温州市龙湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温龙商初字第700号
原告：中国农业银行股份有限公司温州龙湾支行。住所地：温州市龙湾区永中街道万鑫锦园第***幢裙房***************************************室。
负责人：吴宝善，支行行长。
委托代理人（特别授权代理）：余建金。
被告：温州市一江五金洁具有限公司。住所地：温州市龙湾区海城西一村。组织机构代码：72108275-5。
法定代表人：钱国荣。
原告中国农业银行股份有限公司温州龙湾支行（以下简称龙湾农行）为与被告温州市一江五金洁具有限公司金融借款合同纠纷一案，于2014年5月15日向本院起诉，本院于同日受理后，依法适用简易程序，于法定期间内向双方当事人送达了开庭传票和举证通知，于2014年6月20日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人余建金到庭参加诉讼，被告温州市一江五金洁具有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年11月25日，被告温州市一江五金洁具有限公司作为抵押人与原告签订编号为NO33100620110043724的《最高额抵押合同》，合同约定：被告温州市一江五金洁具有限公司以其所有的坐落于温州市龙湾区海城街道西一村的土地使用权（国有土地使用权证号：温国用（2009）字第2-75188号）作为抵押物，为原告自2011年11月25日起至2014年11月24日止与温州市一江五金洁具有限公司办理约定的各类业务所形成的债权提供抵押担保，该期间为最高额担保债权的确定期间，担保的债权最高余额为人民币521万元。该最高额抵押合同已由温州市国土资源局抵押登记并取得他项权证。2012年12月29日，原告与温州市一江五金洁具有限公司签订了《补充协议》约定定：自2012年12月29日起编号为NO33010120120048118的《流动资金借款合同》同时由编号为NO33100120120054719的《保证合同》和编号为NO33100620110043724的《最高额抵押合同》提供担保。其中编号为NO33100620110043724的《最高额抵押合同》担保本金人民币156万元及其相应的利息、罚息、复利、费用等；按上述编号为NO33100620110043724的《最高额抵押合同》约定实现抵押权时，实现抵押权所得的款项优先偿还编号为NO33010120120043796的《流动资金借款合同》、NO33010120120042606的《流动资金借款合同》项下用信（即原抵押担保的主合同债权）；补充协议不改变上述合同其他任何条款的效力。
2012年11月22日，被告温州市一江五金洁具有限公司作为借款人与原告龙湾农行签订编号为NO33010120120042606的《流动资金借款合同》，合同中约定：被告温州市一江五金洁具有限公司向龙湾农行借款人民币160万元，借款期限为2012年11月22日起至2013年10月28日；借款利率执行固定利率即年利率7.8%；计息方式为按月结息，结息日为每月的20日。借款人须于每一结息日当日付息，如借款本金的最后一次偿还日不在结息日，则未付利息应利随本清；借款人未按合同约定的期限归还借款本金的，贷款人对逾期的借款从逾期之日起在约定的借款利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；借款人未按期支付利息的，贷款人从未按期支付之日起按月计收复利。借款到期之日前未按期支付利息的，按合同约定的借款利率计收复利；借款到期之日后，按合同约定的逾期罚息利率计收复利；借款的担保方式为抵押担保，对应合同为编号为NO33100620110043724号的《最高额抵押合同》；借款人违反合同项下义务，贷款人有权提前收回已发放借款、宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款到期。合同签订当日，原告即向被申请人温州市一江五金洁具有限公司发放人民币160万元的贷款。借款后，被告按期支付利息至2013年10月20日止，此后于2013年10月30日支付利息1106.22元、于2013年12月11日支付利息5823.23元。借款本金160万元至今未还。
2012年12月3日，被告温州市一江五金洁具有限公司作为借款人与原告龙湾农行又签订编号为NO33010120120043796的《流动资金借款合同》，合同中约定：被告温州市一江五金洁具有限公司向龙湾农行借款人民币200万元，借款期限为2012年12月3日起至2013年11月27日；借款利率执行固定利率即年利率7.8%；计息方式为按月结息，结息日为每月的20日。借款人须于每一结息日当日付息，如借款本金的最后一次偿还日不在结息日，则未付利息应利随本清；借款人未按合同约定的期限归还借款本金的，贷款人对逾期的借款从逾期之日起在约定的借款利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；借款人未按期支付利息的，贷款人从未按期支付之日起按月计收复利。借款到期之日前未按期支付利息的，按合同约定的借款利率计收复利；借款到期之日后，按合同约定的逾期罚息利率计收复利；借款的担保方式为抵押担保，对应合同为编号为NO33100620110043724号的《最高额抵押合同》；借款人违反合同项下义务，贷款人有权提前收回已发放借款、宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款到期。合同签订当日，原告即向被申请人温州市一江五金洁具有限公司发放人民币200万元的贷款。借款后，被告按期支付利息至2013年10月20日止，借款本金200万元至今未还。
原告催收未果，故起诉，请求判令：1、被告温州市一江五金洁具有限公司立即偿还欠款本金人民币360万元及利息、逾期利息、复利，利息、逾期利息、复利从2013年10月21日起按合同约定计收至债务清偿之日止（暂算至2014年5月10日，利息、逾期利息人民币219790.55元，复利5864.87元合计人民币3825655.42元，详见附表）；2、确认抵押有效。判令被告温州市一江五金洁具有限公司所有的位于龙湾区海城街道西一村土地使用权（国有土地使用权证号：温国用（2009）字第2-75188号）对上述第1项诉讼请求所列的债务向原告承担抵押担保责任，原告对上述房产拍卖、变卖或折价款享有优先受偿权；3、实现抵押权所得的款项优先偿还编号为NO33010120120043796的《流动资金借款合同》、NO33010120120042606的《流动资金借款合同》项下用信（即原抵押担保的主合同债权）；4、本案诉讼费用由被告承担。
原告向本院提供如下证据：
1、原告营业执照、组织机构代码证，证明原告主体资格。
2、被告营业执照、组织机构代码证，证明被告主体资格。
3、借款凭证，证明原告为被告发放贷款的事实；
4、《最高额抵押合同》、土地使用权证、他项权证，证明被告与原告之间发生抵押合同关系及抵押物权属、设立抵押权的事实；
5、《流动资金借款合同》两份、补充协议，证明原被告之间借款合同关系及补充协议特别约定还款顺序的事实；
6、账户明细，证明被告的还款付息情况；
7、人行利率文件，证明利息计算依据。
被告温州市一江五金洁具有限公司未作辩称，也没有提供证据。
原告提供的证据，经当庭出示质证。被告温州市一江五金洁具有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩与质证的权利。经审查，本院认为，原告提供的证据均真实合法，与本案有关联性，予以采纳。
经审理，结合当事人陈述及确认的证据，本院认定事实与原告起诉的陈述一致。
另查明：被告于2013年10月30日支付利息1106.22元、于2013年12月11日支付利息5823.23元，其中支付借款本金为160万元的借款期限内未付利息为2773.33元及复利116.57元，支付逾期罚息为4039.55元。借款本金为200万元的借款期限内为支付利息为13433.33元、复利为564.65元。
本院认为，原告与被告温州市一江五金洁具有限公司签订的《流动资金借款合同》、《最高额抵押合同》及合同关系，依法成立，合法有效，受法律保护。被告温州市一江五金洁具有限公司尚欠原告借款本金人民币360万元事实清楚，证据充分。被告未按合同约定履行还款付息义务，显属违约，现原告起诉要求被告温州市一江五金洁具有限公司清偿上述借款本金人民币360万元及按照合同约定的利率支付利息、逾期罚息的诉讼请求，于法有据，予以支持。至于原告请求的复利，虽然合同约定了复利，但对逾期罚息计收复利，缺乏依据，本院不予支持。
被告温州市一江五金洁具有限公司自愿以其坐落于温州市龙湾区海城街道西一村的土地使用权（国有土地使用权证号：温国用（2009）字第2-75188号；地号：2-14-313-7-1）为上述债务设定抵押并已办理抵押登记，应在约定的最高限度人民币521万元范围内，以其抵押的房产对上述债务承担抵押担保责任，实现担保物权顺序应按合同约定执行。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第二百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告温州市一江五金洁具有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司温州龙湾支行借款本金人民币160万元，并支付逾期罚息（以借款本自2013年10月29日起借款利率加收50%即按年利率11.7%计算至本判决确定的履行之日止，扣除已经支付逾期罚息4039.55元）；
二、被告温州市一江五金洁具有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司温州龙湾支行借款本金人民币200万元，并支付利息13433.33元、复利564.65元、逾期罚息（以借款本自2013年11月21日起借款利率加收50%即按年利率11.7%计算至本判决确定的履行之日止）；
三、如被告温州市一江五金洁具有限公司未履行上述第一、二项确定的债务，原告中国农业银行股份有限公司温州龙湾支行对被告温州市一江五金洁具有限公司提供抵押的坐落于温州市龙湾区海城街道西一村的土地使用权（国有土地使用权证号：温国用（2009）字第2-75188号；地号：2-14-313-7-1）的拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权（包括双方签订的编号为NO33100620110043724的《最高额抵押合同》项下含本案在内的提供抵押担保的所有债务，以最高额人民币521万元为限，实现抵押权所得的款项优先偿还编号为NO33010120120043796、NO33010120120042606的《流动资金借款合同》项下全部债务）；
四、驳回原告中国农业银行股份有限公司温州龙湾支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费37405元（原告已预缴），减半收取18702.5元，由被告温州市一江五金洁具有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院［在递交上诉状之日起七日内预缴上诉案件受理费37405元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇温州市中级人民法院，浙江省省级财政专户结算分户，开户行：温州市农行营业部，账号：192999010400031950013。逾期按自动撤回上诉处理］。
审判员 诸朝臻
二〇一四年六月二十三日
书记员 孙 璐