宁波市镇海区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）甬镇民初字第1334号
原告：王振东，无业。
委托代理人：张粮钢，浙江蓝泓律师事务所律师。
委托代理人：金蘅君，宁波金海岸物流有限公司职工。
被告：姚方德，个体工商户。
委托代理人：乐雪珍。
委托代理人：董立伟。
原告王振东与被告姚方德房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年10月18日立案受理后，依法由代理审判员洪磊独任审判，于2010年11月10日、2010年12月16日、2010年12月21日公开开庭进行了审理。原告王振东及其委托代理人张粮钢、金蘅君，被告姚方德及其委托代理人乐雪珍、董立伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王振东起诉称：2007年9月30日，原、被告双方签订房屋租赁协议，约定原告将位于六街道西门菜场平房1－7号房屋租赁给被告使用，租期自2007年10月1日至2010年9月30日，租金为每月1300元。被告在租赁期间未经原告允许，也未通知原告，擅自在承租房屋外搭建了一间钢棚。2010年6月27日，原告口头通知被告租期届满时租赁协议终止，并要求被告在2010年10月1日前将房屋腾空归还给原告。原告已经履行了合同约定的通知义务。此后，原告又多次催告被告应按期归还房屋，被告口头予以答应，但没有实际履行承诺。原告认为，租赁期限已过，被告仍占据租赁房屋，损害了原告的利益。现原告诉至本院，诉讼请求：1.判令被告立即将位于六街道西门菜场平房1－7号房屋及房前面搭建的钢棚腾空、搬迁，并归还原告；2.判令被告以每月2200元标准支付自2010年10月1日至讼争房屋归还之日止的房屋使用费；3.本案讼争房屋归还前，水电费、管理费等费用由被告承担。在审理原告中变更诉讼请求，要求判决：1.判令被告立即将位于六街道西门菜场平房1－7号房屋腾空、搬迁并归还原告；2.讼争房屋前搭建的钢棚归原告所有，原告愿意补偿被告2000元；3.判令被告以每月2000元标准支付自2010年10月1日至讼争房屋归还之日止的房屋租金损失；4.本案讼争房屋归还原告前，由被告使用产生的水电费、管理费由被告承担。
被告姚方德答辩称：2007年9月30日，原、被告双方签订房屋租赁协议，租赁期限自2007年10月1日起至2010年9月30日止，租金为每月1300元。2010年8月20日，原、被告协商确定讼争房屋的续租租金为每月2000元。被告以为可以再续租三年，故大批进货。8月30日，原告突然通知被告，续租房租涨至每月2500元，双方协商不成，原告才要求终止协议。被告认为，原告没有按约提前三个月通知被告终止协议，导致被告进货过多，造成损失。被告在讼争房屋外搭建的钢棚由工商部门统一安装，由被告出资7000多元搭建，2006年夏天搭了钢棚棚顶，2009年下半年搭了隔墙。被告同意出屋，但由于生产经营的需要，被告立即出屋有困难，被告要求从原租赁协议到期日起再使用讼争房屋七个月。在此期间，被告要求免费使用讼争房屋三个月，被告愿意按时支付水电费、管理费，并愿意按每月1300元标准支付后四个月使用原告房屋的租金损失。讼争房屋前搭建的钢棚可以给原告，但原告应补偿被告7500元。被告在承租房屋内安装的一个水笼头、三个铁架子、一扇卷帘门、钢棚内的两个铁架子属被告所有。钢棚上面的一个顶棚被告曾出资400元搭建。被告一直在缴纳每个月的水电费和管理费。水电费是直接交给供电局和自来水厂的，已交至2010年12月。2010年的管理费60多元是直接交给菜场工商管理部门的，被告已经交清，与原告无关。
针对被告的答辩，原告称，承租房屋内安装的一个水笼头、一扇卷帘门及钢棚上面的一个顶棚是原告出资安装的，应归原告所有。承租房屋内安装的三个铁架子、钢棚内安装的两个铁架子属于被告所有，原告要求被告在返还房屋时一并拆除。水电费被告确实是直接交给自来水公司和供电局的，管理费也是由被告直接交给菜场工商管理部门。原告没有发票，对被告是否缴纳水电费、管理费不清楚。
原告在举证期限内向本院提交了如下证据：
1.租房协议复印件一份，欲证明原、被告签订的租赁协议已经到期的事实。经质证，被告对该证据真实性无异议，但认为原告没有按协议通知被告是否续租。本院对该证据真实性予以认定。
2.房权证镇城字第××号房产证、身份证、结婚证、户口簿复印件各一份，欲证明讼争房屋登记在徐丽君名下，原告与徐丽君是夫妻关系，讼争房屋是原告与徐立君的夫妻共同财产。经质证，被告对该组证据真实性无异议。本院对该组证据真实性予以认定。
3.2001年10月30日收条复印件一张，欲证明钢棚的顶部是原告搭建的，案外人王智刚收取原告搭棚费800元。经质证，被告对该证据真实性无异议，认为被告当时承担了800元搭棚费中的一半费用计400元。本院对该证据真实性予以认定。
4.房权证镇城字第××号房产证、2010年6月1日王振东与刘国娟租房协议复印件各一份，欲证明该地区2010年同类地段同类房屋市场租赁价格为每月2000元。原告认为，合同终止后讼争房屋的使用价格应该参照同类型房屋的租赁价格来认定，案外人刘国娟承租的房屋与讼争房屋只隔一间，户型、面积均相同。经质证，被告认可该地区2010年同类地段同类房屋市场租赁价格为每月2000元。
5.照片2张，欲证明讼争房屋外钢棚搭建的位置。经质证，被告对该证据无异议。本院予以认定。
6.根据原告的申请，本院委托宁波市镇海区价格认证中心对讼争房屋前搭建的钢棚价值进行评估。宁波市镇海区价格认证中心2010年12月1日出具的镇价鉴字[2010]20012号《关于姚方德租赁西门菜场店面房前搭建、装饰价格鉴定结论书》的结论包括：该店面房由姚方德租赁，并对房前钢棚进行搭建、装饰。根据现场勘验测量，确定装饰面积和成新率。经有关单位和市场采价，确定搭建、装饰重置价格。遵照公允的方法和标准，该委托鉴定标的物总价格为人民币3652元。经质证，原告对鉴定价格予以认可，对钢棚由被告搭建也予以认可，但认为后窗铁防盗窗不属于钢棚范围，鉴定价格不等于最终补偿价格，最终补偿2000元较为合适。被告对鉴定价格有异议，认为不应按照1996年和1999年标准进行评估，而应以2010年的市场价格作参考来进行评估。被告在承租房屋内安装的一个水笼头、三个铁架子、一扇卷帘门、钢棚内的两个铁架子及钢棚上面的一个顶棚也都没有计入评估。本院认为原、被告未能提供足以反驳的相反证据和理由，故本院对鉴定结论书予以认定。
被告在举证期限内向本院提交了如下证据：
1.陆豪国个人证明一份，欲证明2006年期间被告付了1400元左右装修讼争房屋门外的棚顶。经质证，原告对该证据有异议，认为证人没有出庭作证，无法认定证言的真实性。本院认为，证人应当出庭作证，接受当事人的质询，证人无正当理由未出庭作证，其所作的证言不能当作认定事实的依据。
2.审查意见书复印件一份，欲证明讼争房屋建在垃圾桶旁边。经质证，原告对该证据真实性无异议。本院予以认定。
3.2009年8月15日刘记明证明一份，欲证明钢棚是被告搭建的。经质证，原告对该证据有异议，认为证人没有出庭作证，无法认定证言的真实性。本院认为，证人应当出庭作证，接受当事人的质询，证人无正当理由未出庭作证，其所作的证言不能当作认定事实的依据。
为查明案件事实，本院依职权到六街道西门菜场平房1－7号房屋做现场勘验，制作勘验笔录一份，拍摄照片14张。经质证，原告对笔录中被告所讲部分内容有异议，认为2001年被告没有出资搭建钢棚顶部，卷帘门是原来老的卷帘门移出去的，钢棚搭建价格应以鉴定价格为准。被告对勘验笔录及勘验照片无异议。
为查明案件事实，本院依职权向原西门菜场工商所副所长陆豪国调查相关案情，陆豪国出具情况说明一份。经质证，原、被告对此均无异议。
根据已认定的证据，结合当事人的庭审陈述，本院查明事实如下：
2001年9月27日，原、被告双方签订一份租房协议，出租房屋位于六街道西门菜场平房1－7号，双方约定原告将房屋租赁给被告使用，租期自2007年10月1日至2010年9月30日，租金为每月1300元，房屋内的水电费由被告自行负担。协议还约定，原、被告双方必须在到期日前三个月通知对方决定续租或终止协议。被告在租赁期间，在讼争房屋门前的空地上搭建一间钢棚，钢棚紧邻讼争房屋搭建，形成了钢棚为前屋、讼争房屋为后屋的整体布局。钢棚包括钢棚顶部、朝东的钢墙及钢棚外卷帘门。朝西的钢墙是由隔壁商户搭建。钢棚的顶部与隔壁商户搭建的钢棚顶部是焊牢的，较难分离。2010年8月30日，被告得知原告拒绝与其续租。审理中，本院委托宁波市镇海区价格认证中心对钢棚价值进行鉴定，经评估鉴定，搭建钢棚的材料现价值3652元。审理中，原告主张本地区2010年同类地段同类房屋市场租赁价格确为每月2000元，被告对此予以认可。被告当庭也表示愿意承担出屋前的水电费、管理费。
另查明，2006年，宁波市工商行政管理局镇海分局（以下简称镇海工商局）要求被告姚方德等经营户对房屋门前棚顶进行装修，店面统一装修后，由经营户与装修方自行结算装修价格。当时被告也装修了承租房屋门前的棚顶，并付清了装修棚顶费用约1400元。至于在店面之间搭建钢墙是经营户的自发行为，镇海工商局未做要求。
本院认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案原、被告在合同到期前未能就续租合同达成合意，且原告在到期前已经通知被告到期不再续租，原、被告之间的租赁合同于2010年9月30日到期后终止。被告理应于租赁期间届满时返还承租的房屋给原告。被告未按期返还房屋属违约，故原告要求被告腾空搬迁并返还房屋于法有据，本院依法予以支持。被告要求给其七个月的使用期于法无据，本院不予采纳。被告主张在承租房屋内安装的一个水笼头、一扇卷帘门属于被告所有，原告对此予以否认，被告又未能提供相关证据证明，故本院对此不予采纳。被告主张钢棚上面的一个顶棚在搭建时被告出资400元，原告对此予以否认，被告未能提供相关证据证明，本院在勘验现场亦未发现该顶棚，故本院对此不予采纳。被告主张承租房屋内安装的三个铁架子、钢棚内安装的两个铁架子属于被告所有，原告表示认可，但要求被告在返还房屋时拆除上述铁架子。本院认为，承租房屋内安装的三个铁架子及钢棚内安装的两个铁架子属于被告所有，原告要求被告在腾空搬迁时一并拆除于法有据，本院予以支持。对于被告搭建钢棚所用的材料，被告要求折价补偿，原告也表示同意，本院予以确认。原告主张折价支付被告2000元，未能提供证据证明。被告要求原告折价支付7500元，亦未能提供证据证明。根据宁波市镇海区价格认证中心镇价鉴字[2010]20012号《关于姚方德租赁西门菜场店面房前搭建、装饰价格鉴定结论书》的鉴定结论，被告搭建钢棚所用的材料现价值为3652元。本院认为鉴定价格客观公平，故对双方主张的补偿价格本院均不予采信。本院认定，原告应折价支付被告3652元。租房协议到期后，被告继续占用讼争房屋，给原告造成的损失理应赔偿。原告提供的证据4佐证了本地区2010年同类地段同类房屋市场租赁价格为每月2000元，被告对此表示认可。故合同到期后被告占有使用原告房屋给原告造成的损失可按每月2000元计算。对于被告占有使用房屋期间产生的水电费、管理费应属被告违约给原告造成的损失，理应由被告负担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五十五条第一款之规定，判决如下：
一、被告姚方德于于本判决生效之日起十日内腾空搬迁位于六街道西门菜场平房1－7号房屋，房屋内安装的三个铁架子及房前钢棚内安装的两个铁架子由被告姚方德在腾空搬迁时自行拆除。
二、六街道西门菜场平房1－7号房屋前搭建钢棚所用材料归原告王振东所有，原告王振东于本判决生效之日起十日内折价支付被告姚方德人民币3652元。
三、被告姚方德于本判决生效之日起十日内支付原告王振东2010年10月1日至11月30日房屋租金损失人民币4000元，并以每月人民币2000元标准支付自2010年12月1日至讼争房屋腾空搬迁之日的房屋租金损失。
四、被告姚方德承担腾空搬迁之前的水电费、管理费。
五、驳回原告王振东的其他诉讼请求。
当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币80元，减半收取40元，由原告王振东与被告姚方德各负担20元，于本判决生效后七日内交纳本院。本案鉴定评估费500元（原告王振东已交纳鉴定机构），由原告王振东与被告姚方德各负担250元，被告姚方德应负担的鉴定评估费250元于本判决生效后七日内支付给原告王振东。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局预算外资金，帐号：81×××01，开户银行：中国银行宁波市分行。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
本法律文书生效后，有执行内容的部分，当事人应自法律文书确定的履行期间最后一日起二年内向本院申请执行；逾期未申请，将丧失向法院申请执行的权利。
代理审判员 洪 磊
二〇一〇年十二月二十八日
代书 记员 孙玉蓉