上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0114民初4683号
原告赵某某，男，1978年2月28日生，汉族，住广东省陆丰市。委托代理人任文风、陈一，上海嘉路律师事务所律师。被告上某某，住所地上海市嘉定区。法定代表人高皋，执行董事。委托代理人王朝杨，上海方本律师事务所律师。委托代理人王立清，上海方本律师事务所实习律师。被告上海嘉华房地产发展有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人罗禾兆洮，董事长。委托代理人王瑞麟、陈晨，上海市东方剑桥律师事务所律师。原告赵某某与被告上某某(以下简称“恒某某”)、上海嘉华房地产发展有限公司(以下简称“嘉某某”)间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员徐熙春独任审判，公开开庭进行了审理。原告赵某某及其委托代理人陈一，被告恒某某委托代理人王朝杨、王立清、被告嘉某某委托代理人王瑞麟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年7月27日，原告与嘉某某签订商品房预售合同，原告购买位于嘉定区嘉罗公路XXX号XXX室及2030室房屋(以下简称“系争房屋”)，嘉某某承诺系争房屋售后包租10年。经嘉某某安排，原告与恒某某签订商品房租赁经营合同，约定原告将系争房屋租赁给恒某某，租赁期10年，自2012年8月1日至2022年7月31日止。2012年8月1日至2015年7月31日租金用于直接抵扣部分购房款，恒某某无需支付，自2015年8月1日至2017年7月31日季度租金为人民币(以下币种同)46,749元，以后递增，租金于每季度后的第一个月内支付至原告指定账户。原告按约支付购房款，办理产权登记手续后将系争房屋交付给恒某某，但恒某某经多次催讨未按约支付租金，反而两被告提出无法继续履行租赁合同而要求解除租赁合同仅支付4个月租金作为补偿。期间，签订商品房预售合同及租赁合同的手续均由嘉某某办理，其也同意用租金直接抵扣部分购房款，且个别业主将购房款支付至恒某某账户，原告有理由相信两被告存在人员、资金混同现象，嘉某某应与恒某某一起承担责任。故诉请要求判令：一、解除原告与恒某某间两份商品房租赁经营合同；二、两被告支付自2015年8月1日至实际解除商品房租赁经营合同之日止的租金(暂计109,081元)；三、两被告支付自2015年12月1日至实际支付租金之日止的违约金(暂计462.80元)；四、两被告赔偿经济损失93,498元(为两个季度的租金)；五、嘉某某开具抵扣租金部分的购房款发票。庭审中，原告增加诉请要求恒某某立即交还系争房屋。被告恒某某辩称，双方租赁合同没有约定迟延支付租金能解除合同，恒某某不构成根本违约，不同意解除租赁合同。对于支付租金及违约金没有异议，原告没有证据证明损失，不同意赔偿损失。被告嘉某某辩称，嘉某某不是租赁合同的当事人，与恒某某也不存在人员或资金的混同，故原告要求嘉某某承担责任没有依据。嘉某某已开具购房发票，不同意再开具发票。经审理查明，2011年7月27日，原告与嘉某某签订两份商品房预售合同，原告购买嘉定科创大厦的系争房屋，其中2030室房价932,893元，2063室房价1,230,938元。同日，原告与恒某某签订两份商品房租赁经营合同，约定：原告将系争房屋租赁给恒某某统一经营管理，租赁期10年，自2012年8月1日至2022年7月31日止；2012年8月1日至2015年7月31日租金无需支付，2015年8月1日至2017年7月31日季度租金为2030室20,155元、2063室26,594元，以后递增，租金于每季度后的第一个月内支付至原告指定账户；恒某某应按合同约定向原告支付租金，如因恒某某原因不能按时支付的，每逾期一日，应按应付款项每日万分之一向原告支付违约金；合同签署后，恒某某擅自解除、撤销合同或提前终止合同，或不按合同约定履行，原告有权要求继续履行，因恒某某违约行为导致合同无法继续履行的，恒某某同意按剩余租赁期间的租金收益作为违约金支付给原告等。商品房预售合同签订后，原告按合同约定支付了购房款，嘉某某向原告开具了购房款发票。原告与嘉某某签订房屋交接书后，将系争房屋交付给恒某某统一经营管理。此后，恒某某曾将系争房屋在内的科创大厦项目对外出租经营。2016年2月，恒某某就科创大厦1-3楼商铺集体租赁合同履行不能事宜，发出解决方案，表示恒某某已无法履行原租赁合同必须予以解除，并提供了补偿方案。因恒某某未向原告支付租金，原告遂诉至本院。另查明，一、2012年10月17日，原告取得了系争房屋的房地产权证。二、2012年7月，恒某某与嘉某某签订备忘录，约定科创大厦各业主前三年租金以嘉某某抵扣房价的方式，恒某某无需向各业主支付前三年租金。三、嘉某某原董事顾春新20**年4月起不再担任嘉某某董事，同年6月起担任恒某某法定代表人、执行董事。审理中，原告表示赔偿两个季度的经济损失就是根据租赁合同中“恒某某同意按剩余租赁期间的租金收益作为违约金”为依据，原告仅主张两个季度。以上事实，有商品房预售合同、发票、房地产权证、商品房租赁经营合同、备忘录、工商登记材料及当事人的陈述等证据为证，事实清楚，证据充分。本院认为，原告从嘉某某处购买系争房屋后与恒某某间签订的商品房租赁经营合同是双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。合同明确约定恒某某应于每季度后的第一个月内支付该季度的租金至原告指定账户，但恒某某至今已有3期未支付租金，导致原告合同目的不能实现，故原告起诉要求解除租赁合同合法有据。合同解除后，恒某某应将系争房屋返还给原告，并向原告支付拖欠的租金及使用费。关于原告诉请的违约金及赔偿损失，因恒某某违约导致合同提前解除，必然造成原告损失，现恒某某抗辩不同意赔偿损失，本院根据合同履行情况等因素酌情将违约金与赔偿损失一并确定为一个季度的租金损失46,749元。对于原告诉请要求嘉某某开具抵扣租金部分的购房款发票，嘉某某已按商品房预售合同及原告付款金额开具了发票，故该诉请本院不予支持。对于原告诉请认为是嘉某某售后包租及两被告间有人员、资金混同故要求嘉某某共同承担责任，没有充分依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告赵某某与被告上某某于2011年7月27日签订的两份商品房租赁经营合同；二、被告上某某应于本判决生效之日起十日内将嘉定区嘉罗公路XXX号XXX室、XXX室房屋返还原告赵某某；三、被告上某某应于本判决生效之日起十日内按每日人民币519.43元支付原告赵某某自2015年8月1日至房屋实际返还之日止的租金及使用费；四、被告上某某应于本判决生效之日起十日内向原告赵某某支付违约金及赔偿损失共计人民币46,749元；五、原告赵某某其余诉讼请求，不予支持。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币4,345元，减半收取2,172.50元，由被告恒某某负担。被告恒某某负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 徐熙春
二〇一六年七月七日
书记员 顾颖琦
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……