江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0114民初3344号原告：程续虎，住江苏省南京市江宁区。原告：程续东，住安徽省。以上两原告共同委托诉讼代理人：方昉，江苏联创伟业律师事务所律师。被告:南通雨润房地产开发有限公司，住所地在江苏省南通市港闸区幸福新城28幢203室。法定代表人：祝义财，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨某，住辽宁省大连市，现住江苏省南京市建邺区。第三人：江苏翔森建设工程有限公司，住所地在江苏省淮安市淮阴区淮海路三民小区2B幢5、6楼。法定代表人：邓洪武，该公司董事长。委托诉讼代理人：王某，住江苏省徐州市鼓楼区，现住江苏省南京市江宁区。原告程续虎、程续东诉被告南通雨润房地产开发有限公司（以下简称南通雨润公司）及第三人江苏翔森建设工程有限公司（以下简称江苏翔森公司）合同纠纷一案，本院于2017年6月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案原告程续虎、程续东及其共同委托诉讼代理人方昉，被告南通雨润公司委托诉讼代理人杨某，第三人江苏翔森公司委托诉讼代理人王某到庭参加诉讼，本院依法开庭审理。本案现已审理终结。原告程续虎、程续东向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告程续虎与被告南通雨润公司于2016年3月1日签订的商品房认购协议（商品房认购书）；2.判令被告南通雨润公司向原告程续虎双倍返还购房定金20000元，向程续东退还购房款568939元，并赔偿损失631061元，如以房抵款合同无效则要求被告南通雨润公司及第三人江苏翔森公司将工程供货款偿还给原告程续东；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告程续虎与被告南通雨润公司于2016年3月1日签订《南通雨润星雨华府》商品房认购书一份，并交纳购房定金10000元。2016年3月30日，原告程续东与被告南通雨润公司及第三人江苏翔森公司签订《付款指示及债务处理协议书》一份，明确第三人江苏翔森公司拖欠原告程续东的货款充抵原告程续虎的购房款，并由三方签字确认。原告方充分履行了合约，因房价上涨，被告南通雨润公司一直拒绝与原告程续虎办理商品房买卖手续。故原告诉至法院，请求法院判如所请。被告南通雨润公司辩称：1.原告程续虎与被告南通雨润公司于2016年3月1日签订商品房认购协议，房屋总价672084元，商品房认购协议约定，原告程续虎在认购书签订的七个工作日内与被告签订商品房买卖合同，实际上原告只是签订商品房认购协议当日，交了定金10000元，后并未与被告南通雨润公司签订商品房买卖合同；2.被告南通雨润公司于2017年4月17日向原告邮寄催告函，要求在收到三日内来完备商品房买卖手续，逾期未办理，被告雨润公司有权按照认购书的约定，另售房源且已付定金不予返还，认购书效力终止，但原告并未按照要求签订商品房买卖合同，支付全部或支付首付款，也未提交相应的贷款手续，商品房认购协议书的效力已经解除，现被告南通雨润公司已于2017年7月21日将诉争房屋另售他人，被告的诉讼请求与法无据；3.关于付款指示及债务处理协议书只是达成以房抵款的意向，并非是债务的加入，该付款指示及债务处理协议书仅是全部商品房购房款其中的一部分，原告需与被告签订商品房买卖合同，交纳房款，并相互开具票据，从而完成商品房买卖全部法律关系，方能完成交易，而付款指示及债务处理协议书只是被告南通雨润公司以房抵款的意向；4.在付款指示及债务处理协议书中，被告南通雨润公司只是同意接受第三人江苏翔森公司的付款作为原告程续虎支付购买诉争房屋等值部分的价款，被告南通雨润公司的义务是收到上述房款后与原告签订书面买卖合同，并向原告开具相应金额的收据，原告程续虎的义务是与被告南通雨润公司签订商品房买卖合同，并交纳全部房款，但实际上，被告南通雨润公司并未收到第三人江苏翔森公司的付款，也未向原告开具票据，付款指示及债务处理协议书中第1.5条约定，只有原告程续虎与被告南通雨润公司签署买卖合同，并相互开具房屋价款票据后，第三人江苏翔森公司在工程合同中对被告南通雨润公司与原告程续虎之间房屋价款的义务才全面履行，而事实并非如此；5.根据江苏省高级人民法院以物抵债若干问题的纪要的规定，债务清偿届满后，当事人达成以物抵债协议，在尚未办理物权转移手续前，债务人反悔不履行抵债协议，债权人要求继续履行抵债协议，或要求确认所抵物归自己的，人民法院应驳回其诉讼请求；6.原告程续虎与被告雨润公司签订的认购书，不符合商品销售管理办法第十九条的规定，商品房买卖合同应当具备的主要内容，被告雨润公司也未按约定收取原告程续虎的购房款，因此不能依据最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释的第五条名为认购书实为商品房买卖合同。综上，原告程续虎并未按照认购书及催办函的要求履行相应的义务，商品房认购协议书的效力已经终止，本案的责任不全归就于被告南通雨润公司，两原告要求双倍返还定金无法律依据，被告南通雨润公司并未收到原告的购房款，要求退还房款并赔偿损失无事实和法律依据，请求驳回原告诉讼请求。第三人江苏翔森公司辩称：第三人翔森公司与程续东木业经部及被告雨润公司之间互相存在债权债务关系，经协商一致，最终达成以欠付工程款充抵房款的方式，解决债务纠纷，付款指示及债务处理协议书是各方真实的意思表示受法律保护，且第三人江苏翔森公司已将付款手续通知被告南通雨润公司，原告程续虎也多次前往被告南通雨润公司的办公场所向被告南通雨润公司告知，视为债务已转让完毕，第三人江苏翔森公司不负有任何责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院公开开庭对当事人提交的证据组织双方进行了交换及质证。并结合当事人的当庭陈述进行了详细的询问，对可以查清的事实及证据，本院记录如下，并在卷佐证：原告程续虎与原告程续东系兄弟关系，程续东系南京市雨花台区程续东木业经营部（以下简称程续东木业经营部）经营者，第三人江苏翔森公司系被告南通雨润公司开发的南通星雨华府项目的承建方，因程续东木业经营部在该工程项目中向江苏翔森公司供货，江苏翔森公司欠付程续东木业经营部货款568939元。2016年3月1日程续虎与南通雨润公司签订南通雨润星雨华府商品房认购书一份，其约定，由程续虎认购南通雨润公司开发的位于雨润星雨华府xx室房屋，建筑面积94.67平方米，房屋总价672084,因以房抵款其协议价格为568939元，程续虎当日交纳定金10000元；另约定，“除甲方另有通知外，乙方应于本认购书签订后7个自然日内，携带本认购书、应付房款、购房所需证件及其他相关材料亲至本项目销售中心签订《商品房买卖合同》……，若乙方在本认购书签署后提出退房的，则视为违约；在本认购书约定日期内未办理完成付款签约的，或者乙方未交齐购房所需证件及其他相关材料（含贷款资料）的，或者乙方属于限购限贷对象造成不能签约的，或者乙方仅交部分定金且在24小时内未补足的，均视为违约，甲方有权可不另行催告，将房屋另售第三方，乙方已付定金不予返还，本认购书效力终止”。2016年3月30日，江苏翔森公司（甲方）、程续东木业经营部（乙方）、南通雨润公司（丙方）共同签订了一份《付款指示及债务处理协议书》，协议书约定：“甲方曾委任乙方承建甲方项目，而于本协议签字日，甲方仍未履行工程款（无息）合共人民币：贰拾叁万陆仟捌佰陆拾元整（236860.00元）]（下称[工程总欠款]），甲方每一成员所欠之个别工程款（下称[个别工程欠款]）、相关承建合同编号及日期见附件一（下称[工程合同]）；，乙方与丙方签订商品房买卖合同合同编号参考附件二（下称「买卖合同」）及相关文件，由乙方或乙方指定的第三方购买丙方开发建造和销售的“南通雨润星雨华府”的部份房屋，详情见附件二（下称[房屋]）；)三方同意以下述付款安排，处理工程合同项下的工程总欠款及等值的买卖合同项下部份房屋价款，就此达成协议，供三方信守：乙方现无条件及不得撤回地指示甲方向丙方支付所有工程总欠款，而当甲方全面履行以上付款指示后，等同甲方己全数清偿所有工程总欠款及履行工程合同项下所有义务，乙方不得追究。如果甲方按照上述指示付款时遇上任何银行或政府部门的扣减，甲方自行负责；丙方同意接受甲方的付款，作为乙方支付买卖合同的等值部份房屋价款。在甲方付款及丙方收款时按丙方所实际到账的金额扣减乙方在买卖合同下的等值部份房屋价款，任何扣减由甲方负责，但买卖合同项下任何剩余房屋价款由乙方负责；乙方应在工程合同项下的个别工程欠款达到支付条件时，向甲方出具以甲方为付款单位的相应个别工程欠款正式工程款发票，甲方收到乙方的工程款发票后，通知丙方向乙方或乙方指定的第三方出具相应金额的房款收据（房款发票待办理权属登记时提供）。如工程总欠款不足以支付房屋价款的，乙方或乙方指定的第三方应按照签署的买卖合同履行合同约定之付款义务，补足不足部分，否则视为对买卖合同的违反。乙方指定的第三方和丙方应按照买卖合同和法律法规的规定各自承担物业买卖所涉各项税费、成本和交易费用；不论买卖合同另有协定，房屋价款当中工程总欠款等值部份的支付期限应按照工程合同的支付期限，剩余的房屋价款之支付期限参照买卖合同房屋价款之尾款之支付期限；乙方指定的第三方与丙方签署完成买卖合同后，且按照本协议的约定相互开具工程款发票和房屋价款收据后，甲方在工程合同中对乙方的付款义务、乙方或乙方指定的第三方在房屋买卖合同中对丙方的付款义务按照工程款发票和房屋价款收据中标明的金额范围内的债权债务即告全面履行。但，相关各方仍应按照已签署的相关工程合同及买卖合同之约定切实各自履行其他持续性合同义务；乙方与乙方指定的第三方就房屋买卖之间的债权债务由乙方与其指定第三方自行协商约定；如因乙方或乙方指定的第三方原因，导致已签署的房屋买卖合同效力受到任何影响（包括但不限于合同变更、无效、撤销、条款无法执行等），甲方、乙方、丙方三方在本协议下的安排不受任何影响，仍视为甲方已就工程总欠款向乙方履行了付款义务；如因乙方原因，导致乙方与甲方之任何纠纷或后续变动。尤其在工程结算和已按本协议处理工程款行为方面，导致在工程总欠款金额范围方面对甲方有任何实质性影响的（包括但不限于工程总欠款超过甲方应支付乙方之工程款的），丙方有权单方解除房屋买卖合同或要求乙方以现金形式返还甲方受影响部分金额。如因丙方行使买卖合同下单方解除权导致的损失由乙方负担。无论是否办理完毕抵消房屋的撤销手续，丙方均不承担向乙方交付房屋的责任，由此导致的乙方造成的任何损失，均由乙方负责承担相关责任；在本协议书有效期限内或之后的任何时间，本协议各方不得向任何与本次合作行为不发生直接关联的第三方泄露任何在本次合作中获悉的有关对方公司的秘密信息和文件资料；本协议未尽事宜，三方可签订补充条款予以补充。本协议采用中国法律为适用法律。若各方在履行过程中发生纠纷的，协商解决，协商不成，任何一方可向有合同签订地人民法院提起诉讼。合同附件一：相关方、工程合同及个别工程欠款，江苏翔森公司装饰一公司个别欠款明细1260元、装饰三公司235600元，合计236860元。合同附件二：乙方指定的第三方已购丙方开发之物业明细，买方程续虎，房屋地址南通雨润星雨华府xx室，抵偿金额568939元。”2016年4月23日，江苏翔森公司向南通雨润公司出具收据一份，收款事由：南京市雨花台区程续东木业经营部，收款方式：工抵，金额236860元。2016年12月20日，程续东木业经营部又与江苏翔森公司签订《付款指示及债务处理协议书》一份(协议内容及条款与2016年3月30日，江苏翔森公司、程续东木业经营部、南通雨润公司三方签订的“付款指示及债务处理协议书”一致)，约定用江苏翔森公司欠付程续东木业经营部的工程款322079元用于抵偿程续虎购买南通雨润星雨华府xx室的剩余房款322079元。2016年12月20日，江苏翔森公司再次向南通雨润公司出具收据一张，收款事由：南京市雨花台区程续东木业经营部（以房抵款），收款方式：工抵，金额322079元。同时，江苏翔森公司向南通雨润公司出具了财务抵款证明一份，内容为：“南京市雨花台区程续东木业经营部为我公司汝州星雨华府项目的材料供应商。该公司与贵司发生的大写叁拾贰万贰仟零柒拾玖元整小写[322079]元购房款，可以从我公司所欠该公司的工程（或货款）款中抵扣。此证明。”2017年4月12日，南通雨润公司向程续虎邮寄催告函，催告程续虎签订商品房买卖合同，支付全款或支付首期款并提交按揭贷款手续，因催告函所述的房屋坐落有误，被告雨润公司又于2017年4月17日再次向原告程续虎邮寄催告函一份，向其催告签订商品房买卖合同，并支付全款或支付首期款并提交贷款手续。程续虎收到催告函后，于2017年4月25日前往被告雨润公司售楼处协商解决关于上述房屋房款事宜未果。2017年7月21日，南通雨润公司于将南通雨润星雨华府xx室另售他人，房屋出售价格为766754元。庭审中，原告陈述程续虎购买南通雨润公司的房产，在已经支付了定金的情况下，因南通雨润公司资金紧张，未支付承建方即江苏翔森公司工程款，致原告程续东木业经营部无法实现对江苏翔森公司享有的债权，原告为实现对江苏翔森公司享有的债权，经程续东木业经营部与南通雨润公司及江苏翔森公司签订指示付款协议，约定由程续虎购买南通雨润公司的房屋，以其互负的债务进行冲抵房款，且江苏翔森公司作为建筑工程公司拥有南通雨润公司的债权，建筑公司对工程款具有优先受偿权和留质权，以上指示付款协议是经南通雨润公司同意和确认，并得到相应履行的。现南通雨润公司在房屋涨价后，为获取自身更大的利益，明显违反协议的约定，将房屋另售他人，造成原告程续虎重大损失，该行为违背诚信原则。本案不是单纯的以房抵债，根据最高人民法院会议纪要的精神，在没有违反公平原则的情况和法律无效的情况下，该协议是有效的，被告雨润公司应当承担相应的法律责任。庭后，南通雨润公司于2017年12月6日向本院提出对程续东木业经营部与南通雨润公司及江苏翔森公司于2016年3月30日签订的付款指示及债务处理协议书中“南通雨润开发有限公司”的印章真实性有异议，并提出鉴定申请。本院认为，南通雨润公司在本案庭审中已当庭确认该协议内容的真实性，故对南通雨润公司提出对“南通雨润开发有限公司”印章真实性的鉴定申请，本院不予准许。本院认为：一、关于2016年3月30日，江苏翔森公司、程续东木业经营部、南通雨润公司三方签订的《付款指示及债务处理协议书》的效力问题。根据法律规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。本案中，江苏翔森公司、程续东木业经营部、南通雨润公司签订的付款指示及债务处理协议书，三方对债权、债务的转让达成了一致意见，该债权的转让应属有效，但其中以房抵款的约定，因违反法律、法规的相关规定，且以房抵款最终并未完成，故属于流质条款。据此，南通雨润公司应当按照三方所确认的债权、债务转让金额，向程续东（程续东木业经营部）支付工程供货款236860元。二、关于2016年12月20日，江苏翔森公司、程续东木业经营部签订的《付款指示及债务处理协议书》的效力问题。该协议中，因该付款指示及债务处理协议书未经南通雨润公司确认，且债权金额也未经南通雨润公司确认，故该协议书对南通雨润公司不发生法律效力，仅构成江苏翔森公司、程续东木业经营部之间的工程供货款的结算，因此江苏翔森公司应按协议书中所约定的工程供货款322079元，向程续东（程续东木业经营部）支付。三、关于签订的商品房认购书是否解除及返还定金问题。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案中，程续虎与南通雨润公司签订了南通雨润星雨华府商品房认购书,并支付定金10000元，其系双方的真实意思表示，该商品房认购书合法有效。但程续虎是基于实现程续东与江苏翔森公司、南通雨润公司之间的债权、债务的抵偿而购买案涉房屋，现程续东与江苏翔森公司、南通雨润公司之间以房抵债的债权转让协议中的以房抵债内容因不符合现行法律、法规，导致程续虎对商品房买卖合同的履行产生误判，且诉争房屋已被南通雨润公司另售他人。本院结合各方过错，认为原告程续虎与南通雨润公司签订的关于南通雨润星雨华府商品房认购协议，已无法实际履行，应予解除，南通雨润公司应向程续虎返还已付定金10000元。综上所述，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第八十条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告程续虎与被告南通雨润房地产开发有限公司于2016年3月1日签订的《南通雨润星雨华府》商品房认购书，并由被告南通雨润房地产开发有限公司返还原告程续虎定金10000元；二、被告南通雨润房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告程续东（程续东木业经营部）工程供货款236860元；三、第三人江苏翔森建设工程有限公司于本判决生效后十日内支付原告程续东（程续东木业经营部）工程供货款322079元；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10421元，保全费3364元，合计13785元，由被告南通雨润房地产开发有限公司负担5981元，由第三人江苏翔森建设工程有限公司负担7804元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》，同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费10421元。审 判 员  陈 寅人民陪审员  蔡正勤人民陪审员  孙 蓉二〇一七年十二月十二日书 记 员  贾 雷