浙江省安吉县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湖安天民初字第649号
原告：浙ＸＸ悦物业服务有限公司，住所地安吉县递铺镇丰虹路139号。
法定代表人：徐培昌。
委托代理人：孙志峰，系该公司员工。
被告：程金龙。
委托代理人：孙明秀。
原告浙ＸＸ悦物业服务有限公司（以下简称“华悦物业”）与被告程金龙物业服务合同纠纷一案，本院于2015年10月19日立案受理，依法由审判员王洪波适用简易程序于2015年11月27日公开开庭进行了审理。原告浙ＸＸ悦物业服务有限公司法定代表人徐培昌的委托代理人孙志峰，被告程金龙及其委托代理人孙明秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华悦物业诉称，原告受聘为安吉县维多利亚小区提供物业服务，原告依约提供了物业管理和服务。被告系“维多利亚”小区XX-X-
XXX室的业主，截至2015年12月31日，被告应缴物业服务费、能耗费7041元，但经原告多次催讨，被告一直拒付，故而引发争议。原告遂诉请本院判令：1.被告立即支付物业服务费、能耗费7041元及违约金7041元；2.被告承担本案诉讼费。
被告程金龙答辩称：1、自2010年5月9日起至2015年7月12日止，被告的房产一直闲置，此后，被告简单装修后开始入住，《浙江物业管理服务暂行办法》第十二条规定：在同一物业管理区域内的不同用途的物业，综合服务费收费标准应根据服务内容、服务深度及物业产权人、使用人经济承受能力适当安排差价。未售（租）出或未使用的空置物业应分摊综合服务费用，由该物业的权利人按不低于同用途物业收费标准的70%缴纳。根据该规定及被告物业在二楼无需使用电梯及增压水泵的实际情况，被告有权按较低标准支付物业管理服务费。2、小区消防通道是业主的生命通道，原告未保障小区消防通道的畅通，已违反了《前期物业管理服务协议》《临时管理公约》《安全、防火协议》之约定，更违反了《中华人民共和国消防法》的规定和方针政策。被告所居住的维多利亚小区各物业已配备门禁系统，原告不启用该系统反称锁闭消防通道系为了保障业主财物安全，不合常理。原告收取的物业管理服务费已包括原告履行上述义务的费用，现原告未按规定保障消防通道畅通，应返还被告相应费用。3、原告未按规定合理使用物业管理用房（擅自用作原告个人仓库），且其服务水平未达到其收费标准（楼道卫生长时间无人清扫、楼梯扶手积灰严重等），故被告不应以合同确定的收费标准缴纳物业管理服务费。综上所述，请求法院支持被告的答辩意见，驳回原告的诉讼请求，判令原告按未售（租）或未使用的空置物业标准折扣收取物业费并退还已按全额收取的物业费差价；立即启用门禁系统，保障消防通道的畅通，退还已收取物业费中未保障消防通道畅通的折价费用；立即恢复小区公共用房的原有功能；提升物业服务质量，保持公共区域的整洁卫生，做到物业服务水平与物业收费标准相符；支付被告因本案诉讼支出的费用及误工费。
原告华悦物业为证明其主张，向本院提交如下证据：
证据一，《前期物业服务合同》及《前期物业管理服务协议》各一份，以证明下列事实：2008年7月15日，原告与安吉县维多利亚小区开发商安吉新华都置业有限公司签订《前期物业服务合同》，约定：原告对被告所在小区提供物业服务，住宅（小高层、高层）业主按每月1.2元／平方米交纳物业服务费。2010年5月9日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，约定：原告对被告所在小区提供物业服务，带电梯住宅业主按每月1.2元／平方米交纳物业服务费，如单元处于空置状态，乙方仍须全额交纳相关的所有费用，包括物业管理费、公用水电分摊等。
证据二，关于“华都.维多利亚”物业收费备案情况的说明一份，以证明原告的物业费收费标准已经安吉县物价局备案的事实。
证据三，物业费催缴函两份，以证明原告分别于2014年11月6日、2014年12月13日两次向被告催缴物业费的事实。
证据四，律师函及邮寄回执各一份，以证明2015年5月22日，原告委托浙江振源律师事务所向被告发出律师函以催缴物业费的事实。
被告程金龙的质证意见如下：对证据一的真实性无异议，但自2010年5月9日至2015年7月12日，被告名下的物业一直空置，故被告不应按全额交纳物业管理服务费。且原告未按《前期物业管理服务协议》的约定做好物业服务工作，也应扣除相应的物业管理服务费；对证据二的真实性无异议，但原告提供的物业服务与其收费标准不符；对证据三有异议，被告未收到原告的催缴函；对证据四无异议。
被告程金龙为证明其主张，向本院提交如下证据：
证据五，《前期物业管理服务协议》《维多利亚临时管理规约》《维多利亚安全防火、协议》各一份，证明原告提供的物业服务水平与其收费标准不符的事实。
证据六，销货清单若干份，证明被告自2015年7月份开始装修其名下物业，自2015年8月开始入住，该物业此前一直空置的事实。
证据七，照片六张，证明发生火灾的可能性及火灾之可怕的事实。
证据八，照片两张，证明小区消防通道堵塞的事实。
证据九，律师函两份，证明被告于2015年5月22日收到原告发出的律师函的事实。
证据十，物业收费备案情况的说明一份，证明原告系按一级物业收费标准向被告收费的事实。
证据十一，“小区消防通道”及“小区消防通道是开是关”网页查询资料各一份，证明消防通道的重要性及消防通道应当畅通的事实。
证据十二，照片三张，证明原告将物业公共用房擅自作为其仓库的事实。
证据十三，内存卡一张（录音资料），证明被告曾就小区消防通道畅通、门禁系统、值班室无人值班等问题向原告反映，并就折扣支付物业服务费与原告协商的事实。
证据十四，照片十六张及录像资料一份，证明小区门禁系统未启用，消防通道堵塞，物业公共用房成为原告仓库，公共楼梯扶手积灰严重等事实。
证据十五，畅通、畅通无阻的名词解释三页，证明小区消防通道应没有任何阻挡的事实。
证据十六，《中华人民共和国宪法》、《物业管理条例》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国消防法》、《高层居民住宅楼防火管理规则》、《政府工作报告》等若干，证明原告未按法律规定及双方约定提供物业服务的事实。
原告华悦物业的质证意见如下：对证据五至十一无异议；对证据九的真实性无异议，但被告提出异议的房子是小区按规定配置给原告的办公用房，原告有权根据原告的需要合理使用；对证据十三的真实性无异议，但小区值班室一直有人值班；对证据十四有异议，门禁系统系其他业主不同意使用原告才关闭的，现已就是否启用门禁系统征询被告居住物业的各业主意见，征询意见已于8月初在公告栏张贴，恰好有一半业主不同意使用门禁系统，故原告暂未启用被告所住物业的门禁系统；对证据十五有异议，不能以此解释作为消防通道畅通的标准；对证据十六无异议。
经审查，本院对本案证据认定如下：
证据一、二、四，被告对其真实性均无异议，本院对其真实性均予以认定。证据三，被告认为其未收到催缴函，原告亦未进一步举证证明，故本院对该证据不予认定。证据五至十一，原告无异议，本院予以认定。证据十三、十四，原告对其真实性无异议，本院对其真实性予以认定。证据十五，本院将结合庭审陈述及其他证据再予以评定。证据十六，原告无异议，本院予以认定。
根据上述有效证据及原、被告在庭审中的陈述与辩解，本院认定本案事实如下：
2010年5月9日，原被告签订《前期物业管理协议》《维多利亚临时管理规约》《维多利亚安全、防火协议》各一份，约定：第一条，原告为安吉县维多利亚小区提供物业管理服务事宜，合同期限自合同签订之日起至维多利亚业主委员会成立，业主委员会重新聘请其他物业服务公司为止；第五条第二款，业主按其拥有物业的建筑面积交纳物业服务费，带电梯住宅为1.2元／月／平方米，物业管理服务费按每12个月为一周期交纳，业主或物业使用人应按时在每周期前10日内向原告交纳当期物业管理服务费；第五条第六款，如单元处于空置状态，乙方仍须全额交纳相关的所有费用，包括物业管理费、公用水电分摊；第五条第八款，业主应按时交纳物业管理服务费，如业主连续三个月未交纳物业管理服务费，原告将采取法律诉讼方式追缴物业管理服务费及滞纳金。滞纳金的收取标准为每予以一日加收应缴额的千分之二等。被告系安吉县维多利亚小区36幢1单元201室的业主，建筑面积为142.18平方米。被告自2013年1月1日起至2015年12月31日的物业服务费、能耗费均未交纳。原告于2015年5月22日向被告发出律师函催交物业费，被告认为原告提供的物业服务与其收费标准不符，至今未交纳物业服务费，以致成讼。
综上，本院认为，原、被告之间签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，应受法律保护，双方应按约履行。原告已按自己的职责履行自己的主要义务，被告未按合同的约定和有关规定缴纳应缴的物业管理服务费，经原告催交后，仍未缴纳，已构成违约，应承担相应的民事责任。根据合同约定及被告房屋的建筑面积，被告2013年1月1日至2015年12月31日尚欠的物业费为6142元（1.2元／月／平方米×142.18平方米×36个月）。另庭审中被告陈述，若其已居住在其名下物业内，每年300元的能耗费其是认可的，但根据《前期物业管理服务协议》的约定，即使被告名下物业处于空置状态，其也应全额交纳物业管理费及公用水电分摊，因此，对于原告要求被告支付能耗费900元（3年×300元／年）的诉请，本院亦予支持。现原告要求被告支付所欠的物业管理服务费、能耗费共计7041元，符合合同的约定和法律的规定，本院予以支持。对于被告辩称消防通道有车辆停放的问题，物业公司应当进行劝阻，但物业巡查有其时间、路线限制，对于临时性停放未能及时发现、劝阻亦属正常。对于被告辩称维多利亚小区存在消防隐患，应完全开放该消防通道，因该问题涉及到小区全体业主的利益，业主可通过业委会要求物业公司进行整改，该意见不构成拒付物业费的理由。小区物业服务的完善需要物业公司和小区全体业主的相互配合、共同努力，物业公司有依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断改善物业服务的义务，小区全体业主有依约缴纳物业费以及配合物业公司物业服务、共同维护小区和谐秩序的义务，物业服务的对象系小区全体业主，个别业主对物业服务合同履行所持异议不能代表全体业主的意见，不足以作为个别业主不缴纳物业费的合理理由，且物业公司系经营主体，个别业主拒缴物业费的行为也会影响物业公司在该小区的整体正常经营活动和提供物业服务的质量，进而影响其他已缴纳物业费的业主利益。鉴于原告在管理过程中存在一定的瑕疵，故其要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第六十七条，第四十二条之规定，判决如下：
一、被告程金龙给付原告浙ＸＸ悦物业服务有限公司物业服务费、能耗费共计7041元，限于本判决生效之日起十日内履行。
二、驳回原告浙ＸＸ悦物业服务有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费75元（已减半），由原告浙ＸＸ悦物业服务有限公司负担40元，由被告程金龙负担35元，限于本判决生效之日起十日内缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
审判员 王洪波
二〇一六年四月二十二日
书记员 王科惠