上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闵民五（民）初字第1176号
原告吕根云，男，1957年6月8日生，汉族，住××市××区××镇××村××号。
委托代理人谢静宇，上海新松律师事务所律师。
委托代理人晁汐，上海新松律师事务所律师。
被告蒋翔，男，1961年10月23日生，汉族，住××市××区××路××弄××号××室。
被告胡楠楠，男，1986年8月12日生，汉族，住××省××县××镇××居委会××胡××户。
原告吕根云与被告蒋翔、胡楠楠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月26日立案受理，原由代理审判员章国栋适用简易程序独任审判，后因案情复杂，本院依法组成合议庭适用普通程序，于2014年9月10日公开开庭进行了审理。原告委托代理人谢静宇、晁汐，被告蒋翔到庭参加诉讼。被告胡楠楠经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年2月1日，被告蒋翔将××市××区××路××弄××号××室房屋（以下简称涉案房屋）出租给被告胡楠楠，租期为2012年2月10日至2015年2月9日，月租金3，100元（人民币，下同）。2013年4月7日，原告与被告蒋翔签订《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》，原告以250万元的价格向被告蒋翔购买涉案房屋。双方办理了过户手续。然因房屋租赁合同未到期，被告胡楠楠拒绝返还房屋，导致蒋翔未能按合同约定的期限向原告交付房屋。原告曾向法院提起诉讼，要求蒋翔交付房屋并承担违约金。法院于2013年12月13日作出判决，确认房屋交接的日期为2013年8月13日，蒋翔将已向胡楠楠收取的2013年6月21日至11月9日期间的租金转付给原告。判决生效后，原告多次联系胡楠楠要求其向原告支付自2013年11月10日起的租金，但胡楠楠不予回应。由于原告已取得涉案房屋产权，继受了蒋翔与胡楠楠签订的租赁合同中出租人的权利义务，而胡楠楠长期拖欠租金，故原告有权解除合同。现要求：1、解除两被告就涉案房屋而签订的房屋租赁合同；2、被告胡楠楠将涉案房屋交还原告；3、两被告按3，100元／月向原告支付自2013年11月10日至2014年6月23日期间的租金。
庭审中，原告表示，胡楠楠在租赁期间将房屋分割成多间房间后对外群租，被有关行政部门责令限期整改。2013年8月29日、2014年6月11日，有关行政部门采取执法行动，拆除了违法搭建物。2014年6月23日晚，胡楠楠通过手机短信表示其已清空房屋，通知原告接收房屋。胡楠楠在电话中表示其已将2014年5月前的租金支付给了蒋翔，但其未向原告提供付款凭证。故撤回第2项关于返还房屋的诉讼请求，增加诉讼请求：要求被告胡楠楠支付违约金6，200元。
被告蒋翔辩称，原告在向被告购买涉案房屋前，曾实地看过房屋，中介方也明确告知其房屋已出租。原、被告于2013年4月7日签订房地产买卖合同及补充协议，自该日起，被告即退出了租赁合同关系，原告成为房屋出租方。自房屋产权过户至原告后，其与房屋已无任何关系。在2013年11月1日后，胡楠楠未再向其支付过租金。现不同意原告的诉讼请求。
被告胡楠楠未作答辩。
经审理查明，被告蒋翔原系涉案房屋权利人。2012年2月1日，被告蒋翔作为出租人（甲方），被告胡楠楠作为承租人（乙方），双方经上海中原物业顾问有限公司居间介绍，签订了《房屋租赁合同》，约定，由胡楠楠租赁涉案房屋，租期为2012年2月10日至2015年2月9日，月租金3，100元；租金按三个月为一期支付，每期租金支付时间为该期首月的7日前；乙方需支付租赁保证金3，100元；除本合同另有约定之外，甲方应于租赁关系消除且在乙方将房屋及其附属物品向甲方交割清楚，并付清所有乙方应付费用当日，将租赁保证金全额无息退还乙方。未经甲方同意，乙方不得以租赁保证金抵付租金等任何费用；乙方应按本合同的规定，按时支付租金、租赁保证金及其他各项应付费用。乙方逾期不支付租金累计超过二个月的，甲方有权单方面解除本合同；在租期内，未经甲方同意，乙方不得将房屋全部或部分转租给第三人；任何一方未按合同约定履行，本合同另有特别约定相关责任的，从其约定；本合同没有特别约定相关责任的，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的一倍。合同第十三条“其他约定”明确：1、甲方在两年内不得解除协议，两年后若要解除协议则必须提前一个月，并赔偿乙方一个月租金，甲方不承担装修等其他费用；2、若乙方在有特殊情况下必须解除协议的，则必须提前一个月通知甲方，并将房屋恢复为毛坯房原样并负责清洁好每个房间后交付给甲方。合同签订后，被告胡楠楠承租使用涉案房屋。
2013年4月6日，吕a（被告吕根云之子）与沈a（买受方、乙方）在案外人上海起家房地产经纪事务所（居间方、丙方）的居间下，与蒋翔（出卖方、甲方）签订《房地产买卖居间协议》一份，约定：由乙方向甲方购买××市××区××路××弄××号××室房屋；该房屋已出租；乙方为表示购房诚意，向丙方支付意向金3万元。协议第5条约定：如甲方（蒋翔）签订本协议，则乙方同意将意向金作为定金，由丙方转付甲方……协议第3条约定：甲、乙双方签订《上海市房地产买卖合同》或类似合同当日，乙方向甲方支付首期房价款48万元（含定金3万元），甲方同意乙方通过银行贷款112万元的方式支付第二期房价款；双方签订买卖合同，共同至上海市闵行区房地产交易中心申请办理产权过户手续同时乙方支付第三期房价款89万元；待甲方收到乙方上述房价款且房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证后三日内，甲、乙双方对该房地产进行验看、清点、确认无误后，甲方将房屋交付给乙方，同时乙方应自行支付或由丙方代为转付尾款1万元。
2013年4月7日，被告（出售人、甲方）与原告（买受人、乙方）签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定由乙方购买甲方名下的涉案房屋，转让价款共160万元。该合同第四条约定，“甲、乙双方同意，甲方于2013年7月1日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的1日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志”。合同附件三“付款协议”约定：乙方于双方签订合同次日向甲方支付首期房价款48万元（含定金3万元）；乙方于双方进交易中心过户后25个工作日内由乙方贷款银行向甲方支付贷款部分112万元。
同日，原、被告签订一份《补充协议》，约定，本房屋买卖合同的价格为160万元，乙方在购买本房屋的同时对甲方之前已交纳过的税费（包括契税、印花税、交易手续费、借款利息、维修基金等）给予补偿，补偿方式为支付甲方90万元。乙方就购买本标的的总价款为甲方净到手价250万元；乙方在签订《上海市房地产买卖合同》当日2013年4月7日支付首付款48万元（其中包含乙方已付的定金3万元）；乙方于2013年5月30日双方前往交易中心过户当日支付甲方装修补偿费89万元；双方进入交易中心办理产权过户完毕拿到乙方名义的产权证，银行收到相关放款材料后7个工作日内支付甲方房价款112万元（本次付款是通过乙方向银行贷款，由银行直接放款至甲方帐户，不足部分由乙方以现金方式补足）；乙方于甲方交房且办理煤气过户、物业交接、有线电视过户等相关手续后当日支付甲方房屋剩余补偿款1万元。
2013年6月5日，双方向闵行区房地产交易中心申请办理上述房屋的过户手续。同月21日，系争房屋产权过户登记至吕根云名下。
由于被告胡楠楠承租涉案房屋后，将房屋分割后对外群租，上海市闵行区住房保障和房屋管理局于2013年8月20日发出责令改正通知书。
自2013年8月8日起，被告蒋翔多次通过手机短信与原告及其家人联系，要求对方尽快办理交房手续。
2013年9月27日，吕根云向本院提起诉讼，要求蒋翔履行交付上述房屋的义务，并偿付逾期交房的违约金。在该案于2013年10月22日的法庭审理中，吕根云表示已支付蒋翔房款249万元，尚剩余尾款1万元未支付。蒋翔表示胡楠楠已支付租金至2013年11月9日，鉴于房屋产权已于2013年6月21日过户至原告名下，故愿意将自2013年6月21日至11月9日期间胡楠楠已付的租金返还给原告。关于房屋尾款1万元，蒋翔表示可以在该案中抵充案外人（胡楠楠）已支付的2013年8月9日至11月9日的租金。而吕根云则表示在该案不需要处理尾款。本院于2013年12月13日作出了（2013）闵民五（民）初字第2012号民事判决书，确认涉案房屋已于2013年8月13日交接，吕根云应付的1万元尾款不作处理，判决：一、蒋翔于本判决生效之日起十日内支付吕根云违约金21，414元；二、蒋翔于本判决生效之日起十日内返还吕根云20**年6月21日至2013年11月9日的租金14，336.48元。
2014年6月23日，被告胡楠楠短信联系原告，表示已将房屋清空，原告可以接收。本案庭审中，原告表示房屋于该日起收回。
在本案庭审中，被告蒋翔表示其收取了被告胡楠楠的租赁保证金，因胡楠楠自2013年5月后未再支付过租金，故租赁保证金已用于冲抵此后的一个月租金；（2013）闵民五（民）初字第2012号案件中法院认定其已收到了截止2013年11月9日的租金的一节事实有误。
另查，本院在审理（2013）闵民五（民）初字第2012号案件中，曾告知胡楠楠，房屋产权人已变更为吕根云，原权利人蒋翔已无权继续收取租金，胡楠楠作为承租人应向吕根云支付租金。
现原告以诉称理由诉至本院。
上述事实，由原告提供的两被告签订的房屋租赁合同、（2013）闵民五（民）初字第2012号民事判决书、产权人为原告的涉案房屋产权证、上海市闵行区住房保障和房屋管理局的责令整改通知书等，以及双方当事人陈述所证实。
本院认为，被告蒋翔与胡楠楠签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。蒋翔将涉案房屋出售给原告吕根云后，按照“买卖不破租赁”的原则，房屋租赁合同仍有效并继续履行，原告吕根云继受租赁合同中出租人的权利义务。被告胡楠楠已明知房屋权利人变更，吕根云成为新权利人及出租人，房屋租赁合同的双方主体为原告吕根云、被告胡楠楠，被告蒋翔已不再是租赁合同的一方主体。
被告胡楠楠清空房屋后于2014年6月23日通过短信通知原告接收房屋，原告确认于该日收回房屋，双方于该日已事实上解除了合同，故本院确认租赁合同于2014年6月23日解除。租金的支付义务主体为承租人胡楠楠，其明知房屋权利人为原告、房屋出租人主体已变更为原告，故有义务向原告支付租金。但胡楠楠未能向本院提供证据证明其已向原告支付了自2013年11月9日至2014年6月23日期间的租金，原告现要求其支付此期间的租金，于法有据，本院予以支持。原告要求蒋翔亦承担此期间的租金，缺乏法律依据，本院不予支持。被告胡楠楠违反合同约定，将房屋分割后对外出租，且未按合同约定的期限按时向原告支付租金，已构成违约，原告现按合同约定的违约责任要求被告胡楠楠承担违约金，于法有据。合同约定的违约金为月租金的1倍即3，100元。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决如下：
一、被告蒋翔与被告胡楠楠于2012年2月1日签订的《房屋租赁合同》于2014年6月23日解除；
二、被告胡楠楠于本判决生效之日起十日内支付原告吕根云自2013年11月10日至2014年6月23日期间的租金人民币23，146.62元；
三、被告胡楠楠于本判决生效之日起十日内偿付原告吕根云违约金人民币3，100元；
四、驳回原告吕根云要求被告蒋翔支付自2013年11月10日至2014年6月23日期间的租金的请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币533.67元，由原告吕根云负担58.70元，被告胡楠楠负担474.97元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 邹巧弟
审 判 员 沈慧芬
人民陪审员 陆家寿
二〇一四年十月二十二日
书 记 员 罗香琴
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭，可以缺席判决。
二、《中华人民共和国合同法》
第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。