辽宁省丹东市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽06民终133号上诉人（原审原告）：孙刚，男，1977年5月31日出生，住宽甸满族自治县东桥路东桥头南潮泡沫板厂。被上诉人（原审被告）：丹东市振安区安诚小额贷款有限责任公司，住所地丹东市振安区珍珠街23-3号。法定代表人：冀艳芹，该公司经理。委托诉讼代理人：王晓峰，辽宁圣权律师事务所律师。原审第三人：宽甸满族自治县南潮摩托车销售有限公司，住所地辽宁省宽甸满族自治县宽甸镇南门东街。法定代表人：徐山春，该公司经理。上诉人孙刚因与被上诉人丹东市振安区安诚小额贷款有限责任公司（以下简称安诚小贷公司）、原审第三人宽甸满族自治县南潮摩托车销售有限公司案外人执行异议之诉一案，不服丹东市振安区人民法院（2017）辽0604民初1108号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙刚上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，被上诉人承担诉讼费。事实与理由：一审法院认定事实错误，适用法律不当。上诉人与第三人签订的《房屋租赁协议》与《补充协议》内容真实有效，且上诉人已支付租金，一审不予认可是认定事实错误。安诚小贷公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。宽甸满族自治县南潮摩托车销售有限公司未出具答辩意见。孙刚向一审法院起诉请求：1、判令停止责令原告迁出坐落于宽甸满族自治县东桥头小区四处承租房屋的强制执行；2、依法确认原告与第三人的《房屋租赁协议》、《补充协议》合法有效且继续履行，原告仍然享有涉案房屋的承租权。事实与理由：2011年3月1日，原告与第三人签订《房屋租赁协议》，租期为2011年3月1日至2021年3月1日，年租金4万元。后因第三人开鞋城急需用钱，2013年8月5日原告与第三人又签订《补充协议》，约定租金每年降1万元，一次性交5年租金15万元；外加第三人欠原告3万元砖款抵顶一年租金，至2019年3月1日前房租交完。自2011年3月至今，原告一直承租并实际占有使用西侧一处105平方米的房屋以及南侧一处298平方米的房屋（房屋所有权证登记为库房298.9平方米）。被告申请执行依据的是（2014）振安民三初字第00424号民事调解书，第三人向被告借款是2011年10月12日，涉案房屋办理抵押他项权证是2011年10月17日，而原告租房在2011年3月1日。2016年12月23日，贵院做出（2015）振安执字第00016号公告，责令第三人、原告等于2017年1月3日前迁出涉案房屋。原告提出执行异议，贵院于2017年8月25日作出（2017）辽0604执异18号执行裁定，驳回原告的异议。原告认为，原告与第三人的租赁关系发生在第三人向被告借款及抵押之前，依据《物权法》第190条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”的规定，原告的承租权优于被告的抵押权。因此，原告依法有权继续承租使用涉案房屋。一审法院认定事实：2011年10月12日，被告与第三人签订了两份借款合同和一份抵押合同，第三人向被告借款100万元，期限两年，借款利率为月息2分，第三人用其所有的位于宽甸满族自治县宽甸镇东桥头小区三处厂房（面积分别为105平方米、175平方米、180平方米）以及宽甸镇城东街道3090.11平方米土地作抵押担保。抵押合同约定在合同有效期内未经抵押权人书面同意，抵押人不得对抵押物作出转让、出租、出售、再抵押或者其他任何方式的处分。经抵押权人书面同意转让、出租、出售抵押物所得价款应优先用于偿还主合同项下债务等。上述抵押物在被告与第三人签订的抵押清单中均注明无抵押、出租情况，且在签订合同时，被告到现场信贷审核时，未发现第三人的房产有对外出租的情形。2011年10月17日，上述三处房产办理了抵押登记，被告取得了他项权证。借款到期后，第三人未按约还款，2014年6月30日，被告与第三人又续签借款合同及抵押合同。同年7月4日，上述三处房产又重新办理了抵押登记。2014年11月，因第三人未按约支付利息，被告向一审法院提起诉讼。诉讼期间，经该院组织调解，双方达成协议：一、解除被告与第三人于2014年6月30日签订的借款合同；二、第三人于2014年12月15日前偿还被告借款本金100万元及利息（自2014年5月14日起至实际还款之日止，以借款本金100万元为基数，按月息2分计算）；三、被告对第三人所有的坐落于宽甸满族自治县东桥头小区总面积为460平方米的房屋（即上述三处抵押房屋）享有优先受偿权。该院于2014年11月12日作出（2014）振安民三初字第00424号民事调解书。2014年12月17日，被告向该院申请强制执行。该院在执行过程中拍卖了第三人名下坐落于宽甸满族自治县东桥头小区四处房屋（包括上述三处460平方米的抵押房屋）及厂房，竞买人白凤贤以最高价竞得。2016年12月23日，该院作出（2015）振安执字第00016号公告，责令第三人、原告、案外人李刚等人于2017年1月3日前迁出上述抵押的房屋。原告以“在房屋抵押前第三人已将此厂房出租给原告”为由向该院提出执行异议，要求撤销（2015）振安执字第00016号公告。该院经执行听证后，于2017年8月25日作出（2017）辽0604执异18号执行裁定，驳回原告的异议。原告不服裁定，提起案外人执行异议之诉。另查，原告（乙方）与第三人法定代表人徐山春（甲方）签订了一份《租房及场地协议》，主要内容是：甲方将位于东桥头小区厂房及场地（位置是板厂台下西侧房一处、南侧房一处、整体院内场地三分之二）租给乙方使用，租赁期限自2011年3月1日至2021年3月1日，租金每年4万元，每年一交。该协议没有记载签订时间。2013年8月5日，第三人法定代表人徐山春给原告出具了一份《租厂房及场地补充协议》，内容是：甲方因开鞋城需要资金，与乙方（原告）协商每年降1万元租金，一次性交五年租金，即每年按照3万元收取，一次性交甲方15万元，外加甲方欠乙方砖款抵顶一年房租；另外乙方已交2013年房租，至2019年3月1日前房租交完。原告提供的最早的电费收据分别是南潮鞋城在2014年1月7日和1月26日收取原告的两张收据以及丹东供电公司在2014年4月29日和5月27日出具的交费收据。最早水费收据是宽甸宽甸满族自治县城市供水服务监察队在2013年11月1日出具的，另外，2014年6月4日该监察队出具的收据上注明新上户2人，2014年7月上户。一审法院认为，本案争议焦点是原告与第三人签订的《租房及场地协议》是否在房屋抵押之前，原告能否主张拍卖不破租赁。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告提交的证据无法证明2011年3月租赁关系的客观存在，亦无法证明租赁协议真实履行。首先，原告与第三人签订的《租房及场地协议》，没有签订时间、未加盖第三人单位公章，同时双方对租赁房屋的表述不一致。原告称其租赁的是西侧一处105平方米房屋、南侧一处298.9平方米的库房，第三人称2011年3月租赁的房屋是西侧一处105平方米房屋及南侧一处175平方米房屋，2012、2013年前后第三人在西南侧又建了一处298.9平方米的库房，后又一并租给原告。也就是原告与第三人在2011年3月签订《租房及场地协议》时，承租的298.9平方米库房尚未建成。结合原告未能提供2011年、2012年交纳租金的相关凭据、水电费收据等，说明2011年3月原告与第三人根本没有建立租赁关系。另外，2011年10月12日，被告与第三人在签订抵押合同时，第三人未提及抵押物已出租的事实，在抵押清单中也注明无抵押、出租情况，且被告在信贷审核时也未发现抵押物已出租的情形。因此，对原告与第三人签订的《租房及场地协议》的真实性，本院不予确认。其次，关于原告与第三人于2013年8月5日签订的《租厂房及场地补充协议》，原告称其当时一次性交给第三人11万元租金，第三人称原告当时一次性支付15万元租金，双方关于租金的陈述不一致；原告为了每年少交一万元租金，一次性提前交纳五年租金15万元，其中11万元都是向亲戚朋友借的，第三人也未出具收到15万元租金的收据，明显违反正常的交易逻辑，也不符合常理。原告向本院提供的最早水、电费收据分别是2013年11月1日、2014年1月，时间相差无几，2014年6月4日水费收据上注明：“新上户2人，2014年7月上户。”若2011年原告就租赁涉案房屋，自来水公司不可能在2014年6月才注明新上户2人。结合第三人“原告租用第三人的房屋后，吃住均在承租的房屋，房屋原来没有自来水，只是院内有一口井，但不能饮用，故原告自己找自来水公司安装了自来水，水费按人头收取。”这一陈述以及原告提供的水、电费收据的时间来看，说明2013年8月5日，原告与第三人亦未建立客观、真实、有效的租赁关系，只能推断在2013年11月左右原告租赁第三人房屋及场地，双方建立了租赁关系。因此对原告与第三人签订的《租厂房及场地补充协议》的真实性，本院亦不予确认。即使2013年11月原告与第三人建立了租赁关系，因房屋及土地已经抵押，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。综上，原告主张在案涉房屋抵押前就存在真实有效的房屋租赁合同关系，没有事实依据，故对原告的诉讼请求，不予支持。该院依据生效裁判文书作出的评估、拍卖裁定及限期腾迁公告等执行行为并无不当。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条、第三百一十二条第二款规定，判决如下：驳回原告孙刚的诉讼请求。案件受理费100元，由原告孙刚承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院审理查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，本案的争议焦点为上诉人与第三人在涉案房屋被抵押登记前是否形成合法有效的租赁关系。上诉人与第三人签订的《租房及场地协议》无签订时间，且上诉人未能提供曾在涉案土地及房屋生活或经营的证据；2013年8月5日第三人的法定代表人徐山春给上诉人出具的《租厂房及场地补充协议》中记载，上诉人已一次性缴纳涉案土地及房屋的租金，但上诉人未能提供银行取款或转账的凭证或收款收据来证明其付款事实；上诉人提交的电费与水费的收据发生的时间均在2014年以后，不能证明其主张的自2011年就在涉案土地及房屋生活经营。根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明其事实主张的，应承担举证不能的不利后果。被上诉人为专业的小额贷款公司，在发放贷款前有严格的审查义务，且在被上诉人与第三人签订的抵押清单中均注明无抵押、无出租情况，也与上诉人主张的事实不符。因此，一审法院未确认上诉人与第三人在涉案房屋被抵押登记前已存在租赁关系，并无不当。综上所述，上诉人孙刚的上诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人孙刚负担。本判决为终审判决。审判长 吕 姝审判员 于 军审判员 房春堂二〇一八年四月十三日本件与原本核对无异书记员 张东明