云南省玉溪市红塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）玉红民一初字第442号
原告余文兵
原告张月红
二原告共同委托代理人吴玉梅，云南华信律师事务所律师，特别授权代理。
被告唐家荣
委托代理人王少云，云南玉源律师事务所律师，特别授权代理。
原告余文兵、张月红诉被告唐家荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月3日受理后，依法适用简易程序于同年3月26日公开开庭进行审理，原告余文兵、张月红及其二人的共同委托代理人吴玉梅，被告唐家荣及其委托代理人王少云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告余文兵、张月红诉称，原告将自己所有的位于玉溪市珊瑚路X号的房屋在玉溪市正序房地产经纪有限公司登记出售。原、被告在该房地产公司介绍下，经友好协商，于2011年9月4日、同年9月6日分别签订《房地产买卖合同》、《房地产买卖合同补充协议》，约定原告将上述房屋出售给被告，并明确约定了房屋售价、付款方式、违约责任等。合同签订当天被告向原告支付了首付款167500元，余款153300元因二原告已在云南红塔农村合作银行红塔支行办理了贷款，自2011年10月起由被告负责偿还。之后，原告按约定将房屋交付被告使用，但被告却未按约定的还款时间和金额履行义务，原告都未计较继续履行合同。2013年8月28日，房屋所有权证和土地使用权证办理完毕，同年11月23日，房地产公司通知原告可以跟贷款银行办理抵押手续，原告电话通知被告可以办理房屋过户手续，但被告拒绝办理，并告诉原告房屋不要了，银行贷款也不偿还了。自2014年1月起银行贷款就是原告偿还。原、被告双方发生争议后经多次协商解决未果。被告违反合同约定拒不履行还款义务，也不办理过户手续，并明确表示不要房子，其行为已使合同无法履行，所以请求法院判决：1、解除原告与被告签订的《房地产买卖合同》、《房地产买卖合同补充协议》；2、由被告按每月1000元支付原告自2011年9月4日至2014年3月4日的房屋使用费30000元，之后的支付至房屋腾还之日止；3、由被告返还原告所购房屋；4、由被告支付原告违约金64160元；5、由被告承担诉讼费用。
被告唐家荣辩称，请求法院驳回原告全部诉讼请求，理由为：1、原告诉称“被告违反合同约定拒不履行还款义务、不办理过户手续，并明确表示不要房子”与事实不符，纯属编造。双方签订补充协议的当日被告就按约支付了首付款167500元，同时自2011年10月起所购房屋的按揭贷款就是被告在偿还，直至2013年12月。2013年11月23日，原告张月红通知被告可以办过户手续，要求被告将银行贷款余额一次性拿给原告。因被告一时筹不齐款，就要求原告以其名义按合同约定再还一个季度的贷款，但原告不同意。被告只好向亲朋好友借款筹钱，到2013年12月2日被告筹够款后通知余文兵，告诉其可以过户。余文兵要求将款拿给其，被告觉得不妥，说不符合交易规则，只能按中介要求办。余文兵听后不高兴挂断了电话。之后被告多次电话联系原告，原告均拒绝接听。被告又电话联系中介要求协助办理过户手续，但中介也推说没办法。2013年12月27日，支付下期贷款的期限已到，被告将钱款送至原告家，但原告不收，还说不能让被告享受其低利息贷款。房子被告已投入6万多元装修，并已使用两年多，怎么可能会不要房子？相反原告拒绝协助办理过户、不收被告付给其的应还贷款的行为才属违约；2、双方签订的《房地产买卖合同》及《房地产买卖合同补充协议》合法有效，是双方真实意思表示，原告恶意违约，违背诚实信用原则，其行为不应受到法律保护。
本案审理过程中，原告针对自己的诉讼主张当庭举证如下：
身份证复印件两份，证明原告的身份情况；
《房地产买卖合同》原件、《房地产买卖合同补充协议》原件各一份，证明原、被告双方房屋买卖中的权利、义务约定；
收条原件一份，证明2011年9月6日，原告将房屋的相关手续及钥匙交付给被告，即原告已将房屋交付被告使用的事实；
《个人购房借款合同》、贷款帐单记录各一份，证明原告购买该房向云南红塔农村合作银行贷款158000元、截止2013年12月已还本息10851.36元、尚欠房贷147148.64元的事实；
房屋所有权证复印件、土地使用权证复印件各一份，证明玉溪市房地产管理局于2013年7月30日颁发了该房屋所有权证书、玉溪市红塔区国土资源管理局红塔分局于2013年8月28日颁发该房屋的土地使用权证；
余文兵和唐家荣的电话录音光碟一份，证明房屋两证齐全后，原告通知被告办理过户手续，但被告多次提出不要房子、拒绝偿还贷款、要求原告支付利息和抽油烟机款给其及2014年1月后房屋贷款就是原告偿还的事实；
证人陈XX（系介绍双方房屋买卖的中介服务人员）到庭证实：房屋两证办齐后，原、被告双方因向银行一次性支付贷款的问题产生争议，被告提出一次性付款与约定的付款方式有变化，一下拿不出那多钱，要求延缓。后在证人建议下，被告同意2月28日前支付贷款余款，但原告不同意。2013年12月份，被告告诉证人还是要积极筹款，想争取一个星期内付清原告的贷款尾款后再重新办理抵押贷款。原告认为已超过约定的办证期限，既使被告提前付款也不会签字办理过户。2014年1月，被告曾打电话给证人，说其将按合同约定应由其偿还的下期银行贷款送给原告，但原告不收。协商过程中，被告说过一次性支付贷款余额如果原告不同意缓一下他就只好退房了，但还是在积极筹款。后来双方协商没有结果就听说原告起诉了。
房屋租赁合同原件一份，证明原告在玉溪市红塔区珊瑚路X号XX广场的一套房屋出租给他人居住，自2013年7月至2014年7月的租金是14400元，被告应参考此租金标准按1000元／月支付原告房屋使用费。
经质证，被告对原告所举证据1、2、3、4、5均无异议，但认为证据2不能达到原告的举证目的，合同中约定被告以原告名义偿还银行贷款，但是对办证时贷款尾款如何支付没有约定；对证据6中的录音内容不予认可，对同组证据中证人证言除认为自己未说过付款要延至2月28日前外，其余部份无异议；对证据7不予认可。
被告针对其答辩主张举证如下：
《房地产买卖合同》原件、《房地产买卖合同补充协议》原件各一份，证明双方并未约定被告需要一次性将购房尾款支付给原告，原告未按约定积极协助被告办理过户手续；
收条原件十张，证明被告按约支付购房首付款及支付银行贷款至2013年12月。
经质证，原告对被告所举证据均无异议，但提出按合同约定被告是每次支付四个月的贷款，但被告实际每次只支付三个月的贷款。
本院认为，原告所举证据1、2、3、4、5及被告所举证据，双方对真实性均无异议，本院予以确认；原告所举证据6中的录音内容及证人证言能相互印证双方在房屋“两证”办齐后为办理过户手续，需一次性偿还银行贷款余额时产生争议及协商的过程，具备真实性、合法性及关联性，本院予以采信；原告所举证据7与本案无关，不予采信。
综合以上举证、质证、认证情况及原、被告双方庭审陈述，本院认定本案事实如下：
原告向云南红塔农村合作银行按揭贷款购得位于玉溪市珊瑚路X号房屋一套。2011年9月4日，原、被告签订《房地产买卖合同》，约定原告将其购买的上述房屋出售给被告；房屋价款为320800元；支付方式为：原告落实银行贷款余额后由被告于2011年9月10日前一次性付清剩余房款给原告，被告以原告名义继续偿还银行贷款；待两证齐全后15天内双方办理公证过户手续；违约责任：违约方向守约方支付房屋总价款20%的违约金……。同年9月6日，原、被告签订《房地产买卖合同补充协议》，对付款方式补充约定为由被告一次性付清房款167500元给原告，对原告尚欠的银行贷款153300元，自2011年10月起由被告负责偿还，被告应于还款日的15天前将四个月的应还款项付给原告偿还贷款，具体金额以对帐单为准……。补充协议签订当日，原告将房屋相关手续及钥匙交付被告，被告也将购房首付款167500元支付给原告。之后，以原告名义向红塔农村合作银行所贷房款已由被告通过原告偿还至2013年12月份。2013年11月，因办理房屋产权过户手续，需一次性清偿银行贷款。被告认为付款方式与约定不符，如要一次性支付余款需往后缓一下以筹款，但原告不同意延缓，认为按合同约定应在十五天内办理过户手续，双方为此发生争议。在争议协调过程中，因一次性付款困难，被告曾有过放弃房屋的表示，但其一直在积极筹款。双方所转让房屋自2011年9月6日至今均由被告管理使用，期间被告对房屋进行了装修。
本院认为，本案原、被告双方签订的《房地产买卖合同》及其补充协议合法有效，双方均应按约定行使和履行各自权利义务。本案使双方发生争议的是，在实际办理过户手续时，对银行贷款余额如何一次性支付的问题？而此问题双方在合同中未明确约定，即双方只约定两证齐全后十五天内办理过户，但办理过户时需结清的银行贷款怎么支付双方未明确约定，导致实际操作中产生争议。按合同目的及交易性质，该贷款余额应由被告承担，但一次性支付确实改变了双方的支付方式约定，原告应给被告必要的准备时间，故双方在协调过程中，被告提出适当延缓时间符合实际情况，原告应予准许；被告在双方产生争议协调过程中有过放弃房屋的表示是基于要求其一次性付款困难下所为，并非其针对合同约定的真实意思表示，且被告一直在积极筹款，故不能认为其拒绝履行合同主要义务；对原告主张的被告未按约定支付其应负担的银行还款属违约的问题，因被告已实际承担银行贷款至2013年12月，且原告并无证据证实在被告向其付款过程中双方就付款金额、期限的改变产生过争议，故视为双方以实际行为改变了付款方式，不能认定为被告违约。综上所述，原告以被告违约并已明确表示不要房屋为由要求解除合同的诉讼请求不成立，相应的，其他诉讼请求也不应支持，应予全部驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
驳回原告余文兵、张月红的诉讼请求。
案件受理费7524元，减半征收3762元，由原告余文兵、张月红负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。
审判员 申 巍
二〇一四年四月九日
书记员 张茹苹