福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽02民终418号
上诉人（原审原告、反诉被告）徐文清，女，1972年4月17日出生，汉族。
上诉人（原审被告、反诉原告）吴志杰，男，1970年4月30日出生，汉族。
委托代理人杜立武、丁季（实习），福建理则达律师事务所律师。
上诉人徐文清与上诉人吴志杰因房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2015）湖民初字第5720号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
徐文清原审请求法院判令：1、吴志杰返还徐文清房屋租赁押金15000元；2、吴志杰返还徐文清自2015年7月13日至2015年7月31日租金8361.29元；3、吴志杰赔偿徐文清物品损失共计121155.6元；4、吴志杰承担本案的诉讼费用。本案审理过程中，徐文清将第3项诉讼请求变更为：吴志杰返还徐文清提交的物品清单中所列的物品，不能返还的物品部分吴志杰应赔偿损失。
吴志杰反诉请求：1、确认双方2015年1月23日签订的《房屋租赁合同》于2015年7月13日起解除；2、徐文清支付吴志杰拖欠的物业管理费10957.7元以及违约金6480元；3、徐文清支付吴志杰拖欠租金违约金27648元；4、徐文清支付吴志杰恢复房屋原状维修费用136900元，房屋恢复原状期间未能出租的损失28800元。；5、本案诉讼费用由徐文清负担。本案审理过程中，吴志杰将第4项诉讼请求中恢复房屋原状维修费用136900元变更为70000元，并表示如果法院认为过高可以酌情予以认定。
原审法院查明，2015年1月23日，吴志杰作为甲方（出租方）、徐文清作为乙方（承租方），双方签订了一份《房屋租赁合同》，约定：1、吴志杰将坐落于湖里区仙岳路4670号湖里万达广场B1栋公寓楼1704-1711单元共8套房屋、建筑面积约为352平方米出租给徐文清使用，租赁用途为商住，租赁期限5年，自2015年1月1日起至2019年12月30日止；2、每套单元室设备和装修包括：地面铺设有实木地板，墙面铺贴有壁纸，灶台、洗碗盆及墙上排油烟机一台，卫生间内洗面台、淋浴房、坐便器及热水器各一个；3、租赁期限自2015年1月1日起至2015年12月30日止，月租金为14400元，2016年1月1日起每月租金14400元、15200元、16000元、16800元不等，租金按季度支付，每下一季度租金支付时间为提前10天支付；4、租赁押金为15000元，押金必须在合同签订之日起即交付出租方，押金在租赁期满后，承租方须结清房屋租金、物业管理费、水电费、卫生费等所有相关费用并在经出租方验房合格无误且无违约后7天内无息退还。5、租赁期间内小区物业费由承租方负责交付，租赁期间内，承租方应按照厦门万达物业管理处的要求，按时交付相应的物业管理费。如出租方收到万达物业管理处一次以上物业管理费未按时交付通知，则每次按当时季度租金部分的5%收取违约金，该违约金由押金抵付。如发生此抵付导致本合同租赁押金减少时，出租方须无条件及时补齐房屋租赁押金；6、租赁期间承租方不得拖欠租金，若有拖欠租金，则自拖欠租金之日起，每天按当时季度租金部分的2%收取违约金，拖欠租金达半个月以上的，出租方有权提前解除合同收回房屋，并有权追回所欠租金及违约金。7、租赁期间，承租方应爱惜保护房屋内的一切设备，如因故意或过失造成该出租房屋及配套损失，应负责恢复房屋原状，并赔偿由此造成的经济损失。承租方认为需要装修改造房屋时，在不损坏主体结构的前提下，须取得出租方书面同意后方可实施，承租方在退租交付房屋时须负责恢复原状。如退租时未能按此约定将改动房屋恢复原状，承租方须赔偿出租方50000元作为维修房屋的费用。8、租赁期间，承租方不得利用该房屋之便进行非法活动，如有发现，出租方有权提前终止合同，并承担因非法活动而产生的一切民事、经济法律责任。9、如承租方在租赁期内违约，须无条件承担由此给出租方造成的一切经济损失并相应的法律责任，承租方有权随时解除本协议并无需承担任何责任。另外，合同就转租、续租事宜及合同到期后相关事宜等做出了相应的约定。
另查明，2015年5月22日，徐文清向吴志杰支付租金43200元。2014年8月2日，厦门市公安局湖里分局金山派出所对海逸达酒店经营人徐文钱作出厦公湖（金山）行罚决字（2014）00359号行政处罚决定书，认为徐文钱无证经营酒店，对其处以行政拘留15日并处罚款1000元，取缔海逸达酒店。2014年10月23日，厦门市公安局湖里分局金山派出所对海逸达酒店经营人黄珠兰作出厦公湖（金山）行罚决字（2014）00496号行政处罚决定书，认为黄珠兰未获公安许可擅自经营酒店，对其处以行政拘留15日并处罚款500元，取缔海逸达酒店。2015年6月10日，厦门市公安局湖里分局金山派出所对海逸达酒店经营人张卫杰作出厦公湖（金山）行罚决字（2015）00463号行政处罚决定书，认为张卫杰未获公安许可擅自经营酒店，对其处以行政拘留15日，收缴物品电视机25台、空调25台，取缔海逸达酒店。
还查明，2015年7月20日，吴志杰缴纳B1-1704号、B1-1705号、B1-1710号、B1-1711号房屋自2013年3月1日至2015年7月18日期间的水费738.5元，缴纳B1-1706号、B1-1707号、B1-1708号、B1-1709号房屋自2012年8月1日至2015年7月18日期间的水费2719.5元。同日，吴志杰缴纳B1-1704号、B1-1705号、B1-1706号、B1-1707号、B1-1708号、B1-1709号、B1-1710号、B1-1711号房屋2015年1月1日至2015年7月31日的物业管理费、公共维修金7499.7元。
庭审过程中，吴志杰陈述其仅收到徐文清的押金3000元，其余12000元是案外人刘伯阳所交，吴志杰没有退还；吴志杰与徐文清约定于2015年7月13日办理租赁房屋的交接手续，因徐文清找各种理由拒不交接，为避免物品丢失吴志杰对租赁房屋换锁，徐文清仍未出面处理，吴志杰于2015年7月18日将徐文清房屋内的物品清出并放置他处保管并拍摄了当时租赁房屋的情况。
诉讼过程中，吴志杰提交公证文书及短信通信记录，欲证明徐文清单方解除租赁合同并不按约定办理交接手续。徐文清对短信的真实性没有异议。短信中吴志杰陈述有关合同解除及办理房屋交接事宜，徐文清未提出异议。吴志杰提交物品放行条及暂存物品照片，证明其搬离物品的情况，徐文清对物品放行条的表面真实性予以确认；吴志杰提交一份深圳市开元国际物业管理有限公司万达管理处出具的证明一份，欲证明徐文清拖欠物业费用及物业公司曾向吴志杰催讨的事实。吴志杰同时提交装修施工合同、预算单、转账凭证、房间整改造价结算单、发票等证明修复讼争租赁房屋的费用，徐文清对该部分证明房屋修复费用的证据的真实性均不予确认。
本案审理过程中，吴志杰表示同意返还徐文清物品放行条中载明的物品，徐文清主张的其他物品与吴志杰无关，并同意将徐文清缴纳的押金抵扣吴志杰反诉当中主张的有关费用，徐文清则明确要求吴志杰返还押金。徐文清、吴志杰均确认物品放行条载明的搬出物品为：床18张、凳子14个、桌子14张、柜子6个，同时双方确认本案讼争的租赁合同于2015年7月13日解除，双方亦确认2015年5月份、6月份、7月份的租金43200元于2015年5月22日支付。徐文清陈述本案讼争的租赁房屋在2015年之前是用于经营海逸达酒店，徐文清接收后，名称变更为嘉约酒店，吴志杰认为从公安局的三份处罚决定上看，讼争租赁房屋以海逸达酒店的名义经营。
以上事实，有徐文清提交的房屋租赁合同、转账汇款凭单，吴志杰提交的公证文书及短信记录、物品放行条、装修施工合同、预算单、房间整改造价单、转账记录及发票、物业费发票、行政处罚决定书（三份）、证明，当事人的陈述以及法庭审理笔录等加以证实。
原审法院认为，徐文清、吴志杰双方签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，应当认定合法有效，合同当事人方均应按照合同的约定行使权利、履行义务。双方签订的合同载明的期限为2015年1月1日至2019年12月30日，徐文清虽主张合同实际从2015年5月20日开始履行，但没有提交相应的证据加以证明，吴志杰提交的转账记录亦可佐证2015年5月份之前徐文清已经多次缴纳房屋租金，因此本案讼争合同的租赁期限自2015年1月1日起开始。徐文清作为租赁合同承租方，在经营酒店期间被公安部门行政处罚，违反了有关合同约定并导致双方合同解除。双方均确认本案讼争的租赁合同于2015年7月13日解除，予以确认。合同解除后双方应依合同约定，承担合同解除后各自的义务，同时双方亦有权追究对方在履行合同过程中出现违约时的违约责任。吴志杰确认收到徐文清押金3000元，该部分押金在合同解除后吴志杰应予退还。根据双方合同约定，徐文清应于2015年4月20日前缴纳2015年5月、6月、7月的租金，但徐文清于2015年5月22日支付，共逾期32天，应当根据合同约定支付相应的违约金，但徐文清认为合同约定的违约金过高，因徐文清未举证证明延期支付租金给其造成的损失，依法将逾期交纳租金违约金的标准调整为按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍。双方均确认徐文清缴交房屋租金至2015年7月31日，双方的租赁合同于2015年7月13日解除，根据吴志杰提交的物品放行条及物业管理公司出的证明，可以表明吴志杰于2015年7月18日将徐文清在讼争租赁房屋内的物品搬走，因此徐文清应支付讼争租赁房屋的租金及房屋使用费至2015年7月18日，吴志杰应退回徐文清2015年7月19日至2015年7月31日的租金计14400元÷31天／月13天=6038.71元。吴志杰同意返还物品放行条中体现的物品，予以照准，对于徐文清要求的物品放行条以外的物品，因公安部门处罚酒店时已经没收一部分物品，徐文清仅提交一份物品清单无法证明清单中相关物品系吴志杰占有，故对徐文清请求吴志杰赔偿其他物品损失的主张不予支持。关于吴志杰主张的物业费及违约金，因吴志杰提交了其代缴2015年1月1日至2015年7月31日的物业费、公维金发票金额计7499.7元及物业服务公司的相关欠缴证明，徐文清应支付吴志杰其使用房屋期间即2015年1月1日至2015年7月18日期间的物业费及公维金。该部分物业费、公维金的金额为7499.7元÷7个月（6个月＋18／31个月）=7050.41元。双方合同约定租赁期间内物业费由承租方负责交付，如出租方收到万达物业管理处一次以上物业管理费未按时交付通知，则每次按当时季度租金部分的5%收取违约金，该违约金由押金抵付，吴志杰据此要求徐文清支付逾期交纳物业费的违约金，吴志杰提交的发票仅能证明其向物业管理公司支付了物业费及公维金，并没有体现物业管理公司向其收取了迟延交纳的违约金，因此无法证明徐文清迟延交纳的行为给吴志杰造成了任何实际损失，且物业管理处的证明也无法直接证明吴志杰曾收到过一次以上物业管理费未按时交付的通知，因此对于吴志杰主张的逾期交纳物业费违约金不予支持，如吴志杰此后为徐文清代缴逾期交纳物业费违约金，吴志杰可待实际发生后另行主张。对于吴志杰要求物业费逾期交纳违约金及其他费用抵扣徐文清押金的请求，因物业费逾期交纳违约金已不予支持，吴志杰主张抵扣已经没有合同依据，其他有关费用因徐文清明确表示不愿意抵扣，不再对押金进行抵扣，双方可各自分别进行主张。对于吴志杰主张的物业管理费用中所包含的水费问题，因吴志杰提交的水费发票的起止期限为2012年8月1日至2015年7月18日或者2013年3月1日至2015年7月18日，不能与双方的租赁期限相吻合，吴志杰无法证明其代缴租赁期内即2015年1月1日至2015年7月18日之间的水费具体数额，应承担举证不能的法律后果，因此对吴志杰主张的水费部分不予支持。双方合同约定租赁期间承租方损坏房屋或装修房屋时须负责恢复原状，如退租时未能按此约定将改动房屋恢复原状，承租方须赔偿出租方50000元作为维修房屋的费用，吴志杰据此主张徐文清赔偿恢复房屋原状的损失，吴志杰虽提交装修施工合同、预算单、房间整改造价结算单、转账记录及发票等证据欲证明恢复原状的损失70000元，但无法证明该费用中哪些部分系用于恢复房屋原状的费用，而且吴志杰亦无证据证明其交付给徐文清时房屋的状况，故鉴于徐文清将讼争租赁房屋经营酒店必然会对房屋作适当装修，且公安部门对酒店无证经营进行处罚时拆走空调必然会对房屋造成一定程度的损坏，吴志杰亦同意法院酌情认定其损失，故根据吴志杰提交的相关证据，综合考虑房屋受损情况酌定吴志杰因恢复原状造成损失25000元，该部分依约应由徐文清承担。对于吴志杰主张的28800元房屋恢复原状期间未能出租的损失问题，因双方的合同已经于2015年7月13日解除，且吴志杰于2015年7月18日已经将讼争房屋内的物品搬走，之后房屋是否能够出租已经与徐文清无关，故吴志杰主张的房屋未出租的损失不予支持，综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、徐文清与吴志杰双方签订的《房屋租赁合同》（载明签订日期为2015年1月23日）于2015年7月13日起解除。二、被告吴志杰应于本判决生效之日起十日内向原告徐文清返还押金3000元、租金6038.71元。三、被告吴志杰应于本判决生效之日起十日内向原告徐文清返还床18张、凳子14个、桌子14张、柜子6个。四、反诉被告徐文清应于本判决生效之日起十日内向反诉原告吴志杰支付物业管理费、公维金7050.41元。五、反诉被告徐文清应于本判决生效之日起十日内向反诉原告吴志杰支付逾期支付租金的违约金（以43200元基数，以中国人民银行同期同类贷款利率四倍的标准自2015年4月21日计算至2015年5月22日）。六、反诉被告徐文清应于本判决生效之日起十日内向反诉原告吴志杰支付恢复房屋原状的损失25000元。七、驳回原告徐文清的其他诉讼请求。八、驳回反诉原告吴志杰的其他反诉诉讼请求。本诉案件受理费1595元，由原告徐文清负担1320元，被告吴志杰负担275元；反诉案件受理费7042元，由反诉原告吴志杰负担873元，由反诉被告徐文清负担6169元。
宣判后，徐文清、吴志杰均不服，分别向本院提起上诉。
徐文清上诉称，1.本案租赁合同的租赁期限应从2015年5月1日开始，原审认定从2015年1月1日开始，认定与事实不符。吴志杰提供的其与前承租人刘伯阳的租赁合同显示，器合同届满期为2015年4月30日，本案中吴志杰未提交其已与刘伯阳于2015年1月1日前解除合同的证据，因此，应当认定吴志杰与刘伯阳的合同期至4月30日。本案讼争租赁合同系2015年4月30日后才签订的，当时，因吴志杰不在厦门，故实际签订合同时间为5月20日左右，但应吴志杰的要求，合同签订时间倒签为2015年1月23日，租赁期限从2015年1月1日起。因此，徐文清实际租赁起始日期是2015年5月1日。2.吴志杰应当退还的押金为15000元。吴志杰与刘伯阳的租赁合同显示，其收取了刘伯阳的押金12000元，吴志杰也确认在与刘伯阳终止合同后，未退还押金。本案讼争租赁合同第六条约定，本房屋租赁押金为15000元。吴志杰也确认了徐文清另外补交了3000元押金。综上，足以认定刘伯阳之前缴交的12000元押金转为徐文清交付押金的事实。3.吴志杰应当返还徐文清的租金应为8361.29元。原审法院已经确认双方租赁合同已于2015年7月13日解除，则2015年7月13日至7月31日的租金吴志杰应当退还。该部分租金为8361.29元。原审认定退还租金应从2015年7月19日起算是错误的。4.吴志杰应按徐文清提供的物品清单退还物品，不能退还的应当赔偿损失。关于吴志杰擅自搬走了徐文清哪些物品，举证责任在吴志杰而非徐文清。吴志杰虽然提供了物品放行条，但该放行条的内容系搬运工人自己填写的，物业公司工作人员并未在搬运工人从房间搬出物品时进行现场清点，只是在搬运工人搬好后要离开时才叫搬运工人填写物品放行条。因此，该放行条所记载的物品并没有包括徐文清的全部物品。虽然公安机关此前没收了部分物品，但在吴志杰提供的行政处罚决定书中，已明确记载公安机关没收的物品只有空调和电视，并不包含徐文清提供的物品清单中的其他内容。因此，在吴志杰不能举证证明其搬走的物品时，应按照徐文清提供的酒店标准清单进行返还或赔偿。5.原审判决徐文清从2015年1月1日开始承担物业管理费、公维金，明显错误。如前所述，徐文清实际租赁起始日期为2015年5月1日，双方确认解除合同时间为2015年7月13日，因此，徐文清应承担的物业管理费、公维金应为此期间产生的。6.原审认定徐文清逾期支付租金错误。双方实际签订合同时间为5月20日左右，签订合同后，徐文清即支付了承租的第一季度的租金（5-7月）43200元。吴志杰提起反诉前，从未提出逾期支付的异议。7.原审判决徐文清支付房屋回复原状的损失25000元，缺乏依据。讼争房屋是徐文清从刘伯阳手中接手而来的，接手的房屋现状都是刘伯阳留下的，徐文清并未进行装修改造。根据双方租赁合同的约定，吴志杰主张恢复原状费用的前提是徐文清进行装修改造，装修改造取得吴志杰同意，徐文清未恢复原状。但本案中吴志杰并未举证证明徐文清进行过装修改造，本案的事实是吴志杰擅自锁门，不让徐文清自行搬离物品，因此即便存在需要恢复原状的情况也不是徐文清不予恢复，而是吴志杰造成的。因此吴志杰主张赔偿条件不存在，原审支持是错误的。8.原审判令徐文清承担反诉费用6169元明显错误。吴志杰提起反诉主张金额为210785元，最终只支持3万左右，因此，原审判决徐文清承担反诉费用6169元明显错误。综上，请求撤销原审判决第二-
六项，改判吴志杰返还徐文清押金15000元，租金8361.29元，返还徐文清床18张，凳子14个，桌子14张，柜子6个，并赔偿其他未返还物品的损失77770元。
吴志杰答辩称，一、徐文清与吴志杰的租赁合同期间依法应以双方事实上的租赁关系确定而不是他人租赁合同的终止时间确定，徐文清自2014年1月起即实际租赁房屋经营海逸达酒店并依约向吴志杰支付租金，应从此时开始承担租赁合同的义务。徐文清上诉主张以吴志杰与刘伯阳的租赁合同到期日为其租赁时间的起始日没有事实与法律依据。徐文清实际上已经在2014年1月起即实际租赁房屋经营海逸达酒店并依约向吴志杰支付租金，并通知吴志杰自2014年起由其缴交房租行使租赁合同的权利义务，但是其与刘伯阳怎么约定，是合伙关系还是股权转让关系，吴志杰不得而知，所以三方均未一起办理任何交接。2015年1月徐文清以其实际租赁房屋要求以其名义签订书面租赁合同以保障其权益，所以双方才在2015年1月补签了诉争的书面租赁合同。吴志杰认为虽然2015年1月之前双方未签订书面租赁合同，但是现有证据完全可以证明双方间存在事实的租赁关系，徐文清应依照事实的租赁关系承担相应的租赁义务。所以徐文清应从2014年1月起依照合同约定承担物业管理费。二、双方的租赁合同虽然约定租赁押金为15000元，但是没有实际履行，实际上徐文清只支付吴志杰租赁押金3000元，徐文清承认其自己也只支付押金3000元，却要吴志杰退还押金15000元，没有任何事实与法律依据。就算吴志杰收取了刘伯阳押金12000元，也与徐文清毫无关系，相关权利由刘伯阳享有，为何要向徐文清退还刘伯阳缴交的押金。三、徐文清应支付的租金或房租占用费依法不是以解除租赁合同的时间计算，租赁合同虽然解除但是徐文清没有搬迁、还占用房屋的，依法一样要支付租金或占用费。本案就是这种情况，吴志杰应退还徐文清多支付的房屋当然应扣除徐文清解除租赁合同后还占用期间的租赁费用，况且双方的租赁合同还约定：徐文清逾期不搬迁，与吴志杰发生纠纷的，应按日租金的两倍向甲方赔偿损失。所以徐文清上诉要求退还租金8361.29元不能成立。四、双方的租赁合同明确约定租金为每季度一付，且徐文清应在每季度开始提前10天支付下一季度租金，但是2015年5-7月份的租金，徐文清在2015年5月22日才支付，徐文清逾期支付房租已经达32天，依约应承担每天以当季度应付租金2%向吴志杰支付违约金的违约责任。五、徐文清改造、毁坏租赁房屋的情况不仅有吴志杰收回租赁房屋时拍摄的照片、物业管理部门的证明为证，徐文清的代理人也在一审中明确陈述至少改造了门锁没有恢复原状。徐文清依照合同约定至少应赔偿吴志杰5万元的维修恢复费，在吴志杰举证证明实际恢复原状费用为7万余元时，徐文清理应依约据实赔偿。综上，徐文清的上诉没有事实与法律依据，应予驳回。
吴志杰上诉称，1.一审判决认定吴志杰应返还徐文清2015年7月19日至2015年7月31日的租金6038.71元没有事实与法律依据。相反，吴志杰要求徐文清赔偿讼争房屋恢复原状期间未能出租的28800元损失的请求应得到支持。一审判决已经认定双方合同的解除系由于徐文清违法经营被取缔且徐文清未按合同约定恢复房屋原状后交接讼争房屋，那么在2015年7月13日合同解除后，吴志杰为了恢复房屋原状，必然会产生恢复房屋原状的费用和时间。故在2015年7月18日至9月18日吴志杰恢复房屋原状的这个时间段房屋未能出租的损失应由违约方，即徐文清来承担与赔偿。徐文清多支付的房屋租金根本不足以抵扣房屋恢复原状期间未能出租的损失。吴志杰不仅不应该返还徐文清一审法院错误认定的多支付的租金，吴志杰要求徐文清赔偿讼争房屋恢复原状期间未能出租的28800元损失的请求还应得到支持。2.吴志杰主张的水电费与徐文清迟延交纳物业费的违约金应得到支持。根据《房屋租赁合同》的约定，水电费本来就是由承租方即徐文清来承担，徐文清理应向吴志杰支付吴志杰为其垫付的在租赁期间内拖欠的水电费。根据吴志杰在上诉阶段提交的新证据，已经可以明确分清物业管理费与水费的具体费用明细。即便分不清海逸达酒店经营期间内水费的缴费期限，但从吴志杰提交的银行交易记录证明，从2014年起即由徐文清向吴志杰支付房屋租金。故吴志杰有理由认为徐文清与他人是共同经营快捷酒店的关系，应共同承担对外债务。至于徐文清具体何时接手酒店的经营吴志杰也并不知情，徐文清与他人经营过程中内部职责与责任的分配和约定对于吴志杰并不发生效力，故吴志杰主张全部租赁期间拖欠的水费应由徐文清承担应得到支持。按照《房屋租赁合同》的约定，承租方应及时交付物业管理费，如出租方收到万达物业管理处一次以上物业管理费未按时交付的通知，则每次按当时季度租金部分的5%收取违约金。现根据吴志杰提交的新证据可以证明，应徐文清在租赁期间拖欠物业费，吴志杰已收到物业管理处共5次的催缴通知，按照合同约定吴志杰有权向徐文清收取相应的违约金。3.原审中吴志杰已经提交讼争房屋交付用于经营海逸达酒店前的原状照片，一审却又以吴志杰无法提供证据证明交付房屋时的状况为由不予支持吴志杰为恢复房屋原状所花费的实际费用，同时又不按照合同明确约定的、未恢复原状违约金的数额来认定徐文清的违约责任，显然有悖公正。综上，请求撤销原审判决，改判支持吴志杰原审全部反诉请求。
徐文清答辩称，其答辩意见与上诉意见一致。
经审理查明，双方当事人均陈述对原审查明的事实没有异议。本院予以确认。
二审中，徐文清提交四份证据：证据一酒店房租押金及明细，拟证明徐文清于2014年11月20日之前已付给转让方，吴志杰应当退还押金给徐文清；证据二天天如家换锁提供记录，拟证明讼争房屋已于2015年7月21日就出租给天天如家酒店；证据三天天如家用锁押金，拟证明换锁的原因及吴志杰之前提供的报价单中一把锁1280元是假的；证据四换锁单位录音光盘，拟证明换锁时间，换完锁天天如家就开始营业。证据五天天如家酒店的牌子，拟证明吴志杰已租给其营业。就此证据吴志杰质证认为，上述证据的真实性、合法性及关联性均不予确认，证据来源无法确认，也不能证明与本案的关系。
吴志杰提交两组证据：证据一《证明》，拟证明因徐文清迟延缴纳物业费，吴志杰多次收到物业管理公司催缴通知；证据二水费单，拟证明讼争租赁房屋各期间的水费明细。徐文清质证认为对证据真实性不予认可。
二审中，徐文清确认其提交的证据均无原件，并述称其对原审判决其承担的物业费及公维金没有异议。吴志杰确认徐文清尚有一台空调留存讼争房屋内，并同意撤回关于水费的上诉请求。
本院认为，1.关于讼争租赁合同的起始时间。双方合同显示的签订时间是2015年1月，而且吴志杰的银行卡明细也显示，徐文清在2015年1月23日支付押金3000元，该时间与合同签订时间相互印证，足以证明讼争合同的签订时间与起始时间与合同显示的一致。徐文清上诉称合同签订时间为2015年5月20日，显然与事实不符，本院不予采信。
2.关于吴志杰应返还徐文清押金及租金数额。在案证据显示，虽双方合同约定押金15000元，但徐文清实际仅支付押金3000元，其余12000元徐文清述称系刘伯阳押金转让给她，但对此徐文清并未提交充分证据予以证明，其二审提交的酒店房租押金及明细上没有任何人签字，无法体现刘伯阳与徐文清的转让约定。在押金转让之事实未得到刘伯阳认可的情形下，徐文清要求吴志杰退还押金15000元依据不足。据此，原审判决吴志杰返还徐文清押金3000元本院予以维持。关于吴志杰应返还徐文清租金数额，虽双方均确认合同于2015年7月13日协商解除，但从吴志杰公证留存的短信记录可知，徐文清在当日并未按约定时间到达租赁房产处，导致交接未成功。此后双方未就交接达成一致意见，吴志杰方于18日将房产内徐文清的物品搬至他地保管，据此，徐文清实际占用讼争房产至2015年7月18日，双方7月13日未能交接成功的原因在于徐文清，因此徐文清须缴纳租金及占有使用费至2015年7月18日。原审据此判决吴志杰返还租金6038.71元正确，本院予以维持。徐文清上诉要求返还2015年7月13日以后的租金缺乏依据，本院不予采信。
3.关于吴志杰返还物品明细。本案徐文清要求按其所列清单返还相应物品，但其所列清单均是其单方陈述，不能证明讼争房产内的物品，相反吴志杰提交的物品放行单上有物业公司签字，表明吴志杰从讼争房产搬出的物品，据此，吴志杰提交的证据证明力显然大于徐文清所提交的证据。原审法院据此判决吴志杰按照物品放行单所列的项目返还徐文清相应物品并无不当，本院予以维持。二审中吴志杰认可讼争房屋内尚存有徐文清空调一台，并同意予以返还，本院予以照准。
4.关于徐文清是否应缴纳逾期交付租金违约金及物业管理费违约金。根据双方合同约定，租金按季度支付，每下一季度租金支付时间为提前10天支付；若有拖欠租金，则自拖欠租金之日起，每天按当时季度租金部分的2%收取违约金。而徐文清至2015年5月22日方支付5-7月租金，显然已经逾期，应当依约支付逾期付款违约金。因合同约定的违约金标准过高，原审调整至银行同期同类贷款利率的四倍并无不当，本院予以维持。至于逾期交付物业管理费违约金，虽徐文清存在逾期支付管理费的情形，但吴志杰并未因此受到损失或向物业公司支付违约金，故原审未予支持逾期支付物业管理费违约金本院予以维持。
5.关于房屋修复费用及未能出租的损失。原审吴志杰主张房屋修复费用7万元，并表示如法院认定过高，则可由法院酌情认定。因徐文清系将讼争租赁房屋作为酒店用途必然会对房屋作适当改造，且公安部门对酒店进行处罚时拆走空调也会对房屋造成一定程度的损坏，该恢复费用应由徐文清负担，原审法院酌定25000元系行使自由裁量权，并无不当，本院予以维持。至于房屋未能出租的损失，因双方解除合同系协商一致的结果，在合同解除后，房屋未能出租不应由徐文清承担损失。因此，吴志杰主张房屋未能出租的损失依据不足，本院不予采信。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，因二审吴志杰认可尚有一台空调可归还，故原审判决本院予以部分变更。徐文清的其他上诉请求与吴志杰的上诉本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
一、维持厦门市湖里区人民法院（2015）湖民初字第5270号民事判决第一、二、四、五、六、七、八项；
二、变更厦门市湖里区人民法院（2015）湖民初字第5270号民事判决第三项为吴志杰应于本判决生效之日起十日内向徐文清返还床18张、凳子14个、桌子14张、柜子6个、空调1台；
三、驳回上诉人徐文清的其他上诉请求。
四、驳回上诉人吴志杰的上诉请求。
如果未按照本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费1595元，由徐文清负担1320元，吴志杰负担275元，反诉案件受理费1589元，由徐文清负担335元，吴志杰负担1254元。二审案件受理费2102元，由徐文清负担2002元，吴志杰负担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 林巧玲
审 判 员 柯艳雪
代理审判员 许 莹
二〇一六年五月十六日
代书 记员 肖子发
附：本案所适用法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。