四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川01民终10725号
上诉人（原审被告）：邝芳，女，汉族，1973年1月23日出生，住成都市青羊区。
被上诉人（原审原告）：李忠富，男，汉族，1953年10月23日出生，住成都市成华区。
上诉人邝芳与被上诉人李忠富房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院(2014)青羊民初字第1981号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
邝芳上诉请求：一、请求依法撤销一审原件，改判驳回李忠富的全部诉讼请求或发回重审。二、本案诉讼费用由李忠富承担。事实和理由：一审法院认定的所谓占用期间，并未查明实际的占用人及是否是受邝芳指使，邝芳在2012年3月被公安机关监视居住，2013年4月1日被公安机关执行逮捕，无法实际占有该房屋。
李忠富辩称，一审判决认定事实清楚，使用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
李忠富向一审法院诉讼请求：1.邝芳向李忠富支付2010年8月至2013年6月底的房屋租赁费用280000元、利息42000元（按一年半计算，年息10%）；2.邝芳支付使用该房屋期间的全部物管费和所欠水电费、燃气费共计38082.08元；3.邝芳立即搬走存放于李忠富处的办公用具并支付每月1000元保管费，如不搬走则李忠富有权自行处置；4.邝芳承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2006年底，案外人邝琳（系邝芳之妹）与李忠富签订《购房协议》一份，约定邝琳将其在成都凯莱帝景23楼的住宅一套（面积178.18平方米）出售给李忠富，售价1150000元；该房租赁给施可富公司，租金为6000元/月，李忠富同意继续租赁，租期五年，协议中未载明起止日期。
2010年5月21日，邝芳与李忠富签订《清帐备忘》一份，载明：至2010年5月21日止，双方除邝芳诉李忠富购房款300000元未到位外，无任何其他往来需结清，现双方就清帐达成和解，李忠富在桐梓林南路2号凯莱帝景的房屋无偿租给邝芳至2010年7月底，邝芳撤诉，李忠富在本备忘签字一个月内支付给邝芳300000元，一次结清全部双方债务。
一审另查明，1.成都市武侯区人民法院于2010年3月31日受理邝琳诉李忠富房屋买卖合同纠纷一案，并于2010年12月20日作出（2010）武侯民初字第1419号民事判决，该案审理查明：《购房协议》签订后，李忠富支付了购房款850000元，双方办理了产权过户手续，现成都市武侯区桐梓林北路×号×幢××楼1号房屋登记在李忠富名下，并由唐窖公司租赁使用该房屋。该判决没写起止日期且没有唐窖公司，只有华窖公司，可能是笔误。
2.2011年11月4日，李忠富在成都晚报第23版刊登《声明》一份，载明“因业主已出售成都市凯莱帝景A栋23楼1号，现通知成都华窖酒业有限公司于11月7日前清理该房内所有物品”。
3.凯莱帝景花园管理处客户服务中心于2013年7月4日出具《证明》一份，载明：该物管处管理成都市桐梓林2号“凯莱帝景”物业多年；该A幢23楼A、B座房产多年以来均作为办公用房使用，使用方长期以来拒交物管费等费用；2010年8-9月起，23楼A、B座两处房产原办公的酒业公司停业，一直无人居住；2011年10月，A幢23楼A座房产业主李忠富委托杨丽娟等人持该房屋产权证前来该物管处声明该房屋使用人多年未交房租，要收回房屋；该物管处请业主通知派出所管段民警来后认为不属派出所管辖范围，由业主和物管自行处置；在此情况下，物管在确认该房屋长期无人使用，业主凭产权证并提出申请，2011年10月16日，物管处派人在场，由业主方找来开锁人员打开房门，证实该房已较长时期无人使用，并对房内所有物品逐一造册、照相留存后，要求业主方补齐该房全部原所欠的物管等费用后，同意业主收回该房屋；2011年11月3日，业主支付完全部所欠费用，物管处同意业主登报声明后腾空房屋将其另行出租；11月4日，业主出示已登报声明的样本到物管处，物管处同意将该房屋内物品由业主全部搬走；2011年11月16日，新租户在入住该房屋准备装修时，邝芳带领约四、五个人到该房屋阻止租户入住，产生冲突，租户不得不退租；邝芳强行将该房屋的锁做了更换并派人入住该房屋至今；至2013年7月3日，该房屋又产生新的物管费、水费等欠费10802.89元。
4.经查询，“四川唐窖酒业有限公司”无工商注册登记；“成都华窖酒业有限公司”已吊销营业执照，其登记住所地为成都市武侯区桐梓林北路×号×幢××楼1号。
5.李忠富于2013年10月28日缴纳案涉房屋2012年2月至2013年10月期间的燃气费共计6802元；李忠富于2013年10月29日缴纳案涉房屋2011年11月至2013年10月期间的物业管理费、垃圾清运费、电费、水费等共计9513.16元。
6.李忠富于2011年11月2日向案外人贺建出具《委托书》一份，载明李忠富委托贺建负责案涉成都市武侯区桐梓林北街×号×幢××层1号房屋的出租、签订房屋租赁合同、处理与租赁相关的事务，代为收取上述房屋的租金及租赁押金，办理与上述房产出租相关一切事宜。四川省成都市高新公证处对李忠富签署《委托书》进行公证，并制作（2011）成高证民字第5052号《公证书》。
一审法院认为，李忠富系案涉成都市武侯区桐梓林北路×号×幢××楼1号房屋所有权人，其享有该房屋处分权，有权将该房屋对外出租。根据生效法律文书的认定、邝琳与李忠富签订的《购房协议》、李忠富于2011年11月4日登报的《声明》以及凯莱帝景花园管理处客户服务中心出具《证明》来看，2011年11月4日以前租赁案涉房屋的承租人为施可富公司和华窖公司，华窖公司实际占有使用至2010年9月，虽然邝芳与李忠富于2010年5月21日签订的《清帐备忘》中约定李忠富将案涉房屋无偿租给邝芳使用至2010年7月底，但从前述查明事实来看，邝芳在2010年7月底前并未占有使用案涉房屋。从凯莱帝景花园管理处客户服务中心出具的《证明》可以看出，邝芳于2011年11月16日起占有使用案涉房屋，故对李忠富关于邝芳向其支付2010年8月至2011年11月15日期间的房屋占有使用费的主张，一审法院不予支持。李忠富主张其与邝芳之间系房屋租赁合同关系，并无合同依据，但邝芳自2011年11月16日起至2013年10月期间（共计23.5个月）实际占有使用案涉房屋，应向李忠富支付房屋占有使用费，故对李忠富主张邝芳向其支付2010年8月至2013年6月30日期间房屋占有使用费中2011年11月16日至2013年6月30日期间（共计593天）的部分，一审法院予以支持。李忠富要求邝芳按8000元/月的标准向其支付房屋租赁费，但未提交证据予以证明，一审法院对该租金计算标准不予采纳，由于邝芳与李忠富并无相关书面协议，参照《购房协议》中关于施可富公司租赁案涉房屋的租金标准6000元/月，对李忠富主张邝芳向其支付房屋占有使用费中118600元（6000元/月÷30天/月×593天）的部分，一审法院予以支持。李忠富主张按年息10%的标准向邝芳收取房屋占有使用费的利息，缺乏合同和法律依据，一审法院不予支持。
邝芳占用使用案涉房屋期间应当负担物业管理费、水电费、燃气费等相关费用，李忠富代其垫付了2012年2月至2013年10月期间的燃气费6802元、2011年11月至2013年10月期间的物业管理费等费用9513.16元，故对李忠富关于邝芳向其支付物管费、水电费、燃气费中16315.16元（6802元＋9513.16元）的部分，一审法院予以支持。至于李忠富关于邝芳向其支付保管费1000元的主张，缺乏事实依据，一审法院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，一审法院判决如下：一、邝芳于本判决发生法律效力之日起七日内向李忠富支付房屋占有使用费118600元；二、邝芳于本判决发生法律效力之日起七日内向李忠富支付物管费、水电费、燃气费共计16315.16元；三、驳回李忠富的其余诉讼请求。如果邝芳未按照本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍向李忠富支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6700元，由李忠富负担4200元，邝芳负担2500元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：对李忠富提交的邝芳访谈录，因该证据系打印件，且缺乏证据来源，故本院对该证据真实性不予认可，对证据不予采信。对邝芳提交的本院(2012)成刑终字第409号刑事裁定书，该证据真实、合法，且与本案具有关联性，本院予以采信，但对该证据的证明力本院将综合认定。该刑事裁定书载明，2011年11月17日17时许，邝芳带人到成都市人民南路一段118号5楼将李忠富等人打伤，并认定邝芳系邀约、指使者并参与殴打被害人，在共同犯罪中起主要作用，系主犯。
二审另查明，邝芳表示涉案房屋的换锁系案外人所为，但其在场。
本院认为，李忠富系涉案房屋的合法所有权人，依法享有该房屋的处分、收益等权利。本案争议焦点在于2011年11月16日至2013年6月30日期间，邝芳是否实际占有涉案房屋。所谓的占有，是指占有人对物具有实时上的管领力。从现有证据来看，本院的生效裁判文书认定，在同李忠富就涉案房屋的占有纠纷中，邝芳系冲突行为的邀约、指使者，系主犯。结合邝芳认可换锁时其在场的陈述以及物管公司的证明等证据，可以认定对涉案房屋的换锁行为系邝芳意思所为。在门锁被更换后，李忠富事实上失去了对涉案房屋的管理和控制，而邝芳实际取得了对涉案房屋的管理和控制，占有了该房屋，该占有不以邝芳是否实际在该房屋中为条件。因此，本院对邝芳关于其并未实际占有涉案房屋，不应支付占有使用费的主张不予支持。一审法院参照施可富公司的租赁标准，判决邝芳支付房屋占有使用费及物业管理费、水电费、燃气费并无不当，本院依法予以维持。
综上，上诉人邝芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确应于维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6700元，由上诉人邝芳负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵韬
审判员 王果
审判员 田笛
二〇一七年二月八日
书记员 黄迪