江西省吉安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣08民终235号
上诉人（原审被告）：李水保，男，1966年6月16日出生，汉族，住江西省新余市渝水区。
委托诉讼代理人：杨七芽，江西弘杰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吉安市吉州区宁雅商贸有限公司，住所地江西省吉安市吉州区阳明东路13号（文化大楼），统一社会信用代码9136080259182553XR。
法定代表人：罗永康，该公司经理。
委托诉�代理人：沈胜寒，江西省吉安市天平法律服务所法律服务工作者。
李水保因与吉安市吉州区宁雅商贸有限公司（以下简称宁雅公司）租赁合同纠纷一案，不服吉安市吉州区人民法院（2016）赣0802民初第754号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月25日作出（2017）赣08民终279号民事裁定，将本案发回重审。吉安市吉州区人民法院于2017年10月27日作出（2017）赣0802民初1633号民事判决，李水保不服，向本院提起上诉。本院于2018年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李水保上诉请求：1.撤销一审判决，驳回宁雅公司的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由宁雅公司承担。事实和理由：1.李水保与宁雅公司共同从江西晶瑞实业有限公司（以下简称晶瑞公司）承租涉案店面后，李水保再将合同权利义务概括转让给宁雅公司，并�2013年11月4日签订《店面转让协议》，故李水保与宁雅公司之间是合同权利义务概括转移关系。2.转让协议签订后，是由晶瑞公司与宁雅公司履行2013年9月12日的《房屋租赁合同》。出租人吉州区机关事务管理局（以下简称机关事务局）与承租人吉安华益投资有限公司（以下简称华益公司）的原租赁合同与2013年9月12日的《房屋租赁合同》中的租赁面积存在很大差别，机关事务局与华益公司的原租赁合同被解除，不代表2013年9月12日的《房屋租赁合同》完全履行不能。2013年11月4日的《店面转让协议》事实上已经全部履行，并且得到了晶瑞公司的认可和同意。3.晶瑞公司是2013年9月12日《房屋租赁合同》中宁雅公司主张的10年承租期限的合同义务人。转让行为发生后，李水保退出了租赁关系，由宁雅公司独立履行与晶瑞公司签订的房屋租赁合同，该房屋租赁合同在发生转让�是否得到切实履行与李水保无关。况且宁雅公司从晶瑞公司处承租的店面面积为320平方米，出租人机关事务局与承租人华益公司的原租赁合同涉及的房屋建筑面积为114.85平方米，其中有200多平方米的店面面积系晶瑞公司扩建的，该部分扩建面积并没有解除租赁合同关系，宁雅公司使用该部分房屋租赁面积不存在权利限制。故一审判决按照320平方米的租赁面积全部认定履行不能并折算转让款，没有任何事实和法律依据。
宁雅公司辩称，涉案店面并非共同承租，而是李水保先租后转。从2016年3月份起，李水保全部尚失涉案店面前后两部分租赁权，宁雅公司和新的权利人重新签约租赁。其与李水保之间存在转租合同，李水保没有履约，要承担责任。请求驳回上诉，维持原判。
宁雅公司向一审法院起诉请求：1.解除宁雅公司、李水保于2013年11月4日签订的《店面转让协议》；2.李水保返还宁雅公司支付的店面转让款50万元；3.本案诉讼费由李水保承担。
一审法院认定事实：2013年9月12日，李水保与晶瑞公司签订《房屋租赁合同》并约定，李水保承租晶瑞公司位于江西省××市吉州区××文化大楼××楼××号门面，租赁房屋建筑面积320平方米，使用面积300平方米，租赁期限10年，租金2.25万元/月，从第3年起每3年租金递增5%，保证金为20万元，以上《房屋租赁合同》的抬头“出租人”、落款“承租人”、合同骑缝处均盖有宁雅公司公章。2013年11月4日，宁雅公司与李水保签订《店面转让协议》并约定，李水保将上述店面10年承租权转让给宁雅公司，转让费80万元，宁雅公司于店面正式验收交付之日向李水保偿付转让费20万元，余款于2014年年底付清。李水保向宁雅公司保证转让标的物真实、合法、有效，10年承租期满�宁雅公司与晶瑞公司续租，李水保予以协助。同日，宁雅公司向李水保支付转让款20万元，并就剩余转让款60万元向李水保出具欠条，约定于2014年12月底前付清。2015年1月16日，宁雅公司另向李水保支付转让款30万元，后者在向前者出具的收据上备注“收款用途”为2014年至2017年底转让费，以上宁雅公司共向李水保偿付转让款50万元。2013年11月14日，宁雅公司向李水保支付上述店面2014年度租金27万元。
另查明，吉安市吉州区阳明东路1号101室原登记于吉安市吉州区文化局名下。2013年10月，吉安市吉州区成立机关事务局并接收了吉州区文化局上述房产。2014年4月14日，华益公司向机关事务局承租了吉安市吉州区阳明东路1号楼由东向西5-6间门面，面格约114.85平方米，租期从2014年4月1日起至2017年3月31日止计3年，年租金19万元。2015年9月11日，机关事务局以华益公司未按�偿付租金为由向一审法院提起另案诉请，经一审法院（2015）吉民一初字第1262号民事判决确认，解除机关事务局与华益公司于2014年4月14日签订的《房屋租赁合同》，限华益公司于判决生效后15日内搬出吉安市吉州区阳明东路1号楼由东向西5-6间门面。宁雅公司为继续经营需要，于2016年4月20日就上述部分店面与机关事务局签订《房屋租赁合同》并约定，宁雅公司向机关事务局承租吉安市吉州区阳明东路1号楼由东向西3-7间门面，租期从2016年4月1日至2017年3月31日。次日，宁雅公司为此偿付2016年4至6月租金5.25万元和保证金4万元。
再查明，在本案庭审过程中，晶瑞公司出具证明载明，本案涉案物业中114.85平方米系华益公司以其名义从机关事务局承租而来，其余房产系晶瑞公司改、扩建形成，统一由晶瑞公司对外招租。宁雅公司与李水保在庭审时，亦对吉安市吉州区阳明东路1号楼由东向西5-6间门面，面积约114.85平方米包含在本案涉案租赁物之中并无异议。除114.85平方米外的涉案店面，宁雅公司认为其出租权应由案外人万丽琴享有，且其为继续经营需要，于2016年4月1日与万丽琴另行签订租赁合同并支付租金，李水保则认为其余涉案店面出租权仍由晶瑞公司享有。
一审法院认为，一、关于宁雅公司、李水保系共同从晶瑞公司租赁涉案店面，还是晶瑞公司转租李水保后，由李水保再次转租于宁雅公司？2013年9月12日，李水保与晶瑞公司签订的《房屋租赁合同》中，抬头“出租人”、落款“承租人”、合同骑缝处均盖有宁雅公司公章，且晶瑞公司出具的证明亦合乎李水保的主张。一审法院认为宁雅公司系从李水保处转租涉案店面，理由：首先，2013年11月4日，宁雅公司在与李水保签订《店面转让协议》中约定，李水保将涉�店面10年承租权转让给宁雅公司，10年承租期满由宁雅公司与晶瑞公司续租，李水保予以协助。协议明确租期期满才由宁雅公司向晶瑞公司续租，从文义上看，宁雅公司、李水保均认可10年期满前，宁雅公司并非直接向晶瑞公司承租的事实。其次，公司对外经营加盖印章的行为，一般应认定为其真实意思表示，但宁雅公司在《房屋租赁合同》抬头“出租人”、落款“承租人”均有落章与一般磋商习惯不符，且在《房屋租赁合同》约定上无宁雅公司权利义务的片字提法，若宁雅公司、李水保共同承租涉案店面，则双方即应签订退伙协议而非转让协议，且宁雅公司向李水保交纳转让费及2014年度租金的事实亦显矛盾。二、关于涉案部分店面的出租人与承租人解除租赁合同后，转租合同应否相应解除？2013年11月4日，李水保与宁雅公司签订《店面转让协议》承诺，保证转让标�物真实、合法、有效。但出租人机关事务局与承租人华益公司的原租赁合同解除后，无论华益公司与晶瑞公司系何法律关系，晶瑞公司与李水保签订的转租合同的效力根据合同相对性的原理，原租赁合同的解除不当然使转租合同丧失效力。但当原租赁合同因承租人的违约而解除时，承租人即已丧失租赁权，次承租人不得对出租人主张租赁权之存续，转租合同在客观上成了不能履行的合同。此时，转租合同可因实际承租人的请求而解除。三、关于宁雅公司主张的50万元转让费应否按比例返还？在宁雅公司、李水保转租合同客观不能履行的前提下，李水保应按宁雅公司从其处转租租赁物的实际承租期折算转让费后，多余部分应予返还。从2013年11月4日李水保向宁雅公司交付租赁物，到2016年4月1日宁雅公司另向案外人承租涉案租赁物止，宁雅公司实际从李水保处享有租赁878日，按2015年1月16日，李水保收取宁雅公司30万元后出具收款中载明“2014年至2017年底转让费”，折算每年的转让费约定为7.5万元，故李水保应返还的转让费为31.9589万元（50万元-878日/365日*7.5万元）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第四项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十三之规定，判决：一、解除吉安市吉州区宁雅商贸有限公司与李水保于2013年11月4日签订的《店面转让协议》；二、李水保于本判决生效后十日内返还吉安市吉州区宁雅商贸有限公司转让费31.9589万元；三、驳回吉安市吉州区宁雅商贸有限公司的其他诉讼请求。案件受理费11800元，由宁雅公司负担4130元，李水保负担7670元。
本院二审期间，宁雅公司提交了房屋租赁合同1份，拟证明早在2012年9月，万丽琴就从吉安市企业用房房管所处租�了案涉店面，后万丽琴修建了案涉店面后半部分，吉安市企业用房房管所遂将案涉店面一并租赁给万丽琴使用；提交了工商银行回单，拟证明其与万丽琴签订租赁合同后，支付了30万元转让费。李水保质证认为，不能确定房屋租赁合同的真实性，且对该合同的关联性、合法性亦有异议；对工商银行回单的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，回单上的金额是25万元而非30万元，且是吉安市吉州区阳明东路1号楼由东向西5-7号三间门面（不包括本案改、扩建店面）的租赁转让款。本院认为，房屋租赁合同上盖有吉安市企业用房房管所公章，李水保虽然不能确认其真实性，但亦未提交证据证明该合同为虚假合同或申请对公章的真伪进行鉴定，故本院对该合同的三性均予确认；李水保对工商银行回单的真实性、合法性均没有异议，且回单上的金额25万元在宁雅公司主张已付万丽琴的转让款30万元内，回单上附言栏中有“阳明东路1号文化大楼由东向西5-7间门面后段租赁转让权”字样，故对该证据予以采信。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，根据当事人双方的诉辩意见，当事人二审争议的焦点是：一、案涉店面系当事人共同从晶瑞公司租赁，还是由晶瑞公司转租给李水保后，再由李水保转租给宁雅公司？二、案涉店面的出租人与承租人解除租赁合同后，转租合同是否应解除？三、宁雅公司主张的转让费应如何返还？
关于争议焦点一。《中华人民共和国合同法》第二条第一款规定：本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。根据2013年9月12日《房屋租赁合同》，合同当事人是晶瑞公司和李水保，该合同中并无宁雅公司的任何权利义务约定，尽管在该合同抬头出租人、落款李水保以及骑缝等处盖有宁雅公司公章，但该合同并无任何文字表明宁雅公司为何在合同上盖章；根据2013年11月4日宁雅公司与李水保签订的《店面转让协议》，李水保将其根据上述《房屋租赁合同》租得的案涉店面承租权转让给宁雅公司，约定了转让费、交付时间等事项，并保证转让标的物真实、合法、有效，十年承租期满由宁雅公司直接与晶瑞公司续租，李水保予以协助；根据宁雅公司于2013年11月4日向李水保出具的承诺书，宁雅公司承诺于2018年12月31日将李水保向晶瑞公司交纳的店面租赁保证金置换，宁雅公司付款后李水保将保证金收据交给宁雅公司，再由宁雅公司向晶瑞公司收回该款；宁雅公司在一审庭审中称其只是为了核实确定《房屋租赁合同》而在该合同上盖章，而李水保却借此混淆事实。综上，可以认定《房屋租赁合同》由李水保和晶瑞公司签订，宁雅公司不是该合同的当事人，李水保租得案涉店面后将其转让给了宁雅公司，宁雅公司为了固定该合同而在该合同上盖章。
关于争议焦点二。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。根据一审法院（2015）吉民一初字第1262号和1263号民事判决书以及公告，案涉店面（不包括改、扩建部分）属于国有资产，由机关事务局于2014年出租给华益公司，但因华益公司未交租金租赁合同被解除，华益公司被一审法院要求搬出案涉店面；根据宁雅公司与机关事务局签订的房屋租赁合同、江西省行政事业单位资金往来结算票据，机关事务局于2016年4月20日将案涉店面（不包括改、扩建部分）出租给宁雅公司，租期自2016年4月1日至2017年3月31日，宁雅公司交纳了租金和保证金；根据吉安市企业用房房管所与万丽琴于2014年2月27日签订的房屋租赁合同、宁雅公司与万丽琴于2016年4月1日签订的房屋租赁合同、袁冬、万丽琴出具的承诺书以及收条、工商银行回单，吉安市企业用房房管所与万丽琴于2012年9月18日签订了房屋租赁合同，按合同约定万丽琴对吉安市吉州区阳明东路15号房屋进行了维修、改建，改造后房屋产权归吉安市企业用房房管所所有，租赁给万丽琴使用，后万丽琴将案涉店面的后段（即改、扩建部分）转租给宁雅公司，租期自2016年4月1日至2020年3月31日，宁雅公司为此付给万丽琴转让款30万元；根据晶瑞公司出具的证明，案涉店面（不包括改、扩建部分）系其以华益公司名义从机关事务局承租而来，晶瑞公司进行了改、扩建。综上，就案涉店面发生争议的租赁期间而言，晶瑞公司并未取得案涉店面（不包括改、扩建部分）的承租权利。虽然根据李水保与晶瑞公司的《房屋租赁合同》，李水保就上述案涉店面改、扩建部分有10年的承租权利，但就案涉店面发生争议的租赁期间而言，晶瑞公司并未出庭作证，李水保、晶瑞公司亦未提供证据证明晶瑞公司对案涉店面改、扩建部分享有出租的权利。相反，现有证据可以证明案涉店面改、扩建部分由万丽琴承租，已由万丽琴转租给宁雅公司，而晶瑞公司并未因此对万丽琴或宁雅公司提出权利主张。故可以认定就案涉店面发生争议的租赁期间而言，晶瑞公司亦不享有案涉店面改、扩建部分的出租权利。因此李水保亦未取得案涉店面发生争议的租赁期间的承租权利，故其与宁雅公司签订的《店面转让协议》，因不能保证案涉店面的可承租期限，导致不能继续履行以实现合同目的，依法依约应当解除。
关于争议焦点三。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因李水保不能保证案涉店面的可承租期限，导致本案《店面转让协议》不能继续履行，依约李水保应按宁雅公司从其处转租案涉店面的实际租赁期间折算转让费，就本案发生争议的租赁期间已交付的转让费，依法应予返还。从2013年11月4日李水保向宁雅公司交付案涉店面，到2016年4月1日起宁雅公司向机关事务局、万丽琴承租涉案店面时止，宁雅公司实际从李水保处租赁案涉店面878日。根据2015年1月16日李水保收取宁雅公司30万元店面转让费后出具的收据，其中载明“2014年至2017年底转让费”，故可认定双方约定每年的转让费为7.5万元，因此李水保应返还的店面转让费为31.9589万元（50万元-7.5万元×878日/365日）。
综上所述，李水保的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6175元，由上诉人李水保负担。
本判决为终审判决。
审判长 张才长
审判员 陈 麒
审判员 龙 蓉
二〇一八年三月十九日
书记员 曾 柳