河南省信阳市浉河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）信浉民初字第2000号
原告（反诉被告）杨继明，男，1968年7月27日出生，汉族，住广东省东莞市南城区。
委托代理人张伟，河南国基律师事务所律师（特别授权）。
被告（反诉原告）信阳建业天明住宅建设有限公司。
法定代表人康凯。
委托代理人汪德群，该公司员工（特别授权）。
委托代理人井立斌，金博大律师事务所律师（特别授权）。
原告杨继明与被告信阳建业天明住宅建设有限公司（以下简称建业公司）商品房预约合同纠纷一案，本案受理后，被告建业公司于2015年10月8日提起反诉，本院予以立案受理，依法由审判员汪明安担任审判长与审判员顾威、人民陪审员梅金华组成合议庭，于2015年10月9日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨继明的委托代理人张伟，被告建业公司的委托代理人汪德群、井立斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）杨继明诉称，2009年11月24日，原告与被告签订《信阳建业森林半岛认购合同》，合同约定被告将其开发的信阳建业森林半岛24号楼3单元806号房屋出售给原告，建筑面积为158.12平方米等内容，原告按要求当天交付定金20000元，并在2010年1月29日应被告要求通过银行转账支付房款140000元。因原告在广东上班生活，销售人员称房屋手续不全，没有预售许可证，需要等预售许可证办下来后等其通知，签订正式买卖合同，原告离开后一直等待被告通知。因原告认为被告在河南享有很好声誉，讲诚信、守信用，对客户负责，不会出现遗漏，就耐心等通知，没再关注此事。谁知今年年初想起在信阳购买一处房产至今无任何音讯，就到被告处询问，才发现被告将原告所购房屋擅自出售给第三人，第三人已经装修入住，合同无法履行。原告向被告讨要说法，被告将责任推给原告，称通知原告数次后才将房屋出售，并要扣除原告已交定金20000元，只答应退还原告第二次房款140000元。原告多次与被告协商未果。原告认为，双方签订的认购合同系真实意思表示，原告依约支付了部分房款，合同成立并生效。被告未通知原告办理合同手续情况下，擅自将该房屋转售给第三人，严重侵犯原告的合法权益。为了维护原告的合法权益，请求法院依法判决：被告退还原告定金2万元并赔偿原告已支付房款一倍的赔偿款160000元。
被告（反诉原告）建业公司辩称，原告的诉讼请求没有任何事实及法律依据。双方签订的商品房认购合同合法有效，双方应当履行义务，行使权利。被告有主管部门颁发的预售许可证，原告应当在合同约定的期限内一次性付清房款，逾期不予退还。原告应当退还20%的违约金。我方多次电告原告，原告不予履行合同义务，根据合同约定，双方合同视为自动解除。被告再次售卖房产有合同依据。原告要求退还定金并双倍赔偿没有法律依据。
被告（反诉原告）建业公司反诉称，2009年11月24日，双方签订《信阳建业森林半岛认购合同》，合同约定，被反诉人一次性付款方式购买反诉人的商品房；反诉人应于2009年12月20日前与反诉人签订《商品房买卖合同》，付清全部房款。否则视为反诉人放弃购买商品房，认购协议自动解除，定金不予返还，被反诉人并应承担总房款20%的违约金。认购合同签订后，被反诉人未依约付清全部房款，未签订《商品房买卖合同》，被反诉人的行为致使双方签订认购书的目的不能根本实现，认购合同自动解除。2015年被反诉人联系反诉人，双方产生争议，未能协商解决，现反诉人依法反诉，请求法院依法判决：反诉被告向反诉原告支付违约金94725元；诉讼费用由反诉被告承担。
反诉被告杨继明辩称，反诉原告的反诉请求违背法律规定，属于滥用诉权。当事人在合同中约定的有定金和违约金的，只能请求一项。反诉原告请求反诉被告承担双重违约责任不合法。认购合同系反诉原告事先拟定的格式条款，违约责任是已交房款的20%，不是总房款的20%。合同约定被告取得预售许可证后通知原告，可以显示被告当时未取得合法的许可证。根据合同法规定，被告单方解除合同，必须通知反诉被告，但反诉原告没有通知反诉被告，且将房屋卖与他人，属于一房二卖。
经审理查明：2009年11月24日，原告（反诉被告）杨继明与被告（反诉原告）建业公司签订《信阳建业森林半岛认购合同》，合同约定杨继明认购建业公司24号楼3单元806号的房屋，付款方式为一次性付清，签协议时杨继明交纳20000元定金，杨继明应于2009年12月20日前与建业公司签订《房屋买卖合同》，并支付余款，杨继明所付定金至双方签订商品房买卖合同之日起转为房款的一部分，如果未按约支付，建业公司有权单方解除协议书，并将该物业另行出售，定金作为违约金不予退还；建业公司取得商品房预售许可证后，杨继明应按建业公司通知的时间与地点与建业公司签订商品房买卖合同，本协议自动作废。如杨继明在出售方通知签约日期之日起三日内仍未与建业公司签订商品房买卖合同，杨继明承担违约责任，并视为放弃购买本协议房产，本协议自动解除；建业公司有权将本协议房产另行销售并无需通知乙方，乙方已交总房款扣除20%的违约金后，剩余房款无息退还。认购合同签订后，杨继明当天支付定金20000元，2010年1月29日，杨继明向建业公司账户转款140000元交付房款。后建业公司以无法电话通知杨继明签订合同为由，未通知杨继明，单方解除认购合同，将该房屋售给张斌，该房屋售价为553146元。后杨继明与建业公司就认购合同纠纷协商未果，原告（反诉被告）起诉来院，请求法院支持其诉讼请求，被告（反诉原告）反诉来院，请求法院支持其反诉请求。
另查明，建业公司在与杨继明签订房屋认购合同时取得了预售许可证。杨继明认购房屋的总房款为473627元。
本院认为：原告（反诉被告）杨继明与被告（反诉原告）签订的信阳建业森林半岛认购合同是双方真实的意思表示，内容不违反强制性法律规定，是合法有效的合同。合同生效后，双方应按照合同约定，行使权利，履行义务。认购合同对签订正式的房屋买卖合同时间有两个约定，即一个是2009年12月20日前，一个是建业公司通知的时间与地点，何时签约双方可以选择。杨继明在2009年12月20日后向建业公司支付房款140000元，建业公司并未以杨继明违约为由，收取定金并退还其转账的购房款，可以推定建业公司同意杨继明支付房款，当时并未解除合同，双方选择了建业公司通知的时间与地点签订房屋买卖合同。当事人单方解除合同，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。被告（反诉原告）辩称根据认购合同约定，其享有单方解除权，合同自动解除，不需要通知原告（反诉被告），与合同法相关规定相违背，本院不予支持。被告（反诉原告）辩称电话无法联系原告（反诉被告），但也未按原告（反诉被告）提供的地址亲自通知或者邮寄等方式通知，本院认定原告（反诉被告）没有将解除合同的内容通知原告（反诉被告），合同尚未解除。在合同尚未解除情况下，被告（反诉原告）将原告（反诉被告）认购的房屋另售他人，违反认购合同的约定，应当返还杨继明已支付的购房款并承担违约责任。原告签订的认购合同产生的权利是对将来订立买卖合同的一种期待权，其有理由相信被告（反诉原告）会履行认购合同约定义务。因此相信双方当事人会受此约束，并基于信赖，放弃与其他同类对象进行类似交易机会，建业公司违约，致使原告（反诉被告）遭受利益损失。合理维护原告（反诉被告）的利益，只需拟制使其利益状态达到签订买卖合同时的所涉房屋价格与预约合同约定价格之差即可。鉴于本案中未对买卖合同应签订时的所涉房产市场价格进行评估，合议庭参照违约方将诉争房产出售给第三方的实际交易价格（即建业公司另行出卖该房获得的实际经济利益）作为对杨继明的赔偿，即建业公司因违约行为给自己带来了79519元的直接利益，也就是杨继明机会利益的损失。双方签订的商品房认购协议不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，该协议不应当认定商品房买卖合同，也不适用支付购房款的一倍赔偿款的相关规定，杨继明请求双倍返还购房款，本院不予支持。建业公司没有证据证明原告（反诉被告）杨继明违约，请求其承担违约责任没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）信阳建业天明住宅建设有限公司于本判决书生效后五日内返还原告（反诉被告）杨继明支付的购房款160000元并赔偿损失79519元。
二、驳回原告（反诉被告）杨继明的其他诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）信阳建业天明住宅建设有限公司的诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行金。
本案诉讼费1950元，原告（反诉被告）杨继明承担200元，被告（反诉原告）信阳建业天明住宅建设有限公司承担1750元。反诉费1084元，由被告（反诉原告）信阳建业天明住宅建设有限公司承担。
如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并上诉于信阳市中级人民法院。
审 判 长 汪明安
审 判 员 顾 威
人民陪审员 梅金华
二〇一六年五月十日
书 记 员 何 洋