山西省运城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）晋08民终909号
上诉人（原审原告）：ＸＸ，女，1987年3月27日出生，汉族。
委托代理人孙冬青，男，山西仗义律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：郑小花，女，1972年4月27日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）：王巨胜，男，1970年6月21日出生，汉族。系郑小花丈夫。
二被上诉人的委托代理人王永新，山西欣哲律师事务所律师。
上诉人ＸＸ与被上诉人郑小花、王巨胜房屋租赁合同纠纷一案，不服山西省绛县人民法院（2015）绛商初字第327号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人ＸＸ及其委托代理人孙冬青，被上诉人王巨胜及其与被上诉人郑小花的共同委托代理人王永新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，2013年1月1日，被告王巨胜与房主孔新霞签订《租房合同》一份，房屋地址：绛县电影院路西；约定租赁期限为：2013年1月1日起至2014年12月30日止；付款期限为：按年一次付清，每年的12月28日-30日交清；该合同同时约定租赁期间，未经房主孔新霞同意，被告王巨胜不得擅自转租、转借承租的房屋。2013年4月16日，原告ＸＸ与被告郑小花签订《店面转让协议》一份，协议约定被告郑小花将正在经营的电影院西侧从北数第二十二间门面房小花美容院转让给原告经营，并约定：1、转让时间自2013年4月18日开始。被告郑小花同意将其正在经营的电影院西侧从北数第二十二间门面房小花美容院转让给原告经营，如在转让时，房屋所有权人不同意被告郑小花转给原告ＸＸ经营，被告郑小花自愿将其收取原告ＸＸ的转让费65000元退还给原告。原告正常经营期间，如果转让本门面房时，与被告郑小花无关。2、原告ＸＸ一次性向被告郑小花交款共计陆万伍仟元整。其中包括被告郑小花向房东交纳的房租费壹万叁仟元，被告郑小花安装的空调、热水器、地板等物品。房屋转让费交清后，被告郑小花移交的物品归原告ＸＸ所有。另查明，二被告在2013年4月16日原告ＸＸ与被告郑小花签订《店面转让协议》后收到原告ＸＸ向其交付的转让费65000元（含房租费13000元）。原告ＸＸ在2013年12月份向房东汇款18500元，该款项为2014年的房租费。原告在庭审中陈述房主于2014年12月底让其腾房，原告在2014年12月底不再经营贵都小花美容院。
原审认为：原告ＸＸ与被告郑小花于2013年4月16日签订《店面转让协议》一份，约定：原告ＸＸ一次性向被告郑小花交款共计陆万伍仟元整。其中包括被告郑小花向房东交纳的房租费壹万叁仟元，被告郑小花安装的空调、热水器、地板等物品。同时约定房屋转让费交清后，被告郑小花移交的物品归原告ＸＸ所有，被告郑小花将正在经营的电影院西侧从北数第二十二间门面房小花美容院转让给原告经营，转让时间自2013年4月18日开始。同日原告ＸＸ与被告郑小花双方均在契约上签名、捺印，系原、被告真实意思表示，且双方均履行各自的义务。原告ＸＸ与被告郑小花2013年4月16日签订《店面转让协议》后，原告ＸＸ实际经营该美容院，并在2013年12月份向房东汇2014年房租款18500元。被告王巨胜与房主孔新霞于2013年1月1日签订的《租房合同》中约定租赁期限为：2013年1月1日起至2014年12月30日止。原、被告于2013年4月16日签订的《店面转让协议》只约定了转租起始时间为2013年4月18日，而未约定转租的终止时间，原告庭审中陈述房主在2014年12月底要求其腾房，此时被告王巨胜与房主签订的《租房合同》已经到期，根据《最高人民法院关于审理城镇房租合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》的相关规定，原、被告于2013年4月16日签订的《店面转让协议》的转租时间在2014年12月30日到期后的转租约定即为无效约定，但房主与原告另有约定的除外。本案中，房主与原告在2014年12月30日到期后未另行约定，房主于2014年年底要求原告腾房，本案诉争房屋的继续租赁事宜应由原告与房主协商确定，与本案二被告并无关系。根据《最高人民法院关于审理城镇房租合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》的相关规定，房主在2013年12月接收原告ＸＸ的2014年房租款18500元，就已经知道二被告已将本案诉争房屋转租给原告，但房东在知道该事由六个月内并未提出异议，原、被告2014年4月16日签订的《店面转让协议》已经不可解除或认定转租合同无效，因此，原告主张依法解除双方于2013年4月16日签订的《店面转让协议》及主张二被告退还转让费65000元，其他经济损失68640元的诉讼请求于法无据，本院不予支持。原审判决：驳回原告ＸＸ的诉讼请求。本案原一审诉讼费2960元，由原告陈去负担。
判后，ＸＸ不服，上诉称，2013年4月16日双方签订的《店面转让协议》中约定：“如在转让时，房屋所有权人不同意甲方（郑小花）转让乙方（ＸＸ）经营，甲方自愿将其收乙方的转让费65000元整退还给乙方”。2014年10月6日，房主孔彩霞以郑小花、王巨胜在其不知情的情况下擅自转让租赁房，房主不认可双方的转让协议，要求我腾出房屋。郑小花、王巨胜违反与房主的约定，擅自转租，收取我高额转让费65000元，并给我造成经济损失68640元。其二人的行为违反与房主签订的《租房合同》及相关法律规定，应依法退还我转让费并承担我的损失。而原审对房主与我在2014年12月30日到期后未另行约定，房主在2014年底要求我腾房，讼争房屋的继续租赁应由我与房主协商确定，与郑小花、王巨胜无关的认定明显错误。请求撤销原判，支持我的全部诉求。
郑小花、王巨胜辩称，我们与ＸＸ签订《店面转让协议》后已口头告知过房主，事后，ＸＸ将2014年房租交给房主，房主并没有向我们提出异议，应视为对转让协议认可，所以双方的转让协议应视为有效。我们与房主的《租房协议》约定期限为一年，即从2013年1月1日至2013年12月30日，到期后房主与我们没有续定，应视为租赁合同终止。2014年1月ＸＸ在工商局变更签证时已与房主重新签订了三年租赁合同，并更换了美容店的名称，因此，房主要求ＸＸ腾房是他们之间的事情，与我们无任何关系。且根据相关法律规定，房主提出的转租异议已不能成立，转租协议成立生效和认可，ＸＸ要求返还转让费和赔偿损失的请求理应驳回。
经审理查明，经阅卷，在原审法院2014年12月25日的庭审笔录中，被上诉人认可转租房子未经房主同意。二审中，本案讼争房屋的房主孔彩霞出庭作证称：双方当事人转让房子时其根本不知道，出租房子时要求转让必须告诉其，但他们都没有告诉，其是在2014年才知道的。房租是谁交的其不知道，因为是把钱打到账户，当时是给王巨胜打的电话，让他交房租，随后就交了。2014年就没有签过合同，合同大概是两年签一次，有时签，有时就不签。
经阅卷，在原审法院2014年12月25日的庭审笔录中，被上诉人承认转租房子未经房主同意。二审查明的其他事实与一审相同。
本院认为，原审已查明被上诉人与房主签订的《租房合同》中明确约定未经房主同意，不得擅自转租、转借承租的房屋。且被上诉人在本案2014年12月25日的庭审中也承认转租房子未经房主同意的事实。因此，被上诉人在明知自己无权转租所租赁房屋的情况下，在2013年4月16日与上诉人签订《店面转让协议》，而房主孔彩霞在一、二审中均明确表示对双方所签《店面转让协议》不予认可，致使双方所签协议因被上诉人的无权处分行为而使协议为无效合同。被上诉人应对其在合同中违背诚实信用原则的行为承担相应法律规定。而上诉人作为具有完全民事行为能力人，在签订协议时也未对被上诉人是否享有转租房屋的处分权利进行审查，未尽到注意义务，亦应对自己的行为承担相应责任。由于双方当事人在《店面转让协议》中未对转租房屋的终止时间进行约定，双方对自己的主张也均未提供充分证据证实，现根据房主孔彩霞在审理中对其与被上诉人之间关于房屋租赁的约定和其得知房屋被转租的时间证言和证明，原判对转租房屋到期时间在2014年12月30日认定缺乏事实依据，且对房主已经知道被上诉人将讼争房屋转租上诉人的认定亦证据不足。因双方所签《店面转让协议》属无效合同，无需解除。根据双方当事人的过错及上诉人已实际占用经营租赁房屋一年的事实，对被上诉人收取上诉人转让费65000元，应在减去2013年房租13000元后，剩余52000元由被上诉人返还上诉人60%，即31200元。上诉人对所主张的损失未能提供充分证据证实，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销山西省绛县人民法院（2015）绛商初字第327号民事判决；
二、郑小花、王巨胜于本判决生效后十日内退还ＸＸ转让费31200元；
三、驳回ＸＸ的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2960元，二审案件受理费2960元，共计5920元，由ＸＸ负担2368元，郑小花、王巨胜负担3552元。
本判决为终审判决。
审判长 杨云芳
审判员 谢冬梅
审判员 王武斌
二〇一六年七月二十九日
书记员 程梦媛