河南省信阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫15民终58号
上诉人（原审原告）张信红，女，1976年7月1日生，汉族，住信阳市浉河区。
委托代理人张勇，男。
上诉人（原审被告）信阳市文成装饰工程有限公司
法定代表人叶峰。
委托代理人李丽。
上诉人（原审被告）信阳市羊山新区文成商务宾馆
经营者李丽。
上诉人张信红与上诉人信阳市文成装饰工程有限公司（以下简称文成装饰公司）、信阳市羊山新区文成商务宾馆（以下简称文成宾馆）因房屋租赁合同纠纷一案，不服平桥区人民法院（2016）豫1503民初4292号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张信红，上诉人文成装饰公司的委托代理人及上诉人文成宾馆的经营者李�到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院查明，2012年2月21日，出租方张信红（甲方）与承租方文成装饰公司（乙方）签订了《房屋租赁合同》，内容是，根据《中华人民共和国合同法》及有关规定，为明确甲、乙双方权利和义务关系，经双方协商一致签订本合同；第一条，甲方出租房屋坐落在楚王城管理区陆组；第二条，乙方租赁上述房屋作为营业用房使用；第三条，本合同租期15年，从2012年5月1日起至2027年4月30日止，2012年5月1日甲方将上述出租房屋交付给乙方使用，乙方有下列情形之一，甲方终止合同，收回房屋并追究乙方违约责任：1、擅自改变房屋用途或租用房屋进行非法活动的，2、未经甲方同意擅自转租房屋或改变租用范围的，3、不按时交纳各种税费和水电费而给甲方造成经济损失；第四条，租金和租金交纳办法：甲方向乙方另行收取1万�水电押金，待乙方退租时乙方交清全部水电费和全部税费后，并无擅自转租行为时，由甲方退还乙方，否则甲方有权从中扣除；第五条，合同期内房租费按甲、乙方约定的价格收取，合同期满后，甲方根据市场行情涨价，乙方在同等条件下有优先承租权；第六条，水电设施安装及每月水电费交付办法：1、水、电设施安装及增容由乙方自负，2、乙方每月必须按时向有关部门（电管所和水厂）交纳水费、电费，逾期不交者，甲方有权停水停电，乙方若因拖欠水电费、管理费给甲方造成经济损失时，由乙方全部赔偿，并且甲方有权收回租赁房屋；第七条，乙方经甲方同意，可以自费对承租房屋进行装修、费用由乙方自负，但不能破坏房屋结构，不能危及房屋安全，承租期满，乙方装修的不可拆除的设施，无偿留给甲方；、、、、、、第十六条，房租金每年交30万，每五�租金递增15%。文成装饰公司接手房屋后，对房屋进行了装修，在楼顶上加盖了一层简易房屋，共六层，经营宾馆，注册名称文成宾馆，由李丽负责。文成宾馆自己出资安装了一台变压器，价值9万元左右。
租赁合同履行至2015年，文成宾馆经营不善，资金紧张，开始拖欠房屋租金。在张信红的催要下，李丽出具了一份欠条：今欠到张信红2015年拖欠的部分房租10万元，定于2015年7月31日付清，如未付清，文成宾馆的所有及经营权暂由张信红所有，直至欠款还清为止，欠款人文成宾馆李丽（加盖有文成宾馆印章），2015年6月25日。2016年4月20日，李丽出具“承诺书”：我叶峰、李丽因拖欠房东张信红2015年部分房租10万元和2016年房租30万元；叶峰、李丽承诺保证于2016年6月30日以前付清以上拖欠的租赁费，如到期再不支付，李丽、叶峰无条件搬离该楼房，屋内所有�施不得搬离不得损坏，无偿赠送给张信红所有，承诺人李丽，2016年4月30日（加盖有文成装饰公司印章）。
本案诉讼期间，张信红交纳了文成宾馆所欠的水电费15115.98元，使用了文成装饰公司的1万元水电押金。本案审理过程中，本院几次组织调解，双方均未能达成一致意见。张信红表示：文成装饰公司与文成宾馆应当按照合同约定和承诺，把装修及添置物完整留下；变压器抵作部分租金；剩余的租金自己（张信红）放弃。
原审认为，原告与被告文成装饰公司签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，双方当事人应当按照合同约定行使权利，履行义务。合同履行过程中，被告文成装饰公司迟延交纳租金，已构成违约；被告文成宾馆作为被告文成装饰公司设立的具有法人资格的法人公司，二被告在欠条中、承诺中均约定了付款期限，却仍未兑�承诺，则二被告违约事实明确。原告要求解除合同的请求，证据理由充分，应予支持。二被告承诺在原告出租楼房中的装修投资完整留下给原告，本院按其承诺处置。要求变压器抵作部分租赁费，放弃其他租赁费请求，是原告对自己权利的处理，对原告该处分意见本院予以采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零八条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、解除原告张信红与被告信阳文成装饰工程有限公司签订的《房屋租赁合同》。二、被告信阳市文成装饰工程有限公司和信阳市文成商务宾馆将租赁的房屋保持现状，完整的交还原告。三、二被告装在文成宾馆的变压器抵作拖欠的租赁费留给原告。四、对原告其他诉讼请求不予支持。本案受理费3300元，由二被告负担。
宣判后，上诉人张信红不服提起上诉称，一、原审应判决文成装饰公司、文成宾馆支付拖欠的房屋租金40万元。文成装饰公司、文成宾馆欠张信红2015年房租10万元，2016年全年房屋租金30万元，共计40万元。这一事实，文成装饰公司、文成宾馆一审已承认，且其2016年4月20日亲笔书写的承诺书也有证实。张信红2016年10月26日写的《放弃房屋租金说明》的前提条件是双方愿意协商让步，现双方协商无果，该说明不生效，张信红有权索要房租。另张信红替文成装饰公司、文成宾馆所交水电费也应给张信红。
文成装饰公司、文成宾馆答辩称，文成装饰公司、文成宾馆只欠张信红房屋租赁费20万元，其中2015年10万元，从2016年9月21日，张信红强行对宾馆停水、停电，导致宾�停业，此后房租文成装饰公司、文成宾馆不应承担。承诺书是被胁迫所书写，不能作为定案证据。请法院依法驳回张信红的上诉请求。
上诉人文成装饰公司、文成宾馆不服提起上诉称，一、截止2016年9月，文成装饰公司、文成宾馆共欠张信红20万元（含2015年10万元），李丽2016年出具的承诺书不是其真实意思表示，是被张信红及其丈夫乘人之危胁迫所致，该承诺书不能作为定案依据。二、原审法院判决解除房屋租赁合同错误。三、即使解除房屋租赁合同，也应判决张信红返还文成装饰公司、文成宾馆部分投资款。四、文成装饰公司、文成宾馆装在文成宾馆的变压器不属于其无偿留给张信红的财产，二上诉人也不同意用变压器抵还张信红租金，该变压器属于可拆除财产。
张信红答辩称，应按照承诺书办理。文成装饰公司、文成宾馆先违约。变压器�于房屋，如拆除无法使用。
二审查明的主要事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为，张信红上诉称《放弃房屋租金说明》的前提条件是双方愿意协商让步，现双方协商无果，该说明则不生效，张信红有权索要房租。结合本案情况，调解不成时张信红调解意见不能作为裁判的依据，不应视为其对租金的放弃。故其有权要求文成装饰公司、文成宾馆支付租金。张信红原审诉请“判令被告按照出具的承诺书内容实施”，承诺书载明租金为2015年10万元及2016年30万元，共40万元。后张信红又增加诉讼请求“要求被告偿付2015年拖欠租金10万元；2016年拖欠租金15万元”，诉请的租金数额前后不一，本院认为张信红后增加的诉请租金25万元，应视为对之前租金诉求的变更。故以其诉请25万元为准。故张信红上诉称文成装饰公司、文成宾馆应支付其拖欠房租40万元的诉讼请求，超出25万元部分本院不予支持。张信红若有其他损失可另案主张权利。张信红诉称其替文成装饰公司、文成宾馆所交水电费应予返还的理由。原审认定张信红缴纳文成宾馆所欠水电费15115.98元，使用了文成装饰公司水电押金1万元。故文成装饰公司、文成宾馆还应返还张信红缴纳的水电费5115.98元。
文成装饰公司、文成宾馆称承诺书不是其真实意思表示，是被胁迫所签的理由。文成装饰公司、文成宾馆并未提出有力证据对此事实予以证明，故本院对此上诉理由不予支持。文成宾馆、文成装饰公司称原审解除合同错误，张信红应返还其部分投资款的理由无法律依据，本院不予支持。文成装饰公司、文成宾馆称变压器是可拆除财产，不应无偿留给张信红或抵偿租金的理由。因承诺仅约定“屋内所有设施不得搬离不得损坏，无偿赠送给张信红所有”�变压器并不属于屋内设施，根据约定，张信红无权取得该变压器。故上诉人此项上诉理由成立，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：
一、维持平桥区人民法院（2016）豫1503民初4292号民事判决第一项“解除张信红与信阳文成装饰工程有限公司签订的《房屋租赁合同》。”、第二项“信阳市文成装饰工程有限公司和信阳市文成商务宾馆将租赁的房屋保持现状，完整的交还张信红。”；
二、撤销平桥区人民法院（2016）豫1503民初4292号民事判决第三项“二被告装在文成宾馆的变压器抵作拖欠的租赁费留给原告。”；
三、信阳市文成装饰工程有限公司、信阳市羊山新区文成商务宾馆于本判决生效之日起十日内支付张信红房屋租金及水电费255115.98元；
四、驳回�诉人张信红，上诉人信阳市文成装饰工程有限公司、信阳市羊山新区文成商务宾馆其他诉讼请求。
如未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费3300元，由上诉人张信红承担1650元，上诉人信阳市文成装饰工程有限公司、信阳市羊山新区文成商务宾馆承担1650元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑鹏飞
审 判 员 左立新
代理审判员 李 青
二〇一七年二月二十日
书 记 员 汪玉娇