北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0115民初5868号
原告：杨德圣，男，1981年5月30日出生，住山东省临清市。
委托诉讼代理人：齐亮，北京颐合中鸿律师事务所律师。
被告：李新泉，男，1943年9月23日出生，住北京市大兴区。
被告：李增祥（系李新泉之子，兼李新泉的委托诉讼代理人），1973年5月24日出生，住北京市大兴区。
上述2名被告的共同委托诉讼代理人：孙丽丽，北京兴展律师事务所律师。
原告杨德圣与被告李新泉、被告李增祥房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨德圣及其委托诉讼代理人齐亮、被告李增祥及其委托诉讼代理人孙丽丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨德圣向本院提出诉讼请求：1.李新泉、李增祥连带赔偿杨德圣财产损失，其中实木柱、废旧钢材价值39600元，还有踏步楼梯、实木楼梯、德国进口楼梯、气泵、电机、打磨用工具损失；2.李新泉、李增祥连带支付杨德圣停产停业损失305425.74元（包括停产停业补助费289340元、搬家费16085.74元，涉案房屋面积为644.13平方米，占总面积的46.05%）；3.李新泉、李增祥连带退还杨德圣房屋租金6000元（自2015年9月15日至2015年12月27日期间的租金，在2015年9月15日涉案房屋停水停电，房屋无法正常使用）；4.李新泉、李增祥承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年12月，杨德圣与李增祥签订了1份租赁合同，李增祥将位于北京市大兴区×镇×村（以下简称：×村）养殖地租赁给杨德圣，作为房屋及厂房使用，杨德圣主要用于楼梯加工；合同到期后，杨德圣仍旧依照合同约定的租金金额及交纳方式支付租金至2015年12月27日；2015年6月、7月份，×村养殖地的房屋及厂房涉及到拆迁，而被拆迁人将拆迁的停产停业损失据为已有，拒不赔偿杨德圣的损失，并且在双方未解除租赁合同的情况下，擅自拆除租赁房屋及场地，给杨德圣在租赁房屋及厂房的设备、原材料等财产造成巨大损失；杨德圣就租赁房屋被拆除一事报警，在×派出所处理此事的过程中，杨德圣发现，杨德圣租赁的的×村养殖地的被拆迁腾退人是李新泉，即李增祥的父亲，李新泉已经签署腾退货币补偿协议；综上所述，为维护自身合法权益，杨德圣诉至法院，请求判如所请。
李新泉辩称：李新泉、李增祥系父子关系；系李增祥与杨德圣签订租赁合同；系李新泉与拆迁人签订拆迁协议，因为承包地在拆迁时写到了李新泉名下；不认可杨德圣的全部诉讼请求，因为李新泉既未给杨德圣造成财产损失，而且李新泉所获得拆迁利益亦与杨德圣无关；其他意见与李增祥一致。
李增祥辩称：李增祥曾与杨德圣签订过租赁协议；在2015年8月、9月期间发布过拆迁公告，拆迁协议系李新泉与拆迁人所签订；因为拆迁的事情警察曾在2016年找过李增祥1次，但没有进行具体处理；对于物品损失不认可；在2015年年底就签订了拆迁协议，杨德圣主张物品损失应提供相关证据证明，而且即使有损失也不是李增祥造成的；对于停产停业损失，双方在合同中有约定，互不负赔偿责任。李增祥与杨德圣所签订租赁合同早就已经到期了，之后也没有签订租赁合同，应属不定期租赁，在2015年10月租赁双方就已经解除合同了，系出租人行使不定期租赁合同的任意解除权，在2015年11月8日在拆迁办签署的交房条，当时是四方一起看的房子；确实还有6000元租金没有退还杨德圣，是因为要等杨德圣交钥匙再退还租金，因为杨德圣一直没有交付钥匙，所以就没退租金；2015年11月17日是最后的拆迁期限，当时提前1个月停水停电，应该是在2015年10月中旬停水停电；不认可有相关财产损失，公安机关进行评估的时候没有实物，是以曾经的样品作为比对，所以对财产损失39600元的真实性不认可；对于杨德圣所主张其他财产损失亦不认可，即使有损失也并非李增祥导致；在2017年春节前警察找过李增祥，但是没有下文了，未采取进一步措施，侵权主体并非李增祥；对于停产停业补助费及搬家费不同意给付；补偿方案第十三条有相关规定，只有有执照才可以补偿，但是杨德圣没有营业执照，所以杨德圣不是该部分款项的补偿对象；既然拆迁公司没有将应该给杨德圣的款项给李增祥、李新泉，那么李增祥也无法将相关款项支付给杨德圣；当时获得停产停业补偿的应当是个小卖部，该小卖部系李新泉、李增祥一家在经营；现在同意将房屋租金6000元退还给杨德圣。
本院经审理认定事实如下：李新泉、李增祥系父子关系；2013年，李增祥（甲方、出租人）与杨德圣（乙方、承租人）签订“租赁合同”，双方约定李增祥将×村养殖地的房屋租赁给杨德圣使用，租赁期限为1年，自2013年12月27日至2014年12月27日，年租金为40000元，每半年交20000元；双方约定，合同期内如因国家征地拆迁等不可抗拒导致合同无法继续履行时，合同自动终止，甲方多收取的租金还给乙方，双方损失自负，互不承担违约责任；双方还约定，合同到期，在同等条件下乙方有优先续租权，如续租，双方应提前1个月重新签订合同，如甲方调整房屋，需向乙方提前2个月通知；本案原、被告均认可在签订上述租赁合同前一年，李增祥与杨德圣针对上述租赁房屋签订了租赁期限为1年的租赁合同，除年租金为30000元外，其他内容与上述租赁合同一致；诉争房屋租赁合同签订后，杨德圣占有使用租赁房屋，并交纳租金；诉争房屋租赁合同到期后，杨德圣继续占有使用租赁房屋，并继续按照每年40000元的标准交纳租金，其交纳租金至2015年12月27日。关于租赁房屋性质，经询问，杨德圣陈述称不清楚建房人针对租赁房屋是否取得建房手续，李新泉、李增祥则陈述称，针对租赁房屋未取得建设工程规划许可证等建房手续，政府部门针对租赁房屋发过违章建筑通知。
2015年，经×村村民代表大会决议，×村加入×镇集体土地经营性建设用地入市试点项目，对×村剩余集体土地上的房屋进行拆除腾退；原、被告均认可主拆除腾退公告发布于2015年8月、9月期间，在当年10月期间停水停电；李增祥同意退还杨德圣自2015年9月15日至2015年12月27日期间的房屋租金6000元。2015年9月，×村村民委员会及股份经济合作社联合发布“×镇×村土地腾退补偿实施方案”，其第十二条载明：“腾退人按被腾退房屋的建筑面积给予被腾退人腾退补助，标准为25元/平方米”，第十三条载明：“对持有工商营业执照从事生产经营活动，且从事营业一年以上、按照国家法律依法纳税、营业执照上标明的经营场所与被腾退的房屋一致的，按其生产经营面积给予一次性停产停业综合补助费，标准为500元/建筑平方米”，第十四条载明：“对确实从事生产经营活动的但不能完全满足五项基本条件的生产经营单位，由村委会出具相关证明，拆迁公司提交现场生产经营状态影像资料，根据实际经营状况可以适当给予一次性综合补助，原则上不超过300元/平方米”。
李新泉系本案租赁房屋所在农村承包地的承包经营权人，其与×村股份经济合作社签订有“土地承包合同”（确权证书载明的经营期限自2005年6月30日至2035年6月29日）；2015年，×村股份经济合作社（甲方、腾退人）与李新泉（乙方、被腾退人）签订“养殖地腾退货币补偿协议”，乙方在腾退范围内有1398.76平方米房屋，土地所有者为×村，土地性质为集体土地，甲方支付乙方房屋补偿款1000805元（含被腾退房屋重置成新价格930700元、装修及附属物价格70105元）、腾退补助费及其他费用663969元（含搬迁补助费34969元、一次性停产停业综合补助费629000元），共计1664774元；协议双方约定乙方应在2015年11月8日前完成搬迁，并将原房屋交由甲方处理，乙方腾空房屋及地上物附属物，经验收合格并将原房屋钥匙交给×镇市政中心（完全具备拆除条件）之日起30个工作日内，甲方将补偿款支付给乙方；双方还约定，补偿协议签订后，乙方不得以任何理由阻止甲方进场及施工；2015年11月8日，李新泉（被腾退人）与腾退服务人员、×村负责人、×镇市政中心人员签订“交房条”，该“交房条”载明被腾退人李新泉已签腾退货币补偿协议，交房地址为×村养殖地，建筑面积为1398.76平方米，符合验收条件，交房（钥匙）日期为2015年11月8日下午；2016年2月23日，李新泉领取到存有拆迁款1400000元的银行存折。在上述拆迁协议所对应拆迁档案中，存档有“院落及房屋平面示意图”，被拆迁院落划分为编号1至编号10共10处房屋；杨德圣主张编号8、编号9、编号10系其所租赁房屋，李增祥则主张杨德圣所租赁房屋仅为编号8；经拆迁评估公司测绘，被拆迁院落的总建筑面积为1398.76平方米，编号8、编号9、编号10号房屋均位于院落南侧，编号8房屋的建筑面积为332.83平方米，编号9房屋的建筑面积为290.40平方米，编号10房屋的建筑面积为20.90平方米，3处房屋的面积共计644.13平方米；拆迁档案中所存档“非住宅房屋腾退补偿价格估价报告”载明估价的价值时点为2015年10月3日，估价作业时间为2015年10月5日至2015年11月7日；经拆迁机构确认，被腾退院落的营业面积为1258平方米；就经营信息，拆迁档案中存档有北京×小卖部（系个体工商户，经营者为王某）的营业执照正副本、税务登记证正副本、企业信息查询单、未达纳税起征点通知书、王某居民身份证复印件、王某与李新泉签订的租赁协议(租赁期限自2014年10月6日至2016年10月5日)、王某出具的放弃补偿承诺书、小卖部的内外部照片。
2017年1月18日，北京市公安局大兴分局×派出所接到杨德圣的报警电话，杨德圣报案称其在于×村养殖地租住的厂房被人拆了，场内部分物品被损坏及丢失，共计损失50余万元；2017年2月11日，北京市公安局大兴分局根据《中华人民共和国刑事诉讼法》第一百一十条之规定，决定对“杨德圣被盗案”立案侦查；当地公安机关于2017年1月18日对杨德圣制作的询问笔录载明：“问：你报警什么事？答：我在北京市大兴区×养殖地租的厂房被人给拆了,我的物品不见了。问：发现时间？答：2017年1月18日15时许。问：地点？答：北京市大兴区×镇×养殖周边我租的厂房。问：详细经过？答：2017年1月18日15时许，我出去接我孩子放学，回来之后路过北京市大兴区×镇×养殖地我租的厂房，发现我租的厂房已经被推倒了，然后我就报警了。问：你厂房里都有什么东西？答：里面有实木楼梯，实木立柱，钢木骨架、玻璃护栏，还有其他一些楼梯材料，价值40万元人民币左右。问：你什么时候租的厂房？答：我在2012年6月份一直租，一直租到2016年6月份，之后我又交了一年的租金，一年的租金是4万元人民币，到2017年的6月份，但是房东在2016年的10月份通知我说我租的厂房要拆迁了，让我搬走，退给我6000元人民币，之后我跟房东协商之后，我不同意，房东说那就一直耗着，然后今天我接完孩子之后回去的时候路过我租的厂房发现我租的厂房已经被拆了。问：你最后一次看到厂房还在是什么时候？答：我在2017年1月14日的时候我去我租的厂房，厂房还没有被推倒，我也没有看里面的物品是否还在。2016年11月13日，我最后一次看见我的物品都还在厂房内”。当地公安机关于2017年1月20日对杨德圣制作的询问笔录载明：“问：你上次去你租的厂房是什么时间？答：2016年11月份13日左右，我去看当时厂房的物品都在。问：当时的房屋的状况？答：当时厂房的大门锁着，我就用钥匙开的门，院子和我在2015年12月份拍的视频是一样的，没有任何变动。问：2015年11月份，房主已经上交了拆房条，你知道吗？答：不知道。问：2015年10月份你为什么没有搬走？答：因为房主拆迁之前答应给我经营损失安置费和搬家费，后来都没有给我，我就没有搬家……问：你租用的房屋从2015年10月份至今有人看管吗？答：平时我自己去看看，没有专人去看管”；当地公安机关于2017年1月19日对李增祥制作的询问笔录载明：“问：杨德圣你认识吗？答：他租的我位于大兴区×镇×村养殖地的厂房……问：厂房是谁的？答：是我父亲李新泉的，我负责管理。问：厂房是如何出租的？答：2013年12月27日到2014年12月27日租期一年，租金4万元，当时我和杨德圣签订了纸质合同。后来要拆迁，2014年12月27日后就没有签订纸质合同，我口头告知杨德圣愿意用房可以继续用，租金还是4万元每年。如果遇到拆迁，我把剩余的租金退给他，他搬走，没有其他赔偿……问：李新泉位于大兴区×镇×村养殖地有几处厂房？答：有两处厂房，南院和北院，南院当时租给了杨德圣，一共500平米左右，我在租房合同上签的字。问：出租给杨德圣的厂房是否涉及拆迁？答：2015年11月8日我父亲李新泉签订了腾退货币补偿协议。问：补偿款是否如数收到？答：收到了。问：厂房拆迁时间？答：签完拆迁补偿协议后，杨德圣向我索要停产停业损失，经营损失等费用，我不同意，他就一直派人占着厂房，所以当时一直没有拆。问：厂房上交时间？答：2015年11月8日签的交房条。问：交房时房屋内由什么物品？答：当时我带着评估公司的人去收的房，厂房里什么东西都没有，所有物品已经被杨德圣搬走了”。受公安机关委托（价格评估目的系为公安机关办理刑事案件（盗窃罪）提供价格参考依据，不作为民事赔偿使用），北京市国宏信价格评估有限公司作出“关于一批实木柱和13吨废旧钢材的价格评估结论书”，经综合评估，1批实木柱和13吨废旧钢材的评估价格为39600元。为证明财产损失，杨德圣提交对租赁场地拍摄的视频，并要求对财产损失价值进行评估。
本院认为：本案系合同纠纷，而杨德圣所主张财产损失非因履行合同所产生，与本案并非同一法律关系，针对该财产损失一节公安机关已以盗窃罪刑事立案，且杨德圣未提供证据证明该项损失系由李增祥、李新泉所造成，故对相关鉴定要求，本院不予准许，对杨德圣要求李新泉、李增祥赔偿财产损失的诉讼请求，本院不予支持。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立；因租赁合同履行发生纠纷的，原则上应当依据合同相对性确定诉讼主体。本案系房屋租赁合同纠纷，杨德圣系承租人，系李增祥作为合同相对人与杨德圣签订合同书，故李增祥系出租人；因李新泉并非合同相对人，故对杨德圣对李新泉所主张诉讼请求，本院不予支持。虽然杨德圣与李增祥所形成房屋租赁合同关系系双方当事人真实意思表示，但针对该租赁房屋既未取得建设工程规划许可证，亦未经主管部门批准建设，且已被拆除腾退，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”故本案房屋租赁合同应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。民事主体按照自己的意愿依法行使民事权利，不受干涉；李增祥同意退还杨德圣房屋租金6000元，对此本院不持异议。
因李增祥未举证证明双方曾协商一致除退还租金6000元外出租人不对承租人给予其他补偿，故对该项抗辩意见，本院不予采纳。虽然除了本案租赁房屋外，杨德圣还从他人在他处租赁房屋，但此系两个不同的房屋租赁合同关系，故对李增祥所主张杨德圣已从别人处获得停产停业损失补偿，故不应重复获得补偿的抗辩意见，本院不予采纳。合同书未明确载明租赁房屋面积，杨德圣主张租赁房屋为拆迁档案中平面示意图中的编号8、9、10房屋，李增祥则主张租赁房屋仅为编号8，通过审核杨德圣诉所提交视频以及其在公安机关所作陈述（陈述称“南院当时租给了杨德圣，一共500平米左右”）可以认定，租赁标的物应为包含编号8、9、10房屋在内的位于南侧的相对独立的院落。在合同书所约定租赁期限到期后，杨德圣继续占有使用租赁房屋，并继续按照每年40000元的标准交纳租金，其交纳租金至2015年12月27日，而在2015年8月、9月期间，当地基层自治组织发布拆除腾退公告，故杨德圣必然遭受一定程度的停产停业损失，对该损失参照拆迁档案中数据确定。对于拆除腾退补助费中的搬迁补助费，应以拆除腾退房屋中的总面积644.13平方米（编号8、9、10之和）乘以每平方米25元，金额为16103.25元；考虑该部分补助费，系按照被拆除腾退房屋的建筑面积数给予被拆除腾退人补偿，故对于出租人、承租人双方，均应履行一定的搬迁腾退义务，该部分费用应在双方当事人之间合理分担，考虑到实际占用情况，本院确定作为承租人应取得大部分款项（70%），即出租人给付承租人搬迁补助费11272元。对于拆除腾退补助费中的一次性停产停业综合补助费，应以其建筑面积644.13平方米，除以总建筑面积1398.76平方米，以该比值乘以总营业面积1258平方米，结果再乘以每平方米500元，金额为289654.96元；考虑到虽然杨德圣未在租赁地址注册企业，但确进行生产经营，虽然李增祥本人未在租赁地址注册企业，但租赁房屋之行为亦系经营活动，故应认定双方均有实际经营活动，综合考虑本案房屋租赁合同系不定期租赁、发布拆除腾退公告时间（2015年8月、9月期间）、停水停电时间（2015年10月）、承租人已交纳租金情况（租金交至2015年12月27日）、承租人实际遭受停产停业损失的程度、双方经营情况、租赁双方是否妥善采取措施减少因拆除腾退所造成停产停业损失等各种因素，对上述停产停业损失补偿在出租人与承租人之间合理分配，本院酌情确定承租人应取得20%，对该金额，确定为57931元。综上所述，停产停业损失共计69203元。
综上所述，李增祥应给付杨德圣停产停业损失69203元，并退还租金6000元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下：
一、李增祥于本判决生效后十日内退还杨德圣房屋租金六千元；
二、李增祥于本判决生效后十日内给付杨德圣停产停业损失六万九千二百零三元；
三、驳回杨德圣的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费六千六百一十二元，由杨德圣负担五千一百九十五元（已交纳），由李增祥负担一千四百一十七元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王 振
人民陪审员 梁跃海
人民陪审员 丰永志
二〇一八年一月三日
书 记 员 张思竹