上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2013）杨民四（民）初字第2836号原告上海五心家庭服务有限公司。法定代表人董木金。委托代理人张晔，上海凯正律师事务所律师。被告上海盛瀚投资有限公司。法定代表人屠旋旋。委托代理人陈祎。第三人上海青莲阁拍卖有限责任公司。法定代表人虞辉。委托代理人杨亚平。委托代理人王学杰，上海市锦天城律师事务所律师。原告上海五心家庭服务有限公司（以下简称“五心公司”）诉被告上海盛瀚投资有限公司（以下简称“盛瀚公司”）买卖合同纠纷一案，本院于2013年9月11日立案受理后，依法由审判员王莹独任审判，于2013年10月17日公开开庭进行了审理。因案件复杂，本案依法转为适用普通程序，由审判员陈晓宇担任审判长、与审判员王莹和人民陪审员徐欣组成合议庭，于2013年11月5日第二次公开开庭进行了审理。因案情需要，本院于2013年11月26日依法追加上海青莲阁拍卖有限责任公司（以下简称“青莲阁拍卖公司”）为本案第三人参加诉讼，并于2013年12月11日第三次公开开庭进行了审理。此后，合议庭成员中人民陪审员由徐欣变更为陈铭浩，并于2014年7月25日第四次公开开庭进行了审理。原告五心公司委托代理人张晔、被告盛瀚公司委托代理人陈祎、第三人青莲阁拍卖公司委托代理人杨亚平、王学杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告五心公司诉称：上海市杨浦区军工﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&'﹥路XXX号XXX幢﹤／font﹥“水产大楼”（以下简称“系争房地产”）原系被告盛瀚公司所有。2010年12月21日，青莲阁拍卖公司就系争房地产买卖召开拍卖会，并发布《“水产大楼”房地产拍卖特别说明》，该说明第一条第一款明确记载，拍卖标的的土地宗地（丘）面积为2437平方米，土地宗地号为杨浦区殷行街道376街坊20丘。原告参与此次拍卖并竞拍成功。之后，在进行产权过户前的土地测绘中，原告得知系争房地产地籍界址点发生变更，地籍号从杨浦区殷行街道376街坊20丘变更为杨浦区殷行街道376街坊20／1丘，宗地面积从2437平方米变更为2296.4平方米，比原先减少了140.6平方米。因土地面积与原告竞买时不同，故原、被告签订的买卖合同中仅对建筑面积进行了标注，但土地使用权一栏空白。依据汉某评值（上海）资产评估有限公司（以下简称汉某评估公司）作出的评估说明中有关成本法的计算说明，系争房地产每平方米使用权价值为人民币15，854元（本案币种均为人民币），缺失的土地面积为140.6平方米，缺失的土地使用权价值为223万元。系争房地产过户至原告名下后，原告就面积减少多次与被告协商补偿，双方也曾共同至军工路（逸仙路－翔殷路）拓宽工程拆迁实施单位上海桥某拆迁有限公司（以下简称桥某公司）协商解决补偿事宜，均未果，故诉至法院请求判令被告向原告支付土地补偿款223万元。被告盛瀚公司辩称：拍卖前，被告查询了系争房地产的历次房地产登记资料，土地面积与汉某评估公司评估时核实的土地面积及青莲阁拍卖公司发布的《拍卖特别说明》中记载的土地面积一致，均为2437平方米，故被告在拍卖中履行了审慎义务及真实披露义务。《拍卖特别说明》中明确载明，竞买房屋所涉宗地范围应以房地产管理部门核定的宗地红线范围为准，房屋及土地以拍卖日的现状进行整体拍卖；原告原法定代表人尚淑芳在载明“对标的可能存在的显性瑕疵和隐性瑕疵作了全面评估，接受标的现状和瑕疵”的承诺书上亲笔签名，应视为原告承诺接受了隐性瑕疵，也就表示其愿意接受该瑕疵产生的损失。原告在得知土地面积减少下情况下，仍然与被告签署房屋买卖合同，证明原、被告就交易标的的相关内容达成了新的约定，故被告不存在违反房屋买卖合同的行为。系争房地产面积减少系因军工路拓宽工程导致，被告未曾获得任何形式的拆迁补偿，原告应向造成该事实的责任人主张补偿而非向被告追偿。汉某评估公司出具的评估报告对系争房地产的价值是按假设开发法计算，而非成本法，原告以评估报告说明书中非本案争议的被占用的土地价值来推算系争土地的价值，没有法律依据。故请求法院驳回原告诉请。第三人青莲阁拍卖公司述称，第三人接受被告委托拍卖系争房地产后，到房地产交易中心对委托人提供的资料进行核实，依法刊登拍卖公告，并将从委托人处得到的全部资料如实向竞买人披露，拍卖程序均依法进行。系争房地产的拍卖是“就现状整体拍卖”，即指按现有使用现状及权属状况进行拍卖。原告拍下系争房地产后，将竞买款汇到第三人账户，第三人已全部转交被告。第三人按照拍卖法的规定进行公告、披露、拍卖，尽到应尽义务，第三人没有义务核实面积与价格的变化，对于本案争议标的，第三人不发表意见，请法院维护第三人合法权益。经审理查明，2006年6月30日，被告与案外人上海万某建筑工程有限公司（以下简称万某公司）签订《房屋转让协议》，约定万某公司将“水产大楼”房屋所有权及相关土地使用权以3480万元的价格转让给被告。转让标的物包括：1、军工路XXX号、地号为上海市杨浦区殷行街道376街道376街坊20丘、图号为55-56／27-28、房地产权证为沪房杨字（2005）第0122**号的房屋一幢；2、房屋所占有的土地使用权，权属性质为国有，用途为商业办公，占地面积2437平方米，建筑面积6157.67平方米；3、地块上已有的房屋的附属设施及配套设施，包括水、电、通风、构筑物、添附物。2007年1月31日，系争房地产产权人由万某公司变更为被告，房地产权证载明地号为杨浦区殷行街道376街坊20丘、宗地（丘）面积2437平方米、建筑面积6084平方米。2010年，被告委托汉某评估公司对上海市杨浦区军工路XXX号房地产进行资产评估。同年11月30日，汉某评估公司出具《上海盛瀚投资有限公司部分资产转让价值评估报告书》（以下简称评估报告）。该报告书载明：评估目的系为盛瀚公司拟转让上海市杨浦区军工路XXX号房地产提供价值参考依据；土地实物状况为，估价对象土地地号为杨浦区殷行街道376街坊20丘，土地使用权来源为出让，土地用途为商业、办公，宗地面积为2437平方米，使用期限自2004年12月20日起至2054年12月19日止；建筑物实物状况为，估价对象建筑物名为“水产大楼”，建筑面积6084平方米；评估基准日为2010年10月31日；评估方法为假设开发法和成本法；上海军工路水产品投资发展有限公司无偿占有系争房地产产权证规定范围内的285.88平方米土地，占用期限至东方国际水产中心经营期限截止，本次评估中不包含该285.88平方米土地使用权价值；水产大楼底层部分房屋被杨浦区粮食局长期使用，建筑面积估算为500-600平方米；本次评估中不包含该部分房地产价值；评估结论为系争房地产账面原值32，585，760.00元，账面净值30，113，541.52元，评估值为45，650，000.00元，评估增值15，536，458.48元，评估增值率51.59%。2010年12月10日，被告（委托人、甲方）与第三人（拍卖人、乙方）签订《上海市委托拍卖合同》，约定：甲方自愿委托乙方拍卖军工﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&'﹥路XXX号XXX幢﹤／font﹥全幢房地产（建筑面积6084平方米），如实填写拍卖标的的质量和瑕疵；甲方保证委托拍卖标的是甲方所有或者依法可以处分的，并提供有关证明文件等资料；拍卖前乙方应将已知或应知拍卖标的的质量和瑕疵如实告知竞买人；本次拍卖按拍卖标的在拍卖日的使用现状进行整体拍卖。合同附件一《委托拍卖标的清单》载明，拍卖标的名称为军工﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&'﹥路XXX号XXX幢﹤／font﹥全幢房地产，房地产权证号：沪房地杨字（2007）第0039**号，建筑面积6084平方米，质量状况（瑕疵情况）为按现状拍卖。合同附件三《委托人对拍卖标的有关瑕疵说明》载明拍卖标的宗地范围最终以房地产管理部门核定的宗地红线范围为准。2010年12月11日，第三人在解放日报上刊登《拍卖公告》，载明：于2010年12月21日对军工﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&'﹥路XXX号XXX幢﹤／font﹥全幢房地产按使用现状整体拍卖，建筑面积6084平方米。2010年12月21日，第三人发布《拍卖特别规定》及《“水产大楼”房地产拍卖特别说明》。《拍卖特别规定》载明：拍卖标的存在显性和隐形的瑕疵，敬请竞买人评估风险、谨慎竞拍，本公司按标的事务的数量与质量现状、权利属性与使用现状以及权益现状进行公开拍卖，房地产均以房屋、土地的现状和相关权属现状进行拍卖，房地产的权属如土地使用面积、性质、用途和使用年限与房屋权利人、建筑面积、类型以及抵押与否，以房地产交易中心在册信息为准，本公司对房地产的权属和建筑质量、品质不承担任何保证责任和瑕疵担保责任。《“水产大楼”房地产拍卖特别说明》载明：房屋座落军工﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&'﹥路XXX号XXX幢﹤／font﹥全幢，建筑面积6084平方米，房屋类型为工厂，土地宗地（丘）面积为2437平方米，土地宗地号为杨浦区殷行街道376街坊20丘，土地用途为商业、办公，土地权属性质为国有，使用权取得方式为出让，使用期限为2004年12月20日至2054年12月19日止；拍卖人提供上述宗地图信息仅供竞买人参考，拍卖标的的宗地范围最终以房地产管理部门核定的宗地红线范围为准；本次拍卖按拍卖标的在拍卖日的使用现状进行整体拍卖。上述“规定”及“特别说明”文件后均附有承诺书，承诺书载明：本人已充分了解标的现状，对标的可能存在的显性瑕疵和隐性瑕疵作了全面评估，接受标的的现状和瑕疵，阅读和了解贵公司的《拍卖目录》、《拍卖规则》、《特别说明》和《拍卖特别规定》、《拍卖特别公司》等拍卖文件的提示、要求和规定，同意签收前述拍卖文件……若本人违约则愿意将已付保证金转为违约金，同时承担相应的法律责任。原告参与竞拍，其公司原法定代表人尚淑芳于上述两份《承诺书》落款处签名。2011年1月4日，原告签署《拍卖成交确认书》，确认以4600万元的价格拍得系争房地产。2011年5月底前，原告陆续付清全部房款。2011年6月23日，被告向上海市杨浦区房地产交易中心（以下简称杨浦交易中心）及上海市杨浦区房地产测绘所（以下简称房地产测绘所）提出《宗地变更申请》，载明：军工路（逸仙路－翔殷路）拓宽工程中，对军工﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&'﹥路XXX号XXX幢﹤／font﹥全幢房屋所属的宗地面积有变动影响，本公司同意在此次办理范围过户过程中，按贵部对上述房屋所对应的宗地所测量得出的宗地面积，予以办理房产过户。2011年7月6日，房地产测绘所出具《房屋土地权属调查报告书》，载明：为核定军工路XXX号土地使用情况，由上海市杨浦区房地产测绘所于2011年6月中旬对该地块进行土地面积和使用界址进行核定，地籍编号从376街坊20丘变更为20／1丘，宗地土地面积为2294.4平方米，土地用途不变即商业、办公用地。2011年8月10日，原告（卖售人、甲方）与被告（买受人、乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，合同载明：乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，房地产座落于军工路XXX号，建筑面积6084平方米，该房屋占用范围的土地面积一栏空白未填；房地产转让价款为4600万元；在2011年9月30日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。2011年8月22日，系争房地产过户至原告名下，房地产权证载明：房地座落军工路XXX号；土地状况，权属性质为国有建设用地使用权，使用权取得方式为出让，用途为商业、办公，宗地号为杨浦区殷行街道376街坊20／1丘，宗地（丘）面积为2296平方米，使用权面积为2296.4平方米，使用期限为2004年12月20日至2054年12月19日；房屋状况，幢号2幢，室号或部位为全幢，建筑面积6084平方米，建筑类型工厂。2011年10月8日，原告向被告发函，言明：原告通过竞拍取得“水产大楼”全幢合法所有权及相应土地使用权，在办理上述房屋及土地过户手续时，发现土地实际面积为2296.4平方米，少了140.6平方米，地籍编号从376街坊20丘变更为20／1丘；上述拍卖的房屋及土地使用权存在重大瑕疵，且该情况未如实告知原告，希望被告能够核实上述情况，原告将根据核查结果，向相关责任方追索全部损失，希望被告能予以协助。2011年10月11日，被告作出复函，言明：被告从万某公司受让系争房地产，记载的宗地面积即为2437平方米，直至被告与原告办理房地产过户时，未有任何机构通知过被告宗地面积发生变更；面积减少原因可能是军工路道路拓宽征地所致，而被告也是在与原告办理过户时才通过房地产职能部门得知宗地面积减少原因；被告委托拍卖时，尽到了如实告知义务，充分披露了房屋及土地瑕疵，不存在违约事实和隐瞒行为；虽然被告没有过错，但愿意配合原告就宗地面积减少事宜与有关部门沟通，争取相应补偿。2013年7月10日，原告因与被告协商补偿未果，诉至上海市杨浦区人民法院，请求判令被告支付原告土地补偿款100万元，案号为（2013）杨民二（商）初字第636号。后原告因故撤诉，并于2013年9月11日再次诉至我院，要求被告支付土地补偿款150万元。审理中，原告变更诉请如诉称所述。审理中，因原、被告对缺失的140.60平方米土地价值无法达成一致意见，原告向我院申请司法评估。2014年4月29日，我院向上海市高级人民法院申请委托评估。经高院委托，上海国衡房地产估价有限公司（以下简称国衡估价公司）受理该项司法评估。为明确系争房屋房地产的相关信息，我院于2014年6月9日发函至上海市杨浦区规划和土地管理局（以下简称杨浦规划局），了解涉诉地块的土地开发条件、商办比例、是否可以重新开发利用等事项。2014年6月30日，该局就我院公函作出《复函》，载明：军工路XXX号地块于2004年12月以沪房地杨（2004）出让合同第97号存量土地出让给中国水产上海公司，当初是按现状条件出让的，即按原《房地产权证》记载的建筑面积6157.62平方米，用途为商业、办公，土地面积2473平方米出让，后因军工路（翔殷路-逸仙路）杨浦段道路改建工程，土地面积变更为2296.4平方米，减少140.6平方米；根据已批复的《黄浦江两岸北延伸段WN1单元X3X4地块控制性详细规划》，上述地块规划为公共绿地和道路，故不可作为商办楼重新开发。2014年7月15日，国衡估价公司出具《房地产估价报告书》，该报告书载明：房地产价值贬损评估主要方法有修复成本法、损失资本化法、价差法，考虑到本项目的特点，本次评估采用损失资本化法、价差法；损失资本化法是预测未来隔年的净收益减少额或收入减少额、运营费用增加额，将其现值之和作为房地产价值减损额的方法；价差法是分别评估房地产在改变之前和改变之后状况下的价值，将两者之差作为房地产价值减损额或价值增加额的方法；估价咨询结果为，军工路XXX号于价值时点2011年1月4日因土地面积减少140.6平方米造成的房地产价值贬损为1，013，000元。审理中，国衡估价公司评估师到庭接受质询，对估价报告书内容做出说明，并就当庭陈述内容出具书面情况说明。主要意见是：1、估价报告评估的是缺失土地的房地产价值贬损，因为该估价项目是土地面积减少140.6平方米，建筑面积未发生变化，仍为6084平方米，而土地价值与土地利用条件密切相关，该估价项目实际表现为土地面积减少造成的房地产价值损失；2、本次估价采用价差法和损失资本化法两种计算方法，价差法体现了土地面积减少导致的容积率增加对土地价格产生的影响，本案中缺失的土地受规划限制不能再建造建筑物，土地面积减少而建筑物面积未发生变化，导致估价对象的容积率增加，在容积率变化的情况下根据价差法求得的估价对象的房地产贬损价格为748，332元，损失资本化法根据现场勘察的土地作停车使用的现状，计算面积减少对停车费收益的影响，得出房地产价值贬损为1，013，000元；3、评估价值为房地产价值贬损，价差法和损失资本化法从不同角度测算土地面积减少对估价对象造成的价值损害，损失资本化法的估价数额高于价差法，能最大程度地体现面积减少对估价对象造成的价值损害，故本次评估采用损失资本化法的评估方法作出评估结论，即土地面积减少140.6平方米造成的房地产价值贬损为1，013，000元；4、汉某评估公司对285.88平方米的土地使用价值的评估对应的前提条件是该地块容积率不变，土地面积减少后，建筑物面积也应相应减少，而系争房地产的建筑面积实际并未发生变化，故该评估方法不适用本案缺失的140.6平方米土地。原、被告对评估时间节点无异议，但对评估方法以及结论有异议。原告认为，评估选用方法错误，将土地和建筑物割裂开来进行评估，而原告购买或将来出售系争房地产是连带土地和建筑物一并考量的；用价差法评估只考虑到房地产价值的变化，而忽略了土地本身的价格；损失资本化法是以土地的用途来评量价值，而土地用途的考量适用于租赁关系而非物权关系，并当庭提出要求法院将国衡估价公司出具的《房地产估价报告书》提交评估师专家评审委员会进行复核。被告认为，评估公司将减少的土地按照车位用途来计算损失不合理，这部分面积也可能用于其他收益比停车位少的用途，且评估公司根据最高最佳原则在两种估价方法中选取价高者认定缺失土地的使用价值不尽合理，如土地用途不作为车位计算经济损失，那么采用损失资本化法得出的土地价值可能少于价差法得出的土地价值74万元。第三人认为，拍卖公司在正式拍卖前已经将标的物的状况及瑕疵告知竞买人，竞买人也对告知情况签字确认，应当承担因标的物瑕疵造成的风险，不存在就土地缺失面积重新评估的情况，故对估价报告书不发表意见。审理中，本院多次主持调解，因双方各执己见，致调解不成。以上事实，有2006年6月30日《房屋转让协议》、《上海盛瀚投资有限公司部分资产转让价值评估报告书》、《上海市委托拍卖合同》及附件、《拍卖公告》、《拍卖特别规定》、《“水产大楼”房地产拍卖特别说明》、《承诺书》、《宗地变更申请》、《房屋土地权属调查报告书》、《上海市房地产买卖合同》、《房地产估价报告书》、评估师陈述及当事人陈述等证据予以证明，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，首先，原、被告于拍卖成交后就系争房屋签订的《上海市房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。虽然，该合同仅注明了房屋建筑面积，土地使用权面积一栏空白，但双方均认可该合同系根据拍卖内容予以签订，且被告应当交付的土地面积为2437平方米，原告据此已支付了相应对价4600万元，被告亦应当履行相应的交付义务。其次，被告公示的拍卖价格包含2437平方米的土地使用权价值，原告参与竞买并支付了与上述土地面积价值相符的款项，而被告交付的房地产土地面积却缺失了140.6平方米。究其原因，根据案件查明的事实，系因军工路拓宽工程造成，因该项工程未将系争房地产列入拆迁范围，致当时产权人被告未能获知土地面积减少情况。另外，被告在委托拍卖前，对系争房地产的信息作了核实并根据房地产登记部门记录的信息予以披露，不存在违反相关规定的行为；且在产权过户前的土地测绘中，被告得知宗地面积减少后，即将该事实如实告知原告，故被告对披露面积与实际面积不符不存在过错。然而，根据法律规定，出卖人负有按照合同约定交付标的物的义务，并对交付的标的物负有瑕疵担保责任。被告虽无过错，但所交付的房地产土地面积客观上缺失了140.60平方米，故现原告要求被告支付土地补偿款，于法有据，本院予以支持。再次，国衡估价公司评估师具备相关评估资格，评估程序合法，评估结论依据客观事实作出，对该评估公司作出的《房地产估价报告书》的合法性，本院予以确认。估价报告书结论采用了价差法和损失资本化法两种方法估算出两个价格，最终结论采用了损失资本化法的估价结论。对此，本院认为原告的诉请是对缺失的土地价值进行经济补偿，而损失资本化法以车位作为价值贬损的计算依据，不具有唯一性及合理性，故对该方法得出的结论，本院难以采纳。汉某评估报告对于土地使用价值的结论是依据原容积率得出，而系争房地产由于土地面积的减少发生容积率的变化，该报告计算方法不适用于缺失的140.6平方米土地，故本院对该报告中的计算方法不予采纳。关于土地补偿款的金额，本院将参考评估报告时间节点、评估报告中采用价差法得出的房地产价值贬损结论，酌情予以确定。至于原告要求评估师专家评审委员会对评估报告进行复核，本院认为原告对其主张并未提出充分事实依据，也未提出法律依据，故对其要求本院不予许可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、一百五十三条、一百五十五条之规定，判决如下：被告上海盛瀚投资有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海五心家庭服务有限公司土地补偿款人民币750，000元。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币24，640元，由原告上海五心家庭服务有限公司负担人民币13，340元，由被告上海盛瀚投资有限公司负担人民币11，300元；本案鉴定费人民币5，000元，由被告上海盛瀚投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  陈晓宇审 判 员  王 莹人民陪审员  陈铭浩二〇一四年八月二十二日书 记 员  袁甄乙附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第一百五十三条出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。第一百五十五条出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第一百一十一条的规定要求承担违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。