海南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）琼民一终字第1号
上诉人（原审原告）海口徐海旅业投资开发公司。
法定代表人陈裔强，该公司清算组组长。
委托代理人林秋嫩，海南昌宇律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）庄子通。
委托代理人郑杨，北京德和衡（海口）律师事务所律师。
委托代理人张鑫彤，北京德和衡（海口）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）海南津龙房地产有限公司。住址不详。
法定代表人杨青，该公司董事长。
被上诉人（原审被告）庄子波。
上诉人海口徐海旅业投资开发公司（以下简称徐海公司）因与被上诉人庄子通、海南津龙房地产有限公司（以下简称津龙公司）、庄子波商品房买卖合同纠纷一案，不服海南省海口市中级人民法院于2014年7月3日作出的（2010）海中法民一初字第39号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月15日立案受理后，依法组成合议庭，并于2015年3月17日公开开庭审理了本案。上诉人徐海公司的法定代表人陈裔强及其委托代理人林秋嫩，被上诉人庄子通的委托代理人郑杨到庭参加诉讼。被上诉人津龙公司、庄子波经本院依法公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：1993年4月21日，津龙公司与徐海公司签订一份《商品房购买合同书》，约定徐海公司购买津龙公司位于海口市府城镇红星管区（凤翔路北边）建筑面积约5200平方米的房屋，综合价每平方米3300元，合计1716万元。徐海公司在签订合同后付首期房款600万元，第二期房款在首期房款付后30天内付200万元，第三期房款在工程第五层封顶后3天内付200万元，第四期房款300万元在工程第九层封顶后3天内支付，第五期房款300万元在工程完工后装修至第三层后支付，第六期房款在工程及装修完工验收3天内按房产过户实际平方数结算。该房屋于1993年10月15日交付使用，津龙公司为徐海公司办理并领取产权证书。徐海公司不按合同规定时间付首期房款，则合同作废，履约金归津龙公司，付首期房款后不按时付其余房款，逾期15天作自动解除合同处理，并罚首期房款的20%，津龙公司逾期交房，则以每天按已付款总额的4‰赔偿徐海公司的损失（从一九九三年十月十五日起计）。合同签订后，徐海公司自行取消合同，履行金归津龙公司，未经徐海公司许可，津龙公司不得变换徐海公司所订购的房屋位置，否则徐海公司提供所付房款20%作为津龙公司被罚违约金。合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，徐海公司于同日向津龙公司支付购房款580万元（含订金），5月28日支付220万元，7月20日支付200万元，9月18日支付300万元。同年12月31日，徐海公司与津龙公司签订一份《协议书》，约定徐海公司与津龙公司于1993年4月20日签订商品房购买合同，鉴于目前该商品房尚未建好完工，导致津龙公司无法履行合同，但津龙公司根据有关特殊情况，提出要求办理有关手续。鉴于该房尚未建好，徐海公司本不同意办理任何有关手续，但因津龙公司与第一发展商的迫切需要，故双方协议同意如下：一、经津龙公司的要求，徐海公司同意于本月25日前向津龙公司提供营业执照（复印件），法人代表身份证（复印件）以及津龙公司原交给徐海公司作为商品房购买抵押的庄子通、庄子波的土地使用证，以办理有关手续。二、本次办理有关手续，完全是津龙公司根据第一发展商的要求而提出，并且是津龙公司表示完全承担由此而造成的法律责任的情况下徐海公司才同意的。因此本次办理的任何有关手续都不等于商品房已建好完工验收合格，一切仍须按原双方所签订的合同履行各自的职责。三、因此次办理有关手续所造成的一切法律后果（经济上或有关法律上）与徐海公司无关，津龙公司必须承担全部责任。四、此次办理任何有关手续，毫不影响原合同的条款，即表示原合同内容无任何变更之意，任何一方不得以此为借口对原购房合同提出异议。五、此次办理有关手续完毕或者不能办理，津龙公司都必须在1994年1月5日前将该房土地使用证即庄子通、庄子波土地使用证交还徐海公司保管。六、在此次办理有关手续过程中，如若发生津龙公司有欺诈行为，必须严格按照有关法律规定处理，这与徐海公司无任何关系。七、本协议壹式贰份，双方各执壹份，自签订之日起生效，双方共同遵守。八、经双方协商同意在原合同第五期房款300万元中分为二次付款，即第一次付款在工程完工后装修至第三层后付款200万元，第二次付款100万元待于工程及装修完工验收合格后办好房产证与第六期款一次付清。同日，徐海公司与海口恒源实业贸易有限公司（以下简称恒源公司）签订一份《协议书》，约定：徐海公司与津龙公司于1993年4月20日签订商品房购买合同，鉴于恒源公司的商品房尚未建好完工，导致津龙公司无法按照原合同期限履行。此次津龙公司依据第一发展商要求办理有关手续，本是徐海公司与津龙公司的直接关系，但恒源公司鉴于自己的迫切需要，而自愿与徐海公司达成以下协议：一、根据恒源公司的要求，徐海公司愿意将原由津龙公司提交给徐海公司作为抵押的庄子通、庄子波的土地使用证，通过津龙公司提供给恒源公司办理有关手续。二、此次办理有关手续，不等于该房已验收完工合格，徐海公司不负此所造成的一切法律责任。三、恒源公司在办理任何有关手续过程中，必须有津龙公司的参加才能进行。四、此次办理有关手续完毕或者不能办理，恒源公司都必须在1994年1月5日前将该房土地使用证即庄子通、庄子波土地使用证交还徐海公司保管。五、恒源公司在此次办理有关手续过程中，若有欺诈行为，必须负责徐海公司由此所造成的一切损失。六、本协议壹式贰份，双方各执壹份，自签订之日起生效，双方共同遵守。七、经双方协商同意在原合同第五期房款300万元中分为二次付款，即第一次付款在工程完工后装修至第三层后付款200万元，第二次付款100万元，待于工程及装修完工验收合格后，办好房产证与第六期款一次付清。
1994年1月5日，徐海公司依据津龙公司的委托，将第五期购房款200万元汇入发包商指定的海南昌盛银房地产有限公司。1994年7月14日，恒源公司给徐海公司出具一份《承诺书》：有关贵司购买九层商品楼验收过户事宜，经我司与有关部门联系，根据海口市常规做法，该楼已经可以验收交付使用，但贵司提出必须待整个小区全部竣工后（包括小区的围墙、道路、广场、绿化、排污、水、电方面）才验收、过户，我们表示理解，也愿意尽快将小区建设好。但限于我司目前资金太紧张，无力再追加资金建设。因此，我司恳请贵司给予大力支持，尽量帮助解决50万元左右资金用于该小区的建设，我司保证在收到贵司提供的资金后，二十天内将小区建设完工交付使用，我们保证专款专用，按期完工，如不能按期完工，甘愿受罚。谢谢你们给予我们的支持和合作。1994年8月15日，徐海公司与恒源公司签订一份《补充协议书》，约定徐海公司与津龙公司于1994年4月20日签订商品房购买合同和1993年12月31日签订补充协议，鉴于恒源公司的商品房尚未建好，导致津龙公司未能按期交付商品房给徐海公司使用和管理。现恒源公司要求徐海公司在原合同的补充协议中的第六期付款提前预付给恒源公司40万元作为建好商品房的扫尾工程之用，这本是徐海公司与津龙公司的直接关系，但恒源公司鉴于自己的迫切需要，而自愿与徐海公司达成以下协议：一、根据恒源公司的要求，徐海公司同意在原合同和补充协议的第六期付款中提前预付给恒源公司购买商品房款40万元以作为完成商品房的水、电、排污、道路围墙地台等扫尾工程之用，款项由津龙公司委托徐海公司直接汇入恒源公司账户。二、徐海公司付给恒源公司以上款项后一个月内，恒源公司必须按照原合同和补充协议条款规定把商品房建好，经有关单位验收合格后办理房屋所有权证和土地使用权证以及其他有关过户手续交付徐海公司使用和管理。同时，徐海公司一次付清楼房余款。三、以上款项分为二期付款。第一期付款为签订本协议之日起三天内徐海公司付给恒源公司30万元；第二期付款为第一期付款后二十五天内付款10万元。四、徐海公司若不按期付款，每拖延一天罚款1万元；恒源公司若不按本协议第二条款规定把商品房建好交付徐海公司使用和管理，每拖延一天罚款1万元。五、本协议一式三份，双方各执一份，津龙公司执一份，自签订之日起生效，具有法律效力。六、徐海公司销售该全部楼房完毕后按有关规定服从小区管理。后徐海公司根据津龙公司的委托分别于8月15日和9月9日向恒源公司支付购房款30万元和10万元。至此，徐海公司共付购房款1540万元。
本案所涉房屋的土地使用权人为庄子通和庄子波，1993年1月8日琼山县建设委员会同意其建宅，限建九层。1993年2月23日，恒源公司与福建第一建筑工程公司海南分公司签订《建设工程承包合同》，将本案所涉房屋发包给福建第一建筑工程公司海南分公司承建，并于1994年3月给庄子通、庄子波发房产证。1994年3月9日，庄子波将其中2541.37平方米的房屋向中国农业银行海口分行第二营业部抵押贷款，并办理了他项权利登记。1994年5月23日，庄子通、庄子波将其中1192.93平方米的房屋向中国农业银行海口分行抵押贷款，并办理了他项权利登记。2007年12月8日，海南亚奥国际拍卖有限公司在《海南日报》发布拍卖公告，拍卖上述抵押房屋，并于12月17日拍卖成交。2008年1月27日，海南亚奥国际拍卖有限公司在《海南日报》拍卖本案所涉房屋中的3424.9平方米的房屋，并于2月4日拍卖成交。上述抵押的房屋被拍卖，成交金额共计3477100元。现该房屋部分登记在庄子波的名下，部分已销售并已登记在他人名下。
津龙公司为有限责任公司，成立于1993年1月3日，注册资本港币1400万元，投资者为香港津龙发展有限公司，法定代表人杨青，因逾期未年检，于2002年12月15日被吊销营业执照。恒源公司成立于1992年8月28日，注册资本70万元，原投资人为庄子通、陈开瑞分别投资40万元和30万元。2002年9月庄子通将其股份转让给曾浩芙，并办理了工商变更登记手续，2008年12月5日，该公司注销，并进行了公告，清算小组成员为林婕、庄立青、曾冼英。海南昌盛银房地产有限公司于1993年5月22日成立，注册资本2000万元（实收0元），投资者为庄子通、庄子波，各占比例为80%和20%，因未办理年检，于1999年1月28日吊销。
徐海公司起诉请求：1、解除徐海公司与津龙公司于1993年4月21日签订的《商品房购买合同书》；2、庄子波、庄子通向徐海公司连带赔偿购房本金1540万元及其从1994年9月9日起至今的利息（暂计）1500万元；3、本案诉讼费、保全费、鉴定费用等全部由庄子波、庄子通共同承担。
原审法院认为，徐海公司与津龙公司自愿签订《商品房购买合同书》、《协议书》是双方真实意思的表示，主体适格。合同内容未违反法律法规禁止性规定，应认定为有效。徐海公司与恒源公司签订的《协议书》、《补充协议书》亦应视为有效。合同签订后，徐海公司履行了支付购房款1540万元的合同义务，而津龙公司未依约向徐海公司交付房屋，且本案所涉房屋被拍卖，致使徐海公司合同目的无法实现，徐海公司请求解除双方所签订的《商品房买卖合同书》，依法予以支持。由于津龙公司的违约导致合同解除，津龙公司应承担返还徐海公司购房款和承担相应的违约责任。庄子通、庄子波根据其过错亦应承担相应的连带赔偿责任。根据上述合同的约定，津龙公司、恒源公司应于1994年10月10日将本案所涉房屋交付给徐海公司，而上述房屋于1994年3月办理房产证，并经公告后分别于2007年12月17日、2008年2月4日拍卖给他人，徐海公司最迟应于本案所涉房屋拍卖之时知道或应当知道自己的权利遭到侵害。而徐海公司于2010年3月才提起诉讼向津龙公司、庄子通、庄子波主张权利，已超过二年诉讼时效，其诉讼请求依法不予支持。经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第九十四条、《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第一百三十五条的规定，判决如下：一、解除徐海公司与津龙公司于1993年4月21日签订的《商品房购买合同书》；二、驳回徐海公司的其他诉讼请求。案件受理费114200元，财产保全费10000元，共计124200元，由徐海公司负担。
徐海公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项；2、改判被上诉人庄子通、庄子波向上诉人徐海公司连带赔偿购房本金1540万元及利息1500万元（自1994年9月9日暂计至今，超出请求部分权利保留）；3、本案的诉讼费、保全费、鉴定费由被上诉人承担。事实和理由如下：本案一审已经查明涉案基本事实，一审判决亦正确认定由于津龙公司的违约导致合同解除，津龙公司应承担返还徐海公司购房款和承担相应违约责任，庄子通、庄子波根据其过错亦应承担相应的连带赔偿责任。但一审判决却以本案所涉房屋依照合同应于1994年10月10日交付，而上述房屋分别于2007年12月17日、2008年2月4日被拍卖给他人为由，认为上诉人徐海公司2010年3月才提起诉讼向津龙公司、庄子通、庄子波主张权利，超过两年诉讼时效。上诉人徐海公司认为一审判决上述关于诉讼时效的认定明显属于适用法律错误。津龙公司与庄子通、庄子波相互串通，欺瞒上诉人，擅自将已出卖给上诉人的房屋转卖他人，导致购房合同无法履行，但上诉人因此就享有了合同解除权等相应的权利。本案中这一合同解除权不可能超过诉讼时效。相应的，与这一合同解除权不可分割的，上诉人享有要求津龙公司退还购房款、赔偿损失的请求权。而与这一权利不可分割的权利，当然包括向同津龙公司相互串通，欺瞒上诉人的庄子通、庄子波提出连带赔偿请求。可见，上诉人对津龙公司合同解除的请求权与对庄子通、庄子波连带赔偿损失的请求权是符合逻辑的连在一起，在法律上是无法割裂的。既然本案上诉人解除合同的请求权没有超过时效并得到法律的支持，相应的，上诉人对庄子通、庄子波的连带赔偿请求也不可能超过诉讼时效，这一请求同样应当得到法律的支持。希望二审法院正确适用法律，公正裁决，让公众能从本案切实感到法律的公平与正义。
被上诉人庄子通辩称，一、被答辩人基于抵押权对答辩人的诉请已超过诉讼时效及抵押权行使期限。根据合同书之约定津龙公司应交付房产的时间为1993年10月15日，即便是依据双方后来签订的补充协议，交房时间也应在1994年末。津龙公司未履行双方合同书之约定，没有如期在1994年末交付房屋，自此开始，被答辩人已知津龙公司未依约履行合同。况且，被答辩人在1994年再次拿到涉案房产所属土地之琼山国用（府城）字第02147号、第02148号《国有土地使用证》时，该证上已清楚载明“一九九四年三月二十八日已发房产证”。因此，被答辩人早在1994年已知晓涉案房产所属土地上已建好房屋且办好房产证，但津龙公司却未将房屋交付给被答辩人，其权利已被侵害的事实。况且，涉案抵押物已分别于2007年12月17日和2008年2月4日经海南亚奥国际拍卖有限公司进行拍卖并成交，该拍卖公司亦于拍卖前将相关信息刊登在《海南日报》等公众媒体上进行公告，被答辩人最迟在上述房产拍卖之时也知道自己的权利遭到侵害，但被答辩人却在长达15年的时间里未对津龙公司的侵权行为提起任何主张及诉讼，显然，被答辩人基于抵押权对答辩人的诉请已超过诉讼时效及抵押权行使期限。二、答辩人与被答辩人之间的抵押合同应为无效，其土地使用权抵押关系并未成立。因庄子波名下的琼山国用（府城）字第02148号及答辩人庄子通名下琼山国用（府城）字第02147号《国有土地使用证》项下均为划拨土地使用权且该抵押未办理任何登记手续，其行为无效，依法不应受到法律保护。三、抵押仅以抵押物为限承担担保责任，且抵押权优先受偿的效果仅仅基于抵押物，而非承担全部债务的连带责任。被答辩人称答辩人与庄子波以其土地使用权为本案债权作担保，而庄子波名下的琼山国用（府城）字第02148号与庄子通名下琼山国用（府城）字第02147号《国有土地使用证》项下均为划拨土地使用权，其价值极低。该土地使用权及其地上建筑物在2007年12月17日和2008年2月4日经拍卖共计拍得款项也仅约人民币350万元。因此，被答辩人要求答辩人连带承担1500万元的本金及1500万元利息的诉请没有任何事实和法律依据。四、被答辩人诉称支付人民币1540万元均由津龙公司收取，答辩人未收任何款项。即便是海南昌盛银房地产公司和恒源公司收取的240万，也是用于支付涉案房屋建设的工程及工人工资的费用。综上所述，被答辩人基于抵押权对答辩人的诉请已超过诉讼时效及抵押权行使期限，况且答辩人与被答辩人之间的抵押合同应为无效，其土地使用权抵押关系并未成立。因此，恳请二审法院维持一审判决，驳回被答辩人上诉请求，维护答辩人的合法权益。
被上诉人津龙公司、庄子波未作答辩。
本院查明的事实与原判认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点是：涉案《商品房购买合同书》是否应予解除，以及基于解除合同产生的徐海公司要求庄子通、庄子波承担相应连带赔偿责任是否超过诉讼时效的问题。1993年4月21日，徐海公司与津龙公司签订《商品房购买合同书》，约定徐海公司以1716万元的价格向津龙公司购买5200平方米房屋，徐海公司按进度支付购房款，津龙公司于1993年10月15日交付房产，并为徐海公司办理产权证书。之后双方又协议将房屋交付时间变更为1994年10月10日。合同签订后，徐海公司已依约支付了1540万元购房款，但双方签订合同至今已二十余年，津龙公司至今未履行交房义务。现津龙公司因逾期未年检已被吊销营业执照，涉案房产也已被拍卖给他人，津龙公司已丧失了继续履行上述购房合同的能力，徐海公司的合同目的已无法实现。因双方订立合同的目的已不能实现，依据《合同法》第九十四条第（四）项关于“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能行使合同目的的，可以解除合同”的规定，该合同符合法定解除的条件。合同解除权的性质为形成权，其不适用诉讼时效。因此，徐海公司请求解除《商品房购买合同书》于法有据，应予支持。合同解除后，徐海公司请求庄子波、庄子通返还购房款1540万元及利息1500万元，该请求系因合同解除而产生的债权请求权。依据《民法通则》第一百三十七条的规定，基于解除合同产生的返还请求权和赔偿损失请求权，其诉讼时效期间应从权利人知道或者应当知道合同解除事由之日起计算。徐海公司与津龙公司在协议中约定，津龙公司应于1994年10月10日交付房屋并办理产权过户手续，津龙公司在约定的时间内不能交付房屋，徐海公司当时就应当知道其权利受到侵害。且涉案房产于1994年3月办理房产证，并经公告后分别于2007年12月17日、2008年2月4日拍卖给他人，徐海公司最迟应于本案所涉房屋拍卖之时知道或应当知道自己的权利遭到侵害。上诉人徐海公司与津龙公司自1993年签订合同至今已二十余年，而徐海公司于2010年3月才提起本案诉讼向津龙公司、庄子通、庄子波主张权利，期间无发生诉讼时效中止、中断事由，徐海公司的该诉请明显已超过二年的诉讼时效期间。故徐海公司上诉提出的要求津龙公司退还购房款并赔偿损失的请求权与合同解除权是不可分割的，其诉请并未超过诉讼时效的主张没有法律依据，本院不予支持。原判认定徐海公司要求庄子通、庄子波连带赔偿购房款和支付利息已超过两年诉讼时效并无不当。
综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果无误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费114200元，由海口徐海旅业投资开发公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王庆伟
代理审判员 贺 莺
代理审判员 周 茹
二〇一五年六月八日
书 记 员 王宇婷
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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