杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0110民初18283号原告：杭州旺利房屋置换有限公司，住所地：杭州市余杭区崇贤街道崇杭街655室。法定代表人：毛利霞，经理。被告：杨敬钰，男，1962年7月5日出生，汉族，住浙江省嵊州市。被告：王朵芹，女，1962年5月17日出生，汉族，住浙江省嵊州市。二被告共同委托代理人：郑云容，浙江纳森律师事务所律师。原告杭州旺利房屋置换有限公司（以下简称原告）诉被告杨敬钰、王朵芹（以下简称二被告）居间合同纠纷一案，本院于2017年10月25日立案受理。依法适用简易程序由审判员钟其炳独任审判，于2017年11月24日公开开庭进行了审理。原告法定代表人毛利霞和二被告共同委托代理人郑云容到庭参加诉讼。庭审中，原、被告同意庭后提交的补充材料予以书面质证。本案现已审理终结。原告起诉称：买家王某通过原告看中一套位于余杭区房屋，并于2016年9月7日委托原告代为转交壹万元购房定金给被告杨敬钰（房东），由于被告杨敬钰是公务员，且正值G20期间不方便过来，由原告员工毛利霞前往三界镇镇政府找二被告，定金协议于2016年9月8日生效。双方约定2016年9月20日签订正式房屋转让合同，并委托原告准备相关资料（做评估报告，调查买家征信情况、拉网签合同等）。之后三方经过电话联系确定待国庆节过后签订转让合同。2016年9月17日原告杭州旺利房屋置换有限公司员工毛利霞接到杨敬钰的电话说不愿意签订房屋转让合同，要求取消定金合同。原告要求按照定金协议上第13条约定，违约方应向原告支付物业顾问费（中介费）即总房款的1.5%（13200元）。被告杨敬钰拒绝支付。（2016）浙0110民初16424号案件中已经明确判令被告双倍返还买家王某定金20000元整。之后杨敬钰等不服向杭州市中级人民法院提出上诉。（2017）浙01民终1461号案件中判决驳回上诉维持原判。诉讼请求：1、判令二被告支付用于房屋出售需要的评估报告费用3696元；2、判令二被告支付房地产买卖代理服务费（总房款的1.5%，计13200元）；3、二被告承担本案诉讼费用。原告为支持其诉请主张，提交了下列证据：1、房地产买卖意向书一份（原件），证明违约方需要支付物业顾问费给原告的事实；2、房屋所有权证、国有土地使用权证和契证各一份（复印件），证明被告委托原告卖案涉房屋的事实；3、收条一份[复印件，原件保存在（2016）浙0110民初16424号案件中]，证明王某支付定金的事实；4、房地产抵押估价报告一份（原件），证明案涉房屋已经评估的事实；5、（2016）浙0110民初16424号民事判决书一份（复印件）、（2017）浙01民终1461号民事判决书一份（原件），证明被告是违约方的事实；6、房地产估价委托书一份（原件），证明原告支付评估费的事实；7、微信聊天记录一份（打印件）、照片三份（打印件）、杭州市房屋转让合同二份（打印件）、补充协议一份（打印件），证明原告为被告服务的事实；8、浙江放开二手房中介收费管理将实行市场调节价（网页打印件，庭审结束后补充提交），证明二手房中介费收费标准的事实。根据原告的申请，本院准许证人王某（男，1977年12月12日出生，汉族，住浙江省江山市大桥镇桥头村王村38号，公民身份号码）出庭作证。证人出庭陈述，签订买卖意向书的时候，中介讲过任何一方违约的，要支付合同总价款1.5%违约金给中介。出让方违约要双倍赔偿证人定金。二审判决后，二被告已经支付证人20000元。证人对于买卖意向书没有异议，是在原告店里签的字。然后原告跑到三界让被告签名。证人已按照合同约定，将二被告双倍返还的定金的25%5000元作为顾问咨询费支付给原告。案涉交易产生的评估费，双方约定全部委托给中介，评估费由中介垫付，具体金额证人不清楚，也没有支付过。二被告共同答辩称：2016年9月8日，原告告诉二被告说王某希望买崇贤的房子，所以二被告与王某是没有见过面的，都是通过中介联系。2016年9月8日，原告代理人到被告的单位签订了房地产买卖意向书，签了协议之后，根据双方约定应该在2016年9月18日之前签订正式的买卖合同，二被告在2016年9月17日赶到原告处欲签订合同。去之前原告将正式合同发给被告，但是发现跟意向书内容不同。2016年9月17日提出签订正式合同要求跟意向书内容一致。对于双方约定的内容都不一致，二被告提出要按照买卖意向的内容签订，因为原告说一定要按照买卖合同签，虽然判决是二被告违约，但是二被告实际没有违约，但是在认定事实的时候讲到了，可能是商量的时候没有达成一致。二被告认为买卖合同没有签订的原因不在被告。原告请求支付评估费用与事实和法律不符，二被告都不知道这个事情，委托人不是被告，当时的委托单位也不是原告单位，二被告不知道评估，也没有委托评估。评估有没有发生也不知道，综上，这个评估费不应由被告承担。原告要求被告支付房地产买卖代理服务费也是与事实和法律不符。支付居间费是促成买卖，但是双方没有签订正式合同。按照合同法相关规定，没有促成不应当产生居间服务费。虽然意向书第十三条约定，但是也没有提到按照总金额的1.5%支付，所以不符合法律规定。按照房地产买卖意向书的第六条和两份判决书，违约应当是双倍返还定金，王某将其中的25%作为物业顾问咨询费。现在被告已经将双倍定金通过法院支付给了买受方。综上，请求法院驳回原告诉请。二被告为支持其抗辩意见，在庭审中陈述并出示了以下证据材料：1、房地产买卖意向书一份（复印件）、（2016）浙0110民初16424号民事判决书一份（原件）、（2017）浙01民终1461号民事判决书一份（复印件），证明按照意向书原告主张房价1.5%的物业顾问费无事实依据，以及二被告违约所需要支付的费用是20000元，物业顾问费由第三方按双倍违约金的25%支付给原告的事实；2、跨行汇款查询明细一份（复印件），证明2017年7月18日被告向王某支付20000元的事实。原告出示的证据，二被告对证据1的真实性无异议，证明目的有异议，认为第十三条没有约定双方要支付物业顾问费的标准，如果一方违约的话，应该是按照意向书的第六条支付，即如果违约，应该双倍返还定金，由买受方支付给原告双倍定金的25%；对证据2、3的真实性无异议，认为与本案无关；对证据4的真实性有异议，二被告不知道有这回事，在王某诉讼案件中也没有出示过这份报告，委托人并非原告，是毛丽、王某，也不是原告；对证据5的真实性无异议，即使按两份判决书判决来看，一方违约应当按照意向书第六条来支付；对证据6的真实性不清楚，案外人委托，有无发生也不清楚；对证据7中微信聊天记录的真实性无异议，与本案无关；对证据7中房屋转让合同及补充协议的真实性有异议，合同内容的变更是二被告没有签名的原因；对证据7中照片的真实性不予认可，是原告单方提供，收费是否合理不清楚，且标准也是促成合同之后的代理费，不是违约引起的咨询费；对证据8的真实性不予认可，且从内容分析，是经纪促成下的收费标准，与本案无关，而案涉意向书未约定服务费、评估费，二被告也不知道原告主张的收费情况，也不能证明原告的诉请。本院经审查后认为，证据1、2、3、4、6和证据7中房屋转让合同、补充协议的真实性予以确认，相关事实以生效裁判文书认定的事实为准；证据5符合有效证据的采信规则，确认其作为认定本案相关事实的依据；二被告对证据7中微信聊天记录的真实性无异议，故本院对其真实性予以确认；证据7中照片不符合有效证据的采信规则，本院不予确认；证据8不能证明原告曾与二被告约定违反案涉意向书应承担的违约责任的事实，故本院不予确认。证人证言，原告认为证人所述与当时的情形一致；二被告认为只能证明原告告知证人违约责任，不能证明也告知了二被告，且证人陈述已经收到了20000元违约金，也支付了5000元物业咨询费，原告现在按房价1.5%主张没有依据。本院审查后认为，证人证言不能证明原告曾与二被告约定违反案涉意向书应承担的违约责任的事实，其陈述的事件经过以生效判决认定的事实为准。二被告出示的证据，原告对证据都没有异议。本院审查后认为，证据1能相互印证，本院确认其作为认定本案相关事实的依据；证据2虽系无原件核对的复印件，因证人和原告对二被告已支付该笔款项无异议，故本院对该事实予以确认。根据各方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，本院认定本案的事实如下：2009年7月，杨敬钰购买杭州市余杭区房屋一套，并于2011年取得国有土地使用权证和房屋所有权证。本院于2016年11月17日立案受理王某诉杨敬钰、王朵芹（即本案二被告）房屋买卖合同纠纷一案。经开庭审理，查明如下事实：2016年9月8日，王某作为买方，杨敬钰作为卖方，杭州旺利房屋置换有限公司（该案中简称旺利公司）作为居间方，共同签订《房地产买卖意向书》一份，约定：王某为表示购房诚意于2016年9月7日向旺利公司交付意向金10000元；王某购买杨敬钰、王朵芹所有的坐落于杭州市余杭区的房屋，转让总价880000元，王某同意于2016年9月20日前支付280000元，打入银行保证金，余额办理银行按揭30年；如出让方同意王某提出的购买条件签署本意向书，则王某同意将该意向金自动转为购买该物业之定金；当出让方接受王某的购买条件而签署本意向书后，双方需积极履行本意向书约定的义务，双方同意在签署本意向书之后10天内签订正式的房屋转让合同，届时，如果王某未能依约签订房屋转让合同，则王某已交付的定金不予返还，出让方同意将不予返还之定金的50%，作为物业顾问咨询费；如果出访方未能依约签订正式的房屋转让合同，则出让方应向王某双倍返还定金，其中原交由旺利公司代为保管的定金由旺利公司直接转交给王某，王某同意将出让方双倍返还之定金的25%支付给旺利公司，作为物业顾问咨询费（即案涉意向书第六条）；王某应于2017年1月15日前付清全部房款，在未付清房款之前，买卖标的物所有权属被告所有；出让方同意王某所交的定金由旺利公司保管，待双方签订正式的房屋转让合同时，同意将定金自动转为该物业过户所需（王某）的税费；出让方同意于房款清时交房给王某；双方同意于2016年9月20日之前到旺利公司签订《杭州市房屋转让合同》。三方还就其他事项进行了约定。意向书签订后，王某通过旺利公司向杨敬钰、王朵芹支付定金10000元。2016年9月13日，旺利公司的毛利霞将制作好的《杭州市房屋转让合同》发送给被告王朵芹，其主要内容如下：（略）。2016年9月13日，旺利公司的毛利霞将制作好的补充协议发送给被告王朵芹，其主要内容如下：（略）。后因杨敬钰、王朵芹对上述《杭州市房屋转让合同》的部分条款有异议，旺利公司于2016年9月17日重新制作《杭州市房屋转让合同》一份，并将主要内容变更如下：（略）。2016年9月17日，杨敬钰、王朵芹从嵊州赶到杭州，但最终买卖双方未签订《杭州市房屋转让合同》。对此，杨敬钰、王朵芹表示系《杭州市房屋转让合同》与意向书内容存在如下不一致：①买受方由“王某”变更为“王某、毛丽”；②房地产经纪机构由“杭州旺利房屋置换有限公司”变更为“杭州口碑房地产代理有限公司”；③税费承担方式由王某承担税费变更为甲乙双方按有关规定承担；④付款方式由首付款280000元打入“银行保证金”变更为打入银行监管账户，尾款600000元的支付方式由第一份《杭州市房屋转让合同》中约定的“贷款付款（公积金+商业贷款）”变更为“贷款付款（商业贷款）”；⑤交房方式由“房款清”交房变更为第二份《杭州市房屋转让合同》中约定的“款清交房（先交房后取款）”；⑥两份《杭州市房屋转让合同》中逾期付款和逾期交房的违约责任由88000元变更为100000元，逾期迁出户口的违约金由20000元变更为50000元，故其未同意签订《杭州市房屋转让合同》；王某表示9月17日，被告王朵芹打电话给王某表示不愿卖房子了，故王某马上赶到旺利公司，想与杨敬钰、王朵芹当面沟通，但杨敬钰、王朵芹拒绝见面。2016年9月24日，杨敬钰、王朵芹向毛利霞寄送通知书一份，载明“王某、杭州旺利房屋置换有限公司：2016年9月8日，本人与你们签订房地产买卖意向书，2016年9月17日、18日，本人到杭州旺利房屋置换有限公司欲依约履行该意向书，但你们未按约履行，故现本人通知你们即日起解除该意向书，不再履行”。后毛利霞与王某赶到嵊州与杨敬钰、王朵芹协商，但协商未成。根据以上查明的事实，本院于2017年1月23日作出（2016）浙0110民初16424号民事判决，认为三方签订的房地产买卖意向书系各方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的规定，应认定为合法有效，各方均应按照约定履行各自的义务。因杨敬钰、王朵芹解除房地产买卖意向书的通知书系邮寄给毛利霞，并未送达给王某，故房地产买卖意向书尚未解除，现王某要求解除房地产买卖意向书，考虑到杨敬钰、王朵芹亦有此意思表示，故王某该诉讼请求，本院予以支持。本案的争议焦点是房地产买卖意向书未能继续履行的违约责任在谁。对此，杨敬钰、王朵芹主张其未同意签订《杭州市房屋转让合同》的原因是意向书与《杭州市房屋转让合同》以及两份《杭州市房屋转让合同》之间内容存在不一致的情况，违约方在王某和中介；王某主张系杨敬钰、王朵芹拒绝签订《杭州市房屋转让合同》，且拒绝与王某见面沟通。本院认为，根据现有的证据及双方当事人的陈述，王某为签订《杭州市房屋转让合同》同意从贷款利率较低的公积金+商业贷款方式变更为贷款利率较高的商业贷款方式，9月17日在得知杨敬钰、王朵芹不同意签订《杭州市房屋转让合同》时立即赶回余杭与杨敬钰、王朵芹沟通，后又与毛利霞赶至嵊州协商，应当认定王某具有购买案涉房屋的极大诚意。反观杨敬钰、王朵芹在签订《杭州市房屋转让合同》过程中的言行，虽然房地产买卖意向书与《杭州市房屋转让合同》内容存在差异，但其中房地产经纪机构和税费承担方式已通过修改合同条款或补充协议的方式满足杨敬钰、王朵芹的要求，违约责任王某与毛利霞亦表示可以调整，买受方变为王某两夫妻并不影响合同履行，亦未损害杨敬钰、王朵芹所享有的权利，付款方式的约定在房地产买卖意向书与《杭州市房屋转让合同》中并无冲突，《杭州市房屋转让合同》格式条款中亦明确了“委托房地产经纪机构代理的，必须委托银行监管支付”，对于交房方式，毛利霞亦在庭审中作了合理解释，在王某已将全部房款交至银行监管账户的情况下，应认定王某已履行完毕付清房款的义务，此时由杨敬钰、王朵芹将房屋交付给王某，再由银行监管账户将钱支付给杨敬钰、王朵芹，该种“款清交房（先交房后取款）”的交房方式与房地产买卖意向书中约定的“房款清交房”并不冲突，结合杨敬钰、王朵芹未能提供其他证据证明王某存在其他违约行为的情况，本院认定双方当事人未能签订《杭州市房屋转让合同》的原因在于杨敬钰、王朵芹，故应由杨敬钰、王朵芹承担由此产生的违约责任。综上，王某要求杨敬钰、王朵芹双倍返还定金的诉讼请求，理由成立，本院予以支持。据此，本院判决如下：一、王某与杨敬钰、王朵芹于2016年9月8日签订的《房地产买卖意向书》于本判决生效之日起解除；二、杨敬钰、王朵芹在本判决生效后十日内双倍返还原告王某定金20000元。杨敬钰、王朵芹不服该判决，提起上诉。杭州市中级人民法院经开庭审理，在查明本案事实的基础上，于2017年8月31日作出（2017）浙01民终1461号民事判决，认为2016年9月8日王某与杨敬钰、王朵芹及旺利公司三方签订的《房地产买卖意向书》系各方的真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效，各方均应按约履行。按意向书的约定，王某与杨敬钰、王朵芹至迟应于2016年9月20日前签订《杭州市房屋转让合同》，但双方并未签订。本案二审争议在于未签订《杭州市房屋转让合同》应归责于哪方。根据已查明的事实，未签订《杭州市房屋转让合同》系因杨敬钰、王朵芹认为旺利公司提供的《杭州市房屋转让合同》的内容与之前签订的《房地产买卖意向书》条款内容有差别，故不愿意签订。二审认为，杨敬钰、王朵芹所提出的上述合同与意向书在关于买受方由王某增加为王某及其妻子、房地产经纪机构的变更、税费的承担、付款方式由贷款付款（公积金+商业贷款）变更为贷款付款（商业贷款）、交房方式由房款清变更为款清交房及违约金的数额等存在的不一致的地方，王某及旺利公司经办人毛利霞在一审中已经作出了解释，这些不一致之处有些是杨敬钰、王朵芹的误解，有些内容可以协商，综合看，仅因上述不一致，并不能成为杨敬钰、王朵芹不签订《杭州市房屋转让合同》的正当理由，故杨敬钰、王朵芹未按约签订正式房屋转让合同已构成违约，原审判决杨敬钰、王朵芹双倍返还王某定金并无不当。杨敬钰、王朵芹2016年9月24日寄送的解除意向书的通知书是寄送给旺利公司，故对王某不发生法律效力，且杨敬钰、王朵芹是违约方，其不享有解除权。故杨敬钰、王朵芹上诉认为其与王某的《房地产买卖意向书》已于2016年9月24日解除的理由不成立，二审不予采纳。杨敬钰、王朵芹的上诉请求均不成立，不予支持。遂判决驳回上诉，维持原判。后杨敬钰、王朵芹向王某支付双倍定金2万元。另查明，（1）案涉意向书第十三条约定，意向书签字后，如买卖双方任何一方单方擅自解除本意向书的，则违约一方须向居间人支付约定支付的物业顾问咨询费。（2）毛丽、王某曾委托浙江恒信房地产土地评估有限公司对案涉房屋进行估价，该公司于2016年9月12日出具《房地产抵押估价报告》，编号：浙恒估（2016）口碑字第1609028号。庭审中，原告认可已收到王某按意向书约定支付的5000元物业顾问咨询费。本院认为，已经发生法律效力的（2016）浙0110民初16424号民事判决书、（2017）浙01民终1461号民事判决书认定案涉意向书系各方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的规定，应为合法有效。杨敬钰、王朵芹未按约签订正式房屋转让合同已构成违约，应承担由此产生的违约责任。本案中，二被告仍辩称未能签订正式房屋转让合同的责任不在被告，但其提供的证据不足以推翻生效裁判所确认的事实，故该抗辩意见与事实不符，本院不予采信。关于原告要求二被告承担评估费用的请求，因其提供的房地产估价委托书和估价报告所记载的委托人均为王某、毛丽，亦无证据表明原告有交纳评估费用的事实，故该诉讼请求依据不足，本院不予支持。关于原告要求二被告支付房地产买卖代理服务费13200元的请求。依据法律规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间合同是双务、有偿合同，其中居间人促成合同成立是委托人按照约定支付报酬的前提。本案中，案涉意向书已解除，故原告要求二被告按总房款的1.5%支付代理服务费的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。考虑到案涉意向书被解除的责任在二被告，原告为促成该笔交易投入了一定的人力、物力，而案涉意向书也约定违约一方须向居间人支付约定支付的物业顾问咨询费，故原告有权要求二被告承担该费用。二被告认为其已支付王某双倍定金，王某已按案涉意向书第六条约定，向原告支付了物业顾问咨询费。因二被告双倍返还定金是其应对王某承担的违约责任，而第六条约定的王某将其中的25%作为物业咨询费交付原告，是王某与原告之间形成的权利义务关系，并不能由此免除二被告应对原告承担的义务。由于案涉意向书未明确约定违约方应承担的物业顾问咨询费的具体数额或计算方法，原告亦未提供证据证明其费用支出，本院参照案涉意向书第六条的约定，酌情确定由二被告补偿原告费用5000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告杨敬钰、王朵芹于本判决生效后十日内补偿原告杭州旺利房屋置换有限公司费用5000元；二、驳回原告杭州旺利房屋置换有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取111元，由原告杭州旺利房屋置换有限公司负担61元；由被告杨敬钰、王朵芹负担50元，于本判决生效后十日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共三份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判长  钟其炳二○一七年十一月三十无书记员  朱 玲?*ArabicDash?-14-??*ArabicDash?-15-?