广西壮族自治区岑溪市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）桂0481民初257号
原告：廖成勇，男，1980年6月5日出生，汉族，住岑溪市。
委托诉讼代理人：严文，岑溪市148法律服务所法律工作者。
被告：广西粤东房地产开发有限公司，住所地岑溪市北环大道224号岭南人家小区#1#2幢-2层1-007号商铺,统一社会信用代码91450481669712288Y。
法定代表人：宁侯杰，经理。
委托诉讼代理人：兰色，广西桂三力律师事务所律师。
委托诉讼代理人：农丹蕾，广西桂三力律师事务所律师。
原告廖成勇与被告广西粤东房地产开发有限公司（下称粤东公司）商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告廖成勇及其委托诉讼代理人严文，被告粤东公司委托诉讼代理人兰色、农丹蕾（第一次庭审）到庭参加诉讼，被告粤东公司法定代表人宁侯杰未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
廖成勇向本院提出诉讼请求：1.解除双方2015年2月25日签订的《“岭南人家”选房协议书》；2.粤东公司退还廖成勇选房预约金100000元；3.粤东公司支付违约金54750元给廖成勇（从2015年2月25日计至2018年2月25日的金额，以后的应继续计到履行完毕日止）。事实和理由：2015年2月25日，粤东公司（甲方）与廖成勇（乙方）签订《“岭南人家”选房协议书》，约定乙方选定“岭南人家”小区22栋901号房，建筑面积82.76㎡，单价4089.81元／㎡，总价338473元，乙方须于签订协议当日交纳选房预约金100000元；2015年5月30日前乙方持本选房协议与甲方签订《商品房买卖合同》，选房预约金转为购房首付款。签订协议后，廖成勇当即交了100000元预约金给粤东公司，粤东公司出具收据给廖成勇。到了2015年5月30日，粤东公司并没有通知廖成勇签订商品房买卖合同，后经多次催问，粤东公司于2015年10月30日出具一份《承诺书》，承诺于2015年11月20日对17﹟至23﹟号楼统一开工；2016年2月份办理预售证后签订正式合同，如逾期，按已交款每逾期一天万分之五赔付违约金；2017年年底交房，如逾期，按已交款每逾期一天万分之五赔付违约金。但至今粤东公司都没有与廖成勇签订正式的商品房买卖合同，也没有交房，粤东公司的行为已构成违约。
粤东公司辩称，廖成勇未在法律规定的时间内行使合同解除权，解除权已消灭。现在我方已经取得商品房预售许可证，可以继续履行《选房协议书》与廖成勇签订正式的购房合同。同时，廖成勇请求退回选房预约金和支付违约金已经超过诉讼时效，不应支持，请求法院驳回其诉讼请求。若要承担违约责任，粤东公司认为违约金标准过高，请求法院调低，且支付时间应从2015年10月30日起计算。
本院经审理认定事实如下：2015年2月25日，粤东公司为甲方与廖成勇为乙方签订《“岭南人家”选房协议书》，约定乙方选购甲方开发建设的“岭南人家”小区22栋901号房，建筑面积82.76㎡，单价4089.81元／㎡，总价338473元，乙方须于签订协议当日交纳选房预约金100000元；2015年5月30日前乙方持本选房协议与甲方签订《商品房买卖合同》，预约金转为购房首付款，乙方在接到甲方通知后3日内不签订《商品房买卖合同》的，视为放弃认购及所选房号，甲方统一安排时间返还预约金（不计利息）给乙方。签订协议后，廖成勇当即交了100000元预约金给粤东公司，粤东公司出具收据给廖成勇。到了2015年5月30日，粤东公司并没有通知廖成勇签订商品房买卖合同，后经催问，粤东公司于2015年10月30日出具一份《承诺书》，承诺于2015年11月20日对17﹟至23﹟号楼统一开工；2016年2月份办理预售证后签订正式合同，如逾期，按已交款每逾期一天万分之五赔付违约金；2017年年底交房，如逾期，按已交款每逾期一天万分之五赔付违约金；需要退款的准业主在2015年12月30日之前退还，如2015年12月30日前退款的，按交款日期及银行利息计付违约金，如逾期不退款，则从2015年12月30日后按每天万分之五赔付违约金。过了承诺的正式合同签订时间2016年2月份，及后来于2017年2月取得《预售商品房许可证》后，粤东公司都没有通知廖成勇签订合同，又过了承诺交房时间2017年年底，也没有交房给廖成勇。2018年1月19日，廖成勇诉至本院，请求判决粤东公司退还选房预约金100000元并支付违约金54750元，2018年3月1日第一次庭审时，廖成勇增加请求解除双方签订的选房协议书。第二次庭审中，粤东公司确认案涉商品房目前不具备交房条件。
本院认为，廖成勇与粤东公司签订的《“岭南人家”选房协议书》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应受到约束并按约定履行各自的义务。粤东公司未能在合同约定的时间与廖成勇签订正式的购房合同，经催告后作出承诺也未能按期履行，且粤东公司确认案涉商品房目前也不具备交房条件，粤东公司对此存在过错，已构成违约，应承担相应的违约责任。鉴于合同的履行因粤东公司的违约而存在障碍，廖成勇的合同目的无法实现，廖成勇据此享有合同解除权。虽然，粤东公司在庭审中提供了其已于2017年2月取得的商品房预售许可证，证明可以签订正式的商品房预售合同，但是，其并没有提供证据证明在取得商品房预售许可证后通知了廖成勇签订正式合同或就签订正式合同进行过磋商。当事人签订认购协议的目的除了期待能在将来签订正式合同外，还应包括能在一定的期限内签订，本案中，廖成勇期待在一定期限内签订正式合同的目的无法实现已成为客观事实。因此，廖成勇主张解除合同，符合法律规定，应予支持。廖成勇未曾向粤东公司发出过解除合同通知书，而是向法院起诉，并在2018年3月1日第一次开庭审理时明确提出要求解除合同，即日应视为解除合同通知到达之日，粤东公司对解除合同的效力提出了异议，认为在协议约定的签订正式合同时间2015年5月30日无法签订正式合同后，廖成勇应在规定的一年内行使解除权而没有行使，解除权已经消灭。本院认为，签订合同的目的在于履行，在双方约定签订正式合同的时间逾期后，经当事人催告，粤东公司重新作出承诺在一定期限内签订正式合同，同时还承诺在一定期限内交房，廖成勇一直处在签订合同的期待中，但是粤东公司逾期仍不能履行，如果据此认定廖成勇对合同的解除权已经消灭，于法无据，亦有违诚实信用原则。况且，本案审理过程中，粤东公司确认案涉商品房目前也不具备交房条件，双方也无法就签订正式合同协商一致。因此，对粤东公司认为廖成勇的合同解除权已经消灭的抗辩，本院不予采纳。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”及第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，合同解除后，粤东公司应将收取廖成勇的选房预约金100000元返还给廖成勇。同时，鉴于粤东公司的违约行为，还应支付违约金给廖成勇。双方在2015年2月25日签订选房协议时并没有约定违约金，是在粤东公司2015年10月30日出具承诺书时承诺在2016年2月份签订正式合同，如逾期则按已交款每天万分之五赔付违约金，因此，违约金应从2016年3月1日起计算。至于按每天万分之五计算是否过高，根据合同法及相关司法解释的规定，应以违约造成的损失为参照，廖成勇支付选房预约金的损失为利息的损失，同时考虑违约金具有惩罚性质，利息损失应参照民间借贷保护的利率上限即年利率24%较为合理。粤东公司承诺的按已交款每天万分之五赔付违约金并没有超出上述标准，因此，对廖成勇请求粤东公司按已付款每天万分之五支付违约金的请求，本院予以支持，对粤东公司要求调低违约金的主张，本院不予采纳。粤东公司认为承诺书不是针对廖成勇个人作出的，没有法律效力的抗辩意见不成立，本院不予采纳。关于诉讼时效问题，粤东公司在2015年10月30日还向廖成勇作出承诺，证明廖成勇最迟在这时还向其主张权利，至起诉时并没有超过诉讼时效期间，粤东公司认为廖成勇起诉退还预约金及支付违约金已超过诉讼时效的抗辩意见不成立，本院也不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条第一款第四项、第九项、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、六十条第一款、第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：
一、解除原告廖成勇与被告广西粤东房地产开发有限公司2015年2月25日签订的《“岭南人家”选房协议书》；
二、被告广西粤东房地产开发有限公司返还原告廖成勇选房预约金100000元；
三、被告广西粤东房地产开发有限公司支付违约金给原告廖成勇（计算方式：以100000元为基数，按每日万分之五计算，从2016年3月1日起计至履行完毕之日止）；
四、驳回原告廖成勇的其他诉讼请求。
案件受理费3395元（原告廖成勇已预交），减半收取1697.5元，由被告广西粤东房地产开发有限公司负担。
上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕（可将款直接汇至本院转给原告，本院开户行：中国工商银行岑溪市支行，户名：岑溪市人民法院，账号：21×××19
015）。逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。
审判员 梁德强
二〇一八年四月九日
书记员 李一峤