重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书（2015）万法民初字第09061号原告冉光祥，男，汉族，1975年12月5日生，住重庆市万州区小周镇。委托代理人陈小江，重庆玖鼎律师事务所律师。被告冉启富，男，汉族，1956年2月26日生，住重庆市万州区北山大道。原告冉光祥诉被告冉启富房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月15日受理后，依法适用简易程序，由审判员程地华独任审判，于2015年10月27日、2015年11月20公开开庭进行了审理。因本案案情复杂，于2015年12月8日裁定转为适用普通程序审理，由审判员程地华担任审判长，与人民陪审员王彦力、牟红伟组成合议庭，于2016年3月1日、2016年3月10公开开庭进行了审理。原告冉光祥及委托代理人陈小江，被告冉启富均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告冉光祥诉称，被告将其所有的移民还房卖给原告，约定房屋价款10万元。原告先付定金5000元，2014年10月28日原、被告签订了房屋转让合同，原告当日将余下的款项95000元一次性给了被告。合同约定在2015年1月28日将该房屋交付给原告，现在被告将该房屋锁着拒不交给原告。同时该房屋系移民安置还房，建成交付给被告多年，属于合法建筑物，只是产权证尚未办理到被告名下，但是有移民安置合同，以及被告继承所得该房屋的公证书提交给了原告。综上所诉，依据法律规定和原、被告房屋转让合同的约定，被告应该立即按照约定将该门面房屋交付给原告并在取得产权凭证之后立即将该房屋的产权过户到原告名下，但被告已将房屋另卖他人，并已办理产权证书。诉讼请求：一、解除原、被告双方签订的《房屋转让合同》；二、请求依法判令被告返还原告已付购房款10万元并赔偿资金占用损失（资金占用损失以10万元为基数，从2014年10月28日起至付清本金之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的3倍计算）；三、由被告承担本案诉讼费。被告冉启富辩称，被告以前不认识原告冉光祥，是在打牌时认识冉光久(音)，听冉光久说与冉光祥是兄弟关系，冉光久向冉光祥借款10万元，要被告进行担保。2014年10月28日，冉光久和赖旬(音)一起来找被告，说以被告的名义向冉光祥借款10万元，月利息5分，还钱由冉光久负责。当天被告与他们一起到了银行，被告提供了身份证给冉光久，到银行开了户，至于当天冉光祥在以被告的名义开户的帐户上存了多少钱被告并不清楚，听冉光祥说在被告的帐户上存了95000元，银行卡在冉光久和赖旬手中，被告没有拿到过银行卡，银行帐上的95000元也没有用过一分。原告称先给被告5000元，后又给95000元购房款均不是事实，被告没有收到原告的任何钱，实际上是冉光久向冉光祥借款10万元，扣了5000元利息，余下95000元。大约在2015年8月，被告因病在万州区中西医结合医院住院治疗时，原告冉光祥来找被告签订合同。到于合同的内容被告不清楚，原告没有让被告看，也没有读给被告听，被告只是在合同上签名和捺了手印。大约过了一天，冉光祥又来找被告签了一份合同。万州区幸福路9号门面是被告的父母遗留的，与移民局办了交接的，当时没有办理房屋产权证，在2015年已卖给了沈源，直接将房产证办到了沈源的名下。被告没有卖房屋给原告，也没有借原告的钱，不同意承担责任，请求依法判决。经审理查明，2004年12月2日，冉启富与重庆市万州区钟鼓楼街道办事处签订《三峡库区城市居民淹没房屋搬迁补偿安置销号合同》，拆迁冉启富父母冉隆贵、谭宜秀在原万县市老厅子49号的房屋，安置还房二套260平方米。因原房屋有门面，在2004年11月25日重庆市万州区钟鼓楼街道办事处复核调查时，同意将原长委调查时的砖混结构房屋16.59平方米更正为砖混结构门面，将漏登的偏房24.88平方米、围墙7.55平方米纳入结算，于2012年10月22日安置位于重庆市万州区钟鼓楼街道办事处陶家坪TB－9号楼5号门面房（现重庆市万州区幸福路9号门面房），门面房建筑面积约32.24平方米、套房建筑面积8.28平方米。2012年12月25日，冉隆贵、谭宜秀的继承人冉启英、冉启珍、冉启富、冉启才、冉启祥、冉启福办理继承公证，原万县市老厅子49号房屋的拆迁还房（重庆市万州区棉花地10号1单元403室建筑面积89.49平方米、重庆市万州区陶家坪TB－9号楼5号门面房建筑面积约32.48平方米）由冉启富一人继承，其余继承人自愿放弃继承。2014年10月28日，被告冉启富（合同称甲方）与原告冉光祥（合同称乙方）签订《房屋转让合同》，主要约定“甲方将位于重庆市万州区陶家坪TB－9号楼5号门面房建筑面积约32.48平方米转让给乙方，该门面房已租赁他人，承租人放弃优先购买权；转让价10万元，不以单价计算；付款方式为：签订本合同前，乙方以现金方式交付定金5000元，余款95000元在签订本合同当日支付；交房时间：甲方在2015年1月28日将本合同约定房屋交付乙方，甲方将出租人变更为乙方即视为交付。违约责任：乙方逾期付款，自本合同约定的付款期限之第二天起至实际付清之日止，日利息按千分之五计算；甲方逾期交房，自本合同约定的交付期限之第二天起至交付房屋之日止，日利息按千分之五计算。产权登记的约定：甲方获得产权证后，应积极配合乙方办好房屋产权转移登记手续，否则，甲方应承担已付款按日千分之五的违约金至办理转移登记为止；该房屋转让交易发生的税费由双方各自承担。”2014年10月28日，原告冉光祥在重庆农村商业银行股份有限公司万州支行钟鼓楼分理处分4次取款95066元。被告冉启富同时在该分理处开户办理银行卡（账号6214651014443799），并开通手机银行业务（预留手机号1587056****），当日即在该银行卡存款95000元，双方没有书写收款凭据。原告表示该笔存款即是其履行合同交付购房款存入的，由冉启富在原取款凭证上捺指纹印；被告冉启富不认可在冉光祥的取款凭证上捺指纹印，其陈述是冉光久（音）向冉光祥借款10万元，冉光祥先拿利息5000元，不清楚冉光祥在当时所开的这张银行卡上存了多少钱，当天没有其他人向自己转账付款，自己也没有现金存入。被告冉启富的银行卡存入95000元后，当日即在ATM机上分7次取款共20000元；2014年10月29日在ATM机上分4次取款共20000元，转账支付龚庆兵20000元；2014年11月1日，通过手机银行支付赖旬(音)10000元，2014年11月2日通过手机银行支付赖旬(音)24000元；2014年12月4日在ATM机上取款1000元。被告未按合同约定办理房屋交付手续，原告诉来本院请求处理。另查明，2003年4月3日，案外人沈源与重庆市万州区钟鼓楼街道办事处签订《三峡库区城市居民淹没房屋搬迁补偿安置销号合同》，将重庆市万州区钟鼓楼街道办事处陶家坪TB－9号楼5号门面房安置给沈源，该门面房于2015年3月26日办理房地产权证书（301房地证2015字第06323号），沈源在该门面房内经营商业。本案争议的焦点：一、关于双方房屋转让的法律关系性质及合同效力；二、原告履行付款义务的问题；三、购房款的返还及损失赔偿问题。针对上述争议焦点，本院予以综合评析。一、关于双方房屋转让的法律关系性质及合同效力。双方于2014年10月28签订《房屋转让合同》，转让重庆市万州区陶家坪TB－9号楼5号门面房（建筑面积约32.48平方米），对房屋的现状、付款期限、交房时间、违约责任等均有明确约定，具备房屋买卖合同的基本要素，应认定房屋买卖合同。被告抗辩签订《房屋转让合同》只是为他人借款提供担保，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”被告对自已的反驳抗辩理由有责任提供证据证明，但被告未提供证据加以证明，且本院依法多方面调查，亦未能收集到该转让合同是属于对借款担保的证据，被告应承担举证不充分的法律后果，对其本项抗辩理由，本院不予采纳。双方签订合同转让的房屋，被告抗辩是其卖给案外人沈源的，但未提供证据证明，经本院依法调查亦未能收集到相关证据，但双方诉争的房屋现在已由沈源办理房屋产权登记并占有是事实，依照相关法律规定，无论被告对出卖的房屋是否有所有权，只要不违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，其合同均是有效合同。在合同履行不能时，原告请求解除符合法律规定，本院予以支持。二、原告履行付款义务的问题。原告冉光祥依据《房屋转让合同》中约定的“签订本合同前，乙方以现金方式交付定金5000元”主张已付定金5000元，被告冉启富否认，原告负有举证责任。在庭审中，双方当事人均称在2014年10月28前互不认识，当时尚未签订合同，原告支付被告5000元现金不出具收款凭据，又无其他证据佐证，与一般人的生活经验法则不符，原告应承担举证不充分的法律后果，对其本项事实陈述，本院不予采纳。2014年10月28日，原、被告双方已签订《房屋转让合同》，被告冉启富陈述与冉光祥等人一起到重庆农村商业银行股份有限公司万州支行钟鼓楼分理处办理收款的事项，冉启富同时在该分理处开户办理银行卡，并开通手机银行业务，对当日在该银行卡存款95000元，虽然双方没有书写收款凭据，被告冉启富也否认在冉光祥的取款凭证上捺指纹印，但明确表示当天是“冉光久（音）向冉光祥借款10万元，冉光祥先拿利息5000元，不清楚冉光祥在当时所开的这张银行卡上存了多少钱，当天没有其他人向自己转账付款，自己也没有现金存入。”综合分析，原告提供的证据已形成锁链，本院对原告的陈述予以采纳，确认该笔存款即是原告冉光祥当时所取款存入的95000元，该款的性质并不影响存款的事实。原告主张支付该款是履行合同约定的交付购房款义务，有合同约定及付款证据支持，本院予以采纳；被告抗辩此款是冉光久（音）向冉光祥借款10万元，其后的银行卡并不在自己保管，也未支取存款，未提供证据证明，且明知自己有大额存款的银行卡任由他人保管支取，而不明确双方的权利义务，不符合一般人的生活经验法则和对金钱财产的保管处理习惯，对被告的该项事实陈述，本院不予采纳。三、购房款的返还及损失赔偿问题。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原、被告双方签订的《房屋转让合同》解除后，被告应当返还原告已付购房款95000元。被告与原告签订合同出卖房屋，收取购房款却不能履行合同约定的交房义务，违反双方的合同约定，应承担违约责任。双方约定被告“逾期交房，自本合同约定的交付期限之第二天起至交付房屋之日止，日利息按千分之五计算”，原告已主动降低损失计算标准，要求被告按中国人民银行同期同类贷款利率的3倍计算资金占用损失，综合考虑现行民间融资可保护的利率水平，以及被告占用原告的资金给原告实际造成的损失，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百一十二条,《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（二）项、第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告冉光祥与被告冉启富于二○一四年十月二十八日签订的关于买卖重庆市万州区陶家坪TB－9号楼5号门面房（现重庆市万州区幸福路9号门面房）的《房屋转让合同》。二、由被告冉启富于本判决生效后十日内返还原告冉光祥购房款95000元，并赔偿资金占用损失（以95000元为基数，从2014年10月28日起至付清本金之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的3倍计算）。三、驳回原告冉光祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由原告冉光祥承担230元，被告冉启富承担2070元；原告已预交，被告迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费，又未提出缓交、减交、免交申请，并同时提交符合司法救助条件且确有经济困难相关证明材料的，按自动撤回上诉处理。本判决生效后，当事人应当自觉履行判决所确定的义务。一方不履行义务时，自本判决生效之日起，权利人可以向本院申请强制执行。本案的申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。（此页无正文）审 判 长  程地华人民陪审员  王彦力人民陪审员  牟红伟二〇一六年三月十日书 记 员  张 燕