广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初614号原告：保利物业发展股份有限公司佛山分公司负责人：王东北。委托诉讼代理人：郭汝婵，广东长航律师事务所律师。被告：曹秀平.委托诉讼代理人：李国富，系其丈夫。原告保利物业发展股份有限公司佛山分公司与被告曹秀平物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月6日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，并公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人、被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2015年7月至2017年10月期间的物业服务费5895.12元，并从逾期付款之日起按欠交金额的1‰/日支付违约金至实际支付日止（违约金暂计至2017年10月31日为2419.95元）；2、判令被告向原告支付公摊电费758.24元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告是佛山市禅城区仙槎路8号保利香槟花园X座X房（以下简称“涉案房屋”）的业主。根据原告与被告签订的《前期物业服务协议》约定，被告应按建筑面积计算，电梯住宅以2.30元/平方米每月的标准，室内停车场以1.60元/平方米每月的标准，于每月5日前向原告支付当月的物业服务费；如在当月最后一日仍未支付的，从下个月一日起每天按欠款金额的1‰支付滞纳金（实则为违约金）。被告应支付的物业服务费不包含应由业主分摊的公共水电费。因被告未按约定支付物业服务费及公摊电费，为维护原告的合法权益，现依法提起诉讼，请求贵院查明事实，依法支持原告的诉讼请求。被告辩称：我一直有交管理费,物业管理处导致我们业主没有缴费是因为2015年7月至2017年10月期间出现过问题,管理未到位,未尽到他们的职责。2015年5月8日我门口的水管爆了,导致水全部渗入家里,期间他们拖了很久的时间才去维修,他们仅是把水管补好,但是导致我家里的木已经腐蚀,我家门的门槛石在他们施工的时候弄坏了,跟他们说了但是他们一直不帮我处理。包括到现在都是在2017年12月20日左右才告诉我们要交管理费,如果不交就会起诉,我们就跟物管说要将职责做好了,解决了我的问题才可以说管理到位,未尽到管理的职责就让我交钱。我们是2012年交楼的,交楼的时候出现过漏水的问题,导致我的天花是湿的,墙体是烂的掉下来,从2012年到现在他们一直没有跟我的邻居沟通过,反而是我今年遇到业主聊天才说起这件事来才将这个问题处理好,也不是物管沟通的成果,原告要求我方交管理费,管理费是伸手就要还是做到了他们的职责。诉讼中，原告举证如下：1、原告营业执照、企业机读档案变更登记资料、资质证书、被告身份证复印件；2、《前期物业服务协议》、佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果；3、收楼确认书；4、发票联、香槟花园水电缴费分摊方案（定版）、佛山香槟花园X座X房公摊电费明细表；5、保利香槟花园电费明细表。被告举证如下：照片。经审查，本院对原、被告提交的上述证据的真实性均予以认可。本院经审理查明：2010年11月5日，原、被告双方签订《前期物业服务协议》，其中第八条物业服务费用约定：发展商发出《交楼通知书》之日起三年内电梯住宅管理费按建筑面积2元/平方米·月计算，第四年起按建筑面积2.3元/平方米·月计算。管理服务费收费标准中不含：楼内走廊、楼梯、共用设施的公共水电费，共用设备的公共电费，本区域范围内的路灯电费及监控中心电费等。上述公共水电费按政府规定由业主另行分摊。被告必须在每月5日前缴纳当月物业服务费，如在当月最后一日止仍未交纳物业服务费的，从下一个月一日起计收滞纳金，每逾期一日，原告将按欠交金额的1‰向被告收取滞纳金，直至被告缴清欠费为止。无论由于任何原因，被告自用或公共分摊水电费用需要原告代收代付时，原告不得收取任何手续费，但被告必须按时足额向原告支付其名下应承担的水电费。被告每月在原告派发《水电费缴费通知单》后7天内足额缴清费用。2012年4月30日，被告签署涉案房屋的《收楼确认书》。另查明：涉案房屋的房地产权属人为被告曹秀平。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。双方签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，协议合法有效，原、被告均应依约全面善意地履行各自的义务。上述《前期物业服务协议》对被告有约束力，被告需按时足额缴纳物业管理费等费用。关于原告主张被告拖欠相关物业管理服务费，被告未提出异议，亦未提供相反的证据足以反驳，故本院对原告主张的上述被告拖欠费用的事实予以确认。至于被告提出的相关证据及抗辩意见，本院认为，首先，被告提供的证据并不能证明原告存在不履行物业管理服务义务的情形；其次，即使原告对涉案小区存在某些管理服务方面的瑕疵，但其作为服务于被告所在小区的物业公司，所提供的服务内容具有公共性和整体性，被告不按时交纳物业管理费等费用将对小区的整体服务产生不利影响。综合上述分析，本院对被告的抗辩意见不予采纳。关于违约金，如前认定，被告拖欠物业管理费的行为已构成违约，根据上述合同约定，原告有权向被告主张滞纳金。原告主张依据合同约定每日按应缴费用的千分之一计付，但该滞纳金计算标准过高，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，本院确定被告因欠物业管理费所产生的滞纳金以年利率24%计算，且从本案来看，被告并非故意拖欠费用，系事出有因，故本院确定被告应承担上述滞纳金的50%，均从欠费月的下个月一日起以每月实际拖欠的物业管理服务费为本金按年利率12%计算至实际清偿日止。关于原告主张被告拖欠相关公摊电费，被告未提出异议，亦未提供相反的证据足以反驳，且原告已经提交证据证明其代被告缴纳上述费用，故被告应向原告支付公摊电费758.23元，原告诉请超出部分，缺乏依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《物业管理条例》第六条第一款、第七条第（五）项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告曹秀平于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告保利物业发展股份有限公司佛山分公司支付2015年7月至2017年10月期间的物业服务费5895.12元及违约金（违约金以每月210.54元为本金，自欠费月的后一个月的1日起按年利率12%分段累计至被告曹秀平实际清偿本金日止，即2015年7月物业服务费的违约金自2015年8月1日起计，如此类推。）；二、被告曹秀平于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告保利物业发展股份有限公司佛山分公司支付公摊电费758.52元；三、驳回原告保利物业发展股份有限公司佛山分公司的其他诉讼请求。被告曹秀平如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用小额诉讼程序，受理费减半收取25元，由被告曹秀平负担。本判决为终审判决。审判员 林 波二〇一八年二月八日书记员 冯裕雯附引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条任当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第六条第一款房屋的所有权人为业主。第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。