北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第05287号
原告（反诉被告）鄂尔多斯市圣圆投资集团有限责任公司，住所地内蒙古自治区伊金霍洛旗CBD区滨河大道南水岸金钻大厦西楼13层。
法定代表人闫喜在，总经理。
委托代理人段艳霞，内蒙古易非律师事务所律师。
被告（反诉原告）李荣，女，1976年10月26日出生。
委托代理人翟业虎，北京市中治律师事务所律师。
原告（反诉被告）鄂尔多斯市圣圆投资集团有限责任公司（以下简称圣圆公司）与被告（反诉原告）李荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月13日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案当事人的委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）圣圆公司诉称，我方与李荣于2013年12月21日就提前终止双方在2010年12月10日签订的房屋租赁合同一事，签订《房屋租赁合同提前终止协议》，并于2013年12月14日就我方在承租李荣房屋内投入的所有设备签订了《固定资产盘点交接表》，作为该协议的附件。双方约定房屋租赁合同终止后，若李荣（或新承租方）需要我方在《固定资产盘点交接表》中所列的全部设备，则须向我方支付6931735.44元价款；若李荣（或新承租方）不需要上述设备，则须于《房屋租赁合同提前终止协议》签订半年之内向我方返还全部设备。但经我方催告，李荣至今既未向我方支付设备价款，亦未向我方返还上述设备。故我方起诉要求李荣返还《固定资产盘点交接表》中所列全部设备，并支付违约金600000元，本案诉讼费用由李荣承担。
被告（反诉原告）李荣答辩并反诉称，涉案房屋租赁面积共计1600平方米，我方仅对其中的200平方米享有所有权。我方在其他业主的授权下，于2010年12月10日与圣圆公司签订了为期五年的房屋租赁合同。但我方与圣圆公司签订《房屋租赁合同提前终止协议》却没有得到其他业主的授权，其他业主事后也没有进行追认，因此该协议无效。在圣圆公司起诉后，其他业主发现我方与圣圆公司签订了提前终止合同的协议，其他业主及时行使了撤销权。我方也在圣圆公司起诉后发现对方在租赁期间竟不经我方同意，违反合同规定，将原本整齐划一的办公用房改造、装饰成豪华会所，堵塞消防通道，严重破坏房屋结构，并由于其野蛮作业，导致租赁房屋屋顶漏水、空调损坏。我方遂立即向其发出了《限期恢复原状的函》。现我方不同意原告的诉讼请求，并反诉要求：1、判令双方签订的《房屋租赁合同提前终止协议》无效；2、要求圣圆公司将租赁房屋恢复原状，如其拒绝恢复，则应赔偿恢复工程费用2892641.1元；3、因圣圆公司擅自改变房屋使用用途和房屋结构，导致房屋一直无人愿意承租，故要求圣圆公司支付2013年12月21日至2015年10月8日期间的租金损失6238563.21元，4、恢复原状工期预算为84天，该期间的租金损失797624.52元亦应由圣圆公司赔偿，5、要求圣圆公司支付租赁期间的水电气暖所有应缴费用和更换空调的费用共计114241.52元，本案诉讼费用由圣圆公司承担。
针对被告（反诉原告）李荣的反诉，原告（反诉被告）圣圆公司辩称，李荣是以其自己的名义与我方订立的房屋租赁合同，从未向我方披露其与其他产权人之间存在委托关系。而且李荣在合同中对自己具备该合同的主体资格作出了明确承诺，所以我方仅认可李荣为租赁合同的相对人，那么李荣与我方签订《房屋租赁合同提前终止协议》自然合法有效。既然其他产权人认可李荣与我方订立的房屋租赁合同的效力，该合同亦明确约定“经双方协商一致，可变更或解除本合同”，所以李荣与我方签订的《房屋租赁合同提前终止协议》也符合房屋租赁合同的约定，其效力毋庸置疑。即使李荣与其他房屋所有权人之间确实存在委托关系，既然其他产权人认可李荣与我方订立的房屋租赁合同的效力，则李荣也构成了表见代理，涉案《房屋租赁合同提前终止协议》亦合法有效。对于李荣所述其与案外人共同向我方送达的《关于撤销﹤房屋租赁合同提前终止协议﹥继续履行房屋租赁合同的函》，我方不认可其真实性、合法性和关联性，且案外人并非合同相对人，不具备撤销合同的主体资格。李荣在该协议签订一年之内未行使合同撤销权，其撤销权业已消灭。而且撤销权的行使只能依法通过向法院提出撤销请求，以函告的方式提出则不产生相应的法律后果。关于李荣所述我方违反合同约定的用途使用租赁房屋的问题，没有事实依据。我方承租涉案房屋时该房屋就是精装修，亦具备灶具及床品，我方仅是在原基础上进行了简单的装饰装修，用于本公司下属企业在京办公及内部员工和客户接待，并未违反合同约定的用途。而且李荣在双方租赁合同履行期间在出租房内尚留有办公场所，足以说明李荣对我方的装修知情且认可。我方在签署《房屋租赁合同提前终止协议》之日向李荣返还了租赁房屋，并结清租赁期间的物业、供暖、水、电等各项费用，李荣当时对我方装修房屋及结清的各项费用均无异议，现在提出相关诉讼请求，已超过诉讼时效。因此，我方不同意李荣的反诉请求。
经审理查明，圣圆公司于2010年12月10日与李荣签订《房屋租赁合同》，约定李荣向圣圆公司出租位于北京市东城区东兴隆街×号8层（16间正房、16间储藏室）、9层（包括两个蒙古包）房屋。其中李荣留用1间8层北侧的小储藏间（9.55平方米），用于协助圣圆公司办理物业、水、电及停车费等有关事宜。出租房屋面积共1637.16平方米。其中8层面积为1257.16平方米，9层面积为380平方米（2.2米［含］以上算面积，2.2米［含］以下不算面积）。以上房屋均为精装修。出租房屋配备有厨房设施设备及空调，8层配备有床、沙发、桌子、床头柜等十套家具及会议桌椅一套。租赁期限为5年，自2010年12月10日起至2015年12月10日，租金标准为每年3465867.72元，每年支付一次。除房屋租金外，物业管理费、供暖费和日常消耗的水、电、气及车位费由圣圆公司承担。李荣保证具备签订本合同和持续履行本合同的主体资格，承诺对该租赁标的所有权的合法性。经双方协商一致，可变更或解除本合同，租赁合同期满或双方协商解除合同后，圣圆公司负有在租赁期满或合同解除后10日内将其拥有所有权的资产撤出的权利和义务，李荣提供方便。
上述合同履行至2013年12月21日，双方又签订了《房屋租赁合同提前终止协议》，双方约定自本协议签署之日起，解除双方已签署的《房屋租赁合同》，该合同不再具有法律约束力。确属圣圆公司在实际承租期内因该项目给李荣造成的损失，李荣可以依法向圣圆公司提出赔偿要求。《房屋租赁合同》解除后，如李荣（或新承租方）需要本协议所附设备清单所列设备，则圣圆公司将该等设备转让给李荣（或新承租方），李荣（或新承租方）需向圣圆公司支付设备折价款6931735.44元（不含低值易耗品，其价格另议）；如李荣（或新承租方）不需要该等设备，则李荣应立即向圣圆公司返还清单所列设备。李荣（或新承租方）需要清单所列设备时，价款支付方式：李荣若在《房屋租赁合同》解除之日起半年内将房屋另行出租，于出租（即与第三人签署房屋租赁合同）之日起15日内支付设备折价款总额50%，李荣于房屋出租之日起满1年后15日内支付余款50%。李荣若在《房屋租赁合同》解除之日起半年内未将房屋另行出租，则李荣应在《房屋租赁合同》解除之日起满半年后7日内，向圣圆公司返还清单所列所有设备。在本协议签订之日起半年内，若李荣虽将房屋另行出租，但李荣（或新承租方）不需要清单所列设备时，则李荣亦应在其与新承租人签订房屋租赁合同之日起7日内，向圣圆公司返还清单所列所有设备。双方还约定，一方违反本协议约定的义务，守约方有权要求违约方赔偿损失、支付违约金等，违约金标准为主合同项下债权本金的20%。李荣未按约定时间支付设备价款的，每逾期一日按设备折价款总额的5‰向圣圆公司支付滞纳金，直至付清为止。前述设备清单为《固定资产盘点交接表（2013年12月14日）》，由李荣与圣圆公司的工作人员石云、白ＸＸ、赵科威共同签署。
上述协议签订后，李荣既没有在约定期限内向圣圆公司支付设备折价款，也没有将设备返还。
本案诉讼期间，李荣向圣圆公司发送两份函件，分别是《关于撤销﹤房屋租赁合同提前终止协议﹥继续履行房屋租赁合同的函》和《关于限期恢复原状的函》，函件末尾除有李荣的签名外，还签署有“刘×”、“刘×”“王×”“王×”的姓名，并加盖有“内蒙古×文化发展有限公司”的印章。函件称惊悉李荣在没有取得我们授权同意的情况下，与圣圆公司签订了《房屋租赁合同提前终止协议》，且圣圆公司擅自对出租房屋进行了非办公化改造，对房屋使用目的随意改变，现表示对李荣代表我们签订的《房屋租赁合同》不持异议，但李荣在未取得我们授权的情况下擅自与圣圆公司签订的提前解除租赁合同的行为是无权代理行为，必须撤销，该协议自始无效。要求圣圆公司必须按照五年期的房屋租赁合同继续全面履行合同。要求圣圆公司在三个月内将改造的租赁房屋恢复原状，由于恢复原状给出租人造成损失的，圣圆公司在我提出后三天内必须足额支付，否则按日千分之五承担损失赔偿；恢复原状造成房屋无法使用的，圣圆公司承担改造期间的租金损失。
圣圆公司对函件中除李荣签名外其他的签名及加盖印章的真实性不予认可，对函件中所主张的全部事实均不予认可。李荣没有对上述函件中签名的真实性举证。
李荣于诉讼中提交了涉案房屋8层的《房屋所有权证》复印件，按照其记载，上列房屋分属内蒙古×文化发展有限公司、李荣、刘×和王×、王×所有，其中李荣拥有产权的房屋建筑面积为204.5平方米。内蒙古×文化发展有限公司取得房产所有权的时间为2014年3月，刘×部分房产取得产权的时间为2014年12月，王×、王×取得房产所有权的时间为2012年5月。圣圆公司对以上证据的真实性不予认可。
关于李荣要求圣圆公司支付租赁期间水电气暖所有应缴费用的诉讼请求，李荣于诉讼期间仅提交了2013-2014供暖季的供暖费用60251.52元的费用发票复印件和“北京×物业管理公司”的缴费通知单复印件，该通知单载明物业管理方通知北京汇8、9层业主交纳2015年度的物业费，但没有标示具体金额。圣圆公司对上述证据的真实性不予认可。
关于李荣要求圣圆公司赔偿的更换空调的费用，李荣于诉讼期间提交了一份李荣于2014年5月26日购买14套空调机的发票复印件，显示金额为54000元。圣圆公司对该证据的真实性不予认可。
另于本案诉讼期间，本院到涉案房屋进行了现场勘验，查明涉案房屋共两层，房屋被设置为餐厅、厨房、会议室、娱乐室、客房、办公室、储物间等，八层至七层的楼梯间安装了隔断门，九层向八层楼道渗水，原因不明。本院还按照双方签订的《固定资产盘点交接表（2013年12月14日）》对现存于涉案房屋的物品进行了清点。经清点，上述盘点交接表中所记载的物品有部分缺失，包括：白色牛皮一张、枣红色茶几一张、麻将椅四把、木质酒柜一个、折叠梯子一个、烤炉一个、不锈钢油桶三个。另外烟灰缸、文件夹、房间摆饰、台灯、卧具、移动衣架、电子称、垃圾桶、花卉等小件物品数量不足。
就上述物品缺失问题，圣圆公司当庭表示将另案主张相关诉求。
上述事实，有原、被告双方签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同提前终止协议》、《固定资产盘点交接表（2013年12月14日）》，李荣致圣圆公司的函件，李荣提交的支付供暖费、购买空调机的发票复印件、物业缴费通知单复印件、房屋所有权证复印件，现场清点记录，涉案房屋照片，以及双方当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为，李荣虽然不是全部涉案房屋的产权人，但按照双方订立的《房屋租赁合同》的约定，李荣保证具备签订本合同和持续履行本合同的主体资格，并有权与圣圆公司协商变更或解除本合同。在该合同订立并履行了三年以及终止履行一年余的时间里，涉案房屋其他产权人并未对此提出异议。因此，李荣所谓无权代理之说，没有事实依据。在李荣与圣圆公司签订《房屋租赁合同提前终止协议》、终止履行《房屋租赁合同》后，直至圣圆公司于2015年4月向本院起诉，在长达一年余的时间里，出租方没有从圣圆公司获得任何租金收益，则涉案房屋的其他业主不可能不知道合同已经解除。故在假设其他业主于圣圆公司起诉后确实主张撤销《房屋租赁合同提前终止协议》的情况下，亦因其他业主的撤销权已逾除斥期间而不能成立。据此，李荣要求确认《房屋租赁合同提前终止协议》无效的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。现李荣没有按照合同约定的期限向圣圆公司支付设备折价款或返还设备，理应承担违约责任。故原告的诉讼请求应予支持。至于李荣所述圣圆公司严重破坏房屋结构并导致房屋质量严重受损一节，李荣于诉讼中没有对此提供翔实有效的证据，涉案房屋目前的渗漏问题并不能确定系圣圆公司所为，楼梯间也只是安装了隔断门，并未堵死。且李荣在将涉案房屋出租与圣圆公司后，尚留有一间房屋用于处理庶务，其对圣圆公司的装修、装饰不可能不了解，但李荣在三年的合同履行期间并没有对此提出异议。因此，圣圆公司对涉案房屋的装修行为不属于未经出租人同意的情况。再者，双方订立的合同中也没有租赁合同期限届满或解除后圣圆公司应当将房屋恢复原状的约定。故李荣要求圣圆公司恢复涉案房屋原状或支付恢复工程费用以及赔偿恢复原状期间租金损失的诉讼请求，没有法律依据和合同依据，本院不予支持。至于李荣要求圣圆公司赔偿更换空调费用一节，李荣既没有举证涉案房屋的空调设备在圣圆公司使用房屋期间受损而需要更换，也没有举证证明其为涉案房屋更换空调所支出费用的真实性，故李荣此项诉讼请求，本院亦不能支持。关于李荣索赔的2013至2014年度的供暖费，鉴于双方原订立的《房屋租赁合同》终止日期为2013年12月21日，供暖季已经开始一月有余，故圣圆公司应负担其实际使用涉案房屋期间所发生的供暖费用。但是，李荣此项诉讼请求已逾诉讼时效期间，故本院亦不能支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条之规定，本院判决如下：
一、被告（反诉原告）李荣于本判决生效后七日内将双方签订的《固定资产盘点交接表（2013年12月14日）》中所列设备返还原告（反诉被告）鄂尔多斯市圣圆投资集团有限责任公司（经本院清点缺失的物品、设备除外）；
二、被告（反诉原告）李荣于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）鄂尔多斯市圣圆投资集团有限责任公司违约金六十万元；
三、驳回被告（反诉原告）李荣的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费9800元，由被告（反诉原告）李荣负担（于本判决生效后七日内交纳）；
反诉案件受理费41029元，由被告（反诉原告）李荣负担（已交纳3757元，余款于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 韩毅兵
代理审判员 王 亮
人民陪审员 尉晓力
二〇一五年十月十二日
书 记 员 刘 晶