天津市南开区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民初字第1322号
原告天津市建工工程总承包有限公司，住所天津新技术产业园区华苑产业区开华道1号，组织机构代码725717228。
法定代表人李纲，董事长。
委托代理人宋长缨，北京市英格律师事务所律师。
被告天津广达房地产开发公司，住所天津市河西区友谊路51号合众大厦D1302。
诉讼代表人天津广达房地产开发公司管理人（天津市亚星清算事务有限公司）。
委托代理人吴兰杰，天津盈冠律师事务所律师。
委托代理人侯军，天津市亚星清算事务有限公司副主任。
第三人杨连江，男，1953年6月12日出生，汉族，住天津市河西区。
委托代理人张锡明，天津众磊律师事务所律师。
第三人贾煜，男，1965年9月5日出生，汉族，住天津市河东区。
委托代理人李志成，天津明义律师事务所律师。
第三人天津市祥琪商贸有限公司，住所天津滨海高新区华苑产业区梅苑路5号金座广场2116号，统一社会信用代码911201137128494325。
法定代表人王静，董事长。
原告天津市建工工程总承包有限公司（以下简称建工公司）与被告天津广达房地产开发公司（以下简称广达公司）、第三人杨连江、贾煜、天津市祥琪商贸有限公司（以下简称祥琪公司）债权人撤销权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告建工公司委托代理人宋长缨，被告诉讼代表人的委托代理人吴兰杰，第三人杨连江委托代理人张锡明，第三人贾煜委托代理人李志成，第三人祥琪公司法定代表人王静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2005年2月4日，原、被告签订《建设工程施工合同》，约定由原告承建被告开发建设的“广达大厦”工程，该工程于2008年12月26日竣工交付使用。后因被告长期拖欠工程款项，原告于2012年9月17日向天津市第二中级人民法院起诉索要欠付的工程款。审理过程中，经天津市第二中级人民法院主持，双方达成和解，法院遂于2012年11月5日作出（2012）二中民四初字第53号民事调解书，确认被告应向原告支付工程款本金28889957元，利息5950000元。但其后，被告仍拒绝兑现上述调解书项下还款承诺，经原告进一步了解该公司已经因经营不善而资不抵债。鉴于此，原告于2013年1月18日向天津市南开区人民法院申请对被告进行破产清算，天津市南开区人民法院于2013年7月8日作出（2013）南民破字第003号民事裁定书，受理了原告对被告的破产清算申请，并指定了破产管理人。在破产债权申报过程中，原告得知被告与第三人杨连江、贾煜于2012年6月30日签订《天津市商品房买卖合同》，约定被告将坐落于天津市××与××道交口东南侧创展大厦302号房屋，以每平方米3756.78元的价格售予第三人杨连江、贾煜。需要说明的是，涉案房屋位于天津市繁华地带，2012年该地区的房屋售价远远超过了涉案房屋的交易价格，该价格属明显不合理的低价。且被告账目显示，并未收到二第三人按照合同价格支付的购房款项。经了解被告运营期间曾频繁举债，签署上述《天津市商品房买卖合同》的目的实为债权人要求被告作出的还款担保，并非真实的商品房买卖行为。原告认为，鉴于为债权提供还款保证的真实目的，二第三人意欲依《天津市商品房买卖合同》主张享有涉案房屋所有权是违反《物权法》及《担保法》相关规定的。如果该《天津市商品房买卖合同》得到履行，将严重损害包括原告在内众多债权人的合法利益，故原告起诉要求依法撤销被告与二第三人签订的《天津市商品房买卖合同》（合同编号：20129092795）及编号为00862089的《天津市房屋登记证明》，将天津市××与××道交口东南侧创展大厦302号房产归入被告破产财产由债权人依法分配；本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，被告并未将涉案房屋出售给第三人杨连江、贾煜，双方以签订商品房买卖合同的形式为借款做担保。事实及背景如下：被告建设的创展大厦是写字楼项目，对此项目银行并不支持发放贷款，被告需要筹措很多资金，只能向民间借款。被告法定代表人李云龙与第三人杨连江是二十多年的朋友，2004年开始杨连江向被告提供借款，其中有杨连江个人的钱，还有杨连江其他朋友通过她出借的钱，但在被告账目中出借人都记载为杨连江。2004年，被告与杨连江在天津市河西区人民法院有几个案件，达成和解，并出具民事调解书，将创展大厦1至4层底商全部抵偿给杨连江，实际是为了保护底商，并不是真正意义的抵偿。由于当时房子尚未建成，所以该民事调解书生效后，双方并未执行，在2010年被告与杨连江在天津市河西区人民法院就上述民事调解书达成执行和解协议，由被告偿还杨连江1000余万元本金及900多万元利息等各项费用，共计2000余万元。因此，杨连江对创展大厦1至4层不再享有物权，而是对被告享有2000余万元的债权。杨连江在被告处不止享有这些债权，还享有其他债权。为了保护商品房及底商，自2006年开始被告就未售出的房屋都与杨连江签订买卖合同。2009年创展大厦竣工，原告向被告催要工程款5000余万元，以及其他债权人亦向被告主张债权。此时，为了保护底商不被其他债权人保全、执行，被告与杨连江协商就创展大厦至4层底商签订买卖合同，开具购房发票，并进行备案登记。自2007年1月25日始，被告与第三人贾煜发生业务往来。双方于2007年1月25日签订《借款合同》，约定被告向贾煜借款1000万元，期限为12个月，年利率24%。该合同第四条约定了以财产作担保的方式，担保财产为天津市××与××道交口东南侧创展大厦2500平米房产，同时双方约定另行签订《天津市商品房买卖合同》及相关附加协议。《借款合同》第4条约定，第三人贾煜指定由第三人祥琪公司与被告签订《商品房销售买卖合同》，并且《借款合同》第6条第2款约定，如被告未按期偿还借款，双方可对借款进行延期六个月，如果超过六个月被告应配合贾煜完成担保房产产权登记至祥琪公司名下的所有手续，并且约定应交税费由双方各自承担，完成房产登记后贾煜免除被告的还款责任。2007年1月24日祥琪公司为被告开具1000万元支票，2007年1月26日由被告向祥琪公司开具了1000万元购房款的收据。2007年1月25日被告出具了两份《商品房买卖合同》，其中一份合同约定买受人为祥琪公司和杨连江，购买房产为涉案房产，并约定房屋每平米3756.78元，总价款6791880元。另补充协议约定，购买房产为创展大厦302室，面积为1807.90平方米，其中祥琪公司占有802.03平方米，杨连江占有1005.87平方米。另一份约定祥琪公司购买创展大厦402室，该买卖合同约定了每平米4258.97元，面积为1697.97平方米，总价款7231600元。2008年被告没有如期还款，2009年1月8日被告与第三人贾煜、祥琪公司签订一份《借款合同之补充协议》，约定由第三人贾煜及祥琪公司再次借给被告150万元，期限为12个月，年利率为12%，用途为由被告交纳原借款合同项下302、402号房屋办理产权登记的税费。2009年1月12日向祥琪公司开具112万元收据。创展大厦202、302、402商品房买卖合同开发票的税费是由案外人贾煜、杨连江出借给被告的，贾煜出借了上述150万元，杨连江出借130余万元，被告另与杨连江签订了《借款合同》，该合同与上述《借款合同之补充协议》内容基本一致，其中明确约定该笔款项用于借款合同的担保房办理产权登记和交纳税费。所以，说明签订商品房买卖合同是对借款的担保，并不是出售。另外，2012年2月15日之后，涉案四层底商的租金都是由贾煜收取，作为被告支付给贾煜等5人（包括郑洪、杨连江、陈福森、黄德庆、贾煜）的借款利息，且从此以后不再计算借款利息，对此双方是口头约定。被告也曾给物业发过通知，说明2012年2月15日之后房租由贾煜收取，自此之后的物业费由贾煜交付。综上，签订商品房买卖合同一是对借款的担保，二是为了保护底商。
第三人贾煜述称，一、原告是被告的破产申请人，也是被告的债权人，第三人贾煜认为原、被告的利益是一致的，是通过诉讼手段来侵犯贾煜的合法权益。二、原告的诉讼请求不明确。三、撤销权的行使应当有一年的期限，第三人认为原告已超过诉讼时效。因为原告为涉案房产的总包方，所以其对涉案房屋签订商品房买卖合同应当知情。四、下面陈述本案基本事实：自2007年1月25日始，贾煜与被告发生业务往来，双方签订《借款合同》，约定被告向贾煜借款1000万元，期限为12个月，年利率24%。该合同第四条约定了以财产作担保的方式，担保财产为天津市××与××道交口东南侧创展大厦2500平米房产作为借款担保，同时双方约定另行签订《天津市商品房销售合同》及相关附加协议。在借款合同第4条约定，贾煜指定由祥琪公司与被告签订《商品房销售买卖合同》，并且《借款合同》第6条第2款约定，如被告未按期偿还借款，双方可对借款进行延期六个月，如果超过六个月被告应配合贾煜完成担保房产产权登记至祥琪公司名下的所有手续，并且约定应交税费由双方各自承担，完成房产登记后贾煜免除被告的还款责任。2007年1月24日，祥琪公司为被告开具1000万元支票，2007年1月26日，由被告向祥琪公司开具了1000万元购房款的收据，并且在2007年1月25日被告出具了两份《商品房买卖合同》，其中一份合同约定买受人为祥琪公司和杨连江，购买房产为创展大厦302室，并约定房屋每平米3756.78元，总价款6791880元。另补充协议约定，购买房产为创展大厦302室，面积为1807.90平方米，其中祥琪公司占有802.03平方米，杨连江占有1005.87平方米。另一份是关于创展大厦402室的商品房买卖合同，该买卖合同约定了每平米4258.97元，面积为1697.97平方米，总价款7231600元。2008年被告没有如期还款，2009年1月8日，被告与贾煜及祥琪公司签订一份《借款合同之补充协议》，约定由贾煜及祥琪公司再次借给广达房地产150万元，期限为12个月，年利率为12%，用途为由被告交纳原借款合同项下302、402号房屋办理产权登记的税费。2009年1月12日，被告向祥琪公司开具112万元收据。2009年1月13日，被告给祥琪公司及杨连江针对302号房屋开具了一张6791880元的购房发票。2009年1月14日，祥琪公司向税务部门交纳了302号房屋的两笔契税（被告及祥琪公司、杨连江契税），均为203765.4元。同日祥琪公司向税务部门交纳了302号房屋印花税6792元。此后房管局在合同上盖有商品房买卖的备案章有已完契税的章。同日，房管局给祥琪公司、杨连江下了《天津市房屋登记证明》，将302号房屋登记到祥琪公司、杨连江名下。2009年1月13日，被告给祥琪公司针对402号房屋开具7231600元的购房发票，2009年1月14日祥琪公司向税务部门交纳了402号房屋的两笔契税（被告及祥琪公司契税），均为216948元。同日祥琪公司向税务部门交纳了402号房屋印花税7230元。此后房管局在合同上盖有商品房买卖的备案章有已完契税的章。同日，房管局给祥琪公司下了《天津市房屋登记证明》，将402号房屋登记到祥琪公司名下。2012年因祥琪公司有变动，祥琪公司与被告协商，要求将两份《商品房买卖合同》中购买人由祥琪公司变更为贾煜，杨连江部分不变。此后，双方针对302、402号房屋先后办理了退房手续，当时税务局将契税费用退给祥琪公司，印花税没有退。于2012年6月30日针对302号房屋重新签订了《商品房买卖合同》买受人为贾煜及杨连江，当日重新交纳该房屋的契税及印花税，金额同上。2012年8月16日针对402号房屋重新签订了《商品房买卖合同》买受人为贾煜，当日重新交纳该房屋的契税及印花税，金额同上。贾煜认为在2009年签订补充协议时交纳了契税，房管局下发了房屋登记证明后涉案房屋的所有权已经完成了变更，2012年再由祥琪公司变更为贾煜名下，应为贾煜及祥琪公司之间的房屋所有权转让，仅因当时创展大厦无法办理产权证，在此情况下无法进行正常的房屋买卖手续，所以采取了先由祥琪公司退房，再由贾煜买入房屋的情况。2009年1月份所有权已经变更，并不是被告所有了。在2012年退房时被告没有将购房款退给祥琪公司，买受人变更为贾煜后也没有再交纳购房款，一直都是之前双方约定的1000万元。因此，第三人贾煜认为应当驳回原告诉讼请求。
第三人祥琪公司述称，不同意原告诉讼请求，意见同贾煜。2012年贾煜为祥琪公司的实际控股人，2012年之后祥琪公司有其他股东入股，所以才要求将房屋所有权人由祥琪公司变更为贾煜。
第三人杨连江述称，从程序上同意贾煜的答辩意见。另外，原告起诉中事实陈述部分，即提到了房屋买卖的转让法律关系，又提到了不是买卖而是抵押的法律关系，同时被告在当庭答辩中说明不是商品房买卖合同关系，而是抵押。对此直接关系到原告是否有诉权的问题，如果按照商品房买卖合同关系审理，原告有权提出撤销之诉，如果是抵押关系，原告没有权利提出撤销之诉。本案事实是被告拖欠杨连江、陈福森和黄德庆的工程款及借款，以杨连江名义将被告起诉至天津市河西区人民法院，共5个案件，以调解结案。2004年4月15日在天津市河西区人民法院主持下，双方对上述案件达成执行和解协议，签订《和解执行协议书》，约定就被告拖欠杨连江欠款（包括本金、诉讼费、执行费）10115429.50元，被告将创展大厦1至4层主体建筑，总面积5850平方米，低偿给杨连江。2007年由于创展大厦的建设需要资金，需向案外人贾煜等人借款，但贾煜要求被告对借款提供担保，因此在2007年1月22日被告与杨连江签署《关于执行和解的协议书》，约定被告用3200万元回购创展大厦1至4层，协议签订后先行解除第3、4层的查封，待被告支付3200万元后，再行解除第1、2层的查封，至今被告未向杨连江给付该3200万元。2008年6月5日，被告与杨连江再次达成《关于执行和解的协议书补充协议》，重新约定被告用3700万元回购创展大厦1至4层底商，该笔款项被告至今未向杨连江支付。2009年被告就创展大厦302号房屋的800多平方米及创展大厦402号房屋为贾煜指定的祥琪公司办理了房屋预售登记，就创展大厦102号房屋为案外人郑洪办理了房屋预售登记，并分别签订商品房买卖合同。此时创展大厦102、402及302号房屋的部分已抵偿给贾煜和郑洪。因此，2009年被告与杨连江口头约定，用6个执行案件的本金、利息回购创展大厦102、402及302号房屋的850平方米。创展大厦302余下的1000多平方米及202号房屋登记在杨连江名下。因为第三人黄德庆通过杨连江向被告出借过800万元，第三人陈福森与杨连江又是合伙关系，故2009年1月4日杨连江将202号房屋办理了退房，重新登记在陈福森（850平米）和黄德庆（850平米）名下，并于2011年8月办理了预告登记，交纳了契税。就涉案房屋签订的商品房买卖合同中载明的价格并不是真正的抵偿价格，是被告为了少缴税款将合同价格降低了。预告登记之后，创展大厦1至4层业主（郑红、杨连江、黄德庆、陈福森、贾煜）发现被告私自将1至4层底商对外出租，便要求被告解除与承租人之间的租赁合同。上述租赁合同解除后，由贾煜代表1至4层的业主与承租人重新签订了房屋租赁合同，并收取租金。
经审理查明，2005年2月4日，原、被告签订《建设工程施工合同》，约定由原告承建被告开发建设的“广达大厦”工程，该工程于2008年12月26日竣工交付使用。后因被告长期拖欠工程款项，原告于2012年9月17日向天津市第二中级人民法院起诉索要欠付的工程款。审理过程中，经天津市第二中级人民法院主持，双方达成和解，法院遂于2012年11月5日作出（2012）二中民四初字第53号民事调解书，确认被告应向原告支付工程款本金28889957元，利息5950000元。然，被告未兑现上述调解书项下还款承诺，经原告了解被告已资不抵债。鉴于此，原告于2013年1月18日向本院申请对被告进行破产清算，本院于2013年7月8日作出（2013）南民破字第003号民事裁定书，受理了原告对被告的破产清算申请，并指定天津市亚星清算事务有限公司为管理人。原告称，在破产债权申报过程中得知被告与第三人陈福森、黄德庆于2009年1月16日签订合同编号为20099000189的《天津市商品房买卖合同》，合同载明第三人陈福森、黄德庆购买被告名下的坐落于天津市××与××道交口东南侧××大厦××房产，转让价格为每平方米4000元，建筑面积为1735.76平方米，总价款为6943040元。原告认为，该合同载明交易价格明显不合理，远远低于当时市场价格及该标的的实际价值，严重损坏了原告等债权人的合法权益，故提起撤销之诉。
另查，被告法定代表人李云龙与案外人杨连江曾系朋友关系。被告因筹建创展大厦频繁向杨连江举债。杨连江就被告拖欠的款项向天津市河西区人民法院对被告提起诉讼，双方在诉讼过程中达成和解，并由天津市河西区人民法院出具了（2002）西民三初字（219）号民事调解书、（2003）西民三初字（689）号民事调解书、（2003）西民三初字（690）号民事调解书、（2004）西民三初字（233）号民事调解书、（2004）西民三初字（244）号民事调解书。在上述五个案件的执行过程中，双方多次达成执行和解，分别于2004年4月15日签订《和解执行协议书》；2007年1月22日签订两份《关于执行和解的协议书》；2008年6月5日签订《关于执行和解的协议书补充协议》、《以房屋抵付回购款的协议书》；2009年4月10日签订《调整执行和解协议书》、《协议书》；2010年11月22日签订《和解执行协议书》。双方在2010年11月22日签订的《和解执行协议书》（最后一份）中，约定根据上述五份民事调解书及其相应的执行案件的民事裁定书，和（2005）西民三初字（4）号民事调解书及其相应的执行案件的民事裁定书中所认定的被告应给付杨连江本金11660000元，延期付款双倍利息942322.84元，本息合计为21083224.84元；双方均同意被告以创展大厦28层总面积为977.95平方米的房屋，按11000元/平方米，共计10757450元的价格以房抵债给杨连江；杨连江剩余本息为10325774.84元，由被告另行支付；评估费、执行费、拍卖费等全部费用由被告承担。
再查，2007年1月25日，被告与贾煜签订《借款合同》，约定被告向贾煜借款1000万元，期限为12个月，年利率24%。另约定被告以坐落于天津市××与××道交口东南侧创展大厦2500平米房产作为借款的担保，同时约定双方另行签订《天津市商品房买卖合同》及相关附加协议，贾煜指定由祥琪公司与被告签订《商品房销售买卖合同》。合同第6条第2款约定，如被告未按期偿还借款，双方可对借款进行延期六个月，如果超过六个月被告应配合贾煜完成担保房产产权登记至祥琪公司名下的所有手续，并且约定应交税费由双方各自承担，完成房产登记后贾煜免除被告的还款责任。2007年1月24日祥琪公司为被告开具1000万元支票，2007年1月26日由被告向祥琪公司开具了1000万元购房款的收据。2007年1月25日被告分别以祥琪公司和杨连江及祥琪公司为买受人出具了两份《商品房买卖合同》，购买房产分别为创展大厦302、402室；售价分别为3756.78元/平方米、4258.97元/平方米；总价款分别为6791880元、7231600元。被告与祥琪公司及杨连江另签订《补充协议书》，约定创展大厦402室1697.97平方米由祥琪公司独自购买；创展大厦302室面积为1807.90平方米，其中祥琪公司占有802.03平方米，杨连江占有1005.87平方米。上述合同签订后，被告未能如期还款，2009年1月8日，被告与祥琪公司、贾煜另行签订了《借款合同之补充协议》，约定由贾煜、祥琪公司再次出借给被告150万元，期限为12个月，年利率为12%，用途为由被告交纳原《借款合同》项下302、402号房屋办理产权登记的税费。2009年1月12日被告向祥琪公司开具112万元收据。2009年1月22日，被告与杨连江签订《借款合同》，约定杨连江向被告出借132万元，用于为被告交纳向杨连江提供财产担保之房产办理产权登记所需的相关税费，借款期限为12个月，借款利率为年息12%，按月计算，利随本清。2009年1月13日，被告分别向祥琪公司和杨连江及祥琪公司针对302、402号房屋开具了6791880元、7231600元的购房发票。2009年1月14日祥琪公司向税务部门交纳了302、402号房屋出售人与买受人的契税（302的两笔203765.4元、402的两笔216948元）、印花税（302的6792元、402的7230元）。此后房管部门针对302、402号房屋分别向祥琪公司和杨连江及祥琪公司出具了《天津市房屋登记证明》，将302号房屋登记至祥琪公司和杨连江名下，将402号房屋登记至祥琪公司名下。2012年因祥琪公司有变动，祥琪公司与被告协商，要求将两份《商品房买卖合同》中买受人由祥琪公司变更为贾煜，杨连江部分不变。此后，双方针对302、402号房屋先后办理了退房、退税手续，当时税务部门将契税费用退给祥琪公司，印花税没有退。2012年6月30日针对302号房屋重新签订了《商品房买卖合同》买受人为贾煜和杨连江，当日重新交纳该房屋的契税及印花税，金额同上。2012年8月16日针对402号房屋重新签订了《商品房买卖合同》买受人为贾煜，当日重新交纳该房屋的契税及印花税，金额同上。
嗣后，被告与案外人天津市邦洲投资有限公司（以下简称邦洲公司）签订《房屋租赁合同》，约定被告将创展大厦一至四层商业用房出租给案外人邦洲公司使用，租赁期限为10年，自2011年8月15日至2021年8月14日，1、2层建筑面积为3090.36平方米，租金为3.8元/平方米/日，合计年租金为4286329元；3、4层建筑面积为3505.87平方米，租金为3元/平方米/日，合计年租金为3838932元，四层年租金共计8125261元；上述租金标准自邦洲公司租用满三年之日开始每年按照应交租金向上调1%。2012年6月14日，被告向邦洲公司出具收取邦洲公司2012年1月至3月租金的发票。然，2012年1月案外人贾煜代表其他借款人要求代收上述房屋租金，故双方口头约定自2012年2月15日始，创展大厦1至4层租金由贾煜代表借款人（杨连江、贾煜、郑鸿、陈福森、黄德庆，其中陈福森、黄德庆并没有直接出借款项给被告，系通过杨连江出借的）收取。
此后，贾煜与案外人邦洲公司签订《房屋租金合同》，约定贾煜将创展大厦1至4层出租给邦洲公司使用，租赁期限自2011年6月30日至2021年8月13日。贾煜、杨连江与案外人天津河西区民众健检门诊有限责任公司（以下简称民众公司）另签订《天津市房屋租金合同》，约定贾煜、杨连江将创展大厦3层出租给案外人民众公司使用，租赁期限自2011年12月1日至2021年11月30日。
广达公司破产案件审理过程中，本院委托天津中拓会计事务所有限公司对广达公司截至2013年7月8日资产负债情况进行审计，并对该公司2002年1月1日至2013年7月8日“其他应付款天津市祥琪商贸有限公司”、“其他应付款贾煜”明细账户做出延伸审计。审计结果分别为“其他应付款天津市祥琪商贸有限公司”账户余额为11500000元；“其他应付款贾煜”账户余额为2800350元。另对该公司2002年1月1日至2013年7月8日帐内往来款中设置的杨连江相关账户的债权债务明细账做出延伸审计。审计结果为其他应收款杨连江（借款）账户余额为5234600元，其他应付款杨连江账户余额为1420638.36元。
上述事实有当事人向法庭提供的证据及当庭陈述予以佐证，本院予以确认。
本院认为，原告以被告与第三人签订的商品房买卖合同价格明显低于市场价格，损害其他债权人利益为由请求撤销该合同，然而，本案的关键问题并非在于价格，而是该商品房买卖合同的订立明显违反法律的强制性规定。被告与贾煜在《借款合同》中约定被告以坐落于天津市××与××道交口东南侧创展大厦2500平米房产作为借款的担保，同时约定双方另行签订《天津市商品房买卖合同》及相关附加协议，被告指定由祥琪公司与被告签订《天津市商品房买卖合同》。另，杨连江依据其与被告在天津市河西区人民法院主持下达成的执行和解协议称，被告已将涉案房屋抵债过户至其名下属于断章取义。从被告与杨连江于2010年11月22日达成的最后一份《和解执行协议书》中，可以看出该协议内容包括6个民事调解书中的全部金额，双方应依照该协议执行，故前协议约定以房抵债事宜并未履行，亦无需继续履行。再从被告与杨连江于2009年1月22日签订的《借款合同》中约定杨连江向被告出借132万元，用于为被告交纳向杨连江提供财产担保之房产办理产权登记所需的相关税费，可以看出被告与杨连江、祥琪公司就涉案房屋签订《天津市商品房买卖合同》及于2012年8月16日将买受人变更为贾煜、杨连江重新签订《天津市商品房买卖合同》的行为应视为对借款的担保，并非真实的买卖合同关系。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。《中华人民共和国担保法》第四十条规定，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。第四十二条规定，以城市房地产抵押的，办理抵押物登记的部门为县级以上地方人民政府规定的部门。因此，以不动产作为债权担保应以签订抵押合同，并办理抵押登记的方式进行。本案中，被告与第三人以签订《天津市商品房买卖合同》的方式为双方之间的借款提供担保，同时在《借款合同》中约定，如广达公司到期不能还款，则在担保房产过户后免除广达公司还款义务，违反了物权法及担保法的强制性规定，故该《天津市商品房买卖合同》应属无效合同。对于被告收取第三人钱款本金、利息确认、权利实现问题，及涉案房产是否归入破产债权问题，可在破产程序中依法解决。关于原告主体及诉讼时效一节。第三人以原告系被告破产的申请人、债权委员会成员为由，称其主体不适格，于法无据。根据《中华人民共和国合同法》第七十四条规定，债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。本案中，原告证据足以证明其系被告债权人，且债权明显高于涉案房屋价值，故其有权主张撤销。另根据《中华人民共和国合同法》第七十五条规定，撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。本案原告称系在被告破产的债权人会议即2013年10月29日得知涉案买卖行为的存在，合情合理，对此第三人亦未提出相反证据予以反驳，自该日至起诉之日2014年2月25日未足一年，故原告起诉并未超出法定诉讼时效期间。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第七十四条、第七十五条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国担保法》第四十条、第四十二条的规定，判决如下：
一、确认被告天津广达房地产开发公司先后与第三人天津市祥琪商贸有限公司、杨连江及第三人贾煜、杨连江就天津市河西区解放南路与浦口道东南侧创展大厦302号房屋签订的两份《天津市商品房买卖合同》无效；
二、本判决生效后十五日内，被告天津广达房地产开发公司及第三人杨连江、贾煜向房管部门办理撤销00862089号《天津市房屋登记证明》的手续，将天津市河西区解放南路与浦口道东南侧创展大厦302号房屋恢复至被告天津广达房地产开发公司名下；
三、、驳回原告天津市建工工程总承包有限公司其他诉讼请求。
案件受理费80元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审 判 长 谢莉莉
人民陪审员 郑和平
人民陪审员 韩 瑛
二〇一六年六月十一日
书 记 员 陈 芸
本案所引用的相关法律规定内容摘录
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
违反法律、行政法规的强制性规定。
第七十四条因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。
撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。
第七十五条撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
《中华人民共和国担保法》
第四十条订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。
第四十二条办理抵押物登记的部门如下：
（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门。