上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪0115民初4788号
原告：上海陆家嘴商业建设有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区峨山路XXX号XXX幢XXX室。
法定代表人：杨文龙，董事长。
委托诉讼代理人：丁颖，上海市中天阳律师事务所律师。
被告：上海龙香建筑装潢设计有限公司，住所地上海市闵行区。
法定代表人：孔春连，总经理。
委托诉讼代理人：李海霞。
原告上海陆家嘴商业建设有限公司(以下简称陆家嘴公司)诉被告上海龙香建筑装潢设计有限公司(以下简称龙香公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陆家嘴公司的委托诉讼代理人丁颖到庭参加诉讼；被告龙香公司的委托诉讼代理人李海霞到庭参加了2018年3月6日的庭审；被告龙香公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加2018年2月12日、2018年4月2日的庭审，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告陆家嘴公司向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告之间签订的《商铺租赁合同》；二、被告支付原告2017年8月1日至2017年10月21日的房屋租金、物业管理费共计人民币(币种下同)231,230元；三、被告支付原告2017年6月25日至2017年10月25日期间的电费35,767元；四、被告支付原告违约金155,122元；五、原告没收被告的履约保证金155,122元；六、被告赔偿原告律师费30,126元。事实和理由：原、被告于2016年7月7日签订《商铺租赁合同》，由被告向原告承租上海市浦东新区环龙路65弄301-306商铺用于办公，租赁期限自2016年7月15日至2019年7月14日，其中2016年7月15日至2018年7月14日期间租金每月77,561元，物业费每月8,385元；另外，被告以实际电表用量按每度1.35元单价支付电费，以使用量按每户面积平摊空调能耗费。合同签订后，被告自2017年5月开始经常拖欠租金、物业管理费、电费，为此原告多次向被告书面催讨。鉴于被告的违约行为，原告委托律师于2017年10月18日通知被告提前解除《商铺租赁合同》，但被告未回复。
被告龙香公司辩称：2017年7月，原、被告经协商一致解除合同，由案外人上海尚丞宜居建筑设计有限公司(以下简称尚丞宜居公司)与原告另行签订租赁合同。因此，原、被告之间的租赁合同已经于2017年7月解除，不同意原告的其余诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：2016年7月7日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定甲方(原告)提供上海市浦东新区环龙路65弄2-28、32、38、43号一层区域及56号地下一层部分区域商铺给乙方(被告)用于商业经营，乙方承租商铺位置301-306商铺，租赁面积按建筑面积计量689.18平方米。租赁期限自2016年7月15日至2019年7月14日。乙方按每平方米(建筑面积)日租金核计方式向甲方支付租金，先支付后使用；2016年7月15日至2018年7月14日每月租金77,561元，2018年7月15日至2019年7月14日每月租金81,439.50元；本合同签订后，乙方应于起租日2016年7月15日前一次性向甲方支付232,683元，甲方在收到该期租金后5日内开具相应的租金发票给乙方。物业管理费每月8,385元。双方确认该租赁物业电费收费包括基本电费和电表用量收费两部分，双方同意乙方按实际电表用量抄表数乘以单价1.35元/度向乙方收取电费；中央空调能耗费，以使用量按每户面积分摊。乙方应在本合同签订的同时一次性向甲方交付履约保证金155,122元，作为乙方履行本合同所有条款的担保；租赁期内履约保证金可以作为：甲方对乙方租赁房屋保养费设备维护费或其他费用的扣款，乙方迟延支付电费、空调能耗费等公用事业费用的扣款(含乙方撤场后情况)；履约保证金被用于扣除上述款项后，乙方应在收到甲方通知后的五天内，补足被扣金额；本合同终止时，乙方应将物业占据的商铺交还甲方，并在商铺返还之日起30天内办理营业执照及各项许可证的注销或迁移手续，经甲方扣除乙方毁损赔偿费(若有)后，并且乙方对甲方已无任何债务责任，甲方应在本合同终止后两个月内将保证金无息退还给乙方；甲方有权但无义务以履约保证金抵付乙方应付而未付之租金或其他给付，乙方不得为此等主张。合同第11.7条约定，乙方有下列情形之一的，甲方可单方解除合同收回商铺，并有权对乙方实施断水断电、自行迁出房屋内物品等强行措施，且不承担乙方的装修损失；乙方应向甲方按月租金的双倍支付违约金，并且由甲方扣除履约保证金(乙方须补足不足部分)及乙方须支付原应承担的费用，支付期限为解除合同日后的30天内；给甲方造成损失的，支付的违约金不足以抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分，若因乙方违约，甲方通过诉讼途径解决，乙方还应赔偿甲方为此支付的律师费用：……(6)乙方不告知甲方，擅自解除合同，退租的……(9)乙方严重违反相关规定的。
合同签订后，原告交付了商铺，被告支付了履约保证金155,122元。
2017年3月，被告出具《情况说明》：因龙香公司发票比较充裕，本次申请开票抬头上海富马克装饰工程有限公司(以下简称富马克公司)，此办公室租赁费由富马克公司直接支付。
2017年5月17日，原告向被告发送工作联系单，向被告催讨2017年5月至8月的租金232,683元、物业管理费25,155元及2017年4月的能耗费3,202.20元。2017年6月1日，原告再次向被告发送工作联系单，向被告催讨2017年5月至8月的租金232,683元、物业管理费25,155元及2017年4月的能耗费3,202.20元、2017年5月的能耗费1,837.40元。被告工作人员签收工作联系单。
2017年8月10日，原告向被告发送缴款通知单，要求被告于2017年8月18日前支付2017年6月15日至2017年8月31日的租金193,902.50元、物业管理费20,962.50元及2017年6月26日至2017年7月25日的电费12,054.20元。被告工作人员签收该缴款通知单。
2017年8月29日，富马克公司通过银行向原告转账128,919元，汇款摘要为“房租、物业”。
2017年8月29日，原告向被告发送缴款通知单，要求被告于2017年9月8日前支付2017年8月1日至2017年10月31日的租金232,683元、物业管理费25,155元及2017年6月26日至2017年7月25日的电费12,054.20元、保证金155,122元。被告工作人员签收该缴款通知单。
2017年9月13日，原告向被告发送工作联系单，向被告催讨2017年8-9月的租金155,122元、物业管理费16,770元及2017年7-8月电费27,039.20元(12,054.20元+14,985元)。被告工作人员签收工作联系单。
2017年10月13日，被告撤离租赁房屋。
2017年10月20日，原告以特快专递方式向被告发送律师函，明确因被告拖欠2017年8月至10月的租金、物业管理费以及2017年7月至9月的电费合计292,268.50元，故通知被告自即日起合同提前解除，原告收回租赁房屋，要求被告在接函十日内前来办理合同解除后续事宜并清理房屋内的物品，逾期不办理的，原告将自行迁出房屋内的物品，同时要求被告付清拖欠的租金、物业管理费、电费，支付解约违约金171,892元。该特快专递于2017年10月21日到达被告。2017年10月26日被告方人员孔超在该律师函上签名。
另查，被告租赁房屋发生2017年7月能耗费(空调电费及照明电费)12,054.20元、2017年8月能耗费14,985元、2017年9月能耗费7,391.30元、2017年10月能耗费1,336.50元。
原告为本案聘请律师支付了律师费30,126元。
审理中，被告表示其使用房屋至2017年7月，之后房屋由尚丞宜居公司使用；2017年10月13日原告锁门，尚丞宜居公司无法使用故搬离了房屋。原告则否认与被告协商解除合同并由尚丞宜居公司另行签订租赁合同，否认2017年10月13日锁门，并表示2017年10月13日被告搬离房屋，原告周一上班发现此情况后才锁门。双方确认，实际履行中，租金和物业管理费三个月支付一次。
本院认为，原、被告之间的《商铺租赁合同》合法有效，双方均应恪守。被告主张，双方已经于2017年7月协商一致解除合同，但未能提供证据，本院不予采信。
双方合同中约定了租金“先支付后使用”，但未明确每次支付租金和物业管理费的结算期间，审理中双方确认每三个月支付一次租金和物业费，本院予以确认。被告拖欠2017年8月1日起的租金、物业管理费，经原告书面催讨后仍不支付，且于2017年10月13日搬离房屋，原告依法享有解除权。现原告解除合同的律师函于2017年10月21日到达被告，《商铺租赁合同》于该日解除。
合同解除后，双方应结清各项费用。原告要求被告支付2017年8月1日至2017年10月21日的租金、物业管理费以及2017年7月至10月的能耗费，应予支持。被告违约致合同解除，应承担违约责任。原告要求被告支付相当于两个月租金的违约金，符合合同约定，本院予以支持。原告同时要求依据合同第11.7条约定，没收被告已付的保证金。本院认为，合同第11.7条虽有“乙方应向甲方按月租金的双倍支付违约金，并且由甲方扣除履约保证金(乙方须补足不足部分)及乙方须支付原应承担的费用”的约定，但结合文意，难以理解为被告应同时承担支付违约金和没收保证金两项违约责任，因此原告该请求本院难以支持。被告要求以保证金冲抵违约金的要求，本院予以采纳。合同第11.7条明确约定原告通过诉讼解决的，被告应赔偿律师费用，故原告该项请求应予支持。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告上海陆家嘴商业建设有限公司与被告上海龙香建筑装潢设计有限公司2016年7月7日签订的《商铺租赁合同》。
二、被告上海龙香建筑装潢设计有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海陆家嘴商业建设有限公司租金、物业管理费231,230元。
三、被告上海龙香建筑装潢设计有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海陆家嘴商业建设有限公司能耗费(电费)35,767元。
四、被告上海龙香建筑装潢设计有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海陆家嘴商业建设有限公司违约金155,122元,此款与被告上海龙香建筑装潢设计有限公司已付保证金155,122元直接冲抵。
五、被告上海龙香建筑装潢设计有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海陆家嘴商业建设有限公司律师费30,126元。
六、驳回原告上海陆家嘴商业建设有限公司其余诉讼请求。
案件受理费10,126.39元，减半收取5,063.20元，由原告上海陆家嘴商业建设有限公司负担1,021.20元，被告上海龙香建筑装潢设计有限公司负担4,042元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张卓郁
二〇一八年四月三日
书记员 陈倩茹
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。