.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}青海省西宁市城东区人民法院p t ; ” > 民 事 判 决 书（2017）青0102民初3754号原告：耿万红，男，汉族，1968年12月6日出生，青海万益药业职工，现住西宁市。委托代理人：张万虹，青海延辉律师事务所律师。被告：乔鹏，男，藏族，1974年4月8日出生，现住西宁市。委托代理人：梁艳玲，青海致琨律师事务所律师。原告耿万红与被告乔鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告耿万红及委托代理人张万虹，被告乔鹏及委托代理人梁艳玲均到庭参加诉讼。现已审理终结。原告耿万红向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的《房屋租赁合同》；2.判令被告将涉案房屋恢复原状并返还给原告；3.判令被告给付原告2014年的房屋租金35000元；4。判令被告支付逾期付款的利息7245元；5.判令被告支付违约金7000元；6.承担本案的全部诉讼费用。事实与理由�原、被告于2013年4月1日签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将其位于西宁市城东区经济技术开发区民和路11-15号总面积180.65㎡临街铺面以每年35000元的价格租赁给被告。租期为2013年4月1日至2018年4月1日，并约定在合同期内被告不得擅自将涉案房屋转租、转借、转卖。但于2017年7月，原告发现被告不履行合同约定，将涉案房屋进行转租，时至今日，经原告多次催促被告均以各种理由拒绝返还房屋以及支付拖欠的租金，致使原告合法权益受到侵害，原告为维护自己合法权益，特诉至法院，判如所请。被告乔鹏辩称：一、被�没有将涉案房屋进行转租。原告所述情况与事实不符。1.被告虽然与杨某签订了《房屋租用合同》，但该合同并未生效，被告不构成法律上的转租。《房屋租用合同》第五条约定该合同成立但未生效，转租并未发生法律效力。2.被告没有事实上的转租行为。《房屋租用合同》是双务合同。对被告来说，其义务应当是将租赁房屋交由杨某占有、使用，而杨某的义务，则是向被告支付相应的租金。但事实上，在2017年7月9日，被告与杨某签订了《房屋租用合同》后，由于原告耿万红的阻止，被告并没有将租赁房屋交由杨某占有、使用，杨某也未向被告支付租金。被告乔鹏并没有事实上的转租行为。综上，被告没有法律上的转租行为，也没有事实上的转租行为。原告耿万红请求解除双方之间的《房屋租赁合同》，没有事实依据和法律依据。二、原告要求被告支付2014年房屋租金及利息和违约金的诉求，已经超过了法律规定的诉讼时效，法院应不予支持。根据原、被告签订的《房屋租赁合同》第二条的约定，”每年的1月1日至1月15日为乙方缴纳房租的日期”。据此，2014年的房租，应于2014年1月16日前支付。虽然《民法总则》中关于诉讼时效的规定，与《民法通则》有冲突，但根据《民法总则》和《民法通则》中关于诉讼时效条款的精神和理解，按照”从旧兼从长”的原则，本案中，若被告乔鹏未按时支付2014年度的房屋租金，则原告自2014年1月16日�应当知道该事实，且按照《民法通则》的规定，诉讼时效期间至2016年1月15日就已经届满。即在《民法总则》实行之前，被告已经确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权。该抗辩权不因《民法总则》的施行而消灭。退一步讲，即便按照《民法总则》中关于三年诉讼时效的规定，本案的诉讼时效期间届满日为2017年1月15日。原告耿万红于2017年11月1日诉请被告乔鹏给付房屋租金及利息和违约金，已经超过了法律规定的诉讼时效，法院应不予支持。恳请法院依法驳回原告耿万红的全部诉讼请求。原告耿万红为支持其诉讼请求，�交了如下证据：1.宁房权证经私字第XX**号《房屋所有权证》、《中华人民共和国国有土地使用证》，欲证明涉案房产系原告耿万红所有的事实；2.《房屋租赁合同》一份，欲证明原、被于2013年4月1日签订租赁合同，将原告位于西宁市城东区开发区民和路11-15号总面积为180.65m2的临�铺面以每年35000元的价格出租给被告，租期自2013年4月1日至2018年4月1日止，并且约定在合同期内不得将涉案房屋进行转租、转借、转卖；如若违约将按总房屋租金的20%承担违约责任并且出租人有权收回涉案房屋的事实；3.被告乔鹏与杨某签订的《房屋租用合同》一份及押金条一份，欲证明被告乔鹏于2017年7月9日将涉案房屋转租给杨某，并收取押金10000元，被告乔鹏转租涉案房屋的意思表示真实，行为已构成违约的事实；4、照片打印件两张，欲证明被告乔鹏将涉案房屋转租的事实；5、证人杨某证言，欲证明被告与证人之间签订《房屋租赁合同》，将承租房屋擅自转租给证人杨某，并收取10000元押金及在办理相关手续时因原告耿万红不同意转租，被告并未将承租房交付给杨某的事实。经法庭质证，被告对原告提交的证据1、5的真实性及证明方向均无异议，应确定为有效证据。对原告提交的证据2、3的真实性无异议，对证明方向有异议，认为原、被告之间签订的租赁合同的届满时间并不是原告陈述的2018年4月1日，而是2021年4月1日，对证据3认为虽然与杨某签订了租赁合同，但合同并未生效，转租行为未实际实施，承租房也未交付给杨某占有、使用，原告主张解除合同的条件并未成就，本院认为，原、被告之间签订的租赁合同的期限虽然为2013年4月1日至2018年4月1日，但在合同中有被告手写补充”附加条件：2018年4月1日-2021年4月1日期间的租赁费每年伍万元...”对此原告当庭认可，故原、被告之间�赁合同的届满期限应为2021年4月1日。结合证人证言，本院对证据3的有效性予以确认。被告对证据4的真实性及证明方向均不予认可，经当庭询问，原告陈述该照片是在给证人杨某转租之前张贴，结合证据3和证据5，对该份证据的有效性应予以确认。被告乔鹏就其辩解意见未向法庭提交证据。根据原、被告的当庭陈述及提交的证据，认定事实如下：2013年4月1日，被告乔鹏以自己妹夫桑杰块的名义与原告耿万红签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将位于西宁市经济技术开发区民和路11-15号面积为180.65平方米的临街铺面租赁给被告经营茶艺，合同租赁期为2013年4月1日至2021年4月1日。2013年4月1日-2018年4月1日每年的租赁费为35000元，2018年4月1日-2021年4月1日的租赁费为每年50000元，租赁费在每年1月1日-1月15日一次性支付。租赁期间，承租人不得转租、转借、转卖，不得拖延支付租金，如有违约行为，原告有权提前解除合同。2017年7月9日，被告与证人杨某签订《房屋租赁合同》，有意将诉争房屋转租给杨某，因原告耿万红不同意转租，故被告乔鹏未将诉争房屋交付给证人杨某。原告耿万红以被告违反合同约定擅自转租，并拖欠2014的租赁费为由，诉至法院。本案争议的焦点为：1、原、被告合同约定的解除条件是否成就？2、原告要求被告支付2014年房屋租金是否成立？本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据原告耿万红所提交的证据及证人证言，可以证实被告乔鹏有转租的意向，并已签订转租合同，但因原告不同意，被告并未将租赁房屋交付给他人占有、使用，也无收取租金的事实，双方的转租行为并未实际履行，现涉案房屋仍由被告使用，故原告认为被告存在转租行为而要求解除合同的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，延付或者拒付租金的诉讼时�为一年，根据原告提交的证据，无法证明原告在被告拖欠2014年房屋租金不付的情况下，一直在主张自己的权利，故原告要求被告支付拖欠2014年的房屋租金，已超诉讼时效，本院不予支持。被告认为原告主张已超过诉讼时效的抗辩意见成立，予以采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第一款第三项之规定，判决如下：驳回原告耿万红的诉讼请求。案件受理费1032元，由原告耿万红承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判长马原花审判员韩薇人民陪审员马芳二〇一八年二月八日书记员黎艳娜