山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁02民终1170号上诉人（原审原告）：潘东华。委托诉讼代理人：钱飞，北京市诚实律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：闫春花。委托诉讼代理人：刘鹏，山东涵清律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：青岛顺凯地产顾问有限公司。法定代表人：李薇薇，总经理。上诉人潘东华与被上诉人闫春花、被上诉人青岛顺凯地产顾问有限公司（以下简称顺凯公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省即墨市人民法院（2017）鲁0282民初7290号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人潘东华的委托诉讼代理人钱飞，被上诉人闫春花及其委托诉讼代理人刘鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人潘东华上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持潘东华的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费由闫春花、顺凯公司负担。事实与理由：1、原审判决认定事实错误，明显具有倾向性。顺凯公司已当庭陈述意见，判决中却记载顺凯公司未陈述。对证据采信不全面；2、原审判决适用法律错误。潘东华与顺凯公司并没有单独的居间合同，三方签订的合同仅有一份《房屋买卖居间合同》，而且按照合同约定，中介公司不仅仅提供中介服务还直接参与了买卖双方的交易过程，其行为直接关系到房屋买卖过程是否能够完成，在此情况下根本无法将两个法律关系分开处理。被上诉人闫春花答辩称，一审判决适用法律正确，认定事实清楚，潘东华的诉讼请求无事实及法律依据，应驳回上诉，维持原判。被上诉人顺凯公司未答辩。潘东华向一审法院起诉请求：1、解除潘东华与闫春花于2017年4月26日签订的房屋买卖居间合同；2、闫春花支付逾期付款违约金45000元。以30万元为基数，按照日千分之五计算的30天违约金；3、闫春花将涉案房屋退还给潘东华并支付自2017年5月1日起至实际退还房屋之日止，按每月1300元计算的房屋占有使用费。4、顺凯公司返还房屋产权证书、契税发票、购房款发票、《协议书》、《车位使用权转让协议》及房屋押金10000元；5、本案的全部诉讼费用由闫春花承担。一审法院认定的事实：2017年4月26日，（甲方）潘东华与（乙方）闫春花、（丙方）顺凯公司签订《房屋买卖居间合同》，约定潘东华将位于即墨市长江二路369号永合鼎泰丰小区x号楼x单元x户房屋出售给闫春花，总房价为760000元，首付款360000元（包含定金60000元）闫春花应于贷款审批通过之前支付，剩余400000元以银行贷款形式支付。合同的补充条款约定，甲乙丙三方同意在贷款审批通过之前，闫春花将首付款交付顺凯公司，待闫春花贷款审批通过，顺凯公司将首付款300000元转交给潘东华。合同签订当日，闫春花支付潘东华定金60000元，2017年5月11日，闫春花根据案外人孙浩的指示通过银行转账250000元到孙贵森的账户，顺凯公司的委托诉讼代理人贺丽芬认可顺凯公司收到该250000元，认可孙浩系公司业务员，且孙浩与顺凯公司法定代表人李薇薇系夫妻关系。顺凯公司称闫春花的贷款审批材料还没有递交给银行。庭审中，双方均表示不需要顺凯公司继续提供中介服务。涉案房屋已经由中介交付给了闫春花。潘东华提交的录音光盘中，潘东华与闫春花就首付款支付事宜以及钥匙交付问题与顺凯公司的孙浩进行了对话，顺凯公司的孙浩以合同约定的是首付款交付给顺凯公司，不同意将首付款转给潘东华，最后协商结果是孙浩给潘东华打一个条，承诺2017年6月30日前将闫春花支付的250000元首付款转给潘东华，逾期支付承担利息。关于钥匙交付问题，6月20日的录音中孙浩表示闫春花已经搬进去住了，潘东华问：“谁同意搬进去的？”后孙浩说：“我就可以写上，可以写上月底之前，我不能那么繁琐，月底之前，首付款给你，你今天把钥匙给她。”潘东华说：“那行。”潘东华提交了一份孙浩出具的合同附件复印件，后又提交了加盖顺凯公司公章并注明与原件相同的一份合同附件，该合同附件的内容为：“经三方协商：2017年6月30日前孙浩将闫春花2017年5月11日购买鼎泰丰x#x-x室首付款贰拾伍万一次性转给潘东华，如逾期按年利率15%计算一天是104元利息付款。孙浩2017年6月20日”一审法院认为，潘东华与闫春花、顺凯公司签订《房屋买卖居间合同》，未违反法律禁止性的规定，是三方当事人的真实意思表示，合法有效。在合同履行过程中，因凯顺公司未将潘东华与闫春花的贷款审批材料递交银行，潘东华与闫春花之间的房屋买卖合同未能继续进行。1、关于潘东华主张解除其与闫春花于2017年4月26日签订的《房屋买卖居间合同》的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”潘东华以闫春花没有按合同约定全额支付首付款为由，主张解除于2017年4月26日签订的《房屋买卖居间合同》，闫春花不同意解除。根据闫春花提交的录音，潘东华知道闫春花将250000元转给了顺凯公司，并与闫春花一同与顺凯公司协商该首付款250000元何时转给潘东华，最后协商结果系潘东华同意顺凯公司的员工孙浩于2017年6月30日前将首付款250000元支付给潘东华，潘东华同意孙浩出具该条后，将钥匙交付给闫春花。首付款先由闫春花支付给顺凯公司保管是经过潘东华与闫春花一致同意的，潘东华与闫春花应根据合同积极履行，现潘东华主张解除与闫春花签订的《房屋买卖居间合同》，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。2、关于潘东华主张闫春花支付逾期付款违约金45000元，以30万元为基数，按照日千分之五计算的30天违约金的诉讼请求。根据双方合同约定，闫春花未按合同约定付款方式规定的时间付款，潘东华有权追索违约金，闫春花于贷款审批通过前支付顺凯公司250000元，根据闫春花提交的三方录音，潘东华对首付款250000元没有异议，故潘东华主张以30万元为基数，按照日千分之五计算的30天违约金的诉讼请求，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。3、关于潘东华主张闫春花将涉案房屋退还给潘东华并支付自2017年5月1日起至实际退还房屋之日止，按每月1300元计算的诉讼请求。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”根据查明的事实，6月20日的录音中孙浩表示闫春花已经搬进去住了，潘东华不知情，但是后经协商，潘东华同意将钥匙交付给闫春花，故潘东华的该项主张，一审法院不予支持。4、关于潘东华主张顺凯公司返还房屋产权证书、契税发票、购房款发票、《协议书》、《车位使用权转让协议》及房屋押金10000元的诉讼请求。因本案是房屋买卖合同纠纷，潘东华与顺凯公司之间的居间合同关系，不在本案中处理，潘东华可另行主张。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回潘东华的诉讼请求。案件受理费1240元，减半收取620元，由潘东华负担。二审查明的事实与一审查明事实一致。本案经调解，各方当事人未能达成协议。本院认为，本案的焦点问题是：合同应否解除问题。潘东华、闫春花、顺凯公司于2017年4月26日签订的《房屋买卖居间合同》系各方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，各方均应严格依约履行。现潘东华提起本案诉讼，主张闫春花未按合同约定付款，要求解除上述合同，并要求闫春花承担违约责任及顺凯公司返还房屋产权证书、契税发票等。对于潘东华的上述主张，闫春花及凯顺公司均不予认可。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”据此，潘东华应举证证明有上述情形存在。三方在合同中约定：房屋总价款760000元。合同签订当日，闫春花同意直接交付（或补交由顺凯公司转付）潘东华定金60000元。闫春花于贷款审批通过日向潘东华支付300000元，故本次交易的首付款（含定金）共计360000元。合同的补充条款约定，三方同意在贷款审批通过之前，闫春花将首付款交付顺凯公司，待闫春花贷款审批通过，顺凯公司将首付款300000元转交给潘东华。上述合同签订后，闫春花根据案外人孙浩的指示通过银行转账250000元到案外人孙贵森的账户，因凯顺公司认可已收到该250000元，故本院予以确认。潘东华主张闫春花付款数额低于约定数额，对此，闫春花主张经三协商后将首付款调整为250000元，并提交了录音证据予以证实。潘东华对闫春花的该主张不予认可，顺凯公司对闫春花的该主张无异议。本院认为，三方在合同中约定首付款为300000元，待贷款审批通过由顺凯公司支付给潘东华。因现贷款手续尚未办理，依合同约定首付款尚不具备支付给潘东华的条件。在涉案房屋已交付给闫春花的情形下，潘东华提出解除合同，于法无据，本院不予支持。本案审理中，虽三方对各自在合同中的权利义务发生分歧，但现涉案合同尚不具备解除条件，原审判决驳回潘东华的诉讼请求，并无不妥，本院予以维持。综上，上诉人潘东华上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1240元，由上诉人潘东华负担。本判决为终审判决。审判长  谢雄心审判员  孙秀强审判员  徐镜圆二〇一八年三月二十九日书记员  韩明玉书记员  张 旭