安徽省亳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）亳民一终字第00684号
上诉人（原审被告）：李静，女，1975年5月12日出生，汉族，住安徽省蒙城县。
委托代理人：刘景标，安徽皖大律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘青峰，男，1984年8月l5日出生，汉族，住安徽省蒙城县，
被上诉人（原审原告）：刘玉峰，男，l986年8月14日出生，汉族，住安徽省蒙城县。
委托代理人：李朝平，安徽潮平律师事务所律师。
上诉人李静因与被上诉人刘青峰、刘玉峰房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省蒙城县人民法院(2012)蒙民一重初字第00854号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2013年9月12日公开开庭审理了本案。上诉人李静的委托代理人刘景标，被上诉人刘青峰、刘玉峰的共同委托代理人李朝平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年12月6日，两原告为甲方，被告为乙方，签订房屋租赁合同，甲方将位于蒙城县解放街综合楼底层1-4号门面房四间租给乙方使用；合同约定：“一、租赁期三年(自2010年12月8日至2010年12月7日止)。二、租赁费每年16万元整，在签订本协议之目一次性付清。三、乙方在承租期间，不经过甲方同意，不得将该房屋转租给第三人，否则甲方有权中止租赁，并收回房屋，同时租金不予退回。四、乙方如对该房屋进行装修，不得破坏房屋主体结构，租赁到期后交回房屋时，不得作破坏性拆除，如损坏应按损坏时市场价进行赔偿。五、租赁到期后，同等条件下乙方有优先承租权，房屋租金随行就市．如乙方不用，应在到期前三个月通知甲方，到期后如不按时交回房屋，应按租金加倍赔偿给甲方。自签合同之日起三年内甲方不涨乙方房租，三年之后，甲方任乙方转让。六、乙方使用该房屋进行合法经营，不得从事违法行为，否则责任自负。七、租赁该房屋产生的一切费用包括水、电、卫生、工商、税务、房地产租赁税等都有乙方承担。八、本协议一式两份，自双方签字之日起生效。”合同签订后原告依约交付了房屋给被告使用，被告依约交付了第一年房租16万元。因被告在经营过程中发现生意不好，向原告要求降低房租或解除合同，协商未果。被告在2011年12月7日之后，2012年1月7日之前，将货物搬离该租赁房屋并将玻璃门、橱窗及装修拆除。原告于2012年6月1日将该四问门面房屋租赁给李敏使用，年租金14万元。另，原告于2012年2月1日交付了该租赁房屋2011年l2月20日至2012年1月19日的电费265元。
原审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。本案原、被告签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，为合法有效合同。当事人应按约定全面履行自己的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。原告依约交付给被告房屋，已全面履行了自己的义务；合同约定租赁期三年，被告交付了第一年房租，在合同履行过程中，被告在未能与原告协商解除合同的情况下，擅自腾空租赁房屋内物品并拆除玻璃门、橱窗及装修物，未交付原告第二年房租，己构成违约，应承担违约责任。因被告搬离租赁房屋后，原告己将房屋又租赁给他人，原、被告双方己实际不再继续履行合同，但被告应承担赔偿原告损失的违约责任。原告要求被告赔偿6个月的租金损失，因原告于2012年6月1日将房屋租赁他人，从2011年12月8日至2012年5月31日期间的租金损失77150.68元(160000元÷365天×176天)被告应予赔偿；原、被告合同约定租赁期间的电费由被告承担，故原告要求被告支付垫付的电费265元的请求应予支持；原告的证据不能证明交付被告租赁房屋时是否有玻璃门、橱窗，故原告要求被告赔偿玻璃门及橱窗损失3800元的请求，不应支持。经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百二十六条之规定，判决：一、被告李静赔偿原告刘青峰、刘玉峰租金损失77150.68元，于判决生效后十日内履行。二、被告李静返还原告垫付的电费265元于判决生效后十日内履行。三、驳回原告的其它诉讼请求。被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1730元，由原告负担100元，由被告负担1630元。
宣判后，李静不服，向本院提起上诉，称：一、一审法院判决认定“因原告于2012年6月1日将房屋租赁他人，从2012年12月8日至2013年5月31日期间的租金损失77150.68元，被告应予赔偿”缺乏事实和法律依据，双方虽然签订了三年的租赁合同，但实际双方仅履行了一年，上诉人交清了第一年16万的房租。上诉人因被上诉人不及时清除租赁房屋的污水下流问题，导致生意下滑，便于第一年租期前三个月，通过被上诉人的父母协商房租降价的问题。而事实上，被上诉人2012年6月1日与李敏签订的租赁协议年租金是14万元，上诉人要求予以降价要求合理。双方租赁合同的终止或者解除的时间应认定为2012年的1月7日。根据本案所诉争的租赁合同，双方并没有对任何一方提前终止合同包括租金的延迟交付等承担违约责任的约定。被上诉人自2012年1月7日知道上诉人搬走后就开始打广告对外招租，直至2012年6月1日，这期间是176天但不是上诉人可左右的。本案因被上诉人两次变更诉讼请求，使得事实非常清楚。二、一审法院适用法律明显错误，上诉人实际租用了被上诉人房屋一年另一个月的时间(即201O年12月8至2012年1月7日)，己交付一年的租金16万元，剩余一个月的租金及电费计13598元没有交纳，上诉人愿意支付，被上诉人的其它诉讼请求，均无事实和法律依据。请求二审法院撤销原判，依法改判或裁定发回重审。
被上诉人刘青峰、刘玉峰答辩称：一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，判决公正，应予维持。一审认定合同、租期、上诉人搬走时间是清楚的，上诉人单方面终止合同未经双方协商，也不存在不可抗力。被上诉人房屋闲置的损失是存在的，上诉人应赔偿。双方合同中并未约定污水处理问题，该问题应由承租人负担。因为房屋本身不产生污水，生意下滑不能成为终止合同的理由，综上，应维持一审判决。
本院二审经审理查明：2010年12月6日，刘青峰、刘玉峰将位于蒙城县解放街综合楼底层1-4号门面房四间租给李静作专卖店使用，约定租期三年，年租金160000万元，租赁到期后，如李静不用，应在到期前三个月通知。在2012年1月7日，李静搬离该处并将钥匙交付刘青峰、刘玉峰的父母刘伟夫妇。
本院认为：综合上诉人的上诉请求和被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点为原审认定上诉人赔偿被上诉人6个月租金损失有无依据？
李静上诉称房屋租金价格的确定、收取均是刘伟夫妇代为行使，故在第一年租期满三个月前即与刘伟夫妇协商，刘伟夫妇构成表见代理。本院认为，李静与刘青峰、刘玉峰是房屋租赁合同的双方当事人，即李静明知涉案房屋的所有权人是刘青峰、刘玉峰，而不是刘伟夫妇。即使刘伟夫妇代为收取房屋租金，但该行为不能理所当然认定是种表见代理行为。李静上诉称在一年租金期满后三个月前与刘伟夫妇即有“如不降低租金便解除合同”的协商，该主张主要通过证人证言实现，但在本案（2012）蒙民一初字第854号庭审时，李静申请的证人中葛穆影、赵某称，在2011年9月18日下午三四点钟，李静与刘伟在协商房屋，让其告诉儿子该专卖店只准备干到满一年就不干了，姜皓作证称其在2011年9月18日下午三、四点钟到该专卖店买衣服时，听到李静与估计是房东的一个男人在通手机。证人证言明显矛盾，而且即便依照葛穆影、赵曦在（2012）蒙民一初字第854号和（2012）蒙民一重初字第00854号庭审时的证言，李静也只是委托刘伟传递消息，并无将对方视为委托代理人的意思表示，这与其上诉状中所称的表见代理也是矛盾的。与此同时，刘伟否认李静曾与其协商过，因此，李静并无已通知刘青峰、刘玉峰解除合同的证据。
李静上诉称，双方在合同中没有约定应承担的违约责任，因此原审判决违约责任是不当的。因李静在诉讼中认可合同解除的时间为2012年1月7日，故李静应当承担2011年12月8日到2012年1月7日的房租13333元（160000元/12）和电费支出265元。
双方签订的房屋租赁合同中对解除合同的期限和条件未有约定，故李静单方面解除合同没有依据，构成违约。在双方没有约定违约责任的情形下，李静应依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见的因违反合同可能造成的损失”之规定，承担违约赔偿责任。双方在租赁合同中约定“租赁到期后……如乙方不用，应在到期前三个月通知甲方”，故李静在不使用房屋前，有义务在三个月前应通知刘青峰、刘玉峰。李静未尽通知义务，应当承担其因此造成的损失的赔偿责任。原审法院将从2012年1月7日至2012年5月31日期间的租金作为租金损失，并不具有合理性。刘青峰、刘玉峰认可在2012年1月7日即知道李静不再承租房屋，刘青峰、刘玉峰应采取措施防止损失扩大，而不应当任由出租房屋闲置。本院认定自2012年1月7日以后的一个月为出租人房屋闲置的租金损失，对于扩大的损失应当按照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定，由刘青峰、刘玉峰自行承担。即李静应赔偿刘青峰、刘玉峰月租损失13333元（160000元/12）。原审判决四个月的房租损失不妥，本院应予纠正，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持安徽省蒙城县人民法院(2012)蒙民一重初字第00854号民事判决第二、三项；
二、撤销安徽省蒙城县人民法院(2012)蒙民一重初字第00854号民事判决第一项；
三、李静于本判决生效后十日内给付刘青峰、刘玉峰房屋租金13333元；
四、李静于本判决生效后十日内给付刘青峰、刘玉峰租金损失13333元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1730元，由刘青峰、刘玉峰负担1030元，李静负担700元，二审案件受理费1389元，由刘青峰、刘玉峰负担700元，李静负担689元。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 亮
代理审判员 陈 芹
代理审判员 许 林
二〇一三年九月二十三日
书 记 员 赵昱昱