湖北省竹溪县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂0324民初43号
原告：杨习贵，男，1934年9月24日出生，汉族，居民，住湖北省竹溪县。
委托诉讼代理人：曾晓红（系原告儿媳），女，1967年7月12日出生，汉族，居民，住湖北省竹溪县。其代理权限为特别授权，代为放弃、变更诉讼请求，进行和解或调解，提起上诉，代收法律文书。
委托诉讼代理人：吴刚，系湖北楚秦律师事务所律师。其代理权限为特别授权，代为放弃、变更诉讼请求，进行和解或调解，提起上诉，代收法律文书。
被告：竹溪县新界置业管理有限公司。地址：竹溪县城关镇建设路***号。
统一社会信用代码：91420324309737799H。
法定代表人：邬小川，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：付全新，男，1971年9月22日出生，汉族，系该公司副总经理，住湖北省竹溪县。其代理权限为特别授权，代为承认、反驳诉讼请求，进行和解或调解，提起上诉，代收法律文书。
委托诉讼代理人：董超，系湖北文润律师事务所律师。其代理权限为一般代理。
原告杨习贵与被告竹溪县新界置业管理有限公司合同纠纷一案，本院于2018年1月10日立案受理后，依法适用普通程序，于2018年2月1日公开开庭进行了审理。原告杨习贵的委托诉讼代理人曾晓红、吴刚，被告竹溪县新界置业管理有限公司的委托诉讼代理人付全新、董超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杨习贵向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告全面履行房屋拆迁补偿协议，立即交付补偿的房屋：1.位于竹溪县新界中心商业办公综合楼的门面房，面积为216.67平米，开间11.5米以上，紧邻新中医院正门口方向，自西向东第一间依次计算，须满足补偿面积为准；2.该楼房地下室，使用面积为45平米，开间为6米，位置为新建楼房下第一个地下室；3.被告交付的门面房、地下室应符合国家质量规定，水电安装符合约定标准；4.被告根据原告的析产名单，在门面、房屋、地下室交付后24个月内办理不动产权证；二、判令被告支付停业补偿费5万元，房屋装修费10万元；三、判令被告支付违约金100万元；四、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年6月23日，原告授权儿子杨守成、儿媳曾晓红与被告签订了一份《房屋拆迁补偿协议书》，约定被告将原告的一处老房子拆除后，按产权置换的方式，被告应当在24个月内补偿原告216.67平米的门面房、45平米的地下室、110平米的住房一套。协议对门面房位置、方位、开间约定清楚明确，即紧邻中医院正门口方向第一间依次计算，自西向东可满足偿还原告面积的第一家为准，地下室为新建楼房下第一个地下室，住房为第七层，临鄂陕大道靠中医院的位置。协议签订后，原告立即将老房子和证件交给被告，三天后就搬离了老房，严格按协议履行了义务。被告在开发建设的商业办公综合楼竣工后，不履行协议约定，将要补偿原告的住房出售给他人，又将应补偿给原告的第一间门面用于售楼办公用，拒不交付给原告，原告正当维权后，被告又起诉原告侵权，法院告知原告另行主张权利。综上，被告的行为违约，请求法院依法支持原告的诉请。
被告竹溪县新界置业管理有限公司答辩称，原告的诉讼请求依法不能成立，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
一、答辩人已按照合同约定，实际履行了合同义务。1.关于交付房屋时间问题；新界中心商业办公综合楼项目，是竹溪县重点棚户区改造工程项目，也是利民工程。本案的拆迁补偿，在与原告商谈时，本着最大限度满�和保护原告的利益，2015年6月23日，双方签订的房屋拆迁补偿协议书第一条第五款约定，还房时间为，自愿搬离该房屋，答辩人正常开挖不受阻拦之日24个月内向原告交付房屋。合同签订后，答辩人正常开挖时间是2015年10月27日，最迟交房时间为2017年10月26日，在实际履行合同中，2017年9月30日前，通过电话、短信形式通知原告在内的所有拆迁户办理交房手续，并于2017年10月17日，又通过快递书面通知原告办理交房手续，且部分拆迁户和购房户已办理入住手续，竹溪县行政服务中心也在2017年9月26日进场装修。故已向原告履行了还房义务，原告拒不接收，不存在交房违约行为。2.关于两证办理问题；根据合同约定，交房后，24个月内办理两证，且根据原告提交的析产名单指定的所有人办理，原告也未提供名单，故不存在违约行为。3.关于交付房屋质量问题；因该楼房经过行政主管部门验收合格，故质量符合国家规定。4.关于交付的房屋位置问题；根据协议第一条第二款第一项约定，门面的补偿面积为216.67平米，位置为紧邻中医院正门口方向第一间起依次计算，即自西向东可满足偿还面积的第一家。依据该条理解，偿还原告的门面房面积为216.67平米，宽度为11.5米，位置为从中医院正门方向自西向东第一间门面房，并非原告要求的中医院正门口方向第一间，偿还原告的门面房现未使用和出售，属原告拒绝接收。5.关于地下室的位置问题；合同约定，偿还面积为45平米，开间为6米，位置为新建楼房下的第一个地下室。该地下室在通知原告后，原告拒绝接收。因此，答辩人履行了合同约定，原告的诉讼请求没有事实依据，依法不能成立。
二、关于支付停业补偿费及装修费问题。依据合同第一条第三款，12个月停业补偿为25920元，如�还门面超过12个月，按实际月份计算至还房约定，在实际履行合同中，答辩人实际支付原告停业补偿费59840元，因未约定给付时间，原告也未要求支付，不存在违约；对部分停业损失，双方可进行算账后多退少补；但2017年10月17日后的停业损失是原告拒绝收房造成，应由原告自行承担。对10万元装修费，因合同没有约定，不应承担。
三、关于违约金问题。答辩人在实际履行合同中，已严格按照合同约定，履行了合同义务，不存在违约行为，故主张答辩人承担违约金没有事实依据，该诉请依法不能成立。如法院审理后，认为答辩人存在违约行为，但原告诉请的违约金过高，请求人民法院依据《合同法》第114条及《合同法司法解释二》第29条的规定，对原告主张的违约金予以调整。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证�质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
经本院审理认定事实如下：2015年6月23日，原告授权儿子杨守成、儿媳曾晓红与被告签订了一份房屋拆迁补偿协议书，协议约定：一、被告将原告位于竹溪县城关镇观音阁村三组的老房子共计350平米拆除后，按产权置换的方式补偿给原告门面房、地下室、住宅房三种类型共计补偿面积为371.67平米：1.门面房补偿使用面积为216.67平米，开间为11.5米，位置为紧邻中医院正门口方向第一间起依次计算，自西向东可满足偿还面积第一家；2.地下室补偿使用面积为45平米，开间为6米，位置为新建楼房下第一个地下室；3.住房补偿一套，面积为110平米，不够或超出该面积按2200元/平米相互补给对方，位置为七楼，临鄂陕大道靠中医院位置。补偿的门面、地下室、住房质量符合国家规定，门面房房内地平、墙面、�面水泥砂浆抹平，水电管线设置在入户处。二、其他补偿55394元。1.12个月停产停业补偿25920元（72平米＊30元/平米＊12月），如超过12个月，按实际月份计算至还房日；2.搬迁费3000元/户，共计2户6000元；3.附属物补偿23274元；本协议签订后5个工作日内，一次性支付上述55394元补偿费用。三、协议签订后，30日内搬迁完毕，第31日拆除房屋，进行开挖，如原告阻拦，承担合同违约责任。四、还房时间，自原告搬离房屋，被告正常开挖不受阻挡之日24个月内交房；交房后24个月内，根据原告提交的析产名单办理产权两证。五、违约责任。合同签订生效后，不得反悔，如变更合同内容，经双方同意后可签订补充协议；如一方违约则应承担违约责任，违约金设定为伍佰万元，另赔偿对方全部损失。
协议签订后，原告即将老房子和证件交给被告，三天后就搬离了老房。原�搬离老房，被告即拆除了旧房。被告分两次支付给原告约定的补偿费用和两年的门面补偿，即给付至2017年6月23日止；原告是最后搬离老房，即2015年7月1日被告即可开挖，原告也未阻拦被告施工，根据协议约定，被告应于2017年7月1日交房（即2015年7月1日至2017年7月1日24个月内交房）。被告开发建设的商业办公综合楼经验收竣工后，住房一套已经交付给原告。对门面房、地下室的交付，被告于2017年9月30日以电话、短信方式通知原告交房，于2017年10月17日以书面快递通知原告交房，原告收到还房通知后，因双方对所还门面房、地下室的位置产生争议，未能交付。原告为要回门面房，曾封堵被告用于售楼部的门面，被告以原告侵权为由起诉排除妨害，法院告知原告另行主张权利。因此，原告以被告的行为违约诉至本院。
上述事实有原告提交的证据：1.原告已被拆除的房屋所有权证、土地使用权证复印件各一份，老房屋照片3张；2.房屋拆迁补偿协议书一份；3.原告出具的授权委托说明一份；4.被告与马晓琴签订的房屋租赁合同复印件一份；5.被告的企业工商登记公示信息复印件一份；6.被告开发建设楼房项目的建设项目选址意见书、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证、工程竣工验收备案证明书复印件各一份；7.照片6张；8.竹溪县人民法院（2017）鄂0324民初115号民事判决书复印一份；9.原告个体工商户营业执照、食品流通许可证复印件各一份。有被告提交的证据：1.房屋拆迁补偿协议书、授权委托书复印件各一份；2.监理日志复印件、监理单位开具的证明函各一份；3.拆迁还房通知书、群发的还房通知短信复印件、中通快递单复印件、业主沈官宝签字的交房约定、长安物业管理处�具的证明各一份；4.工程设计核定单、新界中心一楼平面图、偿还杨守成门面位置图、新界中心负一楼平面图、偿还杨守成地下室位置图各一份；5.收条复印件两份予以证实，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当履行合同约定的权利和义务。原、被告签订的房屋拆迁补偿协议书是双方当事人真实意思的表示，协议约定的内容合法有效，双方当事人对签订的房屋拆迁补偿协议书均无异议，应当本着诚实守信的原则，履行约定的权利义务。
本案中，双方争议的焦点：1、交房时间及位置是否符合约定；根据庭审查明，2015年6月23日签订协议后，原告三天后搬离老房子，被告在2015年7月1日即可以开挖，原告并没有阻拦影响被告施工，根据协议约定被告24个月内应交房，即应于2017年7月1日交房，而被告于2017年9月30日电话、�信通知交房，并于10月17日书面通知交房，原告接到通知后，在双方交付门面房、地下室时，因原告对门面房、地下室位置发生争议，原告认为门面房应是紧邻中医院门口第一间，自西向东可满足面积要求的位置，地下室应是靠中医院的第一个；被告认为是自西向东可满足面积要求的第五间门面，地下室没有约定方位。本院认为，被告交房时间未按照约定的24月内交房，提供的开挖监理日志和证明，不能证明原告签订协议后，致使被告于2015年10月27日才能动工开挖；因此，交房时间应为2017年7月1日前，现被告于2017年9月30日通知交房，明显晚于约定的交房时间；对门面房的交付，根据约定应是紧邻中医院门口第一间起，自西向东可满足补偿约定面积216.67平米的位置，两个条件兼备，并兼顾整体楼房的结构利用；对地下室交付，因合同仅约定新建楼房下第一个地下室及面积和开间，未约定明确具体方位。因此，被告的交付行为逾期，且交付的门面房并不完全符合协议约定。
2、停业补偿费5万元、房屋装修费10万元能否支持；对停业补偿费，因被告逾期交房，给原告造成了相应损失，应从2017年6月23日后，根据逾期时间计算损失；原告要求根据老房面积计算损失，因原告的门面只有72平米，约定的30元/平米，应根据门面面积及约定金额计算实际损失。对房屋装修费，因协议没有约定，也无证据证实，且被告不予认可，故对该项费用本院不予支持。
3、100万元违约金问题。关于100万元违约金，被告辩称，已按时交房没有违约，即使法院审理认为有违约行为，原告的违约金请求过高，请求法院予以调整减少。本院认为，双方协议约定有停产停业损失补偿，又有违约金，当事人请求减少违约金的，人民法院应当以实际损失�基础，根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素确定，根据协议约定，被告已经给付了协议约定的两年补偿费用，交付了房屋一套，履行了部分合同义务，虽未全面履行交付门面房和地下室义务，是因双方对门面房和地下室位置产生争议而未履行；因此，原告主张的违约金明显过高，本院予以调整。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告竹溪县新界置业管理有限公司应补偿原告杨习贵门面房面积为216.67平米，开间为11.5米，位置为中医院门口方向自西向东，从电梯通道第一间门面起依次偿还216.67平米；应补偿原告杨习贵地下室面积为45平米，开间为6米，位置为新建楼房下地下室出口第一个地下室；
二、被告竹溪县新界置业管理有限公司应补偿原告杨习贵停业损失费21600元【72平米＊30元/平米＊10个月（2017年6月23日至2018年4月23日）】；
三、被告竹溪县新界置业管理有限公司支付原告违约金100000元；
四、被告竹溪县新界置业管理有限公司应于房屋、门面房、地下室全面交付后24个月内，根据原告杨习贵提交的析产名单办理产权证件；
五、驳回原告杨习贵其他诉讼请求；
上述判项限本判决生效后三十日内履行。逾期履行的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定执行。
案件受理费15250元，由被告竹溪县新界置业管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本�递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于十堰市中级人民法院。
本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 丁友才
审 判 员 梁祖奎
人民陪审员 柯友宜
二〇一八年四月二十三日
书 记 员 马水琳
本案适用的相关法律依据：
1.《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
2.最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
3.《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。