湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0105民初850号原告：武汉滨江天地商业经营管理有限公司，住所地：武汉市汉阳区滨江大道188号世茂锦绣长江一期A1地块会所1层。法定代表人：王萍萍，系该公司执行董事。委托代理人：齐心一，系该公司法务主管，特别授权代理。被告：汪元，男，汉族，1989年2月5日出生，住武汉市洪山区，原告武汉滨江天地商业经营管理有限公司房屋租赁诉被告汪元合同纠纷一案，本院于2018年2月9日立案受理后，依法由审判员崔玉华独任审理，于同年3月21日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人齐心一、被告汪元均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告武汉滨江天地商业经营管理有限公司诉称：原、被告于2015年9月签订了《租赁合同》，原告将坐落于武汉市汉阳区滨江大道188号的世茂武汉52+MiniMALL第XX层XX号房出租于被告。《租赁合同》约定租赁期限为2015年9月16日起至2018年10月31日，被告应自2016年5月1日起向原告支付房屋租金。其中2016年5月1日至2017年10月31日的租金标准为每月13,000元，租金支付方式为三个月为一周期，每次预付三个月租金，每个周期开始前15日支付（首期租金于2016年5月1日支付）。对此，双方在《租赁合同》第5.2条约定“乙方未按照本合同约定的付款时间或甲方/及或管理公司要求的付款时间支付租金，每延迟一日，按未付金额的0.5%向甲方交付滞纳金，延迟超过30天的，甲方有权选择解除本合同或继续履行本合同。若甲方选择继续履行本合同，则从第31日起，每延迟一日，乙方按未付金额的1%向甲方交付违约金，若甲方选择解除本合同，在甲方向乙方发出解除合同通知书后，本合同解除，甲方有权没收乙方租赁保证金，并要求乙方赔偿所有损失。”同时，根据《租赁合同》约定被告应当按照15.5元/平方米/月（即每月2,464.5元）的标准，于2015年9月11日交付日起，被告应在每月15日支付当月的物业管理费。然而，被告自应付首期租金之日一直拒不支付租金及物业管理费，经原告多次催缴，被告仍不支付。经协商无果后，原告于2017年7月24日向被告发送了《解除通知函》，通知被告合同解除事宜，以及要求其搬离物品返还商铺、变更营业执照地址。又于2017年10月13日再次向被告发出《关于限期腾退租赁房屋及办理工商登记迁出或注销的通知函》，通知其在2017年11月19日前，付清欠款、搬离全部物品、将房屋恢复原状交还原告，并办理工商登记营业地址的变更或注销。可被告对于原告的要求，均置若罔闻。原告为维护自身合法权益于2017年11月22日自行回收被告占用的租赁房屋，并诉至本院请求：1、判令被告向原告支付拖欠的租金人民币194,133.33元（2016年5月1日至2017年7月28日）及迟延支付租金的损失人民币9,973.47元（按照银行同期贷款基准利率标准暂计至2017年11月22日），共计人民币204,106.8元；2、判令被告向原告支付拖欠的物业管理费人民币64,980.65元、电费人民币3,808元（计算至2017年11月22日）；3、判令被告支付合同解除后占用租赁房屋的费用人民币49,876.67元（自2017年7月29日起算，计至2017年11月21日，按月租金标准计算）；4、判令被告承担合同解除的违约责任，即原告没收租赁保证金人民币26,000元，被告并支付违约金人民币156,000元；5、本案诉讼相关费用由被告承担。被告汪元辩称：被告承认租赁原告的商铺门面应当交费，但是租赁的计费方式有争议。有很多租赁的协议我们双方都是口头协议，没有书面证据，后期原告承诺的诸多商业经营环境都没有落实，导致我们的经营不下去，后期经过协商也没有达成一致。商场的整个经营环境还是很差，被告负担不起租赁费用。现在对原告的诉讼请求我们还是希望能与原告协商解决。经审理明：位于武汉市汉阳区滨江大道188号世茂武汉52+MiniMall系武汉世茂锦绣长江房地产开发有限公司开发建造。2015年8月，武汉世茂锦绣长江房地产开发有限公司将上述物业委托武汉滨江天地商业经营管理有限公司进行整体营销推广、招商、出租、现场营运及管理等商业馆场经营管理，委托管理期限为2015年3月1日至2023年6月30日。同年被告计划租赁上述物业中的第XX层XX号商铺经营，并于同年9月7日，向原告支付合同保证金人民币30,929元，包括租赁保证金人民币26,000元、物业管理费押金人民币4,929元。同年9月11日，原告将诉争商铺交付被告使用。同年9月21日，原告武汉滨江天地商业经营管理有限公司（甲方）作为出租方与承租方被告汪元（乙方）签订《租赁合同》一份，甲方同意向乙方出租坐落于世茂武汉52+MiniMall第XX层XX号房，建筑面积约159平方米（实际面积以政府主管部门实测建筑面积为准，根据实测面积确定与本合同有关的费用）供乙方进行生活馆经营活动。租金标准为2016年5月1日至2017年10月31日止，每月计租面积的保底租金为人民币13,000元，2017年11月1日至2018年10月31日止，每月计租面积的保底租金为人民币14,300元。租金采取预付制，自合同项下的免租期满次日计算。每三个自然月支付一次为一个租金周期，每次预付三个月租金，乙方应于下个租金周期开始的15日之前支付下期租金。首期租金于租金起算日支付给甲方。首月与末月不足一个月的，按照该月计租天数占该月的实际天数的比例计算租金。乙方未按照本合同约定的付款时间或甲方或管理公司要求的付款时间支付租金，每延迟一日，按未付金额的0.5%向甲方交付滞纳金，延迟超过30天的，甲方有权选择解除本合同或继续履行本合同。若甲方选择继续履行本合同，则从第31日起，每延迟一日，乙方按未付金额的1%向甲方支付违约金。若甲方选择解除本合同在甲方向乙方发出解除合同通知书后，本合同解除，甲方有权没收乙方租赁保证金，并要求乙方赔偿所有损失。乙方同意于本合同签订时，向甲方支付本合同租赁保证金人民币26,000元。因乙方原因提前终止本合同的，甲方有权没收租赁保证金。甲方有权从该租赁保证金中扣减如下款项：租金、物业管理费及其他费用、乙方及其相关工作人员过错造成甲方的损失、乙方依据本合同应支付的违约金、滞纳金等、甲方追讨上述款项而产生的费用。乙方须按物业管理公司的标准和相关要求向物业管理公司交纳物业管理费，物业管理费为15.5元/平方米/月。乙方应当在房屋交付日支付二个月的物业管理费作为物业管理费押金，计人民币4,929元，并应在每月的15日前向物业管理公司付清当月的物业管理费。延迟交付物业管理及相关费用的，按照应交数额的5‰/日支付违约金。自该房屋交付之日起，至该房屋实际交还甲方之日止，乙方应承担使用该房屋所发生的费用。乙方应按时向有关部门交纳公用事业费等，或由甲方代扣代缴。双方确认该租赁房屋交付日期为2015年9月16日，乙方未按照约定交付日期进行接收，办理交接手续的，视为甲方已按照约定日期交付。自交付日起45日，自2015年9月16日（交付日）起至2015年10月31日至装修免租期。经营免租期为装修免租期满之日起182日，自2015年11月1日至2016年4月30日。如装修免租期内乙方开业的，则经营免租期自该开业日起算。装修免租期及经营免租期内乙方无需支付租金，但应支付物业管理费、商业管理费、公用事业费用以及与租赁事宜有关的其他费用。房屋租赁期为3年46日，自2015年9月16日（交付日）起至2018年10月31日止，装修免租期及经营免租期包含在租赁期内。乙方承诺最晚于2015年10月30日开业。房屋开业后，乙方歇业、停业累计超过15日的，甲方有权单方面解除合同。乙方应按合同约定按时缴纳物业管理费、商业管理费及其他应付费用，逾期不付的，除应支付应付款项本金外，每延迟一日，还应按照应付未付金额的0.5%的标准向甲方、物业管理公司、商业管理公司加付滞纳金。在乙方延迟或拒付应缴租金、租赁保证金、物业管理费、商业管理费及有关费用期间，甲方、物业管理公司、商业管理公司有权停止向该房屋提供包括但不限于水、电的供应。乙方逾期支付本合同约定的相关费用包括但不限于租金、物业管理费、商业管理费、租赁保证金、滞纳金、违约金等超过30日的，甲方有权解除合同。乙方的行为构成合同约定的解除合同条件致使甲方解除合同的，甲方有权要求乙方按相当于租赁保证金六倍的标准支付违约金等内容。被告将诉争商铺装修后经营武汉三伞贸易有限公司并办理了营业执照。2016年1月1日，被告开始营业。双方约定的计租日为2016年5月1日。被告使用租赁商铺后未向原告支付租金及物业管理费。被告持续经营至2017年4月，后停止经营，但断断续续去过店里。2017年7月份左右彻底停止经营，但商品货物仍在诉争商铺内未予腾退。被告欠缴租金及相关费用，原告一直予以催缴，但被告一直未予交纳。同年7月26日，原告通过邮寄的方式给被告发《房屋租赁合同》解除通知函一份，表示，经原告多次催告，被告仍欠原告方租金195,000元，逾期天数已超过15日，原告有权解除合同。原、被告双方签署的合同自被告收到解除通知函之日起解除。要求被告收到函件后立即付清全部未付款项，收到函件之日30日内搬离全部物品，逾期搬离的，原告有权按遗弃物品处理，由此造成的一切损失均由被告承担。要求被告收到函件之日30日内向原告返还商铺，逾期返还的，原告有权按合同相关约定向被告收取占用费等费用。原告邮寄的地址系被告提供的湖北省钟祥市旧口镇郑桥村四组52号，同年7月28日，被告同村村民丁加春签收。后被告未予交纳相关费用及腾退。同年11月8日，原告仍按上述地址向被告邮寄送达《关于限期腾退租赁房屋及办理工商登记迁出或注销的通知函》一份，要求被告立即付清全部欠款，搬离全部物品，逾期搬离的，原告有权按遗弃物品处理，将房屋恢复原状交还原告，并将租赁房屋登记的工商营业地址办结迁出或注销。同年11月10日，被告同村村民丁加春签收。后被告仍未交纳相关费用及腾退。同年11月22日，原告将诉争商铺清场，将商铺内被告的货物搬出存放至原告公司仓库，更换门锁，开始重新招租。本案庭审中，原告表示货物可以返还给被告，被告也表示可以去拿，后双方于2018年4月初货物交接清楚。被告在装修期间交纳装修押金人民币10,000元。关于电费，被告使用租赁商铺期间用电2,975度，租赁期间的电费实行原告代扣代缴的方式，每度电人民币1.28元，被告汪元使用租赁商铺期间共欠缴电费人民币3,808元。被告汪元表示在装修期间交纳电费人民币1,000元，并提交承诺书一份，原告表示未收到该笔款项，也不认识承诺书出具人。现原、被告双方因为诉争商铺租赁事宜产生纠纷原告诉至本院请求1、判令被告向原告支付拖欠的租金人民币194,133.33元（2016年5月1日至2017年7月28日期间的租金）及迟延支付租金的损失人民币9,973.47元（按照银行同期贷款基准利率标准暂计至2017年11月22日），共计人民币204,106.8元；2、判令被告向原告支付拖欠的物业管理费人民币64,980.65元（2015年9月11日至2017年11月22日）、电费人民币3,808元；3、判令被告支付合同解除后占用租赁房屋的费用人民币49,876.67元（自2017年7月29日起算，计至2017年11月21日，按月租金标准计算）；4、判令被告承担合同解除的违约责任，即原告没收租赁保证金人民币26,000元，被告并支付违约金人民币156,000元；5、本案诉讼相关费用由被告承担。上述事实有原、被告的陈述及原告提交的租赁合同、商铺交接确认表、电表照片、房屋租赁合同解除通知函、EMS邮寄单、邮寄信息查询、关于限期腾退租赁房屋及办理工商登记迁出或注销的通知函、EMS邮寄单、邮寄信息查询、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、委托管理合同、营业执照、被告提交的承诺书、收据、录音等证据证实，可作如上认定。案经调解，双方当事人未能达成一致协议。本院认为：原、被告之间签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。依据合同，被告应自房屋交付之日即2015年9月11日起支付物业管理费、自2016年5月1日起支付租金并承担租赁房屋使用期间产生的电费。逾期支付租金超过30日的，出租人有权解除合同。被告汪元签订合同后一直未依约缴纳租金、物业管理费及电费，逾期超过30日，原告于2017年7月24日给被告发函要求解除租赁合同，符合双方合同约定及法律规定，承租人于2017年7月28日签收，双方签订的租赁合同于2017年7月28日解除。被告应该支付使用租赁区域的租金及占用费。合同解除之前，自2016年5月1日至2017年7月28日，被告应支付原告租金人民币194,133.33元，合同解除后，被告未依约腾退，原告于2017年11月22日清场腾退，收回房屋，被告应支付2017年7月29日至11月21日期间的房屋占用费，以双方约定的月租金为标准，被告应支付原告人民币49,876.67元。关于原告主张的被告延迟支付租金194,133.33元的损失,依双方合同约定，承租人逾期支付应付款项的，除应支付应付款项本金外，每延迟一日，还应按照应付未付金额的0.5%的标准向出租人加付滞纳金，现原告主张以同期银行贷款利率计算利息损失额明显低于合同约定的计算方式，本院予以照准，被告延迟支付的租金人民币194,133.33元应按合同约定的应支付时间分段计算至2017年11月21日，按银行同期贷款利率计算利息合计金额为人民币9,973.46元。被告还应支付其使用租赁区域的物业管理费及产生的电费，2015年9月11日至2017年11月21日被告应支付原告物业管理费人民币64,980.65元、被告应支付使用租赁区域期间产生的电费人民币3,808元。关于被告主张的1,000元电费，被告提交的系个人出具的承诺书，非系原告出具的加盖公章的收据或证明材料，本院对被告提交的承诺书的真实性不予采信。被告在原告处尚有物业管理费押金人民币4,929元、装修押金人民币10,000元，该费用属于原告应返还被告的费用，可以冲抵被告应支付原告的租金、利息损失及占用费。综上，以被告的物业管理费押金、装修押金冲抵之后，被告仍应向原告支付2016年5月1日至2017年11月21日期间的租金、延迟支付租金的利息损失及占用费人民币239,054.46元、2015年9月11日至2017年7月28日期间的物业管理费人民币64,980.65元、电费人民币3,808元。被告未依约支付合同项下的租金、物业管理费、电费等费用，违反合同约定导致合同解除，应承担违约责任。依据双方合同约定，因为承租人原因提前终止合同，出租人有权没收租赁保证金人民币26,000元。因承租人的行为构成合同约定的解除合同条件致使解除合同的，出租人有权要求承租人按相当于租赁保证金六倍的标准即人民币156,000元支付违约金，故对于原告诉请的没收被告支付的租赁保证金人民币26,000元、被告支付原告违约金人民币156,000元的诉讼请求本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告汪元于本判决生效之日起十日内一次性支付原告武汉滨江天地商业经营管理有限公司2016年5月1日至2017年11月21日的租金、延迟支付租金的利息及占用费人民币239,054.46元；二、被告汪元于本判决生效之日起十日内一次性支付原告武汉滨江天地商业经营管理有限公司2015年9月11日至2017年11月21日期间的物业管理费人民币64,980.65元；三、被告汪元于本判决生效之日起十日内一次性支付原告武汉滨江天地商业经营管理有限公司电费人民币3,808元；四、被告汪元于本判决生效之日起十日内一次性支付原告武汉滨江天地商业经营管理有限公司违约金人民币156,000元；五、被告汪元已支付原告武汉滨江天地商业经营管理有限公司的租赁保证金人民币26,000元，原告武汉滨江天地商业经营管理有限公司不予返还。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为人民币4,424元，由被告汪元负担，此款原告武汉滨江天地商业经营管理有限公司已预交，被告汪元于本判决生效之日起十日内将所负担的案件受理费直接支付给原告武汉滨江天地商业经营管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  崔玉华二〇一八年五月八日书记员  凃晓剑