北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京0105民初129号
原告（反诉被告）：黄芳，女，1977年8月28日生，北京华悦采晴传媒文化有限公司总经理，住北京市海淀区，公民身份号码×××。
委托诉讼代理人：李国爱，北京京翔律师事务所律师。
被告（反诉原告）：仇思越，女，1990年3月1日生，北京惟忆珠宝有限公司职员，住北京市朝阳区，公民身份号码×××。
委托诉讼代理人：张焱，天津天信律师事务所律师。
原告（反诉被告）黄芳与被告（反诉原告）仇思越房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黄芳及其委托诉讼代理人李国爱、被告（反诉原告）仇思越及其委托诉讼代理人张焱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）黄芳向本院提出诉讼请求：1、确认黄芳与仇思越签订的房屋租赁合同于2017年10月31日解除；2、仇思越支付2017年10月20日至2017年11月27日拖欠的房屋租金57000元（1500元/天*38天）；3、仇思越支付违约金45000元。
事实与理由：我与仇思越2017年6月29日签订《北京市房屋租赁合同》(BJGYZS201710017)，房屋租赁期自2017年7月20日至2019年7月19日。合同第一条约定我将坐落于北京市朝阳区2601室房屋租给仇思越使用，合同第二条写明租赁用途为“居住”，合同第四条约定仇思越2017年10月20日之前应支付2017年10月20日至2018年1月19日的房租，合同第九条约定“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达10日的。3、擅自改变房屋用途的”。仇思越不仅擅自将房屋用途变为商用，而且恶意拖欠房屋租金，我多次找仇思越要求交纳房屋租金，但是仇思越一直以各种理由拒绝交纳，不得已我于2017年10月31日书面通知仇思越解除双方签订的房屋租赁合同，并要求仇思越按期腾退房屋并配合我办理房屋交接手续，但直到起诉之日仇思越仍未按时交纳房屋租金并非法占有房屋。
被告（反诉原告）仇思越辩称：我同意黄芳的第一项关于合同解除的诉讼请求，不同意黄芳的其他诉讼请求。我与黄芳纠纷的原因是长达27天的空调维修期。黄芳房屋不能正常使用造成了合同无法正常履行且影响到了我及同住人的身体健康。无论是按《租赁合同》第七条第（二）款第1项还是《合同法》二百二十一条，黄芳都应免除我相应租期的租金并支付违约金。黄芳一直以我“商用违约”为名，掩盖自己不愿免除部分租金并赔偿损失的真实意图。黄芳没有解除租赁合同的法定或约定事由。由于黄芳违约在先，我自己及通过招商物业向黄芳提出过按期缴纳租金但要扣除维修期租金的意思表示，但黄芳对我的要求置之不理，明确表示“不免除维修期租金”、“合同解除且不退还押金”等。我在为维护自身利益的情况下，已不可能在合同约定的2017年10月20日正常支付下一期租金。我及同住人员正常使用诉争房屋，就是正常的居住。黄芳仅凭来源不明的业主群聊天记录、微信朋友圈、网店截图等证明所谓的“商用”，没有任何必然关联，根本不具证明力；这些证据来源不明，不能证明是黄芳或我本人做出的意思表示，形式不合法。诉争房屋是否商用，应该由国家的专门机关——工商局或其他机关，按照国家的法律规定，明确做出判断。2017年10月27日工商部门接黄芳举报来诉争房屋进行检查，未对我是否商用此房产做出任何决定，且明确告知了我没有任何违法行为；在黄芳提交的工商信息查询中，我名下的珠宝公司注册地根本不在诉争房屋，我没有必要在诉争房屋中经营。我正常使用房屋，并未给黄芳造成任何损失。事实是黄芳的行为给我造成如下巨大损失：正常生活被严重打扰；另行寻找租房支付的中介费、搬家费、装修费等；另行寻找租房期间在外食宿的费用等。
庭审中，仇思越提出反诉，反诉请求：1、黄芳退还租赁合同押金45000元；2、黄芳支付违约金45000元；3、黄芳支付搬家费5900元。反诉事实与理由：我与黄芳于2017年6月29日签订了《北京市房屋租赁合同》(合同编号BJGYZS201710017)，由我承租黄芳位于北京市朝阳区2601的房屋（房屋面积360平米）。我在入住后于2017年7月20日在使用房屋过程中，发现燃气打不着、窗户打不开、空调不制冷，并向小区物业北京招商物业管理有限公司报修，一直到2017年8月15日才可以正常使用。由于正值盛夏，没有空调又是顶楼，房屋根本无法使用，且造成我身体出现痱子等症状。于是我和同住人员只能在宾馆等地食宿，给工作和生活带来了极大的不便。对此，我要求将免租期延长，以支付给我造成的损失。黄芳置我的正常诉求不顾，开始联系其他租户。期间，黄芳及其律师不断通过电话对我进行威胁，要求强行解约并提出无理赔偿要求。期间，黄芳还通过对工商等行政部门投诉来干扰我，逼迫解约。2017年11月8日开始，黄芳授意小区物业对我开始断水。黄芳的行为严重干扰了我的正常生活。我在无奈之下，于2017年11月26日搬离，期间还遭到黄芳的恶意拖延阻挠，2017年11月27日才搬离完毕。黄芳在合同打款日之前就开始聘请律师，准备诉讼，强行解除合同，有恶意违约的主观。黄芳自2017年9月20日，即合同约定应付租金日一个月前开始向我催缴租金，我自己和通过物业都向黄芳表示过会支付租金，但需要扣除因维修房屋造成的各项损失，但被黄芳拒绝。我在合理要求被拒绝的情况下，且黄芳明示将不退还押金，并明示要违约解除合同的情况下，为保障自身权益，才没有在2017年10月20日继续支付租金。黄芳在2017年10月20日后，通过邮寄告知函、到工商恶意举报、各级部门投诉、通知物业停水、匿名电话恐吓骚扰、律师电话骚扰恐吓等方式干扰我正常生活，其后直至我无奈搬离，这期间我对诉争房屋根本无法使用。合同第九条、第十条约定“甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金”，即“交付的房屋严重不符合约定或影响乙方安全、健康的”和“不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的”。黄芳的房屋完全符合此情形。考虑我无法正常使用在外居住的事实，黄芳也应向我支付违约金。扣除房屋无法使用的的期间27天、未解约就停水的期间4天、授意物业不让搬离的期间l天、工商检查的期间1天等，我缴纳的费用完全够支付黄芳的租金。根据《合同法》二百二十一条，黄芳应该免去上述不能使用诉争房屋期间的租赁费用。双方在退房交接时，没有扣除我押金的情形，小区物业见证了交接过程，黄芳的律师也未提出异议。黄芳应退还我全部押金。我正常按合同约定使用该房屋，并未给黄芳造成任何损失。事实是黄芳房屋不能正常使用又不愿意延长免租期在先，恶意解除合同，干扰我正常使用又不遇还押金在后。
针对仇思越的反诉，黄芳辩称：我不同意仇思越的全部反诉请求。不同意退还押金，我违约金及相应的损失已经超过押金。也不同意支付违约金，因为对方违约。搬家费与本案无关，也不同意支付。
当事人围绕诉讼请求提交了房屋租赁合同、短信及微信来往记录、照片等证据材料，本院组织各方质证。
经查，2017年6月29日，黄芳（出租人，甲方）与仇思越（承租人，乙方）、招商局物业管理有限公司北京分公司（居间人，丙方，以下简称物业公司）签订了《北京市房屋租赁合同》（经纪机构居间成交版），约定：黄芳将位于北京市朝阳区2601室房屋（以下简称涉案房屋）出租给仇思越，租赁用途为居住；租赁期自2017年7月20日至2019年7月19日，免租期自2017年7月1日至2017年7月20日，2017年7月20日起才开始计算房租；月租金45000元，支付方式为押一付三，各期租金支付日期为2017年7月3日前、2017年10月20日、2018年1月20日、2018年7月20日、2018年10月20日、2019年1月20日、2019年4月20日；押金45000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由承租人承担的费用、租金，以及承租人应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数退还给承租人。双方在合同中约定，协商一致，可以解除本合同。出租人交付的房屋严重不符合合同约定或影响承租人安全、健康或不承担约定的维修义务致使承租人无法正常使用该房屋的，承租人有权单方解除合同，出租人还应按月租金100%向承租人支付违约金。承租人不按照约定支付租金达10日或擅自改变该房屋用途的，出租人有权单方解除合同，收回房屋，承租人还应按月租金100%向出租人支付违约金。
2017年7月1日，黄芳将涉案房屋交付给仇思越使用。2017年6月29日、2017年7月2日，仇思越如约将押金4.5万元及第一期租金13.5万元支付给黄芳。此后，仇思越再未支付租金。仇思越称未支付租金的关键原因是涉案房屋空调不制冷，房屋在盛夏根本无法使用，并提交招商局公园1872物业管理中心出具的证明及相应维修单：“2017年7月21日，我公司接到北京市朝阳区2601室租户报修。维修内容为：燃气打不着、窗户打不开及空调不制冷。经维修，燃气打不着、窗户打不开的问题已于当天维修完成，空调不制冷问题于2017年8月15日修复完毕。”黄芳对此不认可，称其一直积极修理空调，并申请证人田某出庭并提供证人证言如下：“我（田某）曾为黄芳出租其位于朝阳区八里庄北里217号楼22-23层1单元2601房屋提供中介服务，也就是为仇思越承租前的那位租户提供中介服务，故该房屋的情况我比较熟悉。2017年7月左右，仇思越通知黄芳空调坏了，黄芳打电话给我要我带个空调修理师傅去涉案房屋内看一下，看完后确定空调有问题需要修理，但因修理时间较长，租户提出其他解决方案即看能否在室内重新安装挂式空调，物业以不能破坏外墙外观为由未同意。后黄芳又打电话让我去空调店看看有无室内移动空调扇，后租户自己买了这种移动空调扇。”庭审中，黄芳对证人进行了询问。黄芳问：“你后来为什么没有购买空调？”证人答：“因为租户提出其他解决方案即看能否在室内重新安装挂式空调，这耽误了一定时间，后租户自己买了这种移动空调扇。”黄芳问：“当时王蕊（与仇思越共同居住在涉案房屋）有无说过由她与仇思越先支付空调费用、黄芳再给她们报销？”证人答：“有说过。”黄芳问：“你什么时间去的苏宁？”证人答：“空调维修的第三四天我就去了。”黄芳问：“黄芳同意报销空调费用一事，你有无告知仇思越？”证人答：“我告知了。”仇思越认可证人所述的修理空调的事实。双方均认可空调不制冷问题最终以仇思越自行购买了2个40W的空调扇和1台制冷功率1250W的格力移动空调、黄芳承诺为其报销（但仇思越在庭审中表示不需要就其购买空调的费用进行处理）的方式解决。
庭审中，仇思越称租赁期间黄芳曾将涉案房屋断水，并提交招商局公园1872物业管理中心出具的证明：“2017年11月8日，本公司应业主要求关闭了北京市朝阳区2601室房间冷、中水阀门，于2017年11月11日打开水阀门恢复正常。”对此，黄芳虽不认可但未提供相反证据证明。
黄芳称仇思越擅自将涉案房屋租赁用途变更为商用，并提供小区业主群聊记录截图、仇思越的微信朋友圈截图、仇思越与王蕊的网店截图、证人证言等证据加以佐证。仇思越否认将涉案房屋用作商用。
2017年11月1日，黄芳向仇思越送达了《解除合同通知书》。双方均认可于2017年11月27日办理了房屋搬离交接，但仇思越称其2017年11月26日本欲搬离却被黄芳通过物业阻止，并提交招商局公园1872物业管理中心出具的证明：“2017年11月26日北京市朝阳区2601室业主黄芳告知我公司其与2601室租户仇思越存在租赁纠纷，没有黄芳本人允许，不允许仇思越搬离本小区。”黄芳虽对上述证明不认可，但未提供相反证据证明。庭审中，双方均认可黄芳至今未退还押金给仇思越。
审理中，仇思越主张黄芳向其支付搬家费，并提供加盖北京兄弟永兴搬家有限公司发票专用章的收据。对此，黄芳不予认可，认为搬家费与本案无关联。
本院认为，黄芳与仇思越签订的《北京市房屋租赁合同》是当事人双方的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。仇思越应依约向黄芳交纳房租，仇思越虽以空调不制冷致使其无法正常使用涉案房屋为由加以抗辩，但根据查明的事实，空调无法使用的时间为2017年7月21日至2017年8月15日，期间黄芳积极履行了维修义务并寻找替代性解决方案，并不足以阻却仇思越支付下一期租金，故仇思越主张黄芳给付其违约金45000元，本院不予支持。仇思越未按约定的时间于2017年10月20日支付第二期租金已逾10日，符合约定的一方解除合同的条件，黄芳于2017年11月1日向仇思越送达了解除合同的通知，故本案合同的解除时间应据此确定为2017年11月1日。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。仇思越应当支付黄芳2017年10月20日至合同解除之日的房租及合同解除后直至2017年11月26日仇思越要求搬离之日的房屋占有使用费，扣除黄芳断水的4天不计，仇思越应向黄芳支付49500元。黄芳收取仇思越的押金45000元，应予返还。考虑到双方的请求，本院不在双方之间进行抵扣，双方可于执行中自行抵扣应当支付的费用。
当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。根据本案查明的事实，仇思越确有逾期未支付租金的违约行为。综合本案中仇思越承租初期空调不制冷、黄芳积极履行维修义务等情况，本院酌定仇思越给付黄芳违约金35000元。
关于仇思越主张的搬家费，因其未提交有效证据证明该损失系黄芳违约造成，故本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）黄芳与被告（反诉原告）仇思越签订的《北京市房屋租赁合同》于二〇一七年十一月一日解除；
二、被告（反诉原告）仇思越于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）黄芳违约金三万五千元、二〇一七年十月二十日至合同解除之日的租金及合同解除之日起至二〇一七年十一月二十六日的房屋占有使用费四万九千五百元；
三、原告（反诉被告）黄芳于本判决生效后七日内返还被告（反诉原告）仇思越押金四万五千元；
四、驳回原告（反诉被告）黄芳的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）仇思越的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费669元，由被告（反诉原告）仇思越负担（黄芳已预交，仇思越于本判决生效后七日内直接给付黄芳）。
反诉案件受理费1099元，由原告（反诉被告）黄芳负担515元（仇思越已预交，黄芳于本判决生效后七日内直接给付仇思越），由被告（反诉原告）仇思越负担584元（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 宋晓佩
二〇一八年一月十九日
书 记 员 吕高扬