安徽省肥西县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）肥西民一初字第01758号
原告（反诉被告）合肥金桥工贸有限责任公司，住所地合肥市经开区桃花工业园玉兰大道与桥湾路交口。
法定代表人王朝红，总经理。
委托代理人高从武，安徽徽都律师事务所律师。
委托代理人夏燕英，安徽徽都律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）合肥天和汽车零部件有限公司，住所地合肥市经开区桃花工业园玉兰大道与桥湾路交口。
法定代表人王海虎，总经理。
委托代理人梅丽，安徽皖国泰律师事务所律师。
原告（反诉被告）合肥金桥工贸有限责任公司（以下简称金桥公司）与被告（反诉原告）合肥天和汽车零部件有限公司（以下简称天和公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员朱利琴独任审判，公开开庭进行了审理。原告金桥公司委托代理人高从武，被告天和公司委托代理人梅丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金桥公司诉称，2013年2月份，原、被告签订《房屋租赁协议》一份，约定由被告天和公司租赁原告金桥公司的厂房生产汽车配件，租期三年，租金为第一年10元/㎡/月，后两年为12元/㎡/月，租金按季度交付，同时约定了违约责任等内容，合同签订后，原告金桥公司将厂房交给被告使用，至2014年3月31日，应被告要求，双方对合同进行了变更，并另行签订《租赁合同》一份，对租赁厂房面积及租金进行了变更，并约定租赁期间，被告应及时支付房租及其他应支付的一切费用，但至原告起诉时止，被告一直均未按约支付租金，经核算，截至2014年6月1日，被告欠付的租金已达184615元，经原告多次催要，被告一直未付，其行为已严重违约，为维护原告合法权益，现诉请法院判令：1、解除原、被告双方签订的《租赁合同》，被告立即向原告交付租赁的厂房；2、被告支付原告租金184615元（租金暂计算至2014年5月31日，以后租金至被告实际交付租赁房屋时止）；3、被告支付原告违约金99360元;4、本案全部诉讼费用由被告承担。
被告天和公司答辩并反诉称，原告金桥公司诉请解除租赁合同，被告不持异议；对于原告主张欠付的租金与事实不符，且被告垫付的4万元电缆维修费及24511元行车安装费应从实际所欠租金中抵扣；本案系由原告的过错导致合同无法继续履行，故对于原告主张的违约金无事实依据，不应由被告承担。又因，原告金桥公司提供的厂房未经验收，尚未办理房产证，系违法出租，厂房出现地基下沉现象，导致天和公司设备受损，天和公司为此多次向金桥公司致电要求维修，但金桥公司均未予处理。为避免损失扩大，天和公司同金桥公司协商要求终止合同，但金桥公司采取野蛮措施，将天和公司的机械设备加锁封存致使天和公司至今处于停产状态，为此，天和公司依法提出反诉，请求依法判令：1、被反诉人赔偿反诉人因地基下沉所造成的机械设备贬值损失，暂定5000元；2、被反诉人赔偿反诉人停产损失，暂定5万元。
反诉被告金桥公司辩称，反诉人天和公司在租赁合同履行过程中从未书面告知被反诉人的厂房存在地基下沉等质量问题，对于其主张的地基下沉造成其机械设备贬值等请求，无事实依据；关于厂房加锁系因反诉人在合同未解除的情况下未支付租金，未撤离厂房，为保护其设备面自行加锁的，进入本案诉讼程序后，被反诉人申请财产保全，对反诉人放置在厂房内的设备予以查封，根据法院要求，被反诉人有义务加锁并对经法院查封的设备进行看管。综上，反诉人的反诉请求均无事实及法律依据，请依法予以驳回。
原告金桥公司针对其本诉请求及反诉抗辩的事实、理由提交以下证据予以佐证：1、私营企业基本注册信息查询单一份，证明被告天和公司诉讼主体适格；2、《房屋租赁协议》、《租赁合同》各一份，证明原、被告签订了合法有效的厂房租赁合同，被告未按约支付租金的行为构成违约，原告有权依法主张解除合同，请求被告支付违约金；3、对帐单一组，证明被告欠付原告租金的事实；4、土地使用权证及建设工程规划许可证各一份，证明原告对租赁物享有合法产权的事实。
被告天和公司针对其答辩及反诉的事实、理由提交以下证据予以佐证：1、企业法人营业执照、组织机构代码及法定代表人身份证各一份，证明天和公司主体适格；2、租赁合同一份，证明原、被告之间的租赁关系，同时证明租赁合同第五条第3项明确约定，出租方应保证厂房及附属设施处于正常可使用和安全状态；3、公证书一份，4、通话录音一份，5、证人吴某的证人证言一份，上述三份证据均证明金桥公司将出租的厂房加锁，致使天和公司无法使用；6、照片一组，证明金桥公司提供的出租厂房存在地基下沉等安全隐患，致天和公司放置在厂房内的机械设备产生减值损失；7、电缆维修发票一张，证明因金桥公司原因致天和公司支出电缆维修费用4万元；8、行车轨道费发票一张，证明天和公司支出的行车轨道安装费24511元，该费用应由金桥公司承担。
经庭审质证，结合原、被告双方的质证、陈述及辩论意见，对原、被告所举证据认证如下：（一）原告金桥公司所举证据1系证明被告天和公司的诉讼主体资格，对其证明效力予以确认；证据2、3系证明原、被告签订的租赁合同内容、租金支付标准及租金支付情况，两组证据相结合，能够证明被告天和公司尚欠租金等事实，对其证明效力予以确认；证据4土地使用权证及建设工程规划许可证能证明原告金桥公司有权就案涉厂房进行出租，对其证明效力予以确认。（二）被告天和公司所举证据1系证明其主体资格，对其证据效力予以确认；证据2系双方签订的租赁合同，对其真实性、合法性及关联性予以认定，对其证明目的不予认定；证据3的真实性予以认定，对其证明效力不予认定；证据4、5与证据3相结合仅能证明案涉租赁厂房目前处于加锁状态，对其他证明目的不予认定；证据6照片一组不能证明案涉厂房存在地基下沉等安全隐患，对其证明效力不予认定；证据7仅系收据而非发票，且收据原件上欠缺入账日期等内容，不足以证明该笔费用的实际产生，故对天和公司主张的其已支出电缆维修费4万元的证明目的，依法不予认定；证据8中的发票的出票单位与行车维修记录中的维修单位及行车买卖合同上的出售单位均不是同一主体，该组证据不能证明天和公司主张的24511元行车轨道安装费用的发生，对其证明效力不予认定。
经审理查明，2012年12月29日，原、被告签订《房屋租赁协议》一份，约定由原告金桥公司（甲方）将其所有的位于合肥市经开区桃花工业园玉兰大道与桥湾路交口的厂房（占地面积4960㎡）出租给被告天和公司（乙方）使用，租期三年（自2013年2月10日至2016年2月10日），双方约定第一年租金为10元/㎡/月，后两年租金为12元/㎡/月（不含税，另：行车安装费用由甲方负担）。合同订立后，原告金桥公司将厂房交给被告天和公司使用，被告天和公司支付了3万元租房押金及部分租金。2014年4月1日，原、被告双方对上述《房屋租赁协议》的租赁期限等内容进行变更，另行签订了《租赁合同》一份，该合同第一条约定，出租厂房建筑面积为2760㎡（备注：每平方12元，计人民币33120元/月）。第二条约定，厂房租赁自2014年4月1日起至2014年12月31日止，租期9个月。第三条约定，如甲乙双方未做到提前三个月通知对方，均为违约需赔偿对方三个月房租作为违约金。第一个季度的房租在签订合同后5日内付清，以后每季度缴纳一次，并在每季度末缴纳下季度的房租。租赁期间产生的水、电、煤气、电话及物业等费用均由乙方承担。第五条约定，租赁期间，乙方发现该厂房及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复，甲方应在接到通知后的3日内进行维修，逾期不修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担，同时，租赁期间，甲方保证该厂房及其附属设施牌正常的可使用和安全状态等。该《租赁合同》还约定“乙方生产的保险杠，合肥地区仅销售甲方一家。”原、被告在上述租赁合同履行过程中，经对账，扣除由出租方金桥公司承担的行车安装费75000元、承租方天和公司已交付的租房押金30000元、天和公司应承担的水电费及及金桥公司应支付给天和公司的货款等项目，截至2014年5月31日，被告天和公司欠付租金154615元，经金桥公司多次催要未果，以致成讼。诉讼过程中，根据金桥公司申请，本院于2014年6月23日作出（2014）肥西民一初字第01758号民事裁定书，对天和公司放置在承租厂房内的GEK1800型过塑机一台进行查封，并责令金桥公司进行看管。
另查明，金桥公司就案涉出租厂房于2011年7月22日取得国有土地使用权[肥西国用（2011）第2952号]，于2014年3月13日办理了建设工程规划许可证（建字第340123201220103、104号）。
本院认为：原告金桥公司就其所有的案涉厂房先后与被告天和公司所签订的《房屋租赁协议》及《租赁合同》，均系双方的真实意思表示，合同内容亦不违反相关法律法规的强制性规定，合同依法成立并生效，因《租赁合同》系原、被告双方合意对之前签订《房屋租赁协议》的租赁期限、租金标准等实质性内容进行了变更，自2014年4月1日起，原、被告双方均应按照《租赁合同》全面适当履行合同义务。现因天和公司未按约支付租金，经金桥公司多次催要，至本次诉讼之前在合理期限内仍未支付，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条关于“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，对于原告金桥公司诉请解除双方签订的《租赁合同》并由天和公司向其交还租赁的厂房，本院依法予以支持。同时，被告天和公司应支付截至2014年5月31日所欠付的租金134615元，此后，被告天和公司仍应按照《租赁合同》所约定的33120元/月的标准自2014年6月1日起支付房屋占有使用费至本生效判决确定的房屋交还之日止。对于金桥公司主张由天和公司支付其99360元违约金的诉请，不符合双方在《租赁合同》中约定的“如甲乙双方未做到提前三个月通知对方，均为违约需赔偿对方三个月房租作为违约金。”情形，故本院依法不予支持。因金桥公司就案涉厂房已于本案起诉之前即取得建设工程规划许可证，故对于天和公司提出的金桥公司违法出租厂房，厂房存在质量问题并致承租方产生4万元电缆维修费用等损失的抗辩理由，本院依法不予采信。且从原告提供的对帐单显示，双方租赁合同中约定的应由出租方承担的行车吊装费75000元已从承租方天和公司应支付的租金中扣除，故对于天和公司提出的由金桥公司另行支付其24511元行车安装费等抗辩理由，本院亦不予采信。
对于天和公司提出由金桥公司支付其机械设备贬值损失并赔偿其停产损失等反诉请求，均无有效证据证明，且其未能明确其损失额度，对其全部反诉请求，本院依法不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告合肥金桥工贸有限责任公司与被告合肥天和汽车零部件有限公司于2014年4月1日所签订的《租赁合同》，被告合肥天和汽车零部件有限公司于本判决生效后三十日内将位于合肥市经开区桃花工业园玉兰大道与桥湾路交口的厂房返还给原告合肥金桥工贸有限责任公司。
二、被告合肥天和汽车零部件有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告合肥金桥工贸有限责任公司租金154615元，并自2014年6月1起支付房屋占有使用费至本生效判决确定的房屋交还之日止。
三、驳回原告合肥金桥工贸有限责任公司的其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）合肥天和汽车零部件有限公司的全部反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费5560元，减半收取2780元，财产保全费2020元，合计4800元，由原告合肥金桥工贸有限责任公司负担1680元，由被告合肥天和汽车零部件有限公司负担3120元；反诉案件受理费1175元，减半收取587.50元，由被告（反诉原告）合肥天和汽车零部件有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 朱利琴
二〇一四年八月二十八日
书记员 汪菡佳
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。