天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津02民终3614号
上诉人（原审被告）：李红霞，女，1965年9月5日出生，汉族，天津市纺织机械厂退休工人，住天津市河北区。
委托诉讼代理人：张军政，天津日久律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：天津顺驰新地置业有限公司，住所地天津市河东区龙山道与天山北路交口清霖园会所一层。
法定代表人：陈世权，董事长。
委托诉讼代理人：何忠诚，男，该公司法务专员。
委托诉讼代理人：郭斌，男，该公司法务专员。
上诉人（原审被告）：天津市东正房屋拆迁服务中心，住所地天津市河东区津塘路十四经路*号。
法定代表人：祁瑞德，主任。
委托诉讼代理人：刘晋菘，男，该公司职员。
被上诉人（原审原告）：刘新荣，女，1981年10月1日生，汉族，无职业，住天津市河东区。
委托诉讼代理人：王祎成，天津坤远律师事务所律师。
上诉人李红霞、天津顺驰新地置业有限公司（以下简称顺驰置业公司）、天津市东正房屋拆迁服务中心（以下简称东正拆迁中心）因与被上诉人刘新荣确认合同无效纠纷一案，不服天津市河东区人民法院(2017)津0102民初6707号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李红霞及其委托诉讼代理人张军政，上诉人顺驰置业公司的委托诉讼代理人何忠诚，上诉人东正拆迁中心的委托诉讼代理人刘晋菘，被上诉人刘新荣的委托诉讼代理人王祎成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人李红霞上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求；2、一、二审案件诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人李红霞系被拆迁房屋的实际使用人、占有人，是适格的被拆迁人。且上诉人与拆迁单位签订《天津市房屋拆迁补偿安置协议》，符合相关规定。被拆迁房屋系李红霞在刘新荣与李振民结婚之前出资购买的公产承租住房，且于2006年3月6日再次出资由李振民处购买，一直由上诉人李红霞居住使用至拆迁。即双方既签订合同又实际履行双向交付，未办理变更登记是因为历史原因该区片房管部门停止办理相关手续所致，此情形在该区片广泛存在。故一审法院认定事实错误，应予改判。
被上诉人刘新荣辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。涉诉房屋承租人一直系李振民，并由李振民与被上诉人承租使用，上诉人李红霞并非涉诉房屋的实际使用人即适格被拆迁人，被上诉人也不认可上诉人李红霞提交的《房屋买卖协议书》及《律师见证书》，李振民生前从未签过该协议书。东正拆迁中心系于2010年1月16日下发的《鲁山道小二楼地块拆迁补偿安置办法》，如果上诉人李红霞在2006年3月购买了涉诉房屋，完全可以和李振民办理变更承租人的手续，不存在涉诉房屋不能办理过户的情形。此外，根据上述拆迁补偿安置办法第七条的规定，产权人或承租人与现住人不一致的，拆迁单位暂不予发放货币补偿或补助款，待权属关系确定后，再予以办理。拆迁范围内凡产权人、承租人与现住人存在房屋纠纷的，拆迁单位暂不予发放货币补偿或补助款，纠纷双方当事人须在《补偿安置办法》公示之日起写出书面申请，由拆迁单位审核登记，先搬家后解决纠纷，安置将依人民法院判决、裁定或以纠纷双方达成的协议经公证后，签订拆迁补偿安置协议，结算拆迁补偿安置款。本案中，顺驰置业公司与东正拆迁中心未按上述公示规定办理拆迁补偿安置，存在严重错误和失职，侵犯了被上诉人的合法权益，故请求驳回上诉，维持原判。
上诉人顺驰置业公司不发表答辩意见。
上诉人东正拆迁中心不发表答辩意见。
上诉人顺驰置业公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求。事实和理由：顺驰置业公司与李红霞、东正拆迁中心三方签订的《天津市房屋拆迁补偿安置协议》合法有效，应当予以确认。顺驰置业公司作为拆迁人，东正拆迁中心作为拆迁单位，双方仅是依据拆迁政策与李红霞办理房屋拆迁安置手续。李红霞出具了《房屋买卖协议书》，至于其与被上诉人之间的买卖纠纷与本案无关，顺驰置业公司及东正拆迁中心也无义务查实。但从本案一审查明事实看，李红霞与李振民于2006年3月6日签订《房屋买卖协议书》，约定李振民将涉诉房屋有偿转让给李红霞，李红霞随后支付了房屋价款。李振民与刘新荣是在涉诉房屋转让给李红霞后办理的结婚登记手续。故《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，李红霞也全额支付了符合当时市场价格的房屋转让价款，且自此之后李红霞及其父母长期居住于此。另，李红霞在办理涉诉房屋拆迁安置手续过程中出具的《律师见证书》也载明了其提供的所有文件等合法有效。基于上述事实和证据，顺驰置业公司和东正拆迁中心才与李红霞签订了《天津市房屋拆迁补偿安置协议》，为其办理了房屋拆迁安置手续。综上，顺驰置业公司与李红霞、东正拆迁中心签订的《天津市房屋拆迁补偿安置协议》合法有效，一审判决错误，应予纠正。
被上诉人刘新荣辩称，请求驳回上诉，维持原判。
上诉人李红霞辩称，同意顺驰置业公司的上诉意见。
上诉人东正拆迁中心辩称，同意顺驰置业公司的上诉意见。
上诉人东正拆迁中心上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求。事实和理由：顺驰置业公司与李红霞、东正拆迁中心三方签订的《天津市房屋拆迁补偿安置协议》合法有效，应当予以确认。本案中，东正拆迁中心作为拆迁单位，顺驰置业公司作为拆迁人，双方仅是依据拆迁政策与李红霞办理拆迁安置手续，李红霞出具了《房屋买卖协议书》，至于其与刘新荣之间的买卖纠纷与本案无关，东正拆迁中心与顺驰置业公司无审查义务。涉案房屋承租权虽为李振民，且李振民与李红霞转让房屋时也未办理承租权变更手续，但李振民与李红霞是在李振民与刘新荣结婚前进行的房屋买卖行为，双方签订的《房屋买卖协议书》系真实意思表示，李红霞也全额支付了符合当时市价的房屋转让价款，且自此之后李红霞与父母长期居住于此处。李红霞在办理拆迁安置手续过程中出具的《律师见证书》也载明其提供的所有文件、资料及披露信息真实、完整、全面、无任何遗漏、合法、有效，所涉房屋无任何争议纠纷，并愿意承担由此产生的一切法律责任。基于上述事实和证据，东正拆迁中心和顺驰置业公司才与李红霞签订了《天津市房屋拆迁补偿安置协议》，为其办理了房屋拆迁安置手续。综上，东正拆迁中心与李红霞、顺驰置业公司签订的《天津市房屋拆迁补偿安置协议》合法有效，一审判决错误，应予纠正。
被上诉人刘新荣辩称，请求驳回上诉，维持原判。
上诉人李红霞辩称，同意东正拆迁中心的上诉意见。
上诉人顺驰置业中心辩称，同意东正拆迁中心的上诉意见。
刘新荣向一审法院起诉请求：1、请求确认李红霞与顺驰置业公司、东正拆迁中心之间就坐落于天津市河东区房屋所签订的《天津市房屋拆迁补偿安置协议》无效；2、本案诉讼费由李红霞、顺驰置业公司、东正拆迁中心承担。
一审法院认定事实：刘新荣与案外人李振民系夫妻关系，李红霞系案外人李振民之妹，李振民于2014年5月10日去世。李振民为天津市河东区公产房的承租人，东正拆迁中心于2010年1月16日发布《鲁山道小二楼地块拆迁补偿安置办法》，对李振民承租的上述房产进行拆迁并给予补偿，李红霞与顺驰置业公司、东正拆迁中心签订了《天津市房屋拆迁补偿安置协议》，该协议约定顺驰置业公司委托东正拆迁中心给予李红霞房屋拆迁补偿款。
另查，李振民与李红霞于2006年3月6日签订《房屋买卖协议书》，约定“甲方（李振民）自愿将坐落于河东区鲁山道松涛里xx号院xx号（现xx号）房屋有偿转让给乙方（李红霞）…”，李振民和李红霞在协议书上签字捺印。2016年7月17日签订《承诺书》并签字捺印，2016年7月18日经天津万华律师事务所对李红霞的身份证明、权属证明（房屋所有权证/购房协议/置换协议/租赁合同/分配单）等文件及《承诺书》进行了见证。
再查，本市河东区鲁山道松涛里xx号院内有两处房屋，分别为xx号和xx号，均由李振民承租，本案涉诉房屋为xx号。
一审法院认为，《房屋拆迁补偿安置协议》本质为合同，合同签订的相对方应为被拆迁房屋的所有权人或公产房屋的承租人。本案中涉诉房屋为公产房，依据法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。根据天津市公有住房变更承租人管理办法的规定，公有住房变更承租人需经公有住房所有人的同意，并依规定办理变更承租人的手续，本案李红霞辩称购买了涉诉之房，但没有办理变更承租人的手续，按照《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，依法成立的合同，自成立时生效，法律、行政法规应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。因此，李红霞所述购买了涉诉房屋的承租使用权并未生效。即本案涉诉房屋天津市河东区公产房的承租人仍为李振民，李红霞虽与李振民曾签订房屋买卖协议，但不具有实际的法律效力。又据《鲁山道小二楼地块拆迁补偿办法》第七条的规定，产权人或承租人与现住人不一致的，拆迁单位不予发放货币补偿和补助款，待权属关系确定后，再予办理。本案被告顺驰置业公司、东正拆迁中心虽出具证明李红霞及李红霞父母系长期在本案涉诉房屋居住，但该证明亦无法成为认定李红霞为该涉诉公产房屋承租人的证据，仅凭房屋买卖协议与律师见证书，顺驰置业公司、东正拆迁中心与被告李红霞签订了《天津市房屋拆迁补偿安置协议》，应属无效。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《天津市公有住房变更承租人管理办法》及《鲁山道小二楼地块拆迁补偿办法》第七条的规定，判决：“被告李红霞与被告天津顺驰新地置业有限公司及天津市东正房屋拆迁服务中心签订的《天津市房屋拆迁补偿安置协议》无效。案件受理费80元，减半收取40元，由被告李红霞负担。”
二审审理期间，上诉人东正拆迁中心提交案外人林超与顺驰置业公司及东正拆迁中心签订的天津市房屋拆迁安置协议、选房证存根、律师见证书等一组证据，证明东正拆迁中心在2001年即依据本案中所涉及的操作流程办理拆迁安置手续。
经组织质证，被上诉人刘新荣认为该组证据不属于新证据，且系复印件，无法核实其真实性，且与本案没有关联性，故对该组证据不予认可。上诉人李红霞、上诉人顺驰置业公司对于该组证据的真实性、关联性均表示认可。
本院认证意见，该组证据与本案不具有关联性，故对上诉人东正拆迁中心提交的该组证据的证明力，本院不予确认。
本院经审理查明的案件事实与一审法院查明的案件事实一致，本院予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，上诉人李红霞主张其系涉诉房屋的实际购买人及实际使用人，被上诉人刘新荣不予认可，主张李振民系涉诉房屋的承租人，被上诉人刘新荣系涉诉房屋的实际使用人。对此，本院分析认为，首先，就涉诉房屋的来源而言，上诉人李红霞提供了其自案外人处购买涉诉房屋的收条及付款凭证，该收条上明确载明案外人宗炳红收到李红霞支付的涉诉房屋购房款104000元，李红霞提供的80000元银行凭证的形成时间与收条形成时间一致，对于其余款项，上诉人李红霞主张系其以现金方式支付，并对于现金来源进行了合理解释。此外，上诉人李红霞提供了其与李振民签订的房屋买卖协议书及李振民签收的已收到李红霞支付的购房款收条，上述证据形成时间均早于李振民与被上诉人刘新荣结婚登记时间。诉讼中，上诉人李红霞对于房屋承租人之所以登记在李振民名下及再次向李振民支付房款等问题亦作出合理解释。在涉诉房屋拆迁过程中，上诉人李红霞亦持有并提交了涉诉房屋租赁合同。考虑到上诉人李红霞与李振民的兄妹关系，上诉人李红霞就其主张的待证事实所提交的证据之间已形成证据锁链。而被上诉人刘新荣虽主张李振民系涉诉房屋承租人，但除指出涉诉房屋承租人原登记在李振民名下外，被上诉人刘新荣就李振民如何取得涉诉房屋、是否支付房屋对价款等关键事实均未提供证据加以佐证，亦无法提供租赁合同原件，诉讼中其提供的涉诉房屋租赁合同复印件亦系其前往房管部门调取。故被上诉人刘新荣提出李振民系涉诉房屋实际承租人的主张，事实依据尚不充分。其次，就涉诉房屋居住使用情况而言，上诉人李红霞提供了其交纳涉诉房屋租金的收据、在案住房腾空证明及拆迁单位于涉诉房屋拆迁前调查了解并出具的证明均显示上诉人李红霞系涉诉房屋的实际居住人，上诉人李红霞对于涉诉房屋的结构及设施设备运行等细节的描述，亦存在合理性。而被上诉人刘新荣一方，其提供的结婚证、死亡证等相关证据均无法印证其系涉诉房屋的实际居住人，对于涉诉房屋的具体布局、煤水电使用及费用缴纳、房屋租赁费支付等生活细节，被上诉人刘新荣亦均无法作出准确描述。综合考虑上述在案证据及当事人陈述，上诉人李红霞提供的证据的证明力大于被上诉人刘新荣所提供的证据的证明力，上诉人李红霞所主张的事实具有高度盖然性。根据证据优势原则结合生活经验法则，被上诉人刘新荣以其系涉诉房屋实际使用人为由主张三上诉人签订的《天津市房屋拆迁补偿安置协议》无效，事实及法律依据不足，本院不予支持。
综上所述，上诉人的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销天津市河东区人民法院(2017)津0102民初6707号民事判决；
二、驳回被上诉人刘新荣的诉讼请求。
一审案件受理费40元，二审案件受理费240元，共计280元，均由被上诉人刘新荣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 包 颖
审 判 员 王 珊
代理审判员 郭 鑫
二〇一八年五月二十四日
书 记 员 李佳琳