湖南省长沙市开福区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0105民初4748号
原告殷琼辉，女，1968年1月10日出生，汉族，居民，住湖南省长沙市开福区。
委托诉讼代理人刘菲，湖南森力律师事务所律师。
被告康帅房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市开福区教育街8号少帅府105号门面。
法定代表人韩念东，该公司董事长。
委托诉讼代理人王建国，湖南云桥律师事务所律师。
原告殷琼辉诉被告康帅房地产开发有限公司（以下简称康帅房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月5日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告殷琼辉的委托诉讼代理人刘菲，被告康帅房地产公司的委托诉讼代理人王建国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告殷琼辉向本院提出诉讼请求：1.判决被告于60日内为原告办妥房屋所有权证；2.判决被告支付原告违约金77288元（自2014年3月22日至2016年8月26日，之后的违约金依此计算至房屋所有权证交付给原告为止）；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年9月16日，原、被告签订了《长沙市商品房买卖合同》（合同编号为×××），约定由原告购买被告位于长沙市开福区蔡锷北路教育街×××号×××室，付款方式为银行按揭，原告在支付首付款和办妥按揭手续后，房屋产权归属原告。合同第十条约定，出卖人应当在2012年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将房屋交付买受人使用。合同第十八条第三款约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后365日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥所有权证365个工作日内办好土地使用权证。2012年7月4日，原告根据被告的要求，办妥房屋交付手续。被告还应于2012年10月3日前完成初始登记，于2014年3月21日前为原告办妥房屋所有权证，并交付原告。但被告至今未为原告办妥房产证，经原告多次询问，被告皆以办不下来为由拒绝。同时，根据合同第十八条第四款关于违约责任的约定，被告逾期办证，应当按日向原告支付已付房款万分之二的违约金77288元，为此，原告特起诉至法院。
被告康帅房地产公司辩称：1.被告没有按照合同约定为原告办妥房屋产权证书的情况属实。延迟办证的原因，是受拆迁政策和市场影响，前后变换了三个拆迁单位，部分拆迁档案资料遗失，致使原土地上房屋注销手续无法办妥，因此不能办理新建房屋的产权登记。被告现已向长沙市住建委请示，相关部门已就部分拆迁资料遗失问题提出了解决方案，争取尽快为原告办妥房产证；2.被告迟延交付房产证是第三方的原因造成的，被告主观上并无过错。合同约定迟延办理房屋产权证的违约金明显高于原告的实际损失，请求法院依法予以调减。
经审理查明：原、被告于2011年9月16日签订《长沙市商品房买卖合同》，约定原告以435182.00元的总价购买被告开发的位于长沙市开福区教育街×××号×××房，原告应于2011年9月16日前支付房屋首付款265182.00元，剩余房款170000元采用市直公积金按揭方式支付；被告在原告付清全部房款后，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定条件的房屋交付原告使用；被告在房屋交付使用后90日内完成初始登记，初始登记后365个工作日内办妥原告的房屋所有权证；因被告原因，致使原告未能在约定期限内办妥上述登记或手续，原告不解除合同，被告自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，按日向原告支付已交付房款万分之二的违约金。合同签订后，原告于2011年9月16日向被告支付房屋首付款265182.00元，2011年11月14日向被告支付剩余房款170000元。2012年7月4日，被告向原告交付房屋。被告至今未办理上述房屋的房屋所有权证。庭审中，原、被告确认办理房屋所有权证的逾期日为2014年3月22日。
上述事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、销售不动产统一发票、房屋交付程序表等证据予以证实，以及当事人陈述、庭审笔录等证据在卷佐证。
本院认为：合同是平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定享有权利、履行义务。任何一方在没有法定抗辩事由的前提下，不履行合同义务或履行合同义务不符合合同约定的，均应承担相应的民事违约责任。本案中，原、被告双方达成房屋买卖合意并签订了《长沙市商品房买卖合同》，该合同系双方当事人真实意思的表示且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告双方均应按照合同约定各自享有权利，承担义务。现原告已如约在规定期限内向被告支付了购房款。被告虽向原告交付了房屋，但其没有按期为原告办理房屋所有权证，其行为已经构成违约。被告应承担继续履行并支付违约金的违约责任。故本院对原告提出的要求被告于60日内办妥房屋所有权证，并支付违约金的诉讼请求予以支持。原、被告双方约定的违约金标准过高，且原告没有提供证据证明其实际损失，本院酌情调整为以已付房款按每日万分之一的标准计算，自逾期之日2014年3月22日起计算至2016年8月26日为38644元，后续违约金继续计算至实际办妥房屋所有权证之日止。关于被告所称的迟延办证系第三方拆迁单位的原因造成的抗辩理由，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条之规定，被告应当向原告承担违约责任，因此对其抗辩意见本院不予采信。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：
一、被告湖南康帅房地产开发有限公司于本判决生效之日起六十日内为原告殷琼辉办妥位于长沙市开福区教育街×××号商品房的房屋所有权证；
二、被告湖南康帅房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告殷琼辉违约金38644元（后续违约金以已付房款435182元，按每日万分之一的标准计算，自2016年8月27日起计算至实际办妥房屋所有权证之日止）；
三、驳回原告殷琼辉的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1733元，因适用简易程序减半收取866.50元，由被告湖南康帅房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 员 佘志明
二〇一六年十月二十八日
代理书记员 喻 艳
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办妥房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。
当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。
宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。