山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁01民终746号
上诉人（原审原告）：济南市历下区人民政府泉城路街道办事处，住所地济南市。
法定代表人:路文，主任。
委托诉讼代理人：李振旺，山东保君律师事务所律师。
委托诉讼代理人：司玲玲，山东保君律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：济南丰业数控设备有限公司，住所地济南市。
法定代表人:王崇恩，董事长
委托诉讼代理人：陈西阳，山东博睿律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王美伟，山东博睿律师事务所实习律师。
上诉人济南市历下区人民政府泉城路街道办事处（以下简称泉城路街道办事处）因与被上诉人济南丰业数控设备有限公司（以下简称济南丰业数控公司）租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2016）鲁0102民初6159号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
泉城路街道办事处上诉请求：1.请求依法撤销一审法院中做出的第一项和第二项判决，并改判济南丰业数控公司向泉城路街道办事处支付15万元土地补偿款和1018460元的土地和房屋使用费或将本案发回重审。2.本案一、二审的诉讼费由济南丰业数控公司承担。事实和理由：一、一审法院对土地补偿款的性质认定存在错误。一审中，泉城路街道办事处提交的证据《协议书》中，明确约定：“甲方从厂区搬迁款补偿款中去除60万元付与乙方，作为土地补偿款。乙方对甲方其余补偿款不再有异议，同时乙方不再收取甲方的土地租赁费用。作为对甲方的补偿，乙方提供位于XXX小区内的厂区一座，含厂房及办公楼，使用期限是五年。”从这里可以看出，这60万的款项名为补偿款实则为土地租赁使用费和房屋使用费。由于当时济南丰业数控公司面临企业改制，考虑到其曾是下属企业的缘故，泉城路街道办事处已经在正常的土地和房屋使用费的基础上给予了减少，对其予以照顾。另根据泉城路街道办事处原工作人员称，当时约定的60万元的确其实质就是土地和房屋的使用费。故泉城路街道办事处认为一审法院简单的按照字面意思认为60万元仅仅是补偿款，属于事实认定的错误。二、一审法院以泉城路街道办事处未申请对涉案土地和房屋的使用费进行鉴定为由驳回泉城路街道办事处的诉讼请求上存在程序上错误。根据双方签订的协议约定可知，济南丰业数控公司使用诉争土地和房屋的截止时间是2010年10月30日，那么到期后，在双方未继续签订新的协议的情况下，济南丰业数控公司应当按照原协议的约定履行交纳使用费的义务，且一审法院也认为应当支付使用费。故泉城路街道办事处认为其以12万为基础，并每年递增10%的方式计算土地的使用费和房屋使用费并无不合理之处，但一审法院却以泉城路街道办事处未申请对该使用费进行鉴定为由，驳回了泉城路街道办事处的此项诉讼请求，这明显不符合法律程序。首先泉城路街道办事处认为，既然泉城路街道办事处提出了济南丰业数控公司应当支付土地和房屋使用费的计算标准和依据，法院如认为不合理，可以在自由裁量权的范围内做出酌情增加或减少的处理，而不是直接予以驳回。其次，一审法院在整个的庭审过程中，并没有告知泉城路街道办事处针对此项费用需要鉴定，在没有对泉城路街道办事处做任何告知或提示的情况下，即以泉城路街道办事处为申请鉴定为由便驳回泉城路街道办事处的诉请，明显违反法律程序。故泉城路街道办事处认为原审法院在认定事实上和程序上均存在错误，根据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，泉城路街道办事处请求撤销(2016)鲁0102民初6159号民事判决书中的第一、二项判决并依法改判支持泉城路街道办事处的一审诉讼请求或将本案发回重审。三、一审法院认定的关于15万元土地补偿款超过诉讼时效，认定错误，泉城路街道办事处在租赁协议到期后一直通知济南丰业数控公司不再续租，并且一直催促济南丰业数控公司移走设备，结清各项费用。起诉前工作人员一直在口头催促该项诉讼请求并未超过诉讼时效。
济南丰业数控公司辩称，泉城路街道办事处要求济南丰业数控公司支付15万元的土地补偿款，已超过诉讼时效。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。泉城路街道办事处要求济南丰业数控公司支付1018460元的土地和房屋使用费，无事实和法律依据。一审当中泉城路街道办事处提交的诉状诉讼请求第三项是要求济南丰业数控公司支付土地使用费，而不是本上诉请求的土地和房屋使用费，不是同一诉求。综上，请求二审法院依法驳回泉城路街道办事处的上诉请求。
泉城路街道办事处向一审法院起诉请求：1.请求依法判决济南丰业数控公司返还归泉城路街道办事处所有的厂房及办公楼；2.判决济南丰业数控公司向泉城路街道办事处支付剩余的15万元土地补偿款；3.判决济南丰业数控公司向泉城路街道办事处支付土地使用费1018460元；4.判决济南丰业数控公司赔偿泉城路街道办事处因火灾给造成的损失（该损失待消防部门鉴定结论出来后再变更）；5.本案的诉讼费用由济南丰业数控公司承担。
一审法院认定事实：2004年8月31日，泉城路街道办事处（出租方）与济南丰业数控公司（承租方）签订协议书，约定济南丰业数控公司支付泉城路街道办事处60万元土地补偿款，租赁位于XXX小区内的厂区一座，含厂房及办公楼。租赁期限：共计五年，自2005年3月1日起至2010年2月28日止，使用期内免交土地租金及房屋租赁费，租赁期满济南丰业数控公司有优先租赁权。济南丰业数控公司在2005年2月底前一次性付与泉城路街道办事处人民币60万元作为土地补偿款。2005年11月6日，泉城路街道办事处与济南丰业数控公司签订补充协议，协议约定厂区使用期限为2005年11月1日至2010年10月30日，济南丰业数控公司于2005年12月31日前一次性向泉城路街道办事处交清剩余款人民币40万元。上述协议签订后，济南丰业数控公司分别于2005年5月23日、2007年11月1日、2008年6月24日支付泉城路街道办事处20万元、15万元、10万元，之后泉城路街道办事处未向济南丰业数控公司主张剩余15万元款项。另查明，1992年10月31日，泉城路街道办事处与济南市XXX村委会签订《房地户转让协议》，约定济南市XXX村委会将本案案涉土地的使用权售出给泉城路街道办事处。1997年6月19日，济南市土地管理局下发济土字[1997]第59号文件，同意本案涉案土地办理征用、划拨手续，土地所有权属于国家，土地使用权归在涉案土地上建厂的单位。再查明，案涉厂房及办公楼已于2017年6月中旬拆除。
一审法院认为，泉城路街道办事处在案件审理期间申请撤回要求济南丰业数控公司返还归泉城路街道办事处所有的厂房及办公楼的诉讼请求，经审查，泉城路街道办事处的申请符合相关法律规定，一审法院予以准许。泉城路街道办事处与济南丰业数控公司约定济南丰业数控公司于2005年12月31日前一次性交清剩余土地补偿款，济南丰业数控公司于2008年6月24日最后一次向泉城路街道办事处支付款项，之后泉城路街道办事处未向一审法院提交证据证明其曾向济南丰业数控公司主张过剩余款项，其要求济南丰业数控公司支付15万元土地补偿款的诉讼请求已超过诉讼时效，一审法院无法支持。另外，本案系土地租赁合同纠纷，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十一条规定，土地使用权和地上建筑物、其他附着物出租，出租人应当依照规定办理登记；第四十五条规定，符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获效益抵交土地使用权出让金。国有划拨土地的使用及流转须经有批准权的政府批准方能实现，本案案涉土地系国有划拨土地，泉城路街道办事处未经市、县人民政府土地管理部门批准将案涉土地使用权出租给济南丰业数控公司，双方签订的《场地租赁协议》合同应系无效合同。虽系无效合同，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的约定，济南丰业数控公司应支付土地使用费，因泉城路街道办事处未能提供相关证据证实双方对于案涉厂房租赁费用的约定，亦未申请对相关费用进行鉴定，对其具体数额一审法院无法确认，故对该项诉讼请求一审法院不予支持。关于因火灾造成的损失，泉城路街道办事处放弃对火灾造成损失的鉴定申请，对该项诉讼请求一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十一条的规定，判决：一、驳回济南市历下区人民政府泉城路街道办事处要求济南丰业数控设备有限公司支付15万元土地补偿款的诉讼请求；二、驳回济南市历下区人民政府泉城路街道办事处要求济南丰业数控设备有限公司支付1018460元土地使用费的诉讼请求；三、驳回济南市历下区人民政府泉城路街道办事处要求济南丰业数控设备有限公司支付因火灾造成的损失的诉讼请求。案件受理费15300元，由济南市历下区人民政府泉城路街道办事处负担。
二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。
另查明，泉城路街道办事处与济南丰业数控公司于2004年8月31日签订的协议书第一条约定：“甲方（济南丰业数控公司）从厂商搬迁补偿款中取出60万元（陆拾万元）付与乙方（泉城路街道办事处），作为土地补偿款。乙方对甲方其余补偿款不再有异议，同时乙方不再收取甲方的土地租赁费用。作为对甲方的补偿，乙方为甲方提供位于XXX小区内的厂区一座，含厂房及办公楼，使用期限为五年。自二〇〇五年三月一日起至二〇一〇年二月二十八日止。甲方在使用期内免交土地租金及房屋租赁费。”第五条约定：“租赁期满甲方有优先租赁权。”
又，二审中，泉城路街道办事处提交鉴定申请书一份，申请对其出租给济南丰业数控公司的涉案厂房及土地使用费具体数额进行鉴定，后又明确只申请对土地使用费进行鉴定。
本院认为，本案争议的焦点问题是济南丰业数控公司应否支付泉城路街道办事处土地补偿款、土地和房屋使用费以及数额。
关于济南丰业数控公司应否支付泉城路街道办事处土地补偿款问题。泉城路街道办事处与济南丰业数控公司约定济南丰业数控公司于2005年12月31日前一次性交清剩余土地补偿款，根据已查明的事实，济南丰业数控公司向泉城路街道办事处最后一次支付土地补偿款的时间是2008年6月24日。泉城路街道办事处未提交充分有效证据证明此后在诉讼时效期间内及时主张剩余款项，也未提交充分效证据证明存在诉讼时效中止或中断之情形，故一审法院认定其要求济南丰业数控公司支付15万元土地补偿款的诉讼请求已超过诉讼时效，并对此未予支持并无不当。
关于济南丰业数控公司应否支付泉城路街道办事处土地和房屋使用费以及数额问题。首先，根据涉案协议书及补充协议的约定内容及双方实际履行情况，济南丰业数控公司与泉城路街道办事处之间系租赁合同关系，租赁标的物系“位于XXX小区内的厂区一座，含厂房及办公楼”，即租赁标的物并非仅是涉案土地。其次，双方虽约定了免费使用期限及租赁期满后济南丰业数控公司有优先租赁权，但对于期满后济南丰业数控公司继续占用涉案标的物，是否计收土地使用费及计收土地使用费的标准均未明确约定，也没有明确约定涉案厂房及办公楼的使用费及标准。同时，也没有证据证明双方就涉案标的物的租金或使用费标准或土地使用费与涉案厂房及办公楼等建筑物的使用费分别计算收取达成合意。最后，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的约定，房屋租赁合同无效，当事人可参照合同约定的租金标准请求支付房屋占有使用费。但本案一审时泉城路街道办事处并未就房屋使用费提出相应诉请，二审中主张济南丰业数控公司向其支付房屋占有使用费，属二审中提出新的请求，本院依法不予审理。综上，泉城路街道办事处要求济南丰业数控公司向其支付土地使用费，依据不足，一审法院对此未予支持并无不当。
另，关于泉城路街道办事处提出的申请对涉案土地使用费进行鉴定的问题。承前所述，涉案租赁标的物并非仅是涉案土地，同时，涉案租赁标的物的租金或使用费的组成是否包括土地使用费费及土地使用费与厂房及办公楼等建筑物的使用费能否区分及各组成部分所占比例是多少等问题均不能确定，且一审时泉城路街道办事处并未在法定期限内提出相应鉴定申请。故本院对其上述申请依法不予准许。
综上所述，泉城路街道办事处的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15300元，由上诉人济南市历下区人民政府泉城路街道办事处负担。
本判决为终审判决。
审判长 马立营
审判员 武绍山
审判员 王立强
二〇一八年四月四日
书记员 牛春杰