广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0304民初字第13854号
原告:深圳和记黄埔中航地产有限公司，住所地深圳市福田区福中三路1280号黄埔雅苑商场3楼B区，组织机构代码75760604-7。
法定代表人:周伟淦。
委托代理人:朱良均，广东深金牛律师事务所律师。
委托代理人:马昊，广东深金牛律师事务所律师。
被告：王某，男，汉族，1985年8月7日出生，住址湖北省仙桃市。
委托代理人:胡海军，广东华途律师事务所律师。
委托代理人:邹湘雩，广东华途律师事务所律师。
上列原告深圳和记黄埔中航地产有限公司诉被告王某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人朱良均，被告委托代理人胡海军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：被告向原告支付租金756499.49元、推广费11679.36元、经营保证金13506元、POS机租金8000元、违约金98676.48元，合计888361.33元，上述费用计算截至2016年4月30日，其后另计。审理中，原告明确诉讼请求为：被告支付拖欠的款项：2015年1月至2015年6月租金267894元（44649元/月×6个月）、2015年7月租金46246.49元、2015年8月至2016年6月租金595812元（49651元/月×12个月）、2016年7月租金50877.64元、2016年8月至11月租金216068元（54017元/月×4个月），租金合计1121747.13元，2015年1月至2016年11月的推广费16789.08元（729.96元/月×23个月）、POS机租金11500元（500元/月×23个月），因租金调整后应补缴的经营保证金28104元，其中2015年7月份应补缴13506元、2016年7月份应补缴14598元，以及上述费用的违约金，违约金以每月欠缴费用为基数，按每日万分之五计算至被告实际付清之日止。事实和理由：原告与被告于2014年7月18日签订了《深圳市房屋租赁合同书》（以下称租赁合同）、《世纪汇广场商铺租赁合同补充协议》（以下称补充协议）。上述合同约定：被告承租原告位于深圳市福田区深南大道3018号的世纪汇广场商场负一层B133号商铺（以下称涉案商铺），租赁期从2014年7月21日起至2017年7月20日；第一年基本租金每月44649元，第二年基本租金每月49151元，第三年基本租金每月54017元；每月提成租金按每月总营业额的18%减去每月基本租金的差额部分，若差额部分为负数，则每月提成租金为零.推广费为每月729.96元。同时对质量保证金、经营保证金进行了约定。合同约定被告逾期付款的按每日万分之五支付违约金。在履约过程中，被告自2015年1月起拖欠租金、推广费、POS机租金等费用，已构成违约，多次催缴未果。
被告辩称：1、原告曾向被告承诺，原告的租赁经营场所签约率已达70%以上，若签约率低于70%，按营业额提成租金收取租金，还承诺有多家国际知名品牌入驻，但原告均未兑现承诺。另，租金上浮应从实际收取租金后的第13个月开始调整，不应依据合同约定的租赁开始日起算第一年度的租金。2、原告并未依照合同约定实质进行推广，即使产生推广费也应由原告自行承担。3、原告主张经营保证金没有任何依据，双方在没有确定如何收取租金时，该经营保证金不得收取。4、关于违约金部分，原告自行招商时有虚假承诺，夸大事实、诱骗被告进驻场地，有失诚信。原告从未向被告催缴支付租金及其他费用，因为原告一直以协商为由，对被告表示可以暂缓支付租金，待新的租金金额确定后再补交。经过长达两年的协商，原告并未给出明确答复，在协商过程中原告仅同意可以以六折方式处理，但直至2016年5月，原告直接向法院起诉，原告该行为恶意、故意让被告损失扩大，原告对于被告的损失应承担相应责任。5、原告在2016年5月30日提起诉讼，在2015年6月1日之前的租金已经超过诉讼时效。
经审理查明，2014年7月18日，原告（甲方）与被告（乙方）签订租赁合同及补充协议，约定：甲方将涉案商铺出租给乙方使用，租赁房屋的租期自2014年7月21日至2017年7月20日止。第一年基本租金每月44649元，第二年基本租金每月49151元，第三年基本租金每月54017元，每月5日前交付租金；免租期30天从租赁期开始日起算，但乙方须按补充协议向甲方支付推广费，并向受托管理人支付免租装修期内的物业服务费及实际发生的杂项费用；乙方应从免租装修期届满之日或实际营业之日（按较早日期为准）起按补充协议第5条的约定支付租金、物业服务费、推广费等杂项费用；推广费指甲方就宣传推广该商场而收取的费用，乙方应当自租赁期开始日起向甲方支付推广费为每月729.96元；自本补充协议签署之日起7日内，乙方须向甲方及受托管理人支付经营保证金147451.26元（相当于三个月的基本租金以及物业服务费），作为乙方在整个租赁期内全面、忠实履行本补充协议各项条款的担保，其中133947元向甲方支付，剩余13504.26元向受托管理人支付；如租赁期内基本租金或物业服务费有所上调，乙方须在收到甲方或受托管理人关于补足经营保证金的书面通知之日起15日内按照每月基本租金或物业服务费之调整幅度而根据上述之计算方法相应补足，直至经营保证金数额相当于调整后之每月基本租金及物业服务费总数之3个月数额；如乙方需租用POS机，应向甲方支付押金并按月支付租金，POS机租金为每月每台500元；乙方应于每个公历月第5日或之前，向甲方支付租赁期内的其余月份之当月基本租金、推广费及POS机租金，并向受托管理人支付租赁期内其余月份之当月物业服务费等有偿服务费；若租赁期的首月和租赁合同届满或提前终止的尾月，乙方占用该房产不足一个月时，基本租金、提成租金、物业服务费、推广费、POS机租金以及杂项费用将根据当月实际占用天数按比例计算，若在租赁期的某一公历月内上述费用出现不同的计费标准，则参照本款所述租赁期的首月和租赁合同届满或提前终止的尾月的情形分段计算；自开业日起的任何一个公历年度内，乙方不得连续3日或累计7日中途停业，乙方如需中途停业，应事先征得甲方的书面批准，否则视为乙方违约；乙方未按照本补充协议约定支付任何租金、推广费、物业服务费或其他应付款项，甲方有权要求受托管理人终止向乙方提供包括物业管理服务等，乙方同时应按照逾期付款金额每日万分之五的标准自逾期之日起向甲方或受托管理人支付逾期付款违约金；乙方欠缴以上款项超过30日的，则甲方及受托管理人有权直接在经营保证金中扣除乙方欠缴的费用及相应的违约金，甲方及受托管理人有权采取本补充协议第15.4条款约定的救济措施；乙方违反约定未经甲方的书面批准而中途停业的，甲方及受托管理人有权采取本补充协议第15.4条款约定的救济措施；本补充协议中，公历月指公历每月1日至本月最后一日，公历年指公历每年1月1日至本年12月31日，自租赁期开始日起每一年为一个租赁年度。
2014年7月24日，原告向被告交付了商铺，双方签署了商铺验收记录。
后，被告开业经营。庭审中，双方确认自2014年8月23日开始收取租金，被告自2015年1月1日开始拖欠租金、推广费和POS机租金。至庭审之日，被告仍在涉案商铺经营。
另查，2014年7月至2016年2月期间，原告与多家广告、传媒公司签订合同举行世纪汇广场商场的各类推广活动。
本院认为，原告与被告签订的租赁合同及补充协议是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定。合同履行过程中，被告长期拖欠租金以及其它费用，构成违约，依据合同约定，原告有权要求被告按照逾期付款金额每日万分之五的标准自逾期之日起支付逾期付款违约金，本院予以认定。
关于原告主张被告拖欠的各项费用，本院作如下认定：
1、基本租金。根据民法通则第一百三十六条第（三）项的规定，延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年。原告2016年6月15日提起本案诉讼，要求被告支付拖欠的2015年1月起的租金，原告提交的2015年10月份的付款通知书签收表无原件核对，被告不予确认并抗辩原告所主张的2015年6月1日之前的租金已经超过一年的诉讼时效期间，原告无证据证明其在2015年6月1日至2016年6月起诉之前向被告主张过权利，被告关于诉讼时效的抗辩符合法律规定，本院予以采纳。故被告还应向原告支付2015年6月1日起的租金。根据补充协议第20.8条款约定，因合同租赁期开始日为2014年7月21日，则协议第一个租赁年度为2014年7月21日至2015年7月20日，该年度月租金44649元；第二个租赁年度为2015年7月21日至2016年7月20日，该年度月租金49151元；第三个租赁年度为2016年7月21日至2017年7月20日，该年度月租金54017元。至2016年11月30日，被告应支付的基本租金为2015年6月1日至2015年7月20日的租金（1个月+20天/31天）×44649元+2015年7月21日至2016年7月20日的租金589812元（12个月×49151元）+2016年7月21日至2016年11月30日的租金（4个月+11天/31天）×54017元=898502.13元，对原告诉请的基本租金超出部分，本院不予支持。被告辩称签约率低于70%，应按营业额提成租金收取租金，没有合同依据，本院无法采信。被告还辩称租金上浮应从实际收取租金后的第13个月开始调整，不应依据合同约定的租赁开始日起算第一年度的租金，被告该辩称与合同约定不符，本院无法采纳。
2、推广费。原告已就其对商场进行推广活动完成了基本举证义务，原告要求被告支付推广费，符合合同约定。被告自2015年1月起拖欠推广费，原告请求被告支付2015年1月至2016年11月30日的推广费16789.08元（729.96元×23个月），本院予以支持。
3、POS机租金。被告自2015年1月起拖欠POS机租金，原告请求被告支付2015年1月至2016年11月30日的POS机租金11500元（500元×23个月），符合合同约定，本院予以支持。
4、经营保证金。按补充协议约定：2015年7月21日起月基本租金从44649元上调为49151元时应补交（49151元-44649元）×3个月=13506元保证金；2016年7月21日起月基本租金从49151元上调为54017元时应补交（54017元-49151元）×3个月=14598元保证金。原告主张因租金上调，被告需补交保证金28104元（13506元+14598元），有合同依据，本院予以支持。
5、逾期付款违约金。原告要求被告支付基本租金、推广费、POS机租金的逾期付款违约金，符合合同约定，被告应以每月应付未付款为基数，以每月应付款之日为起算日期，按日万分之五计算至实际履行之日止（详见判决附表）。被告辩称双方就租金打折方案一直在协商，协商未果，被告并非故意不交租金，原告不应主张违约金。本院认为，双方签署合同后，就租金是否打折另行协商，在双方协商一致变更原合同之前，应按原合同约定履行各自义务，被告以协商为由拒付租金没有依据，被告的该项抗辩理由，本院不予采纳。关于补交经营保证金的违约金，补充协议约定被告在收到原告关于补足经营保证金的书面通知之日起15日内补足，无证据显示原告向被告发出补足经营保证金的书面通知，原告在2016年12月12日庭审时才明确补足上述经营保证金的诉讼请求，视为原告于2016年12月12日才要求被告补足上述经营保证金，经营保证金的违约金应自2016年12月12日起第16日即2016年12月28日起以须补交的保证金28104元为基数按日万分之五计算至实际履行之日止。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告王某应于本判决生效之日起十日内向原告深圳和记黄埔中航地产有限公司支付截至2016年11月30日的基本租金898502.13元、推广费16789.08元、POS机租金11500元及上述费用的相应逾期付款违约金（违约金的计算基数和起算时间详见判决附表，各项费用的相应违约金均以各项费用每月发生金额为基数按日万分之五计算至实际履行之日止）；
二、被告王某应于本判决生效之日起十日内向原告深圳和记黄埔中航地产有限公司支付因租金上调补足的经营保证金28104元及相应逾期付款违约金，违约金以28104元为基数自2016年12月28日起按日万分之五计算至实际履行之日止；
三、驳回原告深圳和记黄埔中航地产有限公司的其它诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定期间履行上述义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费17255元（原告已预交），由原告负担3906元，被告负担13349元。
如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 姚 璇 娟
人民陪审员 唐 琪
人民陪审员 杨 海 涛
二〇一七年一月十一日
书 记 员 雷小勇（代）
判决书附表：单位：元（人民币）
租金、推广费、POS机租金的违约金计算明细
序号
|
费用名称
|
发生期间
|
费用金额（即违约金计算基数）
|
相应违约金起算日期
|
相应违约金计算截止时间
1
|
基本租金
|
2015年6月份
|
44649
|
2015年6月6日
|
均计至实际履行之日止
2
|
基本租金
|
2015年7月份
|
46246.49
|
2015年7月6日
3
|
基本租金
|
2015年8月份
|
49151
|
2015年8月6日
4
|
基本租金
|
2015年9月份
|
49151
|
2015年9月6日
5
|
基本租金
|
2015年10月份
|
49151
|
2015年10月6日
6
|
基本租金
|
2015年11月份
|
49151
|
2015年11月6日
7
|
基本租金
|
2015年12月份
|
49151
|
2015年12月6日
8
|
基本租金
|
2016年1月份
|
49151
|
2016年1月6日
9
|
基本租金
|
2016年2月份
|
49151
|
2016年2月6日
10
|
基本租金
|
2016年3月份
|
49151
|
2016年3月6日
11
|
基本租金
|
2016年4月份
|
49151
|
2016年4月6日
12
|
基本租金
|
2016年5月份
|
49151
|
2016年5月6日
13
|
基本租金
|
2016年6月份
|
49151
|
2016年6月6日
14
|
基本租金
|
2016年7月份
|
50877.64
|
2016年7月6日
15
|
基本租金
|
2016年8月份
|
54017
|
2016年8月6日
16
|
基本租金
|
2016年9月份
|
54017
|
2016年9月6日
17
|
基本租金
|
2016年10月份
|
54017
|
2016年10月6日
18
|
基本租金
|
2016年11月份
|
54017
|
2016年11月6日
19
|
推广费
|
2015年1月份
|
729.96
|
2015年1月6日
20
|
推广费
|
2015年2月份
|
729.96
|
2015年2月6日
21
|
推广费
|
2015年3月份
|
729.96
|
2015年3月6日
|
均计至实际履行之日止
22
|
推广费
|
2015年4月份
|
729.96
|
2015年4月6日
23
|
推广费
|
2015年5月份
|
729.96
|
2015年5月6日
24
|
推广费
|
2015年6月份
|
729.96
|
2015年6月6日
25
|
推广费
|
2015年7月份
|
729.96
|
2015年7月6日
26
|
推广费
|
2015年8月份
|
729.96
|
2015年8月6日
27
|
推广费
|
2015年9月份
|
729.96
|
2015年9月6日
28
|
推广费
|
2015年10月份
|
729.96
|
2015年10月6日
29
|
推广费
|
2015年11月份
|
729.96
|
2015年11月6日
30
|
推广费
|
2015年12月份
|
729.96
|
2015年12月6日
31
|
推广费
|
2016年1月份
|
729.96
|
2016年1月6日
32
|
推广费
|
2016年2月份
|
729.96
|
2016年2月6日
33
|
推广费
|
2016年3月份
|
729.96
|
2016年3月6日
34
|
推广费
|
2016年4月份
|
729.96
|
2016年4月6日
35
|
推广费
|
2016年5月份
|
729.96
|
2016年5月6日
36
|
推广费
|
2016年6月份
|
729.96
|
2016年6月6日
37
|
推广费
|
2016年7月份
|
729.96
|
2016年7月6日
38
|
推广费
|
2016年8月份
|
729.96
|
2016年8月6日
39
|
推广费
|
2016年9月份
|
729.96
|
2016年9月6日
40
|
推广费
|
2016年10月份
|
729.96
|
2016年10月6日
41
|
推广费
|
2016年11月份
|
729.96
|
2016年11月6日
42
|
POS机租金
|
2015年1月份
|
500
|
2015年1月6日
43
|
POS机租金
|
2015年2月份
|
500
|
2015年2月6日
44
|
POS机租金
|
2015年3月份
|
500
|
2015年3月6日
45
|
POS机租金
|
2015年4月份
|
500
|
2015年4月6日
46
|
POS机租金
|
2015年5月份
|
500
|
2015年5月6日
47
|
POS机租金
|
2015年6月份
|
500
|
2015年6月6日
48
|
POS机租金
|
2015年7月份
|
500
|
2015年7月6日
49
|
POS机租金
|
2015年8月份
|
500
|
2015年8月6日
50
|
POS机租金
|
2015年9月份
|
500
|
2015年9月6日
51
|
POS机租金
|
2015年10月份
|
500
|
2015年10月6日
52
|
POS机租金
|
2015年11月份
|
500
|
2015年11月6日
53
|
POS机租金
|
2015年12月份
|
500
|
2015年12月6日
54
|
POS机租金
|
2016年1月份
|
500
|
2016年1月6日
55
|
POS机租金
|
2016年2月份
|
500
|
2016年2月6日
56
|
POS机租金
|
2016年3月份
|
500
|
2016年3月6日
57
|
POS机租金
|
2016年4月份
|
500
|
2016年4月6日
58
|
POS机租金
|
2016年5月份
|
500
|
2016年5月6日
59
|
POS机租金
|
2016年6月份
|
500
|
2016年6月6日
60
|
POS机租金
|
2016年7月份
|
500
|
2016年7月6日
61
|
POS机租金
|
2016年8月份
|
500
|
2016年8月6日
62
|
POS机租金
|
2016年9月份
|
500
|
2016年9月6日
63
|
POS机租金
|
2016年10月份
|
500
|
2016年10月6日
64
|
POS机租金
|
2016年11月份
|
500
|
2016年11月6日
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。