湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘10民终2448号上诉人（原审原告）:谭爱国，男，1964年8月2日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。委托诉讼代理人：尹海松，湖南楚瑞律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郴州市御隆建材商城管理有限公司,住所地湖南省郴州市七里大道106号南附楼3楼。法定代表人：廖飞龙,该公司董事长。上诉人谭爱国因与被上诉人郴州市御隆建材商城管理有限公司（以下简称御隆公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区区人民法院（2016）湘1002民初2918号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人谭爱国的委托诉讼代理人尹海松，被上诉人御隆公司的法定代表人廖飞龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谭爱国上诉请求：撤销一审判决，改判支持谭爱国的一审诉讼请求或将本案发回重审，并由御隆公司负担本案诉讼费用。事实和理由：一、一审法院驳回谭爱国关于御隆公司退还进场费的请求错误。1、谭爱国与御隆公司之间仅为租赁法律关系，谭爱国的义务是在合同期限内，按期交纳租金，妥善保管、使用租赁物，御隆公司要求谭爱国支付进场费67,200元没有依附的法律基础，应予退还；2、御隆公司转租给谭爱国的场地是空场地，场地内的设计、装修等都是谭爱国自己出资完成，与御隆公司无任何关系，一审法院认定御隆公司已按协议履行了装修义务无事实依据；3、谭爱国对该进场费的异议可在合同履行过程中提出，也可在纠纷发生时提出，一审法院以谭爱国在合同履行过程中未提出异议，不予支持谭爱国该项诉请错误；二、向承租人交付消防验收合格的租赁物是作为出租人的御隆公司的法定义务和合同义务，御隆公司未履行该义务，而是将消防改造费用转嫁给谭爱国，且在谭爱国已缴纳消防改造费用后，至双方解除《租赁合同》之日止仍未依法进行改造，因此，御隆公司应返还谭爱国交纳的消防改造费14,400元，一审法院驳回谭爱国该项请求错误；三、谭爱国是因御隆公司收取消防改造费用但未依法改造而拖欠御隆公司租金，是依法行使不安履行抗辩权，且本案双方均有违约行为，御隆公司违约在先，御隆公司应当退还谭爱国交付的履约保证金64,800元，并支付违约金64,800元；四、御隆公司未按约定进行消防改造，导致租赁场地被查封一年多，给谭爱国造成损失，御隆公司应当予以赔偿。御隆公司辩称：1、双方已在合同中已就进场补偿费、消防改造费、履约保证金进行了明确约定，其中进场补偿费和消防改造费实际上分别用于商场公共区域的装修和消防工程，商场被查封是因部分业主举报所致，并不是御隆公司未作消防，且湖南省郴州市中级人民法院已就相同事实作出了生效的(2017)湘10民终1625号民事判决，该判决现已执行完毕；2、谭爱国与郴州市国有资产投资有限公司签订了新的租赁合同，其权益并未收到损害。请求驳回上诉，维持原判。谭爱国向一审法院起诉请求：1、判令御隆公司赔偿其经济损失95,000元（具体金额以评估鉴定的结果为准）；2、判令御隆公司退还其交纳的进场补偿费67,200元；3判令御隆公司退还其交纳的消防改造费14,400元；4、判令御隆公司退还其交纳的履约保证金64,800元；5、判令御隆公司支付违约金64,800元；6、本案诉讼费用由御隆公司负担。一审法院认定事实：一、2011年10月1日，谭爱国（乙方）与御隆公司（甲方）签订《承包经营合同》，约定：“鉴于：1、甲方取得了郴州市机电设备有限公司所有的位于郴州市燕泉南路4号房屋一、二、三楼的八年租赁权，用于经营建材商城；2、甲方拟在前述场地采取承包方式经营‘万峯石材’品牌系列商品，乙方同意承包。双方达成以下条款：一、乙方在商城二楼B-8211号场地承包经营前款指定品牌的商品，面积为240平方米；二、承包期从2011年9月30日至2019年9月29日；三、乙方应于合同签订当日向甲方交纳承包履约保证金64,800元；四、承包期内第一年的承包费为129,600元，从第二年起，每年递增5%，即第二年为136,080元，第三年为142,884元，依次类推；每年的承包费分四期支付，每三个月为一期，每期各交纳25%，首期承包费在合同签订当日交清，从第二期起，每期的承包费在上期期满前30天一次性付清；五、为补偿甲方前期策划及商城公共空间改造等费用，乙方应在本合同签订当日一次性向甲方交纳进场补偿费67,200元；乙方承诺进场补偿费一经交纳即属甲方所有，且本合同期满终止或不论因任何原因导致本合同提前解除（或不能继续履行），乙方均不要求甲方退还；十三、甲方无故解除合同，应按合同约定承包履约保证金的二倍向乙方支付违约金，同时赔偿乙方的其他损失。乙方逾期支付本合同约定的各类款项，每逾期一日，应向甲方支付应付款项总额千分之五的违约金。逾期超过30日，甲方除按前述规定追究乙方的违约责任外，并有权解除合同，承包履约保证金不予退还；…”。合同签订后，御隆公司将场地提供给了谭爱国，谭爱国向御隆公司交纳了履约保证金64,800元、进场补偿费67,200元。2011年10月1日，双方还签订了一份《建材商城装修规定》，其中第五条2项约定“消防改造工程按60元/平方米（包括购买配备消防器材等10元/平方米）计算费用收取，由各承包商户一次性向商城支付”。同日，谭爱国向御隆公司交纳了消防改造费14,400元。二、谭爱国承租后,从2012年1月至2015年1月14日一直未按期如数交纳场地承包费,御隆公司向一审法院提起诉讼,一审法院于2015年11月11日作出(2015)郴北民二初字第100号民事判决。三、郴州市公安消防支队认为御隆公司的出租场地的自动喷水灭火系统、自动报警系统存在严重损坏，不再具备防火灭火功能，于2015年3月20日下达《临时查封决定书》，决定予以临时查封。谭爱国认为自身的权益受到了侵害，故诉至法院。四、2014年7月1日起郴州市机电设备有限公司将郴州市燕泉南路四号楼房的相关权利和义务移交给郴州市国有资产投资有限公司经营管理。2015年12月8日御隆公司将场地移交给郴州市国有资产投资有限公司。此后，谭爱国与郴州市国有资产投资有限公司签订了新的租赁合同。一审法院认为，本案争议的焦点为谭爱国的诉讼请求能否得到支持。一、关于赔偿经济损失95,000元的诉讼请求。本案中，谭爱国诉请的金额是其自己估算的数据，应承担举证不利的后果，且谭爱国长期拖欠场地承包费，御隆公司已提起诉讼，要求解除双方的《承包经营合同》，经营场地被查封是在2015年3月20日，故谭爱国的该项诉请不予支持。二、关于退还进场补偿费、消防改造费的诉讼请求。《承包经营合同》是双方真实意思表示，依法成立的合同对双方均有约束力。谭爱国在签订合同时并未就进场补偿费、消防改造费问题提出异议，而是在使用多年后，御隆公司起诉解除合同、返还场地，法院作出解除合同、返还场地的判决生效后才提出，故谭爱国的该项诉请不予支持。三、关于退还履约保证金的诉请。一审法院2015年11月11日作出的（2015）郴北民二初字第100号民事判决书中对该款已经作出了不予返还的判决，而该判决书已经发生法律效力，故对谭爱国的该项诉请不予支持。四、关于支付违约金的诉请。《承包经营合同》被解除是因谭爱国违反合同约定长期拖欠场地承包费，御隆公司按合同约定向人民法院诉请解除的。合同解除的违约责任并不在御隆公司，故谭爱国的该项诉请，亦不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：“驳回原告谭爱国的诉讼请求。本案受理费5893元，由原告谭爱国负担。”二审中，谭爱国为支持其诉讼主张，向本院提交了湖南省高级人民法院（2017）湘民申213号民事裁定书，拟证明一审法院和本院就御隆公司起诉马玉章租赁合同纠纷一案作出的（2015）郴北民二初字第102号、（2016）湘10民终591号民事判决尚未生效，不能作为定案依据。御隆公司质证对该裁定书的真实性无异议，但对证明方向有异议，认为该裁定书是另案再审，与本案无关。御隆公司未向本院提交新的证据。对谭爱国二审提交的证据，本院认证如下：谭爱国未提交湖南省高级人民法院（2017）湘民申213号民事裁定书原件，且该证据与本案不具有关联性，故本院不予采信。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案争议的焦点为谭爱国要求御隆公司退还进场补偿费67,200、消防改造费14,400元、履约保证金64,800元及支付违约金64,800元等各项请求能否成立。关于进场补偿费。《承包经营合同》是谭爱国和御隆公司双方的真实意思表示，双方对该合同效力亦均未提出异议，因此，《承包经营合同》合法有效，双方当事人均应受该合同的约束。在该合同第五条中，乙方（谭爱国）承诺“进场补偿费一经交纳即属甲方所有，本合同终止或不论因任何原因导致本合同提前解除（或不能履行），乙方均不再要求返还”。如果谭爱国对进场补偿费的承担持有异议，则应与御隆公司进一步协商以达成一致意见。现在双方签订合法有效的合同后，谭爱国以该项费用就是场地装修费，应由御隆公司承担，而御隆公司在收取该费用后没有履行装修义务为由，请求返还明显违背了上述合同中的承诺，依法不能得到支持。关于消防改造费。双方签订的《万隆建材商城装修规定》第三条明确约定消防工程改造设计、审批、施工及按规范配备的消防器材等费用由承包商户按经营场地面积据实分摊，谭爱国作为承包商户之一，向御隆公司支付消防改造费是其按约应当承担的义务，谭爱国请求返还其应当支付的消防改造费14,400元没有事实和法律依据，本院不予支持。关于履约保证金和违约金，《承包经营合同》约定出现违约情形时，不予退还。在《承包经营合同》签订后，谭爱国自2012年1月起一直拖欠御隆公司租金，其违约行为是显而易见的。虽然案涉租赁场地因消防问题被郴州市公安消防支队查封，但谭爱国支付租金的义务与御隆公司履行应尽消防改造义务之间明显属于两个不同的法律关系，不属同一合同中双方互负履行义务的情形，谭爱国认为其未按约支付租金系行使不安抗辩权，不构成违约的上诉理由不能成立。且一审法院已经生效的（2015）郴北民二初字第100号民事判决已经认定谭爱国未按期支付租金的行为构成违约，并据此判决御隆公司无需向谭爱国返还履约保证金64,800元，故谭爱国提出由御隆公司返还履约保证金和支付违约金的诉讼请求不能成立，本院不予支持。另谭爱国在一审中主张御隆公司赔偿经济损失，但未提供证据证实遭受了损失以及损失的金额，因此，该项诉请亦不能得到支持。综上，谭爱国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1480元，由谭爱国负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审 判 长 何文捷审 判 员 罗燕青审 判 员 张友荣二〇一八年一月二十二日法官助理 李 敏书 记 员 梁俊雯附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。