北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）朝民初字第66533号原告：田振海，男，1964年8月6日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李洪陆，北京市时代九和律师事务所律师。被告：王志娟，女，1964年5月25日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：潘建华，北京市京悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙宏臣，北京市京悦律师事务所律师。原告田振海（以下简称原告）与被告王志娟（以下简称被告）合同纠纷一案，本院于2015年12月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人李洪陆，被告及其委托诉讼代理人孙宏臣均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求判令被告为我办理北京市朝阳区夏家园11号楼2单元805号房屋过户登记手续。原告于法庭辩论终结前增加诉讼请求：请求判令被告配合办理贷款提前清偿手续以及抵押登记注销手续。事实和理由：2004年10月11日，我借被告之名与北京金隅嘉业房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，为此我在该合同上签署了被告名字，以被告名义购买了位于北京市朝阳区太阳宫新区E区7号楼（现为夏家园11号楼）2单元805号商品房。该合同约定房屋建筑面积121.9平方米，总房款840405.72元。合同签订后，我先后支付购房款290405.72元，余款550000元我以被告名义与中国民生银行股份有限公司北京和平里支行签订《个人住房抵押借款合同》，约定贷款期限自2005年1月13日起至2025年1月13日止，共计240个月。我按月偿还月供款，截至目前已偿还大部分贷款。该房屋交付后，我又支付了房屋超面积差价款、公共维修基金等费用，并进行了装饰装修。此后我在该房居住及办公使用，至今己长达十年之久，被告从未提出异议。现双方关系疏远，被告以该房是其购买为由要求我腾退房屋。为维护我的合法权益，特诉至贵院，请求判令被告将诉争房屋过户到我名下，因办理过户需先还清贷款并注销抵押登记，故要求被告配合办理贷款提前清偿手续以及抵押登记注销手续。被告辩称，我是诉争房屋的合法所有权人，房屋自购买之日起即登记在我名下，与任何人不存在权属纠纷。诉争房屋签订购房合同时总价为840405元，其中首付290405元，贷款550000元，首付均由我支付，余款则由我向中国民生银行申请商业贷款支付，与原告不存在任何关系。由于原告实际使用诉争房屋，双方口头约定原告用房租直接还贷，所以贷款也都是我偿还。2006年5月24日我提前还贷20万元，原告起诉之时并不知情，之后的陈述都是捏造的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告与被告原系夫妻关系，双方于2002年离婚。原告与张宇2004年系男女朋友关系，2009年12月31日登记结婚。2、2004年10月11日，被告作为买受人签订《商品房买卖合同》，约定被告购买太阳宫新区E区7号楼2单元805号房，房屋总价840405.72元。原告称合同上被告签名均系原告代签，买受人地址“望京金兴路16号点击未来426室”系张宇地址，买受人联系电话“139XX****XX、64633064”系原告电话。被告认可合同是原告以被告名义签订，但称是被告委托原告办理房屋买卖手续。原告称合同签订时原告本人具有购房资质，以被告名义购房是为了帮助被告取得政策性贷款贴息。结合被告名下尾号5760还款账户，可见该账户定期有贴息款转入。3、2004年10月11日，原告作为法定代表人及股东的北京中艺诚田物流咨询服务有限公司（现已变更名称为北京中艺嘉业国际货运代理有限公司）开具60000元、30405.72元转账支票，该公司出具《代付款说明》，称此款为代原告支付购房款。2004年10月14日，北京金隅嘉业房地产开发公司出具购房款发票，金额为90405.72元。被告认可原告公司支付上述款项的事实，但称该款被告已归还原告。被告提交名下尾号9712账户明细，称其中2004年10月29日转入117160.92元为被告单位发放的买断工龄款，2004年11月29日支取5万元和2004年12月12日支取5万元均用于归还原告公司垫付的购房款。原告不认可被告归还购房款的事实，称被告提交账户明细中支取款项后又存入10余万元，该款被告用于购买理财产品或者交纳单位集资款，并未给付原告。被告就向原告归还购房款未提交其他证据。原告主张其于2004年10月11日支付购房款8万元，2004年12月13日支付购房款12万元，2005年4月11日支付面积差价款2984.52元，以上款项均系现金支付。原告称8万元购房款来源为李某返还投资款6万元及原告自有现金2万元，12万元购房款来源为李某返还投资款及利润。2004年10月14日，北京金隅嘉业房地产开发公司出具购房款发票，金额为8万元。2004年12月13日，北京金隅嘉业房地产开发公司出具购房款发票，金额为12万元。2005年4月11日，北京金隅嘉业房地产开发公司出具购房款发票，金额为2984.52元。证人李某到庭作证，称证人2003年与原告一起做生意，从原告处拿了15万元，2004年10月1日原告要走6万元，同年12月证人又给了原告12万元，其中包括3万元分成的利润，证人给原告的都是现金，原告跟证人说这些钱用来买西坝河的房子。被告主张其于2004年10月11日支付购房款8万元，2004年12月13日支付购房款12万元，均系现金支付。被告提交职工置换身份测算表、解除劳动合同发放补偿金清单等证据，证明其有能力支付购房首付款。关于支付款项的来源，被告称系从中国工商银行支取的定期存款，经本院到银行进行调查，未查询到该时间段有定期存款支取记录。5、被告作为借款人、抵押人（甲方），中国民生银行股份有限公司北京和平里支行作为贷款人、抵押权人（乙方），北京金隅嘉业房地产开发公司（丙方）作为保证人签订《个人住房抵押借款合同》，约定乙方提供550000元贷款给甲方作为甲方购买房产的部分房款，甲方同意将房产抵押给乙方，作为偿还贷款的担保，丙方承担连带保证责任；贷款期限自2005年1月13日至2025年1月13日；还款方式为按月等额本息，每月偿还借款本息额为3724.6元，甲方应于每期还款日前将当期应还贷款本息足额存入其在乙方处开立的活期储蓄存款账户。2005年1月13日，中国民生银行股份有限公司北京和平里支行发放了该笔贷款。原告称2005年2月至2006年5月期间每月在银行营业厅将现金存入被告名下还款账户，平均每月还款3750元；2006年6月至2012年8月期间每月或两月或三月在银行营业厅将现金存入被告名下还款账户，平均每月还款2300元；2012年9月至2016年5月期间通过网上银行定期向被告名下还款账户汇款，平均每月还款2200元。原告提交2008年至2010年期间向被告名下尾号5760账户存款回单11张；原告提交名下中信银行账户明细以及北京银行查询结果清单，明细显示自2012年9月至2014年3月有向被告名下尾号5760账户转账记录，清单显示自2014年5月至2015年9月有向被告名下尾号5760账户转账记录；原告提交被告起诉的返还原物纠纷一案的起诉状，事实与理由部分陈述：“原告将该房屋租赁给田振海作为办公用房，并约定由田振海以每月代原告向银行偿还房屋贷款的形式支付房屋租金，每月2100元。”被告认可原告向还贷账户存款以及转账的事实，但称最初半年是被告还贷，后由于原告租用涉案房屋，双方约定被告以还贷的方式支付房屋租金，实际原告是用被告的租金还贷，应认定为被告还贷。原告提交房屋租赁信息网络截图，称同一小区同类房屋月租金为11000元至13000元期间，与还贷金额差距极大，认为被告以还贷的方式支付房屋租金的主张不客观。被告称因双方曾系夫妻关系，因此以极低价格将房屋租给原告。6、被告名下尾号5760账户于2006年4月24日存入3万元，2006年4月25日存入4万元，2006年4月26日存入4万元，2006年4月28日存入42000元，2006年4月29日存入3万元，2006年5月24日还贷200336.6元。原告提交北京中艺国际物流有限公司（现已变更名称为北京中艺嘉业国际货运代理有限公司）名下尾号3807账号明细，明细显示于2006年4月5日现金支出3万元，2006年4月6日现金支出3万元，2006年4月10日现金支出3万元，2006年4月21日现金支出3万元，2006年4月26日现金支出3万元，2006年5月8日现金支出3万元，2006年5月15日现金支出3万元，原告一并提交中国农业银行现金支票存根，存根凭证号与账户明细相对应，收款人均为原告。北京中艺嘉业国际货运代理有限公司出具《提取现金说明》：“本公司原名称先后为北京中艺诚田物流咨询服务有限公司、北京中艺国际物流有限公司，田振海是本公司的股东及法定代表人。田振海为偿还房屋贷款，从2006年4月5日至5月15日陆续在本公司开出农业银行现金支票提取现金21万元。由于农业银行对公司账户提取现金有限额，故田振海每次提取3万元现金，特此说明。”原告称其陆续自公司提取现金用于提前还贷，因需被告配合申请，故以现金方式给付被告20万元，关于还款过程原告先称与被告一起在将台口民生银行的ATM机一次性存入还贷账户20万元，后又称记不清了。被告称提前还贷的20万元系其分5笔存入还贷账户，均是存款当日从工商银行账户取款后存入的。被告提交名下尾号3667账户明细，明细显示2006年4月21日续存159500元，2006年4月24日支取4万元，2006年4月25日支取4万元，2006年4月26日支取4万元，2006年4月28日支取42000元。被告称2006年4月21日续存的159500元来源是单位补偿的第二笔买断工龄款，被告支取该款加上自己的积蓄共计20万元用于提前还贷。原告主张其支付的涉案房屋相关费用包括：2005年1月12日支付房屋保险费2585元；2005年4月11日支付资料工本费、垃圾清运费、消纳费76元；2005年4月11日支付燃气卡及燃气费17.1元；2005年4月11日支付契税12650.85元；2005年4月11日支付公共维修基金16868元；2005年4月24日支付施工管理费及垃圾清运费290元。被告称其委托原告办理手续并交纳费用。原告入住后对房屋进行了装修。原告提交《委托书》一份，内容为：“田振海以王志娟名义购买的夏家园11号楼2单元805号房屋，登记在王志娟名下。田振海对该房享有所有权，他有权决定出售、出租和使用该房，购房贷款由田振海按月偿还，出售或出租收入归田振海所有，为此王志娟委托田振海自行处理房屋出租、出售、过户等事宜。以后王志娟如要该房，同意返还田振海首付款、月供款及房屋升值款。”《委托书》落款为“委托人：王志娟2006.6.21日”。原告称《委托书》内容为原告书写，落款为被告书写。关于《委托书》的形成过程，原告称由其本人先写好内容，一两天后被告在落款处签字。被告主张签字时文本是空白的，上面的内容是原告后补的，被告并不知情。被告申请对《委托书》内容与落款形成时间差异进行鉴定，因目前北京法院随机确定机构系统中没有具备形成先后时间鉴定资质能力的鉴定机构，双方不能协商选定其他鉴定机构，故鉴定无法进行。本院认为，本案争议焦点是原告与被告之间是否存在借名买房的合意。《委托书》内容与落款并非同一人书写，亦非同一时间形成，先后顺序难以确定，形式上存在瑕疵，本院难以采信。原告与被告未签订其他形式的书面文件，故本院结合房屋买卖合同签订、履行过程，购房款支付、还贷的相关事实对双方意思进行认定。本院注意到如下事实：1、《商品房买卖合同》系原告以被告的名义签订，买受人地址、电话均属原告方；2、首付款中90405.72元系原告名下公司支付，被告虽称该款已归还原告，仅凭取款记录本院难以采信；3、被告称支取定期存款支付首付款20万元，本院经调查未查询到相关取款记录，而原告证人李某证言证明原告支付首付款的来源；4、原告有持续性的还贷行为；5、原告对房屋进行了装修并实际使用至今；6、原告持有房屋买卖过程中形成的原始票据。综合以上事实，本院认为如原告仅是受被告委托办理房屋买卖合同，无法解释其支付房款、归还贷款并保存购房票据原件的行为，由原告的履行行为来看，除了不在购房合同上具名之外，其实为房屋买受人，据此本院认定《商品房买卖合同》签订时，原告与被告之间存在借名买房的合意。双方对提前还贷款来源存在争议并分别提交了证据，本院认为原告提前还贷日期之前从其名下公司提取现金21万元，但难以证明该款实际用途，其关于提前还贷的履行过程亦与事实存在差异。被告提交银行明细中款项提取金额、时间与还贷款存入的金额、时间大体一致，本院对被告主张予以采信。鉴于涉案房屋中存在被告利益，在双方未就被告还款性质达成一致的情况下，原告径行要求被告为其办理房屋过户登记本院不予支持，其他相关诉请亦予以驳回。综上，依据《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第六十条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告田振海全部诉讼请求。案件受理费六千一百零二元，由原告负担（已交纳）。保全费五千元，由原告负担（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  马海涛代理审判员  王 楠代理审判员  任征远二〇一七年八月十一日书 记 员  王雪莲