广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0604民初6812号原告：佛山市禅城区南庄房地产开发总公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：冼有潮。委托诉讼代理人：赖斯，广东天爵律师事务所律师。被告：魏盛杰，男，1981年12月6日出生，汉族，住福建省连江县。委托诉讼代理人：邓春燕，广东科韵律师事务所律师。原告佛山市禅城区南庄房地产开发总公司诉被告魏盛杰租赁合同纠纷一案,本院于2016年5月23日立案后，依法适用简易程序。2017年6月12日、6月29日进行公开开庭审理。该案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：解除原告与被告之间的租赁关系被告向原告交还其承租的位于佛山市禅城区南庄镇南庄大道东的商业综合市场A1栋二层1号房屋，并向原告支付自2017年2月16日起至实际交还该租赁房屋之日止，按每月9989元计算的租金（暂计至2017年4月30日为24923元）及违约金19978元，以上合计24923元；被告立即向原告支付2016年9月—11月的电费13808元；本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年10月17日，佛山市禅城区南庄镇集体资产管理办公室代表原告与被告签订一份《租赁合同》，约定将位于佛山市禅城区南庄镇南庄大道东的商业综合市场A1栋二层1号房屋出租给被告使用，租用面积共计832.4平方米，租赁期限共2016年10月17日起至2018年10月16日止。该房屋每月租金9989元，被告支付租金以半年为一期，以先交租金后使用为原则，被告应在每半年开始的第一个月的5号前支付租金，每逾期一天，被告须按日租金的3倍支付违约金，被告拖欠租金10天以上的，则原告有权解除租赁合同，收回出租铺位。自2017年2月起，被告即开始拖欠原告租金，截止2017年4月30日，被告共拖欠原告租金24923元。原告多次与被告协商支付其拖欠租金事宜均未果，被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益，原告特起诉。被告辩称：租赁合同因租赁房屋没有办理产权证而无效，且原告至今未将涉案租赁房屋交被告使用，原告的诉讼请求没有依据，原告已收的保证金和租金应予以退回。被告向本院提出如下反诉诉讼请求：1、反诉被告向反诉原告返还租赁保证金30000元；2、反诉被告向反诉原告返还租金45000元；3、反诉被告向反诉原告支付利息（保证金30000元及租金45000元为本金，从款项收取日至实际退还款项之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）4、反诉被告承担本案本诉及反诉诉讼费用。事实与理由：佛山市禅城区南庄镇集体资产管理办公室（以下称“南庄资产办”）代表反诉被告与反诉原告魏盛杰签订一份《南庄镇公有物业租赁合同（铺位）》（该合同打印的落款日期2016年10月17日并非实际签订的日期），约定将位于佛山市场韩城区南庄镇南庄大道东的商业综合市场A1栋二层1号房屋出租给反诉原告使用，反诉原告向南庄资产办先后缴纳了租赁保证金30000元和租金45000元。但是，南庄资产办和反诉被告至今没有将租赁房屋交接给反诉原告使用。据了解，租赁房屋没有办理房屋产权证，也没有建设工程规划许可证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效……的规定，本案的租赁合同属于无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……，出租方已经收取了反诉原告的租赁保证金30000元和租金45000元，应当予以返还。由于出租方对签订无效合同存在过错，故应对反诉原告缴纳上述款项所造成的利息损失予以赔付。原告针对反诉辩称：租赁物有报建、竣工手续，租赁合同有效。被告作为涉案租赁物的原租户，一直由其占领使用，故应支付租金及电费。被告违约不交租，原告有权没收保证金。综上，被告的反诉不成立。经审理查明:原告在佛山市禅城区南庄镇南庄大道东村路段建设“陶综合市场”，建筑规模16020.40平方，进行了报建。2016年10月17日，佛山市禅城区南庄镇集体资产管理办公室代表原告与被告签订一份《租赁合同》，约定将位于佛山市禅城区南庄镇南庄大道东的商业综合市场A1栋二层1号房屋(上述报建工程中的一部分)出租给被告，租用面积共计832.4平方米，租赁期限从2016年10月17日起至2018年10月16日止。该房屋每月租金9989元，被告支付租金以半年为一期，以先交租金后使用为原则，被告应在每半年开始的第一个月的5号前支付租金，每逾期一天，被告须按日租金的3倍支付违约金，被告拖欠租金10天以上的，则原告有权解除租赁合同，收回出租铺位。双方在签订合同时，被告应交保证金30000元，租赁期满后若被告无违反合同，出租方在15个工作日内无息退回。又约定，租赁期间，若被告违反合同，需向原告支付两个月租金的违约金，没收保证金，并赔偿原告因被告违约造成的损失。租赁期内承租方使用租赁物所产生的水、电、物业管理等费用由承租方向相关单位交纳。还约定,原、被告签署后并办理物业交接手续之日起生效。被告分别于2016年10月12日、12月28日向原告交付租赁保证金1000元、29000元共30000元，于2017年1月3日向原告交付租金45000元（原告在发票上注明2016年10月1日至2017年2月租金49945元，现交45000元）。2016年11月11日,原告向涉案房屋前承租人佛山市左右逢源游艺有限公司发出《通知》,要求该公司于收到通知后20天内(2016年11月30日止)前往原告处付清租金等费用,并办理退铺手续,将铺位退回。被告在该《通知》上签名。2017年4月12日,被告向原告递交《申请书》，指出其承租的涉案房屋，由于受到市场不景气的大环境影响，已连续亏损、不堪重负，于2017年3月底停止使用，提出退租申请，要求退回押金。原告未同意。本院认为：本案属房屋租赁合同纠纷。涉及合同的效力、租赁物的交付、合同的解除等问题。一、合同的效力本案租赁物即房屋有报建、取得建设工程规划许可证,则租赁合同不存在租赁物未报建而无效。被告关于本案租赁物没有报建、未取得建设工程规划许可证从而导致租赁合同无效的意见，不符合事实，也于法不符，不能成立。依约定，租赁合同于租赁物移交给被告时生效。二、租赁物的交付租赁物是否交付？原告主张已交付，被告认为没有交付。本院认为租赁物应该已交付，理由是：第一、被告向原告递交的退租申请书表明被告已占有使用租赁物，可见租赁物已移交给被告;第二、被告若没有收到租赁物，正常情况下应及时采取催交等措施，却没有采取任何救济措施，不符合常情常理。故应认定租赁物应该已交付给被告。何时交付？原告的确缺乏直接证据，其主张不需移交，提出的原因是被告与前承租户是同一人，因为被告不是前承租户的法定代表人，也不是委托代理人，该理由明显不成立。原告在2016年11月11日还向涉案房屋前承租人佛山市左右逢源游艺有限公司发出退铺《通知》,表明此时租赁物还在前承租人手上，尚未移交给被告。鉴于本案合同约定先交租后使用的原则，宜认定从被告交付首笔租金即2017年1月3日时作为原告移交租赁物给被告的时间，租金从此时开始计算，租赁合同亦开始生效。三、合同的解除1.违约。依约定，租赁合同于租赁物移交给被告时生效。上文已认定租赁物于2017年1月3日移交给被告，此时租赁合同开始生效，租金才需要履行支付。第一期租金应在2017年1月5日前支付，被告逾期未交足第一个半年租金，尚欠14934元（9989元×6－45000元＝14934元），逾期远超过10天，明显构成违约，应承担违约责任。被告所欠租金应继续履行，被告已交租金并不足额，不存在退回问题。2.合同的解除。依约定当被告拖欠租金10天以上的原告有权解除租赁合同，因被告逾期交租远超过10天，达到约定解除条件，原告有权解除租赁合同，但诉前其没有发出解除通知，则以本案应诉材料于2017年6月28日送给被告时解除。租赁合同解除后，被告所交保证金30000元理应退回。3.所欠租金。租赁合同上述已认定于2017年1月3日时生效，则第一期租金宜认定应在2017年1月5日前支付，至于第二期租金应在半年后的2017年7月5日前支付，因此时租赁合同已解除，不存在租金，被告未交回租赁物而应支付占有使用费（参照租金标准）。需要说明的是，被告尚欠租金（使用费另计）:2017年1月3日至2017年6月28日,半年少5天,5天的租金是9989元÷30×5＝1665元,则合同解除前被告尚欠租金9989元×6－1665元－45000元＝13269元。4.违约金。原、被告双方约定：若被告未按时交纳房屋租金，每逾期一天，被告须按日租金的3倍支付违约金；租赁期间，被告违反合同未按时交纳租金，需向原告支付两个月租金的违约金，并没收保证金。上述的约定均属违约金约定，加起来明显偏高，被告也要求调整，调整为按银行同期逾期贷款利率计，超出部分，不予支持。四、电费从上可见，涉案租赁物认定于2017年1月3日时由原告移交给被告，此前不是被告使用，原告请求被告支付该租赁物于2016年9月至11月的电费，缺乏事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定,判决如下：一、原告佛山市禅城区南庄房地产开发总公司、被告魏盛杰于2016年10月17日签订的《租赁合同》于2017年6月28日解除；二、被告于本判决生效之日起十日内将租赁物位于佛山市禅城区南庄镇南庄大道东的商业综合市场A1栋二层1号房屋退回给原告；三、被告于本判决生效之日起十日内向原告支付租金13269元及违约金(自2017年1月6日起至实际支付之日止，按银行同期逾期贷款利率计)和使用费(自2017年6月29日起至实际交还租赁房屋之日止，按每月9989元计)；四、原告于本判决生效之日起十日内向被告退回保证金30000元；五、驳回原告的其他诉讼请求；六、驳回被告反诉的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费212元(原告已预交),由原告负担62元，被告负担150元。反诉案件受理费838元(原告已预交),由原告负担300元，被告负担538元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  汪占毛二〇一七年七月六日书记员  郑冰倩