北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0105民初4387号原告（反诉被告）：陈丽花，女，1991年2月9日出生，汉族，北京电子科技学院行政人员，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：王涛，北京上泽律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈庆念，男，1962年2月9日出生，汉族，无业，住浙江省杭州市滨江区。委托诉讼代理人：解琳琳，北京市京师律师事务所律师。原告（反诉被告）陈丽花（以下简称姓名）诉被告（反诉原告）陈庆念（以下简称姓名）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。陈丽花委托诉讼代理人王涛、陈庆念委托诉讼代理人解琳琳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈丽花向本院提出诉讼请求：1．请求判令陈庆念向我退还押金9500元；2．请求判令陈庆念向我退还2016年11月1日至2017年3月14日之间的租金42290元；3．请求判令陈庆念支付我自2016年11月1日起至实际支付之日止的利息。事实理由:我通过金茂乐家房地产经纪有限公司自2014年3月15日至2015年3月14日止，租赁陈庆念在北京市朝阳区广渠路15号金茂家园xx号楼xxxx室的房屋，期间房租均按协议及时付清（月租金8000元，押一付三）。鉴于第一年双方租赁顺利执行，第二年双方利用之前的租赁合同续签一年房屋租赁，期间房租均按协议及时付清（月租金9500元，押一付三）。2016年3月15日第二份租赁协议到期后，双方未继续签订书面租赁协议，双方口头约定月租金仍为9500元，但付款方式改为押一付六，我按约定于2016年2月16日、2016年8月31日两次分别支付半年租金57000元，全年租金共付114000元。我后因工作变动，上班距离较远，于2016年10月20日开始与陈庆念商量提前退租，我向陈庆念提议由我协助中介北京链家房地产经纪有限公司和陈庆念找到新租赁房客且月租金高于9500元人民币，待新租户签约后再退租，陈庆念退还我押金9500元、从2016年11月1日至2017年3月14日之间租金42290元，这样能够充分保障陈庆念经济权益。陈庆念表示同意。但没想到之后陈庆念反悔，在新租户2016年10月31日入住并与陈庆念签订了租赁合同后，陈庆念拒绝退款并且拒绝接我的电话，无奈我只能诉至法院，请求法院依法判决。陈庆念辩称，并反诉称，我不同意退还押金，因为陈丽花使用房屋期间造成地板、设施电磁炉、墙壁的损坏，根据合同约定我不需要退还押金，维修花了20000元。租金我不同意退，因为不清楚陈丽花什么时候走的。下一个租户的合同我没有拿到。利息没有法律依据，没有合同约定，我不同意支付。另由于陈丽花居住期间造成房屋损坏，为处理维修事宜我多次往返温州、北京之间，产生差旅费损失，由于壁纸维修工期过长，导致给下个租户一个多月的免租期，以上损失应由陈丽花负担。故我提出反诉：1．请求判令陈丽花支付我损失，为处理陈丽花损坏房屋维修事宜的差旅费8000元；2．我给付下一租户的免租期损失15166元；3．要求陈丽花支付我另行出租房屋产生的中介费用11700元；4．要求陈丽花支付我违约金9500元。针对陈庆念反诉，陈丽花辩称，对第1项装修造成的差旅费我不同意支付，装修的损失不是我造成的，是陈庆念自己决定的。免租期损失我不同意支付，因为装修不是我造成的。中介费我不同意支付，房屋出租是否找中介没有法律规定，费用不是我引起的。违约金不同意支付，是否书面合同到期后要求违约金没有书面依据，双方属于协商解除，不存在违约。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、庭审中，陈丽花提交其与新租户的短信截屏，欲证明其与新租户交接房屋的时间为2016年10月31日，即其退租时间为交接当日。陈庆念表示对此情况不清楚，也无法核实。2、庭审中，陈庆念提交其与案外人罗旻签订的《合同补充协议》复印件，欲证明由于房屋墙壁与壁纸维修工期复杂及过长，导致租户无法正常居住，陈庆念给予罗旻免租期一个月，产生损失。陈丽花对该证据真实性认可，但认为与本案无关，装修系陈庆念自主决定的，与陈丽花无关。3、庭审中，陈庆念提交地板增减单及西门子多米诺双眼嵌入式电磁炉产品网页打印件一页，欲证明因陈丽花居住期间使用不当，导致产生地板维修费用700元，电磁炉费用4399元。陈丽花对上述证据真实性均不予认可，表示增减单和网页打印件都不是正规发票。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年，陈丽花（承租方、乙方）与陈庆念（出租方、甲方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将北京市朝阳区广渠路15号金茂家园xx号楼xxxx室房屋（以下简称涉案房屋）在现有的状态下出租给乙方使用；承租区域的建筑面积为81平方米（以房产证记载的建筑面积为准），承租区域作为居住用途；租赁期自2014年3月15日起至2015年3月14日止，租期一年；每月租金为8000元人民币，租金支付方式为押一付三，租金每三个月支付一次，于付款月起租日七天前支付下一期租金；押金相当于一个月的租金即人民币8000元，押金是乙方作为诚信履行本合同各条款之规定，向甲方交付的保证金；甲乙双方任意一方提前终止合同，须提前一个月通知对方，并赔偿对方等同于押金金额的违约金；本房屋租赁期满后，本合同自然终止。2015年3月15日，陈丽花（承租方、乙方）与陈庆念（出租方、甲方）就涉案房屋续签《北京市房屋租赁合同》，约定租赁期自2015年3月15日起至2016年3月14日止，租金每月为9500元人民币，押金为9500元。其他合同条款与前一份合同一致。上述两份合同履行期间，陈丽花均依约支付陈庆念房屋租金及押金。合同约定的租期届满后，双方未再另行签署书面合同，但陈丽花仍继续从陈庆念处承租涉案房屋。2016年2月16日，陈丽花通过银行转账向陈庆念支付半年租金57000元。2016年8月31日，陈丽花向陈庆念支付半年租金57000元。陈丽花向陈庆念支付相当于一个月租金的押金9500元。2016年10月20日，陈丽花与陈庆念微信沟通，表示要提前退租，陈庆念问陈丽花什么时候搬走。后双方在微信中就涉案房屋另行出租事宜进行协商。10月21日，陈丽花询问陈庆念押金问题，陈庆念回复“房子出租后押金退给你”。2016年11月2日，陈丽花发给陈庆念的微信中显示：陈叔，不好意思，盆栽放了两年，一直没动过，地面压出了印记，电磁炉角上那个地方是家人做饭时不小心把刀摔在了上面。2016年10月29日，陈庆念通过北京市链家房地产经纪有限公司居间，与案外人罗旻签订《北京市房屋租赁合同》，将涉案房屋出租给罗旻，租赁期自2016年11月5日至2017年11月4日。合同的附件二房屋交割清单中其他项列明：壁纸有破损，电磁炉有破损，地板有印记裂缝。本院认为：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。本案中陈丽花与陈庆念于2015年签订的《北京市房屋租赁合同》已到期，双方未再就涉案房屋租赁事宜另行签订书面合同，故就陈丽花继续从陈庆念处承租涉案房屋之行为可视为不定期租赁，双方之间形成事实上的房屋租赁关系。双方提交之微信可以证明，陈丽花于2016年10月20日向陈庆念提出提前退租，陈庆念表示同意，并答应在涉案房屋另行出租之后退押金。故可以确认双方对租赁关系的解除达成合意。就陈丽花之诉讼请求，本院逐一确认如下：就陈丽花要求陈庆念返还押金9500元之诉讼请求，从双方之微信沟通记录可以确认，陈丽花居住期间确对涉案房屋造成一定程度的损坏，包括摆放盆栽造成的地板压痕、电磁炉一角的缺损，就上述损坏陈丽花应当进行赔偿，但陈庆念提交之证据不足以证明陈丽花造成损坏的程度需要对地板重新铺设并重新购置电磁炉，故就此部分损失本院酌情予以确定，押金剩余部分陈庆念应当予以返还。就陈丽花要求陈庆念退还剩余租金之诉讼请求，因陈丽花未直接与陈庆念进行房屋交接，双方现对陈丽花退房时间存在争议，就此节本院根据陈庆念提交之其与下一租户的租赁合同起租日期进行确认，即陈庆念应当退还陈丽花2016年11月4日至2017年3月14日期间的租金。就陈丽花要求陈庆念支付利息之诉讼请求，并无法律依据，本院不予支持。就陈庆念之反诉请求，本院亦逐一确认如下：就陈庆念要求陈丽花支付其为处理房屋维修事宜产生的差旅费之反诉请求，此节并无法律依据，陈庆念亦未提交证据予以佐证，故本院不予支持。就陈庆念主张之免租期损失，陈庆念并未提交证据证明陈丽花对涉案房屋内壁纸造成损坏需要维修长达一个月时间，故此项本院不予支持。就陈庆念主张中介费之反诉请求，此项系陈庆念另行出租房屋的成本，而非陈丽花要求解除租赁关系产生的直接损失，且就租赁关系解除双方达成了合意，故就此项本院不予支持。就陈庆念主张违约金之反诉请求，并无合同依据，故本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条及第二百二十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）陈庆念于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）陈丽花押金八千元。二、被告（反诉原告）陈庆念于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）陈丽花租金四万一千四百八十三元。三、驳回原告（反诉被告）陈丽花的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）陈庆念的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1094元，由原告（反诉被告）陈丽花负担49元（已交纳），由被告（反诉原告）陈庆念负担1045元【于本判决生效后七日内直接给付原告（反诉被告）陈丽花】。反诉案件受理费819元，由被告（反诉原告）陈庆念负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  裴小星人民陪审员  杨燕笙人民陪审员  李京华二〇一八年二月二十二日书 记 员  孙晓琳