辽宁省瓦房店市人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0281民初762号原告：大连中兴合金钢铸造有限公司，住所地瓦房店市松树镇松树村。组织机构代码：72349XXXX。法定代表人：温涛，该公司总经理。委托代理人：程晓柱，辽宁甘来律师事务所律师。被告：大连华锐重工铸业有限公司，住所地瓦房店市西郊工业园区华锐路1号。组织机构代码：67405XXXX。法定代表人：孙福俊，该公司总经理。委托代理人：毛震宇、刘淼，辽宁正良律师事务所律师。原告大连中兴合金钢铸造有限公司（以下简称中兴铸造公司）与被告大连华锐重工铸业有限公司（以下简称华锐铸业公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2014年6月17日向本院起诉。本院受理后，于2015年8月25日作出（2014）瓦民初字第4369号民事判决，被告华锐铸业公司不服该判决，向大连市中级人民法院提出上诉。大连市中级人民法院经审理，作出（2015）大民二终字第01638号民事裁定：一、撤销瓦房店市人民法院（2014）瓦民初字第4369号民事判决；二、发回瓦房店市人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中兴铸造公司的委托代理人程晓柱，被告华锐铸业公司的委托代理人刘淼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中兴铸造公司诉称：原告于2010年1月租用大连如日铸业有限公司的厂房准备扩大生产规模，为此双方签订了厂房租赁合同，约定租期三年，租金标准每年131.4万元。合同签订同时，原告取得租赁房屋的使用权。2010年3月至2012年8月，被告因为生产的轮毂无处存放，决定租用原告使用的厂房存放轮毂，被告当时要求原告报价，原告考虑和被告多年的合作关系，按照每平方米每天0.50元报价。被告收到原告报价后，从未表示异议，双方之间一直未签订书面合同。2012年8月，被告将占用的厂房交给原告，共租用29个月，但对租金一事一直没有给予明确意见。2014年3月，为确定房屋租金标准，双方同意进行评估。在确定评估机构过程中，被告先行指定了大连众华资产评估有限公司作为评估机构，并要求原告出具相关手续。2014年4月24日，该评估公司出具第38号报告，确定的房租额度为124万元。但在该报告中其市场租赁价格的确定没有任何事实依据。对此原告于2014年6月2日向被告发出通知，对该报告不予认可并要求被告5日内给予答复，但被告至今也未给原告书面答复。原告认为，原、被告之间的租赁合同成立且合法有效。由于对租金标准无法确定，对此进行评估无可非议。但被告却利用其操纵的评估机构，不顾市场的价值规律和事实主观进行评估，损害了原告的合法权益。为此诉至法院，请求：1、被告给付房租330万元；2、案件受理费由被告承担。被告华锐铸业公司辩称：不同意原告的诉讼请求，对于事实和理由部分原告起诉状中诉称事实与实际情况不符。1、原告起诉状中诉称原告与被告有多年合作关系故按照每平方米每天0.5元进行报价，被告收到原告报价后从未提出异议，该节与事实不符，因为2010年原告租用的场地一直闲置，没有进行使用，被告2010年3月需要存放轮毂，直至2012年8月份，在此期间原告从未向被告按照诉状所说每日按每平方米0.5元报价，也从未收到过报价单，即使收到过报价单在此期间原、被告双方也未就场地租金达成任何协议。2、原告起诉状中诉称被告先指定大连众华资产评估有限公司作为评估机构与事实不符。因原、被告双方一直未就占用期间的费用达成一致，2014年3月13日原告向被告发出关于指定厂房租金评估机构的函，明确要求指定大连众华资产评估有限公司进行评估，并约定评估费的承担方式。3、原告起诉状中诉称被告利用其操纵的评估机构，不顾市场价值规律和事实主观进行评估与事实不符。2014年3月13日原告向被告发出关于指定厂房租金评估机构的函明确要求指定大连众华资产评估有限公司进行评估，若经评估租金低于330万元，原告同意按照评估的结果进行主张。4、原告要求被告给付330万元租金依据是原告与房屋所有权人签订租赁合同、达成协议，被告不是该合同的主体，对被告没有约束力，故被告不同意按照该合同承担租金，同意按照大连众华资产评估有限公司的评估价格支付租金。经审理查明:原告中兴铸造公司（以下简称乙方）租用大连如日铸业有限公司（以下简称甲方）厂房，双方签订《厂房租赁合同》，约定：一、乙方同意租用甲方位于瓦房店市西郊工业园区的厂房，建筑面积7200平方米；二、租赁期限为2010年1月1日至2013年12月31日；三、租金标准：每天每平方米0.5元，年租金为131.4万元；四、租金交付方式：乙方于2010年5月30日前交付2010年度上半年租金，于2010年11月30日前交付2010年度下半年的租金。以后各年度的租金按照上述方式交付。五、有关厂房使用过程中所涉及的水、电、各种税费由甲方承担；六、乙方在租用期间，应当合理使用甲方的各种机器设备，租赁期满，如有损坏，由乙方负责赔偿；七、乙方有权对租赁的厂房部分或全部对外转租，乙方转租给他方时，应取得甲方同意；八、甲方应当保证乙方能够合理正常使用房屋，租赁期间，房屋的维修义务由甲方承担等。双方均在合同上加盖公章。另查：原告中兴铸造公司与被告华锐铸业公司之间存在加工承揽关系，原告为承揽方，被告为定作方。2010年3月至2012年8月，被告租用原告承租的位于瓦房店市西郊工业园区的厂房，建筑面积7200平方米，租用期限29个月，双方未签订书面租赁合同。因双方对租金数额未达成一致意见，原告于2014年3月13日向被告发出《关于指定厂房租金评估机构的函》，内容为：“致大连华锐重工铸业有限公司、大连华锐重工集团股份有限公司：关于贵公司租用大连如日铸造有限公司的厂房（面积约为7200平方米），占用时间约为2010年3月至2012年8月，共计29个月。现因贵我双方一直未就占用期间的费用达成一致，我公司同意就具体租金的价格和金额问题，指定大连众华资产评估有限公司（以下简称众华评估公司）作为评估机构进行评估，并同意该评估机构作出的评估结果可以在司法程序中使用，评估费用由贵我双方各自承担50%。若经评估租金超过330万元，我公司同意按照330万元进行主张；若经评估租金低于330万元，我公司同意按照评估的结果进行主张。同时，若铸业公司同意以上方案，我公司同意大连华锐重工集团股份有限公司下属的各子分公司签订和解协议，同意通过承兑汇票方式六个月以上分期付款结清欠款。”该份《关于指定厂房租金评估机构的函》系被告提交，用以证明被告与原告就租金未协商一致，被告于2014年3月13日向原告提出申请要求对房屋租金价格进行鉴定。原告陈述因与被告存在很多纠纷，总欠额达到上千万元，该证据由被告起草后要求原告签字并且以下属子公司解决相关债务为前提。2014年3月24日，原告华锐铸业公司（乙方）与被告中兴铸造公司（甲方）签订备忘录，内容为：甲方于2010年3月至2012年8月（共计29个月），占用乙方实际控制下的大连如日铸业有限公司的场地（面积约7200平方米）用于存放轮毂，现因双方一直未就占用期间的费用达成一致，双方同意就具体占用费或租金的价格和金额问题，指定众华评估公司作为评估机构进行评估，并同意该评估机构作出的评估结果可以在司法程序中使用，评估费用由甲乙双方各自承担50%。甲乙双方协商一致，若经评估占用费或租金超过330万元，甲方只需支付330万元；若经评估费用低于330万元，甲方按照评估的结果进行付款。甲乙双方收到评估机构的评估结论后一个月内签订合同，签订合同后七个月内按照合同约定支付款项。本协议由双方盖章或委托代理人签字后生效，一式三份。甲方持有两份，乙方持有一份。如因本协议发生纠纷，双方协商一致由大连市西岗区人民法院管辖。甲方华锐铸业公司与乙方中兴铸造公司均在备忘录上加盖公章。该份备忘录系被告提交，用以证明根据被告申请，原、被告就鉴定机构达成一致意见，并且该机构作出的鉴定结论可以作为司法程序的依据。原告陈述对证据的真实性没有异议，对证明事项有异议，认为签订备忘录不是原告的本意，双方在备忘录中并没有约定评估结论就是付款的结果；该资产评估公司完全是被告指定和受益。2014年3月27日，原告中兴铸造公司（乙方）、被告华锐铸业公司（甲方）与众华评估公司签订评估业务约定书，确认评估范围是2010年3月至2012年8月期间，甲方占用乙方实际控制下的大连如日铸业有限公司位于瓦房店西郊工业园区7200平方米的工业厂房存放产品的场地占用费价格，评估基准日为2013年12月31日等。2014年4月24日，众华评估公司作出众华评报字（2014）第38号评估报告，结论为：在评估假设成立的前提下，委估资产市场价值为人民币壹佰贰拾肆万元（小写124.00万元）。该份证据系被告提供，用以证明2010年3月至2012年8月案涉场地租金为124万元。原告对证据的真实性没有异议，对关联性、合法性有异议：1、报告评估结论为税前价格，与当地同类市场价格严重不一致。2、该报告依据的案例根本不存在，也没有做市场调查。3、双方是租赁关系，不是产生占用费，该报告表述场地占用费评估明细表明显有倾向性。4、鉴于该报告存在严重的不公正性、不客观性，要求相关鉴定人员及鉴定机构出庭接受质询。5、申请对案涉场地租赁标准及费用重新鉴定。大连市中级人民法院在（2015）大民二终字第01638号民事裁定书中认定众华评估公司的报告存在不合理性。原告在原审庭审中主张对案涉场地租金标准重新进行司法鉴定并提交书面申请。本院依据原告的申请，通过大连市中级人民法院司法技术处随机选定辽宁万融房地产土地评估咨询有限公司（以下简称万融评估公司）为鉴定机构。该鉴定机构接受委托后，于2015年7月10日作出辽万融房鉴报字（2015）第023号房地产估价报告，载明：估价对象范围为坐落于瓦房店市西郊工业园区原大连如日铸业有限公司所有的建筑面积为7200平方米的工业厂房，包括估价对象房屋及其占用地的土地使用权；价值时点：遵循估价目的及估价委托人的委托，本次估价价值时点为2013年12月31日；价值类型：根据估价目的，本次估价采用市场价值类型；估价方法：采用收益法进行评估；估价结果：估价对象在价值时点的市场年租金为人民币玖拾叁万柒仟元整（￥93.7万元），折算到2010年3月至2012年8月共计29个月的租金总计为人民币贰佰贰拾陆万肆仟肆佰元整（￥226.44万元）。原告中兴铸造公司对估价报告没有异议，被告华锐铸业公司对估价报告有异议，提出如下问题：1、评估报告价值时点有误，实际使用期间2010年3月-2012年8月与评估价值时点2013年12月31日相距较远，不能真实客观反映案涉厂房使用期的真实租赁价格。2、此前众华评报字（2014）第38号评估报告之所以定在2013年12月31日，是双方为了达成和解被告作出的妥协，现原告要求重新评估，被告不同意将价值评估时点定在2013年12月31日。3、根据房地产估价规范，有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要估价方法，评估机构选用主要用于评估写字间、住宅租赁价值的收益法来计算厂房租金收入不具有合理性、全面性、准确性，评估方法不恰当。被告有理由怀疑该份评估报告的客观性和准确性。大连市中级人民法院在（2015）大民二终字第01638号民事裁定书中认为万融评估公司的报告亦存在并非完全客观准确之处，重审时对此应当进一步核实，并对案涉房屋租金的数额依法作出认定。本次重审中，鉴定机构万融评估公司派岳英会、魏晓君出庭接受质询，对被告提出的问题予以解答：对房屋租金数额进行评估的方法正常有三种：市场比较法、收益法、成本法。接受委托后首先考虑选用市场比较法，并进行市场调查、到估价对象所在地周边厂房租赁情况进行询问、调查，发现在价值时点之前，没有三个以上真实的出租案例，不适用市场比较法做本案鉴定；成本法虽可以测算房屋租金，但是该方法仅体现了房地产使用过程中的成本支出，未能体现估价对象的效用价值及对房地产市场的需求等可能对市场租金产生影响的因素，不能很好体现出市场租金的内涵，因此在本次鉴定中未采用成本法；收益法是对估价对象未来收益的利用报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转化为价值的估价方法。对市场租金的评估可以倒算的方法，即先测算出估价对象房地产的市场价值，然后用报酬率倒算出估价对象的年净收益，进而测算估价对象的市场。经过综合分析，本次鉴定采用收益法进行评估。鉴定过程：首先运用成本法测算估价对象房地产的市场价值，采用房地分估的模式，即房地产市场价值=建筑物市场价值+土地使用权市场价值。建筑物市场价值为建筑物建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润，测算出建筑物重置成本，再减去建筑物折旧，测算出房屋在价值时点的价值。对土地使用权的价值采用市场比较法，估价对象所在的瓦房店市西郊工业园区在价值时点前有出让的成交实例，因此用市场比较法，进行比较修正。测算对象所在土地剩余使用年期为45.5年的土地使用权价值。然后采用收益法倒算求取估价对象房地产的年净收益，根据估价师对工业厂房出租时对租金内涵情况的调查，租金包括房屋维修费用、管理费、保险费、土地使用税，不包含营业税金及附加、房产税、水电费，因此估价对象市场租金在房地产年净收益的基础上，加上房屋维修费、管理费、保险费、土地使用税，测算出房地产市场租金。在鉴定过程中，对涉及到土地价值的评估，经过实地考察、调取三个成交实例，并向本院提交三个实例的资料，被告对实例资料没有异议。原告在庭审中变更诉讼请求为：以评估结论226.44万元作为被告给付租金的数额。本院所确认的上述事实，有原告提交的《厂房租赁合同》，被告提交的《关于指定厂房租金评估机构函》、《备忘录》、评估业务约定书、众华评估公司众华评报字（2014）第38号评估报告及双方当事人当庭陈述笔录、万融评估公司万融房鉴报字（2015）第023号房地产估价报告等在案为凭，上述证据材料已经双方充分质证及法庭的审查，可以采信。本院认为：原告与被告虽未签订书面的厂房租赁协议，但双方认可被告自2010年3月至2012年8月租用原告承租大连如日铸业有限公司位于瓦房店市西郊工业园区的厂房，建筑面积7200平方米，租用期限29个月，因此应认定原告与被告之间存在租赁关系，被告应向原告交付承租厂房期间的租赁费。因双方对租金数额未达成合意，被告于2014年3月13日向原告提出申请要求对房屋租金价格进行鉴定；2014年3月24日，原告根据被告申请与被告签订备忘录，约定双方同意就具体占用费或租金的价格和金额问题，指定众华评估公司作为评估机构进行评估。众华评估公司接受双方委托后作出众华评报字（2014）第38号评估报告，结论为2010年3月至2012年8月案涉场地占用费为124万元。因原告对评估结论不予认可，没有按照备忘录的约定在收到评估结论一个月后与被告签订合同。大连市中级人民法院在（2015）大民二终字第01638号民事裁定书中认定众华评估公司的报告存在不合理性。故对该评估报告本院不予采信；原审中本院依据原告的申请，通过大连市中级人民法院司法技术处随机选定万融评估公司为鉴定机构。该鉴定机构接受委托后作出辽万融房鉴报字（2015）第023号房地产估价报告，被告对估价报告以2013年12月31日作为本次估价价值时点有异议，结合双方在2014年3月27日签订的评估业务约定书中已经确认评估基准日为2013年12月31日，应认定为双方合意，因此本次评估以该时间作为价值时点有事实依据；对于被告提出依据房地产估价规范，有条件应选用市场比较法为主要估价方法，评估机构选用收益法来计算厂房租金不恰当。鉴定机构在本次重审中又派员对本次估价采用收益法进行评估的理由、评估过程作出充分、合理的解释说明。经审查鉴定机构和鉴定人员具备相关的鉴定资格、鉴定程序合法、鉴定结论充足，其鉴定结论应作为证据使用。故原告要求被告给付2010年3月至2012年8月共计29个月的租金226.44万元的诉请，合法有据，本院予以支持。被告的抗辩主张无事实与法律依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条、第二十八条的规定，判决如下：被告大连华锐重工铸业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告大连中兴合金钢铸造有限公司租金226.44万元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33200元（原告大连中兴合金钢铸造有限公司已预交），实际收取案件受理费24915元，鉴定费26000元，合计50915元，由被告大连华锐重工铸业有限公司负担。余额8285元，退回原告大连中兴合金钢铸造有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大连市中级人民法院。审 判 长  王 敏审 判 员  张宝兰代理审判员  李 蓓二〇一六年九月二十日书 记 员  化凌弘