河北省张家口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀07民终549号
上诉人（原审被告）：张家口市宣化民心房地产开发有限公司，住所地宣化区牌楼东街劳动大厦6楼。
法定代表人：刘建城，该公司董事长。
委托诉讼代理人：高宝明，该公司职工。
委托诉讼代理人：郭晓润，该公司法律顾问。
被上诉人（原审原告）：杨胜平，男，1962年6月11日出生，汉族，个体工商户，住怀安县。
委托诉讼代理人：孙娟萍，河北天权律师事务所律师。
上诉人张家口市宣化民心房地产开发有限公司（以下简称民心房开公司）因与被上诉人杨胜平房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省张家口市宣化区人民法院（2016）冀0705民初1922号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人民心房开公司的委托诉讼代理人高宝明、郭晓润，被上诉人杨胜平及委托诉讼代理人孙娟萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
民心房开公司上诉请求：查明事实，撤销原判决，依法发回重审或改判驳回杨胜平的诉讼请求。事实和理由：一、原判决认定事实不清，证据不足。1、《以房抵债协议》是王军与杨胜平签订的双方协议，而不是有民心房开公司参与的三方抵债协议。民心房开公司与王军不存在债权债务关系，不会发生与王军的以房抵债的事实。协议上所写民心房开公司“同意”以房抵顶王军工程款的内容，是王军与杨胜平双方的意思，而不是民心房开公司的意思。协议上也不能确认王军及刘满庆真实的意思表示及签名是否属实，及王军与杨胜平之间是否存在真实的债权债务关系。2、刘满庆的签字，如果是其本人签字，也只是他个人行为，不能代表公司。他既非受公司委托也没有得到公司授权，其本人既不是法人代表也不是股东，事后也没有得到公司的追认，其行为与公司无关。《售房合同》上既然可以盖公章，那么在抵债协议上也应该加盖公章。刘满庆代表公司签订房屋买卖合同，是民心房开公司给予他的权利并盖公章确认，但是民心房开公司没有给予刘满庆同意以房抵债的权利，也没有盖章确认。3、如果抵债事实成立，必须是王军与杨胜平之间有债权债务关系，但原审对此事实并没有查明，只是凭杨胜平陈述而已。民心房开公司的工程是由宣化古城建筑公司承建，不是王军，民心房开公司与王军没有债权债务关系。二、在认定证据上，原审判决认定为“杨胜平与案外人王军于2014年7月28日签订的《以房抵债协议》系原件，符合证据形式，约定内容与杨胜平诉讼请求具有关联性，本院予以确认。”仅有杨胜平一人陈述，并没有其他证据证实，即原审判决对于“案外人王军”与杨胜平有关的债权债务关系在没有其他证据佐证的情况下，仅凭一张空文便予以认定抵债事实成立，未要求王军出庭作证查明事实。同样是案外人，对于民心房开公司提交的证据，李万平是购房人，有买卖合同、收据、银行转账记录，相互印证，高文芳是民心房开公司的会计，连杨胜平提供的收据上也是高文芳出具，而原审法院却以李万平、高文芳是案外人没有出庭作证便不予认定，明显不公平。而且，原审对于民心房开公司给宣化区建设工程安全监督站出具的安全措施费收据认为是民心房开公司单方出具不予认定；对于中国建设银行流水号为1306751080N2PA1KMF4客户专用回单认为系原件而认定；可该两份证据是一回事，钱款的项目用途及数额是相符的，就是要证明民心房开公司对公上也是先开收据后收到款项，原审却将这两份证据分裂开来评定，认定事实不清。三、静雅苑小区的施工方是古城建筑工程公司，如果涉及工程款的债权债务关系，也是民心房开公司与古城建筑工程公司之间产生，民心房开公司与王军在此小区内没有债权债务纠葛。另外，杨胜平对于民心房开公司提交的工程质量管理关键岗位人员资格审查表的真实性无异议，可见也认可静雅苑小区没有王军其人，但是原审法院却认为该份名单没有加盖公章，“无法核实真实性”而不予认定。原审法院一方面认定静雅苑小区的施工方是古城建筑工程公司，而另一方面仅凭杨胜平一面之词便认定了案外人王军与民心房开公司有工程施工款项的债权债务纠纷，有抵债事实；另，一方面认定杨胜平与民心房开公司签订的房屋买卖合同有效，另一方面却又认定履行方式是以房抵债。房屋买卖合同既然成立就应当严格履行，杨胜平应按照合同交付房款，但杨胜平当庭承认没有支付一分钱房款，原审法院仅凭杨胜平单方陈述就认定抵债事实成立，明显相互矛盾。
杨胜平辩称，一审认定事实清楚，证据确实充分，请求二审法院依法维持原判。民心房开公司所称《以房抵债协议》不成立与事实不符，刘满庆是民心房开公司的销售经理，所有合同上都有刘满庆的签字。杨胜平与王军找到刘满庆确认债权债务后签订了《售房合同》，后签订《以房抵债协议》。杨胜平要求民心房开公司在《以房抵债协议》上盖章，但刘满庆说不用盖章，并说在《售房合同》上有公章并且还有收款收据，这就足够了。《售房合同》和收款收据证明民心房开公司对《以房抵债协议》是认可的，所以该协议是成立的。民心房开公司称王军和杨胜平的债权债务不确定，一审法院清楚地认定了王军欠了杨胜平159万元，只用房抵账120多万元，杨胜平迫不得已亏点钱。民心房开公司称有张表上没有王军的名字，说明民心房开公司与王军没有债权债务关系，但仅凭签字表格来确定王军和民心房开公司没有债权债务关系是不能成立的。
杨胜平向一审法院起诉请求：1、依法判决民心房开公司履行交付房屋并办理房屋所有权证书的义务；2、本案诉讼费由民心房开公司负担。
一审法院认定事实：刘满庆系民心房开公司聘用的经理。2014年7月28日，刘满庆代表民心房开公司与杨胜平签订售房合同一份，合同约定杨胜平购买民心房开公司开发的位于张家口市宣化区××小区××楼××底××（北起），建筑面积共计138.30平方米（地下、地上一层、地上二层各46.10平方米，最终交易房屋面积以房屋管理部门核定的确权面积为准），房屋单价地下为5000元╱平方米，地上一层13000元╱平方米，地上二层9000元╱平方米，房屋总价为1244700元。付款方式为一次性付款。房屋计划2014年5月10日施工，于2015年12月31日前交付使用。售房合同甲方落款处有民心房开公司经理刘满庆签字并加盖公司公章。签订购房合同同日，民心房开公司为刘满庆开具1244700元购房款收据。民心房开公司在庭审中陈述所开发的静雅苑小区楼盘具有预售许可证，4号底商尚在民心房开公司名下登记。
2014年7月28日，杨胜平与案外人王平签订“以房抵债协议”一份。协议约定：王军在宣化石头巷承建的民心房开公司“静雅苑小区”工程。民心房开公司同意将施工设计编号为4号底商一套，设计面积为138.30平方米（以房管部门实测为准），抵顶王军工程款，平均价格为9000元╱平方米，总价1244700元。王军愿将此房抵顶给杨胜平，偿还杨胜平债务。协议落款处有王军及杨胜平签字，协议下面有民心房开公司经理刘满庆签字并备注“情况属实”。
一审法院认为，杨胜平与民心房开公司签订的售房合同系双方当事人的真实意思表示，约定内容明确具体，没有违反法律、行政法规强制性规定，系有效合同，双方均应严格遵照履行。本案的争议焦点为杨胜平签订购房合同后，是否履行了付款义务以及履行方式。根据杨胜平提交的与王军签订的以房抵债协议，该协议签订时间与售房合同及民心房开公司出具购房款收据系同一天完成，虽然以房抵债协议系杨胜平与王军签订，但刘满庆在以房抵债协议上备注“情况属实”，应认定刘满庆同意将4号底商抵顶王军的工程款，也同意王军将该底商抵顶给杨胜平偿还欠款。王军、杨胜平、刘满庆三方对以房相互抵债达成了合意。该协议虽然未加盖民心房开公司公章，但刘满庆代表公司与杨胜平在同一日签订了售房合同，杨胜平有理由相信刘满庆有权代理公司在以房抵债协议上签字确认，因此，刘满庆的行为为有效代理。根据《中华人民共和国合同法》第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。刘满庆在以房抵债协议上的签字及民心房开公司给杨胜平出具购房款收据并加盖公司财务专用章的行为，应认定民心房开公司同意王军用工程款支付刘满庆的购房款。杨胜平认为交付购房款义务因与王军签订以房抵债协议后构成债务转移的主张，予以确认。民心房开公司主张开具购房款发票只代表通知杨胜平交纳购房款的主张，不符合交易习惯，不予采信。综上所述，民心房开公司未按售房合同约定履行义务，杨胜平要求交付所购房屋并协助办理房屋所有权证书的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条的规定，判决：一、张家口市宣化民心房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向杨胜平交付位于张家口市宣化区××小区××楼××底商（设计面积为138.30平方米）；二、张家口市宣化民心房地产开发有限公司于本判决生效后六十日内协助杨胜平办理上述底商的房屋所有权证书。案件受理费16002元，由张家口市宣化民心房地产开发有限公司承担。
二审中，上诉人民心房开公司向本院提交如下书证：1、古城建筑工程公司的证明一份，拟证明古城建筑工程公司与王军没有挂靠关系，王军与民心房开公司没有债权债务关系。2、证人单某的证言，拟证明该证明系其本人填写并加盖古城建筑工程公司的公章，是真实的。
被上诉人杨胜平向本院提交如下书证：王军签字的借款凭证、借款申请书、借款担保书的复印件各一份，怀安县顺和投资有限公司组织机构代码证、税务登记证、营业执照各一份，拟证明顺和公司系杨胜平个人独资企业，王军在2012年3月份向顺和公司借款80万元，约定利息3分，至2014年7月按法律规定的24%计算是50多万元。
上列书证经庭审质证，杨胜平对民心房开提交的书证1的真实性和关联性均持异议，认为王军没有挂靠古城建筑工程公司，但不能证明王军和民心房开公司没有其他业务关系，也不能证明王军是否存在以其他公司的名义挂靠的情形。对书证2单某证言的真实性、合法性、关联性均持异议。因该证人对施工时间、施工人员都不清楚，且自述古城建筑工程公司管理挂靠关系的部门是财务部门，其本人并不清楚，出具该证明的原因是古城建筑工程公司的领导说没有挂靠，其就认为没有挂靠。
民心房开公司对杨胜平提交的营业执照、税务登记证、组织机构代码证的真实性、合法性无异议。对其与本案的关联性有异议，因本案并非审理的投资关系。对王军签字的借款凭证、借款申请书、借款担保书的真实性、合法性、关联性均有异议，因为上述书证均系复印件，字迹模糊不清，不能证明借款关系的形成，且约定利息过高，对此债务中哪些属合法债务、哪些属非法债务无法确定。
本院认为，民心房开公司提交的书证及单某的证人证言与其上诉主张没有关联性，不能作为认定本案事实的证据使用。对杨胜平提交有王军签字的借款凭证、借款申请书、借款担保书，因未能提交证据原件，对真实性不能确定。其提交的其他书证与本案诉争的事实没有关联性，不能作为认定本案事实的证据使用。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，案外人王军与杨胜平签订的《以房抵债协议》，民心房开公司虽然对王军取得该协议中约定的房屋所有权提出异议，但其认可在《以房抵债协议》上签字的刘满庆是其时任经理，且认可刘满庆有销售民心房开公司开发的房屋的权利。因此，刘满庆在王军与杨胜平签订的《以房抵债协议》上签名并备注“情况属实”系履行职务行为。虽然民心房开公司对刘满庆签字的真实性及《以房抵债协议》的真实性提出异议，但其既未申请鉴定，也不能提供相反证据证实刘满庆在《以房抵债协议》上的签字非其本人所签，故原审判决认定刘满庆签字行为为有效代理并无不当。在签订《以房抵债协议》的同日，民心房开公司与杨胜平签订《售房合同》，该合同约定的标的物是“静雅苑小区”施工设计编号为4号底商，民心房开公司向杨胜平出具了收到杨胜平交纳4号底商售房款的收款收据。上列《售房合同》及收款收据均加盖有民心房开公司公章，对《售房合同》及收款收据的真实性，民心房开公司与杨胜平也均无异议。在此基础上，再结合刘满庆在《以房抵债协议》上签署“情况属实”，足以证明刘满庆代表的民心房开公司同意将4号底商抵顶王军的工程款，也同意王军将该底商抵顶给杨胜平偿还欠款。故杨胜平凭其与民心房开公司签订的《售房合同》及民心房开公司给其开具的收款收据有权要求民心房开公司交付房屋并协助办理房屋所有权证书，原审判决认定杨胜平的诉讼请求符合法律规定并予以支持，亦无不当。综上，民心房开公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，对一审判决结果本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16002元，由上诉人张家口市宣化民心房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 靖
审判员 成 进
审判员 姜建龙
二〇一七年五月十八日
书记员 宋 力