480877.38元、240601.12元）项下的所有权利转让给孙红军。瑞恒公司在该转让通知上盖章予以签收。
经查，案涉房产曾六次被不同法院予以查封，屈文宁作为案外人向执行法院分别提起执行异议。2016年4月26日，威海火炬高技术产业开发区人民法院作出了（2016）鲁1091执异24号执行裁定书，裁定中止对案涉房产的执行；2016年9月30日，威海经济技术开发区人民法院作出（2016）鲁1092执异121号执行裁定书，裁定中止对案涉房产的执行；威海市中级人民法院分别于2016年12月28日、2016年12月28日、2016年12月28日、2017年12月15日作出（2016）鲁10执异164号、（2016）鲁10执异173号、（2016）鲁10执异181号、（2017）鲁10执异247号民事裁定书，均裁定中止对案涉房产的执行。
本院认为，法律规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。根据最高人民法院关于建设工程优先受偿权问题的批复精神，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。本案中，屈文宁向瑞恒公司购买案涉房屋，支付全部房款并已实际占有使用案涉房产。之后，瑞恒公司虽将案涉房屋抵押给农商行，后农商行又将该抵押权转让给孙红军，但不能产生优先于屈文宁基于房屋买卖合同合法占有的法律效力，屈文宁作为消费性购房者的权利应依法予以保护。故屈文宁要求解除涉案房屋的相关抵押合同、解除抵押登记并要求瑞恒公司为其办理不动产的确权登记手续，理由正当，本院予以支持。瑞恒公司不出庭应诉，亦未提交书面答辩，视为放弃质证及答辩权利，不影响本案审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百八十六条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一、二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除被告威海市瑞恒房地产开发有限公司与被告山东文登农村商业银行股份有限公司于2013年9月27日签订的《抵押合同》中关于文登区环山东路115号房屋（含附房）抵押条款，上述二被告于本判决生效后十日内办理解除案涉房屋的抵押登记手续；
二、解除被告山东文登农村商业银行股份有限公司与第三人孙红军于2015年4月30日签订的《债权转让协议》中关于案涉房屋抵押权转让的条款，第三人孙红军履行解除上述抵押的协助义务。
三、被告威海市瑞恒房地产开发有限公司于案涉房产解除抵押登记之日起十五日内协助原告屈文宁办理位于文登区环山东路115号房屋（含附房）的不动产确权登记手续，登记至屈文宁名下。
案件受理费100元，由被告威海市瑞恒房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。
审判员 周文芬
二〇一八年五月七日
书记员 高金玲