广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0605民初7179号原告：佛山颐盛房地产有限责任公司，住所地：广东省佛山市南海区西樵镇崇民路3号三盛颐景园听弦首层1号铺，统一社会信用代码91440605081076911M。法定代表人：黄斌，执行董事。委托诉讼代理人：岑应盛，该公司法务主管，代理期限至2017年7月13日止。委托诉讼代理人：霍有姬，该公司案场经理,代理期限至2017年9月29日止。委托诉讼代理人：陈水泉，云南大韬律师事务所律师，代理期限自2017年7月13日起，至2017年9月29日止。委托诉讼代理人：杨小明，北京市盈科（佛山）律师事务所律师，代理期限自2017年9月29日起。委托诉讼代理人：程陈春，北京市盈科（佛山）律师事务所律师，代理期限自2017年9月29日起。被告：黄永，男，1974年2月28日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，被告：陆秋平，女，1980年1月15日出生，壮族，住广西平果县，第三人：中国工商银行股份有限公司佛山西樵支行，住所地：广东省佛山市南海区西樵轻纺城广夏路1号，统一社会信用代码91440605893776075G。负责人：江泽标。委托诉讼代理人：霍晓霞，第三人公司员工。委托诉讼代理人：易文偲，第三人公司员工。原告佛山颐盛房地产有限责任公司（以下简称“颐盛公司”）与被告黄永、陆秋平、第三人中国工商银行股份有限公司佛山西樵支行（以下简称“工行西樵支行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月19日立案后，依法适用普通程序，于同年9月29日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人杨小明、程陈春，第三人的委托诉讼代理人霍晓霞、易文偲到庭参加诉讼，两被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的《广东省商品房买卖合同》及相关从属协议；2.被告配合原告办理《广东省商品房买卖合同》备案注销手续；3.被告向原告支付因被告违约导致《广东省商品房买卖合同》解除的违约金27619.3元，以及赔偿原告因此受到的损失9000元，共计36619.3元；4.两被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2014年11月22日，原、被告签订《广东省商品房买卖合同》及其补充协议等相关合同资料，约定两被告向原告购买位于佛山市南海区西樵镇崇民路3号三盛颐景园听弦2703号商品房（以下简称涉讼房屋），价款552386元。签约后，两被告如期支付了首付款172386元，并成功与第三人办理按揭手续后，以按揭方式向原告支付了剩余房款380000元。但自2016年7月1日起，两被告拒绝按时偿还第三人借款本金及利息，经第三人多次催收未果。对此，两被告已经违反原、被告签订的合同约定，依照该合同补充协议第三条第10项的约定，原告有权解除与被告签订的《商品房买卖合同》，且两被告应向原告支付总房价款5%的违约金，并赔偿原告因此受到的损失，故起诉。两被告没有答辩。第三人辩称：对原告的起诉无异议。原告围绕其诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据举证和质证，两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证和质证的权利。经审查，原告提交的证据来源合法，客观真实，且与本案相关联，两被告未到庭提出异议，第三人也均予以确认，本院对原告提交的证据的真实性均予以采信。综合本院采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：2014年11月22日，原、被告签订《广东省商品房买卖合同》[合同编号：20141122007902]，约定原告将涉讼房屋以552386元出售予两被告；两被告于预售合同网上签订之日起30日内支付172386元，剩余房款380000元于2014年12月7日前申请按揭贷款并按照按揭方式支付；原告应于2016年9月15日前将经竣工验收合格并已办理竣工验收备案的房屋交付两被告使用。后双方还签订《补充协议》，约定：如两被告采用银行贷款方式支付房款，并由原告提供阶段性借款担保的，则两被告在该担保期间对银行的违约视同对原告的违约，在原告的该阶段性担保责任解除前，如两被告对银行构成违约（包括两被告未按时归还银行按揭款项，所购房屋被司法机关查封等），原告有权解除合同，两被告应向原告支付购房价款5%的违约金，同时赔偿原告的全部损失（包括税务损失及追偿所支出的各项费用）；原告有权从两被告已支付的房款中代为扣除应支付的银行借款本息、罚金、违约金及其他各项应由两被告承担的费用，剩余款项退回两被告；如果原告承担保证责任后，未解除《商品房买卖合同》及收回涉讼房屋的，则有权直接向两被告追偿全部损失，且两被告还应另按《商品房买卖合同》约定的总价款5%向原告支付违约金。同年12月11日，第三人与两被告签订《个人购房借款/担保合同》（编号：A[房]字[佛山分]行[西樵]支行[2014]年[664]号），约定：两被告向第三人借款380000元用于购买涉讼房屋，借款期限为20年，按月等额本息偿还；合同履行期内该两被告连续三个月或累计六期未按期足额偿还贷款本息或者发生其他违约情形，第三人有权宣布贷款提前到期，要求该两被告提前偿还全部借款本息及其他费用，对逾期借款按约定利率上浮50%加收罚息，对所欠利息按罚息利率计算复利；两被告以用借款购买的房产为上述借款本息、费用作抵押担保。同日，第三人依约发放了借款380000元至两被告指定的账户。同年12月15日，涉讼房屋办理了抵押预告登记，预告登记权利人为工行西樵支行，预告登记义务人为陆秋平、黄永。因两被告未按时履行《个人购房借款/担保合同》约定的还款义务，第三人在本院起诉两被告，本院受理后经审理，依法作出（2017）粤0605民初733号民事判决，判令：一、陆秋平、黄永应于本判决发生法律效力之日起十日内偿还计算至2017年2月16日止的借款本金364175.01元、利息13321.69元，以及从2017年2月17日起至实际清偿之日止以上述本金按中国人民银行同期同档次贷款利率上浮50%计算的利息、以所欠利息按该利率标准计算的复利予工行西樵支行；二、颐盛公司对上项债务承担连带清偿责任；三、驳回工行西樵支行的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费减半收取3460.57元、财产保全费2393.71元，合共5854.28元，由陆秋平、黄永、颐盛公司负担并应于给付上述款项时一并直接支付给工行西樵支行。后工行西樵支行不服上述判决提起上诉，佛山市中级人民法院经审理后作出（2017）粤06民终4446号民事判决，判令驳回上诉，维持原判。2017年5月19日，原告提起本案诉讼，本院于同年6月11日将本案应诉材料邮寄送达予被告陆秋平，于同年8月12日将本案应诉材料公告送达予被告黄永。2017年8月10日，原告向第三人支付386499.91元，第三人出具证明确认已收该款并用于归还“陆秋平不良住房贷款本息”。诉讼中，原告与北京市盈科（佛山）律师事务所签订《民事委托代理合同》，委托该所律师杨小明、程陈春代理本案诉讼，并支出代理费8000元；庭审中，原告陈述其未将涉讼房屋交付两被告使用。另查明，前述《广东省商品房买卖合同》已于2014年12月15日办理该商品房合同备案登记，登记出卖人为原告，买受人为两被告，该商品房买卖合同备案登记已于2016年5月26日被禅城区人民法院预查封，预查封案号为（2016）粤0604民初4731号，同时，本院亦于2016年6月7日、2017年1月24日就该商品房买卖合同备案登记办理了轮候查封手续，轮候查封案号分别为（2016）粤0605民初7876号、（2017）粤0605执保339号。本院认为，原告与两被告签订的《广东省商品房买卖合同》、《补充协议》是签约双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效。现两被告未依照《个人购房借款/担保合同》履行偿还借款的义务，致原告在本院（2017）粤0605民初733号案中承担了其按揭贷款的保证责任，原告也已实际承担和履行了保证责任，故根据《广东省商品房买卖合同》、《补充协议》的约定，两被告已经构成了违约。虽然涉讼房屋的商品房买卖合同备案登记已被人民法院办理预查封手续及轮候查封手续，但因该房屋的商品房买卖合同备案登记不具有物权变动的效力，而预查封是人民法院对被告尚未进行权属登记，但将来可能会进行登记的不动产进行的一种预先限制性登记，只有在登记机关核准登记产权时，才转为正式的查封。因此，预查封并不能限制商品房买卖合同不能履行时，基于正当合理的理由予以解除。基于此，原告依约解除双方签订的《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》有事实和法律依据，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，双方签订的《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》于解除通知送达之日解除，故根据本案的实际情况，本院确认原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》于本院将本案的应诉材料送达两被告之日，即2017年8月12日解除。因《广东省商品房买卖合同》已解除，原告诉请两被告配合办理该合同备案注销手续理据充分，本院予以支持。如上所述，因两被告未依约向第三人偿还按揭贷款，致原告承担了保证责任，并行使单方解除权解除《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》，两被告依约应按涉讼房屋总价款552386元的5%向原告支付违约金，故原告诉请两被告向其支付违约金27619.3元符合双方约定，本院予以支持。此外，依照《补充协议》的约定，在两被告违约的情况下，两被告应赔偿原告行使追偿权而支出的各项损失，故原告因本案支出的律师费8000元应由两被告承担，原告主张其因此受到的损失9000元，但未举证证明，故本院对其主张超出本院核定部分不予支持。另需特别说明的是，因《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》已解除，故原告收取两被告的购房款应退还予两被告。虽然《补充协议》约定原告有权从两被告已支付的房款中代为扣除应支付的银行借款本息、罚金、违约金及其他各项应由两被告承担的费用，再将剩余款项退回两被告，但因两被告涉及其他民事纠纷未处理完毕，为保障各方合法权益，两被告支付予原告的购房款应在相关案件处理完毕之后，再根据各债权的性质统一进行分配和处理，原告无权擅自对两被告已付购房款与本案债务进行抵扣处理。两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：确认原告佛山颐盛房地产有限责任公司与被告黄永、陆秋平签订的《广东省商品房买卖合同》[合同编号：20141122007902]及《补充协议》于2017年8月12日解除。被告黄永、陆秋平应于本判决发生法律效力之日起十日内配合原告佛山颐盛房地产有限责任公司办理上述《广东省商品房买卖合同》备案注销手续。被告黄永、陆秋平应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金27619.3元予原告佛山颐盛房地产有限责任公司。被告黄永、陆秋平应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿律师费支出8000元予原告佛山颐盛房地产有限责任公司。驳回原告佛山颐盛房地产有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件受理费715.48元，财产保全费3281.93元，合共3997.41元（原告已预交），由原告负担50元，由两被告负担3947.41元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行；对原告多预交的案件受理费3947.41元，在本判决发生法律效力后，经原告申请，本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  谢晓东人民陪审员  余考坚人民陪审员  黄艳滨二〇一七年十月十八日书 记 员  许晓璇