湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂01民终4064号上诉人（原审原告）:湖北明之业体育运动有限公司，住所地武汉市武昌区和平乡三角路村七星绿色花园9栋1单元1层1号。法定代表人：刘燕，执行董事。委托诉讼代理人：李循，北京盈科（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周克静，北京盈科（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:湖北省军区珞珈山招待所，住所地武汉市武昌区八一路***号。法定代表人：宋麦安，所长。委托诉讼代理人：谈建国，湖北英达律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘宁，湖北英达律师事务所律师。上诉人湖北明之业体育运动有限公司（以下简称明之业公司）因与被上诉人湖北省军区珞珈山招待所（以下简称珞珈山招待所）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2018）鄂0106民初2427号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月23日立案后，依法组成合议庭，因案情不复杂，决定对本案不开庭审理，并告知了双方当事人。本案现已审理终结。明之业公司上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：1.主体问题。本案原告主体不适格。2关于欠租的事，我公司当时因武汉大雨向上诉人提出了缓交、免交租金的申请，上诉人同意了，从租金收条上跳过了5月、6月这段时间可以看出来，此后欠租是因为拟与对方协商冲抵。3.关于合同效力问题，本案有两个合同，一个是5年期限的合同，一个是18年期限的合同。一审认定18年期限的合同未生效错误。路东保障办阻止其上级审批，根据合同法的司法解释，应当视为该合同已经生效。（2012）鄂武昌民初字03074号案件中也认定了本案的合同有效，与一审法院的认定合同未生效形成了矛盾。珞珈山招待所辩称，请求驳回上诉，维持原判。珞珈山招待所是路东保障办的直接上级单位，是适格主体。租金一直交到珞珈山招待所账户。珞珈山招待所是涉诉土地的合法使用者、管理者。关于上诉人称2016年5、6月缓交、免交租金的原因不是事实，上诉人也没有提供证据。涉诉合同5年时间到期后如要继续租赁，还应再签订书面合同。珞珈山招待所向一审法院起诉请求：1、判令解除双方签订的《军队房地产租赁合同》；2、判令明之业公司限期腾退并向珞珈山招待所返还租赁的位于武昌区中南三路34号的场地（2100平方米）；3、判令明之业公司向珞珈山招待所支付拖欠的租金183750元（暂计算至2017年11月30日）及按照合同约定租金标准支付自2017年12月1日起至返还场地之日止的租金，自2017年7月10日起至实际履行之日按滞交金额每逾期一日的千分之三标准交纳违约金；4、判令明之业公司承担本案的全部诉讼费。一审法院认定事实：2010年7月1日，路东保障办（甲方）与明之业公司（乙方）签订《军队房地产租赁合同》，合同约定：甲方自愿将坐落在湖北省武汉市武昌区中南三路34号的场地面积2100平方米出租给乙方使用，租赁用途为体育运动休闲场馆、仓库和车库；乙方已对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产。租赁期限自2010年7月1日起至2015年6月30日止。房地产年租金（不含水、电、暖、煤气、设备等费用）为30万元，其中场地租金按地皮面积计算，每平方米每月为11元。第十一条乙方违约责任:……（二）乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金，逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方供水供电，属于乙方的财产在没有结清租金和其他费用之前，乙方不得搬走;逾期60日，甲方可将乙方财产收归甲方所有，以抵扣所欠经费，乙方不得有异议;若抵扣不足，乙方应当补足。…。第十三条本合同（含补充协议）经双方签字盖章业经军队房地产管理部门审查批准并加盖合同审核专用章后生效。……第十七条双方承认的附加条款为空白。路东保障办在甲方签章处加盖公章，明之业公司在乙方签章处加盖合同专用章。军队房地产管理部门意见处加盖同意出租印章及广州军区房地产管理局租赁合同审核专用章。同日，路东保障办（甲方）与明之业公司（乙方）还签订另一份《军队房地产租赁合同》，合同其他条款与上述条款一致，第十七条双方承认的附加条款约定如下:1、甲乙双方在签订《军队房地产租赁合同》之后，甲方给予乙方免租建设期2个月。2、乙方所建楼层高度、南侧规划路间距必须符合武汉市城市规划;由于租赁场地在市规划红线内，如武汉市政府征用，乙方须无条件服从，并承担相应地投资损失。3、租赁期满后，若乙方继续租用，甲乙双方签订的《军队房地产租赁合同》继续生效，自动续租五年，总租期不得超过18年。4、房地产年租金每五年在前一年基础上按5%递增。5、如乙方确实需要新建、扩建建筑物，必须向甲方提供建设方案、并报甲方书面同意后，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，乙方应将新建、扩建建筑物完好无损地无偿移交甲方。路东保障办在甲方签章处加盖公章，明之业公司在乙方签章处加盖合同专用章。军队房地产管理部门意见处无签章。2010年9月26日，广州军区房地产管理局为上述房地产租赁合同办理（2010）广房租证字第425号军队房地产租赁许可证。2011年5月1日，路东保障办（甲方）与明之业公司（乙方）签订补充协议，约定：根据省军区首长的批示精神，路东保障办与明之业公司签订场地租赁合同，自2010年7月1日起生效。甲方给乙方工程建设期三个月（7,8,9月），乙方于8月8日正式进场施工，10月1日起计收租金。由于几十家住户搬迁难度较大，拖延了两个月及通信和自来水管线移动等前期准备工作也耗费一段时间。7、8、9三个月正值雨季，不能施工，加之签订的合同有待广州军区房管局的批准。省军区主管部门指示，按广州军区房管局批准的2010年9月26日起计算施工期。为保证工程质量和坚持实事求是的原则，施工期延至2010年12月31日。由于在最后的消防验收中未达标，消防部门一直未允许开张营业。鉴于上述多种原因和乙方的实际困难，经甲乙双方协商同意，从2011年5月1日起计收租金，缴费方式按合同约定执行。上述合同签订后，路东保障办依约向明之业公司交付了租赁场地，明之业公司向路东保障办支付了租金共计1827500元。2017年7月10日起的租金，明之业公司再未缴纳。2016年2月16日，中国共产党中央军事委员会印发军发[2016]58号《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，该通知指出，中央军委计划用3年左右时间，分步骤停止军队和武警部队一切有偿服务活动；自通知下发之日起，所有单位一律不得新上项目、新签合同开展对外有偿服务活动，凡已到期的对外有偿服务合同不得再续签，能够协商解除军地合同协议的项目立即停止。2017年底前基本实现军队和武警部队全面停止有偿服务活动的目标。2017年6月20日，明之业公司向路东保障办作出《关于中南羽毛球馆委托管理的报告》，载明：我们殷切希望省军区在执行中央军委号召的同时，妥善解决好军队之间的鱼水关系，办好事办实事。在保持军队房地产权属不变的前提下，整体打包委托政府，参照国有资产管理模式代为管理。2017年10月25日，明之业公司向路东保障办作出《关于补偿金额的报告》，载明：考虑到各方面的因素，我公司正式向湖北省军区提出“补偿金额”为2500万元。另查明，案涉租赁场地武昌区中南路街中南三路国有土地使用权人登记在中国人民解放军湖北省军区后勤部名下。中国人民解放军湖北省军区保障局于2018年2月7日出具情况说明，载明：湖北省军区珞珈山招待所系省军区序列正处级事业单位，有自已独立的营区、财产和账号，属军队事业单位法人。湖北省军区路东服务保障办公室系省军区部队序列正科级事业单位，是珞珈山招待所下级单位，该办公室对外民事权利义务关系均由珞珈山招待所概括承受。目前，湖北省军区珞珈山招待所有组织机构代码，单位负责人为宋麦安，系该所所长，住所地为湖北省武汉市武昌区八一路483号。另外，由于编制体制原因，省军区珞珈山招待所管理使用的土地都登记在原省军区后勤部（2017年6月根据中央军委更名为省军区保障局）名下。路东保障办于2018年1月2日就本案租赁合同纠纷诉至一审法院，一审法院作出（2018）鄂0106民初44号民事裁定书认定路东保障办不具备诉讼主体资格，裁定驳回起诉。一审法院认为，路东保障办与明之业公司签订的经广州军区房地产管理局审核的《军队房地产租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，合法有效。各方当事人均应按合同约定履行各自义务，享有各自权利。未经广州军区房地产管理局审核的《军队房地产租赁合同》，依据合同“本合同（含补充协议）经双方签字盖章业经军队房地产管理部门审查批准并加盖合同审核专用章后生效”之约定不生效，一审法院不予采信。路东保障办不具有独立的诉讼主体资格，珞珈山招待所作为其上级单位，概括承受其对外民事权利义务关系，与本案有直接的利害关系，系本案的适格原告。明之业公司主张原告主体不适格应驳回起诉，一审法院不予支持。关于合同租赁期限，军队房地产租赁合同均约定租赁期限自2010年7月1日起至2015年6月30日止。合同附件条款虽约定“租赁期满后，若乙方继续租用，甲乙双方签订的《军队租赁合同》继续生效，自动续租五年，总租期不得超过18年”，但该条款系未生效的合同约定，对双方当事人不具有约束力。故租赁合同于2015年6月30日期满。租赁期满后，明之业公司继续占有使用房屋并支付租金，路东保障办未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，路东保障办与明之业公司形成不定期租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”之规定，路东保障办可以随时解除合同。故珞珈山招待所请求解除合同，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，珞珈山招待所请求腾退并返还租赁的位于武昌区中南三路34号的场地，一审法院予以支持。珞珈山招待所还请求支付尚欠租金，合同约定房地产年租金（不含水、电、暖、天然气、设备等费用）为30万元。珞珈山招待所依据附加条款“房地产年租金每五年在前一年基础上按5%递增”之约定主张租金递增，但该附加条款不生效，不具有约束力，一审法院不予采信。根据补充协议“从2011年5月1日起计收租金”之约定，截至2017年11月30日，明之业公司应付租金为197.5万元（30万元÷12×79）。明之业公司已付租金共计1827500元，故尚欠租金计算为14.75万元。珞珈山招待所请求支付截至2017年11月30日的拖欠租金183750元，一审法院支持14.75万元，超出部分不予支持。珞珈山招待所请求按照合同约定租金标准支付自2017年12月1日起返还场地之日止的租金，一审法院予以支持，但合同约定的租金标准为年租金30万元。明之业公司主张其2016年5月、6月经军区同意减免租金，2017年下半年经军区同意缓交免交租金。但珞珈山招待所未予认可，明之业公司亦未举证证明，故一审法院不予采信。关于违约金，合同均约定了“乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金”，明之业公司自2017年7月10日起至今未交纳租金，珞珈山招待所请求自2017年7月10日起计算逾期付款违约金，一审法院予以支持，但由于合同解除后至实际返还场地时的租金实为房屋占有使用费，不应按合同约定支付违约金，故珞珈山招待所主张合同解除后至实际返还场地止租金的违约金主张，一审法院不予支持。明之业公司主张其不存在拖欠租金的事实故不承担违约责任，但未举证证明，一审法院不予采信。但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，当事人约定的违约金每日千分之三过高，鉴于延期支付租金造成的直接损失即占用资金的利息，故一审法院酌情以尚欠租金为本金，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的130%计算拖欠租金的违约金。一审判决：一、解除湖北省军区珞珈山招待所与湖北明之业体育运动有限公司于2010年7月1日签订的《军队房地产租赁合同》；二、湖北明之业体育运动有限公司于本判决生效之日起五日内将位于武汉市武昌区中南三路34号场地返还给湖北省军区珞珈山招待所；三、湖北明之业体育运动有限公司于本判决生效之日起五日内向湖北省军区珞珈山招待所支付截止2017年11月30日的租金14.75万元及从2017年12月1日起按年租金30万元标准计算至租赁场地实际返还之日止的租金；四、湖北明之业体育运动有限公司于本判决生效之日起五日内向湖北省军区珞珈山招待所支付截至2017年11月30日所欠租金14.75万元的违约金（从2017年7月10日起，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的130%计算至实际支付之日）及从2017年12月1日起至上述合同解除之日止所欠租金的违约金（从上述合同约定的应支付租金日期起，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的130%计算至实际支付之日）；五、驳回湖北省军区珞珈山招待所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4475元，减半收取2237.5元，由湖北明之业体育运动有限公司负担（此款湖北省军区珞珈山招待所已垫付，由湖北明之业体育运动有限公司连同上述款项一并给付湖北省军区珞珈山招待所）。二审期间，上诉人提交了（2012）鄂武昌民初字第03074号判决书，拟证明本案所涉的第二份合同即所谓18年租期合同的有效性。被上诉人认为该案中的有关当事人故意将生效的第一份合同即5年租期合同未提交法院。上诉人还提交了一份军队租赁合同的样本，拟证明本案中的18年租期合同已经生效且取代了5年租期合同。被上诉人认为该份合同样本当事人无签字、无盖章，对其真实性、关联性、合法性不予认可。一审查明的事实属实，本院予以确认。关于诉讼主体的问题，本院认为，在我国的物权领域中，军产具有自己特有的属性。本案代表军队与明之业公司签订合同时的一方虽然是路东保障办，但根据有关法律规定及军队的租赁授权，原审认为路东保障办的上级单位即珞珈山招待所是本案适格主体，并无不妥。关于缓交、免交租金的问题，上诉人认为双方协商后缓交、免交租金得到了对方的同意，但没有提交证据予以证明，故上诉人对所欠租金依合同予以补交，理所应当。关于合同的效力问题，原审的认定符合双方当事人在合同中对合同生效条件的约定，本院对上诉人关于此节的主张不予支持。综上，明之业公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4475元，由上诉人湖北明之业体育运动有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 童 新审判员 叶玉宝审判员 张 红二〇一八年五月三日书记员 宋 飞