上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0104民初30403号原告(反诉被告)：上海森泓房地产开发有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：薛灵希，执行董事。委托诉讼代理人：王龙杰，上海市万达律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁杰，上海市万达律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海向灵经贸发展有限公司，住所地上海市。法定代表人：何中良，董事长。委托诉讼代理人：黄惠，女。委托诉讼代理人：瞿蓓，上海合勤律师事务所律师。原告上海森泓房地产开发有限公司(以下简称森泓公司)与被告上海向灵经贸发展有限公司(以下简称向灵公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告提起反诉，本院予以合并审理。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。当事人的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。森泓公司向本院提出诉讼请求：1、向灵公司返还森泓公司于2016年9月14日支付的房屋租赁保证金30万元；2、向灵公司支付森泓公司扣留房屋租赁保证金期间产生的利息(以30万元为本金，按同期银行贷款利率计算，从2017年5月1日起计算至判决生效之日止)。事实和理由：2016年9月12日，森泓公司与向灵公司签订上海市房屋租赁合同，约定向灵公司将上海市徐汇区五原路XXX弄XXX号房屋(以下简称涉讼房屋)出租给森泓公司，租赁期限为2016年10月8日至2019年10月7日。森泓公司依约支付向灵公司保证金30万元。2017年4月，森泓公司提出自5月1日起不再承租该房屋，向灵公司同意并出具房屋接收证明，确认房屋租赁合同已经解除、房屋已恢复原状。鉴于合同已经解除、房屋已经归还，森泓公司已结清租金及水电煤等费用，向灵公司应依约退还保证金，但向灵公司再三拒绝，声称保证金应作为违约金赔付。故森泓公司诉至本院，望判如所请。向灵公司辩称，不同意森泓公司的诉讼请求。森泓公司中途退租，根据合同第10.6条约定，其应承担违约责任，违约金可在保证金中抵扣，也就不存在逾期返还保证金的利息。向灵公司向本院提出反诉请求：1、森泓公司支付向灵公司逾期支付租金的违约金14,774元(自每月6日起算，按日租金的5%计算，详见列表)；2、森泓公司支付向灵公司擅自解除合同的违约金145万元(按剩余租期的一半计14.5个月，每月按月租金的一倍10万元计算)。事实和理由：向灵公司与森泓公司签订房屋租赁合同，租期至2019年10月7日，森泓公司应于每月5日前支付租金，每逾期一日应按日租金的5%支付违约金；提前退租的，应按提前退租天数的租金两倍支付违约金。在合同履行过程中，森泓公司一直逾期支付租金。2017年4月，森泓公司因无力支付租金，擅自终止履行合同。为避免损失扩大，向灵公司接收了房屋。森泓公司构成违约，向灵公司通知其保证金将作为违约金赔付。现向灵公司提出反诉，并主动调低了解除合同的违约金，要求判如所请。森泓公司对于向灵公司的反诉辩称，对于向灵公司主张的逾期支付租金的违约金，向灵公司统计表中所列的时间、金额等计算方式均无异议，合同约定是这样计算的，但5%的违约金计算标准过高，应调整为银行同期贷款利率的1.3倍；其中2016年10月份的租金因为向灵公司开具发票迟延，故该期租金不应视为逾期支付。对于向灵公司主张的提前解除合同的违约金，计算方式及金额没有异议，但合同解除是双方协商一致的结果，是协商解除合同，不是森泓公司单方擅自解除合同，森泓公司无需承担违约责任。即便认定森泓公司违约，合同约定的违约金过高，要求法院予以调整。向灵公司已在2017年6月12日将涉讼房屋另行出租，向灵公司即使有损失，也只是一个月的租金损失，故要求将违约金调整为相当于一个月租金的数额。本院认定事实如下：2016年9月12日，向灵公司(甲方)与森泓公司(乙方)就涉讼房屋签订上海市房屋租赁合同，约定：签订合同前，甲方已告诉乙方该房屋已设定抵押；房屋租赁期自2016年10月8日起至2019年10月7日止；月租金10万元，乙方应于每月5日前向甲方支付租金，逾期支付的，逾期一日，则乙方需按日租金的5%支付违约金；甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为30万元，租赁关系终止时，甲方收取的租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数的租金的贰倍向甲方支付违约金，若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿，甲方可从租赁保证金中抵扣，保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付；甲方承诺乙方在本租赁合同期内正常使用房屋，且应尽最大努力保证乙方不受本次保全法院处理结果的影响，若因本次保全法院处理结果造成甲方无法继续履行合同，乙方有权要求立刻返还押金和当月已付租金。合同签订后，双方按约履行。但森泓公司在支付租金过程中存在逾期支付情况。2017年4月10日，森泓公司向向灵公司发出《关于解除〈房屋租赁合同〉的通知书》，载明相关内容为：“……由于诸多原因，我司日前口头向贵司提出自2017年5月1日起不再承租该房屋，根据贵我双方之前友好协商的精神，我司向贵司发出本书面通知，自2017年5月1日起我司不再履行该合同，5月1日前我司将把该房屋归还贵司，请贵司届时指派相关人员到场查看并接收该房屋。……”2017年4月17日，向灵公司回函森泓公司，表示：“今收到贵司解除房屋租赁合同通知书，按照签订合同时的约定，贵司提前解除合同，原先预支付的押金将做为违约金赔付于我司。……”2017年4月24日，双方就涉讼房屋办理交接手续，森泓公司将涉讼房屋交还向灵公司，向灵公司则出具《房屋接收证明》。向灵公司在接收证明中注明，要求森泓公司将一楼地板的划痕予以修复。2017年6月，森泓公司将涉讼房屋一楼地板的划痕予以修复后，向灵公司将涉讼房屋另行出租案外人。在向灵公司与案外人签订的房屋租赁合同中载明的起租日期为2017年6月12日，每月租金为10万元。嗣后，双方因保证金返还事宜意见不一，原告遂诉至本院。审理中，向灵公司针对其反诉主张的逾期支付租金违约金的计算方式，出示一份《统计表》。在该表中载明：森泓公司支付第一期租金逾期8天、第二期逾期27天、第四期逾期21天、第五期逾期17天、第六期逾期13天、第七期逾期3天；每日的逾期违约金数额为每月租金100,000元÷30天×5%=166元；故森泓公司应付违约金为166元×89天=14,774元。庭审过程中，向灵公司表示其计算逾期天数有误，每一期均多计算了一天，同意将多计算的天数扣除，实际逾期天数为83天。森泓公司对于统计表中所列支付时间、按照合同约定的计算方式及相应金额等没有异议，但认为5%的标准过高，要求予以调整。庭审中，双方确认，双方间的房屋租赁合同已于2017年5月1日解除。以上事实，除原、被告庭审陈述一致外，另有双方提供的房屋租赁合同、银行电子回单、收据、发票、关于解除房屋租赁合同的通知书、房屋接收证明、双方往来函件及签收凭证、被告与案外人间的房屋租赁合同等证据证实，并经庭审质证无异，本院予以确认。本院认为，根据相关法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，否则应承担相应的违约责任。合同约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。同时，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，森泓公司与向灵公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容于法不悖，应为有效，双方均应恪守，切实按约履行。但在合同履行过程中，森泓公司逾期支付租金且单方提前终止合同，其行为构成根本性违约，应当承担相应的违约责任。向灵公司依据合同约定要求森泓公司承担逾期付租违约金及提前解约违约金，其主张具有事实及法律依据，本院予以支持。森泓公司虽辩称合同解除是双方协商一致的结果，应属协商解除，但纵观森泓公司出示的相关证据材料，未见向灵公司曾明确作出任何放弃追究森泓公司违约责任的意思表示。反而在向灵公司于2017年4月17日回复森泓公司的函件中明确表示，要求以原先预支付的押金做为违约金予以赔付。审理中森泓公司虽表示其签收的是其他函件而并非该份回函，但森泓公司对其主张未能提供任何证据予以证明，本院对此难以采信。综上，森泓公司虽主张双方间租赁合同系协商解除，其无需承担违约责任，但森泓公司对其主张却未能提供确实而充分的证据予以证明，故本院对森泓公司的主张无法采信。虽然森泓公司逾期付租及提前退租的行为构成违约，按约应承担相应的违约责任，但根据相关法律规定，约定违约金过高或过低的，当事人可以请求人民法院予以调整，其目的在于平衡意思自治原则、诚实守信原则带来的权益冲突，防止违约金金额过分脱离实际损失，造成双方的权利义务不对等。因此，虽然向灵公司主张的两项违约金的计算方式均符合合同的约定，但结合实际损失、合同履行情况、过错程度以及双方往来函件中相关意思表示等综合因素，向灵公司主张的违约金显属过高且有失公平。故本院对于森泓公司要求将违约金予以调整的主张予以采纳。综合考量上述各项因素，本院酌情将逾期付租违约金的标准调整为日租金的2%(调整后的具体金额为100,000元÷30天×2%×83天=5,533元)，将提前退租违约金调整为3个月租金金额30万元。根据双方合同约定，森泓公司应承担的违约金可在保证金中予以抵扣。再依据向灵公司在回复森泓公司的函件中以及在审理过程中均要求以保证金抵扣违约金的表示，故上述森泓公司应向向灵公司支付的提前退租违约金可由保证金直接予以抵充，森泓公司无需另行支付。基于此，在保证金抵扣违约金之后，不存在返还保证金的情况，故本院对于森泓公司要求返还保证金的诉讼请求不予支持。虽然本院酌情对向灵公司主张的违约金金额予以调整，但导致本案诉讼的根本原因在于森泓公司的违约行为，而且向灵公司所提出的违约金金额均系按照合同约定计算所得，并无明显不当，故本院判令本案中的相关诉讼费用均由森泓公司予以负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、上海森泓房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海向灵经贸发展有限公司逾期支付租金的违约金5,533元；二、上海森泓房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海向灵经贸发展有限公司提前退租的违约金30万元(该款以上海森泓房地产开发有限公司已交付上海向灵经贸发展有限公司的租赁保证金30万元予以冲抵，无需再行支付)；三、驳回上海森泓房地产开发有限公司的诉讼请求；四、驳回上海向灵经贸发展有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计2,900元，由上海森泓房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费减半收取计8,991.50元，由上海森泓房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 徐 磊二〇一八年四月二十五日书记员 符一鸣附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。