上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第14816号
原告林岐财。
委托代理人厉明，上海高达律师事务所�师。
被告朱善忠。
被告王军。
上列两被告共同委托代理人朱义礼，上海市民生律师事务所律师。
被告上海浦东金都娱乐有限公司。
法定代表人朱来英。
被告朱来英。
原告林岐财诉被告朱善忠、王军、上海浦东金都娱乐有限公司、朱来英所有权纠纷一案，本院于2014年4月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年5月13日公开开庭进行了审理，原告林岐财及其委托代理人厉明、被告朱善忠及被告王军的共同委托代理人朱义礼、被告朱来英暨被告上海浦东金都娱乐有限公司（以下至判决主文前简称金都公司）的法定代表人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林岐财诉称，2012年1月17日，原告通过司法拍卖取得上海市浦东新区川沙新镇学北路XXX弄XXX号XXX-
XXX层及同址12号1-2层两套房屋（以下简称系争房屋）。系争房屋原由被告朱来英及案外人承某，租赁期�为2010年4月15日起至2014年4月15日止。2014年2月初，原告联系被告朱来英商谈系争房屋到期后的续租或迁出事宜时，被告朱来英称其已于2013年4月9日将其在系争房屋内经营的金都公司整体转让给被告朱善忠、王军，现在实际占用房屋经营的是被告朱善忠、王军。原告为此又多次与被告朱善忠、王军协商系争房屋的续租或迁出事宜，但一直未能达成一致意见，故起诉来院，要求：1、被告朱善忠、王军、金都公司立即从系争房屋中迁出，房屋归还原告；2、四被告共同支付原告迟延迁出系争房屋的占用费人民币（下同）11，158.20元（暂从2014年4月16日起计算至4月30日共15天，3元／平方米／天×123.98平方米×15天×2套）；3、四被告共同支付原告2012年4月至2014年4月的物业管理费7，728元（161元／月×24个月×2套）。
被告朱善忠、王军共同辩称，对原告通过司法拍卖取得系争房屋所�权的事实无异议，其与原告之间不存在租赁关系或房屋使用关系，买卖不破租赁保护的是原始的租赁合同，系争房屋的原始租赁合同有无到期，本案没有体现。2013年4月，被告朱善忠、王军是签订了关于金都公司的转让协议，但该转让协议是股份转让协议，目前为止，被告金都公司的股东、法定代表人的情况未发生变更，被告朱善忠、王军实际上只是投资人，因为被告朱善忠、王军未取得完全的权利，故本案中不应作为被告承担责任。
被告金都公司、朱来英辩称，2013年4月9日，被告朱来英与被告朱善忠、王军签订关于金都公司的转让协议后，朱来英已经不参与金都公司经营，被告朱善忠、王军是实际经营人，房租也是他们在支付。转让协议中载明的金都公司的转让费80万元朱来英已经收到了，余款10万元还没收到。金都公司的营业执照等目前在朱来英这里，该公司�法定代表人至今还登记在朱来英名下。朱来英也在协助被告朱善忠、王军办理变更登记手续，相关手续由朱来英准备好后联系他们去办理，但被告朱善忠、王军一直拖延。金都公司目前的经营状况朱来英不清楚，因为签订转让协议后，朱来英就不参与经营了。关于本案原告的诉讼请求，被告朱善忠、王军作为实际使用人且未缴纳房租，他们二人迁出是应该的，有关费用也应当由他们二人承担。
经审理查明，2012年1月17日，原告通过司法拍卖取得系争房屋。2012年9月12日，系争房屋产权登记在原告名下，两套房屋建筑面积均为123.98平方米，建筑类型为店铺。包括系争房屋在内的上海市浦东新区学北路XXX弄XXX-
XXX号房屋（以下简称1-15号房屋）系被告金都公司的注册地。被告金都公司的法定代表人登记为被告朱来英，出资者登记为被告朱来英及案外人葛敬军、金益敏三人�经营范围为卡拉喔凯包房。2010年3月29日，被告朱来英与案外人陈晴娜、金俊凤三人与案外人王某某签订《房屋转租合同》，约定王某某将1-15号房屋转租给被告朱来英与案外人陈晴娜、金俊凤三人使用，租赁期限为2010年4月15日起至2014年4月15日止。2013年4月9日，被告朱来英（甲方）与被告朱善忠、王军（乙方）签订《关于上海金都娱乐有限公司整体转让协议》，该转让协议载明：转让标的为1-15号房屋、金都公司、现有装潢设备及有效证照；整体转让金额为90万元；协议签订后支付80万元，余款10万元在证照过户后付清；甲方与房东签订的租房协议由乙方续租。2014年2月，因原告联系被告朱善忠、王军、朱来英要求迁出或续租均未果，故起诉来院，诉请如前。审理中，原告申请撤回诉讼请求中的第2、3项，明确诉讼请求为要求被告朱善忠、王军、金都公司立即从系争房屋中迁出。
审理中，关于被告金都公司的经营情况及证照未及时办理变更登记的原因，被告朱善忠、王军表示，其二人在签订转让协议后，是对金都公司进行了经营，但是作为投资人代表金都公司进行的经营，被告朱来英称想办理金都公司变更登记手续，但一直找不到其二人不是事实，从签订转让协议至今一年多的时间不可能找不到人。关于系争房屋中的相关装潢、设备的所有权问题，被告朱善忠、王军表示，装潢、设备应属于被告金都公司，被告朱来英是否有权处置取决于法律规定。对此，被告朱来英表示，其对系争房屋内的金都公司的装潢、设备已经没有所有权，并表示，金都公司之前已经转让过多次，像被告朱善忠、王军这种既不愿意办理过户，又不缴纳房租的情况从来没有发生过，如果朱来英对金都公司还有权利，朱来英愿意马上配合从系争房屋中迁出。
上述事实，有原告提供的拍卖成交确认书、上海市房地产权证、房屋转租合同、转让协议以及庭审笔录等在案佐证。
本院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案中，系争房屋系原告拍卖取得，故原告对系争房屋享有合法的所有权。从本案证据来看，被告朱善忠、王军占有、使用系争房屋的依据就是其与被告朱来英签订的《关于上海金都娱乐有限公司整体转让协议》中关于包括系争房屋在内的1-15号房屋的租房协议由其续租的约定，而1-15号房屋的租房协议即《房屋转租合同》已于2014年4月15日期满。被告朱善忠、王军关于应依据原始租赁合同确定系争房屋有无到期的抗辩意见，无法律依据，本院不予采信。根据《关于上海金都娱乐有限公司整体转让协议》的约定，金都公司已整体转让给被告朱善忠、王军，余款未付及证照未过户等问题仅是转让协议履行的问题，被告朱善忠、王军以对金都公司没有取得完全的权利、不应成为本案被告的抗辩意见，于法无据，本院不予采信。在原告与被告朱善忠、王军就使用系争房屋未达成过口头约定或签订书面协议的情况下，原告要求被告朱善忠、王军、金都公司返还系争房屋，系合法主张其财产所有权，并未违反法律规定或合同约定。被告善忠、王军、金都公司继续占有使用系争房屋，并无合法的依据，系对原告财产权利的侵害。故原告要求其迁出系争房屋的主张，合法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法�第三十四条、第三十五条、第三十七条、第三十九条的规定，判决如下：
被告朱善忠、王军、上海浦东金都娱乐有限公司应于本判决生效之日起一个月内从上海市浦东新区学北路XXX弄XXX号XXX-
XXX层及同址12号1-2层两套房屋内迁出，将该房屋归还原告林岐财。
案件受理费352元，减半收取176元，由被告朱善忠、王军、上海浦东金都娱乐有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 刘 明
二〇一四年五月二十九日
书 记 员 朱晓洁
附：相关法律条文
附：相关的法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨�或者消除危险。
第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。