辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽02民终3716号上诉人（原审被告）：大连链家房地产经纪有限公司（原为大连好旺角房屋经纪有限公司），住所地大连市沙河口区星河二街5号绿城深蓝国际大厦八层01、02、03、04单元。法定代表人：李峰岩，该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：侯建文，辽宁祥远律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：于永辉。被上诉人（原审被告）：欧阳瑞华。上诉人大连链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）因与被上诉人于永辉、欧阳瑞华房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2016）辽0211民初11883号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。大连链家房地产经纪有限公司上诉请求：请求依法撤销原判，依法改判原审判决第六项或发回重审。事实和理由：1.原审判决上诉人承担赔偿责任缺乏事实与法律依据；2.原审认定上诉人存在的所谓三个违约行为，认定不当；3.无论上诉人是否有过错，原审原告的损失与上诉人之间不存在任何的因果关系。于永辉辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审法院认定事实清楚，请求维持原判。根据《房地产经纪管理办法》第2条的规定、第23条的规定，本案中房屋中介作为专业房地产中介机构，应该认识到房屋性质和权属证明是订立房屋买�合同的基础，上诉人没有核实房屋真实信息的情况下，本不应接受委托上市出售，却冒然促使双方签订房屋买卖合同。欧阳瑞华辩称，同意上诉人的上诉请求。于永辉向一审法院起诉请求：1.解除原告与二被告签订《房地产买卖合同》（合同编号：1201129493号）；2.被告欧阳瑞华双倍返还原告购房定金4万（被告欧阳瑞华按案涉房屋总价款日万分之二计算支付原告逾期违约金）；3.被告欧阳瑞华返还原告购房首付款10万元及利息8,000元（以10万元为基数按照同期银行贷款利率计算，从2015年7月24日至起诉之日，但应当计算至实际给付）；4.被告欧阳瑞华赔偿原告可得利益损失16.96万元（评估价46.69万-成交价33万元）；5.被告大连链家房地产经纪有限公司返还原告8,250元；6.被告大连链家房地产经纪有限公司对第1-5项诉请承担连带赔偿责任。一审�院认定事实：2015年7月18日，原告（买方）与被告欧阳瑞华（卖方）、被告链家（居间方）签订《房地产买卖合同》（编号：1201129493），合同中约定：1、被告欧阳瑞华将位于大连市甘井子区亲海园15号11层7号房屋出售给原告，该房屋成交价格为33万元，其中定金为2万元，由被告链家公司代为保管；2、房屋基本信息中表明产权证未下发：产权证正在办理中，已见购房合同和购房发票原件；3、原告申请商业贷款，将在合同签订后100日内向被告交付首付款10万元整，由三方将该款项存入银行做资金监管，同时将办理贷款所需相关预算费用交由居间方代为保管，三方约定监管银行为工商银行高新园区支行。4、卖方需要在签订本合同当日将房屋所有权证以及权属证明原件放于居间方处，并于签订本合同100日内，备齐过户以及贷款文件交于居间方。买方于签订本合同之日起100�内，备齐过户以及贷款文件交于居间方，办理贷款审核以及权属转移相关手续。5、买卖双方或一方未按照合同约定的时间履行义务逾期超过10天，则居间方或守约方有权解除合同。（第八条）6、买卖双方协商一致，自行办理过户手续，居间方已经告知双方，知晓并认可。双方协商一致，若手续履行过程中涉及2015-2016年度取暖费按交接日计算，双方知晓并认可。7、如卖方未能履行本合同条款导致本合同终止或无法履行，则卖方需双倍返还定金给买方作为违约赔偿。（第六条）同日，由被告链家公司出具的《签约后的温馨提示》中告知买卖双方，”将放款存入银行办理资金监管，并且保存好资金监管相关协议，亲自到银行受理窗口办理”。同日，原告（买方）与被告链家公司（居间方）（代理人王兴华）签订《房地产居间�务合同》（编号：1201129493），合同中约定由被告链家公司为原告提供中介服务，费用为8,250元，合同中同时约定”甲方签署买卖合同，视为乙方已经完全履行居间义务”。原告当日向被告链家交付房屋订金2万元，中介费8,250元。2015年7月24日，被告欧阳瑞华收到原告案涉房屋首付款10万元，见证人为”王兴华”，该10万元未通过监管银行转账。上述合同签订后，被告欧阳瑞华并未按照合同约定在100日内备齐过户手续，故与原告先后两次签订《合同变更协议》，将被告欧阳瑞华的备件时间进行变更，最终双方约定卖方于2016年9月20日前备齐过户资料，9月21日办理过户手续，逾期被告欧阳瑞华需要向原告支付总房款日万分之二的违约金。另查，根据2017年4月14日大连市不动产登记中心提供的《房屋登记信息记录》显示案涉房屋权利人为被告欧阳瑞华，抵押权人为大连市住房公积金管理中心，担保主债权为33万元，债务履行期限自2012年12月3日至2025年12月2日。再查，经原告申请，一审法院通过本院委托辽宁华鼎房地产土地估价有限公司对案涉房屋进行价值评估，该房屋经过评估价值为49.96万元。经一审法院与大连市不动产登记中心核实，该中心一直可以进行核对产权证书真伪、查询房屋是否存在他项权工作。根据有关规定，自然人、法人等提供有效身份证明、房屋坐落，可以查询登记簿中房地产的自然状况及查封、抵押等权利限制信息。一审法院认为，原告与被告欧阳瑞华、被告大连链家房地产经纪有限公司签订的《房地产买卖合同》以及《合同变更协议》系各方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，�方当事人均应按照合同约定履行。根据合同约定，被告欧阳瑞华应该于2016年9月20日前备齐过户资料，9月21日协助原告办理过户手续，在收取原告首付款后，现已逾期一年有余，现已违约。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定，原告据此行使合同解除权，符合约定，应予支持。关于原告要求被告欧阳瑞华返还首付款及相应利息的诉请。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定”合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定”出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；�致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”涉案房屋买卖合同解除后，被告欧阳瑞华应该将已付购房首付款以及原告的利息损害予以返还。对于首付款利息要求按贷款利率计算，没有依据，且并非原告实际损失范围，不能成立，该首付款利息损失，应以银行同期存款利率为准，自支付之日起计算至判决确定的给付之日止。关于原告要求被告欧阳瑞华双倍返还定金4万元的诉请。因符合合同约定以及法律规定，一审法院予以支持。关于原告要求被告链家公司返还中介费8,250元。一审法院认为原告与被告链家公司签订的《房地产居间服务合同》系当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的相应规定，双方均应严格履行。本案中被告链家公司作为专业从事房地产中介服务的机构，在居间活动中收取了居间服务费，应严格履行居间义务，本案中被告链家至少存在三方面违约行为：1、未对案涉房屋进行权属查询，致使出卖人隐瞒了房屋存在抵押权的事实；2、未充分提示购房人采取资金托管这种相对稳妥的付款方式，导致原告直接向出卖人支付10万元首付款，在房屋过户前失去了保障。3、未按照《房地产买卖合同》约定妥善保管房屋的相关权属材料。依据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，居间人应当就有关签订合同的事项向委托人如实报告，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。从该条款看，居间人承担损害赔偿责任的前提在于”故意隐瞒”或者”提供虚�情况”，但是一审法院认为，居间人未尽到合理审查义务或积极调查义务主观上不具有故意而只有疏忽或者过失的也构成告知义务的违反，否则会纵容居间人的行为，造成更多虚假信息或隐瞒信息的现象发生。同时，我国合同法违约责任为严格责任，居间人和委托人违反告知义务致使委托人受到损害的，根据《合同法》第107条的规定也应当承担违约责任。因此，居间人违反告知义务承担责任并不仅限于故意这一主观形态，居间公司如果消极的履行如何报告义务，以致提供错误的信息，使得委托人因此受到损害，也应适用该条款，这也符合立法之义。故对于原告要求被告链家返还中介费8,250元的诉请，一审法院予以支持。关于原告要求被告欧阳瑞华赔偿损失16.96万元以及要求被告链家公司承担连带责任，根据法律的规定，对于受损害方的损失数�应根据过错人过错责任的大小以及比例来确定赔偿数额。从过错责任大小，比例来看，被告欧阳瑞华作为出卖方刻意隐瞒了房屋抵押情况，应负主要的过错责任，被告链家公司作为居间方，未充分尽到居间义务，应负次要的过错责任；原告作为完全民事行为能力人，也负有一定的过错责任，但相较出卖人与居间人过错较小。三者应根据过错责任的比例和大小分配其承担损失的数额。本案根据现有情况，该房屋存在抵押权，客观上很难继续履行合同，案涉房屋评估价格为49.96万元，成交价格为33万元，对于原告的实际损失确定为16.96万元，二被告均未提出异议，一审法院予以认可。根据原告的受损情况以及各方的过错程度，一审法院酌定被告欧阳瑞华对上述损失承担70%责任，即赔偿原告损失118,720元，被告链家公司对上述损失承担20%责任，即赔偿原告损失33,920元�其余损失由原告自行承担。关于原告要求被告链家公司对所诉请的全部内容损失承担连带责任。如上所述，因缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。另，本案案由为房屋买卖合同纠纷，原告对被告链家公司关于居间服务的诉请宜另案处理，但考虑到该案基于《房地产买卖合同》这一基础三方法律关系，同时为减轻当事人诉累，在被告未提出异议的情况下，一审法院一并处理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第四百二十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，一审法院判决：一、解除原告于永辉与被告欧阳瑞华、被告大连链家房地产经纪有限公司签订的《房地产买卖合同》；二�被告欧阳瑞华于判决生效后十五日内向原告于永辉双倍返还定金40,000元；三、被告欧阳瑞华于判决生效后十五日内返还原告购房首付款100,000元及利息（以100,000元为基数按照同期银行存款利率为计算标准，从2015年7月24日至本判决确定的给付之日止）；四、被告欧阳瑞华于判决生效后十五日内赔偿原告损失118,720元；五、被告大连链家房地产经纪有限公司于判决生效后十五日内返还原告中介费8,250元；六、被告大连链家房地产经纪有限公司于判决生效后十五日内赔偿原告损失33,920元；七、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费5,894元，保全费2,170元，鉴定费11,492元，合计19,556元，（原告已预交）由原告自行承担1,956元，由被告欧阳瑞华承担13,690元，由被告大连链家房地产经纪有限公司承担3,910元，二被告负担部分与上述款项一并支付。本院二审期间，双方均未提�新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条之规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉人请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理。现上诉人只对一审判决第六项提出上诉，因此本院只对该项请求进行审理。本案的争议焦点为上诉人大连链家房地产经纪有限公司是否应向被上诉人于永辉承担损失赔偿责任。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，上诉人链家公司作为居间方，不是案涉房屋买卖合同关系的当事人，不受于永辉与欧阳瑞华之间权利义务关系及违约责任约定的约束。本案系出卖人欧阳瑞华违约导致买受人于永辉解除合同，应当由出卖人向买受人承担违约责任，上诉人链家公司作为居间方已经促成双方订立买卖合同，不应对出卖人的违约行为承担责任。故，一审判决上诉人承担被上诉人于永辉损失20%的责任，于法无据，应予纠正。综上所述，上诉人大连链家房地产经纪有限公司的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持大连市甘井子区人民法院（2016）辽0211民初11883号民事判决第一、二、三、四、五项；二、撤销大连市甘井子区人民法院（2016）辽0211民初11883号民事判决第六、七项；三、驳回于永辉的其他诉讼请求。一审案件受理费5,894元，保全费2,170元，鉴定费11,492元，合计19,556元，由于永辉承担5,101元，由被告欧阳瑞华承担13,690元，由被告大连链家房地产经纪有限公司承担765元；二审案件受理�648元（上诉人大连链家房地产经纪有限公司已预交），由被上诉人于永辉负担。本判决为终审判决。审判长  董凯审判员  刘畅审判员  吕瑛二〇一八年五月二十五日书记员  王亮