湖北省黄石市西塞山区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0203民初1312号原告：石彩梅，女�1970年6月10日出生，汉族，住湖北省大冶市。委托代理人：张承俊、高鹏（实习），系湖北易圣律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：石红艳，女，1972年12月2日出生，汉族，住黄石市西塞山区。委托代理人：罗威，系湖北众焱律师事务所律师。代理权限：一般代理。第三人：李三阳，男，1984年5月28日出生，汉族，住湖北省大冶市。委托代理人：曹艳珍，与第三人李三阳系夫妻关系。代理权限：一般代理。第三人：曹艳珍，女，1985年9月19日出生，汉族，住址同上。公民身份号码4202221985********。原告石彩梅诉�告石红艳、第三人李三阳、曹艳珍执行异议之诉一案，本院于2017年7月20日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员刘天跃担任审判长，与人民陪审员程瑞中、陈明组成合议庭，于2017年8月25日公开开庭进行了审理。原告石彩梅及其委托代理人张承俊，被告石红艳及其委托代理人罗威，第三人曹艳珍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告石彩梅诉称：因石红艳诉李三阳、曹艳珍民间借贷纠纷一案，黄石市西塞山区人民法院依法采取财产保全措施，查封了曹艳珍名下位于浠水县“××·江××城”××街××号房屋。因该房屋在法院采取保全措施查封之前，第三人李三阳、曹艳珍已经与原告协商达成以房抵债协议，原告为此代第三人清偿了欠缴的该房屋按揭贷款及物业服务费，并于2017年2月28日�过物业公司将房屋交付给了原告，现该房屋已经实际由原告占有使用。为此，原告曾向法院提出复议申请，由于原告执行异议被执行法院裁定驳回，故原告依法提出执行异议之诉，请求判令：1、确认以房抵债的浠水县“××·江××城”××街××号房屋产权属原告所有；2、撤销（2017）鄂0203财保17号之二民事裁定书，解除对“碧桂园·江湾城”映翠湾09街26号房屋的查封。原告为证明自己的主张，向法院提交证据如下：证据一、原告身份证复印件、（2017）鄂0203财保17号之二民事裁定书复印件。证明原、被告及第三人主体适格。证据二、（2017）鄂0281民初1437号民事调解书复印件、第三人李三阳借条二份、银行转账凭证二份、《房屋转让协议书》、《申请书》。证明原告与第三人因民间借贷，第三人欠原告160万元，经双方协商达成以房抵债协议，大冶市人民法院生效法律文书确认该民间借贷合法有效，以房抵债行为客观真实，依法应受到法律保护。证据三、贷款银行出具的证明、按揭贷款申请、贷款还款收据。证明第三人因拖欠按揭贷款，经与原告协商达成以房抵债协议后，原告自2016年4月26日至2017年3月30日期间为第三人曹艳珍偿还13期月供，并在接收诉争房屋后承继其按揭贷款，现已偿还至2017年8月。证据四、《碧桂园·江湾城物业及资料移交书》、钥匙签领确认书、物业服务费收据4份、面积补差协议书、原告委托装修设计合同及付款凭证、装修设计图纸。证明2017年2月28日，原告经碧桂园小区物业公司办理补缴2016年欠费及2017年至2018年2月全年的物业费，与第三人一起办理了物业交付手续，房屋交付原告，原告实际占有房屋至今，而且原告在诉争房屋查封之前，早已委托装修设计，后因法院查封阻止了装修施工。证据五、勘查照片及勘查笔录。证明原告实际占有诉争房屋。被告石红艳答辩称：原告诉称不是事实，诉争房屋的所有权人为第三人曹艳珍。原告未支付全部房款，也未在查封之前合法占有诉争房屋。因此，法院的查封符合法律规定，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告石红艳为支持自己的抗辩理由向法院提交证据如下：证据一、协助执行通知书复印件、送达回证复�件。证明诉争房屋于2017年3月23日被黄石市西塞山区人民法院依法查封。证据二、房屋登记信息查询结果、2017年4月11日照片、2017年7月11日照片。证明法院查封之时，诉争房屋登记在第三人曹艳珍名下；2017年4月11日前，诉争房屋内并无任何货物，2017年7月11日，原告去诉争房屋查看时，发现后门无封条，进入后发现有9箱货物，我方认为诉争房屋内的货物是在法院查封之后放进去的。证据三、复议申请书、业户证明。证明原告于2017年5月18日向法院提出复议主张合法占有诉争房屋时，并未提出诉争房屋内已经放有货物，也未提出诉争房屋已经签订装修合同。这说明在2017年5月18日前，原告并未将货物搬入房屋，也无装修合同。另有业户证明上的有效期经涂改，且碧桂园物业证明有效期通常均为一个月�该证明有效期起始点应为2017年3月30日，说明办理手续时间应该在2017年3月30日。证据四、微信记录。证明原告与第三人曹艳珍是在2017年3月27日办理手续，而不是原告诉称的2017年2月28日，在2017年4月份时，诉争房屋内没有货物。第三人李三阳、曹艳珍答辩称：我这个房子原本是要给被告石红艳的弟弟，但是石红艳的弟弟不要这个房子，我们不欠被告石红艳的钱，因石红艳的弟弟说钱是他姐姐石红艳的，所以我们把欠条上的名字改成了石红艳。原告在诉状中所说的是事实。第三人李三阳、曹艳珍在举证期限内未向本院提交证据。经庭审质证，被告石红艳对原告提交的证据一无异议；证据二中的民事调解书的真实性无异议，对�合法性及关联性有异议，借条的真实性无法确认，对转账凭证的真实性有异议，对《房屋转让协议书》不清楚，对《申请书》的真实性有异议，认为其证明形式不合法，该组证据无法证明原告与第三人之间的债权债务关系和抵债协议的真实性；证据三贷款银行出具的证明的真实性及合法性有异议，形式不合法，对贷款申请书的真实性无法确认，对贷款还款收据的“三性”均有异议，主要是对手写的证明内容有异议，对还款金额与时间无异议；对证据四中的《碧桂园·江湾城物业及资料移交书》、钥匙签领确认书、物业服务费收据4份、面积补差协议书的真实性无异议，但该4份证据的业务是同一天办理的，却总共有7处日期，有4处明显涂改，3处是明显将“2017年3月”涂改为“2017年2月”，《碧桂园·江湾城物业及资料移交书》在原告石彩梅签名后仍修改了时间，面积补差协议书没有缴款发票印证，不能证明原告的目的。对原告委托装修设计合同及付款凭证、装修设计图纸的真实性有异议，该房屋至今未装修，合同施工时间为365天不合常理，定金付款到个人账户且分两次转账支付亦不合常理，且第二笔的8000元是临近装修日期才支付，如不准备装修，没有理由继续支付8000元装修款，转账记录无法证明款项用途是装修定金。对证据五的真实性及合法性无异议，对关联性有异议，该证据只能证明勘查时房屋内存在货物，并不能证明货物存放的时间，也不能证明货物实际的所有人。第三人李三阳、曹艳珍对原告提交的证据均无异议。原告对被告提交的证据一的真实性无异议，但其认为该组证据与本案无关联性；对证据二，其认为房屋�记在第三人名下是客观事实，是因为当时开发商的手续没有办理齐全，所以原告与第三人曹艳珍在办理房屋过户手续时不能办理。照片没有对原告存放的货物进行同步、完整的拍照，在查封后，有一部分货物是经执行庭同意后拿出来的；证据三中的复议申请书能够证明原告当时就对该查封存有异议，不能达到被告的证明目的。对证据四的真实性应由第三人确认，但该证据内容证明了第三人已将房子抵给原告了。第三人李三阳、曹艳珍对被告提交的证据质证称，在被告于2016年年底到第三人家里时，即在房屋查封之前，第三人就告诉被告房屋已经抵给了原告。对上述双方没有争议的证据本院予以采信。对上述有争议的证据本院认为，原告提交证据二、三，本案第三人（债务人）对原告与其之间的债权债务关系予以确认，经本院审查�该组证据可以证明原告与第三人之间的债权债务关系，亦可证明原告与第三人之间以房抵债的协议约定。经浠水县农业银行工作人员证明，原告提交的《申请书》以及银行出具的证明的真实性本院予以确认，结合贷款还款收据，本院认为2016年4月26日至2017年3月30日期间的银行贷款80950元确系原告代第三人曹艳珍缴付；证据四，经本院对碧桂园物业相关人员的调查询问，本院对该证据的真实性予以采信，可以证明原告于2017年2月28日领取了诉争房屋的钥匙，补缴了2016年第三人曹艳珍欠的物业服务费，并缴纳了2017年至2018年2月的物业服务费。关于被告称该组证据的日期有涂改，经物业服务人员解释，该涂改系物业工作人员在办理业务时的笔误所致。装修合同的真实性本院予以确认，关于被告称装修施工总天数及装修付款转账不符合常理的问题，本院认为装修施工总天数由合同双方确认，并不违反法律规定，转账虽是转到个人账户上，但该个人系装修公司的法人代表，且该费用是装修设计费用及相关定金，亦未违反法律规定，被告称不合理应举证说明；原告提交的证据五可以证明原告在诉争房屋内确存放有货物。被告提交的证据一可以证明诉争房屋被查封的时间；证据二中房屋登记信息本院予以采信，但仅凭照片尚不足以证明诉争房屋内的货物是在2017年3月23日后即诉争房屋被查封之后放进去的；被告提交的证据三中业户证明，被告称单据上时间有涂改，但根据物业人员的解释，该涂改系其笔误，故该组证据不能达到被告的证明目的；证据四，因第三人曹红艳称其确是在房子查封之前就告知被告房屋已经抵给了原告了，故对该组证据本院不予采信。经审理查明，2014年12月7日，第三人李三阳向原告出具借条一份，载明：今借到石彩梅人民币壹佰万元整，月息2分，款汇到孙誉账户，已收到。同日，原告将100万元汇入第三人李三阳指定银行账户。2015年1月13日，原告将60万元汇入第三人李三阳银行账户，李三阳于2015年4月5日向原告出具借条一份，载明：今借到石彩梅人民币陆拾万元整。2016年4月25日，原告与第三人李三阳、曹艳珍签订《房屋转让协议书》，约定原告同意第三人将登记在曹艳珍名下的位于浠水县散花镇李渡村大桥北路“碧桂园·江湾城”映翠湾09街26号房屋转让给原告，原告出借给第三人的借款本金及利息作为房屋转让款，抵偿原告借款100万元及利息，并约定从2016年2月起，房屋按揭贷款转由原告石彩梅负责偿还。2016年4月26日，第三人曹艳珍向中国农业银行股份有限公司浠水县支行递交《申请书》一份，载明其自愿将浠水县散花镇李渡村大桥北路“碧桂园·江湾城”映翠湾09街26号房屋转让给石彩梅，并由石彩梅偿还后期按揭月供还款。后中国农业银行股份有限公司浠水县支行在该申请书上写明：“本行同意石彩梅代为曹艳珍偿还月供还款，但其房产过户的经济和法律等相关责任银行概不负责，但银行愿意积极相关手续的办理。”并在该段文字上加盖了中国农业银行股份有限公司浠水县支行公章。后中国农业银行股份有限公司浠水县支行于2017年3月30日出具一份证明，载明：“石彩梅于2016年4月26日-2017年3月30日期间来我行为曹艳珍偿还13期月供（2016年2月-2017年2月期间月供）总金额约为8.095万元左右，情况属实。特此证明！”并加盖了中国农业银行股份有限公司浠水县支行公章。2017年2月28日，原告石彩梅领取了浠水“碧桂园·江湾城”映翠湾09街26号房屋钥匙。同日，原告在浠水碧桂园物业处缴纳了2015年6月至2018年2月物业服务费。亦在同日，原告石彩梅、第三人曹艳珍与浠水碧桂园房地产开发有限公司签订《碧桂园·江湾城物业及资料移交书》、《面积补差协议书》，《碧桂园·江湾城物业及资料移交书》约定甲方（业主）为曹艳珍、石彩梅，乙方（开发公司）为浠水碧桂园房地产开发有限公司，约定甲方向乙方购买的碧桂园·江湾城映翠湾09街26号房屋已于2017年2月28日办妥该物业及相关资料的移交。2016年10月9日，原告石彩梅与案外人黄石铭雕装饰有限公司签订《装饰装修合同》，约定由黄石铭雕装饰有限公司为石彩梅对浠水“碧桂园·江湾城”映翠湾09街26号房屋进行装修，2016年10月12日与2016年10月28日，原告分别向黄石铭雕装饰有限公司法定代表人银行账户转账10000元与8000元。2017年3月22日，本院依法受理了石红艳诉李三阳、曹艳珍诉前财产保全一案，并作出（2017）鄂0203财保17号之一民事裁定书，裁定依法冻结李三阳、曹艳珍在金融机构的存款1300000元或查封、扣押同等价值的资产。2017年3月23日，本院在房产管理部门对曹艳珍名下的房屋（预告证明号：浠房预散花镇字第14041528号）作查封登记。后本案原告石彩梅对诉前财产保全标的物浠水碧桂园·江湾城映翠湾09街26号房屋主张实体权利，并向本院提出异议。后经审理，本院作出（2017）鄂0203财保17号之二民事裁定书，裁定驳回了石彩梅的诉前财产保全异议。故原告石彩梅为此向本院提起执行异议之诉。另查明，第三人曹艳珍于2013年10月9日与浠水碧桂园房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，第三人曹艳珍购买诉争房屋，总价款为1411046元。曹艳珍交首付款851046元，并向中国农业银行股份有限公司浠水县支行贷款560000元。2017年8月11日，经本院现场勘查，诉争房屋内存放有原告货物共9箱，原告称该货物是其于2016年11月份放进去的。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，双方诉争的为原告石彩梅享有的权益能否阻却被告石红艳对浠水碧桂园·江湾城映翠湾09街26号房屋申请强制执行。依查明的事实，原告石彩梅与第三人李三阳、曹艳珍均认可双方于2016年4月28日签订的《房屋转让协议书》系双方的真实意思表示，结合石彩梅提交的其向第三人汇款的支付凭证以及其缴纳诉争房屋物业服务费、偿还�争房屋按揭贷款月供的事实，可以证明《房屋转让协议书》已经实际履行。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。首先，关于房款支付问题，依现有证据，石彩梅已将其与第三人李三阳、曹艳珍之间的债权转化为房款，并提交了其向第三人支付款项的支付凭证，第三人对此予以认可，应当认定，石彩梅已尽到了相应的举证责任，被告石红艳抗辩称原告没有向第三人支付全部价款，本院认为，诉争房屋系第三人按揭贷款购买，第三人已经支付的购房款已由原告与第三人之间的债权债务冲抵，尚未偿还的贷款也由原告石彩梅进行偿还，故本院认为被告的该抗辩事由不能成立，本院不予支持。其次，在《房屋转让协议》签订后，即于2016年4月26日，第三人曹艳珍即向中国农业银行股份有限公司浠水县支行申请由石彩梅代其偿还诉争房屋贷款，并表明诉争房屋已转让给石彩梅，中国农业银行股份有限公司浠水县支行对此予以认可。2016年10月9日，原告石彩梅与案外人黄石铭雕装饰有限公司签订《装饰装修合同》，约定对诉争房屋进行装修，石彩梅向黄石铭雕装饰有限公司支付了相应价款。2017年2月28日，原告即在物业处领取了诉争房屋钥匙，并与第三人曹艳珍及浠水碧桂园房地产开发有限公司共同办理了诉争房屋的相关移交手续。且经本院于2017年8月11日现场勘查，诉争房屋内确存放有原告货物共9箱，虽被告抗辩称在诉争房屋查封之间诉争房屋内并没有原告存放的货物，但其提交的证据尚不足以证明其抗辩事由。综上证据，可以认定石彩梅已以诉争房屋业主的身份于诉争房屋查封之前合法占有使用至今。第三，关于诉争房屋未办理过户登记的问题，因诉争房屋系贷款按揭购买，贷款尚未清偿完毕，且现已被法院查封，故不能办理过户登记手续，这是石彩梅作为买受人所无法控制和克服的，且签订以房抵债的协议及实际履行均发生于诉争房屋查封之前，因此，不宜认定石彩梅对诉争房屋未办理过户存在过错。关于被告抗辩称原告提交的相关证据有涂改，不能作为认定案件事实的依据，但根据本院对物业及相关人员的调查取证，原告提交的证据上的涂改确系物业工作人员的笔误，本院认为原告石彩梅提交的一系列证据可以相互印证形成证据链条，可以证明原告与第三人之间以房抵债的事实是真实存在的，也符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的应当解除查封的情形。依据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经�记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案涉案以房抵债虽依法成立，但双方未办理过户登记手续，该房屋仍登记在曹艳珍名下，故石彩梅要求确认其为被查封不动产所有权人的诉讼请求，本院不予支持，但第三人曹艳珍有义务协助原告石彩梅办理诉争房屋的过户手续。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条、《中华人民共和国物权法》第九条之规定，判决如下：一、撤销（2017）鄂0203财保17号之二民事裁定书，终止被告石红艳对位于浠水县散花镇李渡村大桥北路“碧桂园·江湾城”映翠湾09街26号房屋的保全措施；二、驳回原告石彩梅其他诉讼请求。案件受理费80元，由被告石红艳负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人人数提交副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审 判 长  刘天跃人民陪审员  程瑞中人民陪审员  陈 明二〇一七年九月十二日书 记 员  雷美柠