广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤2071民初10999号
原告（反诉被告）：黄艳华，男，1983年10月5日出生，汉族，住河南省郸城县，
委托诉讼代理人：江溢斐，广东楚晴律师事务所律师。
被告（反诉原告）：王焕珍，1959年7月14日出生，汉族，住广州市番禺区，
被告（反诉原告）：何锡良，男，1959年12月31日出生，汉族，住广州市番禺区，
两被告共同委托诉讼代理人：黄明章，广东鼎汉律师事务所律师。
原告黄艳华与被告王焕珍、何锡良房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。王焕珍、何锡良在法定期限内向本院提出反诉请求，本院依法予以受理。原告委托代理人江溢斐，被告何锡良、两被告委托代理人黄明章到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
黄艳华向本院提出诉讼请求：1.两被告继续履行双方签署的房地产买卖合同及居间合同，配合原告办理中山市南朗镇××路××号盈彩美地34幢4梯103房屋产权转让、交房、办理水电过户等合同约定的所有手续；2.两被告赔偿原告财产保全担保费损失3000元；3.两被告赔偿原告房屋被占用损失暂计1500元（按1500元计，从2016年5月1日起暂计一个月，计至被告实际交房之日）。事实和理由：2016年1月16日，被告王焕珍授权被告何锡良签署房地产买卖及居间合同，约定将两被告共有的、登记在王焕珍名下的位于中山市南朗镇××路××号盈彩美地34幢4梯103房以270000元的价格出售给原告。合同签署后，原告严格按照合同支付了定金，并向银行申请了贷款。在合同履行过程中，何锡良向原告表示其资金较为紧张，希望原告能尽快支付房款，原告考虑到被告的难处，遂不再通过贷款的方式支付房款，决定根据合同约定，在过户当天一次性付款给被告。但在4月28日的协商过程中，何锡良却要求原告加价30000元，否则不配合原告办理过户，并多次表示不愿意卖房。原告认为，何锡良的行为违反了双方合同的约定，遂多次劝解被告按照合同约定办理过户，但是均遭到拒绝。原告遂于2016年5月11日发函至王焕珍要求其确认是否要加价才能配合过户，但至今未收到其任何回复。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，提出前述请求。
被告王焕珍、何锡良答辩并反诉称，原告的三项诉讼请求均无事实与法律依据，应依法予以驳回。双方在签订涉案合同时约定，王焕珍以成交总价270000元将涉案房产卖给黄艳华，当天支付定金30000元，余款用按揭贷款支付，贷款不足240000元部分当做首期款由黄艳华现金支付。黄艳华应在定金支付日起45个工作日内办理完毕全部按揭申请手续，还约定无论贷款政策调整或其他任何原因，黄艳华应于房产过户递件日前将房款一次性支付给王焕珍、何锡良。双方约定过户递件日为2016年5月1日，约定交楼日期为过户当天，如果黄艳华未能履行合同，则已付定金由王焕珍、何锡良没收。2016年3月31日，何锡良在电话中催促中介公司员工，询问按揭贷款的办理情况并催问首期款的支付时间，该员工回复4月份就能办理完毕整个贷款手续。2016年4月1日，何锡良追问中介公司员工何时可以支付首期款，该员工回复表明黄艳华可以提前支付首期款。当天何锡良再次致电中介公司王经理追问首期款支付时间，其表示黄艳华当天下午会到中介公司洽谈。2016年4月2日，何锡良再次催问首期款事宜，但无结果。2016年4月9日，中介公司贷款部董小姐告知银行贷款下周就可以审批下来，但何锡良得知申请贷款人不是黄艳华本人，随后在4月24日、4月28日协商未果。4月29日，何锡良带齐过户所需资料到中介公司确认过户当天需要带上哪些资料，并约好5月3日再去办理过户手续。5月3日当天，何锡良带齐资料前往办理过户手续，但黄艳华没有出现。因黄艳华的行为已经构成违约，在2016年5月10日，王焕珍依照合同约定提出解除合同，向黄艳华发出解除合同通知书，但黄艳华拒收，按合同约定的送达条款，应当视为送达。综上，黄艳华没有按合同约定递件过户时间向王焕珍、何锡良支付首期款及办理贷款申请手续，没有成功得到的银行房款，也没有将房款一次性支付给王焕珍、何锡良，黄艳华应承担违约责任。因涉案房产一直没有办理过户手续，就不存在房屋交付问题。为此，王焕珍、何锡良特提起反诉，请求法院判令：1.解除双方于2016年1月16日签订的房地产买卖及居间合同；2.原告已付定金30000元归两被告所有；3.原告向两被告支付违约金27000元。
原告黄艳华对被告王焕珍、何锡良的反诉请求，答辩称，原告不存在根本违约行为，两被告的反诉请求缺乏事实及理由，两被告应按合同约定继续履行合同。而且两被告的反诉请求既包含定金罚则，又包含违约金，属于违约责任竞合，两被告只能选择一项进行主张。
两被告庭审中明确选择定金罚则主张权利，但认为合同另外有约定违约金，应可同时主张权利。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告提交的主要证据有：房地产买卖及居间合同；房产证、土地证；授权委托书；录音资料及文字整理资料；催告函及快递详情单；结婚申请书；发票；广发银行关于黄清华220000元二手住房按揭贷款的批复。两被告提交的主要证据有：解除合同通知书、EMS邮寄详情单。
根据黄艳华、王焕珍、何锡良提交之证据及各方陈述，本院查明：2016年1月16日，王焕珍授权何锡良与黄艳华、中山市世华房地产代理有限公司（以下简称为世华公司）签订房地产买卖及居间合同1份，约定由黄艳华向王焕珍购买位于中山市南朗镇××路××号盈彩美地34幢4梯103房[房地产权证号：粤房地权证中府字第××；土地使用权证号：中府国用（2014）第易250127号]，由黄艳华于签订合同当天向王焕珍支付30000元定金，余款240000元以银行按揭付款方式支付；黄艳华应于合同约定的定金支付日起45个工作日内办理完毕全部银行按揭申请手续，过户当天需将合同约定的购房总款减去已交定金、银行批贷实际金额进行多退或少补作为应付的首期款支付给王焕珍、何锡良，无论贷款政策调整或其他任何原因、黄艳华因限购政策或其他因素不符合贷款条件的，黄艳华均应于银行放款日或银行对其贷款申请部分或全部不予批准作出后将差额或房款在双方约定的房产过户递件日前一次性支付给王焕珍；黄艳华、王焕珍须于2016年5月1日或之前签署广东省房地产买卖合同并办理递件过户手续；合同约定的房产过户递件日前，黄艳华有权选择（含更换）不超过共三家银行申请贷款，若合同约定递件过户日届满而受理贷款银行仍未作出批准或不批准贷款的，则双方递件过户日期延长至贷款银行作出批准或不批准贷款决定的15个工作日内；双方约定交楼日期为过户当天；如黄艳华支付定金后未履行合同条款导致合同不能顺利完成，王焕珍有权没收定金，如王焕珍责任导致合同不能履行，王焕珍须向黄艳华双倍返还定金，守约方亦可选择按合同约定的物业买卖总价的10%要求对方承担违约责任。合同还约定其他条款。黄艳华于签订合同当天向王焕珍支付30000元定金。2016年4月28日，黄艳华、何锡良与世华公司员工曾就涉案合同履行问题进行约谈，黄艳华提出一次性付款，何锡良要求在总购房价的基础上增加30000元再进行交易，最终双方无法协商一致。2016年5月10日，王焕珍向黄艳华寄发解除合同通知书，认为黄艳华未按合同约定办理完成银行按揭申请手续，亦未支付购房款完成递件过户手续，行为已构成违约，王焕珍行使合同解除权，解除涉案合同。黄艳华不确认该函件真实性，主张其没有收到该通知书。2016年5月12日，黄艳华致函王焕珍，要求王焕珍对于在2016年4月28日何锡良要求加价30000元再进行房产交易事宜，是否为王焕珍的真实意思表示作出回复，若非王焕珍真实意思，则在收到催告函三日内联系黄艳华办理过户事宜，黄艳华将按合同约定在过户当天一次性支付剩余房款。王焕珍、何锡良确认有收到该催告函，但认为该催告函没有如实反映交易实际情况及与涉案合同约定不符。2016年5月26日，黄艳华诉至本院，提出前述请求。
另查明，黄清华系黄艳华的哥哥。庭审中黄艳华陈述，因其自身原因导致无法办理贷款，在中介安排下以其哥哥黄清华的名义申请了银行贷款。2016年4月8日，广发银行中山市开发区支行出具关于黄清华220000元二手住房按揭贷款的批复，载明同意向黄清华发放220000元二手住房按揭贷款，抵押住房为涉案房产。王焕珍主张对于更换贷款人事情不清楚，也不知道银行通过黄清华贷款申请。黄艳华确认其没有告知王焕珍更换贷款人一事，因为都是由中介公司安排交易，不清楚中介公司有无告知王焕珍。
本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。黄艳华、王焕珍与世华公司签订的房地产买卖及居间合同，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法、有效，双方当事人应恪守履行各自义务。本案的争议焦点有：1.涉案房地产买卖及居间合同是否解除；2.黄艳华、王焕珍对涉案购房交易应否承担违约责任，若要承担，应如何承担责任。对上述争议焦点，本院作以下分析论述：
关于争议焦点一。案涉合同约定，黄艳华应于定金支付日起45个工作日内办理完毕全部银行按揭申请手续，即在2016年3月25日前，黄艳华应办理完毕全部银行按揭申请手续。合同同时约定，黄艳华于办理递件过户手续当天将扣除定金、银行同贷金额以外的首期款向王焕珍支付，若银行贷款申请不通过，黄艳华应在2016年5月1日前将购房余款一次性支付给王焕珍。从上述约定可知，黄艳华应履行以下合同义务以保证合同顺利履行：1.2016年3月25日前办理完毕全部银行按揭申请手续；2.根据银行按揭贷款申请结果，在过户当天支付首期款或于2016年5月1日前向王焕珍支付购房余款。根据黄艳华陈述，其因自身原因导致无法办理贷款，因此在中介公司安排下以黄清华名义申请银行按揭。黄艳华在未得到王焕珍的同意情况下擅自更换贷款人，其行为违反涉案合同约定，但是，该行为并不直接导致涉案合同无法继续履行。根据合同约定，不管申请银行按揭贷款结果如何（通过或不通过），双方均定于2016年5月1日办理递件过户手续，若通过银行按揭申请，则在递件过户当天支付首期款，若不通过，则在2016年5月1日前一次性支付购房余款。由此可见，若黄艳华无法按合同约定办妥银行按揭贷款手续，其可于2016年5月1日前以一次性支付购房余款方式继续履行涉案合同。而根据黄艳华提交录音材料及双方庭审陈述，黄艳华与何锡良已于2016年4月28日进行磋商，黄艳华明确表示愿意一次性支付购房余款240000元以保证涉案合同继续履行。至此，黄艳华并未出现根本违约行为，其提出一次性支付购房款符合涉案合同约定。但此时，何锡良提出要求在总购房款270000元基础上加价30000元以继续履行合同，该要求已超出涉案合同约定范围，属于对合同重要条款的更改，在合同双方未就该变更合同条款要求达成一致意见前，双方仍应按合同原条款履行涉案合同。
黄艳华虽未在合同约定期限内办妥申请银行按揭的全部手续，但是其已在合同约定付款期限内提出同意一次性付款以继续履行涉案合同，涉案合同并未因黄艳华未如期办妥银行按揭手续而不能继续履行，因此，王焕珍据此要求解除涉案合同，并不符合合同关于“如买方未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成”的违约条款约定，理据不足，王焕珍不能据此行使合同解除权。王焕珍认为黄艳华未能按合同约定支付购房款，但据本院查明之情况，在王焕珍坚持加价30000元才同意以一次性付款方式继续履行涉案合同的情况下，黄艳华有权行使不安抗辩权，在评估直接向王焕珍支付购房余款240000元存在的风险系数后，在其确认王焕珍是否同意继续以原合同约定总价款继续履行涉案合同前，黄艳华有权将购房款的支付时间顺延至其得到王焕珍作出同意继续按原合同完成涉案购房交易之日。因此，黄艳华迟延向王焕珍支付购房余款，并不构成违约，王焕珍不能据此要求解除涉案合同。黄艳华虽在履行涉案合同过程中未能按合同约定办妥银行按揭申请手续，但其已在合同约定期限内按合同约定提出一次性付款的继续履行合同方案，涉案合同并不因其行为导致合同无法履行，故涉案合同未达成约定解除的条件，黄艳华诉请判令其与王焕珍继续履行涉案合同，理据充分，本院予以支持。因何锡良不是涉案合同的相对方，黄艳华诉请判令何锡良继续履行涉案合同，理据不足，本院不予支持。因涉案合同约定之房款付款时间已过，为保证涉案合同继续履行并降低双方当事人的交易风险，黄艳华应于本判决发生法律效力之日起七日内向王焕珍支付购房余款，王焕珍应在收到购房余款三日内协助黄艳华办理涉案房产的递件过户手续。
关于争议焦点二。黄艳华在履行涉案合同的过程中未能按合同约定办妥银行按揭申请手续，其行为确已违反合同约定，而王焕珍临时要求加价30000元才同意继续涉案合同亦违反合同约定，黄艳华、王焕珍在履行涉案合同的过程中均存在过错。《中华人民共和同合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”黄艳华、王焕珍因涉案合同不能顺利履行而产生的损失，因其各自均存在过错，应各自承担相应责任。据此，黄艳华主张因本次诉讼支出的财产保全担保费损失3000元及房屋占有损失1500元，应由其自身承担责任，对上述诉讼请求，本院不予支持。王焕珍主张黄艳华违约导致其损失，要求黄艳华双倍返还定金及赔偿27000元，对该反诉请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告黄艳华与被告王焕珍继续履行双方于2016年1月16日签订的房地产买卖及居间合同（编号：1403141）；
二、原告黄艳华于本判决发生法律效力之日起七日内一次性向被告王焕珍支付购房余款240000元，被告王焕珍在收到上述购房余款后三日内协助原告黄艳华办理位于中山市南朗镇岭南路33号盈彩美地34幢4梯103房[房地产权证号：粤房地权证中府字第××；土地使用权证号：中府国用（2014）第易250127号]过户手续，将上述房产过户至原告黄艳华名下；
三、驳回原告黄艳华的其他诉讼请求；
四、驳回被告王焕珍、何锡良的全部反诉请求。
本诉案件受理费5418元，诉讼保全费1870元，以上合计7288元（该款原告已预付），由原告黄艳华负担133元，由被告王焕珍、何锡良负担7155元（该款被告王焕珍、何锡良于本判决生效之日起七日内径付原告）；反诉案件受理费1225元，由被告王焕珍、何锡良负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日，内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。
审 判 长 叶迟玖
审 判 员 杨 颖
人民陪审员 周观燕
二〇一七年五月二十日
书 记 员 黄 莺
姚志姬