吉林省吉林市昌邑区人民法院民 事 判 决 书（2018）吉0202民初414号原告：马强，男，1978年6月6日出生，汉族，住吉林省吉林市昌邑区。委托诉讼代理人：张福生，吉林远耀律师事务所律师。被告：吉林市凤凰妇产医院，住所地吉林市昌邑区。法定代表人：林少雄，院长。委托诉讼代理人：李翰冰，吉林江城律师事务所律师。第三人：吉林市瀚邦房地产开发有限责任公司，住所地吉林市船营区。法定代表人：马克志，总经理。原告马强与被告吉林市凤凰妇产医院（以下简称凤凰医院）、第三人吉林市瀚邦房地产开发有限责任公司（以下简称瀚邦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。2018年3月30日第一次开庭，原告马强及其委托诉讼代理人张福生、被告凤凰医院的委托诉讼代理人李翰冰、第三人瀚邦公司的法定代表人马克志均到庭参加诉讼。2018年4月4日第二次开庭，原告马强的委托诉讼代理人张福生、被告凤凰医院的委托诉讼代理人李翰冰、第三人瀚邦公司的法定代表人马克志均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马强向本院提出诉讼请求：1.马强与凤凰医院应当依据法律和事实变更《房屋租赁合同》：租赁物为马强所有的坐落于X网点（以下简称涉案网点）和X房屋（以下简称涉案房屋）；涉案网点的年租金标准变更为15万元，每三年上浮10%；租赁期限变更为2009年5月1日-2019年5月1日；出租人由瀚邦公司变更为马强；2.确定马强应当与凤凰医院根据实际情况，重新确定上述两处房屋（总面积为371.23平方米）的租金费用为年租金213,907.9元（其中涉案网点年租金为15万元，每三年上浮10%，涉案房屋年租金为63,907.9元）。事实与理由：一、涉诉房屋的买卖和租赁情况。1.2007年1月16日，瀚邦公司与马强签订了《商品房买卖合同》。该合同约定：马强一次性付款390,540元，购买瀚邦公司的涉案网点，其用途为营业，属框架结构，该商品房建筑面积260.32平方米。2.2008年11月26日，瀚邦公司与马强签订《委托协议书》。该协议书约定：马强购买瀚邦公司的涉案网点，建筑面积260.32平方米，产权归马强所有。马强同意将该网点委托瀚邦公司统一出租给凤凰医院；委托出租的期限为10年，即从2009年5月1日至2019年5月1日；租金价格为每年15万元，每三年租金上浮10%（详见《委托协议书》）。由于涉案网点存在其他争议，马强于2015年4月14日才能够办理房权证。另外，马强还购买了涉案房屋（建筑面积110.91平方米），并于2013年9月27日办理了房权证。3.2008年11月28日，瀚邦公司与凤凰医院签订了《房屋租赁合同书》。该合同约定：甲方即房屋出租方瀚邦公司，自愿将坐落在吉林市昌邑区X路X号（原名旺金都）房屋的1至11层总面积4350平方米的楼房，租赁给凤凰医院；租赁用途为医疗用房；租赁期限为20年，自2009年1月1日至2029年4月30日；租赁费用为年租赁金人民币捌拾伍万元。第6年起每五年为一个周期，增加原租金的2%，20年总计房租：17,516,834元（壹仟柒佰伍拾壹万陆仟捌佰叁拾肆元整）；租金付款方式为半年一付，本合同签订后于每年5月1日付当年房租的50%，每年11月1日付当年剩余的房租。（详见《房屋租赁合同书》内容）。二、瀚邦公司与凤凰医院签订并履行的《房屋租赁合同书》违法侵害了马强的合法权益。瀚邦公司与凤凰医院2008年11月28日签订《房屋租赁合同书》，瀚邦公司将吉林市昌邑区X路X号（原名旺金都）房屋的1至11层总面积4350平方米的楼房，租赁给凤凰医院。瀚邦公司出租的房屋中包括于2007年1月16日已经出卖给马强的涉案网点。为了不影响瀚邦公司整体出租其吉林市昌邑区X路X号共计11层的房屋，马强与瀚邦公司签订《委托协议书》。该协议书约定马强同意将涉案网点委托瀚邦公司统一出租给凤凰医院。但是，瀚邦公司的此统一出租行为，违背了瀚邦公司与马强签订的《委托协议书》约定的如下内容：1.《委托协议书》约定委托出租的期限为10年，而《房屋租赁合同书》约定的租赁期限为20年；2.《委托协议书》约定每三年租金上浮10%，而《房屋租赁合同书》约定每五年为一个周期，增加原租金的2%；3.《委托协议书》约定涉案网点租金价格为每年15万元人民币，而《房屋租赁合同书》约定11层总面积4350平方米的楼房的租赁费用为每年租赁金人民币捌拾伍万元，涉案网点的年租金仅为5.08万元。瀚邦公司的上述统一出租行为，即瀚邦公司与凤凰医院2008年11月28日签订《房屋租赁合同书》，违背瀚邦公司与马强签订《委托协议书》约定的上述三方面内容，是必然侵害涉案网点所有人马强的合法权益的，是严重违反法律的。三、瀚邦公司与凤凰医院签订并履行的《房屋租赁合同书》中，关于马强所有的涉案网点和涉案房屋的租赁期限和租赁费用的约定，是显示公平、公正的。瀚邦公司与凤凰医院签订并履行的《房屋租赁合同书》中，关于房屋的租金和租赁期限的约定，租赁期限为20年，每一平方米每年租金是195.40元，每月租金为16.28元。同时约定每五年为一个周期，增加原租金的2%。可以从如下二方面看其显示公平、公正：1.吉林市物价局文件——吉市价字【2012】83号《关于重新确定吉林市非住宅房屋租赁租金指导标准的通知》（以下简称“市83号租金标准通知”）。该通知中的《吉林市街路房屋环境区域划分表》中的昌邑区的解放大路：吉林大街——延安街，为等级的一级区，类别为A类。“市83号租金标准通知”中规定：一级，A类，商业每月每平方米租金标准为73元。按此租金标准计算，4350平方米的房屋每月房租为317,550.00元，每年房租是3,810,600.00元。而瀚邦公司与凤凰医院签订并履行的《房屋租赁合同书》确定每年房租为850,000.00元。仅是“市83号租金标准通知”中规定的租金标准的4.483分之一。马强的两处房屋建筑面积是371.23平方米。其年租金按照瀚邦公司与凤凰医院签订并履行的《房屋租赁合同书》计算，仅是72,538.34元。也同样是“市83号租金标准通知”中规定的4.483分之一，即吉林市非住宅房屋的租金指导标准规定的房屋租金，是马强所有的房屋实际租金的4.483倍。2.“市83号租金标准通知”的第四条为二项内容：（1）吉市租金标准执行的期间为2012年8月14日至2014年8月20日，到期需重新申报调整；（2）执行吉市价字【2012】83号文件时，原吉市发改审批字【2009】93号文件同时废止。上述“市83号租金标准通知”第四条内容确实、充分的说明和证明吉林市房屋的租金指导标准执行的期间只能是2-3年的时间，经过2-3年就必然要“到期需重新申报调整”。而瀚邦公司与凤凰医院签订并履行的《房屋租赁合同书》，约定的租赁期限为20年，同时约定每五年为一个周期，增加原租金的2%。吉市价字【2012】83号文件是吉林市人民政府，根据我市房屋租赁市场现实存在的实际情况，颁发的吉林市房屋租赁租金指导标准，是能够客观真实的反映吉林市非住宅房屋租金的实际情况的。上述的两方面事实足以确实、充分地说明瀚邦公司与凤凰医院签订并履行的《房屋租赁合同书》中，关于马强所有的涉案网点和涉案房屋的租金和租赁期限的内容，是显失公平、公正的。马强请求人民法院依法支持其诉讼请求事项。凤凰医院辩称，对于马强所述的房屋权属，答辩人认为根据相关法律规定房屋产权登记证是房屋产权的依据，如马强能提供房屋产权证，则答辩人无异议；关于变更合同，答辩人与瀚邦公司签订合同时，该房屋的产权登记在瀚邦公司名下，答辩人签订合同时无过错，该合同合法有效，即使马强于2007年签订合同，购买争议房屋事实存在，根据物权法相关规定，其也未取得相关物权，且该房屋租赁合同签订时，该房屋也是由旺金都进行使用，从没有交付给马强，也就是说马强没有对该房屋的控制权，马强于2015年取得相关房产证，根据买卖不破租赁的原则，应该履行原合同义务；关于马强所称无权代理一事，即使该情况属实，马强也对该合同的内容是知情的，本案第三人瀚邦公司的总经理也就是和凤凰医院签订租赁协议的马克志与马强是父子关系，马强不可能对此不知情。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十二条规定，该合同已经履行十年，且每次租金马强均收到未提异议，至于马强以显示公平要求撤销合同相关条款，撤销权行使期限为知道时一年内，结合本案相关合同的履行情况，马强早已超出诉讼期限，因此请驳回马强的诉请。瀚邦公司述称：我公司与凤凰医院签订合同的时间是2008年，代表三家签订合同，产权人是我公司、姚文库、马强。郎哲退房，马强购买，因为郎哲在房产局有备案登记，马强通过诉讼，取得所有权证。当时马强、姚文库的房屋均独立使用，我公司为了整体出租，与马强、姚文库协商后签订房屋协议；合同约定85万元，实际支付80万元，因姚文库单独与凤凰医院签订合同。瀚邦公司是国营企业改制的，已经有十年不正常营业了，靠出租收益，股东大会决定出售公司固定资产，所以我公司将凤凰医院承租的剩余3400平方米房屋卖给曹东成，我公司也征求过凤凰医院的意见，凤凰医院不买，之后我公司与凤凰医院无任何关系。我公司为了整体出租，于是减少租金，差额由我公司补给马强，因我公司已经实际不经营，现在无法给马强补差额。所有租金不是直接给马强，是打在我公司的账上，在我公司出售后，马强才与凤凰医院有接触。我公司不能补差额，马强的请求与我公司无关。本院经审理认定事实如下：瀚邦公司与凤凰医院于2008年11月28日签订《房屋租赁合同书》，约定：瀚邦公司将坐落在吉林市X路X号（原名旺金都）1至11层总面积4350平方米的楼房租赁给凤凰医院，租赁期限20年，自2009年5月1日起至2029年4月30日止。期间，2009年5月至2014年4月，年租金85万元；2014年5月至2019年4月，年租金86.7万元；2019年5月至2024年4月，年租金88.434万元；2024年5月至2029年4月，年租金90.20268万元。租金支付方式：半年一付，每年5月1日付当年房租的50%，11月1日付当年剩余房租。马强于2013年9月27日取得坐落于吉林市昌邑区X街X房屋（建筑面积110.91平方米）即涉案房屋的所有权证。马强于2015年4月14日取得坐落于吉林市昌邑区X街X网点（建筑面积260.32平方米）即涉案网点的所有权证。凤凰医院承租的吉林市X路X号1至11层楼房中包括登记在马强名下的上述两处房屋。另查明，马强与瀚邦公司的法定代表人马克志系父子关系。再查明，2015年6月2日，瀚邦公司与案外人曹东成签订房屋买卖协议书，将凤凰医院承租的部分房屋出售给曹东成。曹东成拍卖所购买的房屋，案外人周丽华竞拍取得上述房屋。2016年，凤凰医院发动诉讼，将周丽华、马强、瀚邦公司诉至法院，案号为（2016）吉0202民初1332号，要求：1.周丽华、马强、瀚邦公司继续履行租赁协议；2.明确周丽华、马强各自的租金份额。周丽华和马强在庭审中均表示同意按照面积比例分配租金。认定上述事实的证据有，瀚邦公司与凤凰医院签订的《房屋租赁合同书》、登记所有人为马强的房屋所有权证两份、涉案网点的房屋档案、瀚邦公司与曹东成签订的《房屋买卖协议书》、（2014）昌民二初字第554号民事判决书、（2016）吉0202民初1332号判决书、（2017）吉民终1549号判决书、（2017）吉0202民初18号判决书以及当事人的陈述和答辩。马强提供的《委托协议书》，凤凰医院有异议，本院不予采信。本院认为，本案的争议焦点为马强与凤凰医院变更租赁合同，是否有事实和法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项规定“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”；第五十四条第一款规定“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的”；第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。本案中，马强以瀚邦公司和凤凰医院签订的房屋租赁合同侵害其合法权益、合同显失公平公正为由要求变更房屋租赁合同。关于该租赁合同是否侵害马强的合法权益。马强提供了与瀚邦公司签订的委托协议书，用以证明“2008年11月26日……马强委托瀚邦公司将21号网点房屋出租，期限十年，租金每年15万，每三年上浮10%”。瀚邦公司在庭审中确认马强的房租差额由该公司补足，因该公司已经实际不再经营，且该公司已将出租的房屋出售，没有租金收益，故不能再给马强补差额。鉴于马强与瀚邦公司法定代表人的近亲属关系，瀚邦公司未提供给马强补足差额的证据，上述陈述本院不予采信。在（2016）吉0202民初1332号案件中，马强在庭审中明确表示同意按面积比例分配租金。如果存在上述《委托协议书》，马强在另案中当庭同意按面积比例分配租金，明显不符合常理。即使《委托协议书》真实，瀚邦公司也补了所谓“差额”，亦是瀚邦公司与马强之间的约定，而且以马强与瀚邦公司法定代表人的近亲属关系，该合同已经履行多年，马强对《房屋租赁合同书》的内容不知情，明显不符合常理。瀚邦公司与凤凰医院签订《房屋租赁合同书》时，并未向凤凰医院说明该情况，凤凰医院对此并没有过错，故不能认定系凤凰医院侵害了马强的合法权益。根据买卖不破租赁原则，租赁物在租赁期间发生所有权变动，不影响租赁合同的效力。瀚邦公司与凤凰医院签订的《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。在租赁期间，租赁物所有权发生变动，租赁合同的效力不受影响，马强应依约履行。关于《房屋租赁合同书》在订立合同时是否显失公平。马强提供了吉市价字【2012】83号《关于重新确定吉林市非住宅房屋租赁租金指导标准的通知》，该通知发文时间为2012年8月14日，而瀚邦公司与凤凰医院签订《房屋租赁合同书》的时间为2008年11月28日，不能以此认定订立合同时显失公平。马强未提供充分证据合同订立时显失公平，应承担举证不能的后果。综上所述，马强的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第五十四条第一款、第六十条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下：驳回马强的诉讼请求。案件受理费2,254元，由马强负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判员  田艳华二〇一八年四月二十五日书记员  赵芳谊