上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终4677号
上诉人（原审被告、反诉原告）上海凌涛钢结构制造有限公司。法定代表人吴国强，经理。上诉人（原审被告、反诉原告）上海立涛建筑金属结构有限公司。法定代表人吴国明，经理。两上诉人共同委托代理人袁守平，上海利好律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）上海营巢房产开发有限公司。法定代表人王新其，董事长。委托代理人徐蛟。上诉人上海凌涛钢结构制造有限公司（以下简称凌涛公司）、上海立涛建筑金属结构有限公司（以下简称立涛公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2015）奉民三（民）初字第4759号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月23日受理后依法组成合议庭，于2016年6月22日公开开庭进行了审理，上诉人凌涛公司和立涛公司的共同委托代理人袁守平、被上诉人上海营巢房产开发有限公司（以下简称营巢公司）的委托代理人徐蛟到庭参加诉讼。本案已经审理终结。原审查明：2007年1月1日，营巢公司与凌涛公司和立涛公司签订房屋租赁合同，约定：营巢公司将其位于上海市奉贤区XX镇XX街坊5/4地块（即奉贤区XX镇XX路XX号）工业用房（建筑面积9,409.64平方米，已经双方实地丈量确认）出租给凌涛公司、立涛公司作工业用房使用；租赁期限自2007年1月1日起至2008年12月31日；租金标准：每年人民币（下同）658,675元，2年合计租金1,317,350元，交付时间：2007年12月31日前支付400,000元，2008年12月31日前支付400,000元，其余租金517,350元于2008年12月31日前支付，该款于2009年1月1日始转化为借款，按照建设银行同期基准贷款利率计息，待租赁地块房屋动迁时，营巢公司可以按此约定直接从动迁单位处从乙方获得的相关补偿费中连本带息扣还。2012年1月1日，营巢公司与凌涛公司和立涛公司签订房屋租赁合同一份，约定：营巢公司将其位于上海市奉贤区XX镇XX街坊5/4地块工业用房出租给凌涛公司、立涛公司作工业用房使用；租赁期限自2011年1月1日起至2011年12月31日；租金1,000,000元，其中800,000元当年度付清，另200,000元待租赁房屋动迁时给付，营巢公司有权在凌涛公司和立涛公司所得动迁补偿款中直接扣抵。2015年6月9日立涛公司与动迁单位签订拆迁货币补偿协议一份，约定将奉贤区XX镇XX路XX号内立涛公司工业用房进行拆迁，补偿总额为146,867,866元。本案2015年12月1日庭审中，立涛公司陈述已经收到动拆补偿款30%。营巢公司与动迁单位签订拆迁货币补偿协议是在2015年11月。2015年10月12日，营巢公司发函给凌涛公司和立涛公司，要求按照合同约定直接在拆迁单位的凌涛公司和立涛公司的拆迁补偿款中扣除租金717,350元，请求凌涛公司和立涛公司给动拆单位出具书面意见。凌涛公司和立涛公司收到该函件后未予答复。2012年12月，营巢公司诉至法院，请求立涛公司搬离上述租赁厂房。法院判令立涛公司于判决生效之日起十五日内搬离。该（2013）奉民三（民）初字第90号判决于2013年4月10日生效。2014年5月，营巢公司诉至法院，请求凌涛公司搬离上述租赁厂房，法院判令凌涛公司于判决生效之日起十日内搬离。该（2014）奉民三（民）初字第1698号判决于2014年7月13日生效。上述两案判决生效后，营巢公司申请法院强制执行。后凌涛公司和立涛公司在动迁过程中于2015年7月将租赁厂房交付动拆单位。2015年2月5日营巢公司与立涛公司签订协议，双方约定，对奉贤区XX镇XX路XX号地块内未见证厂房产权和同比例的厂房评估总额，营巢公司划得45%，立涛公司划得55%；在房屋拆迁过程中，营巢公司拥有的厂房产权享受各项拆迁的评估和补偿，而双方划得的未见证厂房各自享受各项拆迁的评估和补偿，任何一方不再另行向另一方提出任何补偿要求。另查明，本案庭审中，营巢公司与凌涛公司、立涛公司均主张，双方于2007年1月1日签订的房屋租赁合同中涉及本案诉讼的517,350元不作为借款，而作为房屋租金处理。2015年10月27日，营巢公司诉至法院，请求判令：一、凌涛公司、立涛公司及时支付2007-2008年度房屋租金517,350元及自2009年1月1日至实际付清日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息；二、凌涛公司、立涛公司及时支付2011年度房屋租金200,000元及自2015年11月1日至实际付清日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息。凌涛公司和立涛公司则提起反诉，故请求判令：一、营巢公司支付凌涛公司停产停业损失费2,980,848元；二、营巢公司支付立涛公司停产停业损失费960,596元。原审认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案本诉的营巢公司与凌涛公司、立涛公司签订的两份《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，且不违反相关法律、法规的规定，应为合法有效，双方应依约遵守与履行。双方在2007年1月1日房屋租赁合同中，约定租金517,350元待厂房动迁时由营巢公司直接从动迁补偿款中划扣；在2011年1月1日房屋租赁合同中，也是约定租金200,000元待厂房动迁时由营巢公司直接从动迁补偿款中划扣；而动迁单位直至2015年才与双方各自签订拆迁货币补偿协议，所以诉讼时效未过，本诉凌涛公司、立涛公司主张诉讼时效已过，法院不予采信，本诉凌涛公司、立涛公司应当按照合同支付该两笔租金。同时，从2007年1月1日那份合同约定看，从2009年1月1日开始，租金517,350元是要计息的，虽然双方在庭审中一致认为该部分租金不作为借款，但双方还约定该笔租金于2008年12月31日前支付，只是因为钱款需等动拆补偿款到位后才能支付，所以法院认为凌涛公司、立涛公司还应支付从2009年1月1日起的利息，双方庭审中对该部分利息按照中国人民银行同期贷款基准利率计算无异议，法院予以准许。2011年1月1日那份合同，双方并未约定租金200,000元需计算利息，而立涛公司已经于2015年6月9日与动迁单位签订拆迁货币补偿协议，至2015年12月1日庭审立涛公司陈述已经收到动拆补偿款30%，而营巢公司在2015年10月诉至法院，所以营巢公司主张从2015年11月1日计算利息，法院予以支持。关于反诉，凌涛公司、立涛公司主张营巢公司的动迁补偿款中有属于凌涛公司、立涛公司的停产停业损失费等相关补偿款，理由是双方租赁关系直至动迁时还存在，凌涛公司、立涛公司是营巢公司被动迁厂房的实际使用人。但根据查明的事实，生效判决已经判令凌涛公司、立涛公司搬离租赁的厂房，凌涛公司、立涛公司应于2013年4月24日之前搬离，凌涛公司、立涛公司应于2014年7月22日之前搬离，况且之后营巢公司还申请执行，所以该两个日期之后，凌涛公司、立涛公司继续占有厂房的行为应属违法占有，违反合同法遵纪守法原则，相关权益亦不能得到保护，不能认定为租赁关系中的实际使用人而获得停产停业损失费等补偿款。况且，双方又于2015年2月5日达成协议，对动拆相关权益达成一致处理意见，双方应按照该协议另行履行，凌涛公司、立涛公司不得在本案纠纷中向营巢公司主张分割动迁补偿款。再则，凌涛公司、立涛公司并没有提供有效证据证明营巢公司的动迁补偿款中有属于其的停产停业损失费等补偿款。2015年6月9日立涛公司与动迁单位签订拆迁货币补偿协议，补偿总额为146,867,866元，根据其自认，已经收到其中30%，即44,060,359.80元左右，完全具备支付条件，故法院对营巢公司的诉讼请求予以支持，对凌涛公司、立涛公司的反诉请求不予支持。原审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第二百一十二条、第二百二十六条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于二〇一六年三月三十日作出判决：一、上海凌涛钢结构制造有限公司、上海立涛建筑金属结构有限公司于判决生效之日起十日内支付上海营巢房产开发有限公司2007-2008年度租金517,350元及其自2009年1月1日至实际付清日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息；二、上海凌涛钢结构制造有限公司、上海立涛建筑金属结构有限公司于判决生效之日起十日内支付上海营巢房产开发有限公司2011年度租金200,000元及其自2015年11月1日至实际付清日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息；三、对上海凌涛钢结构制造有限公司、上海立涛建筑金属结构有限公司的全部反诉请求不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13,553元，反诉案件受理费19,165.50元，本诉诉讼保全费5,000元，均由上海凌涛钢结构制造有限公司、上海立涛建筑金属结构有限公司共同负担。判决后，凌涛公司、立涛公司均不服，上诉于本院，诉称：涉案房屋在租赁期间进入动迁程序，凌涛公司、立涛公司系涉案房屋实际使用人，按动迁补偿的有关政策，应当获得停工停产补偿。原审以凌涛公司、立涛公司系非法占有为由，剥夺了两上诉人获得补偿的权利。另，双方租赁合同已明确约定，部分租金在动迁补偿款中直接抵扣，可见双方对涉案房屋将要动迁有预期。双方签订的协议仅对无证搭建房屋的补偿归属作了约定，并未涉及对停工停产补偿问题，该补偿对象应为实际使用人。营巢公司从未实际使用涉案房屋，无权获得该项补偿。综上所述，要求二审法院撤销原判第三项，改判支持两上诉人的原审反诉请求。被上诉人营巢公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为：营巢公司与凌涛公司、立涛公司签订租赁合同及协议均为当事人真实意思表示，未违反法律强制性规定，应属有效，双方均应恪守。营巢公司与立涛公司签订的协议中已明确约定，在房屋拆迁过程中，营巢公司拥有的厂房产权享受各项拆迁的评估和补偿，而双方“划得的未见证厂房”各自享受各项拆迁的评估和补偿，任何一方不再另行向另一方提出任何补偿要求。根据文义可以认定，双方已达成一致，不存在其他任何补偿要求，当然也包括上诉人主张的停工停产补偿。现凌涛公司、立涛公司以该协议未包含停工停产补偿内容，两上诉人为涉案房屋实际使用人为由，要求获得停工、停产补偿款，显然不符合双方的合同约定，本院无法支持。综上所述，上诉人凌涛公司、立涛公司的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币32,718元，由上诉人上海凌涛钢结构制造有限公司、上海立涛建筑金属结构有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 蒋辉霞
二〇一六年九月十二日
书记员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……