福建省福州市仓山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）仓民初字第3129号
原告上海永升物业管理有限公司福州分公司，住所地福州市仓山区。
法定代表人翁晓峰，系公司总经理
委托代理人高建峰、肖伟，福建韦达律师事务所律师。
被告柯杨鑫，男，1975年10月12日出生，汉族，住福州市仓山区。
被告李秋莲，女，1978年2月17日出生，汉族，住福州市仓山区。
原告上海永升物业管理有限公司福州分公司（以下简称“永升物业公司”）与被告柯杨鑫、李秋莲物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月22日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告永升物业公司的委托代理人高建峰及被告柯杨鑫、李秋莲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告永升物业公司诉称，2008年3月10日，原告与福州万诚房地产开发有限公司签订《“旭辉花园”前期物业服务合同》，合同约定，由原告为“旭辉花园”提供前期物业服务，本合同期限自2008年3月10日起至业主代表大会成立并与物业管理企业签订物业服务合同生效时自动终止；同时约定，高层住宅的物业服务收费标准为1.7元／月.平方米（2014年1月开始收费标准提高至2元／月.平方米），水电公摊费单独按实由业主分摊以及违约责任等。被告柯杨鑫、李秋莲为旭辉花园单元业主，住宅面积155.35平方米。合同签订后，原告根据合同约定全面履行物业服务义务，但被告却未依约履行交纳物业费、水电公摊费等义务，自2013年10月至2015年3月被告共拖欠物业费5452.8元，自2013年9月至2015年3月被告共拖欠水电公摊费910.8元，以上共计人民币6363.6元（违约金未计算在内）。为维护原告合法权益，原告诉至法院，诉请判令：1、被告向原告支付物业费及水电公摊费6363.6元及违约金（按日3‰，计算至全部费用付清之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。
被告柯杨鑫、李秋莲辩称：确认被告柯杨鑫、李秋莲为诉争房产的所有权人，诉争房产的产权面积为155.35平方米，为高层住宅，本案原告方于2008年3月进驻诉争小区提供物业服务，自2013年10月至2015年3月原告退出诉争小区期间被告均未交物业费，自2013年9月至今未交水电公摊，但具体原因如下：第一，长期以来原告方一直以156.35平方米向被告计收20个月的物业服务费没有事实依据，因为诉争房产的产权面积为155.35平方米，被告曾向原告提出异议，但原告一直未妥善解决；第二，当时两被告因遭遇屋顶漏水问题，曾向开发商和物业同时反映过，但均未给予妥善解决，故被告拒交物业服务费；第三，对水电公摊的具体金额有异议，因为诉争小区有灯箱投放广告，有游泳池、会所等在进行经营行为，但原告方均将其所用的水电分摊到小区业主身上，被告认为上述用电不应由业主承担；第四，原告占有架空层违章搭盖物业用房，损害全体业主的公共活动空间，此外在绿化、防盗安全、垃圾处理等方法均存在物业服务瑕疵；第五，原告主张于2014年将收费标准从每平方米1.7元上升至每平方米2元，曾经业委会及50%的业主同意，两被告虽见过原告张贴的提价公告，但提价公告上的业主签名均系物业公司伪造，且上面业委会的签章也系原告方所伪造（诉争小区目前为止未成立业委会），程序不合法，提醒法庭注意上述告知函上还伪造了两被告的签名，且上述告知函仅张贴了一天就消失不见。综上，请求法院依法判决。
庭审中，原告向法庭提交以下证据：
A1.“旭辉花园”前期物业服务合同、福州市物业服务合同备案证明，原告于2008年3月开始至今为“旭辉花园”提供物业服务。
A2.入伙协议、业主介绍信、业主交房验收表、承诺书，共同证明被告于2008年4月15日入驻并接受原告提供的物业服务。
A3.发票及收据，证明被告最后一次缴纳物业费。
A4.关于旭辉花园项目物业服务费调整意见征询结果的告知函、关于旭辉花园项目物业服务费调整意见征询结果的公告，证明物业费自2014年1月份开始由1.7元／月•㎡上调至2元／月•㎡。
A5.欠费明细表，证明被告拖欠物业费、水电公摊费、停车费等具体情况。
A6.房屋权属登记证明，证明诉争房产的产权面积等信息。
被告柯杨鑫、李秋莲对原告提交证据质证如下：
对证据A1真实性无异议，对证明对象有异议，确认物业合同合法有效，确认原告于2008年3月入驻诉争小区，但是原告自始至终提供的物业服务存在瑕疵。对证据A2真实性、证明对象均无异议。对证据A3真实性、证明对象均无异议。对证据A4真实性、证明对象均有异议，原告擅自提高收费标准，并未经被告同意，且原告所述的告知程序伪造业主签名。对证据A5真实性和证明对象均有异议，应以产权面积155.35平方米、以每平方米1.7元为计费标准。对证据A6真实性、证明对象均无异议。
被告柯杨鑫、李秋莲向法庭提交以下证据：
B1.照片，证明被告房子在装修时存在屋顶漏水的现象，从而给被告房子的屋内装修造成影响，但原告方未给予解决。
B2.收费通知单，证明原告方于2015年9月25日向被告寄送了收费通知书，该通知书上仍以1.7元／月.平方米为计费标准，以每月264.1元为收费基数。
原告永升物业对两被告提交证据质证如下：
对证据B1真实性和证明对象均有异议，该证据并不能证明该照片反映的问题属于诉争小区业主的问题。对证据B2真实性、证明对象均有异议，该收费通知单是新入住的物业公司出具的，原告于2015年3月已退出诉争小区，并且该通知单上无任何公章。
本院结合双方质证意见，对上述证据分析认证如下：被告柯杨鑫、李秋莲对原告提交的证据A1真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。对原告提交的证据A2、A3、A6无异议，本院对该证据予以确认并作为定案依据。对原告提交的证据A4真实性和证明对象均有异议，鉴于原告当庭提交该证据的原件供法庭核对，故本院对该证据的形式真实性予以确认，但对该证据合法性分析详见案件争议焦点的分析部分。对原告提交的证据A5真实性和证明对象均有异议，鉴于该证据系原告单方制作的明细单，故本院不予确认，本院认为应以依法认定的证据进行各种费用的计算。两被告提交的证据B1画质模糊，且无法体现与本案讼争房产的关联，原告对此亦有异议，故本院不予确认；两被告提交的证据B2收费通知单并无出具单位的盖章，且原告对此亦有异议，故本院不予确认。
根据上述有效证据及当事人庭审陈述，本院确认如下法律事实：
2008年3月10日原告永升物业公司与福州万诚房地产开发有限公司签订《“旭辉花园”前期物业服务合同》，双方约定，由原告为“旭辉花园”提供前期物业服务，本合同期限自2008年3月10日起至业主代表大会成立并与物业管理企业签订的物业服务合同生效时自动终止；同时，该合同还约定高层住宅物业服务收费标准为1.7元／月.平方米，水电公摊费单独按实由业主分摊。若业主未能按时足额缴纳物业服务费的，应按每天3‰的标准向原告支付违约金。2008年9月21日，福州市仓山区房地产管理局物业管理科对上述合同进行备案，其中物业服务合同期限载明为“2008年3月10日至2011年3月9日止”。2014年1月，原告永升物业公司出台《关于旭辉花园项目物业服务费调整意见征询结果的告知函》、《关于旭辉花园项目物业服务费调整意见征询结果的公告》，内容载明为物业服务费的收费标准从2014年1月16日起由1.7元／月.平方米提高至2元／月.平方米。另查明，坐落于福州市仓山区单元登记为被告柯杨鑫、李秋莲所有，产权面积为155.35平方米，且庭审中双方一致确认被告未缴纳自2013年10月至2015年3月原告退出讼争小区期间的物业服务费及自2013年9月至2015年3月原告退出讼争小区期间的水电公摊费。
本案争议焦点如下：（一）讼争房产物业服务费的收费标准应确定为1.7元／月.平方米，抑或是2元／月.平方米？（二）原告主张2011年3月10日合同备案登记期限到期之后的物业服务费是否有法律依据？本院结合原被告提交证据及庭审陈述，具体分析如下：
（一）讼争房产物业服务费的收费标准应确定为1.7元／月.平方米，抑或是2元／月.平方米？
庭审中，原告主张2014年1月原告将高层住宅物业服务费的收费标准由1.7元／月.平方米提高至2元／月.平方米，并以此为诉请依据计算物业服务费。本院认为，根据《福州市物业服务收费管理实施细则》（榕价房（2010）17号）第八条第四款规定，合同履行期间，物业服务成本因政策性因素或服务项目和内容发生较大变动时，如要调整收费标准，物业服务企业应在物业管理区域内的醒目位置就物业服务成本变动情况进行公示，并经过双过半业主同意，由物业服务企业与业主在公布的指导价范围内协商约定具体收费标准。但本案原告仅向法庭提交了确定上调物业收费标准的《告知函》及《公告》，并未提交充分有效证据证明在确定上调物业收费标准之前，其依法履行了《福州市物业服务收费管理实施细则》规定的“公示”及“双过半同意”程序，且业主对上调物业收费标准的程序存在重大异议，故业主关于提价程序不合法的抗辩，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，本院予以采信，本院依法认定高层住宅收费标准应以2008年3月10日原告永升物业公司与福州万诚房地产开发有限公司签订的《“旭辉花园”前期物业服务合同》中确定的1.7元／月.平方米为计算依据。
（二）原告主张2011年3月10日合同备案登记期限到期之后的物业服务费是否有法律依据？
2008年3月10日原告永升物业公司与福州万诚房地产开发有限公司签订《“旭辉花园”前期物业服务合同》，双方约定，本合同期限自2008年3月10日起至业主代表大会成立并与物业管理企业签订物业服务合同生效时自动终止。2008年9月21日，福州市仓山区房地产管理局物业管理科对上述合同进行备案，其中物业服务合同期限载明为“2008年3月10日至2011年3月9日止”。本院认为，对物业服务合同进行备案仅为行政部门出台的管理制度，并不绝对影响合同效力。换言之，关于合同效力认定，应按照合同法相关法律规定进行认定。此外，鉴于原告在2011年3月10日备案登记期限到期之后仍在讼争小区提供物业服务直至2015年3月退出讼争小区，在此期间，讼争小区亦未与新的物业服务企业签订合同，故原告主张2011年3月10日备案登记期限到期至2015年3月退出讼争小区期间的物业服务费，具有事实和法律依据。
本院认为，原告永升物业公司与与福州万诚房地产开发有限公司签订《“旭辉花园”前期物业服务合同》符合相关物业法律、法规的规定，合法有效，对业主和物业服务企业均具有约束力。原告永升物业作为合同约定的物业管理服务公司，已经对被告的住宅物业提供服务，保障小区的正常运行，履行主要义务，被告作为业主应当依约交纳物业服务费。被告辩称，讼争小区在绿化、安保、垃圾处理等方面均存在服务瑕疵，因该部分管理涉及小区全体业主的共同利益，应由全体业主共同行使该权利，并不成为被告拒交物业费的理由，故被告该项抗辩，本院不予采信。结合前述关于物业服务费“收费标准”及“计费期间”两大案件争议焦点的分析论证，本院依法认定被告拖欠的物业服务费为155.35平方米＊1.7元／月.平方米＊18个月=4753.71元（自2013年10月至2015年3月）。此外，被告辩称原告以156.35平方米向被告计收20个月的物业服务费，经多次反映后仍未妥善处理，且原告擅自提高物业收费标准，且其提供的物业服务存在瑕疵，故被告以此为由拒付物业服务费。本院认为，原告作为讼争小区的物业服务单位，理应对讼争小区的尽到妥善管理，在业主反映存在问题后未能及时与业主进行沟通并妥善处理，存在一定过错，故对原告要求被告按合同约定支付逾期缴纳物业服务费的违约金的诉请，本院不予支持，但被告以此为由拒交物业服务费亦缺乏法律依据。关于原告主张的水电公摊费，原告仅提交了其单方制作的台账作为依据，鉴于原告未能举证证明被告应负担的水电公摊费的具体产生依据及相关部门的有效证明，故本院对原告的该项诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、《福州市物业服务收费管理实施细则》第八条第三款、第四款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告柯杨鑫、李秋莲于本判决生效之日起十日内支付原告上海永升物业管理有限公司福州分公司物业服务费4753.71元；
二、驳回原告上海永升物业管理有限公司福州分公司的其他诉讼请求。
如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由原告上海永升物业管理有限公司福州分公司负担17元，被告柯杨鑫、李秋莲负担33元，被告柯杨鑫、李秋莲负担部分应于本判决生效之日起七日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 刘慧慧
人民陪审员 冯文龙
人民陪审员 潘珠英
二〇一六年三月十四日
书 记 员 范彬彬
附一：本民事判决书引用的主要法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2、《物业管理条例》第四十二条第一款：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款：物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。
4、《福州市物业服务收费管理实施细则》第八条第三款：前期物业服务合同期满但未成立业主大会的，如服务合同和收费标准不变，由物业服务企业在合同期满前一个月在物业管理区域内的醒目位置进行公示，合同期届满后，物业服务企业仍提供不低于原先合同约定的服务质量，若无专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主（以下简称“双过半业主”）提出异议的，可继续适用原服务内容和收费标准；如果调整收费标准，则必须经过双过半业主同意，由物业服务企业与业主在公布的指导价范围内重新约定。
第四款：合同履行期间，物业服务成本因政策性因素或服务项目和内容发生较大变动时，如要调整收费标准，物业服务企业应在物业管理区域内的醒目位置就物业服务成本变动情况进行公示，并经过双过半业主同意，由物业服务企业与业主在公布的指导价范围内协商约定具体收费标准。
5、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
6.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
附二：执行申请提示
发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》二百三十九条规定，“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”