西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕0113民初9012号
原告（反诉被告）：王莹，女，汉族，1988年6月26日出生，住福建省宁德市东侨经济开发区。
原告（反诉被告）：宋龙博，男，汉族，1988年4月30日出生，住福建省宁德市东侨经济开发区，
委托代理人：王茜伦，陕西永嘉信律师事务所律师。
被告（反诉原告）：张昉，女，汉族，1985年6月5日出生，住陕西省西安市灞桥区。
委托代理人：李忠民，陕西仁和万国律师事务所律师。
委托代理人：贾军军，陕西仁和万国律师事务所实习律师。
第三人（反诉第三人）：西安最家房地产营销策划有限公司。住所地：陕西省西安市雁塔区咸宁东路19号恒大绿洲六期61幢1单元1层10105号，统一社会信用代码：916101003994049035。
法定代表人：李朝朋，该公司总经理。
委托代理人：张朝兵，陕西锦园律师事务所律师。
委托代理人：赵乐环，陕西锦园律师事务所实习律师。
原告（反诉被告）王莹、宋龙博诉被告（反诉原告）张昉、第三人西安最家房地产营销策划有限公司（以下简称最家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。王莹及其与宋龙博的委托代理人王茜伦，张昉的委托代理人李忠民、贾军军，第三人最家公司的委托代理人张朝兵、赵乐环均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）王莹、宋龙博诉称，2017年4月5日宋龙博、王莹为买方，张昉为卖方，最家公司为中介，签订了《房屋买卖三方合同》，约定：宋龙博向张昉购买二手房位于西安市××绿洲小区××单元××室，房屋所有权证：陕（2016）西安市不动产权第1027941号，房屋总售价950000元。随后，各方办理了《西安市存量房买卖合同》（以下称备案合同）网签备案手续和《二手房交易结算资金监管协议》。买方宋龙博和王莹依据合同的约定，按期支付了全部购房款（说明：张昉提出备案合同房款写830000元，差额120000元，其中20000元定金已支付，100000元在办理过户当天由宋龙博、王莹直接支付给张昉）。目前，宋龙博和王莹已经开始偿还房屋按揭贷款，并且支付60000元在恒大绿洲小区购置车位一个。在宋龙博和王莹做足充分准备后，张昉突然以各种理由拒不办理房屋产权转移登记手续、拒不交付房屋。2017年6月9日，张昉直接向宋龙博发出解除合同通知，以备案合同上的房款830000元为由要求解除合同。事实上，备案合同上房款写830000元是张昉提出的，张昉和代理人何建勇在备案合同中签字对此明知，且宋龙博和王莹从未提出不给差额10万元。张昉解除合同理由完全不成立，是违约行为。原告诉至法院，要求判令：1、依法确认被告《解除通知》无效；2、被告继续履行合同，并限期被告为原告办理房屋产权转移登记手续、限期被告向原告交付房屋，价值950000元；3、被告支付违约金26040元、律师费用20000元；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告（反诉原告）张昉答辩并反诉称，反诉原、被告及第三人于2017年4月5日签订了《房屋买卖三方合同》，约定：反诉被告购买原告位于西安市××绿洲小区××单元××室，房屋建筑面积140.15平米，成交价950000元。交易时反诉原告已看中西安市高新区的房源，欲尽快拿到房款实现换房的目的，故三方合同约定2017年5月1日之前办理房屋权属转移登记，反诉被告及第三人一再承诺反诉原告最晚5月10日就能拿到950000元全款，但直到5月17日第三人告知银行未放款，让继续等待。另，反诉被告在网签备案中将签订的《西安市存量房买卖合同》上的成交房款写为830000元，反诉原告当时匆忙未看，直接在第三人指定处签名，随后才知。反诉被告与第三人总拿网签合同说事，意在制造一个反诉原告同意降价为830000元的事实，双方产生分歧。反诉被告的行为致使各方签订合同的目的不能实现，反诉原告遂于2017年6月9日向反诉被告、第三人送达了解除通知。本人提出反诉，请求判令：1、确认反诉原告《解除通知》有效；2、解除反诉原、被告和第三人于2017年4月5日签订的《房屋买卖三方合同》；3、反诉被告支付违约金95000元；4、本案诉讼费由反诉被告承担。
第三人最家公司针对本诉述称，《房屋买卖三方合同》主体合法，内容是三方的真实意思表示，应该严格履行合同。本案中网签备案的西安市存量房买卖合同及资金监管协议中金额变更是本诉被告提出的，对于房价的变更是三方协商的结果。本诉被告发出的解除通知是无效的，应当根据合同约定承担相应的责任。网签合同上虽然价格降低了但仅仅是为了应对备案的程序，三方一直是按照三方买卖合同履行的，备案的合同也是本诉被告代理人签字确认的，被告称系原告与第三人串通不属实。之所以被告发出解除通知，原因是房价上涨，被告不愿意卖房，与网签合同的办理没有关系。
原告（反诉被告）王莹、宋龙博针对张昉的反诉辩称，不同意反诉原告的诉讼请求，其所述无证据支持。根据网签备案合同约定，支付放款单的时间是从2017年4月30日内支付到资金监管账户，签订合同当天就支付首付款150000元，付款时间点符合合同的约定，反诉被告无违约行为。被告提出的变更房屋价款的问题，不是真的把房价从950000元变更为830000元，当时少写120000元是反诉原告想尽快拿到现金，由反诉被告支付现金120000元，反诉原告提出的意见没有依据，请求予以驳回。
第三人最家公司针对反诉述称，其意见同反诉被告。
经审理查明，张昉系西安市雁塔区咸宁东路19号西安恒大绿洲59幢10604室房屋的所有权人。2017年4月5日张昉（出卖人、甲方）与宋龙博（买受人、乙方）、第三人最家公司（居间方、丙方）签订《房屋买卖三方合同》，合同约定：第一条甲方所售房屋坐落为西安市××绿洲小区××单元××室，该房屋所在楼栋建筑总层数为32层，该房屋所在楼层为6层，建筑面积共140.15平方米。第三条经甲乙双方协商一致，该房屋成交价格为玖拾伍万元整（大写）￥950000.00元，付款方式为商业贷款购买，乙方应于2017年4月5日向甲方支付贰万元整（大写）20000.00元作为乙方购买甲方该房产的定金；剩余的房款乙方应于过户当日存入房地局提供的资金监管专用账户。第八条甲方应当在过户当日将该房屋交付给乙方。第九条甲乙双方应在2017年5月1日之前办理房屋权属转移登记手续。否则，应按照本合同第十一条的规定承担违约责任。因行政机关原因致使权属转移登记不能顺利进行的，双方办理权属转移登记日期相应顺延。十一条自本合同签订之日起，任何一方不得单方变更合同条款，不得单方面解除本合同，在办理房屋权属转移登记前不得为该房屋设定出租、抵押。任何一方违反合同约定不愿继续履行合同义务的，守约方可要求对方继续履行合同，违约方应当按日计算向守约方支付总房款0.1%的违约金；逾期超过七日的守约方有权解除合同。违约方应赔偿因此给守约方所造成的中介费及相关损失，并按房款总额的10%向守约方支付违约金。
2017年4月5日宋龙博向张昉支付购房定金20000元。2017年4月6日张昉向丈夫何建勇出具委托书，委托何建勇办理房屋买卖的手续事宜，并就委托书办理了公证。2017年4月24日宋龙博、王莹与张昉签订《西安市存量房买卖合同》即网签合同，其中第三条载明房屋成交价格为830000元，第四条载明买方应将首付款170000元存入监管账户，余款660000元向贷款机构申请贷款支付，同时委托贷款机构将贷款资金划入监管账户；宋龙博、王莹、张昉与西安市置诚资产管理有限公司签订《二手房交易结算资金监管协议》。同日，宋旭光代表王莹向监管账户转账首付款170000元。2017年5月18日王莹申请的住房贷款发放，贷款金额660000元，贷款期限为2017年5月18日至2047年5月18日，王莹于2017年6月开始按月偿还贷款。2017年5月26日宋龙博在恒大绿洲小区另购车位一个。2017年6月16日宋龙博、王莹向陕西永嘉信律师事务所支出律师代理费20000元。2017年6月9日张昉以“未按照合同约定及时办理相关手续。将网签合同的房屋交易价格修改为83万元”，向最家公司及宋龙博邮寄了解除通知书。
庭审中，张昉称网签合同中房屋价款写成830000元损害了其利益，且不知情；王莹、宋龙博及最家公司称是张昉为了尽早拿到现金，三方约定网签合同上价款写为830000元，除定金外的100000元以现金形式在过户当天由王莹、宋龙博支付给张昉。
以上事实，有不动产权证书、房屋买卖三方合同、收条、西安市存量房买卖合同、二手房交易结算资金监管协议、转账凭证、当事人陈述和庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定案件事实的依据。
本院认为，涉案的《房屋买卖三方合同》系各方真实意思表示，亦不违反法律禁止性规定，为有效合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案争议的焦点是张昉发出的解除通知是否有效？合同的解除分为约定解除和法定解除，张昉发出的解除属于单方解除，需要审查其是否符合法定解除的条件。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。张昉在解除通知中提到解除合同的理由有两点：一是王莹、宋龙博及最家公司未及时办理相关手续；二是网签合同中房屋价款写成830000元侵害了其合法权益。关于第一点，王莹、宋龙博在合同约定的2017年4月5日支付了定金20000元，合同未约定支付首付的具体日期，王莹、宋龙博在办理网签手续及开设资金监管账户当天即打入首付款170000元，不存在迟延履行情况。合同约定双方应在2017年5月1日之前办理房屋权属登记手续，虽然王莹、宋龙博办理的银行贷款是2017年5月18日予以发放，但该贷款的审批过程是各方均不可控制的因素，王莹、宋龙博并未以通知或行动的方式表明其不愿继续履行合同。关于第二点，网签合同中虽然房屋价款写成830000元，但该网签合同上张昉的委托代理人何建勇代表张昉在甲方处签字，其称自己对网签价款不知情不能成立。且双方真正履行的依据是《房屋买卖三方合同》，网签合同的价款变更不影响其实际获得的房屋价款。综上，张昉解除合同的理由不能成立，其解除行为应当认定为无效，对张昉反诉要求确认解除通知有效、解除《房屋买卖三方合同》及要求王莹、宋龙博支付违约金的请求，本院不予支持。各方应当按照《房屋买卖三方合同》的约定继续履行义务，对王莹、宋龙博要求张昉办理房屋产权转移登记手续、交付房屋的诉讼请求，本院予以支持。同时，第三人作为提供居间服务一方，应当协助双方办理产权变更、支付剩余房款及房屋交付手续。
关于王莹、宋龙博要求张昉支付违约金26040元一项，因张昉在无法律依据的情况下擅自发出解除通知不愿意继续履行合同义务，按照《房屋买卖三方合同》第十一条第（三）款第2项约定，违约金为房款总额的10%，现王莹、宋龙博要求支付26040元，本院予以准许。关于律师费一项，因无明确的合同依据，故本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
确认被告（反诉原告）张昉2017年6月9日发出的《解除通知》无效；
被告（反诉原告）张昉应继续履行2017年4月5日与原告（反诉被告）王莹、宋龙博及第三人西安最家房地产营销策划有限公司签署的《房屋买卖三方合同》，被告（反诉原告）张昉应于本判决生效之日起三十日内配合原告（反诉被告）王莹、宋龙博办理西安市雁塔区恒大绿洲小区59幢1单元10604号房屋的所有权转移登记，将涉案房屋变更登记至王莹、宋龙博两人或其中一人名下，并在转移登记后十日内将房屋交付王莹、宋龙博。
三、被告（反诉原告）张昉于本判决之日起十日内向原告（反诉被告）王莹、宋龙博支付违约金26040元。
四、驳回原告（反诉被告）王莹、宋龙博的其余诉讼请求。
五、驳回被告（反诉原告）张昉的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费13760元，由王莹、宋龙博承担300元，张昉承担13460元；反诉案件受理费6650元，由张昉承担。因王莹、宋龙博已预交，张昉应在履行违约金付款义务时将上述款项一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西安市中级人民法院。
审判长 孙文文
审判员 郝 杰
审判员 宁 莎
二〇一八年一月二十六日
书记员 刘 敏
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