江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民终字第3169号
上诉人（原审被告）叶国元，云龙区工商局退休干部。
委托代理人武跃建，江苏古彭大众律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）韩方营，云龙区工商局工作人员。
上诉人叶国元因与被上诉人韩方营合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2014）泉民初字第4031号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：韩方营与叶国元均系徐州市工商行政管理局云龙分局（以下简称云龙分局）职工。1997年因该单位内部职工分房，叶国元将其位于徐州市体育巷私房一间交予其单位云龙分局，该单位将位于湖滨二期65-4-301室房屋分配叶国元，并由云龙分局与叶国元签订《房地产买卖契约》（房改优惠）。
1999年11月3日，因位于体育巷房屋拆迁，云龙分局以叶国元（乙方）的名义与徐州市汇源房地产开发有限公司（甲方）签订《拆迁产权交换协议书》，约定甲方拆除乙方位于体育巷2号对门私房一间，建筑面积9.34平方米，使用面积6.53平方米和其它定附着物，甲方以西苑南村4-5-502室，使用面积为23平方米，建筑面积为36.47平方米，同乙方拆除房屋进行产权交换，作定居安置。2000年2月16日，云龙分局以叶国元的名义向徐州市汇源房地产开发有限公司缴纳购房款8181.1元，该公司出具购房款《收据》。后西苑南村4-5-502室房屋由云龙分局使用和管理。
2004年3月15日，云龙分局将西苑南村4-5-502室房屋分配给韩方营，并由其居住至今。
2004年3月15日，叶国元书写《申请私房补偿和无条件办理产权过户的保证》（以下简称保证书），载明：“我于1987年，经有关部门批准，在市体育巷2#-1号自建住房一间，面积10.5平方米，1996年分局分房时，以房调换湖滨新村一套30平方米，私房调换公房，分局领导答应给予一定补偿，因分局领导班子多次调换至今未能解决。现我答应分局给我肆仟元补偿费，原房产权归徐州工商局云龙分局所有并无条件协助办理产权过户手续。特此承诺，叶国元”。
后韩方营代云龙分局向叶国元支付私房补偿款4000元，2005年1月8日，叶国元出具《收条》，显示：“今收到韩方营代分局付叶国元私房补偿款4000元整，并无条件办理产权过户手续。”
2007年西苑南村4-5-502室房屋办理产权证和土地证，均登记在叶国元名下，办理证书所缴纳的税费均为韩方营以叶国元名义缴纳。
本案在诉讼期间，2015年3月3日，云龙分局出具了“情况说明”，载明：“关于韩方营诉叶国元一案，经我局查阅有关资料和对相关人员了解，现就有关情况予以说明。1、我局对西苑南村4-5-502室房屋产权不主张权利，不参加相关诉讼，但保留对双方任何一方获得房屋产权，追缴剩余购房款的权利。2、经核实，该房屋办理产权证时，各项税费由韩方营缴纳。3、2004年3月15日，经分局局长办公会研究决定，该处房屋按公有住房卖给韩方营同志，房屋产权所有人由叶国元直接过户至韩方营名下。过户手续办理由韩方营负责，叶国元无条件协助办理。4、韩方营向法院提供相关资料基本属实。”该“情况说明”经质证，韩方营不持异议，叶国元不予认可，认为涉案房屋系个别领导分予韩方营，并非经局长办公会研究，但未提供证据证实其主张。
韩方营一审诉讼请求为：请求依法判令叶国元协助办理西苑南村4-5-502室房屋权属转移登记手续。
叶国元辩称：韩方营的诉讼主体错误，涉案房屋系登记在叶国元名下，归叶国元所有，应驳回韩方营的诉请。韩方营系利用工作之便，违法占有他人财产，其所述与实际不符，叶国元同意无条件协助办理房屋过户的保证书系在违背自己意愿的情况下所写。
原审法院认为：韩方营主张位于西苑南村4-5-502室房屋系其单位云龙分局分配给其的住房，以叶国元已经承诺协助办理过户为由，要求叶国元协助办理该房屋的过户手续，并提供房屋《拆迁产权交换协议书》、徐州市汇源房地产开发有限公司出具的《收据》、叶国元出具的保证书、收条、涉案房屋的税费收据予以证明。根据以上证据，结合云龙分局提供的“情况说明”能够证实涉案房屋系由该单位经房屋置换从叶国元处收回体育巷私房经拆迁置换后的房屋，后分配给韩方营的事实。叶国元抗辩认为涉案房屋系用其原有位于徐州市体育巷私房一间拆迁补偿而来，虽然当时承诺收取韩方营代单位支付的私房补偿款4000元后协助将该房屋过户至韩方营名下，但后经与其家属、子女商量，均表示不同意，故认为原承诺内容并非其真实意思表示，因此涉案房屋还应归其所有，并提供徐州市市区职工换购住房审批表、1997年8月28日徐州工商行政管理局云龙分局给产权监理处出具的《证明》、湖滨二期65-4-301号房屋买卖契约予以证明。本院认为，根据叶国元提供的证据，不能证实其原承诺协助韩方营办理涉案房屋过户手续违背其真实意愿。结合《收条》内容及韩方营已实际居住涉案房屋十余年的事实，能够证明叶国元承诺协助韩方营办理涉案房屋的过户手续的事实。依据诚实信用原则，叶国元应依约协助韩方营办理涉案房屋的过户手续，同时，韩方营应向云龙分局交付购房款。
综上，依照《中华人民共和国合同法》六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院遂判决：本判决生效后十日内，被告叶国元协助原告韩方营将徐州市西苑南村4-5-502室房屋权属转移登记至原告韩方营名下。案件受理费2300元，由被告叶国元负担。
上诉人叶国元不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、合同具有相对性，韩方营与叶国元均各自与云龙分局发生关系，二人之间并无直接交易，不存在合同义务，韩方营应起诉云龙分局。2、一审判决在对事实认定错误的基础上，将本案适用合同法并判决错误。根据本案事实，叶国元与云龙分局之间的纠纷没有处理完毕的情况下，任何人无权分配叶国元的私人财产。根据物权法的规定，房屋属叶国元所有，而韩方营无权占有，应返还争议房屋。综上，请求二审法院依法撤销原审判决，驳回韩方营的一审诉讼请求，改判房屋归叶国元所有，韩方营迁出涉案房屋。
被上诉人韩方营答辩称：2005年1月8日，云龙分局将涉案房屋分给韩方营，韩方营将4000元款项交给叶国元，由叶国元协助韩方营办理过户手续。办理过户手续过程中，叶国元以各种理由推脱。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回叶国元的上诉，维持原判。
根据双方当事人的诉辩意见，本案二审期间的争议焦点为：叶国元是否有义务协助韩方营办理涉案房屋的物权变更登记。
二审期间，双方当事人均未提供新证据。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为：房屋产权登记仅是一种行政审查，是行政机关对不动产当时权属关系及表现状态的认可和证明，该行为是一种行政确认，而非行政确权，其并不创设具体的权利义务关系，当事人是否享有对不动产的权利，仍取决于当事人之间的民事实体法律关系。本案中，涉案房屋系拆迁原体育巷2号对门私房安置而来，被拆迁的私房原属叶国元所有。根据叶国元2004年3月15日书写的保证书可知，其已通过私房调换公房方式于1996年将该房屋处分给云龙分局，虽未办理变更登记，但该房屋的所有权已属于云龙分局。上述房屋拆迁时，作为丧失所有权的补偿，云龙分局取得安置房屋即争议房屋的所有权，且云龙分局为取得涉案房屋所有权也于事实上支付了购房款差价。根据云龙分局一审时出具的“情况说明”，争议房屋系云龙分局处分给韩方营，韩方营其后实际占有、使用该房屋至今，且该房屋的权属证书由韩方营持有，办理权属证书时涉及的各项税费由韩方营缴纳，因此，韩方营应为涉案房屋的事实所有权人。鉴于云龙分局既不对涉案房屋主张权利，也不参加相关诉讼，为保障韩方营完全行使对涉案房屋的所有权，结合叶国元书写的“保证书”及“收条”，原审法院判令登记名义人叶国元协助韩方营办理变更登记并无不当。因此，叶国元的上诉主张缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由上诉人叶国元负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 超
审 判 员 赵淑霞
代理审判员 黄传宝
二〇一五年十一月十六日
书 记 员 薛淑淑