安徽省岳西县人民法院民 事 判 决 书（2018）皖0828民初122号原告：胡乐，男，1989年4月24日出生，汉族，住岳西县。委托诉讼代理人：朱海洋，安徽明一律师事务所律师。原告：汪小兰，女，1989年6月13日出生，汉族，住岳西县。委托诉讼代理人：朱海洋，安徽明一律师事务所律师。被告：怀宁县鑫昕房地产开发有限公司，住所地安庆市怀宁县石牌镇建设路66号，注册号340822000020978（1—1）。法定代表人：陈结新，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘光耀，安徽刘光耀律师事务所律师。委托诉讼代理人：储佳佳，安徽刘光耀律师事务所律师。原告胡乐、汪小兰诉被告怀宁县鑫昕房地产开发有限公司（以下简称鑫昕公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。二原告的委托诉讼代理人朱海洋，被告的委托诉讼代理人储佳佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡乐、汪小兰向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告违约金110603元（违约金自2014年8月25日计算至2017年8月31日，总价款为368678元，按照月2%计算违约金，违约月份为31个月，计算违约金为228580元，违约金数额超过合同总价款的30%，故我方主张按照不超过合同总价款30%计算为110603元）；2、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年6月16日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同对于双方的权利义务均有明确约定，原告完成了合同的全部要件并实际履行，但被告没有按照双方的约定为原告办理房屋的产权证，构成违约。对于违约责任，被告拒绝承担，故原告依法起诉，请求法院支持原告的诉讼请求。鑫昕公司辩称：1、原告所对应的房产证已经办理，被告已经于2017年7月19日将办理的手续提交给了登记机关，行政机关因工作程序暂时证件尚未下来。2、证件未办理并未给原告造成任何实际损失，所以原告主张的违约金法院应当予以驳回或者适当调整予以减少。3、原告2018年1月8日才向法院提起诉讼，主张逾期办证违约金，超过了诉讼时效，丧失胜诉权。4、根据最高院商品房买卖合同纠纷案件司法解释和中国人民银行的逾期贷款利率只能按照贷款利率的30%至50%标准予以赔偿原告的损失，而不是按照6%的贷款利率予以赔偿。5、被告即便有违约，当时签订合同是买卖合同标的物为期房，原告主张违约金期限的起算点也只能是自房屋实际交付之日90日后开始计算，计算至被告递交办证手续之日止。本院经审理认定事实如下：2014年6月16日，胡乐、汪小兰与鑫昕公司签订《商品房买卖合同》，合同约定的主要内容有：买受人胡乐、汪小兰购买出卖人鑫昕公司锦绣家园2号楼住宅1单元7层702室；建筑面积共95.96平方米；计价方式与价款：出卖人与买受人约定按下述第壹种方式（单价每平方米3842.00元）计算该商品房价款，按建筑面积计算。付款方式及期限：总房款叁拾陆万捌仟陆佰柒拾捌元整（368678），签约日付壹拾壹万零陆佰柒拾捌元整（110678），余款贰拾伍万捌仟元整（258000）元办理银行按揭于2014年6月30日前到帐；交付期限：出卖人应当在2014年7月18日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任；关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，出卖人从买受人交付房款之日起计算，按已收房款的贰％每月支付一次违约金，直到买受人取得房产证。如因买受人的责任，不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人不承担任何违约责任。2014年6月16日双方签订《商品房买卖合同》，胡乐、汪小兰支付了购房首付款及按揭贷款共计368678元。胡乐、汪小兰接受了所购商品房，于2014年6月24日交纳办证费用13313元。鑫昕公司于2017年7月19日将锦绣家园小区房屋办证所需资料向房屋主管部门申请备案，于2017年8月16日办理了房产证、土地证。另查明，案涉房屋的土地使用权鑫昕公司曾进行过抵押，其抵押已于2015年12月8日解除。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中双方签订的《商品房买卖合同》，系当事人的真实意思表示，合法有效。关于房地产权属证书办理责任问题，双方在《商品房买卖合同》中约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人从买受人交付房款之日起计算，按已收房款的贰％每月支付一次违约金，直到买受人取得房产证；房产证、土地证由出卖人代办，所有费用由买受人自理。本案中办理房屋权属证书，即办理房产证和土地证两证是鑫昕公司的义务；合同约定的交付房屋时间为2014年7月18日，依据约定鑫昕公司应于此后的60内即2014年9月18日，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而鑫昕公司在2017年7月19日才申请备案，其中至2015年12月8日前该房产的土地处在抵押状态中，鑫昕公司因此抵押而获取相应利益，鑫昕公司的违约行为，使得胡乐、汪小兰在交付办证费用后（交纳办证费用时间2014年6月24日）不能取得权属证书；胡乐、汪小兰的房产证、土地证实际办理时间为2017年8月16日，鑫昕公司的办证行为明显迟延，构成违约，应承担相应的违约责任。关于逾期办证违约金的时效问题。买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，应从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。本案合同约定的交付房屋时间为2014年7月18日，鑫昕公司应于此后的60日内即2014年9月18日为买受人办证；且胡乐、汪小兰已于2014年6月24日交纳办证费用，本案逾期办证违约金系以月为单位累计计算违约金数额，属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效。《民法总则》生效时间为2017年10月1日，在此之前的民事行为时效期间仍按《民法通则》计算。《民法通则》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。胡乐、汪小兰未提供何时要求鑫昕公司支付逾期办证违约金的证据，其主张的逾期办证违约金，不存在诉讼时效中断、中止事由，所以该诉讼时效应自《民法总则》生效之日即2017年10月1日起倒推两年起算，在此之前的办证违约金已超过诉讼时效。鑫昕公司应支付违约金的时间应自2015年10月1日起至2017年8月15日，共计685天。关于违约金是否过高的问题。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中违约金的计算，双方在合同中虽有约定，但该约定明显过高；胡乐、汪小兰主张的计算标准亦有不妥，本院结合本案实际情况及相关法律规定，考虑双方均未提供证据证明迟延办证所造成的损失数额，本院酌定按照已收购房款的年利率6％计算。综上所述，胡乐、汪小兰请求鑫昕公司支付合理的逾期办证违约金42091元（368678×685×6％÷360），于法有据，本院予以支持，其余的不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款、第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一、三款、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告怀宁县鑫昕房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告胡乐、汪小兰逾期办证违约金42091元；二、驳回原告胡乐、汪小兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费2512元，减半收取1256元，由原告胡乐、汪小兰负担800元，被告怀宁县鑫昕房地产开发有限公司负担456元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员  储亚宏二〇一八年四月一日书记员  王 敏附相关法条：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。