江苏省常州市武进区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0412民初3712号
原告（执行案外人）:陈强，男，汉族，1981年2月28日出生，住常州市钟楼区。
委托诉讼代理人：刘秋英，江苏华东律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王慧婷，江苏华东律师事务所律师。
被告（申请执行人）：朱玉仙，女，汉族，1964年3月16日出生，住常州市钟楼区。
委托诉讼代理人：庄惠平，江苏常元律师事务所律师。
第三人（被执行人）：陈兴坤，男，汉族，1961年3月20日出生，住常州市钟楼区。
委托诉讼代理人：陈杰，男，汉族，1987年5月11日出生，住常州市钟楼区，系陈兴坤之子。
原告陈强与被告朱玉仙、第三人陈兴坤执行异议之诉一案，本院于2017年6月6日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年8月3日、10月26日公开开庭进行了审理。第一次开庭原告陈强及其委托诉讼代理人刘秋英、被告朱玉仙的委托诉讼代理人庄惠平、第三人陈兴坤的委托诉讼代理人陈杰均到庭参加诉讼。第二次开庭原告陈强及其委托诉讼代理人王慧婷、被告朱玉仙的委托诉讼代理人庄惠平到庭参加诉讼，第三人陈兴坤经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈强向本院提出诉讼请求：1、判决立即停止对坐落于常州市钟楼区邹区镇刘巷村降上组（房屋所有权证号：常房权证武字第××号）房屋的强制执行，并解除查封；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年11月8日，原告陈强与第三人陈兴坤签订了《房屋买卖协议书》，第三人将坐落于常州市邹区镇刘巷村降上组房屋（房地号25××96）以总�26万元出卖给原告，合同签订后原告支付了购房款，第三人将讼争房产交付原告，原告占有至今。被告朱玉仙、第三人陈兴坤分别为执行案件的申请人与被申请人，在执行案件中，被告申请执行讼争房屋，法院已查封该房产。原告提出执行异议，被法院裁定驳回。原告认为，原告与第三人签订的房屋买卖协议自合同签订时生效，且原告已实际占有使用，因政策原因没有办理过户登记，但不影响合同的效力。且该买卖行为发生在被告起诉之前，被告无理由请求法院执行讼争房屋。
被告朱玉仙辩称，原告陈强与第三人陈兴坤就本案讼争房屋的买卖关系不是真实的买卖关系，原告的诉请没有相应的事实及法律依据。
第三人陈兴坤述称，本案讼争房屋在2010年11月份已经出卖给原告陈强，房屋出卖后第三人就搬离该房屋。原告对房屋进行了翻新，认可原告的诉讼请求。
原告陈强为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：1、房屋买卖协议书一份，证明2010年11月8日在当地法律工作者钱某以及原告叔叔陈新荣的见证下，原告与第三人签署了房屋买卖协议，并进行了房屋及款项的交接；2、购房款收条一份，证明原告已经实际足额支付了房屋款项；3、陈网初的证言、身份证明及房屋改造协议一份，证明原告在购买房屋后对房屋进行了改造；4、钱某的证言，证明钱某作为法律工作者对房屋买卖进行了见证；5、袁志明的证明复印件，证明原告为筹集购房款曾经向袁志明借款；6、水电费缴纳证明，证明水电费的缴款人为原告；7、房屋租赁协议一份，协议签署于2015年6月11日，证明原告在2015年实际占有、使用讼争房屋；8、公告证明一份，证明原告在买受房屋后曾向行政部门申请房屋产权变更登记，但是由于当时的土政策，不予变更登记；9、陈兴坤土地使用权证及房屋所有权证，证明第三人对讼争房屋具有所有权，有权进行处置；10、原告的户籍证明，证明原告和第三人是属于同一集体经济组织成员；11、谈话笔录一份、照片两张及身份证明一份，2011年年初吴述敏租住原告房屋将近一年，证明原告在2011年年初对讼争房屋已具有所有权；12、执行裁定书一份，证明原告曾提出执行异议，但是被驳回。
被告朱玉仙对原告陈强提交证据的质证意见：对证据1、2真实性不予认可，被告认为协议及收条是原告为了应付诉讼或为替第三人抗辩支付他人款项而采取的造假行为，仅凭收条亦不能证明原告实际已支付26万元购房款；对证据3真实性、关联性不予认可；对证据4证人钱某与原告有直接的利害关系，对其证言不予认可；对证据5复印件真实性无法考证；对证据6李益红、梁国平应当出庭作证，从证明内容看讼争房屋在2011年缴水电费时仍然登记在第三人陈兴坤的名下，水费电费缴纳行为可以是代缴纳也可以是承租人缴纳，不能凭缴纳了房屋水电费就证明房屋是原告所有；对证据7真实性无法考证，关联性不予认可；对证据8形式要件不合法，不予认可；对证据9真实性无异议，证明内容不认可；对证据10真实性无异议；对证据11真实性不认可，被调查人应提供租赁协议；对证据12予以认可。
第三人陈兴坤对原告陈强提交的证据无异议。
被告朱玉仙为支持其辩称，向本院提交以下证据：1、李益红出具的两份证明，一份是证明2017年5月9日陈强要求李益红出具水电费系由陈强缴纳的证明，另一份是证明讼争房屋没有使用，水表的抄表记录基本上没有变化；2、梁国平出具的证明，证明陈兴坤是在2011年8月份走的，电费是由陈强代缴的；3、（2012）武邹民初字第291号民事判决书，证明第三人结欠被告借款，被告于2012年6月起诉，同年12月判决，法院送达判决书时，讼争房屋内的租住人员陈述租的第三人的房屋，并提供了其与第三人签订的协议；4、常州市公安局钟楼分局卜弋派出所确认的情况说明一份，证明在2010年、2011年期间，被告及案外人周玉芳、王玉英多次到讼争房屋找第三人讨债，双方发生争执派出所多次出警到现场，证明第三人在2010年、2011年期间仍然住在讼争房屋中；5、被告及周玉芳书写的证明一份，证明原告所陈述的有关事实前后矛盾；6、2017年5月8日周玉芳与钱某的谈话录音一份，录音中钱某说他不知道讼争房屋的款项交接，与其当庭所做的证言矛盾。
原告陈强对被告朱玉仙提交证据的质证意见：对证据1真实性予以认可；对证据2真实性认可，对证明内容不认可，梁国平仅是抄电表的工作人员，其对陈兴坤何时搬离房屋的事实判断具有主观性；对证据3真实性认可，但是被告所陈述的法院在送达判决书时关于陈兴坤是出租人的协议应当提供；对证据4真实性认可，关联性不予认可，情况说明所表明的是被告与第三人之间的经济纠纷，与本案无关；对证据5不予认可；对证据6真实性认可，证明目的不认可，该份录音证明讼争房屋买卖交易是真实存在的，但由于年代久远，钱某的部分回忆内容与事实有些出入也是符合常理的。
第三人陈兴坤对被告朱玉仙提交的证据1、2、3没有异议。
经审核，本院对于原告提交的证据1真实性予以确认；对证据2收条，单凭收条不能证明原告已全额支付购房款的事实，本院对其证明内容不予确认；对证据3、5、6、11，由于证人均未出庭，故对其证言和证明内容不予采信；对证据4，证人钱某当庭所做的证言关于买卖协议签订时的在场人员、款项由谁支付、如何交付等内容与原告、第三人的陈述及被告提交的谈话录音存在前后矛盾之处，本院不予采信；对证据7、9、10、12的真实性予以确认；对证据8，该证据内容不明确，亦无法看出由谁出具，本院不予确认。对于被告提交证据的1、2、3、4、6的真实性予以确认，对证据5系被告单方出具，原告不予认可，本院不予确认。
本院经审理认定事实如下：2009年3月25日，第三人陈兴坤向被告朱玉仙出具借条一份，载明借到被告现金13万元，按月息一分计算，借期为一年。借款到期后因催要无着，朱玉仙于2012年6月向本院起诉，要求陈兴坤归还借款及利息，本院于2012年11月14日作出（2012）武邹民初字第291号民事判决，判令陈兴坤给付朱玉仙借款13万元并承担利息。判决生效后，朱玉仙向本院申请执行，本院于2016�10月12日查封了登记在陈兴坤、××下××于××钟楼区邹区××村××组（房屋所有权证号：常房权证武字第××号）的房屋，原告陈强以已购买前述房屋为由，向本院提出执行异议，本院于2017年5月10日作出（2017）苏0412执异11号执行裁定书，驳回陈强提出的异议。
另查明，第三人陈兴坤与原告陈强系叔侄关系，二人系同一集体经济组织成员。原告与陈兴坤及其妻子蒋久妹签订落款时间为2010年11月8日的房屋买卖协议书一份，约定陈兴坤、蒋久妹将其所有的坐落在原卜弋新桥降上组（奔卜公路西）私有二间二层建筑面积为240平方米的楼房（即本案讼争房屋）转让给原告，房屋总价为26万元。钱某、原告的叔叔陈新荣作为见证人在协议书上签名。陈兴坤向陈强出具收条一张，载明收到购房款26万元。讼争房屋与登记在原告父亲陈荣明名下的房屋相邻，均为农村宅基地�建造的住宅房屋，原告陈强系独生子女。在讼争房屋被本院查封以前，陈强已实际占有讼争房屋。
关于原告陈强与第三人陈兴坤之间的房屋买卖的购房款项如何交付的问题，在执行异议案件审查过程中接受本院询问时，原告于2017年1月17日陈述，购房当时陈兴坤与蒋久妹均不在家，购房款是先将现金交给钱某，然后由钱某转交给陈兴坤，购房款给钱某后，钱某直接将陈兴坤事先写好的收条给原告；于同年5月8日陈述，购房款是在签协议当日在钱某家里付的现金26万元，钱是直接给陈兴坤的，26万元现金一部分是提的存款，一部分是原告父亲从工地上拿回来的现金；同年5月9日，原告又提交情况说明一份，陈述购房款26万元，由于在2002年陈兴坤自原告父亲陈荣明处借款7万元做生意，故在2010年购房时将7万元扣除，实付19万元。
在本案审理过程中，本院分别到常州市钟楼区房产管理局邹区管理所、常州市国土资源局邹区中心国土资源所、常州市钟楼区邹区镇刘巷村民委员会等单位进行调查，根据相关工作人员反映，武进区农村宅基地上房屋交易符合法律规定和政策条件的允许办理产权过户手续，不存在原告陈强所陈述的武进区宅基地房屋一律不允许办理产权过户登记手续的情况；原告曾向房屋、土地管理部门申请办理讼争房屋的产权过户手续，但由于原告陈强与其父亲陈荣明（属一户）已有宅基地，原告再购买第三人陈兴坤的宅基地房屋，违反了“农村村民一户只能拥有一处宅基地”的法律规定，因此不能办理过户。
本院认为，案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给案外人，案外人已�支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；案外人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果案外人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。因此，案外人以其已购买登记在被执行人名下的被查封房屋为由主张排除强制执行的，应当具备以下四个要件：一是案外人与被执行人之间存在合法有效的房屋买卖关系；二是案外人在法院查封房屋之前，已经支付全部房价款；三是案外人在法院查封房屋之前，已经实际占有该房屋；四是案外人对未办理房屋产权过户无过错。本案中，原告（执行案外人）陈强与第三人（被执行人）陈兴坤之间就争议的执行标的房屋存在买卖关系，原告在讼争房屋被查封之前，也已经实际占有该房屋，但是首先，原告陈强在农村已有一处宅基地，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，原告再行购买第三人陈兴坤的宅基地上的房屋，违反了上述法律的强制性规定，也正因为不符合相关法律和政策的规定，原告无法办理讼争房屋的产权过户手续，双方之间的房屋买卖合同应属无效。其次，关于购房款的交付，原告仅提交第三人出具的收条和证人钱某的证言予以证明，但钱某当庭所做的证言关于买卖协议签订时的在场人员、款项由谁支付、如何交付等内容与原告、第三人的陈述及被告提交的谈话录音均存在矛盾之处，而原告在提出执行异议过程中对于购房款的构成及交付方式在多次自述中均不一致，出入较大，再结合第三人与原告系叔侄关系、第三人在转让讼争房屋之前已经结欠被告债务等实际情况，本案购房款�支付存在较大疑点，原告所提交证据不足以证明其已经支付全部购房款，其应当承担举证不能的不利后果。据此，原告不能证明其享有足以排除强制执行的民事权益，本院依法可以查封讼争房屋，故对于原告要求停止对讼争房屋的执行并解除查封的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：
驳回原告陈强的诉讼请求。
案件受理费80元，由原告陈强负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院(开户行：江苏银行常州分行营业部,户名：江苏省常州市中级人民法院,帐号：80×××63)预交上诉案件受理费。
审 判 长 许 愿
人民陪审员 堵盘华
人民陪审员 彭建新
二〇一七年十一月二十一日
书 记 员 曹玉玲
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国土地管理法》
第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
……
二、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
……
五、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。