江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣07民终2048号
上诉人（原审原告）：刘世明，男，1963年12月30日生，汉族，赣州市赣县区人，住赣州市赣县区。
委托诉讼代理人钟晓锋，江西章贡律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人（原审被告）：赣县九鼎在线网吧，住所地赣州市赣县区梅林镇城南大道西路*号。
上诉人（原审被告）：谢志颖，男，1976年6月11日生，汉族，于都县人，住于都县。
上列二上诉人的委托诉讼代理人朱林华，江西南芳律师事务所律师，一般代理。
上诉人刘世明与上诉人赣县九鼎在线网吧、上诉人谢志颖因房屋租赁合同纠纷一案，均不服赣县人民法院（2015）赣民一初字第930号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘世明上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判赣县九鼎在线网吧、谢志颖从2015年6月1日起支付租金至交还房屋时止；2、判决赣县九鼎在线网吧、谢志颖赔偿刘世明损失102000元；3、本案上诉费用由赣县九鼎在线网吧、谢志颖承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，赣县九鼎在线网吧、谢志颖至今仍未向刘世明交还房屋。刘世明未委托任何人接受赣县九鼎在线网吧、谢志颖交还房屋事宜，案外人许某、曾某不是刘世明的受托人。倘若案外人许某、曾某是受刘世明委托将房屋交还给刘世明，一审法院也没有查清案外人接受委托后有没有将房屋交还给刘世明，刘世明至今仍未接收到交还的房屋。赣县九鼎在线网吧、谢志颖承租刘世明的房屋具有独立的门和钥匙，赣县九鼎在线网吧、谢志颖与案外人解除租赁合同交还房屋，与刘世明没有关联。二、赣县九鼎在线网吧、谢志颖租赁房屋开设网吧，租用刘世明部分店面用于消防通道，赣县九鼎在线网吧、谢志颖违约导致租赁合同解除，导致消防通道所占有的店面面积丧失获得租金的权利。一审法院认定租赁消防通道存在而不支持刘世明的损失，与事实不符。消防通道为赣县九鼎在线网吧、谢志颖开设网吧的必须通道，且在赣县九鼎在线网吧、谢志颖租赁时刘世明完全可以将该通道拆除而出租给店面承租人。为此，赣县九鼎在线网吧、谢志颖应当赔偿刘世明损失。
赣县九鼎在线网吧、谢志颖辩称，1、谢志颖已经在2015年6月17日将钥匙交给了曾某，也是租赁房屋的另外一房东。刘世明提出没有收到房屋的钥匙，我方认为与常理不符。2、谢志颖将房屋钥匙交还给曾某要求其返还给刘世明，说明租赁合同已经解除，房屋已经返还。3、本案租赁房屋使用的消防通道在谢志颖、赣县九鼎在线网吧租赁房屋之前已经存在，并且不是谢志颖、赣县九鼎在线网吧设置，刘世明主张该部分损失没有法律依据。
赣县九鼎在线网吧、谢志颖上诉请求：1、撤销一审判决第二项、第三项、第四项，改判驳回刘世明要求赣县九鼎在线网吧、谢志颖支付租金及违约金的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由刘世明承担。事实与理由：1、一审法院判决赣县九鼎在线网吧、谢志颖支付2015年6月房屋租金无事实与法律依据，应当予以改判。赣县九鼎在线网吧、谢志颖已于2015年5月解除了双方签订的《房屋租赁合同》，在该月将房屋清空腾房，将租金交清，于同年6月17日将该房屋钥匙交付给曾某即另一房东。因此，不应再交付6月份租金。2、一审法院判决赣县九鼎在线网吧、谢志颖承担违约金62376元，未对过高的违约金进行调整，违反法律规定。《合同法司法解释二》第二十九条第二款规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。刘世明及时采取处置措施，另行进行招租，可以避免损失的发生。即使存在损失，租金的损失也很小。因此，不应让赣县九鼎在线网吧、谢志颖承担过高违约责任。一审法院在判决支付一个月租金的情况下，再判决赣县九鼎在线网吧、谢志颖承担62376元违约金，显然违约责任过重。
刘世明辩称，1、刘世明未委托曾某接收赣县九鼎在线网吧、谢志颖交还店面，倘若赣县九鼎在线网吧、谢志颖委托曾某将店面交还刘世明，那原审也未查清曾某是否违反委托内容将钥匙交还给刘世明。刘世明实际上也未从曾某处接到钥匙。同时赣县九鼎在线网吧、谢志颖利用刘世明店铺开设的消防通道有独立的钥匙，赣县九鼎在线网吧、谢志颖至今也未将该钥匙交还。即赣县九鼎在线网吧、谢志颖未将二层写字楼交还给刘世明。网吧必须要有消防通道。为了消防通道，楼梯间的租金一直由赣县九鼎在线网吧支付，店面的租金实际减少。对方称把钥匙给了曾某不符合事实。2、对违约金问题。因赣县九鼎在线网吧、谢志颖单方解除合同，且未将店铺交还给刘世明，导致刘世明一直无法使用该写字楼，也无法对外出租，损失巨大。原审认定违约金62376元符合双方约定，符合法律规定，应当维持。
刘世明向一审法院起诉请求：请依法判决解除原告于2014年10月1日签订的房屋租赁合同；判令被告向原告支付租金至将房屋返还原告时止，按照银行同期贷款利率的三倍支付滞纳金；判令被告支付违约金62376元；判令被告赔偿损失102000元；本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2014年10月1日，原、被告签订房屋租赁合同，被告承租原告位于城南大道商业街××店面及写字楼，每月租金为5198元。合同约定，租期至2019年10月1日，在租赁期内，被告未经原告同意中途退租的，应当按照合同总租金的20%的额度向原告支付违约金。若支付的违约金不足弥补原告损失的，被告还应当承担赔偿责任。被告承租房屋时，支付给原告保证金4500元。租赁期间，被告认为原告的租金过高，要求调整，在原告没有同意调整的情况下，被告于2015年4月1日与案外人许佐万签订租赁合同，于2015年5月解除房屋租赁合同，于6月17日交还钥匙给原告（由案外人即另一个出租人曾某转交），另查明，被告谢志颖经营的赣县九鼎在线网吧为个人独资企业。
以上事实，有原、被告的陈述、原告的身份证、房屋租赁合同、企业登记信息、证人王某、熊某证言、被告提供的房屋租赁合同、房屋平面图等证据予以证实，经庭审质证，一审法院予以确认。
关于双方争议的被告何时将租赁房屋返还原告的问题，原告认为被告没有将房屋返还交给原告或者原告指定的代理人，应当支付租金至交还房屋为止，而被告主张已于2015年5月解除合同，于2015年6月交还房屋，根据被告提供的与案外人许佐万签订的租赁合同，本院认为原被告终止租赁合同关系、被告交还房屋的时间为2015年6月，同时根据原告的陈述，被告此前租金交至2015年5月。因此，被告应当再支付一个月租金给原告。
一审法院认为，原、被告之间所签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容合法有效，原、被告均应按该合同约定，履行相应的合同义务。因双方当事人在房屋租赁合同中已明确约定被告未经原告同意中途退租的，应当向原告支付违约金，作为被告中途退租即构成违约，应当向原告承担违约责任。被告认为违约金过高的辩解意见，本院不予采信。对于原告提出的要求被告赔偿损失的主张，鉴于网吧消防通道在被告承租前即已存在，因此原告的该项诉讼请求证据不足，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除原、被告签订的房屋租赁合同。二、被告赣县九鼎在线网吧、被告谢志颖支付尚欠原告刘世明租金5198元。三、被告赣县九鼎在线网吧、被告谢志颖支付原告刘世明违约金计人民币62376元。四、综合二、三项，被告赣县九鼎在线网吧、被告谢志颖应付款项合计人民币67574元，扣除被告交纳的保证金4500元，被告赣县九鼎在线网吧、被告谢志颖还应当支付63074元，限被告赣县九鼎在线网吧、被告谢志颖在本判决生效后十五内付清。五、驳回原告刘世明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3690元，减半收取1845元，由被告赣县九鼎在线网吧、被告谢志颖承担700元，由原告刘世明承担1145元。
本院二审期间，刘世明围绕上诉请求依法提交了以下证据：1、王某和吴某的证明一份，证明赣县九鼎在线网吧一直占用消防通道，并利用该消防通道通往写字楼。2、曾某的证明一份，证明曾某未接受过刘世明的委托从赣县九鼎在线网吧、谢志颖处收回租赁房屋，赣县九鼎在线网吧、谢志颖未委托曾某将店铺交还给刘世明。刘世明还申请证人曾某出庭作证，证明曾某原先也是出租人之一，跟谢志颖存在租赁关系，刘世明并未委托曾某接收赣县九鼎在线网吧、谢志颖交还的房屋，曾某也未接收赣县九鼎在线网吧、谢志颖的委托将租赁房屋交还给刘世明。赣县九鼎在线网吧、谢志颖二审未提供证据。赣县九鼎在线网吧、谢志颖对刘世明的证据质证认为，刘世明在一审开庭时提供了其代理人对王某进行调查的笔录，该笔录记载消防通道在2014年8月1日王某租店面之前就已经形成，赣县九鼎在线网吧与刘世明签订租赁合同的日期是2014年10月1日，说明消防通道在承租前就已经存在，所以，赣县九鼎在线网吧不应当承担赔偿责任；证据2与事实不符，赣县九鼎在线网吧在2015年5月以前就多次告知要解除房屋租赁合同，并且要求刘世明办理交接手续，归还钥匙，但刘世明一直未出面处理，才于2015年5月将房屋腾空，并将房屋的前后门钥匙交给了曾某；赣县九鼎在线网吧也不可能将房屋钥匙一直留存；对于证人曾某的证言，赣县九鼎在线网吧、谢志颖提出前、后门的钥匙都已经交给曾某，因为谢志颖既然已经搬走，留着钥匙也没有用。刘世明对证人证言没有意见。本院认为，证据1与刘世明一审提供的王某调查笔录不完全一致，且证人未出庭作证，故不予确认；对证据2中曾某关于其未接受刘世明委托办理解除租赁合同事宜的内容予以确认，对其他与曾某出庭作证的证言不一致的内容不予确认；对曾某出庭作证的证言予以确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2014年10月，赣县九鼎在线网吧、谢志颖承租了刘世明位于城南大道商业街××店面及写字楼，同时，还承租了与之相邻的案外人曾某、甘某店面及写字楼。2015年4月，赣县九鼎在线网吧、谢志颖另行承租案外人许某（二间）店面（位于城南大道XX街××号，面积120平方，不含隔楼）。同年5-6月，赣县九鼎在线网吧、谢志颖与案外人曾某、甘某解除租赁合同，将大门（位于甘某店面）钥匙交给了案外人曾某。因为刘世明有一部分店面被做成网吧的消防通道，刘世明、谢志颖对消防通道的补偿问题未能达成一致意见，导致双方当事人未能解除租赁合同。案外人曾某未曾收到网吧消防通道（后门）的钥匙。本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，双方当事人签订的《房屋租赁合同》未违反法律禁止性规定，合法有效，当事人应当按约履行各自义务。
对于刘世明的上诉主张。本院认为，本案是赣县九鼎在线网吧、谢志颖擅自解除合同引起的纠纷。一审判决第一项支持了刘世明要求解除租赁合同的诉讼请求，且双方当事人对该判项均未提起上诉。刘世明在知晓对方当事人擅自解除合同且对解除合同判项没有上诉的情况下，为防止损失扩大，本可以采取积极方式合理使用案涉房屋。但是，截止2017年7月26日，刘世明仍未能主动对外出租案涉房屋，租金损失的产生与刘世明处置不当有一定关联。违约金是合同当事人违反合同应当向对方支付约定的或法律规定的一定数额的金钱。支付违约金责任是违反合同应承担的主要违约责任之一。违约金具有预定性、惩罚性和赔偿性。一审法院判决赣县九鼎在线网吧、谢志颖向刘世明支付违约金，已考虑刘世明租金损失的弥补问题。当事人在《房屋租赁合同》中没有约定消防通道的使用费用，赣县九鼎在线网吧、谢志颖也没有单独支付消防通道的使用费用。刘世明上诉要求赣县九鼎在线网吧、谢志颖支付2015年7月以后的租金以及赔偿其损失102000元，于法无据。
对于赣县九鼎在线网吧、谢志颖的上诉主张。本院认为，刘世明于2015年11月提起本案诉讼，要求解除与赣县九鼎在线网吧、谢志颖的房屋租赁合同等，此说明刘世明并不认可双方在2015年5-6月口头解除了2014年10月1日签订的《房屋租赁合同》。赣县九鼎在线网吧、谢志颖未能提供其与刘世明解除租赁合同的书面协议，本院对赣县九鼎在线网吧、谢志颖认为其于2015年5月与刘世明解除租赁合同的上诉理由不予采信。一审法院判决解除《房屋租赁合同》后，双方当事人对解除合同的判项未提起上诉，故应予维持。赣县九鼎在线网吧、谢志颖自认其于2015年6月17日将承租房屋钥匙交付给案外人曾某，曾某二审出庭仅认可收到网吧大门的钥匙，一审法院根据大门钥匙归还情况，判决赣县九鼎在线网吧、谢志颖支付2015年6月的租金并无不妥。《房屋租赁合同》约定：在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按合同总租金20%的额度向甲方支付违约金；若支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。本案按总租金20%计算，违约金为62376元。赣县九鼎在线网吧、谢志颖擅自退租，显然违反诚实信用原则，应承担相应违约责任。在刘世明不同意解除租赁合同的情形下，赣县九鼎在线网吧、谢志颖停止支付2015年6至11月租金，一审法院于2016年7月18日才判决双方当事人解除合同。所以，一审判决赣县九鼎在线网吧、谢志颖向刘世明支付违约金62376元（与一年租金相当），合乎情理，于法有据，本院予以支持。赣县九鼎在线网吧、谢志颖上诉称一审判决计算违约金过高，但未提供证据予以证实，故本院不予采信。
综上所述，刘世明、赣县九鼎在线网吧、谢志颖的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5068元，由上诉人刘世明负担3691元，上诉人赣县九鼎在线网吧、谢志颖负担1377元。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 军
审 判 员 傅 忠
审 判 员 彭 莉
二〇一七年九月二十五日
书 记 员 王 佳
代理书记员 姚冰霞