浙江省湖州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙05民终508号上诉人（原审原告）：长兴丽湖名居资产管理服务有限公司，住所地浙江省长兴县雉城街道中央大道2988号，统一社会信用代码913305225528547688。法定代表人：李越，该公司经理。委托代理人：王炳利，该公司职员。委托代理人：季永豪，浙江凯旺律师事务所律师。上诉人（原审被告）：长兴宏发实业发展有限公司，住所地浙江省长兴经济开发区内中央大道、经一路交叉口，统一社会信用代码91330500773103415X。法定代表人：黎文煦，该公司董事长。委托代理人：张建，浙江京衡（湖州）律师事务所律师。委托代理人：姚斌斌，浙江京衡（湖州）律师事务所律师。上诉人长兴丽湖名居资产管理服务有限公司（以下简称丽湖资产公司）因与上诉人长兴宏发实业发展有限公司（以下简称宏发公司）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省长兴县人民法院（2016）浙0522民初1522号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月16日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人丽湖资产公司上诉请求：1、撤销浙江省长兴县人民法院（2016）浙0522民初第1522号民事判决书，依法改判；2、本案一、二审诉讼费用由宏发公司承担。事实与理由：一、一审判决不支持5元/月.平方米物业费，对合同约定内容不予理会，有失公正。二、一审法院不支持2013年8月1日—2013年12月31日的物业费，不尊重欠费事实，判决有误。三、一审法院不支持2016年5月1日—2016年6月30日的物业费，忽略证据，判决有误。四、一审法院不支持逾期付款利息损失，判决不合理。宏发公司辩称，一、一审法院已基本查明事实，对于物业费收取标准问题，在备案的物业合同中写明是2.5元/月.平方米，实际履行也是2.5元/月.平方米，对于这一部分，一审法院认定正确。二、2013年8月1日—2013年12月31日的物业费问题，在双方的股权协议中已明确约定，2013年涉案物业费的收取权限归宏发公司所有。三、关于2016年5月、6月的物业费，一审已经提供证据证明，丽湖资产公司已与涉案房产承租人约定，物业费由丽湖资产公司直接向承租人收取，而且丽湖资产公司已向承租人收取物业费保证金，该部分物业费不应由宏发公司承担。四、对于逾期利息，双方对于物业费的催讨以及收费标准存在争议，丽湖资产公司在物业服务管理中也存在重大瑕疵，不是宏发公司无故拖欠物业费，所有不支持逾期利息是正确的。上诉人宏发公司上诉请求：1、撤销浙江省长兴县人民法院（2016）浙0522民初第1522号民事判决书，依法改判宏发公司向丽湖资产公司支付物业费（扣减丽湖资产公司拖欠的消费款63770元、消防维修费11万元）75991元；2、本案一、二审诉讼费用由丽湖资产公司承担。事实与理由：一、丽湖资产公司拖欠欧洲城的消防63770元应当予以扣减。二、宏发公司垫付消防维修费用11万元应当予以扣减。丽湖资产公司辩称，一、关于丽湖资产公司是否在欧洲城存在消费、消费多少与本案无关，欧洲城是一个独立法人，丽湖资产公司与欧洲城之间的权利义务关系，欧洲城可以另行主张。二、关于消防维修费用，丽湖名居业主委员会已经出具证明该部分费用由维修基金支付，故宏发公司不应向丽湖资产公司主张该笔费用。丽湖资产公司向一审法院起诉请求：1、宏发公司立即支付2013年8月1日起至2015年10月31日物业服务费499518.90元（2013年8月1日至2014年6月30日按2.5元/㎡计算，2014年7月1日至2015年10月31日按5元/㎡计算）、滞纳金544289.48元，合计1043808.38元（暂计算至2015年10月31日，之后的费用另计）；2、本案诉讼费由宏发公司承担。2016年7月25日，丽湖资产公司变更诉讼请求为：1、增加2015年11月-12月、2016年5月-6月共计四个月的物业费92933.80元（按5元/㎡计算）；2、变更滞纳金为物业费利息损失，从2013年8月1日至2016年6月30日止共计49651.43元（按年利率6%计算）。一审法院认定事实：宏发公司系长兴县雉城街道中央大道2988-301（丽湖名居小区8幢301室）的所有人，房屋建筑面积合计为4646.72平方米。该房产由宏发公司出租给案外人开办“长兴欧城娱乐有限公司”经营使用。丽湖资产公司系宏发公司于2010年3月17日全额出资设立的为“丽湖名居小区”提供物业服务的公司。后双方就“丽湖名居小区”物业服务事宜签订多份前期物业服务合同。2010年7月13日，丽湖资产公司报长兴县物价局备案，其中确定“丽湖小区商业办公按2.5元/㎡收取物业服务费”。2011年10月1日，双方再次签订《前期物业服务合同》，其中约定办公楼按2.5元/㎡计收物业费。合同约定，服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年1月底前履行该年度的交纳义务。2013年8月1日，宏发公司将其在丽湖资产公司内100%的股权转让给案外人珠海市凯宏物业管理有限公司，三方就股权转让及物业费的收取进行了详细约定。转让协议第八条第6项约定“长兴丽湖名居资产管理服务有限公司，目前尚未收回的商业部分物业费，由甲方（被告）负责回收，乙方及长兴丽湖名居资产管理服务有限公司予以充分配合，并承诺无论该部分款项回收情况如何均与乙方及长兴丽湖名居资产管理服务有限公司无任何关联，不主张任何权利”。2014年7月1日，丽湖资产公司与丽湖名居小区业主委员会签订《物业服务合同》，合同约定丽湖资产公司从2014年7月1日至2016年6月30日为该小区提供物业服务，并约定商业广场商铺按5元/㎡收取物业费。2015年11月30日，丽湖资产公司与张国华（案涉房产承租人）签订《物业服务协议》，确认2016年1月1日起至2016年12月31日止的案涉房产的物业费由经营“长兴欧城娱乐有限公司”的张国华交纳，并由张国华支付50000元保证金。2015年12月23日，丽湖资产公司、宏发公司就案涉房产的物业费进行协商，确认案涉房产在2015年9月15日至11月30日的物业费按2.5元/㎡七折计算为20329.27元。宏发公司已按约定给付该笔费用。2016年3月5日，丽湖资产公司、宏发公司及张国华（案涉房产承租人）再次达成三方协议，确认由宏发公司替丽湖资产公司垫付，因消防系统造成张国华（案涉房产承租人）损失33000元，并约定在后期（限欧洲城场所）物业费中抵扣。现丽湖资产公司、宏发公司就案涉房产物业费的收付产生纠纷，丽湖资产公司遂于2016年3月2日向一审院起诉，双方纠纷成讼。一审法院认为，丽湖资产公司依据其与宏发公司及丽湖名居小区业主委员会签订的《前期物业服务合同》及《物业服务合同》，依约向包括宏发公司在内的丽湖名居小区各业主提供物业管理服务，履行了合同义务，作为该小区业主之一的宏发公司应承担给付物业服务费的民事责任。丽湖资产公司要求宏发公司支付物业费的请求，符合法律规定，该院予以支持。关于宏发公司认为，案涉房产已租赁，故案涉房产的物业费应由承租人即实际使用人交纳的辩解，与法不符，该院不予采信。宏发公司据此申请追加刘建林、胡建微、张国华、长兴欧城娱乐有限公司为被告的请求，该院不予准许。现本案双方争议的焦点为：一、关于案涉房产物业费的收费标准。该院审查认为，2011年10月1日，丽湖资产公司、宏发公司签订《前期物业服务合同》，已明确办公楼按2.5元/月.平方米(不含水泵、电梯、扶梯等能耗费)收取费用，并由宏发公司签字认可，且与丽湖资产公司报长兴县物价局备案价一致，故可确定双方约定的前期物业费收取标准应为2.5元/㎡。2014年7月1日，丽湖资产公司与丽湖名居小区业主委员会签订物业服务合同，该合同虽约定商业广场商铺按5元/㎡计价，但丽湖资产公司于2015年11月、12月、2016年1月期间向宏发公司催讨案涉房产的物业费的报告及2015年12月23日双方签订的《往来割账明细清单》，均能证实丽湖资产公司就案涉房产的物业费系按2.5元向宏发公司进行催讨并收取之事实，故丽湖资产公司要求宏发公司按《物业服务合同》约定的5元/㎡交纳物业费的请求，与事实不符，该院不予支持。据此，该院确认双方约定的物业费的收费标准为2.5元/㎡。二、关于案涉房产的物业费收取的期限。本案案涉房产系由宏发公司开发建设，而丽湖资产公司系宏发公司为专职服务丽湖小区物业服务而全资设立的物业公司，在2013年8月1日股权变更前，两家公司的经营实体是相同的。2013年8月1日，宏发公司就其持有的丽湖资产公司的股权进行转让，并就股权变更达成三方协议。该协议第八条第六项就“目前尚未收回的商业部分物业费”的收取进行了特别约定，已明确由宏发公司负责回收商业部分物业费，与原告丽湖资产公司无关。根据双方签订的《前期物业服务合同》约定，每年的物业费应在每年1月底前交纳，据此，可确定双方明确“2013年度应收的商业部分的物业费”的主体为宏发公司，而非丽湖资产公司。故丽湖资产公司要求宏发公司支付2013年8月1日至2013年12月31日的物业费之请求，无事实和法律依据，该院不予支持。关于案涉房产在2016年5月至6月的物业费，因丽湖资产公司已与案外人张国华（案涉房产承租人）达成物业收费协议，对该部分物业费，丽湖资产公司已明确向案外人张国华（案涉房产承租人）收取，且丽湖资产公司业已收取案外人张国华的物业费保证金，故丽湖资产公司要求宏发公司支付2016年5月、6月物业费的请求，亦无事实和法律依据，该院不予支持。关于案涉房产在2015年9月15日至2015年11月30日的物业费，经庭审查明，宏发公司已支付该期物业费，故对原告的该项请求，该院不予支持。综上，该院确定宏发公司应交纳2014年1月1日至2015年9月15日、2015年12月期间的物业费。经本院核算，丽湖资产公司为宏发公司提供物业服务期间的物业费为249761.2元(4646.72㎡×21.5月×2.5元/月.㎡)。关于宏发公司提出，就丽湖资产公司在案涉房产开办的娱乐城内消费的费用、丽湖资产公司应退还代收的未售车位租金的费用，以及宏发公司替丽湖名居小区业主委员会垫付消防维修费用，要求在丽湖资产公司应收的物业费中予以抵扣的辩解，该院审查认为，因丽湖资产公司对上述事实不予认可且不同意抵扣，故该院在本案中对此不予处理，宏发公司可另行主张。对于丽湖资产公司主张逾期付款利息损失，根据庭审中双方的陈述及查明的事实，本案中双方就物业费催讨及收费标准产生争议，故宏发公司并非无故拖欠丽湖资产公司物业费，因此，丽湖资产公司要求宏发公司支付物业费逾期付款利息损失的诉讼请求，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、长兴宏发实业发展有限公司给付长兴丽湖名居资产管理服务有限公司物业服务费249761.2元，限于判决生效后十日内履行；二、驳回长兴丽湖名居资产管理服务有限公司的其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，宏发公司应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14194元，由长兴丽湖名居资产管理服务有限公司负担9148元，由长兴宏发实业发展有限公司负担5046元。本院二审期间，丽湖资产公司向本院提交丽湖名居业主委员会于2016年1月20日出具的证明一份，本院经审查认为，该证据一审中已由宏发公司提供，经丽湖资产公司质证、一审法院认证，不属于本案二审新证据。宏发公司二审期间未向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与一审认定的一致。对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一、涉案房产2014年7月1日之后物业费收取标准问题；二、丽湖资产公司是否有权主张涉案房产2013年8月1日—2013年12月31日期间的物业费；三丽湖资产公司是否有权主张2016年5月、6月的物业费；四、一审法院不予支持丽湖资产公司要求宏发公司支付逾期付款利息的诉讼请求是否正确；五、丽湖资产公司在案外人欧洲城的消费以及宏发公司垫付的消防维修费用应否抵扣本案物业费。关于争议焦点一，虽根据丽湖资产公司与丽湖名居业主委员会于2014年7月1日签订的物业服务合同，涉案房屋应按照5元/月.平方米收取物业费，但根据丽湖资产公司于2015年11月、12月、2016年1月期间向宏发公司催讨案涉房产的物业费的报告及2015年12月23日双方签订的《往来割账明细清单》，实际上丽湖资产公司均以2.5元/月.平方米的标准向宏发公司进行催讨并收取涉案房产物业费，且丽湖资产公司在上诉状上也自认丽湖资产公司“在合同规定范围内有权自行作出个别调整的非常规收费标准”，根据以上事实，本院认为，一审法院确定双方约定的物业费收费标准为2.5元/月.平方米，具有充分的事实依据，丽湖资产公司该节上诉理由，本院不予采纳。关于争议焦点二，根据双方《股权转让协议》第八条第6项，双方明确约定“目前尚未收回的商业部分物业费，由甲方（宏发公司）负责回收”。根据《前期物业服务合同》约定，2013年度的物业费应予2013年1月底前交纳，且按年交纳，因此可以确定，2013年8月1日还未收取物业费的商业用房，该部分商业用房2013年物业费的收取仍归宏发公司所有。涉案房产属商业用房，故2013年8月1日—2013年12月31日的物业费应由宏发公司收取，丽湖资产公司无权主张。丽湖公司该节上诉理由，无事实与法律依据，本院不予采纳。关于争议焦点三，丽湖资产公司与案外人张国华（涉案房产承租人）约定2016年度案涉房产的物业费由张国华交纳，且张国华已支付丽湖资产公司物业费保证金50000元，一审法院据此认定丽湖资产主张2016年5月、6月的物业费无事实与法律依据，并无不妥。丽湖资产公司向宏发公司主张2016年5月、6月的物业费依据不足，本院不予采纳。关于争议焦点四，根据本案证据和已查明事实，本案双方当事人就物业费收费标准及支付方式等确一直存在争议且一直在协商，一审法院认定宏发公司并非无故拖欠丽湖资产公司物业费，不予支持丽湖资产公司要求宏发公司支付物业费逾期付款利息损失的诉讼请求，并无不妥，本院予以维持。关于争议焦点五，丽湖资产公司在案外人欧洲城的消费涉及案外第三人，现宏发公司主张在本案中直接抵扣其应向丽湖资产公司交纳的物业费，缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。关于宏发公司垫付的消防维修费用，双方就该费用的数额并未达成一致，且丽湖资产公司亦不同意抵扣，一审法院告知宏发公司另行主张，并无不妥，宏发公司该节上诉理由，本院亦不予采纳。综上所述，丽湖资产公司、宏发公司的上诉请求均不能成立，均应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14194元，由长兴丽湖名居资产管理服务有限公司负担9148元，由长兴宏发实业发展有限公司负担5046元。本判决为终审判决。审 判 长  耿延冰审 判 员  徐 晶代理审判员  张美琴二〇一七年四月二十七日书 记 员  沈文婷·??2?··??3?·