云南省禄丰县人民法院民 事 判 决 书（2015）禄民初字第23号原告昆明天辰物业管理有限公司禄丰分公司。组织机构代码：57468925-7。住所地：禄丰县世纪佳源小区物管楼。负责人李忠良，系分公司经理（未到庭）。委托代理人田锡华，男，1962年6月16日生，汉族，住昆明市五华区，代理权限：特别授权代理。被告李琼珍，女，汉族，1961年2月23日出生，现住禄丰县，（未到庭）。被告何耐勇，男，汉族，1969年3月14日出生，现住禄丰县，系禄丰南岸咖啡中西餐厅业主，（未到庭）。两被告共同委托代理人杨宏伟，云南延德律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。原告昆明天辰物业管理有限公司禄丰分公司诉被告李琼珍、何耐勇物业服务合同纠纷一案，本院于2014年12月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告昆明天辰物业管理有限公司禄丰分公司的委托代理人田锡华、被告李琼珍、何耐勇的共同委托代理人杨宏伟到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：原告于2011年2月25日与石林佳源房地产开发有限公司签订对禄丰世纪佳源小区实施物业管理的《物业管理服务委托合同书》，原告已按照该合同书的约定全面、切实地履行了自己的职责和义务。被告李琼珍于2012年元月3日与何耐勇签订房屋租赁合同，何耐勇租房1200㎡用于开办南岸咖啡中西餐厅，何耐勇欠缴2013年5月28日至2014年5月27日物业管理费共计人民币15840元(1200㎡×1.10元×12个月﹦15840元)。被告李琼珍空房面积557.84㎡（房屋总面积2547.84㎡，其中出租海尔电器270㎡，出租元创房地产公司520㎡、出租南岸咖啡1200㎡、空房面积557.84㎡），欠缴2013年5月28日至2014年5月27日物业管理费共计人民币7363.49元（557.84㎡×1.10元×12个月=7363.49元）。经原告多次催收，二被告拒不履行缴纳物业管理费及其它有关费用的义务，被告的行为违反了原被告双方于2011年9月29日签订的《物业管理服务协议》第七条第三项及《临时管理规约》第四条第2款的规定，被告何耐勇应向原告支付从逾期之日起按每天千分之三的滞纳金9504元[15840元×3‰×200天(2014.5.28-2014.12.18)]。被告李琼珍应向原告支付从逾期之日起按每天千分之三的滞纳金4418元[7363.49元×3‰×200天(2014.5.28-2014.12.18)]。被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，原告只得诉至人民法院，请求人民法院支持原告的诉讼请求，判令被告李琼珍缴纳物业管理费人民币7363.49元；判令被告何耐勇缴纳物业管理费人民币15840元；判令被告李琼珍支付滞纳金人民币4418元；判令被告何耐勇支付滞纳金人民币9504元；判令二被告承担本案的全部诉讼费用；共计27621元。二被告之间属房屋出租与租赁关系，对上述费用应依法承担连带清偿责任。被告辩称：一、原告不具有诉讼主体资格，不是本案适格原告。原告与答辩人李琼珍的父亲就禄丰县世纪佳源小区签订了物业服务协议，答辩人何耐勇租用了李琼珍位于世纪佳源的房屋开办了南岸咖啡中西餐厅。按照《物业管理条例》第三十二条的规定“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。”，及《公司法》第十四条的规定“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”，原告系分公司，不具有法人资格，没有资格与世纪佳源的业主签订物业服务协议，也没有资格从事物业管理活动，因此，原告不具有诉讼主体资格，不是本案适格原告，应驳回原告的起诉。二、原告没有全面履行物业服务协议的义务。首先，按照《物业服务》第八条电子智能设备的约定，原告应在小区安装摄像机，对小区进行全方位监控；原告应在小区周界安装红外对射探测器，当有人攀越围墙进入探测区域时，能及时发出报警信号，传送到监控中心。但自答辩人使用所购房屋至今，原告均未在答辩人房屋周边安装任何电子智能设备，相反是答辩人为了安全自己出资购置、安装摄像头进行安全监控；自己安排工作人员进行夜间值班以确保安全。与答辩人同样沿街的商铺有几十户，原告对所有商铺都没有安装任何电子监控设备。按照原告的物业管理费的收费标准，住宅每月每平方米0.55元，别墅每月每平方米0.75元，商铺每月每平方米1.10元，原告对答辩人收取的物业管理费是住宅的2倍，理应提供更多的物业服务，但原告并未提供。另外，原告把答辩人2-4楼的综合用房按照1楼商铺的标准进行收费明显不公平。其次，按照《前期物业管理服务协议》第一条（二）乙方的权利与义务的约定，乙方对房屋共用部位、公共设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。但小区内的公共下水道在使用至今已多次阻塞，原告并未及时进行疏通，反而是答辩人与其他租房户共同出资请人来进行疏通；按照约定，原告应及时进行排污管道的疏通，但因原告不履行自己的义务，已致答辩人及其他租房户排污管阻塞，严重影响答辩人的日常经营。第三，按照《前期物业管理服务协议》第二条物业管理服务内容的约定，原告提供的服务包括物业管理区域垃圾的日产日清处理，但答辩人仍需向环卫部门交纳环卫费，所交纳的环卫费并不从答辩人交纳给原告的物业管理费中扣除，因此，原告并未为答辩人提供垃圾清理的服务。另外，原告提供的服务中，治安管理要求对小区实行24小时门卫值班和巡逻，但答辩人使用房屋至今三年多，从未见过原告的保安到答辩人的房屋附近进行过巡逻，更不用说24小时的巡逻。三、原告应承担是否按物业服务协议约定全面、切实履行自己的职责和义务的举证责任。按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果”，及第五务同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。“，原告作为履行物业服务的一方，应承担是否按物业服务协议约定全面、切实履行自己的职责和义务的举证责任。若原告未切实履行物业服务义务，答辩人有权利拒绝缴纳物业管理费并不因此违约。综上，请人民法院查明事实，驳回原告的诉讼请求。针对其诉讼主张，原告向本院提交了如下证明材料：第一组：昆明天辰物业管理有限公司禄丰分公司营业执照副本、组织机构代码证、税务登记证以及李忠良法定代表人身份证明书、身份证复印件。欲证实：原告经依法登记，是独立法人，具有完整的民事能力和行为能力的主体身份情况。第二组：（1）2011年2月25日的《物业服务委托合同书》，欲证实：原告于2011年2月25日与开发商签订对禄丰世纪佳源小区进行物业管理的协议。（2）2011年9月29日的《前期物业管理服务协议》和《临时管理规约》各一份，欲证实：原被告于2011年9月29日签订协议，约定双方在物业管理中的权利和义务。第三组：《收款收据》及《发票》复印件各一份。欲证实：(1)、李琼珍按照房屋建筑面积2547.84平方米向原告缴纳物业管理费；(2)、海尔电器按租房面积270平方米向原告缴纳物业管理费；(3)、元创地产按租房面积520平方米向原告缴纳物业管理费；(4)、南岸咖啡按租房面积1200平方米向原告缴纳物业管理费；(5)、李琼珍尚有空置房557.84平方米，应向原告缴纳物业管理费。第四组：(2014)禄民初字第379号民事判决书、(2014)楚中字第104号民事裁定书各一份。欲证实：原告要求同一小区其他业主缴纳物管费的诉讼主张已经获得法院支持的事实。经质证，被告对原告提交的第一组证明材料的真实性无异议，但不认可其合法性和关联性。理由是：原告的组织形式为分公司，不具有独立法人资格，不能提起诉讼。根据物管条例第32条的规定，原告作为物管应该具有独立法人资格。对第二组证明材料的真实性无异议，但不认可其合法性和关联性。理由是：根据物管条例第24条，原告应该通过招投标的方式来选定具有相应资质的物业服务企业，如果不采取招投标的方式就应该通过行政主管部门的批准；开发商与原告所作出的协议中，明确约定了物业服务的相应职责，我方认为原告方没有被告租用的房屋并不属于商业房、原告没有主体资格来对住户签订物业管理协议。对第三组证明材料的真实性无异议，但不认可其合法性和关联性。理由是：该组证明材料并非正式发票，虽然之前原告收取了被告的物管费，但不能证实现在也可以这样收取。对第四组证明材料的真实性无异议，但不认可其合法性和关联性。理由是：只能证实有纠纷的事实，但并不能证实原告的主张。针对其答辩主张，被告向本院提交了如下证明材料：1、《世纪佳源业主手册》中有关物业服务、前期物业管理服务协议、临时管理规约内容（第1至第3页、第5至第11页）的复印件一份，欲证实：该小区业主与原告签署的是同样的业主手册，该手册中的协议明确约定了原告有义务对电子智能设备进行安装，及原告是以分公司的名义和业主签订该手册的事实。2、证人起云海汪某飞鲁某萍出庭作证的证词各一份，该三人作为禄丰县世纪佳源小区临街租房户，欲证实原告在日常卫生、安全巡逻、共有部分日常维护等方面的服务达不到物业服务协议所约定的义务。经质证，原告对被告提交的证明材料1的真实性、合法性予以认可，但不认可其关联性。理由是：手册中明确的说明的电子安装设备中，电子眼的安装是经过规划采安装的，并不是所有地方都需要安装。被告方无法用手册来证明原告没有主体资格。对三位证人出庭作证的证词，原告认可部分事实。本院认为，对原告提交的第一组证明材料，被告对其真实性无异议，本院予以采信。对第二、第三组证明材料，被告对其真实性无异议，且因证据间能相互印证，形成证据链，本院予以采信。对第四组证明材料，被告对其真实性、合法性无异议，本院予以采信。对被告提交的证明材料1，原告对其真实性、合法性无异议，本院予以采信。对证明材料2，原告认可部分事实，对其能与本案相互印证的部分，本院予以采信。经过开庭审理，原、被告举证、质证、陈述和辩论，本院认定本案如下法律事实：被告李琼珍系世纪佳源小区综合楼**的所有权人，该幢房屋位于翡翠湾大桥南桥头西侧，属商铺楼，共四层，建筑面积2547.84㎡。2011年2月25日，石林佳源房地产开发有限公司禄丰分公司将禄丰世纪佳源商住区物业委托给昆明天辰物业管理有限公司进行管理，同时双方签订了物业服务委托合同书，对相关权利义务进行了约定。2011年9月29日，原告昆明天辰物业管理有限公司禄丰分公司（乙方）与李自清（甲方）签订了前期物业管理服务协议，李自清系被告李琼珍的父亲。协议约定物业管理范围为购销合同约定建筑面积2547.84㎡3幢商铺，协议中约定的与本案相关的内容如下：第一条约定了甲方和乙方的权利义务，甲方的权利和义务为：监督物业管理服务行为，就有关问题提意见和建议；遵守物业管理制度和规定，向乙方交纳物业管理服务费及其他相关费用等。乙方权利和义务：对房屋公用部位、公用设施、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理等。第二条约定了物业管理服务内容：共用部分的维护和管理；房屋共用设施设备及运行的维护和管理；环境卫生；公共秩序维护管理；交通秩序与车辆停放；房屋装饰装修管理。第三条约定了物业管理服务费用：业主物业管理服务费按年交纳，商铺按建筑面积每户每平方米1.10元计算；生活垃圾清运处置费按每户每月10元收取，化粪池清掏费按每户每年20元收取。水、电费，自办理收楼之日起按表结算，由甲方自行向有关单位缴纳。业主向乙方交纳物业服务费后，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务。第五条约定了房屋维修责任和保安责任。第七条约定了违约责任：甲方违反协议，使乙方未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金，逾期60天起；乙方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，甲方有权要求乙方清退所收费用，退还利息并支付违约金。同时，双方还签订了临时管理规约。协议签订后，李琼珍分别将该幢商铺大部分出租给了何耐勇、海尔电器专营店的业主及禄丰元创房地产开发有限公司使用；李琼珍于2012年1月3出租给何耐勇开设禄丰南岸咖啡中西餐厅的使用面积约1200㎡，李琼珍未出租的部分面积为557.84㎡。二被告欠缴自2013年5月28日至2014年5月27日的物业管理费，但以上述答辩理由拒绝向原告交纳。本院认为，李自清与原告昆明天辰物业管理有限公司禄丰分公司签订的前期物业管理服务协议和临时管理规约，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，为合法有效的合同，受法律保护，双方当事人均应当按约定履行各自的义务。在前期物业管理服务协议履行的过程中，原告按照协议的约定履行相应的义务，被告也应按照协议的约定支付原告相应物业管理等费用。根据相关法律规定，业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务等费用。故对原告要求被告李琼珍向原告缴纳空房面积557.84㎡的物业管理费7363.49元、要求被告何耐勇向原告缴纳1200㎡的物业管理费15840元的诉讼请求，有相应的事实、合同约定和法律依据，本院予以支持。根据相关法律规定，业主与物业承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主承担连带交纳责任。故对原告要求二被告对物管费用的交纳承担连带清偿责任的诉讼请求，有相应的事实和法律依据，本院予以支持。对二被告提出的原告不具备诉讼主体资格的主张，本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条规定“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。法人由其法定代表人进行诉讼。其他组织由其主要负责人进行诉讼”。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第40条规定“民事诉讼法规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：（5）法人依法设立并领取营业执照的分支机构。”本案中，昆明天辰物业管理有限公司禄丰分公司系法人依法设立并领取营业执照的分支机构，具有营业执照和机构代码，系本案的合同当事人，因此具备诉讼主体资格，故对二被告的该主张，本院不予支持。对二被告提出的原告没有全面履行物业服务协议的义务，有三位证人出庭作证，虽然该三位证人证明的都是自己与原告之间的物管服务纠纷，但能在一定程度上证明原告的服务确实存在不到位的情况，但李琼珍、何耐勇不能以此作为不交纳《前期物业管理服务协议》约定的物管费用的理由。故二被告提出的该主张，本院不予支持。对原告主张滞纳金的诉讼请求，本院认为，双方当事人约定的违约金过高，而原告主张的滞纳金支付标准没有相应的法律依据，因此对原告主张的滞纳金，根据同期银行贷款利率计算。对原告要求被告李琼珍支付滞纳金4418元的诉讼请求，本院支持442元、被告何耐勇支付滞纳金9504元的诉讼请求，本院支持950元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条列》第四十二条的规定，判决如下：一、由被告李琼珍支付原告昆明天辰物业管理有限公司禄丰分公司2013年5月28日至2014年5月27日物业管理费7363.49元、支付滞纳金442元。二、由被告何耐勇支付原告昆明天辰物业管理有限公司禄丰分公司2013年5月28日至2014年5月27日物业管理费15840元、支付滞纳金950元。被告李琼珍对被告何耐勇应付的上述款项承担连带支付责任。案件受理费减半收取245元，由被告李琼珍、何耐勇各自承担一半。因原告昆明天辰物业管理有限公司禄丰分公司已预交，由二被告在履行上述款项时一并支付原告。本判决于生效之日起十五日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省楚雄彝族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限满后二年内向本院申请强制执行。审判员  萧天桃二〇一五年一月十六日书记员  张 燕