江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏03民终7436号
上诉人（原审被告、反诉原告）：徐州晓辉体育用品有限公司，住所地徐州市鼓楼区中山北路388号2－7。
法定代表人：闫辉，该公司经理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐州市云龙区烟酒副食品有限责任公司，住所地徐州市云龙区开明街6号。
法定代表人：张广平，该公司总经理。
委托诉讼代理人：惠敏，江苏永伦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘莹，江苏永伦律师事务所律师。
原审第三人：王志军，男，1958年9月10日生，汉族，住徐州市泉山区。
上诉人徐州晓辉体育用品有限公司（以下简称晓辉公司）因与被上诉人徐州市云龙区烟酒副食品有限责任公司（以下简称烟酒公司）、原审第三人王志军房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院（2016）苏0303民初3782号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人晓辉公司上诉请求：撤销一审民事判决，改判上诉人不支付2014年6月10日至2017年7月8日之间的租金及占有使用费，同时改判被上诉人赔偿上诉人损失80万；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人恶意拖延协商，导致双方未能就合同延期期间租金标准及支付节点达成新的协议，同时近三年的诉讼和封堵大门的行为导致上诉人对涉案场地失去控制，上诉人有权拒付期间的租金及占有使用费。2、2014年8月在合同未到期的情况下，被上诉人与王志军就涉案房屋达成新的租赁协议，王志军在被上诉人的授意下采取封门等非法方式扰乱上诉人的人正常经营，导致的损失应由被上诉人予以赔偿。
被上诉人烟酒公司辩称，1、上诉人应向被上诉人支付2014年6月10日至2017年7月8日间的租金及占有使用费。涉案房屋自出租之日起，一直由上诉人占有、使用、控制，该事实已经生效民事判决书确认。目前上述房屋仍在上诉人的实际控制之下，上诉人并未向被上诉人归还房屋。2、生效判决只是变更了原租赁合同的履行期限，该合同的其他条款仍对双方具有约束力，双方无需另行达成新的租赁合同。上诉人可以按照原租赁合同约定的租金支付标准与方式，向被上诉人履行租金给付义务。3、被上诉人无需赔偿上诉人经营损失80万元。王志军的堵门行为系其个人行为，与被上诉人无关，上诉人称王志军是在被上诉人授意下采取的上述行为系歪曲事实，且没有证据证明。综上，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。
原审第三人王志军辩称，本案纠纷与王志军无关。
烟酒公司向一审法院起诉请求：1.判令晓辉公司按照每年263520元的标准给付烟酒公司租金，实际计算至判决确定的晓辉公司迁出房屋之日止；2.晓辉公司支付烟酒公司违约金53189.56元（计算至2016年7月26日）；3.诉讼费用由晓辉公司承担。事实和理由：2009年3月10日，烟酒公司与晓辉公司签订《租赁合同》一份，约定由烟酒公司将其自有的位于开明街农贸市场综合楼营业大厅内的三块经营场地出租给晓辉公司使用，租期为五年。自2009年6月1日至2014年6月9日，租金逐年递增。合同期满后，由于晓辉公司一直拖欠烟酒公司租金且拒不交还租赁物，烟酒公司将其诉至法院。后（2014）云民初字第3119号、（2015）徐民终字第1885号生效民事判决将上述租赁期限延长至2018年5月31日，并认为烟酒公司可就2014年6月10日以后的租金另行主张权利。但自2014年6月10日晓辉公司继续租赁上述经营场地至今，虽经烟酒公司多次催告，晓辉公司从未向烟酒公司支付过任何租金。烟酒公司为维护自身合法权益，特向法院起诉，请求支付烟酒公司诉请。
晓辉公司向一审法院提起反诉请求：判决烟酒公司赔偿晓辉公司经营损失80万元，同时保留继续追索的损失的权利，诉讼费用由烟酒公司承担。事实和理由：晓辉公司延期支付租金事出有因，并不构成违约。2014年8月，在合同未到期的情况下，烟酒公司擅自与案外人王志军就涉案房屋达成新的租赁协议，之后，烟酒公司采取封门等非法方式扰乱晓辉公司的正常经营，导致晓辉公司对外签署的一系列租赁合同无法继续履行，租赁业主纷纷退出涉案场地并主张赔偿。晓辉公司多次表达愿意支付租金，但要求烟酒公司赔偿损失，烟酒公司只要求支付租金，但对晓辉公司赔偿损失的要求置之不理。合同延期期间租金标准不明确，晓辉公司无法支付。2014年6月9日以后，晓辉公司多次邀请烟酒公司共同协商延期期间租金支付标准与方式，但烟酒公司坚持合同到期，不愿与晓辉公司协商，并起诉要求晓辉公司迁出涉案房屋，诉讼持续近两年，晓辉公司单方无法完成租金标准的确定与支付。
一审法院认定事实：2007年1月，烟酒公司向案外人徐州市蔬菜副食品有限责任公司开明分公司出具授权委托书一份，委托事项为：徐州市云龙区烟酒副食品有限责任公司将所属开明街新建房内建筑面积555.87平方米（具体位置：南至北为14-15至9-10轴线、东至西为C至轴线××××徐州市蔬菜副食品有限责任公司开明分公司进行运作。授权徐州市蔬菜副食品有限责任公司开明分公司全权代理接待、洽谈，项目选择、制定方案及具体实施、租赁、经营等各项工作。
2009年2月3日，烟酒公司向晓辉公司出具授权委托书一份，载明：为启动开明街新建综合市场，实现双方共同利益，本着互惠共赢的原则，甲方愿就所属民主路开明街新建房内建筑面积1300平方米，委托乙方进行运作。授权乙方全权代理接待、洽谈，项目选择、制定方案及具体实施、租赁、经营等各项工作。
2009年3月10日，烟酒公司（甲方）与晓辉公司（乙方）签订《租赁合同》一份，合同约定：一、甲方在开明街农贸市场综合楼营业大厅内有三块营业场所（即：一层营业厅南至北为14-15（以地面白线为准）至9-10轴线（以地面白线为准），东至西为L至C轴线，建筑面积约555.87平方米，另加南门厅二分之一约19.8平方米；一层营业厅南至北为6-7（以地面白线为准）至3轴线，东至西为L至C轴线，建筑面积约397.91平方米，另加北门厅二分之一约19.8平方米；上述营业厅对应夹层南至北为8-9（以建筑分隔缝为准）至4轴线，东至西为L至H-
G轴线，建筑面积约228.64平方米，三处建筑面积合计约1222.02平方米，内部设置动力电20KW、照明电12KW，及上、下水设施），暂时由乙方自愿租赁经营，甲方让乙方三个月装修和筹备期，即从2009年6月10日至2014年6月9日，合同期5年。在租赁期间，如遇政府部门指令性文件规定或上级有关精神以及不可抗力必须终止合同时，双方均无责任，乙方应无条件把营业房交给甲方。二、签订合同时甲方收取押金10000元，合同期满后，乙方结清水、电等费用，甲方无息如数退回。实行按年定额租赁金，第一年，每年146400元；第二年，每年175680元；第三年，每年204960元；第四年，每年234240元；第五年，每年263520元（甲方用于支付房管所房租和甲方退、离休职工与在职职工的医疗、养老保险等费用）。第一年，合同签订后付50000元，2009年5月30日前付23200元，2009年11月30日前付73200元；第二年至第五年，每半年提前10日预付下半年租赁金。乙方不得以任何借口和任何原因造成的效益不好或停业等拖欠租赁金，否则，每拖欠一天除追加月租赁金千分之一的违约金外，甲方有权收回房屋，终止合同。合同期满，双方如有意合作，在同等条件下甲方优先考虑同乙方合作，需重新签订《租赁合同》。三、……乙方如需对房屋装潢、维修、改建水电、增建等，乙方不得损坏地面产权界定白线和损坏房屋结构，施工后应符合消防、安全要求，一切费用由乙方承担，装、修、建后的产权无偿归甲方所有。……。
2012年3月12日，晓辉公司与案外人徐州市阳光电器城签订《租赁合同》一份，合同约定晓辉公司将开明街农贸市场综合营业大厅场所租赁给徐州市阳光电器城经营（一层建筑面积约2000平方米，详见徐州市晓辉体育用品有限公司与原房主租赁合同及图纸）。晓辉公司在合同落款甲方处加盖公章并由法定代表人闫辉签名，徐州市阳光电器城在乙方处加盖合同专用章，徐州市红光副食品商店、徐州市蔬菜副食品有限责任公司开明分公司在房主签章处加盖公章。徐州市蔬菜副食品有限责任公司开明分公司并在其公章上注明“同意晓辉体育用品有限公司转租”。
2014年9月29日，烟酒公司向晓辉公司邮寄送达《通知书》一份，上载：“徐州晓辉体育用品有限公司：我公司2009年3月10日与你公司签订的《租赁合同》已于2014年6月9日到期。合同履行期间，你公司一共欠我公司租金320560元及违约金。经我公司多次催收，你公司至今仍未支付。鉴于你公司拒不支付租金的行为，我公司在《租赁合同》到期后，已不同意再将房屋出租给你公司并多次要求你公司搬出，将房屋返还我公司，但你公司置之不理。现我公司最后一次通知你公司，望你公司于2014年10月7日之前搬出，返还我公司的房屋、支付租金、支付违约金并支付占用期间的费用（占用期间费用按照最后一年租金数额乘以实际占用天数）。否则我公司将通过法律程序解决此事。”2014年9月30日，晓辉公司收到该通知书。
2014年10月10日烟酒公司以晓辉公司拖欠合同期内租金且租赁合同已到期烟酒公司不愿续订为由起诉至一审法院，要求判令晓辉公司迁出涉案房屋、给付拖欠的合同期内租金320560元、合同期外占用损失（每天722元，自2014年6月10日计算至晓辉公司实际搬出租赁房屋之日止）并支付违约金2万元。2015年3月20日，该院院作出（2014）云民初字第3119号民事判决书，认定烟酒公司与晓辉公司之间的租赁合同至2018年5月31日终止，烟酒公司主张的占用期间的损失实际为租赁合同顺延后的租金，烟酒公司可就2014年6月10日以后的租金另行主张权利，判令晓辉公司给付烟酒公司租金320560元、违约金2万元。烟酒公司不服提起上诉，2015年11月28日江苏省徐州市中级人民法院作出（2015）徐民终字第1885号民事判决书，认定烟酒公司同意将晓辉公司承租房屋一层范围转租给阳光电器城，并且转租部分所对应的租期顺延至2018年5月31日；对应的夹层部分不在转租范围，该部分的租赁时间在2014年6月9日已经到期，判决驳回上诉、维持原判。
2016年7月21日，烟酒公司向晓辉公司邮寄送达《催交租金通知书》一份，上载：“徐州晓辉体育用品有限公司：我司与贵司于2009年3月10日签订的《租赁合同》约定，我司将自有的位于开明街农贸市场综合楼营业大厅内的三块经营场地出租给贵司使用，租期五年，自2009年6月1日至2014年6月9日，租金每年递增292800元。后因法院判决，上述租赁期限被延长至2018年5月31日。但贵司自2014年6月10日继续租赁我司上述经营场地至今，虽经我司多次催告，贵司却未向我司支付过任何租金。现我司最后一次通知贵司，望贵司于2016年7月25日前向我司支付2014年6月10日至2016年7月19日的租金652422.57元。若贵司仍拒不支付租金，我司将通过法律途径解决此事。届时给贵司造成的一切经济损失及商誉影响均由贵司自行承担。望贵司慎重考虑！”。2016年7月26日，晓辉公司收到该通知书。
2016年7月26日，烟酒公司向晓辉公司邮寄送达《解除合同通知书》一份，上载：“徐州晓辉体育用品有限公司：我司与贵司于2009年3月10日签订的《租赁合同》约定，我司将自有的位于开明街农贸市场综合楼营业大厅内的三块经营场地出租给贵司使用，租期五年，自2009年6月1日至2014年6月9日。后因法院判决，上述租赁期限被延长至2018年5月31日。该《租赁合同》还约定，贵司需每半年提前10日预付下半年租金，并不得以任何借口和任何原因拖欠租金，否则我司有权收回房屋，终止合同。但贵司自2014年6月10日继续租赁我司上述经营场地至今，虽经我司多次催告，贵司却未向我司支付过任何租金。贵司的行为已经严重违反了合同的约定，我司有权收回房屋，终止合同。同时，根据《中华人民共和国合同法》第94条的规定，我司现解除与贵司间的《租赁合同》，特此通知！望贵司在2016年7月31日前搬出并返还我司的房屋，否则我司将通过法律途径解决此事。届时给贵司造成的一切经济损失及商誉影响均由贵司自行承担。望贵司慎重考虑！”。2016年7月28日，晓辉公司收到该通知书。
2016年8月5日，烟酒公司向一审法院提起诉讼，请求判令晓辉公司迁出位于开明街农贸市场综合楼营业大厅内的租赁房屋并将租赁房屋恢复原状。该院于2016年11月2日作出（2016）苏0303民初4014号民事判决书，认定租赁合同自《解除合同通知书》送达晓辉公司时即2016年7月28日解除，晓辉公司应向烟酒公司返还承租的一层部分，判决晓辉公司于判决生效之日起十日内，晓辉公司迁出位于徐州市开明街农贸市场综合楼营业大厅内的租赁房屋。晓辉公司不服该民事判决，上诉至徐州市中级人民法院该院于2017年6月27日作出（2016）苏03民终7021号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。次日，烟酒公司与晓辉公司双方收到该民事判决书。
另查明，在案涉租赁合同2014年6月到期时，烟酒公司与王志军签订租赁合同，将案涉房屋租赁给王志军，王志军在到案涉房屋接受承租房屋时与晓辉公司发生纠纷，在一审庭审中，王志军称：晓辉公司拒绝交付房屋，其在原有的卷帘门外又装了电动卷帘门并锁上，并用链锁将二楼的铁门锁上。第二天其到案涉房屋处，发现连锁被锯断，就用面包车堵了二楼的门。晓辉公司尝试撬开一楼卷帘门时，其就用遥控器将卷帘门打开。后来卷帘门就一直打开，其也没有再锁卷帘门。一审庭审中，该院要求晓辉公司明确反诉称烟酒公司采取封门等非法方式扰乱晓辉公司的经营，烟酒公司采用的方式，晓辉公司称“王志军派的人每天将车停在南边的卷帘门，影响晓辉公司的经营。这是因为烟酒公司将涉案房屋租赁给王志军才导致的”第三人对于晓辉公司的上述陈述不予认可，称其用面包车堵了二楼的铁门一个小时，后来就没有再堵过案涉房屋的门。
在一审庭审中，晓辉公司提供其与业主签订的租赁合同及赔偿通知、赔偿支付凭据，主张烟酒公司的行为给晓辉公司造成经营损失129万元，晓辉公司已支付80万元。
一审法院认为：烟酒公司与晓辉公司之间签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。经生效的民事判决书认定双方的租赁关系延长至2018年5月31日。因晓辉公司未向烟酒公司支付2014年6月10日之后的租金，烟酒公司向晓辉公司发送《解除合同通知书》，该院（2016）苏0303民初4014号民事判决书认定双方的租赁合同关系于晓辉公司收到《解除合同通知书》之日即2016年7月28日解除，晓辉公司于该判决生效之日起十日内迁出案涉房屋。晓辉公司不服该民事判决，上述至徐州市中级人民法院，徐州市中级人民法院作出（2016）苏03民终7021号民事判决，判决驳回上诉，维持原判，烟酒公司与晓辉公司双方与2017年6月28日收到该民事判决书，该院（2016）苏0303民初4014号民事判决书生效，晓辉公司迁出案涉房屋的截至日期为2017年7月8日。烟酒公司主张自2014年6月10日至该日期的租金，在2016年7月28日租赁合同关系解除后，晓辉公司继续占有案涉房屋，应向烟酒公司支付占有使用费。烟酒公司主张按照《租赁合同》约定的第五年的租金标准每年263520元计算自2014年6月10日至2017年7月8日的租金及占有使用费并无不当，应予以支持，租金计算为263520元/年×3年﹢263520元/年÷360天×29天=811788元。
根据《租赁合同》约定，晓辉公司应于每半年提前10日预付下半年租金，租金拖欠一天违约金为月租金千分之一，烟酒公司以此主张晓辉公司逾期支付租金的违约金。该院认为，首先，烟酒公司与晓辉公司双方签订的租赁合同期限虽至2014年6月，但经生效的民事判决书认定租赁期限应延长至2018年5月31日止。在租赁期限未届满时，烟酒公司与王志军就涉案房屋签订了租赁合同，导致晓辉公司与王志军产生了纠纷，烟酒公司存在一定的过错。其次，就2014年6月之后的租金的给付时间以及给付标准，双方并未约定，且亦未能协商一致。故关于烟酒公司主张的违约金，该院不予支持。
晓辉公司反诉称烟酒公司采取封门等非法方式扰乱晓辉公司的正常经营，导致晓辉公司对外签署的一系列租赁合同无法继续履行，要求烟酒公司赔偿其损失。但在一审庭审中，晓辉公司又陈述是由王志军采取的堵门行为，且晓辉公司提供的证据亦不能证实该损失系由烟酒公司造成，故对于其反诉请求，该院不予支持。王志军认可其与晓辉公司因案涉房屋产生纠纷，其曾经采取了封门等措施，如晓辉公司确实存在损失，其可另行主张权利。
综上，该院判决：一、判决生效之日起十日内，徐州晓辉体育用品有限公司支付徐州市云龙区烟酒副食品有限责任公司租金及占有使用费共计811788元。二、驳回徐州晓辉体育用品有限公司的反诉请求。案件受理费10924元，由徐州市云龙区烟酒副食品有限责任公司负担924元，徐州晓辉体育用品有限公司负担10000元；反诉案件受理费5900元，由徐州晓辉体育用品有限公司负担。
二审期间，各方当事人均未提供新证据。
本院二审查明的案件事实与一审查明的事实一致。
本院认为：上诉人主张不应支付租金及占有使用费、并要求被上诉人赔偿损失80万元的理由包括：被上诉人恶意拖延协商，双方未能就合同延期期间的租金标准达成一致意见；第三人在被上诉人授意下封堵大门，导致上诉人无法正常经营使用涉案场地。对此，本院认为，首先，（2014）云民初字第3119号民事判决以及（2015）徐民终字第1885号民事判决认定：烟酒公司同意将晓辉公司承租房屋一层范围转租给阳光电器城，并且转租部分所对应的租期顺延至2018年5月31日。该认定仅是对2009年3月10日烟酒公司与晓辉公司签订的《租赁合同》租赁期间的变更，并未变更该租赁合同中租金计算标准的约定，故晓辉公司以双方之间未能就合同延期期间的租金标准达成一致为由拒付租金，本院不予支持。其次，关于王志军的封门行为。王志军到庭陈述其与晓辉公司因案涉房屋产生纠纷，曾采取封门等措施，封门时间不到一个小时，用面包车堵了二楼的铁扎门。根据一审现场勘查的结果，涉案房屋一楼南北两门，南门正常打开，北门封闭，房屋的二楼，晓辉公司正常使用。双方均未提供证据证明北门由谁封闭，晓辉公司也没有提供证据证明王志军的堵门行为系烟酒公司授意。因此，晓辉公司要求烟酒公司对王志军的堵门行为承担赔偿责任，依据不足，本院不予支持。
综上，上诉人晓辉公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费10924元，由上诉人徐州晓辉体育用品有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 单雪晴
审判员 苏 团
审判员 单德水
二〇一八年三月二十九日
书记员 范 璐