黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑01民终3358号
上诉人（原审被告）：周龙，住哈尔滨市南岗区。
委托诉讼代理人：徐佩利，黑龙江公益律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黑龙江天和房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市南岗区复旦路65号。
法定代表人：李强，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王东兴。
委托诉讼代理人：李凯。
上诉人周龙因与被上诉人黑龙江天和房地产开发有限公司（以下简称天和房地产公司）所有权纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2016）黑0103民初185号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月14日受理后，依法组成合议庭，于2016年8月17日公开开庭审理本案，上诉人周龙的委托诉讼代理人徐佩利，被上诉人天和房地产公司的委托诉讼代理人王东兴、李凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人周龙向本院提起上诉，请求撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。理由：一、案由错误。本案并非所有权纠纷，而是占有纠纷，因涉案房屋并未依法登记，该房屋的物权、所有权并未依法登记确认；二、认定事实错误。原审判决认定“2015年1月3日原告……将其所有的位于哈尔滨市复旦路65-69号枫蓝国际2号商服租赁给案外人齐齐哈尔滨建华医院。”该事实认定错误。复旦路65-69号枫蓝国际2号商服系争议房屋，未在房地部门登记依法确认，且涉及该房屋产权归属的合同之诉尚未审结，天和房地产公司只是该房屋的开发商，因此判决中称该房屋归天和房地产公司所有无事实依据，也无法律依据。原审判决认定“原告曾为被告安置该小区79-5房屋，被告认为未达到标准，故被告因房屋拆迁安置补偿纠纷于2015年6月向本院起诉。”这一事实认定也是错误的，事实上是79-5号房屋根本不符合同的约定，不在合同约定的安置地点，即房屋安置不在安置位置，而不是周龙认为的“未达标准”。周龙及其代理人，从未表示过是因为“未达标准”而诉讼的意思表示，“标准”一词完全是强加于周龙的；三、原审程序违法。原审时，周龙已提起反诉之诉，对此，一审判决对反诉只字未提，根据法律规定，原审或者合并审理，或者裁定不予受理，此判决严重违反程序；四、原审判决违法采信证据。原审开庭时，天和房地产公司向法庭提交有关该建设工程，意图证明该房屋为其所用的证据中，除与案外人的合同外，都是复印件。该部分证据原件并非天和房地产公司所有，立项单位是黑龙江新华印刷厂，一审将这些证据作为有效证据采信，违反法律规定；五、原审适用法律错误。原审判决认为“天和房地产公司与案外人签订的合同及补偿协议约定各自享有的权利，该合同自成立时生效，未办理产权登记，不影响合同的效力”，该内容文不对题，合同只是权利取得的基础或者说必要条件，合同有效只能证明合同标的来源合法，并不能确认标的的归属。不动产所有权是绝对权、排他权，必须依法登记确认。本案案情表明不适用《民法通则》的相关规定，适用的前提是财产所有权人已依法取得所有权，而天和房地产公司并未取得所有权。本案天和房地产公司违约在先，周龙并未违反合同的约定。
天和房地产公司辩称：一、本案认定事实正确。天和房地产公司将自己所有的房产租赁给他人，既不违反法律，也不侵害他人权益，应当认定合法有效；二、原审判决程序合法。周龙原审提出的反诉，在原审开庭之前周龙当庭已经向法院声明不提起反诉，所以原审法院没有审理反诉请求；三、原审判决证据确实充分。天和房地产公司在开庭举证中已经向法庭说明开发商正在给业主办理房屋所有权证，周龙在上诉状中也承认黑龙江新华印刷厂只是立项单位，而且这五证的基本信息在网上都是公开的，任何人都可以查到的；四、原审法院适用法律正确。天和房地产公司已经为周龙安置了复旦路79-5号房屋，至于周龙不接受该房屋的安置，对安置不满意，可以通过诉讼解决双方存在的矛盾，肆意抢占不应得到法律的保护。故请求维持原判，驳回周龙的上诉请求。
天和房地产公司向原审法院起诉请求：一、周龙从侵占天和房地产公司开发的，位于哈尔滨市南岗区复旦路65号枫蓝国际2号商服房屋中搬出；二、赔偿天和房地产公司占房损失（自2015年12月1日至房屋实际交还之日，按每日2,356.16元，其中包含每日物业费71.42元）；三、案件受理费由周龙承担。
原审判决认定：2008年7月，天和房地产公司与案外人黑龙江新华印刷厂签订《合同书》，约定以案外人黑龙江新华印刷厂名义立项，由天和房地产公司对印刷厂家属区开发改造，用地面积76,775.36平方米。2009年8月12日，天和房地产公司以黑龙江新华印刷厂家属区改造办公室的名义与周龙签订《房屋拆迁补偿协议》，约定将周龙位于哈尔滨市南岗区保健路243号私有房屋（建筑面积317.34平方米），产权调换房屋建筑面积318平方米（18层以上高层）的户型，安置地点：在新华印刷厂家属区内，具体位置由周龙参加公开自选房号后确定，新房安置保健路临街一层经营用房。2011年5月18日，天和房地产公司与黑龙江新华印刷厂签订黑龙江新华印刷厂自有生活区改造项目《补签协议》，约定家属区改造后形成的房产、土地使用权及各项收益均归天和房地产公司所有。2015年11月3日，天和房地产公司与案外人齐齐哈尔建华医院签订《房屋租赁合同》，将其所有的，位于哈尔滨市南岗区复旦路（原保健路天和房地产公司开发建设后改称复旦路）65-69号枫蓝国际2号商服，建筑面积1,193.62平方米房屋出租给齐齐哈尔建华医院，租期十年，第一年租金86万元，自第二年起每年租金按上一年度租金标准递增4%。2015年11月10日，天和房地产公司将争议房屋交付齐齐哈尔建华医院进行装修。2015年12月1日，周龙强行进入正在装修的房屋，占用争议房屋至今。另查明，天和房地产公司曾为周龙安置该小区79-5房屋，周龙认为未达到标准，故周龙因房屋拆迁安置补偿纠纷，于2015年6月向原审起诉，原审法院于2016年2月24日作出（2015）南民一民初字第1415号民事判决，判决天和房地产公司及案外人黑龙江新华传媒集团有限公司（原为黑龙江新华印刷厂，2011年7月更名）于判决生效后十日内按《房屋拆迁补偿协议》的约定为周龙安置位于复旦路临街一层建筑面积为318平方米的经营用房；并给付周龙临迁补助费33,033.60元。判决后，天和房地产公司提出上诉，二审正在审理中。
原审判决认为，双方签订的《房屋拆迁补偿协议》是双方平等自愿签订的，合法有效，双方应按各自的义务履行。天和房地产公司已给周龙安置住房，周龙认为未达到使用标准，曾向法院诉讼，并支持其请求。天和房地产公司将现周龙占据的房屋出租给案外人齐齐哈尔建华医院，并未违反法律规定，双方的出租合法有效，周龙强行占据已出租给案外人的房屋，侵犯了天和房地产公司的利益，对纠纷的产生应负全部责任。周龙以争议房屋天和房地产公司不享有物权及无权出租进行抗辩，因原黑龙江新华印刷厂家属区改造是以黑龙江印刷厂名义立项，由天和房地产公司开发建设，黑龙江新华印刷厂与天和房地产公司签订的合同及补偿协议约定了各自享有的权利，合同自成立时生效，虽未办理物权登记但不影响合同效力，且合同约定家属区改造后的房产、土地、使用权及各项收益均归天和房地产公司所有，天和房地产公司有权处置其所有的财产，故周龙的抗辩理由不能成立。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十二条、第七十四条第四款、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十七条、第一百三十四条第四款之规定，判决：一、被告周龙于本判决生效后十日内携一切生产、生活用品从哈尔滨市南岗区复旦路65号枫蓝国际小区2号商服迁出；二、被告周龙赔偿原告黑龙江天和房地产开发有限公司的损失431,177.28元（自2015年12月1日至2016年5月31日）；三、被告周龙赔偿原告黑龙江天和房地产开发有限公司的损失，自2016年6月1日起至实际迁出之日止，按每日2,356.16元计算；四、驳回原告黑龙江天和房地产开发公司其他请求。如果被告未按上述规定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,768元，由周龙承担。
在二审过程中，周龙举示了如下证据：
证据1.南岗区人民法院诉讼材料收转单。拟证明周龙原审时提出了反诉，并没有撤销反诉的意思表示；证据2.南岗区人民法院（2015）南民一民初字第1415号判决书与哈尔滨市中级人民法院（2016）黑01民终2169号的判决书。拟证明天和房地产公司违约在先，在没有任何手续的情况下就出租给第三人，没有把建好的房屋给安置人，而是进行出租；证据3.现场照片3张。拟证明周龙没有侵占第二层房屋，只是占了一层，一层的周围也没有侵占。
天和房地产公司对证据1质证认为，证据的真实性没有异议，对证明问题有异议；对证据2质证认为，另案判决天和房地产公司赔偿周龙33万元损失，与本案无关，本案审理的是周龙抢占房屋的事实；对证据3质证意认为，周龙占有房屋后，齐齐哈尔建华医院无法继续使用该房屋，导致房屋无法继续出租。
天和房地产公司举示了如下证据：
天和房地产公司与齐齐哈尔建华医院签订的三份《房屋租赁合同》。拟证明原来将1号、2号商服都出租给建华医院，因周龙抢占房屋后，建华医院不再使用2号商服。
周龙对该证据质证认为，不清楚天和房地产公司与齐齐哈尔建华医院的关系，这属于商业机密，无法进行质证。齐齐哈尔建华医院是否是合法经营也不清楚，房屋租赁合同是违法的，是无效的合同，枫蓝国际1、2号楼都是违法的。合同要求出租的房屋必须有合法的手续，现在房屋不是按法律规定进行的登记，在房产管理部门查不到出租的房屋，只有一个备注，这种出租行为不应获得法律的支持。
本院对双方二审中提交的证据，经认证，上述证据系真实的，但对上述证据所需证明的问题，不予以采纳。
本院二审确认原审判决认定的事实。另查明，天和房地产公司与周龙、黑龙江新华传媒集团有限公司房屋拆迁安置补偿纠纷一案，本院于2016年6月17日作出（2016）黑01民终2169号民事判决，维持原审法院于2016年2月24日作出的（2015）南民一民初字第1415号民事判决。
本院认为，本案诉争之房所在的“枫蓝国际”小区，是以原黑龙江印刷厂名义立项，由天和房地产公司实际开发建设的，周龙原为该小区的动迁户，小区建成后，周龙认为天和房地产公司未按照《房屋拆迁补偿协议》的约定为其安置商服房侵害其合法权益，应通过法律途径予以解决，而不应通过自力救济的方式予以解决。现周龙已通过诉讼渠道胜诉，并已向法院申请强制执行，其合法权益已受到法律的保护，故周龙占据本案诉争之房，无事实和法律依据。关于周龙上诉提出原判未对其反诉进行审理的问题。周龙认为天和房地产公司将本应安置自己的房屋违法对外出租经营，经营所得事实上是周龙的利益损失，故提出反诉，请求判令天和房地产公司赔偿58304元，但周龙向原审法院提交反诉状后，又放弃反诉，故原审对此未予审理并无不当。
综上所述，周龙的上诉请求不成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7,768元。由上诉人周龙负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭华杰
审 判 员 李子青
代理审判员 郭英禄
二〇一六年九月十二日
书 记 员 杜欣雨