江苏省扬州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏10民终623号
上诉人（原审原告）：殷德露，女，1990年5月15日出生，汉族，住仪征市。
委托诉讼代理人：陈联睿，江苏福朋律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱玉洁，江苏福朋律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王志林，男，1973年9月19日出生，汉族，住扬州市开发区。
委托诉讼代理人：周树兵，江苏新浪潮律师事务所律师。
上诉人殷德露因与被上诉人王志林房屋租赁合同纠纷一案，不服扬州市邗江区人民法院（2017）苏1003民初2687号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
殷德露上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持殷德露一审的诉讼请求或发回重审；由王志林负担一、二审诉讼费用。事实和理由：1.一审认定事实的依据为王志林提供的证人证言，而证人与王志林之间存在严重的利害关系（承租人与出租人），证言也存在矛盾和不合理之处，其证人证言不应当采信。同时殷德露也提供了证人证言，一审却以存在利害关系为由不予采信；2.殷德露共计向王志林支付了195000元，其中185000元为转账，1万元是现金支付并由王志林出具了押金收条。如185000元中包含1万元押金，那王志林应出具185000元收条而非1万元收条，且殷德露提供的证人束某1的证言可以证实此1万元为现金支付。因王志林擅自将房屋租赁给案外人，案外人实际向殷德露支付了105000元并出具了15000元欠条，王志林应将剩余的75000元返还给殷德露。
王志林辩称，殷德露所称的押金1万元，并非现金支付，而是包含在其转账支付的185000元内。185000元的构成为租金12万元，转让费55000元（含店内设施），押金1万元。由于押金今后须返还，故单独出具收条。殷德露在承租期内未经王志林许可擅自将讼争房屋转让给王某经营，其行为已构成违约，且从其与王某签订的协议中可清楚的看到“刘某一家保证不能让我家人知道7万元是转的，不能让隔壁知道拆伙了”，说明殷德露对自己的违约行为是已知的，只是不想承担违约责任。殷德露私自转租的行为被王志林得知后，王志林夫妻、殷德露夫妻、刘某王某夫妻于2017年3月10日协商后达成一致，解除了王志林与殷德露之间的租赁合同以及殷德露与刘某、王某之间的合伙协议及转让协议，由殷德露承担5000元违约金，由王某夫妻以原合同条件直接签订房屋租赁协议。经结算，违约金5000元由刘某、王某夫妻直接与王志林结算，就房屋租赁一事王某欠殷德露15000元并出具了欠条，三方关于租赁合同事宜已全部解决。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回其上诉请求。
殷德露向一审法院提出诉讼请求：1.解除与王志林之间的房屋租赁合同关系；2.王志林退还殷德露预付的房屋租金65000元。后殷德露变更第二项诉讼请求为王志林退还殷德露预付的房屋租金65000元及押金1万元。
一审法院认定事实：2016年11月8日，殷德露（乙方、承租人）与王志林（甲方、出租方）签订《房地产租赁契约》，内容为：1、甲方自愿将坐落在翡翠城7号楼106室、107室两间面积100㎡的房屋出租给乙方使用；2、甲乙双方签订的上述房地产租期为伍年，年租金壹拾贰万元整。该房租赁期限自2016年11月21日至2021年11月20日止。房租壹拾贰万元整/年，且一年一次付清，必须提前一个月交付，如有违约，乙方向甲方付伍仟元整违约金；3、本房地产租赁期间内，乙方不得转给第三方。如需要转让或转租则乙方必须征得甲方同意并以甲方的同意转让签字为准，同时乙方必须向甲方缴纳人民币伍仟元的转让费，否则无条件收回该房屋，其剩余房租金作为乙方的违约金，由甲方没收。2016年10月2日、2016年11月8日，殷德露通过案外人束某2的银行卡转账分别支付王志林2万元、165000元。2016年11月8日，王志林出具收条一份，内容为“今收乙方租房押金壹万元（10000整）”。
2017年3月10日，王志林（甲方、出租方）与王某（乙方、承租人）签订《房地产租赁契约》，该合同内容中约定的租赁期限自2016年11月22日至2021年11月22日止，合同中其余内容均与殷德露与王志林于2016年11月8日签订的《房地产租赁契约》中的内容一致。王某于2017年3月10日向殷德露出具欠条一张，内容为：今欠殷德露人民币壹万伍仟元整，在3月26日返还，缓期一个月，最迟在4月26日以前到账。如若未在4月26日，多给5000元利息。王某还款后，殷德露向王某出具收条。
王志林申请的证人刘某当庭陈述，刘某与殷德露签订过合作协议。殷德露说案涉房屋的租金是12万元，转让费是8万元，买东西花了2万元。刘某支付殷德露11万元。后殷德露说不想做了，将店转让给刘某，刘某又给了殷德露5万元。双方的合作关系到2017年2月26日止。王志林在2017年3月份的时候知道转让的事情，殷德露、王志林于3月10日叫刘某等过去签协议了，意思是王志林将店给刘某，重新签订合同，以前协议就没用了，殷德露就将以前的协议撕掉了，刘某把租金都转给殷德露。证人王某当庭陈述，与殷德露是合伙关系，王志林是房东，刘某与殷德露签订过合作经营协议，支付给殷德露11万元。后王某与殷德露签订转让协议，转让费为7万元。王某于2017年2月26日开始独立经营。应该给原告7万元，实际上只给了5万元。因殷德露欠王志林5000元，就让王某向王志林支付5000元，王某向殷德露出具15000元的欠条。后王某向殷德露支付15000元，殷德露出具收条一份。因租赁合同变更为王某与王志林签订，殷德露之前将租金给了王志林，王某就把租金给殷德露，王某跟原告之间的债务就清掉了，殷德露与王志林之间的债务也应该清掉了。证人杨某，原系殷德露招聘的厨师，当庭陈述，殷德露、刘某、王志林夫妻六人在店里谈事情，杨某也在场，王志林与王某重新签订租赁协议。
殷德露申请的证人束某2当庭陈述，王志林收取过殷德露押金1万元。殷德露与刘某之间有过合作经营的协议，后来没谈妥撕掉了。
一审争议焦点为：1.殷德露、王志林之间的租赁关系是否已经解除；2.殷德露要求王志林退还租金及押金75000元应否得到支持。
关于争议焦点一，一审法院认为，根据双方的当庭陈述及到庭证人王某、刘某、杨某等人的证言，应确认殷德露、王志林之间的租赁关系已经解除。理由如下：1.证人王某、刘某的证言证明刘某与殷德露之间存在合作关系，后殷德露将店转让给二人，王志林知晓后，经三方同意，由王某与王志林重新签订租赁协议，同时证人杨某的证言亦证实2017年3月10日，殷德露、王志林均在场的情况下，王某与王志林重新签订租赁协议的事实,由此可以认定王志林与王某重新签订合同殷德露知晓且认可。2.证人王某、吴某的证言亦证实三方达成一致意见，解除殷德露、王志林之间的租赁关系，由王某重新与王志林签订租赁关系，后由王某向殷德露出具15000元的欠条，对此，若殷德露、王志林之间的租赁关系未解除，王某向殷德露出具欠条的行为不符合常理。3.殷德露当庭陈述因王志林擅自与王某签订租赁协议，其在2017年3月10日将案涉房屋交给刘某夫妻经营，是因为刘某出示新达成的协议，同时刘某夫妻向殷德露支付租金12万元，对此，如刘某夫妻之前已经与王志林达成新的租赁协议，殷德露、王志林之间的租赁关系未解除，刘某夫妻理应将租金交与王志林，而非殷德露，殷德露的陈述与常理不符。综上，虽上述证人王某、刘某、杨某与本案有利害关系，殷德露、王志林对租赁关系是否解除又各执一词，但通过上述的分析，结合王某向殷德露出具欠条的行为及生活日常经验法则，王志林辩称双方的租赁关系已经解除更具有可信度，予以确认。
关于争议焦点二，一审法院认为，殷德露主张王志林退还租金65000元及押金1万元无事实和法律依据，应予驳回。殷德露主张共支付王志林租金185000元及押金1万元，王志林辩称仅支付185000元，因殷德露提供的转账记录显示分两次共向王志林支付185000元，虽证人束某2陈述殷德露系现金支付押金1万元，但因殷德露系通过束某2向王志林转账支付租金，与本案有利害关系，殷德露又未能提供其他证据予以证实，故对该主张不予采信。即使殷德露另行支付王志林押金1万元，也因殷德露、王志林及刘某夫妻就案涉房屋三方达成一致意见，由王某向殷德露支付租金并出具15000元欠条的同时，殷德露、王志林之间的相关费用已结清。理由为，殷德露主张王某仅支付12万元，尚有65000元未支付，对此，如在3月10日王某尚有65000元未支付，王某应向殷德露出具65000元的欠条，而非出具15000元的欠条，显然殷德露的陈述不符合常理。既然双方约定由王某直接向殷德露支付款项，那么应认定是三方对转租行为的结算。据此，殷德露主张王志林返还65000元租金及1万元押金无事实和法律依据。综上，殷德露的全部诉讼请求无事实和法律依据，依法应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款之规定，判决驳回殷德露的全部诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院认定事实：原审认定的基本事实无出入，本院予以确认。
另查明，殷德露二审庭审中明确向王志林支付的195000元构成为租金12万元、多交半年租金6万元、违约金5000元、押金1万元，同时殷德露明确曾与刘某、王某夫妻签署了项目合作协议书、转让协议书，但辩称因未谈拢而当场撕毁。转让协议书（撕碎拼成，不完整）清晰载明“职大翡翠城一楼露露家虾蟹煲转让王德云一人经营转让费连房租柒万元整”、“刘某一家不能让我家人知道是7万元转的，不能让隔壁知道拆伙了”字样，落款时间为2017年2月26日。
二审争议焦点是：1.殷德露就讼争房屋向王志林实际支付的金额是多少？款项如何构成？2.殷德露主张王志林返还租金6万元、押金1万元及违约金5000元能否得到支持？
关于争议焦点1，本院认为，殷德露就讼争房屋实际向王志林支付185000元，其中房租12万元，押金1万元，转让费55000元。理由如下：
1.殷德露主张其在转账支付185000元基础上又现金支付1万元押金，虽提供了王志林出具的押金收条及证人束某2陈述佐证，但殷德露向王志林支付租金是通过束某1银行账户转账且金额较大，束某1与本案存在利害关系，故本院对其证言依法不予采信。按照租赁合同约定，1万元押金的性质是为合同履行做担保，如合同正常履行乙方不存在违约行为，此1万元在合同期满后将退还给乙方殷德露，王志林抗辩此1万元包含在185000元内，因押金性质单独出具收条符合正常交易习惯。殷德露对现金支付1万元押金的主张不符合常理，且证据不足，本院依法认定殷德露就讼争房屋实际向王志林支付金额为185000元。
2.殷德露主张6万元为多支付的半年房租，而依据租赁合同约定，讼争房屋租金为12万元/年，一年一次性付清，并无需多交半年租金的约定，且在已交纳整年租金的基础上再额外多交半年租金既不符合合同约定也并不符合日常交易习惯,而若存在“预付6万元租金”，其与12万元租金性质一致，殷德露不要求王某一并结算，也无合理解释；殷德露主张支付违约金5000元，但所谓违约金，是指在发生违约行为后违约方需向守约方支付的金钱，在合同尚未履行就提前收取违约金明显不符合常理，且合同已有收取押金1万元的约定。故对殷德露多付半年租金6万元及违约金5000元的主张，本院不予采信。而对55000元性质王志林辩称为收取的“过店费”，所谓“过店费”亦称之为“转让费”，在商铺转让中较为常见，一般包含了装修费及其他经营设施。讼争租赁合同履行的标的物为饭店，而饭店经营需一定设施，殷德露亦自认在租赁房屋后接收了王志林的经营设施，王志林辩称“过店费”符合常理，且依据殷德露与刘某夫妻签订的转让协议，该协议载明“职大翡翠城一楼露露家虾蟹煲转让王德云一人经营转让费连房租七万元整”，该协议殷德露自认属实但辩称因为没有谈拢已当场撕毁，但亦能证实在就讼争房屋商谈转让时有“转让费”这一说法。综上，殷德露主张多支付半年租金6万元及违约金5000元，但其陈述缺乏合同依据，也不符合常理，因证据不足，依法应承担举证不能的后果，王志林的抗辩具有事实和法律依据，本院依法予以采信。据此，本院认定殷德露实际向王志林支付185000元的构成为：租金12万元、转让费55000元、押金1万元。
关于争议焦点2，本院认为，殷德露主张王志林返还租金6万元、押金1万元及违约金5000元依据不足。理由如下：
1.殷德露与刘某、王某夫妻曾为合作关系，后殷德露私自将讼争房屋转让刘某、王某夫妻经营，在与殷德露租赁合同履行期间，王志林并无将讼争房屋租赁给他人的行为。首先，殷德露主张王志林租给案外人刘某、王某夫妻使用，致其无法继续使用承租房屋，但殷德露庭审中自认与刘某、王某是认识的，且在店铺经营过程中刘某曾在店里帮忙。刘某、王某在明知讼争店铺是殷德露实际经营、控制的情况下，与出租人王志林再行签订租赁协议不符合常理，且两份租赁合同除租赁期起止日相差一天，其余内容均一致；其次，根据证人刘某、王某的证言，其与殷德露是合作关系，后殷德露将店转让给他夫妇二人经营，同时王志林提供了项目合作经营协议书、转让协议（撕碎拼成、不完整）予以佐证。对两份协议殷德露自认属实但辩称因未谈拢已当场撕毁。本院认为，在通常情况下，双方就合作或转让条件达成一致后才会签订协议，协议签订后又辩称未谈拢撕毁不符合正常交易逻辑，且双方转让协议虽已撕碎，但仍可清晰的辨明该协议载明“职大翡翠城一楼露露家虾蟹煲转让王德云一人经营转让费连房租柒万元整”、“刘某一家不能让我家人知道是7万元转的，不能让隔壁知道拆伙了”字样，只有在双方为合作经营关系的基础上，转让协议才会明确“转让一人经营”、“拆伙”，即第二份转让协议商谈的基础是第一份合作协议已经履行，殷德露的抗辩不能成立。虽刘某、王某与本案有利害关系，但结合王志林提供的两份协议及上述分析，本院对其证言依法予以采信。
2.殷德露、王志林、与刘某、王某夫妻三方就转租行为产生的债权债务关系已结算完毕。根据证人刘某、王某、杨某的证言，因殷德露私自转租行为被王志林知晓，2017年3月10日，殷德露、王志林、与刘某、王某夫妻三方协商达成一致意见，解除殷德露与王志林之间的租赁关系，由王某以原租赁条件重新与王志林签订租赁协议，王某同日向殷德露出具15000元的欠条，殷德露将讼争房屋交由刘某、王某夫妻经营。殷德露主张刘某、王某夫妻仅向其支付了12万元的年租金，但支付全年租金却未扣减殷德露实际经营期间租金，显然殷德露的陈述不符合常理。且殷德露擅自转租行为在前，根据转让协议内容，其在擅自转租时已向刘某、王某夫妻主张了转让费。故王某向殷德露出具15000元欠条，殷德露交付讼争房屋时，应视为三方就转租行为产生的债权债务关系已结算完毕。
综上所述，殷德露的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1755元，由上诉人殷德露负担（已交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 坚
审 判 员 陈少君
审 判 员 刘莉莉
二〇一八年三月三十日
法官助理 葛盈盈
书 记 员 余 韵