贵州省镇宁布依族苗族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔0423民初534号
原告（反诉被告）：贵州隆远商业管理有限公司。
法定代表人：曹某，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：许某，公司副总经理。
委托代理权限：特别授权委托。
委托诉讼代理人：张洪智，贵州巨人律师事务所律师。
委托代理权限：特别授权委托。
被告（反诉原告）：贵州黄果树风景名胜区嘉骏大酒店管理有限公司。
法定代表人：袁某，公司总经理。
委托诉讼代理人：张某，公司股东。
委托代理权限：特别授权委托。
委托诉讼代理人：万颂飚，贵州联通律师事务所律师。
委托代理权限：特别授权委托。
原告（反诉被告）贵州隆远商业管理有限公司（以下简称隆远公司）与被告（反诉原告）贵州黄果树风景名胜区嘉骏大酒店管理有限公司（以下简称嘉骏公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院曾于2016年9月7日立案，于2016年12月1日作出（2016）黔0423民初777号民事判决书，原、被告均不服，提起上诉。经贵州省安顺市中级人民法院审理，于2017年3月15日作出（2017）黔04民终44号民事裁定书，裁定撤销原判，发回本院重审。本院于2017年4月17日立案重审，依法另行组成合议庭，并适用普通程序于2017年5月23日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人许某、张洪智，被告委托诉讼代理人张某、万颂飚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告隆远公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除租赁合同，责令被告交还房屋；2、判令被告支付租金：按合同约定计价，支付2016年5月1日至8月31日租金390，678元，并支付此后至交付房屋前所产生的租金；3、判令被告支付违约金：按合同约定，支付2016年5月1日至2016年8月31日的违约金46，881.36元，并支付此后至交付房屋前所产生的违约金；4、判令被告承担诉讼费。事实及理由：2015年7月7日，原、被告双方签订房屋租赁合同，并对租金支付的时间、方式，违约金的计算，解除合同等条款达成协议。合同履行期间，被告多次拖欠租金，经原告起诉，被告补交后原告撤诉。但自2016年5月1日起至今，被告又再次拖欠租金，已违背诚实信用原则，构成根本违约。且合同约定拖欠租金达10日，应承担所欠金额1‰违约金；逾期15日，原告有权解除合同。故原告认为约定解除合同的条件已成就，故提起解除合同并支付违约金之诉请。
原告为证明其上述主张，向本院提交的证据有：1、营业执照、法定代表人身份证明及居民身份证，用以证明原告主体资格；2、房屋租赁合同，用以证明权利义务关系已约定明确的事实；3、消防监督结果公开、安顺市公安消防支队“建设工程竣工验收消防备案复查意见书”，用以证明租赁房屋已经消防备案并验收的事实；4、被告出具的承诺书、（2016）黔0423民初545号民事裁定书，用以证明被告多次拖欠租金的事实。
被告嘉骏公司辩称，自2014年2月起，被告就已实际承租房屋。合同是在2015年7月7日补签，此前原告未告知该房屋未经消防验收，而消防验收系出租人的法定义务，该行为导致被告无法办理特种行业许可证，且被告经营的酒店还多次被消防大队查封。按照合同约定，原告应当完善相关配套设施、完成室内精装修工程、提供不少于30个停车位、解决排污不畅等问题，但原告对以上问题却置若罔闻。被告认为，之所以拒交租金，是基于原告的上述违约行为而行使的不安抗辩。且被告为酒店的管理和经营，已陆续投入大量物资及设备，若解除合同将会造成更大损失，故请求判决驳回原告诉请。
被告（反诉原告）嘉骏公司在本案中，向本院提出反诉，请求判令：1、继续履行合同；2、隆远公司履行室内精装修、消防备案并验收的义务；3、隆远公司履行排污不畅、电梯基坑积水、房屋漏潮、提供不少于30个车位的合同义务；4、隆远公司减免租金520，000元；5、隆远公司承担诉讼费。事实及理由：隆远公司出租的房屋属大型人员密集场所，申请消防验收系其法定义务；履行并完善房屋配套设施、解决排污不畅、污水横流、电梯基坑积水、房屋渗漏、提供不少于30个车位的义务，均系合同义务，出租人应当按照约定保持租赁物符合约定用途，故提出上述反诉请求。
被告（反诉原告）为证明其上述主张，向本院提交的证据有：1、营业执照、法定代表人身份证明及居民身份证，用以证明被告主体资格；2、被告与贵州泰来生态开发投资有限公司（又名湘水芙蓉大酒店）签订的《酒店转让协议书》以及湘水芙蓉大酒店发给原告房屋转租的申请书，用以证明原告知道被告与湘水芙蓉大酒店签订转让合同的事实；3、房屋租赁合同、情况说明，用以证明原、被告之间成立租赁关系的事实；4、原告分别于2015年5月30日、7月1日、7月20日、8月18日、11月2日、11月11日、12月20日、2016年1月16日、2017年4月10日致被告函信，以及现场照片，用以证明被告提供的租赁物不符合《消防法》的强制性规定，导致酒店被查封以及未履行修缮义务、未解决不低于30个停车位的事实；5、房屋租金收据，用以证明原告已缴纳156万多元租金的事实；6、会计报表，用以证明原告提交的租赁物不符合约定，导致被告经营亏损的事实。
原告（反诉被告）隆远公司辩称，合同对30个车位是使用“协调”一词进行约定，协调的意思是指凑足不少于30个车位，不是指划出一整块土地供其停车，且酒店四周可以停车，大路边还划有停泊车位，原告已尽协调义务；酒店在经营使用中，难免会出现排水不畅、污水溢出等问题，被告完全可以找物管解决；初次申报消防备案验收，因不合格曾被公安机关责令整改是事实，但经过整改已于2015年2月3日通过验收。因此，被告提出的反诉请求，明显不能成立，请求依法驳回。
上列当事人提交的证据，经庭审质证和本院审查，认定如下：
原、被告各方提交的证据来源合法、客观，对各证据反映的事实，其真实性均依法予以确认，但对双方据证阐述的法律问题，本院将综合全案及各证据间的关联性，运用法律逻辑和法理，在判决理由部分予以辨析。
根据诉讼各方的陈述和本院确认的证据，本院对本案的法律事实作出如下认定：
湘水芙蓉大酒店先与原告签约，租赁物包括坐落于贵州省××果树风景名胜区黄果树·瀑韵天城B区第B4幢房屋（以下简称B4房）等不动产。2014年1月10日，湘水芙蓉大酒店以160万租金，将上述房屋转租给被告经营，并于同年7月4日以申请的方式，向原出租人即本案原告书面告知。原告获悉后，于2014年11月12日出具“情况说明”，认可上述转租行为。
2015年7月7日，原、被告对B4房另行设立租赁合同，约定：被告在签订合同之日交纳履约保证金10万元；租金季付，于每季度前10日支付下季租金；租期10年，自2014年3月1日至2024年2月29日；2014年3月1日至2014年12月31日，免租金；2015年1月1日至2016年2月29日的月租金为15元/平方米，共1，367，373元；2016年3月1日至2017年2月28日的月租金为15元/平方米，共1，172，034元；2017年3月1日至2018年2月28日的月租金为20元/平方米,共1，562，712元，并对此后租金计算方式进行明确约定。同时约定：房屋尚未通过消防验收；化粪池、上下水管道等由原告负责安装到位；室内精装修由原告负责完成；原告负责协调不低于30个车位供被告免费使用；被告每月按每平方米0.2元缴纳物管费；如被告逾期10日未交足租金，每日承担所欠金额1‰违约金；如拖欠租金达15日，原告有权从保证金中扣除相应租金，并有权终止合同。
合同履行中，被告因拖欠原告租金，原告曾于2016年6月1日向本院起诉。在诉讼过程中，原、被告自行和解，被告自愿支付拖欠原告2016年5月1日以前的租金，原告向本院申请并被准予撤回起诉。自2016年5月1日起，被告未向原告支付租金，致原告再次向本院提起诉讼。
另查明，原告交付给被告的房屋，室内精装修已按约定完成；化粪池、上下水管道已安装；2014年1月23日，经原告申请，黄果树建设规划局同意在嘉骏酒店门前的道路边，划设停泊车位。2015年7月20日，被告担心政府可能将会取消已经运行的停泊车位，致函原告及时按约定解决停车位问题，原告收悉后，未予回复；2015年1月12日，因B4房未通过消防验收，致嘉骏酒店被查封，被告为此致函原告尽快解决；2015年2月3日，安顺市公安消防支队出具《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》，确认工程竣工验收消防合格；2016年1月16日，被告致函原告要求解决化粪池堵塞冒水、落水管排水不畅等问题，原告收悉后，派相关工作人员进行维护；2016年9月26日、10月2日、3日，又因管道排水排污不畅、化粪池堵塞冒水、落水管排水不畅、墙纸脱落等问题，被告又致函原告解决，原告收悉后未书面回复，亦未采取任何解决措施。
本院认为，被告对不安抗辩权的行使，是否能对抗原告行使约定解除权的主张，是本案争议的焦点，也是裁判要点。对此，本院结合认定的案件事实、法理和现有法律规范，认定如下：
合同自由是契约精神的基本原则，只要系真实意思合意，不违反法律禁止性规定，在合同中约定的条款，均具有法律拘束力。本案系租赁合同关系，租赁物交付、租金交纳均属合同主要债务。原、被告在设立民事合同时，应该能预见到，并且为防范对方不履行合同主要债务而设立的解除合同条款，符合法律规定，属有效条款。因此，理应引起合同各方足够敬畏并遵照执行。但在合同履行中，被告因不履行按时交纳租金的合同主要债务，已引起两次诉讼，属明显违约，且不按时交纳租金，是构成双方约定解除合同的事实要件，原告据此请求判决解除合同的诉请，依法应予支持。
诚实信用是履行合同必须遵守的根本原则，合同各方应当遵照约定并按合同目的，诚信履行合同义务。本案被告是基于自己与湘水芙蓉大酒店设立转让合同而先行占有租赁物，并且是在明知租赁物是用于经营酒店,而为己设立的民事交易，又是在使用酒店一年半以后才与原告缔约，缔约前已经对租赁物的实际状况，有足够了解。因此，双方签订的租赁合同，自签字时成立并生效。约定的“该房屋尚未通过消防验收”属客观事实，原告在缔约时未予隐瞒，被告已明知，从被告明知时起，应当预见到对租赁物进行特种行业经营可能会产生的商业风险，但被告明知该潜在的风险仍然与原告缔约；况且，消防行政许可，存在于公安消防部门与原告之间，系管理与被管理关系，原告已尽法定申报义务。原告与被告之间作为平等民事主体关系，原告将办理消防许可作为自己的合同附随义务，在履行合同中积极申报、整改、再申报，至消防行政许可获予批准，已按诚实信用原则，履行合同附随义务，被告以此为由行使不安抗辩权的理由以及提起因被查封造成的损失赔偿的反诉请求，显然不能成立，本院不予支持。
关于交付的租赁物是否符合约定的认定。实际将租赁物交付被告的民事主体系湘水芙蓉大酒店，交付前湘水芙蓉大酒店一直将租赁物作为酒店正常经营，交付时房屋就处于精装修完备状态，被告在本案中认为房屋精装修未完成，既不符合事实也未向本院提交证据，对此请求，本院依法不予支持。被告在本案中，辩称租赁物存在排污不畅、电梯基坑积水、房屋漏潮等，并以此反诉原告违约。对此，应当从合同约定及租赁物的使用性质判别：合同对化粪池、上下水管道等约定为“安装到位”，在交付租赁物时原告已履行安装到位的义务；租赁物的使用性质系用于酒店经营，当使用到一定年限，必然会因使用不当、初始设计不合理等因素，导致排水排污不畅等问题发生，就是基于租赁物的经营属性，双方在合同中明确物管费约定，以防纠纷发生。即使认为设计不合理，完全可以经协商加以改进，且在租赁期间，上述问题也并非经常发生；当原告获悉上述问题后，虽然没有书面回复，也不是次次派人及时疏通，但在初始获知上述问题时，也曾委派工作人员进行过排水维护；但往后再出现上述问题时，双方因沟通合作不畅，原告配合态度消极。因此，上述问题属原告履行合同存在瑕疵问题，被告据此拒交租金并在本案中作为不安抗辩权行使，不符合合同法规定的行使不安抗辩权的法定情形。且，行使不按抗辩权是指基于合同相对方已出现严重商业信誉下滑或严重亏损等事实，先履行债务一方有理由担心自己履行债务后，对方极有可能不履行合同债务，法律赋予先履行债务一方的一种抗辩权。本案原告已占有租赁物，不存在担心原告不履行交付租赁物的情形。因此，对被告的这一抗辩理由，依法不予支持。但原告对履行瑕疵的行为，应当承担相应责任。
关于约定不少于30个车位的认定。由原告协调不低于30个车位供被告免费使用，是原告应当履行的合同债务，但原告并未依诚实信用履行该义务，属原告违约。原告辩称系其协助被告向当地规划局申请，才在酒店门前的道路边许可划留停泊车位的理由，缺乏证据支撑；原告又辩称，协调不是指划出整块停车位让被告免费使用，被告可以在酒店周围停车。但因原告未出台相关管理方案且消极配合，导致在履行合同中，特别是旅游旺季，被告因停车在原告管理使用的不动产周围，常与物业发生争议。因此，应当认定原告未尽协调义务。该义务虽不是合同主债务，但对被告经营产生不利影响，却是客观事实，原告应当承担相应的违约责任。但被告据此拒交租金，并行使不安抗辩权，同时要求赔偿经营亏损的反诉请求，理由不充分，本院依法不予支持。事实上，被告经营亏损的结果与旅游市场、经营管理、同业竞争等诸多因素的联系和原因力更加密切，从被告陈述的酒店客源量及现实道路停泊车位的配比量分析，原告未提供不低于30个车位的服务，不足以导致根本违约，也不足以据此作为行使不安抗辩权的法理依据，因此，对被告的这一反诉请求，本院依法不予支持，但原告对其违约责任应当承担相应责任。
综上，本院在支持原告行使合同解除权的同时，也充分考虑到原告在履行合同中存在的瑕疵及违约行为，吸纳被告用以行使不按抗辩权的理由，转化认定系对抗原告要求不退还履约保证金，以及对抗原告要求被告支付违约金的正当理由。故，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第六十八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条、第一百二十条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告贵州隆远商业管理有限公司与被告贵州黄果树风景名胜区嘉骏大酒店管理有限公司于2015年7月7日签订的“黄果树·瀑韵天城租赁合同”。
二、限被告贵州黄果树风景名胜区嘉骏大酒店管理有限公司于本判决生效后60日内，将坐落于贵州省安顺市黄果树风景名胜景区“黄果树·瀑韵天城”B区第B4幢房屋，交付予原告贵州隆远商业管理有限公司。
三、限被告贵州黄果树风景名胜区嘉骏大酒店管理有限公司于本判决生效后60日内，向原告贵州隆远商业管理有限公司支付房屋租金人民币390，678元，并支付自2016年9月1日起至本判决生效之日止的租金（具体履行金额，依据合同约定计算）。
四、限原告贵州隆远商业管理有限公司于本判决生效后60日内，退还被告贵州黄果树风景名胜区嘉骏大酒店管理有限公司交纳的履约保证金人民币100，000元。
五、驳回原告贵州隆远商业管理有限公司在本诉中的其他诉讼请求。
六、驳回被告贵州黄果树风景名胜区嘉骏大酒店管理有限公司在反诉中的其他请求。
如未按照本判决规定的履行期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费7，862元，由原告负担3，238元，被告负担4，624元；反诉案件受理费17，262元，由被告负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。
逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。权利人可在判决确定履行期限届满后的二年内，向本院或有管辖权的人民法院申请强制执行。
审 判 长 牟 克 忠
审 判 员 陈 庭 文
人民陪审员 伍 爱 忠
二〇一七年六月七日
书 记 员 张 世 明
书 记 员 韦乙雄（代）