浙江省杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0110民初21164号
原告（反诉被告）：杭州高扬国际贸易有限公司，住所地：杭州市余杭区余杭街道荆余路1号。
法定代表人：杜坚力，执行董事兼总经理。
委托代理人：顾静刚，浙江腾智律师事务所律师。
被告（反诉原告）：孙芳芳（曾用名：方双），女，1991年10月17日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍东区。
委托代理人：林涵虚，浙江纳祺律师事务所律师。
原告（反诉被告）杭州高扬国际贸易有限公司（以下简称高扬国际）为与被告（反诉原告）孙芳芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月7日立案受理后，依法由审判员陈自勇适用简易程序独任审判，分别于2018年1月16日和2018年2月1日公开开庭进行了审理。高扬国际的委托代理人顾静刚，孙芳芳的委托代理人林涵虚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
高扬国际起诉称：2017年3月20日，高扬国际与孙芳芳签订《江南时代购物中心租赁合同》（以下简称合同），约定由孙芳芳承租高扬国际位杭州市余杭区号商铺，双方约定租赁期限为五年，先付租金后使用房屋，租金按季度缴纳。孙芳芳按合同约定向高扬国际缴纳首个租约年第一季度租金、公共支出费共计187500元，并支付金额为187500元的履约保证金后，于2017年7月2日开业，7月10日开始计租。根据合同约定，孙芳芳本应于2017年9月20日前向高扬国际支付第二季度的租金等相关费用。高扬国际多次向孙芳芳催缴租金，但孙芳芳至今仍拒不缴纳租金。为此，高扬国际诉至法院，诉讼请求：1、判令确认双方合同已于2017年11月8日解除；2、判令孙芳芳腾退位杭州市余杭区号商铺，注销使用租赁商铺地址在工商、税务、卫生等一切政府部门的登记；3、判令孙芳芳支付租金、公共支出费共计63184.93元（暂计至2017年11月8日止，实际支付至孙芳芳腾退房屋之日止）；4、判令孙芳芳支付违约金共计562500元（包括履约保证金187500元，六个月租金及公共支出费用375000元，迟延履行违约金9187.5元，迟延履行违约金暂计至2017年11月8日止，实际支付至被告腾退房屋之日止）；5、本案诉讼费用由孙芳芳负担。
高扬国际为支持其诉讼主张，向本院提交了下列证据材料：
1、合同一份，用以证明高扬国际与孙芳芳签订合同，并约定权利义务的事实。
2、店铺租赁合同日期确认函一份，用以证明孙芳芳确认承租店铺的开业日期为2017年7月2日，租金起付日期为2017年7月10日的事实。
3、关于要求缴纳店铺租金的函一份，4、EMS快递单一份，5、物流打印记录一份，用以共同证明高扬国际于2017年10月24日向孙芳芳寄出催缴租金等相关费用的函，要求孙芳芳支付租金及相关费用的事实。
6、营业执照一份，7、食品经营许可证一份，用以共同证明孙芳芳利用所承租的房屋进行了个体工商户及食品经营的工商注册登记的事实。
8、余杭农村商业银行入账通知书四份，9、收款收据一份，用以共同证明孙芳芳于2016年5月30日向高扬国际支付180000元作为履约保证金，高扬国际收款后，于同日向孙芳芳出具收款收据，上面列明款项内容为保证金的事实。
10、余杭农村商业银行入账通知书一份，11、余杭农村商业银行扣款通知书一份，用以共同证明孙芳芳于2017年7月13日将首个租约年第一季度租金、公共支出费、综合管理服务费、综合管理服务保证金以及合同履约保证金差额共计221113元支付给高扬国际的事实。
12、微信聊天记录十二页，用以证明高扬国际工作人员于2017年10月11日向孙芳芳催缴第二季度租金，然后孙芳芳始终未予交纳的事实。
13、通知函二份、固定租金和物业管理费用告知函一份，用以共同证明高扬国际要求孙芳芳支付租金、公共支出费，且明确告知如未在规定时间内交纳，高扬国际将在2017年10月16日采取停水停电的事实。
孙芳芳答辩称：高扬国际的诉讼请求一，没有事实和法律依据，高扬国际的解除权未形成。关于腾退和注销，注销不是法院审查的范围，是行政部门的相关诉请；关于腾退，在（2017）浙0110民初21165案件中高扬国际已经确认于2017年10月16日就对孙芳芳的店铺进行了停水停电，根据合同约定，租金宽限是2017年10月20日，高扬国际已经违约停水停电，导致孙芳芳无法履行合同，高扬国际是违约方，存在阻止孙芳芳腾退的现象。就算要求孙芳芳腾退，高扬国际也应当承担相应责任，而不能就该部分请求由孙芳芳承担责任。关于诉讼请求三，与诉讼请求一相矛盾，既然要求合同解除，从法律而言，就不会存在租金，公共支出费也不会产生了，同时根据诉讼请求二的意见，高扬国际存在违约，就违约行为发生之日即2017年10月16日起，高扬国际要求孙芳芳支付租金和公共支出费没有事实和法律依据。诉讼请求四，由于高扬国际是本案的违约方，且违约在先，故高扬国际要求孙芳芳支付违约金没有事实和法律依据，即使高扬国际要求孙芳芳支付违约金，根据合同约定，延期履约违约金是六个月租金和公共支出费的特殊约定，延期履行违约金为前面的违约责任的下位概念，且合同中有明确关于适用的约定。合同明确约定本案情形适用一般违约金。就法律性质而言，同一个违约行为，不能主张两次违约金。再退一步，即使所诉的违约金，如高扬国际所陈述，违约金也存在过高的情形。高扬国际损失才63000多元，但是违约金高达560000多元，不符合事实。诉讼请求五，高扬国际存在违约行为，诉讼费应当由高扬国际承担。
孙芳芳为支持其本诉答辩，向本院提交了下列证据材料：
1、江南时代商户群微信聊天记录一份，用以证明案涉合同为格式合同的事实。
2、录音材料一份，用以证明高扬国际不予孙芳芳腾退、搬离的事实。
3、江南时代水电通知单一份、江南时代购物中心305-5水电表影像一份、微信聊天记录一份，用以证明高扬国际违约停水停电，孙芳芳已经不能经营的事实。
4、上海中院（2015）沪一民二（民）终字第2740号生效民事判决书一份，用以证明同一违约行为对应一项责任的事实。
5、经本院许可，孙芳芳申请证王某超罗某斌出庭，用以证明高扬国际于2017年10月16日停水停电，并于2017年12月4日拒绝孙芳芳腾退的事实。
孙芳芳反诉称：高扬国际与孙芳芳签订合同，后经双方确认于2017年7月10日正式计租，按季支付，租金支付的宽限期直至每个缴租期最后一个月的20日。孙芳芳按约定支付第一季度所有费用，因资金周转困难，高扬国际与孙芳芳协商以延后几日支付租金，但高扬国际却在宽限期截止之日（2017年10月16日）前私自停水停电。孙芳芳为避免损害进一步扩大，要求将货物（生鲜）搬离，高扬国际不许。孙芳芳认为，高扬国际的行为已构成根本性违约，并导致合同已经无法实际履行，孙芳芳多次试图与高扬国际谈判或者减少孙芳芳损失的继续扩大，均被高扬国际无理拒绝。现为维护孙芳芳的合法权益，孙芳芳特提起反诉，反诉诉讼请求：1、判令合同于2018年1月16日解除；2、判令高扬国际返还反诉孙芳芳履约保证金共计187500元；3、判令高扬国际返还装修押金20000元；4、判令高扬国际赔偿孙芳芳损失共计800000元（其中装修折价款760000元、货款损失40000元）；5、本案反诉诉讼费用由高扬国际负担。
孙芳芳为支持其反诉主张，向本院提交了下列证据材料：
1、建筑装饰工程施工合同一份、收款证明一份、付款凭证八份，用以共同证明所涉店铺装修的事实。
2、付款凭证一份，用以证明孙芳芳支付装修押金20000元的事实。
高扬国际反诉答辩称：一、本案孙芳芳逾期缴纳房租，已构成严重违约。孙芳芳以高扬国际违约导致租赁合同无法实际履行为由，要求高扬国际承担违约责任。高扬国际认为孙芳芳的主张既无事实依据，更无法律依据。理由如下：首先，高扬国际采取的措施并未超过合理的限度。孙芳芳与高扬国际于2017年3月20日签订了合同，根据合同的约定，孙芳芳本应于2017年9月20日前缴纳第二期租金，经高扬国际多次催缴未果，并且多次以书面告知函（书面告知函已送达孙芳芳店铺，有孙芳芳店长签名为证）、微信通知孙芳芳及时缴纳租金，否则将按照租赁合同的21.3条第3款的规定，“暂停部分或全部能源供应”，但孙芳芳仍置之不理，为维护高扬国际的合法权益，高扬国际按合同约定对孙芳芳暂停能源供应。高扬国际暂停能源供应的行为，是在多次催缴未果，且合同有明确约定，并在实施前多次通知孙芳芳的情况下实施的，孙芳芳应明知高扬国际将采取的措施会导致何种结果却仍然放任结果的发生，由此产生的不利后果应由孙芳芳自行承担。其次，合同中约定，起租日以开业日为准。2017年7月10日，孙芳芳与高扬国际签订了店铺租赁合同的日期确认函，其中明确写明“该店铺的正式开业日期为2017年7月2日，租金起付日期为2017年7月10日”。该确认函亦表明双方约定的计租日为开业日2017年7月2日，2017年7月10日只是约定为第一期租金的付款时间，这从孙芳芳于2017年7月13日支付了租金也可以得到印证。孙芳芳故意将约定的第一期租金的缴纳时间混淆为计租日是偷换概念的行为。再次，在高扬国际向孙芳芳催缴租金至双方发生争议成讼期间，孙芳芳从未对租金的缴纳时间提出过异议。2017年10月15日，高扬国际工作人员郑雪萍与孙芳芳的微信聊天记录中，郑雪萍表示“你家房租催缴单收到了没？房租还是要交啊，这是底线了。房租的事要抓紧了，是真动手啊”，孙芳芳只是一再表示“收到了房租催缴单，现在压力大，缓缓”。如果孙芳芳没有认可逾期缴纳房租，大可以未到缴纳租金期限直接拒绝高扬国际的催缴请求，而不是在高扬国际起诉孙芳芳后，方提出未到缴纳租金期限的抗辩，这种明显不符合正常思维逻辑和常理的行为，只能是因为孙芳芳亦认可其已逾期缴纳第二期租金的事实。最后，租赁合同中约定，“房租租金按季缴纳，并应与每个缴租期的最后一个月的20日前（遇法定节假日提前至节假日前一个工作日）”，孙芳芳缴纳第一期租金是7、8、9月的租金，按照合同的约定，本缴租期的最后一个月是9月，所以根据租赁合同的约定，反诉人应于2017年9月20日前缴纳第二期租金（且不包括9月20日）。而且，从房屋租赁市场履约的惯例来看，一般也是先交租再使用的预付款模式，而不是先使用再交租的后付款模式。退一步讲，如果孙芳芳所主张的2017年10月20日前才是第二期房租所缴纳的截止时间成立，那将会有近一个月的时间，案涉房屋处于孙芳芳未缴纳租金而先使用的状态，这不但不符合租赁合同的约定，也不符合交易习惯，将会严重损害高扬国际的合法利益。另外，孙芳芳在反诉状中所谓租金宽限期纯属杜撰，孙芳芳与高扬国际从未约定有任何租金宽限期。二、孙芳芳要求高扬国际返还履约保证金的主张不能成立。孙芳芳与高扬国际于2017年3月20日签订了租赁合同，孙芳芳向高扬国际缴纳了187500元的履约保证金。根据合同的约定，本合同因孙芳芳违约而提前解除的，则高扬国际有权没收本合同项下的履约保证金。本合同因孙芳芳未能按时缴纳租金，构成严重违约而导致合同解除，因此，孙芳芳要求高扬国际返还履约保证金的主张不能成立，无权要求返还履约保证金。三、孙芳芳无权要求高扬国际赔偿损失。孙芳芳要求高扬国际赔偿损失共计800000元（其中装修折价款760000元、货款损失40000元）。首先，合同因孙芳芳违约导致解除，孙芳芳无权要求高扬国际赔偿损失。其次，对于40000元的货款损失，孙芳芳未提出任何凭据证明，高扬国际对此不予认可。最后，对于装修折价款部分：第一，合同第23.1条规定本合同因任何原因终止的，孙芳芳应将房屋恢复原状，交还高扬国际。租赁合同第23.6条第4款规定，因孙芳芳违约导致合同解除的，高扬国际可要求孙芳芳将房屋恢复原状，孙芳芳的装修装饰高扬国际不予补贴、补助。本合同因孙芳芳违约解除，因此，孙芳芳无权要求高扬国际赔偿。第二，退一步讲，案涉房屋一直被孙芳芳占用，高扬国际至今尚未另行出租，房屋的装修装饰未遭到破坏，且复原交还房屋，系合同解除后，孙芳芳的合同义务，应自行拆除装修装饰，该部分装修装饰的残值不应由高扬国际承担，否则孙芳芳构成不当得利。第三，再退一步讲，孙芳芳的折价款计算方式无任何依据，高扬国际不予认可。第四，孙芳芳不能证明其主张的装修款数额。孙芳芳提交的装修合同的付款期限、数额与银行转账记录的数额、期限不符，且转账无任何说明，孙芳芳转账的款项是装修款或其他款项来往无从确定，孙芳芳存在虚构装修款的可能。且合同相对方出具的收款证明中载明收款800000元的收款日期是2017年1月6日，与孙芳芳自行提供的装修合同付款期限、银行转账记录的期限自相矛盾，无法证明孙芳芳的主张，该部分证据提请法庭不予认定。综上所述，高扬国际认为，孙芳芳逾期缴纳租金，已构成严重违约；孙芳芳无权要求高扬国际返还履约保证金；孙芳芳无权要求赔偿损失；装修押金应在法院确定本案当事人责任后，再由高扬国际根据判决进行处理；孙芳芳无权要求高扬国际承担本案反诉的诉讼费用，因此，望贵院依法驳回孙芳芳的全部诉讼请求。
高扬国际对反诉答辩，未向本院提交证据材料。
庭审中，对高扬国际提供的本诉证据1-13，经孙芳芳质证后认为，对证据1的三性没有异议，但对证明目的有异议，合同恰好证明高扬国际在交租期届满之前擅自停水停电，合同违约金只约定了履约违约金，具体见合同21.1-21.3。合同中约定的履约宽限期为2017年10月20日，而高扬国际在2017年10月16日就停水停电了。合同计租日开始计算合同期限，不是高扬国际说的开业日。计租日是2017年7月10日。对证据2的三性没有异议，但对证明目的有异议，租约年起算时间有误，是2017年7月10日。对证据3-5，函的日期是2017年10月19日，也就是租金交纳期限的前一日，且函的内容是催缴函，并不是单方解除合同的函，故对函的三性没有异议，证明目的有异议。ems快递单三性不认可，该邮件是退回的，签名和日期均是空白的，不符合ems快递单的正常形式。证据5是打印件，不予认可，且快件退回的。不能证明孙芳芳已经收到该函件，不能证明高扬国际履行了通知义务，不能证明达到要求15日的解除。对证据6、7的三性没有异议。对证据8、9的三性没有异议。履约保证金是2016年5月30日。对证据10、11的三性没有异议，需要强调一点，证据11的证明对象与合同中约定相吻合，进一步印证计租期是7月10日。（2017）浙0110民初21165号案件中，刚才高扬国际陈述了综合管理服务费的具体内容，高扬国际陈述的内容与本合同中关于公共支出费的内容几乎一致，高扬国际存在多次主张的情况。对证据12的三性没有异议，但对证明目的有异议，恰好证明孙芳芳是愿意支付租金的，只是迟延了几天，迟延的时间也是在合同约定的期间内，另外高扬国际确实采取了停水停电的做法。对证据13，2017年9月5日、9月14日的两份通知函，签收单位是王文华，该人是否为孙芳芳单位员工，举证责任在于高扬国际，孙芳芳对三性不予认可，就如孙芳芳所述，本合同租金的宽限期为2017年10月20日，该两份函在2017年9月5日、9月14日，存在虚假行为。催缴时间与交租期相差较远，与本案无关。告知函，是在应缴期之后，在宽限期之内，存在自己制作的可能，三性不予认可，且与本案无关。经本院审查后认为，高扬国际提供的证据1-13，具有证明力，本院予以确认。
庭审中，对孙芳芳提供的本诉证据1-5，经高扬国际质证后认为，对证据1的真实性不予认可，至少需要完整的界面。即使为真实的，证明对象也与本案无关，案涉合同虽然是高扬国际租赁合同，但是高扬国际并不是唯一的综合体，在合同长期34页中有详细的介绍，现在以A来判断B来证明涉案合同为格式合同，高扬国际不予认可。对证据2的真实性不予认可。据高扬国际所知，孙芳芳去搬离的时候，没有提供任何委托手续，作为正常管理方，都是不会同意的。当时高扬国际是要求带着孙芳芳的委托书来搬东西的，但是他们没有带任何手续来搬东西，作为高扬国际当然不会同意他们搬。且2017年12月4日之后，孙芳芳并没有来搬东西过，现在占用是孙芳芳的责任。对证据3，高扬国际违约停水停电不予认可，是孙芳芳违约在先。孙芳芳经营不能的情况不属实，只要孙芳芳按时缴纳相关费用，当然可以继续经营的。对证据4的真实性没有异议，但对关联性有异议，与本案无关。对证据5，证人证言与证据2一样。来搬东西的人没有带孙芳芳的委托手续，高扬国际当然不会同意他们搬东西。经本院审查后认为，孙芳芳提供的证据1、3、4，具有证明力，本院予以确认；孙芳芳提供的证据2、5，本院对其待证事实不予确认。
庭审中，对孙芳芳提供的反诉证据1-2，经高扬国际质证后认为，对证据1，付款凭证与银行里的是一致的。收款证明没有原件，装修合同约定了付款的结点、金额等，与收款证明无法对应，合同和付款存在自相矛盾，装修合同是孙芳芳为了诉讼所需虚假伪造的，对三性不予认可。合同签订方与付款的人来讲，签订是公司的公章，付款是付到私人账户，涉嫌违法，高扬国际将核查款项真实性，会向相关部门举报。对这组证据三性均不予认可。对证据2的三性均予认可，收到这笔装修押金了。经本院审查后认为，孙芳芳提供反诉的证据1，本院对其待证事实不予确认；孙芳芳提供的反诉证据2，具有证明力，本院予以确认。
根据当事人的陈述，以及提供的有效证据，本院查明本案的事实如下：
2017年3月20日，高扬国际与孙芳芳签订合同一份，合同约定：由孙芳芳承租高扬国际位杭州市余杭区号商铺，双方约定租赁期限为五年，即从2017年5月1日至2022年4月30日（实际起租日以开业日为准），先付租金后使用房屋，租金按季度缴纳，孙芳芳于每个缴租期最后一个月的20日前向高扬国际一次性足额支付下个缴租期租金及公共支出费；第一年租金为525000元、公共支出费225000元；第二年租金为551250元、公共支出费236250元；第三年租金为578812.5元、公共支出费248062.5元；第四年租金为607753.3元、公共支出费260465.7元；第五年租金为638141元、公共支出费273489元；本合同签署后5个工作日内，孙芳芳应当向高扬国际支付187500元作为履约保证金，孙芳芳违反本合同的，则高扬国际有权没收保证金，并解除本合同；孙芳芳延迟缴纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，孙芳芳应当向高扬国际支付相当于欠费金额每日千分之一的延迟履行违约金；延迟超过15日，高扬国际有权解除合同。孙芳芳延迟缴纳本合同项下租金及公共支出费、综合管理服务费、能源费用或其他应付费用的，经过高扬国际书面催告，孙芳芳仍不缴纳的，高扬国际可以对该房屋暂停部分或全部能源供应，直至孙芳芳履行相关付款义务为止。高扬国际无须因此而向孙芳芳或第三方承担任何责任。高扬国际因此受到第三方索赔的，高扬国际有权向孙芳芳追偿损失。双方确认，在孙芳芳欠付租金及公共支出费、综合管理服务费等费用期间，未经高扬国际批准，孙芳芳不得将放置于该房屋内的货物、财物转移出该房屋。合同签订后，高扬国际与孙芳芳确认：该店铺的正式开业日期为2017年7月2日，该店铺的租金起付日期为2017年7月10日。事后，孙芳芳按合同约定于2017年7月13日向高扬国际缴纳首个租约年第一季度租金、公共支出费共计187500元，并支付金额为187500元的履约保证金（其中：履约保证金180000元已于2016年5月30日交纳高扬国际）和装修押金20000元。根据合同约定，孙芳芳应于2017年9月20日前向高扬国际支付第二季度的租金等相关费用，经高扬国际多次向孙芳芳催缴租金和公共支出费，但孙芳芳至今仍拒不缴纳租金和公共支出费。为此，高扬国际按照合同的相关约定，于2017年10月16日对孙芳芳的租赁商铺采取了停电停水的措施，并于2017年12月7日诉至本院，请求上判。庭审中，孙芳芳认为高扬国际在租金交纳宽限期截止之日（2017年10月20日）前，于2017年10月16日私自停水停电，高扬国际的行为已构成根本性违约，并导致合同已经无法实际履行，故孙芳芳提起反诉，请求上判。
本院认为，高扬国际与孙芳芳之间签订的合同，系双方真实意思的表示，且不违反国家法律法规的规定，应属合法有效。按照合同的约定，租金按季度缴纳，先付租金后使用房屋，于每个缴租期最后一个月的20日前缴纳。因双方确认该店铺的租金起付日期为2017年7月10日，故孙芳芳应于2017年9月20日前缴纳第二期租金和公共支出费，退一步讲，按类推最迟也应于2017年9月30日前缴纳，但孙芳芳经高扬国际催讨后，至今未缴纳租金和公共支出费，显然已构成违约，应承担相应的民事责任。高扬国际依据合同的相关约定，有权对孙芳芳采取停水停电的措施，并有权提前解除合同。现高扬国际与孙芳芳均请求判令解除双方签订的合同，但双方对解除合同的时间存在分歧，高扬国际诉请于2017年11月8日解除合同，孙芳芳反诉请求于2018年1月16日解除合同，本院根据孙芳芳提出解除合同的日期，确认合同于2018年1月16日予以解除。因孙芳芳违约，高扬国际有权没收孙芳芳交纳的履行保证金，以弥补给高扬国际因解除合同而造成的经济损失。高扬国际对孙芳芳租赁的商铺于2017年10月16日采取停水停电的措施后，高扬国际不能再向孙芳芳收取公共支出费。现高扬国际要求与孙芳芳解除合同、腾退房屋，并由孙芳芳支付租金、公共支出费及违约金（履约保证金）的诉讼请求，其合理部分，本院予以支持。高扬国际诉请注销孙芳芳使用租赁商铺地址在工商、税务、卫生等一切政府部门的登记，属于相关行政部分处理的范畴，不属于本院处理，故本院不予支持。按照合同约定，合同解除后，孙芳芳应付清所有应付款项后，方能搬离商铺内的财产，但孙芳芳一直未支付相关费用，不存在高扬国际阻碍孙芳芳腾房的情形，并自2018年1月16日起至今，该租赁商铺实际上一直由孙芳芳占用，故孙芳芳应向高扬国际支付与租金相对应的商铺占用费。孙芳芳反诉请求解除合同、退还装修押金的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。孙芳芳反诉请求高扬国际退还履约保证金和赔偿装修损失的诉讼请求，与合同约定不符，且孙芳芳存在违约，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）杭州高扬国际贸易有限公司与被告（反诉原告）孙芳芳于2017年3月20日签订的《江南时代购物中心租赁合同》，于2018年1月16日予以解除；被告（反诉原告）孙芳芳于本判决生效后十日内将位于江南时代购物中心三层010号商铺腾退给原告（反诉被告）杭州高扬国际贸易有限公司使用。
二、被告（反诉原告）孙芳芳支付原告（反诉被告）杭州高扬国际贸易有限公司租金142397.26元（自2017年10月10日起至2018年1月16日止，共99天，按第一年租金525000元计算）、公共支出费4315.17元（自2017年10月10日起至2017年10月16日止，共7天，按第一年公共支出费225000元计算）和违约金（履约保证金）187500元，合计334212.43元，于本判决生效后十日内付清。
三、被告（反诉原告）孙芳芳支付原告（反诉被告）杭州高扬国际贸易有限公司房屋占用费145273.97元（自2018年1月17日起至2018年4月27日止，共101天，按全年租金525000元计算），于本判决生效后十日内付清。
四、被告（反诉原告）孙芳芳支付原告（反诉被告）杭州高扬国际贸易有限公司房屋占用费（自2018年4月28日起至实际腾房之日止的房屋占有费，按全年租金525000元另行计算），于本判决生效后十日内付清。
五、驳回原告（反诉被告）杭州高扬国际贸易有限公司的其他诉讼请求。
六、原告（反诉被告）杭州高扬国际贸易有限公司返还被告（反诉原告）孙芳芳商铺装修押金20000元，于本判决生效后十日内付清。
七、驳回被告（反诉原告）孙芳芳的其他反诉诉讼请求。
上述第二项、第三项、第六项相抵，被告（反诉原告）孙芳芳尚应支付原告（反诉被告）杭州高扬国际贸易有限公司租金、公共支出费和违约金（履约保证金），共计459486.40元，于本判决生效后十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费10148元，减半收取5074元，由原告（反诉被告）杭州高扬国际贸易有限公司负担828元，由被告（反诉原告）孙芳芳负担4246元；本案反诉案件受理费13868元，减半收取6934元，由原告（反诉被告）杭州高扬国际贸易有限公司负担150元，由被告（反诉原告）孙芳芳负担6784元。
被告（反诉原告）孙芳芳于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；原告（反诉被告）杭州高扬国际贸易有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审判员 陈自勇
二〇一八年四月二十七日
书记员 钱 玲
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