安徽省利辛县人民法院民 事 判 决 书（2017）皖1623民初4675号原告：李明英，女，1965年8月10日出生，汉族，住安徽省利辛县。委托诉讼代理人：王春丽，安徽风采律师事务所律师。被告：杨兵，男，1964年3月21日出生，汉族，住安徽省舒城县。被告：李凤珍，女，1974年10月28日出生，汉族，住安徽省利辛县。共同委托诉讼代理人：张凌峰，安徽宝诚律师事务所律师。被告：利辛县亿家房地产经纪服务有限公司，住所地：利辛县城关镇前进路南侧。统一社会信用代码：91341623MA2MQATX4K（1-1）。法定代表人：赵艳，女，1978年4月10日出生，汉族，住安徽省利辛县。原告李明英与被告杨兵、李凤珍、利辛县亿家房地产经纪服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月23日立案后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李明英委托诉讼代理人王春丽、被告杨兵及李凤珍委托诉讼代理人张凌峰、利辛县亿家房地产经纪服务有限公司法定代表人赵艳到庭参加诉讼，本院现已审理终结。原告李明英向本院提交诉讼请求为：1、依法解除原、被告于2017年3月27日签订的存量房屋买卖合同，并判决杨兵、李凤珍双倍返还原告李明英定金共计100000元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年3月27日，原告通过中介利辛县忆家房地产经纪服务有限公司与被告杨兵签订了存量房屋买卖合同，约定被告杨兵将其位于利辛县欣城一品小区31幢404室房屋出售给原告李明英，签订合同当理，原告李明英与被告杨兵代理人李凤珍均在中介赵阳阳和赵艳的见证下签订了该合同，原告当场交纳了50000元定金和中介费。签订合同后，双方口头约定一个月内到开发商处签订正式购房合同。双方约定期限届满后，原告多次通过中介催促被告到开发商处签订协议，中介赵艳多次与被告杨兵和李凤珍联系后，二被告均以各种理由拒绝继续履行合同，违反双方合同的约定，构成违约。原告无奈于2017年6月向贵院提起诉讼，庭审中被告明确拒绝继续履行合同。现维护原告的合法权益，特起诉至贵院。被告杨兵、李凤珍辩称：本案涉案合同是无效合同，被告杨兵本人未在，买卖合同未签字事后也没有追认，该合同效力无效。因合同无效，被告取得了4万元购房款同意返还给原告，另外1万元是原告作为中介费交给被告利辛县亿家房地产经纪服务有限公司的。被告仅有义务所取得的4万元的购房款，因合同无效不适用定金罚则，该合同对房屋的履行期限的呢关键的条款没有做出明确的约定，不能证明被告有违约，结合合同第6、7款约定，本案不适用合同法的定金罚则进行判决。被告利辛县亿家房地产经纪服务有限公司辩称：一、原、被告杨兵、李凤珍间系房屋买卖合同违约责任纠纷，并非其他法律关系纠纷，而找中介公司系提供居间服务与买卖双方纠纷并非同一种法律关系，法院不应追加我公司为共同被告，纵使被告与我公司有争议应另案诉讼。二、我公司已严格按照合同约定履行居间义务，促使双方达成房屋买卖协议并签订合同且已履行，只是在双方履行过程中卖方考虑房屋涨价后悔不再愿意履行与买方间的合同义务当属违约，我中介也多次与卖方沟通未果，鉴于此，我方之间任何违约行为，故不存在返还中介费用的问题。三、房屋买卖行为包括存量买卖合同的签订及履行完全是各方当事人真实意思表示，无任何可撤销或是法定无效之行为，故合同当事人本应信守合约且合同中关于居间条款明确约定无论哪方违约所收中介费均不予返还，况且我中介费的收取完全系买卖双方自愿行为更未超出法定范围，故请求法院依法驳回对我方之诉讼请求。经审理查明的事实为：2017年3月27日，在利辛县忆家房产经纪服务公司组织下，被告李凤珍以杨兵委托代理人身份与原告李明英签订存量房屋买卖合同，将座落在利辛县欣城一品小区31幢404室网备单上注明买受人为杨兵的一套商品房以430000元价格卖给原告李明英，并代甲方杨兵签名，约定：甲、乙双方签订本房屋买卖合同当天，乙方需在合同签订后支付给甲方购房定金伍万元；李凤珍并承诺此房可以做一手房，如有任何纠纷由李凤珍承担，剩余款项到开发商处签合同之前付清且能办到房产证。李凤珍收到李明英的定金50000元定金后并出具条据：“定金今收到谭政购欣城一品小区31幢1单元404室购房定金伍万元（小写￥50000元）收款人李凤珍2017年3月27日。”随后转交给利辛县忆家房产经纪服务公司10000元中介费。原告于2017年6月26日起诉来院，要求被告杨兵、李凤珍向原告交付房屋，判令两被告协助原告办理房屋过户手续，庭审中，两被告以所签合同为无效不涉及合同继续履行为由进行抗辩。原告撤回起诉后，现再次起诉，以被告拒不履行合同义务，要求被告承担违约责任，双倍返还定金100000元，被告杨兵以买卖合同中未签字也未事后追认为由辩称所签合同无效，不涉及继续履行合同；李凤珍因仅收取40000元为由只同意返还40000元。利辛县忆家房产经纪服务公司以中介公司系提供居间服务与买卖双方纠纷并非同一种法律关系为由辩称。本院认为，最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第一百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”该司法解释明确了当事人可依意思自治设立立约定金，担保当事人未来的正式缔约行为。如果当事人违背承诺，拒绝订立正式合同，则适用定金罚则。本案中，李凤珍代杨兵与李明英就房屋买卖形成合意后，并承诺保证可以到开发商处修改合同做一手房出售给原告，并配合原告到开发商处签订正式《商品房买卖合同》，为保证能够签订正式的购房合同，原告即交付被告李凤珍50000元定金，该50000元定金应为立约定金。被告李凤珍收受定金后，李凤珍辩称杨兵口头认可但未有杨兵委托书，事后应经杨兵认可或追认并按照约定协助杨兵撤回其与开发商签订的购房合同并配合开发商与原告签订合法有效的房屋买卖合同，但被告李凤珍一直拖延以杨兵说公司不同意卖为由导致原告无法签订正式的购房合同，构成违约，应当双倍返还定金。《中华人民共和国合同法》第五十七条规定：合同无效、被撤销或终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。两次庭审，被告均以所签合同无效为由进行辩称，而所签合同中关于定金法则是独立于主合同之外的，具有约束力，立约定金法律效力的发生与主合同是否发生法律效力没有关系，立约定金的生效是独立的，在主合同之前就成立。所以，主合同是否成立不是立约定金合同是否成立的决定条件。本案中500000元定金属于立约定金，且原告已实际交付，李凤珍已收取，定金合同成立并生效。作为主合同的房屋买卖合同是否成立或生效对本案的定金是不起决定作用的。庭审中，利辛县忆家房产经纪服务公司称李凤珍是欣城一品公司售楼部会计，所有行为为公司行为，但本案所涉房屋挂在杨兵名下，未有证据证明该房屋为欣城一品房屋，且李凤珍收取50000元定金也未有公司盖章，故定金法则适用李凤珍。庭审中均未有证据证明杨兵知晓卖房之事，李凤珍也未提供证据证明受杨兵委托，为无权处分，故原告要求杨兵双倍返还定金100000元不予支持。利辛县忆家房产经纪服务公司仅为中介公司，并不是买卖合同双方，所收10000元中介费也是从李凤珍手中收取，故双倍返还定金100000元不适用利辛县忆家房产经纪服务公司。综上所述，被告李凤珍并没有证据证明系欣城一品售楼部会计，也未有证据证明与李明英所签合同系受杨兵委托，其行为致使原告合同目的不能实现，原告具有法定合同解除权，被告李凤珍应当双倍返还定金100000元，被告杨兵、利辛县忆家房产经纪服务公司不应双倍返还定金100000元。依据《中华人民共和国合同法》第五十七条、第六十条、第一百一十五条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第一百一十五条规定，判决如下：一、被告李凤珍于判决生效之日五日内返还原告李明英定金100000元；二、驳回原告李明英其他诉讼请求。如果未按本判决书指定期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1150元，由被告李凤珍承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于亳州市中级人民法院。审判员  纪巍巍二〇一七年十月二十四日书记员  侯婷婷