新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）新0104民初３４１９号
原告（反诉被告）：万胜辉，男，1973年3月20日出生，汉族，无固定职业，住湖北武汉市江岸区。
委托代理人：万君（万胜辉之姐）（万胜辉之姐），女，1970年7月10日，汉族，住乌鲁木齐市新市区。
委托代理人：房福利，新疆国字律师事务所律师。
被告（反诉原告）：新疆普济堂医药零售连锁有限公司，住所地：乌鲁木齐市新市区。
法定代表人：王胜，该公司总经理。
委托代理人：刘晶，女，汉族，1981年12月7日出生，该公司职员，住乌鲁木齐市沙依巴克区。
委托代理人：宋瑞霞，女，1985年1月10日出生，汉族，该公司职员，住乌鲁木齐市阿勒泰路绿色家园小区。
原告（反诉被告）万胜辉与被告（反诉原告）新疆普济堂医药零售连锁有限公司（以下简称普济堂公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序于2016年7月28日公开开庭进行了审理。后本案转为普通程序，依法组成合议庭，于2016年11月7日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）万胜辉的委托代理人万君、房福利，被告（反诉原告）普济堂公司的委托代理人刘晶、宋瑞霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）万胜辉向本院提出诉讼请求：1、判令普济堂公司向万胜辉支付拖欠租金90万元；2、判令普济堂公司承担逾期支付租金的违约金36524.58元；3、判令普济堂公司承担本案诉讼费。事实与理由：2013年12月7日，我与普济堂公司签订《房屋租赁合同》，我将位于乌市河南东路576号地上第一层510平方米、第二层510平方米的房产出租给普济堂公司使用。该房屋建筑面积1020平方米，租期为壹拾年，自2014年1月1日至2024年1月1日止。该房年度租金：第一年为200万元，于签订本合同之日起支付，第二年为210万元，于2015年12月1日由普济堂公司一次性给我支付，……。普济堂公司承担该房屋租赁期间所发生的水、电、暖、卫生费等和租赁有关费用。若因普济堂公司原因迟延向我支付租金的，每逾期一天，应当向我承担年租金5%的违约金；如一方违约，违约方应向守约方承担年租金30%的违约金。合同签订后，我向普济堂公司交付了租赁房屋，履行了合同义务。但普济堂公司除第一年租金依约支付外，从第二年起多次违反合同约定，逾期履行租金交纳义务。2014年12月1日前应当支付的租金200万元，拖延至2014年12月31日才付清。2015年12月1日前应当支付的租金210万元，拖延至2016年1月21日仅支付了120万元，其余90万元租金经我一再催收，拖欠至今尚未支付。故我诉至法院，请依法裁判。
被告（反诉原告）普济堂公司辩称并反诉称：1、2013年12月，我公司与万胜辉签订房屋租赁合同。我公司在2014年12月30日付清了2015年的租金，在2016年1月21日支付了120万元的租金，还欠90万元未付，因为万胜辉把公摊面积计算入我们承租面积，导致租金计算错误；2、在第二年租金尚未交纳时，我公司已发函向万胜辉协商请求扣减租金，提出对改良建设成本万胜辉应予承担；3、万胜辉未给我公司出具发票。前一年200万元迟延支付，万胜辉没有主张，第二笔120万元利息，我公司发出了书面通知，不存在违约责任，90万元的利息我公司也通过发函、会面的方式通知万胜辉。另外我们提出反诉，1、请求法院判令万胜辉支付扩建租赁费150万元；2、反诉的诉讼费由万胜辉承担。事实与理由：2013年12月7日，我公司与万胜辉签订《房屋租赁合同》，将乌市河南东路576号地上第一层510平米，第二层510平米房产出租给我，租期为2014年1月1日至2014年1月1日止。合同签订后，我公司经过万胜辉同意后，对该房屋进行扩建改造，投入资金及相关费用150万元。该笔扩建费用并非一般的营业店面装修，属于房屋的建筑活动费用，属于租赁合同之外产生的费用，该费用巨大，最终受益人为万胜辉，根据法律规定，出租人应当承担该笔扩建费用。经我公司多次催要，万胜辉始终未支付该笔费用。故提起反诉，请求法院支付我公司的反诉请求。
原告（反诉被告）万胜辉对反诉辩称：普济堂公司的反诉请求无事实及法律依据。基于双方签订的租赁合同，我方将位于乌市河南东路576号地上第一层510平米，第二层510平米的房产出租给普济堂公司，租期2014年1月1日至2024年1月1日止。合同无我方同意扩建改造的约定，也不存在我方确认同意改造的事实，故被告的扩建费用应当自行承担。该笔扩建费用是普济堂公司为了抵销租金提出的无理要求，根据法律规定应由普济堂公司承担。故请法院依法驳回普济堂公司的反诉请求。
经审理查明：2013年12月7日，原告（反诉被告）万胜辉与被告（反诉原告）普济堂公司签订《房屋租赁合同》，万胜辉将位于乌鲁木齐市河南东路576号地上第一层510平米、第二层510平米的房产出租给普济堂公司使用，该房屋建筑面积1020平米；租期为壹拾年，自2014年1月1日起至2024年1月1日至；第一年为200万元，于签订该合同之日起支付，第二年为200万元，于2014年12月1日一次性支付；第三年210万元，于2015年12月1日一次性支付……；普济堂公司承担该房屋租赁期间所发生的水、电、暖、卫生费等和租赁有关的费用；普济堂公司未经万胜辉同意，对房屋主体结构进行改善或增建他物时，万胜辉可以要求普济堂公司恢复原状，造成损失损害的，普济堂公司承担赔偿损失……。
合同签订后，万胜辉依约将房屋交付普济堂公司使用至今。普济堂公司于2013年12月7日支付了2014年租金200万元，2014年12月31日支付了2015年租金200万元，2016年1月21日支付了2016年租金120万元，普济堂公司因租赁物面积、发票及扩建费用等协商未果剩余租金90万元至今未付，万胜辉遂诉至本院。
另查明：涉案房屋分为两部分，其中一部分为万胜辉单独所有，产权登记时间2009年9月7日，总层数5（-1），1263.45平米、214.38平米，规划用途地下室、综合楼。另一部分为万才来、万朝晖、万君、朱文秀共同共有，房屋公告三层，建筑面积753.75平米，设计用途为综合服务楼。经询，万才来系万胜辉父亲，万朝晖、万君系万胜辉姐妹。审理中，万胜辉向本院出示了万才来、万朝晖、万君、朱文秀于2012年10月29日授权书，载明：万才来、万朝晖、万君、朱文秀共同拥有乌房权证新市区字第20083094**号项下坐落于新市区河南东路576号一栋753.75平方米综合服务楼。为获取物业最大收益，方便管理，上述房产第四位共有人共同授权万胜辉全权行使受托物业的对外租赁事宜。委托管理期限为15年。自本授权书签署之日起算至2027年10月止。授权期间的物业管理、维修、水电暖等费用均由万胜辉自行负责承担。
审理中，普济堂公司提起反诉，要求万胜辉支付扩建租赁费150万元。普济堂公司出具其与实际施工人张泽俊签订的《工程施工承揽合同》、结算单、网上银行交易电子凭证，佐证其因扩建涉案房屋支付了150万元的款项。经询，普济堂公司扩建租赁物未征得万胜辉允许，也未取得相关建设工程规划许可手续。
以上事实有《房屋租赁合同》、房产证复印件、授权书、致函、公证书、照片以及庭审笔录存卷为证。
本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，普济堂公司租赁万胜辉房屋，应当向万胜辉支付租赁费用。双方所签《房屋租赁合同》中约定2016年租金210万元，普济堂公司已付120万元，剩余90万元未付。故万胜辉主张普济堂公司支付租赁费90万元的请求有事实和法律依据，本院予以支持。普济堂公司辩解承租面积不符的意见，本院认为，普济堂公司承租的房屋是双方认可的特定物，其房产证载明面积与承租的区域面积相符。普济堂公司辩称万胜辉未开具发票拒付租金，万胜辉将房屋交付普济堂公司使用，普济堂公司即应当支付足额租金，开具发票是租赁合同关系的一个附属义务，与支付租金不能构成对价、牵连关系，故普济堂公司的辩解意见本院不予采信。万胜辉主张普济堂公司支付逾期违约金36524.58元，普济堂公司逾期支付租金存在违约，故普济堂公司应当支付迟延支付期间租金利息，本院按银行贷款月息4.875‰计算为44362.5元［（2000000元×1月×4.875‰，2014年12月2日-2014年12月31日）＋（1200000元×50天÷30天/月×4.875‰，2015年12月2日-2016年1月31日）＋（900000元×170天÷30天/月×4.875‰,2015年12月2日-2016年5月21日）］。万胜辉主张逾期违约金36524.58元，不违反法律规定，本院予以支持。
普济堂公司主张万胜辉支付扩建费用150万元，法律规定承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。本案中，普济堂公司因经营需要，对涉案房屋进行扩建，但普济堂公司扩建租赁房屋未经万胜辉许可，且的扩建行为未取得建设工程规划许可手续，该笔费用应由普济堂公司自行负担，故普济堂公司主张万胜辉支付扩建费用于法无据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、二百二十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）新疆普济堂医药零售连锁有限公司支付原告（反诉被告）万胜辉租金90万元；
二、被告（反诉原告）新疆普济堂医药零售连锁有限公司支付原告（反诉被告）万胜辉逾期违约金36524.58元；
三、驳回被告（反诉原告）新疆普济堂医药零售连锁有限公司的反诉请求。
上述给付款项合计936524.58元，普济堂公司应于本判决生效后十日支付完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
本案本诉诉讼标的额936524.58元，确认给付额936524.58元，确认给付额占诉讼标的额的100%。本诉案件受理费13165.25元（原告已预交），由普济堂公司负担。反诉案件受理费9150元，由普济堂公司自行负担。普济堂公司应负担的诉讼费应在履行义务时一并给付万胜辉。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院，并预交上诉案件受理费。
审 判 长 刘 萌
人民陪审员 张成胜
人民陪审员 陈 萍
二〇一六年十一月二十一日
书 记 员 郑 媛
速 录 员 贾蕙如