河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）郑民一终字第734号
上诉人（原审原告、反诉被告）马红丽，女，汉族，1977年5月29日出生，住郑州市金水区花园北路**号院**号楼*号。
委托代理人穆海辰，男，汉族，1965年6月4日出生，住址同上，系上诉人马红丽之夫。
被上诉人（原审被告、反诉原告）田艳萍，女，汉族，1963年12月24日出生，住郑州市金水区柳林镇马李庄**号。
被上诉人（原审被告、反诉原告）胡建超，男，汉族，1995年8月6日出生，住郑州市金水区北林路办事处马李庄**号。
被上诉人（原审被告、反诉原告）胡金有，男，汉族，1965年3月4日出生，住郑州市金水区柳林镇马李庄**号。
以上三被上诉人委托代理人生辉、轩蕾，河南银基律师事务所律师。
上诉人马红丽因与被上诉人田艳萍、胡建超、胡金有房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2014）金民二初字第5840号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人马红丽的委托代理人穆海辰，被上诉人田艳萍及其与胡建超、胡金有的委托代理人生辉、轩蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
马红丽于2014年8月21日诉至郑州市金水区人民法院，请求法院判决被告继续履行房屋租赁协议，从2014年9月1日—2015年4月1日，按期接收原告向其缴纳的房租102000元，本案诉讼费由被告承担。田艳萍、胡建超、胡金有提起反诉，请求法院依法确认原、被告之间的房屋租赁合同已于2014年1月27日解除，判令原告赔付被告违约金55万元，原告承担反诉讼费。
原审法院经审理查明：2010年8月6日，原告与三被告签订了房屋租赁协议一份，主要约定：“双方就办学用房租赁相关事宜达成如下协议：被告位于国基路2号院西区12号楼商业3号楼，门面大约1350平方米左右租赁原告使用，租赁期16年，从2010年10月1日至2026年9月30日止，生效日是2010年8月7日，租金2010年10月1日至2015年9月30日每年租金55万元，合同签订日起原告向被告交纳押金6万元。付款方式：原告向被告一次性付清一年房租，原告先付房租后用房，房租到期提前一个月交纳下一年房租金，逾期不交被告有权收回房屋，被告扣留原告所有设施，原告押金不予退还。在租期内原告不能对此房整体转让、转租，如需局部或单层转让转租必须征得被告书面同意后，才能进行转让、转租等。”2010年8月9日，原告向被告交付押金6万元。2010年8月29日及2011年8月17日，原告、被告田艳萍、与樊乙普三方签订房屋租赁合同一份及补充协议各一份，经被告田艳萍同意，原告将上述国基路的门面楼的第一层转租给樊乙普，租赁期15年，从2010年10月1日至2025年9月30日止，租金每三年递增，第一个三年（2010.10.1-2013.9.30）房屋租金每年36万元，每年的房租自2011年8月15日起由樊乙普直接交给被告田艳萍。2013年8月7日，原告向被告田艳萍交付2013年房租74000元。2013年9月12日与11月30日，原告向被告田艳萍交付2014年房租合计130000元。2013年9月23日，原告与赵豪签订房屋使用合同一份，主要约定：“原告拥有位于国基路2号31号楼期限16年的房屋使用权，在合同期间，经房东田艳萍书面签字确认，原告可把此房用作合伙开会所使用，原告把房子的房租、所有装修设施、空调及厨房用品等折价计算为年使用费60万元作为第一年的房屋使用费（2013年10月1日-2014年10月1日），第一年使用费一次性全年交清。以后年使用费每年递增10%增长，间数：一楼楼梯间，二楼三楼整层，面积938平方。房屋使用期共六年，自2013年10月1日-2019年9月30日，押金10万元，合同到期后归还赵豪，未经原告同意，赵豪不得转租等。2013年9月24日，原告与赵豪、吴昆峰、王建文又签订合伙经营协议一份，主要约定，四人合伙经营会所颐生堂养生会所，主要经营地：国基路2号31号楼（一楼楼梯间，二楼三楼整层），面积938平方，合伙期限为六年，自2013年10月1日-2019年9月30日止，合伙协议另约定了出资其他权利义务等。2013年9月25日，原告收取赵豪房屋使用押金10万元及房屋使用金60万元（2013年10月1日-2014年9月30日），后赵豪开始装修。2013年12月中旬，被告田艳萍发现房屋被赵豪装修后，及时予以制止。后原、被告未能联系上。2014年1月27日，被告在原告租赁的大门上张贴通知一份，内容为：“马红丽，因你未经我同意私自将房屋转租，并改动房屋主体结构，将原有的三层结构改变为现在的三层半合四层，我要求做房屋检测至今没有结果，你未按照合同约定履行而造成违约，现与你解除合同，并限你与2014年1月27日之前清理物品并将房屋恢复原状，所造成的一切损失由你赔偿，本人将于2014年1月27日正式收回房屋。”2014年8月，原告称向被告交付2015年度租金时，被告拒收，即于2014年8月21日诉至本院。此案在庭审过程中，原告提交的与被告的2010年8月6日房屋租赁协议原件最下方与最上方，均有用手写添加的字迹，下方添加的内容为：“补充：此协议被告允许原告做餐饮使用，除合同租金外，一年外加2万元。”最上方添加的内容为：“被告允许原告合伙做会使使用，除租金外，一年另加3万元，共计加5万。”上述添加字迹均未署落款时间。经当庭询问被告田艳萍本人，被告田艳萍本人认可字迹是其本人添加，但最上方添加时间为2013年12月，与原告认可的2013年8月份时间不一致。另外，原告的租金实际已交至2014年9月30日。
原审法院认为：原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法、有效。租赁合同对于承租人讲根本目的在于使用。在原、被告的租赁合同实际履行期间，经双方协商一致，原告转租一次、变更租赁房屋用途两次。就2013年9月23日原告将一楼楼梯间，二楼、三楼整层交赵豪使用并签订使用合同、收取押金、使用金性质问题，虽然60万元的使用金中包含原告装修设施、空调及厨房用品等折价，但原告的装修设施、空调及厨房用品显然是附着于被告的租赁房屋而显示其价值；并且2014年9月24日的合伙经营协议约定的主要经营地与上述使用合同的使用地相一致。使用合同在先、合伙协议在后，使用合同名虽非租赁合同，但实际为原告擅自转租被告的房屋让赵豪使用。原告行为已构成违约，原告要求继续履行合同，证据不力，依法不予支持；被告反诉租赁合同已于2014年1月27日解除，因原告否认已收到解除租赁合同的通知，并且被告无证据证明确将解除租赁合同的通知送达给原告，故解除合同通知的日期，应当为被告明确提出反诉及将反诉状送到原告的2014年10月13日，自2014年10月13日，原、被告租赁合同即已解除。被告要求原告赔付相当于一年租金的违约金55万元，因合同约定过高，酌定违约金额为一年租金的30%即为165000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告马红丽支付被告胡建超、田艳萍、胡金有违约金165000元，应当于本判决书生效后10日内付清。二、驳回原告马红丽诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2340元，由原告马红丽负担；反诉费4700元，由原告马红丽负担1700元，被告负担3000元。
宣判后，马红丽不服，向本院提起上诉称：1、一审判决认定部分事实不清，双方房屋租赁协议约定的付款方式是两种，合同中半年付款条款上的横线是误划，而非一审法院认定的“一次性付清一年房租”，房屋使用合同及合伙协议是同时进行的，没有先后之分，一审法院认定“房屋使用合同在先，合伙协议在后”与事实不符；2、上诉人与赵豪签订的房屋使用合同中约定年使用费60万，除去三分之一的房租，其余三分之二是对上诉人投到该房屋上所有资产的使用补偿费，赵豪是合伙负责人，其代表所有合伙人与上诉人签订房屋使用合同，上诉人既是合伙人，也是房屋使用人，被上诉人已在双方的租赁协议中亲笔书写允许上诉人合伙开会所，且其收到另多加3万元房租后，从未提出异议，上诉人不存在擅自转租的违约行为；3、被上诉人于2013年12月中旬已知道上诉人将其房屋所谓擅自转租，但直至2014年10月并未提出异议，超过法律规定六个月的异议期，其请求不应支持。综上，一审法院认定部分事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，改判驳回被上诉人的反诉请求，支持上诉人的诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人田艳萍、胡建超、胡金有辩称：1、双方租赁合同中约定半年付款条款上的横线不是误划，而是对合同的变更，真实有效，一审法院认定上诉人与赵豪的房屋使用合同在先，合伙协议在后有充分证据支持，且该两份协议的先后不影响上诉人将涉案房屋转租的事实，赵豪在一审中陈述其之前并不认识上诉人，先谈的是租房事宜，被上诉人在双方租赁合同上添加的内容只是允许上诉人合伙做会所使用，并未允许上诉人转租房屋，且上诉人要求被上诉人添加上述内容时并未提及其转租的事实；2、被上诉人于2014年1月21日通过张贴公告的方式告知上诉人将于2014年1月27日解除合同并收回房屋，双方租赁合同已于2014年1月27日解除，上诉人于2014年8月起诉，已超过三个月的异议期，其诉讼请求应当予以驳回。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
为支持其上诉请求，上诉人马红丽在二审中提交了房屋使用合同附件两张，用以证明被上诉人允许合伙在先，上诉人签订房屋使用合同在后。
被上诉人田艳萍、胡建超、胡金有对上诉人马红丽提交的上述证据真实性有异议，被上诉人从赵豪处复印的房屋使用合同附件没有时间，对证明目的有异议，不能证明上诉人转租房屋得到被上诉人的许可。
本院经审查认为，上诉人马红丽提交的上述证据不能证明其主张，且被上诉人田艳萍、胡建超、胡金有不予认可，根据相关法律规定，结合全案事实，本院不予采信。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：一、关于上诉人马红丽是否构成转租的问题。上诉人马红丽称其与赵豪系合伙使用涉案房屋，不存在转租行为，但其与赵豪签订的《房屋使用合同》首部显示“甲方（出租人）马红丽……乙方（承租人）赵豪”，且从合同内容上看实质应为房屋租赁，并未涉及合伙经营等相关事宜，上诉人马红丽也依据该《房屋使用合同》收取了赵豪10万元押金及60万元使用费，而其与赵豪及其他合伙人签订的《合伙经营协议》中仅约定其以现金方式出资30万元，并无以房屋使用权、装修设备入股等相关内容，故一审法院认定上诉人马红丽将涉案房屋转租给赵豪使用，合理有据，并无不当。另，被上诉人田艳萍在与上诉人马红丽签订的《房屋租赁协议》上添加的内容，即“甲方允许乙方合伙做会所除租金外一年加3万元共计加5万”，系双方对租赁房屋用途及租金的变更，并非对上诉人马红丽转租行为的许可，故上诉人马红丽擅自转租已构成违约。
二、被上诉人田艳萍于2014年1月27日在上诉人马红丽租赁使用的涉案房屋大门上张贴通知，载明其因上诉人马红丽私自转租等违约行为将收回房屋解除合同，应当视为被上诉人田艳萍对上诉人马红丽的转租行为提出异议，上诉人马红丽称被上诉人田艳萍于2013年12月中旬已知道上诉人将其房屋所谓擅自转租，直至2014年10月并未提出异议，超过六个月的异议期，理由不能成立，本院不予采纳。
综上，上诉人的上诉理由均不能成立，其上诉请求，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4040元，由上诉人马红丽负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 钟晓奇
代理审判员 张林利
代理审判员 王明振
二〇一五年六月三十日
书 记 员 汪 静