山东省青岛市即墨区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）鲁0282执异42号
案外人：张克宣，男，1975年12月6日出生，汉族，住即墨市。
委托诉讼代理人：杨东贤，山东华政律师事务所律师。
申请执行人：青岛瑞金典当行有限公司，住所地：即墨市振华街106号。
法定代表人：张淑芹，董事长。
委托诉讼代理人:姜一林，山东文鼎律师事务所律师。
被执行人:青岛三元豪第房地产开发有限公司,住所地:即墨市环秀办事处前南庄村369号。
法定代表人:胡思水，经理。
本院在执行申请执行人青岛瑞金典当行有限公司与被执行人青岛三元豪第房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人张克宣向本院提出申请。本院依法组成合议庭书面审查了本案,本案现已审查结束。
案外人称，即墨市人民法院查封的被执行人名下位于即墨市嵩山一路9号涉案房产中5号楼1单元601、602、801；5号楼2单元502、801户；20号楼1单元402、601、602、701、801、802、20号楼2单元801、802户系案外人所有。被执行人与案外人存在债权债务纠纷，被执行人以其开发的部分房产、车位作价折抵借款的形式偿还了对案外人的部分借款。因此，案外人系涉案房产的合法受让人。根据执行有关法律规定，案外人提出执行异议，请求法院中止对上述涉案房产的执行措施。
经本院查明，（一）申请执行人与被执行人民间借贷纠纷一案，本院作出的（2016）鲁0282民初14006号民事判决书已发生法律效力，被执行人未履行该判决书所确定的法律义务，申请执行人遂向本院申请执行，执行案号：（2017）鲁0282执3468号。
（二）在执行过程中，本院作出（2017）鲁0282执3468-1号执行裁定书，裁定查封上述涉案房产，案外人遂向本院提出执行异议。
（三）在审查过程中，案外人提交以下证据：证据一、青岛中院（2014）青金初字第146号民事调解书和调解笔录一份；拟证明案外人与被执行人存在债权债务关系，案外人向青岛中级人民法院起诉后，在审理过程中双方达成和解协议，其中涉案的20号楼1单元601、701、801、802户；20号楼2单元的801、802共六户房屋作价用于抵债，抵债的金额在民事调解书中已经确认。另涉案的七套房屋是案外人和被执行人经过协商，被执行人以该七套涉案房屋抵顶了案外人的债务；证据二、5号楼1单元801户、5号楼2单元801户、5号楼2单元502户、5号楼1单元601、602户，20号楼1单元402、602户的相关证据。案外人根据被执行人的要求汇给青岛根德建材有限公司的汇款记录，一共1246万元，具体汇款时间是2013年2月8日汇款270万元，2013年3月1日汇款500万元，2013年3月2日汇款6笔共计26万元，2013年6月5日汇款450万元，以上是被执行人向案外人所借款项；证据三、山东省高级人民法院执行裁定书五份，拟证明收款单位青岛根德建材有限公司是被执行人的关联企业；证据四、案外人与案外人的债权人签订施工合同、采购合同等共七份，拟证明案外人与七位债权人存在债权债务关系；证据四、商品房买卖合同七份，拟证明被执行人根据案外人的要求直接与案外人的债权人签订了房屋买卖合同，将以上房产抵顶给了案外人的债权人。
申请执行人质证意见为：对证据一的真实性无异议，但是该调解书及调解协议是在申请执行人办理抵押登记后作出，不能对抗抵押权。申请执行人对涉案房屋享有优先受偿权。同时被执行人在未取得抵押权人同意的情况下擅自处分，应认定无效。对汇款记录的真实性无法确认，且对于汇款用途以及借贷关系是否存在无法确认；对证据二的真实性无法确认，从该证据中无法看出青岛根德建材有限公司与被执行人是关联企业；对证据三的真实性无法确认；对证据四七份合同的真实性无法确认，结合本案情况，合同双方没有签订商品房买卖合同的协议，该合同基础是案外人与被执行人的抵款协议，实际应该是购房者与案外人之间签订二手房买卖合同，商品房买卖合同双方之间签订买卖合同存在偷逃税款的行为是违反法律规定的，而且由于被执行人以房抵债的方式处分涉案房屋时并没有征得抵押权人的同意，被执行人此行为应为无效，案外人对涉案房屋后续处分行为也应认定为无效，不能对抗抵押权人的优先受偿权。
申请执行人向本院提交以下证据：申请执行人与被执行人签订的抵押合同六份及相对应的房地产他项权利证书六份，其中即房地权市字他字第2013139607号，合同编号是2013年第1111002对应的是涉案房产中5号楼1单元601、602、801户；即房地权市字他字第2013139605号，合同编号是2013年第1111003对应的是涉案房产中5号楼2单元502户；即房地权市字他字第2013139604号，合同编号是2013年第1111004对应的是涉案房产中5号楼2单元801户；即房地权市字他字第2013139610号，合同编号是2013年第1111005对应的是涉案房产中20号楼1单元402、801户；即房地权市字他字第2013139609号，合同编号是2013年第1111006对应的是涉案房产中20号楼1单元601、602、701、802户；即房地权市字他字第2013139613号，合同编号是2013年第1111007对应的是涉案房产中20号楼2单元801、802户，上述证据拟证明涉案房屋已办理抵押登记，申请执行人为上述房产的抵押权人并具有优先受偿权。案外人对上述证据的质证意见为：申请执行人提供的抵押合同履行情况有待核实，申请执行人的主张与最高院关于民事执行中查封抵押的规定是相悖的，申请执行人对涉案房屋不享有优先受偿权。
本院认为，本案的焦点问题有二：一、申请执行人是否对涉案房产享有优先受偿权；二、案外人所提出的异议主张能否排除执行。关于第一个焦点问题：1、本案中，从申请执行人提交的证据来看，申请执行人与被执行人就涉案房产签订了抵押合同，并办理了相应的抵押登记手续，对其真实性本院予以确认。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条相关规定，涉案房产的抵押权自抵押登记时成立，申请执行人有权就涉案财产享有优先受偿权。关于第二个焦点问题：就事实认定方面，青岛市中级人民法院作出的（2014）青金初字第146号民事调解书中，并未对案外人与被执行人之间协议以实物（沙子、房产、车位）抵顶案外人部分债务的真实性、合法性予以认定，仅就双方协议折抵借款后被执行人尚欠案外人借款部分进行了调解确认。对于案外人所称因债权债务关系，其债权人与被执行人签订了商品房买卖合同，将涉案七套房产用于抵顶七位债权人借款，本院通过其现有证据分析认为该七份商品房买卖合同实质是以物抵债协议，是以消灭金钱债务为目的而并非单纯的商品房买卖。因此，在涉案房产未完成产权过户登记前，并不形成优于其他债权的利益，且此种以房抵债的履行方式破坏了债权平等受偿的原则，损害了其他同等债权人的合法权益。2、就法律适用方面，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释中另有规定的除外。”因此，案外人所主张的民事权益不能阻却本院的强制执行。综上所述，案外人的异议理由不成立，对其异议请求本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：
驳回案外人张克宣的异议请求。
如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向山东省青岛市即墨区人民法院提起诉讼。
审判长 于宗学
审判员 赵德智
审判员 周学成
二〇一八年四月二十八日
书记员 杨俊霞