北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终3947号
上诉人（原审原告）：李恩庆，男，1924年11月6日出生。
委托诉讼代理人：李金宝（李恩庆之子）。
被上诉人（原审被告）：宋金忠，男，1962年11月15日出生。
委托诉讼代理人：侯海明，北京市仁杰律师事务所律师。
上诉人李恩庆因与被上诉人宋金忠房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初22813号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李恩庆之委托诉讼代理人李金宝，被上诉人宋金忠及其委托诉讼代理人侯海明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李恩庆上诉请求：撤销原判第三项，依法改判支持上诉人的诉讼请求或者发回重审。事实与理由：一审法院没有全面考虑上诉人的全部损失，包括可得利益247.45万元和他处购房多交300余万元的损失。
宋金忠辩称，当时看房时，宋金忠已经告知李恩庆房屋已经出售，对方明知这个事实。
李恩庆向一审法院起诉请求：1、请求法院依法解除双方于2016年9月23日签订的《购房合同》及2017年1月18日签订的《存量房屋买卖合同》；2、请求判令宋金忠立即返还已付定金10万元、首付款90万元；3、请求判令宋金忠支付违约金247.45万元；4、本案诉讼费由宋金忠承担。
一审法院认定事实：2016年9月23日，甲方宋金忠（出卖人）与乙方李恩庆（买受人）签订了《购房合同》，约定李恩庆购买宋金忠位于本市海淀区161号房屋，建筑面积50.51平米，成交价格为372万元，合同主要内容如下：1、因乙方尚未取得购房资格，需出售乙方名下的房产，双方约定在甲方取得房产证后六个月内，乙方向甲方交纳首付款或全款，甲乙双方办理过户事宜，如到期乙方未支付首付款或全款，视同乙方违约，甲方收取定金归甲方所有；2、因乙方目前未取得购房资质，为保护甲方利益，在乙方未取得购房资质前，乙方有权将房产转让他人，甲方售房价格不变；3、签订合同时乙方须交纳10万元定金，甲方应向乙方出具收条；4、因乙方将房产转让他人时，甲方应积极配合乙方工作，按时出席看房、面签、过户等事宜，若甲方不予配合，视同甲方违约；5、如在合同履行期内，甲方将房屋出售他人或因甲方原因不出售，视同甲方违约；6、鉴于甲方该房产尚未取得房产证，甲方承诺在2017年5月1日前取得房产证，若未在规定时间内取得，视同甲方违约；7、甲方如实告知乙方该房屋情况，如未告知该房屋存在谋杀、自杀、死亡等情况，视同甲方违约；8、如甲方违反第四、五、六、七条规定，未过户，甲方须双倍返还乙方定金并赔偿乙方房价的10%，即37.2万元，如已过户，除上述赔偿外，另需赔偿乙方过户所发生的一切费用。合同签订后，2016年9月23日，李恩庆向宋金忠支付定金5万元；2016年9月30日，李恩庆向宋金忠支付定金5万元；2016年12月15日，李恩庆向宋金忠支付房款62万元；2017年3月20日，李恩庆向宋金忠支付房款28万元，以上共计支付10万元定金以及90万元购房款。
2017年1月18日，李恩庆与宋金忠签订《存量房屋买卖合同》（自行成交版），双方依据此合同办理了网签手续。上述《购房合同》及《存量房屋买卖合同》均系李恩庆之子李金宝代李恩庆所签，李恩庆向法院出具了授权委托书。2017年4月20日，在李恩庆与宋金忠办理过户过程中，因涉案房屋被查封，故未能办理过户手续。
另查，2016年4月17日，宋金忠与案外人程某（程某1代签）经北京链家房地产经纪有限公司居间下签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定宋金忠将涉案房屋出售给程某，房屋总价为人民币344万元，合同约定程某拟贷款金额170万元，于2017年3月30日前三日内将第一笔首付款25万元支付宋金忠，于2017年3月30日前将第二笔首付款138万元以理房通托管方式支付宋金忠，补充协议另约定如果在合同期内，程某弟弟程某1取得了北京购房资质的情况下，同意将合同变更为程某1购买。合同签订当天，程某向宋金忠支付定金10万元。在合同履行过程中双方发生争议，2016年12月27日，程某将宋金忠诉至法院，要求继续履行双方签订的房屋买卖合同，并要求宋金忠支付违约金68.8万元。在起诉本案同时，程某向法院提出诉讼保全申请，主要以宋金忠拒绝出售房屋，导致无法实现购房目的为由，要求查封涉案房屋。2017年2月23日，法院经审查准许程某的保全申请，并作出相应民事裁定，该裁定于当日执行。
在该案审理过程中，程某1作为第三人出庭，程某与程某1均要求将涉案房屋过户至程某1名下，程某1已取得北京市购房资质，同意一次性向宋金忠支付剩余房款，并将剩余房款334万元存入法院指定账户。
2017年6月7日，在李恩庆起诉宋金忠一案审理中，李恩庆明确表示要求解除与宋金忠签订的《购房合同》及《存量房屋买卖合同》。
2017年6月9日，在程某起诉宋金忠一案审理过程中，经法院主持调解，宋金忠与程某1达成如下调解协议：一、宋金忠于二〇一七年六月二十四日前协助程某1办理位于北京市海淀区小南庄29号楼6层1单元161号房屋的房屋所有权证，办理上述产权登记手续的相关税费由程某1负担；二、程某1于二〇一七年六月二十四日前向宋金忠支付剩余房价款334万元；三、宋金忠于二〇一七年六月二十四日前赔偿程某1实际损失人民币87000元。
此后，李恩庆向法院提出诉讼保全申请，主要以宋金忠违约，导致无法实现购房目的，需要承担违约责任为由，要求冻结程某1存入法院指定账户中应向宋金忠支付的300万元案款。2017年6月15日，法院经审查准许李恩庆的保全申请，并作出相应民事裁定，该裁定于当日执行。
现涉案房屋已过户至程某1名下，宋金忠已收到扣除300万元保全款项以外的34万元案款，并向程某1支付了87000元赔偿款。
对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：1、李恩庆称因宋金忠一房二卖，导致合同无法继续履行，要求宋金忠承担违约责任，且因合同约定的违约金数额不足以弥补实际损失，故要求宋金忠另赔偿房屋差价损失。经李恩庆申请要求评估涉案房屋市场价值，评估时点为2017年4月20日，法院委托北京宝孚房地产评估事务所有限公司进行评估，最终评估价值为620.45万元。宋金忠对评估报告的评估时点不予认可。对于李恩庆要求评估2017年4月20日此时点房屋价值的理由，李恩庆称因2017年4月20日双方办理过户时发现房屋被查封，因此合同无法继续履行。同时，宋金忠在审理中亦提出对涉案房屋价值进行评估，评估时点为2016年9月24日，即订立合同时的房屋价值，经法院多次释明，宋金忠坚持要求对此时点进行评估，但又未能做出合理解释，最终经北京宝孚房地产评估事务所有限公司对此时点房屋市场价值评估后出具评估报告，显示评估价值为465.11万元。李恩庆支付评估费用14400元，宋金忠支付评估费用11300元。
李恩庆另向法院提交与案外人向某、袁某于2017年7月19日签订的《房屋买卖合同》，以及付款凭证，用以证明其已购买北京市海淀区603号房屋，建筑面积70.85平方米，成交价格为696万元。李恩庆称因无法购买涉案房屋，另购买了他处房屋，造成200多万元损失。宋金忠对上述《房屋买卖合同》真实性不予认可。
2、对于宋金忠与程某签订房屋买卖合同后又与李恩庆签订房屋买卖合同的原因，宋金忠称因为当时不知道程某是否能履行合同，且自己妻子患病着急用钱，李恩庆之子李金宝表示可以全款支付，因此就与李恩庆签订了第二份合同。宋金忠称李金宝对此前已经与程某签订房屋买卖合同一事知情，但仍坚持要与宋金忠签订合同。对此李恩庆不予认可，宋金忠对于其主张李恩庆对一房二卖知情一事未能向法院提交证据。
一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同对当事人具有法律约束力。李恩庆与宋金忠签订的《购房合同》及《存量房屋买卖合同》是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。但宋金忠在与李恩庆签订房屋买卖合同之前，已经与案外人程某签订了房屋买卖合同，并且因合同履行问题导致程某将宋金忠诉至法院，并申请查封了涉案房屋。宋金忠的一房二卖行为，违反了诚实信用原则，且致使李恩庆与宋金忠之间的房屋买卖合同不能得到履行，对此，宋金忠应当承担违约责任。现李恩庆与宋金忠双方均同意解除《购房合同》及《存量房屋买卖合同》，法院对此不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。宋金忠收取的10万元定金及90万元购房款，应当予以返还。因宋金忠一房二卖行为构成违约，应按照合同约定承担违约责任。李恩庆称合同约定的违约金标准低于所造成的实际损失，故主张增加违约金数额，要求按照2017年4月20日涉案房屋市场价值与合同成交价格的差价计算违约金数额。本案中，宋金忠的违约行为致使李恩庆未能取得涉案房屋的所有权，因房屋市场价格上涨，势必在李恩庆重新购置同类型房屋时，为其带来额外的房款损失，故对于李恩庆认为合同约定的违约金标准过低的主张，法院予以采纳。现李恩庆主张按照2017年4月20日市场价格计算差额损失，但此时并未确定双方房屋买卖合同必然无法继续履行，2017年6月9日李恩庆向法院明确表示同意解除合同，且李恩庆表示于2017年7月19日购置了他处房屋，根据现有证据，比较实际购买房屋与涉案房屋在评估时点的市场单价，实际购买房屋的单价明显低于涉案房屋在评估时点的单价，若按照2017年4月20日的评估价由宋金忠负担差价损失，明显有失公平。另外，李恩庆新购置房产的地理位置、面积等与涉案房屋存在较大差别，按照此价格认定房屋差价亦存在不合理之处。故，对于宋金忠尚需赔偿李恩庆的违约金金额，法院将结合宋金忠的违约情形、获利情况及李恩庆的损失情况等予以酌定。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告李恩庆与被告宋金忠于二〇一六年九月二十三日签订的《购房合同》及二〇一七年一月十八日签订的《存量房屋买卖合同》；二、宋金忠于本判决生效后十日内返还李恩庆定金人民币10万元以及购房款人民币90万元，共计人民币100万元；三、宋金忠于本判决生效后十日内向李恩庆支付违约金人民币60万元；四、驳回李恩庆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
上述事实，有《购房合同》、《存量房屋买卖合同》、收条、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。李恩庆与宋金忠签订的合同约定，若宋金忠违反合同约定导致未过户，宋金忠须双倍返还李恩庆定金并赔偿李恩庆房价的10%，即37.2万元，如已过户，除上述赔偿外，另需赔偿李恩庆过户所发生的一切费用。合同签订后，宋金忠将房屋过户至案外人名下，构成根本违约，一审法院以实际损失为基础，兼顾合同履行情况及违约方对合同的预见情况、获利情况酌定宋金忠赔偿李恩庆违约金60万元，并无不当，本院予以确认。李恩庆上诉主张宋金忠按照2017年4月20日市场价格赔偿其差额损失，依据不足，本院不予支持。
综上所述，李恩庆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费26596元，由李恩庆负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 蕾
审 判 员 辛 荣
审 判 员 王爱红
二〇一八年五月十日
法官助理 李 想
书 记 员 马子萌