广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0307民初11581号原告：王某某，女，汉族，X年X月X日生，户籍住址：湖南省XX，身份证号码：XX。委托代理人：卢建军，广东德城律师事务所律师。委托代理人：商琬，广东德城律师事务所实习律师。被告：深圳环中房产投资有限公司，住所地：广东省深圳市龙岗区布吉街道百鸽路百合酒店及住宅楼商铺117#铺，组织机构代码：080111260。法定代表人：冯勇，总经理。委托代理人：汪晓亮，广东巨龙律师事务所律师。被告：谢某某，女，汉族，X年X月X日生，户籍住址：湖北省XX，身份证号码：XX。委托代理人：孙峰，广东陆台律师事务所律师。第三人：黄某某，女，汉族，X年X月X日生，户籍住址：四川省XX，身份证号码：XX。第三人：黎某某，男，汉族，X年X月X日生，户籍住址：四川省XX，身份证号码：XX。第三人：陈某某，男，汉族，X年X月X日生，户籍住址：广东省XX，身份证号码：XX。上述原告诉被告、第三人委托合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告王某某及委托代理人卢建军、被告深圳环中房产投资有限公司委托代理人汪晓亮、被告谢某某委托代理人孙峰、第三人黄某某到庭参加诉讼。第三人黎某某、陈某某未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：原告在2015年10月13日通过深圳环中房产投资有限公司居间中介将位于深圳市龙岗区布吉镇南门墩深惠路公路桥侧大都汇大厦XX房出售给黎某某，原告按深圳环中房产投资有限公司要求于2015年10月15日将出售该套房屋的后续手续均委托公证给深圳环中房产投资有限公司指定人员即谢某某，后因买卖双方无法继续成交，原告多次要求两被告将委托公证书原件退还给原告，但两被告无视原告要求。原告迫于无奈于2015年12月30日到原公证处撤销对谢某某的公证委托，但是谢某某在未经原告同意的情况下私下擅自将上述房产在2015年12月6日出售给另一买方陈某某并签订了《二手房买卖合同》，并且私下擅自收取陈某某购房定金15万元（人民币，下同）。原告直至2016年5月份才得知谢某某将本案房产出售给陈某某并擅自收取15万元定金一事，并且得知陈某某将原告诉至龙岗区人民法院要求原告承担违约责任。因谢某某未经原告同意处分原告房产并私自收取他人定金致使原告被诉而造成重大损失，原告损失理应由谢某某承担。因谢某某系深圳环中房产投资有限公司指定公证受托人员且两被告均未尽到受托人和管理人责任，深圳环中房产投资有限公司理应与谢某某共同承担原告所有损失。请求法院判令：1、两被告返还属于原告的购房定金款15万元；2、两被告承担原告的损失30万元；3、两被告承担本案的诉讼费、保全费、公告费。在庭审中，原告明确表示诉讼请求第2项中的损失实际上为22.5万元（含定金损失15万元、实际损失7.5万元）。被告深圳环中房产投资有限公司辩称：1、深圳环中房产投资有限公司与原告之间未就涉案房产的第二次买卖签订居间服务合同或书面委托合同，原告现有证据也不能证明原告与深圳环中房产投资有限公司之间存在事实的委托关系，所以我方不是本案适格被告。涉案房产的第二次买卖的居间方为深圳满懿房产经纪有限公司，我方未参与涉案房产第二次买卖的居间活动；2、涉案房产的定金我方没有收到，原告现有证据中仅有定金的收款收据，没有银行转账记录，无法确认涉案房产的第二次买卖的定金到底是谁收了；3、公证书不是我方引导原告与谢某某办理的，是原告与谢某某双方私下自愿去公证处办理的，我方对该公证书及公证书的内容完全不知情；4、原告证据中的民事调解书不能完全证明原告的实际损失，应由人民法院的生效判决划分责任明确的情况下来确定原告的实际损失；5、事件发生后原告多次找到我方，要求我方出面解决其与陈某某和谢某某之间的纠纷，双方签订了两份协议书，原告承认我方在整个房产第一次的交易过程中是没有任何过错的，我方不应成为被告来承担责任。协议中明确约定我方仅仅是出借资金给原告，来协助其解决与陈某某的纠纷，原告并声明收到我方的出借资金后不再追究我方任何责任。被告谢某某答辩称：1、原告要求谢某某承担民事责任无事实及法律依据。谢某某仅是接受原告委托代为办理涉案房产事宜，原告于2015年10月15日至深圳罗湖公证处办理了委托公证书，载明由谢某某及黄某某作为原告代理人办理涉案房产事宜，代理期限为2015年10月15日至2016年11月14日，原告明确授权谢某某全权办理涉案房产的一切相关事宜，包括签署二手房买卖合同、签署应收款等，即2015年12月6日谢某某与陈某某所签订的二手房买卖合同是得到了原告的授权，且在谢某某的代理权限内并以原告名义实施的民事法律行为，不存在授权不明或违法代理的情形，依照民法通则第63条的规定，相应法律责任不应由我方承担；2、原告撤销公证委托书的行为发生在2015年12月30日，而谢某某与陈某某签订合同时间为2015年12月6日，谢某某依据撤销之前的公证委托书所记载的内容作出的代理行为是合法有效的，引起的法律责任应由原告承担。另外，谢某某在签订合同时是得到了原告的授意，在此前后原告并没有表达过要撤销授权委托，且原告自行撤销后也未通知到谢某某，直到此次诉讼谢某某才知道授权已被撤销。至于原告所称多次要求谢某某将公证委托书原件退还，更不是事实，谢某某时至今日都未收到原告任何通知，如原告真有通知谢某某愿意随时退还；3、购房定金不应由我方归还。我方并没有收取陈某某15万元的定金。首先，在与陈某某签订的合同中有约定定金15万元是直接支付给卖方，即本案原告，并不是由谢某某代收。其次，在2015年12月6日签订合同当天陈某某因资金不足，需要朋友转账凑齐后再转账支付定金，这样具体的付款时间不确定，而谢某某又无法长时间等待，于是陈某某、中介公司在征得原告同意下提议让谢某某先写好收款收据，预留在中介公司处，并注明是以转账方式支付定金，且以到账为实，待其完成转账手续后再由中介公司将收款收据交付给陈某某，如原告主张未收到定金，可依据合同向陈某某追索，谢某某愿意配合。事实上定金款并不是经过谢某某的银行转账，也没有收取，且定金的交付属于实践性合同，但凭收款收据而没有支付定金的转账凭证，从法律角度讲也不能视为谢某某有收取定金的行为。最后，如果因定金是否实际支付、由谁收取而产生异议，原告可申请案外人陈某某作为第三人参与本次诉讼，谢某某愿意当庭与其对质；4、谢某某不应承担原告的损失。其一，原告主张的损失30万元我方不清楚究竟是什么损失，且计算方式不明确。其二，并无证据显示原告因本案遭受损失，即使有损失，也没有相应凭证证明；5、在与陈某某签订合同之前原告已经因涉案房产买卖事宜与黎某某产生纠纷。从原告提交的证据来看，是由于原告不履行合同约定未在指定时间内配合黎某某办理按揭手续因而发生纠纷，原告与黎某某签订合同的成交价是215万元，而与陈某某签订合同的成交价是238万元。从中可知，原告是因房价上涨不愿意将房产转让给黎某某，进而再次将涉案房产转让给陈某某。另外，从与陈某某签订的合同价格来看，如果原告履行此合同，再扣除已经支付给黎某某和解协议的12万元，原告还净赚11万元，从中可以证实原告将涉案房产再次转让的目的，从另外一个侧面也可以说明谢某某作为原告代理人，在尽到合理谨慎的注意义务后其代理行为并没有过错及实际损失到原告的利益，反而有利于原告；6、至于陈某某为何要起诉原告，双方在履行合同过程中有无其他纠纷，谢某某均不得而知。谢某某只是原告的代理人，并不是买卖关系中的主体，在完成代理工作后已退出，不应承担相应法律责任。综上，原告的诉求没有事实和法律依据，请求全部予以驳回。第三人黄某某没有答辩意见。第三人黎某某、陈某某未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。经审理查明：原告为深圳市龙岗区布吉街道南门墩深惠公路桥侧大都汇大厦XX房产（深房地字第**号）的登记权利人。2015年10月13日，原告与黎某某通过深圳环中房产投资有限公司的居间服务签订《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，将其名下的深圳市龙岗区布吉街道南门墩深惠公路桥侧大都汇大厦XX房产以215万元的价格转让给黎某某。2015年12月，深圳环中房产投资有限公司与黎某某两次发送《履约催促函》给原告，要求原告履行合同义务，但原告未履行。2016年4月24日，原告与黎某某达成和解协议，双方自愿解除合同，原告退还定金并赔偿黎某某损失。原告与黎某某签订上述合同后，曾于2015年10月15日到深圳市罗湖区公证处办理委托公证，委托谢某某及深圳环中房产投资有限公司工作人员黄某某二人在2015年10月15日至2016年10月14日期间可单独以原告名义办理如下委托事项：管理上述房产，支付与上述房产有关的各项费用；办理申请赎楼贷款或个人房产转让中转贷款手续，签署银行借款借据、借款合同、借款申请书等一切相关文件；到档案管理等相关部门查询并打印产权资料；全权办理上述房产的变更登记手续；全权办理出售上述房产的一切相关事宜，办理过户、转移登记的相关手续，代为签署深圳市二手房买卖合同或房地产买卖现售合同，办理合同公证并签署相关文件；签署上述房产的房款资金监管协议或首期款资金监管协议等等。2015年12月30日，原告到深圳市罗湖区公证处办理公证，取消2015年10月15日其对谢某某、黄某某办理涉案房产相关手续的委托。2015年12月6日，谢某某以原告代理人的身份与陈某某签订《二手房买卖合同》，将涉案房产以238万元的价格转让给陈某某，并向陈某某出具已收到15万元定金的收款收据。后，陈某某以原告不履行合同义务为由诉至本院，要求法院判令解除双方签订的二手房买卖合同、原告双倍返还定金30万元及利息等。经本院主持调解，原告与陈某某于2016年10月18日达成庭前调解协议：双方自愿解除合同，原告支付陈某某22.5万元等。原告按该协议向陈某某支付了22.5万元。该案中，陈某某在起诉时向本院提交的付款凭证所显示的收款人并非原告，总额也并非15万元（但由于该案并未经过审理，因此不能明确该付款凭证是否是陈某某的定金付款凭证）。原告主张其不认识谢某某，办理委托公证时是黄某某带她去直接签名的，而谢某某在其不知情的情况下出售涉案房产给陈某某，导致陈某某起诉原告时原告才知晓涉案房产已经被谢某某出售，并最终向陈某某支付22.5万元，遂与被告协商处理此事。2016年9月22日，深圳环中房产投资有限公司法定代表人冯勇（甲方）与原告（乙方）签订《协议》，内容为“甲乙双方在布吉大都汇XX房产消费中，甲方监管不严，造成乙方房产在不知情情况下被法院查封。现就查封事件达成以下协议：1、甲方承担房产解封合解费用，费用以律师合解金额为准。2、甲方先行支付给乙方合解费用人民币壹拾叁万元整……3、等纠纷案件结束，甲方追回损失，再支付合解费用除去壹拾叁万元人民币之外的剩余款项……”。2016年10月16日，深圳环中房产投资有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《协议书》，内容为“乙方因其名下位于深圳市龙岗区布吉街道南门墩深惠公路桥侧大都汇大厦XX房产被谢某某出售涉嫌违约，导致其本人被起诉且房产被查封，现因乙方短时间内无法找到谢某某处理房产诉讼及房产解封事宜，乙方找到甲方及冯勇并要求甲方出面解决上述事宜，为了和平解决上述事宜，经双方友好协商，达成协议如下：一、甲、乙双方一致同意并声明：因2016年9月22日乙方与冯勇在布吉街道益春园酒楼签订的……现双方一致同意该作废，双方的真实意思表示以本为准；二、事件的起因、经过及责任划分。2015年10月13日，乙方与黎某某通过甲方促成交易签订了，乙方同意将其名下位于深圳市龙岗区布吉街道大都汇大厦XX号房产出售给黎某某，谢某某凭借乙方的公证书将乙方的房产再次出售给了陈某某，因乙方无法履行合同涉嫌违约，导致陈某某将乙方起诉并查封了乙方的房产[案号：（2016）粤0307民初1653号]，后乙方多方查找始终无法找到谢某某出面解决上述事宜，乙方找到甲方及冯勇并要求甲方必须出面解决其房产诉讼及查封事宜，甲方同意出面解决上述事宜。在整个房产两次交易过程中，甲方没有任何过错（第一次甲方是按照正常房产交易流程办理手续的；第二次是谢某某擅自出售了乙方的房产，甲方完全不知情，交易的居间方也不是甲方），所以甲方没有任何责任。乙方现确认，其被起诉及房产被查封甲方没有任何责任，甲方同意出面解决完全是出于道义出借资金帮助解决，不承担赔偿责任。三、甲、乙双方共同确认：本次房产纠纷事宜中，甲方共需向乙方出借资金人民币柒万元，其中乙方前期已经收到甲方出借的款项人民币叁万元，余款人民币肆万元甲方需在2016年10月16日向乙方支付完毕。四、乙方收到上述款项后，无论其与陈某某的纠纷是否解决，其均不得再以任何理由、法律诉讼或其他不正当手段等方式要求甲方承担责任或出借资金帮助解决，也不得对甲方的店铺及人员进行其他任何形式的威胁、伤害。同时乙方将来向谢某某追回款项后，追回的赔偿款按出资比例分配……”。谢某某陈述称：1、谢某某与深圳环中房产投资有限公司之间没有关系，但谢某某是个人接单的中介行业人员，没有固定挂靠任何房地产中介公司；2、原告名下的深圳市龙岗区布吉街道南门墩深惠公路桥侧大都汇大厦XX房产在深圳环中房产投资有限公司与“爱屋吉屋”（深圳满懿房地产经纪有限公司）同时挂盘出售，在原告与黎某某之间的合同解除后，原告又通过“爱屋吉屋”与陈某某达成买卖意向，并委托谢某某签订合同。签订合同当天，陈某某因资金不足，说需要朋友转账凑足后再支付定金，付款时间不确定，而谢某某因临时有事，无法长时间等待，于是陈某某及“爱屋吉屋”在征得原告同意后，提议让谢某某写好收款收据预留在“爱屋吉屋”，收据注明是以转账方式支付定金，且以到账为实，待陈某某完成转账手续后，再由“爱屋吉屋”将收款收据交给陈某某，于是谢某某就把收据留下，再没有过问此事。现在谢某某已经联系不上“爱屋吉屋”的工作人员了，无法核实当时收据是怎么给陈某某的了；3、谢某某没有收取到陈某某的定金，也没有向原告收取过任何费用。黄某某陈述称：为了对原告房产进行担保赎楼及水电过户，黄某某于2015年10月15日带原告去公证处办理委托公证，但黄某某并没有认真查看公证书，不知道公证书上记载的受托人有谢某某，黄某某也不认识谢某某。本院认为：本案首先需要认定的是深圳环中房产投资有限公司在原告委托谢某某办理涉案房产相关事宜的过程中是否存在违约行为。对此，本院认为，原告通过深圳环中房产投资有限公司的居间服务将涉案房产出售给黎某某，双方形成了居间合同关系。居间合同中，居间人的义务是向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，并不包括为原告选任受托人办理房产买卖事宜及保证受托人能够顺利完成受托事项。原告主张谢某某是深圳环中房产投资有限公司指定的受托人，但并未举证证明其主张，因此本院不予采信。事实上，从本案调查情况来看，谢某某是个人接单的中介从业人员，与原告所述不符。原告作为完全民事行为能力人，理应明白授予他人全权处理房产买卖相关事务的含义，其在2015年10月15日公证谢某某、黄某某为受托人处理涉案房产买卖相关事宜，不论是疏忽大意还是有他人指示，均是其个人行为，意味着其个人愿意在授权范围内承担谢某某、黄某某的行为后果。原告在2016年10月16日《协议书》中也认可在涉案房产两次交易过程中深圳环中房产投资有限公司没有过错，不需要承担赔偿责任。综上，本院认为，深圳环中房产投资有限公司在与原告的居间合同履行过程中并不存在违约行为，对原告的损失无需承担赔偿责任。原告于2015年10月15日公证委托谢某某、黄某某二人在2015年10月15日至2016年10月14日期间可单独以原告名义办理涉案房产的买卖等手续，是其真实意思表示，合法有效，原告与谢某某、黄某某之间因此形成委托合同关系，各方均应按照法律规定及合同约定全面正确地履行各自的权利义务。原告在《委托书》中授予谢某某代为签署深圳市二手房买卖合同或房地产买卖现售合同的权利，因此谢某某以原告代理人的名义与陈某某签订《二手房买卖合同》是在原告的授权范围内的行为，并无不妥，该《二手房买卖合同》直接约束原告和陈某某。然而，谢某某作为受托人还具有向原告报告事务处理情况的义务，以使原告能够按照该《二手房买卖合同》的约定履行合同义务。谢某某还具有将处理委托事务取得的财产转交给委托人的义务。现原告主张其未收取到陈某某的定金，且直至陈某某起诉方才知晓该《二手房买卖合同》的存在，而谢某某又无证据证明其曾向原告汇报过其与陈某某签订合同并征得原告同意预留定金收据给“爱屋吉屋”，也无证据证明其已经将15万元定金转交给原告，因此本院认为谢某某在处理委托事务时存在重大过错，致使原告遭受损失22.5万元（原告在与陈某某的案件中与陈某某协商调解，从常理上看，协商结果避免了损失的扩大），该损失应由谢某某赔偿给原告。原告还要求被告返还定金15万元，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第三百九十九条、第四百零一条、第四百零四条、第四百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告谢某某于本判决生效之日起三日内赔偿原告王某某22.5万元；二、驳回原告王某某的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8050元、保全费2770元，合计10820元，由原告负担5410元，被告谢某某负担5410元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长 曾 纯人民陪审员 景 仰人民陪审员 欧肖玲二〇一七年六月三十日书 记 员 钟思苑