北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）海民初字第20693号
原告北京洁特宝商贸有限公司，住所地北京市东城区隆都市馨园20号楼地下一层135-1号，注册号110101014494186.
法定代表人范美俊，总经理。
委托代理人罗峰，北京市华策律师事务所律师。
被告潘志伟，男，1992年2月18日出生，工作单位不详。
被告李明，男，1977年5月4日出生。
被告张振英，女，1946年5月5日出生.
委托代理人孙之明，北京市庆之律师事务所律师。
原告北京洁特宝商贸有限公司与被告潘志伟、李明、张振英确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告北京洁特宝商贸有限公司的委托代理人罗峰与被告李明、被告张振英的委托代理人孙之明到庭参加了诉讼，被告潘志伟经本院合法传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告北京洁特宝商贸有限公司诉称，2012年9月3日，我公司经人介绍，向潘志伟借款300万元，借期1个月，利息3%。后又向其追加借款400万元，利息也是3%。2012年9月3日，我公司以海淀区蓝靛厂住宅抵押给潘志伟。并在海淀区建委作了他项权登记。2012年9月3日，我公司根据潘志伟的要求，授权李明为代理人，约定在我公司不能履行还款义务时由李明负责拍卖抵押的房产。合同签订后，我公司一直按照约定履行还款义务。2013年3月10日，我公司为还借款决定将海淀区蓝靛厂住宅出售，并将买受人李永伟、张楠所交定金30万元交给李明，李明签署同意房屋买卖的意见。我公司出售价格为768万元，买受人分五次付482万元，余款待支建委核验后支付。2013年5月11日，我公司与买受人去建委核验时，得知李明已于2013年3月13日与张振英签订了《北京市存量房屋买卖合同》，将人公司抵押给潘志伟的房屋以低于市场价300多万的价格卖给张振英，并于3月22日办理了过户手续。本案中，借款合同签订后，我公司一直按照约定履行还款义务。李明未与我公司协商，超越代理权与张振英恶意串通，擅自将我公司抵押物低价出卖过户给张振英，严重侵犯了我公司的合法权益，故起诉请求判令潘志伟指派李明与张振英签订的《北京市存量房屋买卖协议》无效，本案的诉讼费由潘志伟、李明、张振英承担
被告潘志伟未提出答辩意见。
被告李明辩称，我不认可北京洁特宝商贸有限公司所述的《北京市存量房屋买卖协议》无效，北京洁特宝商贸有限公司的法人代表范美俊拿着公章去公证处做了一个公证书，这些都是北京洁特宝商贸有限公司法人代表知道的并且签字盖章的，公证书中有委托我买卖房屋，我有权定价。而且房屋出卖时，在2013年3月22日之前北京洁特宝商贸有限公司的法人代表还与我一起去的银行交的出售房屋的印花税。我是合理合法买卖房屋的，北京洁特宝商贸有限公司是同意卖房的。故我不同意北京洁特宝商贸有限公司的诉讼请求。
被告张振英辩称，我不同意北京洁特宝商贸有限公司的诉讼请求，双方签订《北京市存量房屋买卖协议》是真实意思表示，合同有北京洁特宝商贸有限公司的公章及法人代表的签字，是合法有效的。
经审理查明，原告北京洁特宝商贸有限公司与被告潘志伟于2012年9月4日签订《借款合同》，该合同约定北京洁特宝商贸有限公司向潘志伟借款300万元，双方为该借款合同办理了公证。同时北京洁特宝商贸有限公司将其所有的位于北京市海淀区蓝靛厂住宅抵押给潘志伟，双方签订有《借款抵押合同》。2012年9月5日，北京洁特宝商贸有限公司在北京市中信公证处办理委托书公证，该公证的委托书内容为：“委托人：北京洁特宝商贸有限公司，住所地北京市东城区兴隆都市馨园20号楼地下一层135-1号，注册号110101014494186，法定代表人范美俊，女，一九七六年十一月十出生，身份证号码：×××。受托人：李明，男，一九七七年五月四日出生，身份证号×××。登记在委托人名下的在北京市海淀区蓝靛厂住宅，现委托人自愿委托受托人办理上述房产的有关事宜如下：一、办理银行提前还款手续领取他项权利证、房屋所有权证、土地使用证等文件；二、办理解押登记手续，代签相关法律文件；三、签订房屋买卖合同；办理网上签约手续及解除网签手续；四、办理产权过户登记手续，办理土地使用证过户登记手续；五、代缴相关税费；六、代收房价款；代为确定上述房产的出售价格，但出售价格应不低于政府公布的上述房产所在地区域的房屋指导价格；七、协助买方办理购房贷款手续；八、办理水、电、燃气、有线电视、物业等交割手续；九、其他与上述房产出售有关的一切事宜。受托人在上述权限范围内所签署的一切有关文件，委托人均予承认，并由委托人承担一切法律责任；受托人有转委托权；委托事项的委托期限：上述第一、二项委托事项自本委托书签署之日起两年止；委托事项的委托期限：上述第三至九项委托事项自二0一二年十月四日起两年止。”该委托书有北京洁特宝商贸有限公司的公章及法定代表人范美俊的亲笔签名。2013年2月25日，北京洁特宝商贸有限公司与被告张振英签订《北京市存量房屋买卖协议》，将北京洁特宝商贸有限公司名下的上述房屋以404万元的价格出售给了张振英。该房屋买卖协议及房屋价款的收条均盖有北京洁特宝商贸有限公司的公章及其法人代表范美俊的亲笔签名。2013年3月18日，北京洁特宝商贸有限公司法人代表范美俊与李明一起到建设银行，通过转帐方式支付了房屋买卖合同的印花税2020元。2013年5月13日，北京洁特宝商贸有限公司法人代表范美俊向张振英亲笔书写了《承诺书》，内容为：“本人范美俊收到潘阿海退回现金壹拾伍万元正（150000元）。2013年3月13号在北京洁特宝商贸有限公司名下的房产及一切纠纷与张振英无关。该房产的一切买卖手续法人放弃一切权利，系公司与本人自愿行为。自2013年5月13日以后本人及北京洁特宝商贸有限公司不追究张振英任何责任，与此产生的后果本人承担。”《承诺书》中还按有范美俊的指印；《承诺书》中所述的潘阿海为潘志伟的叔叔，与北京洁特宝商贸有限公司另有借贷关系。2013年6月26日，北京洁特宝商贸有限公司及法人代表人范美俊与房屋承租人签订《腾房协议》。本案审理中，北京洁特宝商贸有限公司提出李明2013年3月25日书写的《收条》一张，载明：“今收范美俊人民币现金叁拾万元整。同意房屋出售”以及以北京洁特宝商贸有限公司的名义与李永伟、张楠签订的《北京市存量房屋买卖合同》以此证明该合同出售房屋的价格为768万元，该买卖是经李明同意的。李明对此予以否认，认为其所写收条与本案诉争的房屋买卖没有关系。另查北京洁特宝商贸有限公司所述李明超越代理权与张振英恶意串通，将其抵押的房产低价买卖的主张，未提交充分的证据。
上述事实有双方当事人陈述、《借款合同》及公证、《借款抵押合同》。《委托书》及公证、房产证X京房权证海字第3194**号房产证、北京洁特宝商贸有限公司与张振英签订的《北京市存量房屋买卖协议》及房屋价款收条、印花税付款凭单、《承诺书》、《腾房协议》、李明书写的《收条》、北京洁特宝商贸有限公司与李永伟、张楠签订的《北京市存量房屋买卖协议》
等证据在案佐证。
本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告潘志伟经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。当事人对自己提出的主张应提供充分的证据证明。根据本案查明的事实，北京洁特宝商贸有限公司对潘志伟等人欠有债务，委托了李明代理其出售房屋以偿还债务的明确表示，在向张振英出售房屋时所签订的《北京市存量房屋买卖协议》，是北京洁特宝商贸有限公司的法定代表人范美俊亲自签署并有加盖的公章，签订后亦是该公司法定代表人按该合同约定签收了房款。且北京洁特宝商贸有限公司的法定代表人范美俊亲自书写的《承诺书》也明确了房屋买卖系该公司及其本人的自愿行为与张振英无关。现北京洁特宝商贸有限公司以李明超越代理权与张振英恶意串通，将其房产低价买卖的主张与其在诉争房屋买卖过程所实施的签约及履约行为相矛盾，对该主张其又未提交充分的证据予以证明，故北京洁特宝商贸有限公司要求确认其与张振英签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回北京洁特宝商贸有限公司的全部诉讼请求。
案件受理费三万九千一百二十元，由北京洁特宝商贸有限公司负担，已交纳一万九千五百六十元，余款于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费三万九千一百二十元，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 周德胜
人民陪审员 文 龙
人民陪审员 吕大鹏
二〇一四年一月八日
书 记 员 单晓颖