广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤04民终457号上诉人（一审原告）：陈国华，男，1971年12月25日出生，汉族，住珠海市香洲区，被上诉人（一审被告）：周发华，男，1965年8月21日出生，汉族，住珠海市斗门区，委托诉讼代理人：周慧嫦，女，1966年7月2日出生，汉族，住珠海市斗门区，系被上诉人周发华的配偶被上诉人（一审被告）：周慧嫦，女，1966年7月2日出生，汉族，住珠海市斗门区，被上诉人（一审被告）：斗门区井岸镇百富物业代理行，住所地：珠海市斗门区井岸镇中兴南路423号，统一社会信用代码：92440400MA4UQQYR1G。法定代表人：陈泽民。委托诉讼代理人：邓振朋，该公司员工。上诉人陈国华因与被上诉人周发华、周慧嫦、斗门区井岸镇百富物业代理行（以下简称百富代理行）房屋买卖合同纠纷一案，不服珠海市斗门区人民法院(2017)粤0403民初2682号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈国华的上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持陈国华的一审全部诉讼请求。事实和理由：陈国华提交残疾人证、低保证，足以证明陈国华无收入来源，生活困难，靠救济生活，无钱买房。陈国华还提交了与邓天成的三方房屋买卖合同及金额为10万元的定金收据，证明陈国华交给周发华、周慧嫦的定金2万元来源，同时进一步证明陈国华是靠卖房才能买周发华、周慧嫦的房屋。珠海市香洲区人民法院（2015）珠香法民三初字第2141号民事判决及珠海市中级人民法院�2016）粤04民终1858号民事判决，证明陈国华的房屋被法院查封，导致陈国华卖房未成，以致于无法买房。陈国华与周发华、周慧嫦签订的《房地产买卖协议》及收据，则证明陈国华与周发华、周慧嫦的房屋买卖关系成立并交纳了2万元定金，根据该协议第11条免责条款，周发华应当退回陈国华交纳的定金2万元。陈国华提交的证据完整的证明其要求周发华、周慧嫦退回定金2万元成立，周发华、周慧嫦未提供任何反驳证据，应承担不利后果。一审法院既然认定了陈国华提供的证据，却又否认证据的证明力，否认陈国华出售房屋与支付本案购房余款28万元之间的因果关系，判决错误。根据物权法第34条的规定，本案所涉的定金2万元权属归陈国华，周发华、周慧嫦理应退还，请求二审法院依法改判。周发华、周慧嫦辩称：陈国华起诉周发华、周慧嫦不成立。1.双方签订合同时，约定陈国华在15个工作日付款。陈国华在2015年9月支付定金20000元，按照合同第三条约定，15个工作日内应付余款。但是陈国华超过15个工作日未付款，按照合同第八条规定，陈国华违约，周发华、周慧嫦有权没收定金，并把房屋再卖给他人。陈国华主张他的房子被法院查封，但这与周发华、周慧嫦无关，这不在双方买卖房屋协议范围内。陈国华的房屋是2016年11月15日被查封，但本案的房屋买卖合同是2015年9月29日签订。陈国华主张按照合同第十一条的约定要求周发华、周慧嫦退还定金，但本案中既没有战争也没有地震，陈国华的情况不属于合同约定的免责情形。2.陈国华的诉请已超过诉讼时效。百富代理行辩称：根据房地产买卖协议约定，百富代理行作为经纪方是守约方，不存在违反协议约定的情况，陈国华所指的协议第十一条约定，完全没有提�经纪方，故陈国华的主张没有依据。陈国华向一审法院起诉请求：周发华、周慧嫦归还陈国华已付20000元定金。一审法院认定事实：2015年9月29日，陈国华作为买方与作为卖方的周发华以及作为经纪方的周发华、周慧嫦斗门区井岸镇百富物业代理行签订房地产买卖协议，协议约定：买方向卖方购入位于珠海市××区××桥××房，建筑面积为75.15平方米；成交总价为300000元，买方按以下方式付款，第一部分定金20000元，买方需于签署本协议之时付给卖方，第二部分楼款280000元，买方须在到斗门房地产登记中心过户前全部付清；签订本协议之日起15个工作日内买卖双方须本人持身份证原件与经纪方到相关部门办理交税过户的相关手续；如买方违约，已付定金由卖方没收，而卖方有权再将该物业转让，卖方不可再向买方追究责任或要求赔偿损失，如卖方违�，卖方须双倍返还定金予买方，买方不可要求赔偿；协议第十一条还约定免责条款，即如因战争、地震、自然灾害或国家及地方政府政策，导致产权过户手续不能完成的，卖方如数退回买方所交的定金，买卖双方互不追究责任，协议终止。签订房地产买卖协议当天，陈国华向周发华的妻子即周慧嫦支付定金20000元，周慧嫦向陈国华出具收款收据。庭审中陈国华与周发华、周慧嫦均确认陈国华至法庭辩论终结之日止没有向周发华、周慧嫦支付剩余房款280000元。陈国华为视力残疾人，残疾等级为壹级，享受低保待遇，2017年11月2日，陈国华向一审法院申请免交诉讼费用，一审法院于当日同意申请。一审法院认为，陈国华与周发华、周慧嫦签订的房地产买卖协议，是双方在自愿、平等的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定行使权利履行义务。房地产买卖协议签订后，陈国华仅向周发华、周慧嫦支付了第一部分房款即定金20000元，剩余房款280000元至法庭辩论终结之日止没有支付。陈国华主张其房屋被查封，不能出卖，不能支付剩余房款280000元，且协议没有约定剩余房款280000元的支付时间，根据协议第十一条免责条款的约定应该免除其责任，其没有违约，而周发华、周慧嫦抗辩认为，陈国华应该在签订协议15个工作日内支付剩余房款，陈国华已经违约。对此一审法院认为，陈国华与周发华、周慧嫦签订的房地产买卖协议约定买卖双方在签订协议之日起15日内办理交税过户的手续，而剩余280000元房款按照约定陈国华需于过户前全部付清，可以确定陈国华与周发华、周慧嫦双方约定剩余280000元房款应该在签订房地产买卖协议之日起15个工作日内付清，并非陈国华所主张的双方没有约定剩余房款的支付时间；陈国华的房产因另案被查封，与本案案涉房地产买卖协议的履行没有关系，陈国华也没有提供证据证明其与周发华、周慧嫦约定以其房屋转让作为本案案涉房地产买卖协议履行的前提，也不符合房地产买卖协议第十一条约定的免责情形。综上，陈国华没有按照约定支付剩余房款，已经构成违约，无权要求周发华、周慧嫦返还定金，故陈国华的诉讼请求没有事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决如下：驳回陈国华的诉讼请求。一审案件受理费150元，一审法院决定予以免交。二审期间�各方均未提交新证据。本院查明的事实与一审判决认定事实一致，本院对此予以确认。本院认为：由于双方约定第二部分楼款28万元须在过户前全部付清，同时又约定签订《房地产买卖协议》之日起15个工作日内双方须到相关部门办理交税过户手续，因此应认定陈国华应在签订协议之日起15个工作日内付清购房款28万元。由于双方并未约定陈国华支付案涉房屋买卖协议购房余款28万元的前提条件在于陈国华出售自己名下的房屋并获得购房款，因此陈国华以自己的房屋未出售为由主张其未按合同约定支付购房款不构成违约，理据不充分。对于陈国华依据《房地产买卖协议》第十一条的约定主张免责，本院认为，陈国华未按约定的期限支付购房款28万元，并非因战争、地震、自然灾害或国家、地方政策导致，因此陈国华以此为由主张免责，无事实和法�依据，亦不应予以支持。一审法院认定陈国华未按期支付购房款28万元构成根本违约，并无不当，根据《房地产买卖协议》第八条的约定，陈国华要求退还定金2万元，理据不足，应予驳回，一审法院处理正确，本院予以维持。2018年3月15日，陈国华向本院申请免交诉讼费用。由于陈国华为视力残疾人，残疾等级为壹级，享受低保待遇，故本院于2018年4月8日决定准予其免交二审案件受理费300元。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人陈国华的上诉理据不足，本院不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：驳回上诉，维持一审判决。二审案件受理费人民币300元，本院决定准予陈国华免交。本判决为终审判决。审判长 �曾艺能审判员 庹   佳审判员 王   芳二〇一八年四月九日书记员 江 月 娴