浙江省杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0110民初3号
原告：阳海波，男，1979年12月1日出生，汉族，住湖南省衡南县。
委托代理人：夏文中，浙江科文律师事务所律师。
被告：马永春，男，1973年6月7日出生，汉族，住浙江省东阳市。
委托代理人：陈光敏，女，1983年2月16日出生，住重庆市江津区。
原告阳海波诉被告马永春租赁纠纷一案，本院于2017年1月3日受理后，依法由审判员马超独任审判，于2017年3月2日公开开庭进行了审理。因案情复杂，后依法转为普通程序组成合议庭进行审理。后因人事变动，依法由审判员金美良独任审判长与人民陪审员组成合议庭分别于2017年6月16日、8月31日两次公开开庭进行了审理。原告阳海波及其委托代理人夏文中、被告马永春及其委托代理人陈光敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告阳海波诉称：2016年6月14日，原、被告签署《租赁协议》一份，协议约定被告将位于杭州市余杭区乔司镇鑫业路2号4楼面积约200平方米的房屋出租给原告作为制衣用途，租金5万元一年，租期三年。原告将第一笔4万元租金交给被告后，被告将出租房屋交给原告，原告将该承租房进行了装修。后该出租房所有权人向原告主张，认为被告在没有取得其同意的情况下私下转租给原告，要求原告向其结清房屋租金及水电费并限期搬离出租房，2016年10月20日、25日原告向房屋所有权人另行支付了房屋租金6440元及382元水电费后搬离了案涉房屋。被告没有取得出租方同意将房屋私下转租给原告，在原、被告合同签订后也未征得房屋所有人的同意，原告被告签署的租赁协议无效，被告应当向原告返还出租款4万元，故原告诉至法院，诉讼请求：1、判令被告向原告返还租赁款4万元；2、判令被告向原告赔偿装修损失66200元；3、本案的诉讼费用由被告承担。在庭审中，原告将诉讼请求变更为：1、判令被告向原告返还租赁款4万元；2、本案的诉讼费用由被告承担。
原告阳海波为支持其诉请，提供并陈述了下列证据：
1、《租赁协议》1份，证明原、被告签订租赁协议，约定租赁房屋位置及年租金等的事实。
2、光盘及文字整理版1份，证明原告向被告交付了4万元房屋租金及被告没有取得出租房所有权人同意私下转租的事实。
3、收款收据3份，证明原告案涉房屋所有权人的就水电费及房租进行结算并已将该出租房交还给房屋所有人的事实。
4、杭州市不动产权属信息查询记录1份，证明涉案房屋是浙江高明玻璃有限公司所有，被告没有出租资格的事实。
5、房屋租赁合同1份，证明案涉房屋是出租人租赁给案外人章雷雷，租期是2013年6月18日至2016年6月17日的事实。
被告阳海波辩称：案涉房屋是被告从案外人章雷雷转租来的，后由于被告2016年9月9日起就不再承租案涉房屋并搬离了案涉房屋，被告在搬离的同时也已经把应该退还给原告的租金通过陈光敏以手机银行转账支付的方式退还给了原告的合伙人25000元，目前还欠原告3000元没有付清。当时案涉房屋转租给原告是经过房东同意的。
为证明辩称事实，被告提供如下证据：
1、手机银行转账记录3份、借记卡账户历史明细清单2份，证明2016年9月9日被告将租金25000元退给原告合伙人的事实。
2、转租协议及手机转账记录各1份，共同证明章雷雷将案涉房屋转租给被告使用的事实。
被告对原告提供的证据质证如下：证据1、4，无异议;证据2，真实性无异议，确实收到了被告支付的租金4万元;证据3，被告已经从2016年9月9日开始就不再承租案涉房屋，此后是原告跟房东之间的事情；证据5，无异议，案涉房屋是房东租给案外人章雷雷，章雷雷再转租给被告。
原告对被告提供的证据质证如下：证据1、真实性合法性无异议，但认为被告转账的收款人原告不认识，原告也没有收到过被告退的租金；2、转租协议真实性无异议，但认为被告与案外人章雷雷之间的协议与本案无关。
根据以上质证意见，本院对双方当事人提交的证据认证如下：（一）原告提交的证据。被告对证据1-5的真实性均无异议，上述证据能证明本案相关事实，故本院确认上述证据作为认定本案相关事实的依据。（二）被告提供的证据。证据1，银行转账记录中的收款人并非原告本人，被告也未提供证据证明收款人系原告的合伙人且有权代表原告接受相应的款项，故原告对证据1的异议成立，该证据不能证明被告所主张的待证事实；证据2，原告对真实性没有异议，故本院对该证据的真实性予以确认，其证明力本院结合其他证据及当事人的庭审陈述予以综合认定。
本院根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定如下事实：
2016年6月14日，原告阳海波作为承租方（甲方）与被告马永春作为出租方（乙方），签订《租赁协议》一份，约定乙方将位于杭州市余杭区乔司鑫业路2号4楼的面积约200平方米的房屋出租给甲方作为制衣用途，租金每年5万元，甲方先付4万元，剩余的在三个月内付清，第一年时间为2016年6月20日到2017年6月20日，此合同租赁期为三年，租赁期内甲方的水电费由甲方自行承担，并于年底前交清。合同签订后，原告支付给被告租金4万元。
另认定，案涉房屋所有权人为浙江高明玻璃有限公司，案涉房屋由案外人章雷雷承租，租赁期限为自2013年6月18日至2016年6月17日止。案外人章雷雷案将案涉房屋转租给被告，2016年9月9日开始被告不再承租案涉房屋。由于房屋所有权人不同意将案涉房屋出租给原告，原告另行向房屋所有权人支付了2016年9月9日至2016年10月25日的房屋租金及水电费后即搬离了案涉房屋。原告为本案诉讼支出财产保全申请费1051元。
再认定，在庭审中原告自认，因原告已经实际使用案涉房屋，故2016年9月9日之前租金不要求被告退还，但此后的租金应该退还给原告；被告也自认2016年9月9日之后的租金应当退还给原告，但其认为已经于2016年9月9日退还原告给合伙人租金25000元，仅剩余3000元尚未退还。
本院认为，被告已经于2016年9月9日起就已经不再承租案涉房屋，而原、被告签署的《租赁协议》所约定的租期限超过了2016年9月9日，超过部分的租期约定应当认定无效。关于原告支付被告的4万元租金是否需要返还的问题。本院认为，2016年9月9日之前的房屋租金，原告实际占有使用了案涉房屋，且原告也不要求被告返还，故该部分的租金被告无需返还。剩余部分租金，因原、被告之间约定的租期超过了被告实际的实际承租的期限，超过部分的租期约定无效，且被告也自认2016年9月9日之后的租金应当退还给原告，故该部分的租金被告应当予以返还。根据原、被告约定案涉房屋租金为每年5万元的标准及租期起算时间，原告支付给被告的4万元租金在扣减2016年9月9日之前的房屋租金后，确定被告应返还原告的租金为29042元。被告辩称，其已经将25000元租金返还给原告的合伙人，但未提供证据证明，故本院不予采信。综上，对原告诉请之合理部分，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告马永春返还原告阳海波租金29042元，于本判决生效后十日内付清。
二、被告马永春支付原告阳海波财产保全申请费1051元，于本判决生效后十日内付清。
三、驳回原告阳海波的其他诉讼请求。
如果被告马永春未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案案件受理费800元，由被告马永春负担580元，由原告阳海波负担220元。
原告阳海波于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告马永春于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费800元。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交，由本院书面通知预交。
审 判 长 金美良
人民陪审员 唐少鹏
人民陪审员 朱倩楠
二〇一七年九月二十七日
书 记 员 张中明
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