山东省淄博市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁03民终748号
上诉人（原审原告）：刘梅芳，女，1962年1月28日出生，汉族，无业，现住山东省桓台县。
被上诉人（原审被告）：宋振忠，男，1968年10月15日出生，汉族，无业，现住山东省桓台县。
上诉人刘梅芳因与被上诉人宋振忠房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省桓台县人民法院（2017）鲁0321民初2417号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘梅芳，被上诉人宋振忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘梅芳上诉请求：二审法院改判支持我要求宋振忠返还定金1万元、支付保证金5000.00元及赔偿经济损失1万元的主张，一、二审诉讼费用由被上诉人宋振忠承担。事实与理由：一审认定事实不清。宋振忠违反诚信原则，没有全面履行义务，根据合同法第九十七条规定，宋振忠除返还我定金、购房款、保证金外，还应赔偿我的经济损失。宋振忠明知房屋存在违建，在接到拆除违建指挥部通过社区居委会下达的拆除通知后仍隐瞒真相，致使我在不知真相的情况下与其达成购房合同。宋振忠担心我不买，故意含糊其辞提到院子和西屋可能拆，但阳台不拆，没有履行其应当明确告知的义务。其认可在2017年2月就接到居委会拆除违建通知，却不明确告知我，存在欺诈之心，造成我对合同有重大误解。合同签订后4月10日，我得知该房系被查封的涉案之房，无法继续交易，便找中介赵女士去宋振忠家交涉此事，正遇阳台被拆除。在交涉中，宋振忠提出两个条件：1、如果买房一分钱不降；2、解除合同，退回我所有已支付房款及一切费用，并同意在2017年8月31日前退给我，并以短信告知。因此，涉案房屋买卖合同解除，完全是宋振忠隐瞒事实导致，其应当返还并承担我支出的一切费用。
宋振忠辩称，刘梅芳的上诉理由不成立，一是，房屋买卖时刘梅芳及中介、家人多次到我家看房，我已经告知其房屋违建，是桓台县人民政府以通告的形式张贴，大家都知道。在刘梅芳买房的过程中，我已经告知她房屋违建需要拆除，才有了合同中的第十条，并在合同中明确载明。我与中介没有任何利益关系，并不存在刘梅芳称的我与中介有共同欺诈的行为。双方在协商过程中，是通过中介协商的，同时我也需要这部分卖房款购买其他房屋，因此我在第一次协商时进行了一定的让步。最后我让步到了68万元，但是刘梅芳没有将买房款到位，因此也造成了我买房的违约。刘梅芳是以不合法的手段压低房屋价格，并在索要定金的前提下，其丈夫打电话威胁我，影响我正常的生活工作。刘梅芳所称的查封，是政府暂停交易，桓台县有书面文件。该合同约定是在五年之后进行交易，我想继续履行合同，如果不能履行的话，必须按照合同的各项条款进行赔偿，才可以终止。刘梅芳所称的其支付的所有费用由我来承担，我不认可。应当是谁违约谁支付，在合同的第五条进行了约定，由违约方支付违约的款项。我对一审判决不认可，我请求支付违约金，一审判决支付定金，我没有上诉，认可一审判决，但是刘梅芳上诉了，我也请求赔偿20%的违约金。
刘梅芳向一审法院起诉请求：1、依法判令解除我与宋振忠签订的《房屋买卖合同》，宋振忠返还购房款23万元（含定金1万元），支付合同保证金5000.00元，赔偿经济损失1万元；2、诉讼费由宋振忠承担。
一审法院认定事实：刘梅芳通过桓台县智慧信息有限公司的居间介绍，实地了解宋振忠房屋后自愿购买其房屋。2017年3月30日，宋振忠作为出售方、刘梅芳作为买受方，桓台县智慧信息有限公司作为中介方签订房屋买卖合同。合同约定，宋振忠出售其名下位于桓台县锦秋小区10号楼2单元102室住房一处，建筑面积105.08平方米，房屋所有权证号为08-1912022号，土地使用证号为00336-19号，契证号为07-F00104495，房屋价款70万元。合同同时约定，若刘梅芳中途悔约，无权要求返还定金，若宋振忠中途悔约，应在悔约3日内，双倍返还定金给刘梅芳。刘梅芳向宋振忠支付部分房款后，刘梅芳如悔约，宋振忠定金不予退还，并有权扣留刘梅芳所付房款20%作为违约金；宋振忠如悔约，双倍返还定金给刘梅芳，同时赔偿刘梅芳所付房款20%的违约金。合同第十条还约定“（1）五月一日倒房；（2）六月十五日出五年办过户手续；（3）院子按居委会要求处理，与原房主无关”。2017年3月30日，桓台县智慧信息有限公司向刘梅芳、宋振忠各收取合同保证金5000.00元。同日刘梅芳支付宋振忠定金1万元，2017年4月1日刘梅芳支付宋振忠购房款22万元。2017年4月25日，刘梅芳以宋振忠出售的房屋有违法建筑而宋振忠未告知为由，要求解除合同。宋振忠同意解除合同，但认为刘梅芳违约。双方因退还房款金额未协商一致，形成纠纷。一审法院认为，刘梅芳、宋振忠签订的《房屋买卖合同》是当事人真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，未损害社会公共利益和他人的合法权益，合法有效。根据法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。刘梅芳主张解除与宋振忠签订的房屋买卖合同，宋振忠同意解除合同，故对刘梅芳主张解除涉案合同的诉讼请求，予以支持。双方签订的房屋买卖合同对合同标的即涉案房屋做了明确约定，宋振忠也已告知刘梅芳院子按居委会要求处理，与原房主无关，因此宋振忠已尽到告知义务，刘梅芳在缴纳了定金、首付款后又以宋振忠未明确告知为由要求解除合同，违反了合同约定，构成违约，故刘梅芳诉求宋振忠返还定金，不予支持。宋振忠虽然答辩要求扣留刘梅芳所付房款的20%作为违约金，但未提起反诉，本案不予涉及。双方解除房屋买卖合同后，刘梅芳支付的购房款22万元宋振忠应予返还。刘梅芳、宋振忠向桓台县智慧信息有限公司缴纳的合同保证金，因桓台县智慧信息有限公司不是本案当事人，本案不予涉及。刘梅芳主张宋振忠赔偿经济损失，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，判决：一、解除刘梅芳与宋振忠签订的《房屋买卖合同》；二、宋振忠返还刘梅芳购房款22万元，于判决生效后十日内付清；三、驳回刘梅芳的其他诉讼请求。案件受理费2488.00元，刘梅芳负担254.00元，宋振忠负担2234.00元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：刘梅芳与宋振忠签订房屋买卖合同前，宋振忠未明确告知刘梅芳涉案房屋违法建设的具体建筑有哪些，以及违法建筑即将拆除的现状。双方于2017年3月30日签订房屋买卖合同，对违约责任的第二条约定，因宋振忠、刘梅芳任何一方原因造成本合同解除或无法履行，中介费和合同保证金不退，由悔约方承担。若刘梅芳悔约，定金不退，所付定金由宋振忠和中介方各得50%；若宋振忠悔约，需双倍返还定金，所赔偿违约金部分由刘梅芳和中介方各得50%。2017年4月6日，桓台县违法建设治理行动指挥部向桓台县国土资源局出具《关于违法建设投诉处理的移送单》，涉案房屋存在违法建设，建议暂缓过户交易手续。2017年5月，涉案房屋违法建设的棚子和院墙拆除。
本院认为，被上诉人宋振忠明知自己所有的涉案房屋存在违法建设即将整改拆除，但在拆除违法建设前，仍将存在违法建设不能办理过户交易的房屋与上诉人刘梅芳进行交易，并隐瞒了涉案房屋违法建设的具体建筑情况，仅告知其院子按照居委会要求处理，造成刘梅芳对违法建筑是否存在拆除可能性及拆除后具体状况的重大误解，使本案房屋买卖合同无法履行，宋振忠未尽到告知义务系违约方，应当承担房屋买卖合同约定的违约责任。一审认定宋振忠尽到告知义务与事实不符，本院予以纠正，宋振忠作为房屋卖方，并未尽到将房屋真实情况告知买方及中介方的首要义务，违约在先。因此，依据双方的房屋买卖合同约定，宋振忠应承担的违约责任为：由宋振忠承担中介费，并双倍返还1万元的房屋定金，即返还刘梅芳2万元，同时赔偿刘梅芳所付房款20%违约金部分的50%，即2.20万元（22万元×20%×50%）。刘梅芳已支付宋振忠的房款22万元，由宋振忠返还。本案中，刘梅芳仅诉求宋振忠返还房款22万元和定金1万元，系对其诉权的自由处分，本院予以采纳。刘梅芳支付给中介方桓台智慧房地产服务有限公司的合同保证金5000.00元，刘梅芳主张由宋振忠返还，该主张不属于房屋买卖合同约定的宋振忠承担的违约责任，本院不予采纳。刘梅芳主张宋振忠赔偿经济损失1万元，但未提交发生经济损失的事实证据予以证明，本院不予支持。
综上所述，刘梅芳的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持山东省桓台县人民法院（2017）鲁0321民初2417号民事判决第一项、第二项，即“一、解除刘梅芳与宋振忠签订的《房屋买卖合同》；二、宋振忠返还刘梅芳购房款22万元，于判决生效后十日内付清”；
二、撤销山东省桓台县人民法院（2017）鲁0321民初2417号民事判决第三项，即“三、驳回刘梅芳的其他诉讼请求”；
三、宋振忠返还刘梅芳定金1万元，于判决生效后十日内付清；
四、驳回刘梅芳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2488.00元，减半收取1244.00元；二审案件受理费425.00元，均由宋振忠负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵绛帼
审判员 沈 峰
审判员 马清华
二〇一八年五月八日
书记员 赵 佳