江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏04民终0344号
上诉人（原审原告）：王慧星，女，1980年8月21日出生，汉族，住常州市戚墅堰区。
委托诉讼代理人：宗龙喜，江苏龙成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王羽丰，江苏龙成律师事务所实习律师。
被上诉人(原审被告)：刘毅，女，1980年11月5日出生，汉族，住常州市天宁区。
上诉人王慧星因与被上诉人刘毅房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市天宁区人民法院（2016）苏0402民初5868号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王慧星上诉请求：撤销一审判决,改判支持王慧星的诉讼请求。理由如下:一、一审法院认定事实错误，出租人俞振有对刘毅转租的事实并不知情也不可能知情,刘毅的转租行为未经出租人同意应属无效。1.2017年2月20日，经法庭现场调查,出租人明确表明刘毅从未告知其转租事宜,同时强调转租必须经其同意方能生效，调查当时也仍未与刘毅解除租赁合同，其与刘毅签订的租赁合同第二条第4项也明确约定,租赁期间乙方不得私自将商铺转租，若要转租必须先与甲方商量妥当方能转租,进一步印证了出租人对转租并不知情；2.一审判决依据王慧星与刘毅之间的微信聊天记录认定出租人清楚转租事宜纯属断章取义。刘毅在2016年10月10日当天仅是与出租人俞振有提及房租支付期限问题,并未告知转租事宣，王慧星与出租人根本就不相识，更不可能主动告知其转租的情况。一审判决完全无视了更直接也更具效力的法庭调查结论，反而对微信聊天记录进行推论得出了与事实完全相反的结果实属不当。二、王慧星转租的合同目的无法实现,案涉店面转让协议应属无效。1.出租人俞振有在对转租毫不知情的情况下，根本不存在对此提出异议的可能，由此也就无法得出其同意刘毅转租的结论。同时，无效合同自始无效，是否取得了出租人的同意并不影响合同的效力;2.王慧星承租案涉租赁房屋并非是为了居住使用,而是为了营业商用，这一点刘毅在签订店面转让协议时是明知的,理应尽到必要的配合协助义务，其中也就包括主动联系出租人与王慧星签订新的租赁合同或者�转租协议效力进行确认，以使王慧星顺利办理营业执照。但刘毅在王慧星的催促下非但拖延办理了自身营业执照的注销手续，更是拒绝帮助王慧星联系出租人，王慧星作为次承租人显然是居于被动劣势地位，刘毅的行为直接导致王慧星的转租合同目的无法实现，理应承担相应的法律责任。三、王慧星与出租人重新签订的租赁合同效力并不能覆盖王慧星与刘毅之间的店面转让合同效力。2016年11月10日王慧星就已装修结束，由于缺乏合法有效的租赁协议一直无法办理营业执照，只得关门空置了大半年时间直至2017年6月5日与出租人重新签订了租赁合同后才得以正式营业，原店面转让协议中包括的转让设施也都由出租人另行进行了处理，王慧星根本未能进行利用。王慧星在刘毅与出租人租赁合同到期后另行签订租赁合同并开展营业是与案涉转租行为完全无关的法律事实，并�能以此判断王慧星是否受有损失。
刘毅辩称，一审查明事实清楚，王慧星陈述不一致，从签订转让协议，刘毅搬出店铺，王慧星已经使用至今。
王慧星向一审法院起诉请求：1.判令解除王慧星、刘毅签订的《店面转让协议》，判令刘毅归还王慧星已向刘毅支付的店铺转让费4万元；2.判令刘毅归还王慧星向刘毅支付的房租24500元；3.判令刘毅赔偿王慧星因租赁店面的装修费用4万元；4.本案诉讼费用由刘毅承担。在一审庭审中，王慧星要求变更“解除王慧星、刘毅签订的《店面转让协议》”的诉讼请求为确认该协议无效。
一审法院认定事实：2014年5月31日，俞振有等二人（作为出租方、甲方）与刘毅（作为承租方、乙方）签订《商铺租赁协议书》，约定乙方在2011年11月17日以55000元转让装修费接收江苏省常州市青山湾花园9-14号商铺，转让合�2014年6月1日到期，原合同到期后甲方自愿将江苏省常州市青山湾花园9-14号商铺的经营权续租给乙方，租期从2014年6月1日起至2017年6月1日止，租期三年，年租金42500元。双方约定租赁期间，乙方不得私自将商铺转租，若要转租必须先与甲方商量妥当，方能转租。2016年10月10日，刘毅（作为转让方、甲方）与王慧星（作为顶让方、乙方）签订《店面转让协议书》，约定：甲方将位于常州市青山湾花园9-14号商铺店铺转让给乙方，并保证乙方同等享有甲方转让前的一切权利；店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并去定期交纳租金及该约定的应有甲方交纳的水电费及各项费用。甲方在2016年10月15日前搬离店铺，并结清所有费用，此外，甲方不得向乙方收取其他费用；转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备和房屋装修、营业设备�全部归乙方；乙方在2016年10月10日向甲方支付转让费共计人民币4万元，加房租24500元整；乙方于2016年春节前2017年1月25日前支付另外5万元转让费等内容。另附双方转让清单：立柜空调、挂壁空调、摄像头2个、电扇1个、蛋糕柜1个、音响2个、交脚桌1个、交脚椅2个、遮阳伞1把、园艺桌1套、花架1个、黑板2个、一些绿植、方桌4个、藤凳4个、铁艺圆桌1个、电话桌1个、铁艺茶几1个、绿皮沙发1个。当日，王慧星向刘毅支付了4万元转让费及剩余租期的房租24500元。双方于2016年10月15日完成店铺交接。2016年11月16日，常州市天宁区市场监督管理局经刘毅申请，出具《个体工商户准予注销登记通知书》，核准注销天宁区天宁留意服装店、天宁区天宁若木居茶吧登记。王慧星在一审庭审中称出租人俞振有对转租事宜不知情，不认可王慧星与刘毅签订的《店面转让协议》，造成王慧�在装修完毕后，迟迟不能办理工商营业执照，店铺装修完毕后一直不能开业经营。为证明其装修损失，王慧星提供以下证据：潘明东分别于2016年10月16日、2016年10月20日、2016年10月27日手写收条三张，分别载明“33平方拆顶，66平方敲墙人工2500元”、“53平方批灰人工1400元”、“墙面贴砖人工费1750元”；2016年11月5日开具的乐视电视销售凭证，价格2299元，未有收款单位签章；2016年10月30日，常州市钟楼区新兴业建材装璜材料店加盖印章的收款收据一张，载明“瓷砖、地石砖750元”；2016年10月30日姜顺松出具的手写收据，载明“93平方油漆人工费3500元，护墙板打柜、开槽、排风管道人工费4000元，卫生间补瓷砖500元”；2016年10月25日亚明装饰材料店出具的收款收据一张，载明“油漆材料、粘合剂、填缝剂2640元”；2016年10月26日出具的收据一张，载明“电线五金1200元”；2016年10月18日常州市钟楼区红喜建材店出具的收据一张，载明“木板夹板共计3270元”。刘毅在一审庭审中提交与王慧星的微信聊天记录，以证明双方签订《店面转让协议》时，出租人俞振有在场，转租事宜完全知悉。其中2016年10月20日，王慧星发送：“那天房东说的一句话我一直梗在心里，他说要签三年合同就要三年房租一起付，你签了四年也是每年一付啊”。刘毅回复：“这个房租的事，是你跟房东之间的事”。王慧星回复：“我只想你做个和事佬从中说几句，毕竟不可能做到啊”。刘毅回复：“这个问题你为什么当时他在的时候不提？我现在店都转给你了，在跟你们没任何关系的情况下再跟他说这事，也不妥吧，他也不会理我”。王慧星回复：“当时提了，他不是说不同意吗？我总不能跟你讲好了盘店就因为这个翻脸说不盘了？为人要讲信用啊！只是这段时间越想越想不通啊！租房子你当时也说了三年一签，每年付一次，这是正常的”。刘毅回复：“你也讲点道理行吗，当时签合同，我们三方都在场，当时房东跟你说这个问题，你自己也没有太大的异议，我看你没意见，我总不能自己跳出来跟房东说这样不行，现在事情过了这么多天，你来跟我说这个，试想下，如若旁人谁理你？你自己跟房东的问题，你自己不解决，赖着我你觉得有用吗”。王慧星回复：“我说了，当时我说了，可是房东一句否决，你也并没有说一下你以前也是一年一交的来帮我缓一缓，我倒是抱着诚信的态度还是坚持把店盘下来了，原因是基于你给我分期付转让费，是对我好的，我也不是赖着你，我是低声下气在求你。我也没有想到当时你听到房东强硬地说签几年交几年后没有把你之前跟我说的签三年然后一年一交说一下”。刘毅回复：“换句话说，房�的问题我也再三强调过，我说了不算的，我再三要求三方到场签合同就是为了有问题可以当面解决，以免造成不必要的麻烦”。王慧星回复：“你当时听到房东否决了我的合理提议，能替我说一句你之前是一年一交的多好呢，我看你也不说话，我想你是不是会等一下再说，结果到最后你也没说。我再次感谢你让我分期交转让费。我会准时给你的。祝你晚安！”2017年2月20日，经现场调查，涉案房屋出租人俞振有陈述称，刘毅从未告知其将店面转租的事情，如果要转租，必须经其同意，目前也未和她解除租赁合同。但俞振有拒绝出庭作证。
一审法院另查明，2017年6月，王慧星与俞振有就涉案房屋签订租赁合同，此后涉案房屋由王慧星使用经营。
一审法院认为，根据王慧星的诉讼请求，本案系王慧星请求依法确认《店面转让协议》无效并基于此要求�还财物、赔偿损失等。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。从王慧星和刘毅双方的意思表示和签订的《店面转让协议》的内容来看，该合同约定的内容并不违反法律法规的强制性规定，本案也没有证据证明双方存在恶意串通损害国家、集体或者第三人利益、或以合法形式掩盖非法目的、或损害社会公共利益的而行为。庭审中，王慧星陈述请求确认《店面转让协议》无效的依据是涉案房屋转租行为未经出租人同意。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可�解除合同。”最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。”从上述规定可以看出，在转租房屋未经出租人同意的情形下，享有请求解除合同或认定转租合同无效的主体是出租人而非次承租人，次承租人是否可以请求解除合同或认定合同无效应取决于出租人对此作出的意思表示，取决于该转租行为是否影响或阻碍次承租人正常占有、使用租赁物及租赁权利的行使从而导致合同目的不能实现。综合本案情况来看，首先，从王慧星与刘毅的微信聊天内容可以看出，房屋出租人俞振有知道承租人刘毅将房屋转租这一情况，且俞振有对如何支付房租的方式（三年一付还是一年一付）表达了自己的看法；其次，根据法律规定，出租人知道或者应当知道承租人转租租赁房屋，但未及时提出异议的，视为同意转租。调查中俞振有明确陈述其未与刘毅解除租赁合同，即在合同约定的租赁期内，俞振有并未采取相关措施解除或终止租赁合同。俞振有应当知道承租人刘毅转租租赁房屋后，未及时提出其他异议，也未及时行使法律规定的合同解除权等，按法律规定应视为同意转租；第三，从本案查明的事实看，2017年6月，王慧星与俞振有就涉案房屋签订了租赁合同，即俞振有同意将涉案房屋出租给王慧星，王慧星在事实上也能够合法有效使用涉案房屋（包括对《店面转让协议》中约定的装置装修、设施设备的使用）。综上而言，王慧星在与刘毅签订《店面转让协议�后，其能够正常有效使用涉案租赁房屋，本案没有证据证明转租后存在实质影响或阻碍王慧星对涉案租赁房屋进行使用、收益等方面的行为，现在王慧星亦在经营使用涉案房屋。综上，王慧星要求认定合同无效、返还租金、转让费及赔偿装修费用的诉讼请求，因缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。判决：驳回王慧星的诉讼请求。一审案件案件受理费2390元，由王慧星负担。
二审中，双方当事人均未提交新证据。王慧星对一审法院查明的刘毅与王慧星的微信聊天记录提出异议，认为该微信聊天内容不是原始的，对其真实性、关联性、合法性均不予认可。双方当事人对一审法院查明的其他事实无异议，本院依法予以确认。
本院认为，依照法律规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁�同继续有效。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。又根据相关规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案刘毅从俞振有处承租房屋后，将该房屋转租给王慧星。在转租期内，出租人俞振有并未主张解除其与刘毅的租赁合同，王慧星按转租协议约定的期限也实际使用了该房屋。现王慧星以次承租人的身份主张其与刘毅之间的租赁合同无效无法律依据，本院不予支持。
综上，王慧星的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2390元，由王慧星�担。
本判决为终审判决。
审判长 卢文忠
审判员 袁海燕
审判员 孙海萍
二〇一八年四月十三日
书记员 夏 煜