浙江省湖州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙05民终1290号上诉人（原审原告）：陈火根，男，1949年10月5日出生，汉族，住浙江省安吉县。委托代理人：徐礼华，男，安吉县灵峰法律服务所法律工作者。委托代理人：卞国雄，上海盛联律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：滕力英，男，1963年10月20日出生，汉族，�上海市奉贤区。委托代理人：宋海全，浙江昌硕律师事务所律师。上诉人陈火根因与被上诉人滕力英房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省安吉县人民法院（2016）浙0523民初151号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月1日立案后，依法组成合议庭，于2016年11月7日公开开庭进行了审理。上诉人陈火根及其诉讼代理人徐礼华、卞国雄、被上诉人滕力英及其诉讼代理人宋海全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人陈火根上诉请求：1、依法撤销一审判决，重新审理本案，判决陈火根一审的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由滕力英承担。事实与理由：一审法院认定事实错误，适用法律不当。1、一审法院将陈火根收到滕力英的2万元认定为购房款，毫无证据，不符合事实。2、一审法院认定陈火根以3万元的价格将涉案房�于1995年转让给滕力英没有证据，不符合事实。3、一审法院对滕力英提供的证据认定不实事求是，认定错误。4、一审法院以高度盖然性证明标准认定陈火根已将涉案房屋转让滕力英，没有事实依据，也没有法律依据。本案不具备适用高度盖然性证明标准的条件。一审法院认定双方当事人存在房屋买卖关系违反法律规定，本案双方当事人即使存在房屋买卖关系，也因滕力英与陈火根不是同一集体经济组织成员而无效。滕力英辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。陈火根向一审法院起诉请求：1.陈火根与滕力英终止房屋租赁协议，滕力英立即从所租住的房屋内搬出并结清所欠房租费，共计4000元；2.滕力英承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：1983年，陈火根作为户主申请在上潜渔队建房，获得�准后建房三间。1992年2月10日，滕力英因开办车木加工厂所需，租用涉案房屋及部分附房，双方签订《租房契约》一份。约定期限暂定三年，期满后需续租用另行商定；年租金1000元，分上下半年二次付清，上半年三月、下半年八月，如滕力英暂有困难，由双方另行商定。1995年9月22日，滕力英出具欠条，结欠陈火根房租款1994年度1000元、原借款利息1400元、早稻款530元，共计2930元，约定还款期限为1995年10月15日前。另备注，此欠条自1992年2月10日至1995年9月22日止与陈火根所有一切结算下来的余欠款，不存在其他任何往来账和欠款。滕力英与马萍于1990年6月1日登记结婚。2006年12月19日，滕力英向涉案房屋所在的上潜渔队提出申请，因已购买陈火根房屋，请求临时将马萍及女儿滕盛的户口迁往该队，并在一个月内重新将户口迁往上海市，迁入该队期间，不享受生产队任何待遇。2006年12月19日，马萍的户口迁入上潜渔队，户籍证明记载变动原因为购房入户，2007年3月22日迁往上海市。2007年3月20日，马萍申请在上潜渔队建房，申请建房用地平面图显示该宅基地与涉案房屋宅基地基本一致。该申请已被县政府批准。2007年3月，马萍取得安吉县村镇私人建设规划许可证、选址意见书。2016年5月20日，安吉县国土资源局以马萍在审批前已将户口迁往上海市存在骗取批准为由撤销了马萍农村私人建房审批表。陈火根自认已收取滕力英2万元，滕力英认为已支付3万元。一审法院另查明，陈火根退休前系安吉县国土资源局工作人员，在孝丰中心所负责土地监察、纠纷调解。陈火根在本村除涉案房屋外尚有一处住房。一审法院认为，本案的争议焦点为陈火根是否将涉案房屋转让给滕力英。对此，该院分析�为，本案所涉建房许可虽被撤销，但国土部门撤销的理由是申请人马萍在审批前已将户口迁往外地，故马萍申请建房属实。农村建房审批流程要求乡镇国土专管员即陈火根的同事实地踏勘现场，尤其是房主与申请人不一致的情形下，应当逐一核实；孝丰中心所对马萍的申请出具审批意见，陈火根作为该区域的工作人员且从事土地监察，其抗辩对土地审批事宜不知情，有违常理。租房契约约定租期为三年，但到期后双方并未签订书面合同，陈火根主张此后双方仍系租赁合同关系亦未能提交书面合同；陈火根自认收取的2万元款项中的1万元未出具收条，证明双方并未严格按照交易习惯进行，鉴于双方此前关系融洽，滕力英抗辩口头转让房屋而未签订书面合同亦有可能。涉案房屋长期由滕力英占有，滕力英为建房将马萍户口迁至该处，实践中，户口迁移往往需征得迁入地村民组织的许可，马萍确实曾迁入该队，与户籍管理中购房迁入的事由相符。综前所述，该院认为滕力英所提交的证据已达到高度盖然性的标准，对其抗辩主张的事实予以采信，陈火根已将涉案房屋转让给滕力英。滕力英受让房屋后，其对房屋的占有系基于所有权，并非基于租赁合同法律关系，且原租赁契约已因合同履行完毕而终止。双方在转让房屋前已对租金进行结算，现陈火根已收取滕力英支付的款项，依陈火根提交的证据，不足以证明滕力英尚欠房租，陈火根应承担不利的后果。综上，陈火根诉请终止租赁协议、要求滕力英搬出并结清房租，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决：驳回陈火根的诉讼请�。一审案件受理费25元（已减半），由陈火根负担。本院二审期间，陈火根向本院提交证据如下：1、安吉县农业和农村办公室出具的证明一份，拟证明陈火根自2006年5月至2011年1月期间被下派到任农村工作指导员的事实，进而证明一审判决认定陈火根“作为该区域的工作人员且从事土地监察，其抗辩土地审批事宜不知情，有违常理”是错误的。2、证人陈某、邱某、黄某、杜某、王某、毛某的调查笔录、王某自书的情况说明、陈火根与陈阿根的协议分居书、马萍与滕盛户口迁入上潜渔组未签字户主名单，上述证据拟证明陈火根将涉案房屋转让滕力英不是事实，马萍、滕盛户口迁入上潜渔组与滕力英建房审批手续均不合法，也不是事实。3、孝丰镇社区居民委员会出具的证明一份、安吉县房地产管理服务中心提供的房屋所有权证书一份，拟证明陈火根全家自1999年1月起至2005年期间一直居住、生活在孝丰镇社区的事实。经陈火根申请，本院通知陈某、邱有欢出庭作证。陈某陈述，其与陈火根系兄弟，与滕力英系干老表，直到陈火根与滕力英发生纠纷，才听说陈火根将涉案房屋卖于滕力英，陈某认为陈火根不大可能将涉案房屋卖于滕力英，因为根据其与陈火根的分居协议，涉案房屋有半间属于自己，陈火根要卖掉涉案房屋应告诉自己。陈某曾问过陈火根，陈火根告知陈某没有卖掉涉案房屋。对于马萍、滕盛户口迁入村里以及滕力英申请建房的事情，也是直到陈火根与滕力英发生纠纷后才知道的。邱某陈述，滕力英90年代初开始租用涉案房屋经营车木厂，没经营几年，滕力英就去上海了，后来涉案房屋一直空着，滕力英偶尔回来会住几天。对于涉案房屋，滕力英自己讲陈火根将涉案房屋卖给了自己，并没�听陈火根讲过。对于马萍、滕盛户口迁入村里以及滕力英要审批建房的事，在2008年时听自己侄儿子讲过，邱某曾问过陈火根有没有将涉案房屋卖给滕力英，陈火根说没有，邱某认为陈火根不会卖掉涉案房屋，涉案房屋有部分地基属于自己，陈火根要卖掉涉案房屋应同自己讲一声。滕力英经质证认为，上述证据均不在举证期限内提出，均不合法。对证据1，真实性、合法性与关联性均有异议，没有单位负责人及制作人的签名或盖章，对证明对象也有异议，不能证明待证事实。对证据2的真实性、合法性与关联性均有异议，陈火根不承认卖房的事实有规避法律、多获利的动机，少数村民不知道涉案房屋买卖的事实也不能因此否认卖房的事实，调查笔录存在诱导式发问，证人证言很多为推测性语句，王某的自书与一审庭审时陈述的不一致的，应以一审庭审当庭陈�的证言为准，杜某、毛某都滕力英建房一事均是认可的，滕力英建房也是经过村集体讨论同意的。分居协议书已被陈火根提供的涉案房屋土地证所否定。马萍、滕盛户口迁入上潜渔组上述户主未签字不能否定户籍管理部门同意马萍户籍迁入的同时确认买房的事实。对证据3，对居委会的证明的真实性、合法性与关联性均有异议，确实单位负责人和制作人的签字或盖章，不能证明待证事实。对房屋所有权证书的真实性无异议，但对证明对象有异议，不能证明待证事实。本院经审查，对证据1的真实性予以认定，但该证据不能证明陈火根对滕力英建房审批事宜不知的事实。对证据2，证人黄某、杜某、王某、毛某均未出庭作证，本院不予采纳，王某的调查笔录及自书情况说明，与一审庭审陈述的证言存在矛盾，本院以一审庭审时王某的当庭陈述为准。陈某、邱某的证人证言，不能证明待证事实，本院不予采纳。协议分居书系复印件，且与涉案房屋土地证不一致，本院不予采纳。马萍与滕盛户口迁入上潜渔组未签字户主名单，滕力英并不认可，且上面的户主并未出庭作证，本院不予采纳。对证据3，真实性本院予以认定，能够证明陈火根1999年至2004年住在孝丰镇的事实。滕力英二审期间向本院提交常住人口登记表一份，经审查，滕力英一审已提交户籍证明一份，该常住人口登记表不属于新证据。本院二审查明的事实与一审认定的一致。对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：陈火根是否有权要求滕力英返还涉案房屋并支付所欠租金。本案中，陈火根主张双方之间对于涉案房屋是租赁关系，但根据陈火根提供的《租房契约》，陈火根与滕力英于1992年2月签订，租期暂定为三年，该租赁期限届满后，双方当事人并未签订新的租赁合同，陈火根并无充分证据证明双方之间继续存在租赁关系。滕力英称双方之间对于涉案房屋是买卖关系，并提供建房申请书、户籍证明、建房呈报表、规划许可证、选址意见书等证据，陈火根亦自认收到滕力英2万元，根据以上证据，能够确定滕力英曾为在涉案房屋上建房办理过审批手续并支付过陈火根钱款的事实，若滕力英未与陈火根就涉案房屋达成买卖协议，滕力英即大费周章办理建房审批手续，不符合常理。虽陈火根抗辩称自己并未与滕力英达成房屋买卖协议，对滕力英审批建房、户口迁移等事实亦并不知情，但陈火根提供的证据尚不足以证明其抗辩事实。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条第一款的规定，一审法院以高度盖然性标准认定陈火根已将涉案房屋转让滕力英，并无不当。陈火根主张返还涉案房屋并支付所欠租金，缺乏事实与证据支持，陈火根对此应承担举证不利的后果。综上所述，陈火根的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人陈火根负担。本判决为终审判决。审 判 长  耿延冰审 判 员  徐 晶代理审判员  张美琴二〇一六年十一月十七日书 记 员  沈文婷·??10?··??1?·