广西壮族自治区贵港市港南区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民初字第1342号
原告李顺权，农民。
委托代理人朱财江，贵港市桂贵法律服务所法律工作者。
委托代理人江巍，贵港市桂贵法律服务所法律工作者。
被告李峻亮，农民。
被告吴福兰，农民。
被告李榜扉。
被告李叶扉，农民。
原告李顺权与被告李峻亮、吴福兰、李榜扉、李叶扉农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月31日受理后，依法由审判员杨冬妮适用简易程序，于2015年9月7日公开开庭进行了审理。原告李顺权及其委托代理人朱财江、被告李峻亮、李榜扉、李叶扉到庭参加诉讼。被告吴福兰经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李顺权诉称，2013年4月3日，被告与原告签订《房屋转让协议书》，但实际协议买卖的是集体土地。2013年3月12日，被告李峻亮已收原告2500元定金；签订《房屋转让协议书》当日，原告已将200000元付清给四被告。但原告无法建房，被告不退款。2015年4月6日，被告李榜扉与原告李顺权订立《协议书》，但被告均未退款。原、被告所签订的《房屋转让协议书》是无效合同，且原告购买的土地不能利用，被告应承担违约责任。为此，请求法院判令：1、确认《房屋转让协议书》无效；2、返还不当得利购房款200000元以及偿付违约金60000元；3、本案诉讼费由被告承担。
原告李顺权对其主张在举证期限内向本院提供的证据有：
1、《房屋转让协议书》一份，证明双方当事人名义上是签订买卖协议，但是实际上集体土地使用权转让，合同无效；
2、收条、银行转账汇款凭证各二份，证明被告李峻亮曾收过原告给付的房屋转让款200000元；
3、《协议书》一份，证明该协议书与《房屋转让协议书》是相对应的，该协议也是无效的。
被告李峻亮、李榜扉、李叶扉辩称，《房屋转让协议书》是具有完全行为能力的双方当事人订立的，且经过房屋所在地的村民、村民小组和村委讨论同意的，双方转让协议得到所在村村委的公证，原告在购买房屋时，也多方了解考察，因此，《房屋转让协议书》是合法有效的。若法院认定无效，按双方签订的协议书约定还款，现在只有50000元到期，另外150000元是2015年12月31日到期。因此原告要求偿还150000元以及主张60000元的违约金没有法律依据。此外，被告同意返还原告200000元的前提是原告恢复房屋及土地原状，否则不同意返还。
被告李峻亮、李榜扉、李叶扉对其辩解向本院提供的证据有：
1、集体土地建设用地使用证一份；
2、常住人口登记卡三页；
3、照片十一张。
被告吴福兰未作书面答辩，也未向法庭提供证据。
经过开庭质证，被告李峻亮、李榜扉、李叶扉对原告李顺权提供的证据1的真实性、合法性、关联性无异议，但对证明的内容有异议，认为是房屋的买卖；对证据2的真实性、合法性、关联性无异议，但对2013年3月12日的收条关于“如李峻亮不买房屋则退双倍定金”的内容有异议；对证据3的真实性、合法性、关联性以及证明的内容无异议，认为该协议确是无效。原告对被告提供的证据1、2、3的真实性无异议。
本院对原、被告双方均无异议的证据予以确认。对双方当事人对证据的真实性没有异议，对证明的内容有异议的证据，本院将结合案情进行综合判定。对原告提供的证据3，因原、被告均认为《协议书》无效，本院确认该协议无效。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：
2013年3月12日，被告李峻亮收到原告李顺权交付的房屋定金2500元，且被告李峻亮出具《收条》一份交给原告李顺权收执，《收条》载明：现收到李顺权房屋定金贰仟伍佰元正（2500）等内容。被告李峻亮在上述收条上签名。
2013年4月3日，原告李顺权作为受让人与作为转让人的被告李峻亮签订《房屋转让协议书》一份，该协议书约定：房屋转让人自愿将旧房屋一间转让给李顺权永久性使用，该房屋长14.8米，宽4.4米，占地面积为65.12平方米；该房屋东与水沟自墙为界，南与门前8米通道自墙为界，西与李峻亮自墙相邻自墙为界，北水沟自墙为界；在政策允许情况下，转让人有义务协助受让人办理土地过户相关事宜等内容。原告李顺权、被告李峻亮均在协议书上签名、捺印，被告吴福兰、李榜扉、李叶扉亦作为家庭成员签名。原告共向被告支付转让款200000元。同日，被告李峻亮、吴福兰、李榜扉、李叶扉向原告出具《收条》一份交给原告李顺权收执，《收条》载明：今收到李顺权交来位于八塘镇八塘村甘塘队房屋转让款，大写：贰拾万元整（小写：200000元）。被告李峻亮、吴福兰、李榜扉、李叶扉均在上述收条上签名。
后被告并未向原告交付上述《房屋转让协议书》的房屋，而是交付《房屋转让协议书》中的房屋所占用的土地，且该土地上并无任何建筑物。原告亦在被告所交付土地上挖了三个二米深的桩孔，现原告以无法建房为由，将四被告诉至法院。
另查明，本案所交付的涉案土地为农村集体用地，土地使用者为被告李峻亮。被告吴福兰、李榜扉、李叶扉均为被告李峻亮的家庭成员。
本院认为，原、被告双方当事人虽签订《房屋转让协议书》，但实际交付的却为土地，且土地上亦无任何建筑物，即实为转让农村集体土地使用权。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，原、被告双方转让农村集体土地违反法律法规，因此，双方当事人所签订的《房屋转让协议书》，应认定为无效合同。无效合同自始没有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，因该合同取得的财产，应当予以返还。被告李峻亮、吴福兰、李榜扉、李叶扉均在收条上签名确认收到原告交付的转让款200000元，因此，四被告应共同承担返还转让款200000元的责任。故原告要求四被告返还200000元，本院予以支持。但原告要求四被告支付违约金60000元，于法无据，且造成合同无效，双方均有过错，对造成的损失，应由双方各自承担。为此，对原告该主张，本院不予支持。被告吴福兰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，系对自身依法享有诉权的放弃，由此产生不利于其本人的法律后果，应当自负。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条的规定，判决如下：
一、确认原告李顺权与被告李峻亮于2013年4月3日签订的《房屋转让协议书》无效；
二、被告李峻亮、吴福兰、李榜扉、李叶扉向原告李顺权返还转让款200000元；
三、驳回原告李顺权的其他诉讼请求。
本案受理费5200元，适用简易程序减半收取2600元（原告已预交），由被告李峻亮、吴福兰、李榜扉、李叶扉负担2000元，原告李顺权负担600元。
上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于广西贵港市中级人民法院。同时应在上诉期限届满后起七日内预交案件受理费，款汇至户名为：贵港市中级人民法院—诉讼费；开户行：中国农业银行贵港分行营业部；账号：45×××93。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。
审判员 杨冬妮
二〇一五年十月二十日
书记员 李晓倩
本案所引用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤。无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《中华人民共和国土地管理法》
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。