上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0117民初3141号
原告：中国人民武装警察部队上海市总队第五支队，住所地上海市松江区。法定代表人：ＸＸ，支队长。委托诉讼代理人：陈曙，上海市申松律师事务所律师。委托诉讼代理人：傅伟军，上海市申松律师事务所律师。被告：中太建设集团股份有限公司，住所地河北省廊坊市广阳道20号。法定代表人：邓池良，负责人。委托诉讼代理人：秦振宇，河北艺森律师事务所律师。被告：石磊，男，1968年5月20日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：刘清洪，上海华尊律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈佳，上海华尊律师事务所律师。原告中国人民武装警察部队上海市总队第五支队诉被告中太建设集团股份有限公司(以下简称“中太集团”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月1日立案受理后，依法适用简易程序。被告中太建设集团股份有限公司于2016年3月11日提出管辖权异议，本院于2016年3月17日依法裁定驳回。本院于2016年5月11日公开开庭进行第一次审理，原告中国人民武装警察部队上海市总队第五支队的委托诉讼代理人陈曙，被告中太建设集团股份有限公司的委托诉讼代理人秦振宇到庭参加诉讼。后原告追加石磊为本案被告并变更诉讼请求。本院于2016年7月11日公开开庭进行第二次审理，原告中国人民武装警察部队上海市总队第五支队的委托诉讼代理人陈曙、被告中太建设集团股份有限公司的委托诉讼代理人秦振宇及被告石磊的委托诉讼代理人刘清洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国人民武装警察部队上海市总队第五支队诉称：2013年11月19日，原告、被告中太集团签订《武警部队房地产租赁合同》，原告将位于上海市松江区西佘山(原XX中队)房屋(以下简称“系争房屋”)出租给被告中太集团使用，建筑面积约1145平方米，场地面积7.8亩。租赁期限为两年，自2013年12月1日至2015年11月30日止。年租金为45万元，按半年结算，先付后用。合同签订后，原告与被告中太集团交付了租赁物，但被告中太集团未根据约定向原告支付房屋租金。2015年3月26日，原告向被告中太集团发出《催告书》，要求中太集团在2015年4月10日前支付拖欠的房屋租金和违约金，并派专人向中太集团送达。经协商，双方一致同意延期至2015年5月20日支付。但至今为止，中太集团仍未向原告支付拖欠的房屋租金和违约金。根据原告与中太集团双方签订的《武警部队房地产租赁合同》第XX条(二)约定，逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，按滞交经费总额千分之三加收违约金；第十五条(四)约定，租赁期满，未按约定时间返还承租房屋的，自应当归还日的次日起至实际归还日止，按日租金两倍支付违约金。原告多次催促中太集团支付房屋租金和违约金，租赁期满返还租赁物，中太集团始终未履行付款义务，也未向原告返还承租的房屋。石磊与本案具有法律上直接的利害关系，代表中太集团与原告签约，且系争房屋由其占有，也表示愿意承担相关责任，故原告依法追加其为被告。故原告诉至本院，请求判令：1.两被告向原告支付房屋租金90万元，逾期付款的违约金1,233,900元，合计2,133,900元；2.两被告立即向原告返还租赁房屋，并支付逾期返还租赁物的违约金75,000元。被告中太集团辩称：其从未与原告签订过房屋租赁合同，作为被告主体不适格。石磊不在其处任职，不是其员工，也没有其授权，其行为不能代表中太集团，相应的行为后果应该由石磊自行承担；其从未注册成立过“中太建设集团第XX工程局”的分支机构，也从未使用过系争房屋；该合同约定的违约金过高，且本案原告诉讼请求第一、第二项都已经超过时效。被告石磊辩称：石磊为业务方便挂靠在中太集团公司，以中太集团第XX工程局负责对外招商，但中太集团第XX工程局是对外所称的名义，未经工商登记。在《武警部队房地产租赁合同》上的签字“石军”系其本人，所用印章是其用在合肥阳光半岛工地的业务用章，为了项目方便自行刻的。本案实际是由石磊履行，自负盈亏。在与中太集团合作前，石磊曾成立上海巨融实业公司，以该公司名义与原告签订第一份租赁合同，之后才以中太集团名义与原告签订合同，彼时印章尚未上交，后来项目并给安徽分公司后就上交中太集团。中太集团对于本案租赁合同确实是不知情的，希望可以撤销中太集团作为本案被告。关于房租，同意支付合同约定的租金标准较高，但原告不同意调整租金，故产生本案的纠纷。就违约金，同样认为过高，按照年租金的20%收取较为合理，请求法院予以调整。经审理查明：2013年12月9日，原告(甲方)、石磊(以中太集团的名义，乙方)双方签订《武警部队房地产租赁合同》。合同约定，甲方将系争房屋出租给乙方使用，建筑面积约1145平方米，场地面积7.8亩；租赁期限为两年，自2013年12月1日至2015年11月30日止；年租金为45万元，按半年结算，先付后用，承租方应分别于2013年12月30日、2014年6月1日、2014年12月30日、2015年6月1日前交付出租方每期租金22.5万元；逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，按滞交经费总额千分之三加收违约金；未按约定时间返还承租房屋的，自应当归还日的次日起至实际归还日止，按日租金两倍支付违约金。该合同尾部盖有中太集团字样的印章，但该印章与中太集团在诉讼中使用的公章并不一致。上述合同签订后，因原告未收到相应租金，故其至系争房屋向石磊提出书面催讨但仍无果，遂涉诉。另查明，系争房屋所有权人为中国人民武装警察部队总部后勤部。以上事实，由《武警部队房地产租赁合同》、催告书、律师函、房屋所有权证、情况说明及当事人陈述等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，本案虽然由被告石磊以中太集团的名义签订，但其使用的中太集团公章系私刻，与中太集团公章并不相符。被告石磊在没有代理权的情况下，即以中太集团名义对外签约，而又未得到中太集团明示追认，中太集团对系争房屋租赁合同的签订不曾明示追认，也不曾以实际占有使用系争房屋或以公司账户支付租金的方式进行默示追认。原告主张其有理由相信石磊有代理权，但在签订租赁合同时，其未提供证据证明其对石磊的相关授权委托行为进行合理审查，难谓已尽到合理的注意义务。且租赁合同实际履行中，原告均与石磊参与联系。故石磊的行为属于无权代理，应由石磊承担租赁合同的权利义务责任。故原告与石磊签订的《武警部队房地产租赁合同》，系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规关于效力性的强制性规定，应属有效合同。现原告主张相关合同期内的租金，于法有据。逾期支付租金违约金日千分之三过高，本院酌情调整至以日万分之五计算。租赁期间届满，石磊作为承租人应当返还租赁物。逾期返还的违约金，原告仅主张自2015年12月1日计算至2015年12月31日止，于法不悖，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第四十九条、第一百一十四条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告石磊于本判决生效之日起十日内支付原告中国人民武装警察部队上海市总队第五支队自2013年12月1日至2015年11月30日止的房屋租金900,000元及逾期付款的违约金212,175元(每期22.5万元，分别自2013年12月31日起、2014年6月2日起、2014年12月31日起、2015年6月2日起，按照日万分之五的标准，均计算至2015年12月31日止)；二、被告石磊于本判决生效之日起十日内返还原告中国人民武装警察部队上海市总队第五支队位于上海市松江区西佘山(原XX中队)房屋(建筑面积约1145平方米，场地面积7.8亩)；三、被告石磊于本判决生效之日起十日内支付原告逾期返还房屋违约金75,000元；四、驳回原告中国人民武装警察部队上海市总队第五支队其余诉讼请求。如果负有金钱履行义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24,471元，减半收取12,235.50元，由原告中国人民武装警察部队上海市总队第五支队负担8,716.50元,被告石磊负担3,519元。(于本判决生效之日起七日内交付本院)如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张 孜
二〇一六年八月十五日
书记员 邵玲玲
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。……第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。