沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0102民初706号原告：张友，男，1953年8月12日出生，汉族，住黑龙江省巴彦县。委托代理人：周桂杰，女，1957年3月23日出生，汉族，住黑龙江省巴彦县。被告:沈阳百福房地产开发有限公司，住所地沈阳市东陵区浑河站街1号，组织机构代码证76955580-6。法定代表人:王明伟，该公司董事长。委托代理人:胡立军，男，1957年3月29日出生，汉族，住沈阳市沈河区。原告张友与被告沈阳百福房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员彭瑞英适用简易程序于2017年3月9日公开开庭进行了审理。原告张友的委托代理人周桂杰，被告沈阳百福公司委托代理人胡立军均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张友诉称：原告与被告于2007年11月18日签订一份商品房买卖合同，建筑面积56.22平方米，单价平方米2,308.6元，总金额：129,789元。合同中约定由出卖人在商品房交付使用后一年内办理该房屋权属证书，每逾期一日，由出卖人按买受人已付房价款的十万分之一向买受人支付违约金。被告于2008年9月13日勉强将房屋交付原告使用，至今仍未能为原告办理产权证，已延迟办理产权证8年87天，被告的违约行为导致原告只�享有居住使用权，而不能享有法律理应赋予的物权权利。故原告诉至法院。诉讼请求：1、判令被告支付逾期办理沈阳市和平区新立屯158号（馨丽康城）B4号楼2-3-2号房屋产权证书违约金3,434.21元（自2009年9月14日至2016年12月12日止）；2、本案诉讼费由被告承担。被告沈阳百福房地产开发有限公司辩称:我公司于2007年11月28日与原告签订商品房买卖合同，将位于沈阳市东陵区新立屯158号，馨丽康城小区（一期）B4号楼232住宅，面积56.22平方米，总房款129,789.00元销售给原告，由于原告未能办理产权登记逐要求被告办理房屋产权证，被告不予认可。一、依据相关房地产开发法律、法规，我公司已出让方式取得沈阳市东陵区新立屯编号为071510016土地使用权，土地使用权划拨批准文件号【东陵国用（2007）第07150510号】，并且取得建设工程规划许可证号【沈�规建证字2007年004号】，也取得了施工许可证【210106200710080101】。我公司于2007年10月29日又取得了沈阳市房产局《商品房预售许可证》（沈房预售第07351号）。在《商品房预售许可证》中已经明确注明馨丽康城小区（一期）B4号楼、B7号楼住宅、网点、车库可以销售。以上相关证据证明我公司已经具备销售房屋资格。并于2008年9月13日将房屋交付原告使用。二、我公司于2007年2月1日为原告办理了《备案登记》（合同编号：0810001996），在《商品房买卖合同》第二页左上角，房产局已经明确同意办理备案登记，证明我公司已经为原告办理了办理产权证登记的前置要件，本案原告未能取得产权证不是被告原因造成，应当追加被告沈阳市房产局为当事人，是房地产行政发证机关不履行职责造成的结果。三、依据原告与被告2007年11月18日签订的《补充协议》第三条：关于产权登记�补充约定第1项，如非因出卖人原因未能按時办理房屋所有权初始登记或非因出卖人原因导致买受人未能按时办理房屋所有权转移登记的，不视为出卖违约。四、依据《城市房地产开发经营管理条例》第二十四条：房地产开发企业申请办理商品房预售登记，应当提交下列文件：（一）本条例第二十三条第1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2、持有建设工程规划许可证和施工许可证3、按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期规定的证明材料；（二）营业执照和资质等级证书；（三）工程施工合同；（四）预售商品房分层平面图（五）商品房预售方案。被告已经完全具备办理商品房预售登记要件，不存在办理不了产权登记的违约行为。五、根据原告与被告签订的《商品房�卖合同》第十五条3款：由出卖人继续协助办理产权证，被告一直积极配合原告办理产权登记，并且提供了办理产权登记的全部材料，如果因为被告提供的办理产权登记要件不足，被告可以承担违约责任。六、依据《商品房买卖合同》第十六页，沈阳市房产产权登记发证中心、沈阳市房产测绘大队于2007年10月16日已经出具了《商品房买卖合同附图》，证明买卖合同已经进行了面积审核的事实。因此被告认为，造成原告不能办理产权证是沈阳市房产登记部门，被告已经为原告办理了商品房备案登记手续，不存在因出卖人原因造成原告不能办证，被告与原告办证不存在面积等相关纠纷过错，本案应追加产权登记部门为被告，以查明事实真相，由过错方承担责任。经审理查明:2007年11月18日，原、被告签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开�建设的位于沈阳市东陵区（现和平区）新立屯158号B4号楼2-3-2商品房一套，建筑面积56.22平方米，总房款129,789元。关于产权登记，合同第十五条约定“出卖人应当在房屋交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.由出卖人继续协助办理产权证。”同日，原、被告又签订补充协议一份。该协议第三条第二款关于产权登记的补充约定为：“由于出卖人的原因，买受人不能在出卖人交付该房屋之日起一年内取得该房屋权属证书的，每逾期一日，出卖人按买受人已付房价款的十万分之一向买受人支付违约金,逾期超过一年的，买受人有权解除合同。”合同签订后，原告向被告支付了全部购房款。2008年9月13日，被告将诉争房屋交付原告使用。上述合同已于2008年2月1日办理备案登记手续，诉争房屋暂未取得初始登记，目前不具备办证条件。另查明：原告张友于2010年8月2日起诉被告，要求被告承担逾期交房、逾期办证等责任，但由于原告对逾期办证部分请求未缴纳诉讼费，故法院对此部分未予审理，并作出（2010）沈和民二初字第01209号民事判决书，并判决驳回原告的该部分诉请。该判决已生效。原告张友于2012年起诉被告，要求被告给付逾期办理房证违约金1,477元（自2009年3月3日至2012年5月1日止，计1,145天），本院作出(2012)沈和民二初字第00888号民事调解书，调解协议为：被告沈阳百福房地产开发有限公司同意给付原告张友逾期办证违约金1,477元。给付方式：第三人沈阳祥鹏物业管理有限公司自愿免除原告张友三年零五个月的物业费。该调解书已生效。�述事实，有商品房买卖合同及补充协议、购房发票、民事判决书、民事调解书、房屋电子登记（簿）查询证明以及原、被告当庭陈述笔录在卷佐证。这些证明材料已经开庭质证和本院审查，本院予以确认。本院认为：原告与被告签订的商品房买卖合同及补充协议系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应自觉履行。被告交付房屋后未能在合同约定期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，导致原告不能如期取得房屋权属证书，被告行为已构成违约，应承担相应的违约责任。关于原告要求被告支付逾期办理房屋产权证书违约金的数额问题，原、被告已在合同中对违约金给付标准作出约定，故从其约定，但因原告已于2012年起诉被告要求支付自2009年3月3日至2012年5月1日期�的逾期办证违约金，本院已作出(2012)沈和民二初字第00888号民事调解书，故原告主张的逾期办证违约金的计算起始时间应从2012年5月2日至2016年12月12日止，共1,685天。被告应当给付原告逾期办证违约金的数额为2,186.94元（总房款129,789元×0.00001元/天×1,685天）。关于被告抗辩就诉争房屋已取得土地使用权，已为原告办理商品房买卖合同登记备案等的抗辩意见，因取得土地使用权是其出售诉争房屋的前提条件，办理商品房买卖合同登记备案更是其应尽的义务，因此不能作为其不办证的理由，故本院不予采信。关于被告抗辩逾期办理房屋产权证书的责任在房产局，因其与本案系另一法律关系，故本院不予处理。综上所述，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人�共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告沈阳百福房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告张友逾期办证违约金2,186.94元；二、驳回原、被告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元（原告已预交），由被告沈阳百福房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费�按自动撤回上诉处理。审判员  彭瑞英二〇一七年四月一日书记员  刘 崇本案判决依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼�求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。