广西壮族自治区来宾市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂13民终528号
上诉人（一审被告）：广西嘉美房地产开发有限责任公司。
法定代表人：李星怡。
委托诉讼代理人：谢家政，广西君桂律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：黄其梅。
委托诉讼代理人：磨增奎。
一审第三人：中国农业银行股份有限公司来宾兴宾支行（原中国农业银行股份有限公司来宾柳来支行），住所地广西来宾市兴宾区柳来路137号。
负责人：莫晓涛，该行行长。
委托诉讼代理人：何业英。
委托诉讼代理人：黎骏蒙。
上诉人广西嘉美房地产开发有限责任公司（以下简称嘉美公司）因与被上诉人黄其梅、一审第三人中国农业银行股份有限公司来宾兴宾支行（以下简称农行兴宾支行）商品房销售合同纠纷一案，不服来宾市兴宾区人民法院（2016）桂1302民初1658号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月27日受理后，依法组成合议庭，于2017年7月14日公开开庭审理了本案。上诉人嘉美公司的委托诉讼代理人谢家政，被上诉人黄其梅的委托诉讼代理人磨增奎，一审第三人农行兴宾支行的委托诉讼代理人何业英、黎骏蒙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人嘉美公司上诉请求：撤销一审判决第四项，改判驳回被上诉人的该项诉讼请求；本案一、二审全部诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审适用法律错误，《商品房买卖合同》及其附件并非免责条款，更不存在与法律相悖、显失公平情形。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第八条约定，合同解除后，出卖人除退回已付房款、利息、违约金外，无需向买受人作出其他的赔偿或补偿。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条也只是对购房款的本金及利息进行规定，对房产局费用、管道燃气等费用并没有进行约束。在合同有约定的情况下，应当尊重双方当事人的意思表示，法院不宜干涉。根据双方约定，合同解除后上诉人退回已付房款及利息、违约金外，无需返还被上诉人的房产局费用及管道燃气费用。
被上诉人黄其梅答辩称，一审判决适用法律正确，应当予以维持。《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第八条关于合同解除的约定明显系不公平的合同格式条款，与相关法律规定相悖，根本不具有法律效力。况且，按常理办证房产费及管道燃气费本就应当在出卖人将合格的商品房交付给买受人，买受人入住装修房屋后，一般才到房产局办理房产证或到燃气公司开通燃气，这些费用均是交给房产局及燃气公司，而不是上诉人，上诉人本来就不应当收取该费用。上诉人与被上诉人签订合同时，就附加条件强行要求交这样那样的费用，现在收取该费用的合同已经解除，上诉人已经没有依据不退还该费用。
一审第三人农行兴宾支行答辩称，同意解除上诉人与被上诉人之间的《商品房买卖合同》，请求二审法院确认第三人对本案的抵押房屋有优先权。
一审法院查明，2013年7月25日，黄其梅欲购买嘉美公司房屋而向嘉美公司支付燃气入户费2500元。2013年8月12日，黄其梅与嘉美公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2013），约定黄其梅购买嘉美公司的嘉美假日广场住宅房，总房款为182752元，付款方式为首付款按总房款的45%即82752元，银行按揭贷款为总房款的55%即100000元。2013年8月27日，黄其梅向来宾市来房房产交易中心支付查档费共计100元。2013年9月11日，黄其梅向嘉美公司支付购房首付款82752元，双方约定交房日期为2014年12月31日前。2013年11月6日，黄其梅与农行兴宾支行签订《个人购房担保借款合同》；银行于2013年11月13日将按揭贷款100000元支付给嘉美公司。2013年11月8日，黄其梅向来宾市开源房地产测绘有限公司配图费30元；同年11月12日，黄其梅向来宾市来房房产交易中心支付查档费50元，向来宾市房产局支付房屋登记费80元。2015年12月30日，嘉美假日广场竣工。2016年2月24日，嘉美公司通知黄其梅入伙。扣除《商品房买卖合同》第九条约定的因客观因素所导致的延期交房天数后，嘉美公司逾期交房已超过90日。截至2017年1月13日，黄其梅已归还第三人贷款73402.91元（其中本金59998.91元，利息13404元），尚欠贷款本金40001.09元。
一审法院另查明，《商品房买卖合同》第十条第1款第（2）项关于逾期交房的约定为：“……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。”《商品房买卖合同》附件六即《合同补充协议》第八条关于合同解除的约定：“《合同》解除时，出卖人除在办妥解除《合同》手续后60日内将买受人已付房款退回及按《合同》约定支付利息、违约金外，出卖人无须向买受人作出其他任何的赔偿或补偿，买受人的银行贷款利息和房屋装修及其他费用由买受人自理，出卖人不予承担；如是买受人违约而导致《合同》解除的，出卖人有权从应退回的房款中优先扣除买受人应承担的违约金及其他应由买受人支付的款项”。
一审法院认为，本案涉及商品房买卖合同关系及商品房按揭贷款合同关系。争议焦点为上述两种合同关系能否并案处理，两合同是否应当解除及解除后果如何处理。首先，关于嘉美公司抗辩的商品房买卖合同与借款合同不能并案审理的问题，农行兴宾支行在诉讼期间作为有独立请求权第三人，并未向法院提出诉讼请求，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定：以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。据此，在本案中仅处理黄其梅、嘉美公司之间的商品房买卖合同纠纷。黄其梅与第三人之间的借款合同系另一法律关系，本案不宜处理，故对于黄其梅诉请解除借款合同的主张，依法不予支持。其次，关于本案《商品房买卖合同》是否应当解除的问题。黄其梅与嘉美公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，与法不悖，合法有效。双方均应按合同约定履行义务，嘉美公司作为涉案房产的开发商，按约定交房系其基本的合同义务。根据合同约定，嘉美公司应当在2014年12月31日前向黄其梅交付房屋，逾期超过90日，黄其梅有权单方面解除本合同。现嘉美公司逾期交房已超过90日，已构成违约，黄其梅据此行使合同解除权，符合合同约定，应予支持。再次，关于《商品房买卖合同》解除后果的处理问题。根据合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《商品房买卖合同》解除后，嘉美公司应按将黄其梅支付的房款返还给黄其梅，并赔偿黄其梅因此所产生的损失。根据合同约定，出卖人在解除合同后应退回买受人已付房款并按约定支付利息、违约金，故黄其梅诉请嘉美公司退还已付购房款82752元，予以支持。黄其梅已还银行贷款截至起诉时为50542.14元，截至2017年1月13日止为73402.91元，故嘉美公司应退还黄其梅已付的银行贷款为73402.91元。关于利息的计算问题，黄其梅诉请房款82752元自2013年9月11日起按中国人民银行同期贷款利率计付利息，已还的银行贷款自黄其梅最后的还款日期之日起按中国人民银行同期贷款利率计付利息，该诉请符合法律规定，法院予以支持；黄其梅诉请嘉美公司退还其代收的260元房产局费用及2500元管道燃气入户费，嘉美公司抗辩称合同约定“《合同》解除时，出卖人除在办妥解除《合同》手续后60日内将买受人已付房款退回及按《合同》约定支付利息、违约金外，出卖人无须向买受人作出其他任何的赔偿或补偿，买受人的银行贷款利息和房屋装修及其他费用由买受人自理，出卖人不予承担”，该免责条款与法相悖、显失公平，上述费用系因嘉美公司违约所导致的黄其梅损失，嘉美公司应予赔偿。关于违约金的计算问题，合同约定按已付房款的0.5%计算违约金，故本案违约金应为413.76元(82752元×0.5%)。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，判决：1.解除黄其梅与广西嘉美房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》及其项下所有附件；2.广西嘉美房地产开发有限责任公司退还给黄其梅购房首付款82752元，并以82752元为基数从2013年9月11日起按中国人民银行规定的同期贷款基准利率支付利息至实际还款之日；3.广西嘉美房地产开发有限责任公司退还给黄其梅已付的银行贷款73402.91元，并以73402.91元为基数从2017年1月13日起按中国人民银行规定的同期贷款基准利率支付利息至实际还款之日；4.广西嘉美房地产开发有限责任公司赔偿黄其梅房产局费用260元、管道燃气入户费2500元；5.广西嘉美房地产开发有限责任公司支付给黄其梅违约金413.76元；6.驳回黄其梅的其他诉讼请求。案件受理费3035元，由广西嘉美房地产开发有限责任公司负担。
根据各方的诉辩意见，本案的争议焦点为：上诉人嘉美公司的上诉请求是否有充分的事实和法律依据？
二审期间，当事人各方均未提供新证据。
对一审查明的本案事实，当事人各方均无异议，本院予以确认。
二审查明，《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第七条约定：“买受人无故解除合同的，应按《合同》约定房价总额的20%向出卖人支付违约金。”
本院认为，关于上诉人嘉美公司的上诉请求是否有充分的事实和法律依据问题。依照合同法第三十九条之规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案的《商品房买卖合同》附件六即属于格式条款，作为提供格式条款的一方，上诉人嘉美公司应当遵循公平原则确定双方之间的权利和义务，并采取合理的方式提请被上诉人注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明，但上诉人未有证据证明其已经尽到上述义务。根据已查明的事实，在该附件第八条中，上诉人免除其违约解除合同时除退还房款、支付利息及被上诉人累计已付款的0.5%作为违约金外的其他任何赔偿或补偿责任，而在作为买受人的被上诉人违约解除合同时，上诉人不仅有权将房价总额的20%计作违约金予以优先扣除，还有权向买受人主张其他款项，这明显不符合合同法明确要求的公平原则。该条款既使得上诉人免除其责任，又加重了被上诉人的责任。依照合同法第四十条之规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。故该附件第八条的约定不具有法律效力，本案《商品房买卖合同》解除后，上诉人也应当依法将被上诉人为履行该合同支付给上诉人的房产局查档等费用、燃气入户费用退还。对于一审第三人农行兴宾支行在二审中提出的确认其对抵押房屋具有优先权的请求，因其在一审中并未提出该请求，且二审中上诉人明确表示不愿就该新诉讼请求调解，一审第三人农行兴宾支行可就该请求另行起诉。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人广西嘉美房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 石晓志
审判员 侯永魁
审判员 黄月秀
二〇一七年七月十八日
书记员 谭康朗
附相关法律条文：
1.《中华人民共和国合同法》
第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十三条合同中的下列免责条款无效：
（一）造成对方人身伤害的；
（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。
2.最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第六条提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。
提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。
第九条提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持。
第十条提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。
3.《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百二十八条在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。
双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。