上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初14419号原告(反诉被告)孙龙根，男，1964年11月22日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人鲁晓文，上海国策律师事务所律师。委托代理人华星辰，上海国策律师事务所律师。被告(反诉原告)沈良珍，女，1932年1月17日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人陈卫东，上海海一律师事务所律师。原告孙龙根与被告沈良珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月19日立案受理，案件审理中，沈良珍提起反诉，本院受理反诉后与本诉进行了合并审理，依法适用简易程序，于2016年4月20日、6月15日公开开庭进行了审理。孙龙根的委托代理人华星辰、沈良珍的委托代理人陈卫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙龙根诉称，2015年8月27日，原、被告在中介公司的居间下就上海市浦东新区金桥路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下统称系争房屋)签署《上海市房地产买卖合同》(以下简称买卖合同)，约定由原告购买系争房屋，房屋总价为人民币90万元(以下币种相同)，双方应于2015年9月15日前办理相关审税手续，2015年11月31日前共同办理过户手续，2015年11月15日前完成房屋交付手续。买卖合同签订，原告于2015年8月23日支付购房定金2万元，2015年8月28日支付33万元房款，被告称身体原因，延迟至2015年10月14日才办理审税手续，原告在完成审税后于2015年10月27日将25万元房款支付被告，然而被告并未按照约定涤除系争房屋上设定的抵押，也未迁出房屋内的户口，未按照约定履行过户及交付房屋义务。原告在多次通过电话、短信的方式与被告沟通房屋过户事宜，但被告均不予理睬，被告延期履约的行为严重违反了合同约定并侵犯了原告的合法权益，由此造成原告在外租房的实际损失。为此原告提起诉讼要求：1、判令被告继续买卖合同，向原告交付房屋并配合原告办理系争房屋过户手续；2、判令被告向原告支付逾期过户违约金，按照已付房款60万元的日万分之四标准，从2015年11月1日起主张至判决生效之日止；3、判令被告向原告支付未履行过户义务造成原告实际租金损失，按照每月2,700元标准，从2015年12月20日起支付至2016年4月20日；4、诉讼费被告承担。案件审理中，原告孙龙根撤回了第三项诉讼请求。被告沈良珍辩称，原、被告签约情况属实，双方在签署网签版买卖合同之前签署《房地产买卖居间合同》(以下简称居间合同)，约定房屋到手价为108.50万元，这是双方真实的交易价格，被告目前收到款项共计60万元。现被告不同意继续履行双方的买卖合同，根据双方签署的《解除协议》(以下简称解除协议)，双方间就系争房屋的买卖关系已行解除，在解除协议中也没有相关的解约赔偿约定，对原告主张的逾期过户违约金和实际租金损失，均不认可，也不予承担，况且当时双方履行中，是基于原告付款延迟，才导致双方审税推后，相应过户时间延迟，责任在原告，而非被告。2015年12月19日，原告因被告住院原因担心合同无法实际履行，提出要求解除买卖合同，被告方亦同意，由此双方经过协商后签署解除协议。之后，在原告委托律师在场下，被告另行与案外人就系争房屋建立买卖关系，在返还房款前，被告提出要求同时归还系争房屋房产证，但因原告不同意致使纠纷，被告也未实际返还房款。现系争房屋已经另行出售他人，房屋也予以交付，原告已经解除买卖合同后再行要求履行，被告不可能同意，也无法继续履行。反诉原告沈良珍反诉称，双方就系争房屋签订买卖合同，合同签署后，因孙龙根消极履行义务，致使双方审税手续也延迟办理，双方约定于2015年11月1日上午九时办理审税手续，沈良珍方一再要求孙龙根不要延迟，然而当日，孙龙根姗姗来迟，比双方约定的时间晚了近两个小时，反诉原告沈良珍因年纪已大，身体抱恙，在等待如此之久后办理手续，晚上身体就严重不适，2015年11月4日被送入医院进行抢救，几周后身体才缓解，暂时无体力至相关交易中心办理过户手续，反诉被告孙龙根见反诉原告沈良珍这种情况，遂于2015年12月提出解除合同意向并提供了解约版本。沈良珍将相关事宜均交由儿子张增林办理，2016年1月6日，双方订立解除协议，解除了双方就系争房屋的买卖合同。反诉原告沈良珍认为，双方的买卖合同已经通过解除协议予以解除，反诉被告孙龙根不能再行反悔要求重新履行买卖合同，故反诉请求：1、要求解除双方就系争房屋签署的买卖合同；2、诉讼费由反诉被告承担。反诉被告孙龙根对反诉辩称，根据解除协议的约定，该合同是需要反诉原告沈良珍及其代理人张增林共同签字才生效，然而沈良珍本人自始至终都没有在解除协议上签字，也未依照解除协议予以履行，说明其并未同意解除买卖合同，由此该解除协议未生效。在双方就买卖合同事宜未处理完毕之前，反诉原告沈良珍另行将房屋出售他人，是不守诚信的行为，反诉被告孙龙根不认可。反诉被告孙龙根不同意反诉原告的反诉请求，坚持要求继续履行买卖合同。经审理查明，2015年8月23日，以沈良珍作为出售方(甲方)与孙龙根作为购买方(乙方)就系争房屋签署《房地产买卖居间合同》，约定孙龙根以108.50万元向沈良珍购买系争房屋，双方协商一致，孙龙根于2015年8月22日支付定金2万元，2015年8月27日前支付35万元(含定金)，于2015年9月20日前支付30万元，贷款25万元，尾款5万元；户口迁走后支付13.50万元，房东承诺该房屋产权为满五年为名下唯一住房，交易过程中所产生的税费及中介费由乙方承担。2015年8月27日，沈良珍(甲方)、孙龙根(乙方)就系争房屋签署买卖合同并进行网上备案登记，约定房地产转让价款为90万元；附件三付款协议约定：1、乙方于2015年8月23日支付甲方定金2万元，该定金在签订本合同当日自动转为房款的一部分；2、乙方于2015年8月28日前，将房款33万元直接支付甲方，甲方向乙方出具收款凭证；3、乙方于2015年9月20日前，将房款25万元直接支付给甲方，甲方向乙方出具收款凭证；4、乙方于双方至房地产交易中心办理过户手续，且交易中心出具以乙方为权利人的该房屋《上海市房地产权证》后，以银行发放贷款的方式将房款25万元支付予甲方；5、尾款：待双方对房屋进行交接并签署物业交验单且甲方迁出该房屋内全部户口后当日，乙方尾款5万元直接支付甲方，甲方向乙方出具收款凭据。2015年10月31日前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方应于收到乙方支付的买卖合同附件三中约定的第2款后7日内前往贷款银行办理还贷申请手续且取得注销资料后3日内办理抵押登记注销申请手续，该笔款项专项用于归还周斐的债权并注销对物业设有的抵押权，若该笔款项不足以归还甲方尚欠的抵押贷款，甲方应当自行补足差额部分；甲方应于签订买卖合同当日将《上海市房地产权证》交于居间方保管，在居间方保管期间甲方不得挂失补办，双方于签订本买卖合同后于2015年9月15日前至上海市相关房地产交易中心办理相关审税手续；待乙方办妥贷款手续后且甲方办妥抵押登记注销手续且双方税费审核完毕后7个工作日内至上海市房地产交易中心办理过户手续；甲方于2015年11月15日前将系争房屋交付乙方，交付标志为双方签订物业交验单；甲方承诺于交房前向房地产的公安派出机构办妥原有户口全部迁出手续，若未按约将户口全部迁出，则甲方按每天100元标准支付乙方违约金至户口迁出时止；……乙方未按合同约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按照乙方逾期未付款日万分之四计算，违约金自合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止，逾期超过十五日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付十五日的违约金外，甲方可单方面解除本合同，甲方单方解除合同，应当书面通知乙方，乙方承担违约责任，违约金为该房价款的20%，……；甲方未按合同约定期限交接房屋的(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金应按照乙方已付款日万分之四计算，违约金自本合同应交房期限之第二日起算至实际交房之日止，逾期超过十五日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付十五日的违约金外，乙方可单方面解除合同，解除合同应书面通知，甲方承担违约责任，违约金为总房价款的20%，……。孙龙根先行支付2万元，沈良珍方出具定金收据表示收到孙龙根的定金2万元，该款由中介公司予以转交；2015年8月28日，孙龙根通过转账方式向沈良珍账户支付33万元，同年10月14日，沈良珍方出具收据；2015年10月27日，孙龙根再行通过转账方式向沈良珍账户支付25万元，用途中记载为房款。2015年11月，沈良珍因病住院。2015年12月7日，孙龙根至相关部门查询系争房屋的权属状况，系争房屋上仍存有抵押权人为周斐，债权数额为20万元，债务履行期限从2014年5月27日至2014年8月26日的债权抵押信息。2016年1月4日，孙龙根向张增林发送短信，就双方解除协议的内容进行了协商，同时表示如其不能在2016年1月6日如约签订解除协议，则将向法院起诉要求继续履行房地产买卖合同。2016年1月6日，由沈良珍(甲方)、张增林(甲方代理人)与孙龙根(乙方)作为相关方，形成解除协议一份，表示就2015年8月27日关于系争房屋签订的买卖合同，由于甲方行动不便，无法完成过户手续，经双方友好协商，一致同意解除上述买卖合同，并自愿达成如下协议：一、甲方代理人自愿代甲方履行本协议，并承担相应的权利义务；二、双方同意解除买卖合同，由于甲方行动不便，甲方同意由其代理人张增林代其将乙方包括定金在内的购房款共计60万元退还乙方；三、双方同意，由甲方代理人具体操作退款事宜，退款方式及数额如下：1、甲方及其代理人张增林自签订本协议起三日内应将乙方已支付的60万元房款退还乙方银行账户，如甲方代理人张增林逾期办理退款事宜，则需向乙方支付迟延履行金；下方罗列孙龙根的银行账户信息；2、乙方收到甲方及其代理人退还60万元房款后，应将所持有的甲方签署购房款收据全部退还甲方代理人；3、乙方在收到甲方及其代理人退还的60万元房款后，在甲方身体允许时，配合甲方一同前往相关交易中心申请办理买卖合同网上签约备案注销手续；……四、本协议一式三份，自甲、甲方代理人、乙三方签订之日起生效，具有相同的法律效力，买卖合同自本协议生效之日起失效；……。甲方处由甲方代理人张增林签字，乙方处由孙龙根签字。2016年1月21日，孙龙根向沈良珍代理人张增林发送短信称，要求张增林于2016年1月24日前将房款60万元退还到提供的银行账户上，到期未履行，将起诉法院，要求继续履行买卖合同，交付房屋。因沈良珍及张增林未返还房款，2016年1月30日，孙龙根再行通过彩信向张增林发送“解除《解除上海市房地产买卖合同协议》通知书”，表示2016年1月6日签订的解除协议，沈良珍、张增林方未如实认真履行协议约定，至今未履行退还房款的根本义务；根据解除协议第四款约定，协议应由三方签字，沈良珍因年事已高加之体弱多病，已无法出门，协议由张增林签字后并转交沈良珍签字，但在多次催促后仍未交沈良珍签字，基于上述原因，签订解除协议目的无法实现，由此通知要求解除双方于2016年1月6日签订的解除协议，鉴于解除协议经通知合法解除，双方买卖合同继续有效，由此要求办理系争房屋过户手续等。另查，经双方确认，因沈良珍年纪及身体原因，就系争房屋的买卖中，确实主要由张增林实际予以操作。孙龙根就相关买卖解除事宜曾委托上海国策律师事务所的蔡圣轶、沙梦娇与出售方进行交涉、协商。2016年1月11日，蔡圣轶与张增林电话沟通，其中张增林说“如果时间来得及我就1点半去拿钱，我就出来次。”，蔡圣轶说“你拿的是(定、订)金呀，是不是啦？”，张增林说“对呀，拿的(定、订)金，那我不是时间都对接好了啦后面，否则回过头来说你所有时间都没有对接好，东西都没带好的话，人家的(定、订)金不是都送给你的吗？送钱给你啊？”，蔡圣轶答“嗯……那么他们15号钱能准备好，你就约15号好了呀，为什么还要隔一天放在礼拜六呢？”，张增林说“15号我怕我单位里走不开。”……2016年1月21日，两方再行沟通，孙龙根方说“你现在3天，你现在几天啦已经？”“那个时候钞票60万肯还的，但是你钱已经用光了，你为什么能约定我，钱能还我呢？”，张增林说“我和你是6号解除合同，我是7号晚上和客户签的中介合同”，孙龙根方问“那你们下个礼拜能把房子搞掉吗？”，张增林表示“下家现在缺十几万”，孙龙根方表示“这是下家的问题呀，我们没办法的呀。”“那你这边没办法凑点钱吗？”，张增林说“我房子卖掉了呀”，……。庭审中，沈良珍确认张增林为其子，就张增林在出售系争房屋中的相关行为均予以确认。以上事实，有《房地产买卖居间合同》、《上海市房地产买卖合同》、收据及个人结算业务申请书、上海市房地产登记簿、《解除协议》、短信、电话录音及当事人的陈述在案佐证。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。买卖双方在系争房屋买卖履行过程中，就解除买卖合同进行了协商，从解除协议来看，2016年1月6日当天孙龙根作为协议的一方签字确认，说明就孙龙根有解除买卖合同的意思表示。同时，沈良珍虽未在解除协议上签字，但在之后双方协商过程中，沈良珍方单方向孙龙根方表示出售系争房屋以实现返还房款的表述，也证明沈良珍有解除买卖合同的意思表示。现双方对买卖合同是否已行解除存在争议，本院分析如下：第一、根据解除协议的文字表述“经双方友好协商，一致同意解除上述买卖合同，并自愿达成如下协议”，说明就解除买卖合同及解除合同后果的处理，双方作出了区分，沈良珍及张增林是否返还房款并不是合同解除与否的生效条件；第二、从孙龙根方在签订解除协议后的催告可以看出，孙龙根方一直要求沈良珍及张增林履行返还房款义务，沈良珍方在沟通中并未有拒绝返还房款的表示，而返还房款是买卖合同解除的相关后果，如双方买卖合同在尚未解除下，何来孙龙根主张房款返还的依据，由此可以推出双方对合同解除本身不存在争议；第三、即使解除协议中约定由沈良珍、孙龙根及张增林三方签订生效，但在解除协议形成后，沈良珍方多次向孙龙根方表述房屋出售的意见，如孙龙根方在尚不确定解除已生效且还存在继续履行的可能性下，应当对沈良珍方另行出售房屋的意思表示明确反对或质疑，但孙龙根方并未提出相关异议，还询问“那你们下个礼拜能把房子搞掉吗？”，进一步说明孙龙根方对沈良珍同意解除买卖合同的意思是明知且清晰的，由此形式上的不完备不代表解除尚未生效。综上，在双方解除意思表示已形成一致的情况下，孙龙根并不能因相对方没有实际履行返还房款义务为由要求收回其解除合同的意思表示，故原告现要求被告继续履行买卖合同及承担逾期过户违约责任，于法无据，本院不予支持。沈良珍要求确认双方买卖合同解除，本院予以支持，同时沈良珍方表示就孙龙根已支付的60万元房款，愿意返还，也愿意在本案中一并处理，并无不可，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)孙龙根与被告(反诉原告)沈良珍关于上海市浦东新区金桥路XXX弄XXX号XXX室房屋的买卖关系解除；二、被告(反诉原告)沈良珍应于本判决书生效之日起十日内返还原告(反诉被告)孙龙根房款60万元；三、驳回原告(反诉被告)孙龙根的诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13,104元，减半收取计6,552元，反诉案件受理费40元，均由原告(反诉被告)孙龙根负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张盈二〇一六年七月八日书记员  杨华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。