浙江省宁波市鄞州区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0212民初2160号
原告（反诉被告）：宁波市鄞州区房屋管理中心（组织机构代码为41954504-2)。住所地：宁波市鄞州区惠风东路***号。
法定代表人：童振安，该中心副主任。
委托代理人：赵静，浙江金汉律师事务所律师。
被告（反诉原告）：宁波市瀚森教育软件科技股份有限公司（组织机构代码为56703023-5)。住所地：宁波市鄞州区彩虹南路**号***层。
法定代表人：傅志强，该公司总经理。
被告（反诉原告）：傅志强，男，1975年11月4日出生汉族，公司法定代表人，住宁波市鄞州区。
被告（反诉原告）：金洁，女，1979年2月9日出生汉族，无固定职业，住宁波市鄞州区。
三被告共同委托代理人：徐自立，浙江合创律师事务所律师。
三被告共同委托代理人：戴吉，浙江合创律师事务所律师。
原告宁波市鄞州区房屋管理中心（以下简称鄞州房管中心）为与被告宁波市瀚森教育软件科技股份有限公司（以下简称瀚森教育）、傅志强、金洁房屋租赁合同纠纷一案，于2016年4月11日向原宁波市江东区人民法院提起诉讼，该院于同日立案受理，后因该院被撤销，改为由宁波市鄞州区人民法院于2017年3月21日重新立案继续审理，本案于2017年11月3日进行证据交换，于2018年3月7日公开开庭进行了审理。审理中，被告瀚森教育、傅志强、金洁提起反诉，本院经审查符合法律规定，依法予以合并审理。原告鄞州房管中心的委托代理人赵静，被告瀚森教育、傅志强、金洁的共同委托代理人戴吉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鄞州房管中心起诉称：2015年3月，原告委托对其所有的位于彩虹南路15号一至三层房屋出租进行公开招标，后被告投标并中标，中标价第一年租金为1120000元。公告期满后，原告于2015年4月15日向被告送达了《成交通知书》，要求被告在30日内按招标文件与原告签订合同，但被告一直拒不与原告签订租赁合同，甚至开始装修使用房屋至今。2016年11月4日，原、被告签订了《房屋租赁合同》和《协议》，约定年租金为1120000元，每年递增房租3%，合同期限为三年，免租期为45天，租赁保证金为280000元，维修保证金为50000元，并约定合同起始时间由法院确定。被告于当日按《协议》约定向原告交纳了租赁保证金和维修保证金，支付了部分租金。此后，经原告多次催讨和法院协调，被告又支付了部分租金，至今仍拖欠至合同期满的租金176104元。被告未按约定的期限与原告签订租赁合同，长期拖欠租金，构成违约，应承担违约责任。请求判令：1、确认原告鄞州房管中心与被告瀚森教育的租赁合同起始期限为2015年4月21日；2、被告瀚森教育立即支付租金176104元；3、被告瀚森教育赔偿利息损失61874元（自2015年4月21日至2017年10月30日，按中国人民银行同期贷款基准利率计算），支付违约金
112000元、律师代理费91940元（变更后的诉讼请求）；4、被告傅志强、金洁对被告瀚森教育的付款义务承担连带责任。
被告瀚森教育、傅志强、金洁答辩兼反诉称:原、被告的租赁合同起始日期应为成交通知书约定的签订合同期限届满之日即2015年5月15日，目前欠至合同期限届满的租金176104元属实，但根据双方2016年11月4日签订的租赁合同，该房租应于2018年4月1日前缴纳，目前期限未到。原告提供的房屋不符合消防要求，被告为此多次要求原告修复整改未果，才拒绝缴纳剩余房租，原告违约在先，其无权要求被告支付违约金、利息、律师费。即使被告的行为构成违约，原告不能同时主张利息损失和违约金，对利息61874元的数额无异议。综上，请求驳回原告的诉讼请求，并判令原告立即修复涉案房屋1-8层消防末端试水装置以确保符合消防要求。
原告鄞州房管中心针对被告瀚森教育、傅志强、金洁的反诉答辩称：其出租给被告的房屋不存在安全隐患，系被告在使用过程中导致消防不合格，请求驳回被告的反诉请求。
原告鄞州房管中心为证明诉讼主张，向本院提交以下证据：
1、房屋所有权证、国有土地使用证、招标文件各一份，拟证明原告委托宁波中冠工程管理咨询有限公司对其名下的彩虹南路15号一至三层房屋出租项目公开招标的事实；
2、投标文件副本一份，拟证明被告金洁、傅志强自愿承担担保责任等事实；
3、成交通知书一份，拟证明被告瀚森教育中标的事实；
4、城市道路临时占用审批表一份、宁波市江东区行政服务中心窗口缴款通知书一份、浙江省政府非税收入一般缴款书一份、宁波市江东区城市管理局行政许可决定书一份，拟证明被告瀚森教育实际占有使用涉案房屋的事实；
5、催告函一份，拟证明原告催告被告瀚森教育签订合同及支付相关款项的事实；
6、水电抄表清单若干份、授权委托书一份、证明一份、浙江省宁波市国家税务局通用机打发票若干份，拟证明被告瀚森教育自实际占有使用涉案房屋至起诉之日的实际使用水电度数的情况；
7、法律服务委托合同一份、代理费发票一份，拟证明原告为维护自身权益实际支出律师费91940元的事实；
8、房屋租赁合同一份、协议一份、发票三份，拟证明原、被告于2016年11月4日签订了租赁合同，约定了除合同起始期限之外的其他内容，被告按约支付了租赁保证金280000元、维修保证金50000元、租金100000元的事实。
被告瀚森教育、傅志强、金洁为证明诉讼主张，向本院提交以下证据：
1、检测意见书一份，拟证明涉案房屋存在安全隐患，不符合消防要求的事实；
2、责令限期改正通知书一份，拟证明涉案房屋1-8层消防末端试水装置瘫痪的事实；
3、房屋租赁合同一份（未签字盖章），拟证明原、被告就涉案房屋协商合同起始日期为2015年5月15日的事实。
上述证据，原、被告的质证意见及本院的认证意见如下：
三被告对原告提交的证据1、2、3、5、6、8均无异议，对证据4的真实性无异议，但认为原告对被告进行装修是确认的，不存在不知情的情形，实际进场从2015年5月15日开始，租金应从2015年5月15日开始计算；对证据7中的代理合同的关联性有异议，对代理费发票的真实性无异议，但认为代理费过高，被告不应当承担该费用。本院认为，被告对原告提交的证据1、2、3、5、6、8均无异议，本院予以认定；证据4具有真实性、合法性、关联性，本院予以认定；证据7具有真实性，本院对其真实性予以认定。
原告对被告提交的证据1有异议，认为该检测意见书系由被告单方申请检测，检测公司的资质有待确认；对证据2的真实性无异议，但认为被告瀚森教育于2015年4月就使用涉案房屋，无法确认系被告瀚森教育使用期间造成的还是原告交付给被告时房屋就不符合消防要求；对证据3因无合同双方签字盖章，无法证明由原告提供。本院认为，关于消防是否合格应由消防部门认定，证据1并非消防部门作出，不能作为定案依据，故本院不予认定；证据2系有关消防部门作出的整改通知书，真实合法，与本案具有关联，本院予以认定；证据3系打印件，无合同双方签字盖章，不能证明被告的主张，故不予认定。
审理中，本院依职权依法向宁波市公安局消防支队鄞州区大队的程新科队长进行调查，制作调查笔录一份，程新科在接受调查时陈述：彩虹南路15号的房屋是老房子，当初骏工未经过消防验收，1998年之前的房屋不需要消防验收。这个房屋目前存在的消防问题是房屋本身的问题，并非承租人装修导致，也并非承租人开办营业场所对消防有特殊要求，主要是消防水压未达标，主机未装好。我们对瀚森教育下达了整改通知书，未对其处罚。
原告对本院上述调查笔录的真实性无异议，但认为不能作为被告瀚森教育拒不支付房租及以消防不达标要求原告承担违约责任的依据。三被告对该调查笔录的真实性无异议。本院认为，本院的调查笔录真实合法，与本案具有关联，本院予以认定。
综上，根据当事人对事实的陈述以及本院确认的有效证据，本院确认本案事实如下：
2015年3月，原告鄞州房管中心（原宁波市江东区房地产管理处）委托宁波中冠工程管理咨询有限公司对其所有的位于彩虹南路15号一至三层房屋出租进行公开招标，后被告瀚森教育投标，在投标函中承诺该公司全体股东及法定代表人自愿对合同的履行承担担保责任。被告瀚森教育中标，中标价第一年租金为1120000元，招标文件附件的《合同格式》载明：年租金环比增长系数不低于3%，租赁期限为三年，该房屋装修免租期为45天。原告鄞州房管中心于2015年4月15日向被告送达了《成交通知书》，要求被告瀚森教育在30日内与其签订合同。2015年4月28日，被告瀚森教育向原宁波市江东区城市管理局申请临时占用道路行政许可，对涉案房屋进行装修。此后，原告鄞州房管中心与被告瀚森教育就房屋免租期、消防安全隐患问题协商未果，导致租赁合同一直未签。2016年1月29日，原告鄞州房管中心向被告瀚森教育下达了《催告函》，要求被告瀚森教育于收函后3天内签订正式合同，立即支付租金和水电等费用并承担违约责任。2016年11月4日，原告鄞州房管中心与被告瀚森教育签订了《房屋租赁合同》，约定租赁合同期限为三年，免租期为45天，第一年租金为1120000元，第二年租金为1153600元，第三年租金为1188208元，一季度一付，先付后用，装修免租期租金138000元在第一期租金中扣除，第一期租金142000元于本合同签订之日支付，从第二期开始，每次提前十五日缴纳；租赁保证金为280000元和维修保证金为50000元于签订合同之日一次性付清，并约定合同期、免租期起止时间由法院判决确定；任何一方违反本合同的规定，须向对方交纳年租金的10%的违约金，被告瀚森教育如拖欠租金达90天以上，原告鄞州房管中心有权收回房屋并追究被告瀚森教育违约责任；如果双方在履行本合同中产生纠纷无法协商一致解决的，则违约方应承担守约方为维护自己权益支出的包括但不限于差旅费、诉讼费、取证费、律师费等费用；被告瀚森教育的全体股东和法定代表人自愿对本合同的履行承担担保责任，如被告瀚森教育违反本合同的，被告瀚森教育的全体股东和法定代表人自愿承担无限连带责任，担保期间为本合同的合同期及合同期满后两年；等等。双方于同日又签订《协议》一份，约定被告瀚森教育同意与原告鄞州房管中心办理《房屋租赁合同》的签订手续，并支付房租1120000元，考虑到合同双方对租赁合同起始时间有争议，双方同意按照生效判决确定的起止时间来确定；协议双方均认可，本协议的签订均不形成对该案诉讼中任何事实的自认并且不影响诉讼的继续进行；无论原告鄞州房管中心与被告瀚森教育租赁合同纠纷中本诉判决结果如何，原告鄞州房管中心均同意将被告瀚森教育因本协议第一项支付的房租从判决确认的应支付房租中扣除；被告瀚森教育同意按合同约定支付维修保证金50000元，租赁保证金280000元；被告瀚森教育应当在签订本协议当日支付以上全部款项；双方一致同意所有事项待法院生效判决确定后，按判决履行。被告瀚森教育于上述《协议》签订当日向原告鄞州房管中心支付了租金1120000元，交纳了维修保证金50000元、租赁保证金280000元。此后，被告瀚森教育于2017年11月13日向原告鄞州房管中心支付水费12846.39元、电费178657.9元，于2017年11月14日支付房租1153600元，于2017年11月15日支付房租594104元，于2018年1月9日支付房租280000元，至今尚欠三年合同期满的租金176104元。
另查明，被告瀚森教育的股东为被告金洁（占股份60%）和被告傅志强（占股份40%）。原宁波市江东区房地产管理处因原宁波市江东区被撤销，变更为宁波市鄞州区房屋管理中心。2017年9月22日，宁波市公安局消防支队鄞州区大队向被告瀚森教育下达了鄞公消限字（2017）第5454号《责令限期改正通知书》，认为被告瀚森教育承租的涉案房屋消防设施、器材、消防安全标志未保持完好有效，1至8层消防末端试水装置瘫痪，责令其于2017年10月21日前改正。原告鄞州房管中心聘请律师代理本案诉讼，支出代理费91940元。
本院认为，本案的争议焦点为以下几个：一、涉案租赁合同的起始日期问题。二、原、被告哪一方构成违约，原告主张违约金、利息损失、律师代理费能否支持的问题。三、原告是否有义务修复涉案房屋的消防设施以确保整改合格的问题。
关于争议焦点一即涉案租赁合同的起始日期问题。原告鄞州房管中心认为被告瀚森教育约于2015年4月20日擅自翻窗进入涉案房屋装修，故应当从2015年4月21日起算租赁期，而被告瀚森教育认为其从2015年4月下旬进入涉案房屋清理垃圾、修复电线，于同年5月下旬才开始装修，故应当按照2015年4月15日《成交通知书》约定的签订合同期限届满之日即2015年5月15日起算租赁期。本院认为，原告鄞州房管中心未举证证明被告瀚森教育系2015年4月21日前占有使用涉案房屋，其对此应当承担举证不能的法律后果，根据被告瀚森教育2015年4月28日为装修涉案房屋向有关行政机关申请临时占用道路行政许可的事实，结合被告瀚森教育关于其于2015年4月下旬进入涉案房屋的自认，本院确认被告瀚森教育于2015年4月28日占有使用涉案房屋的事实。被告瀚森教育关于其2015年4月下旬进入涉案房屋仅是清理垃圾和修复电线的陈述，未举证加以证明，即便其陈述属实，清理垃圾和修复电线也属于装修工程的一部分，涉案房屋的年租金达到100多万元以上，被告瀚森教育在投标时应当对涉案房屋包括需要清理垃圾等情况有充分了解，也明知中标文件约定的装修免租期为45天，其在投标时应当考虑到清理垃圾等前期装修工作需要的时间，其自愿参加竞标，应当承担相应的法律后果，而出租方原告鄞州房管中心也正是出于此方面考虑，才在招标文件中规定了免租期45天，故应当以被告瀚森教育2015年4月28日实际占有使用涉案房屋的时间作为租赁合同的起始日期。被告瀚森教育关于应从2015年5月15日起算租赁期的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于争议焦点二即原、被告哪一方构成违约，原告主张违约金、利息、律师代理费能否支持的问题。原告鄞州房管中心认为被告瀚森教育未按约支付租金构成违约，应承担违约责任，被告瀚森教育认为其不支付租金系因原告鄞州房管中心一直拒绝修复消防设施，租赁物有重大安全隐患，其不构成违约。本院认为，被告瀚森教育在中标后就免租期、消防安全问题与原告鄞州房管中心协商未果，双方直至2016年11月4日才签订未约定起始日期的房屋租赁合同，后被告瀚森教育未按上述房屋租赁合同约定的期限及时支付租金，存在违约行为，原告鄞州房管中心交付的涉案房屋不符合消防安全要求，租赁物存在暇疵，被告瀚森教育多次要求修复未果，原告鄞州房管中心也存在违约行为，综合考量双方的过错程度和具体损失情况，本院确定由被告瀚森教育赔偿原告鄞州房管中心租金利息损失61874元。
关于争议焦点三即原告鄞州房管中心是否应当修复涉案房屋的消防设施以确保整改合格的问题。原告鄞州房管中心认为系被告瀚森教育装修导致不符合消防要求，被告瀚森教育认为系原告鄞州房管中心交付的房屋不符合消防要求，并非装修导致。本院认为，根据向消防部门的调查，系原告鄞州房管中心交付涉案房屋给被告瀚森教育时存在消防安全隐患，原告鄞州房管中心作为房屋出租方明知被告瀚森教育承租用于经营，其有义务确保涉案房屋具备安全使用条件，故对被告瀚森教育相应的反诉请求，本院予以支持。
被告瀚森教育对欠付至合同到期日的租金176104元无异议，故本院对原告鄞州房管中心相应的诉讼请求予以支持。被告傅志强、金洁作为股东，其在投标时自愿承担担保责任，符合担保法的相关规定，故对原告鄞州房管中心要求被告傅志强、金洁承担连带保证责任的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百二十条，第二百二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、确认被告宁波市瀚森教育软件科技股份有限公司与原告宁波市鄞州区房屋管理中心签订的租赁合同起始日期为2015年4月28日；
二、被告宁波市瀚森教育软件科技股份有限公司于本判决生效之日起五日内向原告宁波市鄞州区房屋管理中心支付至合同到期日即2018年4月27日的租金176104元；
三、被告宁波市瀚森教育软件科技股份有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿原告宁波市鄞州区房屋管理中心利息损失61874元；
四、被告傅志强、金洁对上述判决二、三项确定的付款义务承担连带责任；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）；
五、原告宁波市鄞州区房屋管理中心于本判决生效之日起五日内对位于彩虹南路15号房屋的消防末端试水装置予以修复，直至消防部门验收合格；
六、驳回原告宁波市鄞州区房屋管理中心的其他诉讼请求。
案件受理费7928元，由被告宁波市瀚森教育软件科技股份有限公司、傅志强、金洁负担4269元，由原告宁波市鄞州区房屋管理中心负担3659元；反诉受理费100元，由原告宁波市鄞州区房屋管理中心负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
审 判 长 王 刚
人民陪审员 周照峰
人民陪审员 蔡 静
二〇一八年三月九日
代书 记员 俞 霜