广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0114民初11341号原告:杨某某，女，1981年3月6日出生，汉族，住广州市花都区。被告：广州花都雅居乐房地产开发有限公司，住所地广东省广州市花都区新华镇新都大道以南。法定代表人：黄某某，该单位总经理。委托诉讼代理人：赵某某，该单位工作人员。原告杨某某与被告广州花都雅居乐房地产开发有限公司（以下简称雅居乐公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年11月28日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨某某、被告雅居乐公司的委托诉讼代理人赵某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨某某向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付延迟交楼违约金（以总房款732971元为计算基数，按每日0.1‰的标准，从2015年10月31日起计至被告按法律规定和合同约定将涉案房屋交付给原告之日止，暂计到2016年11月23日为28585.87元）；2.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2013年8月28日，原、被告双方就广州市花都区新华街花都永发路2号花都雅居乐花园（扩展）自编26栋1804房签订了《广州市商品房买卖合同》及补充协议。合同约定：涉案房屋总房价为732971元，被告应于2015年6月10日将符合合同约定的房屋交付给原告使用，并约定：如原告逾期提供办理预告登记手续所需的一切资料，则每日按照房价款总额的万分之五向被告支付违约金，如被告不能在约定的时间内将符合合同约定的房屋交给原告使用，被告应从约定的交房日的次日起每日按总房价的万分之一支付违约金给原告。合同签订后，原告按约定履行了全部义务，但被告却没有按约定将涉案房屋按法律规定和合同约定交付给原告。原告曾起诉被告，要求被告支付逾期交楼违约金，广州市中级人民法院【（2016）粤01民终11758号民事判决书】对2015年10月30日之前的延期交楼违约金予以支持，但判之后延期交楼违约金并没有处理。被告提供的涉案房屋用电是临电，术语为临时基建用电，经常会断电并导致某些电器设备烧坏。该用电与居民用电有很大差别，被告将临时基建用电转为居民用电是违法行为。被告雅居乐公司辩称，生效的法律文书广州市中级人民法院（2016）粤01民终11758号民事判决书，查明部分已经认定两项事实：1、2014年6月30日雅居乐公司取得涉案房屋所在项目的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；2、在商品房买卖合同约定的收楼期限前向原告发出《花都雅居乐花园收楼通知书》。被告方认为上述两项事实已经满足《商品房买卖合同》补充协议7第六条约定的收楼标准，被告方并无违约。临电问题是由于花都区政府规划内的雅宝变电站未按照预期投入运营，导致花都供电站无法给予被告方相应的用电负荷，此属于不可抗力因素，开发商并无过错。目前，被告方通过租借变压器向小区供电，按照0.61元每度收取小区业主电费，基本能满足用电需求。在整个过程中，被告没有不履行合同义务，并未违约。本院经审理认定事实如下：已经发生法律效力的广州市中级人民法院（2016）粤01民终11758号民事判决书确认以下事实，雅居乐公司系广州市花都区107国道西侧花都雅居乐花园小区项目的开发商，于2013年8月29日取得房管部门核发的商品房预售许可证。2013年8月28日，杨某某与雅居乐公司签订《广州市商品房买卖合同》（预售）及附件，约定雅居乐公司为甲方（卖方），杨某某为乙方（买方），乙方向甲方购买位于花都区××路××号花都雅居乐花园（扩展）自编26栋1804房，总金额为732971元，付款方式为按揭贷款方式付款。合同第十条逾期付款违约责任约定：如果乙方未能按照本合同约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未付首期房价款0.5‰的标准支付违约金……第十二条交房条件约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付约定：甲方应当在2015年6月10日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应该向乙方出示甲方出具的授权委托书。第十四条延期交房的违约责任约定：甲方如未能按本合同规定的期限交房，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按已付房价款的日0.1‰的标准支付违约金至实际交付之日止，合同继续履行。第十五条房屋交付时的有关资料约定：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方应当向甲方提供交存首期物业专项维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对。第十六条交付时的验收约定：乙方应在接到收楼通知书之日起3日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。合同附件七本合同补充协议第五条约定：双方同意《商品房买卖合同》第十条、第十一条补充约定：如乙方未能按照合同约定的支付期限将各期房价款支付至监控账号，从逾期之日起至实际支付之日止，乙方应按房价款总额每日0.1‰的标准支付违约金……第六条约定：双方同意对《商品房买卖合同》第十二条、第十五条的补充约定：甲方向乙方发出《收楼通知书》后，且在乙方办理收楼手续时，向乙方出示了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及提供已加盖甲方公章的《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》，即视为符合交付标准，乙方同意办理收楼手续。第十八条第6点约定：双方确认，《商品房买卖合同》及本补充协议的所有条款均是经双方充分协商后达成的一致意见，双方对条款内容已有充分的了解和共同的认识，并且充分理解了违反合同条款的责任及后果，本补充协议如与《商品房买卖合同》不一致，以本补充协议约定为准。合同签订后，杨某某按约定支付完毕全部购房款项。杨某某、雅居乐公司均确认涉案房屋位于花都雅居乐107国道B地块，至本案一审开庭时，该地块第四期23—28栋，均使用的是临时用电。2014年6月30日，雅居乐公司取得涉案房屋所在项目的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2015年7月27日，雅居乐公司向杨某某发出《花都雅居乐花园收楼通知书》，预约杨某某在2015年8月3日至2015年8月9日办理收楼手续。该份邮件于2015年7月28日妥投。杨某某认为雅居乐公司未取得永久供水、供气、供电及通邮的条件，从而拒绝收楼。2015年10月30日，杨某某以雅居乐公司逾期交楼要求支付违约金向本院提起诉讼，案号为（2015）穗花法民三初字第1423号，本院作出判决：驳回原告杨某某的全部诉讼请求。后，杨某某不服向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院于2016年9月29日以案号为（2016）粤01民终11758号立案受理，并判决：一、撤销广州市花都区人民法院（2015）穗花法民三初字第1423号民事判决；二、于本判决发生法律效力之日起十五日内，广州花都雅居乐房地产开发有限公司向杨某某支付延迟交楼违约金（按总房价款732971元，每日0.1‰的标准，自2015年8月11日起计至2015年10月30日止）。本院认为，杨某某与雅居乐公司签订的《广州市商品房买卖合同》（预售）及附件均是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。关于本案被告是否违约及免责问题。首先，本案原告作为买受人依约支付了房款，雅居乐公司作为出卖人应转移房屋所有权给原告，且房屋所有权中的使用权必须在房屋交付时符合要求。房屋是以居住为目的的，具备正常水电设施是居住生活的必备设施。因此，雅居乐公司交付的房屋必须满足购房人日常生活用电的基本条件。其次，《中华人民共和国电力法》第三十二条第一款规定，用户用电不得危害供电、用电安全和扰乱供电、用电秩序。国务院《电力供应与使用条例》第二十三条、第三十条、第四十条规定，申请新装用电、临时用电、增加用电量、变更用电和终止用电，均应当到当地供电企业办理手续；用户不得有擅自改变用电类别等危害供电、用电安全，扰乱正常供电、用电秩序的行为；违章用电情节严重的，供电企业可以按照国家规定程序停止供电。供电部门提供的临时施工用电仅限于建设项目，故雅居乐公司提供给涉案房屋用电类别为“临时施工用电”仅限于建设项目，不能满足购房人日常生活用电的基本条件。再次，《供电营业规则》第十二条规定，对基建工地等非永久性用电，可供给临时电源，供电期限一般不得超过六个月，逾期不办理延期或者永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电使用；临时电源的用户不得对外转供电，如需改为正式用电，应按新装用电办理。雅居乐公司提供给涉案房屋用电并非居民生活用电，而是“临时施工用电”，买受人收楼则随时面临被供电企业终止供电的风险。综上，虽然雅居乐公司已经按照补充协议约定取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，但其为涉案房屋提供的是临时用电，且不能保证用电期间临电供应的安全和稳定，不能满足商品房交付买受人所必须具备的基本居住要求，因此，涉案房屋尚未达到交付条件，雅居乐公司应承担延迟交楼的违约责任。至于雅居乐公司抗辩认为永久用电未办妥原因是供电部门投资雅宝变电站还在筹建中，其无过错的理由，并不属于不可抗力可予以免责的情形，本院对该抗辩理由不予采纳。关于本案违约金计算基数、标准和期限问题。涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》第十四条约定延期交房的违约责任“按已付房价款的日0.1‰的标准支付违约金至实际交付之日止，合同继续履行。”因此，原告主张的违约金计算标准每日0.1‰系原、被告约定标准，本院予以支持。双方合同约定的总房价款为732971元，且原告已付清该款项，因此，原告主张违约金计算基数按732971元计算，本院亦予以支持。至本案诉讼期间，尚无法确定涉案房屋取得永久用电的时间，且生效判决业已就2015年10月30日之前的违约金作出处理，故本案只处理2015年10月30日至立案受理之日2016年11月23日期间的违约金，之后的违约金由当事人另案解决。因此，雅居乐公司应向杨某某支付自2015年10月30日至2016年11月23日期间的违约金，按总房价款732971元,每日0.1‰的标准计付，即28585.87元。综上所述，原告请求被告支付违约金的部分主张本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：被告广州花都雅居乐房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨某某支付逾期交楼违约金28585.87元（按总房价款732971元，每日0.1‰的标准，自2015年10月31日起计至2016年11月23日止）。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费257元，由被告广州花都雅居乐房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  郑伟玲二〇一七年二月××日书记员  刘华杰