广东省英德市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）清英法望民初字第415号
原告孔丽芳，女，1965年8月27日出生，汉族，英德市人，住广东省英德市。
委托代理人刘永坤，广东德众律师事务所律师。
委托代理人龙翔，广东德众律师事务所实习律师。
被告孔令辉，男，1988年10月4日出生，汉族，英德市人，住英德市，
委托代理人赵菁，广东浈阳律师事务所律师。
原告孔丽芳诉被告孔令辉房屋买卖合同纠纷一案，本院2015年12月23日立案受理后，依法由代理审判员郑彩娟于2016年2月24日适用简易程序公开开庭进行了审理；由于案情复杂，本案依法转为普通程序并由代理审判员郑彩娟担任审判长，与人民陪审员组成合议庭朱沛坤、邓南壁于2016年5月23日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘永坤，被告的委托代理人赵菁到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告孔丽芳诉称，2006年11月8日，原告向案外人吕锡福购买位于英德市××英东公路边的A-5地块，1999年原告在该土地上自建一幢三层半楼房并居住至2011年。2011年3月27日，原告为了解决自己母亲的居住及生活问题，将上述楼房按建筑成本价格出售给自己的弟弟孔细伍、姐姐孔月娇、侄子孔令辉，并签订了《房屋买卖协议》，协议约定首层及天面两间房出售给孔细伍，售价为人民币六万元整；二层房屋出售给孔令辉，售价为人民币七万元整；三层出售给孔月娇，售价为人民币七万元整。原告将房屋出售给被告时，只头约定被告应留一间房屋给被告的奶奶（原告的母亲）居住，以便儿子孔细伍、女儿孔月娇照顾其日常生活。后来被告不顾亲情要强行赶走原告的母亲（被告的奶奶），导致双方产生意见。原告为解决母亲晚年的生活居住问题，于2015年12月1日，与孔细伍、孔令辉、孔月娇协商达成合意，并签订了《房屋产权收回协议书》。孔细伍、孔令辉、孔月娇同意原告将上述三层半楼房按原售价回购，并在协议签订后二十日内搬迁。签订协议后，原告的弟弟孔细伍、姐姐孔月娇已履行承诺，将原告出售的房屋返还给了原告，但被告蛮不讲理拒绝履行承诺，拒不搬离上述房屋。原告认为涉案房屋至今未能办理房屋产权证，所以2011年3月27签订的《房屋买卖协议》无效，被告应将英德市××英东公路边的A-5楼房第二层的房屋返还给原告。在多次协商无效的情况下，原告万般无奈只能诉诸法院，请求判决：1、确认原告与被告于2011年3月27日签订的《房屋买卖协议》无效。2、被告孔令辉将英德市××英东公路边的A-5楼房第二层的房屋返还给原告；3、诉讼费由被告承担。
原告孔丽芳向本院提交证据如下：1、2006年11月8日的《收据》，证明原告向案外人吕锡福购买地块用于自建住宅；2、《房屋买卖协议》，证明原告将三层半自建房出售给孔细伍、孔令辉、孔月娇；3、《房屋产权收回协议》，证明孔细伍、孔令辉、孔月娇同意将原告的三层自建房按原告售价回购，在签订协议书起20日内搬迁并返还房屋给原告。4、望埠镇政府规划所出具的情况说明书，证明涉案房屋已办理报建手续；5、1999年9月17日供电局电费单，证明原告于1999年搬入涉案房屋居住。
被告孔令辉答辩称，一、涉案房屋不属被答辩人孔丽芳所有，被答辩人根本未持有房产证书，答辩人与被答辩人签订的《房屋买卖协议》及《房屋产权收回协议书》属无效合同，被答辩人要求答辩人返还房屋于法无据，应驳回被答辩人。1、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的”。据答辩人后来了解，涉案房屋并非登记在被答辩人孔丽芳名下，甚至未办理房产权属登记，因此，双方签订的房屋买卖协议因违法法律强制性规定，属于无效合同，双方基于原房屋买卖协议而签订的《房产收回协议书》自然也属于无效合同，不发生法律效力，被答辩人依据该协议要求答辩人返还房屋，明显于法无据。2、本案被答辩人孔丽芳实质无证据证实房屋属其所有，单凭其提交的真实性存在严重问题的收据，无法证实涉案房屋为其所有，两份协议书更是不具备法律效力，无法证明任何事实，故应视为其举证不能，被答辩人要求返还房屋的请求应予以驳回，实际上，该房屋用地及房屋答辩人父亲同样有出钱占有权属，真正权属人并非孔丽芳。二、更需一提的是，该房屋建房用地性质为集体宅基地性质，且房屋建造未经任何报建手续，更无任何合法权属凭证，本身为违法建筑，权属不明，根据广东省高级人民法院［[2012]240号《全省民事审判工作会议纪要》第八条关于涉农纠纷案件，第（一）款“关于案件受理问题”第69条“如当事人的诉讼请求涉及违法用地或违法建筑，需先由行政主管部门处理后才能确定其财产权益关系的，不予受理，告知当事人先向行政主管部门申请处理”之规定，本案应先由相关行政机关对该建筑房屋及用地的合法性及权属进行确权或处理，而不应由人民法院受理并作出判决，故应驳回本案被答辩人的起诉。三、本案答辩人购买房屋后，投入大量精力对房屋进行了装修和添置家具，花费达数万元，现房屋买卖因被答辩人过错而无效，被答辩人除了应返还购房款给答辩人外，对于造成答辩人的上述装修等损失，还应承担全部赔偿责任。1、如上所述，双方原房屋买卖协议及房屋回购协议书均因违反法律强制性规定而无效，对此，被答辩人存在严重过错，其除了应返还答辩人支付的7万元购房款外，还应根据合同法第五十八条之规定，承担答辩人损失的赔偿责任，而本案答辩人的损失，包括投入的装修费约四万元以及因现房价普遍升值而造成答辩人重新购买房屋需要多付的房屋差价等，在被答辩人未赔偿答辩人上述损失的情况下，答辩人绝对不可能搬离。2,就答辩人现在家庭情况而言，答辩人和妻子及两个年幼孩子，除了现居住的房屋，并没有其他住处，且因房价飘升，也无能力再购房，当时被答辩人以三家人（孔细伍、孔月娇）为借口，骗取答辩人违背意愿在《房屋回购协议书》上签字，但却仅仅要求答辩人一家搬离，对其他两家人丝毫不提搬离之事，明显是故意赶走答辩人的有心之举，当时该房屋回购协议，答辩人签字未经妻子同意，现妻子得知后更是极为反对，从一家四口的生存考虑，答辩人确实无法搬离。综上所述，本案房屋买卖协议及房屋回购协议书均为无效合同，被答辩人依据该协议要求答辩人返还房屋依法无据，且涉案房屋的土地为集体性质，权属未定，又是违法建筑，应先由相关行政部门对其合法性和权属进行确认和处理，不应由法院直接受理，请求贵院依法驳回被答辩人起诉。四、原告方诉称1998年10月22日其向第三人吕锡福购买涉案土地，被告认为该行为属于无效行为，原告依然无证据证明土地使用权归原告所有，根据原告提交的收据，该收据是由原告亲笔签名，是原告自愿将涉案土地转让给孔细伍的事实，因此该涉案土地的权属不属于原告，原告称涉案房屋有办理报建手续，但未提交任何相关证据，向法院提供的情况说明，只是向工作人员调查核实，其中工作人员核实的内容、报建的具体年月、申请书以及跟本案有关的书面证据均未提供，被告认为该情况说明不能证明任何事实，根据相关的规定，如有报建必定会有相关的手续材料在手，另提供报建申请必然提供涉案土地的使用权证件，但原告至今都无提供可证实涉案土地具有所有权的所有证书，被告认为原告对涉案土地无权属，请求法院驳回原告的起诉。
被告孔令辉未向本院提交任何证据。
经审理查明，2011年3月27日，原告与被告孔令辉及案外人孔细伍、孔月娇签订《房屋买卖协议》，约定原告将位于英德市××座楼房一幢三层半（建筑面积380平方米）卖给被告孔令辉及案外人孔细伍、孔月娇。其中约定“第二层归被告孔令辉拥有及使用权，金额为人民币柒万元。必要时原告有权按原价收回该楼房，不作任何其他费用补贴。原告保证交接时该房屋没有产权纠纷和债务纠纷”。2015年12月1日，原告与被告孔令辉及案外人孔细伍、孔月娇签订《房屋产权回收协议书》，约定原告将位于英德市××座楼房一幢三层半有偿收回产权和使用权，其中约定“房屋收回时间应自本协议书共同签名开始20天内完成。房屋收回与付款时间应同步进行”。《房屋产权回收协议书》签订后，被告孔令辉并没有搬出涉案房屋，双方因此产生争议。
另查明，原、被告双方均确认涉案房屋位于英德市××座。庭审中，原告表示涉案房屋没有办理房产证，其也没有取得涉案房屋所占地块的土地使用权证。
以上事实，有起诉状和原告提交的证据以及本院开庭笔录为证，本院予以确认。
本院认为，本案原告并未取得涉案房屋所占地块的土地使用权，也未取得涉案房屋的所有权，根据相关法律规定，未依法登记领取权属证书的涉案房屋不得转让，原、被告于2011年3月27日签订的《房屋买卖协议》违反了法律的强制性规定，属于无效合同。无效合同自始无效，原告请求确认上述合同无效本院予以支持。由于涉案房屋未依法登记领取权属证书，原告提交的相关部门房屋报建情况说明也没有其他报建材料佐证，对该证据本院不予采纳，换言之，原告没有证据证明涉案房屋为其所有，原告请求被告返还涉案房屋没有事实和法律依据，本院不予支持。为此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，判决如下：
一、确认原告孔丽芳与被告孔令辉于2011年3月27日签订的《房屋买卖协议》无效。
二、驳回原告孔丽芳其他诉讼请求。
本案诉讼费1550元，原告孔丽芳已预交，由原告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审 判 长 郑彩娟
人民陪审员 朱沛坤
人民陪审员 邓南壁
二〇一六年六月十二日
书 记 员 黄珊珊
附相关的法律条文：
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自已提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十八条下列房地产，不得转让：
（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）依法收回土地使用权的；
（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（五）权属有争议的；
（六）未依法登记领取权属证书的；
（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形