福建省厦门市翔安区人民法院民 事 判 决 书（2018）闽0213民初405号原告：蔡富民，男，1986年2月18日出生，汉族，住福建省光泽县。委托诉讼代理人：蒋志勇，福建群翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：王伟栋，福建群翔律师事务所实习律师。被告：厦门市翔安区领涵房产中介服务部，住所地福建省厦门市翔安区新店镇洪琳湖五里36号106店面，统一社会信用代码92350213MA2YJAR124。经营者：罗济海，男，1982年9月12日出生，汉族，住福建省连城县。委托诉讼代理人：李光勇，福建九信律师事务所律师。第三人：张辉，女，1978年12月5日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区，现居住福建省厦门市湖里区。委托诉讼代理人：张娟，女，1976年4月16日出生，汉族，住黑龙江省齐齐哈尔市梅里斯达斡尔族区，系第三人张辉的姐姐。原告蔡富民与被告厦门市翔安区领涵房产中介服务部（以下简称“领涵房产”）及第三人张辉居间合同纠纷一案，本院于2018年1月31日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡富民的委托诉讼代理人蒋志勇、王伟栋与被告领涵房产的委托诉讼代理人李光勇及第三人张辉的委托诉讼代理人张娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。蔡富民向本院提出诉讼请求：1、判令领涵房产退还蔡富民已支付的中介费10000元，并赔偿蔡富民所遭受的损失（即房屋差价损失等，待评估结果出来再明确）；2、判令张辉对上述债务承担连带责任；3、判令本案诉讼费用由领涵房产承担。事实和理由：领涵房产系依法登记的个体工商户，罗济海系该服务部的经营者。2016年3月24日，蔡富民经领涵房产介绍，就蔡富民向案外人张惠佳、陈育林购买位于厦门市翔安区的房产，以下简称案涉房产）达成一致意见，并签订了编号为000041号的《房产买卖协议书》。2016年3月24日，蔡富民与领涵房产就上述房屋买卖居间介绍事宜签订了“佣金确认单”，确认蔡富民应向领涵房产支付中介佣金12000元、支付日期为首付款支付当日。之后，三方于2016年4月12日重新签订了编号为0000044的《房产买卖协议书》（以下简称“协议书”）对各方的权利义务做了相应约定。协议书签订后，蔡富民依约向张惠佳、陈育林支付购房定金25万元并按月承担案涉房屋在银行的按揭贷款余额等，另向领涵房产预付了中介费人民币10000元。领涵房产出具了“收款收据”确认收到中介费。张惠佳、陈育林依约办理了案涉房屋所有相关手续的授权公证书并交由领涵房产执管。之后，张惠佳、陈育林拖延办理案涉房屋一手产权证，领涵房产不但未能尽职催促办理，而且不同意将执管的授权公证书交由蔡富民指定的受托人前往办理。张惠佳、陈育林办出一手产权证后，领涵房产知情，但却向蔡富民隐瞒，不但未将执管的授权公证书原件及根据协议约定执管的一手产权证原件交由蔡富民指定的受托人前往办理案涉房产过户手续，而且伙同张辉配合张惠佳、陈育林于2016年8月10日另行签订编号为0000082号的《房产买卖协议书》将案涉房产以60万元的成交价转移至张辉名下以逃避履行协议书约定的房产过户义务等。蔡富民为此遭受重大的经济损失。蔡富民认为，领涵房产未能尽职履行协议约定义务，且恶意伙同张辉帮助张惠佳、陈育林转移案涉房产，已侵犯蔡富民的合法权益，构成违约、违法。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第四百二十五条、《中华人民共和国侵权责任法》第八条及相关法律法规的规定，领涵房产除应退还已收蔡富民的中介费10000元外还向蔡富民赔偿因此造成的一切损失，张辉对蔡富民的损失承担连带赔偿责任。领涵房产辩称，一、本案起诉违反“一事不再理”原则，构成重复起诉，应予驳回起诉。1、关于案件中所涉房产买卖一事，2016年11月16日蔡富民向厦门市海沧区人民法院起诉，要求支付违约金和赔偿损失530000元，支付中介费10000元和律师费40000元。该蔡富民与张惠佳、陈育林、张辉房屋买卖合同纠纷一案【案号（2016）闽0205民初3837号，简称“前诉”】，海沧区人民法院已作出民事判决书，判决书已生效，判决书中确定的款项已全部支付完毕。本诉与前诉的当事人相同；诉讼标的（民事法律关系）相同；实体诉讼请求相同，或者本诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。所以蔡富民就同一案件事实、同一诉讼标的重复提起诉讼，是滥用诉权，违反了“一事不再理”原则。所以，对本案应驳回起诉。2、最高人民法院《关于适用的解释》第七十三条规定：“必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当依照民事诉讼法第一百三十二条的规定，通知其参加；当事人也可以向人民法院申请追加。”即在前诉案件中，如果蔡富民认为领涵房产与张惠佳、陈育林就争讼房产交易存在恶意串通情形，其应向海沧区人民法院申请追加领涵房产为案件共同被告。蔡富民没有提出申请，应视为其放弃其诉讼权利。该选择权仅可行使一次，蔡富民不得再次重复主张。3、海沧区人民法院已就张惠佳、陈育林、张辉房屋买卖合同纠纷一案【案号：（2016）闽0205民初3837号】已作出民事判决书，判决书已生效。该民事判决书已对违约金和超过违约金的损失进行判决。蔡富民不得再行变更和主张，故翔安区人民法院也不应就同一事实做出矛盾的裁判，以保证国家法律的严肃性和实施的同一性。二、领涵房产已履行《房屋买卖协议书》（编号0000044）约定的义务，不存在违约行为。1、领涵房产已履行《房屋买卖协议书》（编号0000044）约定的义务，不存在违约行为。领涵房产作为中介方，向蔡富民、张惠佳、陈育林提供订立房屋买卖合同的媒介服务。蔡富民和张惠佳、陈育林作为买卖双方，对房屋买卖的房子现况、房产成交价、房款支付、过户办理等合同条款自行协商、达成合意并签订《房屋买卖协议书》（编号0000044）。此时，领涵房产的合同义务已履行完毕，不存在任何违约行为。2、《房屋买卖协议书》（编号0000044）第十一、十二条规定：“根据前述第十一条约定已支付代办手续费的，蔡富民和张惠佳、陈育林双方除本人亲自办理手续外，其他一切手续均由领涵房产代办。”即在合同中各方约定，蔡富民和张惠佳、陈育林无支付代办手续费，领涵房产无代办房产交易手续。3、2016年4月11日，张惠佳、陈育林出具《委托书》，将办理讼争房产的各项事宜全权委托蔡富民指定的案外人廖善海。厦门市公证处见证了《委托书》的签署并出具（2016）厦证内字第9703号公证书。该公证书已由廖善海领取并保管。领涵房产非委托人和受托人，无权领取公证书，也未执管公证书。4、2016年8月10日，张惠佳和张辉就讼争房产的买卖事宜达成合意，并签订编号为0000082的《房屋买卖协议书》。后于2016年9月，张惠佳领取了讼争房产的产权证。本案中，领涵房产没有执管产权证。所以，蔡富民在起诉书中关于“领涵房产隐瞒，不将执管的公证书和产权证交由廖善海”的陈述是虚假的，纯属捏造，与事实不符。三、蔡富民与张惠佳、陈育林签订的《房屋买卖协议书》（编号0000044）对房屋权属和债权债务纠纷的责任承担，已作了详细约定。《房屋买卖协议书》第九条约定：“若发生与甲方有关房屋权属或债权债务纠纷等，概由甲方负责清理，并承担相应民事责任，由此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿。”该约定内容是蔡富民与张惠佳、陈育林真实的意思表示，对蔡富民与张惠佳、陈育林具有法律约束力。所以，蔡富民的经济损失，应由张惠佳、陈育林承担责任。四、张惠佳和张辉达成合意并签订《房屋买卖协议书》（编号0000082）时，领涵房产是善意的，未和张惠佳合谋串通，也无任何非法获利。1、《房屋买卖协议书》（编号0000044）和《佣金确认单》约定，蔡富民应向领涵房产支付中介费12000元，但蔡富民仅支付10000元，已构成违约。经领涵房产多次催促，蔡富民仍不付款。2、蔡富民和张惠佳、陈育林签订《房屋买卖协议书》（编号0000044）后，因张惠佳的工程项目急需资金，双方多次就房款支付的变更进行协商。但协商不成，蔡富民也恶语相向，双方关系交恶。此时，双方事实上已不可能对讼争房产进行过户登记，双方一致同意解除《房屋买卖协议书》，仅对违约金数额有争议。此后，张惠佳退回蔡富民定金、按揭款等款项27.9万元。3、《房屋买卖协议书》（编号0000044）合同解除后，张惠佳决定拟将房产出售是其自己的意思，领涵房产未与张惠佳合谋串通，也无任何非法获利。领涵房产是讼争房产所在小区联合博学园唯一的一家房产中介。因张辉拟购买房产，领涵房产为双方提供媒介服务，领涵房产是善意的。五、退一万步来说，假设贵院认定领涵房产和张惠佳、陈育林存在合谋串通的行为，那么领涵房产应同张惠佳、陈育林承担连带责任。在连带之债中，债务是共同不可分的，且一债务人之清偿，对其他债务人发生效力。本案中，张惠佳、陈育林已履行（2016）闽0205民初3837号民事判决书的判决内容，则免除领涵房产的责任。蔡富民不得多次、重复获得补偿。综上所述，领涵房产认为，蔡富民不讲诚信，捏造事实，蔡富民构成重复起诉，应予驳回起诉，以维护领涵房产的合法权益。张辉辩称，张辉与张惠佳签订的《房产买卖协议书》真实有效，并且对蔡富民与张惠佳、陈育林夫妇此前已签订房产买卖合同并不知情。张辉以公允的合理价格买受案涉房产，并办理了房屋产权登记。张辉已善意取得该房产，并不存在过错，不应与张惠佳、陈育林承担违约连带责任。故请求法院驳回蔡富民对张辉的诉讼请求。一、张辉与张惠佳、陈育林签订《房产买卖协议书》真实有效，对蔡富民此前已与张惠佳、陈育林签订买卖合同一事并不知情。张辉作为善意第三人的合法权益理应得到保护。2016年8月10日，张惠佳、陈育林以及中间方领涵房产签订第0000082号《房产买卖协议书》约定将涉案房产，即张惠佳、陈育林所有的坐落于厦门市翔安区的房产以203万元整出售给张辉。该房产买卖合同是双方真实的意思表示。张辉自看房、签订合同、交付完所有款项后乃至办理完房产变更登记，对蔡富民通过相同中介与张惠佳、陈育林已签订房产买卖合同这一事实，张辉始终不知情。并且张辉与张惠佳、陈育林并不相识，是通过中介看房确定的购买该房产。张辉与张惠佳、陈育林也没有利害关系。故张辉买受该房产时主观是善意的。二、张辉支付合理的价款买受该房产，没有恶意串通损害他人利益的事实。张辉与张惠佳、陈育林签订的房屋买卖合同约定买受案涉房产价格为203万元人民币。签订合同后，张辉当天支付定金15万元与中介费用1.25万元。张辉依约定分别于2016年8月22日、2016年10月10日、2016年10月20日支付给张惠佳44.1万元、63.9万元、80万元。即于2016年10月20日，房产变更登记完成后已将全部房款203万元交付给张惠佳、陈育林。该价格符合当时签订合同时该地区房产的市场价格，并不是起诉状中提到的明显低于市场价格的60万元。所以张辉不存在以不合理的低价恶意串通张惠佳、陈育林夫妇转移房产的事实。三、转让的不动产依照法律规定已经登记。该涉案房产已按照法律规定，已办理了房屋产权变更登记，根据物权法定原则，即合意加公示原则，该房产已归张辉所有，张辉属于善意取得该房产，并不存在过错，依法不应承担张惠佳、陈育林的违约责任。四、张辉并非蔡富民与张惠佳、陈育林所签《房产买卖协议书》的当事人，按照合同相对性原则，张辉不应该承担上述合同的任何责任，蔡富民不应向张辉主张任何的违约赔偿责任。综上所述，张辉认为其买受该房产时主观是善意的，对此前蔡富民与张惠佳、陈育林已签订买卖合同并不知情，并且也是以合理的价格受让该房产，并办理房产变更地记。张辉系善意取得该房产。故请法院驳回蔡富民对张辉的诉请。本院经审理认定事实如下：2016年4月12日，蔡富民与张惠佳、陈育林在领涵房产的居间下，在废止双方于2016年3月24日签订的编号0000041《房产买卖协议》的基础上，就案涉房产另行签署编号为0000044《房产买卖协议书》（以下简称“买卖协议”），双方约定案涉房产成交价为150万元。2016年8月10日，张惠佳与张辉在领涵房产的居间下，就讼争房产的买卖事宜达成合意并签订编号为0000082的《房产买卖协议书》，双方约定案涉房产成交价为203万元。2016年8月10日-10月20日期间，案外人张娟陆续向张惠佳转账支付购房款203元。2016年10月10日，张惠佳与张辉在领涵房产的居间服务下，完成讼争房产的产权过户登记手续。2016年10月10日，领涵房产出具收条一张，确认收到张辉支付的中介费12500元及代办费500元。2016年10月12日，张辉取得讼争房产的产权证。2016年11月13日，蔡富民出具收条，确认“收到张惠佳、陈育林还款279560.65元，张惠佳、陈育林一房二卖的违约责任本人通过诉讼途径解决。”厦门市海沧区人民法院经审理认为，张惠佳、陈育林在与蔡富民就讼争房产达成买卖协议之后，将讼争房产再次出售并过户给张辉，致使其无法履行与蔡富民之间的买卖协议，该行为已经构成违约，应当承担违约责任并赔偿因此给蔡富民造成的损失，蔡富民在该诉讼中主张张惠佳、陈育林赔偿前后两份房屋买卖协议确定的房屋差价53万元，厦门市海沧区人民法院据此认定蔡富民的可得利益损失为53万元。2017年5月15日，厦门市海沧区人民法院作出（2016）闽0205民初3837号民事判决，判决确认：一、张惠佳、陈育林于本判决生效之日起十日内向蔡富民支付违约金375000元，并共同赔偿蔡富民超过约定违约金的损失155000元，合计530000元；二、张惠佳、陈育林于本判决生效之日起十日内共同向蔡富民支付共已付中介费10000元及因本案支出的律师代理费40000元，合计50000元；三、驳回蔡富民的其他诉讼请求。该判决现已生效。上述事实，有蔡富民提交的编号为0000044《房产买卖协议书》、领涵房产开具给蔡富民的佣金确认单及收款收据、编号为0000082《房产买卖协议书》、领涵房产开具给张辉的收据及收款收据、房产交易信息查询单，张辉提交的（2016）闽0205民初3837号民事判决书，以及当事人陈述在案的庭审笔录、诉前调查笔录等证据予以佐证，以上证据的形式要件合法、内容明确，经公开开庭质证并经本院审查核实，可以采信。本院认为，本案系蔡富民基于其无法取得案涉房屋所产生的损失所提起的损害赔偿诉讼。蔡富民因无法取得案涉房屋所产生的中介费损失10000元及房产差价损失530000元，经厦门市海沧区人民法院生效判决确定由房屋买卖合同的违约方即张惠佳、陈育林承担全部的赔偿责任。蔡富民就已经得到法院生效判决支持的损失，重复主张损害赔偿，缺乏依据，本院不予支持。至于蔡富民主张的房屋差价损失评估申请，鉴于厦门市海沧区人民法院的生效判决中已经确定蔡富民因无法取得案涉房产所产生的可得利益损失为530000元，蔡富民在该诉讼中未向法院申请对房屋差价损失的鉴定，且在该判决作出后，亦未提出上诉，视为其认可其可得利益损失为530000元，故其要求对案涉房屋的差价损失（可得利益损失）进行评估的申请，本院不予准许。关于领涵房产要求追加张惠佳、陈育林作为本案第三人参加诉讼的主张，因张惠佳、陈育林不属于本案的必要共同诉讼人，且蔡富民亦未要求对张惠佳、陈育林主张权利，根据“不告不理”的原则，故对领涵房产主张追加张惠佳、陈育林作为本案第三人参加诉讼的意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回蔡富民的诉讼请求。案件受理费300元，减半收取为150元，由蔡富民负担，款限于本判决生效之日起向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 员 蔡玉桂二〇一八年四月二十三日代书记员 戴小青附：适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。法官提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。