宁波市海曙区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0203民初3239号原告：宁波市海曙区联丰股份经济合作社。组织机构代码72641387—5。住所地：宁波市海曙区机场路联丰立交桥西侧。法定代表人：曹明，该合作社董事长。委托诉讼代理人：陈乐，浙江甬信律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴鸿浩，浙江甬信律师事务所律师。被告：汪怡怡，女，1975年8月29日出生，汉族，住宁波市海曙区。委托诉讼代理人：ＸＸ，浙江京衡（宁波）律师事务所律师。委托诉讼代理人：章学锋，浙江京衡（宁波）律师事务所律师。原告宁波市海曙区联丰股份经济合作社为与被告汪怡怡房屋买卖合同纠纷一案，于2017年5月11日诉至本院，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员罗书君独任审判，于2017年6月29日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，转换普通程序并依法组成合议庭进行审理。于2017年10月23日二次公开开庭进行了审理。原告宁波市海曙区联丰股份经济合作社的委托诉讼代理人陈乐、戴鸿浩，被告汪怡怡的委托诉讼代理人ＸＸ到庭参加诉讼。经原告申请，本院依法作出裁定，对被告名下财产采取保全措施。本案现已审理终结。原告宁波市海曙区联丰股份经济合作社向本院提出诉讼请求，请求判令：一、原、被告之间签订的《房地产转让合同》解除，该合同尚未履行完毕的部分（即宁波市海曙区新典路536号（11-3）、（11-6）、（11-7）房屋过户）不再履行；二、被告向原告归还宁波市海曙区新典路536号（11-3）、（11-6）、（11-7）房屋；三、被告赔偿原告损失1412120元（以4019980元为基数，按年利率12%自2013年3月31日起算至2017年4月30日）；四、被告向原告支付至实际腾房之日起的房屋占有使用费（1.21元每日每平米，（11-3）、（11-6）、（11-7）房屋面积共416.1平米，从2014年4月3日暂算至2017年4月30日，合计565409元）；五、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2012年12月21日签订《房地产转让合同》一份，约定被告购买原告所有的位于宁波市海曙区新典路536号（11-1）、（11-2）、（11-3）、（11-4）、（11-5）、（11-6）、（11-7）、（11-8）、（11-9）、（11-10）房屋及10个车位，总价为14975890元。合同对付款时间做了明确约定。合同签订后，原告已将全部房屋及车位交付被告使用，并办理了除（11-3）、（11-6）、（11-7）房屋的房产证。被告总计付款10955910元，现尚欠4019980元款项未支付，原告多次催讨，被告表示无力支付。因被告尚欠款项未付，故原告无法为被告办理房产证，被告应当立即返还房屋，赔偿应得房款的利息损失，并支付房屋占有使用费。故为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求依法处理。被告汪怡怡答辩称：一、原告诉讼已过诉讼时效，即便按照原告2012年12月21日签订的《房地产转让合同》，该合同上约定了被告应当在2013年3月30日前付清全部款项，现原告于2017年5月11日起诉，已超过两年的诉讼时效；退一步讲按照被告出具的《承诺函》上承诺的2014年5月31日前房款全部付清的承诺，原告的起诉亦已超过诉讼时效。二、原、被告未实际签订过2012年12月21日的《房地产转让合同》，被告只是在空白页上进行了签名。当时被告只是有意向购买，但实际购买的价格是以被告提供的合同为实际履行的合同，且和被告缴纳的房屋契税证是一致的，合同应当按照在房地产部门备案的合同为依据。三、根据备案合同约定的价款（房屋以每平米7200元计算，车位以70000元每个计算），被告已全额付清8套房产及10个车位的款项，尚有348464元款项原告未退还给被告，被告对此保留要求原告返还348464元款项的权利及要求原告办理三套房屋权证的权利。四、即使被告存在违约行为，原告也无要求解除合同的法律依据。综上，请求依法驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院根据原、被告证据认定如下：一、为证明原、被告之间的房屋买卖关系及权利义务约定的事实，原告提供：1、《房地产转让合同》一份（2012年12月21日落款，含购房清单）。被告对证1的真实性有异议，认为该协议只是框架协议，被告只在最后一页签字确认，且原告也未将合同给被告，对被告未签字的合同的其他页数内容不清楚，合同没有实际履行过。即使按照这个合同，原告也已经过了诉讼时效。为证明原、被告于2013年1月21日就房屋买卖重新达成合意，被告已按合同约定价款缴纳契税的事实，被告提供：2、宁波市海曙区新典路536号（11-1）、（11-2）、（11-4）、（11-8）、（11-9）五套房屋的《房地产转让合同》和契税存根。原告对证2中的合同形式真实性无异议，但认为不是实际履行的合同，只是备案合同，应以原转让合同为准，且被告提供的合同对约定的付款期限也没有约定，权利义务不清晰，只是为了备案的需要。经审查，证1系原件，真实、合法，本院对证1的真实性予以认定。证2系来源于宁波市国土资源局，本院对其真实性亦予以认定。对双方各自的证明目的，本院经审查认为，2012年12月21日双方签订的《房地产转让合同》落款处系被告签名，被告称其仅在空白处签名以及该合同仅是框架协议无相应证据支持，该份合同约定了具体的买卖房屋和车位的坐落和付款的具体时间，且在合同最后标明：本合同作为双方结算依据，其后所签《房地产转让合同》仅供过户使用，其内容有冲突的，以本合同条款为准。被告提供的证2属备案的合同，被告未有证据证明证2中的合同价款和付款时间系对证1的重新变更。结合被告提供的证8、9、11的付款时间和原告开具收据的时间显示，被告第一笔付款时间是2012年12月21日即原告证1中合同签订的当日，和证1中200000元的定金支付时间和金额相吻合，被告的其中部分付款时间更是早于证2中的合同签订时间，不具有合理性。故本院综合认定本案所涉合同以原告提供的证1为认定的依据。证1中所附的购房清单附每套房屋和车位的价格，本院以该清单上的价格为计算依据。对被告证2的证明内容不予认定。二、为证明宁波市海曙区新典路536号（11-3）、（11-6）、（11-7）房屋归原告所有的事实，原告提供：3、房产证三份。被告对证2的形式真实性无异议，但对证明内容有异议，认为上述三套房产被告已全额购买，物权应该归被告所有。经审查，本院对证3的真实性予以认定。三、为证明被告承认延期付款违约并承诺逾期不付清房款，按合同约定承担违约责任的事实，原告提供：4、《承诺函》一份。被告对证4的真实性无异议，对证明事实有异议。认为原、被告在框架协议签订后被告与原告重新达成了购房意向，（11-1）、（11-2）、（11-4）、（11-8）、（11-9）被告付清全部款项且双方签订合同办理产权证，（11-3）、（11-5）、（11-6）、（11-7）、（11-10）根据事后约定的7200元每平米结算尚有部分款项未付，故被告才出了承诺函，但之后（11-5）、（11-10）被告不购买了，原告也将上述两套房屋卖给了他人，所以被告已经全部付清了，被告就不需要补钱，反而有348464元多付。且根据承诺函，原告也过了诉讼时效。经审查，证4系原件，被告对真实性亦无异议，故本院对证4的真实性予以认定。四、为证明原告按照被告对外出租涉案房屋的价格，向被告主张房屋占有使用费的事实，原告提供：5、《房屋租赁合同》、《补充协议》一份（复印件）。被告对证5的真实性、合法性、关联性均有异议，认为被告目前也并未出租。经审查，证5系复印件，且被告不认可，本院对其真实性不予认定。五、为证明原告实际向被告交付房屋的时间，原告提供：6、《房屋交接单》三份、《房屋装修备案单》、《房屋装修告知书》、《物业费结算的函》、《装修工程区域消防安全协议》各一份。被告对《对装修工程区域消防安全协议》有异议，认为不是被告签字，对《房屋装修备案单》、《房屋装修告知书》、《房屋交接单》没有异议，对《物业费结算的函》有异议。经审查，本院对证6中的《房屋装修备案单》、《房屋装修告知书》、《房屋交接单》予以认定，《物业费结算的函》未有相关物业公司盖章证明，本院不予认定；《装修工程区域消防安全协议》未有被告方签字，本院亦不予认定。六、为证明（11-10）、（11-5）已卖给第三人的事实，原告提供：7、《房地产转让合同》二份、《具结书》二份。被告对合同有异议，表示不清楚合同的具体情况；对具结书无异议，认为原告要求将房屋卖给他人，被告不再购买这两套，被告也是同意的。经审查，证7系原件，本院对证7的真实性予以认定，合同出让方为原告，故本院对原告将涉案（11-10）、（11-5）房屋分别于2014年11月27日、2013年3月10日卖给第三人许云飞、严银俊的事实予以认定。七、为证明原告向被告开具购房发票5542864元，被告提供：8、五套房屋及十个车位发票。原告对真实性无异议，但认为真实的交易价格应以原告提供的合同为依据。经审查，本院对真实性予以认定，对实际交易价格如前文分析。八、为证明被告支付购房款9000000元，被告提供：9、宁波银行账户交易明细查询单一组。原告对真实性无异议，但认为被告提供的票据不完整。经审查，本院对真实性予以认定，对支付的款项亦予以认定。九、为证明被告已办理（11-1）、（11-2）、（11-4）、（11-8）、（11-9）五套房产的产权证，被告提供：10、房产证五份。原告无异议，本院予以认定。十、为证明部分付款原告向被告开具购房款收据，被告提供：11、收据一组。原告无异议，本院予以认定，对原告于2012年12月21日开具200000元、2013年1月15日开具4000000元、2013年2月6日开具1500000元内容为新典路536号（11-1）—（11-10）房款的事实予以认定。本院认定如下事实：2012年12月21日，原、被告签订《房地产转让合同》一份，约定原告将位于宁波市海曙区新典路536号（11-1）、（11-2）、（11-3）、（11-4）、（11-5）、（11-6）、（11-7）、（11-8）、（11-9）、（11-10）房屋，建筑面积1265.99平方米及10个车位出售给被告，价格总计为14975890元。合同约定了付款方式为分期付款，付款期限为：1、签订合同日被告支付定金200000元；2、被告保证在2013年1月30日前付清50%的购房款；3、被告保证在2013年3月30日前付清全部购房款。原告负责在收到50%房款后，45天内办妥房产证过户手续等。合同还对双方的违约责任等及其他权利和义务进行了约定。购房清单显示10套房屋每套均价均为11000元每平方米。10个车位的单价为105000元每个。2013年1月31日，原告将（11-6）、（11-7）、（11-8）、（11-9）房屋交付给被告，于2013年7月30日将（11-5）、（11-10）房屋交付给被告，于2014年4月2日将（11-1）、（11-2）、（11-3）、（11-4）房屋交付给被告。2013年被告出具《具结书》一份，同意将宁波市海曙区新典路536号（11-5）的房产转让方更改为严银俊。2013年3月10日，原告和严银俊签订了（11-5）房屋的《房地产转让合同》。2014年4月2日，被告向原告出具《承诺函》一份，承诺于2014年5月31日前将坐落于宁波市海曙区新典路536号新海蓝钻大厦（11-3）、（11-5）、（11-6）、（11-7）、（11-10）的房款全部结清。否则按双方签订的《房地产转让合同》第八条第三款中的约定承担违约责任。2014年11月23日，被告又出具《具结书》一份，被告同意将新典路536号（11-10）合同名字改为许云飞。2014年11月27日，原告和许云飞签订了（11-10）房屋的《房地产转让合同》。从2012年12月21日至2014年2月16日，被告陆续共支付购房款9000000元。目前（11-1）、（11-2）、（11-4）、（11-8）、（11-9）房屋的产权以及10个车位已登记在被告名下。（11-3）、（11-6）、（11-7）登记在原告名下。经本院释明后，被告未就原告要求返还348464元款项的权利及要求原告办理三套房屋权证提起反诉。本院认为：原、被告双方于2012年12月21日签订《房地产转让合同》系双方真实意思的表示，合法有效，双方均应按约履行。本案的争议焦点：一、原、被告合同实际履行情况；二、原告是否有合同解除权；三、如合同解除，违约责任如何负担。关于第一个争议焦点。如前文证据中的分析，本院认为原、被告双方于2012年12月21日签订《房地产转让合同》系双方实际履行的合同依据，而被告在国土局调取的合同系双方在过户时所另签的备案合同，该合同并非对原买卖合同的变更。根据合同（含购房清单）约定，合同确定了10套房屋10个车位的价格，房屋单价是11000元每平方米，车位的价格是每套105000元。在实际履行过程中，2013年3月10日，原告和严银俊签订了（11-5）房屋的《房地产转让合同》，2014年11月27日，原告和许云飞签订了（11-10）的房屋的《房地产转让合同》，上述两套房屋的变更出让均取得被告的同意，本院认为该两套房屋经原、被告双方达成合意已作了变更，被告实际向原告购买的房屋不应包含上述两套房产。被告实际购买的为房屋8套、车位10个。对照购房清单上的价格，被告实际应当支付的价款为13025920元（14975890元—1094060元—855910元）。被告现共支付款项9000000元。关于第二个争议焦点。本院认为：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案原、被告在2012年12月21日签订《房地产转让合同》中约定了被告的付款期限，即被告需在2013年3月30日前付清全部款项，但之后，被告因未及时完成付款于2014年4月21日出具《承诺函》，承诺于2014年5月31日前将（11-3）、（11-5）、（11-6）、（11-7）、（11-10）的房款予以付清。该《承诺函》将双方的付款时间重新进行了约定。但在《承诺函》约定的2014年5月31日被告仍未付清全部款项，故从2014年6月1日起原告就享有了解除权。原告虽主张多次向被告催讨，但无相关的证据予以支持，被告未向原告催告过，故根据上述规定，原告解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，即应在2015年5月31日前行使，在该日期前原告未向被告主张过合同解除权，现原告向法院起诉主张合同解除的日期为2017年5月11日，已过一年的除斥期间，原告的解除权消灭。且在庭审中被告不同意合同解除，故本院认为原告现无合同解除权，对原告要求解除合同的诉请本院不予支持。关于第三个争议焦点。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。如前述第二个争议焦点分析，本院认为原告目前无合同解除权，故原告诉请主张的基于合同解除后的违约责任本院亦不予支持。综上，本院认为，本案合同并未有约定解除、协议解除的情形，现原告主张被告延期支付房款构成根本性违约主张合同解除，故原告行使的是法定解除权，而法定解除的解除权属于形成权，解除权的行使必须及时。现原告行使合同解除权已过一年的除斥期间，合同解除权已消灭。故对原告主张合同解除以及在合同解除前提下追究被告违约责任的相关诉请本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十五条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告宁波市海曙区联丰股份经济合作社的全部诉讼请求。案件受理费22598元，财产保全费5000元，均由原告宁波市海曙区联丰股份经济合作社负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审 判 长  施 益审 判 员  罗书君人民陪审员  俞美仕二〇一八年一月二十六日代书 记员  罗旖旎本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。