海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）琼96民终1534号上诉人（原审被告）：郭少雄，男，1959年1月8日出生，汉族，现住海南省三亚市。被上诉人（原审原告）：张家燕，女，1967年2月20日出生，汉族，住重庆市渝中区。被上诉人（原审原告）：杜梦捷，男，1988年5月4日出生，汉族，自由职业，住重庆市渝中区。张家燕、杜梦捷共同的委托诉讼代理人：张家芳，女，1964年1月28日出生，退休医生，住重庆市。被上诉人（原审被告）：海南杰利房地产开发有限公司，住所地:海南省海口市龙昆北路38号华银大厦2012房。法定代表人：邹杰，总经理。被上诉人（原审被告）：邹杰，男，1975年3月2日出生，汉族，现住海南省万宁市。原审被告：黎家利，女，1956年11月10日出生，汉族，住海南省陵水黎族自治县。上诉人郭少雄因与被上诉人张家燕、杜梦捷、海南杰利房地产开发有限公司（简称杰利公司）、邹杰、原审被告黎家利房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省陵水黎族自治县（以下简称陵水县）人民法院（2016）琼9028民初2275号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月26日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序于2017年9月6日公开开庭进行了审理。上诉人郭少雄、被上诉人张家燕、杜梦捷的委托诉讼代理人张家芳、被上诉人邹杰到庭参加诉讼。原审被告黎家利经本院传票合法传唤，无正当理由不到庭，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。上诉人郭少雄上诉请求：1.依法撤销海南省陵水黎族自治县人民法院（2016）琼9028民初2275号民事判决书的第四项判决；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定上诉人也应承担相应装修损失的20%责任错误。（一）上诉人不是本案的适格被告，原审判决上诉人承担责任没有法律依据，本案依法应当判决驳回被上诉人张家燕、杜梦捷针对上诉人的诉讼请求。本案属房屋买卖合同纠纷，根据合同的相对性原则，合同只对缔约当事人具有法律约束力，对合同关系以外的第三人不产生法律约束力。这是审理合同纠纷的最重要的一项基本原则。合同的相对性原则包括主体的相对性，内容的相对性及责任的相对性。从责任的相对性来说，因合同引发的违约责任及赔偿责任只能在特定的合同关系当事人之间发生，合同关系以外的人不负违约和赔偿责任。具体到本案，本案《房屋买卖合同》的签订人是张家燕、杜梦捷与杰利公司，上诉人不是合同的当事人，对合同所引起的债权债务纠纷，不存在任何法定或约定的责任。（二）原审判决认定上诉人应承担相应装修损失的20%责任没有事实依据。1.如前所述，《房屋买卖合同》系张家燕、杜梦捷与杰利公司所签，上诉人既不是该公司的合伙人，也不是该公司的股东，该公司以自己的名义在外签订合同，应自行承担法律责任。2.上诉人对双方签订《房屋买卖合同》事宜从未知情，也从未与张家燕、杜梦捷和杰利公司达成过任何房屋买卖协议，也未在双方签订的《房屋买卖合同》上签字，上诉人与被上诉人之间，不存在任何法定或约定的义务。（三）原审判决从《合作兴建商住楼合同书》（以下简称合同）第六条第1项推断上诉人知道邹杰建房用于出售，是违反客观事实的个人主观武断猜测，严重违背判决应”以事实为依据、以法律为准绳”的精神和宗旨。事实上，从签订合作建房协议开始，上诉人就强调了邹杰需办理相关行政审批手续及所建房屋必须符合政策法律规定。上诉人明确禁止邹杰将房屋出售，如果其非得将房屋出售，上诉人不提供任何协助义务。邹杰违法将所建房屋出售，属他个人行为，应由其自行承担相应的法律责任。3.从合同约定的内容看，上诉人是明确禁止其出售的。根据合同第二条第3项约定：”土地使用权（所有权）永久归甲方所有”，如果一旦将房屋出售，将面临土地被分摊的问题，这就无法保证”土地使用权（所有权）永久归甲方所有”。4.对于建房的用途，根据合同第八条的约定：”乙方将房屋向甲方交付后，甲乙双方协商一致，决定将该楼一至五层租给乙方用于酒店经营，......”可见，建房用途并非原审判决认定的出售，而是出租并用于酒店经营。原审判决认定上诉人建房用于出售没有事实依据。二、《房屋买卖合同》是否有效，其法律后果应当由被上诉人张家燕、杜梦捷与被上诉人杰利公司及邹杰承担。（一）被上诉人张家燕、杜梦捷在签订《房屋买卖合同》时，具有以下过失：第一、在房屋价格明显低于市场价格的情况下，没有查明原因；第二、在签订的合同文本不是政府部门规范的范本情况下，仍然签订；第三、签订合同时，所购买的房屋已经被确认为违法建筑并已经公告，依然购买；第四、在售房者杰利公司无法提供《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、《开发企业资质证书》的情况下，仍然心怀侥幸，签订购房合同。（二）杰利公司及邹杰在明知道其没有《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、《开发企业资质证书》，且所出售的房屋已经被确认为违法建筑并被责令拆除的情况下，依然将该房屋出售，存在明显故意。三、认定装修损失为28000元没有事实与法律依据。1.在一审当中，张家燕、杜梦捷并没有提供任何证据证明其是否装修、装修费用是多少，原审判决在没有证据的情况下认定装修费用每平方米700元没有事实与法律依据。2.40平方米是房屋的建筑面积而非套内面积，以建筑面积计算装修费用既不科学，也不合理，没有法律依据。被上诉人张家燕、杜梦捷辩称，郭少雄以不是该公司股东，不是该公司合伙人，未与购房者签订房屋买卖合同为理由提起上诉，答辩人不予认同。被答辩人郭少雄在2012年8月18日与邹杰签订了合作兴建商住楼合同书，在没取得合法手续的情况下就与提供资金的开发商签订了合作兴建商住楼的违法合同，故郭少雄明知是违法的建筑仍与提供资金的开发商邹杰建设出来了违章超高房屋，应当承担相应的法律责任。由于双方系合作共享利益，那么双方就应该承担连带责任及共同赔偿。一审法院出于考虑维护弱势群体利益及社会稳定，从项目楼盘开发中实际获得利益的角度考虑作出判决是有事实和法律依据的。综上，一审判决认定的事实清楚，客观事实存在，证据充分，程序合法，请求二审法院法院驳回上诉人郭少雄的上诉请求。被上诉人杰利公司、邹杰辩称，郭少雄没有履行《合作兴建商住楼合同书》，也没有依据该合同的约定配合邹杰办理法律规定的各种建房证件，造成涉案房屋被拆除，郭少雄应承担返还50%购房款和赔偿50%装修费的责任。原审被告黎家利未到庭亦未提交书面意见。张家燕、杜梦捷向一审法院起诉请求：1.判令被告邹杰、杰利公司与郭少雄返还购房款160000元；2.判令被告邹杰、杰利公司与郭少雄赔偿原告装修损失32500元；3.案件受理费由被告负担。一审法院认定事实：2015年1月17日，被告杰利公司（甲方）与原告（乙方）签订《海南温馨家园项目房产合同》，约定原告购买被告投资建设的”温馨家园”项目中第1幢1单元9层907号房，建筑面积共40㎡。其中合同第二条约定：乙方经认真反复考虑，对房屋交易的条件、内容等状况已充分了解，在此基础上自愿购买该房屋。第四条约定，于2015年1月25日前付清160000元，余款89260元，另外2500元办理证件好再给。合同第六条约定，甲方应在2015年1月31日前将房屋交付乙方使用。合同第八条约定：甲方保证该交易房屋符合城市建设规划要求，甲方同时郑重承诺不应其可能出现的合并、分立、撤销、解散或者破产等事由影响乙方合同权利之行使，如不能履行上述义务，甲方承担违约责任；如因市政建设、规划调整等原因政府确需拆迁该项目，甲方应按照乙方所交房款全部予以返还房屋款项。合同签订后，原告依约向被告杰利公司支付了购房款160000元（原告的购房款与张家芳的906号房购房款有部分一起支付），被告也已依约向原告交付房屋，原告进行相应的装修。之后因涉案房屋为违法建筑，被陵水黎族自治县政府强制拆除。2015年8月4日，原、被告签订《温馨家园A栋9楼907房被拆赔偿B栋房屋合同》，约定甲方赔偿乙方温馨家园B栋项目中第2号楼第6层，电梯右边第一间。其中第七条约定”如果乙方购买房屋出现政府强制拆除，甲方海南杰利房地产开发公司邹杰无条件退回购买房屋款及装修费用款赔偿金额按上面第四条执行，若政府强制拆除一旦形成赔偿事宜立即有海南杰利房地产公司邹杰、黎家利，给予房屋购买价格全额赔偿退回，装修费用按照装修实际工程量及支出实际费用进行赔偿”；第九条约定”甲方逾期交付房屋逾期的违约责任:除人力不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，甲方如未按本合同规定的期限将该房交给乙方使用，乙方有权利要求开发商退24万元。”2016年被告邹杰向原告出具《承诺担保书》，内容为”承诺担保赔偿补给原告的房屋，位于××区西侧，不存在一房两卖行为，不存在与地主和建设者及其他任何人存在抵押债务纠纷问题，若存在一房两卖行为将视为房屋合同诈骗，情节严重者将追究刑事责任，后果一切有我邹杰负责。”另查明，涉案楼房位于××县，土地面积288㎡，郭少雄为土地使用权人，用地性质为居住用地。2012年8月18日，邹杰（乙方）与郭少雄（甲方）签订《合作兴建商住楼合同书》（以下简称合作兴建合同），约定由甲方出地、乙方垫资共同在上述涉案土地上兴建住宅楼房，甲方享有1-5层房产所有权，6层以上由乙方享有。该合同同时约定如下内容：”乙方已知晓建设用地规划许可证批准建筑最大层数3层，......甲方拥有该安置地的土地使用权。甲方享有合作兴建商住楼的第一层（包括该层）至第五层（包括该层）共五层的房屋所有权；乙方享有第六层（包括该层）以上房屋的所有权。甲方协助乙方到政府部门办理必需的证件。甲方只协助办理，不承担未办理好的责任和办理的费用。甲方只提供办理建设过程中的证件和为甲方办理房产证的协助义务，在办理建设过程中的证件只按政府的要求提供证件和填写表格。如需协调政府部门的关系、处理政府罚款等事项，甲方不予协助。如乙方将房屋出售，甲方不提供协助义务，产生的税、费由乙方承担。”合同签订后，被告邹杰兴建了13层半楼房，楼房尚未建好、尚未取得预售许可就以被告杰利公司的名义向原告销售房屋。经庭审查明，卖房所得的购房款一部分打入被告杰利公司账户，一部分打入邹杰个人账户，邹杰无法区分其个人财产与公司财产，存在混同。再查明，杰利公司于2013年1月17日成立，经营范围有：房地产开发经营，农业综合开发，旅游项目开发，土石方工程，室内外装饰装修工程，水电安装工程，建筑材料、装饰材料、建筑机械设备、钢材的销售。该公司成立时存在两个股东--黎家利、邹杰。2014年3月21日，被告黎家利与被告邹杰、杰利公司签订《协议承担经济责任保证书》，约定”黎家利于二〇一四年三月二十一日，在海南杰利房地产开发有限公司和海南杰利房地产销售代理有限公司的请求下，正式同意退出两家公司和股份。同时免去一切职务，并把一切原来财务上的经济往来账目移交给贵公司的法人代表邹杰，一切账目已结清。海南杰利房地产开发有限公司法人邹杰自愿承担这两家公司的一切往来业务、经济纠纷和责任赔偿。自黎家利退出两家公司之日起，一切业务、经济纠纷和赔偿责任与黎家利本人无关”。一审法院认为，本案案由立案时原定为房屋买卖合同纠纷，因双方签订合同时涉案房屋尚未建成，实质为房屋预售，故本案案由应调整为商品房预售合同纠纷。涉案房屋未取得建设工程规划许可证、施工许可证，亦未取得商品房预售许可证，即被告杰利公司出售该楼房不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条之规定，因此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，涉案《海南温馨家园项目房产合同》无效。合同被认定无效后，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条”合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，原告支付给被告的购房款160000元，应予返还。原告诉请的装修费及材料费属于损失赔偿的范围。依据上述规定，损失责任的承担应视双方的过错情况来确定。一、关于购房款应由谁来返还的问题。涉案房屋是杰利公司出售给原告，杰利公司是涉案合同的相对人，购房款应由杰利公司退还，而被告邹杰利用杰利公司的法定代表人和股东之便，将部分卖房所得款打入被告杰利公司账户，部分打入邹杰个人账户，致使公司的利益与股东的收益不加区分，双方账务账目严重不清，邹杰无法区分其个人财产与公司财产的资金来源及支配，造成人员混同、财务混同，已构成人格混同，损害了债权人的利益，违背了法人制度设立的宗旨。依据《中华人民共和国公司法》第二十条的规定，邹杰应当对杰利公司返还购房款的债务承担连带清偿责任。对于黎家利，仅是杰利公司的股东，对外无代表公司行为。黎家利也不是涉案合同的相对人，也未收取购房款，亦非涉案楼房的合建人，故不对本案所涉购房款及相关损失承担责任。对于郭少雄，既非涉案《海南温馨家园项目房产合同》的相对人，亦非原告支付的购房款的受益人，故原告主张郭少雄承担连带返还购房款的诉讼请求，没有事实和法律依据，该院不予支持。二、关于原告的损失即装修费是多少的问题。原告的装修损失，因原告未能举证证明，涉案房屋已被拆除无法评估，而被告交付的是毛坯房，原告装修损失的事实是客观存在的。因此，综合当前市场行情，该院酌定认定该装修费用为每平方米700元，计原告的装修损失为28000元（40㎡×700元）。关于原告提出因处理这些事情前后多次往返海南，差旅费及住宿费15000元应由被告方承担，该院认为，原告该请求无事实和法律依据，该院不予支持。三、关于原告的装修损失应由谁承担的问题。涉案房屋尚未取得建设工程规划许可证和施工许可证，未取得预售许可，涉案房屋属违章建筑，不符合商品房销售条件，依法不能上市销售，而杰利公司却对外销售该房屋，属于违法行为，直接导致合同无效,故本案中，杰利公司对涉案买卖合同无效存在较大过错，应承担大部分损失赔偿责任；另一方面，房屋是价值昂贵的不动产，购房者在购买房屋时应当负有合理的审慎注意义务，包括查阅土地性质、售房人主体资质、房屋相关证照手续等，日常生活经验法则说明，所购房屋缺乏必要的证照或手续等，购房者一般不会轻易忽视，而原告作为购房者，在未查阅涉案房屋具有相关合法手续的情况下，便冒然与杰利公司签订购房合同，其未尽到合理的审慎注意义务，也应自行承担相应的过错责任；被告郭少雄明知涉案土地用地性质为居住用地，不符合开发商品房的条件，明知邹杰建造的楼房是用于出售，尚提供该土地与邹杰合作建造商住楼，造成原告的经济损失存在一定的过错。郭少雄辩解其不知道邹杰合作建房是用于出售，但从《合作兴建商住楼合同书》第六条第1项的约定来看，郭少雄应当知道，故郭少雄的辩解意见不能成立，郭少雄应承担相应的过错责任；被告邹杰明知涉案地块的用地性质为居住用地，不符合开发商品房的条件，明知该地块只能建设三层半，还投资建十三层半，并用于出售，造成原告的经济损失也存在过错，也应承担相应的责任。综合本案各个当事人的过错，就装修损失的责任承担问题，该院酌定杰利公司承担50%的责任（28000元×50%=14000元），邹杰承担20%的责任（28000元×20%=5600元），郭少雄承担20%的责任（28000元×20%=5600元），原告自己承担10%的责任（28000元×10%=2800元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国公司法》第二十条第三款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院判决：一、限被告杰利公司于本判决生效之日起7日内，向原告张家燕、杜梦捷返还购房款160000元。被告邹杰对该债务负连带责任;二、限被告杰利公司于本判决生效之日起7日内，向原告张家燕、杜梦捷赔偿装修费、材料费14000元；三、限被告邹杰于本判决生效之日起3日内，向原告张家燕、杜梦捷赔偿装修费、材料费5600元；四、限被告郭少雄于本判决生效之日起3日内，向原告张家燕、杜梦捷赔偿装修费、材料费5600元；五、驳回原告张家燕、杜梦捷的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4150元，由原告张家燕、杜梦捷负担156元，由被告杰利公司、邹杰负担3873元，由郭少雄负担121元。本院二审期间，上诉人郭少雄当庭提供现场照片证明被上诉人已领取涉案房屋内物品，一审判决其承担装修损失总额计算不当。被上诉人质证后认为该证据不属于新证据也无法核实其真实性，不能达到上诉人的证明目的。本院结合本案的事实及当事人发表的举证质证意见，认为上诉人郭少雄没有按照证据规则的要求在举证期限内提交证据，其真实性亦无法核实及认定被上诉人领取了涉案被拆房屋内的物品，故对该证据不予采信。被上诉人张家燕、杜梦捷为了证明其被拆的房屋已装修的事实，向法庭提交了有关家具订做合同书等材料，上诉人郭少雄对其真实性、关联性不予认可，被上诉人杰利公司、邹杰认可张家燕、杜梦捷已装修房屋的事实。本院结合一、二审案件所查明的事实及当事人发表的举证质证意见，认为被上诉人提交的证据材料是为了进一步确认其被拆的房屋已装修的事实，本院对该事实予以确认。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，对一审认定的事实，本院予以确认本院认为，本案二审的争议焦点是上诉人郭少雄是否应赔偿被上诉人张家燕、杜梦捷的装修损失。从郭少雄与邹杰签订的《合作兴建商住楼合同书》的约定来看，郭少雄并未禁止邹杰将房产进行销售的。郭少雄在明知该土地为居住用地，不符合开发商品房的条件，亦未取得建设工程规划许可证和施工许可证的情况下，仍与邹杰合作兴建十三层半的楼房，并允许邹杰将违建的房屋进行销售，以致造成张家燕、杜梦捷财产损失，其行为存在过错，应对张家燕、杜梦捷的损失承担相应的责任。由于涉案房屋所在的楼房是由郭少雄出土地、邹杰出资金，双方共同投资建设的，应属于双方共有。虽然根据双方签订的《合作兴建商住楼合同书》约定，郭少雄享有1-5层的所有权，邹杰享有6层以上的所有权。但该约定是双方内部对合作利益的分配，在未经房产部门登记确认之前，双方的内部分配意见不能改变该楼房属于双方共有的性质。郭少雄作为涉案楼房的共有人，亦应对该楼房被拆除造成他人的损失承担相应的责任。故上诉人郭少雄主张其并不知道杰利公司与张家燕、杜梦捷签订的《温馨花园买卖合同》，不是该合同当事人，不应承担赔偿责任之意见，没有事实和法律依据。最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定：”当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”张家燕、杜梦捷提供其于2015年4月份与陵水爱家厨柜店签订的《厨柜订做合同》以及与易仕斌签订的《装修合同》，证明其已接收房屋并进行装修入住。且邹杰已当庭承认张家燕、杜梦捷已装修涉案房屋,而郭少雄未能提供证据证明张家燕、杜梦捷未对房屋进行装修。故本院对张家燕、杜梦捷已对涉案房屋进行装修的事实予以确认。由于涉案房屋已被拆除，无法查清当时现场的状况，也无法对装修损失进行评估，在此情况下，一审法院参照市场价格酌情计算装修损失，判决郭少雄承担20%的装修损失并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人郭少雄的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人郭少雄负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 杰审 判 员  姜国强审 判 员  杨 洁二〇一七年九月六日法官助理  洪学雪书 记 员  李慧玲