辽宁省葫芦岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）葫民终字第01307号
上诉人（原审被告）：赵丰春。
委托代理人：陈忠瑞。
被上诉人（原审原告）：谭广学。
委托代理人：周振华。
原审原告谭广学诉原审被告赵丰春确认合同无效纠纷一案，兴城市人民法院于2014年10月21日作出（2014）兴民三初字第00753号民事判决，谭广学不服该判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月19日作出（2014）葫民终字第01209号民事裁定，撤销兴城市人民法院（2014）兴民三初字第00753号民事判决，发回重审。兴城市人民法院于2015年8月13日作出（2015）兴民初字第00291号民事判决，赵丰春不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人赵丰春的委托代理人陈忠瑞，被上诉人谭广学及其委托代理人周振华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告谭广学一审诉称：2011年11月1日，原告经中间人刘宏宇联系向被告借款人民币15万元，约定利率5分／月，借款期限为一个月。原告同意以登记在原告名下（实为原告姑姑谭凤杰所有）的位于兴城市城东办事处韩家村的三户房产（分别为70、66、101.7平方米）作为抵押。当天被告要求签订《房屋买卖协议书》及《场院转让协议书》，并说到时钱还了这两份协议就没用了。原告于2013年11月7日经中间人刘宏宇给付过一个月的利息7500元。2013年12月10、11日两次向被告提出归还其15万元及剩余利息，但被告却说要履行上述两份协议书，之后原告又多次要求还钱，被告拒不理睬。2014年3月30日被告强行带人到该房产及场院将院内的两座房屋推倒并将机械设备、生产线、龙门吊灯毁坏。因该房产及场院的实际所有人系原告姑姑谭凤杰，因此谭凤杰向属地派出所报案，将被告的行为记录在案。原告认为，被告的行为属恶意欺诈行为，以此种方式拟占有上列房产及场院。同时两份合同约定的共计60万元的转让价款并没有实际发生。现原告起诉，请求法院确认《房屋买卖协议书》及《场院转让协议书》无效，原告同意向被告返还15万元及利息。
被告辩称：原告所诉与事实不符，双方形成的房屋买卖合同关系和场院转让合同关系，内容不违背法律法规的强制性规定。合同签订后，被告即时履行了价款给付义务，与此同时，原告亦交付了涉案房屋、场院以及相关的权利凭证给答辩人，合同已经履行，也恰恰证明房屋买卖及场院转让系双方真实意思表示，故案涉合同合法有效。原告诉称其案涉三宗房产作为抵押向被告借款15万元，约定利率为5分／月，借款期限一个月。但被告认为，首先，原告作为完全民事行为能力人，理应知晓借贷及抵押与房屋买卖行为的区别，也理应知晓借款及抵押之时应当签订什么样的合同。其诉状中一句“被告要求签订房屋买卖协议及场地转让协议书，并说到时钱还了这两份协议就没用了”，岂能诱导一个理智健全的人在明知仅存借贷关系并无买卖房屋事实的情况下，自愿作出如此重大的错误意思表示？又如何能够构成恶意欺诈？其次，依原告所言，借款15万元，月息5分，借期一个月，最多届至还款之日才产生7500元的利息。退一步讲，假设以房屋买卖的形式来保障借款的偿还，但作为借款人在房屋买卖协议中的款项约定上，依一般人的知识经验，肯定最多是写成和借款本息相同的金额，而本案如原告所言属实，其在仅收到15万元借款的情况下，怎么可能在价款约定上写成60万元？至于原告在诉状中称案涉房产及场院的实际所有人系其姑姑谭凤杰，就更难谓之诚信之举。如果事实成立，在其姑姑未同意其将之用于借款抵押或出售、转让的情况下，擅自抵押或出售给他人，岂不涉嫌合同诈骗？综上，被告认为原告所诉无事实和法律依据，请法院依法驳回其诉讼请求。退一步讲，假如本案支持了原告确认合同无效的诉请，恳请合议庭依照法律规定，判令原告返还收取的款项本金60万元，并按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，赔偿从款项收受之日始至判决确定之日止的利息损失。
一审法院审理查明：原告谭广学与被告赵丰春均为城市户口居民。2013年11月1日，原、被告经协商，在中证人刘宏宇、姜华参加下，达成了主要内容为：“一、甲方谭广学、乙方赵丰春，甲方将拥有独立产权位于兴城市城东办事处韩家村，房产证号06-281、06-170、06-282的三处房屋出售给乙方，建筑面积分别为66平方米、101.7平方米、70平方米。成交价格500000元。附带承包荒山使用权。二、付款方式，一次性付款。同时甲方将该房屋交付乙方使用，甲方无条件提供乙方办理过户需要的手续”的《房屋买卖协议书》和主要内容为：“一、甲方谭广学、乙方赵丰春，乙方购置甲方承包50年的场院地私（使）用权，协商价格为100000元人民币。二、甲方提供承包协议，地界及周边地界划定，双方办理规定过户手续。三、乙方一次性付清，付款方式为现金。甲方将承包协议交给乙方”的《场院转让协议书》。上述协议签订后，原告谭广学便将其名下的三份房照交给了被告赵丰春，同时交付了房屋及场院。赵丰春接收了上述房屋和场院，同时也对场院进行了部分整修。
又经庭审查明，原告谭广学自认从被告赵丰春处借款人民币150000元。双方约定利率月息5分。本次庭审中，被告赵丰春向法庭举出原告于2013年8月25日从其借款人民币400000元的证据材料。其借条上书写内容为：“今向赵丰春借款四拾万元整，到期不还以兴城城东办事处韩家村三户民房变卖偿还（期限二个月），借款人谭广学，2013.8.25”。庭上，原告对上述借条的质证意见为：原告方处于担心自己签的假买卖协议的行为给亲属带来麻烦，在当天晚上连夜从外地赶回，在被告的言语胁迫之下，写了这样的假借条，故意把时间写错，准备有一天推翻。庭审中，原告承认本人未对该借条依法提出过撤销之诉，也未向公安机关举报赵丰春胁迫其写此借条。
另查明，双方合同所涉房屋坐落在兴城市城东办事处韩家村集体所有的土地上，其涉案场院为承包关系下的韩家村集体土地。
一审法院认为，当事人的民事法律行为，依法受法律约束，依法成立且内容合法的合同才能受到法律保护。本案中，双方签订的《房屋买卖协议书》，因房屋坐落在农村集体土地上，而被告赵丰春系城市户口居民，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。依托农村集体土地所有权的宅基地使用权作为农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。同时《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》亦明确规定了禁止城镇居民在农村购置宅基地。故原、被告签订的《房屋买卖协议书》，其合同标的座落在农村集体土地上，且房屋买受人为城市户口居民。因此本案原、被告签订的《房屋买卖协议书》违反了上述法律和行政法规的规定。而双方签订的《场院转让协议书》，因其合同标的是农村集体土地，双方在未经土地所有权人同意的情况下买卖土地亦违背了《中华人民共和国物权法》第五十九条之规定。综上，本案原告主张的合同无效于法有据，应予支持。而被告辩称合同内容不违反法律法规的强制性规定，被告即时履行了价款给付义务、原告也交付了涉案房屋和场院的相关权利凭证，合同已经履行，故涉案合同合法有效之诉讼意见不予支持。
因本案原告提出的诉请仅是确认合同无效，没有提出返还财产之诉请。本案仅就其诉请进行裁判，而原、被告之间的借款行为属于另一法律关系，借款行为在本案中不宜进行审理，被告可依法另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国物权法》第五十九条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，并参照《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》之规定，经审判委员会讨论决定，判决：原告谭广学与被告赵丰春签订的《房屋买卖协议书》和《场院转让协议书》无效。案件受理费100元，由被告赵丰春负担。
赵丰春上诉的理由及请求是：对于一审法院认定的案件事实，基本无异议，但一审法院以上诉人系城镇居民为由认定房屋买卖合同无效，缺乏法律依据。《合同法》第五十二条第五项规定“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条规定“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”。通过检索相关法律、行政法规后可以发现，现行法律、行政法规对于宅基地和农村房屋的规定只有三个法律规范，列举如下：（1）《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积……。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”该条包括三层含义：一是，农村宅基地使用权分配实行“一户一宅”原则；二是，允许农村房屋的买卖；三是，农村房屋买卖的法律后果是不得再申请宅基地。（2）《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……”。该条只调整宅基地以外的其他非农业建设用地。一、从条文的前后分别设置的情况分析，六十二条与六十三条是并列关系，而不是种属关系；二，从条文调整对象分析，该条只是针对土地使用权，没有对房屋做出安排；三、从条文内容分析，“非农业建设”不应当包括村民住房用地，否则与该条中但书部分“因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”的内容不相吻合。因此，将《土地管理法》作为禁止农村房屋买卖的法律规范看待，并不妥当。（3）《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》第十条规定：“禁止城镇居民在农村购置宅基地。”是指禁止直接从农村集体经济组织审批或购买宅基地（原始取得），并没有明确禁止已获合法批准的宅基地的转让（继受取得），至少没有禁止农村房屋的买卖。因为，其禁止目的是改革和完善宅基地审批制度，规范性质为对宅基地的管理性规范，违反禁止的结果为购置宅基地申请不予审批。如果该条有禁止农村房屋买卖的意思，必然与《土地管理法》第六十二条“村民出卖、出租住房”的规定相矛盾。被上诉人同为城镇居民，其能建房审批办理房照，上诉人为何不能买卖。请求依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。
谭广学二审答辩认为：本案房屋土地转让协议违反法律关于禁止留置法律约定，因此无论依据土地管理法还是担保法的规定，该房屋土地转让协议均无效，其他纠纷另案处理，一审判决依据正确，为此上诉人上诉理由不能成立，请二审法院维持一审判决结果。
本院经审理查明：一审判决认定事实属实。
本院认为，本案所涉房屋为建筑在农村集体土地之上，是否属于商品房不是根据房屋登记的所有权人而定的，其买卖应不同于城市商品房的买卖，为了保护农村集体土地的所有权性质，比商品房买卖规定更严格的主体和程序要求。上诉人赵丰春对于《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》第十条规定：“禁止城镇居民在农村购置宅基地”理解为“是指禁止直接从农村集体经济组织审批或购买宅基地（原始取得），并没有明确禁止已获合法批准的宅基地的转让（继受取得）”的理解过于片面。赵丰春作为城镇居民，不具有购买农村集体土地及房屋的主体资格，所以其与谭广学签订的《房屋买卖协议书》、《场院转让协议书》应属无效合同。谭广学作为城镇居民办理房照及土地审批问题，不属本案审理范围。本案只审理确认合同效力纠纷，对于赵丰春与谭广学之间的债权债务纠纷，双方应当另行解决。综上，上诉人赵丰春的上诉请求无事实及法律依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100.00元，由赵丰春承担。
本判决为终审判决。
审判长 朱俊芬
审判员 刘亚伟
审判员 冯 新
二〇一五年十一月十日
书记员 岳欣彤
本判决书所援引的相关法律条款：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；