上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0118民初11091号原告：夏卫新，男，1967年12月17日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。委托诉讼代理人：王卫林，上海知者律师事务所律师。委托诉讼代理人：成超，上海知者律师事务所律师。被告：高华英(第一被告)，女，1947年11月7日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。委托诉讼代理人：顾红强，男，1976年4月10日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。被告：顾红兴(第二被告)，男，1973年6月20日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。两被告共同委托诉讼代理人：蒋海芳，上海祺成律师事务所律师。被告：上海市青浦区夏阳街道塔湾村民委员会(第三被告)，住所地上海市青浦区。原告夏卫新诉被告高华英、顾红兴、上海市青浦区夏阳街道塔湾村民委员会房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月7日立案受理后，依法由审判员吴小龙独任审判。审理中，依原告之申请本院依法对被告采取了财产保全措施。本案于2017年9月13日公开开庭进行了审理，原告夏卫新及其委托诉讼代理人王卫林、被告高华英委托诉讼代理人顾红强及其两被告共同委托诉讼代理人蒋海芳到庭参加诉讼。被告上海市青浦区夏阳街道塔湾村民委员会经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案于2017年10月25日第二次公开开庭进行了审理，原告夏卫新及其委托诉讼代理人王卫林、被告高华英委托诉讼代理人顾红强及其两被告共同委托诉讼代理人蒋海芳到庭参加诉讼。被告上海市青浦区夏阳街道塔湾村民委员会经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告夏卫新诉称：2015年5月12日，原告与被告高华英签订厂房租赁合同，约定将位于青浦区塔湾村的厂房出租给原告，租赁期限自2015年6月18日至2024年6月17日，后第二被告与第三被告签订限期腾退承诺书，补偿金人民币(以下币种均为人民币)571,851.20元、奖励费188,046元。第一被告与第二被告系母子关系。原告认为其中部分房屋、构筑物、装修、设备等的补偿款共计180,236元和奖励费188,046元归原告所有。为维护原告的合法权益，故诉至法院请求：1、判令被告支付补偿款180,236元、奖励费188,046元；2、诉讼费用由被告承担。被告高华英、顾红兴辩称：不同意原告诉请。补偿款及奖励费目前相关街道及村里都没有补偿给第一、二被告，是否有多少补偿款也未确定，只是在村里的承诺书上签过字，正式的补偿协议也没有签订过。第一被告与原告签署合同，签订时告知过原告过几年是要拆除的，也确定过将来拆除的款项与原告是无关的，所以当时约定的租赁金额也是非常低的。原告在承租本案系争房屋后，私自拆除了36平方米的房屋，也拆除了多处的墙，得到的补偿款因为原告的行为也影响了第一、二被告应当得到的补偿款。奖励费与原告是无关的，奖励费明确是给承诺人的，原告未在规定时间内搬离，更不可能得到奖励费。双方签订合同时是约定的无条件搬离，不存在要奖励的情况。综上所述，请求驳回原告诉请。被告上海市青浦区夏阳街道塔湾村民委员会未作答辩。经开庭审理查明：2015年5月12日，原告(乙方)与被告高华英(甲方)签订《厂房租赁合同》，约定：甲方将位于上海市青浦区塔湾村支部旁的厂房出租给乙方使用。租赁期限9年，从2015年6月18日至2024年6月17日，租赁期限届满前一个月提出，经甲方同意后，甲乙双方将对有关租赁事项重新签订租赁合同，在同等条件下，乙方有优先权。租金一年一付，现付后租，2015年6月18日至2018年6月17日年租金6万元，2018年6月18日至2021年6月17日年租金65,000元，2021年6月18日至2024年6月17日年租金7万元。租赁期间，乙方在租赁期内应保持租赁房屋的原来结构，不得私自破坏房屋结构，变更租赁房屋的用途，合同期满，乙方应将在租赁房屋内的装潢无偿移交给甲方。乙方不得擅自将租赁房屋部分或全部出租给他人，否则甲方有权解除合同，收回房屋，并向乙方加收一个月租金为违约金。租赁期间，租赁房屋若遇动迁，乙方必须无条件迁出，动迁所得全部赔偿费用由甲方所有，与乙方无关。租赁期间，若遇国家强行拆除违章房屋，甲方不承担乙方的一切损失。租赁期间，水和电等支付的费用由乙方承担。乙方应按约定支付租赁费，逾期七天，甲方有权解除合同。合同提前终止或有效期届满，甲乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将其返还甲方，房屋因不可抗力损坏，合同自行终止，双方互不承担责任。合同签订后，被告向原告交付系争房屋。2017年，被告顾红兴签署《限期腾退承诺书》，言明按照限期消除“五违”的工作要求，同意青浦区夏阳街道塔湾村民委员会兑付一次性费用571,851.20元和奖励费188,046元；承诺在2017年5月15日之前将土地内所有经营单位关停、搬离、房屋腾空、人员疏散并交出钥匙。如未在上述期限内将所有经营单位搬离腾退，同意实施强制腾退；与股东之间、与各承租人(次承租人)、职工等利益相关方之间的费用分配自行负责处理。系争厂房经评估，房屋312,211.20元，构筑物125,824元，装修46,503元，不可搬迁设备37,527元，可搬迁设备64,500元，奖励费188,046元，扣除村围墙14,714元，共计759,897.20元。2017年6月9日，原告搬离系争厂房。庭审中，原、被告双方一致确认租金已结清，水电费用由原直接支付第三被告。系争房屋已拆除。以上查明的事实，由原告、第一、二被告的陈述，厂房租赁合同、限期腾退承诺书、评估清单等证据予以佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。案件审理过程中，原告表示：限期腾退承诺书是2017年7月签的，明确第三被告要支付的金额，签订合同时第一、二被告已经将系争厂房交付，原告做铝合金门窗的，系争厂房没有产证及相关建房审批手续，厂房是第一、二被告自己造的，双方租赁合同无效。原告在第一、二被告土地上建造了房屋，村里的说法就是按承诺书补偿，评估时原告在现场，评估公司不区分双方的财物。原告确实投资建造了诉请的财物，第一、二被告没有提供反证来反驳原告没有建造及装修，原告也拍照存证。证人陈述的装修是小装修，不签订合同也是正常。卷帘门只算了电动的，不是电动的评估不算的，玻璃都是原告配上去的，束必祥只是做了门套。同时，原告申请装修人员束必祥、张连富出庭作证，证人束必祥表示：是给原告装修，沪青平公路南面，具体哪个村不知道，只知道是从一个巷子里进去，原告的厂房在里面，原告是做铝合金门窗的。大约是在前年天热的时候，安装无框门，6个平方米左右。车间、办公室及卫生间的墙面砖及涂料，装修费大约25,000元，具体的细节已经记不清楚了，现场去过一次，具体施工是由工人安装。25,000元是人工费，没有合同，门套就是无框的门套。证人张连富表示：为原告做卷帘门，青松路塔湾敬老院原告厂里，车间、办公室共3个门，是卷帘门及电动门。2015年天热的时候，证人是现场量尺寸，让工人去安装的。与原告之间没有合同，都是认识的。价款在6,000元左右，材料人工都在里面。没看到有其他门，那时原告在装修，共安装3个门，一个原告自己外面拆来的，其他2个是证人提供的。原告认为证人客某陈述了事实，予以确认。被告认为证人的证言不予确认，原告与证人之间没有书面合同，只有银行卡付款情况，无法证明是装修支付的款项。原告的工作与证人的工作是相互联系的，有利害关系的，可信度不高。张连富说装了3个门，但评估清单上是2个。现场有无玻璃门，出租给原告时都是有的，原告的改造行为，是损害被告的设备，不能证明都是原告的。第一、二被告表示：系争房屋原来是第一、二被告使用，原来也是做铝合金的，里面很多设备，租金的价格远远低于市场价，约定遇到拆迁，原告无条件搬出，相应的补偿费用有的话也是给承诺人的，与原告也是无关。租给原告时基本装修都是有的，反而是原告将部分房屋拆除，所以第一、二被告认为里面的东西都是第一、二被告的。系争房屋没有产证的，是问村里租的，第一、二被告造的厂房，2015年9月违章搭建已经不允许，有可能是原告修缮了一下也是有可能的，与村里签的租赁合同是第二被告，但出租是第一被告签的。仅是房屋没有产证，合同相关条款还是有效的。承诺书是补签的，无框门套在补偿清单上也是没有，原告装修也只是修修补补，将原来的都拆除。评估清单上的都是属于第一、二被告的，原告是有的，但写在哪里不知道。双方对可能存在的装修赔偿都是有约定的，第一、二被告不承担赔偿及补偿。根据庭审确认的事实，本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。本案原告与第一被告签订的《厂房租赁合同》中租赁的房屋未取得建设工程规划许可证，故该租赁协议无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。原告承租第一被告厂房，为了经营需要进行相关的装饰装修等尚属合理，并经评估相应价值，第一被告亦未提供证据区分双方的财物，对原告要求第一被告支付装修等损失，本院综合双方对合同无效的过错程度、装修等实际使用情况，酌情由第一被告赔偿原告装修等损失10万元。原告主张要求被告支付奖励费，无事实和法律依据，本院不予支持。第二、三被告非租赁合同相对方，故本院对原告要求第二、三被告承担共同赔偿责任的诉讼请求不予支持。被告上海市青浦区夏阳街道塔湾村民委员会经本院合法传唤未到庭，视为放弃了自己的诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《最高人民法院》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告高华英应于本判决生效之日起十日内支付原告夏卫新补偿款人民币10万元；二、驳回原告夏卫新的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币6,824.20元，减半收取计人民币3,412.10元，由原告夏卫新负担人民币2,262.10元，被告高华英负担人民币1,150元；财产保全费人民币2,370元，由被告高华英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  吴小龙二〇一七年十二月二十九日书记员  张 莉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院%26lt;关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释%26gt;》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。