河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终17776号
上诉人（原审被告、反诉原告）：张丙子，男，1945年12月27日出生，汉族，住郑州市。
委托诉讼代理人：赵松枝，女，1949年6月9日出生，汉族，住郑州市管城回族区，系张丙子之妻。
委托诉讼代理人：吴软霞，河南迅迪律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：河南居然房地产营销策划有限公司。住所地：郑州市二七区。
法定代表人：陈纪彪。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：胡定举，女，1976年8月8日出生，汉族，住郑州市管城回族区。
委托诉讼代理人：岳凌，河南银基律师事务所律师。
上诉人张丙子、河南居然房地产营销策划有限公司（以下简称居然公司）因与被上诉人胡定举房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2017）豫0103民初11061号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人张丙子及其委托诉讼代理人赵松枝、吴软霞，上诉人居然公司的法定代表人陈纪彪，被上诉人胡定举的委托诉讼代理人岳凌，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张丙子上诉请求：1.撤销河南省郑州市二七区人民法院（2017）豫0103民初11061号民事判决书，依法改判或者发回重审；2.依法驳回胡定举对张丙子的各项诉讼请求。3.依法改判胡定举向张丙子支付逾期支付首付款的违约金，截至2017年9月22日为88560元，2017年9月22日以后的违约金仍按每日720计算至首付款实际付清之日止。4.判令胡定举承担本案一审案件受理费和二审案件诉讼费。事实和理由：一、原审判决认定事实错误，适用法律错误，依法应予撤销。1.原审判决认定“因城市房屋管理政策变动致使双方签订的《房屋买卖合同》无法继续履行”、“鉴于6月12日起至起诉前，涉案房屋的不动产权证能否办理、涉案合同是否能够履行一直处于不确定状态”的事实错误。城市房屋管理政策变动在先，本案涉案《房屋买卖合同》签订在后，且涉案《房屋买卖合同》也不违背上述通告的内容，城市房屋管理政策的变动并没有致使涉案合同无法继续履行。办理房屋的不动产权属证书仅导致涉案《房屋买卖合同》的履行期限增加，并没有致使合同无法继续履行。另，2017年6月12日张丙子协助胡定举办理银行贷款当日起至2017年8月7日胡定举一审起诉前，涉案房屋的不动产权证已经确定能够办理、涉案《房屋买卖合同》也确定能够履行。2.原审判决认定胡定举“现已另行购置住房”事实属于凭空而造，既没有当事人的陈述，也缺乏证据证明。张丙子认为，原审法院依据无凭无据的“事实”认定“涉案《房屋买卖合同》已无继续履行的必要性”，亦属于认定事实错误，原审判决应予撤销。3.原审判决认定张丙子“已同意胡定举第一笔及第二笔购房款于6月12日银行审批时支付”和胡定举“未如约按期支付购房首付款，并无不当”的事实错误，依法应予撤销。3.原审法院仅依据原审第三人的当庭陈述，无其他相关证据，并且张丙子并不认可的情况下认定张丙子“已同意胡定举第一笔及第二笔购房首付款于6月12日银行审批时支付”属认定事实错误，另原审判决认定胡定举“未如约按期支付购房首付款，并无不当”的事实错误，依法应予撤销。4.原审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条作为定案依据，该司法解释适用的前提是商品房买卖合同的主体是房地产开发企业和买受人，而本案所涉《商品房买卖合同》是两个自然人之间就二手房买卖达成的合同，该司法解释明显与案件性质不符。二、原审法院起草判决书后违法篡改原一审庭审笔录，严重违反了法定程序，依法应撤销原判。1.原判决陈述部分所写的胡定举的诉讼请求与张丙子收到的原法院送达的纸质的有胡定举签字、手印的《民事起诉状》所载明的诉讼请求并不相符。2.原审法院起草判决书后违法篡改原一审的庭审笔录，违反了民事案件公开审理的原则，严重违反法定程序，依法应予撤销。三、原判决违背民事案件“不告不理”的原则，超诉讼请求判决，依法应予撤销。1.原判第一项虽然从内容上来看与《民事起诉状》载明的第1项请求相同，但却与胡定举在《民事起诉状》中主张的事实与理由不相符。因为张丙子并不存在违约行为，故胡定举主张的“因张丙子不履行双方所签订的协议，迟迟不配合胡定举办理按揭贷款手续，造成胡定举的重大经济损失”的理由不能成立，其要求解除合同的请求也不应得到支持。2.原审判决第二项、第三项更是超过诉讼请求判决，因为胡定举在认定张丙子违约的基础上要求解除合同，并没有请求解除合同后恢复原状、返还相应的购房定金，且原判决又认定张丙子“并不存在违约行为”，已经驳回了胡定举《民事起诉状》载明的第2项全部诉讼请求。综上，原审判决认定事实错误，适用法律错误，漏洞百出，违法篡改庭审笔录，并且存在超诉讼请求判决的情形，张丙子依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条第一款之规定提起上诉，请求贵院依法裁判。
居然公司上诉请求：撤销河南省郑州市二七区人民法院（2017）豫0103民初11061号民事判决书第三项，并判令胡定举承担一审和二审诉讼费。事实与理由：一、案涉合同约定胡定举支付定金及佣金共计20000元，因胡定举资金不足，只支付了1万元，在签订合同后居然公司一直在积极办理和协调过户相关事项，多次奔波走动，已经完成居间服务，现胡定举不愿意购买此套住房，应全额支付居然公司佣金。二、胡定举另行购置住房，要求撤销合同属于个人行为，不应成为解除合同的条件。三、一审判决第6页与居然公司的陈述不符，居然公司并未同意胡定举的意见，胡定举也未多次向居然公司提出交首付款的请求。四、在原审判决下来后，胡定举多次告知居然公司并未购置住房，愿意继续履行合同。望二审法院公正裁判。
胡定举对张丙子和居然公司的上诉分别答辩称：一、从政策角度来讲，由于张丙子和居然公司没有卖房资格，导致合同签订后直至2017年9月13日才办理过户，导致不动产证不能办理，作为购房者的胡定举是急需要居住的，因此该合同无法实现合同主要目的，因此一审法院判决解除合同是合情合理的。二、居然公司没有促成合同履行，因此按照合同的约定不能收取费用，综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
胡定举向一审法院起诉请求：1、依法判令解除胡定举、张丙子及第三人居然公司签订的《房屋买卖合同》；2、依法判令第三人退还定金10000元，张丙子退还定金20000元、赔偿银行按揭贷款费用10671元、赔偿其他损失，以上共计20万元；3、本案的诉讼费用由张丙子承担。
一审法院认定事实：1、各方对胡定举、张丙子、居然公司于2017年5月17日签订《房屋买卖合同》及合同约定的房屋价款（720000元）、定金及佣金计20000元（其中佣金及代办费15400元）、胡定举以按揭方式付款的事实均无异议，该院予以认定。2、胡定举与张丙子所签《房屋买卖合同》第四条第4款约定，本合同签订后甲乙双方任何一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同守约方支付本合同约定总房款1‰的违约金。第六条约定，如因不可抗力原因导致本合同不能全面履行的，甲、乙、丙三方互不承担违约责任。若甲方房屋不符合国家及郑州市房屋上市交易政策法规及有关规定，甲乙丙三方均有权解除合同，互不承担违约责任。补充约定：首付款三十万分三次支付甲方，首次支付十万约定到下周一，二次支付约定6月1号办理首付款按揭手续，最后一次支付约定在办理不动产权证当天。3、2017年6月12日，胡定举、张丙子及第三人共同到中国光大银行郑州未来路支行办理涉案房屋银行按揭贷款申请审批手续，并办理好贷款所需的银行卡。银行当日受理后以涉案房屋仅有房产证为由未审批通过，并告知张丙子及第三人需提供涉案房屋的不动产权证书，胡定举、张丙子双方此前均不知晓该政策。6月14日，根据第三人提前预约，第三人与张丙子到不动产登记中心进行权籍调查，调查结果显示涉案房屋没有土地坐标。第三人将此结果告知胡定举、张丙子，并称办理涉案房屋的不动产权证会有较长的时间周期，胡定举答复愿意继续履行涉案合同。张丙子遂开始到相关部门进行档案查询、申请土地登记等，并于2017年9月4日向相关机关提出房地产变更登记申请。2017年9月13日，郑州市国土资源局向张丙子、赵松枝颁发豫（2017）郑州市不动产权第0127709号不动产权证书，显示房屋坐落于二七区××楼××号。
4、胡定举于涉案《房屋买卖合同》签订后向张丙子交纳房屋定金20000元，向第三人交纳定金10000元，因向中国光大银行申请银行按揭贷款向郑州兴佳房地产营销策划有限公司交纳按揭费用10671元。据第三人工作人员庭审中述称，被告曾同意胡定举将第一笔及第二笔购房首付款于2017年6月12日一并交纳，胡定举未向被告支付任何购房首付款。5、胡定举现已另行购置住房。
一审法院认为，本案胡定举、张丙子双方于2017年5月17日签订《房屋买卖合同》，后双方到银行办理房屋按揭贷款审批时，因城市房屋管理政策变动致使双方签订的《房屋买卖合同》无法继续履行，胡定举起诉请求解除合同，现张丙子在胡定举起诉后已获得涉案房屋的不动产权证书，但胡定举已另行购置住房，涉案《房屋买卖合同》已无继续履行的必要性，故胡定举请求判令解除胡定举、张丙子双方所签合同，该院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案合同解除后，张丙子应将收取胡定举的购房定金20000元予以退还，第三人居然公司应将收取胡定举的购房定金10000元予以退还。故胡定举请求张丙子退还定金20000元、第三人居然公司退还定金10000元的诉请，合法有据，该院予以支持。胡定举另要求张丙子赔偿按揭贷款费用10671元及其他损失共计20万元，并称张丙子拒不配合办理银行贷款按揭手续，经查，张丙子于2017年6月12日即已配合胡定举办理涉案房屋的银行贷款按揭手续，且在政策变更后积极进行权籍调查、土地登记、不动产权证书的申请与办理，并不存在违约行为，故胡定举的该项诉请，缺乏依据，该院不予支持。胡定举可向收取按揭贷款费用的案外人另行主张。张丙子反诉要求胡定举支付逾期支付首付款的违约金，并称未同意胡定举延期支付首付款，经查，张丙子已同意胡定举第一笔及第二笔购房首付款于6月12日银行审批时支付，胡定举虽未及时交纳，但鉴于6月12日起至起诉前，涉案房屋的不动产权证能否办理、涉案合同是否能够履行一直处于不确定状态，胡定举未如约按期支付购房首付款，并无不当，故张丙子该项诉请，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第4条之规定，判决：一、解除胡定举、张丙子、河南居然房地产营销策划有限公司于2017年5月17日签订的《房屋买卖合同》；二、张丙子于判决生效之日起十日内退还胡定举购房定金20000元；三、第三人河南居然房地产营销策划有限公司于判决生效之日起十日内退还胡定举购房定金10000元；四、驳回胡定举的其他诉讼请求；五、驳回张丙子的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4300元，减半收取2150元，由胡定举承担1505元，由张丙子承担430元，由第三人河南居然房地产营销策划有限公司承担215元。反诉案件受理费减半收取1007元，由张丙子承担。
本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为：首先，关于一审判决解除《房屋买卖合同》是否适当的问题，胡定举、张丙子于2017年5月17日所签订《房屋买卖合同》是双方当事人真实意思表示的体现，但双方到银行办理房屋按揭贷款审批时，因城市房屋管理政策变动致使贷款审批未能通过，张丙子直到胡定举起诉时仍未取得房屋交易所需的不动产权证书，致使胡定举另行购置其他住房，影响到合同履行和合同目的实现，在此情况下，一审判决解除《房屋买卖合同》并无不当；鉴于合同无法履行的原因是政府政策变动所致，各方当事人均无过错，当事人因合同取得的财产应予返还，张丙子应将收取胡定举的购房定金20000元予以退还，居然公司应将收取胡定举的购房定金10000元予以退还。其次，关于一审判决是否超出胡定举的诉讼请求问题，胡定举一审原第二项诉讼请求为判令支付违约金及其他损失暂定20万元，其后又具体明确为第三人退还定金10000元，张丙子退还定金20000元、赔偿银行按揭贷款费用10671元及赔偿其他损失，以上共计20万元，虽然一审法院以胡定举庭后修改庭审笔录的方式明确其第二项诉讼请求明显欠妥，但一审判决最终数额并未超出其原20万元诉讼请求的范围。此外，经审查，一审判决也不存在其他可能影响案件正确处理的严重违反法定程序之情形。
综上所述，张丙子、居然公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4350元，由张丙子负担4300元，河南居然房地产营销策划有限公司负担50元。
本判决为终审判决。
审判长 郑志军
审判员 童 铸
审判员 马 莉
二〇一八年三月二十六日
书记员 刘 佳