宁波市鄞州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬鄞民初字第2494号
原告（反诉被告）：宁波亿嘉商务酒店管理有限公司（组织机构代码为79006273-1）。住所地：宁波高新区丹桂路***号。
法定代表人：李海波，该公司总经理。
委托代理人：何剑青，浙江和义观达律师事务所律师。
被告（反诉原告）：史海东，男，1977年11月17日出生汉族，个体工商户，户籍所在地宁波市北仑区，现住宁波市北仑区。
委托代理人：朱坚波，浙江亮明法律师事务所律师。
原告宁波亿嘉商务酒店管理有限公司（以下简称亿嘉公司）为与被告史海东房屋租赁合同纠纷一案，于2015年12月29日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由审判员凌碧波适用简易程序审理，后因案情复杂，于2016年5月6日转为普通程序，组成合议庭审理。被告在答辩期内对本案管辖权提出了异议，本院依法裁定驳回了被告的异议。本案审理中，被告史海东提起反诉，本院准许与本诉合并审理。本案于2016年4月8日、2016年7月14日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人何剑青，被告史海东及其委托代理人朱坚波到庭参加诉讼。原、被告自行庭外和解未能达成协议。本案现已审理终结。
原告亿嘉公司起诉称:原告于2011年8月1日与被告签订《租赁协议》一份，协议约定被告史海东承租原告位于宁波市高新区丹桂路238号部分房屋及相关设备、用具；租赁期限自2011年10月1日至2016年5月30日止，约4年8个月；租金先付后用，每6个月付一次，分别于每年的8月1日、4月28日前支付租金，每半年租金为17.5万元，合同期租金总计为165万元。协议还约定：租金逾期支付十天以上的，出租方有权解除合同，承租方应按照合同总金额的20%支付违约金。被告最后一次支付租金是在2015年4月22日，比协议约定的支付日期晚了一个多月；根据协议约定，被告应当在2015年8月1日前支付该期租金，但被告至今未支付，逾期近5个月。原告认为，被告未按照协议约定按期支付租金，已经构成严重违约，根据双方签订的《租赁协议》第八条“乙方违约责任”第1款第（3）项之约定，以及《合同法》第九十三条第二款之规定，原告有权解除合同，并要求被告支付合同总金额20%违约金，故诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告签订的《租赁协议》；2、被告立即腾退诉争的房屋；3、被告向原告支付自2015年10月1日至被告实际腾退之日按每月29167元计算的租金（暂计算至2015年12月30日为87500元）；4、被告向原告支付自2015年12月1日至被告实际腾退之日的水费、电费以及自2015年10月1日至被告实际腾退之日按每月2500元计算的物业费；5、被告向原告支付违约金330000元。诉讼过程中，原告申请撤回第1、2、5项及第4项中要求被告向原告支付自2015年12月1日至被告实际腾退之日的水费、电费的诉讼请求。
被告史海东答辩并反诉称：涉案租赁协议属于转租性质，原告已经收取140万元租金；相关设备、餐具属于买卖性质，原告已经收取买卖价款15万元。但原告收取相应款项后没有纳税，至今未向被告开具发票。涉案房屋无房屋权属证书，其中的小餐厅、洗碗间、煤气间系违法建筑，涉案《租赁协议》应属无效。对原告的诉讼请求1请求法院依法判决，对于原告的诉讼请求2.3.4，被告会在调解不成判决之前腾空搬迁，租金应当按照实际使用面积计760平方米计算，而不是协议中的800平方米，违约金33万元不应支持。租赁协议系原告单方制定，显失公平，如果法院认定合同有效，违约金约定过高，请求调整。反诉请求：确认原、被告签订的《租赁协议》无效。
原告亿嘉公司针对被告史海东的反诉答辩称：原、被告签订的租赁协议有效，被告反诉理由不成立。协议约定租赁面积约800平方米，是双方根据现场情况大致估算的建筑面积，且被告在五年时间的租赁过程中从来没有提出过异议，且建筑面积是包括了使用面积和公摊面积，因此租赁协议约定的建筑面积是在双方共同确认达成的大致数字，不存在欺诈，被告提出的760平方米毫无依据，即使实际测量建筑面积760平方米也符合约800平方的概念。被告提出55平方米的三小间不在租赁协议的租赁范围内，不属于租赁标的，而是反诉原告实际在使用而已，因此这三小间是否是违章建筑与租赁协议是否有效无关联性，且这三小间只是反诉原告使用面积的一小部分，不能否定租赁协议的效力。租赁协议项下的房屋有建设规划许可证、土地证，只是因为历史原因房东没有办理房屋所有权证，但房屋所有权证只是物权属性不能否认租赁房屋的合法性，被告的反诉请求不应支持，请求驳回被告的反诉请求。
原告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：
1.《租赁协议》一份，用以证明原、被告之间存在房屋租赁关系的事实；
2.国有土地使用证、《关于宁波颐乐园N楼房产的说明》、建设工程规划许可证及附图各一份，用以证明涉案房屋系合法建筑的事实。
被告质证后对上述第1项证据认为协议系原、被告之间签订，与本案有关联性，就真实性和合法性有异议：1、原告出租的房屋属于转租，相关设施设备属于买卖；2、实际交付面积约760平方米，房屋因审批不全存在违法建筑，无房权证；3、违约条款系原告单方设定，不是双方的意思，不具有确定性；4、房屋存有违法建筑，且属于行政划拨公益用地，房屋出租用于商业性质，违反了国家土地管理法的强行性规定，协议因客体不合法系无效合同。对第2项证据认为：对国有土地使用证本身真实性无异议，该土地属于公益用途，被告认为所建房屋用于商业用途的出租是违法的。规划许可证形式真实性无异议，但其许可证所载的位置和诉争房屋的位置丹桂路不具有关联性。对房产说明形式真实性无异议，合法性有异议，被告认为为何没有办理产权证，仅是实际产权人的单方说明不具有说服力和证据效力，这些陈述的历史原因不能对抗城市房地产管理法和土地管理法的有关规定。对总平面图认为N楼的建筑平面布局均没有证实反诉提及的55平方米三处违章建筑的存在，该三处建筑明显属于第二次建设的产物，原告应该就55平方米的合法性提供相应证据。
被告为证明自己的主张向本院提交下列证据：
1.微信聊天记录二页，用以证明原、被告就租赁协议的租期、租金变更存在协商，租金并非被告故意拖欠不付，不存在违约的事实；
2.照片二页，用以证明小餐厅、洗碗间、煤气间的建筑用材与结构不同于其他房屋，显然是二次建筑的违法建设物，因租赁标的违法，租赁协议无效的事实。
3.交接单一份，用以证明涉案房屋被告于2016年4月14日腾空返还给原告的事实。
原告质证后认为上述第1项证据微信的真实性不认可，第2项证据照片真实性认可，但认为该部分房屋不包括在租赁协议内，与本案没有关联性。对第3项证据无异议。
本院认为，对原告提交的第1项证据，因系原、被告之间签订的，其真实性、关联性本院予以确认，其合法性方面本院将在以下综合阐述。对原告提交的第2项证据，本院认为其系真实的、合法的，且与本案有关联的，对此本院予以确认。对被告提交的第1项证据，本院认为租赁协议的变更内容双方未能协商一致，对此本院不作认定。对被告提交的第2项证据，本院对其真实性予以确认，但不具有原告的证明目的。对被告提交的第3项证据，因原告无异议，本院予以确认。
根据原、被告的陈述以及对上述证据的认证情况，本院认定本案的事实如下：
2011年8月1日，原告（合同的甲方，出租方）与被告（合同的乙方，承租方）签订《租赁协议》一份，约定乙方因经营需要向甲方租赁位于宁波市高新区丹桂路238号酒一楼、二楼西侧（见示意图红线范围）建筑面积约800平方米的房屋；租赁期限自2011年10月1日起至2016年5月30日止，约4年8个月；租金先付后用，每半年付一次，提前一个月支付下半年的房租费，每年租金35万元，合同期租金总计为165万元；合同签订日乙方一次性付给甲方15万元（设备折旧费）；乙方承担每月2500元综合物业费；协议还约定了其他权利义务等内容。上述合同签订后，被告承租了涉案房屋，已支付给原告设备折旧费15万元及至2015年9月30日前的租金、物业费。自2015年10月1日起至2016年4月14日止的租金及物业费，被告至今未付。
庭审中，原、被告均确认被告已于2016年4月14日搬离涉案房屋。
另查明，原告租赁给被告的涉案房屋属宁波市慈善总会，归宁波颐乐园实际使用。涉案地块于2003年7月7日取得了建设工程规划许可证。2006年，经宁波市慈善总会同意，颐乐园N楼整体租赁给原告，并同意可由原告转租涉案房屋。
本院认为：原、被告于2011年8月1日签订的《租赁协议》，系双方真实、自愿的意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方应按约履行。涉案协议明确约定租金先付后用，每半年付一次，被告需提前一个月支付下半年的房租费。自2015年10月1日起至2016年4月14日止的租金189583元及物业费16250元，被告至今未付。现原告要求被告支付自2015年10月1日起至2016年4月14日止的租金189583元及物业费16250元的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。原告申请撤回上述第1、2、5项及第4项中要求被告向原告支付自2015年12月1日至被告实际腾退之日的水费、电费的诉讼请求，系对其自身权利的处分，本院予以准许。对于被告主张的租赁房屋存在部分违章建筑且面积不足800平方米的抗辩，因未能提供相关证据，对此本院不予采信。被告反诉要求确认原、被告签订的《租赁协议》无效的请求，经本院查明，涉案房屋虽无房屋所有权证，但涉案房屋建造时已取得了建设工程规划许可证，故涉案《租赁协议》不存在无效情形，本院对被告的反诉请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款的规定，判决如下：
一、被告史海东支付原告宁波亿嘉商务酒店管理有限公司租金189583元，限在本判决生效后十日内履行完毕；
二、被告史海东支付原告宁波亿嘉商务酒店管理有限公司物业费16250元，限在本判决生效后十日内履行完毕；
三、驳回被告史海东的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确认的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本诉案件受理费4387元，由被告史海东负担；反诉案件受理费减半收取40元，由被告史海东负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 凌碧波
人民陪审员 姚亚玉
人民陪审员 柯亚顺
二〇一六年八月一日
代书 记员 陈芸琦