陕西省西安市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）西中执异字第00035号
案外人（异议人）白力。
申请执行人王琦。
委托代理人任婧，陕西恒达律师事务所律师。
被执行人陕西云锦置业发展有限公司，住所地陕西省西
安市碑林区乐居南路47号秦晋商务大厦8楼812室。
法定代表人宫亚飞，该公司总经理。
委托代理人徐立江，该公司员工。
王琦与陕西云锦置业发展有限公司（以下简称云锦置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年10月17日作出的（2013）西民二初字第00025号民事调解书已经发生法律效力。因被执行人云锦置业公司未履行法律文书确定的义务，权利人王琦于2013年10月30日向本院申请执行，本院于同日依法立案执行。
本案在执行过程中，案外人白力以本院（2013）西民执字第00367-4号执行裁定查封的被执行人云锦置业公司名下位于西安市新城区通济北坊，权属证号为1100108025Ⅳ-74-1-30307，合同面积为110.80平方米的房产为其所有为由向本院提出执行异议，并提供了相应的证据。就案外人白力提出的执行异议，本院于2015年7月21日依法组成合议庭对案外人白力提出的执行异议进行公开听证审查，申请执行人王琦的委托代理人任婧、被执行人云锦置业公司委托代理人徐立江、案外人白力到庭参加了听证，本案现已审查完结。
案外人白力提出的执行异议称，2003年5月8日其与陕西秦军房地产开发有限公司（以下简称陕西秦军公司）签订《房屋买卖合同》，购买了由陕西秦军公司开发的新城区新民街综合楼1-3-307号，位于西安市新城区通济北坊，合同面积为110.8平米，建筑面积为113.51平方米，总价款为叁拾捌万贰仟贰佰陆拾元整（￥382260.00）的房屋。合同签订后，其于2003年4月22日支付了首付款捌万贰仟贰佰陆拾元整（￥82260.00），并办理了银行按揭贷款手续，期间一直按时还款。后陕西秦军公司更名为云锦置业公司，云锦置业公司在2004年5月18日交房，随后其全家搬进该房子，一直居住至今。截止2006年5月27日其已还清该套房屋的全部贷款及利息，并在西安市房产交易管理中心办理了房屋解押手续，有房管局出具的《注铛抵押通知单》为证。收房后发现该楼的天然气总管道有一部分安装在其家里面，虑到可能带来安全隐患，一直给开发商反映该情况，希望可以改装，开发商承诺会处理，但始终没有结果，因此其也一直没有办理房产证，后来再联系不上开发商，问题解决无望，鉴于房贷已还清。其认为虽然该房屋的所有权登记在云锦置业公司名下，但在法院查封房屋之前早已付清全部房款且已经在房子住了十多年，因为有纠纷房产证没办下来，恳请法院依法查明事实，维护我的合法权益。
申请执行人王琦答辩称，1、法院的查封行为于法有据。被答辩人虽然已经支付了价款且实际占有该房屋，但因未办理过户登记手续，根据相关法律规定，法院依法可以查封该房屋。2、被答辩人在房屋过户条件成就之后，一直未办理过户登记手续，存在严重过错。即使如被答辩人所称因房屋存在安全隐患，那么被答辩人也可以通过行使合同解除权或者是诉讼等方式维护自己的权利，而不是待答辩人申请查封之后才行使自己的权利，因此被答辩人对于未办理过户登记手续存在一定过错，不属于最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的法院不得查封的情形。3、物权登记具有公示、公信效力，答辩人有理由依据登记的信息行使权利。根据《物权法》第九条的规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。因此房屋所有权的转移以登记为生效要件。综上，被答辩人的重大过错在一定程度上阻碍了答辩人权利的实现，如果简单认定异议成立，势必助长恶意串通规避执行之风，且对申请执行人显失公平，而且被答辩人应当对自己的过错承担责任，而不应由答辩人承担该不利后果。因此，根据法律规定，人民法院查封被执行人名下房屋于法有据，被答辩人的异议没有法律依据，依法应予以驳回。
经查，2002年10月9日，案外人白力（买受人）与陕西秦军公司（出卖人）签订了一份《云锦大厦房屋认购单》，约定案外人白力认购位于西安市新民街通济北坊云锦大厦房屋一套。2003年4月22日，案外人白力、白明光向陕西秦军公司交付首付款（0306、0307）33.85662万元，陕西秦军公司向案外人白力及白明光出具了一张编号为N1049076收款收据一张，载明收到案外人白力及白明光首付款（0306、0307）33.85662万元。2003年5月8日，案外人白力（买受人）与陕西秦军公司（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》（合同登记号为307515），该合同约定：案外人白力购买被执行人陕西秦军公司位于西安市新民街通济北坊新民街综合楼第壹幢叁单元叁层0307号建筑面积共110.8平方米（套内面积90.8平方米）。该商品房单价为每平方米3450元，总金额382260元整。付款时间约定买受人必须在4月17日前付清总房款的20%计人民币82260元；剩余80%的房款即人民币30万元银行按揭贷款。交付期限，出卖人应当在2003年12月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第一种条件即该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该合同同时还约定，商品房预售的自本合同自生效之日起30天内，由出卖人向西安市国土资源和房屋管理局申请登记备案。合同还对其他事项进行了约定。该合同在登记机关栏内，还加盖了“西安市国土资源和房屋管理局（1）商品房预售合同登记备案专用章”条形章，时间为2003年5月14日。同年5月15日，甲方（抵押人）白力与乙方（抵押权人、借款合同债权人）中国银行户县支行签订了《西安市房地产抵押合同》（合同编号为011），该合同约定：甲方提供的抵押房地产坐落于西安市新民街通济北坊新民街综合楼（云锦大厦），甲方提供抵押房地产担保的贷款金额为人民币30万元。贷款期限为2003年5月27日至2006年5月27日，合同抵押担保的的范围包括本金、利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。合同还对其他事项进行了约定。2003年5月27日，中国银行户县支行以银行转账方式将案外人白力在其银行所按揭贷款30万元转入陕西秦军公司账户。2004年5月18日，陕西环联装璜物业有限公司向案外人白力出具编号为N004155号收款收据一张，载明：交款部门白力；摘要维修基金、人民币11468元，该收款收据同时加盖陕西环联装璜物业有限公司财务专用章（后由该单位向西安市房屋管理局缴存，西安市房屋管理局于2010年3月20日向案外人白力出具了编号为601883号西安市房屋专项维修资金缴存收据）。同日，陕西环联装璜物业有限公司还向案外人白力出具编号为N0004063号收款收据一张，载明：交款部门白力；摘要发0307#房产权契税、工本费、人民币5814元整。
为支持其异议主张，案外人白力还向本院出具了《注销抵押房产通知单》、涉案房屋所有权证书、涉案房屋按揭贷款还款流水等证据。
另查明，陕西秦军公司于2003年4月7日更名为陕西云锦置业发展有限公司。
本院认为，案外人白力购买的被执行人云锦置业公司位于西安市新民街通济北坊云锦大厦30307号房屋一套，其《商品房买卖合同》已在西安市国土资源和房屋管理局进行了备案登记，且案外人白力已支付全部购房款项，并已实际占有、使用该房屋。最高人民法院《关于关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。据此，涉案房产已在本院查封之前，案外人白力与被执行人云锦置业公司已签订合法有效的书面买卖合同，且案外人白力实际已合法占有、使用该不动产，并已支付了全部购房款；而涉案房产未能及时办理过户登记手续是由于天然气总管道有一部分安装在涉案房屋内可能存在一定的安全隐患。因而致使该房产未能办理过户登记手续并非案外人白力存在主观过错。综上，案外人白力的执行异议符合上述规定，其执行异议理由成立。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条以及最高人民法院《关于关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定，裁定如下：
案外人白力提出的执行异议理由成立。中止对被执行人云锦置业公司名下位于西安市新城区通济北坊，权属证号为1100108025Ⅳ-74-1-30307，合同面积为110.80平方米的房产的执行。
如不服本裁定，当事人、案外人可自本裁定送达之日起十五日内向执行法院提起诉讼。
本裁定送达后即发生法律效力。
审 判 长 王庆九
代理审判员 王 炜
代理审判员 盛崎森
二〇一五年十一月六日
书 记 员 王云云