北京市门头沟区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）门民初字第1343号
原告李素坤，女，1982年3月9日出生。
委托代理人刘金陸（李素坤之夫），1982年9月5日出生。
被告北京矿务局综合地质工程公司，住所地北京市门头沟区门头沟路24号。
法定代表人范广才，总经理。
委托代理人梁国礼，男，1952年11月7日出生，北京矿务局综合地质工程公司职工。
委托代理人徐善武，男，1982年12月1日出生，北京矿务局综合地质工程公司职工。
原告李素坤诉被告北京矿务局综合地质工程公司（以下简称综合地质公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李素坤的委托代理人刘金陸，被告综合地质公司的委托代理人梁国礼、徐善武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李素坤诉称：我于2010年5月购买了北京市门头沟区矿桥东街×号楼×单元×号房屋（以下简称×号房屋）。入住前，我按照×号房屋物业服务企业综合地质公司的要求，于2010年7月19日按每平方米100元交纳了住宅公共维修基金5036元。2013年3月，×号房屋被列入政府拆迁范围，我配合政府完成了×号房屋拆迁补偿安置协议的签署、交房等工作。×号房屋于2013年年中被拆除。根据《住宅专项维修资金管理办法》的规定，房屋灭失的，房屋分户帐中结余的住宅专项维修资金返还业主。后我要求综合地质公司退还住宅公共维修基金5036元未果。而且，在综合地质公司没有将公共维修基金交存至相关资金管理部门的情况下，不得动用公共维修资金。故我诉至法院，要求综合地质公司返还住宅公共维修基金5036元。
被告综合地质公司辩称：李素坤交纳公共维修资金的情况属实。×号房屋所在的矿桥东街×号楼建成之后只收取过一次公共维修资金，房屋所有权转移之后我公司会退还原房主公共维修资金，并由新房主交纳公共维修资金。×号房屋是70年代我公司分配给职工的福利房，以前收取的公共维修资金在维修房屋的过程中早已使用完毕，仅在2008年×号房屋所在的矿桥东街×号楼进行平改坡改造时就花费资金21万余元，故李素坤所交纳公共维修资金不应退还。李素坤所交纳公共维修资金一直存放在我公司帐户，但我公司修缮房屋所使用的资金是我公司的自有资金，使用时记载在我公司自己的帐目中，没有在住建部门履行动用公共维修资金的审批手续。但李素坤所交纳公共维修资金实际上已经全部用于×号房屋的维修。另外，×号房屋拆迁后，李素坤获得了拆迁利益，故×号房屋并不能称为灭失。李素坤在获利的情况下向我公司要求返还公共维修资金不公平。故我公司不同意李素坤的诉讼请求。
经审理查明：
一、关于李素坤购买×号房屋、交纳公共维修基金等事实
矿桥东街×号楼原属综合地质公司自管公房，共计五层，总建筑面积共计2382.78平方米，×号房屋位于矿桥东街×号楼，建筑面积50.36平方米。1995年12月8日，根据北京市人民政府房改办公室（90）京房改字第48号、（91）京房改字第94号和（92）京房改办字第76号文件规定，综合地质公司将×号房屋出售给案外人赵远平。后综合地质公司将×号房屋进行重新调配，按相关房改政策将×号房屋出售给案外人安志国。后安志国将×号房屋出售给赵永华。赵永华于2010年4月26日将×号房屋出售给李素坤。李素坤与赵永华签订买卖合同约定，出卖人赵永华同意其缴纳的×号房屋专项维修资金（公共维修基金）转移至买受人名下（门头沟矿务局所属房屋除外）。在上述买卖过程中，安志国在购房时交纳公共维修基金881.3元，安志国出售房屋时，综合地质公司将公共维修基金全额退还安志国；赵永华在购房时交纳公共维修基金2520元，赵永华出售房屋时，综合地质公司将公共维修基金全额退还赵永华。2010年7月19日，李素坤向综合地质公司交纳×号房屋的公共维修基金5036元。2013年4月14日，门头沟区房屋征收事务中心与李素坤签署《房屋征收补偿安置协议》，约定门头沟区人民政府征收×号房屋并给予李素坤相应补偿，后×号房屋被拆除。在×号房屋被拆除前，综合地质公司对×号房屋所在矿桥东街×号楼共用部位、共用设施设备进行了维修、改造。
二、关于综合地质公司收取、使用公共维修基金的事实
自2004年至2011年间，综合地质公司收取矿桥东街×号楼业主住宅专项维修资金2万余元。对于上述公共维修基金，综合地质公司均自行管理，并未将相应公共维修基金交由相关住房资金管理部门。如遇矿桥东街×号楼业主有将房屋上市出售的情况，综合地质公司均将出卖人所交纳的住宅专项维修资金全额退还出卖人，再由买受人按当时政策全额交纳住宅专项维修资金。
1998年至2008年期间，综合地质公司为矿桥东街×号楼进行了防水、暖气管路改造、平改坡等维修、改造施工，支付费用共计231310.02元。2004年至2005年期间，综合地质公司为矿桥东街×号楼及21号楼同时进行了暖气沟、抹房顶、防水、保温等的维修、改造施工，支付费用24165.5元，综合地质公司在审理中不能区分该笔费用用于矿桥东街×号楼的具体数额。
矿桥东街×号楼所属房屋均于1990年代进行住房改革，由综合地质公司按相关房改政策出售给该公司职工。综合地质公司出售相应公有住房收取售房款共计446509.66元。《北京市住宅专项维修资金管理办法》（京建物（2009）836号）第八条规定，出售公有住房的，按照下列规定交存住宅专项维修资金：（一）业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为购房当年房改成本价的2%。（二）售房单位按照多层住宅售房款的20%、高层住宅售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。根据上述规定，综合地质公司应从上述售房款中提取住宅专项维修资金共计89301.93元。
上述事实，有当事人的陈述、收据、《房屋征收补偿安置协议》、1998年至2008年综合地质公司对矿桥东街×号楼投入维修费用的会计帐簿、综合地质公司收取与退还矿桥东街×号楼公共维修基金的会计帐簿、本院从北京市门头沟区住房和城乡建设委员会调取的矿桥东街×号楼房地产交易档案、相关政策文件等证据在案佐证。
本院认为：根据《北京市住宅专项维修资金管理办法》（京建物（2009）836号）的相关规定，综合地质公司应当将住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户，由市住房资金管理部门负责日常管理；房屋所有权转让时，房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。但本案中，根据矿桥东街×号楼所属房屋历次交易中交易各方及综合地质公司对住宅专项维修资金的处理方式，在综合地质公司管理的售后公有住房上市交易过程中，均由综合地质公司将出售人所交纳的住宅专项维修资金全额退还出售人，再由买受人另行向综合地质公司全额交纳住宅专项维修资金，且李素坤在购房时亦向综合地质公司全额交纳了住宅专项维修资金，故本院认定李素坤在购买×号房屋时，认可上述对住宅专项维修资金的处理方式，即在相关房屋出售时，由综合地质公司全额退还出卖人所交纳的住宅专项维修资金，由买受人向综合地质公司全额交纳住宅专项维修资金，并以买受人交纳的住宅专项维修资金负担涉案房屋以往共用部位、共用设施设备的维修、改造费用。
对于矿桥东街×号楼以往共用部位、共用设施设备的维修、改造费用的分摊方式，根据《北京市住宅专项维修资金管理办法》（京建物（2009）836号）的相关规定，矿桥东街×号楼的相应改造、维修费用，应按照该楼幢全体业主交存住宅专项维修资金总额与综合地质公司交存住宅专项维修资金总额的比例分摊；其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊；如业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。但本案中，因综合地质公司未向市住房资金管理部门交存住宅专项维修资金，未对每位业主按房屋户门号设分户账，亦无从由业主个人进行住宅专项维修资金的续交，且矿桥东街×号楼房改距今年代久远，难以逐一核实该楼各业主应当交存的住宅专项维修资金数额，无法适用上述规定确定李素坤所应分摊的相应维修、改造费用数额。对此，因《北京市住宅专项维修资金管理办法》（京建物（2009）836号）亦规定售后公有住房售房单位所提取住宅专项维修资金系一次性提取，据此，综合地质公司应当负担的住宅专项维修资金限于房改售房款的20%，故本院结合上述规定的精神及公平原则，确认矿桥东街×号楼共用部位、共用设施设备的维修、改造费用按照以下原则分摊：首先由综合地质公司在其所取得房改售房款20%（即89301.93元）的范围内分摊；其余费用再由李素坤按照其拥有物业建筑面积的比例分摊。
对于综合地质公司全部用于矿桥东街×号楼共用部位、共用设施设备的维修、改造费用231310.02元，证据充分，本院予以确认。对于综合地质公司用于矿桥东街×号楼及21号楼共用部位、共用设施设备的维修、改造费用24165.5元，证据充分，但因综合地质公司无法区分上述费用单独用于矿桥东街×号楼的具体数额，本院酌情确定上述费用中用于矿桥东街×号楼的费用数额为12082.75元。据此，本院确认综合地质公司用于矿桥东街×号楼共用部位、共用设施设备的维修、改造费用共计243392.77元。扣除综合地质公司应负担的住宅专项维修资金89301.93元后，应由矿桥东街×号楼各业主分摊的相关维修、改造费用共计154090.84元。
结合×号房屋面积及矿桥东街×号楼各住宅总面积，经核算，应由李素坤分摊的维修、改造费用共计3256.71元。现李素坤向综合地质公司交纳住宅专项维修资金5036元，剩余住宅专项维修资金1779.29元属李素坤所有。
《住宅专项维修资金管理办法》（原建设部、财政部令第165号）规定，房屋灭失的，按照以下规定返还住宅专项维修资金：房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主。现×号房屋被拆除，已经灭失，根据上述规定的精神，本院确认综合地质公司应退还李素坤住宅专项维修资金1779.29元，对李素坤主张过高部分，本院不予支持。对李素坤所提综合地质公司未将住宅专项维修资金交存相关部门，故不得使用的意见，因综合地质公司已实际对矿桥东街×号楼共用部位、共用设施设备进行维修、改造，且李素坤在购房时已对交易各方及综合地质公司对相应住宅专项维修资金的处理方式产生预期，而且，如由综合地质公司自行承担涉案房屋共用部位、共用设施设备的全部维修、改造费用亦有失公平，故对该项意见，本院不予采信。对综合地质公司所提矿桥东街×号楼业主所交存住宅专项维修资金已经使用完毕的答辩意见，因根据相关规定，对于售后公有住房，售房单位亦应从售房款中提取一定比例住宅专项维修资金用于涉案房屋共用部位、共用设施设备的维修、改造，故综合地质公司的相应答辩意见不能成立，本院不予采纳。对综合地质公司所提×号房屋不属灭失的答辩意见，无法律依据，本院不予采纳。
关于本案诉讼费用，因1998年原建设部即已颁布《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（现已由《住宅专项维修资金管理办法》废止），规定维修基金应当在银行专户存储，专款专用，综合地质公司多年来未按照相关国家规定规范住宅专项维修资金的交存和使用，对本案纠纷的产生存在过错，故本院确认本案诉讼费用由综合地质公司负担。
综上所述，依据《物业管理条例》第五十四条的规定，判决如下：
一、北京矿务局综合地质工程公司于判决生效之日起七日内返还李素坤住宅专项维修资金一千七百七十九元二角九分。
二、驳回李素坤的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费五十元，由北京矿务局综合地质工程公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 张 源
代理审判员 柏永丽
人民陪审员 马玉玲
二〇一五年九月三十日
书 记 员 段夏蕾