辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终5404号
上诉人（原审被告）：蔡世调，男，1966年3月10日出生，汉族，住址辽宁省沈阳市大东区。
委托代理人：刘建秋，男，1964年9月5日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）：新民市胡台镇前公太村民委员会，住所地辽宁省新民市胡台镇前公太村。
法定代表人：杨惠海，该村主任。
委托代理人：洪伟，辽宁潢南律师事务所律师。
上诉人蔡世调因与被上诉人新民市胡台镇前公太村民委员会（以下简称“前公太村”）房屋买卖合同纠纷一案不服新民市人民法院（2015）大东民二初字第1654号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年4月14日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长、代理审判员李大鹏主审、审判员韩彩霞参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
前公太村一审诉称：1998年8月2日前公太村与蔡世调签订房屋及场地租赁协议，协议约定前公太村将14.78亩闲置土地连同土地上的房屋租赁给蔡世调使用，期限为15年，至2013年8月2日合同终止，租金40，000元，同时约定合同到期后，蔡世调有优先租赁权，合同到期后的租金为农民旱田平均承包价。合同到期后蔡世调既不续签合同也不腾退租赁场地，其行为已经侵犯了前公太村的合法权益，为此诉至法院，请法院依法作出公正裁判。
蔡世调一审辩称：1998年8月2日我与前公太村委会签订闲置土地租赁协议，协议约定，圈舍17间，房屋2间，围墙54延长米，占地约2亩的产权归我，按约定我已经取得了实际产权。按协议第十一条约定，我有优先租赁权，每年的租金参照当地农民旱田地的承包费用标准。协议到期后我多次找到当地村委会的主要领导，研究我续租事宜，但当时的村委会领导向我索要每亩地1500元，远远高于当时约定的旱田地的承包费用标准。由于承包价格出现争议，这两年来我们经过无数次谈判，实际上并不是我不续签合同，而是我想签，前公太村不按当年协议办事，故意刁难于我，如果前公太村按照协议约定办事我们早在约定的日期内签完了。如果说协议，那前公太村早就违约了，按协议的第十二条，前公太村为了我的生产经营需要给装了10千瓦的动力电，而事实是至今没有装上，说违约是前公太村违约在先。正因为我想长期承租，在我所租赁的地方打了水泥地面，建了1000多平的厂房，建了围墙，并种植了几千棵果树，并打了二十多眼井，以上这些都充分说明我是想长期承租的。综上所述，请求法院驳回前公太村的诉讼请求，依据法律和事实支持我的优先租赁权，我想继续承包，请法院支持我的主张。
原审法院审理查明：1998年8月2日前公太村与蔡世调签订房屋及场地租赁协议，协议约定前公太村将14.78亩闲置土地连同土地上的房屋租赁给蔡世调使用，期限为15年，至2013年8月2日合同终止，租金40，000元。场地内当时已经存在的圈舍17间，简易房屋2间，围墙54米，产权归蔡世调，蔡世调支付25，000元给上述地上建筑的原使用权人。经前公太村与蔡世调确认，该争议土地位于新民市胡台镇前公太村东北角，四至为东临红旗干渠、西临徐良开荒地、南临那恩全住宅、北临那景富住宅。经询问，蔡世调表示上述地上建筑其并未取得所有权，只是从原使用权人处取得使用权。此后蔡世调一直经营至今，前公太村主张双方租赁期限已于2013年8月2日终止，蔡世调此后未与前公太村重新签订租赁合同，且一直使用该租赁场地至今，因此要求蔡世调腾退并给付两年租金17，736元，并为此提供与前公太村相邻的新民市胡台镇西公太村委会和新民市胡台镇杜板牛村委会的证明，证实当地旱田地现承包价格为每年每亩600元，对此蔡世调予以否认，并称现旱田承包价格仅为每年每亩300元，但蔡世调对此未提供任何证据予以证明。另查明，对于蔡世调主张其在租赁期间在租赁场地内新建了部分地上物及出资取得该场地上原地上建筑的问题，经原审法院释明后蔡世调表示不提出反诉，但保留向前公太村主张上述投入损失的权利。
原审法院认为，本案前公太村与蔡世调系租赁合同关系，根据我国合同法有关规定，租赁期间届满承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同，但出租人应在合理期限之前通知承租人。本案前公太村与蔡世调原租赁合同于2013年8月2日期限届满，此后蔡世调仍继续使用租赁物，前公太村并未提出异议，因此此期间双方形成不定期租赁合同关系，其租金价格应按照原租赁合同履行，现前公太村主张终止该不定期租赁关系，并无不当，蔡世调应当腾退该租赁场地，同时由于本案争议租赁场地上原有部分建筑，蔡世调承租后又增建部分建筑，因此蔡世调在腾退租赁物时，应在保证该租赁物能够有效合理使用的前提下，保持原租赁物状态，并自行合理清除地上物。但对于前公太村要求蔡世调给付自2013年8月2日起两年租金17，736元的主张，因原租赁合同期限届满后，承租人仍继续使用该租赁物，因此该租金价格原审法院在考虑上述情况后认为仍按照原租赁合同确定价款计算为宜。关于蔡世调主张其出资25，000元取得该租赁物地上原有建筑物的权利，承租后又出资增减部分地上物的问题，因蔡世调所主张的“产权”实际为该租赁土地内原有地上物的使用权的让渡，本案中蔡世调并未提出反诉，且经原审法院释明权后蔡世调表示保留向前公太村主张损失的权利，因此原审法院对此在本案中不予审理，蔡世调可另行主张。
原审法院依据《中华人民共和国民法通则》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、被告蔡世调于本判决生效后三十日内腾退位于新民市胡台镇前公太村东北角的土地14.78亩（四至为东临红旗干渠、西临徐良开荒地、南临那恩全住宅、北临那景富住宅）返还原告新民市胡台镇前公太村民委员会，并自行合理清除地上物；二、被告蔡世调于本判决生效后三日内给付原告新民市胡台镇前公太村民委员会两年租金5333元；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费243元，由被告蔡世调承担。
宣判后，蔡世调不服，向本院提出上诉。上诉请求：撤销原审判决并改判被上诉人一审诉请或发回重审；一、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：我与前公太村签订租赁协议约定圈舍、简易房、围墙产权归我，因承认我的产权；同时约定前公太村给我提供10千瓦电源，但前公太村始终没有提供。前公太村故意不与我续签合同；我已向一审法院提交反诉状，但一审法院拒绝了我的反诉请求。
被上诉人前公太村辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。
本院审理查明事实与原审查明事实一致。
上述事实，有当事人当庭陈述、租赁合同、新民市胡台镇西公太村委会证明、新民市胡台镇杜板牛村委会证明等证据佐证，经庭审质证，予以确认。
本院认为，前公太村与蔡世调系租赁合同关系，双方于2013年8月2日租赁期限届满后，未就案涉租赁物续签租赁协议，蔡世调继续使用租赁物，前公太村亦未提供证据证明其在一审起诉前提出异议，故原审认定蔡世调与前公太村为不定期租赁关系并无不当，据此前公太村可随时解除双方租赁关系。
关于租赁关系解除后果处理问题，因蔡世调一审期间经原审法院释明已明确表示保留向前公太村主张损失的权利及不提起反诉，故原审依据前公太村一审诉请判令蔡世调返还案涉土地并无不当本院予以维持。
关于案涉土地租金标准的问题，原审参照双方原租赁协议所约定的租金标准判令蔡世调给付所欠租金并无不当，本院亦予以维持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费243元，由上诉人蔡世调负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 妍
审 判 长 李 妍
审 判 员 韩彩霞
代理审判员 李大鹏
二〇一六年五月十日
书 记 员 路柠檑
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决。