上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0114民初1162号
原告(反诉被告)沈明芝，女，1979年8月7日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人原丹、陈泽文，上海英恒律师事务所律师。被告(反诉原告)上海首嘉置业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人胡卫民，总经理。委托代理人黎源、王皎媚，上海君澜律师事务所律师。原告(反诉被告)沈明芝(以下简称原告)与被告(反诉原告)上海首嘉置业有限公司(以下简称被告)间商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人原丹，被告的委托代理人黎源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年12月，原告就位于上海市嘉定区汇源路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称讼争房屋)与被告展开洽谈。当原告表示支付三成首付款有困难时，被告表示可代原告向第三方办理贷款以支付该笔首付款。后原、被告分别签订了《定金合同》和《上海市商品房预售合同(样本)》。原告依双方口头协议及上述书面约定向被告支付了房款共计人民币148,360元(以下币种均为人民币)。后原告发现被告在销售讼争房屋时存在欺诈及违规行为：如其未在合同中明确约定此前向原告承诺的装修标准等事项，其所称的向第三方贷款交付首付款的方案无法保障原告的合法权益且客观上无法实现等，且不给原告的合同加盖公章。原告认为，被告盲目追求利润，采取欺骗及虚假承诺等方式违规进行销售，有违诚实信用原则，严重损害了原告的合法权益。现起诉要求：一、解除双方签订的《定金合同》和《上海市商品房预售合同(样本)》；二、被告返还原告已付款148,360元。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。双方签订的《定金合同》和《上海市商品房预售合同(样本)》均已成立并生效。未能按时支付房款的责任在原告，原告无权解除合同。被告反诉称，2015年12月6日，原、被告签订一份《定金合同》，约定原告向被告预定讼争房屋。同年12月8日，双方签订《上海市商品房预售合同》，约定讼争房屋的暂测面积为87.14平方米，单价为17,007.16元，总价为1,482,000元。原告应于预售合同签订之日支付房款148,200元，2015年12月17日前支付房款303,800元，2016年1月22日前支付房款103万元。若未按合同约定的时间付款，应按逾期未付款的日万分之二支付违约金，超过90天的，按日万分之三计算。合同签订后，原告仅仅支付了房款148,200元，剩余房款1,333,800元至今未支付。现反诉要求：一、原告立即支付剩余房款1,333,800元；二、原告支付自2015年12月18日至2016年3月8日的逾期付款违约金14,458.32元；支付自2016年3月9日至实际付款之日的逾期付款违约金(按所欠款项1,333,800元为基数，以合同约定的比例为标准计算)。庭审中，被告变更反诉请求，要求：一、解除双方签订的《上海市商品房预售合同》；二、原告支付赔偿金222,300元。原告针对反诉答辩称，同意解除双方签订的《上海市商品房预售合同》；不同意支付赔偿金，双方签订的预售合同实际为样张合同，并非是可备案的合同，且首付贷是国家明令禁止的，双方并未就合同主要条款达成一致，合同并未生效。被告承诺的帮原告贷款也未能实现，无法保障原告的利益。即使存在违约金，双方约定的违约金标准过高，要求法院予以调整。经审理查明，2015年12月6日，原、被告签订一份《定金合同》，约定原告向被告购买讼争房屋。定金为2万元，于签订本合同时支付。原告应于2015年12月8日前至被告售楼处签订《上海市商品房预售合同》。当日，原告支付了定金2万元。同年12月8日，双方签订一份《上海市商品房预售合同(样张)》，约定讼争房屋的暂测面积为87.14平方米，单价为17,007.16元，总价为1,482,000元。原告应于预售合同签订之日支付房款148,200元，2015年12月17日前支付房款303,800元，合同签订之日起45天内以按揭贷款方式支付房款103万元。原告若未按合同约定的时间付款，应按逾期未付款额的日万分之二支付违约金，超过90天的，被告有权要求继续履行合同或解除合同。如被告解除合同的，原告应支付总房价款的15%的赔偿金。被告应于2017年6月30日前交付房屋。合同另对其他事项作了约定。当日，原告支付了房款128,360元，其中160元为抵押登记费。后因原告认为被告在售房过程中存在欺诈和违规行为，故不再付款，后涉讼。以上事实，有定金合同、上海市商品房预售合同(样张)、付款凭证及当事人的陈述等证据为证，事实清楚，证据确凿。本院认为，原、被告签订的《定金合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行。现该合同实际已履行完毕，故不存在解除的问题。关于双方签订的《上海市商品房预售合同(样张)》的效力问题，虽然该合同上注明了“样张”字样，但合同内容均是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦应认定为合法有效，该合同在形式上的差异并不影响合同的效力，双方仍应按约履行。关于第二期房款303,800元的支付问题，原告并未举证证明被告作出过为其解决该房款的承诺，故本院对此不予采信。现原告未按约支付房款的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，被告据此要求解除合同的诉请，合法有据，本院予以支持。合同解除后，被告理应将原告已付房款退还予原告。关于赔偿金问题，根据合同的约定，该赔偿金实为解除合同违约金，理应由原告支付，但该违约金的约定标准过高，原告亦提出调整的要求，本院根据本案的实际情况，酌情将该违约金数额调整为4万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告沈明芝与被告上海首嘉置业有限公司于2015年12月8日签订的《上海市商品房预售合同(样张)》解除；二、被告上海首嘉置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告沈明芝返还房款人民币148,360元；三、原告沈明芝应于本判决生效之日起十日内向被告上海首嘉置业有限公司支付解除合同违约金人民币4万元；四、原告沈明芝的其余本诉请求，不予支持；五、被告上海首嘉置业有限公司的其余反诉请求，不予支持。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3,267元，减半收取1,633.50元，由原告沈明芝负担。反诉受理费8,467元，实际收取2,317.20元，由原告沈明芝负担417元，被告上海首嘉置业有限公司负担1,900.20元。原告沈明芝负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 周 平
二〇一六年六月二十八日
书 记 员 俞佳悦
附：相关法律条文
附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。