南京市雨花台区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）雨铁民初字第52号
原告童紫军，男，1971年7月25日生，汉族。
原告邵巧花，女，1975年1月9日生，汉族，无业。
二原告委托代理人王亮，江苏德擎律师事务所律师。
被告刘华，男，1975年2月1日生，汉族，自由职业。
被告杨永明，男，1979年6月13日生，汉族，无业。
原告童紫军、邵巧花诉被告刘华、杨永明房屋买卖合同纠纷一案，系由南京市中级人民法院发回重审案件。本院于2014年1月20日立案后，依法重新由审判员陈寅、人民陪审员王存宽、夏留根组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告童紫军，原告童紫军及邵巧花的共同委托代理人王亮，被告刘华、被告杨永明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告童紫军、邵巧花诉称，二原告系夫妻关系。2004年12月16日，原告申请购买了南京市雨花台区景明佳园映景苑＊幢＊单元＊＊＊室经济适用住房。2006年12月，原告童紫军与被告杨永明签订换房协议，杨永明以其所有的南京市艺苑村65号＊＊幢＊＊＊室交换原告景明佳园经济适用住房。2006年，被告杨永明将经济适用住房卖给被告刘华。现被告杨永明拒绝履行换房协议，原告未收到经适房卖房款。请求法院判令：1、确认景明佳园映景苑＊幢＊单元＊＊＊室经济适用住房买卖协议无效；2、原、被告各自返还财产；3、本案诉讼费由被告承担。
被告刘华辩称，2006年9月左右原告童紫军将景明家园映景苑＊幢＊单元＊＊＊室房屋卖给被告刘华，双方已签买卖协议，被告刘华已付清全款并装修入住至今。原告所称的2006年12月，原告童紫军与被告杨永明签订换房协议，杨永明以其所有的南京市艺苑村65号＊＊幢＊＊＊室交换原告景明佳园经济适用住房一事，被告刘华并不知情，童紫军与刘华签订的买卖协议是在2006年9月，而童紫军与杨永明签订的换房协议是在2006年12月。如法院判决合同无效，被告童紫军应退还购房款45万元，因涉案房价已上涨，被告童紫军应按同期银行利息两倍支付逾期利息，并在童紫军未还清上述款项前，刘华有权居住使用以确保债权。
被告杨永明辩称，景明佳园映景苑＊幢＊单元＊＊＊室经济适用住房系原告童紫军申请购买，申购款是童紫军向杨永明所借，至今未还。2006年12月，原告童紫军与被告杨永明签订的换房协议属无效协议，景明佳园的房子已被童紫军卖掉，已无法履行换房协议。
经审理查明，原告童紫军、邵巧花系夫妻关系。原告童紫军与被告杨永明系兄弟关系。原告童紫军申购经济适用住房获得批准，2004年9月选房，同年12月16日，原告童紫军与江苏中江国际房地产公司签订了经济适用住房买卖契约，购买本区景明佳园映景苑＊幢＊单元＊＊＊室经济适用住房。合同载明付款时间为2004年12月6日。购房款系由被告杨永明借给原告童紫军，由原告童紫军支付的购房款。2005年元月，原告办理了景明佳园映景苑＊幢＊单元＊＊＊室经济适用住房入住手续。
2006年，原告童紫军、被告刘华、被告杨永明三人在场，原告童紫军与被告刘华签订了以房抵债转让协议一份，言明：“兹有童紫军因借刘华人民币肆拾伍万元，现以景明佳园＊幢＊单元＊＊＊室抵押给刘华，做为还肆拾伍万元，今后无任何经济纠纷，在市政府政策五年过户可以办理产权过户情况下，童紫军应无偿协助办理过户手续，童紫军无须承担任何所在办理过程中产生的任何费用，特此协议为最终协议，双方不得反悔。双方当事人签字：童紫军刘华。”协议签订后，房屋交付给刘华，刘华对房屋进行了装修并入住至今，刘华入住后最早一次的燃气缴费时间为2006年9月。
2006年12月29日，原告童紫军与被告杨永明签订换房协议一份，言明：“双方自愿将童紫军名下景明佳园映景苑＊幢＊单元＊＊＊室与杨永明名下本市艺苑村65号＊＊幢＊＊＊室住房交换，换房后双方自行办理过户手续，双方主动配合，一切费用自理；本协议为最终协议，2006年12月29日生效，双方各自执行，违约自负。”协议签订后，原告童紫军与被告杨永明就艺苑村65号＊＊幢＊＊＊室住房过户问题产生纠纷，原告童紫军提起诉讼，请求被告杨永明履行过户义务未果。后原告童紫军、邵巧花提起侵权之诉，请求被告刘华、被告杨永明返还景明佳园映景苑＊幢＊单元＊＊＊室经济适用住房，后因存在合同关系故撤回侵权诉讼，提起本案诉讼。
2009年12月3日，原告领取了景明佳园映景苑＊幢＊单元＊＊＊室房屋所有权证（宁房权证雨变字第××号），房屋所有权人为童紫军、邵巧花。
另查明，原告童紫军与被告杨永明间另存在资金纠纷。原告童紫军、邵巧花实际居住艺苑村65号＊＊幢＊＊＊室至今，被告杨永明曾同意其永久居住，要求先清偿有关欠款方可同意将该房屋变更至童紫军名下。
上述事实有当事人的陈述、协议书、换房协议、选房确认书、经济适用住房买卖契约及相关票据单证、物业公司收据、燃气缴费通知、房屋所有权证、土地使用证及庭审笔录等证据予以证实。
本院认为，本案的争议焦点为：1、本案是否存在借贷事实；2、原告童紫军与被告刘华于2006年签订的以房抵债转让协议的性质应如何认定。
针对原告童紫军与被告刘华之间是否存在借贷事实的争议焦点。童紫军认为，双方之间并不存在借贷事实，童紫军未收到过刘华的借款，但对与被告刘华签订的以房抵债转让协议签名的真实性及景明佳园映景苑＊幢＊单元＊＊＊室房屋自2006年起由刘华实际居住至今的事实不持异议，童紫军提出自己曾在协议上备注：“童紫军可以拒付此房款，由杨永明一人承担。”现在协议中杨永明的签名，落款日期，备注均已没有了。刘华认为，童紫军自2004年起陆续向原告借钱，后童紫军无力偿还，于2006年9月左右童紫军、刘华、杨永明三人在场，刘华与童紫军签订了以房抵债转让协议，签订协议的当天刘华借给童紫军最后一笔款项，累计借款305000元，当时为了防止童紫军反悔，加上借款的利息就写了45万元，因当时担心以后满2年时存在诉讼时效问题，所以就没有写落款时间，协议签订后童紫军将房屋交付给了刘华，原来的借条也已经撕毁，关于2006年12月29日原告童紫军与被告杨永明签订的换房协议，刘华并不知情，以房抵债协议中从未有过童紫军写的备注及杨永明的签名。对此，庭审中杨永明称童紫军确实将房屋卖给了刘华，童紫军也确系收到了购房款，2006年当时童紫军、刘华、杨永明三人在场，原告童紫军与被告刘华签订的以房抵债转让协议，并交付了最后一笔借款，同时杨永明否认以房抵债协议中曾有过童紫军写的备注及杨永明的签名。
本案中，原告童紫军虽然否认曾收到刘华的借款，但对2006年当时童紫军、刘华、杨永明三人在场，原告童紫军与被告刘华签订的以房抵债转让协议中的签名的真实性及自2006年起涉案房屋一直由刘华居住的事实不持异议，且杨永明当庭陈述童紫军确系将房屋卖给了刘华，童紫军也确系收到了购房款，签订的以房抵债转让协议的当天，刘华向童紫军交付了最后一笔借款。对于童紫军提出的童紫军曾在协议上的备注以及杨永明在协议上的签名问题，童紫军未能提交证据予以证明，且刘华、杨永明对此予以否认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”本案发生时间距今已近8年，部分事实原貌已无法还原，根据现有证据，本院认为原告童紫军与被告刘华之间存在借贷事实。关于实际借款本金，庭审中刘华已自认实际出借本金为305000元，本院予以采信。
针对原告童紫军与被告刘华于2006年签订的以房抵债转让协议的性质应如何认定的争议焦点。本院认为，债务清偿期届满后当事人达成以物抵债协议，在尚未办理物权转移手续前，债务人反悔不履行抵债协议，应当按债务纠纷继续审理。本案中，债务清偿期届满后，原告无力偿还刘华的债务，双方签订以房抵债转让协议约定以涉案房屋作为债权的担保，在未办理房屋产权转移之前，涉案房屋应视为债权的担保物，本案以房抵债转让协议的性质仍是借贷性质，而非房屋买卖性质，故刘华应将涉案房屋返还给童紫军，童紫军也应向刘华归还借款。
关于本案中，童紫军应向刘华借款具体金额的问题。庭审中刘华已自认童紫军向其实际借款305000元，2006年签订的以房抵债转让协议中45万元中包含2004年陆续借款以来的利息145000元。童紫军本人也认可以房抵债转让协议中签名系其本人所签，也应视为对该本金及利息的自认。但本院认为该145000元利息约定过高，现予以调整为72500元。关于2006年以房抵债转让协议签订后所产生的逾期利息，刘华认为现房价已大幅增值，要求童紫军按银行贷款利率的两倍标准支付逾期利息损失。本院认为，按双方以房抵债转让协议中实际利率计算标准及房价已大幅增值的实际，刘华提出的要求童紫军按银行贷款利率标准的两倍支付逾期利息损失符合法律规定，本院予以准许，原告童紫军应归还被告刘华借款377500元（305000元＋72500元），并自2006年10月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率标准的两倍支付刘华逾期利息损失。关于本案中原告童紫军的房屋租金损失及被告刘华的装修损失问题。上述损失均实际存在，双方可另行主张权利。关于2006年12月29日，原告童紫军与被告杨永明签订的换房协议，因本案仅处理双方的借贷纠纷，且被告刘华既未签名也未认可，故本案不予理涉。
综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及其他有关法律之规定，判决如下：
一、原告童紫军与被告刘华签订的景明佳园映景苑＊幢＊单元＊＊＊室经济适用住房以房抵债转让协议中的转让约定无效；
二、原告童紫军于本判决生效后十日内，归还被告刘华借款377500元，并自2006年10月1日起按人民银行同期同类贷款利率标准的两倍支付被告刘华逾期利息损失至本判决确定的给付之日；
三、被告刘华于原告童紫军归还上述款项后三日内，将景明佳园映景苑＊幢＊单元＊＊＊室经济适用住房交还给原告童紫军、邵巧花；
四、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费5800元，由原告童紫军负担2900元，被告刘华负担2900元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》，同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费5800元。（南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行，帐号：10×××76）
审 判 长 陈 寅
人民陪审员 王存宽
人民陪审员 夏留根
二〇一四年六月十六日
见习书记员 冯媛媛