辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终12412号上诉人（原审被告）：辽宁宝立房产开发有限责任公司，住所地沈阳市铁西区腾飞二街14-1号。法定代表人：陈刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：李迪，辽宁睿金律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈阳灵云山饮品有限公司，住所地沈阳市苏家屯区姚千街道办事处后陡村。法定代表人：吕守贤，该公司经理。委托诉讼代理人：戚文腾，辽宁长风律师事务所律师。上诉人辽宁宝立房产开发有限责任公司（以下简称“宝立公司”）因与被上诉人沈阳灵云山饮品有限公司（以下简称“灵云山公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2017）辽0106民初5891号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。宝立公司上诉请求：一、请求二审法院撤销沈阳市铁西区人民法院（2017）辽0106民初5891号民事判决书，发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、案件受理费、上诉费由被上诉人承担。事实与理由如下：一、一审判决认定事实不清、证据不足，上诉人与被上诉人之间不存在真实的买卖合同关系。1.案涉房屋名为买卖，实为借贷；2.被上诉人并未实际支付500万元购房款；3.证据间存在的“矛盾”足以证明双方不存在真实的买卖合同关系；4.上诉人为被上诉人办理合同备案及入住的行为，不足以证明双方存在真实的房屋买卖合同关系。二、另案已生效判决文书不能作为本案的定案依据。灵云山公司辩称：一、上诉人宝立公司与被上诉人灵云山公司双方包括涉案房屋在内的（22套）房屋系商品房买卖合同关系，是双方真实的意思表示，灵云山公司已经支付全部购房款项，上诉人宝立公司为被上诉人开具500万元购房收据，并为被上诉人灵云山公司办理包括案涉房屋在内的22套房屋备案手续，和其他房屋入住通知书，没有证据证明是借款抵押行为。二、上诉人宝立公司就案涉房屋在内的22套房屋所谓“名为买卖，实为借贷”问题，已经另案执行异议起诉，经于洪区法院和沈阳市中级人民法院认定双方商品房买卖合同真实有效，没有证据证明是抵押担保。现22套商品房中的15套房屋已经被于洪法院强制执行，已被依法拍卖。三、上诉人宝立公司称与董彦廷、周殿良存在借贷关系，所谓的第三方“借款”真实性无法确定，并没有被上诉人灵云山公司盖章予以认可，所谓的“借款”与本案没有关联性。综上，上诉人宝立公司提出的上诉理由不成立，请法院依法驳回上诉人的上诉请求。灵云山公司一审起诉请求：1.请求解除我公司与宝立公司签订的《商品房买卖合同》，宝立公司返还我公司购房款309,510元，并赔偿已付购房款的一倍309,510元，利息按同期同类银行利率计算至实际给付之日止；2.本案诉讼费由宝立公司承担。一审法院认定事实：2013年9月30日，灵云山公司与宝立公司签订《商品房买卖合同》，双方约定灵云山公司购买宝立公司开发的位于铁西区北三西路17甲号1-7-4房屋一套，房屋价款309,510元，付款方式为买受人签订合同时一次性付清总房款。同日，宝立公司为灵云山公司开具收款收据，记载金额为500万元。该票据同时记载：付款单位沈阳灵云山饮品有限公司，收款事由房款，结算方式现金，交款人周殿良。另查明，2013年9月30日，灵云山公司与宝立公司双方签订的商品房买卖合同涉及房屋22套，本案诉争房屋包含在这22套房屋中。在庭审中灵云山公司主张22套房屋的总价款为500万元，宝立公司承认收到500万元，但不承认其系购房款。再查明，因其他案件，2016年12月26日，沈阳市于洪区人民法院作出[2015]于民二初字第8386号民事判决书。该判决认定“宝立公司主张其与灵云山公司签订《商品房买卖合同》系为其向董彦廷借款提供担保，双方不存在真实的买卖关系。宝立公司提供的回购协议书、借款协议书、协议书、说明、交易明细、支票存根、电子汇划收款等均系其与第三人周殿良、董彦廷之间的约定，未有灵云山公司盖章或签字确认，且这些证据中未载明房屋的具体信息，无法证明‘回购房屋’系备案在灵云山公司名下的22套房屋。《收款收据》载明‘交款人周殿良、付款单位灵云山公司’，该证据亦无法证明备案在灵云山公司名下的房产系借款担保财产。灵云山公司提供了双方签订的《商品房买卖合同》以及宝立公司出具的《收款收据》和《入住通知书》，证明双方之间房屋买卖及履行过程。同时，董彦廷在执行听证程序中亦否认宝立公司关于案涉《商品房买卖合同》系为借款担保的主张。宝立公司提供的证据未能证明其与灵云山公司签订的案涉《商品房买卖合同》为其与周殿良、董彦廷之间借款的抵押担保，故对宝立公司的主张不予支持”。该判决中的22套房屋，包含本案诉争的位于铁西区北三西路17甲号1-7-4房屋。二审法院对一审查明的事实予以确认。该判决已生效。又查明，因其他案件，2016年12月26日，沈阳市于洪区人民法院作出[2015]于民二初字第8325号民事判决书。该判决书查明，2013年4月9日，杨晨雨与辽宁宝立房产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，约定杨晨雨购买宝立公司开发的沈阳市铁西区北三西路17甲号第C13幢174号房屋，建筑面积68.78平方米，房屋单价7,094.2元，总价款487,937.08元。2017年5月7日，沈阳市中级人民法院作出（2017）辽01民终2805号民事判决书，对上述事实予以确认。该判决书同时认定，“灵云山公司虽然持有已备案的《商品房买卖合同》，但并不满足所有权转移的要件，灵云山公司对宝立公司享有的为债权”，“可以认定杨晨雨在人民法院查封之前与宝立公司签订了合法有效的商品房买卖合同并合法占有诉争房屋，杨晨雨作为商品房消费者，对诉争房屋享有足以排除强制执行的物权期待权”。一审法院认为，一、关于商品房买卖合同的成立及效力。灵云山公司与宝立公司签订了商品房买卖合同，且合同的内容是当事人的真实意思表示，并不违反相关法律法规的规定，该合同成立并生效。灵云山公司向宝立公司支付了购房款，宝立公司为灵云山公司办理了房屋备案手续，该合同已经履行了大部分。我国法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。虽然宝立公司主张其与灵云山公司之间名义上是房屋买卖实际是借贷抵押关系，但其并未提供证据证明灵云山公司与宝立公司之间签订了借贷合同、抵押合同，亦未提供证据证明双方的借贷已经履行完毕。宝立公司的关于借贷抵押的证据并没有灵云山公司的盖章，仅能证明其与案外人董彦廷、周殿良存在关系。我国法律规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。由此可见，备案登记是针对房屋及其他不动产买卖的物权登记，而不是针对抵押担保行为。宝立公司的证据无法反驳其作出的签订商品房买卖合同，收取房款并开具收款收据，为本案诉争房屋办理备案手续等行为，亦无法证明其借贷抵押的主张。且宝立公司称一次性缴纳500万元现金购买22套商品房不符合交易习惯及通常做法，因宝立公司开具的并非是正规的商品房交易发票，仅是一般的收款收据，故对宝立公司的意见不予支持。由于其他已经生效的法律文书也已经认定了灵云山公司与宝立公司双方存在商品房买卖关系，故对宝立公司的双方是借贷抵押关系的主张，不予支持。二、关于商品房买卖合同的解除。我国法律规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中，已经生效的民事判决认定灵云山公司对宝立公司享有债权，案外人杨晨雨与本案宝立公司签订了合法有效的商品房买卖合同并合法占有。因此灵云山公司接收并入住本案诉争房屋的合同目的已经不可能实现，故对灵云山公司要求解除合同的主张，予以支持。三、关于双倍返还房款。因消费者是为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，灵云山公司不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，对灵云山公司的主张，不予支持。关于宝立公司的双方系借贷抵押关系的主张，因可能涉及周殿良、董彦廷的权益，宝立公司可另行提起诉讼。一审法院依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十三条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项之规定，判决：一、解除沈阳灵云山饮品有限公司与辽宁宝立房产开发有限责任公司于2013年9月30日签订的位于铁西区北三西路17甲号1-7-4房屋的《商品房买卖合同》，撤销相关房屋备案手续及费用由辽宁宝立房产开发有限责任公司承担；二、辽宁宝立房产开发有限责任公司于本判决生效之日起10日内返还沈阳灵云山饮品有限公司购房款309,510元；三、辽宁宝立房产开发有限责任公司于本判决生效之日起10日内支付沈阳灵云山饮品有限公司购房款309,510元的自2013年9月30日起至辽宁宝立房产开发有限责任公司返还购房款之日止的同期人民银行贷款利息；四、驳回双方的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,090元由辽宁宝立房产开发有限责任公司承担4,965元，由沈阳灵云山饮品有限公司承担5,125元。（沈阳灵云山饮品有限公司已垫付，辽宁宝立房产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内直接给付沈阳灵云山饮品有限公司）。当事人在二审审理中围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。宝立公司提供：证据1，商品房买卖合同11份（房屋未经过备案），证明2013年9月前后上诉人对外正常出售商品房屋价格为7,800元-8,500元。被上诉人灵云山公司质证意见为：11份合同其中6套合同与灵云山案外人执行异议有关，且经法院其中5套提起案外人执行异议之诉，其中4套不是一次性付款，经银行贷款，但并未经银行贷款仅缴纳三分之一购房款，而宝立公司全部办理入住，这些合同的签订均是与灵云山签订合同之前，宝立公司是一房二卖，存在买房人与宝立公司恶意串通，合同价格7,000元左右，我方有异议。若购买真实，买房人购买房屋具备产权登记和有水电基本设施条件的，当时宝立公司对房屋均无法办理房产证，所有买房人均受欺骗，至今该房屋也无法办理房产证，使用的是临时用水用电，为此住户多次上访，所以该房价无法达到7,000元左右，若可以办理产权登记，有可能经评估后确定，且包括案涉房屋在内的22套房屋的15套房屋已经被于洪区法院评估拍卖，最后拍卖价格为5,500元。时至今日，2013年-2017年四年间宝立公司房价越来越低。另外五套房屋没有可比性，五套房屋均为贷款，是否发生贷款无法确定真实性，是否给付房款、买卖合同是否真实均无法确定。被上诉人灵云山公司向法庭提供证据：（2015）沈河民三初字第113号民事判决书，证明购买房屋资金来源。上诉人宝立公司质证意见为：真实性无异议，对证明内容提出异议，该判决仅能证明被上诉人与案外人秦华平存在借贷关系，无法证明被上诉人利用该笔款向上诉人缴纳购房款500万元现金，该判决确认的借贷450万元，上诉人请求法庭对该卷宗进行调查，该判决确定的借款金额是450万元，与被上诉人缴纳购房款500万元仍存在50万元缺口数额不符，被上诉人支付购房款方式极不符合交易习惯和常理。本院对当事人提供的上述证据欲证明的问题，结合本案事实，综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，一、关于本案双方之间法律关系的确定问题，宝立公司主张其与灵云山公司之间名义上是房屋买卖关系，实际是借款抵押关系，但其他业已生效的法律文书已经认定了灵云山公司与宝立公司双方存在商品房买卖合同关系，而宝立公司并未提供可证明灵云山公司与宝立公司之间存在借款合同、抵押合同等证据足以推翻已经生效的民事判决，宝立公司提供的证据仅能证明其与案外人董彦廷、周殿良之间存在借贷关系，故对宝立公司主张本案双方之间是借贷抵押关系的观点，不予支持。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。案涉《商品房买卖合同》可以认定该合同系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法、有效。该合同对灵云山公司与宝立公司均具有法律约束力。二、关于购房款的返还问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。已经生效的民事判决认定灵云山公司对宝立公司享有债权，案外人翁松、高惠娜与本案宝立公司签订了合法有效的诉争商品房买卖合同并合法占有诉争房屋，因此灵云山公司接收并入住本案诉争房屋的合同目的已经不能实现，故一审法院对灵云山公司要求解除诉争房屋买卖合同的请求予以支持并无不当。宝立公司应按照诉争房屋买卖合同的记载向灵云山公司返还诉争房屋的购房款。综上所述，辽宁宝立房产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10,090元，由上诉人辽宁宝立房产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 贾宏斌审 判 员 姜会军审 判 员 韩彩霞二〇一八年二月十一日法官助理 訾丽静书 记 员 王潇潇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。