吉林省敦化市人民法院民 事 判 决 书（2017）吉2403民初1647号原告：王轶群，女，1978年9月16日生，汉族，教师，住敦化市。委托诉讼代理人：王桂芝，吉林敦诚律师事务所律师。被告：齐宝珍，女，1966年5月2日生，汉族，退休工人，住敦化市。委托诉讼代理人：冯义仁，敦化市渤海法律服务所法律工作者。原告王轶群诉被告齐宝珍租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王轶群及其委托诉讼代理人王桂芝、被告齐宝珍及其委托诉讼代理人冯义仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王轶群向本院提出诉讼请求：依法判令齐宝珍：立即返还给我位于敦化市民主街林源社区金色家园1号楼东数第3个面积99.06平方米的门市楼房；并支付房屋占用期间使用费（按每年40000.00元标准计算至实际返还房屋之日止）；并承担诉讼费用。事实与理由：2013年5月1日，我前夫李延君与齐宝珍共同合伙开办敦化市育欣幼儿园，登记在李延君名下。使用我名下位于敦化市民主街林源社区金色家园1号楼东数第3个面积99.06平方米的门市楼房。在开办期间，李延君与齐宝珍共同投资装修房屋，齐宝珍先垫付装修费用19万多元，他俩各半，都全部结清。2015年8月份，我与李延君在民政部门离婚，约定该门市楼房归我所有。2016年9月27日，齐宝珍自己提出要求要自己开办幼儿园，李延君同意，李延君把自己的手续收回，他俩之间解除了合伙经营幼儿园合同，但齐宝珍仍然租用我该门市楼房，每年房租金4万元，齐宝珍向我方交纳房租金到2017年4月30日。从2016年9月27日18时开始由齐宝珍独自经营整个敦化市育欣幼儿园至今。2017年4月16日，我收到了齐宝珍给我送达的《通知》，内容是要求解除我和齐宝珍在2017年5月1日签订的《房屋租赁合同》，该《房屋租赁合同》中第五条约定齐宝珍需在5月1日交房租，齐宝珍首先提出解除该《房屋租赁合同》，而且齐宝珍应当按照约定在5月1日交租金而不交，我只好要求齐宝珍立即腾出房屋，返还原物。我起诉后，其仍没有腾出房屋，所以还要求其支付实际房屋占用期间使用费（按每年40000.00元标准计算至实际返还房屋之日止）。齐宝珍辩称：1、王轶群告诉被告主体缺失，应该有两个被告。2、王轶群系共同合伙人之一，在本诉当中提出腾出房屋实属乘人之危，存在欺诈行为。3、该幼儿园法人代表系李延君，王轶群主管教学，因为其有教师资格证，我负责幼儿园日常工作管理，这是合同约定。4、在合同签订时我对毛坯房投资了197341元，进行装修及室内其他办学设施，而王轶群只提供了毛坯房屋。5、王轶群要求腾房应以结算为前提，其陈述的事实与实际不符，与本案事实相悖，同时2017年5月1日所签订合同无效，我方已向法院提出了诉讼—（2017）吉2403民初1963号，因为该合同中并没有共同合伙人签字，是无效法律行为，自始无效。6、关于我方不履行2017年5月1日双方合同的原因，是我方多次与王轶群协商“继续履行2014年1月2日所签订的共同经营期限10年《合作协议》”，而李延君在2016年9月将办学许可证及其他证照全部拿走，2017年并未经过年检，因我方投资了19万余元，我方希望能够继续合作经营达到满10年期限，而不是我方将房屋给你装完了，你就解除租赁合同。属于《合同法》中的乘人之危。7、我曾给王轶群送过《通知》，并非是解除合同，而是要求继续履行签订10年期限的《合作协议》，而不是拒交房租费。2017年5月1日的合同当中，没有共同合伙人签字；因为该合同是三人合伙，不是我方一人，一方违约应双倍赔偿。8、关于办学期间由于王轶群系公职在编教师，不便挂名经营，并将其丈夫李延君签署在合同内，以隐名身份从事教学几月余，其并未履行应尽教学义务，我方无奈只好外聘员工，因为我方已经装修投资了，王轶群应实事求是尊重原约定。9、因王轶群存在重大违约行为、民事违法行为，因为《办学许可证》明确规定不准转借、出租他人，所以我方另行主张权利。王轶群的诉求不符合《合同法》中法定解除租赁合同的必要条件。如王轶群坚持腾房，我们要求按投资结算。王轶群说2016年9月27日是我方提出要自己开办幼儿园，不属实。应驳回王轶群的诉讼请求。本院经审理查明，综合认定事实如下：王轶群（出租方、甲方）与齐宝珍（承租方、乙方）于2016年9月27日签订《房屋租赁合同》一份，主要内容：“王轶群将坐落于敦化市民主街林源社区金色家园1号楼东数第3个门市、位于一层、建筑面积100平方米的房屋租赁给齐宝珍，用途为开办幼儿园，租赁期限自2017年5月1日至2023年5月1日。租金4万元整，包含取暖费。合同生效之日起将该房屋交付给齐宝珍。齐宝珍有下列情形之一的，王轶群可终止合同并收回房屋，造成王轶群损失，由齐宝珍负责赔偿：1、擅自将承租的房屋转租的；2、擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用的；3、擅自拆改承建房屋结构或改变承租房屋用途的；4、拖欠租金；5、利用承租房屋进行违法活动的；6、故意损坏承建房屋的。提前终止合同：租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前一月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。如因国家建设、不可抗力因素或出现本合同第十条规定的情形，王轶群必须终止合同时，一般应提前1个月书面通知齐宝珍，齐宝珍的经济损失不予补偿。甲方：王轶群，乙方：齐宝珍，落款时间为2017年5月1日。2017年5月1日前房租已结清”。2017年4月16日，齐宝珍交给王轶群一份书面《通知》，内容为：“王轶群：你我在2016年9月27日签订的关于2017年5月1日的生效的房屋租赁合同，现通知你解除该合同，届时我不再履行该合同，要求履行2013年5月1日签订的合同。如你有异议，双方可协商解决，如协商不能，双方可向人民法院提起诉讼。通知人：齐宝珍，被通知人：王轶群。2017年4月16日”。齐宝珍自认“2013年5月1日的合同”就是2014年1月2日的《合作协议》。2017年5月2日，王轶群给齐宝珍送达《通知》一份，内容为：“齐宝珍：鉴于你在2017年4月16日给我送达通知，要求解除2016年5月1日（有误，应为：2017年5月1日）的房屋租赁合同，因此房屋租赁合同已经约定在每年5月1日前交付租金，你没有交租金，你明确表示不再租房子了，请你在2017年5月10日前腾出我的房子。特此通知。通知人：王轶群，被通知人：齐宝珍，2017年5月2日”。涉案房屋房产证2013年4月18日登记在王轶群名下。王轶群与李延君于2015年8月25日在敦化市民政局离婚，离婚后涉案房屋归王轶群所有。因齐宝珍与王轶群、李延君之间的其他纠纷，曾先后另案提起关联诉讼案件，本案曾中止审理。齐宝珍以“与王轶群实际于2016年9月27日所签订《房屋租赁合同》（落款时间标注：2017年5月1日）中并没有共同合伙人李延君签字认可，应继续履行2014年1月2日签订的期限为十年的《合作协议》”为由，起诉王轶群及第三人李延君确认合同无效（结案案由：房屋租赁合同）一案，诉讼中，变更诉讼请求为“请求撤销齐宝珍、王轶群所签订的上述《房屋租赁合同》”，经本院作出（2017）吉2403民初1963号民事判决书，认为“齐宝珍要求撤销双方于2017年5月1日签订的房屋租赁合同，因该合同已经解除，因此撤销所依附的基础不存在。另外，齐宝珍认为该合同存在欺诈情形无事实依据，至于该合同无第三人李延君签字问题，因第三人李延君此时已与王轶群离婚，房屋归王轶群所有，第三人李延君不是房屋所有权人，无需第三人李延君签字。齐宝珍请求撤销该合同没有事实根据及法律依据，本院不予支持”。故判决：驳回齐宝珍的诉讼请求。该判决已生效。后齐宝珍又以“因李延君原因导致《合作协议》无法继续履行，应当赔偿，王轶群应连带赔偿”为由，起诉李延君、王轶群合伙协议纠纷一案，曾主张赔偿10万元，后经本院作出（2017）吉2403民初3429号民事裁定书，准许齐宝珍撤诉。认定上述事实的证据有：当事人的部分陈述，王轶群提供的《房屋租赁合同》一份、《通知》二份、《合同》一份、《离婚证》及离婚协议书一份、《房屋产权证》一份、（2017）吉2403民初1963号民事判决书一份、（2017）吉2403民初3429号民事裁定书一份；齐宝珍提供的《中华人民共和国民办学校办学许可正（副本）一份》、《合作协议》一份、《通知》一份、《房屋租赁合同》一份；王轶群、齐宝珍举证的其他证据，与本案无关联性，不予采信。本院认为，本案案由是房屋租赁合同纠纷，诉讼主体王轶群与齐宝珍，王轶群与齐宝珍实际于2016年9月27日所签订《房屋租赁合同》（落款时间标注：2017年5月1日，亦标注：2017年5月1日前房租已结清），合同主体亦是王轶群与齐宝珍，是双方当时的真实意思表示，故该合同成立并有效，双方之间系房屋租赁合同法律关系。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条关于“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”规定，本案中，王轶群与齐宝珍签订的《房屋租赁合同》中，约定“租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前一月书面通知对方”。齐宝珍在租赁期间，要求解除该租赁合同，并以书面形式通知王轶群，王轶群表示同意解除该合同，因此涉案《房屋租赁合同》已经经过双方意思表示一致而解除。故齐宝珍应腾出该房屋，返还原物。因齐宝珍至今仍在使用该涉案房屋，故王轶群主张“齐宝珍还应支付自2017年5月1日起按每年40000.00元标准计算至实际返还房屋之日止的实际房屋占用期间使用费”，本院应予支持。齐宝珍虽抗辩“如王轶群坚持要求腾房，则要求按投资结算”，在本案庭审中法庭询问齐宝珍：“证人（李延君）说装修款已经全部结清了属实吗”，齐宝珍回答：“全部已经结清了”。且本案直接涉案的合同主体、诉讼主体均是王轶群与齐宝珍，而齐宝珍就其与王轶群、李延君之间的其他纠纷，诉讼主体均是与李延君、王轶群之间，曾经先后另案提起关联诉讼案件，且均已有结论。因这些诉讼请求的案由、诉讼主体与本案的诉讼主体并不同一，与本案并非同一法律关系。故本案不宜合并审理。综上，依照《中华人民共和国物权法法》第十七条、第三十二条、第三十四条、第三十九条；《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条第一款（二）项、第九十三条、第九十六条、第二百二十六条、第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告齐宝珍于本判决生效后立即将登记房屋所有权人为王轶群的、坐落于敦化市民主街林源社区金色家园1号楼东数第3个门市、位于一层、建筑面积100平方米的房屋返还给原告王轶群。二、被告齐宝珍于本判决生效后立即支付给原告王轶群占用房屋期间使用费（自2017年5月1日起按每年40000.00元标准计算至实际返还房屋之日止）；案件受理费467元，由被告齐宝珍负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审 判 长  姜华伟人民陪审员  孙慧玲人民陪审员  彭 博二〇一七年十二月二十二日书 记 员  金 兰