宝鸡市金台区人民法院民 事 判 决 书(2015)金民初字第02324号原告陕西慧嵘商贸有限公司,住所地宝鸡市渭滨区创业路1号院2号楼1单元1101号，组织机构代码73538052-6。法定代表人景丽丽，公司执行董事。委托代理人董跃，陕西际傧律师事务所律师，特别授权代理。被告金台区陈仓镇李家崖村第三组经济合作社,住所地宝鸡市金台区李家崖村。负责人张小宝，任组长。委托代理人李德起、张智，陕西高理律师事务所律师。原告陕西慧嵘商贸有限公司（下称慧嵘公司）与被告金台区陈仓镇李家崖村第三组经济合作社（下称李家崖三组）确认合同效力纠纷一案，因被告金台区陈仓镇李家崖村第三组经济合作社不服本院(2014)金民初字第01657号民事判决，提起上诉，宝鸡市中级人民法院经审理裁定撤销本院(2014)金民初字第01657号民事判决，发回重审。本院重审期间，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告委托代理人、被告负责人及其委托代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理完毕。原告慧嵘公司起诉称，2013年10月6日，原、被告签订《土地租赁合同》，约定被告将其位于李家崖三组面积为6.94亩的土地出租给原告，租赁期限自2013年10月1日至2031年9月30日，租赁期限18年。合同签订后，原告按照约定及时向被告支付了租赁费，并对该土地投入了大量的人力物力财力进行建设，后因被告拒不配合，致使原告至今无法办理相关手续。2014年5月26日被告又再次违约向原告书面提出解除合同通知书，并令原告于2014年5月底前搬离现场。原告认为原、被告之间签订的合同真实有效，被告无故提出解除合同的行为违反了双方的约定，请求法院确认被告的解除行为无效。原告诉讼请求：1、请求依法确认被告解除《土地租赁合同》的行为无效。2、本案诉讼费由被告承担。原告为支持其诉讼请求，在举证期内向本院提交了以下证据：1、租赁合同，后附村民签字捺印名单，证明目的为双方在2013年10月6日订立租赁合同及合同�具体内容。2、进账单回单，证明目的为慧嵘公司通过长安银行向李家崖三组付款50万元租赁费的事实，原告已经按照合同约定履行了义务，被告无权解除合同。3、2014年5月26日李家崖三组发出的通知，证明目的为被告无权解除，合同不能解除。4、证明两份：①村民签字的证明，证明目的为被告在未召开村民大会的情况下，发出解除通知，程序不符合村民组织法的规定，解除无效。②张海亮出具的证明，证明其在担任三组会计期间，李家崖三组于2013年10月9日收到了慧嵘公司履行合同汇款50万元。被告李家崖三组答辩称，1、原、被告签订的租赁合同违反了《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，上面的公章�是原组长撬开办公室柜子私自盖上去的，因此合同无效，请求驳回原告起诉。2、被告发出的通知针对的是杨水科，不是原告，原告主体不适格。3、李家崖三组的前任班子未向现任班子移交档案资料，被告无法就全案进行答辩阐述。综上，请求驳回原告起诉。被告为支持其辩解，在举证期内向本院提交了以下证据：1、原告工商登记档案复印件，证明目的为原告法定代表人是景丽丽，不是诉状上的杨水科。原告主体不适格，应当驳回起诉。2、①两个证明、②张广凤谈话笔录及证人证言、③李家崖三组加盖公章登记表，证明目的为2013年10月5日下午，原组长杨东武撬开由张广凤、陆天开保管的文件柜，拿出公章，私自给杨水科的合同加盖了公章。因此，原、被告之间的合同无�，应当驳回原告诉讼请求。3、会议记录四份，①2013年9月2日组委会会议记录，会议决议由杨水科与李家崖三组联合经营东风路场地，租金每年50万元。②2013年9月30日组委会会议记录。会议决定，若有重大原则性问题，需经过李家崖三组组委会会议讨论一致通过，才能加盖公章，会议同意杨水科与李家崖三组联合经营东风路场地，但需要组委会成员详细解读租赁合同，择日订立合同。③2014年2月24日会议记录，杨水科承认与三组订立的协议无效。④2014年9月22日原任村民代表成员会议记录，证实杨东武上任后不管理公章，会议多次讨论的是和杨水科的合同，没有慧嵘公司。证实原、被告之间的协议无效，应当驳回原告的诉讼请求。4、①110报警登记表、②被拆现场照片、③通知，证明目的为李家崖三组不同�给杨水科租赁，并限期搬离场地。杨水科非法拆除李家崖三组房屋，加剧矛盾冲突，给李家崖三组造成重大损失，三组保留诉权。5、李家崖村委会、陈仓镇政府加盖印章的证明，证明目的为李家崖三组新班子上任后六个月，前任组长、会计拒不交清所有手续，致使三组没有以前的资料证据，尤其是合同原件，被告无法确认原告起诉事实的真实性。6、2014年2月24日会议记录，2014年10月9日陈仓镇干部梁彦锋在上书写“本人参加了会议，杨水科也在会议现场”。证明目的为该会议记录真实，原、被告签订合同无效。7、收据，证明目的为2014年6月前杨水科在收取门面房租金。8、被告补充证据，2014年5月24日会议记录，开会�究决定，“不同意给他（杨水科）租赁，认定其租赁合同为非法合同”，证明目的为原、被告签订的合同无效。经审理查明，2013年10月6日，被告李家崖三组作甲方、原告慧嵘公司作乙方，双方签订土地租赁合同，约定将位于李家崖三组面积6.94亩的土地出租给慧嵘公司，土地用途暂定为商业，承租方式为单位承租经营。租赁期限18年，自2013年10月1日至2031年9月30日。该地上附着物门面房18间、仓库建筑物，由乙方无偿使用并加以维护；待合同期满或解除时，按使用的实际状况与所租赁土地一并归还甲方。租金每年50万元；合同签订后5个工作日内交付首年租金，以后每年10月1日前全额交纳下年度租金。同时约定，租金每5年递增20%。合同在第八条“合同的变更和解除条款”约定，1、合同一经签订，任何单位和个人不得随意变更或者解除。2、合同履行期间，任何一方法定代表人或人员的变更，都不得因此变更解除合同。3、本合同履行中，因不可抗力致使合同难以履行时，双方可以协商解决。李家崖三组原组长杨东武、慧嵘公司原副经理杨水科在合同甲、乙方处签名，双方单位盖章。合同签订后，慧嵘公司按照约定于2013年10月9日，通过长安银行以公司名称向被告李家崖三组转账给付第一年租金50万元。2014年5月26日李家崖三组向杨水科发出通知，通知内容为“杨水科您好：2014年5月18日，针对你租赁李家崖三组东风路仓库土地问题，召开了户代表大会，于2014年5月24日再次召开户代表扩大会议，经两次会议研究，最后村民一致决定，坚决不给杨水科租赁土地，所以，特此通知你于2014年5月底前搬离现场”。慧嵘公司接到该通知后，于2014年7月22日向本院提起诉讼。上述事实有以下证据可以证实：原告提交的1、2号证据以及4号证据②张海亮出具的证明，可以证实原、被告于2013年10月订立租赁合同以及租赁合同的相关条款，原告依照合同约定缴纳了第一年的租金50万元。原告提交的3号证据及被告提交的4号证据③，可以证实2014年5月26日被告向杨水科发出通知，不给其租赁土地。被告提交的证据1可以证实原告公司的基本状况。被告提交的5号证据“证明”，上有李家崖村、陈仓镇政府加盖的印章，可以证实三组的上届领导班子没有给现任班子办理交接手续。上述证据经庭审质证认证，来源合法、内容真实、证据之间可以相互映证，足以确认属实。此外，原告还提交4号证①有村民签字的证明，欲证实被告发出解除通知，没有经过村民大会或代表大会讨论，但未提交其他相关证据证实签字的人就是三组村民，该证据不能采信。被告提交的2、3号证据，4号证据①110报警登记表、②被拆现场照片，6、7号证据证明目的都是在证实租赁合同的效力问题，本案原告请求确认的是2014年5月26日解除通知的效力而非合同效力，被告又未提出反诉要求法院确认合同效力，因此上述证据与本案没有关联性，本院不予审查采信。被告补充提交的8号证据欲证实被告发出解除通知，经过村民组委会的研究讨论，但未提交其他相关证据证实签字的人就是三组村民，该证据亦不能采信。根据原、被告双方当事人及委托代理人的意见，归纳以下�议焦点：焦点一：原、被告之间是否存在租赁合同关系？原、被告之间系租赁合同关系，有租赁合同、银行进账单回单，可以相互印证。被告辩解该合同是杨水科以自己名义签订、慧嵘公司后来加盖的公章，因此该公司与李家崖三组没有合同关系，该辩解与2013年10月9日慧嵘公司给李家崖三组汇款50万元相矛盾不能成立。杨水科在与李家崖三组订立合同时在承租方签名，慧嵘公司在杨水科的名字上加盖了公章、合同第二条2款明确约定“承租方式为单位承租经营”、2013年10月9日慧嵘公司给李家崖三组汇款50万元这三点可以相互印证，充分说明杨水科代表慧嵘公司签订合同。租赁合同关系的双方为本案原、被告。被告委托代理人还认为，杨水科如果代�慧嵘公司就应当在委托代理人后签名，而不应当在承租方后签名。在民间活动中，不能苛求普通公民将委托代理人、承租方等等专业名词区分的十分清楚并准确运用，本案中，杨水科在合同上“承租方”签名，慧嵘公司在该签名上面加盖了公司印章，又依照合同约定在2013年10月9日给李家崖三组通过银行汇款缴纳租金50万元，这些事实充分说明慧嵘公司对杨水科的行为以及该行为产生的后果是认可的，杨水科签订合同的行为是慧嵘公司授权而为，该宗土地的承租方不是杨水科而是慧嵘公司。换言之，如果慧嵘公司没有在合同上加盖印章，亦没有以公司名义交付租金，那么被告委托代理人认为承租人是杨水科的这一观点才有可能成立。假设慧嵘公司是在杨水科与李家崖三组发生矛盾后，为了虚假诉讼，在合同上加盖了公章，那么如何解释在2013年10月9日、合同订立后的第三天、慧嵘公司从公司账户向李家崖三组汇款50万元的事实，这一事实有第三方机构长安银行的进账单回执可以确认，无法伪造，被告委托代理人的辩解不能成立。焦点二：原告是否适格？2014年5月26日被告以村民户代表会的一致意见，因此决定“坚决不给杨水科租赁土地，并限期搬离”。解读该通知，李家崖三组的明确意思表示就是要终止合同，不再给杨水科租赁场地。由于组委会的移交问题，原告的租赁合同李家崖三组见到较晚，因此该组在发出通知的时候认为承租方是杨水科，但经过案件审理，没有任何证据表明李家崖三组与杨水科之间订立过租赁合同。结合2014年5月26日通知的内容，以及被告负责人、委托代理人的陈述，可以确认该通知所指向�合同是包括18间门面房在内的土地租赁合同，因此，原告慧嵘公司作为承租人在收到杨水科转交的通知后，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）规定的“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”提起诉讼，符合法律规定，原告是适格主体。被告的委托代理人认为慧嵘公司工商登记的法定代表人是景丽丽，不是诉状上的杨水科，因此原告主体不适格，应当驳回起诉，该主张亦不能支持。对此，原告认可属于诉状上的书写错误，其在开庭审查当事人身份时已经作出了纠正，声明法定代表人为景丽丽而非杨水科，且有营业执照、工商档案相佐证，故不能就此否认原告的主体资格；其次，公司法人是指具备国家法律规定的资金数额、企业名称、组织章程、机构、住所等法定条件，能够独立承担民事责任，经主管机关核准登记取得了法人资格的社会经济组织，只要具备上述法律规定的条件，就具有民事诉讼权利能力，原告慧嵘公司在起诉时错写法定代表人并不能否认其法人资格，被告委托代理人的这一观点没有法律依据，不能成立。焦点三：被告2014年5月26日发出通知的效力问题？根据双方合同约定，除非不可抗力致使合同难以履行时，双方可以协商解决。《中华人民共和国合同法》第六章就合同的权利义务终止作出规定，根据第九十三条、九十四条的规定，解除合同的方式有（一）当事人协商一致、（二）当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。（三）因不可抗力致使不能实现合同目的；（四）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（五）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（六）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（七）法律规定的其他情形。上述法律规定的任何一种情形在本案中均不存在。因此李家崖三组发出的这份通知没有法律依据和合同依据，应属无效。被告辩解，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业�设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条二款规定“依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。”本案的租赁合同至今没有依法办理土地使用权的变更登记，双方的合同至今未生效；同时由于原组长与杨水科是叔侄关系，该合同没有经过三分之二以上村民讨论通过，原组长撬开柜子在合同上偷盖了公章，该合同应属无效。对此，本院认为，在原、被告双方均没有提起诉请要求确认合同效力的情况下，本案仅处理原告起诉的2014年5月26日通知的效力问题，对合同是否生效或无效不做审查和认定，双方可另案解决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条之规定，判决如下：被告金台区陈仓镇李家崖村第三组经济合作社于2014年5月26日做出的解除《土地租赁合同》的行为无效。案件受理费500元，由被告承担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于陕西省�鸡市中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  姚铁山人民陪审员  刘虎林人民陪审员  吕晓明二〇一五年十一月二十三日书 记 员  曲 芳