山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济民一终字第368号
上诉人（原审被告）李红云，女，1975年8月4日出生，汉族，公司职员，住济南市。
委托代理人杭怀川，男，1979年8月10日出生，汉族，济南历下甸柳法律服务所工作者，住济南市。
上诉人（原审原告）济南发展物业管理顾问有限公司，住所地济南市。
法定代表人张可可，执行董事。
委托代理人杨曼，女，1987年5月21日出生，回族，济南发展物业管理顾问有限公司职员，住济南市。
委托代理人程远芳，女，1984年8月1日出生，汉族，济南发展物业管理顾问有限公司职员，住济南市。
上诉人李红云与上诉人济南发展物业管理顾问有限公司（以下简称发展物业公司）因物业服务合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2014）历商初字第1756号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年5月29日公开开庭审理了本案。上诉人李红云的委托代理人杭怀川，上诉人发展物业公司的委托代理人杨曼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定：李红云系居住在大地锐城住宅楼3号楼2单元1502室的业主，其房屋建筑面积为123.82平方米。2010年10月7日，发展物业公司与李红云签订了《大地锐城.前期物业服务合同》，约定物业服务费的收费标准为每平方米每月1.8元，物业服务费按半年期限预缴，每年的1月和7月5日为缴付截止日，如果李红云或其物业使用人逾期交纳物业管理服务费及相关费用，从逾期之日起，按照应交纳金额的千分之三按日缴纳违约金。
发展物业公司为证明其主张，提供以下证据：1.《大地锐城.临时管理规约》，证明双方之间约定了业主的权利、义务、责任。2.《大地锐城.前期物业服务合同》，证明双方之间对物业服务费用及相关费用的约定。3.《商品房买卖合同》，证明李红云与开发商山东三威置业有限公司签订了购房合同。
李红云经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向原审法院提交书面答辩状及证据。
原审法院认为：双方签订的《大地锐城.前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。双方应当按照合同的约定履行，李红云没有支付物业费的行为已经构成违约，应当承担支付物业费及违约金的法律后果。具体应当支付的物业费时间段为：2012年10月1日起至2014年9月30日止，共计24个月。按照物业费标准计算为：1.8元／平方米／月×123.82平方米×24个月=5349.02元。
另，违约金的计算应当按照合同的约定，从逾期之日起每日按欠费总额的千分之三交纳违约金，即违约金的起算日应自2014年10月1日起，以欠缴的物业服务费5349.02元为基数，按每日千分之三计算至本判决生效之日止。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告李红云于本判决生效之日起10日内向原告济南发展物业管理顾问有限公司支付2012年9月30日至2014年9月30日期间的物业服务费5349.02元；二、被告李红云于本判决生效之日起10日内向原告济南发展物业管理顾问有限公司支付滞纳金（以欠缴的物业管理费5349.02元为基数，按日利率千分之三，自2014年10月1日起计算至本判决生效之日止）；三、驳回原告济南发展物业管理顾问有限公司的其他诉讼请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费70元，由被告李红云负担。
上诉人李红云不服原审判决上诉称：1.原审法院以李红云经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼为由，做出了错误判决。开庭审理前，李红云从未收到任何关于本案的传票以及案件受理通知书等文书，原审判决损害了李红云的权益。2.因发展物业公司多次、多方面给李红云制造麻烦，李红云才不缴纳物业管理费。综上，原审判决程序不合法，事实不清，请二审法院依法支持李红云的上诉请求。
上诉人发展物业公司答辩称：1.发展物业公司有向李红云收取前期物业服务费的权利。发展物业公司系依法取得营业执照的物业服务企业，自李红云入住小区以来，发展物业公司为其提供物业服务至今。根据双方签订的物业服务合同，双方对合同期限权利、义务、服务费用、违约责任等进行了约定。2.李红云有缴纳物业服务费的义务。双方签订的《大地锐城·前期物业服务合同》、《大地锐城·临时管理规约》系当事人的真实意思表示，对双方都有约束力，内容不违反法律的有关规定，合法有效，双方应当按照平等、诚实信用的原则行使权利和履行义务。3.李红云房屋延期办理产权证应由开发商承担责任，与本案不是同一法律关系，不能作为拒绝缴纳物业服务费的理由。4.李红云所述的物业管理服务质量问题，各业主或业主委员会应当及时与发展物业公司进行沟通，要求进行改善，而不能因物业服务质量问题单个的拒缴物业管理费，形成对其他已经依约缴纳物业服务费的业主不公平的局面。只有当发展物业公司服务不到位，并经业主或业主委员会要求改善后仍呈持续状态时，才能由业主代表或业主委员会依法集体行使拒缴物业管理费的先履行抗辩权。本案中，李红云并未因其所称的服务质量问题有所损失，故其拒缴物业管理费的行为缺乏事实和法律依据。5.李红云应当支付违约金。根据《合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方签订的《大地锐城·前期物业服务合同》对违约金的缴纳作出了约定，有合同约定有法律规定，李红云应按照约定承担违约金。
上诉人发展物业公司不服原审判决上诉称：原审判决违约金自2014年10月1日起算有误。李红云自2011年10月1日至2014年9月30日累计拖欠物业服务费6536.4元及违约金10043.1元，违约金的时间应从2011年10月1日起算。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请二审法院依法改判。
上诉人李红云答辩称：李红云对原审判决认定的欠缴物业费的期间和数额无异议，对违约金的计算标准有异议。同意支付部分物业费，要求发展物业公司就物业服务不到位的各个方面降低收费标准并尽快提高服务质量。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
另，二审中，李红云提交如下证据：1.照片5张，证明发展物业公司安保、卫生等服务不到位、小区车位管理混乱、李红云房屋地板受损，曾要求发展物业公司维修，但发展物业公司未予维修。2.发展物业公司出具的证明，证明发展物业公司出具了不利于李红云的证明，导致李红云在另案中财产权益受到损害。
发展物业公司对小区外观的照片的真实性无异议，对其他照片的真实性有异议。认为小区外观照片显示的通道不是小区的必经通道，也不是李红云拒缴物业服务费的理由。李红云所述的物业管理服务质量问题，应当及时与发展物业公司沟通，要求发展物业公司进行改善，不能因此拒缴物业服务费，否则，对其他已经缴费的业主不公平。对发展物业公司出具的证明的真实性无异议，认为与本案无关，不能作为拒缴物业服务的理由。
发展物业公司提交催缴通知单复印件一份。证明发展物业公司因李红云欠缴物业服务费，曾向李红云催缴并将催缴通知单张贴于李红云的房屋门口处且电话通知了李红云。李红云对催缴通知单的真实性有异议，认为催缴通知单为复印件，根据相关法律规定应当提交原件。催缴通知单不能证明张贴在李红云的房屋门口处且催缴数额与发展物业公司的主张不一致。认可接到过发展物业公司的电话，也曾与发展物业公司进行过交涉，但协商未果。
经本院释明，李红云主张调整双方签订的《大地锐城·前期物业服务合同》项下约定的违约金。理由为，依据物业管理条例及司法解释，物业公司有义务对业主提供优质的物业服务。发展物业公司没有尽到物业管理服务合同约定的义务，不存在违约金问题，应当驳回发展物业公司的该项请求。发物业公司认为李红云未具体说明优质的物业服务标准，发展物业公司如存在物业服务质量问题，李红云应当提交相关证据，否则发展物业公司不认可。对于违约金，发展物业公司认为李红云应当缴纳全额的物业物业费及违约金。
本院认为：李红云与发展物业公司签订的《大地锐城·前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，双方均应按照协议约定履行各自义务。关于李红云提出的一审判决程序违法的问题，一审案卷中显示有一审法院向李红云送达起诉书及相关法律文件的记载，一审法院已经采取了邮寄送达方式且已送达至李红云，李红云拒收，送达程序符合相关法律规定。关于李红云提出的发展物业公司提供的物业服务存在安保、卫生等服务瑕疵、小区车位管理混乱和房屋地板受损不予修善等问题。本院认为，发展物业公司提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如果物业公司未能履行保洁、安保、公共设施的维护、维修等基本服务，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响了全体业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由少交或免交物业费；如果物业公司已经提供的物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。从发展物业公司的整个物业服务的情况看，各项基本物业服务工作并未停滞瘫痪，仍处于正常运行状态，尚未构成严重瑕疵，且发展物业公司电话通知了李红云催缴物业费，李红云认可接到过发展物业公司的电话并与发展物业公司进行过协商，故李红云以物业服务存在问题为由不交物业费，依法不能成立。关于发展物业公司主张李红云应当支付违约金的问题。李红云认为发展物业公司在履行物业服务合同中存在质量瑕疵并举证证明，发展物业公司亦认为李红云所述的物业管理服务质量问题，应当及时与发展物业公司沟通，要求发展物业公司进行改善，不能因此拒缴物业服务费，否则，对其他已经缴费的业主不公平。从李红云提供的有关证据看，发展物业公司在提供物业服务过程中确实在某些公共设施维护及保洁等方面存在问题，发展物业公司亦未举证证明其已按照涉案物业服务合同的约定履行了相关义务。经本院释明，李红云认为发展物业公司没有尽到物业管理服务合同约定的义务，要求调整物业服务合同项下约定的违约金。关于违约金问题，根据李红云提供的证据及抗辩意见，能够看出发展物业公司提供的物业服务存在一般瑕疵，李红云并非无故拖欠物业服务费，因此无需向发展物业公司支付违约金。故对发展物业公司要求李红云支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持济南市历下区人民法院（2014）历商初字第1756号民事判决第一项；
二、撤销济南市历下区人民法院（2014）历商初字第1756号民事判决第二项、第三项及案件受理费负担部分；
三、驳回上诉人济南发展物业管理顾问有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费70元，由上诉人李红云负担35元，由上诉人济南发展物业管理顾问有限公司负担35元；二审案件受理费140元，由上诉人李红云负担70元，由上诉人济南发展物业管理顾问有限公司负担70元。
本判决为终审判决。
审 判 长 许海涛
审 判 员 黄 力
代理审判员 赵建军
二〇一五年六月十九日
书 记 员 王 娜