广东省佛山市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）粤06执复196号
复议申请人（被告）：吕玉强，男，1966年11月18日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，。
原告：邹建伟，男，汉族，1971年10月6日出生，住广东省佛山市南海区，。
被告：恩平市恒基房地产开发有限公司，住所地广东省恩平市东成镇侨苑街1号,统一社会信用代码91440785082617986U。
法定代表人：吕玉强。
被告：张秀娟，女，汉族，1965年11月23日出生，住广东省佛山市禅城区，。
被告：周映雪，女，汉族，1969年12月17日出生，住广东省佛山市南海区，。
复议申请人吕玉强不服广东省佛山市南海区人民法院（以下简称南海区法院）作出的（2017）粤0605执异147号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。
南海区法院查明，该院受理原告邹建伟诉被告吕玉强、恩平市恒基房地产开发有限公司、张秀娟、周映雪民间借贷纠纷一案[案号：（2016）粤0605民初19714号]，原告邹建伟于2016年12月21日向该院申请财产保全，经审查该院于2017年1月24日作出（2016）粤0605民初19714号之二民事裁定，裁定冻结被告吕玉强、恩平市恒基房地产开发有限公司、张秀娟、周映雪的银行存款人民币4336800元或查封、扣押其相应价值的财产。同年2月27日，该院采取了如下财产保全措施：1、冻结被申请人吕玉强在广东南海农村商业银行罗村支行处的银行账户62×××77的银行存款4336800元（实际冻结439.24元）；2、查封被申请人吕玉强所有的位于佛山市禅城区汾江中路12号1502号的房屋所有权（以下简称1502房）；3、查封被申请人张秀娟所有的位于佛山市南海区桂城街道桂平西路8号金御华府御兴阁605房的土地使用权；4、查封被申请人张秀娟所有的位于佛山市南海区桂城街道桂平西路8号金御华府五区负一层100号汽车位的土地使用权；5、查封被申请人张秀娟所有的位于佛山市南海区桂城街道桂平西路8号金御华府御兴阁604房的土地使用权；6、查封被申请人张秀娟所有的位于广东省佛山市南海区桂城街道桂平西路8号金御华府五区负一层100号汽车位的房屋所有权（以下简称100号汽车位）；7、查封被申请人张秀娟所有的位于广东省佛山市南海区桂城街道桂平西路8号金御华府御兴阁605房的房屋所有权；8、查封被申请人张秀娟所有的位于广东省佛山市南海区桂城街道桂平西路8号金御华府御兴阁604房的房屋所有权；9、查封被申请人吕玉强所有的位于佛山市南海区罗村街道街边居仁村高地六巷5号的土地使用权（以下简称5号土地使用权）；10、查封被申请人吕玉强所有的位于黄岐××大道××花园××.××号商铺的房屋所有权；11、查封被申请人吕玉强所有的位于黄岐××大道瑞丽××.××.××.××号商铺的房屋所有权；12、查封被申请人吕玉强所有的位于黄岐××大道××花园××.××号商铺的房屋所有权；13、查封被申请人吕玉强所有的位于黄岐××大道××花园××.××号商铺的房屋所有权；14、查封被申请人吕玉强所有的位于黄岐××大道瑞丽××.××.××.××号商铺的房屋所有权；15、查封被申请人吕玉强所有的位于黄岐××大道瑞丽××.××.××.××号商铺的房屋所有权；16、查封被申请人吕玉强所有的位于黄岐××大道瑞丽××.××.××.××号商铺的房屋所有权；17、查封被申请人吕玉强所有的位于黄岐××大道瑞丽××.××.××.××号商铺的房屋所有权；18、查封被申请人吕玉强所有的位于黄岐××大道瑞丽××.××.××.××号商铺的房屋所有权。
南海区法院认为，根据法律规定，原告因情况紧急，不立即申请财产保全将会使其合法权益受到难以弥补的损害的，可以在提起诉讼时向人民法院申请采取保全措施。本案原告向该院申请财产保全，并提供了担保，该院审查后裁定采取保全措施，故本案的财产保全措施为依法作出。本案的争议焦点为是否存在超标的查封，第一，异议人并未举证证明涉案被查封的土地、房产的价值及能否在市场流通变现，而土地、房产在变现的过程中，均可能存在降价拍卖或流拍的情况。第二，涉案部分房产已办理抵押登记，异议人并未举证证明抵押权担保的借款金额、清偿情况等，在抵押权担保的债权情况不明的情况下，该部分房产的价值具有很大的不确定性。综上，异议人提交的证据不足以证明被查封的财产价值已超出原告申请财产保全的范围，且原告不同意异议人的异议请求，不同意解除查封。因此，异议人主张本案存在超标的查封的情况，理据不足，该院对其异议请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条的规定裁定驳回异议人吕玉强的异议。
复议申请人吕玉强不服上述裁定，向本院申请复议，请求：1.撤销南海区法院作出的（2017）粤0605执异147号执行裁定书；2.对（2016）粤0605民初19714号之二裁定书超标的查封的财产予以解封(即对查封的1502房的房屋所有权和5号土地使用权之外的其他16项查封财产予以解除查封)。事实与理由如下：
一、原告起诉及申请查封的金额4436800元不属实，增大了金额。
二、一审不应对本案采取财产保全。原告在起诉时所提交的抵押担保合同书，显示被告张秀娟已用房产和车位抵押担保了400万元的借款，况且，张秀娟还有其他大量的物业，原告的债权足以得到保证，不存在债权不能实现的情形，原告的申请不具备财产保全的法定条件。
三、本案被查封的房地产的价值最低是15456950元，远远超过原告请求的金额4436800元。三份查封清单显示查封的财产达18项之多，其中17项都是位于佛山的房地产，大部分处于广佛交界的黄金地段，其市场价格2万—3万元，且随着时间的推移在不断的升值，此价格和升值趋势是众所周知的事实，无需举证。根据众所周知的市场价格，经统计，1502房的市场价值是1472200元，5号土地使用权的市场价值是1080000元，100号汽车位的市场价值是300000元，等等，被查封的17项房地产价值合共15456950元，已远远超过原告申请财产保全的金额4436800元，因此，南海区法院的查封是超标的查封。1502房的房屋所有权和5号土地使用权两项财产的价值已经超过裁定书确定的金额4436800元，其他16项财产都是超标的查封，应当解封。
四、异议案件审查时以将来房产和土地变现时，可能存在流拍来确定是否存在超标的额查封是不符合法律规定的。
五、异议案件审查时认为部分房产已经办理抵押登记，就认为没有超标的查封是不客观的。首先，在查封的17项房地产中部分房地产不存在抵押，没有抵押的那部分房地产的现有市场价值也超过原告申请的金额，且在起诉之前，被告张秀娟已经用房产和车位对借款进行抵押担保。其次，在抵押担保借款中，贷款银行一般只会按照抵押物价值的一半借出款项，而抵押物的另一半也是有价值的，且通过抵押的事实和相关数据，也能证明该抵押房地产的价值。因此，不能因房产抵押就否认房产的价值。综上，原告的诉讼是不实诉讼，其申请的查封金额是违法的，查封的金额也超过法律规定的数额。
复议申请人吕玉强在复议期间未向本院提交证据。
原告邹建伟及被告恩平市恒基房地产开发有限公司、张秀娟、周映雪在复议期间未答辩，亦未向本院提交证据。
经审查，本院对南海区法院查明的事实予以确认。
本院另查明，南海区法院在本案中采取保全措施的18项财产中，第7、8、10、11、12、13、14、15、16、17、18项的房地产均已设定抵押，第2项的1502房产、第6项的100号汽车位及第3、4、5、9项的土地使用权没有办理抵押登记。根据《土地登记档案电脑查询信息表》，第3、4、5项土地使用权分别为第7、6、8项房产使用范围内的土地使用权，地号均为440605001009GB00146，共用土地使用权面积均为110000.8平方米；第9项的5号土地使用权的性质为集体土地使用权，独用土地使用权面积为72平方米，变更事项说明栏载明“1.宅基地使用权更名更址变更登记。2.未经批准，不得转让、出租、抵押。3.原地号09032250、证号为南府集用（2000）字第090691号的宗地红线因跨邻居宗地，先对上述宗地红线进行调整”。
本院认为，本案的争议焦点是南海区法院是否存在超标的额保全的情形。第一、复议申请人的第一点复议理由认为原告起诉及申请查封的金额4436800元不属实，第二点复议理由认为本案不应采取财产保全措施，该主张实际上是不服保全裁定提出的异议，根据相关法律规定，该主张不属于本案审查的范围，故本案不予审查。
第二、关于南海区法院采取的保全措施是否存在明显超标的额的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零二条规定：“保全限于请求的范围，或者与本案有关的财物”。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定:“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外”；第三十二条规定：“财产保全裁定和先予执行裁定的执行适用本规定”。根据上述规定，保全的范围应限于请求的范围，目的是保障债权人将来能更好地实现生效法律文书确定的债权，但同时不能明显超标的额保全。因此，判断本案是否存在明显超标的额保全的关键在于本案保全的财产中对原告保全目的实现有保障的财产的价值是否明显超过原告申请保全的金额。本案中，复议申请人吕玉强主张保留保全措施的财产为1502房、5号土地使用权，参照复议申请人在复议申请书中主张的价值，1502房的参考市场价值是1472200元，5号土地使用权的参考市场价值是1080000元，合计价值为2552200元。南海区法院实际冻结复议申请人吕玉强的银行存款为439.24元，保全的另外15处房地产中，有11项房产已设定抵押权，未办理抵押登记的第3、5项土地使用权分别对应已设定抵押的第7、8项房产，根据相关法律规定，抵押权人在实现抵押权时可能对第3、5项土地使用权一并享有优先受偿权，故其价值应包含于第7、8项房产的价值中；第4、6项的财产实际为100号汽车位，参照复议申请人在复议申请书中主张的价值，该汽车位的参考市场价值是300000元。因此，南海区法院在本案中保全的、未抵押的财产为1502房、5号土地使用权、100号汽车位及银行存款439.24，即使参照复议申请人在复议申请书中主张的价值，该部分财产的总价值为2852639.24元，远小于原告申请保全的4436800元，故南海区法院除保全该部分财产外，仍需保全复议申请人及被告的其他财产。因不排除原告通过强制执行受偿的可能，故在判断本案是否存在明显超标的额查封时，应核减抵押房地产所担保的债权金额，但复议申请人及被告均未举证证明上述抵押房地产担保的债权数额及剩余价值能够覆盖本案仍需保全的标的数额。综上，复议申请人未能举证证明南海区法院在本案保全的财产中，对原告保全目的实现有保障的财产的价值明显超过原告申请保全的金额，故其复议请求无事实及法律依据，本院不予支持；南海区法院作出的（2017）粤0605执异147号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：
驳回复议申请人吕玉强的复议请求，维持广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605执异147号执行裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 张照栋
审判员 李蔚婕
审判员 黄健超
二〇一七年十月三十一日
书记员 梁佩玲