镇江经济开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏1191民初1700号原告：宏泰置业（镇江）有限公司，住所地镇江新区丁卯经十二路以东留学人员创业园404号。法定代表人：董济和，该公司董事长。委托代理人：吴鸣，福建汇成律师事务所律师。被告：吕方志。被告：耿青玲。两被告共同委托代理人：陈荣富，镇江市丹徒区正和法律服务所法律工作者。原告宏泰置业（镇江）有限公司与被告吕方志、耿青玲商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月1日受理后，依法由审判员张红适用简易程序于2016年7月13日公开开庭进行了审理。后组成合议庭于2016年9月22日公开开庭进行了审理。原告委托代理人吴鸣，两被告共同委托代理人陈荣富均两次到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2011年7月3日签订商品房买卖合同一份，约定两被告购买原告开发的东锦花园10幢1209室房屋，总价877800元，两被告支付首付267800元，剩余购房款61万元以商业贷款方式由贷款银行直接汇付至原告指定账户。合同签订后，双方均按约定履行了支付购房款及交付房屋的义务，贷款银行中国银行股份有限公司镇江丁卯桥支行（下称“丁卯桥支行）也按约定向原告汇付了61万元贷款。由于两被告拒绝办理房屋所有权证，致使丁卯桥支行无法如其取得抵押权证。丁卯支行于2015年4月7日起诉两被告和原告，要求提前偿还全部贷款本息以及律师费用等。该案经镇江市京口区人民法院判决，判令两被告归还丁卯桥支行借款本金499660.94元（截止2015年10月26日）并给付原告自2015年10月27日起至实际给付之日按月息6.1688‰计算的利息及律师代理费33700元，原告承担连带清偿责任。该案在执行过程中，镇江市京口区人民法院于2016年4月11日扣划了原告的银行存款538431.39元。依照合同附件四第（二）款约定，原告为两被告的贷款行为承担阶段性担保责任，如因原告为两被告偿还贷款达到贷款总额的10%，则原告有权单方解除合同，并要求两被告返还代偿款项及利息，承担购房总价10%的违约金。原告为主张债权而支付的诉讼费、律师费、财产保全费、差旅费、执行费、拍卖费等由两被告承担。由于两被告的违约行为已致使原告为其承担保证责任，且承担数额已超过贷款总额的10%，原告依照上述条款约定行使解除权，请判令解除原、被告于2011年7月3日签订的商品房买卖合同，同时两被告立即向原告返还诉争房屋；两被告向原告支付代偿款538431.39元、律师费20000元、违约金87780元，并确认上述款项直接从原告因合同解除需退还给两被告的购房款877800元中直接抵扣；两被告承担诉讼费及保全费。两被告辩称：不同意解除商品房买卖合同；原告的第一项诉讼请求商品房买卖纠纷，第二项诉讼请求是追偿权纠纷，不属于同一法律关系，不能合并审理；是原告的原因导致被告未办理房屋产权证，我方不承担违约金、律师费、诉讼保全费。经审理查明：两被告系夫妻关系。2011年7月3日，原告与两被告签订商品房买卖合同，约定两被告向原告购买原告建设的东锦花园10幢1209号房屋（以下简称涉案房屋），交付时间为2012年3月31日前；两被告于2011年5月23日支付购房定金1万元，2011年7月1日支付首期购房款257800元，2011年7月11日前通过按揭贷款方式支付购房款61万元；原告为两被告的按揭贷款提供担保，在担保期间内，如原告代两被告偿还的款项及利息累计达到两被告按揭贷款总额的10%或者两被告连续三次被银行要求承担保证责任，视为两被告对商品房买卖合同的根本违约，原告有权单方面解除合同，收回房产另行处理，并要求两被告返还代偿款项及利息，承担购房总价10%的违约金；原告为实现债权而支出的合理费用（包括但不限于诉讼费、律师费、保全费等）由两被告承担；在两被告协助原告办妥相关手续（包括但不限于合同的注销手续）后10日内，原告扣除应由两被告承担的违约金及各项费用（包括但不限于代偿款项、利息、实现债权的费用等）后，退还剩余购房款。合同签订后，两被告于2011年7月4日共计支付原告购房款267800元。2011年7月19日，丁卯桥支行与两被告签订个人一手住房贷款合同，约定两被告向丁卯桥支行借款61万元用于购买涉案房屋；期限为180个月；按月等额本息还款；贷款利率采用浮动利率，第一个浮动周期内贷款月利率为6.1688‰，每满一年后，再按当时人民银行公布的10年法定贷款利率上浮5%确定所有贷款下一年利率；每月18日为结息日及付息日；若两被告未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止；逾期贷款罚息利率为合同约定的贷款利率水平上加收40%；以合同项下贷款所购房屋提供抵押的，无论何种原因无法办理抵押登记的或因抵押人拒绝或拖延获取房屋所有权证书，或非因抵押权人的其他原因致使抵押权不能有效设立的，原告有权宣布合同项下贷款本息全部提前到期，要求保证人承担保证责任；因本合同争议解决发生的费用（包括律师费等）均由借款人承担；《个人一手住房贷款通用条款》为贷款合同的附件，构成合同不可分割的组成部分，双方均确认在贷款合同上签字、盖章即视为对通用条款的确认，无需另行在通用条款上签字等。原告自愿为两被告在上述贷款合同项下的全部债务提供阶段性连带责任保证担保，即自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或者借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任及保证责任；保证期间从合同生效之日起至最后一期债务履行期届满之日起两年。当日，丁卯桥支行向两被告发放了贷款61万元至指定帐户。此后，两被告就涉案房屋一直未办理房屋所有权证，致无法办理抵押登记。截止2015年10月26日，两被告尚欠丁卯桥支行借款本金499660.94元。2015年4月7日，丁卯桥支行以两被告未能依约办理抵押登记手续为由，将两被告和原告诉至镇江市京口区人民法院，该院于2015年11月5日作出（2015）京商初字292号民事判决，判令两被告归还丁卯桥支行借款本金499660.94元（截止2015年10月26日）并给付丁卯桥支行自2015年10月27日起至实际给付之日按月息6.1688‰计算的利息；两被告给付丁卯桥支行律师代理费33700元；原告对两被告的上述债务承担连带清偿责任；案件受理费9184元、保全费3520元，合计12704元，由两被告和原告负担。该案在执行过程中，镇江市京口区人民法院于2016年4月11日扣划了原告银行存款538431.39元。审理中，原告提出已如期向两被告交付涉案房屋，由于两被告不愿意缴纳契税，致使无法办理房屋产权手续，但未提供房屋已交付给两被告的证据材料。两被告对此不予认可，认为房屋未交付，是原告的原因导致无法办理房屋产权手续。另查明，因本案诉讼，原告支出律师费20000元。上述事实，有当事人陈述、书证等证据予以证实。本院认为：原告与两被告之间的商品房买卖合同合法有效。商品房买卖合同约定在担保期间内，如原告代两被告偿还的款项及利息累计达到两被告按揭贷款总额的10%或者两被告连续三次被银行要求承担保证责任，视为两被告对商品房买卖合同的根本违约，原告有权单方面解除合同，收回房产另行处理，并要求两被告返还代偿款项及利息，承担购房总价10%的违约金，原告为实现债权而支出的合理费用由两被告承担，在两被告协助原告办妥相关手续后10日内，原告扣除应由两被告承担的违约金及各项费用后，退还剩余购房款。原告已于2016年4月11日代两被告偿还丁卯桥支行的贷款538431.39元。根据上述合同约定原告有权解除双方签订的商品房买卖合同，并要求两被告承担违约金87780元及律师费20000元。涉案房屋总价877800元，双方签订的商品房买卖合同解除后，原告应按照合同约定退还两被告购房款231588.61元（877800元-538431.39元-87780元-20000元）。原告未举证证明涉案房屋已交付给两被告，原告要求两被告返还涉案房屋的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告宏泰置业（镇江）有限公司与被告吕方志、耿青玲于2011年7月3日签订的商品房买卖合同。二、原告宏泰置业（镇江）有限公司需退还被告吕方志、耿青玲购房款231588.61元。三、驳回原告宏泰置业（镇江）有限公司的其他诉讼请求。案件受理费10262元，保全费4909元，合计15171元，由被告吕方志、耿青玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  张 红人民陪审员  孔国平人民陪审员  陈 兰二〇一六年十一月七日书 记 员  林云清（附上诉须知）附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。