山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）市民初字第179号
原告中铁十局集团物业管理有限公司，住所地济南市。
法定代表人张炳林，董事长。
委托代理人张奎荣，北京市百瑞（济南）律师事务所律师。
委托代理人张广瑞，男，北京市百瑞（济南）律师事务所实习律师，住济南市。
被告潘发国，男，1957年1月5日生，汉族，济南市铁路局济南西站职工，住济南市
原告中铁十局集团物业管理有限公司与被告潘发国物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中铁十局集团物业管理有限公司法定代表人张炳林的委托代理人张奎荣、张广瑞，被告潘发国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告中铁十局集团物业管理有限公司诉称，原、被告于2009年6月6日签订《物业管理服务协议书》，该协议约定原告为被告提供物业管理服务，被告应按照建筑面积每月每平方米0.78元的标准向原告交纳物业管理服务费。原告按照协议约定为被告提供了相关物业管理服务，但被告未按照约定缴纳物业费，截至2014年6月被告仍拖欠物业管理费共计45个月，合计人民币4495.5元。按照约定，被告应当支付相应违约金。在被告拖欠物业费期间，原告多次催缴，但被告拒不缴纳，被告的行为严重侵犯了原告合法权益。为此原告诉至法院，请求判令被告支付给原告拖欠的物业费4495.5元，并向原告支付违约金1491.4元。
被告潘发国辩称：铁路南苑小区内物业公司起诉业主交纳物业费的纠纷已经有很多起了，物业和业主之间的矛盾不是一天形成的，作为业主对物业公司的投诉和不满早就发生，为此新闻媒体也曾报道，我们小区业主也向相关机关进行了多次投诉，但问题一直没有解决，希望法院能够为我们做主，共同维护小区的环境卫生，将小区建成一个高标准的优质小区。作为小区内业主来讲，并非不想交纳物业费，但是物业公司提供的服务不到位，不给开具物业费发票，我家地下室进水导致我的财产损失，物业公司至今没有修复，也没有合理的解释。本案我的具体答辩意见如下：1、原告应当向我陈述其公司发起人及独立法人资格和法定从业资质及历史沿革，公司依法在济南市物业主管部门备案情况；2、原告与我签订的《前期物业管理服务协议》无效；3、原告向我公布其所属员工法定从业资质、等级、工资等情况；4、原告向我确认物业管理服务区域；5、原告确认物业管理区域内业主缴纳物业管理费情况；6、应该向我公布物业管理用房使用情况；7、原告向我公布房屋租赁情况、南苑小区菜市场出租账目、停车费收支情况及广告费收支情况；8、原告向我公布物业收费的收入和支出账目，接受监督；9、我并不是拖欠物业费，是因为向原告索要发票未果及反诉人地下室进水，我财产受损且原告提供服务不到位，原告存在严重违约违法行为，因此原告的主张不合理，我的答辩意见应当被支持；10、原告应当给我发票并说明不开发票的理由及依据，否则我有权拒绝缴纳10元以上的所有款项；11、原告向我提供城市住宅小区竣工综合验收证明及供水设施工程竣工验收合格证，供水合格证及备案证明和交付使用备案后按“济南市城市自来水供水管理办法”规定，提交自来水清洗、消毒、化验证明；12、南苑小区现由南苑物业处负责南苑物业服务，由于服务方没有尽到义务激起业主群体事件，南苑物业处开具“业主不交物业费，自欠费之日起物业公司将终止服务合同”证明，我已经接受终止合同证明；13、原告提供的“物业管理服务协议书”属无效合同；14、原告向我合理合法的解释清楚业主手册中各项内容；15、原告向我说明南苑菜市场的产权归属；16、原告向我说明物业管理用房实际情况，并说明小区内商业房产权归属；17、物业管理费属于普通债权债务，受2年诉讼时效规定；18、物业服务一定要服从物业管理条例、合同法及政府有关规定。19、本案一切费用由原告负担。
经审理查明，2009年6月6日，济南鲁铁物业管理有限责任公司与被告潘发国签订《物业管理服务协议书》一份，双方就“铁路南苑小区小高层”前期物业管理服务达成协议，协议书载明：被告购买的房屋为“3-6-2-101”；约定“小高层住宅按建筑面积每月每平方米0.78元”标准缴纳物业管理服务费；在“违约责任”中，双方约定若被告违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，原告有权要求被告补交并从逾期之日起每天按拖欠费总额的千分之三交纳违约金。上述协议签订后，被告按约定交纳了2009年6月6日至2010年9月30日的物业管理服务费。此后被告未交纳物业管理服务费。涉案房屋现尚未办理房屋所有权书。
2009年6月10日，原济南鲁铁物业管理有限责任公司名称变更为原告中铁十局集团物业管理有限公司。
原告主张被告房屋面积为146.87平方米且按此标准收取了物业管理费，被告对房屋面积不予认可。经原告申请，本院到济南铁路局房产管理所调取了涉案房屋的房屋面积，根据济南铁路局房产管理所证明，涉案的铁路南苑小区3区6号楼2单元101室房屋面积为146.87平方米，被告对此不予认可。
现原告要求被告按照146.87平方米的标准，以每平方米每月0.78元的标准交纳自2010年10月1日至2014年6月30日的物业管理服务费，现仅主张4495.5元。被告对此不予认可，辩称其有正当理由不交纳物业费，且原告提供物业服务不到位。原告主张因被告拖欠物业费，曾向被告邮寄送达催收函，被告已经收悉，为此提供邮寄回单及电脑查询回单各一份；被告对此不予认可，辩称未收到催交函。
原告主张因被告逾期交纳物业管理服务费，要求被告支付违约金，由于协议中约定的违约金比例过高，原告自愿降低违约金支付比例，现要求被告自2010年10月1日起至2014年6月30日止，以4495.5元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算支付违约金，共计1491.4元。被告辩称原告违约在先，不同意支付违约金。
现被告辩称原告提供的物业服务不符合协议约定，因此不应交纳物业管理服务费。被告为此提交地下排水平面设计图，主张原告故意破坏其地下室排水设施导致无法排水；提交地下室管理协议，主张原告有管理义务；提交收据8张，主张原告收费混乱；提交调查表10份，主张小区内业主曾对原告服务及成立业委会问题进行过调查；提交水费催缴通知一份，主张原告未经水务集团授权擅自收取水费；提交公告一份，主张原告不作为；提交光盘一张，主张因原告不作为曾导致业主与原告发生冲突，110出警处理；提交实施方案一份，主张济南铁路局曾想把涉案小区打造成标杆小区，但实际情况与实施方案严重不符；提交照片19张，主张原告未尽到物业服务企业义务。同时被告辩称2010年下半年其家中地下室被淹造成财产损失，原告一直没有解决；小区内很多设施未达到规划，应属于未完善小区，物业费收费标准应按照相应管理办法制定；且其自2010年10月起就未在涉案房屋内居住，平时只是偶尔回来住。原告对被告提交的证据不予认可，主张房屋质量问题与其无关。
上述事实，有物业管理服务协议书、工商登记材料、设计图纸、协议书、光盘、照片、本院调取材料及原、被告的陈述等证据予以证实。
本院认为：国务院《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，原济南鲁铁物业管理有限责任公司与被告签订的物业管理服务协议书，系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照协议约定履行各自义务。现根据工商登记材料，济南鲁铁物业管理有限责任公司名称变更为原告中铁十局集团物业管理有限公司，故原告有权依照双方签订的协议书向被告主张权利。在原告中铁十局集团物业管理有限公司按照合同约定为被告所居住的小区提供了物业管理服务的情况下，被告应当按照有关标准向原告交纳物业费。关于物业费计算标准，根据合同约定，为每月每平方米0.78元，结合本院调取材料，涉案房屋面积为146.78平方米，现原告要求以此标准计算物业服务费，不违反合同约定，本院予以准许。关于被告潘发国辩称的其自2010年10月起未在涉案小区内长期居住的意见，未提供证据证实，且该行为也不能成为被告不交纳物业费的正当理由。关于被告潘发国辩称的原告中铁十局集团物业管理有限公司提供的物业服务不符合协议约定、因此不应交纳物业管理费的辩称意见，本院认为，物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供的物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益；如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由少交或免交物业费。本案中，从被告的陈述及举证内容来看，原告中铁十局集团物业管理有限公司在物业管理服务方面确实存在瑕疵，但这种瑕疵应属一般瑕疵，故对被告主张不交物业费的上述抗辩理由，本院不予采纳。现原告中铁十局集团物业管理有限公司要求被告按协议约定交纳自2010年10月1日至2014年6月30日的物业服务费4495.5元，不违反法律规定，本院予以支持。关于违约金问题，根据被告提供的证据，能够看出原告中铁十局集团物业管理有限公司提供的物业服务存在一般瑕疵，被告并非无故拖欠物业服务费，因此无需向原告支付违约金，对原告的该项主张，本院不予支持。关于诉讼时效的问题，本院认为，在一个合同期间内产生的所有的物业管理费应当视为一个整体，而业主在每个交费期内缴纳物业费则应视为整体债务的分期履行。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效若干问题的规定》第五条规定：当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。故本案中，物业服务费的诉讼时效应自物业管理服务合同约定的最后一期物业服务费缴纳期限届满之日起开始计算。现原告中铁十局集团物业管理有限公司一直在涉案小区内从事物业服务，根据最高人民法院上述司法解释的精神，应视为原告中铁十局集团物业管理有限公司的诉讼请求未超过诉讼时效，故对被告潘发国提出的原告的诉讼请求部分超出诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。关于被告潘发国提出的原、被告之间物业服务协议已经终止的辩称意见，证据不足，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效若干问题的规定》第五条之规定，判决如下：
一、被告潘发国于本判决生效之日起10日内向原告中铁十局集团物业管理有限公司交纳2010年10月1日至2014年6月30日的物业管理服务费4495.5元。
二、驳回原告中铁十局集团物业管理有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费50元，由被告潘发国负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 韩晓爽
人民陪审员 李迎春
人民陪审员 高 霞
二〇一五年十月十一日
代理书记员 董文燕