上海市闸北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闸民三（民）初字第498号
原告上海美贤市政服务有限公司。
法定代表人钱仁林。
委托代理人李玉梅，上海市汇锦律师事务所律师。
被告上海康炫实业有限公司。
法定代表人沈红星。
委托代理人吴洁，上海兆辰汇亚律师事务所律师。
委托代理人姜慧林，上海市中炀律师事务所律师。
原告上海美贤市政服务有限公司（以下简称为美贤公司）诉被告上海康炫实业有限公司（以下简称为康炫公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用简易程序，由代理审判员李垚曜独任审判，于2015年3月19日公开开庭进行了审理。原告美贤公司的委托代理人李玉梅、被告康炫公司的委托代理人吴洁、姜慧林均到庭参加诉讼。审理中，双方当事人合意延长了简易程序适用期限。本案现已审理终结。
原告美贤公司诉称，2012年8月1日，原、被告分别就上海市闸北区芷江西路XXX号三、四层房屋（以下分别简称为芷江西路XXX号三层、四层房屋）签订《上海市房屋租赁合同》，约定租赁期限为2012年8月1日至2016年6月30日止，年租金均为人民币215000元（以下币种均为人民币），并自2013年7月28日始递增6%，后每三年递增，租金付六押一，应提前10天向原告一次性支付下期租金，并就违约责任等事项作出了具体约定。合同签订后，原告依约履行，但被告却未按约支付租金，原告多次催讨无果，故特向法院起诉要求判令：1、解除原、被告就芷江西路XXX号三层、四层房屋签订的《上海市房屋租赁合同》，被告将该房屋返还给原告；2、被告支付欠付的租金及使某费（其中四层房屋按照年租金227900元的标准，从2014年2月1日起计算至实际返还房屋之日止；三层房屋按照年租金227900元的标准，从2014年8月1日起计算至实际返还房屋之日止）；3、被告承担违约金75966.66元（三层、四层房屋的违约金各为37983.33元）；4、被告支付生活垃圾清运费（其中四层房屋按每月250元的标准，从2014年2月1日起计算至实际返还房屋之日止；三层房屋按每月250元的标准，从2014年8月1日起计算至实际返还房屋之日止）；5、被告支付2014年4月至2015年2月的水费6793.74元、电费64184.9元；6、本案诉讼费用由被告承担。
被告康炫公司辩称，三层房屋在闸北公安消防支队的检查过程中被认定为消防验收不合格，并被加贴封条进行查封，至今处于停业状态。因原告交付的房屋不符合安全使某的条件，进而影响到了被告的经营，由此才导致被告拖欠租金，故原告要求解除三层房屋的租赁合同及主张违约金的诉请被告均不同意。被告认为合同应该继续履行，由原告对相关消防问题进行整改，整改至符合验收标准后，被告才同意支付租金。被告对原告计算租金、使某费的标准也持有异议，根据被告保留的租赁合同复印件显示，三层房屋的租金应该自2016年7月28日开始递增，而非原告所述的2013年7月28日。关于三层房屋的垃圾清运费、水电费是否应该支付，同意由法院依法认定。关于四层房屋，被告同意解除相应的租赁合同，但对于原告所主张的租金及使某费的计算标准不予认可，具体意见同前，被告一直按照215000元／年的标准支付租金的，即便在2013年7月至2014年2月期间，原告亦从未要求被告按照递增的租金标准来支付租金。关于四层房屋的垃圾清运费，被告认为该笔费用是包含在房屋租金中的，且原告从未单独向被告收取过该费用，故不同意支付。被告将四层房屋对外转租给案外人江苏大都建设工程有限公司（以下简称为江苏大都公司），由于江苏大都公司拖欠租金致被告未及时向原告支付租金，故原告主张的违约金标准应该适当降低。而四层房屋自2014年4月起就一直空关，也不会产生相应的水电费。
经审理查明，2012年8月1日，原告经产权人上海家化（集团）有限公司同意，与被告分别就芷江西路XXX号三层、四层房屋签订了两份《上海市房屋租赁合同》，约定被告向原告承租上址房屋，两份合同均约定：租期自2012年8月1日起至2016年6月30日止，年租金为215000元、保证金为35834元，租赁期间被告需向原告支付垃圾清运费每月250元，水费按每吨4.05元、电费按每度1.35元计算。双方均同意有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金……乙方逾期不支付租金累积超过15天的。上述两份合同中均约定每三年租金递增，但因相关条款内容系手写，故对起增点的认定原、被告持有不同意见，原告主张该手写条款记载的为“2013年7月28日始递增6%”，被告则主张记载的是“2016年7月28日始递增6%”。合同签订后，被告就三层、四层房屋共计向原告支付了71667元的租赁保证金，被告将三层房屋用于经营“康桥足浴会馆”，四层房屋则转租给案外人使某。
2014年8月7日，原告公司工作人员平引君出具收条一份，言明收到吴胜源芷江西路四楼钥匙一把。对此被告称，被告已于当日将四层房屋交还给原告，原告则表示被告当时欲转租四层房屋，要求原告帮助寻找租户，为方便租户上门看房才将房屋钥匙交给了原告的工作人员，以便随时开门带看。
2014年10月20日，公安消防部门在对南山路XXX号房屋进行消防监督检查后，记录以下问题：1、消防行政许可（备案）情况：否；2、消防安全管理完善：否；3、建筑防火状况完好：否；4、消防设施完好：否……9、其他情况：（1）芷江西路XXX号3楼消防栓不出水；（2）上海康炫足浴未经公安消防机构审核擅自投入使某；（3）烟感不报警。对此，被告称对于三层房屋存在的消防问题，原告的负责人一直是清楚的，被告承租后仅对房屋进行过简单的粉刷装修，所有消防设施均属房屋原有，故对上述消防问题应由原告负责。原告则表示，被告自2014年2月起便开始拖欠租金，早于上述消防检查时间，且被告作为承租人根据自己的经营业态对房屋进行装修后，需承担保证房屋符合消防验收条件的责任，故即便房屋存在相关的消防问题也与原告无关。
另查明，被告分别自2014年8月1日、2014年2月1日起未再向原告支付三层与四层房屋的租金。
2013年7月，被告原法定代表人吴胜源将自己名下所有的股权转让给沈红星、张晓利。后沈红星登记成为被告的法定代表人。
审理中，被告提供了一张芷江西路XXX号三层房屋大门加贴封条的照片，封条上印有“上海市闸北区公安消防支队二○一四年十月二十日封”的字样。
审理中，原、被告确认2014年4月-2015年2月期间，被告欠付的水费为6793.74元、电费为64184.9元。
审理中，经本院释明，被告仍坚持要求继续履行原、被告关于三层房屋签订的《上海市房屋租赁合同》，并表示如果法院经审理后认为该合同应予解除的，被告将就因解除而引起的相关后果另案起诉。
审理中，原告表示虽坚持认为根据合同约定租金应从2013年7月28日起递增，且原告也就此向被告进行过催讨，但为及早解决纠纷，现原告同意按被告所述的租金标准向其主张租金及使某费，即将第二项诉请调整为：判令被告向原告支付租金及使某费（其中四层房屋按年租金215000元的标准，自2014年2月1日起计算至实际返还房屋之日止；三层房屋按年租金215000元的标准，自2014年8月1日起计算至实际返还房屋之日止）；同时按上述租金标准，将第三项诉请调整为：被告承担违约金71666.66元（三层、四层房屋的违约金各为35833.33元）。
以上事实，由上海市房屋租赁合同、同意转租证明、上海市房地产权证、收据、上海市消防监督检查意见通知书摘抄、收条、股权转让协议、照片等以及双方当事人的陈述予以证明。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按约全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。被告承租芷江西路XXX号三层、四层房屋期间拖欠原告租金、水电费等费用，已构成违约，原告据此要求解除合同、被告返还房屋、支付欠付费用及违约金均于法有据，本院可予支持。合同解除后，原告应向被告退还已收取的租赁保证金。虽被告以原告交付的三层房屋消防验收不合格致被告无法经营作为拒付租金的抗辩理由，但被告就上述消防问题系由原告方引发所提供的证据尚不充分，相反，作为实际使某房屋经营的被告，负有使房屋达到其经营业态所需具备的消防验收标准的义务，而被告未经公安消防机构审核便擅自经营的行为，显然疏于履行该义务，故对被告拒付租金的上述抗辩理由，本院难以支持。至于四层房屋返还的问题，本院认为，虽被告于2014年8月7日将四层房屋的钥匙交付给原告的工作人员，但被告无证据证明当时已向原告提出解除合同、返还房屋的要求，且双方亦未对屋内物品处理、租金等费用结算事宜进行过协商处理，显然不符合正常的退租流程，故仅凭交付钥匙的行为，本院难以认定被告已适格地向原告履行了返还房屋的义务。另外，被告以案外人拖欠四层房屋租金为由，要求调整其对原告应付违约金标准的意见，于法无据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条之规定，判决如下：
一、解除原告上海美贤市政服务有限公司与被告上海康炫实业有限公司分别就上海市闸北区芷江西路XXX号三层房屋、上海市闸北区芷江西路XXX号四层房屋签订的《上海市房屋租赁合同》；
二、被告上海康炫实业有限公司应于本判决生效之日起二十日内向原告上海美贤市政服务有限公司返还上址房屋；
三、被告上海康炫实业有限公司应于本判决生效之日起二十日内向原告上海美贤市政服务有限公司支付租金及使某费（其中上海市闸北区芷江西路XXX号三层房屋的该费用，按照215000元／年的标准，从2014年8月1日起计算至实际返还房屋之日止；上海市闸北区芷江西路XXX号四层房屋的该费用，按照215000元／年的标准，从2014年2月1日起计算至实际返还房屋之日止）；
四、被告上海康炫实业有限公司应于本判决生效之日起二十日内向原告上海美贤市政服务有限公司支付违约金71666.66元；
五、被告上海康炫实业有限公司应于本判决生效之日起二十日内向原告上海美贤市政服务有限公司支付生活垃圾清运费（其中上海市闸北区芷江西路XXX号三层房屋的该费用，按照250元／月的标准，从2014年8月1日起计算至实际返还房屋之日止；上海市闸北区芷江西路XXX号四层房屋的该费用，按照250元／月的标准，从2014年2月1日起计算至实际返还房屋之日止）；
六、被告上海康炫实业有限公司应于本判决生效之日起二十日内向原告上海美贤市政服务有限公司支付2014年4月至2015年2月的水费6793.74元、电费64184.9元；
七、原告上海美贤市政服务有限公司应于本判决生效之日起二十日内退还被告上海康炫实业有限公司租赁保证金71667元。
如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为3985.25元（原告上海美贤市政服务有限公司已预缴），由被告上海康炫实业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 李垚曜
二〇一五年六月十一日
书 记 员 方 芳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。