山东省日照市岚山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁1103民初425号
原告：张惠芳，居民。
委托诉讼代理人：滕兆国，天津法商律师事务所律师。
被告：日照天泓房地产开发有限公司，住所地日照市岚山区。
法定代表人：孙开仲，董事长。
委托诉讼代理人：张峰，江苏元齐律师事务所律师。
原告张惠芳与被告日照天泓房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张惠芳及其委托诉讼代理人滕兆国、被告日照天泓房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
张惠芳向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原被告之间的房屋买卖合同；2.返还购房款422271元及利息；3.退还各种预付代收款共计25455元；4.支付违约金4万元。事实和理由：2010年11月3日，原告与被告签订商品房买卖合同，原告以422271元的价格购买了被告位于日照市岚山区阳光海岸第*幢*单元（*）*号房，合同约定被告应于2011年4月30日前将经验收合格的房屋交原告使用，被告违反规定，至今没有提供房子验收证明，也未给原告办理房产权属证明，严重侵害了原告的权益，故原告提起本案诉讼。
日照天泓房地产开发有限公司辩称，第一，本案争议房屋已经交付，双方已于2013年3月7日进行了交房结算，原告到物业管理公司交纳了相关费用，领取了住房钥匙，合同已经履行完毕。第二，原告若以被告没有按照约定履行合同提出解除合同，应当依据法律规定或合同约定，在解除权行使期限内行使解除权，原告未在交房前行使解除权，解除权已经消灭。第三，合同一经订立即具有法律约束力，任何一方应履行合同约定的义务。原告在没有解除合同，也没有确认合同无效的情形下要求退房，没有事实和法律依据。综上，应依法驳回原告的诉讼请求，诉讼费用由原告承担。
本院经审理认定事实如下，2010年11月3日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于日照市岚山区阳光海岸第*幢*单元（*）*号房一处，购买用途为成套住宅，建筑面积106.14平方米，房屋总价款为422271元。同时约定如原告未能按照合同约定交付房款及办理相关手续，即视为原告违约，被告有权解除合同，并在合同解除后30天内，将已付房款扣除合同总价的3%作为违约金后退还。被告应当于2011年4月30日前，将具备下列条件的房屋交原告使用：该商品房经验收合格。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且被告在发生之日起15日内告知原告的，2.非被告原因而由其他相关部门所造成的手续及市政方面的延误。被告若逾期交房，按逾期时间分别处理：1.逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2.逾期超过30日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。合同还约定，被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方法处理：按每天10元计算，不协助方向对方支付逾期期间的违约金，项目经整体综合验收后为该商品房交付，因出卖人不能控制的原因无法取得证书的，出卖人不承担责任。此外，双方在合同附件四《合同补充协议》中还约定，双方在办理入住交接手续时，出卖人向买受人收取以下费用：1、装修保证金1000元；2、装修垃圾清运费；3、代收代缴费用。第2、3项费用按相关部门有关规定收取。上述合同及合同补充协议均由原告张惠芳签字捺印，被告加盖公章，并由被告时任法定代表人孙开钧加盖个人印章。
合同签订后，原告向被告支付了购房款422271元。2013年3月7日，被告代收原告有线电视、燃气开户费3160元，房管局相关收费937元，契税6637元，维修基金11011元，办理土地证费用218元，扣减多交的房款3600元，被告实际代收费用共计18363元。日照市望海物业管理有限公司收取了原告物业费1605元、装修保证金1000元，电梯使用费557元，垃圾清理费200元，水电费押金130元。同日，原告、被告及日照市望海物业管理有限公司三方对涉案房屋进行了交房结算并出具结算表，该表载明原告实际交款422271元，应交房款418671元（误差面积不补，在总房款中再减3600元），并对上述被告代收的各项费用及日照市望海物业管理有限公司收到的各项费用进行了确认结算。当日，原告领取了涉案房屋的钥匙。2014年5月26日，工程经验收合格。
庭审中，原告以被告未按约定交付经验收合格的房屋及因被告原因未给原告办理房屋权属证书为由，要求解除双方签订的房屋买卖合同，并要求被告赔偿如下损失：1.返还购房款422271元及利息88676元，利息按2010年存款整存整取5年利率4.2%自2010年11月3日计算至2015年11月2日。2.退还各种预付代收款等共计25455元，包括电视燃气开口费3160元，代收契税、维修基金等18803元，预收水电费、垃圾清理费2492元，装修押金1000元。3.支付违约金4万元，双方在合同中约定被告逾期办理房产证，按每天10元计算，不协助方向对方支付逾期期间的违约金，但因被告原因给原告造成装修损失4万余元，双方约定违约金过分低于原告的实际损失，故请求增加违约金数额至原告实际损失数额4万元。原告主张对涉案房屋进行了简装，包括铺设瓷砖、粉刷墙壁、吊顶、安装隔断、鞋柜等，并支出了相应的装修人工费，原告提交日照市岚山区新派装饰中心出具的收款收据两张，分别记载室内装修款
36000元，装修人工费5600元，本案原告仅主张4万元。对原告的上述主张，被告认为被告开发涉案阳光海岸项目时，按照岚山区政府、建设部门、国土部门等的要求建点式高层楼房，根据岚山区政府下发的《日照市岚山区人民政府关于城乡建设优惠政策的意见》第三条规定，对已经公开出让的土地，在符合城市规划的前提下，经规划建设部门批准提高容积率建设高层楼宇的，可免缴提高容积率土地差价。但在实际办理房产证过程中，就该部分费用是否应当缴纳的问题原告与相关部门无法达成一致，又因两证合一政策的施行，多方面原因致使办证事宜拖延至今，被告认为未能给原告办理产权证并非被告的过错，因此原告无权要求解除合同。经被告申请，本院调查，日照市国土资源局岚山分局出具书面证明，载明未收到关于原告张惠芳的不动产登记申请，暂不了解相关情况。
另查明：经原告申请，本院于2016年2月4日作出（2016）鲁1103民初425-1号民事裁定书，将被告日照天泓房地产开发有限公司所有的位于日照市岚山区圣岚路中段砚台山生活区（阳光海岸）*号楼*室、第*幢*单元*号房产两处予以查封，保全金额60万元。
上述事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、收据、收款凭证、交房结算表、建设工程验收合格证、法庭审理笔录等在卷佐证。
本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应按合同约定全面履行自己的义务。原告已按合同约定支付了购房款，被告却未能按约定被告于2011年4月30日前将验收合格的房屋交付原告，被告行为构成违约，按照合同约定，被告逾期交房超过30日后，原告有权解除合同，但原告未在双方约定的解除权发生之日起一年内行使解除权，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款之规定，该权利已消灭。现原告以被告未按约定交付经验收合格的房屋为由提出解除合同，本院不予支持。
根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条之规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记的，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本案中，原告起诉时距上述法律法规规定的办理房屋所有权登记的期限届满已超过一年，被告虽辩称未能办理房产权属登记并非出于被告自身的原因，而系行政机关不予协助及房产政策调整所致，但被告陈述的是否应当缴纳相关费用的情形并非导致了客观意义上无法办理房屋权属登记，且被告亦未能按照合同约定在涉案房屋交付后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，对被告的相应主张，本院不予采纳。原告要求解除与被告之间商品房买卖合同的主张，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。解除合同的时间，以被告收到起诉状的时间为准，即双方签订的合同自2016年2月24日解除。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故原告要求被告返还已付购房款的主张，符合法律规定，本院予以支持，被告应返还原告已付购房款418671元。关于原告主张的有线电视、燃气开户费3160元，房管局相关收费937元，契税6637元，维修基金11011元，办理土地证费用218元等各项代收预付款，因被告未能提供证据证明代收该部分费用系受相关部门的委托，亦未能证明已向相关部门缴纳该部分费用，故被告代收该部分费用没有依据，应予退还。被告自2013年3月7日即将涉案房屋交付原告，原告占有使用已逾三年，本着公平合理的原则，原告要求被告支付购房款利息88676元的主张，本院不予支持。关于原告主张退还的物业费1605元、装修保证金1000元，电梯使用费557元，垃圾清理费200元，水电费押金130元，因其系原告的消费性支出，原告已从中受益，且该部分款项系由日照市望海物业管理有限公司而非被告收取，故对原告要求被告返还该部分款项的主张，本院不予支持。被告退还相关费用后，原告应将涉案房屋返还被告。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。本案中，原告主张因装修产生实际损失4万元，并提交日照市岚山区新派装饰中心出具的收款收据两张予以证实，本院予以采信。故原告以双方约定的逾期期间每日10元的违约金低于造成的损失为由，请求增加违约金数额至实际损失数额的主张，符合法律规定，本院予以支持，被告应支付原告违约金4万元。被告支付违约金后，原告不得再要求赔偿损失，且涉案房屋因装修所产生的添附价值亦应归被告所有。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款、第十九条之规定，判决如下：
一、原告张惠芳与被告日照天泓房地产开发有限公司于2010年11月3日签订的房屋买卖合同于2016年2月24日解除；
二、被告日照天泓房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告张惠芳购房款418671元及各种代收预付款21963元；
三、被告日照天泓房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告张惠芳违约金4万元；
四、驳回原告张惠芳的其他诉讼请求。
付款义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
案件受理费9723元，诉讼保全费3520元，合计13243元，由被告日照天泓房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。
审 判 长 刘利红
代理审判员 刘 洋
人民陪审员 魏成瑜
二〇一六年八月二十日
书 记 员 山 杰