山东省东营市东营区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0502民初333号
原告（反诉被告）：郭鸿宇，男，1975年11月26日出生，汉族，住东营市东营区。
委托诉讼代理人：宋培石，山东正义之光律师事务所律师。
委托诉讼代理人：肖峰，山东正义之光律师事务所律师。
被告（反诉原告）东营恒瑞地产有限公司，住所地东营市东营区淄博路63号。
法定代表人：李晓明，董事长。
委托诉讼代理人：信鸿狄，山东达洋律师事务所律师。
原告郭鸿宇与被告东营恒瑞地产有限公司（以下简称恒瑞公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月17日作出（2013）东民初字第2690号民事判决，被告恒瑞公司不服该判决，向东营市中级人民法院提起上诉。东营市中级人民法院于2015年12月25日作出（2015）东民四终字第237号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郭鸿宇及其委托诉讼代理人宋培石、肖峰，被告恒瑞公司的委托诉讼代理人信鸿狄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郭鸿宇向本院提出诉讼请求：1.被告向原告交付天籁华都E区第43幢101号房屋；2.被告向原告返还房屋面积误差部分的购房款52410元［购房款的计算方式：房屋总价款1638000元÷合同约定的房屋建筑面积206.58平方米×（合同约定的房屋建筑面积206.58平方米-
房屋实测建筑面积199.73平方米）］，并支付原告自2011年11月1日起至2013年9月30日止的逾期交房违约金458640元及自2013年10月1日起至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金（违约金的计算方式：房屋总价款1638000元×万分之四×逾期交房天数）；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2010年9月9日，原告与东营市东营区城市建设综合开发公司签订商品房预售合同，约定由东营市东营区城市建设综合开发公司将其开发的天籁华都E区第43幢101号商品住宅房预售给原告。合同约定，房屋预测建筑面积为206.58平方米，房屋价款为1638000元，房屋交付期限为2011年10月31日，逾期交付房屋的，按日向原告支付已交付房屋价款万分之四的违约金。合同签订后，原告依约交纳了全部购房款，东营市东营区城市建设综合开发公司至今未交付房屋，且房屋实测建筑面积为199.73平方米，与合同约定面积有较大误差。东营市东营区城市建设综合开发公司于2011年9月30日变更为被告。
被告恒瑞公司辩称，原告要求被告向其交付房屋的主张不能成立，被告已于2012年6月14日通知原告办理房屋交接手续，但原告至今拒绝接收房屋；原告因房屋面积差异而主张被告返还购房款的主张不能成立，涉案合同约定按套计价的房屋不适用合同中的面积差异处理条款，涉案房屋系按套计价，故被告无需返还原告购房款，且按套计价房屋未约定单价，不存在按平方米计价的问题；原、被告在商品房预售合同中载明的房屋面积是预测，该预测面积并非双方约定的确定的房屋面积，是不确定的，因此不适用相关法律规定。原告主张支付逾期交房违约金部分不能成立，被告逾期期间为2011年11月1日至2012年6月14日，因原告拒绝接收房屋导致房屋不能交接的责任应由原告承担，且合同约定的违约金过高，应予以减少。请求依法驳回原告的诉讼请求。
被告恒瑞公司向本院提出反诉请求：1.判令解除反诉原告与反诉被告签订的商品房预售合同；2.判令反诉被告支付反诉原告违约金163800元（违约金计算方式：房屋总价款1638000元×10%）；3.本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2010年9月9日，反诉原告与反诉被告签订商品房预售合同，合同第十二条第二款第三项约定：××在接到交房通知超过30日，拒绝接受房屋的，××除有权解除合同外，××须按总房款的10%向××支付违约金。2012年6月14日，反诉原告通知反诉被告办理房屋交接手续，但反诉被告至今拒绝接收房屋，根据合同约定及法律规定，反诉原告有权解除涉案合同，且反诉被告应承担相应违约责任。
原告郭鸿宇对被告恒瑞公司的反诉辩称，反诉被告严格按照合同的约定履行了付款义务，不存在违约的任何情形。反诉原告从未按照合同约定的书面形式通知反诉被告交接房屋，反诉原告不具有法定和约定的合同解除权，反诉原告要求解除合同并支付违约金的请求无事实和法律依据，其反诉请求应予驳回。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告郭鸿宇为支持其诉讼请求，提供了以下证据：
一、原、被告于2010年9月9日签订的商品房预售合同一份，被告的工商登记查询一份，证明：被告于2011年9月30日由东营市东营区城市建设综合开发公司变更为东营恒瑞地产有限公司。原、被告双方于2010年9月9日签订了买卖涉案房屋的预售合同。约定房屋建筑面积为206.58平方米，房屋总价款为1638000元。合同第九条和第十二条约定：房屋交付日期为2011年10月31日，同时交付房屋时必须具备验收合格和取得面积实测技术报告书两个条件，同时还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，××不出示以上文件或出示的文件不齐全，××有权拒绝交接，由此产生的延期交房的责任由××承担。房屋达到交付使用条件后，××应当以书面的形式通知××办理交付手续。但被告至今未向原告发出任何书面的交付房屋的通知，也从未向原告出示和提供过上述合同中约定的必须具备的《验收合格报告》、《面积实测技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等证明文件，即使被告以其他形式通知了原告交房，但根据合同约定，在被告未出示或提供上述证明文件之前，原告仍有权拒绝交接房屋；
被告恒瑞公司质证认为，对合同的真实性无异议，对工商登记无异议。但对原告的证明目的有异议，根据合同约定，被告不存在违约行为，原告存在违约行为。具体意见同被告证据一的证明目的；
二、收据两张，证明：原告按照合同约定，将1638000元的购房款全部支付给了被告，原告的合同义务已经全部履行完毕，不存在任何违约的情形。
被告恒瑞公司质证认为，对其真实性无异议，但不能证明被告存在违约行为。
被告恒瑞公司为证实其主张，提交了以下证据：
一、商品房预售合同一份，证明：合同第三条第四款载明是“预测”建筑面积，即该条载明的建筑面积是原、被告双方是对面积的预测，并不是确定的约定的面积，双方均明确知道面积会有误差，在此情况下，才按套计价，且不适用面积差处理原则。也证明原、被告双方在签订合同时是明知且接受合同记载的预测面积与最终房屋测量面积不符的结果。合同第四条约定涉案房屋按套计价，同时该条第一、二项对房屋的单价并没有做任何约定，结合第三条第四款及第七条第二款约定商品房的单价对整套房屋的价格并没有绝对的影响，进一步证明房屋面积并不是确定涉案房屋购房款的依据，按套计价不适用该条约定的面积差异处理原则。合同第七条第二款约定当事人选择按套计价的不适用本约定。原、被告双方在合同中明确约定了按套计价，不适用第七条约定的面积差处理原则。而原、被告在第七条约定的面积差处理原则与最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件解释第十四条内容是一致的，而根据该条规定，合同有约定的按约定处理，原、被告双方已经约定按套计价，不适用面积差处理原则，因此无论是根据合同约定还是法律规定，本案均不适用面积差处理原则。根据合同第十二条，证明原告拒绝接收房屋应承担违约责任；
二、胜利周刊、东营周刊各一份，证明：被告在2012年6月15日已经将所开发的天籁华都福临苑，即涉案房屋所在的天籁华都E区房屋向业主交房，涉案房屋具备交房条件，且已经向包括原告在内的业主交房；
三、照片一张，证明：原告于2012年6月15日被告统一交房的时候去过被告处，即被告已通知原告交接房屋；
四、刘雪、黄旭证言各一份，该两证人在原审中已经出庭作证，证人证言可以证明：被告在2012年6月14日通知原告接收房屋，而且原告在被告统一交房的期间去过被告处。同时，黄旭的证言证明原告在被告统一交房前已经验收过涉案房屋，当时涉案房屋已经达到使用条件。证人在原审出庭过程中对证据三照片中人员进行了辨认，证明穿T恤衫的是本案原告；
五、竣工验收备案表、测绘成果报告，证明：涉案房屋在2012年11月28日竣工备案。被告于2013年6月3日取得涉案房屋测绘报告，涉案房屋建筑面积为199.73平方米。即使被告在取得上述材料后，原告也没有收房，存在违约行为，被告有权与原告解除合同，同时原告主张房屋面积差价款即可证实原告知道上述材料。
原告郭鸿宇质证认为，对证据一：预测面积与实际面积出现较大差异，根据法律规定被告仍然要承担违约赔偿责任。对于第七条面积确认及面积差异处理中约定按套计价的不适用本条约定，但第七条对于面积确认及面积差异处理中又未作出选择，相当于整个合同对于面积确认及面积差异处理未做出任何约定或选择。在这种情况下，在合同未做约定时应当参照法律规定。首先，涉案合同应当认定为格式合同，此约定存在限制原告的权利情形，被告未向原告履行提示和说明义务，应当认定为无效。其次，被告建造的房屋面积与合同约定的面积存在较大误差，也就是本案中合同的标的物即使现在立即交付也存在交付的标的物不符合合同约定的违约行为，根据合同法规定，被告也应当采取补救措施，降低价款或承担相应的赔偿责任等违约责任形式。根据物权法的规定，被告应当承担双倍返还面积误差部分的购房款；对证据二：其真实性和证明目的均不认可。新闻报道本身就带有不确定性，被告以此作为证据使用，其真实性更加带有不确定性。且不能证明被告向原告交付了房屋。根据合同第十二条，被告交付房屋应当以书面形式向原告进行通知，并签署交接单，提供证明文件。但被告未书面通知，更没有签署交接单，也没有任何证明文件。因此，在2012年6月15日即使被告向原告交房，原告仍有权利拒绝接收房屋；对证据三：对该证据的合法性，关联性，真实性，均不认可。从证据上看不出时间和地点，且照片中的人也不是原告；对证据四：两个证人均是被告方的员工，与被告有直接的利害关系。通过两证人出庭可以证实被告在2012年6月份没有按照双方合同第十二条的约定，以书面的方式通知原告交房。关于交房条件，通过证人也可以得知在2012年6月份被告方既没有取得房屋验收备案证明也没有取得面积实测技术报告，关于这一点被告提交的备案表和实测报告在时间上也可以证实。按照合同的约定，被告交付房屋的条件是商品房验收合格和取得面积实测技术报告，否则原告有权拒绝接收，交付的方式是书面通知原告。这两点被告都没有达到合同的约定；对证据五：真实性予以认可，该证据可以证实被告于2012年11月28日才竣工验收，于2013年6月3日才取得面积实测技术报告，在2012年6月14日不具备交付房屋的条件，根据合同第十二条原告有权拒绝接收房屋。而且实测技术报告显示原告所购房屋实际面积只有199.73平方米，与合同约定面积206.58平方米相差6.85平方米，此误差面积的购房款被告应予双倍返还。同时证明本案被告（反诉原告）主张的在2012年6月14日向原告（反诉被告）交付房屋，原告（反诉被告）拒绝接收，并要求解除涉案合同并由原告（反诉被告）承担违约责任的反诉请求不能成立，请依法予以驳回。被告在取得两份报告后也一直未向原告交房，因此，仍应认定为被告违约。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2010年9月9日，原告郭鸿宇（××）与东营市东营区城市建设综合开发公司（××）签订商品房预售合同，合同约定：××以出让方式取得位于东营区烟台路609号的土地，××经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名：天籁华都E区，建设工程规划许可证号为建字第370500200900079，施工许可证号为东发37050220091015-01-01，建设工程施工合同约定的开工日期为2009年12月30日，竣工日期为2010年12月30日；××购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为东营市住房和城乡建设委员会，商品房预售许可证号为东房注字第2010038号；××购买的商品房为天籁华都E区第43幢101号房，房屋代码为184530，该商品房的用途为住宅，属钢筋混凝土结构，层高为3.3米，建筑层数地上2层，该商品房预测建筑面积共206.58平方米（其中套内建筑面积184.31平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积22.27平方米）；该商品房按套（单元）计算，总价款为1638000元；××按按揭付款方式付款，于2010年9月9日首付828000元，剩余810000元银行按揭；第七条约定，根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，当事人选择按套（单元）计价的，不适用本条约定；第九条约定，××应当在2011年10月31日，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并取得面积实测技术报告书的商品房交付××使用，但如遭遇不可抗力，且××在发生之日起15日内告知××的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，××可据实予以延期；第十条约定，除本合同第九条规定的特殊情况外，××如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，××有权解除合同，××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按××累计已付款的3%向××支付违约金，××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之四的违约金；第十二条约定，商品房达到交付使用条件后，××应当书面通知××办理交付手续，双方进行验收交接时，××应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，××还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，××不出示证明文件或出示证明文件不齐全，××有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由××承担；由于××原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、××在接到交房通知后，拒绝接收房屋的，该房屋及相关设施毁损、灭失的风险及发生的物业管理费用，自双方合同约定交房之日起由××承担；2、××在接到交房通知后10日内，拒绝接收房屋的，每拖延一天，按合同金额的万分之三向××支付违约金；3、××在接到交房通知超过30日，拒绝接收房屋的，××除有权解除合同外，××须按总房款的10%向××支付违约金。合同签订后，原告郭鸿宇于2010年9月9日向被告交纳购房款828000元，于2010年9月20日向被告交纳购房款810000元。涉案房屋于2012年11月28日竣工备案。被告于2013年6月3日取得测绘成果报告，涉案房屋的实测建筑总面积为199.73平方米（其中套内面积179.46平方米，公摊面积20.27平方米）。
另查明，东营市东营区城市建设综合开发公司于2011年9月30日变更为被告。
本院认为，原告郭鸿宇与东营市东营区城市建设综合开发公司签订的商品房预售合同，系当事人的真实意思表示，且不违背法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，依法应予以保护。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方当事人均应全面适当履行各自义务。被告恒瑞公司作为东营市东营区城市建设综合开发公司的民事权利的承继者，应承担东营市东营区城市建设综合开发公司应承担的民事责任。原告郭鸿宇已按照合同约定支付全部购房款，被告恒瑞公司未按约定方式通知原告郭鸿宇接收该商品房，且该商品房至今未交付原告郭鸿宇，应承担相应的法律责任。原告郭鸿宇要求被告恒瑞公司交付涉案房屋的诉讼请求，依法予以支持。涉案合同第四条约定涉案房屋按套（单元）计价，涉案合同第七条约定当事人选择按套（单元）计价的不适用本条面积确认及面积差异处理的约定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，××交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，××请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，××请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。××同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由××按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由××承担，所有权归××；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由××返还××，面积误差比超过3%部分的房价款由××双倍返还××。原、被告在涉案合同对按套计价房屋的面积差异处理已做约定，故原告郭鸿宇要求被告恒瑞公司返还购房款52410元的诉讼请求，依法不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。被告恒瑞公司以涉案合同约定的逾期交房违约金过高为由请求予以减少，原告郭鸿宇未提供相关证据证明其因被告逾期交房而所受的损失，关于原告郭鸿宇主张的违约金，根据上述法律规定，结合当前房屋租金的市场价格水平、被告逾期交房的时间及原告的出资情况，本院酌情支持280000元，超出部分，依法不予支持。被告恒瑞公司关于原告拒绝接收房屋，逾期交房违约金不能成立的抗辩理由不当，依法不予采纳。被告恒瑞公司主张解除涉案合同，原告支付违约金的反诉请求，证据不足，依法不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：
一、被告东营恒瑞地产有限公司于本判决生效之日起十日内将位于东营市东营区烟台路天籁华都E区第43幢101号房屋交付原告郭鸿宇；
二、被告东营恒瑞地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告郭鸿宇违约金280000元；
三、驳回原告郭鸿宇的其他诉讼请求；
四、驳回被告东营恒瑞地产有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8911元，由原告郭鸿宇负担4029元，由被告东营恒瑞地产有限公司负担4882元；反诉费1788元，由被告东营恒瑞地产有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。
审 判 长 申国锋
审 判 员 孙延斌
人民陪审员 丁培信
二〇一七年四月五日
书 记 员 刘源涛