江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）镇民终字第2422号
上诉人（原审被告）汤忠慧。
委托代理人范雪燕，江苏中坚汇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刘莉。
委托代理人郭永林、王云，江苏南昆仑律师事务所律师。
上诉人汤忠慧因与被上诉人刘莉房屋租赁合同纠纷一案，不服镇江市京口区人民法院（2015）京民初字第86号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开审理了本案。本案现已审理终结。
经审理查明，2008年3月19日，汤忠慧与田洪娣签订《场地租赁协议》约定：田洪娣将龙发大厦一楼门面房出租给汤忠慧使用；租期自2008年5月8日至2016年5月7日，年租金70000元，田洪娣同意汤忠慧对场地改造、扩建等事项。后汤忠慧在该场地开设了美发店。
2012年11月6日，刘莉与汤忠慧签订转让协议约定：汤忠慧将位于龙发大厦一楼门面（房）一间转让给刘莉；汤忠慧负责与龙发大厦业主（物业）洽谈将门面（房）租赁期延至五年。双方约定的转让费为155000元，后刘莉向汤忠慧支付了该款。2012年11月6日，刘莉向龙发置业支付物管费2000元（2012年11月8日至2013年11月7日）。
2012年11月8日，刘莉与田洪娣签订场地租赁协议约定：田洪娣将龙发大厦一楼门面房出租给刘莉使用；租期自2012年5月8日至2017年5月7日；年租金70000元；田洪娣同意刘莉对场地改造、扩建等。2013年1月，刘莉办理了个体工商户营业执照，名称为镇江市京口区开卷书店，经营场所镇江市中山东路33号龙发大厦一楼。
2011年12月，镇江市京口区人民法院就中国农业发展银行镇江市分行（以下简称镇江农发行）与龙山集团有限责任公司（以下简称龙山公司）、镇江市丹徒区龙发置业经营中心（以下简称龙发置业）、镇江市丹徒区龙山鳗业联合公司（以下简称龙山鳗联公司）委托经营合同纠纷一案，作出（2011）京民初字第1719号民事判决，认定镇江农发行在将其名下的龙发大厦房屋委托龙山公司经营后，双方已于2008年12月解除了委托经营管理关系。
2014年6月，镇江市京口区人民法院就镇江农发行与刘莉、龙山公司、龙发置业占有物返还一案，作出（2013）京民初字第2689号民事裁定书，裁定准许镇江农发行撤回对刘莉的起诉。
2014年6月，镇江市京口区人民法院就镇江农发行诉龙发置业、龙山公司占有物返还一案，作出（2013）京民初字第2688号民事判决。该判决认定的事实有：2000年5月30日，镇江农发行与龙山公司订立协议约定，镇江农发行将其拥有的龙发大厦一楼房屋委托给龙山公司经营管理，期限为30年；2002年5月30日，龙山公司将原经营的镇江农发行的房屋委托给龙发置业经营，期限为29年，后镇江农发行所有的龙发大厦房屋实际由龙发置业经营管理。该案判决龙发置业、龙山公司依法返还镇江农发行所有的位于镇江市中山东路33号龙发大厦第一层房屋，后龙发置业提起上诉，镇江市中级人民法院二审判决，驳回上诉、维持原判。
本案一审庭审中，刘莉陈述其实际使用涉案房屋的时间是2012年11月6日至2013年12月3日。2013年1月，刘莉办理营业执照时，知道涉案房屋的实际产权人并非龙发置业，经与汤忠慧沟通，汤忠慧称龙发置业有经营管理权。汤忠慧认为，刘莉应当自行审查涉案房屋的情况，龙发置业和龙山公司实际经营控制龙发大厦、从未中断。刘莉可能因为经营不善自行离开，与其无关。刘莉、汤忠慧均陈述，田洪娣是龙山公司负责人刘和平的配偶。
2014年12月，刘莉向原审法院起诉称，2012年11月6日，汤忠慧将位于龙发大厦一楼的一间门面房转让给其使用，其为此向汤忠慧支付转让费155000元。2013年10月，讼争房屋的实际产权人镇江农发行向法院起诉，要求刘莉和龙发置业、龙山公司共同返还承租房屋，导致己方无法经营。2013年12月3日，其因客观无法经营，故将讼争房屋交还龙发置业。因龙发置业、龙山公司不具有讼争房屋的所有权及经营权，故汤忠慧也不具有讼争房屋的合法使用权。汤忠慧无权将讼争房屋转让给其使用并收取转让费；汤忠慧协调田洪娣与其签订的租赁合同无效。请求法院判决：1、确认刘莉与汤忠慧于2012年11月6日签订的转让协议无效；2、汤忠慧返还转让费155000元及利息8000元。
汤忠慧辩称，2008年3月19日，其向龙发置业租赁龙发大厦一楼场地作为经营用房时，查看了龙发置业出示的镇江农发行与龙山公司签订的《委托经营管理协议》、龙山公司与龙发置业签订的《关于委托经营管理龙发大厦协议书》及镇江市计划委员会《关于镇江市农发行和龙山鳗联公司合建龙发大厦建设书的批复》等材料。其与龙发置业签订的租赁协议合法有效。其与刘莉签订的转让协议，亦合法有效。其已按照转让协议约定，协助刘莉与龙发置业洽谈完成租赁事宜。刘莉支付的155000元，并非讼争房屋使用权的转让费用，而是该房屋装修、装潢、改造的补偿费用。请求法院驳回刘莉的诉讼请求。
原审法院认为，2008年12月，镇江农发行与龙山公司已经解除了委托经营管理龙发大厦房屋的关系。该事实由（2011）京民初字第1719号民事判决所确认。是故，该判决生效后，龙山公司、龙发置业对讼争房屋不再具有经营管理的权利。汤忠慧将讼争房屋转租给刘莉，并未得到讼争房屋真正权利人的同意。但是，诉讼双方间的转租行为也不符合合同法中关于合同无效的构成要件。刘莉要求确认双方间的转让协议无效，没有法律依据。
讼争房屋所有人镇江农发行曾经向法院起诉，要求刘莉等返还争房屋。而且，2014年6月，法院亦判决龙发置业、龙山公司向镇江农发行返还龙发大厦一楼房屋。同时，刘莉也已交出讼争房屋。诉讼双方间的转让协议因无法履行，故应当予以解除。诉讼双方应当根据合同约定及法律规定，承担合同解除的责任。本案中，刘莉实际占有使用了涉案房屋，应当承担实际占有使用期间（2012年11月6日至2013年12月3日，计393天）的转让费用。汤忠慧关于转让费155000元系补偿装修、装潢费用的辩解，没有事实依据。因刘莉与田洪娣所签订租赁合同的租期为五年（1826天），经折算后，刘莉应承担的转让费为33360元（155000元÷1826天×393天）。该款应予以扣减。扣减后，汤忠慧应当返还刘莉121640元。刘莉主张利息，没有事实依据，故不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决：汤忠慧于判决生效后十日内返还刘莉121640元。案件受理费3600元，由刘莉负担868元，汤忠慧负担2732元。
汤忠慧不服该判决，向本院提起上诉称，1、原审法院超诉讼请求判决。刘莉起诉要求确认转让协议无效并返还财产，原审法院却径行判决转让合同解除与承担合同解除的责任。2、原审法院判决转让协议解除，没有法律依据。诉讼双方签订的商铺转让协议，而不是商铺转租协议。3、刘莉并非是因客观原因而返还讼争商铺，而是因经营不善原因自行停止经营。
被上诉人刘莉辩称，2013年10月，镇江农发行起诉刘莉要求返还讼争房屋，此后又有人员前来锁门。在这种情况下，刘莉将讼争房屋交还。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本案二审期间，汤忠慧向法院提供如下证据。一是糜志坚的租赁协议和照片若干，用以证明讼争房屋现已经由农发置业重新出租给他人；二是农发置业的情况说明，用以证明刘莉经营期间，龙发置业、龙山公司和镇江农发行从未要求刘莉停止经营与交还讼争房屋。刘莉认可租赁协议与照片，也认可讼争房屋已经重新出租给他人经营；认为农发置业公司提供的情况说明与事实不符。
本院认为，商铺转租与商铺转让，在法律行为性质与权利义务关系方面均不相同。商铺转租是指，商铺承租人经商铺出租人同意，由其将商铺再次出租给次承租人的法律行为。商铺承租人与次承租人间的权利义务，根据租赁法律关系确定。商铺转让是指，商铺承租人经商铺出租人同意，由其将承租商铺的权利转让给受让人的法律行为。商铺转让人（即商铺承租人）与商铺受让人的权利义务关系主要为，商铺转让人出让承租权和商铺受让人为此支付对价。
本案中，汤忠慧与田洪娣于2008年3月19日签订的《场地租赁协议》发生在2008年12月之前，即发生在镇江农发行与龙山公司、龙发置业解除委托经营关系之前，故合法有效。根据双方合同约定和买卖不破坏租赁原则，汤忠慧就讼争商铺的承租期可届至2016年5月7日。据此，汤忠慧可资转让的商铺剩余租赁期，亦可从转让之日起计算至该日。
2012年11月6日，汤忠慧与刘莉在签订的《转让协议》中约定：汤忠慧向刘莉转让五年的商铺剩余租赁期。该剩余租赁期限如不足，由汤忠慧与龙发置业协调解决延长租期。此时已是2008年12月之后，镇江农发行与龙山公司、龙发置业已经解除委托经营关系。龙发置业从法律权利上来说，已经无权向汤忠慧或刘莉延长租期。田洪娣与刘莉于2012年11月8日签订的《场地租赁协议》，是就田洪娣与汤忠慧2008年3月19日《场地租赁协议》的重新签订。该协议中有关刘莉可以租赁至2016年5月7日的约定，实为前一《场地租赁协议》的主体变更，故仍属有权处分；该协议中有关将汤忠慧原有租赁期由2016年5月7日延长至2017年5月7日的约定，属于无权处分。也就是说，前一《场地租赁协议》并未解除或者终止，而是因汤忠慧与刘莉商铺转让行为的发生，转化为后一《场地租赁协议》。据此可以认定，汤忠慧在商铺转让协议中向刘莉承诺转让五年（60个月）的商铺剩余租赁期，但客观上仅能转让42个月（2012年11月6日至2016年5月7日）的剩余租赁期。汤忠慧向刘莉收取了60个月租赁权转让费计155000元，实际向刘莉转让42个月的租赁权，对于多收取的18个月租赁权转让费计46500元，应予返还。
综上所述，上诉人的上诉理由部分能够成立。原审法院认定事实清楚，但适用法律错误，应予调整。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销镇江市京口区人民法院（2015）京民初字第86号判决。
二、汤忠慧于本判决生效后十日内返还刘莉46500元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3600元，由刘莉负担2573元，由汤忠慧负担1027元，二审案件受理费2733元，由刘莉负担1688元，由汤忠慧负担1045元，
本判决为终审判决。
审 判 长 柳建安
代理审判员 孙 毅
代理审判员 严晓璞
二〇一六年三月二十八日
书 记 员 武云子