南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0113民初7032号原告（反诉被告）：南京清风物业管理有限公司，统一社会信用代码91320113787104910Y，住所地江苏省南京市栖霞区尧化街道尧佳路23号三楼。法定代表人：张玉美，该公司董事长。委托诉讼代理人：王宏，国浩律师（南京）事务所律师。委托诉讼代理人：周胜兰，女，1982年5月25日出生，汉族，该公司会计，住江苏省南京市栖霞区。被告（反诉原告）：潘蔚健，男，1969年8月25日出生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。委托诉讼代理人：吴宇，北京市盈科（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李金涛，北京市盈科（南京）律师事务所律师。原告（反诉被告）南京清风物业管理有限公司（以下简称清风物业公司）与被告（反诉原告）潘蔚健物业服务合同纠纷一案，本院于2016年12月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告清风物业公司的委托诉讼代理人王宏，被告潘蔚健及其委托诉讼代理人吴宇、李金涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告清风物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业服务费6053.4元（从2015年10月1日至2017年3月31日，按每月每平方米1.9元、房屋建筑面积177.02平方米计算）；2、判令被告支付至付清所拖欠物业服务费之日的滞纳金（自每期物业费应交日的次日起，按照每期欠交物业费的每日万分之五支付计算，暂计算至2016年12月1日为741.4元）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年9月25日，原告与南京高科仙林湖置业有限公司签署了某某品苑前期物业服务合同，受聘为该小区的物业服务企业，并一直为该小区提供服务至今。被告是该小区XX幢XXX室的业主，其房屋建筑面积为177.02平方米，其至2015年10月以来未按约交纳物业服务费。原告认为，被告作为业主在接受原告提供的物业服务的同时，理应按约支付物业服务费，根据双方签订的前期物业管理服务协议的约定，被告逾期交纳物业服务费的，应按照每日万分之五的标准向原告支付滞纳金。现被告长期拖欠上述费用，经原告多次催要至今仍未支付。原告为维护自身合法权益特提起诉讼，恳请判如所请。被告潘蔚健辩称：被告的确从2015年10月起没有交纳物业服务费，但被告并无不交物业服务费的故意，其原因是：1.原告在同意被告装修前提下阻扰施工，并采用断电断水方法，原告构成物业服务合同的根本违约，且给被告造成经济损失，双方矛盾一直在解决过程中，被告停止交纳物业费有合理理由，原告方主动表示可以由被告决定交纳物业费的时间。2.原告方有多处违反物业服务合同之处，且违约在先，故原告没有请求物业费的基础，被告无需交纳滞纳金。反诉原告潘蔚健向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告赔付反诉原告因物业管理不当造成的装修损失24356元，其中废弃门窗14856元、废弃鱼池5500元、工期延误损失4000元；2、判令反诉被告赔付反诉原告因物业管理不当造成的财产被盗损失按1800元计；3、反诉诉讼费由反诉被告承担。审理中，反诉原告将上述第一项诉请中废弃门窗数额由14856元变更为12894元。事实和理由：2015年1月10日反诉原告购买的某某品苑XX幢XXX室房屋办理了交付手续，当天反诉原告按反诉被告要求提交了装修许可证办理申请，反诉被告于1月12日下发了装修许可证，反诉原告遂开始装修，为达到物业的装修管理要求，反诉原告于2015年1月15日向反诉被告当面递交了南北院落封闭的相关图纸，就式样、款式、颜色等多次与反诉被告沟通，最终于2015年3月8日经反诉被告相关人员孔师傅、黄主任、张总全面确认后，反诉原告开始施工。但反诉原告门窗全部制作完成、材料进场施工中，反诉被告于3月21日突然向反诉原告下发所谓的统一样式，推翻反诉原告经确认的方案，并采用停水停电等多种方式阻扰反诉原告正在进行的施工，导致反诉原告已订购并支付货款的材料被弃用，院落封闭施工拖延长达1个多月；同时因反诉被告阻扰施工导致反诉原告庭院无法封闭，发生两次被盗窃事件，给反诉原告造成了包括材料损失、工期延误损失、财产被盗等多项直接经济损失。反诉原告于2015年4月4日再次主动沟通关于院内鱼池问题，但反诉被告前后标准不一，反诉原告在允许下挖30公分的标准下定制了鱼池，但其阻扰施工导致鱼池未能施工被废弃。双方就此事一直处于沟通协商中，至今未解决。反诉原告认为，反诉原告举证的证据，证明反诉原告的南门是在得到了物业公司认可的前提下进行定制的，定制后物业公司予以推翻并推出新的统一款式并要求反诉原告按新标准订做，最终造成反诉原告实际经济损失，这一损失后果系由物业公司的过错造成，其应承担损失赔偿责任。具体理由是：1.物业公司违反合同义务，造成业主装修无依据，系其重大违约。《前期物业管理服务协议》第一条第一款第9项约定“9、提前将装修房屋的注意事项和限制条件书面告知乙方……”，物业公司应该能够预见到所有一楼业主房屋南门制作的需求，理应按照该约定将要求书面告知而未告知，故构成重大违约，也是造成反诉原告损失的重要原因；物业公司将责任推给业主，拘泥于业主必须将图纸交给物业审批而忽略自己的合同义务，且对哪些图纸应该交给物业公司审批并未明确列举，在反诉原告主动沟通南门款式时也未要求提交图纸审批而是口头认可，口头提出只要同批业主款式统一即可的临时性要求，后来又自我否定并拒绝承担责任，可见其管理的随意性和不负责任。2.反诉原告已经尽到足够的注意义务，南门也按物业公司要求重新制作，对于损失的造成没有过错。反诉原告主动与物业公司沟通南门式样，并得到其工程部主管的认可后制作，作为业主已经尽到了足够的注意义务；3.在阻挠施工的过程中及后来双方矛盾的沟通过程中，物业公司采取了超出合同约定、极端的解决问题方式，导致双方矛盾升级和损失进一步扩大，应对扩大损失承担赔偿责任。反诉被告阻挠施工导致反诉原告家被盗窃，损失进一步加大。反诉被告清风物业公司辩称：1.根据案涉小区的前期物业服务合同、业主临时管理规约、房屋装修管理服务协议的有关规定和约定，业主在进行房屋装修之前应当将房屋装修的图纸和方案，包括高层住宅阳台和露台的封闭方案事先交给物业公司进行审核，经过审核同意以后方可施工；在双方签订的房屋装修服务管理协议当中约定了封闭阳台的外观式样、材料、颜色等，应与原窗户栏杆、玻璃颜色等保持一致，在双方有明确约定的情况下，反诉原告理应按照要求申报装修图纸和进行相关的采购订货。2.房屋装修管理服务协议中明确约定了装修报审的程序，反诉原告也曾有过装修方案申报的过程，其对于装修应当先报审且得到怎样的同意后方可实施是清楚明了的；反诉原告事先未将封闭南阳台大门装修图纸向物业公司提交和报批，并在未得到物业公司同意的情况下先行订购材料，由于不符合规定不能使用，造成反诉原告所主张的封闭南阳台大门的订购材料损失，物业公司对此没有责任，不应当承担损失的赔偿责任。3.反诉原告是先订购南阳台大门，事后才向物业公司的孔主管口头征询意见，属于“先订后报”，反诉原告提供的证人证言和与孔主管的录音不能证明孔主管已经口头同意反诉原告所声称的封闭南阳台大门方案；退一步讲，即使有孔主管的口头同意，也不能据此认定反诉被告已审核同意反诉原告的封闭南阳台大门方案，理由是：房屋装修管理服务协议明确约定了业主在进行房屋装修时应当申报的材料和流程，并未约定仅需征得小区物业工程部主管的同意即可；在业主自行填写的装修申请表的下方，列明了需“客服部、工程部、管理处”三处签字确认的格式内容，反诉原告对此应当明知，如存在孔主管的口头同意行为，也属于越权不能构成表见代理。4.物业公司在3月向业主统一发放的门窗样式，是根据业主临时管理规约、房屋装修管理服务协议相关规定和约定，对管理工作的细化，是在约定封闭阳台的外观式样、材料、颜色与建筑本体原有窗户、栏杆、玻璃颜色保持一致的原则基础上，更直观地反映对南阳台封闭方案的审核要求，即使该统一样式发放时间迟于反诉原告自行订购的时间，也不能成为其“先订后报”进而主张订购损失的理由。5.反诉被告对反诉原告主张的废弃鱼池损失无赔偿责任，理由是：反诉被告不认可反诉原告就该损失举证的真实性和合法性，仅凭收据不能认定该损失真实存在，其成品鱼池的实物一直没有见到；反诉原告对该部分装修图纸的报审时间是2015年4月4日，物业公司审查时间也是同一天，即使孔主管的审批意见存在部分矛盾之处，反诉原告应就此提出异议、要求澄清，而不是径行于2015年4月10日订购鱼池，更不应在问题未澄清前自行废弃鱼池；即使能够认定反诉原告确有订购及废弃鱼池的事实，反诉被告对其故意扩大所产生的损失不应承担赔偿责任。6.反诉被告不应赔偿反诉原告主张的工期延误损失，理由是：反诉被告在案涉小区物业管理服务中所采取的管理行为是出于维护广大业主利益及小区管理准则，对于反诉原告实施的违规装修行为进行劝告制止是正当的；反诉原告据以证明其所谓损失的证据仅是1份收据，反诉被告对其真实性和合法性不予认可，该收据不能证明与反诉原告主张的误工损失存在关联性；即使确因封闭南阳台争议发生了工期延误，该争议产生原因是由于反诉原告未批先建，反诉被告依法依规进行装修管理，有理有据，没有过错。7.反诉被告对反诉原告主张的财物被盗损失无赔偿责任，理由是：反诉被告对反诉原告举证的两张收据的真实性和合法性不予认可，该收据和报警记录也不能证实其家存在被盗的事实；反诉被告禁止反诉原告违规封闭阳台没有过错，是依法依规履行管理服务责任的体现，物业公司在无违约情况下不应承担业主财物被盗损失；反诉被告作为物业公司，所管理服务的范围仅限于物业管理区域的共用部位和共用设施设备，对业主专有部位的财物并未保管或看护责任；反诉原告在明知南阳台未封闭情况下，理应将装饰装修材料妥善放置于可安全控制的专有部位，而不是随意放置在开放的院落内，由此造成的损失理应由反诉原告自行承担。综上，反诉被告认为，如反诉原告事先申报，双方就反诉原告提出的样式是否符合已有的管理要求发生争议，仅是双方就规则的适用产生争议，也不至于产生订购损失；但反诉原告无视小区的前期物业服务合同、装修管理协议及业主临时规约中装修应当先报批、经同意后方可实施的规定和约定，先订购后受到物业公司阻止，反诉原告对此后果应当自行承担，其将不满足小区装修管理规定的错误订货责任强加于反诉被告，反诉被告对此没有责任，请求驳回反诉原告的诉请。本院经审理认定事实如下：双方当事人没有争议的事实如下，本院予以确认：2012年9月25日，南京高科仙林湖置业有限公司（甲方，以下简称开发商）与清风物业公司（乙方）签订了前期物业服务合同（以下简称前期合同），前期合同载明甲方选聘乙方对某某品苑（以下称案涉小区）提供前期物业管理服务。该合同第六条第一款第1项约定物业服务费用按业主房屋的建筑面积计算，具体标准为高层住宅每月每平方米1.9元；合同第六条第二款第6项约定物业服务费用按季度交纳，业主应在每季度的第1月第10日履行缴纳义务；合同第二十五条约定，业主未按时足额交纳物业服务费、公共能耗费的，按应交数额的万分之五向乙方支付违约金。关于该合同期限，合同第三十条约定：本合同期限自2012年9月25日起，合同期内业主大会召开，业主委员会受业主大会委托与物业服务企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止。2013年11月14日南京市物价局作出案涉小区前期物业管理收费的批复，明确（小）高层住宅前期物业管理公共服务费收费标准为每月每平方米1.9元。潘蔚健在案涉小区的物业为坐落于南京市栖霞区××单元××室的房屋（以下简称案涉房屋），为高层住宅，建筑面积为177.02平方米。案涉小区至今没有成立业主委员会，潘蔚健自2015年10月起未向清风物业公司支付物业服务费。潘蔚健在与开发商就购买案涉房屋签订商品房预售合同的同时，还与开发商签订了临时管理规约，该规约第二条载明该规约作为预售合同的附件，由建设单位和买受人签订，对业主和使用人均具有约束力。2015年1月10日，清风物业公司与潘蔚健就案涉小区的前期物业管理服务签订了前期物业管理服务协议（以下简称物业协议）。同日，双方就案涉房屋签订了房屋装饰装修管理服务协议（以下简称装修协议，清风物业公司为甲方，业主为乙方），该协议载明：为确保案涉小区的建筑安全和房屋外观整洁统一，维护小区和乙方的共同利益，双方自愿签订该协议。对上述协议和临时管理规约中与本案反诉部分处理相关的条款，原被告双方均提出具体的意见。清风物业公司的意见是：1.关于业主的装修方案需事先申报的相关条款，临时管理规约：第十一条第一款约定，业主需要装修房屋应当事先向物业管理企业登记，并与其签订装饰装修管理服务协议，服从相关管理单位和物业管理企业的管理；第二款约定，业主按装饰装修管理服务协议的约定规范装饰装修行为，遵守装饰装修的注意事项；第十六条第四款约定，高层住宅阳台及露台封闭方案需要经过物业管理审核备案后方能施工。装修协议：第一条甲方的权利义务第2款约定，甲方有权对乙方提交的装饰装修申请及施工方案进行审查，并提出审查意见和建议；第二条乙方的权利义务第2款约定，乙方在房屋装饰装修计划开工前7天向甲方物业管理处提出装饰装修申请，办理装饰装修申请时提交完整的装饰装修图纸，经甲方审查通过后取得施工证后方可施工。2.关于对封闭阳台装修式样、颜色、材质等要求的条款，临时管理规约：第九条约定业主不得作出的行为，其第一款相关内容为擅自变动建筑外观，包括外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格；第十一条约定业主在装饰装修时应遵守的相关管理规定，其第七款明确了装修禁止事项，其第1项约定，不得擅自改变房屋外观的设计用途、功能和布局，包括外门、窗等部位的颜色；其第5项约定，南北阳台封闭时外观式样及材料颜色需与建筑本体原有窗户、栏杆、玻璃颜色保持一致。装修协议：第三条装修禁止行为第一款第8项约定，不得擅自改变房屋外观的设计用途、功能和布局，包括外门、窗等部位的颜色；第三款第1项约定，南北阳台封闭时外观式样及材料颜色需与建筑本体原有窗户、栏杆、玻璃颜色保持一致。3.如业主违反临时管理规约，物业企业有权禁止施工人员和材料进入小区，责令停工恢复原状。临时管理规约第十九条第一至第三款约定，业主违规装饰装修的，物业服务企业可以采取禁止施工人员和相关施工材料进入本物业区域及责令停工、恢复原状等措施予以制止。装修协议第一条甲方的权利义务第4款约定，甲方有权对乙方进场的装饰装修材料进行审查；第八条违约责任第二款约定，对违反该协议的任何违章装修行为，甲方有权采取禁止施工人员和相关施工材料进入本物业区域及责令停工、恢复原状等措施予以制止。4.临时管理规约第十六条第一款和装修协议第三条第五款第1项均约定，业主的庭院花园改造不得损坏地下管线，且下挖深度不得超过30公分，增设的花架、晾衣架等高度不得高于1.8米。潘蔚健的意见是：物业协议第一条第一款甲方的权利义务第9项约定，甲方应提前将装修房屋的注意事项和限制条件书面告知乙方，并与乙方订立《房屋装饰装修管理服务协议》。潘蔚健认为，物业公司应该能够预见到所有一楼业主房屋南门制作的需求，理应按照该约定将要求书面告知，但其未告知构成重大违约，是造成反诉原告损失的重要原因。潘蔚健在签订上述物业协议和装修协议后，于2015年1月10日填写了装修申请表并提交给清风物业公司的案涉小区管理处，该申请表载明的主要装修项目包括墙体拆除、水电改造、瓷砖铺贴、木工工程、油漆工程；申请表中管理处书写了4项意见，内容为相关具体注意事项，有：院内、户内要严格按装修协议及重点提示施工，封闭阳台要严格按物业要求施工等；注明申请人提供了4张图纸；该申请表下方为审批栏，具体是客服部、工程部、管理处，物业管理处相关人员均署名。2015年1月12日，案涉小区物业管理处出具了装修许可证，该证载明经物业管理处审核同意装修单位对案涉房屋的装修方案，所载明的主要装修项目和相关具体注意事项与装修申请表中内容基本一致。潘蔚健当时提交的4张图纸内容都是室内装修，没有南阳台封闭项目。2015年3月21日，清风物业公司的案涉小区管理处工程部主管孔某某（以下简称孔主管）向潘蔚健出具其署名的图纸3张，内容是案涉小区一楼南北阳台用于封闭的门扇式样，为竖向进行门扇分割，无横向分割，图纸中还用文字注明可以进行2等分至4等分分割。经质证，潘蔚健表示提交该组证据用以证明清风物业公司于2015年3月21日才提供新的图纸，并要求按照新图纸装修，由此导致其第一次订做的南入户大门作废。清风物业公司表示，这3张图纸是其根据相关的管理规定，对服务管理工作的细化，不存在否定原已批准的潘蔚健提交的装修方案的问题，潘蔚健主张的证明目的没有依据。案涉房屋位于一楼，开发商交付时其南入户门的外延部位是空的门洞，顶部是楼上业主的阳台位置，一楼业主可以在与二楼阳台外立面平齐的位置自行再安装门予以封闭。经潘蔚健方订购，南京欧普贸易有限公司于2015年1月20日出具了阳光房、门窗测量订货单（以下简称订货单），该订货单标明总价款为14280元，预付定金7000元，余款于完工当场付清，以及所订货物的大致形状和尺寸及名称、价格等。潘蔚健所定作的南阳台大门完成后运至案涉房屋，因清风物业公司阻止安装，潘蔚健将其堆放在自家房屋南院落中至今；所堆放的材料为约30乘30厘米的铝合金外框内镶玻璃的方块窗体，组装成大门后的式样与小区原有门窗式样存在较大差异，而颜色相近似。后潘蔚健方重新订购了南阳台大门，南京欧普贸易有限公司于2015年3月26日出具了订货单。潘蔚健在举证该组证据时陈述：订货单中第一项、第二项所列价款为7630元、5264元，第三项门锁后来重复利用没有废弃，故其主张的该项损失金额为7630元加上5264元合计12894元，为此修正诉请中关于废弃门窗的损失数额。经质证，清风物业公司表示：订货单证明订货时间是2015年1月20日，而此前没有任何证据表明反诉原告向被告递交了封闭南入户大门的施工方案和图纸，更没有得到其书面同意的证据；订货单反映反诉原告支付的金额仅为7000元，余款并没有任何支付依据，故反诉原告主张其余部分的损失数额没有相应的证据；第一次订货造成损失是反诉原告违规，其未事先报批施工方案而自行导致，故反诉被告没有赔偿义务。关于潘蔚健主张的成品鱼池一事。审理中，潘蔚健举证了其标注时间为2015年4月4日的院落布局图纸1张和2015年4月10日收据1份。潘蔚健表示：该图纸是其向物业公司提交的，内容包括鱼池、水池等，其按照院内下挖不超过30公分的要求，订做了成品鱼池，鱼池大概有50、60公分高；图纸能够证明其当时主动和物业公司沟通在院内装修鱼池，但物业公司要求不得挖鱼池，且不允许进行鱼池下挖30公分的施工，故其没有下挖，导致鱼池被废弃，后来作为废品被收垃圾的收走了；该收据是施工单位出具的购买成品特色鱼池的价款收据，金额为5500元，以证明产生的鱼池损失为5500元。潘蔚健举证的该图纸中有物业公司孔主管于同日署名和手写的内容，写到所有院内设施下挖不得超过30公分，高度不得高于1.8米；在其署名的左侧平行处另写到禁止砌鱼池和挖水池。该收据内容为购特色鱼池1套，金额为5500元。经质证，清风物业公司表示：该图纸内容反映反诉原告提交图纸和反诉被告给予审查意见时间都是2015年4月4日，图纸中禁止砌鱼池和挖水池与下挖不得超过30公分的审查意见同时出现，故反诉原告称先按院内下挖不超过30公分要求订做了成品鱼池、后被告知不得挖鱼池的事实不能成立；图纸中的审查意见存在矛盾之处事出有因，即使审查意见存在矛盾，反诉原告也理应要求澄清后再订购或废弃鱼池，但其在并未要求进一步澄清情况下仍于2015年4月10日订购鱼池，故其应自行承担损失的全部责任；收据不能独立证明反诉原告主张的交易已经完成、损失已经形成，在其未举证废弃鱼池实物情况下，其所主张的损失不能成立。潘蔚健表示，物业公司对图纸审批时间是4月4日，后其在4月10日购买成品鱼池的原因是，物业管理规则中规定可以下挖30公分，其也看见其他业主买了成品鱼池，故还是买了成品鱼池，但是物业公司还是禁止其下挖安装成品鱼池。潘蔚健为证明其主张的工期延误损失，举证了由其聘请的装修公司于2015年4月25日出具的收据1份，该收据内容为收到潘蔚健方“一个月人工工资”现金4000元。潘蔚健表示，此4000元是其支付给装修公司的延误费用，因反诉被告阻挠施工导致其装修工期延误。经质证，清风物业公司表示对该收据的真实性和合法性有异议，该收据不是发票，收据中只有“一个月人工工资”字样，不能证明与反诉原告主张的装修工期延误有关。潘蔚健为证明其主张的财物被盗损失，举证了2015年11月1日收据两份和南京市公安局栖霞分局摄山派出所于2017年1月13日出具的报警记录1份。潘蔚健表示：因反诉被告阻挠施工导致其南阳台入户大门未能安装，发生了其家中油漆、电线被盗，收据载明油漆价款为750元、电线价款为1050元，合计1800元；报警记录反映其家中物品被盗有报案记录，证明其所主张的损失属实。该报警记录载明：2015年3月22日8时49分，陆某某报警称案涉房屋家中正在装修的电线被偷了；2015年10月22日10时38分，陆某某报警称案涉房屋放在院子里的3桶油漆被偷了。经质证，清风物业公司表示对该收据的真实性和合法性有异议，该收据不是发票，不能证明与反诉原告主张的失窃有关；报警记录中反诉原告方报警称失窃，只有进行调查字样等，无确切结论，不能证明其家中确已发生所称的财物失窃。潘蔚健申请证人周某,4出庭作证。证人表示其购买了案涉小区XX幢XX室房屋，坐在被告席位上的两人是XX幢XX室和XX室的业主，证人平时称胡某为胡姐，另外一个是邻居小陆的老公，名字不清楚。证人当庭作如下相关陈述：证人家装修迟于两邻居，大概是在2015年4月，3、4月孔主管向证人和某,4邻居表示订做的入户大门不合格，当时证人家某,4没有给钱就算了，但是胡某他们已给了钱物业公司就是不让订做的大门进小区，刚好通知门的安装已经有规范了，孔主管在3、4月统一发放了大门款式图纸时，两位邻居家订做的门已经做了，钱也已经付了，但是在安装时才知道订做的门不行。关于两位邻居家的大门款式有无得到孔主管的认可问题，证人陈述在不晚于2月初的时候，证人和某,4邻居去小区物业管理处找孔主管，当时带了大门的图纸拿给孔主管看了没有交给他，看到有一本很厚的装修手册，但其中没有关于大门的规定，孔主管说没有规定你们自己决定。经质证，潘蔚健方表示对证人证言均予以认可，认为证人陈述最迟在2015年2月初找了孔主管，可以确认该时间是在2月以前，可以证明反诉原告在订做门窗前得到了物业公司的认可，因此后期的损失是由于对方发出新的规定而造成的。清风物业公司表示对证人证言的部分内容真实性及合法性、关联性有异议，具体是：1、证人是反诉原告的邻居，她在封闭阳台问题上与反诉原告有着相同的利益诉求，属于本案的利害关系人，其部分证言不是事实，主要是关于孔主管同意他们自行决定门窗样式的说法不是事实；2、按照小区的装修规定，业主应当提供图纸审核后才能施工，证人确认反诉原告既未提交图纸，更未得到物业公司工作人员对其装修图纸的确认；3、证人陈述他们三家去找物业管理处的时间是2月初，而反诉原告所提交的封闭阳台订单是1月31日，由此可以证明反诉原告存在未批先做的情形。潘蔚健还提交了其邻居，即同幢XXX室业主胡某与孔主管于2017年1月3日、20日的两次电话录音。质证中，胡某表示：2017年1月3日由孔主管主动打电话给胡某，通话中胡某与孔主管再次明确第一次订做大门的款式是经过物业公司认可的，当时物业公司对业主的要求就是前期装修的几家业主大门款式统一即可，物业公司并没有明确的方案，也未要求业主提交图纸；2017年1月20日由胡某主动打电话给孔主管，该次通话内容再次证明孔主管明确了几家业主大门款式统一即可，物业公司并没有明确的方案和要求，且对XX、XXX室的业主有停水停电的现象，通话内容也可以看出孔主管知道潘蔚健和胡某家与物业公司之间就物业费是一直在沟通协商的。经质证，清风物业公司表示对该两次电话录音的真实性和关联性没有异议，但对其合法性有异议，具体是：该两次电话录音是胡某秘密录制，未经通话对方同意私自录制，系不合法行为，根据最高人民法院相关批复规定，不能作为证据使用；根据《民事诉讼法》第七十一条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条第三款规定，录音证据不能单独作为认定事实的根据，而本案现有证据并不能印证该两次电话录音的内容，理由是：反诉原告在反诉状中陈述其南入户大门方案经物业公司确认的时间是在2015年3月8日，证人周某,4证言陈述一起找孔主管并得到其口头同意的时间是2015年1月底2月初，而电话录音中胡某自述是在2015年2月初与证人一起找孔主管并得到其口头同意，可见该两次电话录音所反映的反诉原告找孔主管的时间点、参与人，与反诉状中陈述的事实不一致，与周某,4的证言也不一致，不能相互印证，根据上述规定不能作为认定事实的根据，且胡某家第一次订做大门的时间是2015年1月20日，可见在其征询孔主管之前就已自行订做大门；对两次电话录音的证明对象有异议：电话录音内容不能证明物业公司实施了停水停电的行为；即使孔主管确有超越其职权的个人言行，但对物业公司并无约束力，因为装修协议第三条第三款第1项、第一条第5、8款及第二条第2款明确作出相关约定，装修申请表内容也证明物业公司审查流程包含客服部、工程部和管理处，而非仅需得到工程部主管口头确认即可，反诉原告在填写装修申请表时对此应当明知，故即使有孔主管超越其职权的个人言行，也不能据此证明反诉原告的南入户大门方案已得到物业公司的确认。本院认为：清风物业公司和开发商就案涉小区前期物业管理服务所签订的前期合同，其内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，且该合同依法对案涉小区全体业主具有约束力，原被告应当按约履行各自义务。潘蔚健与开发商签订的临时管理规约，潘蔚健与清风物业公司签订的物业协议和装修协议均是当事人的真实意思表示，其内容并不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方应当按约行使合同权利、履行合同义务。关于清风物业公司主张的诉讼请求的认定。清风物业公司依据前期合同约定提供了物业服务，潘蔚健作为业主应当按照该合同约定的交费标准和时间支付物业服务费。潘蔚健所辩称的不支付物业服务费的理由，缺乏合同依据，且不符合前期合同和物业协议的相关约定。关于原告主张的迟延支付物业服务费的滞纳金的请求。虽然前期合同和物业协议约定业主未能按时足额交纳物业服务费，按应交数额向物业公司支付违约金，但因双方在潘蔚健家的装修过程中就相关装修问题产生争议和矛盾，相关争议一直在处理中，潘蔚健以此为由未及时支付物业费，不属于主观故意无故拖欠，为此潘蔚健在本案中可不承担迟延履行的违约责任。因此，清风物业公司主张潘蔚健支付物业服务费的请求，合法有据，本院予以支持；本院对清风物业公司主张滞纳金的请求不予支持，但在本判决生效后，潘蔚健应当及时或按时向清风物业公司支付本判决之后的物业服务费。关于清风物业公司主张的物业服务费应当按照房屋登记簿所载明的案涉房屋建筑面积即177.02平方米，按每月每平方米1.9元计算，潘蔚健应支付的物业服务费为177.02平方米×1.9元/平方米/月×18个月（2015年10月至2017年3月期间）=6054.08元。清风物业公司主张的数额为6053.4元低于该数额，本院予以确认。关于潘蔚健主张清风物业公司赔偿因物业管理不当造成的用于封闭南阳台的入户大门第一次订做后被废弃而产生的损失12894元，其主要理由为该损失数额充分且明确，这一损失后果系清风物业公司的过错造成，潘蔚健作为业主已经尽到足够的注意义务，对于损失的造成没有过错。本院经审查双方所提供的证据，并结合双方的陈述意见，认为：1.潘蔚健举证的订货单能够证明其第一次定作的南阳台入户大门的价款为12894元，其第一次所定作完成的大门材料在审理中仍堆放在案涉房屋院里，因清风物业公司阻止安装，后其又重新定作了大门，故其主张的该损失数额本院予以确认。2.潘蔚健对其主张的这一损失后果存在过错。潘蔚健与开发商签订的临时管理规约、潘蔚健与清风物业公司签订的装修协议均明确约定，南北阳台封闭时外观式样及材料颜色需与建筑本体原有窗户、栏杆、玻璃颜色保持一致，该约定系为保证案涉小区的房屋外观整洁统一，属于小区全体业主的共同利益，潘蔚健对该约定内容应当明知并应当遵守；潘蔚健在确定定作南阳台入户大门的式样、颜色时应当尽到谨慎和注意义务，根据生活常识，对小区原有的门窗式样、颜色进行观察加以比照，即可尽到相应的注意义务，从而选择正确合理的定作方案。但潘蔚健出于对相关约定的忽视或漠视，未能尽到一般业主能够尽到的谨慎和注意义务，其第一次所定作的南阳台入户大门式样明显不符合相关约定，故潘蔚健对此损失后果的发生存在过错。3.清风物业公司对潘蔚健主张的这一损失后果不存在过错。根据临时管理规约和装修协议的约定，业主在进行房屋装修前应当向物业公司申报并取得物业公司的同意，服从物业公司的管理；如物业公司怠于管理职责或滥用管理权利，则物业公司构成违约，业主可以依法主张合法权益。潘蔚健主张其在第一次定作南阳台入户大门时已将方案报给清风物业公司并取得同意，但根据其提供的电话录音和申请出庭证人的证言，及清风物业公司提供的装修申请表和装修许可证，潘蔚健该主张依据不足，本院不予采纳，不能认定其第一次定作南阳台入户大门的方案已取得物业公司的同意。根据双方签订的物业协议第一条第一款第9项约定，物业公司应提前将装修房屋的注意事项和限制条件书面告知业主，并与业主订立《房屋装饰装修管理服务协议》；本案中，双方已签订装修协议，在潘蔚健向物业公司提交的装修申请表和物业公司作出的装修许可证中，物业公司对申请的相关装修项目提出了明确而具体的注意事项并书面载明。故清风物业公司已按约履行了物业协议第一条第一款第9项所约定的义务，清风物业公司对潘蔚健主张的这一损失后果的发生不存在过错。4.根据临时管理规约和装修协议的相关约定，对业主违规装饰装修的，物业服务企业可以采取禁止施工人员和相关施工材料进入本物业区域及责令停工、恢复原状等措施予以制止。本案中，潘蔚健第一次定作的南阳台入户大门的式样明显与小区原有门窗式样存在较大差异，不符合临时管理规约和装修协议的相关约定要求，清风物业公司为此阻止其安装大门，是根据临时管理规约和装修协议的上述相关约定所采取的正当物业管理行为。因此，潘蔚健主张清风物业公司赔偿南阳台入户大门第一次订做所产生的损失12894元的请求，依据不足，本院不予支持。关于潘蔚健主张清风物业公司赔偿成品鱼池损失5500元请求的认定。本院经审查认为：1.临时管理规约和装修协议均明确载明，业主的庭院花园改造不得损坏地下管线，且下挖深度不得超过30公分。可见，按照该约定业主进行院落地面改造可以下挖30公分，潘蔚健作为业主对此内容应当明知。2.清风物业公司的孔主管在潘蔚健递交院落布局图纸的当天，即在图纸中写到下挖不得超过30公分，其同时又另写到禁止砌鱼池和挖水池，此两处表述存在矛盾之处；潘蔚健对此有权要求物业公司予以澄清，从常理角度考虑，其也应当要求物业公司予以澄清，或者坚持按照临时管理规约和装修协议的相关内容行使权利，即对院内地面下挖30公分安装成品鱼池。3.退一步而言，即使潘蔚健在2015年4月4日孔主管在图纸注明了相关要求，其认为不能在院内下挖30公分以安装成品鱼池，但其仍在4月40日又购买成品鱼池，之后在未依法依规维权情况下却轻易将成品鱼池废弃，其上述做法不合常理。因此，潘蔚健主张清风物业公司赔偿成品鱼池损失5500元的请求，依据不足，本院不予支持。关于潘蔚健主张清风物业公司赔偿工期延误损失4000元请求的认定。潘蔚健主张该请求的主要理由是清风物业公司阻挠其安装第一次定作的南阳台入户大门导致其装修工期延误，主张损失的证据仅为装修公司于2015年4月25日出具的收据1份，收据内容注明是“一个月人工工资”现金4000元。本院经审查认为，本院已认定清风物业公司阻止潘蔚健第一次安装南阳台入户大门，是根据临时管理规约和装修协议的相关约定所采取的正当物业管理行为，故潘蔚健主张清风物业公司赔偿因阻止其第一次安装南阳台入户大门的行为所产生的装修工期延误人员工资的请求缺乏依据。另潘蔚健主张损失的证据仅为该收据1份，该证据不能充分证明所产生的实际损失，也不能充分证明该损失与清风物业公司阻止其第一次安装南阳台入户大门的行为之间存在直接的因果关系。因此，潘蔚健主张清风物业公司赔偿工期延误损失4000元的请求，依据不足，本院不予支持。关于潘蔚健主张清风物业公司赔偿财产被盗损失1800元请求的认定。潘蔚健主张该请求的理由是该损失是清风物业公司管理不当造成的，主张损失的证据为收据两份和公安机关出具的报警记录。本院经审查认为，潘蔚健提供的该组证据不能充分证明其所主张的损失，收据出具时间均为2015年11月1日，报警记录载明财物被盗的报警时间为2015年3月22月、10月22日，潘蔚健在明知南阳台未封闭情况下，根据一般人所应具有的谨慎意识，应当将装修材料予以安全放置，并加以妥善保管，故即使相关财物被盗，其应自行承担保管不当的责任；潘蔚健主张财物被盗系清风物业公司管理不当造成，但未提供证据加以证明。因此，潘蔚健主张清风物业公司赔偿财产被盗损失1800元的请求，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告潘蔚健于本判决生效之日起十日内支付原告南京清风物业管理有限公司物业服务费6053.4元（2015年10月至2017年3月期间）；二、驳回原告南京清风物业管理有限公司主张的其它诉讼请求；三、驳回反诉原告潘蔚健主张的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，减半收取25元；反诉案件受理费202元，由潘蔚健负担227元（其中25元已由南京清风物业管理有限公司预交，由潘蔚健于本判决生效之日起十日内直接给付原告)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  程前葆二〇一七年六月十二日书记员  郑佳玲