上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0112民初19073号
原告：陶夏英。
委托诉讼代理人：王倩，北京安博(上海)律师事务所律师。
被告：罗虎根。
被告：刘倩。
第三人：上海益恒置业有限公司。
原告陶夏英与被告罗虎根、被告刘倩房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月6日立案受理。诉讼中，本院依法追加上海益恒置业有限公司(以下简称益恒公司)作为第三人参加诉讼。先适用简易程序审理，后因无法向被告罗虎根、被告刘倩直接或邮寄送达诉讼文书，依法组成合议庭适用普通程序于2017年12月28日公开开庭审理了本案。原告陶夏英的委托诉讼代理人王倩到庭参加诉讼，被告罗虎根、被告刘倩、第三人益恒公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。
原告陶夏英向本院提出诉讼请求：1、要求两被告办理闵行区XX镇XX城XX路XXX弄XXX号XXX室的产权登记；2、要求两被告继续履行协议，两被告在取得闵行区XX镇XX城XX路XXX弄XXX号XXX室的上海市房地产权证后协助原告办理上述房屋过户至原告名下的相关手续；3、要求两被告支付原告从2016年5月1日起至两被告办理产权登记之日止的滞纳金，每天按人民币(以下币种相同)700,000元的万分之十计算。诉讼中，原告变更第三项诉请的违约金计算标准为日万分之五。
事实与理由：上海市闵行区XX镇XX城XX路XXX弄XXX号XXX室系动迁安置配套商品房，被告罗虎根、被告刘倩系房屋的权利人，被告罗虎根与被告刘倩系父女关系。2014年6月，原告与被告通过A公司居间介绍，签订了系争房屋的房屋买卖协议，转让价为800,000元，其中尾款100,000元在被告将产权过户至原告名下后支付。截止至2015年3月31日，原告已经按约向被告支付700,000元(包含定金160,000元)。2016年4月，原告获悉系争房屋可以办理产权过户手续，遂通知被告配合办理过户手续，但始终无法联系到被告。原告为维护自身合法权益，特提起上述诉请。
被告罗虎根、被告刘倩、第三人益恒公司均未作答辩，亦未向本院提供证据材料。
本院经审理认定事实如下：2014年6月24日由原告作为乙方(购买方)、被告罗虎根、刘倩作为甲方(出售方)签订《房屋买卖协议》一份，协议约定：乙方购买了甲方位于上海市闵行区XX镇XX城XX路XXX弄XXX号XXX室房屋。甲、乙双方均已清晰知晓该房屋性质为动迁房，甲方现只持有该房屋动迁协议，还未办理出该物业小产权且该物业大产权未满三年，目前该房屋不符合国家相关法律规定的过户交易条件，双方对此交易条件无异议并经友好协商一致按双方签订的本买卖协议约定履行交易。双方同意先交易(支付部分房款并交付房屋)符合过户条件后再进行过户更名，具体交易条件、细节等约定如下：一、交易条件：甲方于2013年依法取得了XX路XXX弄XXX号XXX室动迁安置房，产证面积约为74.04平米(具体面积以产证面积为准)，甲方现持有该房屋的动迁协议。甲乙双方经友好协商一致，同意上述房屋买卖价款为800,000元，该价格为甲方净到手价格。按照现行税费政策该房屋在产权过户中甲乙双方所产生的税费均由乙方承担。1、付款方式：A：签订定金协议当天，乙方支付给甲方160,000元作为定金，后于2014年6月24日支付首付款440,000元作为第一笔购房款，同时甲方把该房屋的补偿协议(动迁协议)、新建住房交付使用许可证、房屋交接书、安置房预约单、预售合同原件及该房屋的相关原始发票等资料交由乙方保管；B：乙方应于甲方办妥以其为权利人的该房屋的产权证且双方签订正式网签买卖合同当日，支付甲方房款100,000元，作为第三笔购房款；C：甲方在该房产办理小产证过户给乙方，并履行甲方过户义务完毕当日支付甲方房款100,000元，至此房款全部结清；2、其他约定：A：甲方办理产证的时间：甲方应于符合办理小产证条件后(一般以开发商与甲方买卖合同中约定的可办理条件为准)15日内申请办理该房屋的以甲方为权利人的小产权证；B：签订正式网签合同时间：甲方应于以其为权利人的该房屋的小产权证办妥后7日内配合乙方以本合同约定的条件签订正式网签买卖合同；C：交易过户时间约定：双方应于该房屋以甲方为权利人的小产证满3年或者大产证和拆迁协议均满3年后(具体以符合房产过户政策时间为准)的30个工作日内至闵行区房地产交易中心办理过户手续；D：交房时间双方约定：甲方在收到乙方购房款总计600,000元后，将该房屋交付给乙方使用，甲方应支付的包括房屋所有钥匙、门卡、配套商品房供应单、房产证、交易密码、收房相关资料；E、甲方承担交房之前所支付的物业管理费、垃圾清运短驳费、有线电视初装费及维修基金等费用都随房赠送，不再额外收取。交房后甲方同意乙方对该房屋进行装修，在装修期间该房屋所发生的一切事项由乙方负全责，与甲方无关；F：本合同自买卖双方签字后生效并发生法律效力，任何一方不得以任何理由、任何方式要求增加或者减少双方约定的房屋总价及其他交易条件；二、甲方声明：由于该房屋为甲方的家庭共有财产，故甲方签订本补充合同即视为承诺该房产的共有人知晓并同意转让，该房屋没有产权纠纷及其他权利瑕疵，如交易后甲方发生家庭财产纠纷，甲方不能以任何理由不履行合同，甲方及该房产的共有人应确保合同继续履行否则视为甲方违约并承担违约责任；三、甲方权利义务：1、甲方保证上述XX路XXX弄XXX号XXX室房产产权过户完成前均不存在抵押、查封、财产纠纷等会导致房产权属变更的任何情况，否则视为甲方违约并按本协议第六条约定承担违约责任；2、该房产在办理产权过户登记前，甲方发生意外事件，其法定继承人、受益人或法定监护人应当无条件继承本合同为甲方设定的全部义务并继续履行本合同、确保上述房产按时顺利过户给乙方，不得设置任何障碍。如其法定继承人、受益人或法定监护人将房产赠与、转让给其他人导致不能按时顺利过户给乙方，则应视为甲方违约并按本协议第六条承担违约责任；3、甲方保证在双方产权未过户前甲方不得变更该房产的产权，不得增加、改变房屋的权利人。若甲方因婚姻状况变化或其他情况的变动或变更该房产产权，导致该房产不能正常交易过户给乙方的，则应视为甲方违约并按本协议第六条承担违约责任；4、甲方在收到乙方购房款600,000元后，即视为将与该XX路XXX弄XXX号XXX室房产相关的所有权利转让给乙方所有(包括居住权、房产收益权、房产增值部分等)，甲方不得以任何理由再行主张，否则视为甲方违约并按本协议第六条承担违约责任；5、甲方应确保上述XX路XXX弄XXX号XXX室房产内无户口，在产权过户前甲方不得以任何理由迁入任何户口(包括配偶、子女、亲属等)，否则视为甲方违约并承担每日400元的违约责任；6、甲方在收到乙方购房尾款100,000元，至此所有房款结清后，当日办理该房产的过户手续等；…….六、违约责任：1、甲方未按协议中履行小产证办理及产权过户手续的，则甲方应按照协议约定该房屋总价的70%，并于10个工作日内向乙方支付违约金，同时返还乙方已经支付的房款及已付房款的银行利息(利率按照同期房贷利率)；若乙方已对该房屋进行了装修则甲方需进行足额赔偿。若上述违约金不足以弥补乙方实际损失的，甲方还应以现金方式赔偿乙方实际损失不足部分的损失。乙方签署本合同后，若乙方反悔不购买上述该房屋的，乙方应按照协议约定该房屋总价的70%于10个工作日内向甲方支付违约金，并赔付甲方交房后乙方入住时间的该房屋佣金及甲方损失的房屋租金同期银行房贷利息同时甲方有权无偿没收乙方对该房屋的固定装修。乙方还应以现金方式赔偿甲方实际损失不足部分的损失；2、甲、乙双方应全面履行本合同约定违约责任：甲方未按照本合同约定违约责任履行义务应按照乙方已付款金额的日万分之十向乙方支付滞纳金，逾期超过十日的乙方有权解除合同，解除合同后甲方应按照房屋总价的70%向乙方支付违约金；乙方未按照本合同约定违约责任履行应尽义务应按照乙方未付款金额的万分之十向甲方支付滞纳金，逾期超过十日的甲方有权解除合同，合同解除后乙方应按照房屋总价的70%向甲方支付违约金；七、甲、乙双方在本合同履行过程中若发生争议，甲乙双方应协商解决；协商不能解决的，向该房屋所在地的人民法院提起诉讼。
2014年6月24日被告罗虎根出具房款收据载明：今收到原告购买出售方被告罗虎根坐落于上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室之物业，现支付出售方罗虎根房屋款600,000元(含定金160,000元)。出售方罗虎根确认已收到此款。
2015年3月31日，由原告作为乙方，被告罗虎根作为甲方签订《补充协议》一份，协议载明：经甲乙双方友好协商，关于上海市闵行区XX镇XX路XXX弄XXX号XXX室房屋作如下补充，该补充协议与甲乙双方签订的上海市闵行区XX镇XX路XXX弄XXX号XXX室有同等的法律效力。甲乙双方约定，乙方于2015年3月31日向甲方支付剩余购房款200,000元其中的100,000元，剩余100,000元购房款在办理完小产证相关手续后再行支付。
2015年3月31日被告罗虎根出具收据载明：今收到原告购买坐落于上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房款100,000元。
另查明，被告罗虎根于2011年8月15日与案外人B公司签订《大统基地63-66街坊房屋拆迁补偿安置协议》(居住)。2013年12月4日案外人B公司出具的编号为XXXXXXX的《配套商品房供应单》中载明了被告罗虎根、刘倩所购的房屋小区名称为浦江瑞和城，开发单位为益恒公司，所购房屋地址为闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室。2016年3月22日第三人益恒公司与被告罗虎根、刘倩签订《上海市商品房出售合同》一份，合同约定：房屋的地址位于XX路XXX弄XXX号XXX室，房屋建筑面积为74.79平方米，房屋总房价款为562,685.87元，双方商定在2015年12月31日前，由甲乙双方共同向上海市房屋土地资源管理局办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证(小产证)。2016年3月25日第三人益恒公司出具金额为562,685.87元的销售不动产统一发票给被告罗虎根、刘倩。
再查明，原告于2014年6月即已实际入住涉案房屋。庭审中，原告于2017年12月25日向本院代管款账户内汇入100,000元房款尾款。
以上事实，由原告陶夏英提供的证据：1、2014年6月24日原告与被告罗虎根、刘倩签订的房屋买卖协议一份、被告罗虎根、刘倩出具的房地产出售确认书一份、2015年3月31日原告与被告罗虎根签订的补充协议一份；2、被告出具的房款收据二份、原告的银行转账凭证二份、物业管理费账单一份；3、房屋拆迁补偿安置协议一份、旧区改造选购房屋预约单一份、配套商品房供应单一份、上海市房地产登记申请书一份、销售不动产统一发票一份、被告罗虎根、刘倩与第三人益恒公司签订的上海市商品房出售合同一份；4、中介公司出具的情况说明一份；5、涉案房屋的大产权证一份。本院对上述证据予以确认并在卷佐证。
本院认为，原告与被告罗虎根、刘倩所签订的《房屋买卖协议》及《补充协议》均系双方当事人真实意思表示，协议依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，协议当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，原、被告均应按照协议的约定全面履行各自的合同义务。但由于涉诉房屋的性质属动迁安置房，涉及到房屋的限售期的制约。所谓动迁安置房，是指政府组织实施，提供优惠政策，明确建设标准，限定供应价格，用于上海市重大工程、旧城区改建等项目居民安置的保障性安居用房。在二手房交易市场上，动迁安置房的优势在于较之相同地段的房源，其转让价相对较低。而其劣势在于其上市交易受到政策规定的限售期的限制。所谓限售期，是指有关政策规定的关于动迁安置房在取得产权后限制转让的期限，依据《上海市动迁安置房管理办法》的规定，动迁安置房在取得房地产权证后的3年内，不得转让、抵押。本案中，虽然原告已经支付了大部分房款，双方亦完成了房屋的交接手续，原告已经实际入住至今。现查实涉案房屋的大产证登记日期为2014年11月21日，故表明涉案房屋已经过了限售期，可以进行产权的交易过户。现原告已经将剩余房款直接支付至本院的代管款账户中，说明原告亦具备继续履行买卖合同的诚意及履行能力，故在涉案买卖合同具备履行可能的前提下，双方之间的买卖交易仍应继续履行。然由于被告罗虎根、刘倩未能按照其与第三人益恒公司之间所签订的预售合同的约定及时去办理涉案房屋的小产权证，导致目前涉案房屋登记的产权人仍为第三人益恒公司，故被告罗虎根、刘倩理应及时至房地产交易中心办理涉案房屋的小产权证，在办妥小产权证之后被告罗虎根、刘倩应积极配合原告完成涉案房屋的产权变更登记手续。然被告罗虎根、刘倩怠于履行上述产权变更登记义务，显然构成违约，原告据此主张要求被告罗虎根、刘倩承担相应的违约责任，有合同依据，现原告调整相应的违约金计算标准，并无不当，本院予以准许。被告罗虎根、刘倩、第三人益恒公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告陶夏英与被告罗虎根、刘倩就坐落于上海市闵行区XX镇XX路XXX弄XXX号XXX室房屋的买卖合同继续以800,000元的价格进行交易，第三人上海益恒置业有限公司于本判决生效之日起十日内协助被告罗虎根、刘倩办理涉案房屋的产权设立登记手续；在被告罗虎根、刘倩取得涉案房屋的小产证后的十日内协助原告陶夏英办理涉案房屋的产权变更登记手续，该次交易所产生的税费由原告陶夏英负担；
二、被告罗虎根、刘倩于本判决生效之日起十日内支付给原告陶夏英自2016年7月6日起算至判决生效之日止，按照日350元的标准计算的逾期过户违约金。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1,375元，由被告罗虎根、刘倩负担(于本判决生效后十日内向原告陶夏英直接支付)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 刘 锋
人民陪审员 石定伟
人民陪审员 赵 黎
二〇一七年十二月二十八日
书 记 员 许婵娟
附：相关法律条文
一.《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
二.《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。