广东省珠海市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）粤04执异142号
案外人：广州暨鹏商贸有限公司，住所地：广州市天河区中海康城花园紫罗兰街11号103、104房。
法定代表人：谢仕伟，董事长。
委托诉讼代理人：谢海傲，广东广信君达律师事务所律师。
申请执行人：珠海陆港商务服务有限公司（原申请执行人：中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司），住所地：珠海市香洲区吉大情侣南路48号金珠园1单元2401室。
法定代表人：张琪，经理。
委托诉讼代理人：黄永洪，广东星石海律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈双仪，广东星石海律师事务所律师。
被执行人：珠海市明成达贸易发展有限公司，住所地：广东省珠海市香洲银桦路8号1105房之一。
法定代表人：陈芳。
被执行人：陈芳，女，汉族，1982年10月12日出生，住址：广东省珠海市香洲区，。
被执行人：恺旋投资有限公司，住所地：香港九龙佐敦白加士56号凯豪商业中心1404室。
法定代表人：HULIMING。
被执行人：胡立明（HULIMING），男，1968年2月8日出生，澳大利亚籍，住址：香港九龙，。
被执行人：广州市雍源贸易有限公司，住所地：广东省广州市海珠区宝岗大道263-273号北塔自编628号。
法定代表人：陈碧珍。
被执行人：陈碧珍，女，汉族，1962年7月21日出生，户籍地：广州市荔湾区，。
本院依据已经发生法律效力的（2015）珠中法民四初字第21号民事判决，在执行中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司与珠海市明成达贸易发展有限公司、陈芳、恺旋投资有限公司、胡立明、广州市雍源贸易有限公司、陈碧珍金融借款合同纠纷一案过程中作出（2017）粤04执18号之一执行裁定，案外人广州暨鹏商贸有限公司（以下简称暨鹏公司）不服，向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
暨鹏公司提出异议称：其与被执行人广州市雍源贸易有限公司于2015年4月1日签订了房屋租赁合同，租赁位于广东省××××中××村的房地产物业（房产证号为：粤房地权证中府字第××号），租赁期间为20年，自2015年4月1日至2035年3月31日，案外人一次性交付了租金并对涉案物业实际占有，目前将大部门物业出租由几十家商户承租经营使用。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条“承租人请求在租赁期阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”案外人与被执行人之间的租赁权合法有效，且租赁权合法成立的时间在法院查封之前，案外人属于善意承租人，并不存在主观上干扰法院执行的情况，其次案外人在法院现场勘查标的物、组织评估标的物的过程中均依法予以积极有效的配合。再次，案外人为承租涉案物业已经实际支付租金，其对执行标的物的使用权合法有效，并不影响法院对标的物的拍卖行为。最后，由于案外人的积极配合，标的物的评估及拍卖价值极有可能高于申请执行人的债权总额，从结果上看案外人的合法租赁权并不影响申请执行人执行债权的实现。请求：1、撤销（2017）粤04执118号之一执行裁定书；2、在查封拍卖过程中阻止受让人移交占有的涉案不动产。
暨鹏公司向本院提交了以下材料：1、租赁合同；2、借记卡账户流水。
本院经审查查明，中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司申请执行珠海市明成达贸易发展有限公司、陈芳、恺旋投资有限公司、胡立明、广州市雍源贸易有限公司、陈碧珍金融借款合同纠纷一案，（2015）珠中法民四初字第21号民事判决已经发生法律效力，该判决书确认：一、被执行人珠海市明成达贸易发展有限公司于判决生效之日起十日内向申请人中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司偿还贷款本金人民币2500万元及计至2015年3月20日止的利息人民币295838.72元；二、被执行人珠海市明成达贸易发展有限公司于判决生效之日起十日内向中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司支付自2015年3月21日起至实际清偿之日止的利息（具体计算方式为：以人民币2500万元为基数，利率以罚息利率即以中国人民银行分布施行的同期同档次贷款基准利率上浮20%的基础上加收50%计算，并对未按期支付的利息按照上述罚息利率计收复利）；三、被执行人陈芳、恺旋投资有限公司、胡立明、广州市雍源贸易有限公司、陈碧珍对上述被执行人珠海市明成达贸易发展有限公司的还款义务承担连带清偿责任，被执行人陈芳、恺旋投资有限公司、胡立明、广州市雍源贸易有限公司、陈碧珍承担保证责任后，有权向珠海市明成达贸易发展有限公司追偿；四、申请执行人中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司对被执行人广州市雍源贸易有限公司用于抵押的位于中山市沙溪镇中兴村商业楼的房产享有优先受偿权，在被执行人珠海市明成达贸易发展有限公司不履行上述债务时，有权依法以折价或者拍卖、变卖上述抵押房产的价款优先受偿，用于清偿上述债务。根据申请执行人中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司的申请，本院于2017年3月15日立案执行，案号为（2017）粤04执异142号。
还查明，（2015）珠中法民四初字第21号民事判决查明，2014年1月22日，中国工商银行股份有限公司珠海五洲支行与被执行人广州市雍源贸易有限公司签订了最高额抵押合同，以上述中山市沙溪镇中兴村的物业为本案债权设定最高额抵押。抵押登记时间为2014年1月27日，抵押权人为中国工商银行股份有限公司珠海五洲支行，他项权证号码为粤房地他项权证中府字第0xxxxxxxxxx62号。
又查明，中国工商银行股份有限公司广东省分行与中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司于2015年6月26日签署了《资产转让协议》，申请执行人中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司受让了中国工商银行广东地区包括本案所涉债权在内的71户不良债权资产包。本院根据中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司的申请，已于2015年12月17日作出（2015）珠中法民四初字第21-2号民事裁定，变更中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司为（2015）珠中法民四初字第21号案原告继受中国工商银行股份有限公司珠海五洲支行的权利义务。中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司与中山德福红木家具有限公司2016年1月20日签订债权转让协议，将上述债权转让给中山德福红木家具有限公司。2016年9月27日，中山德福红木家具有限公司将上述债权再行转让给珠海陆港商务服务有限公司。本院于2017年4月21日作出（2017）粤04执118号之二执行裁定，裁定变更珠海陆港商务服务有限公司为（2017）粤04执118号案件的申请执行人。
再查明，在执行过程中，本院作出（2017）粤04执118号之一执行裁定，裁定广州暨鹏商贸有限公司所主张的租赁权不能对抗申请执行人，解除广州暨鹏商贸有限公司对被执行人广州市雍源贸易有限公司名下位于中山市沙溪镇中兴村的房地产物业〔房产证号为粤房地权证中府字第××号，土地证号为中府国用（2014）第易2xxxxx**号〕的占有。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，申请执行人对涉案标的的抵押权登记时间先于租赁合同签订的时间，故本院裁定案外人主张的租赁权不能对抗申请执行人符合上述法律规定，案外人主张在撤销（2017）粤04执118号之一执行裁定及在查封拍卖涉案标的的过程中阻止向受让人移交占有被执行人的不动产缺乏理据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项的规定，裁定如下：
驳回案外人广州暨鹏商贸有限公司的异议请求。
案外人、当事人对本裁定不服的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 朱学辉
审判员 孙永红
审判员 邓飞熊
二〇一七年十二月十二日
书记员 刘芷巧