江苏省靖江市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏1282民初4853号
原告：江苏靖江农村商业银行股份有限公司马桥支行，统一社会信用代码91321282MA1MMUJD81，住所地靖江市马桥西首。
负责人：祁青，行长。
委托诉讼代理人：徐鸿明，该支行职员。
被告：李斌良，男，1965年1月12日生，汉族，住靖江市。
被告：张琴，女，1972年4月14日生，汉族，住靖江市。
原告江苏靖江农村商业银行股份有限公司马桥支行（以下简称马桥农商行）与被告李斌良、张琴为金融借款合同纠纷一案，本院于2017年7月20日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人徐鸿明到庭参加诉讼。被告李斌良、张琴经本院公告送达诉状副本、开庭传票等诉讼文书后，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
马桥农商行向本院提出诉讼请求：1、判令被告李斌良立即归还借款30万元，并承担利息（自2016年11月21日至2016年12月10日按年利率9.18%计算；自2016年12月11日起至实际清偿之日止按年利率13.77%计算）；被告张琴对上述债务承担连带保证责任。2、原告对李斌良、张琴设定抵押的房地产享有优先受偿权。3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年12月29日，被告李斌良与原告签订最高额个人担保借款合同，约定李斌良于当日至2018年12月8日期间向原告借款最高额为30万元，时以李斌良名下的房地产提供了抵押担保，并由张琴提供了连带责任保证。2016年1月4日，原告向李斌良贷出30万元，约定年利率为9.18%，每月21日结息等。后被告李斌良还息至2016年11月20日。余欠本息两被告一直拖欠。
被告李斌良、张琴未作答辩。
本院经审理认定事实如下：2015年12月29日，被告李斌良与原告签订最高额个人担保借款合同一份，约定李斌良向原告借款最高本金余额不超过30万元，贷款资金存入李斌良账户：62×××08；借款利率以借据记载利率为准；借款人未按合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。借款担保方式为抵押加保证。张琴作为连带责任保证人在该合同中签名担保，担保范围包括借款本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、律师费等贷款人实现债权的费用；一次性还款的，保证期限为每期还款日起二年；分期偿还的，保证期间为每笔借款到期日起二年。在担保条款中还约定：借款人同时提供了物的担保的，保证人愿就本合同项下的全部债务先于物的担保履行保证责任。李斌良、张琴以位于靖江市靖城镇××小区××室的房地产提供抵押担保，并于2015年12月30日办理了房屋他项权证（证号为：靖房他证城字第××号、债权数额为29万元）、土地他项权证（证号为：靖他项（2015）第1914号、担保价值为1万元）。2016年1月4日，原告通过转账方式向李斌良上述账户发放了贷款30万元。借款借据载明：结息方式为每月21日结息；年利率为9.18%；借款日期为2016年1月4日；到期日为2016年12月10日。后李斌良归还了2016年11月20日前的利息。此后的借款本息李斌良一直拖欠，担保人亦未履行担保责任，致起讼争。
本院认为，被告李斌良、张琴经本院公告传唤，无正当理由未到庭应诉，视为放弃抗辩原告主张的权利。根据原告的陈述及举证，可确认原、被告间存在金融借款及担保关系。被告李斌良向原告借款后，理应及时按约还本付息，逾期还款应承担违约责任。被告李斌良以登记在其名下位于靖江市靖城镇××小区××室的房地产（房产证号：靖房权证靖城镇字第××号、土地证号：靖国用2011第6020**号）为上述借款本息提供担保，办理了抵押登记，抵押权自登记时设立。原告要求对抵押房地产享有优先受偿权，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。至于抵押权的实现额度，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》规定，抵押物登记记载的内容与抵押合同内容不一致的，以登记记载的内容为准。虽双方在抵押借款合同中约定的担保范围包括本金、利息、违约金、损失等，但房屋他项权证记载的债权数额为29万元、土地他项权证记载的担保价值为1万元，故抵押权的实现应以总额30万元为准。因本案原告的债权既有物的担保，又有人的担保，现债务人李斌良不履行债务，担保人张琴应当按照合同约定就本合同项下的全部债务先于物的担保履行保证责任。担保人承担了担保责任后有权向主债务人李斌良追偿。综上，原告的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告李斌良于判决生效后十日内归还原告江苏靖江农村商业银行股份有限公司马桥支行借款本金30万元，并承担利息（自2016年11月21日至2016年12月10日按年利率9.18%计算，从2016年12月11日起至实际清偿之日按年利率13.77%计算）。
二、原告江苏靖江农村商业银行股份有限公司马桥支行对登记在被告李斌良名下的位于靖江市靖城镇新安苑小区4幢201室的房地产（房产证号：靖房权证靖城镇字第××号、土地证号：靖国用2011第602031号）折价或拍卖、变卖后的价款在**万元的范围内享有优先受偿权。
三、被告张琴就李斌良上述第一条债务先于上述第二条物的担保承担连带保证责任。
如未按本判决确定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5800元，由两被告负担（原告已交纳，两被告在履行判决义务时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状正本一份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费5800元，费用缴纳至江苏省泰州市中级人民法院，开户行：中国银行泰州分行营业部，账号：47×××53号：104312800123。
审 判 长 展 飞
代理审判员 吉国庆
人民陪审员 周富和
二〇一七年十二月四日
书 记 员 朱 琴
附：法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押为，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第三十条出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期限届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第六十一条抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。