浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭江民初字第2679号
原告（反诉被告）浙江智新泽地科技发展有限公司，杭州市江干区杭海路601号三堡产业大厦B幢17楼1701室.
法定代表人郑洁瑜，职务董事长。
委托代理人桑智毅、桑健，浙江之江律师事务所律师。
被告浙江联球电子科技有限公司，住所地杭州市江干区杭海路601号三堡产业大厦B幢18楼1808室。
法定代表人鲍宇成，职务总经理。
被告（反诉原告）浙江猎猫电子科技有限公司，住所地杭州市江干区杭海路601号三堡产业大厦B幢18楼1806室。
法定代表人朱宏基，职务总经理。
两被告委托代理人寇迪、魏宁宁，浙江四乔律师事务所律师。
原告浙江智新泽地科技发展有限公司诉被告浙江联球电子科技有限公司、浙江猎猫电子科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2015年12月24日向本院起诉，后反诉原告浙江猎猫电子科技有限公司对反诉被告浙江智新泽地科技发展有限公司提出反诉。本院受理后，依法依法组成合议庭，于2016年4月8日、5月30日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）浙江智新泽地科技发展有限公司的委托代理人桑智毅、被告（反诉原告）浙江猎猫电子科技有限公司，被告浙江联球电子科技有限公司的委托代理人寇迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告浙江智新泽地科技发展有限公司诉称，原告与被告浙江联球电子科技有限公司签订有房屋租赁合同，约定原告将其位于杭州市江干区浙江互联网产业大厦（东方大厦）B座1801、1802、1803、1804、1805、1806、1807、1808、1809、1811、1813室房屋租赁给被告浙江联球电子科技有限公司有偿使用，租赁期自2015年7月13日至2018年7月12日，租金按照第一年749289元的标准每年递增8%，租金每季度支付一次。房租租赁合同签订后，被告浙江联球电子科技有限公司一直借故拖欠房租。2015年10月28日，浙江猎猫电子科技有限公司以共同承租人的名义向原告申请解除房屋租赁合同。同年11月9日，原告与被告浙江联球电子科技有限公司、浙江猎猫电子科技有限公司签订房屋租赁合同终止协议书，协议约定2015年11月10日15点之前被告浙江联球电子科技有限公司、浙江猎猫电子科技有限公司向原告支付房租176681.8元，逾期未结清的，原告有权向江干区人民法院起诉，追讨房租和追究违约责任。但是，被告浙江联球电子科技有限公司、浙江猎猫电子科技有限公司并未按照该协议书履行义务，既不结清费用，也不腾退房租，原告多次催讨无着。为此诉至法院，诉讼请求：1、确认原告与被告浙江联球电子科技有限公司之间的《房屋租赁合同》于2015年11月9日终止。2、两被告共同向原告支付租金176681.8元。3、两被告向原告支付违约金187322元。4、诉讼费用由两被告承担。
被告浙江联球电子科技有限公司、浙江猎猫电子科技有限公司辩称，2015年11月9日签订的房屋终止协议系无效合同，因为协议上没有两被告盖章确认，签字人员也没有公司的授权，无权代表公司。对于诉讼请求2，原告在2015年10月30日将案涉房屋强行封门，造成房屋无法正常使用，违约在先，所以两被告不需要承担责任。
反诉原告浙江猎猫电子科技有限公司反诉称，浙江猎猫电子科技有限公司与浙江智新泽地科技发展有限公司存在房屋租赁关系。浙江猎猫电子科技有限公司向被反诉人先行支付了房屋租赁定金5万元，房屋装修押金1万元，但在租赁中途被反诉人又无故将反诉人的办公大门封锁，扣押了反诉人将近50万元的财产，严重妨害了反诉人的生产经营，造成反诉人巨大的经济损失。故诉至本院：1、被反诉人返还扣押财产折合人民币50万元；2、本案全部诉讼费用由被反诉人承担。
反诉被告浙江智新泽地科技发展有限公司辩称，1、反诉诉请没有事实依据，被反诉人是在反诉人已经违约拖欠租金的情况下才收回出租房屋，并非系被反诉人无故扣押财产。2、反诉人提出的50万元的扣押财产损失未有证据证明，即便有证据证明，依据终止协议，被反诉人是有权处置。
根据本院确认的证据及当事人的陈述，可以认定的事实如下:
浙江智新泽地科技发展有限公司对杭海路东方大厦B座享有合法转租权。2015年7月13日，浙江智新泽地科技发展有限公司作为出租方（甲方）、浙江联球电子科技有限公司作为承租方（乙方）签订合同编号为zxzd150094《房屋租赁合同》一份，约定甲方出租给乙方的房屋坐落于杭州市江干区，建筑面积约1140.47平方米（包含公摊面积，最终以实测面积为准）；乙方承诺向甲方承租房屋作为乙方办公使用；房屋租赁期限为三年，自2015年7月13日至2018年7月12日止；乙方在签订本协议后，向甲方支付定金50000元，合同履行后该定金冲抵房屋租金或房屋租赁保证金；在甲方交付房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金100000元，租赁期满后无息归还乙方；租赁期间，使用该房屋所发生的水电、通讯、物业管理、公共能耗（按物业协议规定分摊）等费用，由乙方承担，据实结算，不含在租金内，乙方租赁期间承担的物业管理费应与租金同步向甲方支付；该房屋租金单价为1.8元/天/平方米，合计为749289元/年，第一年度自2015年7月13日起至2016年7月12日止，给予三个月的装修免租期，优惠后租金价格为564533元，第二年度自2016年7月13日起至2017年7月12日，租金为809232元，第三年度自2017年7月13日起至2018年7月12日，租金为873971元；租金的支付原则为先付款后使用，每半年为一个租赁周期，即租金每半年支付一次，乙方在签订本合同后，于2015年7月13日向甲方支付第一年第一期租金282266.5元，此后乙方应在每一个租赁周期届满前30日内向甲方支付下一个租赁周期的租金；乙方逾期不支付租金、物业管理费、水电、公共能耗费等其中任何一项费用超过租赁周期届满15日的，另一方有权单方解除合同，但应书面发出通知；甲乙双方任何一方有违反约定，另一方有权单方解除合同，违反合同一方应赔偿另一方的损失，并支付相当于三个月租金的违约金；乙方应在每一个租赁周期届满前30日内向甲方支付下一个租赁周期的租金，租赁周期届满后仍然不支付租金及其他费用（包括物业管理费、水电、公共能耗费等其中任一费用），逾期15日以内的，每逾期一日，应当按照拖欠款项的千分之二向甲方支付滞纳金，逾期15日以上，乙方应当按照双倍的拖欠款项支付甲方，同时甲方有权单方面终止合同，并按照第十一条要求乙方支付违约金；若乙方违反法律规定或本合同约定提前解除合同，该保证金不予退还，等等。乙方处除加盖浙江联球电子科技有限公司公章外，该公司员工鲍秀宇在该栏签字确认。
上述合同签订以后，浙江智新泽地科技发展有限公司按约交付房屋。浙江猎猫电子科技有限公司向浙江智新泽地科技发展有限公司支付房屋押金人民币5万元，装修保证金人民币1万元。
2015年10月28日，浙江猎猫电子科技有限公司向浙江智新泽地科技发展有限公司出具申请书一份，言明：“我公司于2015年7月13日向贵公司租用位于浙江省杭州市江干区601号三堡产业大厦B幢18楼的房屋，建筑面积为1140.47平方米。现由于我公司经营策略的改变，经公司领导层协商一致决定不再向贵公司继续租赁此物业单位”。
2015年11月9日，在合同抬头出租方（甲方）为浙江智新泽地科技发展有限公司、承租方（乙方）为浙江联球电子科技有限公司、付款方（丙方）为浙江猎猫电子科技有限公司的《房屋租赁合同终止协议书》上，浙江智新泽地科技发展有限公司员工朱燕、浙江联球电子科技有限公司员工鲍秀宇，浙江猎猫电子科技有限公司员工朱林甫分别在合同落款甲方、乙方、丙方处签字。该合同约定：甲乙双方于2015年7月13日签订的编号（ZXZD-150094）房屋租赁合同，面积为1140.47方，于2005年11月9日终止，自终止日起甲方有权处置该房屋内一切物品及房屋使用权；三方约定于2015年11月10日15点前与甲方结清一切费用，总费用为176681.8元，结清费用，乙方可办理家具搬迁手续；三方约定2015年11月10日前15点之前结清费用，若该时间点前未予结清，甲方将依据相关法律，向江干区人民法院提起诉讼，追讨房租及追究乙方违约责任。
庭审中，浙江猎猫电子科技有限公司认可与浙江联球电子科技有限公司作为共同承租人承租案涉房屋，依据编号为zxzd150094《房屋租赁合同》约定行使合同权利，履行合同义务。
上述事实，有浙江智新泽地科技发展有限公司提交的《三堡东方大厦B座租赁合同》、编号为zxzd150094《房屋租赁合同》、申请书、浙江猎猫电子科技有限公司工商登记信息、《房屋租赁合同终止协议书》、楼宇单元接收表、租户装修申请表、区域安全生产、防火责任承诺书、装修施工承诺书、杭州市江干区人民法院(2015)杭江民初字第1169、1170号《民事判决书》及本案庭审笔录证实。
本院认为，浙江智新泽地科技发展有限公司与浙江联球电子科技有限公司之间的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。原被告对浙江猎猫电子科技有限公司作为共同承租人依据上述《房屋租赁合同》之约定行使合同权利，履行合同义务不持异议，本院予以认定。
对于《房屋租赁合同终止协议书》的认定问题。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，浙江联球电子科技有限公司对鲍秀宇的员工身份、浙江猎猫电子科技有限公司对朱林甫的员工身份不持异议，但认为鲍秀宇与朱林甫无权代理两被告签订《房屋租赁合同终止协议书》。本院认为，第一，朱林甫代表浙江猎猫电子科技有限公司从原告处接收房屋并处理案涉房屋的装修事宜，而鲍秀宇代表浙江猎猫电子科技有限公司与原告签订《房屋租赁合同》；第二，2015年10月28日，实际承租人浙江猎猫电子科技有限公司曾向浙江智新泽地科技发展有限公司出具书面申请，明确表示不再希望承租案涉房屋；第三，浙江联球电子科技有限公司作为承租人签订案涉房屋租赁协议仅为浙江猎猫电子科技有限公司提供注册地址、并未实际使用的情况，综合上述情况可足以让浙江智新泽地科技发展有限公司认为鲍秀宇、朱林甫有权分别代表两被告签订《房屋租赁合同终止协议书》，故上述《房屋租赁合同终止协议书》对两被告均具有约束力，其应承担相应民事责任。现原告浙江智新泽地科技发展有限公司依据《房屋租赁合同终止协议书》，诉请确认浙江智新泽地科技发展有限公司与浙江联球电子科技有限公司签订的《房屋租赁合同》于2015年11月9日终止，并要求两被告支付结算后的房屋租金人民币176681.8元，于法有据，本院予以支持。
关于原告浙江智新泽地科技发展有限公司主张的解约违约金问题。原、被告在《房屋租赁合同终止协议书》中约定，“三方约定2015年11月10日前15点之前结清费用，若该时间点前未予结清，甲方将依据相关法律，向江干区人民法院提起诉讼，追讨房租及追究乙方违约责任”。根据《房屋租赁合同》约定，“甲乙双方任何一方有违反约定，另一方有权单方解除合同，违反合同一方应赔偿另一方的损失，并支付相当于三个月租金的违约金”，因两被告均未按约支付房租已构成违约，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及租赁合同的剩余租期等综合因素，认为原告依据上述约定要求两被告支付违约金人民币187322元，尚属合理，本院予以支持。两被告辩称原告于2015年10月30日将案涉房屋封门，违约在先，缺乏相应证据予以佐证，本院不予采信。
就反诉诉请。本院认为，首先，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。反诉原告浙江猎猫电子科技有限公司主张反诉被告浙江智新泽地科技发展有限公司返还扣押财产折合人民币50万元（具体包括装修材料30万元，办公家具10万元，空调7万元，电脑一台50**元，投影仪6000元，宣传册19000元），但均未提交相应证据予以佐证；其次，《房屋租赁合同终止协议书》中已明确约定，“自终止日起甲方有权处置该房屋内一切物品”，综合上述两点，本院认为反诉原告浙江猎猫电子科技有限公司的反诉诉请，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告浙江智新泽地科技发展有限公司与被告浙江联球电子科技有限公司之间的《房屋租赁合同》（编号为zxzd150094）于2015年11月9日终止。
二、被告浙江联球电子科技有限公司、浙江猎猫电子科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告浙江智新泽地科技发展有限公司租金人民币176681.8元。
三、被告浙江联球电子科技有限公司、浙江猎猫电子科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告浙江智新泽地科技发展有限公司违约金人民币187322元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、驳回反诉原告浙江猎猫电子科技有限公司的反诉诉讼请求。
本诉案件受理费人民币6760元，由被告浙江联球电子科技有限公司、浙江猎猫电子科技有限公司负担；反诉案件的案件受理费人民币4400元，由反诉原告浙江猎猫电子科技有限公司负担。被告应负担的诉讼费用应在本判决生效之日起三日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。对本诉部分不服的，向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币6760元；对反诉部分不服的，向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币8800元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 员 韩 涛
人民陪审员 周敏芳
人民陪审员 宋肖云
二〇一六年六月十二日
代书 记员 邵翩翩
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