广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1802民初2760号原告：何宏麟，男，1982年3月19日出生，汉族，住广东省连山壮族瑶族自治县，委托诉讼代理人：赖伟光，广东正肯律师事务所律师。被告：曾桂芬，女，1982年2月4日出生，汉族，住广东省连南瑶族自治县，委托诉讼代理人：刘少斌，广东定海针（佛山）律师事务所律师。原告何宏麟与被告曾桂芬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何宏麟及其委托诉讼代理人赖伟光；被告曾桂芬的委托诉讼代理人刘少斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何宏麟向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付违约金122000元；二、判令被告返还定金20000元给原告；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年3月11日，原告与被告曾桂芬签订《房产买卖合同》，被告把位于清远市清城区××基金海湾××区××房屋卖给原告，合同第三条约定：“该物业成交价为人民币610000元”；合同第四条约定：“签订本合同时支付定金20000元，买卖双方应在签订本合同后30天内申请办理银按揭手续”；合同第十三条约定：“卖方不能按本合同约定将物业售予买方的，应向买方支付物业成交价20%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用。”合同签订时，原告依约向被告支付了20000元定金。合同签订后，楼市价格开始飚涨，被告见有利可图，开始拖延提供办理银行按揭贷款所需的资料，后来直接以房屋为自己适用学区房为由提出解除合同。综上所述，被告单方解除合同的行为已构成合同违约，根据《合同法》相关规定，被告承担支付违约金的法律责任。根据合同约定，被告应向原告支付122000元违约金，并退回20000元定金。为维护合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求法院支持上述诉讼请求。被告曾桂芬辩称，一、本案的房产买卖合同没有法律效力。本案的房产是属于被告与其丈夫共同共有的房屋，被告擅自签订的房产买卖合同是属于无权处分行为。涉案房产买卖合同未经共同共有人的追认，所以涉案的房产买卖合同因被告在订立合同后没有取得处分权而自始无效。涉案合同违反多部法律的强制性规定，原告据此要求违约金没有事实和法律依据。二、原告签订合同的买卖行为是明显存在恶意的，原告在与被告签订合同的时候，涉案的房屋属于夫妻共同共有的情况，其是非常清楚的，被告单方签订的合同并不具有法律效力，事后还是要经过被告丈夫的签名同意。三、原告因为涉案合同的不履行造成的实际损失仅是定金。涉案合同约定违约金的数额远高于买方的损失，因此即使本案合同被认定为有效，违约金也应该减少至与实际损失相当的定金利息。本院经审理认定事实如下：郑智勇与被告曾桂芬为夫妻关系，其二人于2012年10月2日登记结婚，于2013年5月7日购买了位于清远市清城区××基金海湾××区××号房屋一套，套内面积为80.48平方米。2017年3月11日，原告何宏麟与被告曾桂芬及清远市清城区新城融一房地产中介服务部签订一份《房产买卖合同》，约定卖方（被告曾桂芬）将上述房屋出售给买方（原告何宏麟），约定价款为610000元，定金2万元由买方在合同签订同时向卖方支付；付款方式为申请商业按揭贷款，买卖双方应于签订合同后30天内申请办理银行按揭手续，在取得同意贷款的相关文件后30天内共同到房管部门办理交易过户手续；首期楼款（含定金）183000元由买方在取得房地产交易中心收缴证件收据当天支付；楼价余款427000元于该项买卖完成并由买方办妥他项权利证后由贷款银行直接划入卖方的银行账户。对于违约责任，合同第十三条约定：“卖方不能按本合同约定将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的20%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用。……”上述合同签订当天，原告向被告支付了定金2万元。此后，被告曾桂芬告知原告其配偶不同意出售该房屋，并明确表示其无法履行该合同。以上事实，有原告提供的房产买卖合同、收款收据、微信聊天记录、通话录音，被告提供的结婚证、商品房买卖合同、不动产权证、情况说明，以及本案的庭审笔录等证实。本院认为，本案为商品房买卖合同纠纷案件，双方的主要争议焦点为：1、被告曾桂芬签订涉案《房产买卖合同》出售曾桂芬与郑智勇共有的房产是否经过了共有人的授权同意，涉案《房产买卖合同》是否有效；2、对于合同履行不能的后果，原告是否可以请求被告退还所收款项并承担违约责任。对于第一个争议焦点，原告无提供证据证明被告曾桂芬出售涉案房屋经过了房屋共有人的同意及授权，亦不能证明事后得到了共有人的追认。因此，被告曾桂芬与原告何宏麟签订《房产买卖合同》将涉案房屋出售给原告构成无权处分，但该无权处分行为并不影响《房产买卖合同》的效力。原告何宏麟与被告曾桂芬均是具有完全民事行为能力的正常成年人，意思表示真实，被告也无证据证明《房产买卖合同》存在合同法所规定的合同无效情形，因此，原告与被告曾桂芬及经纪方所签的《房产买卖合同》是合法有效的，对合同各方当事人具有法律约束力。对于第二个争议焦点，由于被告曾桂芬与原告何宏麟缔约将涉案房屋出售给原告构成无权处分，而涉案房屋的共有人并不同意将涉案房屋出售给原告，故无法履行该合同将涉案房屋产权转移登记至原告名下，原告通过订立该合同取得涉案房屋所有权的目的亦落空。因此，对于无权处分造成合同履行不能的，原告可以要求合同相对人即无权处分人曾桂芬按照合同第十三条的约定退还所收取的定金2万元并赔偿房价总款20%的违约金，即122000元（610000元×20%）。对于被告抗辩认为双方约定的违约金过分高于原告因合同履行不能造成的实际损失，应对违约金进行调低的意见，由于被告无提供证据对该主张进行证明，本院对被告的该抗辩意见不予采纳。因此，原告提出的诉讼请求，依据充足，本院予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告曾桂芬于本判决生效之日起10日内向原告何宏麟退还定金2万元；二、被告曾桂芬于本判决生效之日起10日内向原告何宏麟支付违约金122000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3140元，减半收取计1570元，由被告曾桂芬负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  潘金桥二〇一七年八月二十九日书记员  余晓燕附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。