湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三终字第05446号
上诉人（原审原告）湖南盈富置业有限公司，住所地湖南省长沙市天心区坡子街168号。
法定代表人蔡育杰，董事长。
委托代理人文颖，湖南金州律师事务所律师。
委托代理人熊依凡，湖南金州律师事务所律师。
上诉人（原审被告）郑孝良。
委托代理人黄玉麟，广东志南律师事务所律师。
上诉人湖南盈富置业有限公司（以下简称盈富公司）与上诉人郑孝良租赁合同纠纷一案，双方均不服湖南省长沙市天心区人民法院作出的（2014）天民初字第3420号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。郑孝良在提出上诉后，逾期未预交上诉费，本院已另行作出（2015）长中民三终字第05446-1号民事裁定书，裁定按郑孝良自动撤回上诉处理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，盈富公司系长沙市天心区坡子街216号青和购物中心A、B栋310号商铺所有权人（产权证编号：长房权证天心字第××号）。2011年9月26日，盈富公司（出租方）与郑孝良（承租方）签订《商铺租赁合同》，约定：“购物中心”是指着落在长沙市天心区坡子街216号的悦方IDMALL（原青和购物中心A、B栋商场部分）；出租方出租给承租方的商铺位于购物中心第三层编号为L357号商铺，该商铺仅供承租方用作经营或销售VIFPA（品牌）的服饰；租赁面积为117.59平方米；合同租赁期为2年，自交付日起连续计算，出租方应提前5日书面通知承租方该商铺的具体交付日期，承租方应在出租方书面通知的交付日期前办理该商铺的验收交付手续；自该商铺交付日起，承租方可享有30日装修免租期，该期间内承租方仍需按合同规定交纳实际发生的物业管理费等费用；承租方应自装修免租期届满之次日或承租方开业日（两者中以较早者为准）起支付租金，双方同意租金按商铺可出租面积计算如下，第一个租赁年每月租金为人民币380元／平方米／月（合计人民币44684.20元／月）（“保底租金”）或该月营业额21%（“提成租金”），以较高者为当月适用租金；第二个租赁年每月租金为人民币418元／平方米／月（合计人民币49152.62元／月）（“保底租金”）或该月营业额22%（“提成租金”），以较高者为当月适用租金；承租方应于每历月1日前向出租方支付当月的保底租金，如当月的提成租金较当月的保底租金为高，承租方须于次历月10日内向出租方缴纳该差额；租赁期内，承租方应于每历月1日前向出租方或其指定的管理公司按人民币70元／平方米／月支付当月的物业管理费，合计人民币8231.30元／月，物业管理费按该商铺可出租面积计算，承租方应当在办理该商铺交付手续时向出租方支付装修免租期内的物业管理费等共计人民币4115.65元；上述物业管理费不包括承租方因承租该商铺而产生的水、电、燃气等费用，承租方应根据实际发生金额自行承担前述费用；租赁期内，自起租日起，承租方应于每历月1日前按人民币10元／平方米／月向出租方支付当月的宣传推广费，合计人民币1175.90元／月；若本合同提前终止的，则承租方应立即返回该商铺并于合同终止之日起7日内向出租方付清尚未支付的全部费用；若承租方欠缴租金、物业管理费等应向出租方交纳的其他费用达30日以上，不影响出租方此期间向承租方收取租金、物业管理费等其他费用的权利；承租方应在合同签署后5日内向出租方足额支付相当于3个月保底租金、物业管理费以及宣传推广费总和之金额共计人民币162274.20元整的保证金；在合同终止时，承租方应当在合同终止当日或出租方通知的日期将该商铺恢复原状后交还给出租方，恢复该商铺原状的费用由承租方承担；若承租方逾期占用该商铺的，每逾期一日，承租方应按照合同终止日前租金和物业管理费之和的2倍向出租方支付逾期占用费，并承担逾期占用期间内所发生的一切费用；若承租方出现下列情形，出租方有权不经承租方同意立即解除本合同，承租方无权要求退还已付保证金和其他费用，还应当向出租方支付相当于6个月保底租金和物业管理费总和的违约金：1）逾期未足额支付租金、物业管理费或其他费用累计超过30日；2）承租方未经出租方书面同意擅自不开业、或中断营业、或未按照购物中心正常营业时间营业的；3）违反合同约定，擅自搬离该商铺的；租用出租方提供的POS机，每台P**机租金人民币400元／月；双方还对其他相关权利义务进行了约定。
合同签订后，盈富公司与郑孝良于2011年9月30日办理该商铺的验收交付手续并于2011年12月18日交付POS机。租赁期间，郑孝良缴纳保证金162274.20元。2011年11月10日，盈富公司制定了悦方IDMALL开业前期激励计划，载明悦方IDMALL定于2011年12月18日开业，符合条件的，可以免除从2011年12月18日起至2012年3月17日的保底租金、物业管理费和宣传推广费，只收取提成租金，盈富公司认定郑孝良符合条件。
2012年11月14日，盈富公司发出《关于解除合同并要求追偿违约金及租赁费用的函》，以未按期支付租金等费用为由通知郑孝良双方的租赁合同于2012年11月14日解除。2013年11月6日，盈富公司发出《关于要求已解约客户支付违约金及租金的函》，通知郑孝良支付相关的费用。后双方就租赁合同解除的相关事宜协商未果，遂酿成纠纷。
另查明，2013年3月18日，盈富公司与湖南长沙丁字建筑（集团）有限公司签订悦方IDMALL零星改造工程合同，约定由湖南长沙丁字建筑（集团）有限公司对郑孝良承租商铺进行恢复，郑孝良承租的L503号商铺工程费用为20382元，2013年4月2日，湖南长沙丁字建筑（集团）有限公司出具的发票金额为19363.90元。盈富公司曾委托毕马威会计师事务所对其公司进行审计，毕马威会计师事务所接受委托后向郑孝良发出账目复核确认书载明“结至2012年12月31日止，应付POS租金4276.56元、宣传推广费7682.55元、物业管理费63310.21元、租金213671.84元，总计288941.16元”。郑孝良对此予以确认。
盈富公司一审请求判令：1、确认双方签订的《商铺租赁合同》已于2012年11月14日解除；2、郑孝良支付欠付租金等费用464141.76元；3、郑孝良支付占用费215118.94元；4、郑孝良支付违约金344303.52元；5、郑孝良支付商铺恢复原状费用20382.00元；6、郑孝良承担本案律师代理费20950.00元。
原审法院认为，盈富公司与郑孝良于2011年9月26日签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。关于合同解除的问题，合同对出租方的解除权有明确约定，若承租方出现逾期未足额支付租金等费用累计超过30日，或未按照购物中心正常营业时间营业并擅自搬离该商铺的，出租方有权不经承租方同意立即解除该合同。本案中郑孝良未按约支付租赁期间租金等费用，其行为已构成违约，盈富公司有权解除合同。现盈富公司已以书面方式通知郑孝良于2012年11月14日起解除合同，双方租赁合同关系应自即日起解除。
关于郑孝良所欠租金、物业管理费等费用的问题，盈富公司委托的毕马威会计师事务所向郑孝良发出账目复核确认书载明“结至2013年12月31日止，应付POS租金4276.56元、宣传推广费7682.55元、物业管理费63310.21元、租金213671.84元，总计288941.16元”。郑孝良对此予以确认。故原审法院认可截至合同解除之日郑孝良共计欠付盈富公司POS租金4276.56元、宣传推广费7682.55元、物业管理费63310.21元、租金213671.84元。
关于违约金及其他损失的计算问题，根据《商铺租赁合同》第20条第二款的约定，承租方未足额支付租金、物业管理费或其他费用累计超过三十（30）日，承租方无权要求出租方退还已付之保证金或其他费用，且承租方还应向出租方支付相当于六（6）个月保底租金和物业管理费总和的违约金。按上述计算方式即违约金总额为324548.40元。该约定明显过高，有失公允，结合本案实际以及盈富公司关于违约金的诉讼请求，原审法院适当调整违约金为3个月保底租金和物业管理费的总和，即162274.20元；因盈富公司所收取的违约金本身即具有补偿性和惩罚性，对盈富公司要求扣除已付保证金和其他费用、并要求郑孝良支付占用费、律师代理费的诉求不予支持。关于盈富公司要求的商铺恢复费用，根据合同约定，郑孝良应当将商铺恢复原状后交还给盈富公司，由此产生的费用也由郑孝良承担，从湖南长沙丁字建筑（集团）有限公司出具的发票来看，盈富公司为将郑孝良承租的商铺恢复原状支付了工程费用为19363.90元，上述费用根据合同约定应由郑孝良承担。
综上，郑孝良应向盈富公司支付POS租金4276.56元、宣传推广费7682.55元、物业管理费63310.21元、租金213671.84元、违约金162274.20元、商铺恢复原状费用19363.90元；盈富公司应退还郑孝良保证金162274.20元，相互折抵后，郑孝良应向盈富公司给付租金51397.64元（213671.84元-162274.20元）、物业管理费63310.21元、宣传推广费7682.55元、POS机租金4276.56元、违约金162274.20元、商铺恢复原状费用19363.90元。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百零八条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九之规定，判决：一、确认盈富公司与郑孝良签订的《商铺租赁合同》于2012年11月14日解除；二、由郑孝良于本判决发生法律效力之日起5日内给付盈富公司租金51397.64元；三、由郑孝良于本判决发生法律效力之日起5日内给付盈富公司物业管理费63310.21元；四、由郑孝良于本判决发生法律效力之日起5日内给付盈富公司宣传推广费7682.55元；五、由郑孝良于本判决发生法律效力之日起5日内给付盈富公司POS机租金4276.56元；六、由郑孝良于本判决发生法律效力之日起5日内给付盈富公司违约金162274.20元；七、由郑孝良于本判决发生法律效力之日起5日内给付盈富公司商铺恢复原状费用19363.90元；八、驳回盈富公司的其他诉讼请求。本案本诉受理费14385元，由盈富公司承担10220元，郑孝良承担4165元（此款盈富公司已预交，由郑孝良于本判决生效之日起10日内直接给予盈富公司）。
上诉人盈富公司不服原审判决，上诉称，一、租金、物业管理费、POS机租金和宣传推广费的计算依据只能是双方所签订的《商铺租赁合同》，上诉人从未委托过任何第三人向被上诉人寄送《账目复核确认书》，该《账目复核确认书》并无上诉人的签章，不能认定是上诉人的意思表示，因此不能将该确认书认定为最终的租金等费用缴费依据。二、原审法院已认定《商铺租赁合同》合法、有效，应当遵照履行，但仅判决相当于三个月保底租金和物业管理费之和的违约金，不支持盈富公司要求扣除已付保证金和其他费用、支付占用费等诉求，该违约金不足以弥补盈富公司的直接损失。三、上诉人与湖南长沙丁字建筑（集团）有限公司签订的改造工程合同约定的付款方式为每项工程完工且经验收合格后支付单项工程款项的95%，剩余5%作为质保金，在质保期满后支付，因此商铺恢复费用共计20382元，应由被上诉人承担。故请求二审法院撤销原审判决第二、三、四、五、六、七项，并依法改判。
郑孝良答辩称，一、双方在解除合同时已经确定按照未付租金的6折进行计算。上诉人委托毕马威会计师事务所发放对账单，对于该对账单我方是认可的，因此该对账单是双方最后共同确定的金额。毕马威会计师事务所如果没有经过上诉人的授权，不可能擅自向我方发对账单。二、关于违约金，涉案合同虽然有效，但原审法院依据公平原则作出的裁定符合法律要求。综上请求驳回上诉人的所有上诉请求，维持原判。
本院二审查明的事实与原审查明的事实一致，对原审查明的事实本院予以确认。
本院认为，关于郑孝良应向盈富公司支付租金、物业管理费、POS机租金和宣传推广费的数额。毕马威会计师事务所系盈富公司所聘请的外部审计机构，负责盈富公司2012年度的审计工作，因此毕马威会计师事务所向郑孝良发出账目复核确认书应为盈富公司的真实意思表示。根据毕马威会计师事务所发出的账目复核确认书，结至2012年12月31日止，郑孝良应付POS机租金4276.56元、宣传推广费7682.55元、物业管理费63310.21元、租金213671.84元，总计288941.16元，郑孝良对此亦予以确认，故原审法院依据该确认书确定郑孝良应向盈富公司支付的POS机租金、宣传推广费、物业管理费和租金并无不当，本院予以维持。
关于盈富公司主张的违约金数额。郑孝良迟延支付租金、物业管理费等费用已构成违约，根据《商铺租赁合同》第20.2条之约定，郑孝良无权要求盈富公司退还已付的保证金或其他费用，且郑孝良还应向盈富公司支付相当于六个月保底租金和物业管理费总和的违约金。但该条款所约定的违约金过高，而且郑孝良所承租的商铺位于盈富公司所有的悦方IDMALL商场内，盈富公司未能及时完善商场设施也影响了郑孝良签订租赁合同目的的实现，故原审法院依据公平原则将违约金调整为三个月保底租金和物业管理费的总和，并要求盈富公司退还郑孝良已付的保证金和装修押金，并无不当，本院予以确认。
关于盈富公司主张的商铺恢复费用。根据合同第17.1条之约定，郑孝良应当将商铺恢复原状后交还给盈富公司，由此产生的费用也由郑孝良承担。盈富公司所提交的其与湖南长沙丁字建筑（集团）有限公司签订的《悦方IDMALL零星改造工程合同》，以及湖南长沙丁字建筑（集团）有限公司开具的工程款发票可以证明盈富公司为将郑孝良所承租的商铺恢复原状应支付工程费用为20382元。虽然盈富公司现实际向湖南长沙丁字建筑（集团）有限公司支付了工程款19362.9元，还剩5%的工程款在保质期满后支付，但该5%的工程尾款亦为盈富公司恢复涉案商铺原状所必然产生的费用，郑孝良应当予以支付。因此对于盈富公司要求郑孝良支付商铺恢复原状费用20382元的主张，本院予以支持。
综上，原审判决基本事实认定清楚，但对湖南盈富置业有限公司所支出的商铺恢复费用认定不当，上诉人湖南盈富置业有限公司的上诉理由部分成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省长沙市天心区人民法院（2014）天民初字第3420号民事判决第一、二、三、四、五、六、八项；
二、变更湖南省长沙市天心区人民法院（2014）天民初字第3420号民事判决第七项为“由郑孝良于本判决发生法律效力之日起5日内给付湖南盈富置业有限公司商铺恢复原状费用20382元”。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费14385元，二审案件受理费14385元，共计28770元，由湖南盈富置业有限公司负担20000元，郑孝良负担8770元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 凯
审 判 员 王 勇
代理审判员 金新贵
二〇一五年十月十六日
书 记 员 周 翔
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。