重庆市第四中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）渝04民终248号
上诉人（原审被告）：何启权,男,1967年8月26日出生，土家族,住重庆市石柱土家族自治县。
委托诉讼代理人：康小平，重庆舒义律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：重庆润轩房地产开发有限公司,住所地重庆市石柱土家族自治县南宾镇观音南巷19号，统一社会信用代码915002400703229533。
法定代表人：徐静，该公司经理。
委托诉讼代理人：康小平，重庆舒义律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：秦中安，男，1962年1月15日出生，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。
委托诉讼代理人：谭金权，重庆律缘律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘成兰，女，1964年11月6日出生，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。
委托诉讼代理人：谭金权，重庆律缘律师事务所律师。
上诉人何启权、重庆润轩房地产开发有限公司（以下简称润轩公司）因与被上诉人秦中安、刘成兰合同纠纷一案，不服石柱土家族自治县人民法院(2017)渝0240民初885号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年2月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。诉讼中，本院于2018年3月13日对上诉人何启权及其与润轩公司共同的委托诉讼代理人康小平、被上诉人秦中安、刘成兰及其共同的委托诉讼代理人谭金权进行了询问调查。本案现已审理终结。
何启权、润轩公司上诉请求：一、撤销石柱土家族自治县人民法院(2017)渝0240民初885号民事判决；二、驳回被上诉人的诉讼请求；三、由被上诉人承担本案一、二审的所有诉讼费用。事实和理由：1.《占用土地还房协议》是附生效条件的合同，现所附条件未成就，《占用土地还房协议》未生效，且《占用土地还房协议》违反法律强制性规定，该合同属于改变土地用途应属无效合同；2.何启权与秦中安、刘成兰《占用土地还房协议》，不代表润轩公司，也不构成表见代理，润轩公司不承担连带责任。
被上诉人秦中安、刘成兰答辩称，《占用土地还房协议》是有效合同，并已经生效，是协助何启权做好拆迁户工作的补偿，并不违反法律强制性规定，上诉人应当承担违约责任。原判认定事实清楚，使用法律正确，审理程序合法，何启权、润轩公司上诉的事实和理由不成立，建议二审法院驳回上诉，维持原判。
秦中安、刘成兰向一审法院起诉请求：判决何启权、润轩公司将阳光丽景商住楼×××、×××号房屋及两个车位交付给秦中安、刘成兰，或者按现行房屋的市场价赔偿215平方米房屋的价款损失。
一审法院认定事实：2014年4月4日，何启良（乙方）与重庆市石柱国有资产经营管理集团有限公司（甲方）签订《土地置换协议》，协议约定：乙方置换地块3491.42㎡（以县违法建设遗留办提供为准），位于石柱县×××小区。甲方置换地块3491.42㎡，位于石柱县站前大道后迁沟大桥旁边、南滨尚城楼盘斜对面，四至界线以该地块的规划红线图为准。甲乙双方对置换地块互不补偿差价。2014年2月17日，润轩公司向何启权出具《授权委托书》，载明：“兹授权何启权为阳光丽景项目负责人，代理期限自2014年2月17日至2016年2月17日”。2014年5月6日，何启权（乙方，挂靠方）与润轩公司（甲方，管理方）签订《房地产开发项目挂靠经营合同》，约定何启权挂靠润轩公司开发阳光丽景项目,何启权向润轩公司缴纳管理费，经营上何启权实施内部独立核算，自负盈亏。后何启权挂靠润轩公司开发建设阳光丽景商住楼项目。2014年6月1日，何启权（乙方）与润轩公司（甲方）签订《解除“房地产开发项目挂靠经营公司”协议书》，约定：“乙方于2014年5月6日与甲方签订的从（房地产开发项目挂靠经营公司），合同约定由乙方挂靠甲方公司，自己出资对石柱县×××路‘阳光丽景’商住楼的房地产实施开发，但现在由于乙方缺乏资金无开发能力，决定与甲方解除双方所签订的挂靠合同，为了避免双方日后纠纷，特在平等、自愿、协商一致的基础上达成以下协议：一、经甲乙双方协商一致，双方自愿同意解除2014年5月6日所签订的（房地产开发项目挂靠经营公司）；二、从本协议经双方签字生效后，该协议约定的权利义务对双方均没有约束力，此合同不再继续履行。三、如乙方用（房地产开发项目挂靠经营公司）的复印件，对外所欠债务与甲方无关。四、无论解除前后乙方以个人名义对外所享有的债权、债务均由乙方自己享有和承担，与甲方无关。五、如在挂靠期间，由乙方的行为给甲方造成的一切经济损失，乙方应负责赔偿。此协议一式两份，甲乙双方各执一份，并经双方签字盖章后生效，任何一方不得反悔。后何启良（乙方）与润轩公司（甲方）就阳光丽景商住楼开发项目重新签订《房地产开发项目挂靠经营合同》，合同内容与何启权与润轩公司签订的合同内容一致。2014年11月25日，石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局（出让方）与润轩公司（受让方）签订《石柱县国有土地建设用地使用权出让合同》，约定出让方同意将位于石柱土家族自治县×××路后迁沟大桥，面积3491.42平方米（以交地面积为准）的国有土地出让给受让方作为商业、住宅用地，其中472.42平方米土地作为拆迁还建用地，予以行政划拨，其余的3019.01平方米有偿出让给受让方。出让年限为商业40年，住宅70年，其出让年限从签订正式合同之日起计算，建设用地位置与四至范围用地红线图为准，该项目属危旧房改造遗留问题，经石柱县县城规划区利用D级危房违法开发处理工作领导小组办公室研究处理，并报县人民政府批准同意，准予供地。秦中安、刘成兰原有部分承包土地位于“阳光丽景”商住楼项目范围内。
2014年10月17日，秦中安、刘成兰（甲方）与何启权（乙方）签订《占用土地还房协议》，约定：“经甲乙双方多次协商，本着公平、自愿的原则，一致达成如下协议：一、因何启权目前开发的阳光丽景项目地段内有秦中安、刘成兰的集体土地和树木，因乙方建设项目需要占用，在两人积极配合政府按征地政策补偿标准，不有意刁难，及时签字领取补偿款的前提下，以下协议生效。协议经双方签字后，不论是否领取了政府土地和树木的补偿款，乙方有权开始施工，甲方均无权干预。二、乙方同意甲方在“阳光丽景”楼盘中任选楼层面积215㎡住房，超出和少于面积，甲乙双方按市场基准价互补。甲方在拆迁办通知后三日内必须到场签字并领取补偿款。三、乙方房屋修好后，甲方在乙方地下车库秦中社选车位处，给甲方车位二个，不收任何费用，车位永远属于甲方所有。四、乙方还甲方住房其质量为阳光丽景项目其它住房一样，水、电户头由乙方负责。闭路、天然气户头及安装费用由甲方自行承担，房屋产权证由乙方办理，一切费用由乙方承担（如乙方还甲方房屋，甲方卖予他人，其税金由甲方承担），乙方工程进度达到10楼以上，必须与甲方签订重庆市商品房买卖合同。五、此协议经双方签字后，甲方不得以任何理由影响乙方施工，其造成的一切损失由甲方负担。六、此合同一式两份，甲乙双方各执一份，双方签字生效。”
2017年2月23日，石柱县县城规划区利用D级危房违法开发处理工作领导小组办公室出具《证明》，载明：“润轩公司开发建设的石柱县南宾镇‘阳光丽景’项目，系石柱县县城规划区利用D级危房违法开发遗留问题项目之一，经石柱县县城规划区利用D级危房违法开发处理工作领导小组办公室（以下简称县危改办）处理后，报县政府批准同意建设。该项目前期属石柱县原南宾镇高山移民搬迁项目，由何启权负责该项目的拆迁安置及高山移民土地置换工作的具体实施，石柱县人民政府成立县危改办并将该项目纳入遗留问题处置后，因个人不能从事房地产开发，由何启权挂靠润轩公司，后经县危改办及石柱县纪委调查发现何启权涉嫌民间借贷，债务较大，为防止该项目出现因借贷问题导致项目建设无法顺利完工，形成‘烂尾楼’项目，县危改办决定取消何启权开发资格，由何启良与润轩公司签订挂靠协议，改由何启良负责项目的施工建设及楼层销售，该项目的房屋销售资金全部归入项目资金监管账户，仅只用于项目建设的工程进度款及民工工资支出，并由县危改办全面监管。”2017年10月16日，石柱县县城规划区利用D级危房违法开发处理工作领导小组办公室出具《证明》，载明：“兹有石柱县万安街道都督大道×××号阳光丽景商住楼属石柱县县城规划区利用D级危旧房非法拆迁、违法开发遗留问题项目之一，经石柱县县城规划区利用D级危房违法开发处理工作领导小组办公室处置后报县政府批准同意，由润轩公司开发建设，目前该项目工程建设已经全面完工，其房屋的出售已办理商品房预售许可。共建商业用房三层及地下车库二层，住房216套。目前住房除拆迁还房外，其余现已全部已发出售给他人，情况属实。”秦中安、刘成兰诉称其选定的还房为×××、×××，但×××、×××均已出售给他人，并于2017年5月底在何启权处办理房屋交接手续，秦中安、刘成兰对此也知情。在庭审过程中，何启权陈述“阳光丽景”商住楼房屋销售均价为3840元/㎡，地下车库共103个，截至法庭辩论终结前已销售十几个，秦中安、刘成兰对此均予以认可。2014年9月7日，何启权与秦中淑（秦中安之妹）签订《拆房还房协议》，约定因何启权开发“阳光丽景”项目地段内有秦中淑的土地、树木和临时建筑，在秦中淑积极配合政府按征地补偿标准，不有意刁难，及时签字领取补偿款的前提下，秦中淑在何启权开发的“阳光丽景”楼盘中选106.8平方米住房一套。2014年10月22日，何启权与秦中社（秦中安的哥哥）签订《拆房还房协议》，约定因何启权开发阳光丽景项目地段内有秦中社的房屋、土地和树木，在秦中社积极配合政府按征地补偿标准，不有意刁难，及时签字领取补偿款的前提下，秦中社在何启权开发的阳光丽景楼盘中选四套109平方米房屋、三个车位。2017年5月、2017年6月，何启权分别将合同约定的房屋交付给秦中社、秦中淑。秦中安、刘成兰原承包的土地（位于阳光丽景项目部范围内）、秦中社、秦中淑修建的房屋和承包的土地（位于阳光丽景项目部范围内）在“阳光丽景”商住楼修建之前均已被政府征收。
一审法院认为，秦中安、刘成兰与何启权签订的《占用土地还房协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，各方当事人均应按照合同约定享受权利和履行义务。秦中安、刘成兰已配合政府完成征地，阳光丽景商住楼也已修建完毕并交付使用，何启权应当根据合同约定向秦中安、刘成兰返还面积为215㎡的住房和车位二个，现何启权无法履行交房义务，应当赔偿相应损失。因双方均认可“阳光丽景”商住楼销售均价为3480元/㎡，故何启权应赔偿秦中安、刘成兰748200元（3480元/㎡×215㎡）。“阳光丽景”项目原系何启权挂靠润轩公司资质开发建设，后何启权虽与润轩公司解除挂靠协议，改由何启良与润轩公司挂靠，但何启权系因原置换地块的业主，后由润轩公司代表其与石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局签订国有土地使用权出让合同，且何启权在与秦中安、刘成兰签订协议时明确告知阳光丽景为其开发，秦中安、刘成兰有理由相信何启权对面签订协议代表润轩公司，其行为应代表润轩公司，故润轩公司应与何启权一起承担赔偿交付房屋不能的损失和交付车位二个的责任。遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决：一、被告何启权、重庆润轩房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内赔偿原告秦中安、刘成兰748200元，交付秦中安、刘成兰车位二个（阳光丽景商住楼地下车库秦中社选车位处）；二、驳回原告秦中安、刘成兰的其他诉讼请求。案件受理费13995元，由被告何启权、重庆润轩房地产开发有限公司负担。
二审诉讼中，润轩公司、何启权向本院举示证据：1.危房办出具的《证明》、2.南滨镇政府的文件，拟证明涉案项目与何启权无关。秦中安、刘成兰质证认为，《证明》没有经办人及单位负责人签名，不具有证明效力，且与之前出具的证明相矛盾，不属二审新证据；南滨镇政府的文件是复印件，不认可其真实性。本院审查认为，润轩公司、何启权提供南滨镇政府的文件是复印件，没有原件予以核对，无法确认其真实性；《证明》没有经办人及单位负责人签名，不具合法性。对上诉人提供的前述证据，本院均不予采信。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：一、涉案的《占用土地还房协议》是否有效，何启权应否承担民事责任；二、润轩公司在本案中应否承担共同赔偿责任。
关于焦点一。秦中安、刘成兰与何启权签订的《占用土地还房协议》，应当是秦中安、刘成兰与何启权的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法应对秦中安、刘成兰与何启权产生拘束力。秦中安、刘成兰已经按照合同合同约定履行了自己的义务，何启权亦应当按照合同约定向秦中安、刘成兰交付房屋及车库的义务，但由于涉案合同中约定的房屋已经被出售他人，对于房屋已经无法履行，一审法院支持秦中安、刘成兰与何启权折价赔偿的诉讼请求并无不当。对于两个车库何启权依照合同约定理应交付给秦中安、刘成兰。何启权上诉主张《占用土地还房协议》约定的生效条件未成就的理由不成立，本院不予支持。
关于焦点二。“阳光丽景”项目原系何启权挂靠润轩公司资质开发建设，后何启权与润轩公司解除挂靠协议，改由何启良与润轩公司挂靠。何启权在与秦中安、刘成兰签订协议时明确告知“阳光丽景”为其开发，秦中安、刘成兰有理由相信何启权对面签订协议代表润轩公司，其行为应代表润轩公司，故润轩公司应与何启权共同向秦中安、刘成兰承担《占用土地还房协议》中的民事责任。
综上，何启权、润轩公司的上诉理由不能成立，其相应的上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10250元，由上诉人何启权、重庆润轩房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 何庆华
审判员 黄 飞
审判员 彭松涛
二〇一八年四月十日
书记员 何杰洪