云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云01民终192号上诉人（原审被告）：呈贡俊发伟业房地产有限公司。住所地：云南省昆明市呈贡区龙城街道环城北路*号。法定代表人：叶文武，总经理。委托诉讼代理人：林丽、苏曼迪，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：游国平，男，1973年5月21日生，汉族。被上诉人（原审原告）：张红，女，1976年9月27日生，汉族。原审被告：昆明市公安局住所地：昆明市盘龙区北京路***号。法定代表人刀勇，该局局长。原审第三人：昆明市公安局工会委员会。法定代表人：杨建军，该工会主席。昆明市公安局和昆明市公安局工会委员会的共同委托诉讼代理人：陈洪江、董杰岚，建纬（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。上诉人呈贡俊发伟业房地产有限公司（以下简称“俊发公司”）因与被上诉人游国平、张红、原审被告昆明市公安局、原审第三人昆明市公安局工会委员会商品房销售合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院（2016）云0114民初86号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人俊发公司、被上诉人游国平、张红、原审被告昆明市公安局、原审第三人昆明市公安局工会委员会的委托诉讼代理人董杰岚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。俊发公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，依法改判；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：《商品房购销合同》（住宅及车位）约定，交付时间是2015年3月31日，上诉人于2015年5月27日开始交房，逾期天数为57天。按照合同约定逾期交房违约金计算为3545元，上诉人已经全额支付给被上诉人，且被上诉人签署的《金盾（时代）俊园费用抵消单》已经对违约金的计算方式及金额予以确认，双方对此达成一致。游国平、张红辩称，2015年3月应交房，房屋违约金上诉人已经支付，但车库没有支付，当时电梯不能直达车库，所以我方没有接房，到了2016年被上诉人才修了公用电梯，上诉人告知可以先接房不接车位，之后接房接车位应由上诉人支付我方违约金。原审审被告昆明市公安局、原审第三人昆明市公安局工会委员会答辩称，一审对我方的判决正确，对上诉人的上诉请求请法院公正判决。游国平、张红向一审法院起诉请求：1、变更《商品房购销合同》中违约条款，将原告违约责任变更为与被告呈贡俊发伟业房地产有限公司违约责任一致；2、变更《商品房购销合同》中的车位价款条款，由俊发公司向原告退还多收的车位款38000元及自2013年11月11日起至支付之日止按同期银行贷款利率计的利息；3、被告呈贡俊发伟业房地产有限公司返还原告配套费人民币13200元及自2013年11月11日起至支付之日止按同期银行贷款利率计的利息；4、被告呈贡俊发伟业房地产有限公司立即对墙面裂缝、墙体空洞、地面不平等质量问题进行维修，将防火门更换为防盗门；5、被告呈贡俊发伟业房地产有限公司立即对电梯进行改造、修理，使电梯通到地下车库；6、被告呈贡俊发伟业房地产有限公司立即对不达标的车位进行改造，使之达标；7、支付逾期交房违约金7080元（自2015年4月1至2015年6月21日）；8、被告承担诉讼费。一审法院认定事实：2012年3月15日，昆明市公安局工会委员会与被告俊发公司签订《部分市级机关搬迁呈贡新区遗留配套住宅（雨花片区）项目合作协议》（以下简称“合作协议”），约定由昆明市公安局工会委员会委托被告俊发公司定向开发部分市级机关搬迁呈贡新区遗留配套住宅项目，约定被告俊发公司应协助购房人办理房屋产权登记及土地使用权证（购房者不需要者例外），所涉及的相关税费按政府统一收费标准及有关规定执行，由法定的缴纳主体承担。入住后的相关配套设施（煤气费4500元/户、集中式空气热泵太阳能4000元/户、分户式空气热源泵5500元/户、可视对讲3000元/户、电话、宽带、有线电视800元/户）均由购房者在签订《商品房购销合同》之日一次性以现金方式支付被告俊发公司。2016年3月7日，昆明市公安局工会委员会出具《关于时代俊园诉讼案件相关问题的情况说明》，载明“由于本项目是‘一期’建设的延续，建设工作参照‘一期’模式进行。‘一期’项目建设开发中，相关配套设施费用均未计入房价，而在房价外另行收取，依据市住建局定额站测算的结果，项目雨花片区住宅成本为3510.71元/㎡（不含配套费用），地下车位成本为3729.97元/㎡（车位按每个40㎡计算，每个车位149200元）。基于限房价、限销售对象、竞低价的“双限一竞”的项目建设性质，为控制房价，经各方多次协商，最终将住宅房屋售价均价确定为2980.00元/㎡、车位售价为118000元/个，在原测算成本价格基础上争取了最大限度的优惠。市住建局定额站测算的成本及在此基础上所最终确定的房屋均价，均未包含空气能热泵、可视对讲、电视、电话、宽带、煤气灯配套设施费用。”昆明市中级人民法院工会委员会、昆明市公安局工会委员会、昆明市检察院工会委员会出具《部分市级单位搬迁呈贡新区遗留配套住宅认购手册》，载明“（一）建筑形式及户型：本项目为搬迁配套住宅，不得更名、转让。住宅分为小高层、高层、多层等三种建筑形式，按A、B、C、D、E五类户型进行规划设计。A类户型：建筑面积为140平方米的高层住宅；B类户型：建筑面积为180平方米的高层住宅；均为‘板式’建筑；C1类户型：建筑面积约180平方米的高层住宅；C2类户型：建筑面积约140平方米的点式高层住宅；D类户型：建筑面积约220平方米的小高层住宅；E类户型：建筑面积约240平方米的多层住宅。……（三）售房价格：A、B、C类住宅销售均价为2980元/平方米；D类住宅销售均价为3245元/平方米；E类住宅销售均价为3670元/平方米（以上住宅均按建筑面积计价）。地下停车位与高层、小高层住宅按1:1配套，销售价格为118000元/个。每套住宅的最终售价，根据户型、楼层、朝向等差异因素，由开发商测算后上下适当浮动。购房相关的配套费、税费等另行计算。”原告肖鸿光、蒋雪梅（乙方）与被告俊发公司（甲方）于2013年12月3日签订了《商品房购销合同》，约定原告向被告购买呈贡区金盾俊园第13栋第1单元第2层102号房屋，套内建筑面积为116.74平方米，单价为每平方米3424.94元（已包含分摊的共有建筑面积的价格），总金额399828元。合同约定入户门为防盗门。双方约定房屋交付期限为2015年3月31日，若被告俊发公司未按上述期限交付房屋自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止10天内，甲方按每天10元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期10天后，甲方按乙方已付款的0.02％乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以媒体公告或者书面形式通知乙方办理交接手续。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。由于乙方原因，未能按期交接的，责任由乙方承担。甲乙双方同意按以下方式处理：若乙方接房逾期30天后，乙方按总房款的5％向甲方支付违约金，甲方有权选择解除合同，已发生的交易相关税费由乙方承担。原告肖鸿光、蒋雪梅向被告俊发公司全额缴纳了房款，并于2013年11月6日缴纳了配套费13200元。原告肖鸿光、蒋雪梅与被告俊发公司于2013年12月3日签订了《商品房购销合同》，约定原告向被告购买呈贡区金盾俊园第A3-2地下室-1层车位A057号，建筑面积为13.2平方米，总价款为118000元。合同附件二中，约定“电梯：有”。双方约定房屋交付期限为2015年3月31日，若俊发公司未按上述期限交付房屋，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止10天内，甲方按每天10元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期10天后，甲方按乙方已付款的0.02％乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以媒体公告或者书面形式通知乙方办理交接手续。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。由于乙方原因，未能按期交接的，责任由乙方承担。甲乙双方同意按以下方式处理：若乙方接房逾期30天后，乙方按总房款的5％向甲方支付违约金，甲方有权选择解除合同，已发生的交易相关税费由乙方承担。原告肖鸿光、蒋雪梅向被告俊发公司缴纳了全额车位款。2015年7月13日，被告俊发公司刊登公告，通知A3地块交房，其中7月22日交付13栋。2015年7月26日，被告俊发公司将逾期交房和车库100天的违约金9520.90元及退还部分配套费2500元/户，共计12020.90元，折抵原告肖鸿光、蒋雪梅应支付的维修资金和2015年10月14日至2016年10月31日的物业服务费，并经原告肖鸿光确认签字。另查明，2016年3月30日，云南省昆明市明诚公证处出具（2016）云昆明诚证字第8981号《公证书》，对小区内可通往地下停车场的电梯运行现状进行保全证据，并作出《工作记录》载明：“八十一、乘原电梯从-1楼返回地面一楼，走到旁边13幢1单元楼道内，楼道内有一部可上可下的电梯，走到电梯前按下电梯控制面板中的‘↓’控制键，‘↓’控制键灯亮起，稍后电梯门打开，同行人一起进入电梯，电梯门关起，按下控制键‘-1’，稍后电梯降至-1楼，电梯门打开，走出电梯门，可到地下停车场B区、C区。”被告俊发公司于2014年4月22日与浙江飞云实业有限公司签订《金盾俊园一期项目分户门供货合同》，约定俊发公司采购的产品名称等为：住宅A户型，甲级防火、丁级防盗；住宅B户型，甲级防火、丁级防盗；住宅C1户型，乙级防火、丁级防盗；住宅C2户型，丁级防盗；云南省产品质量监督检验研究院出具（2016）（滇）质监验字001号《检验报告》，检测出浙江飞云实业有限公司送检的、样品批号为20140509的入户门为丁级防盗。还查明，金盾俊园A3-2地块地下车位停车方式为垂直式，车位宽度为2.4米，长度为5.5米。一审法院认为，一、关于原告的起诉是否已经超过诉讼时效的问题，本案原告与被告签订合同的时间为2013年12月3日，但被告交房时间为2015年7月13日，且原告曾于2015年9月29日就其与被告之间的商品房销售纠纷提交了起诉材料，后一审法院告知需待管辖决定是否受理，至此，原告的诉讼时效因其提出要求而中断，之后，原告于2016年1月12日提起诉讼，并未超过两年的时间，故对于被告认为原告起诉超过诉讼时效的观点不予采信。二、原、被告签订的住房及车位商品房购销合同是否有效的问题，原、被告签订住房及车位商品房购销合同是基于自愿、平等，合同合法、有效，原告认为其在签订合同时被告存在欺骗与威胁，但未提交证据证明，对此不予采信。三、关于原告各项主张有无事实及法律依据，应否支持的问题。1、关于违约条款及车位价款应否变更的问题，原、被告签订的2份《商品房购销合同》系双方协商一致签订的，且被告俊发公司当庭表示不同意协商变更合同条款，也即双方不能就变更达成一致，双方应当按照其约定全面履行自己的义务，故对原告主张违约条款及车位价款应予变更的诉讼请求不予支持，原告主张返还多收的车位价款及利息，证据不充分，不予支持。2、关于逾期交房违约金的问题，双方对于违约金计算期间为2015年4月1日至2015年7月26日均无异议，逾期天数为117天，原告自愿按照115天计算，不违反法律规定，予以支持，根据双方购销合同之约定，违约金为11074.39元〔（399828元+118000元）×0.0002×105天+200元〕，扣除被告已经支付的9520.90元后，被告还应当支付1553.49元。3、关于配套费及利息应否返还的问题，原告主张应退还配套费，是认为根据《国家发展改革委员会关于发布的通知》第八条的规定：“商品房销售明码标价实行一套一标。商品房经营者应当对每套商品房进行明码标价。按照建筑面积或者套内面积计价的，还应当标示建筑面积单价或者套内建筑面积单价。”执行一套一标政策，不应当另行收取配套费，同时根据《昆明市发展改革委员会关于商品房购销明码标价备案公示有关问题的通知》第二项第3条的规定：“《昆明市商品房销售价格公示表》纸质文档三份。房地产开发公司按照商品房销售明码标价‘一套一标’的要求定价，对现行价格政策规定配套费应计入房价的，一律计入房价。”该两份规定中明确将配套费纳入房价内一并计算，但并未规定不能收取配套费，同时该规定系管理性规范并非效力性规范，作为合同约定费用如何认定应当以双方合同为准，至于是否涉及行政处罚事宜则不在本案审理范围内；其次，本案诉争房屋系委托定向开发的配套住宅项目，昆明市中院、市检察院、市国安局、市司法劳教所等单位委托市公安局工会代理项目建设，则作为参与购买的人员应受市公安局工会与被告俊发公司所签订的《合作协议》约束，《合作协议》中已明确约定了配套费并不包含在房价之内，由购房者另行现金支付，同时也明确了配套费指向的煤气、集中式空气热泵太阳能、分户式空气热源泵、可视对讲、电话、宽带、有线电视等项目并不包含在房价内，根据等价有偿的原则，原告在享受上述服务的同时也应当支付相应对价；最后，在原告购房前，已收到组织单位所发的《认购手册》，该手册中已明确告知“购房相关的配套费、税费等另行计算”，该购房前已经明确告知了房屋价格的组成及相应费用的收取方式，原告选择加入配套房屋的团体认购，已经以其实际行为明示了同意合同条款的意思表示，因此双方合同既已约定，则双方应当遵照合同履行，故原告主张退还配套费的理由不符合双方合同约定，对其退还配套费的诉讼请求不予支持。4、对于原告要求被告对墙面裂缝、墙体空洞、地面不平等质量问题进行维修的主张，证据不充分，不予支持。5、原告主张被告俊发公司所安装的门系防火门而并非防盗门，不具备防盗的功能的问题，根据俊发公司的举证，其安装的防火门具备丁级防盗功能，虽名称为防火门但同时兼顾了防盗的功能。双方合同对于防盗门等级并未作出明确约定，且原告未举证推翻对方的证据，故对其主张不予支持。6、原告主张被告俊发公司所售车位的电梯设置不符合合同约定的事实不能成立。在本案中，双方合同并未对车位电梯的设置数量及坐落作出明确约定，仅在《商品房购销合同》中约定“有电梯”，而根据被告俊发公司所做的举证，在诉争车位附近设置有电梯。原告认为双方的约定实际上是要求电梯需要从其住宅直接通向车位，中间不能存在需要转乘的情况，被告所设置的电梯不满足该条件，则构成违约，但被告俊发公司对此不认可，原告并不能举证双方合同作出过该项约定，双方合同“有电梯”的表述并不能直接推演出原告所理解的含义，原告的主张不符合合同的文意表述，因此对其主张不予支持。7、关于地下车库车位是否达标的问题，根据《中华人民共和国行业标准汽车库建筑设计规范》（JGJ100-98）表4.1.1和表4.1.4之规定，微型汽车、小型汽车停车位间横向净距不得小于0.60米，一般小型汽车总宽1.80米，原告的车位总宽2.4米，在扣减车宽1.8米后，剩余0.6米，结合旁边的车位亦是同样的计算方式，则两车间距为0.6米，也即车位符合行业标准，原告主张车位不达标，证据不充分，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第七十七条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十五条、第一百三十七条的规定，判决：“一、由被告呈贡俊发伟业房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告游国平、张红逾期交房违约金人民币1306.08元。二、驳回原告游国平、张红的其他诉讼请求。”二审中，当事人没有提交新证据。被上诉人未提出有效异议，经审理查明的案件事实与一审一致。综合双方诉辩主张，本院二审争议焦点为：俊发公司应承担的逾期交房违约金应如何计算？本院认为：本案中，双方在《商品房购销合同》中约定，俊发公司应当以媒体公告或者书面形式通知被上诉人办理交接手续。现俊发公司于2015年5月28日在报纸上刊登交房公告，故按照合同约定，逾期交房违约金应从2015年3月31日起计算至2015年5月28日。俊发公司虽主张其还通过其他方式告知业主于2015年5月27日接房，但并未提交证据予以证实，故对该主张本院不予采纳。一审法院认定俊发公司应当支付被上诉人违约金人民币4851.08元，扣除双方均认可已经支付的3545元后，现还需支付1306.08元，本院予以维持。综上所述，上诉人俊发公司的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，《诉讼费用交纳办法》第十三条、第二十九条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费人民币1080元，由呈贡俊发伟业房地产有限公司负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。审判长 田 庄审判员 李 蕊审判员 薛 艳二〇一七年三月十三日书记员 杨雯婷