湖北省高级人民法院民 事 裁 定 书（2018）鄂民申357号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：周重阳，男，1959年9月9日出生，汉族，住湖北省嘉鱼县。委托诉讼代理人：杨亚娟，湖北今天律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：嘉鱼蓝光科技发展有限公司，住所地湖北省嘉鱼县鱼岳镇小新堤路18号。法定代表人：张春明，该公司总经理。再审申请人周重阳因与被申请人嘉鱼蓝光科技发展有限公司（以下简称蓝光科技公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服湖北省咸宁市中级人民法院（2017）鄂12民终436号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行审查，现已审查终结。周重阳申请再审称，一、二审对本案重要事实不予认定，认定基本事实缺乏证据支持，适用法律错误，应当适用的法律不予适用。（一）一、二审共同认定周重阳取得还建房并获得相应补偿缺乏证据支持，属于认定基本事实错误。1.一审认定周重阳在取得还建房并获得相应补偿后，主张无限期免费租用楼顶60平方米办培训班对于蓝光科技公司有失公平，系以偏概全。事实上，还建合同约定还建后交付周重阳两套房屋，蓝光科技公司实际交付了一套房屋，套内面积113.95平方米，计算公摊面积比合同约定少22.65平方米，产权证至今未办理。另一套房屋免租金给周重阳使用，但至今也未交付；2.按照还建合同约定，蓝光科技公司应补偿周重阳因房屋拆迁不能办美术培训班的损失10万元，扣除已经支付的6万元，尚欠4万元未支付；3.合同还约定新房的水、电、有线、电话等设施在新房交付时由蓝光科技公司统一免费恢复。但周重阳持有的票据表明其支付了该费用，蓝光科技公司应立即予以返还并支付相应利息。（二）周重阳原享有两套房屋的所有权与合法使用权，还建合同约定蓝光科技公司对周重阳的两套房屋按各自价值分别还建补偿，一、二审应予认定而未认定。1.还建合同所涉4楼为高档装修住宅、套内面积63.2平方米，5楼位于顶层、套内面积50平方米。一、二审对周重阳合法享有这两套房屋的所有权及使用权未予认定，对第5楼房屋为经济收益性用房未予认定，属于认定事实不清；2.周重阳之所以同意还建合同中过渡费的补偿标准与时间远低于实际发生数额，是因为双方口头约定将装修费损失计入还建的144.8平方米中补偿的情况下，达到损失与补偿基本持平。（三）一审适用《物业管理条例》、二审适用《中华人民共和国物权法》认定还建合同第六条无效，系适用法律错误。1.还建合同签订于2012年11月29日，此时业主、物业服务企业均未产生，蓝光科技公司完全可能取得顶层房屋的建设权，周重阳有理由相信蓝光科技公司能全面履行合约才签订还建合同；2.交付顶层60平方米房屋免费租给周重阳办美术培训班是蓝光科技公司的拆迁对价，是该公司的单方义务，如果其无法交付或拒不交付，应依法承担赔偿损失等违约责任；3.根据蓝光科技公司在一审的答辩意见，顶层房屋的产权并不是物主共有，而是该公司所有，这也直接证明该公司违约。一、二审对该公司违约的事实均未予认定；4.还建合同约定，顶层免租金的60平方米房屋给周重阳办美术培训班（家用），不是必须用于经营。《物业管理条例》第五十四条是针对经营性用房，因而并不适用于本案。综上，请求依法再审。本院经审查归纳本案焦点：原审适用《物业管理条例》《中华人民共和国物权法》是否错误；原审不予支持周重阳无限期免费租用楼顶60平方米办培训班的主张是否错误；原审认定周重阳因拆迁而不能开办美术培训班的损失数额是否错误；原审有关还建房的水、电、有线、电话等设施的判决是否错误；原审是否已经认定周重阳原享有两套房屋的的所有权与使用权。现评析如下：一、关于原审适用《物业管理条例》《中华人民共和国物权法》是否错误。《嘉鱼县文化馆住宿楼房屋还建合同》第六条约定，“楼顶免租金给周重阳60㎡办美术培训班。（家用）”。本案一审适用《物业管理条例》、二审适用《中华人民共和国物权法》，均认定上述约定无效，周重阳申请再审称原一、二审该项认定系适用法律错误。对此本院认为，其一，关于合同约定的效力问题，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”其二，《中华人民共和国物权法》第二条规定，“因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。”据此，蓝光科技公司因开发建设的嘉鱼县城市天地综合楼属于《中华人民共和国物权法》调整的范畴。其三，关于业主的建筑物区分所有权，《中华人民共和国物权法》第七十条规定，“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”据此，案涉建筑物的楼顶不属于业主的专有部分，应由业主共有并共同管理，任何违反该强制性规定的约定均为无效。其四，周重阳利用楼顶开办美术培训班不管是否补贴家用，应为经营行为。《物业管理条例》系国务院颁布的行政法规，该法第五十五条规定，“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”显然，上述约定违反了该条规定，基于同理应为无效。其五，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，蓝光科技公司作为缔约一方和开发商，对案涉还建合同第六条无效具有过错，但由于周重阳在原审没有提交相关损失的证据，原审不予支持其该项主张并无不当。鉴于此，原审分别适用《物业管理条例》《中华人民共和国物权法》认定上述约定无效于法有据，周重阳的该项再审申请事由不能成立，本院不予支持。二、关于原审不予支持周重阳无限期免费租用楼顶60平方米办培训班的主张是否错误。根据合同法理，合同约定有效，方能对合同当事人发生拘束力。本案中，由于《嘉鱼县文化馆住宿楼房屋还建合同》第六条关于“楼顶免租金给周重阳60㎡办美术培训班。（家用）”的约定无效，周重阳主张无限期免费租用楼顶60平方米办培训班的诉讼请求缺少事实和法律依据，原审不予支持并无不当，周重阳的该项再审申请事由不能成立，本院不予支持。三、关于原审认定周重阳因拆迁而不能开办美术培训班的损失数额是否错误。该问题涉及案涉房屋是否已经交付使用这一关键事实。《嘉鱼县文化馆住宿楼房屋还建合同》第二条“还建办法”约定，“经双方协商达成协议，含房屋装修补偿费在内还建面积为144.8㎡。”第五条“相关问题的认定：1、”约定，“由于该楼盘需大约二年时间才能交付使用，给周重阳办美术培训班带来的经济损失，经双方协商，由甲方每年补偿乙方经济损失叁万元，合计陆万元（注明此时间为本楼盘开工之日至交付使用二年时间）。”根据该约定，其一，蓝光科技公司于2015年12月30日将1302室的房门钥匙交付周重阳时，周重阳在该公司出具的城市天地业主交房清单上签字予以确认，表明案涉房屋已经交付。其二，五楼临时建筑物50平方米与四楼63.2平方米合计113.2平方米，对应的拆迁还建面积144.8平方米，即案涉合同已经对五楼的临时建筑物面积进行了考量，即便有关新楼建成后楼顶交付的约定因自始、绝对无效而没有拘束力，其应还建部分也已经计入144.8平方米之中。其三，按照约定，因案涉房屋拆迁还建给周重阳办美术培训班带来的经济损失数额应为6万元。尽管蓝光科技公司于2015年12月30日交付周重阳还建房，距离2014年4月20日案涉综合楼开工，尚不足两年，但蓝光科技公司已按照约定支付周重阳6万元，对此该公司并不存在违约行为。因此，周重阳关于蓝光科技公司至今未交付办培训班的房屋，也未足额支付经济损失，一、二审法院认定周重阳取得了还建房并获得相应补偿的再审申请事由因无事实和法律依据而不能成立，本院不予支持。四、关于原审有关还建房的水、电、有线、电话等设施的判决是否错误。周重阳申请再审称，周重阳承担的还建房的水、电、有线、电话等设施的费用及其利息，蓝光科技公司应立即予以返还。案涉合同第五条“相关问题的认定：2、”约定，“还建的房屋由甲方负责办理产权证、土地证（契税由乙方承担）。对周重阳现有的水、电、有线、电话等设施新房交付时由甲方统一免费恢复。”根据该约定，蓝光科技公司收取周重阳的智能水表费350元、智能电表费150元、有线开户费480元共计980元，应退还周重阳。由于原审判决支持了周重阳的该项诉讼请求，周重阳的该项再审申请事由不能成立，本院不予支持。五、关于原审是否认定周重阳原享有两套房屋的的所有权与使用权。其一，案涉两套房屋共计113.2平方米的权属归周重阳是本案基本事实，否则合同双方不可能签订还建合同，本案一、二审均对此予以认定，并以此为基础就相关法律和事实问题进行评判。其二，约定必须信守是民事法律行为的一项基本原则。就本案而言，即便周重阳因房屋拆迁而遭受的不能开办培训班损失数额远低于3万元，即便每月过渡费300元远低于同等房屋的市场租金，即便从开盘开工之日至实际交付之日两年时间过短，等等，合同签订、生效后应得到严格履行、完全履行，除非发生无效、可撤销的情形。因此，周重阳的该项再审申请事由不能成立，本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。周重阳的再审申请事由不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回周重阳的再审申请。审 判 长  邢 勇审 判 员  邬文俊审 判 员  彭 静二〇一八年三月二十三日法官助理  胡 静书 记 员  唐 斐