四川省南充市高坪区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）高坪民初字第1744号
原告：唐能斌，男
原告：蒋尧华，女
原告：周国干，男
原告：李进君，女
原告：周凤碧，女
原告：杨佳勇，男
原告：周国蓉，女
原告：牛富俊，男
原告：青世华，女
原告：白光和，男
原告：赵志强，男
原告：左林英，女
原告：蒲茂森，男
原告：汤桂华，女
原告：谭桂英，女
原告：杨宏，女
原告：杨静，女
原告：王正兰
原告：杨泽儒，男
原告：陈萍，女
原告：张国胜，男
原告：杨慧玲，女
原告：罗玲，女
原告：李堃，男
原告：张友斌，男
原告：何小玲，女
诉讼代表人：周国干
周凤碧，基本情况同上。
周国蓉，基本情况同上。
青世华，基本情况同上。
以上26位原告的共同委托代理人：赵林，男，
被告：文旭东
委托代理人：邓伟杰，四川辽原律师事务所律师。
第三人：杨汉军，男，
第三人：郭容权，男，
第三人：田家树，男，
第三人：南充市高坪区人民政府
法定代理人：王体刚，区长。
委托代理人（特别授权）：赵成，男
原告唐能斌、蒋尧华、周国干、李进君、周凤碧、杨佳勇、周国蓉、牛富俊、青世华、白光和、赵志强、左林英、蒲茂森、汤桂华、谭桂英、杨宏、杨静、王正兰、杨泽儒、陈萍、张国胜、杨慧玲、罗玲、李堃、张友斌、何小玲诉被告文旭东，第三人杨汉军、郭容权、田家树，第三人南充市高坪区人民政府（以下至判决主文前简称高坪区政府）房屋租赁合同纠纷一案。本院于2012年4月16日依法作出（2011）高坪民初字第854号民事判决。宣判后，原告唐能斌等人不服该判决上诉至四川省南充市中级人民法院。2012年8月13日，四川省南充市中级人民法院依法作出（2012）南中法民终字第930号民事裁定书，以原判决违反法定程序、漏列次承租人为由裁定撤销原判、发回本院重审。
本院于2012年8月29日重新受理本案。重审中，原告蒋尧华、李进君、杨佳勇、牛富俊、白光和、左林英、汤桂华、杨宏、杨静、杨泽儒、杨慧玲、李堃、何小玲于2013年5月30日申请并经本院准许作为共同原告参加诉讼；本院依法通知杨汉军、郭容权、田家树及高坪区政府作为第三人参加诉讼。同时，因南充市顺庆区人民法院受理了被告文旭东与第三人高坪区政府的行政诉讼案，故本院依法于2012年10月30日中止审理本案。2013年10月31日，本院恢复审理本案。2013年11月12日，本院依法由审判员谢海燕担任审判长与审判员何晓莉、人民陪审员李文双重新组成合议庭，书记员蒋妍担任法庭记录，对本案公开开庭进行了审理。原告的诉讼代表人周国干、周凤碧、周国蓉、青世华及原告的共同委托代理人赵林，被告文旭东及委托代理人邓伟杰，第三人杨汉军、郭容权、田家树，高坪区政府的特别授权委托代理人赵成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：1999年原告与被告之妻刘明菊协议合伙购买座落于高坪区祥和街19号房地产，有证面积1360.60平方米，无证面积733.26平方米未写进合同。因该宗房地产属合伙按份购房，全体合伙人一致同意整体出租。2010年2月2日，原告与被告签订了房屋租赁合同。合同规定，年租金7万元，租金总额105万元，租期15年。合同规定了变更解除与终止、违约责任、免责条款。合同签订后，被告除依照合同缴清了房租费外，其余条款拒不执行，特别是在改动房屋结构时根本不向原告书面报告。高坪区政府对清溪河改造时，要求拆除座落在清溪河祥和街19号房屋，原告为了支持政府工作，与被告多次协商，均达不成协议。为了维护原告的合法权益，支持高坪区政府的工作，特诉至法院，请求判令：1、解除原、被告双方于2010年2月2日所签订的《房屋租赁合同》，2、被告向原告支付违约金136500元(算至开庭之日止)，3、诉讼费由被告承担。
被告辩称：原告主张解除合同不成立。解除合同只有以下情形1、被告方违约。2、因不可抗力。3、特殊情形，才能构成合同解除。本案无以上情形，且合同的法定解除权只能由法律明确规定，政府征收拆迁不是法定解除的情形，故解除合同条件不成立。原告要求赔偿违约金及承担诉讼费不应支持，因被告按期给付了租金，对房屋改善装饰并未改变主体结构。所以被告方并未违约。综上原告诉请不应支持。同时原告个别人与区政府签订的协议只对产权人和次承租人进行了补偿，未对主承租人即文旭东进行补偿，且产权人文旭东亦未签字同意，故协议是无效的。
另外，即使政府必须拆迁，那么解除合同也应当赔偿我的损失。我的损失共有136000元+207500元+60800元+2908000元=3312300元。损失有以下几部分。第一部分直接损失：1、原告应付我损失136000元。2011年2月17日会议纪要，原被告共同确认赔付文旭东整栋楼整治费96000元和延迟分租时损失40000元合计1360000元。2、杨汉军、郭容权欠我直接的租金损失207500元。次承租人杨汉军于2010年2月25日与我签订租赁合同，租期从2010年3月8日至2018年3月7日止，共8年。杨汉军欠租金的时间段为：2012年3月8日——2013年3月7日，年度欠房租50000元，欠2013年3月8日至2013年10月7日共7个月房租计87500元，优惠减免2个月房租25000元后，尚有112500元未支付给我，抵扣押金30000元，杨汉军实际欠我房租82500元。次承租人郭容权于2010年4月2日与我签订了租赁合同，租期从2010年5月15日至2016年5月14日止，共6年。郭容权欠租金的时间段为：2012年5月15日——2013年5月14日，年度房租96000元，欠2010年5月15日至2013年9月15日共4个月房租计33000元，尚有129000元未支付给我，抵扣押金5000元，郭容权实际欠房租125000元。二人共欠我租金合计207500元。3、任洪等人的租金损失60800元。因原告违法对后院平房和负一楼的次承租人采取停水停电、拆除用电设施等措施，强迫撵走此房屋的次承租人。后院平房和负一楼有房间大小11间，总面积为356平方米，被撵走的次承租人有任洪、郑联合、张家明、潘容等，年租金为30400元。2010年——2013年租金未收回额度达到60800元。这部分损失应由原告赔偿。第二部分预期利益损失2908000元（738000元+2170000元）。（1）、原杨汉军、郭容权合同期未届满就被原告解除合同的损失，即文旭东与他人已签租赁合同的未履行部分的预期利益。杨汉军合同剩余期限尚有4年6个月，计租金675000元，郭容权合同剩余履行期限尚有2年8个月，计租金273000万元，在与文旭东应向原告缴纳的租金品迭后，文旭东应当获得的绝对净收益为738000元。（2）、杨汉军等人合同期限届满后文旭东与原告房屋租赁合同的剩余合同履行期限所产生的预期利益。剩余合同期限7年，参照杨汉军等人的已租合同价格，剩余合同期限文旭东应收租金2660000元，在与文旭东应向原告缴纳的租金品迭后，文旭东应当获得的绝对净收益为2170000元。
第三人杨汉军在庭审中称：文旭东将座落于高坪区祥和街19号6幢地面2-4层、一楼门面3、4号两通出租给我。约定租期8年，年租金150000元，保证金30000元。同时，约定了其他权利义务。2011年2月公告征收房屋，同年7月27日文旭东告知我们搬迁。2013年10月12日我们搬迁完毕，并于当日领到补偿款1689355.40元。从通知搬迁到现在停业二年，我损失了500000元左右，合同期未做满损失有300000左右，合计损失800000元。要求文旭东赔偿。另外，2011年7月27日以后的房租和保证金要求文旭东退还。
第三人郭容权、田家树在庭审中称：文旭东将座落于高坪区祥和街19号6幢一楼门面1、2、5、6、7号及半地下层250平方米出租给郭容权。约定租期6年，年租金90000元，保证金5000元。同时，约定了其他权利义务。2010年6月22日，郭容权又将其中的5、6、7号门面转租给田家树。2011年2月公告征收房屋，同年7月27日文旭东告知我们搬迁。2013年8月20日我们二家搬迁完毕，并于当日领到我们认可的评估方案中的补偿款181336元和140220元。从通知搬迁到现在停业二年以及合同期未做满的损失很大，我们要求文旭东赔偿200000元。另外，2011年7月27日以后的房租和保证金要求文旭东退还。
原告提供如下证据证明其主张成立：
1、1999年12月23日自愿合伙购房协议。
2、2010年2月2日原被告签订的房屋租赁合同。
3、2011年7月26日终止合同通知。
4、2011年1月5日指挥部函件。
5、2011年2月14日的《房屋征收搬迁公告》。
6、2011年3月25日《征收决定》。
7、2011年8月11日《征收与补偿安置协议书》。
8、2011年8月16日房东给承租人的告知书。
9、2011年7月29日评估报告。
10、2011年4月12日原告收被告2011年3月—2012年3月房租70000元的收条。
11、原告的身份证明及土地房产证。
12、2011年12月30日高坪区政府付给原告代表周国蓉的补偿安置款3016636.07元及2013年9月高坪区政府又借了1000000元给原告。
13、2013年6月4日原告列杨汉军、郭容权、田家树的分配明细。
14、杨汉军、郭容权、田家树的搬迁承诺及收款收据。
以上主要证明房屋被高坪区政府依法征收，原告为支持政府工作同意政府的拆迁补偿安置方案，高坪区政府征收行为合法。另外，被告将厕所改成卧室等改变了房屋结构，所以应解除合同。原告现已收了高坪区政府4016636.07元补偿安置款，杨汉军、郭容权、田家树已搬迁完毕并领取完补偿款，交接手续已办完，房屋已腾空交拆迁公司。
被告质证意见：1、唐能斌与文旭东签订的租房合同明确约定了违约金的支付标准，但我方以这个来主张违约金过高。所以，我方以直接损失和间接损失来主张。2、政府的搬迁公告不符合法律规定，拆迁行为是违法的。文旭东行政诉讼案败诉是因过诉讼时效而不是实体问题败诉。3、原告与政府签订的“补偿协议”是无效的。协议的乙方栏签字只有其中原告二人签名，而委托签名实际上是另外四个人而非签名的二个人。补偿协议只对次承租人进行了补偿，而对承租人文旭东的补偿未涉及。政府转的300多万人民币被几个产权人占用，直到2013年8月才打给次承租人，从而导致这场纠纷。4、“告知书”不具法律效力。5、“评估报告”未得到承租人的认可，是政府单方面的，不合法。6、“收条”真实性无异议，关联性有异议。7、对当事人的身份信息真实性、合法性、关联性无异议。
第三人杨汉军、郭容权、田家树的质证意见：原告提供的证据我们没异议，政府怎么补偿我们虽没签字，但今年我们同意这个补偿方案。我们已按评估报告领了补偿款。
第三人高坪区政府的质证意见：对原告提供的证据无异议。
被告文旭东提供以下证据证明其主张成立：
1、2010年2月2日原被告签订的房屋租赁合同。
2、付原告二次租金的收条。
3、2011年2月17日会议纪要。
4、2010年2月25日、2010年4月2日与杨汉军、郭容权签订的《房屋租赁合同》
5、与任洪、郑联合、张家明、潘容签订的《租房协议》
以上证明：1、原被告的租赁关系存在，被告与第三人以及与任洪的租赁关系存在。被告少收了二个月租金。2、租赁合同履行期内被告交了租金，无违约行为。3、原告方同意补偿我直接装修费等136000元。4、我方答辩状中与第三人杨汉军等人租金直接损失207500元。与任洪等人租金直接损失60800元。预期利益损失2170000元。
原告的质证意见：对被告提供的证据真实性无异议，但达不到证明目的。
第三人杨汉军、郭容权、田家树的质证意见：对以上证据无异议。
第三人高坪区政府的质证意见：这是他们内部问题，不发表意见。
第三人田家树、郭容权提供证据如下：
1、2011年7月27日《终止合同通知》
2、郭容权、田家树《房屋租赁合同》
以上证明我们接到通知后就没经营了，等待拆迁。
原告的质证意见：对其真实性无异议，证明目的有异议，他们一直在经营，宾馆一直经营到2013年国庆节后才搬迁。
被告的质证意见：与原告相同。
第三人区政府的质证意见：真实性无异议。
第三人区政府提供证据如下：
1、2011年3月25日《征收决定》
2、顺庆区人民法院和南充市中级人民法院《行政裁定书》
3、2011年8月11日《征收与补偿安置协议书》。
4、付款依据。
以上证明政府是依法征收，程序合法。对搬迁、停产、停业达成一致意见并进行了履行。我方先付了300多万元给原告代表周国蓉，第二次支付了100万元，后面大量的补偿未给付的原因在于约定业主腾空交房再给付，由于业主未及时腾空交房，所以业主要承担相应的责任。导致房屋现在才交被告也有责任。
原告的质证意见：对证据无异议，我们收款也是事实，但由于当时经营户不搬迁，所以没腾房。他们分别于今年八月和十月搬迁完毕。房子现已全部腾空。
被告的质证意见：对证据1、2已进行了答辩，对证据3应出示委托书，协议中漏列对文旭东的补偿事项，房屋当时未交不是我方责任。
第三人杨汉军、郭容权、田家树的质证意见：没有异议。
上述证据经举证、质证及当事人的陈述，本院重审中对案件事实作如下认定：
1999年12月23日，原告唐能斌等人签订一份《自愿合伙购房协议》，该协议约定，原告唐能斌等14户(含被告在内)自愿合伙出资购买南充申光织造有限公司的座落于南充市高坪区高坪镇祥和街19号6幢的房地产(房屋建筑面积1360.60平方米)，房地产产权按出资比例按份共有，房地产的租金收入扣除办证等费用后按出资比例分享。原告唐能斌持房地产证主证，其余人员均持副证。2010年8月11日，高坪区高坪镇祥和街19号6幢房屋的产权实际办到了13户原告夫妇、被告文旭东及妻子刘明菊共计14户家庭的名下。产权证上登记的房屋所有权形式为按份共有，房屋建筑面积为1360.60平方米，总层数为5层，用途为非住宅。2010年2月2日，经13户原告及被告文旭东妻子刘明菊一致同意，原告唐能斌作为代表(甲方)与被告文旭东(乙方)签订了一份《房屋租赁合同》。该合同约定：1、甲方将位于高坪镇祥和街19号6幢建筑面积1360.60平方米的房屋出租给乙方使用，租期15年，从2010年3月6日起至2025年3月5日止，租金每年为70000元，租金总额为1050000元。2、乙方向甲方承诺，租赁房屋作为合法经营使用。3、房屋租赁期间，乙方未经甲方同意，整体转租房屋、拆改变动房屋结构以及拖欠房租累计1个月以上，甲方均有权解除合同，收回出租房屋。4、免责条件。因不可抗力致使合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任；因国家政策需要拆除或改造租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任。5、违约责任。甲方提前收回房屋或不能按时将房屋交付乙方经营的，应按照日租金的100%向乙方支付违约金，若违约金不足弥补乙方损失的，还应承担赔偿责任；乙方未经甲方同意，整体将房屋转租、拆改变动房屋结构或损失房屋、拖欠房租累计1个月以上等，应按日租金的100%向甲方支付违约金；若违约金不足弥补甲方损失的，还应负责赔偿。上述房屋租赁合同生效后，被告文旭东于2010年3月6日交纳了房屋租金70000元，原告唐能斌给其出具了收条，并代表所有原告将高坪区祥和街19号6幢房屋交付被告文旭东使用，被告文旭东即对该幢房屋进行整治。2010年2月25日，被告文旭东与第三人杨汉军签订了《房屋租赁合同》，将自己承租的高坪区祥和街19号6幢房屋地面2-4层楼全部及一楼河道一侧顺数第3、第4两通门面约80平方米转租给杨汉军用于开办商务宾馆(鑫瑞商务宾馆)。该合同约定租期8年，每年租金150000元，保证金30000元。2010年4月2日，被告文旭东与第三人郭容权签订了《房屋租赁合同》，将高坪区祥和街19号6幢房屋的半地下层250平方米及一楼河道一侧顺数第1、第2、第5、第6、第7门面转租给郭容权用于经营餐饮（郭串串）。该合同约定租期6年，每年租金90000元，年递增3000元，保证金5000元。2010年6月22日，第三人郭容权又将第5、第6、第7门面转租给田家树用于经营餐饮（田砂锅）。2010年-2011年，被告文旭东与任洪、郑联合、张家明、潘容签订了《租房协议》，二年租金为60800元。2011年4月12日，被告文旭东第二次向原告交纳房屋租金70000元，原告唐能斌给其出具了收据。
高坪区政府决定对清溪河进行综合整治，需对清溪河沿岸包括高坪区祥和街19号6幢的房屋进行拆迁。2011年1月4日，高坪区人民政府给其下属安汉广场改扩建工程指挥部发出高府函(2011)2号批复，同意该部与项目范围内清溪河南岸石油地调处河东石油机械厂、鑫瑞商务宾馆等单位协商处理土地收储和房屋拆迁等相关事宜，确保项目建设高效有序推进。2011年1月5日，安汉广场改扩建工程指挥部给第三人杨汉军经营的鑫瑞商务宾馆发出书面函，称根据高坪区人民政府函(2011)2号文件的批复，将对该宾馆的房屋予以拆迁，土地予以收储，以保障清溪河综合整治工程的顺利推进，请该宾馆协助做好房屋拆迁安置及土地收储事宜。2011年1月11日，原告唐能斌给被告文旭东发出通知，该通知称，接高坪区人民政府高府函(2011)2号文件，高坪区祥和街19号6幢房屋属拆迁和收储范围，请做好拆迁前的各项准备工作。2011年4月26日，安汉广场改扩建工程指挥部给高坪区祥和街19号6幢房屋的产权人发出通知，称为加快高坪区清溪河改造建设项目的实施，经区政府及相关部门批准，将对祥和街19号6幢的房屋进行征收和搬迁，请尽快处理好与鑫瑞宾馆等承租户以及房屋搬迁相关事宜，见通知后前来我部办理房屋征收补偿相关手续。2011年7月26日，原告唐能斌给被告文旭东发出一份《终止合同通知》，该通知称：因高坪区政府对清溪河进行综合整治，出租给被告文旭东的房屋将全部被拆除，应终止房屋租赁合同，请尽快做好停业搬迁工作。被告文旭东在上述通知中批注：本人作为房屋产权人之一和房屋承租方并未同意区政府的拆迁方案，也未在拆迁承诺书上签字，本人持有异议，不存在终止合同，请甲方按相关程序办理。2011年7月29日，四川立信房地产土地评估公司依据安汉广场改扩建工程指挥部的委托对祥和街19号房屋及室内装饰物、附属设施等进行了评估，并出具了评估报告。2011年8月11日，根据该评估报告，原告周凤碧、青世华代表原告与安汉广场改扩建工程指挥部签订了《房屋征收与补偿安置协议书》，同意按货币补偿方式办理征收补偿安置事宜，货币补偿总额为10009635.58元。协议中对各方补偿明细分配有二部分：1、产权人部分，产权人按产权面积有证和无证部分共计补偿8024405.4元，另围墙、条石堡坎共计补偿42600元。2、经营户部分，其中杨汉军鑫瑞宾馆装饰装修补偿费1455900元；郭容权串串火锅装饰装修补偿费173400元；田家树砂锅装饰装修补偿费134000元。设备停产停业补助费30627.18元，搬家费6803元，设备拆、装转运费141900元。
嗣后，原、被告间就房屋租赁合同是否需要解除多次协商无果，被告文旭东认为自己作为产权人之一未同意补偿安置协议，且作为承租人亦未得到补偿，三个次承租人即杨汉军、郭容权、田家树又对原告与高坪区政府达成的协议中对三人的补偿金额不认可，于是拒不搬迁仍继续经营。原告无法按时将房腾空交给高坪区政府，同时亦领不到余下补偿款。为此，原告遂向本院起诉。原审中，原告提交了于2011年9月拍摄的出租房照片数张，据此称被告改变了房屋主体结构，违反了合同的约定，房屋租赁合同应予解除。重审中，原告申请对房屋结构进行鉴定，后又申请撤销鉴定。现以政府拆迁为由仍然请求判令解除房屋租赁合同。重审中，被告文旭东诉高坪区政府房屋征收决定一案经顺庆区人民法院和南充市中级人民法院以过诉讼时效为由，裁定驳回了文旭东的起诉。
另查明，2013年8月至10月，杨汉军等三人同意原告与高坪区政府原签订的安置补偿协议中对他们的补偿金额，自愿搬迁。原告根据评估报告和安置补偿协议对产权人和第三人杨汉军、郭容权、田家树进行了分配明细，将停产停业补助费和搬家费分摊到杨汉军、郭容权、田家树及产权人。2013年8月14日郭容权、田家树搬迁完毕，郭容权获得装饰装修补偿费173400元，停产停业补助费6696元，搬家费1240元，合计181336元。田家树获得装饰装修补偿费134000元，停产停业补助费5580元，搬家费620元，合计140200元。2013年10月12日，杨汉军搬迁完毕并获得装饰装修补偿费1455900元，停产停业补助费17233.38元，搬家费4322.05元，设备拆、装转运费141900元，其他70000元。合计1689355.43元（其中其他部分70000元是高坪区政府另补给杨汉军漏算部分的补助）。
还查明，杨汉军签订租赁合同后共付给文旭东保证金30000元，第一年租金150000元，第二年租金100000元，之后未再付租金。郭容权签订租赁合同后共付给文旭东保证金5000元，第一年租金90000元，第二年租金93000元，从2012年5月15日起未再付租金。2011年原告撵走后院平房及负一楼的承租人任洪、郑联合、张家明、潘容。
认定上述事实，有上述证据，原、被告及第三人的陈述等在卷佐证。
本案争议的焦点，1、原被告双方签订的《房屋租赁合同》是否符合解除条件，是否应当解除？2、被告文旭东的直接损失和间接损失是否应获得赔偿?3、第三人杨汉军、郭容权、田家树主张的退还保证金和赔偿损失是否支持？
本院重审认为：原、被告间签订的《房屋租赁合同》，是在自愿平等协商的基础上订立的，系双方的真实意思表示，内容亦不违反国家法律、法规的禁止性规定，该合同合法有效。双方均应严格遵照执行。合同生效后，被告按时向原告交纳了房屋租金，在履行合同义务中无违约行为，故原告要求被告支付违约金136500元无理，本院不予支持。原、被告签订的《房屋租赁合同》中虽没有约定政府征收拆迁是解除合同的条件，但该合同中约定了“因不可抗力致使合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任；因国家政策需要拆除或改造租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任”的免责条款。实际上该条款就是双方约定解除的一个条件。况且，本案中，高坪区政府作出的行政征收行为至今没有被撤销或被确认违法，故应当属合法有效的行政行为。合法的政府征收拆迁行为必然导致当事人无法履行合同，应当属于不可抗力的范畴。现次承租人即本案第三人杨汉军、郭容权、田家树已搬迁完毕，高坪区政府也支付给原告部分安置补偿款，故原被告签订的《房屋租赁合同》已无法继续履行。因此，原告现以政府征收拆迁为由主张解除与被告签订的《房屋租赁合同》有理，本院予以支持。
关于被告文旭东的直接损失和间接损失是否应获得赔偿的问题。一、虽然原被告签订的《房屋租赁合同》中约定了因国家政策需要拆除房屋给双方造成损失的，互不承担责任。但原被告双方在高坪区政府与原告签订安置补偿协议前的《会议纪要》中，原告同意补偿被告文旭东租房后对房屋的整治等费用136000元，该费用应当认定是被告文旭东在原告处租房后对房屋的添附。且《会议纪要》是双方当事人的真实意思表示，本院予以认定。因此，被告文旭东要求原告补偿136000元直接损失有理，本院予以支持。二、因原告在拆迁初期即2011年撵走后院平房及负一楼的承租人任洪、郑联合、张家明、潘容，导致被告文旭东租金损失60800元，其责任应由原告承担。因此，被告文旭东要求原告补偿60800元直接损失有理，本院予以支持。三、虽然高坪区政府的征收拆迁行为导致原被告签订的《房屋租赁合同》解除，而高坪区政府与原告签订安置补偿协议时的补偿明细表中又只对房屋产权人和经营户进行了补偿，未对承租人文旭东进行相应补偿。即使原被告双方在《房屋租赁合同》中约定了免责条款，但该约定不能对抗政府在拆迁过程中应该对承租人文旭东的补偿，且被告文旭东是产权人之一，按照拆迁相关规定，政府还应当与被告文旭东夫妇达成安置补偿协议。现由于高坪区政府未与文旭东签订补偿协议，按照法律规定，本院在本案中不予处理文旭东要求高坪区政府补偿的事宜。因此，被告文旭东辩称由于该安置补偿协议损害了自己的预期利益损失200余万元，本案不予处理，由被告文旭东另行向高坪区政府主张权利。四、被告文旭东辩称近一年多未收到杨汉军、郭容权、田家树的租金，造成损失20余万元，要求原告和高坪区政府赔偿。本院认为这属于另一法律关系，本案不予处理。文旭东可另行向杨汉军、郭容权、田家树主张权利。故文旭东主张在本案中处理该笔损失无理，本院不予支持。
关于第三人杨汉军、郭容权、田家树主张的退还保证金和赔偿损失是否支持的问题。由于杨汉军、郭容权、田家树要求文旭东退还保证金和赔偿损失属于另一法律关系，本案不作处理。
综上，为了保护各方当事人的合法权益，为化解矛盾，平衡各方利益，减少当事人的讼累，本院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条，《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、解除原被告之间签订的《房屋租赁合同》；
二、原告唐能斌等人补偿被告文旭东房屋整治等费用136000元；
三、原告唐能斌等人补偿被告文旭东后院平房及负一楼租金损失60800元；
四、驳回原告唐能斌等人的其他诉讼请求。
案件受理费6300元由原告唐能斌等人负担（原告已于2011年9月13日在原审中交纳2300元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。
审 判 长 谢海燕
审 判 员 何晓莉
人民陪审员 李文双
二〇一四年八月二十二日
书 记 员 蒋 妍