江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0583民初10441号反诉被告：柯洁，女，1961年9月30日生，汉族，住江苏省昆山市。委托代理人：马洪爱，江苏海联海律师事务所律师。反诉被告：凌建林，男，1957年11月30日生,汉族，住江苏省昆山市。反诉原告：沈文毅，男，1972年1月29日生，汉族，住上海市长宁区。反诉原告：陈莉，女，1976年1月19日生，汉族，住上海市长宁区。委托代理人索利芳，上海汉盛律师事务所律师，代理上述二反诉原告。反诉被告柯洁、凌建林与反诉原告沈文毅、陈莉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月5日受理后，依法适用简易程序由审判员叶翌晨担任审理，于2017年6月20日公开开庭进行了审理，本案由于案情复杂依法转为普通程序审理，后本诉原告撤回对被告的起诉，本院予以准许。并依法组成合议庭关于反诉于2017年10月23日公开开庭进行了审理。原告柯洁及其委托代理人马洪爱、原告凌建林、被告沈文毅及其委托代理人索利芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。反诉原告沈文毅、陈莉反诉称：2016年3月12日，反诉方与被反诉方在昆山易仙居房产咨询有限公司工作人员的见证下签订了动迁安置商品房转让居间协议。协议生效后，反诉方依约在2016年3月12日支付了购房定金70000元，2016年3月14日支付了剩余的购房首付款430000元。且当日支付了中介费19000元给中介公司。且反诉人还支付了装修安全保证金3000元，物业费1239元，垃圾清运费442元。由于被反诉方未依约履行协议涉案房屋无法过户，故原告要求被告承担合同项下的违约责任。要求判令：1、要求解除2016年3月12日凌建林、柯洁与沈文毅、陈莉签订的《动迁安置商品房转让居间协议》；2、请求被反诉方退还反诉人购房的价款及赔偿损失共计2342767元；3、诉讼费由被反诉方承担。庭审中反诉原告明确：1、全部购房款项523681元，其中包括500000元首付款，中介费19000元，装修安全保证金3000元，物业费1239元，垃圾清理费442元；2、被反诉方向反诉方支付双倍购房定金，由于50万元购房款中已包含70000元定金，故我方要求再赔付70000元；3、被反诉方支付合同约定的违约金324000元；4、按照被反诉方支付的全部购房价款523681元支付同期贷款利息的4倍，计算时间为2016年3月14日起算至今天，利率为银行利率的4.35%，计算总金额为115086元；5、装修费50000元；6、房屋上涨差价1260000元，计算节点是合同签订之日至2017年6月19日（即开庭前）的上涨价格。反诉被告柯洁、凌建林第一次庭审中辩称，1、同意解除合同；2、关于购房款500000元同意返还，中介费19000元不同意返还，装修安全保证金3000元同意返还，物业费1239元同意返还，垃圾清理费442元同意返还，双倍定金不同意另行赔偿70000元，合同中约定的违约金我认为过高，我认为应当以我方起诉的标准进行赔偿，不同意523681元为基数计算利息，关于装修费，由于2016年3月20日我将房屋交付给中介，中介将房屋交付给被告后被告在我不知情的情况下将房屋装修后群租，因此我不同意支付装修费并要求恢复原样，不同意支付房屋上涨差价；第二次庭审中辩称，一、我们不同意反诉原告的请求，由于被反诉人在做自己亲属工作后初步确定可以继续履行合同，故向贵院撤回本诉。撤诉后，被反诉人积极办理继承及析产公证事宜，因此被反诉人不同意解除合同。二、反诉原告的诉请二没有事实及法律依据，双方在居间协议中对11条第一款明确约定：反诉人在办理两证前违约才存在承担违约责任说法，由于被反诉人并未违约，故不存在承担上述反诉人所主张的赔偿。另因非被反诉人个人原因不应认定为违约，故不应承担违约责任。三、关于反诉诉请3、4由法院依法认定。经审理查明，反诉原告沈文毅、陈莉曾于2016年8月起诉本案反诉被告凌建林、柯洁至江苏省昆山市人民法院，要求判令凌建林、柯洁继续履行房屋买卖合同将昆山市花桥镇黄城花园XX号楼XXX室房屋、XX号自行车库产证过户至原告名下并承担逾期办证违约金。江苏省昆山市人民法院作出(2016)苏0583民初13142号生效判决，该判决书中明确载明：“本院经审理认定事实如下：2016年3月12日，原告沈文毅、陈莉与被告凌建林柯洁在案外人昆山易仙居房产咨询有限公司的中介下签订《动迁安置商品房转让居间协议》一份，约定由原告购买被告位于昆山市花桥镇黄城花园XX号楼XXX室房屋（建筑编号为：XX号XXX室）、XX号自行车库，房屋总价款1080000元。该份协议中第二条付款方式约定为：原告于2016年3月12日支付被告购房定金70000元；于2016年3月20日前支付首付款430000元；余款580000元待被告将产权证、土地证过户至原告名下后，待原告的产权证、土地证办理后，原告贷款支付给被告，如原告贷款额度不足以现金方式补足给被告。该份协议第四条约定：被告保证上述房屋权属清楚，自本合同生效之日起，若发生与被告有关的房屋产权纠纷或债权债务，概由被告负责清理，并承担民事责任，由此给原告造成的经济损失，由被告负责赔偿。该份协议补充条款第一条约定：在房产证和土地使用证未办理好前若被告违约的，在十天内除退还原告所付购房款外，则必须赔偿原告总房款的30%作为违约金，且同时被告应承担原告的利息损失，利息为银行同期贷款利息的四倍。若原告已经装修的，则装修所支出的费用也由被告来承担；第三条约定：被告待原告支付首付款500000元整后100个工作日内办理完产权证和土地证。如非被告个人原因在约定时间内未办理出房产证、土地证，不作违约处理，双方协商解决。该份协议签订当日，原告支付被告购房定金70000元；2016年3月14日，原告支付被告购房首付款430000元。当日，原告向中介方昆山易仙居房产咨询有限公司支付中介费19000元。目前，涉案房屋的钥匙被告已交付原告，原告称其已实际使用该房屋。另查明：涉案房屋系由案外人柯荣耀（柯学耀）、周惠芳所有的位于昆山市花桥镇建福村××幢房屋（面积为274.54平方米）动迁安置而来。2012年4月1日，被告柯洁与昆山市花桥镇为民房屋拆迁有限公司签订房屋拆迁协议书，将上述老宅拆迁置换的包括涉案房屋在内的共三套动迁安置房，在相应的动迁安置房核定单上签字的人也是柯洁。柯荣耀、周惠芳夫妻二人共生育三名女儿，分别是：被告柯洁、案外人柯玲、柯萍。案外人柯荣耀于XXXX年XX月XX日死亡。被告称其在合同签订后办理涉案房屋的房产证时被告知原房产证有人过世就不能提前办理房产证，因此，造成不能办理房产证的原因不是被告故意拖延，而是政府政策原因导致的。为查明涉案房屋产证未办理的原因，本院至昆山市××桥镇动迁办公室进行调查，经核实：涉案房屋产证目前尚未办理。被告曾来过两次，第一次来让被告补齐办产证的材料，办理产证时会提醒因老人去世，可能要公证；第二次被告来的时候，材料经过审核，发现另有两套安置房，其中的一套是其中一套天福苑X号楼XXXX室初始产证没有办理，所以该套房屋不具备办证条件，然后就告知被告因材料不齐、老人过世没有提供公证书，所以就不能提前办理产证。原告认为涉案房屋的产证被告是可以办理的，未办理的原因是如果先办理这套房屋的产证再办理另外两套动迁房的产证被告将要损失6、7万元，并且按照现行法律，老人去世后办理公证后是可以继续履行合同的，在安置核定单上签字的也是柯洁。为此，原告申请中介方昆山易仙居房产咨询有限公司的工作人员同时也是涉案房屋买卖合同的经办人薛建英作为证人到庭佐证。薛建英陈述：原、被告双方签订的房屋买卖合同是有效的，我们是按照动迁安置核定单上的签名，谁签名就谁来签合同。签订该份合同时，两被告仅出示了动迁安置房核定单，没有出示老宅的房产证和拆迁协议。当时柯洁告诉我们涉案房屋的产证是可以在3个月内办出来的，所以我们约定的是100个工作日。涉案房屋至今未办理的原因是被告想三套动迁办的产证都可以办的时候一起办到其名下，如果分开办需要至少将其中一套办在她母亲名下，需要额外多出过户费用，而目前天福苑的一套动迁房产证尚不能办理。被告称柯洁在得知不能马上办理房产证后即委托其儿子告知原告沈文毅，并向本院提交了其子与原告沈文毅的往来手机短信记录。其中，2016年6月14日的短信内容显示：被告儿子告知称由于其它原因办理不出房产证，约定的100个工作日已到，要求终止合同并退还定金；原告沈文毅回复称中介费已付，被告违约。2016年8月2日的短信内容显示：被告儿子告知因该安置房产权权属不明确，双方签订的协议属于无效协议，故实际无法履行，要求原告收到后五个工作日内与其联系解除协议。同时，被告也向原告发出解除协议的告知函，被告称未收到该函。庭审中，被告陈述：包括涉案房屋在内的三套拆迁房或被拆迁老宅均未经过相关权利人的继承析产，也未办理公证，其他权利人当时签合同时不知情，现在知道了也不同意卖。”该份判决书中明确认定该案原、被告签订的《动迁安置商品房转让居间协议》系双方当事人的真实意思表示，不存在无效情形，应当认定为合法有效。该份协议约定被告应当在首付款支付后100个工作日内办理完产权证和土地证，以便及时过户至原告名下办理房屋贷款，被告理应积极履行该项义务。根据本院向昆山市××桥镇动迁办公室调查的情况，被告确曾去过两次，但因未提供公证材料导致办证请求未被受理。被告虽辩称导致未能办理产证的原因不是其故意拖延，而是政府政策的原因，但根据协议约定，被告本应保证涉案房屋的权属清楚，其应当积极按照产证办理部门的要求积极提供相应材料以及时办理出产证，确保协议能够继续履行。现被告已向原告发出通知要求解除协议，并称涉案房屋未经析产公证且其他权利人不同意继续出售该房屋，导致涉案房屋产证至今未能办出，被告的行为已构成违约。原告虽主张被告继续履行合同将房屋产证过户至其名下，但因涉案房屋产证尚未办理至被告名下，其他权利人也未对被告出售涉案房屋的行为进行追认，过户的条件尚未成就，协议无法履行。经本院释明，原告不申请变更诉讼请求向被告主张合同解除的违约责任，仍坚持诉请，因此，本院对原告的该项诉请不予支持。”本案中，原告申请要求被告承担合同解除的违约责任。另查明，苏州天元土地房地产评估有限公司于2017年9月18日作出《房地产估价报告》，位于昆山市花桥××花园××室及××楼××号自行车库（含二次装修在内）在2017年6月21日的估价为1950067元。另查明，庭审中柯洁方提供了一份公证书，证明已办理涉案房屋的继承公证，但目前仍未成功办理产证。上述事实有生效判决书、公证书、鉴定结论、动迁安置协议等及当事人陈述等予以证实。本院认为，反诉原、被告之间的房屋买卖合同纠纷经生效判决已进行了相关认定，现涉案房屋无法过户的原因系由于被告未能及时办理产证且目前涉案房屋产证仍未办理，无法过户，故原告要求解除合同并要求被告承担违约责任的诉请，本院予以支持。双方合同解除，反诉被告应当将购房款退还反诉原告。反诉原告应当将房屋返还反诉被告。关于损失认定问题，经鉴定机构评估，在本案鉴定申请日涉案房屋、车库及装修价值为1950067元。反诉原告若需另行购得同类房屋也需要支付相应价款，故原被告之间的违约责任约定不足以弥补反诉原告的实际损失，本院以鉴定评估的涉案房屋的价值认定反诉被告应当返还原告购房款并赔偿反诉原告实际损失，共计1950067元（含反诉原告已付购房款及相关物业、垃圾清运费等）。至于原告提出的其他索赔金额，由于均系被告违约导致的损失，不应重复主张，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、最高人民法院第二十八条之规定，判决如下：一、反诉被告柯洁、凌建林于本判决生效后十日内赔偿反诉原告沈文毅、陈莉购房损失1950067元（含反诉原告已付购房款等费用），反诉原告沈文毅、陈莉将涉案房屋于本判决生效后十日内返还反诉被告。二、驳回反诉原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费14520元，减半收取7260元，由本诉原告柯洁、凌建林负担，反诉案件受理费11475元，由反诉被告柯洁、凌建林负担，本诉诉讼费原告已预交本院不再退还，反诉诉讼费反诉原告已预交，由反诉被告负担部分于本判决生效后十日内一并支付给反诉原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  叶翌晨人民陪审员  郭静芳人民陪审员  陆 芳二〇一七年十二月四日书 记 员  陈玉婷