宁夏回族自治区彭阳县人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2018）宁0425民初745号
原告：方红兵，男，1979年3月19日出生，汉族，农民，住宁夏回族自治区彭阳县。
被告：朱志军，男，1968年10月24日出生，汉族，农民，住宁夏回族自治区彭阳县。
原告方红兵与被告朱志军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告与被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告方红兵向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告2017年11月15日起至2018年3月12日止的房屋租金24190元（每日205元）、暖费5530.14元、水费2810元；被告恢复原告房屋入户门的原状（价值8500元）。诉讼过程中，原告申请变更诉讼请求为：被告支付原告2017年11月15日起至2018年3月12日止的房屋租金24190元（每日205元）、暖费5530.14元、水费3012.7元；被告赔偿房屋入户玻璃门的损失7740元。事实和理由：2017年4月1日，原告与被告签订《房屋出租协议书》，约定原告将其位于彭阳县西门花满庭营业房出租给被告使用，租期5年（2017年4月1日至2022年4月1日），年租金75000元，水、电、暖费由被告承担。合同签订后，原告将出租房屋交付给被告使用，被告用于经营车辆维修和洗车业务。被告先交付1万元保证金，后分三次支付46250元。被告将房费支付至2017年11月后，不再支付。为此，双方发生纠纷。同年12月份，被告以房费过高要求解除合同，原告也表示同意，但要求被告恢复房屋玻璃门及卫生间原状，被告却迟迟不予解决。2018年1月10日，因索要房费双方曾发生打架。2018年3月12日，被告将室内东西搬空将房屋交给原告，但不给付拖欠的房费，也不重新安装进户门，致使双方纠纷无法解决。原告认为，被告承租原告房屋后，未按合同约定及时支付相应房费；合同解除后，未恢复原状的行为违约，应承担相应的民事责任。
原告方红兵围绕其诉讼主张，向法庭提供了下列证据：
1.房屋出租协议书和房屋出租协议书补充协议，证明原、被告于2017年4月1日签订房屋租赁合同，约定原告将其位于彭阳县城西门朝那路花满庭面积168平方米的营业房出租给被告使用，租赁期限5年，年租金75000元，房屋水、电、暖费由被告承担等事实；
2.彭阳县自来水水费收据，证明原告于2018年3月13日缴纳宁南丝路商谷D7号楼6号营业房水费3012.7元的事实；
3.收款收据，证明原告于2018年4月1日支出采暖费5061元的事实；
4.收条，证明原告更换安装玻璃门支出7740元的事实。
朱志军辩称，房费已经清至2017年12月31日，由于租赁房屋经常停水停电导致被告无法正常经营，因此和原告协商解除合同，原告同意被告搬出该房屋和将房费交至2017年12月31日。所以，房屋租金结算至2017年12月31日。同年12月24日被告就开始搬房，到12月28日原告以房子只租了几个月，让被告再支付三个月的房费2万元才可以搬离房子为由阻挡被告搬房，被告不同意，原告又要求被告支付水费和暖气费共8000元，被告不同意，原告要求被告共支付20000元，包括水、暖费及房租，被告多次找人与原告调解协商此事，后调解达成由被告给原告支付房租和水、暖费共10000元的协议，其中房租1000多元，水暖费8000多元，被告也同意给原告支付10000元。2018年1月10日被告就去准备搬房的同时给原告付款，在搬离之前被告给原告打电话，原告称自己有事来不了，后被告多次打电话给原告，原告称他就过来，原告问被告是否带钱，被告称将钱拿着，原告让被告先搬他就过来了。被告就叫的叉车将举升机搬出房屋，被告在房子等原告，等了一个多小时原告没有来，后叉车司机就将举升机运至被告租赁的新店的路上时，原告指使方志杰、贾博、张海平、方志田将运输举升机的叉车拦住要打叉车司机，司机打电话给被告，被告到现场，双方发生了打架，并将被告雇用的两个店员打伤。期间，原告多次找被告协商解决打架一事，被告方与原告方在调解打架事宜中将房屋的一切费用一概不究，被告不用支付原告房租及水、暖费1万元，事后对打架一事达成赔偿协议。事情处理结束后，2017年农历12月29日，被告给原告交钥匙，原告称自己有事没在，需要的时候他再向被告要，钥匙谁拿着都无所谓，后被告又给原告多次打电话，并将钥匙带给原告。原告又称房屋玻璃门出现误差，原门上的玻璃在被告拆卸的时候被拆卸工人将2块玻璃损坏，重新裁的玻璃原告说尺寸不合适。经双方协商，被告已装修的二楼厨房、卧室及门抵顶一楼玻璃门的安装费用，被告给原告折价支付3000元。故被告现在只同意支付原告门的损失3000元，其他费用不同意支付。
被告为支持其主张的事实，向法庭提供了下列证据：
1.收条，证明被告已将房费支付至2017年12月31日的事实；
2.录音资料（第44-49分钟和第64-69分钟），证明被告方与原告方在调解打架一事中原告承诺只要原告方的人不被判实刑，以前房屋的租金及水暖费1万元不需要被告再支付，并将举升机当日返还给被告的事实。
本院依职权拍摄争议房屋进户玻璃门及室内放置玻璃现状的现场照片10张，证明该争议房屋进户玻璃门已重新更换安装及室内放置玻璃现状等事实。
对原告向法庭提供的上述证据，经被告质证后对证据1、2无异议，本院对其证明效力予以确认；对证据3、4的真实性无异议，但认为通暖后被告只使用了二十多天，且原告说过采暖费不用被告承担的话；玻璃门款双方达成协议，将被告装修了二楼的厨房、卧室及两套门，抵消部分玻璃门损失后，被告再支付3000元。因此，被告只认可支付3000元。本院经审查后认为证据3（即收款收据），能够证明原告于2018年4月1日支出采暖费5061元的事实，但不能证明该费用均由被告租用房屋而产生，应由被告全部承担的事实；证据4（即收条），能够证明原告更换玻璃门支出7740元的事实，但不能证明被告将该租赁房屋玻璃门全部损坏，该损失应由被告全部承担的事实。对被告向法庭提供的上述证据，经原告质证后对证据1、2的真实性无异议，但认为被告将房费只支付到2017年11月15日；录音材料不能证明原告承诺被告不再支付房租及水暖费1万元的事实。原告承诺如果15万元能将打架事宜解决就不再追究房费的事，但双方最终没有达成协议。打架的事情是打架当事人的家属协商的，且最终赔偿30万元也不是原告与被告协商的，与原告无关。本院对被告提供的上述证据审查后认为，证据1（收条）来源合法、内容客观真实、与本案具有关联性、且与其它证据相互印证，能够证明被告将房费支付至2017年12月31日和原告于2017年11月27日给被告出具46250元房费收据的事实，对其证明效力予以确认。证据2（录音资料），虽来源合法、内容客观真实，但只能证明原、被告双方因房屋租赁发生纠纷后发生打架并曾就伤害致被告方人员受伤的民事赔偿事宜进行私下协商的事实，但不能证明被告所主张的事实。对本院依职权拍摄争议房屋进户玻璃门已更换安装及房内放置玻璃现状的现场照片经双方当事人质证后均无异议，本院予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月1日，原告与被告签订《房屋出租协议书》，约定原告将其位于××县号营业房出租给被告使用，租期5年（2017年4月1日至2022年4月1日），年租金75000元（月租6250元），采取先付租金后使用的原则，按年度缴纳；同时，被告支付原告10000元作为使用房屋的押金；被告租赁期间所用水、电、暖、煤气、物管、清洁等相关生活费用由被告承担。同日，双方又签订《房屋出租协议书补充协议》，该补充协议第8条约定，在被告退房时，必须保证租房的原状态（即恢复玻璃门，否则按原价8500元赔偿，地板砖损坏或破损严重的，重新更换地板砖），合同还约定了其他权利义务等事项。合同签订当日，被告支付原告10000元，后在支付房租时将该10000元作为定金抵顶相应房屋租金。原告依约将该房屋交付给被告后，被告用于经营车辆维修和洗车业务，并经原告同意将该出租房进户玻璃门（共6块玻璃）拆下便于维修车辆进入。被告在找人拆卸过程中将2块玻璃损坏，后又重新配裁了2块玻璃，但与原玻璃薄厚、宽窄均不一致。合同履行期间，被告分3次支付原告房租46250元。2017年11月27日，原告给被告出具了46250元的收条。被告在履行合同过程中以该租赁房屋经常停水停电导致无法正常经营为由要求解除合同，另行租房，原告于同年12月份表示同意，并要求被告恢复房屋玻璃门原状，支付剩余房费。2017年12月28日，原告采用在该出租房门口停放车辆的方式，阻挡被告将房内设备搬出。双方为此发生纠纷，并多次协商未果。
同时查明，2018年1月10日，被告雇人将该出租房内举升机等搬出并在运输途中，被原告指使的他人阻挡，双方发生打架。2018年2月13日，原告等人作为致害人亲友一方与被告等人作为受害人雇主亲友一方就故意伤害案的民事赔偿私下进行调解协商，被告妻子用手机对和解经过进行了录音。和解过程中，原告曾提出如果受害人方同意民事赔偿经济损失15万元的调解意见，则原告不要求被告再支付房租费用，但原、被告未达成一致意见。后在原告未参与的情况下，致害人亲友一方与被害人雇主亲友一方就故意伤害的民事赔偿以赔偿经济损失30万元达成和解协议。2018年3月13日，原告支出该出租房屋水费3012.7元。2018年4月1日，原告支出该出租房屋采暖费5061元。2018年4月15日，原告更换安装出租房进户玻璃门支出7740元，现该进户玻璃门已重新更换安装完毕，且与原玻璃门尺寸大小不一致。
本院认为：原、被告在平等、自愿的基础上达成的房屋租赁合同合法有效，双方应按照约定全面履行自己的义务。关于被告支付房租数额及付止期限的问题。合同约定房屋年租金75000元，换算成月租金为6250元。合同签订当日，被告支付原告10000元，并在合同履行过程中抵顶房租，后被告又分3次支付原告46250元。因此，应认定被告已支付2017年4月1日起至2017年12月31日止9个月的房屋租金56250元（6250元/月×9个月），对房屋租赁期间所产生的水费、暖费等相关费用未支付。关于该房屋租赁合同是否解除、何时解除的问题。被告虽主张2017年11月10日，被告以经常停水停电导致无法正常经营为由要求与原告解除合同，原告同意并让被告另外找房子搬出的事实，但未提供相关证据证实。因此，根据本案已查明的事实并结合相关证据，本院应以原告诉状中陈述并认可的2017年12月份同意解除合同的事实予以确认，即双方之间的房屋租赁合同于2017年12月份协议解除。有约定的，应从其约定。当事人协商一致，可以解除合同。合同解除，合同的权利义务终止。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，双方合同解除后，被告应当履行支付因房屋占用期间的相关费用、按照约定恢复原状等合同义务。关于房屋交付时间和原告要求被告支付2017年11月15日起至2018年3月12日止房租24190元的问题。庭审中，被告辩称其于2017年11月24日起开始搬房，原告于同月28日进行阻挡。被告报警后经调解，于29日将一楼的地坪恢复了原状。当晚，原告将一辆铲车停放至该出租房门口，后又将铲车换成2辆农用车将出租房门口堵住阻挡被告搬房的事实。对此，原告认可由于被告没有将房屋进户门恢复原状和支付水费、暖费，遂于2017年12月28日以在该出租房门前停放车辆的方式阻挡被告搬房的事实。被告未完全履行合同义务，原告应通过正当途径主张权利，而不应采取以堵门的方式阻挡被告搬房。鉴于此，本院应认定被告不能按期交房系原告阻挡行为所致，结合原告阻挡被告搬房的过错行为和被告将房屋租金支付至2017年12月31日的事实，应认定房屋交付时间为2017年12月31日。对因原告阻挡行为致被告不能按期腾退房屋而产生的房屋占用费，也不应由被告承担支付义务。对原告要求被告支付2017年11月15日起至2018年3月12日止房租24190元的诉讼请求，本院不予支持。关于原告诉请的采暖费5530.14元。庭审中，原告向法庭提供收据证明其为案涉出租房支出暖费5061元的事实。被告质证后虽对该证据真实性无异议，但认为其在承租房屋期间实际用暖只有二十多天。对该案涉房屋的实际供暖时间，原、被告均未向法庭提供证据。根据本地通常的供暖时间为当年的10月下旬开始到第二年的4月中旬结束，并结合本案被告实际使用该租赁房屋时间等情况，本院酌情确定由被告承担2000元较为合理，其余部分由原告自己承担。被告虽主张原告曾明确表示不要求被告承担采暖费的事实，但原告对此不予认可，其也不能提供相关证据证实该事实主张。因此，对原告要求被告支付暖费5530.14元的诉讼请求，本院部分予以支持。关于原告要求被告支付水费3012.7元的诉讼请求，该费用系被告租赁期间所产生的费用，应由被告承担。原告的该项诉讼请求成立，本院予以支持。承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。关于原告要求被告赔偿玻璃门损失7740元的诉讼请求，按照合同约定，被告应当恢复该玻璃门原状。但鉴于双方因房屋租赁发生纠纷后，原告已重新更换安装，且新更换安装的玻璃门尺寸大小与出租前原玻璃门不一致，结合被告在拆卸时损坏2块门玻璃，退房时未按约定进行安装以恢复玻璃门原状的实际情况，本院酌情确定由被告折价赔偿原告玻璃门经济损失3700元较为合理。对超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第二项、第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条、第二百二十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告朱志军于本判决生效后十日内支付原告方红兵房屋租赁期间的采暖费2000元、水费3012.7元；
二、被告朱志军于本判决生效后十日内折价赔偿原告方红兵玻璃门经济损失3700元；
三、驳回原告方红兵的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费576元，减半收取计288元，由原告方红兵负担200元，被告朱志军负担88元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。
审判员海文
二〇一八年五月八日
书记员陈蓓苑
附：本判决所适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第二百二十二条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第六十四条当事人对自己的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
2/2
1/4