浙江省绍兴市柯桥区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0603民初2427号原告：俞钢强，男，1965年3月20日出生，汉族，户籍所在地浙江省绍兴市柯桥区。原告：虞群，女，1963年10月27日出生，汉族，户籍所在地上海市徐汇区。上述两原告的共同委托诉讼代理人：金国元，绍兴市柯桥法律服务所法律工作者。被告：陈德恩，男，1983年2月8日出生，汉族，户籍所在地浙江省绍兴市柯桥区。被告：陈德芳，女，1983年9月18日出生，汉族，户籍所在地浙江省绍兴市柯桥区。上述两被告的共同委托诉讼代理人：施颖颖、俞薇薇，浙江纳森律师事务所律师。原告俞钢强、虞群与被告陈德恩、陈德芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，原告俞钢强、虞群于2017年3月15日向本院申请冻结被告陈德恩、陈德芳的银行存款23万元或者查封、扣押其相应价值的财产，本院经审查依法予以准许，并已执行。原告俞钢强及俞钢强、虞群的共同委托诉讼代理人金国元，被告陈德恩、陈德芳的共同委托诉讼代理人俞薇薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告俞钢强、虞群共同向本院提出诉讼请求：一、判令被告陈德恩支付房租费194880元，并支付逾期违约金9744元（暂计2.5个月，此后的违约金仍按相当于月息2%计算），物业费11398.26元（至2016年12月止）、水费416.25元（至2017年1月止）、电费5490元（至2017年1月止），合计221928.51元；二、判令被告陈德恩支付诉讼代理费6000元；三、判令被告陈德芳对上述债务承担连带清偿责任。事实与理由：2014年11月25日，原告与案外人王海波签订房屋租赁合同一份，双方对权利和义务作出约定，合同第五条约定，第三年的租金194880元，于2016年12月30日前支付。2016年1月，原告与被告陈德恩、案外人王海波签订协议一份，将原告与案外人王海波签订的房屋租赁合同项下的租房转租给被告陈德恩，并将原告与案外人王海波签订房屋租赁合同的权利和义务一并转让给被告陈德恩，被告陈德芳作为履约担保人。现被告陈德恩未按约支付第三年度的房租费，原告多次催讨，被告至今未付。综上，被告陈德恩未按约支付房租费的行为属违约，被告陈德芳作为担保人应承担担保责任，为维护原告合法权益，依法诉至法院，望判如所请。被告陈德恩、陈德芳共同辩称，第一，被告陈德恩于2017年3月14日因涉嫌交通肇事罪被羁押在绍兴市柯桥区看守所，根据情势变更原则，被告陈德恩客观上无法继续履行租赁协议，故要求解除《房屋租赁合同》及《协议书》，房租计付至解除之日即庭审当日；第二，原告主张的违约金过高，请求法院依法调整，物业费、水电费没有异议，按实结算，诉讼代理费没有合同依据，应予驳回；第三，被告陈德芳承担连带清偿责任没有异议；第四，被告陈德恩尚有2万元押金在原告处，按照合同约定应予扣减。本院经审理认定如下事实：原告虞群系绍兴市柯桥区万达广场7幢0109室房屋登记所有权人，原告俞钢强系绍兴市柯桥区万达广场7幢0110室房屋登记所有权人。2014年11月25日，本案两原告与王海波签订《房屋租赁合同》一份，约定两原告将位于绍兴市柯桥区房屋出租给王海波用于商业经营（餐饮服务为主），租赁期为五年，自2015年2月1日起至2020年1月31日止，王海波交付押金20000元作为水电、物业和违约金押金，第一年租金为人民币176400元，于2014年11月26日之前支付，第二年租金为人民币184800元，于2015年12月30日前支付，第三年租金为人民币194880元，于2016年12月30日前支付，第四年租金为人民币206640元，于2017年12月30日前支付，第五年租金为人民币227304元，于2018年12月30日前支付，款均打入两原告指定账户。因使用房屋产生的费用由王海波承担，包括但不限于下列费用：水电费、电话费、网络使用费、物业管理费、公共能耗费、数字电视费。在租赁期内，王海波如逾期支付租金，每逾期一日，按照逾期支付金额的千分之五支付违约金。双方还就其他事项进行了约定。2016年1月，两原告、王海波及两被告签订《协议书》一份，约定：一、该协议自签订日起，原《房屋租赁合同》承租人变更为被告陈德恩，原属王海波的相关权利义务转由陈德恩享有和承担；二、两原告的原有权利义务不变，仅合同相对人发生变化；三、王海波退出合同关系，将原《房屋租赁合同》交付陈德恩；四、租金已付至2015年12月31日，余下时间，陈德恩按原《房屋租赁合同》（所有条款）规定的金额、期限以及付款方式支付租金；五、陈德恩担保人陈德芳对陈德恩租金支付等《房屋租赁合同》（所有条款）规定的义务承担担保责任；六、原《房屋租赁合同》条款全部对原、被告有效，租期不变，依旧到2020年1月31日。协议自签订之日起生效。后因被告陈德恩至今未支付第三年即2017年2月1日至2018年1月31日期间租金194880元、2016年度物业服务费11398.26元、2016年8月18日至2017年1月17日期间水费416.25元、2016年8月26日至2017年1月期间电费5490元，两原告诉至本院成讼，两原告为此支出代理费6000元。同时查明，被告陈德恩因涉嫌交通肇事罪，于2017年3月14日被绍兴市公安局柯桥区分局刑事拘留，后于2017年3月27日17时被绍兴市公安局柯桥区分局执行逮捕。上述事实由两原告共同提交的房权证、《房屋租赁合同》、《协议书》、缴费通知书、物业费催缴通知单、代理费发票；被告陈德恩提交的《拘留通知书》、《逮捕通知书》及当事人在庭审中的陈述等证据证明。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。案涉《房屋租赁合同》、《协议书》，系原、被告真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制规定，应认定合法有效。根据《协议书》的约定，王海波将自己在《房屋租赁合同》的权利和义务一并转让给被告陈德恩，被告陈德芳作为被告陈德恩的履约担保人，变更后的合同当事人仍应按照《房屋租赁合同》的约定诚信履约。根据《房屋租赁合同》第五条第4款的约定，第三年即2017年2月1日至2018年1月31日期间的租金194880元，应于2016年12月30日前支付，但被告陈德恩至今未履行付款义务，显已构成违约，两原告要求被告陈德恩承担继续履行的违约责任，于法有据，本院依法予以支持。对于逾付租金的违约责任，《房屋租赁合同》第十二条第3款已作出约定，两原告将违约金计算标准由日千分之五调整为月百分之二，两被告抗辩主张该违约金计算标准仍过高，理由合理，本院予以采纳，并酌情将违约金标准调整为中国人民银行公布的同期同类贷款利率。根据《协议书》第五条约定，被告陈德芳应对被告陈德恩的上述租金、违约金支付义务承担担保责任，故两原告要求被告陈德芳对被告陈德恩的租金、违约金支付义务承担连带清偿责任，本院依法予以支持。两被告抗辩主张，因情势变更致被告陈德恩客观上无法继续履行《房屋租赁合同》、《协议书》，故当庭要求解除《房屋租赁合同》、《协议书》。对此本院认为，情势变更原则是指在合同有效成立后，其法律效力的基础因不可归责于当事人的事由而发生不可预料的变化，致使合同的基础动摇或者丧失，若继续履行合同将显失公平，当事人可以变更合同或者解除合同。结合本案案情，被告陈德恩因自身涉嫌犯罪行为被拘留、逮捕，并非不可归责于自身的事由，也不足以认定继续履行合同将显失公平，故两被告适用情势变更原则要求解除《房屋租赁合同》，抗辩理由不能成立，本院不予采纳。根据《房屋租赁合同》第六条约定，因使用房屋产生的水电费、物业管理费等费用应由被告陈德恩承担，被告陈德恩理应根据实际产生的费用履行缴费义务，两原告可以根据相应的缴费通知书催告被告陈德恩向相关部门及时履行缴费义务。但两原告在未以业主身份缴纳水电费、物业费的情况下，即要求被告陈德恩直接向两原告支付相应的水电费、物业费，于法无据，本院不予支持。根据《房屋租赁合同》第五条第1款约定，押金20000元系作为水电、物业和违约金押金，因两被告确未支付水电费、物业费，故本案中对押金不作一并处理。两原告要求被告陈德恩支付诉讼代理费的诉请，依据不足，本院亦不予支持。据此，两原告诉请中的合理部分，本院依法予以支持；不合理部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第八十八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国担保法》第十八条第二款、第十九条之规定，判决如下：一、被告陈德恩应支付原告俞钢强、虞群2017年2月1日至2018年1月31日期间的租金194880元，并支付该款自2016年12月31日起至款实际付清日止按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算的逾付违约金，上述款项均限于本判决生效之日起十日内履行完毕；二、被告陈德芳对被告陈德恩的上述付款义务承担连带清偿责任；三、驳回原告俞钢强、虞群的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4719元，减半收取2360元，保全费1670元，合计4030元，由原告俞钢强、虞群负担584元，由被告陈德恩、陈德芳负担3446元，被告陈德恩、陈德芳负担的上述费用限于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。代理审判员  王炳江二〇一七年六月十二日书 记 员  王 菲附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁记过予以适当减少。《中华人民共和国担保法》第十八条第二款连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。??