重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0112民初18526号原告：李陈渝，女，1981年10月31日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：叶德银，重庆鼎圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：李乾，重庆鼎圣律师事务所律师。被告：陈国亭，女，1983年11月4日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：黄明曦，重庆心度律师事务所律师。原告李陈渝与被告陈国亭房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月28日立案受理后，依法由审判员王婷婷担任审判长，与人民陪审员胡涛、李国华组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李陈渝的委托诉讼代理人叶少杰、被告陈国亭的委托诉讼代理人黄明曦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李陈渝向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告2016年9月1日至2017年2月14日的租金48790.61元；2.被告支付原告2017年2月14日至2017年3月31日的房屋占用损失13712.39元；3.被告支付原告违约金，该违约金以48790.61元为基数，从2016年12月1日起算至款项付清之日止，按每日0.03%计算；4.被告支付原告2018年8月15日至2017年4月14日的物管费17857.92元，电费6037.76元；5.被告支付原告房屋维修费用24513.52元；6.被告支付原告律师费12000元；诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年4月24日，原告与被告签订《租赁合同》，约定原告将重庆市渝北区天山大道西段32号6-11商业D区第5楼503号商铺租给被告，面积186.02平方米，租期2015年5月1日至2020年8月31日，双方还对租金标准等做了约定。其后，原告将房屋交给被告使用，但被告自2016年9月1日起未支付租金，原告经催告未果，遂行使了单方解除权。被告其后搬离了案涉房屋，但原告于2017年2月20日前往租赁房屋后发现，被告对租赁房屋内的墙面、地面采取了油漆喷绘及线路破坏等一系列恶劣行为，原告于2017年2月21日再次发函，要求被告修复并支付租金等相关费用，未果，原告起诉来院。被告陈国亭辩称，对原告的租金计算方式有异议，2017年2月不应该除以28天，应除以30天；房屋占用损失的计算截止时间应为2017年2月20日，原告自认2017年2月20日进入房屋，实际占有了房屋；违约金过高，计算方式不对；不认可装修费和律师费。综上，请求驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据《租赁合同》、房地产权证、交易明细、证明等，本院予以确认并在卷佐证。经审理本院认定事实如下：原告是重庆市渝北区天山大道西段32号5-3号房屋产权人。2015年4月24日，以原告为甲方，被告为乙方，双方签订《租赁合同》，约定：原告将江与城商业D区第5楼503号商铺（即上述房屋）出租给被告，建筑面积约186.02平方米，起始日2015年5月1日，届满日2020年4月30日，计租期2015年5月1日至2020年4月30日，免租期2014年5月1日至2015年8月31日；租金逐年递增6%，2015年9月1日至2016年8月31日，每月每平方米45元，即8371元/月；2016年9月1日至2017年8月31日，每月每平方米48元，即8929元/月。合同第7.5（滞纳金）约定，在无损出租人就该违约之其他权利及补偿的情况下，若租金、管理费或承租人按本租赁合同所应支付之其他费用或其任何部分未有依本文第一条条款所指定的方式及时间支付，则承租人应按到期未缴付费用总额的0.03%按日向出租人支付滞纳金，该滞纳金自到期之次日起逐日计算至实际付款日止（应缴付日及实际还款日均计算在内）；合同附录一第1.1条约定，承租人必须在本合同签订日缴纳2015年9月1日至2015年11月30日期间租金给甲方，以后租金每一个季度为一期，须于每季度首月首日之前支付。第2.22条（违约赔偿）约定，承租人须就其违反、不遵守或不履行本租赁合同的任何条款或由承租人在租赁期内之任何时候在租赁标的进行任何工程，或在租赁期内任何由承租人所附加或安装之任何附连于租赁标的之物品，或承租人之任何行为、疏忽或失责，因而造成出租人招致或遭受的一切诉讼、投诉、损失、损害、开支及律师费、诉讼费、仲裁费、主张权利而产生的合理费用，向出租人做出足额赔偿。原告陈述，起诉的违约金即为合同约定的滞纳金。合同签订后，原告向被告交付了房屋。原告认可被告租金支付至2016年8月31日。后双方产生争议。2016年12月26日，原告委托律师向被告案涉房屋租赁地址邮寄律师函，要求其支付租金、物管费、电费。2017年2月13日，原告委托律师再次向被告案涉房屋租赁地址邮寄律师函，载明被告未支付任何费用，函告解除双方的租赁合同，并要求被告支付费用和搬离。庭审中，原、被告一致同意合同解除的时间确定为2017年2月14日，被告搬离的时间确定为2017年2月19日。原告陈述，2017年2月20日，原告去出租房内查看，发现租赁物内被人为破坏。2017年2月21日，原告委托律师向被告案涉房屋租赁地址邮寄律师函，载明被告在收到解除租赁合同函后于2017年2月17日至2017年2月19日对屋内租赁物品进行了搬离，2017年2月20日我方前往该租赁房屋后发现，贵方在搬离物品后对租赁房屋内的地面、墙面采取了油漆喷绘及电路线路破坏的一系列恶劣行为，我方极其愤慨，根据租赁合同约定，贵方应将租赁房屋恢复至交付使用时的状态，限接函后3日内恢复，否则我方将自行聘请第三方对租赁物进行恢复，由此产生的费用由贵方承担，且租金应计算至恢复完毕之日。原告庭审中举示案涉房屋破坏现场的照片、视频佐证，照片显示墙、地板被喷漆，电线线路被破坏等。2017年3月3日，原告与重庆原至装饰设计工程有限公司（以下简称原至公司）签订《宅焕新服务协议》，约定原至公司为案涉商铺地面修复、木门更换、电路照明更换、墙面修复进行施工，工期从2017年3月3日到2017年3月31日，工程价款28322.78元。2017年8月1日，原告将装修款24513.52元支付至原至公司员工刘勇账户上。原至公司于2017年8月30日开具金额为28322.78元的发票。原告陈述，实际施工时间为协议约定的期间，起诉的房屋占用损失的截止时间为施工截止时间2017年3月31日。2017年4月18日，龙湖物业服务集团有限公司向原告发出物管欠费催缴函，催收物业费17857.92元，电费6037.76元，违约金6037.76元。2017年5月18日，原告缴纳了2016年8月15日至2017年4月14日的物管费17857.92元，2016年6月1日至2017年2月28日的电费6037.76元，其中，2017年2月的电费为407.04元，双方同意按比例支付。案涉房屋物业费为12元/平方米/月。2017年8月8日，原告与重庆鼎圣律师事务所签订《法律事务服务合同》，约定该所代理原告与陈国亭租赁合同纠纷一案的一审、二审、执行法律服务，代理费12000元。2017年8月12日，原告向该所转账25000元（包括了另案的律师费13000元），该所于2017年8月25日出具发票。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规关于合同效力的强制性规定，合法有效。双方均应当按照合同的约定履行相应义务。双方认可合同解除的时间为2017年2月14日，则根据《租赁合同》约定的租金标准，原告起诉的2016年9月1日至2017年2月14日的租金为49109.50元（8929元/月×5个月+8929元/月÷28天×14天）。原告起诉的金额为48790.61元，本院在原告起诉的范围内予以支持。根据租赁合同，租金每季度首月首日前支付，原告统一以48790.61元为基数，自2016年12月1日起至付清之日止计算违约金（滞纳金），按每日0.03%计算，系对自己权利的处分，本院予以支持。关于原告起诉的房屋维修费，被告于2017年2月19日搬离租赁房屋，原告陈述2017年2月20日回到租赁房屋时发现房屋被破坏，且即使于2017年2月21日向被告发函交涉此事，由于被告系承租方，能够控制房屋，被告未举示证据证明房屋系他人破坏，应自行承担举证不能的责任，本院认定房屋破坏系被告所致。原告发函通知被告修复，否则将委托第三方修复，由此产生的费用由被告承担，被告未予回应，应自行承担相应责任。现原告举示了与第三方签订的装修协议和付款证据，本院予以采信，则被告应按原告实际付款金额24513.52元支付原告维修费。关于原告起诉的2017年2月14日至2017年3月31日的房屋占用损失，首先，合同解除后，被告搬离的时间应计算房屋占用损失；其次，原告于2017年2月20日发现房屋被破坏，发函给被告并留宽限期限被告修复，均在合理期限内，被告未对修复事宜作出回应，应自行承担相应责任，则该期间应计算房屋占用损失；最后，原告委托第三方修复，委托和修复时间亦未过长，综上，被告应承担上述整个期间（2017年2月15日至2017年3月31日）的房屋占用损失，本院按租金标准予以支持，为13393.50元（8929元/月÷28天×14天+8929元/月×1个月）。关于原告起诉的2016年8月15日至2017年4月14日的物管费，原告庭后提交说明不再要求合同解除后的物管费，则2016年8月15日至2017年2月14日的物管费为13393.44元（186.02平方米×12元/月/平方米×6个月）。关于原告起诉的2016年6月1日至2017年3月31日电费，被告搬离时间为2017年2月19日，故被告应支付2016年6月1日至2017年2月19日的电费。2017年2月的电费为407.04元，双方同意按比例支付，则2017年2月1日至2017年2月19日的电费为276.21元（407.04元÷28天×19天），则2016年6月1日至2017年2月19日的电费共计5906.93元（6037.76元-407.04元+276.21元）。关于原告起诉的律师费，因合同约定了承租人违约招致诉讼需承担律师费，现被告存在不支付租金等行为招致诉讼，同时原告举示了法律事务服务合同、转账凭证、发票，可以证明原告支付了律师费12000元，故对该笔费用，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告陈国亭在本判决生效后十日内支付原告李陈渝20**年9月1日至2017年2月14日的租金48790.61元；二、被告陈国亭在本判决生效后十日内支付原告李陈渝违约金（滞纳金），以48790.61元为基数，自2016年12月1日起至付清之日，按每日0.03%计算；三、被告陈国亭在本判决生效后十日内支付原告李陈渝20**年2月15日至2017年3月31日房屋占用损失13393.50元；四、被告陈国亭在本判决生效后十日内支付原告李陈渝20**年6月1日至2017年2月19日物管费13393.44元，2016年6月1日至2017年2月19日的电费5906.93元；五、被告陈国亭在本判决生效后十日内支付原告李陈渝房屋维修费用24513.52元；六、被告陈国亭在本判决生效后十日内支付原告李陈渝律师费12000元；七、驳回原告李陈渝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2570元，由被告陈国亭负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  王婷婷人民陪审员  胡 涛人民陪审员  李国华二〇一七年十二月十三日书 记 员  汤智豪