江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏05民终1454号
上诉人（原审被告）：张志兴,男,1963年12月8日生,汉族，住江苏省昆山市。
上诉人（原审被告）：江秀珍,女,1964年8月12日生,汉族，住江苏省昆山市。
上诉人（原审第三人）：戴炳田，男，1995年6月23日生，汉族，住江西省宜春市宜丰县。
三上诉人共同委托诉讼代理人：吴景贵，上海正源（昆山）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：乔雪林,男,1986年2月16日生,汉族，住江苏省宝应县。
委托诉讼代理人：陈钢，北京惠诚（昆山）律师事务所律师。
上诉人张志兴、江秀珍、戴炳田因与被上诉人乔雪林确认合同无效纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院作出的(2017)苏0583民初14487号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张志兴、江秀珍、戴炳田上诉请求：撤销原审判决并依法改判驳回乔雪林的诉讼请求；一、二审诉讼费用由乔雪林承担。事实和理由：一、三上诉人进行房屋交易时，涉案房屋经评估后的价格为655083元，且该价格得到昆山市税务局认可，三上诉人按照当时的市值进行交易，系客观、公允的价格；二、戴炳田虽然年轻但其具备购房能力，且张志兴确实收到了涉案的80万元款项；三、戴炳田的职业原本系花桥镇的房屋中介，其对于花桥镇的各个楼盘情况及价格熟知符合常理。据此，三上诉人之间的交易真实合法有效，并不存在恶意串通的情形。
乔雪林辩称，一审判决查明事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。理由如下：一、三上诉人之间的房屋买卖系虚假交易，并无任何的房款支付记录，属于恶意串通行为；二、一审中张志兴、江秀珍的陈述前述矛盾，一会儿说是房屋买卖，一会儿说是以房抵债；三、张志兴、江秀珍与戴炳田签订的房屋买卖合同约定房价为655083元，明显低于市场价140万；四、涉案房屋已经于2013年3月5日交付给乔雪林，因戴炳田与江秀珍的女儿是很好的朋友关系，故戴炳田签订涉案房屋买卖合同时已明知房屋出售的事实；五、戴炳田购房时均未看过涉案房屋，即使过户后也没有接收房屋，与正常的房屋买卖完全不相符；六、不论是从戴炳田的年龄及职业来看，其并不具有购房能力。综上，张志兴、江秀珍与戴炳田之间的房屋买卖属于虚假交易。
乔雪林向一审法院起诉请求：一、确认2016年10月18日张志兴、江秀珍与戴炳田签订的花桥镇梅苑里28号楼605室及阁楼、车库的房屋买卖合同无效，并判决将该房屋产权恢复登记至张志兴、江秀珍名下；二、由张志兴、江秀珍、戴炳田承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：位于昆山市花桥××里××楼××室、××阁楼、××室车库系张志兴户经拆迁安置的拆迁房。2013年2月19日，乔雪林与张志兴在中介方昆山盛兴隆房产咨询有限公司（以下简称“盛兴隆公司”）的居间下签订购房协议一份，约定由乔雪林购买张志兴、江秀珍位于昆山市花桥××里××楼××室房屋，面积84.47平方米，阁楼约50平方米左右，自行车库约10平方米左右，房屋价格为一次性买断价535000元，现乔雪林支付张志兴购房定金20000元，双方约定在2013年3月5日签订正式合同，如有一方违约，按购房定金的一倍赔偿给对方。该协议签订后，乔雪林支付了20000元定金。2013年3月5日，乔雪林（乙方）与张志兴、江秀珍、案外人张秀英、张磊签订了《动迁房转让居间协议》，约定乔雪林购买张志兴、江秀珍位于昆山市花桥××里××楼××室房屋，面积84.47平方米，阁楼约50平方米左右，自行车库约10平方米左右，该房屋阁楼、车库等经双方协商一致一次性打包买断价格为535000元。在签订本协议之日，乙方向甲方支付首付款300000元，第二期房款235000元待房产证、土地证过户时给付。合同第五条违约责任约定：甲、乙双方签订协议后，甲方中途违约，应书面通知乙方、中介方，自违约之日起十日内，按乙方已付房款的二倍赔偿给乙方以及装修费用。第七条约定：该房屋属于动迁安置房，甲方取得产证和土地证需要有一段时间，费用由己方自理。甲方一经取得该房的产权证和土地证后，必须在60天内连同过户所需资料一并交给乙方或中介方办理过户手续，否则甲方按照乙方所付全部房款的二倍赔偿给乙方，乙方将该房归还给甲方。第九条补充说明中，双方手写载明：甲方收到乙方首付款30万元以后把房屋钥匙交给乙方，余下款235000元经甲、乙双方商定乙方支付给甲方二年利息，总价14000元，动迁协议到房产证出来，满五年再过户。该合同签订后，乔雪林支付了张志兴、江秀珍280000元首付款。在该合同下方，张志兴写明“已收30万元整”。合同签订当日，张志兴、江秀珍将涉案房屋交付给乔雪林使用。乔雪林称涉案房屋最开始是空关，后来在2016年3月份其将房屋出租给他人至今。2014年1月23日、2015年2月5日，乔雪林分别支付张志兴、江秀珍7000元，案外人张磊开具了两张收据，均载明收到房屋余款利息钱7000元。
2016年3月15日，乔雪林（乙方）与张志兴、案外人张磊（甲方）签订一份补充协议书，载明：该户于2013年3月5日甲、乙双方签订了房屋买卖合同，总房价为535000元整，第一期房款于2013年3月5日乙方付给甲方300000元，并交了房屋钥匙，双方约定余下房款235000元待产权过户时乙方支付给甲方。现经乙方要求为了及时办理出产证，但因甲方资金遇到一些问题，不能及时到动迁办结账。现经甲、乙双方商定乙方同意预支付甲方房款100000元（到动迁办结账），但要求甲方如在2017年1月30日之前不能进行产权过户的，按乙方现付房款100000元的二倍支付一年的实时利息支付给乙方，并承诺在产权过户时不再追加其他额外费用。补充协议签订后，乔雪林支付给张志兴100000元，张志兴出具了收据。
一审法院另查明：乔雪林称张志兴在其不知情的情况下于2016年10月18日将涉案房屋出售给第三人戴炳田，并提交了一份从昆山市房产交易中心调取的2016年10月18日张志兴与戴炳田之间签订的存量房买卖合同（即网签备案合同）。该份合同约定的房屋总价为655083元。对此，张志兴称该份合同仅为双方交易备案的依据，并非双方实际履行的依据，张志兴为此提交其与戴炳田于2016年5月8日签订的房屋买卖合同一份。该份合同约定的房屋总价为800000元。交款时间约定：签订本合同起支付定金200000元；2016年5月25日支付200000元；2016年6月10日支付200000元；余款200000元于过户当天一次性付清。同日，戴炳田与张志兴还签订一份交房协议，载明：今日戴炳田与张志兴的房屋交易买卖成功，因为张志兴房屋有租客，现协议房屋租赁期间期满交房于戴炳田，张志兴同意交房时间在2017年3月份以前。另外，戴炳田向一审法院提交由张志兴分别于2016年5月8日、2016年5月25日、2016年6月10日、2016年10月18日向其出具的收据，收据上载明的金额均为200000元，共计800000元。
一审审理中关于张志兴、江秀珍与第三人戴炳田之间房屋买卖合同签订及房款支付的过程，张志兴及第三人戴炳田在分别作了陈述。张志兴陈述：张志兴做保健品生意亏钱了，然后陆续向戴炳田借款，前后累计借了400000元，戴炳田与张志兴、江秀珍女儿是朋友关系，戴炳田此前也是做房屋中介的，张志兴后来继续要向戴炳田借钱的时候，戴炳田提出张志兴可以将涉案房屋卖给他，当时的市场价是800000元，双方谈好后，就把原来的借款转化成前面的房款，戴炳田又另外支付了40000元现金给张志兴。戴炳田陈述：其和张志兴、江秀珍的女儿是关系很好的朋友，又因其是准备在花桥从事中介服务，当时对花桥的房屋比较清楚的了解，所以才会向张志兴提出购买房屋来抵欠款。关于房款800000元，张志兴与戴炳田均陈述：戴炳田此前以现金方式出借给张志兴400000元，以该笔借款冲抵其中400000元购房款，由张志兴出具2016年5月8日、2016年5月25日金额共计400000元的收据；剩余400000元也是戴炳田以现金形式交付给张志兴，来源有部分系戴炳田向朋友所借，其余都是戴炳田的自有资金。戴炳田为证明其具备购房能力以及向张志兴支付房款的款项来源，向一审法院提交其开设的昆山市花桥镇移柯房产中介所的营业执照、其名下一辆宝马牌轿车的行驶证以及其朋友龚大伟取款100000元的取款回单。关于房屋交付事宜，张志兴陈述：其并未将房屋此前已经出售给乔雪林的事情告知戴炳田，只是说房屋租赁给了其他人，戴炳田在2017年2月份还给乔雪林打过电话准备收房；戴炳田陈述：其没有去涉案房屋处进行查看，原因是其与张志兴关系不错，本身也准备从事中介服务，对涉案房屋的房型、地段都比较了解，张志兴和戴炳田说房屋已经出租，所以戴炳田和张志兴约定了房屋交付日期是在2017年3月以前，给张志兴一个处理租户的时间，但后来2017年2月戴炳田要求张志兴交房后才发现该房存在问题。
对于前述房屋买卖合同、交房协议、收据以及张志兴、戴炳田所作的陈述，乔雪林均不予认可，其认为张志兴与戴炳田签订的房屋买卖合同无效，理由是：张志兴与戴炳田恶意串通，以合法形式掩盖非法目的。张志兴与戴炳田签订的合同并没有真实的支付房款，甚至出借400000元的借条和借据都没有提交，当前房子价值在1400000元左右，而戴炳田与张志兴签订的房屋买卖合同价格为655083元，这份合同买卖价格远低于房屋市场价值，戴炳田出生在1995年，也并没有出借400000元资金给张志兴的能力。房屋在2013年3月5日就已经交付给乔雪林使用，戴炳田从没有到这个房屋来看过，不符合事实。
因戴炳田与张志兴均称戴炳田此前以现金形式出借给张志兴400000元并以现金形式支付给张志兴400000元房款，一审法院要求戴炳田在指定期限内提交其出借款项400000元以及400000元房款来源的相关证据。戴炳田称400000元的借条已在借款抵作房款时撕毁，后其仅向一审法院提交了前述其朋友龚大伟取款100000元的取款回单，并未能提交其他取款凭证、转账记录等证据。
一审法院再查明：乔雪林曾于2017年2月17日向一审法院另案起诉张志兴、江秀珍、张秀英、张磊，要求判令张志兴、江秀珍、张秀英、张磊协助其办理昆山市花桥××里××楼××室及其阁楼和车库的房屋产权过户手续。一审法院于2017年5月12日作出（2017）苏0583民初3689号民事判决书，认定：乔雪林与张志兴、江秀珍、张秀英、张磊之间签订的动迁房转让居间合同及其补充协议依法成立有效，双方均应按照协议约定履行。双方达成协议后，乔雪林已向张志兴支付了房款400000元及约定的二年利息14000元，张磊开具了相应的收据，房屋买卖双方之间的交易不属政策限购范围，张志兴、江秀珍不得以此为抗辩理由主张合同无法继续履行。张志兴、江秀珍亦无证据证明乔雪林向其表示过不再履行合同，故对张志兴、江秀珍的抗辩主张一审法院不予支持。在该案中，虽然乔雪林与张志兴、江秀珍之间的房屋买卖协议依法成立有效，且张志兴已向乔雪林交接了涉案房屋，但根据房屋产权登记信息，涉案房屋已经于2016年11月30日过户登记至戴炳田名下，现张志兴、江秀珍并非涉案房屋产权所有人，乔雪林要求张志兴、江秀珍协助过户涉案房屋的诉讼请求缺乏法律基础无法履行，故一审法院对乔雪林该案中的诉讼请求不予支持，遂判决驳回了乔雪林的诉讼请求。该判决已发生法律效力。
一审法院又查明：涉案房屋的不动产权于2016年11月30日产权登记至戴炳田名下。现涉案房屋上存在有两次查封记录，其中首次查封系前述（2017）苏0583民初3689号案件昆山市人民法院依职权进行的查封；另一查封为该案中乔雪林向一审法院申请财产保全后一审法院依法进行的查封。
因乔雪林以张志兴、江秀珍与戴炳田之间的房屋买卖合同无效为由要求将涉案房屋的不动产权恢复登记至张志兴、江秀珍名下，张志兴、江秀珍与戴炳田则主张双方之间的房屋买卖合同真实合法有效。为此，引起纠纷。
以上事实有购房协议、动迁房转让居间合同、补充协议书、动迁安置房核定单、收据、收楼表清单、银行卡明细、交房协议、取款凭条、营业执照、行驶证、不动产权属登记查询、（2017）苏0583民初3689号民事判决书以及当事人的陈述予以证实。
一审法院认为，本案的争议焦点为：张志兴、江秀珍与戴炳田之间就涉案房屋签订的房屋买卖合同是否合法有效。对此，一审法院认为，首先，乔雪林与张志兴、江秀珍之间存在的是房屋买卖合同法律关系，且依法成立有效。张志兴与戴炳田之间虽签订有房屋买卖合同并办理了网签备案手续，但因双方均陈述其中400000元房款系以张志兴此前向戴炳田的借款400000元冲抵，故张志兴与戴炳田之间名为房屋买卖合同关系，实则为以房抵债法律关系；其次，张志兴在与戴炳田签订房屋买卖合同时明知涉案房屋已经于2013年3月5日出售给乔雪林并于当日即交付给乔雪林居住使用，但其并未将该事实如实告知戴炳田，仍然与戴炳田签订房屋买卖合同，恶意明显，损害了乔雪林的合法权益；再次，涉案房屋的不动产权虽登记在戴炳田名下，但其对出借给张志兴400000元现金的事实以及以现金方式支付剩余400000元房款的事实均未能加以举证证明；且戴炳田未在与张志兴签订房屋买卖合同前后至涉案房屋中进行现场查看，在前诉即（2017）苏0583民初3689号案件发生之前也从未向乔雪林主张过权利，明显与常理不符。加之根据涉案房屋所在小区的市场行情，双方在房屋买卖合同中约定的房屋总价800000元以及存量房买卖合同中约定的房屋总价655083元均与当时当地的市场价值有一定差距。结合戴炳田与张志兴均自认的戴炳田与张志兴、江秀珍的女儿是较好的朋友这一事实，一审法院据此能够推定戴炳田对涉案房屋已由乔雪林购买并占有之事实为明知，戴炳田仍然与张志兴、江秀珍签订房屋买卖合同并办理网签备案，属恶意串通，损害了乔雪林的权益。因此，戴炳田与张志兴、江秀珍之间签订的房屋买卖合同以及存量房买卖合同均应当认定为无效合同。无效合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还。戴炳田虽取得涉案房屋的不动产权登记，但因其并非善意第三人，故不能构成善意取得。因此，戴炳田应将涉案房屋的不动产权恢复登记至张志兴、江秀珍名下。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决：一、确认张志兴、江秀珍与戴炳田于2016年10月18日签订的《存量房买卖合同》无效。二、张志兴、江秀珍、戴炳田于判决生效后十日内将昆山市花桥××里××楼××室、××阁楼、××室车库的不动产权变更登记至张志兴、江秀珍名下，办理不动产权变更登记产生的税、费均由张志兴、江秀珍与戴炳田共同承担。三、案件受理费9150元，财产保全费3195元，两项合计12345元，由张志兴、江秀珍承担。受理费及财产保全费乔雪林已经预交，由张志兴、江秀珍在判决生效后十日内一并返还给乔雪林。
二审中，戴炳田向本院补充提交了案外人但建自2016年2月份起至2016年8月份的银行取现记录，用以证明戴炳田购买涉案房屋时除了向龚大伟借款10万元，其还向但建借款60万左右用于出借给张志兴及支付涉案房屋价款的事实。乔雪林质证认为，前述证据不属于新证据，对证据的真实性无异议，但是对关联性有异议，案外人但建银行卡的存款及取款记录均不能证明但建出借给戴炳田60万的事实。
以上证据，有戴炳田提供的银行交易清单及二审调查笔录予以佐证。
本院二审查明的其他事实与一审一致。
本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，当事人签订的合同，存在恶意串通、损害第三人利益的情形，则属无效合同。本案的争议焦点在于三上诉人所签订的涉案房屋买卖合同是否存在恶意串通、损害第三人利益的情形。针对前述争议焦点，本院认为：第一，张志兴、江秀珍已经于2013年3月5日就将涉案房屋出售并交付给乔雪林，且张志兴、江秀珍已向乔雪林收取了大部分房款，现张志兴、江秀珍又于2016年10月18日再次将涉案房屋出售给戴炳田，张志兴、江秀珍存在“一房二卖”的主观故意；第二，个人之间的房屋买卖属于大额资产交易，戴炳田在签订涉案房屋买卖合同前后均未至涉案房屋进行现场查看，戴炳田向张志兴、江秀珍支付购房款及交付借款的方式均为现金方式且经一审法院释明仍未能提供相应的资金来源，前述情形均与正常房屋交易惯例不符。结合戴炳田在一审中自认其与张志兴的女儿是好朋友这一事实，戴炳田应当知道涉案房屋已经由张志兴、江秀珍出售并交付至他人。因此，本院认定戴炳田与张志兴、江秀珍之间所签订的房屋买卖合同系双方虚假的意思表示；第三，张志兴、江秀珍依照涉案房屋买卖合同约定已将房屋过户登记至戴炳田名下，导致乔雪林无法继续履行其与张志兴、江秀珍订立在先的房屋买卖合同，明显损害了乔雪林的利益。据此，张志兴、江秀珍与戴炳田通过恶意串通，签订虚假的房屋买卖合同，损害了乔雪林的利益，应当认定戴炳田与张志兴、江秀珍之间签订的房屋买卖合同系无效合同。
综上所述，张志兴、江秀珍、戴炳田的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9150元，由张志兴、江秀珍、戴炳田负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨恩乾
审 判 员 黄学辉
审 判 员 郭 锐
二〇一八年四月二十六日
法官助理 黄源榕
书 记 员 袁丽媛