安徽省无为县人民法院民 事 判 决 书（2018）皖0225民初521号原告:安徽星谛雅珠宝有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区法定代表人：凌德宏，董事长。委托代理人：童忠桂，办公室主任。委托代理人：李中翠，安徽铭盛律师事务所律师。被告：马丽丽，女，汉族，住吉林省蛟河市松江镇。委托代理人：戴荣超，安徽林森律师事务所律师。委托代理人：周鹏，安徽林森律师事务所实习律师。原告安徽星谛雅珠宝有限公司（以下简称星谛雅公司）与被告马丽丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告星谛雅公司的委托诉讼代理人童忠桂、李中翠，被告马丽丽及其委托诉讼代理人戴荣超、周鹏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。星谛雅公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方房屋租赁合同已解除；2、请依法判令被告立即腾空其所占有的属于原告所有的位于无为县无城镇西大街中瑞ＣＢＤ购物中心第六至七层房屋，并恢复原状将房屋交付原告；3、请求依法判令被告给付原告房租450000元（计算到2017年12月17日），并按合同约定标准支付逾期腾房占有使用费至实际腾空并归还房屋之日止；4、请求依法判令被告给付原告违约金5万元；5、诉讼费用由被告承担。事实和理由:2015年12月2日，原告将位于无为县无城镇西大街中瑞CBD购物中心六至七层租给被告方；约定2015年12月2日至2016年2月17日为装修期间，该期间原告免收房屋租金；租赁期间为2016年2月17日至2021年2月16日；租金约定为第一年40万元，以后每年递增2万元，租金每半年支付一次；承租方逾期缴纳房屋租金，逾期超过10日，出租房有权解除合同，并追究违约责任、预收押金50000元不予返还等约定承租方可以解除合同的情形和违约责任。被告共计只支付了300000元租金，其中2016年2月支付200000元、同年12月支付100000元，第一年的租金仍欠100000元，违约拖延支付房租至今，为此原告曾委托律师向被告发出函告解除合同等，被告方收函后就解除合同没有提出异议，双方房屋租赁合同已解除。为维护原告合法权益，致讼。马丽丽辩称，原告违法在先，所以致未按时支付租金，不同意全部解除合同，要求继续履行案涉房屋六层的租赁合同。租赁的七层至2017年8月才开通电梯，致一直空闲至今，并且被告已投入装修费用30余万元；另外，原告向被告出租的七层房屋产权不清，也影响了被告对七层的正常使用，故七层应免交租金，且在本案起诉前，原告向被告提交一份主动降低租金的《补充协议》，也反映出原告七层电梯及七层产权等问题的存在。故原告违约在先，未尽到提供合理使用的房屋的义务。原告租赁房屋时承诺六、七层使用面积一样大，所以两层租金应该一致，故只需交1年10个月租金共计375000元即可。原告在被告经营期间多次妨碍经营，给被告造成重大损失，被告保留起诉索赔的权利。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2015年12月2日，原告星谛雅公司将位于无为县无城镇西大街中瑞CBD购物中心六至七层租给被告马丽丽（其中六层房产证面积为762.69平方米、七层房产证面积为438.31平方米）；约定2015年12月2日至2016年2月16日为装修免收租金期间，租赁期限为2016年2月17日至2021年2月16日；租金约定为第一年40万元，以后每年递增2万元，租金每半年支付一次；约定承租方逾期缴纳房屋租金，逾期超过10日，出租方有权解除合同，并追究违约责任、预收押金50000元不予返还等承租方可以解除合同的情形和违约责任等。马丽丽至今共计支付租金300000元，第一年租金仍欠100000元，拖延支付租金至今，原告为此曾委托律师向被告马丽丽发出函告违约解除合同，马丽丽也委托律师向原告函告原告违约异议等。马丽丽自租赁至今，对七层租赁房屋投入一定的装修，后装修未完毕即停工而未直接用于经营。七层电梯于2017年8月开通，原告星谛雅公司经多次催要租金未果，为维护其合法权益，致讼。另查明，星谛雅公司收取了马丽丽租赁房屋押金50000元。上述事实，有以下证据在卷佐证：1.身份信息；2.《房屋租赁合同》；3.《房屋所有权证》；4.《补充协议》；5.催款函及EMS快递单；6.律师函及快递回执；7.照片；本院结合庭审中当事人的陈述等综合审查后认定。本院认为，原告星谛雅公司与被告马丽丽签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示且不违反法律规定，属合法有效。双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。综合各方当事人举证、质证及诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：1．双方当事人是否违反合同约定并应承担违约责任；2．《房屋租赁合同》是否应予解除或部分解除及如解除是否应返还租赁房屋；3．马丽丽应否给付星谛雅公司拖欠租金及解除合同后至腾空房屋期间的房屋占有使用费。第一、双方当事人是否违反合同约定并应承担违约责任。双方的合同约定：“承租方逾期缴纳房屋租金，逾期超过10日，出租房有权解除合同，并追究违约责任、预收押金50000元不予返还…”，马丽丽未按约定期限支付租金且仍处于持续状态，故马丽丽违反了合同约定，应承担违约责任。原告要求被告马丽丽支付拖欠租金的主张于法有据。至于原告关于七层电梯至2017年8月开通是否违约没有合同依据，首先，双方的《租赁合同》中并没有对电梯作明确的约定，且经本院实地勘察，被告马丽丽对租赁的七层房屋未装修完毕即停工，原告关于在被告七楼装修完毕开业前开通只能载客不能搬运装修材料的电梯的辩解不完全违反常理，被告没有提供充分有效的证据证明完全是原告的过错所致，故应承担举证不能的后果。对被告提交关于原告曾单方签订的主动降低租金的《补充协议》，本院经审查认为该《补充协议》是附条件的，其中第三条明确约定被告须无条件接受七层房屋现状为基础，即不得对七层房屋提出任何异议，显然，这与被告有异议的现状不符，故本院对该《补充协议》不予采信。被告提出原告七层房屋权利存在争议，但未能提供有效的证据证明，虽上述《补充协议》不能作为租金的参照依据，但也反映出原告的七层房屋对被告使用存有瑕疵，但不足以证明原告违约，原告对出租面积438.31平方米的七层房屋是具有完整的所有权属，故对被告关于原告未能提供合理使用的租赁房屋的辩解，本院难以采信。综合上述种种因素，为平衡双方利益，原告依据合同要求马丽丽承担违约金50000元的主张部分成立，本院酌定由被告马丽丽承担20000元违约金。第二、《房屋租赁合同》是否应予解除或部分解除及如解除是否应返还租赁房屋。被告马丽丽未按约支付租金，至本案审理中亦未有支付租金履行合同的意思表示，原告星谛雅公司因此无法实现合同目的，且双方的合同约定：承租方逾期缴纳房屋租金，逾期超过10日，出租方有权解除合同，并追究违约责任…。马丽丽拖欠2017年2月16日前租金100000元，2017年2月17日至本案起诉时又逾期11个月未支付租金，合同法规定，享有解除权的当事人主张解除合同，应当通知对方当事人，原告已将解除合同的意思表示告知被告，故原、被告签订的《房屋租赁合同》应予解除，解除合同通知送达之日即为合同解除之日。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中原告于2017年12月4日邮寄了解除合同的通知书，被告于2017年12月5日签收了该邮件，视为解除合同的通知已经送达被告，因此原、被告双方签订的《房屋租赁合同》于2017年12月5日解除。同时，因原、被告《房屋租赁合同》包括六、七两层案涉房屋是整体出租的，被告要求只租赁六层而七层解除的辩解，实际是要求部分解除合同，本院为此也征询过原告的意见，原告不予同意，且部分解除合同可能影响双方的权利义务与合同目的，故被告关于部分解除合同的辩称，本院不予采信，对于原告要求解除租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告马丽丽须搬离并返还租赁房屋。第三、关于马丽丽应否给付星谛雅公司拖欠的房屋租金和房屋占用费。因马丽丽拖欠租金违约，本院按双方约定的年租金标准计算，故马丽丽应给付星谛雅公司2017年2月16日前拖欠的租金100000元、2017年2月17日至2018年2月16日的租金和房屋占用费420000元、自2018年2月17日起至腾空租赁房屋之日期间按合同约定的年租金计算的房屋占用费。综上所述，合法有效的合同，当事人均应按照约定全面履行合同义务。一方违约时，应当承担相应的民事责任。据此，为保护当事人的合法权益，维护正常的社会秩序,依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告安徽星谛雅珠宝有限公司与被告马丽丽签订的《房屋租赁合同》于2017年12月5日解除；二、被告马丽丽于判决生效之日起十日内腾空并搬离租赁位于无为县无城镇西大街中瑞ＣＢＤ购物中心第六至七层属于原告安徽星谛雅珠宝有限公司所有的房屋；三、被告马丽丽于判决生效之日起十日内向原告安徽星谛雅珠宝有限公司支付违约金20000元，从已交的押金50000元予以扣减；四、被告马丽丽于判决生效之日起十日内向原告安徽星谛雅珠宝有限公司支付2017年2月16日前拖欠的租金100000元、自2017年2月17日至2018年2月16日的租金和房屋占用费420000元、自2018年2月17日起至腾空并搬离租赁房屋之日期间按合同约定的年租金计算的房屋占用费，已交的押金50000元中的30000元可予抵充；五、驳回原告星谛雅公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计4025元，保全费3270元，合计7295元，由被告马丽丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员  钟俊梅二〇一八年四月九日书记员  朱静静附件：本判决引用的法律和司法解释条文《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。