北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京01民终3577号上诉人（原审被告）：谢玉梅，女，1953年5月30日出生，住北京市石景山区。被上诉人（原审原告）：北京铁直物业管理有限公司，住所地北京市海淀区白塔庵汉荣家园1号楼1层。法定代表人：赵彦春，总经理。委托诉讼代理人：李国爱，北京京航律师事务所律师。上诉人谢玉梅因与被上诉人北京铁直物业管理有限公司（以下简称铁直公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院(2016)京0107民初6272号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月8日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。谢玉梅上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判免除我全部物业费。2.铁直公司无条件为我维修住房，解决窗户漏雨、外墙渗水问题。事实和理由：1.我家房屋自2003年七八月时就出现漏雨，2007年至今情况越加严重，对方一直没有解决，因此我方拒绝缴纳物业费。2.一审认定对方曾对我方房屋进行厨房污水管漏水维修错误，我家厨房管道未发生过漏水。3.一审判决记载我方辩称内容有误，我家住在14层而非18层。对方应想办法解决我家漏雨的问题，而不应以修理危险作为不予维修的理由，而且我家已经重复缴纳了两次公共维修基金。铁直公司辩称，同意一审判决，请求驳回对方的上诉请求和理由。铁直公司向一审法院起诉请求：1.判令谢玉梅支付2007年4月20日至2016年4月20日的物业服务费共计17401.48元；2.判令谢玉梅支付自2007年4月20日至实际交纳拖欠的物业费之日的违约金（每日按照欠交金额的千分之一计算）；3.谢玉梅承担本案诉讼费。一审法院认定事实：××小区××号楼××号房屋的所有权证登记的所有权人为谢玉梅，房屋建筑面积92.96平方米。谢玉梅未交纳2007年4月20日至2016年4月20日的物业管理费。2006年4月21日,铁直公司与北京超音波销售中心签订了物业委托合同，约定：2006年4月21日起委托铁直公司进行物业管理。2006年4月28日,铁直公司与北京超音波销售中心签订了物业管理委托合同补充协议，载明:2006年4月21日起物业费5年内不上调，满五年后自动上调30%（调整后每月每平方米2.07元），缴费时间为每年的4月30日前，缴纳后12个月的物业费，逾期缴纳的，从逾期之日起每日按照应缴费用的千分之一加收违约金。一审庭审时，谢玉梅认可其房屋建筑面积为92.96平方米，2011年4月20日前的物业费为每月每平方米1.5元。铁直公司称协议约定为每月每平方米1.6元，但是实际铁直公司按照每月每平方米1.5元收取。2015年间，铁直公司曾对谢玉梅房屋进行厨房污水管漏水维修。2016年6月18日，铁直公司方向谢玉梅发送律师函催交物业费用。该快件谢玉梅称未收到过。另查，铁直公司提供了（2013）石民初字第4609号民事判决书，其中载明：2006年4月21日，超音波销售中心与铁直物业签订《物业管理委托合同》，由超音波销售中心委托铁直物业对北京市石景山区××小区××号楼进行物业管理，该合同第六条对物业管理服务费的收取进行如下约定：“1、本物业的管理服务费由乙方向业主（住用户）收取，即每月按建筑面积每平方米1.60元，……”。2006年4月28日，超音波销售中心与铁直物业签订《补充协议》，该补充协议第一条对物业管理服务费的收费标准进行如下约定：“一、物业管理合同中约定的管理服务标准，自2006年4月21日起，五年内不上调。考虑到人员费用、能源价格和其他物价不断上涨，物业管理服务成本也不断上涨因素，满五年后，即2011年4月21日起，管理服务费自动上调30％（调整后每平方米每月2.07元）。……”第二条对物业管理服务费的费用交纳时间进行如下约定：“二、本物业的管理服务费为上付方式，由业主（住用户）每年向乙方交纳一次，每次交纳的为后12个月的管理服务费，具体交费时间为每年的4月30日前。”第三条对违约责任进行如下约定：“……逾期交纳的，乙方（铁直物业）可以从逾期之日起在不超过本金的前提下，每日按应交费用的千分之一加收违约金。”庭审中，铁直公司表示自2006年4月21日至2011年4月20日期间谢玉梅涉诉房屋的物业费收费标准实际是按照1.5元/月/建筑平方米收取，自2011年4月21日至今物业费收费标准为2.07元/月/建筑平方米。本案审理过程中，法院依法到相关部门调取铁直公司关于谢玉梅涉诉房屋的物业服务合同备案材料，备案材料显示铁直公司与超音波销售中心签订的《物业管理委托合同》通过备案，备案申请中管理服务费为2.07元/月/平方米。根据双方签订的《物业管理委托合同》及补充协议、法院依法调取的物业服务合同备案材料显示，自2006年4月21日至2011年4月20日谢玉梅物业费标准实际为1.5元/月/平方米，自2011年4月21日至今谢玉梅物业费收费标准为2.07元/月/平方米。本案在审理过程中，法院针对谢玉梅提出的抗辩意见对涉诉小区进行现场调查，铁直公司对涉诉小区的日常管理、卫生环境、秩序等方面的服务基本达到标准，未发现存有严重质量问题。该民事判决书已经发生法律效力。一审法院认定上述事实的证据有：当事人陈述、物业委托合同、物业管理委托合同补充协议、入住通知单、登记表、派工单、律师函、民事判决书、查询结果等。一审法院认为，合同是确立双方当事人权利义务关系的协议，经合法成立的合同具有法律效力。铁直公司接受北京超音波销售中心的委托为谢玉梅居住的小区提供物业管理服务，该物业管理委托合同及补充协议真实有效，且通过相关部门备案，故对上述协议效力，法院予以认可。谢玉梅享受了铁直公司提供的物业管理服务，依约应当支付物业管理费。关于谢玉梅主张房屋修理等问题，与本案并非同一法律关系，谢玉梅可另行主张。现铁直公司提供的服务基本达到合同的要求，谢玉梅应当依合同约定交纳物业管理费用。铁直公司主张的物业费，诉讼请求合理，但数额计算低于正确数额，应当视为铁直公司对自身权益的放弃，法院予以支持。铁直公司主张的违约金并无事实及法律依据，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决:一、谢玉梅于本判决生效后七日内给付北京铁直物业管理有限公司2007年4月20日至2016年4月20日的物业服务费共计一万七千四百零一元四角八分；二、驳回北京铁直物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。一审庭审中铁直公司提交日期为2015年的《常规维修项目派工单》，报修内容处记载为“厨房污水管漏水”，修复结果处记载为“修复”，客户意见处记载有“十分满意”，并有谢玉梅的签字。谢玉梅当庭质证称，“找过物业，偶尔的”。另查，谢玉梅居住的房屋为××小区××号楼××号房屋，一审判决记载谢玉梅答辩内容部分中“因为房屋在18层”系笔误，本院予以纠正。一审查明的其他事实属实，本院予以确认。上述事实，还有一审庭审笔录及二审当事人陈述在案佐证。本院认为，铁直公司与北京超音波销售中心就××小区××号楼签订的《物业管理委托合同》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，且已通过相关部门备案，应属合法有效。谢玉梅作为××小区××号楼的业主应受上述合同的约束。铁直公司为该楼提供了物业服务，谢玉梅在实际享受了物业服务的情况下应履行交纳物业费的义务。谢玉梅主张的房屋漏雨问题应通过另案解决，不足以构成减免本案物业费的理由。谢玉梅称一审判决关于对其房屋进行厨房污水管漏水维修的事项记载有误，与《常规维修项目派工单》记载的内容及谢玉梅当庭发表的质证意见相悖，本院不予采信。谢玉梅上诉请求判令铁直公司为其维修住房，解决窗户漏雨、外墙渗水问题，因其该项诉求超出本案二审审理范围，本院不予处理。综上所述，谢玉梅之上诉理由不成立，应予驳回，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费235元，由谢玉梅负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 陈立新审 判 员 汤 平审 判 员 赵小军二〇一八年四月二十三日法官助理 黄慧婧书 记 员 周 玮