北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0115民初16977号
原告:白涛，男，1957年3月28日出生，住北京市大兴区。
被告:衣永福，男，1947年7月30日出生，住北京市大兴区。
委托诉讼代理人：衣铁利（系被告衣永福之子），1975年6月2日出生，住北京市大兴区。
委托诉讼代理人：高鹏，北京市中坤律师事务所律师。
原告白涛与被告衣永福房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年4月28日作出（2017）京0115民初1916号民事判决，被告衣永福提起上诉，北京市第二中级人民法院（2017）京02民终5876号民事裁定书，撤销本院（2017）京0115民初1916号民事判决，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告白涛诉称：2014年，南宫村被拆迁，受利益驱动，衣永福故意毁约，向法院起诉，请求确认原房屋买卖协议无效；两审法院判决后，在法院主持调解下，双方依据合同无效的处理原则，确认白涛将北京市大兴区瀛海镇南宫村东四条17号院（以下简称：17号院）的全部房产腾退返还给衣永福，由衣永福与拆迁单位签订拆迁协议，然后对拆迁利益依法分割。依据北京市法院关于合同无效后的拆迁利益分配原则，在返还白涛的全部合理支出后，分清双方的责任大小，按二八开比例分配，白涛理应获得17号院全部拆迁利益的80%。据此，白涛诉至法院，请求判决衣永福赔偿因房屋买卖合同无效所产生的全部经济损失（即全部拆迁利益的80%，要求取得回迁安置房及拆迁款，并优先取得回迁安置房），诉讼费用由衣永福承担。
被告衣永福辩称：1、本案既不是拆迁安置补偿合同纠纷，也不是合同纠纷，而是农村房屋买卖合同纠纷，所以白涛在本案中起诉的案由是错误的，请求人民法院对本案的案由依法进行调整。2、白涛与衣永福之间的买卖合同己经被人民法院的生效判决确认无效，根据法律规定买卖合同无效后应当相互进行返还。本案中白涛人己经向衣永福返还了买卖房屋和院落，衣永福应当返还白涛人的购房款，但由于白涛拒收答辩人返还的购房款，并且一直纠结于双方之间己经事实既定的诉讼，所以才导致双方之间的返还和赔偿一事迟迟未得到解决。根据北京市高级人民法院关于农村房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则的相关规定，买卖合同被确认无效后要考虑买卖房屋的现值和土地升值，以及添附价值的补偿等因素。本案中衣永福收取白涛的是50万元钱，所以衣永福应当返还白涛人该笔现金，同时考虑土地升值和添附价值的补偿问题，而不应是白涛所主张的返还拆迁安置房屋，白涛的该要求没有事实和法律依据支持。3.合同法规定的合同无效后的法律后果是相互予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。事实上，农村宅基地房屋的拆迁补偿和房屋安置与本集体经济组织成员的身份密不可分，不具有本集体经济组织成员的身份根本不可能得到这种经济补偿和房屋安置。本案中，白涛故意拖着不主张自己的钱款返还和经济损失赔偿，其目的就是意欲取得衣永福的安置房屋，法院判决如果支持白涛该方面的诉讼主张，就等同于认同了白涛的房屋买卖合同是有效的。4、衣永福是该被拆迁房屋的被拆迁人和不动产所有人，同时衣永福对该拆迁安置房屋也享有合法的物权权利，而白涛人仅对衣永福享有债权权利，在这种情况下二者是不能进行混同看待的，更不能错误的认为白涛也是衣永福拆迁安置房屋的物权权利人，与衣永福平起平坐的享有共同物分割的权利。而且白涛在此还要求分得两套89平方米的拆迁安置房屋，而衣永福作为真正的权利人仅仅能分到一套59平方米的小面积拆迁安置房屋，白涛的该要求己经完全丧失了基本的公平性和公正性。5、房屋是依据安置取得，虽然这个房屋已经居住，但没有确定房屋的性质，所以在房屋的性质没有确定的情况下，房屋是不能处理的；6、根据高院的规定是考虑买受人居住的利益的情况，是在没有房屋的居住的情况下，但本案对方名下有好几套房屋；7、对方主张80%，我方认为60%比较合适。
经审理查明：衣永福系北京市大兴区瀛海镇南宫村村民，其户籍地址为北京市大兴区瀛海镇南宫村东三条13号（以下简称：13号院），白涛系北京市大兴区旧宫镇旧宫村村民，其户籍地址为北京市大兴区旧宫镇旧宫二队长乐街西十条7号；本案诉争院落为17号院，即北京市大兴区瀛海镇南宫村东四条17号院。
2009年，就17号院的买卖事宜，衣永福（出卖人）与白涛（买受人）签订《购房协议》，双方约定衣永福将2002年自己所建在大兴区南宫村的院落1处，占地约280平方米，以500000元卖给白涛，其中包括现有住房8间和生活所有必备的相应设施水电暖等，衣永福收到购房款后将该院落的所有权利与义务交给白涛，白涛获得该住所的永久所有权、使用权、收益权和处分权，衣永福随之向白涛移交该院的所有有效证件，并签订授权委托书，授权白涛行使原衣永福的各项法律权利与义务等；衣永福、白涛分别在《购房协议》上签字捺印。双方还签订《授权委托书》，约定衣永福在大兴区南宫村2002年所建造的房产1处现已卖给大兴区旧宫村白涛，由白涛行使衣永福的一切法律权利与义务，在其持有居住的过程中享有该住所长久的所有权、使用权、收益权和处分权，今后凡遇有与此房产所发生的法律事项，均由白涛本人全权办理；该《授权委托书》落款处有衣永福、白涛签字、捺印以及双方的身份证复印件。签订《购房协议》及《授权委托书》后，白涛给付衣永福购房款500000元，衣永福向白涛交付房屋。
2014年，衣永福以农村房屋买卖合同纠纷的案由将白涛诉至本院，要求判决：“1.衣永福与白涛签订的农村宅基地买卖协议违法无效；2.白涛退还衣永福的农村宅基地准建证”；在该次诉讼过程中，双方就所买卖房屋系13号院还是17号院存有异议，衣永福主张其向白涛出售的宅院系17号院，白涛则主张其向衣永福购买的宅院系13号院，17号院系其从高忠印处所购；本院于2015年9月10日作出（2014）大民初字第14805号民事判决书，认定衣永福与白涛交易的房屋及院落的位置应当是17号院，判决：“一、原告衣永福与被告白涛签订的购房协议无效；二、驳回原告衣永福其他诉讼请求”；白涛不服判决，提起上诉；北京市第二中级人民法院于2015年11月20日作出（2015）二中民终字第11624号民事判决书，查明：“另查，东三条13号院一直由衣永福居住使用，且衣永福已就该院拆迁事宜与拆迁单位签订了拆迁补偿协议，该院现已被拆除”，认定衣永福向白涛出售的房屋应为17号院，判决：“驳回上诉，维持原判”；白涛不服终审判决，提起再审申请；北京市高级人民法院于2016年11月16日作出（2016）京民申3109号民事裁定书，裁定：“驳回白涛的再审申请”。
2015年，衣永福以农村房屋买卖合同纠纷的案由将白涛诉至本院，要求白涛立即腾退17号院内房屋，并将上述房屋返还给衣永福；经双方当事人协商一致，本院于2016年2月1日作出（2015）大民初字第18713号民事调解书，确认：“一、被告白涛于本调解书生效之日将位于北京市大兴区瀛海镇南宫村东四条17号院落及所有房屋腾退返还给原告衣永福（已履行）；二、案件受理费用四千四百元，由原告衣永福负担二千二百元（已交纳）；由被告白涛负担二千二百元（于本调解书生效之日起十日内交纳）”；在该次调解过程中，未就损失赔偿事宜进行处理。
2015年年底，就17号院的拆迁事宜，北京经济技术投资开发总公司（甲方、搬迁人）与衣永福（乙方、被搬迁人）签订搬迁腾退安置补偿协议及补充协议、定向安置房买卖合同；17号院的宅基地面积为291.20平方米，房屋合法建筑面积为218.40平方米，搬迁腾退补偿金额为1043037元（含区位补偿价471744元、房屋重置成新价186612元、装修及附属物作价321048元、其他补偿费63633元），搬迁腾退补助奖励及其他费用为21130元（含搬家补助费3276元、其他费用17854元），上述两项共计1064167元；衣永福选取了3套定向安置现房，分别为南海家园六里23号楼3单元17层1701号房屋（建筑面积为89.60平方米，均为安置部分面积，单价为每平方米2680元，总价为240128元）、南海家园六里27号楼3单元15层1501号房屋（建筑面积为89.63平方米，均为安置部分面积，单价为每平方米2640元，总价为236623.20元）、瀛坤路2号院3号楼1单元14层1402号房屋（建筑面积为59.51平方米，其中39.17平方米为安置部分面积，单价为每平方米2640元，优惠部分面积为20平方米，单价为每平方米3140元，超出部分面积为0.34平方米，单价为每平方米7600元，总价为168792.80元），购房款共计645544元；经拆迁人核算，周转费为32760元，加上前述搬迁腾退补偿金额、搬迁腾退补助奖励及其他费用，共计1096927元，扣除上述购房款645544元后，剩余拆迁款共计451383元。根据当地拆迁政策，被拆迁人自愿放弃购买定向安置房，选择货币补偿的，按照合法建筑面积一次性给予每平方米4600元的弃楼款，并与拆迁补偿款一并发放给被拆迁人。上述3套定向安置房均已交付，尚未颁发不动产登记证书，现由衣永福及家人占有使用。经询问，原、被告均认可白涛给付了衣永福500000元购房款，至本案审理该笔款项尚未退还，自签订协议后至调解返还17号院前，白涛占用使用17号院，并对外出租；白涛主张其在17院内正房4间、厢房4间之上加盖第2层楼房，并将院外棚子翻建为房屋，还对房屋进行装修，衣永福认可白涛对在17号院内原有房屋之上加盖了第2层房屋，并将院外棚子拆除，新建了棚子，但主张所建造构筑物均为违章建筑。
另查明，《瀛海镇搬迁腾退还绿项目住宅房屋补偿安置实施方案》规定本次搬迁腾退还绿项目的搬迁人为北京经济技术投资开发总公司，被搬迁人为搬迁腾退范围内住宅房屋及其附属物的所有权人。本次搬迁腾退还绿项目的范围：怡乐村、笃庆堂村、南宫村、三槐堂村。宅基地合法面积以宅基地使用证及其他具有法律效力的证明文件上标明的面积为准。不能提供上述证件的，参照北京市测绘设计研究院2002年10月航空拍摄的影像图确认宅基地范围。被搬迁房屋的合法建筑面积，以房屋所有权证、房屋准建证及其他具有法律效力的证明文件上标明的建筑面积为准。不能提供有效证件的，合法建筑面积按合法宅基地面积的75%给予认定。合法宅基地范围以外的房屋、未经批准的二层及以上部分(含二层），不予补偿。货币补偿的计算公式为：房屋搬迁补偿价=(基准地价*K+基准房价）*被搬迁房屋的合法建筑面积+被搬迁房屋重置成新价。该地区基准地价为1200元/建筑平方米，基准房价为600元/建筑平方米，K为容积率修正系数，据实取值（大兴区一般取值为1.3)。被搬迁房屋的重置成新价以评估公司的评估结果为准。装修、附属物实行限额补偿，按合法建筑面积1470元/平方米计算。条被搬迁人在规定的搬迁期限届满前搬迁的，搬迁人按每提前一天奖励200元的标准，发给被搬迁人提前搬家奖励费，奖励费最高不超过2000元。被搬迁人在规定的搬迁期限届满前完成搬迁的，一次性给予被搬迁人工程配合奖50000元。按合法建筑面积每个月25元/平方米的标准发放给被搬迁人周转费，每月总额低于2500元的按2500元补足。本次搬迁腾退为现房安置部分，周转费发放时间自签订搬迁腾退补偿协议起，一次性发给6个月的周转费（其中包含3个月的选房周转费和3个月的装修周转费）；期房安置部分，周转费发放时间自签订搬迁腾退补偿协议起至通知入住后三个月（先行发放30个月的周转费）；放弃购买安置房的（含部分放弃的），一次性发给6个月的周转费。搬家补助费依据合法建筑面积计算，标准为每平方米15元。对持有有效营业执照利用住宅房屋从事合法生产经营活动，并满足规定条件的被搬迁人，按照实际的经营面积，给予每平方米500元的一次性停产停业综合补助费。现有法规并未规定定向安置房禁止上市交易。
根据拆迁档案可知，其他建筑面积为202.35平方米，其他建筑补偿款为60705元；院外房面积为9.76平方米，院外房补偿金额为2928元；
本院认为：已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明。生效法律文书的既判力应当受到尊重。法院作出的生效裁判文书已认定原、被告就17号院所订立农村房屋买卖合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，虽就17号院的房屋返还事宜，双方已调解且已履行，但诉争17号院房屋已被拆迁，全部拆迁利益由衣永福取得，就赔偿损失等事项尚未解决，故本案所审理内容即为合同无效后衣永福对白涛所负赔偿责任。本案中，出卖人衣永福在出卖时应知其所出卖房屋及宅基地属于禁止流转范围，出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，故出卖房屋之行为违反法律、行政法规的强制性规定，索回房屋之行为违反诚实信用原则，其应对本案农村房屋买卖合同无效承担主要责任；白涛在购买房屋时应知晓购买农村房屋可能存在的风险，仍执意购买，其应对本案农村房屋买卖合同无效承担次要责任。需要特别指出，上述法律规定中的“因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”中的“财产”不应当包括“货币”，如本案中的“购房款”，而是指特定的物，因为是不能对货币这一特殊种类物进行折价补偿的；具体至本案，就买受人信赖利益损失的赔偿（“有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失”），即衣永福对白涛所负赔偿责任，不能割裂为返还购房款及分配拆迁利益两部分，而是在考虑双方过错程度的基础上，对全部拆迁利益妥善予以分配。还需特别指出，虽然衣永福所选取3套房屋为定向安置房，但该房屋不同于宅基地上所建造农村房屋（一般只能由本集体经济组织成员取得），定向安置房系在国有土地上建造的商品房，可以进行买卖等交易行为，现实生活中，由非本村村民取得定向安置房较为常见，考虑到现阶段房屋升值较快，定向安置房的购房价格与市场价格存在巨大差距，如果不对买房人分配定向安置房将对买房人明显不公；据此，对买房人是否能够取得回迁定向安置房应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异所造成的损失、具体拆迁利益大小及定向安置房多少，出卖人除诉争房屋外是否还有其他宅基地院落等因素综合予以确定。综合考虑白涛所支付购房款数额及双方过错程度，辅以考虑分割方式，本院酌情确定17号院拆迁利益的70%由白涛取得（另，二层应全部归白涛所有，金额为60705元；院外翻建部分，鉴于之前存在且系翻建，不再另行处理）。对17号院拆迁利益的核算，本院先将其核算为货币金额，后再根据选取安置房情况将定向安置房及剩余补偿款进行分配。
需要指出，3套定向安置房的购房总价款为645544元，但不能理解为此3套房的购买价格仅为645544元，因为在选取定向安置房后，不仅要从总拆迁补偿款中扣除购房款（根据定向安置房面积与被拆迁房屋合法建筑面积数确定），被拆迁人还将丧失弃楼款（每平方米4600元），且周转费是在选取了定向安置房后予以确定的补助款；综前所述，为分割方便，本院将17号院全部拆迁利益折算为货币补偿，其包括弃楼款，且不包括周转费，待分割完毕后，再确定周转费数额，故被拆迁人因17号院的拆迁利益为房屋搬迁腾退补偿款1043037元、搬迁腾退补助奖励及其他费用21130元、弃楼款（外购房补贴款）1004640元（218.40×4600），共计2068807元；上述款项的70%为1448164.90元，另根据上述论述二层衣永福不应取得30%，计算后1466376.4元。南海家园六里23号楼3单元17层1701号房屋的实际价格为652288元（240128+89.60×4600）；综合考虑房屋价格因素，并辅以考虑本案公平因素，本院确定由白涛取得上述1701室房屋，尚余款项814088.4元。对周转费32760元，则按照房屋面积比例进行分配，金额为12294.95元（32760×89.6÷238.74）；上述剩余款项共计826383.35元。综合考虑房屋使用、装修等因素，本院酌情确定白涛除了取得一套二居室外，衣永福还需给付白涛补偿款790000元。应当具体指出，本院作出上述利益分割后，白涛无权再行要求衣永福返还购房款500000元，上述基于购买无效后产生的利益补偿即已处理完毕。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：
一、被告衣永福所签订拆迁协议下位于北京市大兴区瀛海镇南海家园六里二十三号楼三单元十七层一七○一号回迁安置房的房屋权利由原告白涛享有，被告衣永福于本判决生效后二十日内将上述房屋交付原告白涛，待具备办理不动产所有权登记的条件后三十日内，被告衣永福配合原告白涛将上述房屋登记至原告白涛名下；
二、被告衣永福给付原告白涛补偿款七十九万元（于本判决生效后二十日内履行）；
三、驳回原告白涛的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二万二千八百元，由原告白涛负担六千八百四十元（已交纳），由被告衣永福负担一万五千九百六十元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张 杰
人民陪审员 于 静
人民陪审员 李秋生
二〇一七年十二月二十七日
书 记 员 高 奡