温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温鹿商初字第2352号
原告：上海浦东发展银行股份有限公司温州东城支行。
负责人：朱培海。
委托代理人：夏晓丹、黄蔷薇。
被告：浙江八福实业有限公司。
法定代表人：赵章恩。
被告：温州华中塑业有限公司。
法定代表人：陈均雪。
被告：温州宣建控股有限公司。
法定代表人：林国产。
原告上海浦东发展银行股份有限公司温州东城支行（以下简称浦东发展银行）为与被告浙江八福实业有限公司（以下简称八福公司）、温州华中塑业有限公司（以下简称华中公司）、温州宣建控股有限公司（以下简称宣建公司）金融借款合同纠纷一案，于2015年4月27日向本院提起诉讼，诉请：1.判令被告八福公司归还原告借款本金100万元并支付利息、逾期息、复息至实际履行完毕之日止（期内利息从2014年3月21日起按年利率9.216％计算至2014年11月18日，逾期利息从2014年11月19日起按照13.824%计算，复利按照各阶段逾期利率计收），从2014年3月21日暂算至2015年2月2日欠息为95403.14元，截止2015年2月2日本息合计1095403.14元；2.判令原告对被告八福公司所有设定抵押的坐落在浙江省温州市平阳县桃源乡桃源村曾山村在建工程及土地使用权处置所得价款享有优先受偿权；3.判令被告华中公司、宣建公司对上述借款本息承担连带保证责任；4.本案诉讼费等实现债权的费用由上述各被告承担。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年10月14日公开开庭进行了审理，现已审理终结。
本院经审理认定：2010年12月2日，原告浦东发展银行与被告八福公司签订了编号为9004201008（融）字066号《融资额度协议》，约定：原告给予被告八福公司融资额度46459000元，有效期自2010年12月3日起至2014年12月2日止，在此期间被告可循环使用。
2010年11月8日，原告浦东发展银行与被告华中公司、宣建公司分别签订了合同编号为ZB9004201000000073号、ZB9004201000000074号《最高额保证合同》各一份，约定：上述二被告自愿为被告八福公司与原告在2010年11月8日至2014年11月8日止的期间内连续签署的一系列合同提供最高额分别为2900万元、1500万元的连带保证责任。
2010年12月2日，被告八福公司与原告浦东发展银行签订了合同编号为ZD9004201000000066号《土地使用权最高额抵押合同》，约定：以被告八福公司所有的坐落于平阳县桃源乡桃源村曾山村土地使用权（土地证号为：平国用（20**）第××号）作为抵押物，担保被告八福公司与原告在2010年12月3日至2014年12月2日期限内签署的一系列主合同，最高额为22959000元。同日，被告八福公司与原告签订了合同编号为ZD9004201000000065号《在建工程抵押合同》，约定：以被告八福公司所有的坐落于平阳县桃源乡桃源村曾山村在建工程作为抵押物，担保被告八福公司与原告于2010年12月2日签署的编号为90042010081（融）字066号《融资额度协议》项下债务的履行。尔后，双方就上述抵押物办理了抵押登记手续。
2011年1月31日，被告八福公司与原告签订了合同编号为90042011280037号《固定资产贷款合同》，约定：借款金额1200万元，其中900万元的期限为2011年1月31日至2012年12月31日，300万元的期限自2011年1月31日至2013年12月31日；利率执行浮动利率，本合同项下的贷款发放后在贷款期内遇中国人民银行调整基准利率的，则按季调整利率，即自调息日起每季末月21日开始调整；签署本合同时年利率按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率上浮43.538%。即年利率为8.397％；每季末20日付息，本合同逾期罚息利率为逾期当日的贷款利率基准上加收50%确定，不能按时支付的利息的按照逾期息的利率水平计收复利。同日，原告依约向被告八福公司发放贷款900万元、300万元。
在借款合同履行过程中，被告八福公司已足额清偿900万元借款的期内利息，并于2012年11月20日归还了900万元的借款本金。关于300万元的借款，被告八福公司于2013年9月3日归还原告借款本金200万元，尚欠本金100万元。2013年12月31日，被告八福公司与原告签订了编号为90042013280658号《贷款展期协议书》，约定：被告就上述尚欠的100万元本金向原告申请展期，展期到期日为2014年11月19日；展期期间的年利率为9.216%；展期期间贷款的其他条件同原借款合同一致；被告华中公司作为担保人在该展期协议书下签字，确认继续为展期贷款向贷款人承担担保责任。尔后，被告八福公司足额支付该笔100万元借款的期内利息至2014年3月20日，之后再无其他还款记录。截至2015年10月11日，被告八福公司尚欠原告借款本金100万元，期内利息62208元、期内利息的复利9710.57元、逾期利息125568元，合计欠息197486.57元。
另查明，涉案《土地使用权最高额抵押合同》、《最高额担保合同》均约定：当主债务人未按主合同约定履行其债务时，无论原告对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押和质押等担保方式），也无论担保物的状况如何，原告均有权直接要求担保人或抵押人在担保／抵押范围内承担保证责任。
再查明，除本案借款以外，编号分别为ZB9004201000000073号、ZB9004201000000074号的《最高额保证合同》以及编号为ZD9004201000000066号的《土地使用权最高额抵押合同》、编号为ZD9004201000000065《在建工程抵押合同》还担保了其他债务。另外，被告宣建公司于2011年12月22日将企业名称由浙江佳利塑业有限公司变更为温州宣建控股有限公司。
本院认为：原告主张对逾期利息计收复利，依据不足，本院不予支持。在保证期间内，原告与被告八福公司、华中公司对主合同利率、还款期限作了变动，但未经被告宣建公司的同意，因《借款展期协议书》约定的展期期间的利率为9.216%，高于《固定资产贷款合同》的借款利率即年利率8.397%，故被告宣建公司对加重的部分不承担保证责任。原告的其他主张符合合同约定和法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十五条、第二百零三条第一款，《中华人民共和国担保法》第十二条、第十四条、第十八条、第二十一条第一款、第二十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第三十条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告浙江八福实业有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告上海浦东发展银行股份有限公司温州东城支行借款本金100万元及利息、逾期利息、复利（截止2015年10月11日，利息、逾期利息、复利合计为197486.57元，之后的逾期利息、复利均按年利率13.824%计算至本判决确定的履行之日止；复利以62208元为基数计付）。
二、被告温州华中塑业有限公司对上述第一项条款中的债务承担连带偿还责任，但其对包括本案债务在内的合同编号为ZB9004201000000073号《最高额保证合同》项下所有主债务承担连带偿还责任的总额以2900万元为限。
三、被告温州宣建控股有限公司对上述第一项条款中的借款本金100万元及逾期利息（截止2015年10月11日的逾期利息为120263.33元，之后的逾期利息按年利率13.24%计算至本判决确定的履行之日止）承担连带偿还责任，但其对包括本案债务在内的合同编号为ZB9004201000000074号《最高额保证合同》项下所有主债务承担连带偿还责任的总额以1500万元为限。
四、如被告浙江八福实业有限公司未按期履行上述第一项义务，则原告上海浦东发展银行股份有限公司温州东城支行有权以拍卖、变卖被告浙江八福实业有限公司提供抵押的坐落于浙江省平阳县桃源乡桃源村曾山村土地使用权［土地使用权证号：平国用（2010）第××号，土地面积：17688平方米］所得价款优先受偿，但优先受偿的范围与合同编号为ZD9004201000000066号《土地使用权最高额抵押合同》项下担保的其他债务合计不超过22959000元。
五、如被告浙江八福实业有限公司未按期履行上述第一项义务，则原告上海浦东发展银行股份有限公司温州东城支行有权以拍卖、变卖被告浙江八福实业有限公司提供抵押的坐落于浙江省平阳县桃源乡桃源村曾山村在建工程（施工许可证号：2010032330326201005070101，建筑面积：23346.42平方米）所得价款优先受偿。
六、驳回原告上海浦东发展银行股份有限公司温州东城支行的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14659元，由原告上海浦东发展银行股份有限公司温州东城支行负担111元、由被告浙江八福实业有限公司、温州华中塑业有限公司、温州宣建控股有限公司共同负担14548元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审 判 长 张 亮
人民陪审员 郑 俊
人民陪审员 黄迎庆
二〇一五年十月十四日
书 记 员 张 啸