吉林省辽源市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉04民终350号
上诉人（原审原告、反诉被告）：辽源市龙山区京味棒骨烧烤店，住所地辽源市龙山区东吉街。
负责人：金海玉，住吉林省东辽县。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：范景侠，住辽源市龙山区。
原审第三人：李锦成，住辽源市龙山区。
上诉人辽源市龙山区京味棒骨烧烤店（以下简称烧烤店）因与被上诉人范景侠、原审第三人李锦成确认合同无效纠纷一案，不服辽源市龙山区人民法院（2018）吉0402民初493号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
烧烤店上诉请求：撤销辽源市龙山区人民法院（2018）吉0402民初493号民事判决，改判支持烧烤店一审诉讼请求，本案诉讼费用由范景侠承担。事实和理由：1.一审判决对涉案合同定性为不定期租赁合同错误，涉案合同明确约定租赁期限至房屋拆迁时止，房屋拆迁属将来可能发生或必然发生之事实，可认定为附解除条件的合同，或附终止期限合同；“随时解除合同”非双方当事人真实的意思表示，一审判决对此推定错误，《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干问题的解答》中阐明：“房屋租赁合同约定如遇拆迁合同解除，当事人何时有权解除合同？房屋租赁合同履行过程中，拆迁人取得房屋拆迁许可证或其他合法审批手续，并发布拆迁公告，当事人据此要求解除租赁合同的，应予支持”；2.涉案合同关系成立后，双方当事人应当严格按照合同约定履行合同，范景侠意图从原合同中解脱出来，寻找新的合同伙伴，一审法院放纵范景侠的故意违约行为，故意偏袒范景侠，引发道德风险，违反公平正义，现涉案争议房屋未纳入拆迁范围，租赁期限尚未届满，范景侠提前解除合同收回房屋，缺乏法律依据，不应予以支持。
范景侠答辩称，依据《中华人民共和国合同法》的有关规定，租赁合同仅存在定期和不定期租赁之分，定期租赁合同最长不得超过20年，该法第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案双方签订的租赁合同为不定期租赁合同，范景侠已经按照上述法律规定多次通知烧烤店解除租赁合同，并补交拖欠的租金，因烧烤店未履行义务，范景侠才提起诉讼，故烧烤店的上诉请求缺乏事实与法律依据，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
李锦成答辩称：双方签订的合同为不定期租赁合同，且烧烤店在合同履行期间无正当理由拖欠租金，范景侠履行了解除合同的通知义务，本案符合合同解除的法定条件，故烧烤店的上诉请求缺乏事实与法律依据，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
烧烤店向一审法院起诉请求：1、确认范景侠解除房屋租赁合同无效；2、本案诉讼费用由范景侠承担。
范景侠向一审法院反诉请求：1、解除双方的房屋租赁合同；2、判决烧烤店腾退租赁的房屋；3、判决烧烤店给付拖欠范景霞的租金8，000.00元（2016年11月1日起至2017年8月31日）；4、烧烤店承担诉讼费；5、增加诉讼请求要求烧烤店支付房屋占用费比照合同租金计算至实际腾退之日止。
一审法院认为，一、2012年3月9日烧烤店与李锦成签订租赁合同效力问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。本案范景侠在李锦成处购买房屋并以口头委托李锦成收取房租的形式偿还欠款，且范景侠未购买本案争议房屋前，系李锦成管理本案争议房屋，李锦成虽超越代理权签订书面租赁合同，但承租户有理由相信李锦成具有代理权签订书面租赁合同，故李锦成与烧烤店签订的租赁合同有效。二、范景侠2017年7月1日向烧烤店邮寄送达解除合同通知书是否发生解除租赁合同的法律后果，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案李锦成与烧烤店签订的租赁合同约定的租赁期限是基于当时特定的拆迁时期而订立的，现因房屋动迁日期不确定，且双方未对租赁期限达成补充意见，故该合同应认定为不定期租赁合同关系；范景侠在烧烤店已经知道为现有房主的情况下，通知解除合同并给付1个月腾迁期限，自范景侠解除合同通知书2017年7月2日到达烧烤店处，该不定期租赁合同解除。租赁合同解除后，烧烤店应将租赁房屋返还给范景侠。范景侠请求判令烧烤店支付自2016年11月1日至2017年8月31日的租金8,000.00元，因双方对月租金无异议，该请求符合法律规定，予以支持。范景侠提出的要求烧烤店给付占用费的诉讼请求，因烧烤店实际搬出时间尚无法确定，可在确定后另行诉讼。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第二百二十九条、第二百三十二条、第二百三十六条规定，判决：一、驳回烧烤店的诉讼请求；二、解除烧烤店与李锦成签订的租赁合同，烧烤店于判决生效后30日内将承租房屋(房屋产籍号004007-0002-201，承租部分)腾退给范景侠；三、烧烤店于判决生效后5日内支付范景侠租金8，000.00元。案件受理费100.00元、反诉案件受理费100.00元，均由烧烤店负担。
本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。
本院经审理查明：涉案房屋原产权人为李锦成，2009年10月27日，该房屋（房屋所有权证号为房权证龙山字第1049**号）所有权变更到范景侠名下，范景侠为房屋所有权人。因范景侠欠李锦成购房款，范景侠同意李锦成收取房屋租金偿还所欠李锦成的购房款。2012年3月9日，李锦成与烧烤店经营者金海玉的代理人田福刚签订租房协议，协议约定：“甲方出租给乙方的房屋位于原辽源市东吉派出所对过的门市一处。房屋租金为每个月800.00元，每月将房租按时交于甲方，如不按期交付租金，甲方有权随时将该出租房屋收回，后果由乙方自负。由于此房屋随时有动迁的可能，而乙方在知情的情况下坚持承租此房屋，此房屋一旦动迁，乙方将无条件搬离此房屋，所造成的损失均由乙方自己承担”。协议签订后，由李锦成收取租金至2015年8月30日。后因烧烤店拖欠租金，范景侠于2016年11月8日向辽源市龙山区人民法院起诉烧烤店，要求解除双方不定期租赁合同，要求烧烤店腾退房屋并给付拖欠的租金1.12万元，同时支付逾期腾退房屋占用费。2016年12月15日，辽源市龙山区人民法院做出（2016）吉0402民初2926号民事判决，判决烧烤店给付范景侠房屋租金1.12万元。范景侠不服，上诉到吉林省辽源市中级人民法院，后又撤回上诉。（2016）吉0402民初2926号民事判决发生法律效力，范景侠向辽源市龙山区人民法院申请执行，烧烤店至今仍未履行。2017年7月1日，范景侠向烧烤店邮寄送达《解除合同通知书》，载明“你们与通知人的租赁合同纠纷已经龙山区人民法院分别判决，现判决早已生效，但你们仍然没有履行给付租金义务。现着重通知如下：在你们接到本通知（2017年7月2日）时，一并解除我们之间的租赁合同。请你们在解除合同之日起1个月内将房屋恢复原状，返还给通知人并补交拖欠租金”。2017年7月2日，烧烤店收到该通知。
本院认为，关于涉案租房协议的效力问题，一审法院进行了详细的阐述，本院与其观点一致，不再赘述。且烧烤店对一审法院确定租房协议有效并无异议，本院确认李锦成与烧烤店签订的租房协议有效，因李锦成对范景侠构成表见代理，该合同效力及于被代理人范景侠。租赁协议约定“此房屋一旦动迁，乙方将无条件搬离此房屋”，该内容从其文意理解“拆迁”为租赁终止时间，而拆迁是一种事实状态，拆迁何时发生、是否能发生都不确定，即拆迁是民事法律行为的条件，而不是终止的期限，未明确租赁的终止日，应视为对租赁期约定不明，如果双方当事人不能就租赁期限达成补充协议，亦无法按照合同有关条款或者交易习惯确定租赁期限，该租赁应视为不定期租赁，范景侠可以随时解除合同。烧烤店于2017年7月2日收到范景侠邮寄送达的《解除合同通知书》，该通知书给予烧烤店一个月的宽限期，符合法律规定，双方之间的租赁合同解除。烧烤店认为租房协议为附条件的合同的上诉观点不能成立，即使本案的租赁合同为附条件的合同，亦因烧烤店存在迟延支付租金行为，且经法院判决烧烤店仍未履行，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定亦符合解除房屋租赁合同的条件。
综上所述，烧烤店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200.00元，由辽源市龙山区京味棒骨烧烤店负担。
本判决为终审判决。
审判长 崔 鹏
审判员 朱新华
审判员 何芳松
二〇一八年六月十四日
书记员 曹 阳