贵州省余庆县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔0329民初386号
原告：李治锋，男，1970年11月30日出生，住贵州省余庆县。
委托诉讼代理人：陈大强，贵州腾峰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄昌进，贵州腾峰律师事务所律师。
被告：余庆华厦房地产开发有限责任公司，住所地余庆县子营街道乌江北路87号。
法定代表人：贺志庆，该公司经理。
委托诉讼代理人：肖康松，贵州文冈律师事务所律师。
原告李治锋与被告余庆华厦房地产开发有限责任公司（以下称余庆华厦公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年2月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李治锋的委托诉讼代理人陈大强、黄昌进，被告余庆华厦公司的委托诉讼代理人肖康松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、要求被告及时办理华厦˙世纪阳光小区A-22-5号房屋的转移登记手续；2、要求被告支付逾期交房的违约金9378元，并从2016年5月1日起至付清之日止按银行贷款利率支付原告违约金的利息。事实及理由：2014年12月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》，被告将位于余庆县子营街道中华中路华厦˙世纪阳光小区A-22-5号商品房一套出售给原告，建筑面积113m2，总价款343520元。《商品房买卖合同》第十一条第（一）款约定在2015年12月31日前交房；第十三条约定逾期交房违约责任为在房屋交付之日起30日内按已付房款每日万分之三支付违约金；第二十二条第三款第1项约定于2016年3月30日前办理房屋转移登记，并将有关文书交付买受人。原告已按照合同约定履行了付款义务，但被告于2016年3月31日才通知交房，已逾期交房91天，至今未办理房屋转移登记手续，被告之行为已构成违约，应按合同约定承担违约金、支付违约金的利息及办理产权转移登记的义务。原告为证明其主张，提交的证据有《商品房买卖合同》、收据、商品房交付证书。
被告余庆华厦公司辩称，原告购买其公司开发的华厦˙世纪阳光小区A-22-5号商品房一套、原告已履行付款义务、房屋未办理转移登记、被告延期91天交房是事实，但2014年5月至2016年1月期间下雨天数为198天，直接影响了施工进度，系不可抗力所致；且原、被告签订的《商品房买卖合同》是国家住建、工商部门提供的合同范本，对合同内容不能更改，否则主管部门不予备案登记，该合同对雨天影响工期内容未作约定，故交房时间应顺延，被告延期交房的行为不构成违约。另被告延期交房的行为即使构成违约，合同约定违约金为每日万分之三过高，请求予以调减，被告延迟交房给原告造成的损失为房租，建议参照2016年度同地段住房租金标准确定违约金数额。原告主张违约金的利息系重复计算，违约金具有赔偿性质，不应重复计算违约金的利息，原告的全部诉请无事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。被告为证明其主张，提交的证据有施工晴雨表、公告、气象证明、《关于印发〈贵州省商品房买卖合同示范文本〉的通知》。
为查明案件事实，本院依职权调取的证据有余府办发[2013]35号文件。
本院经审理认定事实如下：2014年12月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》，被告将其开发的位于余庆县子营街道中华中路华厦˙世纪阳光小区A-22-5号商品房一套出售给原告，建筑面积113m2，总价款343520元，原告以首付及公积金贷款方式支付了全部房款。《商品房买卖合同》第十一条第一款第（一）项约定“出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房”、第十三条第一款第1项第（1）约定“逾期在30日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率）），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行”、第二十二条第三款第（一）项约定“出卖人承诺于2016年3月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”。被告于2016年3月31日通知原告交付房屋，庭审中，原、被告对逾期交房91日、被告未办理房屋转移登记手续的事实无异议，但被告实际迟延交房的时间为90日。原、被告因办理房屋转移登记及支付违约金协商未果，原告于2018年2月6日诉来本院请求判决如前诉请。
同时查明，2013年余庆县人民政府拆迁临时安置补助费为8元／m2／月。2014年5月1日至2016年1月31日期间余庆县城出现降雨≥0.0mm天数为306天，其中24小时降雨中雨≥10mm天数为32天，大雨≥25mm天数为20天，暴雨天数为11天。
本案的争议的焦点：一是华厦公司是否应办理房屋产权转移登记的问题；二是华厦公司迟延交房的行为是否构成违约及违约金是否过高应予调整的问题。
本院认为，关于焦点一。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，受法律保护。原告要求被告办理世纪阳光小区A-22-5号房屋的转移登记手续的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》（以下称合同法）第六十条第一款“当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定和《商品房买卖合同》第二十二条第三款第（一）项约定“出卖人承诺于2016年3月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”之约定，被告应按合同约定履行办理商品房产权转移登记并交付产权证书之义务，被告逾期未办理的行为属于违约行为，故原告的这一诉讼请求符合法律规定及双方的约定，依法予以支持。关于办理产权转移登记的期限，本院根据案件实际情况，由被告在本判决生效后60日内予办理。
关于焦点二。首先延迟交房是否构成违约的问题。虽然原、被告对延迟交房91日的事实无异议，但经查双方合同约定的交房时间为2015年12月31日，实际交房时间为2016年3月31日，实际迟延交房90日，故本院认定迟延交房时间为90日，超过的1日不予支持。被告迟延90日交房的行为，系被告未按合同约定的时间履行义务，属于违约行为，被告应当承担违约责任，故原告请求被告承担违约责任的诉讼请求符合法律规定，依法予以支持。被告辩解其在施工期间，因下雨不能施工时间为198天，迟延交房系不可抗力所致，迟延交房的行为不应承担违约责任，并提供了施工晴雨表、公告、气象证明加以证明。关于降雨现象是否属于不可抗力，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观事实”之规定，本院认为2014年5月1日至2016年1月31日期间的降雨量及降雨时间虽然属于不可避免的客观事实，但属于余庆正常气候变化，被告作为房开企业在房地产开发建设中应当能够预见到因降雨可能对施工进度的影响，属于正常的商业预见行为，不属于法律意义上的不可抗力，故被告主张迟延交房系不可抗力所致，不应承担违约责任的理由不符合法律规定，依法不予采纳。被告辩解《商品房买卖合同》系国家住建、工商部门颁发的合同范本，对合同内容不能修改，合同对雨天影响工期未作约定，交房时间应顺延的理由，本院认为国家住建、工商部门为了对房地产行业进行规范管理，制作了《贵州省商品房买卖合同示范文本》，对合同当事人仅有参考的作用，非强制适用，当事人可对合同内容进行增减或补充，故被告的这一辩解理由不成立，依法不予采纳。
其次违约金是否过高应予调减的问题。《商品房买卖合同》约定“逾期交房的违约金为已交付房价款万分之三，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失百分之三十为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”之规定，双方对违约金的性质未进行约定，本院认为违约金具有赔偿的性质，原告购房之目的在于居住，被告迟延交房给原告带来的损失为房屋租金的损失，余府办发[2013]35号文件载明余庆2013年住房租金标准为8元／m2／月，被告交房时间为2016年3月，考虑到房租上涨的因素，本院认定2016年房屋同地段住房租金为10元／m2／月，原告房屋面积为113m2，90日的住房租金为3390元（113m2×10元／m2／月÷30天×90天），但双方约定的违约金经计算为9275.04元（343520元×3÷10000×90日），超过了原告损失的30%，属于过高，故被告请求调减违约金的理由符合法律规定，依法予以采纳。调整的金额，本院以被告违约造成的损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错、社会经济状况等因素，根据公平原则、诚实信用原则进行综合平衡，将违约金调整为原告所交房款每日万分之一点五为宜，即被告应支付原告违约金数额为4637.52元（343520元×1.5÷10000×90日），超过部分依法不予支持。关于原告要求被告支付违约金的利息的诉讼请求，本院认为违约金具有赔偿性质，本院已支持原告违约金的部分请求，对原告的损失进行了弥补，故原告要求再计算违约金利息的诉讼请求系重复计算损失，依法不予支持。本院在审理过程中，经反复主持调解未果，为了保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：
一、被告余庆华厦房地产开发有限责任公司在本判决生效后六十日内为原告李治锋办理华厦˙世纪阳光小区A-22-5号商品房的转移登记手续；
二、由被告余庆华厦房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内支付逾期交房的违约金4637.52元给原告李治锋；
三、驳回原告李治锋的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告余庆华厦房地产开发有限责任公司负担，并在本判决生效后十日内支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。
审判员 王云琴
二〇一八年四月十九日
书记员 王雪松