北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终3204号
上诉人（原审原告、反诉被告）：高帆，女，1987年2月15日出生。
委托诉讼代理人：王展鹏，北京市炜衡律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：王俊平，女，1946年5月8日出生。
委托诉讼代理人：姜嘉庆（王俊平之子）。
原审被告：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
法定代表人：谢勇，董事长。
委托诉讼代理人：王达，女，北京我爱我家房地产经纪有限公司法务专员。
上诉人高帆与被上诉人王俊平、原审被告北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷上诉一案，不服北京市西城区人民法院（2017）京0102民初18743号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
高帆上诉请求：1.撤销一审判决第三项、第四项，并依法改判或发回重审；2.一、二审案件受理费由王俊平负担。事实和理由：1.一审判决认定事实不清。双方签订合同后，高帆依约支付了定金34万元，并支付了中介费。2017年3月17日，北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行营业管理部、中国银行业监督管理委员会北京监管局、北京住房公积金管理中心联合发布《北京市住房和城乡建设委员会等部门关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》（京建法[2017]3号）（以下简称3.17新政），导致高帆购买房屋的首付款由原来的108万元增加至184万余元。为支付108万元首付款，高帆已经将老家房产变卖，所以突然增加的费用高帆实在无力承担。在得知政策调整后，高帆多次通过不同的方式与王俊平及我爱我家公司沟通解除合同事宜。王俊平均以各种理由推脱且拒绝解除合同。2.一审判决认定事实证据不足。交易过程中，高帆始终严格履行合同义务。新政实施后，为维持合同稳定性，仍积极主动与我爱我家公司及王俊平不断磋商，其主客观善意交易非常明显。高帆善意无过错的行为，不存在任何违约行为。而王俊平在合同签订后并没有任何费用的支出，且目前仍占用高帆的钱款未予归还，房屋也一直由其占有并使用。王俊平没有任何证据证明其产生了20万元的巨额损失。因此，一审法院在证据不足的情况下，认定高帆违约并支付20万元违约金是没有依据的。3.一审法院适用法律错误。高帆在履行合同过程中不存在违约行为，导致合同无法履行的根本原因是政策的调整，属于不可归责于双方当事人原因所致。此种情况不应适用《中华人民共和国合同法》第六十条、条九十七条、第一百一十四条的规定。
王俊平辩称，同意一审判决。合同履行过程中，王俊平没有任何过错，也给高帆很长时间去筹集购房款，但高帆拖延四个月才与我爱我家公司联系说不买了。新政是3月17日出台，高帆3月18日还把20万元购房款打到王俊亲账户上，王俊平以为高帆有意购买房屋。期间，王俊平与我爱我家公司没有任何电话、书面沟通。6月中旬我爱我家公司才通知王俊平说高帆不买房了。所以，合同未能继续履行是高帆的责任，其应当承担违约责任。
我爱我家公司述称，同意一审判决。对于解除合同，我爱我家公司不发表意见，服从法院判决。
高帆向一审法院起诉请求：1.判令解除高帆与王俊平于2017年2月17日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》并判令王俊平返还高帆定金34万元；2.判令王俊平及我爱我家公司按照中国人民银行同期贷款利率向高帆支付利息，以定金34万元为基数，自2017年2月17日至实际给付之日止；3.案件受理费由王俊平、我爱我家公司承担。
王俊平向一审法院反诉请求：1.解除双方签订的合同编号为M16111460的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）及《补充协议》；2.判令高帆承担违约责任并赔偿经济损失69.6万元；3.案件受理费由高帆负担。
一审法院认定事实：2017年2月17日，王俊平（出售方、甲方）与高帆（买受方、乙方）签订合同编号为M16111460的《北京市存量房屋买卖合同》，约定，甲方所售房屋坐落为北京市西城区某某6号楼-1层④-D-001（以下简称涉诉房屋），建筑面积共58.99平方米；房屋成交总价为348万元，其中房屋主体价格308万元，房屋装饰装修和相关设施的补偿为40万元；乙方于签订合同当日向甲方支付定金34万元；乙方选择商业贷款200万元，甲乙双方一致同意，乙方向甲方支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款，于过户前2日，乙方向甲方支付108万元，通过资金监管方式划转，于户口迁出当日，乙方向甲方支付6万元，通过自行交接方式划转；乙方因自身原因无法获得贷款机构批准贷款的，乙方自行筹齐剩余房价款，最迟在申请办理产权转移登记当天支付给甲方；如因国家法律或政策调整导致贷款机构未对乙方批准贷款，且乙方无法支付该房屋成交总价款的，本合同终止，甲方返还乙方累计已付购房款，甲乙双方互不承担违约责任；如甲方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行，本合同自甲方向乙方发出的书面通知到达乙方之日起自动解除，乙方应按成交总价款的20%向甲方承担违约责任；因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起30日内向另一方当事人提供证明。当日，三方签订《居间服务合同》及《装修款补充协议》。高帆支付王俊平定金10万元。2017年3月17日，高帆支付王俊平购房款4万元；2017年3月18日，高帆支付王俊平购房款20万元。
2017年2月17日，王俊平（出卖方、甲方）与高帆（买受方、乙方）及我爱我家公司（见证方、丙方）签订《补充协议》，约定，由于乙方原因无法于签署本协议时缴纳足额定金，甲方同意乙方暂交10万元，余额部分30日内补齐。若逾期未补齐，则视为乙方违约，甲方有权要求乙方按《北京市存量房屋买卖合同》中约定的定金金额双倍标准承担违约金，并甲方有权解除合同。由于乙方原因导致合同未能按照原约定履行完毕，经甲乙双方友好协商，同意按照如下方式解决：双方于2017年2月17日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及甲乙丙三方签订的《履约服务合同》、《居间合同》延期执行至2017年9月30日，因上述合同履行延期，原甲乙丙三方约定的权利义务履行时间顺延。如延期仍未履行完毕，甲乙双方任何一方均有权以书面形式通知违约方解除双方之间签署的编号为M16111460的《北京市存量房屋买卖合同》及同丙方签署的《履约服务合同》，而无须征得他方同意，丙方的居间服务费按《居间服务合同》约定执行。乙方在网签前自行支付甲方购房款34万元，在网签后自行支付甲方购房款6万元。
3.17新政内容为：各有关单位：为促进本市房地产市场平稳健康发展，自本通知发布次日起，商品住房销售和居民家庭申请商业性个人住房贷款执行以下规定：一、企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若其交易对象为个人，按照本市限购政策执行。二、居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录、公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的执行现行首套房政策，即首付款比例不低于35%，购买非普通自住房的首付款比例不低于40%（自住型商品住房、两限房等政策性住房除外）。居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。三、暂停发放贷款期限25年（不含25年）以上的个人住房贷款（含住房公积金贷款）。高帆曾贷款购买唐山市路北区兴源道街某某小区0401-4-301号房屋。3.17新政后，高帆贷款数额变更为123万元。因贷款数额降低，导致首付款增加77万元。
一审中，高帆提供其与中国银行唐山市北新道支行签订的《个人购房借款担保合同》、个人信用报告及《房地产转让合同》，证明其曾在唐山贷款购房，由于新政影响，涉诉房屋为二套房屋，即使将唐山的房屋出售也无法继续履行合同。经质证，王俊平及我爱我家公司对上述证据的真实性均表示无法核实，不予认可。高帆提供与我爱我家公司工作人员的通话记录，证明新政后积极与我爱我家公司的工作人员沟通协商解除合同事宜。王俊平不予认可，认为不能证明通话内容。我爱我家公司对真实性认可，不认可证明目的。我爱我家公司员工柯余兵出庭陈述证言称，3.17新政后，高帆的母亲在3月20日左右与柯余兵联系，担心涉诉房屋由首套房变成二套房，新政前高帆曾在唐山贷款购买了房屋，新政后涉诉房屋变为二套房。高帆的母亲一直与柯余兵联系，沟通贷款事宜，高帆在6月份将户口从集体户迁出，到6月底，高帆确定不要房子了。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，买卖双方于2017年2月17日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，各方均应按照约定履行自己的义务。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。在新政实施后买卖双方已实际无法履行，现买卖双方均同意解除合同，法院不持异议。高帆要求王俊平退还支付的定金34万元，法院予以支持。
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。从高帆、王俊平均认可的证人证言部分内容可以看出，政策调整确实对于高帆购房款的支付产生了一定的影响。双方已明显无法继续按照之前合同约定履行，在此情况下，高帆积极履行合同，并支付王俊平定金以此维护合同履行的行为值得肯定。但同时，高帆并未注意到时间成本的增加以及给交易对方带来的风险成本也在同时增加。退一步讲，如果经过高帆的努力，最终双方签订的合同仍可得以继续履行，则相应的时间成本和价值变动成本还有可能由买卖双方分担；而高帆在新政实施后70余天才通知王俊平及我爱我家公司不再购买涉诉房屋，该犹豫期确已超过必要限度，实际给王俊平造成了一定的损失，故王俊平要求高帆支付违约金，予以支持。但王俊平主张的违约金金额过高，法院根据涉诉房屋总价、高帆犹豫期时间等因素，酌定以20万元为宜。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，于2017年12月判决：一、解除王俊平与高帆于2017年2月17日签订的合同编号为M16111460号的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）及王俊平、高帆、北京我爱我家房地产经纪有限公司签订的《补充协议》;二、自判决生效之日起7日内，王俊平退还高帆定金34万元;三、自判决生效之日起7日内，高帆支付王俊平违约金20万元;四、驳回高帆的其他诉讼请求;五、驳回王俊平的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
王俊平提交电话记录，欲证明王俊平和高帆没有任何沟通。高帆对该证据的证明目的不认可，称双方之间没有联系电话，不可能直接沟通，都是通过我爱我家公司进行沟通。我爱我家公司对该证据的真实性认可，称高帆在3.17新政后到6月之间，没有明确表示不继续履行合同，直到6月底才明确告知不买房。
本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实无异，本院予以确认。
本院认为，结合二审庭审情况及高帆上诉请求，本案的争议焦点为：高帆是否应当支付违约金。
依法成立的合同，受法律保护。王俊平与高帆签订的《北京市存量房屋买卖合同》、王俊平与高帆及我爱我家公司签订的《补充协议》系各方当事人真实意思表示，且不违返法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对各方当事人具有法律约束力。合同履行过程中，高帆支付了34万元房款，并准备办理200万元的贷款。因3.17新政，导致高帆的贷款金额下调，首付金额增加。现高帆以其无力支付增加的首付款为由，要求解除合同。根据双方所签《北京市存量房屋买卖合同》约定，高帆因自身原因无法获得贷款机构批准贷款的，高帆自行筹齐剩余房价款。由此可见，高帆对于如银行未予批款应自行筹款的后果是明知的。现3.17新政只是导致高帆提高了部分首付款，故高帆以其无力支付增加的首付款为由，要求解除合同，显然理由不充分。鉴于王俊平同意解除合同，法院不持异议。但王俊平要求高帆承担违约责任，请求合理。高帆拒绝承担违约责任，理由不充分。依据相关法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。因高帆提出王俊平要求的违约金过高的请求，一审法院根据涉诉房屋总价、双方履约情况等因素，酌情确定高帆支付违约金20万元，并无不当，本院予以维持。
综上所述，高帆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由高帆负担(已交纳)。
本判决为终审判决。
审判长 陈 妍
审判员 刘丽杰
审判员 王艳芳
二〇一八年五月十四日
书记员 孙 雯