湖北省鄂州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂鄂州中民三终字第00034号
上诉人（原审原告）：罗琴。
委托代理人：柯尊武，（代理权限为特别授权）。
被上诉人（原审被告）：鄂州仁鹏置业发展有限公司，住所地：鄂州市花湖镇华山村。
法定代表人：叶志国，该公司董事长。
委托代理人：严迎军，该公司经理（代理权限为一般代理）。
上诉人罗琴因与被上诉人鄂州仁鹏置业发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服鄂城区人民法院（2015）鄂鄂城民初字第00092号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人罗琴的委托代理人柯尊武、被上诉人鄂州仁鹏置业发展有限公司委托代理人严迎军到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审认定事实，2013年3月10日，原告罗琴与被告鄂州仁鹏置业发展有限公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：被告将坐落于鄂州市花湖开发区滨港西路仁鹏东润春城7幢1单元402号房售给原告，房屋单价每平方米2610.99元，总价款为247000元，2013年12月30日前交房。合同签订后，原告罗琴依约于2013年5月19日将房屋首付款77000元支付给被告，被告鄂州仁鹏置业发展有限公司出具了收款收据。2014年6月3日，被告鄂州仁鹏置业发展有限公司向东润春城小区所有业主发出《告业主通知书》，因小区相关证件正在审核办理中，一直不能到位，决定向小区全部业主预收总房款的30%，用以支付建筑工程款和小区配套建设等公司费用，确保业主能安定正常的生活。
原审另查明，被告鄂州仁鹏置业发展有限公司所建设的位于鄂州花湖开发区滨港西路仁鹏东润春城项目，该工程虽已完工，并有部分购买人装修入住，但至今未取得相应的土地使用证及建设工程规划许可证和施工许可证，亦未取得商品房预售许可证。
原审认为：本案中，涉案房屋虽已完工，但该建设项目并未取得相应的土地使用权证、规划许可证和施工许可证、未办理预售许可证，不具备商品房买卖的条件。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，鄂州仁鹏置业发展有限公司在未取得商品房预售许可证的情况下与罗琴签订的《商品房买卖合同》，应认定无效，原告罗琴主张与被告鄂州仁鹏置业发展有限公司签订的《商品房买卖合同》无效的诉讼请求，于法有据，原审予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因被告鄂州仁鹏置业发展有限公司在明知自己没有取得商品房预售许可证明的情况下，仍与原告罗琴签订《商品房买卖合同》，对该购房合同的无效，负有主要过错，而原告罗琴在购房时未查验销售方五证是否齐全，未尽到审慎义务，亦存在一定的过错。为此，被告鄂州仁鹏置业发展有限公司应返还原告罗琴购房款77000元，并按中国人民银行同期贷款利率赔偿原告罗琴的利息损失。因原、被告签订的合同无效，故原告罗琴主张依据合同规定要求被告支付违约金24700元的诉讼请求，没有法律依据，原审不予支持。原告罗琴要求被告承担其律师费，未能举证相关证据说明，原审不予支持。原告罗琴交纳的房屋首付款77000元，并非购买房屋的定金，故原告要求被告双倍退还购房款共计154000元的诉讼请求于法无据，原审不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十八条之规定，判决，一、原告罗琴与被告鄂州仁鹏置业发展有限公司于2013年3月10日签订的关于鄂州市湖滨港西路仁鹏东润春城7幢1单元402号房产的《商品房买卖合同》无效。二、被告鄂州仁鹏置业发展有限公司应于判决生效后十日内返还原告罗琴购房款77000元及利息（利息从2013年5月19日起，按照本金77000元，计算至判决确定的还款之日止，利率按中国人民银行同期贷款利率计算）。案件受理费4724元，由被告鄂州仁鹏置业发展有限公司负担。该款原告罗琴已经预交，由被告鄂州仁鹏置业发展有限公司于判决生效后十日内一并支付给原告。
上诉人罗琴不服原审判决上诉称，1、原审认定事实不清；原审法院不予支持上诉人要求被上诉人退还购房款及一倍购房款的赔偿，是严重的认定事实不清。原审法院认为，上诉人对被上诉人无商品房预售资格承担举证责任，上诉人仅仅提供了购房合同无法证明该事实。但在原审中，上诉人不仅提供购房合同，还提出了《告知业主通知书》一份，该通知书是2014年6月3日被上诉人发布的，并且该通知书清楚的显示了被上诉人告知全体业主其所购房屋还未办理规划许可证等所有审批手续，故产权证迟迟未能办理的事实。该《告知书》在庭审质证时也得到了被告的认可，且一个无规划许可的房屋是不可能有预售许可证的，故原审认为上诉人无法证明被上诉人无商品房预售资格是严重的认定事实不清。2、原审法院适用法律错误；原审法院认为上诉人在原审中提出的诉请是要求退还双倍购房款不符合法律规定，是适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，上诉人要求被上诉人支付多一倍的购房款是符合法律规定的。其次，上诉人在原审提出的诉讼请求的法律依据是明确的。3、原审法院不予支持违约金是适用法律不当，依据《合同法》第九十八条的规定，违约条款在无效合同中仍可适用。理由是，《中华人民共和国合同法》第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清算条款的效力。违约金条款属于清算条款，所以仍然有效。上诉人可以要求被上诉人支付违约金24700元是于法有据的。
二审期间被上诉人向本院提交了一份办公室文件处理签。证明涉案房屋已经可以办理房产证。
上诉人对该证据的意见是证据与本案没有关系。
本院认为，该证据是鄂州市人民政府办公室的内部文件，内容是领导对相关文件材料的审阅批示。附件中包括了鄂州市国土资源局的回复以及鄂城区人民政府的请示。虽然文件中涉及了涉案房屋的土地问题，但该土地的最终挂牌、办理出让的结果，土地出让后的后续问题，以及涉案房屋是否具备办理房产证的条件等无法从文件中得以证明。
本院经审理查明，2013年3月10日，被上诉人鄂州仁鹏置业发展有限公司在未取得商品房预售许可证的情况下与上诉人罗琴签订了《商品房买卖合同》。合同约定，出卖人应当在2013年12月30日前将商品房交付买受人使用，并在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原审认定事实属实。
本院认为，案件争议焦点是1、鄂州仁鹏置业发展有限公司在签订合同时有无故意隐瞒自己无预售资格的情形？导致合同无效的责任应当由谁承担？2、上诉人罗琴要求鄂州仁鹏置业发展有限公司双倍返还购房款以及支付违约金是否应当支持？
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定为无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定为有效。本案中，鄂州仁鹏置业发展有限公司在签订合同之初直至本案二审开庭仍未取得商品房预售许可证明。该商品房买卖合同按照法律规定应当认定为无效合同。一、二审期间，罗琴并未提交充分的证据证实鄂州仁鹏置业发展有限公司存在故意隐瞒无商品房预售许可证明的情形，且鄂州仁鹏置业发展有限公司在签订合同后并未否认自己无商品房预售许可证明和未办理合法征地手续的情形，这从2014年6月3日鄂州仁鹏置业发展有限公司告业主通知书中得以证明。作为购房者，在购房过程中应当知道商品房预售许可证明以及相关建房证明的重要性。导致合同无效的主要原因系鄂州仁鹏置业发展有限公司无商品房预售许可证明所致，但罗琴也存在一定的过失。
本案中，罗琴诉请要求双倍返还已付购房款与法律规定不相符，且罗琴也未举证证明鄂州仁鹏置业发展有限公司具有故意隐瞒无商品房预售许可证明等惩罚性赔偿的适用情形。故罗琴要求鄂州仁鹏置业发展有限公司双倍返还购房款的诉请本院不予以支持。关于违约金的问题，因合同被确定为无效，合同中违约金条款不再适用。综上，原审认定事实基本清楚，适用法律正确，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件一审诉讼费的数额与负担方式不变，二审诉讼费2318元由罗琴与鄂州仁鹏置业发展有限公司各负担1159元。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖春花
审 判 员 邹 围
代理审判员 吴祥勇
二〇一五年七月二十九日
书 记 员 胡 航