上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0115民初83522号
原告(反诉被告)：上海锦尊观赏鱼有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人：陈威，总经理。
被告(反诉原告)：上海鱼米之乡农业发展有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人：赵伟华，总经理。
委托诉讼代理人：闫峰，男。
委托诉讼代理人：王国明，上海市申中律师事务所律师。
原告(反诉被告)上海锦尊观赏鱼有限公司(以下简称原告)与被告(反诉原告)上海鱼米之乡农业发展有限公司(以下简称被告)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月27日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人陈威，被告委托诉讼代理人闫峰、王国明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告之间签订的两份《房屋租赁合同》无效；2、判令被告退还合同保证金人民币(以下币种相同)5,000元；3、判令被告退还已收取的房屋租金63,300元；4、判令被告退还已收取的水电费51,486.40元(2016年1月-2017年2月)；5、判令被告赔偿装修损失456,600元。事实及理由：原告于2015年1月起在被告经营场所内从事外贸出口业务，由被告提供外贸代理服务，原告支付外贸代理费给被告，被告免费提供一间隔离养殖间。后原告发现被告的设备无法满足原告出口货物的基本养殖需求，被告提出原告可租用其隔离养殖间，设备由原告自行承担，被告可视作原告入驻其企业，遂原、被告口头约定由原告向被告租用三间隔离养殖间。2015年12月，被告提出为了便于检疫局监督管理，原告可把育种养殖鱼设立在被告的观赏鱼隔离区内，被告可提供租金上的优惠。原告向被告提出使用期限及配套服务的要求，被告表示其租用土地使用年限可至2020年12月31日，除非遇到市政动迁，另被告提供的观赏鱼外贸代理业务也不会有变化，故原告与被告签订了租赁合同。2016年1月1日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定由被告将上海市浦东新区华洲南路XXX号浦东观赏鱼中心观赏鱼隔离区内热带鱼隔离区的养殖房租赁给原告使用，合同同时约定了租赁期限、租金以及支付方式。2017年4月，被告在未与原告协商的情况下单方面口头通知原告，被告将停止外贸代理业务，原告租用的养殖隔离间已经失去了原有租用时的功能，被告的行为已经违约，侵害到了原告的合法权益，故原告诉至法院，诉请如前。庭审中，原告表示不再对系争房屋装修部分进行评估，故撤回诉请5。
被告答辩称，不同意原告的诉请，原告所称的外贸代理业务与本案无关，两份《租赁协议》合法有效，是双方真实意思表示，房屋租给被告是用于观赏鱼养殖，由于原告不履行合同，原告违约，应当承担违约责任。
同时，被告向本院提出反诉请求：1、判令原告立即支付被告房屋租金42,300元(2017年4月1日至2017年12月31日)；2、判令原告立即支付被告水电费8,678.20元(2017年3月1日至2017年4月30日)；3、判令解除原、被告之间签订的《租赁协议》，原告立即迁出租赁房屋，将租赁房屋归还给被告；4、反诉费由原告承担。事实和理由：原、被告于2015年12月和2016年6月分别签订了两份房屋《租赁协议》，2015年12月签订的协议约定原告向被告租赁本市浦东新区华洲南路XXX号观赏鱼中心五间养殖房，协议同时约定了租金金额及支付方式、水电费支付方式、租赁期限及相关违约责任等。2016年6月双方又签订了房屋《租赁协议》，约定原告向被告租赁两间房屋，协议同时约定了租金金额、支付方式、租赁期限等。但从2017年2月起，原告停止支付租赁房屋的水电费，从2017年4月起，原告停止支付租赁房屋的房租，被告经多次催讨，原告均拒绝支付，故被告提起反诉。
针对反诉部分，原告答辩称，被告于2017年3月通知我方他们即将停止其资质，并跟我方说从4月开始不用支付任何房租和水电费，因此从4月开始的房租及从3月开始的水电费我方确实没有支付，且我方没有收到过任何催款函。对被告主张的房屋租金计算标准、用电度数和水费无异议，但对电费计费标准有异议，应按国家规定收取。
本院经审理认定事实如下：2010年12月10日，案外人上海浦东陆基水产养殖有限公司向浦东新区农业委员会及规划和土地管理局提出农村建设有关设施用地申请，申请在上海市浦东新区川沙新镇华洲南路XXX号建设上海浦东观赏鱼种源基地工程。后上海浦东陆基水产养殖有限公司将上述地址上海浦东观赏鱼中心的设施设备全权委托案外人上海临空农业开发有限公司经营。2011年8月15日，上海临空农业开发有限公司作为出租人(甲方)，被告作为承租人(乙方)，双方签订租赁合同，约定甲方将上海浦东陆基水产养殖有限公司拥有所有权的全部固定资产和拥有使用权的土地，西至华洲路，南至界河，租赁给乙方从事观赏鱼交易相关产业的开发和经营，租赁期限从2011年8月18日起至2021年8月17日止。同日，上海临空农业开发有限公司出具“关于第五条第二款内容的补充说明”，同意乙方在经营过程中部分转租或分散出租。
后被告作为出租方(甲方)，原告作为承租方(乙方)，双方签订《租赁协议》一份，约定租赁场所为乙方承租甲方所属上海市华洲南路XXX号，热带鱼养殖房5间；租赁用途为观赏鱼养殖；租赁期限自2016年1月1日起至2020年12月31日止；租金费用为2016年1月1日至2019年12月31日租金700/月/间，……；支付方式和时间为一季度一付，先付后用，每季度最后一个月的15日前，由甲方财务通知乙方，乙方在收到通知后10日内付清；其他费用：1、水电费每月按实支付，每月5日前结清上月费用(节假日顺延)，中心暂定水费自来水6元/吨，养殖用水2元/吨，电费1.09元/度，如遇政策调整时，则按国家标准同比例调整执行，2、乙方在首次支付租金的同时，向甲方一次性支付总额5,000元的保证金，作为履行租赁协议的押金，保证金待租赁期满后无息全额退还乙方；违约责任中约定，在租赁期内，乙方应及时交纳本合同约定的由乙方负担的租金、物业费、水、电、通讯等费用，若6个月逾期不交付相关费用，甲方可单方面解除合同并向乙方追偿由此而引起的损失。
2016年6月20日，被告作为出租方(甲方)，原告作为承租方(乙方)，双方又签订《租赁协议》一份，约定乙方承租甲方所属上海市华洲南路XXX号，热带鱼养殖房2间；租赁用途为一间观赏鱼养殖，一间办公室；租赁期限自2016年7月1日起至2020年12月31日止；租金费用为2016年7月1日至2019年12月31日租金2间1200元/月……；支付方式和时间为一季度一付，先付后用，每半年最后一个月的15日前，由甲方财务通知乙方，乙方在收到通知后10日内付清；其他费用：水电费每月按实支付，每月5日前结清上月费用(节假日顺延)，中心暂定水费自来水6元/吨，养殖用水2元/吨，电费1.09元/度，如遇政策调整时，则按国家标准同比例调整执行，2、乙方在首次支付租金的同时，向甲方一次性支付总额0元的保证金，作为履行租赁协议的押金，保证金待租赁期满后无息全额退还乙方；协议中违约责任的约定与前份合同相同。
上述两份租赁协议签订后，被告向原告交付了租赁的养殖房及办公室。原告支付了至2017年3月底的相应租金及至2017年2月底的水电费。另，原告还通过被告开展观赏鱼进出口业务。
另查明，被告曾具有出口水生动物养殖资质及对外贸易经营资质。本院于本案审理过程中至上海出入境检验检疫局调取了相关资料，其中显示被告于2013年5月20日至2018年5月19日期间，取得出境水生动物养殖场/中转包装场检验检疫注册登记证，法定地址为上海市浦东新区祝桥镇陈胡村新建宅XXX-
XXX号第三幢，注册企业地址为上海市浦东新区祝桥镇华洲南路XXX号。
2017年5月18日，原告向被告出具财务结清证明一份，载明“我与贵司因存在外贸业务往来，因贵司停止业务。现本人与贵司办理业务结算清单，结余金额为17,131.04元，……本人付完该款项后，已按约定及时、足额履行完付款义务，……，由此本人与贵司之间的所有账务已结清”。被告对此表示，其与原告之前的业务款项于2017年5月18日结清。原告则表示被告尚欠其货物。
2017年5月23日，被告因自身原因需停止观赏水生动物的进出口业务，向上海出入境检验检疫局申请注销出境水生动物养殖场/中转包装场检验检疫注册登记，该登记证于当月被注销。
2017年6月1日，原告法定代表人陈威与被告公司人员赵伟华、上海农展企业集团有限公司总经理童伟就被告注销出境水生动物养殖场注册证的事宜进行交涉，赵伟华说：“现在我们聊了聊，还是出口方面，一个是通知的晚了。……现在跟他商量，我也打电话给了汪玮，他们现在资质是否可以去申请单独的出口资质。如果说单独的，他自己可以出口，也没有什么问题，租不租接下来他们自己定。租不租跟出口就变成单独分开付的了。如果说出口不行的话，他们实际这个地方也不能待下去了。”
2017年6月20日，原告法定代表人陈威与被告总经理陆建斌进行交涉，陆建斌说：“现在看来这张进出口证办起来还是比较麻烦的。”陈威说：“我们当初就是因为你们公司有这个资质，另外你们可以提供外贸出口代理服务我们公司才做这个生意，然后租用你们的房子。你们公司外贸业务停止也没有跟我们协商……。”
2017年12月7日，原、被告共同至系争房屋拍照固定现场情况，系争房屋内鱼已搬走，尚留有鱼缸等原告物品。原告主张其于当日将房屋门锁打开，并提出将房屋交还被告，被告则对此不予认可。
2018年2月1日，本案第二次庭审过程中，原告当庭表示系争房屋交还给被告，房屋内物品由被告自行处理，被告则表示待法院判决后再收回系争房屋。庭审中，被告陈述2017年3月份原告用电量为4866度，原告用水量为11吨，2017年4月份原告用电量为3035度，未用水，每度电按1.09元计，每吨水按6元计。原告对水费及用电度数无异议，但对电费收费标准不予认可。
本院认为，原、被告签订的两份涉案房屋《租赁协议》系双方真实意思表示，于法无悖，合法有效，双方均应按约履行。原告主张合同无效，于法无据，本院不予支持。虽原告主张其与被告签订《租赁协议》前提为借助被告的出境水生动物养殖场/中转包装场检验检疫资质进行外贸业务，但《租赁协议》中对此并未作相应约定，原告亦未对此充分举证，故本院对原告该主张不予采信。原告应按租赁协议约定义务支付租金及水电费。但考虑到原、被告之间除租赁合同外确有鱼类进出口外贸业务往来，根据原告与被告工作人员交涉情况来看，双方对停止相关注册证事宜也曾进行协商，且双方另有外贸业务纠纷未解决，故原告未按时支付租金系事出有因，并不构成违约。现原、被告对合同不再继续履行并无异议，故被告主张解除合同，本院予以准许，合同解除后，原告应将系争房屋返还给被告，被告应按约退还原告合同保证金5,000元。原告主张其已于2017年12月7日通知交还房屋，但该陈述被告并未认可，根据谁主张谁举证的证据规则，原告亦未对该日其通知交房之事实予以举证，且当日房屋内尚有鱼缸，原告亦未表示对房屋内物品放弃权利，故其主张本院不予采信。被告要求原告支付至2017年12月31日止的租金，本院予以支持。对于被告主张水电费的诉请，原告对水费及用电度数无异议，对电费计费标准有异议，对此本院认为，双方在合同中约定的电费计费标准系双方真实意思表示，双方均应按约履行，故对被告要求原告支付2017年3月、4月水电费，本院予以支持,按双方合同约定的计费标准，应为8,678.09元。原告撤回要求被告赔偿装修损失的诉请，系其自行处分诉讼权利，本院予以准许。对原告要求被告退还已收取的房屋租金及水电费的诉请，无相应事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条的规定，判决如下：
一、解除原告(反诉被告)上海锦尊观赏鱼有限公司与被告(反诉原告)上海鱼米之乡农业发展有限公司之间的两份《租赁协议》；
二、原告(反诉被告)上海锦尊观赏鱼有限公司于本判决生效之日起十日内将承租的上海市浦东新区华洲南路XXX号养殖房及办公室全部返还给被告(反诉原告)上海鱼米之乡农业发展有限公司；
三、原告(反诉被告)上海锦尊观赏鱼有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海鱼米之乡农业发展有限公司租金42,300元；
四、原告(反诉被告)上海锦尊观赏鱼有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海鱼米之乡农业发展有限公司自2017年2月1日至2017年4月30日的水电费8,678.09元；
五、被告(反诉原告)上海鱼米之乡农业发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海锦尊观赏鱼有限公司合同保证金5,000元；
六、驳回原告(反诉被告)上海锦尊观赏鱼有限公司的其余诉讼请求。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2,696元，减半收取计1,348元；由原告(反诉被告)上海锦尊观赏鱼有限公司负担1,323元，由被告(反诉原告)上海鱼米之乡农业发展有限公司负担25元；反诉案件受理费615元(已减半收取)，由原告(反诉被告)上海锦尊观赏鱼有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 周 箐
二〇一八年四月三日
书记员 尹俐媛
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。