吉林省长春市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）吉01执复50号
复议申请人（被执行人，原异议人）：李秀萍，女，1953年8月14日生，汉族，住吉林省长春市绿园区。
委托诉讼代理人：高立东，长春市相志法律服务所法律服务工作者。
申请执行人：陈冬冬，女，1976年2月28日生，汉族，住吉林省长春市宽城区。
被执行人：长春利普顿集团有限公司，住吉林省长春市二道区。
法定代表人：高军，该公司总经理。
委托诉讼代理人：高立东，长春市相志法律服务所法律服务工作者。
委托诉讼代理人：李秀萍，女，1953年8月14日生，汉族，住吉林省长春市绿园区。
复议申请人李秀萍不服吉林省长春市二道区人民法院（以下简称二道法院）作出的（2018）吉0105执异8号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
李秀萍异议称，依据（2016）吉0105民初1830号民事调解书，申请执行人陈冬冬对被执行人长春利普顿集团有限公司（以下简称利普顿公司）享有债权70万元及利息。此前，被执行人利普顿公司已将开发的太古广场1号楼1楼约300平方米门市以抵押的形式交与申请执行人陈冬冬使用，该门市价值约1000余万元，足以抵销其债权。现法院在未向异议人送达（2017）吉0105执1074号执行裁定书和协助执行通知书的情况下，查封了异议人名下位于长春市二道区东盛大街133号，权利证号4060050056号，建筑面积297.78平方米房屋，以及位于长春市经济技术开发区仙台大街325号，权利证号4060050856号，建筑面积217.54平方米的房屋，上述房屋市场价值在700万元左右。虽然异议人以上述房产做抵押，由吉林省中东信用担保有限公司（以下简称中东担保公司）担保向长春农商银行贷款460万元和290万元，用于被执行人利普顿公司经营活动，但房屋剩余价值仍远高于执行债权标的，属于超标的查封。因此，请求法院对异议人名下的两处房产解除查封。
二道法院查明，申请执行人陈冬冬与被执行人李秀萍、利普顿公司民间借贷纠纷一案，其院于2016年10月19日作出（2016）吉0105民初1830号民事调解书，确认“一、被告李秀萍欠原告陈冬冬借款70万元，此款于2016年11月1日前一次性付清，并按年利率24%给付欠款利息，时间自2013年9月29日起至欠款付清之日止。二、被告利普顿公司对上述第一项欠款及利息的偿还承担连带保证责任”。因异议人李秀萍及被执行人利普顿公司未按期履行，申请执行人陈冬冬于2017年10月10日向其院申请强制执行，案号为（2017）吉0105执1074号。案件受理后，二道法院按照异议人李秀萍在诉讼阶段自行填写的地址确认书向其邮寄送达了执行通知书、执行裁定书等相关法律文书，并在其逾期不履行的情况下，依法查封了其名下位于长春市二道区东盛大街133号，权利证号4060050056号，建筑面积297.78平方米房屋，以及位于长春市经济技术开发区仙台大街325号，权利证号4060050856号，建筑面积217.54平方米房屋。查封时，根据长春市房产档案馆《个人住房信息查询结果证明》显示，异议人李秀萍名下位于长春市二道区东盛大街133号，权利证号4060050056号，建筑面积297.78平方米房屋的抵押权人为中东担保公司，抵押面积为297.78平方米。另一处位于长春市经济技术开发区仙台大街325号，权利证号4060050856号，建筑面积217.54平方米房屋的抵押权人为吉林双阳农村商业银行股份有限公司金泰支行，抵押面积为435.08平方米（含他人等面积共同抵押房屋）。异议人李秀萍遂以超出执行标的额查封为由提出异议。
另查明，异议人李秀萍于2015年5月13日以名下位于长春市二道区东盛大街133号，权利证号4060050056号，建筑面积297.78平方米房屋为中东担保公司设定抵押，抵押金额为445万元，借款金额为290万元。2017年3月，吉林省天润房地产评估咨询有限公司为异议人李秀萍名下位于长春市经济技术开发区仙台大街325号，权利证号4060050856号，建筑面积217.54平方米房屋出具《房地产抵押估价报告》，该房屋与他人等面积共同抵押房屋的评估价均为413万元。
二道法院认为，第一，异议人李秀萍与申请执行人陈冬冬关于太古广场门市房的纠纷应通过另案解决。本案执行所依据的（2016）吉0105民初1830号民事调解书系对双方民间借贷纠纷法律事实及解决方式的确认，并未涉及前述争议，门市房是否存在抵押、能否抵偿债务等均无定论，亦与案件执行无关，其院对此不予审查。第二，对于被执行人财产的查封应以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限。虽然《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条对不得明显超标的额查封作出了规定，但也对“足以清偿”和“财产为不可分物除外”进行了强调。本案中，根据民事调解书确定的债权本金为70万元并应自2013年9月29日起至还清之日止按24%年利率计算利息，该笔欠款目前应执行标的额已超过145万元。而异议人李秀萍名下位于长春市二道区东盛大街133号，权利证号4060050056号，建筑面积297.78平方米房屋评抵押数额为445万元，借款数额为290万元，房屋残值为155万元。另一处房屋评估价值为413万元，按异议人李秀萍所称的与他人房屋共同抵押借款数额为460万元，则每处房屋负担借款230万元，房屋残值为183万元。如果假设当时的估价不存在瑕疵，房屋价值未因市场波动、自然减损等发生变化，则各房屋残值从表面上均能满足执行需要。但是否明显超标的额还应当综合考虑迟延履行期间的债务利息、执行费用、市场变化、确定拍卖保留价时可以依法下浮的比例，以及是否因设定抵押而存在权利负担，能否分割等众多情形。上述任一房屋的残值均不能在依法确定拍卖保留价或流拍后单独满足执行需要，亦属于不可分物。故在异议人李秀萍无其他财产可供执行及没有充分证据证明房屋残值能够满足执行需要的情况下，其院的查封措施并无不当，对其提出的解除上述房产查封的异议请求，不予支持。故裁定驳回异议人李秀萍的异议请求。
复议申请人李秀萍复议请求：一、撤销二道法院（2018)吉0105执异8号执行裁定书。二、因超标的查封，请求对复议申请人名下位于长春市二道区东盛大街133号，权利证号4060050056号，建筑面积297.78平方米的房屋，以及位于长春市经济技术开发区仙台大街325号，权利证号4060050856号，建筑面积217.54平方米的房屋解除查封。具体理由如下：首先申请执行人陈冬冬实际占有的利普顿公司开发的太古广场1号楼1楼约300平方米的门市房，价值已超千万元，二道法院（2018）吉0105执异8号执行裁定书认为“异议人李秀萍与申请执行人陈冬冬关于太古广场门市房的纠纷应通过另案解决”，同时认为“门市房是否存在抵押，能否抵偿债务等均无定论，亦与案件执行无关，法院对此不予审查”。此认定对复议申请人与利普顿公司不公，太古广场1号楼1楼约300平方米不动产，系利普顿公司与陈冬冬约定的借贷抵押担保，此门市一直由陈冬冬实际占有，该门市的价值是陈冬冬债权本息的7倍之多，是以抵偿陈冬冬的债权，该门市陈冬冬享有抵押权、占有权、使用权系客观事实，双方并无争议，无需通过人民法院“另案判决”确权。且该门市无论是否已经人民法院查封，均不影响其实际的担保权存在。该门市为抵押占有与使用，与陈冬冬最终实现自己的债权是有关联性的，而不是与执行案件无关，二道法院执行裁定对此事实予以回避，不予评判认定，复议申请人难以理解，且无事实与法律依据可言。其次，二道法院查封异议人李秀萍名下的位于长春市二道区东盛大街133号，权利证号4060050056号，建筑面积297.78平方米不动产和位于长春市经济技术开发区仙台大街325号，权利证号406050856建筑面积217.54平方米不动产，两处不动产评估价值为868万元，抵押贷款为520万元，剩余价值远高于陈冬冬的债权执行标的，加之太古广场1号楼1楼门市房，系陈冬冬债权本息的约10倍，故二道法院的查封行为与执行裁定书的认定与《最高院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条的规定相悖，故请上级人民法院予以纠正，支持复议申请人的复议申请。
本院查明的事实与二道法院查明的事实一致。另查明，复议申请人李秀萍名下除上述两套查封房屋外，无其他可供执行财产。
本院认为，李秀萍主张在本案执行依据（2016）吉0105民初1830号民事调解书作出之前已用太古广场1号楼一层300平方米的门市作为抵押物，担保了对陈冬冬的债务，但该调解书对此事实并无约定，对于在该执行依据生效之前发生的相关事宜应通过其他途径予以解决，不是执行异议案件审查的范围。在执行依据中没有抵押财产的情况下，综合考虑二道法院查封复议申请人李秀萍名下两套房屋的评估价值、已设立担保债权数额、房屋市场价值变动、拍卖财产的降价比例、评估拍卖过程中的不特定因素以及该两处房屋均为不可分物，且复议申请人名下无其他可供执行财产的实际情况，二道法院并不存在超标的查封的情形，故复议申请人主张不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第（一）项规定，裁定如下：
驳回复议申请人李秀萍的复议申请，维持长春市二道区人民法院（2018）吉0105执异8号执行裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 黄 晶
代理审判员 蒋振华
代理审判员 周翠翠
二〇一八年五月二日
书 记 员 马可欣