江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0106民初10069号原告：于士春，男，1971年8月3日出生，汉族。原告：钱涛，女，1969年12月4日出生，汉族。原告：于益航，男，1997年7月5日出生，汉族。三原告共同委托诉讼代理人：曹军，北京市中银（南京）律师事务所律师。三原告共同委托诉讼代理人：陈敏，北京市中银（南京）律师事务所律师。被告：江苏中广置业有限公司，住所地南京市鼓楼区新街口管家桥9号12层。法定代表人：翟韶均，该公司总经理。委托诉讼代理人：卢璇，江苏义科律师事务所律师。第三人：廖英祺，男，1980年8月28日出生，汉族，住南京市雨花台区。原告于士春、钱涛、于益航与被告江苏中广置业有限公司（以下简称中广置业公司）及第三人廖英祺居间合同纠纷一案，本院于2016年7月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于士春、钱涛、于益航的共同委托诉讼代理人曹军、陈明，被告中广置业公司的委托诉讼代理人卢璇到庭参加诉讼，第三人廖英祺经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于士春、钱涛、于益航向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿原告因无法履行与他人签订的房屋买卖合同而承担的定金损失20万元；2.被告赔偿原告购房的市场价格变动损失419253.60元；3.被告赔偿原告支付的（2015）雨民初字第1975号案件的诉讼费4085元及律师费6000元；4.被告赔偿原告违约金415600元。事实和理由：2015年1月26日，原、被告及第三人就位于本市雨花台区花神大道9号阅城国际花园怡然园XX幢X单元XXX室的房屋（以下简称涉案房屋）签订《南京市存量房买卖合同》，约定第三人于2015年3月30日前付清全款。因被告未按约履行合同义务，导致第三人未按约及时付款，以至于原告与第三人的房屋买卖合同在履行时产生诉讼纠纷障碍，导致原告因无法履行与他人签订的房屋买卖合同而承担违约责任。被告的行为违反法律规定及合同约定，造成原告的经济损失，原告遂诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告中广置业公司辩称，1.原告所称第三人于2015年3月30日前付清全款的约定并非事实，原告与第三人未就该付款时间达成合意，双方的真实意思表示为履行此前的房地产买卖合同及其他两份未约定上述付款时间的《南京市存量房买卖合同》，原告提供的（2015）雨民初字第1975号生效民事判决书亦证明此内容；2.被告的居间义务为促成买卖双方合同的签订，合同签订后被告的居间义务已经完成。在南京市房地产市场管理处（以下简称房地产管理处）备案的合同中添加的时间条款系被告为协助买卖双方办理房屋过户，应行政要求的硬性规定而增加，并非交易中的合意，该条款系行政行为的产物，故被告不存在违约。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人廖英祺未到庭参加诉讼，提交答辩状称，1.第三人与原告经被告居间签订《房地产买卖中介合同》及补充协议，根据约定，以贷款方式支付的房屋价款部分以银行下款时间为准，签约时被告的经办人亦告知买卖双方具体下款时间无法约定，原告与第三人均无异议；2.合同履行过程中，原告未协商要求在2015年3月30日前付清银行贷款，且除办理产权过户的《南京市存量房买卖合同》外，为办理贷款向银行提交的《南京市存量房买卖合同》及为办理土地使用权转移交土地管理部门备案的《南京市存量房买卖合同》中均未写明2015年3月30日前付清全款；3.合同签订后，第三人一直积极履行合同义务，被告亦积极协调银行下款事宜，原告在过户之后拒绝履行后续义务，致使第三人最后通过诉讼途径获得涉案房屋，造成第三人的经济损失。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年10月18日，原告于士春、钱涛、于益航（委托人，甲方）、被告中广置业公司（受托人，丙方）双方及第三人廖英祺（委托人，乙方）签订《房地产买卖中介合同》及补充协议，约定经丙方居间，甲方将涉案房屋出售给乙方，房屋价款207.8万元。乙方于2014年10月25日前支付定金40万元，2015年10月25日前将首付款67万元提交监管账户，以贷款的方式支付甲方房款100万元，下款时间以银行放款时间为准，尾款8000元在房屋交付时，甲乙双方自行交割。甲方委托丙方出售上述房屋，并代办产权转移、房屋交付等相关事宜，乙方委托丙方购买上述房屋，并代办产权证、房屋交付、土地使用证等相关事宜。丙方的义务为：1、认真履行甲、乙方委托的事项，亲自完成甲、乙方委托代办的各项服务；2、派王璟铖经纪人负责该房产的居间活动，在委托期限内办理所委托的事项；3、根据专业知识及工作经验，将所了解的标的情况如实告知委托人，及时将委托事项办理的进展情况向委托人通报；4、对委托人的个人资料予以保密，未经委托人同意，不得向他人泄露；5、处理委托事务取得的财产，应及时转交委托人；6、出示国家规定的收费标准及收取相关费用的依据。丙方完成合同约定的乙方委托和代办事项，乙方按房屋价款的2.04%，即42391.2元向丙方支付佣金和代办费。丙方有下列情形之一的应承担违约责任：1、无正当理由不履行合同的；2、与他人串通，损害甲、乙方利益的；3、故意隐瞒，提高委托标的利差；4、其他过失影响甲、乙方交易的。违约行为方应向守约方支付415600元违约金，造成其他经济损失，由守约方按照法律、法规的有关规定追偿等等。合同签订后，第三人廖英祺于2014年12月31日向中广置业公司支付40000元中介费。2015年1月26日，原、被告双方及第三人至房地产管理处办理房屋过户手续，并签订了三份《南京市存量房买卖合同》。三份合同中交房地产管理处备案的合同与其他两份不同，该份合同中第四条第3项约定：廖英祺现金加贷款支付房款，应于2015年3月30日前付清全款。另两份合同中均无“2015年3月30日前付清全款”的约定。除此之外，三份合同的其他内容均相同。第三人廖英祺按《房地产买卖中介合同》的约定向三原告支付定金及首付款，并办理了银行贷款手续。2015年8月3日，廖英祺在南京银行贷款的100万元发放至原告钱涛账户。后三原告与第三人就有无约定“2015年3月30日前付清全款”产生争议。廖英祺于2015年8月25日将于士春、钱涛、于益航诉至南京市雨花台区人民法院（以下简称雨花法院），请求判令：1.于士春、钱涛、于益航向廖英祺交付花神大道9号阅城国际怡然园XX幢X单元XXX室房屋；2.于士春、钱涛、于益航支付廖英祺违约金415600元；3.于士春、钱涛、于益航支付廖英祺中介佣金42391.2元。雨花法院经审理查明，在房地产管理处备案的合同上添附的“2015年3月30日前付清全款”系中介经纪人王璟铖应窗口工作人员要求，自行添附，未得到房屋买卖双方的同意。故雨花法院认定，“买卖双方是由于中介方的原因导致对于合同履行的误解，双方均不存在故意违约”，于2015年10月12日作出（2015）雨民初字第1975号民事判决书，判决内容为：一、被告钱涛、于士春、于益航于本判决生效之日起十日内向原告廖英祺交付位于南京市雨花台区花神大道9号阅城国际怡然园XX幢XXX室房屋；二、驳回原告廖英祺其他诉讼请求。案件受理费8170元，减半收取4085元，由钱涛、于士春、于益航负担。后于士春、钱涛、于益航上诉至江苏省南京市中级人民法院（以下简称南京中院），后因未足额缴纳上诉案件受理费，且表示不再上诉，南京中院于2016年3月3日作出（2015）宁民终字第7416号民事裁定书：按上诉人钱涛、于士春、于益航自动撤回上诉处理，双方均按原审判决执行。另查明，（2015）雨民初字第1975号案件中，于士春、钱涛、于益航支出的律师费用为6000元。以上事实，有当事人陈述、《房地产买卖中介合同》、《南京市存量房买卖合同》、（2015）雨民初字第1975号民事判决书、（2015）宁民终字第7416号民事裁定书、发票以及庭审笔录等证据证实。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。原、被告及第三人之间签订的《房地产买卖中介合同》系三方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同依法成立并生效，当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。关于被告是否存在违约的问题。被告在协助原告及第三人办理房屋过户事宜时，应房地产管理处窗口工作人员要求，在交该机构备案的《南京市存量房买卖合同》中添附“2015年3月30日前付清全款”的条款。但被告工作人员在他案中已陈述，该添附行为未与原告及第三人商量，系自行添附，同时被告亦未明确告知买卖双方仍应按《房地产买卖中介合同》及补充协议的约定继续履行，导致双方就合同的履行产生误解，后第三人将三原告诉至雨花法院，造成三原告的诉讼费及律师费损失。被告的上述行为对买卖双方交易造成实质影响，构成违约，应承担相应的违约责任。案件审理过程中，被告向法院申请调整违约金的标准，考虑被告的过错程度、原告的损失情况及本案案情，本院依法酌定被告应向原告支付违约金10085元。该违约金已足以弥补（2015）雨民初字第1975号案件中三原告的损失，故对于三原告诉讼费及律师费的诉讼请求，本院不予支持。关于被告的行为给原告造成的定金及房屋价格变动损失问题。原告主张，因被告的行为，导致涉案房屋的买卖合同未能按约履行，进而致使其与案外人签订的位于仙境路29号某房屋的买卖合同无法履行而产生定金损失及该房屋的市场价格变动损失。鉴于原告与案外人订立的房屋买卖合同与本案并无关联性，被告亦无法预见到自己未履行告知义务的行为可能造成该损失，故原告的该项诉讼请求无法律依据，本院不予支持。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第四百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告江苏中广置业有限公司于判决生效之日起十日内向原告于士春、钱涛、于益航一次性支付违约金10085元；二、驳回原告于士春、钱涛、于益航的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14204元，减半收取7102元，由原告于士春、钱涛、于益航负担7076元，被告江苏中广置业有限公司负担26元（三原告已预交，被告在支付上述款项时加付此款）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。代理审判员  邢珊珊二〇一六年十月十九日见习书记员  李雅文