北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0105民初6720号
原告沈红萍，女，1980年4月2日出生，永新东润主管，住北京市朝阳区。
委托代理人谢志红，北京市尚公律师事务所律师。
被告周宝才，男，1982年11月21日出生，北京宝力丰科技有限公司董事，住北京市朝阳区。
被告丰伟，女，1986年10月11日出生，住北京市海淀区。
二被告共同委托代理人李飞，北京市京师律师事务所律师。
第三人中国民生银行股份有限公司北京分行，住所地北京市西城区复兴门内大街2号6层。
负责人马琳，行长。
委托代理人兰琴，北京市中银律师事务所律师。
原告沈红萍（下称原告)与被告周宝才、丰伟（下合称二被告，分称姓名）、第三人中国民生银行股份有限公司北京分行（下称第三人）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人谢志红，二被告共同委托代理人李飞，第三人委托代理人兰琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2016年8月3日，原告、二被告在北京好家好房房地产经纪有限公司居间服务下签订《北京市房屋买卖业务（签约文件综合本）》，约定二被告将位于北京市朝阳区X房屋(下称涉案房屋)以580万元的价格出售给原告，二被告应当于2016年9月15日前向原告交付房屋，二被告应当于2016年10月1日前办理民生银行抵押注销手续；二被告应当于2016年11月10日前办理房屋权属转移登记手续；二被告应当负担房屋实际交付之日前的物业费等费用。上述合同签订后，原告已经按照约定履行完了相应义务，但二被告却以种种借口拒不履行相应义务，且存在隐瞒房屋真实情况的行为，为维护原告的合法权益，故诉至法院请求判令：1、二被告继续履行合同，即二被告办理银行抵押注销手续、房屋权属转移登记手续和户口迁出手续等；2、二被告向原告支付迟延履行房屋交付义务违约金34800元（自2016年9月15日起至2016年9月26日止，每迟延一日，按照总房价款万分之五标准计算）；3、二被告向原告支付迟延履行抵押注销手续违约金（自2016年10月1日起至实际解押之日止，每迟延一日，按照总房价款万分之五标准计算）；4、二被告向原告支付迟延履行房屋权属登记转移手续违约金（自2016年11月10日起至实际过户之日止，每迟延一日，按照总房价款万分之五标准计算）；5、二被告向原告支付迟延履行户口迁出手续违约金（自2017年1月18日起至实际过户之日止，每迟延一日，按照总房价款万分之五标准计算）；6、二被告向原告支付应负担的物业费3152元；7、二被告给付原告因本案支付的诉讼费用、财产保全费、律师费等费用。
二被告共同辩称：因为二被告欠银行的钱没有还清，所以我们无法办理房屋抵押注销手续和房屋权属登记转移手续；原告要求支付迟延履行房屋义务的违约金我们不同意，因为房屋交付的前提是房屋办完网签手续，网签当天我们已经交付房屋，我们双方口头约定，迟延履行抵押注销手续，被告在银行有150万元抵押贷款，在我们去办理解押手续时，银行需要让二被告把之前的150万及后来的311万全部还清，才能办理解押，二被告当时没有履行能力，所以没有办理解押。房屋权属登记违约金我们不同意，只有办理解押手续才能办理过户登记，是客观上不能办，不是主观上不能办；迟延履行户口迁出违约金我们不清楚，请法院依法判决；物业费由法院判决；诉讼费用、财产保全费、律师费等费用在合同中没有体现，我们不承担；我们认为违约金过高，并且违约金有重合，我们认为法院应当依法减少。合同没有履行系第三人原因造成的，2013年周宝才向第三人申请过150万元信用贷款，2014年周宝才向第三人申请311万贷款并以涉案房屋作为担保，2016年原告与二被告签订买卖合同后，二被告同第三人联系要办理解押手续，但是第三人无理要求二被告全部清偿两笔贷款后才能解押，实际上涉案房屋仅对311万元贷款进行的抵押与150万元无关，且150万元的清偿期也没有到，因此造成合同纠纷发生；原告第二项诉讼请求计算错误，逾期交付时间为11天；第三项诉请请法院依法判决；第四项诉讼请求应扣除30天；第五项诉请不同意，因为合同第九条第三项房屋所有权转移尚未发生；合同约定违约金过高，根据北京市高院的相关规定多项违约行为的，按照较高的计算违约金不能重复计算叠加，原告没有证明实际损失，应当在日万分之三范围内调整；第六项诉讼请求请法院判定，这期间二被告实际占有房屋确实未交付物业费；双方买卖合同签订时原告与李晓明联系的，二被告不认识原告，签约前都是李晓明谈的相关事宜。
第三人述称：涉案纠纷与我行无关，周宝才有贷款未清偿，不同意解押，周宝才与我行签订的150万元的信用贷款时间是2014年签订的，是在涉案房屋抵押权设立后才签的，我方要求被告同时偿还两笔贷款系因为周宝才在我行有房屋抵押，要求同时偿是合理的。
经审理查明：2016年8月3日，原告、二被告委托代理人李X在北京好家好房房地产经纪有限公司居间服务下签订《北京市房屋买卖业务（签约文件综合本）》，约定二被告将涉案房屋以580万元的价格出售给原告，二被告应当于2016年9月15日前向原告交付该房屋，在房屋交付日以前发生的物业管理费等费用由二被告承担，二被告应当于2016年10月1日前办理第三人在涉案房屋上设置的抵押权注销手续；买卖双方任何一方不按约定履行合同的，按照逾期时间，逾期超过30日后，合同的另一方要求继续履行合同的，自约定的履行期限届满之次日起至实际履行之日止，违约方按日计算向合同的另一方支付总房价款万分之五的违约金，合同继续履行。自合同签订之日起以网上预约过户号为准，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，如因二被告的责任，致使原告未能在双方向房屋主管部门提出转移登记申请之日起三十日内取得房屋所有权证书的，则视为二被告违约，原告有权退房，原告不退房的，自原告应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，二被告按日计算向原告支付全部已付款万分之五的违约金，并于原告实际取得房屋所有权证书之日起七日内向原告支付。二被告应当在该房屋所有权转移之日起60日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因二被告自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，自逾期之日起，二被告应当按日计算向原告支付全部已付款万分之五的违约金。原告于2016年9月15日或网签当日支付首期购房款人民币310万元，该笔房款含已付定金；剩余购房款人民币270万元于办理过户当日直接支付给二被告。
上述合同签订后，原告当日向二被告支付定金10万元，后又于2016年9月26日向二被告支付300万元，同日，二被告将涉案房屋交付给了原告，并确定该房屋应当交付的物业费用为3152元，原告对该款项实际进行了垫付。2016年11月10日，北京好家好房房地产经纪有限公司曾预约办理涉案房屋过户手续，但因二被告原因当日未能办理。
查，涉案房屋上目前尚设置有抵押权，抵押权人为本案第三人，抵押人为周宝才，抵押贷款合同签订的时间为2014年8月28日，最高债权额为311万。经询，原告同意代周宝才向第三人偿还抵押权对应的钱款以消灭抵押权。对此，第三人不认可，称周宝才在第三人处还存在一笔150万元的信用贷款，该笔贷款虽未办理抵押权登记，但应当一并偿还。
上述事实，有相关书证及当事人当庭陈述等在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告与二被告签订的《北京市房屋买卖业务（签约文件综合本）》系双方真实意思表示，双方均应如约履行，原告依约履行了房款给付义务，但二被告并未能如期办理房屋解除抵押手续，并导致涉案房屋未能办理房屋过户手续，属于双方合同约定的违约行为，应当承担相应的违约责任。二被告辩称未能解除涉案房屋抵押系因第三人要求额外偿还150万元信用贷款所致，该意见虽具有一定的合理性，但该结果并不能归因于原告，亦不能免除二被告附有的对原告的违约赔偿义务,本院将结合举证情况及双方的约定情况对违约金进行判处。
关于原告继续履行涉案房屋买卖合同的诉讼请求，现涉案房屋上存在抵押权，应当先进行抵押权的解除登记，原告同意代周宝才向第三人代为偿还抵押权对应的债务以消灭抵押权，不违反法律规定，且代偿行为实际上亦能够保证抵押权人抵押权利益的实现，第三人及二被告均应当予以配合，第三人要求原告一并偿还其所称的对周宝才的150万元的信用贷款债务缺乏依据，本院不予支持。解除抵押权以后，原告代偿款项超出其应付剩余购房款的部分，可另行向二被告进行主张，同时，二被告亦应当继续履行其与原告约定的包括配合办理过户登记等义务。
关于原告要求二被告办理户口迁出并给付逾期履行违约金的诉讼请求，双方约定的办理户口迁出时间为双方办理完毕房屋所有权转移之日起60日内，现双方并未办理办理完毕房屋所有权转移登记手续，该义务并未满足履行条件，不能认定被告违约，原告该主张，本院不予支持。
关于原告要求二被告支付迟延履行房屋交付违约金的诉讼请求，本院将结合双方约定及涉案房屋实际交付情况予以核算支持。
二被告主张迟延履行抵押注销手续违约金有合同依据，本院予以支持，将结合双方约定予以核算支持。
原告主张物业费有合同依据，本院予以支持。
原告主张律师费、财产保全费缺乏合同依据，本院予以驳回。
本案审理过程中，二被告申请对违约金予以调整，本院将结合本案案情酌情予以判处。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告沈红萍与被告周宝才、丰伟继续履行双方于2016年8月3日签订的《北京市房屋买卖业务（签约文件综合本）》；
二、原告沈红萍于本判决生效后十五日内，向第三人中国民生银行股份有限公司北京分行清偿被告周宝才所欠该分行的抵押贷款（具体金额以第三人中国民生银行股份有限公司北京分行在北京市朝阳区X房屋上所设置抵押权对应的数额为准）；
三、上述第二项履行完毕后十日内，第三人中国民生银行股份有限公司北京分行应协助原告沈红萍办理位于北京市朝阳区X房屋的抵押权解除手续；
四、上述第三项履行完毕后十五日内，被告周宝才、丰伟应协助原告沈红萍办理位于北京市朝阳区X房屋的所有权变更登记手续，将该房屋所有权变更登记至原告沈红萍名下；
五、被告周宝才、丰伟于本判决生效后十五日内向原告沈红萍支付迟延履行房屋交付义务违约金31900元；
六、被告周宝才、丰伟于本判决生效后十五日内向原告沈红萍支付迟延履行抵押注销手续违约金（以580万元为基数，按照日万分之二标准，计算自2016年10月1日起至实际办理完毕房屋解抵押手续之日止）；
七、被告周宝才、丰伟于本判决生效后十五日内向原告沈红萍支付迟延履行房屋权属登记转移手续违约金（以580万元为基数，按照日万分之二标准，计算自2016年12月10日起至实际办理完毕房屋权属转移登记手续之日止）；
八、被告周宝才、丰伟于本判决生效后十五日内向原告沈红萍支付垫付物业费3152元；
九、驳回原告沈红萍的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5564元，由被告周宝才、丰伟负担（原告沈红萍已预交，于本判决生效后十五日内向原告沈红萍支付）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 宋学亮
人民陪审员 卢维东
人民陪审员 林克仙
二〇一八年一月二十日
书 记 员 李国龙