湖南省长沙县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长县民初字第01050号
原告李秋香。
委托代理人杨朝军，湖南日月明律师事务所律师。
被告长沙恒玺置业有限公司，住所地：湖南省长沙县星沙街道松雅安置区A区2栋。
法定代表人赖立新，董事长。
委托代理人刘勇军，湖南君卓律师事务所律师。
委托代理人赵军，系公司职员。
原告李秋香诉被告长沙恒玺置业有限公司（以下简称恒玺公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，现已审理终结。
原告李秋香请求判令：1、被告因延期交房应向原告支付违约金5148元（自2014年12月31日起算至房屋验收合格之日止，现暂计算至2015年3月15日）；2、被告向原告交付经验收合格的房屋；3、被告承担本案诉讼费。
被告恒玺公司答辩要点：1、原、被告双方签订的合同是双方真实意思表示，合同真实合法有效；2、被告方已达到了合同约定的交房条件，不存在违约行为；3、被告已于2014年12月30日通知原告收房，原告亦于2015年5月6日办理收房手续，被告不存在延期交房。
查明的事实
根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：
一、双方当事人无争议的事实
1、2012年11月16日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《长沙县商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的位于长沙县星沙街道办事处东四路268号“恒大翡翠华庭”第××栋××××号房屋一套，该商品房总金额为686448元。其中，合同的第八条约定“出卖人应当在2014年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件后、并符合本合同约定商品房交付买受人使用：……3.该商品房经验收合格”；第十一条约定“除不可抗力外，出卖人未按照第八条约定的时间和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期未超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按累计已付款1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”。同时，合同附件四《补充协议》的第四条还约定“双方同意本合同第八条补充如下：1、“该商品房经验收合格”是指：由设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得建筑工程消防检测合格报告、《电梯安全检验合格证》……”。
2、上述合同签订后，原告按约交付购房款686448元。2014年12月30日，原告收到被告邮寄送达的《恒大翡翠华庭收（验）楼通知书》。2015年5月6日，原告到被告处办理了收房手续。
3、2014年5月20日，恒大翡翠华庭1号栋经施工单位、设计单位、监理单位、建设单位综合验收，结论为：单位工程竣工验收合格。
4、2015年1月5日，长沙县建设工程质量监督站向长沙恒玺置业有限公司下达了《关于要求立即停止工程交付使用的函》，内容为：“由你单位建设的“恒大·翡翠华庭”住宅小区1#栋、2#栋、6#栋、7#栋及地下室工程，在未完善工程竣工验收及备案手续的情况下，擅自交付使用。此举违反《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《建筑工程质量管理条例》第十六条的规定。现要求你单位立即停止违规行为，并及时组织工程竣工验收及备案，否则我站采取进一步的处理措施，并报上级建设行政主管部门予以处罚。”
5、2015年2月14日，涉案房屋经消防验收合格。
二、双方当事人有争议的事实
房屋符合交付条件的认定。原告认为房屋应经相关职能部门验收合格后方能交付使用，认定交房标准的依据为《中华人民共和国建筑法》等相关法律，而非被告自制的格式合同。被告认为原、被告双方签订的《长沙县商品房买卖合同》是真实、合法、有效的，被告已在合同约定时间内通知原告收房且原告已收房，该交付的房屋已达到了双方约定的交付条件，长沙县建设工程质量监督站下发的《关于要求立即停止工程交付使用的函》是行政行为，原告不能以此为由拒绝收房。本院认为，一、商品房的交付使用，不仅要求开发商按合同约定的时间、交房条件履行将房屋交付给买受人占有使用的约定义务，还要求开发商交付符合法律、行政法规规定标准及条件的房屋的法定义务。二、行政部门不准交房的通知属于行政行为，其不能改变双方的民事约定。业主是否可以拒绝收房应有约定或法定的理由。如开发商交付的房屋符合双方约定的交房条件，且房屋不存在主体质量不合格、不能正常使用以及存在人身财产安全隐患等法定事由，则业主不能以行政部门已通知不准交房为理由拒绝收房。长沙县建设工程质量监督站对被告作出《关于要求立即停止工程交付使用的函》，是认为被告在未完善工程竣工验收及备案手续的情况下交付使用，此函不能成为界定房屋是否符合交付条件的依据。三、依据《建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”及《建设工程质量管理条例》第二章第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工验收报告书后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，……竣工验收合格的，方可交付使用。”的规定，明确了房屋交付使用的要件为验收合格，而没有涉及到竣工验收备案，可见，工程竣工验收合格是交付使用的必备条件。本案中，争议商品房竣工后，经设计、建设、施工、监理单位于2014年5月20日验收确认合格并取得单位（子单位）工程质量竣工验收记录表，符合了合同附件四《补充协议》第四条约定的交房条件，且该约定亦不违反上述法律、行政法规的规定。但是，《中华人民共和国消防法》规定：“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查，经依法抽查不合格的，应当停止使用。”因此本案的商品房无论是否属于“大型的人员密集场所和其他特殊建设工程”，其建筑质量与消防安全与否直接关系到社会公众安危，属于社会公共利益的范畴，开发商至少应在“建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案”的前提下向买受人交付房屋，否则向买受人交付未经消防验收备案的商品房违反了法律规定。本案的商品房不但在约定的交房日前未进行消防验收备案，且消防机关于2015年1月12日督查该商品房，认定消防验收处于“不合格”状态，直至2015年2月14日才评定为“合格”，故本院认定至2015年2月14日，被告出卖给原告的房屋才符合约定和法定的交房条件。
判决的理由与结果
本院认为，原告与被告签订的《长沙县商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，依法成立并生效，双方应按照合同的约定享有各自的权利和履行各自的义务。被告向原告交付的房屋应当符合法定和约定的交房条件，才能视为完全履行了交房义务，现因被告未在合同约定的交房日期即2014年12月31日前向原告交付符合交房条件的房屋，其行为已构成违约，被告应以原告已交房价款686448元为基数按日万分之一的标准向原告承担2015年1月1日起至2015年2月14日止的逾期交房违约金，即3089元。本案原告已办理了收房手续，且该房屋现已达到法定和约定的交房条件，故原告要求被告交付经验收合格的房屋，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国建设工程质量管理条例》第十六条之规定，判决如下：
一、限被告长沙恒玺置业有限公司在本判决生效后五日内支付原告李秋香逾期交房违约金3089元；
二、驳回原告李秋香的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，减半收取25元，由被告长沙恒玺置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 杨柳青
二〇一五年十月十六日
书记员 刘美武
附：本案所适用的法律法规
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国建筑法》
第六十一条建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
《建设工程质量管理条例》
第十六条建设单位收到建设工程竣工验收报告书后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，建设工程竣工验收应当具备下列条件：一、完成建设工程设计和合同约定的各项内容；二、有完整的技术档案和施工资料；三、有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；四、有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；五、有施工单位签署的工程保修书。竣工验收合格的，方可交付使用。