四川省达州市通川区人民法院民 事 判 决 书（2017）川1702民初3430号原告（申请执行人）：李勇，男，1973年8月26日出生，汉族，住四川省达州市通川区。被告（案外人）：易俊宏，男，1981年7月14日出生，汉族，户籍地四川省达州市达川区。第三人（被执行人）：戴元文，男，1970年3月15日出生，汉族，住四川省达州市通川区。第三人（被执行人）：李达芬，女，1974年10月9日出生，汉族，住四川省达州市通川区。原告李勇诉被告易俊宏及第三人戴元文、李达芬申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年11月2日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李勇，被告易俊宏及其委托诉讼代理人吴辉兵到庭参加诉讼。第三人戴元文、李达芬经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。李勇向本院提出诉讼请求：1.依法撤销四川省达州市通川区人民法院（2017）川1702执异68号《执行裁定书》；2.判决准许（2017）川1702执898号执行案件继续执行本案执行标的位于达州市通川区西胜街XXXX房屋（所有权证字号：XXXX，面积：66.80平方米）。事实和理由：李勇诉戴元文、李达芬民间借贷纠纷一案，根据李勇申请，贵院于2016年4月13日作出（2016）川1702财保48号《民事裁定书》，裁定查封戴元文、李达芬所有位于达州市通川区西胜街XXXX。2016年8月10日，贵院作出（2016）川1702民初1471号民事判决书，判令戴元文、李达芬共同偿还李勇借款本金17.5万元及逾期利息。因戴元文、李达芬未履行判决确定的支付义务，李勇于2017年7月17日向贵院申请强制执行。执行中，易俊宏对本案执行标的提出书面异议，认为在人民法院查封之前，其已与戴元文、李达芬签订房屋买卖合同并实际占有该房屋，房款已支付完毕，对该房享有的权利能够排除本案执行，请求贵院立即中止对该房屋的强制执行。贵院于2017年10月20日作出（2017）川1702执异68号《执行裁定书》，裁定中止对该房屋的执行。贵院（2017）川1702执异68号《执行裁定书》裁定中止执行的理由不成立，应予以撤销，理由如下：一、易俊宏不是本案的权利人，无权对执行标的提出异议。1.易俊宏与戴元文、李达芬于2016年3月9日签订的《房屋买卖合同》真实性无法确定；2.李达芬向易俊宏出具的《收条》载明，李达芬收到的款项是用于还以前银行贷款，不是购房款；3.2016年3月9日通川区公证处的《公证书》载明，易俊宏与戴元文、李达芬之间仅是委托代理关系，而非房屋买卖关系；4.从房产登记机关《房地产登记受理审核业务书》来看，即使李勇申请查封前有买卖关系存在，也是戴元文、李达芬与刘英之间的买卖关系，与易俊宏无关。二、即使李勇申请查封前案外人与戴元文、李达芬存在买卖关系，根据《物权法》、《合同法》等法律规定，买受人享有的仅是债权，而非物权，物权的变更、转移以登记为准，在转移登记之前，戴元文、李达芬仍享有该房屋的所有权，李勇有权对该房屋申请执行。综上，（2017）川1702执异68号《执行裁定书》在事实认定、法律适用上均有错误，应予以撤销。易俊宏辩称，2016年3月9日，易俊宏与戴元文、李达芬签订了房屋买卖合同，以100万元的价格在戴元文、李达芬处购买了含本案争议房屋及其他两套房屋。2016年4月11日前，易俊宏支付了90万元房款，并准备房屋产权变更登记。房屋未办理过户登记的原因，是李勇申请查封所致，并非易俊宏造成。剩余10万元，在另案处理过程中，交付给四川省达州市达川区人民法院用于执行，房款已支付完毕。综上，应驳回李勇的诉讼请求。戴元文、李达芬未发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。根据当事人的举证，本院对本案有争议的事实相关证据审核认定如下：李勇提交了刘英的复议申请书、存量房交易合同备案表、房地产登记受理审核业务书，证明与戴元文、李达芬签订房屋买卖合同的是刘英，而非易俊宏。易俊宏的质证意见为前述证据与本案无关，并提交其与戴元文、李达芬签订的《房屋买卖合同》、李达芬出具的《收条》、达州农村商业银行城区分理处业务凭证及证明、装修材料采购清单及收条、公证书、与刘英签订的房屋买卖合同及房屋产权转移登记申请书及税费发票复印件等，证明易俊宏与戴元文、李达芬签订《房屋买卖合同》后，支付房款，接手房屋进行改装，2016年4月11日之前支付了90万元房款，并将案涉房屋转手卖给刘英的事实。李勇质证意见为易俊宏与戴元文、李达芬存在恶意串通，房价明显低于市场价格，房屋仍在李达芬名下，与易俊宏无关，其与戴元文、李达芬之间是委托关系，不是房屋买卖关系，税费是刘英支付的，刘英才是购房人。戴元文、李达芬未对李勇、易俊宏提交的证据发表质证意见。综合李勇、易俊宏提交的证据，结合举证、质证意见，相关证据及涉及的主要事实认定如下，易俊宏与戴元文、李达芬签订的《房屋买卖合同》客观真实，本院予以采信，现易俊宏已支付清购房款100万元。刘英与戴元文、李达芬（由易俊宏代签）签订的房地产买卖合同以及存量房交易合同备案表、房地产登记受理审核业务书，实际是易俊宏从戴元文、李达芬处购买房屋后，以戴元文、李达芬名义转手将房屋出售给刘英的行为，故易俊宏与戴元文、李达芬是房屋买卖关系。本院经审理认定事实如下：2016年3月9日，戴元文、李达芬与易俊宏签订《房屋买卖合同》，约定戴元文、李达芬二人将共同所有的位于达州市通川区烽火巷XXXX（通川区马蹄街XXXX，面积95.60平方米）房屋、达州市通川区马蹄街博视影城XX号（面积107.99平方米）房屋、达州市通川区西胜街XXXX（面积66.8平方米）房屋卖给易俊宏，售房款总金额为100万元，戴元文、李达芬在易俊宏付清全部房款之时，将上述房屋及全部钥匙交付给易俊宏，并办理产权过户手续，戴元文、李达芬保证在交易时该房屋没有产权纠纷等。同日，戴元文、李达芬就达州市通川区西胜街XXXX房屋产权办理的相关事宜向易俊宏出具了《委托书》，并在四川省达州市通川区公证处办理了公证，《委托书》内容载明：“一.以我们夫妇的名义办理上述房屋提前还款的相关一切事宜，到达州市房管部门和国土部门办理上述房屋解除抵押登记的相关事宜，代为领取相关权证；2.待上述房屋依法解除抵押登记后，以我们夫妇的名义依法对外出售上述房屋，与购房者签订《房屋买卖合同》，收取购房款；3.以我们夫妇的名义协助购房者到达州市房管部门和国土部门办理上述房屋的房地产过户的相关一切事宜，并缴纳相关税、费；4.以我们夫妇的名义协助购房者办理二手房按揭贷款的相关事宜，代为开立收取按揭款的银行卡，代为收取按揭款。受托人易俊宏在其权限范围内所签署的一切法律文件及缴纳的费用我们均予以承认，并承担相应的法律后果及责任”。2016年3月14日、4月11日，易俊宏通过银行转账的方式偿还了前述购买房屋的抵押贷款本息共计846512.1元，并支付了现金53487.9元，共计90万元。同年4月11日，李达芬向易俊宏出具了一张90万元的收条。2016年3月中旬，易俊宏实际接手达州市通川区西胜街XXXX房屋，并对房屋地砖、墙砖、衣柜、吊顶进行了改装，并添置了电视柜、茶几、沙发等。2016年4月10日，刘英通过达州市景丰房地产经纪有限公司介绍与易俊宏协商购买位于达州市通川区西胜街XXXX房屋，并签订了《房地产买卖合同》，房价款为27万元，签订合同时支付定金1万元，首付14万元，剩余12万元通过银行贷款方式支付，首付款14万元在银行贷款审批通过之日支付。嗣后，刘英支付了定金1万元。2016年4月12日，刘英与易俊宏签订《存量房买卖合同》，约定售房款25万元，刘英于2016年4月12日前首期付款15万元等。同日，刘英与易俊宏到达州市房产管理局申请办理房屋变更登记手续，于当日经核准同意，并办理了存量房交易合同备案登记。2016年4月13日，刘英缴纳了房屋转让的相关契税。同日，本院经李勇申请作出（2016）川1702财保48号民事裁定书，将达州市通川区西胜街XXXX房屋予以查封。关于李勇诉戴元文、李达芬民间借贷纠纷一案，本院于2016年8月10日作出（2016）川1702民初1471号民事判决书，判决：戴元文、李达芬在本判决书生效后次日共同偿还所欠李勇借款本金17.5万元及逾期利息（利息从2016年5月9日起按年利率6%计算至本判决确定的给付之日止）。该判决生效后，因戴元文、李达芬未履行判决确定的义务，李勇向本院申请强制执行。执行中，易俊宏以本院查封达州市通川区西胜街XXXX房屋之前，已经与第三人戴元文、李达芬签订了《房屋买卖合同》，支付了价款并实际占有。并于2016年4月10日将房屋转卖给刘英，办理了房屋交易备案登记等为由，向本院提出执行异议，请求依法解除对房屋的查封。2017年10月20日，本院作出（2017）川1702执异68号执行裁定书，裁定中止（2017）川1702执898号执行案件对登记在被执行人李达芬名下的位于通川区西胜街XXXX房屋（所有权证字号：XXXX，面积：66.80平方米）的执行。李勇对该裁定不服，提起诉讼。另查明，在另案中，易俊宏于2016年12月16日按四川省达州市达川区人民法院要求将剩余房款10万元缴纳至该院案款账户。本院认为，易俊宏与戴元文、李达芬于2016年3月9日签订《房屋买卖合同》，购买的房屋中包含案涉房屋，该合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在合同履行中，易俊宏于2016年3月14日至2016年4月11日期间，共计支付了90万元购房款，履行了合同项下的大部分义务。并在2016年3月中旬接手房屋后，对房屋地砖、墙砖、衣柜、吊顶进行了改装，实际占有涉案房屋。2016年4月10日，易俊宏以戴元文、李达芬名义与刘英签订《房地产买卖合同》，将房屋再次出售。以上事实，发生于本院对案涉房屋采取查封措施之前。同时，在另案中，易俊宏已于2016年12月16日按照四川省达州市达川区人民法院要求将剩余房款10万元交付执行。案涉房屋未能办理过户登记手续，系因李勇与戴元文、李达芬民间借贷纠纷中诉前保全查封所致，并非易俊宏自身原因造成。易俊宏已履行了购房者义务，实际控制案涉房屋，其对案涉房屋享有的民事权利系物权期待权，应优先于债权。同时，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”规定，本院认为，易俊宏对本院查封的位于达州市通川区西胜街XXXX房屋享有的权利足以排除强制执行。关于李勇主张易俊宏与戴元文、李达芬是委托关系，不是房屋买卖关系。本院认为，戴元文、李达芬虽在与易俊宏签订《房屋买卖合同》当日向易俊宏出具了的委托书，并进行了公证，但不能以此否认易俊宏与戴元文、李达芬之间的房屋买卖关系，且易俊宏履行了支付购房款的义务。故李勇的主张理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告李勇的诉讼请求。案件受理费3800元，由原告李勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于达州市中级人民法院。审判长  刘小科审判员  兰 静审判员  黄 娟二〇一八年二月十二日书记员  赖 欣