北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终5097号
上诉人（原审原告）：北京京西门工五金工具有限公司，住所地北京市门头沟区增产路154号。
法定代表人：崔云霞，总经理。
委托诉讼代理人：韩东，北京知润律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：北京京西鑫维康商贸有限责任公司，住所地北京市门头沟区城子西街42号5幢3层。
委托诉讼代理人：周玉顺，北京周玉顺律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张甲利，北京周玉顺律师事务所实习律师。
上诉人北京京西门工五金工具有限公司（以下简称门工五金公司）因与被上诉人北京京西鑫维康商贸有限责任公司（以下简称鑫维康公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2018）京0109民初1152号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月29日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
门工五金公司上诉请求：1、维持一审判决第一项、第二项，改判第三项为鑫维康公司赔偿我公司2015年9月1日至2017年8月31日的损失76万元。事实和理由：1、鑫维康公司改变经营地址属于依法应当向行政机关办理变更登记的事项，鑫维康公司未依法办理违反了行政法规，我公司向鑫维康公司主张过权利也举报过，一审法院认定我公司没有采取措施防止损失扩大违背社会公正；2、注册地在现实生活中具有实际使用价值，鑫维康公司占用我公司房号，我公司有实际损失；3、变更注册地址必须由本人申请，他人无法越权代替，我公司无法通过自力获得救济。
鑫维康公司辩称，我公司同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确。1、我公司将北京市门头沟区增产路154号（以下简称154号）的房屋交付给门工五金公司后，门工五金公司并没有要求我公司将注册地址迁出，门工五金公司扩大了损失；2、即使我公司违反企业法人登记管理条例的相关规定，也不会导致民事责任；3、我公司未迁址造成的损失不应按照双方租赁合同约定的租金计算；4、一审法院到当地工商部门调取的相关证据显示，154号房屋到2016年3月17日之前是明令禁止注册的，之后也仍有很多限制。
门工五金公司向一审法院起诉请求：1、确认双方签订的《房屋场地租赁协议书》于2015年8月31日终止；2、判令鑫维康公司赔偿使用我公司房屋进行工商注册，造成其他商户无法进行注册而给我公司造成的损失，自2015年8月31日起计算至鑫维康公司实际将工商登记迁出之日止，损失按每天1041元计算（按照年租金38万元计算）。
一审法院认定事实：2014年8月26日，门工五金公司（甲方）与鑫维康公司（乙方）签订《房屋场地租赁协议书》，约定鑫维康公司承租154号的2000平方米左右的房屋及场地，该项目用于商业用途，该项目已有的设备设施为水源管道（地上部分为乙方出资安装），电源线及电表（项目范围内线路布设为乙方投资安装）。租赁期限为两年，自2013年9月1日至2015年8月31日。鉴于乙方对项目改造投资较大，协议期满后，甲方如继续租用，乙方在同等条件下有优先权，条件再议双方重新签订租赁协议。租期届满后如双方不再继续合作，由乙方出资购置的项目可移动的装饰装修及设备设施等归乙方所有。甲乙双方同意，除前述归乙方所有的设备设施等之外，项目由乙方按当期状况交还甲方。租金为每年38万元。该合同未就逾期迁出营业执照约定相关违约责任。
同日，双方签订《五金工具厂房屋装修扩建及补偿情况补充协议》，约定：“为配合区政府重点项目拆迁，在区国资委的协调下，2013年8月鑫维康公司由门头沟区石龙工业区美安路8号，搬至154号，位于154号的五金工具厂使用面积约2000平方米，其中1000平方米房屋顶部及围墙当时已被拆除，仅剩部分基础。因该房屋原系工业用厂房，且已破损严重，为满足使用，鑫维康投资81万元对此处房屋进行了整体装修改造。鉴于以上情况，经甲乙双方协商同意，如遇政府征收、重大工程项目拆迁等，以下补偿项目归乙方所有：1、乙方对房屋场地装修改造投入的81万元人民币。”上述合同到期后，鑫维康公司腾退了涉案房屋和场地，并于2017年12月7日将其公司营业执照从涉案房屋处迁出。
庭审中，双方一致认可涉案房屋和场地于2012年已被列入拆迁范围。门工五金公司表示在起诉前才知晓鑫维康公司营业执照未迁出。经释明，对于鑫维康公司营业执照未迁出导致的损失，门工五金公司未向法院提交证据证实。
在本案审理过程中，经向北京市工商行政管理局门头沟分局调查，该单位工作人员称，根据北京市门头沟区人民政府的相关规定，已被列入拆迁范围或征收范围的地块在2016年3月17日之前暂停办理营业执照登记手续。从2016年3月17日开始，区工商分局在重点地区推行驻地注册，经营主体从事行业应以居民生活、消费配套为主，优先注册餐饮服务、超市、粮油店、蔬菜店等生活、消费服务行业。申请人申请营业执照登记时需提交承诺书，承诺服从城市改造需要，需搬迁或拆除时，无条件终止经营活动，不要求任何补偿，并及时到登记机关办理变更住所或注销登记手续。
一审法院认为，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。双方签订的《房屋场地租赁协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规效力性的强制性规定，当属有效。依据查明的事实，双方的协议已于2015年8月31日到期，到期后鑫维康公司也已将房屋和场地腾退并交付门工五金公司，现双方均认可协议已于2015年8月31日终止，故门工五金公司要求确认双方合同于2015年8月31日终止的诉讼请求，予以支持。根据协议，可知鑫维康公司在签订协议时知晓涉案房屋为工业用厂房，故鑫维康公司在腾退房屋时应根据诚实信用原则及时将其在涉案房屋中注册的营业执照迁出，避免妨碍门工五金公司再次出租房屋。因鑫维康公司未及时迁出营业执照，应当赔偿由此给门工五金公司造成的损失。但应当指出，根据法院调查的情况，涉案房屋属于北京市门头沟区重点区域，于2012年已涉及拆迁，根据北京市门头沟区的相关行政规定，涉案房屋在2016年3月之前不能办理营业执照的登记手续，且门工五金公司亦未就此期间段的实际损失向提交证据证实，故对于门工五金公司要求赔偿2015年8月31日至2016年3月17日期间损失的诉讼请求，不予支持。
当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，双方之间的协议于2015年8月31日届满，门工五金公司自述从本案立案时才知晓鑫维康公司营业执照未迁出，且亦未向法院提交其曾催告过鑫维康公司迁出营业执照的证据，故对于由此导致的扩大损失，门工五金公司无权主张。关于门工五金公司的具体损失，因双方未在协议中就逾期迁出营业执照约定违约责任，且门工五金公司亦未就其实际损失提交证据证实，故门工五金公司主张按照租金标准予以赔偿，缺乏事实和法律依据，不予采纳。关于门工五金公司从2016年3月18日至2017年12月7日期间的损失，法院综合考虑门工五金公司的实际损失、鑫维康公司的过错及因果关系，结合合同履行情况，依据诚实信用原则和公平原则，酌情确定鑫维康公司应当赔偿的损失数额。
根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、北京京西门工五金工具有限公司与北京京西鑫维康商贸有限责任公司签订的《房屋场地租赁协议书》于2015年8月13日终止；二、北京京西鑫维康商贸有限责任公司于本判决生效之日起十日内给付北京京西门工五金工具有限公司20000元；三、驳回北京京西门工五金工具有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，双方当事人未提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，门工五金公司与鑫维康公司的《房屋场地租赁协议书》届满后，依据诚实信用原则，鑫维康公司在返还房屋时，还应当将其在154号房屋中注册的营业执照迁出，避免妨碍154号房屋的再次出租。但鑫维康公司在租赁期间届满返还房屋时并未及时将营业执照迁出，就由此给门工五金公司造成的损失，鑫维康公司应当赔偿。一审法院判决鑫维康公司承担赔偿责任是正确的，应予维持。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，门工五金公司主张按照双方合同约定的租金标准计算损失，但其并未就因鑫维康公司营业执照未迁出导致其无法出租154号房屋或导致154号房屋租金收益受损等事实提供证据予以证明。考虑到门工五金公司在双方合同届满两年多后才提起本案诉讼，以及154号房屋在2016年3月17日之前暂停办理营业执照登记、之后进行驻地注册且行业范围受限等事实，本院认为一审法院酌情判决鑫维康公司赔偿门工五金公司20000元，是适当的，应予维持。门工五金公司上诉要求按照双方合同约定的租金标准计算损失，事实及法律依据不足，不能成立，本院不予支持。
综上所述，门工五金公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7000元，由北京京西门工五金工具有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张洁芳
审 判 员 刘秋燕
审 判 员 朱文君
二〇一八年六月十三日
法官助理 王湘羽
书 记 员 杨梓薇