河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫01民终4409号
上诉人(原审被告)：河南瀚港进出口贸易有限公司，住所地郑州新郑综保区申报大厅121-1房间。
法定代表人：冉冰，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：金新涛，河南博颂律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑浩亮，该公司员工。
被上诉人(原审原告)：张克群，男，1982年9月15日出生，汉族，住河南省。
委托诉讼代理人：范柯，河南度邦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵元同，河南度邦律师事务所实习律师。
原审第三人：京航商业管理河南有限公司，住所地郑州新郑国际机场T1航站楼。
法定代表人：王培昌，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：金新涛，河南博颂律师事务所律师。
上诉人河南瀚港进出口贸易有限公司（以下简称瀚港公司）因与被上诉人张克群及原审第三人京航商业管理河南有限公司（以下简称京航公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州航空港经济综合实验区人民法院（2017）豫0192民初3063号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人瀚港公司的委托诉讼代理人金新涛，被上诉人张克群及其委托诉讼代理人范柯，原审第三人京航公司的委托诉讼代理人金新涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
瀚港公司上诉请求：依法撤销河南省郑州航空港经济综合实验区人民法院（2017）豫0192民初3063号民事判决第二项，改判返还张克群租金27600元及水电押金10000元抵消物业费37400元后，瀚港公司支付张克群200元。事实和理由：1、一审判决“2017年11月17日，瀚港公司会同物业管理方京航公司将张克群经营的天天便利店拆除、物品清理的行为属于违约行为”的认定是错误的。张克群在瀚港公司通知单方终止合同前拖欠2017年4月20日之前应缴纳费用50000元事实清楚，恶意违约的表现明显。已经达到了租赁合同约定的单方解除合同的条件，瀚港公司有权单方解除合同。张克群认可拖欠租金、物业费等费用，在瀚港公司三番两次催促后仍迟迟不予履行，在此期间张克群正常经营，并试图申请对相关费用缓交或减交，但经断水断电后仍不缴纳费用，致使店铺空置，已经放弃了经营。完全无视合同约定和履行催告，根本不愿意主动履行合同，也没有继续履行合同正常经营的意图。瀚港公司在张克群继续不履行合同导致最终终止合同后，对商铺占用场地予以清理并封存现场物品，并没有违约。2、鉴于张克群履行合同违约，其缴纳的履约保证金13800元不应退还；其因装修商铺的费用，由于张克群严重违约，并自行放弃了继续履行合同的机会，因放弃经营而造成的损失应当自行承担。由于张克群经催告仍不缴纳费用的违约情形明显，其要求追究瀚港公司违约的损失承担诉请，完全没有合同和法律的依据。张克群违约在先，故而合同履行保障金不应当返还。张克群因经营投入的各项支出，是其为了达到经营目的，为了可期待收益而做的正常投入，并非合同约束的履行条件，在张克群自愿放弃合同履行，其因经营需要的所有投入均应由其自行处置，是否存在损失与瀚港公司并没有直接关系，其是否盈利和亏损的后果均不应当由瀚港公司承担。综上所述，本案一审对租赁合同履行情况事实查明清楚，本案合同终止原因是由于张克群逾期履行缴费义务后瀚港公司有权终止合同，而一审判决认定瀚港公司终止合同的条件不成立的认定错误，导致适用法律错误，请二审法院依法重新认定，改判支持上诉请求。
张克群答辩称：1、一审判决“2017年11月17日，瀚港公司会同物业管理方京航公司将张克群经营的天天便利店拆除、物品清理的行为属于违约行为”的认定是完全符合案件事实，是正确的。一审中，张克群向法庭提供了：瀚港公司出具的《终止合同告知函》、《瀚港停水停电通知》、瀚港公司与机场集团签订的《郑州新郑机场综合交通换乘中心（GTC）合作合同》、瀚港公司工作人员强行拆除张克群店铺装修照片等证据，用以证明瀚港公司拆除天天便利店，并强行拉走店内物品的严重违约行为，且瀚港公司的违约行为直接导致了合同目的无法实现，直至解除租赁合同。另外，导致本案商铺租赁合同无法继续履行直至解除的根本原因是：瀚港公司无能力继续承担合同义务，遂恶意采取停水停电，封存商铺等违约行为，意在达成迫使商户接受移交商铺租赁合同于机场集团的目的。所以，一审法院认定因瀚港公司的违约行为导致本案商铺租赁合同解除，是完全符合事实和法律的。2、由于瀚港公司的违约行为导致租赁合同解除，根据双方签订的《商铺租赁合同》约定，张克群向其缴纳的履约保证金13800元（有保证金收据予以证明），理应退还。既符合合同约定，也符合法律规定。3、因瀚港公司采取拆除商铺、清理店铺物品等违约行为，导致张克群无法正常营业，同时也造成了张克群前期为履行商铺租赁合同所支出的商铺装修费用108201元（有《装饰工程施工合同》及工程结算清单予以证明）的严重损失，根据我国《合同法》等相关法律规定，因违约造成的损失，应由违约方承担。经计算可得知：剩余租赁期内的装修残值损失为68084元，该部分损失应由违约一方即瀚港公司承担。故，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
京航公司述称，无意见。
张克群向一审法院起诉请求：1.判令解除张克群与瀚港公司之间签订的《商铺租赁合同》（合同编号0012）及补充条款；2.判令瀚港公司返还张克群租金27600元、履约保证金13800元、水电押金10400元（其中水电保证金10000元、电表费200元、水电服务费200元）及赔偿张克群店面装修费用108201元、店内商品损失38000元及6336元的包子；3.请求判令京航公司与瀚港公司连带赔偿张克群营业损失40000元、加盟费用12000元、设备费用9600元、购买产品费用6386元，以上2和3项共计272323元；4.本案全部诉讼费用由瀚港公司承担。
一审法院认定事实：2016年12月9日，张克群与瀚港公司签订合同编号为0012的《商铺租赁合同》及《天天便利店合同书补充协议》，约定瀚港公司将位于郑州市新郑机场T2航站楼GTC商业中心的GTC-039-1号铺出租给张克群用于经营“便利店”，品牌名称：天天便利店，双方对租期（2017年1月20日至2022年1月19日）、租金支付期限、支付方式及履约保证金的缴纳、迟延履行违约金、双方责任等进行了约定。2017年5月25日，张克群与瀚港公司签订《补充协议》，对租期、交租日期、租金等再次进行了约定，其中，载明：租期2017年1月20日至2018年1月19日，交租日期2017年4月20日，租金178200元（含剩余9个月物业费）。
2017年6月28日，瀚港公司通知其所属的GTC商铺的租金汇入京航公司。
2017年10月9日，瀚港公司出具《催缴函》载明：天天便利店（张克群），……按我们签署的合同条款，您应于4月20日前支付（2017年4月20日-2018年1月19日）租金、物业费余款6万元。请您于三日缴清相关费用，如逾期未缴纳，我司将按合同约定，对贵厂商所租赁商铺采取停止物业服务，收回商铺，终止合同；并由贵厂商承担相应滞纳金费用，由此产生的一切损失由商户自行承担。
2017年10月10日，瀚港公司向河南机场集团有限公司后勤管理中心的致函载明：有GTC部分商铺在经营过程中违反合同约定，不服从管理，扰乱商场正常经营秩序，故申请对部分商铺进行停水停电处理。具体商铺说明原因如下：……39-1号商铺天天便利店拖欠租金和物业费……。
2017年10月13日，瀚港公司出具《终止合同告知函》载明：天天便利店（张克群），按贵我双方签署的合同条款，您应于2017.01.02日前缴纳（2017年01月02日至2018年01月19日区间）租金及物业费。经我司运营人员多次协调催缴，贵司拒不支付上述费用。按贵我双方签署之租赁合同规定，我司决定于贵司接触（解除）租赁合同，收回商铺。由此造成的一切损失由贵司承担，请贵司接函后3日内与我司运营人员办理铺位交接手续……
2017年10月17日，张克群出具关于《终止合同告知函》回复函载明：……张克群天天便利店商户不同意单方面解除合同，2017年5月24日向贵公司缴纳租金78200元，2017年7月11日缴纳租金40000元，贵公司认可分次缴纳租金。……
关于张克群租金交纳情况，查明，张克群、瀚港公司租赁合同约定租金区间2017年1月20日至2018年1月19日租金165600元。张克群分别于2016年11月22日、2016年12月9日、2017年5月24日、2017年7月11日、2017年10月14日向瀚港公司或瀚港公司指定京航公司交纳9800元、31600元、78200元、40000元、6000元，共计交纳165600元。
关于张克群物业费交纳情况，查明，张克群于2016年12月9日向瀚港公司支付区间2017年1月20日至2017年4月19日物业费18000元。另于2017年10月14日向瀚港公司指定京航公司支付物业费4000元。根据张克群与瀚港公司之间签订的协议及补充协议，张克群尚欠瀚港公司2017年1月20日至2018年1月19日期间物业费50000元。
另查明，张克群于2016年12月9日向瀚港公司交纳履约保证金13800元，于2017年4月8日交纳水电保证金10000元、电表费200元、水电服务费200元。
张克群于2016年12月15日与单长伟签订装饰工程施工合同，约定天天便利店装修总造价108201元。装饰项目有基础装修55555元、货架和电气设备26500元、电路改造15646元以及工程造价10500元四部分。2017年7月29日，经手人单长伟于2017年7月29日出具收款收据显示：今收到机场天天便利店装修款108000元。
2017年11月17日，瀚港公司经物业管理方京航公司将张克群经营的天天便利店物品清理，将张克群经营的天天便利店的73箱物品、2台冰箱、1个收银台和6部可拆卸式货架搬走。2017年11月20日，张克群拿走康师傅冰柜一台。
一审法院认为，本案中张克群诉求中诉请的因瀚港公司及京航公司原因导致张克群不能售卖汉味鸭脖产品的事实没有足够证据，一审法院不予认定。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除。本案中，张克群与瀚港公司签订的《商铺租赁合同》及两份补充协议对租金区间2017年1月20日至2018年1月19日的租金数额、交租日期进行了约定和补充，根据张克群与瀚港公司在2017年5月25日的补充协议内容，一审法院确认截止2017年4月20日，张克群需向瀚港公司支付178200元（含剩余9个月物业费）。扣减张克群已支付的部分，张克群尚欠瀚港公司2017年1月20日至2018年1月19日租赁期间费用50000元，该费用算作物业费含在欠付租金之中。关于该区间的交租日期，因张克群与瀚港公司签订补充协议时间为2017年5月25日，上面注明的“天天便利店需在4月20日前交付剩余租金”不具有可履行性，且张克群与瀚港公司对是否约定分期支付租金（含物业费）存在争议，故根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”，一审法院确认张克群在2017年1月20日至2018年1月19日租赁期间的租金（含物业费）约定交付期限不明，应当在租赁期间届满时支付。此外，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，瀚港公司于2017年10月9日出具《催缴函》，之后，随即向河南机场集团有限公司后勤管理中心致函申请对部分商铺停水停电及向张克群出具《终止合同告知函》，中间间隔时间明显较短，且停水停电措施并无证据证明事先通知张克群，相关措施不具有合理性。综上，本案中瀚港公司没有证据证明张克群的行为达到足以影响合同目的实现的根本违约程度，其依约解除合同的条件不成立，故瀚港公司关于有权单方解除租赁合同的辩解，一审法院不予采信。2017年11月17日，瀚港公司会同物业管理方京航公司将张克群经营的天天便利店拆除、物品清理的行为属于违约行为，因其违约行为导致张克群无法实现合同目的，故对于张克群申请解除合同，一审法院予以支持。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，张克群与瀚港公司之间签订的合同解除后，对于张克群要求瀚港公司退已缴纳的履约保证金13800元、水电押金10000元的诉请，一审法院予以支持。对于张克群要求瀚港公司退还部分租金27600元的诉请，因2017年11月17日至2018年1月19日的租金，张克群已经向瀚港公司支付而未实际使用，故张克群主张瀚港公司退还部分租金27600元，一审法院予以支持。而张克群主张的电表费200元、水电服务费200元系其实际支出，一审法院不予支持。
关于张克群主张的店面装修损失费用，本案中张克群对所租商铺进行装修的费用为108000元，对于其中属于已形成附和的装修装饰物的为基础装修55555元、电路改造15646元、工程造价10500元，共81701元，该部分金额乘以未使用租期占总租期的比例计算为68084元（81701－81701×10个月/5年×12个月），即为剩余租赁期内的装修残值损失，一审法院予以支持。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，张克群主张瀚港公司赔偿其加盟汉味鸭脖品牌费用12000元、装修设备费用9600元及购买产品费用6386元，超过瀚港公司订立租赁合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，一审法院不予支持。
根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中张克群提供的8月份、9月份的营业收入不足以证明其因瀚港公司违约而造成的营业损失为40000元。张克群提供的购买包子时对方出具的销售凭证的照片，不能证明因瀚港公司违约而造成包子的损失价值为6336元。对于张克群提供天天便利店内的商品照片，不能证明商品的损失价值为38000元，故张克群关于营业损失及店内包子、商品损失的主张举证不力，一审法院不予支持。
综上，瀚港公司应支付给张克群的款项总计为119484元（包括应予返还租金27600元、履约保证金13800元、水电押金10000元、装修损失68084元），将张克群仍欠瀚港公司物业费37400元抵销（未实际占用商铺租期2017年11月17日至2018年1月19日相应的物业费12600元不再支付），瀚港公司仍应当支付给张克群的款项为82084元。
根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，合同具有相对性，本案中张克群与瀚港公司系依法成立的《商铺租赁合同》及补充协议当事人，京航公司并非租赁合同的当事人，故张克群主张京航公司承担连带责任的诉讼请求，一审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第一百二十一条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决：一、解除张克群与瀚港公司之间签订的合同编号为0012的《商铺租赁合同》以及补充协议；二、瀚港公司应当于判决生效后十日内向张克群返还并赔偿损失82084元；三、驳回张克群的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5384元，减半收取计2692元，由张克群承担1881元，瀚港公司承担811元。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为，张克群与瀚港公司之间签订的《商铺租赁合同》及两份补充协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。双方补充协议签订于2017年5月25日，但该补充协议却约定张克群需在2017年4月20日前交付剩余租金，显然不具履行性，且双方对是否分期支付租金（含物业费）意见不一，按照法律规定，张克群应在租赁期间届满时支付，但瀚港公司在2017年10月9日出具《催缴函》后，于2017年10月10日即向河南机场集团有限公司后勤管理中心致函申请对部分商铺停水停电及2017年10月13日向张克群出具《终止合同告知函》，且无证据证明将停水停电措施事先通知张克群，故瀚港公司上诉称张克群的行为已达瀚港公司单方解除合同的条件、其有权单方解除合同的上诉理由不成立，一审依据瀚港公司会同物业管理方京航公司于2017年11月17日将张克群经营的天天便利店拆除、物品清理的行为导致双方合同目的无法实现以及张克群的请求判决双方解除合同，并无不当。由于瀚港公司会同京航公司将天天便利店拆除、物品清理的行为无事实和法律依据，存在违法之处，其应承担相应的赔偿责任，一审根据张克群装修店面支付的费用及其使用租赁物的期间所计算的张克群的损失数额恰当，本院予以采纳，故瀚港公司上诉称其不应返还138000元履约保证金及赔偿张克群损失的上诉理由，证据不足，且无法律依据，本院不予支持。综上所述，瀚港公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5384元，由上诉人河南瀚港进出口贸易有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 成 锴
审判员 李剑锋
审判员 王 怡
二〇一八年五月十六日
书记员 韩冬梅