湖南省常德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）常民一终字第663号
上诉人（原审被告）唐宏国，男，1978年6月16日出生，汉族，居民，住湖南省常德市武陵区南坪岗东风居委会*组。
被上诉人（原审原告）魏美灵，女，1977年7月5日出生，汉族，村民，住湖南省常德市鼎城区大龙站镇全家坪2村民组。
委托代理人黄璜，湖南和讯律师事务所律师。
上诉人唐宏国因与被上诉人魏美灵房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省常德市武陵区人民法院（2015）武民初字第01604号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人唐宏国，被上诉人魏美灵及其委托代理人黄璜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2015年5月1日，魏美灵与唐宏国签订《房屋及场坪租赁合同》约定：魏美灵租赁唐宏国位于常德市武陵区东风小区5组的房屋一楼及场坪，租期为一年，租赁期限自2015年5月1日至2016年4月30日止，月租金为每月人民币3000元。魏美灵分别于2015年4月15日向唐宏国支付1000元、2015年5月10日向唐宏国支付35000元。魏美灵支付租金后后利用该房屋从事汽车美容及保养业务。该房屋系唐宏国从案外人处租赁而来，因场坪权属纠纷不断，多次发生纠纷影响魏美灵的经营，魏美灵于2015年7月12日报警。后因修村部他人将建材等材料放置在魏美灵租赁的场坪中，导致魏美灵的经营活动受到影响，魏美灵与唐宏国协商未能达成一致。魏美灵遂诉至法院，请求判令解除魏美灵与唐宏国签订的《房屋及场坪租赁合同》，唐宏国返还魏美灵租赁费36000元并赔偿损失10000元，由唐宏国承担本案的诉讼费用。
原审法院认为，本案属房屋租赁合同纠纷，魏美灵与唐宏国签订的房屋租赁合同系双方真实意思的表示，该合同合法、有效。在合同签订后，由于租赁房屋前坪存在权属纠纷，而魏美灵所从事洗车经营必须使用场坪，因场坪无法正常使用导致魏美灵无法进行正常经营活动。在魏美灵与唐宏国协商之后，唐宏国并未及时采取措施排除他人的干扰行为。唐宏国不全面履行合同义务的行为导致了魏美灵合同目的无法实现，魏美灵因唐宏国的违约而依法享有合同解除权。因此，对魏美灵请求解除双方签订的《房屋及场坪租赁合同》的诉讼请求予以支持。合同解除后尚未履行的应当终止履行，已经履行的应当恢复原状或采取其他补救措施。本案中魏美灵经营活动受到影响发生在7月份，魏美灵8月份完全停止营业，从2015年5月1日开始履行合同，双方7月份已发生纠纷，无法正常进行经营，应认定双方合同已实际履行2个月。唐宏国已经履行部分合同义务，魏美灵已利用该场坪进行了经营，对该部分魏美灵无权主张返还，因此唐宏国应当返还魏美灵租金30000元（3000元／月×10月）。魏美灵请求唐宏国赔偿损失10000元，根据魏美灵提交的证据，该证据均为魏美灵购买洗车用具、办公用品的收据，不能作为认定魏美灵损失的依据，且无正式发票，其真实性亦无法核实，故对魏美灵要求唐宏国赔偿损失10000元的诉讼请求不予支持。唐宏国经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席判决。遂判决：一、解除魏美灵与唐宏国签订的《房屋及场坪租赁合同》；二、唐宏国于本判决生效后十日内一次性向魏美灵返还房屋租金人民币30000元；三、驳回魏美灵的其他诉讼请求。案件受理费950元减半收取475元，由唐宏国负担。
宣判后，唐宏国不服该判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决并改判驳回魏美灵的诉讼请求。所持理由是：一、原审判决认定事实错误。双方签订的租赁合同未约定租赁物用途，魏美灵交纳租金后从事何种经营活动完全取决于其自身，原审判决认定魏美灵合同目的不能实现的责任在于唐宏国是错误的，缺乏事实及合同依据。二、原审判决适用法律错误。按照双方签订合同的约定，魏美灵在未经唐宏国协商同意的情形下不得直接解除或终止租赁合同，原审判决适用合同法第九十四条之规定解除合同错误。
为支持上诉主张，唐宏国向本院提交了以下证据材料：
1、常德市武陵区南坪街道东风社区居民委员会出具的证明一份，拟证明东风社区办公楼于2015年10月8日才动工；
2、说明1份，拟证明魏美灵在2015年11月5日才将洗车设备等物品从租赁房屋搬走。
魏美灵答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
为支持其答辩主张，魏美灵向本院提交了照片8张，拟证明本案所涉租赁场坪正在修建东风社区办公楼的情况。
经庭审质证，魏美灵对唐宏国提交的证据材料1的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该份证明没有居委会相关负责人的签字，证据形式不合法，且东风社区办公楼修建时间是2015年8月；对证据材料2的真实性、合法性、关联性均有异议，该份说明陈述的情况不属实，魏美灵在与唐宏国发生纠纷后协商无果的情况下就已离开。唐宏国对于魏美灵提交的证据材料无异议，认可本案所涉租赁场坪正在修建房屋的事实。本院经审查认为，唐宏国提交的证据材料1为东风社区居民委员会出具的证明，该证明上没有具体经办人员的签名及身份，不具备合法的形式要件，对其证明效力本院不予采信；唐宏国提交的证据材料2为唐宏国自己书写的一份说明并有他人签字予以证明，但唐宏国并未提交他人的身份证明等基本信息，其真实性无法确认，对其证明效力本院不予采信。魏美灵提交的证据材料证明了本案所涉租赁场坪正在修建房屋的客观事实，对其证明效力本院予以采信。
本院经审理查明的事实除与原审法院查明的事实一致外，还查明，魏美灵与唐宏国签订的《房屋及场坪租赁合同》所涉的场坪正在修建东风社区居委会办公楼，根据魏美灵提交的现场照片，至本院二审开庭前该房屋已修建至第二层。
本院认为，根据双方当事人的诉辩观点，本案的争议焦点为双方签订的《房屋及场坪租赁合同》是否应当解除；唐宏国是否应向魏美灵退还租金30000元。本案中，魏美灵与唐宏国签订了《房屋及场坪租赁合同》，魏美灵依约向唐宏国预缴了一年租金，唐宏国也应当保障魏美灵能够不受他人妨害的正常使用租赁的房屋及场坪。根据查明的案件事实，合同签订后，魏美灵自2015年5月起利用租赁的房屋及场坪经营汽车美容及保养业务，但由于唐宏国出租给魏美灵的场坪存在权属纠纷，导致魏美灵经营期间多次发生纠纷影响正常经营，后又因即将在该场坪上修建东风社区居委会办公楼而被他人堆放建筑材料，而唐宏国在接到魏美灵的通知后未能为魏美灵排除相关妨害，导致魏美灵从2015年7月起就无法正常使用该场坪从事经营活动，并且该场坪现已被用于修建东风社区居民委员会办公楼。由于魏美灵所经营的汽车美容及保养业务必须使用租赁的场坪，场坪无法正常使用导致魏美灵签订《房屋及场坪租赁合同》从事经营活动的合同目的已无法实现，故依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的相关规定，魏美灵有权解除与唐宏国签订的《房屋及场坪租赁合同》。唐宏国认为原审判决认定魏美灵合同目的不能实现的责任在于唐宏国缺乏事实及合同依据，适用法律错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。由于唐宏国将存在权属纠纷的场坪出租给魏美灵后又未能为魏美灵排除相关妨害，导致魏美灵自2015年7月起就无法正常使用租赁场坪从事经营活动，对此魏美灵自身并不存在过错，故魏美灵有权要求唐宏国向其退还已经预缴但未能利用租赁物进行经营期间的租金。原审法院根据魏美灵正常经营期间仅为两个月的实际情况，判决唐宏国向魏美灵退还其余十个月租金符合客观情况和法律规定，本院予以确认。唐宏国要求撤销原审判决并驳回魏美灵诉讼请求的上诉主张不能成立，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费950元，由上诉人唐宏国负担。
本判决为终审判决。
审判长 金春明
审判员 彭 炜
审判员 孙 晖
二〇一五年十二月二十三日
书记员 赵丹丹
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。