江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锡民终字第0001号
上诉人（原审被告）江阴兰星房地产开发有限公司。
法定代表人钱建东，该公司总经理。
委托代理人王春洪，江苏英特东华律师事务所律师。
委托代理人杨真，江苏英特东华律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）张琪涛，男，1955年5月9日生，汉族。
委托代理人张鸿（系张琪涛之子），男，1982年7月25日生，汉族。
委托代理人巢建新，江苏圣圆律师事务所律师。
上诉人江阴兰星房地产开发有限公司（以下简称兰星公司）因与被上诉人张琪涛商品房销售合同纠纷一案，不服江阴市人民法院（2013）澄西民初字第0610号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月23日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院经审理查明：
2010年12月8日，常州兰星房地产开发有限公司江阴分公司（现更名为兰星公司）与张琪涛签订商品房买卖合同，约定：兰星公司向张琪涛出售龙城福第125号房屋（即第181号别墅），总价款为355万元；出卖人于2010年12月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房的，违约责任按逾期时间分别处理：1、逾期不超过30日，合同继续履行，兰星公司自2011年1月1日起至实际交付之日止，按已交付房款每日万分之五支付违约金；2、逾期超过30日，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，兰星公司自2011年1月1日起至实际交付之日止，按已交付房款每日万分之五支付违约金。合同签订后，张琪涛付清了全部房款355万元。
2010年12月20日，兰星公司向张琪涛发出《商品房交付使用通知书》：“您购买的龙城福第一期125号商品房已经竣工验收合格，具备了交付条件。请您携带《商品房买卖合同》、《商品房交付使用通知书》及附件《交付指南》所述资料，于2010年12月29日前往龙城福第展示中心办理交付手续。”
《交付指南》载明业主办理龙城福第房屋交付的流程：“一、开发公司：1、销售部核算房款，领取房款结算单；2、至财务室结算房款，领取发票及盖章的房款结算单。二、物业公司。1、签订业主临时公约、承诺书；2、业主领取《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《龙城福第业主手册》；3、缴纳物业相关费用；4、房屋查验，签署验房单；5、领取房屋钥匙；6、办理其他相关配套”。
2010年12月28日，张琪涛取得龙城福第房款结算单。2011年1月12日，张琪涛至兰星公司办理房屋交付手续，签订了《业主临时公约》、《承诺书》，取得了《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《业主手册》。同日，张琪涛交纳了物业费用17292元、装修垃圾清运费1138元、装修押金5000元、维修基金11376元。因房屋查验时张琪涛对房屋质量提出异议，兰星公司未将181号别墅交付给张琪涛。
2012年8月7日张琪涛向兰星公司和江苏兰星物业服务有限公司（以下简称物业公司）发出《催促交付和修复函》：2011年2月，在办理181号别墅进户手续、对房屋验收时，发现该房屋存在严重质量问题（室内、地下室多处漏水严重），根本无法入住，故在交纳了各项费用后未能按时入住，至今钥匙仍未领取。当时物业公司承诺将尽快安排修复至符合交付标准，但已过一年半，房屋仍未修复完毕。要求兰星公司接函后5日内派员对该房屋进行修复至符合交付标准，并承担由此损失。
2012年8月20日，物业公司向张琪涛发函：“尊敬的龙城福第181#业主张先生：我兰星物业公司于2011年6月至9月先后多次对您的房屋进行自查并对该房屋存在的质量问题通知开发商（兰星房地产公司）对该房屋进行了维修，2012年3月我公司物管处又对该房屋进行自查后，通知开发商（兰星房地产公司）对该房屋进行了再次维修，并在2012年7月再次进行物业自查，未发现明显问题，现根据您的要求，对房屋进行了全面粉刷，请在接函后10日内至我物业管理处，届时我物管处将与您汇同开发商对现场进行验收”。
另查明：兰星公司于2010年12月29日，就开发的龙城福第（一期）房产项目，向江阴市建设局办理了竣工验收备案。
2013年6月18日，张琪涛诉至法院称，虽然物业公司发函房屋已修复完毕，但仍有地面渗水的现象，为避免损失进一步扩大，同意按现状接收房屋，但兰星公司至今未交付房屋，请求判令兰星公司交付龙城福第第181号别墅，并承担违约金103.66万元（按已付房款355万元，自2011年1月13日起至2012年8月20日止每日万分之五计算）。审理中，张琪涛表示，对于2012年8月20日之后的违约金不再主张。
兰星公司辩称，交付的房屋已通过竣工验收，不存在质量问题，张琪涛拒绝接收房屋，兰星公司不承担逾期交房的违约责任，且双方约定的违约金过高，应比照同期、同地段房屋的租金计算，但兰星公司未在法院规定的时间内对租金标准提出评估申请。
以上事实，有《商品房买卖合同》、催促交付和修复函、律师函、回函、业主手册、交付指南、不动产销售统一发票、房款结算表、收据、竣工验收备案表、商品房交付使用通知书、临时公约、承诺书、通知、当事人陈述在卷予以佐证。
原审法院认为：
竣工验收是开发商与承建方之间就项目工程质量是否符合法律法规的规定和双方约定进行的验收，工程竣工验收合格仅是房屋质量合格交付的基础，并不表明房屋必然满足居住使用条件，兰星公司委托物业公司与业主进行查验房屋、交付的工作。从2012年8月20日物业公司的回函看，房屋确实存在质量问题，且进行了多次自查及维修，2011年1月交付之时不能满足居住使用条件，张琪涛有权拒绝接收房屋，兰星公司抗辩不承担逾期交房违约金的意见，法院不予支持。
双方在合同中约定了迟延交房违约金按所交房款的每日万分之五计算，该违约金约定过高，应予以调整。兰星公司主张按同地段、同期房屋租金确定违约金，但未提出租金标准的评估申请，应承担举证不能的后果，故对兰星公司的意见不予采信。考虑到张琪涛按约交纳房款后未依约取得房产，该房款资金在迟延交房的时间内被闲置，法院酌定按同期银行贷款基准利率的130%计算利息作为违约金。兰星公司应承担的违约金为438713元（3550000元×年息5.85×585天×130%）。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，作出一审判决：一、兰星公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向张琪涛交付位于江阴市璜土镇小湖村、镇澄路南侧的龙城福第第181号别墅；二、兰星公司应于本判决发生法律效力之日起十日内给付张琪涛自2011年1月13日起至2012年8月20日止的迟延交房违约金438713元；三、驳回张琪涛的其他诉讼请求。如果兰星公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14130元（张琪涛已预交），由张琪涛负担7130元，由兰星公司负担7000元并于本判决发生法律效力之日起十日内直接给付张琪涛。
兰星公司提起上诉称：1、本案所涉的商品房已通过规划、公安消防、环保等部门的验收合格，具备交付条件。2、根据合同约定，自兰星公司发出入户通知书确定交付日届满之日起，无论买受人是否履行交付手续，均视为房屋如期交付。兰星公司限期业主于2010年12月29日前办理交付手续，张琪涛未办理应视为房屋已交付完毕，兰星公司不存在迟延交付房屋的事实。3、张琪涛无故拒收房屋，造成的损失应由其自行承担，即使法院认定兰星公司逾期交房，由于双方约定的违约金过高，法院也只能参照租金标准核定。请求二审法院撤销原审判决，驳回张琪涛的诉讼请求。
张琪涛答辩称：交付钥匙是房屋交付的重要内容，兰星公司至今未交付钥匙，房屋没有交付。请求二审法院责令兰星公司立即交付房屋，维持原审判决。
二审对原审法院查明的事实予以确认。
兰星公司称张琪涛提供的龙城福第房款结算单，虽然载明的是2010年12月28日，但实际是2011年1月12日取得，对此张琪涛不予认可，兰星公司也未提供相应证据，本院不予采信。
二审还查明：《商品房买卖合同》就房屋的交接约定为：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示相关证明文件，并签署房屋交接单。由于买受人原因，未能按期交付的，出卖人所售房产达到交付标准后，按约定的交付日期前发出入户通知书，自通知书确定交付日届满之日起，无论买受人是否已履行交付手续或已实际使用，均视为该商品房如期交付。
以上事实有《商品房买卖合同》及双方当事人陈述在卷佐证。
本案纠纷系因商品房供需双方就房屋交付条件是否成就认识不一致而引发。本院认为：
一、本案所涉房屋已通过验收合格，不能视为已符合合同约定的交付使用条件。
《中华人民共和国建筑法》规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”；《中华人民共和国城市房地产管理法》规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”；《城市房地产开发经营管理条例》规定：“房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定”。由此可见，因房屋属于较为永久的建筑工程项目，特别是商品房涉及众多居住人的使用安全，故法律法规就房屋的交付使用条件进行了强制性规定，只有通过验收合格，符合国家强制性标准的建设工程，才可由建设生产环节转入房屋的实际使用环节。
本案当事人在《商品房买卖合同》中约定“出卖人于2010年12月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备商品房验收合格条件的，并符合合同约定的商品房交付买受人使用”，可以推断开发商交付商品房的标准包含法律法规强制性规定和合同约定两个层面。开发商的交付只有同时具备上述两个层面的要求，才构成有效交付。“商品房经验收合格”只是房屋交付的法定条件，双方约定的交付标准往往高于法定条件。对于约定的交付标准，虽然涉案合同中没有具体阐述，但对房屋的交接有具体约定：“双方进行验收交接，签署房屋交接单”，也就是说，双方约定的房屋交付标准有待于交接时共同确认。兰星公司上诉认为商品房仅需验收合格即满足房屋交付标准的意见，不符合合同约定，本院不予采信。
二、张琪涛未按《商品房交付使用通知书》限定日期即2010年12月29日前办理完房屋交付手续，不能视为兰星公司已于2010年12月29日交付房屋。
虽然涉案合同约定：“由于买受人原因，未能按期交付的，出卖人所售房产达到交付标准后，按约定的交付日期前发出入户通知书，自通知书确定交付日届满之日起，无论买受人是否已履行交付手续或已实际使用，均视为该商品房如期交付”，但“视为房屋交付”的前提条件应是兰星公司所售的房屋已达到交付标准，否则不产生“视为房屋交付”的法律效力。
如前文所述，本案房屋的交付标准除达到法定最低条件，即房屋通过规划、公安消防、环保等部门的验收合格外，还应根据商品房“居住使用”这一特性，排除显而易见影响日常使用的情形，这也是买受人在接受房屋时进行验收的意义所在。而“居住使用”不仅以安全为条件，与房屋价值相应的舒适和美观亦是正常居住使用的标准。本案交付的房屋属于别墅，业主对其使用舒适度的期望值较高，根据一般社会生活经验，交付后往往需要装修入住，查验房屋时，业主首先要排除影响房屋装修或装修后可能产生返工的可能性。从受托办理房屋交接手续的物业公司于2012年8月20日的回函中可以看出，房屋确实存在质量瑕疵，物业公司经过多次自查，开发商也先后经过两次维修，才达到房屋的一般交付标准。据此，可以判定2010年12月29日、2011年1月12日，虽然本案所涉的房屋通过验收合格，但未达到一般社会认知程度的业主可以入住装修使用的条件，故该房屋未达到合同约定的交付标准。开发商视为房屋交付的条件不成就，兰星公司上诉认为2010年12月29日对于没有办理完交付手续的房屋视为如期交付的意见，本院不予支持。
三、双方约定的逾期交付房屋违约金过高，应依据公平与诚实信用原则予以调整。
违约责任的基本性质是补偿性，其本质是对因违约而受损失的当事人以补偿，故合同法在赋予当事人协商约定违约条款的权利时，亦依据公平与诚实信用原则，对于违约金过分高于实际损失的情况作出限制性规定。对于当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，法院应当以守约方实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。
关于业主张琪涛因延迟接收房屋的实际损失可从两个不同的角度确定，一是以业主迟延居住的利益损失为业主需要租赁同类房屋居住的替代利益损害为基础，比照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，双方没有约定违约金的可参照同地段同类房屋租金标准；二是以开发商迟延交付房屋的收益为无偿占用业主已付房款从而减少向金融机构贷款的利息为基础，将开发商因违约行为而取得的利益归还给守约方。对于何种标准更为公平合理，当事人应就自己的主张承担举证责任。兰星公司主张比照房屋租金的标准确定业主的损失，但在举证期间内怠于提交租金标准的评估申请，致使法院无法确定以租金标准计算的损失数额，而只能采用后一种标准确定张琪涛的实际损失，相应的不利法律后果应由兰星公司承担。因涉案合同约定的违约金数额高达103.66万元，该数额远高于实际损失的百分之三十，故原审法院判决以兰星公司因延迟交房所取得的利益为基准，衡量业主张琪涛实际损失的幅度范围，适当酌减违约金数额的处理方式并无不当。二审中，兰星公司提出房屋租金标准的评估申请，鉴于兰星公司未说明逾期举证的合理理由，本院对该申请不予准许。
综上，原审法院查明事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14130元，由兰星公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 薛 崴
审 判 员 潘晓峰
代理审判员 杜伟建
二〇一四年三月十日
书 记 员 缪玲娜