湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0192民初2110号原告：彭某，女，1986年1月26日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区，委托诉讼代理人：张朝辉，湖北百思得律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹凯，湖北百思得律师事务所律师。被告：李某，男，1984年7月6日出生，汉族，住湖北省孝感市开发区，委托诉讼代理人：刘仁辉，广东深兴律师事务所律师。被告：李某某，女，1988年2月17日出生，汉族，住广东省深圳市龙华新区，委托诉讼代理人：刘仁辉，广东深兴律师事务所律师。第三人：武汉链家宏业房地产经纪有限公司，住所地：湖北省武汉市江汉区中央商务区泛海国际SOHO城（一期）第7幢32层4号。法定代表人：单一刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：江佳娜，该公司员工。委托诉讼代理人：宋文号，该公司员工。原告彭某诉被告李某、李某某、第三人武汉链家宏业房地产经纪有限公司（以下简称：链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月22日受理后，依法适用简易程序由审判员蔡丽红独任审判，于2017年1月11日、2017年2月17日两次公开开庭进行审理。原告彭某及其委托诉讼代理人张朝辉，被告李某及其与被告李某某共同委托诉讼代理人刘仁辉，第三人链家公司的委托诉讼代理人江佳娜、宋文号，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭某诉称：2016年4月16日，经第三人链家公司介绍，原、被告签订《武汉市存量房买卖合同》一份，约定原告以820000元的价格向两位被告购买位于武汉市金地褐石庄园二期23栋1单元31层3号住宅，合同签订时支付定金60000元，留10000元在第三人处作为交房保证金，第二部分房款760000元由原告在过户前支付首期款200000元，余下的560000元由原告通过组合贷款的方式支付，两位被告在合同签订后30日内办理赎楼、过户委托公证，等内容。同日原、被告与第三人签订《居间服务合同》一份，约定由第三人促成原、被告双方签订房屋买卖合同，原告向第三人支付佣金16000元，如因一方违约，守约方可向违约方追偿该笔佣金，等内容。上述两份合同签订后，原告依约向两位被告支付了定金60000元，向第三人支付了佣金16000元。随后，原告一直联系配合两位被告办理案涉房屋的赎回、买卖委托公证。2016年6月17日，原告依约支付契税、房屋买卖登记费后，代两位被告领取了房产证并交给第三人保管。随后，原告依约向贷款银行递交贷款申请并于2016年6月29日向第三人指定担保公司支付房屋评估费、担保费以及银行按揭服务费。原告一直依约积极履行义务，但是两位被告因房价上涨于2016年7月6日明确表示拒绝出卖案涉房屋，后经多次协商两位被告仍然拒绝出卖案涉房屋。因两位被告拒绝出卖案涉房屋，不履行合同义务，造成原告重大损失，为维护合法权益，原告诉至人民法院，请求判令：1、依法确认原、被告于2016年4月16日签订的《武汉市存量房买卖合同》已于2016年7月18日解除；2、两位被告向原告退还支付的定金60000元，并向原告支付违约金164000元；3、两位被告赔偿原告支付的评估费、担保费、按揭服务费、契税、房屋买卖登记费以及中介佣金共计25556.10元；4、两位被告承担本案全部诉讼费用。被告李某、李某某共同辩称：一、两位被告同意原、被告于2016年4月16日签订的《武汉市存量房买卖合同》已于2016年7月18日解除。二、两位被告愿意向原告返还定金60000元，请求法院驳回原告要求两位被告支付违约金164000元的诉讼请求。三、两位被告同意赔偿原告诉讼请求3中主张的各项费用共计25556.10元。四、两位被告于2016年5月6日就已在建设银行开户并去该行配合原告办理公积金、商业组合贷款手续，但是原告于2016年7月告知被告其在建设银行的贷款没有批下来而需要重新去光大银行办理贷款手续，被告了解到组合贷款的时间较长且不确定银行是否同意放贷，所以被告建议原告办理商业贷款，但原告不同意，考虑到实际卖房拿到款项的时间过长，被告卖房的主要目的是想在深圳购房，如果原告交款时间过长，被告卖房的目的无法实现，故不同意出售房屋。五、原告未按案涉合同第五条第二款的约定支付首期款，故违约责任在原告自己；2016年7月6日上午两位被告应第三人通知去光大银行办理面签手续及开卡，而不仅仅是开卡，无法办理面签手续的原因在于原告，原告及第三人当天上午不来光大银行签字，原告未按照合同约定履行义务，故是原告违约。第三人链家公司述称：一、此案属于原、被告之间的房屋买卖合同纠纷，第三人仅是提供中介服务的中介方，原告方的诉求不是针对第三人，故对于原告的诉求请法院依法裁判。二、为了配合原告贷款、被告收尾款，第三人于2016年5月5日通知被告去建设银行办理银行卡，但实际只是办理了一张被告李某某的银行卡，而没有在建设银行办理原告的贷款面签手续，故不存在第一次贷款银行审批未通过的现象。2016年5月5日是第三人约被告办理公证（将被告委托第三人办理房屋上的还贷、过户、配合银行面签等事项进行公证）的时间，正好建设银行在公证处楼下，因此前两位被告均在深圳工作，为了方便后期有可能在建设银行面签，第三人建议被告李某某去办理建设银行的卡，如果以后原告的贷款是在建设银行办，以后就不用被告再来武汉办理房屋买卖过户手续；实际上，2016年6月20日，第三人代表被告与原告去光大银行配合原告办理贷款手续，并由原告缴纳了办理贷款所需的相关手续费3208元（包括评估费、担保费、按揭服务费），但被告一直不提交本人的光大银行卡，导致原告的银行贷款无法审批；之后，于2016年7月6日，被告明确告知原告、第三人案涉房屋不出售给原告，此后第三人一直协调，但双方一直协调未果；2016年7月15日，原告向被告发出了解除合同通知书，通知被告解除合同，被告于2016年7月18日向原告发出同意解除合同回复函。经审理查明：被告李某与被告李某某系夫妻关系，两人名下有位于武汉市金地褐石庄园二期23栋1单元31层3号房屋一套（以下简称：3103号房屋），购房合同编号为湖120195976，建筑面积为88.52平方米，该房屋已经设定抵押，抵押登记日期为2013年3月9日。2016年4月16日，经第三人链家公司提供居间服务，买方原告彭某（乙方）与卖方被告李某、李某某（甲方）签订《武汉市存量房买卖合同》一份，约定：卖方将案涉3103号房屋以820000元的价格转让给买方；卖方应按照以下方式赎楼：委托担保公司赎楼卖方在签订本合同后30日内作委托第三方办理赎楼、过户等手续的全权委托公证书，公证书原件交付担保公司用于办理赎楼、过户等；第一部分房款为签订本合同时买方向卖方支付的交易定金60000元，卖方应预留10000元在居间方作为交房保证金，交房保证金在卖方办理完房产交接手续、水电过户手续并结清所欠的水电费、物管费等费用后2个工作日内由居间方直接划入卖方指定的收款账户；第二部分房款为760000元，付款方式为按组合贷款买方须在过户前支付首期款（不包括定金）200000元，买方应在首期款支付截止日前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，卖方须配合买方提交申请银行所需全部资料并按银行规定签署所需法律文书；卖方收到买方全部首付款后2个工作日内将该房屋交付给买方；等内容。该合同第七条房产过户第（一）款约定：买卖双方应在房产注销抵押登记后30个工作日内，到房产管理部门签署《武汉市存量房买卖合同》，交纳过户税费，办理房产过户手续；买方应在领取房屋所有权证及土地使用权证后7个工作日内办理按揭贷款的抵押登记；等内容。该条第（二）款税费相关规定约定：买卖双方约定，因房屋交易所发生的税费，由买方承担契税、营业税及附加、个人所得税、土地增值税、印花税、土地出让/收益金、交易费、产权证工本费、房地产买卖契约公证费、重置评估费，其他所有费用；等内容。该合同第九条违约责任中约定了逾期交房违约责任、逾期付款违约责任。同日，乙方原告彭某、甲方被告李某、李某某与丙方第三人链家公司签订了《居间服务合同》，约定乙方向丙方支付佣金16000元，等内容。同日，前述两份合同签订后，原告彭某与被告李某、李某某签订了前述两份合同中关于违约责任条款的补充协议。其中，《关于第九条违约责任之补充协议》约定：1、甲乙双方任何一方逾期履行本合同义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权要求甲方双倍返还定金或要求支付房屋总价款的20%的违约金，同时要求甲方退还已收其他购房款：……（3）逾期履行本合同约定的义务超过十五日的：（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；……。3、乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权没收乙方的定金或要求乙方支付房屋总价款的20%的违约金；……（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；……。其中，《关于第四条违约责任之补充协议》约定：甲方或乙方因违反房屋买卖合同相关约定，导致合同无法继续履行的，对于守约方应向丙方支付的居间服务费及相关费用，丙方有权向违约方追偿该笔费用。在上述合同及补充协议签订后当日，原告彭某向被告李某、李某某支付了购房定金60000元，被告李某向原告彭某出具了收款收据；原告彭某向第三人链家公司支付了佣金16000元，第三人链家公司向原告彭某出具了收款收据。2016年5月5日，被告李某、李某某向北京中融信担保有限公司武汉分公司的吴培正出具委托书一份并经过公证，该委托书上记载被告李某、李某某决定出售案涉3103号房屋，委托吴培正为代理人，办理下列事宜：1、代为偿还银行贷款，并代领期房抵押证明/他项权证及结清证明，办理抵押注销手续。2、代为办理并领取上述房屋的《不动产权证书》。3、完成前2项事宜后代为出售上述房屋，代收售房款。4、代为办理上述房屋的买卖交易和过户手续。5、配合买方办理银行贷款面签手续。6、配合买方办理水、电、天然气、物业等交接手续。同日，被告李某某在建设银行开办了一张银行卡拟作为接受原告方贷款银行发放的尾款；原告彭某代被告李某、李某某支付了案涉房屋的契税6268.10元。2016年6月17日，原告彭某为被告李某、李某某支付了案涉房屋的房屋产权登记费80元。此后，案涉3103号房屋的产权证办至被告方名下。2016年6月20日，原告彭某、被告方的受托人吴培正及第三人链家公司的宋文号一起前往光大银行办理原告方的贷款面签手续；原告彭某向吴培正所在的北京中融信担保有限公司武汉分公司缴纳了评估费808元、担保费1500元、按揭（过户）手续费900元。因贷款银行称公积金贷款无法办理委托收款，需要被告李某、李某某本人亲自到场办理贷款面谈笔录，故当天原告方在光大银行的贷款面签手续未办理完毕。2016年6月24日，第三人链家公司的宋文号通过微信方式通知被告李某、李某某已取得案涉房屋的房产证，需要两人于2017年7月7日前回武汉一趟去光大银行签字，然后再去办一张光大银行的卡便于银行放款到该卡上，还通知被告回汉后要与第三人链家公司签一个垫资的合同，将办好的光大银行的卡给第三人链家公司，同时告知被告方因建设银行不收原告方的混合贷款，上次办的建设银行的卡估计没用，原告方的混合贷款是去光大银行做的。被告李某、李某某答应近期安排时间回汉。后来，两位被告与第三人链家公司的宋文号约定于2016年7月6日回汉去光大银行办理相关手续。2016年7月6日上午，被告李某、李某某回汉准备配合办理原告方在光大银行办理贷款面签手续及开卡，但当天上午下大雨，两位被告未能等到原告彭某、第三人链家公司的人员到光大银行办理面签手续，就没有在说好见面的光大银行开卡。当天上午，宋文号电话告知两位被告可以自行去光大银行开卡，并告知原告方的银行组合贷款的审批时间要长一些；考虑到银行组合贷款时间过长，被告方在电话中向宋文号建议让原告方做商业贷款；宋文号随后跟原告彭某联系沟通此事，但是原告彭某不同意更改贷款方式。待第三人链家公司的人员于当天上午11时30分左右到达说好的光大银行时，没有见到两位被告，两位被告告知其已经提前离开了光大银行。当天下午14时左右，被告李某某通过微信告知宋文号确定不卖房子了。宋文号将此事及时告知原告彭某，原告彭某要求宋文号继续帮忙沟通。此后，宋文号联系被告方协调违约一事，被告方未予回应。2016年7月15日，原告彭某向两位被告邮寄发出一份《解除合同通知书》，通知：一、解除双方2016年4月16日签订的《武汉市存量房买卖合同》，如果你们执意拒绝出售或对此置之不理，本项内容于三天后生效；二、如在三天内你们愿意继续履行合同，请在三天内办理赎楼手续，继续交易。2016年7月17日，两位被告收到前述通知书。2016年7月18日，两位被告向原告彭某发出一份《同意解除合同回复函》，表示同意解除双方签订的《武汉市存量房买卖合同》。目前，两位被告在正常偿还案涉3103号房屋上的银行抵押贷款。因原、被告就解除案涉合同后的违约赔偿问题未能达成一致意见，故原告彭某诉至本院，要求判如所请。以上事实，有《武汉市存量房买卖合同》、《居间服务合同》、收款收据、契税完税证明、房屋产权登记费收据、《解除合同通知书》、《同意解除合同回复函》、各方当事人的陈述等证据材料在卷佐证。本院认为：买方原告彭某与卖方被告李某、李某某于2016年4月16日签订的《武汉市存量房买卖合同》及《补充协议》是签约双方真实意思表示，合同内容不违反法律禁止性规定，合法有效。关于原、被告是否违约，谁违约的问题。在案涉买卖合同签订时，因案涉3103号房屋尚未办理不动产权证且该房屋上尚有银行抵押登记，则该房屋需要办理不动产权证且办理银行抵押登记注销手续后才具备过户的客观条件，而根据案涉买卖合同的约定，此项义务应由两位被告完成且只能由两位被告完成，两位被告在案涉买卖合同签订后于2016年5月5日公证委托吴培正完成前述义务，是积极的履约行为；根据案涉买卖合同中的约定，原告彭某是通过组合贷款方式支付不包括定金、200000万元首期款的剩余房款，两位被告须配合原告方提交申请银行所需全部资料并按银行规定签署所需法律文书，则两位被告于2016年5月5日公证委托吴培正完成前述配合义务亦是积极的履约行为。案涉房屋的不动产权证在2016年6月17日后才办至被告方名下，此时才具备原告彭某向银行申请购房贷款获得审批通过而需提交的重要基本资料，两位被告的委托代理人吴培正于2016年6月20日前往光大银行办理原告方的组合贷款面签手续，亦是代表两位被告积极的履约行为，但是因为贷款银行的审批要求需要两位被告本人到场面谈而未能完成两位被告的配合义务，两位被告接到第三人链家公司的通知后回汉并按约好的时间即2016年7月6日前往光大银行准备办理面签手续，但两位被告在当天并未在见到原告彭某、第三人链家公司的人员的情况下自行提前离开约好的见面地点，尚未完成案涉买卖合同约定的配合义务，而被告方于当天下午通过微信告知第三人链家公司的人员其确定不卖房子并即将乘坐前往深圳的高铁离开武汉，且此后对于原告彭某、第三人链家公司人员要求协调违约一事不予回应的行为，形成了案涉补充协议中约定的“拒绝将该房屋出售给乙方”的行为，构成根本违约。对于两位被告称原告彭某未按照案涉买卖合同约定支付200000元首期款而违约的意见，因案涉买卖合同约定首期款支付的截止时间是过户前，而该合同签订后至今，案涉3103号房屋上的抵押登记手续尚未注销，两位被告未履行完毕案涉房屋具备过户条件的义务，致使一直未达到房产能过户的客观条件，亦未达到原告彭某向两位被告支付首期款的最后时间，故对于两位被告的此项辩称意见，本院依法不予采纳。对于两位被告称原告彭某不同意办理商业贷款，而组合贷款办理时间过长，其卖房的目的是在深圳买房，如果原告方付款时间过长，其卖房目的无法实现，故不同意出售房屋的意见，因案涉买卖合同中约定了买方的一部分房款是通过组合贷款的方式支付，在未能就付款方式重新达成一致意见的情况下，买方有权依约履行付款义务，两位被告提出原告方付款时间过长而不能实现其卖房目的，而案涉房屋只有先将不动产权证办至被告方名下后才可能实现其卖房目的，即在案涉买卖合同签订后至案涉房屋的不动产权证办至被告方名下的时间不应算作被告方的付款期待时间，而其在2016年6月24日知晓案涉房屋的不动产权证办至其名下后至其2016年7月6日确定不卖房子的时间只有13天，不足以说明原告方付款时间过长而不能实现其卖房目的，故对于两位被告的此项辩称意见，本院依法不予采纳。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在本案中，依照案涉补充协议的约定，在两位被告构成根本违约的情况下，原告彭某有权以书面通知的方式解除案涉买卖合同，并有权要求甲方双倍返还定金或要求支付房屋总价款的20%的违约金，同时要求甲方退还已收其他购房款，则原告彭某于2016年7月15日向两位被告邮寄发出《解除合同通知书》，两位被告于2016年7月18日向原告彭某发出《同意解除合同回复函》，原、被告双方均认可案涉买卖合同已于2016年7月18日解除的事实，本院对此依法予以确认。对于原告彭某已向两位被告支付的定金60000元，两位被告依法依约应予返还，故对于原告彭某要求两位被告返还购房定金60000元的诉讼请求，本院依法予以支持。因两位被告构成根本违约，根据案涉补充协议的约定，两位被告应向原告彭某支付违约金164000元（820000元×20%），故对于原告彭某要求两位被告支付违约金164000元的诉讼请求，本院依法予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。该法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。在本案中，原告彭某为履行合同支付的佣金16000元、契税6268.10元、房屋产权登记费80元、评估费808元、担保费1500元、按揭（过户）手续费900元，共计25556.10元，在两位被告不履行合同义务构成根本违约并导致合同解除的情况下，这些费用均属于原告方的实际损失，两位被告应予赔偿，故对于原告彭某要求两位被告赔偿前述损失的诉讼请求，本院依法予以支持。综上所述，为保护当事人合法权益，本院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告彭某与被告李某、李某某于2016年4月16日签订的《武汉市存量房买卖合同》已于2016年7月18日解除；二、被告李某、李某某于本判决生效之日起十日内向原告彭某退还定金60000元；三、被告李某、李某某于本判决生效之日起十日内向原告彭某支付违约金164000元；四、被告李某、李某某于本判决生效之日起十日内向原告彭某赔偿损失25556.10元。本案案件受理费2522元（已减半收取）、财产保全费1780元，共计4302元，由被告李某、李某某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  蔡丽红二〇一七年七月二十日书记员  潘 雪