北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第19115号
原告北京悦豪物业管理有限公司，住所地北京市通州区运河西大街30号楼北（会所）。
注册号：110112001262832。
法定代表人邓南宇，总经理。
委托代理人诸×，女。
委托代理人李×，女。
被告侯×，男，1986年12月23日出生。
委托代理人刘晓光，北京市国汉律师事务所律师。
委托代理人侯×1（侯×之父）。
原告（反诉被告）北京悦豪物业管理有限公司（以下简称悦豪公司）与被告（反诉原告）侯×物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。原告悦豪公司之委托代理人诸×、李×与被告侯×之委托代理人刘晓光、侯×1均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告悦豪公司诉称，2007年10月26日，北京×房地产有限公司与我公司签订了《北京新华联商业大厦物业管理委托合同书》，将其开发建设的北京新华联商业大厦委托我公司进行物业管理。侯×于2010年10月23日入住新华联商业大厦3单元×室，该房屋建筑面积共170.59平方米，并与我公司签订了《物业管理服务协议》。自侯×入住后，我公司按照相关规定和政策向其提供了相应的物业管理服务，履行了应尽的义务。但侯×未按协议约定履行其缴纳物业服务费的义务，至今拖欠我公司2011年10月1日至2014年2月28日的物业服务费，并应按照协议约定承担逾期付款滞纳金。故诉至法院，要求：1、侯×支付我公司2011年10月1日至2014年2月28日的物业服务费29680.5元及逾期付款滞纳金4680.4元；2、诉讼费用由侯×负担。
被告侯×辩称，2008年我与北京华信鸿业房地产开发有限公司签订房屋买卖合同，购买了海淀区翠微路新华联商业大厦3单元11层×号房屋。原定于2009年6月1日交付，但由于开发商的原因拖延至2009年8月15日才通知我可以办理交付。我们一家如约前往房屋地址验收房屋，但由于房屋多方面质量问题我拒绝接收。然后开发商第二次通知我们去验收房屋，2009年9月5日我携家人再次验收房屋，依然发现存在仍未解决的房屋质量问题，我与开发商交房人员进行了房屋质量问题确认，并承诺返修。我明确表示如有质量问题坚决不接收房屋。但直至2010年10月我所购买的房屋质量问题依然没有得到解决，10月20日悦豪公司的经理通知我的父亲侯×1，告诉我们现在房屋必须交接，后期的房屋质量问题，维修事项由物业公司即悦豪公司负责，开发商已明确将上述义务转交给悦豪公司。经过悦豪公司的多次保证，2010年12月23日我及家人在悦豪公司办公室办理了交接手续，在场的悦豪公司工作人员现场保证其承担房屋遗留的全部质量问题，并承诺不收取这方面的任何费用，当时也有前往物业办理事务的其他业主在场，他们也听见和看见当时的情形。悦豪公司在我收房后进行了大量的维修工作，部分质量问题得到解决，但是暖气和空调机维修问题迟迟得不到解决。悦豪公司称暖气片需要原厂订货，承诺货到后给予更换，但由于暖气片迟迟未到货，悦豪公司于2012年10月主动联系我，暂用其他品牌的暖气片临时安装，解决冬季取暖问题，但是更换的暖气片与其他房间的暖气根本不配套，达不到正常取暖温度及装饰美观效果，悦豪公司承诺的原厂订货的暖气片至今没有更换安装。此外房屋交接前空调机不能使用，悦豪公司进行了多次维修，但至今仍然不能正常使用。每年冬夏两季我们一家不能在此房屋居住，给我的家庭造成极大的生活不便及精神、经济损失。我并不知晓与悦豪公司签订的物业合同的内容，对合同是否成立存有异议。悦豪公司承诺对我的房屋承担维修义务，自开发商处承接所有房屋质量问题彻底解决，但至今仍未能解决房屋内空调机、暖气等问题。由于房屋质量问题，造成我2009年10月至2011年9月无法入住，悦豪公司应返还我上述期间的物业费，我并非故意拖欠悦豪公司的物业费。综上所述，针对悦豪公司对我的种种违约行为，现我提出反诉，要求：1、悦豪公司立即更换诉争房屋内的不配套暖气，并彻底维修或更换空调机，根本上消除空调安全隐患；2、悦豪公司立即返还我交纳的2009年10月1日至2011年9月30日的物业费24565元及利息6000元；3、悦豪公司立即向我补偿因诉争房屋冬夏两季不能居住的补偿金6万元；4、诉讼费由悦豪公司承担。
原告悦豪公司针对被告侯×的反诉辩称，我公司不同意侯×的反诉请求。室内供暖由专门的供暖公司负责，之前我公司为侯×更换暖气片，侯×对此也同意。此外诉争房屋系精装修房屋，屋内的空调问题我公司找厂家进行了维修，空调问题只能由厂家负责，我公司只起到沟通协调的作用。侯×入住时支付了两年的物业费，其亦享受了物业服务，故不同意返还物业费及利息。此外侯×表示因空调问题导致夏天不能居住，对此我们只能找厂家进行维修，空调仅存在滴漏问题，冬天供暖正常，不存在不能居住的情况。
经审理查明，2010年12月23日，侯×（甲方）与悦豪公司（乙方）签订《物业管理服务协议》，约定甲方于2010年12月23日入住新华联商业大厦3单元×室（以下简称诉争房屋），甲方物业建筑面积为170.59平方米，甲方物业建筑面积等同于物业管理服务收费面积。协议第二条约定：“甲方楼宇由开发商向北京相关专业的行政主管部门进行验收备案。所维修项目在保修期内由开发建设单位负责修缮，所发生费用由开发建设单位承担。所维修项目不在保修范围或保修期限内由甲方应自行修缮，甲方可以委托乙方代为修缮，所发生的费用由甲方承担。”协议第二章物业管理服务内容为：制定物业管理服务工作计划，并组织实施；管理与物业相关的工程图纸、业户档案、竣工验收资料等；房屋建筑共用部位的日常养护和管理；共用设施设备的日常维护、养护和管理；共用设施和附属建筑物、构筑物的日常养护和管理；公共区域的绿化养护与管理；公共环境卫生，包括共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生和生活垃圾的收集；维护公共秩序，包括门岗服务、公共区域巡查等；维持物业区域内车辆行驶秩序，对车辆停放进行管理；消防管理包括公共区域消防设施设备的维护与管理；公共设备设施的运行和日常维护管理；装修管理服务。协议第十六条约定：“1、物业管理服务费采用预收方式收取，交费周期每12个月为一期。在每周期最后一个月25日前交纳下一个周期的物业费，不足一个月的按照实际天数进行结算。2、物业管理服务费标准：1）（住宅）每建筑平方米每月人民币陆元整（￥6.00／㎡／月）。3、如甲方不能在缴费期限内交纳物业管理服务费，乙方将从欠费之日起每日按欠费金额的万分之五收取违约金。”协议第十七条约定：“交费时间及计算方式：甲方需在签订本协议时或接到入住通知书之日起交纳物业管理服务费，物业管理服务费起始日为开发商入住通知书内规定的入住日期的首日。”侯×（乙方）还于当日与北京华信鸿业房地产开发有限公司（甲方）签署了《“新华联国际”房屋交接单》，约定甲方确认，尽管该房屋交付乙方使用，但甲方仍负有《北京市建筑工程质量保修实施办法》及《房屋质量保证书》中规定的应由甲方承担的保修义务。同日，侯×办理了诉争房屋的入住手续并按照每月每平方米6元的标准交纳了2009年10月1日至2011年9月30日的物业管理服务费24565元。之后侯×未再向悦豪公司交纳过物业管理服务费。审理中，侯×提交其处的物业管理服务协议，其中除诉争房屋情况，其余手写处均为空白。悦豪公司表示此协议没有公司的公章，对此协议不认可。
审理中，侯×表示诉争房屋内的LG牌空调自其入住诉争房屋时便存在质量问题，并提交录音及照片，用以证明悦豪公司多次派人维修空调但始终没有修好。悦豪公司对照片的真实性认可，亦认可录音系侯×之父侯×1与空调厂家维修人员及其维修人员之间的对话，并表示其在侯×报修后均联系厂家维修人员进行过维修。另外，侯×提出客厅的暖气片自入住即存在质量问题，2012年10月悦豪公司为其临时更换不同品牌的暖气片，且暖气片供热亦存在问题。据此侯×提交卧室及客厅的暖气片照片、其与悦豪公司签订的供暖协议及北京华远意通供热科技发展有限公司出具的供暖费发票。悦豪公司对上述证据的真实性认可，表示其应侯×的要求自行出资于2012年10月更换了诉争房屋内的暖气片，因其未找到之前品牌的暖气片，后双方协商选用日上牌暖气片，并非临时更换，侯×亦未提出过暖气片供热存在问题，且供暖由北京华远意通供热科技发展有限公司负责，亦提交了双方签订的供暖运行承包合同。
审理中，侯×提交北京华信鸿业房地产开发有限公司的交房通知书及其与开发商工作人员签署的房屋质量问题清单，并表示其系因房屋质量问题未能在交房通知书约定的期限内接收房屋，且在悦豪公司的要求下，其于2010年12月23日签订了物业管理服务协议，现侯×要求悦豪公司返还其已交纳的物业费24565元。悦豪公司表示不清楚房屋质量问题清单，对交房通知书的真实性予以认可，其系按照交房通知书的时间起算物业费，故不同意返还物业费。侯×表示悦豪公司曾承诺负责维修房屋的质量问题，据此证人周×出庭作证，表示其2009年5月入住新华联商业大厦3单元，2010年12月其曾问侯×之父未入住原因，侯×之父告知其因房屋质量问题，后其与侯×之父到悦豪公司办公室，悦豪公司的经理表示先支付物业费，之后对房屋问题全权负责维修。侯×对证人证言的真实性认可，表示悦豪公司工作人员承诺负责维修质量问题。悦豪公司对证人证言不予认可，表示房屋维保期内的维修工作均由施工方负责。
上述事实，有双方当事人的陈述、物业管理服务协议、房屋交接单、支票收取单、房屋质量问题清单、供暖费发票、交房通知书、供暖协议、照片、录音等证据在案佐证。
本院认为，悦豪公司与侯×签订的物业管理服务协议系双方的真实意思表示，且合同内容未违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，具有法律约束力。侯×作为诉争房屋的合法产权人，接受了悦豪公司的物业服务，亦应当依法向悦豪公司支付物业管理服务费。悦豪公司要求侯×给付物业管理服务费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。侯×在庭审中提交的物业管理服务协议并未有悦豪公司的公章，故本院对侯×提交的物业管理服务协议不予采信。根据物业管理服务协议约定，悦豪公司作为物业服务方，负责房屋建筑共用部分、共用设施等公共区域的维护等。侯×提出的空调机问题，系房屋开发商所安装，属于房屋质量问题，并非物业服务方的服务范围，故侯×要求悦豪公司维修或更换空调机的反诉请求，于法无据，本院不予支持。关于侯×要求悦豪公司更换室内暖气片的反诉请求，根据本院庭审查明的事实，悦豪公司系2012年10月为侯×更换存在问题的暖气片，虽然品牌与入住时的暖气片品牌不相符，但侯×并未提交相应证据证明其在悦豪公司为其更换暖气片时提出过异议，亦未提交相应证据证明悦豪公司所更换的暖气片系临时安装，故侯×要求更换不配套暖气片的反诉请求，未提交充分证据，本院不予支持。侯×提出悦豪公司更换暖气片导致温度不达标，未提交相应证据，本院不予采信。综上，侯×基于上述原因要求悦豪公司补偿冬夏两季不能居住的补偿金，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。侯×提出悦豪公司曾承诺其全权负责维修房屋存在的质量问题，未提交充分证据，本院不予采信。根据物业管理服务协议的约定，物业管理服务费起始日为开发商入住通知书内规定的入住日期的首日。故侯×因诉争房屋质量问题，要求悦豪公司返还其已交纳物业费及利息的反诉请求，于法无据，本院不予支持。悦豪公司作为物业服务方，应总结工作经验，加强与业主的沟通交流，积极协调处理存在的问题，提高自身物业服务水平。关于滞纳金，因欠费期间侯×就房屋、物业费相关问题与悦豪公司进行过多次沟通，并非恶意拖欠物业费，故悦豪公司主张滞纳金之请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、侯×于本判决生效后七日内给付北京悦豪物业管理有限公司二○一一年十月一日至二○一四年二月二十八日的物业管理服务费二万九千六百八十元五角；
二、驳回北京悦豪物业管理有限公司的其他诉讼请求；
三、驳回侯×的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费六百六十元（原告已预交），由北京悦豪物业管理有限公司负担一百一十八元，已交纳；由侯×负担五百四十二元，于本判决生效后七日内交纳。
反诉案件受理费一千零三十二元，由侯×负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费或反诉上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 郭晶
人民陪审员 岳维
人民陪审员 方梅
二〇一四年十一月十九日
书 记 员 常远