河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫01民终6666号
上诉人（原审原告）徐颖，女，汉族，1962年12月19日出生。
委托代理人肖思斯，金博大律师事务所律师。
委托代理人史卓男，金博大律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）谢远贵，女，汉族，1973年10月10日出生。
委托代理人刘林青，河南怀惠律师事务所律师。
委托代理人曹梁柱，河南怀惠律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）卢纪车，女，汉族，1983年6月15日出生。
委托代理人王军舰。
上诉人徐颖、谢远贵与被上诉人卢纪车房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2015）金民柳初字第175号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人徐颖及其委托代理人肖思斯、上诉人谢远贵的委托代理人刘林青、曹梁柱、被上诉人卢纪车的委托代理人王军舰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，一、2013年4月6日，被告与第三人签订房屋租赁合同，被告租赁第三人所有的位于金水区国基路102号院四月天7号楼东一单元1层西户的房屋，租期为3年，从2015年5月1日到2016年4月30日，租金每月2500元，按年支付租金，押金1万元。二、2015年3月11日，原、被告签订美容院转让合同一份。主要内容为：被告将自己合法经营的纤手美容院的全部出资整体转让给原告，转让范围包括客户资源，脱毛仪器，面部去皱仪器，艾灸仪两台，洗衣机，微波炉，两张熏蒸床，六张美容床，两个红外线灯，两个展柜，吧台，两个月房租，部分美容产品；该房屋是被告向房屋所有权人谢远贵租赁使用，租期为3年，从2015年5月1日到2016年4月，租金每月2500元，按年支付租金；双方完成店铺交接后，原告同意按原租赁合同的各项约定继续履行各项权利义务；被告房屋租金已付至2015年4月30日；租赁合同期满后，将被告先交纳的房租押金1万元返还给原告，该租房押金归原告所有，被告转让的全部动产归原告所有；转让费45000元，原告在2015年3月11日前向被告支付转让费45000元，之前原告所付的1万元定金冲抵转让费；被告原租赁权让与原告，由被告负责协调出租人与原告办理转让续租合同，如出租人拒绝转租或要求增加租金，视为严重影响原告实现本合同目的，致原告受损的由被告赔偿损失，并支付转让费10%的违约金。合同签订后，原告向被告支付了转让费45000元。三、2015年3月17日，原告向第三人账号转账支付了10000元。第三人提交的原告出具的证明载明：“已付谢远贵（房东）1万元，如继续用房，2015年4月29日后交清余款，如店面转让，由新接店老板交清余款，徐颖2015.4.10”。
原审法院认为，一、对于原告要求确认美容院转让合同无效的诉请。原、被告自愿签订美容院转让合同，合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规定。合同中约定有将被告所承租的房屋转租给原告的内容，虽然被告的转租行为未经出租人同意，但并不必然导致原、被告订立的美容院转让合同无效。原告以此主张合同无效于法无据，故对原告要求确认美容院转让合同无效的诉请该院依法不予支持。二、对于原告要求被告返还转让费，承担违约金并赔偿损失的诉请。原、被告签订的美容院转让合同虽不因被告的转租行为未经出租人同意而无效，但因被告的转租行为未得到第三人的认可，而使合同目的无法实现，对此被告应当承担违约责任。被告应按合同约定向原告支付违约金4500元（45000元＊10%）。美容院转让合同中约定转让费包括物品价值、剩余房租及押金，因被告的转租行为未得到第三人的认可，原告不能取得合同约定押金，故被告应将该部分转让费10000元退还原告。原告在签订合同后接收了合同约定物品并实际使用了该房屋，其要求被告返还其余转让费理由不足，该院不予支持。被告已以支付违约金的形式承担了违约责任，原告继续要求被告赔偿损失理由不足，该院亦不予支持。三、对于原告要求第三人返还房租金10000元的诉请。原告与第三人未能就房屋租赁事宜协商一致，第三人应将收取原告的租金退还原告，原告要求第三人返还房租金10000元理由正当，该院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告卢纪车于判决生效后10日内返还原告徐颖10000元并向原告徐颖支付违约金4500元。二、第三人谢远贵于判决生效后10日内返还原告徐颖房租金10000元。三、驳回原告徐颖其他诉讼请求。案件受理费1455元，原告徐颖负担916元，被告卢纪车负担319元，第三人谢远贵负担220元。
宣判后，徐颖不服，向本院提起上诉称，原审法院没有行使释明权，上诉人没有围绕合同解除补充提交证据，导致原审法院没有查明案件事实。原审法院确认合同解除，却不适用法律对合同解除后果的规定，属于适用法律错误，应当予以纠正。被上诉人卢纪车的行为符合《合同法》第九十四条关于合同法定解除规定的情形。因为被上诉人卢纪车的违约行为，导致上诉人徐颖刚接手美容院就被谢远贵要求退出场地并强制更换了门锁，致使合同目的根本无法实现。请求依法撤销郑州市金水区人民法院（2015）金民柳初字第175号民事判决书第三项，依法改判支持上诉人徐颖要求被上诉人卢纪车返还剩余转让款35000元并赔偿经济损失2185元的诉讼请求。
谢远贵亦不服，向本院提起上诉称，其收到的10000元并不是押金，其实质为房租。上诉人谢远贵有独立的请求权，其作为房屋所有权人有独立的支配收益处分的权利。被上诉人卢纪车租赁合同履行了两年，第三年没有履行，给上诉人谢远贵造成了很大的损失。按照《中华人民共和国合同法》第224条的规定，徐颖对上诉人谢远贵有支付房租并赔偿损失的义务，徐颖要求上诉人谢远贵返还10000元没有依据。请求依法撤销郑州市金水区人民法院（2015）金民柳初字第175号民事判决书第二项，发回重审或者依法改判。
被上诉人卢纪车辩称，一审法院判决正确，只是其中一万元是房租不是押金，不应我方进行退还。
二审中上诉人徐颖提交如下证据：1、房东谢远贵在卢纪车已缴租金租期未到期的情况下就已经换锁的短信记录。2、2015年10月14日谢远贵出具的《委托书》一份。3、2015年9月13日谢远贵和徐颖的电话录音。证明卢纪车缴纳租金至2015年4月30日，但在此之前，房东谢远贵未告知徐颖的情况下已经换锁，房东谢远贵也没有同意卢纪车转租，美容院锁门长达五个月。徐颖没有权利，客观上也不能继续经营美容院。房东谢远贵用行动表明不同意转租，徐颖和卢纪车的《美容院转让合同》合同目的无法实现。
上诉人谢远贵的质证意见是：对证据1的真实性无异议，证明目的有异议，上诉人徐颖、被上诉人卢纪车未按照约定缴纳房租的情况下租赁的，不存在房租未到期换锁。对证据2的真实性无异议，也证明上诉人徐颖没有向上诉人谢远贵支付租金的情况下，上诉人谢远贵才要求收回房屋及交接美容产品。对证据3的真实性无异议，从该证据可以看出上诉人徐颖没有按照合同约定缴纳房租导致上诉人徐颖、被上诉人卢纪车和其之间的租赁及转租协议无法正常履行。
被上诉人卢纪车的质证意见是：对证据1的证明目的有异议。对证据2的真实性无异议。对证据3的真实性无异议，但是在事件发生之后产生的。
本院查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人徐颖对其提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。上诉人徐颖称原审法院没有行使释明权，上诉人徐颖没有围绕合同解除补充提交证据，导致原审法院没有查明案件事实。该主张于法无据，且与事实不符，本院不予支持。2015年3月11日，上诉人徐颖与被上诉人卢纪车签订《美容院转让合同》一份，合同签订后，双方对合同约定的物品进行了交接，上诉人徐颖开始对该美容院进行实际经营。因双方签订的《美容院转让合同》并未获得美容院房屋出租人谢远贵的同意，且上诉人徐颖亦未按照《美容院转让合同》的约定及时、足额向上诉人谢远贵支付房屋租金，致使美容院无法正常经营，转让合同的目的最终无法实现。被上诉人卢纪车的转让行为未得到出租人谢远贵的同意，构成违约，原审法院依据《美容院转让合同》约定判决被上诉人卢纪车支付上诉人徐颖违约金4500元（45000元＊10%）并无不当。上诉人徐颖按照《美容院转让合同》约定接收了被上诉人卢纪车交付的物品并实际使用了转租的房屋，其上诉称应按照合同解除的法律规定，退回其剩余35000元转让款并赔偿2185元经济损失的主张依据不足，本院不予支持。
房屋出租人谢远贵与上诉人徐颖并未就房屋租赁形成合意，谢远贵收取徐颖的房屋租赁费于法无据，故原审法院判决上诉人谢远贵返还上诉人徐颖房屋租金10000元并无不当。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1136元，由上诉人徐颖负担916元，上诉人谢远贵负担220元。
本判决为终审判决。
审判长 张向军
审判员 李润武
审判员 张海霞
二〇一六年八月八日
书记员 朱琳欣