文书内容湖南省耒阳市人民法院民 事 判 决 书（2015）耒民一初字第454号原告伍候奇。委托代理人邓瑞平，耒阳市法律援助中心律师。被告邓小英。委托代理人李秋平，湖南教正律师事务所律师。被告耒阳市兴业房地产开发有限公司。法定代表人谢烨，该公司董事长。委托代理人刘延泉，湖南教正律师事务所律师。委托代理人江贵云，湖南教正律师事务所实习律师。原告伍候奇诉被告耒阳市兴业房地产开发有限公司（以下简称耒阳市兴业房地产公司）、被告邓小英商品房买卖合同纠纷一案，于2015年8月5日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年11月4日公开开庭进行了审理。原告伍候奇及其委托代理人邓瑞平，被告耒阳市兴业房地产开发有限公司的委托代理人刘延泉，被告邓小英及其委托代理人李秋平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告伍候奇诉称：原告伍候奇与被告耒阳市兴业房地产公司于2012年10月12日签订了商品房买卖合同，合同约定被告耒阳市兴业房地产公司将其在耒阳市五一中路128号地块开发的兴业家园第一栋一楼6号、7号门面分别以372000元、468000元转让给原告。原告按协议约定支付了款项，被告耒阳市兴业房地产公司于2014年8月将房屋交付给原告使用，但被告耒阳市兴业房地产公司却在2014年12月19日又与被告邓小英签订了商品房买卖合同，欲将本案涉案门面房转让给被告邓小英。两被告显然属于恶意串通，根据法律规定，该合同无效。为维护原告的合法权益，请求：1、判令被告耒阳市兴业房地产公司与被告邓小英签订的《耒阳市商品房买卖合同》无效；2、判令被告耒阳市兴业房地产公司协助原告办理房屋产权证书；3、判令二被告承担本案诉讼费用。为支持其诉讼请求，原告伍候奇向本院提交了如下证据：证据1、6号门面与7号门面两份商品房买卖合同。用以证明原告与被告兴业房地产公司于2012年10月12日签订了《耒阳市商品房买卖合同》，合同约定被告兴业房地产公司将其开发的兴业家园项目第1栋1楼6号、7号门面分别以372000元、468000元的价格转让给了原告。证据2、收据三张、银行回执。用以证明原告已向被告兴业房地产公司交付了购房款。证据3、黄宜武于2014年8月18日出具的收据。用以证明被告兴业房地产公司于2014年8月将房屋交付给了原告，原告予以装修的事实。证据4、门面租赁合同、补充协议、收据、照片。用以证明原告已将本案所涉的两门面出租使用的情况。证据5、耒阳市商品房买卖合同。用以证明二被告恶意串通于2014年12月19日签订了《耒阳市商品房买卖合同》，被告兴业房地产公司欲将原告已经购买的兴业家园项目第1栋1楼7号门面以268170元的价格转让给被告邓小英的事实。被告邓小英对原告伍候奇提交的证据，发表如下质证意见：对证据1有异议，该两份合同系原告伍候奇与匡广捌之间的债权债务关系转换而来，而非真实的商品房买卖关系，该份合同是以合法形式掩盖非法目的，而非当时双方的真实意思表示，依法应当确认无效。对证据2有异议，根据原告伍候奇提供的证据，可以证实原告伍候奇并非向被告耒阳市兴业房地产公司交付了购房款，原告没有提供相关银行转账以及存储款的记录，恰恰可以证实原告与匡广捌非商品房买卖关系。对证据3有异议，首先形式不合法，更无法证实被告耒阳市兴业房地产公司将涉案房屋交付给了原告，因为根据商品房买卖合同以及国家的房屋交付的行政法规相关规定，涉案房屋尚未完成施工，外墙楼未砌好，电梯也未安装好，不具备交付条件。对证据4有异议，该组证据均是出自原告单方面，门面租赁合同对租赁门面的位置、门牌号没有进行约定，显然这是一份匆匆忙忙制造出来用于诉讼的文件，该份证据与本案无关，且照片没有制作时间与制作人，不符合证据形式。对证据5的真实性无异议，但对其证明目的有异议，该份证据恰恰证实了涉案房屋已通过合法手段出让给了被告邓小英，并办理了网签手续。被告耒阳市兴业房地产公司对原告伍候奇提交的证据，发表如下质证意见：对证据1有异议，这两份合同没有得到被告耒阳市兴业房地产公司的认可，加盖的只是匡广捌利用兴业家园项目部的公章，也没有与被告耒阳市兴业房地产公司办理网签手续，不是被告耒阳市兴业房地产公司的真实意思表示，只是原告与匡广捌之间的一种合同形式，这种合同形式是基于原告与匡广捌之间的民间借贷而产生的，是匡广捌不能偿还原告的借贷及利息后所补签的一份合同，被告耒阳市兴业房地产公司对该合同没有追认。对证据2有异议，该份收据只是匡广捌加盖了兴业家园项目部公章，并不是代表被告耒阳市兴业房地产公司，这上面的经手人均不是被告耒阳市兴业房地产公司的会计、出纳，同时这么大笔款项，应当提供相应的取款凭证、转账依据，据匡广捌的儿子说，这里面包含了原告与匡广捌的账务利息，该证据不具备真实性和合法性，也不具备关联性。对证据3有异议，黄宜武的身份无法确认，该收据不具备合法性，涉案房屋是6、7号门面，该收据上体现的是539、541号门面，与本案无关，也不能体现就是涉案所在的位置。对证据4有异议，对该门面租赁合同的真实性有异议，涉案门面已经锁起来了，租赁没有体现是涉案的门面，后面的补偿协议体现的也是539、541号门面，与合同体现的不一致，谢高雄的身份也无法确认，收据不符合法律的形式要件，收款人不是本案原告，与本案无关，照片无法体现是涉案门面，且照片的形式要件也不合法，不能达到其证明的关联性。证据5是复印件，不能作为有效的证据使用。被告邓小英辩称：被告邓小英与被告耒阳市兴业房地产公司签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，合同真实合法有效。被告邓小英已按合同约定缴纳了房款，并办理了网签手续，得到了国家权利机关的确认，故被告邓小英的合法权利依法应当予以保护。原告伍候奇诉请被告邓小英与被告耒阳市兴业房地产公司签订的合同无效，无任何事实和法律依据。为支持其辩解意见，被告邓小英向本院提交了如下证据：证据6、耒阳市商品房买卖合同四份、交房通知、耒阳市商品房销售卡。用以证明：（1）2014年8月9日，被告邓小英就购买兴业家园第壹栋1楼6、7号门面与被告耒阳市兴业房地产公司签订了商品房买卖合同；（2）2015年12月10日，被告耒阳市兴业房地产公司书面催告被告邓小英缴纳购房款、签订正式的商品房买卖合同并办理网签手续；（3）2015年12月19日，被告邓小英就购买兴业家园10栋105室、兴业家园二期一栋106室、兴业家园二期一栋107室与被告耒阳市兴业房地产公司签订了合同编号分别为LY2014005477号、LY2014005478号、LY2014005479号的商品房买卖合同，该三份合同同日在耒阳市房产管理局办理了网签手续。证据7、银行交易记录收款收据。用以证明被告邓小英按合同约定付清了全部购房款。原告伍候奇对被告邓小英提交的证据，发表如下质证意见：对证据6中2014年8月9日签订的合同有异议，该份证据很可能是二被告互相串通伪造的，从内容可以看出与后面提交的合同内容相互矛盾，该房屋已经以1万2千元每平方的价格出售给了原告伍候奇，为什么要以7000元的低价转让给被告邓小英，不符合常理，合同内容与其履行合同的行为自相矛盾。被告耒阳市兴业房地产公司认为是原告与匡广捌签订合同，在原告提供的证据当中没有匡广捌的身影，但在被告邓小英提供的合同中签了匡广捌的名字，从该份合同可以看出，二被告是一种恶意串通行为，10栋105号商品房买卖合同与本案无关。106、107的合同的三性均有异议，所涉内容与2014年8月9日签订的合同相互矛盾。对交房通知的三性均有异议，如果是真实的很可能有疏漏，但造假就会假的很真，商品销售卡也是两被告恶意串通的行为，请求法庭对证据6不予采信。对证据7中0020024号收据因被告邓小英陈述其是购买车库的，与本案无关，对其他两张收据的三性均有异议，这两张收据的会计只写了一个谷字，没有具体人的签名，该份证据的编号可以看出，与常理不符，从交款的金额来看，对于巨额的交款一般是以整数交款，不可能以几百几千几块进行提交，107房交款是208170元，106号房交款是225050元，与常理不符，从以上各处可以看出与客观真实不相符，请法庭不予采纳该份证据。被告耒阳市兴业房地产公司对被告邓小英提交的证据，发表如下质证意见：对证据6中前面三份合同也是与匡广捌签订的，对其三性无异议，后面网签的这两份合同虽然加盖的是项目部的章，也是匡广捌与被告邓小英签订的，但得到了本公司的认可，而且本公司为其办理了商品房销售卡，也得到了权利机关的认可，故对其三性均无异议，也是本公司真实意思的表示。对交房通知的三性无异议，因为当时匡广捌通知被告邓小英交钱办理网签手续所发的通知，故该通知本公司是知情的，是因为该通知被告邓小英才与本公司到房产局办理网签手续。对证据7的三性无异议，但该钱实际上也是匡广捌收取的，只是本公司追认了，且也有转账凭证、银行取款记录予以确认。从现有的证据来看，被告邓小英的合同是本公司真实意思表示，本公司对其合同予以认可，被告邓小英的房屋买卖合同是合法有效的。被告耒阳市兴业房地产公司辩称：涉案房屋所在的栋号系匡广捌承包所建，与被告耒阳市兴业房地产公司无关，被告耒阳市兴业房地产公司并没有出售房屋给原告伍候奇，该合同只是匡广捌加盖了项目部的公章，按照法律的规定，项目部的公章是不能对外签署房屋买卖合同。据匡广捌父子所称，原告伍候奇的款项属借款，是借款还不了的情况下才转为房屋买卖合同，合同的日期提前了，而并非合同上所体现的日期。被告耒阳市兴业房地产公司并未与其进行正常交易，原告伍候奇也没有将钱支付至被告耒阳市兴业房地产公司的账户上，原告伍候奇本人也知道该房屋属一房两卖，故其自己于2015年6月30日至公安机关报案，要求追立匡广捌一房两卖诈骗的刑事责任。因此，本公司认为原告伍候奇的诉请没有事实和法律依据。为支持其辩解意见，被告耒阳市兴业房地产公司向本院提交了如下证据：证据8、受案登记表。用以证明原告伍候奇于2015年6月30日向公安机关报案，称其于2012年10月12日与耒阳市兴业家园签订的涉案6、7号门面已经于2015年6月23日网签到被告邓小英名下。证据9、承包合同证明。用以证明兴业家园1、2、3号楼的施工与销售均是匡广捌的个人行为，与被告耒阳市兴业房地产公司无关。原告伍候奇对被告耒阳市兴业房地产公司提交的证据，发表如下质证意见：对证据8的真实性有异议，该报警并不是原告伍候奇本人去报的，所报警的内容是报警被告耒阳市兴业房地产公司一房二卖，故对被告耒阳市兴业房地产公司这种行为是否能购成诈骗罪，法律有明确的规定，内容是真实的，其公司是否购成诈骗罪，与本案无关。对证据9的有异议，证明人不清楚，与匡广捌是什么关系不清楚，且应当出庭接受当事人的咨询，该份合同承包是给匡广捌个人，承包给没有资质的个人，是无效合同，请法庭对该份证据不予采信。被告邓小英对被告耒阳市兴业房地产公司提交的证据，发表如下质证意见：对证据8无异议。对证据9有异议，该承包合同仅是被告耒阳市兴业房地产公司与匡广捌之间的内部承包关系，对匡广捌对上实施的行为应当由被告耒阳市兴业房地产公司承担。经审查，本院对各方当事人提交的证据作如下认定：证据1、2、3、4、5、6、7、8、9来源合法、内容客观真实，与本案相关联，可以作为定案依据。经审理查明：被告耒阳市兴业房地产公司开发承建的兴业家园项目位于耒阳市五一中路128号。2011年4月10日，被告耒阳兴业公司与匡广捌签订了项目承包合同，约定被告耒阳兴业公司将该项目的壹号楼、贰号楼、叁号楼，由匡广捌承包施工建设，并缴纳以上项目的相关各种费用与销售。项目建成后，匡广捌在被告耒阳兴业公司售楼部安排人员就其开发的楼盘一并销售。原告伍候奇（买受人）为购买该项目第一栋一楼6号、7号门面，于2012年10月12日与被告耒阳市兴业房地产公司（出卖人）签订了两份《商品房买卖合同》，第一份合同约定：买受人购买的6号门面建筑面积31平方米（第二条）；该商品房单价为每平方米12000元，总金额372000元（第四条）；买受人应于本合同签订之日向出卖人支付总房款的90%即334800元，于本项目交房之日向出卖人支付总房款的10%即37200元（第五条）；出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付买受人（第七条）。第二份合同约定：买受人购买的7号门面建筑面积39平方米，（第二条）；该商品房单价为每平方米12000元，总金额468000元（第四条）；买受人应于本合同签订之日向出卖人支付总房款的90%即421200元，于本项目交房之日向出卖人支付总房款的10%即46800元（第五条）；出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付买受人（第七条）。以上合同签订后，原告伍候奇于2012年10月12日、2013年2月7日、2014年8月18日分别向被告耒阳市兴业房地产公司缴纳了购房款500000元、256000元、50000元，共计向被告耒阳市兴业房地产公司交纳了购房款806000元。2014年8月，被告耒阳市兴业房地产公司向原告伍候奇交付了门面钥匙，原告伍候奇已将该涉案门面简单装修，并出租给他人使用，但未办理房屋登记手续。2014年8月9日，被告耒阳市兴业房地产公司就该涉案门面又与被告邓小英签订了商品房买卖合同，约定被告邓小英购买被告耒阳市兴业房地产公司开发的6号、7号门面及车库1间，双方约定总价款为700000元，被告邓小英于2013年12月19日向被告耒阳市兴业房地产公司全额交付了购房款700000元，并已在耒阳市房产局办理了网上签约登记，但尚未办理房屋登记手续。为逃避缴纳相关税费，被告邓小英、被告耒阳市兴业房地产公司将网签的6号、7号门面交易价格低于实际约定价格，签合同价为225050元，268170元。此后，被告邓小英在知道门面被原告伍候奇占用后发生纠纷，原告伍候奇得知该门面又被被告耒阳市兴业房地产公司网签卖给了被告邓小英后，于2015年6月30日向耒阳市公安局报案。双方发生争议，被告伍候奇诉至本院。本院认为，根据我国《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《物权法》第二十条第一款规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。本案属于一房二卖，并且该涉案房屋均未到房屋产权部门登记，尚未发生物权变动。但被告邓小英与被告耒阳市兴业房地产公司之间订立的房屋买卖合同已在房屋产权登记部门办理了网签，已向登记机构申请预告登记。该种网签行为更具有公示与公信效力，为维护交易安全和正常的交易秩序，本院对网签的合同予以支持，被告耒阳市兴业房地产公司应当向被告邓小英履行合同。故本院对原告的诉讼请求不予支持。此外，原告伍候奇主张被告邓小英与被告耒阳市兴业房地产公司属于恶意串通，未向本院举证证实。被告邓小英与被告耒阳市兴业房地产公司在网签时存在签低价格逃税行为，但该行为属于行政法评价范畴，不能据此认定合同无效。故本院对原告的该项主张不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、《中华人民共和国物权法》第九条、第二十一条之规定，判决如下：驳回原告伍候奇的诉讼请求。本案案件受理费400元，由原告伍候奇负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 长  谢任群审 判 员  谢碧波人民陪审员  贺雪平二〇一五年十一月二十四日书 记 员  张沅沅校对责任人：谢碧波打印责任人：张沅沅附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。