广西壮族自治区河池市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂12民终1569号
上诉人（原审被告）：广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司，住所地广西巴马瑶族自治县巴马镇东园路85号，组织机构代码69538884-8。
法定代表人：黄福军，该公司总经理。
委托诉讼代理人：覃小峰，该公司策划部经理。
被上诉人（原审原告）：庄美芝，女，1964年3月3日出生，汉族，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：蒙艳萍，巴马瑶族自治县法律事务中心法律工作者。
上诉人广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司（以下简称联邦伟业公司）因与被上诉人庄美芝商品房预售合同纠纷一案，不服巴马瑶族自治县人民法院（2016）桂1227民初562号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年11月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人联邦伟业公司的委托诉讼代理人覃小峰、被上诉人庄美芝的委托诉讼代理人蒙艳萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
联邦伟业公司上诉请求：1、撤销一审判决，驳回庄美芝的诉讼请求。2、一审、二审诉讼费用由庄美芝承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。联邦伟业公司逾期交房确有免责事由，并不构成违约。1、联邦伟业公司通过国有土地拍卖方式竞得巴马县城母鸡山公园北侧99.3亩商住用地，并取得了99.3亩国有土地使用证。2012年，巴马建设用地出现“两违”问题被国土部下令检查，在发现有另一项目没有土地指标后，为了弥补这一问题，国土局派人用不正当手段把99.3亩的合法土地使用证收回，并于2012年12月26日改换成65亩的土地证。由于34.3亩土地被挪用，导致已经通过的规划在一些指标上被违规，已经动工建设的楼宇压红线，使项目在报建、招标、监管、验收、销售、融资等一系列环节上手续出现残缺，严重阻碍开发进程。这是联邦伟业公司无法事先预见和控制的客观原因，符合合同约定的可据实延期交房的条件。因此，联邦伟业公司并未逾期交房，不构成违约，庄美芝要求联邦伟业公司支付违约金没有事实及法律依据。2、政府向联邦伟业公司交付土地时，未做到净地出让，出现钉子户阻扰受让方开发的情况，导致联邦伟业公司无法正常施工，这是联邦伟业公司无法事先预见和控制的客观原因，由此原因影响按时交房，属于合同约定的免责事由。二、退一步说，即使联邦伟业公司构成违约，合同约定的交房期限为2013年4月30日，联邦伟业公司于2014年7月30日才交房，但庄美芝未提出异议，表明放弃追究联邦伟业公司违约责任的权利。联邦伟业公司未按时交房，自2013年5月1日起，庄美芝就应当知道自己的合法权利受到侵害，诉讼时效开始起算，庄美芝于2016年7月2日提起本案诉讼已过诉讼时效。即便逾期交付违约金是继续性债权，自起诉之日2016年7月2日回溯2年之前的违约金也已超过诉讼时效。
庄美芝辩称，1、联邦伟业公司未在合同约定的期限内向庄美芝交房，构成违约，一审判决其向庄美芝支付违约金有事实和法律依据。从联邦伟业公司一审提交的证据可知，政府出让土地上有“钉子户”及政府收回土地均发生于双方签订合同之前，不属于签订合同后出现的免责事由。2、联邦伟业公司逾期交房，庄美芝予以接收，诉讼时效因交房行为而中断，故庄美芝提起本案诉讼没有超过诉讼时效。
庄美芝向一审法院起诉请求：1、联邦伟业公司向庄美芝支付逾期交房违约金12183.50元（总房款304589元×4%）；2、案件受理费由联邦伟业公司负担。
一审法院认定事实：2009年9月18日，联邦伟业公司通过国有土地拍卖方式竞得位于巴马瑶族自治县巴马镇母鸡山公园北侧的一宗土地，面积为66200平方米，土地用途为商业住宅用地。之后，联邦伟业公司在上述土地进行房地产开发，项目名称为“印象巴马”。2009年11月25日、12月30日，巴马瑶族自治县人民政府向联邦伟业公司发放了编号为巴国土资国用（2009）第485、486、487、548号的四本《国有土地使用证》，土地使用面积为66200平方米。2010年9月14日，巴马瑶族自治县国土资源局收回上述《国有土地使用证》，并于2011年3月8日向联邦伟业公司发放一本编号为巴国土资国用（2011）第59号的《国有土地使用证》，土地使用面积为66200平方米，证书有效期至2012年11月18日止。2012年12月26日，巴马瑶族自治县人民政府、国土部门向联邦伟业公司发放编号为巴国土资国用（2012）第208号《国有土地使用证》，土地使用面积为43212.9平方米。联邦伟业公司于2011年4月29日取得第5幢楼《商品房预售许可证》，2011年7月18日，庄美芝与联邦伟业公司签订《商品房买卖合同》，约定：庄美芝购买联邦伟业公司开发的“印象巴马”(高层)第5幢1单元1层102号商品房一套，房价总金额为304589元整，交房时间为2013年4月30日前。合同签订后，庄美芝已一次性交清房款。联邦伟业公司于2014年7月31日将房屋交付庄美芝，逾期交房456日。庄美芝于2016年6月15日向一审法院提起本案诉讼。
一审法院认为，本案争议焦点如下：1、联邦伟业公司是否逾期交房并构成违约；2、庄美芝的诉讼请求是否有事实和法律依据；3、本案是否超过诉讼时效。
关于争议焦点一。庄美芝与联邦伟业公司订立的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反有关法律规定，合法有效。合同约定联邦伟业公司应于2014年4月30日前向庄美芝交付商品房，而联邦伟业公司至2014年7月31日才交付。联邦伟业公司辩称其属于延期交房而不属于逾期交房，理由是：根据合同约定,如遇特殊原因,除双方协商同意解除合同或变更合同外,出卖人可据实予以延期，由于政府在出让土地过程中出现土地使用面积上的变更衍生出一系列问题，如项目在报建、招标、监管、验收、销售、融资等一系列环节上手续出现残缺,在开发进程上出现严重阻碍；2、政府作为土地出让方在交付土地时未做到净地出让，出现钉子户阻扰联邦伟业公司开发的情况，导致联邦伟业公司无法进行正常的施工，以上事实是联邦伟业公司无法事先预见和控制的客观原因，因此原因影响联邦伟业公司无法按时交房，属于合同约定的免责事由。该院认为，联邦伟业公司的辩解理由不成立，理由是：1、联邦伟业公司四本土地使用证被巴马瑶族自治县国土局于2010年9月14日收回是事实，但该事实是否造成联邦伟业公司项目在报建、招标、监管、验收、销售、融资等一系列环节上受到阻碍，仅有联邦伟业公司陈述，并没有其他证据予以证实，且四本土地使用证被收回的时间是在双方签订合同之前，是否出现上述事实，签订合同时联邦伟业公司并未向庄美芝告知，也未明确因上述原因需要延期交房的合理时间；2、根据《国有建设用地使用权出让合同》第六条的约定，巴马瑶族自治县国土资源局于2009年11月18日将土地交付给联邦伟业公司，即土地是否达到净地出让的程度，联邦伟业公司在国土部门向其交付土地时已经知道或者应当知道，且土地交付在双方签订合同之前，该建设项目是否存在无法正常施工的情形并不属于不可预见和控制的原因，因此，联邦伟业公司上述抗辩理由不成立。联邦伟业公司未按约定时间交房属于逾期交房，构成违约。
关于争议焦点二。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”双方订立的《商品房买卖合同》第9条第（2）项约定：“出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金，累计最高限额为总房款的4%”。合同订立后，庄美芝已付清全部房款，履行了自己的合同义务。联邦伟业公司超过约定时间交房的行为已构成违约，且给庄美芝造成了一定的经济损失，应按照法律规定和合同约定承担赔偿损失的违约责任，故庄美芝请求联邦伟业公司支付违约金12183.50元（总房款的4%即304589×4%）有事实和法律依据，该院予以支持。
关于争议焦点三。联邦伟业公司逾期交房90日后，庄美芝未提出解除合同或者继续履行合同的书面要求，联邦伟业公司于2014年7月31日通知收房后，庄美芝未提出异议，予以接收，说明双方已实际继续履行合同，根据合同约定的违约金计算方式，庄美芝要等到实际交房之日才能确定其权益受到的损害及损害的数额，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”、第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算……”、第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效重新计算。”的规定，本案的诉讼时效自2014年7月31日起计算，庄美芝于2016年7月25日起诉，没有超过二年的诉讼时效。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：由联邦伟业公司支付庄美芝逾期交房违约金12183.50元。应自本判决生效之日起30日内履行完毕。案件受理费105元，减半收取52.50元，由联邦伟业公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。经审查，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：一审认定庄美芝与联邦伟业公司签订的《商品房买卖合同》有效正确，本院予以确认。
本案二审争议焦点为：1、联邦伟业公司是否构成逾期交房违约。2、庄美芝的诉讼请求是否超过诉讼时效。
关于联邦伟业公司是否构成逾期交房违约的问题。本院认为，首先，县政府收回“印象巴马”项目部分土地的行为发生在前，庄美芝与联邦伟业公司签订《商品房买卖合同》在后，联邦伟业公司不能以合同签订之前业已发生的事由，作为其延期交房的理由。况且，县政府所收回的部分土地，并不是案涉商品房所属的“印象巴马”第5幢楼占用的土地，对第5幢楼的施工没有影响。其次，联邦伟业公司于2009年即已取得案涉土地，案涉土地上是否存在“钉子户”及“钉子户”是否影响案涉商品房的施工，联邦伟业公司应当是明知的，而庄美芝与联邦伟业公司签订《商品房买卖合同》在后，合同并未约定该事由可延期交房，况且联邦伟业公司亦未能提供充分的证据证实“钉子户”的存在影响了案涉工程施工，故县政府未做到净地出让、存在“钉子户”等问题，均不能作为联邦伟业公司延期交房的事由。
关于庄美芝的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。本院认为，虽然联邦伟业公司至2013年4月30日未能交房已构成违约，但合同约定的违约金是按照逾期交房的天数计算的。在联邦伟业公司实际交房之前，逾期交房的天数尚未确定，庄美芝可请求的违约金数额亦无法计算，只有在实际交房之后，逾期交房的天数才确定，违约金数额才能计算，请求给付违约金的诉讼时效应从实际交房之日2014年7月31日起计算，故庄美芝于2016年7月25日提起本案诉讼，并未超过诉讼时效。
综上所述，联邦伟业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费105元，由广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韦海平
代理审判员 吴利萍
代理审判员 陈一峰
二〇一六年十二月××日
书 记 员 张恒瑞