河南省平顶山市湛河区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫0411民初750号
原告：ＸＸ章，男，1977年3月15日出生，汉族，住河南省叶县。
委托诉讼代理人：梁生伟，河南国俊律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张卫乐，河南国俊律师事务所实习律师。
被告：张红艳，女，1976年1月10日出生，汉族，住平顶山市湛河区。
委托诉讼代理人：胡艺平（系张红艳嫂子），女，1977年4月18日出生，汉族，住平顶山市新华区。
原告ＸＸ章诉被告张红艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告ＸＸ章及其委托诉讼代理人梁生伟、张卫乐，被告张红艳及其委托诉讼代理人胡艺平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
ＸＸ章向本院提出诉讼请求：1.依法确认ＸＸ章与张红艳签订的《租赁合同》无效；2.判令张红艳退还租金13000元；3.判令张红艳赔偿ＸＸ章各项装修损失共计34592.5元；3.诉讼费由张红艳承担。事实与理由：2017年11月1日，ＸＸ章与张红艳签订《租赁合同》，约定ＸＸ章承租张红艳位于平顶山市××环路周庄水厂附近门面房6间，一年租金26000元，租赁期限自2017年11月1日起至2020年11月1日止。合同签订后，ＸＸ章当场给付张红艳半年房租13000元。为经营需要，ＸＸ章开始对房屋进行装修。2017年11月19日，ＸＸ章在外购买材料后发现所承租房屋上写上了“拆”字。ＸＸ章当即联系张红艳，其让ＸＸ章暂停装修，等问问情况再说。后ＸＸ章到湛河区规划局了解情况后得知承租房屋系违章建筑需要拆除。ＸＸ章因不能使用承租房屋要求张红艳退还租金并赔偿损失未果，故诉至法院。
张红艳辩称，双方签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应为合法有效的合同。湛河区政府于2017年12月15日公布《关于印发新南环路湛河区段道路控制线内征收安置补偿实施方案的通知》，并于2017年12月30日张贴了公告，而双方于2017年11月1日签订《租赁合同》，张红艳不可能在政府发布公告、通知前就知道自己的房屋要被征收、拆迁。ＸＸ章承租房屋内仅存地板砖、单间隔断，其他装修物并不存在，故其主张的34592.5元装修费用没有事实与法律依据。上述租赁房屋被征收，系因国家建设需要，属于不可抗力，双方在所签订的《租赁合同》第四条也明确约定：如国家征用土地需要搬迁，具体事宜双方另行协商。故ＸＸ章对承租房屋被征收应有所预见。依照房屋租赁惯例，承租期满不续租时，承租方的装修物能拆除的由其拆除，不能拆除的归出租方所有。综上，请求法院依法驳回ＸＸ章的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。ＸＸ章提交以下证据：1.ＸＸ章身份证复印件，拟证明ＸＸ章的基本身份信息及诉讼主体资格；2.《租赁合同》一份，拟证明ＸＸ章与张红艳签订房屋租赁合同，约定租赁期限自2017年11月1日起至2020年11月1日止，第一年房租为26000元；3.收条一张、销货清单4张、收据8张，拟证明ＸＸ章购买各种装修材料（水泥、沙子、玻璃门、货架、铺砖、脚线、烟罩风机等）后，雇佣工人对承租房屋进行了装修（排线、批墙、轻钢龙骨安装等），共支付材料款和人工费37351.5元；4.《责令停止违法行为通知书》一份，拟证明张红艳在2017年5月22日收到行政机关发出的通知书，张红艳出租的门面房属于违章建筑，应予以拆除。张红艳明知违建房屋需拆除的前提下，在违建房前张贴招租广告，欺骗ＸＸ章签订租赁合同；5.租赁门面房装修现场图片6张，拟证明ＸＸ章依据合同约定，对承租门面房进行全面装修；6.租赁门面房被确认违建喷涂“拆”字图片4张，拟证明ＸＸ章承租的门面系违章建筑，被行政机关喷涂“拆”字，要求拆除；7.张XX证言，拟证明ＸＸ章支付张红艳半年房租13000元；8.收条一份，拟证明张红艳嫂子胡艺平于2017年10月20日出具该收条，收条载明收到ＸＸ章定金3000元，并非张红艳所称该3000元为接通自来水的钱；9.石某、韩某、王某证言，拟证明ＸＸ章雇佣三人对房屋进行了装修并支付了装修费用。张红艳发表以下质证意见：对证1、2无异议；对证3的真实性有异议，该组证据均系手写的便条并非正规发票；对证4有异议，张红艳及其家人在建造房屋的时候并未见过该通知书；对证5真实性有异议，从照片中并不能看出来是张红艳出租的房屋，对于ＸＸ章进行装修的事宜张红艳并不清楚，张红艳也是在法院上次调解的时候才进到出租房屋内，看到ＸＸ章已将能拆走的东西全部拆走，现场一片狼藉；对证6真实性无异议，但对其证明内容有异议，房屋上喷“拆”的字样，并不能证明是该房屋系违章建筑，仅能证明按照政府规划该房即将要被拆除；对证7有异议，当时ＸＸ章是先支付张红艳10000元作为房租，剩余的3000元系ＸＸ章委托张红艳为其安装自来水的费用；对证8的真实性无异议；对证9的证言有异议，证人石某陈述其共计收到ＸＸ章2800元，法庭询问为何其出具给ＸＸ章的收据上载明的金额为4500元时，石某改口称其实际收到的金额为4500元；证人韩某称其给出租房屋批墙，但并未说明其批墙一平方米的价钱；证人王某称其以90元/平方米的价格为房屋安装了轻钢龙骨，此价格属于轻钢龙骨中较高的价格，ＸＸ章曾告诉张红艳该房屋装修只买最便宜的材料进行装修，故对该证言不予认可。经审查，张红艳对上述证据1、2、6、8的真实性均无异议，本院对此予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据本院做以下分析认定：证3均系手写便条、收据，在无其他证据予以佐证的情况下，尚不能凭此便条、收据认定相关装修材料费、人工费的金额，故本院对该组证据不予采信；证4系复印件，本院依法不予采信；证5照片所显示房屋状况与当事人所描述的状况相符，本院对该证据予以确认并在卷佐证；张XX作为证人未出庭作证，接受双方当事人及本院质询，故对证7的书面证言本院依法不予采信；证9证人石某、韩某、王某所做证言无其他证据予以佐证，且证人石某关于相关费用的陈述前后矛盾，尚不足以凭此证言认定相关装修费用的具体金额，故对该三人所做证言本院依法不予采信。
张红艳提交以下证据：1.照片三张、录像视频材料一份，拟证明张红艳2018年1月4日第一次进到出租房屋看到的房屋现状，当时ＸＸ章已经将能拆除的东西全部拆除了，本次拆迁并非张红艳的个人行为，此系政府要拆迁张红艳的房屋，此路段面临拆迁的并非仅有张红艳一家；2.平顶山市湛河区人民政府2017年12月27日《公告》一份，拟证明拆迁并非张红艳的个人行为，系政府按照规划进行的房屋拆迁，张红艳与ＸＸ章签订的租赁合同合法有效；3.湛河区新南环路道路控制线内建筑物构筑物拆除工作指挥部平湛新工指【2017】1号文件一份，拟证明该文件发布于2017年12月11日，双方签订的租赁合同在此之前，租赁合同应为合法有效合同。ＸＸ章发表以下质证意见：对证1的真实性无异议，但是对其证明的问题有异议，政府拆迁其中有一项目的是为了打击违法建筑，对于合法的，有相关规划的房产，政府是征收补偿的行政行为。上述照片、录像能显示出来ＸＸ章对房屋进行了装修的事实，在政府要拆除该房子的时候，张红艳给ＸＸ章打电话，让ＸＸ章把能带走继续使用的东西都带走，故ＸＸ章将能拆除的东西拆除带走；对证2的真实性无异议，但是不能证明双方签订的租赁合同合法有效；对证3的真实性无异议，但是不能证明双方签订的租赁合同是有效的，不能因为政府发布的文件是在签订合同之后，就去证明租赁合同的效力。经审查，本院对上述证据的真实性予以确认并在卷佐证，对其证明效力在本院判决说理部分再予以评析。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
ＸＸ章为经营饭店所需，于2017年11月1日与张红艳签订《租赁合同》一份，约定：张红艳将位于新南环路周庄水厂附近门面房6间（上下两层）出租给ＸＸ章使用；租赁期间自2017年11月1日起至2020年11月1日止；第一年度租金为26000元，第二、第三年度租金为29000元；如国家征用土地需要拆迁，具体事宜双方另行协商。双方同时对其他事项进行了约定。
上述《租赁合同》签订后，ＸＸ章向张红艳缴纳了半年房租13000元，并向张红艳提出要对房屋进行装修，希望预留10天左右的时间进行装修，在此期间不计算租金。张红艳同意预留一定的装修时间，ＸＸ章遂组织人员对承租房屋进行了装修。
2017年12月27日，湛河区人民政府发布《公告》，决定对新南环路（黄河路）控制线内的建筑物、构筑物进行集中拆除。本案所涉房屋在上述《公告》划定的拆迁范围内。此时，ＸＸ章已将承租房屋装修完毕，尚未开始营业。ＸＸ章得知承租房屋将被拆除，与张红艳进行电话沟通后，将承租房屋内的门、电线予以拆除。2018年3月9日，上述房屋被湛河区人民政府拆除。
另查明，上述租赁房屋的建设未经过相关部门的审批。
本案在审理过程中，多次组织双方进行调解。张红艳同意退还ＸＸ章13000元租金，并补偿装修费用5000元，ＸＸ章坚持要求张红艳一次性退还房租和装修费用共计35000元。因双方调解意见分歧较大致使调解未果。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体问题适用法律若干问题的解释》（简称《城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》）第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案所涉出租房屋至本案庭审辩论终结前并未取得建设工程规划许可证，且已被政府相关部门拆除，故依据上述司法解释的规定，ＸＸ章与张红艳签订的《租赁合同》应为无效合同。ＸＸ章请求确认其与张红艳所签《租赁合同》无效的诉讼请求，本院依法予以支持。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。ＸＸ章对承租房屋进行装修后尚未开始营业，所承租房屋便被纳入拆迁范围。ＸＸ章要求张红艳退还租金13000元的主张并无不当，本院依法予以支持。
《城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》第九条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，ＸＸ章曾向张红艳提出要对房屋进行装修，希望预留10天左右的装修时间，张红艳同意预留一定的装修时间。据此可见，张红艳已同意ＸＸ章对承租房屋进行装修。出租房屋内未形成附合的装饰装修物，已被ＸＸ章拆除，已形成的附合的装饰装饰物现有价值应由双方按照过错导致合同无效的过错程度予以分担。张红艳将未取得建设工程规划许可证的房屋对外出租，对合同无效存在过错。ＸＸ章对承租房屋权属情况未进行充分了解，便草率与张红艳签订租赁合同，对合同无效亦存在过错。ＸＸ章提供的证据不足以证明其为本次装修而花费的具体金额，现租赁房屋已经被拆除，已不具备通过评估机构评估装修价值的条件。鉴于双方对于ＸＸ章已对承租房屋进行了装修的事实均不持异议，ＸＸ章确因装修事宜遭受相应的经济损失，本院综合考虑出租房屋的面积、装修程度、双方过错程度等因素后，酌定张红艳分担ＸＸ章装修费用8000元，其他装修费用由ＸＸ章自行负担。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体问题适用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、ＸＸ章与张红艳于2017年11月1日签订的《租赁合同》无效。
二、张红艳于本判决生效之日起五日内退还ＸＸ章租金13000元。
三、张红艳于本判决生效之日起五日内赔偿ＸＸ章装修费用8000元。
四、驳回ＸＸ章的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费990元，由ＸＸ章负担553元，由张红艳负担437元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。
审 判 长 王伴伴
代理审判员 程浩朋
人民陪审员 贾建培
二〇一八年四月九日
书 记 员 黄 晶
附：
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体问题适用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。