文书内容内蒙古自治区伊金霍洛旗人民法院民 事 判 决 书（2016）内0627民初172号原告朱刚。被告伊金霍洛旗万力房地置业有限责任公司。法定代表人邱燕林，系该公司董事长。委托代理人吉雅，内蒙古义盟律师事务所律师。原告朱刚诉被告伊金霍洛旗万力房地置业有限责任公司（以下简称万力公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月5日立案受理后，依法由代理审判员康立庚独任审理本案。本院于2016年4月19日对本案公开开庭进行了审理。原告朱刚，被告万力公司的委托代理人吉雅均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告朱刚诉称，2011年8月7日，原告朱刚通过预付定金50000元的方式购买了被告万力公司开发的位于伊金霍洛旗乌兰木伦镇中心南路、滨河西路北的万力•国际大酒店的商品房1套。原告朱刚与被告万力公司于2011年9月8日签订《商品房买卖合同》，当天原告朱刚交清除50000元定金外的剩余房款393042元。付款后，被告万力公司口头承诺该商品房于2012年7月1日交付，但被告万力公司至今一直未将该房屋交付原告朱刚。原告朱刚提起诉讼，要求：一、解除被告万力公司与原告朱刚签订的《商品房买卖合同》；二、被告万力公司返回原告朱刚已付的房款443042元；三、被告万力公司按合同约定赔偿原告朱刚已付房款10%的违约金；四、被告万力公司赔偿原告朱刚以443042元为基数从2012年12月30日至实际给付之日止按银行同期利率结算的利息；五、被告万力公司负担本案的诉讼费用。被告万力公司辩称，不同意原告朱刚的诉讼请求。理由如下：第一，涉诉房屋系被告万力公司与鄂尔多斯市银基房地产开发有限责任公司（以下简称银基公司）合资合作开发的项目，双方的合作于2013年10月28日予以解除。协议约定，被告万力公司退出合作项目，由银基公司全面接管并承担相应的法律责任。该事实已被鄂尔多斯仲裁委员会出具的鄂仲裁字（2014）486号裁决书予以确认。第二，根据鄂尔多斯仲裁委员会鄂仲裁字（2014）486号裁决书的内容涉诉房屋的实际权利已由被告万力公司变更为银基公司，涉诉房屋的物权已经发生变动。被告万力公司不再是该房屋的权利义务人。第三，原告朱刚解除涉诉合同的权利已经消灭，原告朱刚应当在法律规定的一年的除斥期间内主张解除合同，但原告朱刚逾期两年行使该项权利，原告朱刚的解除权已经消灭。原告朱刚为证明其主张的事实，在举证期限内以及庭审过程中向本院提供了如下证据：第一组，《商品房买卖合同》1份，证明2011年9月8日，原告朱刚与被告万力公司签订了《商品房买卖合同》，双方应按照合同约定的内容履行权利义务。第二组，收据2张，证明原告朱刚已经依照合同的约定交纳了全部房款。原告朱刚提交的二组证据，经被告万力公司质证，被告万力公司对原告朱刚提交的二组证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但认为双方约定的交付房屋的日期为2012年12月30日，而不是《商品房买卖合同》中更改后的2012年7月1日。因双方签订的《商品房买卖合同》中的交付房屋的日期有改动，改动处无改动人的签名或捺印，故本院对双方约定的交付房屋的日期认定为2012年12月30日。本院对原告朱刚提交的二组证据予以采信。被告万力公司为证明其主张的事实，在举证期限内以及庭审过程中向本院提供了如下证据：2009年6月10日签订的《合作开发协议》1份、2013年11月28日签订的《协议书》1份、大华核字[2014]060031号《专项审计报告》1份、鄂仲裁字[2014]486号裁决书1份，拟证明以下事实：第一，涉诉房屋系被告万力公司与银基公司合资合作开发的项目，双方的合作于2013年10月28日予以解除。双方在解除合作协议中约定，被告万力公司退出合作项目，由银基公司全面接管并承担相应的法律责任。该事实已被鄂尔多斯仲裁委员会出具的鄂仲裁字（2014）486号裁决书予以确认。第二，根据鄂尔多斯仲裁委员会鄂仲裁字（2014）486号裁决书的内容涉诉房屋的实际权利已由被告万力公司变更为银基公司，被告万力公司不再是该房屋的权利义务人，本案如果产生义务应当由银基公司来承担。被告万力公司提交的证据经原告朱刚质证，原告朱刚认为，被告万力提交的上述证据与本案无关联性，所以对被告万力公司提交的证据不予认可。因《商品房买卖合同》是原告朱刚与被告万力公司签订的，原告朱刚亦将房款交纳给了被告万力公司，即使被告万力公司将债务转移给了银基公司，但未经原告朱刚同意，债务转移对原告朱刚不发生效力。被告万力公司提交的债务转移的相关证据与本案无关联性，故本院对被告万力公司提交的证据不予采信。经审理查明，2011年8月7日，原告朱刚与被告万力公司达成购房意向，由原告朱刚购买被告万力公司开发的位于伊金霍洛旗乌兰木伦镇中心南路、滨河西路北的万力•国际大酒店的商品房1套，原告朱刚随即向被告万力公司支付了50000元定金。2011年9月8日，原告朱刚与被告万力公司正式签订《商品房买卖合同》，当天原告朱刚交清除50000元定金外的剩余房款393042元。双方签订的《商品房买卖合同》中约定，被告万力公司于2012年12月30日将房屋交付原告朱刚使用，但被告万力公司至今一直未将该房屋交付原告朱刚。另查明，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人逾期交付房屋超过20日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。再查明，2013年11月28日被告万力公司与银基公司签订了协议，协议约定被告万力公司以资产退出的方式将被告万力公司与银基公司共同开发的位于伊金霍洛旗乌兰木伦镇中心南路、滨河西路北的万力•国际大酒店的所有权转给银基公司。被告万力公司与银基公司因该协议的履行纠纷申请仲裁，鄂尔多斯仲裁委员会于2015年12月25日对该纠纷作出了终局裁决，确认了万力公司将位于伊金霍洛旗乌兰木伦镇中心南路、滨河西路北的万力•国际大酒店的所有权转给银基公司，由银基公司向被告万力公司退款投资款。本院认为，本案的第一个争议焦点为原告朱刚是否有权解除与被告万力公司签订的《商品房买卖合同》？2013年11月28日被告万力公司与银基公司签订了协议，协议约定被告万力公司以资产退出的方式将被告万力公司与银基公司共同开发的位于伊金霍洛旗乌兰木伦镇中心南路、滨河西路北的万力•国际大酒店的所有权转给银基公司。被告万力公司与银基公司因协议的履行纠纷申请仲裁，鄂尔多斯仲裁委员会于2015年12月25日对该纠纷作出了终局裁决，确认了万力公司将位于伊金霍洛旗乌兰木伦镇中心南路、滨河西路北的万力•国际大酒店的所有权转给银基公司，由银基公司向被告万力公司退还投资款。裁决中确定，现原告朱刚购买的房屋尚未完工。现位于伊金霍洛旗乌兰木伦镇中心南路、滨河西路北的万力•国际大酒店的所有权不属于被告万力公司，被告万力公司已经无实际向原告朱刚交付房屋的可能，双方的《商品房买卖合同》实际无法履行，原告朱刚有权解除合同。本案的第二个争议焦点为，被告万力公司与银基公司的协议对原告朱刚是否生效？依据合同的相对性，被告万力公司与原告朱刚签订了《商品房买卖合同》，且原告朱刚将房款交付给了被告万力公司，即使被告万力公司已经与银基公司达成了债务转移的协议，但该协议未经原告朱刚同意，对原告朱刚不发生效力。未向原告朱刚履行合同义务的违约责任应由被告万力公司负担。本案的第三个争议焦点为，被告万力公司是否应该退还原告朱刚已经交纳的房款443042元，并支付已付房款10%的违约金及所交纳房款从2012年12月30日至今的银行利息？因被告万力公司未按合同约定向原告朱刚履行交付房屋的义务，并且实际已经无法履行，故被告万力公司应当按照合同的约定退还原告朱刚已交房款443042元。原、被告双方约定的违约金未超过法律规定的必要限度，故本院对原告朱刚要求被告万力公司承担已交房款10%的违约金的诉讼请求予以支持。因原、被告双方已约定了违约责任，故原告朱刚要求被告万力公司给付未交付房屋而产生的逾期利息的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十四条、第九十四条第四项之规定，判决如下：一、被告伊金霍洛旗万力房地置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告朱刚443042元，并支付违约金44304.2元，以上合计487346.2元；二、驳回原告朱刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8610.2元，减半收取为4305.1元，由被告伊金霍洛旗万力房地置业有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。本判决书生效后，负有义务的一方当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起两年内向本院申请执行。代理审判员  康立庚二〇一六年四月二十日书 记 员  陆 青法条链接：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。