广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤20民终2021号
上诉人（原审被告）：中山市嘉实丰房地产咨询有限公司。住所地：广东省中山市。
法定代表人：张伟，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王琪，广东合邦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘艳华，广东合邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：周铁文，男，汉族，住广东省中山市。
委托诉讼代理人：周伙龙，广东中亿律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：胡锦兴，男，汉族，住广东省珠海市香洲区。
委托诉讼代理人：王争，广东广和（珠海）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：袁利丹，广东广和（珠海）律师事务所律师。
上诉人中山市嘉实丰房地产咨询有限公司（以下简称嘉实丰公司）因与被上诉人周铁文、胡锦兴房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2015）中一法三民一初字第959号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
嘉实丰公司上诉请求：一、撤销（2015）中一法三民一初字第959号民事判决；二、驳回周铁文在一审中的诉讼请求。事实和理由：一、本案为民间借贷纠纷，一审判决认定本案为房屋买卖合同纠纷错误。（一）本案房屋买卖合同的内容实为民间借贷。房屋买卖合同一般应当包含房屋交付的时间与方式、办理产权登记的时间与方式等必要条款，涉案合同却重点约定房屋价款、利息的退还标准与日期，且约定当房屋价款、利息未能足额退还时，嘉实丰公司才承担为周铁文办理房屋买卖相关手续的义务，不符合房屋买卖合同的一般常理。（二）本案系胡锦兴向嘉实丰公司提出其因个人经济原因向周铁文借款3600000元，承诺于2015年2月25日前还本付息，要求嘉实丰公司与周铁文签订商品房买卖合同，以涉案房产作为借款担保，签订房屋买卖合同并非嘉实丰公司的真实意思表示。二、嘉实丰公司不构成违约，无须承担本案的违约责任。（一）嘉实丰公司出具收款收据时，周铁文并未支付合同款项，该收据系胡锦兴要挟时任嘉实丰公司法定代表人的陈诗鸣为其借款所开具的凭证，并非嘉实丰公司真实的意思表示。（二）吕某某出具的说明不能证明周铁文已足额支付的购房款，根据我国法律、行政法规的规定，携带巨额现金出境应当向海关申报，但周铁文没有提交相关的证明。周铁文出具的广发银行账户交易明细仅能证明周铁文取出人民币3613330元的事实，不能证明周铁文将这一款项交付给吕某某。三、现有证据不能证明周铁文已经履行的合同义务，嘉实丰公司在本案中无须承担连带保证责任。
被上诉人周铁文辩称，一、嘉实丰公司与周铁文签订的商品房买卖合同实质内容是商品房买卖，周铁文签订该合同的目的是为了购买涉案房产，嘉实丰公司主张为民间借贷没有事实和法律依据。二、根据合同约定，嘉实丰公司应当在2015年3月25日前为周铁文办理商品房备案手续，但到现在也没有办理，嘉实丰公司已构成违约。三、本案中买卖双方交易对象是周铁文与嘉实丰公司，嘉实丰公司是承担违约责任的主体，胡锦兴对嘉实丰公司的义务承担担保责任。
被上诉人胡锦兴辩称，同意嘉实丰公司的上诉请求，不认可嘉实丰公司的上诉事实和理由。本案源起在于嘉实丰公司与周铁文买卖合同没有完全履行，而胡锦兴作为担保人，其承担的担保责任应仅限于双方买卖合同履行情况，嘉实丰公司有义务依据合同为周铁文办理相关手续，完善相关义务。胡锦兴作为嘉实丰公司投资者之一，仅是担保嘉实丰公司提供房屋。
周铁文向一审法院起诉请求：解除周铁文与嘉实丰公司、胡锦兴签订的商品房买卖合同，嘉实丰公司与胡锦兴向周铁文返还购房款3600000元，并自2014年12月27日起至清偿日止按月利率2%计算违约金。
一审法院认定事实：2014年11月27日，嘉实丰公司作为卖方、周铁文作为买方、胡锦兴作为担保人签订了商品房买卖合同，约定周铁文以人民币3600000元向嘉实丰公司购买位于中山市三乡镇泰兴楼1栋2座6号、7号、8号、12号共四卡商铺，购房款由周铁文支付给嘉实丰公司指定的胡锦兴，收款后由嘉实丰公司出具收款收据，签订合同时，周铁文已经向胡锦兴支付了定金人民币1200000元，余款人民币2400000元于合同签订当日支付。嘉实丰公司应当于2015年3月25日前为周铁文在国土部门办理好商品房备案手续，否则每日按购房款的0.1%计付违约金，如合同无法履行，则嘉实丰公司及胡锦兴应向周铁文退回所有购房款，并且自2014年12月26日起至退回日止按每日0.2%计付违约金。胡锦兴自愿为嘉实丰公司的上述义务承担担保责任。2014年11月27日，嘉实丰公司出具了两份收据，其中一份收据内容为周铁文认购泰兴楼1幢2座6卡211房、7卡213房、8卡212房、12卡204房首期房款，此房款胡锦兴已收，金额为人民币1200000元。另一份收据内容为周铁文认购泰兴楼1幢2座6卡211房、7卡213房、8卡212房、12卡204房首期房款，此房款胡锦兴代收，金额为人民币2400000元。至本案诉讼中，涉案商品房亦未办理买卖备案手续。庭审中，嘉实丰公司对此称因胡锦兴说与周铁文之间存在纠纷，且周铁文也不愿意承担办理房地产登记的税费，周铁文也没有催告嘉实丰公司办理备案登记手续，周铁文也没有留下联系方式。周铁文回应称曾多次找嘉实丰公司，现在嘉实丰公司售楼部已经没有人办公，买卖备案手续与缴纳税费没有关系，嘉实丰公司在2015年4月实际交付三卡商铺，6号商铺没有交付。胡锦兴称周铁文接收三卡商铺后，既没有付款也没有缴纳税费，故不能帮周铁文办理办证手续。周铁文向一审法院提交其广发银行账户交易明细显示，该银行账户于2014年12月2日现金取款人民币800000元、同年12月3日现金取款人民币1183440元、同年12月4日现金取款人民币400000元、同年12月8日现金取款人民币280000元、同年12月18日现金取款人民币70000元、同年12月19日现金取款人民币45000元、同年12月25日现金取款人民币35000元、同年12月25日现金取款人民币800000元，上述现金取款共计人民币3613440元。庭审中，周铁文称胡锦兴提出在澳门收取款项，所以周铁文才委托吕某某代为支付，吕某某在澳门支付款项给胡锦兴，其中签订合同约10天支付了1500000元港币（折合人民币1200000元），第二次是签订合同后约一个星期给胡锦兴3000000元港币（折合人民币2400000元），胡锦兴将收据及合同交给了吕某某，后来周铁文即通过上述银行账户现金取款归还了吕某某，吕某某随即将收据与合同交给了周铁文。胡锦兴陈述收据其拿到澳门给吕某某，吕某某并没有给现金而是给“泥码”。一审诉讼中周铁文提交的并且经澳门特别行政区第二公证署助理员苏伟昌确认的吕某某出具的说明，内容主要为，吕某某曾于2014年11月底在澳门借给胡锦兴现金港币1500000元（折合人民币1200000元），后胡锦兴称其投资的房地产公司在三乡有房卖，因朋友周铁文有购买意向，故周铁文向嘉实丰公司及胡锦兴购买四间商铺，合计房价人民币3600000元，吕某某借给胡锦兴的人民币1200000元便作为周锦文的购房定金。2014年12月初，吕某某在澳门再代周铁文向胡锦兴支付了港币3000000元（折合人民币2400000元）后，胡锦兴便将周铁文的购房合同及嘉实丰公司开具的人民币2400000元的房款收据交付给吕某某。2014年12月间，周铁文分多次将现金人民币3600000元及利息人民币13440元偿还给吕某某，吕某某也将周铁文的购房合同及嘉实丰公司开具的人民币2400000元房款收据交付给周铁文。
一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。周铁文与嘉实丰公司、胡锦兴签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，相关当事人均应按照约定全面履行自己的义务。周铁文针对其诉讼请求提交了商品房买卖合同、收据、银行账户明细及其陈述等证据予以证实，上述证据足以认定周铁文已经足额支付了购房款的事实，虽然胡锦兴称没有收取购房款而只是××的“泥码”，但该事实只有胡锦兴的陈述，而周铁文对此不予确认，胡锦兴又没能提交其他证据予以印证，因此，胡锦兴应承担举证不能的不利法律后果。由于嘉实丰公司没有按照合同约定履行义务，导致合同目的无法实现，周铁文有权解除合同并要求嘉实丰公司、胡锦兴退回购房款及承担相应的违约责任。另外，周铁文主要请求将违约金调整为每月2%计算，是其自由处分诉讼权利且不违反法律规定，本院予以支持。由于胡锦兴在合同中承诺对嘉实丰公司的合同义务承担担保责任，该担保承诺属于保证方式约定不明确，根据《中华人民共和国担保法》第十九条的规定，胡锦兴应当按照连带责任保证承担保证责任。判决：一、解除周铁文与嘉实丰公司、胡锦兴于2014年11月27日签订的商品房买卖合同；二、嘉实丰公司于一审判决发生法律效力之日起七日内退还购房款人民币3600000元及支付违约金（从2014年12月27日起至付清之日止，以人民币3600000元为基数，按每月2%的标准计算）给周铁文；三、胡锦兴对上述债务的清偿承担连带责任。如果未按一审判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费35600元（周铁文已预交），由嘉实丰公司、胡锦兴共同负担并于一审判决发生法律效力之日起七日内迳付给周铁文。
本院二审期间，嘉实丰公司围绕上诉请求依法提交了证据：承诺书、出入境携带人民币现钞限额的法律法规、（2016）最高法民终52号民事裁定书、关于胡锦兴违法犯罪问题的举报材料、行为人职务侵占房款清单、泰兴楼认购书、收据。胡锦兴围绕上诉请求依法提交了证据：胡锦兴等与嘉实丰公司协议、胡锦兴等人与杨力协议、胡锦兴等人同意书、民事起诉状、受理案件通知书。本院组织当事人进行了质证，周铁文不确认上述证据的真实性、关联性、合法性；胡锦兴不确认嘉实丰公司提交的证据的关联性，确认承诺书、出入境携带人民币现钞限额的法律法规、（2016）最高法民终52号民事裁定书的真实性，不确认关于胡锦兴违法犯罪问题的举报材料、行为人职务侵占房款清单、泰兴楼认购书、收据的真实性、合法性；嘉实丰公司确认胡锦兴提交的所有证据的真实性，不确认其关联性，不确认民事起诉状的合法性。因嘉实丰公司、胡锦兴向本院提交的证据与本案诉争的事实均无关联性，本院对上述证据均不予以采信。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：根据周铁文向一审法院提交的房屋买卖合同，嘉实丰公司、周铁文、胡锦兴三方签订的合同约定内容为，“1.买受人以总价人民币叁佰陆拾万元整（￥3600000.00）向出卖人购买位于中山市三乡镇泰兴楼1栋2座6号（176.47平方米）、7号（177.61平方米）、8号（170.4平方米）、12号（169.81平方米）共四卡商铺。该购房款由买受人支付给出卖人指定的担保人胡锦兴，收款后由出卖人出具收款收据。签订本合同时，买受人已向胡锦兴支付了定金120万元整，余款240万元整于本合同签订当日支付。2.买卖双方特别约定，出卖人于2015年2月25日前可选择解除双方签订的本合同；当出卖人及担保人向买受人退回了所有购房款360万元并支付相应的利息（利息自2014年12月26日起至退回日止按月利率2%给付）后，则本合同解除。3.如出卖人及担保人于2015年2月25日前未足额向买受人退回上述购房款并支付利息，则本合同继续履行，出卖人应于2015年3月25日前为买受人在国土部门办理好商品房买卖备案手续，否则每日按购房款的0.1%计付违约金。如买卖合同无法履行，则出卖人及担保人应向买受人退回所有的购房款，并自2014年12月26日起至退回日止按每日0.2%计付违约金。……。”对一审法院认定的其它事实，本院予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”周铁文主张嘉实丰公司在履行双方签订的房屋买卖合同中存在违约行为，请求解除合同并由嘉实丰公司、胡锦兴承担违约责任，首先应当举证证明其与嘉实丰公司、胡锦兴之间存在真实合法的房屋买卖合同关系。《中华人民共和国合同法》第十二条规定，“合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。”周铁文与嘉实丰公司、胡锦兴签订的合同，缺少房屋买卖合同一般应当具备的质量、房屋的交付期限和交付方式等条款。且房屋买卖合同的合同目的，应当是出卖人收取价款，买受人取得房屋的产权。根据本案合同的约定，收取房屋价款者并非出卖人嘉实丰公司，而系胡锦兴，且周铁文主张其是于澳门将涉案房款交付给案外人吕某某，吕某某再交付给胡锦兴，这与一般的房地产买卖合同的付款方式并不相符。且本案合同中约定的条款并非嘉实丰公司在收到购房款后首先应当转移房屋产权，而系嘉实丰公司可首先选择解除合同，退还购房款及支付利息，上述合同条款均不符合房屋买卖合同的合同目的。因此该合同条款及周铁文陈述的付款方式并不足以证明周铁文与嘉实丰公司、胡锦兴之间的合同关系是房屋买卖合同关系。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款规定，“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”现周铁文主张其与嘉实丰公司、胡锦兴之间存在房屋买卖合同关系，但其提供的证据未能证明各方之间存在房屋买卖合同关系具有高度可能性，应当认定周铁文与嘉实丰公司、胡锦兴之间不存在真实的房屋买卖合同关系，对其诉讼请求，本院不予支持。如周铁文与嘉实丰公司、胡锦兴之间存在其他性质的法律关系，可另循法律途径主张。
综上所述，上诉人嘉实丰公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款规定，判决如下：
一、撤销广东中山市第一人民法院（2015）中一法三民一初字第959号民事判决；
二、驳回被上诉人周铁文的全部诉讼请求。
一审案件受理费35600元（周铁文已预交），二审案件受理费35600元（中山市嘉实丰房地产咨询有限公司已预交），均由周铁文负担（周铁文于本判决生效之日起七日内向本院交纳35600元）。
本判决为终审判决。
审 判 长 官 琳
代理审判员 马燕清
代理审判员 刘 通
二〇一六年八月二十三日
书 记 员 龙战江
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