北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0106民初19546号
原告：王君，女，1972年7月7日出生，回族，无业，住天津市河北区。
被告：俞蕾，女，1975年11月20日出生，汉族，无业，住北京市东城区。
被告：袁延京，男，1975年6月25日出生，汉族，中国老龄事业发展基金会公益养老基金干部，住北京市西城区。
原告王君与被告俞蕾、袁延京房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王君、被告俞蕾、袁延京到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王君向本院提出诉讼请求：1、确认我与俞蕾、袁延京签订的房屋租赁协议自2013年6月1日至2017年11月1日的房屋租金为450500元；2、俞蕾、袁延京将位于北京市丰台区骏景园中区2号楼305室房屋腾退并返还给我；3、诉讼费用由俞蕾、袁延京承担。事实和理由：我曾向俞蕾借款70万元无法偿还，我于2013年5月31日与俞蕾签订了房屋租赁协议，约定我将房屋租赁给俞蕾，月租金8500元，租期自2013年6月1日起至2013年12月31日止，产生租金用于偿还借款。俞蕾使用房屋至今。现法院需要拍卖房屋解决我的债务问题。2017年4月，我与俞蕾在丰台区法院协商，俞蕾承诺一个月内搬离房屋以便法院进行拍卖，但其至今仍未搬走。故我提起本案诉讼。
被告俞蕾、袁延京辩称，因王君承诺半年内还款，房屋租赁协议约定的租期为半年，合同到期后虽然没有续签合同，房屋仍由我们继续使用。王君计算的租金不正确，我认可合同半年期内的租金为每个月8500元。但这个标准比市场价高，所以合同到期后的租金应按照我实际将房屋再行出租的具体数额为准，经过我的计算，应按每个月6667元的标准计算。另外，我替王君支付了物业费17256元、供暖费18840元，应该扣除这些费用。我认同法院拍卖房屋，不同意将房屋交付给王君。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2011年4月7日，俞蕾和王君签订了借款合同，约定俞蕾向王君借款70万元，借款期限自2011年4月11日至2011年7月10日，按照银行同期贷款利率的四倍计算利息，若未能按期还款，每逾期一日俞蕾自愿按照借款总额的0.5‰支付违约金。同日，北京市中信公证处出具编号为（2011）京中信内民证字04645号的公证书，依法赋予上述借款合同强制执行效力。
2012年1月29日，北京市中信公证处应申请执行人俞蕾的申请，出具了编号为（2012）京中信执字00015号的执行证书，确认了被申请执行人为王君，执行标的为借款本金70万元、借款利息（自2011年7月11日起至还款之日止，利息按银行同期贷款利率的四倍计算）、违约金（自2011年7月11日起至还款之日止，每逾期一日按借款本金70万元的万分之五计算）以及实现债权的费用。
庭审中，王君向法庭出示王君（出租方、甲方）与袁延京、俞蕾（承租方、乙方）于2013年5月31日签署的房屋租赁协议，约定王君于2011年向俞蕾借款共计70万元，现因王君无力偿还欠款，经双方多次协商，现王君将自住房屋租给俞蕾，并以收取房屋租金的形式偿还俞蕾的欠款，双方在公平公正的情况下，自愿达成以下协议：一、王君房屋地址：北京市丰台区木樨园珠江骏景中区2单元305室（以下简称305室）。二、房屋每月租金为：捌仟伍佰元整。三、乙方租金付款方式在甲方的欠款中每月扣除。四、甲方出租房屋起始日期为2013年6月1日至2013年12月31日止。五、乙方在承租期内，房屋的一切费用（电费、水费等）由乙方自行缴纳，所有费用与甲方无关，甲方不承担任何责任……八、乙方居住期间内，如有公、检、法等国家机关进行调查、处理房屋等事项、乙方需无条件配合。落款处有甲方王君的签名、乙方袁延京、俞蕾的签名。袁延京和俞蕾认可租赁协议书的真实性但提出袁延京的签名系本人所签，俞蕾的签名不是本人所签。经法庭释明，袁延京和俞蕾不申请笔迹鉴定。另，袁延京和俞蕾向法庭提交房屋租赁协议，内容与俞蕾提交的房屋租赁协议一致，但协议的乙方处仅有袁延京的签名，并无俞蕾签名。王君认为合同的承租人是俞蕾一人；袁延京和俞蕾则称签订房屋租赁协议时二人是夫妻关系，由袁延京出面租房解决问题，故承租人是袁延京。双方对此均未进一步举证。签订上述房屋租赁协议后，袁延京和俞蕾使用305室至今。双方均认可，租赁房屋产生的租金从王君欠俞蕾的款项中扣除。约定的租赁期满后，双方未再续签合同。
2017年4月5日，王君和俞蕾签署协议，内容是：法院将拍卖王君名下305室住房归还欠款，本人俞蕾同意所有欠款人按比例分配拍卖后的款项，利息不需要归还，本金部分归还最低不低于60万元，并争取在一个月内将房屋腾空搬离、钥匙交给刘瑞林法官，便于后期执行拍卖。
袁延京、俞蕾认为合同约定的半年期满后的租金标准不应按照合同约定标准计算，而应当以其实际转租收取的租金为标准。对此其提交了三份房屋租赁合同，内容是其将房屋出租，约定月租金6600元、6873元不等。王君不认可上述证据，坚持按照合同约定的8500元每月的标准计算租金。
袁延京、俞蕾主张其代王君支付的物业费、供暖费应当从应付租金中扣除，对此其提交了物业费收据复印件，显示305室交纳了2016年2月1日至2016年12月31日的物业管理费共计3954.5元。王君庭后核实后，认可袁延京、俞蕾代其支付过物业管理费3954.5元，并同意将该笔款项从其主张确认的租金数额中予以扣除。
以上事实，有当事人陈述、房屋租赁协议、协议、公证书、执行证书、收据等证据在案佐证。
本院认为：房屋租赁协议系双方当事人的真实意思表示，双方均应依约履行自己的义务。关于争议的房屋承租人问题，根据现有证据显示，首先，房屋租赁协议中约定王君将自住房屋租给俞蕾，王君持有的协议原件中有袁延京和俞蕾二人的签字，袁延京、俞蕾虽在庭审中提出对俞蕾签名的异议，但未申请笔迹鉴定，本院认定王君持有的协议中袁延京、俞蕾均在承租人处签字确认。其次，袁延京和俞蕾自认签订合同时系夫妻关系且305室由二人行使用房屋至今，袁延京和俞蕾向法庭提交的其另行出租305室的合同中由二人作为出租方签署，故可认定袁延京和俞蕾共同行使承租人的权利、对305室进行使用和收益。故本院认为房屋租赁协议的承租人认定为袁延京、俞蕾二人为宜。
租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同有效，但租赁期限为不定期。房屋租赁协议约定的租赁期限届满后，袁延京、俞蕾继续使用房屋至今，故应当按照房屋租赁协议约定的租金标准为8500元每月计算租金。袁延京、俞蕾认为该标准过高、应当以其实际转租收入的租金数额为准的抗辩意见，无法律和事实依据，本院不予采信。王君同意从租金中扣除袁延京、俞蕾曾代其支付的物业管理费3954.5元，本院不持异议。本院扣除上述费用后，确认2013年6月1日至2017年11月1日的房屋租金为446545.5元。
另，因双方合同已经到期，未续签合同，王君要求袁延京、俞蕾将305室腾退交还的诉讼请求，于法有据，故本院对于王君的该项诉讼请求予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条、第二百三十六条的规定，判决如下：
一、确认原告王君与被告袁延京、俞蕾所签房屋租赁协议自二〇一三年六月一日至二〇一七年十一月一日的房屋租金为四十四万六千五百四十五元五角。
二、被告袁延京、俞蕾于本判决生效之日起十五日内将位于北京市丰台区骏景园中区2号楼305室房屋腾退并返还给原告王君。
三、驳回原告王君的其他诉讼请求。
案件受理费35元，由被告袁延京、俞蕾负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。
代理审判员 石婷婷
二〇一八年二月八日
书 记 员 申 璐