贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔01民终1540号上诉人（原审被告）：贵阳浙商综合批发市场有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区沙冲北路145号加州阳光新城裙楼。法定代表人：王剑，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡方健，男，1970年8月29日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：陈挺，男，1973年3月14日出生，汉族，住贵州省贵阳市小河区。委托诉讼代理人：朱荣，男，1957年2月14日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。上诉人贵阳浙商综合批发市场有限公司（以下简称：浙商公司）因与被上诉人陈挺房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2017）黔0102民初10582号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭于2018年3月16日公开开庭进行了审理，上诉人委托诉讼代理人胡方健及被上诉人委托诉讼代理人朱荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。浙商公司上诉请求：一、撤销原判驳回被上诉人的诉讼请求；二、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人未按照《租赁合同》及《补充协议书》的约定支付被上诉人租金是由于情势变更。从合同签订之日起至2016年，上诉人一直按照合同约定履行支付租金的义务。后由于市场经济不景气，上诉人经营状况入不敷出，该情况是上诉人不能预见的，继续履行合同将显失公平。上诉人为了降低损失自2017年初与被上诉人协商降低租金事宜，上诉人并非恶意拖欠租金。二、按照双方合同的约定，自2016年起租金每年递增5%，该约定使得上诉人遭受严重亏损，将致使合同无法继续履行，合同目的不能实现。故请求二审法院撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人陈挺答辩称，上诉人与被上诉人的租赁关系是基于《租赁合同》和《补充协议》形成的，是合法的，具有相对性的。上诉人单方擅自降低租金、欠付租金，违背了契约精神。双方签订的合同是格式条款，是上诉人单方拟写的合同条款，上诉人主张显失公平不成立，双方应当按照合同约定履行。上诉人的行为损害了被上诉人的合法权益。被上诉人所谓的积极协商实际是恶意拖欠租金。并无法律规定被上诉人应当为上诉人的经营不善而承担责任。上诉人长期违约的行为违反诚实信用原则，浪费了司法资源。请求驳回上诉，维持原判。陈挺向一审法院起诉请求：1、判令被告履行商铺租金缴交义务，其中2017年2-3季度商铺租金9980.71元、第一季度商铺租金5%增长237.64元，合计商铺租金10218.35元；2、判令被告依照合同约定向原告支付2016年7月至2017年9月30日的违约金7399.65元及保证金10000元；3、诉讼费、保全费由被告承担。一审法院查明：原告陈挺系位于贵阳市××××号加州阳光新城K栋2层56号房屋的所有权人。2016年3月15日，原告与被告贵阳浙商综合批发市场有限公司签订《租赁合同》，约定被告向原告承租上述房屋，计租面积18.86平方米，合同期限自2013年1月28日至2021年1月27日，房屋租金按季支付，被告以划账方式在该季度首月28日前划入原告银行账户，从2013年1月28日起支付，每季度租金为4526.4元。自2016年1月28日至2021年1月27日，租金按每五年5%递增。被告须按时履行缴租义务，每逾期一日，原告有权按每日万分之五向被告收取逾期付款违约金。合同签订后，原告将房屋移交被告使用，被告向原告支付租金。从2017年1月开始，被告将2017年第1季度租金从4990.36元擅自降至4526.40元并直到3月31日才向原告支付。从2017年4月1日开始，被告未按合同约定向原告支付租金并以书面复函的方式，请求原告下调租金，对此原告表示拒绝。经双方协商未果，原告遂起诉来院，提出如前诉请。另查，2016年的季度租金为4752.72元，2017年的季度租金为4752.72元的基础上递增5%即4990.36元。原告于2016年9月28日收取租金4752.72元，2017年3月31日分别收取租金4752.72元和4526.4元，6月12日收取租金226.32元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告与被告签订的《租赁合同》，系当事人真实意思表示，内容符合法律规定，合法有效。依据《租赁合同》约定，2017年每季度的房屋租金标准为4990.36元，被告应在2017年每季度首月28日前支付该季度租金，被告至今仅支付2017年第1季度的租金4752.72元，截至2017年9月30日止被告应支付原告的房屋租金为4990.36元/季度×2季度=9980.72元，加上被告1季度少付的237.64元=10218.35元。依据《租赁合同》约定，被告应在每季度首月28日前支付该季度租金，根据原告提供的银行流水显示，被告从2016年第3季度开始出现逾期支付租金，逾期情况为：2016年第3季度逾期62天，第4季度逾期154天；2017年第1季度租金被告至2017年3月31日支付4526.40元，逾期62天，2017年6月12日支付226.32元，逾期135天，上述期间被告应支付的逾期付款违约金为：（4752.72元×62天+4752.72元×154天+4526.40元×62天+226.32元×135天）×0.003/天=4013.33元。另对原告要求参照被告与市场经营者签订的《贵阳浙商综合批发市场租赁协议》的约定，由被告向原告支付10000元履约保证金，于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第七十九条、第八十一条、第八十二条、第八十三条、第八十五条、第八十六条、第八十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决：一、被告贵阳浙商综合批发市场有限公司于本判决书生效后三日内支付原告陈挺租金10218.35元及逾期付款违约金（以237.64元为基数，从2017年1月29日起至本判决确定的履行期限届满之日止；以4990.36元为基数，从2017年4月29日起至本判决确定的履行期限届满之日止；以4990.36元为基数，从2017年9月29日起至本判决确定的履行期限届满之日止；按照日千分之三计算）。二、被告贵阳浙商综合批发市场有限公司于本判决书生效后三日内支付原告陈挺已支付租金的逾期付款违约金4013.33元。三、驳回原告陈挺对本案的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费490元，减半收取245元，由原告陈挺负担132元，被告贵阳浙商综合批发市场有限公司负担113元，案件保全费121元，由被告贵阳浙商综合批发市场有限公司负担（此款原告已预交，被告在履行上述义务时一并给付）。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审认定事实一致。本案事实有当事人陈述、《租赁合同》、《补充协议书》等证据在卷为凭，并经庭审质证，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中双方对于上诉人未按合同约定向被上诉人支付租金的事实均无争议，本院予以确认。关于上诉人主张其未按合同约定履行向被上诉人支付租金的义务是由于情势变更的问题，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，情势变更应当是指当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。而本案上诉人主张的经营状况下滑、资不抵债、无力支付租金等情况均属于商业风险的范畴，而非上述法律规定的情势变更的情形。因此，上诉人该上诉理由不能成立，本院不予采信。根据《租赁合同》及《补充协议书》的约定，上诉人应按期向被上诉人支付租金，现上诉人欠付租金，已构成违约。原判按照双方合同约定判令上诉人向被上诉人支付租金及违约金并无不当，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费490元，由上诉人贵阳浙商综合批发市场有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 彭伦禹审 判 员 唐有临审 判 员 田 勇二〇一八年三月十九日法官助理 Ｘ Ｘ书 记 员 朱开昊