广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0306民初20436号
原告：何麒，男，汉族，1986年4月27日出生，住址：广东省深圳市福田区，
被告：港铁物业发展（深圳）有限公司，地址：广东省深圳市龙华新区大浪街道和平路1000号港铁（深圳）总部大楼8楼，统一社会信用代码：914403005891921716。
法定代表人：金泽培。
委托诉讼代理人：赵显龙，北京市金杜（深圳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：毛翔，北京市金杜（深圳）律师事务所律师。
原告何麒诉被告港铁物业发展（深圳）有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何麒、被告港铁物业发展（深圳）有限公司的委托诉讼代理人赵显龙、毛翔均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告何麒诉称，原告于2015年12月8日与被告签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》，合同约定：原告向被告购买荟港尊邸2期Cl栋10层1004号房，购房款总金额为3,502,232元。合同第九条约定：被告应在2017年6月30日前将本房地产交付原告，第十三条约定被告在本房地产交付给原告时，将公共设施与附属配套项目一并建成并验收合格。合同签订后，原告依约履行了合同的全部义务，在2017年6月17日收到了被告的《入伙通知书》。原告按照入伙通知书的要求于2017年6月20日前往本房地产进行验收，验收过程中原告发现了房产室内质量存在大量问题，且公共设施并未完工，配套更不给予原告查验，所以原告验收当天写明了拒绝收楼的理由，并拒绝收楼。遗憾的是，被告收到原告的收楼意见后，至今未向原告进行答复和处理意见，根据合同第十一条的约定应视为未交付。原告认为被告逾期交房应当承担逾期交房的违约责任，为了维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：一、被告向原告支付逾期交付房产的违约金（暂计至2017年7月12日为人民币12,608.04元，违约金按日万分之三支付至房产交付之日止）；二、被告承担本案诉讼费用。
原告于庭审中明确其主张的违约金从买卖合同约定的2017年6月30日起算。
被告港铁物业发展（深圳）有限公司答辩称，案涉房产符合法定及约定的交付条件，原告收房时提出的整改意见并不影响案涉房产的正常交付及使用，不能作为拒绝收楼的正当理由。1、案涉房产符合法定的交付条件：（1）案涉房产完成了竣工验收，并取得了《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》，符合《城市房地产管理法》第二十六条第二款的交付条件；（2）被告也向原告提供了《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，符合《商品房销售管理办法》第三十二条规定的交付条件。2、案涉房产符合约定的交付条件：（1）案涉房产取得了《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》，被告依约向原告发出了《入伙通知书》，通知原告于2017年6月19日到2017年6月22日期间到现场验收收房，符合《买卖合同》第九条的约定；（2）被告于原告验房当日向原告提供了有关案涉房产的相关文件，符合《买卖合同》第十条的约定；（3）被告于2016年11月16日向深圳市龙华新区城市建设局移交了《买卖合同》附件二所示7项公共设施和附属配套项目，符合《买卖合同》第十三条的约定。由上可见，案涉房产符合法律规定和《买卖合同》约定的交付条件，被告如期履行了交付义务，不存在逾期交付的情况。3、对于原告在《收楼意见书》所提出的整改事项，被告认为这些均属于案涉房产的保修事项，并不涉及案涉房产的主体结构质量问题，不会影响案涉房产的正常使用，更不会导致《买卖合同》的目的落空。原告提出的关于验收项目及内容的8项验收意见，该等问题属于《买卖合同》约定的保修范围，被告只应承担保修责任，原告无权以此为由拒绝收楼，更无权以此为由追究被告“迟延交房的违约责任”。对于原告在《收楼意见书》中提出的公共设施、泳池、停车场、C2到C1的玻璃连廊未完成，花园多处未完成的问题，被告认为原告所述并非实际情况。事实上，原告办理入伙手续之时，荟港尊邸项目的花园、停车场、泳池和风雨连廊等小区公共区域工程已基本完工，且上述公共区域的施工是否完毕也并非双方签订之《买卖合同》中约定的案涉房产交付条件。因此，原告的该等意见不能作为其拒绝收楼的理由。对于原告在《收楼意见书》中提出的文化室、邮政所等附件二共用设施和附属配套未给予查验的问题，被告认为原告所称并不属实。该等共用设施和附属配套已移交给了深圳市龙华新区城市建设局，被告的工程人员从未不让原告查验该等共用设施和附属配套，且不予查验共用设施和附属配套也不构成原告拒绝收楼的合法理由。对于原告在《收楼意见书及回函》中提及的问题，被告在回函中明确：「以上收楼意见已确认……其余项之意见，我司将会在意见书签署之日起30日内完成整改。」据此，针对原告2017年6月20日提出的收楼意见，被告已陆续完成了整改，并于2017年7月20日向原告发送了短信，请原告复验，但原告一直未予以复验。综上，被告已依约履行了案涉房产的交付义务，且已按照《收楼意见书及回函》中原告提出的整改意见完成了整改并通知原告复验，而原告不仅拒绝收楼还拒不配合复验，甚至还要求被告持续支付逾期交房的违约金，原告的做法和主张于法于理均不成立，其全部诉讼请求应当被驳回。
经审理查明，2015年12月8日，原告何麒作为买受人与作为出卖人港铁物业发展（深圳）有限公司的被告签订了深（宝）网预买字（2015）第30176号《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的位于深圳市宝安区大浪街道布龙路与和平西路交汇处的荟港尊邸2期第C1栋10层1004号房，性质为商品房，用途为住宅，建筑面积（面积以所附测绘报告为准）88.88平方米，总价款为3,502,232元。合同第六条约定买受人采取按揭方式付款，签订合同之日起1日内支付首期购房款2,452,232元，签订合同之日起1日内办理银行贷款并向出卖人支付剩余价款1,050,000元；并约定买受人自行办理按揭贷款手续，出卖人应在签订合同之日起1日内将申请银行按揭贷款需由出卖人提供的证件资料交付买受人或买受人指定的第三人。合同第七条约定买受人如无正当理由未按合同第六条约定的期限付款，按合同附件五的约定处理。合同第九条约定，出卖人应于2017年6月30日前将房地产交付给买受人，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》；出卖人向买受人交付前，应发出《入伙通知书》，《入伙通知书》中应注明实际交付的本房地产的套内建筑面积、交付办理期限、交付手续办理地点等；买受人对出卖人所交付的房地产无异议，或异议部分经协商处理同意收楼的，应对出卖人交付的本房地产的钥匙出具收条，该收条视为本房地产实际交付的凭据。出卖人书面通知买受人交付后，买受人经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为出卖人交付本房地产的钥匙之日，出卖人通知买受人交付后，买受人无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为出卖人《入伙通知书》中的交付期限届满之日。合同第十条约定，出卖人应在本房地产交付时向买受人提供有关本房地产的深圳市房地产登记机关认可的测绘机构出具的预售面积测绘报告和竣工测绘报告、竣工验收合格证明文件、《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》、《收楼意见书》、《业主临时公约》、前期物业管理企业出具的物业共有部位、共用设施设备接管查验清单；上述文件不全的，视为不符合交付标准，买受人有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。合同第十一条约定，买受人收到《入伙通知书》后，应在接到《入伙通知书》之日起5日内按《收楼意见书》内容对本房地产进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起1日内在《收楼意见书》中提出，买受人逾期不提出异议，视为同意接收本房地产。出卖人在收到买受人异议后，应在15日内对异议部分做出书面答复和处理意见，出卖人逾期不予答复及处理的，视为买受人异议事实成立，本房地产视为未交付；买受人同意出卖人书面答复和处理意见的，应当在出卖人处理完毕并书面通知买受人之日起2日内对本房地产重新验收，买受人重新验收后仍有异议的，按本合同第二十九条处理；买受人重新验收后没有异议的，本房地产视为已按重新验收期限交付。合同第十二条约定，出卖人如未在本合同约定的交付期限内将本房地产交付买受人，按合同附件五的补充约定处理。合同第十三条约定，出卖人在本房地产交付买受人时，本房地产项目的《深圳市土地使用权出让合同书》及其补充协议中规定的共用设施及附属配套项目，应一并建成并经验收合格；经批准分期建设的，应按批准的进度建设并经验收合格（见附件二），出卖人未按规定时间建成共用设施及附属配套项目并经验收合格的，买受人按照本合同第十二条的约定主张权利。
合同附件二规定了公用设施和附属配套项目及其建成并验收合格时间：1、幼儿园、文化室、邮政所、垃圾收集站、再生资源回收站、警务室、环卫工人作息站与本项目同时建设并验收合格，时间为2017年6月30日之前，由出卖人负责建成，产权归政府所有；2、物业管理用房与本项目同时建设并验收合格，时间为2017年6月30日之前，由出卖人负责建成，产权归荟港尊邸全体业主共有。
合同附件五为《买卖双方补充约定》，附件五第七条对《深圳市房地产买卖合同（预售）》第九、十一条的修订并补充约定如下：1、买受人应在本房地产《入伙通知书》中确认的入伙日之日起5日内（验收期限），前往指定地点验收本房地产，逾期视为出卖人已按期交付本房地产，并通过买受人验收。如有异议，应于验收期限届满前提出。如买受人未收到《入伙通知书》的，则买受人应当在本合同第九条约定的交付日期：即2017年6月30日前5日内主动向出卖人查询房屋交付事宜，并办理房屋交付及验收手续。否则，视为出卖人已按期交付本房地产给买受人，买受人对本房地产质量无异议。2、若出卖人按相关法律法规及本合同约定将竣工验收备案的房屋交付给买受人，买受人除非有法定理由，不得拒绝收楼，并视为出卖人已交付，已交付（包括视为交付）的房地产损毁、灭失的风险及物业管理费等所有相关费用及由此引发的物管费用滞纳金等，自交付（包括视为交付）之日起由买受人承担，3、双方同意：买卖合同第九条和第十一条的验收是指买受人检查核实所购房屋坐落位置、平面形状、房屋附属设施设备是否与本合同约定相符，以及政府部门验收备案文件是否齐全。验收过程中买受人所提出的房屋质量异议及出卖人对异议的处理，如属于买卖合同第十五条出卖人应履行的保修责任范畴，不构成出卖人逾期交付或其他违约和买受人拒绝收楼的理由。4、对于买受人在《收楼意见书》中提出的异议，应是关于影响本房地产项目如工程结构安全的质量问题等异议，且买受人应提出确凿证据。此时，若出卖人不予答复及处理，方构成买卖合同第十一条约定的本房地产视为未交付的异议。买受人提出的其他异议不构成本房地产交付的上述标准的异议，但出卖人应在15日内在《收楼意见书回函》中作出答复并按照实际情况进行处理，不属于保修范围的，出卖人也应在《收楼意见书回函》中一并说明。买受人应在答复期限届满之当日内主动向出卖人领取《收楼意见书回函》，否则出卖人可在答复期限届满之日起3日内将《收楼意见书回函》以邮寄或其他方式送达买受人，此时即视为出卖人已经在规定的答复期限内答复了买受人，买受人在接到出卖人的书面答复后，应该对出卖人采取的处理措施给予配合，如买受人以拒绝、拖延或其他方式不配合出卖人采取的处理措施时，视为买受人撤回异议。第九条对买卖合同第十二条出卖人逾期交付房地产的责任补充约定如下：l、因法律法规变化和政府政策调整，或遇突发性公共事件（包括但不限于深圳市启动的一级卫生防疫措施的流行性疾病、政府部门进行与本项目关联的市政干线工程发生突发事件）或因第十四条的不可抗力事件导致该房地产无法按时交付的，出卖人可据实予以延期，并无需承担逾期交付本房地产的责任。但出卖人应当自上述事件结束之日起30日内告知买受人。2、除上述第1款情形、本补充约定第七条第5款情形或另有约定外，出卖人如未在本合同第九条约定的交付期限内将本房地产交付买受人，逾期在90日之内（含90日）的，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付本房地产购房总价款万分之三的违约金，合同继续履行。出卖人逾期超过90日的，买受人有权在约定的交付期限届满之日起一个月内解除合同，买受人解除合同的，应配合出卖人办理本合同备案登记的注销手续、抵押登记注销及银行按揭贷款的注销手续。出卖人应在上述注销手续办理完毕后30个工作日内，将买受人已付的所有款项（不计利息）退还给买受人，并按买受人已付购房款的10%向买受人支付违约金。逾期不解除合同的，视为买受人要求继续履行本合同，本合同继续履行。3、买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付本房地产购房总价款万分之三的违约金。第十条对买卖合同第十三条补充约定如下：本合同第十三条约定的共用设施与附属配套项目的投入使用（例如幼儿园开学等）的具体时间由相关买受人或经营者或产权人自行确定。
上述合同签订后，原告已向被告付清了购房款。
2016年11月16日，被告作为移交单位（甲方），与作为接收单位（乙方）的深圳市龙华新区城市建设局，以及作为物业单位（丙方）的港铁（北京）房地产管理有限公司深圳分公司，签订了《龙华新区社区公配物业资产实物交接书》，约定甲方将其开发建设的荟港尊邸1期小区中产权归政府所有的附属公益配套（此次移交）共7处及附属设备，无偿移交给乙方。具体移交的物业资产为小区级文化室、邮政所、警务室、垃圾收集站、环卫工人休息室、再生资源回收站、幼儿园，上述物业资产除幼儿园外，均位于荟港尊邸C1栋半地下04层。
2017年6月15日，被告取得涉案的荟港尊邸2期项目的《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》。
此后，被告向原告发出《入伙通知书》，通知原告于2017年6月19日至2017年6月22日期间办理入伙。
2017年6月20日，原告前往办理入伙手续，领取了房屋钥匙，并签署了《荟港尊邸2期入伙资料签收表》。
同日，原告签署了《业主收楼意见书及回函》，提出房屋存在如下问题：1、入户门：门框、门刮花、开裂严重；2、厨房/卫生间内各管道接口：主卫墙、地面空鼓、厨房地面空鼓；3、内墙和天花：次卫水管漏水；4、地面：阳台地面大面积空鼓、主卧地面空鼓；5、阳台：生活阳台没安装灯泡；6、铝合金门窗：厅推拉边导不顺畅，右门无法打开；7、各类开关插座：厨房阳台水龙头与煤气管交叉；8、其他质量问题：厨房阳台顶部接管处漏水、墙面工程遗留未完成。公共设施：泳池、停车场、C2到C1的玻璃连廊未完成，花园多处未完成；文化室、邮政所等附件二共用设施和附属配套未给予查验。《业主收楼意见书及回函》中包含“回函”内容，以上收楼意见已确认，我司将会在意见书签署之日起30日内完成整改。被告公司工作人员在原告提出的房屋质量问题下方以及“回函”内容下方均签字确认。
2017年6月21日，原告向被告退还入户门钥匙、业主卡、入户门IC卡，并明确表示不予收楼，意见详见收楼意见书。
被告主张对于原告提出的问题已整改完成，并于2017年7月20日向原告发出短信通知，通知原告前往复验。原告称其未收到上述短信，但确认收件方的电话号码是其本人的。
另查，原告于庭审中确认其已收到被告向其交付的合同约定的所有文件，其拒绝收楼的原因系《业主收楼意见书及回函》中记载的房屋质量问题，其中“厨房阳台水龙头与煤气管交叉”的问题存在重大安全隐患，“墙面工程遗留未完成”是指墙面仍有一个大洞、钢筋外露，属于涉及工程结构安全的质量问题。原告于庭后补充提交了房屋照片，以证明涉案房屋存在上述墙面工程问题。被告对此不予认可，称涉案房屋交付时不存在照片中显示的瑕疵问题或情况，且该照片无法判断瑕疵位置及形成时间，而无论该瑕疵是否位于屋内，均仅属于房屋整改范畴，不影响涉案房产的正常交付与使用。
又查，原告于2017年11月1日申请对涉案房产进行装修，被告于2017年11月8日向原告发出《装修施工许可证》。
上述事实，有《深圳市房地产买卖合同（预售）》、《龙华新区社区公配物业资产实物交接书》、《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》、《入伙通知书》、《荟港尊邸2期入伙资料签收表》、《业主收楼意见书及回函》、照片、手机短信、《荟港尊邸装修申报》、《装修施工许可证》等证据及庭审笔录予以证实。
本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。原告何麒与被告港铁物业发展（深圳）有限公司签署的《深圳市房地产买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。
《深圳市房地产买卖合同（预售）》的约定合同第九条、第十一条及附件五第七条的约定，出卖人应于2017年6月30日前将房地产交付给买受人，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》，买受人除非有法定理由，不得拒绝收楼，并视为出卖人已交付。双方同时约定验收是指买受人检查核实所购房屋坐落位置、平面形状、房屋附属设施设备是否与本合同约定相符，以及政府部门验收备案文件是否齐全。验收过程中买受人所提出的房屋质量异议，如属于买卖合同第十五条出卖人应履行的保修责任范畴，不构成出卖人逾期交付或其他违约和买受人拒绝收楼的理由。买受人在《收楼意见书》中提出的异议，应是关于影响本房地产项目如工程结构安全的质量问题等异议，且买受人应提出确凿证据。此时，若出卖人不予答复及处理，方构成买卖合同第十一条约定的本房地产视为未交付的异议。买受人提出的其他异议不构成本房地产交付的上述标准的异议。
本案中，原告在收到被告发出的《入伙通知书》后于2017年6月20日前往涉案房产验房，并在《收楼意见书及回函》上注明其主张的各项质量问题，被告工作人员在《收楼意见书回函》上签名。原告于庭审中确认已收到被告向其交付的合同约定的所有文件，但认为涉案房产存在《业主收楼意见书及回函》中列出的各项问题，故而拒绝收楼。对此，本院认为，首先，原告列出的意见中，第1项至第8项的问题显然未达到严重影响房屋正常使用的程度，属于房屋质量瑕疵，应由被告履行质量保修义务；原告虽补充提交证据以证明涉案房产存在“墙面工程遗留未完成”的问题，但被告对此不予认可，从原告提交的照片亦无法证实其主张；而被告工作人员在《业主收楼意见书及回函》上记录及签名，仅系对于验房过程的记录，不能当然地认为被告对原告提出的各项异议及拒绝收楼均予以确认。其次，被告提出涉案房地产项目公共设施多处未完成。经查，原告所称未完成的公共设施为泳池、停车场、C2到C1的玻璃连廊及花园，上述项目并未包含在原、被告签署的《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件二“共用设施和附属配套项目及建成并验收合格时间”内，亦即双方未对上述项目的完工时间作明确约定，原告在验房时以上述项目未完成为由拒绝收房，并主张被告违反合同约定，均缺乏合同依据；再次，原告主张文化室、邮政所等附件二共用设施和附属配套未给予查验，但未提交相应证据以证明其该项主张，而被告提交的证据显示其已就涉案房产所在工程项目办理了竣工验收备案，原告应自行承担举证不能的不利后果。综上，原告在《收楼意见书回函》中列明的问题，均不属于合同附件五第7条约定的拒绝收楼的事由，原告以此为由拒绝收楼缺乏合同依据，其提出的异议理由不成立，应视为涉案房产已于2017年6月20日交付原告。原告诉请被告支付逾期交房违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告何麒的全部诉讼请求。
本案受理费人民币57元，由原告自行承担。案件受理费原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审判员 陈蕾仰
二〇一八年二月九日
书记员 席俊奇
书记员 陈雪滢
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。