山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁01民终2738号
上诉人（原审原告、反诉被告）：刘全祥，男，1974年2月7日出生，汉族，住济南市。
上诉人（原审原告、反诉被告）：李静（系刘全祥之妻），女，1981年10月16日出生，汉族，住济南市。
两上诉人共同委托诉讼代理人：孙燕燕，山东中强律师事务所律师。
两上诉人共同委托诉讼代理人：刘欣，山东中强律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：宫鹏飞，男，1962年9月6日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：赵青（系宫鹏飞之妻），女，1965年7月14日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：徐征年，国浩律师（济南）事务所律师。
原审第三人：济南市城市建设投资有限公司，住所地济南市。
法定代表人：聂军，董事长
上诉人刘全祥、李静因与被上诉人宫鹏飞、原审第三人济南市城市建设投资有限公司（以下简称济南城建公司）买卖合同纠纷一案，不服济南市章丘区人民法院（2017）鲁0181民初4550号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘全祥、李静共同上诉请求：l.请求判令撤销一审判决，并依法改判支持刘全祥、李静一审的全部诉讼请求；2.请求判令宫鹏飞承担本案一审、二审案件受理费。事实和理由：（一）一审判决认定刘全祥、李静与宫鹏飞签订的《房屋指标转让合同》是当事人真实意思表示，合法有效，该认定事实清楚，证据充分，应予维持。（二）一审判决认定的其他事实有误，应予纠正。鼎秀家园签约公告第五条第6项明确载明：“有退房、更名、增名需要的业主，现场须提交己经审核的申请表及相关资料。”由此可知，“退房、更名、增名”只适用于“持有己经审核的申请表”的业主。刘全祥、李静与宫鹏飞均不持有已经审核的申请表，为此“更名”并不适用于宫鹏飞。故一审判决认定涉案房产可以更名转让，系认定事实错误。《东城逸家、西蒋峪、鼎秀家园三项目有关事项的通知》第2项载明:“关于因购房人去世产生的更名事宜：因原购房人去世需变更购房人的，由其直系亲属（仅限配偶或子女）向其单位提出变更申请，经其单位出具购房人变更证明后，在签约前向开发商提出申请，经审核后另行通知变更更名手续。”“更名”不是一审判决所认定的“更名转让”，此处明确“更名”只适用于“购房人去世”产生的更名事宜，且只能由直系亲属（仅限配偶或子女）向其单位提出申请，涉案单位团购房不能更名转让。一审判决支持了宫鹏飞要求确认其系鼎秀家园南地块39栋l单元802室房屋实际购买人的诉讼请求，无事实和法律依据，应予纠正。本案系委托合同纠纷，宫鹏飞对此无任何异议。根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。”根据上述法律规定，刘全祥、李静有随时解除《房屋指标转让合同》的权利。一审判决对该部分的事实与法律未进行任何的分析与认定，严重错误。实际购买人的确认是建立在涉案《房屋指标转让合同》正常履行的基础之上的，现刘全祥、李静行使委托合同解除的权利，己经明确表示不再继续履行涉案《房屋指标转让合同》，根本无从谈起实际购买人的问题。济南城建公司并未与刘全祥、李静签署正式的《房屋买卖合同》，不存在解除与刘全祥、李静签署的《房屋买卖合同》的问题。济南城建公司与刘全祥、李静之间系房屋买卖合同关系，刘全祥、李静与宫鹏飞之间系因购房指标转让产生的委托合同关系。济南城建公司是否解除与刘全祥、李静之间的房屋买卖合同与本案合同目的是否能够实现不存在逻辑关系。根据《房屋指标转让合同》第六条约定，将来不动产产权登记证登记的所有权人是刘全祥。但是，刘全祥、李静所在的家庭己有两套济南市住房。根据济南市人民政府办公厅《关于进一步加大调控力度促进房地产市场持续平稳健康发展的通知》济政办发【2016】31号文件以及《关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》济政办发【2017】13号文件的规定，刘全祥、李静无法办理涉案房屋的网签手续，更无法实现《房屋指标转让合同》第六条约定的房产证由刘全祥、李静变更为宫鹏飞的目的。为此，房屋是否可以办理网签是《房屋指标转让合同》目的能否实现的前提条件，并不是一审法院认定的《房屋买卖合同》是否解除。涉案《房屋指标转让合同》目的无法实现是因为根据现有房产调控政策，刘全祥、李静根本无法办理房屋的网签手续，并不是《房屋买卖合同》是否解除。按照一审判决的逻辑，只要在房产调控政策之前双方签署有关房屋的合同，就应该无视房产调控政策，继续履行合同，为此不具有购房资格人员均可将签署合同的时间倒签至房产调控政策前达到购买房屋的目的，这明显是违反政府有关房地产调控政策的强制性规定的，同时也违反了政策的合法适用。虽然刘全祥、李静与宫鹏飞签署《房屋指标转让合同》在前，但是因涉案房屋并未办理网签，同样受济南市房地产调控政策的约束。因房产调控政策，导致刘全祥、李静的期待利益灭失，一审法院不能转移风险，损害刘全祥、李静拥有依法解除《房屋指标转让合同》的权利。宫鹏飞是否愿意承担房屋暂时不能网签、过户的风险与刘全祥、李静请求解除《房屋指标转让合同》不存在法律上的关系。（三）一审判决适用法律错误。一审判决对刘全祥、李静根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条的规定，解除《房屋指标转让合同》的法律依据不予分析与认定，属于适用法律错误，判决结果也不具有现实履行的可能性。
宫鹏飞辩称，（一）涉案房屋不属于禁止转让的范围，双方签订的《房屋指标转让合同》不违反国家法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应严格履行。（二）刘全祥、李静无权要求解除《房屋指标转让合同》。刘全祥、李静要求解除合同的原因并非限购，而是因为房屋价格大幅度上涨，其违背诚实信用原则，拒绝履行《房屋指标转让合同》，拟自行购买涉案房屋，获取高额收益。刘全祥、李静作为违约方，无论合同目的是否能够实现及刘全祥、李静是否明确不履行合同，刘全祥、李静均没有权利要求解除合同，是否解除合同应由守约方选择。刘全祥、李静无权按照《中华人民共和国合同法》第四百一十条的规定解除合同。根据《房屋指标转让合同》的约定，本案双方转让的是购房指标，并非委托与被委托关系。合同并非无法履行，合同目的也可以实现。以刘全祥、李静名义与开发商签订的关于涉案房屋的认购合同正在履行过程中，并未解除。宫鹏飞通过刘全祥、李静支付给开发商的购房款，开发商也并未退还，不存在无法履行或不能履行的情况。另外，宫鹏飞应为房屋的实际购买人，刘全祥、李静无权解除与开发商的合同。涉案房屋系济南市政府组织的团购，且团购行为发生在限购政策实施之前，限购政策对其没有约束力。目前存在很多类似情况，政府已经出面协调解决。是否能办理网签手续，与合同目的是否实现没有必然关系。开发商没有要求必须进行网签，且房屋用于自住，宫鹏飞也自愿承担不能网签的后果。即使存在暂时不能网签的情况，在履行障碍消除后完全可以进行网签。根据历次限购实践得知，限购措施终会被取消。刘全祥、李静有义务采取措施，履行《房屋指标转让合同》。刘全祥、李静可以采取多种方式解决限购问题。刘全祥、李静在起诉状中已经认可可以通过出售已有住房的方式实现合同目的。刘全祥、李静在与宫鹏飞谈判时（录音中）也承认可以通过更名方式解决。刘全祥、李静收取了转让费，应当按照合同约定履行，不存在显失公平的问题。刘全祥、李静出售名下房屋并不会给其造成任何损失。但如果合同解除，对宫鹏飞是不公平的。宫鹏飞为了购买涉案房屋，低价卖掉了位于章丘区的两套房屋，现涉案房屋价格已经翻了数倍，如果解除合同，宫鹏飞无力另行购买其他房屋，损失巨大，对宫鹏飞极其不公。（三）宫鹏飞为涉案房屋的实际购买人，刘全祥、李静是否限购不影响指标转让合同的效力，也不影响宫鹏飞作为实际购买人的事实。综上，刘全祥、李静的上诉请求没有事实和法律依据，应当依法予以驳回。
济南城建公司未陈述意见。
刘全祥、李静向一审法院起诉请求：1.请求判令解除刘全祥、李静与宫鹏飞签订的《房屋指标转让合同》；2.请求判令宫鹏飞承担本案诉讼费及其他费用。
宫鹏飞向一审法院反诉请求：1.请求确认宫鹏飞系济南市鼎秀家园南地块39栋1单元802室房屋的实际购买人；2.请求判令刘全祥、李静协助宫鹏飞将第二期购房款支付给济南城建公司；3.请求判令本案诉讼费及其他费用由刘全祥、李静承担。
一审法院认定事实：2015年11月19日，刘全祥、李静（甲方）作为转让方与宫鹏飞（乙方）作为受让方签订《房屋指标转让合同》，合同主要内容约定如下：1.甲方自愿将其济南市政府组织的团购房（以下简称该房屋）指标转让给乙方，由乙方以甲方名义购买该房屋、地下室及其附属设施。2.乙方同意购买甲方房屋指标，乙方支付购买该房屋的首付款30万元整，在甲乙双方正式签订本合同当日，乙方一次性支付给甲方房屋指标转让费4万元，甲方同时应提供所有前期因购买该房屋而开具的手续、缴费收据，交由乙方保存。3.所有因购买和过户该房屋产生的费用均由乙方以甲方的名义支付给收款单位，但无论以何种方式支付，甲方都只是名义上的付款人，真正的付款人实为乙方，因购买该房屋而开具的全部收据、发票、合同及其他书面材料甲方均应交给乙方保管。该房屋的一切权利归乙方所有，甲方对该房屋不享有任何权利。4.甲方应在接到房产证办理通知后第一时间内通知乙方，甲乙双方共同到房管机构办理房产证，获得房屋所有权证后当日内将该证交给乙方保管，并在政府允许该房屋可过户或更名时第一时间按内无条件地、积极地协助乙方将房屋过户、更名到乙方或乙方指定的第三人名下，由此产生的所有税费均由乙方负担。5.甲方本着诚实、合作的态度，积极协助乙方办理相关购房手续及过户手续，如因甲方毁约，造成的一切损失应全部由甲方承担；如因乙方毁约，造成的一切损失应全部由乙方承担。签订合同次日即2015年11月20日，宫鹏飞妻子赵青向刘全祥转账支付34万元。
2015年11月18日，宫鹏飞之妻赵青将东城花园的房子售出；2016年10月29日，宫鹏飞之女宫青梅将同乐园小区的房子售出。
2016年1月9日，宫鹏飞及其女儿宫青梅到售楼处进行选房，并以刘全祥、李静的名义与开发商就鼎秀家园南地块39栋1单元802室签订了认购协议书。
2016年12月26日，济南市人民政府办公厅发布济政办发【2016】31号《济南市人民政府办公厅关于进一步加大调控力度促进房地产市场持续平稳健康发展的通知》，该通知第三条规定：“本市户籍家庭限购2套住房”。
2017年4月19日，济南市人民政府办公厅发布济政办发【2017】13号《济南市人民政府办公厅关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，该通知第四条规定：“限购区域内自本通知施行之日起购买的住房，须取得不动产权证满2年后方可上市交易。”同时该通知将长清区、章丘区纳入限购范围，本次及此前我市已出台的调控政策一并执行。
2017年7月28日，赵青将第二期房款和车位款1132869元打入刘全祥账户。次日，刘全祥将34万元首付款和转让费、利息27679元及1132869元尾款，合计1500548元转账支付给赵青。
2017年7月31日，济南市不动产登记信息查询结果证明，刘全祥、李静夫妇名下共有两套济南市住房。2017年11月8日，济南市章丘区不动产登记中心查询结果证明，宫鹏飞、赵青夫妇名下无房产登记信息，宫鹏飞之女宫青梅名下无房产登记信息。
另查明，刘全祥夫妇就涉案房屋已经将全部房款支付给济南城建公司，尚未办理网签及房屋产权证。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行协助义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行的责任。刘全祥、李静和宫鹏飞签订《房屋指标转让合同》，将其在单位组织的商品房团购中享有的购房资格转让给宫鹏飞，系其真实意思表示，于法不悖，该协议合法有效，予以确认。合同签订之后，宫鹏飞已如约向刘全祥夫妇支付了指标转让款和首付款，并到售楼处进行了选房，在得知需要交房屋尾款时亦积极联系刘全祥、李静并将尾款转至刘全祥、李静账户。而从组织本次商品房团购的单位济南城建公司在2017年7月下发的鼎秀家园签约公告中可知，涉案单位团购房并非不能更名转让。故宫鹏飞要求确认其系济南市鼎秀家园南地块39栋1单元802室房屋实际购买人的反诉请求，予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”刘全祥、李静主张因其家庭已有两套住房，根据济南市房产调控政策刘全祥、李静无法继续购买涉案房屋，合同目的无法实现。一审法院认为，涉案房屋的开发商即本案济南城建公司并未因刘全祥、李静不具有购房资格而与其解除房屋买卖合同，且刘全祥、李静已经全额支付了房屋尾款，并非如刘全祥、李静所称合同目的无法实现。且双方签订房屋指标转让合同在前，房产调控政策在后，双方签订指标转让合同已接近两年的时间，宫鹏飞对涉案房屋存在期待利益。并且为了购买涉案房屋，宫鹏飞将两套住宅售出，现房屋价格大幅上涨，此时解除合同对宫鹏飞明显不公。另外，宫鹏飞愿意承担涉案房屋暂时不能办理网签、过户的风险。故刘全祥、李静要求解除《房屋指标转让合同》，不予支持。宫鹏飞要求刘全祥、李静协助其将第二期购房款支付给济南城建公司，因刘全祥、李静已将购房款全额支付给济南城建公司，并将宫鹏飞转账支付的首期购房款、利息及尾款全部退回，故宫鹏飞应将购房款全额支付给刘全祥、李静。因此，对宫鹏飞要求刘全祥、李静协助其将第二期购房款支付给济南城建公司的诉讼请求，不予支持。鉴于刘全祥、李静对购房款及利息并未提出主张，故对此不再进行审理，刘全祥、李静可另案主张权利。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决：一、驳回刘全祥、李静的诉讼请求；二、依法确认宫鹏飞系济南市鼎秀家园南地块39栋1单元802室房屋实际购买人；三、驳回宫鹏飞的其他诉讼请求。案件受理费50元、反诉案件受理费50元，由刘全祥、李静负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
刘全祥、李静提交如下证据：证据一，《东城逸家、西蒋峪、鼎秀家园三项目有关事项通知》。拟证明：根据通知内容，涉案房屋签约应按照济南市当前房地产相关政策执行，因刘全祥、李静已有两套济南市住房，不满足当前政策，不具有购房资格。同时该通知第二条明确规定“更名事宜”是指因购房人去世而产生的更名事宜，只有在购房人去世经审核后才能办理更名手续。证据二，《济南市城乡建设委员会关于贯彻执行住房限购政策有关事项的通知》（济建开字【2017】2号）。拟证明：根据该通知第六条、第八条规定，刘全祥、李静不具有购房资格，因不符合限购条件，房地产开发企业不能办理合同网签。
宫鹏飞经质证认为：证据一不属于证据规则规定的新证据，法院不应采纳。因是复印件无法确认真实性，另外，对其证明内容也有异议。宫鹏飞系涉案房屋的实际购买人，是事实问题。而且购买房屋发生在限购政策之前，相关的政策并不能对涉案的房屋买卖产生约束力。对证据二真实性没有异议，对其证明内容有异议，根据通知的内容第二、第五条规定，该通知仅在限购期间有效，而本案相关的行为是发生在限购之前，另外，通知内容中明确表示仅仅是暂停出售，而不是永久停止销售。另外根据2015年全国民事审判工作纪要第28款规定：房屋买卖合同签订后，优于住房限购政策的实施，当事人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同并要求出卖人返还所收的住房款其请求可以支持。根据该会议的精神，在出现限购的情况下，合同的解除权属于买受人，因此本案原审第三人及刘全祥、李静均无权解除合同。
一审法院认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，（一）关于本案的案由。本案系因刘全祥、李静与宫鹏飞在履行《房屋指标转让合同》时引发的纠纷。根据合同约定，双方当事人之间形成的是以房屋指标为标的的买卖合同关系，而非委托合同关系。一审判决依据刘全祥、李静的主张，将案由认定为委托合同纠纷不当，应予纠正。
（二）刘全祥、李静是否有权解除与宫鹏飞签订的《房屋指标转让合同》。首先，《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。”如前所述，刘全祥、李静与宫鹏飞之间并非委托合同关系，其无法依据上述法律规定行使任意解除合同关系的权利。其次，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”刘全祥、李静要求解除合同的理由是因其家庭已有两套住房，根据济南市房产调控政策的规定无法继续购买涉案房屋，合同目的无法实现。对此，本院认为，双方签订《房屋指标转让合同》的目的应为刘全祥、李静将本案所涉商品房团购资格转让给宫鹏飞，宫鹏飞支付对价。涉案房屋尚未交付，刘全祥、李静亦未与开发商济南城建公司进行“网签”或签订书面的购房合同，其购房资格是否受到房产调控政策的限制，尚不能确定。故刘全祥、李静现以无法实现合同目的为由要求解除合同，无事实根据及法律依据。最后，虽然刘全祥将宫鹏飞向其支付的购房指标转让款及代付的购房款全部退还，但并不能否定宫鹏飞已经按照合同约定履行完毕合同义务的事实。合同解除权应由守约方行使，因违约方违约而起。在刘全祥、李静不能证明宫鹏飞存在违约情形下，无权行使解除权。综上，刘全祥、李静以合同目的不能实现为由要求解除《房屋指标转让合同》的上诉请求，不应支持。
（三）宫鹏飞要求确认其系涉案房屋实际购买人的诉讼请求是否应当支持。根据刘全祥、李静与宫鹏飞所签《房屋指标转让合同》的约定，宫鹏飞仅仅享有以刘全祥、李静的名义购买涉案房屋的资格，即与开发商签订房屋买卖合同的资格。是否房屋买卖合同的购买人应由房屋买卖合同来确定。本案所涉房屋的买卖合同及“网签”尚未办理，仅凭《房屋指标转让合同》尚无法确定涉案房屋的购买人。而且，“购买人”是与“出卖人”相对应存在的，至涉案房屋能够签订正式的买卖合同或“网签”时，必然会涉及出卖人济南城建公司的权利义务，其是否同意将涉案房屋卖给刘全祥、李静，尚不能确定。故宫鹏飞要求确认其系涉案房屋实际购买人的条件尚未成就，对该项诉讼请求不应支持。刘全祥、李静与宫鹏飞应当按照《房屋指标转让合同》的约定继续履行。
综上，一审判决认定事实清楚，但在宫鹏飞要求确认其为涉案房屋实际购买人的问题上，适用法律有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持济南市章丘区人民法院（2017）鲁0181民初4550号民事判决第一项，即“驳回原告（反诉被告）刘全祥、李静的诉讼请求”；
二、撤销济南市章丘区人民法院（2017）鲁0181民初4550号民事判决第二项、第三项及案件受理费的负担部分，即“依法确认被告（反诉原告）宫鹏飞系济南市鼎秀家园南地块39栋1单元802室房屋实际购买人”、“驳回被告（反诉原告）宫鹏飞的其他诉讼请求”、“案件受理费50元、反诉案件受理费50元，由原告（反诉被告）刘全祥、李静负担”；
三、驳回被上诉人宫鹏飞的诉讼请求。
一审本诉案件受理费50元，由上诉人刘全祥、李静负担；一审反诉案件受理费50元，由被上诉人宫鹏飞负担；二审案件受理费50元，由上诉人刘全祥、李静负担。
本判决为终审判决。
审判长 魏希贵
审判员 宋海东
审判员 栾钧霞
二〇一八年五月八日
书记员 柳旺林