江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终11335号
上诉人（原审被告）：何乐芳，女，1968年8月5日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：张茹萍、薛伟，江苏君中律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：上海家康物业管理有限公司，住所地上海市青浦区浦仓路485号314-J。
法定代表人：张炜春，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈志荣，昆山市周庄法律服务所法律工作者。
上诉人何乐芳因与被上诉人上海家康物业管理有限公司（以下简称家康公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院作出的（2017）苏0583民初14364号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
何乐芳上诉请求：撤销一审判决，依法改判，诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人与被上诉人未签订物业房屋合同，也未形成事实上的物业服务合同关系，上诉人不应支付物业费；2、本案依据苏州中院（2017）苏05民终1107号判决书确定收费标准不当。
家康公司辩称，一审法院查明事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
一审法院认定事实：家康公司（乙方）与昆山大都会房地产开发有限公司（甲方）签订《昆山钱龙盛市物业管理服务合同》一份（签约时间未注明），约定：一、物业名称，钱龙盛市，物业类型，商场，总建筑面积，71340.11平方米，已售面积27746.93平方米，未售面积26431.21平方米，文化馆12668.37平方米，酒店15868.60平方米，乙方提供服务的受益人为物业的全体业主和物业使用人；二、委托管理事项，物业共享部位的维护、共享设施设备的日常运行和维护、公共绿化养护服务、公共区域的清洁卫生服务、公共秩序的维护服务、其他公共事务的管理、业主委托的其他物业管理服务事项；物业专有部分的自用部位、自用设备损坏时，业主、物业使用人可以向乙方保修，也可以自行维修，由乙方维修的，维修费用由业主、物业使用人承担；对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评等措施制止追究法律责任；三、委托管理期限20年，自2006年5月1日至2026年5月1日（委托管理期限内，甲乙双方每四年一次审核本合约的履行情况）；四、甲乙双方的权利义务，其中乙方的权利义务包括，设立专门机构负责本物业的日常管理工作，制定管理制度并委托具有岗位资格人的人员履行本合同；依据法律法规的规定及合同约定，开展各项物业管理服务活动；协助甲方办理交屋手续；及时向业主公告本管理区域的重大服务事项，每季向全体业主和物业使用人公布一次管理服务费的收支账目；结合物业实际情况，编制物业管理方案、年度管理计划、年度维修养护计划、年度费用预算和决算报告；五、物业管理服务质量，乙方在质量外观、设备运行、房屋及设施、设备的维修、养护、公告环境、绿化、交通秩序、保安、急修、小修等方面，需达到业主的管理满意率98%，在管理人员的礼貌、素质、仪容仪表、投诉处理方面，需达到业主的管理满意率100%；六、物业管理费用，乙方按照商业用房5元每月每平方米（含设备运行费）、空置房3元每月每平方米（2006年10月起）的标准收取物业费；物业管理期间，乙方按包干制收费形式收取物业费，盈亏由乙方自负；物业服务费一季度一期缴纳，每季度最后一个月的25日前缴纳下一季度的费用；乙方按照每一季度向全体业主公布物业管理年度计划和物业服务资金的年度预算。
后昆山市东方湖滨大酒店管理有限公司（乙方）与昆山大都会房地产开发有限公司（甲方）签订《昆山市商品房购销合同》及《经营管理公约》各四份，分别约定：乙方购买酒店商区51-56号房，计1194.53平方米；57-115号房，计3413.30平方米；116-163号房，计3053.15平方米；164-210号，计2755.41平方米，上述房产合计10416.39平方米。《经营管理公约》约定，甲方有权制定前期物业管理公司负责本广场物业管理，有关管理规章细节以本公约为主体，并与乙方另行签订“物业管理委托合同”，乙方无异议。《经营管理公约》从店铺相关人员管理、防火防盗管理、促销及宣传活动管理等管理角度对业主及物业公司的权利义务进行了约定。《经营管理公约》第九条“管理费用之收支约定”明确，开支内容项目按国家物业管理条例执行，以各店铺建筑面积，暂定每平方米3元每月收取管理费用，按每平方米15元每月收取经营推广费，收取6个月，管理费用之收取自本广场交屋之日起计；乙方同意甲方委托专业物业经营管理公司对本广场进行管理，本公约约定至所有甲方权利义务自动转移至甲方委托之专业物业管理公司。
家康公司陈述，何乐芳通过司法以物抵债方式取得上述物业所有权后一直未能支付约定的物业管理费用，家康公司多次寄送信件通知何乐芳要求支付物业管理费，但何乐芳仍未交纳，故昆山分公司于2016年5月24日以何乐芳为被告向法院提起诉讼，要求何乐芳支付所有的面积为12686.69平方米的房产物业自2005年8月至2015年12月共计116个月的物业管理费（按每月每平米3元标准计算）4339883.12元（已扣除支付部分）及代缴的水费。后该案经原审法院判决驳回家康公司昆山分公司的诉讼请求。后家康公司昆山分公司向苏州市中级人民法院提起上诉，苏州市中级人民法院在二审中查明认定以下事实：钱龙盛市广场位于昆山市××镇××以西、××、白蚬湖以北、以东的区域内。上海家康物业管理有限公司负责钱龙盛市广场整体的物业管理。2017年5月30日，经二审现场勘查，在靠近的区域部分，卫生、绿化管理相对较好，而离大桥路较远的区域部分，有较多的房屋装修工地，建筑材料堆放混乱，部分道路通行不畅，绿化管理缺失。在昆山市湖滨半岛酒店大门处，专设了门卫岗，由酒店另行聘用了保安，围墙内卫生、绿化也是由酒店另行聘请的物业进行管理。后苏州市中级人民法院根据上述查明事实，结合合同约定，酌定何乐芳按0.45元每月每平方米的标准计算支付物业费，并据此于2017年6月27日做出二审判决，判决由何乐芳支付家康公司昆山分公司涉案的上述物业2015年12月底前的物业管理费68508元。家康公司陈述，嗣后何乐芳仍未支付2016年1月及以后的物业管理费，故家康公司再次诉至法院。
另认定：何乐芳根据另案生效判决书向苏州市中级人民法院申请执行，苏州市中级人民法院于2014年12月17日作出执行裁定：将昆山市湖滨半岛大酒店管理有限公司名下坐落于昆山市周庄镇大桥路68号钱龙盛市广场酒店28处房地产（产权证号分别为：241007371、241007372、241007375、241007376、241007457、241007458、241007459、241007460、241007461、241007462、241007463、241007464、241007465、241007466、241007467、241007468、241007469、241007470、241007471、241007472、241007473、241007474、241007475、241007476、241007477、241007478、241007479、241007804）以4416万元以物抵债归何乐芳所有。何乐芳陈述，涉案房产2015年4月30日后已登记在何乐芳名下，但何乐芳自2016年下半年已经将这些面积中的7743.28平方米（共计139套房屋）转让给他人，何乐芳保留剩余面积仅为4943.41平方米。案件审理中，何乐芳调查取得涉案物业中的7743.28平方米（共计139套房屋）已转移登记至案外人名下的不动产权属登记信息。
上述事实，有物业管理服务合同、昆山市商品房购销合同、经营管理公约、执行裁定书、民事判决书、房屋权属登记信息查询证明及庭审笔录予以证实。
一审法院认为，家康公司通过与开发商签订前期物业管理合同，承担涉案房产的物业管理职责。昆山市东方湖滨大酒店管理有限公司向开发商购买涉案房产，根据法律法规的规定，其与家康公司形成物业管理合同关系。后何乐芳根据法院裁定，于2014年12月17日取得涉案房屋所有权。在何乐芳取得房屋所有权后，根据法律法规的规定，昆山市东方湖滨大酒店管理有限公司在物业管理合同中权利义务转移至何乐芳。本案中，家康公司主张何乐芳支付涉案的12686.69平米物业自2016年1月1日至2017年6月30日期间的物业管理费。因家康公司已就同一物业2015年底之前的物业费向何乐芳起诉主张并经一审及二审法院分别作出判决，且二审判决已生效，且双方庭审中均明确认可之前二审判决中查明的事实，故苏州市中级人民法院于2017年6月对家康公司就同一物业主张何乐芳支付2015年底之前物业费案件所作出的判决中已查明的与涉案物业服务相关的事实，依法予以采纳认定。同时苏州市中级人民法院根据对涉案物业现场勘查结果并结合合同约定的物业费标准，酌定涉案物业的物业费计算标准按0.45元每月每平米计算客观合理，本案中对该标准亦依法予以适用。关于何乐芳应支付物业费的物业面积及期限，因涉案物业中7743.28平方米（共计139套房屋）经查询产权登记信息确已转移登记至案外人名下，故对于该部分物业面积，仅支持2016年1月1日至转移登记日期间的物业费。该部分物业费依法核算为39542.52元。对于何乐芳自有部分4943.41平方米面积的物业，何乐芳应依法支付2016年1月1日至2017年6月30日期间的物业费为40041.62元。综上，何乐芳应支付家康公司物业费为79584.14元。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十一条、第四十二条之规定，判决：何乐芳于判决生效之日起十日内支付上海家康物业管理有限公司物业管理费79584.14元。案件受理费10650元，减半收取5325元，由何乐芳负担894.8元，由上海家康物业管理有限公司负担4430.2元。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院认为，何乐芳所在商区建设单位昆山大都会房地产开发有限公司与家康公司签订的《昆山钱龙盛市物业管理服务合同》是双方真实意思表示，内容合法有效。该物业服务合同对全体业主具有约束力。家康公司提供物业管理服务，何乐芳取得涉案房屋所有权后，应当支付相应的物业服务费。根据本院生效判决，酌定何乐芳按0.45元每月每平方米的标准计算支付物业费，并无不当。根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。何乐芳认为不应按此标准收费未提供证明其事实主张，本院不予采纳。
综上所述，何乐芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1789元，由何乐芳负担。
本判决为终审判决。
审判长 叶 刚
审判员 周 红
审判员 沈军芳
二〇一八年三月十三日
书记员 吴茂程