河北省唐山市曹妃甸区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）曹民初字第748号
原告郑泽宏，唐山市农业银行职员。
委托代理人郑雅娟。
被告唐山市宏坤房地产开发有限责任公司，住所地：唐山市路北区。
法定代表人许磊，该公司总经理。
委托代理人赵丽菁，河北唐正律师事务所律师。
委托代理人徐明，河北唐正律师事务所律师。
原告郑泽宏与被告唐山市宏坤房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员丁增辉独任审判，公开开庭进行了审理。原告郑泽宏委托代理人郑雅娟及被告唐山市宏坤房地产开发有限公司委托代理人赵丽菁、徐明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑泽宏诉称，2009年4月14日我与被告签订《商品房买卖合同》。该合同约定我购买被告开发的位于唐山市曹妃甸区馨港家园3号楼2单元301室楼房一套及储藏间一间，住宅楼价款为323645元，储藏间价款为28689元，共计352334元。合同第十条第一款约定“出卖人应当在2010年5月20日前向买受人交付该商品房”。合同第十四条第一款第二项约定：“逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自该第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款3.5?的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”合同第十九条第一款第一项约定，该房屋于2010年8月20日前，由出卖人办理产权证，否则每延期一天按已交房款的1?赔付违约金。合同签订后，我已交房款总额352334元，被告至今未给办理房屋产权证。按照合同第十条约定该房应于2010年5月20日交于我方，但该房2010年12月20日才正式交付，已逾期交房214天，现起诉请求法院依法确认合同合法有效，判令被告继续履行合同，并按合同约定支付延期交房的违约金26389元（352334元×万分之3.5×214天）；自2011年3月20日起至交付房屋产权证之日止，按已付房款每日1?支付延期办理房产证的违约金。
被告唐山市宏坤房地产开发有限公司辩称，一、本案中导致逾期交房及逾期办理房屋产权证不是答辩人原因，为了查明案件事实，应依法追加施工方南京市漆桥建筑安装工程有限公司为本案第三人。二、原、被告签订的买卖合同中，交付房屋时间早于建设工程施工合同约定的工程竣工日期，违反国家法律强制性的规定，不具有法律效力。三、无法及时颁发房屋所有权证并非我公司过错，因颁发房屋所有权证系房地产行政管理部门的行政职权，而非我公司一己之力所能，且我方提交的馨港家园建设工程许可证复印件、馨港家园小区竣工测量报告复印件、工程竣工准予接电的通知书复印件、电力验收单复印件、工程竣工报告中项目竣工项目审查、质量评定表的复印件均能证实我方已经组织工程的竣工验收且馨港家园的水电暖已具备使用条件亦证实我方已按约定向有关部门履行了验收报验义务，并对该小区存在的工程质量问题通过诉讼与施工方达成调解，其施工单位也努力完成修复工作，尚未在验收报告上盖章，导致无法办理房屋产权证书。故我公司不应承担逾期办理房屋所有权证的违约责任。四、原告诉请违约金数额过高，缺乏法律依据。五、原告提交的证人证言据我方了解与事实不符，且该三人证言内容相互矛盾，而且原告以前从未向法院主张过权利，根据我国民法通则135条的规定，向人民法院主张保护权利的诉讼时效为两年，原告的交房时间是2010年12月20日，而主张权利之日是2015年3月4日，间隔四年之久，已超民法通则135条规定的诉讼时效，根据相关法律规定应当驳回原告的诉讼请求。按照民事诉讼证据规则的规定，证人应当提交证人出庭申请以及证人应当出庭接受法院及当事人的质询，未出庭不能作为认定案件事实的证据。根据我方提交的河北省唐山市中级人民法院（2014）唐民三终字637号和665号民事判决书，该判决均为唐山市中级人民法院的终审判决，现已生效，证实在我方与同为馨港家园小区购房业主张井江一案中，经终审判决确认逾期交房时间按照竣工日期的第二天即2010年8月31日开始计算。业主所提出的逾期办理房屋所有权证缺乏法律依据，予以驳回该项诉请。
经审理查明，2009年4月14日，原告郑泽宏与被告唐山市宏坤房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，商品房预售许可证号为（海）房预售证第8-40号。合同约定原告从被告处购买馨港家园第3幢2单元301号房屋一套，建筑面积93.81平方米，储藏间建筑面积11.43平方米，总价款352334元。合同第六条付款方式约定为贷款方式付款。该合同第十条交付条件中约定：（一）出卖人应当在2010年5月20日前向买受人交付商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、4项所列条件，该商品房为住宅，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；4、满足第十一条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件。第十三条交接手续约定：（一）该商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十条约定的证明文件，并满足第十条约定的其它条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十条约定其它条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十四条处理。第十四条逾期交房责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）略。（2）逾期超过30日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款3.5／10000（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。第十九条产权登记中约定：（一）初始登记：出卖人应当在2010年8月20日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款1／10000的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。（二）转移登记：1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起90日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照退房时人民银行公布之一年期个人住房商业贷款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款1／10000的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。
另查明，原告郑泽宏于2009年4月14日同时向被告支付房屋销售价款103645元，支付储藏间价款28689元，于2009年5月27日，向被告支付房屋销售价款220000元。于2009年4月14日向被告支付备案登记费160元，抵押登记费352元。于2010年12月20日向被告支付取暖费1424.74元，契税4854.68元，公共维修基金7046.68元，垃圾清运费200元，电梯费200元，物业费901元。被告于2010年12月20日将该房屋交付于原告。证人许某、王某、郑某证明原告郑泽宏曾于2011年至2014年间同其他业主一直向被告主张延期交房违约金未果。
上述事实有原告郑泽宏提交的《商品房买卖合同》、河北省唐山市销售不动产发票、备案登记及抵押登记费收据一张、取暖费收据一张、契税收据一张、公共维修基金收据一张，垃圾清运收据一张、物业管理费收据一张、电梯费收据一张、许某、王某、郑某的证言及原、被告的当庭陈述所证实。
本院认为，原、被告间签订的《商品房卖房合同》系由原唐海县建设规划局和原唐海县工商行政管理局监制的格式合同，且在双方自愿的基础上签订，应认定合法有效。原、被告应按合同的约定享有权利，承担义务。原告按合同约定支付房屋价款后，被告应按约如期交付房屋，逾期交付应承担违约责任。被告唐山市宏坤房地产开发有限公司辩称延期交付房屋的原因系因建筑单位南京市漆桥建筑安装工程有限公司未按施工合同约定的完工日期交付工程，并申请追加南京市漆桥建筑安装工程有限公司为本案第三人，但本案系商品房买卖合同纠纷，南京市漆桥建筑安装工程有限公司并非该商品房买卖合同的主体，亦并非本案必须共同进行诉讼的当事人，故对被告申请追加南京市漆桥建筑安装工程有限公司为本案第三人的请求及逾期交房的抗辩事由，本院不予支持。被告对原告要求其支付延期交房违约金的诉请提出诉讼时效抗辩，虽然原告房屋的交付日期为2010年12月20日，且其于2015年3月5日向法院主张权利，但其自2011年至2014年间一直向被告主张过该项权利，属于民事诉讼中关于诉讼时效中断的事由。故对被告诉讼时效的抗辩事由，本院不予支持。原、被告签订的《商品房买卖合同》中对交房时间约定明显早于工程竣工日期，不符合常理，应属笔误，故本院酌定逾期交房的天数从工程竣工之次日起算，即自2010年8月31日起计算至2010年12月20日止，逾期交房天数合计112天，延期交房违约金为13811.49元（352334元×万分之3.5×112天）。关于延期办理房产证违约金问题，因双方所签《商品房买卖合同》第十九条约定“出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付”，现出卖人未实际取得权属证明，且延期办证是否全部系被告原因造成尚不明确，故延期办理房产证违约金的支付条件现并未成就，原告可在条件成就后另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条的规定，判决如下：
原告郑泽宏与被告唐山市宏坤房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》有效，双方继续履行；
二、被告唐山市宏坤房地产开发有限公司于本判决生效后五日内向原告郑泽宏支付延期交房违约金13811.49元（352334元×万分之3.5×112天（2010年8月31日至2010年12月20日）】。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费73元，由被告唐山市宏坤房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院，并在7日内缴纳上诉费，逾期按放弃上诉处理。
代理审判员 丁增辉
二〇一五年四月二十四日
书 记 员 刘红莲