海南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）琼民终60号
上诉人（原审原告）中国农业银行股份有限公司海口金贸支行。住所地：海南省海口市人民大道**号国际大厦*楼。
负责人黄国，该支行行长。
委托代理人潘琼文，海南法立信律师事务所律师。
委托代理人陈杰栋，该支行工作人员。
被上诉人（原审被告）儋州华诺房地产开发有限公司。住所地：海南省儋州市那大镇中兴大道XV12-1（现松涛路与中兴大道交汇处）。
法定代表人杨保林，该公司董事长。
委托代理人李新斌，该公司法务部主任。
被上诉人（原审被告）儋州惠安庄园开发有限公司。住所地：海南省儋州市那大镇文化北路**号。
法定代表人庄志银，该公司总经理。
委托代理人陈琼清，该公司法律顾问。
原审第三人王铁。
委托代理人公正，海南至睿律师事务所律师。
委托代理人曾理，海南威盾律师事务所律师。
上诉人中国农业银行股份有限公司海口金贸支行（以下简称金贸支行）因与被上诉人儋州华诺房地产开发有限公司（以下简称华诺公司）、儋州惠安庄园开发有限公司（以下简称庄园公司）及原审第三人王铁金融借款合同纠纷一案，不服海南省第二中级人民法院（2015）海南二中民二重字第2号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，并于2014年4月20日公开开庭进行了审理。金贸支行的委托代理人潘琼文、华诺公司的委托代理人李新斌、庄园公司的法定代表人庄志银及其委托代理人陈琼清、王铁的委托代理人公正与曾理到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2002年6月18日，庄园公司与中国农业银行儋州市支行（以下简称农行儋州支行）签订了（儋）农银高抵字（2002）第0001号《最高额抵押合同》，约定庄园公司为其自1999年12月30日起至2003年12月27日止，在农行儋州支行办理约定的各类业务，实际形成的债务最高余额折合人民币1500万元提供担保。上述期间仅指债务发生时间，不包括债务到期时间。上述最高余额仅指债务本金的最高余额，抵押担保范围包括主合同项下的本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、抵押物处置费、过户费等抵押权人实现债权的一切费用。双方还约定了抵押物为：1.“庄园广场”6326.35平方米房产；2.儋州市北路7间面积合计为448平方米的铺面；3.位于儋州市北路西侧边角水塘，面积为2875.88平方米（约4.3亩）的土地使用权；4.位于儋州市文化北路与经纬路交叉处西南处，面积为4676.67平方米（约7亩）的土地使用权；5.“琼脂生产基地”内部分建筑物（主要是琼脂加工厂、仓库、办公楼等）；6.“琼脂生产基地”53402.6平方米（约80.1亩）工业用地的土地使用权。2002年6月18日，庄园公司与农行儋州支行签订了（儋）农银借字（2002）第0003号《借款合同》，约定农行儋州支行向庄园公司提供借款1000万元，借款年利率为6.588%，按季结息，结息日为每季末的第20日。还款期限为1000万元中的400万元至2004年6月13日，600万元至2005年6月21日，逾期则根据逾期天数按日利率万分之二点一计收利息，并对应付未付利息按执行利率计收复利。该项借款的担保方式按照（儋）农银高抵字（2002）第0001号《最高额抵押合同》执行，双方并约定了各自的其他权利义务。该合同签订后，农行儋州支行于2002年6月21日向庄园公司提供借款1000万元。2002年12月31日，庄园公司与农行儋州支行签订了（儋）农银借字（2002）第0105号《借款合同》，约定农行儋州支行向庄园公司提供借款300万元，借款年利率为6.8625%，按季结息，结息日为每季末的第20日。还款期限为300万元中的150万元至2003年12月20日，另150万元至2004年12月31日，逾期则根据逾期天数按日利率万分之二点一计收利息，并对应付未付利息按执行利率计收复利。该项借款由（儋）农银高抵字（2002）第0001号《最高额抵押合同》担保，双方并约定了各自的其他权利义务。该合同签订后，农行儋州支行于2002年12月31日向庄园公司提供借款300万元。2003年12月26日，庄园公司与农行儋州支行签订了（儋）农银借字（2003）第0066号《借款合同》，约定农行儋州支行向庄园公司提供借款200万元，借款年利率为6.6375%，按季结息，结息日为每季末的第20日。还款期限为2004年12月26日，逾期则根据逾期天数按日利率万分之二点一计收利息，并对应付未付利息按执行利率计收复利。该项借款由（儋）农银高抵字（2002）第0001号《最高额抵押合同》担保，双方并约定了各自的其他权利义务。该合同签订后，农行儋州支行于2003年12月26日向庄园公司提供借款200万元。
2003年6月18日，庄园公司与农行儋州支行签订了（儋）农银高抵字（2003）第0001号《最高额抵押合同》，约定庄园公司为其自2003年6月18日起至2004年6月18日止，在农行儋州支行处办理约定的各类业务，实际形成的债务最高余额折合人民币1000万元提供担保。上述期间仅指债务发生时间，不包括债务到期时间。上述最高余额仅指债务本金的最高余额，抵押担保范围包括主合同项下的本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、抵押物处置费、过户费等抵押权人实现债权的一切费用。双方还约定了抵押物为：1.“庄园广场”4870.7平方米房产；2.“琼脂生产基地”内部分建筑物；3.加工琼脂的机器设备及相关动产。2003年6月18日，庄园公司与农行儋州支行签订了（儋）农银借字（2003）第0002号《借款合同》，约定农行儋州支行向庄园公司提供借款1000万元，借款年利率为6.8625%，按季结息，结息日为每季末的第20日。还款期限为，1000万元中的500万元至2004年6月18日，另500万元至2005年6月18日，逾期则根据逾期天数按日利率万分之二点一计收利息，并对应付未付利息按执行利率计收复利。该项借款的担保方式按照（儋）农银高抵字（2003）第0001号《最高额抵押合同》执行，双方并约定了各自的其他权利义务。该合同签订后，农行儋州支行于2003年6月24日向庄园公司提供借款1000万元。
以上（儋）农银高抵字（2002）第0001号《最高额抵押合同》及（儋）农银高抵字（2003）第0001号《最高额抵押合同》订立后，已分别办理相应的抵押登记（证号为：儋州房那大他字第02073号、儋州房那大他字第02058号、儋他项（2002）字第012号，儋州房那大他字第02883号）。
上列四笔借款到期后，庄园公司均未能按约还款。为偿还该债务，2011年2月12日，庄园公司与华诺公司签订了《工厂转让协议》，庄园公司将位于儋州市那大中兴大道XV12-1号的琼脂厂（包括土地）转让给华诺公司，庄园公司所欠的借款本息，由华诺公司代为偿还。庄园公司、华诺公司为此于2011年4月19日和金贸支行签订了《代替偿还债务协议书》，三方并在此基础上于2011年8月16日签订了《债务偿还协议书》，确认：1999年至2003年期间，农行儋州支行累计向庄园公司发放借款2500万元，但庄园公司未能按照相关协议约定偿还上述借款本息，根据中国农业银行股份有限公司改制要求，庄园公司拖欠的上述债务已剥离给财政部，现由金贸支行负责管理和处置。测算至2011年6月21日，扣除华诺公司已代庄园公司向金贸支行偿还的1000万元本金外，庄园公司仍拖欠金贸支行债务36372475.51元，其中借款本金1500万元，利息21372475.51元。上述借款由庄园公司提供以下7项资产作为抵押担保：1.“庄园广场”11197.05平方米房产（“半拉子”项目）；2.儋州市北路7间面积合计为448平方米的铺面；3.位于儋州市北路西侧边角水塘，面积为2875.88平方米（约4.3亩）的土地使用权；4.位于儋州市文化北路与经纬路交叉处西南处，面积为4676.67平方米（约7亩）的土地使用权；5.“琼脂生产基地”内建筑物（主要是琼脂加工厂、仓库、办公楼等）；6.“琼脂生产基地”53402.6平方米（约80.1亩）工业用地的土地使用权；7.加工琼脂的机器设备。三方约定：金贸支行同意庄园公司将琼脂工厂（包括土地）转让给华诺公司，庄园公司所欠金贸支行的债务（本金和利息），由华诺公司于2011年12月31日前偿清。三方还约定，签订上述代偿债务协议，不免除庄园公司需偿还金贸支行债务的责任和义务，在合同约定的债务未得清偿前，金贸支行仍然有权继续向庄园公司追索。华诺公司为保证上述代偿协议的履行，还于2011年9月7日与金贸支行签订了（金）农银抵字（2011）第0001号《抵押合同》，双方约定华诺公司以受让的庄园公司80.1亩土地使用权［儋国用（2011）第768号《国有土地使用证》］作为履行代偿债务协议的抵押，该抵押物暂作价5000万元，并于2011年9月16日取得儋他项（2011）第422号《土地他项权利证明书》。随后，华诺公司申请将其持有的儋国用（2011）第768号《国有土地使用证》项下土地用途由工业用地变更为商住用地。儋州市人民政府批复同意并于2012年9月17日向华诺公司颁发儋国用（2012）第1992号《国有土地使用证》。2013年4月11日，儋州市国土环境资源局在儋土环资函（2013）169号复函中明确华诺公司申请变更登记的事项为土地用途一项，不涉及抵押登记等其他事项的变更登记，该宗土地的抵押权未发生变更。2012年在《代替偿还债务协议书》、《债务偿还协议书》履行过程中，华诺公司于2011年5月16日偿还金贸支行借款本金1000万元，2011年8月17日分别偿还金贸支行借款本金200万、300万元和1000万元，2012年11月1日分别偿还金贸支行借款利息2182420.23元、2814346.55元和3233.12元。至2014年5月9日，按照庄园公司与农行儋州支行在四个《借款合同》中关于借款时间、年利率、逾期利率、复利计算方式及结息日等约定计算，尚有借款利息21255868.84元未偿清，金贸支行在本案中仅主张其中的21171933.79元，对于超出其诉讼请求的部分即21255868.84元-21171933.79元=83935.05元，其自愿表示放弃。
2014年6月24日原审法院根据原告金贸支行的申请及其提供的担保，依法作出（2014）海南二中民保字第5号诉前保全《民事裁定书》，裁定：一、查封儋州华诺房地产开发有限公司名下位于儋州市镇大道ＸＶＩ2-1儋国用（2012）第1992号国有土地使用权及地上1号楼B2型1301、1404、1501、1601、1701、1801、1901、2001、2101、2201、2301、2401、B1型1102、1202、1302、1402、1602、1702、1802、1902、2002、2102、2202、2302、2402、1103、1203、1303、1403、1703、1803、1903、2003、2103、2203、2303、2403共37套3646.2平方米房产；二、查封中国农业银行股份有限公司海口海甸支行名下位于海口市人民大道53号广元大厦第1-2层的海口市房权证海房字第号房产。该裁定书送达后，已实际查封上列房地产。
金贸支行原审诉讼请求为：一、华诺公司和庄园公司偿还结欠金贸支行借款利息21171933.79元（利息暂计至2014年5月9日，准确数字以实际还款日农行系统计算数据为准），利息应计付至还清金贸支行全部借款本息之日止；二、金贸支行对华诺公司位于儋州市镇大道ＸＶＩ2-1的80.1亩商住用地［儋国用（2012）第1992号《国有土地使用证》］及地上已建成的房产和庄园公司以下财产：1.儋州市人民政府代为处置“庄园广场”11197.05平方米房产（“半拉子”项目）的拍卖所得款836.33万元；2.儋州市北路7间面积合计为448平方米的铺面；3.位于儋州市北路西侧边角水塘，面积为2875.88平方米（约4.3亩）的土地使用权；4.位于儋州市文化北路与经纬路交叉处西南处，面积为4676.67平方米（约7亩）的土地使用权享有抵押优先受偿权；三、本案的诉讼费由华诺公司和庄园公司承担。
原审法院认为：庄园公司与农行儋州支行签订的四份《借款合同》、两份《最高额抵押合同》，以及华诺公司、庄园公司、金贸支行签订的《代替偿还债务协议书》、《债务偿还协议书》，系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，均属于有效合同，当事人应依约履行。本案的争议焦点是：一、华诺公司、庄园公司在本案中对金贸支行主张的借款利息21171933.79元是否负有偿还责任；二、金贸支行对华诺公司位于儋州市镇大道ＸＶＩ2-1的80.1亩商住用地［儋国用（2012）第1992号《国有土地使用证》］及地上已建成的房产和庄园公司以下财产是否享有抵押优先受偿权：1.儋州市人民政府代为处置“庄园广场”11197.05平方米房产（“半拉子”项目）的拍卖所得款人民币836.33万元；2.儋州市北路7间面积合计为448平方米的铺面；3.位于儋州市北路西侧边角水塘，面积为2875.88平方米（约4.3亩）的土地使用权；4.位于儋州市文化北路与经纬路交叉处西南处，面积为4676.67平方米（约7亩）的土地使用权。
关于第一个争议焦点。《中华人民共和国民法通则》第八十四条规定：“债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。”《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案四份金融借款合同均由庄园公司与农行儋州支行签订，庄园公司为借款人，对本案借款本息负有偿还义务，农行儋州支行为贷款人，对本案借款本息享有债权。因庄园公司未依约清偿以上债务，上述债权于2008年底随农行股改剥离给财政部以后，金贸支行成为本案借款本息的债权人，庄园公司应对借款本息向金贸支行清偿。庄园公司为偿还此债务，虽然与华诺公司、金贸支行三方签订《代替偿还债务协议书》、《债务偿还协议书》，约定庄园公司以转让抵押物给华诺公司的形式，由华诺公司代为偿还上述借款本息，但华诺公司在偿还本金2500万元及利息500万元后，对计算至2014年5月9日尚欠的利息21255868.84元，其已超出《代替偿还债务协议书》、《债务偿还协议书》约定的还款期限未履行偿还义务，华诺公司应负有依约继续偿还该利息的义务。此外，根据庄园公司、华诺公司、金贸支行在上述代偿债务合同中的约定，该情况下不免除庄园公司需偿还金贸支行债务的责任和义务。因此，庄园公司亦应向金贸支行履行偿还该借款利息的义务。金贸支行诉讼主张华诺公司、庄园公司共同偿还计算至2014年5月9日的借款利息21171933.79元，未超过金贸支行根据《借款合同》约定的方式计算至2014年5月9日的利息数额21255868.84元，具有事实根据，符合本案借款合同和代偿债务合同的约定及相关法律规定，应予以支持。金贸支行对于计算至2014年5月9日的利息超出其诉讼请求21171933.79元的部分即21255868.84元-21171933.79元=83935.05元，其自愿予以放弃，属其自行处分实体权利，原审法院予以确认。至于金贸支行主张的2014年5月9日以后的逾期付款利息，应按庄园公司与农行儋州支行在《借款合同》中约定的方式，在现有未得清偿利息的基础上，按日利率万分之二点一计息，并对应付未付利息按季计收复利，直至本案借款合同约定的利息清偿之日止。因该部分利息系因华诺公司未依照三方签订的代偿债务协议约定的偿债期间偿还借款本息而产生，华诺公司应负有与庄园公司共同偿还的义务。
关于第二个争议焦点。关于金贸支行主张的其对华诺公司位于儋州市镇大道ＸＶＩ2-1的80.1亩商住用地［儋国用（2012）第1992号《国有土地使用证》］享有抵押优先受偿权问题。原审法院认为，因华诺公司已于2011年9月7日与金贸支行签订了（金）农银抵字（2011）第0001号《抵押合同》，约定以其受让庄园公司的该80.1亩土地使用权作为履行代偿债务协议的抵押，该抵押物暂作价5000万元，并已取得儋他项（2011）第422号《土地他项权利证明书》。虽然华诺公司申请将其持有的儋国用（2011）第768号《国有土地使用证》项下土地用途变更为商住用地而取得儋国用（2012）第1992号《国有土地使用证》，但儋州市国土环境资源局已明确华诺公司申请变更登记的事项仅为土地用途一项，不涉及抵押登记等其他事项的变更登记，该宗土地的抵押权未发生变更。因此，金贸支行对该项抵押物享有优先受偿权。至于金贸支行对该土地抵押后地上建成的房产是否享有优先受偿权。《中华人民共和国物权法》第二百条规定：“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。”据此规定，金贸支行对于华诺公司抵押土地上新增的建筑物不享有优先受偿权。关于金贸支行主张的其对庄园公司四项财产享有抵押优先受偿权的问题。原审法院认为，最高限度额是最高额抵押合同必须明确的内容，是最高额抵押权设立的必要条件。庄园公司与农行儋州支行2002年6月18日签订的（儋）农银高抵字（2002）第0001号《最高额抵押合同》、2003年6月18日签订的（儋）农银高抵字（2003）第0001号《最高额抵押合同》，均约定了庄园公司仅对本案借款本金的最高额提供抵押担保，两份抵押合同设定的最高额分别为1500万元、1000万元，本案的四笔借款本金计2500万元已分别满足两份抵押合同设定的最高额抵押条件，并已分别为此办理了抵押物他项权利登记。据此可以认定，在金贸支行无其他证据证明的情况下，本案两份最高额抵押合同中的抵押物并未为借款2500万元所产生的利息设定担保。此后，金贸支行虽然与华诺公司、庄园公司三方签订了《代替偿还债务协议书》、《债务偿还协议书》，但三方并未另行在上述代偿协议中明确约定以本案庄园公司的抵押物为其借款利息重新设定担保。因此，在华诺公司按照代偿协议已向金贸支行清偿借款本金2500万元的情况下，庄园公司以其合法财产为借款本金2500万元设定的最高额抵押，其在（儋）农银高抵字（2002）第0001号《最高额抵押合同》、（儋）农银高抵字（2003）第0001号《最高额抵押合同》中约定的抵押义务已经全部履行完毕，庄园公司用作抵押的7项资产，即：1.“庄园广场”11197.05平方米房产（“半拉子”项目）；2.儋州市北路7间面积合计为448平方米的铺面；3.位于儋州市北路西侧边角水塘，面积为2875.88平方米（约4.3亩）的土地使用权；4.位于儋州市文化北路与经纬路交叉处西南处，面积为4676.67平方米（约7亩）的土地使用权；5.“琼脂生产基地”内建筑物（主要是琼脂加工厂、仓库、办公楼等）；6.“琼脂生产基地”53402.6平方米（约80.1亩）工业用地的土地使用权；7.加工琼脂的机器设备，其抵押责任已于华诺公司偿清2500万元借款本金之日起解除。金贸支行以两份《最高额抵押合同》为依据，主张其对庄园公司四项财产享有抵押优先受偿权，缺乏相应证据证实，亦无法律依据，应不予支持。庄园公司关于不应再承担抵押担保责任的抗辩意见，应予以采纳。王铁主张金贸支行对儋国用（2012）第1992号《国有土地使用权》项下的土地不享有抵押权等，应不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第二百条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告儋州华诺房地产开发有限公司和被告儋州惠安庄园开发有限公司偿还原告中国农业银行股份有限公司海口金贸支行计算至2014年5月9日的借款利息21171933.79元，限于本判决生效之日起十日内付清；被告儋州华诺房地产开发有限公司和被告儋州惠安庄园开发有限公司偿还原告中国农业银行股份有限公司海口金贸支行2014年5月9日之后的借款利息至本案借款合同约定的利息清偿之日止（利息计算方法：以计算至2014年5月9日的借款利息21255868.84元为基础，按照《借款合同》中约定的方式，按日利率万分之二点一计息，并对应付未付利息按季计收复利）。二、原告中国农业银行股份有限公司海口金贸支行对被告儋州华诺房地产开发有限公司位于儋州市镇大道ＸＶＩ2-1的80.1亩商住用地［儋国用（2012）第1992号《国有土地使用证》］的土地使用权以上述利息为限享有抵押优先受偿权。三、驳回原告中国农业银行股份有限公司海口金贸支行的其他诉讼请求。案件受理费147659.66元、财产保全费5000元，合计152659.66元，由被告儋州华诺房地产开发有限公司负担。
金贸支行上诉称：第一，原审判决认定事实不清，错误缩小抵押担保范围。首先，原审判决未能正确理解《最高额抵押合同》中关于抵押担保范围的约定。原审判决认为“本案两份最高额抵押合同中的抵押物并未为借款2500万元所产生的利息设定担保”，事实上，在原审判决的本院查明中就明确认定了：上诉人与被上诉人签订的（儋）农银高抵字（2002）第0001号与（2003）第0001号《最高额抵押合同》中“抵押人担保的范围包括主合同项下的债务本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、抵押物处置费、过户费等抵押人实现债权的一切费用”，但因为对《最高额抵押合同》中“最高余额仅指债务本金的最高余额”这一表述的偏差理解，而不当缩小了担保范围。金贸支行完全赞同一审判决中的“本院认为，最该限度额是最高额抵押合同必须明确的内容，是最高额抵押权设立的必要条件”的认定，但是应当正确地认识到在所有的金融借款活动中，在签订抵押担保合同（包括最高额抵押合同）时，唯一能够确定的数额只能是债务本金的数额，而利息、复利、罚息以及诉讼费、律师费、抵押物处置费、过户费等抵押人实现债权的一切费用都会因债务人不同的履约程度而变化，所以在抵押合同中除债务本金外的其他项目数额是无法在签订之时确定的，也正是因为这些项目的不可确认性，才要求最高额抵押合同项目的抵押物价值远高于合同所确定的最高额，正如本案中庄园公司提供的抵押物价值远高于2500万的债务本金才是符合最高额抵押合同设立的根本目的的。综上，原审判决认定抵押物并未为债权利息设定担保是对于《最高额抵押合同》明确约定的错误理解，损害了上诉人利息债权的实现，也破坏了我国金融类法律的有效性、权威性及完整性。其次，原审判决错误理解了《债务偿还协议书》中关于设定抵押担保的约定。原审判决认为“三方并未另行在代偿协议中明确约定以本案中庄园公司的抵押物为其借款利息重新设定担保”，事实上，上诉人与庄园公司从未就其抵押物对借款利息的担保责任进行过解除，即庄园公司抵押物对于借款利息的担保责任一直存续，所以三方签订的《债务偿还协议书》不存在就抵押物为借款利息重新设定担保一说。实际上，《债务偿还协议书》仅是对庄园公司所提供的抵押物信息进行了重申及明确，并未对抵押物的担保范围进行过任何修改，所以庄园公司抵押物依然对借款利息承担担保责任。同时，原审判决对此问题的判断存在逻辑错误，先是否认庄园公司抵押物对借款利息担保责任存在，后又认为庄园公司抵押物对借款利息担保责任并未重新设定，既然对于借款利息的抵押责任一开始就不存在，那么所谓的重新设定又从何说起。第二，原审判决适用法律错误，不当地排除了上诉人对于被上诉人华诺公司地上房产的优先受偿权利。关于上诉人对被上诉人华诺公司地上房产是否享有优先受偿权利的问题，原审判决仅以《中华人民共和国物权法》第二百条为依据否认了上诉人的优先受偿权，这样的认定实际上是对于案件事实情况的背离。因此，根据我国房地一体的处置原则，当被上诉人华诺公司抵押的商住用地进行商品房开发后，其抵押土地的价值已经完全转移至地上房产，更为关键的是，被上诉人华诺公司在没有通知上诉人的情况下私自进行了房产销售，完全将抵押土地的价值进行了变现，进而严重损害了上诉人的金融债权，对此，上诉人也向被上诉人华诺公司发送了严正的交涉函件，但是被上诉人华诺公司依然完成了房产的大部分销售。至此，如果遵照原审判决，否认上诉人对于地上房产的优先受偿权，则意味着上诉人的金融债权将完全无法实现。因此，原审判决对案件事实严重背离，将对上诉人的金融债权造成无法弥补致命损失。综上，原审判决认定事实不清，错误地否认了庄园公司抵押物对于借款利息的担保责任；适用法律错误，不当地排除了上诉人对于被上诉人华诺公司地上房产的优先受偿权利，请求二审法院依法查明事实的基础上撤销原审判决第三项，改判支持上诉人一审全部诉请，维护上诉人的合法权益。
华诺公司答辩称：原审判决第一项错误。关于利息，上诉人没有提供利息计算标准，原审法院判决华诺公司承担利息没有依据。关于复利，三方还款协议中只约定借款总金额，没有约定复利，故不应计算复利。
庄园公司答辩称：第一，金贸支行主张对庄园公司四项抵押财产享有优先受偿权没有理由，金贸支行应在华诺公司代替庄园公司还清2500万元借款本金后解除对庄园公司四项财产的抵押登记。庄园公司与农行儋州支行先后于2002年6月18日和2003年6月18日签订两份《最高额抵押合同》，约定庄园公司为1999年12月30日至2003年12月27日期间、2003年6月18日至2004年6月18日期间，在农行儋州支行办理约定的各类业务，实际形成的债务的最高余额折合人民币1500万元和1000万元提供担保。两份合同还特别约定：“上述最高余额仅指债务本金的最高余额”。两份《最高额抵押合同》签订后，庄园公司以名下的7项财产为借款2500万元本金办理了抵押他项权利登记。事实说明，庄园公司仅以7项资产为借款本金2500万元设定抵押担保，超出最高额限度内的债权，不属于抵押物的担保责任。三方签订《债务偿还协议书》后，华诺公司分别于2011年5月16日、2011年8月17日代替庄园公司偿还借款本金1000万元、200万元、300万元和1000万元，共计2500万元，庄园公司抵押担保的债权已得到全部清偿，抵押责任应依法得以解除，金贸支行应依法给予庄园公司办理解除四项财产抵押登记手续。第二，三方签订的《债务偿还协议书》表明，庄园公司尚欠金贸支行的36372475.51元债务，金贸支行同意予以协助，把原为庄园公司拥有的琼脂生产基地改名转让给华诺公司，由华诺公司代替答辩人全额偿还。《债务偿还协议书》以改名到华诺公司名下的80.1亩工业土地为本案全部未偿债务重新设定了全额抵押。第三，华诺公司未能代替庄园公司完全清偿金贸支行的债务，是金贸支行的错误造成的。综上，金贸支行主张庄园公司与华诺公司共同偿还债务，对庄园公司的四项抵押财产仍然享有优先受偿权是不公正、不合理诉求，请求二审法院在查明事实的基础上，依法作出公正判决。
原审第三人王铁陈述意见称：第一，王铁对儋州市那大镇中心大道XVI2-1地块［国有土地使用权证号：儋国用（2012）第1992号］华诺国际建筑面积19353.02平方米共175套房产的所有权已被生效法律文书所确认，该房产所附土地一并为王铁所有，且海口海事法院依王铁的申请己将该175套房产的产权强制过户至王铁名下，王铁已是该175套房产的合法产权人。第二，根据法律规定，金贸支行对（2012）第1992号《国有土地使用权证》项下土地使用权不享有抵押权。金贸支行诉请对儋国用（2012）第1992号《国有土地使用权证》及地上己建房产享有优先受偿权不应被法院支持。
经审理查明，原审判决查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，上诉人金贸支行仅对原审判决第三项不服提起上诉，虽然被上诉人华诺公司及庄园公司对原审判决第一项有异议，原审第三人王铁对原审判决第二项有异议，但三当事人均未提起上诉。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条第一款“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”之规定，本院二审仅对原审法院未予支持、上诉人金贸支行又提起上诉的部分进行审理。本案二审争议焦点，一是金贸支行对华诺公司位于儋州市镇大道ＸＶＩ2-1的80.1亩商住用地［儋国用（2012）第1992号《国有土地使用证》］上已建成的房产是否享有优先受偿权；二是金贸支行对庄园公司以下财产：1.儋州市人民政府代为处置“庄园广场”11197.05平方米房产（“半拉子”项目）的拍卖所得款836.33万元；2.儋州市北路7间面积合计为448平方米的铺面；3.位于儋州市北路西侧边角水塘，面积为2875.88平方米（约4.3亩）的土地使用权；4.位于儋州市文化北路与经纬路交叉处西南处，面积为4676.67平方米（约7亩）的土地使用权是否享有优先受偿权。
关于第一个争议焦点。根据已查明的事实，本案所涉位于儋州市镇大道ＸＶＩ2-1的80.1亩商住用地抵押在先，房产开发在后，地上新增的建筑物，由于其不在抵押合同约定的抵押财产的范围内，因此不属于抵押财产。根据《中华人民共和国物权法》第二百条“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。”之规定，金贸支行对于华诺公司抵押土地上新增的建筑物不享有优先受偿权。原审判决据此认定金贸支行对于华诺公司抵押土地上新增的建筑物不享有优先受偿权正确。上诉人金贸支行主张对华诺公司抵押土地上新增的建筑物享有优先受偿权没有法律依据，本院不予支持。
关于第二个争议焦点。首先，关于最高额抵押，《中华人民共和国物权法》第二百零三条第一款规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。”该条中的“债权”按其文义解释，理应包括主债权、利息及违约金等费用，只有前述各项金额合计在限额之内的，方享有优先受偿权。其次，庄园公司与农行儋州支行签订的（儋）农银高抵字（2002）第0001号及（儋）农银高抵字（2003）第0001号《最高额抵押合同》设定本金最高额分别为1500万元、1000万元，但并未就最高债权额限度作出明确约定，即对本金及最终产生的利息等相关费用没有一个最高限额，导致庄园公司的担保范围处于不确定状态，鉴于签订最高额抵押合同的目的是为了在订立合同时即通过担保期间和最高限额来限定担保责任范围，故庄园公司应以2500万元为限对其在两份最高额抵押合同项下的借款承担担保责任。在金贸支行与华诺公司、庄园公司三方签订《代替偿还债务协议书》、《债务偿还协议书》后，华诺公司按照代偿协议约定向金贸支行偿还了借款本金2500万元及部分利息500万元。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第八十三条第二款“抵押权人实观最高额抵押权时，如果实际发生的债权余额高于最高限额的，以最高限额为限，超过部分不具有优先受偿的效力；如果实际发生的债权余额低于最高限额的，以实际发生的债权余额为限对抵押物优先受偿。”之规定，在华诺公司按照代偿协议已向金贸支行清偿借款本金2500万元的情况下，庄园公司在（儋）农银高抵字（2002）第0001号《最高额抵押合同》、（儋）农银高抵字（2003）第0001号《最高额抵押合同》中约定的抵押义务已经全部履行完毕。庄园公司用作抵押的7项资产，即：1.“庄园广场”11197.05平方米房产（“半拉子”项目）；2.儋州市北路7间面积合计为448平方米的铺面；3.位于儋州市北路西侧边角水塘，面积为2875.88平方米（约4.3亩）的土地使用权；4.位于儋州市文化北路与经纬路交叉处西南处，面积为4676.67平方米（约7亩）的土地使用权；5.“琼脂生产基地”内建筑物（主要是琼脂加工厂、仓库、办公楼等）；6.“琼脂生产基地”53402.6平方米（约80.1亩）工业用地的土地使用权；7.加工琼脂的机器设备，其抵押责任已于华诺公司偿清2500万元借款本金之日起解除。因此，上诉人金贸支行以两份《最高额抵押合同》为依据，主张其对庄园公司四项财产继续享有优先受偿权，无法律依据，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人金贸支行的上诉主张缺乏事实根据和法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币147659.66元，由上诉人中国农业银行股份有限公司海口金贸支行负担。
本判决为终审判决。
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案件唯一码审判长徐正伟
审 判 员 梁 永 新
审 判 员 唐 林 艳
二〇一六年五月二十六日
法官助理 张 永 荣
书 记 员 黄榆附相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。