江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣07民终3495号
上诉人（原审被告）：赣州铭豪实业有限公司，住所地崇义县横水镇文竹路南侧。
法定代表人：ＸＸ，系公司执行董事。
托诉讼代理人：邹显锋，江西兴义律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：李培，男，1988年12月20日出生，汉族，住崇义县。
被上诉人(原审原告)：周惠燕，女，1990年11月7日出生，汉族，住崇义县。
委托诉讼代理人：李培(系周惠燕的丈夫),住崇义县。
上诉人赣州铭豪实业有限公司（下称铭豪公司）因与被上诉人李培、周惠燕商品房销售合同纠纷一案，不服江西省崇义县人民法院（2017）赣0725民初431号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
铭豪公司上诉请求：1、撤销（2017)赣0725民初431号民事判决书中的第一项判决，改判驳回李培、周惠燕的所有诉讼请求；2.—审和二审的诉讼费用均由李培、周惠燕承担。事实和理由：一审判决认定铭豪公司“因政府限制性行为和政府相关部门负责建设的配套设施未按时完工交付和施工期间遭遇的大雨和暴雨等极端天气时间过长”，不能构成免除承担违约责任的法定情形。应属于适用法律确有错误。根据2001年4月4日建设部令第88号发布的《商品房销售管理办法》第三十条第二款规定：因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。据此规定，延期交付房屋如果具有双方当事人约定导致逾期交房的情形，且及时告知买受人，即可认定不存在违约行为。本案中，根据双方达成的《合同补充协议》的第四条约定：如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、因国家有关法律、法规、政策改变或政府限制性行为等导致工期延误的；2、如遇由政府相关部门负责建设的配套设施未按时交付的；3、政府通知停工、禁止车辆进出该商品房施工场所而影响工期的；4、非因出卖人原因一周内累计停水或者停电超过8小时，或者遭遇大风或大雨，导致工期受影响的（每8小时计算1天，累计超过4小时不足8小时的按8小时计算）。铭豪公司在一审提交的第三组和第四组证据，足以证明铭豪公司逾期交房的行为既完全符合双方《合同补充协议》第四条第1、2、3项的约定的情形，也符合《商品房销售管理办法》第三十条第二款规定的要求。因此，可认定铭豪公司不存在逾期交房的违约行为，要求铭豪公司承担逾期交房的违约金也就没有事实和法律根据。而一审判决判令铭豪公司承担相应的违约责任明显违反了双方的约定和《商品房销售管理办法》第三十条第二款之规定，应依法纠正。
李培、周惠燕辩称，一、双方达成的补充协议中第四条是无效条款，不应当被错误引用。其理由是：1.补充协议中的上述内容不是对《赣州市商品房买卖合同》未尽事宜的补充，而是对主合同第十二条违约情形的修订，内容含义相左。既然主合同约定了不可抗力是可以延期交房的唯一因素，那《补充协议》第四条为何又画蛇添足约定开发商可以据实延期？《赣州市商品房买卖合同》是赣州市房管局监制的，是双方售房的主合同，该补充协议条款与主合同意思表示不一致的，应以主合同为准。2、该《补充协议》第四条违反我囯民法中最基本的公平、诚实、信用原则，是商家对消费者设定的合同陷阱，是霸王条款。《补充协议》由铭豪公司为了重复使用而预先拟制的格式条款，目的是限制业主的合法权益、减轻自身违约责任。该《补充协议》第四条约定的可以延期的前三种情形，均跟政策法规或政府相关部门行为有关，而第四种则是正常的天气因素，铭豪公司作为专业的房地产开发经营企业，不可能不知道房地产行业受政策及政府行为影响较大，存在一定的政策风险；不可能不知遒任何一种室外作业都有可能受到正常天气因素的影响。作为专业的房地产开发经营企业，在约定交房时间时，早已将这些政策、天气等各类因素考虑在内，这也是正常的商业风险。显然，这是明显将房地产开发的正常商业风险转嫁给购房者，企图减轻自身违约责任，显然有失公平。如果这种霸王合同条款可以被引用，这就意味着开发商一方可以无限期地逾期交房，而购房者只能无限期地等待，并且无权要求违约者承担违约责任。延期期间，业主住不能住、卖不能卖，再买房又受到政策2套房限制，造成的财物及精神损失，远远大于应付违约金。二、铭豪公司认为原审适用法律错误，援引原建设部发布的《商品房销售管理办法》第三十条第二款规定，是对法律条文的曲解和断章取义。《商品房销售管理办法》第三十条规定“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同约定的其他原因，需延期交付的，房地产企业应当及时告知买受人。”可见，该条文明确规定延期交付是应当承担违约责任的。而如果存在违约情形，告知是法定义务，但并不意味着可以推导出可以不承担违约责任，更得不出铭豪公司所认为的“即可认定不存在违约行为”、否定违约事实的混谬结论。综上，原审认定事实清楚，适应法律准确，铭豪公司的上诉理由不能成立，请求二审法院依法驳回上诉。
李培、周惠燕向一审法院起诉请求：1、判令铭豪公司继续履行合同，并支付李培、周惠燕逾期交房违约金13097．48元；2、判令铭豪公司于2017年6月14日前协助李培、周惠燕办理房屋所有权登记和建设用地使用权登记手续，并支付李培、周惠燕逾期办证违约金22908．95元；3、判令铭豪公司支付本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2015年6月5日，李培、周惠燕与铭豪公司签订了《赣州市商品房买卖合同》。该合同约定，铭豪公司将其开发的坐落于崇义县文竹路南侧新世界购物公园（五期）21-A幢1-1302号商品房以453176元总价款出让给李培、周惠燕；铭豪公司应当在2016年6月30日前向李培、周惠燕交付该商品房，逾期交付商品房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，铭豪公司按日计算向李培、周惠燕支付全部房价款万分之一的违约金。合同第二十条约定了房屋所有权登记及违约责任等事项。李培、周惠燕支付了购房首付款93176元，剩余360000元通过银行贷款支付。2016年11月13日，李培、周惠燕向铭豪公司邮寄了《关于要求交付商品房并支付延期交付违约金的函》。2017年4月，铭豪公司通知李培、周惠燕于2017年4月15日至4月16日集中办理入伙手续。李培、周惠燕于2017年4月15日接收交房。李培、周惠燕认为铭豪公司逾期交付商品房，构成违约，应承担相应的违约责任，经多次协商不成，故诉至法院。
一审法院认为，本案的争议焦点在于李培、周惠燕的诉讼请求应否支持。李培、周惠燕与铭豪公司签订的《赣州市商品房买卖合同》，属合法有效的合同，双方应严格遵守。本案中，李培、周惠燕与铭豪公司签订的《赣州市商品房买卖合同》第十一条约定，出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付商品房；对于逾期交房责任，双方在合同第十二条约定，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人要求进行履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。李培、周惠燕依约履行了相关付款义务，铭豪公司提供的证据不能证明存在免除承担违约责任的法定情形，其未能依约定交付该商品房，构成违约，应依照合同约定承担违约责任，即支付自2016年7月1日起至2017年4月15日的逾期交房违约金13097元（453176元×0．0001×289天=13097元）。李培、周惠燕要求“判令铭豪公司于2017年6月14日前协助办理房屋所有权登记和建设用地使用权登记，并支付逾期办证违约金22908．95元”的诉讼请求，双方在合同第二十条约定了“因出卖人的责任，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……。”根据该合同约定，李培、周惠燕应在房屋交付之日起经过365日方取得要求铭豪公司承担逾期办证违约责任的权利。现李培、周惠燕于2017年4月15日接收商品房交付，其要求铭豪公司承担逾期办证违约责任的条件尚未成就，对李培、周惠燕的该项诉讼请求，一审法院不予支持。李培、周惠燕可在约定的期间届满后另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告赣州铭豪实业有限公司于本判决生效后五日内支付原告李培、周惠燕逾期交房违约金13097元；二、驳回原告李培、周惠燕的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费700元，依法减半收取350元，由被告赣州铭豪实业有限公司承担。
二审中，当事人没有提交新证据。二审认定的事实与一审查明的一致。
本院认为，案涉合同明确约定铭豪公司逾期交房的违约责任，该合同条款对双方当事人均具有拘束力。现案涉房屋逾期交付，铭豪公司应依约承担逾期交房责任。铭豪公司提出其存在合同约定的免责事由，但铭豪公司提供的证据不足以证明其主张的事由符合案涉合同约定的免责情形。故，铭豪公司认为其不存在违约行为的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，铭豪公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费127.4元，由上诉人赣州铭豪实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭莉
审 判 员 徐军
审 判 员 傅忠
二〇一七年十一月二十八日
代理书记员 张虹
代理书记员 钟琳