四川省南充市嘉陵区人民法院民 事 判 决 书（2014）嘉民初字第1812号原告南充市友合物业服务有限公司，住所地：四川省南充市顺庆区。法定代表人刘志荣，董事长。委托代理人王武江（特别授权），四川果城律师事务所律师。被告四川星宇房地产开发有限公司，住所地：四川省南充市顺庆区。法定代表人杜其星，总经理。委托代理人沈昌霞，四川助民律师事务所律师。原告南充市友合物业服务有限公司（简称友合物业公司）诉被告四川星宇房地产开发有限公司（简称星宇房产公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭审理。原告友合物业公司的委托代理人王武江、被告星宇房产公司的委托代理人沈昌霞到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告友合物业公司诉称，我公司于2012年9月、2013年9月与南充市嘉陵区星宇城南家园业主委员会签订了《物业管理服务合同》，并约定由业主按建筑面积缴纳物业管理服务费，多层住宅2012年9月6日至2013年9月5日为每月每平方米0.4元，2013年9月6日至2014年9月5日每月每平方米0.45元；商业用房为每月每平方米1元，滞纳金为应缴费用每日千分之三，物业管理服务费每年交纳一次。被告从2012年9月6日至2013年9月5日欠车库及住房物业管理服务费11399.14元；滞纳金为11399.143‰365天=12482元；2013年9月6日至2014年9月5日，欠车库及住房物业管理服务费12824元；2012年9月6日至2013年2月5日，维康路门面欠物业管理服务费1290元；滞纳金为12903‰580天=2244.6元；2012年9月6日至2013年1月5日，南荣路三段门面欠物业管理服务费846.56元；滞纳金846.563‰610天=1549元。合计被告星宇房产公司共欠下物业管理服务费26359.7元。原告友合物业公司多次催收未果，故要求判令被告星宇房产公司支付物业服务管理费用26359.7元及滞纳金16277元。原告友合物业公司为证明自己的主张，在举证期限内向本院提供了如下证据：1、原告营业执照、法定代表人身份证明、组织机构代码证及资质证书复印件各1份，拟证明原告主体适格；2、《物业管理服务合同》原件2份，拟证明原被告之间存在物业服务关系，原被告双方约定物业费按照建筑面积计算；3、《关于四川星宇房地产开发有限公司开发的嘉陵区星宇·城南家园未销售房屋面积情况的证明》原件1份，拟证明车库及住房面积；4、《催款通知》存根1份，拟证明原告向被告送达了催款通知；5、《证明》原件1份，拟证明对友合物业公司进行了择优选取。被告星宇房产公司辩称：1、被告星宇房产公司与原告友合物业公司没有任何物业管理关系。友合物业公司从来没有通知过星宇房产公司他是物业服务单位。我公司也没有任何人告知有这个机构在小区进行物业服务。我们也没有委托和选择原告公司；2、友合物业公司对星宇物业没有进行任何服务；3、星宇的物业、车库门口以及周边坏境长期脏乱差，车库门口长期停满了各种车，拥挤堵塞了车库大门，公司无法开门，丧失了车库的实用价值；4、我公司物业多次被盗被占用，被撬门后出租，没有任何物业管理来过问；5、我方多年来至今从没有受到过任何物业公司给我方的缴费催告函，所以原告所说的催告不是事实，原告起诉的时间超过了诉讼时效；6、原告所起诉的物业费用仅仅一万多元，滞纳金却有两万多元，其中还有涨价的因素，这些我方公司不知情，也不认可，请求驳回原告诉讼请求，我公司不该承担任何责任。被告星宇房产公司未在举证期限内向本院提供证据证明自己的主张。经审理查明，原告友合物业公司系有资质的从事物业管理服务的企业，2012年9月5日，友合物业公司（乙方）与南充市嘉陵区星宇城南家园小区业主委员会（甲方）订立《物业管理服务合同》，合同约定甲方将星宇·城南家园小区委托乙方实行物业管理，委托管理期限为1年，即自2012年9月6日起至2013年9月6日止。物业管理费按下列标准由业主按建筑面积交纳：多层住宅：0.4元／月／平方米，商业用房1元／月／平方米。物业服务费每半年交纳（以现金方式）一次，第一次交费从物业公司进场的第四个月1号-10号，但物业管理服务费用以乙方进场提供管理服务之日起计算。第二次交纳用时间为物业公司进场后第三个季度的第一个月1号-10号。对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日按应缴费用每日3‰加收滞纳金，未提前通知的除外。车库车位的车辆秩序维护费按建筑面积每月每平方米0.4元向车位使用人收取。合同还约定了其他事项。原告友合物业公司作为该小区物业管理服务单位，依约履行合同约定义务。2013年9月6日，物业管理服务合同到期后，星宇城南家园小区业主委员会已续聘原告友合物业公司为星宇·城南家园物业新一轮的物业管理服务单位，委托管理期限为3年，即自2013年9月7日起至2016年9月6日止。物业管理费按下列标准由业主按建筑面积交纳：多层住宅0.45元／月／平方米，商业用房1元／月／平方米。物业管理服务费每半年／一年交纳（以现金方式）一次，交纳费用时间为上期交费时间到期前一个月之内。对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日按应缴费用每日3‰加收滞纳金，未提前通知的除外。车库车位的车辆秩序维护费按建筑面积每月每平方米0.45元向车位使用人收取。合同还约定了其他事项。另查明，被告星宇房产公司系星宇·城南家园小区的开发商，截至2014年9月10日，被告星宇房产公司尚有未销售车库2086.50㎡，未销售住房288.32㎡，未销售维康路门面258㎡，南荣路三段门面211.64㎡。被告星宇房产公司自2012年9月至2014年9月一直未向原告交纳物业管理服务费26359.72元［（2086.50㎡12个月0.40元／㎡／月＋288.32㎡12个月0.40元／㎡／月）＋（2086.50㎡12个月0.45元／㎡／月＋288.32㎡12个月0.45元／㎡／月）＋（258㎡5个月1.00元／㎡／月＋211.64㎡4个月1.00元／㎡／月）］。原告友合物业公司催收无果，遂诉至本院，提出上述诉讼请求。本院认为：一、本案系物业服务合同纠纷，业主大会及其执行机构业主委员会代表全体业主，其与物业服务单位签订的《物业管理服务合同》主体适格，内容不违反法律规定，合同合法有效，对星宇城南花园小区全体业主和物业使用人均有约束力。原告对小区进行了实际管理。被告作为小区业主，接受原告提供的物业服务，应当履行缴纳物业管理费的义务。现被告拖欠未付，已侵害了原告的合法权益，应承担相应的民事责任，故原告要求被告支付物业管理费的诉讼请求，本院依法予以支持。被告答辩中提及的车库大门、周边环境等问题，尚不能成为其拒付物业管理费的理由，被告亦无有效证据证明原告在物业服务过程中存在根本违约，故对其抗辩主张，不予支持；二、关于物业管理费滞纳金，滞纳金是行政机关对不及时履行其所不能代替履行的义务时采取的课以财产上新的给付义务的办法，以促使其履行，原告是一个物业服务企业，不是行政机关，不具有收取滞纳金的主体资格，故本院对原告要求被告给付滞纳金的主张不予支持；三、被告主张本案部分债权诉讼时效已过的问题，因本案属于物业服务合同纠纷，双方当事人在物业管理合同履行过程中，物业管理费不断发生，一直持续并未间断，原告可随时向被告主张物业管理费，故被告主张理由不成立，不予支持；四、对于被告辩称“没有任何人告知有这个机构在辖小区服务，我们也没有委托和选择原告公司”，被告并未提供证据足以证明《物业管理服务合同》违反程序，其抗辩理由，本院不予认可。综上，依照《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国合同法》第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条第一款之规定，判决如下：一、被告四川星宇房地产开发有限公司向原告南充市友合物业服务有限公司支付从2012年9月至2014年9月的物业管理费26359.7元；二、驳回原告南充市友合物业服务有限公司的其他诉讼请求；三、以上第一项判决限被告四川星宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取433元，由被告四川星宇房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。审判员  陈扬军二〇一五年一月二十六日书记员  何璐瑶