北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0114民初17064号
原告（反诉被告）：王迪，女，1984年4月15日出生，住北京市海淀区。
被告（反诉原告）：刘靖波，男，1981年11月13日出生，住北京市昌平区。
委托代理人：马娟，陕西炳辉律师事务所律师。
原告（反诉被告）王迪与被告（反诉原告）刘靖波房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王辉独任审判，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)王迪，被告(反诉原告)刘靖波及委托代理人马娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告(反诉被告)王迪向本院提起诉讼要求：1、判令解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，被告向原告支付违约金81.24万元；2、被告立即腾退房屋并将房屋恢复原貌；3、被告赔偿原告房屋租金损失2.7万元；4、诉讼费由被告负担。事实与理由：原告与被告于2016年9月4日签订了《北京市存量房屋买卖合同》，原告向被告出售坐落于昌平区沙河镇北街家园八区9号楼1单元107号房屋。原告与被告于12月10日签订了《补充协议》，约定被告在拿到新房本当日补充支付原告购房款5万元。双方于2017年1月12日在昌平建委过户，被告在过户当日拿到新房本后，拒绝支付补充购房款5万元，并于2017年2月在原告不知情的情况下，强行进入占有涉案房屋。被告于2016年2月26日延迟了45天后，在未经原告同意的情况下向原告账户转账构成违约，根据合同约定，原告可以解除合同并要求被告支付违约金共计为25.5万元加上44.8万元加上30万元，共计100.3万元。根据合同约定，原告出售的房屋装修、装饰及配套设施作价67万元，被告未经原告同意擅自入住，应当对原告进场赔偿，由于被告没有按照合同约定履行合同义务，延期付款造成原告无法及时购买其他房屋，使原告本计划在海淀中关村购买的学区房上涨了100万元，给原告造成了重大损失，应当由被告赔偿。希望贵院判如所请。
被告(反诉原告)刘靖波辩称：被告没有违约行为，不同意支付违约金。反而原告存在多项违约，被告已经提出反诉。被告现在属于房屋所有权人，不存在非法侵占的事实，不同意赔偿损失，针对原告认为房屋价格上涨的损失与本案没有关系，精神损害与本案没有关系。不同意原告的全部诉讼请求。
反诉原告刘靖波向本院提出反诉要求：1、反诉被告承担逾期办理抵押注销手续的违约金1.456万元；2、反诉被告承担逾期交房违约金37.26万元；3、反诉被告退还房屋内原有物品空调一部、床一个；4、反诉被告退还房租租金3683元；5、反诉被告立即协助反诉原告办理物业交割手续；6、反诉费由反诉被告负担。事实与理由：2016年9月4日，反诉人与被反诉人签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定将被反诉人名下位于北京市昌平区北街家园八区9号楼1单元107的房屋出售给反诉人，总价款217万元，同时签订《补充协议》，2016年12月10日，被反诉人以房价上涨为由要求反诉人加价7万元，反诉人考虑到终止合同另行购买等繁琐程序，只好同意，将房价最终锁定为224万元。因该房屋存在抵押，买卖合同和补充协议中均约定被反诉人应于2016年11月30日前办理抵押注销手续，并对此约定了逾期办理抵押注销手续应该以总房价为基数，按每日万分之五的标准承担违约金，但是被反诉人直到2016年12月13日才办理抵押注销手续，存在明显违约，应该按照总房价224万元为基数，支付违约金1.456万元。同时根据双方合同约定，对交付房屋时间进行了约定，被反诉人没有按照约定在过户当日将第二间房屋向反诉人交付，致使反诉人只能在中介工作人员的见证下在2017年3月19日实际控制第二间房屋，但至今两间房屋均没有进行物业交割。故被反诉人的行为构成违约，应按合同支付违约金共计37.26万元。双方在2016年9月4日第一份《补充协议》签订后，仍将房屋进行了出租，故在此之后的租金应当归反诉人。此外，根据双方《补充协议》约定，被告应将部分家具家电一并向反诉人交付，但在实际交房时，被反诉人将其中一部空调、一张床拿走，被反诉人应当予以归还。综上所述，故反诉，望判如所请。
反诉被告王迪辩称：双方在合同中约定应在2017年11月30日前办理完毕解除抵押手续，并我实际已在2017年11月30日前办理完毕解除抵押手续，故我不存在违约。同时，刘靖波未在按照约定时间内给付我购房款，故此我不存在晚或不交房事宜。现我要求解除合同，刘靖波未经我同意强行占有涉案房屋属于非法占有，刘靖波应当将房屋归还至我，刘靖波应当在非法占用涉案房屋期间将房屋租金支付给我。
经审理查明：
2016年9月4日，王迪与刘靖波签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》约定，刘靖波购买王迪所有的位于北京市昌平区沙河镇北街家园八区9号楼1单元107号房屋，交易价格为224万元，买受人应在合同签订当日支付定金5万元，在2016年9月9日前支付定金5万元，过户当日支付购房款86.5万元，买受人留存5000元作为物业交割保证金，该保证金于出卖人协助买受人办理物业交割手续当日支付，剩余120万元以公积金贷款方式支付；出卖人应于2016年11月30日前办理该房屋的抵押登记注销手续；出卖人在收到全款后三日内与买受人办理物业交割手续；如双方任何一方逾期履行《补充协议》中针对“房屋交付具体事宜”中所约定的期限，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；出卖人（1、提供的房屋所有权证等相关手续不真实，房屋被查封或限制转让，导致买受人无法取得房屋所有权；2、逾期履行房屋交付具体事宜”中所约定的期限超过15日的；3、拒绝出售房屋或提高交易价格的）构成根本违约，买受人可以解除合同，并支付守约方房屋总价款20%作为违约金；买受人（1、提供的购房资料不完整导致无法办理过户手续的；2、拒绝购买该房屋的；3、逾期履行房屋交付具体事宜”中所约定的期限超过15日的）构成根本违约，出卖人可以解除合同、并支付守约方房屋总价款20%作为违约金。双方在合同中还约定的其他相关事项。合同签订后，刘靖波向王迪按照约定支付定金及购房首付款共计96.5万元。
2016年10月19日，王迪在中央国家机关住房资金管理中心办理的住房公积金贷款已全部结清，放款银行建行金融街支行于2016年10月21日为王迪出具《中央国家机关住房公积金贷款结清证明》。
2016年12月10日，王迪与刘靖波再次签订《补充协议》（以下简称：《补充协议二》）约定，如果抵本次交易个人所得税后，买受人需支付2万元给出卖人，买受人在新房本拿到后补充5万元购房款给付出卖人，出卖人于2017年1月10日交付涉案房屋一间给买受人，另一间在涉案房屋过户后交付，如双方中一方违约，在原合同违约金的基础上在赔偿对方30万元。该《补充协议》签订后，王迪将涉案房屋中的一间交付刘靖波使用。
2016年12月13日，王迪与中国建设银行股份有限公司北京金融街支行为办理抵押权注销登记签订《抵押合同解除协议》，该协议在不动产登记部门进行备案。
2017年1月12日，王迪与刘靖波办理了涉案房屋的转移登记手续，刘靖波于当日取得涉案房屋不动产权证书。在本案审理过程中，王迪主张刘靖波未在过户当日支付购房款7万元构成违约，刘靖波主张王迪在过户当日拒收7万元购房款。2017年2月26日，刘靖波通过转账方式向王迪给付7万元。
2016年3月6日，公积金中心向王迪支付购房款120万元。2016年3月19日，刘靖波自行进入涉案房屋另一间内（涉案房屋一户两门，刘靖波自述进入方式为拆除隔断木板）。
上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》二份、《中央国家机关住房公积金贷款结清证明》、《抵押合同解除协议》、转账凭单、公积金到账通知、不动产权证书及双方当事人当庭陈述等证据在案予以佐证。
本院认为：
王迪与刘靖波签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《补充协议二》均系当事人真实的意思表示，且未违反相关法律的禁止性规定，合法有效。双方当事人应当按照协议约定履行各自权利义务。
本案中，王迪以刘靖波未在涉案房屋转移登记完成后当日支付《补充协议二》中所约定的7万元构成违约为由要求解除合同，本院认为，《补充协议二》中虽约定了购房款外的其他补充款项，但针对该款项如逾期给付，出卖人是否可以行使合同解除权并未进行约定，故在此情况下，出卖人是否享有合同解除权应遵从法律规定，从《补充协议二》所约定7万元的性质看，该款给付条件在涉案房屋过户完成后，该款项未在约定期限内给付不属于根本违约，王迪以该款未在约定期限给付要求解除合同条件未成就，故对于王迪要求解除合同、腾退涉案房屋、赔偿物品损失、赔偿房租损失、赔偿精神损失等诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。但刘靖波确未在《补充协议二》约定的期限内向王迪支付该款项，且针对刘靖波主张王迪拒收该款项的证据并不充分，故本院认定刘靖波逾期(逾期天数45天)给付《补充协议二》中约定的7万元事实成立，刘靖波应当承担相应违约责任。关于刘靖波应当支付王迪违约金的具体数额一节，虽在《补充协议二》中双方约定对新增条款的违反违约方应赔偿守约方30万元违约金，但考虑到双方约定的违约金数额与违约行为所造成的实际损失差异过大，刘靖波在本院释明的情况下，申请予以酌情调整，故本院结合逾期时间、以总房价为基数，每日按照万分之五的标准对违约金数额酌情处理，经计算为50400元。
关于刘靖波反诉要求王迪承担逾期办理涉案房屋抵押注销手续违约金一节，王迪虽于2016年10月19日已经结清公积金贷款，但其与放款银行在2016年12月13日才在不动产登记机构申请办理抵押权注销登记手续。根据双方合同约定，王迪应在2016年11月30日前办理房屋抵押登记注销手续。根据常识，结清贷款和办理抵押注销登记手续系不同业务门类，须向不同部门申请，从上述两项业务办理流程看，本院无法采信王迪所主张的由于相关部门拖延原因导致其办理抵押注销手续发生迟延，故根据合同约定，王迪办理房屋抵押注销手续迟延成立，构成违约，故对于刘靖波反诉要求王迪承担该项违约金的诉讼请求，本院予以支持，关于违约金具体数额，按照合同约定的计算方式处理为14560元。
关于刘靖波反诉要求王迪承担逾期交付涉案房屋违约金一节，根据双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《补充协议二》的约定，出卖人应当在收到全款到账后三日内将涉案房屋交付买受人，王迪在2017年1月10日已将涉案房屋中的一间交付刘靖波，刘靖波申请的公积金贷款120万元于2017年3月6日到达王迪账户，后刘靖波自行进入涉案房屋中的另一间，从上述过程看，本院无法判断王迪构成逾期交付涉案房屋，故对于刘靖波的该项反诉请求，本院不予支持。关于刘靖波反诉要求王迪协助其办理物业交割手续、退还原屋内的空调一部、床一个一节，因该请求属双方合同中约定的出卖人的义务，且王迪并未证明其履行了上述事项，故对于刘靖波的该项请求本院予以支持。关于刘靖波反诉要求王迪退还房屋租金一节，没有事实及法律义务，本院不予支持。
但须在本案中提示双方，因尚有5000元尾款刘靖波未给付王迪，考虑到王迪在本诉中要求解除合同，刘靖波在反诉中并未主张王迪协助其办理涉案房屋物业交割手续后接收尾款，本案中不宜一并处理。为减少双方诉累，刘靖波应主动在王迪协助其办理涉案房屋物业交割手续后主动支付尾款，如刘靖波拒绝给付，王迪可另行主张权利。
综上所述。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）刘靖波于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）王迪逾期支付（补充款项、抵税）违约金50400元；
二、反诉被告王迪于本判决生效后七日内给付反诉原告刘靖波逾期办理房屋抵押注销登记手续违约金14560元
三、反诉被告王迪于本判决生效后七日内协助反诉原告刘靖波办理北京市昌平区沙河镇北街家园八区9号楼1单元107号房屋物业交割手续并退还该房屋内原有的空调一部、床一张；
四、驳回原告（反诉被告）王迪的其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告刘靖波的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费6097元，由原告(反诉被告)王迪负担6072元;由被告(反诉原告)刘靖波负担25元，于本判决生效后七日内交纳。
反诉案件受理费3582元，由反诉原告刘靖波负担3500元（已交纳）；由反诉被告王迪负担82元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 王 辉
二〇一七年十二月十九日
书记员 翟金萍