四川省广元市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川08民终906号
上诉人（原审被告）：王琼华，女，汉族，1977年10月11日出生，住四川省剑阁县东宝镇。
委托诉讼代理人：刘奋勇，四川广府律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广元市市政工程公司，住所地四川省广元市经济开发区。
法定代表人：蒋志乾，董事长。
委托诉讼代理人：黄莉，四川同方正律师事务所广元分所律师。
上诉人王琼华因与被上诉人广元市市政工程公司房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省广元市利州区人民法院（2017）川0802民初659号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月21日立案后，于2017年9月12日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人王琼华及委托诉讼代理人刘奋勇、被上诉人广元市市政工程公司的委托代理人黄莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王琼华上诉请求：撤销四川省广元市利州区人民法院（2017）川0802民初659号民事判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一是一审法院适用法律错误。根据双方签订的《房屋租赁合同》租赁期限截止2013年10月31日，但合同到期后，被上诉人既没有要求交付房租，也未与上诉人继续签订租赁合同，直至2016年8月，被上诉人找到上诉人要求搬离涉案房屋。根据《民法通则》的规定，关于延付或拒付租金为一年的诉讼时效，一审中上诉人提出已过诉讼时效，但一审法院未予采纳，同时，一审法院对违约金的计算时间过长。二是一审判决事实不清、证据不足、程序错误，未采纳上诉人关于租赁合同按年度同类、同地点的房屋租金进行调整的意见，导致事实错误。
广元市市政工程公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回上诉，维持原判。
广元市市政工程公司向一审法院起诉请求：王琼华向广元市市政工程公司支付所占用房屋带来的损失98210元及违约金，违约金按照合同约定计算至2017年3月。
一审法院认定的事实：2011年11月1日，广元市市政工程公司与王琼华签订《房屋租赁合同》，合同约定广元市市政工程公司将广元市利州区小西街×××××号楼下×—××号门面以35元/㎡租赁给王琼华，租赁期限为一年即2011年11月1日至2012年10月31日，每月租金2135元，支付租金的方式为每3个月支付一次，提前5天支付。双方同时约定违约金应当按照当期应付房租总额的万分之六支付。2012年10月28日，广元市市政工程公司以广元市市政工程公司工会委员会的名义与王琼华续签了合同，合同约定内容与首次签订的租赁合同一致。2011年11月1日，双方签订租赁合同以后，王琼华仅于2011年11月7日支付了2011年11月1日至2012年5月31日共计6个月的房租、2012年10月29日支付了2012年11月至2013年1月共计3个月的房租、2013年4月17日支付了2013年4月至6月共计3个月的房租，王琼华自合同签订以后共计向广元市市政工程公司支付了12个月房租25620元，除此之外款再未支付房租。王琼华于2016年8月搬离案涉房屋。另查明，根据广房权城×字第××××号房屋所有权证书，本案中王琼华所租赁的房屋的所有权人为广元市市政工程公司。
一审法院认为，王琼华自2011年11月1日租赁广元市市政工程公司房屋起至2016年8月搬离所租赁的房屋止，共计租赁58个月，其中王琼华仅支付了12个月的房租，仍有46个月的房租未支付，王琼华应当按照合同的约定支付房租同时按照约定支付违约金。
关于广元市市政工程公司请求王琼华支付房租是否超过诉讼时效，虽然2013年10月31日双方在合同期满以后未继续签订书面合同，但是王琼华继续使用租赁房屋直至2016年8月，在此期间广元市市政工程公司并未提出异议，根据《合同法》第二百三十六条规定租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。因此，双方之间签订的书面租赁合同继续有效，王琼华应按照书面合同的约定支付房屋租金。虽然广元市市政工程公司在合同期满后未向王琼华收房租，但王琼华继续使用租赁物的行为应当视为对先前因未支付房租产生的债务的认可，故应当从王琼华搬离所租赁的房屋起即2016年8月开始计算本案的诉讼时效。广元市市政工程公司于2016年11月16日向一审法院提起诉讼，并未超过诉讼时效。
关于违约金57753元，一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，本案中，广元市市政工程公司请求的违约金已显著高于王琼华违约行为给其造成的损失，故对违约金调整为28570元。
关于房屋租金是否应当根据合同约定按照市场价参照同类、同地点房屋的租金进行调整，一审法院认为承租方要求调整租金应当与出租方进行协商，本案中，王琼华未举证证明其曾与广元市市政工程公司协商调整租金，也未举证证明同类、同地点房屋租赁的市场价，应当承担举证不力的后果，故对该意见不予采纳。综上，判决：一、被告王琼华于本判决发生效力之日起十日内向原告广元市市政工程公司房屋租金98210元，违约金28570元；二、驳回原告的其他诉讼请求。
二审中，上诉人出示以下证据：一、照片，拟证明争议房屋及周边情况；二、租赁合同、通话录音，拟证明争议房屋周边房屋租金比上诉人承租的租金低；三、传票，拟证明一审法院程序错误。被上诉人经过质证，对照片、租赁合同、通话录音的三性提出异议，认为合同是复印件，且无合同相对方的签字、盖章，通话录音中通话对象身份不明，对租金的调整应为双方协商一致确定；对传票真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为无法达到上诉人的证明目的，一审程序合法。被上诉人未提交证据。
对一审法院查明的事实，本院予以确认。同时本院查明，双方于2012年10月28日签订的《房屋租赁合同》约定，租赁期限从2012年11月1日起至2013年10月31日。
本院认为，双方当事人对合同的签订以及租金的支付情况无异议，本案的争执点在于被上诉人广元市市政工程公司的起诉是否已过诉讼时效。
根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。本案中，上诉人与被上诉人签订的两份《房屋租赁合同》约定的租期均为一年，租赁到期日分别为2012年10月31日和2013年10月31日，租金支付方式为按季支付。在这两份定期租赁合同约定的租赁期限届满后，均无证据证明被上诉人在期满的一年之内向上诉人主张过租金，故在被上诉人于2016年11月才通过诉讼主张租金时，被上诉人主张2013年10月31日之前欠付的租金因已过诉讼时效而不能得到法律的保护。自2013年11月至2016年8月上诉人搬离，因双方没有签订合同应作为不定期租赁处理，不定期合同从合同解除或实际履行完毕之日计算诉讼时效，故被上诉人对上诉人在此租赁期间的33个月房租主张的诉讼时效应从上诉人搬离之日起计算。因被上诉人于上诉人搬离后的一年内提起诉讼，上诉人主张该时间段的租金应当得到支持。上诉人虽提供了其租赁期间同地段门面房的价格与其租赁的房租差距较大的证据，但因其在租赁期间未向被上诉人提出，双方没有形成新的合意，故其调整租金的请求不能得到支持。上诉人向被上诉人支付的33个月租金为70455元。因房屋租金数额的变化，违约金也应在一审法院确认的金额上作相应的调整，上诉人向被上诉人支付的违约金调整为11407元。
综上所述，上诉人王琼华的上诉请求部分成立。一审判决认定事实清楚，但实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持四川省广元市利州区人法院（2017）川0802民初659号民事判决第二项；
二、撤销四川省广元市利州区人法院（2017）川0802民初659号民事判决第一项；
三、上诉人王琼华于本判决送达之日起向被上诉人广元市市政工程公司支付房屋租金70455元以及违约金11407元。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1128元，上诉人王琼华负担500元，被上诉人广元市市政工程公司负担628元；二审案件受理费2836元，上诉人王琼华负担1400元，被上诉人广元市市政工程公司负担1436元。
本判决为终审判决。
审判长 夏茂中
审判员 徐小雁
审判员 熊剑洪
二〇一七年九月二十二日
书记员 黄 琴