广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2014）穗海法民三初字第1168号原告：廖彩霞，住所地广东省罗定市。委托代理人：梁小仙，广东中粤云天律师事务所律师。被告：梁雪滨，住所地广州市海珠区。委托代理人：苏敏，被告的配偶，联系地址。原告廖彩霞诉被告梁雪滨房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人梁小仙、被告及其委托代理人到庭参加了诉�。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2014年5月13日签订《房屋买卖合同》，原告以85万元的成交价将广州市海珠区江燕路康体街32号商铺出售给被告，双方约定：楼款一次性支付，被告于递件当天支付65万元（含已付定金5万元），当天只交税及递件，双方不过户；余款20万元于2014年7月31日前双方办理过户手续当天支付；如任何一方违约，则违约方双倍返还楼款；被告逾期支付楼款即视为违约，原告有权解除合同；若原告不解除合同，被告每逾期一日应向原告支付相当于该物业全部楼价百分之一的违约金。合同签订后，双方于2014年6月7日办理了递件手续，被告依约支付了65万元（含己付定金5万元）给原告。双方于2014年6月11日办理交易过户手续，但当天被告并未依约支付余款20万元给原告。经原告多次催促，被告才于2014年7月30日支付了余下楼款。被告自2014年6�12日起至2014年7月30日止共逾期了49天，应当向原告支付逾期付款违约金。故起诉要求判令：1、被告立即支付自2014年6月12日起至2014年7月30日止的逾期付款违约金416500元给原告（每天按楼价款85万的1%计算，共计49天）；2、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：请法院依法驳回原告的诉讼请求。理由如下：一、原告（卖方）与被告（买方）签订的《房屋买卖合同》约定：卖方交付该物业予买方使用之日期为卖方收齐所有楼款之日；该物业以现状售予买方……该物业之现状是指吉屋；卖方逾期交付该物业给买方即视为违约，买方有权解除合同；若买方不解除合同，卖方每延期一日应向买方交付相当于该物业全部楼款百分之一的违约金；买方于递件当天支付六十五万元整给卖方，当天只交税及递件，双方不过户；余款二十万元整于2014年7月31日前双方办理过户手续当天支付；等。合同签订后，被告于2014年5月17日支付了定金及首期款共65万元整给原告，原告出具了收据。2014年6月7日原告亲自到房管部门办理了递件手续。按照合同约定，原告应某空房屋、清退租户，于被告交齐房款之日将房屋交付给被告。但原告自2014年6月10日至7月29日期间，一直在国外，并未处理房屋买卖事宜。在此期间，涉案商铺一直有租户在从事经营活动并有装修行为。被告于2014年7月23日通知了中介及原告，要求原告诚实履行合同。2014年7月30日，在原告仍未交付房屋的情况下，被告为了诚信履行合同，仍然依照合同约定期限（2014年7月31日前）向原告付清了房款，原告及中介均出具收据予以证实。二、双方对余款支付时间约定不明，被告并不存在违约。合同第十九条明确约定，递件当天支付65万元，当天只交税及递件，不过户；余款于双方办理过户手续当天支付。该约定自相矛盾，存在不明确的内容。首先，在房屋过户登记的程序中，除了递件，并不存在其他过户手续需要办理，如果说“递件”即是“办理过户手续”，按照约定，递件当天只付65万元，不付余款，被告并不违约。其次，如果说“递件”和“办理过户手续”是不同的法律程序，那么“递件”之外的所谓“过户手续”是什么？是谁在办？什么时候办？显然这所谓“过户手续”在法律上以及在房屋登记的过程中，并不存在。因此，合同约定的“双方办理过户手续当天”，这一时间并不存在，合同约定的支付余款的时间不明确。再次，原告所主张的2014年6月11日房屋登记机关核准登记当日即为办理过户手续之日，该理解显然错误。一方面，房屋登记机关的核准登记行为是依照卖方的递件申请过户而作出，并不构成一个单独的过户手续，卖方递件和房屋登记机关核准登记�及后续的发证等行为，共同构成一个完整的过户手续。另一方面，递件之后，是否核准、何时核准，均取决于房屋登记机关。递件之后买卖双方只需静待结果，并无其他需要双方办理之事务，自然也不存在双方办理之当天。总之，2014年6月11日并非合同约定的支付余款的时间，更不存在原告所称双方在6月11日办理过户之事实。并且，递件之后，何时获得核准登记，取决于房屋管理部门的工作情况，原、被告双方均无法事先预知准确的时间，也均不可能在事后立即知道该时间。因此，核准登记时间明显具有随机性、偶然性。原告也是在2014年8月1日通过查册方知房屋管理部门核准登记的时间是2014年6月11日。因此，在核准登记当日即付清余款的要求，事实上原、被告双方均无法做到，对被告尤其不合理、不公平。在此情况下，按照常识，双方对余款支付时间都无法形成准确的预期和判断，因此该约定属于约定不明的情况。综合以上情况，根据《合同法》第六十二条第四项的规定：“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”。本案中，原告作为卖方、收款人，在合同对支付余款的期限约定不明的情况下，享有随时要求付款的权利，也应承担在给出必要的准备时间的前提下及时通知被告付款的法定义务。因此，若要主张被告逾期支付余款，则原告首先应当证明其已事先及时通知了被告准确的付款时间，并为被告预留了合理的准备时间。若原告未履行此通知义务，则被告自然不构成迟延支付，不构成违约，更不需要承担违约责任。在本案合同履行过程中，原告从未向被告表达过催款的意思表示，反而是被告在2014年7月30日积极主动付清了余款。被告的支付行为，发生在合同约定的最终期限(2014年7月31日)届满前，符合债务人可以随时履行的法律规定，合法合约。三、原告已经接受了被告的支付行为，并未提出异议。2014年7月30日，被告向原告付清了20万元余款，原告由中介方出具了收据，收据上载明收到被告购买涉案商铺之余款二十万元。原告也向中介方出具了收据，载明收到中介方代被告交来二十万元整。此两张收据表明，无论是原告还是原告所委托收款的房屋中介方，在收款时都明确表示了接受买方的支付金额、方式和时间，明确认可了被告的支付行为并无瑕疵，也没有对被告的付款行为提出异议。如果原告认为被告的付款有瑕疵，当时应该正式提出，甚至应该拒收房款。但原告显然在收款时并无异议，现在又出尔反尔，主张迟延付款的违约金。原告的主张显然不能成立。四、原告交付房屋违约，被告有权行使法定抗辩权。按照合同�定，原告应当在2014年7月30日被告付清房款的当天将已经清退租户并腾空的房屋交付被告，在此之前应当积极准备交付房屋诸般事务。但事实上，原告自2014年6月10日至7月29日期间一直在国外，并未处理房屋买卖事宜。在此期间，该物业一直有租户在从事经营活动并有装修行为。上述迹象表明，原告并无按约交付房屋的诚意，已具备违约的显著事实。在此情况下，被告于2014年7月23日通知中介及原告，要求清退租户、及时交付房屋。但原告直至2014年7月29日才与租户解除了租约，并收取了7月份租金，至今仍未向被告交付涉案商铺。综合合同约定来看，原、被告双方应当同日结清房款、交付房屋、完成过户。双方之间互相承担同时履行的合同义务。而原告所承担的清退租户、交付房屋的义务，属于主要合同义务。按照《合同法》第六十六条的规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前，有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”。在本案中，当原告存在违约的显著事实的情况下，被告当然有权行使法定抗辩权利，保留房屋余款，直至确保卖方有诚意、有能力履行合同。在此情况下，原告无权要求被告付款，更无权要求被告承担违约责任。五、原告所主张违约金过高，应予调减。《合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。《最高人民法院关于适用若十问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，�民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。结合本案实际，原告所诉请的违约金以全部房款85万元为基数，按照每天百分之一的标准计算，显然远远超出其实际损失。就算是被告蒙冤需要承担违约金，也应当以房屋余款20万元为基数，按同期同类银行贷款利率计算，才能符合法律的规定和公平原则。因此原告诉请的违约金应当依法调减。综合以上情况，被告依法依约履行合同义务，并无过错，不应承担任何责任。原告不仅至今未履行交付房屋的合同义务，而且罔顾事实，欺瞒法律，无端兴讼，违背诚实信义，妄图谋取不正利�，其诉讼主张没有法律和事实根据，请依法驳回。经审理查明：2014年5月13日，原告（卖方）与被告（买方）、广州市家家红房地产代理有限公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》，约定：买卖双方就买卖广州市海珠区江燕路康体街32号商铺事宜达成一致协议；成交价为850000元；卖方交付该物业予买方使用之日期为卖方收齐所有楼款之日起；该物业以现状售予买方，而卖方已检查并同意以现状购获该物业；该物业之现状是指吉屋；卖方逾期交付该物业给买方即视为违约，买方有权解除合同；若买方不解除合同，卖方每延期一日应向买方交付相当于该物业全部楼价款百分之一的违约金；买方逾期支付楼价款即视为违约，卖方有权解除合同，若卖方不解除合同，买方每延期一日应向卖方交付相当于该物业全部楼价百分之一的违约金；买方于递件当天支付65万元（已含已�定金5万元整）给卖方，当天只交税及递件，双方不过户；余款20万元整于2014年7月31日前双方办理交易过户手续当天支付；如任何一方违约，则违约方双倍返还楼款；附件：合同三方就楼价款的交付方式达成以下一致协议，按一次性付款处理，于签合同前支付50000元作为部分定金；定金条款共计600000元于递件完成之当天（2014年5月20日）或之前付清；于交易过户完成当天付清楼价余款，共计200000元；等。2014年5月17日、2014年7月30日，原告分别出具了两份《收款收据》给被告，载明收到家家红地产代被告交来承购涉案房屋的首期款65万元（已包含已付定金5万元）及余款20万元。据广州市房地产档案馆于2014年8月1日出具的《房地产登记簿查册表》记载：海珠区江燕路康体街32号商铺产权人为原告，占有部分为全部，2014年6月7日被告申请转移或交换，2014年6月11日核准登记。2014年6月20日，被告领取了涉案房屋产权人为被告的《房地产权证》。2014年8月11日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原、被告均确认雷某是涉案房屋交易的经纪方工作人员，被告支付的房款余款20万元是由其收取后再转交给原告。原告表示已于2014年7月30日将涉案房屋交付给被告但双方没有签订书面的交接材料，被告对此不予确认，并表示由于涉案房屋有租户，双方并未办理涉案房屋的交接手续。被告为证明其主张，还提交了以下证据：1、原告与陈某签订的房屋租赁合同，拟证明在2014年8月1日前，原告将涉案房屋出租给案外人，租金由原告收取；2、经营场地为涉案房屋的营业执照；3、动感华庭物业管理处出具的证明，该证明是原告要求物管开具的，物管是在不知情的情况下于2014年7月30日开具的，说明整个过程原告都在欺瞒被告，因为其对整个过程并无提出过任何异议；4、原告与朱某于2014年7月30日签订的协议；5、涉案房屋地址的施工许可证；证据2、3、4、5拟证明被告没有接收涉案商铺，双方也无办理书面交接手续；6、关于康体街32号铺房产证的领取情况说明；7、证人朱某的证人证言；8、证人雷某的证人证言。原告质证表示对证据1、2、3、5的真实性、合法性没有异议，因为涉案房屋是以现状出售的，带租约的情况被告也是清楚的，但这事实与本案无关；原租户于2014年7月16日与被告签订新的租约，如法院认为与本案有关的话可以去调查；对证据4的真实性、合法性、关联性没有异议，原告在2014年7月30日收到被告楼款当天就按照合同约定终止了与原租户的协议，由原租户与被告重新签订租赁协议，这样将涉案房屋交给被告使用的；证据6是被告本人的陈述，不应作为证据来提出；对证据7的合法性、关联性不予确认，证人与被告�利害关系，所以原告对其证人证言的真实性不予确认，另根据朱某刚刚庭上的陈述存在前后矛盾，其表示一直不知道原告出售涉案商铺，但实际上已有证据证实原告于2014年6月7日过户前就涉案商铺做了两次评估，所以证人不可能不清楚涉案商铺出售的事情；关于装修问题，朱某表示在2014年6月15日打过电话告知原告装修的事情，但之后又说原告在2014年7月底阻止其装修，这是前后矛盾的，另外原告在庭上问证人2014年6月底原告带人到涉案商铺评估的事情，证人没有作出正面回答，推说不记得，原告怀疑证人是有选择性作出证言。本案是请求支付逾期付款违约金的诉讼，而承租人所陈述的只是房屋交付时间的问题，与本案无关，而且被告不能以此为由拒绝支付房款；证人陈述有微信录音的问题，原告现在尚未听到，故对录音不能确认，而且原告也有录音可以证明证人是清楚涉案商铺已出售的事实；对证据8的真实性、合法性、关联性均不予确认，从庭上证人陈述可见其前后矛盾，可信度不高，而且证人庭上陈述与其所作的情况说明内容是不相符的，证人作为专业中介人员作出的陈述前后矛盾是不可信的。证人陈述根本没有直接书面证据，仅是以合同约定来推定的，对该证据的关联性的质证意见与证据8的质证意见一致。证人当时向原告告知吉屋只是指不带家私家电，而没有说带租约的问题，证人在庭上又陈述吉屋是不带租约的，原告保留对证人进行投诉的权利。本院认为：原、被告签订的《房屋买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，是合法有效的合同，当事人均应按约定履行。本案争议的焦点在于被告支付剩余房款20万元是否逾期。由于《房屋买卖合同》同时约定了被告于递件当天支付65万元（已含已付定金5万元）给原�，当天只交税及递件，双方不过户，余款20万元于2014年7月31日前双方办理交易过户手续当天支付；又约定了付款方式为签合同前支付5万元作为部分定金，定金60万元于递件完成之当天（2014年5月20日）或之前付清，于交易过户完成当天付清楼价余款20万元，故该合同的约定存在矛盾，根据双方的交易情况，也存在实际无法履行的部分。原告主张按照约定余款20万元在2014年6月11日应当支付给其，但没有提供相应的证据材料予以证实，被告对此也不予确认，故对原告的主张本院不予采纳。综合双方履行合同的情况看，合同同时约定涉案房屋出售给被告是吉屋，原告交付该物业予被告使用之日期为被告收齐所有楼款之日，而原告也确认在2014年7月30日与涉案房屋的原承租人终止合同并退还其押金。故在原告主张己方没有违约行为的情况下，应当对被告支付购房余款的时间为2014年7月30日是明确的。结合证人证言的陈述，对被告主张的双方约定支付购房余款20万元的时间也予以佐证，故本院对被告陈述双方实际约定支付购房余款20万元的时间是2014年7月31日前予以认定。现被告在2014年7月30日支付了购房余款20万元，原告主张被告逾期支付购房余款，缺乏依据，原告要求被告向其支付逾期付款的违约金416500元，本院依法予以驳回。综上所述：依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告廖彩霞的全部诉讼请求。本案受理费7548元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院�交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  黄颖慧人民陪审员  潘新标人民陪审员  黄碧茹二〇一五年二月六日书 记 员  童 双钱国雄