四川省合江县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川0522民初851号
原告：泸州川源房地产开发有限公司。
法定代表人：赵家贵。
委托诉讼代理人：赵邦君，四川鼎正律师事务所律师。
被告：王毅君，男，生于1969年8月8日，汉族，四川省合江县人。
委托诉讼代理人：蔡华刚，四川蜀渝律师事务所律师。
原告泸州川源房地产开发有限公司与被告王毅君房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月2日受理后，依法适用简易程序分别于2017年3月31日、5月23日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人赵邦君、被告王毅君及其委托诉讼代理人蔡华刚到庭参加了诉讼，本案现审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方于2014年9月7日签订的房屋租赁合同，并交回租赁房屋；2.判令被告支付原告2015年8月至2017年2月期间拖欠的房租366112元及至交房之日止按原约定标准计算的房租，并支付自欠付之日起以所欠租金为基数按人民银行同期同类贷款逾期罚息利率标准计付损失；3.判令被告支付原告违约金10000元；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年9月7日，原告委托合江县恒万物业管理有限公司与被告签订房屋租赁合同，合同约定：原告将其所有的位于合江川源第一城A区第一层附7-24号18间581.74㎡的商铺出租给被告用于销售建材使用；租期7年从2014年9月7日至2021年9月6日，租金第一年30元／㎡，第二年31.50元／㎡，第三年33元／㎡，第四年34.60元／㎡，第五年36.30元／㎡，第六年38元／㎡，第七年40元／㎡；租赁期内租金标准含商铺中央空调安装费、公共基础建设、公共设施维护费；房租支付方式为签订合同当日支付10000元定金，合同开始时转为租金，且需在2014年9月7日至2014年9月22日之内一次性付清剩余房租和房屋保证金，并按3个月为一个支付时段向原告预付，应于每一季度时段届满前提前30日将下一时段的租金支付原告，双方还对权利义务、履约保证金、违约金额等进行了约定。合同签订后，原告按约向被告移交了出租商铺，被告从2014年9月7日至2017年2月28日享受了免租和优惠条件后，仅缴纳房租69832元，尚欠366112元，所欠租金经原告多次催收，被告仍拒不履行付款义务，故诉至法院，请支持前列诉讼请求。
被告答辩称，被告认可租用原告合江川源第一城A区第一层附7-24号18间商铺的事实，但认为原告的诉讼请求不应支持。其理由:1.原告要求被告按不同的缴费时段以30元／㎡、31.50元／㎡，33元／㎡、34.60元／㎡、36.30元／㎡、38元／㎡、40元／㎡的标准交纳房租的请求不能成立。双方约定七年租期的租金标准分别为6元／㎡、7.5元／㎡、9元／㎡、10.6元／㎡、12.3元／㎡、14元／㎡、16元／㎡，并非原告请求的金额。原告请求的金额包括中央空调安装费、公共基础建设、公共设施维护费等商业管理费在内，而原告请求的中央空调安装费不应由被告承担，且原告在被告租用房屋以后未添置任何公共基础设施，也未对公共设施进行维护，被告不应承担商业管理费。被告未交纳原告所主张的租金是原告未履行相关义务，且请求金额超出合同约定所致，被告愿意按合同第三条约定的租金交纳。2.原告要求解除合同、交回租赁房屋并承担违约金的请求不能得到法律支持。原告请求金额超出合同约定的房租金额，且原告未履行合同第四条约定的义务，被告享有抗辩权，被告行使抗辩权的行为不属违约。
审理查明，2014年9月7日，合江县恒万物业管理有限公司受原告的委托与被告签订房屋租赁合同，合江县恒万物业管理有限公司为甲方，被告为乙方。合同约定：一、租赁物：甲方将自有的合江川源第一城A座第一层附7-24号18间581.74㎡的商铺出租给乙方使用，乙方同意承租……。二、租赁期限：租赁期限共计7年84个月，从2014年9月7日起至2021年9月6日止。其中2014年9月7日至2015年3月6日为赠送期，抵扣金额为104713元，本合同正式计租金日为2015年3月6日。此合同签订日起乙方需在3个月之内完成房屋装修并营业，如乙方没有履行此约定，甲方有权将房屋保证金作为违约赔偿金并收回房屋使用权。乙方保证所租赁房屋用于从事建材销售场地使用，若乙方没有履行合同上的场地使用约定，可视乙方为欺诈，骗取甲方的优惠政策，甲方可上诉。乙方应按时缴纳各项费用：（2）中央空调费按流量据实收费……。三、租金及租赁期内租金标准如下：1.乙方租赁期内租金标准如下：2014年9月7日至2015年9月7日6元／㎡，2015年9月7日至2016年9月7日7.5元／㎡，2016年9月7日至2017年9月7日9元／㎡，2017年9月7日至2018年9月7日10.6元／㎡，2018年9月7日至2019年9月7日12.3元／㎡，2019年9月7日至2020年9月7日14元／㎡，2020年9月7日至2021年9月7日16元／㎡。2.甲、乙双方议定租金交纳方式为：乙方签订本合同当日支付10000元定金，该定金在合同开始执行时转为租金，乙方需在2014年9月7日至2014年9月22日之内一次性付清剩余租金和房屋保证金，乙方须按3个月为一个支付时段向甲方预付，应于每一季度时段届满前提前30日将下一个支付时段租金支付甲方。3.本合同签订之日起乙方需在15个工作日内结清所有应缴费用，如乙方没有按时缴纳将视为违约，10000元房屋定金将作为赔偿金归甲方所有。四、商铺商业管理费:1.乙方租赁期间商业管理费用标准如下：中央空调安装费2014年9月7日起8元／㎡，公共设施建设2014年9月7日起8元／㎡，公共设施维护2014年9月7日起8元／㎡。六、房屋履约保证金：甲、乙双方约定房屋履约保证金10000元，由乙方在签订本合同当日支付给甲方。租赁期满或本合同正常终止，乙方相关义务履行完毕后45天内，甲方将该保证金全额退还给乙方;七、违约责任：1.本合同约定违约金额为10000元……。3.乙方逾期支付租金的，应按日以欠交租金总额的5‰向甲方支付逾期履行违约金；如乙方逾期15日仍未向甲方支付租金的，甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付本条第一款约定的违约金。九、任何根据本协议发出的通知应以面呈或邮寄方式送达对方在本协议中载明之地址，更改上述地址必须提前7日以书面告知对方，否则视为没有更改，相对方因无法尽到通知义务的后果应由过错人自行承担。面呈通知在递交时视为送达；以挂号／特快专递的邮寄方式发出的通知在投递后3日视为送达，邮发特快专递的一方在邮局寄发通知或告知内容时的相关凭证可以作为履行通知义务的依据。十四、补充条款：……2.其他约定：①本合同约定甲方免收乙方2年物业管理费。②甲方免收乙方临街15㎡广告位费用7年……。双方还对其他权利义务等进行了约定。合同订立后，原告按约将商铺交付被告使用，但原告至今未按约定向被告提供临街15㎡的广告位；被告按约于2014年9月11日向原告交纳了保证金10000元和前期租金52380元，随后被告按约进行了装修和建材经营。
另查明，合同订立后至今原告未进行任何公共基础建设，电梯不能使用，公共设施损坏后没有进行维护，中央空调被告未得到使用。
又查明，被告等21户承租户同意按合同第三条约定的租金标准向原告交纳。
由于被告未按原告要求交纳租金，原告采取登报公告、张贴公告催收未果，故诉至本院，并提出前列诉讼请求。
上述事实有原、被告的陈述、授权委托书、《房屋租赁合同》、催收房租通知、泸州晚报公告、收据、合江县群工局证明、公共设施现场照片、证人证言等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为，本案的争议焦点是：1.原告主张的租金数额是否恰当；2.被告是否构成违约，是否达到解除合同的条件。
关于原告主张的租金数额是否恰当的问题。原告主张被告应交纳的租金中应包括商业管理费用在内，因被告在交纳的第一次租金中就包含有商业管理费用在内，被告并未提出异议，原告对前述事实提供了《房屋租赁合同》、收据证明。被告称，双方签订的合同第三条明确约定的租金是：2014年9月7日至2015年9月7日6元／㎡、2015年9月7日至2016年9月7日7.5元／㎡、2016年9月7日至2017年9月7日9元／㎡、2017年9月7日至2018年9月7日10.6元／㎡、2018年9月7日至2019年9月7日12.3元／㎡、2019年9月7日至2020年9月7日14元／㎡、2020年9月7日至2021年9月7日16元／㎡，第四条明确约定的是商业管理费用，收据是原告单方出具，不能证明被告认可租金包括商业管理费用，原告主张租金中应包括商业管理费用在内的理由与合同约定不符，不应得到支持。对前述事实被告也提供《房屋租赁合同》证明。本院认为，原、被告签订的合同是双方自愿、真实的意思表示，且未违反法律的规定，合同合法有效，对双方具有约束力，而合同中对租金和商业管理费用分别进行了具体、明确的约定，原告关于租金应包括商业管理费用的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于被告是否构成违约，是否达到解除合同条件的问题。被告称，原告向被告主张的是房租，而其向被告主张的房租包括了商业管理费用在内，其请求超出了合同约定的范围，原告至今也未按约定向被告提供临街15㎡的广告位，以致被告未交纳后期房租，且原告并未按合同第九条约定的面呈、邮寄方式通知被告，而是张贴公告和登报的方式。另，从商业管理费用包括的内容看，原告未提供中央空调给被告使用，从被告入驻租赁商铺以来原告也从未添置任何公共基础设施，更没有对公共设施进行维护，被告不应承担商业管理费用。对前述事实和理由被告提供《房屋租赁合同》、合江县群工局证明、公共设施现场照片、证人证言等证据证明。原告认可在被告入驻租赁商铺以来原告未进行公共基础建设，损坏的电梯及其他公共设施至今未进行维护，但认为合同中公共设施是指商铺内的设施，商铺外的公共设施是由物业公司维护，与原告无关，且中央空调不能使用是被告等商户不交纳电费所致。本院认为，一、原告虽然没有按合同约定的方式通知被告交纳房租，但被告认可原告张贴催收房租通知向承租户催收房租的事实，可以认定原告履行了通知义务。但，《房屋租赁合同》对房租和商业管理费用分别进行了明确、具体的约定，原告将商业管理费用包含在房租内向被告收取房租，超出双方的约定，且原告并未按约向被告提供临街15㎡的广告位，被告享有抗辩的权利。二、原告对公共设施的理解不当，公共设施应是商场所有商户共同使用的部分，由于原告未针对被告等承租户的经营项目进行公共基础建设，也未对损坏的公共设施进行维护，不能为被告等承租户的经营提供便利，被告有权就原告向其收取公共基础建设费和公共设施维护费提出抗辩。关于合同第四条约定的中央空调安装费的问题，因安装的中央空调的所有权人是原告，而将安置中央空调的费用转嫁给不同租期的承租人，显然不当，结合合同第二条“按流量据实收费”理解，合同第四条的中央空调安装费应是中央空调的使用费，因被告至今未能使用中央空调，原告向其收取使用费，理由不正当，被告享有权抗辩。原告关于中央空调不能使用归结于被告等人造成的理由，未提供充分的证据证明，且原告也认可物业公司的法定代表人挪用公司的款项后逃跑至今未与原告结账，原告的该理由本院不予采信。因此，被告行使正当的抗辩权不能视为违约，原告关于被告未按约缴纳房租和催收房租通知后未履行交租义务，属于违约情形应解除合同的理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。且商业管理费用具有物业管理费的性质，原告也认可公共设施的维护是物业公司负责，也承认商业管理费用由物业公司收取后与其进行结算。因此，商业管理费用应由物业公司自行主张或原告取得授权后主张。
综上，本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应共同信守，因被告同意按《房屋租赁合同》第三条的约定向原告履行给付房租的义务，按合同约定，截止于2017年6月6日，被告应向原告交纳的房租为120420.18元，扣除已预交的52380元，被告应向原告补交房租68040.18元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、由被告王毅君在本判决生效之日起十日内向原告泸州川源房地产开发有限公司支付2017年6月6日前尚欠的房租68040.18元，2017年6月6日以后的租金按合同约定支付。
二、驳回原告泸州川源房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6942元，减半收取3471元，由原告泸州川源房地产开发有限公司负担2271元，被告王毅君负担1200元。被告王毅君负担部分原告泸州川源房地产开发有限公司已垫付，被告王毅君在履行支付义务时一并向原告泸州川源房地产开发有限公司支付。
如不服本判决，可于本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。
审判员 唐 勇
二〇一七年六月三十日
书记员 陈家玲