成都市龙泉驿区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0112民初445号
原告：成都市龙泉驿区同安街道明星花苑第三届业主委员会。
负责人：冯祖秋。
委托代理人：陈奎，四川聚沙律师事务所律师。
被告：陈福荣。
委托代理人：陈华朝，北京市中银（成都）律师事务所律师。
委托代理人：邓娜，北京市中银（成都）律师事务所律师。
被告：四川文吉林祥建筑劳务有限公司。
法定代表人：张晓林。
委托代理人：姚轼，四川均鼎律师事务所律师。
委托代理人：周一雄，四川均鼎律师事务所律师。
原告成都市龙泉驿区同安街道明星花苑第三届业主委员会（下称明星花苑第三届业主委员会）诉被告陈福荣、第三人四川文吉林祥建筑劳务有限公司（文吉劳务公司）确认合同效力纠纷一案，本院立案受理。诉讼中本院依原告明星花苑第三届业主委员会申请将文吉劳务公司的法律地位由第三人变更为被告。本案依法由审判员黄承军适用简易程序公开开庭进行审理。原告明星花苑第三届业主委员会的委托代理人陈奎，被告陈福荣及其委托代理人陈华朝、被告文吉劳务公司的委托代理人姚轼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告明星花苑第三届业主委员会诉称：2014年3月9日，陈福荣利用所掌握的明星花苑业主大会公章与文吉劳务公司签订《房屋租赁合同》，约定明星花苑同安镇同安路2号会所楼上三楼，租期10年，租金25000元一年。在《房屋租赁合同》尾页中出租人有陈福荣等的签字，盖有明星花苑业主大会公章。明星花苑第三届业主委员会于2015年7月24日依法成立并在龙泉驿区同安街道办事处进行备案登记，对外可代表全体业主行使权利。业主大会公章应在召开业主大会通过一定表决并根据全体业主的意思表示对外加盖才发生效力，原告认为陈福荣系第二届业主委员会主任，一直掌握有业主大会公章，在任期届满后未召开业主大会，未经全体业主同意私自动用该公章对外签订《房屋租赁合同》属无效行为，《房屋租赁合同》中所涉房屋并非明星花苑全体业主所有，该出租行为属无效处分。而文吉劳务公司在签订上述合同时知晓上述情况，仍签订合同并进行装修，具有明显过错。现诉请法院判令：被告陈福荣使用明星花苑业主大会公章与被告文吉劳务公司于2014年3月9日所签订的《房屋租赁合同》无效。
诉讼中经法庭询问原告明星花苑第三届业主委员会将诉请明确为：请求确认明星花苑业主委员会与被告文吉劳务公司于2014年3月9日所签订的《房屋租赁合同》无效。
被告陈福荣辩称：1.陈福荣不是本案适格被告，请求驳回对陈福荣的起诉；2.第二届业主委员会的公章不是由陈福荣保管；3.第二届业主委员会与文吉劳务公司签订的房屋租赁合同已经履行相应的法律程序和经过全体业主委员会表决；4.出租房屋的行为合法有效。
被告文吉劳务公司辩称：1.业主委员会的原告主体资格是否适格存疑。主要疑点：（1）所出租场地为明星花苑所有，还是其他企业委托业主委员会代为管理；（2）请求确认无效是全体业主的意思表示，还是业主大会讨论通过后的意思表示；（3）如是全体业主的表示，是否有相关授权。2.文吉劳务公司在2014年签订房屋租赁合同过程中，并无过错。3.文吉劳务公司在签订合同后，按照合同约定履行义务。因新一届业主委员会认为该合同无效，导致文吉劳务公司前期投入大量资金装修准备的场所难以正常营业，为避免损失文吉劳务公司缴纳2014年6月至2015年6月租金后未继续缴纳下一阶段租金。
经审理查明：2010年10月15日，明星花苑业主委员会（第二届）在成都市龙泉驿区同安街道办事处备案，该备案记录上载明：业主委员会任期2010年10月15日至2013年10月14日；王清学为主任，彭良普、蒋大虎为副主任，方绍华、吴光琼、左雅玲、陈芙蓉（陈福荣）为委员。后王清学辞职，陈福荣当选业主委员会主任。
2014年3月9日，出租方载明系“龙泉驿区同安街办明星花苑业主委员会（甲方）”与文吉劳务公司签订《房屋租赁合同》。该合同第一条约定：出租房屋坐落地址龙泉驿区同安镇同安路2号会所楼上三楼。第二条约定：房屋名称明星花苑会所3层以上除瑜伽教室外所有部分。第三条约定：租赁期限为10年，从2014年3月16日起到2024年6月16日止（甲方承诺向乙方提供为期3个月的房屋建设及装修时间，期间内不收取任何租赁费用），租金计算时间为2014年6月16日起执行。第四条约定：乙方每年向甲方缴纳租金25000元，甲方应出具收据；乙方从第三年起按年租金10%递增缴纳租金。该合同尾部出租人处手写“明星花苑业主委员会”，陈福荣、刘美菊、徐萍签名，并加盖“龙泉驿区同安街办明星花苑业主大会”印章。
2014年5月21日，刘美菊出具《说明》，内容主要为：2014年3月1日左右，以第二届业委会名义公示了会所三楼出租，请广大业主有什么意见，到物管办公室登记，公示上有业主签上“坚决反对贱租”、“合唱团愿出2.5万元也行”等意见。
2014年12月26日，四川骅阳物业服务有限公司明星花苑物管处出具《证明》，内容为：“2014年3月，明星花苑第二届业委会采用公告形式，将明星花苑大门三楼会所向外出租，并告知广大业主，如有意见请在公告期10日内到物管中心签署意见。物管中心在此公告期间及以后，均未收到任何人的签署意见书。”
2015年8月10日，明星花苑第三届业主委员会在成都市龙泉驿区同安街道办事处备案，该备案记录上载明：业主委员会任期2015年8月10日至2018年8月9日
2016年1月16日，明星花苑第三届业主委员会召开会议，就案涉纠纷会议决议：官司要打，钱要花。
2016年3月18日，成都中国西部阳光城开发总公司出具《证明》，载明：兹证明明星花苑2号综合楼（进大门右侧）第三层为该司交给业主委员会使用的房屋，面积627.95平方米。
上述事实，除有当事人相关陈述外，有《成都市业主大会设立事项备案记录》2份、“辞职请求”、“会议记录”2份、《房屋租赁合同》、《证明》2份、说明等证据在案佐证，本院予以认定。
本院认为，结合当事人诉辩，案涉纠纷处理焦点主要集中于下述：
一、关于明星花苑第三届业主委员会的原告主体资格问题
本院认为，业主委员会属于民事诉讼法上的“其他组织”，具有诉讼主体地位，其于本案所提诉讼法律性质为确认之诉，系对当事人之间所存法律关系状态的确认，并不涉及“权利处分”，因此本案中明星花苑第三届业主委员会提起本案诉讼，不违反民事诉讼法及相关法律规定。
二、关于房屋租赁合同的效力问题
本院认为，按照物权与债权的区分原则，不具有处分权并不导致合同无效，该项规则已为《中华人民共和国物权法》第十五条规定所明确，对明星花苑第三届业主委员会主张因处分权欠缺致房屋租赁合同无效，与法律规定不相符合，本院不予支持。
合同的效力涉及到法律的价值评判，属于法院依职权审查范围。本案中当事人虽未提交确实充分的证据证明案涉租赁房屋的权属，但从“成都西部阳光城开发总公司”的《证明》及“成都市业主大会设立事项备案记录”（载明系议事活动用房）能证明案涉房屋系业主大会管理财产，按照《物业管理条例》第十一条第（七）项，对共同管理权利的重大事项，应通过业主大会业主共同决定。对于相关会议讨论决定程度或方式，《物业管理条例》已经有明确规定，明星花苑业主委员会（第二届）以“公示”等方式征求意见，与该条例规定不相符合。《物业管理条例》对业主“共同管理权利的重大事项”的相关规定，因涉及众多业主权益属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项所规定的效力性强制性规范，明星花苑业主委员会（第二届）对案涉房屋的处理，未经业主大会讨论并作出决定，其与文吉劳务公司所签订的《房屋租赁合同》，因违反该规范而无效。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《物业管理条例》第十一条第（七）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百四十二条的规定，判决如下：
成都市龙泉驿区同安街道明星花苑第三届业主委员会与四川文吉林祥建筑劳务有限公司于2014年3月9日所签订的《房屋租赁合同》无效。
案件受理费减半收取50元，由被告四川文吉林祥建筑劳务有限公司负担30元，由原告成都市龙泉驿区同安街道明星花苑第三届业主委员会负担20元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 黄承军
二〇一六年五月十日
书记员 杨 帆