北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）朝民初字第30606号
原告北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市东城区东四十条甲22号南新仓商务大厦A座903号。
法定代表人刘田，董事长。
委托代理人王纪朝，北京市安理律师事务所律师。
委托代理人侯炜，北京市安理律师事务所律师。
被告康玉囤，男，199年2月27日出生。
被告张金凤，女，1982年3月6日出生。
二被告共同委托代理人彭金城，北京市玖典律师事务所律师。
原告北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）与被告康玉囤、张金凤（以下均简称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。我爱我家公司委托代理人王纪朝、候炜，康玉囤及张金凤共同委托代理人彭金城均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
我爱我家公司诉称：2012年11月20日，通过我爱我家公司居间服务，康玉囤委托张金凤与出卖人刘京签订了编号为M12060054的《北京市存量房屋买卖合同》，约定由康玉囤购买位于xxxx（以下简称为2602号房屋），总计人民币2650000元。根据合同约定，康玉囤支付首付款人民币1095000元后，出卖人与康玉囤办理过户手续。2012年11月30日，康玉囤同出卖人共同办理了房屋权属转移登记手续，将该房屋过户至康玉囤名下，但办理完毕过户手续后，康玉囤拒不履行剩余尾款人民币1555000元的履行义务。待出卖人向康玉囤催促支付尾款时，康玉囤拒不履行还款义务，在此情况下，出卖人向我爱我家公司提出协助请求，我爱我家公司在协助出卖人催要尾款时获悉，张金凤可能是该房屋实际买受人，仅借康玉囤名义购买该房屋，且张金凤在短期内通过我爱我家公司以相同方法成交了11套房产并全部已经完成过户手续，均处于逾期付款状态，同时我爱我家公司知悉，该房屋目前存在被抵押及二次出售的情况。出卖人基于利益受到侵害，将张金凤的违法行为进行举报，为了维护出卖人的合法权益，使出卖人及时获得售房款项，出卖人向我爱我家公司转让了买卖合同项下的剩余尾款及从属权利，我爱我家公司已经将同等数额的尾款的转让款支付给了出卖人。我爱我家公司故起诉至法院，要求康玉囤、张金凤承担连带责任，向我爱我家公司支付剩余购房款1555000元，向我爱我家公司支付违约金（按照欠付金额的日万分之五计算，自2013年2月28日计算至康玉囤、张金凤实际付款之日止）。
康玉囤辩称：2602号房屋的实际所有权人为张金凤，因为张金凤没有买房指标，其只是借用了康玉囤的名义进行购房，康玉囤没有支付任何购房款，也没有获取贷款，没有从购房中受益，2602号房屋与康玉囤无关，不同意我爱我家公司的全部诉讼请求。
张金凤辩称：2602号房屋的实际所有权人为张金凤，张金凤同意支付2602号房屋的剩余购房款1555000元，但是不同意承担违约金，我爱我家公司主张违约金，没有法律依据，其并非房屋买卖合同的主体，无权主张违约金。
经审理查明：康玉囤向张金凤出具了授权委托书，授权委托张金凤代为办理购房事宜。
2012年11月20日及11月21日，案外人刘京与康玉囤（张金凤作为康玉囤代理人）分别签订了合同编号为M12060054的《北京市存量房屋买卖合同》及《装修款补充协议》，双方约定，刘京将其所有的2602号房屋出售给康玉囤，建筑面积共128.46平方米，双方通过我爱我家公司居间介绍成交。该房屋成交价格为2220000元，该房屋配套设施折价款为430000元，交易总价款为2650000元。康玉囤于签订合同当日支付定金人民币10000元。当事人双方同意，自本合同签订之日起九十日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。刘京在该合同及《装修款补充协议》上签字予以确认，张金凤作为康玉囤代理人代康玉囤在该合同及《装修款补充协议》上签字予以确认。
2013年1月21日刘京作为出卖方（甲方）、康玉囤（张金凤作为康玉囤代理人）作为受买方（乙方）与案外人北京伟嘉安捷投资担保有限公司作为见证方（丙方）签订了《补充协议》，三方约定，甲方同意将2602号房屋，建筑面积128.46平方米出售给乙方。若甲乙双方有一方违约，则甲乙双方中的守约方有权要求甲乙双方中的违约方承担合同金额20%的违约金，若丙方违约，则甲乙双方有权要求丙方退还全部已支付代理费。过户当天支付丙方服务费。甲乙双方约定过户当天支付首付款，尾款金额1855000元约定过户之后，于2013年2月28日前支付，若未支付，则视为违约，按每天尾款万分之五违约金支付。甲方收到尾款后，一个工作日内将房屋交付给乙方。本协议如有未尽之处，视为双方无约定或不需进行约定，若有争议产生，应由甲、乙、丙三方另行协商解决。本协议为《买卖合同》及《保障合同》不可分割的组成部分，如本协议中相关条款和《买卖合同》及《保障合同》相抵触，以本协议为准。
合同签订后，康玉囤向刘京支付了购房款1095000元，剩余1555000元未支付。康玉囤于2012年11月30日获得2602号房屋的产权证书。
2013年3月28日，刘京作为甲方与我爱我家公司作为乙方签订了《协议书》，双方约定，甲方将其与康玉囤签署的编号为M12060054《北京市存量房屋买卖合同》项下的债权转让与乙方，转让价格为人民币1555000元，即未收到的房屋尾款。乙方同意在本协议签署后三个工作日内将上述转让价款支付到甲方指定账户，双方同意，本协议签署后对于上述债权追偿的成本及风险均由乙方承担。甲方同意，在本协议签署后五日内，将其与康玉囤签署的买卖合同以及在该房屋交易项下的收款凭证、收款纪录及其他有关文件原件转交乙方，并同意在乙方追偿过程中提供必要协助。如乙方逾期支付转让价款的，每逾期一日，需向甲方支付逾期金额千分之一的违约责任。在本协议签署后，如果康玉囤仍将相关款项支付给甲方的，甲方应在收到该款项后三个工作日内返还给乙方，甲方逾期返还乙方的，按照前款约定标准承担违约责任。如因本协议的签署、约定及履行发生的任何争议，由北京市东城区人民法院管辖。同日，刘京向康玉囤邮寄发出《债权转让通知书》，内容为：“王晓波：本人已将与你方签署的编号为M12060054《北京市存量房屋买卖合同》项下的债权于2013年3月28日全部转让与北京我爱我家房地产经纪有限公司。特此告知”。2013年3月29日，我爱我家公司通过北京银行向刘京汇款1555000元。
后我爱我家公司因此起诉至本院，要求康玉囤、张金凤承担连带责任，向我爱我家公司支付剩余购房款1555000元，向我爱我家公司支付违约金（按照欠付金额的日万分之五计算，自2013年2月28日计算至康玉囤、张金凤实际付款之日止）。
本案审理过程中，本院向北京市朝阳区房屋管理局调取了2602号房屋的产权材料，显示康玉囤于2013年1月7日将2602号房屋出售并过户给案外人徐建永，出售金额为236万元。2013年5月15日，徐建永将2602号房屋出售并过户给案外人李长超，出售金额为270万元。李长朝于2013年6月8日将2602号房屋抵押给中国工商银行股份有限公司北京崇文支行，并贷款189万元。双方对法院调取的上述材料，均予以认可。本院向北京市公安局朝阳分局发出公函，询问是否对康玉囤及张金凤涉嫌诈骗的举报进行立案，该局答复本院称未予以立案，本院就此制作了工作记录，双方对此均予以认可。
庭审中，双方均认可康玉囤尚拖欠购房款1555000元未支付的事实。张金凤称其为实际购房人，购房款也为其所出，张金凤同意向我爱我家公司支付剩余购房款1555000元，但称现在没有支付能力。康玉囤承认其亲身参与了办理产权过户手续的过程。
我爱我家公司还提交《北京市存量房屋买卖合同》，证明出卖人与康玉囤之间存在合同关系，合同签署时间及合同约定的逾期付款的违约责任。康玉囤及张金凤对该证据真实性认可，不认可证明目的。我爱我家公司提交《装修款补充协议》，证明房屋成交总价。康玉囤及张金凤对此予以认可。我爱我家公司提交《补充协议》，证明尾款约定于2013年2月28日前支付及逾期付款违约责任。康玉囤及张金凤对此予以认可。我爱我家公司提交委托书及身份证复印件，证明康玉囤委托张金凤作为购买房屋的全权代理人。康玉囤及张金凤对该证据真实性认可，不认可证明目的。我爱我家公司提交《协议书》，证明出卖人将剩余房款转让与我爱我家公司。康玉囤及张金凤对此予以认可。我爱我家公司提交汇款凭证，证明其已经向出卖人履行了全部付款义务。康玉囤及张金凤对该证据真实性认可，不认可证明目的。我爱我家公司提交《债权转让通知》及发送凭单、递交过程文件，证明出卖人将债权转让事宜已经通知了康玉囤。通知函已经为康玉囤签收。康玉囤及张金凤对该证据真实性认可，不认可证明目的。称康玉囤收到了该函件，张金凤没有收到。
康玉囤及张金凤就本案未提交任何证据。
上述事实，有双方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》、《装修款补充协议》、《补充协议》、委托书及身份证复印件、《协议书》、汇款凭证、《债权转让通知》及发送凭单、递交过程文件、法院调取的2602号房屋产权材料及法院工作记录等在案佐证。
本院认为：康玉囤与刘京签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《装修款补充协议》及《补充协议》不违反法律、法规强制性规定，是双方真实意思表示，上述合同合法有效。依法订立的合同，双方均应当严格履行合同义务。根据本案现有证据及双方当事人陈述可以认定，刘京履行了合同约定的办理过户义务，但康玉囤却未按照合同约定履行支付房屋尾款的义务，故其行为构成违约，应承担支付尾款及违约金的责任。
债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该权利专属于债权人自身的除外。本案中，刘京作为债权人通过与我爱我家公司签订《协议书》，将其对康玉囤基于《北京市存量房屋买卖合同》所享有的债权转让给了我爱我家公司，并书面通知了债务人康玉囤，我爱我家公司也履行了该《协议书》中约定的义务，该《协议书》系双方真实意思表示，合法有效，因此基于该《协议书》的债权转让行为合法有效，我爱我家公司获得了刘京对于康玉囤所享有的合同主债权及从权利，故其要求支付尾款及违约金的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。张金凤与康玉囤在庭审中均明确表示张金凤为2602号房屋实际购买人，购房款也为张金凤所支付，张金凤表示愿意支付剩余尾款，本院对此不持异议。张金凤作为2602号房屋的实际购买人，应与合同上载明的购房人康玉囤一起，对剩余尾款及违约金的支付，承担连带责任。康玉囤虽主张其仅为名义上的买房人，并未从购房中获得任何利益，不应承担责任，但其作为成年人，亲身参与了办理产权过户手续的过程，其应对签订合同及获得产权证书的法律后果有所了解，故对其主张不应承担责任的抗辩意见，本院不予采纳。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十九条、第八十条、第八十一条、第一百零七条，第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
被告康玉囤、张金凤于本判决生效后十日内向原告北京我爱我家房地产经纪有限公司支付合同编号为M12060054《北京市存量房屋买卖合同》项下的剩余款项一百五十五万五千元及违约金（以一百五十五万五千元为基数，按照日万分之五计算，自二〇一三年二月二十八日计算至被告康玉囤、张金凤实际付款之日止），被告康玉囤、张金凤承担连带责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万八千七百九十六元，由被告康玉囤、张金凤负担（原告北京我爱我家房地产经纪有限公司已交纳，被告康玉囤、张金凤于本判决生效后十日内支付给原告北京我爱我家房地产经纪有限公司）。
如不服本判决，双方可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 曲 鹏
人民陪审员 朱 蓓
人民陪审员 王京玉
二〇一三年十一月六日
书 记 员 张 珅