湖北省恩施市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂2801民初903号
原告：恩施土家族苗族自治州民族体育馆，住所地：恩施市施州大道**号。统一社会信用代码:12422800732739126L。
法定代表人：张继海，该馆馆长。
委托诉讼代理人：李红旗，湖北拙卓律师事务所律师。
委托诉讼代理人：易鑫锋，男，土家族，生于1979年1月10日，住湖北省恩施市。系该馆工作人员。
被告：恩施和声走健养发展有限责任公司，住所地：湖北省恩施市施州大道（体育馆内）。统一社会信用代码：91422801588218560B。
法定代表人：张恩碧，该公司董事长。
委托诉讼代理人：鲁诚，湖北联信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李璐，湖北联信律师事务所律师。
原告恩施土家族苗族自治州民族体育馆（以下简称州民族体育馆）与被告恩施和声走健养发展有限责任公司（以下简称和声走公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月16日立案受理后，依法适用简易程序于2018年3月27日公开开庭进行了审理。当事人及委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。当事人申请调解期限一个月。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告及时腾退承租的恩施市施州大道32号体育馆南侧大厅房屋，返还健身器材，及时清空属于被告的活动财产；2.判令被告支付2016年12月1日至2017年8月31日期间的占有使用费172503元，并按869元/天的标准支付自2017年9月1日起至实际腾退房屋之日止的占有使用费；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由如下：2014年12月1日，原、被告签订《恩施自治州行政事业单位国有资产租赁合同》，约定原告将位于恩施市施州大道32号体育馆南侧大厅房屋和健身器材出租给被告使用，租期2年即自2014年12月1日起至2016年11月30日止，租金共计46万元。合同到期后，原告于2017年3月15日向被告送达《通知》，告知可按新的租赁价格与被告续签租赁合同，若对新价格有异议，原告将根据国资办的相关政策收回房屋。被告收到通知后对新价格提出异议，其后，原告分别于2017年5月11日、6月16日、8月28日分三次告知被告房屋公开招租及向被告催缴逾期占用费，被告均未予以理睬。2017年7月11日，原告就房屋公开招租事宜分别向恩施州财政局、恩施州文体新广局请示。2017年7月24日，恩施州财政局下达批复，同意将包括被告原承租房屋在内的资产公开竞价招租，以评估价格作为公开招租的底价，出租期限3年。2017年7月1日，经恩施州施南资产评估事务所评估，被告原承租房屋年租金评估为317100元。2017年9月26日，原告再次通知被告要求腾退房屋，但被告不予理睬。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院判准所请。
被告辩称，原告所诉部分不属实，原告并未在2017年6月16日等三次给被告下发催缴逾期占用费的通知，恩施州施南资产评估事务所于2017年7月1日评估房屋年租金317100元不属实。本案事实如下：原被告于2014年12月1日签订《恩施自治州行政事业单位国有资产租赁合同》，合同期限2年即2014年12月1日至2016年11月30日，租金23万元/年。合同到期后，被告多次找原告要求与其续签租赁合同，原告告知被告耐心等待续签通知，被告在收到原告的等待续签通知后，于2016年底即对租赁房屋进行了装修、对健身设备进行了更新。2017年3月15日，原告给被告下发了租金涨为362400元/年的通知。2017年3月21日，被告给原告发出《关于全民健身中心不适宜涨价的请求》的回函，明确表示不同意原告所作出的评估价格，同时要求继续承租。后经双方协商沟通，原告告知该租赁价格为评估公司做出的价格，但租金价格可以下调。原告于2017年6月16日给被告下发通知，该通知载明原告对被告租赁房屋的租金从362400元/年下调至317100元/年，并告知被告如对此价格有异议，可由被告自行找专业评估机构自通知之日起7日内对租金及装修部分进行评估，逾期未将评估报告交予原告的，视为被告放弃权利。随后，被告分别委托湖北循其本价格鉴定评估有限公司和湖北恩施中盛装饰工程造价评估有限公司对被告租赁原告的房屋自2016年12月以后的租金及室内装饰和设备进行了评估。上述两评估公司分别作出了评估报告书，评估租金为239200元/年，评估装饰费用为1840617.7元、设备费用为713688.12元（均为折旧后评估价）。被告将评估报告送达给原告后，原告未作任何答复。2017年9月26日，原告给被告下发《关于腾退体育馆南侧大厅房屋的通知》，要求被告立即腾退房屋并返回投资的健身器材等设备。被告收到该通知后于2017年9月29日给原告复函，明确表示被告在等待原告口头通知的等待续签合同，且被告又对健身中心进行了设备投入及整改装修，故被告表示不接受原告要求的腾退房屋，要求按被告评估的租金价格继续承租现有经营场所。双方合同到期后，原、被告之间应视为不定期租赁合同。原告于2017年6月16日的通知应视为要约，被告按照原告的要求在承诺期内向其送达了评估报告，应视为被告对原告要约的承诺，原告在收到评估报告后未作出任何意见，应视为原、被告双方的合同已经成立。现原告不仅未按评估报告的价格履行合同，反而将被告诉至法院，其行为严重违背诚实信用原则。若原告不能按每年239200元的价格继续讲房屋租给被告，其应按照评估的装饰部分和设备部分折后的总价格2554305.82元给被告予以补偿，并承担被告已支付的评估费用。
原告围绕诉讼请求依法提交了事业单位法人证书、法定代表人身份证明、《恩施自治州行政事业单位国有资产租赁合同》、“通知”、《关于全民健身中心不适宜涨价的请求》、“告知书”、州馆办文〔2017〕1号和2号文件、恩施州财行资函〔2017〕77号“关于恩施州民族体育馆房屋公开招租的批复”、“恩市州民族体育馆关于房租收入征缴的情况说明”、施南评报字〔2017〕第73号“恩施土家族苗族自治州民族体育馆拟出租资产租金公开招租底价咨询项目咨询报告”、“关于腾退体育馆南侧大厅房屋的通知”等证据。被告围绕其抗辩理由依法提交了《恩施自治州行政事业单位国有资产租赁合同》、“通知”、《关于全民健身中心不适宜涨价的请求》、鄂循价鉴（恩施）〔2017〕65号《关于恩施和声走健养发展有限责任公司房屋租金情况的价格评估意见书》、恩中盛行字【2017】第069号《室内外装饰工程造价及设备评估报告书》、“关于腾退体育馆南侧大厅房屋的通知”、“关于腾退体育馆南侧大厅房屋的通知的复函”等证据。经本院组织证据交换及质证，双方对上述证据的真实性均无异议，故对双方无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月1日，原告州体育馆（甲方，出租方）与被告和声走公司（乙方，承租方）签订《恩施自治州行政事业单位国有资产租赁合同》，合同载明：甲方将其占有使用位于恩施市施州大道32号州民族体育馆南侧大厅（具体包括南侧大厅720㎡、洗浴室35㎡）及健身器材出租给乙方，经营范围只限于运动休闲健身等全民健身活动；出租期限为2年，即2014年12月1日起至2016年11月30日止；租金共计46万元，实行先支付后使用，年租金按每半年分两次缴付，乙方若不按时足额缴纳费用，则视为乙方违约；本合同期满或终止，乙方无条件将承租经营的房屋和健身器材归还甲方管理，乙方投入的装修（除活动财产外）不得拆除，甲方不作任何补偿。乙方强行拆除装潢造成损失的需向甲方负责赔偿责任；合同期满或合同终止，乙方无条件清空所承租范围内属于乙方所有的活动财产，对逾期未搬出的物品，视为乙方放弃其所有权，甲方有权处置，因此产生的费用及造成的损失由乙方承担等。合同还约定了其他内容。
在签订上述租赁合同之前，上述房屋就由被告承租，本次租赁合同为续租。上述租赁合同到期后，因原告等候上级政策出台，故双方未续签书面的租赁合同，但被告继续使用租赁物，原告未提出异议。2017年3月15日，原告向包括被告和声走公司在内的体育馆内各租户发出“通知”，载明：根据恩施州财政局国有资产管理办公室的要求，自2017年起，恩施州所有国有资产房屋（门面）的出租，必须要有专业评估机构的评估报告。2017年2月，我馆委托恩施施南评估所对体育馆已到期的房屋门面进行现场察看，目前，恩施施南评估所已根据各租户所承租的房屋（门面）的面积大小、地段，市场行情等情况对各租户所承租的房屋（门面）的租金进行了重新评估定价，现将评估价格通知如下，各租户如对评估价格无异议，根据原合同“同等条件优先原承租户”的约定，我馆将根据国资办的相关政策收回房屋（门面），并对该房屋（门面）进行公开招租竞价，原承租户也可以报名参加公开招租竞价。请个租户于2017年3月25日前根据重新评估的价格考虑是否续租并以书面的形式回复，我馆将按回复意见选择续租或公开招租竞价的方式对房屋门面进行出租。租户和声走公司原承租房屋现评估年租金价为362400元。3月21日，和声走公司向原告作出《关于全面健身中心不适宜涨价的请求》，其请求如下：1.全面健身中心属于响应国家号召，大力推广全民健身理念，提高全面素质的公益性项目，并非纯盈利性机构，不适宜按商业门店价值评估费用承租。同时，还应大力支持恩施州体育事业发展，支持健康产业的发展以及支持青少年体育事业发展。2.全民健身中心致力于推广全民健身活动，无法承担按商业评估的价格，我公司表示不同意，并要求继续承租。3.全民健身中心为积极推广全民健身理念，强身健体从娃娃抓起，也为了增加健身中心人气，为此专门邀请致远跆拳道青少年国家级俱乐部加入本中心，并免费为其提供场地，该俱乐部长年代表州、市参加全国、全省、全州各类比赛并取得优异成绩。目前该俱乐部青少年会员共计三百余名。4.贵馆如要求收回场所采用竞标方式，也要请贵馆协调场地，妥善处理本中心会员的后期服务问题，尽量避免发生因健身机构关门而引起的社员闹事。5.全面健身中心现有教练员工三十余名将面临失业下岗，我公司无力处理，如全面健身中心无法继续经营，请贵馆协调并妥善安排。
2017年5月11日，原告向被告发出“通知”，通知载明：贵公司原签订租赁我馆南侧大厅的合同已于2016年11月30日到期，根据湖北省行政事业单位国有资产使用管理办法及恩施州财政局对国有资产出租有关文件规定要求，我馆拟对你公司原租房屋进行公开竞价招租，招租底价以资产评估事务所提供的价格为依据，出租期三年。贵公司如有意续租，也可报名，但报名前必须将2016年12月1日至招租公告发布时间止的租金以原租赁合同年租金标准缴清后方可有资格报名。
2017年6月16日，原告向被告和声走公司及另一案被告恩施州康霸商贸有限责公司发出“通知”，载明：恩施和声走健养发展有限责任公司、恩施州康霸商贸有限责公司：贵公司租赁我馆北侧大厅（和声走）及南侧大厅（康霸公司）已于2016年11月30日到期，因湖北省出台新的国有资产管理办法，未及时续签合同。我馆分别多次向恩施州国有资产管理办公室及恩施州文体新广局汇报贵公司实际经营及相关情况，州国资办及州局领导也先后给贵公司回复要按现有国有资产管理办法实施。2017年6月13日，我馆再次邀请州文体新广局领导及国有资产产权交易中心相关部门负责人，与两公司就门面出租相关问题召开现场协调会。根据相关领导及业务负责人与贵公司沟通结果，我馆拟按现行政策对两公司已承租到期的房屋进行公开竞价招租，招租底价以评估公司的评估价，对原承租人的装修部分（不可移动部分）在公开招租文件的条件设置上可考虑产权交易中心的建议，即若原承租人竞标失败，新承租人必须承担原承租人原装修部分（不可移动部分）折旧后的价值，价值依据专业评估机构的评估价为依据。根据上述情况，特通知如下：1.我馆对两公司原承租的房屋出租评估价，经与评估公司协商下调，目前对康霸公司原承租的房屋评估价为303240元，对和声走公司原承租的房屋评估价为317100元，我馆拟按此评估价为公开招租底价，贵公司如对此有异议，也可自行找专业评估机构评估。2.对两公司装修部分的评估（不可移动部分），两公司可自行找专业评估机构评估。
2017年6月20日，依据和声走公司委托，湖北循其本价格鉴定评估有限公司作出鄂循价鉴（恩施）〔2017〕65号《关于恩施和声走健养发展有限责任公司房屋租金情况的价格评估意见书》，该意见书第七条第（二）项载明：鉴于评估对象存在的环境条件和客观情况与周边租赁现状没有对比性，所以评估人员没有通过市场调查进行评估。但租金调整也是市场存在的客观现象，在没有可对比对象的情况下，评估人员查阅湖北省物价局公布的“2016年12月居民消费价格主要数据”，其中租赁房屋房租同比涨幅为4%，据此，评估人员按其政府公布的官方数据作为计算依据，计算出2016年12月份按房屋租赁租金同比2015年12月份的上涨金额。230000元/年×（1+4%）﹦239200元/年。故该价格评估结论239200元。当月，同样依据和声走公司的委托，针对民族体育馆内（健身房）室内外装饰工程及设备，恩施中盛行装饰工程造价评估有限公司作出恩中盛行字【2017】第069号《市内外装饰工程造价及设备评估报告书》，评估结论为：1.装饰部分折旧后为1840617.7元；2.设备部分折旧后为713688.12元。被告给原告送达了前述评估报告，原告未作回复。
2017年7月15日，依据州体育馆的委托，恩施州施南资产评估事务所作出施南评报字〔2017〕第73号《恩施土家族苗族自治州民族体育馆拟出租资产租金公开招租底价咨询项目咨询报告书》（以下简73报告书），该报告第八条第（四）项载明：评定估算，拟出租恩施土家族苗族自治州民族体育馆4、5号房屋，位于恩施市施州大道32号，房屋面积1477㎡，其周边某超市1500㎡，第一年租金83万元，以后每年递增3万元，每平方米租金为50元左右，我们综合考虑，4、5号房屋在院内，临界程度不如对面超市，因此按月租金35元计算，4号房屋年租金为303240元，5号房屋年租金为317100元。
2017年8月23日，原告在被告处张贴了“告知书”，告知书载明：现拟对位于恩施市施州大道32号体育馆南侧大厅的房屋进行公开挂牌招租，现就公开招租事宜予以告知：1.公开招租时间及相关要求请关注产权交易机构网站。贵公司如有承租意向，请按产权交易机构发布的公告截止日报名登记，但报名前必须将2016年12月1日至2017年8月31日逾期经营时间段的租金按原租赁合同租金缴清后方可有竞争资格，原合同年租金230000元，月租金19167元，逾期应缴金额172503元。2.本次公开招租租赁期限为三年。
2017年9月26日，原告向被告发出《关于腾退体育馆南侧大厅房屋的通知》，通知载明：贵公司与我馆于2014年12月1日就恩施市施州大道32号体育馆南侧大厅及健身器材签订了《恩施自治州行政事业单位国有资产租赁合同》，出租期限为两年，自2014年12月1日起至2016年11月30日止。房屋租赁期限已于2016年11月30日到期，贵公司仍在继续使用租赁房屋，我馆曾多次提出异议。现我馆将对租赁房屋予以收回，请贵公司立即腾退体育馆南侧大厅房屋及返还我馆投资的健身器材等设施设备。9月29日，被告向原告复函，载明：一、我公司自租赁贵馆场地以来，始终坚持以推广全面健身为己任，并经营全民健身项目长达12年之久，全民健身中心曾先后被国家体育局命名为“国家及全民健身活动中心”，已将该处打造成恩施州知名的健身运动场所。公司在正常经营的同时能确保租赁费用的缴纳和保障职工稳定就业，从稳定的角度出发，应仍由我公司继续承租并经营更为合适。二、在与贵馆的合同到期后，我公司多次申请与贵馆继续签订租赁合同，贵馆口头通知我们等待续签，我公司便又对健身中心进行了设备投入和整改装修，现贵馆要求我公司腾退房屋，我公司表示不能接受。三、按贵馆的要求，我公司向具备合法认可资质的价格鉴定评估机构对现经营场所进行了市场评估，并已及时上报贵馆，我公司要求按照所上报的市场评估价格继续承租现有经营场所。四、如贵馆不考虑以上因素坚持收回房屋，我公司只能配合，但请贵馆补偿我公司的各项装修损失2554305.82元及搬迁费，并承担现有员工的安置补偿及相关费用损失，避免矛盾激化。
审理中调解，原告提出必须严格按照国有资产管理办法的相关规定对被告原承租的州体育馆南侧大厅进行公开招租，且必须以其评估的年租金317100元为底价，故双方未能达成协议。
本院认为，原、被告于2014年12月1日签订的《恩施自治州行政事业单位国有资产租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，双方于2014年12月1日签订的租赁合同约定租赁期限已于2016年11月30日届满，此后，被告继续使用租赁物，原告并未提出异议，故双方于2014年12月1日签订的租赁合同继续有效，但租期为不定期。在此期间，原告向被告发出要约按其评估的年租金317100元续签书面的租赁合同，但被告提出年租金应按其评估的239200元计算，也就是被告对原告要约的内容进行了实质性变更，应视为新的要约，原告的要约失效；原告对被告的新要约没有作出承诺，故被告的新要约亦失效。因此，双方对继续签订书面租赁合同的内容没有达成一致意见，原告于2017年9月26日向被告发出《关于腾退体育馆南侧大厅房屋的通知》，视为原告解除不定期租赁合同。《合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”原告发出腾退房屋通知至今，被告有足够时间腾退租赁物，但至今未履行，因此，原告的该诉讼请求，本院予以支持。因原告未提交健身器材具体清单，双方也未能核实原告原移交的健身器材的名称、规格、数量，故原告要求被告返还健身器材的诉讼请求，因缺乏事实依据，本院不予支持。在不定期租赁期间，除租期为不定期外，其余内容均依据的原租赁合同，故不定期租赁期间的租金应按年租金230000元计算；不定期租赁合同解除后，被告仍占有、使用租赁物，期间的使用费亦应按原租金标准计算，故被告应自2017年12月1日起至实际腾退租赁房屋之日止按年租金230000元的标准支付原告租金和使用费。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第一百四十二条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告恩施和声走健养发展有限责任公司于本判决生效后十五日内返还原告恩施土家族苗族自治州民族体育馆位于恩施市施州大道32号体育馆南侧大厅（具体包括南侧大厅720㎡、洗浴室35㎡）。
二、被告恩施和声走健养发展有限责任公司于本判决生效后三日内支付原告恩施土家族苗族自治州民族体育馆自2016年12月1日起至2017年8月31日止的租金172503元。
三、被告恩施和声走健养发展有限责任公司于实际腾退房屋之日按年租金230000元的标准支付原告恩施土家族苗族自治州民族体育馆自2017年9月1日起至实际腾退租赁房屋之日止的租金和使用费。
四、驳回原告恩施土家族苗族自治州民族体育馆的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
案件受理费3750元，减半交纳1875元，由被告恩施和声走健养发展有限责任公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号17×××044（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 张 勇
二〇一八年五月十日
书记员 黄小龙