山西省大同市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）晋02民终1429号上诉人（原审被告、反诉原告）：张智军。委托诉讼代理人：计杰，山西北岳律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：钱程。委托诉讼代理人：姬彩凤，大同市城区法律援助中心律师。被上诉人（原审被告、反诉被告）：大同市华田房地产开发有限公司，住所地大同市开发区樊庄村。法定代表人：沈颂华，系该公司经理。被上诉人（原审被告、反诉被告）：大同市中大房地产开发有限公司，住所地大同市城区格兰云天E座602室。法定代表人葛建华，该公司经理。上诉人张智军因与被上诉人钱程、大同市中大房地产开发有限公司（下称中大公司）、大同市华田房地产开发有限公司（下称华田公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服大同市城区人民法院（2015）城民初字第1191号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张智军的委托诉讼代理人计杰、被上诉人钱程的委托诉讼代理人姬彩凤到庭参加诉讼。被上诉人中大公司、华田公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张智军上诉请求：撤销原判，将该案发回重审。事实和理由：该案中，中大公司涉嫌一房二卖已被公安机关立案侦查，故应将该案中止审理。原审法院认定钱程已对涉案房屋合法占有系认定事实错误。钱程辩称，原判正确，应予维持。中大公司、华田公司未出庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。钱程向一审法院起诉请求：确认其与中大公司、华田公司签署的房屋订购协议有效，确认其系涉案房屋的所有人。判令撤销张智军的网签合同，由中大公司、华田公司协助其办理房屋产权登记手续。张智军向一审法院反诉请求：判令钱程与中大公司、华田公司签署的房屋认购协议无效。一审法院认定事实：钱程与中大公司于2013年10月13日签订《华田苑府城二期房屋认购协议书》，编号510号。约定钱程自愿认购中大公司位于华田苑府城二期5号楼（后更正为3号楼）2单元19A03号住宅一套，建筑面积95.65㎡，单价4286元，总价410000元，分期交付房款。合同约定房屋的交付时间为2013年11月30日。2014年5月22日，钱程与中大公司签订了《房屋认购协议书》补充协议，约定中大公司交房时间变更为2014年8月31日。华田公司向钱程出具了410000元的房款收据（标注时间为2013年3月24日）。钱程交纳了物业服务费1663元，装修服务费739元，装修保证金2000元，契税5939元，产权登记费、产权查档费、和产权代办费共680元，暖气费1616元，有线电视初装费500元，燃气表费380元，物业费1109元，电梯运行费554元（上述收据标注日期为2014年10月17日）。张智军与中大公司签订《大同市商品房买卖合同》（预售合同），未注明合同落款时间。该合同在大同市房产管理局办理了备案登记。合同约定：张智军向中大公司购买华田苑府城3号楼2单元18层19A03号房，建筑面积92.39㎡，单价4049.99元；出卖人于2014年9月30日前交付房屋。中大公司给张智军出具了369560元的购房款收据。关于钱程与中大公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》是否有效的问题。张智军对钱程提供的证据的真实性均不认可。钱程提供的认购协议书可以确认钱程购买了中大公司位于华田苑府城二期3号楼2单元19A03号房屋，钱程提供的公共维修基金、暖气费等票据，也可以证实中大公司将3号楼2单元19A03号房屋交付了钱程，故可确认钱程与中大公司签订《认购协议书》购买的是华田苑府城二期3号楼2单元19A03号房屋。张智军虽对钱程购买房屋的事实有异议，但未提供有效证据证实该合同存在合同法规定的无效情形，故该院认定钱程与中大公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》为有效合同。关于诉争的位于大同市华田苑府城二期3号楼2单元19A03号房屋，中大公司应向谁履行合同义务的问题，钱程认为其已交纳了全部房款，房屋也已交付钱程，该房屋应归钱程所有。张智军认为中大公司未将房屋交付自己，损害了其合法权益，但未提供证据证实。因钱程的认购协议书及购房合同合法有效，钱程已付清房款和入住费用并已合法占有该房屋，按照已经办理房屋所有权登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位的原则，该房屋应由中大公司向钱程履行合同义务。一审法院认为，钱程与中大公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》合法有效。钱程已按约定付清了所有款项，中大公司也已实际交付该房屋，现钱程已合法占有该房屋，故钱程要求确认位于大同市华田苑府城二期3号楼2单元19A03号房屋归其所有及中大公司协助其办理房屋产权登记手续的诉讼请求，故予以支持。钱程要求撤销张智军与中大公司的房屋买卖合同备案登记的诉讼请求，因房屋的备案登记行为属行政机关的行政行为，不属于法院民事案件的审理范围，故对钱程的该项诉讼请求，故不予支持。综上，张智军反诉要求确认钱程与中大公司签订的认购协议书无效的诉讼请求，故不予支持。张智军就其与中大公司所签订房屋买卖合同的争议问题，张智军可向中大公司另行主张。据此，依据《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百三十三条之规定，判决：一、钱程与大同市中大房地产开发有限公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》合法有效；二、位于大同市华田苑府城二期3号楼2单元19A03号房屋归钱程所有；三、大同市中大房地产开发有限公司于判决生效后十五日内协助钱程办理华田苑府城二期3号楼2单元19A03号房屋的产权登记手续；四、驳回钱程的其他诉讼请求；五、驳回张智军的反诉请求。案件受理费300元，由钱程负担100元，由大同市中大房地产开发有限公司负担200元（于判决生效后十日内给付钱程）。反诉费100元，由张智军负担。本院二审期间，当事人未提交新的证据。对原审查明的事实，各方当事人均无异议，本院予以确认。本院认为，钱程在原审中依据其与中大公司所签订的房屋认购协议书起诉对方履行合同义务及确认房屋所有权，同时要求撤销网签被告或第三人的网签合同备案，属于典型的房屋买卖合同纠纷，而非物权纠纷。《最高人民法院关于印发修改后的的通知》明确规定，当事人起诉的法律关系与实际诉争的法律关系不一致的，人民法院结案时应当根据法庭查明的当事人之间存在的法律关系的性质，相应变更案件的案由，故本案案由应当确定为房屋买卖合同纠纷。关于本案是否应当按照“先刑后民”的原则中止审理了问题，在审理经济（民事）纠纷案件中发现涉嫌经济犯罪时，首先应分析经济（民事）纠纷与所涉嫌的经济犯罪是否属于同一法律事实，然后再看能否排除涉嫌经济犯罪行为的认定与处理对经济（民事）纠纷中民事法律事实的认定与处理的影响。如果不能排除涉嫌经济犯罪行为的认定与处理对经济纠纷民事法律事实的认定与处理的影响，经济（民事）纠纷案件则应中止审理，或者裁定驳回起诉，将有关材料移送公安机关或检察机关。除此之外，经济（民事）纠纷案件的审理不必受“先刑后民”的制约。本案中，中大公司是否涉嫌一房二卖犯罪行为的认定，并不对中大公司与双方所签购房合同是否有效构成影响，故张智军关于该案应中止审理的上诉请求于法无据，本院不予支持。关于涉案房屋认购协议书是否有效的问题，《商品房销售管理办法》第十六条规定了商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同，同时明确了商品房买卖合同应当具备的十三项主要内容。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条则规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。从本案中查明的事实看，钱程所签订的房屋认购协议书的内容符合上述规定的要件，且中大公司已经收取了房款，故认购协议书应认定为商品房买卖合同。关于房屋认购协议书是否有效的问题。张智军主张，钱程所提供的房屋收据和入住费用收据不能证明其实际交款和中大公司已经交付房屋的事实。本院认为，钱程是否交付房款和中大公司是否交付房屋是合同是否履行的问题，而非合同是否有效的问题，合同是否履行并不能决定合同的效力。因此，原审法院认定钱程与中大公司所签订的房屋认购协议书合法有效有事实和法律依据，故应予确认。关于中大公司是否已经将案涉房屋交付给钱程及钱程入住房屋是否合法的问题。钱程提供的证据显示，其在交付了房款和房屋入住费用后，中大公司为其开具了入住通知书和装修通知书。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。本案中大公司为钱程出具入住通知书和装修通知书的行为符合商品房买卖交易和交付的一般习惯，应视为出卖方将其出卖的房屋转移占有的行为，至于钱程作为买受人是否实际入住及何时入住并非是认定房屋转移占有的依据，故张智军所提的中大公司没有交付房屋的上诉理由无事实和法律依据，亦不能成立。关于张智军与中大公司所签合同的效力问题，原审法院对张智军与中大公司签约、备案及中大公司为其出具交款收据的事实予以认定，但并未对该合同的效力及是否应当履行作出认定，告知就其与中大公司的争议问题可另行主张。本院认为，综合本案以及本院二审审理的其他全部涉及中大公司系列案件的证据材料，依照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，本院确认张智军与中大公司签订的《商品房买卖合同》系其与中大公司之间借贷关系所作的担保，张智军就其与中大公司之间的纠纷，应另行主张。关于钱程能否以买卖合同为由请求确认房屋所有权的问题，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的变动，经依法登记才发生效力，未经登记的不发生效力。因此，在商品房买卖合同关系中，尽管合同订立的目的是通过买卖的方式变更商品房的所有权，但是，双方关系的性质是依据合同形成的债权债务关系，各自仅享有和负有合同上的权利义务，在一方当事人没有履行和全部履行合同义务时，对方当事人有权要求予以履行，但即使是双方均已履行各自的主要义务，如买受人交付房款和出卖人交付房屋，也不发生物权变动的效果，只有依法登记后才发生物权变动的效力。最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第七条规定“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”本条对人民法院、仲裁委员会直接导致物权变动的法律文书作了目的性限缩解释，即除了司法解释规定情形外，不得对未经登记的不动产进行所有权确认。就本案而言，中大公司作为房屋出卖方，其负有协助钱程办理产权登记的义务，因此钱程要求其履行该义务的主张应予支持，原审法院判令中大公司为钱程办理产权登记的判项符合法律规定。但是，原判确认案涉房屋的所有权归钱程所有的判项属适用法律错误，应予撤销。综上所述，本院认为，原判认定事实清楚，但部分法律适用错误，本院依法予以纠正。张智军的上诉理由均不能成立，本院对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持大同市城区人民法院（2015）城民初字第1911号民事判决第一项，即“原告钱程与被告大同市中大房地产开发有限公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》合法有效”；二、维持大同市城区人民法院（2015）城民初字第1911号民事判决第三项，即“被告大同市中大房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内协助原告钱程办理华田苑府城二期3号楼2单元19A03号房屋的产权登记手续”；三、维持大同市城区人民法院（2015）城民初字第1911号民事判决第五项，即“驳回反诉原告张智军的反诉请求”四、撤销大同市城区人民法院（2015）城民初字第1911号民事判决第二项和第四项，即“位于大同市华田苑府城二期3号楼2单元19A03号房屋归原告钱程所有”和“驳回原告钱程的其他诉讼请求”；四、驳回钱程的其他诉讼请求。一审案件受理费300元，由钱程负担100元，由大同市中大房地产开发有限公司负担200元；反诉费100元，由张智军负担；二审案件受理费100元，由张智军负担。本判决为终审判决。审判长 李钧& # xB;审判员 马剑锋审判员 马   祖   荡二〇一七年十二月一日书记员 魏   捍   军