福建省永安市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0481民初949号
原告永安洁馨物业管理有限公司，住所地永安市佳洁广场C幢3楼。
法定代表人陈清山，总经理。
委托代理人魏祖斌，该公司员工。
被告林城，男，1966年3月14日，汉族，住永安市。
原告永安洁馨物业管理有限公司（以下简称洁馨物业）与被告林城物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月12日立案受理后，依法由审判员陈兴会适用简易程序公开开庭进行了审理。原告洁馨物业委托代理人魏祖斌、被告林城到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告洁馨物业诉称，原告负责永安市佳洁广场物业服务，被告系永安市燕江南路1399号2幢2－1304室业主。2012年5月22日，原、被告签订《佳洁广场前期物业管理服务协议》，协议约定：由原告按有关法规规定提供各项物业服务，被告按建筑面积每平方米1元交纳物业服务费。从签订协议至今，原告完全履行了该协议约定的服务事项和义务，但被告却未履行交纳物业服务费义务，至今仍拖欠原告从2013年5月1日至2015年12月31日期间共计32个月的物业服务费2902.40元，从2012年10月1日至2015年6月30日期间的公摊水电费485.1元。另被告从案外人吴扬灶受让了永安市燕江南路佳洁广场C幢1单元1102号房后，亦欠缴相应的物业服务费3017.04元（从2012年10月1日至2015年12月31日）及公摊水电费492.7元（2012年4月1日至2015年6月30日）。现原告依法诉至法院，请求判令：被告向原告支付上述两套房产物业服务费及公摊水电费6897.24元。在本案审理期间，原告变更诉讼请求：要求被告支付永安市燕江南路1399号2幢2－1304室的物业服务费及公摊水电费合计3387.5元。
被告林城辩称，1、原告与答辩人签的是前期物业服务合同，原告至今没有召开业主大会，选举业主委员会，签订正式的物业服务合同。2、大楼内公司较多，公司员工占到全部用户人数的26.8%，应多承担公摊水电费。3、根据2016年国家最新物业费收取标准，按1元／平方米收取物业费应符合以下条件：（1）小区封闭；（2）3%物业管理用房；（3）绿化率35%以上；（4）休闲活动中心场地150平方米以上；（5）活动场馆300平方米，体育活动设施不少于两项。答辩人所在小区不符合上述条件，故原告按1元／平方米标准收取物业服务费不合理。4、原告违反前期物业服务合同约定：（1）合同约定要公布收支情况，但原告只公布支出情况，从未公开过收入情况；（2）对业主反映物业管理方面的问题没有处理；（3）原告明知佳洁广场C幢1单元1102室已转让给答辩人，却未与答辩人签订物业服务协议；（4）小区内的消防通道没有保持畅通：其中1单元消防通道完全封堵，2单元消防通道有时畅通；（5）小区内38户业主对原告提供的物业服务不满意，要求尽快完善小区内各项设施，降低收费标准，与业主直接沟通；（6）大楼内公司较多，公司员工使用电梯比住户更频繁，要求业主与公司平摊电梯用电、损耗，明显不合理；（7）2016年4月，小区2单元的电梯维护不及时停机一个多月，给业主出行造成不便；（8）原告与业主缺乏沟通，只顾催款。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2012年5月22日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《佳洁广场前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告所有的坐落于永安市燕江南路佳洁广场C幢1308号房（建筑面积为90.7平方米）提供物业服务，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为住宅每平方米每月1元。甲方的权利义务：对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、区域内通道等项目进行维护、修缮、服务与管理；依据本协议向乙方收取物业管理费用；每6个月向乙方公布物业管理费用收支情况等。乙方的权利义务：监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；依据本协议向甲方交纳物业管理费用；转让房屋时，事先通知甲方，告知受让方与甲方签订本协议；物业管理法规赋予业主的其它权利和应承担的其它义务等。物业管理服务包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、安全防范（本协议甲方不负责业主、使用人的人身与财产保管责任）、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理、消防管理、公共绿化。该合同还对其他事项作了约定。
另查明，2012年3月29日，被告所有的永安市燕江南路佳洁广场C幢1308室门牌号变更为永安市燕江南路1399号2幢2－1304室。被告从2013年5月1日至2015年12月31日期间共32个月未交纳相应的物业服务费用；被告还应支付从2012年10月1日至2015年6月30日期间的水电公摊费485.1元，该费用原告已先行垫付。原告曾向被告书面催讨上述费用未果，故诉至法院，引发本案讼争。
还查明，C幢楼所在小区停车场外来车辆可以停泊，是101公交线路起点站，是佳洁超市的卸货区。C幢楼内挂牌公司有18家，C幢楼1、2单元的消防通道存在人为占用堵塞情形。
上述事实，有原告提供的《佳洁广场前期物业管理服务协议》、物业服务费催缴通知书、照片、C幢楼公摊电表数、公共能耗分摊明细表、公共用电用水公摊计算方式，被告提供的照片及当事人的陈述等证据在案为凭，并经庭审质证，可以采信。
本院认为，原告作为物业服务单位与被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，内容合法有效，该合同对原、被告均具有约束力，原告依照该合同约定为被告所有的永安市燕江南路1399号2幢2－1304室房产提供了物业管理服务，被告作为该房产的业主理应向原告支付相应的物业服务费。被告辩称原告没有对小区实行封闭管理，没有建设活动场地和体育活动设施，而按1元／平方米收取物业费与2016年最新的物业管理费收费标准不符，由于被告依据的收费标准系自行从网络下载，并非正式规范性文件，且该收费标准中也明确体现“具体的物业费收取标准由当地的物价局公布”的内容，故该收费标准不具有有效性；而原告的收费标准系双方协议约定，且已向永安市物价局报备，在没有依法调整前，可以适用本案。同时，小区内活动场地和体育设施的缺失，不属于协议约定原告应承担的物业服务内容；原告虽然没有解决占用消防通道的行为，但是有采取一定的措施，并向消防部门报告。另原告没有按协议约定公布物业费收入情况，确有不当，但以上情况不构成被告拒缴物业服务费的理由。对被告的上述辩称，本院不予采纳。原告要求按1元／平方米计算物业服务费，合理合法，故被告应支付原告尚欠2013年5月1日至2015年12月31日期间共32个月的物业服务费2902.40元（90.7平方米×1元／平方米×32个月）。
被告应承担2012年10月1日至2015年6月30日的公摊水电费485.1元，该费用由原告先行垫付。被告对水电费用金额没有提出异议，仅辩称大楼内公司员工使用电梯比一般住户更为频繁，平均分摊公共水电费用不合理。原告已根据业主的反映，对一些公司加倍分摊电梯的电费。在被告没有进一步提供证据证明目前水电分摊标准不合理的情况下，仅根据公司员工大致人数自行估算，未必合理，亦没有提出明确的分摊水电费意见作为定案参考，故被告拒缴水电公摊费用的理由不能成立，不予采纳。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、被告林城应于本判决生效后七日内支付原告永安洁馨物业管理有限公司自2013年10月1日至2015年12月31日止的物业服务费2902.40元、公摊水电费485.10元，合计3387.5元。
二、驳回原告永安洁馨物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由原告永安洁馨物业管理有限公司负担13元，被告林城负担12元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。
审判员 陈 兴 会
二〇一六年八月一日
书记员 项满春（代）
附本案适用的主要法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。