广西壮族自治区合浦县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂0521民初1771号
原告：吴耀桂，男，1965年10月18日出生，汉族，农民，住合浦县。
委托代理人：陈婉文，广西南珠律师事务所律师。
被告：陈焕友，男，1950年5月1日出生，汉族，退休干部，住合浦县。
被告：吴亮桂，男，1962年11月6日出生，汉族，农民，住合浦县。
两被告共同的委托代理人：邓发春，广西现城律师事务所律师。
原告吴耀桂诉被告陈焕友、吴亮桂确认合同无效纠纷一案，本院于2017年5月3日作出（2017）桂0521民初422号民事裁定书，裁定驳回原告吴耀桂的起诉。原告吴耀桂不服上诉至北海市中级人民法院，北海市中级人民法院于2017年6月29日作出（2017）桂05民终697号民事裁定书，撤销本院（2017）桂0521民初422号民事裁定，指令本院审理该案。本院立案受理后，依法适用简易程序，于2017年10月23日公开开庭进行了审理。原告吴耀桂及其委托代理人陈婉文，被告陈焕友、吴亮桂及其委托代理人邓发春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴耀桂向本院提出如下诉讼请求：判令确认两被告于2010年9月29日签订的《房屋转让合同书》无效。事实与理由：原告与被告吴亮桂系同胞兄弟，被告陈焕友系原告姐夫。原告系合浦县官井村委会新铺村8队的村民。原告自1986年年底退伍后，在被告陈焕友位于合浦县官井村委会新铺村8队家中居住到2007年。原告于1996年在被告陈焕友屋后隔两米宽的地方建造三间瓦房，长11.5米，深4米，面积46平方米，土地性质为集体土地，无证件。两被告于2010年9月29日签订《房屋转让合同书》约定被告陈焕友将位于合浦县房屋周边空地转让给被告吴亮桂。两被告约定转让的土地中包含了原告于1996年建造的房屋三间。由于原告系本生产队的成员，享有在本集体土地上建造房屋居住的权利，且该三间房屋建造在两被告签订合同之前，属于原告的合法财产。根据我国合同法及土地法规定属于无效合同，且严重侵犯原告的财产权。
两被告答辩认为：1、原告建筑的房屋未经村委会和政府的审批，属于违法建房，且原告也承认并未取得产权证书；2、原告不能证明原告建房在前，两被告转让房屋在后，也不能证明其房屋在两被告的转让合同内；3、两被告转让的不是土地是房屋；4、被告陈焕友将依法取得的房屋转让给本村村民未违反法律规定，是合法有效的合同；5、原告不是本案合同当事人，与本案没有利害关系，不是适格的原告；6、即使法院认定合同部分有效，也不能认定涉案房屋的空地原告可以占有使用，原告与被告吴亮桂因土地产生的纠纷应先由政府处理，不属于法院的管辖范围。请求驳回原告的诉讼请求。
双方当事人的举证质证情况如下：
证据一：身份证，证明原告的诉讼主体资格；被告认为原告不适格；
证据二：房屋转让合同书，证明两被告签订的房屋买卖合同情况；被告认为房屋转让合法。
证据三：集体土地建设用地使用证，证明涉案房屋的所有情况；
证据四：官井村委会的调解情况，证明双方对涉案房屋的争议情况。
被告没有向本院提交证据。
经开庭质证，被告对原告提交的证据有异议，认为原告主体不适格，其房屋买卖合法，对村委会的调解情况由法院认定。本院对原告提交的证据予以采纳。
结合庭审笔录及证据材料，本院确认以下法律事实：原告系合浦县官井村委会新铺村8队的村民，原告与被告吴亮桂系同胞兄弟，被告陈焕友系原告姐夫。被告陈焕友在建有平房四间，用地面积112.56平方米，并于1991年11月12日办理了合集建（1991）字第240435号集体土地建设用地使用证。原告自1986年年底退伍后，在被告陈焕友位于合浦县官井村委会新铺村8队家中居住到2007年。原告于1996年在被告陈焕友屋后隔两米宽的地方建造三间瓦房，长11.5米，深4米，面积46平方米，土地性质为集体土地，无证件。被告陈焕友与吴亮桂于2010年9月29日签订《房屋转让合同书》，约定被告陈焕友将位于合浦县官井新铺的房屋及房屋空地转让给被告吴亮桂，转让面积及四至：平房四间，共宽17米，长7.9米，空地一幅，长17米至沟边，宽17米。东至裴钦珣屋，西至吴耀桂猪栏屋，南至公路，北至水沟。合同签订后，被告吴亮桂已经支付转让金13000元给被告陈焕友，被告陈焕友把房屋的集体土地建设用地使用证交给被告吴亮桂，但未办理过户手续。
本院认为，当事人依法享有自愿订立合同的权利，但在订立、履行合同时，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。本案中，被告陈焕友与被告吴亮桂依法享有自愿订立房屋买卖合同的权利，但其订立合同时，买卖合同的内容应当遵守诚实信用原则，其有权处分的房屋可以自愿买卖，但未经登记在其名下的房屋，则不应进行处分。被告陈焕友在建设的房屋已经于1991年依法取得合集建（1991）字第240435号集体土地建设用地使用证权属证书，用地面积112.56平方米，用途住宅。陈焕友对其享有权属的房屋依法自愿买卖，系其对其合法权益的处分，其将该房屋卖给同属西场镇官井村委新铺村的村民被告吴亮桂，并无违反法律的规定，且买卖该房屋系其双方当事人自愿意思表示，合同签订后被告吴亮桂已经支付购房款，被告陈焕友也将权属证书交予被告吴亮桂，应当认定被告陈焕友与被告吴亮桂关于买卖合集建（1991）字第240435号集体土地建设用地使用证项下的房屋合法有效。虽然被告陈焕友取得了合集建（1991）字第240435号集体土地建设用地使用证，但该证书规定的用地面积只有112.56平方米。被告陈焕友与被告吴亮桂签订的《房屋转让合同书》中涉及的房屋及空地面积已经超出了被告陈焕友依据合集建（1991）字第240435号集体土地建设用地使用证享有的权属范围。在被告陈焕友超出其权属范围买卖房屋及土地的协议范围中，已经包括了原告吴耀桂建筑的房屋。原告吴耀桂于1996年在被告陈焕友屋后空地建筑的三间房屋，虽然没有取得权属证书，但其建成房屋后一直占有使用居住生活至今。被告陈焕友未经原告吴耀桂同意即处分原告吴耀桂所建筑并占有的房屋之土地，对吴耀桂占有的财产及居住权构成侵害，且至本案宣判前，原告吴耀桂拒绝认可被告陈焕友与被告吴亮桂所签订的《房屋转让合同书》，因此，被告陈焕友与被告吴亮桂所签订的《房屋转让合同书》中涉及处分吴耀桂所建筑并占有的房屋地上之土地的部分无效。原告吴耀桂的权利受到被告陈焕友与被告吴亮桂所签订的《房屋转让合同书》的侵害，有权提起确认合同无效之诉。被告陈焕友在与被告吴亮桂所签订的《房屋转让合同书》中超出其权属范围买卖房屋及处分原告吴耀桂房屋之外的空地，被告陈焕友不享有权属，因此在本案也属于无权处分。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第一款，《中华人民共和国合同法》第七条、第五十一条、第五十六条的规定，判决如下：
一、被告陈焕友与被告吴亮桂于2010年9月29日所签订的《房屋转让合同书》中关于买卖合集建（1991）字第240435号集体土地建设用地使用证项下的房屋的部分合法有效；
二、被告陈焕友与被告吴亮桂于2010年9月29日所签订的《房屋转让合同书》中关于买卖合集建（1991）字第240435号集体土地建设用地使用证项下的房屋之外的土地及地上建筑的部分无效。
案件受理费100元、减半收取50元（原告已预交），由原告吴耀桂负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费100元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员 梁龙全
二〇一七年十月三十日
书记员 谭 震
附本判决适用的相关法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第二百四十五条第一款占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。
《中华人民共和国合同法》
第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。