河南省驻马店市驿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫1702民初1824号
原告贾玉良，男，1956年4月20日出生，汉族，住河南省上蔡县。
原告侯小晴，女，1957年3月18日出生，汉族，住河南省上蔡县。
二原告委托代理人常乘凤，河南驿城律师事务所律师。
被告驻马店市驿立轻工有限公司。住所地：驻马店市练江路中段。
法定代表人张会海，经理。
第三人万秀云，女，1951年9月20日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。
委托代理人刘飞，河南发时达律师事务所律师。
原告贾玉良、侯小晴与被告驻马店市驿立轻工有限公司（以下简称驿立公司）、第三人万秀云确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告贾玉良以及二原告的委托代理人常乘凤，被告驿立公司的法定代表人张会海，第三人万秀云的委托代理人刘飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告贾玉良、侯小晴诉称，自2008年以来，原告一直租用被告的位于驻马店市练江路中段的一间面房，同时租用第三人的相邻一间半门面房，用于经营粮保器材生意。2010年1月1日，原告与被告续订“营业房租赁协议”，租金为每月650元，租期从2010年1月1日起至2015年12月31日止。后来被告见到市场上房价飞涨，便于2015年1月份单方面涨价，未经原告同意便将租金上涨至每月850元。2015年8月份，原告因房屋租赁问题与第三人产生纠纷，后来诉至驿城区人民法院，在诉讼中原告与第三人达成和解，约定原告于2015年8月31日前将租用第三人的房屋交付给第三人，第三人向原告返还租金6900元。原告遂在同年8月底将租用第三人的门面房腾空，将存放在第三人房屋内的货物搬到了所租用的被告的门面房内。2015年9月份，原告找到被告要求交纳当月的房租，但被告拒不接受，声称房子己经卖掉了。2016年1月19日，原告发现在被告房屋内放置的货物被人盗走，于是慌忙报警，驻马店市公安局西园分局接警后经调查发现：1、2015年8月20日，驻马店市驿立轻工有限公司与万秀云签订“双方换房协议”，约定将被告所有的一间门面房（原告租用的门面房）与第三人所有的一间门面房的产权进行调换；2、2015年12月27日，万秀云在被告公司人员的陪同见证下，将原告放置在租用被告房屋内的货物搬走。综上，原告认为，被告作为出租人，不但不诚实信用的履行租赁合同，反而和第三人恶意窜通，肆意侵犯承租人的合法权益，不但随意涨价，并且在租期未满的情况下擅自将房屋转让给第三人，使得原告无法正常的经营，给原告造成了巨大的经济损失。请求：一、判令确认被告与第三人于2015年8月20日签订的“双方换房协议”无效。二、判令被告赔偿原告经济损失1万元。三、判令被告返还原告房租款1600元。四、判令原告在同等条件下有权优先租用被告的房屋（位于驿××××中段，东侧紧邻房产证号为驻房权证2002新编字第××号房屋的一间门面房）。
被告驿立公司辩称，1、2008年被告与原告只签过一次合同，租期为一年，中间原告换营业执照时需要租赁合同，又签了一次合同，租期一年，并没有签订过其他合同。2、涨房租时对租赁门面房的商户普遍通知，但没有书面通知，原告当时并没有提出异议，房租按惯例是每季度交一次，一次三个月，2015年3月1日，原告缴纳了1至3月房租，同年4月20日时，原告缴纳了4至6月份房租，期间被告在4月份发现原告贴出转租告示，但被告并没有接到原告告知我方原告需要的转租情况，原告一直没有主动和被告说明需要转租的情况，在第三季度，原告本应该一次性缴纳三个月的租金，但是原告只缴纳了两个月的租金，同年8月原告将房屋转租并进行装修，被告发现后进行了制止。3、原告说被告不收房租并不属实，原告只缴纳到2015年8月的房租，之后从未向被告缴纳过房租，也不存在被告拒绝的情况，虽然公司和万秀云存在换房协议，但是因为万秀云和贾玉良的纠纷没有说清楚，被告要求不能让被告公司受损失，经过与万秀云协商，该房屋2015年8月之后的房租由万秀云代为缴纳。被告认为应当驳回原告的诉讼请求。
第三人万秀云述称，1、第三人认为原告起诉要求确认换房协议无效，并没有事实依据和法律依据，因2015年8月原告租赁第三人及被告的房屋，因转租与第三人和被告发生纠纷之后诉讼到驿城区人民法院，在法院的主持下，原告与第三人达成协议，约定房屋租赁期限截止到2015年8月31日。2、原告租赁被告的房屋，租金也缴纳到2015年8月31日，按一季度一缴纳应当缴纳到同年9月，所以原告构成违约，因此原告与被告的租赁合同应当视为至2015年8月31日自动截止。在此情况下被告与第三人双方在平等自愿的基础上签订换房协议没有侵犯原告的任何权益，也与原告没有任何关系，因此原告要求确认换房协议无效没有任何法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2008年7月22日，原告侯小晴（乙方）与被告驿立公司（甲方）签订营业房租赁协议一份，约定由甲方向乙方提供营业房，租赁期限自2008年7月22日至2009年7月22日等内容。签订合同后，原告方开始使用被告驿立公司位于驻马店市连江路中××门面房一间。合同到期后，原告方继续使用租赁房屋。2010年1月1日，原告侯小晴（乙方）又与被告驿立公司（甲方）签订营业房租赁协议一份，约定由甲方向乙方提供营业房；按季收费650元，先交费，后使用；租赁期限自2010年元月1日至2015年12月31日等内容。2015年8月20日，被告驿立公司与第三人万秀云签订双方换房协议一份，约定：因单位欠开发商万秀云工程款，原用门面顶账，但给开发商万秀云门面房是东第一间和西第一间，为了便于管理，双方协商把西第一间调整为公司所有，东第二间调整为万秀云所有，以后房屋租赁款各收入各的。该协议中“东第二间”门面房即为原告方所承租门面房。2015年12月份，诉争房屋由万秀云控制。后原告以诉称理由起诉来院，酿成纠纷。
另查明，一、2011年，原告贾玉良租赁第三人万秀云所有的位于驻马店市××城区××中段的门面房（房产证号为驻房权证2002新编字第××号）一间。2015年8月26日，万秀云（乙方）与贾玉良（甲方）签订《和解协议》一份，约定：甲乙双方就房屋租赁合同一事，达成如下和解协议。1、甲方预交2015年3月至2016年3月房租13800元，现甲方已租用乙方房屋6个月，下余6个月的房租6900元，由乙方退还给甲方。2、甲方于2015年8月31日之前将所租房屋交付给乙方。3、甲方需向乙方支付水电费405元。4、甲方如2015年8月31日之前不交付房屋，逾期的房租加倍支付等条款。
二、被告驿立公司称，对2010年1月1日租赁协议有异议，被告公司对外签租赁合同只签一年，当时原告由于需要更换营业执照，要求与被告公司签一份合同，被告公司和原告方签订了该合同，但是租赁期限是原告方填写，公司法定代表人只填写了2010年，后面填写的2015年12月31日不是被告公司填写，当时口头说的租赁期限是一年，但是原告方称换营业执照，不知需要多长时间，截止日期不让被告公司填写，出于信任被告公司没有填写，该合同是为了更换营业执照，并不是真实的租赁合同。原告对此不予认可，租赁协议是双方真实意思表示，租赁日期并没有涂改，因此被告关于租期不属实的说法不能成立。
三、从2015年1月起，原告贾玉良按照租金850元每月向被告交纳租金至2015年8月，具体缴纳方式为2015年1月6日交纳1、2、3月份租金，2015年4月1日交纳4、5、6月份租金，2015年7月7日交纳7、8月份租金。原告称，租赁合同约定每月租金是650元，但是2015年被告按照每月850元收取了原告八个月的房租，每个月多收取了200元，都应该退款。原告方同时称，其请求赔偿损失1万元是原告方无法正常经营造成的损失。
四、被告驿立公司称在与万秀云签订换房协议以前已经通知原告方，原告方对此不予认可。诉争房屋现由万秀云控制，签订换房协议后，尚未办理过户。
上述事实，有原告提交的租赁协议、收据等证据，被告提交的换房协议等证据及原、被告陈述在卷，经庭审质证，据以认定。
本院认为，原告方与被告驿立公司签订租赁合同，原、被告之间系租赁合同关系。诉讼中，被告主张2010年1月1日租赁合同并非真实租赁合同，但未提交其他相关证据加以证明，故本院不予采信。依据该合同，原告承租期限为2010年1月1日至2015年12月31日。2015年1月1日起，原告方以每月租金850元的标准按季度向被告交纳租金至2015年6月，2015年7月，原告方向被告方交纳两个月租金后，未继续依约交纳租金。2015年8月20日，被告驿立公司与第三人签订换房协议一份，将诉争房屋转让给第三人万秀云。庭审中，被告主张已在签订换房协议前通知原告方，但未提供相关证据加以证明，原告方对此不予认可，故对被告的该项主张，本院不予采信。合同履行过程中，原告方虽未依约支付租金，但被告驿立公司并未提供证据证明其已通知原告方解除双方的租赁合同且该通知已经到达原告方，故双方此时仍应按照租赁合同继续履行。法律规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”，因被告驿立公司未提交证据证明其在转让房屋前合理期限内已经通知原告方，故二原告请求被告赔偿损失，于法有据，本院应予支持；二原告请求确认被告驿立公司与第三人万秀云之间的换房协议无效，于法无据，本院不予支持。关于损失数额，双方合同未有约定，二原告请求数额为1万元，经综合考量合同履行等情况，被告驿立公司应赔偿原告方损失以1700元为宜，二原告请求超出上述数额的部分，本院不予支持。关于二原告请求被告返还租金，因原告方已按照850元每月的租金标准向被告驿立公司多次交纳租金，该行为应视为原、被告双方对租金标准进行了变更，且已履行，现二原告请求被告返还租金，无事实和法律依据，本院不予支持。关于优先承租权，优先承租权并非法定权利，但可由当事人之间进行约定。因双方合同并未有优先承租权的相关约定，故二原告请求判令其有权优先租用被告的房屋，无事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、限被告驻马店市驿立轻工有限公司于判决生效后十日内向原告贾玉良、侯小晴赔偿损失1700元。
二、驳回原告贾玉良、侯小晴的其他诉讼请求。
如被告未在本判决指定的期限内履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费90元，由原告贾玉良、侯小晴负担80元，由被告驻马店市驿立轻工有限公司负担10元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。
审 判 长 赵丽莉
审 判 员 张伟光
人民陪审员 江琳琳
二〇一八年五月十六日
书 记 员 戈 伟