四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）成民终字第892号
上诉人（原审被告）成都市泽南贸易有限公司。住所地：成都市成华区建设南新街**号。
法定代表人郭从相，总经理。
委托代理人李凊，四川博绅律师事务所律师。
委托代理人陶用斌，四川博绅律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）成都奥克斯财富广场投资有限公司。住所地：成都市高新区一环路南三段**号。
法定代表人何锡万，董事。
委托代理人李国鹏，四川禾石律师事务所律师。
委托代理人康正，四川禾石律师事务所律师。
上诉人成都市泽南贸易有限公司（以下简称泽南公司）因与被上诉人成都奥克斯财富广场投资有限公司（以下简称奥克斯公司）租赁合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2012）高新民初字第3207号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年1月9日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年2月4日公开开庭进行了审理。上诉人泽南公司委托代理人李凊、陶用斌，被上诉人奥克斯公司委托代理人李国鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年5月15日，奥克斯公司、泽南公司双方签订《关于成都奥克斯财富广场的租赁合同》一份，合同主要约定：1、泽南公司承租奥克斯公司在建的位于成都市高新区南部新区科技创业中心片区的成都奥克斯广场的地下一楼；2、租赁期限5年，从2012年9月28日起至2017年9月27日止；3、租赁房屋的建筑面积为1348平方米；4、租金按每月每平方米51元计算，月租金68748元；5、在合同签订当日，泽南公司向奥克斯公司交纳履约保证金150000元；6、房屋交付时间为2012年7月15日，所交付的房屋需通过消防验收及竣工验收；7、违约责任中约定，在泽南公司未按合同约定交付履约保证金或泽南公司未补足履约保证金数额时，奥克斯公司有权单方解除合同，在奥克斯公司有权解除合同或泽南公司单方解除合同时，双方除结清应付费用外，泽南公司应向奥克斯公司支付6个月租金作为违约赔偿金，当泽南公司有权解除合同或奥克斯公司单方解除合同时，双方除结清应付费用外，奥克斯公司应向泽南公司支付6个月租金作为违约赔偿金。上述合同签订后，双方于2012年5月25日签订《关于租赁面积的变更协议》一份，该协议就双方在上述合同中约定的租赁面积1348平方米，约定变更为1318平方米，租金按新约定面积计算。在上述合同及协议签订后，泽南公司并未按合同约定，将150000元履约保证金在合同签订的当日支付给奥克斯公司，奥克斯公司于2012年6月12日、6月25日两次向泽南公司发函催缴履约保证金，泽南公司在收到上述函件后仍未按奥克斯公司函件要求的时间交纳履约保证金，2012年7月26日，奥克斯公司通过邮政快递的方式向泽南公司送达《成都奥克斯财富广场投资有限公司关于解除与成都市泽南贸易有限公司租赁合同的通知》，该通知载明：1、奥克斯公司依据约定的合同解除权，解除与泽南公司之间签订的租赁合同；2、根据合同约定，要求泽南公司支付6个月租金作为违约赔偿金。在该通知送达泽南公司后，泽南公司并未向奥克斯公司提出异议，亦未请求人民法院或仲裁机构提出确认解除合同的效力。诉讼中，奥克斯公司认为在其向泽南公司发出的解除合同通知到达泽南公司时，双方之间的合同已经解除，合同解除的责任在于泽南公司不按期交纳履约保证金所致，泽南公司应在合同解除后，向奥克斯公司支付相当于6个月租金的违约赔偿金；泽南公司则认为，租赁房屋至今未全面竣工验收，奥克斯公司不能在合同约定的期限内向泽南公司交付租赁房屋是合同解除的根本原因，泽南公司并不构成违约，在合同解除后，奥克斯公司并无实际损失存在，故奥克斯公司要求泽南公司支付违约赔偿金的请求不能成立，同时泽南公司在答辩中认为合同约定的违约金过高，请求法院予以调整。原审法院认定以上事实有当事人陈述、《关于成都奥克斯财富广场的租赁合同》、《关于租赁面积的变更协议》、《成都奥克斯财富广场投资有限公司文件》、《公函》、《成都奥克斯财富广场投资有限公司关于解除与成都市泽南贸易有限公司租赁合同的通知》及《国内快递详单》等证据在案佐证。
原审法院认为，奥克斯公司、泽南公司双方于2012年5月15日签订的《关于成都奥克斯财富广场的租赁合同》和2012年5月25日签订的《关于租赁面积的变更协议》均是双方当事人在平等、自愿、协商基础上所形成，合同与协议的内容清楚、条款明确，不违反法律法规的强制性规定，应属有效。上述合同与协议签订后，双方就应当按约定履行各自的义务，泽南公司未按合同约定在合同签订当日，向奥克斯公司交纳履约保证金150000元，是导致本案纠纷发生和双方合同解除的根本原因，泽南公司的行为已构成违约，应承担违约责任。奥克斯公司现以合同与解除合同的通知为依据，要求法院确认双方之间签订的《关于成都奥克斯财富广场的租赁合同》及《关于租赁面积的变更协议》已解除，因在双方所签订的上述合同中对合同解除权的行使有明确约定，奥克斯公司依据合同约定的解除权，以通知的形式向泽南公司进行了送达，泽南公司亦明确表示收到了该解除合同的通知，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条：“……主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，在通知到达泽南公司时双方所签订的上述合同即已解除，在泽南公司未提出异议，亦未请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力的基础上，双方之间签订的上述合同应认定为已解除，另，因《关于租赁面积的变更协议》是上述合同中有关使用面积变更的约定，因属上述合同的附件，故上述合同解除后，《关于租赁面积的变更协议》自然解除，为此，奥克斯公司的该项请求成立，原审法院予以支持；关于奥克斯公司要求泽南公司支付违约赔偿金的问题，原审法院则认为，违约金是当事人在违约后承担责任的方式之一，具有补偿和惩罚的双重性，在违约行为发生后，守约方就有权依据约定或法律规定向对方主张该项权利，本案中，泽南公司未按时支付履约保证金，致使奥克斯公司行使合同解除权并解除合同，泽南公司的行为已构成违约，奥克斯公司以合同约定的违约赔偿金条款为依据，要求泽南公司支付违约赔偿金的请求理由成立，原审法院予以支持；泽南公司在诉讼中以该房屋尚属在建工程，并未实际投入使用，合同解除后，奥克斯公司并无损失，请求法院驳回奥克斯公司要求泽南公司支付违约赔偿金的答辩意见，原审法院认为，合同解除后，奥克斯公司所有的房屋在具备使用条件后并不能顺利实现其预期利益，奥克斯公司尚需一定期间寻找新的合作对象，且需重新投入人力和资金来取得该租赁房屋的利益实现，奥克斯公司的损失不可避免，由此，泽南公司的该项答辩理由不能成立，原审法院不予采信；对奥克斯公司要求泽南公司支付违约赔偿金数额的问题，原审法院结合泽南公司提出调整违约赔偿金的意见和租赁房屋的现状等因素进行综合认定，泽南公司向奥克斯公司支付2个月约定租金134436元作为违约赔偿金为宜。泽南公司在答辩中以不安抗辩为由，认为泽南公司拒绝交纳履约保证金理由成立，且不构成违约的意见，因泽南公司在诉讼中并未提供有效证据来证明其中止履行支付义务已向奥克斯公司进行了通知，泽南公司主张抗辩的意见不符合《中华人民共和国合同法》第六十九条：“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。”的规定，故原审法院对泽南公司的该项意见不予采信。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十九条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十四条第二款、第二百一十二条之规定，判决：一、奥克斯公司与泽南公司于2012年5月15日签订的《成都奥克斯财富广场投资有限公司与成都市泽南贸易有限公司关于成都奥克斯财富广场的租赁合同》及奥克斯公司与泽南公司于2012年5月25日签订的《关于租赁面积的变更协议》已解除；二、泽南公司于判决生效之日起十日内，向奥克斯公司支付违约赔偿金134436元；三、驳回奥克斯公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取3675元，由奥克斯公司承担1837元，泽南公司承担1838元。
宣判后，原审被告泽南公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人奥克斯公司要求确认《关于成都奥克斯财富广场的租赁合同》已解除并要求上诉人泽南公司支付违约金403308元的诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由被上诉人奥克斯公司承担。其主要上诉理由为：一、泽南公司与奥克斯公司之间签订的《关于成都奥克斯财富广场的租赁合同》尚未生效。按照合同第12.7条之约定，合同自双方法定代表人或授权的签约代表签字并加盖单位公章（或合同专用章）之日起生效，但合同上甲方即奥克斯公司仅加盖了公章，没有法定代表人或签约代表签字，故合同约定的生效条件尚未成就，至今尚未生效，泽南公司不需要按照合同第2.8.1条之约定向奥克斯公司支付履约保证金150000元。二、奥克斯公司关于违约金的诉讼请求没有事实和法律依据，一方面，租赁合同中并没有关于泽南公司不按时支付履约保证金时应当承担违约金的约定。另一方面，违约金条款是以合同有效存在为前提，由于案涉租赁合同尚未生效，因而不能适用合同第7.8条关于合同解除后违约金的约定。同时，即便假设案涉租赁合同有效，但双方均未实际履行，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行”之规定，奥克斯公司通知泽南公司解除合同产生的法律后果也只是终止履行，不能主张违约金。三、奥克斯公司拟出租的房屋不符合交付使用条件，泽南公司不支付履约保证金是为了避免给自己造成更大的损失。案涉房屋于2012年11月15日才通过消防验收，在此之前奥克斯公司没有任何实际损失。此后即使有实际损失，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》的规定，违约金也不应超过实际损失的30%。
被上诉人奥克斯公司答辩称，一、案涉租赁合同已经依法成立并生效。1、奥克斯公司在一审中向法庭提交的《关于成都奥克斯财富广场的租赁合同》有双方法定代表人的签字和公司公章，符合合同约定的生效条件。2、即便对方持有的合同中没有奥克斯公司法定代表人的签字，奥克斯公司仍然予以追认。3、一审中泽南公司已经明确表示对于租赁合同的效力予以认可。二、一审关于违约金的认定正确。1、泽南公司不履行交纳履约保证金的义务，构成违约，奥克斯公司有权解除合同，泽南公司应当支付违约金。2、合同解除后，守约方有权向违约方主张违约金。三、泽南公司认为奥克斯公司交付的房屋不符合交付条件与事实不符。1、奥克斯广场的商业和写字楼系共同验收合格的，相关部门并不会针对商业部分单独验收。2、本案一审审理终结后，奥克斯公司依法取得了消防部门的验收合格手续。3、租赁合同第4.4条约定，如奥克斯公司逾期交付房屋，不视为违约，合同应当继续履行，泽南公司可以顺延免租期，故其不能以行使不安抗辩权为由拒绝履行支付履约保证金的义务。
二审中，被上诉人奥克斯公司向本院提交成都市高新技术产业开发区公安消防大队《建设工程消防验收意见书》，拟证明案涉租赁房屋已于2012年11月15日通过消防验收。经庭审质证，上诉人泽南公司对该证据的真实性不持异议，但认为该证据恰恰证明了案涉租赁房屋系一审判决后才通过消防验收，按照合同约定，交房时就应取得消防验收合格手续，故系奥克斯公司存在违约行为。本院认为，上述证据符合证据的真实性、合法性及与本案纠纷的关联性，本院予以采信。本院二审经审理查明的事实及采信的证据除与原审一致外，另查明，成都市高新技术产业开发区公安消防大队于2012年11月15日出具《建设工程消防验收意见书》，评定奥克斯广场地下三层至地上五层的清水房及部分装修区域消防验收合格。
本院认为，本案二审争议的焦点问题为：1、案涉租赁合同是否生效。2、泽南公司在合同履行期间是否存在违约行为，是否应当承担违约责任。本院结合双方的诉辩意见，综合评析如下：
关于案涉租赁合同是否生效的问题。泽南公司主张其持有的《关于成都奥克斯财富广场的租赁合同》仅有奥克斯公司盖章并无其法定代表人签字，不符合合同约定的生效条件，尚未生效。但首先，奥克斯公司向原审法院提交的《关于成都奥克斯财富广场的租赁合同》中既加盖了奥克斯公司的公章，也有其法定代表人何万锡签章，符合合同约定的生效要件。即便泽南公司持有的合同欠缺奥克斯公司法定代表人签字的形式要件，亦可通过奥克斯公司的单方行为弥补该形式瑕疵，不能就此否认合同效力。其次，上述租赁合同签订后，泽南公司于2012年5月25日再次与奥克斯公司签订《关于租赁面积的变更协议》的行为以及在收到奥克斯公司的催交履约保证金的函件以及解除合同的通知后均未以合同未生效提出异议的实际行为，亦表明其认可上述租赁合同的效力。第三，泽南公司在一审庭审中明确表示上述租赁合同系双方真实意思表示，且合同处于继续履行状态，并未否认合同效力，在二审中又提出合同尚未生效，其主张自相矛盾。故对泽南公司关于案涉租赁合同尚未生效的上诉主张，本院不予支持。
关于泽南公司是否存在违约行为以及应否承担违约责任的问题。《关于成都奥克斯财富广场的租赁合同》第2.8.1条约定，双方签署正式合同当日，泽南公司应向奥克斯公司交纳履约保证金150000元。结合双方于十日后订立《关于租赁面积的变更协议》的行为来看，该租赁合同应当认定为正式合同。合同第1.3条明确约定案涉房屋目前为在建项目且明确披露了业已取得的相关证照，即泽南公司在签订合同时即已经充分知晓租赁房屋系在建工程尚未通过竣工验收和消防验收的客观事实，其仍然承诺于合同签订当日交纳履约保证金。即便奥克斯公司未能在合同约定的交付时间即2012年7月15日前取得相关验收手续，但租赁合同亦已对此种情形下泽南公司的权利予以了充分的保护，即当奥克斯公司交付的房屋不符合约定条件的，视为未交付，泽南公司的免租装修期顺延。综合上述约定，泽南公司未在签订租赁合同当日交纳履约保证金且在奥克斯公司两次催收后仍未补交的行为，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。法律并未规定合同解除后守约方不得向违约方主张违约责任，违约责任条款作为清算条款，在合同解除后仍然有效，原审法院综合合同的约定、履行情况等因素，认定按照两个月的租金标准计算违约金，并无不当。对泽南公司关于其不存在违约行为，不应承担违约责任的上诉主张，本院亦不予支持。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费的负担方式不变，二审案件受理费2988元，由上诉人泽南公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 温 淼
代理审判员 熊 颢
代理审判员 郝 亮
二〇一三年二月十八日
书 记 员 戈金梁