福建省南安市人民法院民 事 判 决 书（2018）闽0583民初1516号原告：中国银行股份有限公司南安支行，住所地南安市柳城办事处普莲路323号，统一社会信用代码：91350583856303201K。负责人：陈文寅，该支行行长。委托诉讼代理人：吴诗南，该支行员工。被告：林文超，男，1976年6月8日出生，汉族，住南安市。被告：南安市溪美房地产开发有限公司，住所地南安市溪美街道柳新路41号，统一社会信用代码：913505837242124123。法定代表人：刘聪慧，该公司董事长。原告中国银行股份有限公司南安支行（以下简称中行南安支行）诉被告林文超、南安市溪美房地产开发有限公司（以下简称溪美房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年2月5日立案受理，依法适用简易程序于2018年3月22日公开开庭进行了审理，中行南安支行的委托诉讼代理人吴诗南到庭参加诉讼，林文超、溪美房地产公司经合法传唤未到庭，本案现已审理终结。中行南安支行向本院提出诉讼请求：1.判令解除2013年4月12日中行南安支行与林文超、溪美房地产公司签订的编号为2013年南贷字CAAA2013010号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（以下简称《贷款合同》）；2.林文超立即偿还《贷款合同》项下的全部贷款本金、利息、罚息合计260517.33元（其中本金254674.54元，暂计至2018年1月18日止，利息为5641.17元、罚息为201.62元），利息、罚息按照合同约定支付至还清全部贷款本息之日止；3.溪美房地产公司对林文超归还上述贷款本息承担连带保证责任；4.确认中行南安支行有权以林文超提供的抵押物（址在南安市溪美办事处河滨公园片区改造安置房1号楼17层B1705室房产，以下简称涉案房产）行使抵押权，并就上述贷款本息对抵押物拍卖、变卖所得的款项或抵押物的折价款享有优先受偿权；5.本案全部诉讼费用（包括受理费、公告费、保全费）由林文超、溪美房地产公司承担。事实和理由：2013年4月12日，中行南安支行与林文超、溪美房地产公司签订《贷款合同》1份，约定：林文超向中行南安支行贷款294000元，用于购买涉案房产；贷款月利率为5.458‰，贷款期限240个月，自2013年4月12日起至2033年4月12日止，还款日为每月的1日，还款方式为按月等额本息还款。同时，林文超还提供其所购买的涉案房产作为上述贷款的抵押物，并依法办理了预购商品房抵押权预告登记。溪美房地产公司为上述贷款本息承担阶段性连带责任保证。《贷款合同》签订后，中行南安支行于2013年4月12日将贷款本金294000元划入林文超指定的账户，但林文超未能依约按期归还合同约定的贷款本息，截至2018年1月18日止，违约期数5期，累计拖欠贷款本金254674.54元，利息5641.17元、罚息201.62元未归还。经催讨，溪美房地产公司也未履行保证责任。根据《贷款合同》的约定，现中行南安支行有权解除合同，宣布贷款本息全部到期，有权依法处分抵押物，且有权要求溪美房地产公司承担保证责任。为此，具状起诉。在开庭审理法庭调查阶段，中行南安支行陈述称在起诉后，林文超又归还本金及利息共计4301元，现尚欠本金252865.78元及自2017年10月2日起的利息、罚息未偿还，故变更其第二项诉讼请求为要求林文超立即偿还《贷款合同》项下的全部贷款本金252865.78元及自2017年10月2日起的利息、罚息（利息、罚息按照合同约定支付至还清全部贷款本息之日止）。林文超、溪美房地产公司均未作书面答辩，也均未提供任何证据。本院经审理认定如下事实：林文超、溪美房地产公司于2013年4月12日与中行南安支行签订编号为2013年南贷字CAAA2013010号的《个人一手住房贷款合同》1份，合同约定：林文超因个人购房需要向中行南安支行借款294000元，借款期限为240个月，自2013年4月12日起至2033年4月12日止；借款月利率为5.458‰，若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期借款罚息利率按日计收利息，罚息利率为合同约定的贷款利率水平上加收50%；借款的发放方式为将款项直接划至溪美房地产公司的账户；还款日为每月的1日，采取按月等额本息还款的方式，等等。合同通用条款中约定：若林文超未按合同约定归还借款本息，中行南安支行有权解除合同，宣布借款本息全部提前到期；林文超以其购买的南安市溪美办事处河滨公园片区改造安置房1号楼17层B1705室房产提供抵押担保，等等。同时，合同通用条款的开发商保证条款中约定：溪美房地产公司提供阶段性连带责任保证，保证期间为借款人履行期届满（包括借款提前到期的情况）之日起两年，自借款人办妥合同项下借款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于该日之前已到期的本合同项下的债务以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任；主债务在本合同之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本合同项下的任何权利及其行使，保证人不得以此抗辩贷款人，等等。涉案房产已办理预购商品房抵押权预告登记，该笔借款于2013年4月12日汇至溪美房地产公司的账户。之后，林文超仅偿还本息至2017年10月1日止，现尚欠中行南安支行借款本金252865.78元及自2017年10月2日起的利息、罚息未归还，溪美房地产公司也未履行保证责任。另查明，涉案房产至今没有办理房产证，中行南安支行与林文超没有重新办理房地产抵押登记，中行南安支行未取得该房产的他项权利证书。以上事实，有中行南安支行提供的林文超的居民身份证复印件，无婚姻登记记录证明，《中国银行个人住房借款申请、审批表》，《贷款合同》，个人消费贷款借款借据，付款委托书、还款委托书，预告登记审批表、预购商品房抵押权预告登记证书，个人逾期还款明细表以及中行南安支行的委托诉讼代理人在庭审中的陈述为证。林文超、溪美房地产公司未到庭，也未对上述证据提出异议并提交相反证据或反驳证据，视为对中行南安支行所提供的证据没有异议，上述证据可以反映借款、保证、抵押、还款的事实，本院予以确认。本院认为，林文超、溪美房地产公司于2013年4月12日与中行南安支行签订的《贷款合同》系各方当事人真实意思表示，且内容不违反法律规定，属有效民事合同。中行南安支行依约向林文超发放294000元的贷款，按照合同约定，林文超未按合同约定归还借款本息，中行南安支行有权解除合同，提前收贷，借款逾期的，中行南安支行有权对逾期的借款计收罚息。而截至起诉时，林文超已有多期本息没有偿还，其行为构成严重违约，现中行南安支行要求解除合同，并要求林文超提前偿还尚欠的借款本金252865.78元及从2017年10月2日起的利息、罚息，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。溪美房地产公司为本案借款提供阶段性连带保证责任担保，保证期间为借款合同保证条款生效之日起至涉案房产办妥抵押登记手续并且中行南安支行收到他项权利证之日止，该约定的内容属于附解除条件的民事法律行为，因涉案房产仍未办理正式的抵押登记，中行南安支行仍未取得他项权利证书，故溪美房地产公司的保证责任还不能免除，现中行南安支行在保证期间内请求溪美房地产对林文超的上述债务本息承担连带清偿责任，亦可以支持。溪美房地产公司承担保证责任后，依法有权向林文超追偿。另，本案中，涉案房产仅办理抵押权预告登记，因抵押权预告登记并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，因此，中行南安支行作为涉案房产抵押权预告登记的权利人，其只享有当抵押登记条件成就或约定期限届满时对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，但并非已对该房屋享有现实的抵押权，故其请求行使抵押权不能成立。林文超、溪美房地产公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第四十二条、第四十七条《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第四十二条之规定，判决如下：一、解除中国银行股份有限公司南安支行与林文超、南安市溪美房地产开发有限公司于2013年4月12日签订的编号为2013年南贷字CAAA2013010号的《个人一手住房贷款合同》；二、林文超应于本判决生效后10日内偿还中国银行股份有限公司南安支行借款本金252865.78元及从2017年10月2日起的利息、罚息（利息、罚息按中国人民银行有关规定及编号为2013年南贷字CAAA2013010号的《个人一手住房贷款合同》的约定计算）；三、南安市溪美房地产开发有限公司对林文超的上述借款本息承担连带清偿责任；南安市溪美房地产开发有限公司承担连带清偿责任后，有权向林文超追偿；四、驳回中国银行股份有限公司南安支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5092元，减半收取为2546元，由林文超、南安市溪美房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审判员  庄慧虹二〇一八年三月二十六日书记员  陈 慧附页：一、判决引用的主要法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。2、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。3、《中华人民共同国物权法》第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。5、最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。二、执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。