新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）乌中民再字第14号
申请再审人（一审原告、二审上诉人）：帜衬常鹤澹960年8月30日出生，无固定职业，住乌鲁木齐市水磨沟区。
委托代理人：周建智（系周勤之姐），女，汉族，1956年10月1日出生，新疆力森电梯有限公司职员，住址同上。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：乌鲁木齐三雄实业有限责任公司，住所地乌鲁木齐市。
法定代表人：何平，该公司董事长。
委托代理人：刘华，女，汉族，乌鲁木齐三雄实业有限责任公司法律顾问，住乌鲁木齐市天山区。
申请再审人周勤因与被申请人乌鲁木齐三雄实业有限责任公司（以下简称三雄公司）商品房销售合同纠纷一案，不服本院（2013）乌中民四终字第42号民事判决，向新疆维吾尔自治区高级人民法院（以下简称新疆高院）申请再审。新疆高院于2015年7月23日作出（2015）新民监字第22号民事裁定，指令本案再审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人周勤的委托代理人周建智、三雄公司的委托代理人刘华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审原告周勤诉称，2001年9月18日，我与三雄公司签订购房合同一份，约定：我购买三雄公司位于乌鲁木齐市沙依巴克区扬子江路36号三雄21世纪大厦1-16-南B号房屋一套，价格386000元。合同签订后，我支付了房款及按揭费用共计177800元，三雄公司将该房屋为我办理了销售登记备案。此后我多次要求三雄公司交付房屋并办理房屋产权证及国有土地使用权证，三雄公司却以房屋要涨价为由拒不交付，为此我只得在三雄大厦另行租房，为此支付房租费50000元。三雄公司的行为已损害了我的合法权益。故诉请法院判令三雄公司交付房屋并为我办理房屋产权证书及国有土地使用权证，并承担经济损失50000元及本案诉讼费用。
一审被告三雄公司辩称，我公司虽与周勤签订过房屋买卖合同，但此后周勤贷款未果申请退房，并出具了书面的退房申请，因此我公司于2007年将房屋出卖给他人，并交付了房屋，周勤的诉讼请求已不能履行，同时周勤主张的经济损失也无依据，故应驳回其的诉讼请求。
原一审法院查明，2001年9月18日，周勤与三雄公司签订一份购房合同，约定：周勤购买三雄公司位于乌鲁木齐市沙依巴克区扬子江路36号三雄21世纪大厦1栋16层南B号房屋一套，价格386000元。合同签订后，周勤向三雄公司支付房款156000元及按揭手续费21800元，三雄公司为周勤在银行办理按揭贷款手续未果。三雄公司至今未向周勤交付该房屋，亦未与周勤办理该房屋所有权变更登记手续。
2007年5月28日，三雄公司与李欣芮签订商品房买卖合同一份，约定：李欣芮购买三雄公司位于三雄21世纪大厦1栋16层南B1603号房（即三雄公司出卖给周勤的房屋），总金额415870元。现该房屋由李欣芮的哥哥李强使用，双方未办理房屋所有权变更登记手续。
另查明，因三雄公司与他人发生债务纠纷并引发诉讼，乌鲁木齐市头屯河区人民法院曾于2005年11月25日对涉案房屋进行查封，查封期限为2005年11月25日至2007年11月25日。
本案审理中，三雄公司当庭提交2003年10月10日及2003年10月20日落款签名为“周勤”的退房申请一份及委托书一份，欲证实周勤因贷款未果主动要求退房并委托三雄公司工作人员办理退税的事实。周勤不认可其申请退房，并提出退房申请及委托书中签名不是本人签名，同时申请笔迹鉴定。新疆恒正司法鉴定所作出的鉴定结论认定，该退房申请及委托书中“周勤”签名不是周勤书写形成。
一审法院认为，周勤与三雄公司之间存在房屋买卖合同关系，周勤购买三雄公司位于乌鲁木齐市沙依巴克区扬子江路36号三雄21世纪大厦1-16-南B号房屋属实，周勤亦已支付了房款156000元及按揭手续费21800元，三雄公司虽提交了退房申请及委托书欲证实周勤已退房，但经司法鉴定，该退房申请及委托书非周勤本人书写签名，周勤亦不认可，故对三雄公司该事实主张不予认定。三雄公司虽于2007年与李欣芮签订商品房买卖合同，将涉案房屋出售给李欣芮，但双方之间的房屋买卖合同并未解除，且两个合同均未完成过户登记手续，因周勤的合同已在房产管理部门办理了登记手续，故应优先履行。周勤与三雄公司虽未对房屋交付时间及办理相关产权证书的时间进行约定，但该房屋已具备交付条件，且三雄公司作为房屋出卖方负有交付房屋及协助周勤办理相关产权证书的义务，故周勤要求三雄公司交付房屋及办理房屋产权证书、国有土地使用权证的诉讼请求成立，应予以支持。对于周勤未付清的购房款部分，可另行处理。关于周勤主张的经济损失50000元，因双方对房屋交付时间未约定，周勤提交的两份新疆惠至企业管理咨询服务有限公司与新疆力森电梯有限公司租赁合同纠纷案民事判决书与本案无关联性，亦不能证实因三雄公司未按约交房给其造成了经济损失，故对周勤主张经济损失50000元的请求不予支持。遂判决：一、乌鲁木齐三雄实业有限责任公司于本判决生效后十日内将乌鲁木齐市沙依巴克区扬子江路36号三雄21世纪大厦1栋16层南B号房屋交付给周勤；二、乌鲁木齐三雄实业有限责任公司于本判决生效后三十日内协助周勤办理乌鲁木齐市沙依巴克区扬子江路36号三雄21世纪大厦1栋16层南B号房屋所有权证书及国有土地使用权证过户手续；三、驳回周勤要求乌鲁木齐三雄实业有限责任公司赔偿经济损失50000元的诉讼请求。
上诉人周勤不服一审判决，上诉称，我在2001年9月18日与三雄公司签订购房协议后，已支付购房款及契税177800元，并在房产管理局产籍处办理了备案登记手续。此后我要求三雄公司交付房屋并办理产证手续，三雄公司却以房屋要涨价，被法院查封为由拒不交付房屋，我原在他处租用的办公室到期，不得已在三雄大厦另行租房办公，上述费用均是因三雄公司不能交房恶意造成的，三雄公司应负赔偿责任。请求二审法院依法改判三雄公司赔偿我经济损失50000元。周勤针对三雄公司的上诉答辩称，一审中三雄公司认可我买房及办理相关手续的事实，我是不可能退房的；上诉人称我退房并将争议房屋卖给第三人，却没有去房产管理部门办理撤销备案的手续；我的购房目的无法实现，导致我租了三雄公司的另外的房子，产生费用50000元；争议房屋至今登记在我名下，第三人不可能善意取得。请求二审法院驳回三雄公司的上诉请求。
上诉人三雄公司上诉并答辩称，周勤于2003年10月10日向我公司提出书面申请，以无法办理按揭贷款为由申请退房，同年10月20日，周勤又出具委托书，委托我公司代其办理退税事宜，故双方签订的商品房买卖合同实际已解除。周勤在房屋建成后数年也从未向我公司主张过涉案房屋；我公司对一审法院委托鉴定机构作出的结论有异议，请求二审法院重新委托鉴定；本案争议房屋已交付案外人善意取得，本案的处理应根据事实，不能在扩大我公司损失的同时造成案外人的损失并引起新的经济纠纷；三雄大厦没有办理施工许可证和规划许可证，完工后至今未验收，未取得权属证书，因此依法不能转让，原审法院判令我公司向周勤交付房屋违反法律规定；周勤上诉主张其存在50000元经济损失的事实不存在，且与我公司无关。综上，请求二审法院依法改判。
本院二审查明的事实与原审法院查明事实相一致。
另查明：位于乌鲁木齐市沙依巴克区扬子江路36号三雄21世纪大厦1栋16层南B号房屋至今仍处于查封状态。
二审认为，（一）上诉人周勤与上诉人三雄公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反相关法律规定，合法有效。周勤在协议签订后即依约向三雄公司交纳了购房首付款及按揭手续费，三雄公司虽主张周勤已退房，但原审法院委托鉴定机构作出的鉴定结论认定，退房申请及委托书并非周勤本人书写，周勤本人亦不认可曾提出退房的事实。经审查，原审法院委托新疆恒正司法鉴定所进行文书检验鉴定程序合法，且鉴定结论无明显瑕疵，本院依法予以采信。三雄公司上诉请求重新鉴定不符合法律规定，本院不予支持。据此，三雄公司主张周勤已退房因其举证不足，本院不予采信。
（二）三雄公司与李欣芮就本案争议房屋签订的商品房买卖合同亦是基于双方当事人的真实意思表示，同样合法有效。（三）本案中，三雄公司在合同履行过程中存在“一房二卖”的行为，即将同一套房屋分别出售给了两个受让人。周勤虽然与三雄公司签订协议在先，且在房产管理机构办理了备案登记手续，但因备案登记并不能产生物权必然随之转移的法律后果，且三雄公司并未向周勤实际交付房屋，周勤对本案争议房屋仍处于一种物权期待权的状态，其与三雄公司之间仍系债权法律关系，故周勤对争议房屋并不享有排它性的优先权；而李欣芮的哥哥李强依据李欣芮与三雄公司签订的购房协议，自2007年起已实际占有、使用本案争议房屋至今，李欣芮与三雄公司签订协议的时间虽在周勤之后，但其实际占有争议房屋已数年，依照相关法律规定的精神，相对于周勤而言，李欣芮应优先取得争议房屋的所有权。鉴于本案争议房屋仍处于查封状态，尚不具备过户条件，故是否办理了变更备案登记，并不足以影响李欣芮基于对争议房屋的实际占有所应享有的优先权。周勤主张李欣芮并非善意取得亦因其举证不足，本院不予采信。（四）因周勤与三雄公司在合同中并未明确约定房屋交付时间，且周勤在本案争议房屋所在的三雄大厦另外租房办公，对于争议房屋的交付及使用情况其应当是知情的，现周勤依据另案中不同诉讼主体的判决书向三雄公司主张经济损失50000元缺乏事实及法律依据，本院不予支持。（五）因买卖协议履行不能，三雄公司理应向周勤退还已付购房款并承担相应的责任，对此周勤可另案主张。综上，原审法院认定基本事实清楚，但适用法律有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2012）沙民三初字第342号民事判决第三项，即：驳回周勤要求乌鲁木齐三雄实业有限责任公司赔偿经济损失50000元的诉讼请求；二、撤销乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2012）沙民三初字第342号民事判决第一、二项，即“乌鲁木齐三雄实业有限责任公司于本判决生效后十日内将乌鲁木齐市沙依巴克区扬子江路36号三雄21世纪大厦1栋16层南B号房屋交付给周勤”、“乌鲁木齐三雄实业有限责任公司于本判决生效后三十日内协助周勤办理乌鲁木齐市沙依巴克区扬子江路36号三雄21世纪大厦1栋16层南B号房屋所有权证书及国有土地使用权证过户手续”；三、驳回周勤的其他诉讼请求。
本案一审案件受理费3920元、邮寄费20元（周勤已预交），由周勤负担1050元，由乌鲁木齐三雄实业有限责任公司负担2890元；鉴定费2000元（周勤已预交），由乌鲁木齐三雄实业有限责任公司负担；二审案件受理费合计8140元（周勤已预交1050元、乌鲁木齐三雄实业有限责任公司已预交7090元），由双方各自负担。
本院再审过程中，申请再审人周勤称，1、我与三雄公司在2001年9月18日签订一份预购商品房合同，约定由我购买涉案房屋，售价386000元。合同签订后，我向三雄公司交纳房款及费用共计177800元，并按规定在房产部门办理登记备案手续。时隔14年至今未交付房屋，也未办理相关手续。经多次催促，三雄公司总以房产被法院查封为由不能交付。到2009年下半年，我租赁的房屋到期，而三雄公司又不能交付房屋，故在三雄公司大厦租了一套房屋，之后又多次找三雄公司索要房屋，其以房屋涨价为由，要求我按现价支付房款。总之，三雄公司拒不交付房屋，及相关手续。2、由于三雄公司将涉案房屋“一房二卖”，一审判决支付了我的部分诉求，而二审判决撤销了一审判决，驳回了我的诉讼请求不公正。我与三雄公司签订购房合同在李欣芮之前，且我的购房合同已房产部门备案，而第三人李欣芮也未出庭，三雄公司也未出具李欣芮在2007年5月交纳除首付款之外还交纳房款的证据，故三雄公司出具的其与李欣芮的购房合同有造假嫌疑。依据《中华人民共和国物权法》第二十条、以及最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第二十七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十八条规定，请求法院查清事实，撤销二审判决，维持一审判决，以维护我的合法权益。
被申请人三雄公司辩称，不同意周勤的诉求。我公司对一审的鉴定结论有异议，提出重新鉴定不同意。其次对新疆维吾尔自治区高级人民法院指令再审有异议。
本院再审认为，既然周勤与三雄公司、李欣芮与三雄公司均针对涉案房屋签订购房合同，且周勤的购房合同已在房产部分备案，但涉案房屋未交付周勤，却交付给了李欣芮，由李欣芮的亲戚李强一直居住。为了便于查清事实，因此李欣芮应当作为第三人参与诉讼。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（三）、（四）项之规定，裁定如下：
一、撤销乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2012）沙民三初字第342号民事判决书和（2013）乌中民四终字第42号民事判决书；
二、本案发回乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院重审。
本案二审案件受理费4890元（周勤预交1050元，三雄公司预交7090元），由本院退回。
审判长 郑进民
审判员 达莲花
审判员 刘雪花
二〇一六年三月二十二日
书记员 曲毅捷