河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫17民终77号上诉人（原审被告）：陈还情，男，1981年12月4日出生，汉族，住湖北省安陆市。委托诉讼代理人：杨晓林，湖北孝法律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨晓，驻马店市高新法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：陈耀忠，男，1960年1月26日出生，汉族，住西平县。委托诉讼代理人：单强，河南新义律师事务所律师。原审被告:程军，男，1975年11月3日出生，汉族，住湖北省京山县。上诉人陈还情因与被上诉人陈耀忠及原审被告程军租赁合同纠纷一案，不服西平县人民法院（2016）豫1721民初2193号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陈还情及其委托诉讼代理人杨晓林、杨晓，被上诉人陈耀忠及其委托诉讼代理人单强到庭参加诉讼。原审被告程军经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。陈还情上诉请求：1、撤销西平县人民法院（2016）豫1721民初2193号民事判决，依法驳回被上诉人陈耀忠的诉讼请求；2、一、二审案件诉讼费用由被上诉人陈耀忠负担。事实与理由：一、双方签订的《房屋租赁合同》应认定为无效合同。根据我国建筑法第六十一条和我国消防法第十三条第二款规定，被上诉人出租的房屋未经过消防验收和竣工验收，应依法认定为无效合同；二、即使合同有效，一审判决认定其违约错误。1、其已于2016年2月28日向被上诉人明确告知不再租赁，并表示即使不给付租金也经营部下去，赚的钱不够水电费和工人工资，被上诉人还让其把剩余两个月的租金支付，还让其帮忙将房屋转让出去，其答应先让店里转让贴出去，这些均表明被上诉人已知晓并同意其不再租赁该房屋；2、其不存在违约行为。2016年2月28日被上诉人明确让其先把剩余两个月的租金打给自己，2015年1月支付给被上诉人1万元租金，2015年11月18日支付给被上诉人3万元租金，2015年12月15日支付给被上诉人3万元租金，说明双方之间已经就房屋租赁费用的交款方式进行了变更，不再适用合同约定的付款期限因此不能认定其违约；3、其已尽到房屋交付义务。其应将房屋腾空，并明确告知钥匙放在华莱士餐厅员工处，让被上诉人拿走，被上诉人一直不拿走钥匙其实质上已掌控了房屋，所扩大损失应被上诉人自负；4、被上诉人出租的房屋违反我国建筑法第六十一条和我国消防法第十三条第二款规定，不具备使用条件；5、一审认定30%的违约金数额过高。根据我国合同法第一百一十四条的规定，违约金过高的比较标准为守约方的实际损失，本案被上诉人没有任何损失，所约定了违约金比例，不能予以认定，应以实际损失为依据；6、被上诉人违约在先。其未履行《房屋租赁合同》第5条的约定，未履行解决水电入户，并承担相关费用的合同义务。被上诉人陈耀忠辩称，原判认定事实清楚，处理正确。一、双方签订的《房屋租赁合同》合法、有效。其出租的房屋系从开发商处购买的几间商品房，竣工验收及消防验收手续，作为开发商不会交给购房户，且在一审中上诉人没有提出合同无效的抗辩，该《房屋租赁合同》系双方真实的意思表示，不违反法律禁止性规定，应为有效合同；二、上诉人称其没有违约是虚假、荒谬的。上诉人曾打电话说起生意不赚钱，决定关门，当时就没有同意解除合同，但上诉人偷偷将桌椅等设施运走，走后将钥匙交给别人，后来才打听到上诉人将钥匙交给华莱士餐厅的员工了，上诉人的行为就是违约行为；三、上诉人称违约金过高错误。合同法规定违约金就是惩罚不守信的违约行为，上诉人无故解除合同，即违约，合同约定违约金为房屋租金的30%合情合理；四、上诉人在该房屋作一年之久的生意，从未提出过合同是否有效、消防是否合格及房屋无法使用等情况，上诉人之所以违约完全是因为生意不好所致，其在上诉状中的理由完全是胡编乱造，不客观、不真实。请求驳回上诉，维持原判。原审被告程军未答辩。陈耀忠向一审法院起诉请求：请求判令二被告支付租金21万元及违约金10.8万元。事实与理由：2014年11月原告与被告陈还情协商签订房屋租赁协议一份，原告将位于柏城镇经贸路中段第一实验小学路南房屋5间（二楼整层）租赁给被告陈还情，租赁期为15年，被告程军、陈还情在该租赁房屋经营了西平县亿人忆锅自动回转小火锅店。从2016年1月开始被告不按合同约定交纳租金，到现在被告下欠原告租金21万元。因被告违约，按照合同约定被告应支付给原告违约金10.8万元。经原告多次催要，被告一直拖欠不还，请求依法支持其的诉讼请求。一审法院认定事实：2014年11月11日原告与被告陈还情签订房屋租赁合同一份，被告程军、陈还情在该租赁房屋经营西平县亿人忆锅自动回转小火锅店。合同约定：租赁期为15年，自2014年11月12日起至2029年11月11日止；租金第一年和第二年均为人民币36万元，以后每年递增1万元；第一年租金分两次付清，以后每年提前30天一次性交付全年租金；租赁期间双方有任何一方违约，应向对方支付全年租金总额的30%的违约金。2015年12月15日被告陈还情仅将租金交至2016年1月11日，2016年2月28日被告陈还情以经营亏损为由，要求解除该合同，在双方未达成一致的情形下，被告停止营业后，将房门钥匙交给华莱士餐厅员工保管，至2016年8月17日华莱士餐厅员工将房门钥匙交还原告。经原告多次催要所欠租金，被告一直拖欠租金至今未还。上述事实，有原告提供的房屋租赁合同、银行卡客户交易单据、双方提交的录音光盘等证据在卷佐证，予以认定。一审法院认为，原告与被告陈还情签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，系依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或解除。原告与被告陈还情签订的租赁合同期限为15年，虽然2016年2月28日被告陈还情以经营亏损为由，要求解除该合同，但被告提供的电话录音，证明不了原告同意解除该合同。在双方未达成一致的情形下，被告停止营业后，且在原告不知情下将房门钥匙交给华莱士餐厅员工保管，其客观行为应属于单方提前解除合同，被告陈还情应按合同约定即全年租金总额的30%支付违约金。根据该租赁合同约定，第二年的年租金为36万元，至2016年8月17日华莱士餐厅员工将房门钥匙交还原告，即租赁房屋的实际控制权交给原告时，被告陈还情共欠租金7个月，综上，原告请求被告陈还情支付拖欠的租金21万元及违约金10.8万元，予以支持。被告陈还情辩称其是代表华莱士餐厅签订租赁合同系职务行为，不是适格的主体，因合同上只有个人签名并无相应公章，故该辩称不成立；关于被告陈还情已于2016年2月底已经告知原告因经营不善，不再租赁，该情形属于不可抗因素，不能承担违约责任的辩称，因其生意经营风险不属于不能预见的情形，该辩称不予支持。本案的租赁合同是原告与被告陈还情所签，根据合同相对性，被告程军与该租赁合同无关，对程军不产生约束力不应承担责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十二条、第九十六条、第一百一十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、被告陈还情于本判决生效之日起十日内支付原告租金21万元和违约金10.8万元。二、驳回原告对被告程军的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6070元，减半收取3035元，由被告陈还情负担。二审中，当事人未提交新证据，本院对一审法院判决认定的事实予以确认。本院认为，双方当事人因房屋租赁发生纠纷，双方对签订《房屋租赁合同》的真实性及部分履行的事实均无异议，应予确认。当事人在二审争议的焦点为双方签订的《房屋租赁合同》是否有效及陈还情应否承担违约责任。根据查明的事实，双方签订的《房屋租赁合同》，系双方真实的意思表示，内容不违反法律规定，应为有效合同。陈还情上诉称陈耀忠向其出租的房屋没有竣工验收及消防验收手续，违反法律规定，该合同应为无效合同。因陈耀忠所出租的房屋系其购买的商品房，该房屋是否经过竣工验收及消防验收属于行政管理范畴，不足以影响双方签订房屋租赁的合同效力，且陈还情就该合同的效力问题，在一审没有抗辩。故其该项上诉理由不足，不予采纳。陈还情在二审中申请本院向西平县住房和城乡建设局及当地消防部门调查河南力源伟业房产有限公司开发的“力源新城”商品房项目的竣工和消防验收的情况，不符合《最高人民法院关于适用综上所述，陈还情的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6070元，由上诉人陈还情负担。本判决为终审判决。审 判 长  文德群审 判 员  刘 东代理审判员  杨振松二〇一七年二月二十七日书 记 员  刘志刚