成都市双流区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0116民初7103号原告：梁凤琪，女，1961年4月30日出生，汉族，住成都市高新区。原告委托诉讼代理人：吴皎，北京炜衡（成都）律师事务所律师。原告委托诉讼代理人：李文婧，北京炜衡（成都）律师事务所律师。被告：成都凯源物业有限责任公司，住所地四川省成都市天府新区华阳镇华新街菜蔬小区二横街2栋214号。法定代表人：吴学强，总经理。委托诉讼代理人：李琼，女，1980年11月21日出生，汉族，住成都市成华区，系公司员工。原告梁凤琪与被告成都凯源物业有限责任公司（以下简称“凯源公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年9月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告梁凤琪的委托诉讼代理人吴皎、李文婧及被告凯源公司的委托诉讼代理人李琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁凤琪向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即将原告所购“麓山印象”×幢×单元×层×号房屋过户登记在原告名下；2、判令被告向原告支付逾期办理房屋产权证的违约金（自2014年6月10日起至房屋所有权办理完毕之日止，暂计算为10000元）；3、判令被告承担本案诉讼费用。在诉讼中，由于国家《不动产登记暂行条例》已经开始实施且本案案涉房屋所在地的成都市天府新区不动产权登记中心对房屋所有权及分户国有土地使用权已经正式实行统一的不动产权登记，故原告在诉讼中相应变更其诉讼请求第1项为：判令被告立即为原告办理所购“麓山印象”×幢×单元×层×号房屋的不动产权证书。事实和理由：原告与被告于2011年6月2日签订了《商品房买卖合同》和《补充协议》（以下简称“补充协议”）。合同约定，原告购买被告凯源公司开发的“麓山印象”×幢×单元×层×号房屋一套，房屋总价×元。按照《商品房买卖合同》第十九条及补充协议第五条第3款约定，因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，从原告应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告按日向原告支付已付房屋款的万分之二的违约金。合同签订后，原告按约履行了合同义务，支付房款624640元。但被告凯源公司实际交房日期为2013年6月18日。按照合同约定，被告应于商品房交付之日起360日即2014年6月10日为原告办理房屋所有权证书，但被告并未为原告办理房屋所有权证，被告的行为已构成违约。原告为维护自身合法权益，诉至本院。被告凯源公司辩称，1、本案诉争房屋法律关系虽然形式上为商品房买卖合同关系，实质系单位职工内部集资建房，属于行政案件审理范围，故本案不属于民事案件的受案范围；2、因案涉房屋分户土地使用权证并未到期，故办理不动产权证的时间未届满；3、关于违约金。被告确实没有为原告办理房屋权属证书，原告也缴纳了代办费用，但办证应当是合同的附属义务，被告的主要义务应该是交房，被告所收取的费用仅仅是代收代缴，被告是协助办理；其次原告在诉求中提到的违约金并没有实际举证证明他们的实际损失，即使要求被告承担违约金，被告认为过高，应当予以调减；原告要求从实际交房起加360日的次日起到拿到产权证之日止计算违约金，但在诉讼中，由于国家对房屋所有权和分户国有土地使用权证的分别办理已经调整为办理统一的不动产权证书，故上述违约金应当计算至天府新区不动产权登记中心公告正式办理统一不动产权证之日即2016年8月19日止。本院经审理认定事实如下：2011年6月2日，二原告与被告凯源公司签订了《商品房买卖合同》和《补充协议》，并进行了合同签约备案。其国有土地使用证编号为（2010）第×号，商品房预售许可证编号为×，合同签约备案号×。按照合同约定，被告凯源公司将其开发的位于成都市天府新区华阳街道“麓山印象”×幢×单元×层×号房屋（套内建筑面积156.16平方米、房屋总价款624640元）出售给原告，按照《商品房买卖合同》第十条及补充协议第四条约定：出卖人交付商品房的日期为2012年7月25日至2012年7月30日。《商品房买卖合同》第十二条约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过30日后，买受人有权退房……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金”。按照《商品房买卖合同》第十九条及补充协议第五条约定：（一）初始登记。出卖人应当在2013年1月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋权属证明的，买受人不退房，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。（二）转移登记。买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日向买受人支付买受人全部已付款万分之二的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。出卖人应在买受人取得该商品房的所有权证书后的两年内，协助买受人按照该商品房的使用性质办理该房屋分户的《国有土地使用证》，并将办理《国有土地使用证》需要出让人提供的资料提交国土部门。买受人购买的商品房所在土地用途为城镇住宅用地（兼容商服）。土地使用年限：住宅至2080年1月3日；商服至2050年1月3日。合同签订后，原告按约履行了合同义务，但被告凯源公司没有按照合同约定的交房日期最后期限（2012年7月30日）向原告交付房屋，而是在2013年6月18日向原告实际交付房屋。按照合同约定，被告应于商品房交付之日起360日即2014年6月13日为原告办理房屋所有权证书。本案在审理过程中，本院向成都市天府新区不动产登记中心查询了原告所购房屋办理分户产权证递件登记（备案）情况，原告所购房屋仍处于签约备案状态，被告至今尚未按约完成为原告所购房屋办理分户产权证的递件登记手续。在诉讼中，四川天府新区成都管理委员会国土资源和房产管理局于2016年8月12日发布了关于在成都天府新区直管区实施不动产统一登记的通告，自2016年8月19日起在成都天府新区直管区实施不动产统一登记。另查明，中国石化集团西南石油局为解决下属企业职工住房问题，向其职工900余户预收取每户6万元购房款。由该局下属企业成都华川石油天然气勘探开发总公司作为股东在2009年8月登记注册成立了成都凯源物业有限责任公司（其中中国石化集团西南石油局注册成都凯源物业有限责任公司支出预收的购房款800万元，缴纳土地拍卖保证金支出预收的购房款4000余万元）。2009年12月2日，成都凯源物业有限责任公司通过“招、拍、挂”以出让方式取得华阳沙河150亩的住宅兼商业用地。2009年12月22日，成都华川石油天然气勘探开发总公司将成都凯源物业有限责任公司的股权转让给成都新和房地产开发有限公司，并签订了《项目合作股份转让协议书》，约定了各自的权利、义务。被告成都凯源物业有限责任公司按照《项目合作股份转让协议书》的约定，进行房屋开发修建。在“麓山印象”项目取得商品房预售许可证后，于2011年5月至6月，按照中国石化集团西南石油局提供的购房职工名单、选房顺序、户型以及协议约定的价格，被告成都凯源物业有限责任公司分别与购房职工签订了《商品房买卖合同》及补充协议，同时进行了商品房买卖签约备案。本案原告系中国石化集团西南石油局提供的购房职工名单之一。以上事实，有原、被告的身份信息及工商登记信息材料；原告提交的《商品房买卖合同》及《补充协议》，《商品房买卖合同摘要》，购房款收据，契税、维修基金收据，交房通知；被告提交的《项目合作及股权转让协议书》，《项目合作股份转让协议书》补充协议书（一），关于向成都凯源物业有限责任公司支付职工住宅代收款的申请书，中国银行进账单，中国建设银行进账单，中国石化集团驻蓉企业“华阳150亩职工住宅”职工预交房款情况说明及购买名单移交手续，中国石化集团驻蓉企业华阳150亩职工住宅购买名单，“麓山印象”选房顺序表，承诺函，成都凯源物业有限责任公司股东、法定代表人变更资料；本院向成都市天府新区不动产登记中心查询的房屋权属登记情况，关于在成都天府新区直管区实施不动产统一登记的通告以及原、被告双方在诉讼中的陈述等证据在案佐证。本院认为，本案双方争议的主要焦点为：1、本案纠纷是否属人民法院民事案件受案范围；2、被告应否为原告办理统一的不动产权证书；3、被告凯源公司逾期办理房屋所有权证是否构成违约，若违约，如何承担违约责任。关于本案纠纷是否属人民法院民事受案范围的问题。商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案被告凯源公司具有房地产开发的相关资质，其通过“招、拍、挂”以出让方式取得了商品房开发所需用地，并进行商品房开发、修建，在取得商品房预售许可证后与原告签订了《商品房买卖合同》，同时对商品房买卖合同进行了签约备案。原告与被告凯源公司所签合同系平等民事主体之间签订的商品房预售合同，由此而产生的纠纷属商品房预售合同纠纷。虽然涉案房屋被告凯源公司系按相关协议与中国石化集团西南石油局提供的购房职工名单、选房顺序、户型以及协议约定的价格签订房屋买卖合同，而未向社会销售，但并不影响涉案房屋属商品房买卖合同的性质。而被告凯源公司如何成立以及成都华川石油天然气勘探开发总公司与被告新和公司所签的项目合作开发与股权转让协议属另一法律关系，不属本案审理范围。故本案系商品房预售合同纠纷，应属人民法院民事案件受案范围。关于被告应否为原告办理统一的不动产权证书的问题。虽然原告要求被告按照合同约定为其办理房屋所有权证书的条件已经成就，被告理应按约为原告协助办理房屋所有权证书，但在诉讼中，由于国家《不动产登记暂行条例》已经开始实施且本案案涉房屋所在地的成都市天府新区不动产登记中心对于房屋所有权及分户国有土地使用权已经于2016年8月19日起正式实行统一的不动产权登记，客观上原告要求被告办理房屋所有权证书的请求在事实上和法律上已经成为不可能，为此，原告在诉讼中相应变更其诉讼请求第1项为：判令被告立即为原告办理所购“麓山印象”×幢×单元×层×号房屋的不动产权证书。本院认为，（1）根据原、被告双方合同约定：出卖人应在买受人取得该商品房的所有权证书后的两年内，协助买受人按照该商品房的使用性质办理该房屋分户的《国有土地使用证》，并将办理《国有土地使用证》需要出让人提供的资料提交国土部门。而在诉讼中，由于国家《不动产登记暂行条例》实行房屋所有权和分户土地使用权二证统一办理，原双方合同约定的分别办理房屋所有权证和分户土地使用权证在事实上和法律上已经不可能，故应当根据国家《不动产登记暂行条例》的变化而办理统一的不动产权证书；（2）本案中，由于被告方的原因导致至今未办理房屋所有权证书，被告的违约行为恶意阻止办理分户土地证书的条件成就，应当视为条件已成就，故办理房屋所有权证及办理分户土地证的期限应当视为都已届至；（3）根据双方合同约定：出卖人应在买受人取得该商品房的所有权证书后的两年内，协助买受人按照该商品房的使用性质办理该房屋分户的《国有土地使用证》，由于本案被告的违约行为导致本案原告目前尚未实际取得房屋所有权证书，为避免因被告不办理房屋所有权证书而使办理分户土地使用证的起始期间长期处于不确定状态，故应当以双方合同约定的应当办理房屋所有权证书的时间即2014年6月13日之前作为上述出卖人“应在买受人取得该商品房的所有权证书后的两年内，协助买受人按照该商品房的使用性质办理该房屋分户的《国有土地使用证》”中的两年的起算点，则被告应当于2016年6月13日前为原告办理房屋的分户土地使用权证书，上述期限均已符合办理统一的不动产权证书的期限要求，且本案案涉国有土地使用权也无权利瑕疵，故被告应当为原告办理统一的不动产权证书。关于被告凯源公司逾期办理房屋所有权证是否构成违约，若违约，如何承担违约责任的问题。被告逾期办理房屋产权转移登记，因被告凯源公司未提供相关证据证明系非因出卖人的责任导致逾期办理，故被告应承担逾期办理房屋所有权证的违约责任。按照合同约定“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日向买受人支付买受人全部已付款万分之二的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付”。对此，本院认为，首先，办理房屋所有权证的行为是行政管理行为，而在该行政管理行为中，需要被告凯源公司履行的义务是将业主办理房屋权属登记相关资料报送产权登记机关备案，至于何时能够办理房屋所有权证则属于行政行为管理范畴。故双方当事人对于办理房屋所有权证的约定应界定为“在合同的约定期限内，将为业主办理房屋权属登记的相关资料报送产权登记机关备案并履行其相应的义务”，被告凯源公司应当及时将办理房屋权属登记相关资料报送产权登记机关备案并实际履行其相应的义务。其次，结合本案查明的事实，被告凯源公司并未为原告所购房屋办理分户产权证递件登记（备案）手续，已超过约定在商品房交付之日（实际交房时间2013年6月18日）起360日的期限，其行为违反了合同的约定，应当向业主承担支付违约金的责任。第三，对于违约金的处理。合同约定按全部已付款每日万分之二的标准计算违约金，原告要求被告支付逾期办证的违约金为10000元，原告主张的违约金明显较高。违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素确定，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。根据本案审理查明的事实，原告已经取得了所购的商品房，可以对该房屋进行占有、使用和收益，在原告并未举证证明逾期办理房屋权属证书对其造成的实际损失的情况下，结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌情调整违约金按约定标准的5%计算为宜。此外，在诉讼中，由于国家对房屋所有权和分户土地使用权证的分别办理已经调整为办理统一的不动产权证书，在案涉房屋所在地的成都市天府新区不动产登记中心公告正式开始办理统一的不动产权证书后，被告方在事实上和法律上已经不可能再为原告单独办理房屋所有权证书，故上述违约金应当计算至天府新区不动产权登记中心公告正式办理统一不动产权证之日即2016年8月19日止为宜，故本院酌定被告实际应承担的违约金为4985元为宜。综上所诉，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告成都凯源物业有限责任公司应于本判决生效之日起三个月内协助原告梁凤琪到不动产权登记部门为原告办理位于成都市天府新区华阳街道“麓山印象”×幢×单元×层×号房屋的不动产权证书；二、被告成都凯源物业有限责任公司应于本判决生效之日起十日内向原告梁凤琪支付逾期办理房屋所有权证的违约金4985元；三、驳回原告梁凤琪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告成都凯源物业有限责任公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 员  周 卫二〇一六年十二月二十日法官助理  杨纯斌书 记 员  曾文静