广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0405民初1446号原告：广西天业投资有限责任公司，住所梧州市金湖北路3号2号楼二层3号铺3号室。法定代表人：聂石南。委托诉讼代理人：韦贤斌，广西涌流律师事务所律师。被告：卢发建，男，1971年11月5日出生，汉族，住梧州市长洲区。被告：吴小群，女，1975年11月5日出生，汉族，住梧州市长洲区。两被告共同委托诉讼代理人：邱耀询，广西汇豪律师事务所律师。原告广西天业投资有限责任公司（以下简称天业公司）与被告卢发建、吴小群商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人韦贤斌，被告卢发建、吴小群的共同委托诉讼代理人邱耀询到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天业公司向法院提出诉讼请求：1.判令解除原告和两被告于2015年7月1日签订的编号为WZ2015051660的《梧州市商品房买卖合同》；2.判令两被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告与两被告于2015年7月1日签订合同编号为WZ2015051660的《梧州市商品房买卖合同》，合同约定：被告向原告购买位于梧州市，建筑面积为436.06平方米，总购房款为420万元；合同约定付款方式为按揭方式，首期付房款130万元，其余房款290万元银行按揭；买受方支付购房款逾期超过30日后，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的15%向出卖人支付违约金。合同签订后，被告于2015年7月2日支付首期款130万元，后应被告要求，原告于2015年7月3日又退还被告的首付款130万元。双方自2015年7月1日签订《梧州市商品房买卖合同》至今长达一年多，被告没有支付任何购房款，原告也没有移交房屋给被告。按照合同第七条第2点关于“逾期超过30日后，出卖人解除合同”的规定，特诉至法院。原告天业公司围绕诉讼请求依法提交的证据有：1.《梧州市商品房买卖合同》复印件和房产分层图复印件各一份，证明原、被告于2015年7月1日签订关于梧州市三龙大道33—1号5号别墅买卖合同的事实，以及双方权利义务的约定；2.广西农村信用社单位存款账户交易对账单复印件一份，证明被告于2015年7月2日支付首期款130万元给原告，后应被告要求，原告于2015年7月3日将该款全部退回给被告的事实；3.关于催缴《梧州市商品房买卖合同》购房款的通知、特快专递邮寄单各一份，证明原告向被告寄送催缴房款的事实。被告卢发建、吴小群辩称，两被告认可购买房屋的事实，且已经网签。合同签订后被告并无违约，已经向原告付清了全部购房款，原告要求解除合同无事实依据和法律依据，请法院驳回原告的诉讼请求。被告卢发建、吴小群向法庭提交的证据有：1.编号为WZ2015051660的《梧州市商品房买卖合同》复印件一份，证明被告向原告购买涉案房屋，双方曾对该合同口头约定变更支付房款形式为一次性缴款；2.收据复印件一份及转账凭证复印件两份，证明邱观生向原告支付购房首付款130万元的事实；3.协议书复印件一份，证明原、被告及邱观生三方达成该协议，邱观生向原告支付的130万元转为被告向原告支付的首付款，即证明了付款主体变更事实；4.债务代偿协议书复印件一份，证明邱观生和李松及原告签订了该协议书，李松借有邱观生的款项，原告的股东陈式文借有李松的款项，三方约定由原告用抵债方式来支付被告的购房款320万元事实；也证明了被告已经向原告支付购房款450万元的事实，比涉案合同约定的付款420万元还多出了30万元，所以被告已付清涉案房屋的购房款；5.委托书复印件一份、陈式文、聂石南身份证复印件各一份及营业执照复印件一份，证明原告授权陈式文洽谈涉案购房及付款方式事实；6.发票复印件、税票复印件各一份，发票证明原告收到被告缴交的首付款130万元，也证明原告在举证时所陈述的130万元转进来后又退回给卢发建的说法不成立；税票证明被告向税务部门缴交涉案房屋的契税，也证明被告购买涉案房屋是客观真实的；7.借据复印件一份，证明李松借有邱观生408万元的事实；8.借条复印件一份、抵债凭证复印件两份，借条证明原告股东陈式文借有李松一千多万的事实；抵债凭证证明李松和陈式文结算的时候注明了抵债冲抵了320万元的事实，320万元就是被告向原告购买房屋的购房款。经过庭审质证，对于原告提供的证据，被告卢发建、吴小群认为：对证据1的三性无异议，但双方在合同签订后变更了付款方式为一次性付款，被告一次性向原告支付了购房款；对证据2的内容有异议，认为2015年7月2日和同月3日的130万元属于走账性质，该款并不是被告卢发建的钱款，而是原告叫别人转入被告卢发建的账户，然后叫被告卢发建把该款转入原告账户的，目的是为了开具购房税票。被告的首付款是2015年3月份由邱观生支付，原告收取130万元后并无把钱退回给被告卢发建，并于2015年8月5日向被告开具了首付款130万元的税票；对证据3的三性无异议，但被告向原告说明购房款已全部付清并要求原告交房，但原告至今一直没有交房。原告对两被告提交的证据发表以下质证意见：1.对证据1的三性无异议；2.对证据2的真实性无异议，但对涉案买卖与案外人邱观生买卖情况需核实；3.对证据3形式上的真实性无异议，对其内容的真实性有异议，认为原告对外欠债较多，原告的公章在聂石南手上才会有盖章和法人代表签字，对其对外签订的协议不予认可。协议书体现出原告与两被告签订涉案房屋买卖合同目的是按揭，涉案的买卖行为不是真实的购房行为；4.对证据4的真实性有异议，认为协议书是法定代表人利用其掌握公章作出的越权行为，债务代偿协议是不真实的，在本案无法确认李松和邱观生之间的债务是否真实存在。债务代偿协议的内容与证据3的内容相矛盾，证据3记载变更买卖合同的主体，债务代偿协议表述的却是邱观生以抵债的方式购买房屋，并且借用了两被告的名义。债务代偿协议第3条明确约定补差价100万元，从支付款项的情况看，这100万元是一直没有支付的；5.认为证据5与本案纠纷没有关联性，出具委托书的日期是2015年8月4日，而房屋买卖协议早在2015年7月1日已经签订，委托书是在房屋买卖协议签订后才出具；6.对证据6的真实性无异议，该证据记载的金额均不是被告提交，而是属于原告的钱款。税票和发票开具的目的是为了银行按揭贷款；7.对证据7的真实性有异议，该证据不能有效证明李松与邱观生之间存在民间借贷关系；8.对证据8的真实性有异议，认为该证据是被告编制的证据，是不真实的，该证据与本案无关联性，无法明确陈式文与李松之间的债务关系，陈式文的债务与原告的债务是不同的法律关系。结合双方当事人的举证和质证，本院对双方均无异议，以及与本案有关联，能证明案件事实的证据予以确认；对当事人提出异议的书证，结合其与本案的关联性予以采纳取舍。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案外人邱观生向原告天业公司购买明珠花园·天业公寓5号房屋，价格为420万元。2015年3月27日、2015年3月30日，案外人邱观生向原告天业公司转账支付30万元、100万元。2015年3月31日，原告天业公司向案外人邱观生出具一份收据，收据载明：今收到邱观生购买(天业公寓)楼盘第五幢首期款130万元。2015年6月30日，案外人邱观生与被告卢发建、吴小群、原告天业公司签订了一份协议书，协议约定：邱观生原购买天业公司天业公寓·明珠花园5号房屋，价格为420万元，因邱观生个人原因现已解除原购房合同。经三方协商，天业公司同意邱观生把已付其公司的130万元转为卢发建、吴小群购买明珠花园·天业公寓5号房屋首期付款；天业公司网签给卢发建、吴小群，卢发建、吴小群应在7天内交完整资料给天业公司，由天业公司代交给工商银行按揭；邱观生7天内负责完善运行天业公司运行流水账目，具体由邱观生与天业公司陶会计办理。2015年7月1日，被告(买受人)与原告天业公司(出卖人)签订了一份《梧州市商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买的商品房为梧州市三龙大道33-1号5号，建筑面积436.05平方米，该商品房单价为9631.92元，总金额为420万元；付款方式为按揭方式，首期付房款130万元，其余房款290万元银行按揭；出卖人应在2015年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房取得商品住宅交付使用批准文件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。逾期超过后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款不小于万分之五的违约金；出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。2015年8月4日，原告天业公司的法定代表人聂石南出具委托书，委托该公司股东之一陈式文洽谈天业公司开发的明珠花园天业公寓4号、5号楼买卖事宜，具体以陈式文商谈的内容为准。2015年8月5日，案外人邱观生(甲方、债权人)与案外人李松(乙方、债务人)、原告天业公司(丙方、代偿人)签订了一份《债务代偿协议》，协议约定：甲方、乙方共同确认，至本协议签订之日，乙方对甲方所负债务共计320万元；因丙方对乙方负有到期债务，现丙方同意采取“以物抵债”的形式代乙方向甲方清偿债务；丙方将其投资开发的天业公寓楼盘第五幢抵债给甲方，以代乙方清偿第一条约定中确认的320万元债务。该房地产的销售价格为420万元，扣减所抵债务320万元后，甲方应当向丙方支付差价100万元；本协议签订当日，甲、丙方就用于抵债的房地产网签《商品房买卖合同》，甲方指定以卢发建、吴小群夫妻名字签订合同，网签成功后，甲方向丙方支付差价款100万元(划转到丙方基本账户)，丙方同时向甲方开具差价款100万元的发票和320万元的收款收据。发票和收据的交款人必须写卢发建、吴小群名字；在甲方取得抵债房产的权属凭证前，甲乙双方之间的债权债务仍然存续。非因甲方原因导致无法取得抵债房产的权属证书，甲方有权要求乙方继续承担第一条约定债务的清偿责任。如出现无法办理权属证书的情形时，丙方自愿对乙方的债务承担连带清偿责任。在甲方取得抵债房产的权属证书后，三方的债务代偿事项履行完毕；因甲方经营生意需资金周转，丙方同意协助甲方利用上述房地产向银行按揭贷款290万元；本协议一式三份，各执一份。紧接着上述条款为补充协议，约定：甲方（以卢发建、吴小群夫妻的名义）向银行的贷款290万元，此笔款项为甲方所有。丙方在收到此笔贷款后，丙方无需向甲方汇款，甲方将以此笔款项，指定以卢发建、吴小群夫妻的名义，用于购买天业公寓楼盘第四幢的房产；经三方协商，天业公寓第四幢房产的售价为380万元，丙方负责把房产转入卢发建、吴小群的名下，甲方向丙方支付90万元的差额款。第三人邱观生、李松和陈式文、聂石南在协议上签了名，原告天业公司盖了公章。在卢发建及吴小群意见一栏，卢发建写上“同意以条款”，并签上名字。2015年8月5日，原告天业公司向两被告出具了销售不动产统一发票（自开），载明两被告向原告支付购买明珠花园·天业公寓5号楼首期款130万元。2015年8月6日，两被告向税务机关缴交了总房价420万元的税款12.6万元。案外人邱观生、李松和陈式文之间也存在债权债务关系，被告并提供了相关证据证实。本院认为，案外人邱观生向原告天业公司购买明珠花园·天业公寓5号房屋并支付首期款130万元，有原告天业公司出具的收据证实，本院予以确认。2015年6月30日，经案外人邱观生与被告卢发建、吴小群、原告天业公司三方协商，原告天业公司同意邱观生把已付其公司的130万元转为卢发建、吴小群购买明珠花园.天业公寓5号房屋，随后，被告与原告天业公司签订了《梧州市商品房买卖合同》，上述协议、合同是当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各当事人应按协议、合同履行自己的义务。案外人邱观生、李松、原告天业公司三方签订的《债务代偿协议》，是当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各当事人应按协议履行自己的义务。被告作为实质上的受让方对《债务代偿协议》也无异议，其在协议上所写的“同意以条款”应是对“同意以上条款”的笔误。该《债务代偿协议》签订后，当事人将《商品房买卖合同》中约定的购房款290万元从银行按揭变更为债权转让的形式履行。原告认为被告于2015年7月2日支付首期款130万元给其公司，后应被告要求，其公司于2015年7月3日将该款全部退回给被告的主张，与本院查明的事实不符,表现在原告提供的交易对账单与被告交付首期款130万元的时间明显不符。现原告以该证据来证明其主张，显然不成立，本院不予采纳。综上，原、被告之间形成商品房买卖合同的事实清楚，双方签订的《梧州市商品房买卖合同》依法应予以确认，原告要求解除与两被告于2015年7月1日签订的《梧州市商品房买卖合同》的诉请，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第七十九条、第八十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告广西天业投资有限责任公司的诉讼请求。案件受理费40400元，减半收取计20200元，由原告广西天业投资有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。审判员  邓天平二〇一七年八月二十八日书记员  白贤华附适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据。或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。