广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1802民初2012号原告：陆金带，女，1987年6月7日出生，汉族，住清远市清城区。委托诉讼代理人：梁杰，广东定海针（清远）律师事务所律师。委托诉讼代理人：老启荣，广东定海针（清远）律师事务所律师助理。被告：刘见亮，男，1969年2月17日出生，汉族，住清远市清城区。委托诉讼代理人：余学文，广东业证律师事务所律师。第三人：广东清远农村商业银行股份有限公司，住所地清远市新城广清大道113号。法定代表人：刘辛元，董事长。第三人：清远市清城区小市弘美地产咨询服务部，住所地清远市新城连江西路4号嘉源新城1号楼汇源居首层07号。经营者：凌杰泓。原告陆金带与被告刘见亮、第三人广东清远农村商业银行股份有限公司（以下简称清远农商行）、清远市清城区小市弘美地产咨询服务部（以下简称弘美地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陆金带的委托诉讼代理人梁杰、被告刘见亮的委托诉讼代理人余学文到庭参加诉讼，第三人弘美地产经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆金带向本院提出诉讼请求：1、判令被告向第三人清远农商行申请办理提前还贷手续，向产权登记机关办理涂销清远市清城区院南二路1号阳光嘉园商住小区20座21层01号房屋的抵押登记，并协助原告完成申请银行贷款和房屋过户手续；2、判令被告支付违约金45000元[从2017年3月6日起以900000元为基数每日按千分之一标准暂计至2017年4月24日止45000元，从2017年4月25日起按上述标准计至履行完毕之日止]给原告；3、本案的诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告对诉讼请求1、2项变更为：1、判令解除原告与被告在2017年3月5日签订的《房屋买卖合同》；2、判令被告退还定金20000元；3、判令被告赔偿中介服务费18000元；4、判令被告赔偿按揭费2000元；5、判令被告赔偿评估费4765元；6、判令被告赔偿房屋差价291500元。事实和理由：2017年3月5日，原告与被告签订《房屋买卖合同》，约定：1、被告将位于清远市清城区院南二路1号阳光嘉园商住小区20座21层01号房屋（建筑面积145.56平方米，套内面积124.65平方米）以900000元出售给原告；2、被告交付物业予原告使用日期为过户当天，被告在交付物业时必须付清一切有关物业之杂费；3、被告逾期交付物业，或者未能按时履行合同约定的其它义务，每逾期一天，按该物业成交价千分之一向原告支付违约金；逾期30天，原告有权不再购买该物业，被告应退回全部已收取款项并向原告支付该物业成交价的10%作违约金；4、原告在2017年3月5日前支付20000元给被告作定金，被告在收款当日须向银行申请提前还贷手续，在完成提前还贷、涂销抵押登记等手续后协助原告完成申请银行贷款手续；5、在履行本合同中发生争议的，向有管辖权的人民法院提起诉讼……等事项。合同签订后，原告已按约定支付定金20000元给被告。后来，经原告多次催告，因清远房价暴涨，被告一直拒绝向按揭银行申请提前办理还贷和涂销抵押等手续。后来，被告明确表示反悔，无权出售也不再出售上述房屋给原告，单方面要求终止买卖合同。至今被告仍然没有向按揭银行申请提前还贷，并单方面终止合同，被告的行为已构成违约。原告认为双方签订了买卖合同，应当全面履行合同义务，但被告违背诚实信用原则，严重违反合同约定，原告已无法取得房屋所有权，无法实现交易目的，因此，请求解除合同。原告已支付定金，被告应当退还给原告。本次交易产生的中介服务费被告应当进行赔偿。另外，目前清远的楼市暴涨，双方合同约定的10%的违约金已无法弥补原告的损失，房屋升值带来的利益不应当由恶意违约的被告享有获利，并且作为守约方的原告已无法用此价格购买同等的房屋，被告应当按涉案房屋的差价赔偿给原告，并承担房屋的评估费。被告刘见亮辩称，本案所签订的买卖合同是无效合同，被告愿意返还原告定金20000元。因为经纪方弘美地产存在误导的过错，所以中介服务费应当由弘美地产自行承担，原告提出的其他诉讼请求是原告的单方行为，故请求法院驳回原告诉讼请求。第三人弘美地产未作答辩。本院经审理认定事实如下：2017年3月5日，原告陆金带与被告刘见亮及第三人弘美地产签订了《房屋买卖合同》，约定卖方（被告刘见亮）将位于清远市清城区院南二路1号阳光嘉园商住小区20座21层01号房屋出售给买方（原告陆金带），该房屋建筑面积为145.56平方米，套内面积为124.56平方米，约定价款为900000元；付款方式为涂销抵押按揭性付款，于2017年3月5日前支付定金20000元，卖方在收款当日须即时向抵押银行申请提前偿还贷款手续，并在完成提前偿还银行贷款、涂销抵押登记及归档等手续30天内协助买方完成申请银行贷款手续，在涂销抵押证在手的前提条件下，于2017年4月12日前支付首期楼款360000元（含定金），剩余房款540000元于交易过户完成并办妥他项权利登记后，由按揭银行直接划入卖方银行帐号，银行实际贷款与原贷款额之间差额由买方以现金支付；交易税费由买方支付，卖方交付房屋予买方使用之日期为过户当天，卖方在交付房屋前必须付清一切欠费(如水电费、煤气费、管理费、电话费、有线电视费等)。合同第十条约定：“基于买卖双方独家委托经纪方提供中介服务，且经纪方已促成买卖双方签订了合同,买卖双方同意，……买方于本合同签订之日向经纪方支付18000元作为咨询及中介服务费。……如买方或卖方在签署本合同后因违约而未能买入或卖出物业的，违约方需代非违约方向经纪方支付中介服务费，即违约方需向经纪方支付本条约定的买卖双方应支付的全部咨询及中介服务费。”合同第十一条约定：“……卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作为违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用。卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作违约金。”合同第十二条约定：“买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业，买方已付的所有费用不得退回，并向卖方支付该物业成交价的10%作为违约金。买方逾期支付楼款，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金；逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金。”合同第十四条约定：“如买卖双方协商自行办理银行按揭贷款手续，则产生的相关法律责任或风险由买卖双方自行承担。”合同签订当天，原告向第三人弘美地产支付了定金20000元、按揭费2000元及中介服务咨询费18000元。庭审中，被告确认已收到原告购房定金20000元，并称涉案房屋属于前妻钟桂梅所有，在第三人弘美地产的误导之下签订了《房屋买卖合同》，之后钟桂梅不同意出售涉案房屋，故合同未能履行。诉讼中，原告于2017年9月1日申请撤回对第三人清远农商行的起诉；原告为证明其实际损失委托广东方圆土地房地产评估有限公司对涉案房屋的市场价值进行评估，2017年7月3日，该评估公司作出方圆咨询报字（2017）第D1031号报告书，确定涉案房屋在时点2017年6月30日的市场单价为8200元/平方米，按建筑面积计算总价为1191500元，原告于2017年7月3日向该评估公司支付了评估费4765元。另查明，涉案房屋登记产权人为刘见亮，该房屋已办理抵押登记，抵押权人为广东清远农村商业银行股份有限公司。被告刘见亮与案外人钟桂梅于2012年4月26日在清远市清城区民政局办理协议离婚，离婚协议约定涉案房屋归钟桂梅所有，购房按揭借款由钟桂梅负责偿还。以上事实，有原告提供的房屋买卖合同、定金收据、按揭费收据、中介服务费收据、房地产权证、契税完税证、购房发票、查询结果证明、复函、律师函、EMS寄件单、评估报告书、评估费发票，被告提供的手机通话记录清单、离婚证、离婚协议书，以及本案的庭审笔录等证实。本院认为，本案争议焦点主要有：1、合同是否有效；2、被告是否应承担相应赔偿责任。关于合同的效力问题，被告抗辩认为涉案房屋属于钟桂梅所有，其无权处分该房屋，而且原告与第三人弘美地产存在恶意串通，在弘美地产误导之下签订了合同，故该《房屋买卖合同》属于无效合同。首先，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，被告以无权处分涉案房屋为由主张合同无效，依据不足；其次，被告具备完全民事行为能力，并且是在自愿的情况下与原告及第三人弘美地产三方签订了《房屋买卖合同》，被告亦未提供证据证实原告与第三人弘美地产恶意串通损害其利益的客观事实。综合以上两点，被告主张合同无效的抗辩意见，事实与法律依据不足，本院不予采信。原告与被告及第三人弘美地产三方签订的《房屋买卖合同》，其内容是当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，属于有效合同，原被告均应恪守履行。关于被告是否应承担相应赔偿责任的问题，原告已按合同约定向被告支付了定金20000元，已履行了合同义务；被告在收取定金后已明确表明不再履行合同，故对原告要求解除双方签订的《房屋买卖合同》的请求，本院予以支持。由于被告未按合同约定履行义务，已构成违约，根据《房屋买卖合同》第十一条“卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作为违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用”的约定，原告支付给被告的定金20000元，被告应予返还，故对原告要求被告退还定金20000元的请求，本院予以支持。因违约不再出售涉案房屋给原告，受清远市区2017年以来的房价上涨因素影响，导致原告在相同地段以相同的价格已购买不到相同品质的房屋,由此造成了差价损失，该损失属于因被告违约造成原告的损失。对于该损失，原告提供有具有相关资质的机构所作出的房地产咨询报告，本院对该咨询报告予以采信，对于房屋差价损失，以咨询报告上的涉案房屋市场价值1191500元与双方房屋交易价格900000元的差额确定为291500元。尽管双方在合同中约定了因违约造成损失的计算方式，但是按照该计算方式计算出的金额明显不足以弥补原告因被告的违约行为所受到的实际损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，原告认为约定的违约损失低于实际造成的损失，其有权提出增加的要求。同时，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”的规定，本院将双方约定的违约损失调整确定包含房屋差价损失291500元、评估费损失4765元、中介服务咨询费损失18000元、按揭费损失2000元。因此，对原告要求被告赔偿中介服务费18000元、按揭费2000元、评估费4765元、房屋差价291500元等损失的请求，本院予以支持。关于原告申请撤回对第三人清远农商行的起诉，原告在诉讼中变更了诉讼请求，变更后的诉讼请求与清远农商行无法律上的利害关系，因此，对原告申请撤回对第三人清远农商行的起诉，符合法律的有关规定，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条的规定，判决如下：一、解除原告陆金带与被告刘见亮于2017年3月5日签订的《房屋买卖合同》；二、被告刘见亮于本判决生效之日起10日内向原告陆金带退还定金20000元；三、被告刘见亮于本判决生效之日起10日内向原告陆金带赔偿中介服务费损失18000元；四、被告刘见亮于本判决生效之日起10日内向原告陆金带赔偿按揭费损失2000元；五、被告刘见亮于本判决生效之日起10日内向原告陆金带赔偿评估费损失4765元；六、被告刘见亮于本判决生效之日起10日内向原告陆金带赔偿房屋差价损失291500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6400元，财产保全费5000元，合共11400元，由被告刘见亮负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  梁健球人民陪审员  廖国柱人民陪审员  欧惠娴二〇一七年十月十二日书 记 员  梁朝晖附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。