温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0302民初4081号原告：温州市飞豹打火机有限公司，住所地：温州市鹿城区南郊工业区30号地块。法定代表人：林定旭，董事长。委托诉讼代理人：林合敬，浙江金克明律师事务所律师。被告：温州市鹿城区名盛老人公寓，住所地：温州市鹿城区。法定代表人：林衍胜，总经理。第三人：陈治雪，女，1963年8月24日出生，汉族，住温州市鹿城区。委托诉讼代理人：严凌振、杨萌阳，浙江海昌律师事务所律师。原告温州市飞豹打火机有限公司（以下简称飞豹公司）与被告温州市鹿城区名盛老人公寓（以下简称名盛老人公寓）、第三人陈治雪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告飞豹公司的法定代表人林定旭及委托诉讼代理人林合敬，被告名盛老人公寓的法定代表人林衍胜，第三人陈治雪的委托诉讼代理人杨萌阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告飞豹公司向本院提出诉讼请求：1.确认《房屋租赁合同》自2016年4月10日解除，被告立即恢复原状，并向原告移交承租房屋；2.被告立即支付解除日前的房屋租金25.5万元、违约金9.18万元；被告支付自解除日2016年4月10日后的租金损失及违约金（租金自2016年1月11日开始按合同约定的租金标准计算到被告移交租赁房屋之日为止；违约金按月租金额日千分之三计算到被告移交房屋之日为止，逾期移交租赁房屋的累加计算）；被告在移交房屋前结清水电费用；3.本案诉讼费用由被告承担。审理期间，原告变更诉讼请求为：1.确认原、被告分别于2016年6月16日、2015年10月22日签订的《房屋租赁合同》自2016年4月10日解除，被告立即腾空涉案房屋，并恢复原状返还原告；2.被告立即支付2016年1月10日起至2016年4月10日的房屋租金25.5万元及违约金15300元（以25.5万元为基数，按日万分之五标准计算）；被告支付自2016年4月10日后的租金损失及违约金（租金自2016年1月11日开始按合同约定的租金标准计算到被告移交租赁房屋之日为止；违约金按月租金额日万分之五计算到被告移交房屋之日为止，逾期移交租赁房屋的累加计算）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年6月16日，原告与林衍胜、第三人陈治雪签订《房屋租赁合同》。2015年5月18日，被告正式成立。2015年10月22日，原被告正式签订《房屋租赁合同》一份，约定：被告承租原告位于温州市温州大道洛河路11号房产，租赁物建筑面积2575.76平方米；租赁期为2014年10月10日起至2019年10月10日止；免租装修期90日，装修不得破坏主体结构；承租人应支付租赁押金30万元；租金每年一付，先付后用，年租金前两年每年为102万元，第三年开始每年按上年度租金递增3%；逾期支付租金按应付日千分之三支付违约金，逾期15日，出租方有权解除合同等等。上述第一份协议签订后，被告入场装修，但原告发现被告严重破坏房屋主体结构，并对楼板打孔安装管道，亦未做好防水防漏工作，导致楼层漏水。经原告指出，但被告拒不纠正，且至今未依约支付30万元押金。另外，被告未依约于2015年12月10日支付下一年度租金102万元，经原告催讨未果。2016年4月10日，原告通知被告解除租赁合同并结清租金、违约金及水电费用，但被告至今拒不办理交接手续。被告名盛老人公寓辩称，原告诉称属实，被告无异议。第三人陈治雪辩称，一、原告与被告之间的房屋租赁关系合法有效，应继续履行。原告要求确认《房屋租赁合同》于2016年4月10日解除缺乏依据。第三人与原告法定代表人林定旭拟合伙创办老人公寓，林定旭指定其子林衍胜作为投资人与第三人共同组建创办老人公寓。2014年6月26日，林衍胜与第三人签订《合伙协议书》，约定双方各占老人公寓50%合伙份额。同日，第三人与林衍胜、林定旭签订《房屋租赁合同》，约定由原告将其厂房出租给第三人、林衍胜用于创办老人公寓的场所，租期为15年。之后，第三人向民政部门申报设立名盛老人公寓。2015年5月18日，鹿城区民政局下发《关于准予温州市鹿城区名盛老人公寓申领的通知》，该通知载明名盛老人公寓的举办者为林衍胜、陈治雪。2015年10月22日，原被告重新签订《房屋租赁合同》。但第三人作为名盛老人公寓的合伙人并不认可该租赁合同，该合同系林衍胜基于其掌握公司公章的便利实施的单方签署行为，明显增加了承租人的义务，并不体现原被告双方的真实意思表示，因此，原告诉请要求解除合同，缺乏事实与法律依据。二、承租人不存在违约行为，原告诉称不属实。首先，承租人在使用涉案厂房进行室内装修时不存在对建筑物主体进行破坏的情况，装修工程严格按照装修审批手续执行，并已经有关部门消防验收合格。其次，双方签订的《房屋租赁合同》中并无押金条款，原告诉请要求承租人支付30万元押金并无依据。其三，原告并无证据证明承租人存在拒付租金的行为。合同签订后，被告成立之前，第三人作为被告的出资人之一根据50%合伙份额约定已支付51万元租金，并后续为被告投入大量的资金。因此，承租人并不存在拒付租金的行为。另外，原告据以主张承租人存在违约行为所提供的证据，均存在矛盾及事后单方伪造的可能，并不能证明其待证事实。三、原被告之间涉嫌制造虚假诉讼以侵害第三人的合法投资权益，应依法予以驳回，并移交公安部门进行追究刑事责任。首先，林定旭与林衍胜系父子关系，林衍胜在被告处的合伙份额实际由其父亲林定旭控制，原被告两家公司存在人员及账务混同。其次，原被告及林定旭、林衍胜存在伪造租赁合同及相关函件、通知单，捏造承租人存在违约的事实，意图终止与第三人的合伙关系。综上，原告诉请缺乏事实与法律依据，依法应予驳回。本院经审理认定事实如下：2014年6月15日，被告的法定代表人林衍胜（作为甲方）与第三人陈治雪（作为乙方）签订《合伙协议书》，约定由二人合伙创办老人公寓（暂起名：温州市鹿城区亚太老人公寓），拟租赁原告所有坐落于温州市鹿城区南郊工业区的房屋；甲、乙双方各占股份比例为50%，总投资资金为6000000元，甲、乙双方按此比例现金投入；甲、乙双方对合伙所产生的盈利按各50%分配，如发生了亏损债务，亦按各50%承担，共担风险，共负盈亏；合伙体温州市鹿城区亚太老人公寓（暂定名）由甲方林衍胜担任负责人陈治雪享有同等权利和责任处理一切事务；老人公寓的日常经营管理及事务工作由甲、乙双方共同负责；新合伙人入伙，必须经甲、乙双方一致同意，并签署合伙协议。同年6月16日，原告（作为甲方）与温州市鹿城区亚太老人公寓（筹）（作为乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方拟将坐落于温州市鹿城区南郊工业区（其中钢混结构5层计建筑面积2183.23平方米，混合结构2层计建筑面积392.53平方米），租赁期限自2014年10月10日起至2029年10月9日止，共计15年租期；租金起算日从2015年1月11日起计算（2014年10月10日至2015年1月10日的3个月为装修期，免租金），从2015年1月11日起至2020年1月10日的5年，每年租金为1020000元，从2020年1月11日起每年租金在上一年度租金的基础上递增3%，租金支付为每年一付，先付后租；乙方租赁期间有权根据乙方租赁的用途与需要对该房屋进行装修布局，但不得损坏甲方的房屋结构，装修费用均由乙方自行负责；租赁期间如涉及需缴纳租赁物业税费及租赁期间所产生的水电、卫生费等均由乙方负责缴纳，与甲方无关；乙方应按时向甲方缴纳租金，如乙方逾期缴纳租金，则按应缴纳租金数的每日万分之五向甲方支付逾期付款的违约金，逾期3个月甲方有权解除合同。该合同由原告法定代表人及被告法定代表人、第三人共同签字确认。合同签订后，原告向温州市鹿城区亚太老人公寓（筹）交付涉案房屋由其占有使用。之后温州市鹿城区亚太老人公寓（筹）更名为温州市鹿城区名盛老人公寓。2014年9月26日，第三人向原告法定代表人林定旭转账支付480000元租金。2015年3月15日，原告向名盛老人公寓致《告知函》，告知其在主体楼面1至5层打孔未经原告同意，且已对房屋主体建筑物结构造成破坏，应作出合理解决方案，否则将解除上述租赁合同。2015年5月18日，温州市鹿城区民政局向被告核发《养老机构设立许可证》，该许可证载明名盛老人公寓法定代表人（主要负责人）为林衍胜。2015年10月22日，原告（作为甲方）与被告（作为乙方）另行签订《房屋租赁合同》，约定：甲方自愿将其所有坐落于温州市鹿城区温州大道洛河路11号房屋出租给乙方作为老人公寓使用，建筑面积为2575.76平方米，租赁期限为5年，自2014年10月10日起至2019年10月10日止，其中装修期为90天，自2014年10月10日起至2015年1月10日，装修期不计算租金；自本协议签订之日，乙方向甲方支付租金定金1020000元；房屋年租金为1020000元，从第三年开始租金按3%递增，第一年年租金为1020000元，第二年年租金为1081200元，以此类推；房屋租金一年一付，下期租金提前一个月支付；乙方于2014年10月10日前支付甲方房屋租金1020000元，支付甲方的房屋定金于乙方支付第一期租金之日自动转为租金；乙方支付房屋租赁押金300000元，甲方于租赁终止结算之日归还乙方，乙方应结清租赁期间的水、电、物业管理费等费用，且保持屋内设施完好，如有损坏应照价赔偿，并恢复租前的原状；租赁期内，乙方因经营需要对租赁房屋进行二次装修，所产生的费用由乙方承担，二次装修不能影响房屋的承重结构，如装修破坏房屋结构，应得到甲方书面同意；乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按未支付租金的日千分之三支付违约金，逾期超过15日，则视为乙方违约，甲方可单方终止本合同。双方另于合同约定补充条款：双方于2014年6月16日签订的《房屋租赁合同》在本合同签订之后立即作废；因乙方在二次装修期间时对建筑物主体结构造成影响，对每一楼层地面开孔，排污管道打通楼顶面板等，故增加租赁押金1000000元，以作租赁期完结后修复工作所用，而具体修复金额按实际修复工程费用计算，多退少补。合同签订后，被告继续占有使用涉案房屋。2015年12月8日，第三人致函被告法定代表人林衍胜，告知不同意飞豹公司提出的重签合同的要求。2016年1月10日，原告向被告送达《催缴通知书》，告知因被告未依约于2015年12月10日前向原告支付下一年度的租金1020000元，应于接到该通知之日起7日内向原告进行缴纳，逾期将按约解除与被告签订的《房屋租赁合同》，并追究相关违约责任。2016年4月10日，原告向被告送达《解除租赁合同通知书》，告知因被告逾期支付2016年1月10日至2017年1月10日的租金1020000元已超过三个月，且存在拒付300000元押金及破坏房屋主体结构等问题，决定自该日起解除与被告的租赁关系，等等。之后，原告诉至本院。另查明：一、被告于2015年10月22日与原告签订《房屋租赁合同》后，并未实际支付定金1020000元及押金300000元。二、关于合同约定的房屋租赁期5年（2014年10月10日起至2019年10月10日止），原告自愿以年租金1020000元主张，期间不再进行递增计算。以上事实有原告与第三人提供的营业执照、生产许可证、组织机构代码证、房屋租赁合同二份、房屋所有权证、告知函二份、催缴通知书、解除租赁合同通知书、《合伙协议书》、明细账查询表等证据及各方庭审陈述予以证实。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告与被告于2015年10月22日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。被告虽于筹备阶段即2014年6月16日与原告签订《房屋租赁合同》一份，但双方于2015年10月22日重新签订的《房屋租赁合同》已就该合同内容进行变更约定。故原被告均应按照2015年10月22日签订的《房屋租赁合同》约定全面履行自己的义务。第三人主张其并不认可原被告于2015年10月22日重新签订的《房屋租赁合同》，认为重签仅代表原告法定代表人林定旭与被告法定代表人林衍胜父子一方的意志，且已发函告知不予同意重签，因此，原告根据该合同约定诉请要求解除合同，缺乏事实与法律依据，应予驳回。本院认为，上述《房屋租赁合同》于2015年10月22日签订，而第三人系于同年12月8日才发函告知被告法定代表人不同意签订该合同，于情于理欠妥，且根据《中华人民共和国民法通则》第三十四条第二款之规定“合伙人可以推举负责人。合伙负责人和其他人员的经营活动，由全体合伙人承担民事责任。”林衍胜作为被告法定代表人，与原告签订租赁合同并无不妥，且有被告盖章确认，故第三人以上述合同的签订是否经其同意作为评判原告主张解除合同是否成立的依据，并不妥当，本院不予支持。关于第三人主张的原告法定代表人林定旭与被告法定代表人林衍胜之间系父子关系，重签合同系意图剥离第三人的投资人身份。本院认为，第三人未就其主张提供充足的证据予以证实，且原被告之间的租赁关系能否成立并不受制于双方法定代表人之间是否系亲属关系，故第三人主张缺乏相应法律依据，本院不予采纳。根据原告提供的《房屋租赁合同》、《告知函》、《催缴通知书》及《解除租赁合同通知书》等证据，被告至今未向原告交付租赁押金300000元，且未按约就2016年1月10日至2017年1月10日的租金提前一个月支付，并已逾期超15天，故原告诉请要求确认自《解除租赁合同通知书》送达被告之日即2016年4月10日解除《房屋租赁合同》，并按年租金1020000元支付2016年1月10日起至2016年4月10日止的租金255000元，于法有据，本院予以支持。关于原告违约金15300元。本院认为，原告诉请要求违约金按未付租金的日万分五标准计算偏高，本院酌情调整为按日万分之二计算，故被告应向原告支付违约金为255000元×120日（2015年12月10日-2016年4月10日）×0.0002=6120元。另就该合同于2016年4月10日解除后，被告应向原告支付占有使用费。但原告主张要求被告支付合同解除后至实际腾空之日止的违约金，于法无据，本院不予支持。鉴于原告主张5年租赁期间均以年租金1020000元计算，故本院就占有使用费参照年租金1020000元，自2016年4月11日起计算至被告实际腾空涉案房屋之日止。第三人主张承租人不存在违约行为，第三人作为名盛老人公寓的出资人之一根据50%合伙份额已按照合同约定支付510000元租金。本院认为，涉案房屋承租人系被告名盛老人公寓，且合同约定年租金为1020000元，被告作为合同的相对方未按时履行足额缴纳租金的义务，亦未按约交付300000元押金，依法应承担相应的违约责任。第三人虽交付过部分租金，但无法证实该部分租金即为原告诉请要求支付的租金，且该部分租金亦非足额的年租金。故第三人上述主张，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。另根据合同约定，被告应于合同解除后结清租赁期间的水电费用，并将涉案房屋腾空、恢复原状，向原告进行移交。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第三十四条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认原告温州市飞豹打火机有限公司与被告温州市鹿城区名盛老人公寓分别于2014年6月16日、2015年10月22日签订的《房屋租赁合同》于2016年4月10日解除。二、被告温州市鹿城区名盛老人公寓于本判决生效之日起三十日内腾空坐落于温州市鹿城区洛河路11号房屋（所有权证号：温房权证鹿城区字第××号，建筑面积：2183.23平方米、392.53平方米），并恢复原状返还原告温州市飞豹打火机有限公司。三、被告温州市鹿城区名盛老人公寓于本判决生效之日起十日内向原告温州市飞豹打火机有限公司支付租金255000元及违约金6120元。四、被告温州市鹿城区名盛老人公寓于本判决生效之日起十日内向原告温州市飞豹打火机有限公司支付占有使用费（自2016年4月11日起至被告实际腾空涉案房屋之日止，按年租金1020000元标准计算）。五、驳回原告温州市飞豹打火机有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5354.5元，减半收取2677.25元，由被告温州市鹿城区名盛老人公寓负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。代理审判员  黄光辉二〇一六年十月二十日代书 记员  吴欢众附法律条文：《中华人民共和国民法通则》第三十四条第二款：合伙人可以推举负责人。合伙负责人和其他人员的经营活动，由全体合伙人承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。