安徽省凤阳县人民法院民 事 判 决 书（2017）皖1126民初2982号原告：杨立民，男，1986年11月2日出生，汉族，安徽省凤阳县人，住安徽省凤阳县，委托诉讼代理人：陈念，安徽凤明律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁潇，安徽凤明律师事务所实习律师。被告：凤阳县绿都房地产开发有限公司，住所地凤阳县临淮镇门临路，统一社会信用代码91341126697395582X（1-1）法定代表人：王施政,职务总经理。委托诉讼代理人：王庆松，男，1964年1月10日出生，汉族，大学文化，教师，安徽省凤阳县人，住安徽省凤阳县，原告杨立民与被告凤阳县绿都房地产开发有限公司（以下简称绿都公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨立民的委托诉讼代理人陈念、被告绿都公司的委托诉讼代理人王庆松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨立民向本院提出诉讼请求：1、判决绿都公司支付逾期交房违约金10888元；2、判决绿都公司为杨立民办理房屋所有权证；3、判决绿都公司支付逾期办理房屋所有权证违约金（自2014年2月20日起按已付房款276008元、年利率7.8%计算至房屋所有权证实际办理成功之日止，至起诉时为69968元）。庭审中变更诉讼请求为：1、判决绿都公司支付逾期交房违约金10888元；2、判决绿都公司支付逾期办理房屋所有权证违约金（自2014年2月20日起按已付房款276008元、年利率7.8%计算至房屋所有权证实际办理成功之日止，至起诉时为69968元）。事实和理由：2011年9月5日，杨立民向绿都公司购买商品房一套及储藏室一间，杨立民当日向绿都公司支付了购房首付款116008元和储藏室价款16689元。2011年9月6日杨立民与绿都公司签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定，杨立民购买绿都公司开发的“禄都花苑”商品房一套（第9幢2单元401号房），购房款合计276008元。其后杨立民通过银行按揭贷款方式将剩余房款160000元支付与绿都公司。该合同第八条约定，绿都公司应于2012年10月30日前将经综合验收合格的商品房交付杨立民。合同第九条约定绿都公司如逾期超过30日不能按期将房屋交付与杨立民，自合同第八条规定的最后交付期限的第二起至实际交付之日止，绿都公司按日向杨立民支付已交付房款万分之二的违约金。另外合同第十五条约定，绿都公司应当在房屋交付使用后290日内将办理权属登记需由绿都公司提供的资料交产权登记机关备案。如因绿都公司的责任，杨立民不能在规定期限内取得房屋产权证书的，双方友好协商解决。合同签订后，绿都公司未能按期交付房屋，直到2013年5月5日杨立民接电话通知前去收房，绿都公司明确告知未曾取得房屋综合验收合格。绿都公司未按期交付房屋，至杨立民起诉前相应的房产权属证书也未取得。绿都公司的行为已构成违约。绿都公司辩称，本案已经超过了诉讼时效，杨立民的诉请不应得到支持。导致逾期交房和逾期办证的原因不在绿都公司，而是因政府部门办事拖沓和合同约定工期顺延的有关情形出现所致，绿都公司不应承担由此产生的法律责任。涉及到储藏室的，不应当算到逾期交房的违约金里面去。杨立民主张赔偿逾期交付房屋和逾期办证的违约金，缺乏事实和法律依据，请求驳回其诉讼请求。杨立民围绕诉讼请求，提交下列证据：1、杨立民身份证复印件一份，用以证明杨立民诉讼主体资格。2、商品房买卖合同一份及收据三张，用以证明杨立民从绿都公司处购买商品房一套、储藏室一间，杨立民按照合同约定向绿都公司支付了全部房款，双方在合同中对房屋交付时间及违约责任等进行了约定。3、物业费、代收办证费各一份，用以证明杨立民收取房屋时向绿都公司支付物业费及支付办证费用的金额。绿都公司对上述证据真实性无异议。绿都公司为支持其抗辩理由成立，提交了以下证据：1、营业执照、法人身份证明各一份，用以证明绿都公司的主体资格。2、商品房买卖合同，用以证明因不可抗力造成的延迟交房和逾期办证，绿都公司不承担法律责任。3、情况说明复印件、报告复印件各一份，低温阴雨、低温雨雪气象材料复印件三份，用以证明在施工过程中，出现了停电、低温雨雪天气以及治安纠纷等导致工期顺延的情形。4、综合查验备案表、综合查验备案申请表复印件各一份，用以证明绿都公司申请竣工验收备案日期为2013年5月，2015年11月验收通过，逾期交房和逾期办证的主要责任不在绿都公司。5、交房通知书一份，用以证明向杨立民交付房屋的时间是2013年5月5日。杨立民对绿都公司出示的上述证据的真实性无异议，但认为证据2、3、4不能作为绿都公司抗辩不承担违约责任的理由。本院经审理，对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。双方争议的焦点一是逾期交房和逾期办证是否为绿都公司的原因造成；二是本案是否超过诉讼时效。绿都公司提出逾期的原因是在施工过程中遭到周边群众阻挠，施工过程中遇到停电、低温雨雪天气的原因、政府部门办事拖拉。并提供了临淮关镇社会管理综合治理委员会办公室出具的情况说明、停电情况、低温、阴雨情况的书面材料等证据，绿都公司提供的临淮关镇社会管理综合治理委员会办公室情况说明，该说明内容不具体，且该委员会不具有独立法人资格，气象局仅在天气统计表首页上盖章，不符合证据的形式要件，也证明不了哪些天的天气属于合同约定的影响施工的特殊天气，临淮供电所证明不明确，不能说明具体停电情况及对施工的影响，故对绿都公司提供的上述证据效力不予确认。绿都公司提供综合查验申请表、综合查验备案表，证明绿都公司申请综合查验时间已超过双方约定交房时间，且绿都公司提交的证据不足以证明是政府原因造成验收迟延。故绿都公司辩称造成逾期交房和逾期办证的原因不在绿都公司，其提供的证据不足以证明上述客观事实存在，本院不予确认。关于本案是否超过诉讼时效，经查双方合同一直在履行过程中，逾期办证行为长期持续，期间杨立民就交房、违约金、办理产权证事宜多次找绿都公司，绿都公司主张本案超过诉讼时效无事实依据，不予确认。本院经审理查明：2011年9月5日，杨立民与绿都公司达成购房意向，杨立民向绿都公司购买商品房一套及储藏室一间，并于当日支付了购房首付款116008元和储藏室价款16689元。2011年9月6日，杨立民与绿都公司签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定，杨立民购买绿都公司开发的“禄都花苑”小区第9幢2单元401号房一套，该房建筑面积113.01平方米，单价2442.33元，总价款合计276008元。2012年1月30日杨立民办理银行按揭贷款将剩余的购房款160000元支付给绿都公司。该《商品房买卖合同》第八条约定，绿都公司应当于2012年10月30日前将综合验收合格的商品房交付杨立民使用，但如遇下列特殊情况，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因相关部门未能及时组织验收而造成的不能按期交房；3、发生了影响工程进度的特殊天气，如连续雨雪天、气温过高、过低而影响施工的，交付日顺延。合同第九条约定，逾期超过30日交付房屋的，买受人要求继续履行合同的，出卖人从最后交付期限的第二天起至实际交付之日按日支付已付房款万分之二的违约金。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后290日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料交产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，双方通过友好协商解决。杨立民与绿都公司约定，由绿都公司为杨立民代办不动产权证，2012年8月1日绿都公司收取杨立民办证费13800元。绿都公司未按期交房，直到2013年5月5日才向杨立民交付房屋和储藏室，并收取杨立民物业费930元，但交付的商品房没有综合验收合格。在合同履行过程中，因绿都公司不能按期交房、未支付违约金、产权证长期办不下来，杨立民找绿都公司协商违约金未果。本院认为：杨立民与绿都公司签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，内容合法有效，双方均应严格依约履行。关于杨立民主张的要求绿都房地产公司支付逾期交房违约金10888元。经查，杨立民依约履行了付款义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，绿都公司应当在2012年10月30日前将具备经综合验收合格的商品房交付给杨立民使用，但绿都公司未能在合同约定的期限内交付房屋，显属违约。杨立民于2013年5月5日向绿都公司缴纳物业费，办理房屋交接手续，故逾期交房时间应从2012年10月31日计算至2013年5月5日，共计186天。绿都公司依法应当按照该合同第九条约定承担逾期交房的违约责任，即逾期超过30日后，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，绿都公司按日向杨立民支付已交付房价款万分之二的违约金。对双方争议的储藏室价款是否应计算违约金。双方在合同中未明确约定储藏室的交付及违约责任，系口头约定。但储藏室与所购房屋在同一建筑内，储藏室一般作为所购房屋附属设施，买受人有理由相信储藏室应当与商品房一起交付，储藏室的交付与违约责任可按合同约定，违约金一并计算。对杨立民要求绿都公司支付逾期交房违约金的主张，本院予以支持。绿都公司应支付杨立民逾期交房违约金10888元[（276008元+16689元）×万分之二×186日]。关于杨立民要求绿都公司支付逾期办理房产证违约金，经查本案《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后290日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料交由产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意友好协商解决。双方约定由绿都公司代办产权证。但该商品房于2015年11才通过综合验收，后绿都公司才为杨立民办理产权登记，绿都公司显已违约，现双方协商未果，双方关于逾期办理房产证违约金的约定不明，根据《最高人民法院》第十八条的规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。绿都公司未能在约定期限内为杨立民办理房产证，且未举证证明其已在约定的期限内将符合规定的资料交登记机关备案，故应支付逾期办理房产证违约金。违约金应自实际交付日（2013年5月5日）起290日后（2014年2月20日）以已付房款为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，本院酌定按年利率7.5%计算。违约金应自2014年2月20日起计算至房屋产权登记机关受理日止。对杨立民关于逾期办理房屋所有权证违约金的诉讼请求中符合法律规定的部分，本院依法予以支持，超出部分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院》第十一条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告凤阳县绿都房地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付原告杨立民逾期交房违约金10888元；二、被告凤阳县绿都房地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付原告杨立民逾期办理房屋所有权证违约金（自2014年2月20日起以已付房款276008元为基数，按照年利率7.5%计算至房屋产权登记机关受理日止）；三、驳回原告杨立民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1821元，减半收取910.5元，由原告负担33.5元，由被告凤阳县绿都房地产开发有限公司负担877元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员  程亚玲二〇一七年十二月十九日书记员  欧丽云附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。