浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0602民初6517号
原告（反诉被告）：张水珍，女，1945年8月29日出生，汉族，住绍兴市越城区。
委托诉讼代理人：金国海，绍兴市三农法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）：王国华，男，1971年3月20日出生，汉族，住绍兴市越城区。
原告张水珍与被告王国华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月7日立案后，被告王国华提出反诉，本院已予以受理。本案依法适用简易程序于2017年6月28日公开开庭进行了审理。原告张水珍之委托诉讼代理人金国海、被告王国华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告张水珍向本院提出诉讼请求：一、确认原告与被告签订的房屋买卖协议有效；二、座落袍江马山镇丽都花园11幢106室房屋属于原告所有，被告协助原告到房屋管理等部门办理该房屋更名于原告名下。事实和理由：2005年4月29日，原告与被告签订房屋买卖协议，约定：被告自愿将坐落丽都花园11幢106室房屋及8幢13号车棚以204593元的价格整体转让给原告所有，付款方式为原告以从案外人王耀兴处受让的座落鸿通金都22幢107室房屋及22幢11号车棚抵充房款107040元，原告已将该房屋的凭证交给了被告，只是被告没有与案外人王耀兴取得联系。原告向被告购房的余款97553元以现金支付。嗣后，原告按约支付房款，并接受使用该房屋至今。现房屋更名条件已经成就，为此原告多次要求被告协助办理讼争房屋的过户手续，均遭拒绝，故诉至法院。
被告王国华辩称，原告应先将鸿通金都22幢107室房屋及22幢11号车棚过户给我，这样我就同意协助原告办理丽都花园11幢106室房屋的过户，或者同时过户。双方签订房屋买卖协议是事实，我认可的。
反诉原告王国华向本院提出反诉请求：一、请求确认反诉被告与反诉原告之间的鸿通金都22幢107室房屋以及22幢11号车棚的买卖关系有效，配合反诉原告将鸿通金都22幢107室房屋过户到反诉原告名下；二、反诉费由反诉被告承担。事实和理由：根据反诉被告在本诉中所称的丽都花园11幢106室房屋购房款204593元的付款方式为：反诉被告从第三人处受让的鸿通金都22幢107室房屋以及该22幢11号车棚抵充购房款107040元，余款97553元现金支付。因此，反诉被告提出的诉讼请求即丽都花园11幢106室房屋买卖协议有效的基础是鸿通金都22幢107室房屋买卖关系有效成立。反诉被告没有做好与案外人的转让工作，致使其未将107室房屋过户到反诉原告名下；反诉原告多次主张过户权利未果，引发本案纠纷。因此，反诉请求与本诉请求之间具有直接因果关系，法院应先审理反诉，反诉请求实现，本诉的争议便不存在。同时反诉要求确认张水珍与王国华之间的鸿通金都22幢107室的房屋及22幢11号车棚的买卖关系有效，配合王国华将107室的房屋过户到其名下。
反诉被告张水珍针对反诉辩称，本案争议焦点为原告要求被告配合办理丽都花园11幢106室房屋的过户与被告要求原告办理鸿通金都22幢107室房屋的过户是否同期进行的问题。原告认为，原告与被告约定丽都花园11幢106室房屋过户的条件是在房管部门允许的情况下被告需无条件配合，买卖协议写得很清楚，现在被告要求原告办理鸿通金都22幢107室房屋的过户，双方是没有约定的，且当初原告也已经提醒被告与案外人王耀兴联系过户，但被告没有积极履行其义务，因此原告认为原告的本诉主张事实清楚，证据充分，请求支持诉讼请求，被告的反诉条件尚未成就，且与本诉之间没有关联性，应另行起诉。
原告就本诉与反诉提供证据如下：
1．房屋买卖协议1份，要求证明被告将座落袍江马山镇丽都花园11幢106室的安置房及车棚以整体价204593元出卖给原告，在涉案房屋能办理过户手续时，被告应无条件配合原告办理过户手续。被告对真实性无异议。本院对该证据本身予以确认。
2．收条、结算单各1份，要求证明原告已将从第三人王耀兴处转让过来的鸿通金都22幢107室及车棚抵房款107040元，且被告已收到房屋差价款97553元。被告对真实性无异议。本院对该证据本身予以确认。
3．不动产登记查询证明1份，要求证明被告已领取涉案房屋的房产土地证，更名的条件已经成就。被告对真实性无异议。本院对该证据本身予以确认。
4.房屋买卖协议（原告与案外人王耀兴签订的）、收据、发票联、土地证、房产权证、契税证各1份，要求证明原告拟以房屋抵冲王国华的部分购房款合法，该房屋属于原告所有，且该抵冲房款房屋被告王国华已经接管使用至今，是因为王国华不想办理更名手续，故拖着未办。被告书面质证认为，原告与案外人王耀兴签订的房屋买卖协议及收据与其无关，不清楚；对发票联、土地证、房产权证、契税证的真实性无异议。本院认为原告与案外人王耀兴签订的房屋买卖协议及收据与本案待证事实无关，不予审查，对发票联、土地证、房产权证、契税证的真实性予以确认。
被告就本诉与反诉未向本院提交证据。
结合当事人庭审陈述及审查确认的上述证据，本院认定事实如下：2005年4月29日，原告王国华与被告张水珍签订《房屋买卖协议》一份，约定：甲方王国华自愿将座落在丽都花园小区11幢106室安置房（面积98.23平方米）以每平方米2000元计196460元和车棚8幢13号（面积13.82平方米）计8133元，合计204593元的价格出卖给乙方张水珍。该款在合同签订后15天内由乙方张水珍支付给甲方王国华。因该房屋尚不能办理过户手续，经双方协定，待国家有关部门可以办理房屋过户手续时，甲方王国华保证无条件协助乙方张水珍办理过户手续。过户中应交给国家有关部门发生的费用由乙方张水珍自负。该房屋款支付给甲方王国华后，乙方张水珍享有该房屋及车棚的所有权，甲乙双方决不反悔，如甲方王国华反悔不肯协助办理房屋过户手续，甲方王国华应赔偿乙方张水珍人民币壹拾万元整……。同日，原告张水珍与被告王国华手写“结算单”一份，载明：
王国华丽都花园C14-311-106安置房
面积98.23×2000元＝196460
车库8-13面积13.82其中5㎡×480＝2400
8.82㎡×650＝5733
合计：204593大写（贰拾万零肆仟伍佰玖拾叁元整）
王耀兴张水珍鸿通金都22-107安置面积
58.84㎡×1750＝102970
车库面积22-117.57㎡其中5㎡×480＝2400
2.57㎡×650＝1670.5
合计：107040大写（壹拾万零柒佰零肆拾元整）
王国华与张水珍王耀兴房子调换差价
204593-107040＝97553
大写（玖万柒仟伍佰伍拾叁元整）
上述内容由被告王国华和原告张水珍摁印确认。2005年5月1日，被告王国华出具收条一份确认收到张水珍鸿金都22-107安置房与王国华丽都花园11-106安置房调换差价97553元。另查明，权证号为袍江14971号、面积为98.23㎡、坐落绍兴袍江丽都花园11幢三单元106室房产登记权利人为王国华，权证号为绍市国用2011第10117号、面积为43.89㎡、坐落袍江丽都花园11幢三单元106室土地登记权利人为王国华。权证号为绍房权证袍江字第××号坐落绍兴袍江鸿通金都公寓22幢四单元107室房屋所有权人为王耀兴。权证号为绍市国用（2013）第22304号坐落绍兴袍江鸿通金都公寓22幢四单元107室土地使用权人为王耀兴。
本院认为，本案本诉请求与反诉请求具有因果关系，故对被告的反诉进行受理且合并审理。
首先，关于本诉部分原告要求确认原、被告签订的房屋买卖协议有效的诉请，双方于2005年4月29日签订的《房屋买卖协议》系双方当事人真实意思表示，且未违反有关法律法规的强制性规定，合同成立并生效，具有法律效力。故对原告确认房屋买卖协议有效的诉请予以支持。
其次，关于本诉部分原告要求被告配合办理房屋过户手续的诉请，根据合同法第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，根据原、被告签订的合同条款和交易习惯，原告应先履行协议第一项义务，即在合同签订后15天内付清购房款即204593元，在原告履行该义务后，被告再履行协议第二条的义务，即待国家有关部门可以办理房屋过户手续时由被告配合原告办理过户手续。本院重点审查原告是否完全履行了协议第一条的付款义务。原告诉称双方约定的付款方式变更为“原告以从案外人王耀兴处受让的座落鸿通金都22幢107室房屋及22幢11号车棚抵充房款107040元，购房的余款97553元以现金支付”，本院认为，根据原告提交的“结算单”载明：王国华与张水珍、王耀兴房子调换差价97553元，且被告收到房屋调换差价款97553元的事实，结合双方庭审陈述，本院认为双方的付款方式确实变更为了“原告以从案外人王耀兴处受让的座落鸿通金都22幢107室房屋及22幢11号车棚抵充房款107040元，购房的余款97553元以现金支付”的方式，但双方也达成了张水珍将从王耀兴处受让的鸿通金都22幢107室房屋及22幢11号车棚与王国华的袍江丽都花园11幢106室房屋及车棚8幢13号进行调换的合意。故，本院认为，付款方式变更为了张水珍支付余款97553元，并附加王国华的房屋与张水珍从王耀兴处受让而来的房屋完成调换这一条件。但根据原告张水珍庭后提交的土地证、房产权证、契税证，袍江鸿通金都公寓22幢107室房屋所有权人为案外人王耀兴，并非本案被告王国华，鸿通金都公寓22幢107室房屋未能调换给王国华，原告张水珍并未完全履行“王国华的房屋与原告以从案外人王耀兴处受让的房屋进行调换”的义务。因此原告仅支付了部分购房款的情况下，尚未完全履行房屋买卖协议第一条约定的义务，作为后履行义务一方的被告，有权拒绝原告要求其办理房屋过户手续的请求。本院对于原告要求被告协助办理丽都花园11幢106室房屋过户手续的诉讼请求不予支持。
最后，关于反诉部分反诉原告要求确认与反诉被告之间的鸿通金都22幢107室房屋以及22幢11号车棚的买卖关系有效的诉请，根据反诉被告提供的“结算单”，载明王国华与张水珍、王耀兴房子调换差价为97553元，且反诉原告已收到差价97553元，双方庭审亦确认了张水珍将从王耀兴处受让的鸿通金都22幢107室房屋及22幢11号车棚与王国华的袍江丽都花园11幢106室房屋及车棚8幢13号进行调换这一合意，双方虽未签订的关于鸿通金都22幢107室房屋及22幢11号车棚的书面买卖合同，从双方形成的合意及事后反诉被告交付房屋调换差价款的行为可以认定，双方形成了关于鸿通金都22幢107室房屋及22幢11号车棚的买卖合同关系。本院认为双方关于鸿通金都22幢107室房屋以及22幢11号车棚的买卖意思表示真实有效，双方主体适格，内容不违反法律或者社会公共利益，买卖合同关系成立并生效，故本院对于反诉原告要求确认与反诉被告之间的鸿通金都22幢107室房屋以及22幢11号车棚的买卖关系有效的诉请予以支持。关于配合反诉原告将鸿通金都22幢107室房屋过户到反诉原告名下的反诉请求，根据原告提供的证据来看，鸿通金都22幢107室房屋所有权人为案外人王耀兴，并非反诉被告张水珍，张水珍无法单独将该房屋过户到反诉原告名下，且涉及案外人利益，反诉原告可另案主张，对于该诉请，本院不予支持。
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综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第十三条、第二十五条、第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告张水珍与被告王国华于2005年4月29日就坐落于绍兴袍江丽都花园11幢三单元106室的房屋所签订的《房屋买卖协议》有效；
二、驳回原告张水珍的其他诉讼请求。
三、反诉原告王国华与反诉被告张水珍之间的关于鸿通金都公寓22幢107室房屋以及22幢11号车棚的买卖关系有效。
四、驳回反诉原告王国华的其他诉讼请求。
本案案件受理费减半收取计2184元，由原告张水珍负担；反诉案件受理费减半收取计1220元，由反诉原告王国华负担；均于本判决生效之日起七日内结清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
代理审判员 娄国琴
二〇一七年八月三十日
书 记 员 郭 颖
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第二条本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。
第十三条当事人订立合同，采取要约、承诺方式。
第二十五条承诺生效时合同成立。
第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
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