广东省佛山市南海区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）粤0605执异462号
异议人:潘善基,男,汉族,1971年11月21日出生,住广东省佛山市南海区。
委托代理人：汪旭东，广东广信君达律师事务所律师。
委托代理人：谭丽明，广东广信君达律师事务所律师。
申请执行人：中国农业银行股份有限公司南海西樵支行，营业场所：广东省佛山市南海区西樵镇官山登山大道4号，组织机构代码：73499438-2。
负责人：李木钢，行长。
委托代理人：刘俊，男，汉族，1986年2月11日出生，住广东省佛山市南海区，系申请执行人员工。
委托代理人：黄儒卿，女，汉族，1988年9月1日出生，住广东省佛山市南海区，系申请执行人员工。
被执行人：广东瑞邦染业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区沙头镇山根路口。
法定代表人：吴燕霞，总经理。
被执行人：广东赛特纺织工业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区西樵镇太平开发区。
法定代表人：黄锦洪，总经理。
被执行人：黄锦洪，男，1961年12月21日出生，香港居民。
被执行人：吴燕霞，女，汉族，1960年5月30日出生，住广东省佛山市南海区。
被执行人：张爱坤，女，汉族，1971年10月10日出生，住广东省佛山市南海区。
本院在执行（2016）粤0605执恢365号，即申请执行人中国农业银行股份有限公司南海西樵支行（以下简称“西樵农行”）与被执行人广东瑞邦染业有限公司（以下简称“瑞邦公司”）、广东赛特纺织工业有限公司（以下简称“赛特公司”）、黄锦洪、吴燕霞、张爱坤金融借款合同纠纷一案过程中，决定拍卖（或变卖）登记在被执行人瑞邦公司名下的粤房字第××号（宿舍1）、粤房字第××号（宿舍2）、粤房地证字第**********号（宿舍3）、粤房地证字第**********号（宿舍5）、粤房字第××号（职工饭堂）、粤房字第××号（风机房）、粤房字第××号（锅炉房），上述房产所处的土地证号为南府国用（2002）字特******号；粤房字第××号（预备车间）、粤房字第××号（污水处理房一）、粤房字第××号（污水处理房二）、粤房字第××号（水泵房）、粤房字第××号（机修车间）、粤房字第××号（化验室）、粤房字第××号（供电房）、粤房字第××号（总仓库）、粤房字第××号（主体车间及办公室），上述房屋使用土地证号为南府国用（2001）字特****号、南府国用（2002）字特****号。案外人潘善基对本院作出不带租约拍卖的执行行为提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2016年12月20日公开举行了听证，异议人的委托代理人谭丽明，申请执行人的委托代理人刘俊参加了听证。现已审查终结。
异议人称，请求法院停止对瑞邦公司位于佛山市南海区九江镇沙头的两块土地的拍卖，并裁定异议人承租的地块不予交付。理由如下：异议人于2014年1月1日向瑞邦公司承租位于佛山市南海区九江镇沙头的土地和厂房，异议人在现场以及在之后的两年多时间里都没有看到该场地不能租赁的标志或法律文书，故异议人与瑞邦公司签署了五年的租赁合同，并从外地搬运机器设备到此开展生产经营活动。异议人在该场地先后共投入300多万元，雇佣员工80多人，生产经营正常，业务活动在持续增长中。如拍卖上述土地，会导致工厂关闭，工人没有经济来源。且异议人承租该场地时并不清楚存在抵押，事后也没有任何银行或法院告知，异议人不接受该场地需要交付拍卖的事实。即使要拍卖，也要等到异议人的租赁合同到期之后。
申请执行人称，请求法院驳回异议人的申请。1、2005年2月25日，西樵农行与瑞邦公司签订了一份编号为（粤南西）农银高抵字（2005）第007号《最高额抵押合同》，约定由瑞邦公司提供其位于南海区沙头镇山根南海印染厂的房地产[房产证号：粤房字第××、30××63、30××95、30××96、30××60、30××65、30××01、30××64、30××90、30××61、30××93、30××02、30××94、30××92号，粤房地证字第C*****5、C***6号；土地证号：国用（2002）特****号、国有（2002）字第****号；他项权证号：粤房地他证字第0****2、0****9号]抵押给我行，并到佛山市房产管理局办理了抵押登记手续。（2009）南民二初字第2599号民事判决亦对上述抵押权进行了确认。鉴于上述抵押权已经办理了抵押登记手续，具有物权公示效力。异议人称对抵押情况不知情不能产生对抗效力。2、异议人提交的执行异议申请书及《租赁协议》等证据材料显示，异议人承租土地和厂房是在2014年1月1日，而西樵农行对上述土地和厂房设立抵押权是在2005年，抵押权设立的时间明显早于租赁关系成立的时间。根据物权法及相关司法解释的规定，西樵农行有权要求去除租约后拍卖。3、瑞邦公司向异议人出租房产土地时，应当向异议人告知该房产已经设定抵押。由于瑞邦公司未尽到合同提示说明义务而造成异议人损失的，异议人可另案向瑞邦公司追偿，而不应在本案中以提出异议来寻求救济。
本院查明，本院于2016年4月22日立案执行申请执行人中国农业银行股份有限公司佛山南海西樵支行与被执行人瑞邦公司、赛特公司、黄锦洪、吴燕霞、张爱坤金融借款合同纠纷一案，案号为（2016）粤0605执恢365号，执行依据为本院作出的（2009）南民二初字第2599号民事判决书。在执行过程中，本院决定依法拍卖（或变卖）属被执行人广东瑞邦染业有限公司所有以下财产：1、粤房字第××号（宿舍1）、粤房字第××号（宿舍2）、粤房地证字第**********号（宿舍3）、粤房地证字第**********号（宿舍5）、粤房字第××号（职工饭堂）、粤房字第××号（风机房）、粤房字第××号（锅炉房），上述房产所处的土地证号为南府国用（2002）字特******号。2、粤房字第××号（预备车间）、粤房字第××号（污水处理房一）、粤房字第××号（污水处理房二）、粤房字第××号（水泵房）、粤房字第××号（机修车间）、粤房字第××号（化验室）、粤房字第××号（供电房）、粤房字第××号（总仓库）、粤房字第××号（主体车间及办公室），上述房屋使用土地证号为南府国用（2001）字特****号、南府国用（2002）字特****号。异议人向本院提交一份其与被执行人于2014年1月1日签订的《房屋租赁合同》，要求带该租约拍卖。本院审查后，决定不带租约拍卖。异议人遂提起本案异议。
另查明，上述房产的登记信息显示其已于2005年2月25日作抵押登记，抵押权人为中国农业银行股份有限公司佛山南海西樵支行，他项权证为粤房地他证字第0****2、0****9号。本院于2010年1月5日作出（2009）南民二初字第2599号民事判决，该判决确认中国农业银行股份有限公司佛山南海西樵支行为上述房产的抵押权人，享有优先受偿权。
再查，中国农业银行股份有限公司佛山南海西樵支行于2010年7月16日变更名称为中国农业银行股份有限公司南海西樵支行。本院于2016年12月29日作出裁定，裁定变更申请执行人中国农业银行股份有限公司佛山南海西樵支行为中国农业银行股份有限公司南海西樵支行。
本院认为，本案的争议焦点为是否应带租约拍卖涉案房产及相应土地。《中国人民共和国物权法》第一百九十条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。本案中，异议人提交的《租赁合同》的签署时间为2014年1月1日，该签订时间在涉案房产及相应土地抵押给第三人之后。因此，本院对异议人提交的证据的真实性和有效性不作实质审查。根据上述法律及司法解释的规定，本院作出的不带租约拍卖，理据充分。异议人认为其合法权益受到侵害的，应另寻法律途径向被执行人主张。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条的规定裁定如下:
驳回异议人潘善基的异议。
如不服本裁定，异议人潘善基、申请执行人中国农业银行股份有限公司南海西樵支行、被执行人广东瑞邦染业有限公司、广东赛特纺织工业有限公司、吴燕霞、张爱坤可在裁定书送达之日起十日内，被执行人黄锦洪可在裁定书送达之日三十日内向本院递交申请复议书，并按对方当事人的人数提出副本，向广东省佛山市中级人民法院申请复议。
审 判 长 李 娟
人民陪审员 李为民
人民陪审员 冯少宽
二〇一六年十二月三十日
书 记 员 洪瑞景