福建省福州市晋安区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0111民初4717号
原告：兰文平，男，1980年7月22日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。
委托诉讼代理人：方则周，福建信得律师事务所律师。
委托诉讼代理人：卢云贤，福建信得律师事务所实习律师。
被告：匡三发，男，1971年7月20日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。
委托诉讼代理人：李文康，福建富柏律师事务所律师。
第三人：福州国房网房产代理有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区铜盘路380号整栋二、三层两层办公室。
法定代表人：刘福泉，职务总经理。
委托诉讼代理人：杨亚泉，福建力格律师事务所律师。
原告兰文平与被告匡三发、第三人福州国房网房产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告兰文平及其委托诉讼代理人方则周、被告匡三发及其委托诉讼代理人李文康、被告福州国房网房产代理有限公司的委托诉讼代理人杨亚泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告兰文平向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方于2017年3月21日签订的《房产买卖经纪合同》。2.被告向原告支付滞纳金16725元（按交易总额日万分之五，从2017年8月16日计算至2017年9月16日）。3.被告向原告支付违约金100000元。4.被告向原告支付律师费20000元。5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年3月21日，原、被告双方就买卖位于福州市晋安区登云佳园（绕城高速9#安置地）10#楼202单元房产，在福州国房网房产代理有限公司居间介绍下签订《房产买卖经纪合同》。合同约定了相关交易金额、交易流程、违约责任等，合同附件（附则）对交易流程进行了详细约定。合同签订后，原告依约履行了相关义务，但被告在2017年8月11日贷款银行贷款审批通过后，迟迟不按交易流程约定配合办理房产交易过户、抵押收件受理手续。2017年9月4日，原告委托福州国房网房产代理有限公司寄发《催告函》给被告，要求被告限期配合办理相关手续，但被告拒不配合办理。2017年9月15日，原告委托律师寄发《解除合同通知函》给被告，解除原、被告双方于2017年3月21日签订的《房产买卖经纪合同》。合同解除后，被告未能按照合同约定支付滞纳金、违约金等。
被告匡三发辩称：一、本案事实是签订合同后，被告因政策原因丧失了购房资格，无法履行合同，并非故意违约，无需承担违约责任。被告在签订合同前按照中介方要求提供了合同第二页“签约须知”所明示的所有资料，并依据合同将50000元履约保证金交付给第三人。2017年4月5日，被告又应要求向第三人签约代表赖生全交付6000元办理医社保补缴手续。2017年7月12日，被告应第三人要求将369000元存入指定账户并被银行止付，2017年8月份，因房价上涨，原告要求提高房屋售价50000元，后来在第三人协调下，三方于2017年8月28日签订一份“补充协议”，约定将房屋售价从1085000元提高到1115000元。同日，被告又应第三人要求交付房产交易过户费14000元。2017年9月6日，被告收到第三人受原告委托向被告发出的“催告函”，要求被告配合办理产权过户手续。被告此时通过第三人经办人员口头告知、并向不动产交易中心及律师咨询，方才了解到根据2017年3月28日发布的“福州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知”（榕政办〔2017〕84号）第四条，被告并无购房资格，无法办理产权过户手续。只好委托律师于2017年9月8日向第三人发送一份律师函，提出质疑，却未收到回复。2017年9月16日，被告收到原告律师发出的“解除合同通知函”，以被告违约为由要求解除合同并要求被告支付违约金及相关费用。依据以上事实，被告作为一个进城务工的农民，在房屋中介方即第三人的刻意隐瞒下，一直不知自己依据政策已经丧失了购房资格，却一直尽力按照第三人指示履行自己的合同义务，且谅解了原告加价的不诚信举动，签订补充协议，无论是主观上还是客观方面都没有构成违约，故无需承担违约责任。二、在被告因被蒙蔽而仍在尽力谋求合同履行的同时，原告与第三人却在明知被告因政策原因无法配合过户的情况下，仍然发出要求被告配合过户的催告函，随后原告又发出“解除合同通知函”并起诉到法院，这些行为无疑是要让已经遭受重大损失的被告雪上加霜，是想利用法律谋求一种非法利益，违背诚实信用原则，不应获得法律的庇护。三、其同意解除合同，第三人应退还其交纳的70000元。
第三人福州国房网房产代理有限公司述称：其同意原告的第一项诉讼请求，请求驳回其他的诉讼请求。现在房屋的价值已经超过出售价格，原告在本次交易过程中未造成损失，无权要求相关违约金及滞纳金等相关费用。2016年10月份出台外地户口购房需要一年的完税证明及社医保证明，签订合同的时候其有告知被告限购的政策，但没有告诉被告可以通过补缴医社保获得购买资格。到被告发函给第三人的时候，第三人才知道被告不具有购房资格，当时银行评估和按揭审批都已经通过了。如果合同解除，其可以将已收取的70000元款项退还给被告。
本院审理查明事实如下：2017年3月21日，原告兰文平作为甲方、被告匡三发作为乙方、第三人福州国房网房产代理有限公司作为丙方共同签订《房产买卖经纪合同》（以下简称合同），约定由被告购买兰银俤名下坐落福州市晋安区登云佳园（绕城高速9#安置地）10#楼202单元房产（以下简称讼争房屋），并委托第三人办理上述房产过户及交接手续。合同载明，原告系兰银俤的委托代理人，原告保证其对讼争房产的处置意见可完全代表委托人意志并可确保委托人履行合同所有约定义务，否则相应法律责任由原告承担。讼争房屋建筑面积59.71㎡，转让总价格为1085000元，被告应在合同签订当日支付履约保证金50000元至第三人指定账户中监管。在讼争房屋送评估机构进行房产评估之前，被告如需指定第三方为讼争房屋过户后的新产权人，须提前十日向第三人出具相关声明并提供第三方的资料。合同就交易流程约定：待原告产权变更手续办理完毕后柒个工作日内，被告办理由第三人指定的按揭贷款手续并将首付款及差额款存入第三人指定的银行账户，待银行贷款审批通过后的贰个工作日内，原、被告双方至交易所办理产权交易受理手续，待被告领取到讼争房产被告名下不动产登记证后的贰个工作日内办理抵押收件受理手续。合同就违约责任约定：原、被告双方任何一方有隐瞒事实、改变买卖意向、违反本合同有关约定或违反有关法律法规规定的行为，均视为违约。原、被告双方任何一方未能及时备齐材料并进行交易受理、原告未能按时进行房产交接、被告未能按时解款至原告、第三人因自身原因未能及时放款给原告等，均属不按时履约行为。不按时履约方应自不按时履约之日起每日按房产交易总价的万分之五向守约方支付滞纳金。守约方应于迟延履约方迟延履行之日起10日内按本合同注明地址向迟延履约方发出书面催促函件，自函件收到之日起7日内迟延履约方仍未履行本合同约定义务，视为根本性违约，同时守约方有权解除合同。因一方迟延履行合同约定的义务，致使守约方按前述约定行使合同解除权的，违约方应另行向守约方支付违约金100000元；同时守约方有权要求违约方承担包括但不限于原、被告双方的中介服务费、房产评估费、交易过程中所产生的税费，及因守约方提起诉讼而支付的诉讼费、律师代理费等相关费用。
《房产买卖经纪合同》签订当日，被告付清履约保证金50000元，第三人收款后向被告开具相应收款收据。2017年4月5日，被告向第三人工作人员赖生全支付6000元，赖生全出具收条确认收到该款。2017年6月18日，原告以继承方式取得讼争房屋所有权并办妥《不动产权证书》。2017年7月12日，被告的配偶曹庚女（被告指定的新产权人）就本案房屋买卖在交通银行办理消费贷款首期付款369000元的止付手续，后因未在该银行办理贷款，曹庚女取回该款，并另行向中国工商银行股份有限公司福州晋安支行支付首期款、申请贷款。2017年8月10日，中国工商银行股份有限公司福州晋安支行向作为买卖双方的曹庚女、兰文平出具《中国工商银行个人二手房贷款承诺函》，通知贷款申请已通过，承诺在买卖双方办妥产权过户，将房屋抵押给其，并将不动产登记证明交其收押后，其将按照《个人购房借款合同》的约定发放贷款550000元用于支付购房款。2017年8月28日，原、被告及第三人就上《房产买卖经纪合同》签订《补充协议》，约定原、被告双方同意将房屋成交价提高到1115000元，被告在本次交易过户之前将剩余购房款连同合同中约定的费用170582元汇入第三人指定的银行账户办理资金监管，在交易过程中产生的税费由被告另行承担。同日，被告向第三人支付14000元，赖生全作为经办人出具收条，确认收到被告为购买讼争房屋支付的交易过户费14000元。之后因交易未成，曹庚女取回付至中国工商银行股份有限公司福州晋安支行的首期款。
2017年9月4日，第三人向被告寄发《催告函》，告知被告银行已于2017年8月11日通过了被告的贷款申请，催促被告与其工作人员赖生全联系配合办理讼争房屋产权过户手续，并要求被告在收到函件之日起五日内复函。被告于2017年9月6日收到《催告函》，后于2017年9月8日委托律师向第三人寄发《律师函》，答复称被告已经按照第三人要求配合办理房屋产权过户手续，然而第三人工作人员却已口头告知被告不具备在福州购房的资格，第三人发出《催告函》是为消除自身责任，转嫁风险给被告。《律师函》要求第三人如实书面说明购房资格的政策法规，并对事先未如实说明做出合理解释，同时要求第三人承担事先未如实说明导致被告损失的法律责任。2017年9月15日，原告委托律师向被告发出《律师函》，称因被告未按约定配合办理产权过户手续，已构成根本违约，通知被告解除《房屋买卖经纪合同》。被告于2017年9月16日收到该《律师函》。后原告就上述纠纷诉至法院，为此花费律师费20000元。
上述事实，有原告提供的《房屋买卖经纪合同》、《补充协议》、《不动产权证书》、《催告函》复印件、《律师函》复印件、EMS面单复印件、邮件查询单打印件、《中国工商银行个人二手房贷款承诺函》复印件、委托代理合同、律师费发票，被告提供的银联商务付款凭证、收款收据、贷款申请人消费贷款首期付款证明、工商银行汇款回单、收条、《律师函》复印件、EMS面单、邮件查询单打印件，原告、被告及第三人的一致陈述等证据证实，可以认定。
另查明，2016年10月6日，福州市人民政府办公厅发布《福州市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的补充通知》（榕政办〔2016〕186号），规定“对以下三种类型居民家庭，暂停向其销售本市五城区范围内建筑面积144平方米及以下的商品住房。（一）拥有2套及以上商品住房的本市五城区户籍居民家庭；（二）拥有1套及以上商品住房的非本市五城区户籍居民家庭；（三）无法提供购房之日前2年内在本市五城区累计缴纳1年及以上个人所得税或社会保险证明的非本市五城区户籍居民家庭。居民家庭住房套数的认定包含购买新建商品住房和存量住房（二手住房），不包含居民家庭自建房、房改房、经济适用住房、征迁安置房等。交易时间按以下方式认定：购买新建商品住房和存量住房（二手住房）以买卖合同网签时间为准。”该通知于2016年10月7日开始施行。2017年3月28日，福州市人民政府办公厅发布《福州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》（榕政办〔2017〕84号），规定继续执行榕政办〔2016〕186号文件限购政策，非本市五城区户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险取得本市五城区购房资格。该通知于2017年3月29日开始施行。根据上述政府文件，被告本人及其指定的新产权人曹庚女均不具备购房条件。
本院认为，本案《房产买卖经纪合同》系各方真实意思表示，合法有效。被告及其指定的新产权人因政策原因不具备购房资格，《房产买卖经纪合同》实际上已不能履行，现原告请求解除该合同，被告与第三人均表示同意，原告的该项诉请可以照准。
被告在履行《房产买卖经纪合同》过程中，按照约定及第三人的指示付款并办理了购房贷款，无违约情形。合同解除的原因在于限购政策导致的合同履行不能，而非一方迟延履行，故原告以被告迟延履行构成根本违约为由主张被告承担违约责任没有事实依据，其请求被告支付滞纳金、违约金不能支持。
《房产买卖经纪合同》系在《福州市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的补充通知》发布、限购政策实施后签订，故合同签订时，被告作为买受人应对自身购买资格进行审查以保证符合限购政策规定的购买条件，现因被告不具备购买资格而引发纠纷并最终导致合同解除，被告对纠纷发生及合同解除负有责任，应赔偿原告的相应损失，原告主张被告支付律师费20000元合理，依法可以支持。
《房产买卖经纪合同》解除，已经履行的部分应恢复原状，第三人应将其从被告处收取的合计70000元款项退还被告。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条规定，判决如下：
一、解除原告兰文平、被告匡三发、第三人福州国房网房产代理有限公司于2017年3月21日签订的《房产买卖经纪合同》。
二、被告匡三发应于本判决生效之日起十日内支付原告兰文平律师费20000元。
三、第三人福州国房网房产代理有限公司应于本判决生效之日起十日内退还被告匡三发70000元。
四、驳回原告兰文平的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14835元，由被告匡三发负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 李蓓蓓
人民陪审员 李 彬
人民陪审员 丁鸿燕
二〇一八年三月二十三日
书 记 员 游秀琴
附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。