徐州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鼓商初字第0506号
原告中国建设银行股份有限公司徐州分行，住所地徐州市解放北路1号。
负责人许范新，该分行副行长。
委托代理人陈其禾，该分行个贷中心客户经理。
委托代理人蔡军，江苏清正苑律师事务所律师。
被告秦磊。
被告李中芬。
被告徐州苹果置业有限公司，住所地徐州市鼓楼区轻工北路殷庄段52号综合楼一楼。
法定代表人董波，该公司执行董事。
委托代理人生秀琴，上海市协力（徐州）律师事务所律师。
原告中国建设银行股份有限公司徐州分行与被告秦磊、李中芬、徐州苹果置业有限公司（以下简称苹果置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年7月15日受理后，依法适用简易程序，由审判员唐晓红独任审判，于2015年9月30日公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈其禾和蔡军、被告苹果置业公司委托代理人生秀琴到庭参加诉讼，被告秦磊、李中芬经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告中国建设银行股份有限公司徐州分行诉称：2013年8月23日，被告秦磊、李中芬与原告签订个人住房（商业用房）借款合同，合同约定被告秦磊、李中芬向原告借款18.5万元，以位于徐州市鼓楼区新天地汇邻湾广场1-1-1410室房产抵押原告，作为履行合同的抵押物，原告有权就该抵押物行使优先受偿权，被告苹果置业公司为被告秦磊、李中芬提供连带责任担保。合同签订后，原告依约向秦磊、李中芬发放贷款18.5万元，但两被告未按约还款。根据约定，原告有权要求被告秦磊、李中芬提前偿还剩余全部贷款本息168988.39元（截至2015年7月13日），并赔偿律师代理费5070元。故原告诉至本院，请求判令：1、被告秦磊、李中芬返还贷款本金164924.04元及利息（利息计算至2015年7月13日为4064.35元，2015年7月13日之后至实际付清之日的利息继续计算）；2、被告秦磊、李中芬赔偿律师代理费5070元；3、原告对借款抵押物的价值享有优先受偿权；4、被告苹果置业公司对上述债务承担连带清偿责任；5、三被告负担诉讼费。
被告秦磊、李中芬未答辩，亦未举证。
被告苹果置业公司辩称：因被告秦磊、李中芬未到庭，对其是否欠款不清楚，我公司无需向原告承担保证责任。如经法庭查实两被告确系欠款，原告也应先就抵押物实现债权。
经审理查明：2013年8月23日，被告苹果置业公司作为保证人及合同甲方、原告作为债权人及合同乙方，双方签订个人住房（商业用房）借款最高额保证合同一份，合同约定：本合同所称债务人是指因购置坐落于鼓楼区新天地汇邻湾项目所属之商业用房而与乙方发生借贷关系的全部债务人；本最高额保证所担保的债权是指自2013年7月19日至2015年7月19日期间（即债权确定期间）因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项（包括但不限于乙方垫付的有关手续费、杂费等），乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）。本合同约定的最高额保证项下担保责任的最高限额为人民币6000万元，如甲方根据本合同履行保证义务的，按履行的金额在最高额范围内作相应扣减。被担保的债权项下的利息、罚息、违约金、赔偿金、垫款、各种应付费用的实际形成时间即使超出本合同约定的债权确定期间，仍然属于本最高额保证的担保范围；主合同项下债务履行期限届满日不受债权确定期间届满日的限制。甲方在本合同项下提供的保证为连带责任保证。保证期间按乙方对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书交贷款人核对无误、收执之日止。如果主合同项下债务到期或者乙方根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，甲方应在保证范围内立即承担连带保证责任。无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、不论其他担保是否由债务人自己所提供、乙方是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，甲方在本合同项下的保证责任均不因此减免，乙方均可直接要求甲方依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，甲方不提出任何异议。
2013年8月23日，被告秦磊、李中芬作为借款人，原告作为贷款人，双方签订个人住房（商业用房）借款合同，合同约定：本合同所载的借款期限起始日与贷款支付凭证所载日期不一致的，借款期限起始日（即起息日）以首次划款时的贷款支付凭证所载实际放款日期为准，借款到期日根据借款期限相应调整，贷款支付凭证为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力；贷款利息自划款之日起计算，按日计息；本合同项下借款人的还款首先用于偿还本合同约定应由借款人承担而由贷款人垫付的各项费用以及贷款人实现债权的费用，对于剩余款项，本金逾期超过九十天仍未收回的借款，或者利息逾期超过九十天仍未收回的借款，按照先还本后还息的原则偿还；借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，构成违约；出现违约情形的，贷款人有权宣布贷款立即到期并要求借款人立即清偿借款本息及相关费用、有权行使担保权利、对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。特别签订条款约定：借款人借款本金为人民币18.5万元，借款期限为120个月（即自2013年8月23日至2023年8月23日）；本合同项下的贷款利率为年利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上上浮10%，该利率自起息日起至贷款本息全部清除之日止依据利率调整日当日的基准利率及上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；本合同所指借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为；本合同项下贷款的利率调整日于每年1月1日调整；贷款人将款项划入苹果置业公司账户；借款期限起始日在每月的对日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日。还款方式为委托扣款方式。担保方式为抵押和最高额保证；抵押财产名称为徐州市鼓楼区新天地汇邻湾广场1-1-1410室；借款人购买预售商品房向贷款人申请贷款的，抵押人应当及时通知并协助贷款人到相应登记部门办妥抵押权预告登记手续；未经贷款人书面同意，抵押人不得申请撤销、变更该项预告登记。预告登记后，抵押人应自能够办理相应房屋所有权证书之日起两个月内申领房屋所有权证书并即时通知贷款人，协助贷款人办妥抵押权登记手续。抵押人应当确保前述抵押权预告登记、抵押权登记的及时、有效。否则，贷款人有权将贷款利率上浮20%执行或提前收回贷款，并追究抵押人的违约责任；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），由借款人承担；本合同项下贷款采用贷款人受托支付方式进行支付。
随后，被告秦磊、李中芬与原告签订徐州市房地产抵押合同一份，以其购买的位于徐州市鼓楼区新天地汇邻湾广场1-1-1410室房产作为该借款合同义务的抵押担保，但至今未办理房屋抵押登记手续。
2013年9月2日，原告依约向被告秦磊、李中芬指定的贷款发放账户即被告苹果置业公司账户发放贷款18.5万元，两被告在个人贷款支付凭证上签字。合同履行期间，被告秦磊、李中芬未按个人住房（商业用房）借款合同的约定按期归还借款本息，自2015年4月至2015年7月13日拖欠本息计8550.87元。原告根据借款合同宣布贷款立即到期并要求收回剩余全部贷款本息。经统计，截至2015年7月13日，被告秦磊、李中芬拖欠本金164924.04元、利息4064.35元。
另查明，就个人住房（商业用房）借款最高额保证合同约定的最高债权限额6000万元范围内，截至2015年10月12日止，未发生因债务人欠款而致被告苹果置业公司向原告承担承担连带保证责任的事实。
原告为本案诉讼，向江苏清正苑律师事务所支付律师代理费4070元。
上述事实，有原告提供的个人住房（商业用房）借款最高额保证合同、个人住房（商业用房）借款合同、徐州市房地产抵押合同、个人贷款支付凭证、贷款账户基本信息、律师代理费发票等证据证明。
本院认为：原告系依法设立的金融机构，具有金融借贷经营权，原告与被告苹果置业公司签订的个人住房（商业用房）借款最高额保证合同、与被告秦磊、李中芬签订的个人住房（商业用房）借款合同、徐州市房地产抵押合同、贷款支付凭证，均是双方当事人的真实意思表示，合法有效。对于有效合同，合同双方均应全面履行。
根据个人住房（商业用房）借款合同，原告发放贷款后，被告秦磊、李中芬未按约定偿还借款本息，构成违约，原告依据借款合同，有权宣布贷款全部到期并要求被告秦磊、李中芬返还剩余全部本金并赔偿利息损失。故对原告主张被告秦磊、李中芬返还本金164924.04元、至2015年7月13日利息4064.35元以及至本金给付完毕之日利息的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。
因个人住房（商业用房）借款合同明确约定了贷款人为实现债权所产生的费用(包含律师代理费)由借款人承担，原告为实现债权，委托律师代理诉讼并支付代理费，现原告主张赔偿律师代理费5070元。经本院审查，根据本案借款合同签订时江苏省律师服务收费标准，依据原告起诉的本息数额，原告主张被告秦磊、李中芬赔偿律师代理费5070元的诉讼请求，符合相关收费标准，本院予以支持。
根据个人住房（商业用房）借款最高额保证合同，被告苹果公司的保证期间至抵押人将抵押物的他项权证交付贷款人收执为止，因被告秦磊、李中芬未能交付抵押物的他项权证，被告苹果置业公司则应对被告秦磊、李中芬该笔借款承担连带责任保证。且保证合同明确约定了无论债权人是否存在其他担保，债权人有权直接要求保证人在保证范围内承担保证责任内容，因此，原告有权要求被告苹果置业公司承担连带清偿责任。故被告苹果置业公司就原告应先行使抵押权的抗辩，无事实和法律依据，本院不予支持。原告主张被告苹果置业公司承担连带清偿责任的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。被告苹果置业公司在承担保证责任后，有权向被告秦磊、李中芬追偿。
根据徐州市房地产抵押合同，被告秦磊、李中芬以其购买的位于徐州市鼓楼区新天地汇邻湾广场1-1-1410室房产为该笔借款合同义务提供抵押担保，但未办理抵押登记手续，视为抵押权未设立，故原告主张对抵押物的价值享有优先受偿权的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。
被告秦磊、李中芬未到庭，本院依法缺席判决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、本判决生效后五日内，被告秦磊、李中芬一次性返还原告中国建设银行股份有限公司徐州分行贷款本金人民币164924.04元及利息【利息计算至2015年7月13日为人民币4064.35元，此后利息自2015年7月14日起至本金给付完毕之日止，以个人住房（商业用房）借款合同约定的标准计算】。
二、本判决生效后五日内，被告秦磊、李中芬一次性赔偿原告中国建设银行股份有限公司徐州分行律师代理费人民币5070元。
三、被告徐州苹果置业有限公司对上述第一项、第二项债务承担连带清偿责任，其在承担清偿责任后，有权向被告秦磊、李中芬追偿。
四、驳回原告中国建设银行股份有限公司徐州分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3780元（原告已预付）减半收取1890元，由被告秦磊、李中芬、徐州苹果置业有限公司负担。
如不如本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或徐州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院（同时预交上诉费人民币3780元，户名：江苏省徐州市中级人民法院，账号32×××02，开户行建设徐州市永安支行）。
审 判 员 唐晓红
二〇一五年十月十四日
见习书记员 闫 琪
本案援引法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第一百九十八条订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法》的规定。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。