新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）新02民终206号上诉人（原审被告）：新疆壹零年代房地产开发有限公司，住所地克拉玛依市独山子区大庆东路58-101号。法定代表人：王精韬，该公司董事长。委托诉讼代理人：白丽，新疆星河律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈安娜，新疆星河律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王恩英，女，1973年4月22日出生，汉族，系个体务工人员，户籍所在地四川省开江县，现住克拉玛依市独山子区。委托诉讼代理人：钱诗情，新疆西部朝阳律师事务所律师。上诉人新疆壹零年代房地产开发有限公司（以下简称壹零年代公司）与被上诉人王恩英商品房买卖合同纠纷一案，不服克拉玛依市独山子区人民法院（2016）新0202民初794号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，经过阅卷、听取双方意见审理了本案，上诉人壹零年代公司的委托诉讼代理人沈安娜、被上诉人王恩英及其委托诉讼代理人钱诗情到庭质证。本案现已审理终结。上诉人壹零年代公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；由被上诉人承担诉讼费用。事实与理由：被上诉人王恩英在签订《商品房买卖合同》之后，即交由上诉人参股的卡乐士商业运营管理公司委托租赁经营，并收取了租金64728.12元；王恩英已于2016年5月27日签收了返租房屋（商铺）交付通知书，商铺已经交付，其已实际取得涉案房屋的所有权，涉案合同不符合解除条件。上诉人当庭提交返租房屋交付验收单、克拉玛依市独山子区卡乐士商业运营管理有限公司与被上诉人签定的《商铺委托经营及管理协议》、王恩英租金支付情况明细表原件佐证。上诉人请求二审法院撤销原审判决。被上诉人王恩英答辩称：一、双方签订租赁的合同是上诉人壹零年代公司延期交付房屋的手段，如果按租赁合同应收取十三万元多的租金。二、涉案房屋现在还是框架结构，不符合交付条件，且不动产交付应当以登记为生效条件，上诉人壹零年代公司未在约定时间内向被上诉人王恩英交付涉案房屋，致使合同目的根本无法实现，解除合同是被上诉人王恩英的权利。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，王恩源请求本院驳回上诉，维持原判。被上诉人王恩英向原审法院提出诉讼请求：1、判令解除双方于2012年6月18日签订的《商品房买卖合同》；2、判令壹零年代公司返还其购房款719202元；3、判令壹零年代公司向其支付违约金194184.54元；4、诉讼费用壹零年代公司承担。一审法院认定事实如下：2012年6月18日，王恩英作为买受人，壹零年代公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，在合同中约定，由王恩英购买壹零年代公司位于独山子的房屋，建筑面积为52.42平方米，单价13720元；总房款为719202元，王恩英于2012年6月18日一次性付清房款719202元整；壹零年代公司应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；逾期交房违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未在本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：按逾期时间分别处理，即逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，王恩英于2012年6月18日向壹零年代公司交纳了房款719202元。后王恩英与克拉玛依市独山子区卡乐士商业运营管理有限公司签订了《商铺委托经营管理（租赁）合同》，并先后从该公司收取了相应租金。2016年5月27日，壹零年代公司向王恩英送达了《返租房屋（商铺）交付通知书》及承诺书各一份，要求王恩英持该通知书办理房屋（商铺）交接手续，并遵守《临时管理规约》。后王恩英一直没有办理交接手续，并认为壹零年代公司不具备交付涉案房屋的条件。庭审中，壹零年代公司认为其可以向用户交付房屋，提交了独山子玛依塔柯时代广场一期商业中心A、B、C、D、E段竣工验收报告（时间为2015年2月13日）及建设工程消防验收意见书（时间为2015年12月25日），以此证明房屋符合验收条件。王恩英对此予以否认。另查，房款719202元、以银行同期贷款年利率6%计算、自2012年6月18日至2016年12月17日期间按照54个月的利息为194184.54元。上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》一份、收据两份，被告提供的竣工验收报告5份及建设工程消防验收意见书1份、返租房屋（商铺）交付通知书及承诺书各一份，当事人陈述等证据及庭审笔录予以证实。原审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同履行各自义务。本案中，王恩英履行了付清房款的义务，但壹零年代公司未能在双方约定期限交付房屋，已经构成了根本违约，应当承担民事责任，故对王恩英要求解除《商品房买卖合同》、退还交付购房款719202元的诉讼请求，依法予以支持。壹零年代公司辩解其所开发的商业项目已经具备交工条件，提交了相关材料，但是该部分证据仅是反映整个项目竣工验收合格，并不能说明双方所涉诉的房屋符合交付的条件，王恩英虽签收交付通知书，但双方并未实际发生验收交房的行为，且壹零年代公司没有提供涉案房屋验收合格的证明文件，王恩英有权拒绝交接，故对该主张不予采信。此外，壹零年代公司称签订了商铺承租协议，享受了相应的权益，故不应解除双方的商品房买卖合同，对此原审认为，本案与上述承租协议是不同的合同关系，所产生的权利义务亦存在根本差别，其抗辩不能解除合同，无事实及法律依据，本院不予支持，由此双方如发生争议可以另行解决。关于违约金原审认为，因双方合同中约定的违约金数额过低，王恩英请求以其资金被占用期间的银行同期贷款利率来计算合法，原审予以支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，判决解除王恩英与壹零年代公司签订的《商品房买卖合同》；壹零年代公司向王恩英返还购房款719202元、支付违约金194184.54元；案件受理费6466.93元（减半收取）由壹零年代公司负担。本案经本院二审审理，所查明的事实、认定的证据与一审判决查明的事实一致，对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。上诉人壹零年代公司在取得商品房预售许可证的基础上与被上诉人王恩英签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的禁止性规定，该合同依法成立并生效，对双方当事人具有法律约束力，双方应按照合同约定全面履行各自义务。被上诉人王恩英依约向上诉人壹零年代公司支付房屋价款，壹零年代公司未在合同约定时间内向被上诉人交付房屋，其在合同实际履行过程中存在违约行为，应承担相应的违约责任。本案的争议焦点为：一、涉案《商品房买卖合同》是否具备解除条件。二、上诉人壹零年代公司是否应向被上诉人王恩英返还购房款719202元、支付违约金194184.54元。一、关于涉案《商品房买卖合同》是否具备解除条件的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，当事人可以约定合同解除条件。本案双方当事人在合同中约定上诉人壹零年代公司交付房屋的时间为2013年6月30日，如逾期交房超过60日，被上诉人王恩英有权解除合同。上诉人壹零年代公司未如约履行交付房屋的合同义务，被上诉人要求解除合同的诉讼请求于法有据，原审法院判决解除涉案合同并无不当，本院予以确认。关于上诉人壹零年代公司主张的被上诉人王恩英将涉案房屋租赁给克拉玛依市独山子区卡乐士商业运营管理公司经营，涉案房屋已实际交付的问题，根据合同关系的相对性原则，涉案《商品房买卖合同》的权利义务，只能对特定的签约主体即上诉人壹零年代公司与被上诉人王恩英之间产生约束力。壹零年代公司在《商品房买卖合同》的履行过程中存在违约行为，其应当按照合同约定或法律规定承担违约责任。卡乐士商业运营管理公司系上诉人的参股公司，其虽与被上诉人王恩英签定《商铺委托经营管理（租赁）合同》，但该房屋及其所在的独山子玛依塔柯时代广场一期商业中心直至2015年2月13日方竣工验收，2015年12月25日该工程方消防验收，涉案房屋并不具备运营条件，且上述房屋至今并未实际运营，双方签定的《商铺委托经营管理（租赁）合同》名为租赁合同，实为上诉人延期交付房屋采取之拖延手段。故上诉人所称已向被上诉人交付房屋用于出租运营、双方商品房买卖合同不符合解除条件的上诉理由不能成立。二、关于上诉人壹零年代公司是否应向被王恩英返还购房款719202元、支付违约金194184.54元的问题。承前所述，上诉人壹零年代公司在涉案合同履行过程中存在违约行为，其应按照双方合同约定向被上诉人王恩英退还已付购房款719202元。双方在所签订的商品房买卖合同中约定了违约金，但该违约金数额约定显然过低，不足以弥补被上诉人王恩英的实际损失；王恩英全额支付购房款后未如期收到房屋，上诉人占有、使用购房资金，故王恩英请求以资金被占用期间的银行同期贷款利率计算损失符合法律规定，原审依法予以支持并无不当。综上，上诉人壹零年代公司关于涉案商品房买卖合同不符合解除条件的上诉理由与本案查明事实不符，且无法律依据，本院不予支持。原审认定事实清楚，基本证据确实，法律适用并无不当，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12933.87元，由上诉人新疆壹零年代房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  乔汇涛审 判 员  叶 楠代理审判员  吴 婷二〇一七年五月十日书 记 员  郭 骁