江西省抚州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣10民终735号上诉人（原审第三人）：徐国安，男，1965年1月9日出生，汉族，住江西省进贤县。委托诉讼代理人：胡长明，黎川县明川法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：戴佑鹏，江西求正沃德律师事务所，代理权限为一般授权代理。被上诉人（原审被告）：陈财英，女，1963年10月16日出生，汉族，住福建省南平市延平区。委托诉讼代理人：刘易斯，江西诚浩律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。被上诉人（原审被告）：邓志强，男，1989年2月8日出生，汉族，住江西省黎川县。被上诉人（原审第三人）：黄修涵，男，1962年8月16日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。上诉人徐国安因与被上诉人陈财英、邓志强、黄修涵租赁合同纠纷一案，不服江西省黎川县人民法院(2014)黎民初字第222号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月11日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。徐国安上诉请求：1、依法撤销江西省黎川县人民法院(2014)黎民初字第222号民事判决，发回重审或直接改判驳回陈财英原审诉讼请求；2、一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决程序违法。徐国安承租的房屋被三狮公司出售给了包含陈财英在内的多个购买人，一审法院判决将徐国安本应交纳给三狮公司的租金分割给了陈财英，却未通知其他有权参与分割租金的人及三狮公司参与诉讼，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第13条及《最高人民法院关于适用的解释》第72.73、74条的规定，一审法院遗漏当事人。徐国安已经另案起诉要求确认陈财英、邓志强之间的《店面租赁合同》为无效合同，案号为黎川县人民法院（2014）黎民初字第279号（以下简称279号案件），一审法院在未将本案与279号案件合并审理的情形下直接在本案中认定陈财英、邓志强之间的《店面租赁合同》为有效合同，剥夺了徐国安的辩论权。陈财英起诉要求邓志强交纳租金，但一审法院审理的是陈财英、徐国安、黄修函及福州城房屋产权所有权人对徐国安的应交租金进行分割的财产权纠纷，违背了“不告不理”的民事诉讼基本原则。2、一审判决认定事实错误，判决错误。陈财英、邓志强之间的《店面租赁合同》是无效合同。三狮公司将福州城房屋产权转移以后，没有告知徐国安就福州城房屋租金交给黄修涵，尽管陈财英送达了其与三狮公司（2014）黎民初字第29号民事调解书（以下简称29号民事调解书）复印件给徐国安，但该调解书并不是告知徐国安分割交纳租金的通知，仅是说陈财英负责与徐国安处理，但具体怎么处理没有明确，徐国安无法作出自由裁量权分割福州城房屋租金，且徐国安于2014年4月28日向陈财英送达了一份《催告函》，向陈财英阐明无权分割租金和授权问题，一审法院在福州城房屋所有权人不参与的情况下强行判决分割租金的做法错误。一审法院（2014）黎民初字第312号民事判决书认定了徐国安与黄修涵签订的租赁协议合法有效，根据该协议，租期为15年零6个月，租金从2011年5月21日计付，每三年支付一次且每三年的租金增加180,000元等内容，一审法院强行判决徐国安在每月20日前支付陈财英租金至2019年2月，该判决对徐国安租金支付对象、支付期限及支付方式并无法律事实的支撑，变更了原租赁协议的内容，违反了买卖不破租赁的原则。陈财英辩称，从事实上看答辩人不愿承认徐国安与黄修涵之间的租赁合同，但经过一审法院的审查以及另案生效判决确认，陈财英只能无奈接受。徐国安是以黄修涵签订的租赁合同通过（2014）黎民初字312号判决书确定黄修涵是代表三狮公司签订合同，黄修涵的行为是履行法人职责，在合同有效的情况下陈财英在一审已经举证证明其与黄修涵、三狮公司已经解除了反租合同，且陈财英是合法的产权人，因此在本案中追加黄修涵为第三人，不需要追加三狮公司。根据买卖不破租赁所产生的法律后果，徐国安与黄修涵之间的租赁合同继续存在，陈财英成为新的出租人，并受原租赁合同约束，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第56条第2款之规定，一审法院判决徐国安承担责任并无任何不可。徐国安作为承租人，在收到陈财英送达的29号民事调解书后，即知晓了陈财英是房屋新的所有权人，依法承继了原出租人的权利、义务；徐国安不再享有以租赁合同相对性为由，从而提出抗辩的权力。徐国安以陈财英未取得授权而只能依原租赁合同向黄修涵交租及原审物权分割租金的主张错误。原租赁协议包含诸多产权所有人且租金未分割的特殊性，但陈财英作为其中两间商铺的产权所有人，有事实及法律依据获取相应的租金，原租赁协议中约定的租金势必要进行分割，根据合同相对性原则，陈财英没依据也不可能和其他安外业主进行协商，而本案在审理期间各方当事人也未能达成调解。一审法院在事实及法律的基础上，根据公平、诚实信用等原则，在转租合同期限内，参照陈财英、徐国安分别与邓志强约定的租金，确定陈财英应收租金为6,000元，既解决了陈财英的诉求，又解决了邓志强租金应向谁缴纳的问题，还让徐国安赚取了1,000元/月的转租受益，不仅维护了各方当事人的合法权益，更防止了司法资源的无端浪费，合法、合情、合理！一审法院在审理过程中，案外人另行提起了诉讼，要求解除租赁合同，徐国安承担擅自转租的违约责任，但各诉之间并不符合必要共同诉讼的情形，一审法院未追加其他当事人或合并审理并无不当。本案原是一起并不复杂的案件，因徐国安不断滥用法律赋予的诉权，另行提出（2014）黎民初字第279号案、（2014）黎民初字第312号案等，导致本案自受理至今已三年有余，且还未有结果。在三年多的时间里，陈财英未收到分文租金，每月还要贴钱支付高额房贷，对陈财英精神上、经济上均造成巨大的负面影响。请二审法院依法公正判决。邓志强、黄修涵未作答辩。陈财英向一审法院起诉请求：判令邓志强支付拖欠的月租金6,000元。一审法院认定事实：黎川县新城区“福州城”房产系江西三狮图腾房地产有限公司（以下简称三狮公司）开发的，三狮公司的法定代表人是黄修涵。2010年10月9日，黄修涵与徐国安签订房屋租赁协议，协议约定：“福州城二期房产（尚未办理房产证）一楼约4,500平方米及6个临街商铺出租给乙方（徐国安），乙方承租用途为设立大型购物商场；租金从2011年5月21日起计付，每三年给付一次，第一个三年租金为980,000元，此后，每三年的租金比前三年的租金增加180,000元，以此类推；租赁期限为15年零6个月，即从2010年11月20日起算……”等，租赁协议签订后，徐国安在租赁房屋内开办“好又多购物中心”，并将临街的商铺出租，其中临街的5#、6#商铺租赁给邓志强用于经营“华莱士炸鸡汉堡店”。2011年4月8日，陈财英与三狮公司签订《商品房买卖合同》，约定福州城二期“13幢5#、6#、9#、10#四间商铺卖给陈财英，总价款为3,397,420元。”同日，陈财英将其购买的5#、6#、9#、10#四间商铺返租给三狮公司并签订《租赁合同》，约定租期10年即2011年4月8日至2021年4月8日，每间店面租金为1,500元/月，每三年租金递增15%，按半年支付。合同签订后，三狮公司按约支付了陈财英2011年、2012年租金。2013年4月8日，三狮公司未支付陈财英2013年租金，后陈财英向一审法院起诉，一审法院于2014年2月26日主持双方调解并达成了“一、解除陈财英与三狮公司2011年4月8日签订的《租赁合同》；……。四、《租赁合同》解除后，与黎川县好又多超市及实际承租人的后续事宜由陈财英负责处理。”等的协议，一审法院并制作了（2014）黎民初字第29号民事调解书。2014年4月14日，黎川县公证处将（2014）黎民初字第29号民事调解书复印件送达给黎川县好又多购物中心。期间，徐国安于2010年11月5日与邓志强签订了《合作合同》，合同约定“合作期限为10年即2011年1月1日至2021年1月1日，经营范围为华莱士西式快餐，乙方（邓志强）经营的店面合作金为7,000元每月”等。之后，陈财英又于2014年3月1日与邓志强签订《店面租赁合同》，约定“福州城第13幢5#、6#店面租赁给邓志强，租期五年即2014年3月1日至2019年2月28日，租金每月6,000元”。《店面租赁合同》签订后，邓志强仅支付了华莱士炸鸡汉堡店2014年4月份的租金6,000元给陈财英，此后邓志强未付租金而引起本案纠纷。该案在审理中，徐国安于2014年8月8日向一审法院起诉要求确认其与黄修涵于2010年10月9日签订的《房屋租赁协议》有效，经一审法院开庭审理后，一审法院于2015年8月24日依法作出了（2014）黎民初字第312号民事判决书，判决徐国安与黄修涵于2010年10月9日签订的《房屋租赁协议》有效，该判决书已发生法律效力。一审法院认为，黄修涵作为三狮公司的法定代表人，其与徐国安签订的《房屋租赁协议》合法有效，且被一审法院（2014）黎民初字第312号民事判决书判决确认有效。陈财英是在徐国安承租后向三狮公司购买店铺，双方因租金产生纠纷后，经一审法院调解，（2014）黎民初字第29号调解书已生效。2014年4月14日，黎川县公正处将（2014）黎民初字第29号民事调解书复印件送达给黎川县好又多购物中心，三狮公司与徐国安签订的房屋租赁协议中，所涉福州城二期第13幢5#、6#商铺的权利、义务转让符合法律规定。根据“买卖不破租”的原则，徐国安与黄修涵的《房屋租赁协议》同样对陈财英具有约束力，即陈财英的福州城二期第13幢5#、6#商铺仍应继续租赁给徐国安，期限至2026年5月19日。对于租金计付问题，徐国安向黄修涵承租时，临街商铺与营业用房合并计租，并未分开独立计算，参照徐国安与邓志强签订的《合作合同》租金7000每月及陈财英与邓志强签订的《店面租赁合同》租金6,000元/月的情形，结合陈财英主张要求邓志强每月支付房屋租金6,000元/月的诉请，故由徐国安在每月20日前支付陈财英租金6,000元至2019年2月，此后租金由陈财英与徐国安另行协商。陈财英购买商铺前，邓志强与徐国安就存在租赁关系，租金一直交付徐国安，黄修涵也知道该事实，且相互履行近三年时间，可以视为黄修涵同意徐国安转租给邓志强，故邓志强应交的租金仍交徐国安。为此依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、第二百二十五条、二百二十六条、二百二十九条的规定，判决:徐国安自2014年5月起在有效租赁期内每月20日前，支付陈财英福“福州城二期第13幢5#、16#商铺”租金6,000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由陈财英负担25元，徐国安负担25元。二审中，上诉人徐国安提交以下证据：1、刘奇等人的起诉状及（2014）黎民初字第366号的裁定书。为证明刘奇等人是上诉人徐国安租赁三狮公司及店面的除本案四件店铺的产权人，刘奇等人已经向一审法院起诉徐国安，要求徐国安将全部租金含被上诉人陈财英的租金一并交给刘奇等人，该案件为（2014）黎民初字第366号。2、（2014）黎民初字第279号裁定书。为证明徐国安已经另行起诉确认陈财英与邓志强签订的合同是否有效，该案还未审理完结，因此被上诉人陈财英与邓志强的合同是否有效不应该在本案中审理。被上诉人陈财英对上诉人提交的证据发表质证意见认为，证据1的真实性、合法性无异议，关联性有异议，仅凭民事诉状和裁定不能确定刘奇等人是徐国安租赁好又多超市其他店铺及房屋的产权人，也不能证明诉状中的理由属实，请求是否能够得到支持，且陈财英不属于所有权里的共有权人，陈财英独立享有四个店铺的产权。证据2真实性、合法性无异议，关联性有异议，合同是否有效要看合同是否符合法律规定的生效要件。被上诉人邓志强、黄修涵未对徐国安提交的证据发表质证意见。本院对上诉人徐国安提交的证据经审查认定如下：被上诉人陈财英对两组证据的真实性、合法性均无异议，本院对其真实性、合法性予以确认。上诉人徐国安对一审法院查明的关于陈财英与三狮公司签订《商品房买卖合同》及租赁合同的事实不认可，认为该事实徐国安不知情，对一审法院查明的其他事实无异议。被上诉人陈财英、邓志强、黄修涵对一审法院查明的事实无异议。本院对一审法院查明无争议的事实予以确认。对当事人有异议的事实，本院认定如下：陈财英与三狮公司签订《商品房买卖合同》及租赁合同的事实已经黎川县人民法院（2014）黎民初字第29号案件审理查明，且达成了调解书。本院对一审法院查明的该事实予以确认。本案经调解，未能达成协议。根据当事人的诉讼请求以及答辩意见，本案二审争议焦点为：1、陈财英与邓志强签订的租赁合同是否有效，一审法院直接判决徐国安向陈财英支付租金是否正确的问题。2、一审法院判决是否存在程序违法的问题。关于争议焦点一，本院认为，涉案商铺是黄修涵作为三狮公司的法定代表人与徐国安于2010年10月9日签订的《房屋租赁协议》的标的物的一部分，徐国安在2010年11月5日将涉案商铺租赁给邓志强用于经营“华莱士炸鸡汉堡店”。此时，对于涉案店铺而言，三狮公司是产权人及出租人，徐国安是承租人，邓志强是次承租人。2011年4月8日，陈财英与三狮公司签订《商品房买卖合同》，2014年，黎川县人民法院出具（2014）黎民初字第29号调解书，根据该调解书可以确认三狮公司已将涉案商铺在租赁期内收取租金的权利转让给了陈财英，但在原租赁期内，陈财英并不具有对外租赁的权利。同时，陈财英与邓志强明知涉案商铺已由徐国安转租给邓志强，二人另行签订《店面租赁合同》明显损害徐国安的利益，根据《中华人民共和国合同法》第52条之规定，该《店面租赁合同》无效。一审法院依据陈财英与邓志强之间的《店面租赁合同》判令徐国安向陈财英支付租金没有法律依据。关于争议焦点二，本院认为，徐国安与三狮公司签订《房屋租赁协议》后，三狮公司将租赁标的物陆续出售，部分买受人也已经实际取得产权证明，因此，徐国安在《房屋租赁协议》中的债权人实际发生变更，存在多个债权人。徐国安与三狮公司签订的《房屋租赁协议》中对临街商铺与营业用房合并计租，并未分开独立计算，因此，债权人应凭借合法的债权凭证向徐国安主张应享有的租金份额。但在本案中，陈财英是依据其与邓志强签订的租赁合同主张租金，并不存在遗漏当事人的程序问题。对徐国安的该项上诉主张不予认可。综上所述，徐国安的上诉请求部分成立，应予支持；一审法院依据陈财英与邓志强签订的租赁合同判决徐国安直接向陈财英支付租金没有依据，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江西省黎川县人民法院(2014)黎民初字第222号民事判决；二、驳回陈财英的诉讼请求。一审案件受理费50元，由陈财英负担；二审案件受理费3,300元，由陈财英负担。本判决为终审判决。审判长 王 琳审判员 刘长峰审判员 黄慧群二〇一七年十月二十七日书记员 华丽娜