河南省开封市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）汴民终字第1385号
上诉人（一审被告）胡长波。
上诉人（一审被告）古桂敏，
上述二上诉人委托代理人李长青，河南正言律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被上诉人（一审原告）开封市西皮渠清真寺管理委员会。
负责人马爱玲。
委托代理人王德，河南地依律师事务所律师。代理权限为一般代理。
一审被告开封市鼓楼区板桥社区卫生服务站（原开封市鼓楼区城隍庙社区卫生服务站）。
法定代表人李保成。
一审被告海瑞芳。
一审被告郭荣芳。
一审被告海瑞芳、郭荣芳委托代理人李长青，河南正言律师事务所律师。代理权限为特别授权。
上诉人胡长波、古桂敏因与被上诉人开封市西皮渠清真女寺管理委员会（以下简称清真女寺）、一审被告开封市鼓楼区板桥社区卫生服务站、海瑞芳、郭荣芳确认租房协议无效纠纷一案，不服开封市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第054号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。被上诉人清真女寺负责人马爱玲及其委托代理人王德，上诉人胡长波、古桂敏及其委托代理人李长青，一审被告海瑞芳、郭荣芳及其委托代理人李长青到庭参加了诉讼。一审被告开封市鼓楼区板桥社区卫生服务站经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
一审查明，2013年7月1日，古桂敏、海瑞芳、郭荣芳以清真女寺的名义与开封市鼓楼区城隍庙社区卫生服务站签订了一份租房合同，胡长波代表开封市鼓楼区城隍庙社区卫生服务站签字。双方约定将成功街＊＊号的房屋（建筑面积约60平方米，使用面积48平方米）出租给开封市鼓楼区城隍庙社区卫生服务站，租赁期38个月，自2013年7月1日起交付使用，至2016年8月31日止（第一年14个月，含装修期2个月）。双方约定年租金人民币2万元，2013年7月1日交纳第一年租金，以后按年支付，在每年9月1日续交。该合同未加盖开封市西皮渠清真女寺公章。合同签订后，开封市鼓楼区城隍庙社区卫生服务站向古桂敏给付租金20000元。
另查明，2013年3月，清真女寺进行了换届选举，选�结果为：马爱玲、古桂敏、张秀芳三人为新一届寺管会成员。
还查明，上述涉案房屋位于成功街＊＊号，面积约60平方米，未办理规划许可证，系清真女寺所有。清真女寺所建房屋，虽未办理规划许可证，但有开封市人民政府（2011）87号专题会议纪要，鼓楼区人民政府鼓政文（2011）40号文件证明，已经市、区人民政府同意建设。
一审认为，关于清真女寺能否委托马爱玲行使诉讼权利的问题，即马爱玲能否代表清真女寺行使诉讼权利，因马爱玲、古桂敏、张秀芳三人均是新一届寺管会成员，马爱玲、张秀芳均同意由马爱玲代表西皮渠清真女寺提起诉讼，且西皮渠清真女寺的公章亦由马爱玲管理，故马爱玲能代表西皮渠清真女寺行使相关诉讼权利。第二，古桂敏、海瑞芳、郭荣芳以开封市西皮渠清真女寺名义与被告胡长波签订房屋租赁协议是否有效。本院认为，古�敏、海瑞芳、郭荣芳以清真女寺名义与胡长波签订房屋租赁协议的时间为2013年7月1日，而清真女寺换届选举时间为2013年3月，选举结果为马爱玲、古桂敏、张秀芳三人是寺管会成员。换届后，海瑞芳、郭荣芳已不是寺管会成员，已无权代表寺管会对外签订合同。房屋租赁协议虽有古桂敏的签字，但却未得到大多数寺管会成员的同意，故该房屋租赁合同应属无效合同。按法律规定，无效的合同，自始没有法律约束力，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。开封市鼓楼区城隍庙社区卫生服务站的代理人胡长波在签订租赁合同时，明知在合同未加盖公章，且未得到新一届寺管会成员同意的前提下，而与对方签订，其未尽到必要的注意义务，因此对清真女寺的损失，即房屋占用费，开封市鼓楼区城隍庙社区卫生服务站应承担相应赔偿责任。房屋占用费按古桂敏、海瑞芳、郭荣芳与胡长波签订租赁合同中的60平方米予以认定，参照古桂敏、海瑞芳、郭荣芳与胡长波签订的房屋租赁合同，赔偿标准为一年20000元，即每月为1666.67元。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、古桂敏、海瑞芳、郭荣芳与胡长波于2013年7月1日签订的房屋租赁合同无效。二、开封市鼓楼区城隍庙社区卫生服务站将位于开封市成功街＊＊号的五间房屋腾空交与清真女寺，不得损坏房屋设施；并支付自2014年7月1日起至腾房之日止的房屋占用费。房屋占用费按年租金20000元计算。三、本判决生效后十日内，古桂敏返还清真女寺20000元。四�驳回清真女寺其他的诉讼请求。案件受理费300元由古桂敏、海瑞芳、郭荣芳各负担100元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
胡长波不服一审判决上诉称，2013年7月1日与清真女寺所签租房合同时，有前任寺管会成员海瑞芳、郭荣芳及现任寺管会成员古桂敏签字。合同上没盖公章，签合同时她们已经说明，公章在选举新寺管会之前，已封存到鼓楼区宗教局，只有等新、老班子交接后才能启用，故该租房合同合法有效。一审认定合同无效，但仍按合同约定的租赁费标准交纳房屋占用费，自相矛盾。请求撤销一审判决，驳回清真女寺的起诉。
清真女寺答辩称，古桂敏无权代表清真女寺对外签订租赁合同；2013年3月换届选举后海瑞芳、郭荣芳已不是寺管会成�，也无权代表清真女寺对外签订合同，故与胡长波签订的租房合同无效。与清真女寺同等地段房屋面积相近房屋的租金价格为每月2000元，故清真女寺要求每月按2000元赔偿有事实依据。一审判决适用法律正确，胡长波上诉理由不能成立，请求驳回其上诉请求。
古桂敏、海瑞芳、郭荣芳当庭答辩称同意胡长波的意见。
古桂敏不服一审判决上诉称，一审判决事实不清、证据不足，2013年3月寺管会重新选举后，清真女寺新、老寺管会之间没有办理交接手续，一直由其和上一届寺管会成员海瑞芳、郭荣芳共同管理，为了维护清真寺的利益，将房屋交给胡长波使用，双方签订的合同不违反法律规定。开封市鼓楼区城隍庙社区卫生服务站已不存在，一审判决将无法履行。一审判决按协议约定的年租金20000元支付房屋占用费，与其认定协议无效相矛盾。一审判决古桂敏返还寺管�20000元，与事实不符，收取的租赁费用用于清真女寺正常开支，并未私自占用。一审程序违法，马爱玲不能以寺管会的名义提起诉讼，鼓楼区宗教局违背约定，擅自将公章交付马爱玲，公章来源明显不当。本案不属于民事诉讼范畴，人民法院依法应不予受理。请求撤销一审判决，驳回清真女寺的起诉。
清真女寺答辩称，古桂敏、海瑞芳、郭荣芳与胡长波签订的房屋租赁合同无效，古桂敏、海瑞芳、郭荣芳无权对外签订合同。在一审法院审理期间，胡长波作为开封市鼓楼区城隍庙社区卫生服务站的诉讼代理人，始终未向法院提交开封市鼓楼区城隍庙社区卫生服务站变更的证据。古桂敏收取的20000元没有用于清真女寺，其行为属于违法行为。马爱玲具有代表清真女寺提起诉讼的主体资格。古桂敏的侵权行为，侵害了清真女寺的财产权，清真女寺提起民事诉讼符合法律规定，属于民事案件受理范围。请求驳回古桂敏的上诉请求，支持清真女寺的诉讼请求。
胡长波、海瑞芳、郭荣芳当庭答辩称同意古桂敏的意见。
二审经审理查明的事实除与一审查明的事实一致外，另查明，2014年4月4日，开封市鼓楼区城隍庙社区卫生服务站更名为开封市鼓楼区板桥社区卫生服务站。
本院认为，本案清真女寺提起诉讼，要求确认古桂敏、海瑞芳、郭荣芳与胡长波签订的房屋租赁合同无效并返还租赁的房屋，属于人民法院受理民事诉讼的范围，故古桂敏上诉称本案不属于人民法院受理民事诉讼的范围，其理由不能成立，本院不予采信。
从鼓楼区民族宗教局颁发的宗教活动场所登记证及开封市质量技术监督局颁发的组织机构代码证，登记的负责人均为马爱玲，古桂敏上诉称马爱玲不具有代表清真女寺提起诉讼的资格，没有证据证明，其上诉理由不能�立，本院不予采信。古桂敏称鼓楼区民族宗教局违背约定，将公章擅自交给马爱玲。本院认为，此为清真女寺与管理部门的管理行为，不属于本案民事案件的审理范围，本院不予审理。
胡长波、古桂敏上诉称2013年7月1日所签订的租房合同合法有效。海瑞芳、郭荣芳作为上一届寺管会成员，其享有的寺管会成员的权利随着换届而终止，根本无权代表清真女寺对外行使权利。古桂敏作为新一届寺管会成员，未经寺管会集体研究授权的情况下，私自对外签订合同，事后也未得到追认，其行为后果依据法律规定应由其自行承担。从胡长波的上诉状中可以看出，在签订合同时，其对海瑞芳、郭荣芳、古桂敏三人的身份状况及清真女寺的公章被封存的情况是明知的，且租金也并没有打入清真女寺的账户内，故2013年7月1日所签订的租房合同对清真女寺不具有法律效力，胡长波、�桂敏该上诉理由不能成立，本院不予采信。
古桂敏上诉称其收取的租赁费用于清真女寺正常开支，并未私自占用，一审判决其返还清真女寺20000元不当。出租清真女寺的房屋，租金依法应当汇入清真女寺的账户内，古桂敏将该款私存个人账户内，故一审法院根据清真女寺的请求判决其返还并无不当。古桂敏称其将租赁费用于清真女寺正常开支，至于其支出是否用于清真女寺的日常工作及是否符合清真女寺的财务规定，属于清真女寺内部管理问题，不属于民事案件的审理范畴。
胡长波、古桂敏上诉称一审认定仍以租房合同约定的年租金20000元向清真女寺支付房屋占用费与认定合同无效相矛盾；租房合同虽然无效，但使用房屋仍应当依法支付房屋占用费，合同约定的年租金与清真女寺提交的证据所反映相同地段房屋的租金价位相近；同时，根据法律规定，合同无效、被撤销或终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力，故一审法院按照合同约定的租金数额判决房屋占用费并无不妥，胡长波、古桂敏该上诉理由不能成立，本院不予采信。开封市鼓楼区城隍庙社区卫生服务站在一审法院审理期间变更为开封市鼓楼区板桥社区卫生服务站，但其并未及时向一审法院报告，导致一审法院仍以开封市鼓楼区城隍庙社区卫生服务站为诉讼主体进行判决，二审在查明基础上对此予以变更。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第五十七条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第（三）项、第一百七十四条之规定，判决如下：
一、维持开封市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第054号判决第一项、第三项、第四项，
二、变更开封市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第054号判决第二项为“开封市鼓楼区板桥社区卫生服务站将位于开封市成功街＊＊号的五间房屋腾空交与清真女寺，不得损坏房屋设施；并支付自2014年7月1日起至腾房之日止的房屋占用费。房屋占用费按年租金20000元计算”。
二审案件受理费300元，由古桂敏、胡长波各承担150元。
本判决为终审判决。
审判长 任晓飞
审判员 薛国胜
审判员 张燕喃
二〇一五年二月五日
书记员 徐家亮