济南市槐荫区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0104民初3584号
原告：罗光明，男，1975年9月20日出生，汉族，住山东省桓台县。
委托诉讼代理人：霍建华，山东通卓律师事务所律师。
被告：李亚鹏，男，1989年12月26日出生，汉族，住山东省曹县。
委托诉讼代理人：王飞，山东新亮律师事务所律师。
第三人：山东外海置业投资有限公司，住所地济南市。
法定代表人：谭跃进，董事长。
委托诉讼代理人：段波，山东平正大律师事务所律师。
第三人：中国工商银行股份有限公司济南经十一路支行，住所地济南市。
负责人：孙振莹，行长。
委托诉讼代理人：赵安，男，1969年9月11日出生，汉族，该公司员工，住济南市。
原告罗光明与被告李亚鹏、第三人山东外海置业投资有限公司（以下简称外海置业）、第三人中国工商银行股份有限公司济南经十一路支行（以下简称工商银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月21日立案后，罗光明申请财产保全并提供担保，本院经审查后作出（2017）鲁0104民初3584号民事裁定，查封合同备案在被告李亚鹏名下房屋。本院依法适用简易程序，于2017年9月25日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院于2017年10月16日作出（2017）鲁0104民初3584号之一民事裁定，决定本案转为普通程序审理。本院依法适用普通程序，于2017年11月29日公开开庭进行了审理。原告罗光明及其委托诉讼代理人霍建华、被告李亚鹏的委托诉讼代理人王飞、第三人外海置业的委托诉讼代理人段波、第三人工商银行的委托诉讼代理人赵安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
罗光明向本院提出诉讼请求：1.请依法判令李亚鹏立即办理房屋过户登记其名下，并过户登记于我名下，外海置业在上述办证过程中提供协助；2.请依法判令李亚鹏待上述房屋过户登记其名下后，由李亚鹏归还工商银行经十一路支行上述房屋的剩余借款本金及利息，工商银行经十一路支行直接涤除上述房屋的抵押；3.诉讼费用由李亚鹏负担。事实和理由：2015年12月7日，我与李亚鹏经山东中住房地产有限公司（以下简称中住地产）介绍签订房屋买卖合同，约定李亚鹏自愿将房屋出售给我，总价98万元。并约定我于2015年12月12日前支付李亚鹏首付款35万（含定金2万），剩余房款63万元待银行发放贷款之日由银行向李亚鹏支付。过户费用按约定双方各自承担。同时约定上述房屋在工商银行设有房地产权抵押，李亚鹏应在下证后一个月内到有关单位办理解除抵押手续。2017年6月16日，外海置业取得上述房屋的综合验收证明。我按合同约定支付李亚鹏房屋首付款35万，李亚鹏将房屋交付给我居住。李亚鹏自2016年6月份停止支付工商银行经十一路支行上述房屋的贷款，该行多次找我，要求我代为偿还贷款，否则银行将诉至法院要求抵押物优先受偿。2016年6月之后的贷款由工商银行经十一路支行代为支付至今。综上，双方签订的买卖合同合法有效，李亚鹏不偿还银行上述贷款的行为致双方合同无法继续履行，导致我无法取得房屋的所有权。李亚鹏的行为已经侵害到了合同的正常履行。为维护合法权益，诉至贵院，请依法处理。
诉讼中，罗光明撤回其提出的第二项诉讼请求。
李亚鹏辩称，对罗光明主张的事实予以认可，对其提出的诉讼请求，我服从人民法院的判决。
外海置业述称，李亚鹏与我公司签订的商品房买卖合同属实，由于我公司生产经营出现异常情况，且上述房屋业主拒绝缴纳维修基金，导致上述房屋的房产证至今无法办理。因此，对于罗光明诉请的要求我公司在办证过程中提供协助存在实施困难。如我公司接到银行出具的承担担保责任函，我公司有权与李亚鹏解除商品房买卖合同，收回房屋。
工商银行述称，对罗光明主张的事实予以认可，我行要求李亚鹏偿还贷款本息。如李亚鹏清偿了贷款本息，我行不会要求开发商承担担保责任。
本案当事人围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，包括罗光明提交的《商品房买卖合同》、房屋权属状况信息、《房屋买卖合同》、定金收条、房款收条、佣金确认单、企业信息，工商银行提交的《个人购房借款/担保合同》、个人逾期贷款催收通知书，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2013年5月22日，李亚鹏与外海置业签订《商品房买卖合同》一份，合同编号为销售（字）20133720121，约定李亚鹏购买外海置业开发建设的房屋，房屋总价款1039849元。合同第六条付款方式及其期限约定为买受人在合同签订当日交付389849元，余款采用银行按揭贷款方式。（6）根据出卖人与银行签订的按揭贷款合作协议约定，出卖人应为买受人的按揭贷款提供阶段性担保，因此买受人应及时办理房产证和房屋抵押登记手续。如买受人未偿还银行按揭贷款而导致出卖人承担法律责任的，出卖人有权解除商品房买卖合同、收回房屋，并由买受人承担出卖人的全部损失，包括但不限于因承担法律责任而支出的钱款的本息、诉讼仲裁费用、律师代理费、差旅费等，还包括向买受人主张权利发生的律师代理费、诉讼中费用、执行费、评估费、拍卖费、差旅费等。合同第八条约定出卖人应在2015年6月30日前将取得开发项目分期综合验收备案证明的商品房交付给买受人。合同第十五条产权登记约定应在商品房交付使用后360个工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同还约定了其他事项。合同包含附件一房屋平面图，附件二公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明，附件三装饰、设备标准，附件四民用建筑节能信息公示，附件五合同补充协议。
合同签订当日，涉案房屋合同备案至李亚鹏名下。合同签订后，李亚鹏向外海置业付清了房款，外海置业将涉案房屋交付了给李亚鹏。但在诉讼过程中，当事人均无法明确具体交付时间。
2013年6月24日，李亚鹏作为借款人、抵押人，工商银行作为贷款人，外海置业作为保证人，共同签订《个人购房借款/担保合同》，约定李亚鹏向工商银行贷款65万元用于购买涉案房屋，贷款期限为360个月，按月等额本息还款法偿还贷款本息，贷款一次性划入外海置业账户，外海置业承担阶段性连带责任保证等内容。该合同签订后，李亚鹏在还款过程中出现逾期还款。工商银行出具历史明细及个人逾期贷款催收通知书等材料，显示截至2017年11月28日，李亚鹏共拖欠工商银行贷款本息13247.05元。
2015年12月7日，李亚鹏作为出卖人、甲方，罗光明作为买受人、乙方，中住地产作为居间人、丙方，共同签订《房屋买卖合同》一份，约定李亚鹏将涉案房屋出售给罗光明，附属设施包含双气，房屋总价款为98万元，乙方在签订合同时支付定金2万元，乙方于2015年12月12日前将首付款33万元存入甲方指定账户，剩余房款63万元在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付。双方应在合同签订之日起下房产证后90个工作日内委托并协助中介办理包括但不限于房产过户、评估、贷款等相关手续并提供相关贷款资料，双方互相配合协助税费的缴纳。该房产在工商银行设有房地产权抵押，甲方应在下证后一个月内到有关单位办理解除抵押（撤押）手续，办理该手续使用钱款来源为甲方。甲方于收到首付款当日通知乙方进行房屋验收交接，乙方应在收到通知之日起当日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后签订物业交割单作为房屋转移占有的标志等内容。
该合同签订后，罗光明于2015年12月7日、12月12日分别向李亚鹏支付定金2万元、房款33万元。李亚鹏向其出具定金收条和房款收条。李亚鹏将涉案房屋交付给罗光明，涉案房屋现由罗光明使用。
2017年6月16日，济南市房地产开发项目竣工综合验收备案公告显示包含外海置业建设的，证号：2017047，发证时间为2017年6月16日。
诉讼过程中，外海置业说明涉案房屋尚未办理初始登记。经本院向房管部门核实，亦被告知外海置业的该项陈述属实。
诉讼过程中，罗光明表示李亚鹏未正常偿还银行贷款的行为导致存在外海置业要求解除商品房买卖合同的法律风险，为促进其与李亚鹏之间的房屋买卖合同正常履行，其同意代李亚鹏清偿银行贷款，与其尚未支付的房款相抵扣后双方另行结算。李亚鹏对此没有提出相反的意见。工商银行表示同意罗光明代李亚鹏清偿贷款。外海置业也表示同意。
本院认为，李亚鹏与外海置业于2013年5月22日签订《济南市商品房买卖合同》及其附件后，李亚鹏、罗光明、中住地产于2015年12月7日签订《房屋买卖合同》，该房屋买卖合同系合同双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的效力性强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同履行权利义务。
依照2013年5月22日商品房买卖合同，在双方约定的办证条件具备后，外海置业负有为李亚鹏办理涉案房屋产权登记的义务。此后，依照2015年12月7日房屋买卖合同，李亚鹏应协助罗光明办理涉案房屋的产权转移登记。双方在上述两次产权登记办理过程中，分别依照各自合同约定承担相应费用。但根据本案查明的事实，涉案房屋尚未办理初始登记，罗光明要求依次办理产权登记的诉讼请求，虽符合合同约定，但尚不具备履行条件，本院在本案中不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
驳回罗光明的诉讼请求。
案件受理费14159元，诉讼保全费5000元，由李亚鹏负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 夏 珍
人民陪审员 付玉俊
人民陪审员 高金辉
二〇一八年一月二十二日
书 记 员 裴立红