陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕01民终8364号上诉人（原审原告）：王红军，男，1976年4月22日出生，汉族，个体工商户，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：陈曦，陕西康宁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：米社民，男，1965年1月24日出生，汉族，陕西省建筑总公司职工，住西安市新城区。上诉人王红军因与被上诉人米社民房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院（2017）陕0111民初615号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王红军之委托诉讼代理人陈曦，被上诉人米社民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王红军向本院上诉请求：撤销一审判决，改判米社民退还王红军房屋租赁押金7952元、赔偿王红军装修费用148800元和另行在它处租赁房屋办公的租金损失86400元；诉讼费由米社民负担。事实与理由：一审法院认为王红军、米社民对解除租赁合同未达成一致意见是错误的，事实上双方对于租赁关系的解除意见是一致的，同时，王红军搬离了承租铺位，双方只是对于装修补偿事宜未达成一致意见，后王红军于2016年9月8日就向米社民发出了解除合同的通知，因此，一审法院认定事实错误。米社民在收到解除合同的通知后，没有在法律规定的期限内向仲裁机构或者法院请求确认解除合同的效力，原审法院违背中立立场，代替当事人对没有诉请的合同解除事项进行确认是错误的。一审法院认为房屋漏水并不影响使用、不符合法定解除的条件，该理由不足。实际上，诉争房屋的三楼漏水很严重，必然影响了王红军对房屋的使用。物业公司作为利害关系人，出具的“不影响使用”的证明，不能作为本案事实认定的依据。一审法院应当针对王红军的诉请进行审理，而不是就租赁合同是否解除进行审理，故存在程序错误。综上，原审判决认定事实错误，程序违法，判决理由不成立，二审法院依法予以改判。针对王红军的上诉，米社民辩称，双方于2015年10月进行协商，不是为解除合同而协商，是因为王红军生意不好，想把房子转租而进行协商。王红军称其2015年10月31日搬离不是事实，其在一审庭审中认可当时还给米社民开门了，此时，王红军仍在使用该房屋。在多次审理中，法官都去现场查看，不存在三层漏水的情况，更无从三层顺着楼梯往二层流水的情况，王红军称影响其对房屋的使用不是事实。米社民收到王红军2016年9月8日的解除通知时，正是（2016）陕0111民初1250号案件的一审审理期间，其在该案中明确要求王红军履行租赁合同，支付第三年度的租金。而且，王红军于2016年10月18日起诉米社民的（2016）陕0111民初3653号案件中要求解除租赁合同，米社民在该案中明确表示不同意王红军解除合同的的请求。综上，一审判决合理、合法，应当维持。王红军向一审法院起诉请求：1、判令米社民退还王红军房屋租赁押金7952元；2、判令米社民赔偿王红军因其房屋质量导致合同目的不能实现造成王红军因此而支出的房屋装修费用148800元；3、判令米社民赔偿王红军被迫另行在它处租赁房屋办公的租金损失86400元；4、诉讼费用由米社民负担。一审法院认定的事实：王红军与米社民通过西安泰胜商业运营管理有限公司（华南城物业）介绍于2013年12月9日签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：“王红军（承租人乙方）承租米社民（出租人甲方）座落于陕西省西安市××城内××区编号××29-10101的房屋，经营五金类广告、装饰，建筑面积（包含公摊面积）约284平方米。租期为五年，从2013年12月9日起至2018年12月8日止。第一年租金为每月28元/平方米，第二年租金为每月0元/平方米，按年收租，次年租金在当年度的最后三个月内一次性收取。乙方在首次支付租金时应多交一个月的租金作为租赁押金，由甲方无息保管，租期结束时全额退还。”合同签订后，王红军按照合同约定向米社民缴纳了第一年房租及押金，第二年房租免费，米社民承认收到第一年房租及押金。之后王红军对房屋进行装修并使用。庭审中，双方对合同签订时间、合同约定的房屋租赁期限、房屋面积、第一和第二年房租及押金已经缴纳的事实均无异议。王红军在使用过程中房屋出现漏水、墙体开裂情况，双方因修缮房屋一事协商未果。2015年10月双方曾沟通过解除合同一事，但未达成一致意见。2016年4月米社民起诉王红军，要求支付第三年房租，因证据不足米社民于2016年10月撤诉。2016年10月王红军以和本案同样的理由将米社民诉至法院，之后撤回起诉。2016年9月8日，王红军向米社民发出解除合同的通知（通过挂号信的方式邮寄），米社民于2016年9月9日收到该通知，2016年11月3日米社民再次起诉王红军，要求支付第三年房租，该案正在审理之中。2017年4月1日，一审法院到华南××××区五金机电物业服务中心查明：涉案房屋因二、三层漏水于2014年5月6日、5月9日向物业报修两次，维修时发现只有三层漏水，渗到二楼，2014年6月6日物业确认已维修完成。2015年5月20日因涉案房屋漏水又向物业报修一次，物业公司已于2015年5月24日维修完成。因为有其他住户反应渗水问题，华南城物业于2016年对整个A区的楼面进行防水施工，并未出现其他住户反映因为渗水原因导致无法经营的情况。关于房屋墙面裂缝，物业公司解释是正常工程产生的，不会影响正常使用，更不会存在安全问题。一审法院经审理认为，王红军、米社民签订的合同系双方真实意思表示，合法有效，应受到法律保护。合同的各方应受合同约束，自觉、及时、全面的履行合同义务。合同签订后，米社民依约向王红军提供了自己的房屋，王红军亦按约支付了第一年、第二年的房租。本案争议的焦点是双方所签订的房屋租赁合同是否已经解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条之规定，当事人可以约定解除合同，符合法定解除条件当事人也可以解除合同。本案中王红军、米社民曾在2015年10月协商过解除合同一事，但未达成一致意见。根据庭审及相关证据，本案中王红军承租的房屋状况并不会影响其正常经营，故亦不存在法定解除合同的情形。王红军认为其向米社民发出书面解除合同的通知，米社民未在法定期限内就租赁合同是否解除提出异议，合同已经依法解除。米社民辩称其虽收到解除通知，但关于房租一事其已经诉至法院，解除合同应得到双方认可，认为合同并未解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，原告向被告主张解除合同，应通知被告，被告如有异议又未约定异议期，应在通知到达后三个月内向人民法院起诉确认解除合同的效力。本案中王红军向米社民发出解除合同的通知，米社民在收到解除合同通知后三个月内向法院起诉本案王红军，要求支付房租，这亦是提出异议的方式。故双方的租赁合同并未解除，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务，对王红军的诉讼请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决：一、驳回王红军要求米社民退还其房屋租赁押金7952元之诉讼请求；二、驳回王红军要求米社民赔偿其因其房屋质量导致合同目的不能实现造成其因此而支出的房屋装修费用148800元之诉讼请求；三、驳回王红军要求米社民赔偿被迫另行在它处租赁房屋办公的租金损失86400元之诉讼请求。本案受理费4948元，王红军已预交，由王红军负担。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，米社民在其诉王红军租赁合同纠纷一案中，请求判令王红军向其支付第三年租金，西安市灞桥区人民法院经审理作出（2016）陕0111民初3739号民事判决，判决王红军于本判决生效后20日内支付米社民第三年（2016年10月18日至2017年10月18日）房屋租金4万元。米社民与王红军均不服上述判决，上诉至本院，本院经审理后作出（2017）陕01民终7905号民事判决，认为：“米社民与王红军于2013年12月9日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，米社民向王红军交付了房屋，王红军向米社民支付了第一年房租及押金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”2016年9月8日王红军向米社民发出解除合同通知，米社民于2016年9月9日收到该通知。米社民于2016年10月起诉要求王红军履行合同并支付第三年租金，应视为对合同解除提出异议。双方所签合同并未约定解除条件。王红军也未提供确实充分之证据证明双方所签合同已达到法定解除条件。华南××××区五金机电物业服务中心证实，涉案房屋漏水、墙面裂缝不影响正常使用。据此，王红军以合同已解除为由拒付第三年租金不能成立。因双方对第三年租金数额未作约定，一审法院在参照第一年租金的同时，结合向华南××××区五金机电物业服务中心调查所得目前该市场商铺租金的情况，酌情认定第三年租金为4万元，并无不妥。”遂判决驳回上诉，维持原判。本院认为，依法成立的合同，对合同当事人双方均具有法律约束力。本案中，王红军与米社民于2013年12月9日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人应当自觉、及时、全面的履行合同义务。王红军起诉要求米社民退还房屋租赁押金，需具备合同所约定的退还押金条件，且双方对房屋租赁合同是否解除各执一词，故一审法院对双方之间的房屋租赁合同是否解除进行审查并无不当。王红军虽于2016年9月8日向米社民发出解除合同通知，米社民亦收到该通知，但米社民于2016年10月向法院起诉要求王红军履行该合同并支付第三年租金，应视为对合同解除提出了异议，已生效的西安市灞桥区人民法院（2016）陕0111民初3739号民事判决、本院（2017）陕01民终7905号民事判决均认定双方之间的租赁合同并未解除，故王红军称该租赁合同已经解除没有依据，其要求米社民退还房屋租赁押金的上诉请求，依法不予支持。华南××××区五金机电物业服务中心证实，涉案房屋虽有过漏水、墙面裂缝情况，但都经过及时维修，不影响房屋的正常使用，且已生效的上述判决业已认定曾出现过的漏水、墙面裂缝情况并未影响王红军对涉案房屋的正常使用，并判决王红军支付米社民第三年的房屋租金，故王红军以房屋质量导致合同目的不能实现造成其房屋装修损失、另行租房损失为由，要求米社民予以赔偿损失之诉请，依法不能成立。综上，王红军的上诉请求依法不予支持，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4948元，由上诉人王红军负担。本判决为终审判决。审 判 长  崔志刚代理审判员  陈 帅代理审判员  楚 涵二〇一七年十一月三十日书 记 员  刘书方