河南省周口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫16民终405号
上诉人(原审原告、反诉被告）：中国银行股份有限公司周口分行。住所地：周口市川汇区八一路。统一社会信用代码：91411600875411865J。
代表人：常如刚，该分行行长。
委托诉讼代理人：任斌，河南团结律师事务所律师。
被上诉人(原审被告、反诉原告）：梁发林，男，1971年4月25日生，汉族，住郸城县（财政局对面）。
委托诉讼代理人：孙涛，河南奉献律师事务所律师。
上诉人中国银行股份有限公司周口分行(以下简称中行周口分行)因与被上诉人梁发林房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郸城县人民法院(2017)豫1625民初4453号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月15日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人中行周口分行委托诉讼代理人任斌、被上诉人梁发林及其委托诉讼代理人孙涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中行周口分行上诉请求：撤销河南省郸城县人民法院(2017)豫1625民初4453号民事判决，依法改判；诉讼费由梁发林承担。事实与理由：本案主合同的当事人是中行周口分行和梁发林，因此，时任中国银行股份有限公司郸城支行(以下简称中行郸城支行)行长马朝举与梁发林于2016年12月7日签订的《房产交易补充协议》不具有效力；一是马朝举只是中行郸城支行行长，不能代表中行周口分行签订该补充协议；二是该补充协议既没有加盖中行周口分行印章，也未加盖中行郸城支行印章，退一步讲，既使该补充协议有效，该补充协议也未改变税费承担的主体。中行周口分行也已经支付了办理房产过户所需的相关税费，因为已支付的800万元购房款是含税费的，至于剩余款项的税费，只有等到办理过户后才可以支付。原审判决中行周口分行再次承担所需税费明显错误；原审法院对2016年9月14日双方签订的《房屋租赁合同》第十条第三项理解错误，判决中行周口分行再向梁发林支付租赁费错误，无法律依据，也违背合同约定。
梁发林答辩称，涉案房屋是梁发林与其妻子黄秀英共有，梁发林在与中行周口分行签订房屋买卖合同时未征得黄秀英的同意，该买卖合同无效，房产交易补充协议也不具有法律效力；关于租赁费，原判正确，中行周口分行应当支付。
中行周口分行向一审法院起诉请求：要求梁发林全面履行双方签订的“房地产买卖契约”及“购房补充合同”；要求梁发林向中行周口分行提供增值税发票；要求梁发林协助中行周口分行办理不动产登记证书。梁发林向一审法院反诉请求：要求中行周口分行支付2016年9月14日至2016年12月2日的房屋租赁费19.9万元。
一审法院认定事实：梁发林在郸城县新华路西段财政局对面有一幢临街门面楼，中行周口分行（作为乙方）与梁发林（作为甲方）经过协商，于2016年9月14日签订一份“房屋租赁合同”，约定：甲方将自己位于财政局对面的一至二层门面租赁给乙方，建筑面积616.45平方米，租期5年，自2016年9月12日至2021年9月11日，每年租赁费80万元，年租金按年支付，在本合同签订生效后60日内，乙方向甲方支付首期租赁年租金；第十条第三项约定，甲方签订的房屋租赁合同款项应抵销正式购房合同相对应的款项。合同签订后，中行周口分行没有支付梁发林租赁费。2016年12月7日，中行周口分行（乙方）与梁发林（甲方）通过协商，签订了“房地产买卖契约”和“购房补充合同”。“房地产买卖契约”约定：甲方将自己位于财政局对面一至二层的门面出售给乙方，价款911.2万元，乙方于合同签订后30日内支付甲方购房款800万元（含增值税），剩余房款111.2万元（含增值税）在甲方不动产权证书办理在中国银行股份有限公司郸城支行(以下简称中行郸城支行)名下后支付。2016年12月7日，中行郸城支行（乙方）与梁发林（甲方）签订了“房产交易补充协议”，约定：第一、因当地土地管理部门暂不能办理土地分割业务，甲方只需要将买卖所必须办理的相关不动产权证书，办理到乙方名下即可；第二、乙方保证甲方卖房所得款为800万元，甲方收到卖房款后第一时间归还270万元贷款，办理过户手续所需缴纳的相关税费由乙方承担，甲方协助办理。乙方时任行长马朝举和甲方梁发林在补充协议上签了字。此后，中行周口分支付梁发林卖房款800万元，梁发林归还贷款270万元。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行的责任。双方签订的“房地产买卖契约”和“购房补充合同”是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定履行自己的义务，梁发林应当配合中行周口分行办理不动产权过户，把买卖标的房产过户到中行郸城支行名下。中行郸城支行行长马朝举与梁发林签订的“房产交易补充协议”是双方当事人的真实意思表示，中行郸城支行是此交易房产的实际使用人，马朝举是郸城支行的行长，系职务行为，梁发林有理由相信马朝举能够代理中行周口分行方签订协议，所以，此“房产交易补充协议”应当认定为有效协议，根据补充协议的约定，办理房产过户所需的相关税费应当由梁发林负担。双方2016年9月14日签订的“房屋租赁合同”是合法有效的合同，双方应当遵照执行，此合同第十条第三项应当理解为如果中行周口分行支付给梁发林一年的租赁费80万元，在签订买卖合同时，除已经使用期限内的租赁费外，下余租赁费从买卖合同的购房款中扣除，但是中行周口分行没有如约交给梁发林租赁费，不存在扣除未使用期间租赁费的情形，中行周口分行应当把已经使用期间的租赁费支付梁发林，从2016年9月12日至2016年12月7日，中行周口分行已经使用房屋86天，应当支付梁发林租赁费188493元的租赁费（80万元/年÷365天×86天）。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决：一、梁发林应当履行合同，于判决生效之日起两个月内协助中行周口分行办理所卖房屋的过户登记，把不动产权证书办理在中国银行股份有限公司郸城支行名下，提供办证时需要的所有材料，所需费用由中国银行股份有限公司周口分行负担；二、梁发林于判决生效之日起30日内协助中国银行股份有限公司周口分开具增值税专用发票，所需税费由中国银行股份有限公司周口分行负担；三、中国银行股份有限公司周口分行于判决生效之日起30日内支付梁发林租赁费188493元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由梁发林负担，反诉费2150元，由中国银行股份有限公司周口分行负担。
二审中，中行周口分行未提供新证据。梁发林提供一份其与黄秀英的结婚证，证明涉案房屋属其共有，梁发林无权处分，梁发林与中行周口分行签订涉案的房屋买卖合同无效。中行周口分行质证认为，对结婚证的真实性无异议，对梁发林的证明目的有异议。本院对该证据的真实性予以认可，对梁发林的证明目的不予认可。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：梁发林在一审答辩时称，双方签订的“房屋买卖契约”合法有效。其它事实与一审认定的事实一致。
本院认为，根据双方的诉、辩意见，本案的焦点是，中行周口分行与梁发林于2016年12月7日签订的“房地产买卖契约”及“房产交易补充协议”的效力应如何认定；原审判决中行周口分行承担税费是否正确；中行周口分行应否支付梁发林2016年9月12日至2016年12月7日的房屋租赁费。
关于“房地产买卖契约”、“房产交易补充协议”的效力问题。中行周口分行与梁发林于2016年12月7日签订的“房地产买卖契约”系双方协商一致的结果，内容不违背法律行政法规定的强制性规定，且已实际履行，梁发林称签订该房地产买卖契约时其妻不知情，本院不予采信。梁发林二审辩称与一审答辩相悖，并未作出合理解释，本院不予支持。同日，马朝举与梁发林签订的“房产交易补充协议”也为双方真实意思表示，中行郸城支行为该交易房产的实际使用人，马朝举为中行郸城支行行长，梁发林有理由相信马朝举能够代表中行周口分行签订该协议。综上，“房地产买卖契约”、“房产交易补充协议”应为有效协议。
关于中行周口分行应否承担税费问题。根据“房地产买卖契约”、“房产交易补充协议”的约定，中行周口分行应是税费承担的主体，原审判决其承担税费并无不当。但中行周口分行应付的购房款911.2万元含增值税。根据“房产交易补充协议”第二条的约定，中行周口分行不需再向梁发林支付111.2万元。
关于房屋租赁费问题。中行周口分行与梁发林于2016年9月14日签订的“房屋租赁合同”为中行周口分行制作，双方对该合同第十条第三项在理解上有争议，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，应作出不利于中行周口分行的解释。中行周口分行在与梁发林签订“房地产买卖契约”之前已占用梁发林涉案房地产，理应支付房屋租赁费。
综上所述，中行周口分行的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2250元由上诉人中国银行股份有限公司周口分行负担。
本判决为终审判决。
审判长 李水安
审判员 秦天鹏
审判员 王 璐
二〇一八年一月二十九日
书记员 位小燚