上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终47号上诉人(原审原告、反诉被告)：周才扣，男，1951年9月5日生，汉族，住上海市。上诉人(原审原告、反诉被告)：董玉林，女，1961年8月22日生，汉族，住上海市。上列两上诉人之共同的委托诉讼代理人：周晨(系两上诉人之子)，男，1989年9月6日生，汉族，住上海市。上列两上诉人之共同的委托诉讼代理人：朱旗元，上海浩航�师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：丁鸿发，男，1939年1月1日生，汉族，住上海市。被上诉人(原审被告、反诉原告)：吴忠彩，女，1944年1月5日生，汉族，住上海市。上列两被上诉人之共同的委托诉讼代理人：费寅，上海市嘉华律师事务所律师。上列两被上诉人之共同的委托诉讼代理人：王维军，上海市嘉华律师事务所律师。上诉人周才扣、董玉林因与被上诉人丁鸿发、吴忠彩房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2016)沪0113民初10969号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。周才扣、董玉林共同上诉请求：撤销一审判决，改判支持周才扣、董玉林的一审诉讼请求，驳回丁鸿发、吴忠彩的一审反诉请求，即�除与丁鸿发、吴忠彩签订的《上海市房地产买卖合同》，丁鸿发、吴忠彩按房屋总价款日万分之五的标准承担自2016年4月1日至判决之日止的违约金，并支付赔偿金人民币(以下币种均为人民币)280,000元。事实与理由：丁鸿发、吴忠彩违反双方合同约定，逾期支付房款，已经构成违约。在周才扣、董玉林书面催告后，丁鸿发、吴忠彩仍未在宽限期内(2016年4月28日前)全额付款，构成了根本违约。依照双方合同约定，周才扣、董玉林有权单方解除合同，要求丁鸿发、吴忠彩按房屋总价款日万分之五的标准支付违约金，并支付赔偿金280,000元。事实上，周才扣、董玉林也已于2016年4月28日当场表达了解除合同的意思表示。但因受客观条件的限制，未能当即采取书面通知的形式。次日，周才扣、董玉林即向丁鸿发、吴忠彩发出了书面的解除合同函。至此，双方签订的《上海市房地产买卖合同》应予解除。同时，按照合同约定，丁鸿发、吴忠彩还应按房屋总价款日万分之五的标准支付违约金，并另行支付赔偿金280,000元。丁鸿发、吴忠彩辩称，2016年4月28日下午，双方当事人主要围绕赔偿金的数额进行了具体协商。虽然周才扣、董玉林口头表达了解除合同的意思表示，但丁鸿发、吴忠彩对此并未予以同意。同时，丁鸿发、吴忠彩不仅在当天支付了330,000元，还表示剩余的80,000元房款次日就可以筹措到位。2016年4月29日，丁鸿发、吴忠彩也确实按照承诺支付了剩余的80,000元，周才扣、董玉林并未表示拒绝，故应当视为对丁鸿发、吴忠彩的付款行为表示认可。周才扣、董玉林的书面解约函直至2016年4月30日方才送达，故已经不能发生合同解除的效果。根据合同约定，只有在甲方单方解除合同且书面解除通知送达乙方的条件下，甲方才有权主张280,000元赔偿金。本案中，虽然丁鸿发、吴忠彩逾期付款确实超过了20天，但因周才扣、董玉林并没有行使单方解除权，故仍应延续之前的合同约定，按照房屋总价款日万分之五标准计算逾期付款违约金。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。周才扣、董玉林一审诉讼请求：解除与丁鸿发、吴忠彩签订的《上海市房地产买卖合同》，要求丁鸿发、吴忠彩按照房屋总价款(1,400,000元)日万分之五的标准，支付自2016年4月1日至判决之日止的违约金，并支付赔偿金280,000元。丁鸿发、吴忠彩一审反诉请求：周才扣、董玉林继续履行双方签订的《上海市房地产买卖合同》，协助丁鸿发、吴忠彩办理系争房屋的过户手续，交付系争房屋。一审法院认定事实：2014年5月19日，周才扣、董玉林经核准登记为上海市宝山区菊泉街XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)的房地产权利人。2015年12月13日，周才扣、董玉林与丁鸿发经中介公司居间介绍，就系争房屋签订《房地产买卖居间协议》。上述协议签订后，丁鸿发共计支付定金60,000元。2016年1月10日，周才扣、董玉林(甲方)与丁鸿发、吴忠彩(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，主要约定，甲方将系争房屋出售给乙方，成交总价为1,000,000元，双方于2016年3月31日前共同办理转让过户手续，乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止，逾期超过二十日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付二十日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为房�总价款的20%；作为合同附件三的《付款协议》约定，签订本合同之前，乙方已支付甲方定金60,000元，签订本合同后当日内，乙方应支付部分首期房价款400,000元；待相关部门出具购房人家庭成员及名下住房情况的查询结果和房产税申报结果后7日内，甲乙双方赴上海市宝山区房地产交易中心申请办理产权过户手续，乙方应过户之前支付给甲方第二期房价款530,000元；待乙方取得房地产权证后7日内，甲方应将房屋交付乙方，同时乙方支付尾款10,000元。同日，双方当事人签订《特别协议》，约定，系争房屋的成交总价为1,400,000元，买卖合同约定的房价款1,000,000元不包含房屋内的附属设施、设备及室内装饰的价格，双方同意该转让价为400,000元，过户之前打入甲方账户内；若乙方未能支付上述转让价的，则甲方有权解除本协议和买卖合同，且乙方应当承担买卖�同约定的违约责任，若甲方收到上述转让价后违反买卖合同约定的，则乙方有权解除本协议和买卖合同，且甲方除应当承担买卖合同约定的违约责任外，还需返还乙方已经支付的上述转让价；本协议与买卖合同为互不可以分割的整体，若本协议与买卖合同约定有不一致的，则以本协议为准。同日，丁鸿发、吴忠彩向周才扣、董玉林支付400,000元。2016年1月28日，丁鸿发、吴忠彩支付房款520,000元。因丁鸿发、吴忠彩未凑齐后期房款，于2016年3月31日前多次与周才扣、董玉林协商延期支付后期房款，周才扣、董玉林经考虑后同意给予其一定宽限期。2016年4月21日，周才扣、董玉林发出《催告函》，催告丁鸿发、吴忠彩于2016年4月28日15时前支付房价款410,000元，但给予上述宽限，并不代表放弃追究违约责任的权利。2016年4月28日，丁鸿发、吴忠彩向周才扣、董玉林支付房款330,000元。2016年4月29日，周才扣、董玉林委托律师向丁鸿发、吴忠彩邮寄《律师函》，提出解除双方的买卖合同。丁鸿发、吴忠彩于当日向周才扣、董玉林转账支付80,000元，并于次日收到周才扣、董玉林邮寄的《律师函》。一审审理中，周才扣、董玉林表示，2016年4月28日下午，双方共同至中介公司处协商违约赔偿的问题未果，当天已口头提出解除合同，故本案中要求确认合同在当日解除。丁鸿发、吴忠彩表示，不认可以当天口头提出的解除合同，且当时主要就违约金280,000元进行了协商；事实上丁鸿发、吴忠彩已于4月29日全部履行了合同义务，4月30日才收到解除的律师函，周才扣、董玉林已没有解除权。一审审理中，双方一致确认尚有10,000元未付，应于交房时支付。丁鸿发、吴忠彩表示，若法院判决双方合同继续履行，同意按合同约定承担逾期迟延付�责任，支付周才扣、董玉林20,000元作为赔偿。一审法院认为，周才扣、董玉林与丁鸿发、吴忠彩就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《特别协议》合法有效，双方应恪守并履行。本案争议焦点在于周才扣、董玉林是否享有合同解除权。《特别协议》约定丁鸿发、吴忠彩应于过户即2016年3月31日前支付400,000元，但丁鸿发、吴忠彩迟延支付，确实存在一定违约。但根据查明的事实，周才扣、董玉林已同意给予宽限期至4月28日，后于2016年4月29日发出解除函，而当日丁鸿发、吴忠彩已付清了合同约定的款项，4月30日方收到解除函，周才扣、董玉林已无合同解除权。周才扣、董玉林表示已于2016年4月28日口头提出解除合同，但并不符合合同约定的“书面通知”的要求，故一审法院对其主张双方合同已于当日解除并主张根本违约的赔偿金的本诉请求，不予�持。综上，双方合同应当继续履行，周才扣、董玉林应将房屋过户并交付给丁鸿发、吴忠彩，丁鸿发、吴忠彩应于交房当日支付尾款10,000元。丁鸿发、吴忠彩同意支付逾期付款违约金20,000元，符合双方合同的约定，金额亦较合理，一审法院予以准许。根据上述分析，一审法院作出如下判决：一、周才扣、董玉林与丁鸿发、吴忠彩就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；二、周才扣、董玉林于判决生效之日起十日内，将系争房屋的产权过户至丁鸿发、吴忠彩名下；三、周才扣、董玉林于判决生效之日起十日内，将系争房屋交付给丁鸿发、吴忠彩；四、丁鸿发、吴忠彩于上述房屋交付当日，支付周才扣、董玉林房款10,000元；五、丁鸿发、吴忠彩于判决生效之日起十日内，支付周才扣、董玉林逾期付款违约金20,000元；六、周才扣、董玉林的其余诉讼请求，不予支持。二审中，各方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审中，丁鸿发、吴忠彩同意在一审判决的基础上再增加80,000元逾期付款违约金，即自愿支付周才扣、董玉林逾期付款违约金100,000元。二审审理期间，丁鸿发、吴忠彩向本院申请财产保全，请求查封系争房屋，以确保生效判决得到执行。案外人陆浩弟、丁芸自愿提供其所有的房产作为财产保全的担保。经审查，本院于2017年5月5日作出(2017)沪02民终47号民事裁定书，依法查封目前尚在周才扣、董玉林名下的系争房屋，同时对案外人名下的担保财产实施了保全。上述民事裁定书已经得到执行。本院认为，双方签订的《上海市房地产买卖合同》明确约定，“逾期超过二十日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付二十日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%。”根据上述约定，如果周才扣、董玉林欲单方解除系争房屋买卖合同，应当以书面方式通知丁鸿发、吴忠彩，合同自通知到达对方时解除。本案中，周才扣、董玉林于2016年4月29日发出解除合同函，4月30日送达至对方，但丁鸿发、吴忠彩已于4月29日付清了合同约定的款项，故上述解除合同函不能发生解除合同的效果。据此，一审法院判决对周才扣、董玉林要求解除合同的诉讼请求不予支持、判令系争房屋买卖合同继续履行是正确的，本院二审予以维持。关于逾期付款责任的确定，根据双方当事人的上述合同约定，要求丁鸿发、吴忠彩支付房屋总价款20%的赔偿金(即280,000元)，应以周才扣、董玉林依照约定单方解除合同为�提。但按前述分析，法院对于周才扣、董玉林单方解除合同的诉讼请求不能予以支持，故周才扣、董玉林要求丁鸿发、吴忠彩支付280,000元赔偿金缺乏相应的事实和法律基础。在此情况下，丁鸿发、吴忠彩的逾期付款责任应按照相应合同条款的约定，按房屋总价款日万分之五的标准计算其应付的违约金。据此，一审法院判决丁鸿发、吴忠彩支付周才扣、董玉林逾期付款违约金20,000元也是正确的。二审中，丁鸿发、吴忠彩自愿增加部分金额，同意支付周才扣、董玉林逾期付款违约金100,000元。上述请求于法无悖，且有利于更好解决双方当事人之间的矛盾，故本院予以准许，并对一审判决主文第五项作相应变更。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：一、维持上海市宝山区人民法院(2016)沪0113民初10969�民事判决主文第一项、第二项、第三项、第四项、第六项；二、变更上海市宝山区人民法院(2016)沪0113民初10969号民事判决主文第五项为：丁鸿发、吴忠彩于本判决生效之日起十日内，支付周才扣、董玉林逾期付款违约金人民币100,000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币11,825元，由周才扣、董玉林共同负担人民币1,825元，丁鸿发、吴忠彩共同负担人民币10,000元。二审案件受理费人民币6,250元，由周才扣、董玉林共同负担人民币5,000元，丁鸿发、吴忠彩共同负担人民币1,250元；财产保全申请费5,000元，由丁鸿发、吴忠彩共同负担。本判决为终审判决。审判长  刘海邑审判员  彭 浩审判员  高 胤二〇一七年五月二十七日书记员  朱伟静附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……