广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第3804号
上诉人（原审被告、反诉原告）：ＸＸ凤。
委托代理人：麦荣福、彭世明，均系广东盈隆律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：喻小兰。
委托代理人：张威进、何源桂，分别系广东以泰律师事务所律师、实习律师。
上诉人ＸＸ凤因与被上诉人喻小兰租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第2262号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市荔湾区中山七路隆兴北街8号103房是原告喻小兰所有，建筑面积为36.12平方米，规划用途为住宅。2014年5月25日，喻小兰（甲方）与ＸＸ凤（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将广州市荔湾区中山七路隆兴北街8号103房租与乙方合法使用，租期24个月由2014年6月至2016年6月30日止，租金为每月人民币3000元，签订本合同时乙方交押金6000元给甲方，期满后甲方将押金无息退回ＸＸ凤；乙方每月3日前交租给甲方，如有拖延，则每天按应付租金额的3%计罚违约金。乙方自行办理有关证照、缴交水电、管理费用，缴交一切税费；乙方在租用期间必须遵守有关部门的规定和批准，不得从事非法活动，并对其经营行为承担全部的经济及法律责任等；如乙方拖欠租金半个月或者提前退租，则押金归甲方，同时甲方有权不经乙方同意即可收回物业等。签订上述合同后，ＸＸ凤向喻小兰支付了3000元租金及6000元押金。同年6月13日，ＸＸ凤接收涉案房屋，对该房屋进行装修及购入部份设备，并在该屋经营店名为“糖不甩”的糖水店。
2014年7月14日，广州市工商行政管理局荔湾分局发出《责令改正通知书》，以涉案房屋没有领取营业执照为由，责令“糖不甩”糖水店停止经营。2014年8月12日，广州市荔湾区食品药品监督管理局发出《监督意见书》要求“糖不甩”糖水店必须办理“餐饮服务许可证”，未经许可不得从事餐饮服务活动。
2014年7月起，ＸＸ凤拒绝向喻小兰支付租金。2014年9月15日，喻小兰要求ＸＸ凤搬走，同年9月16日ＸＸ凤自行将涉案房屋内的全部物品搬清，但一直没有将涉案房屋的钥匙交还给喻小兰。
喻小兰于2014年11月6日，就涉案合同向原审法院提起诉讼称：ＸＸ凤违反合同约定，自2014年7月起拖欠喻小兰租金至今。喻小兰诉求ＸＸ凤按照合同约定支付拖欠租金，按照合同约定支付违约金，并解除双方所签订合同。请求法院：1、ＸＸ凤向喻小兰支付拖欠租金暂计12000元（按照每月3000元计算，有2014年7月起算，计算至ＸＸ凤退还租赁物之日止），及违约金暂计20000元（以3000元为基数，按照每天3%计算，计算至被告全部支付之日止）；2、解除喻小兰与ＸＸ凤签订的《租赁合同》；3、由ＸＸ凤支付诉讼费用。
ＸＸ凤辩称：喻小兰故意隐瞒涉案房屋属于住宅用房的性质，将其出租给ＸＸ凤作商业用途，且因未能取得有利害关系的业主同意，导致ＸＸ凤无法实际使用涉案房屋，涉案合同不能履行，喻小兰存在过错。因此，ＸＸ凤认为，涉案房屋的租金不应由ＸＸ凤承担。退一步说，即使ＸＸ凤需要支付涉案房屋的占有使用费用，也不能按照涉案合同所约定的租金缴纳。应按涉案房屋住宅用途参照涉案房屋所在地段的住房租金支付，结合喻小兰的过错程度只能按每月500元支付租金。由于是喻小兰故意隐瞒涉案房屋用途，导致涉案合同无法履行，喻小兰要求支付违约金的请求，明显有失公平，且该违约金计算明显过高，应当依法减少，违约金计算标准应该参照中国人民银行同期贷款利率计算。
ＸＸ凤亦于2014年12月3日就涉案合同另案向原审法院提起诉讼，该案号为（2014）穗荔法民三初字第2301号。2014年12月17日开庭后，原审法院审查认为上述两案为同一合同所产生的纠纷，为便于案件处理，将两案合并审理。2014年12月17日，ＸＸ凤当庭将涉案房屋钥匙交还给喻小兰。
ＸＸ凤提起反诉称：2014年6月，ＸＸ凤知悉喻小兰出租荔湾区中山七路隆庆北街8号103房，遂致电喻小兰协商租赁事宜。
20l4年6月13日，双方签订《租赁合同》，约定由ＸＸ凤承租涉案房屋用于经营，以便ＸＸ凤经营糖水店，店名为“糖不甩”。签订合同当日，ＸＸ凤已按约向喻小兰支付3000元租金及6000元押金。2014年6月19日，ＸＸ凤对涉案房屋进行了装修，并陆续购买经营所需的物品，期间ＸＸ凤自行进行了体检。根据案涉合同第二条第一项约定由ＸＸ凤自行办理有关证照，因此签订合同后，ＸＸ凤要求喻小兰协助提供所有证件材料以便办理相关证照。但是，喻小兰却强烈要求由其代ＸＸ凤办理相关证照，并保证一定办好，让ＸＸ凤放心经营。ＸＸ凤因此开始专心经营糖水店。2014年7月14日，ＸＸ凤接到广州市工商行政管理局荔湾分局发来的《责令改正通知书》，被告知构成无照经营，责令ＸＸ凤停止经营，按规定办理相关手续。ＸＸ凤再次要求喻小兰赶紧办理相关证照或提供涉案房屋相关证件材料以协助ＸＸ凤办证，喻小兰承诺很快就办好。2014年8月12日，广州市荔湾区食品药品监督管理局发来监督意见书要求办理“餐饮服务许可证”后才能从事餐饮服务活动。ＸＸ凤再次催促喻小兰办理，同时再要求喻小兰提供涉案房屋相关证件材料以协助办证，但喻小兰既不去办理相关证照，也不协助ＸＸ凤办理。2014年8月25日，荔湾金花街查处取缔无证无照经营工作办公室及荔湾工商分局西华工商所贴出提示：“根据《关于荔湾区办理﹤临时性经营场所使用证明﹥的实施意见》（荔查无（2012）1号），凡是利用商品房住宅从事餐饮的，一律不予审批通过《临时性经营场所使用证明》”。2014年9月9日，为了查明上述机关所贴出提示的内容，ＸＸ凤对涉案房屋的性质进行查册，才发现涉案房屋用途为“住宅”而非喻小兰欺骗所说的能用于商业用途经营。涉案房屋正是被“荔查无（2012）1号”意见所禁止用于从事餐饮等经营活动的，ＸＸ凤这才知道无法办理证照的真正原因。ＸＸ凤承租涉案房屋的目的系用于经营，因涉案房屋为住宅性质，根据相关规定，涉案房屋申请经营糖水店是不予准许的。
综上所述，依照合同法二百一十六条：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定，由于被告出租的房屋不符合双方约定的经营用途，致使无法实现承租经营的合同目的，故依法特诉至贵院，请求判令依法解除合同，由喻小兰赔偿ＸＸ凤所有损失。故反诉请求：1、判令解除ＸＸ凤与喻小兰之间签订的租赁合同；2、判令喻小兰向ＸＸ凤赔偿损失人民币43567.73元；3、判令喻小兰向ＸＸ凤退还两倍押金共计12000元；4、判令本案诉讼费用由喻小兰承担。
喻小兰原审辩称：其答辩意见与本诉起诉意见一致。
ＸＸ凤起诉时，提交了装修前后的对比图片、装饰工程预算表、相关收据、装修装修费用证明及附件证明人身份证，拟证明其花费24000元对涉案房屋进行装修。但预算表、收据、装修费用证明等为马某乙个人签名，马某乙也没有出庭作证确认。喻小兰亦对上述证据予以否认。
原审法院认为：喻小兰与ＸＸ凤签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。现喻小兰起诉及ＸＸ凤反诉均要求解除涉案合同，故喻小兰与ＸＸ凤签订的《租赁合同》，原审法院予以解除。ＸＸ凤于2014年6月13日接收涉案房屋后，仅支付了一个月的租金，喻小兰要求ＸＸ凤支付从2014年7月13日至交还涉案房屋之日止的租金，符合合同规定，原审法院予以支持。关于交还涉案房屋的时点问题，由于ＸＸ凤怠于将涉案房屋的钥匙交还给喻小兰，致其无法及时收回及使用涉案房屋，故应以ＸＸ凤实际交还钥匙（即2014年12月17日）为喻小兰实际收回涉案房屋时间，租金亦应计算至该日止。由于合同的内容均涉及ＸＸ凤将涉案房屋作经营用途，现该房屋因产权登记的用途为住宅致ＸＸ凤无法进行商业性质使用，喻小兰亦存在一定的过错，故喻小兰要求ＸＸ凤支付违约金的诉讼请求，原审法院不予支持。基于前述理由，ＸＸ凤要求喻小兰返还6000元押金的诉讼请求，原审法院予以支持。但ＸＸ凤亦应当知道涉案房屋是住宅用途，作商业用途存在一定的风险，ＸＸ凤也有过错，故其要求双倍返还押金的请求，于理不合，原审法院不予支持；ＸＸ凤在签订涉案合同时，理应对合同所涉的房屋用途进行审查，以便保证涉案房屋符合其商业用途。现ＸＸ凤称对涉案房屋的用途不清楚，于理不合。且ＸＸ凤为证明装修及设备存在实际损失，但证明装修产生费用的证据不符合法律规定，原审法院不予采纳；ＸＸ凤已自行收回涉案房屋内的设备，不存在该部分损失的情况。故ＸＸ凤要求喻小兰赔偿装修及设备实际损失的诉讼请求，没有事实根据和法律依据，原审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十三条、第二百二十六条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审法院于2015年3月5日判决如下：一、自本判决发生法律效力之日，解除喻小兰与ＸＸ凤签订的《租赁合同》。二、自本判决发生法律效力之日起30日内，ＸＸ凤将自2014年7月13日起至2014年12月17日止的租金一次性支付给喻小兰（按每月租金3000元计付）。三、自本判决发生法律效力之日起30日内，喻小兰向ＸＸ凤返还押金6000元。四、驳回喻小兰的其它请求。五、驳回ＸＸ凤的其它反诉请求。
判后，ＸＸ凤不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院对喻小兰严重违约的行为认定为存在“一定过错”，却毫无依据地认定ＸＸ凤“应当知道案涉房屋是住宅用途，也有过错”，有失司法正义公平。1、案涉合同已明确约定ＸＸ凤承租房屋的目的为经营，必定会设立工商主体。然而，喻小兰作为出租方明某案涉住宅用房不能办理营业执照，案涉住宅房不符合案涉合同之约定，却仍然签订合同收取租金，既没有履行对案涉房住宅用途的告知义务，也没有履行提供相关证明材料以协助ＸＸ凤办证的义务，致使ＸＸ凤无法经营使用，遭受了巨大的经济损失，其行为已构成严重根本违约，存在重大过错，并不是原审法院简单地认为所谓的存在一定过错而已。2．原审法院毫无依据地推理认定ＸＸ凤应当知道案涉房为住宅用途是错误的，其推理逻辑不符合常理。首先，ＸＸ凤是要租赁商业经营用途的店铺来合法经营糖水店的，且从案涉合同的约定就能明显看得出ＸＸ凤的目的是经营，如果明某是住宅用途而非商业用途的房产，ＸＸ凤不会租赁案涉房屋。其次，喻小兰在签订合同时谎称是旺铺出租，且在原审第一庭审中亦承认与ＸＸ凤签订案涉合同时没有附上案涉房房产证，没有尽到对案涉房屋为住宅用途的告知义务，剥夺ＸＸ凤对租赁物的知情权。最后，在交付案涉房后，ＸＸ凤经营需要办理营业执照和卫生许可证，需要喻小兰提供案涉房的房产证及业主的身份证件等资料协助办理，但喻小兰却一直以其替ＸＸ凤办理证件即可，一直拒绝向ＸＸ凤提供案涉房的房产证及业主的身份证件等办证资料。综上，在喻小兰故意隐瞒案涉房用途性质，且ＸＸ凤多次要求喻小兰提供案涉房房产证等办证资料而被拒绝的情况下，ＸＸ凤不知道涉案房屋性质是合情合理的，不存在过错。二、案涉合同解除的时间应为2014年9月15日。2014年9月9日，ＸＸ凤到房管局查册后才得知喻小兰故意隐瞒租赁物的住宅性质。于是，在2014年9月15日ＸＸ凤向喻小兰提出解除案涉合同，并要求喻小兰赔偿相应的损失，喻小兰不同意赔偿，但同意解除案涉租赁合同，并要求ＸＸ凤在2014年9月15日搬走。ＸＸ凤也
在2014年9月16日搬清所有物品，即日起再也没有占有、使用案涉房。因此，案涉合同解除的时间应为2014年9月15日。三、原审法院认定ＸＸ凤需要支付自2014年7月13日起至2014年12月14日止，按每月租金3000元计付的租金共计一万五千元给喻小兰没有事实及法律依据。如上所述，一是喻小兰没有提供符合案涉合同约定的租赁物，致使无法实现合同目的，已构成根本违约，根据《合同法》第六十七条的规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求”，因喻小兰没有先履行按约提供符合经营用途的租赁物的义务，造成ＸＸ凤一直无法经营使用案涉租赁物，因而ＸＸ凤不用再支付租金，以免因喻小兰的在先违约行为而造成ＸＸ凤经济损失的进一步扩大，也是合法、合情、合理的。退一步来说，双方已于2014年9月15日解除案涉合同，喻小兰要求ＸＸ凤于2014年9月15日搬离，ＸＸ凤已在2014年9月16日起再也没有占有、使用案涉房。即使需要支付租金，也只能计付至2014年9月15日为止，而且也不能按照案涉租赁合同所约定租金来缴纳，由于案涉房屋属于住宅用途，应参照案涉房屋所在地段的住房租金支付，再结合喻小兰严重违约行为的过错程度，酌情也只支付500元／月。四、原审法院不支持退还双倍押金、赔偿装修费用损失是错误的，于理不合。ＸＸ凤已向原审法院提供了装修前后案涉房屋照片、装修收据、装修费用证明等证据已构成完整的证据链，足以证明ＸＸ凤在接收案涉房屋后进行了装修，并产生相应的装修费2.4万元的事实，且喻小兰也没有提供相反的证据予以反驳。装修案涉房必然会产生装修费用，这个事实是无可厚非的。然而，原审法院查明认定了ＸＸ凤确实有对案涉房屋进行装修，却不支持装修费用损失的赔偿是于理不合的。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定：“因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”，本案中，喻小兰的严重违约行为导致合同无法履行及解除，因此，应当承担退还双倍押金、赔偿案涉房屋装修费用损失等违约责任。综上，ＸＸ凤请求本院：1、撤销（2014）穗荔法民三初字第2262号民事判决的第一项，改判为ＸＸ凤与喻小兰签订的《租赁合同》于2014年9月15日解除；2、撤销（2014）穗荔法民三初字第2262号民事判决的第二项，改判为ＸＸ凤无需支付自2014年7月13日起至2014年12月14日止，按每月租金3000元计付的租金共计1.5万元给喻小兰；3、撤销（2014）穗荔法民三初字第2262号民事判决的第三项，改判为喻小兰向ＸＸ凤退还双倍押金共计1.2万元；4、撤销（2014）穗荔法民三初字第2262号民事判决的第五项，改判为喻小兰向ＸＸ凤赔偿损失（装修费用）2.4万元；5、判令喻小兰承担本案的全部诉讼费用。
喻小兰答辩称，双方当事人签订的租赁合同没有显示ＸＸ凤租赁案涉房屋的用途，ＸＸ凤拖欠租金，违约在先，应当由ＸＸ凤承担违约责任。另外，ＸＸ凤没有交付案涉房屋钥匙给喻小兰，导致喻小兰迟延收回房屋。
经查，原审法院查明事实清楚，本院予以确认。
本案二审诉讼期间，ＸＸ凤申请证人马某乙出庭作证，拟证明案涉房屋装修的过程。马某乙称2014年6月份ＸＸ凤的父亲委托其帮ＸＸ凤装修案涉，分三次付款，共计款项24000元。
本院认为，关于合同解除的归责问题，案涉房屋用途为住宅，ＸＸ凤承租案涉房屋将其用作商业经营，因案涉房屋产权登记用途为住宅，导致ＸＸ凤无法使用案涉房屋从事商业经营活动，不能实现合同目的。喻小兰明某案涉房屋用途为住宅，而将案涉房屋租赁给ＸＸ凤用作经营使用，其对合同的解除存在过错。同时，ＸＸ凤在签订合同时，理应对案涉房屋的用途进行谨慎审查，明确案涉房屋是否满足其经营用途要求，ＸＸ凤在签订合同时未对案涉房屋用途进行审查，其亦存在过错。案涉合同的解除不可归责于单方，ＸＸ凤上诉称ＸＸ凤不存在过错，缺乏理据，本院不予采纳。原审法院判决喻小兰向ＸＸ凤返还押金6000元，并无不当。
关于租金问题，ＸＸ凤于2014年9月16日自行将案涉房屋内的全部物品搬清，直至2014年12月17日才将案涉房屋钥匙交还给喻小兰，即ＸＸ凤于2014年12月17日才将案涉房屋交还给喻小兰，由此造成的损失，应由ＸＸ凤承担。原审法院判决ＸＸ凤按每月租金3000元的标准向喻小兰支付自2014年7月13日起至2014年12月17日止的租金，并无不当。
关于装修损失的问题，ＸＸ凤未能提供充足证据证实其装修残值损失，对ＸＸ凤要求喻小兰赔偿装修损失的诉讼请求，本院不予支持。
综上，ＸＸ凤的上诉请求和理由均不成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1175元，由上诉人ＸＸ凤负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
代理审判员 陈慧芳
代理审判员 黄春成
二〇一五年十月十日
书 记 员 杨仁义