上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第1970号
上诉人（原审原告、原审反诉被告）上海鼎瑞模具科技有限公司，住所地上海市。
法定代表人潘骏辉，总经理。
委托代理人王司南，上海市福隆律师事务所律师。
委托代理人侯晓恬，上海市福隆律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、原审反诉原告）上海森华喷涂厂，住所地上海市。
法定代表人王文华，董事长。
委托代理人汤志红，上海久光律师事务所律师。
委托代理人贺艳玲，上海久光律师事务所律师。
上诉人上海鼎瑞模具科技有限公司（以下简称“鼎瑞公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院（2015）嘉民三（民）初字第239号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2014年10月15日，鼎瑞公司、上海森华喷涂厂（以下简称“森华厂”）签订《通用厂房租赁合同》一份，约定鼎瑞公司将位于上海市嘉定区外冈镇汇贤路XXX号#1整幢和注塑车间整幢共计9839平方米出租给森华厂使用。租赁期限自2014年10月16日起，至2019年10月15日止。免租费用期为签订合同之日至2014年11月15日。签订租赁合同当日，森华厂支付定金人民币5万元（以下简称人民币），森华厂支付租赁保证金及首次租金时，定金作为首次租金的一部分。该合同第5.1约定，鼎瑞公司交付产权证等文件于森华厂之第二日，森华厂应向鼎瑞公司支付35万元作为租赁保证金，鼎瑞公司最晚不超过2014年11月20日向森华厂交付产权证明文件。租金支付标准每年2，352，862元，第四、第五年租金为每年2，588，148元。物业费为每月4，920元。本合同生效后，森华厂应当在每季度十日前将当期的租金及物业费602，976元汇入鼎瑞公司指定账户，第一次租金在2014年11月20日前付清（支付之前鼎瑞公司必须提交产权证明文件），第二年以后每半年支付一次，每次支付金额为1，205，952元。租赁厂房的交接，鼎瑞公司取得产权证明文件后第二日将完整的租赁厂房交付给森华厂。如森华厂因生产需要，先支付定金15万元，则款到第二日鼎瑞公司即办理租赁房屋移交，免租费用期为移交之日至正式产权提交之日。关于违约责任，该合同约定：鼎瑞公司有下列情况，构成违约：1、未按本合同规定交付租赁厂房的；2、未按约定对租赁厂房及时进行维修的；3、在租赁厂房中维修或配套设施作业，损坏森华厂财物的；4、逾期返还租赁保证金的；5、违反本合同其他条款的。森华厂有下列情况的构成违约：1、未经鼎瑞公司同意转租租赁厂房的；2、损坏租赁厂房或各类配套设施的；3、擅自改变租赁厂房用途或未按合同约定进行装修的；4、未按规定将租赁厂房交还鼎瑞公司的；5、违反本合同其他条款的。违约方应向另一方支付违约金，除本合同文件另有约定外，违约金按日计算，方法如下：1、日违约金为年租金的千分之三；2、违约天数=自违约事实发生之日起至纠正违约之日止日历天数；3、违约金金额=日违约金＊违约天数。本合同任何一方因自身原因要求提前解除合同，应至少提前三个月以书面形式提出，经对方同意后，方能提前解除本合同，并且，森华厂要求提前解除本合同时，应向鼎瑞公司支付相当于4个月租金的违约金；鼎瑞公司要求提前解除本合同时，应在扣除相关费用后无息返还已收取的租赁保证金，并应向森华厂支付4个月的租金作为违约金。鼎瑞公司如未能在2014年11月20日前提供房屋产权证明文件，造成森华厂无法正常生产，则必须在2014年11月25日之前全额退还森华厂已支付的租赁保证金。双方还在该合同中，对其他权利义务进行了约定。2014年11月11日，鼎瑞公司向森华厂寄送租赁房屋的产权证复印件，森华厂于2014年11月13日签收。2014年11月12日，森华厂向鼎瑞公司发出《关于中止合同的报告》，称由于森华厂无法办理企业注册，关于森华厂与鼎瑞公司签订的租赁鼎瑞公司位于外冈工业园区汇贤路XXX号厂房的合同，要求中止。2014年12月16日，鼎瑞公司向森华厂发出《律师函》通知森华厂因其明确不再履行本合同，故依据《合同法》第94条第二款之规定，自2014年12月16日起，解除森华厂与鼎瑞公司之间的《通用厂房租赁合同》，森华厂应向鼎瑞公司支付违约金及房屋占用费。
2015年1月，因鼎瑞公司在发出律师函后，并未收到森华厂支付的相关费用，鼎瑞公司起诉至原审法院，请求判令：1、森华厂赔偿租金损失193，385.92元；2、森华厂支付违约金392，143.67元（2，352，862＊3‰＊天数）；3、森华厂赔偿律师费8，000元。原审中，森华厂提起反诉，请求判令鼎瑞公司返还定金50，000元。
原审另查明，1、鼎瑞公司、森华厂于2014年10月11日签订《协议》一份，载明鼎瑞公司收到森华厂租赁鼎瑞公司厂房定金50，000元整，约定森华厂承诺在三天之内签订租房合同。若森华厂超过时间不签订合同，鼎瑞公司有权与其他租赁用户签订合同。2、2014年10月13日，森华厂向鼎瑞公司支付定金5万元。3、上海皇都经济发展中心出具《情况说明》，称森华厂于2014年9月中旬申请迁至皇都经济城内，并按要求提供了相关材料，森华厂告知皇都经济城目前正与鼎瑞公司洽谈租赁厂房事宜，森华厂于10月20日提交材料并告知经营范围时，皇都经济城发现该公司属电镀行业，根据嘉定经济委员会2014年10月下发的《关于严格控制产业准入的通知》，本园区不予准入的行业其中包括电镀等行业，故该公司不能租赁外冈园区的厂房。4、外冈镇人民政府出具《情况说明》，经2014年10月24日工业项目准入评审和实地查看，森华厂的项目不符合嘉定区工业项目准入评审的要求，不予准入。5、合同签订后，鼎瑞公司并未向森华厂交付租赁厂房。
原审法院认为，鼎瑞公司、森华厂于2014年10月15日签订的《通用厂房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应依约履行各自的义务。根据上海皇都经济发展中心提供的情况说明，森华厂在2014年9月中旬即按照该经济城的要求提交了申请迁入的相关材料，至合同签订时，双方均未知晓行业限制政策，嘉定区经济委员会于2014年10月出台控制产业准入政策，森华厂产业在限制之列。因此，本案合同森华厂无法继续履行，合同应予解除。因合同解除的原因不可归责于双方当事人任何一方，故鼎瑞公司诉请要求森华厂支付违约金，原审法院不予支持。鼎瑞公司并未实际向森华厂交付房屋，故鼎瑞公司诉请租金损失，原审法院不予支持。对于鼎瑞公司诉请的律师费，因无合同依据，原审法院不予支持。森华厂支付的50，000元定金，其目的为担保合同订立，现双方已成功订立租赁合同，合同因当事人意志以外的原因而解除，鼎瑞公司应当将50，000元定金返还森华厂。对于森华厂反诉鼎瑞公司返还50，000元定金的诉请，原审法院予以支持。据此，原审法院判决如下：一、上海鼎瑞模具科技有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海森华喷涂厂定金50，000元；二、驳回上海鼎瑞模具科技有限公司的全部诉讼请求。
判决后，鼎瑞公司不服，提起上诉称：根据森华厂负责人陆其华的录音，其承认在合同签约前己方曾多次询问森华厂能否办理注册事宜，其承诺没有问题并夸口已把领导“搞定”，原审法院没有认定该份证据导致查明事实有误。森华厂拒绝接受租赁厂房并提出解除合同，并非己方不交付。己方在寄送产权证复印件的同时，也已告知若需原件请同己方联系。导致本合同解除的政策发布时间是2014年10月8日即合同成立之间，而非合同成立以后客观情况发生重大变化，不存在订立合同时不可预见的情形。根据陆其华的录音，双方在洽谈合同时已经充分考虑到了注册的风险因素，森华厂也已经有了充分的认识和考虑，不存在无法预见的情形出现。己方因森华厂的提前解约行为蒙受巨大经济损失。据此，请求撤销原判，改判支持其原审诉请并驳回森华厂原审反诉诉请。
被上诉人森华厂辩称：录音经过剪辑，书面内容已大量删减，删减的内容包括：签订合同时经济城曾告知过鼎瑞公司不要出租给己方，鼎瑞公司签约时知晓履约障碍，鼎瑞公司同意解除合同。原审判决正确，请求二审予以维持。
本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
二审中，鼎瑞公司表示，双方于2014年10月15日签约，因森华厂未支付35万元租赁保证金，故己方未交付厂房，其并不知道森华厂不能进入系争场地。2015年4月29日己方才拿到《关于严格控制产业准入的通知》。以前工业园区厂房出租时没有相关准入批准。
本院认为，鼎瑞公司、森华厂于2014年10月15日签订厂房租赁合同。根据外冈镇人民政府出具《情况说明》，经2014年10月24日工业项目准入评审和实地查看，森华厂项目不符合嘉定区准入评审的要求，不予准入。根据前述事件发生的时间顺序来看，工业项目准入评审的最终结果显然是鼎瑞公司、森华厂签约时不能预见。上诉人鼎瑞公司认为不存在订立合同时不可预见情形的上诉意见，与事实不符，本院不予采信。鼎瑞公司是系争厂房所有人和出租方，其应当明确知晓厂房所在地工业项目准入政策并在签订租赁合同前告知相对方。根据鼎瑞公司二审中所作陈述，其是在2015年4月29日收到《关于严格控制产业准入的通知》。因此，原审法院关于双方签约时均未知晓行业限制政策的认定，符合案件事实，并无不当。森华厂项目经评审不符合相关要求，厂房租赁的合同目的不能实现，租赁合同依法可予以解除。原审法院关于合同解除原因的分析判定，符合客观事实，本院认同。因合同解除原因不可归责于双方当事人任何一方，不能认定森华厂违约。上诉人鼎瑞公司要求森华厂支付违约金并赔偿损失的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于律师费和定金问题，原审法院对此已作阐述，理由确实充分，本院认同，不再赘述。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10，260元，由上诉人上海鼎瑞模具科技有限公司负担。
本判决为终审判决。
法官助理武博
审判长 彭辰
审判员 姚跃
审判员 彭浩
二〇一五年十二月二十三日
书记员 何倩
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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