江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏03民终1105号
上诉人（原审被告）徐州市城市建设投资总公司，住所地江苏省徐州市彭城路81号。
法定代表人李晓东，该公司总经理。
委托代理人朱珺，江苏敏言律师事务所律师。
委托代理人张雅琼，系该公司员工。
被上诉人（原审原告）乔强强。
委托代理人王小鹏，江苏苏彭律师事务所律师。
委托代理人王永好，江苏苏彭律师事务所实习律师。
上诉人徐州市城市建设投资总公司（以下简称城投公司）因与被上诉人乔强强商品房买卖合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2014）泉民初字第2298号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2016年2月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人城投公司的委托代理人朱珺、张雅琼，被上诉人乔强强的委托代理人王小鹏、王永好到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2009年2月24日，双方签订《商品房买卖合同》一份，约定乔强强购买城投公司开发的金泰小区二期（南湖怡秀园）3幢3单元202室房屋一套，约定房屋总价款为623434元。合同第八条约定，出卖人应当在2009年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品住宅交付使用批准文件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，如遇“不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的、因政府及电力、燃气、自来水、市政道路等非出卖人原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期”。合同第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用,逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的银行同期活期存款利息支付违约金。合同第二十条约定，本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，提交徐州市仲裁委员会仲裁。合同签订后，乔强强依约履行了付款义务。2011年1月28日，城投公司（甲方）与乔强强（乙方）又签订《补充协议书》一份，约定：“经甲、乙双方友好协商，就原双方签订的金泰小区二期3楼3单元202室的商品房买卖合同的相关条款的变更约定，特订立本协议。原合同第二十条约定在“本合同履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，按第一种方式解决”即提交徐州市仲裁委员会仲裁，双方同意变更约定可以按照合同第二种方式解决，即依法向人民法院起诉。本协议一式三份，甲方两份，乙方一份，本补充协议同原商品房买卖合同具有同等法律效力。”2011年5月25日，城投公司向乔强强出具承诺，主要内容为：“2011年6月底前办理好住宅使用交付通知书，若未按期办好，从2011年7月1日起按每日万分之四支付违约金。”2011年6月30日，徐州市城乡建设局向城投公司出具徐建住[2011]通字第16号《徐州市房地产开发住宅项目交付使用通知书》一份，通知城投公司承建的南湖怡秀园居住小区1-5号住宅，已于2011年6月30日通过有关部门组织竣工验收，同意交付使用。2011年7月28日，城投公司向乔强强交付涉案房屋。2012年7月30日，城投公司给乔强强出具金额为623434元的销售不动产统一发票（含预收定金和预收购房款）。2012年8月27日，乔强强办理了涉案房屋的所有权登记手续，2012年11月13日，乔强强领取了涉案房屋的土地分割证。2012年11月16日，乔强强办理了涉案房屋的土地使用权证。后乔强强起诉至一审法院，请求法院判令城投公司支付：1、逾期上房违约金共计70261元（从2009年5月31日计算至2010年8月21日，按每日总房款万分之一计算，从2010年8月22日计算至2011年8月1日，按每日总房款万分之二计算）；2、逾期办证违约金9351元（自2009年8月31日至2012年11月30日，按年息0.5％，以总房款乘以3年）；诉讼费由城投公司承担。
原审法院经审理认为，双方于2009年2月24日签订的《商品房买卖合同》及其后所签《补充协议书》均系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行。首先，虽然双方在商品房买卖合同中约定了仲裁条款，但其后的《补充协议书》已对此进行了变更，即“依法向人民法院起诉”，故城投公司辩称的“法院对本案无管辖权、乔强强应当向徐州市仲裁委申请仲裁”没有事实和法律依据，一审法院不予支持。鉴于乔强强及其他购房业主始终就双方纠纷向有关部门主张权利，要求解决，故对城投公司关于诉讼时效的辩称意见，一审法院亦不予采纳。其次，关于乔强强主张的逾期上房违约金问题，一审法院认为，乔强强依约支付全部购房款后，城投公司应按期交付商品房，逾期交房构成违约的，应按照合同约定向对方当事人支付违约金。城投公司虽辩称系因政府行为等原因导致延期上房，但根据城投公司所举的证据，徐州市规划局系于2008年5月30日作出《关于金泰二期人防设施调整规模的函》，而双方签订《商品房买卖合同》的时间是在2009年2月24日，城投公司作为涉案房屋开发建设单位，其在事先知晓《关于金泰二期人防设施调整规模的函》的情况下，对涉案房屋实际的竣工验收、交付使用等期限应有合理预见并进而约定合理的房屋交付期限。在此情况下，城投公司仍未能在约定的期限内交付房屋，故应依约承担逾期交房的违约责任。关于逾期上房违约金的计算标准问题，根据双方的约定，2009年6月1日至2011年6月30日应以合同约定的每日按已付房款万分之一计算；根据城投公司于2011年5月25日作出的“从2011年7月1日起按每日万分之四支付违约金”的承诺，乔强强主张2011年7月1日至2011年7月28日按每日万分之二计算符合法律规定，一审法院予以支持；乔强强主张的自2010年8月22日起即应按每日万分之二计算没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院对于乔强强主张的逾期上房违约金，予以支持50872元【(623434×0.0001×760)＋(623434×0.0002×28)】。再次，关于乔强强主张的逾期办证违约金问题，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。该案中，按照双方合同约定，在涉案房屋交付使用后90日内，城投公司应将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但根据交易习惯，房产开发企业仅将办理权属证书所需材料报产权登记机关备案的，购房者尚不能办理产权登记。只有房产开发企业将办理权属证书所需材料报产权登记机关备案且将所售房屋的初始登记证书、土地分割证交予购房者后，购房者才能办理房屋两证。故而，城投公司仅将办理权属证书所需材料报产权登记机关备案并不意味着其逾期办证违约责任的截止，根据诚信原则，城投公司仍应履行将涉案房屋的初始登记证、土地分割证交予乔强强的附随义务，否则应认定系“因出卖人的责任导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书”。本案中，城投公司未能举证证明其通知乔强强领取办理产权登记所需材料的具体时间，故一审法院以乔强强从城投公司领取土地分割证的日期即2012年11月13日为逾期办证违约金的计算截止日期。综上，一审法院对于自2011年10月27日（涉案房屋上房后90日的次日）至2012年11月13日以购房款623434元为基数按银行同期活期存款利率计算的逾期办证违约金予以支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、徐州市城市建设投资总公司应于判决发生法律效力之日起十日内向乔强强支付逾期上房违约金50872元；二、徐州市城市建设投资总公司应于判决发生法律效力之日起十日内向乔强强支付逾期办证违约金（自2011年10月27日至2012年11月13日，以购房款623434元为基数，按银行同期活期存款利率计算）；三、驳回乔强强的其他诉讼请求。案件受理费1790元，由徐州市城市建设投资总公司负担。
上诉人城投公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，1、原审法院对于上诉人关于诉讼时效的抗辩不予采信是错误的。2、本案双方合同中已经约定“因政府及电力、燃气、自来水、市政道路等非出卖人的原因引起的延期交付，出卖人可以据实延期交房，不承担违约责任”。且此类案件在徐州市仲裁委已生效的裁决中，对申请人逾期交付房屋的违约期限扣除因政府调整规划和人防验收而延误的时间共计836天。3、一审法院对于上诉人延期交房时间计算错误。综上，一审法院认定事实及适用法律均错误，请求二审法院依法改判或者发回重审。
被上诉人乔强强答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。
本院审理查明的事实与原审法院一致。
二审中，双方当事人的争议焦点为：1、被上诉人原审的起诉有无超过诉讼时效；2、上诉人延迟交付房屋的行为是否符合双方合同中约定的可延期交房的情形，违约期限是否应当扣除因政府调整规划和人防验收而延误的时间836天。
本院认为，一、关于被上诉人原审起诉有无超过诉讼时效的问题。上诉人当庭认为被上诉人于2012年12月份才提起诉讼，已超过诉讼时效。但在上诉人未按照合同约定的时间交付房屋后，被上诉人一直就逾期上房违约金问题向上诉人进行主张，而上诉人多次向被上诉人出具承诺书及签订协议进行协商解决，故被上诉人关于逾期上房违约金的诉讼时效应当中断并重新起算。据此，上诉人关于被上诉人的起诉超过诉讼时效的理由不能成立。至于上诉人主张的从被上诉人原审起诉之日倒推两年，之前的违约金不应受到法律保护的问题，因违约金的主张是一个整体而不应割裂开来分别计算诉讼时效，故对于上诉人的该辩称本院不予支持。
二、关于上诉人延迟交付房屋的行为是否符合双方合同中约定的可延期交房的情形，违约期限是否应当扣除因政府调整规划和人防验收而延误的时间836天的问题。虽然双方合同中明确约定“但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：2、因政府及电力、燃气、自来水、市政道路等非出卖人的原因”，但上诉人提供的相关政府调整人防规划、申请用电、燃气部门延误等证据均发生双方签订买卖合同之前，其在签订合同时应当在对涉案房屋实际的竣工验收、交付使用等期限有合理预见，在此情况下，城投公司仍未按照双方合同的约定交付房屋，应当承担逾期上房的违约责任。同时，城投公司提供的证据不能直接证明其符合合同约定的几类非因出卖人原因可以延期交房的情形，故对于上诉人主张扣除因政府调整规划和人防验收而延误的时间836天的请求，本院不予支持。一审法院根据双方签订的《商品房买卖合同》及上诉人向被上诉人出具的承诺、签订的协议，分段计算逾期上房违约金并无不当，本院予以确认。
综上，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1072元，由上诉人徐州市城市建设投资总公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖伟巍
审 判 员 宋新河
代理审判员 孟 娟
二〇一六年六月二十日
书 记 员 陆滢冰