福建省龙岩市永定区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）永民初字第1017号原告谢仁芬，男，汉族，住龙岩市永定区。原告沈洪珍，男，汉族，住龙岩市永定区。原告谢仁芬、沈洪珍的共同委托代理人江伟中，龙岩市永定区中心法律服务所法律服务工作者。被告卢开太，男，汉族，住龙岩市永定区。原告谢仁芬、沈洪珍与被告卢开太确认合同无效纠纷一案，本院于2015年4月30日受理后，依法由审判员卢运发适用简易程序，于2015年6月10日公开开庭进行了审理。原告谢仁芬、沈洪珍的委托代理人江伟中及被告卢开太到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢仁芬、沈洪珍诉称：2010年12月10日，被告将其位于龙岩市永定区坎市镇坎市街召新村的其中二套房屋向两原告出售，双方签订了套房转让协议书，价格为每套150000元，合同约定房�于2011年10月1日前交付使用，楼房第六层做好后一年内房产证等其他证件由被告负责办理完成。两原告分数次向被告支付了购房款300000元。2012年12月21日，被告向原告收取了铝合金费用15000元、楼梯费用6000元。两原告共向原告支付房屋转让款321000元。因被告迟迟未向原告交付房产证，两原告在与被告交涉房屋的办证过程中，始得知被告所建房屋系集体土地，根本无法办理房屋权属证书。综上，原、被告所订套房转让合同因违反法律强制性规定，为无效协议。被告明知转让房屋无法办证情况下仍与原告签订套房转让协议书，存在缔约过失，致原告签订合同目的的无法实现，应赔偿两原告利息损失。因原、被告交涉无果，特提起诉讼，请求判令：1、确认两原告与被告签订的套房转让《协议书》无效；2、被告返还两原告购房款321000元，并支付该款从2012年12月21日至款清之�止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；3、本案诉讼费用由被告承担。被告卢开太辩称：现在政策不允许办，土管所没办法办，就没有办到。协议书上没有写保证可以办土地证，本被告只是说，本被告去办的时候，就与原告一起去办的。当时，原、被告是朋友关系，是原告要求本被告多做2套，本被告才多做了2套，转让给原告的二套套房价格也是很低的，根本就没有赚原告的钱。本案在审理过程中，原告在举证期限内向本院提供以下证据：1、原告沈洪珍、谢仁芬的身份复印件各1份，以此证明谢仁芬的户籍地是堂堡乡香溪村、沈洪珍的户籍地在永定区合溪乡采地村的事实。被告卢开太质证无异议。2、原、被告签订的协议书1份，以此证明两个事实，其一，被告将自建房2套买给两给原告价格是150000元一套的事实；其二，被告承诺楼房做好第六层以后，一年后�告会把楼房相关证件办理好并交给两原告的事实。被告卢开太质证认为有前往办理了房产相关证件，但没有办成，且没有说要包办这些证件。3、被告出具给两原告的收款凭证8张，以此证明两原告向被告支付了房款321000元的事实。被告卢开太质证无异议。本案在审理过程中，被告卢开太未向本院提供证据。对原告提交的证据的分析与认定。原告提供的1、3号证据，被告卢开太质证无异议，其来源、形式合法，内容真实，与本案有关联性，本院予以确认。原告提供的2号证据，被告卢开太质证对真实性无异议，其来源、形式合法，内容真实，与本案有关联性，本院予以确认。经审理查明：2010年12月10日，原、被告签订套房转让协议，其内容为：“协议书。甲方：卢开太。乙方：谢仁芬、沈洪珍。甲方将座落在坎市镇召新村的一栋楼房的其中二套套房转让给乙方，地号为�015／07／7003Ａ1。甲方转让给谢仁芬、沈洪珍二户，每户各一套，每套约150平方米，层位外壳做好，三、四、五、六层以抽签为准确定谢仁芬、沈洪珍二户的层位，楼房建法和协议条款如下：一、甲方将整栋和外墙做好（谢仁芬、沈洪珍二户不再收取费用），铝合金和入户门由各层业主自负。二、楼梯公共部门（包括栏杆）由甲方装修做好，每层业主各补贴叁仟元整（￥3000.00）给甲方（楼梯采用大理石装修）。三、第一层梯空、楼梯乙方有所有权。乙方第一层梯空每套各有2.8平方米所有权。四、转让价格：每套壹拾伍万元整（￥150000.00）。五、第一层楼背后由乙方使用（长9米、宽1.3米）。六、水、电由甲方负责到户、楼顶共同使用。七、乙方有自由转让权。八、楼房第六层做好后，一年内房产证等其他证件由甲方负责完成，费用由各套业主自负。九、房屋交付使�期限：二○一一年十月一日。本协议壹式伍份，自双方签字之日起生效。甲方签字：卢开太、卢进清、卢金兰。乙方签字：谢仁芬、沈洪珍。2010年12月10日”。2011年6月24日，原、被告经结算被告卢开太收取原告谢仁芬、沈洪珍二户300000元建房款，原告沈洪珍抽签取得第三层，原告谢仁芬抽签取得第五层。2012年12月21日，被告卢开太收取原告谢仁芬、沈洪珍铝合金、楼梯款21000元。被告卢开太在前往相关职能部门办理房产证等其他证件过程中因用地为集体土地，为此，被告卢开太未完成房产证等其他证件的办理，遂引起原、被告发生纠纷。本院认为：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、�理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。宅基地的使用权是一种特殊的用益物权，使用权人必须是本集体经济组织成员，宅基地只能用于建造住宅，主要用途是自用，限于居住功能。本案中原告谢仁芬、沈洪珍与被告卢开太不属同一集体经济组织，不能与被告卢开太共同享有宅基地的使用权，而被告卢开太将其享有使用权的座落在坎市镇召新村的一栋楼房其中二套套房转让给原告谢仁芬、沈洪珍，且与原告谢仁芬、沈洪珍签订的套房转让协议书违反法律法规的强制性规定，根据房地一体的原则，导致被告卢开太前往办理房屋权属证书而无法完成，为此，原告谢仁芬、沈洪珍请求确认与被告卢开太签订的套房转让协议书无效，应予支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中被告卢开太收取原告谢仁芬、沈洪珍的套房转让款及铝合金、楼梯款共计321000元是可以返还的情形，为此，原告谢仁芬、沈洪珍请求被告卢开太返还购房款321000元，应予支持。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中原告谢仁芬、沈洪珍是具有完全民事行为能力的成年人，应当预见向被告卢开太转让套房的行为是违反法律法规的强制性规定的，其自身存在违法和过错，原告谢仁芬、沈洪珍请求被告卢开太支付利息，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条，《《中华人民共和国土地管理法》》第八条第二款、第十条的规定，判决如下：一、原告谢仁芬、沈洪珍与被告卢开太签订的套房转让协议书无效；二、被告卢开太返还原告谢仁芬、沈洪珍购房款321000元，限被告卢开太于本判决生效之日起30日内付清；三、驳回原告谢仁芬、沈洪珍的其他诉讼请求。如果被告卢开太未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6924元，因适用简易程序审理减半收取3462元，由原告谢仁芬、沈洪珍负担1731元，被告卢开太负担1731元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。审判员卢�发二〇一五年七月二十一日书记员刘梅兰附注主要法律条文及执行申请提示《中华人民共和国民法通则》第六条民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。《中华人民共和国合同法》第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条【合同无效或被撤销的法律后果】合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国物权法》第一�五十二条【宅基地使用权的权利内容】宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。第一百五十三条【宅基地使用权的取得、行使和转让适用法律的衔接性】宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第八条城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第十条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的�间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。