上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初58072号原告：上海曼昊建筑工程有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：徐世龙，董事长。委托诉讼代理人：孙永泉，男。委托诉讼代理人：池永伟，上海市公源律师事务所律师。被告：上海华磊塑料制品有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：蔡玉美，总经理。委托诉讼代理人：姚荣昌。原告上海曼昊建筑工程有限公司诉被告上海华磊塑料制品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月4日立案受理后，依法适用简易程序，后因案件审理需要转为普通程序，并于2017年3月7日公开开庭进行了审理，原告上海曼昊建筑工程有限公司的委托诉讼代理人池永伟、孙永泉、被告上海华磊塑料制品有限公司的委托诉讼代理人姚荣昌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上海曼昊建筑工程有限公司诉称，2012年1月15日原、被告签订了《房屋租赁合同》一份，约定由被告将其位于上海市浦东新区林恒路XXX号B座2号楼的整栋房屋出租给原告，租期为2012年2月18日至2017年2月17日。该合同对租金、付款期限、交付标准等均作出了明确的约定。此后，双方均按约履行，直到2016年5月初，浦东新区三违整治工作领导小组办公室在原告所租房屋周边张贴了《关于三林镇外环外区域生态环境综合整治工作的公告》，要求在整治范围内的违法建筑业主必须在2016年6月30日前自行清空、搬离、拆除。原告向房屋所在村委会了解情况，村委会告知原告所承租的房屋系违法建筑，属于整治范围，因此要求原告按照公告要求执行。至此，原告方知所涉房屋为违法建筑属于强拆范围。在此情况下，原告与相关部门多次沟通，未果。原告只能于2016年6月30日搬离。鉴于上述情况，原告认为被告的行为已经造成原告的损失，同时依据租赁合同的约定和我国《合同法》第五十八条的规定，被告应对原告进行赔偿。同时根据租赁合同第八条的特别约定，被告对原告的装修也需要补偿。原告为维护自身合法权益，提起诉讼，要求法院判令被告：1、赔偿原告装修损失人民币(以下币种相同)263,900元；2、赔偿原告违约金25,065元；3、赔偿原告停业损失等费用10万元；4、支付原告按期搬离拆除奖励费等共计245,080元；5、承担本案诉讼费。被告上海华磊塑料制品有限公司辩称，原告主张的装修费损失金额没有依据，确认司法鉴定报告折旧后的装修损失为95,630.64元，2016年4月1日相关部门发布了拆违公告，原告有三个月的时间准备，且拆违是政府的强制行为，原告主张违约金没有法律依据；原告注册地在奉贤区，租赁房屋所在地是其部分员工的休息场所，停产停业损失与被告没有直接关系，原告对此也没有举证证明；对于原告要求赔偿的按期搬离奖励费，原告没有理由要求被告赔偿，被告没有拿到补偿费及奖励费，如原告认为被告收到奖励费，其应当负有举证责任；综上，被告认为应当按照合同约定及鉴定结论处理本案。经审理查明，2012年1月15日原告(以下简称乙方)与被告(以下简称甲方)签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方自2012年2月18日起将坐落于上海市浦东新区林恒路XXX号B座2号楼，(租赁)面积557平方米的房屋及其设备租给乙方作为办公、宿舍和仓库之用，租赁期限为5年，自2012年2月18日至2017年2月17日止。合同第一条约定：自本合同生效之日起，房屋租赁面积以现场实测为准，租赁单价以每天每平方米0.50元计算，支付方式为付三押一，初次乙方向甲方支付4个月的租金，其中一个月作为租赁押金，甲方需要提供一个月的租赁押金收款收据并提供3个月的租金发票，以后每次乙方在收到甲方的发票后一周内支付房租，乙方须按季度(3个月)预付租金，押金为8,355元。合同第八条约定：乙方承租的房屋因遇拆迁、搬迁时，甲方收回房屋应提前三个月通知乙方，对未到期乙方预付的房租予以退回，对乙方出资装修的办公房和厂房，甲方需按乙方委托的评估公司作出的评估价格给予补偿，若未提前三个月通知乙方的，同时还应赔偿乙方三个月的租金费用。签订租赁合同后，原、被告按约履行。被告收到原告支付的租赁保证金8,355元。2016年3月4日原告支付被告2016年2月18日至2016年5月17日期间的租金共计25,065元。2016年4月1日浦东新区“三违”整治工作领导小组办公室发布关于《三林镇外环外区域生态环境综合整治工作的公告》，公告主要内容为：1、整治范围为三林镇外环区域(东至镇域交界、南至闵行交界、西至黄浦江、北至外环线)；2、整治内容为重点整治违法用地、违法建筑、违法经营、违法排污、违法居住等；3、整治时间为自本公告发布之日至2016年10月31日止；4、整治要求为整治范围内的违法建筑业主必须在2016年6月30日前自行清空、搬离、拆除，逾期不执行的，由政府责成相关部门进行依法整治并强制拆除，涉及违法犯罪的，依法追究法律责任，根据整治需要，适时采取停电、停水、停气等措施。同时原告委托上海市长宁公证处对系争建筑的状况和对该建筑的装修及物品搬迁费用进行估价的过程进行了公证，2016年6月23日上海市长宁公证处出具了公证书；原告支付公证费5,000元。审理中，被告不认可原告委托的上海信衡房地产估价有限公司出具的估价报告，原告申请对系争租赁房屋内的装修及设备现值进行评估。2016年12月30日上海市东方投资监理有限公司出具沪高法(2016)委工审第729号司法鉴定意见书，结论为：上海市浦东新区林恒路XXX号B座2号楼内装修与设备造价为341,538元；折旧说明：建议法庭根据本案的租赁合同，租赁期限5年，确定折旧年限为5年，残值率一般为20%,按照鉴定总金额341,538元计算；残值计算为95,630.64元。原告预交鉴定费15,047元。被告对上述司法鉴定意见书无异议。原告针对司法鉴定意见书提出如下异议：1、鉴定单位未将现场已经拆除的工程造价112,474元计入总价；2、鉴定单位按照租赁合同约定的租赁期限折旧没有依据，也没有考虑成新率的问题；3、鉴定单位不应当采用沪建市管(2010)29号文的标准计算系争租赁房屋装修工程的造价，而应当采用沪建市管(2012)74号文的标准。针对原告提出的异议，鉴定单位答复如下：1、原告主张的现场拆除物品主要是指设备包括淋浴器、门锁等，鉴定单位至现场踏勘时，这些设备不存在，无法判断设备的品牌、规格，对于已经拆除的物品无法评估，因此没有将这部分费用计入总造价；2、按照成新率折价是计价的一种方式，本案中鉴定单位是根据租赁合同约定租期进行折旧；3、原告要求参照适用的沪建市管(2012)74号文是针对发生在2012年6月14日之后的装修工程，原告装修工程发生在2012年6月14日之前，故只能适用沪建市管(2010)29号文。庭审后，鉴定单位根据《关于发布上海市建设工程造价中的社会保障费用标准(2012年度)的通知》，出具了《补充意见》，鉴定意见为：上海市浦东新区林恒路XXX号B座2号楼内装修与设备造价为365,827元，根据租赁合同租期5年确定折旧年限为5年，残值率一般为20%，残值计算为102,431.56元。同时鉴定单位单位认为《关于发布上海市建设工程造价中的社会保障费用标准(2012年度)的通知》应针对原有建设工程没有结束的项目，需要按照新标准，本案装修工程在上述标准发布之前已经结束。原告对补充鉴定意见书计算的鉴定金额365,827元无异议，但认为鉴定单位计算使用截止日期2016年10月24日与实际不符，截止日期应当到是2016年6月30日，也就是计算公式中的54应为49，具体金额原告初略估计应该是13万余元，同时鉴定补充意见书写明折旧从2012年4月起算，实际不足5年的租赁期，与目前按60个月的算法自相矛盾。关于鉴定单位认为没有结束的工程适用《关于发布上海市建设工程造价中的设备保障费用标准(2012年度)的通知》的意见，原告认为这种说法没有依据。原告认为《通知》中没有规定到底是工程结束前还是结束后适用。原、被告之间也没有约定竣工日期，根据书面材料，鉴定单位也无法判断系争工程是否结束，所以鉴定单位适用的审价原则没有依据，应当以装修工程的成新率估价。被告对补充司法鉴定意见书的真实性无异议，但不接受补充鉴定意见书的结论，鉴定单位在庭审质证过程中已经明确评估如果没有规定的按照惯例和评估单位一贯性的评估方式进行评估，关于折旧率，坚持按照原、被告一致签字确认的由法院指定的评估单位作出的第一次司法鉴定意见书的结论为准。审理中，原告明确诉请：1、无论租赁合同有效还是无效，合同第八条是有效的。原告根据合同第八条，结合原告提供的估价报告结论，要求被告赔偿原告装修损失263,900元；2、原告根据合同第八条的约定，被告没有提前三个月通知原告拆违的事实，构成违约，要求被告赔偿原告违约金25,065元(即月租金8,355元×3个月)；3、根据合同第八条，要求被告赔偿直接损失，具体为：评估费6,000元，公证费5,000元，运输费，停工误工费等，总计主张10万元；4、原告向拆违办咨询，拆违办口头答复，奖励费按照每平方米440元计算，租赁面积为557平方米，故要求被告支付原告按期搬离拆除奖励费计245,080元。原告向本院提交了由上海信衡房地产估价有限公司于2016年6月21日对上海市浦东新区林恒路XXX号B座2号楼建筑装饰装修出具的评估报告，该评估公司中涉及估价对象系争建筑内建筑装饰16项、室内装修19项、水电安装1项、评估总价值为263,900元;原告支付估价费6,000元。原告另当庭提交要求法院依职权调查相关奖励费情况的申请书。被告同意按照鉴定单位的鉴定结论即95,630.64元支付原告装修损失，被告表示拆迁公告于2016年4月1日发布，被告已经尽到告知义务，不同意支付违约金，也不同意支付原告停产停工损失，被告同时表示其不是系争建筑的权利人，也没有取得相关搬迁奖励费，故不同意支付。对于原告自行委托鉴定部门出具的评估报告不予确认，认为原告委托鉴定时没有告知被告。认定上述事实，由经庭审质证的《房屋租赁合同》、银行回单及收据、《关于三林镇外环外区域生态环境综合整治工作的公告》、公证书、沪高法(2016)委工审第729号司法鉴定意见书、司法鉴定意见书补充意见等证据及当事人的陈述在案佐证。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，根据相关政府部门公告，系争建筑属应予整治拆除的违法建筑，故原、被告之间就系争租赁房屋建立的《房屋租赁合同》应依法被确认为无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对于原告对本院委托的鉴定机构所出具的鉴定报告的异议，本院认为，鉴定单位根据踏勘的现场进行评估符合司法鉴定的操作标准，原告认为遗漏评估的是已经拆除的物品，故原告要求将此物品纳入评估范围的要求本院不予采纳，同时原告自行委托评估的内容与现存现场不一致，所以原告要求按照该评估报告确定损失的意见本院不予采纳。租赁合同由于其租赁期限的限制，承租人对相关建筑进行装修时应考虑到租赁建筑的使用年限，鉴定单位对相关装修按照合同期限进行折旧的方法属合理，原告认为应按成新率的标准进行折价的意见本院不予采纳。原、被告的租赁合同签订于2012年1月，原告未向本院举证装修结束时间的证据，故原告要求按照《关于发布上海市建设工程造价中的社会保障费用标准(2012年度)的通知》的相关规定进行评估的意见本院不予采纳。本院确认被告应予补偿的装修损失为95,630.64元。本案涉争合同为无效合同，原告要求被告按照合同约定支付违约金于法无据，对此诉讼请求本院不予支持。对于原告要求被告赔偿评估费、公证费损失，因原告的评估报告本院未予采纳，故该费用不属于可予赔偿的范围，同时原告未举证相关停工损失、运输费的依据，故本院对此诉请不予支持。原告当庭向本院提出法院调查的申请不符合相关规定，对此申请本院不予准许。被告否认收到搬离拆除奖励费，本院考虑到违建拆迁的特殊性与周期性，原告可于该奖励费实际发生后另行主张，本案对此诉请不做处理。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、原告上海曼昊建筑工程有限公司与被告上海华磊塑料制品有限公司于2012年1月15日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告上海华磊塑料制品有限公司于本判决生效之日起十日内补偿原告上海曼昊建筑工程有限公司装修损失费95,630.64元；三、驳回原告上海曼昊建筑工程有限公司要求被告上海华磊塑料制品有限公司赔偿违约金、直接损失费(包括评估费、公证费、运输费、停工误工费)的诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,134元，由原告上海曼昊建筑工程有限公司负担4,944元，被告上海华磊塑料制品有限公司负担2,190元;评估费15,047元，由原、被告各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 陆 菁人民陪审员 曹 璐人民陪审员 田有娣二〇一七年四月十七日书 记 员 王晔璐附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。