广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0608民初3352号原告：谭锦明，男，1978年9月6日出生，汉族，住广东省佛山市高明区，原告：李玉珍，女，1982年3月4日出生，汉族，住广东省佛山市高明区，两原告委托诉讼代理人：程树林，广东禅信律师事务所律师。被告：佛山市高明区凯晖房地产发展有限公司，住所地：广东省佛山市高明区荷城街道荷香路xx层。法定代表人：关绍端委托诉讼代理人：欧丽莹，广东利衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆仲飞，广东利衡律师事务所律师。原告谭锦明、李玉珍诉被告佛山市高明区凯晖房地产发展有限公司（以下简称凯晖公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年11月1日立案受理后，依法适用简易程序于2017年11月22日公开开庭进行了审理。原告谭锦明、李玉珍的委托诉讼代理人程树林，被告凯晖公司的委托诉讼代理人陆仲飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告佛山市高明区凯晖房地产发展有限公司立即为原告购买的佛山市高明区荷城街道文明路x号凯晖苑x座502号房办理房地产权属转移登记手续；2.判令被告凯晖公司向原告支付逾期取得房地产权属证书的违约金11520元（此违约金以购房款320000元为基数按每日万分之一从2016年10月31日起暂计至2017年10月25日止，2017年10月26日至取得房地产权属证书之日止的违约金按购房款每日万分之一另计）；3.判令被告佛山市高明区凯晖房地产发展有限公司立即为原告购买的佛山市高明区荷城街道文明路x号凯晖苑x座x号房燃气设施与城市燃气管网连接，以保证燃气供应；4.判令被告佛山市高明区凯晖房地产发展有限公司向原告支付燃气设施未达到使用条件期间的违约金13440元（此违约金以购房款320000元为基数按每日万分之一从2016年8月31日起暂计至2017年10月25日止，2017年10月26日至燃气设施正常运行之日止的违约金按购房款每日万分之一另计），以上第二、四项合计24960元；5.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2015年4月22日，原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》一份，约定：被告将新建的佛山市高明区荷城街道文明路x号凯晖苑x座x号房出卖给原告（第三条），总购房款为320000元，原告以定金、首期、银行按揭贷款等付款方式支付，被告交房时间为2016年8月30日（第八条），合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内将办理权属登记需要由出卖人提供资料报产权登记机关，如因出卖人的责任的，按下列第2项处理：1.……；2.买受人不退房，出卖人按房屋价款0.01%向买受人支付违约金。合同第十四条约定：出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺，水、电、燃气、通信、有线电视、信报箱等配套管线设施在房屋交付时按约定安装到户或预留接口、具备报装条件……，如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式进行处理：……属出卖人责任的，出卖人应按购房总额的万分之一每日向买受人支付违约金等条款。合同签订后，原告已按合同约定向被告足额支付了购房款320000元，被告也于2016年8月30日向原告交付了商品房。在房屋交付时，燃气设施未与城市燃气管网连接，燃气设施至今不能正常运行。2017年10月30日，房屋交付经过60日，被告也没有为原告办理房产登记手续，原告多次找被告交涉，被告至今没有解决。被告作为一手商品房的出卖人，为买受人办理房屋所有权初始登记手续为其法定义务，保证房屋配套建筑正常运行是约定义务。被告违反上述两项义务，根据合同法第8条、第107条的规定，应当承担继续履行并支付违约金的民事责任。关于合同约定原告未能在规定期限内取得房地产权证书的违约金“按房屋价款0.01%”计算，实际上是“0.01%”前面漏写“日”字，因为如果不论被告违约多长时间都只按固定的“房屋价款0.01%”计算违约金显然不合常理，出卖人只要支付按房屋价款0.01%违约金甚至可以永久拖延不办产权转移手续，是违反合同目的的（房屋买卖合同是典型的物权合同，原告的合同目的就是为了取得物权），也是违反诚实信用原则的，故当事人的合同本意是按房屋价款的日0.01%计算违约金。因此，请求人民法院根据合同法有关格式合同解释规则，作出不利于提供格式条款一方的解释。被告凯晖公司辩称，一、原告请求答辩人办理房屋所有权转移登记手续没有任何事实和法律依据。根据《不动产登记暂行条例》第十四条规定：“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：（一）尚未登记的不动产首次申请登记的；……《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条规定：“申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：（一）不动产权属证书；……（七）相关税费缴纳凭证；（八）其他必要材料。不动产买卖合同依法应当备案的，申请人申请登记时须提交经备案的买卖合同。”《商品房销售管理办法》第三十四条规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”以及广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的通知（粤高法[2017]191号）第三十四条“商品房买卖合同未明确约定出卖人代为办理所有权登记的，出卖人仍然负有协助义务。”根据上述法律规定可见，办理涉案商品房的房屋所有权转移登记手续，不属于答辩人单方申请的情形，必须是由答辩人和原告双方共同申请的。另外，由于原告与答辩人之间没有约定由答辩人代为办理所有权登记，因此答辩人没有立即为原告办理涉案房屋所有权转移登记的手续的义务，仅有为向原告提供不动产权属证书及盖章申请表等资料的协助义务，而备案的买卖合同、相关税费缴纳凭证等其他必要材料，必须由原告自行提供。此外，即使答辩人已取得初始登记手续（即大确权），何时去办理房屋所有权转移登记手续也系由原告自行决定和办理。二、答辩人将涉案房屋交付给原告使用时，已完成包括涉案房屋在内所有房屋的室内外燃气管道的铺设，且已经通过竣工验收和符合通气运行的条件，至于涉案房屋无法与城市燃气管网连接，是由于佛山市高明燃气有限公司与张学村就赔偿问题无法协商一致所造成，答辩人不应承担未能保证燃气供应的违约金。首先，答辩人提供的证据已经证明答辩人已于2016年10月10日完成包括涉案房屋在内整个小区所有商品房的室内外燃气管道的铺设，并通过竣工验收和交付通气运行。至此，无论是根据《商品房买卖合同（预售）》还是根据《城镇燃气管理条例》第十九条“管道燃气经营者对其供气范围内的市政燃气设施、建筑区划内业主专有部分以外的燃气设施，承担运行、维护、抢修和更新改造的责任。”以及《广东省燃气管理条例》第十条“新建燃气管道设施在建设项目规划红线范围内并且属于建设项目使用部分的，应当由建设单位负责投资；其余部分由管道燃气经营企业负责投资。”的规定，答辩人均完成了应履行的燃气管道敷设任务和投资任务，其余部分包括市政管道的敷设和投资应由管道燃气经营企业即佛山市高明燃气有限公司投资。其次，由于建设项目规划红线范围以外的市政燃气设施由管道燃气经营企业负责敷设和投资，只有管道燃气经营企业完成了包括涉案房屋在内整个小区以外市政管道的敷设任务，包括涉案房屋在内整个小区内的管道与市政管道连接上才有可能实现原告通燃气的愿望，确保整个小区的燃气供应。由于管道燃气经营企业即佛山市高明燃气有限公司无法与张学村就铺设管道的赔偿事宜达成一致意见，致使佛山市高明燃气有限公司无法铺设包括涉案房屋在内凯晖苑小区的市政燃气管道，致使包括涉案房屋在内的凯晖苑小区无法接入市政管道，最终导致包括原告在内的业主无法正常使用天然气，其应当承担原告无法使用天然气违约责任。最后，即使包括涉案房屋在内凯晖苑小区内的管道与市政燃气管道连接上了，也需要原告与燃气公司签订相关合同或办理相关手续，以及燃气公司履行为原告供气的义务，才能最终保证原告的燃气供应。因此，原告主张答辩人为涉案房屋与城市燃气管网连接并保证燃气供应存在无法履行的可能性和不合理性。三、答辩人已经完成《广东省商品房买卖合同》约定的基础设施设备交付义务，未能与城市燃气管网连接并非答辩人的责任，因此，答辩人无需向原告支付违约金。由于答辩人在将房屋交付给原告使用时，已完成应履行的燃气管道敷设任务和投资任务，并具备报装条件和通气条件，根据《广东省商品房买卖合同》第十四条“水、电、燃气、通信、有线电视、信报箱等配套管线设施在房屋交付时按约定安装到户或预留接口，具备报装条件”可知，答辩人已按照合同约定履行了应尽的义务，无须承担原告无法使用燃气违约责任。另外根据《广东省商品房买卖合同》第十四条的违约责任条款中的约定：“如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按下列方式处理：1、非出卖人自身原因导致上述基础设施在商品房交付后不具备使用条件或未能投入使用的，出卖人不承担责任。”可知，原告未能用上天然气责任系佛山市燃气公司无法铺设市政管道所导致，非答辩人所导致，因此，根据该约定答辩人也无须承担违约责任。四、原告主张的逾期办理产权登记的违约金过高。1、答辩人与原告于2015年4月22日签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告以320000元购买答辩人开发的凯晖苑1座502房。双方签订的合同系双方真实意思表示，不存在欺诈、胁迫等情形，对双方具有法律效力。根据双方签订《广东省商品房买卖合同》第十五条“买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。”约定可知，答辩人应支付给原告的违约金应为房价款的0.01%，即320000元×0.01%=32元。2、答辩人于2016年8月30日将符合交付条件的房屋交付给原告后，答辩人积极为包括原告在内的全部业主办理房屋产权手续，但是由于政府相关部门审批流程需要时间较长，办证人数较多等多方面的原因致使包括原告在内的多位业主至今仍未办理房屋登记，这也是答辩人不可预见、无法估计的。恳请法院考虑以上因素，对原告主张的违约金适当调低。在诉讼中，原告举证如下：1.《身份证》《营业执照》；2.《广东省商品房买卖合同》；3.《广东省地方税收通用发票》；4.物业费、水电费《收据》；5.《佛山市高明燃气有限公司客户申请表》；在诉讼中，被告举证如下：1.《营业执照》；2.《管道燃气报装协议》；3.《结算业务委托书》《农商银行客户回单》；4.《燃气管道工程设计合同》；5.《开工报告》《工程竣工报验单》《工程竣工报告》《交工验收证书》《燃气管道安装工程质量保证书》；6.《凯晖苑小区暂时无法通天然气的情况说明》《证明》；7.《业主共有部分清单》。本院对当事人提交的证据作如下认证：对原告提交的证据1、2、3、4、5，被告对其真实性、合法性没有异议，但认为被告没有违约，本院对原告提交的证据1、2、3、4、5的真实性、合法性予以确认。对关联性需结合其他案件事实才能确认。对被告提交的证据1、7，原告没有异议，故本院对其真实性、合法性及关联性予以确认。对被告提交的证据2、3、4、5、6，原告有异议，本院需结合其他证据才能确认。经审理查明，2015年4月22日，两原告与被告签订了一份《广东省商品房买卖合同》，双方约定：两原告向被告购买佛山市高明区荷城街道文明路x号凯晖苑x座x房（建筑面积共78.59平方米），总价款为320000元；合同第八条约定：被告应在2016年8月30日前将经竣工验收合格的商品房交付给两原告使用。合同第十四条约定：水、电、燃气、通信、有线电视、信报箱等配套管线设施在房屋交付时按约定安装到户或预留接口，具备报装条件，如果在规定日期未达到使用条件，属出卖人责任的，出卖人应按购房总额的万分之一每日向买受人支付违约金。关于产权登记的约定，双方签订的合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房款的0.01%向买受人支付违约金等条款。另查明，被告凯晖公司已于2016年8月30日将涉案商品房交付给原告。2017年11月20日，被告为涉案房产办理了首次登记确权手续，已具备了登记条件。凯晖苑小区内的燃气管道工程已于2016年10月10日竣工验收合格。2013年11月13日，被告与佛山市高明燃气有限公司签订了一份《管道燃气报装协议》，双方约定：在签订协议时，被告向佛山市高明燃气有限公司一次性支付总价148500元；佛山市高明燃气有限公司根据被告提交的基本图纸资料进行小区管道布置方案，并出具正式的设计图纸，根据图纸工程量制定工程费用；佛山市高明燃气有限公司负责完善该小区的市政配套管线设施，但在不可抗力因素影响下无法满足通气要求的，双方另行协商。由于涉案凯晖苑小区的天然气管道需要经过高明区荷城街道张学村，佛山市高明燃气有限公司与张学村经多次协商未果，导致佛山市高明燃气有限公司至今尚未完成连接凯晖苑小区市政燃气管道工程，凯晖苑小区的燃气管道至原告起诉时仍没有与城市燃气管网连接。本院认为，本案属商品房预售合同纠纷，争议的焦点是原告逾期取得产权证书的违约金是否过低和燃气设施未达到使用条件的违约金是否过高。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方应依约履行合同约定的权利和义务。按照合同的约定，被告应在涉案房屋交付之日起60日内向房屋登记机构申请办理该商品房的所有权转移登记，但被告至原告起诉时尚未完成上述登记手续，已构成违约。因被告在本案法庭辩论终结前已办理了涉案房屋的初始登记，原告要求被告凯晖公司办理房屋所有权转移登记手续的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金是否过低的问题，根据双方签订的合同第十五条约定，如因出卖人的原因逾期办理产权转移登记手续的，在买受人不退房的情况下，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。按此约定，违约金应为32元（320000元×0.01%），原告逾期办证的实际损失难以确定，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，以已付购房款为基数，按年利率6%计算损失，对比，双方约定的违约金的确过低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。对此，原告请求增加违约金，本院予以支持，违约金的数额结合当事人的过错程度及合同履行情况，本院酌定本案的逾期办证违约金为6000元。原告请求过高部分，本院不予支持。关于凯晖公司应否按合同约定支付燃气设施未达到使用条件的违约金问题。根据涉案《商品房买卖合同》第十四条规定“燃气、通信等配套管线设施在房屋交付时按0约定安装到户或预留接口，具备报装条件，如果在规定时期未达到使用条件的，属出卖人责任的，出卖人应按购房总额的万分之一每日向买受人支付违约金”。按约定，被告理应支付违约金，但被告认为违约金过高，要求按法律规定调整。本院结合本案的实际情况，被告凯晖公司的确未能在合同约定的日期内提供燃气给原告使用，被告凯晖公司已构成违约，其违约责任在于被告没有及时与燃气公司沟通、协调，致使没有在合同约定的期限内提供燃气网管给原告接通使用，造成了原告的经济损失，原告请求赔偿，其请求合理部分应予支持。原告请求逾期损失按合同约定的购房总额每日万分之一计算违约金，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。该条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告没有证据证明其具体的损失数额，本院按原告日常生活所需购买的燃气设施及使用燃气成本等支出的损失为参考，确认双方约定的违约金过高，故被告要求调整，理由充分，本院予以支持。违约金的调整应考虑违约方的过错程度进行酌情处理，本案中，结合被告凯晖公司已提供小区内的燃气驳接口等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定凯晖公司支付原告逾期连接燃气管网供气违约金6000元，对两原告请求多出部分的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告佛山市高明区凯晖房地产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内协助原告谭锦明、李玉珍办理佛山市高明区荷城街道文明路x号凯晖苑x座x号房办理房屋所有权转移登记手续；二、被告佛山市高明区凯晖房地产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付逾期取得房屋产权证书的违约金6000元给原告谭锦明、李玉珍；三、被告佛山市高明区凯晖房地产发展有限公司应于本判决生效之日起30日内为原告谭锦明、李玉珍购买的佛山市高明区荷城街道文明路x号凯晖苑x座x号房与城市燃气管网连接并保证燃气供应；四、被告佛山市高明区凯晖房地产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付逾期供应燃气的违约金6000元给原告谭锦明、李玉珍；五、驳回原告谭锦明、李玉珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费424元，减半收取212元（原告已预交），由原告谭锦明、李玉珍负担100元，被告佛山市高明区凯晖房地产发展有限公司负担112元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  吴文初二〇一七年十二月十一日书记员  陈欣琪