济南市天桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）天民一初字第1521号
原告高登超，男，住青岛市。
委托代理人贾士钧，济南天桥平民法律服务所法律工作者，住济南市。
被告孟祥立，男，住济南市。
委托代理人杨天宇，山东齐鲁律师事务所律师。
委托代理人张路，山东齐鲁律师事务所律师。
原告高登超与被告孟祥立房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高登超委托代理人贾士钧，被告孟祥立委托代理人杨天宇、张路均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高登超诉称：原、被告双方于2012年10月5日经房屋中介济南绿色家园房地产咨询有限公司第七分公司（以下简称中介公司）居间签订了房屋买卖合同。合同约定被告孟祥立将坐落于济南市天桥区无影山东路某号楼某单元某室出售给原告高登超，房屋建筑面积126.79平米，总价款79.5万元；并约定合同签订之日买方交付定金1万元，过户当日或解押当日首付20万元或以上；相关税费的承担均有约定。原告高登超按约定交付了定金1万元及中介服务费1.3万元，但被告孟祥立以种种理由不办理解押过户，实无履行房屋买卖合同之诚意。现原告高登超诉至法院，请求：1、判决解除原、被告双方房屋买卖合同；2、判决被告孟祥立双倍返还原告高登超定金2万元，赔偿中介服务费1.3万元；3、诉讼费由被告孟祥立承担。
被告孟祥立辩称：1、关于中介公司私自强行代收被告孟祥立售房“定金”事宜，房屋买卖合同中并无约定，该“定金”实际上是押金；且经办人王海燕出具的证明与代收条内容不一致。前者证明所述被告孟祥立未带房产证，代收条又说解押后付卖方代收款1万元，该证明前后矛盾。被告孟祥立自始至终也未取得1万元押金。2、对原告高登超提交的中介费收条真实性有异议，应予以核实收据出具时间，否则，根据房屋买卖合同第七条约定，合同不发生法律效力。3、被告孟祥立三次到中介公司催促原告高登超支付购房款，并电话通知多次，原告高登超以各种原因推托不予履行合同，因此违约责任在于原告高登超。4、原告高登超应出示2012年10月限购房屋证明，如原告高登超在此期间限购，本房屋买卖合同无效，违约责任应由原告高登超承担。
经审理本院认定：2012年10月5日，被告孟祥立（卖方）经中介公司居间与原告高登超（买方）签订房屋买卖合同一份（以下简称涉案合同），该合同约定：“第一条：卖方将坐落于天桥区无影山东路某号楼某单元某室（房产证号：天字第1927**，以下简称涉案房屋），建筑面积126.79平方米出售给买方，并将与出售房屋相关的土地使用权同时转让给买方，买方已对上述房地产作了充分了解，自愿承买。第二条：双方议定上述房地产（含附属建筑物）的总价款为：人民币795，000元。买方应于本合同签订之日向卖方支付人民币1万元整定金，该定金将自动转入购房房款。此交易价以现房产证面积为准，以后测量面积的大小与现交易价无关。第三条：付款方式：经双方协商，以下列第（2）种方式付款…（2）买方应于本合同签订之日起过户当日或解押当日内将购房首付款贰拾万元左右交付卖方，双方共同申请办理二手房按揭手续…第七条：买卖双方在签定本合同之日买方付清购房中介费，同时此合同发生法律效力，双方不得违约。违约责任：（1）如买方违约，定金不退，给予卖方，中介费不退。（2）如卖方违约，定金双倍返还给买方，并支付中介费。（3）买卖双方在签定本合同后，如买卖双方任何一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金并赔偿相对方因此所造成的损失，合同继续履行…第十条：双方约定的其他事项：①买卖双方均认可以上条款②全款到位交接房子③房主全力配合齐鲁银行解押事宜，保证还完贷款陆拾万元后两天内拿出房产证及还款结清证明，如两日内无法拿出房产证，需承担房价3%的违约费用④本房保证无户口。第十一条：如果本合同第十条的约定与其他条款的约定不一致，以第十条约定的内容为准。”涉案合同签订当日，原告高登超向被告孟祥立支付了定金1万元，并向中介公司支付了中介费及贷款评估费1.3万元。被告孟祥立出具收条一份，载明“今收到高登超购房（天桥区无影山东路38-1-1604室，天字第192759号）定金壹万元正（10，000）收款人：孟祥立2012.10.5”。因被告孟祥立未出示房产证原件，应中介公司要求，被告孟祥立将该定金1万元暂存于中介公司处。中介公司向被告孟祥立出具收条一份，载明“今代收孟祥立售房定金，（仅限用于暂存）解押后付卖方孟祥立，代收壹万元正（10，000）代收人：绿色家园房产2012.10.5经办人：王海燕”。
庭审中，原、被告争议焦点为涉案合同的履行过程中谁存在违约。
原告高登超分别主张被告孟祥立存在逾期办理房屋解押手续以及预期违约等违约行为。为证明其主张，原告高登超申请了中介公司经办人王海燕出庭作证，其证言中陈述：“合同签订后，房主说在齐鲁银行有抵押贷款，我公司说没关系，可以先让原告先提供个人资料办贷款审批，银行办理手续时间大约是半个月，贷款审批通过之后，高登超支付孟祥立首付款20万元，由孟祥立办理解押手续。高登超贷款审批通过后，我公司电话通知孟祥立，打完电话一两天的时间，孟祥立到我店里说房屋不想卖了。孟祥立的理由是迫于公司老板的压力，老板想买他的房屋。因此，孟祥立感到很为难，便要求解除合同”。关于被告孟祥立是否催要过首付款问题，其回答为：“只有孟祥立一个人去我公司问过首付款的情况”。关于原告高登超是否符合济南市限购住房条件，其回答为：“原告在限购房屋范围之内，原告签订合同前已经提交了在济南连续交纳社保1年以上的证明。原告可以在济南买房。”关于交纳首付款的时间问题，其回答为：“没有写具体的日子。首付款是被告解押之前给。具体时间以合同为准。”证人王海燕补充：“解押时，由中介方及买卖双方一起去解押”、证言“所述内容都在房屋买卖合同为准的前提条件下”。
诉讼中，经本院向证人王海燕询问，其陈述原告高登超“有购房资格，我们在签订房屋买卖合同前，都先询问是否具有购房资格，如不具有直接告知其限购政策无法买房，符合的我们才继续为其提供居间服务”、“当时我们只是口头询问，原告高登超答复具有购房资格，但是没有提供任何书面材料。后来，原告高登超向我们提供了通过银行贷款审批的材料，原告高登超应该具有购房资格”、“先签订合同后进行银行贷款审批”。原告高登超还提交了案外人陈赞的房屋登记信息查询结果证明（贷款专用）、工商银行个人住房贷款申请表、户籍及身份证明材料各1份，证明青岛户籍的原告高登超在济南具有限购购房资格以及贷款审批情况。经质证，被告孟祥立认为，原告高登超提交的证据不能证明其符合济南市限购住房条件，原、被告签订的涉案合同自始履行不能，原告高登超存在违约行为；且原、被告并未约定由案外人履行涉案合同，案外人陈赞申请的银行贷款审批手续，被告孟祥立不同意由案外人陈赞履行涉案合同；因原告高登超未按约定向其支付定金及首付款，导致其无法办理解押手续，被告孟祥立在多次向原告高登超催要首付款无果后，才向中介公司表示要求解除涉案合同。为证明其主张，被告孟祥立申请其朋友师平作为证人出庭作证，证明被告孟祥立通过中介公司多次向原告高登超催要首付款。经质证，原告高登超认为证人师平与本案具有利害关系，对其证言不予认可。
对原告高登超提交的限购、贷款证明等证据均非使用的原告高登超本人名义，经在济南市社会保险信息系统查询，未能查询到原告高登超社会保险信息，对原告高登超在双方房屋买卖合同履行期间主张其具有济南市限购住房资格以及正常履行了贷款审批义务等，均与事实不符，本院不予采信。对证人王海燕的证言，因其前后矛盾，且与事实不符，本院不予采信。对证人师平的证言，因其与被告孟祥立具有利害关系，本院不予采信。原告高登超也未能提交其他证据证明其具有济南市限购住房资格，其在涉案合同履行中，使用了案外人陈赞的名义进行银行贷款审批。原告高登超对其未取得济南市限购住房资格及自身无法办理银行贷款审批应系明知，但其并未及时告知被告孟祥立，以防止损失扩大。
现原告高登超诉至本院，请求：1、判决解除原、被告双方房屋买卖合同；2、判决被告孟祥立双倍返还原告高登超定金2万元，赔偿中介服务费1.3万元；3、诉讼费由被告孟祥立承担。诉讼过程中，原、被告均同意解除涉案合同。
以上事实，有原告高登超提交房屋买卖合同、孟祥立出具的收条、中介公司出具的收款收据、房屋登记信息查询结果证明（贷款专用）、工商银行个人住房贷款申请表、户籍及身份证明材料、王海燕的证人证言，以及被告孟祥立提交的中介公司出具的收条、房产证收据、师平的证人证言等证据，以及原、被告的当庭陈述等在案为凭。
本院认为：房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付相应价款的合同。原告高登超与被告孟祥立之间的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，属合法有效。原告高登超按照合同约定，已实际交付了1万元定金。
2011年2月23日，济南市人民政府规定“能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭”可以在济南市市区范围（包括历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区、长清区和高新区）内限购一套住房（含新建商品住房和二手住房）。济南市人民政府发布的“限购令”是根据国务院房地产调控政策作出的细化规定，已向社会公布，属于众所周知的事实。同时，原告高登超是通过具有一定专业知识的房产中介公司进行购房，证人王海燕也表示已向原告高登超告知了限购政策，原告高登超对于限购政策，应属明知。原告高登超作为涉案合同当事人，在涉案合同签订以及履行期间，不符合济南市人民政府规定的限购条件。原告高登超明知其自身不具有济南市限购住房资格，仍与被告孟祥立签订房屋买卖合同，且合同履行过程中，也未将该情况如实告知被告孟祥立以避免其损失扩大。在此情况下，涉案房屋所有权也无法发生转移，被告孟祥立缔约合同目的不能实现，原告高登超构成违约。在涉案合同履行不能的情形下，被告孟祥立有权要求解除涉案合同，原告高登超作为违约方，无权要求被告孟祥立双倍返还定金以及赔偿中介费损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原、被告于2012年10月5日签订的坐落于济南市天桥区无影山东路38-1号1604室房屋买卖合同于本判决生效之日解除。
二、驳回原告高登超的其他诉讼请求。
案件受理费730元，由原告高登超负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 韩 峰
人民陪审员 杜春燕
人民陪审员 张捷军
二〇一四年五月二十八日
书 记 员 于 蕊