福建省龙岩市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）闽08执异40号
案外人：张洪娘，女，1956年7月28日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。
申请执行人：福建上杭农村商业银行股份有限公司，住所地上杭县临江镇振兴路171号，组织机构代码55757770-4。
法定代表人：袁秀英，董事长。
委托代理人：刘新策、沈红，福建正廉律师事务所律师。
被执行人：龙岩市金宏房地产开发有限公司，住所地龙岩市新罗区东城军民路17号，组织机构代码72973096-4。
法定代表人：卢晓琴，董事长。
本院在执行申请执行人福建上杭农村商业银行股份有限公司与被执行人龙岩市金宏房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案中，案外人张洪娘对执行龙岩市新罗区东城军民路30号松涛花园二期负一层C1019、C1020、C1005、C1089、C1036号；负二层C2035、C2036、C2037、C2038、C2039、C2040、C2041、C2060、C2061、C2062、C2063号共16个车位提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人称，2014年1月25日，其与潘文金、龙岩市金宏房地产开发有限公司签订借款保证合同。潘文金向其借款380万元，龙岩市金宏房地产开发有限公司对此借款承担担保责任。因潘文金无法按时归还借款本金及利息429.7万元。因此，2014年6月28日，其与潘文金、龙岩市金宏房地产开发有限公司再次进行协商并签订协议，由龙岩市金宏房地产开发有限公司将所开发建设的松涛花园二期负二层C2035、C2036、C2037、C2038、C2039、C2040、C2041、C2060、C2061、C2062、C2063共11个车位，用于抵偿潘文金所欠部分债务；2014年6月9日，其与龙岩市金宏房地产开发有限公司先后签订2份《松涛花园商品房认购书》，分别认购龙岩市金宏房地产开发有限公司开发的松涛花园负一层C1019、C1020、C1005、C1089、C1036；负二层C2035、C2036、C2037、C2038、C2039、C2040、C2041、C2060、C2061、C2062、C2063号共16个车位，并已交付认购金共计368万元。
案外人为证实其主张，向本院提交了借款保证合同壹份、协议书壹份、编号STHY-0000058、STHY-0000059松涛花园商品房认购书各壹份。
申请执行人福建上杭农村商业银行股份有限公司称，一、案外人张洪娘对所涉房产不享有所有权。理由：1、《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”；第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。无论案外人与被执行人签订的房屋买卖协议是否有效，根据不动产物权登记生效的规定，由于案外人与被执行人双方买卖房屋后至今未办理房屋权属变更登记，不能产生物权变动的法律效力。即使案外人支付全部价款、实际占有，但未进行物权权属登记，案外人对房产仍无法享有物权，只享有对被执行人的债权。2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”涉案房产系由被执行人进行开发建设，不动产登记的权属人被执行人，至今并未发生变更、转让和消灭等登记。法院依据相关法律规定查封被执行人名下相关财产，符合法律规定，程序得当，应予支持。二、案外人主张的权利不能排除执行。1、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”在本案中，案外人与被执行人签订的并非合法有效的房屋买卖协议，案外人也未支付过合同价款，案外人张洪娘是因债权债务抵销而获得被执行人龙岩市金宏房地产开发有限公司的松涛花园二期的16个车位，该车位并非是案外人用于居住而购买的房产，所以案外人主张的权利不能排除执行。2、申请执行人享有的担保物权合法有效，且抵押权登记在案外人抵债之前，依法具有优先于案外人基于合同产生的债权的效力。申请执行人依法享有抵押权，可以就该房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿。
综上，案外人的异议请求，于法无据，不能成立，请法院依法驳回其异议。
被执行人龙岩市金宏房地产开发有限公司称，与案外人属债务抵押，签订认购合同。
本院查明，福建上杭农村商业银行股份有限公司与龙岩市金宏房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院作出的（2016）闽08民初5号民事调解书已经发生法律效力。因龙岩市金宏房地产开发有限公司未履行生效判决所确定的义务，福建上杭农村商业银行股份有限公司向本院申请强制执行。
在执行过程中，本院查封了被执行人龙岩市金宏房地产开发有限公司所有的上述车位。
本院认为，第三人对执行标的主张所有权的，应提供权属证明。没有证据或者证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。案外人张洪娘主张本院查封的龙岩市新罗区东城军民路30号松涛花园二期负一层C1019、C1020、C1005、C1089、C1036；负二层C2035、C2036、C2037、C2038、C2039、C2040、C2041、C2060、C2061、C2062、C2063号车位归其所有，向本院提交了借款保证合同、协议书、编号STHY-0000058、STHY-0000059松涛花园商品房认购书等证据。但商品房认购书并非商品房买卖合同，且案外人未向本院提交其缴纳购房款的相关证据；案外人与龙岩市金宏房地产开发有限公司签订的协议书不属于物权法意义上的物权登记权利凭证，不能直接判断案外人系本院查封的房产的所有权人；借款保证合同与本案无关，本院不予审查。因此，案外人的异议请求证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项，《最高人民法院关于使用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第（一）项、第二十九条规定，裁定如下：
驳回张洪娘的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 林 发 富
审 判 员 连 征 元
代理审判员 邹 晖
二〇一六年九月二十一日
书 记 员 魏闽杰（代）
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；
（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。
驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。
《最高人民法院关于使用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：
（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；
第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。