广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤2071民初20733号
原告：中山市宝华房地产开发有限公司，住所地广东省中山市三乡镇平东商业大街340号二楼，统一社会信用代码914420007417061827。
法定代表人：郑健勋。
委托诉讼代理人：黄夏，系广东金丰华律师事务所律师。
被告：郑衍妮，女，1993年12月27日出生，汉族，住广东省高州市，
委托诉讼代理人：郑康祥，男，19470年6月28日出生，住中山市，系被告父亲。
原告中山市宝华房地产开发有限公司（以下简称宝华公司）诉被告郑衍妮租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月1日立案受理后，依法由独任审判员唐群适用简易程序，并公开开庭进行审理。原告宝华公司的委托诉讼代理人黄夏，被告郑衍妮的委托诉讼代理人郑康祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宝华公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方于2015年6月30日所签署的《物业租赁合同》于2017年8月2日已解除，租赁物业由原告收回；2.判令被告立即向原告清偿自2017年3月5日起至2017年8月4日止的欠租162500元，同时判令被告向原告支付逾期缴租的违约金（违约金按欠租金额每日千分之五计算，自逾期之日计至欠租全部付清之日止，暂计至起诉之日的违约金为9750元）；3.判令被告向原告所缴交的租赁合同的按金30000元作为违约金由原告所有，原告无需向被告退还。事实理由：原、被告双方于2015年6月30日签订一份《物业租赁合同》，由被告承租原告自有的位于中山市三乡镇平东村鸿埠园路鸿埠综合市场物业的第三层作室内溜冰场使用。租赁期限自2015年7月5日起至2018年5月5日止。2015年7月5日至2018年5月4日期间的月租金标准为32500元，2018年5月5日至2020年5月4日期间的月租金标准为36000元。每月缴租时间为当月10日前，逾期缴租应按欠租款按每日千分之五向原告计付违约金；逾期缴租超过一个月，原告有权单方决定解除租赁合同，提前收回租赁物业。同时对被告所交付的按金作为违约金予以收缴。合同对其他相关事项进行了约定。合同签订后，被告按约定缴交按金30000元，原告将物业交付给被告使用。在租用中，被告因经营困难自2016年5月份开始便每月延期支付租金，至2017年3月份起至今便拒不支付租金，中途实际已停业。原告多次向被告追讨欠租，但已无法联系被告。为此，原告于2017年8月2日在涉案租赁场所张贴公告，要求被告付清欠租，否则原告作单方解除合同，提前收回出租物业处理。但被告至今未有回应。原告遂于2017年8月4日收回出租物业。为维护自身合法权益，原告遂诉至法院。
庭审过程中，原告明确其诉讼请求第二项关于逾期交租违约金的计算方法为：按被告欠缴租金金额，自2017年3月5日起，以每月租金32500元为本金，从当月应付款之日次日即当月10日起开始分段计算违约金，按日息5‰计至实际清偿之日止。
原告就其诉讼请求及主张的事实在举证期间内提交如下证据：1.被告身份证（复印件）；2.原告营业执照副本（复印件）；3.物业租赁合同；4.关于郑衍妮拖欠租金情况证明（复印件）；5.物业产权证（原件）；6.收铺通知（原件）；7.银行证明（原件）。
被告郑衍妮辩称：被告对原告诉求的欠租金额并不确认，关于租金事宜被告与原告一直在协商，但原告并未向被告答复。被告最后一次交租是在2017年6月7日，但被告不清楚交的租金是几月份的租金，且交租交到什么时候被告也不清楚。在原告于2017年7月3日将涉案租赁物停电后，被告未再使用该租赁物。
被告郑衍妮为其辩称提交的证据有：1.被告写给平东村委的信（复印件）；2.银行出入账通知书（复印件）。
经审理查明：2015年6月30日，原告宝华公司（甲方即出租方）与被告郑衍妮（乙方即承租方）签订《物业租赁合同》，合同约定：乙方向甲方租用位于广东省××乡镇××综合市场物业××室内溜冰场经营之用，建筑面积为2500平方米，租期自2015年7月5日起至2020年5月4日止，其中2015年7月5日至2018年5月4日租金为32500元/月，2018年5月5日至2020年5月4日租金为36000元/月；乙方须向甲方缴纳租赁按金30000元作为履约按金以保证乙方在租期内遵守下列条款：1.按期结清租金、水费、电费及其他一切属于乙方负责的费用；2.租赁期内，因租赁物业所产生的税费一概由甲方承担……甲方收取乙方的按金应于租赁期满后，在乙方支付清所有员工工资等劳动报酬、租金、水电费及其他一切应缴费用及无违约的情况下，三十天内退回乙方（不计利息）；按金30000元于合同签订后十五天内一次性付清，租金逐月缴纳，须于每月10号前结清当月租金；甲方责任：1.按现状将物业交付乙方使用……3.任何一方不得无故单方终止合同，否则构成违约，违约的乙方应向另一方支付30000元违约金；乙方责任：2.乙方须按月缴纳租金及其他应由乙方交纳的费用，如逾期缴交，按每日5‰计罚滞纳金，如逾期1个月不交租金，甲方有权单方解除本合同，收回物业，所收按金、租金均不退回，并追究乙方的违约责任；3.在合同期内该物业所发生的一切费用，包括水电费、电话费、清洁费、物业及设备的维修费、管理费、保安费、工商税等，以及其他各种社会摊派费用，均由乙方负责支付，乙方须及时缴纳上述费用，否则由此引起的罚金或停水停电等一切损失概由乙方自行承担；合同还约定了其他事项。
合同签订后，原告依约定将涉案租赁物交付给被告使用，被告亦向原告交付按金30000元作为履约保证金。2017年8月2日，原告以被告拖欠租金为由，锁住涉案租赁物。并于2017年11月1日诉至本院，提出前述实体权利。
本院认为：本案系租赁合同纠纷。关于被告承租原告位于广东省××乡镇××路的鸿埠园综合市场物业的第三层的物业，原告于2017年8月2日锁住涉案租赁物的事实，有原告提交的《租赁合同》等证据并作了相应陈述，被告亦无异议，本院予以确认。根据双方的请求、抗辩及证据，本案主要争议焦点为：一、原告是否有权解除2015年6月30日签订的《物业租赁合同》；二、按金返还问题；三、原告收回涉案物业的时间及应付租金；四、逾期付款违约金的计算标准问题。
关于焦点一，原告主张，被告从2017年3月5日起未再支付租金，原告依据合同约定，有权解除合同，收回物业；被告主张，被告一直有与原告协商降低租金，但原告一直未回复。本院认为，2015年6月30日签订的《租赁合同》是原、被告的真实意思表示，双方均应按照合同约定履行义务。原告主张被告未缴纳2017年3月5日之后的租金，被告应对其按时如数缴付租金承担举证责任。但被告仅提交了2017年6月7日向原告汇款32500元的银行转账记录一张，本院无法认定被告已经按时缴纳了2017年3月5日之后的租金，被告亦自称不清楚租金缴纳至何时。故被告未能完成举证义务，应当承担举证不能的不利后果。本院认定，被告从2017年3月5日之后，未能按照约定缴纳租金给原告，原告有权依照《物业租赁合同》第八条第二项的约定，单方解除合同，并收回租赁物。
关于焦点二，原告主张按照合同第八条的约定没收按金；被告主张因为原告断电导致被告无法正常经营，应当返还按金。本院认为，关于被告支付的按金30000元实为履约担保的押金，而双方对于没收按金的约定为被告在违约时应承担的违约金。由于原告目前能够证明因被告违约产生的实际损失为逾期付款所产生的利息，本院亦已在法律许可范围之内支持了原告逾期付款违约金的请求，没收按金将导致违约金超过必要限度，故该按金30000元应予以抵扣租金或返还。结合本案实际情况，本院认定30000元用于抵扣2017年3月份的租金。
关于焦点三，原告主张因被告未按时缴纳相关租金，原告已于2017年8月2日发出《收铺通知》，收回涉案物业并解除合同；被告主张原告系于2017年7月3日将租赁物断电，被告未再经营。本院认为，被告主张原告于2017年7月3日断电，应当承担举证责任。但被告并未就该主张进行举证，原告亦对此予以否认。本院无法认定原告于2017年7月3日断电的事实。且被告未能提交其交还租赁物的交接手续，被告未能完成举证责任，应当承担举证不能的不利后果。本院认定，原告于2017年8月2日收回了租赁物业，被告应当按照32500元/月的标准，支付2017年3月5日至2017年8月2日租金160403元（32500元/月×4个月又29天），抵扣押金30000元，被告还应支付租金130403元。
关于焦点四，原告主张依据合同约定为按日息5‰计算逾期付款违约金；被告主张，双方约定违约金利率过高。本院认为，被告未按约定期限向原告支付租金及水电费，其行为已构成违约，应按照约定向原告支付逾期付款违约金。关于逾期付款违约金利率，虽然《物业租赁合同》约定的标准为日息5‰，但本院认为该约定超过必要限度，过高的利率易导致变相高利贷，即使双方约定高利率，本院亦不宜支持，故结合本案事实，本院酌情将逾期付款违约金利率调整为月息2%。又因双方约定每月10日为租金缴纳日，故被告应支付的逾期付款违约金的计算方法为：以3月份未付租金2500元（应付32500元-按金30000元）为本金，从2017年3月10日起，以每月应付租金32500元为本金，分别从2017年4月10日、5月10日、6月10日起，以最后一月的未付租金30403元为本金从2017年7月10日起，按月息2%计至清偿之日止。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条、第六十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告中山市宝华房地产开发有限公司与被告郑衍妮于2015年6月30日签订的《物业租赁合同》已经解除；
二、被告郑衍妮应于本判决生效之日起七日内向原告中山市宝华房地产开发有限公司支付租金130403元及逾期付款违约金（计算方法：以3月份未付租金2500元为本金，从2017年3月10日起，以每月应付租金32500元为本金，分别从2017年4月10日、5月10日、6月10日起，以最后一月的未付租金30403元为本金从2017年7月10日起，按月息2%计至清偿之日止）；
三、驳回原告中山市宝华房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本诉案件受理费4480元，减半收取为2240元（该款原告已预交），由原告中山市宝华房地产开发有限公司负担862元，由被告郑衍妮负担1378元，被告郑衍妮负担部分应于本判决生效之日起七日内迳付原告中山市宝华房地产开发有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的数量提出副本，上诉于中山市中级人民法院。
审判员 唐 群
二〇一七年十二月十八日
书记员 李可任
杨莉芳