安徽省蒙城县人民法院民 事 判 决 书（2018）皖1622民初434号原告:潘红，女，1975年8月16日出生，汉族，住安徽省蒙城县。委托诉讼代理人：孙永超，安徽京奇律师事务所律师。被告:蒙城新发地农副产品有限公司，住所地蒙城县政通路与西外环交叉处，统一社会信用代码：91341622073928280L(1-1)。法定代表人：顾兆学，该公司经理。委托诉讼代理人：陈琛，安徽淮中律师事务所律师。原告潘红诉被告蒙城新发地农副产品有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年1月10日立案后，依法由审判员方蕴瑜适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告潘红的委托诉讼代理人孙永超、被告蒙城新发地的委托诉讼代理人陈琛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。潘红向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付延期交房违约金、延期办证违约金共计205360元（违约金自2015年7月1日起按每日支付已交房款的万分之二计算至2017年4月15日），原告保留此后的的延期交房违约金的诉权；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2014年11月30日，原被告签订商品房买卖合同，原告购买被告位于蒙城县新发地农产品物流批发市场Ａ区商品房。合同编号：201411300001。房屋总价款1360000元。原告按照合同约定以按揭付款方式支付被告全部购房款。按照该合同第八条约定，被告应当在2015年6月30日前，将具备经分期综合验收合格的商品房交付原告使用，但直到现在原告购买被告的商品房因消防等问题原因仍然没有分期综合验收合格。被告没有按照合同约定交付原告购买的商品房。按照合同第九条约定“…自本合同约定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”原被告为此事经协商未果：综上所述，根据我国《民事诉讼法》第119条及相关法律法规之规定，特此具状诉讼，请贵院依法裁决。蒙城新发地农副产品有限公司辩称：一、被答辩人诉请超过诉讼时效。合同约定2015年6月30日前收房，被答辩人最晚应在2017年6月30日前起诉，但被答辩人提起诉讼时间超出诉讼时效，且不应适用《民法总则》关于诉讼时效的规定。二、答辩人已在约定的交房时间前取得涉案房屋的分期竣工验收合格报告，无需承担逾期交付责任。1、答辩人与被答辩人合同约定2015年6月30日前，将已经分期综合验收合格的房屋交付使用，涉案房屋已在2015年6月12日验收合格，且被答辩人收房后，已进行使用和收益，因此答辩人并未违约，无需承担违约金。2、答辩人在涉案房屋达到交付使用条件后，在约定时间内向被答辩人交付房屋，且提供了《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等文件。因被答辩人诉称答辩人未提供相关材料，根据《安徽省高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第六条规定，买受人接收房屋后又以出卖人未能依约提供上述文件为由主张逾期交房违约责任的，一般不予支持。三、违约金过高，应予以调整减少被答辩人收房后，对涉案房屋进行使用及收益，且无证据证明其实际损失；即使有损失，每天总房价万分之二的标准，远远超出了被答辩人的可能产生的损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；根据《安徽省高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第八条规定，人民法院可以根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，结合案件具体情况，在中国人银行发布的同期同类贷款利率四倍的范围内，对约定的违约金进行调整。综上，答辩人在约定时间内取得综合验收，并将房屋交付使用，并无违约；且双方违约金比例过高，应予以调整。请法庭查明事实，驳回被答辩人诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交证据6蒙城县公安消防大队关于蒙城新发地农副产品批发市场存在消防安全隐患的报告，本院对其真实性、合法性、关联性予以认可；2.被告提交证据涉案房屋工程竣工验收报告，本院对其证明力不予认可。通过对上述有效证据的认定及原、被告在庭审中的陈述，本院确认下列事实为本案事实：2014年11月30日，原被告签订商品房买卖合同，原告购买被告位于蒙城县新发地农产品物流批发市场Ａ区商品房。合同编号：201411300001。房屋总价款1360000元。原告按照合同约定以按揭付款方式支付被告全部购房款。按照该合同第八条约定，被告应当在2015年6月30日前，将具备经分期综合验收合格的商品房交付原告使用，但直到现在原告购买被告的商品房因消防等问题原因仍然没有分期综合验收合格。被告没有按照合同约定交付原告购买的商品房。按照合同第九条约定“…自本合同约定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”上述商品房因消防等问题至今没有分期综合验收合格。被告蒙城新发地农副产品有限公司于2015年10月13日将没有验收合格的房屋交付原告潘红，且在交房后90日内没有备案登记。合同第十五条约定:出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该房交付使用后90日内取得房地产权属证书的，买受人不退房、出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。本院认为:根据《合同法》第六十条明确规定:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。本案中,潘红与蒙城新发地在《商品房买卖合同》中明确约定,开发商应在2015年6月30日前，将具备经分期综合验收合格的商品房交付潘红使用。从该约定看,蒙城新发地将房屋交付使用包含两个层面的内容:一是要在约定期限内将房屋交付给潘红使用；二是要确保其在约定期限内所交付的房屋经分期综合验收合格。2015年7月1日起至2015年10月13日，蒙城新发地将房屋交付使用两个层面违约，违约金按每日支付已交房款的万分之二计算，虽然蒙城新发地在2015年10月13日将未经分期综合验收合格的房屋转移给潘红占有应视为有效的交付使用,但蒙城新发地所交付使用的房屋未经分期综合验收合格,该房屋质量不符合合同的约定,因此开发商交付使用行为违约。根据我国《合同法》第一百五十五条规定:“出卖人交付的标的物不符合质量要求的,买受人可以依照合同法第一百一十一条的规定要求承担违约责任”。而《合同法》第一百一十一条规定:“质量不符合约定的,应当按照当事人的约定承担违约责任”。因此在本案中,蒙城新发地应按照合同约定承担违约责任。由于在该约定中“逾期交房”包含了两个层面的内涵:一是房屋逾期交付使用；二是交付的分期综合验收合格逾期。因此开发商于2015年10月13日实际交付了未经分期综合验收合格的房屋,但由于其所交付的房屋未经分期综合验收合格,故其仍存在“逾期交房”第二个层面的行为——分期综合验收合格逾期。因此,蒙城新发地仅存在第二层面的逾期行为,蒙城新发地应向潘红支付自2015年10月14日起至2017年4月15日止的逾期交房违约金,本院对合同约定的每日万分之二的违约金标准酌情减轻,将违约金每日万分之二调整为每日万分之一计算。被告关于诉讼时效的抗辩，因交房日期是2015年10月13日，按照诉讼时效三年的期限计算，至潘红起诉时，没有超过三年的诉讼时效，该抗辩不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条、第一百五十五条规定，判决如下：一、蒙城新发地农副产品有限公司自2015年7月1日至2015年10月13日违约金按每日已交房款的1360000元的万分之二计算支付给潘红；自2015年10月14日至2017年4月15日违约金按每日已交房款的1360000元的万分之一计算支付给潘红；蒙城新发地农副产品有限公司支付原告潘红办证违约金27200元；上述义务于本判决生效后30日内支付。二、驳回潘红的其他诉讼请求。案件受理费4380元，减半收取2190元，由蒙城新发地农副产品有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。审判员  方蕴瑜二〇一八年二月十二日书记员  龚 国附相关法条：中华人民共和国合同法第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第一百五十五条出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第一百一十一条的规定要求承担违约责任。