四川省西昌市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川3401民初1459号
原告：西昌市昌平物业开发有限公司，住所地：西昌市土城巷，组织机构代码：71759904-9。
法定代表人：王昌林，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：李薇丹，四川鼎仁律师事务所律师，代理权限为特别授权。
委托诉讼代理人：侯梦，四川鼎仁律师事务所律师，代理权限为一般代理。
被告：黄开琴，女，1966年12月19日出生，汉族，四川省江安县人，村民。
委托诉讼代理人：成关华，男，1964年9月7日出生，汉族，四川省江安县人，代理权限为特别授权。
原告西昌市昌平物业开发有限公司（以下简称：昌平公司）诉被告黄开琴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告昌平公司的委托诉讼代理人李薇丹、侯梦、被告黄开琴及其委托诉讼代理人成关华到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告昌平公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告立即退还承租房屋；2、判令被告依法支付原告至目前为止的房屋占用费共计75089.6元，并按中国人民银行同期贷款利率承担资金占用利息；3、判令被告按照合同法规定支付总租金20%的违约金；4、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中原告变更第1项诉讼请求为：解除原、被告双方的租赁关系；变更第2项诉讼请求为：支付原告房屋占用费158216.00元（从2015年1月至2017年6月按每平方40.00元计算共计252816.00元，扣除已交的
94600.00元）；放弃第3项诉讼请求。事实和理由：被告承租原告位于昌平建材中心B2区54#、55#、56#、57#、58#五间门市共计210.68平方米用于经营“大自然灯饰”多年。承租期间，双方并未签订书面的房屋租赁合同。被告租赁条件与昌平建材中心所有签订书面合同的承租人一样，租金按每月每平方米40.00元计算，被告租赁的五间门市每月租金共计8427.20元，租金半年交一次。被告自承租以来，租金按约交纳至2015年。2015年至2017年6月，被告尚欠租金158216.00元一直拖欠不予交纳。原告曾于2015年4月18日、5月16日分别向被告发出书面通知、律师函要求被告支付2015年全年租金，并明确告知如不交纳，便不再与被告续签租赁合同。被告收到书面通知、律师函后不予理会。2016年7月7日，原告向被告下达不再与被告签订门市租赁合同告知书，限被告接到告知书三十日内退还门市并结清房租，被告依旧不予理会。
被告黄开琴辩称：一、原、被告之间无书面租赁合同，双方并未对租金等内容达成一致意见，原告单方要求被告按每平方米40元交纳租金无事实和法律依据。2012年昌平公司将昌平建材中心二楼的家具门市由夏显明全部承包，我与夏显明签订了昌平建材中心二楼B-2区54#、55#、56#、57#、58#五间门市（总面积210.68平方米）租赁合同，用于经营灯具，也按时交纳了所有的房租。2013年起受到经济下滑的影响，周边等地段由于房租过高，商家无法承受导致商场倒闭，昌平建材中心二楼家私的商家包括我在内，到昌平公司办公室要求降低房租，当天办公室的主管经理没有明确答复所有商家，也没有强制要求商家签订从2014年4月1日起到2015年3月31日止的租赁合同。期间，昌平公司又与商家协谈了2014年4月1日到2015年3月31日止按每平方米40.00元交纳房租。2014年底所有商家又向昌平公司递交了《关于昌平物业管理有限公司房屋承租通知》的回复函，直到2015年5月15日被告等商家才收到昌平公司的通知：现门市房租已下调，请各位商家务必于2015年5月30日前到财务缴清2015年第二季度房租，如不按时缴纳，我们将执行双方所签订合同金额收取。我们收到通知后去找昌平公司办公室主管经理，要求公司综合周边市场房租价格，按每平方米20.00元至25.00元签订合同，当天公司经理没有答复下调房租和签订合同一事。2015年至2016年，被告共交了房租6次，同时2016年原告在被告处购买了2105.00元的灯具，抵交房租，2015年至2016年被告交房租共计113986.60元。由于生意难做，2016年2月1日被告向原告申请，退回门市45平方米，2016年被告实际使用门市165.68平方米。2017年4月原告以被告没有交清房租为由，不给被告充电卡，拒收房租。原、被告之间未签订任何书面房屋租赁合同，双方未对租金、租期等内容达成一致意见，但被告至始至终都按同市场同地段的租金价格偏高的每平方米25.00元向原告交纳了租金，原告也向被告出具了收据予以认可。原告现仅凭与他人签订的租赁合同，要求被告按照每平方米40.00元交纳租金，违背了合同法中有关合同相对性的原则规定，故原告的诉讼请求毫无事实和法律依据。二、要求原告向被告补发2014年至今的房租发票；三、请求人民法院判决原告向被告和所有商家下达下调房租的通知书有效，按周边市场行情签订合同，交纳房租。综上，要求驳回原告的诉讼请求，支持被告的请求。
本院经审理认定事实如下：对于当事人没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的证据，本院认定如下：
原告提供的证据：1、费用计算明细1张，以证明被告共计欠原告租金158216.00元，本院认证：因该证据系原告单方计算的费用明细，对其真实性及证明力本院不予认定；2、情况汇报及通知2份及被告收到通知后的照片，以证明原告公司内部决定租金由55.13元下调为40.00元，从2015年第二季度开始实施，并根据公司决定通知被告按每平方米40.00元交纳房租。本院认证：情况汇报系原告内部资料，不能证明被告已同意按原告内部定价每平方米40.00元租赁房屋，通知书只是载明房租已下调，具体下调多少并未明确，故该证据不能证明被告应当按照每平方米40.00元交纳租金；3、催收租金律师函、催收告知书，以证明原告向被告送达了上述材料，要求被告按每平方米40.00元交纳房租,以及要求被告退还租赁房屋。本院认证：该证据只能证明原告向被告催收房租，并不能证明被告应当按平方米40.00元交纳房租；4、周边租户书面租赁合同，以证明周边商户按每平方米40.00元交纳房租。本院认证：该证据并不是原、被告之间签订的合同，故与本案无关，故本院不予采信；5、收据，以证明按每平方米40.00元在交纳房租和物管费。本院认证：该收据上并未载明房租单价，故不能证明被告应按每平方米40.00元交纳租金和物管费。
被告提供的证据：1、房租下调的通知，以证明被告同意下调2015年以后的房租。本院认证：因原告也提供了该证据，本院对证据的真实性予以采信，该证据能证明原告已下调房屋，但下调金额不明确；2、收据，以证明被告从2015年至2016年12月已按每平方米25.00元交纳房租，共计交纳了房租94600.00元。本院认证：该证据证明2015年6月10日至2017年3月18日被告共计向原告交纳房租94600.00元；3、商铺租赁合同，以证明同地段、同市场的门市租金为每平方米25.00元。本院认证：该合同并非原、被告之间签订的合同，对该合同的真实性及证明力本院不予认定。
被告承租原告位于昌平建材中心B2区54#、55#、56#、57#、58#五间门市共计210.68平方米，用于经营“大自然灯饰”多年。2014月1日之前被告承租门市由案外人夏显明经营，自2014年4月1日起以上门市由原告经营，但原、被告之间并未签订书面的房屋租赁合同，口头协商2014年4月1日至2015年3月31日期间的房租按每平方米40.00元交纳。2015年3月6日被告按每月每平方米40.00元向原告交纳了2014年10月-12月房租共计
25281.60元，2014年的房租被告已结清。因市场经济不景气，昌平建材市场的各位商家一直要求原告降低房租，2015年5月19日原告向昌平建材市场的各位商家发出了一份通知，通知载明：“市场各位商家：现门市房租已下调，请各位商家务必于2015年5月30日前到财务室缴清2015年第二季度房租，如不按时缴纳，我们将执行双方所签订合同金额收取”。为此，原告要求被告按每平方米40.00元交纳房租。被告分别于2015年3月6日、2016年1月20日、2016年4月26日、2016年6月14日、2016年12月2日、2017年3月18日向原告交纳了房屋租金31600.00元、
15000.00元、10000.00元、20000.00元、10000.00元、8000.00元，共计94600.00元，原告向被告出具了收据，收据上注明是预交房租和物管费。另外原告公司于2016年11月29日、12月2日、12月3日、12月22日分四次在被告处购买灯具，共计价款2105.00元，此款原、被告双方均认可折抵房租。2016年4月18日原告向包括被告在内的各位商家又发出通知，通知载明：“再次通知各位商家，现昌平二楼房租为40/㎡，请各位商家于2016年4月30日前，将所欠昌平房租的费用结清，逾期未结清的公司将收回门市。”同年5月16日原告又向被告发出律师函，要求被告立即付清所欠房租，7月7日原告又向被告发出告知书，告知书载明：“由于您所租赁的门市B2区54#55#56#57#58#，从2015年至2016年6月共欠昌平公司房租75089.60元整，我司多次催收未果，现不再与您签订门市租赁合同，限您在接到本告知书之日起三十日内将门市退还，并将房租结清。”但被告一直认为按每平方米40.00元交纳房租过高，故只愿意按每平方米25.00元交纳房租。
本院认为：本案争议的焦点为：1、原、被告之间的不定期租赁合同是否应当解除；2、租赁房屋的月租金应为多少；3、被告是否已于2016年3月退还了原告45平方米的租赁房屋。对于焦点1，原、被告之间未采用书面形式签订租赁合同，且对租赁的期间双方也没有约定，故原、被告之间的合同为不定期租赁。对于不定期合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，本案中，原告要求解除合同已经在合理的期限内通知了被告，故原告要求解除合同的理由成立，本院予以支持，租赁关系解除后被告应当将租赁房屋退还原告。对焦点2、因原、被告之间未签订书面租赁合同，故双方对租赁价格存在分歧，本院认为2014年4月1日至2015年3月31日按每月每平方米40.00元交纳租金系双方协商达成的一致意见，且被告已按每月每平方米40.00元交清了2015年前的房租，即在原告下调房租之前，被告应当按照每月每平方米40.00元交纳房租。根据原告出具的通知记载的内容，证明原告下调房租的时间应该是从2015年第二季度即2015年4月开始，2015年1至3月，被告应当按照下调前的房租每月每平方米40.00元交纳，即应当交纳
25281.60元（210.68平方米×40.00元×3个月）。原告下调房租应当在原有房租每月每平方米40.00元的基础上下调，现原告要求被告按下调前的租金即每月每平方米40.00元交纳2015年至2017年6月的房租明显不合理，而被告要求按照每月每平方米25.00元交纳租金也无事实和法律依据，本院依据双方提交的证据酌定被告按每月每平方米30.00元交纳2015年4月至2017年6月的房租，即2015年4月至2017年6月应当交纳的房租为170650.80元（210.68平方米×30.00元×27个月）。对焦点3、被告主张其已于2016年3月退还了原告租赁房屋45平方米，但未提供证据证明，故其主张依法不能成立，本院不予支持。综上，被告应当支付原告2015年1月至2017年6月的房租为：195932.40元（25281.60元＋170650.80元），扣减被告已支付原告的房租96705.00元后，被告实际应当支付原告房屋租金为：99227.40元。依据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六、二百二十七条、第二百三十二条之规定，判决如下：
一、解除原告西昌市昌平物业开发有限公司与被告黄开琴之间的租赁关系，限被告黄开琴于本判决生效之日起30日内将位于昌平建材中心B2区54#、55#、56#、57#、58#五间门市退还原告西昌市昌平物业开发有限公司。
二、由被告黄开琴于本判决生效之日起10日内支付原告西昌市昌平物业开发有限公司房屋租金99227.40元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1677.00元，减半收取计838.50元，由被告黄开琴负担（此款原告已垫付，被告在履行上述义务时径直给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递
交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。
法律文书生效后，当事人不履行义务的，对方可向人民法院申请执行，包括原告垫付的诉讼费用。申请执行的期间为二年。
审判员 刘艳红
二〇一七年八月一日
书记员 张淑华
附本判决所适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：
（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十五租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。