江苏省扬州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）扬民终字第01222号
上诉人（原审原告）：陈安，男，1947年8月25日出生，住上海市闵行区。
委托诉讼代理人：张琪寅，男，1962年1月29日出生，汉族，住扬州市广陵区。
委托诉讼代理人：陈政，江苏荆澜德律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：扬州市直管公房管理处，住所地扬州市广陵区广陵路***号。
法定代表人：柴强，主任。
委托诉讼代理人：洪利春，江苏唯是律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王建成，江苏唯是律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：吴桂英，女，1948年10月27日出生，汉族，住扬州市广陵区。
上诉人陈安因与被上诉人扬州市直管公房管理处（以下简称公房管理处）、吴桂英排除妨害纠纷一案，不服扬州市广陵区人民法院(2015)扬广民初字第487号民事判决，向本院提起上诉，本院于2015年6月29日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
陈安上诉请求：二审撤销原审判决，发回重审或改判支持其诉讼请求。事实与理由：1、我方竞买所得的土地使用权，包含了涉案小二楼所在土地，因小二楼未办理合法的产权登记手续，属于地上附属物，我方有权要求公房管理处和吴桂英拆除；2、1989年12月的产权转移协议，不能成为小二楼取得产权的依据；3、拍卖之后，小二楼作为拍卖标的物已经交付给我方，其后公房管理处与�桂英私下达成协议，吴桂英强占了我方的房屋。4、原审判决未对土地使用权的归属作出认定，遗漏了对该部分事实的审查。综上，陈安认为其经合法程序取得土地使用权，有权对土地上的附属物进行合法处分，请求法院支持其诉讼请求。
被上诉人公房管理处答辩称：1、上世纪八十年代，我国尚未实行物权登记制度，我方通过协议的方式，已经取得了涉案小二楼的所有权；2、陈安曾经取得小二楼，是无权处分的人违反法定程序的违法交付，我方不知情也不予认可，小二楼属于国家财产，我方有权出租。3、陈安在未取得小二楼所有权的情况下，却办理了包含小二楼处的土地使用权证，明显违法。小二楼房屋产权与土地证出现冲突，应当以房产产权为准。综上，其请求二审驳回上诉，维持原判。
陈安向一审法院起诉请求：1、公房管理处和吴桂英�即拆除其违法占用陈安土地建设的位于甘泉路244号西北角的小二楼；2、公房管理处和吴桂英支付自2009年4月至今的土地使用费46万元（每年按8万元使用费计算）。二审中，经释明，陈安提出如果法院不支持第一个诉请，其将第二个诉请变更为要求公房管理处和吴桂英支付截止判决之日止的土地使用费，之后的费用另行主张。
一审法院认定事实：坐落于扬州市角上面积为45.14平方米的房屋，即“小二楼”，是苏扬公司建造，1989年12月苏扬公司通过协议，将该房屋产权划归扬州市房地产公司所有，属于公共财产，后由公房管理处行使管理职权。2009年4月29日公房管理处将上述房屋出租给吴桂英使用。2004年12月陈安通过竞买的方式购得244号地块房地产，陈安竞买的标的土地使用权包含了“小二楼”所占土地面积，但地上建筑物不包含“小二楼”房屋面积。2006年5�陈安办理了土地使用权证。
一审法院认为，生效法律文书已经确认讼争房屋属于公共财产，陈安虽然持有讼争房屋所占土地的使用权证，但不能据此就可以认定在该地块上的他人财产均属非法财产。且公房管理处取得讼争房屋所有权在陈安取得土地使用权之前。现陈安请求法院对讼争房屋予以拆除的依据不足，同时请求陈安支付土地使用费的依据不足。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回陈安要求扬州市直管公房管理处、吴桂英拆除甘泉路244号西北角小二楼房屋及支付房屋使用费的诉讼请求。诉讼费8200元，减半为4100元，由陈安负担。
二审期间，陈安提供了扬州市邗江测量服务所出具的《甘泉路244号附近现状图》，以证明目前“小二楼”一层房屋面积41.79㎡，二层房屋面积29.19㎡，占地面积41.79㎡。
公房管理处质证认为：经现场查勘，“小二楼”原外楼梯改建成内楼梯，南侧公共巷道被封闭为房屋，上述改变，未经公房管理处认可，与公房管理处无关，公房管理处认为应按照45.14㎡的一半计算占地面积。
本院认为，《甘泉路244号附近现状图》虽系陈安单方委托扬州市邗江测量服务所出具，公房管理处对该测量图纸出具机构的资质以及测量结果均无异议，本院对该证据真实性以及合法性予以采信，至于关联性，将结合其他证据进行认证。
经审理查明：
原扬州市公贸合营苏扬玩具公司（以下简称苏扬公司）厂房位于甘泉路244号，除5幢共计1940.73㎡的厂房外，其在西北角上砌建有一幢两层楼房（本案讼争“小二楼”）。苏扬公司土地使用权为国有划拨用地，面积1032㎡。
1989年12月9日，扬州市房地产公司与苏扬公司签订《协议书》，双方约定：1、苏扬公司拆除扬州市房地产公司公房建筑面积628.2㎡，并将苏扬公司在原地翻建的一幢生产用房、砖混结构、二层楼上下共计16间1披，建筑面积582.78㎡房屋产权归还扬州市房地产公司所有。尚欠的45.42㎡的房屋产权由苏扬公司在厂区内自管房产中划出建筑面积45.42㎡的房屋产权归扬州市房地产公司所有。2、苏扬公司归还扬州市房地产公司房屋产权建筑面积45.42㎡的具体位置为甘泉路246号内新建的一幢混合结构的生产用楼1-2层，每层2间楼上下共计4间，总建筑面积45.42㎡房屋（即“小二楼”）产权全部归属扬州市房地产公司所有。
《协议书》签订后，扬州市房地产公司并未办理房产证和土地使用权证，苏扬公司以返租的形式继续使用“小二楼”。1999年，苏扬公司改制为扬州市玩具厂。其时，“小二楼”仍无房产证，在改制文件中被标注为公房，但“小二楼”处土地使用权未从原苏扬公司享有的国有划拨用地使用权中分割，而是一并转至扬州玩具厂名下。2000年1月，扬州市玩具厂办理房产证，其上对小二楼未作标注。直至清算前，“小二楼”实际由扬州玩具厂转租给他人经营。
2004年12月，扬州市玩具厂清算组委托扬州市拍卖行有限公司拍卖房产，经扬州市价格认证中心鉴定，委托拍卖的5幢房屋价格为431.19万元。拍卖公告及拍卖价格鉴定书中，拍卖房产的建筑面积未将“小二楼”计算在内，但所涉土地使用权范围包含了“小二楼”用地。根据拍卖规则第四条，拍卖的房屋所有权证和国有土地使用权证随拍卖标的一并转移过户，且土地使用权出让手续及费用由委托方扬州市玩具厂负责。其后，陈安通过竞价，以748.25万元拍得扬州市�泉路244号房地产所有权。2006年5月，陈安与玩具厂清算组按照公告的面积办理了土地使用权和房屋产权的变更登记手续，且土地使用权从划拨用地转为商业出让用地，陈安并未另行支付出让金。
2007年，陈安与扬州市玩具厂清算组进行实物交接时，当时的“小二楼”由扬州市玩具厂租赁给其他人经营餐厅，承租人不愿搬离。同年5月，扬州市政府专门为此召开协调会议，市物价局、工艺美术集团、扬州拍卖行和陈安、张琪寅参加会议，会议明确玩具厂清算组和市工艺美术集团应负责于2007年5月25日前将“小二楼”腾空清场完毕达到无瑕疵、无法律纠纷交付给陈安。不久玩具厂清算组即将甘泉路244号所有房屋和土地包括“小二楼”交付给陈安占有、控制。
2009年4月，公房管理处将“小二楼”作为国有公房出租给了吴桂英，吴桂英向直管公房处支付15万�，取得了“小二楼”的永久居住权。随后，吴桂英强行入住小二楼。陈安于2009年5月5日向扬州市人民政府出具《关于协调原扬州玩具厂交付纠纷的请求函》，称：“本人对交付资产整理过程中发现，原‘畅想食屋’（后叫做‘许可餐厅’）小二楼被扬州市公房直管处出租给吴桂英，吴桂英实际占有该房屋，本人要求其迁让未果。”
公房管理处于2009年5月15日回复陈安称：甘泉路244、246号有我处管辖的直管公房628.2㎡，该公房原由扬州市欣祥玩具有限公司承租使用。因企业困难，从2003年4月份欠缴租金至今，为加强直管公房管理，维护直管公房权益，我处于2009年4月将其中的45.14㎡房屋收回并承租给吴桂英使用，不存在侵占贵方财产之说。根据贵方的资料，贵方于2005年12月28日通过拍卖获得的扬州玩具厂产权，其中有我处管辖的直管公房344.48㎡，该行为严重侵�了国有公房的合法权益。
因协商未果，陈安于2009年9月9日诉至扬州市广陵区人民法院，请求判令公房管理处和吴桂英迁让出甘泉路244号西北角“小二楼”。扬州市广陵区人民法院于2010年7月20日作出（2009）扬广民一初字第1620号民事判决，驳回陈安要求公房管理处和吴桂英迁让出甘泉路244号西北角“小二楼”的诉讼请求。陈安不服，向本院提起上诉。本院于2011年1月20日作出(2010)扬民终字第0870号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。陈安仍不服，向江苏省高级人民法院申请再审。江苏省高级人民法院于2011年8月25日作出（2011）苏民监字第013号民事裁定，指令本院再审本案。本院于2013年11月11日作出(2011)扬民再终字第0019号民事判决，认定“小二楼”的合法占有、使用权人应为公房管理处及其合法授权的其他人，判决维持扬州市广陵区人民法院（2009）扬广民一�字第1620号民事判决和本院(2010)扬民终字第0870号民事判决。
二审期间，依据陈安申请，本院委托江苏中正同仁房地产资产评估有限公司对2009年4月至2017年8月期间“小二楼”处土地租赁价格进行评估，中正评报字[2017]第040号评估报告认为上述期间“小二楼”处土地租金总价值为228700元。
二审争议焦点为：1、公房管理处和吴桂英是否应当拆除“小二楼”？2、公房管理处和吴桂英是否应向陈安支付土地使用费？3、土地使用费的金额如何确定？
本院认为：
关于争议焦点一，生效判决已认定，1989年“小二楼”产权转移协议以及此后数份房地产租赁契约等，证明讼争房屋“小二楼”系公共资产，其合法占有、使用权人为公房管理处及其合法授权的其他人，且生效判决已驳回陈安要求公房管理处和吴桂英迁让出“小二楼”的诉讼请求。据此，公房管理处有权占有使用小二楼并将其出租，陈安主张公房管理处和吴桂英拆除小二楼的请求无事实和法律依据，依法不予支持。
关于争议焦点二，公房管理处应当支付“小二楼”处土地的占有使用费。理由如下：
1、“小二楼”早于1989年由苏扬公司基于补偿划归扬州市房地产公司所有。合同条款中虽未对土地使用权的转让单独约定，但根据其后的返租协议以及房地一体原则，应当认为，双方的真实合意是将“小二楼”房屋以及相应的土地使用权一并转让。即使“小二楼”无房产证，土地使用权未变更登记，因当时并无关于不动产以登记为生效要件的规定，真实权利人均为扬州市房地产公司。根据1987年《中华人民共和国土地管理法》第十条和1991年《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条的规定，依法改变土地使用权的，必须办理�地使用权变更登记手续，更换土地证书。但本案中，直至2004年扬州市玩具厂资产被拍卖前，公房管理处始终未将“小二楼”处土地与扬州市玩具厂土地分割办证，且一直将“小二楼”交由扬州市玩具厂使用，造成扬州市玩具厂系土地和房屋合法权利人的权利外观。
2、2004年12月，经扬州市人民政府批准，扬州市拍卖行有限公司受扬州市玩具厂清算组委托，拍卖扬州市玩具厂的房产（注明土地使用权一并转让）。此时，拍卖标的属公有资产，且其中列明土地面积1032平方米，讼争“小二楼”处土地包含在上述四至范围之内，基于土地登记的公示公信力，以及“小二楼”无房产证但由扬州市玩具厂对外出租的事实，陈安对“小二楼”的权利归属具有合理信赖。陈安通过合法程序竞拍取得扬州市甘泉路244号房地产所有权，且经市国土局审批，随后办理了出让用地�用权证，因此，陈安对“小二楼”所依附土地享有使用权。
根据法院在前案审理中所做调查，拍卖公司总经理称拍卖时已明确告知陈安“小二楼”因没有产权不在拍卖范围之内，这与“小二楼”未纳入价格评估标的物范围的事实相符。据此，可以认定陈安明知“小二楼”因无房产证不在拍卖范围，但无法认定陈安明知“小二楼”及土地另有权利人。因此，陈安取得土地使用权系善意无过错。
3、“小二楼”房屋使用权和土地使用权分别由公房管理处和陈安享有。房屋、土地二者的利用密不可分，公房管理处占有、使用房屋，必然会造成陈安无法占有、使用土地，即一方权利的行使必然会造成对方权利受损。若要根本性解决问题，双方只能协商，通过归并或租赁的方式，实现房与地在占有、使用上的统一。在双方无法协商达成一致的情况下，为发挥物的效用，公房管理处作为权利人占有、使用房屋。但公房管理处占有、使用房屋的同时，事实上占有、使用了其不享有权利的土地，并因此受有利益。据此，公房管理处应向陈安做出补偿，支付其占有、使用讼争土地相应的对价。
公房管理处与吴桂英之间为公房租赁合同关系，公房管理处从出租行为中获取收益，是其对占有、使用权的行使，不当利益仍由公房管理处享有，作为承租人的吴桂英不应承担责任。
关于争议焦点三，公房管理处应向陈安支付2009年5月至2017年8月期间的土地使用费226784.78元。
1、关于“小二楼”占地面积，因“小二楼”处土地从未分割办证，并无经登记确认的用地面积，只能综合本案证据予以认定。首先，用地面积并不等同于房屋建筑面积，而是包括了各类配套、道路、绿化等在内的全部建设用地面积。从�有证据来看，扬州市公贸合营苏扬玩具公司承租公房平面图中，标注“小二楼”上下面积均为22.715㎡，但一楼内侧楼梯和南侧公共巷道并未计算入内，仅仅依据22.715㎡计算用地面积显然不公。从房屋现状来看，楼梯和巷道已成为“小二楼”的一部分，测绘图纸证实，“小二楼”仅用于房屋建筑的面积已达41.79㎡，而公房管理处作为管理方，无法证实房屋于何时发生改建，且未采取措施令房屋恢复原状，应承担承租人改建房屋带来的不利后果。因此，本院按照测绘图纸载明的“小二楼”一楼面积41.79㎡确定“小二楼”用地面积。
2、关于土地使用费支付期间。陈安主张从2009年4月起算费用，但其并无证据证实吴桂英实际入住“小二楼”的时间。从现有证据来看，吴桂英于2009年4月21日向公房管理处缴纳15万元，陈安于5月5日向市政府发函请求协调迁让事项，综合�虑上述事实，本院认为，从2009年5月开始计算费用为宜。据此，评估所得228700元租金总价值基础上，应扣减2009年4月租金1915.22元。鉴于土地使用费之后必然发生变动，本院依据委托鉴定日期确定2017年8月作为本案土地使用费支付截止日期，至于2017年8月之后发生的土地使用费，陈安可另行主张。据此，公房管理处应向陈安支付226784.78元。
综上，公房管理处及吴桂英系“小二楼”的合法占有、使用权人，陈安主张公房管理处和吴桂英拆除小二楼的请求无事实和法律依据。但陈安确系“小二楼”处土地的合法使用权人，公房管理处应向陈安支付其占有、使用土地相应的对价。原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，依法应予改判，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，经本院审判委员会讨论，判决如下：
一、撤销扬州市广陵区人民法院(2015)扬广民初字第487号民事判决；
二、扬州市直管公房管理处于本判决送达之日起十日内向陈安支付土地使用费226784.78元；
三、驳回陈安的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4100元，由陈安负担2080元，扬州市直管公房管理处负担2020元；二审案件受理费8200元，鉴定费16850元，由陈安负担12705元，由扬州市直管公房管理处负担12345元。
本判决为终审判决。
审判长 宦广堂
审判员 黄宝生
审判员 邱世国
二〇一七年十月二十六日
书记员 李菲菲