福建省龙岩市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽08民终1808号
上诉人（原审被告）：刘金海，男，1986年1月20日出生，汉族，经商，住福建省永春县。
委托诉讼代理人：邱蔚芜，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈伟媛，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：武平县至尊商务会所，住所地福建省武平县。
法定代表人：杨朝明，总经理。
委托诉讼代理人：赖宪平，福建天梁律师事务所律师。
原审被告：赖荣升，男，1974年11月20日出生，汉族，经商，住福建省武平县。
委托诉讼代理人：蓝官宝，武平县中信法律服务所法律工作者。
原审被告：严盛和，男，1987年7月6日出生，汉族，经商，住福建省长汀县。
上诉人刘金海因与被上诉人武平县至尊商务会所（下称至尊会所）、原审被告赖荣升、严盛和房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省武平县人民法院（2016）闽0824民初42号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年12月14日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年1月4日公开开庭进行了审理。上诉人刘金海的委托诉讼代理人邱蔚芜，被上诉人至尊会所的委托诉讼代理人赖宪平，原审被告赖荣升及其委托诉讼代理人蓝官宝到庭参加诉讼。原审被告严盛和经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘金海上诉请求；一、撤销武平县人民法院（2016）闽0824民初42号民事判决书第一项判决，依法将本案发回重审或改判为驳回被上诉人至尊会所对上诉人刘金海的诉讼请求；二、本案一、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：
1涉诉房屋为被上诉人至尊会所承租后转租，原审法院未依法查明被上诉人至尊会所承租涉诉房屋的基本情况，导致涉诉转租合同效力认定错误。
转租合同的合法性必须满足以下两个条件：第一，承租方转租已征得出租方同意；第二，转租期限不长于承租期限。涉诉房屋为被上诉人至尊会所向福建省武平县诚道置业有限公司承租后再转租，涉诉租赁关系本质上为转租关系，因此查明被上诉人至尊会所承租涉诉房屋的基本情况对于认定转租合同的效力具有关键性作用。原审法院并未依法查明以下关键事实，导致认定涉诉转租合同效力错误：
（一）原审法院未查明被上诉人至尊会所转租房屋是否已征得出租人诚道公司的同意。根据上诉人至尊会所提交的其与诚道公司签订的《租赁合同》，合同中并未赋予被上诉人至尊会所对外转租的权利，而被上诉人至尊会所亦未提交其他证据予以证明其将涉诉房屋转租已征得出租方诚道公司同意，则依法应认定其转租未征得出租人诚道公司同意，属于擅自转租。
（二）原审法院未查明被上诉人至尊会所转租的期限是否长于其承租期限。根据（2015）武民初字第81号民事判决书所查明的事实，被上诉人至尊会所与诚道公司原约定的租赁期限为2011年1月1日至2014年12月30日，后经武平县公安局城厢派出所协调，双方将租赁期限延长至2015年3月30日，可是被上诉人至尊会所与上诉人刘金海签订的《租赁合同范本》，在双方签订的2013年4月份之时就直接将转租期限约定至2016年4月30日，这已远远长于被上诉人至尊会所的承租期间。
综上，被上诉人至尊会所属于擅自转租，其转租期限亦超过其承租期限，系无权处分行为，根据《合同法》第224条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第15条，依法应认定为无效，原审法院认定涉诉租赁关系合法、有效，明显是错误。
二、原审法院无视各方已就涉诉房屋的承租人变更达成合意这一事实，判决上诉人刘金海承担租金明显缺乏事实与法律依据。
2013年8月25日，上诉人刘金海将其持有的坪山名茶（武平店）50%股权转让给原审被告严盛和，股权转让后由原审被告严盛和承担原租赁合同。同日，上诉人刘金海口头告知被上诉人至尊会所，涉诉房屋由原审被告严盛和继续承租，这一事实也征得了被上诉人至尊会所的口头同意；此后，涉诉房屋由原审被告严盛和、赖荣升进行承租和使用，被上诉人至尊会所亦均是向其二人追讨租金，可见各方当事人已就涉诉房屋的承租人自2013年9月起变更为原审被告严盛和已达成一致意见。合同的债权债务发生转移后，应由受让方享有合同权利、履行合同义务，原审法院无视各方已就承租人变更达成合意之事实，判决上诉人刘金海承担租金明显缺乏法律依据。
三、原审法院判决上诉人支付自2013年5月1日起至款清日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率4倍计算的违约金缺乏法律依据。
违约责任的前提必须建立在合同有效的前提之上，如前所述，涉诉的租赁合同本质为转租合同，因未取得出租人诚道公司的同意而无效，则原审法院要求上诉人承担违约责任缺乏法律依据。
退一步说，即使涉诉转租合同有效，则原审法院判决上诉人支付自2013年5月1日起至款清日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率4倍计算的违约金亦缺乏合同依据：双方所签订的《租赁合同范本》中仅对于次承租方擅自退租的情形设定了违约金条款，其余违约情形均未有约定违约金条款，原审法院明显扩大了该违约金条款的适用情形；在未约定违约金条款的情况下，如确属次承租方违约导致的损失，则应由被上诉人承担所遭受损失的举证责任，但被上诉人并未提供任何证据予以证明，原审法院支持其违约金诉请明显缺乏法律依据。
四、原审法院未对至尊会所提出的调查取证申请进行审查，严重违反了法定程序，进而导致基本事实认定不清。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十九条规定，“人民法院对于当事人及其诉讼代理人的申请（指申请人民法院调查收集证据）不予准许的，应当向当事人或其诉讼代理人送达通知书。当事人及其诉讼代理人可以在收到通知书的次日起三日内向受理申请的人民法院书面申请复议一次，人民法院应当在收到复议申请之日起五日内作出答复。”在原审期间，至尊会所于2016年6月23日申请原审法院向城厢派出所调取被上诉人赖荣升的询问笔录以证明被上诉人赖荣升为涉诉房屋的实际承租人。赖荣升的询问笔录由城厢派出所保存，当事人及其诉讼代理人无权查阅调取，符合《民事诉讼法》第六十四条第二款规定的情形，应当由人民法院调查收集。至尊会所在法律规定的期限内向原审法院提出申请，亦符合法定程序要求。但原审法院对于至尊商务会所的该项调查取证申请并未依照前述予以审查，严重违法了法定程序，进而导致赖荣升是否为涉诉房屋的实际承租人这一案件基本事实认定不清。综上，上诉人认为原审法院未查明基本事实、法律适用错误，请求撤销一审判决将本案发回重审或依法改判为驳回对上诉人的诉讼请求。
被上诉人至尊会所辩称：
一、上诉人与答辩人之间签订的《租赁合同范本》是合法有效的，应该受到法律的保护
2010年12月20日，答辩人至尊会所与福建省武平县诚道置业有限公司签订《租赁合同范本》。该合同是平等主体之间自愿签订的合同，而且已经合法生效，应该受到法律的保护。在此期间答辩人也完全履行了合同，从生效判决可以明确。不得转租的约定的合同约束力只能存在于答辩人与福建省武平县诚道置业有限公司。并不能以合同无效来对抗答辩人主张租金的诉讼请求。
二、答辩人认为原审认定只有刘金海承担租金责任与事实并不相符，但是就法律关系而言并无不当。
上诉人在租赁该房屋后，上诉人主张因为存在内部的股权转让关系，而应该由股权受让人承担租金责任。但是答辩人认为即使答辩人知晓股权转让的事宜，也应该由上诉人及股权受让人共同承担租金的法律责任。答辩人在一审中对此也提出明确的主张。
三、按照租赁合同约定，在上诉人等不按时缴交租金的情况之下，应该承担相应的违约责任。
答辩人与上诉人签订的《租赁合同范本》是合法有效的，对于合同约定的违约责任，对于双方都是具有法律约束力的。因此按照中国人民银行基准利率四倍计算违约金是具有法律效力的，也是上诉人应该承担相应的违约责任。
综上，答辩人所诉租赁合同纠纷一案中所涉及的租金无论是上诉人还是其所谓的股权受让人都没有缴交，而上诉人等已经实际使用租赁房屋至答辩人一审起诉之日。上诉人等应该对使用的租赁房屋承担支付租赁费用及结欠水电费的义务。
原审被告赖荣升辩称：
答辩人未与被上诉人—武平至尊商务会所签订任何租赁协议，也未受让上诉人或协议各方中任何一方持有的“神农茶艺会所”股份，答辩人与本案没有任何关系涉诉《租赁合同》是被上诉人——武平至尊商务会所与上诉人刘金海、严盛和签订的，根据合同相对性原理，上诉人刘金海、严盛和才是本案租赁合同关系的相对方，答辩人从未与被上诉人——武平至尊商务会所签订任何租赁协议或合同，答辩人与本租赁合同纠纷没有任何法律上的关联或关系。
上诉人刘金海、严盛和与被上诉人至尊会所于2013年4月23日签订《租赁合同》，将“神农茶艺会所”转让给上诉人刘金海和严盛和，合同约定了相应的转让价款及租赁期限等内容，后该茶艺会所一直均由刘金海、严盛和共同经营。答辩人从未受让过上诉人刘金海的任何股权，对于这一点，上诉人刘金海在其一审《答辩状》和《上诉状》中也进一步明确在2013年8月25日上诉人刘金海将其持有的“神农茶艺会所”股份转让给严盛和，答辩人没有受让刘金海在“神农茶艺会所”任何股份。
综上，答辩人在本涉诉案件中非合同相对方，也未受让涉诉各方中的任何一方的任何股权，不应承担任何责任，退一步讲，答辩人即使受让了上诉人刘金海在“神农茶艺会所”的相应股权，上诉人也应在承担相应法律责任后，再通过另案起诉要求答辩人进行承担。因此，答辩人与本案租赁纠纷没有任何关联或关系，请求法院依法查明事实，驳回上诉人的上诉请求。
原审被告严盛和经本院传唤，未到庭应诉，亦未提出答辩意见。
至尊会所向一审法院提出诉讼请求：1、判令赖荣升、刘金海、严盛和共同支付自2013年4月23日起至起诉日止的租金217000元及该款自起诉日起至归还日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率4倍计算违约金。2、赖荣升、刘金海、严盛和共同支付结欠水电费46572元。
一审法院认定事实：2010年12月20日，至尊会所与福建省武平县诚道置业有限公司签订一份《租赁合同》，由至尊会所租赁福建省武平县诚道置业有限公司坐落于武平县工业园区路口至尊娱乐城1号楼1至6层，面积为6200平方米作为商业经营使用。合同签订后，福建省武平县诚道置业有限公司将房屋交付给至尊会所，至尊会所对房屋进行装修并营业。2012年12月，至尊会所投资经营了位于至尊会所二楼的“神农茶艺会所”。至尊会所与刘金海于2013年4月23日签订《租赁合同范本》，约定至尊会所二楼的神农茶艺会所房屋租金每月7000元，租期自2013年5月1日至2016年4月30日。刘金海租赁至尊会所房屋自2013年5月1日至2016年1月7日止，仍欠租金217000元，水、电费46572元。一审审理过程中，赖荣升对至尊会所提供的2013年8月24日签订的《转让协议》中刘金海的签名的真实性提出异议，申请鉴定，后赖荣升未交鉴定费，鉴定机构予以退回，赖荣升所申请事项未鉴定。
一审法院认为，至尊会所与刘金海签订的《租赁合同范本》，属双方自愿签订，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。承租人刘金海应当按照约定的金额和期限支付租金。因《租赁合同范本》约定月租金7000元，租期自2013年5月1日至2016年4月30日，租金应自2013年5月1日起算。《租赁合同范本》约定如一方违约应支付月租金2倍违约金，至尊会所要求按中国人民银行同期同类贷款基准利率4倍计算违约金的诉请予以支持。严盛和、赖荣升未与至尊会所订立房屋租赁协议，非合同相对方，不应承担相应的租金及水电费支付义务。对赖荣升的答辩意见予以采纳。刘金海将其股份转让给严盛和、赖荣升，属于内部合伙事务，应内部解决。刘金海称退伙时已与至尊会所结清租金的答辩主张未提供证据证明，不予采纳。严盛和经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、刘金海应于判决生效之日起十日内支付至尊会所房屋租金217000元及自2013年5月1日起至款清日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率4倍计算的违约金。二、驳回武平县至尊商务会所的其他诉讼请求。案件受理费5254元，由武平县至尊商务会所负担524元，刘金海负担5000元。
二审诉讼中，上诉人针对其上诉提交新证据：一，通话录音、通话详情清单、微信聊天截屏复印件各一份，证明1、杨振明代表被上诉人至尊会所与上诉人刘金海签订了《租赁合同范本》；2、上诉人刘金海退伙时，就涉诉房屋转由严盛和承租这一事实已征得被上诉人至尊会所的口头同意；3、上诉人刘金海退伙时，就因合伙产生的债权债务均由被上诉人严盛和承担已征得至尊会所的口头同意。二，合伙协议复印件一份，证明上诉人刘金海与被上诉人严盛和为合伙关系，并由上诉人担任合伙事务执行人。
被上诉人对上诉人提交的证据质证认为：证据一的真实性无法确定，不能证明上诉人的证明主张。杨振明和张斌不是至尊会所的法定代表人，不能代表至尊会所的意思。对证据二的真实性无异议。原审被告赖荣升对上诉人提交的证据质证认为：证据一的真实性无法确定。杨振明和张斌不是至尊会所的人，不能证明上诉人的主张。对证据二的真实性无异议。
本院认为，上诉人提交的证据一系与杨振明及张斌的通话，杨振明及张斌并非被上诉人的法定代表人，不能代表被上诉人至尊会所，不予认定。提交的证据二，原审被告严盛和拒不出庭，视为放弃诉讼权利，经核对原件，予以认定，可以证实上诉人与严盛和之间存在合伙关系。
上诉人刘金海对一审认定的事实提出异议认为：刘金海与至尊会所签订的《租赁合同范本》是代表刘金海与严盛和共同签订，刘金海签订该协议是履行合伙事务。后刘金海已经退伙了，实际是由严盛和和赖荣升共同承租，对租金和水电费不清楚。被上诉人至尊会所对一审认定的事实没有异议，但提出原审法院遗漏水电费没有判决。原审被告赖荣升对一审认定的事实没有异议。本院认为，根据刘金海二审提供的合伙协议，可以认定其与被上诉人至尊会所签订合同系执行合伙事务。对一审认定各方无异议的事实本院予以确认。
另查明，武平县人民法院（2015）武民初字第81号民事判决查明，2010年12月20日，武平县诚道置业有限公司与至尊会所签订一份《租赁合同》，约定将武平县工业园区路口至尊娱乐城1号楼1至6层，面积6200平方米出租给至尊会所，租赁期限自2011年1月1日起至2014年12月30日。后双方发生纠纷，经武平县公安局城厢派出所协调，将租期延长至2015年3月。
本案的争议焦点为：上诉人刘金海是否应当承担支付尚欠被上诉人至尊会所租金及水电费的责任？
本院认为，本案被上诉人所出租给上诉人的房屋虽是被上诉人从武平县诚道置业有限公司租赁而来，但根据被上诉人与武平县诚道置业有限公司签订的租赁合同第十一条的规定，被上诉人将承租房屋擅自转租给第三人的，作为出租人的武平县诚道置业有限公司有权终止合同，收回房屋。我国合同法第二百二十四条规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，武平县诚道置业有限公司对被上诉人的转租行为可以行使解除租赁合同的权利，该纠纷也经人民法院审理完毕。上诉人没有提供证据证明武平县诚道置业有限公司有向其主张权利并影响了上诉人对租赁房屋的使用，且上诉人自2013年4月承租后就未能向被上诉人支付租金，因此，被上诉人的转租行为即使未经原出租人同意，与上诉人并无关联。我国合同法第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案上诉人与至尊会所签订的租赁合同的期限虽长于武平县诚道置业有限公司与被上诉人签订的合同，但上诉人没有证据证明武平县诚道置业有限公司有向其提出异议，且其也继续使用了租赁物，因此，上诉人主张本案租赁合同系被上诉人转租应认定为无效的理由不足。
上诉人刘金海虽以自已名义与被上诉人签订了租赁合同，但根据上诉人二审中提供的合伙协议，系代表与严盛和合伙执行合伙事务，原审被告严盛和经本院传唤拒不到庭，视为放弃诉讼权利，本院对上诉人刘金海与原审被告严盛和合伙租赁经营神农茶艺会所的事实予以认定。根据《中华人民共和国民法通则》第三十五条的规定，合伙的债务，由合伙人按照出资比例或者协议的约定，以各自的财产承担清偿责任。合伙人对合伙的债务承担连带责任，法律另有规定的除外。故作为合伙人的严盛和应与上诉人刘金海共同对尚欠被上诉人至尊会所的租金承担责任。上诉人刘金海虽提供了其与严盛和之间的股份转让协议，但依据上述法律的规定，其支付租金的义务不因其股份是否转让而免除。被上诉人在一审中提交的2013年8月24日刘金海与赖荣升及严盛和签订的转让协议，与上诉人刘金海在一审提供的将股份单独转让给严盛和的证据相矛盾，被上诉人未能提供原审被告赖荣升有与刘金海或严盛和合伙的相关证据，故被上诉人至尊会所要求赖荣升共同承担支付租金的责任，依据不足，本院不予支持。且刘金海及严盛和作为合伙人将股份对外转让后亦可依据转让合同另行主张权利。上诉人刘金海与被上诉人至尊会所签订的合同并未约定逾期支付租金的违约金，被上诉人要求上诉人支付所欠租金按中国人民银行同期同类贷款基准利率4倍计算的违约金没有依据，上诉人刘金海的该上诉理由成立，本院予以支持。一审遗漏水电费未判决，但被上诉人至尊会所对此未提出上诉，视为接受一审判决，对至尊会所主张的水电费不予支持。
综上所述，一审判决认定事实有误，本院予以纠正。上诉人刘金海的上诉理由部分成立，对成立部分本院予以支持。原审被告严盛和经本院传票传唤，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国民法通则》第三十四条、第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、变更武平县人民法院（2016）闽0824民初42号民事判决第一项为：刘金海与严盛和应于本判决生效之日起十日内连带支付武平县至尊商务会所房屋租金217000元。
二、维持武平县人民法院（2016）闽0824民初42号民事判决第二项，即驳回武平县至尊商务会所的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费5254元，由刘金海与严盛和负担5000元，由武平县至尊商务会所负担254元。一审案件受理费按此比例计收。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑国柱
审 判 员 刘彬辉
代理审判员 李兆星
二〇一七年三月八日
书 记 员 陈笑平
附主要法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第三十四条个人合伙的经营活动，由合伙人共同决定，合伙人有执行和监督的权利。
合伙人可以推举负责人。合伙负责人和其他人员的经营活动，由全体合伙人承担民事责任。
第三十五条合伙的债务，由合伙人按照出资比例或者协议的约定，以各自的财产承担清偿责任。
合伙人对合伙的债务承担连带责任，法律另有规定的除外。偿还合伙债务超过自己应当承担数额的合伙人，有权向其他合伙人追偿。
《中华人民共和国合同法》
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
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