天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0104民初7942号原告：董永健，男，1973年1月22日出生，汉族，同心道足缘会所经理，住天津市西青区。委托诉讼代理人：张红霞，天津凌宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：张卿卿，天津泰世天铖律师事务所律师。被告：天津大愚资产管理有限公司，住所地天津市南开区。法定代表人：陶园园，总经理。委托诉讼代理人：肖学谦，男，该公司职员。第三人：天津中川投资有限公司，住所地天津市南开区。法定代表人：伍胜，总经理。委托诉讼代理人：张裴，女，该公司职员。第三人：天津浩地集团有限公司，住所地天津市红桥区。法定代表人：段磊，董事长。委托诉讼代理人：李国良，男，该公司职员。第三人：天津市中腾房地产开发有限公司，住所地天津市南开区。法定代表人：王天林，总经理。委托诉讼代理人：李国良，男，该公司职员。原告董永健与被告天津大愚资产管理有限公司（以下简称大愚公司）、第三人天津中川投资有限公司（以下简称中川公司）、第三人天津浩地集团有限公司（以下简称浩地公司）、第三人天津市中腾房地产开发有限公司（以下简称中腾公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张红霞和张卿卿、被告大愚公司委托诉讼代理人肖学谦、第三人中川公司委托诉讼代理人张裴、第三人浩地公司及中腾公司委托诉讼代理人李国良到庭参加诉讼,本案现已审理终结。原告董永健向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告之间签订的《房屋租赁合同书》无效；2.判令被告立即返还原告所交保证金90000元；3.判令被告返还原告已给付的租金（2015年2月19日至2015年11月30日期间）796669元；4.判令被告赔偿原告的装修损失700000元，以上共计1586669元；5.本案诉讼费用由被告负担。事实及理由：原、被告于2015年7月签订《房屋租赁合同书》，合同签订当日原告向被告给付保证金90000元，2015年2月19日至2015年11月30日期间原告共计给付房屋租金796669元，另外装修花费700000元。由于被告并未获得房屋产权人及有权转租人的授权，导致原、被告之间的《房屋租赁合同书》无效，无效合同自始不发生法律效力，故成讼。被告大愚公司辩称：不同意原告的诉讼请求，因为被告的出租行为有中川公司的授权，原、被告之间合同是有效合同，事实是原告拖欠被告租金，原告存在违约情形，对此被告保留相关诉讼权利。第三人中川公司述称，同意被告的答辩意见。第三人浩地公司、中腾公司述称，涉案房屋的产权人系中腾公司，中腾公司委托浩地公司对外出租。2008年10月1日，浩地公司与中川公司签订租赁合同，浩地公司允许中川公司对涉案房屋对外转租。2014年因中川公司拖欠浩地公司房租，浩地公司提起诉讼，法院判决解除浩地公司与中川公司之间的租赁合同及补充协议。但在后续执行过程中，浩地公司和中川公司进行协商，中川公司有意将拖欠的房租补齐，所以浩地公司也没有要求中川公司腾房，目前还是由中川公司对外招商出租，收取租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的房屋装修合同和装修款收据，被告不认可真实性和关联性，本院认为《装饰工程施工合同》写明了系同心缘足道会馆装修维修工程，收据日期和金额可以与合同关于工程款支付方式对应，在没有相反证据条件下，可以认定其真实性，但与本案的关联性需结合其他证据予以认定；对被告提交的中川公司授权书和浩地公司的情况说明，原告仅对证明目的有异议，可以作为查明本案事实的依据。依据各方当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：涉诉房屋位于天津市南开区黄河道虹畔大厦，该大厦的产权人为中腾公司。中腾公司授权浩地公司全权处理虹畔大厦对外出租事宜。2008年10月1日浩地公司与中川公司签订了《天津虹畔大厦租赁经营合同》，约定由中川公司承租虹畔大厦以对外招商经营。2014年1月7日，原告董永健与中川公司签订《房屋租赁合同书》，约定原告承租虹畔大厦东侧一层及二层部分位置房屋，房屋面积1384.20平方米，租期为2014年1月7日至2018年1月31日止。同年，因中川公司拖欠租金，浩地公司诉至法院，本院于2014年11月10日做出（2014）南民初字第4184号民事判决书，判决解除浩地公司与中川公司之间的租赁合同及四份补充协议。2014年12月11日，中川公司授权大愚公司全权负责虹畔大厦包括转租在内的经营管理。2015年2月18日上述判决经公告送达中川公司正式生效。自2015年2月19日起，原告开始按照中川公司通知将租金向被告大愚公司支付。原、被告签订《房屋租赁合同书》，约定原告承租虹畔大厦东侧二层部分位置房屋，面积1159.7平方米，租期自2015年8月1日至2018年1月31日止。合同签订后，原告交纳了保证金90000元及截至2015年11月30日的租金。原告认为与被告签订房屋租赁合同之时，中川公司已经没有了浩地公司的合法授权，因此被告无权转租导致双方合同无效，故成讼。另查，本院于2016年11月15日受理的（2016）津0104民初12428号案件中，大愚公司起诉董永健就本案涉诉房屋要求其支付所欠房租，在该案审理过程中，董永健主张自己已于2016年2月从涉诉房屋中撤离，而大愚公司主张2016年10月20日曾向董永健发出解除合同通知函，此后涉诉房屋才由大愚公司控制。本院认为，原告主张与被告签订合同书时中川公司已经与浩地公司解除租赁经营合同关系，因此被告从中川公司处取得的授权不具有合法效力。对此本院认为：一、原、被告之间的《房屋租赁合同书》系双方自愿签订，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的任何一种情形；二、原、被告之间的合同书没有载明签订的日期，若早于（2014）南民初字第4184号民事判决书正式生效之日（2015年2月18日），则大愚公司的转租属于无权处分行为，由于中腾公司（产权人）和浩地公司（管理人）在本案中明确表示认可中川公司目前对虹畔大厦的对外招租经营，故可视为对中川公司和大愚公司转租行为的追认，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，该合同有效。以此为基础，2015年2月19日至2015年11月30日属于合同有效期内，原告也实际占用了涉案房屋，故原告要求退还这一期间已给付的房屋租金没有合法依据。据此，原告主张确认合同无效并返还租金的诉请，本院不予支持。关于原告主张返还的保证金，本院认为：原告已经停业撤离涉诉房屋并自2015年12月起未再交纳租金，被告也已向原告发出解除合同通知并收回房屋，可见双方均无继续履行合同的意愿，涉诉合同已经事实上解除，原告要求返还保证金有事实依据，本院予以支持。由于本案中被告大愚公司并未就租金、物业费等费用提起反诉，也没有就上述费用的数额、被告已经垫付等事实提交相关证据予以证实，故对合同中约定保证金抵扣部分的费用，被告可另案主张权利。关于原告主张的装修损失，本院认为：根据相关司法解释的规定，只有存在出租人违约导致合同解除的情形，承租人才有权请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。本案中原告未提交证据证明系被告大愚公司存在违约行为导致合同解除，应承担举证不能的法律后果，故对原告的该项诉请，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第九十四条、第九十七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告天津大愚资产管理有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告董永健保证金90000元；二、驳回原告董永健其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19080元，由原告董永健负担17998元，被告天津大愚资产管理有限公司负担1082元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  陈卫东人民陪审员  田路明人民陪审员  刘 芳二〇一八年六月七日法官 助理  张惟威书 记 员  秦 艳附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将天津市第一中级人民法院上诉费缴费凭证及上诉状正副本一并交至本院诉讼服务中心。逾期不提交，经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。由此产生的后果，由上诉人承担。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。