北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民初字第1429号
原告（反诉被告）李国兵，男，1975年6月5日出生，个体经营户。
委托代理人吕明标，北京市万博律师事务所律师。
委托代理人陈建军，男，1988年7月3日出生。
被告（反诉原告）张燕，女，1963年1月21日出生。
委托代理人徐微微，北京市时代九和律师事务所律师。
委托代理人张保国，男，1986年2月24日出生，北京市时代九和律师事务所实习律师。
原告（反诉被告）李国兵与被告（反诉原告）张燕房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员徐澜涛独任审判，公开开庭进行了审理。李国兵的委托代理人吕明标、陈建军，张燕的委托代理人徐微微、张保国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李国兵诉称：2011年12月6日原告李国兵与被告张燕签订《房屋租赁合同》一份，合同约定张燕将坐落于西城区XX街XX号XX层，建筑面积约为50平米的商铺出租给原告，租期为五年，自2011年12月20日至2016年12月19日，房屋租金为每年320000元。合同签订后，被告如约向原告交付了房屋，原告如约向被告交付租金。然而，合同履行至2014年8月中旬时，被告突然向原告提出要求维修房屋，要求原告腾空商铺。原告说腾空商铺可以，但应给予经济补偿，被告不同意对原告进行补偿，不久后又以原告擅自转租房屋为由，要求收回出租商铺。原告的工作人员告知房屋未转租，不同意腾退商铺，被告指使他人拆卸房门，剪断原告店铺电线，给原告的店铺上锁，贴封条，导致原告无法正常营业，原告方工作人员因上述事宜多次报警。被告称要见原告李国兵面谈，但李国兵来京后张燕拒不相见。2014年11月4日，原告发现商铺内的商品不见，遂向公安机关报警，事后经调查发现是被告指使他人将原告的货物窃走。派出所介入调查找到商铺内货品，才让原告将被窃货品拉走。被告上述行为已经构成根本违约，致使原告无法在该商铺正常经营，给原告造成重大财产损失，现诉至法院，请求：1.解除双方于2011年12月6日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告支付原告合同违约金140000元；3.判令被告支付原告被盗丝巾损失9143元；4.判令被告赔偿因其违约造成原告的损失1087398元（自2014年10月11日计算至2016年12月19日，按照每月利润40274元计算）；5.被告赔偿原告房屋装修损失16000元；6.判令被告返还原告2014年10月11日至2014年12月19日的房屋租金84000元以及押金32000元；本案案件受理费由被告承担。
被告张燕辩称：同意解除双方于2011年12月6日签订的《房屋租赁合同》，但不同意原告的其他诉讼请求。原告所述与事实不符，双方签订上述房屋租赁合同后，被告没有经常去原告店铺，直至2014年5月份，被告通过为诉争房屋维修的工人得知原告已经将商铺转给他人经营，经过被告核实，原告已经将房屋转租给他人，原告在未经过被告同意的情况下，擅自转租已经违反了合同约定，要求实际经营人将房屋腾出，与原告之间的合同予以解除，但原告一直不配合，被告方于2014年9月1日委托律师向原告出具律师函张贴在商铺门口，要求解除房屋租赁合同并限期五日腾空房屋。后双方多次因为腾空房屋产生争执，并由公安部门出面协调。2014年11月10日，原告将房屋内的所有货物搬走，并将部分装饰装修物品拆除，故对于原告要求被告赔偿违约金、违约损失、货品损失、房屋装修损失均不予认可，且认为原告主张违约金数额过高，即使有违约情况，应当按照月租金3%支付违约金。对于返还租金部分，被告同意退还原告自2014年11月10日至2014年12月19日的房屋租金，但不同意返还房屋租赁的押金32000元，原告的诉讼费请求，请法院依法判决。
反诉原告张燕诉称，双方签订《房屋租赁合同》后，因原告擅自将房屋转租他人，并无照违法经营，在店铺粘贴虚假广告，原告违约在先，现诉至法院，请求：1.判令解除反诉原告与反诉被告于2011年12月6日签订的《房屋租赁合同》；2.判令反诉被告支付反诉原告违约金10080元；本案的案件受理费全部由反诉被告承担。
反诉被告李国兵辩称，鉴于反诉原告已经将诉争租赁房屋强占并出租，房屋租赁合同无法继续履行，我方同意解除，但反诉原告主张违约金没有事实和法律依据，我们没有违约。诉讼费应当全部由反诉原告承担。
经审理查明：2011年12月6日，张燕作为甲方，李国兵作为乙方，双方签订《北京市房屋租赁合同》，合同约定：甲方将坐落于北京市西城区XX街XX号XX层，建筑面积约为50平方米的房屋出租给乙方，房屋租赁期自2011年12月20日至2016年12月19日，共计五年。房屋租金每年320000元，租金从第三年开始在上一年度租金基础上递增5%，支付方式为合同签订之日及每年12月19日前支付现金，押金为32000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。除甲乙双方另有约定外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部租给他人，并就受转租的行为向甲方承担责任。双方在房屋租赁合同第八条第四款约定：“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达5日的。……6、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或妨碍他人正常工作、生活的。7、擅自将房屋转租给第三人的。”合同第九条约定：“（一）甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按年租金的3%向乙方支付违约金；乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按年租金的3%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。（二）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前90日通知对方，并按月租金的3%向对方支付违约金；甲方还应退还相应的租金。……（五）甲方在本合同约定的租期内提前收回房屋，应提前叁个月向乙方提出，并向乙方支付五个月的租金；乙方在本合同约定的租期内提前退租，应提前叁个月向甲方提出，并向甲方多支付五个月的租金。”双方均认可原告已向被告交纳2013年12月20日至2014年12月19日的房屋租金336000元。2014年9月17日，双方因诉争房屋租赁问题以及房屋腾退问题发生纠纷并报警。2014年10月11日，张燕将北京市西城区XX街XX号XX层店门上锁，原告方人员陈XX报警。2014年11月4日，陈XX以租赁房屋内货品丢失报警。现李国兵诉至法院要求：1.解除双方于2011年12月6日签订的《北京市房屋租赁合同》；2.判令被告支付原告合同违约金140000元；3.判令被告支付原告被盗丝巾损失9143元；4.判令被告赔偿因其违约造成原告的损失1087398元（自2014年10月11日至2016年12月19日，按照每月利润40274元计算）；5.被告赔偿原告房屋装修损失16000元；6.判令被告返还原告2014年10月11日至2014年12月19日的房屋租金84000元以及押金32000元；本案案件受理费由张燕承担。张燕以其答辩意见，除同意解除双方于2011年12月6日签订的《北京市房屋租赁合同》以及返还原告2014年11月10日至2014年12月19日的房屋租金外，不同意原告的其他诉讼请求，并提起反诉，要求1.判令解除反诉原告与反诉被告于2011年12月6日签订的《北京市房屋租赁合同》；2.判令反诉被告支付反诉原告违约金10080元；本案的案件受理费全部由反诉被告承担。李国兵不同意张燕提出的支付违约金的诉讼请求。
一、庭审中，李国兵提交照片，证明在租赁期间，李国兵承租房屋经营，张燕拆卸店门、剪断电线等行为造成其无法正常营业，以及张燕打开墙壁窃取货物情况；张燕对上述照片的真实性认可，但对证明目的不认可，且证明了至2014年11月4日李国兵仍将货物放置在涉案房屋内。另，李国兵提交录音资料及视频资料，证明张燕已将房屋实际占有，自2014年10月11日起李国兵开始无法经营；张燕不认可录音资料以及视频资料的真实性与关联性，认为在2014年9月1日已向李国兵发出了解除函件，自2014年9月5日之后李国兵使用占有涉案房屋就不具有合法性。
二、庭审中，李国兵提交账本、销售一览表以及证人证言两份，证明因张燕的违约行为给原告造成的损失情况；张燕对上述证据的真实性不予认可。李国兵同时提交了信誉卡复印件以及进货单复印件，证明因张燕窃取其货品，造成李国兵的货品损失情况；张燕不认可信誉卡复印件以及进货单复印件的真实性与关联性，且认为其证明的诉求不属于本案的受理范围。
三、庭审中，张燕提交了律师函，证明张燕于2014年9月1日因李国兵擅自转租以及违法经营行为提出解除合同，收回房屋；李国兵称张燕虽将律师函贴至店门，但其内容与事实不符，张燕原称是对涉案房屋进行维修，且合同效力不能以律师函的发出为准。庭室中，张燕提交了照片，证明李国兵违法经营、本诉原告方人员陈建军看到上述律师函，以及房屋内灯具已经被李国兵拆除；李国兵称张燕以装修为由要求李国兵将灯具取下来，但张燕把李国兵轰走后，将房屋出租他人。另，张燕提交录音资料，证明李国兵存在擅自转租涉案房屋的情形；李国兵对证据真实性认可，但认为通话录音中并未涉及李国兵将房屋擅自转租的情形。
四、庭审中，张燕申请梅XX、林XX、姬XX以及涂XX四人出庭作证，证明李国兵将涉案房屋转租等事实；李国兵认为四人庭审中的证人证言与提交的书面证言多处不一致，证言内容含糊，也未能证明李国兵存在将涉案房屋转租行为。
另查，李国兵称曾交给张燕16000元装修人工费，由张燕收取后，交给装修公司；张燕认可收到李国兵装修人工费14000元，但已将上述款项交给装修公司。
经询，双方均认可李国兵承租涉案房屋经营商铺“XX故事”，但未办理工商经营登记。至开庭时，涉案房屋已经由张燕实际占有并重新装修使用。另，李国兵称其被盗货品损失价值9143元，并将被盗货物清单于2014年11月交给公安机关，至庭审时公安机关未出具处理结果。
上述事实，有当事人的陈述、《北京市房屋租赁合同》、询问笔录以及照片等相关证据材料在案佐证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。当事人对自己提出的主张，由责任提供证据。本案中，原告与被告签订《北京市房屋租赁合同》，系双方意思自治表示，未违反法律规定，应当认定有效。现涉案房屋已由张燕实际占有，双方均提出解除二人于2011年12月6日签订的《北京市房屋租赁合同》的请求，本院不持异议。
本案的争议焦点之一为李国兵是否存在将涉案房屋进行转租的行为。庭审中，张燕称李国兵在未告知张燕的情况下，已将涉案房屋转租他人，但结合张燕所提交的证据，不足以证明李国兵已将涉案房屋转租他人事实的存在，故张燕向李国兵张贴解除合同通知，并不当然发生合同解除之效力。李国兵房屋租金交付至2014年12月19日，而张燕于2014年10月11日已将涉案房屋上锁，并在合同期届满前将房屋收回，已构成违约。另，张燕虽称李国兵未办理个体工商营业执照以及存在虚假宣传等问题，但并不影响房屋租赁合同的正常履行，张燕如认为李国兵确实存在上述经营问题，可向行政主管机关进行反映。本院对租赁合同效力的认定亦不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。
李国兵要求张燕支付合同违约金140000元的诉讼请求，因张燕提前收回涉案房屋已经构成违约，故李国兵要求张燕支付违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。但对于李国兵主张的违约金数额，因双方房屋租赁合同中，第九条第二款与第九条第五款有关提前收房或提前退租违约金计算标准的约定存在冲突，李国兵选择适用合同第九条第五款主张违约金，而其主张金额过分高于张燕违约行为给李国兵造成的损失，故本院对张燕支付李国兵的违约金数额予以调整。
李国兵要求张燕赔偿被盗丝巾损失9143元，因本案为房屋租赁合同纠纷，李国兵的货品丢失与本案并非同一法律关系。李国兵就此事已报送公安机关处理，且至开庭时尚未出具处理结果，故本院现对李国兵此项诉讼请求不予支持，李国兵可就此请求另行主张。
李国兵主张结合2014年10月11日至2016年12月19日的房屋租金标准，以及其提交账本、销售一览表等，要求张燕支付因违约给李国兵造成共计1087398元经济损失的请求，因其计算月利润的依据为单方制作账本、销售一览表等，而上述材料未得到对方认可，不具有证据效力；李国兵提交证人证言，但证人未出庭，结合李国兵提交的其他证据亦无法证明其人工损失。因李国兵经营商铺并未办理工商营业执照，经本院要求后，李国兵亦未能提交经营该商铺的纳税证明，则其未能证明所主张损失依据的合法性，因此，李国兵所主张的经济损失，于法无据，本院对原告的此项诉讼请求不予支持。
李国兵要求张燕支付房屋装修损失16000元，李国兵明确其主张的款项为给付张燕的装修人工费用，张燕认可收取14000元的装修人工费并交付给装修公司，因李国兵未提交证据证明其支付给张燕的装修人工费，本院对张燕认可收取14000元装修人工费不持异议。因张燕提前收回房屋造成了李国兵一定的装修损失，故李国兵此项主张本院予以支持，但装修损失的赔偿数额本院将结合装修使用年限等情况予以酌定。
李国兵要求张燕返还自2014年10月11日至2014年12月19日的租金84000元的请求，张燕称李国兵于2014年11月10日将涉案房屋腾空，同意返还2014年11月10日之后的房屋租金，但因双方均认可李国兵承租房屋系用于经营使用，而2014年10月11日张燕将涉案房屋上锁后，导致李国兵无法正常经营，故李国兵主张张燕返还上述期间房屋租金本院予以支持，但结合2014年涉案房屋的租金标准以及返还房屋租金的天数，本院对李国兵主张返还房屋租金的数额予以调整。
李国兵要求张燕返还押金32000元的请求，因按照合同约定在合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由李国兵承担的费用、租金，以及李国兵应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给李国兵。因张燕未能证明所需抵扣的费用等情形的发生，故应当将房屋押金返还李国兵。
张燕要求李国兵支付违约金10080元的诉讼请求，因张燕提交证据不足以证明李国兵存在违约行为，张燕的此项主张于法无据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第九十四条、第九十七条以及第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除李国兵与张燕于二〇一一年十二月六日签订的《北京市房屋租赁合同》。
二、自本判决生效之日起七日内，张燕向李国兵支付房屋租赁合同违约金一万二千六百九十三元三角三分。
三、自本判决生效之日起七日内，张燕向李国兵返还自二〇一四年十月十一日至二〇一四年十二月十九日的房屋租金六万三千四百六十六元六角七分。
四、自本判决生效之日起七日内，张燕向李国兵返还押金三万二千元。
五、自本判决生效之日起七日内，张燕向李国兵赔偿装修损失五千元。
六、驳回李国兵的其他诉讼请求。
七、驳回张燕的其他反诉请求。
如果张燕未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费八千五百九十三元，由李国兵负担七千二百七十六元，已交纳；由张燕负担一千三百一十七元，已交纳三十五元，剩余一千二百八十二元，自本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内，未预交上诉案件受理费的，视为自动放弃上诉权利。
代理审判员 徐澜涛
二〇一五年一月二十六日
书 记 员 郭莹莹