江苏省东台市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第0793号
原告：东台市康源物业管理有限公司，住所地：江苏省东台市东台镇东亭一村3号楼102室。
法定代表人：潘跃文，该公司总经理。
委托代理人：赵永平，盐城市亭湖区五星法律服务所法律工作者。
被告：东台盘锦隆祥房地产开发有限公司，住所地：江苏省东台市时堰镇三里路8号。
法定代表人：丁夕兵，该公司总经理。
委托代理人：顾亚平，女，汉族。
委托代理人：唐向东，江苏伯策律师事务所律师。
原告东台市康源物业管理有限公司（以下至判决主文前简称“康源公司”）与被告东台盘锦隆祥房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称“盘锦公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月18日立案受理。依法由审判员梅小薪适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告康源公司的委托代理人赵永平，被告盘锦公司的委托代理人顾亚平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告康源公司诉称：2010年6月12日，原告与被告就超强九州·某某新城小区的物业服务签订《前期物业服务合同》，原告从2010年6月13日进场服务至2014年5月18日撤场。合同约定：别墅楼物业服务每月每平方米0.60元；未出售空置房的管理服务费，第一期乙方按中标价70%向甲方收取。某某新城20号、21号别墅楼属于二期房屋，于2013年7月20日竣工验收合格，当时未有一套出售，别墅楼的钥匙未移交给原告，但20号、21号同属某某新城小区，原告对公共区域履行物业服务义务，被告作为某某新城小区的开发商应承担交费义务。请求判令被告支付某某新城小区20号、21号别墅楼从2013年7月20日竣工验收之日起至2014年5月18日撤场止的空房物业费16585.51元，并由被告承担本案诉讼费。
被告盘锦公司辩称：20号、21号别墅楼的物业费应当从2014年3月14日竣工验收备案开始计算；对于原告主张的物业费计算标准和面积没有异议，请求法院依法处理。
经审理查明：2010年6月12日，原告康源公司（乙方）与被告盘锦公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，约定被告盘锦公司委托原告对东台市时堰镇星耀·九州花园（后更名为超强九州·某某新城）进行物业服务。物业类型：主要由19幢5＋1多层住宅、5幢别墅和商铺组成，计554套。委托服务期限：委托服务期限自合同签订之日起生效；业主委员会成立后，签订新的物业管理合同后，该合同自行终止；业主委员会未成立的，该合同自动延期。物业服务费：别墅的物业服务每月每平方米0.60元，未出售房屋的空置房管理服务费，第一期乙方按中标价70%向甲方收取等。甲方权利义务：委托乙方管理的房屋、设施、设备应达到国家验收标准要求，如存在质量问题按建设部门有关规定执行；负责收集、整理物业服务所需全部图纸、档案、资料（按国家规定由乙方提供的清单），并于本合同生效执行之日起二十日内向乙方移交等。乙方权利义务：本合同终止时，乙方必须向甲方或业主委员会移交全部经营性商业用房、管理用房及物业服务的全部档案资料和物品等。合同还约定了委托服务事项、违约责任等内容。
合同签订时，超强九州某某新城小区的20号、21号别墅楼尚未开工，属于二期工程。涉案20号、21号别墅楼于2011年3月7日开工，2013年7月20日施工、监理、建设、设计单位出具工程竣工验收证明，验收证明载明：20号楼建筑面积为2514.4平方米、21号楼建筑面积为1436.8平方米。2014年3月14日东台市住房和城乡建设局对被告开发建设20号和21号住宅楼出具竣工验收备案证明。
原告从2010年6月13日开始对超强九州某某新城小区实行物业服务，20号、21号别墅楼于2014年3月14日取得竣工验收备案证明后，原、被告未办理物业承接移交手续。2014年5月18日原告从东台市时堰某某新城小区撤场。2014年8月1日，原告向被告邮寄《关于退还钥匙及空置房物业费等事项函》催缴物业费。
2015年5月18日，原告向本院提起诉讼，要求被告给付自2013年1月至2014年5月期间11套别墅的空房物业服务费22848元；从2014年6月8日至起诉之日止违约金3849.89元。审理中，原告变更诉讼请求，要求被告给付20号、21号别墅楼从2014年3月14日起至2014年5月18日撤场之日的空房物业费4978元。2015年7月15日，原告当庭再次变更诉讼请求，要求被告给付从2013年7月20日起至2014年5月18日撤场之日的空房物业费16585.51元，并放弃要求被告给付违约金的请求。
另查明，2014年3月30日东台市时堰某某新城小区业主委员会成立，于2014年4月22日向东台市物业管理办公室申请备案。
审理中，因双方各执己见，致调解未果。
上述事实，有原告提交的《前期物业管理协议》、告知函、工程竣工验收报告、工资表、原告向被告负责人邮寄《关于退还钥匙及空置房物业费等事项的函》信封和挂号信回执，被告提交的竣工验收证明备案证明以及双方当事人的陈述等证据予以证明。
本院认为：本案原告与被告签订《前期物业服务合同》系当事人真实意思表示，该合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力。《物业管理条例》第四十二条第二款规定“已竣工但尚未售出或者尚未交付物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”。本案中，原、被告签订《前期物业服务合同》中约定的物业服务对象包含5幢别墅，2014年5月18日原告撤场之前涉案20号、21号别墅楼系空置房并未售出，故涉案别墅楼空房物业费应由被告交纳。
关于原告主张被告从2013年7月20日起支付物业服务费的诉讼请求是否应当支持的问题。《江苏省物业管理条例》第三十九条规定“建设单位应当按照国家有关规定和房屋买卖合同的约定，交付权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。新建住宅小区应当具备以下条件：（一）建设工程验收合格，取得规划、公安、消防、环境保护、民防等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设主管部门备案；（二）……”，由此可见，判断新建住宅小区是否具备物业的交付条件，不仅要求建设工程竣工验收合格，而且要取得规划、公安、消防等主管部门认可文件，并经建设行政主管部门备案。涉案别墅楼是2014年3月14日取得竣工验收备案证明，故原告主张涉案20号、21号别墅楼的空房物业费从2013年7月20日开始计算的请求，无证据证实，本院不予支持。被告辩称涉案空置房的物业费应从2014年3月14日竣工验收备案开始计算，符合相关规定，本院予以采信。鉴于被告对原告主张的涉案空房物业费的计算标准和面积无异议，故认定被告应支付原告涉案别墅楼从2014年3月14日起至2014年5月18日止的空房物业费3538.10元（3948.93平方米×0.6元×70%×2个月＋1658÷30天×4天）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第四十二条第二款，《江苏省物业管理条例》第三十九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：
被告东台盘锦隆祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告东台市康源物业管理有限公司支付自2014年3月14日起至2014年5月18日止的物业服务费3538.10元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费468元，减半收取234元，由东台市康源物业管理有限公司负担209元，被告东台盘锦隆祥房地产开发有限公司负担25元。
本判决为终审判决。
审判员 梅小薪
二〇一五年八月十七日
书记员 潘佳文
附录法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
2.《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
3.《江苏省物业管理条例》
第三十九条建设单位应当按照国家有关规定和房屋买卖合同的约定，交付权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。
新建住宅小区应当具备以下条件：
（一）建设工程竣工验收合格，取得规划、公安、消防、环境保护、民防等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；
（二）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按照规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立的经检定合格的计量表具；
（三）教育、邮政、医疗卫生、文化、体育、环境卫生、社区服务以及人民防空等公共服务设施已按照规划设计要求建成；
（四）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按照规划设计要求建成，并满足使用功能要求；
（五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、监控安防等共用设施设备依法取得使用合格证书；
（六）物业使用、维护和管理的相关资料完整齐全；
（七）法律、法规规定的其他条件。
3.最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释（2009）8号
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。