沈阳市苏家屯区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）苏民初字第707号
原告中国银行股份有限公司沈阳分行。
委托代理人宗承权。
被告郭伟。
被告辽宁佳地集团房地产开发有限公司。
原告中国银行股份有限公司沈阳分行（以下简称中国银行）与被告辽宁佳地集团房地产开发有限公司（以下简称佳地公司）及被告郭伟金融借款合同纠纷一案，本院于2009年2月16日立案受理后依法组成合议庭，由审判员刘为民担任审判长，审判员田剑舒主审，审判员张健参加评议，公开开庭进行了审理，原告中国银行委托代理人宗承权，被告郭伟到庭参加诉讼，被告佳地公司经公告传唤，期限届满，未到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理完毕。
原告中国银行诉称，被告郭伟与原告于2002年4月27日签订《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，借款金额为人民币102万元，借款期限为240个月。用于购买位于沈阳市苏家屯区佳园路7号44房屋一处，建筑面积300.14平方米，同时被告郭伟用该处房产抵押，作为借款合同的担保，并办理了抵押登记。原告按约定发放了贷款，但被告累计多期未还款。截至2008年12月9日，被告已拖欠贷款本金、利息及罚息共1119241.36元，虽经原告多次催要，被告却拒不偿还。被告郭伟严重违反了双方签订的借款合同，根据合同约定，借款人连续三期或累计六期未偿还贷款本息，原告有权收回全部贷款并处分抵押物。根据原告与被告佳地公司签订的《银企合作协议》、《保证函》的约定，其应对被告郭伟的上述欠款承担连带清偿责任。故请求法院判令解除原告与被告郭伟签订的借款合同，由郭伟偿还所欠贷款本金910442.62元，利息165983.73元，罚息42815.01元，共计1119241.36元（利息计算至2008年12月9日，此后利息按合同约定计算至实际给付之日止）；判令原告对被告郭伟抵押的房产享有优先受偿权；判令被告佳地公司对上述款项承担连带清偿责任；判令由二被告承担本案全部诉讼费用。
被告佳地公司未答辩。
被告郭伟辩称，这件事与我无关，是用我的名字办贷款的，我还不起这个钱，不同意拿钱。刘军是佳地园领导，是我朋友，他说他想买房子写我的名字，我和他是朋友不好意思拒绝，就同意了，我提供了户口本、身份证，什么都不知道就是把证件给他了。这房子与我无关，我不能要。
经审理查明：原告与被告佳地公司于2003年3月28日签订银企合作协议，双方约定被告佳地公司向原告推荐符合条件的借款人，并为借款人提供不可撤销的连带责任保证，原告经审查同意后，向借款人提供个人住房贷款或个人商业用房贷款，作为借款人向被告支付的部分购房款，将其划入被告佳地公司在原告开了的指定账户，并监控该项贷款的专用。被告佳地公司为佳地园别墅项目的购房者（借款人）在原告方的个人住房贷款和个人商业用房贷款提供连带责任保证。保证责任的范围包括借款人所欠贷款本息及相关一切费用。保证期限自所提供担保的个人住房借款合同生效之日起至房屋竣工交付使用，原告方办妥抵押登记、取得房屋所有权证和他项权利证正本时止……2002年4月24日被告佳地公司与被告郭伟签订商品房买卖合同一份，双方约定被告郭伟购买位于苏家屯区佳园路7号44建筑面积为300.14平方米别墅，房屋单价每平方米4900元，总价款1470686元，付款方式为2002年4月24日前交付房屋总额的30.6446%，即450686元，余款102万元办理银行按揭贷款后交付给被告佳地公司。约定于2001年10月31日前将经过检验合格的房屋交付被告郭伟。2002年4月27日原告与被告郭伟签订了楼宇按揭（抵押）贷款合同，双方约定，原告向被告郭伟发放个人住房贷款人民币102万元，用于被告郭伟向被告佳地公司购买座落于沈阳市苏家屯区佳园路7号44号的住房，借款期限240个月，月利息千分之4.2，借款人不可撤销地授权贷款人在本合同生效并办理完相应的抵押登记手续后，以借款人购房款的名义将贷款以转账的形式划入售房者佳地公司在原告处开立的账户，以购买本合同所列之住房。自贷款发放次月起，借款人按月归还贷款本息共240期，还款日为每月20日，借款人按照等额本息还款法按月偿还。借款人连续三期或累计六期未偿还贷款本息，原告有权宣布合同项下的贷款全部提前到期，要求借款人提前还清本息或直接处分抵押物。被告郭伟将其所购房屋全部权益抵押给贷款人。郭伟所购买的别墅已经竣工，但佳地公司未将房屋交付给被告郭伟。
另查明，被告郭伟应朋友要求而协助佳地公司贷款，被告郭伟遂与被告佳地公司签订了商品房买卖合同，后又与原告签订了楼宇按揭（抵押）贷款合同。借款合同签订后，原告已经按照合同及银企合作协议约定，将被告郭伟贷款发放至被告佳地公司在原告方的银行账户。贷款后，被告佳地公司按月向原告偿还贷款累计本金109557.38元、利息167164.24元，罚息384.66元，后因被告佳地公司停业而中止还贷。截止2008年12月9日，被告郭伟尚欠原告借款本金910442.62元，利息165983.73元，罚息42815.01元，共计1119241.36元。
又查明，被告佳地公司开发佳地园别墅房产项目占用沈阳市苏家屯区佟沟乡关沟村等村土地，其中506亩（337723平方米）由沈阳市规划和国土资源局苏家屯分局于2002年11月1日颁发了国有土地使用证［苏家屯国用（2000）字第0448号］，使用权类型为出让；占用其余土地为集体土地，未颁发国有土地使用证。2003年6月15日辽宁省国土资源厅作出辽国土资罚字（2003）第01号《土地行政处罚决定书》，认定该公司在苏家屯区佟沟乡村屯改造项目建设中未依法履行土地审批手续，非法占用耕地337723平方米（506亩）建别墅，决定对该公司非法占用的耕地处以每平方米20元罚款，共计罚款6754460元。处罚决定书下达后，该公司缴纳罚款185万元，因经济困难未一次性支付全部罚款，省国土资源厅考虑到佳地公司在该项目中已投入较多公益性资金、因佳地公司无力缴纳全部罚款导致该项目无法补办有关用地手续，对发展不利、不尽快理顺用地关系，可能造成农民新的不稳定因素以及理解地方政府难处等因素，于2003年9月25日作出结案决定：虽然佳地公司目前只缴纳了185万元罚款，但同意本案结案，本案行政处罚程序已经完结，有关部门可以开始办理该公司佳地现代农业园区土地利用总体规划调整、土地审批手续。佳地公司所欠缴罚款，应当全额用于园区建设和安置当地农民就业、提高农民生活水平上。经查，被告郭伟所购买并抵押的房屋座落于上述土地部门颁发国有土地使用证的土地范围内。
再查明，相关职权部门已于2001年先后为被告佳地公司办理了建设工程规划许可证［沈苏规土建证字（01）（47）号］，载明的建设单位为辽宁佳地房地产开发有限公司，建设项目名称为住宅，建设位置为佟沟乡关沟村，建设规模60000平方米；建设用地规划许可证［沈苏规土地证字（2001）（47）号］载明的用地单位为辽宁佳地房地产开发有限公司，用地项目名称为住宅，用地位置佟沟乡关沟村，用地面积32公顷（320000平方米）；建设工程施工许可证（编号210111200106210101）载明建设单位为辽宁佳地房地产开发有限公司，工程名称为佳地庄园商品住宅，建设地址佟沟乡关沟村，建设规模60000平方米，合同开工日期2001年6月21日，合同竣工日期2001年10月；商品房预售许可证［沈房预售第01064号］载明房地产开发单位辽宁佳地房地产开发有限公司，项目地址佟沟乡，总建筑面积58059.7平方米，其中商品房共187栋，栋号为1-187，共187套。被告郭伟所购买的房屋亦由沈阳市苏家屯区房产管理局办理了房屋所有权证并办理了抵押登记和他项权利证。
根据公安机关专案组证据材料证明，被告郭伟所购买的房屋被被告佳地公司二次出卖，买受人肖力入住。根据上述情况本院经现场调查，发现该房屋被被告佳地公司二次出卖给案外人肖力，房屋总价款1182347元，肖力已向佳地公司支付房屋价款592347元及其他费用20762元，佳地公司为其办理入住手续后，肖力对房屋进行了装修并入住该房屋。
上述事实，有当事人陈述，原告提供的银企合作协议、保证函、商品房买卖合同、商品房（预售款）专用票据、购房（抵押）借款合同、借款借据、扣款授权书、房屋他项权利证、对账基本信息单、肖力提供的商品房买卖合同、收款收据、入住证明及公安机关卷宗中有关证据材料等证据在卷，经本院质证，予以确认。
本院认为：被告郭伟作为完全民事行为能力人，其提供了个人身份材料并在购房（抵押）借款合同上签字，其对抵押借款合同的内容清楚明确，其签订借款合同时，内心对以自己名义向银行借款并提供给被告佳地公司的行为也是认可的，不存在法律规定欺诈、胁迫或对合同内容存在重大误解、意思表示不真实的情况，其签订借款合同的意思表示是真实的，亦无证据证明原告与二被告系恶意串通，故原告与被告佳地公司及被告郭伟签订的银企合作协议、购房（抵押）借款合同均系当事人真实意思表示，协议及合同内容不违反法律强制性、禁止性规定，协议及合同均合法有效，各方当事人均应按照协议及合同内容履行各自的义务。至于二被告未按照与原告抵押借款合同约定的用途使用借款，是二被告的违约行为，应承担相应的违约责任，但不影响借款合同和抵押合同的效力。原告按照约定履行了发放贷款的义务，被告郭伟未按借款合同约定履行按期偿还原告借款的义务，属于违约行为，按照借款合同约定，被告已连续三期、累计六期以上未偿还借款，借款合同约定的合同解除条件已经成就，故对原告要求解除与被告郭伟的购房（抵押）借款合同，要求被告郭伟偿还借款本息的请求，应予支持，但鉴于实际借款人和用款人均系被告佳地公司，借款后偿还借款人也是佳地公司，现被告郭伟放弃对郭伟名下抵押房产主张权利，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”之规定，应由被告佳地公司偿还原告借款及利息。同时，原告依据楼宇按揭（抵押）贷款合同的约定对被告郭伟名下的抵押房产应享有优先受偿权，但鉴于该抵押房屋已经被再次出卖，案外的买受人已经交付了大部分购房款，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》［法释（2002）16号］建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，但消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人的规定，虽然本案中抵押合同有效，但是在案外的购房人已经交付大部分价款的情况下，原告的优先受偿权不能对抗案外的买受人，故对原告要求对抵押的房屋享有优先受偿权的请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条，《中华人民共和国合同法》第九十三条二款、第九十七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十八条一款、第三十一条、第五十三条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》［法释（2002）16号］第一条、第二条之规定，判决如下：
一、解除原告中国银行股份有限公司沈阳分行与被告郭伟2002年4月27日签订的楼宇按揭（抵押）贷款合同。
二、被告辽宁佳地集团房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内偿还原告中国银行股份有限公司沈阳分行借款本金910442.62元，利息165983.73元，罚息42815.01元，共计1119241.36元（截止2008年12月9日）；并自2008年12月10日起，按照中国人民银行规定的计收同期同类逾期贷款利率的标准计算利息至本判决确定的给付之日止。
如未按时履行金钱给付义务，则依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费14873元，公告费86.47元，均由被告辽宁佳地集团房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审判长 刘为民
审判员 田剑舒
审判员 张 健
二〇一〇年十一月二十五日
书记员 吴 姝