河南省三门峡市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫12民终2161号上诉人（原审被告）：秦启厚，男，1963年2月15日生，汉族，住三门峡市湖滨区。委托诉讼代理人：邢玉峰，河南东方律师事务所律师。代理权限为一般代理。被上诉人（原审原告）：梁建军，男，1960年3月2日生，汉族，住三门峡市湖滨区。委托诉讼代理人：张云、郭建波，河南恒翔律师事务所律师。代理权限为特别授权。原审第三人：党树功，男，1962年12月25日生，汉族，住三门峡市湖滨区。委托诉讼代理人：王洪周，河南崤山律师事务所律师。代理权限为特别授权。上诉人秦启厚因与被上诉人梁建军，原审第三人党树功案外人执行异议之诉一案，不服河南省三门峡市湖滨区人民法院（2017）豫1202民初3488号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2017年11月13日公开开庭审理了本案。上诉人秦启厚及其委托诉讼代理人邢玉峰，被上诉人梁建军及其委托诉讼代理人张云，原审第三人党树功的委托诉讼代理人王洪周到庭参加诉讼。本案现已审理终结。秦启厚上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、梁建军与党树功签订的房屋买卖合同系伪造的假合同。该房屋买卖合同有第三方万和中介盖章，我提供了我与万和中介负责人张丽的通话录音和微信截图，张丽称“万和中介公司未做过陕县房地产中介业务，合同文本与万和中介合同文本不一致，万和中介房屋买卖合同都有业务员签字、联系电话、中介费收据、合同会编号存档，这个合同不是我们公司签订的”；一审法院（2016）豫1202执异86号执行裁定书中也详述“经本院向万和中介负责人核实，其称不知道此事”。2、根据物权法的规定，不动产未经登记不发生法律效力。梁建军与党树功之间未办理过户登记手续，房屋仍登记在党树功名下，梁建军对房屋所享有的权利性质是债权，故梁建军请求确认房屋产权归其所有于法无据。3、在法院保全之前，被上诉人没有合法占有该不动产，也没有按合同约定支付购房款。被上诉人实际支付款项为265000元，与合同约定款项不符；党树功的原始购房款凭证在向上诉人借钱时以房抵押交给了上诉人；一审法院（2016）豫1202执异86号执行裁定书认定2015年3月至12月间涉案房屋水电费为零说明房屋没有实际使用；在涉案房屋被保全时被上诉人只交了部分款，剩余房款是在申请强制执行后为逃避执行才交。4、一审判决违反了最高法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十八条的规定，应予撤销。梁建军答辩称：1、一审认定合同有效是正确的。2、答辩人已经按照合同约定支付价款。虽然合同约定房款30万元，但由于房屋无法办理过户手续，党树功同意先支付26.5万元，余款过户后付清，答辩人支付了26.5万元，党树功出具了收条，答辩人将剩余的3.5万元交至一审法院执行局。3、党树功将其购房手续及房屋交付给答辩人，答辩人已于2015年1月15日合法占有涉案房屋。该房业主情况登记表、车辆办卡情况登记表、水电明细显示户主为答辩人，物业手续证实答辩人合法占有该房屋。4、未办理过户手续系房产证至今未办理出来，并非答辩人自身原因。梁建军向一审法院起诉请求：1、要求判决终止对位于陕县××路与××州大道交叉口西南角××花园××单元××号房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封；2、依法确认该房屋产权属梁建军所有。一审法院认定的事实：2012年4月8日，党树功从河南嵩基房地产开发有限公司购买了位于陕县××路与××州大道交叉口西南角××花园××单元××号的房屋，价格为255591元。2015年1月15日，梁建军（乙方）与党树功（甲方）签订房屋买卖合同一份，主要内容为：甲方自愿将坐落于高阳路与××州大道交叉口西南角嵩基温泉花园1幢2单元15层1503号房屋的房产出售给乙方，成交价为30万元。由于该房暂无房产证，首付定金30万元，乙方于2015年1月17日之前付清。梁建军、党树功分别在合同上签名，三门峡市万和中介信息服务部在上面加盖专用章。2015年1月18日，梁建军支付党树功65000元，2015年1月20日，梁建军支付党树功20万元。2015年1月21日，党树功向梁建军出具收条一份，内容为：今收到梁建军购嵩基花园1号楼二单元1503房款265000元，余款等过户后付清。郑州嵩基物业服务有限公司温泉花园客服中心于2015年1月25日在业主情况登记表上注明“房已卖出，原先业主已更换为梁建军”。2014年，党树功向秦启厚借款，后未能归还，秦启厚将党树功诉至三门峡市湖滨区法院，申请财产保全，2015年2月5日，三门峡市湖滨区法院作出（2015）湖民初字第477号民事裁定书，裁定查封党树功所有的位于陕县××路与××州大道交叉口西南角××花园××单元××西南户的房屋一套，并于2015年9月10日作出（2015）湖民初字第00477民事判决书，判令党树功偿还秦启厚借款45万元及利息。判决生效后，秦启厚申请执行，梁建军提出异议，要求停止对位于陕县××路与××州大道交叉口西南角××花园××单元××号房屋的执行，并解除对该房屋的查封。三门峡市湖滨区法院经审理作出（2016）豫1202执异86号执行裁定书，裁定驳回了梁建军的执行异议申请。一审法院到涉案房屋所属的物业公司调取该房屋的水电费明细，该明细单显示：争议房屋的户主为梁建军，2015年2月10日，抄表显示当月水量为0，电费为0,2015年3月10日，抄表显示当月用水量为1，用电量为1,2015年4月10日-5月10日，每月抄表显示：当月用水量为0，用电量为1，2015年6月10日至2015年11月10日，每月抄表显示：当月用水量为0，用电量为1。审理中，秦启厚称虢××路与××街交叉西南侧的仁和中介系原万和中介，负责人为张丽，并提供张丽的电话号码131××××6411，申请法院到此处向张丽调取房屋买卖合同的出处以及真实性。法院拨通秦启厚提供的张丽的电话，接通后，对方称其什么也不知道，拒绝向法院说明情况，并挂断电话。法院遂到虢××路与××街交叉西南侧的仁和中介调查询问，仁和中介工作人员称现仁和中介公司不是以前的万和中介公司。一审法院认为：梁建军与党树功于2015年1月15日签订房屋买卖合同，该合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。梁建军支付了价款，购买上述房屋，已成为房屋的实际所有人。故梁建军要求确认房屋属其所有的诉讼请求，依法予以支持。通过物业手续可知，梁建军已于2015年1月15日合法占有涉案房屋，只是一直没有入住使用。未办理过户登记系因房产证迄今未办理出来，无法办理过户手续，非因梁建军自身原因。且梁建军已将剩余3.5万元价款交至湖滨区法院执行局账户，依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记；梁建军提出的异议，足以排除执行，故其要求停止对陕县××路与××州大道交叉口西南角××花园××单元××号房屋的强制执行，并解除对该房产的查封，予以支持。依照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，最高人民法院《关于适用的解释》第一百六十六条第一款第（一）项之规定，判决：一、停止对位于陕县××路与××州大道交叉口西南角××花园××单元××号房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封。二、位于三××市××州区××路与××州大道交叉口西南角××花园××单元××号房屋归梁建军所有。案件受理费5280元，由秦启厚负担。二审查明的事实与一审相同。本院认为：梁建军与党树功均认可签订的涉案房屋买卖合同系其双方的真实意思表示，且该合同没有违反法律、行政法规效力性、强制性规定，应为有效合同。房屋买卖合同中的第三方万和中介公司虽然否认参与签订涉案合同，但对合同上为何加盖其公章不能作出合理说明，且合同上是否加盖万和中介公司的公章并不影响合同的成立，故秦启厚以万和中介公司不承认参与签订该合同为由，主张该合同系伪造的理由不能成立，应不予支持。合同签订后，虽然梁建军支付房屋价款的时间晚于合同约定的时间两日，但并不能据此否认合同的履行；虽然梁建军支付了房屋价款265000元与约定的300000元不一致，但梁建军对此作出了合理说明，与党树功在收条中的“余款等过户后付清”的注明一致，后梁建军又将剩余3.5万元价款交至一审法院执行局账户，符合法律规定。虽然秦启厚称该房屋仍登记在党树功名下，但根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”规定，应当认定梁建军为涉案房屋的实际权利人，享有足以排除对涉案房屋强制执行的民事权益。一审法院判决并无不当，应予以维持。综上所述，秦启厚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5280元，由秦启厚负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵 曜代理审判员 侯 杨代理审判员 齐晓丹二〇一七年十二月二十七日书 记 员 史 磊