江苏省南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0106民初5326号
原告：顾正荣，男，1960年4月7日出生，汉族，住江苏省东台市。
委托诉讼代理人：胡永年，南京市玄武区胜达法律服务所法律工作者。
被告：郑加富，男，1979年2月4日出生，汉族，住天长市。
原告顾正荣与被告郑加富房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告顾正荣委托诉讼代理人胡永年、被告郑加富，到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告顾正荣向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付拖欠的房屋租金、水电费等共计67599.55元（3月份租金10000元，4月份租金41666元，4月份水电费11163.55元，代开发票的费用4149元，点心欠款621元）；被告向原告支付违约金150000元。事实和理由如下：原、被告双方于2017年1月10日签订了一份窗口租赁协议，原告同意将位于南京市鼓楼区铁路北街128号南京财经大学一号食堂一楼内的快餐窗口租赁给被告经营，协议签订后被告没有依约缴纳租金及保证金，并于2017年4月29日告知原告其不打算再做了。被告认为，原告的行为违反了双方的合同约定，且被告仍有67599.55元尚未支付，故原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。
被告郑加富辩称：原、被告双方的确签订了窗口租赁协议，但被告在原告经营期间擅自在租赁区域打开了一扇窗户和一扇门，导致了原告的经营面积缩小，故被告认为不应按照原合同标准支付2017年4月份的租金。至于原告主张的2017年3月份的租金10000元、4月份水电气费11163.55元、贷款发票税金4149元和点心欠款621元，被告均予以认可。但是被告在原告处经营期间，原告尚有一万多元的用餐费用没有与原告结算。另外，原告的员工在被告处消费了357元，原告尚未结算给被告，且原告还有部分设备被扣押在被告处，被告没有经过原告的准许进入场地私自经营，被告认为原告应赔偿被告的损失。关于原告主张的违约金，被告认为被告没有违约行为，故不同意向原告承担违约金。综上，请求人民法院依法判决。
本院经审理查明：2017年1月10日，顾正荣与郑加富签订了一份窗口租赁合同，约定将位于鼓楼区铁路北街128号南京财经大学一号餐厅内的中式快餐窗口出租给郑加富，租期三年，自2016年11月23日起至2019年11月22日止，租金50万元/年，合同签订当日缴纳履约保证金15万元，并于2016年11月23日前缴纳2016年11月23日至2017年1月15日的租金73612元，以后每月5日前缴纳下一个月的租金，第二年起按季度支付。合同还约定，乙方（郑加富）逾期未缴纳费用给甲方造成损失的，甲方有权解除合同，同时有权要求乙方按照年租金额5%的标准按日缴纳滞纳金；乙方未经甲方同意擅自退租的，应向甲方承担15万元的违约金，若损失高于违约金的，还应当赔偿损失。合同签订后，顾正荣将涉案中式快餐经营场所交给了郑加富经营，但郑加富没有缴纳履约保证金。2017年3月26日，郑加富与顾正荣参股的南京欢唱酒店管理有限公司签订了一份《餐厅一卡通使用协议》，约定双方同意推行一卡通充值100-900元送充值金额20%的活动，充值赠送的部分，双方各自承担一半。
顾正荣在郑加富经营期间，在郑加富收银台的后面开了一道门，该门可以通往餐厅背面的小院子，另外顾正荣还在厨房与餐厅的隔墙上打开了一个窗户，该窗口的下方有一方形洞口，可以传递菜品。
2017年3月，郑加富经营的中式快餐店通过刷卡产生销售额2029元，4月份产生销售额8248元。庭审中，顾正荣同意向郑加富支付刷卡费用9249.3元，郑加富无异议。
2017年4月29日，郑加富通知顾正荣其不打算再继续承租涉案快餐经营窗口。2017年5月2日，顾正荣的儿子顾冬向郑加富发信息，要求其办理交接手续，但双方未能于该日办理完毕。
郑加富经营期间欠付了顾正荣2017年3月份的租金10000元，且未缴纳2017年4月份的租金，4月份的水电费、燃气费等1163.55元，也没有向顾正荣缴纳。郑加富有4149元代开发票的税金没有支付给顾正荣，且欠付顾正荣点心费621元。顾正荣的员工在郑加富处用餐发生357元的费用，顾正荣同意在本案中抵扣。另外，郑加富因开通燃气费缴纳了3000元的押金，该款顾正荣亦同意在本案中抵扣。
本案经本院组织调解，未能达成一致调解协议。
上述事实，有原、被告双方提供的窗口租赁协议书、短信记录，原、被告双方的陈述，以及本院的调查笔录等证据在卷予以佐证，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。
本案中，顾正荣与郑加富签订的窗口租赁协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，该合同合法有效，对双方当事人均有约束力，双方均应按照合同的约定履行自己的义务。但是，郑加富在合同签订后，没有依约缴纳15万元的履约保证金，亦没有按照合同的约定在每月5日前缴纳下一个月租金，故其行为亦构成违约。顾正荣在郑加富经营期间虽在其经营场所内开设了门和窗口，但经本院现场查看，并不能使本院认定该门和窗口减少了郑加富的经营面积或对郑加富的经营带来了严重影响，郑加富未提供证据证明其在顾正荣开门、窗时提出了异议，亦未提供证据证明该门窗对其经营产生量重大影响，故本院对郑加富提出的顾正荣存在违约行为的意见，不予采纳。但是，因顾正荣在施工时毕竟会对郑加富的正常经营带来影响，故郑加富要求调低4月份的租金，具有合理性，本院予以支持。根据设置和更改门窗大约需要的时间，本院酌定顾正荣应减少郑加富4月份租金5000元。郑加富主张减少4月份租金的30%，不具有合理性，本院不予支持。因郑加富对顾正荣主张的其他钱款无意义，故本院认定郑加富应支付给顾正荣的租金、水电费、税金和点心欠款的总额为62599.5元（67599.5元-5000元）。因顾正荣同意在本案中支付郑加富2017年3月份和4月份的刷卡费用9249.3元、燃气押金3000元、员工用餐费357元，故本院认定郑加富应支付给顾正荣的钱款总额应为54999.2元（62599.5元-9243.3元-3000元-357元）。
关于违约金问题。因郑加富未依约缴纳保证金和租金，且提前解除了双方的窗口租赁协议，故其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。但是，因顾正荣在郑加富违约后于2016年6月1日即进行了起诉，且经本院查看涉案的场所已经恢复经营，故顾正荣要求郑加富承担15万元的违约金过高，郑加富请求降低违约金，具有事实和法律依据，本院予以支持。根据郑加富违约的程度，以及涉案的窗口已经恢复经营的事实，本院酌定郑加富向顾正荣承担40000元的违约金。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：
被告郑加富于本案判决生效后十日内支付原告顾正荣租金、水电费、燃气费、代开发票税金、餐费等共计54999.2元；
被告郑加富于本案判决生效后十日内支付原告顾正荣违约金40000元；
驳回原告顾正荣的其他诉讼请求。
如果被告按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4564元，减半收取为2282元，由被告郑加富承担（原告已预交，被告在履行上述义务时一并支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审判员 孙晋辉
二〇一七年七月三十一日
书记员 陈 蓉