辽宁省丹东市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽06民终187号上诉人（原审被告）：丹东三联物业经营有限公司，住所地丹东市元宝区公安街16号楼。法定代表人：初祥文，总经理。委托诉讼代理人：姜勇，辽宁凡响律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：丹东市锦成物业管理有限公司，住所地丹东市振兴区桃源街22-1号。法定代表人：王亭，经理。委托诉讼代理人：何晓东，辽宁乾朗律师事务所律师。上诉人丹东三联物业经营有限公司（以下简称三联公司）因与被上诉人丹东市锦成物业管理有限公司（以下简称锦成公司）合同纠纷一案，不服丹东市元宝区人民法院（2016）辽0602民初1197号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人三联公司的委托诉讼代理人姜勇，被上诉人锦成公司的委托诉讼代理人何晓东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。三联公司上诉请求：撤销（2016）辽0602民初1197号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、《崇德南小区物业移交协议书》中第八条约定因欠缺成立条件而无效，不能依据该条款要求上诉人承担自来水二次加压泵房的运行电费。上诉人认为移交行为需要两个条件：1.需要有处分人进行委托；2.需要向受托人即自来水公司支付费用。上诉人不是二次加压泵房的处分权人，处分权人应当是该小区全体业主。且该条未约定移交后向自来水公司交纳委托管理费由谁承担的问题。二、二次加压泵房属于全体业主共有，维持其正常运行也是为满足业主的使用利益，因此二次加压泵房产生的运行费用应由业主承担并包含于物业管理费用之中。被上诉人接收涉案小区的物业管理后，该小区的物业管理费一直由被上诉人收取，上诉人没有收取任何物业费用，一审判决由上诉人承担此期间的泵房的运行电费，判决不公。锦成公司辩称，原判正确，应予维持。锦成公司向一审法院起诉请求：要求被告赔偿原告各项损失总计158186元（水泵房维修费9686元、电费148500元）。一审法院认定事实�2011年5月9日，被告作为甲方，原告作为乙方，共同签订《崇德南小区物业移交协议书》，就被告向原告移交该小区物业管理权事项作出约定。该协议书第八条约定：“小区水泵房的移交：小区的水加压泵房，甲方在2012年6月30日前交付给自来水公司，在甲方交付自来水公司前，所发生的费用从收取的物业管理费支出”。2011年底，丹东市元宝区崇德南小区业主委员会成立。2011年12月31日，该业主委员会作为甲方，原告锦成公司作为乙方，共同签订《物业管理委托合同》，委托原告对小区公用设施、设备进行维修、养护、运行和管理，其中第八章附则第二十五条约定：“依据乙方（原告）与丹东三联物业经营有限公司（被告）所签协议，本小区的自来水二次加压泵房，由丹东三联物业经营有限公司负责，在二○一二年六月三十日前，交付给市自来水管理部门管理，以后甲、乙双方对该泵房的维修、管理各项费用均不予负责”。截止本案庭审，涉案崇德南小区的自来水二次加压泵房尚未移交给自来水管理部门。2012年7月至2015年10月期间，原告为涉案崇德南小区水加压泵房支付电费34次，合计金额为148400元（该泵房坐落于锦山大街74-9，客户号0052767337,2013年3月前表号为2005303608，2013年4月因更换电表表号变更为010612502011167849）。此后，涉案崇德南小区的物业管理重新由被告接手。一审法院认为，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。关于被告以合同签订时当事人存在认识错误、被告不应当承担相应费用为由，辩解《崇德南小区物业移交协议书》第八条系无效条款的问题。被告该项辩解内容不属于法律规定的合同无效的情形。根据法律规定，因重大误解订立的合同以及在订立合同时显失公平的合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。本次原告起诉距协议书订立已有五年之久，距被告重新接手该小区的物业管理也有一年的时间，被告未行使撤销权。则即便被告认为合同签订时双方存在认识错误或者由被告负担包括三十年泵房电费在内的移交费用有失公平，该院认为，由于法定除斥期间已过，撤销权现已消灭，对于被告的该项辩解无法予以支持。关于被告以涉案泵房系崇德南小区全体业主财产被告无权处分为由，辩解《崇德南小区物业移交协议书》第八条系无效条款的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权�人追认的，该合同有效。从《物业管理委托合同》第二十五条内容看，丹东市元宝区崇德南小区业主委员会作为全体业主的代表，在2011年12月31日已经明确知晓并认同原、被告关于由被告在2012年6月30日前将崇德南小区的自来水二次加压泵房交付给市自来水管理部门管理的约定。因此，对于被告该项辩解，不予支持。实践中，新建小区的自来水二次加压泵房作为小区配套设施的一部分，多由房屋开发单位委托施工建设，其建设成本及一段时间内的维护、运营成本已经分摊至业主支付的购房款中。因此，物权法规定：“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。小区建成后，自来水二次加压泵房多由小区业主委员会或开发单位向城市供水管理部门移交，其移交的是泵房的使用权、管理权，而非产权。但是，不排除少数小区由物�公司办理移交，尤其是在物业公司系在业主、业主大会选聘物业服务企业之前由开发单位选聘，甚至系开发单位的关联单位的情况下。本案中，《崇德南小区物业移交协议书》中，多次出现三联公司承诺履行应由开发单位履行的义务，或强调开发单位某项权利的条款。如协议第五条：“关于维修问题：属于尚未超过建筑维修期的，仍由甲方（被告）负责维修”；协议第六条：“地下机动车库的出售及出租（不含两轮机动车）的收入属于丹东三联房地产开发有限公司……对尚未出售或出租的机动车位未经丹东三联房地产开发有限公司同意，乙方（原告）不得出租或出借，否则丹东三联房地产开发有限公司可按租赁价格的双倍，依法向乙方追缴并加收违约金”；协议第十条：“小区配电箱的移交：对于小区所属的配电箱，如业主及业主以外的用户想使用或增容，三年内，必须经过丹东三联房地产开发有限公司的同意并另行签署协议方可使用，三年以后，决定权归乙方”。由此可见，虽然三联公司并未作为一方当事人在协议书中列明或盖章确认，但是被告在实际上表达了其与该开发公司之间休戚相关的意思表示。原告有理由相信被告有能力履行由被告负责水泵房移交的承诺，并作为衡量是否接手崇德南小区物业管理时的考量条件。现被告违反合同约定未移交水泵房，原告要求赔偿由此造成的损失，依法应当予以支持。关于原告主张的损失金额是否合理的问题。被告对2012年7月至2015年10月期间原告为涉案泵房支付电费34次合计148400元没有异议，该院对该金额予以确认。对于被告有异议的电表尾号为2013的100元电费，原告自愿放弃对该100元电费的主张，予以准许。对于原告主张的水泵房维修费9630元的问题，原告未�提供直接证据证明该费用支出确系用于涉案泵房，且未提供正式发票，故对于该笔维修费用不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十三条，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第五十一条、第五十二条、第五十四条、第五十五条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条的规定，判决如下：一、被告丹东三联物业经营有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告丹东市锦成物业管理有限公司电费损失148400元；二、驳回原告丹东市锦成物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费3464元，减半收取1732元，由原告锦成物业公司负担108元，由被告三联物业公司负担1624元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《崇德南小区物业移交协议书》系双方真实表意，且未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行各自义务。上诉人主张涉案自来水加压泵房所有权人为小区全体业主，上诉人并不是该泵房的移交主体，亦未得到该小区业主委员会的委托，故协议书第八条因主体不适格而无效。根据该小区业主委员会与被上诉人签订的《物业管理委托合同》的约定，该小区业主委员会对由上诉人负责移交自来水加压泵房一事明知且不反对，可见由上诉人移交该加压泵房并不违背小区全体业主的意愿，也未侵害该小区全体业主的权益。上诉人已经与被上诉人约定由其负责移交，故其上述理由依据不足，本院不予支持。关于上诉人主张其与被上诉人并未约定移交费用�谁承担，由此导致自来水加压泵房无法移交，不是上诉人的过错，不应由上诉人承担在此期间的电费。从上诉人与被上诉人签订的《崇德南小区物业移交协议书》内容看，该协议书主要条款皆为小区各项设施交接问题，条款内容明确具体，足见双方是在经过斟酌、协商并持审慎的态度下订立的协议。上诉人与被上诉人作为有资质的物业服务企业，对于各项设施移交后的后果，是能够并应当预见到的。自来水加压泵房具有不可移动的特殊性，上诉人在与被上诉人订立移交协议书时对此应当具有足够的认知且是应当明确知晓的，故双方约定的“移交”并不是指加压泵房空间位置的转移，而是指向自来水管理部门移交管理权，同时须交纳委托管理费用。因此，虽然上诉人与被上诉人未在协议书中约定移交费用的问题，但也并未超出上诉人所能预见的范围。上诉人认为移�费用约定不明依据不足，本院不予支持。现上诉人未按照约定移交该加压泵房，属于违约，应当承担在此期间发生的该加压泵房运行所发生的电费。综上所述，三联公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3464元，由丹东三联物业经营有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张春霞审 判 员  李存林代理审判员  王 杨二〇一七年三月二十八日书 记 员  张东明