江西省上饶市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣11民初230号
原告：余菊花，女，1975年9月9日出生，汉族，江西省上饶市广丰区人，房地产员工，住江西省上饶市广丰区，
委托诉讼代理人：徐项锋，江西瀛赣律师事务所律师，特别授权代理。
被告：余宗仁，男，1966年8月26日出生，汉族，江西省上饶市广丰区人，经商，住江西省上饶市广丰区，
被告：龚爱国，女，1964年6月14日出生，汉族，江西省上饶市广丰区，经商，住江西省上饶市广丰区，
被告：江西金湖投资有限公司，住所地江西省上饶市广丰区丰溪街道南河滨路江南一号，统一社会信用代码91361122789743361N。
法定代表人：余宗仁，该公司董事长。
被告：江西天罡投资有限公司，住所地江西省上饶市广丰区永丰街道芦林大道222号西苑山庄，统一社会信用代码913611227994815457。
法定代表人：余宗仁，该公司董事长。
原告余菊花与被告余宗仁、龚爱国、江西金湖投资有限公司、江西天罡投资有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2017年10月30日立案后，依法适用普通程序，于2017年12月12日公开开庭进行了审理。原告余菊花及其委托诉讼代理人徐项锋，被告余宗仁、江西金湖投资有限公司、江西天罡投资有限公司到庭参加诉讼，被告龚爱国经依法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告余宗仁、龚爱国、江西金湖投资有限公司、江西天罡投资有限公司共同清偿原告借款本金人民币2500万元及利息，截止到2017年10月9日欠付利息约为2200万元；2、请求判令如果被告余宗仁、龚爱国、江西金湖投资有限公司、江西天罡投资有限公司不履行生效判决确定的金钱债务，原告可以依据生效判决，申请强制执行合同备案号分别为：20132125、20132126、20132127、20132128、20132129、20132130、20132131、20132134、20132135、20132136、20132137、20132138、20132139、20132140、20132141、20132142、20132143、20132144、20132145、20132146、20132147、20132148、20132149、20132150、20132151、20132154、20132155、20132156、20132157、20132158、20132159、20132160、20132161、20132162、20132163、20132164、20132165、20132166、20132170、20132172、20132173、20132176、20132178、20132183、20132922《商品房买卖合同》项下江南1号10-1-201、10-1-202、10-2-201、10-2-202、10-3-201、10-3-202、10-4-201、10-5-202、9-201、9-202、9-203、9-204、9-205、9-101、9-P20、9-P21、9-P22、9-P23、9-P24、9-P25、9-P26、10-1-101、10-1-102、10-2-101、10-2-102、10-P08、10-P09、10-P10、10-P11、10-P12、10-P13、10-P15A、10-P15、10-P16、10-P17、10-P18、10-P19、10-5-201、9-1101、9-1301、9-1401、1-402、1-902、2-301、2-802号商品房，确保原告能够实现债权；3、本案诉讼费用全部由被告余宗仁、龚爱国、江西金湖投资有限公司、江西天罡投资有限公司承担。事实与理由：2013年6月，为被告江西金湖投资有限公司和被告江西天罡投资有限公司经营所需，被告余宗仁、龚爱国为借款人，被告江西金湖投资有限公司为担保人与原告签订《借款抵押合同》，约定：1、借款2500万元，借款利率按照2%计算并按月支付3%借款总额的资金占用费和服务费；2、以江南1号24套店面、30套住宅提供担保。担保范围包括借款本金，利息，资金占用费、服务费、违约金及实现债权的其他费用，等等。根据双方签订的《借款抵押合同》，原告陆续出借2500万元。被告余宗仁、龚爱国、江西金湖投资有限公司共同向原告出具2500万元《借条》。2013年9月原告与被告江西金湖投资有限公司签订45份《商品房买卖合同》，并办理备案登记。2014年10月，被告余宗仁、龚爱国因涉嫌非法吸收公众存款被公安机关采取强制措施。2017年8月18日，江西省上饶市广丰区人民法院以（2016）赣1103刑初195号刑事判决书形式认定被告余宗仁、龚爱国构成非法吸收公众存款罪，并分别判处有期徒刑，该判决现已生效。被告江西金湖投资有限公司和江西天罡投资有限公司未被追究刑事责任。案发期间，原告向公安机关申报了债权。在被告余宗仁、龚爱国被执行缓刑期间，原告多次找被告余宗仁、龚爱国、江西金湖投资有限公司和江西天罡投资有限公司要求清偿借款本息，但未果。原告与被告余宗仁、龚爱国、江西金湖投资有限公司之间的借贷关系合法有效。被告江西金湖投资有限公司与原告签订《商品房买卖合同》并办理备案登记的行为，是对被告余宗仁、龚爱国借款本息清偿的担保，这是一种非典型担保方式
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让与担保，合法有效。本案借款是用于被告江西金湖投资有限公司和江西天罡投资有限公司的经营，被告江西金湖投资有限公司和江西天罡投资有限公司除承担前述担保责任外，还依法应当与被告余宗仁、龚爱国承担共同清偿责任。
被告余宗仁辩称：1、借款2500万元本金属实；2、案涉款项已被认定在刑事案件的犯罪数额中，且刑事判决书已判决依法追缴余宗仁、龚爱国非法所得返还给被害人，故原告另行提起民事诉讼应当予以驳回起诉；3、依照两高一部《关于办理非法集资刑事案件适用法律若干问题的意见》，原告诉请的《商品房买卖合同》项下的房屋，均属于涉案财物，应统一处置，且原告已领取的利息应当依法折抵本金。
被告江西金湖投资有限公司、江西天罡投资有限公司答辩意见与被告余宗仁一致。
被告龚爱国未发表答辩意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对以下当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
原告余菊花提交的证据：1、原告身份证复印件一份；2、被告江西天罡投资有限公司工商信息一份；3、被告江西金湖投资有限公司工商信息一份；4、刑事判决书一份；5、《借款抵押合同》一份、借条四张、银行转账凭证七张；6、《商品房买卖合同》四十五份7、金湖公司的起诉状一份。
被告余宗仁提交的证据：1、还款凭证六份；2、余菊花在公安局的询问笔录一份；3、广丰区公安局出具的证明一份。
对当事人有争议的证据，本院认证如下：对被告余宗仁提交的广丰区公安局出具的证明，原告对其真实性没有异议，本院对真实性予以确认。被告以此证明其资产已被冻结，正在进行破产重组，原告认为与本案没有关联性。本院认为，该证据只能证明被告余宗仁、龚爱国非法吸收公众存款案件的公安侦查情况，无法证明与本案的民间借贷有关，故对其关联性本院不予确认。
经审理查明，2013年6月5日原告余菊花与被告余宗仁、龚爱国、江西金湖投资有限公司签订了《借款抵押合同》，约定被告余宗仁、龚爱国向原告借款2500万元，借款期限为2013年6月7日至2014年6月6日，借款利率按照2%计算并按月支付3%借款总额的资金占用费和服务费；同时约定被告江西金湖投资有限公司以其开发建设的“江南1号”24间店面和30套住宅提供担保，双方另行签订商品房买卖合同，作为借款抵押之用，担保范围包括借款本金、利息、资金占用费、服务费、违约金及实现债权的其他费用。
2013年6月7日被告余宗仁、龚爱国、江西金湖投资有限公司向原告余菊花出具2000万元借条，当日，原告余菊花以银行转账方式将借款1916万元汇至被告余宗仁账户。2013年9月21日被告余宗仁、龚爱国、江西金湖投资有限公司向原告余菊花出具200万元借条，2013年10月1日，原告余菊花以银行转账方式将50万汇至被告余宗仁账户，将140万元汇至被告龚爱国账户。2013年10月22日，被告余宗仁、龚爱国向原告出具200万借条，当日，原告余菊花以银行转账方式将借款170万汇至被告余宗仁账户。2013年10月23日，被告余宗仁、龚爱国向原告出具100万借条，当日，原告余菊花以银行转账方式将借款100万汇至被告余宗仁账户。
2013年9月25日、26日原告余菊花与被告江西金湖投资有限公司签订四十五份商品房买卖合同并在原广丰县房地产管理局办理了预售商品房买卖合同备案手续。该45套商品房分别为位于上××××区芦洲电站南侧“江南1号”的10-1-201、10-1-202、10-2-201、10-2-202、10-3-201、10-3-202、10-4-201、10-5-202、9-201、9-202、9-203、9-204、9-205、9-101、9-P20、9-P21、9-P22、9-P23、9-P24、9-P25、9-P26、10-1-101、10-1-102、10-2-101、10-2-102、10-P08、10-P09、10-P10、10-P11、10-P12、10-P13、10-P15A、10-P15、10-P16、10-P17、10-P18、10-P19、10-5-201、9-1101、9-1301、9-1401、1-402、1-902、2-301、2-802号，对应的合同备案号分别为：20132125、20132126、20132127、20132128、20132129、20132130、20132131、20132134、20132135、20132136、20132137、20132138、20132139、20132140、20132141、20132142、20132143、20132144、20132145、20132146、20132147、20132148、20132149、20132150、20132151、20132154、20132155、20132156、20132157、20132158、20132159、20132160、20132161、20132162、20132163、20132164、20132165、20132166、20132170、20132172、20132173、20132176、20132178、20132183、20132922。
2013年7月至2013年11月，被告余宗仁、龚爱国、江西金湖投资有限公司共计偿还原告余菊花借款473万元。
另查明，余宗仁、龚爱国因犯非法吸收公众存款罪于2017年8月18日，分别被上饶市广丰区人民法院（2016）赣1103刑初195号判决判处有期徒刑三年缓刑五年和有期徒刑二年缓刑三年，同时判决依法追缴余宗仁、龚爱国非法所得，返还给被害人。该刑事判决同时查明，余宗仁、龚爱国的非法吸收公众存款犯罪行为涉及本案原告余菊花。
本院认为，本案的争议焦点有四个，一是刑事案件判决涉案款项，被害人提起民间借贷之诉如何处理；二是案涉《借款抵押合同》和《房屋买卖合同》的效力问题；三是关于本案借款本金、利息的认定问题；四是关于被告江西金湖投资有限公司和江西天罡投资有限公司是否承担共同清偿责任问题。
一、关于刑事案件判决涉案款项，被害人提起民间借贷之诉如何处理问题。1、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第八条规定：“借款人涉嫌犯罪或者生效判决认定其有罪，出借人起诉请求担保人承担民事责任的，人民法院应予受理。”第十三条规定：“借款人或者出借人的借贷行为涉嫌犯罪，或者已经生效的判决认定构成犯罪，当事人提起民事诉讼的，民间借贷合同并不当然无效。人民法院应当根据合同法第五十二条、本规定第十四条之规定，认定民间借贷合同的效力。”本案《借款抵押合同》系双方真实意思表示，且借款已实际履行，借款事实清楚，证据充分，故该合同真实有效，出借人同时起诉担保人和债务人，法院应当受理。2、生效刑事判决虽已对余宗仁、龚爱国作出依法追缴非法所得返还给被害人的处理，但原告并未实际获得退赔，原告余菊花同时起诉被告余宗仁、龚爱国和江西金湖投资有限公司、江西天罡投资有限公司，是法律事实的牵连与法律事实的竞合并存，而且民事纠纷案件的主体与刑事纠纷案件的主体并不完全一致。故被告认为本案应先行追赃程序，通过追赃，原告余菊花仍不能获赔后方可提起民事诉讼的答辩理由不能成立。
二、关于本案所涉《借款抵押合同》和《商品房买卖合同》的效力问题。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”。第二款规定：“按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”故本案当事人系以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保方式，原告余菊花与被告余宗仁、龚爱国、江西金湖投资有限公司签订的《借款抵押合同》、原告余菊花与江西金湖投资有限公司签订的《商品房买卖合同》均是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制规定，为有效合同。原告余菊花与被告江西金湖投资有限公司签订《商品房买卖合同》，根据《借款抵押合同》可以看出，双方并非真正的房屋买卖关系，而是通过签订商品房买卖合同并备案的方式，为原告债权实现提供一种形式的担保，应认定为非典型的担保方式。商品房买卖合同的备案是一种行政管理措施，并非所有权登记，不能导致原告直接取得合同项下房产的所有权。进行商品房买卖合同备案登记仅是用来避免担保人在担保设立后将担保物再行出售或在担保物上设置其他权利，从而保障担保权人的债权安全。担保权利的后取得性，决定了该种担保方式属后让与担保。该种担保方式既解决了债务人资金融通的愿望，又保障了债权人的利益，维护了双方当事人合法权益，亦不违反法律、行政法规有关效力的强制性规定。本案中，商品房买卖合同涉及的45套商品房的备案行为，是基于担保目的，为保障债权的实现，原告可以对商品房买卖合同项下45套房产行使担保权利，即被告余宗仁、龚爱国不能按时归还本案借款本息的情况下，原告余菊花可以通过拍卖或者变卖案涉四十五套商品房的方式确保其能够实现债权。如果被告余宗仁、龚爱国按时归还借款本息，则原告余菊花不能就案涉四十五套商品房主张权利。
三、关于本案借款本金、利息的认定问题。被告余宗仁、龚爱国、江西金湖投资有限公司虽然出具了2500万元借条，且被告对本金表示认可，但是原告余菊花仅提供了2376万元的银行转账凭证，且无法对剩余借款124万元已实际出借提供其他证据予以证明，故本院认定本案借款本金为2376万元。《借款抵押合同》中借款利率按照2%计算并按月支付3%借款总额的资金占用费和服务费的约定，超过年利率36%，超过部分的利息、资金占用费和服务费的约定无效。经本院核算，截止到2013年11月12日，本案借款尚欠本金金额为22051728元。2013年11月12日之后的利息按年利率24%计算。
四、关于被告江西金湖投资有限公司和江西天罡投资有限公司是否承担共同清偿责任的问题。被告在出具给原告的部分《借条》落款上有江西金湖投资有限公司的盖章，被告余宗仁当庭认可本案借款用于公司经营之需，且江西金湖投资有限公司2015年起诉余菊花的民事诉状上明确表示该2500万借款是用于江西金湖投资有限公司开发“江南1号”商品房，刑事判决书对用于公司经营亦作了相应的事实认定，故原告主张被告江西金湖投资有限公司对本案借款本息承担共同清偿责任的意见，本院予以采纳。但由于被告余宗仁名下公司并非只有本案被告江西金湖投资有限公司和江西天罡投资有限公司，原告提交的证据不足以证明案涉借款用于江西天罡投资有限公司，应当承担举证不能的不利后果，故原告余菊花主张被告江西天罡投资有限公司对本案借款本息承担共同清偿责任的主张，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零六条、第二百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的解释的规定》第二十三条第二款、第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告余宗仁、龚爱国、江西金湖投资有限公司于本判决生效之日起十日内共同清偿原告余菊花借款本金人民币22051728元及利息（以22051728元为基数，从2013年11月12日起按年利率24%计算至本息全部清偿之日止）；
二、本案判决生效后，被告余宗仁、龚爱国若不履行还款义务，原告余菊花可以申请拍卖被告江西金湖投资有限公司名下位于广丰区芦洲电站南侧“江南1号”10-1-201、10-1-202、10-2-201、10-2-202、10-3-201、10-3-202、10-4-201、10-5-202、9-201、9-202、9-203、9-204、9-205、9-101、9-P20、9-P21、9-P22、9-P23、9-P24、9-P25、9-P26、10-1-101、10-1-102、10-2-101、10-2-102、10-P08、10-P09、10-P10、10-P11、10-P12、10-P13、10-P15A、10-P15、10-P16、10-P17、10-P18、10-P19、10-5-201、9-1101、9-1301、9-1401、1-402、1-902、2-301、2-802号商品房（合同备案号：20132125、20132126、20132127、20132128、20132129、20132130、20132131、20132134、20132135、20132136、20132137、20132138、20132139、20132140、20132141、20132142、20132143、20132144、20132145、20132146、20132147、20132148、20132149、20132150、20132151、20132154、20132155、20132156、20132157、20132158、20132159、20132160、20132161、20132162、20132163、20132164、20132165、20132166、20132170、20132172、20132173、20132176、20132178、20132183、20132922），以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。
三、驳回原告余菊花其他诉讼请求。
如未按本判决指定期限内履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费276800元，由原告余菊花负担6800元，由被告余宗仁、龚爱国、江西金湖投资有限公司负担270000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省高级人民法院。
审判长 陈水娣
审判员 韩 扬
审判员 徐迎风
二〇一八年一月八日
书记员 姚业毅