广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终19116号上诉人（原审被告）谢平。委托代理人邝怀民，广东康顺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）朱月华。上诉人谢平因与被上诉人朱月华房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初1657号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人谢平上诉请求：一、撤销原审判决第四项；二、改判朱月华赔偿谢平房屋装饰装修费用损失140000元（暂定数额，实际数额待评估后确认）；三、改判朱月华赔偿谢平履约保证金利息损失6950元（利息按中国人民银行同期同类贷款利率从朱月华收到履约保证金之日即2015年6月8日起暂算至2016年3月8日止）；四、由朱月华承担本案一审二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院以评估机构无法评估，谢平未能提交其他证据足以证实装修之确实存在及装修费用的实际金额，驳回谢平要求赔偿房屋装饰装修费用损失的诉求，存在主观臆断，违背客观事实和法律。1、谢平作为申请评估人，一审法院并未提前向谢平告知评估机构不能评估以及不能评估的原因，剥夺了谢平对评估机构《情况说明》提出异议的权利以及重新申请委托评估机构的权利；2、对评估机构向法院出具的无法进行评估的原因，谢平不能信服。首先，正是由于谢平与朱月华就装饰装修损失无法达成一致意见，谢平才申请法院委托评估；其次，根据生活经验判断，评估前，朱月华会找各种理由影响评估的正常进行，双方不能达成统一意见或不能确定统一评估范围系常态，评估机构以双方意见不统一为由无法评估，显然无法解释。遇此情形，谢平认为，可先依申请人的要求作出评估，待评估作出后，朱月华可以通过庭审质证的方式予以提出不同意见。第三、对谢平指定的评估范围中隐形工程的评估，评估机构认为本机构无法评估，那就应该另行委托其他评估机构进行评估，或者完全可以就显形工程进行鉴定评估。故谢平认为评估机构的说法，苍白无力，与常理不服，与有关法律相悖。3、谢平向一审法院提交了装饰装修部分票据，以及部分租客亲笔签名确认的证人证言，用以证明自己承租后对涉案房屋进行了装饰装修。谢平认为，凭上述证据足以证明装修之确实存在，以及谢平为此花费了相关费用，故一审法院存在认定事实错误。4、朱月华明知谢平承租房屋的目的系对外出租，从中产生收益。承租后，谢平为达到上述目的，必然会对房屋进行装饰装修，这样才能满足租客的需求。二、谢平认为履约保证金利息损失应予支持。首先，依据合同法，合同无效，至始无效，从一开始朱月华就没有合法占有履约保证金的权利。其次，合同无效的原因完全系由朱月华一手造成的，由于朱月华的欺诈行为，致使谢平失去对该资金的占有、使用，必然会给谢平造成利息损失。被上诉人朱月华答辩称，谢平的上诉缺乏事实和法律依据，原审认定事实清楚，适用法律正确。另本案系因谢平的原因导致合同无效，谢平应当返还房屋。谢平没有证据证明存在装修的事实，而且根据《最高人民法院》第十三条的规定，装修的费用由承租人承担。被上诉人朱月华向一审法院起诉请求判令：解除双方签订的《xx房屋承包租赁合同》，解除合同履行，返还保证金贰拾万元给谢平，谢平承担本案全部诉讼费用。2015年8月13日庭审中，朱月华将诉讼请求变更为确认双方签订的《xx房屋承包租赁合同》无效，谢平返还房屋。上诉人谢平向一审法院提起反诉，请求判令：朱月华返还履约保证金200000元并赔偿利息损失6950元（利息按银行同期同类贷款利率从朱月华收到履约保证金之日即2015年6月8日起暂算至2016年3月8日止）；朱月华赔偿房屋装饰装修费用损失（装饰装修损失暂定为140000元整，实际数额待评估后确认），朱月华承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：一、案件的基本事实。2014年7月26日，朱月华、谢平签订《xx房屋承包租赁合同》，载明“……朱月华将坐落于宝安区龙华新区民治XX一区17栋和117栋共两栋，86套和36套共122套1849平方和1079平方共2928平方，自有物业承包给谢平代为管理。自负盈亏。一、谢平应向朱月华支付人民币贰拾万元整，作为履约保证金，合同期满后，确认房屋无损后，朱月华无条件将保证金退还谢平。谢平必须在租赁期内无条件每月二十日向朱月华缴交承包租金柒万捌仟元。二、承包期限为拾年。从2015年6月11日到2025年6月10日。……”。2015年6月8日中国工商银行出具汇款凭证原件一份，载明“付款人名称”为谢平，“收款人名称”为朱月华，“金额”为200000元，“附言”为房屋履约保证金。2015年4月12日朱月华出具《解除合同通知书》，载明“谢平先生：你与朱月华于2014年7月26日签订的《xx房屋承包租赁合同》，合同将龙华新区民治xx一区17栋、117栋共两栋由你承包。但是，民治xx一区17栋的房屋所有权为朱喜秋，你与朱月华于2014年7月26日签订的《xx房屋承包租赁合同》朱喜秋没有签字，朱月华亦未获得朱喜秋的授权。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》等相关法律规定，你与朱月华于2014年7月26日签订的《xx房屋承包租赁合同》尚未生效。现通知你，解除2014年7月26日签订的《xx房屋承包租赁合同》，不再履行。”2015年4月13日朱月华将《解除合同通知书》以邮政特快专递邮寄至深圳市宝安区龙华新区xx一区17栋305送达给谢平。邮政特快专递单显示该邮件的签收人为“陈红”。二、其他情况。朱月华因本案纠纷向宝安法院提起（2015）深宝法龙民初字第847号案，法院于2015年8月21日做出（2015）深宝法龙民初字第847号民事判决。此后，谢平不服判决，提起上诉。2015年11月9日深圳市中级人民法院做出（2015）深中法房终字第1751号生效民事裁定，“本院认为”中载明“本案为房屋租赁合同纠纷案件。涉案两栋房屋均未按《村镇住宅建筑许可证》的规定建设，存在违法加建的情形，原审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，认定涉案房屋租赁合同无效，认定正确。……在本案中，朱月华请求确认合同无效，而谢平主张合同有效。由于谢平是基于合同有效的认识而没有提起反诉，原审法院认定涉案合同无效，应当向谢平释明是否就返还租赁保证金及赔偿装修损失等损失提起反诉。但原审法院在未依法行使释明权的情况下，判决谢平返还涉案房屋，既不符合法律规定，也可能导致房屋返还后，房屋装修损失无法认定。为保障当事人的诉讼权利，本案应当发回原审法院重审，双方当事人可以根据本院对合同效力的认定，决定是否变更诉讼请求或者提出反诉请求，由原审法院重新进行审理。”谢平在本案中提起反诉。谢平于庭审中申请对深圳市龙华新区民治街道xx一区17栋、117栋房屋的装修损失进行评估。法院经摇珠确定深圳市XX资产评估事务所（普通合伙）为本案评估事项的评估机构。后本院委托深圳市XX资产评估事务所（普通合伙）对本案评估事项进行评估。2015年5月6日，深圳市XX资产评估事务所（普通合伙）向本院出具《情况说明》，载明“我司收到深圳市宝安区人民法院委托评估合同，委托号：深宝法司委评【2016】第175号，由于以下原因，我司无法进行评估：1、双方无法确定统一的评估范围。2、据谢平指定的评估范围包括线路维修、下水道维修等，我司无法对隐形工程进行鉴定评估。3、双方无法对建筑物装修时间达成统一意见。”庭审中，在回答“17、117栋何时交付给谢平？”这一问题时，朱月华称“2015年6月11日谢平取得了房屋，但是从林汉中手中取得的，不是我交给谢平的。”谢平称“2015年6月10日。”在回答“至2016年4月20日今日止谢平有否离开17、117栋？”这一问题时，朱月华称“没有离开。”谢平称“未离开。”一审法院认为，（一）关于本诉诉讼请求中的确认《xx房屋承包租赁合同》无效。2015年11月9日深圳市中级人民法院（2015）深中法房终字第1751号生效民事裁定的“本院认为”中，已明确认定涉案房屋租赁合同无效。故，朱月华要求确认2014年7月26日双方所签《xx房屋承包租赁合同》无效的诉讼请求合理合法，法院予以支持。（二）关于本诉诉讼请求中的返还房屋。合同无效的，因该合同取得的财产应当予以返还。谢平于庭审中自认深圳市龙华新区民治街道xx一区17栋、117栋房屋于2015年6月10日已交付给其，至今其尚未搬离。朱月华要求谢平返还其因《xx房屋承包租赁合同》这一无效合同所取得的深圳市龙华新区民治街道xx一区17栋、117栋房屋这一诉讼请求合理合法，法院予以支持。（三）关于反诉诉讼请求中的返还履约保证金200000元。合同无效的，因该合同取得的财产应当予以返还。同样，谢平要求朱月华返还其因《xx房屋承包租赁合同》这一无效合同所取得的履约保证金200000元这一诉讼请求合理合法，法院予以支持。（四）关于反诉诉讼请求中的赔偿履约保证金利息损失6950元。2014年7月26日双方所签《xx房屋承包租赁合同》在本案中方才确认无效，返还履约保证金之义务在判决生效后方才需履行，谢平要求朱月华从2015年6月8日起支付利息损失的诉讼请求缺乏事实及法律依据，法院对谢平此项诉讼请求不予支持。（五）关于反诉诉讼请求中的赔偿房屋装饰装修费用损失140000元。谢平于庭审中申请对深圳市龙华新区民治街道xx一区17栋、117栋房屋的装修损失进行评估。法院摇珠确定的评估机构深圳市XX资产评估事务所（普通合伙）于2015年5月6日向法院出具《情况说明》，载明“由于以下原因，我司无法进行评估：1、双方无法确定统一的评估范围。2、据谢平指定的评估范围包括线路维修、下水道维修等，我司无法对隐形工程进行鉴定评估。3、双方无法对建筑物装修时间达成统一意见。”鉴于谢平未能提交充分证据证实装修评估的范围、建筑物装修时间等基本评估要素，导致评估结论无法做出；且谢平未能提交其他证据足以证实装修之确实存在及装修费用的实际金额，谢平要求赔偿房屋装饰装修费用损失之诉讼请求缺乏事实及法律依据，法院对谢平此项诉讼请求不予支持。综上，判决:一、确认朱月华与谢平于2014年7月26日签订的《xx房屋承包租赁合同》无效；二、谢平于判决生效之日起三日内将深圳市龙华新区民治街道xx一区17栋、117栋房屋返还给朱月华；三、朱月华于判决生效之日起三日内返还谢平履约保证金200000元；四、驳回谢平其他反诉诉讼请求。案件本诉案件受理费2150元，已由朱月华预交，此款由谢平负担。案件反诉案件受理费3252元，已由谢平预交，此款由朱月华负担1875元，余款由谢平自行负担。本院审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明，谢平在本案审理过程中，主张其装修时间是2015年6月、7月、8月以及10月。本院认为，原审法院认定《xx房屋承包租赁合同》无效，支持朱月华关于返还房屋以及谢平关于返还履约保证金的诉讼请求，双方均未提起上诉，本院依法予以确认。谢平上诉主张因朱月华的欺诈行为导致合同无效，朱月华无合法理由占有履约保证金，应当支付履约保证金利息。对此，本院认为，谢平上诉主张朱月华存在欺诈行为，但并没有提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。而且双方所签订的租赁合同于本案中认定无效，朱月华在判决生效后才返还履约保证金，因此，谢平关于自支付履约保证金之日起支付利息损失的请求，缺乏依据，本院不予支持。谢平上诉主张朱月华应当赔偿房屋装修费用损失，对此，本院认为，首先，谢平于原审提交了收款收据以及书面证人证言，拟证明存在房屋装修费用，但收款收据没有相应的合同或发票予以佐证，且收款收据的时间为2015年6月至2016年4月，部分时间超过了谢平主张的装修时间；收款收据的数额也远未达到谢平主张的14万；而证人未到庭作证，因此，原审认定谢平未提交充分有效证据证明存在装修的事实，并无不当，本院依法予以确认。其次，《最高人民法院》第九条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”第十三条规定，“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”本案中，谢平并未提交证据证明朱月华同意对涉案房屋进行装饰装修，朱月华对此也予以否认。相关法律以及双方的合同也未规定朱月华作为出租人应当赔偿承租人谢平未经其同意的装修费用。最后，谢平主张原审对评估事项处理有误，但因前述原因，本案是否进行评估并不影响本案的处理结果。综上，本院认为，谢平的该项上诉主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，谢平的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3239元，由上诉人谢平承担。本判决为终审判决。审判长 赖 秋 姗审判员 丁   婷审判员 罗   巧二〇一七年一月二十五日书记员 孙巍（兼）附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。