江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏09民终1114号
上诉人（原审原告）：王洪章，男，1958年11月17日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市新洋经济区。
委托诉讼代理人:万光德，江苏中盐律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：盐城市新洋经济区管理委员会，住所地江苏省盐城市亭湖区开放大道155号。
法定代表人：杨志刚，该管理委员会主任。
委托诉讼代理人：沈爱军，江苏法岭律师事务所律师。
上诉人王洪章因与被上诉人盐城市新洋经济区管理委员会（以下简称新洋管委会）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院(2017)苏0902民初4968号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王洪章上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持王洪章的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用均由新洋管委会承担。事实和理由：1.王洪章与新洋管委会虽约定以产权调换的方式进行拆迁安置补偿，但双方之间法律关系的实质是商品房买卖合同关系；2.本案应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，面积误差比超出3%的部分房价款由出卖人承担，因此案涉安置房超出产权调换约定面积3%以外的房屋价款应当由新洋管委会承担，新洋管委会的行为构成违约，依法应承担违约责任。
新洋管委会辩称，1.本案事实没有争议，关键是法律适用问题。王洪章所主张的司法解释不能适用于本案，因为本案并非商品房买卖合同纠纷，而是房屋拆迁安置补偿合同纠纷。根据该司法解释的定义，商品房买卖合同是开发商将开发的商品房向社会销售的行为，而新洋管委会并非开发商，标的物不是可向社会销售的商品房，而是受到行政监管的安置房，故该司法解释不能适用于本案。2.从公平原则来看，虽然新洋管委会最终安置给王洪章的房屋面积超过70㎡，但仍以2011年的安置房价格来确定超面积部分的价格，目前市场价已远超该价格，王洪章实际是获利的，并未受损。新洋管委会在房源面积增加的问题上已主动给予王洪章15000元的补偿，在此情形下，如果再判令新洋管委会承担超面积部分的房款显然不公平。请求二审法院驳回上诉。
王洪章向一审法院起诉请求：1.判令新洋管委会向王洪章提供的申鑫名城9号楼2507室拆迁安置房超约定面积3%以外面积的购房款84039.6元由新洋管委会承担；2.判令新洋管委会向王洪章提供的申鑫名城10号楼203室拆迁安置房超约定面积3%以外面积的购房款6437元由新洋管委会承担。
一审法院认定事实：2011年8月26日，新洋管委会与王洪章签订《盐城市房屋拆迁协议书（产权调换）》一份，约定：新洋管委会因申鑫名城工程建设需要对王洪章坐落于圩洋村的私有房产进行拆迁，双方经协商达成协议：安置的房屋面积约定为130㎡、70㎡各一套。2017年7月31日，因70㎡的房源不足，根据新洋管委会提供的房源，王洪章选择了申鑫名城9号楼2507室（面积为95.84㎡）和10号楼203室（面积为135.95㎡）的两套安置房。以上房屋经新洋管委会确认，超过3%以上面积以外的房款计90476.6元。后因要求新洋管委会承担超过约定面积3%以外面积的房款未果，王洪章遂诉至一审法院。
一审另查明，新洋管委会在申鑫名城地块项目安置方案中发布了安置房优惠政策，载明：“由于70平方米安置房房源不足，现协议预定的70平方米安置房调换成90平方米安置房，当初协议1800元/平方米的安置房享受10000元补贴，2450元/平方米的安置房享受12000元补贴，3300元/平方米的安置房享受15000元补贴。多出协议预定的面积按安置价结合楼层系数结算。……”。
一审法院认为：本案的争议焦点：1.王洪章、新洋管委会之间系拆迁安置补偿合同关系还是商品房买卖合同关系？2.案涉超出3%面积的购房款能否适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定。
关于争议焦点一，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。房屋拆迁安置补偿合同是指拆迁人与被拆迁人就被拆迁房屋的补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项订立的合同。关于案涉合同的性质问题，从合同主体来看，订立合同的双方系拆迁人与被拆迁人关系，且案涉合同的拆迁人并非房地产开发企业，被拆迁人签订案涉合同后仍需与房地产开发企业另行签订房屋买卖合同；从合同内容来看，系双方就被拆迁房屋的补偿方式、补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限等事项达成的合意；从订立合同的目的来看，系为拆迁补偿及安置所订立，而非为房屋买卖而订立。综上，案涉合同应依法认定为拆迁安置补偿合同，而非商品房买卖合同。
关于争议焦点二，王洪章要求新洋管委会承担超3%部分房款的理由系新洋管委会违反协议的约定，未能提供协议约定的房源供王洪章选择。一审法院认为，王洪章与新洋管委会协议约定的房屋面积系拟定的面积，新洋管委会并非房地产开发企业，房屋规划调整及建设等问题并非其可控范围。且后基于拟定面积的房屋房源不足，新洋管委会亦自愿给予了一定的补贴，王洪章在新洋管委会通知其选房时，亦在新洋管委会提供的房屋中选取了房号，双方已实际按调整后的安置方案部分履行。王洪章诉请所依据的法律规定为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，而该规定适用于商品房买卖合同纠纷，承前所述，王洪章与新洋管委会之间系基于拆迁安置补偿合同发生的纠纷，与王洪章签订商品房买卖合同的主体系房地产开发企业，故本案并不适用该解释中关于“面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人”的规定，王洪章要求新洋管委会负担超3%部分的房价款的诉请并无法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十四条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：驳回王洪章的诉讼请求。案件受理费2062元，由王洪章负担（王洪章已预交）。
本院二审期间，王洪章围绕上诉请求提交一份新洋管委会在现场张贴的安置房地块拆迁户选房方案，证明新洋管委会给予王洪章的选房时间只有25分钟，如超过时间则视为放弃本次选房资格。本院组织当事人进行了证据交换与质证。新洋管委会的质证意见为：对该证据的真实性与合法性无异议，但对王洪章的证明目的不认可。在选房前，拆迁户可通过多方面渠道了解安置房的相关信息，具有足够的准备时间，实际上该方案中载明的25分钟是现场办理选房手续的时间，而且若本次视为作废的话，下一个半天拆迁户还是可以来办理的，一共安排了四个半天选房。对于王洪章所提交的证据，本院对其真实性、合法性予以确认，但对其关联性以及王洪章的证明目的均不予采信。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议焦点为：王洪章与新洋管委会之间的法律关系如何认定，本案是否适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定。
1.关于王洪章与新洋管委会之间的法律关系如何认定的问题。本院认为，房屋拆迁安置补偿合同是拆迁人与被拆迁人、房屋承租人为明确房屋拆迁补偿安置中的权利义务关系而订立的协议，是约定拆迁当事人之间民事权利义务的合同。而商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。具体到本案而言，新洋管委会作为拆迁人与被拆迁人王洪章之间签订的《盐城市房屋拆迁协议书（产权调换）》无论从合同形式还是合同内容等均符合房屋拆迁安置补偿合同的特征，故新洋管委会与王洪章之间争议的性质为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，王洪章主张双方系商品房买卖合同关系不能成立，本院不予支持。
2.关于王洪章要求新洋管委会承担超产权调换面积3%以外部分的安置房价款能否成立的问题。首先，王洪章与新洋管委会签订的拆迁协议书中约定产权调换的安置房为70㎡、130㎡各一套，后在新洋管委会公布申鑫名城地块项目安置方案告知70㎡房源不足的情况下，王洪章自愿选择了申鑫名城小区9号楼2507室面积为95.84㎡安置房和10号楼203室面积为135.95㎡的两套安置房。据此，（1）王洪章选房的行为系出于自愿，其并未因没有70㎡的房源而提出异议或拒绝选房，应认定其接受上述申鑫名城地块项目安置方案中告知的房源情况及结算方式，故其应承担相应面积差价；（2）拆迁协议书中约定的产权调换面积系拟定的结算面积，并非约定了安置房交付的实际面积，实际交付的安置房面积应以王洪章所选房屋的具体情况确定，王洪章所选安置房面积与产权调换的面积不一致的应当按实结算；（3）案涉安置房按照单价3300元/㎡计算，并不高于市场行情，且新洋管委会已经对因小户型房源不足选择大户型的拆迁户进行了补偿，结合房价上涨的情况，王洪章并未因此遭受损失。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》适用于商品房买卖合同纠纷案件的处理，因本案中王洪章与新洋管委会之间系房屋拆迁安置补偿合同关系，并非商品房买卖合同关系，故本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定。因此，王洪章要求新洋管委会承担超产权调换面积3%以外部分安置房价款没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，王洪章的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2062元，由上诉人王洪章负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 樊丽萍
审 判 员 孙曙光
审 判 员 周 陇
二〇一八年六月二十五日
法官助理 郑娟娟
书 记 员 唐 舒