湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂09民终680号上诉人（原审原告暨反诉被告）:孝感日报传媒集团兴茂印务有限责任公司。住所地：湖北省孝感市黄陂大道***号。统一社会信用代码：914209007283334811。法定代表人：李丹阳，该公司总经理。委托诉讼代理人:毛峰，该公司改制办公室主任。代理权限：代为上诉立案，代为承认、放弃、变更诉讼请求，调解，签收法律文书等。委托诉讼代理人:王超，湖北熠耀律师事务所律师。代理权限：一般代理。上诉人（原审被告暨反诉原告）:陈三波，男，1964年10月1日出生，汉族，住湖北省云梦县。委托诉讼代理人:潘智文，湖北熠耀律师事务所律师。代理权限：代为提起上诉，代为调查收集证据、查阅案卷材料、参与庭审活动，代为签收法律文书等。委托诉讼代理人:陈俊，湖北熠耀律师事务所律师。代理权限：代为提起上诉，代为调查收集证据、查阅案卷材料、参与庭审活动，代为签收法律文书等。上诉人孝感日报传媒集团兴茂印务有限责任公司（以下简称兴茂印务公司）因与上诉人陈三波房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省孝感市孝南区人民法院（2016）鄂0902民初2914号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。2017年6月16日，兴茂印务公司、陈三波向本院提交《利益冲突豁免函》，承诺同意双方的委托诉讼代理人受同一律师事务所指派，不追究双方委托诉讼代理人代理利益的冲突责任，一切法律后果由兴茂印务公司、陈三波各自承担。本案现已审理终结。兴茂印务公司上诉请求：1.依法撤销(2016)鄂0902民初2914号民事判决第二项，并依法改判兴茂印务公司不承担陈三波的装修残值损失；2.本案一、二审诉讼费全部由陈三波承担。事实与理由：一、一审判决兴茂印务公司支付陈三波装饰装修残值损失，不符合房屋租赁合同的约定。房屋租赁合同第六条约定：“甲方如遇市政改造及改制需收回房屋，提前半年通知乙方，甲方不承担违约责任，如甲方违约，甲方应承担乙方的装修折旧费。”本案兴茂印务公司因单位改制要求，其单位的划拨土地由市政府作为国有资产回收并进行招拍挂，该划拨土地上的房屋应予以拆除。在此情形下，兴茂印务公司按合同的约定已提前半年通知陈三波，并依照合同约定行使了解除权，兴茂印务公司无违约行为，一审判决对此也作了认定。按照房屋租赁合同第六条的约定，只有在兴茂印务公司违约的情形下，兴茂印务公司才承担陈三波的装修折旧损失，而一审法院在兴茂印务公司并未违约的情况下判决兴茂印务公司承担陈三波装饰装修残值损失，不符合双方当事人的约定。二、一审判决兴茂印务公司支付陈三波装饰装修残值损失，违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称“解释”)的规定，属于适用法律错误。“解释”第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理”。从该条的规定可以看出，该条的适用有两个前提条件：一是“承租人经出租人同意装饰装修”；二是“合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定”。本案中，该条适用的两个前提条件均不成立：首先，陈三波对租赁房屋进行装饰装修并未经过兴茂印务公司同意；其次，租赁合同对装饰装修物的处理已有明确的约定(即只有在兴茂印务公司违约的情形下，兴茂印务公司才承担陈三波的装修折旧损失)。故本案并不适用“解释”第十一条的规定，一审判决适用法律错误。三、一审关于举证责任的分配错误，陈三波应承担举证不能的法律后果，其装饰装修物损失应由其自己承担。按照“解释”第十一条的规定，出租人承担承租人的装饰装修物损失的前提条件之一是“承租人经出租人同意装饰装修”，按照《民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，陈三波(承租人)在一审反诉兴茂印务公司(出租人)承担其装饰装修物损失，依法应提供证据证明兴茂印务公司同意其对租赁房屋进行装饰装修这一事实，而一审时陈三波没有提供任何证据证明该事实，依法应承担举证不能的法律后果。然而，一审法院反而要求兴茂印务公司反证其没有同意陈三波装饰装修，属举证责任分配错误。另外，按照“解释”第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。”故陈三波未经兴茂印务公司同意的装饰装修物损失应由其自己承担。四、一审采信陈三波装饰装修物损失的资产评估报告书是错误的，该评估鉴定结论不能证明陈三波投入的房屋装修的损失。1.陈三波未提供原承租人投入的装修合同及装修清单，也未提供其本人投入部分的装修合同及装修清单，评估鉴定对象哪些是原承租人投入的，哪些是陈三波转租后投入的并不清楚，评估公司仅以陈三波的个人陈述进行评估鉴定，不具备真实性。2.本案评估鉴定的对象为不动产附属工程，即与租赁房屋形成附合的装饰装修物，但评估报告中的评估对象却包含了诸多的动产物(如沙发、电视、活动烧烤大棚、烧烤炉、空调、保鲜柜等等)，此动产物与租赁房屋并未形成附合的装饰装修物，其独立使用并不损害其物品的价值，不属于陈三波的装饰装修物损失的范围，评估报告的评估对象超出了本案评估鉴定的范围。陈三波上诉请求：1.依法撤销原审判决，驳回兴茂印务公司的一审诉讼请求，依法改判支持陈三波一审诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费用及其它费用由兴茂印务公司承担。陈三波就其上诉及针对兴茂印务公司的上诉陈述以下事实及理由：一、一审判决认为“……陈三波应知道孝感日报印刷厂单位改制的可能，且陈三波并无证据证明孝感日报印刷厂改制的确切时间，故陈三波以孝感日报印刷厂隐瞒事实给其造成经济损失，请求赔偿经济损失2931940元的反诉请求，不应支持”的理由缺乏事实及法律依据。1.陈三波与兴茂印务公司签订《房屋租赁合同》时，虽然《房屋租赁合同》条款约定“如遇市政改造及改制需收回房屋，提前半年通知乙方不承担违约责任，……”但并不代表陈三波已知晓该租赁房屋要改制，双方签订租赁合同时间2015年2月9日，同年4月23日孝感日报印刷厂将改制通知告之陈三波，从签订《房屋租赁合同》到通知改制，仅两个月时间，即陈三波租赁房屋还没装修好营业，就被告之要改制需收回房屋，假如陈三波知道2015年4月份改制，陈三波不会签订租赁合同、亦不会投入巨资进行装修。因此，陈三波并不知道租赁房屋要改制收回。一审判决认定陈三波应知道孝感日报印刷厂改制的可能缺乏事实依据。2.2014年12月30日，孝感市政府组织相关部门就孝感市深化文化体制改革召开了会议，并为此专门下发了《孝感市深化文化体制改革实施方案》(以下简称“《实施方案》”)，明确了孝感日报印刷厂进行改制，孝感日报印刷厂系具体实施单位，孝感日报印刷厂在三方签订房屋租赁合同之前的2014年12月30日就已经知晓即将改制。因此，一审判决认定陈三波并无证据证明孝感日报印刷厂知晓改制的确切时间缺乏事实依据。二、兴茂印务公司采取欺诈手段，故意隐瞒已经进行改制的重要事实，诱导陈三波签订《房屋租赁合同》，给陈三波造成了巨大损失，应承担赔偿责任。兴茂印务公司、陈三波和原承租人三方于2015年2月9日签订《房屋租赁合同》，将兴茂印务公司房屋出租给陈三波使用，租期为2015年2月6日至2019年5月7日止共计四年。然而至2015年4月23日，也就是《房屋租赁合同》签订后仅两个月，兴茂印务公司即书面通知陈三波：“孝感日报印刷厂己进入改制程序。”随后，兴茂印务公司便要求陈三波腾退房屋、提前解除《房屋租赁合同》。陈三波在签订《房屋租赁合同》时，已依照合同约定全额缴纳了房租款10万元，并向《房屋租赁合同》中丙方(即原承租方熊齐富)给付房屋转让费45万元整，加盟知名酒店品牌并给付品牌使用费40万元，随后又装修房屋、购买设备、聘请员工，耗费巨大。可就在陈三波支出所有成本、刚刚开始营业不久，兴茂印务公司就告知陈三波不能继续经营、要求陈三波退房并解除租赁合同，给陈三波带来了巨额损失。该损失是由兴茂印务公司在签订合同时故意隐瞒了与订立合同有关的重要事实、提供虚假情况而导致的。孝感市有关部门于2015年1月下发的《实施方案》中明确要求：“推进经营性文化事业单位转企改制……完成非时政类报刊出版单位转企改制，加快推进孝感日报印刷厂、市演出中心等市属文化事业单位改制工作。”该《实施方案》于2015年1月已公开下发给包括兴茂印务公司在内的全市各机关单位。时间早于双方签订《房屋租赁合同》时间一个月之久。由此可见，兴茂印务公司在明知按照市里统一要求，印刷厂必须马上改制，明知“因改制而提前解除合同”的情形在短期之内一定会发生，却故意隐瞒了这一点，甚至故意在《房屋租赁合同》约定了长达四年的租赁期以误导陈三波，让陈三波在严重误解、完全被蒙蔽的情况下签订该《房屋租赁合同》，并同意了这一显失公平的免责条款。随后又投入了数百万元资金、展开经营活动。然而不过经营了短短几个月，就被告知“开始改制”、“合同解除”，且“甲方不承担任何违约责任，不赔偿任何损失”。由此可见，兴茂印务公司故意隐瞒事实、欺骗陈三波签订合同，令陈三波蒙受巨大损失，并设置了该免责条款以逃避违约赔偿责任。该情况符合《合同法》第53条第2款规定，该条款无效。《合同法》第42条明确规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：……(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；(三)有其他违背诚实信用原则的行为。”兴茂印务公司明知《房屋租赁合同》不可能履行、明知合同第六条所规定的合同解除事由——“改制”，必定会实现且在短期之内实现。但是，兴茂印务公司故意向陈三波隐瞒重要事实、故意提供虚假情况，诱导陈三波重大误解而做出意思表示，故意在明知不可能如期履行的情况下与陈三波签订合同，并在合同中约定了长达四年的租赁期。本案中兴茂印务公司的行为符合本条规定的法定情形，且严重违反了诚实信用和公平原则。一审法院认为“涉案的房屋租赁合同，因不可归责于双方的事由导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，应由双方按照公平原则分担”的理由缺乏法律依据。因此兴茂印务公司依法应当赔偿陈三波的全部经济损失共计293.194万元。三、兴茂印务公司要求陈三波支付租金及逾期使用费与法无据。兴茂印务公司采取欺诈手段与陈三波签订《房屋租赁合同》后二个月，兴茂印务公司便告之陈三波单位改制需收回房屋，陈三波装修正在进行中，餐厅还未开业，双方为此产生纠纷，陈三波的餐厅未正常经营，并且造成巨大经济损失。兴茂印务公司明知该《房屋租赁合同》无法履行，却将房屋租赁陈三波，存在欺诈行为，兴茂印务公司要求陈三波支付租金及逾期使用费与法无据。兴茂印务公司针对陈三波的上诉辩称：一、陈三波在其上诉状中主张兴茂印务公司与其签订《房屋租赁合同》时采取欺诈手段，故意隐瞒已经进行改制的事实，诱导其签订《房屋租赁合同》，没有事实依据。1.陈三波承租兴茂印务公司的房屋，是从案外人熊齐富处转租过来，属于租赁合同的转让。从兴茂印务公司与陈三波签订的《房屋租赁合同》的内容可以看出，该房屋的原承租人为熊齐富。该《房屋租赁合同》第二条约定：“租赁期限：根据与原承租方的合同，经甲、乙、丙双方协商达成转让协议，甲方同意由乙方承租。现承租方的租赁期从20l5年2月6日至2019年5月7日。”从该合同的当事人及合同内容来看，陈三波承租兴茂印务公司的房屋，实际上是从熊齐富处转租过来，属于租赁合同的转让。兴茂印务公司于2012年11月12日与熊齐富签订《房屋租赁合同》时，就已经在合同中明确约定了单位改制时的解除权及违约责任，并非陈三波转租时才另行约定。2.兴茂印务公司与陈三波签订《房屋租赁合同》时并不知道也不能确定单位改制的具体时间，更无已经进行改制的事实。不论是《国务院办公厅关于印发文化体制改革中经营性文化事业单位改制为企业的通知》(国办法[2014]15号)，还是《孝感市深化文化体制改革实施方案》，均未对经营性文化事业单位改制为企业的具体时间作出规定，兴茂印务公司何时改制，完全由市政府及上级主管部门决定。2015年7月14日，孝感市人民政府“关于孝感日报印刷厂转企改制工作的专题会议纪要”才确定了兴茂印务公司改制及相关的具体意见。综上，兴茂印务公司于2015年2月9日与陈三波签订《房屋租赁合同》时并不知道也不能确定单位改制的具体时间，更无陈三波主张的兴茂印务公司已经进行改制的事实。据此，陈三波主张兴茂印务公司与其签订《房屋租赁合同》时采取欺诈手段，故意隐瞒已经进行改制的事实，诱导其签订《房屋租赁合同》没有任何事实依据。3.陈三波在一审答辩及反诉时向兴茂印务公司主张合同的违约赔偿责任，没有法律依据。陈三波在上诉状中主张“其是在严重误解、完全被蒙蔽的情况下签订该《房屋租赁合同》的”，即使其主张成立，也只是构成“重大误解”或“合同欺诈”，属于《合同法》第五十四条规定的可撤销情形，陈三波可行使的权利也只是合同的撤销权，而不是合同的违约赔偿权，且按照《合同法》第五十五条第一项的规定，上诉人陈三波的撤销权己超出了行使期间，其撤销权已经消灭。故陈三波在一审答辩及反诉时向答辩人主张合同的违约赔偿责任，没有法律依据，其一审反诉请求依法不应予以支持。4.《合同法》第四十二条及第五十三条第二项并不适用本案。《合同法》第四十二条规定的是缔约过失责任，而本案并不存在合同无效或被撤销之情形，故本案并不适用《合同法》第四十二条的规定。《合同法》第五十三条第二项规定，合同中有“因故意或者重大过失造成对方财产损失”的免责条款无效，而本案的《房屋租赁合同》第六条约定：“甲方如遇市政改造及改制需收回房屋，提前半年通知乙方，甲方不承担违约责任，如甲方违约，甲方应承担乙方的装修折旧费。”该约定是对合同解除权及违约责任的约定，并非《合同法》第五十三条第二项规定的免责条款。如果陈三波认为兴茂印务公司故意隐瞒了改制的事实而与其签订房屋租赁合同，导致合同执行过程中造成其损失，那也只是构成合同的欺诈，适用合同欺诈的法律条款。5.陈三波应按照《房屋租赁合同》的约定支付租金，并依法应向兴茂印务公司支付逾期腾房占用使用费。陈三波于2015年2月9日从熊齐富处转租了本案租赁房屋后，一直正常经营至2016年8月。兴茂印务公司提前通知陈三波解除租赁合同时间是2015年12月，租赁合同解除的时间为陈三波收到通知后的第六个月，即2016年6月，要求其退房的时间为合同解除后一周内。但2016年6月，租赁合同解除后，陈三波一直拒绝退房，仍在继续经营，兴茂印务公司于2016年7月18日又通过律师函的形式再次通知陈三波退房并结清房租，但陈三波依然不退房。兴茂印务公司在万般无奈之下于2016年8月采取了断水、断电措施。至此，陈三波才不得不停止经营，但其仍一直占用该租赁房屋，拒绝退房。由以上事实可知，兴茂印务公司并非是在《房屋租赁合同》后两个月就通知陈三波收回房屋，陈三波在租赁房屋内正常经营达一年半的时间，并非其在上诉状中所说未正常经营。兴茂印务公司解除《房屋租赁合同》符合合同的约定，也符合法律的规定，陈三波应按照《房屋租赁合同》的约定支付合同解除前的租金，并依法应向兴茂印务公司支付合同解除后逾期腾房的占用使用费。综上，陈三波上诉理由不成立，其上诉请求依法应予以驳回。兴茂印务公司一审诉讼请求：1.判令陈三波立即腾退其租赁的原孝感日报印刷厂办公楼；2.判令陈三波给付2016年2月至6月的房屋租金3.6万元，并按该房屋租金的标准支付逾期腾房占用使用费；3.本案诉讼费用由陈三波承担。陈三波一审反诉请求：1.判令兴茂印务公司赔偿陈三波经济损失，金额共计293.194万元整；2.判令兴茂印务公司承担全部诉讼费用。一审经审理查明：2012年11月12日,孝感日报印刷厂与案外人熊齐富签订一份房屋租赁合同，约定孝感日报印刷厂将其自有办公楼东侧共三层出租给熊齐富，租期自2013年5月8日至2019年5月7日，租金前三年每年10万元，后三年每年递增8%，同时约定在租赁期内，如遇市政改造或改制需要收回房屋，孝感日报印刷厂提前半年通知，则不承担违约责任。2015年2月9日，孝感日报印刷厂与陈三波以及熊齐富签订一份房屋租赁合同，三方达成转让协议，约定孝感日报印刷厂将其自有办公楼东侧共三层出租给陈三波使用;租期自2015年2月6日至2019年5月7日止;房屋租金从签订之日起一次性付清一年房租10万元，以后每年签约日交清下年的房租，每年递增8%;原租赁合同（即2012年11月12日与熊齐富签订的租赁合同）自行终止;同时亦约定如遇市政改造或改制需要收回房屋，孝感日报印刷厂提前半年通知，则不承担违约责任，如孝感日报印刷厂违约，则应承担陈三波的装修折旧费。此后，陈三波交纳10万元房屋租金，将租用的孝感日报印刷厂办公楼用于餐饮经营。2015年4月23日,孝感日报印刷厂将该厂已进入改制程序的情况书面告知陈三波。按照改制要求，孝感日报印刷厂划拨土地由市政府作为国有资产回收并进行招拍挂，该划拨土地上的房屋应予以拆除。在此情形下，孝感日报印刷厂又于2015年12月4日书面通知陈三波，告知陈三波在其收到通知书之日起第六个月的对应日解除租赁合同，并要求陈三波于租赁合同解除后一周内将租赁房屋交还给孝感日报印刷厂。2016年7月18日，孝感日报印刷厂向陈三波送达律师函，以上述租赁合同已解除为由，要求陈三波腾退租赁房屋并结清房屋租金。后因双方多次协商无果，故孝感日报印刷厂诉至法院。另查明，孝感日报印刷厂于2016年4月14日变更为兴茂印务公司。一审法院认为，孝感日报印刷厂与陈三波以及熊齐富签订的房屋租赁合同，系三方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方理应按照合同约定全面履行其义务。孝感日报印刷厂在租赁合同约定如遇市政改造或改制需要收回房屋的事由出现后，按照合同约定时间书面告知了陈三波，因合同目的已无法实现，且孝感日报印刷厂按照租赁合同约定书面通知陈三波解除了合同，故对兴茂印务公司要求陈三波立即腾退其租赁的原孝感日报印刷厂办公楼，并按房屋租金标准支付逾期腾退房屋占有使用费的诉讼请求，依法予以支持。对于陈三波要求判令兴茂印务公司赔偿其经济损失2931940元的反诉请求，因孝感日报印刷厂与陈三波以及熊齐富签订的房屋租赁合同，与孝感日报印刷厂和熊齐富签订的房屋租赁合同均明确约定单位改制时的合同解除权，在三方达成转让协议，并签订租赁合同时，陈三波应知道孝感日报印刷厂单位改制的可能，且陈三波并无证据证明孝感日报印刷厂知道其改制的确切时间，故陈三波以孝感日报印刷厂隐瞒事实给其造成经济损失，请求赔偿经济损失2931940元的反诉请求，不应支持，但涉案的房屋租赁合同，因不可归责于双方的事由导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，应由双方按照公平原则分担，故一审法院委托湖北大成资产评估有限公司对陈三波租赁房屋剩余租赁期内的装饰装修进行评估，其评估合理价值为562379元，理应由兴茂印务公司与陈三波双方分担(即各自承担281189.50元)。兴茂印务公司以陈三波未经其同意装饰装修而发生的费用和损失，由陈三波负担的抗辩理由，因无证据证明，且与事实不符，依法不予采纳。综上所述，兴茂印务公司要求陈三波立即腾退其租赁的原孝感日报印刷厂办公楼，并按房屋租金标准支付逾期腾退房屋占有使用费的诉讼请求，依法予以支持。陈三波要求兴茂印务公司赔偿经济损失2931940元的反诉请求，依法予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第四项、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：1.陈三波于判决生效后十日内腾退其租赁的原孝感日报印刷厂办公楼，并按房屋租金标准支付逾期腾退房屋占有使用费至房屋腾退之日止。2.兴茂印务公司于判决生效后十日内支付陈三波租赁房屋剩余租赁期内的装饰装修残值损失281189.50元。3.驳回陈三波的其他反诉请求。上列应付款项，如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费700元，由陈三波负担。一审反诉费15127元，由兴茂印务公司负担2759元，陈三波负担12368元。本院二审期间，上诉人兴茂印务公司未提交证据。上诉人陈三波围绕其诉讼主张提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈三波向本院提交的证据一为2015年12月25日、2016年1月10日，孝感市开发区粗茶淡饭酒店分别出具的收10万元、25万元品牌费的收据两张；2015年12月21日、2016年1月19日，收款人为鲁满霞的中国农业银行现金支票存根两张，金额分别为10万元、25万元；中国农业银行账户流水明细清单一张。拟证明：陈三波租赁案涉房屋经营餐厅，已支出品牌使用费40万元，该损失应由兴茂印务公司承担。证据二为严欢出具的《证明》一份。拟证明：兴茂印务公司提前收回房屋，陈三波支付员工工资的事实。兴茂印务公司认为上述两份证据均不属于新证据，且对该证据的真实性和证明目的均有异议：1.认为证据一不是正规的收款发票；陈三波在一审中提交的《粗茶淡饭品牌授权使用协议书》是其与陈婷签订的，本案二审提交的现金支票存根上载明的收款人是鲁满霞，两者之间缺乏关联性；陈三波取得品牌使用授权可用于其他地点的经营，该证据不能证明其实际损失。2.认为证据二属证人证言，而严欢未到庭作证，该证人证言不应被采信。本院经核对陈三波所提交证据一的书证原件，对其真实性予以确认，但认为兴茂印务公司对该证据的质证理由充分，故本院对该证据与本案的关联性不予确认，且认为该证据不能证明其证明目的。按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第五项的规定，本院认为陈三波所提交的证据二不能单独作为认定案件事实的依据。二审经审理查明，一审判决所查明的事实属实。二审另查明：1.2014年12月30日，中共孝感市委办公室下发了“孝办发【2014】23号”文件，在该文件的《孝感市深化文化体制改革实施方案》中，明确提出“加快推进孝感日报印刷厂、市演出中心等市属文化事业单位改制工作”，但该文件没有明确改制的具体时间表。2.2015年7月14日，孝感市人民政府召开关于孝感日报印刷厂转企改制工作的专题会议，并形成专题会议纪要，该会议纪要对孝感日报印刷厂转企改制工作做出了具体的安排和部署。3.湖北大成资产评估有限公司出具的“鄂大成评报字【2017】第8号”《孝感市黄陂西路粗茶淡饭酒店室内外装修及相应建筑价值评估项目资产评估报告书》的鉴定意见为：孝感市孝南区人民法院委托评估的房屋装修及相应建筑在本次评估目的下于评估基准日所表现的合理价值为人民币562379元。该报告书所附的《资产清查评估明细表》中将以下未形成建筑物附合的物品计入了评估总价值：木柜：660元；沙发：2640元；海信空调：1518元×2=3036元；热水器：1650元；豪华保洁柜：1980元；电视机：1848元；活动烧烤大棚：14267元；烧烤炉：1980元；展示柜：528元；保险柜：528元；以上项目合计：29117元。本院认为：本案系兴茂印务公司与陈三波就案涉房屋租赁合同的履行而引起的纠纷，故应定性为房屋租赁合同纠纷。本院认为，本案二审争议的焦点问题是：一、兴茂印务公司在案涉租赁合同缔约的过程中是否存在诱导、故意隐瞒与订立合同有关的重要事实、欺诈等行为。二、兴茂印务公司应否承担陈三波的损失赔偿责任；如兴茂印务公司应承担赔偿责任，该责任的范围应当如何确定。三、陈三波应否承担腾退案涉房屋以前的占用费。关于焦点问题一，本院认为：虽然中共孝感市委办公室于2014年12月30日下发的《孝感市深化文化体制改革实施方案》中提出“加快推进孝感日报印刷厂、市演出中心等市属文化事业单位改制工作”，但该文件没有明确原孝感日报印刷厂改制的具体时间表，不能证明原孝感日报印刷厂在案涉租赁合同缔约时明确知道该厂进行企业改制的开始时间，只能证明原孝感日报印刷厂知晓其面临企业改制的事实。2015年2月9日，原孝感日报印刷厂与熊齐富、陈三波签订的房屋租赁合同中约定“如遇市政改造或改制需要收回房屋，孝感日报印刷厂提前半年通知，则不承担违约责任，如孝感日报印刷厂违约，则应承担承租人的装修折旧费”（以下简称“改制约定”）。从该事实来看，原孝感日报印刷厂在案涉租赁合同缔约时已经向承租人陈三波告知了该厂可能面临企业改制的相关情况。原孝感日报印刷厂作为经营性企业在向承租人言明“改制约定”的情况下，利用闲置房屋获取收益并不违反诚实信用原则，也不构成陈三波所主张的“原孝感日报印刷厂在案涉租赁合同缔约的过程中存故意隐瞒与订立合同有关的重要事实”的行为。至于陈三波上诉中所提出的原孝感日报印刷厂在案涉租赁合同的缔约过程中存在诱导和欺诈行为，导致陈三波产生重大误解及案涉租赁合同显失公平等理由均属于《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的合同可变更或者撤销的事由。陈三波于2015年12月4日收到原孝感日报印刷厂解除案涉租赁合同通知书后至今未向人民法院或仲裁机构请求变更或撤销案涉租赁合同，按照《中华人民共和国合同法》第五十五条第一项的规定，陈三波的撤销权已消灭，故陈三波的相关主张不应予以支持。关于焦点问题二，本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第四项规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”。结合本案事实来看：1.陈三波租赁案涉房屋系用于餐饮业经营，故陈三波必须根据其经营目的对案涉房屋进行必要的装修。原孝感日报印刷厂作为案涉房屋的业主，在陈三波租赁经营的过程中应当知道陈三波对案涉房屋进行装修，原孝感日报印刷厂没有制止陈三波的装修行为，应当视为其同意陈三波对案涉房屋进行必要的装饰装修。2.“改制约定”中载明的“如孝感日报印刷厂违约，则应承担承租人的装修折旧费”是对原孝感日报印刷厂违约责任范围的约定，而不是关于案涉租赁合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物如何处理的约定，案涉租赁合同的其他条款亦没有关于案涉租赁合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物如何处理的约定，故应当认定案涉租赁合同对合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定。3.案涉租赁合同的解除系因原孝感日报印刷厂要进行企业改制所致，而不是案涉合同当事人的违约行为所致，不能归责于案涉合同当事人。综上，案涉房屋剩余租赁期内的装饰装修残值损失应当由兴茂印务公司和陈三波按照公平原则分担。本案一审中，一审法院委托湖北大成资产评估有限公司对案涉房屋的装修及相应建筑的残值进行了司法鉴定，鉴定意见为“孝感市孝南区人民法院委托评估的房屋装修及相应建筑在本次评估目的下于评估基准日所表现的合理价值为人民币562379元”。上述鉴定意见所附的《资产清查评估明细表》中将不属于“已形成附合的装饰装修物”的物品残值计入了评估价值，故该部分物品的残值应从鉴定意见总金额中予以扣减（即：562379元-29117元=533262元）。按照公平原则，兴茂印务公司和陈三波各自应当分担的具体金额为533262元÷2=266631元。基于对本案焦点问题一的评判以及陈三波在本案中未提交有效证据证明其主张的其他损失，故本院对陈三波在本案中主张的其他损失不予支持。关于焦点问题三，本院认为：按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”的规定，一审判决陈三波支付逾期腾房占有使用费并无不当。但是一审判决第一项“陈三波于判决生效后十日内腾退其租赁的原孝感日报印刷厂办公楼，并按房屋租金标准支付逾期腾退房屋占有使用费至房屋腾退之日止”对逾期腾退房屋占有使用费的具体计算标准及支付的起始时间未进行明确，不利于本案执行，本院二审予以纠正：1.逾期腾退房屋占有使用费的支付起始时间：本案中，原孝感日报印刷厂于2015年12月4日书面通知陈三波，告知陈三波在收到通知书之日起第六个月的对应日解除租赁合同，并要求陈三波于租赁合同解除后一周内将租赁房屋交还给孝感日报印刷厂，按照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，案涉租赁合同已于2016年6月4日解除。2016年7月18日，原孝感日报印刷厂向陈三波送达律师函，以上述租赁合同已解除为由，要求陈三波腾退租赁房屋并结清房屋租金，故应当认定原孝感日报印刷厂给予陈三波腾退房屋的合理期间已到期。综上，陈三波应自2016年7月19日起向原孝感日报印刷厂支付逾期腾退房屋占有使用费。2.逾期腾退房屋占有使用费的具体计算标准:案涉租赁合同约定的租金标准为“租期自2015年2月6日至2019年5月7日止，房屋租金从签订之日起一次性付清一年房租10万元，以后每年签约日交清下年的房租，每年递增8%”；案涉合同的签约日为2015年2月9日，按照此约定，2016年2月9日至2017年2月9日的租金标准应为10万元+10万元×8%=108000元（日租金标准为108000÷365天=295.89元）；2017年2月9日至2018年2月9日的租金标准应为108000元+108000×8%=116640元（日租金标准为116640元÷365天=319.56元）；2018年2月9日至2019年2月9日的租金标准应为116640元+116640元×8%=125971.20元（日租金标准为125971.20元÷365天=345.12元）。另，由于一审判决未支持兴茂印务公司一审提出的“判令陈三波给付2016年2月至6月的房屋租金3.6万元”的诉讼请求，兴茂印务公司亦未就此提出上诉，故本院依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，不予审理。综上，一审判决适用法律正确、审理程序合法，但部分事实认定不清，实体处理不当，应予以纠正。经合议庭评议，并报请本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条第一项、第九十三条第二款、第九十六条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第四项、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十九条第五项的规定，判决如下：一、变更湖北省孝感市孝南区人民法院（2016）鄂0902民初2914号民事判决第一项为：上诉人陈三波于本判决生效后十日内腾退其租赁的原孝感日报印刷厂办公楼；并自2016年7月19日起至房屋腾退之日止，按照房屋租金标准向上诉人孝感日报传媒集团兴茂印务有限责任公司支付逾期腾退房屋占有使用费（2016年7月19日至2017年2月9日按295.89元/日计算；2017年2月9日至2018年2月9日按319.56元/日计算；2018年2月9日以后按345.12元/日计算）。二、变更湖北省孝感市孝南区人民法院（2016）鄂0902民初2914号民事判决第二项为：上诉人孝感日报传媒集团兴茂印务有限责任公司于本判决生效后十日内向上诉人陈三波支付租赁房屋剩余租赁期内的装饰装修残值损失266631元。三、撤销湖北省孝感市孝南区人民法院（2016）鄂0902民初2914号民事判决第三项。四、驳回上诉人孝感日报传媒集团兴茂印务有限责任公司的其他诉讼请求。五、驳回上诉人陈三波的其他反诉请求。一审案件受理费按一审判决执行。二审案件受理费33524元，由上诉人孝感日报传媒集团兴茂印务有限责任公司负担5518元，由上诉人陈三波负担28006元。本判决为终审判决。审判长 刘 铮审判员 汪书力审判员 胡 红二〇一七年八月三十日书记员 毛雅婷附相关法条：1.《中华人民共和国合同法》第五十四条：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第五十五条第一项：有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；第九十三条第二款：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。対方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。2.《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条：当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵消虽有异议，但在约定的期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。3.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第四项：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。第十八条：房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项：原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；5.《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。6.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第六十九条第五项：下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：（五）无正当理由未出庭作证的证人证言。