广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0606民初2770号原告：黄程仕，男，1982年10月2日出生，汉族，住广东省饶平县，原告：黄凛乾，男，1978年10月23日出生，汉族，住广东省饶平县，两原告的共同委托诉讼代理人：张椿家、何少玲，广东群立弘律师事务所律师。被告：李贤惠，女，1983年1月7日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：伍嘉盈，广东兴顺律师事务所律师。原告黄程仕、黄凛乾与被告黄程仕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案开庭时，两原告及其委托诉讼代理人张椿家、何少玲，被告的委托诉讼代理人伍嘉盈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除2016年7月13日原被告签订的《房屋买卖三方合同》；2.被告向两原告返还购房款22万元，并从起诉之日起按照月利率2%计算迟延支付欠款的利息，直至全部欠款付清为止；3.被告向两原告赔偿损失193623.36元（包括：因为房价上涨导致的损失175623.36元、律师费15000元、财产保全担保费3000元）；4.被告向两原告支付违约金7万元；5.被告赔偿两原告已支付的中介服务费5000元，未支付的中介服务费由被告承担；6.被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：两原告以总价款70万元共同向被告购买位于顺德××世纪路××万科××号房屋（以下简称涉案房产），并于2016年7月13日以原告黄程仕的名义与被告及中介服务部签订《房地产买卖三方合同》。合同中还对付款方式、中介服务费、违约责任等进行了约定。合同签订当天，原告黄程仕依约向被告支付了定金6.8万元，并向中介服务部支付了中介服务费5000元。后原告黄凛乾因需向银行申请贷款时才知道涉案房产还没有解除抵押，被告表示无钱赎楼问原告能否提前支付首期款。原告本着能使顺利交易，就提前支付了13.2万元首期款给被告，后被告又称没有足额款项扣款，两原告又再向其支付了2万元。即两原告先后向被告支付了22万元。后由于楼价上涨，被告想将涉案房产转卖给他人，于是声称不卖房了。两原告多次与被告沟通，被告均以种种理由拖延。被告辩称：1.根据2016年7月13日签订的合同，买方为原告黄程仕，根据合同相对性原则，原告黄凛乾并非本案适格原告，应依法驳回原告黄凛乾的起诉。2.同意解除涉案合同。但两原告违约在先，不按合同约定履行付款义务，签订合同前隐瞒了原告黄程仕征信存在问题而不能实际申请到银行贷款的重大事实，导致其不能实际履行合同主要付款义务，存在欺诈。涉案房产目前存在银行抵押，并已被法院查封，实际亦不能过户。3.同意向原告黄程仕返还其已付的购房款13.2万元，但定金6.8万元应由被告没收。因是原告违约在先，且涉案房产已被法院查封，被告曾主动提出退款，以免给被告造成损失，且被告不予追究原告违约责任，但原告不同意。原告请求的利息无合同约定、亦无法律依据，不应得到支持。2万元是借款，并非房款，与本案不是同一法律关系，原告无权在本案主张。4.第3项诉讼请求中房价上涨损失缺乏事实及法律依据，不应得到支持。因是原告存在上述重大过错、违约在先，无权主张该项损失。即使有权主张，原告在订立合同时未提供相关合同等文件让被告知悉其以出卖为目的购买涉案房产，因此被告无法预见原告是以出卖涉案房产获取收益为目的而购买涉案房产。被告作为普通公民，不可能具备预见未来房地产市场价格涨跌的能力。原告所主张的损失具体数额也缺乏法定评估机构的科学评估，即使原告认为被告违约在先，违约时间亦应为2016年10月30日，原告应采取措施防止损失扩大，而原告今年2月才提起诉讼，以今年房价作为参考，不符合法律规定。即便被告存在违约行为，但原告亦存在过错，应扣减相应损失。5.第4项违约金的诉讼请求缺乏事实和法律依据，不应得到支持。原告违约在先，无权主张违约金。即使被告存在违约行为，合同解除导致合同没有实际履行，原告的损失限于信赖利益和期待利益而非直接利益，损失的具体数额财产难以计算，而双方约定违约金的目的即是防范此类损失的发生，不应再另行计算损失赔偿。合同第六条的约定，应承担定金责任或按总楼价5%支付违约金，即是被告违约，原告选择适用违约金规则，就应当按总楼价的5%计算违约金即应为3.5万元，而非7万元。6.原告主张的律师费、财产保全担保费、中介服务费等损失缺乏事实和法律依据，不应支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提供的证据4，虽然不是正规发票，但是收据上盖有公章，且金额与合同约定的中介费并不矛盾，因此予以采信。原告提供的证据6，被告承认与原告有微信聊天记录，但未能提供反证，仅以原告未办理公证为由否认聊天记录真实性，该理由不成立，因此对原告该证据予以采信。原告提供的证据7，是网上查询所得，但中介的信息并不是成交价；而司法拍卖信息如果是虚假，是可提供反证的，但被告未提供反证，仅以未公证为由否认，本院不予采纳，对证据予以采信；但这仅代表其他房产的成交价（或中介销售信息），不能作为核定价格的依据。被告提供的证据，虽然是复印件，但除了已用额度这一项（已用额度是针对贷记卡的），原告表示不清楚外，对其他没有明确否认，故本院予以采信；该证据证实原告黄程仕只有一笔未结清的贷款（贷款金额4万元），逾期期数为0，故不能证实原告黄程仕不能再申请另外一笔贷款。本院查明：2016年7月13日，原告黄程仕、被告及顺德区伦教德佑房地产中介服务部（以下简称中介服务部）签订《房地产买卖三方合同》一份，约定被告将位于佛山市顺德区伦教街道办事处常教社区居民委员会世纪路8号万科沁园16座1005号房产（以下简称涉案房产）以70万元的价格出售给原告黄程仕。原、被告在合同中约定：原告黄程仕应在签订合同当天支付定金6.8万元，于过户当天（2016年10月30日）支付首期购房款17万元，部分购房款45万元于交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行转入被告账户，余下购房款1.2万元于交楼当天支付；被告同意原告黄程仕在本次交易过程中，有权将涉案房产过户至他人名下；鉴于中介服务部已提供居间服务，买卖双方应在签订合同当日向中介服务部支付中介服务费，其中，被告需支付7000元，原告黄程仕需支付10500元，在签订合同后，如合同被解除或未实际履行，均不影响中介服务部收取上述中介服务费的权利；在履行合同中，任何一方不履行合同，违约方应代守约方向中介服务部支付中介服务费，守约方已支付的，中介服务部不予退还，应由违约方直接赔偿给守约方；被告在收取定金后不能履行本合同条款或因违约而无法将涉案房产出售给原告黄程仕，须支付合同约定成交价的10%予原告黄程仕作为违约金，并须返还原告黄程仕已付的所有费用；因一方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付购房款等，则自收到守约方书面催告之日起未超过十五日的，违约方须按逾期每日总楼价的万分之五向守约方支付违约金；自收到守约方书面催告之日起超过十五日仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付等额于总购房款5%的违约金。合同签订后，原告黄程仕已于2016年7月13日向被告支付了定金6.8万元，被告原来出具的收据是写收到原告黄程仕的定金6.8万元，后来另行出具了一份收据，确认收到原告黄凛乾购房定金6.8万元。2016年9月5日，被告出具收据确认收到原告黄凛乾支付的首期购房款13.2万元。其后，被告因为需要提前还房产的银行按揭贷款，向原告黄程仕反馈资金不够，让原告黄程仕帮忙筹集资金。原告黄程仕其后又于2016年9月18日向被告支付了2万元。2016年10月中旬，被告声称因个人原因不想卖房了，原告黄程仕多次与被告协商无果。2016年11月上旬，被告告知原告黄程仕涉案房产因另案被查封，已经无法办理过户。2016年11月13日，被告曾要求原告黄程仕提供银行账户，以便将款项退还给原告并声称给予原告黄程仕补偿。原告黄程仕以未协商好解决方案等为由拒绝提供。两原告因提起本案诉讼支出了律师代理费15000元、财产保全担保费3000元。另查明：2016年11月14日，原告黄凛乾已取得了银行的同意贷款意向书。本院认为，原、被告之间的房屋买卖合同合法有效，应受法律保护。被告认为原告黄凛乾不适格。对此争议，虽然合同是以原告黄程仕的名义与被告所签，但合同中约定了原告黄程仕在本次交易过程中，有权将涉案房产过户至他人名下。而在合同履行过程中，被告亦出具收据确认收到原告黄凛乾的购房定金、购房首期款。被告解释是以为原告黄凛乾只是代人付款，但是收据内容明确是收到原告黄凛乾的定金及首期购房款，而定金收据曾另行出具一份，付款人原写“黄程仕”，后来改为“黄凛乾”，因此被告明知原告黄凛乾是购房人。综上，原告黄凛乾主体适格。双方均同意解除合同，本院对原告第1项诉讼请求予以支持。关于合同履行过程中谁违约的争议。被告认为原告黄程仕银行征信有问题，不能获得银行贷款，但是未有证据证实；而且合同已约定可以将房产过户至他人名下，而事实上合同履行过程中，原告黄程仕已将原告黄凛乾是购房者这一情况告知了被告，且已得到被告的确认，原告黄凛乾已获得银行的同意贷款意向书。被告认为原告违约未在2016年10月30日前足额支付首期购房款17万元，但是根据合同约定首期购房款是于过户当天即2016年10月30日支付，而被告在2016年9月18日在原告黄程仕已提前支付首期购房款13.2万元及追加支付了2万元的情况下，还因资金不足未能清偿银行按揭贷款，抵押登记未涂消，根本不能按期办理过户。因此，导致2016年10月30日未能办理过户手续的责任在于被告，是被告违约。2016年10月中旬的聊天记录更加印证了被告违约拒绝卖房的事实。关于2万元的性质争议，根据聊天记录，双方的真实意思并不是借贷合意，而是原告黄程仕为了使涉案房产能顺利过户，协助被告解决清还银行按揭贷款而支付的，因此应属于购房款性质。合同解除，被告作为违约方应将所收取的款项22万元全部退回给两原告。关于损失赔偿及违约金的诉讼请求。合同法第一百一十三条第一款规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本条是规定在无约定的情况下损失应当相当于因违约所造成的损失。合同法第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构增加；……。该款规定约定的违约金数额即为损失赔偿金。被告违约，造成原告造成了资金被占有的利息损失、已付中介服务费5000元的损失。原告还因诉讼支出了律师费、财产保全担保费。对于利息损失，即使是民间借贷案件，也要双方约定了月利率2%（或以上）才按月利率2%计算利息，本案不是民间借贷纠纷，原告主张按月利率2%计算利息损失没有依据，因此不予采纳，只应按中国人民银行同期商业贷款利率计算利息损失。关于房价上涨导致的损失认定。虽然原告购房不是为了转卖获利，但是原告在合同解除后需要购置类似住房，确实需要多支付购房款。被告认为其对房价上涨不能预期，但房价上涨，被告的涉案房产目前事实上已远超过70万元，被告不能因其违约行为反而获利。关于未付的中介服务费承担问题。根据合同约定，买卖双方应在签订合同当日向中介服务部支付中介服务费，其中，被告需支付7000元，原告黄程仕需支付10500元，在签订合同后，如合同被解除或未实际履行，均不影响中介服务部收取上述中介服务费的权利；在履行合同中，任何一方不履行合同，违约方应代守约方向中介服务部支付中介服务费，守约方已支付的，中介服务部不予退还，应由违约方直接赔偿给守约方。根据原告提供的证据显示，原告在合同签订当天未按合同约定足额支付中介服务费。鉴于合同同时约定了在合同履行过程中违约方应代守约方向中介服务部支付中介服务费（应理解为未付的中介服务费），因此中介服务费的请求权在于中介服务部。涉案合同实质上包括了两个法律关系，一个是房屋买卖合同关系，一个是居间合同关系。而本案是房屋买卖合同纠纷，故在本案中对原告所主张的未付中介费，应待中介服务部主张权利时另行认定。原告既主张损失赔偿，又主张合同约定的违约金。但是，合同约定了违约金数额，也就是说关于违约责任双方已进行了约定，在约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构增加，原告既主张损失赔偿，也主张约定的违约金，实质是认为约定的违约金不足以弥补其损失，故本院认为应通过调整违约金来填补原告的损失。综上，考虑到原告上述损失的情况下，本院酌定本案违约金为160000元。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告黄程仕与被告李贤惠于2016年7月13日所签订的房屋买卖合同；二、被告李贤惠应于本判决发生法律效力之日起十日内向两原告退还购房款220000元；三、被告李贤惠应于本判决发生法律效力之日起十日内向两原告支付违约金160000元；四、驳回两原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为4314.68元、财产保全费2948.11元，两项合共7262.79元（原告已预交），由两原告负担1612.79元，被告李贤惠负担5650元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 梁 逵二〇一七年四月十一日书记员 柯洁静