宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2017）宁0104民初8319号原告：宋合刚，男，1967年10月5日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：张帅，宁夏维誉律师事务所律师。被告：王波，女，1981年9月21日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：常斌，宁夏睿银律师事务所律师。被告：郭有文，男，1979年8月3日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：常斌，宁夏睿银律师事务所律师。原告宋合刚与被告郭有文、王波房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月2日立案后，依法适用简易程序，于2017年9月22日公开开庭进行了审理。原告宋合刚及其委托诉讼代理人张帅，被告郭有文、王波的共同委托诉讼代理人常斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋合刚向本院提出诉讼请求：1.确认位于银川市兴庆区清河南街东侧立达国际机电水暖汽配城5号楼30号商业房为原告所有；2.判令被告继续履行双方于2014年3月14日签订的《房地产转让合同》，协助原告办理房产过户手续；3.判令被告承担过户产生的税费；4.判令被告承担违约金200000元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年3月14日，原、被告就位于银川市兴庆区某营业房达成买卖合意，并于同日签订《房地产转让合同》。合同约定:被告将上述房产转让原告，房屋建筑面积139.42平方米，转让总价为1673040元，自签订合同之日，原告支付被告定金330000元。在办理公证后，原告支付被告转让款至1000000元，剩余转让款673040元在办理完房产过户手续后原告一次性付清，过户产生的税费由被告承担，且被告应在合同签订后一个月内将房产过户手续办清。合同签订后，因被告欠付原告货款未付，双方结算后相应货款冲抵原告应付房款，超额部分被告以现金形式向原告结清，被告在收到原告房款后向原告出具相应金额的收据。被告于2015年5月12日将涉案房屋连同钥匙一并交付原告，原告于同日入住房屋。期间，原告多次催促被告办理房产过户手续，被告均未依约履行，故原告诉至法院。郭有文、王波辩称，一、被告并不存在违约行为，导致本案交付推迟的原因是原告行为造成的。本合同签订后，原告用材料费抵顶购房款，每次抵顶都根据实际产生的材料费进行抵顶，抵顶金额和时间都是双方结算后确认，双方对于交付购房款的付款方式和时间作出了变更，故原告也并没有按照合同约定的时间和金额支付购房款；二、合同约定办理公证手续后且付款至1000000元时，是办理过户手续的前提，而原告迟迟不办理公证手续，被告办理过户手续的前提并未成就；三、被告在尚未办理公证手续的情况下，于2015年5月12日，将涉案房屋交付到原告处，但原告拒不缴纳物业、水电、暖气费等，导致被告产生该部分损失，应当由原告承担。四、被告同意继续履行合同，但应当同时办理过户手续和缴纳购房款。原告围绕诉讼请求依法提交如下证据：1.婚姻档案证明一份，证明二被告身份信息及二被告系夫妻关系，是本案适格的诉讼主体。被告对该证据真实性认可，对证明目的有异议，该证据不能证明二被告仍系夫妻关系。因被告对该证据真实性无异议，本院对该证据予以采信。2.房地产转让合同一份，证明2014年3月14日，被告就清河南街某营业房签订买卖合同，约定房屋成交价1673040元，合同签订之日原告支付定金330000元，办理公证后原告支付至1000000元，剩余673040元在被告办理过户手续当日一次性付清；过户产生的税费由被告承担；违约责任约定由违约方向守约方支付转让总价款的20%的违约金。被告对证据真实性认可，对证明目的不予认可，双方将公证作为履行合同的前提条件，该条件现未成就。且合同未约定办理过户手续相关违约责任，被告已将涉案房产移交原告，被告不应当承担违约责任。因被告对该证据真实性无异议，本院对该证据予以采信。3.营业房交接单一份，证明2015年5月12日，原被告就涉案房屋办理书面交接手续，被告将房屋钥匙等一并交付原告。被告对证据真实性认可，对证明目的不予认可，被告已将涉案房产移交原告，该交接行为系双方约定，不能证明被告违约事实。因被告对该证据真实性无异议，本院对该证据予以采信。4.收据三份，证明被告收到原告房款后分别于2014年3月14日、5月13日、12月17日向原告出具收据的事实。被告对证据真实性无异议，但对收据中金额有异议。因被告对该证据真实性无异议，本院对该证据予以采信。5.结算单（附钢材购销合同、出库清单、制作明细图表、股权转让协议书及交接明细）各一份，证明经双方结算，被告共计欠付原告1715170.65元，冲抵原告房款后，被告尚欠原告42130.65元的事实。被告认为王波、郭有文在2016年6月已办理离婚手续，且郭有文签字不是认可上述价款；对钢材购销合同、出库清单、制作明细图表真实性不予认可；对股权转让协议真实性有异议，且与本案无关；关于结算单，货款多出房款的部分，系郭有文签字后原告自行添加，故对该组证据真实性不予认可，被告郭有文自行结算，不能约束被告王波。被告对出库清单、制作明细图表不予认可，因上述证据无被告签字，故本院不予采信。结算单载明：”房款1673040元银川欠款330000元大武口工地C型钢款395647元贺兰工地C型钢款162365.05元贺兰工地内外墙板86686元贺兰工地内外套面板151594.6元新疆欠款588878元。1715170.65元，货款多出房款42130.65元”。结算单由原告书写，被告郭有文签字并注明：”具体内容见相应的明细”。结合原告提交的钢材购销合同、股权转让协议书和王波出具的收据，可以证实该结算清单中所记载的购房款至少包括2014年3月14日的330000元、2014年5月13日的395647元和2012年宋晓庆与郭有文投资的乌鲁木齐市汇通伟业彩钢结构有限公司股权转让款588878元，故本院对结算单部分内容予以采信。关于股权转让协议，被告虽在庭审中口头申请对郭有文笔迹及形成时间鉴定，但未在限定期限内提交书面申请并预交鉴定费用，故本院对股权转让协议予以采信。6.户口本及说明件一份，证明原告与宋晓庆系父子关系，宋晓庆同意并已用股权转让款支付涉案房款的事实。被告对该证据真实性无异议，对证明目的有异议，该股权转让后，宋晓庆约定其退出公司股权管理，宋晓庆应当向郭有文移交财务报表，公章等相关事宜，宋晓庆均未履行，且郭有文与宋晓庆股权转让纠纷尚未解决，不能作为本案结算依据。因被告对该证据真实性无异议，本院对该证据予以采信。7.银川市不动产登记信息查询单一份，证明涉案房屋属于被告所有。被告对该证据认可，但认为郭有文用材料款抵顶购房款系在二被告离婚后确认，并非王波意思表示。因被告对该证据真实性无异议，本院对该证据予以采信。被告王波、郭有文提交婚姻登记审查处理表一份，证明2016年6月30日二被告办理离婚登记手续，将涉案房产分割至被告王波名下，该房产属于王波个人财产，郭有文的以物抵债确认单对王波不应具备约束力。原告对该证据认可，对证明目的不认可，房屋买卖发生在二被告夫妻关系存续期间。因原告对该证据真实性无异议，本院对该证据予以采信。经审理查明，郭有文与王波于2010年7月9日办理结婚登记，于2010年11月4日办理离婚登记，2012年5月7日办理结婚登记，2016年6月30日办理离婚登记。2012年10月24日，被告郭有文与原告儿子宋晓庆签订《股权转让协议书》，约定双方于2010年共同投资成立的乌鲁木齐市汇通伟业彩钢结构有限公司中，宋晓庆投资1286300元，郭有文投资1097700元，宋晓庆自愿认赔500000元退出公司，剩余投资款扣除宋晓庆所属应收款197422元，由郭有文30日内退还宋晓庆588878元，如因郭有文在约定时间内没有付清，郭有文应同时承担该款银行同期贷款利息。2014年3月14日，被告王波与原告签订《房地产转让合同》，约定：”一、王波转入的房地产位于兴庆区清河南街立达水暖汽配城东侧第5幢一单元30号房，房屋建筑面积139.42平方米，房屋用途为商业；二、房地产转让成交总价为壹佰陆拾柒万叁仟零肆拾元整（￥1673040元），签订本合同后宋合刚支付王波定金叁拾叁万元整（￥330000元），在办理公证后，宋合刚支付转让款至壹佰万元整（￥1000000），剩余转让款陆拾柒万叁仟零肆拾元整（￥673040元），在房屋产权登记发证部门办理《房屋所有权证》过户给宋合刚的手续后，宋合刚应于过户手续办完当日将余额一次性付清；三、过户产生的税费，由王波承担；四、在签订本合同后一个月内将房产过户手续办清。六、违约责任：宋合刚中途悔约，宋合刚不得向王波索还定金，王波中途悔约，王波应在悔约之日起10日内将定金退还给宋合刚，另给付宋合刚相当于定金数额的违约金，宋合刚不能按合同中约定日期向王波付清房地产转让款；或王波不能按期向宋合刚交付该房地产，由违约一方向对方支付转让成交总价款的20%的违约金，本合同终止。”2014年3月14日、2014年5月13日、2014年12月17日，被告王波分别向原告出具收据，载明收到原告交来清河南街立达水暖汽配城5幢30号房屋转让定金330000元、房款395647元、房款356560元。王波于2015年5月12日将银川市兴庆区清河南街立达国际机电水暖建材城5幢30号营业房连同钥匙一并交付于宋合刚，宋合刚在《营业房交接单》上签字确认。因被告一直未协助原告办理房屋过户手续，故原告诉至本院。庭审中，原告称其以宋晓庆名义投资乌鲁木齐市汇通伟业彩钢结构有限公司，签订股权转让协议及办理工商变更登记手续时三方均在现场，并提交宋晓庆出具的说明，认可原告购房款中的588878元为股权转让款。被告辩称宋晓庆未向郭有文移交财务报表、公章等手续，双方股权转让合同尚未履行完毕。原告还提交结算单，载明：”房款1673040元银川欠款330000元大武口工地C型钢款395647元贺兰工地C型钢款162365.05元贺兰工地内外墙板86686元贺兰工地内外套面板151594.6元新疆欠款588878元。1715170.65元，货款多出房款42130.65元”。被告郭有文签字并注明：”具体内容见相应的明细”。另查明，被告王波名下位于银川市兴庆区丽景南街立达国际机电水暖汽配城5号楼30号营业房，产权证号2XXXX，建筑面积138.33平方米，钢筋混凝土结构，竣工年代2012年，完税价格1158200元。该房屋于2015年12月24日至2016年12月22日期间抵押给宁夏普惠担保有限公司，于2017年5月16日、5月31日因本院（2017）宁0104民初4352号案件，于2017年8月25日因本院（2017）宁0104执3034号案件查封。本院认为，原告宋合刚与被告王波签订的《房地产转让合同》系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，双方均应依据合同约定履行各自义务、享有各自权利。2014年3月14日、2014年5月13日、2014年12月17日，被告王波分别向原告出具收据，收到原告房款330000元、395647元、356560元，共计1082207元。至于剩余房款，双方约定以股权转让款588878元抵付，被告如认为股权转让协议尚未履行完毕，房款结算问题亦未全部解决，可另行主张权利，本案不予处理。按照双方合同约定，原告支付转让款至1000000元时，被告应协助原告办理房屋所有权过户手续，故如无其他法定事由，原告有权要求被告协助办理房屋过户手续并按约定承担税费。现因涉案房屋存在抵押，且已被法院查封，产权受到限制，目前无法办理房屋过户手续，故原告可待限制解除后再行主张权利，本院对原告该项诉讼请求不予支持。对原告要求确认涉案房屋归其所有的诉讼主张，因不动产以登记为准，原、被告之间的房屋买卖合同是物权发生变动的原因，在办理过户登记手续之前，原告对涉案房屋只享有债权请求权，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。对于原告主张的违约金，原告已履行合同主要义务近三年，被告仍未协助原告办理房屋过户手续，构成违约，应当对原告承担违约责任。原、被告合同中约定：中途悔约，以定金计算违约金，逾期付款和逾期交房承担总价款20%的违约金，合同签订一个月后办理房产过户手续。考虑到双方合同履行情况，本院酌情支持原告违约金100000元。对被告辩称原告未按合同约定办理公证，因双方实际并未履行该项约定，且对合同亦不产生实质性影响，故本院对被告该项辩称主张不予支持。对被告辩称原告未交纳物业等费用给被告造成损失，因被告未举证予以证实，故本院对被告该项辩称主张亦不予支持。因原告宋合刚与被告王波签订《房地产转让合同》及履行合同，均发生在王波与郭有文夫妻关系存续期间，且二被告分别在收据和结算单中签字，二被告均系合同履行相对人，应当对原告共同承担责任，故对原告要求二被告共同承担责任的诉讼请求，本院予以支持。综上，被告王波、郭有文应支付原告宋合刚违约金100000元，对原告的其他诉讼请求，本案不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十三条、《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王波、郭有文于本判决书生效后七日内支付原告宋合刚违约金100000元；二、驳回原告宋合刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2150元，由被告王波、郭有文负担1150元，由原告宋合刚负担1000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员  赵晓颖二〇一七年十一月八日书记员  马聪聪