山西省吕梁市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）晋11民终764号上诉人（原审原告）：山西浩田房地产开发有限公司，住所地山西省太原市迎泽区青年路35号1号楼6单元25层01户。法定代表人：王斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：任世平，该公司职员。委托诉讼代理人：杨中勤，山西晋兴律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郭甲（又名郭岱孩）。上诉人山西浩田房地产开发有限公司因与被上诉人郭甲返还原物纠纷一案，不服山西省兴县人民法院（2015）兴民初字第662号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月15日立案后，依法组成合议庭，经阅卷和公开询问审理了本案。本案现已审理终结。山西浩田房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销山西省兴县人民法院（2015）兴民初字第662号民事判决；2.改判被上诉人郭甲返还所占上诉人位于兴县蔚汾镇郭家峁村北区6号楼一层面积126.5㎡以外的门面房及从2015年10月16日起至实际返还之日止按每月3500元计算的损失费，给付上诉人房款482200元、配套款物业费16832.52元或返还上诉人位于兴县蔚汾镇郭家峁村南区2号楼1单元7层东户面积为129.6㎡的住房；3.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：（一）一审判决认定事实错误。一审判决认定上诉人在一审庭审辩论终结前未提供南区2号楼的相关产权手续是错误的，上诉人在一审起诉时就提供了南区《建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《山西省商品房预售许可证》、《土地使用证》原件和复印件，一审法院核对后接收了上述证件的复印件，将原件归还给上诉人。一审庭审时上述证件原件因上诉人办理贷款放在银行，故而未能当庭出示，但上诉人在庭审后第二天就向法庭提供了证件原件。（二）一审判决适用法律错误。1.上诉人提供了南区2号楼的相关产权手续，被上诉人对该房屋产权属于上诉人没有异议，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审判决未支持上诉人主张被上诉人给付房款482200元、配套款物业费16832.52元或返还南区住房一套的请求是错误的。2.依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条规定，被上诉人不仅应当返还侵占1236.5㎡以外的门面房，还应当赔偿给上诉人造成的损失。郭甲经本院传票传唤未到庭参加诉讼，亦未向法庭提交书面答辩意见。山西浩田房地产开发有限公司向一审法院确认的诉讼请求：1.判令被告返还侵占原告兴县郭家峁村北区6号楼一层门面房122.69平方米，并赔偿原告因被告侵占门面房从2015年10月16日起至实际返还之日的门面房侵占损失费（每月按3500元计算）；2.判令被告返还原告位于兴县蔚汾镇郭家峁村南区2号楼1单元7层东户面积为129.6㎡的住房或支付房款、配套款、物业费共计499032.52元及从2015年10月15日起至实际返还之日的利息（按月息1.5分计算）；3.诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：2012年4月2日，蔚汾镇郭家峁村村民委员会（甲方）与原告山西浩田房地产开发有限公司（乙方）签订《郭家峁村旧村改造协议书》，协议约定：甲方引进乙方对郭家峁村进行整村改造，分两期（西区和东区）建设，西区为一期工程，具体范围北至小河边、南至猪圈湾、东至原郭家峁桥、西至旧路，二期为旧村及剩余部分。西区项目工程建设有效工期30个月，以完成拆迁并平整场地后开工建设设计为起始时间。甲方负责整村改造项目报建相关手续的办理，村民的拆迁安置的具体组织和协调签订、水电路“三通一平”和社会治安工作以及项目建成后的物业管理及产权手续办理等工作。乙方负责改造项目的规划设计、建设和经营、承担拆迁安置和水电路“三通一平”各项费用。村民的拆迁安置工作，由双方共同商定《郭家峁旧村拆迁安置方案》，并以此作为拆迁安置和计算补偿费用的依据，……，为了搬迁工作的顺利进行、由乙方和个体搬迁户具体协商、村支两委负责监管。原告郭岱孩以村委主任代表甲方在协议书上签字。2012年4月5日，蔚汾镇郭家峁村村民委员会（甲方、代表人原告郭岱孩）与原告郭岱孩（乙方）签订《旧村房屋改造安置协议》，内容为：“甲方：蔚汾镇郭家峁村村民委员会乙方（房屋搬迁人）：郭岱孩根据政府有关房屋拆迁安置补偿政策和法律法规的有关规定，依据村支两委会制定的《整村改造房屋搬迁补偿安置办法》，本着关注村民利益的原则，经甲乙双方平等协商，就乙方房屋搬迁安置补偿达成如下协议。一、乙方被拆房屋的基本情况乙方在搬迁范围内的宅基地或产权证地址为；宅基地证或产权证编号为；房屋为结构。二、乙方安置房面积补偿的确认结果1、正房建筑面积83.43㎡，确认补偿面积108.45㎡。2、正房建筑面积109.04㎡，确认补偿面积119.95㎡。3、附房地下室建筑面积119.5㎡。确认补偿金额119.5。4、附房建筑面积㎡，确认补偿金额元5、院占地面积29.16㎡，确认补偿金额2625元。其它：雨罩1层6.11㎡2层7.0㎡围墙960元楼栏1320元确认补偿面积㎡，补偿金额4905元。以上1-6项合计建筑面积㎡，确认补偿安置房面积为：住宅120㎡，门面房126.5㎡。三、补偿安置1、安置楼建至地面平地时，按拆迁顺序号选房，确定安置楼号、楼层；安置楼均为初装修。1、安置楼为砖混结构，有效工期为20个月；安置楼为小高层的，有效工期为30个月。3、改造修建期间甲方按每月元，支付乙方房屋租赁费，时间从搬迁之日算起到交付新楼之日止。4、回迁楼房交付后，甲乙双方需配合办理房屋相关手续，所需费用按国家规定办理。5、在规定搬迁时限内，乙方应把原住宅内属于有用的东西由乙方自行处理，逾期视为放弃由甲方拆除清理、处置。6、安置户可以将甲方支付的附房费、房租费、搬家费、院补偿费以及改造补偿折价等款折顶楼房面积。7、安置户不需要安置楼的，甲方以货币形式一次性对其进行补偿。四、甲乙双方的职责1、甲方应在规定的期限内交付给乙方安置房，如遇特殊情况不能按期交付，则应向乙方及时提供其所需的过渡费。2、乙方应保证未对已拆迁房屋为其自身债务做过抵押，或为第三方提供任何形式的担保，否则责任自负。3、签订本协议时，乙方必须结清旧房内所用水、电等相关费用，并将被拆除房屋的宅基地等权属证书的资料原件交付甲方。五、其它规定1、本协议经甲方法定代表人（或其授权人）和乙方房屋所有权人签字盖章后生效。2、本协议的任何变更均应采取书面形式，任何一方不得单方变更或解除本协议。3、本协议一式四份，甲方、乙方、有关部门各一份，存档一份。”2012年8月份被告郭岱孩进行了搬迁。原告至今未给付被告任何费用。2013年1月5日兴县城乡建设局为原告颁发《中华人民共和国建设项目选址意见书》（北区）、2013年3月6日兴县城乡建设局为原告颁发《中华人民共和国建设用地规划许可证》（北区）、2013年3月10日兴县城乡建设局为原告颁发《中华人民共和国建设工程规划许可证》（北区）、2013年6月26日兴县城乡建设局为原告颁发《中华人民共和国建设工程施工许可证》（北区）、2013年8月8日兴县房地产管理中心为原告颁发《山西省商品房预售许可证》（北区）、2013年9月4日兴县国土资源局为原告颁发《土地使用证》。2015年5-6月原告将南区2号楼两套住宅的钥匙交付被告，被告进行装修入住。2015年9月份被告对原告所建的北区6号楼一层部分门面房（面积超过126.5㎡）铺地后占用至今。原告因与被告住宅及门面房结算发生纠纷，原告诉至本院，立案时的诉讼请求为：1依法判令被告返还侵占原告郭家峁村北区6号楼一层门面房面积168.13平方米、2依法判令被告赔偿原告从2015年10月16日起每月按3500元计算的损失费；庭审前原告将第一项诉讼请求的面积168.13平方米变更为122.69平方米，增加诉讼请求由被告给付原告住宅房款482200元、配套款物业费16832.52元，共计499032.52元，及从2015年10月15日起按月息1.5分计算的利息；庭审辩论结束时原告将增加的诉讼请求499032.52元再次变更为：由被告给付499032.52元或返还南区住宅一套。原告在庭审辩论终结前未提供南区2号楼的相关产权手续、及北区6号楼相关部门的验收手续。一审法院认为，原告与兴县蔚汾镇郭家峁村签订《郭家峁村旧村改造协议书》进行整村拆迁改造，且兴县相关部门为原告颁发《建设项目选址意见书》（北区）、《建设用地规划许可证》（北区）、《建设工程规划许可证》（北区）、《建设工程施工许可证》（北区）、《山西省商品房预售许可证》（北区）、《土地使用证》，原告对北区的建设合法，被告与蔚汾镇郭家峁村村民委员会所签的《旧村房屋改造安置协议》也未违反法律规定，关于《旧村房屋改造安置协议》中被告安置房面积补偿的确认结果：1、2项正房建筑面积191.47㎡，确认补偿面积228.4㎡。5、6项确认补偿金额4905元。1-6项确认补偿安置费面积为住宅120㎡、门面房126.5㎡，共计246.5㎡。所以以最后确认面积认定被告的拆迁房屋的补偿安置房住宅面积120㎡、门面房面积126.5㎡，补偿金额4905元。现北区的建筑在原告未提交相关部门的验收手续也给被告未办理产权变更登记相关手续的情况下，原告享有所有权及处分的权利，原告请求被告返还北区6号楼一层门面房超出126.5㎡以外的面积应予支持。对于原告请求被告给付499032.52元或返还南区住宅一套，因原告在庭审辩论终结前未提供相关产权手续及价格依据，所以原告的此项请求不予支持。按照合同相对性的原则，《旧村房屋改造安置协议》是被告与蔚汾镇郭家峁村村民委员会所签，该协议的权利义务是对被告与兴县蔚汾镇郭家峁村民委员会之间进行约束，且被告未交纳反诉诉讼费，因此对于被告的反诉请求，本案不作审理裁判。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条的规定，判决如下：（一）被告郭岱孩于本判决生效后十日内返还所占原告山西浩田房地产开发有限公司位于蔚汾镇郭家峁村北区6号楼一层面积126.5㎡以外的门面房；（二）驳回原告山西浩田房地产开发有限公司的其余诉讼请求。本案受理费8600元，由被告郭岱孩负担100元，原告山西浩田房地产开发有限公司负担8500元。二审审理中，山西浩田房地产开发有限公司围绕其上诉请求提供如下证据：1.南区《建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《山西省商品房预售许可证》、《土地使用证》原件，拟证明案涉南区2号楼1单元7层东户129.6㎡住房属上诉人开发。本院经审查，对该组证据的真实性予以认可，可以证明案涉南区房屋产权手续明确属上诉人开发，依法予以采信。2.南区2号楼9层中户78.76㎡商品房的买卖合同（房屋买受人张大伟，单价每平米3682.07元）、南区2号楼8层129.6㎡商品房的买卖合同（房屋买受人奥志香，单价每平米3765.43元），拟以此为参考证明上诉人主张的南区2号楼1单元7层东户129.6㎡住房的价格是合理的。本院经审查，对该组证据的真实性予以认可，可以证明上诉人主张的案涉房屋单价属合理价格，依法予以采信。3.山西安居房地产经纪有限公司出具的案涉房屋价格表，该公司为上诉人委托的售房公司，价格表载明案涉房屋总价为492000元，拟证明上诉人所售房屋一房一价，南区2号楼1单元7层东户129.6㎡住房确定售价482200元属合理价格。本院经审查，对该证据的真实性予以认可，上诉人主张的482200元低于案涉住房标价492000元，每平米价格与南区类似住房（张大伟、奥志香所购住房）单价相当，属合理价格，本院对该证据予以采信。二审经审理查明的其余事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，双方当事人对被上诉人应获拆迁补偿安置房住宅面积120㎡、门面房面积126.5㎡均无异议，被上诉人在一审判决由其返还上诉人位于蔚汾镇郭家峁村北区6号楼一层面积126.5㎡以外的门面房后未提起上诉，本院对上述无争议事实予以确认。上诉人主张被上诉人支付因侵占涉案门面房126.5㎡以外的面积造成的损失（从2015年10月16日起至实际返还之日止按每月3500元计算）,但并未提供相关费用的依据，故对该上诉请求不予支持。上诉人另主张被上诉人返还位于兴县蔚汾镇郭家峁村南区2号楼1单元7层东户129.6㎡的住房或给付相应房款482200元、配套款物业费16832.52元，上诉人二审提供的南区《建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《山西省商品房预售许可证》、《土地使用证》原件，可以证明该房屋属上诉人合法开发出售，提供的南区张大伟、奥志香房屋买卖合同和山西安居房地产经纪有限公司出具的案涉住房价格表，可以证明上诉人主张的案涉住房价格482200元属于合理价格[低于山西安居房地产经纪有限公司标价492000元，每平米价格与南区类似住房（张大伟、奥志香所购住房）单价相当]。被上诉人占用该住房虽然经过上诉人同意、由上诉人交付钥匙，但其并未支付房屋对价，现上诉人主张被上诉人返还该住房或者支付相应对价482200元，依法应予支持。关于配套款、物业费16832.52元，因上诉人未提供该费用的相关依据，故不予支持。综上所述，山西浩田房地产开发有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第三项规定，判决如下：一、维持山西省兴县人民法院（2015）兴民初字第662号民事判决第一项，即“被告郭岱孩于本判决生效后十日内返还所占原告山西浩田房地产开发有限公司位于蔚汾镇郭家峁村北区6号楼一层面积126.5㎡以外的门面房”；二、变更山西省兴县人民法院（2015）兴民初字第662号民事判决第二项为：被上诉人郭甲于本判决生效后十日内返还所占上诉人山西浩田房地产开发有限公司位于蔚汾镇郭家峁村南区2号楼1单元7层东户面积为129.6㎡的住房，如不能返还该房屋，被上诉人郭甲于本判决生效后十日内支付上诉人山西浩田房地产开发有限公司房屋价款482200元；三、驳回上诉人山西浩田房地产开发有限公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8600元，二审案件受理费24124元，共计32724元，由上诉人山西浩田房地产开发有限公司负担6545元，由被上诉人郭甲负担26179元。本判决为终审判决。审判长  闫红珍审判员  王晓瑜审判员  张晓艳二〇一七年七月十八日书记员  张亚楠