河南省汤阴县人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0523民初2824号原告：卢帅，男，1979年3月5日出生，汉族，住河南省安阳市殷都区。委托诉讼代理人：冯贺军，汤阴县法律服务所法律工作者。被告：安阳市信合置业有限公司，住所地安阳市龙安区文峰大道西段路南汇秀新城1号楼104号房。法定代表人：王新刚。委托诉讼代理人：江丕贵，男，该公司员工。委托诉讼代理人：李春艳，河南道公律师事务所律师。原告卢帅与被告安阳市信合置业有限公司（以下简称信合公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月20日作出（2017）豫0523民初276号民事判决（以下简称一审判决），信合公司不服，向河南省安阳市中级人民法院（以下简称安阳中院）提起上诉，安阳中院于2017年8月30日作出（2017）豫05民终3877号民事裁定，撤销一审判决，发回本院重审。本院于2017年11月2日受理后，依法另行组成合议庭，于2017年12月12日公开开庭进行了审理。原告卢帅及其委托诉讼代理人冯贺军、被告信合公司委托诉讼代理人江丕贵、李春艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢帅向本院提出诉讼请求：1.要求被告履行与原告签订的合同编号201402289的商品房买卖合同，交付合同约定的翰林世家第8号楼1单元1层1-1-1号门面房；2.要求被告赔偿原告已付房款379417元的利息（自2014年12月1日起按合同约定的日万分之一计算至履行完毕）。事实和理由：2014年6月14日，原告与被告签订了商品房买卖合同，原告如约交纳了房款379417元，合同约定交房期限为2014年11月30日前，且该商品房验收合格。交房期满至今，原告与其他购买门面房的业主均仍未得到验收合格的房屋，经多次催房，被告始终推诿，不履行合同。为维护合法权益，原告诉至法院。被告信合公司辩称，1.其公司不承担违约责任。延迟交房系因发生其公司不能控制的事件，汤阴县安居房地产开发有限公司（以下简称安居公司）向社会非法集资，给集资户开具以房抵债手续，未经信合公司同意，擅自将信合公司开发的翰林世家小区房屋抵顶自己的债务。为稳定社会，政府要求信合公司配合政府工作，并服从帮扶工作组的领导，翰林世家列为政府帮扶项目，政府主导该项目的进展。根据政府安排，安居公司集资户团购信合公司开发的商品房，安居公司将收取的购房者的房款（以房抵债款作为首付款）交给信合公司，下余房款办理银行按揭，但安居公司没有将房屋首付款交给信合公司，致使信合公司开发资金不能按原计划到位使用，影响施工进度及工程竣工验收。县政府为协调安居公司欠信合公司购房款问题，亲自参与收购安居公司开发的“汤河风景旅游度假观光综合开发项目（以下简称汤河项目）”，通过签订《四方协议》及《补充协议》，安居公司开发的汤河项目归政府所有，政府将其所有的85.26亩土地给付信合公司，用于抵顶安居公司欠信合公司的6821万元。安居公司非法集资引起社会不稳导致信合公司资金不能按计划到位，致使工程延期和逾期交房。政府协调信合公司为安居公司以房抵债及用土地抵顶欠款对信合公司而言属于不可控制事件，符合《商品房买卖合同》第八条第二款第3条约定的免责条款，信合公司不应承担违约责任。政府抵给信合公司的85.26亩土地，至今未交付给信合公司，即信合公司至今没有得到任何资金，导致建筑方目前仍不配合进行竣工验收。不进行验收，不等于房屋不符合使用条件，根据相关司法解释，交付使用没有经过验收的房屋视为房屋竣工验收合格，该小区房屋没有进行竣工验收，但已符合使用条件。政府为社会稳定，安排信合公司于2016年1月10日交房，边交房边验收。2016年1月10日之后部分楼没有进行竣工验收的原因仍然是不可控制事件。2.原告为索要违约金故意不接房，使损失继续扩大。该地段目前还不繁华，商铺租金没有逾期交房违约金高，所以原告以没有验收为由，拒不接房，并提起诉讼。二审中法院也已对原告进行释明，应及时接房，不能故意不接房使损失扩大。此外，3、5号楼的商铺已进行五方验收，符合合同约定的验收条件。2016年1月10日起其公司多次通知原告交房，原告不接收。房屋交工（竣工）与竣工验收是两个不同的概念和程序，本案房屋已经竣工，只是因施工方工程款延迟支付问题不配合进行竣工验收。在原一审中，法院要求被告接房，被告仍拒不接房。房屋是否竣工验收，不能成为原告不接房的理由。3.本案不属于法院受理范围。安居公司涉嫌非法集资被安阳市、县两级政府列为重点帮扶企业，政府行为导致翰林世家又被政府列为县政府帮扶项目，政府主导该项目的进展，本案原告购房属于政府主导的以房抵债行为，政府工作组对本案系列纠纷正在处理，在政府行为未结束前，法院不应受理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。经审理查明，2014年6月14日，卢帅作为买受人、信合公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》（合同编号：NO201402289）。合同约定，买受人购买翰林世家住宅小区8号楼1单元1层1-1-1号房，于2014年6月14日付清总房款379417元,出卖人应当在2014年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日告知买受人的；2.不可预见的自然灾害；3.国家政策变化，城市规划变更或出卖人不能控制的事件。关于出卖人逾期交房的违约责任，合同第九条约定，“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的壹%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2.空白。”同年7月2日，卢帅作为预告登记权利人、信合公司作为预告登记义务人，就本案涉案房屋在汤阴县房地产产权产籍管理所进行了预购商品房预告登记。卢帅提交《商品房买卖合同》、交款收据及房屋预告登记证明证实上述事实。信合公司对上述证据真实性无异议，但认为不能证明卢帅主张。信合公司主张涉案房屋已符合交付和使用条件，其他业主已经接房，其公司逾期交房系发生《商品房买卖合同》约定的不可控制事件，不应承担违约责任。为证实上述事实，信合公司提交安阳市处置非法集资工作领导小组【2014】9号文件，汤阴县处置非法集资工作领导小组【2014】40号文件，《补充协议书》《关于翰林世家项目为汤阴县政府帮扶项目的说明》《关于安居公司员工购买“翰林世家住宅小区”商品房的四方协议》（以下简称四方协议），《补充协议》（以下简称四方协议补充协议），其他业主接房协议及购买地下室交款凭证等，2013年1月6日相关政府部门领导就翰林世家销售事宜与业主见面谈话内容录音，85.26亩土地现状照片，（2016）豫0523民初1541号民事判决书，（2017）豫05民终1340号民事判决书，（2015）汤民二初字第356号民事判决书，（2015）汤少民初字第62号民事判决书，国有土地使用证，建设工程规划许可证，建设用地规划许可证，建筑工程施工许可证，商品房预售许可证，翰林世家已接房业主将商铺出租的照片，2016年1月11日翰林世家交房须知公告照片，房产销售来访登记表，安阳中院民事二审案件调查笔录，2015年12月29日经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位五方签字或盖章向翰林世家居住小区3#、5#楼工程验收小组出具的建设工程竣工验收质量整改回复单，2016年9月6日汤阴县公安消防大队【2016】第0011号建设工程竣工验收消防备案凭证及9月19日合格证明。卢帅认为信合公司逾期交房理由不成立，政府部门处理过信合公司、安居公司之间经济纠纷后且政府部门解除信合公司售房限制、允许信合公司再次售房之后其与信合公司单独签订购房合同，其购买的商铺与之前的住房纠纷不同，信合公司、安居公司之间的关系与其合法购房的行为无关，他人接房并不意味着涉案房屋符合竣工验收条件，并提交翰林世家小区部分照片主张开发商未经审批擅自变更原规划设计等致使房屋无法通过竣工验收。另查明，2013年3月14日，信合公司、安居公司、天创资产管理股份有限公司、汤阴县韩庄乡人民政府签订《四方协议》；2014年12月30日，信合公司、安居公司、北京天创资产管理股份有限公司（系《四方协议》中天创资产管理股份有限公司）、汤阴县韩庄镇人民政府（系《四方协议》中汤阴县韩庄乡人民政府）签订《四方协议补充协议》，约定了“汤河风景旅游度假观光综合开发”项目资产收益归信合公司所有，由信合公司关联公司办理汤阴县文昌路与文博街交叉口东北方位G-14-61地块85.26亩土地使用权的摘牌手续（该土地目前尚未交付），缴纳土地出让金6821万元，其中2000万元专款用于翰林世家项目建设等内容。还查明，2014年10月29日，安阳市处置非法集资工作领导小组印发【2014】9号文件，将北京天创置业公司（汤阴安居房地产公司/安阳丰源房地产公司）列为监管帮扶企业。2014年12月，信合公司与河南省鑫河建设有限公司签订《补充协议书》，就翰林世家住宅小区项目施工期间多次停工损失计算和补偿办法等内容进行了约定。2017年6月21日，汤阴县住房和城乡规划建设局向本院出具《关于翰林世家项目为汤阴县政府帮扶项目的说明》。本院认为，原被告双方签订的《商品房买卖合同》系真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。原告已按照合同约定支付了房款，被告应当根据合同约定向原告交付房屋。涉案房屋系原告自信合公司处购买，并非以房抵债性质。被告称本案系以房抵债行为、法院不应受理的意见，不予采纳；原告称信合公司、安居公司之间纠纷与其无关的意见，予以采纳，信合公司认为因安居公司违约未及时支付款项等原因造成其逾期交房，可另行主张。安居公司被安阳市处置非法集资工作领导小组列为帮扶企业，出于社会稳定需要，在政府有关部门参与下信合公司、安居公司等单位签订了《四方协议》《四方协议补充协议》，涉及主体众多，客观情况复杂，多种原因造成信合公司不能按期交房，其主张的不可控制事件理由成立，原告要求信合公司自2014年12月1日起承担违约金的主张，本院不予支持，但信合公司应在合理期限内根据合同约定向原告交付经验收合格的房屋，该期限以判决生效后90日为宜，超出该期限后信合公司仍不能交付符合合同约定房屋的，应自逾期之日起，以房款379417元为基数、承担日万分之一的违约金至交付房屋之日止。综上所述，对原告的诉讼请求，本院支持交付符合合同约定房屋部分，违约金部分本院暂不予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告安阳市信合置业有限公司应于本判决生效后90日内向原告卢帅交付符合《商品房买卖合同》（合同编号：NO201402289）约定的经验收合格的翰林世家住宅小区8号楼1单元1层1-1-1号房；二、被告安阳市信合置业有限公司逾期不能履行上述义务的，自逾期之日起向原告卢帅支付违约金，违约金以房款379417元为基数、按日万分之一的利率计算至交付房屋之日止；三、驳回原告卢帅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1564元，由原告卢帅负担832元，被告安阳市信合置业有限公司负担732元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 长  徐 艳审 判 员  刘 炳人民陪审员  贺丽萍二〇一七年十二月二十六日书 记 员  仝月琦