河南省郑州市金水区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫0105民初1728号
原告蔡捷，男，汉族，1962年6月25日出生，住郑州市金水区。
被告河南广鸿实业有限公司，住所地郑州市金水区农业路东47号，统一社会信用代码914101007338427903。
法定代表人赵新士，总经理。
委托代理人王振华，河南沃原律师事务所律师。
原告蔡捷诉被告河南广鸿实业有限公司（以下简称广鸿公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡捷、被告广鸿公司委托代理人王振华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付剩余租金26225元；2、被告支付违约金31128元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告蔡捷诉被告广鸿公司合同纠纷一案，郑州市金水区人民法院2017年5月26日和9月5日（2017）豫0105民初11577号19117号就原被告合同纠纷进行两次终审判决，郑州市金水区人民法院认为原被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规禁止性规定，合法有效，本院予以确认。广元公司发布的宣传资料以及报纸广告对其开发范围内的房屋及相关设施作出的具体说明和允诺，以及其承诺的十年带租约的销售模式，要求原告同河南正大世纪城市广场管理有限公司签订《委托经营协议》均对商品买卖合同的签订以及商铺价格的确定有重大影响，应当视为要约，应作为商品房买卖合同的一部分。故河南正大世纪城市广场管理有限公司在第四年仅支付原告8个月的租金后至今没有履行支付的义务，广元公司应当承担相应的法律责任。因广元公司变更为被告广鸿公司，故被告应当承担广元公司的债权债务。豫01**民初11577号19117号两次判决被告广鸿公司支付原告租金10000元，于判决生效后10日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告广鸿公司负担。根据双方签订的《商品房买卖合同》、《委托经营协议》和郑州市金水区人民法院豫01**民初11577号19117号判决，被告仍需支付原告剩余租金和违约金，为了维护原告的合法权益，故诉至贵院，望判如所请。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交证据如下：
证据一、原告身份证一份；
证据二、不动产统一发票一份；
证据三、商品房买卖合同一份；
证据四、房产证一份；
证据五、委托经营协议一份；
证据六、民事判决两份。
被告广鸿公司辩称，一、河南正大世纪城市广场管理有限公司应当作为必要共同诉讼的当事人参加诉讼，广鸿公司已经申请法庭追加。本案属于房屋租赁合同纠纷，原告与河南正大世纪城市广场管理有限公司基于委托经营协议书建立了房屋租赁合同关系。依据委托经营协议书，原告将涉案房屋的使用权交付正大世纪广场公司统一经营。正大世纪城市广场公司负有履行合同的约定义务。二、广鸿公司与原告不存在租赁合同关系，广鸿公司没有义务支付房租及移交房屋。原告的诉请是支付租金并移交房屋。租金系基于占有、使用房屋而产生的收益。如前所述，原告将涉案房屋的使用权交付正大世纪广场公司统一经营。广鸿公司不是涉案房屋的使用人、承租人或经营人。自始不负支付租金的合同义务。同时，广鸿公司不是涉案房屋的占有使用人，没有义务，事实上也不可能向原告移交房屋。三、售房广告以及宣传资料不属于要约，对广鸿公司没有法律约束力。《合同法》第十五条明确规定，商业广告属于要约邀请。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条重申商业广告和宣传资料属于要约邀请。其中，对商业广告认定为要约所做的扩张解释仅限于对房屋本身及相关设施所做的具体确定的说明和允诺。该商业广告中关于租期、租金的宣传，与房屋本身或相关设施均无关系，不属于要约，不能以此作为合同义务约束广鸿公司。四、原告主张的权利已经超出诉讼时效。委托经营协议约定的租金支付期限是按月支付，委托经营期限于2015年4月30日届满。直至2017年3月份原告提起诉讼，之前，原告未向广鸿公司主张权利。期间，也没有发生时效中止、中断事由。因此，原告主张的权利已经超出诉讼时效。综上所述，被告广鸿公司请求法庭依法驳回原告对广鸿公司的诉讼请求。
被告为支持其答辩，向本院提交证据如下：
委托经营协议书一份。
经审理查明：2005年1月17日，原告作为买受人与河南广元置业有限公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》（合同编号为NO.0454887）一份，主要载明：原告自河南广元置业有限公司处购买金水区农业路主题商场二层D0081号房，总价款91235元，原告以一次性付款的方式支付房款，河南广元置业有限公司应于2005年5月1日前将原告购买的房屋交付原告使用等。
2015年2月4日，河南广元置业有限公司出具的发票载明：客户名称蔡捷，房地产地址107国道西、农业路南D0081，建筑结构框架，合同号0454887，项目非成套住宅，合计91235元。
原告提交的房屋所有权证显示，2007年1月9日，位于金水区农业路东47号2层D0081号的房产登记至蔡捷名下。
蔡捷作为原告诉河南广鸿实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，经审理，郑州市金水区人民法院于2017年5月26日作出（2017）豫0105民初11577号民事判决书，该判决书主要内容为：经审理查明：2004年5月左右，广元发布售房广告和宣传资料，并于该年7月份在郑州晚报刊登宣传广告，该广告明确表示正大世纪城市广场发展商是广元公司。同时广元公司于2004年5月份发放给购买人的宣传资料和郑州晚报刊登的宣传广告上的内容一致，即：所购商铺均带10年租约；每年8％（总铺款）租金回报，10年收益80％租金和100％产权（可经营、贷款、转让、继承）；三年房租一次性先收，即投资即收益，每月固定回报（定时通过银行一本通划到投资人账户）。原告基于广元公司的宣传广告，于2005年1月17日与广元公司签订了《商品房买卖合同》。广元公司要求原告须和河南正大世纪城市广场管理有限公司签订《委托经营协议书》，广元公司承诺委托经营协议书内容与广元公司宣传广告内容一致（即10年带租约，每年回报商户按总铺款的8%计算）。在交纳购铺款时，广元公司将前3年的租金（总房款的24％）用于抵扣购买商铺款，而在第四年，河南正大世纪城市广场管理有限公司在广元公司的要求下仅支付八个月的租金后就不再予以支付。广元公司现已变更为广鸿公司。原告及其他业主一直在向被告主张权利，被告亦作出回应。本院认为，广元公司发布的宣传资料以及报纸广告对其开发范围内的房屋及相关设施作出的具体说明和允诺，以及其承诺的十年带租约的销售模式，对原告与广元公司之间商品房买卖合同的签订以及商铺价格的确定有重大影响，应当视为要约，应作为商品房买卖合同的一部分。正大公司在第四年仅支付原告8个月的租金后没有履行支付的义务，广元公司应当承担相应的法律责任。因广元公司变更为被告广鸿公司，故被告应该承担广元公司的债权债务。判决被告河南广鸿实业有限公司支付原告租金10000元。后原告又以同样的理由诉请被告支付租金10000元，并被（2017）豫0105民初19117号民事判决书支持。
另查明：原告与河南正大世纪城市广场管理有限公司签订委托经营协议一份，约定原告将位于二层D0081号铺位委托河南正大世纪城市广场管理有限公司经营，委托经营期限自2005年5月1日起计，至2015年4月30日止，共计为10年。河南正大世纪城市广场管理有限公司实行即买即预付前三年的委托经营收益（相当于总房款的24%），第四年至第十年，每年为总铺款8%的租金收益，从第四年开始，按月给付原告。
庭审中，原被告均认可原告两次诉被告的判决书已生效。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，本院予以确认。已生效的（2017）豫0105民初11577号民事判决书及（2017）豫0105民初19117号民事判决书均以“广元公司发布的宣传资料以及报纸广告对其开发范围内的房屋及相关设施作出的具体说明和允诺，以及其承诺的十年带租约的销售模式，对原告与广元公司之间商品房买卖合同的签订以及商铺价格的确定有重大影响，应作为商品房买卖合同的一部分”认定广鸿公司应对原告诉请的租金承担相应的法律责任，故被告应对原告诉请的剩余租金承担支付义务。被告共应向原告支付的10年租金（2005年5月1日至2015年4月30日）为72988元（91235×8%×10），扣除已抵商铺款的前三年租金21896.4元（91235×24%），原告两次诉讼的房租20000元及被告已支付的8个月的房租4865.9元（91235×8%÷12×8），被告应支付剩余租金为26225.7元（72988-21896.4-20000-4865.9），故原告诉请被告支付剩余租金26225元，合法有据，本院予以支持。原告诉请被告支付违约金31128元，因双方未在房屋买卖合同中对此进行约定且被告亦未在其发布的宣传资料以及报纸广告中进行承诺，故原告的该项诉请，依据不足，本院不予支持。被告辩称原告起诉已过诉讼时效，依据不足，本院不予采纳。诉讼中，被告申请追加河南正大世纪城市广场管理有限公司为本案被告，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告河南广鸿实业有限公司于本判决生效后十日内向原告蔡捷支付租金26225元；
二、驳回原告蔡捷的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费1233元，减半收取616.5元，由原告负担334.5元，由被告负担282元。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审判员 田晓丽
二〇一八年三月十九日
书记员 王晓祥