黄海南省陵水黎族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）陵民初字第448号
原告刘永怀，男。
委托代理人刘时云，海南三和元律师事务所律师。
被告海南雅恒房地产发展有限公司。
法定代表人黄奉潮，区域总裁。
委托代理人王昌科，该公司员工。
委托代理人杨文静，该公司员工。
原告刘永怀诉被告海南雅恒房地产发展有限公司（以下简称雅恒公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2014年2月25日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年5月21日公开开庭进行了审理。原告刘永怀委托代理人刘时云、被告海南雅恒房地产发展有限公司委托代理人王昌科、杨文静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘永怀诉称，2013年1月2日，原告与被告就位于陵水县清水湾AX9-2X区低层住宅欧式X3-X3-X1房（面积约242.1㎡）签订了《海南清水湾认购书》（编号：YHXXXX294），并交付定金100万元。虽然原告未能在2013年1月8日前与被告签订正式的《商品房买卖合同》，但被告却在未通知原告解除认购书的情况下，将双方约定的房产转让给第三人蒲某某，以致无法继续履行《海南清水湾认购书》。原告认为被告的行为属违约，根据合同法第39、40、96、115条的规定，被告应当向原告双倍返还定金200万元。故为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法判令：1、解除原告刘永怀与被告海南雅恒房地产发展有限公司于2013年1月2日签订的《海南清水湾认购书》（编号：YH0027294）；2、被告海南雅恒房地产发展有限公司向原告刘永怀双倍返还定金200万元。
被告雅恒公司辩称，原告的主张毫无法律依据。原告提供的《海南清水湾认购书》是原告真实、自愿与被告于2013年1月2日签订的，且原告于当日缴纳了100万元定金。因此，原、被告双方是以书面的形式约定了100万定金且原告也已交付定金，根据《担保法》的规定，定金是有效的、受法律保护的。《海南清水湾认购书》第二条第1款约定，认购方于2013年1月8日或之前，携带本认购书正本、第一期房款及相关款项到出售方指定地点签署《商品房买卖合同》及有关文件；否则出售方有权解除本认购书、另行处置该物业而无须通知认购方，且认购方已支付的定金不予退还。因此，双方在《海南清水湾认购书》中已约定被告可在不通知原告的情况下没收定金。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条的规定，原告迟迟未履行合同义务，一直未到出售方所在地签署《商品房买卖合同》，致使被告房屋无法向他人出售，形成无形的资产损耗，被告完全有权依法解除合同，并没收定金。被告也行使了该权利，因此原告认为被告违约是毫无法律依据的。综上所述，原告的诉讼请求与事实不符，于理不合，请求人民法院驳回原告的全部诉讼请求。
原告为证明其主张，提交了3份证据：证据1，《海南清水湾认购书》证明原、被告双方签订了《海南清水湾认购书》并确认了《海南清水湾认购书》的内容。实际上该《海南清水湾认购书》相当于商品房买卖合同，合同约定的内容已非常具体，该合同里约定被告可单方解除合同及没收定金属格式条款，是无效条款。证据2，《收款收据》2张，证明原告依约缴纳定金100万元。证据3，陵水黎族自治县住房保障与管理局出具的《证明》，证明被告已于2013年7月将涉案房屋出让给第三人，被告在未解除合同的情况下就擅自将房屋转让给第三人是严重违约，导致合同无法履行。
被告的质证意见为：对原告提供的3份证据的真实性无异议，但我方认为从《海南清水湾认购书》的内容上看，其不属于正式的商品房买卖合同。《海南清水湾认购书》中第二条第一款是经双方协商后约定于2013年1月8日前来签订正式的商品房买卖合同，因此原告说该条款为无效条款，我方不予认同。
被告未提交证据。
本院认证：对原告提交的3份证据，经庭审质证，被告对证据的真实性均无异议，故本院对证据的真实性予以认定。
经本院认证及当事人陈述查明，2013年1月2日，原告刘永怀与被告雅恒公司签订了《海南清水湾认购书》，约定原告认购被告开发建设的位于海南省陵水县清水湾AX9-2X区低层住宅欧式X3-X3-8X房，建筑面积为242.1㎡，认购总房价为9119074元。合同第1条付款办法中第1项分期付款约定“定金：￥1000000元，须于签署本认购书时或之前付清；第一期房款：￥2735722元，须于2013年1月7日前付清；第二期房款：￥2735722元，须于2013年7月1日前付清；第四期房款：￥2647630元，须于2014年1月1日前付清。”第二条认购条款的第1项约定“认购方须于2013年1月8日或之前，携带本认购书正本、第一期房款及相关款项到出售方指定地点签署《商品房买卖合同》及有关文件；否则，出售方有权解除本认购书、另行处置该物业而无须通知认购方，且认购方已支付的定金不予退还。……”第10项约定“如认购方不履行认购书约定的义务，认购方已缴付的定金不予退回，出售方有权解除本认购书、另行处置该物业且无须通知认购方。如出售方同意认购方要求继续履行本认购书，自认购方未履行约定义务之日起至认购方实际履行约定义务之日止，认购方必须按应付款每日千分之一支付违约金。如认购方已履行了认购书约定的义务，出售方不得将该物业转售第三方，否则双倍返还定金。”原告于签订该《海南清水湾认购书》的当日依约支付1000000元的定金后，未再依约继续支付第一、二、三期房款，原告亦未于2013年1月8日依约到被告指定的地点签署《商品房买卖合同》。被告于2013年7月将陵水县清水湾AX9-2X区低层住宅欧式X3-X3-8X房产转卖给第三人。
本院认为，预约合同是指当事人为了将来订立确定性本约而预先达成的书面允诺或协议。预约合同对将来双方能达成本约的意向或目的进行确定，从而起到稳固交易机会的作用。原、被告于2013年1月2日签订的《海南清水湾认购书》，其内容、形式、目的均符合预约合同的特征，应属预约合同，故本案案由应为商品房预约合同纠纷。因双方签约时都具有相应的民事行为能力，该认购书所记载的内容是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。本案双方争执的焦点在于何方违约造成最终不能签订《商品房买卖合同》的正式文本。原告主张认购书第二条第1项、第10项系无效条款，理由是约定的“……出售方有权解除本认购书、另行处置该物业而无须通知认购方”内容违反法律规定，因此，被告在未通知原告解除合同的情况下，随意解除本合同构成违约。根据合同法第九十六条规定，双方约定解除合同的，主张解除合同的一方应当通知对方，其合同自通知到达对方时解除。因此，该二项条款中“……出售方有权解除本认购书……而无须通知认购方”的约定违反了合同法第九十六条规定，属无效约定。但该约定的无效并不导致整项条款的无效，即任何一方一旦满足认购书中约定的解除合同条件时，另一方即取得解除合同的权利。根据认购书约定，原告应在交纳定金后于2013年1月7日前交付第一期购房款并于2013年1月8日或之前携带相关资料到出售方指定地点签署《商品房买卖合同》，但原告并未交付第一期购房款，也未在约定时间携带相关款项前往被告指定地点要求签订《商品房买卖合同》，故此时，原告已构成了违约，被告依约取得解除合同的权利。原告庭审称其在2013年1月份有向被告申请延期签订合同，但原告未能提供相关证据证明，本院不予认定。而关于被告未经通知便将涉案房屋转卖第三人的行为是否构成违约的问题。本案中，原告的先违约行为已致双方签订《商品房买卖合同》的最终目的无法实现，且在被告未将房屋转卖给第三人的半年期间，双方也未就认购书继续履行达成意见，即双方的合同已无继续履行的可能。此时作为享有解除权的被告在未通知原告的情况下将房屋转卖第三人，其虽在通知程序上存在瑕疵，但此行为并不影响被告行使解除合同的权利。且原告在向本院起诉前，便已知悉被告将涉案房屋出售给第三人的事实，故原告此时应明确知晓双方合同已解除的事实，即视为被告已履行了解除合同的通知义务。综上，原告主张被告违约应向原告双倍返还定金200万元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款的规定，判决如下：
一、确认原告刘永怀与被告海南雅恒房地产发展有限公司于2013年1月2日签订的《海南清水湾认购书》已解除。
二、驳回原告刘永怀的其他诉讼请求。
案件受理费22800元，由原告刘永怀负担。
如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于海南省第一中级人民法院。
审 判 长 郑文红
审 判 员 翁珍珍
人民陪审员 郑 晓
二〇一四年八月十四日
书 记 员 吴彬彬
法律依据：
《中华人民共和国合同法》
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就是，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记手续的，依照其规定。