河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫01民再90号
再审申请人(一审原告、反诉被告、二审上诉人)：李迎春，男，1966年1月14日出生，汉族，住郑州市金水区。
委托诉讼代理人：张军红，河南怡龙律师事务所律师。
再审被申请人(一审被告、反诉原告、二审上诉人)：梁军伟，男，1973年2月24日出生，汉族，住郑州市管城回族区。
委托诉讼代理人：车涛，河南元慧律师事务所律师。
再审申请人李迎春因与被申请人梁军伟租赁合同纠纷一案，不服本院（2017）豫01民终5976号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年11月16日作出（2017）豫01民申1076号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人李迎春的委托诉讼代理人张军红，再审被申请人梁军伟的委托诉讼代理人车涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李迎春申请再审称，1.本案证据足以证明梁军伟不按约定交纳租金即不履行其主要合同义务应当构成根本违约。根据双方签订的《厂房租赁合同》第四条第二款的约定“租赁期间乙方应向甲方及时支付租金……，如违约超过20天，甲方有权终止租赁协议”而甲方是在乙方一年之久不交付租金的情况下，以书面形式通知其解约，是完全合法的，故原审法院认定李迎春通知梁军伟解除合同构成根本违约是错误的。2.双方在签订的《厂房租赁合同》第七条第三款明确约定：乙方可在厂院内建造简易房屋和仓库（甲方应予以配合），如乙方出资建造，甲方不应另行收取乙方租金，合同到期，乙方所建房屋产权归甲方所有。即梁军伟出资建造了部分库房，而李迎春也未就此另行收取租金，双方对建造费有了明确的约定，而非无约定，故原判决适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第二项错误。另外，原审法院要求李迎春对建造房屋库房时使用的旧材料价值应予折价一事进一步举证，原审举证责任分配适用法律错误。3.原判对厂房的价值没有考虑折旧因素，属认定事实错误。综上，请求撤销原审判决第二项（反诉被告李迎春应当于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告梁军伟损失1464478.18元），改判驳回梁军伟反诉请求。
梁军伟辩称，1.李迎春从梁军伟厂中拉走大量产品没有支付货款，李迎春说用租金来抵付货款，但李迎春长期不和梁军伟算账，在双方没有对账的情况下到底欠不欠租金无法确定，一直到诉讼阶段李迎春才在法院的主持下和梁军伟对账，因此不存在梁军伟没有按时交付租金的问题。李迎春在租赁期间多次指使人员殴打梁军伟员工、停水停电、堵塞梁军伟工厂大门、阻拦梁军伟的客户，导致梁军伟无法经营，致使梁军伟实际上已经无法使用租赁物，因此李迎春不应再收取租金。合同的解除均系李迎春的种种违约行为所致，李迎春具有完全的过错，梁军伟没有过错。故系李迎春构成根本违约，梁军伟没有违约。2.办公楼的建设是李迎春明确同意的，根本不存在超出李迎春同意范围的情况。梁军伟所建厂房、办公楼等附属物均已由李迎春占有并使用，根据等价有偿原则，李迎春应该赔偿梁军伟的全部损失。合同虽然约定了合同到期后梁军伟所建房屋产权归甲方所有，但没有约定建设费用如何处理，更没有说是免费归甲方所有。同时，本案合同未到期，而是李迎春违约解除合同，因此双方对这种情况下建设费用没有约定，原审适用法律正确。鉴定结论系合法鉴定机构依据合法程序作出，鉴定的是梁军伟对建造附属物的合理投入，李迎春应当按照鉴定数额赔偿梁军伟的损失。李迎春对自己的主张未提供任何证据，原判正确。请求驳回李迎春的再审请求。
李迎春向一审法院起诉请求：判令梁军伟支付租金602010元、违约金180000元，共计782010元。
梁军伟向一审法院反诉请求：判令李迎春赔偿损失2092111.69元。
一审法院认定事实：2012年11月1日，出租方（甲方）李迎春与承租方（乙方）梁军伟签订《厂房租赁合同》，约定的主要内容如下：一、出租厂房情况。1、李迎春租给梁军伟的厂房座落在薛店镇神州路西××（××四局料厂）租赁土地南北长127米，东西宽115米，面积25.3亩；实际用地为21.905亩，地上有临时用房，可用机井和无塔装置一套。厂房类型为砖混和钢结构相结合，厂房规格18米×72米×9米，共计1296平方米，带航车。2、梁军伟愿意自建办公用房，并预留四间（上下各两间）给李迎春使用。二、厂房租赁期限。1、厂房租赁自2012年11月1日至2022年10月31日止，租赁期为10年。2、租赁期满，李迎春有权收回出租厂房，梁军伟应如期归还，梁军伟如需继续承租，应于租赁期满前三个月与李迎春重新签订租赁合同。三、租金支付方式。1、甲乙双方约定，该厂房租金、地租金、生活用房租金，三项合计第一年租金为50万元。2、该租金自第二年开始每年按60万元交纳，自第三年开始每年租金以5％的比例递增，依此类推。3、房租到期提前一个月交纳下一年的租金。四、其他费用。租赁期间梁军伟向李迎春及时支付租金，如违约李迎春可在梁军伟交纳年租金总款的基础上加收每日1‰的滞纳金，如违约超过20日后，李迎春有权终止租赁协议。七、租赁期间其他有关约定。3、厂房租赁期间，梁军伟可根据自己经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房结构，装修费用由梁军伟自负，梁军伟可在场院内建造简易房屋和仓库（李迎春应予以配合）。如梁军伟出资建造，李迎春不应另收梁军伟租金。在本合同最终到期之后，梁军伟所建房屋产权归李迎春所有，一切机器设备、设施由梁军伟自行拆走。十、违约责任。本合同在履行过程中，任何一方违约，应承担违约责任，违约方须向对方支付违约金，违约金数额为全年租金的银行同期利率5倍。十三、本合同一式四份，双方各执两份，合同经签字生效。在《厂房租赁合同》落款处，有李迎春、梁军伟各自签字。2015年8月19日，李迎春以梁军伟未按照合同约定履行交纳租金义务为由，书面通知梁军伟解除《厂房租赁合同》。次日，梁军伟收到该解除合同通知书，并在2015年8月31日前将厂房内的大部分物品搬离，但没有同李迎春办理租赁物交接手续。2016年5月31日，该院组织李迎春与梁军伟到租赁物现场进行勘查。在现场勘查笔录中，梁军伟陈述自己在承租后另行建设了生产车间、办公楼、厂区仓库、厂区硬化、井、压力罐等建筑及附属设施，在履行《厂房租赁合同》过程中以现金及用货物冲抵方式已付清截至2015年6月30日前的租金，之后的租金没有支付；因李迎春的人员与自己人员发生打架、厂门改道及同业竞争等原因，自己在收到解除合同通知书后将物品搬离，但没有与李迎春办理交接手续；因自己欠马建法部分工程款未付清，马建法派人在租赁物院内看管。对梁军伟上述陈述的内容，李迎春无异议。因双方对在承租后另行建设的生产车间、办公楼、厂区仓库、厂区硬化、井、压力罐等建筑及附属设施如何处理未达成一致意见，梁军伟向该院申请对上述建筑及附属设施进行评估鉴定。2016年11月3日，河南华明工程造价咨询有限公司受该院委托后作出河南华明司鉴［2016］建价鉴字第20号司法鉴定意见书：1、申请人建造的生产车间、办公楼、厂区仓库、厂区硬化、井、压力罐等建筑及附属设施造价进行评估鉴定价值为2092111.69元；2、其中两幢仓库的钢材与围护材料价格为474244.25元。梁军伟支付鉴定费30000元。李迎春对该司法鉴定意见书有异议，认为没有考虑折旧及梁军伟使用二手钢材情况，不能客观反映被鉴定物现在真实价值，应不予采信；梁军伟则对该司法鉴定意见书无异议。2014年12月10日的代付收据上记载2014年12月份电费为27422.4元，2015年4月10日的代付收据上记载2015年4月份电费为28689.6元，共计56112元。李迎春提交上述两份收据，拟证明梁军伟欠其电费56112元。梁军伟对该两份收据不予认可，称其将电费交给李迎春，由李迎春去交电费，自己不欠电费。证人陈某出庭证明：自己系梁军伟的雇员，负责生产和发货工作的厂长，与李迎春没有关系。2014年11月份，梁军伟雇佣的开票员马某让李迎春的雇员在拉货单上签字未果，后来李迎春的另一个雇员才签字，在马某下班时被李迎春的一位女雇员打了。自己记得在生产期间，李迎春的雇员将梁军伟的电闸拉下来断电，李迎春儿子拦住梁军伟把电闸推上去，双方还打起来。2015年3月26日，自己因发货的事情被李迎春妻子殴打，并报警处理。李迎春还挡住厂大门不让货车通行，后来将厂大门封堵，梁军伟只好将厂大门改道。关于李迎春与梁军伟为何发生上述纠纷，自己不清楚原因。证人马某出庭证明：自己在2015年1月之前系梁军伟的雇员会计，负责出货和接货工作，与李迎春没有关系。2014年11月份，李迎春打电话说要拉货，在装完货后，自己找李迎春签字被拒就说不签字就不发货，后李迎春外甥女签字才发货，结果当天被李迎春外甥女殴打。此后，李迎春从梁军伟厂内拉货再也没有签字。自己记得有一次正在生产中，李迎春把梁军伟的电闸拉下来断电，李迎春儿子站在旁边拦住梁军伟把电闸推上去，双方发生冲突。关于梁军伟是否拖欠李迎春租金、电费以及厂门改道的事情，自己不清楚。梁军伟申请上述两证人出庭作证及提交派出所的询问笔录，拟证明李迎春的人员不但殴打梁军伟的人员，而且停电、阻挠货物进出及封堵厂大门，导致梁军伟无法生产经营，并在李迎春提出解除合同后毫不犹豫搬离，李迎春应当赔偿梁军伟所建的建筑及附属设施损失。李迎春认为两证人与梁军伟有利害关系，证人证言及派出所询问笔录反映的是双方人员因个人矛盾发生纠纷，与李迎春无关，证人证言不具有客观性、真实性；因梁军伟拖欠租金，经派出所调解后，梁军伟支付租金100000元，并自行将厂门另行改道。2016年6月29日，新郑市公安局薛店派出所出具书面《证明》，内容如下：2014年4月22日下午15时20分，我所接到市局110指令，李迎春报案称在新郑市××店镇原轨板厂院内因为土地租赁费问题发生纠纷，我所派两名民警赶到现场了解系李迎春因要租赁费与梁军伟发生纠纷；经调解，梁军伟要求李迎春在院内后半部拉两道围墙把场内道路隔开后，答应把欠李迎春剩余租金付清；李迎春在一个星期内把围墙拉起。对该书面《证明》的内容，李迎春与梁军伟无异议。李迎春明确2015年6月30日至2016年4月30日的租金为545898元，垫付电费56112元，共计602010元；违约金180000元是以租金630000元为基数按中国人民银行同期贷款利率四倍自2014年4月20日计算至2015年8月19日。2016年8月30日，李迎春已从马建法手中强行收回租赁物。梁军伟在建设生产车间、办公楼、厂区仓库、厂区硬化、井、压力罐等建筑及附属设施时，未办理合法建设手续。
一审法院认为，李迎春与梁军伟签订的《厂房租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家相关法律法规，合法有效。依法成立的合同，对当事人双方具有法律约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方；合同自通知到达对方时解除。2015年8月19日，李迎春以梁军伟未按照合同约定履行交纳租金义务为由书面通知解除《厂房租赁合同》，梁军伟于次日收到该解除合同通知书，故双方之间的《厂房租赁合同》于2015年8月20日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现场勘查笔录中，梁军伟陈述以现金及用货物冲抵方式已付清截至2015年6月30日前的租金，此后的租金未付；在收到解除合同通知书后将物品搬离，但没有与李迎春办理交接手续；因其欠马建法部分工程款未付清，马建法派人在租赁物院内看管。对梁军伟上述陈述的内容，李迎春无异议。由此可知，2015年7月1日至同年8月20日期间的租金，按《厂房租赁合同》约定的年租金630000元计算，租金为88027.53元。梁军伟未按约定提前一个月交清下一年的租金，构成违约，违约金应以未付租金88027.53元为基数按中国人民银行同期贷款利率四倍自2014年11月1日起计算至2015年8月19日，违约金为15149.06元；李迎春请求以630000元基数自2014年4月20日起计算违约金，缺乏法律依据，该院对其该项请求不予准许。梁军伟在搬离租赁物后没有与李迎春办理交接手续，马建法以梁军伟欠其部分工程款未付清而派人在租赁物院内看管，直到李迎春于2016年8月30日从马建法手中强行收回租赁物。因此，2015年8月21日至2016年8月30日期间，应视为梁军伟继续占有使用租赁物，李迎春要求梁军伟支付2015年8月21日至2016年4月30日期间的占有使用费，该院予以支持；2015年8月21日至同年10月31日期间的占有使用费，参照按《厂房租赁合同》约定的年租金630000元计算，该期间的占有使用费为124274.16元；2015年11月1日至2016年4月30日期间的占有使用费，按《厂房租赁合同》约定的年租金660000元计算，该期间的占有使用费为329096.04元；共计453370.2元。2014年12月10日的代付收据上记载2014年12月份电费为27422.4元，2015年4月10日的代付收据上记载2015年4月份电费为28689.6元，共计56112元。李迎春提交的两份收据涉及电费56112元，但梁军伟否认欠其电费，且两份收据上面也没有梁军伟签名认可的内容，故该院对李迎春要求梁军伟支付垫付电费56112元的诉讼请求不予支持。承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。《厂房租赁合同》约定，梁军伟可以对厂房进行装修，也可以在场院内建造简易房屋和仓库，李迎春应予以配合；在合同最终到期之后，梁军伟所建房屋产权归李迎春所有，一切机器设备、设施由梁军伟自行拆走。梁军伟在租赁期间建设的生产车间、办公楼、厂区仓库、厂区硬化、井、压力罐等建筑及附属设施，经评估鉴定价值为2092111.69元。梁军伟在建设生产车间、办公楼、厂区仓库、厂区硬化、井、压力罐等建筑及附属设施时，未办理合法建设手续；同时，梁军伟没有按约定期限及时付清租金，李迎春的人员殴打梁军伟的人员、拉闸断电及让厂区大门改道等因素，最终导致双方签订的合同解除；另外，李迎春在收回租赁物后可以充分使用梁军伟所建设的建筑物及附属设施。因此，在综合考虑上述因素后，上述建筑物及附属设施价值为2092111.69元，由梁军伟自行承担30％，由李迎春承担70％，即由李迎春赔偿梁军伟损失1464478.18元。相应地，该院对梁军伟的其他反诉请求不予支持，对李迎春的反诉辩称意见也不予采纳。判决：一、梁军伟应当于该判决生效之日起十日内支付李迎春租金88027.53元、占有使用费453370.2元、违约金15149.06元，共计556546.79元。二、李迎春应当于该判决生效之日起十日内赔偿梁军伟损失1464478.18元。三、驳回李迎春的其他诉讼请求。四、驳回梁军伟的其他反诉请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11620元，反诉案件受理费11769元，鉴定费30000元，共计53389元，由李迎春负担32608元，梁军伟负担20781元。
二审法院认定的事实与一审查明的事实一致。
二审法院认为，当事人应对自己的主张，提供相应的证据加以证明，否则应承担不利的法律后果。一、关于损失的问题。本院认为，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。本案中，《厂房租赁合同》约定，梁军伟可以对厂房进行装修，也可以在场院内建造简易房屋和仓库，李迎春应予以配合；在合同最终到期之后，梁军伟所建房屋产权归李迎春所有，一切机器设备、设施由梁军伟自行拆走。一审法院根据扩建的建筑及附属设施的评估鉴定价值、建设时未办理合法建设手续，李迎春、梁军伟在履行合同期间存在的违约行为最终导致合同解除，收回后的使用等综合因素，酌定梁军伟自行承担30％、李迎春承担70％，即李迎春赔偿梁军伟损失1464478.18元，并无不当。李迎春上诉称梁军伟在扩建的建筑及附属设施中，使用大量的旧材料，应予以折价及扣减。本院认为，鉴定机构在鉴定意见中已对此作出明确说明，但李迎春未能就梁军伟使用旧材料的数量及价格进一步举证，故李迎春的该项主张，证据不足，理由不能成立，本院不予支持。李迎春上诉又称鉴定时未考虑涉案工程是否合格，能否达到安全使用价值和年限。本院认为，本案是对实际工程的造价予以鉴定，即对梁军伟建设涉案建筑物及附属设施的投入进行鉴定，而非对涉案建筑物及附属设施的不动产价值进行鉴定，且鉴定机构在鉴定意见中亦对此作出明确说明，故李迎春的该项主张，无事实和法律依据，理由不能成立，本院不予支持。李迎春上诉还称其不存在过错，亦未同意新建办公楼及生产车间，其对该建筑及附属设施基本没有使用价值，一审判决其承担70％的责任，严重显失公平。梁军伟上诉称合同的解除均系李迎春的违约行为所致，该建筑及附属设施均已由李迎春占有使用，根据等价有偿原则，李迎春应赔偿全部损失，且没有建设手续不能成为让其分担损失的理由。本院认为，双方在合同中约定租金应提前一个月交清下一年的租金，但梁军伟未在2014年11月1日前交清2015年度的租金，构成违约，应承担相应的违约责任。在合同履行中，因出现李迎春的人员殴打梁军伟的人员、拉闸断电及让厂区大门改道等行为，且李迎春在梁军伟未出现根本违约的情况下，单方以梁军伟未按照约定交纳租金为由通知解除合同，构成根本违约，应承担相应的违约责任。李迎春及梁军伟的该项主张，均无事实和法律依据，理由不能成立，本院均不予支持。二、关于租金及违约金问题。本院认为，双方之间的《厂房租赁合同》于2015年8月20日解除，故2015年7月1日至8月20日的租金应当按照合同约定履行。梁军伟上诉称李迎春长期不与其算账，租金无法确定，且李迎春指使人员采取多种干扰措施造成其无法经营，不应再交租金。本院认为，双方在一审现场勘查时均认可2015年6月30日之前的租金已经结清，且梁军伟未提交充分证据予以证明2015年7月1日至8月20日期间因李迎春的行为致使其无法经营，故梁军伟的该项主张，无事实依据，理由不能成立，本院不予支持。梁军伟上诉称其根本不存在违约行为，因此也不存在违约金。本院认为，如前所述，梁军伟未按期交纳租金，构成违约，应承担相应的违约责任。故梁军伟的该项主张，理由不能成立，本院不予支持。三、关于占有使用费问题。本院认为，梁军伟虽然于2015年8月20日搬离租赁物，但未和李迎春办理交接手续，且租赁物被案外人以梁军伟欠工程款为由看管，直至于2016年8月30日被李迎春从案外人处强行收回，故案外人占有租赁物期间，应视为梁军伟继续占有使用租赁物，应当支付占有使用费。梁军伟上诉称租赁物本来就在李迎春的控制之下，梁军伟搬离后，不管有无案外人占有，都与其无关，且其是被逼走的，不可能有交接手续。本院认为，梁军伟作为承租人，其在搬离租赁物时，应当按照约定将租赁物归还出租人李迎春，但其未办理交接手续且造成租赁物被案外人以与其存在纠纷为由占有，亦无证据证明租赁物本来就在李迎春的控制之下，故梁军伟的该项主张，无事实和法律依据，理由不能成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费33438元，由上诉人李迎春负担17980元，上诉人梁军伟负担15458元。
本院再审经审理查明的事实与原审认定的事实一致。
本院再审认为，根据《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，双方在合同中约定租金应提前一个月交清下一年的租金，梁军伟未如约在2014年11月1日前交清2015年度的租金，但双方均认可涉案厂房的租金已通过现金和货物冲抵的方式结清至2015年6月30日，即梁军伟虽系迟延履行，但未构成根本违约。2015年8月19日，李迎春以梁军伟未按照合同约定履行交纳租金义务为由书面通知解除《厂房租赁合同》，不符合《合同法》第九十四条之规定，原审认定李迎春构成根本违约并无不当。
根据双方签订的《厂房租赁合同》，双方对于生产车间、办公楼、厂区硬化、井、压力罐等建设费用的处理并未作出约定。对于装修费用及建造简易房屋和仓库的费用虽约定由梁军伟出资建造，李迎春不再另行收取租金，合同到期后，梁军伟所建房屋产权归李迎春所有，但涉案合同并未到期即被解除，双方对这种情况下建设费用没有约定，原审适用法律正确。李迎春关于原判决适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第二项错误的再审理由，不能成立，不予支持。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据。李迎春再审称梁军伟在扩建的建筑及附属设施中使用了旧材料，应当对旧材料的数量及价格承担举证责任，李迎春未能提供有效证据证明其事实主张，应承担不利后果，原审关于举证责任的分配并无不当。本案司法鉴定的对象是梁军伟建造的生产车间、办公楼、厂区仓库、厂区硬化、井、压力罐等建筑及附属设施的造价，原判综合导致合同解除的过错责任以及李迎春在收回租赁物后可以充分利用上述建筑物及附属设施等因素后，对造价损失酌定梁军伟自行承担30%，李迎春承担70%，并无不当。李迎春关于原审判决未考虑涉案厂房折旧因素的再审理由，不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持本院（2017）豫01民终5976号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长 杨正辉
审判员 陈 元
审判员 王明哲
二〇一八年六月十五日
书记员 刘俊丽