河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫03民终1256号上诉人（一审原告、反诉被告）：洛阳师晟方元铸造有限公司，住所地：河南省偃师市首阳山镇石桥村。法定代表人：师浩伟，该公司执行董事。委托诉讼代理人：田辉，河南广文律师事务所律师。被上诉人（一审被告、反诉原告）：偃师市土地储备中心，住所地：河南省偃师市城关镇华夏路**号。法定代表人：高晓伟，该中心主任。委托诉讼代理人：张松涛，河南行有格律师事务所律师。上诉人洛阳师晟方元铸造有限公司（以下简称师晟方元公司）因与被上诉人偃师市土地储备中心租赁合同纠纷一案，不服河南省偃师市人民法院（2016）豫0381民初23号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人师晟方元公司的法定代表人师浩伟及委托诉讼代理人田辉，被上诉人偃师市土地储备中心的委托诉讼代理人张松涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人师晟方元公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、判令被上诉人偃师市土地储备中心继续履行与上诉人签订的《租地协议》；3、判令被上诉人排除在上诉人所租赁土地上的妨碍；4、判令被上诉人将因双方争议导致上诉人未能正常使用租赁土地的期间从双方所签订《租地协议》确定的租赁期间内予以扣除。5、被上诉人承担本案二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1.租赁合同系双务合同，本案中，上诉人与被上诉人在签订了《租赁协议》并向被上诉人支付了租金之后，被上诉人应当按照合同法第216条规定确保租赁土地处于适租状态，保证该租赁物具备一般的租赁物应具有的使用状态和效用，具备满足上诉人实现合同目的的条件，这样才会合乎双方签订合同达成交易时的真实意愿，但当上诉人入场施工时，却因被上诉人对于该土地的补偿款未足额支付，导致原征地村民阻挠施工，致使上诉人不能对租赁土地正常使用，因此上诉人未能使用租赁土地的原因并非与周边关系处理异常，而是因为被上诉人所有的租赁物存在瑕疵，没有达到适租状态导致上诉人不能使用，并且在上诉人发出通知后，被上诉人仍不能予以及时的救济，并要求上诉人自行协调解决，因此上诉人有理由按照合同法第228条第l款规定要求被上诉人承担出租人的权利瑕疵担保义务。二、一审判决适用法律错误。在上诉人与被上诉人签订的《租地协议》中，并没有对租金的交付日期和履行期限进行明确表述，应属于约定不明确，所以在上诉人与被上诉人没有明确约定租金具体交付日期和履行期限的情况下，应适用《合同法》第62条第4项和第227条的规定，即使上诉人对租金的交付时间约定不明确，被上诉人也有权利要求上诉人履行，但被上诉人从未通知或者催告上诉人缴纳租金，在上诉人与被上诉人因合同履行发生争议后，因被上诉人违约在先，更不能因此认定上诉人不交租金的行为是迟延履行因此，一审判决引用《合同法》第94条第4项判决解除合同，显属适用法律错误。综上，维护上诉人的合法权益，请求二审法院对本案判如所请。被上诉人偃师市土地储备中心答辩称：l、被上诉人出租的土地四至清楚，权属明确，不存在任何的权属争议，有政府颁发的土地使用权证书，作为出租土地周围老百姓干扰，与土地补偿款没有任何关系，作为村委会没有向政府提出过土地权属问题；2、一审判决适用法律正确，上诉人与被上诉人签订土地租赁合同，是先交租金后使用，而在签订合同时上诉人一次性交了两年的租金，第二次交租金的时间是2015年11月，士尊令没有交租金，明显违反合同约定。作为上诉人提出交租金的期限约定不明，从2016年1月4日上诉人提起诉讼之日起至2016年l1月11日判决书下来之日，上诉人也没有缴纳租金，所以说上诉人提出交付时间不明确认定被上诉人违约在先，不符合客观事实，请求依法判决。师晟方元公司一审法院起诉请求：1.判令被告立即排除出租土地上的争议，将出租土地尽快交给原告进行正常使用；2.判令被告将因其土地争议原告未能使用的期限扣减在原合同中予以正常续延；3.本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2010年4月6日偃师市国土资源局给洛阳恒光化工有限公司颁发偃国用（2010）第100028号国有土地使用权证书，主要载明:土地使用权人：洛阳恒光化工有限公司，坐落：偃师市首阳山镇后张村，地号：03-052，地类（用途）：工业，使用权类型：国有划拨，使用权面积：19929.75M2。后因洛阳恒光化工有限公司经营不善破产，被告偃师市土地储备中心将该公司的国有土地收回，并报经偃师市委、市政府批准将该国有土地对外出租。2013年11月4日，被告偃师市土地储备中心（甲方）与洛阳市浩伟铸造有限公司（乙方，以下简称洛阳浩伟公司）经协商一致签订1份《租地协议》。该协议载明：“一、甲方同意乙方使用位于310国道南侧，首阳山镇后张村北（原恒光化工厂）30亩土地，作为工业用地使用，期限为4年。二、租金：每亩每年按2500元计算，30亩地每年75000元，一次性交2年共150000元，以后每2年交一次，依次类推。在4年租期到期后，同等条件下，乙方有优先租用权。三、本宗地用途为工业用地，乙方在使用期间，不能改变用途。在经营期间必须依法依规，不允许搞非法经营，不得私自建设，建设要符合市规划要求。四、甲方仅提供给乙方本宗地的使用权，乙方不得擅自出租、转让。一切周边关系，由乙方自己处理。五、原厂内厂房、仓库供乙方使用，不得转让，因生产需要必须拆除的，必须经甲方同意，否则按违约处理。六、乙方必需按时交付租金。如不能按时交付租金，甲方可单方面解除协议，收回土地使用权，由此造成的损失由乙方承担。七、乙方在使用期间，新增加的建筑物、构筑物以及其他附属物，在使用期满后，乙方可拆除清理完，甲方不予补偿。八、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，自双方签字盖章之日起生效。”被告偃师市土地储备中心在甲方盖章处加盖公章，洛阳浩伟公司在乙方盖章处加盖该公司合同专用章，其公司工作人员师浩伟在乙方代表签字处签名。协议签订当日，洛阳浩伟公司将15万元租金存入被告指定的银行账户。上述租地协议签订后，洛阳浩伟公司派员住所租土地上拉土、垫土，准备占用，结果拉了半天土，偃师市首阳山镇后张村第3村民组部分村民出面阻拦，称该地原为后张村第3村民组的土地，在征用时未将土地补偿款足额及时给付失地农民，该问题未解决之前，任何人不能使用该地。洛阳浩伟公司曾多次报警，偃师市公安局首阳山派出所也多次出警，未能解决问题，洛阳浩伟公司也一直未能进入、使用所租土地。洛阳浩伟公司曾向被告偃师市土地储备中心等部门反映过无法进驻使用该国有土地的问题，被告让洛阳浩伟公司自己想办法协调解决。2015年11月至今，该租地协议2年租期到期后，洛阳浩伟公司未向被告偃师市土地储备中心支付剩余2年的租金。另查明，洛阳浩伟公司于2014年3月27日经工商登记变更公司名称为原告师晟方元公司，法定代表人由潘丽丹变更为师浩伟。一审法院认为：2013年11月4日被告偃师市土地储备中心与洛阳浩伟公司所签租地协议系双方真实意思表示，合法有效，该院予以确认。2014年3月洛阳浩伟公司登记变更为原告洛阳师晟方元公司后，原告承继该协议约定的洛阳浩伟公司的一切权利和义务。合同签订后，原告派员住所租的土地上拉了半天的土，这说明被告已向原告交付出租的土地，因后张村第3村民组部分村民以该土地征用时未足额支付土地补偿款为由出面阻拦，致使原告未能正常使用该土地，对包括租金在内的有关经济损失，原告应向侵权人主张权利，这与租赁协议不属于同一法律关系，租赁协议也明确约定一切周边关系由原告负责，对此被告没有过错不应承担责任。因本案所涉租赁土地有土地行政部门颁发的国有土地使用权证书，使用权权属明确，四至清晰，现原告主张出租国有土地存在权属争议或瑕疵，证据不足，不能成立，该院不予支持。因原告没有及时缴纳后2年的地租，另根据租地协议第六条的约定，被告有权单方要求解除租地协议，故该院支持被告解除租地协议的反诉请求。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于的解释》第九十二条第二款之规定，经该院审判委员会讨论决定，判决：一、解除2013年11月4日原告洛阳师晟方元铸造有限公司与被告偃师市土地储备中心所签订的《租地协议》；二、驳回原告洛阳师晟方元铸造有限公司的诉讼请求。本案受理费200元，由原告洛阳师晟方元铸造有限公司承担；反诉费50元由原告洛阳师晟方元铸造有限公司承担。本院二审中，当事人均未提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：双方当事人在履行2013年11月4日租地协议过程中，因案外人阻止，导致租地协议未能继续履行，因租地协议继续履行或者解除等问题双方发生纠纷，引发本案诉讼。关于本案中租地协议继续履行或者解除问题，关于本案中承包合同的解除问题，本案中，由于租地协议已实际履行不能、合同目的也无法实现，一审法院根据查明的事实结合相关证据材料判决解除租地协议不违反法律规定，对租地协议解除后的财产返还、恢复原状、赔偿损失、违约责任承担等问题双方当事人应另行解决，一审法院对此问题处理并无不当。综上，上诉人师晟方元公司的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费200元，由上诉人洛阳师晟方元铸造有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘龙杰审判员  杨元卿审判员  李 慧二〇一七年九月八日书记员  王 璐