广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终841号上诉人（原审被告）：巫倩萍，女，1960年6月20日出生，汉族，住广州市海珠区。上诉人（原审被告）：杨志华，女，1988年1月4日出生，汉族，住广州市海珠区。两上诉人共同委托诉讼代理人：钟浩威，广东国智律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邬军，男，1968年7月11日出生，汉族，住广州市白云区。委托诉讼代理人：扶兵奇，广东百科律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋申彦，广东百科律师事务所律师。原审第三人：上海浦东发展银行股份有限公司广州分行，住所地广州市天河区珠江西路12号首层04、05、06房商铺、2层02房商铺、4-7层02-10房、8-11层02房。负责人：李荣军，职务：行长。委托诉讼代理人：周瑞蕊，男，系该司职员。委托诉讼代理人：李晓聪，男，系该司职员。原审第三人：广州市精博房地产有限公司，住所地广州市白云区新市镇汇侨路19-37号05铺。法定代表人：江宇峰。上诉人巫倩萍、杨志华与被上诉人邬军、原审第三人上海浦东发展银行股份有限公司广州分行（以下简称浦发银行广州分行）、广州市精博房地产有限公司（以下简称精博公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初8593号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人巫倩萍、上诉人巫倩萍及杨志华的共同委托诉讼代理人钟浩威、被上诉人邬军委托诉讼代理人扶兵奇、蒋申彦、原审第三人浦发银行广州分行委托诉讼代理人周瑞蕊到庭参加诉讼。原审第三人精博公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。上诉人巫倩萍、杨志华共同上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回邬军的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由邬军承担。事实和理由如下：一、一审法院判决巫倩萍与杨志华共同承担责任是没有事实及法律依据的。根据《民法通则》第六十三条规定，本案巫倩萍作为杨志华的代理人是有公证委托书予以证实的，因此杨志华作为被代理人应承担本案房屋买卖法律行为的民事责任，巫倩萍作为代理人无需承担民事责任，但一审法院判决巫倩萍、杨志华共同承担本案房屋买卖的民事责任，显然是错误的；二、巫倩萍、杨志华并不存在违约行为，导致《存量房买卖合同》无法继续履行的责任是由邬军先行违约所致。首先，《存量房买卖合同》签订后，杨志华于2017年3月13日委托母亲巫倩萍到杨志华的贷款银行浦发银行广州分行申请办理提前还贷手续，银行已受理。2017年3月29日杨志华通知邬军银行已受理提前还贷申请并要求邬军依约支付首期房款。浦发银行广州分行也于2017年4月24日向邬军确认其已受理杨志华的提前还贷申请及预约扣款时间为2017年5月10日，邬军在约定的时间前未支付首期房款，构成违约。一审法院遗漏查清上述重要事实，属于认定事实错误。三、杨志华多次催促邬军依约支付首期房款，但邬军一直借故拒绝，邬军的行为构成违约，杨志华有权单方解除合同。杨志华办理完提前还贷手续后，即联系邬军，但邬军自2017年3月13日至3月28日一直不肯出现。后杨志华通过精博公司多次催促邬军处理合同履行事宜，直至2017年3月29日邬军才回广州，双方即相约至精博公司处协商处理相关事宜。邬军一直以必须扣押杨志华身份证和委托书原件作为支付首期款条件、必须明确涉案房屋的贷款金额、必须杨志华协助才能支付首期房款等无理事由，拒绝支付首期房款。直至本案起诉之日止，邬军依然没有向杨志华支付首期房款，根据《存量房买卖合同》第十一条约定：“乙方未能按照本合同第三条约定支付房款的……，逾期超过30日仍未支付的，甲方有权解除合同。”邬军未能在银行扣款日前向巫倩萍贷款账户内转入首期房款，构成违约，杨志华依法可以单方解除合同。四、杨志华、邬军已经合意解除合同，但邬军在本案中主张要求继续履行合同属于反言，违反了诚实信用原则，一审法院支持了邬军继续履行的诉讼请求，没有事实和法律依据。在邬军一审提交的录音文件中，明显存在剪接的部分，邬军提交的录音是双方在协商完解除合同后继续协商解除合同手续的开始。而且邬军的证据中，中介也在2017年4月1日发出短信告知巫倩萍要到中介处与邬军办理解除合同的手续，巫倩萍、杨志华与邬军已经在3月31日达成了解除合同的合意，后来邬军多次反复，但又拒绝按照银行要求存入首期房款，导致合同屡次拖延无法继续履行。邬军起诉要求继续履行合同，违反诚实信用原则。双方在合同第二十条有一处特别约定，“如卖方在物业网签时未能达成交易条件，则取消合同，双方不追究对方责任”，该特别约定是因为双方在签订合同时，中介明确告知三方合同只是一份草稿，各方的义务应当以网签合同为准，因此巫倩萍、杨志华为防止被骗就特别作出了该约定，即如果在办理网签时双方未能就合同交易达成一致意见，即可解除合同。在邬军拒绝履行支付首期付款义务的情形下，该条款约定的解除合同条件已经成就，巫倩萍、杨志华有权解除合同。综上，巫倩萍、杨志华并不存在违约行为，导致合同无法履行的责任在于邬军拒不按照合同约定存入首期房款，巫倩萍、杨志华有权解除合同且双方已经达成解除合同的合意，一审法院认定事实明显错误，适用法律不正确，请求二审法院予以改判。被上诉人邬军答辩称：根据双方签订的《存量房买卖合同》，巫倩萍作为卖方在落款处签字确认，合同约定了我方支付购房款及提前还贷的账户是巫倩萍的账户，因此巫倩萍应当以房屋出卖人的身份承担法律责任。巫倩萍要求我方向浦发银行的巫倩萍的个人账户支付首期款47万元用于办理提前还贷手续，远超过浦发银行的债权数额，经查询涉案房屋的房屋查册表上显示，债权数额为26万元，在巫倩萍提供的巫倩萍、我方、中介的谈话录音中，巫倩萍要求我方提前还贷的数额是两套房产的贷款数额，而且办理贷款的银行与提前还贷的银行并非是同一银行，涉案房屋的抵押权人是浦发银行广州分行，涉案房屋的贷款经办银行是浦发银行锦城花园支行，截止2017年8月份尚未还清的贷款数额仅为32万元。我方为确保我方支付的款项不被另作他用，要求巫倩萍到贷款银行核实具体的贷款数额、发放贷款的银行等信息是符合常理的，但巫倩萍对此没有回应，也没有依约与我方共同前往现场了解贷款的相关事项。巫倩萍在未配合达到支付首期房款条件的情况下，直接要求我方将剩余购房款办理托管，显然有违一般常理。且在我方与巫倩萍另行约定时间前往银行了解托管事项时，巫倩萍也没有前往现场。若我方如巫倩萍所述具有恶意牟取违约金的意思，那么我方也不会同意巫倩萍将按揭付款变更为一次性付款的要求，也不会出售自己的房屋以作支付涉案房屋购房款。邬军基于信息的不对称以及巫倩萍、杨志华和查册所提供的信息与现实情况不符为保全自身利益，知情所交易房产的实际贷款金额与实际贷款经办行与巫倩萍、杨志华沟通要求去贷款经办行核实相关信息，但巫倩萍、杨志华一直遮遮掩掩，不同意邬军的相关要求。巫倩萍、杨志华提供《提前还款申请审批表》的时间是2017年4月20日，且没有提供贷款银行相关的短信通知，在邬军核实相关信息后，同意将相关贷款提前偿还的情况下又变更交易条件，要求邬军将剩余房款先行办理托管，再同意协同邬军办理提前还款手续。巫倩萍、杨志华随意变更交易条件，不配合邬军消除相关的信息不对称，其行为已经违反了民法的诚实信用原则，严重违反合同约定，理应承担相应的违约责任。一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人浦发银行广州分行述称：我方在2009年6月16日向巫倩萍发放了一笔二手购房贷款，贷款期限为15年，金额为60万元，以巫倩萍所有的白云区××路××房的房产抵押。截止2018年1月10日，巫倩萍在我行的贷款余额为303939.61元。我方于2017年3月13日受理了巫倩萍的提前还贷申请，受理当天就口头告知客户按银行的审批要求将会在5月10日当天将贷款扣除并结清贷款，当天同时向客户测算并打印了一份至5月10日应当预存的款项金额的模拟还贷结果。到5月10日时，发现银行账户余额不足，无法扣除，当天我方也与巫倩萍通过电话，告知巫倩萍在当天的下午5点前将贷款余额335242.91元及一个月的利息存入银行账户仍可提前还贷成功，但截止至下午5点巫倩萍的银行账户仍余额不足，导致提前还贷操作不成功。要求巫倩萍继续按合同约定归还我行贷款，否则我行将根据合同约定对巫倩萍提起诉讼，请求法院保障我行对巫倩萍所有的白云区××路××房的优先受偿权。原审第三人精博公司经本院合法传唤未到庭陈述意见。2017年7月5日，邬军向一审法院起诉请求：1.判令巫倩萍、杨志华继续履行《存量房买卖合同》（No.0001044）；2.判令巫倩萍、杨志华向浦发银行广州分行申请办理提前偿还位于广州市白云区××路××房的抵押贷款手续（依照合同约定，由邬军代为偿还贷款），浦发银行广州分行于债务清偿后消灭抵押权；3.判令巫倩萍、杨志华协助邬军办理上述房屋的过户手续，并在邬军支付房屋剩余价款（扣除第二项诉讼请求中邬军所支付的费用）次日，将房屋交付给邬军；4.判令巫倩萍、杨志华向邬军支付违约金118000元；5.判令巫倩萍、杨志华向邬军赔偿律师费10000元；6.判令巫倩萍、杨志华承担本案全部诉讼费用。一审法院经审理查明：广州市白云区××路××房（以下简称涉案房屋，房地产权证号：粤房地证字第××号）系杨志华名下的房产。该房屋已于2008年12月由杨志华全权委托巫倩萍进行管理、使用、出售等。2017年3月11日，巫倩萍以杨志华委托代理人和出卖人的身份（甲方，卖方）与邬军（乙方，买方）、精博公司（丙方，中介方）签订《存量房买卖合同》，约定：乙方向甲方购买涉案房屋，房屋建筑面积为74.5平方米，总金额1180000元；甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为卖方收到500000元楼款将该物业锁匙放到经纪方保管，在过户当日卖方收齐首付后交付给买方；甲乙双方应当于2017年6月30日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记；甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%；如因甲方或乙方原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，甲乙双方当事人同意：违约方支付违约金成交价的10%楼款，合同继续履行；买卖双方友好协商该物业原有户口未迁出的，则按现状成交，买方不追究卖方的法律责任，如卖方在该物业网签时未能达成交易条件，则取消合同，双方不追究对方责任，买方的户口能否迁入无需卖方负责赔偿；定金30000元，买方应在签署本合约同时自行交付卖方；买方应在签署本合约后30日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后20日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，买方应在签署本合约后委托按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请20年600000元的银行按揭贷款；买卖双方同意银行经审批出具同意贷款通知书及卖方办妥该物业的涂销抵押手续后10个工作日内配合完成本次交易的递件手续；卖方同意在收取定金后30日内向抵押银行申请办理提前还贷手续，买方同意在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣账日或之前，买方提取首期楼款470000元转入卖方贷款账号内，银行到账后即视为卖方已收取相应楼款；首期楼款余额80000元，买方应在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天自行交付卖方；楼价余款600000元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方等。上述合同签订当日，邬军向巫倩萍支付定金50000元。2017年3月16日，精博公司将上述买卖合同的交易进行网上登记备案。一审庭审中，邬军表示双方签订买卖合同后，巫倩萍、杨志华提出一次性付款要求，其已同意该条件，但巫倩萍、杨志华一直未在合同约定的期限内提供申请提前偿还抵押贷款的资料，直至2017年4月20日才通过短信方式向精博公司发出一张未显示审批银行信息和盖章的审批表，而后，为核实巫倩萍、杨志华已办理提前还贷的申请手续、确定扣款的时间、具体的贷款银行以尽快向巫倩萍、杨志华支付款项，其要求巫倩萍一同到贷款银行了解上述情况，但巫倩萍却拒不配合，还提出先到银行开设托管账户，待其将购房余款存入托管账户后再去贷款银行核实提前还贷情况的要求，为此才导致其一直无法向巫倩萍、杨志华支付首期购房款。邬军提交精博公司经办人陈志玲与巫倩萍的手机短信记录拟证明其上述陈述。巫倩萍、杨志华对上述信息记录真实性予以确认，但认为该信息记录可反映邬军、巫倩萍、杨志华曾通过精博公司约定解除合同。另巫倩萍、杨志华表示购房款支付改为一次性付款是邬军提出，且其早已于2017年3月13日向贷款银行提出提前还贷申请，是邬军在存入赎契资金的问题上提出扣押巫倩萍身份证的无理要求，虽其对邬军提出一次性付款的方式并不反对，但其认为应保障其协助邬军过户后能收到该款项，其才提出将尾款进行托管的要求，但邬军并未同意，由此表明，双方在如何支付赎契款和尾款的问题无法达成共识。另外，双方签订的买卖合同亦约定“如卖方在物业网签时未能达成交易条件则有权解除合同”。巫倩萍、杨志华提交《广州分行提前还款申请审批表》拟证明其于2017年3月13日已申请提前还贷的事实。邬军对该证据认为非原件不予确认，且表示其于2017年4月20日才看到该审批表。另邬军表示合同中之所以约定“卖方在物业网签时未能达成交易条件则有权解除合同”，是因巫倩萍、杨志华持有的公证书是2008年出具的，担心影响本次交易才做出的约定，事实上，该因素已不影响双方交易，故巫倩萍、杨志华提出解除合同的条件并未成就。邬军表示其愿意提供提前偿还贷款的款项，并愿意一次向巫倩萍、杨志华付清扣除提前偿还贷款后的剩余购房款项，并提供账户历史明细清单证明其具有支付能力。根据广州市白云区不动产登记中心出具的《购房资格证明》显示，邬军目前在广州市住房限购区域内具有购房资格。另查，根据广州市不动产登记查册表显示，涉案房屋项下存在抵押情况，抵押权人为浦发银行广州分行。根据浦发银行广州分行的书面陈述，巫倩萍在该行有一笔购房贷款，贷款期限为15年，金额为600000元，并以涉案房屋作为抵押，截止2017年8月10日，巫倩萍在该行的贷款余额为321430.98元。一审法院认为，邬军与巫倩萍、杨志华签订的《存量房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。上述合同签订后，邬军已向巫倩萍支付定金50000元，根据合同约定，巫倩萍、杨志华应在收取该定金后30日内向抵押银行申请办理提前还贷手续，邬军在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣账日或之前，提取首期楼款470000元转入巫倩萍、杨志华贷款账号内，虽巫倩萍、杨志华提供了其于2017年3月13日向银行申请提前还贷的审批表，但根据邬军出示的精博公司经办人与巫倩萍的手机短信记录显示，巫倩萍直至2017年4月20日才通过短信方式向精博公司的经办人发送该审批表，且该审批表中申请内容均为巫倩萍自行填写，并未显示贷款银行信息、具体还款时间。从短信记录看，巫倩萍、杨志华在发送该信息后，便依据该审批表要求邬军向其支付购房款用于提前偿还贷款。而此时并未满足合同约定的银行出具了提前还贷通知书或银行通知预约扣帐日的条件，故邬军从确保支付的款项不被另作他用的角度，要求巫倩萍到贷款银行核实具体的贷款银行、贷款数额、还款时间等信息符合常理，而从上述短信记录显示，巫倩萍一直未予以配合，导致邬军支付首期款的条件一直未能成就，故一审法院对巫倩萍、杨志华抗辩邬军不履行合同约定的垫资赎契义务导致合同履行拖延的意见不予采信。对于剩余购房款的支付问题。虽合同约定邬军应在签署合同后30日内办理剩余按揭贷款手续，但从双方实际履行的情况、邬军提供的手机短信记录及巫倩萍、杨志华自行确认的事实看，双方确实曾协商将剩余购房款的支付方式变更为一次性付款。巫倩萍、杨志华认为双方在实际履行过程中就如何解决上述问题未能达成一致意见，故其提出根据合同约定“卖方在物业网签时未能达成交易条件则有权解除合同”其有权解除合同的意见，对此，在双方签订合同时，已明确约定了支付购房款的数额和方式，故巫倩萍、杨志华以此为由依据合同关于“卖方在物业网签时未能达成交易条件则有权解除合同”的约定行使合同解除权无据，不予采纳。从双方履行合同的过程看，双方协商变更一次性支付剩余购房款后，邬军并未有拒绝一次性支付剩余购房款的表示，虽巫倩萍从确保能收取到该剩余购房款的角度出发可就具体的付款细节问题与邬军进一步协商，但从手机短信记录反映，巫倩萍却在未配合达到首期款付款条件的情况下直接要求邬军先将该剩余购房款办理托管，显然有违一般常理，而彼时邬军亦积极通过第三人精博公司与巫倩萍联系沟通，并于原约定的时间到贷款银行现场了解提前还贷情况，且一并了解了办理剩余购房款资金托管手续的情况，而后也要求巫倩萍到场办理相关手续，但此后巫倩萍却未有回应，由此反映了巫倩萍、杨志华不想继续履行合同的主观意愿。综上，根据双方在庭审中的陈述、双方实际履行合同的情况及邬军提交的第三人精博公司经办人与巫倩萍的手机短信记录，能够比较完整地反映邬军在向巫倩萍、杨志华支付定金后，巫倩萍、杨志华始终未配合向邬军提供提前还贷的相关信息和一直未能提供银行提前还贷通知，导致邬军向巫倩萍、杨志华支付首期购房款的条件一直未能成就，在邬军积极与巫倩萍、杨志华沟通如何确保双方权益并尽快促成交易的情况下，巫倩萍、杨志华却仍以与邬军就剩余购房款支付问题无法达成一致意见为由提出解除双方买卖合同主张的证据链。故巫倩萍、杨志华作为出卖方，拒不履行合同约定的义务导致双方的交易无法顺利进行，已构成违约，巫倩萍、杨志华无权要求解除合同。现邬军提供证据证明其有为巫倩萍、杨志华垫资赎契且一次性支付剩余购房款的能力，亦具有广州市限购区域内的购房资格，故邬军要求继续履行与巫倩萍、杨志华签订的《存量房买卖合同》合理合法，予以支持。合同约定双方应于2017年6月30日前申请办理涉案房屋的产权转移手续，现至今未办理，故邬军要求巫倩萍、杨志华协助办理涉案房屋的产权过户手续有据，予以支持。但因涉案房屋尚存在抵押，且邬军除向巫倩萍、杨志华支付定金外，未支付其他购房款，现邬军表示愿意代替巫倩萍清偿涉案房屋的抵押贷款，该履行行为并不影响浦发银行广州分行的实现，故一审法院对邬军要求其向浦发银行广州分行偿还抵押贷款后由巫倩萍、杨志华和浦发银行广州分行协助涂销涉案房屋的抵押登记的诉请予以支持。邬军代为清偿的款项在其欠付巫倩萍、杨志华购房款1130000元中先行扣减。浦发银行广州分行协助涂销涉案房屋的抵押后，邬军应在巫倩萍、杨志华协助其办理涉案房屋产权转移手续的当日向巫倩萍、杨志华支付未付购房款1130000元扣除代为清偿前述抵押贷款款项后的余款。关于邬军要求巫倩萍、杨志华在其支付剩余购房款次日向其交付涉案房屋的问题，根据合同约定，巫倩萍、杨志华应在收取首期楼款后向邬军交付涉案房屋，但现因邬军尚未向巫倩萍、杨志华履行支付首期款的义务，故交付条件并未成立，邬军现提出该主张缺乏依据，不予支持。在合同约定的交付房屋条件成就后，巫倩萍、杨志华未履行交付房屋义务的，邬军可另行主张。关于邬军要求巫倩萍、杨志华支付违约金118000元和赔偿损失的问题。（一）因巫倩萍、杨志华违约导致双方的合同无法顺利履行，现邬军要求巫倩萍、杨志华承担因巫倩萍、杨志华原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的责任有据，予以支持。（二）鉴于双方的合同继续履行，结合邬军对巫倩萍、杨志华该违约行为造成损失的举证，邬军主张按合同约定的成交价10%计算违约金的标准过高，一审法院酌定巫倩萍、杨志华应向邬军支付违约金50000元。邬军主张超出该数额部分予以驳回。（三）邬军已经主张要求巫倩萍、杨志华支付违约金，且无证据证明该违约金低于其实际损失，故邬军另行要求巫倩萍、杨志华赔偿律师费损失10000元无据，不予支持。巫倩萍抗辩其系杨志华的委托代理人，依法不应承担责任，根据双方签订的《存量房买卖合同》显示，巫倩萍亦作为卖方在落款处签名确认，且邬军支付的定金和购房款亦是转账至巫倩萍的账户内，故巫倩萍应以出卖人的身份承担相关权利义务，巫倩萍的上述抗辩意见无据，不予采纳。浦发银行广州分行、精博公司经一审法院传票传唤后无正当理由均不到庭参加诉讼，本案依法进行缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院于2017年11月23日作出如下判决:一、邬军与巫倩萍、杨志华于2017年3月11日签订的《存量房买卖合同》继续履行，本判决生效之日起十日内，邬军代巫倩萍向上海浦东发展银行股份有限公司广州分行偿还巫倩萍以广州市白云区××路××房为抵押物的贷款本息（含违约金、罚息等），该款在邬军未支付的购房款1130000元中扣减；二、巫倩萍、杨志华及上海浦东发展银行股份有限公司广州分行在邬军偿还完上述第一项中的贷款义务之日，协助邬军办理广州市白云区××路××房的涂销抵押登记手续；三、巫倩萍、杨志华在广州市白云区××路××房的涂销抵押登记手续办理完毕之日，协助邬军办理上述房屋的所有权转移登记手续，邬军同时向巫倩萍、杨志华支付未支付的购房款1130000元扣减上述第一项判决义务中邬军应支付款项后的余款；四、本判决生效之日起十日内，巫倩萍、杨志华向邬军支付违约金50000元；五、驳回邬军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费16122元，由邬军承担702元，巫倩萍、杨志华负担15420元。巫倩萍、杨志华负担的受理费于本判决生效之日起五日内向一审法院缴纳。二审期间，各方当事人并无提交新的证据。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。另查明，一审期间，巫倩萍提交了其与精博公司经办人陈志玲的手机短信记录，显示2017年4月21日巫：“陈小姐、邬先生：为保证房屋过户后我能顺利收到尾款，我建议在银行签订托管协议，开设托管账户，买家将尾款存入托管账户，过户手续办完后，由银行向我支付房屋尾款。现通知你们下周一的安排：我们早上集中后到银行开具托管账户并存入房屋尾款，然后到浦发银行办理还贷存款手续，之后，我会在收到银行存款到账通知后三天内将房屋钥匙交给买家，将房屋交由买家使用。请知悉！”2017年4月21日陈：“巫小姐，星期一我们三方先到银行核实清楚后办理了提前还贷款的转账手续先。在买卖合同中并无约定需要资金托管的，基于买家诚意购买，第二步到工商银行办理资金托管手续。资金托管需要以下资料……”2017年4月21日巫：“陈小姐、邬先生你好，我跟你们确认一下周一的安排：我们先去工商银行办理尾款的托管手续，接下来去浦发银行核实清楚，办理提前还贷款的转账手续，这两件事情都必须在下周一当天完成。买家将尾款存入托管账户后的三天内，我会将钥匙交给买家。收到请回复确认”陈：“巫小姐：下周一的安排：先去浦发银行核实清楚，有没这个提前还贷还未弄清楚，这么快就叫买家存钱到资金托管也未免太草率了吧？确认清楚后当场就办理提前还贷款的转账手续。再去工商银行办理尾款的托管手续。按合同约定：你收到首期就要交钥匙在中介方。如果买家将尾款存入托管账户到账当天你就要将钥匙交给买家。资金托管手续需以下资料……请你准备好以上材料。我们星期一在银行见。请发具体地址过来。必须按上述进行确保双方的利益。”2017年4月23日巫：“陈小姐，你是清楚的，我们的买卖合同是无约定要办理资金托管的条款。如果你们不办理资金托管在先，我的利益无法保障。所以，我坚持我原来的建议。如果你们还是不相信，可以在浦发银行附近的其他银行办理资金托管存款，一天之内两件事办理完毕。请配合。”陈：“巫小姐，明天我们会在浦发银行等你前来核实有关你是否办理了提前还贷的事情。如果买家不核实清楚此事，是不会办理你所合同除外的资金托管约定，如果你一再提出与合同无关的程序和要求，买家已经尽力配合你了。至于你一再无理要求，买家视你为违约的借口。明天浦发银行见。”巫：“和你们的分歧和争议回复到上月29日晚的内容重演，无法协商。因为一直都是你们在卖屋，不是我在卖屋。”“陈小姐，因为协商无果，所以，明天我不会应约到浦发银行。请知悉。”2017年4月24日陈：“巫小姐，我们已经在浦发银行锦城支行找到经办人问清楚了。可以在这里办理提前还贷款的转账手续和在浦发银行办理资金托管手续，请你马上带上相关资料过来办理。”2017年4月25日陈：“巫小姐，昨天我们等你去办理还贷款跟办资金托管，你没到场，我们也向经办人了解到，只要是这两天把钱存到帐上，他们向上面递交资料，安排在下月10号可以扣款了。扣款后两个星期还回涂销资料。这个情况，买家也是在场的，如果因为你单方面不出来办理，那么违约的是你本人。大家有合同约束的。遵守合约精神是每方需要遵守的。”2017年4月28日陈：“巫小姐，多天来你不接电话，不回短信，是想怎么样？你收着买家的定金又不配合办手续，在情在理不妥的，你不想卖了就提出来，我跟买家协商，是卖的就按程序办啊，做人做事为自己想想，为别人想想。”2017年5月5日巫：“陈小姐你好！请告知办理退还买家定金的手续程序？”2017年5月9日陈：“巫小姐，之前已经同你讲过这些退还定金的手续的事，结果你无心退还，一再拖延，买家在购买这个房屋付出大量时间，又按你要求到银行等你半天，现在买家说他们要用法律来维护他们应有的权益。”本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。根据各方二审诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、本案合同履行受阻是哪一方违约所致；二、双方合同是否已解除？三、巫倩萍应否与杨志华共同承担合同责任。关于争议焦点一。根据《存量房买卖合同》约定，买方同意在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣款日或之前，提取首期楼款470000元转入卖方贷款账号内，银行到账后即视为卖方已收取相应楼款。因巫倩萍、杨志华未能向邬军出示银行出具的提前还贷通知，其至2017年4月20日亦仅以短信方式向精博公司发出一张未加盖银行印章的提前还款申请审批表，未有证据证明已明确告知邬军银行通知的预约扣帐日，故邬军为依约履行前述提取首期楼款470000元的义务，于2017年4月24日向贷款银行核实贷款数额、还款时间等信息的行为合理正当，并无恶意或过失可言；从二审浦发银行广州分行的陈述及巫倩萍、杨志华的自认可知，巫倩萍在2017年3月13日向贷款银行申请提前还贷时，浦发银行广州分行已经口头告知预约扣款时间为2017年5月10日，但巫倩萍、杨志华在该预约扣款日前，增设先办理购房余款托管手续再办理提前还贷转账手续的交易条件，亦不按约定时间到场配合办理提前还贷及资金托管，且于5月5日提出退还定金的意思表示，以实际行为表明不继续履行合同，导致双方交易受阻，巫倩萍、杨志华违约在先。一审法院根据双方陈述、实际履行合同的情况以及巫倩萍与精博公司经办人的短信记录，认定双方合同履行受阻的原因和责任在于巫倩萍、杨志华未配合提供提前还贷相关信息、未提供银行提前还贷通知以及在沟通过程中提出解除双方买卖合同，巫倩萍、杨志华拒不履行合同约定的义务，事实清楚，依据充分，本院予以认可。关于争议焦点二。如前所述，在银行通知的预约扣款日届满前，巫倩萍、杨志华增设交易条件、拒不到场配合办理提前还贷及资金托管、此后又提出退还定金的意思表示，表明拒不依约履行合同，违约在先。其以邬军未履行在后的义务为由主张其有权解除合同，显属无理，本院不予采纳。从各方短信往来内容可见，双方于2017年3月底4月初曾就是否解除合同进行协商，但未能达成一致意见，此后巫倩萍又发出提前还款申请审批表要求邬军支付首期款还贷款。故巫倩萍、杨志华主张双方已经于2017年3月31日达成解除合同的合意，与事实不符，本院不予采纳。双方合同约定“卖方在物业网签时未能达成交易条件则取消合同”，因双方已签订《存量房买卖合同》，就购房款支付方式、数额、房屋产权过户、交付均已作出明确约定，并无“未达成交易条件”的情形，巫倩萍、杨志华主张依据该条款其有权解除合同及合同已经合意解除，均缺乏事实依据，本院不予采纳。关于争议焦点三。巫倩萍与杨志华共同作为《存量房买卖合同》的卖方在落款处签名确认，且邬军支付的定金和购房款亦是转账至巫倩萍的账户内，故巫倩萍与杨志华共同作为《存量房买卖合同》的卖方合同主体，应共同承担合同的权利义务，一审法院适用法律正确，巫倩萍、杨志华上诉辩称巫倩萍仅为杨志华的委托代理人，无需承担合同责任，理据不足，本院不予采纳。综上，上诉人巫倩萍、杨志华的上诉请求及理由均不成立，本院不予支持。审查一审判决查明事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15420元，由上诉人巫倩萍、杨志华共同负担。本判决为终审判决。审判长  蔡培娟审判员  黄春成审判员  闫 娜二〇一八年三月二十八日书记员  张 旭