福建省宁德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第546号
上诉人（原审原告）福建东方帝景国际酒店有限公司，住所地霞浦县松港街道帝景国际酒店11楼。
法定代表人吴世雄，董事长。
委托代理人郭星、陈志军，福建星龙律师事务所律师。
上诉人（原审被告）霞浦东方伟业商用置业有限公司，住所地霞浦县福宁大道百花新村B号楼B-4。
法定代表人林小倩，董事长。
委托代理人林旺，福建之秀律师事务所律师。
委托代理人李峰，福建之秀律师事务所实习律师。
上诉人福建东方帝景国际酒店有限公司（以下简称帝景公司）与上诉人霞浦东方伟业商用置业有限公司（以下简称伟业公司）因相邻损害防免关系纠纷一案，不服霞浦县人民法院（2014）霞民初字第991号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人帝景公司的委托代理人郭星、上诉人伟业公司的委托代理人林旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：原告福建东方帝景国际酒店有限公司（原霞浦县帝景房地产开发有限公司）2010年开发的帝景酒店及辅楼西向与被告霞浦东方伟业商用置业有限公司2012年开发的东方伟业城市广场项目邻一马路。原告宗地使用面积为3395.77平方米，2010年1月23日帝景酒店工程开工，2011年10月3日工程竣工，2013年7月15日验收备案。2013年9月25日原告取得“霞房权证松港字第201315**号”房屋所有权证，2013年10月31日取得“霞国用（2013）第4886号”国有土地使用证。2012年8月被告开发的城市广场项目开始施工，在进行基坑开挖后就造成原告酒店辅楼通道、管网出现沉降开裂，西侧地面塌陷、管网断裂，音乐会所楼梯、走廊、消防管道等发生断裂，酒店泳池开裂等问题，原告遂于2012年8月、2012年11月27日、2013年3月16日、2013年3月28日、2013年4月23日、2013年5月23日多次发函向被告反应并要求尽快修复，被告公司于2012年9月3日、2013年3月22日、2013年5月23日承诺同意修复，但以项目施工会持续发生沉降，修复后还是会反复为由，至今未为原告修复受损房屋和设施。原告辅楼店面于2012年7月25日出租案外人陈苏斌，出租时间为2012年9月1日至2017年8月31日，租赁面积为650平方米，租金为每月80元／平方米，2012年11月1日起计租金。2012年10月10日承租人陈苏斌认为原告提供的租赁房不具备交房条件要求原告修复，2013年1月10日承租人陈苏斌又再次要求原告修复，期间原告没有修复。2013年10月18日原告与承租人陈苏斌解除租赁合同，赔偿承租人损失200000元，该款已于2013年10月23日支付（支付28万，扣除已收取8万）。原告于2014年3月10日诉讼法院，诉讼期间由于造成财产损害的原因无法明确，2014年6月5日原、被告共同委托福建天泽司法鉴定所进行司法鉴定，2015年1月5日福建天泽司法鉴定所出具“天泽司法鉴定（2014）建筑鉴字第125号”司法鉴定意见书，意见为：1、东方帝景国际酒店有限公司房屋西侧辅楼房屋、人行通道下沉、管网断裂与被告具有关联性，与其辅楼之间的通道口违章建筑不具有关联性。我所召开专家研讨会，原告房屋西侧辅楼房屋、人行通道下沉、管网断裂损害的因素参与度为（仅供参考）：原告因自身土质原因约占5%至20%；被告建房占80%至95%。2、修复费用为152370元。
另，原审确认原告的损失为：
一、修复费用的确定问题。根据司法鉴定意见，确定修复费用为152370元，被告公司应承担：152370元80%=121896元。
二、租金损失。根据租赁合同出租时间为2012年9月1日至2017年8月31日，租赁面积为650平方米，租金为每月80元／平方米，2012年11月1日起计租金。由于店面租赁合同没有完成交付，确定原告的租金损失按基础租金每月80元／平方米计算，起算时间为2012年11月1日至2015年3月1日，共27月，计预期租金损失为：80元／平方米650平方米27月=1404000元；被告公司应承担：1404000元40%=561600元，原告已赔偿案外人陈苏斌20万元包含在租金损失之内。
综上，被告需赔偿原告公司损失为：121896元＋561600元=683496元。
原审法院认为，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。被告霞浦东方伟业商用置业有限公司开发的城市广场项目在进行基坑开挖后就造成原告酒店辅楼通道、管网沉降开裂，西侧地面塌陷、管网断裂，音乐会所楼梯、走廊、消防管道等发生断裂，被告公司的事故行为造成侵犯了原告公司的利益，应承担相应的赔偿责任。本院确定原告公司损失为683496元，被告公司应当予以赔偿。依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条、第一百一十七条、第一百三十一条，《中华人民共和国物权法》第三十七条、第九十一条的规定，判决如下：一、被告霞浦东方伟业商用置业有限公司应于本判决生效后三十日内赔偿原告福建东方帝景国际酒店有限公司683496元。二、驳回原告的其它诉讼请求。本案受理费人民币14520元，由原告福建东方帝景国际酒店有限公司负担5735元，被告霞浦东方伟业商用置业有限公司负担8785元；原告申请鉴定部分的鉴定费73000元，由原告福建东方帝景国际酒店有限公司负担14600元，被告霞浦东方伟业商用置业有限公司负担58400元；被告申请鉴定部分的鉴定费27000元由被告自行承担。
宣判后，帝景公司和伟业公司均不服，向本院提起上诉。
上诉人帝景公司上诉称：1、原审判决上诉人承担物业修复20%责任有失公平。原审根据司法鉴定意见，确定上诉人承担20%责任，而司法鉴定意见中上诉人自身原因约占5%-20%，被上诉人建房占80%-95%。被上诉人申请鉴定人出庭接受双方质询，鉴定人明确表示，根据鉴定情况，发生相邻损害就是被上诉人的原因造成，如按鉴定意见，亦应当由被上诉人承担90%责任，至少亦应承担85%责任，原审让被上诉人承担最低的责任对上诉人是不公平的。2、原审认定上诉人对店面租金损失予以放任，造成损失扩大，没有事实依据。由于被上诉人建房发生地基失稳，又没有采取其他措施避免相邻建筑损害，导致上诉人辅楼通道、管网受损。被上诉人表示在其建筑未稳定前，进行修复会出现反复，而后又否认损害与其施工有关联，致上诉人对道路和管网不能修复亦不敢修复。因道路和管网损害而导致上诉人店铺无法出租并不是上诉人自己放任损失。3、原审将上诉人赔偿案外人20万元包含在租金损失内，明显错误。因被上诉人原因，上诉人已经出租第三人的店铺不符合交付条件，上诉人为减少第三人损失与承租人达成和解，赔偿第三人的损失20万元，该赔偿款是上诉人的直接损失，与被上诉人相邻损害有直接的关系，应当由被上诉人承担全部赔偿责任，原审将赔偿款20万元包含在租金内并要求上诉人承担60%责任，明显错误。4、原审确认上诉人应当自行承担店面租金损失毫无道理。上诉人店铺无法出租，已经出租的无法交付，均是由于被上诉人施工行为造成。司法鉴定意见很明确，被上诉人对物业损害负有80%-95%的责任，原审未按双方对物业损害的比例分摊责任，而毫无根据的确认上诉人自行承担60%责任，判决不公。请求二审依法撤销一审判决，改判被上诉人承担修复费137133元，赔偿上诉人损失1443600元。
被上诉人伟业公司以其上诉理由作为对上诉人帝景公司的答辩意见。
上诉人伟业公司上诉称：1、上诉人基于与被上诉人的相邻关系，积极响应被上诉人关于修复的意见，未能修复的原因并非原判认定上诉人“以项目施工会持续发生沉降，修复后还是会反复为由，至今未为原告修复受损房屋和设施”，而是出自被上诉人自身原因。被上诉人对上诉人提出的修复意见不置可否，却提出无理的不相干的所谓其他损失，导致修复无法进行。2、原审认定的被上诉人所谓的租金损失，根据租赁合同出租时间为2012年9月1日至2017年8月31日，2012年11月1日起计租金；由于上诉人行为造成被上诉人出租的店面无法交付，造成预期的租金损失；上诉人明知没有及时修复损毁的部分会对店面交付造成重大的影响，期间上诉人却予以放任，造成损失的扩大，上诉人存在较大的过错，认定上诉人承担60%的责任。上述认定完全违背事实和不符合客观逻辑。原审认定被上诉人2010年开发的帝景酒店及辅楼应于2013年7月15日验收备案，那么被上诉人在房屋验收备案前即出租交付属违法。被上诉人西侧辅楼店面未能营业的原因并不在于人行通道出现沉降开裂、部分管网断裂，而在于该店面周边尚未形成居住区和商圈，周边多个项目正在施工等原因。事实上，被上诉人西侧辅楼部分店面在本案争议发生期间即已在营业使用，由此可直接证明被上诉人西侧辅楼店面人行通道出现的沉降开裂、部分管网断裂等并不影响该店面的营业使用。本案无法排除被上诉人与所谓承租人陈苏斌的租赁关系，系双方恶意串通，损害上诉人利益。原审判决称上诉人予以放任，造成损失的扩大，系颠倒事实。3、福建天泽司法鉴定所出具的《司法鉴定意见书》未能客观全面反映案件的因果关系，违背科学、中立、客观、公正的鉴定原则。庭审通过对鉴定人员的质证，证明鉴定人员在鉴定过程中存在先入为主的主观臆断，明显站在被上诉人的立场发表鉴定意见，导致鉴定结论丧失中立公正性。鉴定意见对有利上诉人的事实未作表述，未进行必要的地质勘探和地质环境资料搜集，未对被上诉人回填工程密实度进行检测，鉴定意见存在自相矛盾。请求二审撤销原审判决第一项，并依法改判。
被上诉人帝景公司辩称：1、原审判决对未能修复的原因认定符合事实。原审判决对未能修复的原因认定不仅有众多的证据支持，而且之前上诉人也认可了这个事实。2、上诉人对租金损失的上诉观点不能成立。上诉人称房屋验收备案前即出租交付属违法，进而请求租金损失自验收备案时起算，但验收备案只是行政机关的管理性措施，不是租赁合同生效的必要条件。被上诉人在房屋竣工后将自已所有的房屋出租是有效的。租金损失理当从租赁合同约定的起始日起算。何况，在店面出租不久，被上诉人就办理了验收备案和房屋所有权登记。上诉人明知并承认损害是其基坑施工造成，却不及时修复，原审判决认定上诉人予以放任并无不当。3、《司法鉴定意见书》的鉴定意见客观真实。鉴定人员根据现有资料，结合现场勘验，通过对结构形式、地基均匀性及周边环境等进行科学分析，得出鉴定意见，该鉴定意见客观真实。请求法院驳回上诉人的上诉请求，支持被上诉人的上诉请求。
庭审中，双方当事人对下列事实无异议，本院予以确认：上诉人福建东方帝景国际酒店有限公司（原霞浦县帝景房地产开发有限公司）2010年开发的帝景酒店及辅楼西向与上诉人霞浦东方伟业商用置业有限公司2012年开发的东方伟业城市广场项目邻一马路。福建东方帝景国际酒店有限公司宗地使用面积为3395.77平方米，2010年1月23日帝景酒店工程开工，2011年10月3日工程竣工，2013年7月15日验收备案。2013年9月25日福建东方帝景国际酒店有限公司取得“霞房权证松港字第201315**号”房屋所有权证，2013年10月31日取得“霞国用（2013）第4886号”国有土地使用证。2012年8月霞浦东方伟业商用置业有限公司开发的城市广场项目开始施工，其后福建东方帝景国际酒店有限公司酒店辅楼通道、管网出现沉降开裂，西侧地面塌陷、管网断裂，音乐会所楼梯、走廊、消防管道等发生断裂，酒店泳池开裂等问题。福建东方帝景国际酒店有限公司于2014年3月10日诉讼法院，诉讼期间由于造成财产损害的原因无法明确，2014年6月5日双方共同委托福建天泽司法鉴定所进行司法鉴定，2015年1月5日福建天泽司法鉴定所出具“天泽司法鉴定（2014）建筑鉴字第125号”司法鉴定意见书，意见为：1、东方帝景国际酒店有限公司房屋西侧辅楼房屋、人行通道下沉、管网断裂与被告具有关联性，与其辅楼之间的通道口违章建筑不具有关联性。我所召开专家研讨会，福建东方帝景国际酒店有限公司房屋西侧辅楼房屋、人行通道下沉、管网断裂损害的因素参与度为（仅供参考）：福建东方帝景国际酒店有限公司因自身土质原因约占5%至20%；霞浦东方伟业商用置业有限公司建房占80%至95%。2、修复费用为152370元。
根据双方当事人的诉辩意见，本院确认本案的争议焦点是：1、帝景公司房屋损坏与伟业公司是否有因果关系。2、如有因果关系，帝景公司的损失数额及赔偿责任如何承担。对此，本院予以查明、分析并认定如下：
一、关于帝景公司房屋损坏与伟业公司是否有因果关系的问题。
帝景公司认为，其房屋损害系因伟业公司施工造成。为证明其主张，帝景公司向本院提供如下证据：1、伟业公司联系函（2012年9月3日）；2、帝景公司赔偿问题函（2012年11月27日）；3、帝景公司再次要求修复赔偿函（2013年3月16日）；4、帝景公司紧急报告（2013年3月17日）；5、伟业公司回复函意见（2013年3月22日）；6、帝景公司相邻损害问题函（2013年3月28日）；7、帝景公司回复函（2013年4月23日）；8、伟业公司答复函（2013年5月23日）；9、现场损害照片；10、“天泽司法鉴定（2014）建筑鉴字第125号”司法鉴定意见书。
伟业公司质证认为，对证据1-10的真实性无异议，但对证明对象有异议，不能证明帝景公司的房屋损坏与伟业公司存在因果关系。证据10天泽司法鉴定意见书，三个鉴定人鉴定资质证中，鉴定人员俞裕钦不具备鉴定资质，只有培训合格证，且对于鉴定因果关系，依照《福建省建设工程质量检测管理实施暂行办法》的规定需要取得福建省建设厅颁发的福建省建设工程质量检测机构资质证书，鉴定意见书并未体现鉴定机构取得上述资质证书，故鉴定意见书不能采信。
本院审查认为，伟业公司对证据1-9的真实性无异议，可以证实双方当事人因房屋损坏问题进行协商。证据10司法鉴定意见书，系双方当事人在原审时共同委托福建天泽司法鉴定所鉴定，程序合法。鉴定意见书的落款人为“司法鉴定人：涂日新、李玲；房屋鉴定师俞裕钦”，涂日新、李玲持有司法鉴定人执业证，职业类别为建筑工程鉴定；福建天泽司法鉴定所的鉴定范围包括建筑工程司法鉴定，《福建省建设工程质量检测管理实施暂行办法》是对建设工程质量检测活动以及实施对质量检测活动监督管理的规定，并不涉及司法鉴定。故该鉴定意见书的出具机构和人员均符合法律规定，本院予以采信。依照该鉴定意见书的鉴定结论，伟业公司的建房行为与帝景公司的房屋损害之间存在因果关系。
二、关于帝景公司的损失数额及赔偿责任如何承担的问题。
帝景公司认为，根据鉴定意见书的鉴定结论，帝景公司因自身土质原因约占5%至20%；伟业公司建房占80%至95%，故应由伟业公司承担90%责任，至少亦应承担85%责任。损失数额包括经司法鉴定意见书鉴定的修复费用152370元，租金损失每月5.2万元，直接经济损失20万元。为证明其主张，帝景公司向本院提供如下证据：11、房屋租赁合同（2012年7月25日）；12、房租费用催缴通知、承租人陈苏斌回复函、承租人陈苏斌告知书；13、解除合同协议、付款凭证。
伟业公司质证认为，对于证据11，帝景公司与陈苏斌之间的租赁合同是违法的，签订合同的时间是在竣工验收时间之前一年，按照城市房屋租赁的司法解释，对于还没有取得验收的房屋签订的租赁合同是无效的，即便要算租金也应从验收备案之日起算。对证据12的真实性无异议，但对证明对象有异议，对证据13的付款凭证的真实性有异议，且不具有关联性。
本院审查认为，帝景公司提供的证据11-13均系原件，可予采信。帝景公司与案外人陈苏斌签订租赁合同，该租赁合同并未违反国家强制性规定，应认定合法有效。其后因房屋质量问题解除租赁合同，帝景公司支付陈苏斌违约赔偿金20万元。对于帝景公司主张的修复费用，经司法鉴定意见书鉴定的修复费用为152370元，因司法鉴定意见书的鉴定意见为帝景公司自身原因约占5%至20%，伟业公司建房占80%至95%，原审酌定帝景公司自行承担20%责任，伟业公司承担80%责任，属原审法院行使自由裁量权范畴，并无不当。对于帝景公司主张的租金损失，原审依照租赁合同的租金计算方式进行计算，至2015年3月1日为1404000元。因帝景公司在出租房屋时损害已经发生，在伟业公司未进行修复时，帝景公司可采取措施自行修复，但帝景公司却予以放任，导致损失扩大，原审酌定帝景公司对租金损失自行承担60%责任，伟业公司承担40%责任，并无不当。对于帝景公司主张的直接经济损失20万元，该款系帝景公司与陈苏斌因租赁合同纠纷产生的支出，而伟业公司已对帝景公司的租金损失予以赔偿，故不应将此20万元重复计算，原审将该款包含于租金损失范围内予以抵扣，符合法律规定。
综上所述，本院认为，帝景公司的房屋损失经鉴定与伟业公司的建房行为存在因果关系，伟业公司应对帝景公司的损失承担相应的赔偿责任。原审法院参照鉴定结论，结合双方当事人的过错程度，酌定伟业公司对修复费用承担80%的赔偿责任，对租金损失承担40%的赔偿责任，并无不当。上诉人帝景公司和伟业公司的上诉理由均不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币14520元，由上诉人福建东方帝景国际酒店有限公司负担3885元，上诉人霞浦东方伟业商用置业有限公司负担10635元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 敏
审 判 员 陈 曦
代理审判员 纪相宇
二〇一五年七月二十五日
书 记 员 蔡哲敏
附相关法律条款：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；