江苏省淮安市淮安区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0803民初1625号
原告：江苏淮安农村商业银行股份有限公司，住所地淮安市清河区健康东路69号。
法定代表人：徐建强，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陆宝峰，该公司员工。
委托诉讼代理人：万小哥，该公司员工。
被告：张洪兵，男，汉族，1970年11月6日出生，住淮安市淮安区。
被告：李爱莲，女，汉族，1972年10月15日出生，住淮安市淮安区。
被告张洪兵、李爱莲共同委托诉讼代理人：赵国际，江苏腾泽律师事务所律师。
被告张洪兵、李爱莲共同委托诉讼代理人：田若尘，江苏腾泽律师事务所律师。
原告江苏淮安农村商业银行股份有限公司（以下至判决主文前简称农商行）与被告张洪兵、李爱莲金融借款合同纠纷一案，本院于2017年3月21日立案受理后，依法由审判员吴晓梅适用简易程序公开开庭进行了审理。原告农商行委托诉讼代理人万小哥，被告张洪兵、李爱莲的委托诉讼代理人田若尘到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告农商行向本院提出诉讼请求:1、被告张洪兵归还贷款本金40万元和利罚息及复利131919.37元（利罚息计算至2016年9月20日，以后利罚息顺延计算至实际还款之日止）合计本息531919.37元；2、原告对被告所有的位于淮安区淮城镇运东村五组的房产行使优先受偿权；3、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2014年3月30日，被告张洪兵向原告借款40万元，约定该借款2015年3月27日到期，年利率9.47%，被告张洪兵、李爱莲提供位于淮安区淮城镇运东村五组房产为该借款提供抵押担保。借款到期后，经原告多次催要，借款人及担保人均未履行还款义务。
被告张洪兵辩称，原告诉称的贷款及欠本金40万元及利罚息131919.37元均是事实，由于被告做生意资金断裂目前没有足额的资金偿还该笔贷款及利息，我方要求原告给予一定的宽限期，以便被告能够偿还借款本金及利息。
被告李爱莲辩称，原告诉称的要求被告张洪兵偿还的贷款本金40万元及利息131919.37元均是事实，我和被告张洪兵用淮安区淮城镇运东村五组的房产作抵押担保也是事实。目前被告做生意资金断裂，希望原告给予一定的宽限期，以便被告能够偿还借款本金及利息。
原告针对诉讼请求依法提交了营业执照复印件、法定代表人身份证明书、被告张洪兵、李爱莲身份证复印件及结婚证复印件、借款申请书、《最高额个人担保借款合同》、《房地产抵押合同》、房屋他项权证、借款借据、计息通用凭证等证据在卷佐证，经被告当庭质证并予以确认，本院予以认定。
本院经审理认定事实如下：2013年4月24日，原、被告签订《最高额个人担保借款合同》一份，约定，借款人向贷款人申请借款，贷款人根据借款人的用款申请和贷款人的可能，分次向借款人发放借款。担保人自愿为借款人自2013年4月24日起至2015年4月23日止在贷款人处办理的最高本金余额不超过人民币40万元整的借款提供担保。借款人每次提款的借款自借款人实际提款日起至约定还款日止，以借据的记载为准，对任何一笔提款的还款日不得迟于本条所确定的借款额度使用期限的终止日，在此期间在最高本金余额内借款人可循环使用额度，不再逐笔签订借款合同，每笔借款的金额、期限、还款方式、借款用途等以借款凭证为准，借款凭证为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力。在本合同约定的期限和最高本金余额内，贷款人发放借款时无需逐笔办理担保手续。年利率9.47%，还款方式为按季结息，到期还本，结息日为每季末月的20日，借款人未按合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在借款执行利率基础上上浮35%计收罚息，直至本息清偿为止。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。担保方式为抵押担保。担保范围为本合同项下借款本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及律师费、抵押物的从物、从权利、混合物、附合物、代位权、架公务和孳息。本合同项下债务履行期限届满，抵押权人未受清偿的，抵押权人有权依法以抵押物折价，或者拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。
同日，被告张洪兵、李爱莲与原告订立《房地产抵押合同》一份，双方约定：为确保债务人张洪兵于2013年4月24日起至2015年4月23日止的期限内，向原告连续发生的最高债权额40万元以内的主合同的履行，两被告用位于淮安市淮安区淮城镇运东村五组建筑面积为160平米房屋为该借款提供抵押，抵押的债权数额为40万元。2013年4月25日，被告张洪兵、李爱莲办理了房屋他项权证，证号为淮房他证城南字第C1315**号，房屋他项权利人为原告农商行，债权数额均为40万元。
2014年3月30日，依据被告张洪兵申请以及2013年4月24日原、被告签订《最高额个人担保借款合同》，原告农商行将40万元借款存入账号为62×××82的被告张洪兵账户，被告张洪兵立借据一份给原告，借据约定的借款到期日为2015年3月27日。嗣后，被告张洪兵、李爱莲均未按约定履行合同义务。截止到2016年9月20日，被告张洪兵结欠原告本金40万元，利罚息及复利131919.37元，合计531919.37元。原告索款未果，遂诉来我院。
本院认为，原告农商行与被告张洪兵、李爱莲签订的《最高额个人担保借款合同》、《房地产抵押合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律规定，合同合法有效，当事人应当按合同约定履行义务。被告张洪兵欠原告借款本金40万元，利罚息及复利131919.37元，有原告提供的借款合同、借款借据、计息通用凭证予以证实，本院予以确认；被告张洪兵及李爱莲未按合同约定履行，原告要求被告张洪兵偿还借款本息531919.37元，符合双方合同约定，本院予以支持。
原告要求对两被告的位于淮安市淮安区淮城镇运东村五组建筑面积为160平米房屋优先受偿，符合双方合同约定，本院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第二十一条、第三十一条、第四十七条、第四十九条第四款、第五十四条之规定，判决如下:
一、被告张洪兵于本判决生效之日起十日内偿还原告江苏淮安农村商业银行股份有限公司借款本金40万元、利罚息及复利131919.37（利罚息及复利已计算至2016年9月20日，之后按合同约定计算到本判决确定给付之日），合计531919.37元；
二、原告江苏淮安农村商业银行股份有限公司对被告张洪兵、李爱莲提供抵押的淮安市淮安区淮城镇运东村五组建筑面积为160平米房屋折价或拍卖、变卖所得价款在债权数额40万元范围内优先受偿。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费9119元，减半收取4559.5元，由被告张洪兵负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本三份，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（开户银行：江苏省淮安市农行城中支行；账号：34×××54；单位：淮安市财政局综合处）。
审判员 吴晓梅
二〇一七年六月二十日
书记员 陈 子
附页--裁判依据的法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
二、《中华人民共和国担保法》
第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
第三十一条保证人承担保证责任后有权向债务人追偿。
第四十七条债务履行期届满，债务人不履行债务致使抵押物被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取由抵押物分离的天然孳息以及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息。抵押权人未将扣押抵押物的事实通知应当清偿法定孳息的义务人的，抵押权的效力不及于该孳息。
前款孳息应当先充抵收取孳息的费用。
第四十九条抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。
如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。
转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。
抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
第五十四条同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照以下规定清偿：
（一）抵押合同以登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；
（二）抵押合同自签订之日起生效的，该抵押物已登记的，按照本条第（一）项规定清偿；未登记的，按照合同生效时间的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权比例清偿。抵押物已登记的先于未登记的受偿。