甘肃省天水市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）甘05民终105号上诉人（一审原告）：黄某，住甘肃省秦安县。上诉人（一审原告）：邓某，住甘肃省秦安县。上诉人（一审原告）：王某1，住甘肃省秦安县兴国镇成纪大道家福乐超市。上诉人（一审原告）谢某，住甘肃省秦安县兴国镇成纪大道家福乐超市。上诉人（一审原告）：瞿某，住甘肃省秦安县兴国镇成纪大道家福乐超市。上诉人（一审原告）金某，住甘肃省秦安县兴国镇成纪大道家福乐超市。以上六上诉人的共同委托诉讼代理人：靳某，甘肃昊峒律师事务所律师。上诉人（一审被告）：秦安县五洲购物广场。经营者：苏少菊，女，1963年12月25日出生，汉族，浙江省瑞安市马屿镇篁社高岙村村民，住甘肃省秦安县兴国镇电信小区。委托诉讼代理人：陈某（苏少菊之子），住浙江省瑞安市马屿镇篁社高岙村高马路**号。委托诉讼代理人：王某2，甘肃天秦律师事务所律师。上诉人黄某、邓某、王某1、谢某、瞿某、金某因与上诉人秦安县五洲购物广场（以下简称五洲广场）房屋租赁合同纠纷一案不服甘肃省秦安县人民法院（2017）甘0522民初1209号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年2月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人黄某、邓某、王某1、谢某、瞿某、金某及其共同委托诉讼代理人靳某，五洲广场的委托诉讼代理人陈某、王某2到庭参加诉讼，本案现已审理终结。黄某等六人上诉请求：1.请求依法撤销秦安县人民法院(2017）甘0522民初1209号民事判决的第二项、第三项内容，依法改判由五洲广场向黄某等六人支付商场运营成本费，以每天1万元从2017年9月8日支付到腾房为止；2.本案诉讼费用由五洲广场承担。事实与理由：一审以违约金过高为由未支持商场运营成本费，属法律适用错误。地下商铺租赁合同第八条第2项约定：五洲广场未在租赁期截止日将所租商铺归还黄某等六人，黄某等六人将按日收取商场运营成本，计人民币10000元／日。该约定系双方真实意思表示，且涉案租赁物面积巨大，又位于繁华地段，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中五洲广场拒绝在租赁期限届满前归还租赁物构成违约，五洲广场违约后反而给其获取了巨大的经济利益，属恶意占有，故黄某等六人依据合同主张每天1万元的商场运营成本符合法律规定。一审法院将商场运营成本认定为违约金，进而以商场租赁费为准计算显属错误。五洲广场答辩称：1.五洲广场与黄某等六人从未约定按每日1万元支付商场运营费；2.从黄某等六人取得商场的时间看，五洲广场不存在恶意占有的事实，故黄某等六人所述的存在损失不合理，请求驳回黄某等六人的上诉请求。五洲广场上诉请求：1.撤销甘肃省秦安县人民法院（2017）甘0522民初1209号民事判决；2.依法改判驳回黄某等六人的一审诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费由黄某等六人承担。事实与理由：一、一审法院认定2017年2月1日开始黄某等六人与五洲广场之间不存不定期租赁合同关系，系认定错误；二、一审法院判决五洲广场在判决生效后15日内搬离，不符合解除不定期租赁关系合同，需给予承租人合理搬离期限的规定；三、一审法院适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》判决五洲广场每天按1609.96元作为本金，按年利率24%支付利息，系适用法律错误，依法应当纠正。黄某等六人答辩称：1.一审法院认定黄某等六人与五洲广场不存在房屋租赁合同恰当，一审判处五洲广场腾房正确；2.一审认定的违约损失，黄某等六人认为应按照每日1万元支付违约损失。黄某、邓某、王某1、谢某、瞿某、金某向一审法院起诉请求：1、判令解除黄某、邓某、王某1、谢某、瞿某、金某与五洲广场的不定期租赁合同，判令五洲广场于2017年10月25日之前腾出并返还黄某、邓某、王某1、谢某、瞿某、金某所有的位于秦安县大地湾购物广场A区3928.83平方米及B区300平方米的地下室；2、判令五洲广场赔偿黄某、邓某、王某1、谢某、瞿某、金某商场运营成本12万元（2017年9月8日至9月20日，共计12天），2017年9月20日以后的商场运营成本由被告以每日1万元的标准赔偿到腾空房屋为止；3、本案诉讼由五洲广场承担。诉讼中，黄某、邓某、王某1、谢某、瞿某、金某将诉讼请求中的第1、2项变更如下：1.判令五洲广场立即腾房并返还黄某、邓某、王某1、谢某、瞿某、金某所有的位于秦安县大地湾购物广场A区3928.83平方米及B区300平方米的租赁物；2.判令五洲广场向黄某、邓某、王某1、谢某、瞿某、金某支付商场运营成本费，以每天1万元从2017年9月8日支付到腾房为止。一审法院经审理查明：秦安县大地湾购物广场A、B区地下室房产原产权人为天水金河实业有限公司，用途地下商铺，建筑面积为7368.76平方米。2011年8月3日，该房产分割为两处，分别为：A区地下室建筑面积3928.83平方米，房权证为；B区地下室建筑面积3439.93平方米，房权证为。2006年11月16日，五洲广场与天水金河实业有限公司签订《金河公司大地湾购物广场地下商城租赁合同》和《补充协议》各1份，约定天水金河实业有限公司将其所有的××县商场（面积3800㎡），B区仓库（面积300㎡），包括一楼西、南进口通道及B区员工停车车库，出租给五洲广场用于经营百货超市。该合同约定：租期十年（自2007年2月1日起到2017年2月1日止）。A区商场第一年即2007年2月1日至2008年2月1日，租金免交；第二、三、四年每月每平方米8元，每年租金364800元；第五年至第六年每月每平方米10元，每年租金456000元；第七年至第八年每月每平方米11元，每年租金501600元；第九年至第十年每月每平方米12元，每年租金547200元。B区地下仓库第一年至第四年每年租金5万元，第五年至第七年每年租金6万元，第八年至第十年每年租金7万元；租金以年交付，在每年底提前一个月的28日前交清下年租金。若五洲广场不按期交纳租金，除应及时如数补交外，并按拖欠总额每日按5‰支付滞纳金。租赁期限届满后，如五洲广场不再承租，五洲广场应立即搬出并拆除所投资的一切财产，若天水金河实业有限公司需要该财产，双方协商解决。五洲广场未在租赁期截止日将所租商铺归还天水金河实业有限公司，天水金河实业有限公司将按日收取商场运营成本，计人民币10000元/日。本协议在双方签字之日起即具有法律效力。2012年6月5日，天水金河实业有限公司与黄某、王某1、瞿某签订《商品房买卖合同》和《补充协议条款》各1份，约定天水金河实业有限公司将其所有的秦安县大地湾购物广场A、B区地下一层房产（建筑面积7368.76㎡）出让给黄某、王某1、瞿某，出让范围包括五洲广场承租的房产，该合同约定：出让总价款为1750万元，在协议签订二周内黄某、王某1、瞿某向天水金河实业有限公司支付600万元，剩余1150万元在五洲广场的租赁期满时（2017年2月1日）一次付清，同时，天水金河实业有限公司将房产证办理在黄某、王某1、瞿某名下；该房屋由五洲广场租赁，租赁期至2017年2月1日到期，每年租金由黄某、王某1、瞿某按租赁合同收取，2013年2月1日以前的租金已由天水金河实业有限公司收取，黄某、王某1、瞿某不再收取；本协议签字生效后，该房权即视为黄某、王某1、瞿某所有，黄某、王某1、瞿某在不影响天水金河实业有限公司与五洲广场履行租赁合同的前提下，有权对房屋进行管理；西边通往地下室的坡道及通道在五洲超市租赁期间，为共同使用，黄某、王某1、瞿某有权改造及装修。一层进门主通道以上门头，现由五洲超市专用，该房卖给黄某、王某1、瞿某后，以上门头由黄某、王某1、瞿某所有。本协议在双方签字之日起即具有法律效力。2015年3月13日，天水金河实业有限公司又就该房屋与五洲广场签订购房合同，约定以2100万元的总价款将其所有的秦安县大地湾购物广场A、B区地下一层房产（建筑面积7368.76㎡）出让给五洲广场。2016年4月27日，黄某、王某1、瞿某以房屋买卖合同纠纷为由，将天水金河实业有限公司和五洲广场起诉至天水市中级人民法院。后五洲广场于2016年5月30日以确认合同无效纠纷为由，将天水金河实业有限公司和黄某、王某1、瞿某起诉至天水市中级人民法院。2016年12月20日，天水市中级人民法院作出（2016）甘05民初18号民事判决，判决为：”一、黄某、王某1、瞿某与天水金河实业有限公司签订的商品房买卖合同和补充协议合法有效，继续履行；二、驳回黄某、王某1、瞿某的其他诉讼请求。”判决后，天水金河实业有限公司和五洲广场不服，向甘肃省高级人民法院提出上诉，甘肃省高级人民法院于2017年4月4日作出（2017）甘民初154号民事判决，判决为：”驳回上诉，维持原判”。2016年12月20日，天水市中级人民法院作出（2016）甘05民初23号民事判决，判决为：”一、天水金河实业有限公司与五洲广场签订的购房合同合法有效，终止履行；二、驳回五洲广场的其他诉讼请求。”判决后，五洲广场不服向甘肃省高级人民法院提出上诉，甘肃省高级人民法院于2017年4月4日作出（2017）甘民初153号民事判决，判决为：”驳回上诉，维持原判”。2017年9月7日，秦安县国土资源局向黄某及其妻子邓某、王某1及其妻子谢某、瞿某及其妻子金某六人颁发了坐落在秦安县大地湾购物广场A区地下室，房屋建筑面积为3928.83平方米的甘（2017）秦安县不动产第0000585号不动产权证书和坐落在秦安县大地湾购物广场B区地下室，房屋建筑面积为3439.93平方米的甘（2017）秦安县不动产第0000586号不动产权证书。另查明，2015年，因五洲广场拖欠租金一事，黄某、王某1、瞿某将五洲广场以及天水金河实业有限公司以房屋租赁合同纠纷为由起诉至一审法院，后该案在一审法院重审的（2016）甘0522民初324号案件中，黄某、王某1、瞿某要求：”1.请求人民法院依法判决五洲广场支付2015年的租赁费617200元以及滞纳金2592240元（违约金计算从2015年2月1日至2017年6月1日），共计3209440元；2.请求人民法院判令五洲广场依法支付2016年租赁费617200元以及滞纳金1480320元（违约金计算从2016年2月1日至2017年6月1日），共计2098480元；3.以上二项诉讼中租赁费合计1234400元，滞纳金4073520元，共计5307920元，2017年6月2日以后的滞纳金，请人民法院判令五洲广场以拖欠租赁费总额每日按5‰支付到付清为止；4.请求人民法院判令五洲广场未在租赁截止日（2017年2月1日）将所租商铺归还黄某、王某1、瞿某，截止2017年6月30日，共150天，计1500000元（2017年7月1日以后的商场运营成本，请人民法院判令五洲广场支付到返还商铺为止）；5.由五洲广场承担增加的诉讼费用、保全费、保险费。庭审中，黄某、王某1、瞿某补充诉讼请求：五洲广场立即腾房。”再查明，《金河公司大地湾购物广场地下商城租赁合同》约定的租赁范围中的一楼西进口通道指西北角的通道，通道通过英皇KTV到达库房等、南进口通道指靠公厕处西南角的通道。黄某表示南进口通道与其所购房屋无关。一审法院认为：双方当事人争议的焦点是：1、黄某、邓某、王某1、谢某、瞿某、金某与五洲广场之间是否存在不定期租赁合同，如果存在，是否应予以解除，并由五洲广场腾出承租涉案房屋？2、五洲广场是否应从2017年9月8日起按每日1万元的标准赔偿黄某、邓某、王某1、谢某、瞿某、金某商场运营成本至其腾房为止？关于黄某、邓某、王某1、谢某、瞿某、金某与五洲广场之间是否存在不定期租赁合同，如果存在，是否应予以解除，并由五洲广场腾出承租涉案房屋的问题，五洲广场占有并使用的涉案房屋是其于2006年11月16日从原房屋所有人天水金河实业有限公司处承租，租赁期限自2007年2月1日起到2017年2月1日止。在该租赁合同履行期间即2012年6月5日，天水金河实业有限公司与黄某、王某1、瞿某签订《商品房买卖合同》和《补充协议条款》，约定将其所有的包括五洲广场承租的房产在内的秦安县大地湾购物广场A、B区地下一层房产（建筑面积7368.76㎡）出让给了黄某、王某1、瞿某。随后，天水金河实业有限公司、五洲广场以及黄某、王某1、瞿某三方形成多次诉讼，但天水金河实业有限公司与黄某、王某1、瞿某签订的房屋买卖合同已被终审判决认定合法有效，且买卖双方已履行了合同中的权利、义务，故黄某、王某1、瞿某替代天水金河实业有限公司作为新的出租人，继而享受租赁合同中的权利、义务。2017年9月7日，黄某、邓某、王某1、谢某、瞿某、金某取得涉案房屋的不动产权证书，现黄某、邓某、王某1、谢某、瞿某、金某要求五洲广场立即腾房并返还涉案租赁物，并当庭变更诉讼请求，不认可其与五洲广场之间存在不定期租赁合同，而五洲广场认为黄某、邓某、王某1、谢某、瞿某、金某在取得涉案房屋所有权后替代原所有权人，与其存在不定期租赁合同。所谓的不定期租赁合同是指当事人没有约定租赁期限或者约定租赁期限不明确的房屋租赁合同。不定期租赁合同的产生有三种情形:一是当事人在合同中未约定明确期限；二是当事人约定租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁；三是租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，若符合不定期租赁合同，其情形应为第三种情形，即在租赁期满后五洲广场继续使用租赁物，而黄某、邓某、王某1、谢某、瞿某、金某未提出异议，但在（2016）甘0522民初324号黄某、王某1、瞿某与五洲广场、天水金河实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案中，黄某、王某1、瞿某曾主张五洲广场未在租赁期截止日归还黄某、王某1、瞿某租赁物。由此可见，黄某、王某1、瞿某对五洲广场使用涉案租赁房屋早已提出异议。但由于双方的纠纷一直在诉讼过程中，导致了五洲广场至今使用租赁物的现状。故该案不符合不定期租赁合同的条件，黄某、王某1、瞿某、五洲广场之间的租赁合同应在2017年2月1日终止，在此之后，黄某、王某1、瞿某、五洲广场之间不存在不定期租赁合同，五洲广场在租赁合同到期后，应向出租人返还租赁物，故对黄某、邓某、王某1、谢某、瞿某、金某请求五洲广场返还涉案租赁物的请求，依法应予以支持，但考虑到五洲广场在租赁房屋内实际经营情况，搬迁需要时间，故对其腾房应留一定的宽限期。对五洲广场返还房屋的范围，庭审中，黄某、邓某、王某1、谢某、瞿某、金某明确为位于秦安县大地湾购物广场A区3928.83平方米及B区300平方米以及一楼西、南进口通道及B区员工停车车库，但经查实一楼西进口通道为通往B区地下室的通道，应为公用通道，不应在返还的范围内，而南进口通道黄某也明确表示与其无关，故亦不在返还的范围内。对黄某、邓某、王某1、谢某、瞿某、金某主张的其他返还房屋的范围系五洲广场与天水金河实业有限公司签订的《金河公司大地湾购物广场地下商城租赁合同》约定的租赁物使用范围，且从天水金河实业有限公司与黄某、王某1、瞿某签订的《商品房买卖合同》以及黄某、邓某、王某1、谢某、瞿某、金某取得的不动产所有权证来看，黄某、邓某、王某1、谢某、瞿某、金某对该租赁物范围享有所有权，故对黄某、邓某、王某1、谢某、瞿某、金某要求五洲广场返还秦安县大地湾购物广场A区3928.83平方米、B区300平方米以及B区员工停车车库的请求，于法有据，予以支持。二、关于五洲广场是否应从2017年9月8日起按每日1万元的标准赔偿黄某、邓某、王某1、谢某、瞿某、金某商场运营成本至其腾房为止的问题。黄某、邓某、王某1、谢某、瞿某、金某基于租赁合同中”乙方未在租赁期截止日将所租商铺归还甲方，甲方将按日收取商场运营成本，计人民币10000元/日”的约定，现主张从其取得涉案房屋所有权的次日起到五洲广场腾房为止的商场运营成本损失，而该商场运营成本损失的约定系涉案房屋出租人与五洲广场之间就租赁合同到期后，不再承租情况下未交付房屋约定的违约条款。五洲广场在租赁期限届满后，未交付租赁物，其行为已经构成违约，其本应按违约条款的约定承担违约责任，但该租赁合同约定的违约金超出房屋租金的5倍，而五洲广场只同意按原约定租金支付黄某、邓某、王某1、谢某、瞿某、金某房屋租金，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条”当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的'过分高于造成的损失'”之规定，可以认定涉案租赁合同中约定的违约金明显过高，故对该违约金应予以调整。因五洲广场到期不返还房屋的违约行为给黄某、邓某、王某1、谢某、瞿某、金某造成的损失即房屋进入租赁市场后可获得的租金收益和五洲广场占用该资金的损失。故应由五洲广场按原租赁合同约定的租金即每天1690.96元支付黄某、邓某、王某1、谢某、瞿某、金某损失外，另应支付占用该资金的损失。对占用该资金的损失参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条的规定，按年利率24%计算为宜。支付期限，本应从2017年9月7日起算至五洲广场实际交付房屋为止，但现黄某、邓某、王某1、谢某、瞿某、金某请求从2017年9月8日起算，故应从2017年9月8日起算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条之规定，判决：一、五洲广场于判决生效之日起十五日内腾空位于秦安县大地湾购物广场A区3928.83平方米、B区300平方米的房屋以及B区员工停车车库并返还给黄某、邓某、王某1、谢某、瞿某、金某；二、五洲广场于判决生效后十五日内一次性支付黄某、邓某、王某1、谢某、瞿某、金某从2017年9月8日起至房屋交付之日止的违约损失（每天按1609.96元计算，再加每天以1609.96元为本金按年利率24%计算的利息)；驳回黄某、邓某、王某1、谢某、瞿某、金某的其他诉讼请求。在判决生效后,如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14160元，由五洲广场负担。二审查明的事实与一审相同，本院予以确认。本院认为，本案纠纷实质是上诉人黄某、王某1、瞿某与五洲广场房屋租赁纠纷的延续。即黄某、王某1、瞿某三人通过与原房屋所有权人天水金河实业有限公司签订房屋买卖合同取得涉案房屋所有权之后，基于买卖不破租赁的法律规定，继续执行五洲广场与天水金河实业有限公司签订的房屋租赁合同，在五洲广场与天水金河实业有限公司签订的房屋租赁合同于2017年2月1日到期后，五洲广场应当将房屋返还给新的房屋所有权人黄某、王某1、瞿某三人，由于五洲广场合同到期后没有返还所租赁房屋，已经构成违约，五洲广场应当返还房屋并支付占用房屋期间的房屋占用费。由于该房屋所有权于2017年9月7日办理在黄某及其妻子邓某、王某1及其妻子谢某、瞿某及其妻子金某六人名下，故五洲广场应当将房屋返还给现在的房屋所有权人即黄某及其妻子邓某、王某1及其妻子谢某、瞿某及其妻子金某，并支付占用房屋期间的房屋占用费，由于五洲广场的原房屋租赁期限已经届满，与新的房屋所有权人没有建立租赁合同关系，其占用房屋属于无权占用，且房屋所有权人一直主张合同到期后立即返还房屋，故不存在给予合理期限问题。关于房屋占用费标准，应当参照原房屋租赁合同的违约房屋租金标准计算。上诉人黄某等六人的损失实质上是房屋占用费，其主张以每天1万元计算运营费，没有法律依据，不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处并无不当，双方上诉人的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14160元，上诉人黄某、邓某、王某1、谢某、瞿某、金某六人与上诉人五洲广场各负担50%，即7080元。多交部分分别予以退回。本判决为终身判决。审 判 长 杨宏权审 判 员 李虓晖审 判 员 陈 萍二〇一八年四月二日法官助理 雒 璇书 记 员 王 菲