江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0583民初16209号
原告：中国建设银行股份有限公司昆山分行，住所地江苏省昆山市前进西路80号，统一社会信用代码913205838381314853。
负责人：沈屏炎，该银行行长。
委托诉讼代理人：ＸＸ，江苏惟勤律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨绅巍，江苏惟勤律师事务所律师。
被告：李梦瑾，女，1990年10月23日生，汉族，住上海市松江区。
原告中国建设银行股份有限公司昆山分行（以下简称建行昆山分行）与被告李梦瑾金融借款合同纠纷一案，本院于2017年9月8日立案受理，依法适用简易程序,后转为普通程序，并组成合议庭于2018年1月19日公开开庭进行了审理。原告建行昆山分行的委托诉讼代理人杨绅巍到庭参加诉讼，被告李梦瑾经本院合法传唤后无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告建行昆山分行向本院提出诉讼请求：1、被告归还原告欠款218992.34元，其中借款本金216484.25元，利息2508.09元（含罚息、复利，暂计算至2017年8月16日，此后按合同约定及人民银行规定计算至本息全部还清日止）。2、被告承担原告实现债权而支出的律师费12000元。3、原告就被告抵押房屋享有优先受偿权，有权就位于昆山市陆家镇星圃路XXX号常发豪郡花园XX号楼XXXX室折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿。4、被告承担本案的诉讼费。事实与理由：被告为购买房屋向原告提出贷款申请，2013年10月14日原告与被告签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：原告向被告发放借款人民币26万元；借款期限为2013年10月14日至2028年10月14日，以等额本息还款法，分180个月归还；被告以其所购房屋作为偿还债务的抵押，抵押范围包括本金、利息、罚息、复利、诉讼费、律师费等贷款人实现债权的费用；如被告不按合同约定按期足额偿还借款本息，原告有权宣布贷款立即到期，要求被告立即清偿借款本息及相关费用，行使担保权。原告已按约发放贷款，被告未按约偿还本息，被告的行为构成违约，为维护原告权益，特提起诉讼，请求依法裁判。
被告李梦瑾未作答辩。
本院经审理认定事实如下：2013年10月14日，被告李梦瑾与原告建行昆山分行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定：1、借款用途：购买常发豪郡花园XX号楼XXX室房屋。2、借款金额：26万元。3、借款期限为180个月，自2013年10月14日至2028年10月14日止。4、贷款利率、罚息利率：本合同项下贷款利率为年利率，采用浮动利率，即在基准利率水平上上浮0%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。本合同项下借款逾期的，罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。5、计息、结息：贷款利息自划款之日起计算，按日计息。在计息时，每月的计息天数按30天计算执行，日利率、年利率、月利率三者之间的关系为：日利率=年利率/360=月利率/30，但贷款人与借款人另有特殊约定的除外。6、还款方式：采用等额本息，在本合同签订时的贷款利率水平下，每一个月归还本息金额为2272.03元，采用委托扣款方式。7、抵押担保：抵押人自愿以购买的常发豪郡花园XX号楼XXXX室房屋作为本合同项下债务的抵押物；抵押担保范围为：包括本合同项下的借款本金、利息（包括罚息和复利）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、拍卖费、公告费、邮寄费等）。8、违约责任：借款人未按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，构成违约。贷款人有权停止发放本合同项下的借款；宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；对于借款人未按时清偿任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。9、费用承担：贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由借款人承担；
被告李梦瑾以位于昆山市××镇星××路××郡花园××楼××室房产为上述借款提供抵押，并办理了抵押登记，抵押权人为原告建行昆山分行。
原告建行昆山分行于2013年10月14日向被告李梦瑾发放借款260000元。因被告未能按期归还原告本息，故原告诉诸本院，并为此发生律师费12000元。
本案审理过程中,被告归还原告部分借款本息,截止2018年1月19日,被告结欠原告借款本金209310.89元、利息和罚息合计5218.84元。
以上事实，由《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款支付凭证、他项权证、本息查询清单及对账单、委托代理合同、律师代理费发票及当事人的陈述予以证实。
本院认为：原告建行昆山分行与被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系双方当事人真实意思表示，所约定的权利义务清楚，应认定合同有效，依法受法律保护。原告建行昆山分行按约履行了放贷义务，被告李梦瑾收到借款后未按照合同约定的时间按期履行还款义务的行为构成违约，应当承担违约责任。
被告在本案审理过程中归还原告部分本息，应予扣除，剩余借款本金209310.89元以及截止2018年1月19日的利息罚息5218.84元应继续清偿，2018年1月19日之后的利息罚息，应以209310.89元为基数按照《个人住房（商业用房）借款合同》的约定利率自2018年1月20日起计算至实际结清之日。
根据合同约定，在借款人违约的情况下，应由借款人承担包括律师费在内的贷款人为实现债权而支出费用。现原告实际支出律师费12000元，故应由被告承担该项费用。
被告以房屋所有权向原告提供抵押担保，且双方就抵押物办理了抵押登记，故在被告不履行债务时，原告有权就抵押财产即昆山市××镇星××路××郡花园××楼××室房产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告李梦瑾于本判决生效之日起十日内归还原告中国建设银行股份有限公司昆山分行借款本金209310.89元以及截止2018年1月19日的利息、罚息5218.84元（2018年1月19日之后的利息、罚息以209310.89元为基数，按照双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》中约定的利率标准计算至借款结清之日止）。
二、被告李梦瑾于本判决生效之日起十日内支付原告中国建设银行股份有限公司昆山分行律师费12000元。
三、若被告李梦瑾不能履行上述第一项、第二项判决义务，原告中国建设银行股份有限公司昆山分行有权在上述债权范围内以被告李梦瑾提供抵押担保的昆山市陆家镇星圃路XXXX号常发豪郡花园XX号楼XXXX室房产折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款优先受偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4764元，公告费690元，共计5454元由被告李梦瑾负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）。
审 判 长 张 伟
人民陪审员 汤永兴
人民陪审员 李建川
二〇一八年一月十九日
书 记 员 徐丹丹