广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终5741号
上诉人（原审被告）：李慧明，女，汉族，1977年3月2日出生，住广东省广州市天河区。
委托诉讼代理人：李涵，广东南方福瑞德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐挥，广东南方福瑞德律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：王秋懿，女，汉族，1972年1月6日出生，住广东省广州市从化区。
委托诉讼代理人：汪天可，广东德比律师事务所律师。
委托诉讼代理人：江耀荣，广东德比律师事务所律师。
原审第三人：广州保罗房地产中介有限公司，住所地广东省广州市从化区。
法定代表人：邱钜洲，该司总经理。
上诉人李慧明因与被上诉人王秋懿、原审第三人广州保罗房地产中介有限公司（以下简称保罗公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市从化区人民法院（2017）粤0184民初2346号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案，上诉人李慧明的委托诉讼代理人李涵、徐挥和被上诉人王秋懿的委托诉讼代理人汪天可、江耀荣及原审第三人的法定代表人邱钜洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人李慧明上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回王秋懿的全部诉讼请求；2.判令王秋懿承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：（一）一审法院对王秋懿在交易中的法律地位和有关法律关系认定错误，王秋懿在涉案房屋交易中仅仅是买方代理人，不能认定其为买方。1.根据合同内容和各方当事人的一审庭审陈述，王秋懿在签约时从来没有作出其自行购房的意思表示，而是在一开始就主动表明自己是代亲戚买房。在沟通过程和签约当时，各方均确认王秋懿作为买方代理人的身份，该选择、该合同条款的陈述均是当时各方真实、自愿的意思表示。2.一审法院认定王秋懿并非代理人的主要理由之一，是王秋懿在合同中一直与李慧明直接沟通，并且在部分履行、沟通中均以自己的名义开展活动。但是，基于我国代理法律制度的相关规定，王秋懿上述履行行为并不能得出其即为买受人本人的结论。一审法院以合同首部由第三人员工写明买方为王秋懿、合同履行过程中没有披露亲戚姓名、没有要求追认合同为由，认定王秋懿是实际的买方而非代理人身份明显忽视了合同法对于代理制度的上述规定，导致对法律关系和当事人地位作出错误认定。3.一审法院以“假设合同写明的‘亲戚’最终没有在2017年6月20日前出现，涉案合同也约定了原告与被告需要继续履行合同”，明显是对“继续履行”状态欠缺深入分析，以此推论王秋懿是房屋买受人明显不能成立。如果一审法院认为王秋懿就是房屋买受人，那么涉案合同主体和合同效力的认定就显然存在不可解决的内在逻辑矛盾。在涉案合同约定正常履行的状态下，王秋懿只是买方代理人，那么在这个合同中，就必须存在王秋懿之外的第三方作为委托人本人即房屋买受人。王秋懿和该房屋买受人的身份在合同中不可重合，否则将根本违背合同约定和基本的合同法律关系原理。（二）从微信聊天记录可知，在涉案合同签订后，各方确实就变更合同主体问题进行了协商，但并未达成一致，双方未达成新合同，各方仍然应当按照原合同履行，王秋懿无权直接以买方身份主张合同权利。一审法院认定“根据双方的微信聊天记录，双方在2017年6月后已经由原告明确过户至原告名下，至2017年7月19日被告也表示同意”明显有误。（三）本案合同无法实际履行，且该履行不能系由王秋懿导致，依法不应支持继续履行合同的请求，且应当认定由王秋懿自行承担责任。1.基于双方对于合同的约定，协商过程中的实际情况，涉案合同实质上已经无法履行。2.从李慧明、王秋懿双方提供的证据可看到，自本次交易一开始，一直是李慧明积极要求其所代理的买方配合进行交易和办理手续，然而王秋懿却一直推诿拖延，并且在后续提出要求李慧明向其办理委托公证手续等超出合同约定的要求。一审法院认定在合同履行中，李慧明不存在违约及不应当承担违约责任是正确的。涉案合同后续履行出现的所有问题均是由于王秋懿的原因导致的，王秋懿在本案中显然存在过错，应当承担相应的法律责任，不应支持其要求继续履行合同的请求。3.王秋懿明显违背诚信，而且存在严重炒房嫌疑，依法亦不应支持其要求继续履行合同请求。李慧明急于出售房屋，因王秋懿其实际“亲戚买方”具备快速一次性付款的能力，才选择进行此次交易。王秋懿一直不断拖延，完全不像正常买家的行为和态度。且在发生争议时，王秋懿和保罗公司不但要全部占有房屋利益，更要求李慧明额外承担所谓违约金、律师费等等各种费用。且王秋懿在庭审中自称在涉案交易标的所在小区已经自己有一套房屋，根据常理，王秋懿自己在同一小区购买并不相邻的另一间房屋有违常理，其炒房的可能性显然大幅高自己购房的可能性。综上，一审法院认定事实和适用法律明显有误，请二审法院依法改判。
被上诉人王秋懿辩称：不同意李慧明的上诉请求，李慧明的上诉理由纯粹是其主观臆测，是为了逃避其法律责任的说辞，其上诉理由没有证据予以证明。一审判决认定事实清楚，在合同履行过程中，双方及第三人均明确交易双方的主体身份，不存在代理人一说，因此请求合议庭依法维持一审判决。
原审第三人保罗公司述称：2017年3月18日三方签订合同，在3月17日晚上半夜限购政策出台，但具体细则并没有出台，三方签订的合同也是完全符合新的限购政策。我方对于一审判决没有意见。对于李慧明的上诉请求，我方不发表意见。
王秋懿向一审法院起诉请求：一、李慧明继续履行其与王秋懿在2017年3月18日签订的《房屋买卖合同》，协助王秋懿将广州从化X街X号X房房屋过户至王秋懿名下，并将涉案房屋交付给王秋懿；二、李慧明向王秋懿支付违约金（违约金自2017年6月21日起算，按涉案合同成交价66万元为基数，按每日千分之一计算，计至李慧明协助王秋懿将涉案房屋实际过户至王秋懿名下之日止）；三、李慧明向王秋懿支付王秋懿为实现债权而支出的律师费30000元、财产保全担保保险费1320元；四、本案诉讼费、保全费由李慧明承担。
一审法院认定事实：王秋懿提交的《房屋买卖合同》显示：2017年3月18日，王秋懿与李慧明、保罗公司（作为经纪方）签订涉案合同，买方处为王秋懿，卖方处为李慧明，买方处及卖方处名字均为手写。第一条、买卖之房屋地址为：从化市X街X号X房，建筑面积约72.22平方米（以房产证为准）。第二条、该物业的维修基金由卖方支付。如卖方支付物业维修基金，卖方应在办理过户交易手续前付清物业维修基金，或由买方自首期楼款中扣除相应的费用。第三条、卖方持有该物业之权属证明（房产证号：11××48），卖方保证对该物业享有完整处分权，保证该物业没有被司法机关查封，并保证该合同所载有关物业之情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整，否则卖方承担由此而引发的一切责任。由于卖方的原因，造成该物业不能办理交易过户手续或保罗公司产生纠纷的，由卖方承担全部责任。第四条、该物业按套销售，买卖双方同意该物业成交价为66万元。第五条、买方应按照附件约定的付款方式按时将楼款支付给卖方，同时买方确认已查阅该物业的权属证明文件，对权属证明文件所载内容无异议，并已实地察看该物业。第六条、本次交易买卖双方税费交付方式：所有税费由买方支付。如在签约后发生法规变更或新税费，则买卖双方按政府规定各自承担风险。如买卖双方任何一方支付对方税费的，则由支付方承担。第十二条、买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业，需向卖方支付该物业成交价的10%作为违约金，买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金；买方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金。逾期30天，卖方有权不再售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金。卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，该向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方巳付的所有费用。卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业交价的10%作违约金。买卖双方签署本合同后，未能依本合同买卖该物业的、或买卖双方解除本合同的，不影响经纪方按本合同或服务收费确认书等的约定收取中介代理费及咨询服务费，守约方已支付中介代理费及咨询服务费的，经纪方不退回，应由违约方赔偿给守约方。违约方承担守约方和经纪方实现债权的一切费用（包括但不限于：诉讼费、保全费、律师费、调查费、交通费、通讯费等）。第十九条（手写）、1.双方约定，如买方不能按本合同买入该物业，则定金卖方不予退回，如卖方不能按本合同出售该物业，则定金的双倍赔偿给买方，双方无异议。2.因买方是帮亲戚交付定金并签订合同，若买方亲戚于2017年6月20日前没能回来办理相关手续，则卖方配合买方到广州市的公证处办理一份一式四份的全权委托书给买方，买方支付剩下的房款给卖方，双方并无异议。李慧明在合同“卖方”落款处签名，王秋懿在合同“买方代理人”落款处签名。
合同附件约定：买卖双方一致同意由买方按涂销抵押一次性付款：（1）定金：50000元，买方应在签署本合约同时直接支付给卖方；（2）卖方同意由银行或经纪方通知可以提前还贷之日起5日内一次性还清所欠银行贷款，卖方承担提前还贷所产生的一切手续和费用，并须在抵押银行出具还清贷款证明等资料后10日内到房管部门办理涂销抵押及归档手续；（3）首期楼款（不含定金）：未写明；（4）楼价余款：610000元，买方应在交易过户完成当天直接支付给卖方（以付清双方交易税费为准）。交易过户手续需2017年6月20日前完成（以付清双方交易税费为准）。
签订合同当日，王秋懿向李慧明支付了50000元定金。李慧明向王秋懿出具收据，收据载明：本人李慧明是从化市X街X号X房的房屋所有人，现收到该物业承购人王秋懿交来承购该物业定金，金额为50000元整。
2017年4月8日，王秋懿向李慧明支付了80000元。李慧明向王秋懿出具收据，收据载明：本人李慧明是X街X号X房的房屋所有人，现收到该物业承购人王秋懿交来承购该物业定金，金额为80000元整。
2017年3月21日，李慧明向广州住房公积金管理中心建行从化支行个贷中心申请于2017年4月10日前将涉案房屋剩余贷款本金和利息合共146036.19元提前全部还清。
2017年4月，中国建设银行股份有限公司广州从化支行向李慧明出具还款证明（全部还款专用），该证明载有以下内容：贷款人：李慧明，本次涂销抵押物他项权证编号：20140301358，本次涂销抵押物地址：从化市X街X号X房，本还款证明所列债务已全部清偿，请从化市国土资源和房屋管理局对本还款证明所列上述抵押物办理涂销手续。
李慧明确认涉案房屋抵押已经涂销，涉案房屋登记在李慧明名下。
2017年6月6日，保罗公司向李慧明发去《告知函》，该函载有以下内容：根据经纪方和买方王秋懿及李慧明签署的合同约定,李慧明须于2017年6月20日前配合买方到广州市内的公证处办理一式四份的全权委托公证书给买方或到广州市从化区国土资源和规划局办理该物业的过户手续，在我经纪方与买方多次的催促下，李慧明至今仍没过来办理等。同日，保罗公司向王秋懿发去《知会函》，该函载有以下内容：卖方李慧明已明确告知我司该物业因卖方个人原因不再另行出售，相关违约责任如买卖双方不能在2017年6月20日前达成共识，则可在2017年6月20日后向广州市从化区人民法院提起诉讼。
王秋懿与李慧明部分微信聊天记录如下：
2017年3月19日，李慧明：原来我们急着出售从化房子是为了在广州买第二套学位房，政策没出来前首付的钱可以拖延一段时间，但现在等不及，楼盘中介昨天下午跟我们说，此前下订金签了预购合同，尽快付清首付应该申请可以按政策前办理。所以今天很急，我们必须要交齐首付房款，目前我们还差30-40万，看你能否帮忙多预支付我们费用，至少20万也好。能否给个10万都可以，今天我们必须要过去楼盘结清首付。
2017年4月11日，李慧明：从化B2104房的已经于昨天4月10日结清贷款余款，预计于4月20号左右办理涂销手续后办理过户手续，请尽快提前准备购买房子的余款，以待我们尽快办理过户手续。
2017年4月24日，李慧明：我这周三就可以办好涂销资料，预计这周四或周五可以办理过户手续，请这周准备好余款。王秋懿：好。
2017年4月26日，李慧明：关于过户等手续，我们必须要在这两天处理好，否则会严重影响我们，且之前我也提早通知了你，请一定要想办法，不能再拖了。
2017年4月27日，李慧明：今天你想办法准备，我们安排明天过户和收齐余款吧，我实在不能拖了。你一点信息都不回，当初中介李先生说你有钱随时都可以一次性付款，钱不是问题，看在这点，我们是因为非常急着缺钱才低价卖这套房子，但你这样拖法对于我们来说卖这套房子完全没有意义，我们借的钱已经推了几次说好月底要全部还清别人。而且我也提前半个月提醒了你，你不能因为多次没收到其他款这样拖着。而且你买这套房子已经在短短时间赚了至少20万，你就应该想尽办法尽快付清余款，而不是总在说你的货款没收到一直在拖。王秋懿：你的手续昨天才搞完，今天就没完没了的催。李慧明:你一直没想办法去解决钱的问题。王秋懿：我已经知道了你昨天搞完手续了，也知道了从昨天开始可以过户了，我会尽快安排的。李慧明：我半个月前有提醒过你啊，我确实被逼没办法。王秋懿：我今天已经在催别人了，应该很快的。
2017年5月2日，李慧明：请一定要想办法这周之内必须要搞定余款和过户手续。请这周之内要搞定所有的手续和结清余款，不能再拖了，你明天必须要回复我。
2017年5月11日，王秋懿：中介给你电话了吗？明天早上去办手续。李慧明：我不能只公证，房子也必须按正常流程过户才行，刚不久也和李先生沟通过。王秋懿：合同写清楚了公证的啊。你4月底才搞完银行贷款，从5月开始天天催我过手续。现在可以了又不按合同办事。
2017年5月12日，李慧明：关于公证过户但还占用我名下房产名额这点我确实不明白，此前也完全不了解，我需要向相关机构了解清楚后回复你。我刚刚也咨询了房管局，同样提到一个问题：1.以何种形式公证？2.即使公证，但未到房管局办理正式过户手续，房子依旧在我名下，占用我的房产配额。
2017年6月1日，王秋懿：中介给你电话了吧，这两天就过户算了，你不愿意公证的话也只能直接过户了。李慧明：过户是给谁？王秋懿：我自己。李慧明：此前不是说你只是代办理人吗，要等真正买方的亲戚回来才能办理吗。王秋懿：你一直不按合同去办公证委托书，所以就直接过户到我名下。
2017年6月3日，李慧明：我已经同中介李先生讲了也叫其代向你转达，我已经决定取消这次的售卖合作，具体事宜你可以同中介李生协商和沟通。
2017年7月19日，李慧明：经过和家人考虑，我们决定同意按原定的合约出售从化房子给你没看下周二是否可以办理过户手续，此外关于我预交的装修费用1万，按此前沟通，若你仍需要继续使用该装修公司，你将该1万定金交我更改名字即可。
2017年7月20日，王秋懿：我同意办理房屋的过户，但因你的违约确实让我支出很多可以避免的费用合共55421元，所以，若你愿意承担并赔偿这些费用给我，我同意我们继续履行原合同。李慧明：我妥协下来和你进行协商是不想在这方面浪费太多的时间，我不会承担律师费和违约金，若你坚持一定要这样，那我们没办法只能法庭见了。
一审另查明，2017年6月12日，王秋懿与广东骏道律师事务所签订《民事委托代理合同》，委托律师代理其与李慧明的本案纠纷，约定：合同签订起三日内，王秋懿向广东骏道律师事务所支付基本律师费10000元，如法院判决该房屋过户给王秋懿或王秋懿指定的第三方，王秋懿须向广东骏道律师事务所另支付后期律师费20000元。
一审庭审中，王秋懿、李慧明及保罗公司均确认涉案合同只有落款处签名为王秋懿与李慧明本人签名，其余手写部分均为保罗公司的员工所写。
王秋懿表示愿意支付涉案房屋的剩余房款530000元。
一审法院认为：本案为房屋买卖合同纠纷，主要涉及以下几个方面的问题。
一、关于合同的效力问题。
一审法院认为，涉案买卖合同首部已经由保罗公司的员工写明了买方为王秋懿，虽然王秋懿在合同落款处的买方代理人处签名且在合同手写第十九条处注明王秋懿是帮亲戚交付定金并签订合同，但在合同履行过程中王秋懿并未向李慧明披露过其亲戚姓名，李慧明也没有要求王秋懿向其披露该亲戚姓名及要求该亲戚追认合同，而且合同手写第十九条还写明：“若买方亲戚于2017年6月20日前没能回来办理相关手续，则卖方配合买方到广州市的公证处办理一份一式四份的全权委托书给买方，买方支付剩下的房款给卖方，双方并无异议”，即即使合同写明的“亲戚”最终没有在2017年6月20日前出现，涉案合同也约定了王秋懿与李慧明需要继续履行合同。现买方义务是由王秋懿实际履行，且李慧明出具的收款收据也注明王秋懿是物业承购人，并非代理人。因王秋懿已经实际履行合同约定的买方义务，且李慧明也一直催促王秋懿支付剩余房款等，合同的双方是明确的，涉案合同成立且有效，双方均应依照合同的约定履行各自的义务。故李慧明主张王秋懿并非房屋买受人仅是买方代理人，合同因欠缺主体不成立且王秋懿不是适格主体的依据不充分，一审法院不予采纳。
二、李慧明应否协助王秋懿将涉案房屋过户至王秋懿名下并向王秋懿交付涉案房屋。
王秋懿和李慧明分别作为合同的买方与卖方，买方的主要合同义务是按照合同约定的数额和时间向卖方支付购房款，卖方的主要合同权利是收取房款，主要义务是协助买方将涉案房屋变更登记至买方或买方指定的人名下。涉案合同约定：“因买方是帮亲戚交付定金并签订合同，若买方亲戚于2017年6月20日前没能回来办理相关手续，则卖方配合买方到广州市的公证处办理一份一式四份的全权委托书给买方，买方支付剩下的房款给卖方，双方并无异议。”合同附件也明确约定了：交易过户手续需2017年6月20日前完成。根据双方的微信聊天记录，双方在2017年6月后已经由王秋懿明确过户至王秋懿名下，至2017年7月19日李慧明也表示同意。根据上述条款的约定及双方履行合同过程中的意思表示，在王秋懿不存在违约并愿意按照合同约定支付房款的情况下，现王秋懿主张将涉案房屋过户至其本人名下并交付房屋合情合理且并不影响双方的合同目的实现，一审法院予以支持。由于合同约定了涉案房屋过户所有税费由买方支付，因此王秋懿应承担涉案房屋过户至其名下所产生的一切税费。
三、李慧明应否向王秋懿承担违约责任。
由于双方的合同并未明确约定将涉案房屋过户至谁名下，约定的办理公证的内容也不明确，在合同履行期间李慧明曾多次要求过户，但王秋懿均未向李慧明明确表示将涉案房屋过户至谁名下而一直要求李慧明办理公证，在李慧明表示不同意办理公证的情况下，直到2017年6月1日才通过微信表示要求将涉案房屋过户至其本人名下，在合同约定不明确的前提下，李慧明虽未在2017年6月20日前将涉案房屋过户至王秋懿名下，但并不构成违约，故王秋懿主张李慧明应向其承担违约责任的诉讼请求，一审法院不予支持。
四、李慧明应否向王秋懿支付律师费、财产保全担保保险费。
如前所述，因李慧明不构成违约，且王秋懿支付的律师费和财产保全担保保险费并不属于其必须或必然产生的开支。因此，一审法院对王秋懿的上述诉讼请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第六十条、第六十二条第五款、第一百零七条，第六十四条第一款的规定，一审法院于2017年12月28日作出如下判决：一、王秋懿于本判决发生法律效力之日起30日内向李慧明支付购房款530000元；二、李慧明于本判决发生法律效力之日起30日内协助王秋懿将广州市从化区X街X号X房【粤房地权证从字第××号】过户至王秋懿名下并交付给王秋懿，房屋过户所产生的一切税、费由王秋懿承担；三、驳回王秋懿的其他诉讼请求。本案受理费962元，保全费3820元，由王秋懿负担2391元，由李慧明负担2391元。
本院二审期间，各方当事人均没有提交新证据。
经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”。针对李慧明的上诉请求和理由，本院认定如下：
关于合同主体问题。李慧明上诉认为王秋懿不是合同相对方，而是代理人，无权主张合同权利。经本案查明的事实，虽然王秋懿在合同落款处的买方代理人处签名且在合同手写第十九条处注明王秋懿是帮亲戚交付定金并签订合同，但在合同实际履行过程中，王秋懿未向李慧明披露过其亲戚姓名，李慧明也没有要求王秋懿向其披露该亲戚姓名及要求该亲戚追认合同。而且，王秋懿向李慧明支付的两笔款项，李慧明出具的收款收据均注明王秋懿是物业承购人，并非代理人。由此可见，李慧明对于涉案合同买方义务由王秋懿实际履行并无异议。其次，从双方2017年6月1日的聊天记录看，王秋懿表示涉案房屋过户给其，虽然当时李慧明表示不解，但也没有明确提出异议，且于2017年7月19日表示可按原定的合约出售涉案房屋给王秋懿。综上，一审认定合同双方主体是明确的，不予支持李慧明的上述主张，理据充分，并无不当。
关于涉案合同应否继续履行问题。从双方合同的约定看，在签署合同当天，买方应支付50000元定金给卖方，楼价余款610000元，买方应在交易过户当天直接支付给卖方，交易过户手续需在2017年6月20日前完成。本案王秋懿已经于签订合同当天支付了50000元定金，于2017年4月8日又另外支付了80000元，王秋懿并不存在违约。且王秋懿表示愿意支付涉案房屋的剩余房款530000元，涉案合同继续履行并不存在法律和事实上的障碍，故一审认为合同应当继续履行并支持王秋懿要求涉案房屋过户的诉请，并无不当。
综上所述，李慧明的上诉理由不成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费9100元，由李慧明负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄春成
审判员 蔡培娟
审判员 闫 娜
二〇一八年五月十六日
书记员 王 敏
彭诗敏