黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑0103民初2877号
原告：张天扬，男，1992年9月12日出生，汉族，哈尔滨市城市投资建设集团科员，住哈尔滨市香坊区。
委托诉讼代理人：刘绒绒，黑龙江长锋律师事务所律师。
被告：葛福燕，女，1984年4月2日出生，汉族，住七台河市新兴区。
原告张天扬与被告葛福燕房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张天扬及其委托诉讼代理人刘绒绒，被告葛福燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张天扬诉称：2016年8月12日原、被告签订租房协议书，被告把位于南岗区××号（××人口计生委家属楼）出租给原告用于生意经营，年租金6万元，租赁期限自2016年8月12日至2019年8月12日。合同签订后，原告按照约定向被告支付了第一年度的租金6万元，并对该房屋进行了装修。原告在办理营业执照的时候，需要被告提供该房屋相关手续，被告至今没有也不能提供，致使原告不能经营。原告多次找到被告协商，未果。原告找到房主黑龙江省人口计生委，经过了解核实，被告无权转租房屋，其转租行为也没有取得原出租人的同意，并且转租的期限早已超过原租赁合同期限，被告的行为存在着欺诈行为。综上，原告认为原、被告之间签订的租房协议书是无效的。原告因为相信被告对房屋有合法的出租权利，而承租了该房屋，并对房屋进行了装修。现因被告的原因，原告无法继续使用该房屋，导致产生了装修损失和无法营业的损失，因此，原告起诉至法院，请求判令：1、原、被告之间签订的《租房协议书》无效；2、被告返还原告给付的租金6万元，赔偿装修损失58688元，合计118688元；3、被告承担本案的诉讼费用。
被告葛福燕辩称：原、被告签订《房屋租赁合同》时，被告已经将房屋的真实情况告知原告，原告在使用房屋期间，房屋所有权人并未提出异议。在原告承租房屋期间，因为原告个人经营及个人问题，被告允许其将承租房屋出兑，但被告不同意返还原告租金及赔偿损失。
原告张天扬为证明其主张的事实成立，向本院提交并当庭举示证据情况及被告葛福艳的质证情况如下：
证据一、租房协议书1份。意在证明：2016年8月12日，原、被告签订租房协议，约定被告将南岗区中山路246-1号车库出租给原告使用，租期2016年8月12日至2019年9月12日，年租金6万元。
被告对证据一无异议，被告未收取原告的水电押金。
证据二、支付宝转帐记录5份。意在证明：2016年8月12日，原告向被告转款2万元、8月13日转帐3万元、8月22日转帐1万元，共计6万元。原告已经履行了支付第一年度租金6万元的义务，被告也已收到该6万元租金。
被告对证据二无异议。
证据三、装修费用票据30张。意在证明：原告租赁被告出租的房屋用来经营“天博汽车美容”洗车行，为此装修共计花费58237元。
被告对证据三的质证意见是：原告租赁房屋用于经营，其装修费用是经营所需，与被告无关。
证据四、装修照片6张。意在证明：原告在租赁合同签订后，为了生意经营需要，对租赁的车库进行了大规模装修(2张照片为装修前房屋情况、4张照片为装修后情况)。
被告对证据四真实性无异议。原告的装修行为是其经营所需，与被告无关。
证据五、录音1份。意在证明：原告在联系到黑龙江省××与计划生育委员会宣传教育中心副主任后，通过电话得知房屋是被告葛福燕的爱人承租，并且其承租期限到2017年12月份。这可以证实葛福燕私自、超期将房屋转租。
被告对证据五无异议。被告向原告承诺可以与产权单位续签合同。
证据六、原、被告录音一份。意在证明：原告因租赁房屋事宜，与被告谈过和解，原告称房屋是2017年年底到期，因房屋没有合法产权，办不了营业执照，被告没有否认。
被告对证据六真实性无异议。因原告不同意支付费用，所以营业执照没有办理。
被告葛福艳为证明其主张的事实成立，向本院提交并当庭举示证据情况及原告张天扬的质证情况如下：
证据一、《车库出租协议》2份。意在证明：被告有权对案涉车库出租。
原告对证据一的质证意见：该两份协议是被告在在第一次庭审后提交的，距租期只剩下一个多月，在这之前被告一直拒不提供，导致原告在租赁车库至今，无法办理营业执照、无法营业，这给原告造成了重大损失。这两份协议的承租人是王洪斌，协议中没有约定房屋可以由王洪斌转租。车库为公产房，被告擅自转租，应属无效。2018年1月1日签订的协议，明显是被告补签的，在这之前已经给原告造成了实际损失。原、被告之间租赁合同的期限是2016年8月12日至2019年8月12日，但是这份协议的日期是2018年1月1日至2019年12月30日，之前的车库租赁协议是2012年10月15日至2017年10月15日，在2017年10月15日至2018年1月1日出现了租期的断裂。
证据二、房产证明1份。意在证明：案涉车库是公产，没有产权证，黑龙江省卫生和计划生育宣教中心同意将车库出租给王洪斌使用，时间为2012年10月15日至2019年12月31日
原告对证据二的质证意见：该份证据可以看出中山路246-1号车库是公产房，承租权人是王洪斌，但是却由被告转租给原告。根据相关规定，公产房在承租以后是不允许擅自转租的。王洪斌没有取得产权单位的同意，就由被告擅自转租给原告，违反了行政法规，故转租协议无效。
结合庭审情况，本院对原、被告双方举示证据的认定意见：原告举示的证据一、证据二，被告无异议，本院对上述证据予以采信。证据三、证据四、证据五、证据六，被告对真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以采信。被告举示的证据一，关于2012年10月15日的出租协议，有签订的双方负责人签字并加盖甲乙双方的公章，本院对该协议的真实性予以采信；“2018年1月1日”的出租协议，落款时间与实际签订时间不符，但加盖了甲方公章，故本院对本协议中除落款时间的部分的真实性予以采信。证据二，加盖证据出具单位的公章，本院对该证据的真实性予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉车库位于哈尔滨市××××号，系公产，其产权单位为黑龙江省人口计划生育宣教中心。2016年8月12日，原告张天扬作为承租方，与被告葛福艳作为出租方，双方签订租房协议书。约定房产地址为哈尔滨市××××号（原省人口计生委家属楼），使用面积130平方米。租赁期限为2016年8月12日至2019年8月12日。租金为人民币陆万元/年。租金采取预付方式，每年租期开始前（即每年8月12日前）向甲方一次性支付下一年度租金，首付租金陆万元于协议签订当日支付。协议签订后，原告向被告支付租金6万元，并对租赁的车库进行了装修及使用。
2012年10月15日，黑龙江省人口计划生育教育发展中心作为甲方，哈尔滨香坊区车仕客汽车美容中心作为乙方，双方签订车库出租协议。协议约定，甲方将文化宫（中山路246号省计生委家属楼楼下）两个车库租给乙方使用，租期五年，租金每年3.2万元。后黑龙江省人口计划生育宣教中心作为甲方，王洪斌作为乙方，双方签订车库出租协议。协议约定，甲方将中山路文化宫家属楼下（中山路246号）的两个车库租给乙方使用，使用期两年，自2018年1月1日起至2019年12月30日止，协议自2018年1月1日起生效。2017年5月22日，黑龙江省人口计划生育宣教中心出具证明，证实2012年10月15日止2019年12月31日，将案涉车库出租给王洪斌使用，并明确该证明对于实际承租人同样适用。
王洪斌系哈尔滨香坊区车仕客汽车美容中心负责人，与被告葛福艳系夫妻关系。原告在使用案涉车库期间，产权单位未提出异议。
本院认为，原告张天扬租赁使用案涉车库期间，产权单位未提出异议，且出具的证明记载对于实际承租人同样适用，视为其同意王洪斌转租。王洪斌与葛福艳系夫妻关系，葛福艳的转租行为视为王洪斌的行为，故原、被告签订的租房协议合法有效，原告要求确认合同无效的主张，本院不予支持。原告的其他诉讼请求无法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十一条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告张天扬的诉讼请求。
案件受理费2674元，由原告张天扬负担。
如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 孟庆莹
人民陪审员 李 艳
人民陪审员 陈淑华
二〇一七年八月十五日
书 记 员 纪荣欣