河南省鲁山县人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0423民初2790号原告：王鸿斌，男，1988年9月22日生，汉族，住鲁山县库区。委托诉讼代理人：陈志勇，河南龙云律师事务所律师。被告：鲁山县上宅置业有限公司，住所地鲁山县南阳路南段西侧，统一社会信用代码：91410423596285851Y。法定代表人：陈建伟，总经理。委托诉讼代理人：普天峰，男，1982年6月19日生，汉族，住河南省沈丘县。鲁山县上宅置业有限公司员工。委托诉讼代理人：桂运良，男，1987年2月8日生，汉族，住河南省内乡县。鲁山县上宅置业有限公司员工。原告王鸿斌与被告鲁山县上宅置业有限公司（以下简称上宅公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年6月6日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王艳芳、叶新根委托诉讼代理人陈志勇到庭参加诉讼，被告上宅公司委托诉讼代理人普天峰、桂运良到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王鸿斌诉称，2015年1月8日原告购买了被告开发建设的鲁山上宅公园世纪2号楼东1单元14层1-1402号商品房，另购买了1号区11号车位，总价款为521142元。合同约定2015年10月31日前交付使用，但至诉讼之日被告没有按照合同第九条约定的条件交付，并且不具备法定的交付标准及法定条件。合同第十条约定了被告承担的逾期交房自2015年11月1日至实际交房之日止按照每日总价款万分之四计算的违约金。同时合同第十六条约定了办理并给付房屋权属证书的期限，但被告均违约。为维护合法权益诉至我院，请求：1、依法裁判被告支付自2015年11月1日至2017年6月1日之间的违约金，按照总价款521142元每日万分之四的违约金共计119862.66元。2、依法裁判被告继续履行合同并支付自2017年6月1日至实际交付之日止的违约金。3、诉讼费被告承担。被告上宅公司辩称，对延迟交房的事实无异议。对原告请求违约金的计算有异议，2015年11月1日至2017年6月1日之间的违约金按照总价款521142元与购房合同不符，并每日万分之四的违约金119862.66元未按购房合同计算。按照合同约定，逾期的前60日应当按照每日万分之一计算，超过60日部分按照每日万分之四计算，且逾期超过60日，买受人未申请解除合同退房。经审理查明，2015年1月6日，原告与被告签订商品房买卖合同，购买被告开发的位于鲁山县城××新区××大道与××交叉口西南角的房屋一套，合同上主要载明：“商品房买卖合同，合同备案编号：第410430201501060005号，××：鲁山县上宅置业有限公司，注册地址：鲁山县南阳路南段西侧，营业执照注册号：410423000012714，企业资质证书号：410405355，法定代表人：陈建伟。买受人：王鸿斌，本人姓名：王鸿斌，户籍：本市城区，婚（否）：单身，居民身份证：地址：河南省××库区乡××村葡萄架组××号……第一条项目建设依据，××以出让方式取得位于城××新区××大道与××交叉口西南角、编号为鲁国用（2012）第220430号的地块的土地使用权，土地使用权出让合同号为410423-CR-2013-0022-3426。该地块土地面积为60746.79平方米，规划用途为住宅用地，土地使用年限自2012年12月26日至2082年12月25日。××经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名为上宅·公园世纪（以下简称该商品房项目）。建设工程规划许可证号为建字第41042320140602。建设工程规划许可证号为41042320140401，施工许可证号为410423201405210101。第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为鲁山县住房和城乡建设局，商品房预售许可证号为鲁建预售证第【2014】002号。第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：第鲁山上宅公园世纪2#楼幢东2【单元】14【层】2-1401号房。或2号楼东2单元14层东户该商品房用途为住宅，属框剪结构，层高为2.9米。建筑层数地上18层地下1层。该商品房有阳台1个，该商品房阳台是未封闭式阳台。该商品房合同约定建筑面积共139.74平方米，其中，套内建筑面积109.24平方米，应分摊的共有建筑面积30.5平方米（应分摊的共有建筑面积清单见本合同附件二）……第五条计价方式与价款。××与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米￥3300元，总金额（大写）肆拾陆万壹仟壹佰肆拾贰元整……第七条付款方式及期限。买受人按下列第1种方式按期付款：3.按揭贷款：1.首付款141142元；2.剩余部分320000元于2015年1月20日前用按揭贷款支付。……第九条交付期限，××应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用:……第十条××逾期交房违约责任。除本合同第九条规定的特殊情况外，××如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，××应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的4%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向买受人支付已交付房价款万分之四（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。……第十六条……××负责申请办理该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》（大证）；建筑区划内依法或依照约定属于全体业主共有的公共场所、共用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，取得房屋所有权证明。××承诺于2016年10月31日前，取得前款规定的、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托××申请该商品房转移登记。……第二十四条本合同自双方签订之日起生效。××（签章）鲁山县上宅置业有限公司合同专用章，陈建伟印（盖章）。买受人：王鸿斌（签字捺指印），2015年1月6日”。合同签订后，原告一次性向被告支付461142元购房款（发票出具日期为2016年4月7日），合同约定的交房日期到期后，被告未按合同约定期限交房，引起诉讼。另查明，2015年4月23日，原告与被告签订车位使用权转让协议书，协议书主要载明：“甲方（××）：鲁山县上宅置业有限公司住所地：鲁山县××路西侧乙方（买受人）：王鸿斌住所地：河南省××库区乡××村葡萄架组××号身份证号……第二条乙方认购的车位位于“上宅·公园世纪”1区号区11号车位。总价：陆万元整（60000元）。……甲方：鲁山县上宅置业有限公司乙方：王鸿斌2015年4月23日”。合同签订后，原告按照合同约定一次性向被告支付60000元车位款（发票出具日期为2016年11月2日）。车位至今未交付使用。本院认为，原、被告所签订商品房买卖合同，系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同的约定行使权利，履行义务。原告已经按照合同约定将购房款一次性向被告支付完毕，被告理应按照合同约定于2015年10月31日前向原告王鸿斌交付购买的房屋，但被告至今未向原告王鸿斌交付，已构成违约，应当按照合同的约定承担违约责任。原、被告对逾期交房约定的违约责任为“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，××应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的4%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××（被告）按日向买受人（原告）支付已交付房价款万分之四（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”，原告已向被告交付的购房款为461142元，应付违约金的支付期间为2015年11月1日至实际交房之日止，计算比例为日万分之四。对原告请求支付车位逾期交付的违约金，因双方对此无明确约定，本院不予支持。被告的辩解理由部分不成立，本院不予采纳。故依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告鲁山县上宅置业有限公司于本判决生效之日起三日内向原告王鸿斌支付购房违约金（按购房款461142元的日万分之四自2015年11月1日起计算至实际交房之日止）。二、驳回原告王鸿斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2700元，由原告王鸿斌负担700元，被告鲁山县上宅置业有限公司负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审 判 长 张    利    娜代理审判员 李亚楠人民陪审员李红星二〇一七年八月二十一日书 记 员 钮    梓    梅