江西省吉安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣08民终687号
上诉人（原审原告）胡卫军，男，1967年8月18日生，汉族。上诉人（原审原告）谢泳，（系胡卫军之妻）女，1973年10月25日生，汉族。
上诉人（原审被告）：吉安市金典地产开发有限公司，住所地江西省吉安市吉州区广场西路6号，统一社会信用代码91360800561086297Q。
法定代表人：王倩，总经理。
委托诉讼代理人：贺文君，江西向群律师事务所律师。
上诉人胡卫军、谢泳因与上诉人吉安市金典地产开发有限公司（以下简称金典公司）商品房销售合同纠纷一案，均不服江西省吉安市吉州区人民法院(2017)赣0802民初3111号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年3月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人胡卫军、谢泳上诉请求：1、请求撤销一审判决，改判由金典公司支付胡卫军、谢泳逾期交房违约金48841元；2、一、二审诉讼费由金典公司承担。事实和理由：一审法院已查明金典公司逾期交房的事实，但将违约金标准调整为每日按总房款的万分之零点五计算，显然缺乏法律依据，也显失公平。一审法院认定的违约金标准低于银行同期贷款利率，明显过低。金典公司逾期交房其本质是长期占用了买受人资金行为，其行为损害了买受人合法权益，逾期交房违约金应调整为每日按总房款的万分之一计算，金典公司应支付胡卫军、谢泳逾期交房违约金48841元。请求二审法院支持胡卫军、谢泳的上诉请求。
金典公司答辩称：双方签订的商品房买卖合同是双方自愿签订的，具有法律效力，合同中对违约金的计算已有约定，应当按合同约定履行。
上诉人金典公司上诉请求：1、依法撤销原判，改判金典公司按合同约定支付胡卫军、谢泳逾期交房违约金553元；2、一、二审诉讼费由胡卫军、谢泳承担。事实与理由：一、一审法院适用法律错误。《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日实施，根据法不溯及既往的原则，在民法总则实施之前应适用《中华人民共和国民法通则》的规定，适用两年的诉讼时效。本案的违约金是按日计算，故在2015年10月1日前的违约金诉讼时效已经届满，不应得到支持，而一审法院一律适用《中华人民共和国民法总则》的规定，明显是错误的。二、一审法院增加违约金金额没有法律依据。金典公司与胡卫军、谢泳签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，合法有效，应当严格按照合同约定履行。合同中对于逾期交房违约金已有约定，应当按照合同约定履行。根据法律规定，如胡卫军、谢泳认为违约金过低，要求增加违约金，应当对其损失承担举证责任，但一审法院在其没有提供任何证据证明其损失的情况下，判决增加违约金额，明显不符合法律规定。三、一审法院关于逾期交房时间的计算不符合实际情况。金典公司在工程竣工时已多次通知胡卫军、谢泳前来办理房屋交接手续，但胡卫军、谢泳一直未来办理，金典公司遂于2016年11月18日再次以书面形式通知胡卫军、谢泳前来办理房屋交接手续，故逾期交房时间应计算至五方主体验收时止。
胡卫军、谢泳答辩称：1、关于诉讼时效，应认定是三年；2、关于违约金问题，按照万分之零点一标准计算明显过低，应当予以调高；3、金典公司是在一年以后的2016年11月18日才通知收房，其主张以五方主体验收时间为收房时间没有道理。综上，请求二审法院驳回金典公司的上诉请求。
胡卫军、谢泳向一审法院起诉请求：1、判令金典公司赔偿胡卫军、谢泳逾期交房违约金48841元（自2015年1月1日起按购房款总额707843元每日万分之一计算至2016年11月30日止）；2、本案诉讼费用由金典公司承担。
一审法院认定事实：2013年3月18日，原、被告签订一份商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的恒源泰﹒荣诚3幢1-1702房一套，该房建筑面积112.41平方米，单价6296.98元，房款总计707843元。合同第八条约定：出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因政策性因素导致延期。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任为：逾期不超过460日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点一的违约金，合同继续履行；逾期超过460日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起180天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点一的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：逾期超过三十日，买受人按逾期交接的时间，每日以总房价的万分之五向出卖人支付违约金。合同签订后，原告按约付清了购房款。2015年12月18日，施工、勘察、设计、监理、建设单位对恒源泰﹒荣诚3#楼进行了竣工验收，验收结论为工程质量合格。2016年11月14日，恒源泰﹒荣诚1#-6#楼及地下室通过竣工验收备案。2016年11月18日，被告通过邮政挂号方式向原告邮寄了收房通知。2017年6月6日，原、被告办理了房屋交接手续。
一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应严格履行。关于逾期交房的问题，原告按约支付了购房款，被告应在2014年12月30日前向原告交付房屋。根据合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，并提供相关证明文件以及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告于2016年11月18日书面通知原告收房，且此时房屋已符合交房条件，故逾期交房时间从原告诉请的2015年1月1日起计算至2016年11月18日止，逾期时间共计688天。根据2017年10月1日实施的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款的规定，诉讼时效期间为三年，故原告的起诉未超过诉讼时效。关于逾期交房违约金的标准，双方约定的逾期交房违约金明显过低，因此原告要求调整的主张依法予以支持，综合考虑本案的实际情况，可调整为每日按总房款的万分之零点五计算，即被告应支付给原告违约金为707843元×688天×0.005%=24350元。综上,依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决：被告吉安市金典地产开发有限公司于本判决生效后一个月内支付原告胡卫军、谢泳逾期交房违约金24350元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1021元，减半收取计516元，由原告负担259元，被告负担257元。
本院二审期间，上诉人胡卫军、谢泳向法庭提交证据如下：吉安市住房公积金贷款《申请审批表》及《住房公积金借款合同》各一份，证明其实际损失。金典公司质证认为，该证据与本案无关联性，这系其与银行之间的借贷关系，与本案纠纷无关联。本院认为，胡卫军、谢泳提交的住房公积金贷款《申请审批表》及《住房公积金借款合同》与其诉称的实际损失之间并无关联性，本院不予确认。
本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：二审期间，双方当事人争议的主要焦点为：1、胡卫军、谢泳的诉请是否已过诉讼时效？2、金典公司逾期交房违约金应如何计算？3、金典公司逾期交房时间应计算至何时？
一、关于诉讼时效问题。《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日实施，根据法不溯及既往的原则，在民法总则实施之前应适用《中华人民共和国民法通则》的规定，即诉讼时效为两年。本案的违约金是按日计算，故在2015年10月1日前的违约金诉讼时效已经届满，不应得到支持。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条“当事人未提出诉讼时效抗辩，人民法院不应对诉讼时效问题进行释明及主动适用诉讼时效的规定进行裁判。”即人民法院适用诉讼时效规定的前提是当事人主动以诉讼时效作为抗辩理由。本案一审庭审过程中，上诉人金典公司已就诉讼时效提出抗辩，因此，法院应就胡卫军、谢泳的诉请是否超过诉讼时效进行审理。根据金典公司与胡卫军、谢泳的合同约定，金典公司的交房时间是2016年11月18日，逾期且没有免责事由的情况下，则金典公司应承担逾期交房的违约责任。因双方合同约定违约金按日计付，即在金典公司逾期交房期间，每一日都产生一个独立的违约金，数额相同，且不存在隶属关系，以按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效。胡卫军、谢泳于2017年11月8日起诉，根据《中华人民共和国民法通则》对于两年诉讼时效的规定，自起诉之日往前推两年之内产生的违约金未超过诉讼时效，即2015年11月8日至2017年11月8日期间内若产生逾期交房违约金，则受法律保护。2017年10月1日起开始实施的《中华人民共和国民法总则》将诉讼时效变更为三年，从新法关于诉讼时效的规定有利于保护权利人等因素考虑，2015年10月1日至2015年11月8日间的权利开始受到《中华人民共和国民法总则》三年诉讼时效规定的保护，不再因超过两年的诉讼时效而不受到法律的保护，但是2015年9月30日之前的逾期交房违约金仍因超过两年诉讼时效，且胡卫军、谢泳未提供证据证明其在此期间向金典公司主张过权利，依法不能得到支持。金典公司在2016年11月18日书面通知胡卫军、谢泳收房，且涉案房屋此时已符合交房条件，故逾期交房时间应计算至2016年11月18日，即金典公司因逾期交房，应支付2015年10月1日至2016年11月18日期间产生的逾期交房违约金，共计415天。金典公司主张胡卫军、谢泳逾期交房违约金的诉请超过诉讼时效的理由部分成立，本院依法予以支持。
二、关于逾期交房违约金应如何计算的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定，当事人依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金以不超过实际损失为限。增加违约金以后，当事人又请求赔偿损失的，人民法院不予支持。根据该条款的规定，并结合我国合同法关于违约金的其它规定可知，合同一方当事人依法有权主张增加或减少违约金；违约金兼具补偿和惩罚的双重性质，且以补偿为主，以惩罚为辅。本案中，金典公司逾期交房，系违约方，依法应承担支付违约金的责任。但商品房买卖合同中所约定的违约金折算后远低于同期一年期定期存款利率，明显过低，无法补偿买受人的损失，依法应予适当调高。否则，将对该类违约行为无法起到民事制裁的法律效果。因此，一审法院在买受人未能提供充分证据以证明其损失的情况下，综合考虑到涉案房产已于2015年12月份经竣工验收合格以及为均衡双方之利益等，按已付房款日万分之零点五的标准调整和确定逾期交房的违约金，处理并无不当，结合金典公司逾期天数415天，本院确定金典公司应承担的逾期交房违约金为707843元×415天×0.005%=14688元。
三、关于金典公司逾期交房时间应计算至何时的问题。金典公司上诉称，一审法院关于逾期交房时间的计算不符合实际情况。金典公司在工程竣工时已多次通知胡卫军、谢泳前来办理房屋交接手续，但其一直未来办理，上诉人遂于2016年11月18日再次以书面形式通知胡卫军、谢泳前来办理房屋交接手续，故逾期交房时间应计算至五方主体验收时止。本院认为，根据双方签订的商品房买卖合同，金典公司应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给买受人胡卫军、谢泳；商品房达到交付使用条件后，出卖人金典公司应当书面通知买受人胡卫军、谢泳办理交付手续。因此，即使金典公司主张涉案商品房在书面通知前已达到交付条件，但仍应以书面通知的时间作为交房时间，否则，依法应视为出卖人金典公司逾期交房。本案中，仅有证据证明出卖人金典公司通知交房的时间是2016年11月18日，因此，一审法院认定金典公司通知交房的时间是2016年11月18日以及确定逾期交房违约金应计算至该日，处理并无不当。即金典公司关于逾期交房违约金应计算至五方主体验收合格时止的上诉意见，缺乏事实和证据证明，本院依法不予支持。
综上所述，上诉人金典公司的上诉理由部分成立，本院依法予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，处理欠妥。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销江西省吉安市吉州区人民法院(2017)赣0802民初3111号民事判决；
二、上诉人吉安市金典地产开发有限公司于本判决生效后30日内支付被上诉人胡卫军、谢泳逾期交房违约金14688元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费516元，二审案件受理费807元，共计1323元，由上诉人吉安市金典地产开发有限公司负担661.5元，上诉人胡卫军、谢泳负担661.5元。
本判决为终审判决。
审判长 肖建文
审判员 肖永兰
审判员 李国红
二〇一八年四月二十三日
书记员 张志坚