沈阳市沈河区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）辽0103执异9号
案外人温守辉，无职业。
申请执行人韩书珍，1950年8月23日，沈阳市第二建筑工程公司退休干部。
委托代理人乔延宏，辽宁盛恒（长春）律师事务所律师。
委托代理人周楠，无职业。
被执行人沈阳三木房地产开发有限公司，住所地沈阳市皇姑区长江街59号甲2。
法定代表人王新，该公司总经理。
委托代理人乔宏艳，该单位工作人员。
本院在执行申请执行人韩书珍与被执行人沈阳三木房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案中，案外人温守辉提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
案外人温守辉称，2011年7月5日，购买了由被执行人沈阳三木房地产开发有限公司开发建设的《涵泰商务大厦》606号房产，建筑面积65.4平方米，一次性支付391092.00元购房款，开发商于当日开具了商品房合同和收据，将房屋钥匙交给案外人，案外人于2013年居住至今，并对房屋进行装修。
案外人于2015年12月4日接到开发商的通知，要求其提出执行异议申请，对所购买并居住的房产申请解除查封，此时案外人才得知所购买的房产已被申请执行人韩书珍申请查封，执行中也准备拍卖已查封房产，案外人是善意取得该房产当事人，而被执行人沈阳三木房地产开发有限公司与申请执行人韩书珍签订的抵押借款合同时间是2012年6月25日，抵押房产备案时间是2012年7月19日，按时间顺序也是案外人购买在先，被执行人抵押房产给韩书珍在后。故申请解封案外人所购买的房产，且提交购买606号房产的商品房买卖合同、收款收据，望法院据实查证，给予解封。
申请执行人韩书珍针对案外人异议认为，案外人温守辉的主张与事实不符，依法无据，其主张不能成立，请求法院依法驳回案外人的申请。理由如下：
一、案外人在申请书中所述的争议的房屋在被执行人与申请执行人签订抵押合同前就已经购买了争议的房产，购买在先并已入住与事实不符。本案争议的房产在2012年6月25日被执行人与申请执行人签订抵押合同时房屋并没有出售与出租且该房屋尚未进行收尾工程，不具备入住条件，且在被执行人给申请执行人出具的抵押物清单以及准住通知单、并将争议的房屋的钥匙交与申请执行人的事实中可以证明，再有，签订合同后，为保证履行合同，被执行人与申请执行人又签署了房屋买卖合同，并依法将争议的房屋备案到申请执行人名下，由此也可以证明，争议的房屋在被执行人抵押给申请执行人时是没有争议的，该房屋在2012年6月25日前是不具备入住条件的，案外人主张在抵押给申请执行人前就已经购买，却没有履行备案的程序，由此可见，异议申请人主张的购买在先一事以及购买后入住一事与事实不符。
二、假如案外人与被执行人存在真实的房屋买卖关系，截止到今日，仍未取得房屋所有权。《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第三十一条依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。本案中，案外人主张争议的房屋在申请执行人与被执行人签订抵押合同前就已经购买，已属于申请人的财产，但是，截止到今日，未能提供争议的房屋的权属登记证明，商品房买卖合同的备案没有取得，因此，争议的房屋在未办理权属变更前仍为沈阳三木房地产开发有限公司所有，案外人主张争议的房屋应为其所有，依法无据。
三、关于异议申请人主张的善意取得的问题，争议的房屋不适用善意取得的法律规定。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
从本案的事实上看，假如案外人与被执行人的交易是真实的，也不符合上述法律规定，因为，第一、被执行人对争议房产有权处分，不符合上述法律规定的无权处分的前提条件。第二、转让的是不动产，依法应当办理登记，而本案争议的房屋并未办理转让登记，因此，本案不适用善意取得的法律规定，案外人不能依此取得房屋的所有权。假如案外人与被执行人的交易真实存在，案外人也存在过错，签订商品房买卖合同后不积极办理备案手续，且在长达5年的时间内不主张办理产权证，致使被执行人利用该房屋进行抵押向申请执行人借款，申请执行人因相信房产登记部门公示的公信力，与被执行人签订相关合同，造成申请执行人的损失，案外人在本案中存在重大的过错，不应取得房屋的所有权。
综上所述，案外人的申请与事实不符，依法无据，请求依法驳回。
被执行人沈阳三木房地产开发有限公司针对案外人异议认为，我公司与韩书珍是借款关系，606号房产是因借款产生的抵押关系，并不是真实的买卖关系，至于我公司未给606号房屋所有人温守辉办理备案手续，是由于当时我公司在售房阶段，所有房产要统一办理备案手续，2012年，我公司开发的涵泰商务大厦已具备居住条件，已经有百分之五十以上的居民在此居住，足以证明此楼已具备居住条件。
本院查明，申请执行人韩书珍与被执行人沈阳三木房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年9月25日作出（2014）沈河民二初字第455号民事判决书，判决结果为：“一、被告沈阳三木房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内偿还原告韩书珍借款本金人民币900000元；二、被告沈阳三木房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内偿还原告韩书珍借款本金人民币900000元的利息（自2012年6月25日计算至本判决确定的给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率四倍标准计算。被告沈阳三木房地产开发有限公司已给付原告韩书珍利息人民币231000元。如至本判决确定的给付之日时，基于本金人民币900000元产生的利息少于人民币231000元，则超出部分折抵本金）；三、驳回原告韩书珍其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币16533元，由被告沈阳三木房地产开发有限公司负担。”该判决书生效后，被执行人未按约定履行义务，申请执行人向法院申请强制执行。本院依法向被执行人下达了执行通知书，其未按执行通知履行法律文书确定的义务。在执行过程中，预查封了坐落于沈阳市沈河区六纬路58号606室，建筑面积65.4平方米房屋。案外人温守辉不服，向本院提出异议。
本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条规定：“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。……”最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；……”根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”根据上述规定，案外人温守辉未办理房屋登记，故异议请求不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第（一）项、第二十七条的规定，裁定如下：
驳回案外人温守辉的异议。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 雍 力
人民陪审员 杨美慧
人民陪审员 王唤平
二〇一六年一月二十五日
书 记 员 周禹岑