广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2015）江鹤法民二初字第287号原告：叶宏成，男，汉族，住广东省鹤山市，公民身份号码：0910。被告：鹤山市碧桂园物业发展有限公司，住所地：鹤山市。法定代表人：杨文杰，该公司总经理。委托代理人：梁家杰。委托代理人：刘剑辉。原告叶宏成诉被告鹤山市碧桂园物业发展有限公司（以下简称“碧桂园公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月7日立案受理后，依法由审判员易钊锋适用简易程序于同年12月4日公开开庭进行了审理。原告叶宏成、被告碧桂园公司的委托代理人刘剑辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2012年7月18日签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告购买鹤山市沙坪碧桂园·公园1号柏丽湾一街9号1702房商品房，购房总金额为511845元，被告应于2012年11月30日前将上述商品房交付原告使用，每逾期一天的违约金为原告已交付房价款的万分之三，另约定被告应在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，违反此约定，每逾期一天被告应向原告支付人民币伍拾元违约金。合同签订后，原告已按约支付全部购房款，而被告于2013年1月7日才交付房屋，逾期交房38天，故计得逾期交房违约金5835.03元。被告在商品房交付使用后的360天内即2013年11月30日前应向鹤山市房地产管理部门递交办理房屋权属登记所需资料，但被告逾期递交致取得房地产权属证书时间为2014年10月25日，迟延329天，故计得逾期递交办证所需资料违约金16450元给原告。为此，原告诉至法院，请求判令：一、被告支付原告逾期交房违约金5835.03元；二、被告支付逾期提交资料到鹤山市房地产管理局的违约金16450元；三、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：1、对于原告的第一项诉讼请求，被告认为原告起诉的主张已经超过了法定的诉讼时效，因为双方合同约定的交楼时间是2012年11月30日，而原告在2015年9月份才提起诉讼，无论是从合同约定的交楼时间或原告实际收楼的时间都已经超过了法定的诉讼时效，期间原告也没有向被告主张过权利，因此被告认为原告的起诉已经超过法定的诉讼时效，请求法院予以驳回该请求。2、关于逾期交资料的问题，被告不存在逾期递交资料的情况，因此无需承担相应的责任。经审理查明：2012年7月18日，原告叶宏成与被告碧桂园公司签订《广东省商品房买卖合同》暨附件四《补充协议书》，约定原告以511845元的价格购买被告位于鹤山市沙坪碧桂园·公园1号柏丽湾一街9号1702房的预售商品房（以下简称“诉争房屋”）。兹节录部分条款如下：《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2012年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；1、该商品房经验收合格。”；第十五条“关于产权登记的约定”约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：。3.详见本合同附件四《补充协议书》第十九条的约定”。《商品房买卖合同》附件四《补充协议书》第二条约定：买受人同意按下列c种方式付款，并以人民币为计算货币：……c）银行按揭分期付款：（1）出卖人出售给买受人该商品房的总房价款为511845元；（2）买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付房价款153845元给出卖人；（3）买受人必须在2012年8月18日前付房价款358000元给出卖人；第十条第1、2款约定：“1.出卖人除按《商品房买卖合同》第八条约定的可据实予以延期的原因外逾期将该商品房交付给买受人的，出卖人应向买受人支付违约金，每逾期一天的违约金为买受人已交付房价款的万分之三。2.若出卖人除按《商品房买卖合同》第八条约定的可据实予以延期的原因外仍逾期90天不能将该商品房交付给买受人的，买受人有权选择解除合同或继续履行合同：。（2）若买受人选择继续履行合同的，出卖人只需按买受人已交付房价款每天万分之三向买受人计付违约金（从应交楼之日起计至出卖人将商品房交付买受人之日止）。”；第十二条约定：“《商品房买卖合同》第十一条约定的‘商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续’的内容删除，修改为‘出卖人在《商品房买卖合同》第八条约定的日期之前交付该商品房给买受人的，出卖人应当书面通知买受人办理手续’，除此之外，买受人应按《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满之日自行到出卖人售房部联系并办理交接房使用手续。买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房。”；第十九条约定：“买卖双方一致同意，关于产权登记的约定不按《商品房买卖合同》第十五条的约定履行，双方一致同意按照本条的约定履行双方权利义务：该商品房的《房地产权证》的办理，按下述的第2款约定处理：……2、买受人为银行按揭分期付款方式支付房价款的，买受人自愿同意委托出卖人代为办理。该委托的具体事宜由买受人与出卖人另行签订《委托办理权属登记协议书》。出卖人未按《委托办理权属登记协议书》的约定履行递交资料义务的，每逾期一天出卖人向买受人支付人民币伍拾元的违约金。”另查明：原告于2012年6月28日向被告支付了定金10000元，2012年7月18日支付了购房款143845元，2012年10月8日支付购房款358000元，共支付被告购房款511845元。2013年1月7日，被告将诉争房屋及诉争房屋的钥匙、《房屋质量保证书》及《房屋使用说明书》等移交给原告。2013年9月25日，诉争房屋经被告、监理、设计等单位组织竣工验收被评定为合格。2013年11月8日，诉争房屋经鹤山市住房和城乡建设局办理竣工验收备案。2014年9月3日，被告向鹤山市住房和城乡建设局递交工程竣工验收报告、竣工验收备案表等十三项办理诉争房屋《房地产权证》所需的由被告提供的资料，该局于是日发给《鹤山市房屋所有权初始登记申请收件收据》。同年10月25日，双方当事人签订《房屋移交单》。同日，鹤山市住房和城乡建设局发给《鹤山市房地产权属说明书》证明是日被告已办理诉争房屋所有权初始登记。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。兹列本案争议焦点及判断理由如下：一、原告请求被告支付逾期交付房屋违约金及逾期支付违约金的利息应否支持的问题。本院认为，依《商品房买卖合同》第八条约定，被告应于2012年11月30日前将符合经验收合格条件的诉争房屋交付给原告使用。据本院从鹤山市住房和城乡建设局调取的证据显示诉争房屋竣工验收备案日期为2013年11月8日，换言之，合同约定的房屋交付期限届满而诉争房屋仍未竣工验收备案，由此足认诉争房屋尚不符合经验收合格的交付条件，依《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，房屋竣工经验收合格后才能交付使用是法律的强制性规定，当事人不得约定排除上述强制性规定的适用，故即使原告已转移占有诉争房屋，只要房屋未经竣工验收合格，也不能认定被告已履行约定的房屋交付义务，故本院认定被告逾期交付诉争房屋构成违约。被告的该项抗辩显属无据，本院不予采信。综上，原告主张被告逾期交付房屋而应依《商品房买卖合同》附件四《补充协议书》第十条第1、2款约定每天按已交房价款的万分之三计付违约金，理据充分，于法有合，应予支持。原告请求从2012年11月30日起至2013年1月7日止共38天，每天按其已交房价款的万分之三计算违约金，是其在法律规定的范围内处分自己的民事权利，本院予以照准，故被告应支付原告逾期交房违约金5835.03元（511845元0.03%38天）。至于被告辩称原告请求逾期交付商品房违约金已超过诉讼时效一节，本院认为，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定，参照《广东省高级人民法院关于按日累计的逾期交房违约金应如何计算诉讼时效的批复》规定，《商品房买卖合同》附件四《补充协议书》第十条约定出卖人逾期交付商品房按买受人已交付房价款每天万分之三向买受人计付违约金的条款，是卖方逾期交楼时买方可以主张的违约金债权的计算方法，而非每逾期一日就产生一个单独的违约金债权，也不是对违约金支付期限的约定。从合同约定的交房日期次日起至实际合法交付之日止的违约金，是一个没有履行期限的整体债务，但该债务最迟应在已办理竣工验收备案的商品房交付使用之日确定并履行，故本案应从已办理竣工验收备案的商品房交付使用之日即2013年11月8日起算两年的诉讼时效，换言之，原告应在2015年11月7日前向人民法院起诉，故原告起诉时未超过诉讼时效。被告的该项抗辩，理据不足，本院不予支持。二、原告请求被告支付逾期向房地产登记机关递交办理房屋权属登记所需资料违约金应否支持的问题。本院认为，《商品房买卖合同》与《补充协议书》的约定不同。《商品房买卖合同》第十五条约定被告应在商品房交付使用后360日内递交办理权属登记所需资料，但又约定如因被告的责任致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，则适用该合同附件四《补充协议书》第十九条的约定。而《补充协议书》第十九条约定排除《商品房买卖合同》第十五条的适用。依《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第三十九条、第四十条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第六条、第十条的规定，对商品房的质量提出批评、建议也是商品房买受人作为消费者享有的合法权利，故该《补充协议书》第十九条约定明显具有免除或限制自己责任、加重对方责任的性质，且系被告为重复使用而预先拟定并在订立合同时未与买受人协商的条款，应属格式条款，被告未能举证证明其已尽合理提示及说明义务，应负举证不能的不利后果，本院推定被告对上述格式条款未尽合理提示及说明义务，该等格式条款无效。又依《合同法》第四十一条的规定，格式条款和非格式条款不一致，故本案应适用非格式条款即《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，被告应在商品房竣工验收合格备案并交付使用之日2013年11月8日后360天内即2014年11月3日前向房地产登记机关递交办理权属登记所需资料，而本案被告是在2014年9月3日递交上述资料，尚未逾期，不属违约。故原告请求被告支付逾期递交办理房屋权属登记所需资料违约金，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、被告鹤山市碧桂园物业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付逾期交付房屋违约金5835.03元给原告叶宏成；二、驳回原告叶宏成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费179元（已减半收取），由原告叶宏成负担132元，由被告鹤山市碧桂园物业发展有限公司负担47元。（原告已预交受理费，被告应负担的受理费在履行判决义务时迳付予原告，本院不另收退）如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广东省江门市中级人民法院预交第二审案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  易钊锋二〇一五年十二月十七日书记员  吕美珊