云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2016）云2801民初3487号原告张韬，男，汉族。原告周澄，男，傣族。原告方进，男，哈尼族。三原告共同委托诉讼代理人：刘云龙，云南XXX律师事务所律师，特别授权代理。三原告共同委托诉讼代理人：肖璐璐，云南XX**律师事务所律师，特别授权代理。被告：西双版纳海诚旅游发展有限公司。统一社会信用代码91532800563172121D。住所地云南省景洪市宣慰大道江北告庄西双景综合楼*楼。法定代表人周昆，男，汉族，职位总经理，现住云南省景洪市，委托诉讼代理人：黄娜，建纬（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。原告张韬、周澄、方进与被告西双版纳海诚旅游发展有限公司（以下简称“海诚公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年8月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张韬、周澄、方进的委托诉讼代理人刘云龙、肖璐璐，被告海诚公司的委托诉讼代理人黄娜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张韬、周澄、方进向本院提出诉讼请求：1.被告向三原告支付违约金209438元（计算方式：764325元×0.00021×1305天；住：违约金从2013年1月11日起暂时计算至2016年8月8日，实际支付到被告履行代办义务之日）；2.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2011年1月6日，原告与被告签订《商品房购销合同》（以下简称“合同”），约定：原告共同向被告购买西双景景保寨XXXX号房屋，房屋建筑面积为86.97平方米，单价为8787.34元每平方米；被告应于2011年12月31日将经验收合格的房屋交付原告；原告在签订合同之日支付购房款384235元，剩余房款38万元以向银行按揭贷款的方式支付；原告在交付完毕合同约定的相关款项、办理完毕房屋交接手续、并向被告交齐委托办理产权证所需的相关资料后，被告在90个工作日内向产权登记机关报送申办产权登记的相关手续。合同签订后，原告依约履行了付款义务，并办理了接房手续。购房款支付完后，原告依约支付了办理产权证的相关资料和费用，并交纳了各项办证费用。但在原告履行了合同义务后，根据《商品房购销合同》第12条约定，被告应在2012年9月4日起90个工作日内向产权登记机关报送申办产权登记的相关手续，但其未如期履行上述义务，也未及时交清土地款，导致原告无法自行办理土地使用权证，被告的行为已构成违约。后经原告前往相关部门查询后得知，该房屋产权证未能办理的原因是被告未交清土地转让款，导致土地使用权证无法办理，最终造成原告的房屋产权证无法办理。因被告的原因导致迟延办证，根据商品房买卖合同司法解释的规定，故原告诉至法院。被告海诚公司辩称，1.被告对本项目的开发合法合规，被告依据政府相关部门建设的合同交了足额的本金，在销售前办理的相关的许可证，也办理的变更的要求；2.被告一直积极协助原告办理房产证，房屋权属办理的内容仅包括办理房屋所有权证，并且原告已经取得；3.原告未取得土地证的原因并不是被告造成的，在政策改变后，告知被告由于原告涉及的6栋房子不是不动产登记，必须要变更为不动产，原告现在提出的诉讼缺乏事实依据，希望法庭驳回原告的诉请；4.对原告的法律适用也不认可，还有在办理过程中原告周澄，在办理离婚是提出房产证上不能有另一半的名字，我方也积极配合，在他提出财产分割后我方也做出了备案，房产证是原告2015年取得的。总的就是，办理土地证在合同中并没有约定，未能办理土地证的原因是因为政策改变，并不是被告的原因。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的《商品房购销合同》，因被告认可其真实性，而该合同亦是就案涉房产相关内容进行约定，故与本案有关，本院予以采信；2.原告提交的由景洪市国土资源局出具的《证明》，因系就案涉房产有关权利证书办理情况的说明，与本案有关，故本院予以采信；3.原告提交的《情况说明》，因其系对案涉房产有关土地证办理情况的说明，且能与上述《证明》相印证，故本院予以采信。4.被告提交的《商品房购销合同》及其补充协议，原告虽不予认可，但其自认该合同及补充协议中三原告的署名均系其签署，故可以认定其真实性，本院予以采信；5.被告提交的《公告》，因其涉及案涉房产相关产权证的具体办理，与本案有关，故本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年1月6日，原告张韬、周澄、方进（乙方）与被告海诚公司（甲方）签订《商品房购销合同》（合同编号：景保XXXX）,约定：甲方以出让方式取得位于景洪市江北澜沧江边地块的土地使用权，甲方经批准在该地块建设商品房项目“告庄西双景”；乙方购买的商品房为预售商品房；乙方向甲方购买第景保寨XXX幢第XX至XXX层景保寨XXXX号房；该商品房总价款为764235元；在乙方办理完毕以下事项后，甲方于90个工作日向产权登记机关报送申办产权登记的相关手续：1.支付完毕本合同及补充协议约定的相关款项；2.双方办理完毕房屋交接手续；3.乙方向甲方交齐委托甲方办理产权登记所需的相关资料；甲方向产权登记机关报送合格资料后，即视为被告履行完毕协助办理产权登记的义务。合同还约定了其他事项。后双方当事人又再次签订了除以下主要内容不同外，其他内容均与上述合同相同的《商品房购销合同》及其《合同补充协议》，其约定的不同的内容如下：在乙方办理完毕以下事项后，甲方于180个工作日向产权登记机关报送申办产权登记的相关手续：1.支付完毕本合同及补充协议约定的相关款项；2.双方办理完毕房屋交接手续；3.乙方应与甲方签订《办理房屋产权登记授权委托合同书》并交齐办理产权登记所需的相关资料；被告向产权登记机关报送合格资料后，即视为被告履行完毕协助办理产权登记的义务（该项内容约定于《商品房购销合同》第十二条）；如因甲方责任，乙方不能按期在取得房屋产权证书的，则甲方应承担违约金为1000元，合同继续履行，乙方不得就该项违约主张其他任何赔偿（该项内容约定于《合同补充协议》第十六条）。合同签订后，三原告依约支付了全部购房款，并于2012年6月25日支付被告预收办证款及代收维修基金共计31150元，即原告依约应交纳的全部购房款及办证费用（但原告自认其系于2012年9月3日履行完毕上述义务），均已交纳完毕。另，三原告于2015年4月27日取得案涉房产的产权登记证书（证号：景房权证景字第××号），其主要内容如下：该房屋按份共有，张韬40%、方进30%、周澄30%；房屋坐落于景洪市江北澜沧江边告庄西双景景保寨XX栋景保寨101号。现原告以被告拒不为其办理土地使用权属证书为由，诉至本院。另查明，原告周澄与案外人李娅娟于2013年9月25日在景洪市民政局登记离婚，而李娅娟亦于2013年12月19日出具了经公证的《声明书》（公证号：2013云西勐泐证字第XXX号），载明“西双版纳海诚旅游发展有限公司开发的告庄西双景景保寨XXXX栋XXX、XXX、XX、XXX、XXX、XXXX号商铺，不作为夫妻共同财产，产权与我无关，因该房产涉及的所有债权债务均与我无关。”另查明，景洪市国土资源局于2015年7月9日向景洪市农村信用合作联社营业部出具《证明》，载明“兹有张韬、周澄、方进一起购买六套坐落于景洪市江北澜沧江边告庄西双景景保寨XXX栋XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX，以上六套房产对应的《国有土地使用证》未办理。”。后被告于2016年2月1日出具《情况说明》，载明“兹有张韬、周澄、方进购买我公司开发的景洪市江北澜沧江边告庄西双景景保寨XXX栋XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX共XXX套商铺，现以上房源的土地证我公司正在协调办理中。”。另查明，景洪市人民政府于2016年6月12日向景洪市全市作出《景洪市人民政府关于实施不动产统一登记的公告》，其主要内容如下：将全市范围内土地登记、房屋登记等职能整合后由景洪市土地资源局负责，由景洪市不动产登记中心承担具体登记工作；经研究决定景洪市国土资源局、原房管处、原林权流转中心自2016年6月15日停止各类登记收件工作；自2016年6月25日起，景洪市不动产登记由景洪市不动产登记中心统一办理。另查明，景洪市人民政府于2011年1月11日颁发国有建设用地使用权证（编号：景国用【2011】第XXX号），其记载的地类用途为“城镇住宅用地”；景洪市房地产管理处于2015年4月27日颁发的《房屋产权证书》（编号：景房权证景字第××号）记载内容如下：房屋坐落于景洪市江北澜沧江边告庄西双景景保寨7栋101，规划用途为“商业”。本院认为,第一、虽然三名原告所主张的违约金实系被告迟延办理案涉房产的土地使用权证所产生违约责任，但根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”以及《城市房屋权属登记管理办法》第六条“房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。”规定，“房屋权属证书”应包括房屋产权证登记和国有土地使用权证登记，故本院对被告关于“房屋权属证书”仅指房屋所有权证书的抗辩意见，不予采纳。第二、登记办证期间，开发商对登记办证各环节具有全局性的了解，对于是否存在非开发商原因的免责事由更为清楚，相较购房人而言也更有举证能力。因此，应由被告举证证明并非被告的原因所致迟延办证。一方面，本案中，被告虽抗辩称系房地产政策改变导致办证迟延，但其提交的《公告》中清楚的载明“景洪市国土资源局、原房管处、原林权流转中心自2016年6月15日停止各类登记收件工作；自2016年6月25日起，景洪市不动产登记由景洪市不动产登记中心统一办理”，即不动产登记工作仅于2016年6月15日至2016年6月25日期间暂停办理。即使依后一份《商品房购销合同》中约定的“180个工作日”，至2016年也已长达几年时间，而在此期间，被告应为原告办理土地使用权证书，而不动产权登记工作仅十日的暂停，也不会对权属证书的办理造成根本性妨碍，且被告亦未举证证明存在其他非被告的原因所致迟延办证。另一方面，案涉工程项目的国有建设用地使用权证（编号：景国用【2011】第XXX号）中记载的用途“住宅”已变更为了《房屋产权证书》（编号：景房权证景字第××号）记载的“商业”用途，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。”规定，并鉴于被告未举证证明其补交了因土地用途变更所应补缴的土地出让金，根据《最高人民法院关于的解释》第九十条规定，故足以认定被告未交清应予补交的土地出让金以及系因被告的原因导致逾期办证。第三、虽然双方当事人前后签署了两份内容有部分不同的《商品房购销合同》，但根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款“当事人协商一致，可以变更合同。”规定，双方当事人于此后签订的《商品房购销合同》已构成对原合同的变更，而三原告亦未举证证明该合同系非自愿签署，故应以后一份《商品房购销合同》为双方当事人之间商品房买卖合同所约定权利义务的依据。第四、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款中存在“除当事人有特殊约定外”的但书条款，而该合同已约定了委托代办条款，且原告依约交付了相关办证费用，“举重以明轻”，故根据常理可以推定双方之间已形成委托代理办证关系，且双方应依《商品房购销合同》的第十二条约定履行合同；据此，亦足以认定双方之间形成代办关系的时间为原告交付办证费用之日（2012年6月25日），但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条规定，鉴于原告自认真履行完毕义务时间为2012年9月3日，故依合同约定，被告应承担的逾期办证造成的损失应自2012年9月4日起的180个工作日后开始起算。第五、虽然补充协议第十六条已约定逾期办证违约金的数额，但三名原告已提出更高的违约金的诉请，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”规定，并根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”规定，上述损失一般指已付购房款的银行利息损失，且鉴于该规定中明确为“可以”以及三名原告已取得案涉房产的房屋所有权证书，故本院对被告应承担的逾期办证违约金酌减为违约金（以总房款764235元为基数，自2012年9月4日后的第180个工作日起按中国人民银行同期同类人民币基准贷款利率计算至被告履行完毕代办义务之日止）。综上所述，本院对三原告要求被告支付逾期办证违约金（以总房款764235元为基数，自2012年9月4日后的第180个工作日起按中国人民银行同期同类人民币基准贷款利率计算至被告履行完毕代办义务之日止）的诉请，予以支持；对超出的部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条、第九十三条第一款第四项,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七条规定，判决如下：一、被告西双版纳海诚旅游发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张韬、周澄、方进逾期办证违约金（以总房款764235元为基数，自2012年9月4日后的第180个工作日起按中国人民银行同期同类人民币基准贷款利率计算至履行完毕合同约定的代办义务之日止）；二、驳回原告张韬、周澄、方进的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4442元，减半收取计2221元，由被告西双版纳海诚旅游发展有限公司负担。原告预交的案件受理费本院不另清退，由被告径付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审判员  陈德明二〇一七年八月二日书记员  刀启娜附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。第九十三条下列事实，当事人无须举证证明：（一）自然规律以及定理、定律；（二）众所周知的事实；（三）根据法律规定推定的事实；（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实；（七）已为有效公证文书所证明的事实。前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七条在法律没有具体规定，依本规定及其他司法解释无法确定举证责任承担时，人民法院可以根据公平原则和诚实信用原则，综合当事人举证能力等因素确定举证责任的承担。