湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘06民终786号上诉人（原审原告）:甘建忠，男，1962年8月4日出生，汉族，住湖南省湘阴县，公民身份号码430624196208049710。委托诉讼代理人:冯木良，湖南金球律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:佘国锋，男，1972年8月28日出生，汉族，住湖南省湘阴县，委托诉讼代理人：马言，湘阴县湘滨法律服务所法律工作者。上诉人甘建忠与被上诉人佘国锋房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省湘阴县人民法院（2017）湘0624民初1401号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月18日立案后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人甘建忠及其委托诉讼代理人冯木良，被上诉人佘国锋的委托诉讼代理人马言到庭参加诉讼。本案现已审理终结。甘建忠上诉请求：撤销一审判决，改判由佘国锋支付甘建忠购房款104480元及违约金100000元。事实和理由：一审判决既已认定甘建忠有权处分涉诉房屋，那么甘建忠是否取得涉诉房屋的产权并不影响合同的达成和履行，事实上甘建忠已向佘国锋交付房屋，佘国忠也已实际入住；根据合同的约定，在佘国锋付清购房款之后，甘建忠才给其办理房产证及相关手续，现佘国锋既没有交清购房款，也没有提供确凿的证据证明甘建忠不能为其办理房屋产权证，佘国锋应承担违约责任。佘国锋答辩称：已按《商品房销售合同》的约定支付了部分房款，后发现甘建忠出卖的房屋未在房产部门办理相关登记手续，甘建忠无法为佘国锋办理房屋产权登记，在一审过程中甘建忠仍无法承诺何时办理产权登记，故佘国锋有理由认为甘建忠丧失了合同履行能力，有权停止支付剩余房款。甘建忠向一审法院起诉请求：判令佘国锋支付购房款104480元及违约利息，并承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：案涉房屋系湘阴县文星镇新世纪大道与旭东路交汇处西南角的新世纪商贸城G栋803房。新世纪商贸城G栋系案外人李庆国、朱宏强、熊立华、刘小勤、王昌辉、李书贤、张若亚、王利平、王利知、陈罗生经相关政府部门审批许可，在其自建地上以“联户建房”的方式开发建设的商住楼。2012年8月16日，上述李庆国、朱宏强等十人（甲方）与甘建忠（乙方）签订《新世纪商贸城G栋建设承包合同书》，约定甲方将新世纪商贸城G栋以包工包料的方式整体发包给乙方开发建设，乙方将第九至第十二层的住宿房交由甲方自行分配，其佘住房归乙方自主处置。2013年4月10日，李庆国（上述案外人之一）、甘建忠（甲方）与湘阴县罗城建筑工程有限责任公司（乙方）签订《建筑工程项目承包协议书》，约定将该工程项目交与乙方施工。案涉房屋建成后，甘建忠、案外人李庆国与佘国锋于2013年9月20日签订《商品房销售合同》，主要内容为：“出卖方：湘阴县新世纪大道商贸城G栋项目部，法定代表人甘建忠、李庆国；卖受方：佘国锋……。六、受买人确定层高八，面积136㎡。七、付款方式：双方确定后，受买人交订金100000元，出卖方在收得订金后，以后不管房屋涨价或其他原因都不得作为借口要求受买人加价或不按合同履行，否则按受买方交订金的双倍赔偿给受买人。同时受买人在支付订金后也不许有任何理由要求退房或退订金，不按合同履行，否则受买方的订金将作为赔偿出卖方的违约金。八、交订金后在2013年12月前付款200000元，其它所有佘款在2014年前一次交清购房的所有佘款，出卖方在收到房款后，应速续办理房产证及相关手续，但手续费及物业维修费用由受买方负责，并提供个人资料”。合同签订后，佘国锋向原告甘建忠支付了部分购房款，至2014年12月30日尚欠房款104480元。诉讼过程中，案外人李庆国表示其虽也在与佘国锋签的商品房买卖合同上作为出卖方代表人签了字，但他不参加本案诉讼，若法院判决由佘国锋承担责任，佘国锋支付的款项都归甘建忠所有。一审法院认为，本案的焦点是：一、甘建忠的诉讼主体资格是否适格；二、甘建忠与佘国锋签订的《商品房买卖合同》是否合法有效；三、佘国锋应否向甘建忠支付剩余购房款104480元及逾期付款利息。关于焦点一，我国《物权法》第三十条规定：因合法建造、拆除等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。案涉房屋新世纪商贸城G栋系案外人李庆国、朱宏强等在其自建地上以“联户联建”方式开发建设的商住楼，依法办理了相关的规划审批报建手续，系合法建筑。李庆国、朱宏强等与甘建忠签订的《新世纪商贸城G栋建设承包合同书》名为建设承包合同，但从该合同的主要内容来看，实为合作开发建设合同。该合同约定将该栋商住楼除第九至十二层住宿房外其佘归原告自主处置，在取得各自拥有的房屋产权之日起，有权对其进行租赁和出售，双方互不干涉，故自房屋建成之日起，甘建忠即取得了案涉房屋的所有权，其基于所有权的行使将案涉房屋出售给佘国锋并签订《商品房买卖合同》，在履行合同过程中与佘国锋产生纠纷，其籍此行使诉权正当合法，是本案适格的诉讼主体。关于焦点二，甘建忠及案外人李庆国于2013年9月20日与佘国锋签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，也不损害社会公共利益和他人合法权益，合法有效。关于焦点三，甘建忠与佘国锋虽在《商品房买卖合同》中明确约定买方应在2014年前交清所有购房佘款，出卖方在收到房款后，应速办理房产证及相关手续，该项约定明确了双方付款办证的先后顺序，即卖方应先付清所有购房款，买方再履行办证义务。现佘国锋尚欠104480元房款未付，其辩称甘建忠至今没有办证给他，故他现在有权不付剩佘房款。本院认为，佘国锋的抗辩属后履行抗辩权。《合同法》第六十八条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：……（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形”，《物权法》第三十一条规定，“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力”。而至本案判决之日，甘建忠并未取得案涉房屋的不动产权证，因此佘国锋有理由相信甘建忠有丧失或可能丧失履行债务的能力，其抗辩理由成立，应予采纳，甘建忠现要求佘国锋偿付剩佘房款并承担逾期付款利息的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条、第三十条、第三十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条第一款第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款之规定，判决：驳回原告甘建忠的诉讼请求。本案案件受理费2300元，由原告甘建忠承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。1、甘建忠提交湘阴县人民政府于2011年10月28日作出的《关于旭东路两侧集中联建房屋办证有关问题的会议纪要》（湘阴府阅[2011]74号）一份。拟证明涉诉房屋产权证的办理问题，已经县人民政府召开专题会议决定，是可以办理产权证的。佘国锋认可该会议纪要的真实性，但认为上述会议纪要载明的是“旭东路”而非涉诉房屋所在的“新世纪大道”，该证据没有关联性。经当庭核对，二审确认涉诉房屋处在新世纪大道与旭东路交界处，属于上述会议纪要载明的“旭东路两侧集中联建房屋”；但上述会议纪要载明的是“留地安置户”、“购买出让土地户”以及“拥有地基的户主”，在办理相关房屋产权手续时的政策，并不适用于佘国锋出售、甘建忠购买“联建房屋”的情形。2、甘建忠提交新世纪大道商贸城规划图及现状图（共四张）。拟证明“新世界大道商贸城”按规划完工且已有多户入住。佘国锋认为该证据不能证明涉诉房屋能办理房屋产权证。二审认为，该证据的证明目的与本案无关。3、甘建忠提交湘阴县房产开发管理办公室于2018年4月26日出具的《证明》一份。拟证明湘阴县现在整治的问题楼盘不包括新世纪商贸城。佘国锋认为该证据与本案无关。二审认为，该证据不能证明涉诉房屋产权必然能登记到佘国锋名下。本院二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，二审争议的焦点是佘国锋不安抗辩的理由是否成立。虽然涉诉房屋已建成并交付佘国锋使用，但从诉争双方签订的买卖合同来看，合同订立参照的法律是《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》，载明的买卖标的是“商品房”，且双方还约定“出卖方在收到房款后，应速续办理房产证及相关手续”；由此可见，佘国锋不仅要对涉诉房屋进行占有、使用，还要取得该涉诉“商品房”的权属证明。现涉诉房屋的产权并未登记在甘建忠名下，甘建忠至今也未取得出售涉诉房屋的商品房预售许可证，涉诉房屋产权性质尚不明确，在此情况下，佘国锋确有理由认为甘建忠不具备为其办理涉诉房屋产权的能力。现也没有证据证明，甘建忠在出售涉案房屋时向佘国锋说明了该房屋的相关情况。据此，佘国锋不安抗辩的理由成立，二审对此予以确认。综上所述，甘建忠的上诉主张不能成立，本院二审不予支持。湖南省湘阴县人民法院一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4368元，由上诉人甘建忠负担。本判决系终审判决。审判长 杨 辅审判员 许震鹏审判员 乔宝全二〇一八年五月七日书记员 任 炼