上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初56249号原告：董新启，男，1967年2月18日生，汉族，住湖北省孝感市。委托诉讼代理人：缪林凤，上海市华夏律师事务所律师。被告：林永君，男，1969年9月28日生，汉族，住浙江省温岭市。委托诉讼代理人：汪宝蕙，上海市徐浦律师事务所律师。原告董新启与被告林永君土地租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年8月16日公开开庭进行了审理。原告董新启的委托诉讼代理人缪林凤、被告林永君及其委托诉讼代理人汪宝蕙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董新启向本院提出诉讼请求：判令被告支付租金人民币(以下币种同)75,300元。事实和理由：原告曾租赁上海市浦东新区三林镇临江村村委会土地、房屋及场地，其中部分房屋由原告投资建造。经上海市浦东新区三林镇临江村村委会同意，原告将部分租赁物转租给被告，租赁物位于上海市浦东新区临江村周南村民组周家宅XXX号内的面积为3亩的土地及房屋，租赁期限自2014年7月1日至2029年6月30日，租金自2014年7月1日起算，租金第一年为93,000元，第二年、第三年租金为96,000元。被告租赁后，第一年租金付清，但第二年租金(2015年7月1日至2016年6月30日)陆续支付20,700元，尚欠75,300元。该租赁物已于2016年7月3日被拆除。现原告诉至法院，要求判如所请。被告林永君辩称：2014年6月1日，原、被告签订土地租赁协议，但在之前原告将系争土地租赁给案外人上海磊城建设发展有限公司，该公司搬走后将系争土地上的房屋拆除得一塌糊涂，建筑垃圾随意堆放，办公用具弃置现场，围墙上有裂缝，存在安全隐患，被告遂电话联系原告，要求原告清理修复后再向被告交付房屋。原告予以同意，表示让被告找人清运垃圾，修补围墙，相关费用由原告承担，在以后的租金中抵扣。2014年7月，被告入驻，发现有拖欠的水电费，被告告知原告后代为支付，原告同意可以抵扣租金。2014年10月，原告没有向村里支付系争场地的租金，村里向原告催讨，表示如果不按约支付租金，将解除合同。原告联系被告要求其代付2014年租金45,000元，同样可以抵扣租金，被告遂代为支付租金45,000元。2015年11月原告催讨租金，双方于2015年11月5日进行结算，经结算，2014年7月1日至2016年6月30日租金共计189,000元，被告已经支付租金5万元、代付费用75,299.60元(具体为垃圾清理费及围墙修理费27,450元、水电费2,849.60元、2014年度被告应支付村里租金45,000元)，以上合计125,299.60元，双方又约定被告代原告向村里支付2015年度租金45,000元，故被告尚需向原告支付18,700.40元，双方合意抹去零头，最终确定被告向原告支付18,700元。次日，被告向原告银行转账支付18,700元，并于2015年11月25日前往村委代原告支付了2015年租金45,000元。2016年4月系争场地需拆违，5月进行评估，要求被告撤离。被告实际于2016年5月底全部撤离，已经无法正常经营，被告留下一两个员工管理仓库材料，材料全部于7月撤离。2016年7月3日房屋已拆除。综上，被告已实际付清两年租金，请求法院驳回原告诉请。如果法院认定被告尚拖欠租金，因为2016年5月已无法正常经营，且人员已经撤离，故要求租金应计算至2016年5月底。针对被告的辩称，原告表示：2015年11月5日，原、被告并未进行过相应结算，对于被告所述的垃圾清理费及围墙修理费，仅收条为证，真实性不予认可，也不能证明系代原告支付。对于被告所述的代为支付2015年度租金45,000元不予认可。水电费金额确认，同意在本案中一并处理，抵扣租金。本院经审理认定事实如下：2013年7月17日，原告(乙方)与三林镇临江村周南村民小组(甲方)签订《土地租赁协议》一份，其中约定甲方同意将位于周南村民组周家宅XXX号内的面积为3亩土地及房屋、场地(以下简称系争房屋及场地)出租给乙方使用，租赁期限2年，自2013年11月18日至2015年11月17日止，每年租金45,000元。2014年6月1日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《土地租赁协议》，其中约定甲方同意将系争房屋及场地出租给乙方使用，租赁期限15年，自2014年7月1日至2029年6月31日止，租金第一年93,000元，第二、第三年96,000元，以后按村里租金应上浮的点数10%浮动，本协议签订之日，每年租金分两次付清，自合同签订之日起付款5万元，余款半年后付清，以后每年分两次付清当年的租金，先付后用，逾期超过2个月的，甲方有权终止本协议，由此造成的一切损失由乙方承担。2015年11月3日，原告(乙方)与三林镇临江村周南村民小组(甲方)续签《土地租赁协议》，其中约定甲方同意将系争房屋及场地出租给乙方使用，租赁期限3年，自2015年11月17日至2018年11月17日止，每年租金60,000元。同日，临江村村民委员会出具证明，载明：乙方在承包期间，甲方同意乙方转租。注：三年内。2016年7月3日，系争房屋被拆除。2016年1月14日，原告曾诉至本院，要求解除《土地租赁协议》并支付租金及房屋使用费。2016年2月29日，原告向法院申请撤诉。2016年3月1日，法院裁定准许原告撤回起诉。2017年7月，原告诉至本院，要求判如所请。审理中，原、被告确认系争房屋为违章建筑，根据被告提供的调查笔录显示系争场地原为三林镇临江村周南队仓库。为此，法院向原、被告释明合同效力，原告表示如租赁协议部分无效的，要求被告支付租金及房屋使用费72,450.40元，无其他法律后果需要法院在本案中处理，被告则表示没其他法律后果需要法院在本案中处理。另，双方确认被告于2014年6月1日支付租金5万元、2014年11月26日代付2014年度租金45,000元、2015年11月10日支付租金18,700元，代为支付水电费合计2,849.60元。对于被告于2015年11月25日代为支付的2015年租金45,000元，原告不予认可。对于被告提供收条记载的垃圾清运费、围墙修理费，原告亦不予认可。本院认为，原告与被告签订的《土地租赁协议》所涉及场地来源合法，相应租赁关系有效，但所涉及的房屋，既未取得房地产权证，又未取得建设工程规划许可证，该部分的租赁关系依法应属无效，同时，原告将系争场地及房屋转租给被告时，转租期限超过原告剩余租赁期限，根据法律规定，超过部分的约定无效，综上，《土地租赁协议》部分有效，部分无效。租赁协议有效的部分，因2016年7月3日政府相关部门已对系争场地进行拆除而提前解除。关于房屋及使用费，被告实际使用系争房屋及场地至2016年7月，原告主张2014年7月1日至2016年6月30日两年的租金及房屋使用费合计189,000元，无不当，本院予以支持。被告代为支付的2015年度租金45,000元，由加盖村民组财务专用章的收据为凭，本院予以确认。关于被告辩称的代付垃圾清运费及围墙修理费，被告并无证据证明原告同意上述代付事项，且被告提供的收条尚不足以证明垃圾清运费及围墙修理费的实际金额，故对被告的该项辩称，本院不予支持。综上，两年租金及房屋使用费189,000元，扣除双方确认被告已支付116,549.60元及被告代付2015年度租金45,000元后，被告尚需支付租金及房屋使用费27,450.40元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院》第二条、第五条、第十五条的规定，判决如下：被告林永君于本判决生效之日起十日内支付原告董新启租金及房屋使用费27,450.40元。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,682.50元，减半收取计841.25元，由原告董新启负担598.25元，被告林永君负担243元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  祝芬二〇一七年八月二十五日书记员  蒋炜附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院%26lt;关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释%26gt;》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。