浙江省诸暨市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0681民初8122号
原告（反诉被告）：吕剑，男，1988年2月3日出生，汉族，住诸暨市。
委托诉讼代理人：寿雪女，浙江正众律师事务所律师。
被告（反诉原告）：诸暨东远板材装饰市场有限公司。住所地：诸暨市浣东街道曲陶阮村。统一社会信用代码：913306815850081974。
法定代表人：詹燕萍。
委托诉讼代理人：方炼、袁游星，浙江月白律师事务所律师。
原告吕剑与被告诸暨东远板材装饰市场有限公司（以下简称东远公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月5日立案受理后，依法由审判员陈小荣独任审判，审理中被告东远公司提起反诉，本案于2017年1月23日公开开庭进行了合并审理，原告吕剑及其委托诉讼代理人寿雪女，被告东远公司的委托诉讼代理人袁游星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吕剑向本院提出诉讼请求：要求确认原告对东远公司精品广场一楼A05、A06展位享有优先承租权。事实和理由：2013年5月20日，原被告就被告租赁原告精品广场一楼A05、A06展位签订了《租赁协议书》。协议书约定：原告租赁面积为284.55平方米，经营范围为“西门子电器”，租赁期限为三年，租赁期限及租赁费自正式开业之日起计算。租金三年期分三次缴清。同时协议书第二条第4项还约定“本协议履行期满前，双方如有意延长租赁期限，应在本协议期满前2个月重新签订租赁协议，同等条件下，以原承租方优先为原则”。租赁协议签订后，原告按约履行，并与被告保持良好的合作关系。意想不到的是，2016年4月1日，被告向原告发送了《通知》。该通知载明“因你户在租赁期间未按协议约定的经营品类开展经营活动，市场决定于2016年7月1日收回租赁权另行出租”。收到《通知》后，原告曾多次上门与被告协商、沟通，要求继续承租展位，均未果。现起诉要求判如所请。
被告东远公司答辩并反诉称，1、原告在履行租赁合同期间违约在先，缺乏诚信，双方已缺乏缔结合同的信任基础。原告违反租赁协议约定，将承租在市场三楼C区展位的威法橱柜擅自搬迁至一楼A区原西门子电器展位，侵害其他经营户利益，破坏市场的整体功能和管理秩序，被告多次要求原告纠正未果，为此被告两次书面通知原告于2016年6月30日到期之前腾退展位。2、合同自由是民事主体的基本权利，优先租赁权不具备对抗物权请求权的效力。原、被告未在租赁协议期满前2个月重新签订租赁协议，现在原租赁协议已经因期满而解除，原告已不是涉案展位的承租人，其主张优先租赁权缺乏事实依据，同时，涉案展位被告未对外出租，判断优先承租权是否被侵犯也缺乏事实依据。综上原告的主张不能成立。由于原告在租赁期满后继续占用展位，故提出反诉，判令原告立即腾退精品广场一楼A05、A06展位，并支付自2016年7月1日起至实际腾退日止按每日385元计算的延期腾退损失。
原告吕剑针对反诉辩称，本案的本诉与反诉不能合并审理。要求支付每天385元的租费依据不足，要求被告进行举证证明。
原告吕剑为证明其主张的事实，向本院提供了如下证据：
1、租赁协议书、综合运行协议各1份，用以证明原、被告租赁关系的事实以及原告享有优先承租的权利。租赁协议书第2条第4点明确约定，同等条件下，以原承租方为优先原则。
2、通知1份，用以证明被告以原告违约为由要求收回展位的情况，被告以通知的形式驳夺了原告的优先承租权。
经质证，被告东远公司对证据1、2的真实性无异议，提出租赁协议约定，原告是在一楼A05、A06展位经营西门子电器，而非威法橱柜，能够证明原告违约。
被告东远公司为证明其辩称和反诉主张的事实，向本院提供了如下证据：
3、租赁协议书2份、综合运行协议2份，用以证明2013年5月20日，原、被告签订协议书，原告在一楼A05、A06经营西门子电器，三楼C67、C72经营威法橱柜，且协议书约定，原告需严格按照合同约定的经营范围开展经营活动，中途更换品牌或产品需报被告同意，擅自更换品牌或产品类别视为违约，被告有权终止合同。
4、市场品牌展示手册1份，用以证明市场的一楼A区是家电类，三楼C区是橱柜类，原告的西门子家电经营场所在一楼A区，威法橱柜在三楼C区的事实。
5、A05、A06展位实景照片6份，用以证明原告将承租在三楼C区展位的威法橱柜擅自搬迁至一楼A区经营的事实。
6、通知2份，用以证明被告分别于2016年4月1日、2016年6月6日发函通知原告在2016年6月30日前腾退展位的事实。
7、百度搜索威法橱柜的打印资料，用以证明威法橱柜是知名品牌。
经质证，原告吕剑对证据3的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，原告的威法西门子体验馆装修布局以及店招经过被告审核同意，至今没有改变过，被告应该是有存档的，原告也不存在更换品牌、类别的情形。证据4展示手册是被告为了宣传自己的装饰市场而单方制作，制作时间也没有，很多店面与实际不符，原告对手册的真实性、合法性、关联性均有异议。证据5实景照片确实是原告店里的，照片恰恰印证了威法西门子体验馆的店招是经被告审核同意的，被告有意把橱柜作为一个重点进行拍摄，实际上威法西门子体验馆销售的就是西门子电器，橱柜是为了体现档次以及实用性需要而展示，原告认为该份证据不能达到被告的举证目的。其实三楼的橱柜店同时放了相应的电器。证据6，其中2016年4月1日的通知原告是收到的，2016年6月6日的通知，原告没有收到过，2份通知存在矛盾，这是被告为了诉讼而制作的。证据7与本案没有关联性，原告是威法橱柜以及西门子的代理商，威法橱柜和西门子家电在2009年的时候就有合作，在销售的橱柜中，放入西门子电器，西门子家电也是以威法橱柜为背景，主要目的是突出西门子家电的档次、舒适性，不存在违约行为。
本院分析认为，原告提供的证据1、2，被告对真实性无异议，被告提供的证据3、5，原告对真实性无异议，本院均予以确认；证据6中2016年4月1日的通知原告无异议，本院予以确认，2016年6月6日的通知，被告未能证明已送达给原告，本院不予认定；证据4、7，原告提出的异议成立，本院不予认定。
经审理，本院认定事实如下：
2013年5月20日，原、被告签订租赁协议书和综合运行协议。租赁协议书约定：原告向被告租赁诸暨东远板材装饰市场精品广场一楼A05、A06展位，面积为284.55平方米，经营范围为西门子电器，租赁期限为三年，租赁期限及租赁费自正式开业之日起计算。租金三年期分三次缴款，第一年租费为63739元，于协议签订时付清，第二年租费为66869元，于2013年12月31日前付清，第三年租费为70283元，于2014年12月31日前付清。同时约定本协议履行期满前，双方如有意延长租赁期限，应在本协议期满前2个月重新签订租赁协议，同等条件下，以原承租方优先为原则（租赁费整体同幅上涨，市场可对局部区位给予优惠）。本协议解除或终止后，原告应于解除或终止之日起三日内（或按被告指定的其他期限）撤出展位。协议还约定了物业服务费、违约责任等内容。租赁协议签订后，原告在A05、A06展位经营西门子电器及威法橱柜。2016年4月1日，被告向原告发送了通知，该通知载明“你户承租的A05、A06展位将于2016年6月30日到期。因你户在租赁期间未按协议约定的经营品类开展经营活动，现市场决定于2016年7月1日收回租赁权另行出租，请你户提前做好撤场安排，按时腾退展位”。原告要求继续承租展位未果，遂诉至本院。
另查明，原告承租的A05、A06展位于2016年6月30日到期。到期后，原告仍继续占用展位。
本院认为，原、被告之间的租赁合同，系双方的真实意思表示，且未违反国家法律法规的禁止性规定，应确认有效。合同约定租赁期限三年，已于2016年6月30日期满。租赁协议书约定，双方如有意延长租赁期限，应在本协议期满前2个月重新签订租赁协议，同等条件下，以原承租方优先为原则（租赁费整体同幅上涨，市场可对局部区位给予优惠），在实际履行中，被告于2016年4月1日通知原告到期后收回租赁权，之后双方未重新签订租赁协议，期满后被告也未将涉案展位出租，而根据双方约定涉案展位继续出租时在同等条件下原告才有优先承租权，故原告现在主张优先承租权，本院无法支持。原租赁期限已届满，双方未续订租赁协议，因此原告应当返还租赁物。原告到期后继续使用展位，应当支付相应费用，费用可以参照租赁协议约定的上年度租费70283元折算每天为193元。被告的反诉请求其中合理部分本院予以支持。被告的反诉与本诉基于相同的事实和法律关系，故可以合并审理。原告针对反诉的辩称意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、驳回原告吕剑要求确认对诸暨东远板材装饰市场有限公司精品广场一楼A05、A06展位享有优先承租权的本诉诉讼请求；
二、原告吕剑应将上述A05、A06展位腾退给被告诸暨东远板材装饰市场有限公司，并支付被告A05、A06展位自2016年7月1日起至腾退之日止按每日193元计算的使用费，均限本判决生效之日起十日内履行；
三、驳回被告诸暨东远板材装饰市场有限公司的其余反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费80元，减半收取40元，由原告吕剑负担；反诉案件受理费1195元，减半收取597.50元，由原告吕剑负担298.75元，被告诸暨东远板材装饰市场有限公司负担298.75元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员 陈小荣
二〇一七年四月四日
书记员 蔡瑜洁