四川省绵阳市游仙区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0704民初2286号原告：四川新东原物业服务有限公司，住所地：成都市武侯区。法定代表人：何虎。原告：四川新东原物业服务有限公司绵阳分公司，营业场所：绵阳市游仙区。负责人：杨崇礼，总经理。二原告之共同委托诉讼代理人：封霖，重庆坤源衡泰（成都）律师事务所律师。被告：田青连，女，户籍所在地：四川省射洪县。被告：杨远富，男，户籍所在地：四川省射洪县。原告四川新东原物业服务有限公司、原告四川新东原物业服务有限公司绵阳分公司与被告田青连、被告杨远富物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月26日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告四川新东原物业服务有限公司、原告四川新东原物业服务有限公司绵阳分公司之共同委托诉讼代理人封霖到庭参加诉讼。被告田青连、被告杨远富经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。原告四川新东原物业服务有限公司、原告四川新东原物业服务有限公司绵阳分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2015年7月至2017年9月期间的物业服务费4281.66元；2.判令被告支付自2015年7月起至付清物业服务费之日止，以未缴纳物业服务费为基数，按每日3‰计算的违约金（截止2017年9月为5377.07元）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年，原告与四川荣府置地发展有限公司签订了《东原长洲前期物业服务合同》，约定由原告向其开发的小区（物业名称：东原-长洲，地址：绵阳市游仙区桑林路8号）提供物业管理服务，并按照合同和有关规定向四川荣府置地发展有限公司、业主或物业使用人收取物业服务费用和其他费用；费用按月收取，业主或使用人应在当月15日之前将费用缴清，逾期按每日加收应缴纳费用的千分之三的违约金；同时约定该合同期限自房屋出售之日起，至业主委员会与物业服务企业签订的《物业管理服务合同》生效时止。被告系上述物业CDCZ-08-1-1705号业主，物业面积88.13平方米。自2014年12月该物业交付给被告后，按照合同约定，其应当向原告缴纳相应的物业服务费，但被告拒绝缴纳。被告欠缴的费用为2015年7月至2017年9月的物业服务费4281.66元。为维护原告合法权益，诉至法院，请求判如所诉。被告田青连、被告杨远富未作答辩。本院经审理认定事实如下：2013年1月6日，四川荣府置地发展有限公司（甲方）与原告四川新东原物业服务有限公司绵阳分公司（乙方）签订一份《前期物业服务合同》，聘请乙方为其开发的绵阳市游仙区桑林路8号东原长洲小区提供物业管理服务并约定“物业服务费用由业主或物业使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，标准如下：1、高层住宅2元/月.㎡…本前期物业管理服务期限由本合同签订之日起至业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止”等。2014年12月27日，被告田青连、被告杨远富（乙方）与原告四川新东原物业服务有限公司绵阳分公司（甲方）签订一份《东原长洲前期物业服务协议》，主要内容为：“自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理服务。物业服务费用由业主或物业使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，标准如下：1、住宅1.80元/月.㎡…5.物业费应按每月交纳。乙方应在当月15日之前将费用金额缴清，甲方无需再另行书面通知乙方缴纳，逾期甲方有权按日向乙方加收应缴纳费用千分之三的违约金…”等。2017年4月24日，原告四川新东原物业服务有限公司绵阳分公司委托律师向被告田青连、被告杨远富发了律师函，催讨2015年7月至2017年3月的物业管理服务费3330.18元、滞纳金2598.96元。另查明：被告田青连、被告杨远富系位于绵阳市游仙区桑林路8号东原长洲小区8幢1单元17层5号房屋的所有权人，该房屋产权建筑面积为88.13平方米。该小区未成立业主委员会。上述事实有当事人身份信息、原告提交的《前期物业服务合同》、临时管理规约、商品房买卖合同摘要、业主（住户）资料卡、律师函及邮寄凭证及其当庭陈述等证据在案佐证，足以认定。本院认为：四川荣府置地发展有限公司、被告田青连、被告杨远富分别与原告签订的《前期物业服务合同》，均约定物业管理服务期限至该小区业主委员会选聘物业服务企业时止，被告田青连、杨远富签字确认，接受原告提供的物业管理服务，系其真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，双方之间的物业服务合同关系成立并有效。被告田青连、被告杨远富所购买的房屋所在小区至今尚未选举成立业主委员会，依照《物业管理条例》第二十三条“建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。”、第二十五条“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”第二十六条“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”、第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，原告作为小区的前期物业管理企业，已对小区提供了相应的物业管理服务，被告田青连、被告杨远富应按合同约定的标准支付2015年7月1日起至2017年9月30日止的物业服务费4283.12元（27个月×88.13平方米×1.80元/月.平方米）。现原告主张物业服务费金额为4281.66元，系自由处分其实体权利，应予准许。关于违约金。现被告田青连、被告杨远富未按期支付物业服务费已构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，被告田青连、被告杨远富应承担违约责任。合同双方约定违约金计算标准即“从逾期之日起就其应交而未交的费用按每日千分之三向乙方支付违约金，每月累计复利一次。”，但该约定明显畸高于给原告造成的损失，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。”之规定，综合考虑，本院酌情确定为以所欠物业管理服务费4281.66元的10%即428.17元为宜。综上，再依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，判决如下：一、被告田青连、被告杨远富于本判决生效后十日内向原告四川新东原物业服务有限公司、原告四川新东原物业服务有限公司绵阳分公司支付2015年7月1日起至2017年9月30日止的物业服务费4281.66元、违约金428.17元。二、驳回原告四川新东原物业服务有限公司、原告四川新东原物业服务有限公司绵阳分公司的其他诉讼请求。若未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务,应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半征收案件受理费25元，由被告田青连、被告杨远富承担（该费用原告已预交，被告在履行判决义务时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。审判员 魏 东二〇一七年十一月十六日书记员 王晓莉