广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0405民初1676号原告：梧州市嘉园物业服务有限公司，住所地梧州市大学路36-1号第3幢二层。法定代表人：陈美玲，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘立钊，男，该公司法务专员。被告：叶展，男，1982年12月8日出生，汉族，住岑溪市。原告梧州市嘉园物业服务有限公司与被告叶展物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月26日立案后，依法适用简易程序进行审理，后因被告叶展下落不明，裁定转为普通程序，于2018年3月6日公开开庭进行了审理。原告梧州市嘉园物业服务有限公司的委托诉讼代理人刘立钊到庭参加诉讼。被告叶展经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告梧州市嘉园物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2014年5月1日起至2017年7月31日期间的物业管理费4439.7元；2.判令被告向原告支付自2014年10月1日起至2017年6月30日期间的电梯维保年检、水电公摊等费用共1117.3元；3.判令被告向原告支付暂计至2017年7月31日的滞纳金7835.91元；4.被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2013年5月16日，被告与梧州市嘉联置业发展有限公司签订《梧州市商品房买卖合同》（合同编号：WZ2013026465），购买梧州市新兴二路132号旺城·御山帝景小区第X幢X单元XX房，原告受嘉联公司的委托依法对御山帝景小区进行物业管理服务。2014年1月14日由梧州市同诚房地产测绘有限公司出具、梧州市房地产管理局登记备案的《梧州市房产测绘成果报告》（备案编号：竣字2014051）显示，上述2103房产权登记的实测建筑面积为89.90平方米。2013年10月16日，被告按规定接收使用上述2103房，并预交物业管理费698.7元、公摊费周转金761元，同时与原告签订《前期物业管理服务协议》，约定物业管理费的收费标准按建筑面积1.3元每平方米计收，交费时间为每季度首月5日前。2014年12月31日前按预测建筑面积89.58平方米计，即每月物业管理费为116.5元；2015年1月1日起按产权登记的实测建筑面积89.90平方米计，即每月物业管理费为116.9元。自2014年5月起，暂计至2017年7月31日，被告已拖欠物业管理费4439.7元；自2014年10月起暂计至2017年6月30日，被告拖欠电梯维保年检、水电公摊费共1117.3元。按协议约定，被告应自逾期之日起每天按应缴额的千分之三向原告支付违约金，暂计至2017年7月31日，被告应向原告支付违约金7835.91元。原告梧州市嘉园物业服务有限公司围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1.营业执照复印件，证明原告的基本情况；2.被告身份证复印件，证明被告的基本情况；3.《梧州市商品房买卖合同》复印件，证明被告作为购房业主的基本情况，原告为本项目的物业管理服务公司，2103房的房屋预测建筑面积为89.58平方米；4.《梧州市房产测绘成果报告》节录本复印件，证明本案2103房登记的实测建筑面积为89.90平方米；5.《前期物业管理服务协议》复印件，证实被告拖欠物业管理服务费已严重违约，应承担清偿欠款、支付违约金等违约责任；6.《房屋交付验收表》复印件，证明2013年10月16日被告按规定接收使用本案的房屋；7.《关于御山帝景小区2014年物业服务费最后催收通知书》复印件，《关于水电公摊费欠费停水通知书》复印件，2016年4月22日、2016年8月12日《御山帝景小区物业管理费催缴通知单》复印件，证明虽原告多次催收，被告仍一直拖欠物业管理费、水电公摊费等费用的事实；8.《2014年度梧州市城市物业服务优秀住宅小区（大厦）评选结果的通知》复印件、《御山帝景小区2015年物业服务评价业主满意度征询意见统计汇总表》复印件，证明原告进行优质的物业管理服务的事实；9.《关于旺城御山帝景住宅小区物业管理服务收费的批复》复印件，证明原告依法提供物业管理服务，并按规定收取物业服务费用；10.本案中2103房《欠费清单》复印件，证明被告拖欠2103房的物业管理费、水电公摊费等费用的事实。被告叶展未到庭应诉，也没有提交书面答辩意见。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提供的证据进行质证的权利，被告叶展经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃答辩及质证权利，并应承担由此产生对其不利的法律后果。原告提交的证据符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，本院予以确认。综合全案证据，本院确认以下法律事实：2013年5月16日，被告叶展与梧州市嘉联置业发展有限公司签订合同编号为：WZ2013026465《梧州市商品房买卖合同》一份，约定由被告叶展作为买受人购买梧州市新兴二路132号第X幢X单元XX房，房屋建筑面积为89.58平方米；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方约定合同面积为预测面积，最终以产权登记面积为准；合同约定面积与产权登记面积发生差异时单价不变，据实结算房款。2013年10月16日，被告叶展与原告签订《前期物业管理服务协议》，约定在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘的梧州市嘉园物业服务有限公司对旺城·御山帝景小区实施物业管理。被告叶展作为旺城·御山帝景第X幢X单元XX房的业主与原告就物业管理服务达成了一系列协议。其中约定，物业管理服务费用的收取住宅按建筑面积每月每平方米1.3元，公共部位水、电及电梯公摊费用按实际发生金额由全体业主按照相关系数核算后共同承担，每次缴纳费用时间为每季度首月5日前交纳，如业主不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起每天按应缴额的千分之三向物业管理企业支付滞纳金，长期不交纳物业管理费的业主，物业管理公司有权按有关规定向业主追究法律责任。2014年1月14日，梧州市同诚房地产测绘有限公司根据梧州市嘉联置业发展有限公司的委托作出同诚测字2014第（01）号梧州市房产测绘成果报告，报告载明：新兴二路132号第X幢XX房的实测面积为89.90㎡。原、被告签订《前期物业管理服务协议》签订后，原告按照协议约定为旺城·御山帝景小区提供物业管理服务。因旺城·御山帝景小区的业主委员会一直未成立，原告实际为旺城·御山帝景小区提供物业服务至今。自2014年5月起，被告未按《前期物业管理服务协议》的约定交纳物业管理费，原告因此向本院起诉成讼，要求被告交纳2014年5月1日起至2017年7月31日止的物业管理费4439.7元、2014年10月1日起至2017年6月30日止的电梯维保年检、水电公摊等费用1117.3元，并支付滞纳金7835.91元。本院认为，《前期物业管理服务协议》系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，各方都应依约履行。原告梧州市嘉园物业服务有限公司依约对本案所涉物业进行了物业管理，被告叶展作为涉诉物业梧州市新兴二路132号X幢X单元XX房的业主，其有义务按《前期物业管理服务协议》约定按时交纳物业服务费用。原告要求被告支付拖欠的物业服务费4439.7元及电梯维保年检、水电公摊等费用1117.3元，合理合法，本院予以支持。被告叶展未按时支付原告物业服务费，构成违约，依法应承担相应的违约责任，支付逾期付款的违约金。原告主张违约金从2014年5月起按未交金额每日千分之三计付违约金，因该计付的标准过高，且已明显高于原告造成的损失，本院予以调整。依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，本院将违约金损失调整为按被告欠缴费用的金额，依照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍分段计算。据此，经本院核算，被告从2014年5月6日起至2017年7月31日止应向原告支付其拖欠物业服务费及电梯维保年检、水电公摊等费用的违约金为580.66元。被告叶展经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，系对原告的诉请和所举证据放弃抗辩和质证，不影响本院依法对本案作出判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告叶展于本判决生效之日起十日内向原告梧州市嘉园物业服务有限公司支付物业服务费4439.7元、电梯年检维保及公共水电分摊费1117.3元，合计5557元；二、被告叶展于本判决生效之日起十日内向原告梧州市嘉园物业服务有限公司支付违约金580.66元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，公告费700元，合计750元，由原告梧州市嘉园物业服务有限公司负担344元，被告叶展负担406元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。审 判 长  伍超婵人民陪审员  李巧琼人民陪审员  李树新二〇一八年三月十六日书 记 员  徐晓霞附适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第%1条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。