吉林省抚松县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉0621民初2350号
原告：刘淑芹，女，汉族，无职业，现住吉林省抚松县。
原告：张金堂，男，汉族，无职业，现住吉林省抚松县。
二原告委托诉讼代理人：王德权，男，吉林学民律师事务所律师。
被告：牟连荣，女，汉族，无职业，现住吉林省抚松县。
委托诉讼代理人：郭新敏，吉林敦新敏律师事务所律师。
第三人：刘业清，女，汉族，无职业，现住吉林省抚松县。
委托诉讼代理人：王文先(刘业清女婿)，男，汉族，住吉林省抚松县。
委托诉讼代理人：尹魏(刘业清之女)，女，汉族，无职业，住吉林省抚松县。
原告刘淑芹、张金堂与被告牟连荣、第三人刘业清合同纠纷一案，本院于2017年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘淑芹、张金堂及其委托诉讼代理人王德权，被告牟连荣及其委托诉讼代理人郭新敏、第三人刘业清委托诉讼代理人王文先、尹魏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘淑芹向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2013年8月10日签订的《楼房交易合同书》有效；2.解除原、被告于2015年9月1日签订的《楼房租赁合同》；3.判令第三人从位于抚松县泉阳林业局富林小区第50号楼自东向西第四单元102室第8号门市房迁出。事实和理由：2013年8月10日，原、被告签订《楼房买卖交易合同书》。被告将其产权调换房屋(位于抚松县泉阳林业局富林小区第50号楼自东向西第四单元102室8号门市房)卖给原告，交易价格18万元。协议当天将全部房款支付给被告。2013年8月31日，被告将房屋钥匙及相关手续交给原告。2013年9月1日、2015年9月1日，原、被告先后两次签订《楼房租赁合同》。原告将上述楼房回租给被告。2015年9月1日租赁合同约定租赁期限至2018年9月1日，租金为人民币1万元/年。2017年7月中旬，原告发现第三人将上述楼房占有。原告去第三人处了解，第三人称被告已将上述楼房卖予自己，拒绝搬出。原告认为，原、被告之间的房屋买卖合同是双方真实意思表示并已实际履行，该合同有效。被告并未履行双方签订的《楼房租赁合同》，擅自将房屋卖给第三人，该租赁合同已无法履行，故请求解除。被告已于2013年8月10日将楼房卖给原告，原告已实际占有多年，因客观原因原告未办理产权证。而第三人与被告买卖房屋在后、占有房屋在后，并且第三人与被告的买卖行为存在过错。故从合同的履行来看，上述楼房的产权应归原告所有，第三人应从上述楼房搬出。
牟连荣辩称，原告所述不属实。被告于2012年7月10日向原告借款1万元，年息3000元，同时以泉阳林业局富林小区50号楼四单元102室楼房进行抵押，2012年8月11日被告又向原告借款6万元，还是以上述楼房抵押，以后不同时间里又向原告借款，总计18万元。2010年4月15日至2015年4月15日期间，被告将该楼房租赁给了李洪清经营超市，自2015年8月10日，被告在该房经营超市，同时在房头盖车库40平方米。被告于2017年4月9日将此房楼出售给刘业清，双方签订房屋买卖协议，交易价格24万元，签订协议当日收取刘业清房款24万元。同时将该楼房腾出交给刘业清居住。原、被告之间的《楼房买卖交易合同书》及《楼房租赁合同》实际签订日期是2017年3月末，不签订就起诉要钱，是在被逼迫情况下所签订。综上所述，原、被告之间是民间借贷关系，虽被告在楼房交易合同书及房屋租赁合同当中签字，但原、被告之间不存在真实的房屋买卖和租赁关系，原、被告签订的租赁合同无效，请依法驳回原告诉讼请求。
刘业清述称，不同意原告诉讼请求。2017年4月9日刘业清与牟连荣签订诉争房屋(包括车库)买卖协议，当时交付房款现金24万元，交付完现金后，牟连荣交付房屋，刘业清实际占有房屋，刘业清与牟连荣签订的房屋买卖合同有效，没有理由从诉争房屋迁出。
本院经审理认定事实如下：刘淑芹与张金堂系夫妻关系。座落于泉阳林业局富林小区第50号第四单元102室，建筑面积67.97平方米门市楼房(以下简称称争房屋)，系牟连荣通过房屋产权置换取得。2013年8月10日，牟连荣、杜春成夫妇与刘淑芹、张金堂夫妇签订了《楼房买卖交易合同书》，合同约定甲方牟连荣将诉争房屋出售给乙方刘淑芹，交易价格为18万元；甲方于2013年8月31日倒出此楼，交出钥匙给乙方；目前没有正式房产证，日后可以办理正式房产证时，甲方无任何条件及理由全力协助乙方办理，交易费由甲乙双方各出50%。2013年8月10日，牟连荣为刘淑芹出具收据一张，载明“收到刘淑芹买房款壹拾捌万元整人民币现金(180000元)”，牟连荣在该收据的收款人处签名并捺印。牟连荣将争诉房屋拆迁产权调换协议书交予刘淑芹、张金堂。诉争房屋交易时，该房屋已被牟连荣出租给案外人经营超市，且在该租赁关系存续期间。牟连荣与案外人之间租赁合同期限为：2010年4月15日至2015年4月15日，约定年租金9000元。2013年9月1日，刘淑芹与牟连荣签订了《楼房租赁合同》，合同约定，甲方(刘淑芹)将诉争房屋出租给乙方牟连荣，期限为两年，2013年9月1日至2015年9月1日，租金为每年1万元。合同到期后，双方又续签租赁合同一份，合同期限延展至2018年9月1日。2017年4月6日，牟连荣与刘业清达成了诉争房屋买卖合意，2017年4月9日双方签订《房屋买卖协议》，约定甲方(牟连荣)将诉争房屋出售给乙方(刘业清)，交易价格24万元，此楼房为泉阳林业局棚改楼，无正式房照只有房屋拆迁产权调换协议书，乙方交付房款后，甲方负责办理有关房产过户手续，并提供所有的相关材料，费用由乙方承担。合同还约定，乙方在2017年4月6日将此门市楼全款24万元交付给甲方后，甲方将门市楼于2017年4月6日交付给乙方。牟连荣与刘业清签订协议当日，刘业清交付牟连荣房款24万元，同时牟连荣交付诉争房屋，刘业清入住、占有该房屋。
另查明，牟连荣曾于2012年、2013年向刘淑芹借款7万元并约定以诉争房屋作抵押。刘淑芹称牟连荣确系向其借款7万元，但购买牟连荣房屋之前，牟连荣已还清欠款本息。
上述事实有原告提供的楼房买卖交易合同书、产权调换协议书、收款据、楼房租赁合同书；被告提供的借据、证人证言、微信截图；第三人提供的产权调换协议书、房屋买卖协议书、照片、证人证言等书证在卷宗佐证，对当事人双方无争议的部分，本院予以确认。
本院认为，本案诉争房屋属“一房二卖”。关于合同效力问题，本案中，2013年8月10日被告与原告签订的《楼房买卖交易合同书》，及2017年4月9日被告与第三人签订的《房屋买卖协议》，各方当事人均未能提供充分有效的证据证明两份合同存在合同法第五十二条规定的无效情形，故均系有效合同。被告辩称其与原告签订的房屋买卖合同是在被逼迫的情况下所签订，该合同实际签订日期是2017年3月末，并申请对合同形成时间进行司法鉴定，后又书面放弃要求该项鉴定的请求。对此，本院认为，本案中无证据显示原、被告在签订合同时存在被逼迫情形，被告亦未对合同形成时间申请鉴定，故对该辩解不予采信。被告辩称，原、被告之间诉争房屋买卖合同，属以物抵债协议。对此，本院认为，原、被告在对诉争房屋交易前，虽发生过借贷行为，但原告自认诉争房屋交易前，该欠款双方已结清，被告未提供充分证据证明房款系以物抵债方式支付，故对该辩解意见，本院不予支持。参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定“出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：(一）先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的，人民法院应予支持；（二）均未受领交付，先行支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；（三）均未受领交付，也未支付价款，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持”。一房数卖中，在买卖合同均有效且买受人均要求履行合同情况下，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。根据本案情况，其焦点应是诉争房屋先行合法占有问题。本案中，原、被告对诉争房屋交易时，明知该房屋已由被告出租给案外人经营超市，依相关法律规定，租赁物买卖，不影响租赁合同的效力，诉争房屋交易后，原告作为买受人代被告继续履行原租赁合同即可，而原、被告却签订租赁合同，由被告承租诉争房屋，该合同约定的租金标准亦高于被告与案外人约定租金的标准，虽然可以实现原告获取租金的目的，却与正常交易习惯相悖，原、被告之间约定租金标准高于案外人实际交付租金标准，亦有违常理。被告与案外人租赁合同到期后，原告并未收回诉争房屋，而是与被告继续签订租赁合同。庭审中被告对双方租赁关系真实提出异议，否认已实际履行,本案无证据显示被告向原告支付过租金。庭审中，原告提供的2017年4月9日欠条中载明“欠刘淑芹人民币壹万元整(房租)，欠款人：牟连荣”，而原告起诉时所提供该欠条的复印件中并无“房租”字样，有后期改动之嫌。综上情况，原、被告对诉争房屋形成租赁关系的事实，本院难以确认。原告提供涉案租赁合同，证明其先于第三人占有诉争房屋的主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。本案第三人与被告签订房屋买卖合同后，被告收到全部房款并交付房屋，第三人搬迁入住，实际占有了诉争房屋，本案无证据显示第三人占有房屋存在违法性，应为合法占有。除未办理产权过户登记外，双方已履行了合同的其它全部义务，更接近物权的转移。故第三人与被告之间的涉案房屋买卖合同的履行优于原、被告之间的涉案房屋买卖合同，原告要求第三人从诉争房屋中腾迁的诉讼请求，本院不予支持。原、被告之间的房屋买卖合同虽系有效，但基于上述原因导致不能继续履行，合同双方可另行解决。
综上所述。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百三十三条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定判决如下：
一、原告刘淑芹、张金堂与被告牟连荣2013年8月10日签订的《楼房买卖交易合同书》有效。
二、驳回原告其它诉讼请求。
案件受理费3900元，减半收取计1950元，由原告负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。
审判员 刘迎华
二〇一七年十二月十日
书记员 赵赫楠