山东省济南市长清区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0113民初4216号
原告：梁燕，女，1986年4月20日出生，汉族，居民，住济南市历城区。
原告：王建勇，男，1987年5月22日出生，汉族，居民，住济南市历城区。
两原告委托诉讼代理人：卢现堂，山东灵岩律师事务所律师。
两原告委托诉讼代理人：孙梁，山东灵岩律师事务所律师。
被告：马祥礼，男，1958年11月12日出生，汉族，居民，住济南市长清区。
被告：刘丽，女，1964年7月18日出生，汉族，居民，住济南市长清区。
两被告委托诉讼代理人：席立娜，山东天齐律师事务所律师。
第三人：济南风光房屋营销策划有限公司，住所地济南市长清区。
法定代表人：房玉凤，该公司总经理。
委托诉讼代理人：周海鹏，该公司职员。
原告梁燕、王建勇与被告马祥礼、刘丽、第三人济南风光房屋营销策划有限公司(以下简称风光房屋营销公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梁燕、王建勇及其委托诉讼代理人卢宪堂、孙梁，被告马祥礼及两被告委托诉讼代理人席立娜，第三人委托诉讼代理人周海鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
梁燕、王建勇向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告双方签订的《房屋买卖合同》；2、判令两被告退还原告购房款59万元，支付资金占用期间利息25464.42元(其中45万元房款自2017年3月27日起，3万元房款自2017年4月3日起，11万元房款自2017年8月3日起，分别按照中国人民银行同期贷款利率的2倍计算到起诉之日止)；3、判令两被告以59万元购房款为基数，从起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率的4倍计算至还清时止，赔偿原告利息损失；4、判令两被告向原告支付违约金238000元；5、判令两被告赔偿原告该房屋的市场差价损失(待价格鉴定后计算确定)；6、判令两被告承担原告向第三人支付的居间意向金1万元；7、被告承担全部诉讼费用。事实和理由：2017年3月22日，原告梁燕、被告马祥礼、第三人风光房屋营销公司经过自愿协商，达成一致，签订一份《房屋买卖意向协议》。约定：马祥礼将其所有的长清区某某某某某某某某某某某某某某某房产卖给原告所有。为此，原告向第三人支付居间诚意金1万元。根据房屋买卖意向，2017年5月11日，原告与两被告签订正式的《房屋买卖合同》，约定：房屋总价款119万元，任何一方拒绝履行合同以及不配合办理交易房产相关手续均视为违约，违约方按照总购房款的20%向对方支付违约金并承担其他损失责任。根据合同约定，原告向被告支付首付款48万元。供被告马祥礼解除房产按揭贷款抵押手续，为房产过户准备条件。同时约定，剩余房款由第三人帮助原告向银行申请二手房按揭贷款，向被告支付。被告收到原告首付款后，由于房屋市场价格持续走高。被告意欲毁约，故意拖延合同约定的配合网签义务，同时将本已解除按揭抵押贷款的房产再次向银行抵押贷款100万元之巨。明显以自己的行为，拒绝履行房屋过户义务。经原告、第三人反复向被告提出交涉，被告勉强履行了配合合同网签的约定义务，但借机向原告提前索取11万元房屋预付款。但是，被告仍然恶意拖延对房屋解除贷款抵押的合同义务。故意以此消极行为，恶意阻拦房屋买卖合同的继续履行。在原告不断交涉下，被告于2017年7月26日向原告做出书面承诺：承诺在40天内解除设定在该房屋上的100万元贷款抵押；解押后5天内配合原告及第三人到房屋登记机关办理房屋产权过户手续。但是，被告完全不讲诚信，受房价上涨利益的诱惑，执意彻底拒绝履行合同。显然是以自己的行为向原告做出毁约的意思表示，严重侵害了原告的合同利益。原告多次向被告电话交涉，被告恶意回避，拒绝回应。被告的行为已经违反了合同法的相关规定，特提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求，严惩被告的违约毁约行为。
马祥礼、刘丽辩称，一、原告所述被告收到首付款后,由于房屋市场持续走高,故意毁约拖延网签这一事实,是原告杜撰歪曲的,原告恶意揣测答辩人以市场价格走高而故意毁约的行为是不成立的,没有事实基础。双方2017年5月11日签订的房屋买卖合同第八条明确约定“在甲乙双方即将办理网签前,2017年4月20日,因限购政策的原因,限购政策解说员说甲方的房产证在办理之后两年内无法办理网签过户手续,因政策改变甲乙丙随后协商,经甲乙双方同意继续履行合同......”，依据合同可以证实答辩人积极为其办理网签手续,是因为政策问题没有办理,属于不可抗力的原因。同时再次向银行抵押,也是在原告与答辩人协商同意的基础上办理,并且约定原告承担抵押期间的利息。二、对于未解押的原因并非是答辩人故意拖延拒绝履行造成，双方签订的合同约定在网签时原告支付8万元的房款,网签后原告迟迟不履行支付义务，经中介多次沟通原告自愿支付11万元。在迟延履行26天后才支付给答辩人,原告此行为严重违反双方签订的合同,即便在原告违约的情况下,答辩人仍积极履行合同义务,协助原告办理银行贷款手续,并将房产证原件交给中介公司，而原告迟迟不履行有关解押贷款的利息支付义务。答辩人为了顺利履行合同按约还款时,10月份赶上贷款银行停止办理还款业务。双方在2017年7月26日明确将履行届满期约定在2017年11月13日。本案中答辩人已按约履行了义务,未解押的原因是由原告以及其他客观原因造成,并非答辩人恶意拖延造成。三、原告在明知停办还贷的事实基础上,恶意提起诉讼要求解除合同,此行为致使双方签订的房屋买卖合同已无法实现其合同目的。此行为构成违约。双方签订的合同以及合同法的目的是鼓励和促进交易,维护合同的稳定和交易安全,答辩人没有违约,且合同能够履行的情况下,原告却故意以此为借口起诉解除合同,违反诚实信用原则,原告起诉不符合法律规定。四、原告起诉的有关违约责任的诉讼请求不应得到支持。2017年5月11日双方签订的房屋买卖合同中第三款约定的关于违约责任条款无效,该条款明显加重答辩人的违约责任,且中介公司没有尽到合理提醒及说明义务,该条款严重违背公平原则,显失公平,该条款依照法律无效。原告要求解除合同,致使合同目的无法实现,是由原告自己的违约造成的。对此原告应该承担提前解除合同导致的法律后果。根据《合同法解释二》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决”。本案中合同约定的违约金条款无效,并且原告起诉的违约金数额过高,被告已经履行大部分义务,其迟延履行的解押不足以致使合同解除。原告解除合同应该承担此行为造成的损失。综上所述,双方签订的合同以及合同法的目的是鼓励和促进交易,维护合同的稳定和交易安全,被告没有根本违约,且合同能够履行的情况下,原告选择解除合同,对于双方履行的义务应该依法查明,减轻被告的责任。原告并非是本案的守约方,答辩人履行网签义务、协助原告办理货款手续,房产证已交付,房产已清理完毕等义务。原告自始至终没有在合理期限内催告解除合同的行为。原告的行为违反合同法第94条的规定,并违反诚实信用原则。原告自履行期间多次违约,对此擅自解除合同,应该承担过错责任。原告的诉讼请求明显不符合法律规定,请贵院依法查清事实后依法驳回原告的诉求。
经审理本院认定：2017年3月27日，梁燕(购买方)、风光房屋营销公司(居间方)、马祥礼(出让方)三方签订《房屋买卖意向协议》，购买方愿意以总房价119万元(建筑面积172.8平方米，6886.57元/平方米)的价格购买出让方位于长清区恒大绿洲某某，购买方交付1万元意向金由居间方暂为保管，双方自知该房产暂无房产证，出让方需积极办理该房产房产证，不得无故拖延，取得房产证后七日内办理网签，并签订银行贷款申请审批材料，贷款审批通过后七日内办理过户。
2017年3月27日，三方在意向协议的基础上签订《房屋买卖合同书》，双方协商同意签订合同当日，购买方支付出让方首付款40万元。双方自知该房产暂无房产证，出让方收到首付款后需将首付款用于解押该房产还款，不得用于其他事项，待该房产解押还款完成后，出让方需积极办理该房产房产证，办证所产生费用由出让方承担，待该房产取得房产证后七日内办理网签手续，并签订银行贷款申请审批材料，网签当日购买方支付出让方剩余首付款8万元，待银行贷款审批通过后七日内办理过户。当日，梁燕向马祥礼付款45万元，马祥礼给梁燕出具收条一张。2017年4月10日梁燕向马祥礼付款3万元。后，马祥礼办理房屋按揭贷款解押手续，并办理房屋权属证书。
2017年4月19日，济南市人民政府办公厅下发［2017］13号《关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，原、被告双方未能办理房屋买卖网签手续。
2017年5月11日，梁燕、王建勇(购买方，乙方)、风光房屋营销公司(居间方，丙方)、马祥礼、刘丽(出让方，甲方)三方签订《房屋买卖合同》，有关内容为：五、违约责任。第一款:在本合同履行期间,甲乙任何一方拒绝履行合同或解除合同者,以及不配合办理交易房产相关手续者,均视为违约,由违约方按照总购房款的20%向对方支付违约金和承担其他损失赔偿责任。实际损失超过违约金总额的,责任方应据实赔偿,且丙方应收取的本合同中约定的中介服务费由违约方支付。第三款:甲方保证上述房产符合国家有关法律规定且权属清楚,符合上述交易的条件,所提供的权属资料真实有效。如甲方拒不履行合同或因洪水、地震、火灾和法律、政府政策变化之外的原因导致甲方无法履行合同的,乙方有权提出退房,乙方之行为不构成违约。甲方违约应承担的责任包括在乙方提出退房之日起10日内退还乙方已支付的房款、按照此房产总购房款的20%向乙方支付违约金、按照银行同期贷款利率的二倍向乙方支付已付48万元房款的利息、支付本房产买卖的中介服务费、退还甲方因资金周转向银行办理(71万元)抵押贷款后乙方为此承担的银行利息、并向乙方支付此不动产增值的差价。逾期不还时每逾期一日由甲方向乙方支付该房款成交价的万分之三的滞纳金。甲方不得因房价上涨等原因拒绝履行合同、甲方承诺没有权属纠纷、债权债务纠纷、优先购买权等纠纷,否则因以上等原因导致不履行合同时,则甲方承担违约责任。第四款:乙方责任，如乙方不能按时付清购房款,则每逾期一日由违约方向对方支付该房款成交价的万分之三滞纳金。甲乙双方约定的48万元购房款，乙方已经在约定的时间内支付给了甲方。剩余款项双方约定在政策允许甲方可以过户的情况下，甲方负责解除此房产的抵押，乙方办理买卖二手房按揭手续后由银行将剩余款项支付给甲方......。
七、税费承担。甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规,并按规定缴纳办理房地产过户手续所需要缴纳的税费。经甲乙双方协商,同意上述房产交易过程中发生的费用由乙方承担。鉴于丙方为甲乙双方房产所提供的中介咨询房产过户等服务,双方同意向丙方支付中介服务费,中介费为房产买卖总价款的1%，金额为11900元,甲方支付0元，乙方支付11900元,在签订合同当日以现金形式支付给丙方。如果甲方违约拒绝履行合同或由于洪水、地震、火灾和法律、政府政策变化等不可抗力原因之外的原因导致甲方不能履行合同时，则中介费由甲方承担，丙方应将中介费返还给乙方......。
八、其他:1、购房过程及约定。甲乙双方于2017年3月22日在北京风光地产营销策划有限公司长清区域公司协商同意签订了房屋买卖协议一份,其上记载甲方自愿将恒大绿洲2号楼2单元801的房产以119万元的价格出卖给乙方,乙方当天在北京风光地产营销策划有限公司长清区域公司以刷卡的形式支付定金1万元整,并约定此定金转作购房款由丙方保管。2017年3月27日,甲乙双方在丙方处签订房屋买卖合同一份,约定乙方需支付40万元房款,待网签当日乙方再行支付8万元房款,剩余款项乙方办理完房屋买卖抵押贷款手续后由银行支付给甲方。2017年3月27日,乙方以银行转账方式支付给甲方人民币40万元整。2017年3月28日乙方以银行转账方式支付给甲方人民币5万元整。随后乙方以现金形式支付给甲方现金3万元整。甲方分两次给乙方出具收据两张,收据记载甲方共计收到乙方购房款48万元整。因此房款当时有银行抵押贷款未结清,双方约定此款项仅用于解押此房产,不得用于其他事项,解押所产生的费用由甲方承担。随后甲方如约办理了此房产解押手续及房产证。在甲乙双方即将办理网签前,2017年4月20日,因限购政策的原因,限购政策解说甲方的房产证在办理之后两年内无法办理网签过户手续。因政策改变甲乙丙三方随后会面协商，经甲乙双方协商同意继续履行合同。因政策改变甲乙丙三方随后会面协商,经甲乙双方协商同意继续履行合同。甲乙双方约定自本合同签订之日起5个工作日内,甲方夫妻二人共同到济南市长清公证处办理委托公证,将此房产过户等的代理权限委托给丙方的工作人员(或乙方指定的其他人员),如有拖延每逾期一日由甲方向乙方支付该房款成交价的万分之三的滞纳金合同继续履行。等到政策允许网签过户时,乙方可以要求甲方办理过户相关手续,乙方也可以要求甲方委托的丙方工作人员代为办理甲方委托的所有事项,将不动产过户到乙方或乙方指定的人名下。如甲方不配合办理公证委托手续按甲方违约处理。如果丙方不配合办理过户手续,乙方可要求丙方退还中介服务费和赔偿损失。待到法律、政策允许甲方过户时甲方应在10日内将此房产抵押贷款及利息还清,双方办理网签,并签订房屋买卖的银行按揭贷款申请、审批材料,甲方待银行贷款审批下发之日的五日内办理手续过户给乙方名下，如有拖延每逾期一日由甲方向乙方支付该房款成交价的万分之三的滞纳金，合同继续履行。逾期30日后乙方可以要求甲方支付滞纳金继续履行合同，也可以要求解除合同并要求甲方承担违约责任。甲乙双方协商同意在双方未办理网签手续期间,甲方因资金周转需要可以以甲方的名义向银行办理此房屋的抵押贷款,金额最高为71万元整,贷款金额由甲方使用,从抵押日开始到政策允许此房产可以解抵押过户到乙方(或乙方指定的人)名下的期间内，此房产银行抵押贷款71万元整的利息由乙方支付。贷款期间由甲方负责银行每年的清算贷款延期等手续,若是因为政策改变、限购、银行按揭贷款无法办理等原因导致此房产无法登记到乙方名下，乙方有权要求甲方重新签订合同并将此不动产过户到乙方指定的家人或其他人名下，或乙方将自已名下其中一套房产出卖后再过户到乙方名下,在此期间,甲方抵押此房产的贷款手续和提前还款解除抵押手续仍然由甲方负责,贷款利息仍然由乙方负责。目前长清房屋登记中心已经暂停网签,具体什么时候双方可以网签过户还在等待答复,待政策允许双方网签时则双方应在7日内办理网签及其他手续。
不动产过户时如果因本合同签订时间过久等原因导致需要重新签署合同的,甲方及丙方应该给予配合。房屋权属转移登记和国有土地使用权变更登记获准以后,买受方即依法享有该房屋的占有、使用、收益、处分的全部权利。买卖双方应当在房地产权属转移(变更)登记完成后,共同向有关部门申请办理物业管理和相关配套设施的过户手续......。
3、房屋使用现状。甲方目前已经将此房产对外出租并告知乙方,甲方表示自此房产以甲方名义向银行办理并领取抵押贷款(七十一万元正)当日,甲方将房产交接给乙方,甲方与此房承租方解除租赁合同。若乙方同意甲方可暂时不解除此租赁合同,但是甲方收取的租赁费用甲方需交给乙方。甲方将钥匙交给乙方后此房的出租权归乙方。
4、房屋维修基金状况。出卖方已经交付了该房屋维修基金,交易结束后该房屋维修基金归买受所有......。
2017年5月8日，马祥礼以涉案房产做抵押在农村商业银行长清马山支行贷款100万元，还款方式：2017年11月8日还款5万元，2018年5月8日还款5万元，2018年11月8日还款5万元，2019年5月7日还款85万元。
2017年7月26日，梁燕与马祥礼签订《承诺》一份，内容为：本人因出售恒大绿洲小区某某某某室房产与买受方王建勇、梁燕于2017年5月11日签订房屋买卖合同,房屋出售方承诺自双方网签后的5日内配合承购方去邮政储蓄银行办理此二手房按揭贷款手续、自双方网签后40日内还清此房产的抵押贷款及利息等,自出售方解押此房产的5日内配合承购方办理过户手续,承购方将承购此房产过户的所有手续办理公证委托后委托给居间方北京风光地产工作人员周海鹏,出售方与委托代理人周海鹏办理此房产的过户手续,邮政银行未能批款的情况下双方可更换银行继续办理按揭贷款。出售方需在双方共同办理此房产过户手续之日起20日收到银行按揭贷款60万购房余款。逾期按照每日万分之五支付逾期金。出卖方于2017年11月13日将此房产交付给购买方。出售方逾期未清偿此房产抵押贷款或未按约定时间配合承购方办理二手房买卖按揭贷款、过户手续则每日向承购方支付总房款万分之五的延期违约金,延期一个月后购买方可要求解除上述合同,出售方承担双方2017年5月11日签订的房屋买卖合同中第五条第三款的违约责任。
2017年7月26日，马祥礼与梁燕网签《济南市存量房屋买卖合同》，其中第五条约定：买卖双方应在合同签订之日起90日内到登记机构申请该房屋的过户转移登记。
2017年8月2日，马祥礼协助梁燕办理涉案房屋买卖按揭贷款审批手续，审批贷款金额60万元(有效期3个月)。2017年8月15日，梁燕向马祥礼支付房款11万元。
2017年10月13日，马祥礼将涉案房屋房产证原件交付给第三人风光房屋营销公司。
马祥礼未能于网签后40日内还清涉案房产的抵押贷款，延期一个月后仍未能解除抵押。梁燕、王建勇遂于2017年10月19日向本院提起诉讼。
梁燕、王建勇提供济南恒大绿洲置业有限公司商品住房预(销)售明码标价牌一份，其选取两个价格点，平均价格11543.50元/平方米，计算房屋差价为804716.80元(115430元/平方米-6886.57元/平方米)*172.8平方米。被告对此不予认可，主张差价约300元/平方米，房屋差价应为51840元(300元/平方米*172.8平方米)。本院在互联网上输入“济南恒大绿洲小区二手房价格信息”，搜索到安居客网站恒大绿洲小区二手房价格2017年4月份平均为8919元/平方米（2017年4月份之前的价格信息无显示），2017年10月份平均为10748元/平方米。计算房屋差价316051.20元(10748元/平方米-8919元/平方米)*172.8平方米。
本院认为，梁燕、王建勇与马祥礼、刘丽签订的一系列合同及承诺，系当事人真实意思的表示，无违反法律、行政法规等强制性规定的情形，为有效合同。双方《承诺》约定“自双方网签后40日内解押，解押5日内办理过户，延期一个月后购买方可要求解除合同”，现原告梁燕、王建勇提出解除合同，被告马祥礼、刘丽同意解除，原告的此项诉讼请求，本院予以支持。原、被告间房屋买卖合同的签订及履行可谓一波三折，购房意向合同签订后，因限购政策的出台，网签合同迟迟未能签订。2017年5月11日双方签订《房屋买卖合同》等待网签合同的签订，期间马祥礼以涉案房产抵押贷款100万元，又因房产证丢失需补办新证，加剧了合同履行的难度，原告梁燕、王建勇作为买受人其焦急的心情可以理解。马祥礼未能按《承诺》约定自双方网签后40日内解押，已形成违约，应承担相应违约责任。房屋买卖合同约定“甲方违约应承担的责任包括在乙方提出退房之日起10日内退还乙方已支付的房款、按照此房产总购房款的20%向乙方支付违约金、按照银行同期贷款利率的二倍向乙方支付已付48万元房款的利息、支付本房产买卖的中介服务费、退还甲方因资金周转向银行办理(71万元)抵押贷款后乙方为此承担的银行利息、并向乙方支付此不动产增值的差价”，即约定了购房款的利息，又约定了一定数额的违约金，还约定了房屋增值的差价损失。合同法第114条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”可见违约责任主要具有补偿性，以补偿性为主、以惩罚性为辅。本案马祥礼、刘丽的违约形态仅为迟延履行(迟延注销房屋抵押)，而非根本违约。梁燕、王建勇完全可以要求两被告继续履行合同以实现合同目的。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，综合考虑本案的实际情况，本院酌定由马祥礼、刘丽承担60%的违约金及损失。关于房屋增值差价损失采用互联网查询计算的差价损失。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告梁燕、王建勇与被告马祥礼、刘丽经第三人济南风光房屋营销策划有限公司介绍签订的《房屋买卖意向协议》、《房屋买卖合同书》、《济南市存量房屋买卖合同》予以解除；
由被告马祥礼、刘丽于本判决生效之日起十日内返还原告梁燕、王建勇购房款59万元；
由被告马祥礼、刘丽自2017年3月27日起至2017年4月10日止，以45万元为基数、自2017年4月11日起至2017年8月15日止，以48万元为基数、自2017年8月16日起至付清欠款之日止，以59万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.2倍向原告梁燕、王建勇支付资金占用期间的利息；
由被告马祥礼、刘丽于本判决生效之日起十日内支付原告梁燕、王建勇违约金142800元(119万元×20%×60%)；
由被告马祥礼、刘丽于本判决生效之日起十日内赔付原告梁燕、王建勇房屋增值差价损失189630.72元(316051.20元×60%)；
由被告马祥礼、刘丽于本判决生效之日起十日内支付原告梁燕、王建勇居间意向金6000元(1万元×60%)；
驳回原告梁燕、王建勇的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12335元，由原告梁燕、王建勇负担3335元，被告马祥礼、刘丽负担9000元；保全费5000元，由被告马祥礼、刘丽负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 顾业友
人民陪审员 徐 敏
人民陪审员 冯富昌
二〇一八年四月五日
书 记 员 孟祥娜