江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏06民终2673号
上诉人（原审被告）：陶波，男，1976年2月17日生，汉族，住南通市港闸区。
被上诉人（原审原告）：南通市崇川区任港街道办事处，住所地南通市崇川区。
法定代表人：卢林，主任。
委托诉讼代理人：宁永勇，江苏山水律师事务所律师。
委托诉讼代理人：许映来，男，系该单位工作人员。
上诉人陶波因与被上诉人南通市崇川区任港街道办事处（以下简称任港街办）房屋租赁合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2017）苏0602民初1053号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，�案现已审理终结。
陶波上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判;请求确认上诉人原审反诉请求合法，合并审理依法返还、赔偿上诉人的损失；请求确认任港街办多种违法行为，构成犯罪的，移交公安机关依法追究刑事责任；本案一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。其主要事实和理由如下：一审法院有徇私舞弊、枉法裁判行为；原审法院认定事实的主要证据是伪造的；一审法院对事实未经审理未作认定；原审判决违反法律规定，剥夺当事人辩论权利；原审判决适用法律，认定事实错误；原审判决认定事实缺乏证据证明；原审判决认定事实的主要证据未经质证；本案涉嫌刑事犯罪，应当移送公安机关处理。
任港街办辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持一审法院判决。
任港街办向一�法院起诉请求：1、判令陶波将南通市崇川区长江中路88号红鼎楼东楼一、二层合计688平方米的房屋交还任港街办；2、判令陶波支付房屋占有使用费（自2013年11月1日起按每年100000元计算至陶波实际归还房屋之日止）；3、判令陶波支付水电费35568元；4、判令陶波支付违约金20000元；5、案件受理费由陶波承担。
一审法院认定事实：2010年3月10日，双方当事人签订《1895红街区商铺租赁合同》一份，约定了如下事项：1、任港街办将位于南通市崇川区长江中路88号红鼎楼1-01号、2-01至04号房屋出租给陶波作娱乐经营之用；2、租赁房屋为全毛坯房，无装修，一层为136平方米，二层为664平方米；3、任港街办作为租赁房屋的所有权人与陶波建立租赁关系；4、租赁期为2010年8月1日至2018年7月31日；5、租金标准为每年147000元，第一年至第三年该标准不变，第四年至第五年为每�179000元，第六年至第八年为每年200000元；6、陶波应于2010年8月1日前装修完毕并进入营业期。上述合同签订后，任港街办向陶波交付了租赁房屋。同年12月2日，陶波注册成立了南通市崇川区蓝堡歌舞厅，并在上述红鼎楼中经营。2011年8月10日，双方当事人签订《合同终止协议》，约定了如下事项：1、2010年3月10日，双方订立房屋租赁合同，约定由陶波租赁任港街办位于长江中路88号红鼎楼1-01号、2-01至04号房屋，一层面积136平方米，二层面积664平方米；2、现因乙方原因无法继续租赁，双方协议终止上述房屋租赁合同；3、协议终止后租赁范围内不可动的装修归任港街办所有。当日，双方随即签订了《滨江休闲美食街租赁合同》一份，约定了如下事项：1、任港街办将位于长江中路1895红街区红鼎楼东楼一、二层的房屋出租给陶波，底楼过道为24平方米，二层为664平方米；2、租赁期限自2012年1月1日起至2016年12月31日止；3、年租金为100000元，水电房租保证金为20000元；4、租赁期间上述房屋产生的水电等费用由陶波承担。签订上述合同后，陶波支付了水电房租保证金20000元，并使用上述房屋至今，截至本案法庭调查结束时止尚未腾退。
再查明：因外滩小区北侧安置点和中远船务扩建工程征用任港村集体土地，导致村组集体收入大幅度减少，经崇川区政府向南通市政府请示，任港街办于2008年取得了位于中远路北侧、滨江路东侧49900平方米土地的临时用地规划许可，用于开发滨江休闲文化街。在地块上任港街办开发建设了4幢二层商业用房，其建设工程竣工验收消防于2009年12月经南通市公安消防支队检查合格，案涉红鼎楼即为上述商业用房中的一幢。
另查明：2014年7月，南通市任港经济开发公司将盛可毅诉至一审法院，要求�令盛可毅腾退位于长江中路88号1895红街区的经营用房（2895平方米）并向南通市任港经济开发公司清偿转让债权，一审法院经审理作出了（2014）崇港民初字第0347号民事判决书。
诉讼中，任港街办撤回了对水电费的诉请。
一审法院认为：针对陶波首先抗辩的立案问题，第一，任港街办作为案涉租赁房屋的开发建设主体和案涉合同的一方当事人，与本案具有直接利害关系，其任港街办主体资格适格；第二，（2014）崇港民初字第0347号民事判决书所涉租赁房屋与本案租赁房屋并非一栋房屋，由此导致两案诉讼标的不可能相同，只不过两案的法律适用问题存在重复性，这样的情况并不符合重复诉讼的法律规定；第三，人民法院对要求确认违法建筑权利归属及内容的案件不应受理，但本案争点不在于此，不适用该原则；第四，陶波辩称正在进行的行政诉�影响本案裁判结果，但行政诉讼审理的焦点是行政机关是否依法履行法定职责的问题，其相应裁判结果不会成为本案审理结果的依据；第五，陶波辩称的任港街办涉嫌的刑事犯罪行为与本案并非同一事实，不符合裁定驳回起诉并移送公安机关的法定条件。综上，一审法院受理本案于法有据，陶波的以上抗辩意见不能成立。
双方当事人签订的《滨江休闲美食街租赁合同》系双方真实意思表示，双方之间的房屋租赁合同关系成立。然而，案涉租赁房屋系临时建筑，2008年取得用地许可后，任港街办未能提供证据证明其依法办理了延期手续，故上述合同的租赁期限超过了房屋的使用期限，应为无效。我国法律规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”据此，陶波应当将基于上述合同而占有的租赁房屋返还给任港街办。
关于任港街办主张的房屋占有使用费，一审法院认为：陶波因占有案涉房屋而获益，在合同无效后应当将此财产性利益采取折价补偿的方式予以返还，故任港街办要求陶波支付房屋占有使用费于法有据，金额依任港街办主张参照《滨江休闲美食街租赁合同》载明的租金标准计算。关于租金标准的具体金额，虽然合同上原始的打印字未载明是年租金还是月租金，但手写添加了“年”字样，已经明确了租金标准，并且有陶波一旁签名确认，结合此前《1895红街区商铺租赁合同》中约定的租金标准，一审法院确认《滨江休闲美食街租赁合同》约定的100000元为年租金，陶波否认添加处其自己姓名的真实性，但未提供反驳证据，一审法院不予采信。关于起算期限，任港街办主张从2013年11月1日起计算，并提供了截至当日之前收取陶波“租金”的相关证据予以佐证，这些证据均系原件，陶波对其中部分付款证据也予以认可，仅辩称迄今为止的“租金”均已交清，却未能提供2013年11月1日之后付款的证据，故一审法院难以采信陶波的抗辩主张，并对任港街办主张的房屋使用费起算日期予以确认。此外，任港街办主张从上述房屋使用费中扣除陶波缴纳的保证金20000元，鉴于合同无效后的法律后果，任港街办收取的上述保证金应当返还给陶波，保证金的返还与房屋使用费的支付均系金钱债务，依法可以抵销，故任港街办上述主张一审法院予以支持。
陶波辩称任港街办主张的上述房屋使用费已过诉讼时效，一审法院认为：该问题法无明文规定，在学理上也存在重大争议。具体到本案中，任港街办主张陶波返还的已经不是陶波基于占有房屋而取得的原始财产或利益，而是经过折价之后的补偿费用，�任港街办行使的请求权不能等同于返还原物请求权，归入债权请求权为宜，故应当适用诉讼时效的规制。而该项债权请求权由于合同的无效也不再是针对租金债权，故不应再适用一年的特殊时效期间，而应适用两年的普通时效期间。关于该期间的起算点，原则上应从权利人知道或应当知道权利被侵害之日起算，具体到本案中，陶波拖欠房屋使用费的行为一直在持续尚未终了，双方就该费用的履行亦未约定过期限，故两年的时限还未开始起算，诉讼时效未过。综上，陶波的以上抗辩意见不能成立。
陶波辩称房屋占用主体是南通市崇川区蓝堡歌舞厅而非陶波，一审法院认为：首先，虽然《滨江休闲美食街租赁合同》无效，但该合同反映出作出占有房屋意思表示的主体是陶波；其次，陶波是实际支付案涉房屋使用费的主要主体，根据权利义务相一致原则反推，�波也应当是实际占有案涉房屋的主体；最后，我国法律规定：“个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担”，南通市崇川区蓝堡歌舞厅作为个体工商户，其金钱债务应当以经营者即陶波的财产承担，相应地，其行为债务也应由经营者即陶波承担。综上，陶波的以上抗辩意见不能成立。
陶波还辩称实际交付的租赁房屋与合同约定不符，一审法院认为：《滨江休闲美食街租赁合同》所涉租赁房屋并非在该合同订立时实际交付，而是早在此前订立《1895红街区商铺租赁合同》时就已交付，而陶波并未对最初交付房屋的物权形态提出异议，《合同终止协议》中关于租赁房屋物权形态的重复记载也印证了这一点。并且，陶波在庭审中确认《滨江休闲美食街租赁合同》所涉租赁房屋是在原来交付房屋的基础上做了减少，并无其他添加，故陶波对《滨江休闲美�街租赁合同》中所载租赁房屋物权形态的确认就是对其实际占有房屋物权形态的确认。综上，陶波的抗辩主张无证据佐证，一审法院不予采纳，陶波应当返还的房屋的位置及形态就是位于长江中路88号的红鼎楼东楼一、二层的房屋（面积合计688平方米）。
此外，关于任港街办主张的违约金在合同无效后因缺乏合意基础，一审法院难以支持。关于水电费，任港街办已经撤回起诉，此系任港街办对自身诉讼权利的处分，一审法院照准。关于陶波提出的损害赔偿，因陶波未在本案中正式提出反诉，可另案起诉。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第二十九条、第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第�条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百一十九条、第一百五十条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百四十七条之规定，判决：一、陶波于本判决生效之日起十日内将南通市崇川区长江中路88号红鼎楼东楼一、二层合计688平方米的房屋腾退给任港街办。二、陶波于本判决生效之日起十日内支付任港街办房屋占有使用费（自2013年11月1日起按每年100000元计算至陶波实际腾退房屋之日止，并应扣除20000元）。三、驳回任港街办的其他诉讼请求。案件受理费人民币6782元，减半收取计人民币3391元，由任港街办负担500元，由陶波负担2891元。
本院经审理查明，一审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。
本院认为，任港街办作为与上诉人订立租赁合同的合同当事人，任港街�与陶波之间具有房屋租赁合同关系，任港街办有权根据有关的合同向陶波主张权利。一审确认任港街办具有诉讼主体资格并无不当。本案所涉租赁合同标的物虽然取得了南通市临时用地规划许可证，但任港街办未能提供该临时建筑办理过延期等相关手续的充分证据。因此，在租赁合同的租赁期限超过临时建筑有效期的情况下，一审认定租赁合同无效并无不当。对于无效的租赁合同而言，双方当事人均不得要求强制履行或继续履行。当事人基于无效合同所取得的财产，应当予以返还。原审判决陶波将案涉房产返还给任港街办正确，本院二审予以支持。根据有关法律规定，房屋租赁合同无效，人民法院可以参照合同约定判决支持房屋的占有使用费。一审法院参照双方合同约定，以每年十万元的标准支持房屋的占有使用费并无不当。关于房屋占有使用费是否超过诉讼时�的问题，本院认为，根据有关法律规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。本案当事人在合同中约定分期给付房屋租金，故诉讼时效应从最后一期履行期限届满之日起算。就本案情形而言，诉讼时效应从陶波实际返还房屋之时开始计算，故任港街办的起诉未超过诉讼时效。关于上诉人提出的任港街办撤回部分诉讼请求是否违法的有关问题，本院认为，当事人撤回部分诉讼请求系当事人对自身诉讼权利的行使，对撤回的诉讼请求部分，无须征得对方当事人的同意并给予对方当事人答辩期，原审法院对任港街办撤回部分诉讼请求的情形在判决书中作了明确。上诉人基于本案某些事实，如通达海系统显示的有关时间节点作为认定一审法院徇私舞弊的上诉理由，目前缺乏其他充分证据予以佐证，故对该上诉理由，本院不予采纳。至于上诉人提出的本案所涉的有关证据系伪造的上诉理由，上诉人对此并没有充分证据予以证实，故对该上诉理由，本院亦不予采纳。关于上诉人提出一审对有关事实未作认定的问题，本院认为，法院系根据一审中当事人的诉讼请求作出判决，如前所述，一审判决返还房屋以及支付有关的占有使用费正确，上诉人提出的所谓有关事实未查明的问题并不影响本案的实体判决，且一审法院告知了当事人另案起诉的权利，故上诉人的该上诉理由，本院不予采纳。至于上诉人提出的其在一审诉讼中已经提出反诉的问题，虽然一审庭审中上诉人有过其要反诉的意思表示，但其未能向法院提出明确的反诉请求并按照有关规定预交案件受理费，故本院无法认定陶波在一审诉讼中提出过反诉。关于上诉人提出的本案涉嫌刑事犯罪应当移送公安机关处理的上诉理由，本院认为，上诉人提出的有关理由与本案的民事诉讼并非同一法律关系，故其提出的该上诉理由，本院不予采纳。至于上诉人提出的其他程序和实体上的上诉理由，均没有充分的事实和法律依据，本院均不予采纳。综上，原审判决认定基本事实清楚，实体结果并无不当,本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6782元，由上诉人陶波负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨 盛
审判员 季建波
审判员 罗 勇
二〇一七年九月三十日
书记员 施惠惠