西藏自治区日喀则市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）藏02民终39号
上诉人（原审被告）：欧莉娅时尚内衣日喀则店，住所地西藏日喀则市上海中路**号附*****号门面房。
经营者：钟荣廷，男，1964年10月20日出生，汉族，个体工商户，现住西藏日喀则市。
被上诉人（原审原告）：中国人民解放军西藏日喀则军分区，地址：日喀则市。
法定代表人：马赟，该军分区司令员。
委托诉讼代理人：次多，男、该军分区保障部后勤保障科助理员。
委托诉讼代理人：向仕军，西藏循矩律师事务所律师。
上诉人欧莉娅时尚内衣日喀则店（以下简称欧莉娅）因与被上诉人中国人民解放军西藏日喀则�分区（以下简称军分区）房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区桑珠孜区人民法院（2016）藏0201民初419号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月15日立案后，依法组成合议庭，于2018年4月12日公开开庭进行了审理。上诉人欧莉娅的经营人钟荣廷，被上诉人军分区的委托诉讼代理人次多、向仕军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
欧莉娅上诉请求：1.请求撤销西藏自治区桑珠孜区人民法院（2016）藏0201民初419号民事判决；2.要求免除所有土地占用费；3.押金按押金条金额全退；4.若此门面再次开发出去，本人要求在无转让费的条件下，优先租此门面；5.一、二审案件受理费用全部由军分区承担；6.赔偿转让费80万元（以下货币单位均为人民币）；7.给予处货时间到2018年12月31日；8.赔偿面积差价；9.补齐2008年到2015年的发票。事实和理由，1.一审民事判决书不�平，偏袒军分区，对欧莉娅提供的证据和事实不予采纳，协调时完全不采纳欧莉娅的任何要求。2.此门面是欧莉娅花大量转让费转让过来的，现军改让欧莉娅损失已经很大，望协调不再交土地占用费，以减少损失，此外全国各地都没有缴纳土地占用费，为何日喀则就要交。欧莉娅认为土地占用费，不具有合法合理性。3.军分区与欧莉娅签的房屋租赁合同都是军分区提供，若欧莉娅不服合同内房不签的话，军分区就不租房屋给欧莉娅，故此房屋租赁合同存在霸王条款，对欧莉娅有不公平的地方。4.对于押金10,000元，军分区不应该不认其真实性。因为此押金条有军分区方的签字与盖章，故此押金属于合法的真实的。
军分区辩称，1.根据双方签订的《军队房地产租赁合同》约定，应当于2016年1月1日返还房屋，根据中央政策规定，欧莉娅应立即返还房屋。2.房屋租赁合同于2015年12月31日解除，根据公平正义的原则，欧莉娅应按照合同约定的租金标准，从2016年1月1日起至交还房屋之日向军分区支付占有使用费。3.根据合同约定，欧莉娅在合同期满后拒不返还租赁房屋，军分区有权不退还交纳的押金（保证金），有些虽然约定了押金，但实际并未交纳。欧莉娅已交纳押金（保证金）的，归军分区所有。关于优先租赁权，2015年的合同没有相关约定，对于退还差价等上诉请求无理无据，二审的新诉请应该进行调解，但军分区不同意调解，欧莉娅可以另行起诉。综上，一审判决认定事实的证据充分，适用法律正确无误，程序合法，欧莉娅提出的上诉理由与事实不符，于法无据，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
军分区在一审中的诉讼请求：1.请求确认军分区与欧莉娅之间签订的租赁合同已经解除；2.判决欧莉娅立即将租�房屋恢复原状并返还给军分区；3.判决欧莉娅向军分区支付房屋占有使用30,928元，自2016年1月1日起至2016年8月31日止；4.判决扣除欧莉娅已经支付的租赁保证金4600元归军分区所有；5.本案诉讼费由欧莉娅承担。变更第三项诉讼请求为：判令欧莉娅向军分区支付房屋占有费自2016年1月1日起计算至判决之日止。
一审法院认定事实：1.欧莉娅自2006年经军分区同意后，从他人处转让取得军分区位于日喀则市上海中路1间门面房，用于服装生意；2.军分区与欧莉娅以一年一签的方式续签合同直至2015年12月31日。双方2014年12月22日续签的租赁合同中约定，租赁期限自2015年1月1日至2015年12月31日止共计12个月，年租金46,392元，合同约定押金4600元，租金按照每半年以转账方式交纳，该合同期限届满后军分区未再与欧莉娅续签合同，也未向欧莉娅收取租金，截至目前欧莉娅仍继续�有使用军分区门面房经商营业；3.军分区向原始租户一次性收取押金10,000元并向其出具押金收据，军分区并未向欧莉娅直接收取押金。欧莉娅在转让取得门面时，实际向上一租户过渡交纳押金10,000元，并取得原始押金收据；4.军分区曾于2013年11月10日向欧莉娅下发通知，内容载明“2013年12月31日合同到期后将收回出租门面房及空余房地产，不再续租”。此后军分区分别于2014年、2015年与欧莉娅签订了军队房地产租赁合同。后在2015年9月26日双方合同履行期间军分区向欧莉娅下发通知，告知欧莉娅“根据军队政策规定出租场地定须于2015年12月31日关停，自2016年1月1日起将不再审批租赁项目”。2015年12月31日双方的合同期限届满后，军分区于2016年4月12日再次向欧莉娅下发通知表明双方的租赁项目已到期，要求租户于2016年4月30日前将出租房交还分区。
一审法院认为�当事人应当按照合同约定履行义务。本案中，军分区与欧莉娅经营者钟荣廷于2014年12月22日签订的《军队房地产租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的规定，合法有效，双方应依约履行。针对本案争议焦点军分区主张收回租赁物的诉讼请求是否应予支持的问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物；第二百三十六条的规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中军分区与欧莉娅之间签订的军队房地产租赁合同于2015年12月31日期限届满后军分区未与欧莉娅续签合同，同时以拒收房租的方式提出异议，并在合同期限届满前和届满后分别向欧莉娅下发了不予续租和要求退房的通知，双方之间并未形成不定期租赁合同�系。欧莉娅应当按照合同约定向军分区返还房屋，现欧莉娅未履行该项义务，构成违约，故军分区要求欧莉娅返还房屋的诉讼请求，该院予以支持。自2015年12月31日合同期满终止后，欧莉娅继续占用涉案房屋，也未支付房屋占有使用费，故军分区主张欧莉娅自2016年1月1日起至判决之日期间按照原合同标准即每年46,392元支付房屋占有使用费的诉求，符合法律规定，该院予以支持98,583元（46,392元/年÷12个月×25.5个月）。另外关于欧莉娅辩称按照全面停止有偿服务通知文件精神，欧莉娅承租的店面属于政策红线外，军分区收回房屋的理由不成立的问题，该院认为，虽然该份通知精神属于中央政策范围，但是即便非政策原因，因合同期限届满双方的权利义务终止，军分区以租赁合同期限届满主张收回门面房于法有据。针对欧莉娅称军分区不同意其转让的合同条款不公平，是霸王条款的问题，该院认为双方于2014年12月22日签订的军队房地产租赁合同中虽然第八条、第十五条的附加条款中，明确约定承租人不得擅自转租和转让，但基于出租人和承租人合意达成关于变更合同条款的意思表示，即出租人是否同意转让属于出租人处分自己的民事权利，不违反法律规定。且不存在免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，不属于霸王条款，故欧莉娅的抗辩意见不成立；另外，对于欧莉娅称双方合同前后存在面积差异的问题，该院认为，以往所形成的租赁关系均因合同期限届满而履行完毕，双方的权利义务终止。本案中，双方主要争议的权利义务系基于2015年的军队房地产租赁合同所约定，因面积大小产生的损失不能作为应当续签合同的事实和法律依据。综上欧莉娅的抗辩理由不成立。针对军分区要求扣除欧莉娅缴纳的押金的诉讼请�，该院认为，军分区与欧莉娅签订的房屋租赁合同明确约定合同期满后欧莉娅必须无偿移交租赁物，否则军分区有权不退还押金，合同期满后欧莉娅未按照合同约定移交房屋，而是占用房屋至今，欧莉娅构成违约，故军分区要求按照合同约定扣除保证金4,600元的诉讼请求符合法律规定，该院予以支持。但是军分区所主张的押金实际是以合同载明的保证金为计算依据，而根据本院查明的事实，欧莉娅实际交纳的押金为10,000元，对此原告在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，该院予以支持。综上所述，对于军分区的诉讼请求该院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第（二）项、第一百零七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、中国人民解放军西藏日喀则军分区与欧莉娅时尚内衣日喀则店经营者钟荣廷于2014年12月22日签订的《军队房地产租赁合同》已于2015年12月31日解除；二、欧莉娅时尚内衣日喀则店自本判决发生法律效力之日起七日内向中国人民解放军西藏日喀则军分区返还租赁房屋；三、欧莉娅时尚内衣日喀则店自本判决发生法律效力之日起七日内向中国人民解放军西藏日喀则军分区支付房屋占有使用费98,583元；四、自本判决发生法律效力之日起欧莉娅时尚内衣日喀则店向中国人民解放军西藏日喀则军分区支付的押金4,600元归中国人民解放军西藏日喀则军分区所有。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务�息。一审案件受理费2364元，由欧莉娅负担。
二审中，双方当事人均未提交新证据。本院认定的事实及依据的证据与一审法院一致。
本院另查明，1、双方租赁房屋确切地址为西藏自治区日喀则市上海中路24号附78-41号门面房；2、合同约定的房地产租赁保证金4600元军分区实际未收取。欧莉娅主张的押金10,000元，军分区并未直接从欧莉娅处收取，而是欧莉娅从该门面的上一租户处承继取得押金条。
本院认为，根据各方当事人的上诉请求及答辩意见，并经征询各方当事人的意见，归纳本案主要争议焦点为：1、上诉人应何时返还房屋？2、房屋占有使用费应否支付，如需支付应如何计算？3、合同约定的保证金应否扣除？4、二审中新增加的诉求是否一并审理？
关于争议焦点一，双方当事人签订的《军队房地产租赁合同》于2015年12月31�期限届满后，未续签或重新签订租赁合同，双方当事人的权利义务关系即告终止，且在合同期限届满前后军分区明确表示不再续约，欧莉娅理应按照合同约定在租赁期限届满之日返还房屋，但其继续占有，拒不返还房屋显然不当，原审法院据此判决欧莉娅返还租赁房屋，符合法律规定。欧莉娅上诉请求给予处货时间到2018年12月31日的主张，明显不符合实际，本院不予支持。
关于争议焦点二，本院认为，双方当事人签订的《军队房地产租赁合同》租赁期满后，欧莉娅未履行返还房屋的义务，至今占有使用租赁房屋的行为，理应通过支付房屋占有使用费的方式予以弥补。一审法院按照原租赁合同约定的租金标准来确定占有使用费，并计算至一审判决之日的判项，不违背法律和市场规则，且军分区不持异议，本院予以维持。欧莉娅的该项上诉请求，本院不予支�。
关于争议焦点三，按照双方签订的《军队房地产租赁合同》明确约定：“上诉人未履行合同约定义务的，被上诉人不退还房地产租赁保证金”，本案合同到期后，欧莉娅未履行返还房屋的义务，军分区有权扣除保证金。鉴于双方当事人都认可合同约定的保证金在合同签订后并未实际收取和支付，且一审中所主张的保证金和押金是同一所指，虽然欧莉娅未向军分区交纳押金，但军分区认可从原始租户处收取押金10,000元，欧莉娅提供此押金条原件，表明从原租户处继受取得押金相对应的权利，而军分区无相应的证据和理由反驳该主张，本院予以认可。对于军分区收取的押金10,000元与合同约定的房屋租赁保证金4600元金额不一致，本院认为，抵扣保证金后的剩余押金因军分区并无合同和法律依据继续占有，军分区应向欧莉娅返还多收取的5400元（押金10,000元-保证金4600元=5400元）。此款从欧莉娅应支付的占有使用费中抵扣。
关于争议焦点四，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。”的规定，本案二审期间，欧莉娅所提出的优先承租权、赔偿转让费80万元、赔偿面积差价、补齐2008年到2015年已交租金正规发票的请求，属独立的诉讼请求，因欧莉娅并未在原审审理中提出反诉，且本案二审中军分区不同意调解，亦不同意二审期间一并处理，为充分保护当事人诉讼权利，本院不予处理，欧莉娅可另行�张。
综上，上诉人的上诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。一审法院认定的部分事实与实际不符，本院予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、维持西藏自治区桑珠孜区人民法院（2016）藏0201民初419号民事判决的第一项，即中国人民解放军西藏日喀则军分区与欧莉娅时尚内衣日喀则店经营者钟荣廷于2014年12月22日签订的《军队房地产租赁合同》已于2015年12月31日解除；
二、维持西藏自治区桑珠孜区人民法院（2016）藏0201民初419号民事判决的第二项，即欧莉娅时尚内衣日喀则店自本判决发生法律效力之日起七日内向中国人民解放军西藏日喀则军分区返还租赁房；
三、维持西藏自治区桑珠孜区人民法院（2016）藏0201民初419号民事判决的第三项，即欧莉娅时尚内衣日喀则店自本判决发生法律效力之日起七日内向中国人民解放军西藏日喀则军分区支付房屋占有使用费98,583元；
四、变更西藏自治区桑珠孜区人民法院（2016）藏0201民初419号民事判决第四项为：自本判决发生法律效力之日起欧莉娅时尚内衣日喀则店向中国人民解放军西藏日喀则军分区支付的保证金4600元归中国人民解放军西藏日喀则军分区所有，剩余押金5400元由中国人民解放军西藏日喀则军分区自本判决发生法律效力之日起七日内向欧莉娅时尚内衣日喀则店返还；
五、驳回欧莉娅时尚内衣日喀则店的其他上诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利�。
一审案件受理费2,364元，二审案件受理费2,364元均由欧莉娅时尚内衣日喀则店负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 德 吉 玉 珍
审 判 员 格 桑 次 仁
审 判 员 扎 西 顿 珠
二〇一八年五月六日
法官助理 明玛普赤书记员格桑卓嘎
附法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。