山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济民一终字第548号
上诉人（原审原告）董虎，男，1973年8月12日出生，汉族，济南市自来水有限公司职工，住济南市。
委托代理人董兆德（系董虎之父），男，1942年2月24日出生，汉族，济南市食品公司退休职工，住址同董虎。
委托代理人于长义，北京市盈科（济南）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）中国重型汽车集团房地产开发公司，住所地济南市。
法定代表人杨斌，董事长。
委托代理人韩祥成，山东舜天律师事务所律师。
委托代理人孙培奉，山东舜天律师事务所律师。
上诉人董虎因与被上诉人中国重型汽车集团房地产开发公司（以下简称重汽房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2012）天民一初字第480号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2015年9月18日公开开庭审理了本案。上诉人董虎的委托代理人于长义、董兆德，被上诉人重汽房地产公司的委托代理人韩祥成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，2008年6月5日，董虎、重汽房地产公司签订《济南市商品房买卖合同》一份，由董虎购买重汽房地产公司开发的位于济南市天桥区重汽翡翠郡南区x号楼x单元xx室室商品房一套，用途为商业，建筑面积203.73平方米，套内建筑面积148.14平方米，约定总价款2139959元，实际支付价款为2161066元，付款方式为按揭付款。涉案合同第九条约定：“卖方应当在2008年11月30日前，依照国家及地方政府的有关规定，将符合本合同约定的并经主体验收合格的商品房交付买方使用。房屋交接时，卖方应当以《入住通知书》的形式通知买方办理房屋交接手续，所购商品房为住宅的，卖方还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。入住手续由物业管理公司负责办理。如未出现国家认定的影响房屋结构安全的重大质量事故，买方应履行收房义务，正常房屋质量维修不计入交房延期时间。卖方通知买方入住后，买方无正当理由拒绝收房或拖延收房时间的，则自卖方《入住通知书》中的入住期限届满之日起，即视为卖方已完全交付房屋给买方，买方须承担入住的相应费用并按时正常交纳物业管理费、暖气费及其他因管理该房屋所发生的费用…”。第十条约定卖方逾期交房的违约责任约定：“除本合同第九条规定的特殊原因外，卖方如未按合同规定的期限将该商品房交付买方使用，按逾期时间分别处理（不作累加）。1、逾期不超过（包括）3个月，自本合同第九条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行…”。合同第十四条关于产权登记的约定：“卖方应当在商品房实际交付且买方提供所有办理房屋产权证所需资料和费用之日起365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因卖方责任导致买方不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：1、买方退房，卖方在买方提出退房要求之日起30日内将买方已付房价款退还给买方，并按已付房价款的3%赔偿买方损失；2、买方不退房的，卖方按已付房价款的日万分之壹向买方累计支付违约金，但违约金总额最高不超过5%；3、由于买方原因导致不能如期办理产权证的，卖方不承担任何责任。卖方保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。卖方因此原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，同样按本条上述方式处理。”合同签订后，董虎依约交纳了购房款。2008年12月18日，涉案房产所属济南市天桥区翡翠郡南区16号楼经主体验收合格，取得了建筑工程验收报告。2009年1月5日，该南区16号楼经消防验收合格。2008年12月31日，董虎收到了重汽房地产公司发出的交房通知书。2009年4月17日，重汽房地产公司实际交付了涉案房产。同日，董虎领取了2008年12月1日至2008年12月31日期间的逾期交房违约金6634元。
另查明，涉案房产所属的济南市天桥区翡翠郡南区16号楼于2010年9月16日取得了房屋建筑工程竣工验收备案单，于2010年10月14日取得初始登记，登记房屋所有权人为重汽房地产公司。2011年10月17日，董虎取得了涉案房产的产权证书。诉讼中，重汽房地产公司自认以其取得初始登记时间，作为合同约定的将权属登记资料向产权登记机关报备义务完成时间。
董虎诉至原审法院，要求：1、判令重汽房地产公司支付董虎逾期交房违约金29606.6元、逾期办证违约金95735元；2、诉讼费用由重汽房地产公司承担。后明确其诉讼请求为：1、判令重汽房地产公司支付董虎自2009年1月1日至2009年4月17日逾期交房违约金22972.6元；2、判令重汽房地产公司支付董虎逾期办证违约金93358元，计算方式自2010年8月11日其计算至2011年10月17日止，共计432天，以房屋总价款2161066元为基数，按照日万分之一计算；3、诉讼费用由重汽房地产公司承担。
原审法院认为，董虎、重汽房地产公司签订的《济南市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，权利义务明确，未违反相关法律法规的禁止性规定，应认定合法有效。涉案合同第九条约定涉案房产的交付需符合合同约定并经主体验收合格。重汽房地产公司于2008年12月31日发出交房通知时，已经取得主体验收合格证明，并于2009年1月5日取得了消防验收评定。双方于2009年4月17日实际交付房产时，符合双方约定的交房条件。重汽房地产公司已经支付了2008年12月1日至2008年12月31日期间的逾期交房违约金6634元，仍需支付自2009年1月1日至2009年1月5日期间的逾期交房违约金1080.5元（2161066元×5÷10000）。
关于涉案房产权属证书办理问题，除合同第十四条中约定“卖方应当在商品房实际交付且买方提供所有办理房屋产权证所需资料和费用之日起365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”外，双方并无其他特别约定。董虎、重汽房地产公司均认可自商品房实际交付之日起作为履行相关义务的起算点，重汽房地产公司应当在商品房实际交付之日起365个工作日内将办理权属登记需由其提交的资料向产权登记机关报备，逾期则为违约。重汽房地产公司庭审中自认该合同约定的办证资料报备时间系其取得初始登记的时间，该主张系重汽房地产公司对该合同条款第十四条的解释，予以确认。涉案房产实际交付时间为2009年4月17日，重汽房地产公司应当于365个工作日内即2010年10月2日之前完成初始登记，具备协助买受人办理产权证的条件。重汽房地产公司实际于2010年10月14日取得初始登记，构成违约，应向董虎支付逾期办证违约金2593.3元（2161066元×12÷10000）。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、被告中国重型汽车集团房地产开发公司于判决生效之日起10日内，向原告董虎支付逾期交房违约金1080.5元；二、被告中国重型汽车集团房地产开发公司于判决生效之日起10日内，向原告董虎支付逾期办证违约金2593.3元；三、驳回原告董虎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2810元，由董虎负担2710元，被告中国重型汽车集团房地产开发公司负担100元。
上诉人董虎不服原审判决上诉称：一、根据相关法律规定，房屋必须经过综合验收合格后才具备交房条件，重汽房地产公司于2008年12月31日发出交房通知时，消防验收尚未完成，该交房通知无效。2009年1月5日完成消防验收后，重汽房地产公司未履行通知义务。原审判决认定消防验收完成日期为逾期交房的违约金截止日是错误的。重汽房地产公司实际于2009年4月17日交房，逾期107天，应支付违约金22972.6元。二、根据合同约定，重汽房地产公司应于2010年9月29日完成房屋备案登记，原审判决认定逾期办证违约金自2010年10月2日开始起算是错误的。原审判决将被上诉人取得初始登记的日期认定为完成约定的备案登记的日期是错误的，产权登记机关收到重汽房地产公司办证资料的日期为2011年10月12日，重汽房地产公司完成登记资料备案逾期378天，应支付违约金81688.31元。请求二审法院依法改判。
被上诉人重汽房地产公司辩称：重汽房地产公司于2008年12月31日发出交房通知时，消防验收手续已完成，仅是未取得验收合格证明。未及时交房是董虎的原因。重汽房地产公司完成初始登记，就完成了房产登记备案。
经审理本院认定，原审判决认定事实属实，本院予以确认。
另，2009年1月15日，重汽房地产公司与董虎签订了房屋移交结算协议书，该协议书存于原审卷宗。董虎在原审期间提交了房产登记部门印发的产权登记指引宣传册，其中载明商品房买卖过户登记应提交的材料包括登记申请书、身份证复印件、单位的营业执照和法人登记证、房屋买卖合同、开发商的房屋所有权证、测绘机构出具的房屋平面图及移交结算协议书等，董虎据此主张重汽房地产公司领取了初始登记证不等于完成了权属资料登记备案义务，还应将上述材料中应由其提交的资料提交备案。2011年10月12日，董虎、重汽房地产公司签署并提交了房屋所有权转移登记申请书。董虎主张重汽房地产公司此时才完成登记备案义务。重汽房地产公司主张房屋所有权转移登记应由买受人申请，重汽房地产公司在申请书上签字，仅是履行协助义务，其在取得初始登记证时已经完成备案义务。
本院认为：本案二审诉辩双方争议焦点是：一、董虎主张逾期交房的违约金应计算至2009年4月17日，应否支持；二、重汽房地产公司应承担的逾期办证违约金，如何计算。
关于焦点一，本院认为，2008年12月31日重汽房地产公司发出交房通知时，未取得消防验收合格证，不具备交付条件。此后，重汽房地产公司于2009年1月5日取得消防验收合格证，具备了交付条件，应及时通知董虎接收房屋。但重汽房地产公司并未及时通知董虎，其主张未及时交房是董虎的原因，本院难以采信。故逾期交房的违约金应计算至实际交房之日，即2009年4月17日。原审判决认定逾期交房的违约金计算至具备交付条件之日欠妥，应予纠正。重汽房地产公司已经支付了2008年12月1日至2008年12月31日期间的逾期交房违约金，自2009年1月1日至2010年4月17日期间的逾期交房违约金应为23123.4元（2161066元×107÷10000）。董虎主张上述期间逾期交房违约金22972.6元，是对其权利的处分，本院予以准许。
关于焦点二，本院认为，测绘机构出具房屋平面图后，重汽房地产公司才能于2010年10月14日办理完成房屋产权初始登记。2009年1月15日，重汽房地产公司也与董虎签订了移交结算协议书。董虎主张的房屋产权转移登记应由重汽房地产公司提交的资料，重汽房地产公司在办理房屋产权初始登记时已经提交并通过登记机关审核。重汽房地产公司完成初始登记后，即完成了向买受人转移房屋产权应由其履行的事项，原审判决认定重汽房地产公司完成初始登记即履行了备案义务，并无不当。董虎也未能证明因重汽房地产公司的原因，导致其在重汽房地产公司完成初始登记后无法办理房产变更登记。2011年10月12日是董虎申请办理房屋所有权转移登记的日期，重汽房地产公司在申请书上签字，仅是履行出让人的协助义务，董虎主张重汽房地产公司在其房屋所有权转移登记申请书上签字的日期为完成备案登记的日期，并据此计算逾期办证违约金，本院难以支持。
根据合同约定，涉案房产交付时间为2009年4月17日，重汽房地产公司应当于365个工作日内即2010年10月2日之前完成初始登记，原审判决认定逾期办证违约金自2010年10月2日开始起算是正确的。董虎主张自2009年4月17日起365个工作日，截止日期为2010年9月29日，与事实不符，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持济南市天桥区人民法院（2012）天民一初字第480号民事判决第二项、第三项；
二、撤销济南市天桥区人民法院（2012）天民一初字第480号民事判决第一项；
三、被上诉人中国重型汽车集团房地产开发公司于本判决生效之日起10日内向上诉人董虎支付逾期交房违约金22972.6元。
一、二审案件受理费各2810元，上诉人董虎各承担2000元，被上诉人中国重型汽车集团房地产开发公司各承担810元。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙红岩
代理审判员 王德强
代理审判员 唐鸣亮
二〇一五年十月十四日
书 记 员 朱 茜