湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂06民终2475号
上诉人（原审被告）：刘俊，男，1983年11月15日出生，汉族。
上诉人（原审被告）：刘双，女，1987年8月19日出生，汉族。
上列二上诉人共同的委托诉讼代理人：罗红伟，湖北法正大律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：郭清笃，男，1974年5月18日出生，汉族。
委托诉讼代理人：宋新生，湖北春园律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：刘秀福，男，1980年2月12日出生，汉族。
委托诉讼代理人：张龙，湖北春园律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：孟丽艳，女，1984年11月10日出生，汉族。
上诉人刘俊、刘双、郭清笃因与被上诉人刘秀福、孟丽艳房屋租赁合同纠纷一案，不服襄阳市樊城区人民法院（2017）鄂0606民初1701号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘俊、刘双上诉请求：1.撤销一审判决，驳回郭清笃在原审的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由郭清笃承担。事实和理由：一、郭清笃不具备本案原告的主体资格，郭清笃在本案中只能是王安海的委托人，其无权作为租赁合同的原告起诉上诉人。（一）合同法第八十条规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。上诉人从未听王安海说过有债权转让的事情，上诉人至今也没有收到过王安海的债权转让通知。原判决没有任何证据证明上诉人收到过所谓的王安海的债权转让通知。（二）上诉人向原审法院提交的襄阳市樊城区人民法院（2016）鄂0606执协1957号之一的执行裁定书是已经生效的法律文书，该裁定书明确了本案房屋的所有权人是王安海。王安海是本案房屋的所有权人的事实已为人民法院发生法律效力的裁判所确认，郭清笃不是租赁房屋的所有权人。（三）襄阳市长信公证处2014年7月8日出具的（2014）鄂长信证字第0404号公证书中，王安海与郭清笃的委托期限至2027年12月31日止。截止到目前，该公证书仍然属于有效的公证文书，有效公证文书所证明的事实是郭清笃是王安海的受托人。上诉人认为，郭清笃在本案中只是王安海的代理人，与该房屋没有直接利害关系，其不能作为本案的原告进行起诉。二、襄阳市樊城区人民法院（2016）鄂0606执协1957号之一的执行裁定书属于生效的法律文书，该文书已经明确了房屋所有权人，原判决的判决结果与该生效的法律文书相冲突。另外，上诉人在租赁该房屋的时候查询过房产的所有权情况，该房屋在2014年的时候已经被樊城区人民法院查封，王安海是该房屋的所有权人。三、原审判决并未明确王安海向郭清笃转让的是什么权利，上诉人认为，如果王安海向郭清笃转让的是房屋所有权，王安海应当在出卖之前的合理期限内通知上诉人，否则违反了合同法第230条的规定。如果王安海向郭清笃转让的不是房屋所有权，则郭清笃无权解除合同。四、上诉人暂时没有及时足额支付租金，属于履行瑕疵，并不必然导致解除租赁合同。原判决认定上诉人欠交租金40.2万元，而上诉人还缴纳了45万元的履约保证金（原判决认定该45万元属于押金是错误的），该履约保证金足以填补上诉人缓交的租金金额。上诉人缓交租金的行为不属于合同法第94条规定的情形，上诉人的行为只是属于履行瑕疵，上诉人可以再通过继续履行、采取补救措施等行为全面履行合同。上诉人认为，原判决判令直接解除合同是错误的，不符合合同法第227条的规定。上诉人租赁该房屋是与他人合伙投资经营宾馆，是按照租赁期限13年进行投资的，总投资金额高达380多万元，现在才经营了2年半，解除合同将导致上诉人家破人亡、血本无归，在上诉人请求严格履行合同的前提下，原判决判令直接解除合同明显的对上诉人不利。另外，在樊城区法院执行人员向上诉人下达协助执行通知书之后，上诉人已向樊城区法院履行交付租金的义务，并且已经和申请执行人达成了相关的和解协议。五、郭清笃在原审起诉状中关于违约金的诉讼请求金额为103052.53元，原判决判令上诉人支付违约金127497.25元没有法律依据。六、郭清笃在原审起诉要求上诉人承担106万元的租金及十多万元的违约金，原判决在仅支持了部分诉讼请求的情况下判令上诉人承担全部诉讼费没有依据。综上，上诉人认为，在有生效法律文书确定郭清笃不是本案争议房屋所有人的事实下、在上诉人没有收到所谓的债权转让通知的情况下，原判决仍然判令郭清笃解除上诉人与他人签订的合同的行为有效，并判令上诉人向郭清笃返还房屋、支付租金及违约金，该判决明显属于认定事实错误。
郭清笃辩称，刘俊、刘双的上诉请求没有事实及法律依据，请求依法驳回其上诉请求。虽然是王安海与刘俊、刘秀福签订的房屋租赁合同，房屋产权人虽然是王安海，但王安海已依法将合同权利转让给郭清笃，并且就债权转让事宜履行了通知刘俊、刘秀福的义务，郭清笃依法对刘俊、刘秀福享有了房屋租赁合同中的权利。郭清笃是本案一审中的适格原告。在樊城区法院下达协助执行通知书之前，债权已全部转让且通知完毕，故协助执行通知书不影响郭清笃向刘俊、刘秀福主张合同权利。综上，请求法院依法驳回刘俊、刘双的上诉请求。
刘秀福认可刘俊、刘双的上诉主张。
郭清笃上诉请求：1.依法撤销一审判决第六项内容，改判为郭清笃不予返还刘俊、刘秀福押金45万元；2.本案二审诉讼费用由刘俊、刘双、刘秀福、孟丽艳共同负担。事实和理由：一审法院认定事实错误。郭清笃受让债权的房屋租赁合同中明确约定，若承租人刘俊、刘秀福违约，则租房押金不予退还。本案中，刘俊、刘秀福没有依照约定交付租金，属违约行为。为此，郭清笃依法没有向刘俊、刘秀福退还租房押金的义务。
刘俊、刘双辩称，合同中没有约定45万元押金，45万元是履约保证金，履约保证金应当抵扣租金，请求驳回郭清笃的上诉请求。
刘秀福的辩称意见与刘俊、刘双的辩称意见一致。
郭清笃向一审法院起诉请求：1.依法判令解除2014年7月15日与刘俊、刘秀福签订的房屋租赁合同，将租赁的襄阳市樊城区解放路228号金河大厦第四、五层的房屋返还给郭清笃，房屋的装修可移动的由刘俊、刘秀福合同解除之日起三日内移走，不能移动和没有按期移走的物品无偿归郭清笃所有；2.依法判令刘俊、刘双、刘秀福、孟丽艳共同连带向郭清笃支付所欠的租金1069566.8元，此金额只算至2017年1月15日。此后继续按合同约定每平方米月租金22元计算租金直至刘俊、刘秀福将房屋返还给郭清笃之日止；3.依法判令刘俊、刘双、刘秀福、孟丽艳共同连带向郭清笃支付逾期交付租金的违约金，其中2014年7月15日至2015年7月15日欠交租金160113.36元，自2015年7月16日起按月息2%计算违约金；2015年7月15日至2016年7月15日欠交租金272226.72元，自2016年7月16日起按月息2%计算违约金；2016年7月15日至2017年1月15日欠交租金637226.72元，自2017年1月16日起按月息2%计算违约金；直至刘俊、刘秀福将房屋返还给郭清笃为止，上述违约金暂计算至2017年1月15日金额为103052.53元；4.本案的诉讼费用由刘俊、刘双、刘秀福、孟丽艳共同连带负担。
一审法院认定事实：位于襄阳市樊城区解放路228号金河大厦1幢第4层、第5层房屋所有权人登记在王安海名下，登记时间均为2009年11月27日，建筑面积均为1731.49㎡，房屋所有权证号：樊城区字第7xxxxxx号、樊城区字第7xxxxxx号。2014年7月15日，王安海（甲方、出租方、代理人郭清笃）与刘俊、刘秀福（乙方、承租方）签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：甲方自愿将座落在襄阳市樊城区解放路228号金河大厦第4、5层的房屋（建筑面积共为3462.98平方米，以登记为准，证号7xxxxxx、7xxxxxx）出租给乙方作经营使用。租赁期限自2014年7月15日至2027年7月14日止，共13年。房屋租金前三个租赁年度为每平方米月租金22元，从第四个租赁年度开始按6％递增租金。租金交付方式：前两次租金采取每三个月支付一次租金，第二、三个租赁年度采取每六个月交付一次租金，此后采取每一年交付一次租金。甲方同意给乙方六个月的房屋装修期，甲方免收乙方六个月租金，装修期包含在租赁期限内。合同生效当日乙方向甲方支付房租履约保证金45万元。乙方负责安装经营使用的电梯。乙方租赁房屋在租赁期限内可以对房屋进行改修、装修，租赁关系不存在时（包括但不限于违约解除、合同期满、协商解除、不可抗力解除等），对于可移动的装修设施由乙方租走，不能移动的设施除乙方装修安装的电梯外无偿归甲方所有。乙方在转走可移动的设施时，不得损坏房屋。对于乙方装修安装的电梯，因乙方原因违约导致双方租赁关系不存在时，该电梯无偿归甲方所有。乙方逾期支付租金的，每日按逾期部分租金的千分之二支付违约金。乙方逾期支付租金达一个月以上的（含一个月），甲方有权单方提前解除合同。2016年9月20日，甲方（债权出让人）王安海与乙方（债权受让人）郭清笃签订了一份《债权转让协议》，约定：王安海将其于2014年7月15日同刘俊、刘秀福签订的房屋租赁合同权利全部转让给郭清笃。自本合同生效之日起，郭清笃即享有对刘俊、刘秀福在上述房屋租赁合同中的权利，刘俊、刘秀福直接对郭清笃履行上述房屋租赁合同中的相关义务。2016年9月29日，王安海通过EMS邮政快递分别向刘俊、刘秀福邮寄了《合同权利转让通知》，通知内容：刘俊、刘秀福：关于王安海于2014年7月15日同你二人签订的房屋租赁合同，现王安海将此合同的权利全部转让给郭清笃。你二人自接到本通知之日起，郭清笃直接对你二人行使合同权利，你二人直接对郭清笃履行合同义务，不再对王安海履行义务。刘俊同日拒收了快递，刘秀福同日签收了快递。2017年3月20日，一审法院执行人员向刘俊、刘秀福下达了提取王安海租金（2016）鄂0606执协1957号之一的协助执行通知书。另查明，刘俊、刘双于2012年2月29日在襄州区民政局登记结婚，刘秀福、孟丽艳于2006年1月12日在襄州区民政局登记结婚。关于刘俊、刘秀福已交纳的租金（含45万元押金），郭清笃陈述刘俊、刘秀福总共只交166.6万元，刘俊、刘秀福认为总共已交195.6万元，二者相差29万元。后经双方进一步对账，郭清笃又对刘俊、刘秀福《金河大厦房屋租金明细情况说明》中的21万元认可，8万元未认可，这8万元刘俊、刘秀福也未有证据证明。因此，一审法院认定刘俊、刘秀福总共已支付郭清笃187.6万元（其中押金45万元，租金142.6万元）。一审法院认为，王安海与刘俊、刘秀福签订《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律的相关规定，系有效合同，双方均应遵守。王安海将其合同权利于2016年9月20日转让给郭清笃，并履行了通知债务人（即刘俊、刘秀福）义务，该合同权利转让符合《中华人民共和国合同法》的相关规定，产生合同权利转让的法律效力。从2015年1月15日刘俊、刘秀福应交房屋租金之日起至2017年1月15日止，刘俊、刘秀福应交房屋租金1828453.44元（3462.98㎡×22元／月·㎡×24月），刘俊、刘秀福实际已交租金142.6万元（不含45万元押金），仍欠房租402453.44元，累计达5.28个月（402453.44元÷76185．56元／月）。按照郭清笃与刘俊、刘秀福之间房屋租赁合同13.2条的约定，权利人郭清笃有权单方提前解除合同，郭清笃解除合同的意思表示写在其向一审法院递交的起诉状中，而起诉状最后送达日期为2017年3月24日，故一审法院确定郭清笃、刘俊、刘秀福的房屋租赁合同于2017年3月24日解除。合同解除后，刘俊、刘秀福应当返还权利人郭清笃房屋（包括装修附合物，刘俊、刘秀福安装的电梯），其他物品刘俊、刘秀福自己带走。刘俊、刘秀福逾期未交付房屋租金，按合同13.2条的约定，应当支付权利人郭清笃违约金，而郭清笃并未提供收到刘俊、刘秀福租金的年度原始凭证，故郭清笃诉状中计算违约金的方法没有事实依据。一审法院根据一审法院查明的刘俊、刘秀福累计欠租金数额、时间予以计算，即402453.44元×5.28月×30天×2‰=127497.25元。2017年1月15日之后刘俊、刘秀福实际占用房屋期间应仍按每月76185.56元标准向郭清笃支付房屋占有使用费，至刘俊、刘秀福实际返回房屋之日止。刘俊、刘秀福租赁上述房屋经营为家庭生计，所负之债分别系在与刘双、孟丽艳夫妻关系存续期间，应为夫妻共同债务，刘双、孟丽艳也应承担偿还责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第八十一条、第九十四条第一款第二项、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、确认原告郭清笃解除2014年7月15日被告刘俊、刘秀福与王安海签订的房屋租赁合同的行为有效，双方合同于2017年3月24日解除；二、被告刘俊、刘秀福返还原告郭清笃位于襄阳市××区××河大厦××、××层房屋（含装饰装修附合物、被告刘俊、刘秀福安装的电梯），其他物品被告刘俊、刘秀福自已带走；三、被告刘俊、刘秀福支付原告郭清笃截止到2017年1月15日房屋租金402453.44元。2017年1月15日以后至被告刘俊、刘秀福实际房屋返还之日止的房屋占有使用费，被告刘俊、刘秀福仍按每月76185.56元计算支付；四、被告刘俊、刘秀福支付原告郭清笃违约金127497.25元；五、被告刘双、孟丽艳对上述判决第三、第四项承担偿还责任；六、原告郭清笃返还被告刘俊、刘秀福押金45万元；七、驳回原告郭清笃其他诉讼请求。上列应履行义务，于本判决生效之日起十日内履行。逾期履行，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定处理。案件受理费15153元，由刘俊、刘秀福负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院查明，甲方王安海与乙方刘俊、刘秀福签订的房屋租赁合同约定，甲方自愿将座落在襄阳市樊城区解放路228号金河大厦第4、5层的房屋（建筑面积共为3462.98平方米，以登记为准，证号7xxxxxx、7xxxxxx）出租给乙方作经营使用。该合同还约定：本合同生效当日内乙方向甲方交付租房履约保证金45万元，逾期不交，甲方有权单方解除合同，并不需要通知乙方。合同到期后，甲方无息退还给乙方。期间，若乙方违约，则甲方不退还给乙方。2015年7月3日，一审法院作出〔2015〕鄂樊城民初字第00034号民事裁定书，裁定查封王安海所有的位于襄阳市××河大厦××、××层的房屋，面积为1520㎡（产权证号：7xxxxxx、7xxxxxx）。一审法院认定的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，2016年9月20日，王安海与郭清笃签订债权转让协议，约定，王安海将其于2014年7月15日同刘俊、刘秀福签订的房屋租赁合同的权利全部转让给郭清笃，自本合同生效之日起，郭清笃即享有对刘俊、刘秀福在上述房屋租赁合同中的权利，刘俊、刘秀福直接对郭清笃履行上述房屋租赁合同中的相关义务。王安海将其在上述房屋租赁合同中享有的权利全部转让给郭清笃，符合《中华人民共和国合同法》第七十九条的规定，故上述权利转让合法有效。2016年9月29日，王安海通过EMS邮政快递分别向刘俊、刘秀福邮寄了合同权利转让通知，通知内容为，刘俊、刘秀福：关于王安海于2014年7月15日同你二人签订的房屋租赁合同，现王安海将此合同的权利全部转让给郭清笃，你二人自接到本通知之日起，郭清笃直接对你二人行使合同权利，你二人直接对郭清笃履行合同义务，不再对王安海履行义务。同日，刘俊拒收了快递。同日，刘秀福签收了快递。据此可以认定上述权利转让已经通知债务人刘俊、刘秀福。根据《中华人民共和国合同法》第八十条第一款的规定，上述权利转让对债务人刘俊、刘秀福已经发生法律效力，郭清笃依法取得了上述房屋租赁合同中出租方的全部权利。刘俊、刘双上诉提出，刘俊未收到过王安海的债权转让通知，债权转让对刘俊不发生效力，该上诉理由不符合法律规定，本院不予采纳。刘俊、刘双上诉提出，郭清笃不是租赁房屋的所有权人，郭清笃只是租赁房屋所有权人王安海的代理人，郭清笃与该房屋没有直接利害关系，其不能作为本案的原告进行起诉，该上诉理由没有法律依据，本院不予采纳。刘俊、刘双上诉提出，郭清笃不具备本案原告的主体资格，其无权作为租赁合同的原告起诉刘俊、刘双，该上诉理由不符合法律规定，本院不予采纳。虽然郭清笃未取得租赁房屋的所有权，但郭清笃取得的合同权利包括上述房屋租赁合同中出租方的合同解除权。刘俊、刘双上诉提出，原审判决并未明确王安海向郭清笃转让的是什么权利，如果王安海向郭清笃转让的不是房屋所有权，郭清笃无权解除合同，该上诉理由不能成立，本院不予采纳。上述房屋租赁合同约定，承租方逾期支付租金达一个月以上的（含一个月），出租方有权单方提前解除合同。该约定系合同双方当事人对出租方一方解除合同的条件的约定。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，该条件成就时，出租方可以解除合同。上述房屋租赁合同约定，本合同生效当日内承租方向出租方交付租房履约保证金45万元，合同到期后，出租方无息退还给承租方，期间，若承租方违约，则出租方不退还给承租方。根据该约定，不能以履约保证金折抵应付的房屋租金。截止到2017年1月15日，刘俊、刘秀福共计拖欠房屋租金402453.44元，刘俊、刘秀福逾期支付租金已经达一个月以上。上述房屋租赁合同约定的出租方一方解除合同的条件已经成就，郭清笃可以据此解除上述房屋租赁合同。郭清笃起诉请求判令解除上述房屋租赁合同，原审判决上述房屋租赁合同解除，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款的规定。刘俊、刘双上诉提出，原判决认定刘俊、刘秀福欠交租金40.2万元，而刘俊、刘秀福还缴纳了45万元的履约保证金，该履约保证金足以填补刘俊、刘秀福缓交的租金金额，刘俊、刘秀福缓交租金的行为不属于合同法第94条规定的情形，刘俊、刘秀福暂时没有及时足额支付租金只是属于履行瑕疵，并不必然导致解除租赁合同，刘俊、刘秀福可以再通过继续履行、采取补救措施等行为全面履行合同，原判决判令直接解除合同不符合合同法第227条的规定，原判决判令直接解除合同错误，该上诉理由不能成立，本院不予采纳。郭清笃一审中请求依法判令刘俊、刘双、刘秀福、孟丽艳共同连带向郭清笃支付逾期交付租金的违约金，直至刘俊、刘秀福将房屋返还给郭清笃为止，上述违约金暂计算至2017年1月15日金额为103052.53元。因103052.53元只是计算至2017年1月15日的金额，并非计算至刘俊、刘秀福将房屋返还给郭清笃为止的金额，故原审判决刘俊、刘秀福支付郭清笃违约金127497.25元并未超出郭清笃的诉讼请求。刘俊、刘双的该上诉理由不能成立，本院不予采纳。上述房屋租赁合同约定，本合同生效当日内承租方向出租方交付租房履约保证金45万元，期间，若承租方违约，则出租方不退还给承租方。该约定合法有效。虽然刘俊、刘秀福在上述房屋租赁合同履行期间存在违约，依据该约定，租房履约保证金45万元不退还给刘俊、刘秀福，但在原审判决刘俊、刘秀福支付郭清笃违约金、返还郭清笃房屋（含刘俊、刘秀福安装的电梯）的情况下，如依据该约定，郭清笃不退还刘俊、刘秀福租房履约保证金45万元，则刘俊、刘秀福因其违约行为承担的违约责任明显过重，原审判决郭清笃返还刘俊、刘秀福押金45万元，减轻了刘俊、刘秀福的违约责任，并无明显不当，故本院对原审判决的该处理意见予以维持。对郭清笃要求改判郭清笃不予返还刘俊、刘秀福押金45万元的上诉请求，本院不予支持。
综上所述，刘俊、刘双的上诉请求不能成立，应予驳回；郭清笃的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费23203元，由上诉人刘俊、刘双负担15153元，上诉人郭清笃负担8050元。
本判决为终审判决。
审判长 陈守军
审判员 张 杨
审判员 刘媛媛
二〇一八年三月六日
书记员 乾 辉