云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云28民终109号上诉人（原审原告）：郝君华，男，1979年5月7日出生，汉族，原住山西省原平市，现住云南省景洪市。委托诉讼代理人：徐红飞，云南泰华律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告）：张贵昌，男，1952年4月7日出生，汉族，住云南省景洪市。委托诉讼代理人：杨汉伟，五木律师事务所律师。特别授权代理。上诉郝君华与被上诉人张贵昌土地租赁合同纠纷一案，不服景洪市人民法院（2017）云2801民初2901号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年2月22日立案后，依法组成合议庭，于2018年3月22日公开开庭进行了审理。上诉人郝君华及其委托诉讼代理人徐红飞，被上诉人张贵昌及其委托代理人杨汉伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。郝君华上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求。其理由是：上诉人向被上诉人租赁土地后，被上诉人没有协调好和村民关系，上诉人在使用土地过程中，多次受到村民的闹事阻扰，造成上诉人至今无法对土地正常使用，使上诉人准备的香蕉苗及设施设备毁损。由于被上诉人没有履行合同义务，使合同目的不能实现，所以双方合同已不能履行应当解除，被上诉人构成违约，应当承担合同中约定的违约责任，一审在被上诉人未要求调整违约金的情况下，主动将违约金调整违反程序显失公平。被上诉人张贵昌辩称，被上诉人没有违约行为，相反上诉人第一年承包费一直拖欠没有付清，上诉人租赁的土地是大观山村土地，被上诉人在合同中只是协助义务，并且大观山村民破坏上诉人香蕉苗时被上诉人积极配合解决事情，后村民也没有继续破坏香蕉苗，但上诉人并没有继续履行合同，所以发生合同纠纷责任在上诉人方，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。郝君华向一审法院起诉请求：1.依法解除郝君华与张贵昌于2016年10月20日签订的《土地租赁合同书》；2.判令张贵昌返还土地租金80000元并支付违约金300000元。一审法院认定事实：2016年10月20日，郝君华与张贵昌签订《土地租赁合同书》，约定张贵昌将一百多亩土地转租给郝君华从事香蕉种植。租期三年半，从2017年1月1日起到2019年6月30日止，租金每年150000元，第一年租金于合同签后一次性付清，以后租金于每年的3月1日先交租金后经营，张贵昌协助郝君华解决实际中的问题和人情事情，不能因任何理由阻止郝君华正常经营，损失郝君华利益，如哪方违约赔偿对方损失并罚违约金30万元等内容。合同签订后，郝君华于2016年10月21日向张贵昌支付土地租金80000元，郝君华在栽种香蕉前期准备中，因村民干涉拔毁香蕉苗使栽种工作无法进行，土地现已荒废。一审法院认为，郝君华与张贵昌双方对于解除合同未达成一致意见，合同约定的解除条件不成就，张贵昌将土地交付郝君华使用已经履行主要债务，其未按合同约定协助郝君华处理实际中的问题和人情事情仅为附随义务，且该义务的履行不当并非致使郝君华无法正常使用土地的直接原因，法定解除条件亦不成就，故对于郝君华要求解除合同的诉请不予支持，因合同未解除，郝君华要求张贵昌返还租金的诉请也不予支持。张贵昌在合同履行过程中，未恰当协调处理郝君华使用土地与土地所属村小组村民间纠纷，对此应承担赔偿郝君华损失责任，综合张贵昌的违约情节及其违约行为可能给郝君华造成的损失为基础并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度，以及结合本地经济发展状况，本着有利生产、生活的原则和公平原则等综合因素考虑，对郝君华要求违约金300000元的诉请，酌情支持8000元。依照《中华人民共和国合同法》第第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、张贵昌于判决生效之日起十日内向郝君华支付违约金8000元；二、驳回郝君华的其他诉讼请求。案件受理费7000元，减半收取3500元，由郝君华承担3425元，由张贵昌承担75元。本院二审期间，被上诉人提供景洪市人民法院（2017）云2801民初2831号民事判决书，欲证明本案争议的土地是其合法从大观山村小组承包来的，该合同还在继续有效履行中。上诉人对该证据进行了质证。双方当事人对一审认定的事实均未提出异议。上诉人提出一审遗漏认定被上诉人办理采伐证用于砍伐租赁土地上附着物茶叶和橡胶，被上诉人未有效处理大观山村民多次闹事干涉拔毁香蕉苗纠纷，导致上诉人无法使用土地的事实。被上诉人提出一审遗漏认定上诉人没有履行支付第一年承包费70000元租金义务，被上诉人已经履行了协助义务的事实。本院对上述证据及当事人提出异议的事实审查后认为，被上诉人证据结合当事人陈述、一审证据及其他材料，能够证明被上诉人投资的景洪市普文镇顺昌茶场与大观山村小组签订的土地承包合同已被生效的判决书确认有效并继续履行的事实。对于上诉人提出一审遗漏认定被上诉人未有效处理大观山村民多次闹事干涉拔毁香蕉苗纠纷，导致上诉人无法使用土地的事实，由于能否有效处理村民闹事不是被上诉人单方能够做到的事情，所以该事实不予确认。至于双方提出一审遗漏认定被上诉人办理采伐证用于砍伐租赁土地附着物，以及上诉人没有履行支付第一年承包费70000元租金义务的事实，由于双方均认可该事实，所以可以确认。对于被上诉人提出一审遗漏认定其已履行了协助义务事实的问题，本院在后面说理评判部分予以论述。此外，双方在二审中均认可合同约定租期三年半，从2017年1月1日起到2019年6月30日止的表述有误，实际租期应该到2020年6月30日止。另外，本院对于一审认定并且双方无异议的其他事实予以确认。本院认为，根据上诉人与被上诉人的诉辩主张，本院评判如下：第一，关于上诉人与被上诉人签订的《土地租赁合同书》是否应当解除，以及被上诉人是否应当返还上诉人交纳的租金8万元问题。由于被上诉人在二审庭审中同意解除与上诉人签订的合同，当事人协商一致，可以解除合同，所以本院对上诉人提出解除合同的主张予以支持。对于租金问题，根据合同约定，可以明确上诉人交纳的8万元租金仅是双方三年半租期中第一年度，即2017年1月1日至2018年1月1日止应交纳15万元租金中的一部分租金，虽然上诉人在履行合同中实际未正常使用租赁土地，但由于第一年度租期已届满，并且造成上诉人不能正常使用土地的直接原因是案外第三人，所以上诉人要求被上诉人返还8万元租金主张理由不充分，不能成立。此外，鉴于上诉人从签订合同开始，一直到被上诉人在本案二审同意解除合同时都未正常使用过租赁土地，并且上诉人为履行合同还存在其他损失情况，根据公平原则并结合被上诉人的其他情况，可以确认上诉人在合同解除后，对合同解除前实际已过的租期内尚未交纳的租金无需再支付被上诉人。第二，关于被上诉人是否应支付上诉人30万元违约金问题。由于上诉人与被上诉人签订土地承包合同后，上诉人在履行合同中是因为案外人，即原土地发包方大观山村小组的村民以土地系其承包为由实施干涉上诉人使用土地行为，虽然上诉人与被上诉人在合同中约定有土地界线或其他事情由被上诉人解决，不能影响上诉人的正常经营和利益，合同期内被上诉人协助上诉人解决实际中的问题和人情事情等内容。但由于干涉上诉人使用土地行为是在上诉人与第三人间发生，该行为并不属于被上诉人能够预防和控制的范畴，所以被上诉人在该行为发生后只要积极采取了力所能及的措施，就可以理解为其履行了合同相应义务。而本案中，被上诉人在发生案外人干涉情形后也采取了一些相应措施解决问题，其中包括另案向原审法院起诉确认被上诉人与原土地发包方大观山村小组签订的土地承包合同有效并要求继续履行的诉讼，该诉请得到生效民事判决书支持也表明被上诉人对争议土地享有承包经营权。另外，上诉人同时认可在公安处理村民干涉上诉人使用土地纠纷时被上诉人也参与解决的事实，被上诉人的上述行为表明其履行了合同的相应义务。所以，上诉人提出遭受村民阻扰使其不能正常使用土地，要求被上诉人按照合同约定承担30万元违约金主张理由不充分，不能成立，但鉴于被上诉人对一审判决其支付上诉人8000元违约金并未提出异议及上诉，该行为可视为被上诉人对其权利的放弃或者义务的承认，由于该行为不违反法律规定，所以对该项判决予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求，本院予以部分支持；一审判决不当部分予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持景洪市人民法院（2017）云2801民初2901号民事判决第一项，即张贵昌于判决生效之日起十日内向郝君华支付违约金8000元；二、撤销景洪市人民法院（2017）云2801民初2901号民事判决第二项；三、解除郝君华与张贵昌于2016年10月20日签订的《土地租赁合同书》；四、驳回郝君华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费7000元，由上诉人郝君华负担6850元，由被上诉人张贵昌负担150元；上诉人预交的二审案件受理费本院不另清退，由被上诉人将其应负担的二审案件受理费迳付上诉人。一审案件受理费按照一审判决收取。本判决为终审判决。审判长  蒋荣春审判员  陈 芳审判员  玉的勒二〇一八年三月二十八日书记员  陈 伟