江苏省泰州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）苏12执复65号
复议申请人（被执行人）：山东金洲置业有限公司，住所地山东省枣庄市山亭区府前路11号。
法定代表人：陆勇军，总经理。
委托诉讼代理人：刘通，江苏浦辰律师事务所律师。
申请执行人:姜堰区华宇家具城，住所地江苏省泰州市姜堰区。
经营者：殷罗根，男。
被执行人：范旭阳，女。
被执行人：陆勇军，男。
被执行人：唐林，男。
被执行人：叶春杰，男。
被执行人：杭松林，男。
被执行人：泰州市路路通置业有限公司，住所地江苏省泰州市姜堰区姜堰镇海上海中心街区14-18。
法定代表人：唐林。
申请执行人姜堰区华宇家具城（以下简称华宇家具城）与被执行人山东金洲置业有限公司（以下简称金洲公司）、范旭阳、陆勇军、唐林、叶春杰、杭松林、泰州市路路通置业有限公司民间借贷纠纷一案，泰州医药高新技术产业开发区人民法院作出（2017）苏1291执异51号执行裁定，金洲公司对该裁定不服，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭对该案进行了审查。本案现已审查完毕。
高新区法院查明：高新区法院于2017年3月24日作出（2017）苏1291执50号之一执行裁定，拍卖登记在被执行人金洲公司名下位于山东省枣庄市山亭区金洲商业广场A-102、A-107、A-108、A-115、A-213、A-214、A-215、A-216、A-217、A-218、A-219、A-220、A-221、A-222、A-223、A-226、A-227、B-109、B-110、B-111、B-112、C-201、C-202、C-203、C-204、C-205、C-206、C-207、C-209、C-210、C-211、C-212、C-213、C-214、C-215、C-216、C-217、C-218、C-219、C-220、D-113、D-114、D-115、D-116、D-117、D-118、D-119、D-120、D-121、F-126、F-225、A-301、A-302、A-303、A-304、A-305、A-306、A-307、A-308、D-301、D-302、D-303、D-304、D-305、D-306、D-307、D-308、F-301、F-302、F-303、F-304、F-305、F-306、F-307、F-308、F-309、F-310、F-311、F-312合计79套房产（均系在建工程），后委托江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司（以下简称国衡公司）对被执行人的上述房地产进行评估。经评估，国衡公司出具苏国衡泰州评房字（2017）第0184号房地产估价报告。被执行人金洲公司就该估价报告向高新区法院提出执行异议。
异议人金洲公司异议称：1.山东省枣庄市金洲商业广场建设工程已经全部竣工并部分交房，不应以在建工程进行定价评估；2.案涉评估报告价格过低于实际市场价值；3.山东省枣庄市中级人民法院曾对部分商铺进行价格评估，该报告中相同评估对象的评估价明显超出案涉估价报告。请求法院支持异议人的异议。
异议人金洲公司向该院提交：1.苏国衡泰州评房字（2017）第0184号房地产估价报告；2.山东省枣庄市中级人民法院委托评估机构出具的房地产估价报告。听证结束后，异议人金洲公司还向本院补充提交了其获领的金洲商业广场项目商品房预售许可证（复印件）。
申请执行人华宇家具城述称：1.案涉评估报告对在建工程的定性准确，该工程至今未取得商品房预售许可，亦未竣工验收；2.案涉工程已失去市场认可的价格，评估价格并不偏低。评估结果正确，请求法院驳回异议人的异议。
申请执行人华宇家具城向该院提交：1.专题会议纪要；2.山亭区住房和城乡建设局与金洲公司于2012年6月18日签订的补充协议；3.金洲公司董事会（股东会）决议；4.金洲公司与殷罗根签订的债权转让协议书；5.案外人李尚花、任文龙等提起的执行异议书。
经审查查明，申请执行人华宇家具城与被执行人金洲公司、范旭阳、陆勇军、唐林、叶春杰、杭松林、泰州市路路通置业有限公司民间借贷纠纷一案，江苏省泰州市中级人民法院于2016年3月11日作出的（2014）泰中民初字第00129号民事判决已经发生法律效力。依上述判决，被执行人应连带给付申请执行人借款本金34083045.72元及利息、律师代理费损失900726.54元、申请执行人垫付的案件受理费及保全费合计194964元。因被执行人未自行履行判决义务，申请执行人向江苏省泰州市中级人民法院申请执行，江苏省泰州市中级人民法院将该案指定高新区法院执行，高新区法院于2017年1月10日立案受理。
高新区法院在执行中，裁定拍卖登记在被执行人金洲公司名下位于山东省枣庄市山亭区金洲商业广场计79套房产（均系在建工程），并委托国衡公司对上述不动产进行价格评估。国衡公司于2017年7月18日出具苏国衡泰州评房字（2017）第0184号房地产估价报告。
另查明，国衡公司具有房地产估价机构资质，经营范围包括房地产评估、咨询；土地评估、咨询；工程造价咨询等。评估人员李慧、田树军具有注册房地产估价师资格。
原审法院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、拍卖、变卖财产的规定》第六条规定：“当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许”。本案中，评估机构国衡公司具有房地产估价机构资质，评估人员亦具备注册房地产估价师资格，异议人对评估机构、评估人员的评估资质亦无异议。另经本院核查，本院在委托鉴定程序中，已依法传唤各方当事人及鉴定机构至标的房屋处进行勘察；而异议人亦未提出或举证证明评估程序违法情形。因此，异议人提出的异议事由不属法律所规定的当事人或利害关系人有权异议的范围，对相关意见及补充举证，本院均不予采纳。
至于估价报告作出后，若被执行人金洲公司的后续施工改变评估时点的房屋状况，并对房屋价值产生重大影响，涉及是否应以估价报告为基础确定拍卖基准价的问题，不属本案对既存估价报告异议的审查范围。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定：驳回异议人山东金洲置业有限公司对苏国衡泰州评房字（2017）第0184号房地产估价报告所提出的执行异议。
复议申请人认为：1、江苏国衡土地房地产评估咨询有限公司出具的苏国衡泰州评房字（2017）第0184号房地产估价报告，与山东弘裕土地房地产评估咨询有限公司出具的鲁弘估字第001号房地产估价报告，对同一区域的房屋估价结果相差2347元/平方米。2、山东枣庄市山亭区物价检查所核定的商品房明码标价表价格明显高于评估价格。3、复议申请人在2017年9月14日依法取得了商品房销售许可证，复议申请人开发建设的房屋并非在建工程，该评估报告以在建工程进行评估显属错误。请求依法作出裁定。
申请执行人姜堰区华宇家具城认为：1、复议申请人提交的是商品房预售许可证而不是商品房销售许可证，所以评估公司认定其为在建工程，并无不当；2、争议房屋是商业用房，而不是住宅用房，无需物价局定价。3、对评估价格不应存在争议，因其最终定价是由市场来决定的。请求维持原执行裁定。
复查中另查明：山东金洲置业有限公司于2017年9月14日取得了金洲商业广场项目商品房预售许可证。
国衡公司于2017年7月18日出具苏国衡泰州评房字（2017）第0184号房地产估价报告，对B-109、B-110、B-111、B-112房产评估的市场价值为每平方米4800元。
2017年1月5日山东弘裕土地房地产评估有限公司根据山东省枣庄市中级人民法院的委托，出具鲁弘估字（2017）第001号房地产估价报告：对B-109、B-110、B-111、B-112房产评估的市场价值分别为：每平方米7147元、每平方米7147元、每平方米7124元、每平方米7124元。
山东枣庄市山亭区物价检查所对B-109、B-110、B-111、B-112核定的商品房明码标价表为：每平方米12615.48元。
本院经审查认为：复议申请人现已取得了商品房预售许可证，与作出评估报告时的情形已经发生了变化。原裁定认定事实不清，所作裁定不当。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销泰州医药高新技术产业开发区人民法院（2017）苏1291执异51号执行裁定；
二、本案发回泰州医药高新技术产业开发区人民法院重审。
本裁定为终审裁定。
审判长 孙金录
审判员 陈海涛
审判员 赵 旭
二〇一八年一月十九日
书记员 缪雯青