广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗海法民三初字第2286号
原告广州市建都物业管理有限公司。
法定代表人李焕金，职务总经理。
委托代理人陈师、杨华平，原告职员。
被告陈健璋，男，1957年6月18日出生，汉族。
委托代理人吴小妹，女，夫妻关系。
原告广州市建都物业管理有限公司诉被告陈健璋物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈师、杨华平、被告的委托代理人吴小妹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告受怡雅苑小区的开发商广州市伟强房地产开发有限公司（以下简称伟强公司）委托，对怡雅苑小区进行管理。被告于2000年3月收楼入住怡雅苑，签署了《楼宇验收（接收）记录表》和《入住协议》。但被告自2011年9月开始拖欠物业管理费；2012年1月开始拖欠垃圾处理费；2011年11月开始拖欠水费；2010年7月开始拖欠公共水费分摊；自2011年10月10日开始拖欠梯灯电费分摊；2010年12月10日开始拖欠电梯电费分摊；2010年10月10日开始拖欠小区灯电费分摊。期间，原告属下的怡雅苑管理处每月均向被告派发缴费通知书，但被告至今仍无故拖欠。故起诉要求：1、判令被告立即支付拖欠的2011年9月1日至2013年6月30日的物业管理费1455.30元（66.15元／月）、管理费滞纳金430.7元；2、判令被告向原告支付查询产权费用40元；3、由被告承担本案的诉讼费。
被告辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：拖欠物管费1455.30元是事实，但其起因是物管违约在先。1、根据物业管理委托合同，小区下水道、烟囱的责任人有明确分工，原告应负担维修、养护等义务。被告住二楼，下水道、烟囱堵塞对被告的损害最大。被告入住第二年就发现问题，物管上门检查并书面答复了处理的时限，但问题至今仍未解决，每年汛期或多或少的水浸，让被告的家具也提前退休。烟囱倒灌是入住当下就发现的事，业主们就此事还和物管开了几晚会，但仍未解决，屋内油烟味呛鼻。这些问题至今未解决，也就是未实施维修、保养，是一种违约行为。2、《入住协议》申明物管接受业主监督，对政府、业主负责。但业主非但不能监督，连请求都无法实施。入住第二年被告和二楼的几名业主曾联名要求物管处理夜间噪音问题，到现在十几年过去了，汽车仍在路上跑。购房时曾口头约定公用大门前的通道是封闭式管理，机动车禁行，事实上是句空话，禁行令形同虚设，也就是未实施管理行为和管理服务，是一种违约行为。近年大门铁闸年久失修，又多了一个噪音（常反映都置之不理，曾贴公告要求业主凑钱修理）。夜间，被告只有一年360天都门窗紧闭。早年被告向物管申诉，他们只是劝被告买过第二间房，却不知道自己有义务提供一个良好的环境给业主。十多年来，由于物管的不作为，被告及家人身心受到极大伤害。综上，请求酌情减免物业费，弥补被告及家人财产和精神上的损失。因物管违约在先，不构成滞纳金。物管违约应承担自己的诉讼成本，产权查询费请求减免。
经审理查明，2010年10月1日，原告与伟强公司续签《物业管理委托合同》，约定伟强公司将怡雅苑委托原告进行物业管理，委托管理期限为15年，自2010年10月1日起至2025年9月30日止；住宅房屋的物业管理费按建筑面积每月每平方米0.90元向业主或物业使用人收取；等等。
被告于2000年3月入住广州市海珠区宝岗路马涌直街104号203房。被告在收楼当天签署了《楼宇验收（接收）记录表》及《入住协议》，表示同意收楼，同意遵守并执行管理公司（管理处）制定的《管理手册》之所有规定及要求，并按规定缴纳有关费用；等。2003年4月3日，广州市海珠区物价局发出《关于怡雅苑小区物业管理服务费的批复》（海价函（2003）2号），载明：物业管理服务费标准按建筑面积每月每平方米：多层住宅0.65元；高层住宅1.2元；等。
据广州市房地产档案馆于2013年7月18日出具的《房地产登记簿查册表》记载，海珠区宝岗路马涌直街104号203房的产权人为被告，建筑面积73.41平方米。
被告为证明其主张提交了以下证据：1、催款通知。2、被告致怡雅苑管理处函，陈国华签收。证据1-2均证明涉案小区的汽车通行管理存在很大问题，特别是夜间的汽车通行以及防盗门产生噪音严重影响被告晚上休息。3、怡雅苑收款收据，证明被告已经交纳部分杂费。原告质证时表示对上述证据1真实性没有异议；证据2中的陈国华已经离职，陈国华的签字不能代表公司意见，公司出具的函件应当有盖章；对证据3真实性没有异议。
诉讼中，原告表示管理费是每两个月收取一次，故滞纳金从第三个月首日开始计算至2013年4月30日，每日按照应交管理费的千分之一计算。被告则表示对原告主张的欠缴管理费的时段和数额没有异议，但不同意交全部管理费，需要原告免除部分管理费，滞纳金也不同意交。
针对被告主张的噪音和排水管道问题，原告表示会对汽车通行的问题加强管理，加强提示汽车驾驶员减少噪音；排水管道的问题则已经解决。被告对此表示被告方自行把排水管道封住，所以原告认为已经解决了该问题。
本院认为，原告与伟强公司签订的《物业管理委托合同》，是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的规定，是合法有效的合同。该合同约定由原告对广州市海珠区宝岗路怡雅苑小区进行物业管理，被告所有的房屋位于原告物业管理的范围内，该《物业管理委托合同》对被告具有法律的约束力。原告提供了物业管理服务，被告理应支付物业管理费。原告要求免除部分管理费的意见依据不足，对此本院不予采纳。原告要求被告支付2011年9月1日至2013年6月30日的物业管理费1455.30元（66.15元／月），合法合理，本院予以支持。
由于原、被告签署的《入住协议》对逾期交纳物业管理费的违约责任没有约定，被告应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付迟延缴纳物业管理费的滞纳金给原告，滞纳金的总额以原告所主张的430.7元为限。原告要求被告按每日千分之一的标准支付滞纳金依据不足，本院不予采纳。鉴于双方没有约定交纳物业管理费的期限，而原告又表示管理费每两个月收取一次，故应以每两个月的管理费欠费为一期本金，每期管理费的滞纳金均从该期费用期满月的次月1日开始计算滞纳金，原告只要求本案滞纳金计至2013年4月30日，并无不当，本院予以支持。原告要求被告向其支付查询《房地产登记簿查册表》的费用40元，依据不足，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条之规定，判决如下：
一、被告陈健璋在本判决生效之日起十日内，向原告广州市建都物业管理有限公司支付2011年9月1日至2013年6月30日的物业管理费1455.30元（按66.15元／月的标准计算）及上述管理费的滞纳金（以每两个月的管理费欠费为一期本金，每期管理费的滞纳金均从该期费用期满月的次月1日开始计至2013年4月30日，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，滞纳金总额以原告主张的430.70元为限）。
二、驳回原告的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，由被告负担。受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担的受理费直接支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 蔡华强
人民陪审员 杨灯芳
人民陪审员 王丽明
二〇一四年三月二十七日
书 记 员 程韵珊
许珊珊