江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏03民终650号
上诉人（原审被告）：新沂市翔鹏商贸有限公司,住所地江苏省新沂市南京路上海国际公馆如家酒店。
法定代表人：杨艳，该公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：田成海，江苏众耕律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙蕾，江苏众耕律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：新沂市华社物业管理有限公司,住所地江苏省新沂市华社商城23-24号。
法定代表人：颜保国，该公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：马晓晓，江苏苏沂律师事务所律师。
委托诉讼代理人：宋宝娟，江苏苏沂律师事务所律师。
原审被告:新沂市亚诺咖啡南京路店,住所地江苏省新沂市南京路**号上海国际公馆***号。
经营者：郭九亮，男，1965年4月6日出生，汉族，住江苏省新沂市。
上诉人新沂市翔鹏商贸有限公司（以下简称翔鹏公司）因与被上诉人新沂市华社物业管理有限公司（以下简称华社公司），原审被告新沂市亚诺咖啡南京路店（以下简称亚诺咖啡店）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省新沂市人民法院（2017）苏0381民初3327号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月17日立案受理后，依法组成合议庭对案件进行了审理。上诉人翔鹏公司的委托诉讼代理人田成海、孙蕾，被上诉人华社公司的委托诉讼代理人马晓晓、宋宝娟到庭参加诉讼。原审被告亚诺咖啡店经本院传票合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
新沂市翔鹏商贸有限公司上诉请求：1、依法撤销原审判决，改判或者发回重审；2、诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1、段某与颜保国之间签订的《承包经营协议书》已经实际履行，在2017年华社公司的法定代表人颜保国仍向段某催要承包经营费，可以证实承包经营协议仍然在履行中，段某有实际的经营权，对上诉人“不提供物业服务，不收取物业费用”的两不承诺是有法律效力的。2、被上诉人华社公司不具备诉讼主体资格，应当由案外人张文字作为当事人参加诉讼。在原审法院调查中，华社公司出具的授权委托书和证人证言均证实张文字是对“上海国际公馆”进行全面管理的实际管理者，物业的管理和服务一直是由张文字负责，颜保国并没有管理权。根据被上诉人的主张，物业的管理和服务是由张文字实际履行，应当由张文字提起诉讼，而被上诉人无权对上诉人提起诉讼主张物业费用。3、被上诉人提交与上诉人在2014年1月20日前期物业管理委托合同应视为无效合同，双方之间并没有物业服务合同关系。上诉人不是开发商，无权对上海国际公馆与被上诉人签订前期物业合同。前期物业管理服务委托合同书是段某为物业行政管理部门备案，故以上海国际公馆全部资产签订的该合同，翔鹏公司实际仅享有商业用房的部分资产，该合同段某在翔鹏公司的法定代表人处签字，合同签订时未经上诉人同意，不能代表上诉人的真实意思表示，合同是无效的。4、在上诉人接收房屋后，被上诉人华社公司没有提供物业服务。原被上诉人提供的电费发票交款单位是金达公司而不是华社公司，华社公司提供的证据亦不能证明其提供了物业服务。华社公司实际上没有为翔鹏公司提供物业服务，其所持有的发票是金达公司缴纳住宅部分使用的电费，上海国际公馆分为商业用房和住宅部分，华社公司持有的电费发票与上诉人的资产无关。
被上诉人华社公司辩称：1、段某与颜保国签订的承包经营协议书并未实际履行，并且在一审庭审中，段某出庭作证已经自认了其并未实际经营上海国际公馆，实际承包人为张文字。2、本案诉讼主体应当为华社公司不应为张文字本人，因为不管前期物业合同的签订还是与翔鹏公司签订的物业管理协议都是以华社公司的名义签订，在房产局及相关行政机关登记都是以华社公司统一对上海公馆小区管理，而张文字仅是承包人，签订承包协议仅与华社公司存在内部法律关系，本案诉讼主体只能为华社公司。3、华社公司与翔鹏公司签订的物业服务协议是双方的真实意思表示，并不存在合同法五十二条无效合同的情形，并且华社公司也实际提供了物业管理服务，从华社公司提交的证据中可以认定。其次，张文字仅是实际承包人，对小区以华社公司的名义进行管理获取收益，因此，原审法院认定张文字自2014年1月起是涉案物业的实际管理人以及认可前期物业管理委托合同书有效这两者之间并不矛盾。4、华社公司对小区进行管理服务已是事实，该小区是不可分割的主体。关于华社公司提交的电费发票交款单位是金达公司而非华社公司，是由于金达公司是原上海公馆的开发商，原始户名就是金达公司，后该户名一直使用并未变更，该事实在一审法院已经查明，并且，被上诉人提交的电费单原件可以证实实际的缴纳人为华社公司。5、上诉人所述段某实际管理该小区，其应另行起诉，与本案无关。2014年1月前期物业合同虽然是段某签订，但是加盖了翔鹏公司的公章，该合同合法有效，因此，上诉人的上诉不应得到支持。
原审被告亚诺咖啡店未到庭，亦未提交书面答辩状。
华社公司向一审法院提出诉讼请求：判令亚诺咖啡店、翔鹏公司向华社公司支付物业费19528.02元（2014年1月1日至2015年1月1日期间的物业费，按照1.5元/平方米/月×1084.89平方米×12个月计算）、滞纳金995.9元（自2014年1月1日起至起诉之日止，按照银行同期贷款利率计算）。
一审法院认定事实：“上海国际公馆”项目原由弘瑞公司开发建设。一审法院在审理弘瑞公司强制清算一案中，于2011年12月20日作出（2010）新法商清（算）字第0001-8号民事裁定，解除对“上海国际公馆”1-4层内商铺的查封，将上述房屋转移登记到金达公司名下。因金达公司未按照合同约定支付价款，弘瑞公司清算组、金达公司、翔鹏公司于2013年6月17日经协商，达成协议：由弘瑞公司清算组将“上海国际公馆”1-4层内商铺收回处置给翔鹏公司，由翔鹏公司承担相应的债务。一审法院根据弘瑞公司清算组的申请，于2013年6月18日作出（2010）新法商清（算）字第0001-38号民事裁定，1.解除弘瑞公司清算组与金达公司于2011年12月15日签订的合同；2.金达公司于该裁定书送达之日起三日内将“上海国际公馆”1-4层内商铺返还给弘瑞公司清算组；3.撤销金达公司名下“上海国际公馆”1-4层内商铺的房地产转移登记，恢复至弘瑞公司清算组名下。2014年3月6日，一审法院作出（2010）新法商清（算）字第0001-50号民事裁定，确认弘瑞公司清算组与翔鹏公司于2014年3月5日签订的“上海国际公馆”二层203号内商铺（建筑面积1059.56平方米）、一层900号外商铺（建筑面积25.89平方米）的合同合法有效。后翔鹏公司将上述房屋出租给亚诺咖啡店使用；2016年5月16日，翔鹏公司将上述房屋转让给付凡芹。
一审法院另查明：1.2012年11月30日，弘瑞公司清算组与金达公司签订物业管理权移交协议书一份，约定的主要内容为：弘瑞公司清算组于2012年12月1日将“上海国际公馆”物业管理权移交给金达公司，由金达公司选择物业管理企业；弘瑞公司清算组向金达公司移交工程竣工验收资料及其他物业管理需要的资料。2013年11月30日，金达公司与华社公司签订物业管理服务委托合同书一份，约定的主要内容为：金达公司委托华社公司对“上海国际公馆”的商业用房、多层用房进行物业管理和服务；多层住宅按0.75元/平方米/月计算收取物业费，商业用房按1.5元/平方米/月计算收取物业费；合同期限自2014年1月1日起至2016年12月30日止。2.2014年1月3日，新沂市中鹏物业管理有限公司（以下简称中鹏公司）与华社公司签订物业管理服务公司交接清单一份，记载的主要内容为：中鹏公司将物业资料、物业共用部位、公共设施设备及有关财物交付给华社公司。3.华社公司提供其与翔鹏公司于2014年1月20日签订的前期物业管理委托合同书打印件（有徐州中院的水印）一份，记载的主要内容为：翔鹏公司将“上海国际公馆”商业用房及多层住宅，共计2.3万平方米的物业委托给华社公司管理；住宅物业费按物价局批复的标准执行，商业用房按1.5元/平方米/月计算；合同期限自2014年1月20日起至2017年1月19日止；业主和物业使用人未按时足额支付物业费的，由翔鹏公司按照《物业管理服务合同》及《业主公约》的相关规定督促业主执行并收取滞纳金。华社公司主张其在该案原二审中向徐州中院提供合同书原件，其提交的打印件从该院影像卷中打印。4.2014年1月26日，华社公司出具授权委托书一份，记载的主要内容为：华社公司委托张文字对“上海国际公馆”进行全面管理，包括物业费的收取和物业的维护等，费用由张文字支配。在一审审理过程中，各方当事人均提交了证据若干。
一审法院认为：该案的争议焦点应当确定为：1.金达公司是否有权选聘物业服务企业，其与华社公司订立的前期物业服务合同对翔鹏公司是否产生法律效力。2.华社公司与翔鹏公司有没有建立物业服务合同关系。3.华社公司有没有提供物业服务。4.亚诺咖啡店是否应当支付物业费。在业主或业主大会选聘物业服务企业前，物业的建设单位有权依法选聘物业服务企业并与其订立物业服务合同，且该合同对业主产生法律效力。涉案物业由弘瑞公司开发建设。因弘瑞公司被强制清算，故其不能再进行民事活动，而由清算组代为进行。弘瑞公司清算组将部分物业转让给金达公司并办理了房屋所有权转移登记手续。2012年11月30日，弘瑞公司清算组与金达公司订立物业管理权移交协议，将涉案物业的管理权移交给金达公司，由金达公司选聘物业服务企业。据此，金达公司取得了原属弘瑞公司的物业管理权，有权选聘物业服务企业并与其订立物业服务合同。尽管在2013年6月18日，经一审法院裁定，金达公司将其受让的物业返还给弘瑞公司清算组；但并没有一并将物业管理权移交给弘瑞公司清算组。因此，金达公司向弘瑞公司清算组返还受让物业的事实，不影响其与华社公司于2013年11月30日订立的物业服务合同的效力，也不影响该合同对业主产生法律效力。因此，金达公司有权订立前期物业服务合同，且该合同对翔鹏公司产生法律效力。华社公司提供的其与翔鹏公司签订的前期物业管理委托合同书虽系打印件，但上面有徐州中院的水印，真实性可以认定。虽然没有证据证明翔鹏公司有权代所有业主订立物业服务合同，但翔鹏公司有权代表自己订立物业服务合同，且该合同内容与金达公司和华社公司订立的物业服务合同的内容并不冲突。因此，该合同对翔鹏公司与华社公司应当产生拘束力。该证据足以证明华社公司与翔鹏公司之间建立了物业服务合同关系。华社公司持有电费发票并主张电费由其缴纳，已经完成了举证责任；亚诺咖啡店、翔鹏公司虽辩称，电费是金达公司缴纳，但未举证证明；涉案的部分物业曾经转让给金达公司，华社公司持有电费发票，但发票中记载的缴款单位为金达公司，只能说明华社公司缴纳电费时涉案物业的缴费账户名称为金达公司，而不能证明电费由金达公司缴纳；因此，该证据能够证明物业共用设施设备电费由华社公司缴纳。证人徐中新作证称，涉案物业自2014年起由张文字负责；该证言与亚诺咖啡店、翔鹏公司申请出庭作证的证人段某的有关证言相互印证，能够证明涉案物业自2014年1月起由张文字管理。结合华社公司授权张文字管理涉案物业及原为涉案物业提供服务和管理的中鹏公司向华社公司移交有关物业管理财物等的事实，可以认定，自2014年1月起，华社公司管理涉案物业。照片打印件的内容与以上证据和事实能够相互印证，可以证明华社公司提供了物业服务。其他业主的物业费缴费凭证存根虽系间接证据，但也能从侧面证明华社公司提供了物业服务并收取物业费。以上证据和事实足以认定，华社公司在2014年对涉案物业进行管理并提供服务。亚诺咖啡店、翔鹏公司提供的段某与华社公司签订的承包经营协议书尽管是照片打印件，但与其提供的录音及短信照片打印件的内容能够相互印证，可以证明段某与华社公司曾经签订过该协议书。但段某自己作证称，自2014年1月起，涉案物业的实际管理人是张文字，而不是他。故可以认定，尽管订立了承包经营协议，但段某和华社公司并未履行该协议。段某出具说明称，其代表物业公司承诺，对苏宁电器、亚诺咖啡、如家酒店等采取“两不”方式，即不提供物业服务，也不收取物业费；这与华社公司实际提供物业服务的事实不符；且段某作证称，第一个物业公司（中鹏公司）进驻时，承诺免除亚诺咖啡店、翔鹏公司的物业费，但张文字管理物业后，就未再谈过免除物业费问题；因此，该说明并不能证明华社公司没有提供物业服务，也不能证明华社公司承诺免除二者的物业费。弘瑞公司清算组的说明及5万元收据，只能证明段某代表物业公司配合业主上房、移交物业管理设备，后经段某协调，其出资5万元用于有关设施的维修、改造等；但不能证明华社公司没有提供物业服务。物业服务的范围是公共区域及共用设施设备；亚诺咖啡店二楼的泔水等的收拾和打扫，不属于物业服务范围；至于证人陈彬运走泔水时顺便运走楼下的垃圾，不能据此就认定华社公司没有提供物业服务。综上，亚诺咖啡店、翔鹏公司提供的证据不能证明华社公司在2014年没有提供物业服务；也不能证明华社公司承诺对其实行“两不”，即既不提供物业服务，也不收取物业费。既然翔鹏公司与华社公司已经建立了的物业服务合同关系，且华社公司已经提供了物业服务；那么翔鹏公司就应当按照约定向华社公司支付物业费。翔鹏公司于2014年3月才受让涉案物业。因此，2014年度翔鹏公司只应当支付10个月的物业费。据此，翔鹏公司应当向华社公司支付2014年度物业费16282元（1.5元/平方米/月×1085.45平方米×10个月）。至于翔鹏公司主张的其与弘瑞公司清算组达成协议，物业费由清算组解决的问题。即便该协议存在，也与华社公司无关，翔鹏公司可与清算组另行解决。华社公司未举证证明其于起诉前向翔鹏公司书面催缴物业费，只能视为其提起该案诉讼后，一审法院向翔鹏公司送达民事起诉状副本之日，其进行了书面催缴。且华社公司与金达公司和翔鹏公司订立的合同中均未明确约定物业费的支付时间及逾期支付，业主应负担的滞纳金的数额或计算方式。因此，华社公司要求翔鹏公司自2014年1月1日起按照银行同期贷款利率计算支付至起诉之日止的滞纳金的请求，没有法律依据，一审法院不予支持。华社公司没有举证证明翔鹏公司与亚诺咖啡店约定，物业费由亚诺咖啡店缴纳。因此，其要求亚诺咖啡店支付物业费的请求没有法律依据，一审法院不予支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决：一、新沂市翔鹏商贸有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向新沂市华社物业管理有限公司支付物业费16282元；二、驳回新沂市华社物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费313元，由新沂市华社物业管理有限公司负担106元，新沂市翔鹏商贸有限公司负担207元。
二审中，双方均未提交新证据。
本院二审查明的案件事实与一审查明的事实一致。
本院认为，涉案的物业原系弘瑞公司开发建设，在弘瑞公司被依法强制清算后，由弘瑞公司清算组代表该公司将部分物业转给了金达公司，因金达公司未能按照约定支付相应的价款，涉案物业被返还给弘瑞公司清算组后又被转移给上诉人翔鹏公司。被上诉人华社公司先后与金达公司、翔鹏公司签订了物业管理服务委托合同书及前期物业管理委托合同书，均约定由华社公司负责对涉案物业提供物业服务，故应当认定上诉人翔鹏公司与被上诉人华社公司之间成立物业服务合同关系。华社公司提供电费发票等证据，证明其于2014年间向涉案物业提供了服务，结合其与翔鹏公司签订的上述合同，可以证明其已经依照约定提供了相应的物业服务项目，故翔鹏公司应当向华社公司支付2014年度的物业服务费用。虽然翔鹏公司主张案外人段某与华社公司法定代表人签订的《承包经营协议书》已经实际履行，段某对翔鹏公司承诺“不提供物业服务，不收取物业费用”，故其不应当支付2014年度的物业服务费用，但因段某并非华社公司的相关工作人员，即使其曾经承诺过对于涉案“不提供物业服务，不收取物业费用”，但该承诺并不能代表华社公司，在涉案物业交给华社公司后，华社公司并未向翔鹏公司作出过上述承诺，故翔鹏公司仍应当向华社公司支付物业管理费用。关于翔鹏公司提出的华社公司不具备诉讼主体资格，应当由案外人张文字作为当事人参加诉讼的主张，虽然涉案物业是由张文字实际提供物业服务，但是因与翔鹏公司签订合同的并非张文字，且华社公司亦认可张文字仅是该公司的实际承包人，故翔鹏公司的该主张不能成立。关于翔鹏公司提出的前期物业管理委托合同无效的主张，因该合同加盖了翔鹏公司的公章且缺乏无效的情形，故对翔鹏公司的该主张本院不予采信。关于翔鹏公司提出的电费发票交款单位是金达公司而不是华社公司不应视为华社公司提供了物业服务的主张，因涉案物业进行过转移变更，户名为金达公司仅能说明华社公司缴纳电费时涉案物业的缴费账户名称为金达公司，不能否定涉案物业转移变更为祥鹏公司后电费仍以金达公司户口缴纳，故在华社公司持有电费原件的情况下，本院对翔鹏公司的该主张亦不予采信。
综上，翔鹏公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费207元，由上诉人新沂市翔鹏商贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 廖伟巍
审判员 宋新河
审判员 孟 娟
二〇一八年四月十六日
书记员 汤璐菲