浙江省海宁市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉海执异初字第4号
原告：浙江兴得利纺织有限公司。住所地，海宁市斜桥镇祝场祝兴路**号。
法定代表人：陈幼兴，该公司董事长。
委托代理人：李应龙、钟雪庆，浙江峻德律师事务所律师。
被告：浙江盛开建设有限公司。住所地，海宁市海洲街道海昌南路***号中海大厦*号楼*楼。
法定代表人：俞妙兴，该公司董事长。
委托代理人：秦建峰，浙江国翱律师事务所律师。
被告：浙江中海建设集团有限公司。住所地，海宁市盐官镇丰士庙丰兴路***号。
法定代表人：王建堂，该公司董事长。
委托代理人：成源，系被告公司员工。
原告浙江兴得利纺织有限公司（以下简称兴得利纺织公司）诉被告浙江盛开建设有限公司（以下简称盛开建设公司）、浙江中海建设集团有限公司（以下简称中海建设公司）申请执行人执行异议之诉一案。本院于2015年9月10日受理后依法组成合议庭，于2015年10月19日、2015年12月1日两次公开开庭进行了审理。原告兴得利纺织公司的委托代理人李应龙、被告盛开建设公司的委托代理人秦建锋、被告中海建设公司的委托代理人成源两次开庭均到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
原告兴得利纺织公司起诉称：兴得利纺织公司与中海建设公司建设工程施工合同纠纷一案，应兴得利纺织公司申请，本院于2014年3月4日查封了登记在中海建设公司名下的位于海宁市海洲街道海昌南路426号中海大厦2号楼505室房屋一套。因中海建设公司未按判决履行赔偿义务，兴得利纺织公司于2015年6月30日向本院申请执行，本院于同日立案执行。
2015年8月6日，盛开建设公司提出执行异议，认为盛开建设公司是该505室房产的实际管理人、使用人和产权人，故请求法院解除对505室房屋的查封。
原告认为，依据《中华人民共和国物权法》第十七条规定，505室房屋仍登记在中海建设公司名下，中海建设公司是该房屋的法定权利人，盛开建设公司对505室不享有法定物权。假若盛开建设公司主张其已购买及占用505室房屋的事实属实，依《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，盛开建设公司对505室房屋仅享有债权，不足以对抗原告债权而产生的对该505室房屋的查封及执行行为。盛开建设公司长期放任的过错及怠于履行过户，导致505室土地使用权被中海建设公司自2××0年7月30日起三次抵押，且在2013年10月25日解除抵押至法院2014年3月4日查封的期间，亦未办理过户手续。故请求判令准许对登记在中海建设公司名下的位于海宁市海洲街道海昌南路426号中海大厦2号楼505室房屋一套的执行。
被告盛开建设公司在法定答辩期间未提交书面答辩状，在庭审中口头答辩称：海宁腾跃建设有限公司于2009年7月2日与中海建设公司签订了合同，约定海宁腾跃建设有限公司向中海建设公司购买包含争议标的物在内的8套房屋，并分两次付清房款2881303元，2009年8月至今一直占有使用争议的标的物，并交纳物业费。由于中海建设公司将505室房屋的土地使用权抵押给银行的事实未告知盛开建设公司，故一直未能办理505室房屋的过户手续，请求判决驳回原告的诉讼请求。
被告中海建设公司在法定答辩期间未提交书面答辩状，庭审中口头答辩称：505室房屋是在法院查封之前（2009年7月2日）已经卖给了海宁腾跃建设有限公司，海宁腾跃建设有限公司及浙江腾跃建设有限公司付清了房款，但是在办理过户手续前被查封了，所以没能办理过户手续。
原告兴得利公司为证明其主张，提交的证据材料（均为复印件）有：
1、（2015）嘉海执异字第8号执行裁定书，证明法院裁定中止对海宁市海洲街道海昌南路426号中海大厦2号楼505室房屋的执行；
2、（2015）嘉海执异字第8号听证通知书，证明2015年8月6日盛开建设公司提出执行异议；
3、（2014）嘉海立预字第1号协助执行通知书。证明海宁法院于2014年3月3日向海宁市房地产管理处发出协助查封海宁市海洲街道海昌南路426号中海大厦2号楼505室房屋的协助执行通知书；
4、中海大厦商业、办公用房回购协议。证明中海大厦2号楼5层房屋由中海建设公司于2009年4月18日向广厦公司回购所得；
5、房产买卖契约二份。证明2014年5月21日盛开建设公司向中海建设公司购买中海大厦2号楼除505室以外的502-509室房屋，总价款3712533元，面积616.70平方米；
6、变更登记情况一份、房屋权属证明一份。证明2012年4月25日盛开建设公司将经营场所变更至中海大厦2号楼5楼，使用面积100平方米。100平方米建筑是否包含505室原告不清楚。
被告盛开建设公司原告提供的证据1、2、3、4无异议，对原告提供的证据5，盛开建设公司质证认为，这是二被告为了过户需要签订的契约，真实的为2009年7月2日签订的合同。2014年5月21日契约上的价款不包含505室。对原告提供的证据6，盛开建设公司质证认为，当时房产证没有办理，公司把经营地址从海昌南路变更到中海大厦，为了工商登记办证需要而出具的权属证明，盛开建设公司实际办公面积不止100平方米。
被告中海建设公司对原告提供的证据1、2、4没有异议。对原告提供的证据3没有异议，民事裁定书收到，协助执行通知书其未收到，对协助查封不知情。对原告提供的证据5的质证意见同盛开建设公司的意见。对原告提供的证据6，中海建设公司质证认为，权属证明与505室不是一一对应关系。
被告盛开建设公司提供的证据材料有：第一组，2009年7月2日房产买卖契约一份（复印件，与原件当庭核对，原件留执行异议案卷）、2000000元转账支票存根一份（复印件，与原件当庭核对）、特殊业务申请书一份（复印件，与原件当庭核对，原件留执行异议案卷）。转账支票正本复印件1份、2000000元进账单1份（复印件）、银行明细账查询单1份（复印件，与原件当庭核对，原件留执行异议案卷）。五份证据证明签订房屋买卖合同，海宁腾跃建设有限公司付款2000000元的事实。
第二组，转账支票存根一份（复印件，与原件当庭核对）、收款收据收据联一份（复印件，与原件当庭核对）、银行明细查询单一份（复印件，与原件当庭核对，原件留执行异议案卷），证明浙江腾跃建设有限公司付款88万余元的事实。
第三组，物业公司证明1份（复印件，与原件当庭核对，原件留执行异议案卷）、盛开建设公司会计档案凭证9份（复印件，与原件当庭核对）、2015年9月14日物业费发票1份（复印件，与原件当庭核对）、2××0年物业费发票1份（复印件），证明2009年至2015年盛开建设公司实际使用房屋并且交纳物业费的事实。
第四组，505室房产证及土地证各一份（复印件），证明自2××0年7月开始该房屋的土地使用权被中海建设公司向银行办理了抵押登记，抵押到2013年，所以没有及时办理过户手续，原件取得的时间是2014年4月份。
第五组，工商登记变更明细一份（原件），证明盛开建设公司名称变更的情况。
原告对盛开建设公司提供的第一组证据，质证认为，对房产买卖契约的真实性有异议，该契约没有任何人的签名，主管机构没有审查，至今未生效。对转账支票、特殊业务申请书及进账单没有异议。2009年7月9日转账支票的存根上的用途是事后添加的，不认可。不一定是支付购房款。对盛开建设公司提供的第二组证据，原告质证认为，对该组证据的真实性无异议，但与本案无关。对盛开建设公司提供的第三组证据，原告质证认为，真实性没有异议，与本案无关，对证明的真实性有异议，物业管理费和水电费与发票是否能一一对应，原告不清楚。对盛开建设公司提供的第四组证据，原告质证认为，对证据的真实性无异议，对所要证明的内容有异议，房产证是2××0年7月12日登记在中海建设公司名下，土地证登记时间是2××0年7月15日，盛开建设公司陈述不知道抵押的情况，2014年才拿到原件，不能过户，并且有三次抵押不可信。盛开建设公司知道中海建设公司抵押的情况。原告对盛开建设公司提供工商登记变更明细无异议。
被告中海建设公司对被告盛开建设公司提供的证据均无异议，中海建设公司没有告诉盛开建设公司抵押的情况。
中海建设公司第二次开庭时提交的证据有：落款日期为2009年7月2日房产买卖契约一份（原件）及落款日期为2009年7月2日商品房认购协议书一份（原件）。
原告质证认为，对认购书无异议，商品房买卖契约真实性无法确认，契约不是2009年签订的。
被告盛开建设公司无异议。
本院出示（2015）嘉海执异字第8号案执行听证笔录二份，本院对中海建设公司员工柏梦琦所作的调查笔录一份。
原、被告对本院出示的执行听证笔录无异议，对柏梦琦所作的调查笔录，原告对真实性无异议，但认为柏梦琦陈述买卖契约是2011年所写有异议，原告认为是2014年所写。被告盛开建设公司对调查笔录的三性无异议，买卖契约是2011年补签还是2014年补签没有实质意义，实际交易时间是2009年7月2日。
本院对证据认证如下，本院出示的听证笔录，当事人无异议，予以认定。本院对柏梦琦所作的调查笔录，关于契约补签时间，不影响中海建设公司与海宁腾跃建设公司交易的真实性，故对该调查笔录予以认定。
对原告提供的证据1、2、3、4、5，两被告无异议或无实质异议，予以认定，其中证据5，复印自海宁市房地产管理处，盛开建设公司认为这是二被告为了过户需要签订的契约，具有可信性，予以认定。原告提供的证据6，复印自海宁市市场监督管理局，而且该权属证明内容中明确该证明只限于办理工商登记使用，与本案缺乏关联性，不予认定。
被告盛开建设公司提供的第一组证据中，原告对房产买卖契约的真实性有异议，第二次庭审中中海建设公司提供了其留存的内容与盛开建设公司提供的房产买卖契约一致的房产买卖契约及商品房认购协议书，虽中海建设公司员工柏梦琦陈述房产买卖契约真正的书写时间为2011年，但并不影响2009年海宁腾跃建设有限公司与中海建设公司的真实房产交易关系，原告对盛开建设公司第一组证据中的其他证据无异议。中海建设公司对盛开建设公司提供的第一组证据无异议，故对盛开建设公司第一组证据予以认定。原告对盛开建设公司提供的第二组、第三组证据的真实性无异议，但认为与本案无关，本院认为，第二组证据可以证实支付房款的事实，予以认定。第三组证据可以证实盛开建设公司占有使用所购房屋（包含争议的标的物）的事实，中海建设公司对盛开建设公司提供的第二组、第三组证据无异议，本院予以认定。原告对盛开建设公司提供的第四组证据的真实性无异议，但认为盛开建设公司知道中海建设公司抵押。505室房产证、土地使用权证，系有权机关颁发，中海建设公司也无异议。本院予以认定。至于根据土地使用权记载的抵押事项，能否推定盛开建设公司明知，在判决说理部分予阐述。对盛开建设公司工商变更明细，原告及中海建设公司均无异议，予以认定。
经审理查明，兴得利纺织公司与中海建设公司建设工程施工合同纠纷一案，应兴得利纺织公司申请，本院于2014年3月4日查封了登记在中海建设公司名下的位于海宁市海洲街道海昌南路426号中海大厦2号楼505室房屋一套。因中海建设公司未按判决履行赔偿义务，兴得利纺织公司于2015年6月30日向本院申请执行，本院于同日立案执行。
2009年7月2日，海宁腾跃建设有限公司（同年8月31日变更为浙江腾跃建设有限公司，2014年3月4日又变更为浙江盛开建设有限公司）与中海建设公司签订了房产买卖契约，约定海宁腾跃建设有限公司向中海建设公司购买位于海宁市海洲街道海昌南路426号中海大厦2号楼502-509室共8间房屋和地下车位一个，房屋建筑面积706.86平方米，单价每平方米3980元，车位68000元，总计房款2881303元，付清房款后办理房屋转让手续。后海宁腾跃建设有限公司通过银行转账于2009年7月9日付给中海建设公司2000000元，2××0年12月14日浙江腾跃建设有限公司转账支付给中海建设公司881303元。协议签订后，房屋即交付给海宁腾跃建设有限公司使用至今，盛开建设公司多次口头向中海建设公司要求办理房屋过户手续，中海建设公司因涉案房屋多次抵押等原因一直拖延不办。2014年4月中海建设公司交付了上述8间房屋的所有权证和土地使用证，盛开建设公司办理了502-504室、506-509室的7间房屋过户登记手续。
另查，本案所涉的505室房屋由中海建设公司于2××0年7月12日、7月15日办理房屋所有权证和土地使用权证，根据土地使用权证中记载，该房屋土地使用权先后在2××0年7月30日、2011年8月3日、2012年10月22日三次被中海建设公司设定抵押，最后一次抵押权于2013年10月25日注销。
在执行过程中，盛开建设公司提出执行异议，称其与中海建设公司签订的房产买卖契约合法有效，法院查封是在双方实际交易之后，虽然房产仍登记在中海建设公司名下，但盛开建设公司是该505室房产的实际管理人、使用人和产权人，故请求法院解除对海宁市海洲街道海昌南路426号中海大厦2号楼505室房屋的查封。
本院经审查后认为，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。根据盛开建设公司提供的证据反映，中海建设公司将其所有的包括505室在内的房屋卖给了盛开建设公司，盛开建设公司支付了全部房屋转让款，并且房屋也已实际交付使用，盛开建设公司提出多次要求中海建设公司办理过户登记手续，实际上该505室房屋多次被中海建设公司在土地使用权上设定抵押，过错在中海建设公司，现盛开建设公司已办理了其他房屋的过户登记手续，本案所涉的505室房屋未办理过户登记手续，并无证据证明盛开建设公司有过错。因此，对该房屋法院不能采取执行措施。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定中止对位于海宁市海洲街道海昌南路426号中海大厦2号楼505室房屋的执行。
兴得利纺织公司对该裁定不服，提出诉讼。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”。
又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条的规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。根据在案的证据，可以认定海宁腾跃建设有限公司在2009年与中海建设公司签订房屋买卖合同，海宁腾跃建设有限公司于2009年7月9日支付房款2000000元，浙江腾跃建设有限公司于2××0年12月14日支付房款881303元，海宁腾跃建设有限公司（盛开建设公司）也一直使用该买受的房屋并交纳物业管理费。现争议的505室仍登记在中海建设公司名下，庭审中，盛开建设公司陈述多次催促中海建设公司办理过户手续，中海建设公司一直拖延不配合，中海建设公司也承认因私自将已出售的属盛开建设公司的房屋作抵押，故拖延没有让盛开建设公司办理过户手续。因此，争议房屋没有办理过户手续，不属于盛开建设公司自身原因，而是中海建设公司将争议房屋三次抵押且一直未告知盛开建设公司，对盛开建设公司提出的过户请求一直拖延不办，原告也未提供证据证明盛开建设公司知道抵押的事实及未过户登记系盛开建设公司自身原因。故盛开建设公司对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益争议。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：
驳回原告浙江兴得利纺织有限公司的诉讼请求。
本案案件受理费9300元，由原告浙江兴得利纺织有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审 判 长 蒋郭安
审 判 员 吕建忠
代理审判员 濮 新
二〇一五年十二月一日
书 记 员 张 玲
附页
1．如当事人不服本判决提起上诉的，需按照本院送达的《嘉兴市中级人民法院上诉费用缴纳通知书》规定的收款单位、银行、账号、金额及期限预交上诉案件受理费用。
2．一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。