湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）岳坪民初字第00566号
原告梁汉。
委托代理人刘舒涵。
委托代理人康玲。
被告长沙创普房地产开发（集团）有限公司。
法定代表人林新愉。
委托代理人杨文海。
委托代理人杨琼。
原告梁汉诉被告长沙创普房地产开发（集团）有限公司（以下简称创普公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年8月11日立案受理后，依法由审判员谭雄建适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员史莉担任记录。原告委托代理人刘舒涵、康玲、被告委托代理人杨琼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告梁汉诉称，2008年6月13日，原告与被告创普公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买星语林·汀湘十里7岛14栋401、402房。合同总价款为501940元。合同签订后，原告按照合同约定履行了全部义务，但被告于2009年1月9日才将房屋交付原告使用，并至今被告仍未将房屋产权证及土地使用证交于原告。原告多次催告，被告置之不理。根据合同第十五条约定，出卖人应在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需要的资料由被告提供报房地产登记机关备案。如因出卖人原因，买受人不能在规定期限内取得房产权证，双方同意按下列第三项处理：3、出卖人从超出约定之日起按已付房款每日万分之一向买受人支付违约金。以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条关于“合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的相关规定，被告不按合同约定时间将办理权属登记需要提供的资料报产权登记机关备案导致原告该房屋的房产证及土地证至今未办理，其行为已构成违约，并给原告带来较大的经济损失，侵犯了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、被告向原告交付房屋所有权证书及土地使用权证。2、被告向原告支付逾期交付房屋所有权证信土地使用证的违约金104909元（暂自2011年4月10日计算至2014年7月14日，计算公式501940元＊年利率6.4%／365天＊违约天数1192天=104909）。3、由被告承担本案的全部诉讼费用。
在审理过程中，原告将诉状中房屋总价款更改为356484元。将诉讼请求第二项相应变更为：被告向原告支付逾期交付房屋所有权证信土地使用证的违约金74508元（暂自2011年4月10日计算至2014年7月14日，计算公式356484元＊年利率6.4%／365天＊违约天数1192天=74508）。
被告创普公司答辩称，一、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方在平等自愿的原则下签订的，是双方真实意思表示，合同并未违反法律禁止性规定，是合法有效的合同，双方均应遵守执行。在合同第十五条规定，出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任。双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起15个工作日内将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房款的（空白）赔偿买受人损失。现原告要求被告承担延期办理产权登记备案的违约责任，则应按合同约定，进行退房处理，如买受人不提出退房，则按合同约定，出卖人也不承担违约金；但原告不按合同中关于产权登记条款的约定主张权利和义务，无事实依据和法律依据，应视为原告放弃主张被告延期办理产权登记违约责任的权利，故请求驳回原告的诉讼请求。二、即便是因行政区划的调整导致产权登记备案时间延长，但并未给原告造成实际损失，根据《合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人有权请求法院予以适当减少，因此即便是原告要被告承担违约金，也请法院考虑予以减少。三、本案中延期办理产权登记备案系被告无法控制的客观因素所致，不是被告主观原因故意所致，故被告不承担责任。被告开发的涉案房产原属望城县管辖，2009年6月由于行政区划调整，划归为岳麓区管辖，在调整过程中由于业务移交、业务办理标准变化、国土证换证等原因耽误办证业务才导致产权登记滞后，且延期较长，被告有证据证明此事实。四、即便要计算确认办理产权登记的延期时间，也是从商品房交付后360个工作日起计算，截止到被告将相关资料提交产权登记机关备案之日，而不是按把产权证办理完毕之日计算。合同第十五条有明确约定。出卖人办理产权登记义务的前提就是将相关资料报产权登记机关备案。五、已有相同案件且已经长沙市中级人民法院作出（2013）长中民监字第00282号民事裁定书，其中也明确认定计算违约金的截止日期应为合同约定的出卖人提供资料报产权登记机关备案之日。
经审理查明：2008年6月13日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同第三条约定：买受人购买的商品房为星语林·汀湘十里VII岛14栋401、402房。第四条约定：商品房总价款为356484元。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起15个工作日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房款的%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的／%赔偿买受人损失。合同签订后，原告按合同约定付清了全部房款。被告于2009年1月9日向原告交付涉案房屋。被告至今也未办理好房屋的产权权属证书。在审理过程中，原告明确表示不解除合同，要求被告尽快办理产权权属证书，被告表示在六个月内可以办理完毕。
上述事实，有原被告的陈述，原告提供的《商品房买卖合同》、发票、信息表，被告提供的收楼通知等证据予以证实，本院予以认定。
本院认为，原、被告双方在平等自愿的基础上签订《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，合法有效，对合同双方具有法律约束力，原、被告均应按照合同的约定全面履行自己的义务。被告于2009年1月9日向原告交付涉案房屋，根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十五条：出卖人应在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的约定，被告应在交房后的360个工作日内为原告办理备案登记，而被告至今没有履行办理好原告所购买房屋的权属证书的义务，故被告应当履行为原告办理房屋产权证书的义务，故原告主张被告办理房屋所有权证书的请求本院予以支持。
《商品房买卖合同》第十五条对没有如期办理所有权证书的解决方式进行了明确约定，没有如期办理所有权证书的原因为出卖人原因的，有1、买受人退房与2、买受人不退房二种情形。本案中，原告主张没有如期办证系出卖人原因，而被告没有证据证明没有如期办证是由买受人的原因造成，即本案中没有如期办证应为出卖人原因，在出卖人原因情形下，本案合同双方当事人自愿协商选择第一种处理方式即买受人可主张退房。原告主张在合同中没有约定未如期办理所有权证的违约责任，应当根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定由被告按金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，本院认为在原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中已约定因出卖人原因导致没有如期办证的，买受人可主张进行退房处理，此条款就是对因出卖人原因没有如期办理所有权证应承担违约责任的明确约定，原、被告双方应严格遵守合同约定，又因原告已明确表示不解除本案合同，故原告主张在不解除合同的情形下要求被告按银行计收贷款利息标准承担违约金的请求本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款之规定，判决如下：
一、被告长沙创普房地产开发（集团）有限公司在本判决生效之日起60个工作日内为原告梁汉办理完毕星语林·汀湘十里VII岛14栋401、402房的产权权属证书；
二、、驳回原告梁汉的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费2398元，适用简易程序减半收取1199元，由原告梁汉承担599元，被告长沙创普房地产开发（集团）有限公司承担600元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 谭雄建
二〇一四年十二月十日
书记员 史 莉
附：本案所适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。