辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）沈中民二终字第3012号
上诉人（原审原告）：樊福元，男，1961年4月28日出生，汉族，住址沈阳市皇姑区。
委托代理人：马玉霞，辽宁铭迅律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：高岩，女，1965年6月26日出生，汉族，住址沈阳市皇姑区。
委托代理人：马玉霞，辽宁铭迅律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：冯国范，女，1960年10月20日出生，汉族，住址沈阳市皇姑区。
委托代理人：林浩，辽宁万嘉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：冯国华，女，1958年7月24日出生，汉族，住址沈阳市皇姑区。
委托代理人：张艳宏，辽宁博功律师事务所律师。
原审第三人：崔凯，男，1964年1月15日出生，汉族，住址沈阳市皇姑区。
上诉人樊福元、高岩因与被上诉人冯国范、冯国华，原审第三人崔凯确认合同效力纠纷一案不服沈阳市于洪区人民法院（2014）于民二初字第4701号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年12月28日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长、代理审判员李大鹏主审、审判员韩彩霞参加评议的合议庭，对本案进行了审理。
樊福元、高岩一审诉称：2011年11月15日，崔凯要求高岩用房子抵押向冯国范借钱，高岩、樊福元商量后，同意帮助崔凯向冯国范借款，并将位于沈阳市于洪区长江北街62-23号142房屋抵押给冯国范。2011年11月17日，冯国范带樊福元、高岩到辽宁省公证处公证授权委托书，将房屋抵押权、房屋出售权授权给冯国范，用于担保当日崔凯向冯国范的500，000元借款。一个月后，崔凯将该笔借款本金及利息还给冯国范。2012年7月5日，崔凯又要求高岩用房子抵押到冯国范处借款。后高岩带着房证到冯国范位于北市的店里，冯国范分两次借款给崔凯500，000元。第一次借款350，000元，高岩在场；第二次借款150，000元，高岩并不在场。2013年11月27日，高岩替崔凯还款300，000元。2014年9月4日，冯国范带一批社会闲散人员闯到高岩家里，声称该房已过户，并指示闲散人员强行将房屋占据。樊福元、高岩用案涉房屋担保崔凯于2011年11月向冯国范借款500，000元，现该借款已归还完毕。冯国范利用双方公证的授权委托书，私自将诉争房屋过户到其姐姐冯国华名下，冯国范、冯国华系恶意串通，损害樊福元、高岩的合法权益。冯国华购买案涉房屋，从未到争议房产处看房，冯国范、冯国华并未真实交易。诉争房屋当时的价格应当是80多万元，冯国范低于市场价格出售，即便是真实的交易，侵害了樊福元、高岩的合法权益。现樊福元、高岩诉至法院，提出如下诉讼请求：1、请求法院确认冯国范将位于沈阳市于洪区长江北街62-23号142房屋过户到冯国华名下的行为无效；2、请求法院责令冯国范、冯国华配合樊福元、高岩将诉争房屋更名到樊福元、高岩名下，由冯国范、冯国华承担过户费用；3、由冯国范、冯国华承担本案诉讼费用。
冯国范一审辩称：1、樊福元、高岩并非买卖合同的当事人，樊福元、高岩请求确认合同无效主体不适格；2、冯国范是用樊福元、高岩公证的授权委托书进行房屋交易，授权卖房行为属于委托合同，与高岩、冯国范之间的借款纠纷属于两个法律关系，樊福元、高岩认为冯国范将该房屋以低价出售属于侵权，卖房款是否应当归还或归还多少，应另案诉讼；3、冯国范以620，000元市场价格将房屋卖给冯国华，并有正规合同、授权委托书，属于在樊福元、高岩授权的范围内进行处分；4、崔凯与樊福元、高岩在皇姑法院的案件中互为证人，对其陈述的事实不认可，崔凯在皇姑法院已经举证的证据不能作为认定本案事实的依据；5、樊福元、高岩所述将借款还清不属实，如还清全部借款应取回抵押房产的房产证。冯国范已证明樊福元、高岩欠款500，000元，樊福元、高岩并未能证明该500，000元欠款已还清，樊福元、高岩只还了本金20，000元。樊福元、高岩与崔凯之间的欠款纠纷与冯国范无关。
冯国华一审辩称：樊福元、高岩与冯国范之间的纠纷与冯国华无关。冯国华看到由公证处公证的授权委托书，确认冯国范有处分权的情况下，与冯国范签订了房屋买卖合同，双方之间是真实意思表示。双方约定房款620，000元符合市场行情，冯国华已支付房款，并居住至今。现该房屋已过户到冯国华名下，冯国华是善意买受人，樊福元、高岩诉请没有法律依据。
崔凯一审述称：我通过樊福元、高岩向冯国范借款，并用房屋抵押。第一次于2011年借款500，000元，当时我没有抵押物就让高岩用房屋作抵押，樊福元出具借条，我又给樊福元出具了500，000元的借条，钱是我用的，一个月后还清款取回了房证。因冯国范给公证处的人钱，就公证了3年，公证授权没有解除。第二次于2012年7月5日、10日借款500，000元，是高岩打电话借的，高岩出具的借据，钱是我拿走的。2013年11月27日，我通过高岩还给冯国范300，000元，取回高岩的房子。2014年9月份，冯国范说把房子卖掉了。后来我和高岩到房子去，发现房子卖给了冯国华。高岩用房子抵押借款，钱都是我用的，约定的利息过高，应当按银行同期利率计算。冯国范在沈阳市皇姑区人民法院起诉我的案件，皇姑区人民法院作出（2014）皇民三初字第981号民事判决书，已经包含了该笔500，000元借款的利息，利息我已经支付过了。
原审法院审理查明：樊福元、高岩系夫妻关系。案涉房屋位于沈阳市于洪区长江北街62-23号142，建筑面积107.58平方米，原登记产权人为樊福元。
2011年11月17日，樊福元、高岩通过辽宁省公证处公证了一份授权委托书，樊福元、高岩授权委托冯国范办理与沈阳市于洪区长江北街62-23号142号房产有关的事项，其中第2条的内容为：代为签署抵押登记申请书、借款合同、抵押合同等与申请抵押房产有关的一切文件，代为到房产抵押部门办理该房产的金融抵押登记手续或非金融抵押登记手续、领取《他项权利证》、领取抵押后的《房屋所有权证》及签署相关法律文件；其中第5条的内容为：签署《房屋买卖合同》，代为办理该房产的产权交易、更名、过户、查档等与出售上述房产有关的一切事宜；第15条的内容为：代交各种费用、代为开立银行放款账户、代为收取银行放款、代为收取售房款。委托期限自即日起至2014年11月16日止。
2012年7月5日，崔凯通过高岩向冯国范借款。当日，高岩向冯国范借人民币350，000元，并出具了借条，内容为：今高岩向冯国范借人民币350，000元，月利息3.5%。崔凯同时向高岩出具了借条，内容为：今崔凯向高岩借人民币350，000元，借款一个月。2012年7月10日，崔凯通过高岩向冯国范借款。当日，高岩向冯国范借款150，000元，并出具了借条，内容为：今高岩向冯国范借人民币150，000元，月利息3.5%。2013年11月27日，高岩向崔凯出具了一份收条，内容为：今收到崔凯取高岩家房子款300，000元。当日，冯国范收到高岩偿还的借款人民币300，000元，并向高岩出具了收条，内容为：今收到高岩利息280，000元，本金20，000元。
2014年5月24日，冯国范与冯国华签订了房屋买卖合同，冯国范将案涉房屋卖给冯国华，约定房屋总价款为人民币620，000元，并约定出卖人包契税、交易费、查档费。2014年6月13日，冯国华取得案涉房屋的产权证明。2014年6月17日，冯国范向冯国华出具了收条，内容为：收到冯国华购房款620，000元整，房地址沈阳市于洪区长江北街62-23号142。2014年9月4日，高岩因腾房与冯国范发生纠纷报警。
2015年9月1日，冯国范在笔录中陈述：冯国华分五次支付房款，其中一次为银行汇款，其余均为现金支付。于2014年5月20号左右，支付定金20，000元；2014年6月12号，支付房款95，000元；2014年6月16号，支付房款100，000元；2014年7月2号，支付房款200，000元；2014年5月28号，冯国华通过孙斌向冯国范汇款216，300元，共计支付房款631，300元，其中11，300元是税款。
一审庭审中，冯国范向一审法院提供了其在中国建设银行股份有限公司（账号：4340610730308399）的活期明细查询记录，该个人活期明细查询记录载明：2014年5月28日，孙斌向冯国范转账216，300元；2014年6月12日，现金存入95，000元；2014年6月16日，沈阳北域医疗设备有限公司向冯国范转账100，000元；2014年7月2日，现金存入200，000元。
冯国华向一审法院提供了由冯国范出具的收条，内容为：收到冯国华购房款620，000元整，房地址沈阳市于洪区长江北街62-23号142，收款人冯国华，2014年6月17日。
一审另查明：冯国范与崔凯之间的民间借贷纠纷经沈阳市皇姑区人民法院审理，冯国范起诉崔凯偿还欠款3，740，000元及利息。2015年1月21日，沈阳市皇姑区人民法院作出（2014）皇民三初字第981号民事判决书，判决崔凯偿还冯国范借款3，740，000元及利息。崔凯不服该判决，上诉于沈阳市中级人民法院。2015年5月18日，沈阳市中级人民法院作出（2015）沈中民四终字第279号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。冯国范、崔凯均表示，双方之间的借款借据及还款凭证原件均已提交沈阳市皇姑区人民法院。
一审诉讼中，樊福元、高岩认为冯国范低于市场价格出售案涉房产，侵犯了其合法权益，申请对房屋价值进行鉴定，后又撤回鉴定申请，表示仅要求返还房产。
原审法院认为，关于公证授权委托书的性质，樊福元、高岩主张授权委托书是为崔凯向冯国范的借款提供担保。崔凯亦认可其通过高岩借款，并用樊福元、高岩的房子抵押给冯国范作为担保。冯国范在庭审中自述：“高岩向我借款500，000元，用房子作担保。”上述事实，能够证明樊福元、高岩以授权冯国范处分案涉房屋的形式将房屋抵押给冯国范作为借款担保。樊福元、高岩与冯国范并未约定如未按期偿还借款，房产归冯国范所有，而系授权冯国范在借款协议履行期届满以后有处分案涉房产的权利，系以物抵债该授权行为并未违反法律法规的禁止性规定，且樊福元、高岩并未证明其向冯国范授权系因受到欺诈、胁迫等存在致授权行为无效的事由，故授权行为合法有效，受托人从事代理行为所产生的法律效果，由委托人承担。冯国范出具授权委托书表明其享有就案涉房屋签订买卖合同，代办产权交易、更名、过户、代为收取售房款的代理权限，冯国华依据该授权与其签订房屋买卖合同，处分案涉房屋的行为合法有效。
关于樊福元、高岩提出冯国范低于市场价格转让案涉房屋，侵害其合法权益。樊福元、高岩在诉讼中申请对案涉房屋出售时的市场价格进行鉴定，后又撤回鉴定申请，并表示只想要回房子，而未向冯国范主张代理人责任，亦未能证明案涉房产的市场价值，故关于冯国范在代理活动中是否侵害被代理人的权益，樊福元、高岩可另行主张权利。
关于樊福元、高岩提出冯国范与冯国华并未真实交易，冯国华并非善意购房人的主张，樊福元、高岩未能提出证据证明冯国范与冯国华之间恶意串通，损害其合法权益，故对樊福元、高岩主张的事实一审法院不予采信。
关于樊福元、高岩与冯国范之间的债权债务关系，可自行结算，如有纠纷双方另行主张权利。
原审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条之规定，判决如下：驳回原告樊福元、高岩的诉讼请求。案件受理费100元，由原告樊福元、高岩承担。
宣判后，樊福元、高岩不服，向本院提出上诉。上诉请求：撤销原判，改判支持其一审诉请；诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：一、上诉人与冯国范之间不存在民间借贷关系，是崔凯与冯国范之间有民间借贷关系；二、上诉人为冯国范办理的授权委托书真实意思是用诉争房屋为崔凯借款进行抵押担保，不是授权冯国范处分诉争房屋；三、冯国华不是善意取得诉争房屋；四、冯国范与冯国华之间没有发生真实的房屋买卖交易行为。
被上诉人冯国范辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。
被上诉人冯国华辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。
原审第三人崔凯述称：同意上诉人诉请。
本院认为，原审认定事实不清，应发回重审。重审时应查清案涉借款期限、合法本息数额，冯国范处分房屋的行为与案涉借款之间存在何种法律关系。结合冯国范处分房屋时的市场价格等事实综合审查认定房屋买受人是否为善意买受人，以此正确认定冯国范房屋买卖行为效力。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项的规定，裁定如下：
一、撤销沈阳市于洪区人民法院（2014）于民二初字第4701号民事判决；
二、发回沈阳市于洪区人民法院重审。
审 判 长 李 妍
审 判 员 韩彩霞
代理审判员 李大鹏
二〇一六年三月十八日
书 记 员 路柠檑
本案裁定所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。