江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终5845号
上诉人（原审被告）：张丽子。
委托诉讼代理人：李小明，江苏双泽律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王德刚。
委托诉讼代理人：叶芳妹，江苏中盟（苏州）律师事务所律师。
原审被告：王光伟。
原审第三人：招商银行股份有限公司苏州分行，住所地江苏省苏州市工业园区万盛街36号。
负责人：蔡东球，行长。
委托诉讼代理人：常辰，该公司员工。
上诉人张丽子因与被上诉人王德刚及原审被告王光伟、原审第三人招商银行股份有限公司苏州分行房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2015）园民初字第04793号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张丽子的上诉请求：请求撤销原判，将本案发回重审，或者改判驳回被上诉人王德刚的诉讼请求。1、苏州市得意居房地产经纪有限公司单方的、不负责任的生成网签合同，在未征得我方同意的情况下将网签合同的价款变更为180万元，且对首付款和贷款事项未作约定，我方并非单方违约，而是出于上述忧虑才与对方发生争执。我方不存在违约行为，因此不应当承担违约责任。2、根据《房屋买卖合同》的第六条的约定，“违约方还须承担其他方为追讨违约金或服务佣金而产生的所有费用”，本案中被上诉人王德刚要求我方协助办理过户手续，因此其主张律师代理费缺乏合同依据。
王德刚辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。根据《房屋买卖合同》的约定，涉案房屋的价款为282万元，我方已经支付了102万元，故将剩余180万元进行资金托管。上诉人张丽子以网签合同作为抗辩，肆意猜测其无法得到282万元房款无事实及法律依据。我方多次要求对方履行合同义务，配合办理交易过户手续，其单方故意违约，应当承担违约责任。违约责任是违约金产生的基础，根据双方的合同约定，律师代理费也应当由上诉人张丽子承担。
王光伟未作陈述。
招商银行股份有限公司苏州分行述称：服从一审判决。
王德刚向一审法院起诉请求：1、原审被告继续履行房屋买卖合同，并立即配合办理过户手续；2、原审被告支付282000元违约金；3、原审被告支付律师代理费30000元。本案诉讼费用由原审被告承担。
原审法院经审理查明：2015年11月7日，王德刚（购房人、乙方）与张丽子（售房人、甲方）、苏州市得意居房地产经纪有限公司（丙方）签订《房屋买卖（置换）合同》一份，约定张丽子将位于苏州工业园区欧典花园8幢1503室的房屋出售给王德刚，房屋实际成交价格为282万元，该房屋产权或租赁权及配套设施过户的相关税费由王德刚承担。王德刚应于2015年11月7日支付给张丽子定金20万元；双方约定资金托管总额为185万元；资金托管金额与房屋成交价之间的差额为97万元，属于王德刚对张丽子房屋内的装修及（或）该房屋附属设施的补偿款，王德刚应于2015年11月20日之前支付给张丽子；王德刚委托丙方代其为购买该房屋至银行办理商业形式的贷款，贷款年限为7年；甲、乙任何一方单方解除本合同或拒绝履行本合同的，即构成违约，由违约方向另一方支付本合同第二条确定的该房屋成交价格的10%作为违约金；违约方还需承担其他未追讨违约金或服务佣金而产生的所有费用（包含但不限于律师代理费、诉讼费、差旅费、误工费等）。合同尾部约定其他事宜中约定：2015年11月11日支付40万元整给甲方；双方协商约定2015年11月20日之前乙方交付甲方差价（不低于97万元）；2015年11月20日之前办理相关手续；三方协商约定交易在2015年11月30日办理结束，如有时间误差，前后上下调动7日工作日；甲乙双方协商约定支付差价款上下调动，由房管交易中心最低评估价确定。合同签订当日，王德刚通过中国建设银行向张丽子付款20万元。后，王德刚于2015年11月10日通过中国银行及中国工商银行、于2015年11月20日通过中国工商银行分别向张丽子付款35万元、15万元、32万元。
2015年11月25日，王德刚委托律师向张丽子发函，要求其在2015年12月1日至苏州工业园区房地产交易管理中心办理交易手续。2015年11月26日，张丽子亦委托律师向王德刚发函，认为王德刚及居间方违背张丽子的意愿，私自签署了《苏州市存量房买卖合同》及《居间代理委托协议》，上述两份协议的内容与之前的买卖合同内容相差甚远，同时认为王德刚无法确定何时能履行合同约定的义务。
另查明，本案争议房屋苏州工业园区欧典花园8幢1503室，由张丽子于2007年12月18日取得产权，该房屋的房地产登记簿显示产权人为张丽子，权利份额为100%，配偶为王光伟。张丽子在庭审中确认该房屋系其婚前购买并取得产证，婚后做了登记备案。2015年1月16日，张丽子、王光伟与第三人招商银行股份有限公司苏州分行签订《最高额抵押合同》一份，约定为担保苏州工业园区晋丽环保包装有限公司的债务履行，将本案争议的房屋抵押给第三人，债权数额为171万元，抵押期限自2015年1月12日起至2018年1月11日止。抵押合同签订后，双方于2016年1月16日办理了抵押权登记，截至庭审之日，尚余贷款本金150万元。
再查明，2015年11月24日，王德刚与江苏中盟（苏州）律师事务所签订委托合同，就其与张丽子的房屋买卖合同纠纷案件委托该所参与诉讼，并支付律师费用30000元。
在案件审理过程中，原审被告出示《存量房承购居间代理委托协议》两份，委托方分别为王德刚和张丽子，受托方系苏州市得意居房地产经纪有限公司，协议上载明涉案房屋的价格不超过180万元，上述两份协议均未见双方签字。原审被告同时出示《苏州市存量房买卖合同》一份，该合同在买受人处有王德刚和邓光平签名，居间方苏州市得意居房地产经纪有限公司盖章，出卖人处为空白，打印日期为2015年11月19日，合同写明房屋价款为180万元。原审被告出示上述三份协议的目的是为证明居间方和王德刚均存在主观恶意，其中载明的房价均为180万元，与之前签订的房屋买卖协议约定282万元的房价相去甚远。对此，王德刚质证认为两份居间协议与本案无关，双方签订的合同房屋价款为282万，当时约定首付97万元，托管185万元，托管的价格是中介按照12500元/平方米的价格估算的，当时托管低，首付高正是原审被告要求的，其已经支付了102万后房屋价格变为180万元，符合双方的约定。
以上事实，由王德刚所举证据房屋买卖（置换）合同、付款凭证四份、房屋产权证明、房地产登记簿，原审被告所举证据代理协议、存量房买卖合同，第三人出示的最高额抵押合同、欠款明细，以及当事人在庭审中的陈述证实。
原审法院认为：本案的争议焦点集中在房屋买卖合同的效力认定及违约责任的承担。
一、本案房屋买卖合同的效力认定
原审法院认为，王德刚与张丽子签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，应为合法有效，理应如实全面履行。至于原审被告认为该合同仅是意向性合同且效力待定，因而不发生法律效力的抗辩，原审法院认为双方签订的合同，明确载明了房屋交易双方的身份信息、房屋坐落、成交价格、付款方式、税费承担、违约责任等，已具备房屋买卖合同的主要条款，其相关抗辩缺乏事实与法律依据，故不予采信。至于原审被告所述因合同欠缺王光伟的签字而效力待定，原审法院认为本案争议房屋系由张丽子婚前购买且权属登记亦在张丽子与王光伟结婚之前，属于张丽子的个人婚前财产，张丽子应该具有完整的所有权和处分权，故对其该项抗辩不予采信。
二、房屋买卖合同违约责任的认定
王德刚认为，合同签订后，原审被告以各种理由拒绝配合办理二手房交易过户手续，存在违约行为，要求原审被告继续履行合同并承担相应的违约责任。
原审被告认为，合同没有履行的原因在于王德刚无法保证其能在2015年12月7日前支付全房款，而且居间方私自生成的存量房买卖合同约定的房屋价款与原商定的价款不一致。
对此，原审法院认为，依我市存量房交易流程，存量房的交易应先由房产交易管理中心审查买卖双方签订的网签协议、资金托管协议、房屋权属转移登记申请等材料后出具会办单，双方当事人凭会办单原件及其他资料至税务部门依法纳税，然后再凭纳税单交由房产交易管理中心审查过户。本案中，原审被告称合同未履行的原因在于王德刚无法保证在2015年12月7日之前支付房屋价款，但依据双方签订的买卖合同，王德刚的付款由网签前的首付款和网签后托管款项两部分组成，现其已超额支付双方约定的首付款，原审被告在拒绝配合办理网签手续的情况下推测王德刚可能无法支付网签后应托管的款项，并无依据，对原审被告的该项抗辩，碍难支持。至于未签订网签合同的原因，原审被告解释为网签价格为180万元，与双方合同约定的282万元不一致，王德刚应足额托管282万元，对此，原审法院认为双方签订的房屋买卖合同明确约定房屋价款为282万元，资金托管总额为185万元，成交价格与资金托管之间的差额97万元由王德刚在2015年11月20日之前支付，现其已支付102万元房款，余款180万元进行托管，符合双方合同约定，原审被告以此为由拒绝签订网签合同，原审不予支持。原审被告方在签订买卖合同后，拒绝按合同约定履行义务，存在违约。
综上，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，王德刚要求原审被告配合办理过户手续的诉讼请求，原审法院予以支持。诉争房屋虽然已设定抵押权，但法律规定抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。现抵押权人招商银行股份有限公司苏州分行表示，只要提前还清本息则同意房屋过户，而王德刚亦同意代为还贷，故应予准许。同时，由于王德刚尚欠张丽子房款180万元，故为避免讼累，原审将在扣除上述垫付的相应贷款本息后将剩余房款支付给张丽子。此外，虽然双方合同约定违约金为房款的10%，但违约金应与守约方由此遭受的损失相当，本案结合王德刚实际受损情况，对违约金酌情支持20000元。至于王德刚主张因原审被告违约引起诉讼而发生的律师费用30000元，因合同有明确约定，且金额不高于相关收费标准，故对上述费用亦予以支持。至于原审被告抗辩的邓光平、王光伟并非本案的适格主体，现邓光平已撤回起诉，而原审亦未要求王光伟承担责任。关于是否要追加苏州市得意居房地产经纪有限公司作为本案第三人，原审认为本案为房屋买卖合同纠纷，原审被告与居间公司之间的纠纷，可另行诉讼。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：
一、王德刚于本判决生效之日起七日内代张丽子向第三人招商银行股份有限公司苏州分行归还诉争房屋苏州工业园区欧典花园8幢1503室项下贷款本息（以不超过人民币180万元为限），第三人招商银行股份有限公司苏州分行在上述贷款清偿之日起七日内向王德刚出具还款证明并协助王德刚办理注销房产抵押登记手续；
二、王德刚于上述第一项判决内容履行完毕（以第三人招商银行苏州分行注销抵押登记证明为准）之日起七日内将剩余房款（以人民币180万元扣除上述还款证明载明金额为限）支付给张丽子；
三、张丽子在收到王德刚本判决第二项付款之日起七日内协助王德刚将苏州工业园区欧典花园8幢1503室房屋权属登记过户至王德刚名下；
四、张丽子于本判决生效之日起七日内支付王德刚违约赔偿金人民币20000元；
五、张丽子于本判决生效之日起七日内支付王德刚律师费用人民币30000元。
六、驳回王德刚对王光伟的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费29360元，保全费5000元，共计34360元，由王德刚承担2456元，由张丽子承担31904元。此款王德刚已预交，原审法院不再退还，由张丽子于本判决生效之日起七日内一并给付王德刚。
二审查明事实与原审查明的事实一致。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方当事人均应当依约行使合同权利，履行合同义务，若一方拒不履行或不适当履行其义务，则构成违约，需要向守约方承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
本案中被上诉人王德刚已经按照约定的期限及金额支付了102万元购房款，并不存在违约情形。网签合同的价款虽然是180万元，与《房屋买卖合同》的约定不一致，但是双方在《房屋买卖合同》中已经明确中间的差价属于房屋附属设施的补偿款，且该部分款项王德刚已经实际支付，故上诉人张丽子以此为由拒绝履行合同义务于法无据，对其抗辩理由本院依法不予采信。被上诉人王德刚主张继续履行合同合法有据，依法应当予以支持。另双方当事人在《房屋买卖合同》中明确约定一方违约的，需要向守约方赔偿律师代理费、诉讼费、差旅费等损失，故被上诉人王德刚主张律师代理费具有合同依据，同样应当予以支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费29360元，由上诉人张丽子负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 东
代理审判员 裘 实
代理审判员 柳 璐
二〇一六年十月十四日
书 记 员 沈华君