河北省张家口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀07民终787号
上诉人（原审被告）：顾秀春，女，1937年6月13日出生，汉族，河北钢铁集团宣钢一炼厂退休职工，现住山东省济南市市中区。
委托诉讼代理人：赵东生，北京威诺（张家口）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈小利，北京威诺律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：娄潮山，男，1974年8月15日出生，汉族，河北钢铁集团宣钢分公司职工，现住张家口市宣化区。
委托诉讼代理人：田树平，河北纵腾律师事务所律师。
上诉人顾秀春因与被上诉人娄潮山房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省张家口市宣化区人民法院（2017）冀0705民初2993号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月5日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人顾秀春的委托诉讼代理人赵东生、陈小利，被上诉人娄潮山及其委托诉讼代理人田树平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
顾秀春上诉请求：撤销张家口市宣化区人民法院（2017)冀0705民初2993号民事判决并改判，依法驳回娄潮山的起诉。事实和理由：其与娄潮山之间不存在房屋买卖合同关系，娄潮山之所以在诉争房屋居住，完全是基于亲属关系的借住，一审法院判决事实不清，适用法律错误，依法应予纠正。1、其没有将诉争房屋出售于娄潮山，双方没有签订过书面的房屋买卖合同，根据《合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式”。《城市房地产管理法》第40条规定：房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。《城市房地产转让管理规定》第7条第一款规定：房地产转让当事人签订书面转让合同。根据上述法律规定，房屋买卖合同属于要式合同，买卖双方必须签订书面合同，否则双方的买卖行为不能成立生效。就本案而言，其与娄潮山之间没有书面房屋买卖合同，其也并没有出售房屋的意思表示，一审法院认定双方存在口头房屋买卖合同关系错误。2、其于1995年9月26日交纳宣钢6250元购房款，房屋产权登记在其名下。娄潮山以交纳了第二次公产变私产购房款5287元想证明双方存在房屋买卖关系，需要明确一点的是，娄潮山妻子顾双花与其系姑侄关系，顾双花从初中毕业后一直随其共同生活，户口也在一起，双方名为姑侄，但实际形同母女。在其去济南后，该房一直由顾双花居住，因双方特殊的亲属关系，在二次交纳房款过程中，作为顾双花共同居住人的娄潮山表示不能白住该房，主动提出代为交钱，具体到交款来源中是否涉及娄潮山姐夫郭振杰的宣钢基金，之前其并不清楚，即便存在也只是交款形式而已，娄潮山是为了省钱，并不能以此认定双方存在房屋买卖合同关系，一审法院以娄潮山用其姐夫郭振杰的宣钢基金交纳诉争房屋购房款是口头房屋买卖合同成立并生效的实质要件错误。3、对于娄潮山所说的给付购房款3万元，其不予认同。娄潮山并未提供直接证据证明其收取了购房款，按一般常理而言，起码也应该打个收条之类，但娄潮山并未提供。娄潮山之妻顾双花与其一起生活多年，基于其与顾双花形同母女的关系以及在其房屋内居住，娄潮山与顾双花结婚，给予2万元属于孝敬老人的钱。另外1万元是由于其小儿子调离原单位需缴纳违约金不够请娄潮山帮忙。所以说该3万元钱并非购房款。其去济南是为了照顾儿子，并没有表示不回来，房子的相关手续、衣物以及其他东西均未带走，而且房子也是交由侄女看管居住，一审法院以娄潮山保管着诉争房屋的相关资料认定双方之间存在房屋买卖关系的存在错误。4、对于娄潮山提供电话录音。其年事已高，思维不一定清楚，并且娄潮山如此做派，其因生气说过什么自己有时也不清楚，不能以此认定双方存在房屋买卖合同关系。另对娄潮山提供的相关证人证言均属传来证据，本案诉争事宜发生于亲属之间，是否存在房屋买卖外人怎么可能知道，所以说证人证言不足为信。综上，一审法院在娄潮山没有充足证据的情况下，作出的认定显属事实不清，适用法律错误，恳请二审法院纠正一审法院错误，查明本案事实并予以改判，依法驳回娄潮山的起诉。
娄潮山辩称，1、其购房后尚未完成过户手续，但已实际居住多年，房款也已全部付清，房屋已实际转移占有，双方的“口头协议”为有效合同。双方的主要合同义务已经履行，顾秀春协助其办理房屋过户登记是房屋买卖合同的附随义务。民事行为应当诚实信用。《合同法》第36条：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”《合同法》第37条：“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”对于《合同法》第36条、第37条情形的未采取书面形式的房屋买卖合同，合同是成立的。对于除《合同法》第36条、第37条情形之外的未采取书面形式的房屋买卖合同，也应当认定为有效。因为，书面形式主要是起到固定证据，规范交易的作用。从这个角度讲，书面形式只是倡导性的，而不是强行性的。不以书面形式签订房屋买卖合同（或补充协议，或变更协议）并不改变当事人意思表示一致这一基本事实，也不会损害社会利益，而且法律也没有必要因为形式上的要件而否认当事人的意思自治。《合同法》第52条：“有下列情形之一的，合同无效：……(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”《合同法解释二》第十四条：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”未采取书面形式并不会绝对地损害国家利益或者社会利益，因此，“应当”采取书面形式的规定并非效力性强制性规定，而是管理性规定。因此，未采取书面形式的房屋买卖合同有效。2、顾秀春上诉理由第2项又主张：“在二次缴纳购房款过程中，作为顾双花共同居住人的娄潮山表示不能白住该房屋，主动提出代为交钱……”与一审中顾秀春主张对二次购房款的缴纳情况不知道相矛盾，狡辩理由不成立。3、顾秀春上诉理由第3项主张在2000年前后分次收到的30000元，其中有20000元属于孝敬老人的钱，毫无事实根据。孝敬老人不需要借钱分三次支付；顾秀春小儿子用钱与顾秀春与娄潮山之间的买卖房屋购房款没有关联性。这两个狡辩理由也是二审提出的，且与顾秀春与娄潮山之间的通话录音内容不一致，与书信内容不一致，该主张不成立。其在一审提交的大量证据均能证实当时支付的30000元是双方约定的购房款，且与通话录音及书信相互印证。4、顾秀春以年事已高为由不承认通话内容的理由不成立。从双方的通话时长及内容看，顾秀春大脑清晰，且顾秀春一方未提供语言或思维不正常的任何证据。综上，顾秀春上诉事实与理由不成立，请二审人民法院依法驳回被顾秀春的上诉请求，维持原判。
娄潮山向一审法院起诉请求：1、依法判决顾秀春配合其将坐落于宣化区新开路（宣钢）1号楼2单元201室房屋不动产过户到其名下（产权证号为张房权宣公售字第××号号）；2、本案一切诉讼费用由顾秀春承担。
一审法院认定事实：娄潮山与顾双花系夫妻关系，顾秀春与顾双花系姑侄关系。诉争房屋于1979年建造，登记在顾秀春名下，原公房住房证登记的地址是转角1号楼2单元203室，房改售房协议书与售房作价凭证及娄潮山、顾秀春提供的缴纳宣钢的购房款凭单上登记的地址均为九天庙街转角楼1号楼2单元203室，2002年8月5日颁发房屋所有权证登记的地址为宣化区新开路（宣钢）1号楼2单元201室，建筑面积为58.76平方米。顾双花初中毕业后随顾秀春生活，一起居住在诉争房屋内。后顾秀春到济南定居生活，顾双花自己在诉争房屋内居住。1995年9月26日顾秀春缴纳宣钢第一次购房款6250元，其中包括风险抵押金2100元，现金4150元。1999年12月6日娄潮山向宣钢缴纳了第二次购房款5287元，该笔款包括娄潮山姐夫郭振杰的宣钢基金4792元。1999年12月29日娄潮山与顾双花登记结婚，二人婚后一直在诉争房屋内居住生活。娄潮山从2000年至2002年分三次另行给付顾秀春购房款30000元，现诉争房屋的过户手续未办理。
一审法院认为，娄潮山与顾秀春之间虽然没有订立书面的房屋买卖合同，但通过娄潮山婚前向宣钢缴纳购房款5287元的事实及娄潮山保管着诉争房屋的公房住房证、私房房屋所有权证、《张家口市房改售房协议书》、《张家口市成本价售房作价凭证》等重要的房屋资料及娄潮山一家多年来一直在此居住，顾秀春对此未提出异议的事实，尤其是娄潮山姐夫郭振杰在娄潮山婚前就用其宣钢基金为娄潮山交纳诉争房屋的购房款的事实，能够证实娄潮山与顾秀春之间存在房屋买卖关系。再结合证尤某玉易某珍赵某堂王某荣陈某兵的当庭证言、二十八位证人署名的联名信能够印证双方房屋买卖的真实性。故对娄潮山主张于1999年其与顾秀春口头达成诉争房屋买卖合同予以采信，娄潮山于1999年12月6日用其姐夫郭振杰的宣钢基金交纳诉争房屋的购房款是上述口头房屋买卖合同成立并生效的实质要件。结合2000年左右张家口市宣化区当地社会经济状况、房屋市场价格、诉争房屋的建筑面积及建筑年代，双方约定的价款30000元在当时系合理价格，没有显失公平，所以双方达成的房屋买卖合同真实、合法、有效。对于真实合法有效的合同双方应该全面履行。本案中，娄潮山提供的电话录音结合出庭证人的当庭证言能够证实娄潮山已全面履行了自己的付款义务。现双方的房屋买卖合同已实际履行完毕，诉争房屋应归娄潮山所有。配合娄潮山办理房屋过户手续系顾秀春作为出卖人的合同附随义务，顾秀春理应予以配合，故对娄潮山的诉讼请求予以支持。对于因过户产生的过户费用按照交易习惯应由买受人娄潮山予以负担。顾秀春辩称没有将房屋出卖给娄潮山，房屋所有权证等相关手续系其没有及时带走，之后娄潮山拒绝给付，其辩称理由不符合常理。房屋对于公民来讲系重大的生产生活资料，对房屋所有权证等相关手续都会引起公民极大重视并妥善保管。即时顾秀春因故没有及时带走其房屋所有权证等相关材料，之后娄潮山拒绝给付，那么在十多年的时间内顾秀春完全可以向娄潮山主张权利，但顾秀春并未提供其有过向娄潮山主张权利的证据。庭审中，顾秀春代理人虽然对娄潮山提供的缴纳宣钢第二次购房款的缴款凭据、电话录音及信件等证据予以否认，但对用娄潮山姐夫郭振杰宣钢基金缴纳诉争房屋购房款不能做出合理解释。为查明案件事实，也为方便顾秀春诉讼，维护其合法权益，法院两次要求到顾秀春住所向其核实案情，但均遭到拒绝，故对顾秀春的以上辩称意见不予采信。
综上所述，娄潮山提供的相应证据能够形成完整的证据链，能够证实其与顾秀春之间存在房屋买卖合同并已全面履行，顾秀春协助其办理房屋过户手续是其应履行的合同义务，对娄潮山的诉讼请求应依法支持。经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，判决：顾秀春于本判决生效后10日内配合娄潮山办理坐落张家口市宣化区路（宣钢）1号楼2单元201室房屋的产权过户手续，将上述房屋过户到娄潮山名下，相关过户费用由娄潮山负担。案件受理费100元，由顾秀春负担。
二审中，当事人未提交新的证据，本院二审查明的事实和一审查明的一致。
本院认为，娄潮山主张其与顾秀春之间就讼争房屋存在口头协议，且该协议已履行，顾秀春应配合其办理过户手续。娄潮山为证实其主张提供了其保管的讼争房屋的公房住房证、私房房屋所有权证、《张家口市房改售房协议书》、《张家口市成本价售房作价凭证》的房屋资料。1999年12月6日其向宣钢缴纳了讼争房屋第二次购房款5287元（该笔款包括娄潮山姐夫郭振杰的宣钢基金4792元）的宣化钢铁公司职工购房缴款凭证、从宣化钢铁集团有限责任公司档案室调取的缴款凭单第二联、郭振杰振兴宣钢基金本金凭单。证尤某玉易某珍赵某堂王某荣陈某兵的当庭证言，其与顾秀春的电话录音等证据。娄潮山提供的相关证据可以证实娄潮山交纳了讼争房屋第二次购房款，娄潮山与顾秀春2017年8月26日的通话录音可证实顾秀春认可娄潮山支付的第二次购房款及另给付的三万元。但在该通话录音中，顾秀春未认可该房屋已出售给娄潮山，顾秀春对娄潮山支出的三万五千元并未认可为购房款，仅表示因双方的亲情缘故，让娄潮山居住在该房屋，现需娄潮山再给付二十万元即过户予娄潮山。本案中，讼争房屋的所有权证显示2002年办理登记时的房屋所有权人为顾秀春。对自2002年至2017年娄潮山是否向顾秀春主张权利的问题，娄潮山陈述在此期间，顾秀春2003年12月回到宣化一次，双方商议过买卖房屋的事，因顾秀春时间紧张，未办理过户。后其曾多次找过顾秀春要求过户，但顾秀春均未配合。从本案现有证据看，无直接证据证明娄潮山自2002年至2017年曾向顾秀春要求将讼争房屋过户至娄潮山名下的事实。《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款规定“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”综合全案证据，娄潮山与顾秀春之间是否存在买卖房屋的协议无直接证据证实，娄潮山提供的证据均为间接证据，现有证据并未形成完整证据链，不能充分有效证实娄潮山主张的其与顾秀春就讼争房屋买卖协商一致，达成了口头协议，故娄潮山应承担举证不能的不利后果。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款的规定，判决如下：
一、撤销河北省张家口市宣化区人民法院（2017）冀0705民初2993号民事判决。
二、驳回娄潮山的诉讼请求。
一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，均由被上诉人娄潮山负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姜建龙
审 判 员 成 进
审 判 员 姜 兵
二〇一八年五月四日
法官助理 王向东
书 记 员 李媛丽