吉林省永吉县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）永民二初字第868号
原告张传美，女，汉族，1972年11月26日生，身份证号：2202241972********，无职业，住吉林市船营区东盟小区1
-3-50号
委托代理人栾流星，吉林市鑫星法律服务所法律工作者。
被告吉林市上佳房地产开发有限公司永吉分公司，住所永吉县口前镇吉桦街1-2-25号。
代表人李明辉，经理。
委托代理人卢旭岩，吉林盛剑律师事务所律师。
被告吉林市上佳房地产开发有限公司，住所吉林市船营区解放大路乐园一区31号楼A1号网点。
法定代表人于红星，董事长。
委托代理人卢旭岩，吉林盛剑律师事务所律师。
原告张传美与被告吉林市上佳房地产开发有限公司永吉分公司（以下简称上佳永吉分公司）、被告吉林市上佳房地产开发有限公司（以下简称上佳公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张传美的委托代理人栾流星，被告上佳永吉分公司、被告上佳公司的委托代理人卢旭岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张传美诉称：2014年1月23日，原告与被告吉林市上佳房地产开发有限公司永吉分公司签订2份商品房买卖合同。双方约定被告上佳永吉分公司将其开发的上佳锦园10幢1-5单元全部住宅，10幢1-28号车库出售给原告。原告向被告上佳永吉分公司支付了全部价款，上佳永吉分公司为原告出具了收据。同日，双方签订了上述房屋（预购商品房预告登记）协议书，并到产权部门办理了上述房屋预购商品房预告登记。原告认为，被告上佳永吉分公司系被告上佳公司的分支机构，其行为被告上佳公司应当承担责任。依据授权，上佳永吉分公司可以签订合同，故上述商品房买卖合同不违反法律规定，是双方真实意思表示，属于合法有效合同。现依法起诉，请求法院判令二名被告履行商品房买卖合同办理更名过户；由被告承担诉讼费和保全费。
被告上佳永吉分公司辩称：一、2014年1月23日张传美与答辩人签订的2份商品房买卖合同无效。1、商品房买卖合同非双方真实意思表示，不符合民事法律行为的构成要件。2014年1月23日，答辩人与张传美签订的2份合同总售价7430880.00元，总面积4697.94平方米。虽然这2份合同都办理了预购商品房预告登记，但并非真实的房屋买卖关系，而是答辩人向张传美借款时，张传美为保证其借款本金及高额利息能够偿还而采取的一种担保方式。即答辩人向张传美借款，并将答辩人投资兴建的上佳锦园的房产以低于成本价的价格与张传美签订商品房买卖合同，在张传美未支付任何购房款的情况下，为张传美办理预购商品房预告登记，以确认张传美对该商品房的买受权利。一旦答辩人不能按借款约定支付超高利息及清偿本金时，张传美即可选择按商品房买卖合同来执行，接受这批低于成本价格获得的房产。借款才是双方之间真实的法律关系，商品房买卖合同不过是张传美要求的保证手段，并不是真实的买卖关系。依据《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，不符合民事法律行为的条件，应被确认为无效。2、双方行为违反法律禁止性规定。《中华人民共和国担保法》第四十条明确规定：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”。因为双方的真实目的是借款，所以在答辩人到期不能还款的情况下，不能将抵押物的所有权转移给张传美所有，这样明显违反了法律关于流质的禁止性规定。3、原告行为是以合法形式掩盖非法目的。张传美用与答辩人签订商品房买卖合同的合法手段，掩盖了其借款给答辩人并获取高额利息的违法行为，同时也掩盖了在答辩人不能清偿债务时，将抵押物的所有权转移为张传美所有的法律禁止规定。故根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第三项之规定，以合法的形式掩盖非法目的，应确认双方的商品房买卖合同无效。二、原告在签订合同后，被告偿还原告234.10万元，因此体现出双方不是购房款，否则不可能给原告返款。另外，从2011年至今，双方在浦发银行和建设银行的往来记录上，可以说明双方的往来非购房款而是借款法律关系。综上，答辩人签订商品房买卖合同，同时办理预购商品房预告登记的行为，并非答辩人的真实意思表示，故应确认合同无效。
被告上佳公司的答辩意见同上佳永吉分公司。
庭审中，双方当事人争议的焦点问题是：原告张传美与被告上佳永吉分公司签订的合同是否有效，原告的诉请应否予以支持。
针对焦点问题，原告张传美向本院提供如下证据：
1、编号SJJY10-CK商品房买卖合同、预购商品房预告登记设立申请书及交款收据各1份，证明2014年1月23日原告从被告处购买的坐落于口前镇越山路南侧上佳锦园10幢1-28号车库，总面积为767.94平方米；证明上述房屋做了预告登记及原告给付房屋价款1535880.00元。
2、编号SJJY10-ZZ商品房买卖合同、预购商品房预告登记设立申请书及交款收据各1份，证明2014年1月23日原告从被告处购买坐落于口前镇越山路南侧上佳锦园10幢1-5单元全部住宅，总面积为3930.00平方米住宅；证明上述房屋做了预告登记及原告给付房屋价款5895000.00元。
两被告对上述证据中的商品房买卖合同、预购商品房预告登记设立申请书、收款发票的真实性均没有异议，对证明的问题提出异议，认为原告办理预告登记的真实意思是用商品房做抵押，并非真实的买卖，且原告并未实际支付购房款。
3、借款合同4份，证明依据该4份合同第四条的约定，他项权利设立不了，才改为商品房买卖合同。
4、证明材料3份，证明原告购买房屋时的现金来源。
5、吉林市中级人民法院民事审判笔录1份，证明由于借款合同第四条的合同目的无法实现，才转为商品房买卖合同。
两被告对上述证据中的借款合同、民事审判笔录的真实性无异议。对证明的问题有异议，认为当时是要做抵押，但到房产登记部门发现抵押的费用高于预售登记费用，经双方协商做了预售登记，实际还是抵押；两被告对上述证据中的证明材料的真实性、关联性有异议，认为3位证人均称借给张传美几百万资金，但都没有提供相应的银行借款、转账、取款书面借据为依据。对于借款用途只是张传美一面之词，3人只能证明自己与张传美有过借据往来，但不能证实张传美与被告之间是借贷关系还是房屋买卖关系，该证言与本案无关联性。
针对焦点问题，被告上佳永吉分公司、上佳公司向本院提供如下证据：
1、被告上佳永吉分公司原代表人刘海丰在浦发银行的汇款记录1份，证明2012年6月1日至2014年4月15日间，刘海丰从浦发银行的账户上汇给原告的金额为7287600.00元。
2、刘海丰在中国建设银行账号为：4340620830051526的往来记录1份，证明2013年6月22日至2014年4月2日间，刘海丰汇给原告的金额为4656833.00元，原告汇给刘海丰的金额为8552000.00元。
3、刘海丰在中国建设银行账号为：4340620830051526的往来记录1份，证明2011年5月30日至2012年12月26日间刘海丰汇给原告的金额为4409666.00元，原告汇给刘海丰的金额为9907633.60元；
4、上述3份证据的汇总表，证明原告张传美借给被告18459633.60元，被告返还给原告16354099.00元，现尚欠2105534.60元，故双方的关系是借款而非房屋买卖；证明双方交易习惯是银行转账，张传美称现金支付房款不符合客观实际。
原告对上述4份证据的真实性没有异议，对关联性和证明的问题提出异议，认为这些证据只能证明原、被告之间自2011年相互有业务往来，跟本案并没有任何关联性，本案当中原告所缴纳的购房款全部由现金支付。另外买卖合同的成立与是否是现金交易无关联性，采用何种支付方式是买受人的权利，支付方式只要对于买受人便利就可以，不能说明买卖合同不成立。
5、2012年8月8日张传美与刘海丰、上佳永吉分公司签订的借款合同4份，商品房预售许可证2份，证明刘海峰向张传美借款3000000.00元，并用上佳锦园2号楼1-5号商业网点、1-21号车库，4号楼1-5号商业网点、1-23号车库作为借款担保物，从而证明上述房屋系借款抵押物，并非买卖关系的标的物，因此本案实为借款关系，不是房屋买卖关系。原告质证意见：双方依据该合同第四条的约定到房产局办理他项权利，因2号楼、4号楼和仓库没有办理房产证，不能设立他项权利，双方协商将借贷关系变为买卖关系，重新签订了房屋买卖合同，并办理了预售登记，被告所说的
3000000.00元不符合实际，该合同根本不成立；2份预售许可证是复印件不予质证，但许可证号码为49号、50号，原告购买房证号码为48号，不具有关联性。
6、房地产评估报告1份，证明上佳锦园与9号、10号楼相邻的11号楼的车库价格每平方米4755.00元，住宅每平方米2874.00元-2673.00元，而双方买卖的仓库2000.00元和住宅1500.00元的约定明显低于市场价格。原告质证意见：该评估报告不是原告购买房屋的评估报告，评估报告对每一栋楼价格都是不一致，考虑的是综合指数确定价格，该评估报告与原告购买的楼房无关。
7、广东省高级人民法院民事判决书1份，证明该院审理的商品房预售合同纠纷案，与本案案件事实相同，该院确认商品房买卖合同无效，故本案所签订的商品房买卖合同也应确认无效合同。原告质证意见：中国法制体系不适用判例法，该判决与本案无关联性。
8、吉林市中级人民法院民事判决书1份，证明债务人虽然向债权人出具了借据、欠据等，但无实际收到借款的相关证据，债权人的诉讼请求事实及法律依据不足，驳回其诉讼请求。本案张传美主张购房款全部现金支付，但没有提供现金支付的来源及银行提款记录，该主张证据不足，依据日常生活经验违反常理。原告质证意见：购房款交付方式不是本案争议焦点，支付方式取决于买受人。在二审中原告提供相应证据，证明了资金来源，并且被告也出具了收款凭证，不违背生活常理。
本院针对上述证据，分析评判如下：
原告提供的证据1（编号SJJY10-CK商品房买卖合同、预购商品房预告登记设立申请书及交款收据）、证据2（编号SJJY10-ZZ商品房买卖合同、预购商品房预告登记设立申请书及交款收据），能够证明原告与被告上佳永吉分公司签订商品房买卖合同、交纳购房款并办理预告登记的情况，具有真实性、合法性，与本案具有关联性，本院对上述两份证据予以采信；证据3（借款合同4份）、证据5（吉林市中级人民法院民事审判笔录），该2份证据能够证明双方依据借款合同第四条的约定，在房产管理部门就担保物办理他项权利时因故未能办理，后改为商品房买卖合同，本院予以采信；证据4（证明材料3份），该3份证实材料结合被告出具的收款凭证，能够证明原告购买房屋时的现金来源，本院予以采信。
两被告提供的证据1（刘海丰在浦发银行的汇款记录）、证据2（刘海丰在建设银行账号为：4340620830051526往来记录）、证据3（刘海丰在建设银行账号为：4340620830051526的往来记录）、证据4（上述3份证据的汇总表），原告对上述4份证据的真实性没有异议，本院对该4份证据的真实性予以确认，但该4份证据只是刘海丰个人的银行资金往来流水单和汇总，不能证明原、被告之间的真实关系，且被告未提供其他充分证据证明双方系借贷关系，故无法确认该4份证据与本案的关联性，对该4份证据不予采信；证据5（借款合同4份，商品房预售许可证2份），该4份合同签订后，由于未能办理他项权利，双方重新签订了房屋买卖合同，不能证明被告所要证明的问题。商品房预售许可证与本案无关联性，故对该2份证据不予采信；证据6（房地产评估报告），该评估报告不是本案诉争房屋的评估报告，与本案无关联性，本院不予采信；证据7（广东省高级人民法院民事判决书）、证据8（吉林市中级人民法院民事判决书），该两份判决书与本案无关联性，不能作为认定本案的依据，本院不予采信。
通过以上分析，本院对以下事实予以确认：
被告上佳永吉分公司成立于2011年6月1日，系被告上佳公司的分公司。2014年1月23日，原告张传美与上佳永吉分公司签订了合同编号为SJJY10-CK、SJJY10-ZZ的商品房买卖合同2份，原告分别购买上佳永吉分公司开发建设的、坐落于永吉县口前镇越山路南侧上佳锦园10幢1-28号车库，面积为767.94平方米，价款1535880.00元；10幢1-5号住宅，面积为3930.00平方米，价款5895000.00元。签订合同当日，被告上佳永吉分公司为原告出具了收到购房款的收据5份，双方共同到永吉县房屋产权管理中心对上述2份合同办理了预购商品房预告登记设立申请书。现原告提起诉讼，要求两被告履行商品房买卖合同义务，协助其办理更名过户手续。本案在诉讼过程中，原告已向法院申请对诉争房屋进行了查封保全。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”。原告张传美与被告上佳永吉分公司签订的商品房买卖合同为正规的房屋买卖合同，且上佳永吉分公司为原告出具了收到房款的收据，并与原告共同到房屋产权管理门办理了预购商品房预告登记设立申请书，符合法律规定的合同要件，能够认定双方签订商品房买卖合同系真实意思表示，该合同合法、有效。《中华人民共和国公司法》第十四条第一款规定：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”。庭审中，上佳公司认可上佳永吉分公司对外签订商品房买卖合同的权限，对原告提供的2份购房合同等材料均没有异议，上佳永吉分公司为上佳公司的分支机构，其责任应由总公司来承担。依据上述法律规定，两被告在签订房屋买卖合同并办理了预告登记后，负有按合同约定及法律规定全面履行向原告交付房屋、协助原告办理产权登记、更名过户手续等义务，故对于原告的诉讼请求本院予以支持。虽然被告主张签订合同非真实的买卖关系而是借款的一种抵押，但其未能提供充分的证据予以证明，故对于被告的这一抗辩理由不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百三十五条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
被告吉林市上佳房地产开发有限公司、被告吉林市上佳房地产开发有限公司永吉分公司继续履行与原告张传美签订的商品房买卖合同，于本判决生效后立即协助原告张传美办理SJJY10-CK、SJJY10-ZZ二份商品房买卖合同中约定房屋即上佳锦园10幢1-28车库、10幢1-5住宅（实际面积以产权机构登记为准）的产权更名过户手续。
案件受理费19200.00元、保全费5000.00元，合计
242000.00元由被告吉林市上佳房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审判长 赵志刚
审判员 吴延军
审判员 刘东铎
二〇一五年五月二十六日
书记员 沈 丽