杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0110民初1433号
原告：杭州余杭超山风景名胜区旅游度假有限公司，住所地：杭州余杭区塘栖镇超山村东园。
法定代表人：倪毅，董事长。
委托代理人：王敏，浙江诺力亚律师事务所律师。
委托代理人：陈芳，浙江诺力亚律师事务所律师。
被告：杭州睩客科技有限公司，住所地：杭州余杭区仓前街道龙潭路16号3幢北一层。
法定代表人：盛伟，董事长。
委托代理人：杨超，浙江高名律师事务所律师。
委托代理人：沈如标，系公司员工。
原告杭州余杭超山风景名胜区旅游度假有限公司（以下简称原告）诉被告杭州睩客科技有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，于2017年1月25日向本院起诉。本院同日受理后，依法适用简易程序由审判员钟其炳独任审判，于2017年3月15日公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈芳和被告委托代理人杨超、沈如标到庭参加诉讼。庭审中，原告申请补充提交证据材料，双方当事人均同意庭审结束后书面质证。本案现已审理终结。
原告起诉称：2015年11月24日，原告与被告签订《杭州余杭超山风景名胜区寻梅小筑租赁合同》（以下简称《租赁合同》）一份，约定被告租赁原告位于杭州××超山风景名胜区东园的寻梅小筑，用于科技互动体验馆。根据《租赁合同》约定，被告应于2015年12月1日前向原告支付第一年租金及保证金，并支付水电费用。但是被告于2016年2月才向原告支付第一年的租金，2017年1月才支付水电费，而保证金至今未支付。另外，被告未根据《租赁合同》约定对外经营。而根据《租赁合同》约定，被告逾期支付保证金、水电费达三个月以上或者无故连续停业三个月以上的原告有权解除《租赁合同》，并要求被告按未履行租赁期间租金总额的10%支付违约金。所以，2016年12月，原告向被告发函要求双方签订的《租赁合同》于2016年12月31日解除。但是被告未与原告办理租赁物移交手续，也未支付违约金，故提起诉讼，诉讼请求：1、请求法院确认原、被告于2015年11月24日签订的《杭州余杭超山风景名胜区寻梅小筑租赁合同》已于2016年12月31日解除，并判令被告腾空租赁物，以及恢复租赁物原状；2、请求法院判令被告支付原告违约金187053元；3、请求判令被告支付原告因此支付的律师费用9000元；4、本案的诉讼费用由被告承担。
原告为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述了下列证据：
1、《杭州余杭超山风景名胜区寻梅小筑租赁合同》原件一份，证明原告与被告租赁合同之法律关系，以及关于解除条款中违约金、律师费承担、管辖法院等的约定。
2、《解除合同通知书》原件一份，EMS国内标准快递单投递局存联复印件二份（收件人分别为朱兵、沈如标），证明原告已向被告发函要求双方签订的《租赁合同》已于2016年12月31日解除。
3、关于《解除合同通知书》通知函原件一份、EMS国内标准快递单投递局存联复印件二份（收件人分别为朱兵、沈如标），证明原告催告被告办理租赁物移交手续、支付相关费用的事实。
4、委托代理合同原件一份、浙江增值税专用发票原件一份，证明原告因此支付律师代理费9000元的事实。
（庭审结束后，原告补充提交下列证据材料）
5、杭州睩客科技有限公司变更登记情况查档盖章件一份，证明朱兵于2016年9月18日起至2017年1月9日为杭州睩客科技有限公司董事长兼总经理的事实。
6、水电费催缴通知单原件一份，证明原告于2016年5月27日向被告催要过2015年12月至2016年4月水电费的事实。
7、租金催缴通知单原件一份，证明原告于2016年6月21日向被告催要过款项472000元，及保证金100000元的事实。
8、杭永估（2015）133号租金评估报告原件一份，证明案涉租赁物会议室音响投影设备的所有权人为杭州余杭旅游集团有限公司的事实。
被告答辩称：一、不同意解除租赁合同，被告并未违约；二、被告不承担违约金和律师费，双方在租赁之前是存在拍卖过程的，租赁是拍卖所得，拍卖费是9万元，合同的履行期限是七年，原告单方面解除合同是违反了合同义务，被告保留对原告提起诉讼的权利，也会要求原告承担违约金。另外，被告认为原告要求解除合同的基础，关于无故连续停业三个月以上，原告需要举证证明，但是原告未证明。三方协议被告在2016年10月份才盖章，从2016年3月份员工进驻之后，被告一直都在经营的，没有停业过，且被告也愿意一直经营下去。保证金被告虽然未按约支付，但是不构成根本性约定，原告不能以此为解除合同的理由。上述两项均不构成被告根本性违约。解除合同的函，被告只收到了前面一份，第二份没有收到，根据高院的规定，只有收到第二份解除函才能算真正解除合同。原、被告双方的合同继续履行，被告也承诺可以马上支付租金和保证金。根据三方协议，100万元是为了租赁物中的物品，由于原告要求被告将100万元先支付到原告处，并由原告支付给第三方，导致被告无法取得发票，也希望原告做到被告对发票的要求。
被告为证明其抗辩意见，在庭审中陈述并出示了下列证据材料：
1、余杭区社会保险参保人员缴费证明暨养老保险缴费明细原件一份，证明被告是在持续经营的事实。
2、三方协议复印件一份，证明双方争议焦点系原告未将案涉租赁物费用的相关发票交付被告的事实。
3、浙江省地方税务局通用机打发票复印件一份、拍卖公告照片打印件一份，证明9万元是拍卖的佣金，案涉租赁物是由拍卖而来的事实。
上述证据材料，经双方当事人质证，本院作如下认证：
原告提供的证据材料，被告对证据1没有异议；对证据2，表示寄给沈如标这一份解除函收到过，没有异议，但不是沈如标本人签收的；对证据3，都没有收到过；对证据4没有异议；对证据5的真实性没有异议，但是快递单上朱兵的名字不是朱兵本人签的，没有收到过解除合同通知书；对证据6的真实性没有异议，但认为水电费已经付清了；对证据7的真实性没有异议，472000元是第三方欠原告的租金，被告代第三方支付的，款项已经付清，保证金没有支付；对证据8的真实性没有异议，关联性有异议，是原告自行制作的，与本案无关，也无法证明原告的证明对象，而且其中已经说明会议室音响投影设备是包含在租金里面的，被告有使用权。本院审查后认为，证据1、4、8符合有效证据的采信规则，本院确认其作为认定本案相关事实的依据；证据2，被告已确认收到《解除合同通知书》，故本院对该证据中《解除合同通知书》的真实性以及被告收到该通知书的事实予以确认；证据3，被告否认其已收到，而原告未进一步提供证据证明该组证据中的EMS国内标准快递单投递局存联的真实性，故本院对该组证据不予确认；证据5的三性均予以确认，但原告关于朱兵身份的陈述错误，其应为被告公司董事；证据6、7的真实性予以确认，并结合其他有效证据综合认定本案相关事实。
被告提供的证据材料，原告对证据1的三性没有异议，但证明对象有异议，认为证据显示被告该员工社保缴纳时间是2016年6月29日，而双方是于2015年11月签订合同，即被告在2015年11月至2016年6月29日期间，沈冬梅不是被告的员工，无法证明被告在此期间经营；对证据2的三性均无异议，但认为根据合同约定，该100万元费用是被告取得案涉租赁物内物品的费用，支付主体是被告，关于被告提及的528000元的费用也是应当由被告向第三方支付的；对证据3三性均有异议，不符合证据形式，与本案无关。本院审查后认为，证据1的真实性予以确认，但被告登记的住所地并不是案涉租赁物所在地，故该证据仅能证明参保人员沈冬梅以被告名义参保，但无法证明沈冬梅的工作场所为案涉租赁物，以及被告持续经营案涉租赁物的事实，故与本案无关联性，本院不予确认；证据2，原告对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认；证据3不符合证据的形式要件，原告又不予认可，故本院不予确认，但原、被告对被告通过拍卖获得案涉租赁物的租赁权没有异议，且能得到原告提供的证据8的印证，故本院对该事实予以确认。
根据到庭当事人的陈述以及本院确认的有效证据，本院认定本案的事实如下：
2015年10月27日，杭州余杭旅游集团有限公司和原告分别向杭州永信资产评估有限公司出具承诺函，因公开方式招租需要，由原告委托该公司对杭州余杭旅游集团有限公司坐落于杭州××超山风景名胜区××路××幢的旅游辅助用房寻梅小筑在2015年10月27日的市场租赁价值进行评估。同月30日，杭州永信资产评估有限公司出具“杭永估（2015）133号租金评估报告”，载明：评估对象，杭州余杭旅游集团有限公司坐落于杭州××超山风景名胜区××路××幢的旅游辅助用房寻梅小筑（包含会议室音响投影设备），建筑面积1837.07平方米，房屋所有权证号余房权证塘字第××号；评估结论，评估对象的市场价值在评估基准日2015年10月27日的评估结果为拟以公开方式招租的旅游辅助用房寻梅小筑评估年租金总额275000元。
被告通过参与拍卖获得案涉租赁物的租赁权。2015年11月24日，原告作为出租方（甲方）、被告作为承租方（乙方）签订《杭州余杭超山风景名胜区寻梅小筑租赁合同》一份，约定以下内容：第一条甲方系杭州××超山风景名胜区东园寻梅小筑物业的所有权人，同意将该租赁物出租给乙方使用。第二条租赁物之详细建筑位置、使用范围以[附件1杭州余杭超山风景名胜区寻梅小筑物业平面图]为准。第三条租赁物建筑面积约为1837.07平方米。第四条乙方将租赁物用于科技互动体验馆。第五条本合同约定的租赁期限7年，装修期为3个月，该期限内免予租金。第六条本合同租赁期限自2016年2月23日起至2023年2月22日止。第七条甲乙双方商定，第一年租赁物的年租金为人民币27.5万元（物业管理费另算），第三年起每年按上年度年租金的5%递增。在本合同签订7个工作日内，乙方须将第一年的租金全额和保证金支付给甲方，并于此后每年1月22日前向甲方支付下一年度的全额租金及本合同约定的其他相关费用（包括但不限于物业费、门票费等）。……第八条乙方向甲方支付保证金10万元，作为本租赁合同履行期间的保证，租赁关系终止时，若乙方无任何违约行为的，待乙方结清所有应承担款项后，甲方返还该保证金，该保证金不计息。第九条乙方在租赁期间所产生水电气网络费由乙方自行承担，所缴付的单价以甲方与相关部门的实际结算为准，费用须当月结算。水电费的缴付：水费以4元/吨计，电费以1.3元/度计。此收费标准甲方可根据国家的价格浮动而进行相关调整。定于每月9日抄表，费用须当月结算。…第十条甲方给予乙方客户的入园价格为每位25元人民币，费用由乙方支付。乙方须向甲方预付每年度1000人的门票费用，即25000元人民币，门票费用的缴纳时间与房屋租金缴纳时间一致。若在一个合同年度内乙方入园客户未达到1000人的，双方约定依旧按1000人计算。……第十三条有下列情形之一，甲方有权选择单方解除本合同：1、乙方逾期或未足额支付租金、水电费、物业管理费等费用中任何一项累计达三个月（含）以上的；…9、乙方无故连续停业3个月以上（含3个月）；…甲方依据上述情形单方解除合同的，书面通知到达乙方时合同即行解除，乙方应在三日内搬离并交还租赁物，逾期不搬离的视为放弃租赁物中乙方物品的所有权。乙方已交租金和保证金不作退还，且乙方还应向甲方一次性支付违约金（按尚未履行租赁期间租金总额的10%计算）。……第二十六条本合同经双方签字并加盖公章后生效。……第三十二条乙方同意甲方使用租赁物内过道、大厅用于甲方作为中国戏剧梅花奖手模墙的展示区，场地费用为20000元，由乙方应当支付于甲方的物业服务费冲抵。……
2015年11月24日，原告作为甲方、杭州寻梅小筑酒店有限公司作为乙方、被告作为丙方，共同签订《三方协议》一份，约定以下主要事项：因乙方单方违约，甲方与乙方已于2015年9月6日解除双方于2013年8月20日签订的《杭州余杭超山风景名胜区寻梅小筑租赁合同》，合同解除后乙方尚余472000元租金未支付给甲方。现乙方与丙方就上述租赁物屋内物品达成转让协议，约定由丙方支付相应对价以获取租赁物内的物品的所有权。一、乙、丙两方协商一致，同意丙方以人民币100万元的价格取得租赁物内物品的所有权。（具体详见附件一：《物品清单》）二、协议各方达成一致协议，同意将上述款项中人民币472000元支付给甲方，用于支付乙方尚欠甲方的2013年8月至2015年8月期间的租金。剩余人民币528000元支付于乙方。三、支付方式为：1、人民币472000元由丙方于本协议签订之日起7日内支付于甲方帐户：……。
2016年5月27日，原告制作并向被告送达《水电费催缴通知单》一份，载明被告欠原告从2015年12月至2016年4月水电费共计19114元，要求在一周内缴费。同年6月21日，原告制作并向被告送达《租金催缴通知单》一份，载明被告欠原告租金472000元，保证金10万元，要求在一周内缴费。
2016年12月19日，原告制作《解除合同通知书》一份，载明以下相关内容，被告于2016年2月才支付第一年租金，而保证金至今未付，且于合同签订之日至发函之日都未对外经营。根据租赁合同约定，逾期支付保证金达三个月以上或者无故连续停业三个月以上的，原告有权解除该租赁合同，并要求被告支付违约金。另外，按《三方协议》约定被告同意代杭州寻梅小筑酒店有限公司支付其欠原告的租金472000元，但截止发函之日都未支付。现原告发函通知被告双方于2015年11月24日签订的租赁合同，于2016年12月31日起解除。请被告根据约定在解除之日前支付原告违约金187070元、租金472000元及2015年12月至2016年10月的水电费29854元。后原告通过EMS向被告寄送该通知书。2016年12月26日沈如标签收。
另查明，自2016年9月18日起，朱兵任被告董事；原告因本案诉讼支出律师代理费9000元。
庭审中，原、被告均确认案涉租赁合同保证金还没有支付；第一年租金共30万元（包括门票25000元），被告于2016年2月4日支付，原告是2月29日开的发票。原告还陈述：根据案涉租赁合同第八条约定，被告应向原告支付保证金10万元。合同第七条约定，被告应在第一年租金支付的同时一并支付保证金。合同第十三条约定，被告未按约支付租金、水电费、物业费等且达三个月以上的，原告有权解除合同。该条中的“等”包含了合同中的全部款项。同时根据合同约定，水电费应于当月进行结算。被告于2017年1月才向原告支付了水电费，是在原告起诉之后。被告还陈述：水电费于2016年底支付；被告是根据双方租赁合同约定进行科技馆的经营，科技馆需要设计、招标、代理，因此合同中也没有规定需要何时开始，而且原告曾承诺手模馆等配套；被告的科技馆还没有完成装修，目前只对墙体做了涂料和墙纸，并把办公设施等搬进去了，对空调、投影设备进行了维修，还把厨房清空便于原告装修手模馆。
本院认为，原、被告签订的租赁合同合法有效，当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。依据法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原、被告在案涉租赁合同第十三条约定了原告解除合同的条件，现原告已依约交付了租赁物，被告理应及时支付各项费用，但被告至今未交纳保证金，水电费亦是在收到原告的解除合同通知书后一次性缴纳，已违反案涉租赁合同第十三条中“乙方逾期或未足额支付租金、水电费、物业管理费等费用中任何一项累计达三个月（含）以上的”约定。同时，案涉租赁合同虽未明确科技互动体验馆的开业时间，但合同约定装修期3个月，按常理应是装修期满后的合理期限内，被告应对外开放科技互动体验馆，而被告至今未完成租赁物的装修，即不具备经营的基本条件，客观上无法对外经营，被告亦无证据证明其已经营科技互动体验馆，故该行为亦已符合合同第十三条中“乙方无故连续停业3个月以上（含3个月）”规定。综上，案涉租赁合同第十三条约定的合同解除条件已成就，原告有权单方解除该合同。因原告已向被告发出解除合同通知书，载明案涉租赁合同于2016年12月31日解除，而被告也于2016年12月26日收到该通知，故案涉租赁合同已于2016年12月31日解除，现原告请求确认其与被告签订的租赁合同已解除，于法有据，本院予以支持。被告关于第二份通知收到才算合同解除以及其通过拍卖方式取得租赁权，原告单方解除合同违反合同义务的意见，与法律规定不符，本院不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现原告要求被告腾退租赁物，理由充分，本院予以支持。原告要求被告恢复租赁物原状的请求，因其未提供证据证明案涉租赁物已经被告装修或改造，亦未明确要求恢复的具体内容，故该请求不予支持。原告要求被告承担违约金187053元和律师代理费9000元的主张，符合案涉租赁合同约定，本院予以支持。被告辩称其没有违约，起因是原告未处理好被告按三方协议支付款项的发票，故其没有及时支付保证金等。因三方协议的履行与本案不属同一法律关系，故被告以此抗辩不当，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告杭州余杭超山风景名胜区旅游度假有限公司与被告杭州睩客科技有限公司于2015年11月24日签订的《杭州余杭超山风景名胜区寻梅小筑租赁合同》已于2016年12月31日解除；
二、被告杭州睩客科技有限公司腾退坐落于杭州余杭超山风景名胜区探梅路2号1幢的旅游辅助用房寻梅小筑（含会议室音响投影设备，建筑面积1837.07平方米，房屋所有权证号余房权证塘字第××号），于本判决生效之日起十日内归还原告杭州余杭超山风景名胜区旅游度假有限公司；
三、被告杭州睩客科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州余杭超山风景名胜区旅游度假有限公司违约金187053元；
四、被告杭州睩客科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州余杭超山风景名胜区旅游度假有限公司因本案诉讼支出的律师代理费9000元；
五、驳回原告杭州余杭超山风景名胜区旅游度假有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取2111元，由被告杭州睩客科技有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审判员 钟其炳
二〇一七年三月二十七日
书记员 张 飞