福建省永安市人民法院民 事 判 决 书（2015）永民初字第632号原告王馨，男，汉族，1982年9月24日出生，住永安市。原告张丽娟，女，汉族，1983年6月25日出生，住永安市。委托代理人黄雄、潘宝军（实习），福建商通律师事务所律师。被告三明长业房地产开发有限公司，住所地永安市永利广场103号。法定代表人巫扬忠，董事长。委托代理人张先火，福建众强律师事务所律师。原告王馨、张丽娟与被告三明长业房地产开发有限公司（以下简称“长业房产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年3月6日立案受理后，依法由代理审判员巫丹适用简易程序，于2015年4月17日公开开庭进行了审理。原告委托代理人黄雄、潘宝军、被告法定代表人巫扬忠及委托代理人张先火到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王馨、张丽娟诉称：2013年12月24日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），约定原告购买被告开发建设的位于永安市福维花园南侧东坡公寓（文博家园）商品房。《合同》约定：被告应当在2014年9月30日前将验收合格的商品房交付原告使用；逾期交房的，按日万分之三支付违约金。合同签订后，原告支付了房屋总价款541521元。但被告违约，时至今日，小区的配套设施建设无法完成，基本的电表没安装，道路未平整，停车场的路口封闭且路口处的坡度过于倾斜，根本无法通车，另外，根据合同约定，房屋的厨房及卫生间应做防水层，但被告至今未给全体业主的厨房做防水层，已构成违约，无法按合同约定的交房条件将房屋交付给原告使用，请求法院判令：1、被告支付原告逾期交房违约金人民币18032元（按日万分之三计，从2014年10月1日暂算至2015年1月19日）；2、由被告承担本案诉讼费用。被告长业房产公司辩称：1、涉案房产已于2014年12月25日前全部通过各项验收，符合交付条件，并于同日向房管部门备案。答辩人于2014年12月20日向原告发出书面交房通知，通知原告于2014年12月25前来办理交房手续。原告认为延期交房至2015年1月19日甚至更长，与事实不符。2、涉案房产在建设过程中遭遇不可抗力的影响，根据《合同》第八条第四款的规定，出卖人可据实予以延期。具体情况有：第一，小区供电设施工程高压电缆线路从位于邻近小区（福维花园）配电点接入过程中，遭到福维花园业主的强烈阻拦，不让供电施工人员施工，致使供电高压电缆长度、路径无法及时确定并定购，供电公司多方协调，历时近半年时间才做通工作，对整个工程进度都造成很大影响。第二，恶劣天气极大影响了工程建设，从2012年7月26日至2014年11月30日858天中，雨天达到423天，其中中雨到大、暴雨天数达105天。第三，工程刚开工，即遭到永安林业汽车保修厂退休工人以粉尘、噪音影响居民生活为由的强烈阻拦，砌上水泥桩不让通车，工程被拖延整整二个月。扣除上述不可抗力影响的天数，答辩人于2014年12月25日交房没有逾期。3、原告认为“基本电表没安装、道路未平整、停车场路口封闭且坡度过大、厨房未做防水层”等已构成违约，不符合合同约定的交付条件系理解错误。首先，讼争商品房已于2014年12月25日全部通过各个项目的验收，具备交付条件。其次，“电表”和“厨房防水层”等问题属于《合同》附件三规定的内容，若未完成只属于“需整改”的条件，不属于房屋交付条件。答辩人同意将施工用电接入小区，确保交房后用电未停止，并由答辩人承担安装电表前的电费（未影响房屋交付后业主用电）。关于厨房防水层问题，因业主在装修时防水都要重新做，答辩人同意补偿相应防水价款，如果原告执意要做，答辩人可以补做。关于小区外的道路，是答辩人义务增加的项目，与交房无关。至于停车场封闭，那是物业公司管理的事情，并非不让原告车辆进入。原告所举的“事实”最多只能算“局部瑕疵”，不应成为不接收房屋的理由。4、尽管有上述事实和理由，答辩人还是拿出了最大诚意，多次表示愿意协商合理解决相关事项，永安工商部门也介入进行调解，并非原告所述的“拒不理睬”。5、原告与答辩人签订的《合同》约定的总房价款为541521元，之后，原告以房价太贵为由，要求答辩人按第二次开盘价降价退款。答辩人共退还原告房价款5000元（含相应承担的税费），故实际房价款为536521元。6、依照《合同》附件六的规定，因原告延期来办理房屋交接手续，答辩人将保留起诉原告支付房屋保管金的权利。综上，请求依法驳回原告的不合理的诉讼请求。经审理查明，永安市东坡公寓（文博家园）A幢、B幢商品房系被告开发建设。2013年12月24日，原、被告双方签订一份《商品房买卖合同》。合同主要约定：原告向被告购买位于永安市东坡公寓（文博家园）A幢1-902室商品房1套，建筑面积88.83平方米，每平方米单价6096.15元，总房价款为541521元。原告应在合同签订前支付购房首付款计人民币162521元，余款计人民币379000元由原告申请办理银行按揭贷款。被告应于2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付给原告使用：“1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4、如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第1种方式处理：“1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；……。”出卖人逾期交房的违约责任为：逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人的原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：“买受人应在出卖人发出的《交房通知》或公告中规定的日期内到出卖人指定地点办理房屋交接手续，逾期不办理的，视为出卖人已按期交付，买受人除应足额缴纳自规定之日起的物业管理费外，还应支付办理交房手续时应支付的款项，并按逾期天数每日交付总房价款的万分之三作为违约金。”合同附件三：建筑节能措施、指标和室内分隔、装饰装修、设备标准：7、厨房：地面做防水层。8、卫生间：地面做防水层。16、供水、排水：一户一表，户外抄表，供水管采用PP－R管，供水入户提供一个接水口；排水采用U－PVC管。17、供电：一户一表，户外抄表，电线入户仅接至室内配电箱。18、供气：永安市燃气公司管道燃气入户。合同附件六：商品房的交接：1、通知房屋交接时间以出卖人向买受人寄挂号信为准。3、买受人应当在出卖人通知交付期限内到出卖人指定地点办理房屋交接手续，逾期未办理的，出卖人可自交付期限届满之日起按日向买受人收取50元的房屋保管金，如超过60天仍未前来办理房屋交接手续的，每延期一日出卖人向买受人收取100元的房屋保管金，买受人逾期超过六个月仍未来办理房屋交接手续的，可视为买受人放弃房屋交接，出卖人有权单方终止合同并可另售该物业﹍5、该房屋交付时，如存在局部瑕疵（不影响该房屋的结构安全及使用功能的），双方应按本合同约定及时办理该房屋交付手续，出卖人承担保修责任并在合理期限内完成整改工作。如买受人因此不与出卖人办理该房屋的交付手续，则出卖人无需承担延期交房的责任。合同同时还规定了双方其他的权利和义务。合同签订后，原告于2013年12月23日支付购房首付款162521元；于2014年4月3日申请银行按揭贷款379000元，共支付给被告购房款总计人民币541521元。因房价下跌，被告以奖励装修资金方式于2014年5月20日退还原告购房款计5000元。故原告实际支付给被告购房款共计人民币536521元（541521元－5000元）。另查，讼争商品房经建设单位依法组织，由设计、建设、施工、监理单位四方共同参加工程竣工验收为合格，于2014年12月25日向住建部门申请办理竣工验收备案，因申请备案的个别材料欠缺，住建部门于2015年1月26日才在《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》中的备案机关意见栏上加盖公章。还查，被告于2014年12月20日通过邮政特快专递方式通知原告于2014年12月25日前来办理交房手续，但原告等部分购房户以讼争商品房电表未分户，没有做到合同约定的一户一表，入户电还是用施工用电及小区道路未平整，停车场的路口封闭且路口处的坡度过于倾斜，根本无法通车、厨房及卫生间未做防水层等为由，拒绝办理交房手续。2014年12月26日，被告作出《承诺函》，内容：“尊敬的文博家园业主：因小区供电工程目前尚差一根高压电缆，供电局已发往厂家定制采购途中。本公司承诺供电局供电工程全面完工之前，确保各业主正常用电，并督促供电局尽快完成供电施工合同。”就逾期交房造成的损失问题，原告等部分购房业主曾向有关部门投诉要求予以解决未果而引发本案讼争。诉讼中，被告认可讼争商品房用电电表直至2015年2月14日才分户，做到一户一表。同时被告提供了永安市气象局于2014年12月20日出具的《永安市2012年7月26日至2014年11月30日降雨情况统计》，欲证实此期间中雨到大、暴雨的天数达105天，依照合同约定，属不可抗力，其交房期限可以据实予以顺延105天的情形。上列事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、职工住房借款合同、照片；被告提供的《竣工验收报告》、消防备案情况登记表、人防结建工程验收意见、环境保护现场检查记录表、防雷装置验收意见书、无拖欠工程款证明、工程质量监督报告、《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》、交房（入伙）通知书、邮政特快专递单、奖励装修资金凭条、《永安市2012年7月26日至2014年11月30日降雨情况统计》及双方当事人的陈述为凭，并经庭审质证，可以采信。本院认为，原、被告所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按合同约定履行自己的义务。本案被告虽然于2014年12月25日将竣工验收合格等需备案的有关材料报住建部门申请办理竣工验收备案，但其认可截至2015年2月14日之前，讼争商品房电表尚未分户，未做到一户一表，与合同约定的“该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件”不符，应认定已构成根本性违约。尽管被告对此提出存在许多客观原因，但责任应由被告自行承担，因此，被告虽曾通知原告于2014年12月25日前来办理交房手续，但原告有权拒绝接收不符合合同约定交房条件的房屋。故原告要求被告按已付房价款总额的日万分之三支付合同约定最后交房期限的第二天起至2015年1月19日（暂定）期间逾期交房违约金之诉请，本院予以支持。已付房价款总额，应扣除被告退还原告的部分房价款，按原告最终实际支付的购房款来计算。本案中，被告虽然提供了永安市气象局于2014年12月20日出具的《永安市2012年7月26日至2014年11月30日降雨情况统计》，证明此期间中雨到大、暴雨的天数达105天，但因下中雨或大暴雨不属于不可抗力情形，且合同没有约定日降雨量超过多少毫米以上，可作为顺延交房的情况，所以对被告提出的其交房期限可据实予以顺延105天之主张，本院不予采纳。原告提出的小区道路未平整，停车场的路口封闭且路口处的坡度过于倾斜，根本无法通车、厨房及卫生间未做防水层等事由，不属于合同约定的交房条件，属于被告需整改的事项，不能据此作为拒绝接收房屋的理由。综上，本案逾期交房违约金应为17866元（536521元×0.3‰×111天，暂算至2015年1月19日）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告三明长业房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内支付给原告王馨、张丽娟逾期交房违约金计人民币17866元（536521元×0.3‰×111天，暂算至2015年1月19日）。二、驳回原告王馨、张丽娟的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费251元，减半收取125.5元，由原告负担1.5元、被告负担124元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。代理审判员 巫 丹二〇一五年五月六日书 记 员 张建平附：本案适用的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。