北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终690号
上诉人（原审被告）：北京惠瑞神龙投资管理有限公司，住所地北京市朝阳区东三环南路甲52楼18C。
法定代表人：闫贞海，董事长。
委托诉讼代理人：闫涛，男，1983年6月29日出生，北京惠瑞神龙投资管理有限公司业务经理，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：李愿军，男，1974年5月14日出生，北京惠瑞神龙投资管理有限公司执行总经理，住北京市海淀区。
被上诉人（原审原告）：大连星海国宝物业管理有限公司北京分公司，住所地北京市朝阳区东三环南路甲52号楼103。
负责人：赵彦江，总经理。
委托诉讼代理人：吴玉莲，北京市中银律师事务所律师。
上诉人北京惠瑞神龙投资管理有限公司（以下简称惠瑞公司）因与被上诉人大连星海国宝物业管理有限公司北京分公司（以下简称星海物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初16821号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人惠瑞公司之委托诉讼代理人闫涛、李愿军，被上诉人星海物业公司之委托诉讼代理人吴玉莲均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
惠瑞公司上诉请求：1.撤销一审判决，判决驳回星海物业公司诉讼请求；2.责令星海物业公司登报道歉，消除对惠瑞公司造成的名誉损失；3.一审、二审诉讼费用全部由星海物业公司承担。事实和理由：一审法院程序违法；一审法院在一审判决中称被告经本院送达出庭传唤拒不到庭，惠瑞公司没有收到一审法院的传票，所以程序上有问题，按照民诉法的规定，应当赋予惠瑞公司相应的抗辩质证的相关诉讼权利，惠瑞公司没有收到诉讼文书，导致一审法院做出了缺席判决的结果，请求二审法院撤销一审判决。2.纠纷诉讼主体事实有错误，双方不存在物业服务合同关系。事实上自2009年起，朝阳区东三环南路甲52楼18C的房屋实际注册人及占有人已经变更为北京中瑞惠银国际保险经纪股份有限公司（以下简称中瑞惠银公司），星海物业公司于中瑞惠银公司使用房屋之日起开始收取中瑞惠银公司的电费及物业费等各种费用（附中瑞惠银公司付款支票凭证），星海国宝物业公司向其开具物业费、电费发票（附发票附件）。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条之规定，“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”从中瑞惠银公司使用房屋起及星海物业公司向中瑞惠银公司收取物业费、电费等各种费用之日起，中瑞惠银公司与星海物业公司事实的物业服务法律关系已经成立。案件纠纷源头来源于星海物业公司对物业管理费私自调整价格没有经过惠瑞公司同意，也没有履行业主委员会的认可，也没有经过庭审程序，直接被一审法院作为判决依据，这种司法行为违反了合同法的立法原则。丧失了法院在合同纠纷审理公平公正的立场。
星海物业公司辩称，不同意惠瑞公司的上诉请求和理由。上诉请求超出了上诉期限和一审审判的范围。一审法院程序和主体都是正确的。一审法院给惠瑞公司发送司法专邮后惠瑞公司就在登记的地址拒不签收法院的快递，在这种情况下，法院进行了留置送达，当时惠瑞公司其中一位代理人在场，法院确认了惠瑞公司的办公地址也告知了惠瑞公司相关的诉讼程序和权利义务留置送达的，一审不违反法律规定。关于主体问题，惠瑞公司自从住进涉案房屋就没有主动缴纳过物业费。星海物业公司在2013年起诉过惠瑞公司，主体并没有异议，那个案子是强制执行的。此后，惠瑞公司依然拒不缴纳物业费，也就是本案的这三年的物业费。所以并不是像惠瑞公司说的调整物业费的问题，惠瑞公司从住进来就没有缴纳过。每次都是诉讼强制执行。关于惠瑞公司说的变更登记等，星海物业公司没有见到相应的证据，合同是星海物业公司和惠瑞公司签订的。关于说的物业费调整，星海物业公司履行了相应的程序，70多户业主，星海物业公司均已告知过他们，其他业主都同意调整，也都已经缴纳物业费用，仅有惠瑞公司没有缴纳。一审法院认定事实以及程序判决都是合法正确的，要求维持原判。驳回惠瑞公司的上诉请求。
星海物业公司向一审法院起诉请求：1.请求判令惠瑞公司立即向星海物业公司支付拖欠的2014年度、2015年度、2016年度的物业管理服务费78718.75元；2.支付延期付款的滞纳金80040.09元。
一审法院认定事实：位于北京市朝阳区涉案房屋（以下简称涉案房屋）登记在惠瑞公司名下，房屋建筑面积为390.47平方米。
2007年9月，星海物业公司（作为乙方）与惠瑞公司（作为甲方）签订《写字间物业管理合同》，约定甲方委托乙方对顺迈金钻写字楼实行专业化的物业管理服务，乙方按建筑面积每月每平方米4.8元向物业产权人或使用人收取物业管理服务费，本契约签订时，甲方应向乙方缴付一年的管理费，而后每年缴交管理费的时间为1月1日至1月10日由乙方发通知向甲方收取当年度的全部管理服务费用。逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应缴全额的0.3%按日交纳滞纳金。
一审庭审中，星海物业公司提交物业费调整公告及签收记录各一份、发票一份，上述物业费调整公告载明高层写字楼物业管理费调整为6元/m2/月，上述发票载明涉案房屋2017年的物业费为28113.84元。
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。星海物业公司与惠瑞公司自愿签订《写字间物业管理合同》，不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，星海物业公司为惠瑞公司提供物业服务，惠瑞公司应按约定交纳物业费用。现星海物业公司诉请要求惠瑞公司交纳物业费，于法有据，一审法院予以支持。对于星海物业公司所主张的滞纳金，符合双方合同约定，故一审法院予以支持，但星海物业公司主张滞纳金标准过高，且星海物业公司亦无证据证明其实际损失，一审法院结合双方履行合同情况、惠瑞公司的违约情形等，对滞纳金予以酌减。
惠瑞公司经一审法院合法传唤未到庭应诉，本案依法缺席判决。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、北京惠瑞神龙投资管理有限公司于判决生效后七日内给付大连星海国宝物业管理有限公司北京分公司二〇一四年一月一日至二〇一六年十二月三十一日期间的物业费七万八千七百一十八元七角五分；二、北京惠瑞神龙投资管理有限公司于判决生效后七日内给付大连星海国宝物业管理有限公司北京分公司滞纳金五千元；三、驳回大连星海国宝物业管理有限公司北京分公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，惠瑞公司向本院提交了：1.2014年和2016年物业费发票复印件，证明涉案房屋已经交过2014年和2016年的物业费；2.电费交纳凭证和电价上调通知单，证明星海物业公司强迫其按照涨价后的标准缴纳物业费。2014年物业费发票显示的开票日期为2017年8月。星海物业公司认可惠瑞公司交纳了2014年度的物业费22491.07元，不认可惠瑞公司交纳了2016年的物业费，对惠瑞公司提交的2016年的物业费发票的真实性不予认可，对电费交纳凭证和电价上调通知单的真实性和关联性均不认可。
星海物业公司向本院提交了以下证据：1.惠瑞公司和中瑞惠银公司的企业登记信息，证明惠瑞公司和中瑞惠银公司是关联公司，中瑞惠银公司按照6元/m2·月的标准交纳了2017年的物业费，说明惠瑞公司是认可交纳物业费的交纳标准的。2.2017年物业费发票，证明惠瑞公司提交的2016年度发票是伪造的；3.业主交费明细表，证明涉案小区一共70户业主，已有69户业主按照调价后的物业费收费标准全部缴纳了物业费；4.星海物业公司与涉案小区的其他业主签订的物业合同49份，证明49份合同中所载的54户业主已经与星海物业公司签订了调整后新的物业合同，进而证明涉案小区69户业主认可调整后的物业费。惠瑞公司发表质证意见称：对企业登记信息的真实性予以认可，但不认可证明目的；对2017年度物业费发票的真实性无法核实；对业主交费明细表的真实性无法核实，对其证明目的不认可；对49份物业合同的真实性无法核实，对其证明目的不予认可。星海物业公司提交的49份物业合同系于2015年至2018年期间签订。
本院认为，星海物业公司提交的2017年物业费发票为原件，故对该证据的真实性本院予以确认；惠瑞公司提交的2016年物业费发票复印件与星海物业公司提交的2017年物业费发票的发票号、开票日期、开票金额、密码区信息、购买方和销售方信息等均完全一致，两者的区别在于惠瑞公司提交的发票名目为2016年物业费，星海物业公司提交的为2017年物业费，惠瑞公司经本院要求不能向本院提交发票的原件，故本院认定惠瑞公司提交的发票复印件系伪造；惠瑞公司提交的电费交纳凭证和电价上调通知单，与本案无关，对其证明目的本院不予采信；惠瑞公司认可企业登记信息的真实性，本院对该证据的真实性予以确认，对其证明目的本院将综合其他证据材料予以认定；对业主交费明细表及49份物业合同的真实性和证明目的，本院将综合其他证据材料予以认定。
本院依法补充查明如下事实：2014年11月20日，星海物业公司发布物业服务费调整公告，以大厦设备设施已出质保期，各项维修成本逐年增加，服务人员工资成本、能耗成本、物料成本不断上涨等为由自2015年1月1日起调整物业费：高层写字楼有4.8元/m2·月调整为6元/m2·月；商服区由2元/m2·月调整为3元/m2·月。
本院对一审法院查明的其他事实予以确认。
本院认为，《物业管理条例》第四十二条第一款规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。本案，惠瑞公司是涉案房屋的所有权人，其与星海物业公司签订有《写字间物业管理合同》，故惠瑞公司与星海物业公司之间存在物业服务合同关系，星海物业公司在提供物业服务后有权向惠瑞公司收取物业费。惠瑞公司上诉主张诉讼主体有误，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。
双方均认可惠瑞公司已经交纳了2014年度的物业费，本院对此予以确认。惠瑞公司主张其已交纳了2016年度的物业费，但其向法院提交的2016年物业费发票复印件系伪造，故对其该项主张本院不予采信。惠瑞公司还应向星海物业公司交纳2015年度和2016年度的物业费。
关于物业费的收费标准问题。根据《物权法》第七十六条的规定，确定物业费收费标准方案应属业主共同决定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案，根据查明的事实，星海物业公司于2014年11月20日发布物业服务费调整公告，以大厦设备设施已出质保期，各项维修成本逐年增加，服务人员工资成本、能耗成本、物料成本不断上涨等为由自2015年1月1日起将高层写字楼的物业费收费标准由4.8元/m2·月调整为6元/m2·月。本院认为，星海物业公司决定自2015年1月1日起调整物业费，属于单方调整物业费，其单方调整物业费的行为如未经涉案小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意则对涉案小区业主不发生法律效力。星海物业公司主张调整物业费已经涉案小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并向法院提交了签收记录、业主交费明细表、49份物业合同为证。对此本院认为，签收记录中并无业主对物业费调整同意的相关表述，业主交费明细表是星海物业公司自行制作，49份物业合同系于2015年至2018年期间签订，上述证据均不足以证明星海物业公司在本案中所主张的物业费期间其调整物业费的方案已经涉案小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。星海物业公司另主张惠瑞公司认可物业费调整方案，并向本院提交了2017年物业费发票为证，但该证据并不能证明惠瑞公司在星海物业公司所主张的物业费期间惠瑞公司是认可该物业费调整方案的。故星海物业公司要求惠瑞公司按照6元/m2·月的标准交纳2015年度和2016年度的物业费，缺乏依据，本院不予支持。惠瑞公司应交纳的2015年度和2016年度的物业费应按照双方签订的《写字间物业管理合同》予以确定。经核算，惠瑞公司应向星海物业公司交纳的2015年度和2016年度的物业费为44982.14元。
关于滞纳金问题，惠瑞公司未按照合同约定按时交纳物业费，构成违约，星海物业公司要求其支付滞纳金，符合双方合同约定。一审法院结合双方合同履行情况、惠瑞公司的违约情形等酌情判令惠瑞公司向星海物业公司支付滞纳金并无不当，故本院予以维持。
惠瑞公司上诉要求责令星海物业公司登报道歉，消除对惠瑞公司造成的名誉损失，与本案不属于同一法律关系，且未在一审中提出此项诉讼请求，故本院不予处理，惠瑞公司可另行主张权利。
惠瑞公司主张一审法院程序违法，但经本院查阅一审卷宗，一审法院已向惠瑞公司留置送达了起诉状、开庭传票等材料，惠瑞公司未到庭应诉，一审法院据此缺席审理本案并无不当，故对惠瑞公司就此提出的上诉主张，本院不予采信。
综上所述，惠瑞公司的上诉请求部分具有事实及法律依据，对其合理部分本院予以支持。依照《物权法》第七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初16821号民事判决第二项；
二、撤销北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初16821号民事判决第三项；
三、变更北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初16821号民事判决第一项为：北京惠瑞神龙投资管理有限公司于本判决生效后七日内给付大连星海国宝物业管理有限公司北京分公司二〇一五年一月一日至二〇一六年十二月三十一日期间的物业费44982.14元；
四、驳回大连星海国宝物业管理有限公司北京分公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3476元，由大连星海国宝物业管理有限公司北京分公司负担1864元（已交纳1738元，余款于本判决生效后7日内交纳），由北京惠瑞神龙投资管理有限公司负担1612元（于本判决生效后7日内交纳）。
二审案件受理费1893元，由大连星海国宝物业管理有限公司北京分公司负担81元（于本判决生效后7日内交纳），由北京惠瑞神龙投资管理有限公司负担1812元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒙 瑞
审 判 员 龚勇超
审 判 员 金妍熙
二〇一八年五月二十九日
法官助理 李思巧
书 记 员 刘 鸽