宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2018）宁0202民初163号
原告（反诉被告）:白玲,女,1986年1月1日出生，回族,个体，住宁夏吴忠市。
委托诉讼代理人：杨丽萍，宁夏颐升律师事务所律师。
委托诉讼代理人：程伟，宁夏颐升律师事务所律师。
被告（反诉原告）:宁夏圣华恒基房地产开发有限公司，住所地位于银川市。
法定代表人:孙万平。
委托诉讼代理人：杨宏亮，男，宁夏圣华恒基房地产开发有限公司石嘴山分公司经理。
原告（反诉被告）白玲与被告（反诉原告）宁夏圣华恒基房地产开发有限公司（以下简称圣华恒基公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月9日立案后，因本案案情复杂于2018年3月5日转为普通程序审理，于2018年3月28日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）白玲及其委托诉讼代理人杨丽萍、程伟，被告（反诉原告）圣华恒基公司的委托诉讼代理人杨宏亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告白玲向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即交付××区号房屋,并协助办理房屋过户手续;2.判决被告支付逾期交房违约金16961元(自2016年10月31日-2018年1月8日止共434天);3.判决被告支付逾期办证违约金49050元(2015年12月17日-2018年1月8日止共753天);4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年被告开发位于大武口区建设西街××小区项目,因拖欠材料商货款便以开发的××小区房屋抵顶给材料商支付货款,材料商有权处置顶账房屋。2015年9月16日,原告从材料商处购买了大武口区建设西街××小区13幢1单元301号房屋。在材料商的协助下,原、被告签订了正式的《商品房买卖合同》,房屋建筑面积113.99㎡,价款为390872元,经被告同意原告将上述房款一次性支付给了材料商,并向石嘴山市房屋产权产籍管理所登记备案。原告依约履行了支付房款的义务,也依法交纳了税款，但被告时至今日仍未交付涉案房屋给原告使用,被告的行为构成根本性违约。合同第11条明确约定,被告应当在2016年10月30日前向原告交付涉案房屋。原告也曾多次找到被告协商解决,而被告推脱不管。根据合同第12条第1款,原告有权自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止,被告按日向原告支付全部房价款万分之一的违约金。因被告原因未能协助办理涉案房屋所有权转移登记手续,造成了原告的经济损失，原告有权主张其相应的逾期办证违约责任。综上所述,原、被告签订的合同对双方均有约束力,应当按照约定全面履行自己的义务,为了维护原告的合法权益，特诉至贵院。
被告圣华恒基公司辩称，对原告所有的诉讼请求均不认可，我公司的项目经理高兵与原告串通骗取我公司为其办理的房屋备案手续，涉案房款高兵并未用于涉案工程的购买材料及支付工人工资。
被告圣华恒基公司向本院提出反诉请求：1.解除反诉原告与反诉被告签订的《商品房屋买卖合同》；2.诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告于2015年4月开发建设大武口区××项目,项目负责人高兵与反诉被告串通,假借以供材料抵顶购房款名义骗取反诉原告签订商品房买卖合同,将反诉原告开发的位于大武口区建设西街以北、鸣沙路以西卧××小区13幢1单元301号房屋备案至反诉被告名下。后项目负责人高兵因躲避债务弃反诉原告的在建工程不顾而跑路导致反诉原告损失巨大。而反诉被告对于已备案房屋既没有支付房款也没有通过任何材料商顶付过房款,现在却诉讼要求反诉原告交付房屋并承担违约金。综上,由于反诉被告未缴纳商品房的购房款,导致商品房买卖合同无法履行,故反诉原告要求解除合同。
原告白玲答辩称，双方签订的买卖合同真实合法有效，原告已经缴纳了涉案房屋房款，被告应当依法履行交付房屋的义务，不具备法定解除的条件。
当事人围绕各自的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本案认定事实如下：位于大武口区建设西街××小区系被告开发的房地产项目工程，案外人高兵系该项目的部分工程的实际施工人。2015年9月7日，被告与高兵签订一份《顶账付款协议》，约定被告将××小区13幢1单元301号建筑面积约113.99㎡的房屋以390872元的价格抵顶高兵的部分工程款。该协议同时约定高兵将此房出售给原告，具备条件经高兵认可后，被告配合办理该房屋相关手续（购房合同、发票等），原告按有关规定交清其他费用。2015年9月10日高兵向原告出具了一张收到××小区13幢1单元301号购房款390872元的收条。2015年9月16日，被告配合原告签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于××区号房屋，该房屋预测建筑面积共113.99㎡，房屋总价款390872元；原告应当在2015年9月16日前支付该商品房全部价款，全部房款应当存入预售资金监管账户，用于本工程建设，该商品房的预售资金监管机构为建行宁夏石嘴山分行，账户名称为圣华恒基公司，账号为×××；被告应当在2016年10月30日前向原告交付该商品房；逾期交房超过30日，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金；因被告的原因，原告未能在该商品房交付之日起360日内取得所有权证书，原告应当在被告超出约定期限后90日内，提出书面退房通知，否则视为原告不退房。2015年11月16日被告向石嘴山市房屋产权产籍管理所提交了一份”顶账房备案申请”，内容为”由于我公司开发建设的卧龙湾项目现已主体封顶，由于公司资金紧张，无法现金支付材料款，现将××小区13-1-301号住宅房屋壹套顶账给白玲作为工程款，现申请商品房备案，我公司承诺该备案房屋不退房、不撤案。望贵所给予办理，特此申请！”。2015年11月25日被告向原告出具了涉案房屋的”销售不动产统一发票”，发票金额为390872元。当天涉案房屋进行了合同登记备案。由于被告至今未向原告交付涉案房屋。双方纠纷成诉。
同时查明，2015年9月16日原、被告签订《商品房买卖合同》时涉案房屋尚未建成。截止本案庭审结束之日该房屋也没有验收，不具备法定交付条件，也不具备办理不动产登记的条件。
本院认为，原、被告双方于2015年9月16日签订的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违约应承担违约责任。我国《城市房地产管理法》第二十七条规定，房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条同时规定，房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。由此可见，房屋的交付使用必须符合国家强制性规定。截止本案庭审结束之日，涉案房屋尚未经过上述强制性规定的竣工验收，不符合法定的交付条件，同时也不具备办理不动产登记的条件，涉案房屋存在法律上交付不能和办理产权登记不能的双重障碍，故对原告要求被告交付涉案房屋并办理产权登记的诉讼请求本院不予支持，待该房屋具备法定交付和办理产权登记条件时原告可再行主张权利；《商品房买卖合同》约定被告逾期交房超过30日，原告可以解除合同或要求被告按全部房款的日万分之一向原告支付违约金，故原告要求被告支付2016年10月31日-2018年1月8日共计434天的逾期交房违约金16961元本院予以支持;《商品房买卖合同》约定被告在涉案房屋交付之日起360日内为原告办理所有权证书，但涉案房屋交付条件至今尚未成就，且原告要求被告承担逾期办证违约金49050元的诉讼请求也不符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，所以对原告该项诉求本院不予支持；被告反诉称原告与案外人高兵串通骗取被告与原告签订《商品房买卖合同》，并将涉案房屋备案到原告名下，但不能提供相关证据佐证。被告庭审中主张原告没有按照合同约定将房款汇入被告指定的账户，被告没有收到原告的房款。本院认为，本案中原、被告双方签订的《商品房买卖合同》与通常情况下的房屋买卖有所不同，原告购买的是被告抵顶给案外人高兵的顶账房，被告和高兵在双方签订的《顶账付款协议》中约定高兵将涉案房屋出售给原告，被告配合办理购房合同、发票等相关手续。并且实际上被告也配合原告办理了购房合同、发票，并备案到原告名下。原告购买的这类房屋，按照房地产行业的惯例，购房款无须交付给房屋开发商，即本案被告，原告直接向高兵支付购房款即可，况且原告实际是否向高兵支付了购房款也和被告无关。《商品房买卖合同》虽然约定”出售该商品房的全部房价款应当存入预售资金监管账户，用于本工程建设。该商品房的预售资金监管机构为建行银行宁夏石嘴山分行，预售资金监管账户名称为宁夏圣华恒基房地产开发有限公司，账号为×××”，但该条款显然是被告为了重复使用而预先拟定的格式条款，若被告要求原告必须将购房款支付到上述账户，则应采取合理的方式提请原告注意或特别告知，而被告没有证据证明其履行了提请注意或告知义务。被告反诉要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第六十条第一款、第九十四条、第一百一十四条第一款、第一百三十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告宁夏圣华恒基房地产开发有限公司向原告白玲支付逾期交房违约金16961元，于本判决生效后十日内付清；
三、驳回原告白玲的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告宁夏圣华恒基房地产开发有限公司的全部诉讼请求。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费1450元，由原告白玲负担1077元，被告宁夏圣华恒基房地产开发有限公司负担373元；案件反诉受理费50元，由被告宁夏圣华恒基房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。
审判长岳勇
审判员宋娜娜
人民陪审员孙永珍
二〇一八年四月二十六日
书记员李鑫
附：本案适用法律条款如下：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。
房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。
《城市房地产开发经营管理条例》
第十七条房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。
调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
本院特别提醒：当事人上诉的，应当于递交上诉状之日起至上诉期届满后七日内，向石嘴山市中级人民法院交纳上诉案件受理费，逾期则视为放弃上诉。