湖南省永州市冷水滩区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘1103民初1424号
原告冯芳芳，女，1986年2月12日出生，汉族。
委托代理人罗荣豪，湖南云虹律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告永州兴盟房地产开发有限公司。
法定代表人唐炳烛。
委托代理人唐春松，湖南正赢律师事务所律师，代理权限为特别授权。
原告冯芳芳诉被告永州市兴盟房地产开发有限公司（以下简称兴盟公司）商品房销售合同纠纷一案，于2016年5月5日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由助理审判员牛君静适用简易程序独任审判，于2016年6月14日在本院第四审判庭公开开庭进行了审理，代理书记员文虎担任法庭记录。原告委托代理人罗荣豪，被告兴盟公司委托代理人唐春松到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告冯芳芳诉称，原告于2013年12月23日与被告兴盟公司签订合同，购买被告开发的位于冷水滩区珍珠路999-1号潇湘佳苑楼盘第7栋1单元7层702号房，购房金额311183元，且已按照合同约定履行付款义务。按照合同第十条规定，被告应于2015年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用。第十一条规定，逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应在收到买受人解除合同通知之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三违约金。另据《中华人民共和国消防法》相关规定，建设工程未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。原告从消防了解，潇湘佳苑未通过消防验收，建设工程竣工验收消防备案的相关资料未上报，不具备房屋交付使用条件。被告迟延交房不存在法定和约定的免责事由，损害了原告的合法利益，特提起诉讼，请求判令：1、被告因逾期交房向原告支付违约金39675.5元（暂计算时间为2015年6月30日至2016年8月31日止，即311183元×0.0003×425天）；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告兴盟公司辩称，1、由于政府原因被告开发小区的消防验收没有进行，原告以未消防验收为由拒绝收房，被告同意解除合同；2、被告延迟交房只有6个月，并非原告诉请的14个月；3、原告没有存留地址于被告处，被告无法书面邮寄收房通知书，但被告已两次电话通知原告接房；4、原告计算违约金的时间错误，计算的时间应从2015年7月1日至2016年1月29日止；计算违约金的基数不对，应该按照原告实际交付的购房款来计算，不应该按合同标的房款来计算；由于原告拒绝接房，且未造成实际损失，违约金按万分之三计算过高，请求法院减少。
原告为支持其主张，向本院提交了如下证据：证据一、房屋买卖合同，证实原告于2013年12月23日与被告签订了买卖合同，合同中明确约定了交房时间及逾期交房被告应承担违约责任；证据二、购房契税发票与购房款缴费收据，证实原告已履行合同义务；证据三、消防政务公开网消防记录，证实潇湘佳苑消防备案资料未提交，更未通过消防验收。
被告兴盟公司对原告提供的证据的质证意见为：对证据一、的真实性无异议，但违约金数额过高，不符合法律规定；对证据二的真实性无异议，对购房收据101183元无异议，证明目的有异议，原告违约金计算的基数错误，对购房契税没有异议；对证据三的真实性有异议，被告提交了消防资料，政府原因未通过，网上的备案资料不准确。
被告为支持其主张，向本院提交了如下证据：证据一、商品房买卖合同，证实被告交房及双方的权利义务关系；证据二、合同材料，证实被告交房符合合同规定；证据三、交房情况表，证实被告于2015年1月29日、4月15日两次通知原告收房。
原告冯芳芳对被告提供的证据的质证意见为：对证据一的真实性无异议，证明目的有异议，该合同是被告提供的格式合同，所有条款是双方真实意思表示，不存在违约金万分之三过高；对证据二的真实没有异议，证明目的有异议，虽然合同没有明确约定，但其消防不合格，已经违反了法律强制性规定，消防法第十三条，未经消防验收合格，不能投入使用，此规定是考虑到火灾发生后的人身财产安全因素，若在有安全隐患的情况下，允许开发商交付房产与立法本意相悖，被告楼盘不具备交付使用条件；对证据三有异议，原告一直没接到被告的电话及书面通知。
经庭审举证、质证，本院对原、被告提交的证据作如下认定：被告对原告的证据一、二的真实性无异议，该证据来源合法、内容真实，与本案相关联，予以确认为有效证据；原告的证据三没有公安消防部门盖章确认，无法查实该份证据所述内容的真实情况，依法不予确认。被告的证据一与原告的证据一相同，予以确认为有效证据；原告对被告的证据二的真实性无异议，该证据与本案具有关联性，予以确认为有效证据；被告的证据三系被告单方提供，其也未能提供证据佐证已通知原告收房的情况，依法不予确认。
根据以上采信的证据和原、被告当庭所作的陈述，本院认定以下基本事实：
2013年12月23日,原告冯芳芳与被告兴盟公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定，原告购买被告开发的位于永州市冷水滩区珍珠路999-1号第7栋1单元7层702号房屋一套，房屋面积为111.33平方米，价格为2795.14元/平方米，总价款为311183元，付款方式为在合同签订当日支付购房款101180作首付款，剩余房款采用银行按揭方式支付。出卖人被告兴盟公司应在2015年6月30日前，依有关规定，将符合合同附件三所约定的装饰、设备标准，并符合合同约定的商品房交付原告冯芳芳使用。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起7天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续。被告兴盟公司逾期交房的违约责任为：逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。双方同时约定，出卖人被告兴盟公司应在商品房交付使用后360日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后180日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后整个小区开发完毕360日内办理好土地使用权证。合同还规定了其他事项。该合同签订后，原告按合同约定将购房首付款101180元交付给被告，银行按揭贷款的剩余购房款也已支付给被告。至原告起诉时止，被告仍未将合同约定的商品房交付原告使用。
本院认为，原告冯芳芳与被告兴盟公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行合同约定的义务，原告已按约定支付了全部购房款，被告依法依约应当将竣工验收合格的房屋交付原告使用。本案中双方就被告逾期交房的时间和合同约定的违约金是否过高存在争议。关于被告逾期交房的时间问题。被告未提供证据证实本案所涉房屋已达到竣工验收合格的标准，未能按合同约定于2015年6月30日前将竣工验收合格的房屋交付给原告，其所辩称的因政府原因未能完成消防验收而没有交付房屋未提供证据予以证实，也不符合双方延期交房的约定，因此不能成为被告逾期交房可以免责的理由；根据双方合同约定，即使被告交付房屋也应以书面形式通知原告，其也未能举证证明已按书面形式通知原告收房，被告的行为显然构成违约，应承担违约责任。
关于合同约定的违约金是否过高。本案合同中约定，被告逾期交房应按日向原告支付已付房价款万分之三的违约金，原告签订合同后向被告支付了购房款311183元，根据合同的规定被告逾期交房的日违约金为93.35元，每月按30日计算的违约金为2800.5元。根据当地的生活水平，同面积住房的月租金情况综合考虑，本案的违约金确属过分高于原告的实际损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，被告现主张约定的违约金过高并请求人民法院予以减少，本院对此依法予以支持。本院根据原告提出的租房导致的租金损失和公平原则酌情确定本案的违约金为每日60元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：
一、被告永州市兴盟房地产开发有限公司在本判决生效后五日内向原告冯芳芳支付逾期交房违约金（按每日60元计算，从2015年7月1日起计算至本判决生效之日止）；
二、驳回原告冯芳芳的其他诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费792元，减半收取396元，由被告永州市兴盟房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
代理审判员 牛君静
二〇一六年七月十一日
代理书记员 文 虎
附相关法律法规条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。