湖南省安仁县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘1028民初866号
原告（反诉被告）：郴州鸿泰房地产开发有限公司。住所地：安仁县城关镇五一北路。
法定代表人：周四清，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：李敦龙，该公司项目经理。
委托诉讼代理人：谭仁开，湖南辰辉律师事务所律师。
被告（反诉原告）：陈善文，男。
被告（反诉原告）：刘三莲，女。
委托诉讼代理人陈善文。
被告（反诉原告）：陈连香，女。
被告（反诉原告）：颜亚丽，女。
委托诉讼代理人陈连香。
委托诉讼代理人：胡红平，湖南辰辉律师事务所律师，系上列四被告共同委托诉讼代理人。
原告郴州鸿泰房地产开发有限公司（以下简称鸿泰公司）与被告陈善文、刘三莲、陈连香、颜亚丽商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月30日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年10月10日在安仁县人民法院第七审判庭公开开庭进行了审理，原告鸿泰公司委托诉讼代理人李敦龙、谭仁开，被告陈善文、陈连香及其诉讼代理人胡红平均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
鸿泰公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除鸿泰公司与刘三莲、颜亚丽于2015年5月23日签订的《商品房预售合同》及《商品房预售合同补充协议》；2、请求判决解除鸿泰公司与刘三莲、陈善文、陈连香颜于2016年3月15日签订的《商品房预售合同》及《商品房预售合同补充协议》；3、判决陈善文、刘三莲、陈连香、颜亚丽支付鸿泰公司违约金185080元；4、判决陈善文、刘三莲、陈连香、颜亚丽恢复原状后返还预购房屋（同仁和商厦第二层），原告收回房屋后退还陈善文、刘三莲、陈连香、颜亚丽首期购房款930800元；5、本案诉讼费由对方承担。
事实与理由：2015年5月23日，鸿泰公司与刘三莲、颜亚丽签订《商品房预售合同》及《商品房预售合同补充协议》，合同约定刘三莲、颜亚丽向鸿泰公司购买鸿泰公司开发的同仁和商厦第二层商品房，建筑面积为484.26平方米，售价为3821.92/平方米，总价款为1850800元。合同第五条约定，乙方如未按规定时间付款，甲方对乙方逾期应付款有权追究违约利息及违约金，逾期超过60天后，乙方应另向甲方支付总价款10%的违约金，甲方同时有权随时终止合同。双方约定协议签订刘三莲、颜亚丽交付首期购房款930800元，余款920000元由刘三莲、颜亚丽向鸿泰公司指定的银行申请贷款，乙方保证在协议签订后一个月内支付余款。如因乙方的原因，导致未能获得贷款或贷款少于申请数额的，乙方应在10日内以自由资金支付，逾期甲方有权单方面解除合同。
协议签订后，因刘三莲、颜亚丽向银行申请贷款不能通过，经刘三莲、颜亚丽请求，将颜亚丽变更为陈连香、陈善文，2016年3月15日，刘三莲、陈连香、陈善文与鸿泰公司重新签订《商品房预售合同》及《商品房预售合同补充协议》，合同及协议条款与前相同。但刘三莲、陈连香、陈善文依旧未能申请到贷款。
2016年9月4日，刘三莲、陈连香、陈善文、颜亚丽在未支付购房余款的情况下，强行对该处房产进行装修。鸿泰公司因此与同年9月8日向安仁县人民法院提起诉讼，要求解除合同。安仁法院（2016）湘1028民初906号民事判决书认定鸿泰公司未经催告程序即要求解除合同，条件并未成就而驳回了鸿泰公司的诉讼请求，同时判令刘三莲、陈连香、陈善文、颜亚丽停止对该处房产的装修。判决生效后，2017年3月22日，鸿泰公司委托湖南宣阳律师事务所发出律师函，催告陈善文、刘三莲、陈连香、颜亚丽支付余款920000元，陈善文签收后，仍未支付余款。为此诉诸法院，请求判如所请。
为支持其诉讼请求，鸿泰公司向本院提交了如下证据：1、鸿泰公司营业执照、法人代表证明书及身份证复印件；2、安房售（2014）第0019号《房屋预售许可证》和《建设工程竣工验收备案表》、《建设工程质量永久性责任标志牌》3、两份《商品房预售合同》及两份《补充协议》；4、《律师函》；5、（2016）湘1028民初906号民事判决书。
陈善文、刘三莲、陈连香、颜亚丽向本院提起出反诉并提出诉讼请求：1、请求判决解除鸿泰公司与刘三莲、颜亚丽于2015年5月23日签订的《商品房预售合同》及《商品房预售合同补充协议》；2、请求判决解除鸿泰公司与刘三莲、陈善文、陈连香于2016年3月15日签订的《商品房预售合同》及《商品房预售合同补充协议》；3、请求判决鸿泰公司退还陈善文、刘三莲、陈连香、颜亚丽购房款930800元；4、请求判决鸿泰公司支付陈善文、刘三莲、陈连香、颜亚丽违约金185080元及违约利息，利息按购房款930800元，以月息1%自2015年6月1日计算至购房款退还之日；5、请求判决鸿泰公司因延期交房赔偿陈善文、刘三莲、陈连香、颜亚丽精神抚慰金100000万元及前期装修款73884元；6、请求判决鸿泰公司返还陈善文、刘三莲、陈连香、颜亚丽合同签订时索要的红包12000元；7、请求判决鸿泰公司返还陈善文、刘三莲、陈连香、颜亚丽以做假流水收取的按揭费用1600元；8、由对方承担诉讼费。
事实与理由：刘三莲、颜亚丽与鸿泰公司2015年5月23日签订《商品房预售合同》及《商品房预售合同补充协议》，合同第六条约定鸿泰公司2015年5月30日前将竣工验收合格，并符合合同附件所规定的装饰和设备标准的该商品房交付给刘三莲、颜亚丽使用。合同第七条约定了违约责任的承担，第八条约定预售商品房开发过程中，甲方对原设计方案作重大调整时，必须在设计方案批准后15日内书面通知乙方，乙方应当在收到该通知之日起7日内提出要求或与甲方协商一致签订补充协议，乙方在收到通知之日起10天内未做书面答复的，视同接受设计变更。第九条预售商品房竣工验收合格后，甲方应该书面通知乙方办理交付商品房手续，乙方应在收到该通知之日起15日内到甲方售楼部付清合同第四条规定的应付款项。
合同签订后，鸿泰公司该项目经理李敦龙以要庆祝为由，向陈善文、刘三莲、陈连香、颜亚丽索要红包，无奈之下陈善文、刘三莲、陈连香、颜亚丽给了12000元给李敦龙作为红包。后由于鸿泰公司不能如期交房外加银行按揭未能顺利办理，2016年3月15日，鸿泰公司与陈善文、刘三莲、陈连香重新签订了《商品房预售合同》及《商品房预售合同补充协议》，将合同相对方变更为陈善文、刘三莲、陈连香。条款内容基本同前，只是将交房时间变更为2016年5月30日。两次合同签订之后，鸿泰公司该项目经理李敦龙均以收取按揭造假流水为名，分两次共收取1600元，且承诺帮忙办好按揭。但由于鸿泰公司的不作为，致使银行按揭两次均未办理。在此情况下，陈善文、刘三莲、陈连香、颜亚丽要求鸿泰公司先交房，鸿泰公司仍不能将竣工验收合格的房屋交付给陈善文、刘三莲、陈连香、颜亚丽，且因鸿泰公司手续不齐备，至今仍未能办理房屋所有权手续。该商品房在建设过程中多处未按规划图纸施工，但鸿泰公司均未通知陈善文、刘三莲、陈连香、颜亚丽，现房屋只通过了竣工验收，而未综合验收合格。购房方多次要求交房鸿泰公司不答复、不交房，购房方于是对该处房产进行了装修，各项费用合计73884元。鸿泰公司迟迟不能交房的行为给购房方造成了严重的精神损害，要求赔偿精神抚慰金100000元。现该合同目的不能实现，且鸿泰公司仍不能交房，因此诉诸法院，请求判如所请。
陈善文、刘三莲、陈连香、颜亚丽为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、安仁县房产局证明；2、同仁和商厦建设工程质量永久性责任标志牌；3、2015年10月26日和2016年鸿泰公司客户信息查询和使用通知书、核保书、承诺书、2016年4月8日的收款收据。4、安仁县城乡规划局文件、涉案房屋内楼梯扶手、玻璃照墙照片；5、共同出资购房协议及欠条；6、购房方为装修该房屋所花费用明细；7、收到《律师函》后的《回复函》；8、证人马卫生、陈春林出庭作证的证言。
本案当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定事实如下：1、关于合同签订后鸿泰公司项目经理索要红包的问题。在（2016）湘1028民初906号案件开庭时，经证人出庭作证和鸿泰公司的陈述，可以认定当时收取了12000元红包的事实，现双方均要求解除合同，致使红包存在的基础已经不存在，因此此12000元鸿泰公司应予退还；2、关于违约责任的问题。本案中同仁和商夏项目已于2015年1月25日通过竣工验收。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”故本案商品房预售合同的标的物为已竣工房屋，自合同订立之日起90日内鸿泰公司应办理房屋权属证书给购房方。但时至今日，鸿泰公司仍未能办好涉案房屋的房屋权属证书，亦未能提供该项目其他房产的房屋权属证书证实同仁和商厦项目已具备办证条件，因此在这点上鸿泰公司有违约，购房方据此行使不安抗辩，要求先行办理房屋权属证书再付清余款，属正当诉求。但购房方在未取得房屋所有权情况下，先行对房屋进行装修，致使双方发生纠纷，其行为也构成违约，因此双方要求对方赔偿违约金的诉请本院均不支持。3、关于1600元按揭费用的问题。经本院向金融机构询问，在按揭办理过程中银行不收取任何办理费用，但购房方未提交相关收据证实缴纳1600元按揭费用的事实。4、关于购房方装修损失及精神损失的问题。购房方在鸿泰公司不能按期交房的情况下，先行装修的行为确属不妥，但鸿泰公司未能及时制止，致使损失扩大，加上现有装修仍有利用价值，因此鸿泰公司应酌情赔偿，综合本案情况，数额确定为10000元。购房方要求精神损失的请求于法无据，本院不予支持。5、关于930800元预付款退还的问题。预付款在合同解除后应予退还，双方均无异议，但鸿泰公司占用该资金成为事实，应按合同违约金条款违约利息计算资金占用利息，时间自该款项交清之日起计算支付至退还之日止。6、关于鸿泰公司擅自变更规划图纸问题。根据鸿泰公司提供的公信文件及已顺利通过竣工验收的事实，可以认定并未擅自变更规划图纸施工，购房方认为鸿泰公司违反设计图纸施工应取得相关部门的权威认定。7、关于综合验收的问题。国务院已于2013年取消商品房综合验收项目，改为各项单项验收，因此综合验收不是商品房交房的必备条件。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，依法成立的合同受法律保护。本案鸿泰公司和陈善文、刘三莲、陈连香、颜亚丽均要求解除双方签订的两份《商品房预售合同》及《商品房预售合同补充协议》符合法律规定，本院依法准许，已支付的购房款930800元应予退还并按月息1%计算资金占用期间利息；双方在合同履行过程中均存在违约行为，因此双方互相要求赔偿违约金的请求本院不予支持；陈善文、刘三莲、陈连香、颜亚丽要求返还红包12000元的诉请，因红包存在的合同目的不能实现，因此鸿泰公司应予返还；赔偿装修损失酌情考虑为10000元；陈善文、刘三莲、陈连香、颜亚丽要求赔偿精神损失100000元于法无据，本院不予支持；陈善文、刘三莲、陈连香、颜亚丽要求退还按揭费用1600元因不能举证证实支付此款的事实，本院不予认定。
综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第十五条、第十八条、第十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：
一、解除郴州鸿泰房地产开发有限责任公司与刘三莲、颜亚丽签订的《商品房预售合同》及《商品房预售合同补充协议》；
二、解除郴州鸿泰房地产开发有限责任公司与陈善文、刘三莲、陈连香签订的《商品房预售合同》及《商品房预售合同补充协议》；
三、郴州鸿泰房地产开发有限责任公司在本判决生效后二十日内退还陈善文、刘三莲、陈连香、颜亚丽预交房款930800元并支付资金占用利息（利息按月息1%自2015年2月14日计算至退还之日止）；郴州鸿泰房地产开发有限责任公司补偿陈善文、刘三莲、陈连香、颜亚丽装修损失10000元并退还红包12000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、驳回郴州鸿泰房地产开发有限责任公司和陈善文、刘三莲、陈连香、颜亚丽其他诉讼请求。
本诉案件受理费14700元，反诉案件受理费16530元，合计31230元，由郴州鸿泰房地产开发有限责任公司负担21861元，陈善文、刘三莲、陈连香、颜亚丽负担9369元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉至湖南省郴州市中级人民法院。
审 判 长 肖安定
人民陪审员 阳小明
人民陪审员 何林华
二〇一七年十月十四日
代理书记员 吴素丽
附相关法律条文
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十二条判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括：
（一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由；
（二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由；
（三）判决结果和诉讼费用的负担；
（四）上诉期间和上诉的法院。
判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。