贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔06民终825号上诉人（原审原告）：铜仁市振亮房地产开发有限公司，住所地贵州省铜仁市碧江区大江南路5号。法定代理人：匡某，系公司经理。上诉人（原审原告）：铜仁市振亮房地产开发有限公司松桃分公司，住所地贵州省松桃县蓼皋镇杨芳路商业步行街A组团A-1-83号。负责人：匡某，系公司经理。上述二上诉人委托诉讼代理人：邓竹来，系该公司员工。上述二上诉人委托诉讼代理人:谭森，黔东律师事务所律师，特别授权。上诉人（原审被告）：伍双英，女,1936年11月18日出生，汉族，户籍所在地松桃苗族自治县，现住松桃苗族自治县。上诉人（原审被告）：张应权，男,1972年10月08日出生，汉族，住松桃苗族自治县，现住松桃苗族自治县。上述二上诉人委托诉讼代理人：向子能，男，1946年9月28日出生，汉族，住松桃县。上诉人铜仁振亮房地产开发有限公司（以下简称“振亮公司”）、铜仁振亮房地产开发有限公司松桃分公司（以下简称“松桃分公司”）与上诉人伍双英、张应权因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，双方均不服贵州省松桃苗族自治县人民法院（2017）黔0628民初40号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人振亮公司法定代表人、松桃分公司负责人匡某及的委托诉讼代理人邓竹来、谭森，上诉人伍双英的委托诉讼代理人向子能、张应权及委托诉讼代理人向子能到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人振亮公司、松桃分公司上诉请求：1、撤销(2017)黔0628民初40号民事判决第一项、二项，改判支持振亮公司、松桃分公司一审全部诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费由伍双英、张应权承担。事实和理由：一、一审判决认定伍双英、张应权超住房面积83.18m2，优惠50m2计价780元，33.18m2按单价1489元/m2计算错误，一审判决依据其调取的(2014)松民初字第113号、114号民事判决书和(2015)铜中民二终字第9号、6号民事判决书，认定涉案超面积住房单价为1489元/m2,未经司法鉴定评估，上诉人也不认可。上述判决是2014年、2015年发生，且与本案无关联，应以松府办议[2012]96号《专题会议纪要》载明的市场价2280元/m2进行结算。2、一审判决认定伍双英、张应权原有建筑面积130.31m2，减去分摊面积14.68m2,未经产权登记备案认可，今后在房产交易中心办不到产权证。一审认定案涉的住房面积公摊是错误。二、一审判决适用法律错误。上诉人伍双英、张应权上诉请求：1、改判支持伍双英、张应权的一审答辩请求，驳回振亮公司、松桃分公司要求支付超面积房款利息损失的诉讼请求。2、诉讼费由振亮公司、松桃分公司承担。事实和理由：一、一审认定是伍双英、张应权的违约行为导致振亮公司、松桃分公司超面积房款的利息损失，系认定事实错误。振亮公司、松桃分公司拒绝按合同约定交房，坚持将公摊面积计入返还房屋面积。振亮公司、松桃分公司2011年6月16日才取得《商品房预售许可证》，已超过合同约定的交房时间。二、2012年8月交房公告发布后，伍双英、张应权多次到振亮公司、松桃分公司要求按合同约定进行交房结算，振亮公司、松桃分公司坚持以2280元/m2作为市场价结算，拒绝按合同约定扣除返还房原有面积的公摊，伍双英、张应权才未交付超面积购房款。违约责任应由振亮公司、松桃分公司承担。三、振亮公司、松桃分公司至今未取得工程项目综合验收合格证。交房时间不能认定为2012年8月10日至2012年10月31日。振亮公司、松桃分公司向一审法院起诉请求：1、判决伍双英、张应权支付振亮公司超返还面积的房价款114650元，并从2012年10月30日起至生效判决之日期间以114650元为基数按照银行同期贷款最高利率2倍计算利息。一审法院认定事实：2008年5月7日，松桃分公司与伍双英、张应权签订《松桃苗族自治县杨芳路片区旧城改造房屋拆迁补偿安置合同》（以下简称《合同》），《合同》约定伍双英、张应权原有住宅建筑面积130.31㎡，超返还面积84.09㎡。选择产权调换的，按同等面积返还，选择大于回迁房面积50㎡以内的按780元/㎡结算，超出50㎡以外的按市场价结算。伍双英、张应权自愿选择杨芳路休闲步行街C组团9栋B单元1号及C组团7栋B单元1号，回迁住房面积分别为134.86㎡、79.54㎡。另认定，振亮公司、松桃分公司系总公司与分公司关系。松桃苗族自治县杨芳路片区旧城改造项目实际为振亮公司开发的项目，振亮公司为解决纳税及便于与拆迁户签订房屋拆迁补偿安置合同问题，成立松桃分公司。振亮公司于2011年6月16日取得《商品房预售许可证》，但合同约定的项目工程于2012年8月完工。工程完工后，振亮公司将项目工程建设情况上报松桃县政府。县政府于2012年8月24日召开专题会议，会议以松府办议[2012]96号《专题会议纪要》向社会及伍双英、张应权等所有回迁户公布，并议定由城建办发出通知，还房时间延长至10月底。同年10月松桃县城规委向伍双英、张应权等所有回迁户发布回迁公告，振亮公司在电视台又向伍双英、张应权发出接房公告。伍双英、张应权已实际入住松桃县蓼皋镇杨芳路商业步行街C组团7单元3楼B号（即《合同》约定的C组团7栋B单元1号房）、C组团9单元3楼B号（即《合同》约定的C组团9栋B单元1号房）回迁房。该两套回迁房经松桃永华房地产交易中心作出的房产实测报（2013）第00503号测绘报告，C组团7单元3楼B号、C组团9单元3楼B号房建筑面积分别为78.28㎡和135.21㎡，套内面积分别为69.94㎡和120.80㎡，分摊系数均为0.119249。一审法院认为，松桃分公司与伍双英、张应权在平等、自愿的基础上签订《合同》，系依法成立，受法律保护。根据《中华人民共和共合同法》第五条“公民、法人合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。”及第一百一十一条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定条件的，另一方要全要求履行或采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，对于双方有争议的事项及振亮公司、松桃分公司诉讼请求，认定如下：一、超面积部分市场价的计算标准问题。由于双方在该《合同》第十三条第四项约定伍双英、张应权在振亮公司取得《商品房预售许可证》时，交付50%超购住房、门面款，余款在交房时一次性付清的约定。振亮公司于2011年6月16日取得《商品房预售许可证》，所以，超面积房款应按照振亮公司取得《商品房预售许可证》当年的市场价结算。同时，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，双方关于超面积部分房款优惠价以外按照市场价结算的约定，属于约定不明的情形，而且双方也未达成补充协议，故而，取得《商品房预售许可证》当年的市场价应参照2011年杨芳路步行街B组团其他商品房的市场均价来计算为宜。一审法院依申请调取“（2014）松民初字第113号民事判决书”及依职权调取“（2015）铜中民二终字第9号民事判决书”，两份判决书均确定2011年杨芳路步行街B组团其他商品房的市场均价为1489元/㎡。经核实，本案伍双英、张应权入住的回迁房所处位置与该两份判决书中杨芳路步行街B组团其他商品房所处位置为同一地段，故本案市场价计算标准可以参照该两份判决书确定的市场均价计算。为此，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第五项：“已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实”之规定，本案中，超面积部分市场价的计算标准为1489元/㎡。故对振亮公司、松桃分公司与伍双英、张应权主张均不予支持。二、关于振亮公司、松桃分公司主张伍双英、张应权支付其银行同期贷款2倍利息问题。本案中，《合同》约定的工程完工后，振亮公司将项目工程建设情况上报松桃县政府。县政府以松府办议[2012]96号《专题会议纪要》向社会及伍双英、张应权等所有回迁户公布，并议定由城建办发出通知，还房时间为2012年8月10日至2012年10月31日止。振亮公司、松桃分公司在电视台又向伍双英、张应权发出接房公告，通知伍双英、张应权等所有回迁户办理接房手续。而且双方在该合同第十三条第四项约定伍双英、张应权在松桃分公司取得《商品房预售许可证》时，交付50%超购住房、门面款，余款在交房时一次性付清，故伍双英、张应权支付超面积购房款应在2012年10月31日前。但伍双英、张应权至今未与松桃分公司进行结算，伍双英、张应权违约行为导致松桃分公司房款的利息损失是实际发生且完全可以预见的，故伍双英、张应权应承担支付松桃分公司超房价款部分相应的利息损失。振亮公司、松桃分公司主张以中国人民银行公布的同期贷款利率为依据，时间自2012年11月1日起计算至判决生效之日止，于法有据，予以支持，但其主张按银行同期贷款2倍计息并无依据，不予支持。三、关于诉讼时效的问题。本案中，伍双英、张应权已入住回迁房，松桃分公司与伍双英、张应权因超面积房价发生争议，导致双方至今未办理接房手续，双方就争议房屋的价款未能结算且伍双英、张应权违约行为处于持续状态，庭审中也未出现导致双方关于伍双英、张应权支付松桃分公司超面积房价款的约定为无效情形，诉讼时效未过。故振亮公司、松桃分公司有权要求伍双英、张应权按合同约定支付其超面积房价款。四、关于住房超面积及分摊面积问题。本案中，根据《合同》约定，伍双英、张应权现有住宅130.31㎡。同时在《合同》备注栏第三条约定：“乙方原有建筑面积不另计入公摊。”现伍双英、张应权已实际入住松桃县蓼皋镇杨芳路商业步行街C组团7单元3楼B号、C组团9单元3楼B号回迁房。该两套回迁房建筑面积分别为78.28㎡和135.21㎡，总建筑面积为213.49㎡；套内面积分别为69.94㎡和120.80㎡和，总套内面积为190.74㎡；分摊面积分别为和8.34㎡和14.41㎡，总分摊面积为22.75㎡；分摊系数均为为0.119249。因此超出的面积应按照实际分摊系数计算公摊。故伍双英、张应权超面积部分的房屋面积应为67.63㎡[(套内面积190.74㎡-实际返还且不计算公摊的面积130.31㎡)+（套内面积190.74㎡-实际返还的面积130.31㎡)×分摊系数0.119249=67.63㎡]。五、关于住房超面积部分价款计算问题。由于双方在《合同》约定：“……。选择产权调换的，按同等面积返还，选择大于回迁房面积50㎡以内的按780元/㎡结算，超出50㎡以外的按市场价结算。”因此，伍双英、张应权应支付振亮公司、松桃分公司C组团7单元3楼B号、C组团9单元3楼B号住房的超面积购房款为65251.07元[（50㎡×780元=39000.00元）+（17.63㎡×1489元=26251.07元）=65251.07元]。判决：一、伍双英、张应权于本判决生效之日起15日内支付铜仁市振亮房地产开发有限公司、铜仁市振亮房地产开发有限公司松桃分公司位于杨芳路步行街C组团7单元3楼B号、C组团9单元3楼B号的超面积购房款共计65251.07元，并对该房款按中国人民银行公布的同期贷款利率承担自2012年11月1日起至本判决生效之日止的利息。二、驳回铜仁市振亮房地产开发有限公司、铜仁市振亮房地产开发有限公司松桃分公司的其余诉讼请求。案件受理费2593.00元，减半收取1297.00元（铜仁市振亮房地产开发有限公司、铜仁市振亮房地产开发有限公司松桃分公司已预交），由伍双英、张应权承担797.00元，铜仁市振亮房地开发有限公司松桃分公司、铜仁市振亮房地产开发有限公司承担500.00元。二审中，伍双英、张应权提交了《关于杨芳路旧城改造工程B、C、D组团质量竣工备案情况的说明》及竣工备案资料目录、竣工总结及消防验收意见书、建设工程竣工规划认可证，用以证明旧城改造工程B、C、D组团不具备交付条件。本院组织当事人进行了质证，振亮公司、松桃分公司对该证据的真实性无异议，但对证明目的有意见，认为是先消防验收，才去备案，其有备案书，已办证200多户。本院认为，该证据不能达到其证明目的，不予认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据当事人的诉辩主张，本案二审争议焦点为：一审认定伍双英、张应权住房超面积房款计算依据为市场价售价1489元/㎡是否正确，是否应以松府专议[2012]96号会议纪要明确的2280元/㎡进行回迁结算；对伍双英、张应权公摊面积的计算是否正确；伍双英、张应权应否支付振亮公司、松桃分公司超面积房款利息。一、关于认定伍双英、张应权住房超面积房款计算依据为市场价售价1489元/㎡是否正确，是否应以松府专议[2012]96号会议纪要明确的2280元/㎡进行回迁结算的问题。根据松桃分公司与伍双英、张应权在《房屋拆迁补偿安置合同》中约定，回迁房屋大于返还房屋，在超50㎡以内按780元/㎡计币补给松桃分公司，超出50㎡以外的购房款按市场价结算。伍双英、张应权回迁的两套住房面积已超67.63㎡，超出50㎡以外的17.63㎡应按市场价计算补给松桃分公司。因合同中对市场价的参照时间约定不明，一审法院根据《合同法》六十一条的规定，按照合同有关条款和交易习惯对该市场价予以确定。合同约定伍双英、张应权交付超面积房款的时间为振亮公司取得《商品房屋预售许可证》时，振亮公司于2011年6月16日取得《商品房屋预售许可证》，一审法院以振亮公司取得《商品房预售许可证》时同地段商品房的市场销售综合价，作为回迁房超面积的市场价格，对振亮房开公司取得《商品房预售许可证》当年同地段商品房的市场销售综合价的确定，一审法院参照“（2014）松民初字第113号”及“（2015）铜中民二终字第9号”两份民事生效判决所确定的2011年杨芳路步行街B组团其他商品房的市场均价1489元/㎡计算伍双英、张应权超面积房款并无不当，因伍双英、张应权入住的回迁房所处位置与该两份判决中杨芳路步行街B组团其他商品房所处位置为同一地段，一审判决对伍双英、张应权超出50㎡以外的17.63㎡应按市场均价1489元/㎡计算补给松桃分公司，既符合合同的约定，也符合法律的规定。振亮公司、松桃分公司主张超面积房款应以松府专议[2012]96号会议纪要明确的2280元/㎡进行回迁结算不能成立。松桃分公司与伍双英、张应权对超面积房款的计算在《房屋拆迁补偿安置合同》中已作了约定，按市场价结算，只是市场价的参照时间约定不明，因此，一审按合同约定取得《商品房预售许可证》的时间来确定市场价是正确的。二、关于伍双英、张应权公摊面积的计算是否正确的问题。《房屋拆迁补偿安置合同》约定，伍双英、张应权现有住宅130.31㎡。同时在备注栏第三条约定，伍双英、张应权原有建筑面积不另计公摊。一审按照合同约定，将130.31㎡中的公摊面积扣除不计算公摊，是为了解决伍双英、张应权应向振亮公司支付超面积房款的问题，与《测绘报告》载明案涉门面的分摊面积没有冲突，也未改变该报告中分摊面积及分摊系数。一审根据贵州省松桃永华房地产交易中心对杨芳路C组团房屋测绘报告，伍双英、张应权现已入住的松桃县蓼皋镇杨芳路商业步行街C组团7单元3楼B号、C组团9单元3楼B号回迁房，建筑面积共213.49㎡（78.28㎡+135.21㎡），套内面积分别为190.74㎡（69.94㎡+120.80㎡)，因合同约定130.31㎡不计公摊，扣除130.31㎡后的回迁面积应计算公摊面积，因该户总分摊面积为22.75㎡；分摊系数为0.119249，超出的面积应按照实际分摊系数计算公摊。故伍双英、张应权超面积部分的房屋面积应为67.63㎡[(套内面积190.74㎡-实际返还且不计算公摊的面积130.31㎡)+（套内面积190.74㎡-实际返还的面积130.31㎡)×分摊系数0.119249]，一审对伍双英、张应权公摊面积的计算是正确的。三、伍双英、张应权应否支付振亮公司、松桃分公司超面积房款利息的问题。振亮公司在回迁安置房竣工后，回迁交房时间为2012年8月10日至2012年10月31日已公告通知，振亮公司交付回迁房的时间应认定为2012年10月31日，按照《房屋拆迁补偿安置合同》约定超购住房、门面款余款在交房时一次性付清，伍双英、张应权支付超面积购房款应在2012年10月31日前，伍双英、张应权未支付超面积购房款，实际上给振亮公司、松桃分公司已造成购房款的利息损失，因此，一审判决由伍双英、张应权支付振亮公司、松桃分公司购房款利息是正确的。伍双英、张应权上诉主张未支付超面积购房款系振亮公司、松桃分公司拒绝按合同约定扣除返还房原有面积的公摊，以及坚持按2280元/m2作为市场价结算，系振亮公司、松桃分公司的违约行为，导致其未交付超面积购房款，其不应承担利息损失的上诉理由不能成立。因双方在《房屋拆迁补偿安置合同》中对超面积的购房款、门面款约定不明，导致双方发生纠纷，并非振亮公司、松桃分公司的违约行为造成。综上所述，振亮公司、松桃分公司及伍双英、张应权的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2466元，由振亮公司、松桃分公司负担1035元，伍双英、张应权负担1431元。本判决为终审判决。审判长 张 全审判员 田 芳审判员 熊亚飞二〇一七年八月三十日书记员 李正雷