上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0101民初13719号原告：章治标，男，1946年2月15日出生，汉族，户籍所在地上海市。法定代理人：上海市黄浦区外滩街道北京居民委员会。委托诉讼代理人：秦杰。委托诉讼代理人：江汉础。被告：张小路(兼被告谢羲澜的法定代理人)，男，1987年6月12日出生，汉族，户籍所在地四川省，暂住地上海市。被告：张辽，男，1966年4月28日出生，汉族，户籍所在地四川省，暂住地上海市。被告：程金容，女，1966年10月26日出生，汉族，户籍所在地四川省，暂住地上海市。被告：谢程，男，1989年4月21日出生，汉族，户籍所在地四川省江安县红桥镇米市，暂住地上海市。被告：谢羲澜，男，2008年10月29日出生，汉族，户籍所在地江苏省宿迁市，暂住地上海市。原告章治标诉被告张小路、张辽、程金容、谢程、谢羲澜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告章治标的法定代理人上海市黄浦区外滩街道北京居民委员会(以下简称居委会)的委托诉讼代理人秦杰、江汉础，被告张辽到庭参加诉讼，被告张小路(兼被告谢羲澜的法定代理人)、程金容、谢程经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告章治标向本院提出诉讼请求：1、要求五被告共同搬离上海市江西中路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，将系争房屋交还原告章治标；2、由五被告共同承担自2014年12月28日至实际迁出之日止的房屋使用费，以每月1，200元计；3、五被告共同承担使用系争房屋期间的水、电、煤等公用事业费(按实结算)；4、五被告拆除系争房屋中搭建的阁楼，将系争房屋恢复原状。事实和理由：原告系孤老、未婚，且患有XXX疾病，自1985年起在住院治疗至今。居委会会作为章治标的监护人，出于对章治标住院治疗及生活费用考虑，自2006年起将系争房屋出租给被告使用，双方多次续约，最后一次续约时间为2013年11月20日，约定租期为2013年12月27日至2014年12月27日止；每月租金为700元；期间，由于章治标治疗及生活费用上涨，双方就下一年度租金进行协商，但未果。故居委会于2014年7月向被告送达解约通知，告知被告合同到期后不再续约。合同到期后，被告拒绝搬离，且不再支付房屋使用费至今。被告张辽辩称，不同意原告诉请。原、被告自2004年发生租赁关系，租金从每月400元起调至每月700元，合同至2014年12月28日到期，但2014年7月原告提出不再将系争房屋出租给被告，收回自用，对此双方协商无果。被告希望继续租赁，同意提高每月租金100元。现该房屋中仅张辽、程金容夫妇及孙子谢羲澜居住，张小路、谢程两兄弟在同号他室借房居住。如果被告被法院判令迁出，对已搭阁楼要求原告予以补偿。另居委会作为监护人不符合法律规定，没有办理公证手续。经审理查明，一、系争房屋系原告章治标承租的公有住房，独用使用面积11.40平方米、公用使用部位底层卫生间、晒台、底层灶间、天井。2015年7月,上海市民政第一精神卫生中心医务科出具病情处理意见：章治标(住院号2143)，入院时间2012年9月20日(本次为第二次入院，第一次入院为1985年2月1日到2012年9月10日)，暂拟诊断精神分裂症，诊疗意见继续住院。1985年2月1日，上海市黄浦区人民政府外滩街道办事处在上海市精神病防治管理小组办公室印制的《上海市重点精神病人监护责任书》上确定章治标的监护人为上海市黄浦区外滩街道北京居民委员会。二、被告张辽、程金容系夫妻关系，张小路、谢程系二人之子，谢羲澜系谢程之子。三、诉讼中，原告自述，自2006年与被告一户建立租赁关系，后又经多次续约。2013年11月20日，居委会代表与被告张小路就系争房屋签订《房屋租赁合同》，约定租期自2013年12月27日到2014年12月27日止，租金为每月700元，年租金为8，400元，租金支付方法先付后用，每三月支付一次。租赁期间，承租方承担水电及杂费等。该合同注明，出租方为居委会。2014年7月15日，居委会向被告张小路发送《解约通知》，称“租赁协议将于2014年12月27日到期，因居委会准备将该房屋自用，故将不再与你方续约，现提前告知你方。希你方及早准备，于2014年12月27日之前搬离该房屋，并交付给居委会，同时结算清所有费用。”该通知由被告张辽签收。但被告自合同到期后，未再向原告支付租金或房屋使用费。原告要求按市场租金标准支付房屋使用费为每月1，200元，为此，提供代理人于2016年3月14日向上海明明房产经纪有限公司宁波路分公司员工曹启仲的调查笔录、称该地段、面积月租金市场价格为1，200元；个人房源网登载的房源出租信息，该地段、相同面积房屋月租金市场价格为1，300元-1，500元。被告张辽出示落款日期为2004年2月16日合同一份，该合同约定甲方受托将系争房屋有偿出租给乙方，租期自2004年3月1日到2005年2月28日，每月租金450元，付三押一等。该合同甲方为居委会原负责人徐渭兴、乙方为周长军。被告称双方自2004年2月建立租赁关系，并支付押金450元(未提供押金收款凭证)；其承租期间，在系争房屋中自搭阁楼(满搭)，要求原告对此予以折价补偿；对原告提出房屋使用费标准有异议，不认可律师调查笔录真实性及称网络信息不可靠；并对监护人的身份提出异议，但自认合同到期后，除公用事业费已付外，租金或房屋使用费未支付。四、2016年5月15日，上海市公安局黄浦分局外滩派出所及居委会出具居住证明，张辽、程金容、谢程、谢羲澜四人在系争房屋中连续居住一年以上。以上事实，由原告章治标提供、出示公用住房租赁凭证、病情意见书、《上海市重点精神病人监护责任书》、《房屋租赁协议》、解约通知、居住证明、调查笔录、网页信息；被告张辽提供、出示合同一份。以上证据及原告及被告张辽的当庭陈述，经法庭质证，本院予以确认。本院认为，原告系精神病患者，属无民事行为能力人。居委会作为具有中国特色的群众性自治管理组织，对本居民区居民的公共事务和公益事业工作是其基本职责，其中包括对孤老、残疾人的管理等，体现了党和国家对残碍人士的关心，是自觉履行社会责任的表现。居委会作为原告章治标的监护人，得到所在街道办事处确认，手续合法有效。其作为原告章治标监护人而将被监护人的房屋出租、维权、法律诉讼等行为，目的系保护被监护人利益免受侵犯，符合法律规定。故对被告张辽提出居委会作为监护人未经公证程序之说，无法律依据，本院不予采纳。首先，原告与被告张小路签订的租赁合同期限业已届满，双方未再续签新的合同，故被告张小路继续占有系争房屋已无法律依据，即便被告张辽称张小路已实际未居住该处，但腾退房屋仍然是被告张小路的合同义务之一，包括对实际租住人员负责清退。其次，公安派出所所出具的居住证明证实被告张辽、程金容、谢程、谢羲澜在系争房屋处实际已居住一年以上，鉴于原告与张小路间的租赁合同已终止，被告张辽、程金容、谢程、谢羲澜占有使用系争房屋无法律依据。关于被告张辽称，被告谢程未实际居住系争房屋，因未提供证据予以证明，本院不予采信。故对原告要求五被告搬离系争房屋之诉请，本院予以支持。根据合同法规定，合同的当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故对原告提出要求被告承担自2014年12月28日至实际腾房之日止的房屋使用费之诉请，本院予以支持，但房屋使用费标准，根据市场租金，本院酌情确定为每月1，000元。根据合同约定，租赁期间被告承担房屋使用中的水、电及杂费等，故被告对已发生的公用事业费应予以结清(按实结算)。关于原告要被告拆除被告搭建的阁楼，并将房屋恢复原状之诉请，虽合同中对此恢复原状并无约定，但作为合同承租方有责任和义务将房屋恢复原状，对此诉请，本院也予支持。根据《最高人民法院》规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。被告张辽并非合同签约方，其无权对合同履行提出主张。既便被告张小路提出搭建阁楼的折价款也缺乏法律依据。另，被告张辽提出要求原告退还租赁保证金，但其未能提供缴付凭证及其提供的租赁合同的承租方也非被告，故对此辩称，本院不予采信。被告张小路、程金容、谢程、谢羲澜经合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院》第十二条规定，判决如下：一、被告张小路、张辽、程金容、谢程、谢羲澜应于本判决生效之日起十日内迁出上海市江西中路XXX号XXX室房屋(含物品)；二、被告张小路、张辽、程金容、谢程、谢羲澜应于本判决生效之日起十日内按每月1，000元标准支付原告章治标自2014年12月28日起到实际迁出日止的房屋使用费；三、被告张小路、张辽、程金容、谢程、谢羲澜应于本判决生效之日起十日内结清居住使用上海市江西中路XXX号XXX室房屋期间的水、费、电费及其他公用事业费(按实结算)；四、被告张小路、张辽、程金容、谢程、谢羲澜应于本判决生效之日起十日拆除搭建在上海市江西中路XXX号XXX室房屋内的阁楼，将房屋恢复原状。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币310元，由被告张小路、张辽、程金容、谢程、谢羲澜共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  茅德成代理审判员  黄 啸人民陪审员  石志仁二〇一七年三月三十日书 记 员  周 玲附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院%26lt;关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释%26gt;》第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。