.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}辽宁省大连市中级人民法院p t ; ” > 民 事 判 决 书（2018）辽02民终2986号上诉人（原审原告）：大连元新物业管理有限公司，住所地：大连经济技术开发区海益小区36号1-1-1。法定代表人：刁培浩，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨继辉，辽宁邦德信律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张洪振，男，汉族，1973年7月10日出生，住大连市金州区。委托诉讼代理人：金环，女，汉族，1970年10月1日出生，系张洪振妻子上诉人大连元新物业管理有限公司（以下简称元新物业）因与被上诉人张洪振物业服务合同纠纷一案，不服大连市金州区人民法院（2017）辽0213民初5144号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案现已审理终结。元新物业上诉请求：撤销一审判决，支持其在一审的全部诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实错误。元新物业在2012年、2013年、2014年均通过在张洪振住所门前张贴《催缴物业管理费通知单》的方式向张洪振催缴物业费，因此，远新物业的诉请未超过法定诉讼时效，张洪振应自2013年12月12日起向元新物业支付物业费。张洪振辩称，不同意元新物业的上诉请求，元新物业从未在2014年9月6日之前在其住所门前张贴《催缴物业费通知单》，也未向其催要过物业费。张洪振上诉请求：撤销一审判决，改判驳回元新物业的全部诉讼请求。事实和理由：元新物业的服务不到位，张洪振房屋的室外阳台渗漏问题元新物业一直不予修理，导致其部分墙面被淹，并且由于元新物业未及时关闭暖气窖井，导致暖气管道漏水致使其房屋内的地板损毁。被上诉人违法收取停车费，该停车费应抵顶物业费。元新物业辩称，元新物业已经按照约定履行了物业服务义务，关于阳台渗漏维修是开发商的问题，不属于物业服务范畴。对物业费，元新物业也都进行了公示催缴，或电话催缴。收取停车费物业公司也有收费许可。故张洪振应向物业公司支付全部欠交的物业费。元新物业向一审法院起诉请求：一、张洪振支付2012年3月15日至2017年3月15日期间物业费6260元；二、张洪振给付拖欠物业费的滞纳金，按照年3%计算；三、诉讼费用由张洪振负担。一审法院认定事实：元新物业与华夏金城小区的开发单位大连元新房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，对华夏金城小区进行物业管理，合同中约定物业费标准为每平方米1.2元/月。张洪振为华夏金城小区47#1-5-2号（建筑面积为86.91平方米）房屋的业主。张洪振已经向元新物业交纳了2010年3月15日至2011年3月14日期间的物业费1252元，交纳了2015年9月24日至2016年9月23日的停车费1800元，2016年9月24日至2017年9月23日的停车费1800元。一审法院认为，元新物业与大连元新房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照协议约定履行。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称”物业服务司法解释”）第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。元新物业受委托对张洪振居住的小区进行物业服务和管理，张洪振应依约定向元新物业缴纳物业管理费。根据”物业服务司法解释”第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在合理的期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。张洪振辩称元新物业没有在诉讼时效内向其催缴物业费，元新物业于2017年9月6日向一审法院起诉，元新物业提供的证据也不能证明自2012年3月15日至2014年9月5日期间曾向张洪振本人书面催缴过物业费，故元新物业主张2014年9月5日以前的物业费已经超过诉讼时效，一审法院不予支持。张洪振提出元新物业的物业服务不到位，张洪振可以依据《前期物业服务合同》的约定追究元新物业的违约责任，而张洪振以此拒绝缴纳物业费，缺乏事实与法律依据，不予支持。根据元新物业提供的停车费收费收据以及发票来看，停车费的收费期间自每年9月24日起，张洪振提供的2014年9月30日发票缴费日期以及收费标准均与收取停车费的日期和标准相同，故张洪振提供的发票应是2014年9月24日至2015年9月23日的停车费1800元，张洪振辩称系缴纳的物业费，不予采信。关于滞纳金，是一种行政处罚手段，双方在合同中约定了违约金，元新物业诉请滞纳金不予支持。张洪振应向元新物业缴纳自2014年9月6日至2017年3月15日的物业管理费3160.05元【1.2元/平/月×86.91平×（30个月+9天）】。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：张洪振于判决生效之日起十日内向大连元新物业管理有限公司交纳2014年9月6日至2017年3月15日的物业管理费3160.05元；驳回大连元新物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审查，对一审法院已认定的事实予以确认。本院另查明，《前期物业服务合同》第九条约定，车位使用人应按露天车位每月150元、车库车位每月325元的标准向元新物业交纳停车费。本院认为，本案二审争议焦点为：一、针对2012年3月15日至2014年9月5日期间的物业管理费，元新物业的该部分诉请是否超过法定诉讼时效；二、张洪振主张其不应交纳物业费的理由是否成立的问题。关于第一个焦点，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，元新物业应对其主张在上述期间内曾向张洪振主张过权利的事实，负有举证责任。元新物业为此节事实提供的证据仅为三张照片，照片内容显示门牌号5-2的房门上张贴了一张《催缴物业管理费通知单》，拍照日期分别显示为2014年4月10日，2015年5月7日，2016年4月17日。对该三张照片，元新物业未提供其他证据证明”门牌号5-2”即指向讼争房屋，且对照片上显示的时间就是实际拍摄时间亦未提供其他证据佐证，在张洪振不予认可的情况下，仅以该三张照片不足以证明元新物业进行过催缴2012年3月15日至2014年9月5日物业费的事实，故元新物业对此应承担举证不能的不利后果，一审法院认定元新物业向张洪振主张此期间的物业费已超过诉讼时效，并对此部分物业费不予支持，并无不当。关于第二个焦点，张洪振主张元新物业服务不到位的主要理由是其室外阳台漏水以及暖气管道漏水，元新物业未尽到维修管理义务，导致其受到损害。因张洪振对元新物业提供的其他物业服务未提出异议，元新物业亦进行了相应的物业服务，故张洪振应交纳物业费。至于张洪振主张因元新物业的原因造成的损失，张洪振并未在本案中提起反诉，其可另案向元新物业主张，其以此拒交物业费的主张本院不予支持。关于停车费，根据《前期物业服务合同》的约定，车位使用人应向元新物业交纳停车费，张洪振主张元新物业无权收取停车费与约定不符，其以此拒交物业费的理由不能成立。关于滞纳金一节，因元新物业在服务中存在一定瑕疵，一审法院对其请求的滞纳金不予支持亦无不当。综上所述，元新物业及张洪振的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元（张洪振已预交30元，大连元新物业管理有限公司已预交30元），由张洪振负担30元，大连元新物业管理有限公司负担30元。本判决为终审判决。审判长卢宏翔审判员王歆审判员吴义军二〇一八年五月四日书记员牛超群