湖南省岳阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘06民终1932号
上诉人（本诉原告、反诉被告）：张苗，女，汉族，1982年2月21日出生，住常德市武陵区。
委托诉讼代理人：张小林，湖南微水律师事务所律师。
被上诉人（本诉被告、反诉原告）：刘建强，男，汉族，1966年12月25日出生，住岳阳市。
上诉人张苗因与被上诉人刘建强租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2016）湘0602民初1534号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月7日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查及询问当事人，书面审理了本案。本案现已审理终结。
张苗上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判被上诉人返还上诉人押金共计40000元；2、本案一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审认定被上诉人的实际损失为2.5个月断租期的租金损失15000元无事实和法律依据。上诉人解除租赁合同并未给被上诉人造成门面断租，从其提供的录音记录可知是被上诉人存在放弃他人承租的事实。断租期的租金损失不应由上诉人承担。上诉人及时通知并交还该出租房屋，被上诉人验收租赁房屋符合交房条件接受房屋，如果被上诉人同意他人续租门面，则不会产生门面断租的情况。2、一审认定上诉人给被上诉人造成的实际损失为15000元，假定该实际损失15000元正确，则违约金应为4500元（15000×30%），一审认定违约金为19500元错误。
刘建强辩称，1、合同是双方真实意思表示，且合同对于违约金及断租期损失有明确约定。2、被上诉人不存在拒绝出租的行为。3、上诉人违约是事实，本案不存在不可抗力的情形。4、收回门面后为了恢复门面支出2600元是事实。5、一审认定2.5个月断租期错误，实际是3个月未出租，损失为18000元。除原审判决认定数额外，张苗还应支付其门面恢复原状费用及少算的半个月断租期租金共计6000元。
张苗向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的商铺租赁合同；2、判令刘建强返还合同押金40000元；3、由刘建强承担本案诉讼费及其他费用。
刘建强向一审法院反诉请求：1、判令张苗支付断租期租金12000元；2、张苗赔偿恢复门面原状损失2600元；3、张苗应支付违约金5万元；4、本案反诉费由张苗承担。
一审法院查明事实：2015年3月20日,张苗与刘建强签订一份《商铺租赁合同》。合同约定，刘建强将位于长兴花园104商铺（共二层）租赁给张苗，租赁期限为六年，当租赁期限不足一年时，收取一年租金及与押金等额的违约金。租期超过一年不足三年时，除收取相应租金外，另收取与押金等额的违约金，租期超过三年可退还押金全额。张苗提出退租必须至少提前30日书面告知刘建强。第一年租金为70000元、第二年租金为73600元、第三年租金为77200元、第四年的租金为80800元…。在每一个租赁年度，张苗提前一周支付年租金。押金为50000元，在张苗退租前刘建强不退押金，张苗不得以押金抵扣租金。该《合同》还就相关事宜进行了约定。合同签订当日，张苗即支付了押金50000元，并办理了商铺设备及设施交接手续。张苗在该租赁门面上开办“红绫舞蹈学校”。2016年3月20日，岳阳市教育体育局以张苗擅自设立教学点、场地面积不达标等原因向该舞蹈学校下达整改通知书。2016年3月21日，张苗通知刘建强退还门面。刘建强于2016年3月28日接收门面。张苗主张其解除门面租赁合同系因政府行为的不可抗力，可部分或全部免除违约责任。其及时通知刘建强解除租赁合同并交还租赁房屋，刘建强接收该租赁房屋并放弃他人承租的事实，刘建强无权要求其承担断租期租金和恢复门面损失。其基于本案出租门面装修硬件比较好，才同意支付押金50000元，并未认可押金就是违约金的事实。且违约金50000元过高，应当依法予以核减，以违约金10000元较为公平合理。押金余额40000元应当予以返还。刘建强则认为，租赁合同第2条明确约定了提前解除合同违约金的适用情形和标准，张苗因自身原因导致合同解除，应当依照合同约定承当违约责任，其无须返还押金50000元。张苗虽退还门面但并未达到合同约定的退还条件，亦不存在断租期内拒绝他人承租门面的情况。一审法院认为，张苗刘建强之间形成了租赁合同关系。双方均应按合同约定的内容履行。双方对租赁合同的解除均无异议，对此予以认定。本案的关键在于张苗是否应当承担50000元的违约责任以及刘建强的损失如何认定的问题。张苗作为舞蹈学校的开办者应当知晓开办学校所需要满足的各项条件，对解除双方之间的租赁合同关系具有过错，其提出解除门面租赁合同系因政府行为，属不可抗力的主张不能成立，故张苗应当承当违约责任。虽然依据本案《合同》第2条的约定，当租期不足三年时，刘建强除向张苗收取租金之外还要收取与押金等额的违约金，但张苗在诉讼中提出违约金过高要求调整为10000元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少”、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，张苗因违约解除租赁合同给刘建强造成的实际损失应为刘建强合理期限内的断租租金损失，酌情认定为2.5个月内的租金损失15000元（6000元/月×2.5个月）。故张苗应当赔偿刘建强断租期租金损失15000元，对刘建虽提出的超出该部分断租期租金损失的反诉请求，不予支持。张苗应当支付刘建强违约金19500元（15000元+15000元×30%），对刘建强提出的超出该部分违约金的反诉请求，不予支持。刘建强虽提交墙面粉刷施工费收据、两张施工材料销售费单据和水电费发票，但并不能证明本案门面存在需要恢复原状的情形，施工人并未出庭，材料费单据并非正规票据，属手写件，并无任何销售人员的签名，且客户名称不相一致，分别显示为长兴花园64号门面和74号门面，施工费和材料费的数额也无法核对，录音笔录也显示刘建强认可张苗恢复了原状，故对刘建强提出的要求张苗赔偿恢复门面原状损失2600元的反诉请求不予支持。由于刘建强已经收到押金50000元，核减张苗应当支付的数额后，刘建强还应当返还张苗押金15500元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，判决：一、张苗与刘建强之间的《商铺租赁合同》已于2016年3月21日解除；二、刘建强在判决书生效后七日内返还张苗押金15500元；逾期履行，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算延迟履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条、第三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、驳回刘建强其他反诉请求；案件受理费800元，反诉费165元，合计965元，由张苗负担。
二审期间，双方均未提交新证据。本院查明，2016年6月刘建强已将案涉门面出租给他人。其余事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为,本案的争议焦点：一、张苗是否具有违约行为，断租期租金损失应由谁承担；二、一审法院计算违约金是否正确。
关于焦点一，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”。所谓不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，从时间上分析，岳纪办发[2013]5号《岳阳市规范社会办学行为专项治实施方案》的颁布时间在前（2013年），双方合同签订日期在后（2015年3月20日），不属不能预见之情形；从日常生活经验分析，张苗于2005年至今一直在本市经营舞蹈培训学校，可认定其对于本市社会办学所需条件明知；另外，除了场地面积不达标，其不能在案涉门面继续办学的另一原因是擅自设立教学点。故其关于因不可抗力致使合同目的不能实现的理由不能成立。《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应遵守。张苗解除合同既无合同依据亦无法定解除情形，应承担违约责任。张苗主张刘建强存在拒绝向他人出租门面的情形，但其未提供充足证据予以证明，且从已查明事实可知，刘建强在2016年3月28日接收门面后，于2016年6月就已将门面出租。故张苗应承担案涉门面断租期租金。
关于焦点二，双方在合同中已就违约金进行约定，张苗主张违约金过高，一审法院依据刘建强的实际损失等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则认定违约金为断租期2.5个月租金（15000元）的30%并无不当，但一审法院在实际计算该金额时计算错误，本院予以纠正，违约金应为4500元（15000元×30%）。张苗实际应支付刘建强19500元（15000元＋4500元）。刘建强已收押金50000元，两者相抵减后，刘建强应返还张苗30500元。
另外，刘建强在二审庭审中关于张苗应另行支付其门面恢复原状费用、漏算半个月断租期租金共计6000元的主张，因其未提起上诉，本院对该主张不予审查。鉴于双方合同在一审诉讼过程中已实际解除，故本院对张苗要求解除合同的诉讼请求无须再进行判决。
综上所述，张苗的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十四条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2016）湘0602民初1534号民事判决第三项；
二、撤销湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2016）湘0602民初1534号民事判决第一项；
三、变更湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2016）湘0602民初1534号民事判决第二项为：刘建强在本判决生效后七日内返还张苗押金30500元；
四、驳回张苗的其他起诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费965元，由张苗负担；二审案件受理费412元，由张苗负担212元，刘建强负担200元。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒋立春
审 判 员 付 妮
代理审判员 庞广庆
二〇一七年二月十三日
书 记 员 汪山钧