广东省阳江市阳东区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1704民初872号
原告：阳江侨丰房地产开发有限公司，住所地：广东省阳江市阳东区中惠沁林山庄（新华路）商业5幢三层。
法定代表人：李兴，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李超鹏，该公司员工。
委托诉讼代理人：李慧，该公司员工。
被告：曾昭绮，女，1993年11月29日出生，汉族，住广东省阳江市阳东区。
委托诉讼代理人：何伟帼，女，1965年4月19日出生，汉族，住广东省阳江市阳东区，是被告曾昭绮的母亲。
原告阳江侨丰房地产开发有限公司（以下简称侨丰公司）诉被告曾昭绮商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告侨丰公司的委托诉讼代理人李超鹏、被告曾昭绮及其委托诉讼代理人何伟帼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告侨丰公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付面积差异款10447.16元及利息（按照中国人民银行同期同类逾期贷款利率计算，自2011年11月10日起计至实际清偿之日止）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2008年12月16日签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于阳江市中惠泌林山庄住宅8-402号房。该商品房按套出售，按套内建筑面积计价，套内建筑面积184.77㎡，单价4145.7元/㎡。《商品房买卖合同》第五条约定：该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异，差异值为+0.6%以上至+3%以内的，买受人按买卖合同约定的房屋单价多退少补。该物业产权登记的套内建筑面积为187.29㎡，面积差异为+2.52㎡，差异值为1.36%，根据《商品房买卖合同》第五条之约定，被告应向原告补齐面积差异款10447.16元。原告曾就面积差异款事宜多次催告被告支付上述款项，但被告至今仍分文未付。为维护原告的合法权益，特具状法院，请求法院判如所请。
被告曾昭绮辩称，一、原告的全部诉讼请求已过诉讼时效，依法应全部予以驳回。1、根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条规定，基于合同关系产生的债权请求权，应适用两年诉讼时效，超过诉讼时效的，人民法院不予保护。本案中，涉案房屋于2011年12月1日已办理《房地产权证》，具有公示效力，并且关于涉案房屋办理房地产权证的全部手续均由原告负责办理，甚至连房产证原件都是先由原告代为领取，后返还给被告，由此可见，原告一直以来或者说至少在2011年开始就已经对涉案房屋的建筑面积十分清楚，假设原告对涉案房屋的建筑面积有异议，也应该在两年内提出。现原告于2017年5月24日才提出诉讼，且被告从未收到过原告邮寄的《催告函》，不存在诉讼时效中断的事由，因此，根据相关规定，原告的全部诉讼请求早已过诉讼时效，依法应全部予以驳回。2、原告的诉讼请求明确其向被告主张支付面积差异款利息的起算时间为2011年11月10日，证明原告在2011年就十分清楚涉案房屋的建筑面积情况，而在长达7年的时间里从未向被告提出异议，可见诉讼时效早已届满，且不存在诉讼时效中断的情形，其全部诉讼请求已过诉讼时效。3、从常理上分析，假设被告没有委托原告代为办理房产证相关手续，没有委托其代为领取房产证，则原告不应掌握有被告的房产证复印件，现原告能够提供被告名下的涉案房屋房地产权证复印件，证明原告从2011年代原告领取房产证之日起，已经十分清楚涉案房屋的建筑面积情况，由此可见，其诉讼请求早已过诉讼时效，根本不应得到支持。
二、退一步分析，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，按套出售的房屋的不适用该合同关于面积差异处理的约定。本案中涉案房屋是按套出售，因此不适用原告主张的面积差异处理约定，原告的主张没有事实和法律依据，依法不应得到支持。根据《合同法》第六条规定，当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则，第六十条规定当事人应当按照约定全面履行自己的权利义务。本案中，原告与被告在最初签订合同时，就已经确定涉案房屋是按套出售，同时原告提供的格式合同文本也明确约定当事人选择按套计价的，不适用《商品房买卖合同》第五条关于面积确认及面积差异处理的约定，对此双方均无异议。现被告已经完全按照合同约定履行付款义务，原告却违背诚实信用原则，起诉被告要求支付面积差异款，明显不合法、不合理，也是极其不诚信的。此外，需要特别说明的是，原告在《起诉状》事实与理由部分清楚写明涉案房屋是按套出售，明显不符合《商品房买卖合同》第五条关于支付面积差异款的约定，意味着原告明知涉案房屋不适用该条款，却仍引用该条款，向包括原告在内的多家类似情况的业主提起诉讼，而本案无论是从诉讼时效还是双方合同约定分析，原告的主张都没有事实和法律依据，在此情况下，原告的诉讼行为就是在浪费司法资源。
三、自被告搬入涉案房屋后，阳东县测量队并未到被告处实际测量房屋，被告对于房产证附图的测量面积并不确认，关于涉案房屋的建筑面积应以合同签订的为准，而被告已完全付清房款，因此被告无需支付面积差异款。2009年1月，原告已通知被告可以搬入涉案房屋。自搬入涉案房屋至2011年领取房产证以来，并无相关部门的测量队前往涉案房屋进行实际测量，因此，被告对于房地产附图的测量面积并不确认，被告确认的是与原告签订的《商品房买卖合同》上写明的建筑面积。此外，被告主观上不存在任何过错，也不存在恶意，即便涉案房屋存在建筑面积差异，也是由于原告测量错误或者相关部门存在过错，与被告无关。因此，被告依法无需支付原告主张的建筑面积差异款。
经审理查明，原告阳江侨丰公司原企业名称为阳东侨丰开发有限公司，2015年6月19日经工商部门核准变更企业名称为阳江侨丰房地产开发有限公司。原告是位于广东省阳江市××以北龙××以东××号土地中惠·沁林山庄商品房的开发商，已取得上述商品房的《商品房预售许可证》（东预许字[2008]第009号），获准销售上述商品房。
2008年12月16日，原告（作为出卖人）与被告（作为买受人）签订《商品房买卖合同》一份，该合同约定主要内容：一、被告购买原告开发的位于阳江市中惠沁林山庄8幢402房，建筑面积共203.92平方米，其中套内建筑面积184.77平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积19.15平方米。二、计价方式与价款：商品房按套出售，按套内建筑面积计算，单价为每平方4145.70元，总金额为766000元。三、付款方式为一次性付清，被告应于2008年12月16日前付清全部房款。四、面积确认及面积差异处理：当事人选择按套计价的，不适用本条约定。本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。面积差异百分比＝（产权登记面积﹣合同约定计价面积）÷合同约定计价面积×100%。原告与被告在合同中还约定了其他权利义务内容及其他相关条款。
合同签订后，被告按合同约定支付了购房款766000元给原告。被告主张由原告代为办理房地产权证，并于2008年12月16日支付了登记费、工本费、利档费、咨询费等390元给原告，于2009年6月22日支付了维修基金5000元给原告，原告出具了《临时收据》二份给被告收执为凭。原告对《临时收据》没有异议，确认收取了被告交付的上述费用，但认为涉案商品房房地产权证不是由其办理，而是由其委托第三方办理的。对于委托第三方办证的抗辩原告未提供证据证明。
2011年12月1日，涉案商品房进行了产权登记，房地产权证号为粤房地权证阳东字第××号，该《房地产权证》载明涉案房屋建筑面积为204.18㎡，套内建筑面积为187.29㎡。
2017年2月13日，原告通过全球邮政特快专递方式向被告发出《面积差异款催告函》，邮件寄至被告在涉案合同中载明的地址，原告提供的邮件送达查询单显示上述催告函是由本人收取。庭审中被告否认收到原告的催告函，并表示其自搬入涉案房屋居住以后已不在合同载明的地址居住，客观上不可能收到函件。
以上事实，有原告提供的营业执照、身份证、商品房买卖合同、房地产权证书、催告函、快递单、快递查询记录和被告提供的商品房买卖合同、临时收据、发票、房地产权证以及本案庭审笔录等证据在卷证实，本院予以确认。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”。本案的诉讼时效期间为二年。同时，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时计算。本案中，被告已付清涉案房屋的购房款，且原告已经将房屋交付给被告使用。原、被告签订的《商品房买卖合同》及被告提供的临时收据等证据显示，被告向原告交付了办理涉案商品房产权证等费用，而从本地区商品房屋买卖惯例看，一般是由买受方向出卖方交付办理产权证费用，委托出卖方代为办理产权证事宜，诉讼中原告主张其并未直接为被告办理涉案商品房产权证，而是由其委托第三方代被告办理，原告对此未能提供证据予以证明，本院应不予采信。即使如原告所述是由其委托第三方为被告办理涉案商品房产权证，原告与第三方建立的是委托权利义务关系，原告作为委托人其对第三方为被告办理产权证事项及产权登记内容负有委托人责任，对委托事项的情况也应是知情的。以上证据及案件查明事实均指向原告于涉案商品房产权登记之日即2011年12月1日就应当知道涉案商品房产权面积与合同约定面积存在差异，也即是原告在涉案商品房产权登记之日应当知道权利被侵害。故本案的诉讼时效应从2011年12月1日起计算，截止于2013年12月1日。而原告于2017年5月24日才提起本诉讼已超过上述法律规定的二年诉讼时效期间，且原告未能举证证明本案存在诉讼时效中止或中断的情形，故被告提出的诉讼时效抗辩理由成立，原告丧失胜诉权。
综上所述，依照中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
驳回原告阳江侨丰房地产开发有限公司的诉讼请求。
案件受理费60元，减半收取30元，由原告阳江侨丰房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。
审判员 柳华想
二○二○一七年八月四日
书记员 陈泰茹