贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔26民终2377号上诉人（一审被告）：贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司。统一社会信用代码：9152263158068812X4。住址：黎平县德凤街道五开北路侗族风情园。法定代表人叶秀，女，该公司董事长。委托代理人顾崇罡，男，贵州全红律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：姜光泽，男，1981年4月18日出生，苗族，住贵州省黎平县。被上诉人（一审原告）：杨火兰，女，1983年1月28日出生，侗族，住贵州省黎平县。委托代理人姜光泽，男，1981年4月18日出生，苗族，住贵州省黎平县。系原告杨火兰丈夫。上诉人贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司因与被上诉人姜光泽、杨火兰商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省黎平县人民法院(2017)黔2631民初953号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司上诉请求：1、依法判决撤销黎平县人民法院（2017)黔2631民初953号《民事判决书》第二项即撤销“被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后30日内支付原告逾期交房违约金14216.97元；2、判决撤销第三项即“被告在本判决生效后90日内向原告交付商品房转移登记的相关文书，协助原告办理商品房产权转移登记，并支付逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金19192元”（计算至2017年6月19日止）；3、判决驳回被上诉人的全部诉讼请求；事实和理由：1、本案商品房预售转移登记的相关文书没有按照“约定”的时间交付给被上诉人有上诉人客观上不能预见、不能克服的原因，对此，上诉人没有过错，具有免责理由。一审法院无视本案存在“情势变更”和“不可抗力”，以及被上诉人在办理商品房转移登记中被上诉人的义务责任，判决上诉人在限期内完成商品房的预售转移登记是错误的。2、一审法院判决上诉人承担逾期办理商品房转移登记的违约金明显过高。上诉人违约造成的实际损失仅是逾期交房的过渡安置费损失。应按照黎平县政府黎府发（2012）7号《黎平县人民政府关于印发黎平县国有土地上房屋征收与补偿实施意见（试行）的通知》第八条第三款第2项的规定计算被上诉人受到的违约金损失。按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第29条的规定，原审法院就同一购房合同判决上诉人支付被上诉人的违约金，远远超出被上诉人实际损失的30%，依法调减于法有据。3、被上诉人至今没有依法、依约缴纳购房契税和交付房屋专项维修基金，已经违约在先，直接导致房屋转移登记不能办理。姜光泽、杨火兰二审期间未提交书面答辩意见。姜光泽、杨火兰向一审法院起诉请求：1、依法判决被告继续履行《商品房买卖合同》把房屋交付给原告，并赔偿逾期交付商品房违约金人民币14216.97元；2、依法判决被告继续履行合同把商品房转移登记给原告，并赔偿逾期转移商品房违约金人民币113351.5元；3、依法判决被告在30日内将验收合格的商品房交付给原告，被告必须协助原告办理不动产权证；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年5月2日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告侗族风情园20栋1单元1层6号商品房，该套商品房建筑面积为114.85㎡，房屋总价款为320202元，交房日期为2016年3月31日前。同时于2016年6月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。交付条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。第十二条约定逾期交房责任，逾期超过30日，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起10内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日支付从交房届满之次日起至实际交付之日止全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。第十九条约定，出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。合同签订后，原告按照约定支付了全部房屋价款。合同约定交房时间届满，被告未能如期交房，亦未取得商品房所有权初始登记，未将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权证等事相均作了明确约定。合同签订后，原告按照合同约定已全部交付了房款，但被告却未能在约定的期限交付房屋并办理房屋转移登记的相关文书给原告，导致原告未能按时办理商品房所有权登记证书，显然已经违约，理应承担违约责任。故对原告请求被告按照约定支付逾期违约金的诉讼请求，本院予以支持。按照合同约定，被告逾期交房，按日支付从交房届满之次日起全部已付款万分之一的违约金，被告逾期交付房屋的时间应当从约定交房的时间2016年3月31日的次日至原告起诉之日2017年6月19止(原告请求)，逾期天数为445天，逾期违约金为：320202元×0.01％/天×445天=14249元。故原告诉请被告支付逾期444天的违约金14216.97元，本院予以支持。被告称逾期办证并没有给原告造成实际损失且违约金过高，请予以酌情调整的意见。本院认为，根据本案实际情况，被告逾期办理商品房转移登记的有关文书，并未影响到原告的居住生活、亦未对房屋出租等收益造成影响，但因原告未能及时获得所有权证书，对原告的处分权造成了一定的影响。因此，被告违约未能及时交付办理商品房转移登记有关文书，给原告造成的损失系难以确定的，且双方在合同中约定，逾期办理商品房转移登记的有关文书按日以已付购房款的0.1%支付违约金，日违约金为320元，月达9606元，违约金约定明显过高，被告逾期办理商品房转移登记的有关文书不可能给原告造成如此巨大的损失，因此被告请求调整违约金，于法有据，理由充分，本院予以支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，对被告逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约责任，按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期贷款利息的标准，根据中国人民银行《关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）和银发[2015]325号文件规定，贷款年利率为4.75％，逾期贷款利率在贷款利率水平上加收30％-50％，本院酌情加收为30％，为6.18％。关于违约金计算的截止日期问题，依照《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》、《城市房屋权属登记管理办法》的相关规定，办证是出卖人、买受人和房产权证登记机关相互协作、互相衔接的过程。开发商领取初始权属证书或收件单时具备了办证条件，并向买受人发出通知之日起，开发商即完成其办证义务。但至今被告未取得商品房所有权初始登记，亦将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。故被告逾期办理商品房转移登记的有关文书的时间应当从约定的时间2016年6月30日的次日至原告起诉之日2017年6月19止(原告请求)，逾期天数为354天。因此被告逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金为320202元×6.18％÷365天×354天=19192元。原告请求超出部分，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、原、被告继续履行双方签订的《商品房买卖合同》；二、被告在本判决生效后30日内将经验收合格的商品房交付给原告，并支付逾期交房违约金14216.97元（计算至2017年6月19日止）；三、被告在本判决生效后90日内向原告交付商品房转移登记的相关文书，协助原告办理商品房产权转移登记，并支付逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金19192元（计算至2017年6月19日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2852元，减半收取1426元，由原告姜光泽、杨火兰负担1053元，被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担373元。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明，姜光泽、杨火兰没有缴纳专项维修基金、契税，姜光泽、杨火兰自认于2017年6月20日拿到钥匙进行装修。另查明，《商品房买卖合同》第十三条第（四）款约定：“双方同意按照下列第1种方式缴纳相关费用：1、买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳下列第1、2、3、4、5、7、8、9、10项费用，并在签订本合同之日起当日内将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后15日内向买受人交付相应缴款凭证。（1）专项维修资金；（2）契税……。该商品房为住宅的，买受人应当在办理房屋交付手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。未交纳专项维修资金的，出卖人不得向买受人交付房屋。”其余事实与一审查明一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点：1.上诉人至今未交付办理房屋转移登记相关文书是否因不能预知、不能克服的原因引起，是否应当免除上诉人的责任；2.一审判决上诉人承担的逾期交房违约金与是否正确。3、一审判决上诉人承担的逾期办证违约金是否正确。1.关于上诉人未交付房屋转移登记相关文书是否因不能预知、不能克服的原因引起，是否应当免除上诉人责任的问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条规定：“合同成立后客观情况发生了当事人在合同订立时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方明显不公或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院根据公平原则，并结合案件实际情况确定是否变更或者解除。”《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条规定：“本法所称的‘不可抗力’，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”本案中，上诉人与被上诉人是平等主体之间约定完成合同义务的商业行为。上诉人在订立《商品房买卖合同》时对合同履行的各种风险已经明知，且应当预见交付房屋转移登记相关文书时可能存在的障碍，并采取加快施工及采取其他预防措施解决，这是上诉人在经营中自己应当协调处理的事务，属于商业风险情形，而非合同签订之后才发生的不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，故不适用情势变更的原则，也不符合不可抗力的法定条件。一审法院判决上诉人未承担逾期办证违约责任并非因情势变更或不可抗力，而是基于双方并未约定办证期限，且出现在附件十二《补充协议》中对《商品房买卖合同》第二十二第三款另行约定的免责事由。故上诉人该理由不能成立，本院不予支持。2.关于一审判决上诉人承担逾期交房违约金是否正确的问题。上诉人与被上诉人的《商品房买卖合同》第《商品房买卖合同》第十三条第（四）款约定：“双方同意按照下列第1种方式缴纳相关费用：1、买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳下列第1、2、3、4、5、7、8、9、10项费用，并在签订本合同之日起当日内将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后15日内向买受人交付相应缴款凭证。（1）专项维修资金；（2）契税……该商品房为住宅的，买受人应当在办理房屋交付手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。未交纳专项维修资金的，出卖人不得向买受人交付房屋。”，该《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，当事人应全面履行义务。经查，上诉人应当按合同约定在2016年6月30日前向被上诉人交付房屋，被上诉人自认其于2017年6月20日进入该房屋装修，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，一审判决认定交房时间为2017年6月10日于法有据。本案交房时间确已逾期，但因被上诉人并未付清专项维修基金以及契税，出现双方合同约定出卖人不得向买受人交付房屋的情形。故上诉人不应当承担违约责任。上诉人该上诉请求符合双方约定，本院予以支持。一审判决上诉人支付逾期交房违约金不当，本院予以纠正。3、一审判决上诉人承担的逾期办证违约金是否正确。依法缴纳契税是办理商品房转移登记有关文书的必要条件。被上诉人姜光泽应承担先履行义务，因被上诉人未缴纳契税，故上诉人黎平鸿邺房地产公司不承担逾期办证违约金。一审判决上诉人支付逾期办证违约金不当，本院予以纠正。综上所述，上诉人的上诉请求成立，予以支持。一审判决认定事实不清，判决不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持贵州省黎平县人民法院（2017）黔2631民初953号民事判决第一项，即：“一、原、被告继续履行双方签订的《商品房买卖合同》；”二、撤销贵州省黎平县人民法院（2017）黔2631民初953号民事判决第二、三项，即：“二、被告在本判决生效后30日内将经验收合格的商品房交付给原告，并支付逾期交房违约金14216.97元（计算至2017年6月19日止）；三、被告在本判决生效后90日内向原告交付商品房转移登记的相关文书，协助原告办理商品房产权转移登记，并支付逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金19192元（计算至2017年6月19日止）。”三、驳回姜光泽、杨火兰的诉讼请求。一审案件受理费1426元；二审案件受理费2852元，共计4278元，由被上诉人姜光泽、杨火兰负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑厚祥审 判 员 李南楠审 判 员 沈 智二〇一七年十二月二十六日法官助理 罗 惠书 记 员 赵艳萍