山东省聊城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁15民终2400号
上诉人(原审原告)：聊城市东昌府区家缘地产中介服务中心。住所地：聊城市东昌府区古楼办事处月亮湾**幢***室。
负责人：杨清苗，经理。
委托诉讼代理人：孙阳东，男，1975年2月14日出生，汉族，聊城高新三名法律服务所法律工作者，住聊城市开发区。
被上诉人(原审被告)：李少康，男，1988年4月25日出生，汉族，个体工商户，住聊城市东昌府区。
上诉人聊城市东昌府区家缘地产中介服务中心因与被上诉人李少康居间合同纠纷一案，不服山东省东昌府区人民法院（2016）鲁1502民初字第2506号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人聊城市东昌府区家缘地产中介服务中心的委托诉讼代理人孙阳东,被上诉人李少康均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人不服一审判决，上诉称：一、原审判决认定事实不清。1、被上诉人利用了上诉人提供的信息，违反了《看房确认书》中双方约定的第二条，属于严重违约，应按确认书第五条的约定支付违约金。2016年2月，李少康向上诉人提出准备在中通二期共买房屋一套。上诉人给李少康提供了中通二期XX号楼XX室。李少康同意后，由上诉人的员工王海娟带领李少康对该房屋室内外的情况及相关环境进行了考察。考察完毕后，经双方反复协商，于2016年2月27日签订了《看房确认书》一份。在《看房确认书》中李少康明确表示没有通过其他个人或中介机构看过此房，并确认接受了上诉人的服务。一审法院却认定被上诉人接受了东昌府区雅居房地产经纪公司（以下简称雅居房产）的信息服务，明显与事实不符。在原审中认定接受雅居房产信息服务的证据有：1、雅居房产出具的证明及收据；2、联中房产出具的证明。这两份证据都是由单位出具。单位出具书面证人证言的随意性很强。这两家单位在本市与上诉人本身存在着业务竞争关系，其中雅居房产与被上诉人还存在利害关系。民事诉讼法第七十二条规定：“凡是知道案件情况的单位和个人，都有义务出庭作证。有关单位的负责人应当支持证人作证”。在该两份证据的出具单位负责人没有出庭说明情况下直接采信该证据明显不当，也违反了法律的规定。在原审判决审理查明中，查明李少康于2016年2月16号通过雅居房产看过该房且标价为95万元。其后在2月27日明知同一套房屋且标价为105万元的情况下，还要求让上诉人的员工带领看房，表示购买并反复协商，签订了《看房确认书》，约定接受协议中的权利义务。被上诉人的这种行为明显自相矛盾。上诉人认为被上诉人提供的证据缺乏真实性，不合法且与上诉人、被上诉人都有利害关系。上诉人有理由相信该两份证据是在诉讼后被上诉人为了逃避法律责任而收集的非法证据。在答辩中，被上诉人因为上诉人与雅居房产的标价不一样而选择雅居房产，这明显在说谎。根据协议，被上诉人应通过上诉人联系该房业主直接商讨房屋的价格，但被上诉人却不与上诉人联系而自行交易。在协议中双方约定的服务费为百分之二，大约20000元。被上诉人原审中答辩雅居房产服务费为10000元，通过这一事实可以看出，被上诉人的真实意图是，为了少拿或不拿服务费。被上诉人的这种行为违反合同法的诚实信用原则，属于恶意违约。上诉人提交的《看房确认书》，是经被上诉人书面认可的，内容合法，是双方的真实意思表示。该证据约定的，被上诉人接受上诉人提供的信息并接受服务的事实，应被认定。同时被上诉人也违反了协议第二条，构成了违约，应支付违约金。2、被上诉人违反协议约定第四条，没有在与业主签定《房屋买卖合同》当日支付服务费，属于严重违约，应支付服务费并支付违约金。在协议中双方约定了上诉人方的义务是向被上诉人提供真实有效的信息；被上诉人与业主签订《房屋买卖合同》即中介服务成功，被上诉人按约定于合同签订当天支付信息服务费。在被上诉人与业主签订合同后，上诉人多次要求被上诉人支付信息服务费，被上诉人拒不支付。上诉人的这种行为已经构成严重违约，因此，上诉人应支付服务费及违约金。无论是在上诉人与被上诉人签订的看房确认书中，还是在一审法院审理查明及庭审中，都表明了上诉人履行了协议约定的义务。然而对于该事实及双方的履行情况，是否构成违约，一审法院对该事实没有进行调查处理，遗漏了该焦点问题。二、一审判决适用法律错误。从协议中双方约定的内容可以看出，上诉人是给被上诉人提供房屋信息，为被上诉人提供订立房屋买卖合同的机会，是一种信息居间服务。上诉人的义务是给被上诉人提供真实有效的房源信息服务。被上诉人采纳该信息后，上诉人就促成了该合同。所以应适用合同法第四百二十六条的规定。综上，一审法院认定事实、适用法律错误。请求撤销原审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求或发还重审。
被上诉人李少康辩称:同一审答辩意见，要求维持原审判决。
聊城市东昌府区家缘地产中介服务中心向一审法院起诉请求：原告经营地产中介服务，被告意欲购买房屋。2016年2月27日，由原告方置业顾问王海娟带领被告对位于东昌府区东昌路中通时代豪园二期XX号楼XX室的房产及相关环境进行了考察。考察完毕后，被告与原告签订《看房确认书》一份。看房后，被告在没有经原告同意的情况下，自行与业主就房屋进行买卖交易，并签订买卖协议。原告得知后多次要求被告支付信息服务费，被告拒不支付。被告的这一行为已经构成严重违约，且违反了《看房确认书》第二条和第五条的约定，即甲方必须保证私下不与乙方提供信息房源的业主联系或自行交易，如甲方违反上述约定，甲方必须按照本确认书所述买卖房屋登记价的5%向乙方支付赔偿金。故为了维护原告的合法权益，特依法诉至贵院，请依法判令被告支付原告居间服务费20000元，被告按房屋成交价的百分之五支付违约金，诉讼费用由被告承担。
李少康一审辩称：2016年2月，被告从网上看到雅居房产出售房屋的广告，2016年2月26日被告去雅居房产洽谈房屋情况，雅居房产工作人员带被告看了房，该房屋位于中通二期26号楼2单元202室，被告当时觉得价格偏高，让雅居房产工作人员与房主再谈一下价格。在雅居房产工作人员的要求下，被告便在看房单上签了字。2016年2月27日，被告外出时看到原告的招牌，进入咨询后，原告工作人员只告知中通二期有一套精装修的房子，具体哪个位置并未告知，随后被告要求看房，原告工作人员领被告所看房屋与雅居房产领被告所看房屋是同一套，但原告的报价比雅居房产高出6万元。原告工作人员使用欺骗方法声称要不要房没关系，签个字证明真正领你看了房，回单位好向领导交代。然后我就在一份打印好的材料上签了字。通过比较，同一套房子原告比雅居房产高出6万元，且雅居房产表示可以再便宜1万元。2016年3月2日，被告通过雅居房产和房主张金华签订了房屋买卖合同，最终以93万成交，同时向雅居公司交了1万元中介费。业主张金华就房屋出售在雅居房产、联中地产、家缘地产、中通地产多个公司免费提供了出售信息，房主的行为合理合法。被告和房主的房屋买卖合同是在雅居房产的牵头主持下签订的，并没有与业主私下接触，且在日期上可以认定是雅居房产第一个领被告看的房。原告工作人员并没有向被告宣读和提示他们印好的材料内容，原告提供的格式条款是房屋中介乱象丛生的欺诈陷阱，违反法律和社会公共利益，应归于无效，自始没有法律效力。被告选择价格合理的中介机构并经其牵头介绍与业主签订房屋买卖合同，是公民的自主消费选择权，是合情合理合法的，并有权拒绝强制交易行为。综上，请求人民法院依法判决原告承担4万元的精神损失费，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求，承担由此给被告造成的经济损失3000元。
一审法院认定的事实：2016年2月16日，被告与雅居房产签订《物业需求看房单》，准备购买房屋一套，该公司为被告提供了位于聊城市东昌府区中通二期26号楼2单元202室，房屋价格为94万元。被告看过房后，又于2016年2月27日与原告签订《看房确认书》，约定：原告将位于聊城市东昌府区中通二期26号楼2单元202室推荐给被告，房屋价格为105万元；原告保证向被告提供真实有效的房源信息；被告必须保证私下不与原告提供信息房源的业主联系或自行交易；被告必须保证未经原告同意不得擅自泄露原告所提供房源信息与其他客户或中介公司（信息部）；被告同意在与业主签订《房屋买卖合同》当日支付原告买卖成交房款的2%的信息服务费；如被告违反上述约定，被告必须按照本确认书所述买卖房屋登记价的5%向原告支付赔偿金，租赁房屋一月租金支付赔偿金。因被告认为原告所提供的房屋价格过高，2016年3月2日被告通过雅居房产与涉案房屋原房屋产权人张金华签订房屋买卖合同，该套房屋的成交价格为93万元，被告支付中介费1万元。
另查明，涉案房屋原房主张金华曾在多家房产中介公司提供涉案房屋的出售信息，包括雅居房产、联中地产、中通地产以及本案原告公司。
一审法院认为，原告与被告签订的《看房确认书》属于居间合同性质，该合同约定了“被告必须保证私下不与原告提供信息房源的业主联系或自行交易；被告必须保证未经原告同意不得擅自泄露原告所提供房源信息与其他客户或中介公司”，该条款属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。根据该条约定，衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。本案中，原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，被告分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息，并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此，被告并没有利用原告公司的信息、机会，故不构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。故原告要求被告支付居间服务费20000元的诉讼请求，依法不予支持。?庭审中，原告称根据合同约定，被告与原房主签订了房屋买卖合同，即应该按照房屋成交价格的2%向原告支付信息服务费。原审法院认为，被告并未通过原告公司与原房主签订房屋买卖合同，被告没有向原告交付信息服务费的义务，因此原告的这一主张，不予采信。被告主张原告利用格式合同欺诈消费者，要求原告赔偿精神损失费4万元和经济损失3000元，被告未提起反诉，不予合并审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十七条之规定，判决如下：驳回原告聊城市东昌府区家缘地产中介服务中心的诉讼请求。案件受理费150元，由原告承担。
二审中，上诉人聊城市东昌府区家缘地产中介服务中心提交了四段电话录音，录音内容是2016年2月28日到一审起诉之前其业务员王海娟与被上诉人的通话记录，具体时间记不清了，拟证明上诉人应被上诉人的要求，多次和房主沟通，为被上诉人提供了大量的服务。被上诉人经质证认为，对录音的真实性无异议，当时是因为雅居地产不让我透露看房和交易合同，所以我在录音中说我没有买这个房子，因为雅居地产提供的价格便宜。当时王海娟带我看房的当天也告诉我“我带你看房，不要告诉任何人”，中介公司都是这样做的，跟我说的话也是一样的，在我和雅居地产交易的时候，没有提过在聊城市东昌府区家缘地产中介服务中心看房的事。同一套房子，各个中介的标价不同，我选择了一个价格最低的。
二审查明的事实同原审判决认定。
本院认为，涉案房屋原房主张金华曾向多家中介公司免费提供了房屋出售信息，其中包括上诉人和雅居房产，故被上诉人并非仅能通过上诉人才能了解到涉案房源的信息。被上诉人提交了其与雅居房产签订的物业需求看房单，该看房单中记载了被上诉人先前已经通过雅居房产查看过涉案房屋，且报价为94万元，低于上诉人与被上诉人签订看房确认书中的105万元，故能够认定上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同并非利用上诉人提供的信息。被上诉人作为居间合同的委托人通过其他公众可以获知的正当途径获得同一信息，有权利选择报价低、服务好的居间人促成合同成立。被上诉人选择雅居房产与原房主订立买卖合同并不违反法律规定，上诉人要求被上诉人支付居间服务费于法无据，本院不予支持。被上诉人与原房主签订的房屋买卖合同中的居间方为雅居房产，上诉人并非居间人，故上诉人据此要求被上诉人支付信息服务费于法无据，本院不予支持。
综上所述，聊城市东昌府区家缘地产中介服务中心的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人聊城市东昌府区家缘地产中介服务中心负担。
本判决为终审判决。
审判长 闫 红
审判员 刘 颖
审判员 吴艳锋
二〇一七年二月三日
书记员 赵 迎