福建省漳州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）闽06执异9号
案外人方林烨，男，1984年8月25日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
委托代理人吕丽萍、薛毅辉，福建衡评律师事务所律师。
原告明策伟华有限公司（WELLPLANBRILLIANTLIMITED），住所地香港特别行政区。
法定代表人张晓琳（FangerBenjaminWarren），董事。
委托代理人吴云，北京德恒（福州）律师事务所律师。
委托代理人许朝鹏，北京德恒（福州）律师事务所实习律师。
被告福建省稻香食品有限公司，住所地福建省龙海市九湖镇工业区木棉工业园1号。
法定代表人：郭少卿。
被告福建美味食用菌有限公司，住所地福建省龙海市九湖工业园。
法定代表人：向世杰。
被告郭少卿，女，1971年7月19日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。
被告袁东青，男，1969年5月27日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。
被告滕建平，男，1978年2月3日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。
本院在审理原告明策伟华有限公司与被告福建省稻香食品有限公司、福建美味食用菌有限公司、郭少卿、袁东青、滕建平金融不良债权追偿纠纷一案中，依据本院作出的（2016）闽06民初90号民事裁定，保全查封了被告滕建平名下址在漳州市芗城区悦港路99号悦港花园9幢2502号房屋。案外人方林烨对上述查封标的向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人方林烨认为，2016年4月10日，其与被告滕建平签订《房地产买卖契约》，滕建平将位于芗城区悦港路99号悦港花园9幢2502号房屋以1550000元价格出售给方林烨。2016年4月12日，由漳州市佳信公证处公证，滕建平与李仁林签订委托书，腾建平全权委托李仁林办理上述房屋的过户手续。合同签订后，其分别于2016年4月10日以现金方式支付定金50000元，2016年4月11日通过银行转账方式支付580000元，2016年4月12日分三次通过银行转账方式支付900000元，2016年4月21日以现金方式支付购房款20000元，已支付了全部的购房款。腾建平已将该房屋交付给其使用；2016年4月12日，案外人方林烨向物业交纳装修保证金1500元，并于同年4月14日交纳该房屋7－12月份物业费1727元。2016年4月21日，案外人方林烨向漳州市房产交易中心递交产权变更登记手续，2016年4月26日，案外人方林烨向税务部门交纳了房屋权属转移的契税，正当案外人方林烨等待市房产交易中心通知领取房产证时却得到该房产被本院查封的消息。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，案外人方林烨已经付清全部购房款，并经过合法交接实际占有涉案房屋，交纳了契税，虽然还没有办理过户登记手续，但案外人对此无任何过错，本院对该房屋的查封应当予以解除。
原告明策伟华有限公司认为，案外人提供的产权登记部门出具产权转移收件收据以及银行的转账证明真实性无异议，但因被告滕建平转让本案查封的标的涉嫌恶意逃废债务，对案外人方林烨与被告滕建平签定的《房地产买卖协议书》以及收条等其它的证据材料真实性有异议，要求本院依法审查。
本院审查查明，2016年4月10日，被告腾建平作为甲方与案外人方林烨作为乙方，签订一份《房地产买卖协议书》，约定甲方将座落于芗城区悦港路99号悦港花园9幢2502号房屋（建筑面积222.42平米）以155万元总价出售给乙方等。当日，案外人方林烨按合同约定支付5万元购房定金，后又按合同约定分别于2016年4月11日通过银行转账方式支付购房款580000元，2016年4月12日分三次通过银行转账方式支付购房款900000元，2016年4月21日以现金方式支付购房款20000元，合计共支付全部购房款155万元。2016年4月12日，由漳州市佳信公证处公证，被告滕建平委托李仁林代为办理上述房屋的过户手续；同日，被告滕建平将上述房屋交付给案外人方林烨，案外人方林烨向漳州市安泰物业服务有限公司悦港花园管理处交纳装修保证金1500元，2016年4月14日交纳7－12月物业费1727元。2016年4月21日，案外人方林烨向漳州市房地产交易与房屋权属登记发证中心和漳州市国土资源局申请办理产权过户登记，漳州市房地产交易与房屋权属登记发证中心和漳州市国土资源局受理后分别于同日向申请人方林烨出具漳州市房屋登记收件收据和漳州市国土资源局转让变更登记收件收据。2016年4月26日，案外人方林烨依法交纳房屋权属转移契税20820元，同日，漳州市芗城区地方税务局出具房产／土地使用权权属转移涉税证明。以上事实有案外人提供的《房地产买卖协议书》、转账凭证、收条、公证书、市房地产交易与房屋权属登记发证中心的收件收据、市国土资源局的收件收据、完税证明、契税发票、物业收费凭证等证据予以证实。
另查明，2016年4月28日，本院作出（2016）闽06民初90号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结被告福建省稻香食品有限公司、福建美味食用菌有限公司、郭少卿、袁东青、滕建平共价值人民币5282131.16元的财产。2016年4月29日，本院向漳州市房地产交易与房屋权属登记发证中心发出（2016）闽执保20号协助执行通知书，要求协助办理登记在腾建平名下，址在漳州市芗城区悦港路99号悦港花园9幢2502号房产的查封登记手续等。市房地产交易与房屋权属登记发证中心在送达回证上备注“2502号处于转移登记过程中”。
本院认为，案外人方林烨与被告腾建平房屋买卖行为发生在本院查封之前，案外人方林烨已支付全部购房款，实际占有该房屋，并依法向产权登记机关申请办理房产权属转移变更登记，产权登记机关已经受理并出具收件收据。现因本院查封而未能办理过户登记，属于非因买受人自身原因而未办理过户登记的情形，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，案外人方林烨提出的异议请求应予支持。原告明策伟华有限公司虽然认为被告滕建平转让本案查封的标的涉嫌恶意逃废债务，但未提供相应的证据予以证明，对其主张本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款规定，裁定如下：
解除对腾建平名下址在漳州市芗城区悦港路99号悦港花园9幢2502号房产的查封。
案外人、当事人对本裁定不服可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 阮明光
审判员 袁五一
审判员 吴顺和
二〇一六年六月十三日
书记员 叶文翊
附适用的法律：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定作出裁定时，应当告知相关权利人申请复议的权利和期限。
人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。
人民法院作出其他裁定和决定时，法律、司法解释规定了相关权利人申请复议的权利和期限的，应当进行告知。
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
3、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。