辽宁省沈阳市于洪区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽0114民初292号
原告：张春雷，男，1985年9月6日出生，汉族，现住黑龙江省庆安县新胜乡。
委托诉讼代理人：王天宇，北京大成（沈阳）律师事务所律师。
被告：沈阳军辉房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈北新区常州路40号甲。
法定代表人：马建平，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：霍佳睦，男，1991年8月29日出生，汉族，系该公司法务，现住沈阳市和平区。
原告张春雷诉被告沈阳军辉房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张春雷委托诉讼代理人王天宇，被告沈阳军辉房地产开发有限公司委托诉讼代理人霍佳睦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张春雷向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告交房；2.判令被告向原告支付从2016年8月30日至今逾期交房的违约金20000元（暂计算至2017年12月21日，按照每日万分之五进行计算，实际支付至实际交房之日止）；3.判决被告向原告开具房款发票；4.判令由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告于2015年1月8日与被告签订了《商品房买卖合同》，从被告处购买裕湾豪庭1.2期小区房屋。合同约定如果原告没有足额支付房款，应当按照日万分之五支付违约金。在合同中，双方约定2016年8月30日交房，逾期交房的违约金也是万分之五。房产合同签订后，原告依约履行了付款义务，但被告违约，至今尚未交房。原告认为，被告在合同中约定的违约金属于格式条款，并未向原告进行释明，被告故意将违约金写成万分之五，规避逾期交房的违约责任。原告认为应当按照原告逾期付款需要承担的违约责任承担逾期交房的违约责任。至起诉之日止，被告尚未对原告进行交房，被告应当立刻向原告交付房屋。原告与被告就上述房产纠纷事宜商讨未果，现根据房产法律、法规的相关规定，恳请法院查明事实，依法支持原告的起诉请求。
被告沈阳军辉房地产开发有限公司辩称,双方签订的商品房买卖合同对原告诉求事项有明确约定，合同为双方真实意思表示应按照合同约定，即买受人已付房款总额的千分之零点五给付违约金。被告已向原告开具房款发票，如被告未开具，原告方不可能办理商业贷款。对逾期交房的事实没有异议，但逾期交房的时间应从2016年8月30日至2017年11月30日，因为被告已通知原告于2017年11月30日办理收房手续。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月8日，原告张春雷与被告沈阳军辉房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于沈阳市于洪区蒲北中路18-14号3-18-1室房屋，建筑面积68.38平方米。当日，原告交纳购房首付款119084元。《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2016年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5.水通、暖通、电通具备进住条件。”第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2.出卖人如未按本合同约定的期限将商品房交付买受人使用，出卖人将按买受人累计已付房款总额的千分之零点五向买受人支付违约金。”2017年11月14日，被告通过邮政特快专递向原告发出收房通知，原告表示并未收到该通知，并认为该房屋不具备交付条件。截止本案庭审终结时，被告未取得《竣工验收备案表》。
2018年2月23日下午，审判员经现场勘验，涉案房屋所在小区，即裕湾豪庭小区位于于洪区造化街道黄土坎村，与皇家裕湾小区相邻。裕湾豪庭小区为本系列案涉案住宅小区仅有两栋高层住宅，其中一个明显尚未竣工交付，另一个房屋外观整体完工，但院内道路尚未平整完毕，院墙及大门较为简单，未看到有保安、门卫，能看到许多室内已经挂窗帘，有业主已经入住，单元门未上锁，电梯可正常使用，随机走访几户，均家中无人，该小区未看到有门市网点经营。皇家裕湾小区与裕湾豪庭小区仅一墙之隔，园区内有两栋高层、多栋多层住宅，小区东侧有网点房屋，少部分网点房已装修门面，其中有三家正在经营中。上述两小区附近未看到房产中介机构，周围无其他住宅小区，最近的其他住宅小区相距约500米左右。经询问皇家裕湾小区东侧门市之一鑫升超市经营者，知悉该房屋约140平，年租金15000元左右，租期3年，出租方为开发企业。经询问皇家裕湾小区东侧门市之一某生鲜超市经营者，知悉该房屋100平左右，年租金30000元，租一赠二，即交1年租金可使用房屋3年，核算后每年租金10000元。
本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与被告签订的《商品房买卖合同》，双方均意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。该合同第八条约定：“出卖人应当在2016年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5.水通、暖通、电通具备进住条件。”被告未在合同约定的期限内向原告交付房屋，构成违约。
关于原告主张被告交房的问题，由于被告未取得《竣工验收备案表》，尚不具备交房条件，因此对原告的此项请求本院不予审理，但被告应承担逾期交房的违约金。
关于被告的违约期限，被告虽表示2017年11月14日通过邮政特快专递向原告发出收房通知，但原告表示未收到该通知，且截止本案庭审终结时，被告尚未取得《竣工验收备案表》，争议房屋尚不符合交付条件，故被告的违约期限应自逾期交房时暂计算至原告起诉之月。
关于违约金的计算标准，合同关系中，违约金最本质的属性是对守约方造成损失的补偿。本案《商品房买卖合同》第九条“除本合同第八条规定的特殊情况外出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2.出卖人如未按本合同约定的期限将商品房交付买受人使用，出卖人将按买受人累计已付房款总额的千分之零点五向买受人支付违约金。”该约定确定的违约金标准明显过低，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案中，被告迟延交房致使原告未能实现房屋的使用价值，应以同类地段同类房屋的租金标准确定实际损失。结合现场勘查门市房的租金标准，住宅的租金应低于其门市房的租金标准。综上，本院酌定按每月每平方米5元的标准进行赔偿。经计算被告应向原告赔偿2016年8月31日至2018年1月31日的逾期交房违约金5812.30元（68.38平方米×5元/平方米/月×17个月）。
关于原告主张开具房款发票问题，本院认为，开具发票属于行政法律关系，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，故原告的此项诉讼请求，本院不予处理。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告沈阳军辉房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内给付原告张春雷逾期交房违约金5812.30元(2016年8月31日至2018年1月31日)；
如果被告沈阳军辉房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
二、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费300元，减半收取150元，由被告沈阳军辉房地产开发有限公司负担25元，由原告张春雷负担125元。
如不服判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判员 平 丽
二〇一八年四月十一日
书记员 徐雅楠