浙江省绍兴市柯桥区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0603民初658号原告（反诉被告）：黄利平，女，1985年11月11日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。委托诉讼代理人：蒋雪锋，浙江德名律师事务所律师。被告（反诉原告）：詹建祥，男，1968年11月8日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。被告（反诉原告）：娄红娟，女，1969年6月29日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。上述两被告（反诉原告）的委托诉讼代理人：周斌照、何俊，浙江中圣律师事务所律师。第三人：绍兴金柯房地产营销策划有限公司，住所地绍兴市柯桥区群贤路以北、柯华路以西大阪风情1#、2#楼商业0105-1号。统一社会信用代码：91330621MA29CBCX0M。法定代表人：张伟琴，公司总经理。委托诉讼代理人：王凯，浙江九皋律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱月萍，女，1980年10月21日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。系公司工作人员。原告黄利平与被告詹建祥、娄红娟、第三人绍兴金柯房地产营销策划有限公司（下称金柯房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理期间，被告詹建祥、娄红娟提出反诉，本院依法合并审理。原告（反诉被告）黄利平及其委托诉讼代理人蒋雪锋，被告（反诉原告）詹建祥、娄红娟的共同委托诉讼代理人何俊，第三人金柯房产公司的委托诉讼代理人王凯、朱月萍到庭参加诉讼。原告（反诉被告）黄利平于2017年12月18日向本院申请诉前财产保全，请求冻结被告詹建祥、娄红娟的银行存款308万元或查封、扣押其相应价值的财产，本院经审查依法裁定予以准许，并已执行。本案现已审理终结。原告（反诉被告）黄利平向本院提出诉讼请求（当庭变更）：1、判令确认原告、被告詹建祥、第三人金柯房产公司签订的《房屋买卖居间合同》有效；2、判令被告詹建祥、娄红娟继续履行合同为原告办理过户手续，第三人予以配合；3、判令被告詹建祥、娄红娟支付逾期未过户的违约金按1000元/天计算至办理过户当天；4、判令被告詹建祥、娄红娟承担原告因主张权利所产生的律师费100000元、财产保全担保费6260元。事实与理由：原告与被告詹建祥在第三人金柯房产公司的组织下，于2017年10月8日三方签订《房屋买卖居间合同》一份，约定被告方将其所有的位于柯桥大坂风情15幢1401室房屋出卖予原告。2017年11月27日，第三人金柯房产公司组织原告及二被告前往不动产交易中心办理过户手续，原告按约准备好购房款人民币60万元意欲支付给被告方，然二被告违反合同约定，无理要求原告在同年12月20日前支付全款，否则不予办理过户手续，致当天仅办理了网签手续，但未能办理过户登记手续。2017年11月30日，第三人再次组织原、被告双方协商过户事宜，被告方却无理拒绝。此后原告通过第三人及自身发函等多种方式要求被告方办理过户手续，均遭被告方拒绝。原告认为，各方之间签订的合同真实合法有效。原告按约积极履行合同义务，同时也为合同的继续履行积极准备，但被告方违反合同，拒不履行过户义务，给原告造成巨大经济损失。根据合同约定，被告方除承担相应违约责任外，还应当承担原告为实现权利的各项费用。现多次催讨无果，原告无奈诉诸法院，望裁如所请。被告（反诉原告）詹建祥、娄红娟共同辩称，对于案涉《房屋买卖居间合同》效力予以认可，但两被告已于2017年12月16日向原告及第三人发函主张解除合同，故不应再继续履行合同。同时，因合同没有履行并非两被告违约所致，故原告要求两被告承担违约责任不能成立。被告金柯房产公司辩称，第一，本案系房屋买卖合同纠纷，而第三人与原、被告之间系居间合同关系，基于两个不同的法律关系，金柯房产公司作为本案第三人不符合法律规定；第二，金柯房产公司已按合同约定履行居间义务，各方之间的居间关系已经结束，请求法庭依法撤销金柯房产公司作为第三人的诉讼地位。反诉原告（被告）詹建祥、娄红娟共同向本院提出反诉请求：1、确认反诉原告詹建祥与反诉被告、第三人签订的《房屋买卖居间合同》于2017年12月21日解除；2、判令反诉被告向两反诉原告支付违约金100000元；3、反诉诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告詹建祥对其与反诉被告、第三人之间签订的《房屋买卖居间合同》的真实性无异议，合同买卖标的柯桥大坂风情15幢1401室房地产系两反诉原告夫妻共同财产。《房屋买卖居间合同》签订后，反诉被告按约陆续向反诉原告詹建祥支付了首两期房款合计300000元，此后因两反诉原告对反诉被告能否依约及时办理按揭贷款支付末期余款产生顾虑，故提出要求其就办理按揭贷款的时限进行承诺，遭其拒绝。因双方就该问题无法达成一致意见，2017年11月27日也未能办妥案涉房地产变更登记手续，双方当时均无解除合同的意思表示。此后两反诉原告继续等待反诉被告到期支付前述第三期房款600000元，但反诉被告逾期未予支付。至12月16日，因反诉被告逾期15日以上仍未向两反诉原告支付前述第三期房款，詹建祥遂依据合同约定行使解除权，于当日向反诉被告、第三人邮寄通知解除合同的《解除房屋买卖居间合同通知书》，通知于12月17日、12月21日分别到达反诉被告和第三人住所。两反诉原告认为，《房屋买卖居间合同》明确约定了反诉被告支付各期房款的时限，反诉被告逾期付款显已构成违约，两反诉原告有权依约行使解除权，合同在相应通知到达反诉被告、第三人处解除，且反诉被告应依约向两反诉原告承担违约责任。为维护反诉原告合法权益，依法提起反诉，请依法裁判。反诉被告（原告）黄利平辩称，反诉原告的反诉请求与事实不符，请求予以驳回。双方签订《房屋买卖居间合同》后，反诉被告一直本着诚实守信的原则恳请反诉原告及第三人履行合同，11月27日经第三人组织双方办理产权过户手续，反诉被告已备好房款，因反诉原告的无理要求未能办成。其后反诉被告多次要求第三人联系反诉原告进行沟通，但均被反诉原告找理由拒绝。12月15日之前，反诉被告已发函并通过第三人通知反诉原告，要求办理过户手续，反诉被告也愿意支付款项，但反诉原告没有给予答复，反而在12月16日发函要求解除合同，应是有意为之，故应由反诉原告承担相应的违约责任。第三人金柯房产公司辩称，同本诉答辩意见一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定如下事实：柯桥大坂风情15幢1401室系詹建祥、娄红娟夫妻共同房产，房屋产权登记在詹建祥名下。2017年10月8日，詹建祥（甲方）、黄利平（乙方）与金柯房产公司（丙方）签订《房屋买卖居间合同》一份，约定丙方为甲、乙双方提供房地产中介服务，甲方将柯桥大坂风情15幢1401室作价2880000元出卖给乙方；签约日，乙方支付甲方定金100000元，过户受理后此定金即转为房款，乙方在2017年10月30日前支付房款200000元，此款先用于甲方还贷，乙方在2017年11月30日前支付房款600000元，余款1980000元，乙方办理按揭贷款，在房款当天转付给甲方；丙方于2017年11月30日前组织甲、乙双方到房产交易所办理产权过户手续，交易涉及的过户费、税费（包括个人所得税和增值税）由乙方承担；甲方有义务按约定按时办理产权过户登记，不得逾期，每逾期一日，支付乙方违约金1000元/日，逾期15日以上的，作违约处理，乙方有权单方解除合同，并同时要求甲方支付违约金100000元，因乙方未按合同履行各项义务，乙方应承担甲方要求乙方履行各项义务而支付的律师费、调查费、差旅费、诉讼费等各项现实权利费用；乙方有义务按约定按时支付任何一期房款和做抵押签字，不得逾期，每逾期一日，支付违约金100000元/日，逾期15日以上的，作违约处理，甲方有权单方解除合同，并同时要求乙方支付违约金100000元，因乙方未按合同履行各项义务，乙方应承担甲方要求乙方履行各项义务而支付的律师费、调查费、差旅费、诉讼费等各项现实权利费用。三方还就其他事项进行了约定。合同签订后，黄利平于2017年10月30日支付詹建祥首两期款项共计300000元。2017年11月27日，金柯房产公司组织黄利平与詹建祥、娄红娟前往办理不动产登记手续，詹建祥、娄红娟临时提出补充合同约定，要求黄利平承诺于2017年12月20日前支付剩余房款，逾期则每日加付20000元，黄利平不同意，詹建祥、娄红娟遂拒绝办理不动产登记手续。后经三方协商未果，黄利平于2017年12月10日向詹建祥寄送《关于要求你放继续履行合同办理房屋过户手续的函件》一份，要求继续履行合同，于2017年12月15日前联系办理过户手续，并支付逾期办理违约金。詹建祥于次日收讫该函件。2017年12月16日，詹建祥分别向黄利平与金柯房产公司住所地寄送《解除房屋买卖居间合同通知书》各一份，以黄利平逾期未支付房款600000元为由要求解除三方签订的《房屋买卖居间合同》，邮件均由他人收讫。同时查明，黄利平（乙方）与浙江德名律师事务所（甲方）于2017年12月15日签订《委托代理合同》一份，约定乙方因与詹建祥等房屋买卖合同纠纷一案委托甲方律师代理，代理费100000元。2017年12月18日，黄利平向浙江德名律师事务所支付律师服务费100000元。同日，黄利平向浙江捷胜非融资性担保有限公司支付非融资性担保费6260元。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行义务。原告（反诉被告）黄利平、被告（反诉原告）詹建祥及第三人金柯房产公司签订的《房屋买卖居间合同》，系当事人真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，三方理应诚信履约，但本案因合同当事人未按约履行，引发纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。第六十七条又规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。案涉《房屋买卖居间合同》第三条第3款约定，原告（反诉被告）黄利平在2017年11月30日前支付（第三期）房款600000元给被告（反诉原告）詹建祥。第六条约定，金柯房产公司于2017年11月30日前组织买卖双方到房产交易所办理产权过户手续，被告（反诉原告）詹建祥与原告（反诉被告）黄利平应于2017年11月30日前配合办理案涉房产变更登记手续的约定同样明确。根据合同约定来看，买卖双方就上述合同义务应当同时履行，而根据居间人即第三人金柯房产公司述称的行业惯例，应是先过户后付款（同日履行完毕）。而根据案件查明事实，2017年11月27日第三人金柯房产公司组织原、被告双方前往办理不动产变更登记手续，被告（反诉原告）詹建祥、娄红娟为保障自身合法权益要求补充合同约定，该行为本身并无不当，若双方就补充约定能协商一致的，可以变更合同内容；反之，若不能协商一致的，则仍应按照原合同约定履行义务。但被告（反诉原告）詹建祥拒不在2017年11月30日协助办理不动产登记手续，显已构成违约，原告（反诉被告）黄利平要求被告（反诉原告）詹建祥继续履行合同即为原告（反诉被告）黄利平办理不动产变更登记手续，并支付逾期过户违约金以及为要求被告（反诉原告）詹建祥履行各项义务而负担的律师费、财产保全担保费，均符合合同约定，本院予以支持。而原告（反诉被告）黄利平以被告（反诉原告）拒不办理不动产登记手续为由暂不支付第三期房款600000元，不论是根据合同约定，还是按照行业惯例，应认定系行使履行抗辩权，并不构成违约，被告（反诉原告）詹建祥、娄红娟要求解除案涉《房屋买卖居间合同》并要求原告（反诉被告）黄利平支付违约金100000元，理由不能成立，本院不予支持。柯桥大坂风情15幢1401室系被告（反诉原告）詹建祥、娄红娟夫妻共同财产，被告（反诉原告）娄红娟知悉并参与本案房产交易，案涉《房屋买卖居间合同》虽仅有被告（反诉原告）詹建祥签署，但因该房屋买卖合同产生的债务，应按夫妻共同债务处理，故原告（反诉被告）黄利平要求被告（反诉原告）娄红娟与被告（反诉原告）詹建祥共同为其办理不动产变更登记手续，并共同支付逾期过户违约金以及为主张权利所产生的律师费、财产保全担保费，理由正当，本院依法予以支持。而原告（反诉被告）黄利平要求第三人金柯房产公司协助办理不动产变更登记手续，符合合同全面履行原则，本院亦予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第六十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）黄利平与被告（反诉原告）詹建祥、第三人绍兴金柯房地产营销策划有限公司于2017年10月8日签订的《房屋买卖居间合同》有效；二、被告（反诉原告）詹建祥、娄红娟应配合原告（反诉被告）黄利平将柯桥大坂风情15幢1401室（浙（2017）绍兴市柯桥区不动产权第0051912号）房屋产权变更登记到原告（反诉被告）黄利平名下，第三人绍兴金柯房地产营销策划有限公司予以协助，限于本判决生效之日起十日内履行完毕，办理登记手续过程中产生的相关税费由原告（反诉被告）黄利平负担；三、被告（反诉原告）詹建祥、娄红娟应支付原告（反诉被告）黄利平自2017年12月1日起至本判决确定办理房屋产权变更登记之日止按1000元/天计算的逾期过户违约金，被告（反诉原告）詹建祥、娄红娟先于本判决确定履行之日办理房屋产权变更登记手续的，以实际办理房屋产权变更登记手续之日为逾期过户违约金计算截止日，款限于本判决生效之日起十日内付清；四、被告（反诉原告）詹建祥、娄红娟应支付原告（反诉被告）黄利平因主张权利而产生的律师费100000元、财产保全担保费6260元，款限于本判决生效之日起十日内付清；五、驳回原告（反诉被告）黄利平的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告（被告）詹建祥、娄红娟的反诉请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3125元，减半收取1563元，财产保全费5000元，合计6563元，由被告（反诉原告）詹建祥、娄红娟负担，限于本判决书生效之日起七日内向本院缴纳。反诉案件受理费2300元，减半收取1150元，由反诉原告（被告）詹建祥、娄红娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  王炳江二〇一八年三月二十六日书记员  徐春燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。????1?