广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0106民初9210号
原告：广州侨鑫物业有限公司，住所地广东省广州市天河区林和西路1号21楼02房，组织机构代码61848193-4。
法定代表人：周子涛，系该司董事长。
委托代理人：于振、卢婷，均系该公司职员。
被告：广州市光之彩天幕城商贸有限公司，住所地广东省广州市花都区新华街莲塘村二村百寿路迎宾大道东喜立登饮食风情街C、D区C1-C3首层、D1-D13首层、D1-D11二层，组织机构代码56794510-1。
法定代表人：徐笑芳，系该司总经理。
委托代理人：罗毅，系该司职员。
原告广州侨鑫物业有限公司诉被告广州市光之彩天幕城商贸有限公司物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州侨鑫物业有限公司的委托代理人于振、卢婷到庭参加了诉讼，被告广州市光之彩天幕城商贸有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。
原告广州侨鑫物业有限公司诉称：广州侨鑫房地产开发有限公司作为汇景新城小区的开发建设单位，于2008年1月1日及2013年11月15日分两次与原告签订了《汇景新城前期物业服务合同》，服务期限从2008年1月1日至2018年12月31日止。根据上述物业服务合同，原告有权对汇景新城小区进行前期物业管理。2011年8月18日，被告与广州侨鑫房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了广州市天河区汇景北路114号C10街G栋201单元，合同约定面积为249.7019平方米。2011年10月18日被告与原告签署《收楼确认书》入住该小区并接受原告提供的物业管理服务。根据上述有关的约定，被告物业服务收费标准为4元/月/平方米，业主未能按时足额缴纳费用的，每日按应付未付款总额的千分之一标准支付违约金。被告自2013年3月以来，一直拒绝缴纳管理费和部分电费，经原告多次催收无果。现被告拖欠行为已严重影响了原告的正常经营。现诉至法院，请求判令：一、被告向原告支付2013年3月至2015年12月的物业管理费33959.54元及因迟延交纳上述管理费的违约金（以每月物业管理费998.81元为本金，按每日千分之一的标准计算，自当月6日起计至被告实际清偿之日止）；二、被告向原告支付电费3674.89元（分别是2014年11月电费789.9元、2015年1月电费328.57元、2015年9月电费238.2元、2015年9月电梯分摊费用358.35元、2015年9月公共照明分摊304.83元、2015年11月电费701.24元、2015年11月公共照明分摊424.68元、2015年12月电费529.12元）及维修费30元；三、被告承担本案的诉讼费。
被告广州市光之彩天幕城商贸有限公司当庭未作答辩。但于庭前提交书面答辩状及庭后到庭辩称：1、我方于2011年8月购买涉案房屋，但从2012年6月初起，由于夹板天花里面的排水管道渗漏，涉案房屋的走廊天花出现漏水，经我方多次强烈要求，原告于2012年12月派员开始进行修复，但直到2013年年底尚未修好，涉案房屋一直未能正常使用，造成我方经济损失及不便，我方于2013年8月向原告申请免除三年的物业管理费，以补偿我方的经济损失，原告对此表示同意；2、2013年9月之前的物业管理费已超过诉讼时效；3、原告诉请的违约金标准过高，我方请求调整为中国人民银行公布的同期同类贷款利率的标准。
经审理查明：据广州市房地产档案馆于2016年8月24日出具的《广州市不动产登记查册表》显示，广州市天河区汇景北路114号201房（以下简称涉案房屋）的原产权人为被告，登记时间为2011年9月27日，建筑面积249.7019平方米，使用性质为住宅，现产权人为案外人李声文，登记时间为2016年1月12日。
2008年1月1日，案外人广州侨鑫房地产开发有限公司（甲方）与广州侨鑫物业有限公司汇景管理处（乙方）签订《汇景新城前期物业服务合同》【汇合字（2009）32号】，约定：甲方选聘乙方对汇景新城提供前期物业管理服务事宜；物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积预先交纳，具体标准如下，…电梯住宅，C7C8C9区及C10区，4元/月/平方米…；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月5号前履行交纳义务；甲方、业主或物业使用人违反约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，每日按应付未付款总额的1‰标准向乙方支付违约金；本合同期限自2008年1月1日起至2013年12月31日止等条款。
2011年8月18日，被告与广州侨鑫房地产开发有限公司签订《广州市商品房买卖合同》（编号：201108151753）购买涉案房屋，总金额6873009元，建筑面积249.7019平方米。被告于2011年10月18日收楼，签署《收楼确认书》。
2013年11月15日，原告（乙方）与广州市侨鑫房地产开发有限公司（甲方）签订《汇景新城前期物业服务合同》【汇合字（2013）65号】，该合同除将合同期限调整为2014年1月1日起至2018年12月31日止外，其余条款与《汇景新城前期物业服务合同》【汇合字（2009）32号】基本一致。
2014年9月22日，原告向被告发出《关于：催收欠款的法务公函》，向被告催收2013年3月1日至2014年9月30日的管理费及2013年6月1日至2014年9月30日的电费，该函件于2014年10月1日交邮，并于2014年10月4日被退回，退回原因为“拒收”。
庭审中，原告表示涉案房屋所在小区至今尚未成立业主委员会，涉案房屋所在的C10区为电梯住宅，收费标准为4元/月/平方米，被告于2011年10月18日收楼，其物业管理费交至2013年2月，自2013年3月起欠费至2015年12月，2016年1月涉案房屋已出售给新业主，由新业主支付物业管理费至今。被告表示由于涉案房屋漏水导致被告损失，其与原告当时已达成口头协议，免除被告三年的物业管理费，但没有书面证据予以证明。原告对此予以否认，表示从未与被告达成协议免除被告的物业管理费。
庭审中，原告表示被告拖欠涉案房屋的电费3674.89元（其中2014年11月电费789.9元、2015年1月电费328.57元、2015年9月电费238.2元、2015年9月电梯分摊费用358.35元、2015年9月公共照明分摊304.83元、2015年11月电费701.24元、2015年11月公共照明分摊424.68元、2015年12月电费529.12元）及维修费30元，其对被告欠缴的电费已进行垫付，但现已无法找到电费发票。
本院认为：根据国务院《物业管理条例》第二十一条规定，开发商在业主委员会成立或者另选聘物业管理单位之前，可选聘物业管理企业对所开发商品房进行物业管理。原告与涉案房屋所在小区的建设单位所签订的《汇景新城前期物业服务合同》【汇合字（2009）32号】、《汇景新城前期物业服务合同》【汇合字（2013）65号】是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。原告作为建设单位委托的提供前期物业管理服务的物业服务企业，依据上述两份物业服务合同有权自2008年1月1日至今对涉案房屋所在小区履行物业管理职责。被告虽未直接与原告签订物业管理委托合同，但被告在实际取得涉案房屋的所有权后，已成为小区的业主，在上述物业服务合同未解除前应接受该份合同的约束，并履行上述合同的相应条款。原告对涉案房屋所在小区进行了物业管理，被告实际接受了原告的管理和服务，双方已形成事实上的物业服务合同关系。
被告作为涉案房屋的所有权人，负有向原告支付相应的物业服务费的义务。原告表示被告从2013年3月起开始欠缴物业管理费，被告辩称已与原告达成口头协议免除三年的物业管理费，但对此并未提交相应证据予以证明，原告对此亦予以否认，本院对被告的抗辩不予采纳。
根据《汇景新城前期物业服务合同》【汇合字（2009）32号】、《汇景新城前期物业服务合同》【汇合字（2013）65号】约定，被告应按照4元/月/平方米的标准交纳物业管理费。原告诉请要求被告支付2013年3月至2015年12月的物业服务费合法有据，本院予以支持。原告于2014年10月1日向被告发送函件主张2013年3月1日至2014年9月30日的管理费及2013年6月1日至2014年9月30日的电费，构成诉讼时效的中断，被告辩称原告主张的部分费用已超过诉讼时效，本院对被告的抗辩不予采纳。经计算，涉案房屋每月的物业服务费为998.81元（4元/月/平方米×249.7019平方米），2013年3月至2015年12月的物业服务费为33959.54元（998.81元×34月）。
被告逾期支付物业服务费，原告诉请要求被告支付违约金有合同依据，本院予以支持。《汇景新城前期物业服务合同》【汇合字（2009）32号】、《汇景新城前期物业服务合同》【汇合字（2013）65号】约定“物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月5号前履行交纳义务”，被告辩称违约金的标准过高请求调整，在原、被告双方均未举证证明被告逾期支付物业管理费的行为给原告造成的实际损失的情况下，结合本案案情，本院将上述违约金的计付标准酌情调整为中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，被告辩称应将违约金标准调整为中国人民银行规定的同期同类贷款利率，本院不予采纳。各期违约金应以每月应交的物业服务费998.81元为本金，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，分别从当月的6日起计至实际清偿之日止，从公平角度，各期违约金应以本金为限。
原告表示其已代被告垫付电费3674.89元，但并未提交相关证据予以证明，其诉请要求被告支付拖欠的电费，本院不予支持，予以驳回。原告诉请要求被告支付维修费30元，对此并未提交相关证据予以证明，其诉请要求被告支付维修费，本院不予支持，予以驳回。
被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法作缺席判决。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
被告广州市光之彩天幕城商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内，向原告广州侨鑫物业有限公司支付2013年3月至2015年12月的物业管理费33959.54元及违约金（各期违约金应以每月应交的物业服务费998.81元为本金，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，分别从当月的6日起计至实际清偿之日止，各期违约金应以本金为限）。
驳回原告广州侨鑫物业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1380元，由原告广州侨鑫物业有限公司负担100元，由被告广州市光之彩天幕城商贸有限公司负担1280元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 符 慧
人民陪审员 何 晓
人民陪审员 郑慧琴
二〇一六年十月十八日
书 记 员 何靖文
伍金凤
本判决已于2016年月日送达