广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第4169号
上诉人（原审原告）：广州市增城区增江街光耀村民委员会。
法定代表人：陈健稳，该村民委员会主任。
委托代理人：李剑锋，广东杰信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：吴伯海。
委托代理人：黄赐繁，广东兆鹏律师事务所律师。
上诉人广州市增城区增江街光耀村民委员会因租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2015）穗增法民三初字第138号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2008年10月3日，吴伯海向广州市增城区增江街光耀村民委员会（以下简称光耀村委会）支付租学校押金25000元。
2008年12月1日，光耀村委会（甲方）与吴伯海（乙方）签订《学校出租协议》，载明“甲方现有旧小学一幢，坐落于增城市增江街光耀村，有教学楼一幢三层，场地约4亩出租给乙方使用。……一、租赁期限叁拾伍年，即从2008年12月1日起至2043年11月30日。二、租金：乙方每年向甲方缴交租金二万伍仟元并预交一年押金，押金作为最后一年租金。租金应在每年1月1日前一次性缴清，不得拖欠，如乙方拖欠不交租金，甲方有权终止协议，无条件收回学校及场地，预交押金不退还乙方。……”。
2009年6月5日，吴伯海向光耀村委会交纳新农村建设赞助费25000元。光耀村委会出具《收据》，该收据背面注明“此款项2009年学校租金，陈年辉”。
2010年1月31日，吴伯海向光耀村委会交纳新农村建设赞助费50000元，光耀村委会出具《收据》，该收据背面注明“2010年1月31日收赞助款50000元，其中25000元是2008年的押金，25000元是2010年学校租金，陈年辉”。
2011年3月11日，吴伯海向光耀村委会交纳增从高速项目部管理费25000元，光耀村委会出具《收据》，该收据背面注明“此款项2011年租金（村小学），光耀村”并加盖光耀村委会公章。
2012年2月15日，吴伯海向光耀村委会交纳管理费25000元，光耀村委会出具《收据》，该收据背面注明“此款项2012年租金（村小学），陈年辉”。
2013年7月9日，吴伯海向光耀村委会支付2013年的租金25000元。
2014年2月28日，吴伯海向光耀村委会支付2014年的租金25000元。
2015年3月5日，吴伯海向光耀村委会邮寄《关于支付租金的通知》，载明“……但贵方从2015年1月1日开始一直拒收我方按合同缴交的租金，虽经我方多次催促，但贵方始终未能配合我方缴交租金，致使我方至今未能缴交2015年度的租金，现我方正式通知贵方，请贵方收到本函后，尽快配合我方缴交租金，并告知我方缴交租金的方式……。”，上述通知由光耀村委会收取。
2015年3月25日，光耀村委会以吴伯海拖欠2008年至2012年的租金125000元，且没有按照合同约定在2015年1月1日前缴纳2015年租金25000元，已构成根本违约为由，向原审法院提起本案诉讼，请求判令：一、解除吴伯海与光耀村委会签订的《学校出租协议》；二、吴伯海向光耀村委会支付2008年至2012年期间的租金125000元；三、光耀村委会没收吴伯海的合同押金25000元；四、本案诉讼费由吴伯海承担。
吴伯海原审答辩称：《学校出租协议》签订后，其依约交纳租金和押金，且2008年至2012年期间为配合光耀村委会获得政策补贴，其同意光耀村委会收取租金后以“新农村建设款”和“高速项目部管理费”等名义开具收据。自2015年1月1日起，其多次催告，光耀村委会均拒绝收取租金。基于上述事实，其认为：一、光耀村委会关于2008年至2012年期间的租金请求无事实依据，且已过诉讼时效，应依法驳回。二、光耀村请求解除合同的理由不能成立，吴伯海已经交付2008年至2012年期间的租金。同时，光耀村委会拒不收取2015年的租金。因此，光耀村委会的诉讼请求应予驳回。
一审审理过程中，吴伯海向原审法院提交2009年6月3日、2010年1月28日、2011年3月10日、2012年2月13日《会议记录》复印件，拟证明光耀村委会研究决定将涉案学校的租金以新农村建设赞助费、增从高速项目部管理费的名义收取。对此，光耀村委会不予确认，认为上述《会议纪要》是伪造的。光耀村委会解释之所以收取吴伯海新农村建设赞助费、增从高速项目部管理费等费用，是因为当时吴伯海租赁涉案学校的租金过低，所以双方口头协议，吴伯海以新农村建设赞助费、增从高速项目部管理费的形式补偿给光耀村委会。对此，吴伯海不予确认。吴伯海与光耀村委会确认涉案学校的教学楼没有发生改建、加建，只是在操场上建了四个到五个洗手间和一个厨房，合计占地50平方米左右。对于《学校出租协议》中租赁期限35年的约定，光耀村委会表示超过20年的部分是无效的，吴伯海表示由法院认定，但是超过法律规定最长租赁期限的后果，过错在于光耀村委会。
光耀村委会申请陈某作为证人出庭，向法庭陈述如下事实，1、其在担任光耀村监委主任期间从未参与过2009年6月3日、2010年1月28日的会议。且光耀村委会的会议记录都记载在《村民委员会会议记录本》上，并无吴伯海提供会议记录格式。2、陈年辉为光耀村委会的出纳兼会计，向吴伯海收取涉案小学租金都是陈年辉一人前去办理。至于收据上的新农村建设赞助费、增从高速项目部管理费的名称都是陈年辉自己填写的。光耀村委会没有在指定期限内向原审法院申请对《收据》背面“陈年辉”的签名进行笔迹鉴定，也没有申请对《收据》背面“增城市增江街光耀村民委员会”公章的真伪进行鉴定。
原审法院就位于增城区增江街光耀村小学教学楼是否取得报批报建手续发函向原增城市城乡规划局及原增城市教育局了解，原增城市城乡规划局于2015年5月11日作出增规（2015）577《关于查询相关规划报建手续的复函》，载明“……经核查档案，根据贵院提供的信息，我局未查询到规划报建、验收等相关材料”。原增城市教育局于2015年5月21日作出《增城市教育局关于增城市人民法院调查增江街光耀村小学办学情况的复函》，载明“……一、光耀村小学办于1950年8月，旧址在光耀村内，后来光耀村小学迁到光明村增正路旁，新教学楼建于1995年3月，1995年9月进行教学活动，光耀村小学于2007年9月起合并到增江街白湖小学。二、该学校的教学楼场所是于1995年由光耀村村委会牵头集资建设，没有在我局备案……三、光耀村小学的教学楼是由光耀村村委会牵头集资，增城市第四建设公司承建，报建规划手续请咨询市城乡规划局意见为准”。
经原审法院释明，光耀村委会将其主张的第一项、第二项诉讼请求变更为1、确认吴伯海与光耀村委会签订的《学校出租协议》无效；2、吴伯海向光耀村委会支付2008年至2012年期间的占有使用费125000元。对此，吴伯海认为光耀村委会没有提出返还原物的诉讼请求，且如果《学校出租协议》无效，涉及到返还原物、赔偿损失等后果，要求法院另案处理。
原审法院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“第一条……乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定”及第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，光耀村小学未取得建设工程规划许可证以及验收等手续，因此，光耀村委会与吴伯海签订的《学校出租协议》为无效合同，导致上述合同无效的后果光耀村委会与吴伯海均有过错，双方应各自承担相应的法律责任。
如上所述，在上述合同无效的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，光耀村委会应将吴伯海交纳的押金25000元返还给吴伯海，故原审法院对光耀村委会要求没收吴伯海25000元押金的诉讼请求，不予支持。至于光耀村小学和押金的返还问题，因光耀村委会和吴伯海在本案中并未提出相应请求，对此不予处理，光耀村委会和吴伯海可另行解决。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，虽然租赁合同无效，实际占用人仍需支付占有使用费，故吴伯海应参照《学校出租协议》约定的租金标准支付占用光耀村小学期间的占有使用费。现双方争议为吴伯海是否支付了2008年至2012年的占有使用费。对此，原审法院分析如下，根据双方签订的《学校出租协议》，可知租赁期限为35年，期间为2008年12月1日至2043年11月30日，故2008年12月1日至2012年11月30日，租期为4年，光耀村委会认为2008年至2012年的占有使用费，实为2008年12月1日至2013年11月30日的占用使用费。根据吴伯海提供的《收据》显示吴伯海交纳的款项虽然载明为“新农村建设赞助费”、“增从高速管理费”，但上述款项由陈年辉背书注明或由光耀村委会加盖公章注明为光耀村小学的租金，在光耀村委会无证据推翻上述签名和公章真实性的前提下，采信吴伯海已经支付了2008年12月1日至2013年11月30日期间的占有使用费，故对光耀村委会要求吴伯海支付上述期间的占用费的诉讼请求，不予支持。
据此，原审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条的规定，于2015年6月15日作出判决：一、光耀村委会与吴伯海签订的《学校出租协议》无效；二、驳回光耀村委会的其他诉讼请求。一审案件受理费6275元，由光耀村委会负担4460元，吴伯海负担1815元。
判后，光耀村委会不服原审判决第二项，向本院提起上诉，请求判令：l、撤销原审判决第二项，依法改判吴伯海向光耀村委会支付2008年12月1日至2013年11月30日期间的占有使用费100000元。2、吴伯海承担本案一、二审的全部诉讼费用。上诉理由：一、原审法院仅凭吴伯海提供的《收据》的背书内容采信吴伯海已经支付了2008年12月1日至2013年11月30日期间的占有使用费，事实不清，证据不足。对于吴伯海提交的收据的原始真实用途是光耀村委会确认收取吴伯海交来的新农村建设赞助款、增从高速项目管理费、管理费，是双方的真实意思表示。但新农村建设赞助款、增从高速项目管理费、管理费和占有使用费是不同性质的，二者不能混为一谈，吴伯海在占用光耀村小学教学楼场地期间的占有使用费不可能以其他任何形式的收款予以抵扣。光耀村委会对陈年辉在上述收据的背书注明的内容是完全不知情的，也没有授权陈年辉对收款情况予以确认，而且村委会的印章都是专人专管的，吴伯海以及担任会计的陈年辉都不可能有村委会公章。因此，光耀村委会认为吴伯海、陈年辉恶意串通，在收据上做手脚弄虚作假，恶意损害村集体的合法利益。二、吴伯海向法庭提交了2009年6月3日、2010年1月28日、2011年3月10日、2012年2月13日制作的光耀村两委干部会议的会议记录。吴伯海提交的四份会议记录存在伪造的重大嫌疑，在一审庭审中吴伯海的代理律师没有出示会议记录的原件，只是交待说这些会议记录是由光耀村委会提供的，也并不能说出是光耀村委哪个干部提供以及何时何地提供的，但是光耀村委会的会议记录档案中并不存在这四份会议记录。而且，这四份会议记录在不同年份所制作，时间跨度较长，但其格式、内容、笔迹、风格、干部签名顺序等都出奇的一致，且根据证人陈某的证言，光耀村两委干部根本从来没有召开会议表决通过以收取新农村建设赞助款、增从高速项目管理费的形式收取吴伯海承租小学教学楼场地的租金。光耀村委会在一审诉讼过程中向原审法院提出申请，要求原审法院查清事实，并依法对吴伯海伪造证据的行为予以制裁，但原审法院对吴伯海涉嫌伪造证据的行为置之不理，在一审判决中依然对吴伯海提供的证据予以采信。综上，原审判决认定吴伯海已经支付了2008年12月1日至2013年11月30日期间的占有使用费，认定事实错误，导致判决错误，应予纠正。
被上诉人吴伯海答辩称：同意原审判决，不同意光耀村委会的上诉请求。
经审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。
本院另查明：二审中，光耀村委会表示陈年辉原是光耀村委会出纳，现为光耀村委会支部委员，陈年辉认可收据正面的内容记载不认可背面增加的备注内容，陈年辉对收据背面增加的备注没有解释。除外，光耀村委会主张收据背面的内容是吴伯海为恶意逃避缴纳租金义务而事后补加的，要求二审法院对四张收据背面内容的笔迹形成时间进行司法鉴定。
本院认为：原审判决对于《学校出租协议》的效力认定合法有据，且理由阐述充分，本院予以确认，不再赘述。现双方当事人对此亦无异议，本院予以维持。
对于双方争议的2008年12月1日至2013年11月30日期间的占有使用费支付问题。光耀村委会主张吴伯海拖欠其使用费100000元，吴伯海对此不予确认，认为其不存在拖欠。一审中，吴伯海提供了光耀村委会出具的多张收据予以证明。其中，光耀村委会于2009年6月5日、2010年1月31日、2011年3月11日、2012年2月5日出具给吴伯海的四张收据虽记载是以新农村建设赞助费、增从高速项目部管理费等名义收取，但该四张收据背面均有时任光耀村委会出纳兼会计陈年辉签字或光耀村委会盖章确认上述款项为吴伯海支付的学校租金，陈年辉上述行为属于职务行为，由此产生的法律责任应由光耀村委会承担。光耀村委会二审表示陈年辉认可收据正面的内容记载不认可背面增加的备注内容，但又表示陈年辉对收据背面增加的备注没有解释，明显不合常理。光耀村委会上诉主张收据背面的内容是吴伯海为恶意逃避缴纳租金义务而事后补加的，并无任何证据予以佐证。光耀村委会在原审指定的期限内没有提出鉴定申请，故本院对光耀村委会二审提出的司法鉴定申请不予采纳。综上，原审采信吴伯海主张，确认吴伯海已经支付2008年12月1日至2013年11月30日期间的占有使用费，依据充分。光耀村委会上诉无据，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2300元，由上诉人广州市增城区增江街光耀村民委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁淑敏
审 判 员 蔡粤海
代理审判员 曹佑平
二〇一五年十月二十日
书 记 员 谢 淳