上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0115民初47017号
原告(反诉被告)：傅邵春，男，1973年2月26日生，汉族，住上海市普陀区。
委托诉讼代理人：蒋玉林，上海融力律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林巧，上海融力律师事务所律师。
被告(反诉原告)：芦宝委，男，1981年7月22日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：王建定，男，1957年2月23日生，汉族，住上海市浦东新区。
第三人：上海邻海小镇餐饮管理有限公司，住所地上海市浦东新区五莲路XXX号1-2层。
法定代表人：芦宝委，总经理。
委托诉讼代理人：王建定，男。
原告傅邵春与被告芦宝委房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月16日立案受理后，被告芦宝委提出反诉，本院依法予以受理。后原告又申请追加上海邻海小镇餐饮管理有限公司作为第三人参加诉讼。本案本诉与反诉合并审理，适用简易程序，于2017年8月23日、2017年11月27日公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告(反诉被告)傅邵春的委托诉讼代理人蒋玉林和林巧、被告(反诉原告)芦宝委及其委托诉讼代理人王建定(暨第三人上海邻海小镇餐饮有限公司委托诉讼代理人)到庭参加诉讼。第二次庭审，原告(反诉被告)傅邵春的委托诉讼代理人蒋玉林和林巧、被告(反诉原告)芦宝委的委托诉讼代理人王建定(暨第三人上海邻海小镇餐饮有限公司委托诉讼代理人)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告傅邵春向本院提出诉讼请求：1、判令被告及第三人自上海市浦东新区五莲路XXX号房屋(以下简称系争房屋)迁出，将房屋返还原告；2、判令被告赔偿市场租金损失：按照每天每平方米人民币(以下币种同)7.5元的标准，自2016年5月1日起计算至实际迁出之日止。事实和理由：2010年6月7日，原告与被告签订房屋租赁合同，将系争房屋租赁给被告使用，建筑面积554.22平方米，租赁期限自2010年6月7日至2016年4月30日。根据合同8-1条约定，被告应在本合同的租期届满后的十日内返还该房屋，未经原告同意逾期返还房屋的，应当承担第十一条中所约定的违约责任；合同第8-2条还约定被告应自行全部移除其后续的装修。2016年4月30日合同履行期限届满后，原告通知被告收回该出租房屋，并多次要求被告立即腾出房屋，交还原告，但被告却多次置之不理。为维护自身合法权益，原告诉至法院，要求判如所请。
被告芦宝委辩称：不同意原告的诉讼请求。系争房屋由于较为陈旧，出现漏水等现象，故原、被告于2015年6月27日达成口头协议，约定被告续租5年，并同意原告进行装修。当时被告提出要求签订书面协议，但原告并未同意。2015年8月1日至2015年9月15日，原告对系争房屋进行了装修，花费120余万元。2016年1月20日，原告与被告再次沟通，要求签订书面协议，原告口头允诺，但未实际签署。2016年5月7日，原、被告通过微信就租金事宜进行沟通，原告却称没有书面同意被告装修，也不同意被告续租。鉴于双方已口头约定被告续租5年，被告也按约继续支付租金，故请求驳回原告的全部诉讼请求。
第三人上海邻海小镇餐饮管理有限公司述称，被告租赁系争房屋后进行了工商登记，现在由第三人经营使用。对于本案的意见同被告。
反诉原告芦宝委向本院提出反诉请求：判令反诉被告承担装修款761,822.86元。事实和理由：反诉原、被告于2010年6月7日签订《房屋租赁合同》，租赁期限自2010年6月7日至2016年4月30日。合同签订后，履行较为顺利，按照合同约定，每年递增每天每平方米0.1元，租金支付方式每季度一付。2011年4月底由于反诉原告经营困难向反诉被告提出2011年5月1日至2012年4月30日的递增予以减免，并提出租金支付每月一付，反诉被告口头答应，反诉原告一直按约履行直至今日。2015年6月下旬，由于经营多年，酒店已呈现陈旧现象，反诉原告与反诉被告进行电话沟通：1、提出要延续租赁合同的递增幅度是多少。2、在递增幅度合适的情况下进行装修。反诉被告在电话里明确告知反诉原告在原有的基础上上涨10%-15%，并同意装修，而且要求反诉原告将旁边停车场地一并进行改造。反诉原告认为该涨幅合情合理，故从2015年8月1日至9月15日进行了全面装修，共计装修费1,202,878元。直到2016年1月下旬，反诉原告多次与反诉被告沟通，要求按口头承诺续签合同。反诉被告以工作繁忙为由不予理会。直到2016年3月28日，反诉被告与反诉原告微信联系，要求租金涨至每天每平方米7-8元。反诉原告根据实际情况及反诉被告的口头承诺提出三点建议，反诉原告认为如果反诉被告不答应续签合同，反诉原告也不会进行装修。现反诉被告恶意涨租，有违诚信，也给反诉原告造成巨大经济损失，故诉至法院，提出如上反诉请求。
反诉被告傅邵春辩称：反诉原告装修并未经过反诉被告同意，且租赁期限已经届满，双方就续签及租金标准无法达成一致，并未续签合同。反诉被告多次要求反诉原告搬离系争房屋未果，故请求驳回反诉原告的反诉请求。
第三人上海邻海小镇餐饮管理有限公司述称，同意反诉原告的意见。
本院经审理认定事实如下：
傅邵春为系争房屋权利人之一。2010年6月7日，傅邵春(甲方)与芦宝委(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，建筑面积554.22平方米，该房屋经过装修；乙方租赁房屋作为经营餐饮业使用，租期自本合同签订日起至2016年4月30日止；租赁期满，甲方有权收回房屋，乙方应如期返还。乙方需继续承租房屋，应于租赁期届满前3个月，向甲方提出续租书面要求，如甲方同意后双方重新签订租赁合同，乙方在同等条件下有优先续租权；本合同签署日至2011年4月30日每天每平方米2.15元……2015年5月1日至2016年4月30日每天每平方米2.73元；乙方向甲方支付相当于两个月的租金72,488元，作为租赁保证金；若合同到期或终止日时乙方对房屋造成了损害，或乙方未付租金、物业管理费或其他费用，或给甲方造成了任何损失的，则甲方有权对保证金作相应抵扣以补偿此等损害或支付相应费用；乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的10日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，应当承担违约责任，即按照约定日租金的两倍向甲方支付房屋占用费。
2016年3月，傅邵春与芦宝委就续租事宜多次沟通未果。
2016年5月7日，双方再次微信沟通，傅邵春告知芦宝委租赁合同于2016年4月30日到期，要求在5月10日前按照合同约定归还房屋，逾期交房的要求按照日租金的2倍支付房屋占用费。芦宝委回复表示：每平方每天7元的租金标准无法接受，提出三种方案：1、在原有基础上上涨20%，即每月46,021元上涨至55,225元，第4、5个年头各上涨5%；2、在原有基础上上涨10%，即46,021元上涨为50,623元，以后每年递增5%；3、补偿装修等费用100万元，即将饭店按现状完整交还。由于双方均无法接受对方的方案，故协商未果。
后芦宝委并未搬离，继续占用系争房屋，并自行按照原租金标准即每月46,021元向傅邵春账户汇入租金，至2017年7月31日，共汇入736,336元。
审理中，傅邵春申请对系争房屋在2016年5月1日至2017年8月23日的市场租金标准进行评估。2017年9月27日，上海大雄房地产估价有限公司出具估价报告，自2016年5月1日起至2017年8月23日止，系争房屋租金市场价值为1,609,000元。傅邵春为此支付评估费5,800元。鉴定人员出庭表示估价报告记载的为估价期间的总价，折合成每天每平方米为6.08元，系按现状评估，傅邵春对此无异议，芦宝委认为估价过高，且评估时考虑到房屋的装修，而装修系芦宝委所装，故不予认可。
关于租赁保证金，双方均同意在本案中一并处理。傅邵春要求将保证金抵扣租金损失，芦宝委则要求将保证金返还。
本院认为，傅邵春与芦宝委之间的租赁合同系双方真实意思表示，属合法有效，合同双方均应遵照履行。在租赁期间届满，双方并未续约的情况下，承租人应当返还租赁物。本案中，芦宝委承租房屋后，成立了上海邻海小镇餐饮管理有限公司，并由该公司实际经营使用系争房屋，故租赁期限届满后，上海邻海小镇餐饮管理有限公司应搬离系争房屋，由芦宝委向傅邵春返还该房屋。芦宝委虽辩称其与傅邵春于2015年6月27日就系争房屋达成续租5年的口头协议，但未能提供证据予以佐证，故对芦宝委的该项辩称，本院不予采信。由于芦宝委拒不返还房屋使得傅邵春利益受损，傅邵春要求赔偿租金损失，合法合理，本院予以支持。关于租金损失的数额，上海大雄房地产估价有限公司系具有相应估价资质的评估机构，其依据专业规范和技能作出的《房地产估价报告书》，本院予以采信。芦宝委对估价报告虽持异议，但未能提供证据予以佐证，本院不予采纳。同理，傅邵春主张每天每平方米7.5元的标准，缺乏依据，本院亦不予采信。本院根据租金估价报告及鉴定人员某某陈述确认芦宝委应支付的租金损失按每天每平方米6.08元的标准计算。需要指出的是，租赁合同约定租期届满后的10日内返还系争房屋，该10日系出租方给予承租方清空返还房屋时间，不应计算房屋使用费，故原告主张的租金损失自2016年5月10日起算为宜。芦宝委在租赁期限届满后自行支付的736,336元应从租金损失中扣除。关于租赁保证金，根据合同约定，可用作抵扣租金损失，故对傅邵春要求抵扣的主张，本院予以支持。关于反诉部分，鉴于租赁合同期限届满，芦宝委要求傅邵春承担装修费用，缺乏依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，判决如下：
一、第三人上海邻海小镇餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内搬离上海市浦东新区五莲路XXX号房屋，由被告(反诉原告)芦宝委将该房屋返还原告(反诉被告)傅邵春；
二、被告(反诉原告)芦宝委于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)傅邵春自2016年5月10日起至被告(反诉原告)芦宝委实际返还租赁房屋之日止的租金损失：按照每天每平米6.08元的标准计算建筑面积554.22平方米，被告(反诉原告)芦宝委已经支付款项736,336元及租赁保证金72,488元予以抵扣租金损失；
三、驳回被告(反诉原告)芦宝委的反诉诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费18,492元，减半收取计9,246元，诉讼保全费5,000元，合计14,246元，由原告(反诉被告)傅邵春负担1,850元，由被告(反诉原告)芦宝委负担12,396元。反诉案件受理费(减半收取)5,709元，由被告(反诉原告)芦宝委负担。评估费5,800元，由原告(反诉被告)傅邵春、被告(反诉原告)芦宝委各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 祝芬
二〇一八年一月二十四日
书记员 蒋炜
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。