贵州省贵阳市花溪区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔0111民初1566号
原告（反诉被告）：李建，男，1988年2月出生，X族，住贵阳市。
委托诉讼代理人：黄芳，贵阳市花溪区贵筑法律服务所法律工作者，证号…。
被告（反诉原告）：贾永强，男，1974年4月出生，X族，住贵阳市。
委托诉讼代理人：田月琴，贵州道卫律师事务所律师，执业证号：…。
委托诉讼代理人：周华，贵州道卫律师事务所实习律师，证号：2301160521176。
第三人：贾兴平，男，1938年2月出生，X族，住贵阳市。
委托诉讼代理人：鲁茜，北京盈科（贵阳）律师事务所律师，执业证号：…。
本诉原告（反诉被告）李建与本诉被告（反诉原告）贾永强、第三人贾兴平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月22日立案受理后，被告贾永强于2017年4月17日向本院提起反诉，2017年5月22日，原、被告及第三人共同向本院申请一个月的庭外调解时间，后因向房屋征收部门调取证据之需要本案延期三个月。本案依法由审判员康志刚适用简易程序公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）李建及其委托诉讼代理人黄芳、被告（反诉原告）贾永强委托诉讼代理人田月琴、第三人贾兴平委托诉讼代理人鲁茜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告李建向本院提出诉讼请求：1、责令被告及第三人根据原被告之间2014年12月9日签订的《房屋租赁合同》第四条第五款将位于贵阳市花溪区石板镇花石路路口新街37号房屋因拆迁所得的搬家费人民币12000元、经营性损失人民币549100元、装修赔偿款人民币42万元，共计人民币981100元支付给原告；2、本案诉讼费、保全费由被告及第三人共同承担。审理中，原告于2017年5月3日增加、变更诉请为1、责令被告及第三人履行2014年12月9日签订的《房屋租赁合同》第四条第5款，支付原告经营性补偿人民币426360元；2、责令被告及第三人履行2014年12月9日签订的《房屋租赁合同》第四条第5款，支付2016年6月6日第三人同花溪区房屋征收局签订的《房屋征收补偿安置协议》第四条第一款连带支付原告室内装修补偿金人民币640017元；3、责令被告及第三人履行2014年12月9日签订的《房屋租赁合同》第四条第5款从收到经营性补偿金、室内装修补偿金第三日开始按照中国人民同期银行贷款利息支付原告资金占用费到实际支付上述二笔款项为止；3、责令被告及第三人按照《房屋租赁合同》第八条的约定支付原告违约金人民币20万元；5、责令被告及第三人履行2014年12月9日签订的《房屋租赁合同》第四条第5款，支付2016年6月6日第三人同花溪区房屋征收局签订的《房屋征收补偿安置协议》第六条第三款连带支付原告搬迁费人民币19200元；6、责令被告及第三人返还2011年11月13日收取的房屋装修保证金人民币2万元。事实和理由：被告系第三人儿子，2014年12月原告向第三人租赁第三人名下位于石板镇花石路路口新街37号房屋二层以上作为商业用途（开设宾馆、饭店），2014年12月10日被告收第三人委托与原告签订《房屋租赁合同》，签订合同后原告开始对租赁的房屋投入大量物力、人力进行装修及办理相关营业许可证，之后开始营业。2016年年初，政府修路对房屋进行拆迁。原告根据双方签订的合同积极配合拆迁各项工作，并搬离该房。拆迁款及装修赔偿款、经营性损失费、搬家费等费用下发至第三人账户后，被告及第三人一直没有全面履行合同义务，只向原告支付了部分营业损失。原告多次与被告、第三人协商无果，故诉至本院。
本诉被告贾永强辩称：请法院驳回原告诉请。本案涉及的房屋被征收拆迁方是花溪区房屋征收局，征收参照的是《国有土地上房屋征收与补偿条例》，本次征收只是针对房屋的所有权人，不存在原、被告合同约定的搬家费、营业损失等费用。租赁过程中，原告并没有装修该房屋。根据双方签订的租赁合同第六条明确规定：如原告拖欠租金达一个月以上，我可以收回房屋并解除合同，同时视为原告单方终止合同。原告最后一次交租金到2016年4月，租金要先用后付，4月份缴纳的租金是3月份的，所以原告欠租金达一个月以上，应单方终止合同。原告于2016年6月搬离，双方签订的合同已实际解除，而政府的拆迁行为发生在合同解除以后，所以拆迁装修补偿款与原告无关。
第三人贾兴平辩称：我的意见与被告贾永强一致，另外就是原告要求第三人承担连带责任无依据，原告诉请基础是租赁合同，第三人不是租赁合同的相对方。原告诉请无事实和法律依据，案涉房屋征收依据系花溪区政府文件第一段明确指出参照国有土地及房屋进行征收，根据该文件第二条内容，被征收人仅指所有权人，原告只是承租人，不享有征收补偿款。按照租赁合同第四条第五款约定，原告享有补偿费用的前提是拆迁方约原告方有补偿费用，按照合同法第四十五条，附条件的合同只有在条件成立时才生效，本案条件未成就，原告对相应补补偿款无权主张。违约金部分，被告及第三人不存在违约情形，原告诉请无依据
反诉原告贾永强向本院提出诉讼请求：1、判令确认解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、判令被反诉人支付反诉人租金14万元，并支付反诉人违约金20万元；3、本案诉讼费由被反诉人承担。事实和理由：反诉人与被反诉人签订《房屋租赁合同》，约定反诉人将位于石板镇花石路路口新街37号房屋二层以上出租给被反诉人做商业使用，租期十年，租金50万元每年，被反诉人如拖欠租金达一个月以上，反诉人可以解除合同，并可收回出租房屋，同时视为被反诉人单方终止合同，按合同第八条承担违约赔偿，如需装修，费用由被反诉人自理。合同实际履行过程中，被反诉人每月支付一次租金4.17万元，但其每月只支付4万元，且从2016年4月起停止支付租金，经多次催收被反诉人均拒绝支付，其行为已经构成违约。
反诉被告李建辩称：反诉人与被反诉人签订的租赁合同在房屋被拆迁后已经实际解除，被反诉人没有拖欠租金，反诉人诉请被反诉人支付租金及违约金没有依据，反诉费由反诉人自行承担。反诉原告主体资格不适格，房屋所有权人是贾兴平，贾永强是受贾兴平委托与我签定合同，证人贾某明确表示房租已经在起诉之前已全部支付。请求驳回反诉原告的诉请。
第三人：认可反诉原告的意见，房屋所有权人是我，但实际签定合同和履行合同的是反诉原、被告。反诉被告将租金交给反诉原告，就认可了反诉原告享有相关权利。反诉主体资格适格。
经审理查明：2014年12月9日，李建作为乙方与贾永强（甲方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：甲方将坐落于贵阳市花溪区石板镇花石路路口新街37号房屋二层以上出租给乙方作商业使用；租赁期限为十年，自2014年12月10日至2024年12月10日；年租金50万元，第一期租金为半年支付25万元，李建必须在2014年12月10日之前支付前半年租金，在2015年6月10日之前支付后半年租金，合同期间，乙方在每年6月10日之前和12月10日之前分两次支付租金，每次金额25万元；如在租赁期内该房屋如遇拆迁，拆迁方给乙方的搬家费、营业损失费等相关费用，甲方应将此费用中属于乙方的全部补偿给乙方。拆迁方给甲方的装修赔偿款，乙方装修部分所获得的该款项30%归甲方、70%归乙方，甲方必须在拿到赔偿款3日之内支付给乙方，（甲方原有的装修赔偿款归甲方所有）；租赁期间，如甲方确需收回房屋，必须提前2个月书面通知乙方解除合同，以已收租金未履行部分的金额，按中国人民银行延期付款规定的利息三倍向乙方赔偿，同时退回剩余房租；乙方依约交付租金，甲方如无正当理由拒收，乙方不负迟延交租金的责任，乙方如拖欠租金，应按拖欠金额以中国人民银行延期付款规定的利息三倍向甲方赔偿，乙方如拖欠租金达1月以上，甲方可以解除合同，并可收回出租房屋，同时视为乙方单方终止合同，按合同第八条规定，追究乙方违约赔偿；如需对房屋进行装修，应征得甲方书面同意，费用乙方自理，如乙方在装修过程中损坏、占用、覆盖甲方原有装修，乙方按受损面积60元/平方米赔偿给甲方；如需转租、分组给他人使用，应征得甲方同意；因不可抗力的因素无法履行本契约以及造成的损失，双方互不承担责任。合同附则第5条约定：所有房屋装修前需拍照，附于本合同中；装修后，所有房屋所拍照片也应附与本合同中。拍照时，甲乙双方均要到场确认签字。合同签订后，原告李建将该房屋用于经营旅店，名为“贵阳花溪喜来登旅店”，类型为个体工商户。2016年6月6日，因贵阳市天河潭大道道路工程（石板段）建设需要，花溪区房屋征收局与贾兴平签订了《房屋征收补偿安置协议》，约定征收贾兴平位于花溪区××石板二村的房屋，房屋合法建筑面积1654.49㎡，房屋用途为住宅，有合法经营手续涉及住改非房屋建筑面积为480㎡，不能提供经营手续但实际经营的住改非房屋面积360㎡；货币补偿方式：454.49㎡补偿954201.76元，生产经营性用房480㎡补偿310080元，360㎡补偿116280元；产权调换住房安置于“金竹板块（暨阿哈湖生态搬迁）回迁安置点项目四期”建筑面积1200㎡；房屋室内装修补偿金额914310元，附属物及构筑物补偿金额74830元；产权调换临时安置费345600元，货币安置方式临时安置费10907.76元；产权调换搬迁费19200元，货币安置方式搬迁费3635.92元；奖励及补贴687405.76元。上述各项补偿费用合计3436451.20元。
另查明，原告在征收过程中，与被告共同与花溪区房屋征收局协商，就停业性损失达成补偿安置协议，花溪区房屋征收局支付给被告419000元的停业损失，该赔偿款到被告账户后，被告扣除了50000元的房租后支付了原告，即原告因停业损失获得369000元的赔偿款。
原、被告在2011年11月10日曾签订了第一份《房屋租赁合同》，租期为3年，于同年11月12日签订《关于租用房装修责任补充说明》，约定：出租方现有房屋装修，折价250000元与租用方使用。租用方就预付出租方保证金20000元。租用方在三年期满后，如不续租，租用方应还原现有装修，确实无法还原修复的，按双方签定的租用合同赔偿。在租用方完成还原修复，折旧费支付及赔偿的情况下，出租方将如数退还保证金。同日，原告向被告出具欠条一张，载明：今欠贾永强房屋装修费用250000元。11月13日，原告交纳了20000元装修保证金。上述事实，有原、被告陈述、原、被告身份证、营业执照、税务登记证、公共场所登记证、特种行业许可证、个人权属证明、房屋征收补偿安置协议、房屋征收补偿签约计算单、摸底调查表、贾兴平房屋外观照、查勘表、天河潭大道土地房屋征收补偿安置方案、租赁合同、欠条、关于租用房装修责任补充说明、农行个人业务凭证及证人证言等收集在卷，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，原、被告所签订的房屋租赁合同，条款齐备、意思表示真实，且已实际履行，故合法有效。该合同所约定的条款对双方均有约束力。2016年6月6日，因贵阳市天河潭大道道路工程（石板段）建设需要，双方诉争的房屋被征收且已拆除，该情形确系双方不能左右的，系不可抗力。根据双方达成的“因不可抗力的因素无法履行本契约以及造成的损失，双方互不承担责任”约定，双方所主张的违约金均不应得到支持。
经营性补偿，因征收部门已就该部分款项与原、被告达成相关协议，且按约定将款项支付给被告，被告在扣除部分租金后支付给原告，故原告主张的该经营性损失已得到赔偿，不能再予以主张，该诉请不予支持。关于装修补偿款，双方约定的“拆迁方给甲方的装修赔偿款，乙方装修部分所获得的该款项30%归甲方、70%归乙方，甲方必须在拿到赔偿款3日之内支付给乙方，（甲方原有的装修赔偿款归甲方所有）”系附条件的约定，现该条件成立，该条款应当生效，并对双方有约束力。根据该条款约定，关于装修补偿费的计算，应当在扣除双方认可的被告原装修价值后按双方约定的分配比例进行计算。故原告应取得装修补偿款为（914310—250000）×70%＝465017元，该款已由被告及第三人领取，应当支付给原告。关于资金占用费，无约定，也无法定理由，不予支持。关于搬迁费，因原告未能举证证明该费用的产生与被告所取得的“产权调换搬迁费19200元，货币安置式搬迁费3635.92元”存在关联性，不予支持。关于房屋装修保证金，与本案系不同的法律关系，为减少诉累，在本案中一并处理，因装修早已完成，被告应当予以退还。反诉部分，关于
反诉部分，关于合同解除，因本案诉争房屋已被征收，诉争标的已湮失，租赁合同已无法继续履行，故对反诉原告解除合同的诉请予以支持。关于反诉原告所主张未支付的租金，根据双方陈述及证人证言，本院可以认定反诉被告未支付的房屋租金系2016年4月至6月三个月，但这三个月反诉原告因征收未能正常营业，且双方已口头达成相关协议，另外被告也在取得停业损失补偿款中扣除了50000元的租金，应视为双方对后期租金已达成共识并作出处理，故不再另行支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决如下：
一、解除双方2014年12月9日签订的《房屋租赁合同》，双方终止履行；
二、本诉被告贾永强及第三人贾兴平共同支付给本诉原告李建装修补偿款465017元；
三、本诉被告贾永强退还本诉原告李建的装修保证金20000元；
四、驳回本诉原告李建其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告贾永强其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取8275元，由本诉原告李建承担4220元，本诉被告贾永强承担4055元；反诉案件受理费减半收取3200元，由反诉原告贾永强承担。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
逾期不上诉，本判决即发生法律效力。
判决书生效后，在判决书规定的最后履行期限届满时义务人不履行义务的，权利人可在二年内向人民法院申请强制执行。
审判员 康志刚
二〇一七年十月三十日
书记员 吴青青