广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤04民终1777号上诉人（一审原告）：张燕慧，女，1988年2月21日出生，汉族，住陕西省略阳县。委托诉讼代理人：万达龙，广东珠明律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：珠海百佳房地产投资顾问有限公司。住所地：广东省珠海市斗门区白蕉镇白蕉南路**号海逸豪庭*****号商铺。统一社会信用代码914404006947858849。法定代表人：彭丽萍，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：吴江，广东玉成律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐岸芷，广东玉成律师事务所实习律师。一审原告张燕慧因与一审被告珠海百佳房地产投资顾问有限公司（下称百佳公司）居间合同纠纷一案，不服广东省珠海市斗门区人民法院（2018）粤0403民初576号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。本院审理查明的事实2016年12月28日买方张燕慧与卖方温建华、沈泽溶,及经纪方百佳公司签订编号0009380《房屋买卖合同》，约定买卖双方通过经纪方买卖位于珠海市××区××房；买卖总价143万元，买方在签订合同时直接或通过经纪方向卖方支付定金1万元整，合同成立后2日内，买方再支付卖方定金13万元整，即买方支付卖方的定金总额为14万元整；合同第4.2.2条约定，买方于2017年1月15日前向拟贷款银行提交按揭贷款申请资料，办理按揭贷款所需手续，按揭费用由买方承担，卖方须配合买方办理银行按揭手续，在银行同意贷款后50日内，买方应将购房款总额减去已付款项数额及银行同意贷款数额的差额部分支付卖方，在银行将买方的按揭贷款支付卖方前，买方负有配合办理银行放款的义务；卖方收到买方根据合同第4.2.2条约定支付的购房款当天到不动产登记机构办理该房过户登记手续，买方同意将不动产登记机构出具的受理回执等材料交由经纪方保管；卖方保证在办理该房过户登记手续之前无抵押、查封等限制交易情形，如在签订合同时有限制该房交易的情形，卖方应于买卖双方到不动产登记机构办理该房过户登记前办理完注销抵押、解除查封等解除限制交易的手续；由于经纪方促成买卖合同成立的居间义务已在买卖双方签订本合同时履行完毕，故在合同成立当天，卖方支付经纪方居间报酬57200元；卖方无法定或约定理由单方解除合同，或因其违约行为导致买方解除合同，卖方应退还买方所交全部款项，并赔偿买方已付经纪方的居间报酬，此外还应双倍返还定金给买方，买方追究卖方违约责任的费用（包括但不限于律师费、差旅费等）由卖方承担；买方无法定或约定理由单方解除合同，或因其违约行为导致卖方解除合同，买方应赔偿卖方已付经纪方的居间报酬，并无权要求卖方返还定金，卖方追究买方违约责任的费用（包括但不限于律师费、差旅费等）由买方承担；合同补充约定：本合同成交价为143万元全包，包含本次交易相关所有费用，买方保证购买该房为家庭单位广东省内首次购房，并配合经纪方开具税局要求可享受契税优惠之相关合格证件及证明，否则多出税费由买方自己承担。合同落款经纪方一栏加盖了百佳公司印章，并由其代表李江签名。2016年12月29日张燕慧向李江转账支付2万元，李江通过微信向张燕慧发送了开立的收据图片，确认收到张燕慧代办纳税证明费用2万元。在张燕慧提起下述一案诉讼后，李江已于2017年3月14日将该款项退还张燕慧。本案及下述一案中，张燕慧与温建华、沈泽溶均指认李江系百佳公司员工、业务员或“置业顾问”；百佳公司确认李江系其公司工作人员，但认为李江收取上述2万元系其个人行为。2017年3月8日张燕慧以温建华、沈泽溶、百佳公司为被告向一审法院提起诉讼，请求撤销编号为0009380的《房屋买卖合同》，判令温建华、沈泽溶返还购房款30万元及支付迟延返还期间的利息，判令百佳公司承担连带责任。该案审理中，温建华、沈泽溶提起反诉，请求解除编号为0009380的《房屋买卖合同》，撤销温建华、沈泽溶与百佳公司签订的《房屋出售委托协议书》及《补充协议》，张燕慧及百佳公司共同赔偿温建华、沈泽溶损失298150元。一审法院审理后作出（2017）粤0403民初577号民事判决，判决解除张燕慧、百佳公司及温建华、沈泽溶签订的编号0009380《房屋买卖合同》；温建华、沈泽溶返还张燕慧购房款16万元；张燕慧赔偿温建华、沈泽溶律师费3万元；驳回张燕慧的其他诉讼请求和温建华、沈泽溶的其他反诉请求。张燕慧不服，向本院提起了上诉。本院作出（2017）粤04民终2467号民事判决，驳回上诉，维持原判。该案一、二审判决均认为，涉案《房屋买卖合同》合法有效，张燕慧与温建华、沈泽溶及百佳公司签订涉案《房屋买卖合同》是在珠海市限购政策出台之后，张燕慧作为认购人在签订《房屋买卖合同》时应当事先了解限购政策具体内容和时间条件，也应当对自己所认购住宅的性质及自己是否符合购买条件进行综合预评，确认自己符合购买的条件时才能签订《房屋买卖合同》，以确保《房屋买卖合同》能顺利履行；张燕慧在签订合同时明知自己没有购房资格，不符合购房条件，仍与温建华、沈泽溶及百佳公司签订《房屋买卖合同》，造成《房屋买卖合同》无法履行及无法办理不动产转移登记手续，构成违约；张燕慧作为一个有完全民事行为能力的自然人，在明知其不符合购买条件的情况下，还试图通过一次性补缴个人所得税或社会保险的方式取得购房资格，后因没有购房资格无法办理涉案房产的不动产转移登记手续，导致合同不能继续履行，不存在对限购政策的重大误解，故驳回其撤销该合同的请求。张燕慧案中提交了沈泽溶提供的其截取与百佳公司员工微信通讯的信息，在名称为“业（邓广隆）宁海5-142”微信聊天群里，百佳公司确认有其员工邓广隆、李旺琴、李江。张燕慧指还有网名为“陈Sir”的陈俊杰。信息中，在2017年3月7日李江向沈泽溶表示（张燕慧）“定金和首期都给了房子是想买想过户，不然……”、“已经在催客户了、催他安排时间”，沈泽溶提出“买房对任何一家都是大事，再忙也不可能不第一时间办过户的！目前这种情况不合理！”时，李江回复“我会催他尽快回复我具体时间”。二审诉讼中，张燕慧提交其使用居民身份证在珠海地税局的自助查询机上查询其交纳“个税”的情况，系统显示其查询的信息“密码短信已成功发送到134××××3355，请查收短信并及时修改密码！”的屏幕照片，及沈泽溶与其微信通讯，向其发送的“百佳地产小邓，电话134××××3355”的手机通讯录截图，以此证明百佳公司员工邓广隆为其办理过“个税”的交纳，至于具体内容须通知邓广隆手机收取的密码才能获悉，说明李江收到2万元为张燕慧办理“个税”并非其个人行为。张燕慧2018年1月22日提起本案诉讼，请求判令百佳公司赔偿损失177615元，金额包括另案中被温建华、沈泽溶没收的定金14万元，另案中委托律师支付的费用3万元，另案中判令张燕慧负担的一审本诉案件受理费1525元、反诉案件受理费290元及二审案件受理费5800元。一审判决的理由与结果一审法院认为，依据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”的规定，百佳公司促成了张燕慧与温建华、沈泽溶之间的合同成立，百佳公司已提供了媒介服务，涉案《房屋买卖合同》即为张燕慧与百佳公司之间的居间合同，张燕慧、百佳公司双方形成居间合同关系。而张燕慧提起的（2017）粤0403民初577号案件是基于与温建华、沈泽溶之间的房屋买卖合同关系而提起诉讼的，与本案相比，当事人不相同，诉讼标的不相同，诉讼请求不相同，因此，依据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果”的规定，涉案诉讼不构成重复起诉。涉案《房屋买卖合同》已经生效的（2017）粤04民终2467号民事判决依法判决解除，在该生效的裁判中已经确认涉案《房屋买卖合同》无法履行及无法办理不动产转移登记手续的责任在于张燕慧，张燕慧在明知其不符合购买条件的情况下，还试图通过一次性补缴个人所得税或社会保险的方式取得购房资格，后因没有购房资格无法办理涉案房产的不动产转移登记手续，导致合同不能继续履行，张燕慧不存在对限购政策的重大误解。张燕慧主张百佳公司提供不实信息，实施欺诈行为，恶意促成涉案房屋的交易，并承诺代办一次性补缴个人所得税或社会保险。但张燕慧并没有提供证据证实其主张。根据查明的事实，收取张燕慧代办一次性补缴个人所得税或社会保险款项的是李江，并不是百佳公司。因此，张燕慧主张百佳公司存在欺诈行为，证据不足，一审法院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条“居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”的规定，张燕慧诉讼请求百佳公司赔偿损失177615元，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决驳回张燕慧的全部诉讼请求。案件受理费1923元，由张燕慧负担。当事人二审的意见一审原告张燕慧不服一审判决，上诉请求判令撤销一审判决，改判百佳公司赔偿177615元。事实与理由如下：一、一审判决未对百佳公司存在隐瞒真实情况，违规操作，恶意促成买卖双方交易的行为进行审查，明显属于认定事实不清。1、百佳公司对张燕慧是否符合购房资格有义务进行审查并告知审查结果，但百佳公司明知张燕慧不符合购房资格并未如实告知，而是选择隐瞒。2、百佳公司在明知张燕慧不符合购房资格的情况下，仍继续安排张燕慧签署房屋买卖合同，恶意促成买卖双方的交易，进一步印证了其隐瞒了张燕慧不符合购房资格的事实，再一次用其行为向张燕慧肯定了可合法购房的事实。否则，张燕慧无任何理由进行本案的交易，并为此在合同签订当天即支付14万元的定金。3、百佳公司除对张燕慧隐瞒上述事实外，其还向房屋买卖合同的出卖方隐瞒了张燕慧不符合购房资格的事实。其后在合同的履行过程中，出卖方要求尽快办理过户时，百佳公司继续捏造事实进行隐瞒，声称张燕慧“做生意没时间，暂未能办理过户”。前述事实有充足的证据予以支持，但一审判决却未予审查该行为。前述事实充分印证了百佳公司主观上是为恶意促成交易，赚取187200元的佣金，客观上存在隐瞒事实的行为，严重损害了张燕慧的利益。4、百佳公司在明知依法不能促成本案交易的情况下，为促成交易，赚取佣金，从买卖合同的签订时起直至案发前，均故意不安排买卖双方见面，也不向买卖双方提供对方的联系电话。合同签订时，百佳公司故意安排张燕慧先在合同上签字，其后百佳公司再单独找出卖方签字。在张燕慧知晓自己事实上并不符合购房资格在情形后，要求百佳公司约谈出卖方共同进行协商，但直到此时，百佳公司仍在捏造事实对出卖方进行隐瞒、欺诈，出卖方被蒙在鼓里。直到张燕慧通过买卖合同上的地址寻找到出卖方，并告知相关情况，出卖方才得知从始至终受到百佳公司的欺骗。6、除上述外，更有甚者，百佳公司在恶意促成房屋买卖合同签订后，买卖双方其后均知道不能继续进行本次交易的情况下，仍然要求买卖双方继续办理过户，遭到买卖双方的断然拒绝。该事实更进一步印证了百佳公司主观上是为恶意促成交易，赚取佣金，客观上是存在向买卖双方隐瞒事实的行为，严重损害了张燕慧的利益。二、一审判决机械引用前案“关于张燕慧明知……不存在重大误解”的认定，但前案的该认定是不需要审查百佳公司所起作用的基础上基于无过错归责原则所作出的“法律上”的认定，不能直接作为百佳公司不担责的理由，还应当审查以下事实：1、由于百佳公司的前述第一条的行为，导致了张燕慧由前案法律上对限购政策的“明知”变为了本案事实上的“不知”，从而促成了交易的发生，造成了张燕慧的损失，百佳公司应当为此承担责任。但一审判决对此却未予审查区分，完全忽视了百佳公司在其中所起的作用及责任，直接套用前案的认定是错误的。前案仅是从法律上视为张燕慧“明知”，前案并未认定张燕慧事实上对自己的购房资格是否知情，仅是称“即使原告不明确了解珠海市住房限购政策……”。因前案是买卖合同纠纷，并不需要审查张燕慧对购房政策事实上是否知情，即使不知情也不需要审查是否是百佳公司的原因造成的，仅需审查买卖合同不能履行的原因在买方还是卖方即可。但本案是居间合同纠纷，应当审查百佳公司的行为是否导致了张燕慧由前案法律上对限购政策的“明知”变为了本案事实上的“不知”，从而促成了交易，百佳公司在促成交易的过程中是否存在过错。但一审判决却机械援用前案关于法律上“明知”认定，完全忽视了由于审查百佳公司行为是否导致了张燕慧由前案法律上对限购政策的“明知”变为了本案事实上的“不知”促成了交易的事实，忽视了百佳公司在其中所起的作用及责任。2、虽然张燕慧不构成法律上的“重大误解”，但由于百佳公司的前述行为，事实上造成了张燕慧对自己购房资格的错误理解，从而促成了交易的发生，造成了张燕慧的损失，百佳公司应当为此承担责任。但一审判决对此却未予审查区分，完全忽视了百佳公司在其中所起的作用及责任，直接套用前案的认定是错误的。三、一审判决认定“收取原告代办一次性补缴个人所得税或社会保险款项的是李江，并不是被告”，是认定事实错误。李江是百佳公司的工作人员，其行为属于职务行为。百佳公司在明知张燕慧不符合购房资格的情况下，仍然继续安排合同的签订，明显地是支持、鼓励、认可了补缴个税可取得购房资格。否则，百佳公司不会促成交易。一审判决明显错误认定该事实。综上所述，请求二审法院支持张燕慧的全部上诉请求，维护张燕慧的合法权益。一审被告百佳公司答辩认为一审判决事实清楚适用法律正确，张燕慧的请求应予驳回。本院判决的理由与结果本院认为，百佳公司系专门为他人居间而为、经营运作的专业公司，其所有经营行为当遵循法律、法规的规定――即使有委托人要求其规避法律、法规进行经营运作，也当然不得为之，否则当承担相应的法律后果。百佳公司称李江收取2万元为张燕慧办理缴纳社保及个税以符合珠海购房政策，系其个人行为，但李江系百佳公司员工，系另案中温建华、沈泽溶指认的“置业顾问”，更是百佳公司与张燕慧2016年12月28日签订案涉合同的代表。在张燕慧案中提交的百佳公司与沈泽溶往来的微信记录中，时至2017年3月7日――张燕慧提起另案诉讼的前一天，李江明确知道张燕慧碍于限购政策并不具有买房资格，仍作为百佳公司员工向卖方沈泽溶表示张燕慧“想买想过户”、“已经在催客户了、催他安排时间”，在沈泽溶提出疑问“买房对任何一家都是大事，再忙也不可能不第一时间办过户的！目前这种情况不合理！”的情况下，李江还即时回复“我会催他尽快回复我具体时间”。即李江收取2万元未能为张燕慧办理社保、个税的情况下，仍意图促成交易，而在同一微信群里还有百佳公司的其他员工，包括邓广隆、李旺琴、陈俊杰等，邓广隆在其中回复温建华、沈泽溶的内容亦与李江的一致，故李江不单作为百佳公司的员工，代表百佳公司与买方张燕慧、卖方温建华、沈泽溶签订了案涉合同，还全程代表百佳公司与买、卖双方进行联系沟通，在未能为张燕慧办理社保、个税手续促成双方过户交易时更以种种理由欺瞒双方，直至张燕慧在另案中对百佳公司提起诉讼后退还2万元，由此可以认定李江自始自终系以百佳公司员工的身份居间而为，百佳公司的其他员工亦清楚前后之事委。故百佳公司案中称李江收取张燕慧2万元以办理社保、个税手续系个人行为的主张，不符合李江在其中居间与张燕慧、温建华、沈泽溶签订合同、提供服务的事实，百佳公司对其员工在该居间交易中的所作所为有承担行为后果的责任。本院认定李江收取张燕慧2万元系代表百佳公司所为；一审判决关于李江收取张燕慧款项代办社保、个税，而非百佳公司的认定不符合事实，本院予以纠正。本院终审作出的（2017）粤04民终2467号民事判决，认定“张燕慧作为一个有完全民事行为能力的自然人，在明知其不符合购买条件情况下，还试图通过一次性补缴个人所得税或社会保险的方式取得购房资格，后因没有购房资格无法办理案涉房产的不动产转移登记手续,导致合同不能继续履行,不存在对限购政策的重大误解,”意在阐明张燕慧在该案中主张撤销案涉合同的主张不能成立，而并非指明张燕慧违约而被温建华、沈泽溶没收定金而产生的损失应当全部自行负担。百佳公司明知买方张燕慧不具在珠海购房的条件，仍与张燕慧串谋收取款项意图规避法律、法规，对此负有主要的过错责任；而张燕慧明知自己不符合珠海购房政策，仍试图以不法的手段达至购房目的，对此亦有过错，应承担次要责任。本院酌定百佳公司承担张燕慧损失的七成责任，张燕慧自行承担三成责任，即百佳公司偿付张燕慧被温建华、沈泽溶没收的定金14万元中的98000元。在另案中，温建华、沈泽溶的反诉请求获判决支持，而过错也是百佳公司与张燕慧共同造成，对于另案判令张燕慧承担的温建华、沈泽溶律师费3万元，亦当按上述比例由百佳公司与张燕慧分担，百佳公司偿付张燕慧21000元。至于张燕慧主张的其他损失，包括另案的一审本诉受理费1525元、反诉案件受理费290元及二审案件受理费5800元，其中另案的本、反诉及二审案件受理费是张燕慧因另案主张撤销合同不当，及主张卖方返还全部购房款不当败诉而承担相应诉讼责任，当由张燕慧自行负担。本院认为，张燕慧上诉请求部分有理，予以支持；一审判决认定事实不清，实体处理不当，应予纠正。根据《中华人民共和国合同法》第四十二条第（二）项、第九十七条、第四百二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，判决如下：一、撤销广东省珠海市斗门区人民法院（2018）粤0403民初576号民事判决；二、珠海百佳房地产投资顾问有限公司在本判决书送达之日起七日内偿付张燕慧119000元。三、驳回张燕慧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1923元，由张燕慧负担635元，珠海百佳房地产投资顾问有限公司负担1288元；二审案件受理费3846元，由张燕慧负担1269元，珠海百佳房地产投资顾问有限公司负担2577元。一审法院退还张燕慧1288元，本院退还张燕慧2577元，珠海百佳房地产投资顾问有限公司在本判决生效之日起七日内向一审法院交纳1288元，向本院交纳2577元。本判决为终审判决。审判长  李烈斌审判员  廖世娟审判员  朱 玮二〇一八年七月十六日书记员  程 敏