河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀01民终11002号上诉人（原审被告）：河北锐驰房地产开发有限公司，住所地石家庄市东岗路168号。法定代表人：李书辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘田静。该公司员工。被上诉人：马秀平。被上诉人：李文兴。被上诉人：李文考。委托诉讼代理人：刘俊茹。上诉人河北锐驰房地产开发有限公司（以下简称锐驰公司）与被上诉人马秀平、李文兴、李文考房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省平山县人民法院（2017）冀0131民初489号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年10月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。锐驰公司上诉请求：一、撤销原判，发回重审或者依法改判；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、涉案房屋于2007年11月24日交付，2017年2月8日被上诉人起诉。根据《民法通则》，已经超过诉讼时效期间；二、原审被告儿媳妇作为其诉讼代理人，不符合法律规定，应认定其代理行为无效；三、上诉人积极办理房产证，不应承担违约责任。马秀平、李文兴、李文考辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。合同仍在履行过程中，不存在超过诉讼时效问题。合同约定90日内办理房产证，上诉人没有在约定的时间完成应尽义务，应承担违约责任。一审法院认定事实：2007年8月6日，原告李东辉与被告锐驰公司签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于平山县温塘镇××小区××号房屋，约定房款总价94204元，当日原告一次性交清房款。2007年11月24日，原告补交房款141.08元及契税1415.28元、维修基金1886.6元、工本费80元、印花税47.17元，当日被告将房屋交付与原告。《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人可以退房，出卖人负责退还买受人已付购房款，并按同期银行活期利率向买受人支付损失；买受人不退房的，自逾期之日起出卖人每月支付已付款千分之一的违约金。合同附件四第四条约定，买受人应及时向出卖人提交办理房屋产权证书所需各种手续并承担税费，否则导致办理房产证书不顺利买受人自行承担责任。原告至今未就涉案房屋取得产权证书。原告为证明己方曾向被告主张过权利，提供证据如下：1.落款时间为2009年10月10日关于要求办理房产证的催告函，原告称该催告函系其交给时任公司办公室负责人的；2.落款时间为2012年8月8日关于要求办理房产证的催告函，原告称该催告函系其委托时任物业经理张伟代为递交给被告的；3.落款时间为2014年7月15日关于要求尽快办理完成产权登记的催告函，该催告函后附买受人名单，且买受方联系人中有原告李东辉。4.落款时间为2016年7月2日的第三次催告函。5.寄件人为刘魏舒、收件人为锐驰公司的两张EMS速递单复印件（时间分别为2014年7月21日、2016年7月2日）。被告对原告上述证据均不予认可，称被告并未收到过原告送达的催告函，原告提供的证据不足以证明其实际发出过。庭审中，被告称与原告之间的房屋买卖合同在签订当日即在产权登记机关进行了合同备案，另外需要将维修基金和契税转交给房管局和地税部门，同时递交申请表。被告表示己方一直在积极为原告办理房屋产权登记证书，2008年至2011年期间一直在办理综合验收和初始登记，至今未能办妥房产证的理由为：因没有实测数据，在2011年又重新测量；2016年平山县不动产登记中心成立后，有三个月时间完全不办理房产证，现在需要进行落宗，落宗后将房屋维修基金、契税等转交相关部门后才能进行房屋产权转移登记手续。上述事实，有原、被告的陈述、《商品房买卖合同》两份、原告交款收据三五张，（2015）平民回一初字第250号民事判决书等证据在卷佐证，足以认定。一审法院认为，办理房产证是指房地产登记机关根据买受人申请，将房屋所有权由出卖人转移至买受人名下的过程，这是出卖人、买受人和登记机关相互协作、互相衔接的过程。原、被告《商品房买卖合同》第十五条约定，被告应在商品房交付使用后90日内即2008年2月23日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原、被告签订的商品房买卖合同封面加盖有平山县房地产交易所登记备案专用章，故可认定该合同已经进行备案。但办理权属登记除了备案合同外，还需要进行房屋验收、提交实测数据、落宗等步骤，另需被告将代收的房屋维修基金、契税等转交给相关部门。被告称其一直在积极为原告办理产权证书，即使在2016年因平山县不动产登记中心成立而暂停办理房产证有三个月，但自2008年至2016年已经八年多，时间较长，超出合理范围，被告并无证据证明在长达八年的时间内未能为原告办妥房产证的原因在于外界而非自身，故应认定被告未尽合同第十五条中约定的义务。我国合同法第一百一十二条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。同时根据合同法第一百一十四条规定，合同双方可以约定一方违约时违约金的计算方式。本案中，《商品房买卖合同》第十五条明确约定了买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书时出卖人的责任，但未明确约定是何期限，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款（二）项的规定，买受人取得房屋权属证书的期限应为自房屋交付使用之日起90日，被告交付房屋时间为2007年11月24日，原告要求自2008年2月24日计算违约金，应予支持。根据合同约定，原告所购买的11-1-101号房已付房款94345.08元，被告应依约每月支付已付房款千分之一即94.35元违约金。关于被告主张原告尚欠物业费以及原告私自搭建小屋的问题，不属于本案的审理范围，被告可与原告协商解决或者另案起诉。本案开庭审理后，被告向法庭提交代理词，指出原告代理人不符合法律规定以及原告起诉超过诉讼时效的问题。一审法院认为，该意见系在法庭辩论终结后提出，庭审时被告并未提及，故一审法院对被告上述意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款（二）项之规定，判决如下：一、于本判决生效后十五日内，被告河北锐驰房地产开发有限公司将原告所购乐城小区11-1-101号房屋办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，协助原告办理上述两套房屋所有权转移登记；二、于本判决生效后十五日内，被告河北锐驰房地产开发有限公司支付原告李东辉所购乐城小区11-1-101号房屋逾期办理房产证违约金，自2008年2月24日起按每月94.35元支付至被告实际履行上述第一项义务止；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费135元，减半收取，由被告负担（判决生效后五日内交纳）。二审中，当事人未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本案二审期间，原审原告李东辉于2017年9月28日死亡。经本院通知，原审原告李东辉的全部继承人马秀平、李文考、李文兴参加诉讼，上诉人对继承人身份无异议。二审查明的其它事实同一审查明事实一致。本院认为，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，上诉人应在商品房交付使用后90日内即2008年2月23日前将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案，截止目前，上诉人尚未实际履行该项义务，应认定上诉人的违约行为尚在继续。故根据以上法律规定和事实，上诉人关于被上诉人所主张权利已经超过诉讼时效的上诉理由，不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第八十五条规定，根据民事诉讼法第五十八条第二款第二项规定，与当事人有夫妻、直系血亲、三代以内旁系血亲、近姻亲关系以及其他有抚养、赡养关系的亲属，可以当事人近亲属的名义作为诉讼代理人。本案中，刘俊茹系原审原告李东辉儿媳，其以李东辉诉讼代理人身份参加诉讼，符合法律规定。故对上诉人主张刘俊茹在原审中的代理行为无效之上诉请求，不予支持。根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》相关约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人承担相应的违约责任。故原审法院根据《合同法》第一百一十二条、第一百一十四条规定及《商品房买卖合同》第十五条约定，判令上诉人承担相应违约责任并无不当。本案原审原告李东辉去世后，其之前诉讼行为对其继承人继续有效。综上所述，上诉人河北锐驰房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、于本判决生效后十五日内，上诉人河北锐驰房地产开发有限公司将乐城小区11-1-101号房屋办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案，协助被上诉人马秀平、李文考、李文兴办理上述房屋所有权转移登记；二、于本判决生效后十五日内，上诉人河北锐驰房地产开发有限公司支付上诉人马秀平、李文考、李文兴所承继的乐城小区11-1-101号房屋逾期办理房产证违约金，自2008年2月24日起按每月94.35元支付至上诉人实际履行上述第一项义务止；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费135元，由上诉人河北锐驰房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  姜瑞祥审判员  赵增志审判员  许毅鹏二〇一七年十二月七日书记员  王 瑾