广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）茂中法民四终字第130号上诉人(原审原告)周华强，男，汉族，1955年2月13日出生，住信宜市。诉讼代理人梁若玲，女，汉族，1973年3月21日出生，住信宜市。被上诉人(原审被告)信宜铭桂旅游发展有限公司，住所地：信宜市区粤桂路。法定代表人谢明浩，总经理。被上诉人(原审被告)信宜市雨辰物业管理有限公司，住所地：信宜市区粤桂路。法定代表人谢雨辰，总经理。上述两位被上诉人的共同诉讼代理人莫远思，广东前瞻律师事务所律师。上述两位被上诉人的共同诉讼代理人谢雨露，广东前瞻律师事务所实习律师。上诉人周华强因与被上诉人信宜铭桂旅游发展有限公司（以下简称铭桂公司）、信宜市雨辰物业管理有限公司（以下简称雨辰公司）合同纠纷一案，不服信宜市人民法院（2014）茂信法民二初字第250号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明：被告铭桂公司成立于2006年11月28日，营业期限至长期。经营范围是旅游项目开发、房地产开发销售、购销农副产品、建材、五金交电。2012年7月1日，原告周华强与被告铭桂公司签订《商品房买卖合同》一份，该合同中订明：合同双方当事人：出卖人（甲方）：铭桂公司，注册地址：信宜市东镇长塘。营业执照注册号：440983000017024。组织机构代码证号：79621965-6。法定代表人：谢明浩。买受人（乙方）：周华强，身份证号码：××××，地址：信宜市北界镇石砚大村村27号。根据国家法律、法规和有关规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上就房屋买卖达成如下协议：第一条项目建设依据。甲方以出让方式取得位于信宜市东镇长塘（铭桂公司）、编号为信府国用（2009）第0000904、0000905号地块的土地使用权，取得《土地使用证书》。规划用途为商住用地。第二条乙方购买的商品房为[现房][预售商品房]。预售商品房批准机关为信宜市住房与城乡建设局，商品房预售许可证为[2011]030号。第三条乙方所购商品房的基本情况。乙方购买的商品房为[现房][预售商品房]（以下简称该商品房，其房屋平面图经信宜市住房与城乡建设局规划部门批准，见本合同附件一上表示为准）。该商品房为本合同第一条规定的项目中的：位于信宜市东镇长塘铭桂公司禹神轩花园住宅楼第五[号楼]B[幢]1102号房。该商品房的用途为住宅，属框架结构，层高为3.10米，建筑层数地上17层，地下负一层。该商品房阳台非封闭式的2个。该商品房合同约定投影面积共147.76平方米，其中套内建筑面积131.76平方米，公共部位与公用房屋分摊面积16平方米。乙方在交楼前，要与甲方或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》，方可装修入住。第四条计价方式与价款。甲乙双方约定按下述方式计算该商品房房款：该商品房属[现房][预售商品房]，按套出售，按套内投影面积计算。该商品房单价为人民币每平方米3177元，总金额人民币469317元整。第五条付款方式及期限。乙方按下列第1种方式付款：1、一次性付款。第十一条产权登记。甲方统一为乙方办理房屋产权登记（乙方可以自行办理房产证），甲方向乙方收取代办办证费用万仟佰拾元整（￥元）（详见交楼前甲乙双方签订的《代收办证费清单》）。车位、车库与乙方所购买商品房使用同等年限，不办理房产证。第十二条双方的约定事项。3、乙方全权委托甲方办理及领回房产证，办理费用由乙方承担。5、防雷、路灯、给排水等设施自交楼时起，由该楼房的全体乙方共同保管、维护以及维修、年检、公共用水、用电等费用由全体共用的乙方承担。6、房管局向业主收取物业维修基金每平方米30元。7、可视对讲器、信箱由甲方统一安装，费用由乙方承担。8、乙方装修的垃圾泥由甲方搬运，由甲方向乙方每户收取人民币300元。……第十六条本合同连同附件共6页，一式6份，具有同等法律效力，自签订之日起生效。此外，上述《合同》还附有四个附件，其中附件三为房屋建筑装饰、材料设备标准。该附件三约定：……6、水电由甲方统一报装，开户费用由乙方承担，水入到厨房，电入到户，配漏电开关一个。10、甲方提供沙给乙方自行装修（按楼面面积供3cm）。补充：（1）、户型防盗网统一由甲方的物业部统一规格安装，费用由乙方承担。2012年12月1日，原告向追加被告提交《房屋装饰装修申请书》，同日，原告（乙方）与追加被告雨辰公司（甲方）签订《房屋装修装饰管理规定》，该规定订明：……二、装修收费项目及缴纳标准：1、装修保证金：1000元/户；2、装修出入证押金：30元/个，工本费10元/个；3、装修垃圾清运费：300元/户；4、装修材料电梯使用费：300元/户（一至三层），三层以上逐层加收50元。2014年5月7日，原告与被告铭桂公司签订《信宜市禹神轩花园代收办证费清单》，该清单的收款项目、收款单位、收费标准、总金额分别为：契税：收款单位为财政局，收费标准为120m2以上3%、120m2以下1.5%（首套），总金额13817元；办证登记费：收款单位为房管局，收费标准为住户：80/宗、商铺：550元/宗，总金额80元；测绘费：收款单位为房管局，收费标准为100m2以下120/户、100m2以上200m2以下160元/户、200m2以上3002以下（含300m2）200元/户，总金额160元；利用档案费：收款单位为房管局，收费标准为150m2以下50元/户、150m2以上300元/户，总金额50元；房屋代理费：收款单位为房管局，收费标准为1%÷2＝0.5%，总金额2303元；买卖合同印花税（地税）：收款单位为房管局，收费标准为0.5‰，总金额230元；交易评估费：收款单位为评估所，收费标准为5‰，总金额2303元；物业维修基金：收款单位为业主基金，收费标准为30元/m2，总金额4433元；商品房买卖合同：收费标准为工本费30元/宗，总金额30元；可视对讲机、信箱：收费标准为1500元/户，总金额1500元；水电安装费：收费标准为5300元/户，总金额5300元；装修垃圾费300元/户，电梯运料维护费300元（一至三层），三层以上逐层加收50元，总金额1000元；装修保证金1000元/户，装修验收合格后退回；门禁IC卡30元/张，每户免费提供两张。以上小计：32206元。至2014年5月7日，原告共支付32702元给被告铭桂公司。被告铭桂公司与追加被告雨辰公司虽然在法律上是独立的主体，但在管理上被告铭桂公司实际行使了追加被告雨辰公司的职权。被告铭桂旅游发展有限公司认为装修是属于物业公司管理的，所以才要求追加被告雨辰公司与原告签订《房屋装饰装修申请书》的。《信宜市禹神轩花园代收办证费清单》上的各种款项，实际上是被告铭桂公司收取。原告认为被告所收取的款项中有部分是不合理的收费而要求被告退还，但被告不同意而引起纠纷，原告于2014年7月30日向原审法院起诉，请求：1、判令被告根据省的相关部门规定，退还不合理的收费12566元给原告（测绘费160元、房屋代理费2303元、交易评估费2303元、可视对讲信箱1500元、水电安装费5300元、装修垃圾费及电梯运料费1000元）；2、本案的一切诉讼费用由被告承担。2014年10月8日，原告向原审法院申请要求追加雨辰公司作为被告参加诉讼，并在庭审中明确要求追加被告雨辰公司对可视对讲信箱费、水电安装费、装修垃圾费、电梯运料费承担连带退款责任。庭审中，被告称测绘费160元已交给房管局，交易评估费2303元已交给评估所，房屋代理费、可视对讲信箱费、水电安装费、装修垃圾费、电梯运料维护费由其公司提留。被告已为原告安装了水、电及可视对讲。原告主张本案原告是一次性付清房款的，不应产生交易评估费，被告对原告的该主张予以认可。被告在庭审中还确认在收取办证费时，由于工作人员的失误导致多收取了原告的496元，且被告同意退还该496元给原告。原审法院认为：本案的争议焦点是原告请求被告退还收取的测绘费160元、房屋代理费2303元、交易评估费2303元、可视对讲信箱1500元、水电安装费5300元、装修垃圾费及电梯运料费1000元，共12566元是否符合法律规定，是否应得到支持？对原告的该请求，原审法院评述如下：被告铭桂公司取得商品房预售许可证后，与原告周华强签订《商品房买卖合同》，该《商品房买卖合同》，主体适格，内容合法，双方意思表示真实，是有效合同，双方当事人均应严格依约履行。《商品房买卖合同》第十一条约定：甲方统一为乙方办理房屋产权登记（乙方可以自行办理房产证），甲方向乙方收取代办办证费用万仟佰拾元整（￥元）（详见交楼前甲乙双方签订的《代收办证费清单》）。车位、车库与乙方所购买商品房使用同等年限，不办理房产证。原、被告根据本条约定，原告向追加被告提交《房屋装饰装修申请书》，与追加被告雨辰公司（甲方）签订《房屋装修装饰管理规定》及与被告铭桂公司签订《信宜市禹神轩花园代收办证费清单》。原、被告所签订的上述《房屋装修装饰管理规定》、《信宜市禹神轩花园代收办证费清单》，双方主体适格，意思表示真实，是原、被告双方自行确定的权利义务，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同，且合同双方已按约定履行。现原告认为被告所收取的相关费用违反了有关物价部门的规定，相关的多项收费不合理，由于相关物价部门的规定并不是法律、行政法规，而是部门规章，同时相关的收费又是双方自愿订立的，故现原告请求被告退还收取的测绘费160元、房屋代理费2303元、可视对讲信箱1500元、水电安装费5300元、装修垃圾费及电梯运料费1000元，缺乏法律依据，原审法院不予支持。由于本案的原告是一次性付清房款的，不需要委托评估，且被告在庭审中也确认原告是一次性支付房款的，故原告请求被告退还交易评估费2303元有理有据，原审法院予以支持。被告在庭审中同意退还多收取的496元给原告，原审法院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、限被告信宜铭桂旅游发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内退还2799元给原告周华强；二、驳回原告周华强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费114元（原告已预交），由原告周华强负担89元，由被告信宜铭桂旅游发展有限公司负担25元。邮寄费50元（原告已预交），由被告信宜铭桂旅游发展有限公司负担。上诉人周华强不服原审判决，向本院提出上诉称：一、原审判决认定错误，没有法律依据。签订《信宜市禹神轩花园代收办证费清单》不是上诉人的真实意思表示，是被上诉人以断水断电胁迫上诉人签订的，且该清单注明的是代收费，不是被上诉人的自收费用，但被上诉人却将不合理和明令禁止的收费项目混入代收费清单里，这是欺诈行为。根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》的有关规定，双方签订的《信宜市禹神轩花园代收办证费清单》应是无效的，被上诉人应将收取的费用退回给上诉人。二、原审判决认定物价部门的规定不是法律、行政法规，而是部门规章，从而驳回上诉人的请求错误。三、关于被上诉人收取的费用是否合理的问题。1、水电安装费。水电安装费已列入建房成本，在购房合同里没有约定，而且供电局和自来水公司都没有向上诉人收取此费用，所以水电安装费5300元应退还。2、房屋代理费。在《商品房买卖合同》中没有约定代办房产证要收取代理费，如果上诉人知道该项要收费，不会由被上诉人代为办理，所以被上诉人应退还房屋代理费2303元。3、测绘费。根据广东省物价局的规定（粤价[2007]193号）该项收费由开发商交纳，所以测绘费160元，应退还给上诉人。4、装修垃圾费、电梯运料费、可视对讲信箱费是重复收费，应无条件退还。请求：1、撤销信宜市人民法院（2014）茂信法民二初字第250号民事判决第二项，并改判支持上诉人在一审中提出的诉讼请求；2、本案的一、二审费用均由被上诉人承担。上诉人周华强对其陈述，在二审中提交如下证据：1、《协议书》复印件1份；2、《信宜市物价局价格举报处理结果告知书》复印件1份；3、《欠费催缴通知书》复印件1份。被上诉人铭桂公司答辩称：一、《代收办证费清单》是《商品房买卖合同》的一部分,是双方的真实意思表示,根本不存在欺诈，上诉人已知悉该清单的内容,并实际履行了相应的支付义务,该清单合法有效。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十一条约定“甲方统一为乙方办理房屋产权登记（乙方可以自行办理房产证），甲方向乙方收取代办证费用……（详见交楼前甲方乙双方签订的《代收办证费清单》”。第十二条第3项约定“乙方全权委托甲方办理及领回房产证，办证费由乙方承担”；第7项约定“可视对讲器、信箱由甲方统一安装，费用由乙方负担”；第8项约定“乙方装修的垃圾泥由甲方搬运，由甲方向乙方每户收取人民币300元”。附件三第6项约定“水电由甲方统一报装，开户费用由乙方承担”。可见，根据《商品房买卖合同》的约定，办证费、水电安装费、可视对讲信箱费等各项费用需由上诉人承担，详细交费项目及金额以《代收办证费清单》为准。因此，《代收办证费清单》是对《商品房买卖合同》的补充，是《商品房买卖合同》的组成部分。上诉人收到该清单时，知悉清单里面各项费用,并在清单处签名确认,也按该清单履行了相应的支付义务。可见，上诉人是了解并认可该清单的，该清单是双方的真实意思表示，根本不存在任何欺诈行为。二、物价部门的规定不是法律行政法规，也不属于效力性强制性规定，不能以此来认定《代收办证费清单》无效。根据《中华人民共和国合同法》的“意思自治”原则，只要合同的内容是双方真实意思表示，并且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，即有效。而对于何为“法律、行政法规的强制性规定”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条、第十四条的规定，强制性规定是指效力性强制性规定，而非管理性规定。物价部门的规定明显属于管理性规定，并且不是全国人大及其常委会制定的法律或国务院制定的行政法规，因此不能据此认定《代收办证费清单》无效，不能据此要求被上诉人退还依约所收取的费用。三、如上诉人对《代收办证费清单》有误解，应在法定期限内行使撤销权，否则，在未经撤销前，该清单有效，上诉人不能要求被上诉人退还相关费用。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”及第五十五条“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；”之规定，上诉人应在一年内行使撤销权。在上诉人未行使撤销权且法院未依法撤销该清单之前，该清单仍有效，上诉人不能要求被上诉人退还相关的费用。四、上诉人主张退还的费用均已在《代收办证费清单》明确约定，并且各项费用不是代收代付，就是被上诉人已经实际为上诉人提供了相应的设备或者服务，上诉人主张退还没有依据。1、测绘费。该费用是办理房地产权证所必须支出的费用，是交给房地产管理局的，被上诉人仅是承担了代收的角色。2、交易评估费。该费用是上诉人办理房屋抵押贷款时应银行要求进行房地产抵押估价所产生的费用，因上诉人未进行评估，原审法院已经判决退还。3、房屋代理费。上诉人委托被上诉人办理房地产权证，被上诉人需安排工作人员、花费时间、并在政府各个部门之间奔走，才能办妥房地产权证，这是需要人工成本、时间成本的。该费用实际是上诉人委托被上诉人办理房地产权证的代理费用，属于支付给被上诉人的服务费。4、可视对讲机、信箱、水电安装费。《商品房买卖合同》第十二条第7项及附件三第6项、《代办证费清单》都约定了可视对讲、信箱、水电安装费都由上诉人负担，可见，上诉人支付的房款中并未包含这些费用，并不属于重复收费。而且，目前可视对讲机、信箱、水电已经安装到户，上诉人已经实际享受了被上诉人提供的设备及服务。5、装修垃圾费、电梯运料维护费。无论是哪个楼盘，都会收取业主该费用，因为物业需代为搬运业主房屋装修期间的垃圾，且业主装修期间需使用电梯搬运装修材料，会对电梯造成巨大的损耗。这些服务及维护费用都是额外的，未包含在正常的物业管理费用中，不属于重复收费。恳请法院驳回上诉人的上诉请求。被上诉人雨辰公司答辩称：同意铭桂公司的答辩意见。经审理查明，原审判决查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案的争议焦点是应否支持周华强请求铭桂公司、雨辰公司退还已向其收取的水电安装费、测绘费、房屋代理费、装修垃圾费、电梯运料费、可视对讲信箱费等费用。周华强上诉称《信宜市禹神轩花园代收办证费清单》所收取的费用不合理，且铭桂公司、雨辰公司存在欺诈行为，该《信宜市禹神轩花园代收办证费清单》是无效的，铭桂公司、雨辰公司应向其退还已收取的水电安装费、测绘费、房屋代理费、装修垃圾费、电梯运料费、可视对讲信箱费。但周华强对《信宜市禹神轩花园代收办证费清单》上的“周华强”字样的签名是周华强亲笔所签没有异议。本院认为，铭桂公司与周华强所签订的《信宜市禹神轩花园代收办证费清单》，合同双方主体适格，合同所约定的条款亦未违反法律、行政法规的强制性规定。而且，双方已按合同约定履行义务和享受权利，应认定为有效合同。故周华强请求铭桂公司、雨辰公司退还已向其收取的上述费用没有依据，本院不予支持。至于周华强上诉称铭桂公司、雨辰公司存在欺诈行为，但周华强对此未提供证据证实，故该上诉意见理由不充分，本院不予支持。综上所述，周华强的上诉请求理据不足，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费89元，由上诉人周华强负担。本判决为终审判决。审 判 长  江剑兵审 判 员  陈朝通代理审判员  陈春何二〇一五年八月二十六日书 记 员  梁 哲速 录 员  陈 颖