广东省肇庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）肇中法民二终字第105号
上诉人（原审被告）：肇庆市中能房地产开发有限公司。住所地：广东省肇庆市。
法定代表人：ＸＸ，公司总经理。
委托代理人：梁东升，广东君之杰律师事务所律师。
委托代理人：蒋顺，广东君之杰律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：阳艳，女，1964年1月3日出生，汉族，住广东省肇庆市。
委托代理人：欧阳海春，广东勤思进律师事务所律师。
委托代理人：周明利，广东勤思进律师事务所实习律师。
上诉人肇庆市中能房地产开发有限公司（以下简称中能公司）因与被上诉人阳艳商品房预售合同纠纷一案，不服肇庆市端州区人民法院（2013）肇端法民二初字第310号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年5月30日，阳艳和中能公司签订了一份《裕景花园认购书》，由阳艳认购中能公司开发的位于肇庆市端州六路23号裕景花园商业二层2047号房，建筑面积为l6.13平方米，套内面积为10.26平方米。《认购书》约定，认购人须在认购书签订之日支付认购定金3万元、七个自然日内与出卖人签订《商品房买卖合同》并办理相关手续。签订《认购书》后，阳艳按约定支付了3万元定金。之后，阳艳以中能公司的销售方式违法，致使其无法实现购房目的，以及商品房买卖合同实质性条款无法协商一致，最终未能签订《商品房买卖合同》为由，要求中能公司退回定金，但中能公司均拒绝退还，而产生本诉。阳艳向该院提起诉讼，请求判令：1、解除阳艳与中能公司于2013年5月30日签订的《裕景花园认购书》，中能公司退还阳艳购房定金3万元；2、中能公司承担本案全部诉讼费用。
另查明，阳艳在肇庆市公安局端州分局白沙派出所承认《裕景花园认购书》第五条第二款空白处写上的“达不成协议退回全部定金”是其自行加上去的。
原审法院审理认为，本案是商品房销售合同纠纷。阳艳和中能公司双方签订的《裕景花园认购书》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，是有效合同，双方应依合同的约定去履行义务和享有权利；另外，《裕景花园认购书》第五条第二款空白处写上的“达不成协议退回全部定金”，是阳艳自行加上去的，该条款无效。本案争议的焦点为：阳艳和中能公司未能签订《商品房买卖合同》是属不可归责原因还是阳艳和中能公司一方违约。本案争议之房屋买卖涉及中能公司是否承诺返租的问题，对此，阳艳提供的补充协议书复印件、通话录音、销售广告予以佐证，对这三份证据中能公司虽予以否认，而不能单独作为证据使用，但三份证据构成一个完整的证据链可证明返租的事实存在，故对阳艳主张中能公司在销售商品房时承诺返租的主张，该院予以采信。因此，本案之房屋买卖是附有返租条件的商品房买卖，阳艳、中能公司双方所签订的《裕景花园认购书》仅对商品房买卖的主要内容作了约定，并没有对返租的主要内容作约定，在签订认购书之后，双方未能对返租问题达成协议而导致没有签订《商品房买卖合同》，其责任不归责于双方，属不可归责的原因，因此，在双方没有违约的情况下未能签订《商品房买卖合同》，阳艳要求解除双方在2013年5月30日签订的《裕景花园认购书》及要求中能公司退还购房定金3万元，理据充分，该院予以支持。综上所述，该院依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，判决：一、解除阳艳与中能公司于2013年5月30日签订的《裕景花园认购书》；二、中能公司于该判决发生法律效力之日起十日内返还阳艳定金3万元。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费275元，由中能公司负担。
上诉人中能公司不服原审判决，向本院上诉称：原审判决认定事实不清，适用法律错误，明显偏袒阳艳，依法应当撤销。根据法庭调查证实，2013年5月30日，中能公司与阳艳签订《裕景花园认购书》，约定阳艳购买中能公司开发的涉案商品房。《认购书》签订当日，阳艳交齐了3万元定金，中能公司向其出具了收据。之后，阳艳以各种理由拒绝与中能公司签订《商品房买卖合同》，并以电话、短信等方式告知中能公司工作人员因家里资金紧张要退铺。在未得到中能公司的肯定回复后，阳艳于2013年6月5日来到中能公司售楼部，以更换商铺并重新签订《认购书》为借口，将《认购书》从中能公司工作人员手中夺走，并在该《认购书》第五条第二款空白处写上“达不成协议退回全部定金”字样，经中能公司员工报警后，在警官协助下，阳艳将更改后的《认购书》交还到派出所，并承认其更改行为。上述事实证明了阳艳是由于没有后续资金继续购买商铺而不能签订《商品房买卖合同》，也证明了阳艳为了终止商品房认购协议、返还已经交付的3万元定金，不惜采取抢夺合同并且擅自添加对中能公司不利的条款以求胜诉的违法行为，并且还编造是中能公司的原因不能签订《商品房买卖合同》。阳艳的这种违法行为应当受到法院的训诫和惩罚，原审法院判决中能公司败诉没有理据。原审判决认定中能公司采用返租销售方式造成双方没有签订《商品房买卖合同》，引用的证据是阳艳提交的补充协议书复印件、通话录音、销售广告这三份所谓“完整的证据链”。但是，对于这三份证据，补充协议书复印件是一份没有签名和盖章的空白协议书，不能证明是中能公司提供的，没有任何证明效力；通话录音也不能证明是中能公司的工作人员的；销售广告是阳艳超过法定举证期在判决前才向法庭提供的，中能公司根本就不予质证，且该份广告也不能证明是中能公司制作的。中能公司在法庭上对这三份证据均提出了明确的否定意见，因此，原审判决所谓的“完整的证据链”完全是错误的认定。本案完全是因阳艳的过错导致双方没有签订《商品房买卖合同》，阳艳应当承担违约责任，无权要求返还3万元定金。综上，原审判决在认定事实和适用法律上均存在错误，造成错判，请求二审法院依法改判：1、撤销原审判决，驳回阳艳的诉讼请求；2、本案全部诉讼费用由阳艳负担。
被上诉人阳艳答辩称：原审法院查明事实清楚，适用法律正确，请二审法院予以维持。
本院查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院依法予以确认。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。二审争议的焦点为本案是中能公司应否返还定金3万元给阳艳。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”阳艳和中能公司签订的《裕景花园认购书》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，是有效合同，双方应依合同的约定履行义务和享有权利。双方当事人对中能公司是否承诺返租的问题存在争议，对此，阳艳提供的补充协议书复印件、通话录音、销售广告予以佐证，对这三份证据中能公司虽予以否认，而不能单独作为证据使用，但根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条“审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断”的规定，原审法院认定该三份证据构成一个完整的证据链，可证明返租的事实存在并无不当。《裕景花园认购书》仅对商品房买卖的主要内容作了约定，没有对返租的主要内容作约定。《裕景花园认购书》签订后，双方当事人未能对返租问题达成协议而导致没有签订《商品房买卖合同》，其责任不归责于双方当事人，属不可归责的原因，因此，在双方当事人没有违约的情况下未能签订《商品房买卖合同》，阳艳要求解除《裕景花园认购书》及要求中能公司退还购房定金3万元，理据充分，本院予以支持。中能公司上诉主张不应返还定金理据不足，本院不予支持。
综上所述，原审判决查明事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当。上诉人中能公司的上诉请求理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费550元，由上诉人肇庆市中能房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗静芳
审 判 员 任喜跃
代理审判员 苏 奇
二〇一四年四月二十日
书 记 员 周伟航