苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏0506民初1646号
原告：北京燕侨物业管理有限公司苏州分公司，住所地苏州市南环西路140号212室。
法定代表人：郑永军，该公司总经理。
委托诉讼代理人：闾健、任恩红，江苏同益大地律师事务所律师。
被告：杨敏，女，1972年11月27日出生，汉族，住苏州市。
原告北京燕侨物业管理有限公司苏州分公司诉被告杨敏物业服务合同纠纷一案，本院于2018年2月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人闾健，被告杨敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告北京燕侨物业管理有限公司苏州分公司向本院提了诉讼请求：1、判令被告支付自2016年1月1日至2018年2月28日的物业管理服务费人民币45674元及逾期付款滞纳金（滞纳金暂计至2017年12月31日为49328元，此后按每日千分之三自2018年1月1日起计算至实际给付之日止）；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2007年11月，其与被告签订《苏州市前期物业管理服务协议》。根据该协议，被告应向其支付2016年1月1日至2018年2月28日的物业服务费45674元及相应的滞纳金。经其多次催讨，被告至今未付，故诉至法院。
审理中，原告变更第1项诉讼请求为：判令被告支付自2016年1月1日至2018年4月14日的物业管理服务费人民币48249元及逾期付款滞纳金（以48249元为基数自2018年4月19日起按每日千分之三计算至实际给付之日止）。
被告杨敏辩称：原告提供的服务不符合协议约定的标准，故其不付物业费。其提出过异议要求原告整改，但是原告并未回复。协议未约定物业费支付时间，故滞纳金没有依据，原告也未向其催交物业费。
本院经审理认定事实如下：被告杨敏系苏州太湖国家旅游度假区长沙路18号宝岛花园18-66号住宅的业主（共同共有人为巢赤宇）。2007年11月27日，被告（乙方）在甲方为苏州太湖宝京旅游房地产发展有限公司、甲方选聘的物业管理公司：北京燕侨物业管理有限公司苏州分公司的《苏州市前期物业管理服务协议》上签名，该协议载明：乙方所购房屋坐落于苏州太湖国家旅游度假区长沙路18号宝岛花园18幢66室，建筑面积352.75平方米；本物业区域业主委员会成立前，由甲方选聘的物业管理公司负责该区域的前期物业管理工作，前期物业管理期限为整个物业管理区域房屋交付使用后二年，前期物业管理费别墅住宅为每平方米4.98元/月；物业服务企业提供的物业管理服务质量按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》五级执行；甲方和其委托的物业管理企业违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方和其委托的物业企业应承担相应的赔偿责任。乙方违反本协议，使甲方和其委托的物业企业未达到管理服务质量约定目标的，甲方和其委托的物业管理企业有权采取必要措施要求乙方限期改正，逾期未改正并给甲方和其委托的物业管理企业造成损失的，乙方应承担相应的赔偿责任。乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业管理企业有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金。甲方和其委托的物业管理企业违反本合同的约定，擅自收费或提高收费标准的，对擅自收费部分或超出标准部分，业主有权要求双倍返还。合同就双方其他权利义务一并进行了约定，原告在协议落款处加盖公章。上述协议签订后，原告按约进驻涉案小区进行物业管理服务至2018年4月14日，被告于2007年11月入住涉案小区，被告确认尚未支付2016年1月1日至2018年4月14日期间的物业费48249元。
以上事实，由原告提供的不动产登记信息、《商品房买卖合同》、《苏州市前期物业管理服务协议》以及庭审笔录等证据在卷佐证。
审理中，被告认为，原告未达到物业管理省标五级，物业管理缺失，服务不到位，故其有权不付物业费。为此被告向本院提供了如下证据：
1、所在物业区域的照片若干份及录像，反映涉案物业区域的环境状况，证明被告对小区保安、绿化、保洁、水泵的管理与服务等级不符。
2、2017年11月8日原告张东峰、靳红伟经理与被告、巢赤宇、业委会主任刘钊华会谈录音及文字稿、以及苏州市吴中区香山街道渔帆社区宝岛花园业委会与燕侨物业第一次会议会议纪要，录音过程中靳红伟称：“其他的就是监控问题，我们小区原来监控只有12个，我们实事求是说吧，不管是原来维护不到位也好，还是监控有寿命也好，我们也跟公司领导反映过了，但是从目前的案件情况来说，小区这12个监控是远远不够的，小区需要增加监控，如果需要增加的话，需要一笔很大的费用，所以想和你们碰一下，看看能否申请一点维修基金？因为原告规划中只有12个”，……刘钊华称：“你作为一个专业的物业公司，你从这些基本的设施维护保养，到保洁绿化保安，你作为专业的物业公司都应该有一套管理规范管理规约……你要根据物业管理合同要求，拿出你的一整套整改方案来，包括人员配备，你说这个门岗，到底是6个人，还是8个人，其实都有很严格的规范，门岗上应该有两个人，还要考虑换班，还要考虑巡查的保安，你按这个要求来配备，该是8个的8个，12个的12个，10个的10个”，靳红伟称：“这个没问题”。会议纪要内容为会议议程，其中第2项为由燕侨物业提出整改方案（需要盖章），会议纪要有与会人员张东峰、靳红伟、刘钊华、巢赤宇及杨敏签名。签名下方有原告手写的内容，其中第2点为靳经理关于酒店通道的处理、监控探头、围网的建设，小区整体的整改方案期限2-3天（工作日）。被告认为，该组证据证明原告张东峰经理和靳红伟经理承认小区物业管理存在问题，并同意整改。
3、苏州市公安局苏州太湖国家旅游度假区分局香山派出所分别于2018年3月2日、4月19日出具的证明二份、情况说明一份，2018年3月2日的一份证明载明：2016年7月10日9时37分32秒，香山派出所接110指令：苏州市旅游度吴中区宝岛花园66号放在门口的乌龟没有了，求助。接报后，民警到现场处警。经查系：宝岛花园66幢业主沈云芳于2016年7月10日16时左右在长沙岛宝岛花园66号，发现放在门口鱼缸内的2只小乌龟不见了。该日另一份证明载明：2016年8月31日17时42分13秒，香山派出所接110指令：苏州市吴中区香山街道宝岛花园66号放在门口院子里的装饰物被盗了，价值300多元。接报后，民警至现场处警。经了解，系2016年8月31日17时许，巢赤宇发现放置于香山街道宝岛花园66号院子中的两个陶瓷鸭子不见了，2016年8月30日晚上，上述两只陶瓷鸭子还在。2018年4月19日的情况说明载明：2018年4月13日08时53分36秒，我所接110指令，杨敏报警称：太湖度假区长沙岛宝岛花园66幢家中餐厅的水果被盗，地板上有脚印，其他损失还未发现。接警后民警立即前往处警，经询问，报警人称其于4月12日21时许，洗了两只梨放在厨房桌子，后上楼休息，至4月13日6时许，其起床到一楼厨房后发现桌子上的两只梨没有了。经现场勘查，杨敏家中除了两个梨之外，其余贵重物品没有少，地上脚印系杨敏家中拖鞋的鞋印。2018年4月19日上午，杨敏电话联系我所，称发现北侧落地窗锁扣被撬。民警立即前往处警，经现场查看，发现太湖度假区宝岛花园66幢北侧落地窗一处锁扣有被撬痕迹，锁扣掉落在地，家中未有其他财务损失。被告认为，原告没有保障监控正常运行，以致在警方调查时不能提供监控资料。
4、2017年12月1日原告靳红伟经理与被告的谈话录音及部分录音的文字稿，证明原告物业服务不到位，不符合服务等级。
5、涉案房屋的《商品房买卖合同》复印件及涉案小区其他房屋的《商品房买卖合同》复印件各一份，涉案房屋的合同约定如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意免收物业管理费；其他房屋的合同附件载有，宝岛花园酒店配套设施包括室内游泳池、健身房、卡拉OK、棋牌、美容、桑拿、水疗、室外网球场、游艇码头，出卖人未能按期提供上述设施的，买受人无须支付物业管理费。被告认为，涉案小区没有大部分配套设施，没有达到使用条件，应该免收物业费。
6、北京燕侨物业苏分宝岛花园管理处2016年度、2017年上半年度收支表照片二份，证明小区各岗位服务人员配备严重不足。
7、2017年物业费交付情况表格照片一份，证明原告对业主的收费存在随意性，从5折到7折都有，交费率反映70%业主对物业服务不满意。
8、2017年11月30日的公示一份，反映小区业主对于签订物业服务合同的表决情况，证明81%的业主反对聘用原告。
9、原告于2017年11月13日出具的宝岛花园物业服务提升整改计划一份，反映为进一步提升小区生活居住环境，增加几项整改提升计划及落实时间，包括公共绿化、树木进行修剪养护，枯死绿化拔除，维修更换部分路灯设施等等。
经质证，原告认为，对于证据1，照片及录像仅能反映某一静态时间节点的状况，不能说明动态服务过程，其不认可证明目的；对于证据2真实性无异议，但仅是反映其要求增加维修基金及对人员配备要求的反馈，不能证明其服务不到位，本次会议是双方协商进一步续签合同事宜的会议，对于会议纪要签名以下的被告手写内容不认可；对于证据3真实性无异议，证明目的有异议；对于证据4，录音文字稿仅为部分录音内容，谈话目的是为了续签合同；对于证据5，涉案房屋的买卖合同真实性无异议，另一份买卖合同的真实性无法确认，合同系被告与开发商所签，与其无关；对于证据6的真实性不认可；对于证据7的真实性不认可，且收费率并不能反映满意度；对于证据8的真实性无异议，但该公示的表决不合法，反对签约的都是欠费的业主，可能为了逃避交纳物业费；对于证据9的真实性无异议，但是为续签合同所作的承诺，是为进一步提升小区服务作出的计划，并非表示服务不合格。
本院认为，原、被告签订的《苏州市前期物业管理服务协议》合法有效。原告于签订协议始即对涉案物业实施管理，被告作为涉案物业业主接受了原告的物业服务，应按约定交费标准向原告交纳物业管理服务费。现被告尚未支付2016年1月1日至2018年4月14日期间的物业费48249元，原告据此要求被告交纳上述物业管理服务费，于法有据，本院予以支持。关于滞纳金，原告根据协议约定要求被告就欠交物业费自2018年4月19日起按每天千分之三承担滞纳金，现被告对原告的主张不予认可，鉴于原告就其主张的违约金未提供实际损失的证据，被告逾期交纳物业费应调整至按年息6%承担违约损失，故被告应承担就欠交物业费按年息6%自2018年4月19日计算至实际付清日止的利息损失。
关于原告的管理服务质量。被告认为原告提供的物业管理服务不到位，未达到省五级标准，原告对此未予认可。鉴于被告提供的照片及录像不能反映原告的物业管理存在质价不符情形，提供的录音材料可以反映原告管理人员就物业管理相关事宜与原告等人进行交谈，会议纪要仅是反映会议议程，尚不足以证明原告物业管理存在严重瑕疵以及原告的物业管理未达省标五级，派出所出具的证明反映的是被告家中因失窃报警的情况，亦不能证明原告的物业服务质量。《商品房买卖合同》所涉系业主与开发商之间的房屋买卖合同关系，与本案物业服务合同关系无关。整改计划反映原告计划进一步提升物业服务水平，并非原告对被告所述物业服务质量问题的确认。被告提供的其他证据亦不能明确反映原告的物业服务质量情况。
就物业服务合同而言，业主拒付物业费不利于小区物业服务的长远发展。物业服务合同是一种综合性服务合同，其服务对象为小区全体业主，服务内容包含了小区内共用设施设备的维修养护、公共环境卫生的清洁、绿化养护、车辆停放管理、安全防范、公共秩序维护等项目。物业费的构成不仅包含了物业服务企业经营行为的成本和利润，还包含了物业服务企业提供上述服务项目所需的一系列开销。因此，物业费的收取关系到整个小区物业服务的质量。即使物业服务企业在某一方面的工作存在瑕疵，业主也应通过合法合理途径行使权利，而非通过拒付全部物业费的方式扩大矛盾。而就物业企业而言，应严格履行物业管理职责，为物业业主提供优质服务。若小区业主普遍采用该方式，不仅会使正常的物业服务难以为继，也会使整个小区的物业服务陷入恶性循环，最终损害的是全体业主的利益。遇到问题，物业服务企业与业主应注意及时沟通，物业服务企业应积极改进服务质量，在自己职责范围内尽最大努力满足业主的合理要求，业主也应按期足额交纳物业费。
综上，原告要求被告支付物业费48249元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告就欠交物业费48249元向原告支付自2018年4月19日起按年息6%计算至实际给付日止的利息。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
被告杨敏于本判决生效后十日内支付原告北京燕侨物业管理有限公司苏州分公司物业费人民币48249元及利息（以48249元为基数按年利率6%自2018年4月19日计算至实际给付日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取人民币1088元，由原告北京燕侨物业管理有限公司苏州分公司负担584元，被告杨敏负担504元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行营业部，账号：10×××76。
代理审判员 钱建平
二〇一八年五月十日
书 记 员 陆晓文