上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0105民初14505号原告：徐露仙，女，1939年2月25日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：李水平，上海市名旗律师事务所律师。被告：王颖帆，女，1987年8月20日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：史晓燕(王颖凡之母)，女，1961年12月12日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：王浩，上海李东方律师事务所律师。原告徐露仙与被告王颖帆房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月6日立案后，依法适用简易程序，于2017年8月18日组织原、被告进行了证据交换。之后，原、被告向本院申请庭外和解，本院予以准许并延长审限一个月。本院经审理发现本案有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序组成合议庭，于2017年11月30日公开开庭进行了审理。原告徐露仙的委托诉讼代理人李水平、被告王颖帆的委托诉讼代理人王浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐露仙向本院提出诉讼请求：1.判令被告王颖帆支付原告徐露仙2017年2月22日至2017年3月8日的违约金48,675元(计算方式：6,490,000元×0.05%×15天)；2.判令被告王颖帆按6,490,000元每日0.1%的标准支付原告徐露仙自2017年3月9日至实际迁出所有户籍之日止的违约金。庭审中，原告明确诉讼请求如下：1.判令被告王颖帆支付原告徐露仙2017年2月21日至3月7日的违约金48,675元(计算方式6,490,000元×0.05%×15天)；2.判令被告王颖帆按6,490,000元每日0.1%的标准支付原告徐露仙自2017年3月8日至实际迁出所有户籍之日止的违约金。事实和理由：2016年9月25日，原告徐露仙与被告王颖帆签订《上海市房地产买卖合同》(以下简称：买卖合同)。买卖合同约定如下：原告购买被告位于上海市长宁区古北路XXX号XXX幢XXX室房屋(以下简称：涉讼房屋)，合同总价6,500,000元。合同补充条款(一)第5条还约定，被告在进交易中心办理产权过户手续前迁清该房内的所有户籍。逾期一日，应支付原告已付房款的0.05%为每日的违约金；逾期超过十五日后仍未将该房内的所有户籍迁清，支付原告已付房款的0.1%为每日的违约金。目前涉讼房屋内仍有案外人薛某的户籍未迁出，原告共支付被告房款6,490,000元，剩余房款10,000元因被告没有履行迁出户籍的义务故未支付。被告的上述行为已构成违约，应按买卖合同的约定承担违约责任。被告母亲史晓燕在购买涉讼房屋时，当时的出售方是以房屋总价款的10%作为户籍未迁出的经济补偿，故原告要求被告承担违约责任也应符合该标准，按买卖合同总价的10%承担违约金。据此，原告为维护合法权益，诉至法院。被告王颖帆辩称，原、被告在买卖合同中均有过错，原告应在购买涉讼房屋前查看户籍情况。被告对涉讼房屋内有案外人薛某户籍的情况不知情，并非故意隐瞒。被告多次想方设法联系案外人薛某，并提出愿意给予补偿，但薛某拒绝迁出户口。原告要求的违约金具有惩罚性质，但案外人薛某户口未迁走不影响原告居住，故原告要求的违约金过高，被告愿意支付50元一天的违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。户籍摘抄、上海市不动产登记薄、上海市房地产买卖合同(编号：XXXXXXX)、补充协议、收条、银行付款凭证、上海市房地产买卖合同(编号：XXXXXXX)等证据，当事人对上述证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月25日，被告王颖帆(卖售人、甲方)与原告徐露仙(买受人、乙方)就涉讼房屋签订买卖合同。买卖合同约定如下：房屋总价款为3,750,000元。买卖合同补充条款还约定，甲方在进交易中心办理产权过户手续前迁清该房内的所有户籍。逾期一日，甲方应支付乙方已付房款的0.05%为每日的违约金；逾期超过十五日后甲方仍未将该房内的所有户籍迁清，甲方愿意支付乙方已付房款的0.1%为每日的违约金。直到该房内的所有户口迁清时为止，在此期间该房内所产生的任何利益关系都与甲方无关。同日，原告徐露仙(购买方、乙方)与被告王颖帆(出售方、甲方)就涉讼房屋还签订了补充协议，约定：出售该房屋甲方到手价6,500,000元，甲方的税、费及中介费由乙方支付。甲乙双方一致同意出售涉讼房屋的合同价为3,750,000元。甲、乙同意本协议的双方违约按实际成交价6,500,000元计算……。2017年2月20日，原、被告双方共同向相关部门申请办理了涉讼房屋的产权转让过户手续，涉讼房屋于2017年3月9日过户登记至原告徐露仙名下。审理中，被告确认收到原告支付的房价款项共计6,490,000元。原、被告还确认截止至2017年11月30日止案外人薛某户口仍在涉讼房屋内未迁出。另查明，2010年9月28日，案外人王某某(卖售人、甲方)与被告的委托诉讼代理人史晓燕(买受方、乙方)就涉讼房屋签订了一份上海市房地产买卖合同。上述合同总价款为2,000,000元。合同补充条款还约定，乙方同意房产内存有原有户籍，剩余房款200,000元作为甲方对于该房产内原有户籍的经济补偿，甲方无义务督促原有户籍迁出……。本院认为，原、被告就涉讼房屋签订的买卖合同系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，本院予以确认。当事人应依据诚实信用的原则全面履行买卖合同。依照买卖合同的约定，被告未按约迁清涉讼房屋内的所有户籍，被告依法应按合同约定承担违约责任。审理中，原告以合同的约定主张违约金符合合同的约定，而被告主张承担50元一天违约金无合同约定和法律规定，本院不予采纳。违约金虽同时具有惩罚性和赔偿性的性质，但法律又规定如果违约金约定过分高于实际损失，当事人可以请求减少。被告认为约定的违约金过高，要求法院予以调整。审理中，原、被告虽均未提供证据证明被告逾期迁出户籍给造成原告的实际损失，但本院以弥补守约方因对方违约而遭受的实际损失为原则及基础予以调整，又考虑到被告母亲史晓燕在购买涉讼房屋时取得房屋经济补偿与当时房屋总价款的比率为10%。综上，本院确定被告向原告支付违约金以649,000元为上限。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条第一款规定，判决如下：一、被告王颖帆应于本判决生效之日起十日内向原告徐露仙支付2017年2月21日至3月7日的违约金48,675元；二、被告王颖帆应于本判决生效之日起十日内向原告徐露仙支付违约金(以6,490,000元为本金，自2017年3月8日起按每日0.1%的标准计算至被告王颖帆实际迁出上海市长宁区古北路XXX号XXX幢XXX室房屋内所有户籍之日止。上列第一、二项判决主文违约金合计最高上限为649,000元)；三、驳回原告徐露仙的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,016.80元，由被告王颖帆负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  吴寅星审 判 员  李 冬人民陪审员  牟世荣二〇一七年十二月十九日书 记 员  卢思洁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。