广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤13民终192号
上诉人(原审被告)：惠州市银泰达实业有限公司。地址：博罗县罗阳镇城东区曙光路68号江山美苑C1栋（二楼），统一社会信用代码：91441322745549049A。
法定代表人：林长青，总经理。
委托诉讼代理人：林立红，系该公司法务经理。
委托诉讼代理人：邹培盛，系该公司法务主管。
被上诉人(原审原告)：孙继军，男，1972年1月3日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区。
委托诉讼代理人：靳振强、罗鹏，均系广东卓凡律师事务所律师。
上诉人惠州市银泰达实业有限公司（以下简称银泰达公司）与被上诉人孙继军因商品房销售合同纠纷一案，不服广东省惠州市博罗县人民法院（2017）粤1322民初2991号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2017年7月28日，原审原告孙继军向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、判决被告返还原告所购房房产建筑面积误差部分的房价款共26919.32元及利息（计至2017年7月19日共11335.26元，计至偿还之日止）。2、判令被告赔偿原告因建筑面积误差过大造成的契税和住宅专项维修资金损失共9163.52元及利息（计至2017年7月19日共3858.59元，计至偿还之日止）。3、判决被告按《商品房买卖合同》第十五条之约定，向原告支付逾期办理房产证违约金41570.67元。4、请求判决由被告承担本案的全部诉讼费用。
主要事实和理由是：一、原告于2010年9月20日与惠州市银泰达实业有限公司签订了一份编号为博罗-
GF-201-02724的《商品房买卖合同》，约定原告以人民币548089元的总价购买被告开发的博罗鸿隆江山美苑C3栋2单元1701房，建筑面积为145.17平方米。然而，2017年4月26日原告接物业通知并前往物业领取房产证后，发现该商品房的建筑面积实际上才138.04平方米，与双方签订的商品房买卖合同约定的建筑面积少了7.13平方米，误差率高达5.17%。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定和被告与原告所签订的《商品房买卖合同》第五条对面积误差比3%以内的房价款15635.1元（138.04×3%×3775.5）、面积误差比3%以外的房价款11284.22元【（7.13-138.04×3%）×3775.5】共26919.32元及利息（计至2017年7月19日共11335.26元，计至偿还之日止）返还买受人原告。二、因为被告的过错，造成建筑面积为138.04平方米的普通住宅在买卖时变成面积为145.17平方米的非普通住宅，应交的契税也由1.5%变成3%，造成了原告8625.12元的财产损失，并且多支付住宅专项维修资金538.4元。因原告的损失是由被告的过错造成，因此原告此两项损失共9163.52元及利息（计至2017年7月19日共3858.59元，计至偿还之日止）应当由原告予以赔偿。三、根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告应当在商品房竣工验收合格之日起18个月内为买受人办理好房产证，逾期按银行同期存款利息支付给买受人。然而，商品房于2011年4月30日已经交付使用（说明竣工验收合同时间在2011年4月30日之前），根据合同约定，即使以2011年4月30日为时间点，被告也应当在2012年10月29日前完成房产证办证工作并将其交付业主，然而被告却直至2015年1月19日才完成房产证办理。因此，根据合同约定，2012年10月30日至2015年1月19日期间的银行同期存款利息41570.67元应当由被告依约支付给原告。综上所述，被告已严重违反合同多项约定、损害了原告的切身利息，只是原告蒙受了巨大的经济损失；原告所诉事实清楚、证据确实充分，符合合同约定和相关法律规定，应受到法律的保护，根据《民法通则》和《中华人民共和国合同法》第60条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”及第107、113、114条当事人一方如果不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担赔偿对方损失、支付对方违约金的违约责任的规定，向法院起诉。
被告惠州市银泰达实业有限公司辩称：一、关于补偿被答辩人所购房产建筑面积误差部分的房款及利息的诉讼请求不应当得到支持：（一）因被答辩人的诉讼请求已过诉讼时效，被答辩人已丧失胜诉权。依据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本条规定即是对我国不动产物权“公示公信原则”的原则性规定。物权公示原则是现代各国物权法关于物权变动所奉行的重要原则。所谓公示，是指在物权变动时，必须将物权变动的事实通过一定的公示方法向社会公开，从而使第三人知道物权变动的事实，以避免第三人遭受损害并保护交易安全。房地产登记的效力公示力和公信力是房地产权属登记所具有的效力。公示力是指登记机关将已登记的权利制成登记簿，供公众查阅，但于公众判断该项权利的合法性。被答辩人于起诉状中已经认可“被告直至2015年1月19日才完成房产证办理”，同时房产证上也显示房地产管理部分已于2015年1月19日进行了房地产产权登记。被答辩人是涉案房屋的所有者，理应知道办理房地产的登记事宜；按照相关法律法规的规定，房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息，包括房屋自然状况（坐落、面积、用途等），房屋权利状况（所有权情况、他项权情况和房屋权利的其他限制等），以及登记机关记载的其他必要信息。也就是说房屋权属登记机关已经对涉案房屋的相关信息进行了公示，被答辩人当然知道自己的权益受到侵害，房产面积与合同约定不符。房产证显示的登记日期为2015年1月19日，依据《民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”，被答辩人诉讼时效的最后期限是2017年1月19日，而被答辩人主张权利的日期是2017年7月10日，被答辩人向答辩人主张补偿房产建筑面积误差部分的房款诉讼请求已过时效，丧失胜诉权。（二）退一步讲，就算答辩人要求补偿房产建筑面积误差部分的房款，也无须支付利息。答辩人与被答辩人签订的《广东省商品房买卖合同》（以下简称“购房合同”）第五条面积确认及面积差异处理中，仅约定如果被答辩人选择继续履行合同则按多退少补。若被答辩人选择要求答辩人支付利息，那被答辩人须选择退房，则答辩人退回全部房款及利息。利息与补款两者只能选择其一，但被答辩人即要求面积误差部分的房款，又要求支付利息，是自相矛盾的，不应得到支持。二、关于被答辩人因建筑面积误差过大造成的契税和住宅专项维修资金损失及利息，与答辩人无关，不应得到支持。（一）关于契税，税务部门的规定，契税的缴交主体是被答辩人，退税须由被答辩人本人亲自携带相关材料去博罗县税务机关办理退款手续。答辩人无法办理相应的退款手续；该房款可由被答辩人办理退费，即不存在损失事实，不应由答辩人赔偿该笔款项，况且答辩人无占用上述款项，答辩人无须支付相应利息。（二）关于住宅专项维修资金，根据《住宅专项维修资金管理办法》（财政部165号）第二条：“住宅专项维修资金，是指专项用于住宅公同部位、公共设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。”第七条：“商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整。”第九条：“业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。”第十条：“业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。”由上述规定可知，住宅专项维修资金是由业主缴交用于维修维护业主所有的住宅共同部分，住宅专项维修资金为业主所共有，保管由政府指定单位指定账户监管，与答辩人一点关系没有。并且，住宅专项维修资金指定的银行账号可能会产生利息，被答辩人可向政府指定的住宅专项维修资金管理部门申请退还多缴部分及利息。三、关于被答辩人要求支付逾期办证违约金的诉讼请求因已过诉讼时效不应得到支持；退一步讲，就算答辩人要支付逾期办证违约金，被答辩人的逾期办证违约金的计算期限及计算标准也不正确，不应得到支持：（一）本案中的逾期办证违约金即“同期存款利息”为继续性债权，而继续性债权应就单个债权分别计算诉讼时效。被答辩人请求违约金期间为自逾期办证之日起至2015年1月19日，而2015年1月19日的诉讼时效最后期限是2017年1月19日。而被答辩人在2017年7月10日才主张权利，因此，自逾期办证之日起至2015年1月19日期间的违约金请求权早已经过诉讼时效，不应予以保护。购房合同中约定的延期办证的违约金是以日为单位累计计算的，因此购房合同中约定的延期办证违约金债权属于继续性债权。继续性债权是由一个个独立单位的债权构成的一个个独立单位的请求权，每一个违约金债权具有独立性。在继续性债权的诉讼时效计算中，位于前面的请求权超过了诉讼时效，并不意味后位的请求权亦超过了诉讼时效。反之，位于后面的请求权未超过诉讼时效，并不等于位于前面的请求权未超过诉讼时效。它们之间不存在“连带”关系，各自独立，互不相涉。至于后面的请求权是否超过了诉讼时效，则看债权人在主张权利时，是否超过了两年的诉讼时效期限。就本案而言，被答辩人请求违约金期间为自逾期办证之日起至2015年1月19日，而2015年1月19日的诉讼时效最后期限是2017年1月19日。而被答辩人在2017年7月10日才主张权利，因此，自逾期办证之日起至2015年1月19日期间的违约金请求权早已经过诉讼时效，不应予以保护。（二）退一步讲，就算答辩人要支付逾期办证的违约金，被答辩人的计算期间与计算标准也不对，不应得到支持。1、违约金的起算时间应为2013年1月22日，非被答辩人所称2012年10月29日。被答辩人要求从2012年10月29日起算逾期办证违约金是站不住脚的，购房合同第十五条关于产权登记的约定:“……出卖人在商品房竣工验收合格之日起18个月内为买受人办理好房产证……”，涉案房屋的工程竣工验收报告时间为2011年7月22日，因此违约金的起算日期应为2013年1月22日。2、被答辩人要求违约金按同期定期存款利息计算是站不住脚的，答辩人延期办证的违约金金额应依照合同约定按已付购房款的银行同期活期存款利息计算：答辩人与被答辩人签订的购房合同第十五条关于产权登记的约定：……逾期按银行同期存款利息支付给买受人。1、购房合同中约定的延期办证的违约金是以日为单位累计计算的，因此购房合同中约定的延期办证违约金债权属于继续性债权。继续性债权是由一个个独立单位的债权构成的一个个独立单位的请求权，每一个违约金债权具有独立性。本案中购房合同约定逾期办证违约金按银行同期存款利率支付，即逾期一日就按逾期当日的银行存款利息支付违约金，逾期当日的银行存款利息，只能是当日活期存款利息，一日时间无所谓一年、两年或三年定期。所以，本案中的逾期办证的违约金是指银行当日存款利息的累计总和，是由这一个个独立债权累计而成的，只能是银行同期活期存款利息。2、购房合同约定的逾期办证违约金是按银行同期存款利率计算的，所谓同期存款利率是指同一时期，即相同确定时期的存款利率。如果按银行同期定期利率计算，那么从2013年1月22日起至往后继续计算至其后3年内，该适用多少年期的定期利率？适用一年期、两年期还是三年期？因截止时间没有确定，无法确定相同时期，也就无所谓同期定期。其次，如适用银行三年期定期存款利率的，2013年1月22日起至其后3年内，在这期间三年期定期存款利率有7次调整，应该适用哪个时期利率呢？是按被答辩人要求适用2013年1月22日起始日的银行三年期存款利率（4.25%），还是中间时间段的银行三年期存款利率（4.00%、3.75%、3.50%、3.25%、3.00%），还是截止日的银行三年期存款利率（2.75%）？
所以，本案购房合同约定的逾期办证违约金金额按银行同期存款利率计算如解释为按银行同期定期存款利率计算是解释不通，在逻辑上是有问题的，只能解释为按银行同期活期存款利率计算。综上，被答辩人的诉讼请求已过诉讼时效，被答辩人已丧失胜诉权。退一步讲，就算答辩人要返还房产建筑面积的部分房款，也无须支付利息。被答辩人因建筑面积误差过大造成的契税和住宅专项维修资金损失及利息，与答辩人无关，不应得到支持。被答辩人的违约金请求权均已经过诉讼时效，不应予以保护。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2010年9月20日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》(合同编号：博罗-
GF-200-02724)，主要约定原告购买被告开发的位于罗阳镇九村村上头塘、下头塘组三丫浪至角山地段的鸿隆?江山美苑C3栋2单元1701号房，建筑面积145.17平方米，总价款人民币548089.00元，合同约定以银行按揭形式支付。合同第五条约定“本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同）双方同意按一下原则处理：1、差异值为±0.6%的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。”，第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后240日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、出卖人在商品房竣工验收合格之日起18个月内为买受人办理好房产证，费用按政府规定由买卖双方各自承担，逾期按银行同期存款利息支付给买受人。”该房的竣工验收合格报告签署日期为2011年7月22日。合同签订后，原告分别于2010年11月23日、2011年12月29日支付了售房款168089.00元、380000.00元。被告于2012年6月21日将房屋交付给原告使用。
另查，涉案房产于2015年1月15日办理房地产权登记（粤房地权证第DJ001879**号），房地产权属证书上显示该房实际面积为138.04平方米，比合同约定的建筑面积少了7.13平方米，面积误差为4.91%。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，本案是商品房销售合同纠纷，本案争议焦点：1、原告起诉是否超过诉讼时效；2、被告是否需要返还原告所购房产建筑面积误差部分的房款及利息。3、被告是否应当承担延期办证的违约责任；
关于原告起诉是否超过诉讼时效的问题。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条之规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”，本案中，涉案房产于2015年1月15日办理房地产权登记，根据原告提供的领取房产证登记表及录音内容，可以印证原告于2017年4月26日才拿到房产证。办理房地产权登记后，有关部门通过不动产公示，向社会公开房产的相关信息，原告没有通过相关途径去查询，存在一定的疏忽，但是依据常理，以及被告不能证明原告参与了该房屋房产证、税收等手续的办理，可以相信原告直到2017年4月26日才得知房屋面积少于合同约定面积的事实。所以原告提出要求被告返还所购房产建筑面积误差部分的房价款仍在诉讼时效期内。依据双方当事人签订的《广东省商品房买卖合同》约定，出卖人在商品房竣工验收合格之日起18个月内为买受人办理好房产证，涉案房屋于2011年7月22日竣工验收合格，被告应于2013年1月21日之前为原告办理好房产证。而到2015年1月15日才办好房产证，被告未为原告办理房产证，原告应当知道其权利被侵害，此时开始计算诉讼时效。双方当事人约定的逾期办证违约责任为“按银行同期存款利息计算”，因本案逾期办证行为一直持续，违约金的计算以日为单位，逾期办证违约金产生属于原告继续性债权，对于每一个请求权分别计算诉讼时效。据此，保护原告起诉之日（2017年7月28日）向前推两年的逾期办证违约金请求权。
关于被告是否需要返还原告所购房产建筑面积误差部分的房款及利息。涉案房屋的房地产权证记载该房实际面积为138.04平方米，比合同约定的建筑面积145.17平方米少了7.13平方米，面积误差为4.91%。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。”，原、被告的《商品房买卖合同》第五条第一款第三项约定，“差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。”，可见，对于买受人选择多退少补方式的，没有约定利息，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，以及公平的原则，由被告按照中国人民银行同期贷款利率在资金占用期间产生的利息返还给原告。
关于被告是否应当承担延期办证的违约责任的问题。依据双方当事人签订了《广东省商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人在商品房竣工验收合格之日起18个月内为买受人办理好房产证，费用按政府规定由买卖双方各自承担，逾期按银行同期存款利息支付给买受人。商品房竣工验收的日期为2011年7月22日，被告直到2015年1月15日才为原告办理好房产证，超出了约定办理的日期，应当承担违约责任。违约金应自2013年1月21日起按银行同期存款利息支付给原告。但双方约定逾期按银行同期存款利息支付，到底是活期存款，还是定期存款，如是定期存款是定一年、二年或五年等，所以该条款属约定不明。因被告从2013年1月21日应办理好房产证至今有三年多时间，所以本案本院确定为按三年定期存款利率计算利息为宜。原告请求有理部分，本院予以支持。被告要求按活期利率计算利息本院不予支持。
关于原告因建筑面积过大造成的契税和住宅专项维修资金的损失，因该款项是根据相关规定交给有关部门，原告可在该判决生效后自行到相关部门办理因房产面积误差而引起的退费。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定判决如下：一、被告惠州市银泰达实业有限公司应于本判决发生法律效力后10日内返还原告孙继军所购房产建筑面积误差部分的房价款26919.315元及利息。其中利息从2011年12月29日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息至本院确定的还款之日止。二、被告惠州市银泰达实业有限公司于本判决发生法律效力后10日内支付原告孙继军违约金（违约金以548089.00元为基数，从2015年7月28日至本判决确定付款日止按中国人民银行同期三年期定期存款利率计算）。三、驳回原告孙继军其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1061元，由被告惠州市银泰达实业有限公司负担。
当事人二审的意见
上诉人惠州市银泰达实业有限公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、依法撤销广东省博罗县人民法院(2017)粤1322民初2991号民事判决书第一、二项判决。2、本案一、二审相关诉讼费用由被上诉人承担。
主要事实和理由：一审法院判决认定事实不清，逻辑矛盾。一、一审法院(2017)粤1322民初2991号民事判决书第二项判决超过被上诉人的诉讼请求，逾期办证违约金应当适用诉讼时效，判决结果与其认定的事实不符，不应得到支持。1、一审法院(2017)粤1322民初2991号民事判决书第二项判决“被告支付原告自2015年7月28日起至判决确定付款日的违约金”。而被上诉人的诉讼请求为“支付2012年l0月30日至2015年1月19日期间的逾期办证违约金”，一审法院判决超过了被上诉人的诉讼请求。2、一审法院认为“上诉人于2015年1月19日为被上诉人办理好了房产证，并且认为逾期办证违约金属于继续性债，应当适用诉讼时效，截至被上诉人起诉时(2017年7月28日)，2015年7月28日前的违约金请求权已过两年的民事诉讼时效”，而被上诉人诉请的逾期金计算时段是从2012年l0月30日起至2015年1月19日止，该时段已远超诉讼时效，依法应当驳回被上诉人的该诉讼请求，但一审法院(2017)粤1322民初2991号民事判决书第二项判决上诉人支付被上诉人自2015年7月28日起至判决确定付款日的违约金。该判决无事实与法律依据，被上诉人也没有该项请求，请二审法院依法改判为驳回被上诉人的该项诉讼请求。二、一审法院认为既认为应当适用诉讼时效，但(2017)粤1322民初2991号民事判决书第一项判决又对面积误差部分的房价款的诉请作不一致的认定，这种逻辑是矛盾的，应得到支持。诉讼时效，是指权利人请求人民法院依强制程序保护其合法权益而提起诉讼的法定有效期限。通俗地说:诉讼时效是指法律规定你的某种权利必须在一定时间内行使，超过这个期间就不再受法律保护了。《民法通则》第一百三十五条:向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《民法通则》第一百三十七条:诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算……。一审法院在(2017)粤1322民初299l号民事判决书中认为:“办理房地产权登记后，有关部门通过不动产公示，向社会公开房产的相关信息，原告没有通过相关途径去查询，存在一定的疏忽，但是依据常理，以及被告不能证明原告参与了该房屋房产证、税收等手续的办理，可以相信原告直到2017年4月26日才得知房屋面积少于合同约定面积的事实。所以……仍在诉讼时效期内。”由上述一审法院在民事判决书的表述可知:1、办理房地产权登记后，有关部门通过不动产公示，向社会公开房产的相关信息;2、被上诉人没有通过相关途径去查询，存在一定的疏忽。3、一审法院认为被上诉人房屋面积误差的房价款请求权仍在时效内的原因上诉人是不能证明被上诉人参与了该房屋房产证、税收等手续的办理。综上所述，依据上述法律规定，房屋产权登记有关部门通过不动产公示，向社会公开房产的相关信息，就应视为被上诉人知道或应当知道，并且一审法院也认为被上诉人存在过失，因此，自2015年1月19日起，被上诉人就知道或应当知道自己所购房屋面积与合同约定面积有误差，但为被上诉人的过失，导致错过诉讼时效，在此期间又无中止诉讼时效的情形出现，因此造成的后果由被上诉人自己承担。同时，一审法院认为上诉人不能证明被上诉人参与了该房屋房产证、税收等手续的办理是其诉请仍在时效内的原因，这个是没有法律依据，与常理不符，请求二审法院依法改判，驳回被上诉人的该项诉讼请求。综上，一审法院认定事实不清，逻辑矛盾，滥用自由裁量权，严重偏袒上诉人，侵犯了上诉人的合法权益。请二审法院认真查明事实，依法支持上诉人的上诉请求。上诉人在庭审过程中，补充上诉意见称:一审法院判决第一项，要求上诉人于判决发生效力十日内返还被上诉人所购房产建筑面积误差的房款及利息，其中利息从2011.12.29起计，但根据最高院相关司法解释规定，出卖人交付使用的房屋建筑面积与约定面积不符，合同有约定的，应按合同约定处理，即双方签订买卖合同第5条，约定产生面积差异超过正负30%的，买受人可以选择多退少补或退房，选择退房的才有权利要求上诉人退回全部房款及利息，选择多退少补的并没约定要支付利息，因此一审法院判决要支付退回相应房款及利息是不合理的。
被上诉人孙继军答辩称:一、答辩人诉讼请求根据事实及法律并未过诉讼时效。被答辩人于2017年4月26日通知答辩人前去被答辩人处领取房产证，并在被答辩人领取表格处签名。因此，答辩人是于2017年4月6日才知道涉案房产证(粤房地权证字第DJ××91)上的建筑面积与编号:博罗-
GF-201-02724《广东省商品房买卖合同》约定的建筑面积相差7.13平方米。根据《民法通则》第一百三十五条之规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”之规定，答辩人自2017年4月26日才知道答辩人权利收到侵害。被答辩人所述已过诉讼并不成立，理由如下：1、办理房产权登记后，有关部门向社会公开房产的相关信息，答辩人没有通过相关途径去查询并非答辩人存在疏忽，依据常理可知，办理相关手续由被答辩人负责办理，答辩人仅负责接收办理好的房产证，且答辩人根据合同一直认为办理的房产证建筑面积为145.17平方米，并非138.04平方米。2、根据《民法通则》第一百二十五条之规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护”，答辩人权利被侵害之日起并未超过20年，且根据答辩人提供的《房产证领取表格》及录音证明答辩人于2017年4月26日才知道权利受到侵害。因此，答辩人对于涉案房产民事权利仍在诉讼时效之内，原审法院判决于法有据。二、一审法院判决应判决以2012年10月29日为违约金计算初始日期根据答辩人与被答辩人签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条第3款的约定，被答辩人应于20l2年10月29日前完成房产证的办理并交付答辩人，但被答辩人并未按合同约定履行该义务，直到20l7年4月26日才交付给答辩人，根据合同约定被答辩人应向答辩人支付2012年10月30日至被答辩人支付违约金之日期间的银行同期存款利息。答辩人诉讼请求是要求被答辩人赔偿逾期办证的违约金，但被答辩人违约的期限在未支付违约金的情况下均应按合同计算违约金至赔偿给答辩人之日止。另外，被答辩人因迟迟末履行合同约定的义务，被答辩人违约系连续性的，并不存在超过诉讼时效的说法，被答辩人将部分事实期限当诉讼期限，完全是偷换概念，贵院理应不予采信。综上所述，原审人民法院认为诉讼时效未过于法有据，但违约金计算应计算2012年10月30日至被答辩人支付违约金之日起(最少也至2017年4月26日)期间的银行同期存款利息。被上诉人在庭审过程中，补充发表答辩意见称：1、上诉人在其上诉状事实理由中，存在偷换概念的事实，因为我方诉讼请求第三点明确写明，判决被告按商品房买卖合同15条约定，向原告支付逾期办理房产证及违约金，此处并未列明违约金计算时间，而上诉人在第一点上诉请求明确指出，被上诉人的诉讼请求为支付2012.10.30-2015.1.19期间的逾期办证违约金，我方在一审诉讼请求中并无此诉讼请求，上诉方引用的这条是我方在一审中对事实部分的陈述，按审判规则，诉讼请求事实部分是由法庭调查核实，最后予以认定，所以一审判决并无超出诉讼请求。2、针对上诉人当庭提出的诉讼请求补充，作出回应，上诉人的请求不能成立，因为我方并未提出退房申请，而在合同中，无任何地方有澄明，出现违约情况时，违约金不予计算利息。
本案二审中，双方当事人均未提交新证据。
本院查明的事实
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明以下事实：
另查一，双方于2010年9月20日签订的《商品房买卖合同》约定，出卖方应于2011年5月31日前将验收合格的商品房交付给买受方；出卖方应在商品房交付使用后240日内将办理权属登记需由出卖方提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖方原因导致买受方不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按以下处理：“出卖人在商品房竣工验收合格之日起18个月内为买受人办理好房产证，费用按政府规定由买卖双方各自承担，逾期按银行同期存款利息支付给买受人。”
另查二，被上诉人孙继军于2010年11月25日缴交了住宅专项维修基金，于2011年12月29日付清了全部购房款，开具发票，及领取房产契税完税证明。涉案房产于2015年1月15日办理了房地产权证。该证显示原设立了抵押权登记，于2017年5月19日注销抵押登记。
另查三，涉案建设项目于2011年7月22日经五方验收合格。被上诉人于2012年6月21日办理了收楼手续，确认物业符合购房合同标准，同意收楼。
另查四，被上诉人于2017年7月27日提起本案诉讼。
另查五，二审庭审中，上诉人确认被上诉人于2017年4月26日到上诉人处签收领取了涉案房屋的房屋产权证。
本院裁判理由和结果
本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。结合双方二审的诉辩意见，本案二审争议的焦点为：1、被上诉人本案主张的逾期办证违约金请求，以及房屋面积误差赔偿请求，有无超过诉讼时效；2、在支持房屋误差面积赔偿的情况下，是否仍应从付购房款之日起计付利息。具体评析如下：
关于被上诉人本案主张的逾期办证违约金请求有无超过诉讼请求的问题。经查，双方签订的《商品房买卖合同》约定应在商品房交付使用后240日内将办理权属登记需由出卖方提供的资料报产权登记机关备案，但同时特殊约定出卖人在商品房竣工验收合格之日起18个月内为买受人办理好房产证。由于双方选择的交付标准为经验收合格，涉案房产项目于2011年7月22日经五方验收合格，故上诉人按约定本应于2013年1月21日前为被上诉人人办理好房产证。涉案房屋实际于2015年1月15日才办理好房地产权证书，因此上诉人已经构成逾期办证的违约事实。《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日施行开始适用三年诉讼时效，而被上诉人于2017年7月27日提起本案诉讼，故本院应适用行为时原两年诉讼时效的规定。双方合同约定，出卖人在商品房竣工验收合格之日起18个月内为买受人办理好房产证，逾期按银行同期存款利息支付给买受人。本院认为按日或按月等时间单位来计算的违约金，应按每个个别债权分别计算诉讼时效期间。上诉人于2013年1月21日已经开始构成违约真实，故逾期办证违约金应从2013年1月21日开始起算至2015年1月15日办证之日。而上诉人2017年7月27日提起本案诉讼方才向被上诉人主张逾期办证违约金，按行为时法律规定的两年诉讼时效计算，2015年7月27日以前的逾期办证违约金已经超过诉讼时效。即使按照合同另一约定，出卖方应在商品房交付使用后240日内将办理权属登记需由出卖方提供的资料报产权登记机关备案，涉案房屋实际于2012年6月21日交付使用，自2013年2月20日起上诉人亦已开始存在逾期办证的违约事实，至本案起诉之日亦已经超过两年诉讼时效。故此，本院认为，被上诉人在本案提起逾期办证违约金的诉讼请求已经超过两年诉讼时效期间，依法应予以驳回。一审认定没有超过诉讼时效，认定错误，二审予以纠正。上诉人主张逾期办证违约金已经超过诉讼时效，有事实和法律依据，本院予以采纳。
关于被上诉人主张房屋面积误差有无超过诉讼时效的问题。该问题属于由物权衍生的债权请求权。双方签订的合同约定房屋建筑面积为145.17平方米，而2015年房地产权证书上登记建筑面积为138.04平方米，比合同约定少了7.13平方米，面积误差4.91%。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条约定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。本案双方签订的合同约定，“2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所够商品房。”。现被上诉人选择按合同约定房屋单价进行缺少面积的补偿，符合双方合同约定。故被上诉人诉请面积误差的赔偿有事实和法律依据。至于有无超过时效的问题，首先，涉案房屋存在逾期办证的特殊情况。其次，上诉人无证据证明其在逾期办证近两年时候后，在办理涉案房屋产权转移登记备案前有告知被上诉人，或在办理好备案登记、办理好房地产权证书后，有及时告知被上诉人涉案房屋房地产权证的办理新进度。上诉人庭审中亦承认2017年4月26日被上诉人才从其处领取了房产证。故此，一审认定被上诉人从领取到房产证之日起才知道房屋实际面积与合同约定面积不同，至其提起本案诉讼主张面积误差赔偿没有超过诉讼时效，符合情理，二审予以维持。上诉人主张超过诉讼时效，二审不予支持。至于面积误差赔偿应否支付利息的问题。上诉人主张合同对此利息没有约定，不应支付。对此本院认为，涉案房屋实际面积误差为少了4.91%，按照双方合同对面积误差的特别约定，此种情况下继续履行的为“多退少补”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：……（二）面积误差比绝对值超出３％，……房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”由于双方合同对除了退回缺少的房屋面积房价款外，是否仍须支付相应利息没有明确约定，现被上诉人主张面积误差除了房价款外同时需返还相应利息，与上述法律依据并不相悖。故一审支持被上诉人面积误差部分房价款的利息并无不当，二审予以维持。
综上所述，原审认定事实部分不清,处理部分欠当，本院予以纠正。上诉人的上诉，有理部分，本院予以支持，无理部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销广东省博罗县人民法院（2017）粤1322民初2991号民事判决第二判项及诉讼费负担部分；
二、维持广东省博罗县人民法院（2017）粤1322民初2991号民事判决第一、第三判项；
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1061元（孙继军预交），二审案件受理费2121元（银泰达公司预交），合计3182元，由惠州市银泰达实业有限公司负担2227.4元，由孙继军负担954.6元；孙继军多交的115.4元，抵作银泰达公司应负担部分，待执行时由银泰达公司一并径付给孙继军。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 莹
审 判 员 邓耀辉
审 判 员 黄宇乐
二〇一八年四月二日
法官助理 徐春玲
书 记 员 李丽莎
附：相关裁判依据：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。