苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）园民初字第1870号
原告苏州鑫湖酒店管理有限公司，住所地苏州工业园区唯亭街道亭谊街8号。
法定代表人张进，董事长。
委托代理人肖启雄，江苏盛乾律师事务所律师。
委托代理人刘雁萍，江苏盛乾律师事务所律师。
被告苏州工业园区唯亭联发投资有限公司，住所地苏州工业园区唯亭街道西区至和西路南侧。
法定代表人王三男，经理。
委托代理人肖翔，北京市大成（苏州）律师事务所律师。
委托代理人马艳，北京市大成（苏州）律师事务所律师。
原告苏州鑫湖酒店管理有限公司（以下简称“鑫湖酒店”）诉被告苏州工业园区唯亭联发投资有限公司（以下简称“联发公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月27日受理后，依法适用普通程序，由代理审判员刘虎担任审判长，与人民陪审员费珊、蒋克勇组成合议庭，于2015年8月27日公开开庭进行了审理。原告鑫湖酒店的委托代理人肖启雄、被告联发公司的委托代理人马艳、肖翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鑫湖酒店诉称：2008年初，原告投资人经招商认识被告工作人员，被告人员告知其建造了位于苏州工业园区青剑湖边的商务会所，可以出租开办酒店，原告投资人遂与被告商谈。被告承诺出租商务会所能够办理好各种审批手续和权属证书，并保证酒店能够合法经营，否则愿意承担投资人的一切损失。基于信任，双方签订《房屋租赁合同》，对双方权利义务进行约定。其中明确被告负责办理项目的一切相关手续，租赁期限为17年，自2009年1月1日起至2025年12月31日。合同签订后，原告即开始酒店筹建，并在被告交付房屋后对房屋进行了装修，原告购置了酒店所需的设施、设备，招聘了工作人员。筹建工作基本完成后，原告要求被告开办酒店开业审批手续，但直至2011年中，被告都未办理好。到2011年年底，被告为原告办理好《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，到2012年年初，被告为原告办理好《特种行业许可证》。因酒店位于青剑湖边上，经营定位于休闲旅游型度假酒店，原告需要与大型旅行社进行合作。旅行社在考察过程中，要求原告提供酒店经营合法手续，包括土地使用权证、房屋所有权证、消防验收、特种行业许可证等，原告据此要求被告提供，但被告除提供登记使用权人为“苏州工业园区唯亭富民合作社”、适用类型为“租赁”、终止日期为“2018年12月8日”、发证日期为“2011年5月18日”的土地使用权证外，没有提供房产证及房屋验收手续。因此导致原告无法与旅行社合作。原被告交涉过程中，原告陆续获悉被告并未获得酒店建设用地使用权，也未办理房屋建造的审批手续。2008年8月28日，苏州工业园区环境保护局才给“苏州工业园区唯亭镇富民合作社”出具《建设项目环保审批意见》，2008年11月27日苏州工业园区规划建设局才同意该合作社就“唯亭青剑湖商务会所按临时建筑办理选址”，2008年12月5日，苏州工业园区经济贸易发展局发出《关于苏州工业园区唯亭镇富民合作社建设青剑湖商务会所项目的立项批复》，同意对该合作社的商务会所项目立项；2011年5月18日，该合作社才获得临时租赁土地使用权，且性质为“公园与绿化”用地，权限直至2018年12月8日。至于房屋建设所需其余手续，包括《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》、消防设计审批、规划设计审批等，以及房屋建造完成后的各项验收均没有取得，房屋也未办理产权证。原告认为：被告在签订《房屋租赁合同》时，隐瞒真实情况，对原告进行欺诈，将没有权证的土地租赁给原告，且至今未能对房屋合法建设进行审批并办理权证，故该租赁合同应当无效。原告为开办酒店，从2008年起便投入了大量资金、人力、物力进行装修，因酒店无法正常营业，原告不仅投入的资金被损失，无法获取原可预期的利益损失，且在扩大损失。因被告明知房屋违章，对原告隐瞒事实，导致合同无效的后果应由被告承担。原告现起诉至法院，请求判令：1、确认原被告之间签订的《房屋租赁合同》无效；2、被告赔偿原告经济损失7000万元；3、被告承担本案诉讼费。庭审中，原告明确第二项诉请构成包括：装修及设施、设备金额5169.4856万、因被告提供的房屋是违章建筑导致原告无法正常开展经营、以5000万元为基数、按每年6%计算至今的财务费用超过2000万元，故合计酌情主张7000万元。
被告联发公司辩称：1、诉争房屋租赁合同合法有效，经由苏州工业园区人民法院及苏州市中级人民法院生效判决确认。在上述判决被撤销之前，对双方当事人都是有约束力的；2、诉争的租赁合同已经解除，鑫湖酒店尚欠联发公司租金800余万元也是事实；3、原告的经济损失根据法律规定应提供相应的依据，不论租赁合同有效还是无效，租金或者相当于租金的房屋使用费鑫湖酒店一定要支付。原告的损失主要是装修费，被告整体上拒绝接受。根据法律规定，如果有附着于房屋的装修，联发公司今后要使用的，可以考虑作价承担，一些可移动的酒店经营设施如桌子、厨房设备、酒店床、柜子、电视机等应由鑫湖酒店搬离并处置。
经审理查明：被告联发公司曾以鑫湖酒店未按约付款租金为由向本院提起诉讼，诉讼请求为判令解除双方签订的上述《房屋租赁合同》、并由鑫湖酒店支付拖欠的房租及滞纳金，同时诉请鑫湖酒店搬离涉案房屋，即为本院（2014）园民初字第2354号民事案件。该案中。鑫湖酒店的答辩意见为：1、联发公司没有按照合同的约定履行其义务，导致合同没有办法履行，因此鑫湖酒店不应当承担相应的法律责任。2、联发公司不具有合同标的物的出租主体资格，且出租房屋属于苏州工业园区唯亭镇富民合作社所有，联发公司无权主张租金。3、联发公司主张的租金起算时间不符合合同约定，酒店经营属于特许行业，2008年被告的营业执照范围是酒店管理和咨询，没有住宿的许可。2012年2月24日鑫湖酒店才拿到有住宿许可的执照，2012年3月1日取得《税务登记证》。即使要营业的话，时间最早要从2012年3月1日起算，且双方还约定了一年免租期，由于联发公司未能及时办理相关证照，造成鑫湖酒店无法经营。争议房屋至今未能取得房地产两证，致使鑫湖酒店不能对外开展合作，联发公司应当承担赔偿责任。
本院（2014）园民初字第2354号民事案件查明事实如下:2008年6月5日，联发公司（出租方、甲方）与鑫湖酒店（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称“合同”）。合同约定甲方出租给乙方位于青剑湖旁边的商务会所从事商务酒店经营活动；租赁范围地面1-3层建筑面积11905平方米，地下室1235平方米。租赁期限17年，暂定自2009年1月1日起至2025年12月31日止（试营业开业日作为承租期的开始日）。考虑到装修及市场培育需要一个过程，故甲方给乙方一年免租期。租金：2009年1月1日起至2009年12月31日，免；2010年1月1日起至2010年12月31日，10元/平方米.月，面积13000平方米，年租金156万元，支付时间2010年6月；2011年1月1日起至2011年12月31日，10元/平方米.月，面积13000平方米，年租金156万元，支付时间2011年6月；2012年1月1日起至2012年12月31日，20元/平方米.月，面积13000平方米，年租312万元，支付时间2012年6月；2013年1月1日起至2013年12月31日，20元/平方米.月，面积13000平方米，年租金312万元，支付时间2013年6月；2014年1月1日起至2014年12月31日，20元/平方米.月，面积13000平方米，年租金312万元，支付时间2014年6月；2015年1月1日起至2015年12月31日，20元/平方米.月，面积13000平方米，年租金312万元，支付时间2015年6月。注：待实测面积出来后，年租金作相应调整，单价不变。甲方负责办理此项目的一切手续（即酒店营业执照、相关经验许可证、税务注册等），此相关费用由乙方承担，如因乙方原因导致上述证件无法办理，则乙方承担相应责任。乙方必须按合同规定交纳租金，乙方逾期交付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金额为拖欠天数乘以欠缴租金总额的0.1%，如逾期三个月，甲方有权终止合同并且收回房屋，除双方经协商给予宽限期以外。上述合同签订后，鑫湖酒店未向联发公司支付保证金或任一期租金。2011年11月3日，联发公司向鑫湖酒店送达《催缴房屋租金通知》，内容为“贵公司承租开始日期以开业日期为准，即为2010年3月29日，合同规定为一年免租期，第二年即2011年3月29日起计算租金。根据合同规定，第二年全年租金为156万元，因建设需要增加面积335平方米，按单价10元/平方米.月计算为4万元，所以第二年租金合计160万元。租金交纳方式为一年一付。请贵公司收到此通知后一个月内交清第二年全年的房租金。”后联发公司又分别于2011年12月1日、2012年7月13日、2012年11月19日、2013年7月19日、2013年12月16日向鑫湖酒店送达《催缴房屋租金通知》。2008年12月5日，苏州工业园区经济贸易发展局同意苏州工业园区唯亭镇富民合作社建设青剑湖商务会所项目立项。苏州工业园区唯亭镇富民合作社出具证明，表示同意苏州工业园区青剑湖商业会所由联发公司负责对外出租、管理。2010年3月30日，《姑苏晚报》报道“园区北部有了高星级酒店鑫湖国际酒店昨开业。很长时间以来，园区北部一直没有高星级综合豪华度假、商务酒店，不过昨天位于唯亭镇、青剑湖畔的鑫湖国际酒店正式开业。”2011年4月28日，鑫湖酒店取得餐饮服务许可证及卫生许可证。2011年11月25日，鑫湖酒店取得消防安全检查合格证。2008年7月1日，鑫湖酒店于工商登记设立，2008年营业执照范围一般经营项目为酒店管理及咨询，许可经营项目无。2012年2月24日营业范围发生变更，许可经营项目为住宿，制售中餐含冷菜、生食海产品。不含裱花蛋糕；一般经营项目为酒店管理及咨询、会展服务、会务服务。2012年1月10日，鑫湖酒店取得特种行业许可证。2012年3月1日，鑫湖酒店取得税务登记证。
根据以上事实，该案认定如下：联发公司与鑫湖酒店签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应为合法、有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。至于鑫湖酒店主张联发公司无权出租争议房屋，租赁合同无效，因争议房屋已由苏州工业园区唯亭镇富民合作社同意苏州工业园区青剑湖商业会所由联发公司负责对外出租、管理，并经消防安全检查合格，故对鑫湖酒店此项主张不予支持。鑫湖酒店作为承租人，应当按照约定按时交纳租金。合同约定承租开始日期以开业日期为准，联发公司提供的《姑苏晚报》表明鑫湖酒店于2010年3月29日开业，此日期系经过正规新闻媒体报道，故法院对此报道的真实性、合法性、关联性予以采信。合同规定一年免租期，故联发公司自2011年3月29日起计算租金于法有据。合同中的租金结算表显示租金为一年一付，支付时间6月。联发公司主张从当年租金的中间点即每年的9月29日要求鑫湖酒店支付当年租金，不违反法律规定和合同约定，法院予以支持。鑫湖酒店自开业一年后至今未付租金，已经违约，应承担相应的违约责任。根据合同约定，“乙方逾期交付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金额为拖欠天数乘以欠缴租金总额的0.1%，如逾期三个月，甲方有权终止合同并且收回房屋，除双方经协商给予宽限期以外。”虽然鑫湖酒店辩称其2012年2月24日才取得酒店许可营业，但鑫湖酒店实际上在此之前已开始对外营业，其何时取得酒店许可营业执照并不影响鑫湖酒店承担未依约支付租金的违约责任。联发公司依约可以行使解除合同的权利。由于该案诉状副本鑫湖酒店于2014年10月10日收到，故法院确认双方当事人之间的租赁合同于2014年10月10日解除。根据租赁面积结算，鑫湖酒店欠付的租金为7992000元。关于归还房屋。法院认为合同解除后，鑫湖酒店应及时腾空并搬离，将承租场所恢复原状交付原告。关于违约金，法院认为因承租人违约导致合同解除，应当承担合同解除的违约责任，联发公司主张的滞纳金过高，酌情调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍计算。该案的判决结果为：一、确认苏州工业园区唯亭联发投资有限公司与苏州鑫湖酒店管理有限公司于2008年6月5日签订的房屋租赁合同于2014年10月10日解除；二、苏州鑫湖酒店管理有限公司于判决生效之日起十日内从争议房屋内腾空搬离并恢复原状，将相应房屋交付苏州工业园区唯亭联发投资有限公司；三、苏州鑫湖酒店管理有限公司于判决生效之日起十日内支付苏州工业园区唯亭联发投资有限公司租金合计7992000元并支付滞纳金（其中以1576800元为基数，从2011年9月30日起计算至2014年9月28日；以1576800元为基数，从2012年9月30日起计算至2014年9月28日；以3153600元为基数，从2013年9月30日起计算至2014年9月28日，均按照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍计算）；四、驳回苏州工业园区唯亭联发投资有限公司的其他诉讼请求。
该案判决后，鑫湖酒店提起上诉。苏州市中级人民法院于2015年6月30日作出二审判决，对一审认定的事实予以确认，对一审的判决结果予以维持。
本案中，原告鑫湖酒店诉称，其确认赔偿损失的前提为主张租赁合同无效，即使租赁合同有效，系因联发公司违法行使合同解除权，导致鑫湖酒店所投入的装修及设施、设备无法按照合同目的来实现使用价值，联发公司应予以赔偿。就联发公司的违约点，鑫湖酒店诉称因联发公司提供的房屋为违章建筑，没有办理工程的规划手续，导致本案所涉的租赁合同无效，联发公司应承担合同无效的全部责任。对于室内装修及设施设备，鑫湖酒店诉称，因对于相关民事判决书的结果不予认可，故并未搬空及交还；被告联发公司辩称，根据生效判决，鑫湖酒店应当将房屋搬空，对鑫湖酒店留在室内的物品及装饰、装修等拒绝接受。就经营过程中联发公司对鑫湖酒店的影响，鑫湖酒店诉称主要为缺乏房产证不能与大型旅行团队合作，就相关事宜已向联发公司口头提出，联发公司对此不予认可。
以上事实，由《房屋租赁合同》、相关民事判决书等证据以及当事人的审笔录等予以证实，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》合法、有效，经由生效民事判决书予以确认，庭审原告不能就合同存在无效情形提交其余证据，其就租赁合同无效的主张，本院不予支持。综合现有证据及生效判决，系因鑫湖酒店在使用房屋后拒绝交付租金，相关行为构成违约且系根本违约，从而导致联发公司向法院起诉主张解除合同并要求搬离，相关违约责任在于鑫湖酒店。鉴于生效判决判定解除双方的租赁合同，同时判决鑫湖酒店腾空、搬离房屋并恢复原状，本案庭审中，联发公司也不愿意接受鑫湖酒店留在室内装修及设施、设备，故鑫湖酒店据此主张联发公司赔偿其装修及设施、设备以及正常经营期间的财务费用缺乏依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告苏州鑫湖酒店管理有限公司的全部诉讼请求。
案件受理费收取391800元，由原告苏州鑫湖酒店管理有限公司自行承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 长 刘 虎
人民陪审员 费 珊
人民陪审员 蒋克勇
二〇一五年十二月三十一日
书 记 员 张 欢