上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民三（民）初字第1389号
原告（反诉被告）何春良。
委托代理人王利芳，上海沪泰律师事务所律师。
委托代理人魏璐，上海沪泰律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海松江礼品城有限公司。
法定代表人陈绍圣。
原告何春良与被告上海松江礼品城有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月28日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2014年5月29日、7月1日公开开庭进行了审理。审理中，被告向本院提起反诉，本院依法予以受理，并于2014年7月23日再次公开开庭进行了审理。另审理中，原、被告合意延长简易程序适用期间一个月。嗣后，因案情复杂，本案转为适用普通程序审理，本院又于2014年12月16日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王利芳、被告法定代表人陈绍圣均到庭参加了四次庭审，原告的委托代理人魏璐到庭参加了第一次庭审。本案现已审理终结。
原告诉称：2005年1月7日，原、被告签订《上海国际礼品城联建房协议书》，约定由原、被告双方合作联建位于礼品城内一期A区4幢5号地块的商铺一间（以下简称系争房屋），同时还约定：联建房基础设施配套建设费及建筑工程费用共计46.2万元，联建房于2005年4月前竣工交付，被告代为办证等事项。
上述协议签订后，原告向被告支付了建设费用及部分工程费用。事后，原告多次要求被告交付商铺，并代办商铺产证，被告拖延至今，多次沟通无果后诉至法院，要求判令：1、继续履行原被告于2005年1月7日签订的《上海国际礼品城联建房协议书》；2、被告协助原告将坐落于上海市松江区洞泾镇长浜路XXX弄XXX号XXX室、XXX室、XXX室房屋的产权证办至原告名下；3、被告立即向原告交付上述房屋；4、被告赔偿原告自2005年4月1日起至实际交房日止的延期交房损失暂计15万元。审理中，原告将上诉诉请4变更为：请求判令被告支付自2005年4月1日至实际交房之日止的延期交房损失（参照年租金37，000元的标准计算），并增加一项诉请：请求判令被告注销位于上海市松江区洞泾镇长浜路XXX弄XXX号XXX室、XXX室、XXX室房屋上的抵押登记。
被告辩称：第一，原告拖欠联建款，经多次催告，仍未支付。联建协议可以继续履行，但需要双方共同向政府有关部门提出申请并办理相关手续，此前未交付系争房屋并办理产证系因原告未配合所致。此外，若继续履行办理产证的话，因被告为系争房屋能够正常经营增添了部分设施，故相关费用应当由原告负担。第二，原告的诉请已过诉讼时效。
同时，被告反诉称：双方签订的《上海国际礼品城联建房协议书》第八条约定，原告逾期付款超过二个月，视作自动放弃。截止2005年3月22日，原告共支付35万元，此后就未再依约向被告支付联建工程进度款。该行为应视为原告自动放弃。另，联建协议不能代替房屋买卖合同，经政府统一协调，解决方案为由联建户与被告之间签订“联建协议结转销售办证协议书”，并根据联建房结算的建设款缴纳税款、开具“上海市房地产业销售统一发票”，这些基础材料具备后，才能申请办理产证。但原告至今未配合办理上述相关手续，却在事隔多年后进行诉讼，明显超过了诉讼时效。故而提起反诉，要求解除原、被告之间的联建协议关系。
针对被告的反诉，原告辩称：根据双方联建协议的约定，“被告根据工程进度用款，以书面形式通知原告，原告应在收到通知七日内交纳联建房建筑工程费”，而原告从未收到被告发送的催讨联建进度款的通知，故被告反诉所称的联建协议终止条件并不具备，请求驳回被告的反诉请求。
经审理查明：2005年1月7日，原、被告签订《上海国际礼品城联建房协议书》。该协议书约定，原告选定礼品城内一期A区四幢5号地块联建房一间；原告应支付被告联建房基础设施配套建设费300，000元，首期预交300，000元，应在2005年1月7日前交清，该费用包括国有土地出让金、土地平整、外围排污排水管道、水电设施、电话电视网络线路、道路建设（不含花岗岩铺地）、绿化植树等设施配套费用，第一期联建房被告应在2005年4月前竣工交付原告；联建房建筑款包括阁楼计162，000元，被告根据工程进度用款，以书面形式通知原告，原告应在收到通知七日内交纳联建房建筑工程费，具体付款期为：土建开工支付5万元，结构到三层支付6万元，门窗安装开始支付3万元，交房时余款结清；被告经营的上海国际礼品城联建房属商业用地，联建房竣工验收合格后，产权归原告所有，由被告代为办证（绿证），政府规定收取的相关税和费由原告负担；如被告逾期满二个月交房则应支付总房价的1％违约金，原告不按规定时限交纳应交款，按应交款的1％支付违约金。如原告逾期付款超过二个月，视作自动放弃。协议上还写有“建筑款包括阁楼计壹拾陆万贰仟元正结算”以及“优惠贰仟元正”的字样。该协议另对其他有关事项作出相应约定。审理中，被告确认：联建协议约定的价款为462，000元，但确实给予原告优惠2，000元，故实际总价为460，000元。
上述协议签订后，原告于2005年1月11日、3月22日向被告支付联建房基础设施配套费预订金298，000元和第一次建筑款50，000元，计348，000元。
2013年11月19日，原告委托律师以快递方式向被告寄发《律师函》，催促被告尽快办理产证。庭审中，被告确认收到了该律师函，且收函后曾与原告协商过，但协商未果。
审理中，被告提交了2007年12月5日函及寄往“上海市嘉定区江桥镇华庄村石粉厂路（61宗）”的圆通快递凭证各一份，证明其于2007年12月通知原告前来解决联建遗留问题。原告否认收到该函及邮件，并称上述邮寄地址并非其在联建协议上列明的“徐汇区园南二村XXX号XXX室”。另，被告提交2008年3月22日《终止联建协议通知书》及同样寄往“上海市嘉定区江桥镇华庄村石粉厂路（61宗）”的EMS详情单各一份，证明在原告逾期付款已超过两个月的情况下，被告已经通知联建协议终止，原告对此同样不予认可，理由同上。
此外，被告还提交一份《催缴建筑款通知》，证明其向原告催讨过联建进度款，但被告并未提供其曾向原告送达过该通知的证据，原告对此亦不予确认。
另，被告还提交了一份《关于松江礼品城联建房办分户产权证协调的函》，证明时至2013年底，政府及相关部门对系争房屋的产权证明办理一直处于协调状态，被告无法单方面为原告办理产证，需原告配合签署相关协议及合同。原告对该证据的真实性没有异议，但认为不能证明被告所欲证明的事实，而且由于被告额外要求原告加付利息等，导致交房以及办证未果的责任应由被告承担。
审理中，原告表示，如果联建协议继续履行，其愿意将剩余联建款112，000元支付给被告。而被告表示，如果联建协议解除，其愿意退还原告已付的联建款348，000元，并按中国人民银行同期贷款利率给予原告补偿。
审理中，原告提交（2009）沪一中民二（民）终字第3059号民事判决书一份，对应的一审案号为（2008）松民一（民）初字第5120号案件，原告以此说明两点内容：1、生效裁判文书确认了以下事实：2005年11月8日，被告曾委托关联企业上海汉东礼品市场经营管理有限公司（以下简称“汉东公司”）向各联建户发出告知函，载明由被告出资设立的汉东公司开始运作，将承担礼品城市场发展与管理的全部工作，标准租金价格初步定为：第一层2万左右，第二层租金价格为第一层的50%，第三层租金价格为第一层的35%，市场租金可按标准租金20%上下浮动。2、（2008）松民一（民）初字第5120号案件一审判决的逾期交房违约金计算标准为37，000元／年，且经二审维持原判，本案情形与该案相似，可资借鉴。原告所提逾期交房损失的计算标准也即参考该案判决而来。对此，被告称，其确实委托汉东公司向各联建户发了上述告知函，但上载的租金标准仅是参考方案，并未实际履行，该函及判决书与本案无关，原告以此主张逾期交房损失缺乏依据。
审理中，被告提交2010年8月30日《建设工程竣工验收备案证书》及其附件《建设工程竣工验收备案工程明细表》，以此证明系争房屋竣工验收的情况。原告对此材料的真实性不持异议，但对关联性表示无法确认，且称：系争房屋竣工备案的情况原告无从得知，且被告所提交的材料只是办理大产证时的竣工验收备案材料，至于办理小产证所需的竣工验收备案材料至今未提供，故上述材料不能证明原告故意不按约定交纳联建进度款。
审理中，针对被告所提时效抗辩，原告申请证人张某某、蒋某某、陈某某出庭作证。证人张某某称，其与原告系表兄弟关系，2005年其二人均与被告签署了联建协议，各自向被告购买了店铺。联建协议签订后，2005年至2013年间，就买房事宜原告每年都向被告主张权利。证人蒋某某称，其系原告之妻，就系争房屋交付及尾款支付等问题，其和原告多次找被告公司沟通，2005年至2013年期间，每年都至被告处协调，均无果。证人陈某某称，2010年7月其曾与蒋某某一起至被告公司协商联建房事宜。被告对证人所述真实性无异议，但坚持认为按照证人的说法，原告理应知道系争房屋的建造情况，早就应该向被告支付剩余联建款了，但却至今未付，据此，双方之间的联建协议应当解除。
另查明：2013年5月6日，被告对包括系争房屋在内的房屋取得上海市房地产权证，其中载有债权数额为140，000，000元、抵押权人为中国农业银行股份有限公司上海松江支行、债务履行期限从2006年5月19日至2009年5月18日等登记信息。
此外，原、被告于审理中确认上述联建房协议书项下的系争房屋现在的坐落位置为上海市松江区洞泾镇长浜路XXX弄XXX号XXX室、XXX室、XXX室。
以上事实，由《上海国际礼品城联建房协议书》、收款收据、上海市房地产登记簿、《律师函》、民事判决书、证人证言以及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。
本院认为：合同是当事人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，其本质是一种合意。本案中，根据原、被告签订的联建协议书的内容，原告仅是向被告提供资金并取得建成后的房屋，其不承担任何经营风险，故原、被告签订的联建协议书应当认定为房屋买卖合同，该合同系当事人的真实意思表示，合法有效，原、被告应当根据合同约定履行各自的义务。现被告未按照合同约定的时间即2005年4月前向原告交付房屋，故应当自2005年4月1日起承担相应的违约责任。
违约金的主要功能是补偿守约方因此受到的损失，本案中，原、被告作出了如被告逾期交房满二个月则应支付总房价的1％违约金。针对原告认为约定的违约金标准过低应酌情调高的主张，本院认为，根据我国合同法的规定，只有当约定的违约金过分低于造成的损失的，当事人可以请求予以适当增加，而“过分低于”损失的标准应当以约定的违约金数额是否过分低于违约方的违约行为所造成的守约方的损失为标准。而本案中守约方原告的损失可以参照该类房屋的租金收益来酌情确定，且生效法律文书曾参照上海汉东礼品市场经营管理公司向联建户发出的告知函确认的租金标准，并结合原告的付款情况等将年租金标准酌定为37，000元，具有一定的参考价值。现原告主张参照年租金37，000元的标准计算损失尚在合理范畴之内，本院予以支持。
被告提出的在合同履行过程中，原告逾期支付联建工程款的抗辩意见，本院认为，根据双方在合同中关于被告按工程进度用款，以书面形式通知原告交纳建筑工程费的约定，因被告提供了催款通知却未提供邮寄凭证，且原告对于被告提供的该部分证据亦不予认可，故对于被告的抗辩意见，本院不予采信。鉴于原告支付工程进度款要建立在被告书面通知的基础上，现被告无证据证明其尽到了通知义务，故本院难以认定原告存在逾期支付联建工程款的违约情形，被告所称因原告逾期付款超过两个月已导致协议解除的抗辩意见，本院亦不予采信。
被告除应承担违约责任外，还应承担继续履行的合同义务，积极完备该房屋的竣工验收手续，尽快使其具备交付条件，在条件成就后，及时通知原告办理房屋交付手续，原告亦应当积极配合被告完成房屋的交付。现被告认为办理系争房屋的产证需要双方相互配合，并未拒绝办理。故对原告关于交付系争房屋并办理产证的诉请，本院予以支持。
同时，被告应当注销其对系争房屋设定的抵押登记，故本院对原告关于注销抵押登记的诉讼请求，亦予支持。鉴于被告在与原告签订上述协议书并收取一定价款之后，又将包括系争房屋在内的房屋抵押他人，且至今仍未注销其对系争房屋设定的抵押负担。加之，根据被告所提交的证据材料，其在通知原告交付系争房屋并办理产证之际，又单方向原告提出了增加价款的主张，由于原告对此未予同意，以致产生纠纷。因此，本院对被告关于未交付系争房屋并办理产证系因原告未配合的辩称意见，不予采纳。
至于被告提出原告的诉讼请求已超过诉讼时效的抗辩意见，本院认为，从原、被告各自提交的证据来看，双方对延期交房问题一直在交涉之中，诉讼时效因当事人一方提出要求或同意履行义务而中断，故被告提出的时效抗辩，本院不予采信。
至于被告所提解除联建协议的反诉请求，本院认为，根据双方在协议书中关于被告按工程进度用款，以书面形式通知原告交纳建筑工程费的约定，原告应当在被告书面通知后交纳工程款，因被告提供的催款通知时间无法与邮寄凭证相对应，且原告对于被告提供的该部分证据亦不予认可，故本院认定被告未按照协议书的约定履行其通知付款的义务，原告并不存在逾期支付工程款的行为。另因行使解除权会引起合同关系的重大变化，故即便原告存在逾期付款的行为，解除权亦应当在一定期间内行使。现被告未在合理期限内行使解除权，其解除权消灭。另，时效是否已过与合同应否解除并无必然联系，被告以此作为理由之一要求解除合同缺乏依据，本院不予采纳。
此外，本案中，原告自愿将剩余联建款112，000元支付给被告，本院不持异议。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百三十五条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）上海松江礼品城有限公司于本判决生效之日起十日内将位于上海市松江区洞泾镇长浜路XXX弄XXX号XXX室、XXX室、XXX室房屋交付原告（反诉被告）何春良；
二、被告（反诉原告）上海松江礼品城有限公司于本判决生效之日起十日内注销位于上海市松江区洞泾镇长浜路XXX弄XXX号XXX室、XXX室、XXX室房屋上的抵押登记，并协助原告（反诉被告）何春良将上述房屋的权利人变更登记至原告（反诉被告）何春良名下；
三、原告（反诉被告）何春良于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）上海松江礼品城有限公司购房款112，000元；
四、被告（反诉原告）上海松江礼品城有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告（反诉被告）何春良逾期交房违约金（按37，000元／年的标准，自2005年4月1日起算至实际交房日止）；
五、驳回被告（反诉原告）上海松江礼品城有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6，535元，反诉案件受理费40元，财产保全申请费2，820元，合计诉讼费9，395元，由被告（反诉原告）上海松江礼品城有限公司负担（已付40元，余款9，355元于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 杨惠星
代理审判员 方美玲
人民陪审员 陆瑞兴
二〇一五年一月十四日
书 记 员 邵玲玲
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。