广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗天法民四初字第2070号
原告胡鸣芳，身份证住址为广州市越秀区。
委托代理人曾国平，系广东踔厉律师事务所律师。
被告万菱实业（广东）有限公司，住所地在广州市天河区。
法定代表人王德雄，董事长。
委托代理人陈广鹏、梁纪锋，均系广东法制盛邦律师事务所律师。
原告胡鸣芳诉被告万菱实业（广东）有限公司（以下简称万菱公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年10月29日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年1月6日公开开庭进行了审理。原告胡鸣芳的委托代理人曾国平，被告万菱公司委托代理人陈广鹏、梁纪锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告胡鸣芳诉称：2010年4月18日原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同编号201004149304号，约定被告将其在广州市天河区天河路所建设的“万菱汇”商品房B区17层1715号出售给原告，房屋地址：广州市天河区232号之一1715房；该商品房总价为2603302元。被告提供的商品房预售许可证号为：穗房预（网）字第20090361号。合同签订后，原告已经按合同约定支付全部房款，并委托被告办理产权登记。2011年5月13日，被告交楼。2012年8月3日，按照被告核定的最终面积，原告同被告签订《面积差异房价款结算确认书》，并于2012年8月4日支付补差款3072元及随后被告开具补差房款的销售发票。原告实际支付的总房价款2606374元。2012年9月24日，被告向原告交付房地产证书（房地产证显示房管局登记时间为2012年9月4日），原告签收凭证由被告收存。按照《商品房买卖合同》第二十一条约定，被告应当在商品房交付之日起210日内到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付原告。但被告一直拖延办证，导致办妥并交付房地产权证的时间延迟长达200日（210个工作日折算为294个日历日，另加法定假日6天，则被告应在交楼后300个日历日内办妥并交证；被告在2011年5月13日交楼，应于2012年3月8日办妥并交付房地产权证给原告，2012年3月8日至2012年9月24日共200日）。按照合同第二十二条以及附件七“补充协议”第十二条，被告延迟办证的违约责任为：每日按商品房总价款0.01%的标准支付违约金。因此，被告应付违约金为：2606374元（总房价款）×0.01%×200=52127.48元。原告曾多次书面要求被告按约定支付违约金，但被告都以各种借口拖延支付违约金，时至起诉之日仍没有按约定支付违约金，严重损害了原告的合法权益。为此，特诉请法院判令：1、被告立即支付原告延迟办理广州市天河区232号之一1715房房地产权属证书的违约金合计52127.48元。2、被告承担本案诉讼费用。
被告万某公司辩称：不同意原告的诉讼请求。1、有关办证期限210个工作日问题，该约定是第三方提供格式文本。原告购买上述房屋时，广州市实施网签制度，所有合同都必须办理网上签约手续，在系统默认的办证期限最多只能填写210个工作日。若因为我方原因导致不能在上述期限内办理产权登记，我方才愿意承担相应的违约责任。若因为原告原因或政府部门的原因，导致未能及时办理产权登记，不能以超过上述210个工作日认定被告违约。2、从我方提交的证据可以看出，我方在上述房屋所在楼宇取得规划验收后，随即申请办理整个楼宇（包括原告购买上述房屋所在的B栋和A栋写字楼、C住宅、裙楼商场以及地下停车场）的测绘手续，因为万某汇是整体项目，房管局不会专门针对B栋办理有关确权手续，因此上述整个流程，比一般单体楼的商品房办理确权手续时间长。我方在2010年10月份申请办理测绘，至2011年10月份房管局才出具整体的测绘报告《测量成果报告书》。此后，我方又按房管局要求签订出让合同变更协议，并交纳专项维修资金，在上述手续办妥后，我方随即于2012年3月15日申请办理大确权。如果按国土部门工作时限及工作通知，大确权手续本应于2012年4月27日办妥，但实际上是于2012年7月9日才办妥，就此而言，因房管局原因迟延了73天。2012年7月9日起上述房屋才具备办理房产证的前提条件。我方于2012年7月18日通知原告前来提交办证所需资料，通知中载明我方最早接受原告所提交办证资料时间为2012年7月23日，但从我方存档的文件记录显示，原告分别于2012年8月3日、8月7日、8月21日陆续前来补交材料或在申请文件上签名。从2012年7月23日（我方通知中接受资料时间）至2012年8月21日（原告补充完毕资料时间）因原告自身原因，又迟延了29天。我方于2012年9月11日办妥上述房屋的房产证，并于当日电话通知原告随时可以领取，但由于原告原因，其又延误了13天，即2012年9月24日才前来领取房产证。我方认为原告主张从2012年3月8日至2012年9月24日期间我方需支付逾期办证违约金没有充分事实依据。根据相关司法解释，只有在因为开发商原因导致逾期办证时，我方才需承担违约责任。如前所述，整个办证程序由政府部门主导，我方作为开发商无力左右政府部门的办证进程，这不属于我方原因导致，因此不同意将该期间计作逾期天数，不同意支付相应的违约金。在本案中逾期办证的责任不在我方，而在于政府部门及原告自身原因，所以我方不应当承担逾期办证违约责任。3、上述房屋从销售至今，房屋升值很多，成交价为260万元，目前已升值至400万元以上，原告一方面享受了房屋升值的巨额权益，另一方又向被告主张5万元的违约金。从情理上讲，原告不应再向我方主张5万元逾期办证违约金。对于原告主张交楼时间为2012年5月13日无异议，对于依照合同约定计算210个工作日，应于2012年3月8日办妥房产证并交付原告无异议。对原告主张以总房价款2606374元计算违约金无异议。
经审理查明：2010年4月18日，原告（乙方／买方）与被告（甲方／卖方）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称《合同》），约定：甲方以出让方式取得位于天河区天河路CR-
TH-1、CR-TH-2、CR-TH-3、CR-
TH-4编号为8的地块的土地使用权，在该地块上投资建设万某汇商品房；该商品房已取得编号为穗房预（网）字第20090361号；乙方所购商品房为万菱汇（A区、B区、C区、裙楼及地下室）第B区幢17层1715号房（以下简称案涉房屋），房屋地址为天河区天河路232号之一（B区）1715房；建筑面积共92.57平方米，套内建筑面积66.77平方米，共有分摊面积约25.8平方米；该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米38989.10元，总金额2603302元；乙方选择分期付款，第一期房款523302元在本预售合同网上签订之日支付，第二期房款2080000元在2010年5月18日前支付；（第二十一条）双方同意选择乙方委托甲方办理方式办理《房地产权证》，甲方应当在商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机关为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方，在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后10个工作日内向甲方提供房产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料，甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料，甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任；（第二十二条）如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，逾期达到120日的，乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应自逾期之日的次日开始起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；（附件七《本合同补充协议》第十二条）双方同意将本合同第二十二条“迟延办理产权登记的违约责任”中提及的每日违约金“0.05%标准”变更为“0.01%标准”；等内容。
上述合同签订后，原告向被告支付了全部购房款2603302元，被告于2010年6月2日向原告开具了相应的发票。
2010年4月18日，原告向被告支付了案涉房屋权证综合费800元，被告向原告开具了相应的收据。
2011年5月13日，原告签署了《入伙收房确认书》，确认于当日签收了案涉房屋。
2012年8月3日，原、被告共同签署了《面积差异房价款结算确认书》，确认案涉房屋实测套内面积为66.8488平方米，比约定的套内面积增加0.0788平方米，面积误差比例为0.12%，双方同意由原告向被告补缴面积差异房价款3072元。原告随后向被告交纳了购房款3072元，被告于2012年8月4日向原告开具了相应的发票。
2012年7月20日，被告向原告发出《关于万某汇B栋住宅办理房地产权证的通知》，通知原告于2012年7月23日至7月30日在万某汇B栋四楼集中办理业主提交办证资料手续，并列明分期付款业主需提交的文件资料为合同原件、预购商品房预告登记证明书原件、业主身份证复印件、购房发票及收款收据、已自行缴交契税的契税完税证明原件。被告未能举证证明原告签收上述通知的具体时间。原告确认其于2012年7月30日前收到该通知。
2012年8月7日，被告收取了原告提交的案涉房屋的《合同》原件、预购商品房预告登记证明书原件、契税完税证明原件。
2012年9月4日，广州市国土资源和房屋管理局就案涉房屋核发了以原告为房地产权属人的穗字第0920044752号《广东省房地产权证》。
2012年9月24日，原告从被告处签收了案涉房屋的《广东省房地产权证》。被告称其于2012年9月11日以电话方式通知原告随时可以前来领取房产证；原告对此予以否认，称被告于2012年9月24日才通知其领证，其于当日领取了房产证。被告未提供证据证明其上述陈述。
关于原告何时提交齐全办证所需资料，被告称原告于2012年8月3日、8月7日、8月21日陆续提交办证资料或在申请文件上签名，直至2012年8月21日才最终交齐办证资料。为此其提供了案涉房屋的《广州市房地产转移登记申请书》（显示申请方式为双方申请，权利人买方一栏书写有原告姓名、身份证号等信息）、《广州市房地产交易与权属登记询问记录表》（权利人买方签名一栏有原告签名，落款时间为2012年8月21日），并称原告于2012年8月21日才签署了《广州市房地产转移登记申请书》。原告否认《广州市房地产转移登记申请书》上原告的姓名为原告本人所签，但其明确表示不就该签名的真实性进行鉴定。
本院认为：原、被告双方签订的《合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应当依约切实履行。
原告作为买受人已向作为出卖人的被告付清全部房款2606374元（3072元＋2603302元），被告作为出卖人则负有向作为买受人的原告交付房屋及转移房屋所有权即办理房地产权属证书的义务。经查，被告将案涉房屋交付原告使用的时间是2011年5月13日，现原、被告均确认根据《合同》约定被告应在2012年3月8日前办妥产权登记并将以原告为产权人的房地产权证交付原告，本院对此予以采信。经查，原告实际领取案涉房屋的房地产权证的时间为2012年9月24日，距离合同约定的最后时限已经超过了200日。对此，被告主张应当扣除因第三方原因导致其迟延办证的期间及因原告自身原因导致至迟延办证的期间。首先，关于被告是否得以第三方原因导致被告迟延办证而在本案中主张免责问题，根据合同相对性原则，合同一方当事人因第三人的原因导致其不能履行合同义务时，其并不能以此为由拒绝向合同相对方承担违约责任，因此，被告在本案中也不得以此为由拒不承担违约责任。其次，关于被告是否得以原告原因导致被告迟延办证而在本案中主张免责问题，从本案查明的事实看，案涉房屋的房地产权证办理需要原告配合提供有关办证资料及签署有关申请文件，因此，根据公平合理原则，如果因为原告自身的因素而未在合理期限内予以配合，则超过合理期限的时间可予以扣除，不算作被告迟延办证的时间。经查，《合同》第二十一条约定原告应当在接到被告提交办证资料通知之日起10个工作日内向甲方提供房产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料，被告未能举证证明原告签收《关于万某汇B栋住宅办理房地产权证的通知》的具体时间，故本院采信原告关于其于2012年7月30日前收到该通知的自认，以此计算10个工作日，原告向被告提交齐全的办证资料及文件的最后期限为2012年8月10日，如果原告在期限内履行完提交办证资料的义务，则超过部分的时间应当扣除。上述依约提交办证资料的举证责任在原告一方，原告否认《广州市房地产转移登记申请书》上原告的姓名并非原告本人所签，但又不就该签名的真实性申请进行鉴定，本院对原告的上述否认意见不予采信，原告未能举证证明其签署《广州市房地产转移登记申请书》的时间，本院采纳被告关于原告于2012年8月21日在该申请书上签名的陈述意见。按此计算，原告超期提交办证资料的时间共计11天，应从上述200天迟延办证时间中扣除。被告未举证证明其关于其于2012年9月11日通知原告随时可以领取案涉房屋房地产权证的陈述，在原告予以否认的情况下，被告对此承担举证不能的不利后果，本院对原告关于其于2012年9月24日接到被告通知领取案涉房屋房地产权证的自认予以采信。综上，被告应就其迟延189天办证承担违约责任，依照《合同》第二十二条、附件七《本合同补充协议》第十二条的约定，被告应当向原告支付逾期办证违约金49260.47元（2606374元×0.01%×189天），原告诉讼请求中未超过上述49260.47元的部分，有事实和法律上的依据，本院予以支持，超过部分本院不予支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告万菱实业（广东）有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告胡鸣芳支付逾期办理广州市天河区232号之一1715房的产权过户手续和房地产登记手续的违约金49260.47元。
二、驳回原告胡鸣芳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1100元，由原告胡鸣芳负担60元，被告万菱实业（广东）有限公司负担1040元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 秦 雯
人民陪审员 严建华
人民陪审员 李伟珍
二〇一四年五月二十七日
书 记 员 蒲肖明
翁智敏
判决书已于2014年月日送达