广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终7695号上诉人（原审原告）：陈辉志.委托诉讼代理人：李涛，广东润正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市禅城区盈康资产经营有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：钟东，董事长、总经理。委托诉讼代理人黄亨平，广东国龙律师事务所律师。委托诉讼代理人徐东剑，广东国龙律师事务所律师。原审第三人：胡卫强.上诉人陈辉志因与被上诉人佛山市禅城区盈康资产经营有限公司（以下简称盈康公司）、原审第三人胡卫强房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2017）粤0604民初1014号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈辉志上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判盈康公司立即退还保证金27000元给陈辉志；2.撤销一审判决第二项，改判陈辉志无需向盈康公司支付2016年2月租金并应返还2月份缴纳的租金9000元给陈辉志；3.盈康公司承担本案诉讼费用。事实和理由：（一）一审法院认定事实不清。1.一审法院对陈辉志的租赁物使用用途认定不清。陈辉志租赁盈康公司的物业从事卫浴和化工产品的经营，由于2016年1月21日开始地铁封闭施工，导致陈辉志卸货车辆及客户购买货物的车辆根本无法到达租赁商铺，陈辉志根本无法经营。陈辉志因不能正常经营在2016年2月23日、2016年3月15日多次向盈康公司提出终止合同的要求。2.因无法经营使用租赁物，在2016年5月陈辉志已将除第三人分租的租赁物外的其余租赁物都退出并交付给盈康公司。（二）一审法院适用法律错误。1.盈康公司作为出租人在租赁期内有责任保证租赁房屋处于适格的使用状态。地铁施工导致租赁物无法正常使用，造成承租人的经济损失，虽不属于盈康公司过错，也应当由盈康公司承担风险，陈辉志无需向盈康公司支付租金及占用费。盈康公司作为出租人负有交付租赁物并使租赁物适于使用、收益的义务，租赁合同主要目的是要让承租人使用、收益租赁物。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”，如不能适于合同约定的使用、收益目的，则陈辉志的目的无法实现，出租人不仅负有消极的不得妨碍承租人使用、收益的义务，还负有租赁存续期间使租赁物保持适于承租人使用、收益状态的义务。所谓保持适于使用、收益的状态是指在租赁关系存续期间，如发生第三人对租赁物进行侵害或就租赁物主张权利等情形，致使承租人无法使用、收益租赁物的，出租人均应负责除去侵害，以恢复承租人的使用、收益权。因此地铁施工造成陈辉志无法正常经营的风险应当由盈康公司承担。一审法院将陈辉志无法经营的损失责任判令由陈辉志承担，适用法律错误。2.《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，盈康公司在租赁期间不能保持租赁物符合约定用途，给陈辉志造成损失，应当承担赔偿责任。（三）不能继续履行合同并非陈辉志的过错造成，一审法院判令陈辉志承担保证金9000元归盈康公司所有的违约责任没有法律依据，显失公平。（四）租赁物从2016年1月21日开始不能正常使用，盈康公司有责任除去侵害，故盈康公司应返还2016年2月份租金9000元予陈辉志。盈康公司辩称，一审判决认定事实清晰，适用法律正确，请求维持。胡卫强未发表答辩意见。陈辉志向一审法院起诉请求：1.盈康公司终止合同并退还押金27000元给陈辉志；2.2016年1月25日开始地铁围蔽期间陈辉志无需支付盈康公司租金；3.盈康公司退回2016年2月份已预收的租金9000元给陈辉志；4.本案诉讼费由盈康公司承担。一审法院认定事实：坐落于原佛山市石湾镇##号的房屋权利人均为原佛山市石湾区盈康资产经营有限公司。2004年8月12日，原佛山市石湾区盈康资产经营有限公司变更为盈康公司。2014年，盈康公司（甲方、出租方）与陈辉志、胡卫强（乙方、承租方）签订《租赁合同》，主要约定：“……第一条租赁标的物的名称、位置、面积与用途1、甲方商铺及办公室位于佛山市禅城区××号101-201，面积共467.34平方米……第二条租赁期限租赁期共3年，甲方从2014年7月1日起将租赁物交付乙方使用，至2017年6月30日收回。第三条租金计算及租金交纳期限1、租赁费每月为￥9000元（大写：玖仟元），其中物业租金为5400元，管理费为3600元……2、租金和管理费按租用日期起计，每月结算一次。首月租金和管理费从合同签订日起交付，其后每月租金和管理费在当月10号前交纳。乙方每逾期一日，按拖欠金额的千分之五加收滞纳金。第四条……为保证合同的履行，乙方应于合同签订之日交付履约保证金￥27000元……第七条违约责任1、乙方如有下列行为之一，则视为乙方违约，甲方有权即时终止本租赁合同，并处没收乙方履约保证金，同时收回租赁物。若造成甲方经济损失的，则乙方还须按甲方实际损失数额承担赔偿责任：（1）、乙方逾期十天未按本合同规定缴交租金的……”2016年5月，陈辉志、胡卫强搬空部分上述租赁物，也曾向盈康公司提出解除合同。另查明一，2017年2月22日，一审法院进行现场勘查。在现场勘查笔录中，陈辉志、盈康公司均确认：围蔽从2016年1月21日开始。围蔽的板设立在商铺门前的台阶下。盈康公司则确认双方在商铺被围蔽后第一次协商在2016年2月，陈辉志要求免租，盈康公司不同意，要求陈辉志重新考虑。第二次是2016年3月，陈辉志口头要求减免租金或解除合同，双方不同意解除合同，都倾向于减租，由于陈辉志未交清租金，之后不了了知。另查明二，在（2017）粤0604民初2552号案（以下简称2552号案）中，盈康公司起诉陈辉志，一审法院判决：一、确认盈康公司与陈辉志、胡卫强于2014年签订的关于租赁佛山市禅城区××号101-201的《租赁合同》（租赁期从2014年7月1日起至2017年6月30日）已于2017年3月20日解除，上述《租赁合同》项下保证金9000元归盈康公司所有；二、陈辉志、胡卫强向盈康公司返还位于佛山市禅城区##号的房屋；三、案外人李商、佛山市顺安达旅行社有限公司向盈康公司返还位于佛山市禅城区##号的房屋（均位于上述房屋朝向禅城区镇中二路的房屋右侧部分，其中101的房屋返还面积为73㎡，201的房屋返还面积为70㎡）；四、陈辉志、胡卫强向盈康公司支付拖欠的2016年3月至2016年12月的租金90000元及利息（利息以每月9000元为本金，自上述对应当月11日起按中国人民银行同期同类贷款利率分段累计至本判决确定的给付之日止）；五、陈辉志、胡卫强向盈康公司支付2017年1月至2017年3月的租金及占有使用费27000元，自2017年4月1日起至陈辉志、胡卫强及案外人李商、佛山市顺安达旅行社有限公司实际返还上述第二项、第三项判决确定的物业之日止的占有使用费由陈辉志、胡卫强按每月9000元/月的标准向盈康公司计付；6、驳回盈康公司的其他诉讼请求。一审法院认为，本案系因租赁合同引起的纠纷。陈辉志、胡卫强与盈康公司之间存在租赁合同关系，系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于陈辉志诉请终止即解除涉案合同。根据法律规定，解除合同包括法定解除和约定解除。陈辉志以相关市政工程围蔽导致其无法经营及其已搬离涉案租赁物主张解除合同。一审法院分析如下：第一，关于市政工程所采取的围蔽措施，属于市场经营主体在经营活动中所面临的正常的商业风险，而非不可抗力；第二，相关市政工程采取的围蔽措施并非盈康公司的过错或违约行为所造成，盈康公司并无法定或约定的义务保证租赁物周围的经营环境维持不变；第三，从法院现场勘查来看，相关市政工程采取围蔽措施后，并未影响涉案租赁物的人员进出；第四，陈辉志并无证据证明其与盈康公司办理了相关租赁物的交接手续，且陈辉志只是部分搬空租赁物并未整体搬空。因此，陈辉志以上述理由主张解除合同缺乏依据，一审法院不予采纳。另外，由于盈康公司已在2552号案中主张解除合同，一审法院亦予以支持，故在本案中对于陈辉志诉请终止涉案合同不再作处理。关于陈辉志诉请退还押金即保证金27000元，一审法院已在2552号案中判决其中9000元保证金归盈康公司所有，则盈康公司应返还剩余的18000元保证金。陈辉志请求超出部分缺乏依据，一审法院不予支持。由于本案中胡卫强未对保证金提出请求，故上述18000元保证金由陈辉志先予以收取，胡卫强对于其中认为应归属于其的部分可另行向陈辉志主张。关于陈辉志诉请从2016年1月25日开始地铁围蔽期间陈辉志无需支付盈康公司租金及盈康公司退回2016年2月份已预收的租金9000元，陈辉志所持理由与解除合同的理由一致，如同前文论述，陈辉志上述理由并不成立，陈辉志亦未能提供其他法律或合同依据，故对陈辉志上述诉请，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百五十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、盈康公司于判决发生法律效力之日起十日内，向陈辉志返还押金18000元；二、驳回陈辉志的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费238元，由盈康公司负担125元，由陈辉志负担158元。本院二审期间，陈辉志向本院提交以下证据：1.竞租成交确认书一份，拟证明冯某是盈康公司员工，涉案物业是冯某作为盈康公司的经办人；2.回执一份，拟证明陈辉志不能按合同目的使用租赁物而向有关部门反映情况。盈康公司、胡卫强均未向本院提交新的证据。本院组织了各方当事人进行证据交换和质证，盈康公司发表了质证意见，胡卫强未发表质证意见。对上述证据，本院认定如下：陈辉志提交的证据1，盈康公司对真实性无异议，本院予以采信；陈辉志提交的证据2与本案缺乏关联性，本院不予采信。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明，2017年2月22日，一审法院进行现场勘查，在现场勘查笔录中，各方当事人均确认：围蔽从2016年1月21日开始，围蔽的板设立在商铺门前的台阶下；围蔽后，涉案商铺不能通车，不能停车，停车只能前往禅城区中心医院。陈辉志确认其使用涉案商铺销售化工原料和卫浴产品。盈康公司确认围蔽对涉案商铺使用确有影响，但不至于无法办公。2016年7月14日，陈辉志出具《情况说明》，内容为“2016年5月左右陈辉志与盈康公司工作人员到场查看并核实情况，证明约有330平方米左右物业停止经营并搬空，余下物业约137平方米由顺安达公司使用”。再查明，李商起诉陈辉志、何惠群、原审第三人盈康公司房屋租赁合同纠纷两案，禅城区人民法院作出（2017）粤0604民初5696号、5697号民事判决，李商不服上述判决，向本院提起上诉，二审案号为（2017）粤06民终7111号、7112号。盈康公司在二审中述称“2015年9月，盈康公司对租赁物做例行的安全检查，发现租赁物挂了牌（顺安达），当时盈康公司没有细究顺安达是谁的公司。2016年1月，地铁施工对道路围蔽，陈辉志反映对经营有影响，盈康公司有安排员工到现场去了解情况。2016年3月，陈辉志到公司协商合同的事宜，提及到如不减免租金就要解除合同，当时盈康公司才得知顺安达公司不是陈辉志名下的公司，但盈康公司当时无法回应是否能够减租和解除合同的事宜。2016年7月，陈辉志和李商一起到盈康公司协商合同的解除，提出由李商承租，盈康公司才知道转租的事情，由于盈康公司对于陈辉志提出由李商承租其全部物业的要求需要走评估等流程，当时盈康公司没有答复陈辉志及李商的请求，也没有就转租问题讨论。2017年2月7日，盈康公司对陈辉志提起诉讼要求解除合同、返还租赁物。盈康公司重点在与陈辉志谈解除合同，没有深究到陈辉志转租的事情”。又查明，陈辉志于2016年7月将涉案商铺钥匙放在顺安达旅行社处并告知盈康公司。盈康公司确认其于2017年5月接收了商铺钥匙。还查明，陈辉志不服（2017）粤0604民初2552号民事判决，向本院提起上诉，本院作出（2017）粤06民终7698号民事判决，内容为：确认陈辉志、胡卫强与盈康公司于2014年签订的关于租赁佛山市禅城区××号101-201的《租赁合同》（租赁期从2014年7月1日起至2017年6月30日）已于2016年7月解除，上述《租赁合同》项下保证金27000元归盈康公司所有；陈辉志、胡卫强于判决发生法律效力之日起十日内，向盈康公司支付拖欠的2016年3月至2016年7月的租金45000元及利息（利息以每月9000元为本金，自上述对应当月11日起按中国人民银行同期同类贷款利率分段累计至判决确定的给付之日止）；等等。本院认为：针对陈辉志的上诉主张、盈康公司的答辩意见，归纳本案二审争议焦点有两个，第一是盈康公司应否向陈辉志退还2016年2月份租金9000元；第二是盈康公司应否向陈辉志退还履约保证金27000元。关于第一个争议焦点。陈辉志上诉主张因围蔽施工导致涉案商铺无法经营使用，其无需支付2016年1月之后的租金予盈康公司，故盈康公司应向其退还2016年2月份租金9000元。双方签订的《租赁合同》于2016年3月解除。盈康公司辩称围蔽对涉案商铺使用确有影响，但不至于无法办公，陈辉志从2016年3月份开始拖欠租金，盈康公司于2017年2月7日对陈辉志提起诉讼要求解除合同、返还租赁物，故双方签订的《租赁合同》于2017年3月20日解除。经审查，各方当事人均确认围蔽从2016年1月21日开始，围蔽的板设立在商铺门前的台阶下；围蔽后，涉案商铺不能通车，不能停车。因陈辉志使用涉案商铺销售化工原料和卫浴产品，围蔽对涉案商铺使用有重大影响，对陈辉志的经营行为亦有重大影响，双方之间的租赁合同签订于2014年7月，租赁三年，在合同履行至一年半之后发生围蔽，属于双方当事人在订立合同时无法预见、非不可抗力造成的重大变化，继续履行合同对陈辉志而言基本上不能实现合同目的。且双方之间虽未在2016年2月、3月协商一致减免租金或者解除租赁合同，但是双方在2016年5月均确认陈辉志对330平方米左右物业停止经营并搬空、余下物业约137平方米由顺安达公司使用，在2016年7月均确认陈辉志和李商一起到盈康公司协商陈辉志解除租赁合同并提出由李商承租陈辉志的全部物业，结合陈辉志于2016年7月将涉案商铺钥匙放在顺安达旅行社处并告知盈康公司的事实，表明陈辉志已经于2016年7月搬离租赁物并将租赁物钥匙交还给盈康公司。综上，本院确认陈辉志、胡卫强与盈康公司于2014年签订的关于租赁佛山市禅城区××号101-201的《租赁合同》（租赁期从2014年7月1日起至2017年6月30日）于2016年7月解除。陈辉志上诉主张盈康公司退还2016年2月份租金9000元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决对此处理正确，应予维持。关于第二个争议焦点。陈辉志上诉主张盈康公司退还保证金27000元。因陈辉志、胡卫强与盈康公司签订的《租赁合同》约定“陈辉志、胡卫强逾期十天未按本合同规定缴交租金的，盈康公司有权没收履约保证金，若造成经济损失的，则陈辉志、胡卫强还须按实际损失数额承担赔偿责任”，本案中，陈辉志与盈康公司协商解除合同过程中，陈辉志、胡卫强从2016年3月开始拖欠租金，虽然双方之间的租赁合同已经于2016年7月解除，但陈辉志、胡卫强的欠租行为必然造成盈康公司的经济损失，考虑到合同的履行情况、违约情节等因素，盈康公司有权依约没收陈辉志、胡卫强的履约保证金27000元。一审判决酌定盈康公司没收保证金9000元，退回保证金18000元予陈辉志，处理不当，本院予以纠正。陈辉志上诉主张盈康公司退还保证金27000元，理由不成立，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实不清，本院查清事实后予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项的规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市禅城区人民法院（2017）粤0604民初1014号民事判决；二、驳回上诉人陈辉志的诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费238元，由上诉人陈辉志负担；二审案件受理费476元，由上诉人陈辉志负担。本判决为终审判决。审判长  刘建红审判员  张雪洁审判员  邱程辉二〇一七年十一月十七日书记员  梁启星