广东省平远县人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1426民初77号原告林昊成，男，1989年4月6日出生，汉族，现住广东省平远县。原告姚惠娟，女，1989年7月16日出生，汉族，现住广东省平远县。系原告林昊成之妻。二原告之委托代理人余少彬，系广东客中梅律师事务所律师。被告平远平城投资实业有限公司。地址：广东省平远县大柘镇平城大道北。统一社会信用代码：9144142667138579X3。法定代表人黄天城，系该公司执行董事。委托代理人林文胜，系该公司员工。原告林昊成、姚惠娟诉被告平远平城投资实业有限公司（以下简称平城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院2018年1月2日受理后，依法适用简易程序，由审判员李秀兰独任审判，于2018年2月2日公开开庭进行了审理。2018年3月28日，本案转为普通程序审理，依法组成合议庭，于2018年5月21日第二次公开开庭审理。原告林昊成、姚惠娟的委托代理人余少彬、被告平远平城投资实业有限公司的委托代理人林文胜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林昊成、姚惠娟诉称，原告作为买受人于2013年11月11日与被告平城公司签订了《商品房买卖合同》（平城售合字[2013]0780），约定原告购买的商品房为平城花园XX栋XX号房，房屋总价款为542300元。《商品房买卖合同》第八条约定出卖人应在2014年9月30日前，将验收合格的商品房交付给买受人使用。《商品房买卖合同》第十五条还约定，出卖人应在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按应付款的万分之二日息作为违约金赔付给买受人。然而，涉案房屋交付给原告使用已经多时，但被告平远平城投资实业有限公司至今迟迟没有给原告办理房屋的权属登记手续，逾期办证的违约责任理应由被告承担。在与被告协商未果之际，原告为维护自身的合法权益，特向法院提起民事诉讼。诉讼请求如下：1.请求判令被告限期内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；2.判令被告承担逾期办证的违约责任，向原告支付违约金71583元（日违约金按房屋总价款的0.02%从2016年3月8日起算，暂计至2017年12月28日，共计660天，2017年12月29日后的违约金另行计付，直至被告将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案之日为止）；3.本案的诉讼费用由被告承担。被告平城公司第一次庭审时提交答辩称：1.2015年3月1日《不动产登记暂行条例》施行，增加了相关部门材料和手续，导致逾期办证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定，开发商不承担逾期办证的违约责任，请求法院驳回原告请求；2.违约金计算有误；3.逾期办证未造成原告实际损失，约定的违约金过高，请求法院适当减少；4.原告逾期付款应承担违约责任。被告平城公司第一次庭审后提交补充答辩称：平城公司已于2013年12月19日将原告相关办证资料报送平远县房管局登记备案，平远县房管局出具了编号为粤房地预登平远县字第20130860号预告登记证书，平城公司已履行了合同约定的登记备案义务，房地产权证何时取得则不属于平城公司把控，故不应承担逾期办证的违约责任。经审理查明，2013年11月11日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：平城售合字[2013]0780）及《补充协议》（合同编号：平城售补字[2013]0780），原告自愿认购被告开发的位于大柘镇岭××层××号商品房（上述楼房已完成初始登记），合同约定商品房建筑面积127.45平方米。合同第四条约定：该商品房属预售，按套出售，按建筑面积计算，该商品房总金额542300元。合同第六条约定：付款方式为分期按揭付款，在签约之日买受人付清首期房款163300元，余额37.9万元在30日内通过银行做25年按揭贷款付清。合同第七条规定了买受人逾期付款的违约责任。第八条关于交付期限的约定为：出卖人应当在2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。《商品房买卖合同》附件四其他约定第3条对此交付使用时间进行了补充，约定“乙方（即原告）选择银行按揭付款方式的，须于银行贷款放款后且乙方付清首期房款及相关费用后方可要求甲方交付该商品房。否则，双方约定交付使用时间相应顺延”。合同第十五条关于产权登记的约定为：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按《补充协议》约定处理，但《补充协议》对此未有约定。仅在《房屋买卖合同》附件四其他约定第4条中有规定：交楼后，乙方（即原告）应在甲方（即被告）发出通知（以寄出邮戳为准）之日起十天内，协助办理房地产权属证明书，并在360个工作日内办理该商品房相关的权属登记手续，取得房地产权属证明书。逾期还未办理，乙方不退房，甲方按应付款的万分之二日息作为违约金赔付给乙方，但乙方无法接获甲方发出的通知或因乙方自身原因造成不能按时办理的，责任全由乙方本人承担。合同第二十四条规定：商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向平远县房管局申请登记备案。同时，《补充协议》第三条约定办理商品房买卖合同及交楼手续时应交的相关费用：1.乙方在甲方交楼时预交三个月物业管理费，由甲方收取；2.乙方在签订商品房买卖合同时预交办权证综合费用，包括产权登记费、工本费、印花税等及办理房地产权证契税费，上述费用由甲方代收代缴；3.配套费用。签订合同之日，原告向被告平城公司支付首期房款163300元及代收代缴费用、配套费。2014年1月10日，平远县农村信用合作联社发放贷款共37.9万元。2015年3月25日原告交纳物业管理费381元，票据内容注明“2015年4、5、6月物业管理费”。另查，合同签订之日，二原告签订《委托书》，全权委托平城公司员工韩建平办理和领取商品房房地产权证等一切相关事宜。被告平城公司于2013年12月19向平远县房地产管理局报送了预告登记的备案，平远县房地产管理局于2013年12月23日出具“粤房地预登平远县字第20130860号预告登记证。此后，被告平城公司将涉案房屋交付给原告使用，但至起诉之日该房的权属登记办理中需由出卖人提供的资料仍未报产权登记机关备案，导致权属登记证书仍未办理。庭审中，被告平城公司当庭认可原告已交齐合同约定的所有相关费用，其对原告逾期付款违约责任问题另行提起诉讼。以上事实，有经开庭质证的：原告提交的《商品房买卖合同》及《补充协议》、费用收据、银行借款凭证、原告身份信息及被告企业机读档案登记资料；被告提交的委托书、粤房地预登平远县字第20130860号预告登记证、商品房预售许可证、平远县房地产管理局出具的《平城花园报送资料登记备案时间证明表》；本院依职权所作的调查笔录一份、平远县不动产登记中心“证明”一份以及二次庭审笔录予以证实。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：平城售合字[2013]0780）及《补充协议》（合同编号：平城售补字[2013]0780）系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，该《商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”及第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，原、被告双方均应按合同约定的内容履行相应义务。本案争议焦点为：预登记备案是否等同于提交相关资料进行房产权属确权登记备案、新条例实施是否导致房产证延期办理、违约金标准是否过高、房屋交付时间、被告是否承担逾期办证违约责任、违约金计算问题。预告登记备案问题。合同第二十四条规定：商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向平远县房管局申请登记备案。房屋预告登记是指当事人约定买卖房屋或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。在商品房预售中，预告登记用于制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。另根据庭审查明，原告即买受人在合同签订之日即交纳办理房产权证所需资料、代办权证费用、房地产权证契税费（此费用由被告公司代收代缴），签订委托书全权委托被告公司员工办理和领取商品房房地产权证等一切相关事宜，表明“需由出卖人提供的资料”包括原告相关身份信息及房地产权证契税费交纳证明等。被告代理人在庭审中陈述在办理预告登记时仅交纳预告登记费用80元而非交纳房地产权证契税等，结合原、被告双方签订的合同第十五条及附件四第4条之规定，原、被告双方约定的是“办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”即房产权证取得的登记备案而非是预告登记备案。故被告在补充答辩中所提已作登记备案不应承担逾期备案违约责任的答辩意见，理由不足，不予采纳。《不动产登记暂行条例》施行是否导致原告房屋产权证延期办理问题。根据被告代理人庭审陈述及本院依职权对平远县房管局工作人员所作调查笔录，可查明，2015年3月1日《不动产登记暂行条例》施行后，相关权属登记机关并未要求登记申请人增加提交相关资料及增加新的登记费用，被告公司亦未将此新条例实施情况及可能造成的影响向买受人说明，而《商品房买卖合同》对此情形亦未作明确约定，被告公司亦无证据证明其已在期限内按合同约定向登记机关提交了相关资料、但因政策变化等原因导致需增加提交材料、增加审批流程等而使办证时间延长此一事实，故被告平城公司所提此答辩意见，理由不足，不予采纳。违约金计算标准是否过高问题。原、被告所签订的《商品房买卖合同》附件四其他约定第4条中对此有明确规定，且此合同为格式合同，被告公司作为提供格式合同的开发商，能明确预见到办理权属登记报产权登记机关备案所需期限从而预留足够期限，为自己一方创造有利约定，且被告答辩中称违约金标准过高请求调整，但却未就被告公司逾期办证备案可能造成何种损失以及损失的实际金额进行举证。另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，当事人未约定逾期办证违约金的，法定违约金可按已付购房款参照银行逾期贷款利率计算。本案中合同约定的逾期办证违约金按年利率7.2%计算（即日万分之二），与上述司法解释规定的参照逾期贷款利率计算的法定违约金标准相差不大，不会过高。故被告公司所提主张无合同依据和法律根据，本院不予支持。房屋交付时间问题。经查，原、被告双方于2013年11月11日签订的《商品房买卖合同》第八条及附件四其他约定第3条对涉案商品房交付期限的约定为：出卖人应当在2014年9月30日前（即合同订立后10个月又19天），将经验收合格的符合合同约定的商品房交付买受人使用，如买受人采取银行按揭付款方式的，须于银行贷款放款后且买受人付清首期房款及相关费用后方可要求被告平城公司交付该商品房，否则，双方约定交付使用时间相应顺延。本案中，原告在签订合同后先行支付首期房款及合同约定的其他费用，最后银行按揭款项则由平远县农村信用合作联社于2014年1月10日发放，故双方约定涉案商品房交付使用时间应从2014年1月10日银行按揭款项放款次日起相应顺延10个月又19天，即涉案商品房交付最后期限应为2014年11月30日。庭审中被告主张房屋交付时间为2015年4月27日，因无其他证据加以证明，理由不足，不予采纳。原告主张房屋交付时间为2015年3月25日，虽在交付期限外，但是其真实意思表示，予以采纳。故可认定涉案房屋交付时间为2015年3月25日。被告是否承担逾期办证违约责任问题。合同第十五条关于产权登记的约定为：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按《补充协议》约定处理，但《补充协议》对此并未有相关约定，所以仅适用《商品房买卖合同》附件四第4条关于违约金的约定即“交楼后，乙方应在甲方发出通知（以寄出邮戳为准）之日起十天内，协助办理房地产权属证明书，并在360个工作日内办理该商品房相关的权属登记手续，取得房地产权属证明书。逾期还未办理，乙方不退房，甲方按应付款的万分之二日息作为违约金赔付给乙方，但乙方无法接获甲方发出的通知或因乙方自身原因造成不能按时办理的，责任全由乙方本人承担”。上述附件四条款中的“360个工作日”的起算点结合涉案《商品房买卖合同》第十五条约定的内容应理解为是指交付房屋后的360个工作日，并非是360日。合同双方约定出卖人在房屋交付使用后的360个工作日内负有将办理权属登记的相关资料交付登记机关备案的义务，而非是交付房产证的义务，因此出卖人仅负逾期提交办理权属登记备案资料的违约责任。根据查明的情况，涉案房屋于2015年3月25日交付予原告使用，故被告应于2016年8月31日前（即从2015年3月26日开始计算360个工作日，依据劳动和社会保障部文件规定一年法定工作日为250天）将办理房产权证所需资料提交产权登记机关备案。然而被告至起诉之日仍未将办理房屋权属证明所需材料交给房管部门备案，故被告应承担逾期提交办理权属登记备案资料的违约责任。违约金计算问题。被告应向原告支付自2016年9月1日起至被告向房产部门提交办证材料之日止按合同约定自逾期之日起按日向原告支付原告已付房价款万分之二的违约金，即被告应向原告支付自2016年9月1日起至被告将办证所需资料交产权登记机关备案之日止以房屋总价款542300元为基数，按日万分之二计算向原告支付违约金。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院》第十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告平远平城投资有限公司应当按照《商品房买卖合同》以及合同附件约定的条件，于本判决生效后三十日内将办理大柘镇岭下村平城花园第XX幢第XX层XX号商品房的权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。二、被告平远平城投资实业有限公司应向原告林昊成、姚惠娟支付自2016年9月1日起至被告将办证所需资料交产权登记机关备案之日止，以房屋总价款542300元为基数，按日万分之二为标准计算的违约金。三、驳回原告林昊成、姚惠娟的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1590元，由原告林昊成、姚惠娟负担415元，被告平远平城投资实业有限公司负担1175元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审 判 长  李秀兰人民陪审员  姚良胜人民陪审员  曾志强二〇一八年六月十三日书 记 员  黄煜明