山东省德州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁14民终487号
上诉人（原审原告）：邹秀娥，女，1967年2月5日出生，汉族，现住德州市德城区。
上诉人（原审原告）：黄金木，男，1963年3月20日出生，汉族，现住德州市德城区。
被上诉人（原审被告）：德州德壹置业有限公司，住所地德州市德城区德州国际商贸城三楼。
法定代表人：项新波，总经理。
委托诉讼代理人：曹淑萍，山东德衡（德州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：德州利丰市场经营管理有限公司，住所地德州市德城区迎宾大街518号德壹商务公寓2-503室。
法定代表人：李开文，经理。
委托诉讼代理人：孟祥申，德州开发正剑法律服务所法律工作者。
上诉人邹秀娥、黄金木因与被上诉人德州德壹置业有限公司（以下简称德壹公司）、德州利丰市场经营管理有限公司（以下简称利丰公司）排除妨害纠纷一案，不服山东省德州市德城区人民法院(2017)鲁1402民初3269号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
邹秀娥、黄金木上诉请求：1.撤销山东省德州市德城区人民法院(2017)鲁1402民初3269号民事判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2.一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，上诉人认可与德州鼎盛国际商贸城有限公司（以下简称鼎盛公司）签订的《经营管理协议》，同意商场统一规划、统一管理、统一营销，但是上诉人并不认可将经营权、使用权让渡给德壹公司。上诉人购买商铺时已经按照被上诉人德壹公司的要求与鼎盛公司签订了《经营管理协议》，此协议并未约定需要将商铺经营权转让给物业公司。但是被上诉人利丰公司强迫上诉人与其签订《国际商贸城商铺经营管理委托合同》，明确是想夺走上诉人的经营权。《国际商贸城商铺经营管理委托合同》比《经营管理协议》加重了上诉人的义务，并且未征得上诉人的认可、同意，上诉人当然有理由不签，自己所购买的房屋，目的就是自己用于经营、使用，现在被上诉人要求上诉人交出自己的房屋，再反租，明显是想从中赚取租赁费差价，直接侵害了上诉人的合法权益。二、一审中，被上诉人侵害上诉人对所购房屋的所有权事实清楚，证据确凿，一审以证据不足驳回诉讼请求，属于适用法律错误。一审中，上诉人向法院提交了7组证据，分别是：1.商品房买卖合同、房产证复印件；2.营业执照复印件；3.被上诉人张贴的《公告》；4.涉案商铺照片；5.山东电视台采访被上诉人断电阻碍商铺经营节目光盘；6.协议书及转账凭证；7.上诉人与鼎盛公司签订的《经营管理协议》。其中证据1、2、3、4、5、7的真实性一审法院予以确认，通过一审法院确认的证据完全可以证明，上诉人已经与鼎盛公司订立了《经营管理协议》，并且服从管理，但是协议中没有任何约定上诉人不可以自己经营自己的商铺，也没有约定上诉人必须将商铺的经营权、使用权让渡给德壹公司。但是新进场的利丰公司未经过上诉人同意，阻碍上诉人经营商铺，不给供电，不予提供任何物业服务，强迫业主签订委托合同，侵权事实清楚，证据确凿。上诉人购买的1107、1109号商铺是独立终身产权商铺，有独立门牌号，有单独计算的电表，有自主经营权利，上诉人（即主业）购买的德州国际商贸城内商铺有自主经营权、使用权。三、双方签订的购房合同附件四根本没有第四条。2011年11月22日上诉人与鼎盛公司签订《经营管理协议》属安全管理保障协议，长期有效，利丰公司没有任何理由不对业主提供物业服务。购买商品房时，买受人在签订《商品房买卖合同》后，在2011年11月份市场交工开业，进场营业前，已签订完《经营管理协议》，买受人已服从出卖人设立的物业公司与管理机构统一经营管理，否则，后面的约束条款自动失效，无任何法律效力。利丰公司是德壹公司认可的经营管理者，对市场有经营管理权，没有任何商铺经营权、使用权。上诉人认为，利丰物业公司接任涉案市场管理者，不给供电、不予提供任何物业服务毫无道理，是违法、违规的行为。供电公司对商城整体供电，没有到各商铺，商铺供电由二被上诉方掌控，就利用供电强迫上诉人签订委托合同。关于商铺占有，上诉人的商铺招牌从2015年就被二被上诉人占有使用，不签订委托合同就不给商铺供电，不给供电也不让上诉人开门，以上这一切是被上诉人强迫上诉人签订委托合同所造成。四、上诉人邹秀娥、黄金木是德州国际商贸城1107号、1109号业主及合法经营商户。邹秀娥与季某签订三年雇佣协议，每年付给季某65000元保底工资用于家中费用开支。已付给季某一年零9个月，共计113750元，商铺使用金按银行贷款利息计算，每年共计21000元，每月为1750元，从2015年5月份到2018年2月份已经35个月，商铺使用金计损失61250元。以上这两项已造成经济损失合计175000元。依据《中华人民共和国物权法》第三十五条规定，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者取消妨害。第三十七条规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。《中华人民共和国侵权责任法》第十五条规定，承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）赔偿损失；（七）赔礼道歉；（八）消除影响、恢复名誉。以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。被上诉人德壹公司、利丰公司侵害了上诉人邹秀娥、黄金木对所购商铺的所有权。所有权是物权中最重要也是最完全的一种权利，具有绝对性、排他性、永续性三个特性，具体内容包括占有、使用、收益、处置等四项权利。德壹公司、利丰公司不给供电、不提供物业服务，阻碍上诉人的经营，已经使上诉人丧失了对自己所有的店铺的使用、收益的权利，并且上诉人并未同意将店铺交于利丰公司，被上诉人利丰公司强行上诉人必须签订委托合同，侵害了上诉人处分的权利。综上，一审认定事实错误，法律适用错误，请二审法院依法撤销（2017）鲁1402民初3269号民事判决，改判支持上诉人一审的诉讼请求。
德壹公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，上诉人的上诉请求不能成立，应依法驳回。上诉人所谓的“被上诉人要求上诉人交出自己的房屋，将上诉人的房屋租赁给他人使用，并且被上诉人要求上诉人再租赁他人的房屋经营”是错误的，委托合同并不限制上诉人自己经营，上诉人和被上诉人签订委托合同后，依然可以在自己的商铺里经营。
利丰公司的答辩意见同德壹公司。
邹秀娥、黄金木向一审法院起诉请求：1.德壹公司、利丰公司立即停止侵权行为，德壹公司、利丰公司将国际商贸城一单元1层107、109，经营权交付邹秀娥、黄金木使用，并赔偿损失169350元；2.本案诉讼费由德壹公司、利丰公司承担。后变更诉讼请求第一项为：德壹公司、利丰公司立即停止侵权行为，将国际商贸城1单元1层107号、109号房屋供水、供电交付邹秀娥、黄金木使用并赔偿损失169350元。
一审法院认定事实：2011年10月25日，邹秀娥、黄金木与德壹公司签订两份德州市商品房买卖合同，购得由德壹公司开发建设的德州市德城区迎宾路德州国际商贸城1层107、109号商业用房两套，并取得涉案商业用房的房屋所有权。在邹秀娥、黄金木与德壹公司签订的两份《德州市商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第四条均约定：为了维护买受人更多的利益，买受人在签订《商品房买卖合同》后、进场经营前，必须于出卖方签订《经营管理协议》。买受人必须服从出卖人或者出卖人设立的物业公司或商场管理机构统一经营管理。否则，买受人自愿同意将所购商铺无偿交给出卖人安排经营、使用，直至买受人同意服从出卖人经营管理。2011年11月22日，邹秀娥与鼎盛公司签订《经营管理协议》一份，双方对营业期间的考勤管理、本市场经营秩序、经营行为规范管理、商品规范管理等进行了约定，双方未约定经营管理期限。
庭审中，德壹公司陈述称，2013年鼎盛公司因市场冷淡，无法经营，公司倒闭。2014年4月份，德壹公司同意并认可由利丰公司负责经营管理国际商贸城业务。邹秀娥、黄金木提交2015年3月14日利丰公司《公告》，为维护国际商贸城的经营秩序，商场统一规划、统一管理、统一营销，严禁任何人包括业主私自出租、转让等行为，所有经营商户必须从市场经营管理公司处租赁商铺。否则，商场将不予供电以及提供任何物业服务，由此造成的一切损失及后果，由当事人承担，与公司无关。德壹公司与利丰公司质证认为，该公告针对的是市场内没有按照商场统一规划、统一管理的业主，不特别针对邹秀娥、黄金木。2015年7月29日，邹秀娥以涉案房屋所在地为经营场所，注册德州市德城区秀娥服装辅料批发部分店。另查明，鼎盛公司已注销。
一审法院认为，邹秀娥、黄金木与德壹公司签订的《商品房买卖合同》真实、合法、有效，一审法院予以确认。双方均应按照合同的约定享有权利，并履行各自的义务。本案中，邹秀娥、黄金木在向德壹公司支付了购房款后，取得位于德州市德城区迎宾路德州国际商贸城1层107、109号商业用房的房屋所有权。邹秀娥、黄金木购得的涉案商业用房位于德州国际商贸城内，德壹公司所出售的商铺是产权式商铺，这一点通过双方签订的购房合同附件四第四条就可以体现出来。虽然邹秀娥、黄金木所购商铺因办理产权证原因，德壹公司对商铺进行了物理空间上的区隔，但其经营权仍然是受到限制的。在德壹公司委托的原来的市场管理公司鼎盛公司因经营不善撤出后，利丰公司又接受德壹公司的委托，对国际商贸城进行统一管理。根据上述合同约定，邹秀娥、黄金木取得了涉案房屋的所有权，但使用权受邹秀娥、黄金木与德壹公司签订的《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第四条的限制，邹秀娥、黄金木应将经营权、使用权让渡给德壹公司或德壹公司认可的物业公司、商场管理机构统一经营管理。鉴于涉案商业用房位置的特殊性，邹秀娥、黄金木虽于2011年11月22日与鼎盛城有限公司签订过《经营管理协议》，因双方未约定经营管理期限，且公司已注销，鼎盛公司现已不再从事涉案市场的经营管理工作，现涉案市场的经营管理权交由德壹公司认可的利丰公司负责。在利丰公司接受委托进行统一经营管理前，向广大业主发出公告，要求广大业主和利丰公司签订委托经营合同。国际商贸城近两千家商户，有一千九百家和利丰公司签订了委托经营合同并全部在正常经营，只有不足一百户业主拒绝和利丰公司签订委托经营合同。根据邹秀娥、黄金木与德壹公司的约定，利丰公司对享有经营权、使用权的房屋进行经营管理并无不当。至于邹秀娥、黄金木所诉的供电情况，供用电是一种商业合同行为，邹秀娥、黄金木没有按照附件四的约定和大多数业主的整体共同意志与利丰公司签订相关的协议，没有办理相应的供用电手续，利丰公司无法为其提供供用电服务。综上所述，邹秀娥、黄金木无证据证明德壹公司、利丰公司实施了实际占有、使用、收回其商铺的侵权行为，涉案商铺在本次纠纷过程中一直由邹秀娥、黄金木实际占有，基于上述的事实和理由，德壹公司、利丰公司并不存在对邹秀娥、黄金木的侵权行为，邹秀娥、黄金木诉请德壹公司、利丰公司停止侵权行为、赔偿营业经济损失，证据不足，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回邹秀娥、黄金木对德壹公司、利丰公司的诉讼请求。
本院二审期间，上诉人邹秀娥、黄金木提供了证人季某的证人证言，证明因二被上诉人的行为造成损失情况；被上诉人利丰公司提交了供电合同，证明与供电部门订立供电合同的情况，本院组织当事人进行了证据交换和质证。因季某与上诉人邹秀娥系亲属关系，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第二项规定，该证人证言不得作为单独认定案件事实的依据；本院对供电合同的真实性予以确认。本院二审查明：
一、2015年3月14日公告前供电及供水情况
邹秀娥、黄金木与德壹公司订立的《商品房买卖合同》第十四条第1项约定，水、电自交付之日起正常使用。邹秀娥、黄金木在庭审中认可，所购商铺在德壹公司交付使用后至2015年3月14日利丰公司发出公告之前供电正常。整个国际商贸城为集中供水，并非供水到户。
二、德州国际商贸城经营管理协议主要内容
邹秀娥、黄金木与鼎盛公司订立的《德州国际商贸城经营管理协议》（以下简称经营管理协议）大多为营业期间的考勤管理、市场经营秩序、经营行为规范管理、商品管理规范、安全管理、清洁卫生管理等管理性约定，该协议第十一条第2项约定，乙方（邹秀娥）必须按时缴纳各项税费、租金、电费等费用，如在甲方（利丰公司）通知所限时间内未及时缴纳，则按违约处理。
三、关于本案商铺经营模式
利丰公司称，并非限制商铺产权所有人自主经营，因德州国际商贸城已经有98%的业主与利丰公司订立了相关协议，服从了利丰公司统一管理、统一出租、统一业态的经营管理模式，为维护德州国际商贸城绝大多数商户的利益、保障绝大多数业主的收益，在商铺产权所有人自主经营的情况下，仍需订立经营管理协议、经营管理委托合同（以下简称委托合同）以及商铺租赁协议。具体为：产权人与利丰公司订立委托合同，利丰公司与实际经营人订立租赁协议及经营管理协议，实际经营人可以是产权人，也可以是产权人之外的人，订立委托合同之后，订立经营管理协议，产权人自主经营的，需每月向利丰公司缴纳利丰公司根据市场情况确定租金的16%作为管理费、物业费。庭审中，邹秀娥、黄金木称同意服从利丰公司经营管理；利丰公司称，因邹秀娥、黄金木拒绝与公司订立委托合同，不服从利丰公司关于市场统一管理、统一出租、统一业态的经营管理模式，故利丰公司拒绝与之订立经营管理协议。
四、关于利丰公司供电情况
2018年4月10日庭审中，法庭要求利丰公司提交供电合同，利丰公司庭后提交了供电合同，并经邹秀娥、黄金木质证，利丰公司提交的供电合同显示，2016年11月29日，利丰公司与国网山东省电力集团公司德州供电公司订立《高压供电合同》，该合同约定，用电人用电地址位于：德州市德城区新湖街道三八路；行业分为：纺织、服装及日用品批发；用电分类：一般工商业；供电人按规定日期抄表，按期向用电人收取电费。
一审时，利丰公司提交了商铺租赁协议与委托合同，该两份合同均为制式合同。其中商铺租赁协议3.5约定，乙方商铺用电，由乙方自行支付，采取刷卡用电，电费根据公司规定统一的标准收取。5.1.1约定，甲方在可控制范围内向乙方供应水、电、通讯、电梯。保证乙方有一个正常的经营场所。利丰公司主张，在与产权人订立委托合同、与实际经营人订立租赁合同及经营管理协议后，向实际经营人发放国际商贸城商户进场流程表，其中包含发放电卡，因邹秀娥、黄金木拒绝与利丰公司订立委托合同，故利丰公司亦未与其订立经营管理协议及租赁合同，遂拒绝向邹秀娥、黄金木正常供电。
五、关于邹秀娥、黄金木主张的损失
邹秀娥、黄金木在一审时提交了与季某签订的《雇佣合同合作协议书》，约定将案涉房产与季某、邹培玉合作经营，自2015年5月9日至2018年5月9日，合同期限三年；邹秀娥保证给季某每年家中基本开支及费用不低于6.5万元；商铺使用金按银行贷款利率计算，一年2.1万元给于邹秀娥；每年剩余红利，按50%给于季某；文体用品与货源与商铺经营管理由季某负责；资本资金由邹秀娥负责。2016年9月19日，邹秀娥通过其尾号为3606的账户向季某尾号为3888的账户汇款5万元，2016年10月8日，邹秀娥通过其尾号为3606的账户向季某尾号为3888的账户汇款15000元，2016年10月31日，邹秀娥通过其尾号为3606的账户向季某尾号为3888的账户汇款32500元，2017年3月29日，邹秀娥通过其尾号为1056的账号向季某尾号为3888的账户汇款16250元，四笔款项共计113750元。
本院二审查明的其他事实与一审法院基本一致。
本院认为，本案的争议焦点为，一、本案案由如何确定；二、邹秀娥、黄金木能否要求德壹公司、利丰公司供水、供电；三、邹秀娥、黄金木所诉损失应否得到赔偿。
关于焦点一，本案案由如何确定。
邹秀娥、黄金木系案涉房产的所有权人，基于物权要求二被上诉人排除妨害是其诉讼请求，虽然二上诉人与德壹公司之间存在商品房买卖合同，但邹秀娥、黄金木未针对商品房买卖合同提出诉求，故本案案由应为排除妨害纠纷。
关于焦点二，邹秀娥、黄金木能否要求德壹公司、利丰公司供水、供电。
首先，案涉房屋所在的德州国际商贸城为集中供水，并非供水到户，邹秀娥、黄金木亦未提交证据证明不能使用集中供水，故对一审判决对该项诉讼请求处理正确，本院予以维持。
第二，德壹公司在向邹秀娥、黄金木交付案涉房屋时，可以正常用电，但在2015年3月14日利丰公司发出公告后，利丰公司未再同意邹秀娥、黄金木的供电请求，故德壹公司正当履行了商品房买卖合同，邹秀娥、黄金木在庭审中明确利丰公司不向其供电，又无证据证明德壹公司与利丰公司具有共同的意思表示，故一审判决对该部分处理正确，本院予以维持。
第三，从合同的订立来看，根据案涉商品房买卖合同附件四合同补充协议4约定，“为了维护买受人更多的利益，买受人在签订《商品房买卖合同》后，进场经营前，必须与出卖方签订经营管理协议。买受人必须服从出卖人或出卖人设立的物业公司或商场管理机构统一经营管理，否则，买受人自愿统一将所购商铺无偿交给出卖人安排经营、使用，直至买受人统一服从出卖人经营管理”，虽然邹秀娥、黄金木与鼎盛公司订立了经营管理协议，但鼎盛公司已注销，原经营管理协议自然终止，双方权利义务均不再履行，在此情况下，邹秀娥、黄金木未与开发商指定的商场管理机构再行订立合同；根据利丰公司提交的委托合同及商铺租赁协议，可以认定，利丰公司系在上述两协议中与房屋产权人及经营者就供电条款达成一致意见。故，虽然邹秀娥、黄金木作为案涉商铺的产权人，并已取得权属证明，本应具有完整的、全面的所有权，但由于商品房买卖合同附件四补充协议4的限制，而本案所涉之情形利丰公司又无强制缔约义务，在邹秀娥、黄金木未与利丰公司订立经营管理协议的情况下，作为平等民事主体的双方之间关于供电的条款未达成一致意见，利丰公司没有为其供电的合同基础。
第四，从权利负担及利益平衡来看，处理此类纠纷应当坚持保护业主个体权利与维护业主共同利益并重的原则，要避免因业主个体权利绝对化而损害共同利益，要在依法保护业主合法权益的基础上促进业主共同关系的和谐稳定。讼争商铺登记为邹秀娥、黄金木所有，邹秀娥、黄金木对该商铺依法享有相应的权利。但是，与一般所有权的行使只要不构成权利滥用即为正当、其他人无权干涉有所不同，本案德州国际商贸城被分割成不同的商铺，各商铺分别登记为不同的业主所有，98%的业主与利丰公司订立委托合同后，利丰公司打破各业主之间建筑物专有权的界限将商铺出租给商户，由利丰公司统一模式、统一管理、统一业态，在德州国际商贸城市场正常运行的基础上，该98%的业主收取出租利益。因此，除受到一般所有权行使的限制外，德州国际商贸城业主对其商铺所有权的行使还应受到业主之间基于共同关系而形成的共同利益和共同利益体的影响和制约。换言之，德州国际商贸城业主不仅要考虑其自身利益，还要顾及其他业主的利益以及德州国际商贸城整体物业功能的发挥。邹秀娥、黄金木的《商品房买卖合同》中虽然没有反租或委托管理公司统一租赁的约定，但约定了须服从管理公司的经营管理，对该商铺经营管理设有权利负担。考虑到商贸城整体上具有不可分性，2000户业主中的1900多户与利丰公司订立了经营管理协议、委托合同以及商铺租赁协议，接受利丰公司的统一管理，少部分业主未与利丰公司订立相关合同，为促进交易和市场发展，维护绝大多数业主的利益，维护德州国际商贸城市场内部正常的经营管理秩序，从根本上说也是维护邹秀娥、黄金木自身利益的需要，并非损害其合法权益。原判未支持邹秀娥、黄金木提出的利丰公司侵权的事实主张及相应诉讼请求，符合本案实际，也有利于最大化地发挥物之效能，并无不当，应予维持。
关于焦点三，邹秀娥、黄金木所诉损失应否得到赔偿。
根据邹秀娥、黄金木的主张及其提交的证据，邹秀娥向季某账号汇款系履行《雇佣合同合作协议书》合同义务，并非营业损失，加之本院对邹秀娥、黄金木要求德壹公司、利丰公司供水、供电的诉讼请求未予支持，故一审对邹秀娥、黄金木该项诉讼请求处理正确。
综上所述，经本院审判委员会讨论决定，邹秀娥、黄金木的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费745元，由上诉人邹秀娥、黄金木负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 玉 福
审判员 高 晓 敏
审判员 张小雪二〇一八年七月十六日
书记员 王 洁