山东省威海市环翠区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）鲁1002执异26号
异议人宋旭宁，女，1971年10月2日出生，汉族，住威海市环翠区昆明路。
申请执行人林雪红，女，1967年10月12日出生，汉族，住威海市环翠区庙耩路。
被执行人威海一信实业集团有限公司，住所地威海市光明路。
法定代表人于晓东，经理。
本院在执行申请执行人林雪红与被执行人威海一信实业集团有限公司劳动争议纠纷一案过程中，查封了被执行人威海一信实业集团有限公司名下位于威海市环翠区光明路**号**室房产，异议人宋旭宁对此不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
异议人宋旭宁称，2004年7月30日，异议人支付给被执行人威海一信实业集团有限公司65000元用于购置威海市环翠区光明路**号**室房产。2004年10月18日，异议人与被执行人威海一信实业集团有限公司签订房地产转让合同，确定房屋总价款507650元，异议人于当日支付购房余款442650元。同日，异议人与威海安义信房地产开发有限公司财富中心分公司签订委托管理合同，将涉案房屋委托该公司代为管理出租，该公司定期支付租金。2015年10月31日，受托方威海安义信房地产开发有限公司财富中心分公司变更为威海两岸安信物业服务有限公司，租金由被执行人威海一信实业集团有限公司定期支付到异议人的工商银行文化东路支行账号为6222081614000595***银行卡上。异议人购置该房屋后，由于多种原因，一直未能办理房屋产权转移登记手续。综上所述，异议人支付了全部购房款并占有使用该房屋，异议人是该房屋的实际所有权人，法院对涉案房产的查封损害了异议人的合法权益，故请求解除对涉案房产的查封。
申请执行人林雪红称，申请执行人与被执行人存在劳动争议，区劳动仲裁裁决后已申请执行，但不清楚涉案房产是否查封及该房产是否在异议人名下。
被执行人威海一信实业集团有限公司称，异议人于2004年10月购买被执行人威海一信实业集团有限公司座落于威海市环翠区光明路**号内**号商品房，签订预售合同时约定的房屋面积为35.5平方米，实际交房时经测绘房屋面积为38.72平方米，房款计507650元，但未办理产权过户手续，请求解除对涉案房产的执行。
本院查明，2016年3月30日，威海市环翠区劳动人事争议仲裁委员会做出威环劳人仲案字﹝2016﹞第073-3号仲裁裁决书，裁定被执行人威海一信实业集团有限公司支付申请执行人工资54318元，支付申请执行人经济补偿57000元。因被执行人未在裁决书确定的期限内履行义务，申请执行人于2016年4月25日向本院申请强制执行。2016年7月13日，本院做出（2016）鲁1002执1262-2号执行裁定书，并据此于2016年7月15日查封了涉案房屋。在执行过程中，异议人向本院提出异议。
2004年6月21日，异议人宋旭宁与威海安义信房地产开发有限公司签订财富中心商铺认购书1份，载明异议人自愿认购威海安义信房地产开发有限公司投资开发的“财富中心”二楼212号铺位，该铺位建筑面积35.55平方米（最终面积以竣工后政府相关部门测绘为准）。异议人认购该铺位之单价为14800元/建筑平米，总价款为人民币526140元。为表诚意，异议人在签订本认购书的同时需向威海安义信房地产开发有限公司支付定金20000元整，在双方签订《威海市房地产买卖合同》后，上述定金冲抵房款。
2004年10月18日，异议人与威海一信针织集团有限公司签订房地产转让合同1份，约定威海一信针织集团有限公司同意将坐落于威海市环翠区光明路**号楼内**号房屋所有权转让给异议人，房屋建筑面积35.5m2，每平方米售价14300元，共计金额507650元。异议人于2004年10月18日向威海一信针织集团有限公司一次付款507650元，双方同意威海一信针织集团有限公司于2005年1月31日将房屋正式交付异议人，同时将与该建筑相关的土地使用权一并转让给异议人。房地产产权转移手续由威海一信针织集团有限公司负责办理。双方签订本购房合同的同时异议人与威海安义信房地产开发有限公司财富中心分公司签订三年的《委托管理合同》。异议人分三次向威海一信针织集团有限公司支付了购房款共计507650元，威海一信针织集团有限公司向异议人出具了收款收据，其中异议人于2004年7月30日支付65000元，收款收据事由栏载明光明路**号**楼**号铺，面积35.50m2的部分房款；于2004年10月18日分别支付106606元及336044元，金额106606元收款收据事由栏载明光明路**号**楼**铺，面积35.55m2的房款，金额336044元收款收据事由栏载明光明路**号**楼，面积35.55m2的房款。威海一信针织集团有限公司于2009年2月18日更名为威海一信实业集团有限公司。
2004年10月18日，异议人与威海安义信房地产开发有限公司财富中心分公司签订委托管理合同1份，约定异议人宋旭宁将位于威海财富中心第**层**号35.5平方米、合同总额为507650元的铺位，委托威海安义信房地产开发有限公司财富中心分公司代为管理出租，威海安义信房地产开发有限公司财富中心分公司接受异议人委托。委托管理出租期限为2004年11月18日至2007年11月17日，共3年。计算回报日期同委托管理出租日期，每年回报率（即年租金）为购房总额的7%即35535元，三年共计21%即人民币106606元，三年租金由威海安义信物业管理有限公司按本合同替承租方一次性支付给异议人。
2015年10月31日，异议人与威海两岸安信物业服务有限公司签订委托出租及管理合同1份，约定异议人将位于威海两案商厦第**层**号38.72平方米（建筑面积）的铺位，委托威海两岸安信物业服务有限公司代为出租并进行管理，威海两岸安信物业服务有限公司接受异议人的委托。委托出租及管理期限为2015年11月29日至2020年11月28日。租金为每年21200元，共计金额为106000元。租金由被执行人威海一信实业集团有限公司定期支付，支付日期为2016年12月31日前支付21200元；2017年5月28日前支付10600元；2017年11月28日前支付10600元；2018年5月28日前支付10600元；2019年5月28日前支付10600元；2019年11月28日前支付10600元；2020年5月28日前支付10600元；2020年11月28日前支付10600元。上述租金支付到异议人提供账户，户名：宋旭宁，开户行：工商银行文化东路支行，账号：6222081614000595***（如遇节假日支付日期自动顺延）。异议人称，因涉案房产图纸和实际测绘的差异，导致收款收据与合同上载明的房号与面积均不一致，实际是同一个房产。异议人已收到2014年之前的租金，并提交银行交易明细、回单证实威海两岸安信物业服务有限公司2011年至2014年每年向异议人支付租金21200元。
2018年3月12日，被执行人出具情况说明1份，载明坐落于威海市环翠区光明路**号楼内**商品房，房产局实际测绘面积为38.72平方米，为宋旭宁个人所有，于2004年10月购买。因为此房在未建成之前是以工程图纸为预售标准的，所有收款收据和售房合同上的房屋建筑面积和房号与房管局实际测绘有差别，以实际测绘面积38.72平方米和房号**为准。该房全部房款已经交清，户主未办理房产证。
另，无证据显示异议人对未办理房产过户登记存在过错。
以上事实，有当事人陈述、仲裁裁决书、房地产转让合同、管理合同、银行交易明细、回单以及情况说明等证据材料在案佐证。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应当支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，异议人在法院查封之前已签订合法有效的商铺认购书及房地产转让合同，异议人与被执行人对合同及收款收据中约定房号、面积的陈述一致。收款收据上载明的房款总额与房地产转让合同约定的房款数额一致，可以证实异议人已支付全部房款。异议人提交的出租管理合同及租金支付凭证可以确认异议人已实际占有涉案房产，且无证据证实异议人对未能办理过户登记存在过错。综上，异议人所提异议，理由正当，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：
中止对被执行人威海一信实业集团有限公司名下位于威海市环翠区光明路**号**室房产的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可在裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 张燕春
人民陪审员 罗室波
人民陪审员 方海昭
二〇一八年三月二十六日
书 记 员 宋 涛