上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0109民初80号
原告(反诉被告)上海太森商贸有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人任惠光，董事长。委托代理人张厚见,上海市傅玄杰律师事务所律师。委托代理人和法旭，上海市傅玄杰律师事务所律师。被告(反诉原告)李莉，女，1960年2月23日出生，汉族，住上海市。原告上海太森商贸有限公司与被告李莉房屋租赁合同纠纷，被告李莉反诉原告上海太森商贸有限公司房屋租赁合同纠纷，本院受理后，依法由审判员赖维娜独任审判，公开开庭进行了合并审理。原告(反诉被告)上海太森商贸有限公司的委托代理人张厚见，被告(反诉原告)李莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海太森商贸有限公司诉称，2013年10月14日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定由原告承租被告位于本市虹口区虬江支路XXX弄XXX号XXX室(以下简称虬江支路房屋)的房屋，租赁期限自2013年10月15日至2014年10月14日，租金8,500元/月，租赁保证金8,500元，原告依约一次性支付前述全部费用。2014年10月13日，原、被告协商一致，续签上述房屋的租赁合同，租赁期限自2014年10月15日至2015年10月14日，第十二条约定，“乙方因上一年度已支付保证金(押金)，本次续签合同不再支付保证金人民币捌仟伍佰元整”。2015年10月14日，租赁合同到期，原告书面通知被告不再续租，租赁关系终结，但被告并未按照约定退还原告的租赁保证金，后经原告多次催要，被告仍不退还。现原告起诉判令被告返还保证金(房屋押金)8,500元。被告李莉辩称，同意返还保证金8,500元，但由于原告未征得被告同意，擅自挪用、更换室内家具及家电等物品，被告已提出反诉要求赔偿，故保证金8,500元在反诉诉请主张的金额中予以抵扣。被告李莉反诉诉称，2013年10月13日原、被告通过上海六星房地产经纪有限公司签订《房屋租赁合同》，由原告承租被告的虬江支路房屋，租赁期限自2013年10月15日至2014年10月14日，租金8,500元/月，租赁保证金8,500元，并约定在二个月后列明室内家具家电等物品归属的清单，嗣后被告多次联系，催要物品清单都未果，直至2014年10月13日商议房屋续租问题时就室内物品清单至今未兑现问题一并提出，当时有原告公司主管、财务和法务一起经过协商约定：续租租金为9,000元/月，物品清单一定尽快列出交付被告。2014年10月14日，由原告公司财务长林雪莉和管理员一起清点室内家具家电等物品，进行了明确的归属划分。被告在2015年10月13日收到原告不再续租的通知，即与原告公司管理员联系，约定10月14日15点交房，然而在交房当天发现室内家具、家电等与合同及物品清单相差甚远，被告无法办理收房手续，要求原告按照签署的合同和加盖公司公章的物品清单尽快解决，避免造成更大损失，之后被告二次前往原告公司、四次短信、电话无数催促未果。故现提出反诉要求原告赔偿家具家电损失20,909元；被告按照租金二倍的标准支付一个半月占用房屋期间的租金共计27,000元(扣除租赁保证金8,500元应赔付18,500元)；要求原告支付有线电视费115元；原告赔偿照片冲印费、快递费、打印复印费152元、电视机修理费460元。原告上海太森商贸有限公司针对反诉辩称，不同意赔偿家具家电损失，原、被告双方系房屋租赁关系，在房屋租赁之初原告方的实际使用人认为房屋内的家具过于老旧，希望购买新的家具放在房屋内使用，双方口头达成了临走原告给被告一些家具以便被告出租的合意，在2014年10月13日签订了物品交接清单，该清单中只是简单列举了家具名称，没有强调型号、价值，故原告认为原告在交付房屋的时候只要交付洗衣机、热水器等家电家具保证被告可使用即可，不需要向被告交付价格昂贵的崭新的家具家电，这超出了租房者的义务，显失公平，现原告已经按照双方约定交付了全部物品，并且这些物品是可以正常使用的，床垫确实拿走了，仅同意支付床垫的费用1,000元。不同意支付被告主张的租金，在租赁合同到期前，原告已经及时书面通知被告，要求被告配合交房、通知不再续约，这是双方口头沟通未果的情况下原告发出书面通知，但被告没有及时收房，是被告怠于收房，原告认为在10月27日已经给了被告钥匙，被告已经实际收房。对于有线电视费同意支付；在法院查明事实的情况下，同意支付电视修理费，对于其他的诉讼请求不予同意。经审理查明，2013年10月，原、被告经上海六星房地产经纪有限公司居间签订《房屋租赁合同》一份，约定被告将虬江支路房屋出租给原告，租期自2013年10月15日起至2014年10月14日止，租金每月8,500元，原告需支付给被告租赁保证金共计8,500元;被告应保证该房屋及装修、附属设施、设备处于正常的可使用状态。合同签订后，被告向原告支付保证金8,500元。该合同期即将届满前，双方于2014年10月13日续签《房屋租赁合同》，约定租期自2014年10月15日起至2015年10月14日止，月租金为9,000元，保证金为8,500元；租赁期内的水、电、煤气、电讯使用费及闭路卫星电视接收费等由原告承担；被告应保证该房屋及装修、附属设施、设备处于正常的可使用状态；租赁期满后，原告应于2015年10月14日将承租的房屋及设施在正常状态下交还，如留置的任何物品，在未取得被告的谅解之下，均视为放弃，由被告处置。同日，原、被告共同对虬江支路房屋内的家具家电进行了清点，就家具家电权属进行了分配，并制作了《虬江支路XXX弄XXX号楼2202室物品清单》，双方签名。该清单载明：根据出租方与承租方双方代表现场确认，对出租房屋内物品所有权作出如下分配：植物机所有人：原告；烘衣机所有人：原告；躺椅所有人：原告；电视柜内3C电子产品所有人：原告；空气净化器所有人：原告；电暖器所有人：原告；加湿器所有人：原告；洗衣机所有人：被告；热水器所有人：被告；客厅电视机所有人：被告；冰箱所有人：被告；空调所有人：被告；门厅桌椅(含卧室桌椅)所有人：被告；马桶所有人：被告；沙发茶几所有人：被告；电视柜所有人：被告；主卧、次卧大床所有人：被告；主卧、次卧衣柜所有人：被告。该合同租期届满后，双方约定于2015年10月14日交接房屋，当日因虬江支路房屋内部分家具、家电缺失或被原告调换，被告拒绝接收房屋，双方交接房屋未果。次日，原告向被告发出《收房通知书》，表示虬江支路房屋租赁期届满，原告不再续租，租赁合同终止，请原告尽快安排收房手续，如被告在接到通知书之日起2日内不能安排收房，原告不再另行通知，且视为被告已完成收房手续，由此导致的一切风险和后果由被告自行承担。嗣后，双方于2015年11月5日交接房屋。审理中，双方确认于2015年11月5日交接房屋。原告申请证人缪某某到庭作证称，第一次交房时被告因家具家电被更换拒绝接收房屋，房屋内的电视机、桌椅、一个茶几、洗衣机确实更换过；11月5日交房时，电视机可以打开，但不能用有线电视，11月5日交付钥匙，此前被告没有收钥匙。被告表示要求原告赔付损失为20,909元，包括床垫被拿走，原告同意赔偿1,000元；原先伸缩餐桌被更换，应赔偿999元；4把椅子被更换，应赔偿796元；方茶几被拿走，应赔偿1,299元，椭圆茶几被更换，应赔偿1,499元；电视柜被更换，应赔偿2,219元；夏普电视机被更换，应赔偿9,999元；松下洗衣机被更换，应赔偿3,098元。上述物品均系原告购买，但双方已约定归被告所有。被告已于2015年11月30日将虬江支路房屋再次出租，被告自行添置了床垫，原告遗留的洗衣机不能使用，电视机损坏，被告更换了洗衣机，对电视机进行了维修，维修费用460元，被告并提供了载明11月21日、26日上门修理电视机的发票一张。原告表示出租人应当履行维修义务，维修费用由原告自行承担，原告同意诉讼请求由8,500元减让至1,000元。上述事实，有原告提供的房屋租赁合同、收款收据、工商银行支付凭证、续租租赁合同、收房通知书、EMS快递单、EMS快递公司的快递查询记录、证人证言，被告提供的照片、打印费收据、运费收据、电视机维修费发票、有线电视费发票、物品清单，以及双方当事人的陈述等证据为证。本院认为，原、被告租赁关系终止后，应由原告将房屋及相关附属设施设备按约向被告交付，被告予以收回，被告应当返还租赁保证金，现被告对返还租赁保证金无异议，本院依法予以照准。双方在续签租赁合同时对虬江支路房屋内的家具、家电进行了清点，并就其归属达成了合意，制作了物品清单，清单虽未注明家具、家电的品牌及规格，但应当确指当日该房屋内的物品，故原告在合同终止后，理应将制作物品清单当天现场确认归被告所有的家具、家电随房屋一并交付被告。现原告确认2015年10月14日交房当天房屋内部分家具、电器有更换和缺失，但认为只需交付符合清单中物品名称的家具、电器即可，该主张显然不符合双方达成的约定，也不符合诚实信用原则。然部分家具家电被更换、少部分缺失尚不至影响被告收回房屋再行利用，被告当天拒绝接收房屋至其11月5日收回房屋期间房屋占用损失应由被告自行承担，被告要求原告按租金两倍的标准支付一个半月的租金，缺乏依据，不予支持。关于物品清单确认归被告所有的家具家电的品牌、规格、价值及其与现有家具家电的价值差，被告未能提供相关证据证明，原告同意赔偿床垫的费用1,000元及支付有线电视费115元，现仅要求被告退还保证金1,000元，即原告同意支付被告7,500元，本院酌情认定家具家电被更换的补偿费用及有线电视费两项金额，原告同意支付7,500元并无不当，本院依法予以照准，被告主张的赔偿金额，缺乏依据，本院难以采信。现房屋内创维电视机系由原告更换，维修产生的费用应由原告承担，对被告主张电视机维修费，本院予以支持。被告主张的其他费用，缺乏依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、被告李莉应于本判决生效之日起7日内向原告上海太森商贸有限公司退还租赁保证金8,500元；二、原告上海太森商贸有限公司应于本判决生效之日起7日内向被告李莉赔偿家具、家电费用7,385元三、原告上海太森商贸有限公司应于本判决生效之日起7日内向被告李莉支付有线电视费115元、电视机维修费460元；四、被告李莉的其余反诉请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告李莉负担；反诉受理费401.70元，由原告上海太森商贸有限公司负担80元，被告李莉负担321.70元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 赖维娜
二〇一六年六月二十三日
书记员 戴 燚
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。