湖南省株洲市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）株中法民四初字第20号
原告单海瑞，男，1972年5月18日出生，汉族，浙江省人，住浙江省青田县。
原告徐姗姗，女，1978年6月24日出生，汉族，浙江省人，住浙江省青田县。
两原告共同委托代理人申验，北京合川律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，申请财产保全、代为和解、调解，代签法律文书等相关事宜。
被告许伟，男，1964年10月12日出生，汉族，湖南省株洲人，住湖南省株洲市芦淞区。
委托代理人郭华，湖南天桥律师事务所律师，代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代为上诉，代为签署有关文书等。
原告单海瑞、徐姗姗诉被告许伟房屋租赁合同纠纷一案。本院于2013年7月23日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告单海瑞、徐姗姗的委托代理人申验、被告许伟的委托代理人郭华到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告单海瑞、徐姗姗诉称：2011年8月3日原被告双方签订《房屋租赁合同》。约定将原告方所有的株洲市天元区湘银世纪花园36栋一、二层整体出租给被告经营庐山路农贸市场，并对租期、租金及支付方式、违约责任等进行了约定。从合同签订后，被告就未完全履行合同义务，截止2012年11月1日被告拖欠租金1792000元，经原告多方催收未还。2013年5月31日被告放弃对租赁市场的管理，造成目前市场处于无人管理状态。现原告请求1、判令被告支付所欠租金1792000元；2、判令被告所付履约保证金50万元不退归原告所有，并由被告支付违约金50万元；3、判令解除双方的租赁合同，并由被告退还租赁物；4、判令被告支付原告代付的电费9659.5元；5、判令被告支付应付的物业管理费25580.4元、电费18277元；6判令被告支付诉讼费用。
原告为支持其诉讼请求，向本院提供证据如下：
证据1、房屋租赁合同。证明租赁关系的成立，双方的权利义务及违约责任的相关事项；
证据2、代付电费清单9份。证明被告方没有缴纳电费，原告代付电费9659.5元；
证据3、商品房销售合同2份、房产证。证明原告系租赁物的所有人；
证据4、工作联系函。证明2013年6月1日起市场就属于无人管理状态，被告欠物业公司的物业、水电费，物业公司找业主，我方起诉时已经把物业费、电费纳入其中。。
被告许伟辩称：原告主张租金计算有误，租赁物消防设施不合格，导致农贸市场装修延期44天，延期期间的租金135978元应核减；履约保证金与违约金不能并用，只能择一主张；原告无权要求被告支付物业管理费及其未垫付的电费，要求被告支付拖欠的物业费及电费的主体应该是株洲湘银物业管理有限公司。
被告许伟向本院提供证据如下：
证据1、《株洲市天元区公安消防大队建设工程消防设计审核意见书》；
证据2、《关于请求不予停止施工的报告》。
两份证据证明原告出租的房屋不符合消防要求，被告在使用该标的物时被勒令停止施工，因此该部分停止施工的时间应当核减租金；
被告许伟对原告单海瑞、徐姗姗提供的证据质证如下：
对证据1的真实性无异议，但承租方许伟仅是一个代表人，其租赁原告的财产完全是用于从事农贸市场经营，而市场的实际经营主体是一个公司而不是个人；对证据2的真实性无异议，但说明了市场缴纳电费的电费卡从2012年8月起就转到了原告手上，因为被告没有按期缴纳租金，被告在市场需要支付电费时，原告利用手中的电卡限购电，不能满足市场的要求与原告经营的农贸市场退出经营市场有直接责任；对证据3无异议；对证据4的真实性无异议，但其中有一段陈述水电和物业费用的表述可以看出因为市场的实际经营者没有及时向原告方缴纳租金，原告方就没有用手中的电费卡去买电，通过协调，导致物业直接供电的情况。
原告单海瑞、徐姗姗就被告许伟提交的证据质证如下：对该两份证据的真实性无异议，对其证明目的有异议，证据1的审核意见书土建部分没有消防验收是开发商的问题，无农贸超市消防设计图等是被告方应当要提供的，原因是被告造成的，施工报告中被告自己也讲到了经检查是消防报建手续不够完备而停工，这是由于自己的原因造成的，因为整体楼的消防没有验收，消防问题没有影响被告方的经营，被告方从原告方租赁后超市如期开业并正常经营。建筑消防验收如果有不合格我方认可，这是建筑方的问题，但租赁后的装潢设计消防验收的不合格是被告方的责任。
本院对原告单海瑞、徐姗姗提交的证据认证如下：证据1、2、3、符合证据的“三性”本院予以采信。证据4虽湘银物业没有向被告主张过，且原告也没有实际给付，但双方的租赁合同已经将该义务赋予给了被告，被告认为没有关联性的理由不成立。本院对该证据予以采信。
本院对被告许伟提交的证据认证如下：证据1、2的真实性，关联性双方没有异议，但双方对证明目的有异议，本院结合案情综合认定。
根据对证据的认定情况，结合当事人的陈述，本院认定事实如下：原、被告于2011年8月3日签订《房屋租赁合同》。双方约定：一、甲方（原告方）将位于的株洲市天元区湘银世纪花园36栋一、二层整体出租给乙方（被告）。建筑面积约为2350㎡，租赁面积按产权登记面积为准。....经营庐山路农贸市场，乙方承租期限内未经甲方同意不得整体转租或者转让给第三方经营，经甲方同意则可以转租或转让经营；租赁期限为10年，自2011年8月3日至2021年8月2日止。甲方同意给乙方3个月装修期，即自2011年8月3日至2011年11月2日止，装修期内免收租金，装修期内的水、电、物管费用由乙方承担。...（二）乙方责任义务...2、认真遵守湘银小区物业管理制度，切实履行甲方与小区物业管理公司签订的物业管理合同中各项规定。并及时缴纳物业管理及卫生管理的一切费用。5、不得将所投资的各项设备等投资物用作抵押与担保，否则视同乙方单方终止合同，一切责任由乙方承担。6、按合同要求及时向甲方足额缴纳租金。五、租金及支付方式1、甲乙双方一致同意租赁标准租金为40元／平方米（不含税价），租金支付期限为每年支付一次，每年支付当年租金的100％。租赁租金单价前二年不变，第三年至第十年租赁期间，单价每年在前一年的基础上递增8％的租金，以此类推的方式进行结算。2、双方签订合同后30天内，乙方应支付甲方履约保证金50万元人民币。3、首年租金分两次支付，第一次在合同签订三十日内支付人民币28.2万元，第二次在2012年1月3日前支付余款56.4万元。次年开始在上年度期限届满前三十日内一次性支付给甲方下年度租金。以后每年租金缴纳时间依次类推。具体情况如下：（见表）
年份
租金标准（元／平方米）年租金（元）2011年8月3日—2011年11月2日免租期2011年11月3日—2012年8月2日40282000元＋564000元（分二次支付）2012年8月3日—2013年8月2日401128000元2013年8月3日—2014年8月2日43.21218240元2014年8月3日—2015年8月2日46.651315530元2015年8月3日—2016年8月2日50.3881420941元2016年8月3日—2017年8月2日54.4191534615元2017年8月3日—2018年8月2日58.771657314元2018年8月3日—2019年8月2日63.471789854元2019年8月3日—2020年8月2日68.551933110元2020年8月3日—2021年8月2日742086800元
4、双方签订本合同当日乙方支付甲方合同定金5万元人民币，乙方如未在30天内（即2011年9月3日之前）按时支付剩余45万元人民币履约保证金，及第一次租金人民币28.2万元，甲方有权单方终止合同，定金5万元人民币不再退还乙方，乙方同意作为甲方房屋空置的补偿费用。六、履约保证金，为确保乙方履行本合同的相关义务，双方签订合同时由乙方支付甲方伍拾万元作为履约保证金，合同期满时，如乙方信守本合同未给甲方造成损失，履约保证金不计利息全额返还给乙方，若乙方未按约定时间足额支付相关费用，则视乙方单方违约。甲方有权从履约保证金中扣除相关费用。...十三、4、本合同解除或期满终止后，乙方应在合同解除或终止日15天内腾空租赁房屋并移交给甲方，腾空期间不计租金。未办理移交手续的，视为乙方未移交。...十五、违约责任2、乙方有下列情形之一的视为违约，甲方有权单方解除合同，履约保证金不退，乙方另向甲方支付50万元违约金，并赔偿甲方经济损失。（违规装修和擅自改变房屋及附属设施主体结构。（由乙方经营不当要求提前解除本合同的，履约保证金不退，乙方另向甲方支付50万元作为赔偿，并赔偿甲方经济损失。合同签订后，被告向原告交纳了50万元履约保证金，并陆续交纳了18.2万元租金。农贸市场于2011年12月19日开业。而后被告因经营困难没有再交纳租金，为不影响周边居民正常生活、确保市场营业，天元区政府相关部门主持双方协商，协商期间原告先后9次代替被告交纳电费共计9659.5元。原告又多次向被告催收租金及电费未果。2013年5月被告单方面撤离市场，并导致市场目前处于无人管理状态。截止起诉日止被告拖欠原告的到期应交租金是1792000元（系应交至2013年8月2日的租金减去已交租金，即282000＋564000＋1128000－182000=1792000）。
本院认为，本案系租赁合同纠纷。案件的争议焦点是：
一、被告的违约行为是否符合法定或约定解除租赁合同的条件？二、被告要求违约金和履约保证金择一履行是否合理？三、原告要求被告支付的物业管理费、电费能否得到支持？现综合分析如下：
原告单海瑞、徐姗姗与被告许伟签订《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，未违背法律有关规定，合法有效，双方应当遵照合同全面切实履行。合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，被告将房屋改造、装修成农贸市场，并于2011年12月19日开业。合同签订后被告仅向原告支付了50万元履约保证金和18.2万元租金，未依约全面履行支付租金义务。至起诉日止共拖欠原告单海瑞、徐姗姗到期租金1792000元，虽经原告多次催收，被告仍没有支付，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。2013年5月被告单方面撤离农贸市场，导致市场目前处于无人管理状态。被告的行为表明其已不能履行合同义务，导致原告作为守约方订立合同的目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：.....（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的....的规定，此时原告要求解除双方租赁合同理由成立，应予以支持；依照法律规定合同解除后违约方仍应承担相应的违约责任。双方签订的《房屋租赁合同》第十五条约定“乙方有下列情形之一的视为违约，甲方有权单方解除合同，履约保证金不退，乙方另向甲方支付50万元违约金，并赔偿甲方经济损失。.......由乙方经营不当要求提前解除本合同的，履约保证金不退，乙方另向甲方支付50万元作为赔偿，并赔偿甲方经济损失。”依照该约定被告既要承担50万元违约金，所交50万元履约保证金亦不予退还。当事人承担违约责任应当与其违约行为中的主观过错及违约行为所造成的损失基本相当，结合本案实际情况，被告确系因经营困难才未按期支付租金，不属故意恶意违约的情形，综合考虑被告违约的情形以及给原告造成的经济损失，本院认为被告承担50万元违约金较为合理，因此对被告请求根据违约情况对违约金和履约保证金择一履行的诉求，本院予以支持；原告为不影响周边居民正常生活、确保市场营业，在天元区政府相关部门主持双方协商期间代替被告交纳电费共计9659.5元系为了被告的利益而支出的合理费用，根据双方约定应由被告负担；原告要求被告支付的其他物业管理费、电费，虽物业公司只根据物业合同向业主主张权利，原告也确实没有替被告实际支付，但根据双方《租赁合同》中乙方义务“认真遵守湘银小区物业管理制度，切实履行甲方与小区物业管理公司签订的物业管理合同中各项规定。并及时缴纳物业管理及卫生管理的一切费用。”的约定，被告有支付物业管理费和电费的义务。被告以株洲湘银物业管理有限公司没有向其主张，原告不具有主张资格的抗辩理由不能成立，本院对此不予支持；
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：
一、解除原告单海瑞、徐姗姗与被告许伟签订的《房屋租赁合同》；
二、被告许伟在本判决生效之日起30日内将承租房屋返还给原告单海瑞、徐姗姗；
三、被告许伟于本判决生效后30内支付给原告单海瑞、徐姗姗租金1792000元（系起诉日前应交租金。即2011年8月3日--2013年8月2日的租金）；
被告许伟于本判决生效后30内支付原告单海瑞、徐姗姗违约金50万元。
被告许伟所交履约保证金50万元予以退还。
被告许伟本判决生效后30内支付给原告单海瑞、徐姗姗代缴的电费9659.5元
七、被告许伟本判决生效后30内支付给原告单海瑞、徐姗姗的物业管理费25580.4元和电费18277元。
如被告许伟未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费29564元，由被告许伟承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省高级人民法院。
审 判 长 ：柳战文
审 判 员 ：卢飞虎
代理审判员 ：谢晓红
二〇一四年三月十九日
书 记 员 ： 王 琳
附：《中华人民共和国合同法》
第八条、依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条、有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百一十四条、当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第二百二十六、条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条、承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。