连云港市赣榆区人民法院民 事 判 决 书（2015）赣商初字第01801号原告仲红玲。被告连云港冠润商贸有限公司，住所地连云港市赣榆区青口镇金海路7号。法定代表人王昊锦，董事长。被告连云港亿润置业发展有限公司，住所地连云港市赣榆区青口镇金海路7号。法定代表人王贻库，董事长。二被告共同委托代理人赵利、刘青，系二被告公司的法律顾问。原告仲红玲与被告连云港冠润商贸有限公司（以下简称“冠润公司”）、连云港亿润置业发展有限公司（以下简称“亿润公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月30日立案受理后，依法由审判员陆帆适用小额诉讼程序，于2015年11月4日公开开庭进行了审理。因该案不适用小额诉讼程序审理，依法转为简易程序，于2015年12月18日公开开庭进行了审理。后因案情复杂转为普通程序，依法组成合议庭，于2016年3月15日公开开庭进行了审理。原告仲红玲三次庭审均到庭参加了诉讼，被告冠润公司、亿润公司的共同委托代理人刘青第一次庭审到庭参加了诉讼，被告冠润公司、亿润公司的共同委托代理人赵利第二次、第三次庭审均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告仲红玲诉称，2010年7月11日，原告购买了位于连云港市赣榆区青口镇金海路7号赣榆义乌商贸城C区二层56号商铺（面积为21.79平方米，总价款为100635元），并与被告冠润公司签订了《赣榆（义乌）商贸城商铺委托管理合同》及《商品房买卖合同补充协议》。合同约定商铺由原告委托给被告冠润公司统一管理，2011年至2013年前三年商铺免费给被告用作培育市场，原告放弃租金收益，被告冠润公司自2014年1月起，每年分两次即5月31日和11月30日前按《赣榆（义乌）商贸城商铺委托管理合同》及《商品房买卖合同补充协议》购房总价的约定比例支付给原告租金。2015年至今，被告冠润公司无正当理由一直拒绝支付2015年上半年租金及违约金。被告亿润公司作为商铺的出卖人在《商品房买卖合同》（补充合同）中明确被告冠润公司为商品房出卖人，并以与被告冠润公司签订《赣榆（义乌）商贸城商铺委托管理合同》作为购房必要条件，应承担连带责任。综上，请求：1、依法判令被告按约支付原告2015年上半年房屋租金3051.50元、违约金237.49元（均为立案之前，立案后按实际天数继续折算）；2、判令被告继续履行合同；3、判令被告向原告提供2014年度租金中所扣除的各种税款的完税证明；4、判令本案的诉讼费用由被告承担。被告冠润公司辩称，一、原告与我公司签订委托管理合同，对于原告与我公司之间的合同关系予以认可，相关的权利义务以合同为准，责任应由我公司承担；二、由于赣榆区城区规划调整，赣榆区客运北站搬迁至新城，导致“义乌商贸城”业主的房屋无法按照预期的标准进行出租经营，从而导致我公司无法按照委托合同约定的标准兑现租金；三、原告要求提供完税证明与本案无关，原告作为实际出租人应当自行提供完税证明给承租人，原告要求被告提供完税证明于法无据；四、因城区规划调整，情势已经变更，我公司已经无力继续履行委托合同，为防止原告损失扩大，我公司要求解除委托合同。被告亿润公司辩称，本案争议的主体是被告冠润公司，责任应由被告冠润公司承担，与我公司无关。我公司与原告之间是房屋买卖合同的主体。请求法院驳回原告对我公司的诉讼请求。经审理查明，被告亿润公司成立于2009年9月4日，现股东为王贻库（占80%股权）、吴美秀（占20%股权）。被告冠润公司原名为连云港冠润物业服务有限公司，成立于2010年1月27日，现股东为王昊锦（占80%股权）、吴美秀（占20%股权）。王贻库与王昊锦系父子关系。被告亿润公司在连云港市开发建设“赣榆（义乌）商贸城”项目期间，被告冠润公司前期系作为该项目的物业公司，后负责项目招商和市场培育、管理。该项目在开发建设期间，两公司共同印制“赣榆（义乌）商贸城”招商手册进行营销宣传、策划。被告亿润公司在出售商铺前在其印制的宣传单商自认自持50%物业，并要求买受人在购买商铺时必须与被告冠润公司签订委托管理合同，将商铺交被告冠润公司统一经营管理。2010年9月6日，原告仲红玲与被告亿润公司签订《商品房买卖合同》，由原告仲红玲购买被告亿润公司开发的“赣榆（义乌）商贸城”C区二层56号商铺（房屋所有权证书编号为连房权证青字第××号），共有人为王昭雷，总房款为101051元。合同附件三注明了房屋的状态：花岗岩真石漆饰面外墙、玻镁板内墙、轻钢龙骨喷漆顶棚、地砖地面、玻璃平移门窗（塑钢窗配真空玻璃）、公共卫生间（墙、地面采用普通面砖）、扶手电器、客货电梯、中央空调。合同附件四合同补充协议约定“一、买受人认可出卖人连云港冠润物业服务有限公司，并委托该管理公司对其物业进行经营、管理……”。2010年9月9日，原告仲红玲作为委托方（甲方）与被告冠润公司作为受托方（乙方）签订制式《赣榆（义乌）商贸城商铺委托管理合同》。合同第一条委托标的约定“1、标的物：位于金海路7号的赣榆义乌商贸城，所购置的商铺为C区二层56号，建筑面积为21.79平方米。2、标的用途：赣榆（义乌）商贸城为商业用房”；合同第二条委托方式约定“甲方就其拥有的赣榆（义乌）商贸城1间商铺的经营管理权委托给乙方，由乙方在法律规定的范围内进行合法经营，乙方将全面展开专业有效的经营管理，并提升被委托的商业项目的行业地位、品牌地位及市场价值”；第三条委托期限约定“1、委托期限：委托期限自赣榆（义乌）商贸城正式开业起，即2011年1月1日，止于2021年12月31日，在此之前，商铺由乙方管理。2、在委托管理期限内，本合同经甲乙双方同意方可解除”;合同第五条市场培育期租金及管理租金约定“1、委托期限内的前三年，甲方在购买商铺时，开发商已一次性兑现15%的折扣优惠，合同房价为优惠折扣后的房价。2、为了把市场搞得兴旺红火，甲方自愿同意在市场培育期的前三年放弃商铺的认可经营收益，即为免租期。商铺由乙方根据市场培育情况决定免租、减租、盈亏与甲方无关。3、第四年按《商品房买卖合同》总价支付9%的租金；第五年按《商品房买卖合同》总价支付10%的租金；第六年按《商品房买卖合同》总价支付12%的租金；第七年按《商品房买卖合同》总价支付13%的租金；第八年按《商品房买卖合同》总价支付13%的租金；第九年按《商品房买卖合同》总价支付14%的租金；第十年按《商品房买卖合同》总价支付14%的租金；第十一年按《商品房买卖合同》总价支付15%的租金。4、支付日期：第四年至第十一年按上述约定租金每年分两次支付（即每年的5月31日和11月30日前支付甲方，通过银行划汇方式支付）；第六条甲方的权利和义务第一款约定“委托期内无论乙方的经营是否盈亏，乙方均有义务按照约定的时间和标准向甲方支付租金”，第三款约定“甲方不得单方面解除本合同”，第六款约定“对所获得收益依法纳税的义务”；第七条乙方的权利和义务第四款约定“乙方须按期足额向甲方交付租金”；第八条违约责任第三款约定“乙方无正当理由逾期向甲方交付租金，乙方应按逾期每日依本年度约定租金的0.2‰向甲方支付违约金”，第四款约定“甲乙双方必须遵守《赣榆义乌商贸城委托经营管理合同》，任何一方违反规定按该合同承担责任”；第十条合同的解除约定“存在下列情形之一时，本合同自动解除，双方均不承担责任：1、因不可抗力导致本合同无法执行时；2、因政府城市建设需要被列入房屋拆迁、危改范围的；3、本合同有效期届满或经双方同意的其他情况”。2011年5月23日，原告仲红玲（买受人）与被告亿润公司（出卖人）、冠润公司（委托方）签订《补充协议》。协议约定，位于赣榆（义乌）商贸城C区二层56号商铺（丘号81060014-73），原《商品房买卖合同》上总房款为101051元，实测后总房款为100635元；买受人与委托方签署的《赣榆（义乌）商贸城商铺委托管理合同》上第五条市场培育期租金及管理租金约定上是按《商品房买卖合同》总价支付租金，现改为按此《补充协议》的第一条中实测后房款总房款支付。在以上协议签订后，原告仲红玲依约将商铺交付给被告冠润公司统一经营管理。根据《赣榆（义乌）商贸城商铺委托管理合同》及《补充协议》的约定，被告冠润公司应按照房屋总价的9%向原告仲红玲支付2014年的租金，但被告冠润公司在向原告仲红玲支付2014年的租金时按照应付租金的5%扣除了原告仲红玲应向税务部门交纳的税款。被告冠润公司实际于2014年6月9日代原告仲红玲向税务部门交纳了2014年上半年度的税款226.45元，2014年下半年度的税款至今未向税务部门交纳。后因被告冠润公司未按约向原告支付2015年上半年租金，双方产生诉争。另查明，被告亿润公司的税务登记信息显示王昊锦系该公司的财务负责人。被告冠润公司与亿润公司共同签章印发《关于重申劳动纪律及考勤制度的通知》，共同对员工进行管理。两公司的最初经营场所均为连云港市赣榆区青口镇“青河丽景”小区D幢8号楼1单元202室。被告亿润公司在其建立的“赣榆义乌商贸城”业主群中，发帖对未及时向业主支付租金问题作出道歉，并对商铺管理的现状及存在的问题向业主作出答复。此外，本院分别调取了二被告2014年及2015年开户银行账号交易记录，发现二被告之间以及二被告与其法定代表人王贻库、王昊锦之间的账户资金往来频繁，对此，二被告均未作出合理解释。同时，二被告的2014年度原始账本及凭证显示，二被告之间存在相互挂账及法定代表人互相签批财务报销手续的情况。以上所确认的事实，有原告仲红玲提供的《商品房买卖合同》及补充协议、《赣榆（义乌）商贸城商铺委托管理合同》、房产证复印件、二被告印发的《关于重申劳动纪律及考勤制度的通知》、“赣榆（义乌）商贸城”招商手册、招商广告宣传材料、业主群公告资料，被告冠润公司提供的税收缴款书复印件，本院依职权调取的二被告工商登记信息、税务登记信息、2014年度部分账本及原始凭证、二被告的银行账户流水明细，本院分别与被告亿润公司财务会计潘建康、被告冠润公司的财务会计许静所作的谈话笔录以及原告仲红玲、二被告共同委托代理人赵利、刘青的陈述笔录在案为凭，这些证据已经本院开庭质证和审查，可以采信。本案的争议焦点为：被告亿润公司应否对被告冠润公司的债务承担连带清偿责任。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告仲红玲从被告亿润公司处购买商铺，又与被告冠润公司签订商铺委托管理合同，将其购买的商铺交由被告冠润公司统一经营管理，并约定被告冠润公司从第四年起按照委托管理合同的约定向原告支付租金，因此，该委托管理合同实际上是房屋租赁合同。该房屋租赁合同系双方当事人真实的意思表示，合法有效，应受法律保护。原告仲红玲及被告冠润公司均应按照合同的约定全面履行各自的权利义务。合同约定，被告冠润公司从第四年起按照委托管理合同的约定向原告支付租金，第四年按《商品房买卖合同》总价支付9%的租金，第五年按《商品房买卖合同》总价支付10%的租金。每年度租金的支付时间分为两次，即5月31日和11月30日前。被告冠润公司仅向原告仲红玲支付了2014年度的租金，2015年上半年的租金至今未付，已构成违约，应当承担违约责任。关于被告亿润公司应否对被告冠润公司的债务承担连带清偿责任的问题。本院认为，二被告构成关联公司的人格混同，被告亿润公司应对被告冠润公司的债务承担连带清偿责任。主要表现：一是人员混同，二被告法定代表人系父子关系，除法定代表人外，另一股东吴美秀系二被告的共同股东；被告冠润公司的法定代表人王昊锦同时任被告亿润公司的财务负责人，证明两公司高管存在交叉任职现象。二被告共同签章印发《关于重申劳动纪律及考勤制度的通知》加强员工管理，证实二被告在人员管理上存在混同。二是业务混同，被告亿润公司作为开发商，在出售商铺时要求买受人必须与冠润公司签订委托管理合同，并且在宣传单中自认自持50%的物业；二被告共同印制“赣榆义乌商贸城”招商手册，即两公司系共用销售业务手册；在被告冠润公司未及时支付租金的情况下，被告亿润公司通过业主群发帖对未及时支付租金问题作出道歉，并就商铺管理的现状及存在的问题进行答复，其业务范围已明显超出了房地产开发与销售的范围；二被告最初的经营场所系租用同一地点，证明双方营业场所也存在混同。三是财务混同，二被告之间以及二被告与其法定代表人王贻库、王昊锦之间的账户资金往来频繁，且二被告未能作出合理解释；二被告的2014年度原始账本及凭证显示，二被告存在相互挂账及法定代表人互相签批财务报销手续的情况。综上，二被告之间表征人格的因素（人员、业务、财务等）高度混同，导致各自财产无法区分，已丧失独立人格，构成关联公司的人格混同。而公司的独立财产是公司独立承担责任的基础，当关联公司的财产无法区分，丧失独立人格时，就丧失了独立承担责任的基础。被告冠润公司欠原告仲红玲租金无力清偿，已损害了原告的利益，被告亿润公司应对冠润公司的债务承担连带清偿责任。故被告亿润公司关于本案争议的主体是被告冠润公司，与其公司无关的辩解意见不能成立，本院不予采纳。被告冠润公司拖欠原告仲红玲商铺租金未付，被告亿润公司应承担连带清偿责任。综上，对原告仲红玲要求二被告支付2015年上半年租金5031.5元（100635×10%÷2）的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金，因合同明确约定“乙方无正当理由逾期向甲方交付租金，乙方应按逾期每日依本年度约定租金的0.2‰向甲方支付违约金”，故二被告应当自逾期之日起每日按照本年度约定租金的0.2‰支付违约金。原告仲红玲还要求二被告提供2014年度租金中所扣除的各种税务完税证明，因被告冠润公司代扣税费后是否代缴属于税务部门行政征收的范畴，不属于本案的审理范围，故对原告仲红玲的该项诉讼请求，本院不予支持。被告冠润公司辩称因城区规划调整，其已经无力继续履行合同，要求解除合同。因原告仲红玲不存在违约行为，且要求继续履行合同，城区规划调整不是解除合同的法定及约定条件，故对被告冠润公司的该辩解意见，本院不予采纳，被告冠润公司应当继续履行合同。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国公司法》第三条第一款、第二十条第三款、第二百一十七条第（四）项之规定，判决如下：一、被告连云港冠润商贸有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告仲红玲支付2015年上半年租金5031.50元及违约金（自2015年6月1日起至实际给付之日止，每日按照委托管理合同约定的该年度租金的0.2‰计算）。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、被告连云港冠润商贸有限公司继续履行与原告仲红玲于2010年9月9日签订的《赣榆（义乌）商贸城商铺委托管理合同》。三、被告连云港亿润置业发展有限公司对被告连云港冠润商贸有限公司的上述债务承担连带清偿责任。四、驳回原告仲红玲的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告连云港冠润商贸有限公司、连云港亿润置业发展有限公司负担（该款原告已预交，二被告应于本判决发生法律效力之日起十日内将上述费用支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》，同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费50元，连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，账号：44×××94。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长  高金祥审 判 员  陆 帆代理审判员  李秋红二〇一六年三月二十九日书 记 员  徐 露法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。（二）、《中华人民共和国公司法》第三条第一款公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任；股份有限公司的股东以其认购的股份为限对公司承担责任。第二十条第三款公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。第二百一十七条第（四）项关联关系，是指公司控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员与其直接或者间接控制的企业之间的关系，以及可能导致公司利益转移的其他关系。但是，国家控股的企业之间不仅因为同受国家控股而具有关联关系。（三）、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。