河北省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）冀执异156号
异议人（案外人）：刘冬杰，男，汉族，1984年2月24日出生，住河北省邯郸市永年县。
委托代理人：宋翠芹，女，汉族，1954年6月2日出生，住址同上，系刘冬杰之母。
保全申请人：江苏省苏中建设集团股份有限公司，住所地江苏省海安县海安镇中坝南路18号25-27层。
法定代表人：笪鸿鹄，该公司董事长。
被申请人：邯郸市嘉烨房地产开发有限公司，住所地河北省邯郸开发区文明路9号工商联会馆4号楼14层。
法定代表人：苏廷喜，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王海林，河北江正律师事务所律师。
本院在执行保全申请人江苏省苏中建设集团股份有限公司（以下简称苏中建设公司）与被申请人邯郸市嘉烨房地产开发有限公司（以下简称嘉烨房地产公司）建设工程施工合同纠纷一案财产保全措施实施过程中，刘冬杰向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
异议人刘冬杰称，其于2015年5月5日交付房款并订立了商品房预定协议，购买了“嘉烨豪庭”项目x号楼x单元xxx号房（以下简称涉案房产），该房产应属异议人财产，但却被本院以（2016）冀民初76号民事裁定、（2016）冀执保52号查封公告予以查封，请求本院立即解除查封。异议人向本院提交了2015年5月5日其与嘉烨房地产公司签订的《嘉烨豪庭商品房预定协议》1份；加盖“邯郸市嘉烨房地产开发有限公司财务专用章”和“永年嘉烨投资有限公司”公章的收款收据1份；加盖“永年县嘉烨投资有限公司”（以下简称嘉烨投资公司）公章的“嘉烨豪庭福利房补助款”说明1份，用于证明其购买涉案房产并缴纳购房款的事实。
苏中建设公司辩称：案外人所提执行异议无法律依据，不能成立，请求依法驳回其执行异议申请。理由为：一、根据《物权法》第九条的规定，河北高院采取保全措施时，邯郸市永年区住房和城乡建设局显示，被查封的352套房屋系“未出售”状态，非“已售”状态，故河北高院将未出售房屋进行查封，系合法查封。二、案外人提供的部分《预定协议》或《预售合同》，其性质属于预约合同，非本约合同即《商品房买卖合同》，不具备正式的商品房买卖合同的法律效力。案外人因预约合同产生纠纷，只能适用定金规则处理，无权主张物权。三、部分案外人未在房管局办理商品房买卖合同网签和备案手续，不产生物权登记效力，不能对抗法院查封。四、案外人没有真实有效的银行付款凭证和嘉烨房地产公司入账证明，其提供的“收款收据”不是正式发票，很有可能是其与嘉烨房地产公司共同伪造的，无法证明其支付购房款的客观事实。五、案外人所提供收款收据中，有《嘉烨豪庭福利房补助款》，系嘉烨投资公司开具，不是嘉烨房地产公司实际收取的购房款；有“利息转本金”标注和或“债权转购房款”的收据，不是真实的购房款。
本院查明，本院在审理苏中建设公司诉嘉烨房地产公司建设工程施工合同纠纷一案中，经苏中建设公司提出财产保全申请并提供担保，2016年11月11日本院作出（2016）冀民初76号民事裁定书，裁定查封嘉烨房地产公司名下价值一亿元人民币的财产。2016年11月24日，本院作出（2016）冀执保52号协助执行通知书，同日送达协助执行人邯郸市永年区住房和城乡建设局（以下简称永年住建局），查封了嘉烨房地产公司开发的“嘉烨豪庭”项目（位于永年县××路东、××北、××厂南路南，商品房预售许可证号：永房预售字第二○一四年○○七号）的206套房产，包括1号楼43套（含涉案房产）、2号楼57套、4号楼46套5号楼30套、6号楼30套；轮候查封了146套房产，包括8号楼99套、10号楼13套、11号楼27套、12号楼7套。查封期限3年，自2016年11月24日至2019年11月23日止。查封期间，禁止对被查封的财产进行处分，不得办理上述房产的抵押、转让等手续。2016年12月5日张贴了查封公告。刘冬杰对本院查封“嘉烨豪庭”涉案房产不服，提出执行异议。
另查明：嘉烨投资公司受嘉烨房地产公司的委托销售“嘉烨豪庭”项目的部分商品房，与买受人签订的商品房预定协议都是加盖的嘉烨房地产公司的公章，收房款的收据上同时加盖嘉烨房地产公司的财务专用章和嘉烨投资公司的公章。2015年5月5日刘冬杰与嘉烨房地产公司签订了《嘉烨豪庭商品房预订协议》，刘冬杰购买了嘉烨房地产公司开发的“嘉烨豪庭”项目涉案房产，建筑面积114平方米，房款总金额299820元，付款方式为一次性付款。2015年3月2日刘冬杰以退资款项顶房款，交付房款197220元。2015年5月5日嘉烨投资公司出具“嘉烨豪庭福利房补助款”说明载明：“刘冬杰买1-2-501房，面积114平方米。投资公司补助900元/平方米，补款102600元”。
经本院到永年住建局核查查明，嘉烨房地产公司开发的“嘉烨豪庭”项目，于2014年9月29取得了永年住建局颁发的1-13号楼（3号楼除外）房产的《商品房预售许可证》，证号为永房预售字第二○一四年○○七号；涉案房产为住宅，现刘冬杰名下在永年住建局无房产登记。
本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案中，2015年5月5日刘冬杰与嘉烨房地产公司签订的《嘉烨豪庭商品房预订协议》内容明确了当事人名称、商品房基本情况、面积确认及面积差异处理、交付期限、违约责任、计价方式与价款、付款方式及期限、预留期滞后约定、楼宇命名权和外墙面使用权约定、契税及维修基金承担、产权登记、争议解决方式等内容，具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且嘉烨房地产公司已按协议约定收受了刘冬杰大部分房款，故该商品房预定协议应当认定为商品房买卖合同。
在本院查封“嘉烨豪庭”项目涉案房产前，刘冬杰与嘉烨房地产公司签订了合法有效的商品房预订协议，并以退资款顶房款的形式交付了购房款197220元。至于苏中建设公司主张的《嘉烨豪庭福利房补助款》系嘉烨投资公司开具的、非嘉烨房地产公司实际收取的购房款问题，嘉烨房地产公司对此未予确认，根据现有证据也无法认定，故对此本院不予认定。即便苏中建设公司的上述主张理由成立，刘冬杰已交付的购房款也超过协议约定总价款的50%，且在涉案房产所在的永年住建局刘冬杰无房产登记记录，故买受人刘冬杰符合房屋消费者的条件。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条规定，建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权，但不能对抗交付全部或者大部分购房款的房屋消费者。所以，即便苏中建设公司与嘉烨房地产公司建设工程施工合同纠纷一案中，苏中建设公司对其施工工程享有建设工程价款优先受偿权的诉讼请求成立，其权利也不能对抗房屋消费者刘冬杰。同时，刘冬杰对涉案房产享有的实体权利亦符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件，能够排除法院强制执行。
综上，刘冬杰基于实体权利对本院财产保全的执行标的提出排除执行异议，法律地位为案外人，其异议请求成立，应予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第十六条第二款的规定，裁定如下：
中止对邯郸市嘉烨房地产开发有限公司开发的“嘉烨豪庭”项目1号楼2单元501号房产的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向河北省高级人民法院提起诉讼。
审 判 长 赵树经
审 判 员 王振健
代理审判员 张美英
二〇一七年四月二十五日
书 记 员 崔彦茹