福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽06民终631号
上诉人（原审被告、反诉原告）：黄建昌，男，1987年10月18日出生，汉族，住江西省赣州市于都县。
上诉人（原审被告、反诉原告）：王媛，女，1987年10月17日出生，汉族，住江西省赣州市于都县。
委托诉讼代理人：黄建昌（王媛的丈夫），男，1987年10月18日出生，汉族，住江西省赣州市于都县。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：颜政式，男，1971年12月12日出生，汉族，住福建省南安市。
委托诉讼代理人：阮金芳（系颜政式的舅舅），男，1954年5月13日出生，住福建省厦门市海沧区。
委托诉讼代理人：曾伟国，福建维堂律师事务所律师。
第三人：漳州鑫居房地产营销策划有限公司，住所地漳州开发区韩江路7号山语海6幢11号，统一社会信用代码91350681MA34926Y7G。
法定代表人：黄少华，总经理。
委托诉讼代理人：王玉招，男，住江西省宜春市袁州区，系该公司工作人员。
上诉人黄建昌、王媛因与被上诉人颜政式、原审第三人漳州鑫居房地产营销策划有限公司（以下简称“漳州鑫居公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省龙海市人民法院（2017）闽0681民初3209号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月5日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，因双方没有提出新的理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
黄建昌、王媛上诉请求：1.解除黄建昌、王媛与颜政式之间签订的《房屋买卖协议书》；2.颜政式支付黄建昌、王媛违约金152000元；3.颜政式支付黄建昌、王媛律师代理费49000元；4.颜正式承担中介费10000元；5.一、二审案件受理费由颜政式负担。事实和理由：（1）黄建昌、王媛系夫妻关系。2017年4月25日，在黄建昌、王媛告知颜政式银行贷款已结清时，黄建昌、王媛、颜政式、漳州鑫居公司达成《居间买卖协议补充条款》，约定黄建昌、王媛将银行清单余额打印出来后，颜政式将剩余购房款（具体金额以房款总价减去银行清单余额为准）当天立即交付给漳州鑫居公司保管，并于公证当日由漳州鑫居公司交付给黄建昌、王媛；原定公证日顺延至2017年4月28日；颜政式转账给漳州鑫居公司的转账记录需拍照给黄建昌、王媛，否则视为颜政式放弃购买。因颜政式资金不足，其未能按照补充条款的约定支付剩余购房款，颜政式的行为构成违约，依约视为其放弃购买，并应承担未按时支付和没有付清剩余款项的相应的违约责任。
颜政式辩称：（1）双方2017年2月19日签订的《房产买卖协议书》已依法解除。（2）《房产买卖协议书》签订后，颜政式依约支付购房定金20万元，但黄建昌、王媛未依约办理授权委托公证手续，构成违约。（3）2017年4月21日，黄建昌向兴业银行漳州招商局开发区支行提前提出还款申请，并于2017年4月25日还清了讼争房屋全部贷款。2017年4月25日，三方《居间买卖协议补充条款》并约定了具体的权利义务，但黄建昌、王媛依旧故意隐瞒讼争房屋按揭贷款已全部还清的事实，且于签订补充条款之后未依约打印银行清单余额给颜政式，并唆使漳州鑫居公司暂缓告知颜政式银行按揭贷款已还清的事实，致使颜政式无法按照约定履行合同。在知悉黄建昌、王媛已全部还清银行按揭贷款的情况下，颜政式仍愿以全款方式购买，并于2017年4月28日转账给黄建昌、王媛指定的黄丽娟账户40万元，加上定金共支付了60万元，超过合同约定支付的款项。但黄建昌、王媛仍拒绝依约办理公证委托，并将60万元退还给颜政式。故本案颜政式并不存在违约行为，而是黄建昌、王媛违约。（4）因本案系黄建昌、王媛违约，故其主张颜政式承担起律师代理费没有事实和法律依据。（5）《房产买卖协议书》约定由颜政式向漳州鑫居公司支付中介费10000元，没有约定由黄建昌、王媛支付，并且黄建昌、万媛并未提供证据证明其有支付中介费10000元，故其上诉要求颜政式支付中介费10000元，没有依据。请求驳回黄建昌、王媛的上诉请求，维持原判。
漳州鑫居公司述称：2017年2月19日，黄建昌、王媛和颜政式通过漳州鑫居公司提供居间服务，签订了《房产买卖协议书》约定各方当事人的具体权利义务。协议签订之后，颜政式按约向黄建昌、王媛支付购房定金20万元，向漳州鑫居公司支付居间服务费10000元。原买卖双方约定2017年4月20日办理公证手续，因黄建昌在当日下午5时25分才到场，且其妻子王媛未来，双方无法按约定的时间办理公证手续。后黄建昌提出前期收取颜政式购房款20万元已被其占用，其妻子不配合办理公证手续，要求签订一个补充协议，由买方将购房款转至中介公司账户，后再由中介公司转付给其妻子。2017年4月25日中午，在漳州鑫居公司办公室由经办业务员王玉招按黄建昌口述拟写《居间买卖协议补充条款》，约定：卖方黄建昌将银行清单余额打印出来之后，买方将剩余购房款（具体金额以房屋总价减去银行清单余额为准）交由漳州鑫居公司保管，剩余购房款于公证当日由公司支付给黄建昌妻子，原定2017年4月20日公证日期顺延至同月28日；同时指定收款银行账户和户名：黄丽娟（系漳州鑫居公司出纳），开户行：招商银行厦门嘉禾支行，收款账号：62×××22。同日晚上，黄建昌用微信将银行结清单发送给王玉招，王玉招收到后发现黄建昌发送银行结清单与双方原合同约定黄建昌有银行按揭贷款350000元左右不符，即与黄建昌联系，黄建昌说是银行弄错，等他回复。同月26日下午，买方颜政式转入黄建昌指定公司银行账户20万元；当日傍晚，王玉招又联系黄建昌，黄建昌说银行一直没有回复，让其再等一下。隔天傍晚，王玉招又联系黄建昌，黄建昌才告诉是其本人在银行柜台操作完成扣款。王玉招在了解实情后告知买方，买方表示愿意用全款方式支付购房款，王玉招就通知黄建昌于同月28日带齐手续前来办理公证手续。同月28日上午，买方又转入现金40万元到公司银行账户，并到公司等待卖方黄建昌、王媛前来办理公证手续；但卖方没有来，无法办理房屋买卖公证手续；后公司将其保管的买方购房款退还。
颜政式向一审法院起诉请求：1.解除双方于2017年2月19日签订的《房产买卖协议书》；2.黄建昌、王媛共同返还颜政式购房定金200000元；3、黄建昌、王媛共同支付颜政式违约金暂定为152000元；4.黄建昌、王媛共同支付颜政式已付的中介费10000元；5、黄建昌、王媛共同支付颜政式已付的律师代理费20000元；6、本案诉讼费用由黄建昌、王媛承担。
黄建昌、王媛向一审法院反诉请求：1.解除双方签订的《房屋买卖协议书》；2.颜政式支付黄建昌、王媛违约金152000元；3.颜政式支付黄建昌、王媛的律师代理费49000元；4.颜政式承担中介费10000元；5.本案诉讼费用由颜政式承担。
一审法院认定事实：2017年2月19日，黄建昌、王媛（甲方）与颜政式（乙方）通过中介方漳州鑫居公司（丙方）提供居间服务签订《房产买卖协议书》（编号：0000102）。合同约定主要内容：第一条，黄建昌、王媛同意将其已购买座落于漳州开发区南滨大道389号永鸿半岛国际5幢2202室房屋（用途住宅）转让给颜政式，建筑面积82.48平方米；该房产目前已抵押至兴业银行。第二条，上述房产成交价760000元，本协议签订之日，乙方应支付给甲方购房定金20万元。第五条，甲、乙双方同意，乙方将上述购房款分二次支付给甲方，已支付的定金可冲抵首期购房款；具体付款日期及金额如下：1、乙方于2017年2月20日前向甲方支付20万元（含定金）；2、乙方于2017年4月20日前向甲方支付实际以甲方银行清单扣除为准；……4、……该房产原甲方的银行按揭余额，由乙方向银行支付；在产权过户至乙方名下之前，乙方必须按时足额支付甲方银行按揭余额（包括本金和利息）；如遇利率调整，多出或减少的利息由乙方承受，若未按时足额还款，逾期2次，将视为悔约，按第十三条承担责任；5、本条第五款所约定的支付数额是以甲方在签订本协议当日提供的贷款余额计算得出，如在公证当日，贷款实际余额与上述数额不同，则以当日贷款余额进行计算，计算方式为：支付价款等于成交总价减去贷款余额；贷款余额以银行出具单据为准。第十一条，甲乙方双方签订本协议时，应向丙方支付中介费10000元。第十三条，甲、乙双方签订协议后，除遇到不可抗拒因素外，否则不得中途悔约；若甲方中途悔约，应书面通知乙方，并自悔约之日起三日内退还乙方所支付购房款，同时向乙方支付该房产总价款的百分之二十作为违约金；交房后甲方同意乙方将该房进行装修，若甲方悔约，甲方另向乙方支付违约金实际以装修发票为准作为装修补偿。若乙方中途悔约，甲方应退还乙方所支付的购房款，但乙方须向甲方支付该房产总价款的百分之二十作为违约金，若已对该房进行装修、添附将无偿赠予甲方；任何一方违约，违约方须向守约方承担全部的中介费、诉讼费及律师费。第十五条，甲乙双方保证于2017年4月20日前到公证处将办理上述房产所有相关手续的权利书面委托给乙方，所产生的公证费由乙方承担，公证书由乙方执管；若在办理产权及交易过程中须甲方协助办理的，甲方须及时办理……。第二十条，双方约定的其他事项：经甲乙双方协商一致同意，前往办理委托公证当日甲方同意乙方扣除银行余额贷款后预留2万元，待该产权过户时支付给予甲方，乙方办理产权过户时，若需甲方配合手续及相关材料时甲方不得以任何理由拒绝，应无条件配合……等。合同签订后，颜政式的受托人阮金芳当场支付给黄建昌购房定金20万元。2017年4月20日下午，颜政式的受托人阮金芳按约定到丙方办公室等待黄建昌、王媛夫妇来办理房屋买卖授权委托公证手续；但黄建昌迟延至下午5点多才到丙方办公室，且其妻子没来，双方无法办理房屋买卖授权委托公证手续。2017年4月25日上午，双方签订一份《居间买卖协议补充条款》，甲方黄建昌和乙方阮金芳签名捺手印及丙方经办人王玉招签名并加盖漳州鑫居公司印章，内容如下：经甲、乙双方协商一致，甲方将银行清单余额打印出来之后，乙方将剩余购房款当天立即（具体金额以房屋总价减去银行清单余额为准）交由丙方保管，剩余购房款于公证当日由丙方支付给甲方；协商原订2017年4月20日公证顺延至2017年4月28日；另，乙方转账给丙方的转账记录需拍照给甲方为证，否则视为放弃购买；丙方保管收款账号及户名（户名：黄丽娟，开户行：招商银行厦门嘉禾支行，收款账号：62×××22）。补充协议签订后当日晚上，黄建昌用微信发送其兴业银行个人贷款结清证明给丙方经办人王玉招，王玉招收到黄建昌发送的其兴业银行个人贷款结清证明后即向黄建昌提出按双方合同约定，你的银行按揭贷款有35万元左右，现为何贷款已结清……；后王玉招将黄建昌兴业银行个人贷款结清情况告知乙方（买方的受托人阮金芳），乙方表示愿意以全款方式支付给甲方购房款，并于2017年4月28日上午汇款40万元加上同月26日汇款20万元，合计60万元到丙方账户。丙方经办人王玉招通知双方带齐材料于2017年4月28日前来办理公证手续；但甲方（黄建昌、王媛）没有来也没有书面回复。后经丙方协商未果，丙方将买方已支付由其保管购房款60万元退还，故颜政式具状诉至法院。诉讼中，颜政式申请对讼争房屋价值进行评估，经法院委托，漳州龙信资产评估有限公司于2017年8月14日对讼争房屋价值作出评估价值为1092613元。2017年10月10日，颜政式向法院申请财产保全，请求人民法院根据现有的执行网络查询系统查询被申请人黄建昌、王媛名下银行账户资金，并采取冻结保全措施，保全金额以566613元为限。福建省龙海市人民法院于2017年10月13日作出民事裁定：冻结被申请人黄建昌、王媛名下银行账户存款资金566613元，冻结期限为十二个月。
另查明，2017年4月21日，黄建昌向兴业银行漳州招商局开发区支行提出提前还款申请，并于2017年4月22日，从中国银行厦门枋湖支行4次和中国银行厦门市分行4次，计8次汇入黄建昌还贷账户16×××61合计352000元，2017年4月25日，个贷全额还款，还清贷款351286.59元。
一审法院认为：黄建昌、王媛和颜政式经漳州鑫居公司居间介绍签订《房产买卖协议书》，合同签订后，颜政式按合同约定支付购房定金20万元，而黄建昌、王媛未按约履行办理房屋买卖授权委托公证手续，已构成违约。颜政式为了购房在黄建昌、王媛已违约情况下，又与之签订《居间买卖协议补充条款》，《居间买卖协议补充条款》内容由漳州鑫居公司根据黄建昌口述拟写；经庭审查明，《居间买卖协议补充条款》约定主要内容与黄建昌在《居间买卖协议补充条款》签订之前以向银行部门申请提前还贷并已还清银行按揭贷款的事实不相符合；且颜政式为履约预付购房款已超过双方合同约定的购房款，但黄建昌、王媛经漳州鑫居公司通知及《居间买卖协议补充条款》约定双方办理公证手续时间均未到场，也未提供相关书面证据证实其未履约的原因；显然，黄建昌没有履行合同的诚意，并采用隐瞒已提前还清贷款的事实与颜政式方签订了所谓的《居间买卖协议补充条款》，《居间买卖协议补充条款》违背了诚实信用原则，属于无效协议，依法应认定为无效。
双方签订的《房产买卖协议书》系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格遵守并全面履行。合同签订后，颜政式按约支付购房定金，但黄建昌、王媛未按约履行办理房屋买卖授权委托公证手续的义务，已构成违约，应当承担违约责任。为此，颜政式诉求黄建昌、王媛返还购房定金、支付违约金和中介费、诉讼费、保全费、评估费等诉求，符合合同约定，应以支持。诉讼中，双方对讼争房屋评估价值均无异议;对此，颜政式主张黄建昌、王媛违约所造成经济损失为房屋评估价（1092613元）减去购房价（760000元）的溢价款332613元为违约金，并无不妥，可以支持。黄建昌、王媛辩解讼争房屋买卖系因颜政式违约的意见，没有事实依据，不予采纳；黄建昌、王媛反诉主张颜政式应支付违约金、律师费、中介费等诉求，不予支持，依法应予驳回。庭审中，双方均提出解除2017年2月19日签订的《房产买卖协议书》，予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第五十二条第一款第（一）项、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除颜政式与黄建昌、王媛于2017年2月19日签订《房产买卖协议书》（编号：0000102）；二、黄建昌、王媛应于本判决生效后十日内返还颜政式购房定金20万元、支付违约金332613元、中介费10000元、律师费20000元、房屋评估费4000元、保全费3353元，合计569966元;三、驳回黄建昌、王媛反诉的第二、三、四项的请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9500元，反诉案件受理费2233元，合计11733元由黄建昌、王媛负担。
对一审判决所认定的事实各方当事人均陈述没有争议。对没有争议的事实本院予以确认。
本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：黄建昌、王媛二审举证的广东省珠海市香洲区人民法院（2017）粤0402刑初612号刑事判决书复印件，颜政式、漳州鑫居公司对其真实性、合法性均无异议，可以采信；但颜政式、漳州鑫居公司对该证据的关联性提出异议，根据该判决书的内容，其不能证明黄建昌、王媛“补充协议中要求付清式是为了王媛便于去司法局请假，以便来漳州过户房产”的事实主张。
另查明：（1）2017年2月19日，颜政式支付给黄建昌、王媛购房定金20万元。（2）各方当事人均同意解除《房产买卖协议书》。
上述事实有2017年2月19日黄建昌出具给颜政式的《收款收据》（载明收到购房定金20万元），各方当事人二审调查笔录中的一致陈述等为据，可以认定。
本院认为：本案双方签订的《房产买卖协议书》，是双方真实意思表示，且内容未违反有关法律、法规的效力性强制性规定，属合法有效，双方应依约全面履行合同义务，不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。因颜政式和黄建昌、王媛均诉请解除《房产买卖协议书》，且二审中各方当事人亦均同意解除，故黄建昌、王媛关于解除《房产买卖协议书》的上诉请求与一审该部分判决一致。
在履行《房产买卖协议书》的过程中，黄建昌在已还清讼争房屋按揭贷款的情况下，与颜政式的委托代理人阮金芳签订《居间买卖协议补充条款》，从《居间买卖协议补充条款》的内容看，黄建昌是否还清讼争房屋按揭贷款与《居间买卖协议补充条款》并无关联，不影响《居间买卖协议补充条款》的效力认定，故一审认定该《居间买卖协议补充条款》无效，系属错误，应予纠正。但因各方当事人均同意解除《房产买卖协议书》，作为补充协议的《居间买卖协议补充条款》亦同时予以解除。
关于颜政式支付剩余购房余款的方式、金额和时间，《居间买卖协议补充条款》约定，黄建昌、王媛将银行清单余额打印出来之后，颜政式将剩余购房款当天立即（具体金额以房屋总价减去银行清单余额为准）交由漳州鑫居公司保管，剩余购房款于公证当日由漳州鑫居公司支付给黄建昌、王媛。据此，颜政式支付购房余款的金额和时间，应以黄建昌、王媛打印并告知的银行清单余额未前提。而本案中，黄建昌、王媛并未提供证据证明其于何时打印银行清单余额并告知颜政式，故其应承担举证不能的法律后果。况且，在漳州鑫居公司将黄建昌兴业银行个人贷款结清情况告知颜政式的委托代理人阮金芳后，颜政式即于《居间买卖协议补充条款》约定的2017年4月28日公证当日之前超额支付了剩余购房款至漳州鑫居公司账户，但黄建昌、王媛却未依《居间买卖协议补充条款》的约定与颜政式办理公证。故黄建昌、王媛关于颜政式存在违约行为，并要求颜政式支付违约金、律师代理费、承担中介费的上诉主张，没有事实和法律依据，不予采纳。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律存在瑕疵，但判决结果正确，故对黄建昌、王媛的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11733元，由黄建昌、王媛负担。
本判决为终审判决。
审判长 花 絮
审判员 李 凌
审判员 翁艺晖
二〇一八年三月二十二日
书记员 卢 杰