湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0112民初1561号原告涂正军。委托代理人成和彬，北京市京师（武汉）律师事务所律师。委托代理人胡蕊，北京市京师（武汉）律师事务所实习律师。被告武汉泰和化工有限公司。法定代表人王金和，董事长。委托代理人黄春安，湖北东吴弘泰律师事务所律师。原告涂正军与被告武汉泰和化工有限公司（以下简称泰和公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告涂正军的委托代理人成和彬，被告泰和公司的委托代理人黄春安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告涂正军向本院提出诉讼请求：1、被告返还定金1,100,000元，并按同期银行贷款利率承担最后一次付款之日至定金返还之日的利息；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年5月22日，原告为购买被告开发的位于东西湖区径河街陈家岭158号泰和工业园厂房，与被告签订《泰和厂房认购协议》，协议约定经双方签字盖章且原告支付全部定金后即产生法律效力。协议签订后，原告发现被告不能提供所售厂房的商品房预售许可证，原告在支付定金1,100,000元后即暂停支付后续款项并要求被告返还已付定金，被告一直拖延至今。后经原告查明，被告在签订认购协议时并未取得商品房预售许可证。被告还于取得许可证之前，于2014年6月27日将泰和工业园土地整体抵押给银行，抵押期限自2014年6月27日至2017年6月27日。被告于2014年11月28日才取得商品房预售许可证。同时，被告还将1号厂房1层另行出售。原告认为，被告在签订认购协议时，因无商品房预售许可证，该协议无效，双方均有权拒绝履行。事后被告在取得商品房预售许可证之前将涉诉土地抵押，致使原告继续履行认购协议的目的无法实现。现被告虽取得了商品房预售许可证，但因土地抵押致商品房买卖合同不能备案，至今未通知原告继续支付剩余定金，也未通知原告签订武汉市商品房买卖合同。被告存在重大过错，应返还原告已付定金并承担利息损失。被告泰和公司辩称，原告签订了认购协议，是双方真实意思表示，合法有效，应继续履行；原告违反协议约定不及时缴纳定金及购房款，是原告违约；按协议约定，定金应不予退还；预售许可证及土地抵押问题对协议履行没有影响，被告享有出售厂房和研发楼的条件，土地虽有抵押，事后已及时解除抵押。原告诉称的房屋另行出售问题不属实，是房产局登记错误，经被告交涉现已更正。原告涂正军提交了以下证据：1、原告居民身份证、被告工商登记信息，证明双方主体适格；2、《泰和厂房认购协议》，证明协议约定，被告在签订协议时未取得商品房预售许可；3、定金收据，证明原告付款情况；4、武汉市商品房预售许可证、泰和工业园土地抵押登记查询单，证明被告2014年11月28日取得预售许可证，且只是1?4号厂房以及综合楼2#楼部分，其他没有取得预售许可，以及土地抵押情况；5、涉案房产登记查询信息，证明双方签订认购协议后，被告又将其中1号厂房1层另售案外人，原告的合同目的已无法实现。被告泰和公司提交了以下证据：1、国有土地使用证复印件，证明涉案土地抵押过两次均已解押，目前不存在他项权利抵押登记，不影响合同履行和房屋销售；2、催款通知、交房通知及快递详情单，证明被告按协议约定书面通知原告付款，其中一次是被告员工送达，原告未签收，被告员工备注了情况说明；3、楼盘表信息查询单打印件，证明1号厂房1层未另行出售，系房产部门登记有误，经被告交涉现已更正。经质证，被告泰和公司对原告涂正军提交的证据意见为：证据1无异议；证据2真实性无异议，证明内容有异议，依据协议最后一条约定已经生效，协议双方签字后，原告履行了部分义务，是原告未依约支付定金和房款；证据3无异议；证据4真实性无异议，是被告商品房非住宅的预售和销售的批准文件；土地曾经办过抵押，但在预售许可证办下来前都已经解除抵押；证据5系房产局登记错误，经被告交涉，已予以更正，有最新房产登记信息证实。原告涂正军对被告泰和公司提交的证据意见为：证据1真实性无异议，证明目的有异议，原告在土地管理部门查询的信息资料与被告提供的土地使用证上的信息不一致，截止2016年4月8日该土地仍处于抵押状态，被告应提交他项权证的原件证明土地抵押已注销；证据2真实性、证明目的均有异议，原告没有收到过，快递单寄件人不是被告，寄件名称不是交房通知书，只是写的文件，不能证明寄件内容，通知书即使是真的，目前被告也无证据证明被告所建的厂房满足交房条件；证据3真实性、关联性均有异议，该楼盘表未显示任何信息，来源不能确定，不能证明被告没有另行销售。本院经审查认为，原告涂正军提交的证据1?4及被告泰和公司提交的证据1，双方对真实性均无异议，本院予以采信。原告涂正军提交的证据5，与本院审理中调查的情况不符，不予采信。被告泰和公司提交的证据2，通知为被告自行制作，但均无原告签名确认；被告员工自行备注的送达说明，真实性不能确证；快递详情单未见收件人签收，不能证明原告已收到通知，故本院对该证据均不予采信；证据3系被告自行查询打印件，应以相关部门管理出具的查询单为准。对于已采信的证据能否达到当事人证明目的，本院将结合查明的事实综合认定。本院还向武汉市东西湖区不动产登记中心及房产局调查了涉案土地抵押登记情况及诉争1号厂房1层登记情况，查询单载明：被告泰和公司于2014年6月27日将涉案土地抵押给中国工商银行股份有限公司武汉东西湖支行，抵押期限至2017年6月27日，2015年5月28日注销抵押登记；诉争1号厂房1层未登记权利人。原告涂正军对查询单真实性无异议，并认为只表明调查当天房屋的状况，此前登记显示抵押未注销，房屋已另售他人。被告泰和公司无意见。根据以上证据及双方当事人的陈述，本院认定事实如下：2013年5月22日，被告泰和公司（甲方）与原告涂正军（乙方）签订一份《泰和厂房认购协议》，主要约定：一、乙方定购房屋坐落于东西湖区径河街陈家岭158号x1号厂房x?x层；x号综合研发楼x层。二、乙方所定购厂房房款总金额5,962,438元，综合研发楼房款总金额3,233,030元，按预测总建筑面积计算总计房款9,195,468元。三、乙方同意于本协议签订当日向甲方支付购房定金（总房款的20%）1,839,094元，房屋封顶后5个工作日内，乙方支付购房款（至总房款的50%）4,597,734元，所有款项在双方签订《商品房买卖合同》时自动转为购房款。四、商品房买卖合同的签署。1、一次性付款：乙方接到甲方通知的5个工作日内签订《商品房买卖合同》，同时按合同约定条件一次性付清购房全款。2、银行按揭付款：乙方接到甲方通知的5个工作日内签订《商品房买卖合同》，按合同约定缴清相关款项，同时甲方提交银行全部按揭贷款所需资料，并于20个工作日内办理完毕银行所需贷款手续。五、其他约定。1、本协议签署生效之日至甲方通知乙方签订《商品房买卖合同》最后期限内，甲方不得将乙方定购的厂房销售给第三方，否则甲方将双倍返还乙方定金，本协议同时终止。2、在签署《商品房买卖合同》前，若政府规定或不可抗力致使乙方定购的厂房不能出售，甲方有权撤销本协议，届时甲方将已收定金和房款退还乙方，本协议同时终止。3、若乙方未按本协议约定支付购房款及签订《商品房买卖合同》，甲方有权将乙方定购的厂房另行销售第三方，乙方所交定金不予返还，本协议同时终止。4、若乙方在前述《商品房买卖合同》前要求调换定购厂房的，在可能调换的前提下，经甲方书面同意，乙方按调换后厂房的最新销售价向甲方补齐房款后方能调换。5、双方签订《商品房买卖合同》后，本协议自动终止。本协议一式贰份，双方各执一份，经双方签字盖章且乙方支付全部定金后即产生法律效力。协议签订后，双方另口头约定先付部分定金，定金余款另筹。当日，原告涂正军向被告泰和公司支付100,000元，此后于2013年6月21日另支付了1,000,000元，合计1,100,000元，被告泰和公司开具了财务收据。2014年6月27日，被告泰和公司将涉案泰和工业园土地整体抵押给中国工商银行股份有限公司武汉东西湖支行，抵押登记期限至2017年6月27日，2015年5月28日注销抵押登记。被告泰和公司未告知原告涂正军土地抵押情况。2014年11月28日，被告泰和公司取得涉案泰和工业园项目《武汉市商品房预售许可证》，经核准预售范围为：1#?4#厂房以及综合研发楼2#楼。2016年4月14日，原告涂正军曾至房产部门查询房产登记信息，查询单表明诉争1号厂房1层权利人已登记为案外人。本院在审理中再次向房产部门查询，查询单表明诉争1号厂房1层未登记权利人。因双方当事人未能协商一致，原告涂正军未继续支付购房余款，双方至今也未订立商品房买卖合同。2016年4月26日，原告涂正军诉讼来院，要求如诉称。因双方当事人坚持各自意见，调解不成。本院认为，双方当事人签订的认购协议约定在原告涂正军支付完全部定金后协议方生效，为附生效条件的合同。认购协议还约定了房屋座落及预测面积、价款，但欠缺交付方式、交付时间等商品房买卖合同的其他主要条款，属于预约合同。预约合同是双方当事人承诺在约定期限内订立确定性合同即本约的预备性协议，其对于双方当事人的义务为磋商。订立认购书后，双方应就商品房买卖合同应具备的主要条款进一步协商，直至签订商品房买卖合同。本案中，根据认购协议约定，被告泰和公司负有通知原告签订商品房买卖合同及缴付房款的义务。被告泰和公司辩称已通知签署合同等事宜，系原告拒不付款，协议应继续履行，定金不应退还。但双方口头约定由原告预付部分定金，其余定金如何支付没有明确约定。被告提供的关于催告的证据真实性不能确认，不能证明已催告原告付款及签署合同的事实。故本院对被告泰和公司的相应辩称意见不予采纳。在签订认购协议时，被告泰和公司未取得商品房预售许可证，其后将涉案土地抵押，对此足以影响当事人签订商品房买卖合同意愿的重要事实并未如实、及时告知原告；其在取得商品房预售许可证并解除抵押后也未及时通知原告缴付房款并签署合同。双方当事人由此产生分歧，至今未能协商一致订立商品房买卖合同，应归责于被告泰和公司。故原告涂正军要求被告泰和公司返还定金及利息的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告武汉泰和化工有限公司于本判决生效之日起十日内向原告涂正军返还1,100,000元；二、被告武汉泰和化工有限公司向原告涂正军支付资金占用利息（以1,100,000元为本金，按照中国人民银行同期贷款基准利率，从2013年6月22日计算至本金返还之日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16,278元、财产保全费5,000元，由被告武汉泰和化工有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条的规定预交上诉费，款汇武汉市中级人民法院。户名：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李振华人民陪审员  程冬仙人民陪审员  李海涛二〇一七年四月二十日书 记 员  郭 婷