江苏省无锡市北塘区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）北民初字第1403号
原告徐娟芬。
委托代理人胡佩民（受徐娟芬的特别授权委托），上海市公民律师事务所律师。
委托代理人某某耀忠（系徐娟芬丈夫，受徐娟芬的特别授权委托）。
被告无锡市北塘区黄巷街道五河社区居民委员会，住所地无锡市北塘区五河支路五河苑1号。
法定代表人徐锦法，无锡市北塘区黄巷街道五河社区居民委员会主任。
委托代理人蔡庆（受无锡市北塘区黄巷街道五河社区居民委员会的特别授权委托），北京市百瑞（无锡）律师事务所律师。
委托代理人吴安（受无锡市北塘区黄巷街道五河社区居民委员会的特别授权委托），北京市百瑞（无锡）律师事务所律师。
被告无锡市北塘区黄巷街道办事处，住所地无锡市北塘区凤翔北路*号。
负责人谢乐章，无锡市北塘区黄巷街道办事处主任。
委托代理人周瑞良（受无锡市北塘区黄巷街道办事处的特别授权委托），无锡市北塘区黄巷街道办事处办事员。
委托代理人张卫星（受无锡市北塘区黄巷街道办事处的特别授权委托），无锡市北塘区申兴法律服务所法律工作者。
原告徐娟芬与被告无锡市北塘区黄巷街道五河社区居民委员会（以下简称五河社居委）、被告无锡市北塘区黄巷街道办事处（以下简称黄巷街道办）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年9月28日立案受理后，由审判员马英峰适用简易程序于2015年12月22日公开开庭进行了审理，后因案情疑难复杂，本案转为适用普通程序审理，并依法组成合议庭，又于2016年3月8日再次公开开庭进行了审理。原告徐娟芬及其委托代理人胡佩民、某某耀忠，被告五河社居委的法定代表人徐锦法及委托代理人蔡庆、被告黄巷街道办的委托代理人周瑞良、张卫星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐娟芬诉称，2008年因无锡市青石西路延伸段建设项目需要，其名下原用于经营修车店的无锡市五河村某某巷80号房屋被纳入拆迁范围，2008年4月4日，其与无锡市正大房屋拆迁有限公司签订了无锡市市区集体土地住宅房屋拆迁产权调换协议，2008年4月19日，五河社居委向其承诺：待其房屋拆除后，同意其在五河苑五河社区置换小区店面房一间，不低于40平方米，店面房价格在物价局核定的价格上每平方米优惠20%（超过45平方米不享受优惠），此后，其房屋被拆迁，其失去了谋生的条件，但五河社居委以小区店面房禁止买卖为由至今未履行承诺书义务，关于双方纠纷，五河社居委曾向黄巷街道办请示汇报，黄巷街道办是五河社居委的上级机关，五河社居委不具备独立法人地位，故请求判令：1、五河社居委赔偿其因五河苑店面房价值升值损失986400元［计算方式：房屋升值（3万元／平方米-4000元／平方米×80%）×45平方米-
其需付房款3200元／平方米×45平方米-
其未付房款应付利息3200元／平方米×45平方米×7%×7.5年］；2、五河社居委赔偿其五河苑店面房屋使用价值损失，其中自2008年6月1日起至2015年12月底为526693元，后继续计算至五河社居委履行完毕第一项诉讼请求为止（计算方式：租金按每年5%递增，2008年6个月为29101元、2009年为61113元、2010年为64169元、2011年为67378元、2012年为70747元、2013年为74285元、2014年为78000元、2015年为81900元）；3、五河社居委将其丈夫某某耀忠因五河苑店面房屋拆迁而中断的社保关系连接上；4、五河社居委赔偿其上访交通费、邮寄费、设备损失费14778.2元；5、五河社居委承担本案诉讼费；6、黄巷街道办对五河社居委的支付义务承担连带责任。
被告五河社居委辩称：1、如本案是房屋拆迁安置补偿合同纠纷，则其并不是拆迁主体，不是本案适格被告；2、本案是房屋买卖合同纠纷，因政策方面的不可抗力导致买卖合同不能履行，故不能按照承诺出售店面房，其并无过错，不应承担任何责任；3、徐娟芬主张赔偿金无事实和法律依据；4、其曾向徐娟芬表示同意将店面房优惠出租给徐娟芬，但徐娟芬予以拒绝。综上，请求驳回徐娟芬对其的诉讼请求。
被告黄巷街道办辩称：1、其不是拆迁人或拆迁代理人，并非适格被告；2、一方面承诺书的内容违反了法律法规的强制性规定，无效，另一方面五河社居委作出的承诺仅仅是要约，此后徐娟芬也并未支付任何购房款；3、其是区政府的派出机构，五河社居委是居民自治组织，故其与五河社居委并不存在领导与被领导的上下级关系；4、徐娟芬主张赔偿金无事实和法律依据。综上，请求驳回徐娟芬对其的诉讼请求。
经审理查明，因原无锡市五河村某某巷80#房屋拆迁，2008年4月4日，原告徐娟芬作为上述房屋的权利人与无锡市正大房屋拆迁有限公司签订无锡市市区集体土地住宅房屋拆迁产权调换协议书，就上述房屋拆迁补偿事宜进行了约定。2008年4月19日，被告五河社居委出具承诺书一份，载明“五河社区某某巷80号居民徐娟芬，在自家开修车店面一间，40平方米，以谋生。在这次青石北路五河段拆迁中，被拆除。现社区考虑到徐娟芬今后的生活，作承诺如下：1、同意徐娟芬在五河苑购买由五河社区置换的小区店面一间，40平方米。2、徐娟芬所购店面的价格在物价局核定的价格上每平方米优先优惠20%（超过45平方米不享受优惠）。3、店面只能由徐娟芬本人向五河社区购买。4、徐娟芬所购店面的经营范围要符合小区物业管理公司的有关规定，要遵守小区物业管理公司的规章制度，服从小区物业管理公司的统一管理。”
另查明，无锡市黄巷街道五河社区一至三期房屋系由无锡市北塘城市投资发展有限公司在划拨土地上建造而成，一期房屋的交付时间为2008年7月份、二期房屋的交付时间为2010年上半年、三期房屋的交付时间为2012年9月份。2010年12月31日，无锡市北塘区黄巷街道集体资产管理委员会与无锡市北塘区黄巷街道五河股份经济合作社签订五河征地款置换商业店面协议一份，载明“按照成本价置换原则，现暂按4000元／平方米置换（今后按五河苑实际建设成本多退少补），共置换五河苑商业店面3593平方米，目前已交付乙方约1000平方米，剩余的约2600平方米待三期竣工后交付”。2011年3月23日，无锡市建设局《关于加强拆迁安置房小区管理的指导意见》规定“各区拆迁安置房小区的建设单位，不得将小区规划内的公建配套用房和各种设施设备挪作他用。公建配套、车位、车库、人防和经营用房等只租不售，由社区（村）委和小区管理服务单位统一进行经营和有序管理，所得收益用于小区的管理和服务”。庭审中，徐娟芬陈述其自2008年、2009年起就与五河社居委交涉店面房事宜，前后找五河社居委的三任书记商谈无果，后上访、诉讼，现其认为承诺书所指店面房应为三期五河苑农贸市场附近店面房。
另根据徐娟芬的申请，本院随机调取后得知：1、与无锡市五河苑小区同类地段的无锡市梧桐水岸小区商业用房（层高4.2米）的平均销售价格约30260元／平方米；2、无锡市五河苑小区商业用房（一层）的平均租赁价格约650元／平方米／年。根据无锡市住房保障和房产管理局于2013年4月2日作出的锡房联（2013）1号文件规定，无锡市五河苑小区的住房若上市交易则需按1218元／平方米的标准缴纳土地收益价款。
上述事实，由房屋所有权证、证明、民事调解书、无锡市市区集体土地住宅房屋拆迁产权调换协议书、承诺书、土地登记查询结果告知书、无锡市建设局关于加强拆迁安置房小区管理的指导意见、调查资料、无锡市住房保障和房产管理局锡房联（2013）1号文件及双方当事人陈述等予以证实。
本院认为：五河社居委作出承诺的意思表示自愿、真实，则该作出承诺的民事法律行为从成立时起具有法律约束力，行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。承诺书实为徐娟芬与五河社居委所签订的以优惠价格购买房屋的房屋买卖合同，即依据承诺书，徐娟芬有权获得20%的购房款优惠，现五河社居委不能提供可供出售的房源，则应向徐娟芬支付购房款的20%作为替代履行承诺书的相关义务。因五河苑小区商业用房不能出售，也无物价部门的房价核准依据，双方就房屋价格亦未达成协议，依据《中华人民共和国合同法》相关规定，应参照市场价格确定商业用房的价格。参照本院调查的五河苑小区同类地段无锡市梧桐水岸商业用房的销售均价，同时考虑五河苑小区的土地性质及店面房位置，本院酌情认定五河社居委应向徐娟芬支付的20%购房款金额为18万元（计算方式：2万元／平方米×45平方米×20%）。徐娟芬按三期五河苑农贸市场附近店面房的租金标准主张租金损失，但承诺书未明确店面房的具体位置、交付时间，结合五河社居委向徐娟芬作出承诺书的时间及五河苑一期、二期、三期房屋的交付时间、徐娟芬陈述的其开始向五河社居委催要门面房的时间，本院认定承诺书中所指店面房应为五河苑一期的店面房。参照本院调查的五河苑小区商业用房的租金标准，本院酌情认定五河社居委未能及时提供可供出售的房源给徐娟芬所致损失为：自2008年7月份至2015年12月底该部分损失为43875元（计算方式：650元／平方米／年×45平方米×20%×7.5年），自2016年1月1日起仍按5850元／年的标准计算至前述18万元赔偿款支付之日。徐娟芬作为80%购房款的支付义务人，即便五河苑小区店面房不能出售，附近同类地段尚有商业用房销售，但徐娟芬未予购买，且本院已参照目前五河苑小区同类地段商业用房的市场价格确定五河社居委应支付的赔偿款，故五河社居委无需再向徐娟芬赔付房屋升值损失，故徐娟芬主张全部房屋的升值损失并不合理，本院不予支持。徐娟芬主张五河社居委将某某耀忠中断的社保关系连接上，但某某耀忠作为一个具备健全劳动能力的人，即便五河社居委未能及时提供可供出售的店面房，也并不必然引起某某耀忠社保关系的中断，可见徐娟芬的主张与五河社居委未能及时提供可供出售店面房之间并无直接关联性，故对该主张本院不予支持。徐娟芬主张的上访交通费、邮寄费，并非其实现权利必要支出的费用，本院不予支持。徐娟芬主张设备损失费，但事实依据并不充足，即便存在该损失，徐娟芬本也可以及时避免，无需让损失扩大，故对该主张本院不予支持。《中华人民共和国城市居民委员会组织法》规定“居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。不设区的市、市辖区的人民政府或者它的派出机关对居民委员会的工作给予指导、支持和帮助。居民委员会协助不设区的市、市辖区的人民政府或者它的派出机关开展工作”，可见，黄巷街道办与五河社居委并无上下级隶属关系，且现无证据证明黄巷街道办对五河社居委作出承诺的行为知情或同意，故徐娟芬主张黄巷街道办承担连带责任，无事实和法律依据，本院不予支持。诉讼费由双方当事人按照胜败诉比例负担。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十七条、《中华人民共和国合同法》第六十二条第二项之规定，判决如下：
一、无锡市北塘区黄巷街道五河社区居民委员会于本判决发生法律效力之日起十日内向徐娟芬支付赔偿款223875元，并自2016年1月1日起按5850元／年的标准继续支付相应赔偿款至实际支付之日。
二、驳回徐娟芬的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费18550元，由徐娟芬负担15808元，由无锡市北塘区黄巷街道五河社区居民委员会2742元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
审 判 长 陆华朝
审 判 员 马英峰
人民陪审员 徐惠玲
二〇一六年三月二十五日
书 记 员 吴 君
本案援引法律条款
《中华人民共和国民法通则》：
第七条民事法律行为从成立时起具有法律约束力，行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。
《中华人民共和国合同法》：
第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：
（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。
（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。
（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。
（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。
（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。