安徽省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖民终91号
上诉人（原审原告）：刘芳。
委托诉讼代理人：何朕，北京大成（合肥）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李启龙，北京大成（合肥）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张先俊。
委托诉讼代理人：汪万海，安徽华人（六安）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱楠，安徽华人（六安）律师事务所律师。
原审被告：安徽省中平置业有限公司，住所地安徽省六安市经济技术开发区。
法定代表人：廖贵斌，该公司董事长。
上诉人刘芳因与被上诉人张先俊以及原审被告安徽省中平置业有限公司（简称中平置业公司）执行异议之诉一案，不服安徽省六安市中级人民法院（2016）皖15民初52号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2017年3月22日公开开庭审理了本案。刘芳及其委托诉讼代理人何朕，张先俊的委托诉讼代理人汪万海到庭参加了诉讼。中平置业公司经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。
刘芳上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判：停止执行“鑫泰钢铁物流园”3栋（三区）75套中的193号一至三层房屋、194号一至三层房屋，12套中的130号一至二层房屋、131号一至二层房屋，解除对上述房屋的查封并依法确认上述房屋归刘芳所有，并由张先俊、中平置业公司负担本案诉讼费用。事实和理由：1、一审认为刘芳与中平置业公司未签订合法有效的书面合同，认定事实错误。2014年1月27日的《定购合同》约定以3栋第130、131、193、194号房屋置换101、140、102、139号房抵偿给刘芳。该《定购合同》是双方就以房抵债达成合意的补充和完善，中平置业公司销售案涉房屋迟迟没有完成开发预售手续，无法签订正式房屋买卖合同，《定购合同》具备正式房屋买卖合同的效力。2013年10月20日，廖贵斌无法清偿债务时，案涉房屋已抵偿给刘芳，《定购合同》是双方对这一合意的书面确认，早于查封时间。2、刘芳系廖贵斌的债权人，因廖贵斌无力偿还所欠款项，中平置业公司以案涉房屋作为担保，并于2013年8月8日出具《担保承诺书》。廖贵斌到期后未能偿还本息，依据承诺书约定，房屋应由刘芳取得。随后双方又于2014年1月27日补签《定购合同》，将案涉房屋抵偿给刘芳，其清偿的仍是2013年8月8日承诺书中的130万元债权。由于廖贵斌未能按时履行金钱给付义务，依据承诺书以及《定购合同》，案涉房屋已经抵偿给刘芳，刘芳虽未直接支付购房款，但刘芳损失的金额与房屋的现金价值相当，应视为已支付购房款。综上，刘芳在案涉房屋被查封前就已经与中平置业公司就房屋归属达成协议，支付了对价，就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，请求二审法院支持刘芳的诉讼请求。
张先俊答辩称：1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。刘芳起诉所依据的《定购合同》签订时间迟于人民法院查封时间。《定购合同》仅仅是意向性协议，并非真正的购房合同。2、刘芳并非案涉房屋所有权人，其享有的民事权益不能排除强制执行，一审判决正确。
刘芳向一审法院提起诉讼，请求：1、停止执行“鑫泰钢铁物流园”3栋（三区）75套中的193号一至三层房屋、194号一至三层房屋，12套中的130号一至二层房屋、131号一至二层房屋，并解除对上述房屋的查封并依法确认上述房屋归刘芳所有，并由张先俊、中平置业公司负担本案诉讼费用。
一审查明：刘芳与中平置业公司、廖贵斌民间借贷纠纷一案，一审法院于2014年7月15日作出（2014）六民二初字第00246号民事判决，中平置业公司不服提起上诉。经本院审理查明：廖贵斌为中平置业公司开发建设“鑫泰钢铁物流园”项目需要，于2012年11月7日向刘芳借款90万元，并出具借条，中平置业公司在借条上盖章担保。2012年12月4日，廖贵斌又向刘芳借款40万元。2013年2月8日，廖贵斌对上述借款向刘芳出具一张130万元的总借条。2013年8月8日，中平置业公司向刘芳出具承诺书，自愿为廖贵斌130万元借款本息及违约金、实现债权费用提供担保，并承诺廖贵斌若不能于2013年10月20日前清偿债务，中平置业公司愿意用“鑫泰钢铁物流园”项目101、140、102、139号房屋产权抵债给刘芳。后因廖贵斌及中平置业公司未还本付息，刘芳起诉至法院。后经本院调解，各方自愿达成调解协议，一致确认廖贵斌尚欠刘芳借款119万元，利息自2013年2月8日起按中国人民银行同期贷款利率四倍计算至本清息止，中平置业公司对119万元借款本息承担连带清偿责任。
张先俊与中平置业公司民间借贷纠纷一案，一审法院于2014年9月10日作出（2014）六民二初字第00068号民事调解书，双方一致确认：一、中平置业公司于2014年11月15日前偿还张先俊借款3100万元；二、如中平置业公司逾期不能偿还，中平置业公司自愿以1700万元为基数，自2013年11月15日起，按银行贷款年利率6.8%四倍给付利息至付清为止；三、案件受理费199300元减半收取为99650元、保全费5000元，合计104650元，由中平置业公司负担。因中平置业公司逾期未按调解书履行义务，张先俊向一审法院申请执行，2015年5月12日立案执行。执行中，一审法院对2013年12月10日查封中平置业公司开发的位于六安市开发区“鑫泰钢铁物流园”第2栋30套、第3栋90套共计120套房屋进行价格评估，评估总价值为6657.49万元。根据案件执行实际，一审法院于2015年7月27日作出（2015）六执字第00178号执行裁定，拍卖、变卖其中的112套房屋。因三次拍卖均无人报名而流拍，根据申请人书面申请，一审法院于2015年11月16日作出(2015)六执字第00178-1号执行裁定，将上述112套房屋及所占土地使用权以第三次拍卖保留价4775万元交付申请执行人张先俊以物抵债。案外人刘芳对一审法院处置的“鑫泰钢铁物流园”3栋130-230、131-231、193-293-393、194-294-394号房屋提出书面异议，一审法院于2016年4月5日作出（2016）皖15执异12号裁定书，裁定驳回刘芳的异议。裁定书送达后，刘芳于2016年4月19日向一审法院提起案外人执行异议之诉。
另查明：2014年1月27日，中平置业公司（甲方）与刘芳（乙方）签订《定购合同》，约定：第一条，乙方向甲方订购甲方开发的“鑫泰钢铁物流园”三幢130、131、193、194室（以下简称该房产）。第三条：乙方自愿签本合同时，支付定金购房款130万元作为甲乙双方订立《商品房买卖合同》的定金，在甲乙双方签订《商品房买卖合同》时乙方支付的定金转为房款，同时本合同自动失效。第四条：甲乙双方约定：预定期限为150天，乙方于2014年6月27日前到物流园销售部与甲方签订正式的《商品房买卖合同》并支付按揭（包括分期付款）首付款或全款，按揭的须交齐按揭材料。第八条：其他约定：此四套房为置换四区101、102、139、140号四套房。现以三区130、131、193、194号抵押给乙方。借款还清，此合同作废。如到期不能还清130万元本金，甲方无条件协助办理房屋产权的过户手续，利息另算。
一审法院认为：1、所有权的取得方式分为继受取得和原始取得，买卖系继受取得的原因之一。买卖合同的成立及生效仅使买受人取得对出卖人的债权请求权，不直接产生标的物所有权转移的效果。买受人若要取得具有排他效力的物权，应当采取法定公示方式。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让或消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。据此，我国不动产物权变动原则上以登记为生效要件，即判断不动产物权的权属应以法定不动产管理机构的登记内容为准，而不动产所有权的继受取得则必须通过物权的变更登记始产生法律效力。对于房屋买卖而言，房屋买受人在办理房屋过户手续后方能取得房屋所有权。本案刘芳虽与中平置业公司签订《定购合同》，但该事实不能当然产生物权变动的效力。因争议房屋未登记在刘芳名下，刘芳并非物权法所指的房屋所有权人，其要求确认对案涉房屋享有所有权的诉求，于法无据，不予支持。2、案外人执行异议之诉，是案外人就执行标的享有足以有效阻止强制执行的权利，在执行程序终结前向执行法院提起的旨在阻止执行标的物强制执行的诉讼。案外人应当就其对执行标的享有的足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提起的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。因案涉不动产登记簿载明的权利人并非刘芳，故一审法院在执行程序中驳回刘芳的执行异议并无不当。上述司法解释第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理产权过户登记。根据本案查明的事实，刘芳与中平置业公司仅签订《定购合同》，实系双方之间购买房屋意向的体现，双方并未在房屋查封之前签订合法有效的书面买卖合同，且刘芳亦未实际占有并使用案涉房屋，刘芳在此情形下享有的物权期待权不能排除人民法院的强制执行。综上，刘芳并非案涉房屋的所有权人，其享有的民事权益亦不足以排除强制执行，其请求确认房屋所有并停止执行的请求缺乏事实和法律依据，不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决驳回刘芳的诉讼请求。一审案件受理费16500元，由刘芳负担。
二审期间，当事人各方举证及证明目的同一审，相对方的质证意见也同于一审，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为：根据当事人各方举证质证及二审诉辩意见，本案二审的争议焦点是：刘芳请求确认案涉房产归其所有并排除强制执行应否得到支持。
《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让或消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”可见，我国法律规定不动产物权的取得应以登记为准，刘芳请求确认案涉房产归其所有，缺乏法律依据。案涉不动产登记在中平置业公司名下，应为中平置业公司可供执行的责任财产，刘芳欲排除对案涉财产的强制执行，应举证证明其享有足以排除强制执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理产权过户登记。”第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，一审法院于2013年12月10日查封中平置业公司名下案涉财产，刘芳与中平置业公司就案涉房屋签订《定购合同》的时间晚于查封时间，且未在查封之前合法占有案涉不动产。同时，刘芳亦未举证证明案涉房产用途系用于居住，故刘芳请求排除强制执行，缺乏法律依据，本院不予支持。
综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，刘芳的上诉请求及理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16500元，由刘芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 钢
审 判 员 廖永结
代理审判员 吴 辉
二〇一七年七月二十五日
书 记 员 徐珍妮
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。