广东省韶关市武江区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0203民初1387号原告：武江区中心置业商行，经营场所：韶关市武江区西联镇西联村委第十一中学旁第十五间商铺。经营者：潘志辉，男，1977年8月11日出生，汉族，住广东省韶关市武江区。委托诉讼代理人：钟达文，广东韶信律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈玲，女，1980年3月14日出生，系武江区中心置业商行员工，住广东省韶关市武江区。被告：姚夏梅，女，1984年5月19日出生，汉族，住武江区。原告武江区中心置业商行与被告姚夏梅居间合同纠纷一案，本院于2017年7月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人钟达文、陈玲，被告姚夏梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告按《中介服务协议》支付中介代理费及咨询费（以实际成交价的2%计算，暂定9990元）给原告（诉讼中原告变更该诉讼请求为要求被告支付违约金11600元）；2、判令本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：一、原告依据《中介服务协议》提供了中介服务。2016年10月5日，被告在通过多次咨询和实地了解后，要求原告向其提供买卖中介服务，双方签订了《中介服务协议》，约定了双方的权利义务及违约后果。协议签订后，原告在2016年10月5日至2016年10月15日期间，均诚实守信地履行服务义务，原告充分利用商行商业秘密信息为被告提供了耐心细致和周到的中介服务，包括带被告实地视察物业，详细解说不同物业的优点和缺点，约见多个业主与被告联系。二、被告存在违约行为，依照《中介服务协议》，被告应当向原告支付中介代理费及咨询费。2016年10月17日，被告确认因为没有看中原告提供的物业，所以不支付中介代理费及咨询费。2017年3月，原告得知被告已购物业，就是协议约定的XXX，购入时间是在签订协议后，原告提供了中介服务后与原业主签订了《房屋买卖合同》。据此，足以认定被告有违诚实守信原则。《中介服务协议》是原告与被告平等签订的，是双方真实意思表示，没有违反法律和行政法规的规定，双方应当遵守。被告在原告提供了周到的服务后，利用原告的服务与原业主达成了房屋买卖协议，依照协议应当向被告支付中介服务费和咨询费。被告辩称，一、被答辩人诉讼主体不适格，无权向被答辩人主张任何费用。被答辩人提供的证据《中介服务协议》，落款处并没有被答辩人盖的公章,而只有所谓甲方代表“陈玲”的签字。“陈玲”身份不明，与被答辩人何种关系不清，答辩人也从未见过此人，也未与陈玲签订过任何中介服务协议。被答辩人提供的聊天记录，不能证明带答辩人看房的就是被答辩人的员工陈玲（微信头像、名称可随时更改变换)。既然没有公司盖章，而落款签名为“陈玲”，那么最多也只能认定为是陈玲的个人行为，而不是武江区中心置业商行的公司行为，因此，本案被答辩人的诉讼主体不适格，无权向答辩人主张任何权利。二、被答辩人伪造证据，要求答辩人按房屋成交价的2%支付中介费和咨询费于法于事实都毫无根据。理由：1、2016年9月答辩人想购买房屋，于是通过58同城网搜索了多家中介公司，其中包括易成地产、佳壕地产、恒大售楼、好顾家地产等地产公司，并亲自到这多家公司去了解房源信息。在答辩人联系被答辩人前已有多家中介都带答辩人看过多套房屋，包括被答辩人《中介服务协认》所列房屋。被答辩人提供的聊天记录里确有人带答辩人看过房，但答辩人认为并不能就此证明此人与被答辩人是员工关系，也不能证明带答辩人看房的是陈玲，也不能证明所看的就是涉案房屋。2、答辩人从未和被答辩人签订过协议，也不认识协议里的“陈玲”，更未与微信聊天带答辩人去看房的人签订过《中介服务协议》。协议上所签的答辩人的名字，是被答辩人为了不正当利益，通过不法手段获取答辩人签名信息模仿签字，伪造证据，因此，答辩人与被答辩人根本就不存在任何权利义务关系，被答辩人无权向答辩人主张任何权利。现答辩人向人民法院申请笔迹鉴定，同时保留追究被答辩人伪造证据妨碍司法审判的法律责任的权利。三、答辩人不存在违约行为，被答辩人无权主张佣金。退一万步说，假若协议里答辩人的签名为真，如前所述，被答辩人诉讼主体不适格，根据合同的相对性原则答辩人对被答辩人也不存在权利义务关系，更不存在违约行为。1、《协议》约定：“在本协议签订后,如乙方或其授权代表成功与业主或其代理人就甲方推荐的下述物业达成买卖/租赁协议的当天，乙方承诺向甲方支付中介代理费及咨询费共为成交价的2%/半个月租金。“乙方承诺在本协议签订后一年内：（1)保证不会直接或通过第三人与甲方推荐的下述物业业主或其代理人联系，以及就上述物业签订买卖、租赁协议；则仍须负责向甲方支付上述中介代理费及咨询费”。本案中，首先，答辩人并没有和被答辩人签订过任何协议，被答辩人也并没有促成答辩人与业主达成房屋买卖；其次，被答辩人提供的微信聊天人也只是带答辩人看过一次房，除此再没有提供其他所谓周到的服务（带看房的人只带答辩人看过一次房，没有约到业主谈，也未能把价格砍低，甚至后来还打电话告诉答辩人说该套房屋没有了业主没卖掉了）；再次；被答辩人提供的聊天记录也并不能证明答辩人已经购买了该套房屋。另外，拥有该楼信息的有多家中介。答辩人是通过上58同城网搜索，到多家中介公司处了解获得多处售房信息的，协议所列房产也包括在内。众所周知，通常此类二手房售楼信息业主都是一房多挂，房源信息属于开放性的信息，众多中介公司都拥有这些售房信息，并且各中介公司都是信息共享，因此该房产的售房信息并非被答辩人一人独有，该房售卖信息不属于被答辩人独有的所谓的“商业秘密信息”，所有人都可以通过公众知晓的正当途径获得此信息。况且，被答辩人并没有提供证据证明其对该房源拥有独家中介代理权。答辩人完全可以通过其他正当途径获得相同房源信息去购买，如上网查询，或到其他中介公司了解获得房源，依此选择通过服务好、报价低的中介购买，完全不需要利用被答辩人提供的服务和信息。因此即使答辩人最后通过其他中介提供的同一房源信息购买，也并不存在对被答辩人跳单或其他违约情形。对此，根据证据规则，被答辩人应承担举证不能的不利法律后果。四、《中介服务协议》部分条款属于无效格式条款。假使协议成立，被答辩人也无权获得佣金。1、被答辩人提供的《中介服务协议》是被答辩人平时为了售房而制作的并与看房人签订重复使用的协议，属于格式合同。其中“在本协议签订后，如乙方或其授权代表成功与业主或其代理人就甲方推荐的下述物业达成买卖/租赁协议的当天，乙方承诺向甲方支付中介代理费及咨询费共为成交价的2%/半个月租金”；“乙方承诺在本协议签订后一年内：保证不会直接或通过第三人与甲方推荐的下述物业业主或其代理人联系，以及就上述物业签订买卖、租赁协议；则仍须负责向甲方支付上述中介代理费及咨询费”内容属于无效格式条款，因其限制了购房者自主选择交易的权利。只要答辩人没有利用被答辩人的商业秘密，或者其独家所有并提供的房源信息购买房屋，都不属于违约，答辩人在不利用被答辩人信息的情况下拥有自主选择其他报价低或服务好的中介公司或者直接与业主购房的自由权利，该协议不当地限制和剥夺了答辩人的自主选择交易权，属于无效霸王格式条款，被答辩人不能据此主张佣金。同时，依据合同法第四百二十七条的规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。被答辩人并没有促成此次买卖，因此被答辩人完全没有获得报酬的任何法律和事实依据。综上所述，被答辩人诉求答辩人支付中介佣金是毫无事实和法律依据的，请求人民法院依法驳回被答辩人的无理诉讼请求，依法判决由被答辩人承担本案诉讼费和鉴定费。本院经审理认定事实如下：原告于2017年7月11日向本院起诉被告，主张原、被告双方于2016年10月5日签订了一份《中介服务协议》，并将该协议作为证据提交。该《中介服务协议》约定：甲方为武江区中心置业商行，乙方为姚夏梅，甲方在本协议签订后为乙方提供物业中介服务：1、介绍物业的相关资料；2、带乙方或其授权代表实地视察物业；3、促进乙方或其授权代表与物业的业主达成买卖/租赁协议；4、协助办理成交后相关物业的过户办证手续。本协议签订后，如乙方或其授权代表成功与业主或其代理人就甲方推荐的下述物业达成买卖/租赁协议的当天，乙方承诺向甲方支付中介代理费及咨询费共为成交价的2%/半个月租金。甲方资料来源于业主，对资料的确实性，乙方须做实地考察。乙方承诺在本协议签订后一年内：（1）保证不会直接或通过第三人与甲方推荐的下述物业的业主或其代理人联系，以及就上述物业签订买卖/租赁协议；（2）保证即使甲方推荐的下述物业最后由乙方的亲属、授权人、委托或代理人购买/租赁，均视为甲方已促成此次交易。如乙方出现上述行为，则仍须负责向甲方支付上述中介代理费及咨询费。本协议自签订之日起生效。所介绍及视察之物业的地址：（1）XXX（2）XXX（3）XXX、XXX，本人已就以上物业实地视察完毕，特此确认。陈玲在甲方代表一栏签字，姚夏梅在乙方一栏签字。诉讼中原告主张陈玲为其员工，被告姚夏梅主张该《中介服务协议》上姚夏梅的签名并非其本人签名，并曾提出笔记鉴定申请，随后又撤回了该申请。签订该协议后，原告的员工为被告提供了房源信息咨询服务，并带被告看过协议中所涉及的XXX，但被告并未通过原告与该房业主达成房屋买卖合同，而是通过其他中介购买该套房屋。原告为此以被告违反了《中介服务协议》的约定为由起诉主张中介代理费及咨询费9990元，庭审中变更为要求被告支付11600元，性质为违约金。本院认为，本案为居间合同纠纷。本案的争议焦点首先是《中介服务协议》的真实性问题。诉讼中被告辩称该协议上姚夏梅的签名并非其本人签名，在提出笔记鉴定申请后又撤回该鉴定申请，被告的辩解，缺乏证据证实，对该辩解，本院不予采信。对该签名，本院认定是被告的本人签名。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”的规定，因本案中原告并未促成房屋买卖交易，故原告不得据此要求被告支付报酬。起诉时原告是主张代理费及咨询费，庭审中又称该11600元的性质为违约金，原告主张违约金的理由是被告违反承诺，在与原告签订了《中介服务协议》后与原业主达成了房屋买卖交易，违反了合同约定。对此，被告虽然通过其他中介与原业主达成了房屋买卖交易，但市场经济买卖自由，且原告并非拥有涉案房屋的独家销售代理权，协议中约定的一年内原告不得通过其他途径购买涉案房产的约定明显限制了原告的自主交易权，也损害了原业主房屋买卖自由的权利，该约定明显有悖诚实信用原则。另外，原告也未举证证实因被告违约给其造成任何损失的证据。原告要求被告支付违约金，理由不充分，本院不予支持。鉴于原告为被告提供了房屋信息咨询服务、带领被告看房服务，本院酌情确定被告向原告支付居间活动产生的必要费用1000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：被告姚夏梅于本判决生效之日起十日内向原告武江区中心置业商行支付服务费用1000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费90元，减半收取45元，由原告负担35元，被告负担10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判员 吴 放二〇一七年十月九日书记员 李智敏