江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏04民终13号
上诉人（原审原告）：濮平，男，1954年5月25日出生，汉族，住溧阳市。
被上诉人（原审被告）：溧阳市教育局，住所地溧阳市溧城镇南环路43号。
法定代表人：唐洪祥，该局局长。
委托诉讼代理人：汪惠之，江苏天目湖律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：溧阳市溧城镇平陵小学，住所地溧阳市溧城镇平陵二巷**号。
法定代表人：陆连清，该校校长。
委托诉讼代理人：江慧彬，江苏天目湖律师事务所律师。
上诉人濮平因与被上诉人溧阳市教育局、溧阳市溧城镇平陵小学(以下简称平陵小学)房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服溧阳市人民法院（2016）苏0481民初8930号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月2日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
濮平上诉请求：撤销一审判决第二项，改判被上诉人赔偿因迟延办理涉案房屋不动产权证给上诉人造成的损失50250元（具体组成详见一审判决书第九页第一段）；改判被上诉人赔偿安置面积2.28平米的损失；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、（1996）溧民初字第10号民事调解书中虽然未写明办理房产证的具体时间期限和违约责任，但上诉人在陈东星法官主持调解的过程中明确要求写明时间期限和违约责任，只是法官未予采纳。当时陈东星法官释称,“平陵小学在出具给法院的公函中调解要点第4条已给出了时间期限”，该条内容为：濮平所住三楼套房的产权证与本楼其他住户同时解决,不可能特殊，费用自理（按拆迁规定）。因此，上诉人认为该公函可以证明双方约定了办理房产证的日期。2、2005年市政府分管领导为化解上访矛盾，特批了属于平陵小学应负责领取房产证的四户总证的相关规费给予免除。其中二户是该校老师，一户是溧城镇副镇级领导，还有一户是上诉人，四户房产证总证号为48689，经过上诉人数十次上访领取到总证后，被上诉人及时帮其他三户办理分户手续并领取房产证。上诉人数次找到时任校长马某交涉，其答复：“学校没钱给你办证，你继续上访去吧！”上诉人认为2005年被上诉人领取到总证后，理应按照调解要点第4点履行承诺。一审判决称双方未有约定，那学校给法院的公函调解要点第4点是不是证据？请二审法院予以纠正改判。一审认为本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条之规定，上诉人认为上述司法解释并未写明拆迁户排除适用。司法解释第七条说明立法的本意是涵盖了拆迁人利益的，而非一定是商品房买卖关系才适用此司法解释。综上，请求二审法院按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条的规定支持上诉人主张的延期办理房屋不动产权证的损失。3、上诉人因安置面积短少2.28平方米的损失，请求按照评估价计算，评估时间由二审法院裁定。一审法院认定因双方在调解协议中载明“双方互不补贴任何费用”，故上诉人再行主张面积短少的损失赔偿于法无据。上诉人认为该调解书的核心内容是，双方商定以增加安置面积互不补差的形式来贴补给濮平由于拆迁房屋带来的经营损失，上诉人如果事先得知调换的套型面积短少的话，也不会同意调解了！设想如果不是短少几个平方米而是十几个平方米，如果按照一审的意思是对座落的确认而非面积的确认，那不是欺诈、欺骗吗？从没有图纸，到篡改图纸，改变结构，最后委托有资质的第三方实测面积，都是两被上诉人共同操控的，上诉人一无所知，直到看到分户面积才知道实际面积比调解约定的面积少了。“互不补贴任何费用”是建立在房屋实际面积为128平方米基础上的调解。本大楼一户住户因出售时实际面积少于房产证面积8点几个平方米，被买方告上法院索赔了。最后按第三方实测面积退款结案，这也说明了弄虚作假是要被索赔的。4、迟延办证的过错在于两被上诉人，不惜用篡改规划、图纸、套型，违规超面积，将违规建筑作安置房等一系列作假手段造成的恶果，他们将一个完全的官商勾结搞开发的商业项目包装成学校的公共公益项目，进行利益分配。他们违约不断，交房一再拖延，致使上诉人在整个拆迁过程中成了最大的受害者。项目设备迟迟不能上马。电力增容作废，父亲客死外租房，母亲借住于原农机公司一幢废弃的大楼通房中，进风漏雨。请二审法官重新审明本案，给上诉人一个迟到的公道。
溧阳市教育局二审辩称：一审判决查明事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉人的上诉请求。
平陵小学二审辩称：一审判决查明事实清楚，判决合法，上诉人的上诉理由依法不能成立，其上诉请求也应予驳回，请求二审法院维持原判。
濮平向一审法院起诉请求：1、判令溧阳市教育局、平陵小学为濮平办理房屋所有权证和土地证，赔偿因延迟办理两证而造成的一切损失和费用；2、判令溧阳市教育局、平陵小学赔偿安置面积损失2.28平米的损失；3、溧阳市教育局、平陵小学承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：1994年7月12日，溧阳市教工住房合作社（甲方）（以下简称教工合作社）与平陵小学（乙方）签订《合作建房协议书》，约定双方合作建房，合作地点为平陵小学操场以东的边角地（现为教工宿舍），合作形式为乙方提供合作土地，并办理建房的一切手续和负责电力的增容，甲方提供建房的资金，并负责勘探、设计、质监、水的增容，并负责办理房产证。房屋分配为甲方按图施工，竣工后，底层四套和由南向北的二、三、四、六层，共计八套房，产权属乙方，其余权属归甲方。所建楼房做到水电到位，但乙方所述部分的所有水表、电表、封闭阳台的费用及钢窗、铝合金窗的差价，应由住户负担，由乙方负责收齐后在交钥匙时一次性交给甲方。甲方在教师新村中安排乙方建造平陵小学教工宿舍楼一幢，建筑面积与上述合作项目相似，土地征用费，甲方按实际发生费用收取。甲方及其代表马俊、乙方及其代表朱汉生在协议上签字并盖章。
1994年10月21日，溧阳市计划委员会发布《关于对溧阳市第二中学等单位基建项目的批复》[溧计（1994）129号]，载明，你们的基建项目报告收悉，经研究，同意溧阳市第二中学等单位的基建项目列入1994年的投资规模。该批复所附《基建项目计划表》载明，平陵小学新建综合楼，建筑面积1125平米，其中住宅675平米，要求用地面积346平米，总投资80万元，资金来源为自筹，单位性质为全民所有制。
1994年11月2日，教工合作社（甲方）与濮平（乙方）签订《拆迁安置协议书》，约定甲方经市政府批准，并经市有关部门同意，将在平陵小学东侧建综合楼，由此需拆迁乙方座落在平陵中路××号的私有房屋（权证建筑面积87平米）及其附属建筑物，为明确双方权利义务，达成如下协议：1、甲方同意在改造后的原地综合楼底层中以F型套件，建筑面积130.9平米偿还给乙方，双方互不找差。甲方以乙方应找补的结构差价及超面积*（无法辨认）补乙方因参与生产经营所带来的一切经济损失。2、为解决乙方的父母住宅，甲方同意在原地改造后底层E型套中划出建筑面积30.81平米（未摊公用建筑面积），由乙方按450元/平米与甲方结算计450元/平米×30.81平米=13864.5元。（铝窗差价进屋时双方另行协商）。乙方应付款进屋前与甲方结清。3、乙方同意在1994年11月22日前搬迁完毕后将房屋交由甲方拆除。4、甲方在乙方按期搬迁的前提下，交付乙方的房屋时限为1995年8月30日前。5、协议一式二份，双方各执一份为凭。如有单方毁约，应对另方支付违约金（不低于1万元正）。甲方经办人马俊及濮平在协议上签字。
1994年12月28日，溧阳市建设委员会发布《建设用地规划许可证》，载明用地单位为溧阳市平陵小学，项目名称为小学教学、住宅综合楼，用地位置为平陵小学操场东，用地面积为八分四厘。
1995年2月28日，溧阳市建设委员会发布《建设工程规划许可证》，载明建设单位为平陵小学，建设项目名称为综合楼，建设位置为校东围墙侧，建设规模为五层，1126平米（住宅）。上述综合楼在施工中，改变了原设计套型。
1995年4月16日，平陵小学（甲方）、溧阳市农业服务总公司建材陶瓷公司（乙方）、教工合作社（丙方）三方签订《协议书》一份，载明，甲方曾于94年7月12日与丙方签订《合作建房协议书》并由乙方作为具体代表人参与了平陵小学综合楼的建造和管理及相关事项的处理。因甲方丙方所签协议已**（字迹难以辨认）终止，为确保该项目顺利实施并完结，现三方协议就相关事项协议如下：1、甲方与丙方94年7月12日所签协议自即日起终止，原丙方在与甲方协议中应享受的权益及所应**（字迹难以辨认）的义务和责任自即日起由乙方负责；2、因该项目建造中**（字迹难以辨认）图纸变更，据此甲方对该楼建造后的分配比例不变，仍为38.8:61.2（配比），房屋分配调整为：甲方，底层除拆迁之外的全部、二层中间1套、三层南边大套（割出一个房间）、五层南边大套（割出1房间）和北边1大套、六层南边大套。其余三积归乙方全权处理。甲方所得面积超出38.8%的部分，己方按1000元/平米支付给乙方部分积款，未达38.8%，乙方须按1000元/平米补贴给甲方。3、原丙方为该项目前提费用，由乙方负责补贴给丙方，具体款项数额由乙丙双方自行协商解决，但该项目完结之前结清。原丙方垫资资金由乙方负责在一周之内归还。4、原协议载明而本协议未尽事项，由本协议负责兑现；5、原丙方与拆迁户所签拆迁安置协议由甲方负责兑现。甲方及其法人代表朱汉生、乙方及其法人代表、丙方及其法人代表马俊在协议上盖章及签字。
在改变原综合楼设计图之后，平陵小学没有与濮平重新协商，1995年9月，濮平取得该综合楼南底楼套房，同时提出现房与原协议安置房的结构、套型不符，并于1995年9月12日，向教工合作社送达《违约通知书》，载明因该单位未按1994年11月2日由市拆迁办牵头签署的拆迁安置协议书条款执行，造成现房与原协议设计图纸严重不符（系违章超面积建筑）；结构未按原协议施工，造成既不能生产用房，又不能作生活用房；超出协议所规定的交付期限，无人过问处理，造成濮平投资设备迟迟不能上马，经济受到严重损失；租用别人的生产用房现已到期，如不续付房租将面临停产的境地（需预付房金半年1.2万元）。濮平并提出1、鉴于现结构既不能作生产用房，又不能作生活用房，为此我方提出调换南三楼约130平米左右面积作为我方生活用房处理（与原协议第一款规定的F型套间130.9平米基本相平）。2、原协议第二款规定的E型套型中的30.81平米安置在2-4楼均可，其价格我方仍按协议规定450平米，成本价支付给你方，视实际面积多退少补。3、因违约造成的我方设备投资不能按期上马的损失费、房租费用其他费用，根据协议第五款规定，支付违约金不低于人民币3万元。4、该协议一式五份，（抄报市建委、市教育局、市拆迁办，该通知送到时起二天内，给予明确的处理办法，如再拖延，我方则认为原协议作废，按通知内容条款执行生效。）。教工合作社法人代表马俊签收了该通知书。
因濮平提出调换房屋的要求没有得到答复，1995年9月20日，濮平自行搬进了综合楼南三楼。1995年12月26日，平陵小学将濮平诉至一审法院，平陵小学诉称，1995年9月中旬，濮平趁其及施工单位无人在场之机，撬开平陵小学新建的综合楼三楼南边大套住宅房防盗门，拆换门锁，强占该房屋。事发后，平陵小学与濮平多次交涉，于1995年11月9日，送交书面通知，要求濮平停止侵害，退出不法侵占的房屋，但濮平置之不理，至今强占三个月，拒不退出。濮平的行为严重侵犯平陵小学的的合法权益，平陵小学诉至法院，请求判令濮平停止侵害，立即退出其侵占的综合楼三楼南边大套房，并赔偿平陵小学损失5000元。形成（1996）溧民初字第10号民事案件，经法院主持调解，双方达成调解协议，约定1、平陵小学综合楼南三楼128平米套房的产权归濮平所有，平陵小学综合楼南底层房的产权归平陵小学所有，双方互不补贴任何费用；2、协议生效后15日内，濮平自行拆除原建筑物附属物。
1999月7日，溧阳市建设委员会及溧阳市国土管理局联合发布《关于城市规划区内违法（章）建设补办审批手续补充意见》（以下简称《意见》），《意见》载明，在城市规划区范围内，凡不严重影响城市规划实施的违法、违章建成的房屋（包括住房和商业房），且使用单位（或使用人）在房屋使用期间认定质量完好的房屋，均可以补办相应的建设和土地审批手续，补办审批手续原则上必须由具有土地使用权的单位申请，且必须整幢房屋统一办理，特殊情况下经审批亦可以某一单元或某一住户申请补办。
同时查明，1997年8月9日，濮平、丁菊仙向溧阳市德康经纪有限公司（以下简称德康公司）支付100元“售房服务费”。2006年3月25日，濮平与溧阳市溧城天天家政服务部（以下简称天天家政）签订《房屋转让委托协议书》约定委托溧阳市溧城天天家政服务部以不低于45万元的价格转让案涉房屋。濮平为此支出中介服务费4500元。同年6月1日，濮平（甲方）与案外人陈志峰（乙方）签订《房屋转让合同》，约定濮平将案涉房屋以45万元出卖给陈志峰，甲方逾期交房，甲方应承担违约责任，向乙方支付房款总额5%的违约金。同年10月10日，陈志峰向濮平出具“收条”，载明，今收到濮平因房屋交易违约，实收违约金22500元。2006年5月22日，濮平与溧阳市金燕房屋置换有限公司（以下简称金燕公司）签订《房屋委托出售合同》，约定濮平委托金燕公司代为出售案涉房屋，房屋参考价48万元。
濮平居住的平陵二村30幢1-301室房屋（即案涉房屋）房屋所有权人现登记在平陵小学名下（证号：溧房权证溧阳字第××号）。
另查明，依据《不动产登记暂行条例》，自2016年始，房产证、土地使用权证已二证合一为不动产权证书。
庭审中，濮平陈述，案涉房屋在2000年之前空置五年，濮平未能入住，也不能变卖、贷款。溧阳市教育局、平陵小学逾期交房，应当支付不低于10000元的违约金。溧阳市教育局、平陵小学交付的房屋非生产性用房，造成濮平1993年缴纳的电力征用费13150元浪费。濮平将房屋委托德康公司出售，并支出了100元中介费，但因房屋无房产证无法出售。2006年3月25日，濮平委托天天家政出售案涉房屋，濮平支出中介费4500元，并于2006年6月1日与陈志峰签订房屋转让合同，但因濮平无案涉房屋房产证，导致违约，濮平为此向陈志峰支付22500元违约金。2006年5月22日，濮平委托金燕公司代为出售案涉房屋。对于上述损失，均应由溧阳市教育局、平陵小学予以赔偿。案涉房屋实测面积为125.72平米，比（1996）溧民初字第10号民事调解书中载明的128平米少了2.28平米，平陵小学应当按照市场价进行赔偿。请求法院按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖司法解释》）第十四条、第十八条规定，判令溧阳市教育局、平陵小学赔偿濮平的相关损失。
针对濮平的具体诉请，平陵小学认为，濮平在中介挂牌不能出售造成的损失22500元系因濮平的过错造成的，平陵小学不予认可。征用费及延期交房损失与本案无关，均发生在（1996）溧民初字第10号民事案件之前，已在该案中进行了处理。房屋属特定物，当时调解书明确约定调解的为南三楼一个套房，面积是由测量方造成的。溧阳市教育局除同意平陵小学的意见外，另认为，（1996）溧民初字第10号民事调解书中明确双方互不补贴任何费用。
一审法院认为：针对濮平主张的协助办理房产过户手续的请求。结合平陵小学与濮平在（1996）溧民初字第10号民事调解书中约定案涉房屋产权归濮平所有，原拆迁安置的南底层房的产权归平陵小学，双方互不补贴任何费用的意思表示，现案涉房屋登记在平陵小学名下，濮平请求平陵小学协助办理案涉房屋的房产过户手续，属于调解协议附随义务，法院应予支持。因现房产证与土地使用权证已合证为不动产权证，故对于濮平请求溧阳市教育局、平陵小学协助办理房屋产权证及土地使用权证的请求，依法调整为，溧阳市教育局、平陵小学协助濮平办理案涉房屋的不动产权证。对于办理不动产权证书需缴纳的相关税费，由双方依照国家有关规定依法承担。
针对濮平主张的迟延办理两证造成的一切损失和费用请求。法院认为，（1996）溧民初字第10号民事调解书中双方并未约定办理房产证的具体期限及违约责任，濮平基于迟延办证要求溧阳市教育局、平陵小学承担赔偿及违约责任，于法无据，法院难以支持。对于濮平所主张的请求法院按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖司法解释》）第十四条、第十八条规定，判令溧阳市教育局、平陵小学赔偿濮平的相关损失的意见，法院认为，上述规定系针对房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同，在本案中，依据查明的事实，并不适用上述司法解释的规定，濮平据此主张，法院难以支持。
濮平与案外人签订房屋买卖合同或者委托出售房屋合同，并按照合同约定及双方当事人协商支付违约金或中介费，对于上述费用的产生，系基于濮平与案外人之间的合同义务产生，与溧阳市教育局、平陵小学并无关系，濮平请求溧阳市教育局、平陵小学赔偿上述损失，于法无据，法院难以支持。
针对濮平主张的1993年缴纳的13150元电力征用费损失问题。法院认为，上述费用发生在1993年，（1996）溧民初字第10号民事案件中，濮平与平陵小学已明确约定“双方互不补贴任何费用”，濮平现向溧阳市教育局、平陵小学主张相关损失赔偿，于法无据，法院不予支持。
针对濮平主张的请求溧阳市教育局、平陵小学赔偿因安置面积短少2.28平米的损失问题。法院认为，平陵小学与濮平在调解协议中约定，案涉房屋的产权归濮平所有，其中载明的128平米的记载，应系对房屋座落的确认，而非对房屋面积的确认，房屋实测面积的确认系属不动产权登记部门的职务行为，彼时案涉房屋尚未且不能办理产权证书。不动产登记机关依职权实测面积与调解协议载明的面积虽存有出入，但因双方在调解协议中载明“双方互不补贴任何费用”，据此，濮平再行主张短少面积的损失赔偿，于法无据，法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百三十五条规定，一审法院判决：一、溧阳市溧城镇平陵小学于判决生效之日起15日内协助濮平办理平陵二村30幢1-301室房屋的不动产权证；二、驳回濮平的其他诉讼请求。案件受理费80元，由平陵小学负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审中，溧阳市房屋征收与补偿办公室在教工合作社与濮平于1994年11月2日签订的《拆迁安置协议书》上盖章，意在确认该拆迁项目为溧阳市政府拆迁项目。涉案房屋过户涉税事宜经常州市溧阳地方税务局第六分局调查结束，于2018年2月5日出具涉税事项联系单（内部联系用），其上载明：平陵小学于1994年因建造综合楼，需拆迁濮平位于平陵中路××号私有生产用房（建筑面积为87平方米），遂与濮平在1994年多次协商，并签订房屋拆迁补偿协议，以建造综合楼中的125.72平方米作为拆迁补偿，并双方互不找补差价。根据契税征收条例，免征契税。请一分局协助办理相关涉税事宜。平陵小学对溧城镇平陵二村30幢1号门301室房屋转让应当缴纳流转税，具体包括：营业税，城建税、印花税、教育费附加、地方教育附加费，共计7103.18元；应当缴纳土地增值税6286元；应当缴纳企业所得税3143元；滞纳金自1995年9月起征，除教育附加费和地方教育附加费外即是起征金额，是上述金额的一倍金额。
二审另查明，濮平与平陵小学就（1996）溧民初字第10号案件于1996年2月13日签订调解协议，内容为:1、平陵小学将综合楼南三楼128㎡套房与濮平在综合楼南一楼的162㎡套房作楼层调换，双方互不补贴任何费用。（综合楼南三楼128㎡套房产权归濮平所有）。2自协议生效后十五日内，濮平自行拆除原建筑附属物（玻璃钢棚、灶房）。之后一审法院据此出具民事调解书。
溧城镇平陵二村30幢1号门401室房屋买卖协议书由平陵小学与薛薇君、陈小凤于2007年1月12日签订，约定房屋价格为32万，房屋面积为147平方米，并以此价格开具了常州市销售不动产通用发票。陈小凤于2018年1月28日出具书面证词称，其办理401室房产证所需的税费均由溧城镇政府代平陵小学缴纳，金额为叁万玖仟元左右，房屋属于旧房置换新房。
二审查明的本案其他事实与一审相一致，本院依法予以确认。
本院认为：
一、关于责任主体
1995年4月16日平陵小学、溧阳市农业服务总公司建材陶瓷公司与教工合作社三方签订的《协议书》载明，教工合作社与拆迁户所签拆迁安置协议由平陵小学负责兑现。据此，本院认为，教工合作社在拆迁安置协议中的权利义务由平陵小学全部承继。濮平于1994年11月2日与教工合作社签订了拆迁安置协议，现因拆迁安置房屋发生争议，以平陵小学为被告要求其协助办理房屋过户手续、赔偿延期办证损失及房屋面积损失，被告主体适格；但濮平要求溧阳市教育局承担上述责任，并无任何事实依据，本院不予支持。
二、关于延期办理不动产权证的损失
溧阳市人民法院1996年3月26日出具（1996）溧民初字第10号民事调解书，明确载明平陵小学综合楼南三楼128平米套房的产权归濮平所有。在调解协议中双方并未对涉案房屋交付的时间及办理房产证的具体期限进行特别约定。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十七条的规定，当事人为达成调解协议或者和解的目的做出妥协所涉及的对案件事实的认可，不得在其后诉讼中作为对其不利的证据。因此平陵小学即便出具了调解要点，说明了办理房产证的时间期间，也不能作为本案判决的依据。
关于平陵小学应当协助濮平办理涉案房屋不动产权证（原为房产证、土地证）的具体期限，本院认为，因该房屋属于濮平原房屋被拆迁后安置的住房，故在调解书生效后（1996年3月26日之后）自房屋可以实际交付使用之日起，平陵小学即应当交付濮平使用，并应当为濮平办理相应的房产证及土地证。平陵小学因涉案房屋涉嫌违章建筑，经补办手续后，直至2005年12月才办理了平陵二村30幢房屋的整体房产证，后又因拒绝缴纳相应的滞纳金，就房屋过户税费由谁承担与濮平发生争议，迟迟未协助濮平办理涉案房屋房产证与土地证，具有过错，应当赔偿濮平迟延办证期间的损失。因双方均未提供证据证明涉案房屋实际可以交付使用的时间，本院根据1997年8月9日濮平将房屋委托德康公司出售的情况，自1997年8月起计算因平陵小学延期办理房产证及土地证给濮平造成的损失。
本案中，濮平主张因迟延办理涉案房屋不动产权证给其造成了50250元损失，具体构成为：1、案涉房屋在2000年之前空置五年，濮平未能入住，也不能变卖、贷款。溧阳市教育局、平陵小学逾期交房，应当支付不低于10000元的违约金；2、溧阳市教育局、平陵小学交付的房屋非生产性用房，造成濮平1993年缴纳的电力征用费13150元浪费；3、1997年8月9日濮平将房屋委托德康公司出售，并支出了100元中介费，但因房屋无房产证无法出售；4、2006年3月25日，濮平委托天天家政出售案涉房屋，濮平支出中介费4500元，并于2006年6月1日与陈志峰签订房屋转让合同，但因濮平无涉案房屋房产证，导致违约，濮平为此向陈志峰支付22500元违约金。本院认为，首先，《合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。据此，法院可以支持的延期办证的损失应当是有充分证据证明的濮平实际发生的损失及可得利益损失，如果损失高于违约金可以按照实际损失来进行赔偿，但濮平将合同约定的1万元违约金列入应当赔偿的实际损失之列不符合法律规定，本院不予支持。其次，1993年缴纳的电力征用费13150元被浪费的情况，在1996年民事调解书出具之前就已经发生，该调解书中明确约定“双方互不补贴任何费用”，濮平也认可对其经营损失一并进行了调解处理，上述电力征用费亦属于其经营损失，故该损失濮平已经放弃，无权再行主张。其三，对于1997年8月支付的中介费100元、2006年3月25日委托天天家政出售案涉房屋支出的中介费4500元及因违约向陈志峰赔偿的22500元违约金，均是因没有办理涉案房屋的产权证无法出售房屋所导致的损失，共计27100元。但濮平明知涉案房屋尚未办理产权证，仍然出售涉案房屋，最终因无法办理过户手续而违约，其自身存在一定过错，应当自担一部分损失。参照商品房延期办证违约金约定的情况，综合本案案情，本院酌定平陵小学因迟延办理涉案房屋不动产权证应当赔偿濮平损失25000元。
三、关于安置面积差额损失
经查明，涉案房屋2005年经实测面积为125.72平米，比（1996）溧民初字第10号民事调解书中载明的128平米少了2.28平米，本院认为，平陵小学应当就短少的面积2.28平方米赔偿濮平相应的损失。首先，溧阳市人民法院（1996）溧民初字第10号民事调解书不仅对拆迁安置房屋的位置进行了确认，也对面积进行了确认。按照拆迁安置的惯例，一般由合同约定安置房屋每平方米结算单价后，按照安置房屋实际测绘的建筑面积来计算相应房款，该部分房款将从拆迁安置补偿款中扣除，再将剩余部分结算给被拆迁人。现涉案房屋的实际测绘建筑面积与约定面积不符，如果按照约定面积计算，必然将对被拆迁人濮平的利益产生重大影响，违反公平原则。其次，（1996）溧民初字第10号民事调解书约定“双方互不补贴任何费用”，是以平陵小学将综合楼南三楼128平米套房安置给濮平为前提的，如果128平米实际面积不足，濮平仍然可以要求平陵小学赔偿房屋面积差额损失，这并不违反上述民事调解书的约定。
具体房屋面积差额损失濮平请求按照评估价计算，本院要求其明确评估的具体时间点，濮平请求法院判定。本院认为，濮平具体知晓涉案房屋面积短少的时间为2005年12月，再行评估涉案房屋2005年12月的市场价格，因时隔较长，难度较大。为节省诉讼资源，也为减少当事人诉累，本院参照当地当时的市场价格，酌定平陵小学应当按照即每平方米2500元的价格赔偿濮平涉案房屋面积差额损失，即5700元，并自2006年1月1日起按照中国人民银行公布的同期银行贷款利率计算逾期付款利息。
关于濮平要求适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条规定的主张，一审法院认为该司法解释系针对房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同，本案并不适用。根据该司法解释第一条的规定，本院认为该认定并无不当，故对濮平的上述主张不予支持。
综上，濮平的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持溧阳市人民法院（2016）苏0481民初8930号民事判决第一项；
二、撤销溧阳市人民法院（2016）苏0481民初8930号民事判决第二项；
三、溧阳市溧城镇平陵小学于本判决生效之日起十日内赔偿濮平因迟延办理涉案房屋不动产权证造成的损失25000元；
四、溧阳市溧城镇平陵小学于本判决生效之日起十日内赔偿濮平涉案房屋面积差额损失5700元，并自2006年1月1日起至实际付清之日止，按照中国人民银行公布的同期银行贷款利率计算利息；
五、驳回濮平的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费80元，二审案件受理费80元，共计160元，均由平陵小学负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴红娥
审判员 刘岳庆
审判员 施婷婷
二〇一八年三月二十六日
书记员 汪芫朗