贵港市港北区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0802民初2670号
原告：广西贵港市时代物业服务有限公司，住所地贵港市港北区中山北路联邦国际2幢3301号房。
法定代表人：韦金兰，执行董事。
委托诉讼代理人：周子锻，男，1987年4月20日出生，汉族，住广西兴业县，该公司员工，
被告：黄增新，女，1962年10月8日出生，汉族，住广西贵港市港北区。
委托诉讼代理人：李俊华，女，1992年7月16日出生，汉族，住址同上，与被告黄增新是母女关系。
被告：李俊荣（曾用名：李世荣），男，1986年10月21日出生，汉族，住广西贵港市港北区。
委托诉讼代理人：李金兴，男，1956年3月12日出生，汉族，住址同上，与被告李俊荣是父子关系。
原告广西贵港市时代物业服务有限公司与被告黄增新、李俊荣物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月11日立案受理。依法适用简易程序于2016年8月11日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周子锻，被告黄增新及其委托诉讼代理人李俊华，被告李俊荣的委托诉讼代理人李金兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广西贵港市时代物业服务有限公司诉称，2009年11月24日，被告购买了由贵港市阳光房地产开发有限公司（以下简称：阳光公司）开发的联邦国际2栋2-3201号房。2014年5月，原告接受该建设单位的委托，于2014年12月4日正式入驻并成为该小区的物业服务企业。该小区一直未成立业主委员会，也没变更物业服务企业，原告一直为该小区提供物业服务。被告以房屋本身的质量问题而拒绝与原告签订物业服务合同。虽然原、被告未签订物业服务合同，但双方已经形成事实上的物业管理合同关系，原告事实上提供了物业服务，事实上被告也享受了原告提供的物业服务，其却没有按时交纳物业管理服务费用及其他费用。自2014年12月暂计至2016年6月被告拖欠物业管理费及其他费用共计3937.3元，已构成严重违约。经原告多次催告，被告拒不履行义务，致使原告不能正常收费以及影响了物业管理工作，并给原告造成了经济损失。为维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告支付原告物业管理费及其他费用共计3988.3元；2、被告支付原告违约金4377.4元（以每次欠交部分为基数，逾期按照每日加收欠交部分3‰计付违约金）。3、本案的诉讼费全部由被告负担。
被告黄增新、李俊荣辩称，原告从未向被告出示过物业服务合同，且原告未按相关规定提供物业服务，未依法处理解决相关物业问题，已构成违约。原告的违约行为是造成被告不缴纳物业费及其他相关费用的根本原因。一、原告未曾向被告提出关于签订物业服务合同事宜。被告的确就房屋本身质量问题与原告进行交涉，但并非因此而拒签物业管理服务合同。事实上，被告未曾见过原告出示及要求签订物业服务合同。因此，原告所称不符合客观事实。二、原告未能按合同约定提供物业服务，违约在先。该小区2栋3202房违规装修，违法违规侵占入户走廊、利用红砖砌墙、改变消防管道、不按原有房屋设计图纸进行装饰装修，此对被告一家的人身安全造成严重威胁，对被告通行权造成一定损害。3202房的房门属外开类型（即进门时向外拉，出门时往外推）的标准门，宽90公分，被告所属3201房与3202房的门框间距不超一米。楼房走廊宽1.6米，3202户一开门即挡住3201户房门，并且占据走道大半部分，让人难以正常出入。多次发生过被告刚出门，3202户同时开门，两门即发生碰撞的情，2016年6月被告向贵港市住房和城乡规划建设委员会投诉，经该委核查3202户违规装修情况基本属实。联邦国际小区前物业服务企业贵港市长江物业服务有限公司与阳光公司同意该3202房业主房屋改变原状，因该违规装修而侵犯被告的合法权益，被告就此事多次口头投诉及书面反映到阳光公司及小区物业管理处，当时原告法定代表人韦金兰以阳光公司财务相关负责人身份多次前来了解情况，但均未有任何答复和处理结果，且阳光公司接收到被告投诉并拒绝在文书上签字盖章。由于该小区至今未成立业主委员会，阳光公司在未解决前述违规问题的同时而进行变更物业服务企业为原告。被告亦多次与原告投诉反映，均未接收到原告任何正面答复。原告对3202户业主违规装修情况未进行规劝、纠正及制止，也未作出实质性措施。其入驻小区近2年都未提请过有关部门处理。原告没有按《物业服务合同》第四章第三十五条、第四十五条、第五章第五十条、第七章第二十条、第二十二条、第九章第二十六条的约定提供物业服务，对3202户业主违规违法装修一事至今并未得到任何解决处理，原告的不作为，不积极履行自身服务义务与责任，原告未提供符合行业标准的服务，其违约行为是造成被告不缴纳物业费的根本原因。在原告按合同约定解决3202户房门的问题后，被告再缴纳相关费用。
经审理查明，贵港市阳光房地产开发有限公司开发销售的联邦国际小区，原委托贵港市长江物业服务有限公司提供前期物业管理服务经营活动，该小区至今未成立业主委员大会。2014年5月28日，原告受托为联邦国际小区提供物业管理服务，并与贵港市阳光房地产开发有限公司签订《联邦国际小区物业服务合同》，约定：1、由原告为联邦国际小区提供物业管理服务，期限为2014年6月1日起至2017年5月3日止。住宅物业服务费0.7元／月／平方米、商铺物业服务费1.20元／月／平方米、城市生活垃圾清运费7元／月／户、电梯年检及维修费30元／月／户（上述各具体以物价局批复为准）、专项维修资金（按当地主管部门的有关规定），物业共有部分运行（包括路灯、电梯、二次增压水泵、小区水泵、水电管线损、小区水池喷泉等）发生的能消耗费用，依照贵港市有关规定标准由原告按业主所拥有的建筑面积按月据实合理分摊，业主或物业使用人每半年的当月5日前缴纳物业管理费，逾期按每日加收欠缴金额3‰的滞纳金的标准向原告支付违约金；2、原告可采取规劝、公示、纠正等必要措施制止业主违反《临时管理规约》和物业管理区域内物业管理规章制度的行为；对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理。被告黄增新、李俊荣系联邦国际第2幢32层3201号房业主，建筑面积171.68平方米，房屋性质属多层住宅。被告未与原告签订物业服务合同。因被告拖欠2014年12月1日至2016年6月30日的物业管理服务费2512元、电梯费750元、生活垃圾费133元、房屋公共维修金326元、二次加压费190元、水费76.2元，合计3987元。原告曾于2016年4月14日、5月19日、以黄增新为收件人姓名寄送欠费催缴通知、催收律师函，后原告于2016年6月16日诉至本院。另查明，联邦国际小区2-3202号业主违规装修直接影响被告通行，被告因此多次与原告交涉及向有关部门反映均无果。被告以此主张原告提供物业管理服务不到位为由拒交缴纳物业服务管理费。原告曾就2-3202号业主违规装修情况交涉均无果，亦未向有关部门报告。
上述事实，有当事人的陈述、营业执照、法人身份证明、公民身份证、联邦国际小区物业服务合同、缴费通知单、关于暂停物业服务的通知、律师函、商品房买卖合同、贵港市政务服务中心部门办理事项受理通知书、前期物业管理服务合同备案证明存根、前期物业管理服务合同本案表、联邦国际小区2-3202入户门违规装修情况说明、整改通知、投诉书、证明、关于联邦国际业主信访事项、图片、照片等证据予以佐证，足以认定。
本院认为，建设单位贵港市阳光房地产开发有限公司原委托贵港市长江物业服务有限公司为联邦国际小区提供前期物业管理服务经营活动，至今联邦国际小区未成立业主委员大会，2014年5月28日该建设单位与原告签订的《联邦国际小区物业服务合同》，变更由原告为该联邦国际小区提供物业管理服务经营活动，不违反相关法律法规，属合法有效的合同，应严格履行。被告虽未与原告签订物业服务管理合同，但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。因此，原告与建设单位签订的《联邦国际小区物业服务合同》对被告具有约束力，被告应按该合同约定履行自己的权利义务。原告依约并实际为联邦国际小区提供物业管理服务，被告事实上享受了该物业服务。原告就2-3202号业主违规装修情况交涉均无果，虽未向有关部门报告，物业服务上存在一定的瑕疵，但因原告对2-3202号业主违规装修行为无权直接采取相应的措施，故被告不能因此而拒绝支付物业管理服务费用。因此，被告拖欠2014年12月1日至2016年6月30日物业管理服务费3987元，其行为已构成违约，故本院支持原告请求被告支付物业管理费3987元，超出的部分不予支持。因联邦国际小区2-3202号业主违规装修影响妨害被告通行，被告以原告提供的物业管理服务不到位由拒绝支付物业管理费。本案中，对2-3202业主的违规装修行为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持”；《中华人民共和国物权法》第八十三条规定“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失”。因此，对2-3202房业主行为损害了他人合法权益的，业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。物业单位原告有权请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应的民事责任，故原、被告对2-3202房业主违规装修行为均可主张各自的权益，且属另一法律关系。被告对该违规装修行为曾向有关部门报告未果，按合同约定原告有义务制止或报告有关部门依法处理，原告未报告有关部门处理，在提供物业服务上存在一定瑕疵，但原告已与违规业主进行交涉，鉴于被告2-3202号业主违规装修的行为拒交物业管理费情有可原，结合本案实际情况，原告要求被告支付违约金有悖公平原则，故原告请求被告支付违约金4377.4元，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告黄增新、李俊荣向原告广西贵港市时代物业服务有限公司支付自2014年12月1日至2016年6月30日的物业管理服务费3987元；二、驳回原告广西贵港市时代物业服务有限公司的其他诉讼请求。
本案受理费50元，减半收取为25元，由被告黄增新、李俊荣负担。
上述应付款项，义务人应在本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加六提出副本，上诉于广西贵港市中级人民法院。同时应在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费50元，款汇至户名为：贵港市中级人民法院—诉讼费；开户行：中国农业银行贵港分行营业部；账号：45×××93。逾期不交也未不提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。
审判员 陈水英
二〇一六年十月八日
书记员 楼英连
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