福建省莆田市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽03民终2495号
上诉人（原审万兴公司）：莆田市万兴房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市涵江区埔尾路，统一社会信用代码91350300789002280M。
法定代表人：林振美，总经理。
委托诉讼代理人：范秀清，福建凌龙律师事务所执业律师。
被上诉人（原审原告）：林金兰，女，1957年12月30日出生，汉族，农民，住福建省莆田市涵江区。
委托诉讼代理人：赖继仁，福建诚毅律师事务所执业律师。
上诉人莆田市万兴房地产开发有限公司（以下简称“万兴公司”）因与被上诉人林金兰商品房销售合同纠纷一案，不服福建省莆田市涵江区人民法院(2015)涵民初字第3120号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人万兴公司的委托诉讼代理人范秀清、被上诉人林金兰的委托诉讼代理人赖继仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人万兴公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人林金兰对上诉人万兴公司的全部诉讼请求，并判令被上诉人林金兰承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：1、按照涉案《商品房买卖合同》附件六补充协议第十五条的约定，房屋权属证书仅指房屋所有权证，如果是办理国有土地使用证，应当约定向土地权属登记机构办理国有土地使用证。《房屋权属证书印制管理办法》第三点规定：房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。因此，不管是从合同约定的文义解释还是法律规定，本案的房屋权属证书均不包括国有土地使用证。2、根据《商品房买卖合同》第十四条第二款及附件六补充协议第十五条的约定，万兴公司仅负有协助办理房屋权属证书的义务，办理房屋权属证书并非万兴公司的法定义务。即使要由万兴公司代为办理房屋权属证书，也必须由林金兰的书面委托，但是林金兰并没有书面委托。因此，万兴公司也无法代为办理房屋权属证书。3、万兴公司收取林金兰的费用是契税及其他费用（含交易费、测绘费、工本费、印花税、抵押费等）。根据规定，只有办理房屋所有权证才需要交纳契税。因此，万兴公司收取的契税只是为了办理房屋所有权证，并不能由此认定万兴公司也需要为林金兰办理国有土地使用证。4、即使万兴公司收取林金兰的契税和其他费用，视为万兴公司接受林金兰委托，也应当认定是双方在合同履行中的变更。但是，林金兰至今没有提交书面委托材料给万兴公司，且双方对委托事项约定不明，对委托的后果也没有明确约定。因此，一审判决认定万兴公司构成违约并承担违约责任，没有事实和法律依据。
被上诉人林金兰辩称：1、一审判决认定事实正确，应判决由万兴公司立即为林金兰办理国有土地使用证，并承担未按时办理国有土地使用证的违约金，直至国有土地使用证办理完毕。2、万兴公司所陈述的房屋权属证书不包括国有土地使用证是没有依据的。房屋权属证书应当包括国有土地使用证和房屋所有权证。3、本案由于万兴公司的原因导致林金兰至今未取得国有土地使用证，其行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。4、万兴公司主张林金兰没有委托其办证，没有事实依据。双方实际上是按照办证方式委托万兴公司办理房屋权属证书。在本案起诉之前，万兴公司也为林金兰办理了房屋所有权证，这也印证了林金兰已经委托万兴公司办理房屋权属证书的事实。5、万兴公司应承担相应的逾期办证违约金至办证完毕为止，且违约金总额不应封顶，否则会鼓励万兴公司继续违约，也对林金兰不公平。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人林金兰向一审法院起诉请求判令：1、万兴公司立即为林金兰办理房屋土地使用权证；2、万兴公司支付给林金兰未办理房屋土地使用权证的违约金（自2013年1月1日起至房屋土地使用权证办理完毕止每日按林金兰已付房款575322元的0.003%计算）；3、本案诉讼费用由万兴公司负担。
一审法院认定事实：林金兰分别于2010年12月1日、2014年5月29日向万兴公司购买坐落莆田市涵江区国欢镇林柄村第4幢8单元801号、802号房屋，总价款为575322元，总面积为153.7㎡及第4幢-第6幢地下室073房车位，总价款40000元，面积为12.54平方米。双方签订合同编号为MF-2007-01-NO.0242383/NO.0302785号的《商品房买卖合同》及其补充协议，其主要内容为：林金兰向万兴公司购买房屋，万兴公司应当在2011年12月31日前，依照有关规定，将符合条件的商品房交付林金兰使用；林金兰于2010年10月3日一次性付清房款575322元；万兴公司应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由万兴公司提供的资料交付林金兰。如因万兴公司原因，林金兰不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，林金兰不退房的，万兴公司自逾期之日起每日按买受人已付款的0.003%向林金兰支付违约金；经林金兰书面委托，万兴公司可向房屋权属登记机构代办权属登记。合同签订后，林金兰向万兴公司一次性支付了购房款525322元。同时，林金兰预交了契税17260元及相关费用等给万兴公司。2011年12月31日，万兴公司交付房屋给林金兰。随后，万兴公司向房屋权属登记机构办理上述房屋所有权初始预登记，并已经办理了房屋所有权证。林金兰认为万兴公司至今未为其办理土地使用权证，已构成违约，遂于2015年9月28日诉至一审法院，提出上述诉求。一审法院认为，本案属商品房销售合同纠纷。林金兰与万兴公司签订的《商品房买卖合同》及其附件《合同补充协议》系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定诚信履行。林金兰支付全部购房款，万兴公司应按照合同约定交付房屋并将房屋的权属证书办理完毕交付给林金兰。万兴公司逾期未办理林金兰所购房屋的土地使用权证，显属违约，林金兰要求万兴公司支付自逾期之日起每日按已付购房款575322元的0.003％计算至实际办证之日止的违约金，超过部分不予支持，本案违约金可自2013年9月28日起每日按购房款575322元的0.003％计算至实际办证之日止。但鉴于逾期办理土地使用权证并未给林金兰造成实际直接经济损失，其他的损失又难于确定，且逾期办证的部分原因是由于政策等客观因素造成，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本案的违约金总额不应超过总购房款的15％，即违约金最高不应超过575322元×15％=86298.3元。万兴公司主张其没有为林金兰办理房屋国有土地使用权证的义务，以及违约金应按交房之日后365日起开始计算，均于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十九条、第六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定判决：一、莆田市万兴房地产开发有限公司应在符合办证条件之日起三十日内为林金兰办理坐落莆田市涵江区国欢镇林柄村第4幢8单元801号、802号房屋及703号车位的《国有土地使用权证》并交付给林金兰；二、莆田市万兴房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内支付给林金兰自2013年9月28日起至实际办证之日止每日按已付购房款人民币575322元的0.003％计算的违约金（最高金额为人民币86298.3元）；三、驳回林金兰的其他诉讼请求。本案案件受理费110元，由林金兰负担60元，莆田市万兴房地产开发有限公司负担50元。
本院二审期间，上诉人万兴公司提交涉案商品房所在楼盘的《国有土地使用证》，欲证实上诉人万兴公司于2006年7月10日已办理了涉案商品房所在地块的国有土地使用证；提交福建省莆田市涵江区人民法院（2015）涵民初字第2682号民事判决书、福建省莆田市中级人民法院（2016）闽03民申47号民事裁定书，欲证明与本案同类案件生效的民事判决书认定开发商仅负有协助购房者办理国有土地使用证的义务。被上诉人林金兰对该两份证据的真实性没有异议，但认为从该《国有土地使用证》可以认定本案系由于上诉人万兴公司的原因导致至今为止都无法将各购房者应份的土地使用权登记至各购房者名下；从两份生效文书可以认定房屋权属证书包括国有土地使用证和房屋所有权证，上诉人万兴公司收取被上诉人林金兰预交的契税等办证费用，应当视为上诉人万兴公司已经接受被上诉人林金兰的委托代为办理房屋权属证书。对该两组证据的证明力，本院在下文予以分析认定。
经审理查明，对一审法院查明的事实，上诉人万兴公司没有异议，但认为一审法院遗漏查明被上诉人林金兰没有书面委托上诉人万兴公司办理国有土地使用证的事实。被上诉人林金兰对一审法院查明的事实没有异议。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，涉案《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系上诉人万兴公司与被上诉人林金兰双方自愿签订，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。结合实践中办证的实际情况，上诉人万兴公司收取被上诉人林金兰为办理房屋权属证书而支付的相关费用，虽然双方没有办理书面委托，也应认定双方已经口头达成由上诉人万兴公司代被上诉人林金兰办理房屋权属证书的约定。上诉人万兴公司主张被上诉人林金兰没有提交书面委托材料，不能认定其负有代为办证的义务，该主张没有事实依据，也与其已代被上诉人林金兰办理房屋所有权证的事实不符，本院不予采信。上诉人万兴公司另主张其收取的费用只是用于办理房屋所有权证，并不是用于办理国有土地使用证，且按照《房屋权属证书印制管理办法》第三点的规定，房屋权属证书只包括房屋所有权证，不包括国有土地使用证，因此，其不负有代为办理国有土地使用证的义务。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”、《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”、第六十一条第三款“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书”及《房屋登记办法》第八条“办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则”的规定，我国实行房地一体的原则，上诉人万兴公司将涉案商品房出售给被上诉人林金兰，相应的土地使用权也随之转让给被上诉人林金兰。因此，在双方没有特别约定被上诉人林金兰支付的办证费用只用于办理房屋所有权证的情况下，应认定办证费用也有部分系用于办理国有土地使用证，上诉人万兴公司也负有办理国有土地使用证的义务，故上诉人万兴公司主张其收取的办证费用只是用于办理房屋所有权证的理由不能成立，本院不予支持。上诉人万兴公司在收取办证费用后，未按照约定在期限内办理国有土地使用证，应按照《合同补充协议》的约定承担相应的违约责任，故一审判决由上诉人万兴公司按照合同约定支付相应的违约金，并无不当。因被上诉人林金兰于2015年9月28日向一审法院起诉要求上诉人万兴公司支付违约金，其部分诉讼请求超过诉讼时效，故应从2013年9月29日开始计算违约金，一审认定从2013年9月28日开始计算违约金不当，应予纠正。被上诉人林金兰主张不应对违约金总额进行封顶，鉴于房屋所有权证已经办理完毕并交付给被上诉人林金兰，且办理房屋权属证书涉及到诸多方面因素，有些客观因素并非上诉人万兴公司所能控制的实际情况以及结合上诉人万兴公司未按时办理国有土地使用证给被上诉人林金兰造成实际损失的情况，本院酌情将违约金总额限制为不超过被上诉人林金兰已付购房款总额的10%即57532.2元。一审法院将《国有土地使用证》表述为《国有土地使用权证》不当，应予以纠正。上诉人万兴公司二审提供的《国有土地使用证》及两份生效文书，有提供原件核对，真实性可以认定。该《国有土地使用证》可以证实涉案商品房所在地块的国有土地使用权登记至上诉人万兴公司名下的事实；两份生效文书可以证实上诉人万兴公司作为开发商，在委托办证成立的情况下，负有办理房屋所有权证和国有土地使用证的义务，本案双方已经口头达成由上诉人万兴公司代被上诉人林金兰办证的约定，故两份生效文书不能证实上诉人万兴公司主张的其在本案中仅负有协助办证的义务。
综上所述，一审法院认定事实正确，但部分处理不妥，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：
一、维持福建省莆田市涵江区人民法院(2015)涵民初字第3120号民事判决第三项；
二、变更福建省莆田市涵江区人民法院(2015)涵民初字第3120号民事判决第一项为：上诉人莆田市万兴房地产开发有限公司应在符合办证条件之日起三十日内为被上诉人林金兰办理坐落莆田市涵江区国欢镇林柄村第4幢8单元801号、802号房屋及703号车位的《国有土地使用证》并交付给被上诉人林金兰；
三、变更福建省莆田市涵江区人民法院(2015)涵民初字第3120号民事判决第二项为：上诉人莆田市万兴房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内支付给被上诉人林金兰自2013年9月29日起至上诉人莆田市万兴房地产开发有限公司将上述《国有土地使用证》办理完毕并交付给被上诉人林金兰之日止每日按已付购房款575322元的0.003％计算的违约金（最高金额以57532.2元为限）；
四、驳回上诉人莆田市万兴房地产开发有限公司的其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费，按一审判决执行；二审案件受理费50元，由上诉人莆田市万兴房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈建华
代理审判员 李 忠
代理审判员 彭赵龙
二〇一六年十二月二十七日
书 记 员 林夏岚
附：相关主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。