江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏04民终3864号
上诉人（原审原告）：张大龙，男，1987年3月11日生，汉族，住灌南县。
委托诉讼代理人：蒋华剑，江苏乐天律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：耿广涛，男，1978年5月18日生，汉族，户籍地兴化市，住常州市新北区。
委托诉讼代理人：王奇炜，江苏新联律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：栾海，男，1988年11月3日生，汉族，住泰州市医药高新区。
委托诉讼代理人：王奇炜，江苏新联律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李舒，女，1988年3月8日生，汉族，住泰州市医药高新区。
委托诉讼代理人：王奇炜，江苏新联律师事务所律师。
上诉人张大龙因与被上诉人耿广涛、栾海、李舒房屋买卖合同纠纷一案，不服常州市武进区人民法院（2017）苏0412民初4264号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月20日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人张大龙上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人的一审诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决未查清与本案有关事实，适用法律错误，从而导致错误判决。一、一审判决超出了上诉人的一审诉讼请求。上诉人并未在一审庭审过程中增加或者变更诉讼请求，一审却判决双方继续履行合同。二、上诉人事实上无法依据一审判决内容向法院申请强制执行，一审判决并未起到定分止争的法律效果。一审判决双方继续履行合同，但合同如何履行，付款期限和付款方式如何确定，一审判决都没有说明。且被上诉人收到一审判决后，给上诉人发函，要求上诉人收到函之日起三日内支付68.8万元，上诉人委托蒋华剑律师与耿广涛和栾海联系，要求其提供付款账户，但二人均搪塞已对。另，耿广涛曾于2017年8月15日向上诉人发信，要求上诉人务必签收并回复该函，但上诉人回复后，耿广涛又发信称其不再有权代理栾海、李舒买房，要求将函收回。也就是说，一审判决生效之后，双方的争议仍然无法解决，仍然必须通过双方再行协商才能继续履行合同。否则，为保证一审判决的法律效力，一审法院执行部门必须全程参与本合同的履行过程。三、耿广涛变更协议约定，要求上诉人支付110万元帮助归还贷款、否则拒绝继续履行协议的行为应被认定为违约行为。上诉人与被上诉人之所以对合同履行产生争议，系因上诉人依据协议约定，只同意先行出资60万元帮助栾海、李舒归还贷款，但耿广涛却变更双方约定，要求上诉人出资110万归还诉争房屋贷款，否则拒绝继续履行协议。且耿广涛明确告知上诉人和中介方经办人张某，上诉人如果不出资110万，就等着被上诉人有钱了再去过户或者让上诉人去起诉。四、耿广涛的违约行为应由何人承担法律责任。一审中，栾海、李舒认可耿广涛为其代理人。耿广涛称，虽然涉案房屋为其出资购买，但其在本案中是代理人。因此，如果耿广涛确系栾海、李舒的代理人，则耿广涛从事涉案房屋民事行为的法律后果理应由栾海、李舒承担。如果涉案房屋实际为耿广涛所有，栾海、李舒仅为名义持有人，则耿广涛应当承担违约责任。
被上诉人耿广涛、栾海、李舒共同辩称，一、上诉人要求被上诉人将房屋过户到其名下并赔偿违约金的诉求没有任何法律和事实依据，应当直接予以驳回。1、上诉人到目前为止仅支付了20万元定金。2、在合同约定的办理资金监管手续或产权公证手续期未届满之前（即2017年6月30日），上诉人就于2017年6月22日提起了诉讼。也即在上诉人提起诉讼时，被上诉人并未有任何实质的违约行为。而在双方往来过程中，被上诉人也从未表达过不愿意把房子卖给上诉人的意思表示，上诉人纯粹是怀疑、猜测被上诉人可能不愿意卖房子了就提起诉讼，其诉请自然没有任何依据。二、被上诉人对一审判决也存有疑问，但被上诉人尊重该判决，并积极履行判决确定的义务。1、双方当事人并无任何一方改变诉讼请求，一审判决确有超越权限的嫌疑。2、因上诉人的一审诉请没有任何依据，一审法院只需直接驳回即可，此后合同自然恢复到继续履行的状态，不需要一审法院特意释明。3、在收到判决书后，被上诉人就根据判决意见发送书面函件，与上诉人协商后续履行事宜。但上诉人一方面表示同意协商，并愿意继续履行合同，另一方面又突然提起上诉，导致合同履行再次陷入停滞。三、案涉合同的履行陷入目前的僵局完全是上诉人的责任，被上诉人保留日后追究上诉人相关责任的权利。在合同约定的履行期未届满之前，上诉人仅仅因为怀疑和猜测就提起诉讼，导致合同履行陷入停滞长达三个月。在一审判决后，被上诉人积极主动促成合同的继续履行，上诉人却又提起上诉，导致合同履行再次陷入停滞。时至今日，整个合同已经停滞大半年时间。在此期间，被上诉人既无法使用该房屋，也未收到任何房款。上诉人的恶意诉讼、缠诉的行为已经给被上诉人造成了巨大的损失。即使后续合同履行顺利完成，对于上诉人给被上诉人造成的损失，被上诉人将保留另行起诉追究的权利。
张大龙向一审法院起诉请求：1、判令栾海、李舒将御城89幢乙单元901室的房屋变更登记到张大龙名下。2、判令耿广涛、栾海、李舒向张大龙支付违约金20万元。3、判令耿广涛、栾海、李舒承担张大龙律师费10万元。4、本案诉讼费用由耿广涛、栾海、李舒承担。一审开庭审理中，张大龙增加要求继续履行房屋转让协议的诉讼请求。
一审法院认定事实：栾海、李舒系夫妻，耿广涛系栾海的姐夫。2017年3月4日，栾海、李舒作为甲方，耿广涛作为代理人，张大龙作为乙方，签订常州市房屋转让协议一份，约定将甲方共有的坐落于常州市武进区湖塘镇御城89幢乙单元901室198.26平方米的房屋出售给乙方，房屋成交价208.8万元。合同约定不动产权证正在办理之中，已告知乙方。付款方式：1、签订协议之时，乙方支付定金20万元给甲方；2、双方办理资金监管手续时，乙方支付8.8万元到资金监管账户；3、双方办理资金监管手续时，乙方向银行贷款120万元。另特别约定：由乙方出资60万元帮甲方还清案涉房屋的银行贷款，不足部分由甲方自行解决。房屋交付：双方于2017年6月30日之前办理资金监管手续，并于资金监管手续完成时或乙方贷款放款当日起3个工作日之内，双方办理产权转移登记手续。如甲方中途悔约，应退还收取的全部房款，并赔偿乙方违约金20万元。如乙方中途悔约，须赔偿甲方违约金20万元。耿广涛和张大龙在该协议上签名，后由栾海、李舒签名。协议签订当日，张大龙支付定金20万元，向耿广涛出具了定金收条。
2017年5月3日，案涉房屋登记为栾海、李舒共同所有。
2017年6月初，耿广涛以资金紧张为由，要求张大龙出资110万元帮助归还案涉房屋的银行贷款。同月13日，张大龙根据其资金状况，表示只能按合同约定出资还贷，耿广涛则要求张大龙按约定支付价款。张大龙认为，耿广涛、栾海、李舒中途悔约，遂委托律师，于6月22日起诉来院，要求判如所请。
一审诉讼中，张大龙称耿广涛、栾海、李舒将案涉房屋以260万元的价格在网上另行出售，耿广涛、栾海、李舒对此不予确认，张大龙未能提供证据予以证明。
一审诉讼中，张大龙申请中介公司的经办人张某出庭作证。其陈述，6月12日和张大龙一起应邀到耿文涛的办公室。耿广涛要求张大龙代为出资110万元归还贷款，否则无钱归还贷款，不然就到法院起诉。其认为要张大龙出资110万元是不合理的，应该按照合同约定出资60万元。合同书面约定6月30日前办理资金监管手续，虽然对归还贷款日期没有书面约定，但口头约定是6月13日前还清贷款，但耿广涛、栾海、李舒没有去归还。
一审开庭审理中，张大龙要求继续履行房屋转让协议，耿广涛、栾海、李舒表示同意继续履行，但在如何履行付款义务上双方未能达成一致意见，导致调解未成。
上述事实，由房屋转让协议、定金收条、不动产登记簿查询证明、微信聊天记录及当事人的陈述等证据予以证实。
一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，耿广涛是栾海、李舒出卖房屋的代理人，而不是房屋的所有权人，由房屋转让协议记载的内容予以证实，同时还有不动产登记簿查询证明相印证，故耿广涛不是本案的适格被告。张大龙坚持认为其为实际所有权人，虽然提供了所谓的证人张某与房屋所有权人之一的栾海的录音资料，但录音资料不足否认不动产登记簿查询证明的证明效力，故法院对张大龙要求耿广涛共同承担违约责任的请求不能予以支持。双方当事人签订的房屋转让协议合法、有效，双方应当按约定全面履行各自的义务。由于双方均表示同意继续履行房屋转让协议，且该协议的继续履行存在可能，故法院对张大龙要求继续履行房屋转让协议的请求依法予以支持。至本案法庭终结时，张大龙仅支付了定金20万元，尚未履行支付约定价款的主要义务，即要求将案涉房屋变更登记至其名下，既无法律依据，也无合同依据，故法院对该项请求不予支持。虽然合同仅约定由张大龙出资60万元帮助耿广涛、栾海、李舒还清贷款，未明确约定张大龙60万元的出资时间，但双方约定于2017年6月30日前办理资金监管手续，由此可以认定张大龙最迟在6月30日前应当向耿广涛、栾海、李舒出资该款。查明的证据未能证明张大龙已支付了该60万元，双方当事人对此也不持异议。耿广涛、栾海、李舒未能在6月30日还清贷款与其筹措资金不到位和张大龙未能及时支付60万元均相关联。张大龙认为耿广涛、栾海、李舒要求其帮助归还贷款的出资额增至110万元即构成违约，一方面与合同约定不符，另一方面也未能提供证据证明如张大龙不出资110万元帮助归还贷款，耿广涛、栾海、李舒即不愿意继续履行合同。即耿广涛、栾海、李舒的行为并不符合一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求的法律规定的情形。查明的证据不能证明耿广涛、栾海、李舒存在违约行为，张大龙在合同履行期限6月30日尚未届满之时，即于6月22日提起诉讼，影响了合同的继续履行，由此造成的后果，应由张大龙自行负担。由于不能认定耿广涛、栾海、李舒存在违约行为，故张大龙要求栾海、李舒承担违约责任及承担诉讼费用、律师代理费的请求，法院均不能予以支持。鉴于法院对继续履行合同的请求予以支持，双方对支付价款的时间可另行协商。如协商不成，张大龙应当及时足额支付合同约定的全部价款，耿广涛、栾海、李舒在收到价款后应当及时交付案涉房屋，并协助张大龙办理房屋所有权变更登记手续。本案因调解未成，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第一百零七条、第一百三十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释最高人民法院》第九十条之规定，作出如下判决：一、张大龙与栾海、李舒于2017年3月4日签订的《常州市房屋转让协议》继续履行。二、驳回张大龙的其余诉讼请求。案件受理费25904元，保全费5000元，合计30904元，由栾海、李舒负担10000元（因该款张大龙已预缴，栾海、李舒于本判决发生法律效力之日起三十日内直接支付给张大龙），由张大龙负担20904元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2017年6月12日上午，中介公司经办人张某与耿广涛通过微信联系，询问其房屋是否确定出售给张大龙，如果不卖尽快到中介公司协商解决。耿广涛表示目前无钱还贷，并否认要求加价的说法。耿广涛同时表示，如果张大龙着急，就筹备点资金去还贷，如果张大龙不愿意还贷就再等等，等其资金到位，如果张大龙不想等，也不愿意拿钱去还贷，就把钱退给张大龙，如果张大龙需要违约金，就去起诉。张某表示张大龙坚持要按照合同约定的流程。耿广涛表示无法协调就只能走法律程序，不是房子不卖给张大龙，而是钱款挪到了他处，张大龙拿钱出来也不是给其，而是还到银行，由于房屋涨价，张大龙是赚的，如果张大龙不同意，就去打官司。当天晚上，张某再次微信联系耿广涛，表示张大龙筹到了钱，希望耿广涛尽快安排，最好第二天去还贷办手续。耿广涛表示第二天不行，因为栾海无法到场。张某表示会转告张大龙，并希望耿广涛尽快安排。
2017年6月13日下午，张大龙与耿广涛通过微信联系，向耿广涛出示已经筹到110余万元的凭证，并表示自己遵守承诺和契约精神。耿广涛表示房子卖给张大龙，已经让栾海尽快过来。张大龙随后又询问发现耿广涛将房屋挂在网上一房二卖的情况，耿广涛表示可能是其妻子发的，不用理会。
2017年6月15日下午，张大龙再次与耿广涛通过微信联系，询问第二天还款的具体约定时间，耿广涛向张大龙确认关于筹措款项的情况，张大龙表示目前只有62万。耿广涛表示钱不够，还差50万。张大龙表示借不到那么多钱。耿广涛称自己也凑不出这么多钱，同时表示会尽力筹，筹到了钱就告诉张大龙，并要张大龙不要理会其妻子将房屋挂在网上出售的事情。
2017年6月16日上午，张某再次与耿广涛通过微信联系，称张大龙催促询问下周是否可以还贷。耿广涛表示其将栾海叫来，张大龙钱又不够了。张某表示张大龙只愿意出60万，剩余的钱由耿广涛自行解决，本来张大龙借到了钱，后来别人要用钱又要回去了，希望耿广涛想办法，如果不能在约定的时间办好，按照合同的约定就是耿广涛违约。耿广涛表示那就算违约，张大龙可以去起诉，并表示不管外面是否涨价，房子都愿意卖给张大龙，但目前无钱还贷，如果张大龙愿意去还贷，其就去办过户，如果张大龙没钱但愿意等也可以，如果张大龙既没钱也不愿意等，那就去起诉违约。
二审又查明，一审庭审过程中，一审法院向上诉人发问：是否要求被上诉人继续履行合同。上诉人回答：同意继续履行。被上诉人回答：同意继续履行。
二审过程中，本院多次组织双方当事人协商确定履行房屋转让协议的方式、即支付价款的时间和方式，因双方分歧巨大，未能达成一致意见。
上述事实，有上诉人一审提交的微信聊天记录、一审庭审笔录及当事人二审庭审陈述在卷佐证。
二审查明的其他案件事实与一审相一致，本院依法予以确认。
本院认为，第一，关于一审判决是否超出上诉人一审诉讼请求范围的问题。根据二审审理查明的事实，一审法院在一审庭审过程中就上诉人是否要求被上诉人继续履行合同进行了发问，上诉人与被上诉人均作出了肯定的答复。一审据此认为上诉人对诉讼请求作出了变更，有相应的事实依据，不存在超出上诉人一审诉讼请求进行判决的问题。第二，关于被上诉人在履行房屋转让协议过程中是否存在违约行为的问题。纵观2017年6月期间张大龙、耿广涛及中介工作人员张某之间的微信聊天记录，均是在就履行房屋买卖协议的具体细节、即还贷事宜不断进行协商。张大龙既表示过愿意帮耿广涛筹措还贷所需的额外50万元，也实际筹措到过。耿广涛虽然数次称如果张大龙不同意筹钱就算被上诉人违约，让张大龙去起诉，但也在张大龙筹措失败后表示过会自行尽力筹措款项。只是由于种种原因，至张大龙于2017年6月22日起诉之时，尚未能顺利办理还贷手续。按照房屋买卖协议约定的履行方式，办理资金监管手续及还贷手续需要双方当事人的共同努力和配合，双方均应慎重行事。由于张大龙在合同约定的履行期限届满之前、即2017年6月30日之前便提起诉讼，客观上导致被上诉人一方不可能再按照协议约定的时间办理资金监管和还贷手续。据此，不宜认定被上诉人一方存在违约行为。张大龙要求被上诉人支付违约金20万元、律师费10万元的诉讼请求，缺乏相应的事实依据和法律依据，一审未予支持并无不当。第三，关于本案房屋转让协议如何继续履行的问题。鉴于双方当事人就协议如何继续履行始终无法达成一致意见，本院参照双方于2017年3月4日签订协议时对价款支付时间的约定，确定双方当事人于2018年8月20日之前办理资金监管手续，其余内容按照房屋转让协议的约定履行。
综上所述，张大龙的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持常州市武进区人民法院（2017）苏0412民初4264号民事判决第二项及诉讼费负担部分；
二、变更常州市武进区人民法院（2017）苏0412民初4264号民事判决第一项为张大龙与栾海、李舒于2018年8月20日之前办理本市武进区湖塘镇御城89幢乙单元901室房屋的资金监管手续，其余内容按2017年3月4日签订的《常州市房屋转让协议》继续履行。
二审案件受理费25904元，由张大龙负担20000元，由栾海、李舒负担5904元（此款张大龙已预交，栾海、李舒应负担的部分，由该两人于本判决生效之日起十日内迳付张大龙，本院不再退还）。
本判决为终审判决。
审判长 沈秋云
审判员 罗希夷
审判员 周韵琪
二〇一八年四月二十八日
书记员 房 敏