北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终6198号
上诉人（原审被告）：北京三元梅园食品有限公司，住所地北京市西城区西便门东大街2号楼。
法定代表人：冯劭桐，董事长。
委托诉讼代理人：陈宇航，男，北京三元梅园食品有限公司职工。
被上诉人（原审原告）：北京市朝阳商业大楼有限责任公司，住所地北京市朝阳区×号。
法定代表人：陈荣静，总经理。
委托诉讼代理人：晋研，北京伟基律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴丹，北京伟基律师事务所实习律师。
北京三元梅园食品有限公司（以下简称三元梅园公司）因与被上诉人北京市朝阳商业大楼有限责任公司（以下简称朝阳商业大楼）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初55443号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人三元梅园公司上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回朝阳商业大楼的诉讼请求；2.一审、二审诉讼费由朝阳商业大楼承担。事实和理由：1.一审法院认定事实错误。涉案《房屋租赁合同》解除的根本原因是朝阳商业大楼不能出具市政排水设施证明文件，导致我方无法办理营业执照，因此，我方未占有涉案房屋，不应支付朝阳商业大楼租金。2.一审法院适用法律错误。因朝阳商业大楼根本违约造成合同不能继续履行而解除，我方未支付租金原因是朝阳商业大楼导致。本案已经过法院审理，朝阳商业大楼的诉讼请求违反一事不再理原则。且朝阳商业大楼起诉已经超过诉讼时效。
被上诉人朝阳商业大楼辩称：同意一审法院判决，不同意三元梅园公司的上诉请求及事实和理由。1.合同解除不是我方原因导致，其应该给付租金；2.一审法院适用法律正确，诉讼时效也没有超过，且本案不属于一事不再理。
朝阳商业大楼向一审法院起诉请求：1.三元梅园公司支付2015年10月份的房租65700元；2.三元梅园公司支付逾期支付房租的违约金（自2017年5月3日起至判决生效之日止，以本金65700元为基数，按合同约定的日千分之三的标准计算违约金）；3.三元梅园公司负担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：1.2015年3月5日，朝阳商业大楼（甲方、出租方）与三元梅园公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租位于北京市朝阳区×号楼一层23号商铺，房屋建筑面积180平方米；租赁期自2015年3月1日起至2021年2月28日止（2015年3月1日至2015年4月15日为免租期），租金自2015年4月16日起计算，2015年3月1日至2016年2月29日期间的年租金689850元，2016年3月1日至2017年2月28日期间的年租金788400元……租金每年支付一次，每一付款期结束的当月5日付下一年的租金，逾期未交的，每日按3‰收取滞纳金；甲、乙双方签订本合同时，乙方应向甲方交纳65700元履约保证金；甲方保证乙方在承租期间正常的水、电、暖气、排污设施、进出通道的有偿使用；乙方在租赁期内有权依法正常使用房屋，合法经营的行为不受干预；本合同经甲、乙双方协商一致可以变更或解除；如因乙方原因导致中途解约的，乙方应当支付甲方相当于三个月租金的违约金，并且要把店面恢复原状。2.三元梅园公司于2015年3月26日向朝阳商业大楼支付履约保证金65700元，同年4月23日支付2015年4月16日至2015年6月30日的租金164250元，2015年7月5日支付租金197100元。3.三元梅园公司提交2015年7月10日与北京佰特同薪文化传播有限公司签订的《三元梅园店面门头制作安装合同》，合同总额52500元。2015年9月2日，三元梅园公司支付合同款52500元。三元梅园公司提交2015年5月13日与北京东方美格装饰工程有限公司签订的《三元梅园装修工程施工合同》，工程地点位于北京市朝阳区×号朝阳商业大楼底商，工程价款总计124534元。2015年6月9日，三元梅园公司支付工程款87174元，三元梅园公司称工程已全部完工，工程款尚未支付完毕。朝阳商业大楼称不清楚房屋实际装修状况，不认可《三元梅园店面门头制作安装合同》关联性。经三元梅园公司申请，法院委托北京兴中海建工程造价咨询有限公司对涉案房屋装修及门头装修残值进行鉴定，该鉴定机构出具鉴定意见为，涉案房屋装修及门头装修可确定金额为142668元。三元梅园公司预付鉴定费用8000元。4.三元梅园公司于2015年6月18日网上申报环评，按照《申请建设项目审批所需材料目录》，三元梅园公司应提交市政工程管理部门出具的具有市政排水设施的证明文件。朝阳商业大楼向三元梅园公司提供的编号城排2006字第041号排水许可证书，发证日期2006年8月11日，已超出有效期。朝阳商业大楼于2015年11月3日取得城镇污水排入排水管网许可证，因主体名称有误需更换，于2015年12月取得新的许可证。朝阳商业大楼称11月3日取得许可证后已通知三元梅园公司，三元梅园公司称2015年12月18日才得知朝阳商业大楼办理了新的许可证。5.2015年10月26日，三元梅园公司向朝阳商业大楼送达了《关于三元梅园房租减免申请》，称自北京市下达关于办理环评许可新要求和一些其他原因包括排水许可证书迟迟办理不下等等，导致至今办理不下经营执照，无法开张营业，考虑上述情况和继续等待相关手续的现状，申请免除三个月房租。朝阳公司于2015年11月1日回函，同意减免2015年11-12月或于店铺开业的第一、二月两个月房租。6.2015年12月4日，三元梅园公司向朝阳商业大楼送达《申请》，因朝阳商业大楼至今未能提供排水证明，环评无法办理，门店迟迟不能营业，造成严重经济损失，决定解除双方门店合作，申请全额退还交纳的租金361350元，保证金65700元，三元梅园公司自行拆除门店现有设施并恢复原状。2015年12月29日，朝阳商业大楼复函，同意解除双方签订的租赁合同，要求三元梅园公司于2016年1月15日前搬离，该复函于2015年12月30日送达三元梅园公司。7.2016年5月18日，三元梅园公司将涉案房屋腾空交还朝阳商业大楼，双方签订了《房屋腾退证明》。另，三元梅园公司于2016年1月18日将朝阳商业大楼诉至一审法院，请求判令解除双方于2015年3月5日签订的《房屋租赁合同》，朝阳商业大楼退还三元梅园公司押金65700元、租金361350元，赔偿三元梅园公司装修费142668元、鉴定费8000元。朝阳商业大楼提出反诉，请求判令确认双方于2015年3月1日所签订的《房屋租赁合同》已于2015年12月30日解除，三元梅园公司向朝阳商业大楼支付违约金197100元以及2015年12月31日至2016年5月18日止的房屋占用费300948元。一审法院于2017年2月28日作出了（2016）京0105民初3160号民事判决书，判决：“一、确认北京三元梅园食品有限公司与北京市朝阳商业大楼有限责任公司于2015年3月5日签订的《房屋租赁合同》于2015年12月4日解除；二、北京市朝阳商业大楼有限责任公司于判决生效后七日内退还北京三元梅园食品有限公司履约保证金六万五千七百元并赔偿租金损失二十五万二千九百四十五元、装修损失九万九千八百六十八元，给付鉴定费五千六百元；三、驳回北京三元梅园食品有限公司其他诉讼请求；四、驳回北京市朝阳商业大楼有限责任公司全部反诉请求。”朝阳商业大楼对该判决不服，上诉至北京市第三中级人民法院。北京市第三中级人民法院于2017年6月30日作出了（2017）京03民终5502号民事判决书，判决：“一、撤销北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初3160号民事判决；二、确认北京三元梅园食品有限公司与北京市朝阳商业大楼有限责任公司于2015年3月5日签订的《房屋租赁合同》于2015年12月30日解除；三、北京市朝阳商业大楼有限责任公司于判决生效之日起七日内退还北京三元梅园食品有限公司履约保证金六万五千七百元、已付租金十八万零六百七十五元并赔偿装修损失七万一千三百三十四元；四、北京三元梅园食品有限公司于判决生效之日起七日内赔偿北京市朝阳商业大楼有限责任公司二〇一六年一月十五日至二〇一六年五月十八日期间的房屋占用费十三万五千七百八十元；五、驳回北京三元梅园食品有限公司其他诉讼请求；六、驳回北京市朝阳商业大楼有限责任公司其他反诉请求。”另，朝阳商业大楼在二审期间增加了要求三元梅园公司支付2015年10月份房租的请求，经法院询问，三元梅园公司对该增加项目不同意调解。朝阳商业大楼撤回了该项上诉请求。
一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。朝阳商业大楼对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致，可以变更合同，亦可以解除合同。本案中，朝阳商业大楼与三元梅园公司于2015年3月5日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，亦不侵犯他人合法权益，应属合法有效。该《房屋租赁合同》经北京市第三中级人民法院判决确定于2015年12月30日解除，并认定依据查明的事实以及合同履行的情况，双方在合同履行过程中均有过错，结合双方多次协商无效后又协议解除租赁合同的事实，法院实难将导致合同目的不能实现的根本违约责任完全归咎于任何一方，双方应负有同等责任。北京市第三中级人民法院最终参考《房屋租赁合同》约定的租金金额对2016年1月15日至2016年5月18日期间的房屋占用费的数额予以确定，并按照双方的责任比例，判令三元梅园公司赔偿朝阳商业大楼一半的费用。本案中，三元梅园公司未向朝阳商业大楼支付2015年10月份的租金，根据查明的事实以及二审法院对合同解除的认定，三元梅园公司应当向朝阳商业大楼支付该期间的租金，故法院对朝阳商业大楼的主张予以支持，但具体数额法院将根据查明的事实以及生效法律文书确定的责任比例予以确定。关于三元梅园公司所主张的朝阳商业大楼的诉讼请求已经超过诉讼时效的主张，因依据不足，故法院不予采信。因三元梅园公司未按时向朝阳商业大楼支付2015年10月的租金，故三元梅园公司还应向朝阳商业大楼支付逾期付款的违约金。在本案审理期间，经法院释明，三元梅园公司明确表示不同意向朝阳商业大楼支付违约金，并称朝阳商业大楼所主张的违约金数额过高。经审查，法院认为，根据租赁合同的履行情况以及查明的案件事实，双方合同中约定的违约金标准所计算的金额确实存在过分高于可能给朝阳商业大楼造成的实际损失之情形，且朝阳商业大楼在合同的履行过程中亦存在过错之情况，故法院根据涉案租赁合同的签订、履行等情况，并结合诚实信用原则，在公平原则的基础上综合考虑，认为朝阳商业大楼所主张的违约金确实过高，故法院将根据上述考量因素，对三元梅园公司向朝阳商业大楼支付的违约金具体金额予以酌定。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百一十四条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、三元梅园公司于判决生效后十日内给付朝阳商业大楼二○一五年十月份房屋租金32850元；二、三元梅园公司于判决生效后十日内给付朝阳商业大楼自二○一七年五月三日起至判决生效之日止的逾期付款违约金（以32850元为基数，按照日千分之一的标准计算）；三、驳回朝阳商业大楼的其他诉讼请求。
本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。对于一审法院审理查明的事实，双方当事人均无异议。一审法院审理查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，朝阳商业大楼与三元梅园公司于2015年3月5日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。该合同后经法院判决于2015年12月30日解除，因租赁合同属于继续性合同，合同的解除并不影响朝阳商业大楼主张支付2015年10月份租金的权利，且三元梅园公司二审期间亦认可未给付该段期间租金，故朝阳商业大楼有权向三元梅园公司予以主张，一审判决三元梅园公司给付朝阳商业大楼相应房屋租金，并无不当。对于三元梅园公司上诉称因朝阳商业大楼存在违约情形，其不应给付该段期间租金的意见，因一审法院已对该期间租金予以适当酌减，且调整了逾期付款违约金的基数和计算标准，故对三元梅园公司的该项上诉意见，本院不予采信。关于三元梅园公司主张朝阳商业大楼诉讼请求违反一事不再理原则的意见，因双方当事人在2016年1月18日就合同解除纠纷一案中，并未审理朝阳商业大楼关于2015年10月份房租的诉请，故本案不符合法律规定的一事不再理情形，对于三元梅园公司该项上诉意见，本院不予采信。关于三元梅园公司主张朝阳商业大楼诉讼请求已经超过诉讼时效一节，因双方当事人在2016年1月18日就合同解除纠纷一案中，朝阳商业大楼已就房屋占有使用费提出反诉，该诉讼时效中断的效力也及于本次诉请债权，故本院对三元梅园公司的该项上诉主张，亦不予采信。
综上所述，上诉人三元梅园公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1443元，由上诉人北京三元梅园食品有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨淑敏
审 判 员 周熙娜
审 判 员 付 辉
二〇一八年五月九日
法官助理 云 凝
法官助理 樊思迪
书 记 员 李星月