重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0119民初6619号原告：侯永伟，男，1973年3月4日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。被告：中国建设银行股份有限公司南川支行，住所地重庆市南川区南大街62号，统一社会信用代码915001199087020292。负责人：李新科，职务行长。委托诉讼代理人：贺政，重庆索通律师事务所律师。委托诉讼代理人：颜咏，重庆索通律师事务所律师。被告：双赢集团房地产开发有限公司，住所地重庆市南川区南大街11号，统一社会信用代码91500119762681658Q。法定代表人：蓝鹏峰，职务经理。被告：蓝森古，男，1968年3月9日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。原告侯永伟与被告中国建设银行股份有限公司南川支行（以下简称建行南川支行）、双赢集团房地产开发有限公司（以下简称双赢公司）、蓝森古案外人执行异议之诉一案，本院于2017年9月20日立案受理后，依法由审判员秦先俊担任审判长，与审判员冯超、人民陪审员李伦山组成合议庭，共同负责案件的审理，并适用普通程序于2017年11月7日公开开庭进行审理。原告侯永伟、被告建行南川支行的委托诉讼代理人贺政、颜咏到庭参加诉讼，被告双赢公司、蓝森古经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告侯永伟向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告双赢公司签订的房屋买卖合同有效。2、判令解除（2017）渝0119执保39号执行裁定书对位于重庆市南川区XX街道XX路X号（XX一号）XXX号房屋的查封。事实和理由：2016年10月15日，原告与被告双赢公司在“XX一号”售房部签订《重庆市商品房买卖合同》，约定由原告向双赢公司购买“XXXX”小区4幢1-4-1号房屋，房屋成交金额641976元。原告于合同签订当日即支付了房屋首付款及相应税费232865元，购房余款440000元向银行办理按揭贷款。嗣后，被告双赢公司将案涉房屋交付给原告占有、使用。原告合法购买案涉房屋，但法院查封房屋的行为严重损害了原告的利益。原告购买房屋时被告建行南川支行知道房屋的实际情况仍然给原告办理房屋的按揭手续，原告并无过错。现原告依法提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告建行南川支行辩称：1、被告双赢公司未经建行南川支行同意出售建行南川支行享有抵押权的房屋，属于无权处分行为，原告与双赢公司签订的房屋买卖合同无效。2、被告双赢公司对案涉房屋享有所有权，被告建行南川支行有权依法对案涉房屋申请财产保全。被告双赢公司未作答辩。被告蓝森古未作答辩。本院经审理认定事实如下:2016年10月15日，原告与被告双赢公司签订一份《重庆市商品房买卖合同》。合同约定，原告向被告双赢公司购买位于重庆市南川区XX街道办事处XX南路X号（XXXX）X幢XX号房屋，房屋为清水房，建筑面积139.56平方米，总成交金额641976元，付款方式为按揭付款，原告于2016年10月15日向双赢公司支付首期房款201976元，余款440000元向专业银行申请贷款。该合同签订同日，原告即向被告双赢公司工作人员“汪小凤”银行账户转账支付包含房屋首期房款、契税、大修基金等费用共计232865元，双赢公司向原告出具加盖该公司财务专用章的收款收据。嗣后，原告接收案涉房屋。2013年8月13日，双赢公司与建行南川支行签订了《固定资产贷款合同》，该合同主要约定：鉴于南川XX·XX**房地产开发项目一期XX号楼建设需要，双赢公司向建行南川支行借款人民币9000万元，借期自2013年8月20日起至2016年8月12日等内容。同时，蓝森古作为保证人、双赢公司作为抵押人以南川XX·XX**的房屋为该公司向建行南川支行的借款提供担保，并办理了房屋抵押登记。合同签订后，建行南川支行向双赢公司发放了贷款9000万元。后因双赢公司清偿了部分债务，建行南川支行解除部分抵押物的抵押登记，截止2017年2月17日，双赢公司尚有位于重庆市南川区XX街道XXX路X号（XXXX）X幢（产权证号为：304房地证2015字第XXXXX号，房号为：X-X-X-X、X-X-X-X、X-X-X-X、X-X-X-X、X-X-X-X、X-X-X-X、X-X-X-X、X-X-X-X、X-X-X-X、X-X-X-X、X-X-X-X）、X幢（产权证号为：304房地证2015字第XXXXX号，房号为：X-X-X-X、X-X-X-X、X-X-X-X、X-X-X-X、X-X-X-X、X-X-X-X、X-X-X-X、X-X-X-X、X-X-X-X、X-X-X-X、X-X-X-X、X-X-X-X、X-X-X-X、X-X-X-X、X-X-X-X、X-X-X-X、X-X-X-X、X-X-X-X、X-X-X-X、X-X-X-X，产权证号为：304房地证2015字第XXXXX号，房号为：X-负X-X、X-负X-X、X-负X-X、X-负X-X）、X幢（产权证号为：304房地证2015字第XXXXX号，房号为：X-X-X-X、X-X-X-X、X-X-X-X、X-X-X-X、X-X-X-X、X-X-X-X、X-X-X-X、X-X-X-X、X-X-X-X、X-X-X-X、X-X-X-X、X-X-X-X、X-X-X-X、X-X-X-X、X-X-X-X、X-X-X-X、X-X-X-X、X-X-X-X、X-X-X-X、X-X-X-X、X-X-X-X、X-X-X-X、X-X-X-X、X-X-X-X、X-X-X-X、X-X-X-X、X-X-X-X、X-X-X-X、X-X-X-X、X-X-X-X、X幢（产权证号为：304房地证2015字第XXXXX号，房号为：X-负X-X）、X幢（产权证号为：渝（20**）南川区不动产权第00003XXXX号，房号为：X-X-X-X、X-X-X-X、X-X-X-X、X-X-X-X、X-X-X-X、X-X-X-X、X-X-X-X、X-X-X-X）的74套房屋抵押登记在建行南川支行名下提供抵押担保，其中包含了本案所涉房屋。由于双赢公司未按合同约定偿还借款，建行南川支行于2017年2月28日以双赢公司、蓝森古为被告向本院提起诉讼。本院依据建行南川支行的诉前保全申请于2017年2月9日作出（2017）渝0119执保39号执行裁定书，查封了前述74套房屋。本院经审理后于2017年5月10日作出（2017）渝0119民初1443号民事判决，判决：“一、由双赢公司在判决生效后立即偿还建行南川支行的借款本金21541176.17元，并从2016年9月21日起按中国人民银行同期同档次贷款利率上浮5%后再上浮50%计付罚息至该款还清之日止；二、双赢公司在判决生效后立即给付建行南川支行支出的律师费250000元；三、建行南川支行对双赢公司提供抵押担保的前述74套房屋享有抵押权，有权对前述房屋拍卖、变卖后的价款在上述款项范围内优先受偿；四、蓝森古对双赢公司的上述债务承担连带清偿责任。”该民事判决已经发生法律效力。2017年8月15日，原告侯永伟作为案外人向本院提出书面异议，请求：解除对案涉房屋的查封。本院经审查后于2017年8月21日作出（2017）渝0119执异98号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告对执行异议裁定不服，向本院提起案外人执行异议之诉。本案庭审中原告提交的其本人《个人信用报告》显示查询请求时间为2017年9月12日。上述事实，有原告提交的《重庆市商品房买卖合同》、对私客户对账单、《个人信用报告》、收据、（2017）渝0119执异98号执行裁定书、装饰装修管理协议、预算表、物业服务手册、前期物业服务合同、新建商品房屋使用说明书、质量保证书、入住证明，被告提交的（2017）渝0119民初1443号民事判决书以及原、被告的陈述证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，原告与被告双赢公司签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，该合同并不违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，合同依法成立，对合同当事人具有法律约束力。故，本院对原告主张确认其与双赢公司签订的《重庆市商品房买卖合同》有效的诉讼请求，依法予以支持。本案系案外人执行异议之诉，争议的焦点在于案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。从本案中查明的事实可以判断，本案的执行标的是抵押的房屋，该房屋登记在被告双赢公司的名下。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，虽在案涉房屋被查封之前原告与被告双赢公司就买卖案涉房屋签订了商品房买卖合同，原告也按约支付了部分价款并接收房屋，但原告并未举证证明自己名下无其他用于居住的房屋，其支付的房屋价款也明显未超过约定总价款的百分之五十。同时，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持…”的规定，被告建行南川支行还系案涉房屋的抵押权人，故，原告提出的异议不具备应予支持的条件，本院亦对本案中原告主张对案涉房屋解除查封的诉讼请求依法不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条规定，判决如下：一、原告侯永伟与被告双赢集团房地产开发有限公司于2016年10月15日签订的《重庆市商品房买卖合同》有效；二、驳回原告侯永伟的其他诉讼请求。案件受理费80元，由原告侯永伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  秦先俊审 判 员  冯 超人民陪审员  李伦山二〇一七年十二月二十六日书 记 员  宋小亚