浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2015）绍越袍民初字第1379号原告绍兴袍江经济技术开发区金湖湾小区业主委员会,住所地绍兴市袍江经济技术开发区金湖湾小区15幢会馆。法定代表人黄炜。委托代理人（特别授权代理）李聪智、陈旭红，浙江鉴湖律师事务所律师。被告绍兴市卧龙房地产开发有限公司,住所地绍兴市袍江工业区育贤路。法定代表人王希金。委托代理人（特别授权代理）严炎中、丁继胜，浙江大公律师事务所律师。被告卧龙地产集团股份有限公司,住所地绍兴市上虞区经济开发区。法定代表人陈嫣妮。委托代理人（特别授权代理）李卫彬，男，1967年9月24日出生，汉族，住江苏省泗阳县，系公司员工。原告绍兴袍江经济技术开发区金湖湾小区业主委员会（以下简称金湖湾业委会）与被告绍兴市卧龙房地产开发有限公司（以下简称卧龙房地产）、卧龙地产集团股份有限公司（以下简称卧龙集团）所有权确认纠纷一案，本院于2015年12月24日立案受理，依法组成合议庭，分别于2016年3月4日、12月26日公开开庭进行了审理。原告之委托代理人李聪智、陈旭红，被告卧龙房地产之委托代理人丁继胜，被告卧龙集团之委托代理人李卫彬到庭参加两次庭审，被告卧龙房地产之委托代理人严炎中到庭参加第一次庭审。本案司法鉴定时间为2016年3月6日至12月13日。本案现已审理终结。原告金湖湾业委会诉称，被告卧龙房地产系金湖湾小区的开发商，金湖湾小区共三期，根据建设工程规划许可证及其附件显示：第一期建筑面积77003.89平方米，第二期建筑面积100766.66平方米，第三期建筑面积80261.22平方米，以上面积均不含地下室面积。会所、物管用房、社区用房是第一期开发建造的，咖啡吧位于金湖湾小区河边单独的一幢。根据房管部门的房屋登记情况显示，会所、物管用房、社区用房均位于金湖湾小区15幢、16幢，并且互相连在一起，均初始登记在被告卧龙房地产名下，以上三部分在卧龙房地产销售时已经明示是作为整个小区的公共配套，根据房管部门的要求，不能对外销售。根据物权法规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有，因此位于15、16幢的会所、物管用房及社区用房显属业主共有。位于金湖湾小区河道边的咖啡吧虽然商品房买卖合同中显示咖啡吧产权归卧龙房地产所有，但咖啡吧并没有在建筑规划上显示，属于违章建筑，占用金湖湾小区的土地，应归属全体业主所有。金湖湾小区建筑区划内的会所、物管用房、社区用房除部分房屋外，其余由卧龙房地产用于售楼部及办公用房，该事实自2008年12月起至今仍然存在，并且也占用了会所、物管用房、社区用房的公共部位，比如大厅、楼梯等。基于以上建筑系全体业主共有的权利状态，被告卧龙房地产应立即腾退所占用房屋并向全体业主支付占有使用费。根据绍兴袍江工业区管委会规划管理局对于该地块（D6地块）的规划设计条件通知书，规划部门要求建设单位按《浙江省物业管理暂行办法》无偿提供物业管理和社区用房，根据当时有效的《浙江省住宅区物业管理办法》第二十五条规定，建设单位应按住宅区总建筑面积千分之七交付物业管理用房，包括物业办公用房千分之三、物业经营用房千分之四，金湖湾一、二、三期地上、地下共计建筑面积为315501.58平方米，因此需提供物业管理用房面积为2208.5平方米，根据房管部门的登记，登记物业用房面积为1804.67平方米，因此在已占用物业用房外需另行提供物业用房403.83平方米。金湖湾小区业主大会于2014年8月31日成立并选举了小区第一届业委会，本届业委会于2014年11月21日收到有关部门的备案通知书，完成了本案手续。另查明，被告卧龙集团为被告卧龙房地产的独资股东，卧龙房地产系一人有限责任公司，根据公司法相关规定，卧龙集团在不能证明卧龙房地产财产独立于自己的财产时，应当对卧龙房地产的债务承担连带责任。现原告诉至本院，请求判令：1、确认金湖湾小区的会所、物管用房、社区用房、咖啡吧、及室内装修归金湖湾全体业主共有（具体房号、面积、位置见属于金湖湾小区业主共有的房屋分布及面积统计表）；2、被告卧龙房地产立即腾退所占用的位于绍兴袍江紧急技术开发区金湖湾小区的会所、物管用房、社区用房、咖啡吧，并向原告交付，且一并腾退其作为售楼部及办公用房整体围合起来所占用的会所，社区用房、物管用房三部分公摊面积；3、被告卧龙房地产在已占用物业用房外需另行提供物业用房403.83平方米；4、被告卧龙房地产支付占用会所、物管用房、社区用房占有使用费共计人民币5281049.19元（详见占有适用费计算方式，该数据暂不包括占有的公摊面积所对应的占有使用费）及自起诉之日起至实际腾退日的占有使用费（暂按365元/平方米/年计算，占有使用费标准最终以评估结论为准）；5、被告卧龙集团对上述被告卧龙房地产应承担的债务承担连带责任；6、本案诉讼费由被告承担。被告卧龙房地产辩称，1、原告系业主委员会，系代表金湖湾小区全体业主起诉主张物管用房等，依据物权法等的规定，原告的该诉讼主张应当经其小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，故原告应当提供符合法律规定的同意决定和相应授权，否则原告无权代表全体业主提起本次诉讼，即原告不具有诉讼主体资格，应当驳回其起诉。2、原告主张需腾退交付的物管用房数量及面积明显错误，实际仅有19室、21室和22室三房屋至今未交付，面积为521平方米，该未交付的房屋当初系为了补偿被告已交付物管用房的装修以及对物业公司的补贴等而商定暂由被告使用，在业主委员会成立后，该三房被告早已通知原告随时可以移交，至今未移交的责任不在被告。3、原告诉称的会所属被告所有，相应权属已在房管部门进行备案，且在相应的商品房买卖合同中也予以明确并告知，原告要求移交会所的主张依法无据；原告诉称的社区用房属小区所在地政府所有，被告已依法移交，原告对社区用房的主张也依法无据，原告对相关法规的理解完全错误；原告诉称的咖啡吧并非案涉小区建筑区划内的规划房屋，不属于小区业主所有，且在相应的商品房买卖合同中也已明确并告知，原告要求移交咖啡吧同样于法无据。4、包括物管用房在内的上述房屋的室内装修均属被告所有，原告应当向被告支付物管用房对应的装修费用，否则被告有权予以拆除，原告主张室内装修归其所有依法无据。5、因被告已依法移交了绝大部分属全体业主所有的物管用房，未交付的三间房屋等也系作为被告对前期物业公司的补贴、已提前交付物管用房及相应装修费用等的补偿，且至今未移交的责任不在被告，故不存在所谓的占有使用费，原告主张的所谓占有使用费没有事实和法律依据。6、两被告均属独立法人，均独立承担相应民事法律责任，两被告的资产均独立不存在混同，故被告卧龙集团无须承担卧龙房地产可能承担的责任。7、建筑面积本身已经包括公摊面积，原告诉请的房屋分别包括四种情形，部分属于物管用房，部分属于社区用房，部分是房产公司所有，部分是违章建筑，相应的房屋按规定包含公摊面积，不存在单独移交公摊的情形。8、原告现主张要求另行提交物业用房403.83平方米没有事实和法律依据，被告应提交的物业用房是严格按照规定的，并由有关主管部门认可。综上，请求驳回原告的错误主张。被告卧龙集团辩称，被告卧龙集团虽然是卧龙房地产的唯一股东，但并不必然要对其债权债务承担连带责任。根据法律规定，股东对公司债权债务承担连带责任的条件是：资产混同导致公司丧失独立人格，无力清偿债务。从本案来说，原告并没有提供证据证明存在上述情况，恰恰相反，从原告申请诉讼保全，法院依法冻结卧龙房地产账户情况看，卧龙房地产具备充分的清偿能力。卧龙房地产是实际与原告发生纠纷的公司，且系有限责任公司，亦有能力承担相法律责任，原告将卧龙集团列为被告纯属滥用诉权，严重影响被告作为上市公司的声誉，被告将保留进一步依法追究的权利。综上，被告请求法院依法裁定驳回原告的起诉。原告为证明其主张，向本院提交以下证据：证据1、业主委员会备案表1份、业主委员会成员情况表1份、业主委员会备案通知书1份、开户许可证1份、机构信用代码证1份、业主大会决议1份、业主表决资料1组，要求证明原告业主委员会依法成立，有权代表金湖湾小区全体业主提起诉讼，具有本案诉讼主体资格，其中参与表决1270户业主，同意1245票，表决有效。被告卧龙房地产质证对业委会成立备案表、业委会成员情况表、备案通知书、开户许可证、机构信用代码证的真实性无异议，但对证明目的有异议，业主委员会即使成立及备案等符合法律规定，但行使诉权仍应取得相应的授权，因为根据《物权法》第七十六条规定：“（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项，属应业主共同决定……应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”，故本案原告的起诉应有相应授权，否则无权提起；对业主大会决议及业主表决资料的证据“三性”均有异议，大会决议中表示本次表决事项以书面征求意见形式，小区共2047户业主，入住1459户，有效投票共计1270户，同意票共1245票，会议有效。但经核实，原告提交的表决票实际为1035票，其中明确表示不同意或者弃权的为90票，没有日期的41份，落款日期在决议之后的为14票，即实际表示同意的票数在2016年1月25日之前至多不会超过921票，未达到法定总人数过半数（1024票）的要求。且绝大多数表决票中没有表示业主的建筑面积，无法确认是否符合建筑总面积过半数的业主这一法定要求。表决票中部分业主签名笔迹明显系同一人所写，比如22、26、31-34、37、39、41幢中部分表决票系同一人书写，属伪造。被告卧龙集团质证认为与其无关。本院对上述证据真实性予以确认。证据2、规划设计条件通知书复印件1份、建设工程规划许可证及附件1组、16号楼竣工验收备案表2份，要求证明规划设计规定、三期地上建筑面积及地下室面积、阁楼面积等其他规划的事实情况，15、16号楼是2008年9月10日通过竣工验收备案。被告卧龙房地产质证认为规划设计条件通知书真实性无法确认，涉案金湖湾小区被告在开发时确实依据有关法律规定规划建造并移交了符合规定的物管用房和社区用房。社区用房是移交给当地政府与业主无关；对建设工程规划许可证及附件的真实性无异议，依据相关法律规定计算千分之七配套用房的面积不包括阁楼和地下面积，原告将不包括的阁楼和地下面积计算在内于法无据。案涉小区分三次规划，实际按四期进行开发并交付，最终的建筑面积为257447.81平米，而非规划确认的258031.77平米；对竣工验收备案表的真实性无异议，但依据浙江省有关规定，物管用房是同时规划建造移交，因涉案小区分期规划建造移交的，对应的物管用房应针对该期预交，并无规定在第一期建造时就应提前移交。被告卧龙集团质证认为与其无关。本院对上述证据真实性予以确认。证据3、15、16幢占有使用情况表1份、照片1组，要求证明物业公司就金湖湾15、16幢之间的配套用房共计28套的占有使用情况作出说明，被告卧龙房地产将金湖湾小区15、16幢的配套用房用作销售中心及办公用房。被告卧龙房地产质证认为占有使用情况表上分别备注使用单位，对物业公司已经使用的没有异议，此外的第5室是属于被告公司，6、7、28室是社区用房，已经移交政府，9、10、13室是属于被告公司，剩余的19-22室确实由被告公司在使用，被告提交的证据已经就此说明，其中20室是对调使用的房子，被告将属于自己所有的11、13室移交给了物业使用，在表格中也明确了11室仍由物业公司使用。另外的房子考虑到提前移交，装潢以及物业补贴等原因，当时商定19、22室暂时由房产公司使用；对照片真实性无异议，但对原告的证明目的有异议。被告卧龙集团质证认为与其无关。本院对证据真实性予以确认。证据4、15、16幢面积测算统计表复印件1份、房号对照表复印件1份，要求证明15、16幢公共配套共计28间房屋，共有分摊面积，公摊系数等情况，该28间房屋均系商铺，公摊面积大，其中14套房屋公摊面积近50%，另外14套房屋的公摊面积在70%以上，说明被告卧龙房地产实际分配的物业用房的使用面积是很小的一部分，就目前情况而言，这28套房屋对应的公摊基本被被告卧龙房地产作为售楼部及办公用房所占用。被告卧龙房地产质证对面积测算统计表真实性无异议，对证明目的有异议，假设该材料确实系原告从档案馆调取，相应的测绘单位必定是依据相关法律规定规范测绘，所有建筑面积都应包含公摊面积。原、被告现在使用的房屋都在房管部门登记，原告认为的公摊面积被被告占有没有依据；房号对照表的编号基本正确，对其证明目的有异议，原告单方对用房的表述是错误的，具体应以登记备案及商品房买卖合同约定的为准。根据测算统计表，每套房屋都有单独产权的，这张表上的房屋包括物业、社区、开发商所有用房，公摊大小有房屋性质决定，被告移交规定建筑面积的物管用房并没有违反法律规定。被告卧龙集团质证认为与其无关。本院对证据真实性予以确认。本院对证据真实性予以确认。证据5、余建慧金湖湾小区入伙手续书1份、房屋交付验收单复印件1份，要求证明余建慧2008年12月27日在被告会所办理交房手续，在该时间被告卧龙房地产已经将金湖湾会所装潢完毕并作为售楼部早已使用。被告卧龙房地产质证对入伙手续书、房屋交付验收单的真实性不清楚，验收单是复印件不予质证，对证明目的有异议，该对应的房屋属于第一次规划中的第二期交房房屋，第一期交房时间为2008年5月31日，而第四期则为2011年9月20日。按照法律规定物管用房是同时规划建造交付，原告所谓的会所在相关商品房买卖合同及房管部门登记都确定是被告所有，是合法的。原告认为被告从2008年开始使用上述房屋没有依据，被告当时办公场所在其他临时用房，并未使用物管用房。被告卧龙集团质证认为与其无关。本院对入伙手续书真实性予以确认，验收单系复印件，不予认定。证据6、经原告申请，本院委托绍兴百兴价格事务有限公司出具的评估报告书及评估费发票各1份。原告未发表质证意见。两被告质证对证据“三性”无异议，但对评估范围有异议，评估房屋中的会所是被告所有，社区用房是政府的，这两部分房屋不属于评估范围。该报告陈述根据市场价格调查确定的价格，但是在报告中被告并没有看到市场调查资料，也没有市场价格调查的结果数据，更没有市场价格信息，对报告最终评估结果有异议。报告提供的数据明显高于市场价格。评估的对象既非住宅又非商铺，是毛坯房，位于小区内部也没有地理位置优势，报告中的租金明显高于同地段同面积的住宅商铺的标准，被告对评估结果不认可。本院认为，原、被告均未表示需要鉴定人员出庭，该评估报告书系有鉴定资质的机构所作，本院予以确认。被告卧龙房地产为证明其主张，向本院提供以下证据：证据1、前期物业服务合同及情况说明各1份，要求证明案涉小区的前期物业服务公司为绍兴卧龙物业管理有限公司（以下简称卧龙物业），协议确定第一期交房时间为2008年5月31日，约定卧龙房产在提供21万元开办费的基础上另行补贴28万元。前期物业公司就物管用房的移交及补贴等事项作了说明，明确：（1）小区是分四期开发，对应房屋分别交付；（2）物管用房是在第一次交房即2008年5月31日前一并交付，即后三期的物管用房是提前交付给前期物业服务公司的；（3）提前交付的物管用房包括1、2、3、4、12、14、15、16、17、18、23、25、27室，同时移交了非物管用房的11和13两室，该两室与物管用房20和24室进行调换使用，因被告对前期物业服务公司提供了41万元的补贴及被告对已交付物管用房进行了装修等，故商定8、19、21、22、26五室暂不移交；（5）前期物业服务公司于2015年4月28日退出了案涉小区的物业服务，接收的全部房屋均已移交给了现行物业公司。现行物业服务公司就是情况表中的物业公司。原告质证对证据“三性”有异议。认为卧龙物业与两被告有利害关系，卧龙物业与两被告均属于卧龙控股下属公司，其与被告卧龙房地产签订的前期物业服务合同真实性有异议，卧龙房地产应提供向有关主管部门备案的物业合同。对卧龙房地产提出的分期交付情况不认同，根据物业管理用房同时规划设计，竣工验收后在一个月内交付的法律规定，物管用房应当在竣工验收后一并交付。卧龙物业情况说明中的情况与原告提交的物业公司出具的占有使用情况不同，应以现有物业公司出具的情况为准，原告对物业管理服务合同中的补贴互换说法均不认可。被告卧龙集团质证无异议。本院对证据真实性予以确认。证据2、商品房买卖合同4份，要求证明案涉小区共分三期规划、四期开发交付，交付时间分别为2008年5月31日、2008年12月31日、2009年9月18日、2011年9月20日，四期房屋的商品房买卖合同均明确了“小区内咖啡吧、小区内中心会所（属于物业用房部分除外）”均属出卖人所有，也明确了物管用房的面积（1802.79平米）、位置（小区会所内）以及前期物业管理公司名称，证明被告规划建筑的物管用房均符合规定，属于被告的权属也明确告知了业主。原告质证对真实性无异议，对证明目的有异议，认为咖啡吧是属于违章建筑，按照法律规定，应该予以拆除，在未拆除情况下，咖啡吧位于金湖湾的土地，就应该属于全体业主所有。关于中心会所，房管部门把中心会所划分为物管用房、会所、社区用房三种，该部分不能出售也不能办理产权证，根据规划部门要求，开发商应按照浙江省住宅小区物业管理暂行办法配置物管用房和社区用房，共计千分之九，按照总建筑面积31万平方米左右，刚好和中心会所在一期规划许可中的面积不相上下，这个会所就是提供给全体业主。被告卧龙集团质证无异议。本院对证据真实性予以确认。证据3、情况说明1份，要求证明由原告聘用的现物业公司杭州绿宇物业管理有限公司（以下简称绿宇公司）就原告主张的其中3间房屋（15、17、26）及非物管用房的11、13两室的移交及实际使用情况作出说明，表示“非物管用房的11室、13室以及原告主张的15室、17室由前期物业服务公司直接移交给现物业公司，现物业公司另于2015年12月底收受了物管用房26室”，该情况与前期物业公司的情况说明相印证。需要说明的是，该情况说明是针对原告在诉状材料中主张的腾退房屋，原告认可已移交的房屋在此不再另行说明。原告质证对真实性无异议。被告卧龙集团质证无异议。本院对证据真实性予以确认。证据4、照片及借条各1份，要求证明原告主张的8室于2014.12.2直接交付给了原告，原告还向被告卧龙房地产借用了空调等物品，原告提交的实际占用情况中第8室明确是业委会使用。原告质证对真实性无异议，对证明目的内容有异议，8室只是部分面积是业委会使用，在2015年4月之前，仍然是被告卧龙房地产使用。被告卧龙集团质证无异议。本院对证据真实性予以确认。证据5、交接协议及补充协议各1份，要求证明案涉小区的社区用房（6、7、28三室，协议中有笔误，将28室错写成8室）已于2013年8月30日签约并移交给了斗门镇政府，该社区用房与原告无关，该材料同时证明了案涉小区总的建筑面积为257447.81平米。原告质证对真实性无异议，但认为并未履行，至今6、7、28室仍然是被告卧龙房地产占有使用，绿宇物业出具的情况已经明确记载，经业委会向社区了解，相关经费和房屋社区并没有收到。被告卧龙集团质证该证据与本案无关。本院对证据真实性予以确认。证据6、咖啡吧图纸1份，要求证明原告主张的咖啡吧属建筑红线外的临时设施，该咖啡吧与原告无关，在商品房买卖合同中也告知了全体业主，且咖啡吧是违章建筑。原告质证认为咖啡吧位于建筑用地之内，就应该属于业主所有。被告卧龙集团质证无异议。本院对证据真实性予以确认。证据8、登记及测绘信息1份，要求证明案涉小区的物管用房、会所、社区用房等于2008年4月28日完成测绘，在测绘记录及房管部门的相应登记中对物管用房、会所及社区用房均单列。原告质证认为看不出是原件，对真实性及证明目的有异议，对面积清单真实性无异议，该证据不代表地下室没有建筑面积，并且是经过规划局核准。被告卧龙集团质证无异议。本院对证据真实性予以确认。证据9、告知函1份、复函1份，要求证明2016年6月份书面通知移交三间物管用房。原告质证对真实性无异议，原告在复函中告知了被告相关联系人员，但是被告没有联系，不能证明已经移交了。被告卧龙集团质证无异议。本院对证据真实性予以确认。被告卧龙房地产及卧龙集团共同提交证据：证据10、审计报告2份，要求证明两被告资产并未混同。原告质证认为真实性无法确认，属于两被告和第三方的关系，对两被告的证明目的不认可。本院对证据真实性予以确认。经审理查明，2004年2月24日，绍兴袍江工业区管委会规划管理局针对袍江D-6地块出具规划设计条件通知书，该地块总征地面积139212平方米，使用性质为住商，配套要求：按照居住小区涉及规范要求和《浙江省物业管理暂行办法》配套设置相应的物业管理和煤气、环卫等设施，无偿提交物业管理和社区管理用房。后由被告卧龙房地产在该地块开发建设金湖湾住宅小区。2006年至2008年间，被告卧龙房地产就该建设该小区取得建设工程规划许可证三份，总建筑面积分别为77003.89平方米、100766.66平方米、80261.22平方米。被告卧龙房地产与购房人签订的《商品房买卖合同》中约定出卖人建设物业服务用房1802.79平方米，坐落小区会所内，属于业主共有，下列物业属于出卖人所有，出卖人可以另行出售、附赠或者出租，其他道路、绿地、场所、设施房屋，属于业主共有。1、车位、小区内所有地下车位；2、车库、小区内所有地下车库；3、小区内所有自行车棚；4、小区内咖啡吧；5、小区内中心会所（属于物业用房部分除外）。2008年始，被告卧龙房地产陆续向业主交付房屋，同年2月28日，被告卧龙房地产与卧龙物业签订金湖湾前期物业管理服务合同一份，委托卧龙物业对金湖湾实施前期物业管理。金湖湾小区共有配套用房28间，卧龙物业进驻小区时，被告卧龙房地产向其交付了1-4室、12室、14-18室、23室、25室、27室物管用房及11室、13室的非物管用房。2015年4月28日，卧龙物业退出小区物业服务，将上述物管、非物管用房移交给绿宇公司。2015年4月28日，被告卧龙房地产将11室（110.34平方米）、13室（161.39平方米）、15室、17室移交绿宇公司，2015年12月底，将26室移交绿宇公司作为物业用房。现尚未移交19室（144.72平方米）、20室（231.56平方米）、21室（144.72平方米）、22室（231.56平方米）物管用房。2013年8月30日，被告卧龙房地产与绍兴市越城区斗门镇人民政府签订金湖湾住宅小区行政管理交接协议及缴纳社区管理服务费和移交社区管理用房的补充协议各一份，约定由卧龙房地产移交社区办公和管理用房518.04平方米，位于金湖湾15-16幢6、7、8室，在协议签订之日起30日内办理产权过户手续。另查明，本案审理过程中，经原告申请，本院委托绍兴市百兴价格事务有限公司对金湖湾小区会所、物管用房、社区用房（共计28间）自2008年至2015年期间每年的租金价值进行评估，原告支出评估费28000元。本院认为，一、关于本案原告金湖湾业委会的诉讼主体资格问题。涉及全体业主的公共权利，不应由单个业主进行主张，原告现起诉要求确认会所、物管用房、社区用房、咖啡吧归金湖湾全体业主共有，是基于各业主独立所有权问题所引起，金湖湾小区业主2047户，其中1245户同意授权金湖湾业委会作为诉讼主体依法起诉诉讼，这种书面形式的业主大会符合规定，决议合法有效，故金湖湾业委会具有原告主体资格。二、关于讼争会所、物管用房、社区用房、咖啡吧的所有权问题。根据《物业管理条例》第三十八条规定，物业管理用房的所有权依法属于业主。故本院确认位于金湖湾小区15-16幢内的1-4室、8室、12室、14-27室的物业管理用房归金湖湾小区业主所有。金湖湾小区会所虽系小区公共配套设施，但只是在小区功能上具有公共配套性能，并非所有的公共配套设施均属于全体业主所有。讼争会所在结构和功能上具有独立性，属于归特定业主所有的专有部分，而非属全体业主所有的共有部分。金湖湾小区系被告卧龙房地产自筹资金开发建设，该小区所在土地的使用权系被告通过支付土地出让金方式取得。被告出资开发建设金湖湾小区，并据此取得该小区房产所有权属于原始取得。在目前相关法律法规对小区会所未作明确界定，亦未对权属专门规定的情况下，关于住宅小区会所的权属应当根据双方的合同约定及谁投资谁收益的原则确认。被告卧龙房地产与购房人在《商品房买卖合同》中已对小区会所的权属有明确约定，上述约定不违反法律、法规的禁止性规定，应认定为合法有效，可视为双方当事人对小区会所权属问题达成合意。原告诉请对涉案会所享有所有权，缺乏依据，本院不予支持。原告要求确认社区用房所有权，缺乏法律依据，本院不予支持。咖啡吧属于未经相关部门批准建造，不予确认其所有权。三、被告卧龙房地产是否按规定标准交付物管用房的问题。物业管理用房应当与新建物业同步设计、同步施工、同步交付，根据建设工程规划许可证，金湖湾小区共分三期规划建造，且原、被告提交的卧龙物业及绿宇物业出具说明可以证实卧龙房地产于2008年5月31日、2015年4月28日陆续向物业公司交付物管用房，根据被告卧龙房地产陈述小区最后一期于2011年9月20日交付，至此，卧龙房地产应交付全部物管用房，但至今尚有19室、20室、21室、22室未交付，应向原告支付逾期交付期间的占有使用费（现作为物管用房在使用的会所11室、13室面积应予扣除，计480.83平方米），经计算，截至2015年年底的占有使用费合计516675.88元，此后费用本院酌定按照0.7元/平方米/天的标准计算。前述经本院确认的物管用房面积共计1874.01平方米，已达到被告卧龙房地产在商品房买卖合同中明确提供的1802.79平方米的物管用房，亦符合建设单位应按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积千分之七的比例配置物业管理用房的规定，对原告要求被告卧龙房地产另行提供物业用房403.83平方米诉请，缺乏依据，本院不予支持。根据公司法第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。被告卧龙集团虽系被告卧龙房地产的唯一股东，但本案诉讼中本院已就原告提出的财产保全金额查封了被告卧龙房地产的银行存款544万元，可见被告卧龙房地产有独立的财产，对其债务具有独立清偿能力，二被告不存在资产混同的事实存在，关于原告主张被告卧龙集团对卧龙房地产应承担的债务承担连带清偿责任的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第三十条、第三十八条、《浙江省物业管理条例》第二十六条之的规定，判决如下：一、坐落于绍兴市袍江新区的物业管理用房归金湖湾小区业主所有；二、被告绍兴市卧龙房地产开发有限公司交付金湖湾小区15-16幢的19室、21室、22室给原告绍兴袍江经济技术开发区金湖湾小区业主委员会，于本判决生效之日起三十日内履行；三、被告绍兴市卧龙房地产开发有限公司支付原告绍兴袍江经济技术开发区金湖湾小区业主委员会截至2015年12月31日止的占有使用费516675.88元，并按0.7元/平方米/天的标准计算403.83平方自2016年1月1日起至实际交付之日止的占有使用费，于本判决生效之日起三十日内履行；四、驳回原告绍兴袍江经济技术开发区金湖湾小区业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费48767元，财产保全费5000元，合计53767元，由原告绍兴袍江经济技术开发区金湖湾小区业主委员会负担45361元，被告绍兴市卧龙房地产开发有限公司负担8406元；诉讼中产生的评估费28000元，由原告绍兴袍江经济技术开发区金湖湾小区业主委员会负担20000元，被告绍兴市卧龙房地产开发有限公司负担8000元。均于本判决生效之日起七日内结清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长  裘彬彬人民陪审员  王汉章人民陪审员  杨乃寅二０一七年二月十五日书 记 员  寿雯婷附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第三十条建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。第三十八条物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。《浙江省物业管理条例》第二十六条建设单位应当按找物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积千分之七的比例配置物业管理用房；但物业管理区域内的物业均为非住宅的，物业管理用房的配置比例为物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积的千分之三。物业管理用房应当与新建物业同步设计、同步施工、同步交付，其面积、位置应当在批准的建设工程规划涉及方案中载明。因依法调整规划，物业竣工验收后的实测地上建筑面积超过建设工程规划许可证载明的地上建筑面积的，建设单位应当对超过部分按照本条第一款规定的比例补充配置物业管理用房；确实无法补充配置的，应当按照物业管理区域内的物业平均销售价格支付不足部分的相应价款，列入专项维修资金或者按照业主大会的决定用于物业管理方面的其他需要。????１８?