浙江省诸暨市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0681民初4728号
原告：何亦丽，女，1985年7月12日出生，汉族，住诸暨市。
被告：章孜，女，1987年1月1日出生，汉族，住诸暨市。
第三人：骆建军，男，1948年10月29日出生，汉族，住诸暨市。
第三人：骆水华，女，1948年8月4日出生，汉族，住诸暨市。
原告何亦丽与被告章孜房屋租赁合同纠纷一案，原告于2017年4月14日向本院起诉，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员闫龙会独任审判，于2017年5月9日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法转为普通程序，组成合议庭进行审理，并追加骆建军、骆水华为第三人参加诉讼，于2017年7月20日第二次公开开庭审理。原告何亦丽、被告章孜、第三人骆建军到庭参加诉讼，第三人骆水华经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告何亦丽向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2015年3月16日订立的店铺转让协议无效；2.判令被告返还原告店铺转让费50000元及该款至款付清之日止按年利率6%计算的利息；3.判令被告赔偿原告店铺装修费30000元。庭审中，原告增加诉讼请求：要求判令被告赔偿自2015年5月20日至2015年12月底期间的误工损失50000元。事实和理由:原、被告于2015年3月16日达成店铺转让协议，约定将被告经营的位于诸暨市北庄新村27幢1单元101室的店面转让给原告，原告承担被告剩余房屋租赁期内的租金17490元，并向被告支付50000元店铺转让费，店内物品折价1900元一并转让给原告。该协议达成后，原告共支付给被告69390元，由被告出具收据确认收到上述款项。案涉店铺原房东于2015年3月17日出具证明，认可前述转租行为。原告受让店铺后，于2015年3月17日开始装修，花去装修费30000元。装修完成后，原告于2015年4月6日起营业。然而，原告正式经营尚不足两个月，店铺便因违章于2015年5月20日被强制拆除。根据法律规定，出租人就未经批准的临时建筑与承租人订立的租赁合同无效，故本案店铺转让协议应属无效，被告收取的50000元店铺转让费应予返还，鉴于被告在订立转让协议过程中的过错，被告应赔偿原告装修损失。现提起诉讼，望判如所请。
被告章孜答辩称：其将从骆水华（骆建军）处承租房屋转租给原告是事实；被告店铺有较多固定客户，且装修精细，原告才决定租赁被告店面，也正是基于上述两个原因，双方确定店铺转让费为50000元；虽然原告租赁期在被告的剩余租赁期内，但实际是原告与骆水华之间达成新的租赁合同关系，由原告提供的证明可以证实；原、被告之间的租赁关系合法有效，被告向房主骆水华租赁时，因骆水华隐瞒房屋缺陷，被告并不知道该店面系违章建筑，故被告并无任何过错，且骆水华已与原告建立租赁关系，双方约定租期三年，年租金26000元，故原告应向骆水华主张相关权利。综上，请求驳回原告诉请。
第三人骆建军答辩称：其与被告签订租赁合同，对原、被告之间的转租行为不知情；其已于2015年8月8日将6个半月的租金13000元与押金500元退还给原告。
第三人骆水华未作答辩。
原告围绕诉讼请求向本院提供租房协议复印件、支付宝转账记录、收据复印件、证明复印件、诸暨市城建监察通知书复印件、诸暨市城市管理行政执法局责令限期改正通知书、罚没收据复印件、店面拆除照片、装修记账单等证据材料。经质证，被告对装修记账单有异议，认为是原告自行制作，不能作为认定店铺实际装修支出费用的证据；对其余证据的真实性均无异议，骆水华的证明可以证明原告与房东之间确立了租赁合同关系。第三人骆建军对租房协议、证明、照片的真实性无异议；对收据、城建监察通知书、罚没收据、责令限期改正通知书的真实性不清楚；原告装修是事实，但仅将木地板撬除变成了水泥地板，对装修费不清楚。经审核，对被告及第三人无异议的证据，本院均作为有效证据予以认定；对于装修记账清单，结合第三人的庭审陈述，本院对原告进行过店铺装修一节事实予以认定。第三人骆建军为证明其与被告签订租赁协议及已将租金13000元、押金500元退还给原告的事实向本院提供租房协议两份，经质证，原、被告均无异议，故本院作为有效证据予以认定。为查明事实，本院依职权向诸暨市综合行政执法局调取了制作的现场照片、责令限期改正通知书、现场勘查笔录及盖有诸暨市国土资源局印章的诸暨市暨阳街道北庄新村27幢101室房屋所有权证存根等证据。经庭审出示并质证，原、被告及第三人无异议。因上述证据材料均系相关职能部门制作、保存，且当事人无异议，故本院作为有效证据予以认定。
综上，本院经审理认定事实如下：被告章孜与第三人骆水华、骆建军于2014年12月7日签订租房协议一份，约定骆水华、骆建军将座落在诸暨市北庄路27幢1单元1楼店面租给被告，租期为2014年12月7日至2015年12月7日。2015年3月16日，原告何亦丽与被告章孜达成口头协议，约定被告将诸暨市北庄路27幢1单元1楼店铺转租给原告，由原告支付被告剩余房租17490元、转让费50000元、店铺内物品转让费1900元，共计69390元。原告于同日交付上述款项，由被告出具收据一份。2015年3月17日，第三人骆水华与何亦丽共同签署证明一份，约定在2015年12月7日租期满后将诸暨市北庄路27幢1单元1楼店铺出租给何亦丽，同时注明“2015年11月7日另签合同”。后原告对所租店铺进行了装修。2015年5月28日，案涉店铺的天井因系违章加盖，被诸暨市综合行政执法局强制拆除。
另查明，诸暨市暨阳街道北庄新村27幢101室所有人骆海燕系第三人骆建军、骆水华之女，该房屋长期由骆建军、骆水华对外出租并收取租金。
本院认为，本案的争议焦点为:一、原告与被告于2015年3月16日订立的口头转租协议是否有效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，出租人就未批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，被告转租给原告的店铺系违章加盖天井而成，属于未批准建设的临时建筑，故原、被告之间就该店铺所达成的口头转租协议因合同标的物违法而应属无效。二、原告与骆建军、骆水华之间是否建立房屋租赁合同关系。被告辩称，根据骆水华出具的证明，原告与出租人之间确立租赁合同关系，其应向出租人即第三人主张权利。本院认为，根据证明的内容，第三人骆水华与原告就案涉房屋在原、被告租赁期满后出租给原告的事项进行了约定，可以视为第三人对原告转租行为的认可，但无法得出第三人与原告就2015年12月7日前的租赁事项直接订立了租赁合同；同时，原告在接收店铺时未直接支付租金给房东即本案第三人，而是采取将剩余租金返还给被告的方式，也可说明原、被告之间系转租合同关系，故对被告该项抗辩本院不予采信。三、被告是否应返还店铺转让费并支付相应损失？本院认为，作为一种交易习惯，店铺转让费普遍存在于门店出租行业，系转让门店使用权而在转让时一次性收取的费用，未违反法律强制性规定，故双方当事人关于店铺转让费的约定应属合理。本案中，原告基于租赁经营的目的受让店铺，该店铺出让合同附属于转租合同，且须以转租合同成立有效为前提条件。双方协议达成后，因转租合同关系无效且店铺被拆除，直接导致原告受让店铺的合同目的落空，故店铺出让合同亦应予以解除。现原告要求返还店铺转让费50000元，为减少双方诉累，本院在本案中一并作出处理。店铺出让合同无法继续履行，故被告应返还收取的店铺转让费。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定“合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，本案原、被告双方在签订转租合同时未对租赁标的物权属登记及是否合法等有关情况进行核实，均存在一定过错，结合双方过错程度及合同实际履行情况，本院酌定被告应返还店铺转让费35000元。被告辩称其在合同签订和履行过程中并无过错，与查明事实不符，本院不予采信。第三人骆水华在出租房屋时是否隐瞒房屋缺陷，系被告与第三人之间的其他法律关系，其可另案主张。原告所主张的转让费利息，因原告亦存在过错，故本院不予支持。四、关于装修部分损失，根据查明的事实，原告确在接手店铺后重新进行了部分装修，但鉴于原告未就具体装修金额等提供充分的证据材料，且其自身也应对有关损失承担一定责任，故本院酌情确定被告应赔偿原告装修损失7000元。至于原告诉请的误工损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，对原告的诉请，本院就其合理部分予以支持，不合理部分予以驳回。第三人骆水华经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，鉴于本案事实已查清，依法可予缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告何亦丽与被告章孜于2015年3月16日订立的店铺转让协议无效。
二、被告章孜应返还给原告何亦丽店铺转让费35000元，款定于本判决生效之日起十日内付清。
三、被告章孜应赔偿原告何亦丽装修费损失7000元，款定于本判决生效之日起十日内付清。
四、驳回原告何亦丽的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1950元，由原告何亦丽负担585元，被告章孜负担1365元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 闫龙会
代理审判员 冯 栖
人民陪审员 黄潮娜
二〇一七年七月二十五日
书 记 员 潘家扬