北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0106民初6944号
原告（反诉被告）：李绍贤，男，1996年9月26日出生，汉族，北京邮电大学学生，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：李国明（李绍贤之父），1970年3月27日出生，汉族，中国华电科工集团有限公司副总会计师，住北京市西城区。
被告（反诉原告）：崔莎莎，女，1983年1月1日出生，汉族，无业，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：李子光，北京市智远律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈楠，北京市惠诚律师事务所律师。
第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：闫松松，男，1987年9月8日出生，汉族，北京链家房地产经纪有限公司法务专员，住北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。
原告（反诉被告）李绍贤与被告（反诉原告）崔莎莎，第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李绍贤的委托诉讼代理人李国明，被告（反诉原告）崔莎莎的委托诉讼代理人李子光、陈楠，第三人链家公司的委托诉讼代理人闫松松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李绍贤向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告李绍贤与被告崔莎莎于2016年2月24日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、判令被告崔莎莎返还原告李绍贤已付定金2万元；3、判令被告崔莎莎支付原告李绍贤违约金104万元；4、判令被告崔莎莎另行增加支付原告李绍贤违约金36万元（即约定的违约金不足以弥补原告李绍贤再次购买差价损失部分）；5、诉讼费用由被告崔莎莎负担。事实和理由：2016年2月24日，原告与被告经第三人链家公司居间介绍签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议》约定，原告以520万元的价格购买被告所有的位于北京市丰台区902号房屋；双方同意自本合同签订之日起40日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。上述《补充协议》第二条第二款约定，交易房屋有抵押的，被告应于2016年3月10日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且被告最迟应于2016年3月10日前办理完毕解除抵押登记手续。《补充协议》第四条第二款约定，被告逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的，被告构成根本违约，且原告有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。被告应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向原告支付违约金。合同签订后，原告依约支付被告定金2万元，为履行合同义务积极筹资准备，待被告办理完毕解抵押手续后支付剩余款项。然而，至起诉之日，被告始终未按双方合同约定办理解除抵押手续，经原告多次催促，被告均以消极的态度回应，以致原告购房合同目的无法实现。被告逾期办理解除抵押手续的行为，已构成根本违约，致使原告不仅无法实现购房安居的合同目的，而且增加了原告再次购房缔约的合同成本，给原告造成了巨大的经济损失。根据《补充协议》约定，原告具备正当的合同解除权，被告应退还原告已付定金2万元，及按房屋总价款20%承担违约金104万元。另外，今年以来，北京等一线城市房价出现一轮快速上涨，知名房产中介近期发布的与涉诉房屋相似的万年花城三期同类型房屋卖方报价已远远大于双方缔约价，即造成了原告自双方缔约之日至解除合同之日房屋差价损失。即使按照保守估计，房屋差价损失至少有140万元，约定的违约金104万元已不能弥补房屋差价损失，差额为36万元。在整个交易过程中，原告一直积极履约，无任何过错，故请求法院依法判令被告增加违约金金额为约定的违约金低于差价损失部分即36万元。
崔莎莎辩称：双方于2016年2月24日签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，合同真实有效。合同签订后，我积极履行合同义务，积极催促债权人解除抵押登记。现涉诉房屋已办理完毕解除抵押登记手续，涉诉房屋已经具备变更产权登记的条件可以正常交易，原告不同意继续履行合同存在违约行为。我已积极履行合同义务，不存在原告陈述的各项违约情形。故不同意原告的诉讼请求。
崔莎莎向本院提出反诉请求：1、解除崔莎莎与李绍贤于2016年2月24日签订的《北京市存量房屋买卖合同》。2、解除崔莎莎、李绍贤及链家公司于2016年2月24日签订的《补充协议》。3、判令李绍贤支付崔莎莎违约金67万元。4、诉讼费用由李绍贤承担。事实和理由：双方于2016年2月24日签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》约定，李绍贤购买崔莎莎所有的位于北京市丰台区902号房屋，总价款520万元。合同签订后，崔莎莎积极履行合同，2016年3月2日提前还款并向房屋抵押权人申请提前解除抵押登记申请。根据《补充协议》第二条第三款约定李绍贤应于2016年3月28日之前将两笔购房款，335万元及153万元支付给崔莎莎。但是时至今日，李绍贤不但没有履行义务、给付房价款的意思表示，反而为自己违约寻找借口。结合《补充协议》第四条第三款的约定，李绍贤应该以相当于房屋总价款的20%向崔莎莎支付违约金。因李绍贤的违约行为导致合同无法履行，因此崔莎莎要求解除合同，李绍贤承担违约责任。
李绍贤对崔莎莎的诉讼请求辩称：第一，同意解除双方于2016年2月24日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。崔莎莎未能按《补充协议》约定按时解除涉案房屋抵押手续，并逾期超过15日，按照补充协议已构成根本违约，崔莎莎没有权利要求解除合同。鉴于崔莎莎根本违约以及交易过程中表现的不诚信行为，我对崔莎莎继续履行合同的诚信感到担心，因此行使合同约定的解除权，同意解除双方于2016年2月24日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。第二，我没有在2016年3月28日之前将335万元及153万元两笔购房款支付给崔莎莎，属于行使先行履行抗辩权的合法行为，我不存在违约事实，我不认可崔莎莎所指的我违约的事实和理由。根据补充协议对于履行时间的安排，是鉴于房屋存在抵押的事实以及一次性付款等实际情况的正常交易安排，有先后履行顺序，即房屋应在3月10日前办理完毕解除抵押登记手续在先，支付两笔购房款在后。因涉诉房屋不解押，将无法办理后续的过户手续，这是补充协议约定的正常安排。依据我提交的与经纪人黄志刚3月25日的电话录音可以证明，《补充协议》的约定有先后履行顺序，涉诉房屋不解抵押，我后续两笔房款可以不支付，这是合同约定，不属于违约行为。我提供与崔莎莎的证据也可以证明，崔莎莎明确承认我不存在违约行为，因此在知悉崔莎莎未能在3月28日前办理涉诉房屋的解除抵押登记手续，我没有支付两笔购房款。根据合同法约定，我没有在2016年3月28日之前将335万元及153万元两笔购房款支付给崔莎莎，属于行使先履行抗辩权的合法行为。第三，我不存在违约事实，我不认可崔莎莎所指的我违约事实和理由，因此，崔莎莎要求我支付违约金67万元，没有事实和法律依据。
链家公司述称：双方之间的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》是我公司居间服务促成双方签订的，是合法有效的。对于解除合同及补充协议，如双方均同意我公司不持异议，其他诉讼请求不直接针对我公司，我公司不发表意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2016年2月24日，李绍贤（买受人）与崔莎莎（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》约定：崔莎莎将其位于北京市丰台区902号房屋出售给李绍贤；经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为3350000元，该房屋家具、家电装饰装修及配套设施设备等作价为1850000元，上述价款由买受人一并另行支付给出卖人；买受人向出卖人支付定金300000元；关于房屋的抵押情况约定为，该房屋已经设定抵押，抵押权人为燕鸿担保公司，抵押登记日期为2011年5月26日。该房屋已经设定抵押的，出卖人应于2016年3月10日前办理抵押注销手续。第七条约定逾期付款责任约定为，买受人未按照补充协议约定的时间付款的，逾期超过15日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。第九条权属转移登记约定为，双方同意，自本合同签订之日起40日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，崔莎莎（甲方、出卖人）与李绍贤（乙方、买受人）、链家公司（丙方、居间方）签订《补充协议》约定，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为5200000元，此价格为崔莎莎净得价，不含税。上述《补充协议》第二条关于房屋交易具体事宜的约定为，1、定金：李绍贤支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分。（1）李绍贤于2016年2月24日将第一笔定金20000元以自行支付的方式支付崔莎莎；（2）李绍贤于崔莎莎房本解押后次日将第二笔定金280000元以理房通托管的方式支付崔莎莎。2、还款解押：交易房屋有抵押的，崔莎莎应于2016年3月10日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且崔莎莎最迟应于2016年3月10日前办理完毕解除抵押登记手续。3、关于购房款的支付，（1）李绍贤于2016年3月28日之前将第一笔首付款3350000元以建委资金监管的方式支付崔莎莎。（2）李绍贤于2016年3月28日之前将第二笔首付款1530000元以理房通托管的方式支付崔莎莎。4、权属转移登记：双方同意，在2016年3月31日之前，双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。第四条违约责任约定为崔莎莎逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的，崔莎莎构成根本违约，且李绍贤有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。崔莎莎出现根本违约情形的，崔莎莎应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向李绍贤支付违约金；链家公司收取的李绍贤的所有费用不予退还，由崔莎莎直接赔付李绍贤。李绍贤逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的，李绍贤构成根本违约，且崔莎莎有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。李绍贤出现根本违约情形的，李绍贤应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向崔莎莎支付违约金。上述合同签订后，李绍贤向崔莎莎支付定金2万元。
另查，依据北京市丰台区国土资源局出具的档案信息，2015年10月28日，崔莎莎以涉诉房屋为北京燕鸿融资担保有限责任公司办理了债权数额为2000万元的一般抵押权设立登记手续。该笔抵押于2016年6月7日申请办理解除抵押登记手续，于2016年6月8日办结。
庭审中，李绍贤提供李国明（李绍贤之父）与链家公司工作人员黄志刚的通话录音以证明其多次催促并询问崔莎莎是否办理解除抵押手续，因崔莎莎迟迟未办理解除抵押手续，其亦无法支付购房款；2016年5月30日，链家公司工作人员称崔莎莎希望涨价50万元。崔莎莎对此不予认可，其认为李绍贤未依约于2016年3月28日前支付购房款，其有权解除合同。链家公司认可李绍贤的陈述，并称依据合同约定，崔莎莎应于2016年3月10日前解除抵押，涉诉房屋的抵押解除后才能办理网签手续。网签后才能依照补充协议以建委资金监管和理房通托管的形式支付购房款。
崔莎莎提交抵押权人北京燕鸿融资担保有限责任公司出具的《证明》，以证明债务人北京汇邦国际石油化工集团有限公司于2016年3月2日提前还款1000万元并申请提前解除抵押登记，由于申请解押期间正值国土局与建委产权登记窗口合并，北京燕鸿融资担保有限责任公司于2016年6月8日办理完毕解除抵押登记手续，故其于2016年3月10日前已履行了偿还贷款的义务，但因行政部门的原因导致办理解除抵押登记手续延迟，不是其自身原因造成的。李绍贤和链家公司对于上述证据均不予认可，并称依据《补充协议》崔莎莎最迟应于2016年3月10日前办理完毕解除抵押登记手续。
本院认为：李绍贤与崔莎莎签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。故双方均应按照合同的约定，履行各自的合同义务。按照《补充协议》约定，崔莎莎应于2016年3月10日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且崔莎莎最迟应于2016年3月10日前办理完毕解除抵押登记手续。依据现有证据，崔莎莎迟至2016年6月8日才办理完毕解除抵押登记手续，其行为已构成违约，应承担违约责任。故李绍贤要求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》、及《补充协议》的诉讼请求并无不当，本院予以准许。合同解除后，李绍贤所支付的定金，崔莎莎应予以返还。崔莎莎在审理中对违约金的标准提出异议，认为属于约定过高，请求酌减。为此，本院结合本案的实际履行情况、崔莎莎办理完毕解除抵押登记手续的时间及其过错程度、李绍贤的实际损失及其预期利益等因素，根据公平原则，酌情确定崔莎莎应向李绍贤支付违约金的具体数额。因违约金已足以弥补李绍贤的损失，故李绍贤要求崔莎莎另行支付违约金36万元弥补其再次购房差价损失的诉讼请求，本院不再重复支持。当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。依据现有证据、交易习惯及词语解释，崔莎莎办理完毕解除抵押登记手续后李绍贤才能以建委资金监管和理房通托管的形式支付购房款。当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。崔莎莎未依约办理完毕解除抵押登记手续，李绍贤有权拒绝其履行要求。崔莎莎以李绍贤未依约于2016年3月28日前支付购房款为由要求解除合同及支付违约金的反诉请求，缺乏依据，本院难以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除李绍贤与崔莎莎于二〇一六年二月二十四日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。
二、崔莎莎于本判决生效后十日内返还李绍贤定金二万元。
三、崔莎莎于本判决生效后十日内向李绍贤支付违约金四十万元。
四、驳回李绍贤其他诉讼请求。
五、驳回崔莎莎的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费48200元，由李绍贤负担7281元（已交纳），由崔莎莎负担40919元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费24100元，由崔莎莎负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 梁 艳
人民陪审员 白新茹
人民陪审员 王继承
二〇一七年三月二十一日
书 记 员 宋 悦