广东省湛江市霞山区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤0803民初189号
原告：广东南粤银行股份有限公司（原湛江市商业银行）,住所地广东省湛江市海滨大道南52号和平大厦1-3层。
法定代表人：韩春剑，董事长。
委托诉讼代理人：詹寿，男，1972年12月9日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区。系广东南粤银行股份有限公司职员。
被告：朱斌，男，1979年3月27日出生，汉族，住广东省湛江市，
被告：湛江怡和置业有限公司，住所地广东省湛江市霞山区人民大道南10号。
法定代表人：陈春伟，总经理。
委托诉讼代理人：肖瑶，女，1980年8月12日出生，汉族，住重庆市南岸区，系湛江怡和置业有限公司职员。
原告广东南粤银行股份有限公司（原湛江市商业银行）诉被告朱斌、湛江怡和置业有限公司（以下简称怡和置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年1月22日立案后，依法适用普通程序，于2018年4月17日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人詹寿、被告怡和置业公司的委托诉讼代理人肖瑶到庭参加了诉讼，被告朱斌经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告朱斌偿还原告借款本金38426.67元及利息4534.78元（利息暂计至2017年11月20日，之后的利息按照合同约定计至实际清偿之日止）；2、判令被告怡和置业公司对被告朱斌的上述债务承担连带清偿责任；3、判令原告对被告朱斌提供的抵押物（位于湛江市霞山区人民大道南××福大厦地下××号商铺）（以下简称85号商铺）享有优先受偿权；4、本案的全部诉讼费用等由上述被告负担。事实和理由：根据被告朱斌的申请，原告于2007年3月29日与被告朱斌、怡和置业公司签订编号为2007年湛商按房贷字第0033号的《个人购房借款合同》，约定原告向被告朱斌发放贷款人民币270000元，月利率为5.925‰，期限为10年，自2007年3月29日至2017年3月29日。合同还约定被告以所购房产（位于湛江市霞山区人民大道南××福大厦地下××号商铺）作为抵押，并在相关部门办理了抵押登记手续。同时，合同约定被告怡和置业公司为上述债务提供连带责任保证担保。因被告朱斌未按期偿还本金、利息，截止2017年11月20日，尚欠本金为38426.67元，均已逾期，拖欠利息4534.78元，已违反了双方签署的《个人购房借款合同》。根据合同第八章第39条规定，原告有权“提前收回已发放贷款本息”。鉴于上述借款已出现逾期并发生欠息，上述被告均未履行还款责任和承担连带保证责任，经原告多次催收未果。为了维护原告的合法权益，特此起诉，请求法院依法判决，支持原告的诉讼请求。
被告怡和置业公司辩称，被告确实将位于湛江市霞山区人民大道南××福大厦地下××号商铺出售给朱斌，并作为朱斌向原告借款的担保人，现朱斌未能履行还款义务，由于朱斌用85号商铺作借款抵押，故应先用85号商铺抵偿债务后，不足部分再由怡和置业公司承担还款义务。
被告朱斌既未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年3月29日，湛江市商业银行（乙方）与被告朱斌（甲方）、怡和置业公司（丙方）签订《个人购房借款合同》(合同编号为:2007年湛商按房贷字第0033号)，合同主要约定，湛江市商业银行为朱斌提供270000元贷款，本贷款用于购买商铺，贷款期限10年，自2007年3月29日至2017年3月29日止，贷款利率为月利率5.925‰，以乙方实际划款当日国家法定利率为准。还款原则，甲方从贷款发放的次月起偿还贷款本息。每一个月为一个还款期，当月本息当月清偿。甲方在一个还款期内的任何一天还款，均按30天计算利息，结息日为每月的21日（最后一次还款不能迟于本合同期限届满日）。甲、乙双方同意遵循先还息后还本，息随本清的原则，甲方还款按照“前期欠息一当期利息一本金”的顺序依次入帐。甲方应从贷款发放的次月开始，按月偿还贷款本息，还款总期数为120期。还款方法为等额本息还款法，在当前利率水平下，甲方每月归还本息金额为人民币3150.26元。贷款担保，本合同项下的贷款担保方式为“抵押加阶段性保证”，抵押加阶段性保证指甲方以其所购房屋向乙方作抵押，在甲方取得该房屋的《房屋所有权证》和办妥抵押登记手续之前，由丙方提供阶段性连带责任保证而由乙方向甲方发放贷款的方式。抵押物为位于湛江市霞山区人民大道南××福大厦地下××号商铺。抵押担保的范围包括本合同所列的贷款金额、利息（包括罚息，甲方应支付的违约金、赔偿金以及乙方为实现债权而发生的费用和处分抵押物的费用等）。在保证期间，丙方愿对甲方的债务承担连带责任。借款到期，甲方未按合同约定清偿贷款本息，乙方从贷款逾期之日起以逾期贷款部分按每日万分之三计收利息。合同履行期间，甲方未按合同约定的分期还款计划按时、足额归还贷款本息，乙方对拖欠的分期还款本息按拖欠天数以每日万分之三的违约金率收到违约金。借款期间，甲方连续三个付款期或累计六个付款期（包括计划还款当月）未按时偿还贷款本息等情形的，乙方有权停止向甲方发放贷款，有权解除合同，提前收回已发放贷款本息，并有权依法处分抵押物或要求保证人履行保证责任。
2007年3月29日，被告朱斌填写《湛江市商业银行借款借据》（付本）一份交原告收执。该借据主要载明：借款人朱斌；借款金额270000元；借款月利率5.925‰；借款用途为购买商铺；约定偿还日期为2017年3月29日。同时，被告朱斌（甲方）与湛江市商业银行（乙方）签订一份《湛江市商业银行个人购房贷款委托扣款协议》，约定甲方委托乙方在湛江市商业银行开立的银行或储蓄存折账户中扣划贷款本息，扣款指定账户为10×××10；乙方通过该账户每月扣款回收所发放的贷款本息，至甲方还清全部借款本息为止。随后湛江市商业银行按约向朱斌的银行账户10×××00支付了270000元。2007年3月28日，85号商铺办理了湛江市预售商品房抵押备案证明手续，《湛江市预售商品房抵押备案证明》，抵押权利人为湛江市商业银行，抵押人为朱斌，设定日期自2007年3月26日至2019年3月26日。
贷款发放后至2016年3月19日止，被告朱斌尚能按照借款合同的约定按期偿还本息。2016年3月20日起未能按时履行合同约定的还本付息义务。原告遂向被告朱斌、怡和置业公司追索，但均无效果。截止2017年11月20日，被告朱斌尚欠贷款本金38426.67元、利息4534.78元未予偿还。
另查明，2011年9月19日，经中国银行业监督管理委员会的批准，湛江市商业银行的名称变更为“广东南粤银行股份有限公司”。
再查明，2018年1月24日，原告请求对被申请人朱斌、怡和置业公司名下的42961.45元银行存款、房产或其他等值财产采取保全措施，并出具担保书提供担保。本院于2018年1月25日作出裁定：查封被申请人朱斌名下位于湛江市霞山区人民大道南××福大厦地下××号商铺。上述查封、冻结的财产价值以42961.45元限。
上述事实，原告对自己的主张提供了原告的营业执照、组织机构代码、法定代表人身份证明、《个人购房借款合同》、借款借据、《湛江市商业银行个人购房贷款委托扣款协议》、《湛江市预售商品房抵押备案证明》、《中国银监会关于湛江市商业银行更名的批复》、《本息明细表》、被告身份证复印件、企业法人营业执照复印件及本案庭审笔录等证据在卷佐证，本院予以认可。
本院认为，本案为金融借款合同纠纷。被告朱斌、怡和置业公司与原告签订的《个人购房借款合同》、《贷款保证合同》，系双方真实意思表示，没有违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效合同，当事人均应按合同的约定履行自己的义务。被告朱斌取得贷款后，未依合同的约定按期偿还贷款本息，显属违约，依法应当承担相应的民事责任。《个人购房借款合同》第六十二条约定逾期贷款部分按每日万分之三计收利息，现原告请求被告朱斌偿还借款本金38426.67元和支付相应利息，符合合同的约定及法律的规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第二十条关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”抵押预告登记作为一种临时性登记行为，既不是行政部门对期房交易的监管行为，亦不能等同于直接产生支配效力的抵押登记，其设立目的在于期房买卖中，债权行为的成立和不动产的转移登记之间常常因房屋建造等各种原因而导致相当长时间的间隔，为平衡不动产交易中各方的利益，维护交易安全，法律赋予了抵押预告登记能够对抗第三人的物权效力，但鉴于不动产物权尚未成立，不具备法定的抵押登记条件，故不产生优先受偿的效力。本案中，借、贷双方当事人就抵押房产仅办理了预售商品房抵押备案证明，至今未办妥正式抵押登记手续，原告亦未取得房屋他项权证，现原告主张就抵押房产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿，无法律依据，本院不予支持。另根据《个人购房借款合同》的约定，原告与怡和置业公司形成合法有效的保证关系，怡和置业公司为本案所涉借款提供的是抵押加阶段性连带责任保证，因抵押房产至今未办理正式抵押登记手续，故怡和置业公司依约应对朱斌的上述债务承担连带保证责任。涉案债权既有物的担保又有人的担保，且当事人对实现债权的方式没有约定，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权，被告怡和置业公司对物的担保以外的债权承担连带清偿责任。另根据《中华人民共和国担保法》第三十一条规定，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。被告朱斌经本院传票传唤未到庭应诉，应视为放弃抗辩权利，依法可缺席判决。综上所述，综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十四条、第十八条、第二十一条、第二十八条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告朱斌应于本判决发生法律效力之日起十日内给原告广东南粤银行股份有限公司偿还借款本金38426.67元及支付2017年11月20日止的利息为4534.78元，2017年11月21日起至借款清偿之日的逾期利息按合同约定每日万分之三计收；
二、被告湛江怡和置业有限公司对处置抵押房产后仍不能清偿的债务承担连带清偿责任。被告湛江怡和置业有限公司在承担保证责任后，有权向被告朱斌追偿；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。
三、驳回原告广东南粤银行股份有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费874元，申请费449.61元，共计1323.61元，由以上被告共同负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。
审 判 长 蔡 华
审 判 员 韩 剑
人民陪审员 梁文辉
二〇一八年四月二十日
书 记 员 林 超
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国担保法》
第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。
第十四条保证人与债权人可以就单个主合同分别订立保证合同，也可以协议在最高债权额限度内就一定期间连续发生的借款合同或者某项商品交易合同订立一个保证合同。
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十八条同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。
债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。