湖北省大冶市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0281民初5164号
原告（反诉被告）：中国工商银行股份有限公司大冶支行（以下简称工行大冶支行）。
负责人：唐正伟，系该支行负责人。
委托诉讼代理人：黄国才，湖北易圣律师事务所律师。
被告（反诉原告）：刘元强，男。
原告工行大冶支行诉被告刘元强租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月4日立案后，被告刘元强提起反诉，本院依法将反诉与本诉合并审理。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）工行大冶支行委托诉讼代理人黄国才、被告（反诉原告）刘元强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）工行大冶支行向本院提出诉讼请求：1、要求被告立即将其承租的位于大冶市儒学路××号（面积10平方米）房屋返还给原告；2、要求被告向原告支付自2015年4月8日起至2017年1月20日止的房屋租金15743.56元，并支付自2017年1月21日起至实际返还房屋之日止的房屋占用期间的损失（损失按8800元/年标准计算）；3.由被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2014年5月5日，原告与被告签订《门面出租协议书》，约定：原告将其所有的坐落在大冶市儒学路××号房屋（面积10平方米）出租给被告使用，租期为一年。自2014年4月8日起至2015年4月7日止，租金为8800元/年，协议签订之日一次性付清。合同期满后，原、被告按原合同继续履行。原告于2016年6月17日向被告出面通知不再续租，并要求返还所租房屋。被告收到上述通知后拒不履行返还房屋、支付租金的义务。原告又于2017年1月6日再次向被告书面通知要求其返还所租房屋，但被告至今未返还所租房屋和支付相应的租金。原告为维护自身的合法权益，向法院提起诉讼，请求判如所请。
被告（反诉原告）刘元强辩称：我已经向原告支付了租金，但是原告又将租金退还给我了，是原告构成违约。原告将房屋租赁给我时，称只要房屋不改建，房屋一直由我承租，原告要求收回租赁房屋不合理。
被告（反诉原告）刘元强向本院提出反诉请求：1、反诉原告对承租的位于大冶市儒学路××号（10平方米）房屋享有同等条件下优先承租权和购买权：2、要求反诉被告赔偿反诉原告向丁XX支付的转让费3万元，此款与租金抵充后，反诉被告应返还反诉原告3600元；3、由反诉被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：1、2014年5月5日，反诉原告与反诉被告签订《门面出租协议书》第一条明确约定：承租期满，在同等条件下乙方优先承租。从合同约定及法理上讲，反诉原告对涉案房屋有优先承租权；2、反诉原告承租的案涉房屋于2012年7月4日从案外人丁XX处转租而来，并向其支付了3万元转让费。约定租期为10年，年租金8800元。反诉被告工作人员亦承诺，如反诉被告所有的房屋不拆迁或改造，将一直对外出租。反诉原告基于上述原因才向丁XX支付了3万元的转让费。反诉原告支付转让费也符合交易习惯和通常做法，反诉被告亦知情。反诉原告的该项主张合理合法；3、租赁合同签订后，反诉原告一直依约履行合同，按期交纳租金。但反诉原告将2016年、2017年已交纳的租金退回反诉原告，且强行收回收据。反诉被告违反口头约定和书面约定内容，收回案涉房屋并重新对外出租损害了反诉原告的可期待租赁权，请求对反诉原告向丁XX支付的转让费3万元充抵租金后，反诉被告将余款返还给反诉原告；4、反诉原告是进城务工人员，家庭特殊且经济困难，反诉原告租赁的案涉房屋维持整个家庭生计，希望法院作出合情合理并带有温度的判决。
原告（反诉被告）工行大冶支行针对反诉辩称：反诉原告提出的反诉请求没有事实和法律依据，反诉原告陈述的事实与实际情况不符，请求驳回反诉原告的反诉请求。
本院经审理认定事实如下：刘元强自2012年起租赁工行大冶支行坐落在大冶市儒学路××号房屋（面积10平方米）。2014年5月5日，工行大冶支行（甲方）与刘元强（乙方）签订《门面出租协议书》，约定：一、租赁期限为壹年。即从2014年4月8日起至2015年4月7日止。承租期内，甲方如需对所租房屋进行改造、重建或其他因素需收回房屋时，需提前壹个月通知乙方。通知期满，甲方可随时收回房屋。二、在租赁期间，如若乙方对所租门面进行装修，必须征得甲方的书面同意，装修改造不得破坏房屋主体结构及附属设施，并自行承担装修改造费用。否则，甲方有权要求乙方恢复原貌，由此带来的不良后果和损失均由乙方承担。承租期内因（一）款原因甲方收回房屋，甲方不承担任何装修改造费用。全年租金为8800元，在签订协议书时一次性付清。协议还对其他事项进行约定。协议签订后，刘元强于2015年4月28日向工行大冶支行交付了2014年4月8日至2015年4月7日的租金8800元。合同期满后，工行大冶支行未与刘元强续订《门面出租协议书》，但允许刘元强继续租用上述房屋，房屋租金按原租赁合同履行。2016年6月17日，工行大冶支行向被告书面通知不再续租，并要求被告返还所租房屋和补交门面租金，刘元强收到告知书后，未返还租赁房屋和补交租金，工行大冶支行又于2017年1月6日再次向刘元强书面通知要求其于2017年元月20日前将门面无条件交还原告、并补交所欠租金，但刘元强至今未返还所租房屋，也未支付下欠的房屋租金。现工行大冶支行诉至本院，提出上述诉讼请求。诉讼中，刘元强向本院提起反诉，提出上述反诉请求。
还查明，工行大冶支行起初将门面租赁给丁XX，刘元强承租工行大冶支行诉争的房屋时向丁XX支付了转让费3万元。
以上事实，有原、被告提交的《门面出租协议书》、告知书、收款收据、证明等以及当事人的庭审陈述证实。
本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有约束力。原告工行大冶支行与被告刘元强签订《门面出租协议书》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的禁止性规定，合同有效，本院予以确认。根据法律规定，租赁期满后，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，被告刘元强在租赁期限届满后，未与原告工行大冶支行续签租赁合同，且继续使用租赁物，原告工行大冶支行未提出异议，双方原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。原告工行大冶支行享有随时解除合同权。2016年6月17日，原告工行大冶支行向被告刘元强书面通知不再续租，并要求被告刘元强返还所租房屋和补交门面租金。原告工行大冶支行又于2017年1月6日再次向被告刘元强书面通知，要求其于2017年1月20日前将门面无条件交还原告、并补交所欠租金。原告工行大冶支行已履行了解除合同时在合理期限内通知被告的义务，原、被告双方的租赁合同关系于2017年1月20日解除。被告刘元强在收到解除租赁合同通知后，拒绝交还租赁房屋，故原告工行大冶支行诉请法院要求被告刘元强退出房屋，并交纳承租期间所欠租金，符合法律规定，本院应予支持。原告工行大冶支行要求被告刘元强交纳租金15743.56元（自2015年4月8日起至2017年1月20日止，按8800元/年标准计算），未超出双方约定的标准，本院予以支持。2017年1月20日，原、被告双方已解除了租赁合同关系，2017年1月20日后房屋占用期间的损失，原告工行大冶支行参照租金的标准计算损失，计算至被告实际返还之日止，并无不妥，本院亦予以支持。被告刘元强辩称原告工行大冶支行口头承诺诉争房屋在改建前由被告刘元强租赁，未提交证据证实，本院不予采信。
反诉原告刘元强反诉要求对诉争房屋享有优先承租权和购买权。本院认为，行使该权利的前提是反诉被告工行大冶支行继续对外出租或出卖该房屋，被告行使优先承租权和购买权的基础不存在，对反诉原告的该项诉求本院不予支持。
反诉原告刘元强要求反诉被告工行大冶支行赔偿向丁XX支付的转让费3万元。反诉原告向丁XX支付的转让费3万元，系反诉原告刘元强与丁XX协商后自愿给付的，反诉原告刘元强无证据证实反诉被告工行大冶支行有愿意承担该项费用的意思表示。故反诉原告刘元强要求反诉被告工行大冶支行赔偿转让费3万元的诉求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）刘元强于本判决生效之日起六十日内将位于大冶市儒学路60号房屋（面积10㎡）返还给原告（反诉被告）中国工商银行股份有限公司大冶支行；
二、被告（反诉原告）刘元强于本判决生效之日起二十日内支付原告（反诉被告）中国工商银行股份有限公司大冶支行租金15743.56元（租金自2015年4月8日起计算至2017年1月20日，按8800元/年标准计算）。被告（反诉原告）刘元强向原告（反诉被告）中国工商银行股份有限公司大冶支行支付2017年1月20日之后的租赁房屋占用期间的损失，按8800元/年标准计算至被告实际腾退返还之日止；
三、驳回被告（反诉原告）刘元强的反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费240元、反诉费550元，由被告（反诉原告）刘元强负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。
审 判 长 张吉林
人民陪审员 刘 军
人民陪审员 胡晓玲
二〇一八年三月二十五日
书 记 员 曹 茜