北京市石景山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）石民初字第8031号
原告赵琰，男，1984年8月18日出生。
原告李晶，女，1986年7月22日出生。
二原告共同委托代理人卢喜梅，北京市鑫诺律师事务所律师。
被告李方林，男，1962年12月5日出生。
被告孙仁琴，女，1967年5月20日出生。
原告赵琰、李晶与被告李方林、孙仁琴房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由代理审判员赵伟伟担任审判长，人民陪审员董德虎、冯凤增参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵琰、李晶及其共同的委托代理人卢喜梅，被告李方林、孙仁琴均到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
原告赵琰、李晶诉称：2015年7月30日，原、被告双方通过北京融科万家房地产经纪有限公司的居间服务达成房屋买卖合同，双方于当日签署合同，并签订自行划转补充协议，约定原告购买被告位于北京市石景山区玉泉路65号院X号楼X层X单元XX号房屋，房屋总价1742000元，买受人即原告向公积金管理中心贷款120万元。交易的房屋2013年6月27日已设定抵押，被告方应于2015年8月23日前办理抵押注销手续，并约定，逾期交房出卖人按日计算向买受人支付已交付房款万分之五的违约金。同日，原告向被告支付20000元定金，并向融科万家支付10000元中介服务费。2015年8月20日，原告向被告支付622000元首付款，9月14日双方签署房屋买卖网签登记手续，9月30日双方前往公积金管理中心办理交易房屋的公积金贷款手续，并再次签署北京市存量房买卖合同，原告于当日向北京康正宏基房地产评估有限公司支付1500元房屋评估费，10月14日公积金管理中心告知需要调整房屋贷款年限、提高房屋首付款金额。并要求交易双方共同前往公积金管理中心办理变更手续。2015年10月17日原告向被告支付首付款20000元，10月19日被告借故未如约前往公积金管理中心办理手续，10月20日告知明确拒绝履行合同，后经原告和融科工作人员催促，被告至今仍拒绝配合原告办理手续，并明确表示不再履行该房屋买卖合同。后发现链家中介以210万元的价格在网上发布交易房屋的信息，故诉至法院，诉讼请求：1、依法判令被告继续履行双方签署的《北京市存量房屋买卖合同》，原告支付被告5.2万元首付款，被告协助办理公积金贷款手续和房屋所有权转移登记手续；2、依法判令被告自2015年10月20日起至所有权转移登记手续办理完成之日止，每日按331元标准支付违约金。
被告李方林、孙仁琴辩称：首先，买卖房屋在自愿、平等、互利的基础上发生效力，原、被告双方于2015年7月30日签订《房屋买卖居间合同》、同时又签订了房屋买卖合同、自行划转补充协议和原告购房承诺，将位于北京市石景山区玉泉路65号院X号楼X层X单元XX号房屋出售给二原告，约定转让价1742000元。根据双方合同及自行划转补充协议，9月10日前办理完权属转移手续，并保证甲方拿到全部房款，甲方应于收到全部房款后向乙方交房。但乙方至今未按照合同约定支付剩余房款108万元，导致被告受到损失。所以原告违约，以北京市存量房买卖合同，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计逾期应付款20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。所以不同意原告的全部诉讼请求，双方的合同应该解除并由原告赔偿被告违约金二十万元。
经本院充分释明，二被告表示上述合同应予解除并赔偿违约金的意见仅作为答辩意见提出。
经审理查明：李晶与赵琰系夫妻关系。位于北京市石景山区玉泉路65号院X号楼X层X单元XX号房屋（以下简称涉案房屋）系李方林、孙仁琴共同共有之房屋。
2015年7月30日，经北京融科万家房地产经纪有限公司居间，李方林、孙仁琴（出卖人）与赵琰（买受人）签订房屋买卖居间合同和北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版），其中买卖合同约定：李方林、孙仁琴将建筑面积43.91平方米的涉案房屋出售给赵琰，房屋成交价格1742000元，定金2万元；
涉案房屋已经设定抵押，抵押权人为农行，抵押登记日期为2013年6月27日，出卖人应于2015年8月23日前办理抵押注销手续。
关于具体付款方式及期限的约定见补充协议。
关于贷款约定，买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，拟贷款金额为120万元。买受人因自身原因未获得银行贷款或公积金管理中心批准的，双方同意：1、买受人自行筹集剩余房价款，以现金形式支付给出卖人；2、买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，期间产生的费用由买受人负担。
关于逾期付款责任约定，买受人未按照附件五约定的时间付款，逾期超过十五日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。
关于权属转移登记约定，自本合同签订之日起丙方通知五日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；买受人未能在过后一周内取得房屋所有权证书的，双方同意按照以下方式处理：如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当在退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，并按照央行同期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书期限届满之次日起至实际取得房屋所有权之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内向买受人支付。
同日，李方林、孙仁琴（甲方）与赵琰（乙方）另签订自行划转补充协议，其中约定：1、定金二万元，乙方应于签署本协议后2015年7月30日直接支付甲方；2、首付款（不含定金）六十万元乙方应于签署本协议后于2015年8月23日直接支付甲方，该首付款用于甲方办理解押，不得挪作他用；3、尾款（不含定金）：甲方同意乙方公积金贷款支付剩余购房款1142000元。贷款支付的，付款方式及时间依银行或者公积金管理中心放款时间确定。首付款若有不足，不足部分应由乙方再行支付；4、关于付款方式的补充约定：甲乙双方方约定丙方见证，9月10日前办理完全权属转移登记手续，并保证甲方拿到全部房款。
2015年7月30日，赵琰向李方林、孙仁琴支付定金二万元。
2015年8月20日，赵琰向李方林、孙仁琴支付首付款六十二万二千元。
2015年8月20日，孙仁琴向中国农业银行提前还款612325.04元。8月21日，中国农业银行股份有限公司北京崇文支行出具个人贷款结清证明，其中载明：兹有借款人孙仁琴，在我行申请贷款授信额度72万元，房屋地址为石景山区玉泉路65号院X号楼X层X单元XX号房屋。借款人已清偿了我行的全部贷款本息，即日起双方借款合同终止。2015年9月6日，涉案房屋上原有抵押登记注销。
2015年9月14日，李方林、孙仁琴与赵琰、李晶共同办理了涉案房屋的网签手续。
2015年9月30日，赵琰、李晶向公积金贷款中心提交了申请贷款所需的材料，其中含双方当日签署的首付款收据、网签信息表、存量房交易结算资金自行划转声明、编号CW316347的网签合同。网签合同中确认的贷款金额为110万元，但有关其他房屋交付、产权办理、违约责任等条款均为空白。李晶、赵琰预交评估费1500元，李方林、孙仁琴陪同协助，但至今贷款未审批成功。
2015年10月17日，赵琰、李晶通过转账方式支付给李方林购房款二万元。
2015年10月20日前后，赵琰、李晶通过多种方式再次要求李方林、孙仁琴至公积金中心协助办理贷款手续，多次沟通后李方林、孙仁琴表示拒绝，并不再同意继续履行合同。
庭审中，原、被告共同认可：2015年7月30日签订的房屋买卖合同以及补充协议等相关文件中买受人一方虽然只有赵琰一人签字，但双方合同主体系李方林、孙仁琴与李晶、赵琰。
对于公积金贷款未审批成功的原因，原、被告在庭审中各执一词：二原告表示系因涉案房屋建成年代较早，根据评估结果无法按照原定计划贷款并且二被告拒绝配合所致；二被告则表示系因原告公积金缴存不够所致。对此，根据二原告申请，本院至北京市住房公积金管理中心方庄管理部进行了调查，该中心管理部工作人员经查询后告知：根据评估，涉案房屋审批贷款的最长年限为18年，在此情况下，如果赵琰的公积金缴存金额较高的话，则可以按照其申请的109万元金额批贷，但根据赵琰现有的公积金缴存情况，只能审批102万元贷款，所以需要赵琰降低贷款金额同时补交首付款。该管理中心工作人员表示已将该情况告知赵琰，但赵琰至今未配合办理相应手续。
另经本院充分释明是否同意在不使用公积金贷款的情形下一次性向李方林、孙仁琴付清剩余房款，李晶、赵琰明确表示没有能力一次性付清，也不同意一次性付清，并坚持要求继续履行合同，配合办理贷款手续。
上述事实，有房屋买卖居间合同、存量房屋买卖合同及自行划转补充协议、房屋所有权证书、钱款交付书、银行汇款通知短信、中国农业银行业务凭证、个人贷款结清证明、网签合同、网签信息表、首付款收据、评估费收据、录音、短信记录、调查工作笔录、双方当事人陈述意见等证据材料，在案佐证。
本院认为：二原告与二被告签订的存量房屋买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应按约定履行各自的义务。本案争议的焦点问题在于李晶、赵琰得以要求李方林、孙仁琴继续履行合同的请求权基础能否成立，对此应结合合同对付款义务、过户义务约定的具体解释及合同履行情况进行判断。
根据合同及自行划转补充协议约定，双方确认了付款的方式以及定金、首付款的交付期限，但对于贷款发放的方式及时间一方面约定依公积金管理中心放款时间确定，另一方面又约定保证甲方9月10日前拿到全部房款；对于协助办理过户时间，一方面在买卖合同中约定应在丙方通知五日内办理，另一方面又在补充协议中约定保证9月10前办理完权属转移登记。对于以上对同一事项的不同约定，应作如下解释：根据合同文义，贷款有赖于审批及放贷机构的相关程序，当事人无法充分把握，但为了敦促双方积极履行合同，故附加了9月10日作为放贷成功的一个期限，故应以9月10日作为买受人履行完毕付款义务的期限，并同时约定该期限前完成权属转移登记，这在双方权利、义务上也是对等的，符合一般社会人的行为特征。
由此可见，上述付款与办理过户的期限约定在了同一补充条款中且截至期限相同，故双方的义务至少应同时履行，不应互相孤立地主张彼此的责任。尽管9月30日双方为办理贷款在网签合同上签字，但该网签合同仅系对贷款金额的确认，不构成对原合同的变更。即使办理贷款申请的时间已超出原定期限，但并不代表出卖人作出了同意无条件办理转移登记的意思表示。退一步讲，根据社会一般经验法则，在付款义务未履行完毕的情况下，买受人要求出卖人交付房屋及过户手续也缺乏合理依据。因此，在贷款尚未获最终审批并支付给出卖人的情况下，李晶、赵琰要求李方林、孙仁琴办理涉案房屋权属转移登记的诉讼请求，缺乏合同依据和法律依据，本院不予支持。其相应的违约金请求，本院亦不予支持。
关于贷款未能获批的原因，综合合同的履行情况，在申请贷款之前，双方均按照合同履行了各自的义务，没有明显的违约情况发生，李方林、孙仁琴也在2015年9月30日协助配合办理了贷款申请手续，但因为房屋建成年代以及赵琰公积金缴存金额的现实情况，未能按照双方约定的金额贷款成功。而依据合同约定，买受人由于自身原因未能获得公积金贷款的，应一次性付清余款或者继续采取其他贷款方式履行支付剩余购房款义务。由于合同并未明确约定出卖人负有协助买受人办理银行贷款义务，且李方林、孙仁琴亦表示拒绝协助李晶、赵琰再次办理公积金贷款手续。现李晶、赵琰坚持要求李方林、孙仁琴协助至公积金管理中心配合办理申贷手续，鉴于上述主张在客观上不适于强制履行，而经本院充分释明后，李晶、赵琰明确表示不能且不同意一次性付清剩余购房款，故其要求配合办理公积金贷款手续并继续履行合同的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十条、第一百二十条之规定，判决如下：
驳回李晶、赵琰的全部诉讼请求。
案件受理费二万零四百六十元，由李晶、赵琰负担（已交纳一万零二百三十元，剩余一万零二百三十元于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。
审 判 长 赵伟伟
人民陪审员 董德虎
人民陪审员 冯凤增
二〇一六年五月十二日
书 记 员 孙紫淇