吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉01民终3140号上诉人（原审原告）:姜明明，男，1983年7月10日出生，汉族，现住吉林省长春市宽城区小南街**号华大天朗*期****栋1门***室。被上诉人（原审被告）:吉林市万星房地产开发经营有限公司长春分公司，住所地吉林省长春市宽城区兰家镇兰家大街155号9012。法定代表人：孙桂珍，董事长。委托诉讼代理人:何珊珊，该公司职员。委托诉讼代理人:孙爱辉，吉林瑞广律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:吉林市万星房地产开发经营有限公司，住所地吉林省吉林市高新技术产业开发区厦门街5号楼。法定代表人：孙桂珍，董事长。上诉人姜明明因与被上诉人吉林市万星房地产开发经营有限公司长春分公司（以下简称万星公司长春分公司）、吉林市万星房地产开发经营有限公司（以下简称万星公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服长春市宽城区人民法院（2017）吉0103民初852号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。姜明明上诉请求：撤销或改判一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1.姜明明与万星公司长春分公司签订的《商品房买卖合同》第八条、第十一条约定了交付房屋的期限和条件，即分期综合验收合格、提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，如缺少上述条件，姜明明有权拒收房屋，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担。2.一审法院援引《合同补充协议》第二条属于断章取义。3.万星公司长春分公司在一审时提交的《表C123住宅工程质量分户验收表》、《工程竣工验收报告》、《长春市建设工程竣工验收备案申请表》、《商品房、认定函》未在举证期限内提交，且是复印件，姜明明对上述证据的日期有异议。万星公司长春分公司在2015年6月30日至2017年1月4日期间未提供过上述资料。4.《商品房买卖合同》、《合同补充协议》及《证明书》均约定了交房时应承担的义务和应承担的后果。5.《入住通知书》已明确物业费，电梯运行、维护、年检费，采暖费、垃圾处理费等合计4135.5元系必然发生的费用，是万星公司长春分公司进行核算确定的。6.万星公司长春分公司是万星公司的分公司，分公司不具有主体资格，民事责任应当由总公司承担，姜明明要求万星公司长春分公司与万星公司共同承担责任。万星公司长春分公司辩称：1.万星公司长春分公司没有逾期交房的违约行为，不应承担逾期交房违约责任，相反，姜明明拒绝收房构成违约，视为万星公司长春分公司已按期交付房屋。第一，万星公司长春分公司于2015年6月15日通知姜明明将于2015年6月30日交房，且双方签订的《商品房买卖合同》约定的交房日期为2015年6月30日前，万星公司长春分公司的交房日期符合合同约定；第二，万星公司长春分公司交付的房屋符合合同约定的交付条件和法定交付条件；3.姜明明持有的证明书是在万星公司长春分公司无理取闹致使万星公司长春分公司无法正常营业的情况下出具的，其内容并非万星公司长春分公司的真实意思表示，且万星公司长春分公司按合同约定在2015年6月30日履行交房义务未给被万星公司长春分公司造成任何的损失，其他业主均已办理了入住手续；第四，姜明明拒收房屋的行为违反了合同补充协议第二条的约定，构成违约，视为万星公司长春分公司已按期交付房屋。2.姜明明主张的逾期交房期间的物业费，电梯运行、维护、年检费，采暖费、垃圾处理费等不符合合同约定，没有事实和法律依据，应由姜明明自行承担。第一，万星公司长春分公司不存在违约行为，自房屋交付或视为交付之日起，该商品房的风险责任转由姜明明承担；第二，由于姜明明拒收房屋，上述费用还未实际交纳，姜明明没有理由向万星公司长春分公司主张。姜明明向一审法院起诉请求：1.判令二被告支付违约金人民币8057.91元；2.判令二被告支付迟延交房期间的物业费2728元，电梯运行、维护、年检费642元，采暖费681.5元，垃圾处理费84元，合计人民币4135.50元。一审法院认定事实:2014年6月14日，原告与被告吉林市万星房地产开发经营有限公司长春分公司签订《商品房买卖合同》，由被告将其开发建设的万星幸福城1号楼2单元1506号房以484832元出卖原告，该合同第八条约定交房时间为2015年6月30日前，第九条约定被告吉林市万星房地产开发经营有限公司长春分公司逾期交房不超过180日，被告吉林市万星房地产开发经营有限公司长春分公司向原告支付已交付房价款万分之0.3的违约金。第十一条交接约定，“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”，由于买受人原因，未能按期交付的按照补充协议约定处理，2014年7月27日，双方签订《合同补充协议》第二条房屋的交付第2项约定“买受人未在该商品房《入住通知书》规定的期限和地点办理该商品房交付使用手续的，则自出卖人在《入住通知书》中通知的交付期限届满后即视为交付，视为出卖人已按期交付该商品房。”合同签订后，原告于2014年4月29日交付了全部购房款。2015年6月15日，被告吉林市万星房地产开发经营有限公司长春分公司通知原告办理入住手续，2015年6月30日，被告为原告出具《证明书》一份，载明“甲方因不具备《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工验收备案表》等国家规定未达到具备交接交付条件。故乙方有理由拒绝收房，其产生的延期交房造成的损失，甲方承担（包含：交房违约金及物业费）。甲方承诺在七日内与工程及业主三方协商改善”。审理中，被告吉林市万星房地产开发经营有限公司长春分公司主张该《证明书》系当日原告无理取闹迫于压力而出具。庭审中，被告吉林市万星房地产开发经营有限公司长春分公司提供了2015年5曰5日《表C123住宅工程质量分户验收表》,2015年6月28日《工程竣工验收报告》，2015年7月10日《长春市建设工程竣工验收备案申请表》2015年10月15日《商品住宅、认定函》，证明案涉房屋达到交付条件。被告对此没有异议。一审法院认为：原告与被告吉林市万星房地产开发经营有限公司长春分公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，该合同有效。虽原告主张被告吉林市万星房地产开发经营有限公司长春分公司逾期交房构成违约，并提供《证明书》予以证明，但综合《商品房买卖合同》及《合同补充协议》相关约定，该证明仅证明被告吉林市万星房地产开发经营有限公司长春分公司交付的房屋交接手续存在缺陷，不能证明被告吉林市万星房地产开发经营有限公司长春分公司逾期交房的事实。且庭审中，被告吉林市万星房地产开发经营有限公司长春分公司提供的证据足以证明原告所购房屋具备交付条件，故原告的主张没有事实和法律依据。不予支持。另外，原告请求被告支付物业费、电梯运行、维护、年检费、采暖费、垃圾处理费等合计4135.50元并提供被告2017年1月4日《入住通知书》予以证明，但原告自认未缴纳该费用，故原告的该项诉讼请求也没有事实依据，不予支持。综上所述，为维护公民、法人合法的民事权益。依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告姜明明的诉讼请求。案件受理费100元减半收取50元，由原告姜明明负担。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。另查，万星公司长春分公司于2017年1月4日向姜明明发出《入住通知书》，该通知书第三项记载了“一年的物业服务费2728元，一年的电梯运行、维护、年检费642元，代收一年供热费481元，代收一年的生活垃圾处理费84元等”。姜明明主张因万星公司长春分公司此时仍未向其提供合同约定的“两书一证”，故其未接收房屋，万星公司长春分公司主张姜明明拒绝交纳各项费用致使双方未能交接房屋。现姜明明仍未接收房屋。本院二审期间向各方当事人释明，在手续齐全的情况下，各方积极履行房屋交接手续。本院认为：1.万星公司长春分公司存在违约行为。根据《商品房买卖合同》第八条、第十一条的约定，万星公司长春分公司应当于2015年6月30日前向姜明明交付经分期综合验收合格的商品房，同时，在双方办理交接手续时，万星公司长春分公司应当向姜明明出示案涉房屋符合交付条件的证明文件，并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，而在双方实际履行房屋交接手续过程中，万星公司长春分公司虽然在合同约定的期限内与姜明明办理房屋交付手续，但其未能提供《商品房买卖合同》第十一条所约定的上述资料，故姜明明有权拒收房屋，万星公司长春分公司的行为构成违约，应当承担违约责任。关于万星公司长春分公司以《合同补充协议》第二条第2项的约定主张其已在合同约定的期限内履行了通知姜明明接收房屋的义务，姜明明拒绝接收房屋的后果由其自负的问题，如前所述，万星公司长春分公司虽然在合同约定期限内履行了通知姜明明接收房屋的义务，但其未能按照合同第十一条履行出示或提供相关资料的义务，故姜明明有权拒绝接收房屋，且万星公司长春分公司于2015年6月30日向姜明明出具的《证明书》可以证明万星公司长春分公司对其所要交付的房屋不具备交接条件是认可的，并同意承担延期交房的损失，现万星公司长春分公司主张该《证明书》不是其真实意思表示没有事实依据，且该证明书的内容与2015年6月30日双方欲办理交接手续的客观情况相符，故本院对万星公司长春分公司的主张不予支持。2.万星公司长春分公司应当承担违约金8057.91元。根据《商品房买卖合同》第九条约定，万星公司长春分公司应按照总房款的日万分之零点三的标准向姜明明支付逾期交房违约金，自2015年7月1日至2017年1月4日，违约金为8057.91元。关于姜明明主张的物业费2728元，电梯运行、维护、年检费642元，采暖费681.5元，垃圾处理费84元，因上述费用尚未实际发生，姜明明该项主张没有事实及法律依据。同时，在本院认定逾期交房责任在万星公司长春分公司的情况下，万星公司长春分公司在与姜明明办理交接房屋时不应就其逾期交付房屋的期限内所产生的费用向姜明明进行收取。3.万星公司与万星公司长春分公司共同承担给付义务。万星公司长春分公司作为签订合同的一方主体，根据合同相对性原则，其应当承担给付违约金的责任。同时根据合同法第十四条规定：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”，万星公司应当与万星公司长春分公司共同承担责任。综上，原判决认定事实不清，适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、长春市宽城区人民法院（2017）吉0103民初852号民事判决；二、吉林市万星房地产开发经营有限公司长春分公司与吉林市万星房地产开发经营有限公司于本判决生效后立即给付姜明明违约金8057.91元；三、驳回姜明明其他诉讼请求及其他上诉请求。如果未按照本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费150元，由吉林市万星房地产开发经营有限公司长春分公司与吉林市万星房地产开发经营有限公司负担100元，姜明明负担50元。本判决为终审判决。审 判 长  王晓艳代理审判员  李 迪代理审判员  李东鹤二〇一七年七月七日书 记 员  丁 宁