南京市溧水区人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）溧民申字第11号
申请再审人（原审原告）梅正华，男，1960年4月26日出生，汉族，职工。
委托代理人刘开胜。
被申请人（原审被告）熊金泉，男，1933年7月12日出生，汉族，退休干部。
原审第三人孙玲，女，1933年3月16日生，汉族，退休干部。
梅正华与熊金泉、孙玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月20日作出（2013）溧民初字第2421号民事判决，已经发生法律效力。2014年10月8日，梅正华向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
梅正华申请再审称：1、原审认定被申请人与第三人系夫妻关系，缺乏事实依据；2、梅正华向被申请人购买房屋时，双方是多年熟人，主观上没有恶意；双方签订房屋买卖协议时的转让价格是与当时的房价符合的；转让协议签订后，被申请人就将房屋交付给梅正华，梅正华对房屋进行了装修并占有、使用，至于没有办理梅正华的产权证，只因当时开发商不能办理，应属于交易还没有全部完成；另第三人在庭审中陈述“签订房屋转让协议后就一起到开发商处要求更名，但开发商不同意”，说明第三人当时是知情并同意转让房屋的。事实上是由于2011年被申请人办理产权证时房价已上涨数倍，他不想卖了，是被申请人的恶意。3、如果被申请人与第三人确实是夫妻关系，被申请人在处理、买卖房屋这样的大宗财产时，第三人怎么可能不知情，从第三人庭审中的陈述，可以认定第三人是知情的，被申请人与梅正华发生房屋转让时的行为，与第三人也构成了表见代理。综上，要求纠正原审的错误判决。
本院审查查明，熊金泉与孙玲系夫妻关系，与熊明系父子关系。2004年2月13日，熊金泉与南京宏进房地产开发有限公司处签订协议，购买位于溧水县永阳镇交通路176号4幢102、202室的商业门面房。
2008年10月7日，熊金泉作为转让方（甲方）、梅正华作为受让方（乙方）就上述房屋的转让签订《房屋转让协议》一份。协议约定：熊金泉将座落在溧水县永阳镇交通路176号4幢102、202室计134.95㎡房屋转让给梅正华，转让总价款人民币449000元；熊金泉协助梅正华将原先购买上述房屋的一切文件的户名由通熊金泉变更为梅正华，以便梅正华能以自己的名义领取房屋产权证及土地使用证等相关文件；同时约定在协议签订之日，梅正华支付熊金泉购房款99000元，并约定了余款支付时间等其他内容。在该协议落款甲方名称处有熊金泉的签名，乙方名称处有梅正华的签名。
当日，梅正华交付给熊金泉现金19000元，并出具了金额为80000元的借条一份给熊金泉。同日，熊金泉向梅正华出具金额为99000元的收条一份并将购房文件（购房合同、房屋交付使用证明及购房发票）转交给梅正华用于办理户名变更手续。后因故未能办理户名变更。
2011年3月份，熊金泉对上述诉争房屋申请办理了宁溧国用（2011）第00947号国有土地使用证以及溧房权证转字第××号房屋所有权证，土地使用权人及房屋所有权人均为熊金泉。
2011年4月4日，熊金泉向梅正华发出挂号信函一封，明确向梅正华提出双方各让一步并终止协议的继续履行的建议。2011年5月，孙玲向梅正华发出挂号信函一封，以该转让房屋属于夫妻共同财产而熊金泉无权转让该房屋为由要求梅正华将房屋予以退还。对于上述信函，梅正华未有任何回复亦不认可邮件回执上梅正华的签名为其本人所写。另，在诉讼过程中，第三人孙玲提供第三人与熊明书写的证明，拟证明两人曾于2010年6月份电话通知梅正华该房屋属于夫妻共同财产且并未经过其同意即出售，仅是熊金泉单方面的合同行为，故认为该房屋转让协议违法且无效。
另查明，转让协议签订的当日，熊金泉已将房屋钥匙交予梅正华，该房屋由梅正华占有并出租给他人至今（所得租金由梅正华收取）。
以上事实，由熊正泉与孙玲的结婚证、房屋转让协议、收条、借条、房产证、土地使用证、证明、信函、销售发票、当事人陈述等证据予以证实。
原审认为，梅正华、熊金泉签订的房屋转让协议系双方当事人真实意思表示，且并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。
合同有效的情况下，能否发生所有权转移的物权变动效果，则取决于出卖人事后能否取得所有权或处分权，物权能否变动处于待定状态；同时亦要审查买受人是否构成善意取得，如构成善意取得，亦可以发生物权变动的效力。
在本案中，熊金泉未征得其妻孙玲的同意，擅自处分夫妻共同财产出售涉案房屋，侵犯了涉案房屋共有人孙玲的合法权益。孙玲在熊金泉出售涉案房屋时不知情且未在协议上签字确认，事后其得知卖房后也未予以追认，且提供了挂号信函、证明等以证明其反对熊金泉卖房。综上，熊金泉事前事后均未取得涉案房屋完全的处分权，另外梅正华购买讼争房屋也不符合善意取得的构成条件，所以本案中的物权不能发生变动即涉案房屋的所有权不能发生转移。第三人孙玲对涉案房屋的物权优于梅正华对涉案房屋的债权，第三人孙玲作为共有人也有权追回。经原审向梅正华释明，如在本院不能判决熊金泉协助履行过户手续的情况下，梅正华是否需要变更诉讼请求，要求熊金泉赔偿损失。梅正华的意见是坚持原有的诉讼请求，不变更。梅正华如向熊金泉要求赔偿相关损失，可另行主张。综上，梅正华诉请要求熊金泉立即协助其办理涉案房屋产权证及土地使用证等相关证件的诉请缺乏事实和法律依据，原审判决驳回梅正华的诉讼请求。
本院认为，原审判决事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条之规定，裁定如下：
驳回梅正华的再审申请。
审判长 钟玉环
审判员 王白梅
审判员 胡建平
二〇一四年十二月十六日
书记员 王华娟
南京市溧水区人民法院文书稿纸
签发：核稿：
年月日承办人：
年月日（2014）溧民申字第11号
申请再审人（原审原告）梅正华，男，1960年4月26日出生，居民身份证号码320124196004263210，汉族，职工，住南京市溧水区永阳镇西坛新村111-2号。
委托代理人刘开胜，南京市溧水区永阳法律服务所法律工作者。
被申请人（原审被告）熊金泉，男，1933年7月12日出生，居民身份证号码320124193307123238，汉族，退休干部，住南京市溧水区永阳镇大西门84-14号。
原审第三人孙玲，女，1933年3月16日生，居民身份证号码320124193303163224，汉族，退休干部，住南京市溧水区永阳镇财贸家园2幢2单元202室。
梅正华与熊金泉、孙玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月20日作出（2013）溧民初字第2421号民事判决，已经发生法律效力。2014年10月8日，梅正华向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
梅正华申请再审称：1、原审认定被申请人与第三人系夫妻关系，缺乏事实依据；2、梅正华向被申请人购买房屋时，双方是多年熟人，主观上没有恶意；双方签订房屋买卖协议时的转让价格是与当时的房价符合的；转让协议签订后，被申请人就将房屋交付给梅正华，梅正华对房屋进行了装修并占有、使用，至于没有办理梅正华的产权证，只因当时开发商不能办理，应属于交易还没有全部完成；另第三人在庭审中陈述“签订房屋转让协议后就一起到开发商处要求更名，但开发商不同意”，说明第三人当时是知情并同意转让房屋的。事实上是由于2011年被申请人办理产权证时房价已上涨数倍，他不想卖了，是被申请人的恶意。3、如果被申请人与第三人确实是夫妻关系，被申请人在处理、买卖房屋这样的大宗财产时，第三人怎么可能不知情，从第三人庭审中的陈述，可以认定第三人是知情的，被申请人与梅正华发生房屋转让时的行为，与第三人也构成了表见代理。综上，要求纠正原审的错误判决。
本院审查查明，熊金泉与孙玲系夫妻关系，与熊明系父子关系。2004年2月13日，熊金泉与南京宏进房地产开发有限公司处签订协议，购买位于溧水县永阳镇交通路176号4幢102、202室的商业门面房。
2008年10月7日，熊金泉作为转让方（甲方）、梅正华作为受让方（乙方）就上述房屋的转让签订《房屋转让协议》一份。协议约定：熊金泉将座落在溧水县永阳镇交通路176号4幢102、202室计134.95㎡房屋转让给梅正华，转让总价款人民币449000元；熊金泉协助梅正华将原先购买上述房屋的一切文件的户名由通熊金泉变更为梅正华，以便梅正华能以自己的名义领取房屋产权证及土地使用证等相关文件；同时约定在协议签订之日，梅正华支付熊金泉购房款99000元，并约定了余款支付时间等其他内容。在该协议落款甲方名称处有熊金泉的签名，乙方名称处有梅正华的签名。
当日，梅正华交付给熊金泉现金19000元，并出具了金额为80000元的借条一份给熊金泉。同日，熊金泉向梅正华出具金额为99000元的收条一份并将购房文件（购房合同、房屋交付使用证明及购房发票）转交给梅正华用于办理户名变更手续。后因故未能办理户名变更。
2011年3月份，熊金泉对上述诉争房屋申请办理了宁溧国用（2011）第00947号国有土地使用证以及溧房权证转字第20523**号房屋所有权证，土地使用权人及房屋所有权人均为熊金泉。
2011年4月4日，熊金泉向梅正华发出挂号信函一封，明确向梅正华提出双方各让一步并终止协议的继续履行的建议。2011年5月，孙玲向梅正华发出挂号信函一封，以该转让房屋属于夫妻共同财产而熊金泉无权转让该房屋为由要求梅正华将房屋予以退还。对于上述信函，梅正华未有任何回复亦不认可邮件回执上梅正华的签名为其本人所写。另，在诉讼过程中，第三人孙玲提供第三人与熊明书写的证明，拟证明两人曾于2010年6月份电话通知梅正华该房屋属于夫妻共同财产且并未经过其同意即出售，仅是熊金泉单方面的合同行为，故认为该房屋转让协议违法且无效。
另查明，转让协议签订的当日，熊金泉已将房屋钥匙交予梅正华，该房屋由梅正华占有并出租给他人至今（所得租金由梅正华收取）。
以上事实，由熊正泉与孙玲的结婚证、房屋转让协议、收条、借条、房产证、土地使用证、证明、信函、销售发票、当事人陈述等证据予以证实。
原审认为，梅正华、熊金泉签订的房屋转让协议系双方当事人真实意思表示，且并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。
合同有效的情况下，能否发生所有权转移的物权变动效果，则取决于出卖人事后能否取得所有权或处分权，物权能否变动处于待定状态；同时亦要审查买受人是否构成善意取得，如构成善意取得，亦可以发生物权变动的效力。
在本案中，熊金泉未征得其妻孙玲的同意，擅自处分夫妻共同财产出售涉案房屋，侵犯了涉案房屋共有人孙玲的合法权益。孙玲在熊金泉出售涉案房屋时不知情且未在协议上签字确认，事后其得知卖房后也未予以追认，且提供了挂号信函、证明等以证明其反对熊金泉卖房。综上，熊金泉事前事后均未取得涉案房屋完全的处分权，另外梅正华购买讼争房屋也不符合善意取得的构成条件，所以本案中的物权不能发生变动即涉案房屋的所有权不能发生转移。第三人孙玲对涉案房屋的物权优于梅正华对涉案房屋的债权，第三人孙玲作为共有人也有权追回。经原审向梅正华释明，如在本院不能判决熊金泉协助履行过户手续的情况下，梅正华是否需要变更诉讼请求，要求熊金泉赔偿损失。梅正华的意见是坚持原有的诉讼请求，不变更。梅正华如向熊金泉要求赔偿相关损失，可另行主张。综上，梅正华诉请要求熊金泉立即协助其办理涉案房屋产权证及土地使用证等相关证件的诉请缺乏事实和法律依据，原审判决驳回梅正华的诉讼请求。
本院认为，原审判决事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条之规定，裁定如下：
驳回梅正华的再审申请。
审判长钟玉环
审判员王白梅
审判员胡建平
二〇一四年十二月十六日
书记员王华娟