辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽02民终1055号
上诉人（原审原告）：大连佳林置业房地产开发有限公司花园口分公司，住所地大连花园口经济区迎春街12-15号。
负责人：曲会民，该分公司总经理。
委托代理人：孙达，该分公司职员。
委托代理人：李家鹏，辽宁斌鹏律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：许洪金。
委托代理人：刘洪德，辽宁李远祥律师事务所律师。
原审原告大连佳林置业房地产开发有限公司花园口分公司与原审被告许洪金租赁合同纠纷一案，庄河市人民法院于2015年12月1日作出（2015）庄民初字第05991号民事判决，大连佳林置业房地产开发有限公司花园口分公司不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人大连佳林置业房地产开发有限公司花园口分公司的委托代理人李家鹏，被上诉人许洪金及其委托代理人刘洪德到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告大连佳林置业房地产开发有限公司花园口分公司在一审中诉称：原、被告于2015年6月8日签订了美岸星城大酒店租赁协议，原告当日将房屋交付给被告，协议约定被告如需对房屋进行装修，必须出示图纸，并且经原告书面同意。2015年8月原告发现被告在装修中对原告出租的酒店一、二层的贯通处的天棚进行了封闭，对酒店的空调管道进行了破坏，并且对原告出租的房屋一层的墙体进行了拆除，以上行为均没有征得原告的书面同意，被告的行为严重影响了原告房屋的整体布局和设计及使用性能。原告分别于2015年8月12日、9月26日、9月6日、9月12日向被告通知，告知其立即改正，并在此期间双方多次因此事发生口角并报110处理。现被告仍不按原告的通知拆除天棚，按照原有的空调管道布局和墙体位置对租赁房屋进行恢复原状，并且侵害原告房屋的行为仍在继续。为此原告只有诉诸于法律解决，恳请法院支持原告要求被告对原告出租的房屋立即停止侵害并恢复原状的诉讼请求。
原审被告许洪金在一审中辩称：按照合同约定，被告没有对所承租的房屋进行破坏，不存在侵害行为，因而请求法院驳回原告的诉讼请求，诉讼费用由原告承担。理由为：1、关于装修需出示图纸并需经原告书面同意的问题。依合同约定，被告于2015年6月16日将电子版图纸发给原告提供的邮箱里，并电话告知，请原告审阅并出具书面意见，但原告收到邮件后却迟迟没有出具书面意见，仅得到原告主管经理的口头答复，告知被告可以进行装修。为此被告为不影响营业，于2015年8月进行装修，比预期晚一个月。2、关于装修一、二层之间的天棚的问题。依据“乙方应做好与其他楼层通道的封闭”的约定，被告装修一、二层之间中空处的天棚，不违反合同约定。同时，装修该天棚是按照消防法律法规和相关规范的要求进行的。被告请大连建源建筑设计研究院有限公司就该处封闭设计了图纸，该图纸也依法依规送消防部门备案，并在装修结束后经消防部门验收合格。另，被告于2015年8月13日将天棚装修的图纸通过邮件发给原告，并告知原告审阅并出具书面意见，原告迟迟未出具书面意见。且封闭天棚是国家法律的强制性规定，即使与约定相佐，也需按国家强制性规范进行。3、关于拆除空调管道问题。原告在租赁房屋的1层仅安装了少部分的空调管道，并未安装完毕，且该空调管道存在安全隐患。4、关于拆除一层墙体的问题。被告拆除的一层墙体并非外部墙体和内部承重墙体，是内部房间的非承重墙体。被告所租赁的房屋系原告为经营酒店设计的，而被告租用后是经营农贸市场，酒店原有结构不适合作为农贸市场使用。在装修过程中，被告严格遵照协议中的禁止性规定，未破坏外墙及房屋内部主体结构。5、被告认为原告违反了《合同法》规定的诚实信用原则，其诉讼请求没有合理依据，应依法驳回。
一审法院审理查明：2015年6月8日，原、被告双方签订美岸星城大酒店租赁协议，协议载明美岸星城大酒店坐落于大连花园口经济区迎春街12-l5号，建筑面积16446.39平方米，总层数为6层。被告许洪金租用其中第一层用于经营农贸市场，被告应做好其他楼层通道封闭。租期为三年，自2015年6月8日至2018年9月7日，租金为每年200000元，2015年6月8日至2015年9月7日为装修免租期，被告在合同签订之日需向原告交付人民币5000元作为履约保证金，且被告应在2015年6月8日前缴纳首期租金。双方约定被告如需对租赁房屋进行装修，必须出示图纸，并且经原告书面同意，方能对房屋进行改造，不得破坏和使用电梯井、设备间、配电室、电梯间以及外部结构，其余部分不得破坏主体结构。被告须依法做好消防、安全生产经营等相关工作，对整体酒店的设施设备负管护责任。被告于该协议签订前交付履约保证金，该租赁房屋继而交付被告使用，被告于2015年9月6日交付首期租金200000元。在租赁房屋交付后，被告对租赁房屋的第一层进行改造并多次与原告协商装修改造工作并征得原告口头同意，分别于2015年6月16日、2015年8月13日向原告提供的邮箱发送对1层的装修设计图纸及对天井的装修改造图纸。原告在收到邮件后未出具书面同意意见，且于2015年8月12日、2015年8月26日、2015年9月6日、2015年9月12日向被告出具书面通知，告知被告停止对租赁房屋一层内的原有墙体及一、二层贯通处、空调管道的破坏，上述通知被告均已收到。在被告对租赁物装修过程中，被告将一层多面原有的依据酒店设计的房间墙体砸毁，将原已部分安装的未投入使用的空调管道进行拆卸，将一、二层处天井用防火板简易封闭，同时安装了消防通风管道。被告提供由大连建源建筑设计研究院有限公司出具的《关于鑫红利农贸市场消防改造工程一、二层中庭采用防火分隔措施的设计说明》及辽宁省大连花园口经济区公安消防大队建设工程消防设计备案凭证用以说明其对租赁物的改造符合消防安全要求。现原告认为被告对租赁物第一层墙体、空调管道、一、二层处天井的装修改造未出示图纸且未经原告书面同意，故要求法院判决被告立即停止侵害并恢复原状。
另查，美岸星城大酒店的房屋所有权人为大连佳林置业房地产开发有限公司花园口分公司，房产证号为大房权证花单字第20130004**号。现该酒店第一层出租，由大连鑫红利农贸市场有限公司承租经营农贸市场且取得营业执照（执照号为210245000017457），该公司的法定代表人为许洪金。现美岸星城大酒店的一层农贸市场已开业经营，二至六层仍未经装修与使用。
一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付出租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告大连佳林置业房地产开发有限公司花园口分公司与被告许洪金签订《美岸星城大酒店租赁协议》系双方真实意思表示，双方形成了租赁合同关系，该合同依法成立并生效，对双方具有法律约束力。本案的争议焦点为被告的行为是否构成违约，应否承担恢复原状责任。在被告交付租金，原告交付案涉房屋后，被告即取得了对案涉房屋的占有、使用及收益的权利，即为获得收益而整改原有房屋布局、相关设施的权利。原告在签订房屋租赁协议时将案涉房屋租给被告用于经营农贸市场，被告由此取得了对原按酒店设计且未装修经营的租赁房屋以农贸市场的经营管理标准进行装修改造的权利，原告诉请要求被告将已简易装修并投入使用的租赁房屋恢复原状，则违背了双方签订房屋租赁合同的商业目的。原告以被告擅自破坏一层墙体、封闭天井、拆除空调管道未出示图纸，未经其书面同意为由要求被告对租赁房屋恢复原状，因双方在合同中未明确约定图纸的样式、规格、制作单位等，且被告出于经营目的、安全保障考虑而改造一层原有非承重墙体，拆除部分未安装完毕的空调管道并安装消防通风管道，同时按照消防要求封闭天井用以保护群众安全和酒店及农贸市场整体安全，并不违反合同目的与安全经营要求，也没有危及租赁物的安全。现被告对案涉房屋的装修改动，是依双方合同约定建设农贸市场的必然要求。因此，一审法院对原告要求被告停止侵害、恢复原状的诉讼请求不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条之规定，作出如下判决：驳回原告大连佳林置业房地产开发有限公司花园口分公司的诉讼请求。诉讼费50元，由原告负担。
宣判后，大连佳林置业房地产开发有限公司花园口分公司不服该判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判支持其原审诉讼请求。其上诉理由是：一、上诉人并没有口头同意被上诉人的方案。另外上诉人也已经在2015年8月12日书面告知被上诉人不得在贯通处安装天棚，而被上诉人在明知的情况下在8月13日仍然向上诉人提供装修天棚的设计图纸，可见被上诉人在明知上诉人不同意的情况下仍然违约进行装修。一审判决认定被上诉人对一层的房屋进行改造并多次与上诉人协商装修改造工作并征得上诉人的口头同意与证据与事实不相符。二、一审判决以合同中没有明确约定图纸的样式、规格、制作单位及以保护群众安全和酒店及农贸市场安全、不违反合同目的、和安全经营、没有危及租赁物安全为理由驳回上诉人的诉讼请求没有事实和法律依据。1.合同中约定的图纸包括所有进行装修的图纸，这是最起码的常识。2.被上诉人是在上诉人书面提出不得安装天棚后提出安装天棚的图纸，显然是违约。3.在不安装天棚的情况下完全可以提出保护群众和租赁物安全的装修方案。4.恢复空调通道并没有影响被上诉人进行经营。5.一楼的部分墙体不拆除也不影响农贸市场的经营。为此上诉人依约要求被上诉人立即对所承租的房屋停止侵害、拆除擅自装修的1、2层楼之间的天棚、将私自拆除的空调管道和私自拆除的1层的墙体恢复原状的请求完全符合双方约定和法律规定。
被上诉人许洪金表示服从原审判决。
本院经审理查明：一审判决认定事实属实。
本院认为，在租赁合同履行过程中，承租人应当根据合同的约定以及租赁物的性能和用途，合理使用租赁物。本案中，上诉人与被上诉人签订的《美岸星城大酒店租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性、禁止性规定，应为有效。该协议第二条第一款约定，乙方（被上诉人）租用其中一层2943.75平方米用于经营农贸市场。根据通识，室内农贸市场一般情况下业户以开放式摊位经营，且每一个摊位并不具有封闭的独立空间。有鉴于此，被上诉人在承租案涉房屋后，开始对原为酒店的案涉房屋按照农贸市场的模式进行装修改造，且被上诉人也按照合同的约定将对案涉房屋的装修改造方案报送给了上诉人，虽然没有得到上诉人的书面同意，但是被上诉人封闭一二层之间的贯通处、拆除部分空调管道、拆除楼内非承重墙壁等装修改造行为并没有破坏和使用协议中禁止改动的电梯井、设备间、配电室、电梯间和外部结构，更没有破坏房屋的主体结构，被上诉人的装修改造行为属于为经营农贸市场而进行的必要准备行为，符合合同的目的和租赁物的性能和用途，也没有造成租赁物无法修复的损毁，属于合理使用租赁物，且无违反协议的拆改行为。由于双方签订的租赁协议尚在履行过程中，一审没有支持大连佳林置业房地产开发有限公司花园口分公司要求恢复原状的诉讼请求并无不当。
综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元（上诉人大连佳林置业房地产开发有限公司花园口分公司已预交），由上诉人大连佳林置业房地产开发有限公司花园口分公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 侯学枝
审判员 丁大勇
审判员 刘冬艳
二〇一六年四月二十八日
书记员 王 晨