宁波市鄞州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬鄞江民初字第163号
原告：宁波港普光电科技有限公司。
法定代表人：徐永钧。
委托代理人：许能军，浙江共业律师事务所律师。
被告：宁波市宝康医药投资有限公司（组织机构代码。××）。
法定代表人：李红。
原告宁波港普光电科技有限公司为与被告宁波市宝康医药投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2015年4月28日向本院起诉。本院于同日受理后，依法由审判员陈钧适用简易程序独任审判。因工作调动，本案转由代理审判员施梦雅适用简易程序继续审理。后因被告住所地长期无人，本案依法转为普通程序组成合议庭审理。本案于2015年8月31日公开开庭进行了审理，原告宁波港普光电科技有限公司的委托代理人许能军到庭参加诉讼。被告宁波市宝康医药投资有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理。现已审理终结。
原告宁波港普光电科技有限公司起诉称：2014年4月25日，原告与被告签订一份《房屋租赁合同》，原告将位于宁波市鄞州区石碶街道万成路277号3号楼二楼的房屋出租给被告，租赁期限从2014年5月1日起至2017年4月30日止。第一年租金为不含税价70000元，第二年租金为不含税价78000元，第三年租金为不含税价85000元。每年租金分二期支付，每期租金在4月1日前和9月15日前支付。被告承租房屋后，仅支付首期租金35000元。2014年9月15日起，原告多次向被告当面催讨租金，被告均以资金周转困难为由拖延支付。后原告多次发短信催讨未果。2015年3月13日、2015年4月2日，原告两次在被告租赁房屋处张贴催款函，被告一直未予理睬。现请求判令：一、解除原告与被告签订的房屋租赁合同；二、判令被告支付原告房屋租金至实际交还之日，暂算至2015年4月30日为35000元和水电费863元；三、被告支付原告以35000元为基数按日万分之四的标准计算至2015年4月30日止的违约金3150元；四、被告立即腾退位于宁波市鄞州区石碶街道万成路277号3号楼二楼的房屋。审理中，原告变更第二项诉讼请求为判令被告支付原告租金至2015年8月12日止为57100元，并自2015年8月13日起按每年78000元的标准支付房屋占有使用费至实际交还之日止，放弃水电费的主张；其余诉讼请求不变。
原告为证明其诉讼主张，向本院提交了下列证据：
证据1.《房屋租赁合同》、房产证各一份，拟证明2014年4月25日原、被告签订《房屋租赁合同》一份，双方约定租金标准、支付时间等事实；
证据2.收款收据二份，拟证明原告共收到35000元租金的事实；
证据3.催款通知函、告知函、照片（打印件）、手机短信一组，拟证明原告多次向被告催讨租金的事实。
被告宁波市宝康医药投资有限公司未作答辩，亦未向本院提交证据。
原告提供的证据，经庭审质证，被告未发表质证意见。本院审查后认为，证据1、2来源真实合法，与本案具有关联性，本院予以确认。证据3中的催款通知函、告知函及照片（打印件）真实合法，与本案具有关联性，本院予以确认；手机短信未提供原件，真实性无法确认，本院不予认定。
综上，本院确认本案事实如下：
2014年4月25日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，原告将位于宁波市鄞州区石碶街道万成路277号3号楼二楼的房屋（房屋产权证号为甬房权证鄞州区字第××号）出租给被告，租赁面积420平方米；租赁期限为三年，自2014年5月1日起至2017年4月30日止；第一年租金为不含税价70000元，第二年租金为不含税价78000元，第三年租金为不含税价85000元；每年租金分二次支付，每期租金在4月1日前和9月15日前支付；被告必须按合同约定的期限如期支付租金，如有违反，每延误一日按应付租金的日万分之四向原告支付逾期付款违约金；被告逾期支付租金一个月以上，原告有权提前解除合同；双方并对其他权利和义务进行了明确约定。合同签订当日，原告向被告交付承租房屋。原告收取被告支付的10000元保证金。2014年5月30日，被告向原告支付租金20000元。2014年7月17日，被告向原告支付租金15000元。嗣后，被告未再支付租金。2015年3月13日，原告于被告承租的房屋处张贴催款通知函一份，要求被告于7日内付清第二期的租金35000元。2015年4月2日，原告再次于被告承租的房屋处张贴告知函一份，要求被告于7日内付清所欠租金、水电费等费用。但被告一直未支付租金。
本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，应为合法有效。原、被告均应按约全面履行各自的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。解除权人主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，原、被告在《房屋租赁合同》第七条第1项明确约定，被告逾期支付租金一个月以上，原告有权提前解除合同。现原告已按约将租赁房屋交付被告使用，被告理应按约支付租金，但被告仅支付了第一期租金35000元，应于2014年9月15日前支付的第二期租金35000元至今未付，合同解除条件已成就。原告在本案起诉时明确提出解除合同的主张，通过本院送达起诉状副本，既是一种诉讼行为，又是一种民事意思通知行为，应当视为原告通知被告解除合同，合同自通知送达之日（2015年8月12日）解除，故原告要求解除房屋租赁合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。现原告要求被告腾退租赁房屋的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。同时，被告应当支付原告承租期间的租金，根据《房屋租赁合同》的约定，自2014年5月1日起至2015年4月30日止，被告应当支付租金70000元；自2015年5月1日起至2015年8月12日止，被告应当支付租金22100元（第二年租金按每年78000元标准计算），合计92100元，被告已支付35000元，现原告主张被告支付租金至合同解除之日（2015年8月12日）为57100元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告仍占有使用租赁房屋，应当支付原告实际占有使用期间内的房屋占有使用费，现原告要求被告自2015年8月13日起按每年78000元的标准计算房屋占有使用费至实际交还之日止符合法律规定，本院予以支持。对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，根据《房屋租赁合同》第七条第1项约定，被告必须按合同约定的期限如期支付租金，如有违反，每延误一日按应付租金的日万分之四向原告支付逾期付款违约金。被告应当于2014年9月15日前支付第二期租金35000元，现逾期不付，原告主张以未付租金35000元为基数自2014年9月16日起按合同约定的日万分之四标准计算违约金至2015年4月30日为3150元符合法律规定，本院予以支持。被告宁波市宝康医药投资有限公司未到庭参加诉讼，本案依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告宁波港普光电科技有限公司与被告宁波市宝康医药投资有限公司于2014年4月25日签订的《房屋租赁合同》于2015年8月12日解除；
二、被告宁波市宝康医药投资有限公司于本判决生效之日起十日内将承租的位于宁波市鄞州区石碶街道万成路277号3号楼二楼腾退后交还原告宁波港普光电科技有限公司；
三、被告宁波市宝康医药投资有限公司支付原告宁波港普光电科技有限公司租金57100元，限于本判决生效后十日内履行完毕；
四、被告宁波市宝康医药投资有限公司支付原告宁波港普光电科技有限公司房屋占有使用费，自2015年8月13日起按每年78000元标准计算至实际腾退之日止，限于本判决生效后十日内履行完毕；
五、被告宁波市宝康医药投资有限公司支付原告宁波港普光电科技有限公司违约金3150元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1306元，公告费560元，合计1866元，由被告宁波市宝康医药投资有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为浙江省宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 长 沈功素
代理审判员 施梦雅
人民陪审员 周能章
二〇一五年九月五日
代书 记员 陈应拓