湖南省益阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）益法民一终字第23号
上诉人（原审被告）陈勇，男。
委托代理人石友华，男，系陈勇之亲属。
委托代理人李振兴，益阳市中天法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）陈望辉，女。
委托代理人王伟，湖南天见律师事务所律师。
原审被告吴洪波，男。
上诉人陈勇因与被上诉人陈望辉、原审被告吴洪波房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省沅江市人民法院（2013）沅民一初字第835号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈勇之委托代理人李振兴、被上诉人陈望辉之委托代理人王伟到庭参加诉讼，原审被告吴洪波经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审经审理查明：2011年1月1日，陈望辉委托案外人陈某甲与陈勇、吴洪波签订《门面租赁合同》，该协议约定：陈勇、吴洪波承租陈望辉位于沅江市琼湖办事处某城路0＊栋的三间门面（含夹空层）及三楼住房一套（丘号04，幢号0＊，房号107、108、109、202号）用于商业经营，租赁期限为十年，自2011年1月1日起至2020年12月31日止。第一年租金为8万元。第二年租金为82800元，以后每年租金随行就市，陈勇、吴洪波在合同签订之日后当日内一次性交清第一年租金，以后每年租金在当年的1月1日之前一次性付清，如逾期超过30天未按约定期限足额交付租金、保证金，陈望辉有权解除合同。因协议就第二年以后的租金约定为“随行就市”，双方就2013年度的租金达不成一致意见，经陈勇申请，原审法院于2013年4月22日委托沅江市价格认证中心就争议门面2013年度的租金进行价格认证，沅江市价格认证中心于2013年5月20日作出沅价认字（2013）011号价格认证结论书，认定争议门面2013年度的租金价格为165000元。在各方当事人收到价格认证结论书后，陈望辉于2013年5月29日向陈勇发出房屋租金催收通知书，但至今未果，故陈望辉诉至法院。
另查明，在《门面租赁合同》签订后，吴洪波未实际参与租赁门面的经营，非《门面租赁合同》的事实承租方。合同签订时，陈勇向陈望辉缴纳了保证金6000元。
原审认为，陈望辉与陈勇、吴洪波签订的《门面租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。对此，双方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中，陈望辉按照合同的约定履行义务后，陈勇、吴洪波应按照合同的约定履行付款义务，在庭审中陈勇辩称不存在违约行为，不应当承担违约责任，因为双方纠纷是因房屋租金不确定而产生的，在合同中仅仅约定第二年以后每年的租金随行就市，导致租金无法确定，从而引发争议，但经陈勇申请，原审法院委托沅江市价格认证中心已对争议门面2013年度的租金价格进行了鉴定。认定2013年的租金价格为16.5万元，陈勇在收到陈望辉发出的催收通知书后仍拒不付款，陈勇的违约行为致使陈望辉出租门面的合同目的无法实现，故对于陈望辉要求解除《门面租赁合同》并要求腾出租赁房屋的诉讼请求，应予以支持，对陈勇在庭审中提出应付的租金是2013年1月1日到陈望辉于2013年2月6日将租赁门面关门之前这段的租金，对于于关门之后陈勇已经没有经营，但陈勇未提供证据证实陈望辉锁门的事实。根据陈望辉的诉讼请求，从2013年1月1日起至2013年5月31日止计算，租金共计68750元（165000元÷12个月×5个月=68750元］，合同中约定第二年以后每年租金随行就市，导致租金无法确定，陈望辉存在缔约的过失，应对自身的租金损失承担20%即13750元，余下的租金损失55000元由陈勇承担。对于陈望辉提出的不返还保证金6000元的诉讼请求，应不予支持。吴洪波在《门面租赁合同》签订后未实际参与租赁门面的经营，非《门面租赁合同》的事实承租方，故就陈望辉对吴洪波的诉讼请求，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除陈望辉委托案外人陈某甲与陈勇、吴洪波于2011年1月1日签订的《门面租赁合同》，合同终止履行；二、陈勇应于判决生效之日起十日内支付陈望辉租金55000元，扣除陈望辉应返还给陈勇的保证金6000元，陈勇还应支付陈望辉租金49000元；三、陈勇应于判决生效之日起十日内搬出租赁房屋，并将租赁房屋返还给陈望辉；四、驳回陈望辉的其他诉讼请求。如果未按判决规定的期限履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费3000元，由陈勇负担。
宣判后，陈勇不服，向本院提起上诉称：一、原审事实认定错误。1、沅江市价格认定中心作出的沅价认字（2013）011号价格认证结论书系另案（2013）沅民一初字第347号案件中上诉人申请的鉴定，不能作为本案认定事实的依据，且该鉴定结论明显依据不足，其鉴定的租金价格包含了上诉人的装饰、装修价值，而该鉴定结论未予剔除不当。2、原审认定上诉人收到房屋租金催收通知书后拒不支付租金违约，无法无据。房屋租金催收通知书系依据另案作出的鉴定价格催付，而上诉人对该鉴定价格不服，故不能认为上诉人不支付租金违约。3、2013年2月6日，双方因租金问题产生争议，陈望辉将门面关闭致上诉人不能营业，故对门面关闭之后的租金，上诉人不应承担。二、原审适用法律错误。上诉人系因双方对租金数额存在争议，而未按期支付，并非故意不履行租金支付的义务，原审适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项错误。上诉人请求二审撤销原判，依法改判。
陈望辉答辩称：原审事实认定清楚，价格认证结论系法院在上诉人提出价格鉴定申请情形下，委托沅江市价格认证中心作出，鉴定方法科学，鉴定结论真实合理，应作为定案的依据。上诉人一直占有诉争门面，且未支付租金是事实，原审认定其违约并解除双方合同正确。请求二审驳回上诉，维持原判。
吴洪波未到庭答辩。
二审中，陈勇向本院提交了下列证据：证据一、《钻石人生装饰合同书》与《陈勇美发店投资项目协议》，拟证明陈勇对涉案门面及住房进行了装修，共花费106.2万元；证据二、沅江市公安局琼湖派出所的《证明》，拟证明2013年2月6日，陈望辉带人将门面关闭，致上诉人至今无法经营，陈望辉应赔偿上诉人装修损失106.2万元。另申请证人张某出庭作证，拟证明陈勇对涉案门面所支付的装修费用的真实性。
陈望辉对陈勇提交的证据质证称：对证据一的真实性、关联性均有异议，装修实际投入没这么高且与本案无关；对证据二证明内容的真实性有异议，涉案门面一直由上诉人控制，陈望辉并没有对门面进行关闭；对证人张某的证言内容不知情，无法确认证言的真实性，且与本案无关联。
陈勇对证人张某的证言质证称，该证言内容客观真实，形式合法，应予以认可。
本院对陈勇提交的证据经审查认为，证据一系陈勇对涉案门面的装饰、装修所支出的费用，与本案没有关联性；证据二证实了2013年2月6日下午，双方就门面租金的问题发生过争执，但不能达到涉案门面自双方争执后一直由被上诉人陈旺辉占有、控制的证明目的；证人张某的证言系证实涉案门面的装修费用，与本案没有关联性。故本院对陈勇提交的证据均不予采信。
二审中，本院就沅价认字（2013）011号价格认证结论书鉴定的涉案门面租金是否包含门面装修价值，函请沅江市价格认证中心作出说明，该中心于2014年3月7日书面复函，涉案门面鉴定的租金价格并不包含装饰、装修的价值。陈勇对该书面复函质证称，该书面函复与沅江市价格认证中心作出的价格认证书相冲突，价格认证书在鉴定标的勘察中，载明了鉴定物的装饰、装修情况，复函不能代替重新鉴定。陈望辉对该书面复函质证称，该复函内容真实合法有效，予以认可。本院对该书面复函经审查认为，该复函内容客观真实，本院予以采信。
二审庭审中，陈勇当庭提交《鉴定申请书》申请重新对涉案门面剔除装修的租赁价格予以鉴定。
本院对陈勇的重新鉴定申请经审查认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条第二款规定，“对有缺陷的鉴定结论，可以通过补充鉴定、重新质证或者补充质证等方法解决的，不予重新鉴定。”陈勇虽对沅江市价格认证中心价格认证书持有异议，但其并未提供证据证明该鉴定结论存在重新鉴定的法定情形，且沅江市价格认证中心在书面复函中，已明确涉案门面鉴定的租金价格并不包含装饰、装修的价值。故本院对陈勇的重新鉴定申请，不予准许。
二审经审理查明：2013年3月，陈望辉因陈勇未支付租金，向原审法院第一次起诉，请求陈勇支付拖欠的租金。原审法院受理后，陈勇申请对涉案门面租金进行价格鉴定，同年4月22日，原审法院委托沅江市价格认证中心对涉案门面租金进行价格鉴定，在沅江市价格认证中心于同年5月23日作出鉴定结论后，陈望辉与陈勇协议租金的确定与给付事宜。同时，陈望辉于同年6月向原审法院撤回起诉。二审审理查明的其他事实与原审查明的事实一致。
本院认为，本案系租赁合同纠纷，双方争议的焦点为：一、原审对涉案门面租金的认定是否正确；二、原审对责任的划分是否适当；三、原审解除双方《门面租赁合同》是否正确。
一、关于原审对涉案门面租金的确定是否正确的问题。根据原审及本院二审查明的事实，原审法院在第一次审理陈望辉与陈勇、吴洪波租赁合同纠纷时［案号：（2013）沅民一初字第347号］，根据陈勇的申请，依法委托沅江市价格认证中心对涉案门面的租金进行价格鉴定。该中心接受委托后作出的价格认证结论书，依法及时送达了陈勇。该鉴定结论虽非在本案［案号：（2013）沅民一初字第835号］审理中作出，但原审法院审理的本案陈望辉与陈勇、吴洪波租赁合同纠纷［案号：（2013）沅民一初字第835号）］与第一次审理的陈望辉与陈勇、吴洪波租赁合同纠纷［案号：（2013）沅民一初字第347号］，两案发生争议的当事人、争议的法律关系性质以及当事人的诉请，并无实质区别，两案实为同一纠纷，且鉴定结论与本次审理时间相差较短，不足以影响鉴定的适用效力，原审法院为方便当事人，减少重复鉴定诉累与成本，经过庭审质证，依法采信该鉴定结论，程序并无不当，沅江市价格认证中心作出的价格认证结论的效力适用于本案审理的争议法律关系。同时，本院针对陈勇提出鉴定结论确定的租金是否包含其出资的装饰、装修价值，依法向鉴定机构沅江市价格认证中心进行了核实，该中心书面函复，涉案门面的租金价格并不包含承租人出资的装饰、装修价值因素。故原审依鉴定机构的鉴定结论来认定涉案门面租金的价格并无不当。陈勇虽上诉提出鉴定结论明显依据不足，未剔除装饰、装修价格的理由，但并未提出有效证据予以证实，且与本案查明的事实不符，本院依法不予支持。
关于原审对双方责任的划分是否适当的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十二条第（二）项、第一百零七条的规定，合同双方当事人都有诚实全面履行合同约定义务的责任，在合同对履行价款或者报酬约定不明确，双方又协商不成时，应依据法律规定，按照订立合同时履行地的市场价格来确定。一方不正当履行合同义务致对方损失的，应当承担相应的违约责任。本案中，陈勇与陈望辉在合同中明确约定了租赁门面前两年的租金价格与租金的给付时间，虽第三年以后租金的约定为随行就市，但陈勇按期支付租金应是既定的义务，其未严格按约定期限履行租金的给付义务，理应承担继续给付租金的违约责任。陈望辉在陈勇违约不支付租金时，采取不适当方式催收租金，影响陈勇经营门面的正常营业，致双方矛盾激化，损失扩大，理应自负相应的损失责任。原审仅酌情考虑陈望辉缔约上的过失，而忽略其不当维权行为致矛盾激化的因素，确定其承担20%租金损失的责任不当，本院综合考虑双方均未依诚实信用原则正确全面履行合同的义务，致损失进一步扩大，双方责任的过错均等，并无主次之分，双方应均等承担租金损失的责任，即陈勇、陈望辉均应承担本案租金损失34375元（68750元×50%）。陈勇上诉提出因租金数额的不确定，才未按期履行租金的支付义务，其并无违约的故意，应不承担违约责任的理由无事实与法律依据，依法不能成立。双方虽对租金数额未协商一致，但承租人陈勇应按合同约定的期限支付租金应是其既定的义务，其对租金数额的争议，不能对抗出租人收取合理租金的权利请求，更非承租人不履行租金支付义务的抗辩权利，且陈勇在收到鉴定结论确定的租金价格后，仍不履行相应的给付义务，违反合同约定，故应承担相应的不依约履行给付租金的违约责任，另陈勇提出陈望辉需赔偿不正当方式收取租金致其无法正常经营所造成的营业损失，因其并未提出有效证据予以证实，故对其要求陈望辉赔偿经营损失的请求不予支持。
关于原审解除双方《门面租赁合同》是否正确的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，陈勇不履行租金支付义务，致陈望辉通过出租门面获取租金的合同目的不能实现，且依据合同，陈勇未按约定期限足额交付租金、保证金，超过30天以上的，陈望辉有解除合同的权利。陈勇以租金约定不明，至今未支付任何租金，明显违约，陈望辉既可行使约定的合同解除权，也可行使法定解除权，解除双方之间签订的《门面租赁合同》，故原审依据《中华人民共和国合同法》第九十四第（四）项的规定，判决解除双方之间的租赁合同并无不当，陈勇上诉提出合同不能解除、原审适用法律错误的理由无法律依据，不能成立，本院依法不予支持。
综上所述，上诉人陈勇的上诉理由部分成立，对成立的部分，本院依法予以支持。原审认定事实基本清楚，适用法律正确，审理程序合法，但实体处理不妥，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十二条第（二）项、第九十四条第（四）项、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十一条第一款第（二）项、第一百七十四条之规定，判决如下：
维持湖南省沅江市人民法院（2013）沅民一终字第835号民事判决的第一项、第三项、第四项；
变更湖南省沅江市人民法院（2013）沅民一终字第835号民事判决的第二项为：陈勇于本判决生效之日起十日内支付陈望辉租金34375元，扣除陈望辉应返还给予陈勇的保证金6000元，陈勇还应支付陈望辉租金28375元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3000元，二审案件受理费3000元，合计6000元，由陈勇负担5000元，陈望辉负担1000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄和平
代理审判员 贾云卫
代理审判员 王颖钊
二〇一四年三月二十七日
书 记 员 王 棵