福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0203民初15646号原告：孙超，男，1965年6月13日出生，汉族，住甘肃省庆阳市西峰区。上列原告共同委托诉讼代理人：谢雄，福建天翼律师事务所律师。上列原告共同委托诉讼代理人：卓亮超，福建天翼律师事务所律师。被告：厦门市港中房地产开发有限公司，住所地福建省厦门市思明区鹭江道2号厦门第一广场28层08A。法定代表人：陈铁铭，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈昱，福建联合信实律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱玲玲，福建联合信实律师事务所律师。原告孙超与被告厦门市港中房地产开发有限公司（以下简称港中公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年9月21日立案后，适用简易程序公开开庭进行了审理。孙超的委托诉讼代理人谢雄，港中公司的委托诉讼代理人邱玲玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙超向本院提出诉讼请求：1.港中公司向孙超支付逾期交房违约金37091元；2.港中公司向孙超支付逾期办证违约金12011元。事实与理由：2012年8月20日，孙超与港中公司签订《商品房买卖合同》，约定孙超向港中公司购买位于“丽晶花园”一期C#楼13层03单元房屋，总购房款为3202998元。合同第八条、第九条约定港中公司应于2014年3月31日前向孙超交付房屋，逾期交房未超过180日的，自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付日承担每日万分之0.5的违约金；逾期交房超过180日的，自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付日承担每日万分之0.6的违约金；第十四条约定港中公司应在房屋交付后60日内向房产权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。倘因港中公司原因致使孙超不能在房屋交付后90日内取得房产登记证书的，港中公司应自逾期之日起按每日万分之0.3支付违约金。合同签订后，孙超依约向港中公司支付购房款。港中公司迟至2014年10月11日才通过厦门市建设工程竣工验收备案。据此，港中公司应按购房款每日万分之0.6的标准向孙超支付自2014年4月1日起至2014年10月11日止的逾期交房违约金。港中公司依约应于房屋合法交付后90日内向房产权属登记机构办理房屋所有权初始登记，但港中公司实际迟至2015年5月15日方通知孙超讼争房产具备办理产权条件；故港中公司应按购房款每日万分之0.3的标准支付自2015年1月10日起至2015年5月15日的逾期办证违约金。港中公司辩称，一、根据合同第八条的约定，出卖人在遭遇不可抗力及合同附件六补充协议第三节约定的情形时，出卖人可据实予以延期交房。合同附件六补充协议第三节第九条约定：“购房合同及补充协议中规定的不可抗力是指当事人不能预见、不能避免、不能克服、并阻碍合同履行的客观情况，包括自然因素和社会因素。为配合政府的法规实施或政府行为、通知、命令而导致的工程延误；10MM以上大雨、5级以上大风等气候原因影响施工。经相关规划部门同意的设计规划变更工程可据实顺延”。（一）因气候原因影响施工导致工程延误，港中公司可据此延期交房天数为77天。（二）因政府部门重大强制性变化直接导致港中公司已施工完成的变、配电室选址必须变更，致使工程被迫延后，无法按期交付，该情形符合讼争合同第八条及补充协议第九条“为配合政府行为、通知、命令而导致的工程延误”的约定，港中公司可据实延期。2013年10月20日，港中公司完成了含变、配电室在内的所有土建工程，并通过相关部门的验收。后立即向供电部门提出了变、配电供电施工的申请，但因供电政策的重大调整，供电部门厦门电业局于2013年10月25日向港中公司发出了《住宅建设项目选址告知书》，强制性要求港中公司调整配电室工程选址，由原已规划批准的地下一层改至地上一层，相应建设标准和输入及输出用电方案也应做重大调整。厦门电业局作为供电归口部门和供电安装验收部门，其发文要求配电室选址由地下变更至地上的指令性文件具有行政约束力。2014年5月21日，修改后的选址方获得厦门市规划局的正式批准。港中公司对变、配电室选址变更一事也不存在任何过错及违约行为，故2013年10月25日至2014年5月21日期间因变、配电室选址变更迫使交付时间后延，港中公司可依照合同约定据实顺延208天。综上，讼争合同约定的交房时间为2014年3月31日，港中公司可合理顺延交房时间，港中公司于2014年9月22日交房，孙超要求港中公司承担逾期交房违约责任的诉讼请求不能成立。二、讼争项目系因政府要求停工并进行规划变更导致逾期办证，并非港中公司原因，港中公司不应承担逾期办证的违约责任。（一）2010年3月10日，厦门市规划局发出《关于要求“丽晶花园”建设项目暂停施工的函》（厦规函【2010】89号），强制要求港中公司暂缓施工，之后政府就地块调整发出《关于“丽晶花园”项目用地调整相关事宜的函》（厦规函【2010】351号）。2012年1月，政府与港中公司就净地置换等有关问题签订协议，政府承诺负责相应地块内的拆迁工作。讼争项目未能按期办证的直接原因是：讼争项目北侧规划建设中的市政道路蔡岭路与环岛干道的连接段短期内政府未能完成拆迁，该拆迁范围内有一拆迁户有约39㎡的建设侵占了港中公司一期低层住宅东北角用地，导致港中公司一期建设用地宗地完整性受到影响，房产测绘工作无法进行，进而导致房产办证受到影响。如按原规划用地进行一期、二期开发，上述未能及时拆迁的用地是座落在二期红线范围内的，并不影响一期的开发。（二）港中公司对讼争项目未能及时拆迁完毕不存在任何过错，且无法预见。讼争项目红线范围内未及时拆迁的用地之拆迁义务主体不是港中公司，而是厦门市思明区人民政府。港中公司对于思明区人民政府无法及时完成拆迁工作根本无法预期。即便非因港中公司原因导致的逾期办证，港中公司也尽力积极处理，为买受人争取提前办证的权利。本案中逾期办证是由于政府规划变更的原因造成的，属于政府规划方面的不可抗力因素，不能归责于作为出卖人的港中公司，港中公司无需承担逾期办证的违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年8月20日，孙超与港中公司签订一份《商品房买卖合同》及附件，约定孙超向港中公司购买位于思明区前埔会展中心西北侧的“丽晶花园”一期C#楼13层03单元，该房屋系预售商品房，用途为住宅，总价款为3202998元。合同第八条“交付条件与期限”约定：出卖人应在2014年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成，分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4.如出卖人提前完成前述三项条件，出卖人有权提前通知买受人交房，买受人应按出卖人书面通知上时间办理交房手续，否则视为买受人逾期收楼。如果在规定日期内未达到上述条件，买受人同意接收，出卖人支付买受人总房款0.5‰违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力；2.详见附件六补充协议的第三节。合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之0.6（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。合同第十一条“交接”约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人应在交房日起第8日开始缴付物业管理费和公维金，交房日以出卖人发出通知为准。合同第十四条“关于产权登记的约定”约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.003%向买受人支付违约金。上述《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第九条约定：主合同及补充协议中规定的不可抗力是指当事人不能预见、不能避免、不能克服并阻碍合同履行的客观情况，包括自然因素和社会因素。为配合政府的法规实施或政府行为、通知、命令而导致的工程延误；10MM以上大雨、5级以上大风等气候原因影响施工（以气象部门出具的证明为准）。经相关规划部门同意的设计规划变更工程可据实顺延。合同补充协议第十二条约定：交房通知由出卖人用邮件的形式发出，在《厦门日报》刊登交房通知是出卖人通知交房的辅助方式，在买受人未能及时收到交房通知邮件的情况下，交房通知自登报之日起三日内即视为送达。上述《商品房买卖合同》及其附件签订后，孙超依约支付了约定购房款3202998元。2012年4月13日，“丽晶花园”一期项目取得《商品房预售许可证》。“丽晶花园”一期项目分别于2013年10月及2014年8月26日通过竣工验收及消防验收。2014年10月11日，“丽晶花园”一期项目通过建设工程竣工验收备案。2014年9月10日，港中公司向孙超邮寄交房通知，通知孙超于2014年9月22日至2014年9月30日办理交房手续，并于2014年9月12日在《厦门日报》刊登了“丽晶花园”一期项目的交房通知，通知业主于2014年9月22日起办理交房手续。孙超于2014年11月16日实际接收讼争房屋。2015年4月16日，港中公司向厦门市国土资源与房产管理局提交了办理该项目的房屋所有权初始预登记的相关资料。2015年5月15日，港中公司向孙超发出《办理产权通知》，通知孙超于2015年6月30日前携带业主本人（含共有人）身份证、户口本、购房合同、备案证明等有效文件的原件和复印件及应缴纳的费用到厦门第一广场28F办理相关手续。另查明如下与“丽晶花园”一期项目开闭所、变配电室选址相关的事实：“丽晶花园”一期项目于2005年6月15日取得的建设工程规划许可证核准的地下室建筑功能部分为：停车库及设备用房。该规划设计亦分别于2005年7月12日、2005年7月26日通过消防审核及施工图审核。2011年10月12日，厦门市规划局作出《厦门市规划局关于同意丽晶花园一期项目地下室施工图局部调整的批复》，批复同意含“丽晶花园一期地下一层平面风机房、变配电室调整”等在内的事项。港中公司依据上述规划许可将开闭所、变配电室等设备设置在地下一层并施工完毕。2013年10月20日，港中公司于“丽晶花园”一期项目竣工后向厦门电业局提交永久用电申请。厦门电业局于2013年10月25日向港中公司发出《住宅建设项目选址告知书》，明确开关站、开闭所及一级负荷配电室均应设在地面首层；二、三级负荷配电室一般也应设在地面首层，严禁设置在半地下室。2013年12月，港中公司委托北京中外建建筑选址有限公司变更配电室位置选址出具相应图纸。2013年12月18日，厦门电业局就港中公司提交的新建住宅小区供电方案作出答复书，批准港中公司的永久用电申请，供电方案有效期为一年。同月10日，港中公司还向讼争项目业主发送短信，告知变、配电室位置选址变更，并于同日登报公告、在丽晶花园小区售楼处张贴选址变更公示公告，公示至2014年1月6日。2014年1月21日，国网福建省电力有限公司厦门供电公司审核通过港中公司提交的受电工程图纸，2014年1月27日，港中公司向北京中外建建筑选址有限公司发出设计联系单，告知变更后的配电室内位置已经通过厦门供电公司审核，请北京中外建建筑选址有限公司抓紧安排完成相关设计变更工作以便港中公司向规划部门申报变更。2014年3月12日，厦门市规划局受理港中公司提出的“丽晶花园”一期项目开闭所、配电室位置调整的申请，并于2014年5月21日作出准予规划许可变更决定书，同意项目局部设计变更：一、地下一层（1-32）轴~（1-45）轴之间原变配电室改作停车，变更后项目总停车位数调整为467个（其中含微型车位30个、子母车位33个）；二、A#楼、D#楼西侧的一层原商业局部改作配电室，B#楼南侧的一层商业局部改作开闭所；上述变更具体详见核准附图。还查明如下与“丽晶花园”一期项目权属登记办理相关的事实：港中公司于2004年取得前埔会展中心西北侧的国有土地A1=61228.369平方米作为兴建丽晶花园项目的建设用地。进场施工后，厦门市规划局于2010年3月10日向港中公司发出《厦门市规划局关于要求“丽晶花园”建设项目暂停施工的函》，载明因与规划产生矛盾，港中公司原批准的总平方案须作适度调整，要求港中公司暂缓施工。2010年9月16日，厦门市规划局发出《厦门市规划局关于“丽晶花园”项目用地调整相关事宜的函》，原则同意调整“丽晶花园”及基督东部教堂项目用地，即将基督教东部教堂用地调整至古城北路以东、国家发改委对外开放咨询中心厦门综合服务楼用地以北地块；按等面积置换的原则将原批的基督教东部教堂用地调整为丽晶花园的补偿用地。2012年1月13日，港中公司与厦门市国土资源与房产管理局、思明区人民政府达成“丽晶花园项目用地”调整备忘，载明由于古城北路需要穿越丽晶花园用地，需收回丽晶花园6750.574平方米作为城市道路用地及边角地。同意丽晶花园项目用地调整以后以古城北路为界，分两期办理项目《建设用地规划许可证》，古城北路以西为一期建设用地，古城北路以东为二期建设用地。同年2月8日，厦门市人民政府作出《厦门市人民政府关于调整“丽晶花园一期”项目建设用地的批复》（厦府地[2012]35号），载明因古城北路需要穿越厦府[2004]地144号、厦府[2006]141号批准出让给港中公司的“丽晶花园”项目建设用地，经研究，同意对厦府[2004]地144号、厦府[2006]141号批准的“丽晶花园”项目建设用地进行调整。调整后，“丽晶花园”分为两期，古城北路以西为一期，古城北路以东为二期，“丽晶花园一期”项目用地面积A1=40955.814平方米，土地用途为城镇住宅用地（住宅），项目性质为商品房，地上建筑面积66492.5平方米。土地使用年限为2005年3月28日至2075年3月28日止。调整后的用地红线及四至坐标详见附图。A2=5793.902平方米港中公司负责征地拆迁后交由市政部门作为城市道路。“丽晶花园二期”用地另行处理。用地调整后，位于讼争项目北侧市政道蔡岭路（县黄路—环岛干道）范围内一被拆迁房屋（岭兜南片区45号）部分建筑物（屋角7平方米及其私建围墙32平方米共计39平方米）处于“丽晶花园一期”红线内，致使“丽晶花园一期”项目宗地红线暂尚未完整。因厦门市思明区人民政府未能拆除含占用“丽晶花园”一期宗地红线的岭兜南片区45号在内的建筑物，港中公司分别于2012年8月17日、2014年1月22日、2014年6月12日、2014年10月16日向厦门市思明区人民政府书面请求推进“丽晶花园”项目北侧蔡岭路的拆迁建设工作，并在2014年6月12日及2014年10月16日的函件中提及岭兜南片区45号房屋有约39平方米附属庭院位于丽晶花园一期红线范围内，目前该户尚未能落实拆迁，影响了“丽晶花园一期”高层住宅的竣工验收、低多层住宅预售许可证的办理及整个项目分户产权的办理。2014年10月21日，厦门市规划局向港中公司复函，表示对港中公司按厦府地[2012]35号建设用地批文向相关主管部门申办一期高层住宅房屋权籍登记手续无异议。同年12月4日，厦门市思明区人民政府致函厦门市国土房产局，表示港中公司申请将影响“丽晶花园”办理分户产权证的未拆除房屋部分，纳入“蔡岭路”的拆迁范围一并拆除，并承诺相关费用由其自行承担。市规划局对港中公司申报“丽晶花园一期”高层部分的房屋权籍登记手续没有异议。鉴于此，思明区同意在“蔡岭路”实施拆迁过程中将影响“丽晶花园一期”宗地红线完整性的未拆迁部分一并实施拆迁，并请厦门市国土房产局支持先按“丽晶花园一期”土地证的宗地面积40916.7平方米予以办理“丽晶花园一期”高层部分的分户产权证，待思明区完成上述被拆迁民房的整体拆除后，再根据该项目的完整宗地40955.814平方米由港中公司申请办理换证。2014年12月8日，厦门市国土资源与房产管理局向市测绘与基础地理信息中心、市房地产交易权籍登记中心发出《关于“丽晶花园”项目一期高层部分办理项目产权及分户产权登记办证问题的工作联系函》，载明如下内容：“丽晶花园”一期项目因宗地东北角一幢岭兜社区民宅39平方米尚未拆除影响房产办证，该项目用地2012年申办土地使用权证时因此民宅39平方米尚未拆除，据港中公司书面申请和承诺，经局领导批示，先行给予局部分割，故宗地退让该幢未拆除民宅，按实测宗地面积40916.7平方米登记并核发厦国土房证第地00011443号土地证（比批准的建设用地面积40955.814平方米减少39.114平方米）。本案中，双方当事人的争议焦点为：一、本案中是否存在可延期交房之情形；二、本案中是否系因港中公司原因导致逾期办证。一、关于本案中是否存在可延期交房之情形港中公司主张，因天气因素可据实延期77天交房，并提供2012年4月至2014年6月期间的气象资料及相应施工日志，拟证明因10MM以上大雨、5级以上大风等天气原因讼争商品房的交付期限可延期77天。因厦门电业局的指令性文件直接导致港中公司已施工完成的变、配电室选址必须变更，致使工程被迫延后。港中公司还提供《国网厦门供电公司10KV及以上高压新装（永久用电）业务办事指南》，载明如下内容：供电申请受理后，客户经理将组织勘查人员到现场查看供电条件。港中公司据此认为只有在讼争项目的变、配电室土建工程完工后才具备用电申请条件。港中公司用电申请并不存在延误，对于变、配电室选址的变更不存在过错及违约行为，因此2013年10月25日至2014年5月21日期间的208天应当予以扣减，港中公司可延期交房。孙超认为，对于港中公司主张的有77天存在10MM以上大雨、5级以上大风等气象因素的事实无异议，但港中公司主张的部分天数监理日志并未记载停工，表明气象因素并未影响施工。此外，港中公司在另案审理中自认因天气原因导致影响施工情形，也并不必然导致工期延误，因此，该部分天数亦不应予以扣除。关于变、配电室选址的变更，港中公司在2013年10月25日才向电业局首次申请配电房的建设，其在未经厦门电业局批准的前提下，就已经进行配电室的施工，港中公司盲目自信配电室如果按照规划文件建设电业局必然会同意，存在过错。港中公司提供的《国网厦门供电公司10KV及以上高压新装（永久用电）业务办事指南》中并未要求需待变、配电室土建工程完工后才具备用电申请条件，港中公司怠于申请所导致的逾期应当承担责任。此外，变、配电室的选址要求早在2006年就已经有相应的标准出台，合同中约定的是2014年3月31日交房，港中公司应当预见在两年的时间里，能将工程建设完毕，将符合合同约定的房子交付给业主，其中就包括配电房的建设。港中公司配合电业局的告知书并不必然导致工期延误。另，根据施工日志记载，港中公司在规划审批通过前就已经进行了施工。因此，即便存在规划变更也不必然导致工期延误。本院分析认为，根据《商品房买卖合同》第八条及附件六合同补充协议第九条的约定，如发生不可抗力或为配合政府的法规实施或政府行为、通知、命令而导致的工程延误、发生10MM以上大雨及5级以上大风等气候原因影响施工、经相关规划部门同意的设计规划变更工程的，港中公司有权顺延交房期限。港中公司所提供的施工日志与监理日志内容并不完全一致，应以监理日志的内容为准。根据在案气象资料及监理日志，本院认定讼争合同签订后、约定交房日期前，因天气因素（10MM以上大雨及5级以上大风）可延期交房的具体日期如下：2012年11月26日、2012年11月28日至30日、2012年12月30日、2013年5月16日、2013年6月11日至12日、2013年6月24日至25日、2013年7月2日、2013年7月13日至14日、2013年7月18日至19日、2013年8月2日、2013年8月14至15日、2013年8月24日、2013年8月30日至31日、2013年9月22日、2013年11月3日、2013年12月15日至17日、2014年2月26日、2014年3月11日。约定交房日期后，如依约顺延后的交房日在下列日期之后，下列日期亦可顺延：2014年4月7日、2014年4月26日、2014年5月1日、2014年5月5日、2014年5月7日、2014年5月9日、2014年5月11日至12日、2014年5月15日、2014年5月18日、2014年5月21日、2014年5月23日、2014年5月28日、2014年5月31日、2014年6月3日、2014年6月6日、2014年6月16日至17日、2014年6月19日、2014年6月24日。孙超以另案港中公司的陈述主张该符合合同约定可延期的部分天数不应扣减缺乏依据。关于开闭所、变配电室选址设计变更问题。孙超并未举证证明在港中公司对开闭所、变配电室设计及施工前已有法律法规的强制性规定规范开闭所、变配电室的选址，港中公司依规划许可将开闭所、变配电室设置于地下一层并实际施工并未违反相关法律法规规定。2013年10月25日厦门电业局向港中公司发出《住宅建设项目选址告知书》要求港中公司调整配电室工程选址，港中公司对于上述选址的变更并无过错，因此，上述告知书属于合同约定的“为配合政府的法规实施或政府行为、通知、命令”造成工期延误可予以延期的情形。港中公司在2013年10月向供电部门提出变、配电供电施工的申请，并非发生于迟延履行后，在案亦无证据证明港中公司怠于履行合同义务。因此，港中公司根据厦门电业局要求调整变、配电室选址而重新设计规划、向业主公示以及履行审核报批程序的期间可依约予以顺延。“丽晶花园”一期项目于2014年5月21日取得厦门市规划局的准予规划许可变更，港中公司主张2013年10月25日至2014年5月21日期间可顺延交房符合合同约定。综上所述，本院认定本案中存在可据实延期交房天数为240天（扣除重复情形）。二、关于本案中是否系因港中公司原因导致逾期办证港中公司主张，“丽晶花园”一期项目系因政府规划原因导致项目用地调整，并进而导致未能及时拆除的39㎡的建筑落到一期红线范围内，从而影响办证。此外，港中公司并非该39㎡建筑的拆除主体，对于该建筑未能及时拆除不存在任何过错，对于不能及时拆除的结果亦不能预见，且港中公司亦采取积极措施推动产权证办理。据此，本案中逾期办证是由于政府规划变更的原因造成的，属于政府规划方面的不可抗力因素，不能归责于作为出卖人的港中公司。孙超抗辩认为，本案中逾期办证系因港中公司原因所导致，港中公司应承担逾期办证的违约责任。港中公司主张的上述事项均发生在港中公司与买受人签订商品房买卖合同之前，港中公司对此情况有充分预见，其主张可免除逾期办证责任缺乏依据。本院分析认为，港中公司主张逾期办证的原因属于政府规划方面的不可抗力因素、非属商品房买卖合同第十四条约定的“因出卖人原因”不能成立。首先，因政府规划原因导致“丽晶花园”一期项目用地调整发生于2010年，港中公司已于2012年2月之前与政府相关部门达成备忘并调整了“丽晶花园一期”项目建设用地。政府规划调整与造成讼争项目产权证无法办理的直接原因即39㎡的建筑未能及时拆除缺乏必然联系。其次，“丽晶花园”一期项目在2012年申办土地使用权证时，已因该未拆除的39㎡建筑影响了土地使用权证的办理，后系因港中公司的书面申请和承诺，先行给予局部分割，按实测宗地面积登记并核发土地使用权证，故港中公司早已知晓该部分建筑未拆除将影响权属办理；再次，港中公司在知晓上述建筑尚未拆除的情况下仍与孙超签订了讼争合同并约定了产权证办理期限，即便因案外人未能拆除上述39㎡建筑导致无法办证，该因素亦不属于《中华人民共和国合同法》规定的不可抗力等可免责情形。综上，港中公司所主张的导致逾期办证的原因早在讼争合同签订前已经存在，港中公司对此有充分的认识，现其抗辩该因素属于不可抗力、无法预见，本院不予采纳，港中公司应依法承担逾期办证的相关违约责任。本院认为，孙超与港中公司签订的《商品房买卖合同》及相应附件，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，属合法有效，双方应严格履行。（一）关于逾期交房违约金。根据讼争合同约定，港中公司应于2014年3月31日前交房，其于2014年9月10日通知孙超自2014年9月22日至9月30日期间办理交房手续，讼争商品房所在项目于上述通知交房日期前已通过工程竣工验收及消防验收，孙超未在通知指定期限内接收房屋，依据《商品房买卖合同》第十一条之约定，2014年9月30日即视为交付之日。孙超主张以讼争房屋通过验收备案时间作为交房时间缺乏依据。港中公司可延期天数为240天，港中公司于2014年9月30日交付讼争房屋并不存在逾期交房之情形，孙超主张逾期违约金不符合合同约定，本院不予支持。（二）关于逾期办证违约金。根据讼争合同第十四条之约定，逾期办证违约金应自合同约定的房屋权属证书办理期限届满次日起算。讼争商品房2014年9月30日视为交付，现因港中公司原因导致孙超不能在2014年12月29日前取得房屋权属证书，港中公司应自逾期之日起每日按已付款的0.003%支付逾期办证违约金。现孙超主张自2015年1月10日起计算逾期办证违约金，不违反法律规定，逾期违约金应计算至2015年5月15日港中公司向孙超发出《办理产权通知》之日，故对孙超该项诉讼请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、厦门市港中房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向孙超支付逾期办证违约金12011元；二、驳回孙超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费514元，由孙超负担388元，厦门市港中房地产开发有限公司负担126元；款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。代理审判员  辛鹏二〇一七年六月二十八日代书 记员  李馨附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张有责任提供证据。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。