广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第2270号
上诉人（原审被告）：深圳市俊和园投资有限公司。
法定代表人：蔡清俊。
委托代理人：晏晓英，广东知明律师事务所律师。
委托代理人：李琼，广东知明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：深圳市常兴物业管理有限公司。
法定代表人：黄瑞文，总经理。
委托代理人：华光，广东茂亨律师事务所律师。
上诉人深圳市俊和园投资有限公司（以下简称俊和园公司）因与被上诉人深圳市常兴物业管理有限公司（以下简称常兴物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2014）深南法民三初字第984号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
常兴物业公司原审诉讼请求：1、俊和园公司向常兴物业公司支付物业管理费25200元，中央空调运行、维护费119280元，水电费20595.4元，垃圾处理费4.6元，本体维修基金1050元，滞纳金51556元（2013年11月至2014年5月15日期间），总计217686元。；2、解除常兴物业公司与俊和园公司于2013年7月12日签订的《物业管理协议》；3、本案诉讼费等费用由俊和园公司承担
原审法院审理查明，2013年7月12日，常兴物业公司与俊和园公司签订《物业管理协议》，约定：常兴物业公司为俊和园公司所租商铺提供物业管理服务，商铺为深圳市南山区某广场首层12、13、14、15、16号铺，商铺建筑面积为600平方米，期限自2013年7月13日起至2018年7月12日止。中央空调运行费按建筑面积分摊每月每平方米26元，每月共计15600元；中央空调维护费，中央空调日常检测、养护及维修费按租赁面积每月每平方米2.4元收取，每月共计1440元；物业管理费按建筑面积6元／月／平方米计，每月共计3600元；本体维修基金按0.25元／月／平方米计，每月共计150元；以上费用，从2013年7月13日起计算，俊和园公司应在每月5日前交纳。受有关部门或单位的委托，常兴物业公司可提供水费、电费、电话、电视、本体维修基金、排污费、垃圾处理费等代收代缴服务，收费标准执行政府有关规定。如俊和园公司违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，常兴物业公司有权要求俊和园公司补交从逾期之日起按每天千分之三计算的滞纳金，如果俊和园公司在规定交费时间后20天仍然不交清费用的，则常兴物业公司有权单方面解除本协议，并扣留俊和园公司支付的所有保证金作为违约金，等等。
为证明俊和园公司欠缴电费、水费、排污费、垃圾处理费金额，其提交了十四份《收费通知单》。俊和园公司对上述单据的真实性、合法性、关联性均不认可，并表示从未收到。常兴物业公司为此还补充提交了深圳市南山区某广场业主委员会出具的《情况说明》、《供用电合同》、《深圳市城市供水用水合同（试行）》、《委托书》、《委托银行代收水费合同书》、水电费发票、污水、垃圾处理费专用收据等证据。
另查，《物业管理协议》所涉铺位为俊和园公司从案外人某集团有限公司处租赁而来，某集团有限公司因与俊和园公司就租赁合同发生纠纷起诉至原审法院，原审法院于2014年5月15日作出（2014）深南法前民初字第24号民事判决。
俊和园公司于2014年7月1日收到常兴物业公司的起诉状。
庭审后，常兴物业公司向原审法院陈述，俊和园公司已经付清2013年10月份的物业管理费等费用，常兴物业公司不要求俊和园公司支付该月份费用的滞纳金。
原审法院认为，常兴物业公司与俊和园公司签订的《物业管理协议》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强行性规定，合法有效，双方当事人均应依约诚信履行义务。常兴物业公司与某集团有限公司签订的租赁合同效力问题并不影响《物业管理协议》的效力。俊和园公司欠2013年11月至2014年5月期间物业管理费25200元，中央空调运行、维护费119280元，水电费20595.4元，垃圾处理费4.6元，本体维修基金1050元，事实清楚、证据充分，其行为已构成违约，其应承担相应的违约责任。常兴物业公司请求俊和园公司支付滞纳金，其本质为逾期付款违约金，虽然俊和园公司主张标准过高，但是综合考虑俊和园公司违约行为对常兴物业公司造成的实际损失、公平及诚实信用原则，原审法院认为双方约定的俊和园公司按所欠费用的每日千分之三支付违约金的标准并未过分高于损失，故原审法院不予调整，常兴物业公司请求俊和园公司按约定标准支付违约金，原审法院予以支持。俊和园公司逾期缴纳各项费用，已达到合同约定的常兴物业公司单方解除合同的条件，故俊和园公司收到常兴物业公司的起诉状之日为合同解除之日。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认常兴物业公司与俊和园公司于2013年7月12日签订的《物业管理协议》于2014年7月1日解除；二、俊和园公司应于本判决生效之日起十日内向常兴物业公司支付物业管理费25200元，中央空调运行、维护费119280元，水电费20595.4元，垃圾处理费4.6元，本体维修基金1050元；三、俊和园公司应于本判决生效之日起十日内向常兴物业公司支付2014年1月6日至2014年5月15日期间逾期支付物业管理费、本体维修基金、水电费、垃圾处理费的违约金50615.05元；四、驳回常兴物业公司其它的诉讼请求。案件受理费2283元，由常兴物业公司负担10元，由俊和园公司负担2273元。
上诉人俊和园公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销原审判决；二、驳回被上诉人的全部诉讼请求；三、由被上诉人承担本案的全部诉讼费。事实与理由：一、本案上诉人承租的商铺的实际建筑面积只有390平方米，而不是《物业管理协议》中记录的600平方米，所以本案一审判决按600平方米计算各项费用违背事实，是错误的。本案所涉商铺是被上诉人的关联公司香港某集团有限公司出租给上诉人，上诉人与某集团有限公司之间租赁合同纠纷一案（2014）深南法前民初字第21号案一审己判决，上诉人已就该案提起上诉，商铺面积是该案争议焦点之一。根据该案一审确定的某集团出租给上诉人的商铺租赁面积为390平方米，本案一审判决按《物业管理协议》中商铺建筑面积600平方米计算中央空调运行费，中央空调维护费、中央空调日常检测养护费，物业管理费，本体维修基金是错误的，应当按上诉人承租商铺的实际建筑面积计算。对于上诉人已按600平方米向被上诉人多交纳的所有费用，上诉人将另行主张返还。二、一审法院完全按照被上诉人单方制作的水、电费的收费通知单的数额判由上诉人支付2014年1月6日至5月15日期间的水电费是没有事实依据的。1、被上诉人单方制作的水、电费收费通知单的数额没有经过上诉人的复核确认，不符合租赁物水电的实际使用情况，数额明显虚高。2、关于水、电费的单价，《物业管理协议》第六条第1款的约定，被上诉人代收代缴水、电费，收费标准执行政府有关规定。根据被上诉人提交的供电局和水务集团的发票，被上诉入水、电收费通知单中的单价高于供电和水务公司的单价，所以被上诉人收费通知单中的单价应于更正。三、被上诉人没有按《物业管理协议》约定提供服务，其主张支付119280元巨额中央空调运行、维护费没有依据。由于冬季及夏季到来之前被上诉人没有实际开动运行中央空调，没有提供相应的空调服务，被上诉人主张的2013年11月至2014年5月巨额的中央空调运行、维护费上诉人不应支付。四、一审判决上诉人支付2014年1月6日至2014年5月15日期间逾期支付物业管理费、本体维修基金、水电费、垃圾处理费的违约金50615.05元完全错误。1、根据上诉人承租的实际面积390平方米计算各项费用，上诉人并未欠交费用，不存在违约，一审判上诉人支付违约金没有事实根据。2、违约金应以补偿为主，应以被上诉人因迟延收到费用所受的实际损失为基础，并充分考虑协议履行中双方过错情况。《物业管理协议》是被上诉人提供的格式合同，约定每日干分之三的违约金比例过高，属于不公平条款。综上所述，一审法院对本案事实认定错误，适用法律不当，被上诉人主张的物业管理费、本体维修基金、水电费、垃圾费及相应的违约金没有事实依据，请求二审法院查明事实，撤销一审判决并驳回被上诉人的全部诉讼请求。
被上诉人常兴物业公司答辩称，一、本案纠纷与上诉人和业主之间的房屋租赁纠纷是两不同的法律关系产生的纠纷，两者之间没有必然的因果关系，没有必然的关联性，上诉人更不能以其与业主之间或者是某集团有限公司之间存在着纠纷为由而拒付物业管理费、水电费等费用。二、涉案物业管理合同没有违反法律规定，理应合法有效，双方理应按照物业管理合同的约定履行各自的义务，而上诉人违反《物业管理协议》约定的交款物业管理费、水电费的义务，根据《物业管理协议》的规定，被上诉人有权解除涉案的物业管理合同。三、被上诉人是帮有关水电部门代收代付水电费用，本身被上诉人是没有任何的利益而言，根据涉案的物业某广场的水电费的收费的具体办法，先由被上诉人向水电部门支付水电费用，由银行从被上诉人的帐户转划水电费，后由被上诉人抄表制作收费单，再收取水电费用，该办法已经执行了十多年，没有任何业主或使用者提出任何异议。四、上诉人与被上诉人之间的《物业管理协议》的第四条第六款写的很清楚，商铺的水电费用按照实际使用表数收费，而且上诉人已经按照这个方式支付了相关的费用一部分。原审判决有事实根据，有法律依据，证据充分，适用法律适当，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院维持一审判决。
本院经审理查明，原审法院查明的事实基本清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为物业服务合同纠纷。俊和园公司与常兴物业公司签订的物业管理协议是双方当事人的真实意思表示，不存在法定无效因素，原审法院认定涉案物业服务合同合法有效正确，本院予以确认。关于计费面积，合同约定的面积为600平方米，该约定为双方真实意思表示、合法有效，双方在合同履行过程中实际也按照该面积计算各项费用，俊和园公司主张应按390平方米计算各项费用依据不充分，本院不予采纳。关于拖欠的水电费、垃圾处理费数额，常兴物业公司提交了收费通知单、供用电合同、供水用水合同、发票、业委会出具的情况说明等证据以证明其请求，俊和园公司对此不予认可，但未提供其已支付水电费的相关证据或其他足以反驳的相反证据，原审法院对常兴物业公司的请求予以支持并无不当。至于逾期付款违约金，双方在合同约定的日千分之三的标准明显偏高，俊和园公司提出了调整请求，原审法院未予调整存在不当，本院予以纠正，本院酌定按日万分之三的标准计算俊和园公司逾期付款的违约金，故2013年11月至2014年5月15日期间俊和园公司逾期支付物业管理费、本体维修基金、水电费、垃圾处理费的的违约金应为5061.51元。
综上所述，俊和园公司的上诉请求部分成立，对成立的部分本院予以支持。原审判决实体处理部分有误，本院予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持深圳市南山区人民法院（2014）深南法民三初字第984号民事判决第一、二项；
二、变更深圳市南山区人民法院（2014）深南法民三初字第984号民事判决第三项为：上诉人深圳市俊和园投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向被上诉人深圳市常兴物业管理有限公司支付2013年11月至2014年5月15日期间滞纳金5061.51元；
三、驳回被上诉人深圳市常兴物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费2283元，由俊和园公司负担2000元，常兴物业公司负担283元；二审案件受理费人民币4566元，由俊和园公司负担4000元，常兴物业公司负担566元。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
代理审判员 邓 媛
代理审判员 吴 思 罕
二〇一五年三月十二日
书 记 员 刘尹琳（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。