湖南省株洲市石峰区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）株石法民一初字第295号
原某高军辉。
原某张红。
原某于潇。
三原某共同委托代理人谭惠雁，株洲市中良法律服务所法律工作者，代理权限：特别授权。
被告株洲响石投资发展有限公司（原株洲响石工贸有限责任公司），住所地株洲市石峰区清水乡响石村。
法定代表人刘可红，该公司董事长。
委托代理人唐文娟，湖南中航律师事务所律师，代理权限：特别授权。
委托代理人李理，湖南中航律师事务所律师，代理权限：特别授权。
原某高军辉、张红、于潇诉被告株洲响石工贸有限责任公司租赁合同纠纷一案，本院于2013年5月24日受理后，依法由审判员王益恒担任审判长、与审判员张玉辉、人民陪审员黄显家组成合议庭进行了审理，于2014年7月28日审结，原某不服判决上诉至株洲市中级人民法院，株洲市中级人民法院裁定发回本院重新审理。本院于2015年4月7日依法由审判员尹强担任审判长、与审判员康铁球、江山重新组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原某高军辉、张红、于潇的委托代理人谭惠雁、被告株洲响石投资发展有限公司（原株洲响石工贸有限责任公司）的委托代理人唐文娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原某高军辉、张红、于潇共同诉称：2011年初，原某高军辉、张红、于潇到株洲市考察选址拟投资混凝土行业，并选定株洲市芦淞区枫溪街道办事处曲尺村下岭组一块地，遂由原某于潇代表三原某于2011年7月25日从原承租人马志云手中分租30亩地，并缴纳定金50000元。后经人介绍原某决定放弃曲尺的土地，而改为租赁被告位于原响石造纸厂的15亩土地。2011年7月5日，三原某向株洲市工商行政管理局申请了“株洲万达伟业混凝土有限公司”并获得预先核准，该名称在有效期内未被用于注册登记。2011年10月30日由原某于潇以万达伟业公司的名义与被告株洲响石投资发展有限公司（当时为株洲响石工贸有限责任公司）签订了《企业用地租赁协议书》，租赁被告位于原响石造纸厂的15亩土地，约定租期十年，租金自2012年3月1日起付按5000元/亩/年的标准年付。协议还约定：土地上建筑物由原某自行设计，建筑施工原则由被告负责。协议签订后，原某即支付了一年租金75000元。2012年3月26日，三原某和金国军向株洲市工商行政管理局申请了“株洲万达伟业混凝土有限公司”并获得预先核准（因金国军未如约交纳前期投入资金，2012年4月10日，经表决同意其放弃股东权利，其原股份比例增持至原某高军辉名下）。2011年11月13日，原某与被告指定的施工人倪某签订了《挡土墙及围墙工程合同协议书》，施工人在2012年春节前完成了大部分工程，围墙等工程要等大型设备进场后方能完成，故原某根据合同约定按工程进度支付了大部分工程款，原某与施工人最后结算工程款为886080元。同时，原某还聘请专业人员进行了前期的勘测、设计工作，并按设计、规划的要求，就桩基工程、搅拌楼设备、砂石等的施工和供应与有关单位达成协议，支付了定金，因不能履行，造成损失。2012年夏，原某看到附近的翻砂铸件厂在拆厂房，才得知原某所租场地将被征收，被告告知原某暂停一切工程，原某因此不敢再投入也未能办理工商登记。现因原某租赁土地已被征收，被告已收取该地块的征收补偿款，原某已无法实现其合同目的，原某与施工人多次要求被告赔偿相应损失未果，故诉至法院，请求判令：1、解除原某2011年10月30日与被告签订的《企业用地租赁协议书》；2、被告赔偿因无法履行合同而给原某造成的实际损失1245278元；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告株洲响石投资发展有限公司（原株洲响石工贸有限责任公司）辩称：1、原、被告签订的《企业用地租赁协议书》违反中华人民共和国土地管理法的规定，系无效合同；2、原某诉请损失1245278元没有事实和法律依据，应由原某自行承担。
原某高军辉、张红、于潇为支持自己的诉讼主张，向本院提供了以下证据：
1、原某高军辉、张红、于潇身份证复印件各一份、股东会决议书复印件一份、株洲万达伟业混凝土有限公司章程修正案复印件一份，拟证明原某主体资格；
2、企业名称预先核准通知书和查询情况说明复印件2页，拟证明原某在2011年7月5日和2012年3月26日两次向株洲市工商行政管理局申请了“株洲万达伟业混凝土有限公司”的名称预先核准并获得核准，后因涉案土地被征收故未能正式成立，原某直到2012年3月26日还不知道土地被征收的事实；
3、被告的企业注册登记资料及响石岭街道委员会的答复、会议纪要复印件5页，拟证明被告主体资格；
4、《企业用地租赁协议书》及被告收取原某租金的收条复印件2页，拟证明原某2011年10月30日与被告就涉案土地签订了租赁合同，且被告收取了原某租金75000元的事实；
5、原某与马志云签订的分租协议、马志云与下岭组签订的租赁合同及收条复印件共5页，拟证明原某在2011年8月10日就已从株洲市芦淞区曲尺村下岭组出租给马志云的52亩土地中分租30亩土地，且已交纳定金50000元，后因与被告签订合同而致定金损失50000元；
6、《挡土墙及围墙工程合同协议书》、图纸、《结算书》及原某支付工程款的凭证复印件共10页，拟证明原某于潇2011年11月13日与施工人倪某签订施工合同，施工期间原某共向倪某支付工程款500000元，2013年1月28日，结算确认工程总造价为886080元；
7、《建设工程设计合同》、支付设计费收据及涉及文件初稿复印件共26页，拟证明2012年1月15日原某与郴州华厦建筑设计有限公司签订了《建设工程设计合同》，设计单位出具了设计文件初稿，原某已支付设计款65000元；
8、《桩基施工合同》及支付定金的收据复印件共6页，拟证明原某在2012年2月18日与湖南皓博建设有限公司签订了《桩基施工合同》，并按合同约定支付定金80000元，因与被告合同未能履行，损失定金80000元；
9、《领据》复印件12张，拟证明从2012年7月28日至2012年1月20日，杨某和谭大为分别从原某处领取工资18500元和15800元，工资合计34300元；
10、票据复印件101张，拟证明原某为成立株洲市万达伟业混凝土有限公司开办搅拌站所发生的汽油费11240元、餐饮费19140元、烟酒费21790、其他费用2728元，合计54898元；
11、照片四张，拟证明涉案土地在原某施工时的面貌。
12、证人杨某、倪某出庭作证陈述的证言，拟证明涉案工程具体施工和结算的具体情况以及原某已支付工程款的情况；
13、集体土地建设用地使用证，拟证明2011年10月30日被告在原某签订“企业用地租赁协议书”时，已向原某明示涉案租赁土地属于集体土地建设用地，其使用者是清水响石造纸厂，土地类别是旱地，可以用于建设，且被告承诺负责办理建筑用地手续；
14、搅拌站签证图纸两张，系涉案工程的实际施工人所聘请的施工员陈某所保留，证明涉案挡土墙在实际施工时发生了变更，双方就其工程量的变更进行了签证，该图能够真实地反映工程量；
15、调查笔录两份及证人出庭申请书，拟证明原石峰村支部书记蒋万能参与原某租赁土地的合同签订，参与涉案土地的征收补偿洽谈，政府对承租人已完成的工程给予相应的补偿另证明新星公司（鉴定机构）没有将涉案工程的土方平衡计入工程造价，挡土墙的施工情况与设计不一致，实际施工的基础比设计的基础深。
被告株洲响石投资发展有限公司为支持自己的诉讼主张，向本院提供了以下证据：
16、株洲响石投资发展有限公司企业注册登记资料，拟证明株洲响石工贸有限责任公司在2013年7月8日变更为株洲响石投资发展有限公司；
17、土地勘察图复印件及土地分类面积汇总表各一份，拟证明双方诉争涉及土地为农业用地；
本案审理过程中，为查明案件事实，本院根据原某申请，依职权调取了以下证据：
18、《拟征地公告》一份、湘江金属物流一期勘察定界图缩印件三张、《征收土地公告》一份、《土地分类面积汇总表（征用）》一份，拟证明双方诉争涉及土地的基本情况及征收情况。
本案审理过程中，为查明案件事实，本院依法委托鉴定机构对本案涉案工程进行了评估，形成以下证据：
19、湖南新星项目管理有限公司于2014年5月8日作出的湘新咨基[2014]特审第001号石峰村湘江金属物流园一期片石挡土墙工程造价鉴定报告及鉴定人出庭说明，以证明涉案工程造价及鉴定说明。
上述证据，经庭审举证质证。本院对双方证据综合认证如下：证据1被告无异议，予以采信。证据2、3被告对证据三性无异议，予以采信。证据4《企业用地租赁协议书》和租金收条，符合证据形式要件，能够证明双方就土地租赁达成协议并收取租金的事实，予以采信。证据5与本案无关，不予采信。证据19，系法院委托的工程鉴定，本院予以采信；证据17、18，均是相关有权部门作出，能够反映出涉案土地的性质、土地情况和征收情况，予以采信；证据6挡土墙及围墙工程合同协议书证明原某将挡土墙工程发包给他人施工、图纸证明工程方案，予以采信。关于结算书，结合涉案工程造价鉴定意见及鉴定人出庭后的书面说明，施工图中4000立方的土方平衡没有计入工程鉴定造价及附属工程、实际工程基础深度无法进行鉴定等因素，另因涉案土地大部分已被征收，被告亦无法提供土地征收补偿明细数额，综合上述因素，本院对结算书中场内垃圾清运、场内道路修建、场内挖方、场内填方、场内换填项目的总价予以采信。支付工程款的凭证中2012年1月5日和2012年3月27日的支付凭证系转账凭证，且支付对方是工程承包方，可以相互印证，予以采信，其他3张收条无法确认其真实性，不予采信。证据7建设工程设计合同、支付设计费收据及设计文件初稿不具有真实性，收款收据也不是正规收费发票，且合同签订时间为2012年1月15日，但是收据中有一份30000元的收据反映出2012年1月4日已经支付设计费，与常理相悖，故对该组证据均不予采信。证据8桩基施工合同及支付定金的收据不具有真实性，不予采信。证据9领据12张，与证人出庭陈述的证言不能印证，不能真实反映原某支付工资的情况，本院不予采信。证据10票据复印件101张反映均为油费、餐费或招待费用，但无法证明与本案具有关联性，不予采信。证据11照片四张反映的是涉案工程施工前的土地状况，予以采信。证据12证人杨某、倪某出庭作证陈述的证言，因两证人与原某存在利害关系，且其陈述的证言与当事人的陈述和相关证据不能印证，除工程施工时间外，证人证言不能真实客观的反映工程施工和结算的具体情况及已支付工程款情况，故对除工程施工时间外的证言本院不予采信；证据13，结合证据18，诉争工程所处土地为农业用地，故本院不予采信；证据14、15，证人陈某系涉案工程的技术员，结合证据19中签定意见说明部分，该证据能证明确有部分工程量因客观原因未计算至工程造价；证据16，原某无异议，予以采信。
根据本院上述采信的证据并结合当事人陈述，本院确认如下案件事实：
2011年至2012年，原某高军辉、张红、于潇等人拟成立“株洲万达伟业混凝土有限公司”，并向工商行政管理部门申请该企业名称获得预先核准，保留期限至2012年9月26日。2011年8月，原某开始与株洲响石工贸有限责任公司洽谈租赁土地事宜，2011年10月30日，由原某于潇以株洲万达伟业混凝土有限公司的名义与株洲响石工贸有限责任公司签订了一份《企业用地租赁协议书》，向株洲响石工贸有限责任公司租赁位于原响石造纸厂的15亩土地，约定租期十年，租金自2012年3月1日起付按5000元/亩/年的标准支付。协议还约定：土地上建筑物由原某自行设计，建筑施工原则由株洲响石工贸有限责任公司负责；建筑用地手续由株洲响石工贸有限责任公司负责办理，其手续费用由株洲万达伟业混凝土有限公司承担。协议签订后，原某即支付了一年租金75000元。2011年11月13日，原某于潇与案外人倪某签订了一份《挡土墙及围墙工程合同协议书》，由倪某承包挡土墙及围墙工程的建设。《挡土墙及围墙工程合同协议书》签订前，该挡土墙工程即已于2011年9月开始进场施工，至2012年初完工，该工程建设未办理建设用地审批手续。原某分别于2012年1月5日和2012年3月27日分两笔共计支付了倪某工程款200000元。
依据原某提供的株洲万达伟业混凝土有限公司搅拌站护坡工程结算书，原某在场内垃圾清运、场内道路修建、场内挖方、场内填方、场内换填共计花费300500元。经本院依法委托，湖南新星项目管理有限公司于2014年5月8日作出的湘新咨基[2014]特审第001号石峰村湘江金属物流园一期片石挡土墙工程造价鉴定报告确定片石挡土墙工程总造价为462179.60（含基础部分），鉴定说明施工图中4000立方米的土方平衡没有计入工程造价。
2008年，株洲市石峰区响石村通过村民大会决议，将村集体资产，包括村级企业资产、土地资产、固定资产、债权债务等划入株洲响石工贸有限责任公司所有和管理。株洲市石峰区响石村和先锋村于2008年根据中共株洲市石峰区响石岭街道委员会株石响党字[2008]11号文件合并为石峰村。株洲响石工贸有限责任公司于2013年7月8日变更登记为株洲响石投资发展有限公司，法定代表人由刘满变更为刘可红。
2011年11月18日，株洲市国土资源局发布了一份《拟征地公告》，拟征用涉案工程占地大部（根据征收的勘测定界图，涉案工程占地未全部纳入征地范围，工程一角不在征收范围内）在内的石峰村18.6795亩土地用于湘江金属物流一期建设项目用地，其中涉案工程占地按土地分类为水域及水利设施用地。2012年5月8日，株洲市人民政府发布正式的《征收土地公告》，对涉案工程占地在内的石峰村1.2453公顷土地正式予以征收用于湘江金属物流一期建设项目用地。其后，相关土地被依法征收并予以补偿，补偿款支付给石峰村。因土地被征收，原某申请预先核准的“株洲万达伟业混凝土有限公司”未在有效期内注册登记。
本院认为：本案系租赁合同纠纷。一、关于原被告双方之间（原株洲响石工贸有限责任公司相应权利义务由被告株洲响石投资发展有限公司承继）签订的《企业用地租赁协议书》的效力，因涉案土地为村集体土地，虽然2008年响石村通过村民大会决议，将村集体资产，包括土地资产划入株洲响石工贸有限责任公司所有和管理，但是集体土地所有由法律进行规定的，故实际上株洲响石工贸有限责任公司仅是对集体土地进行管理，其有权对土地进行出租，但是其与原某签订的《企业用地租赁协议书》，将集体所有土地且性质为水域及水利设施用地（农业用地）的土地出租给原某方用于建设用途（非农业建设），违反了土地管理法相关强制规定，故该协议书属于无效合同，对于原某诉请解除《企业用地租赁协议书》的诉讼请求本院不予支持；二、因原、被告双方所签订的《企业用地租赁协议书》无效，因该无效合同取得的财产，应当予以返还，故对于原某向被告支付的一年租金75000元，被告应予返还原某。同时，原某因租赁土地被征收造成了相应的损失，应根据原被告双方责任来进行承担，被告应根据其责任程度对原某的损失来予以赔偿。1、关于责任比例，本案中双方签订《企业用地租赁协议书》，根据协议内容“企业用地租赁协议书”、“土地上建筑物由乙方自行设计”、“建筑用地手续由甲方负责办理”等表述来看，被告作为涉案集体土地的管理者，是清楚土地的性质和用途为农用地的，在未办理农业地转用手续前不能用于非农业建设，被告明知原某租赁土地用于建设混凝土搅拌站而将该土地出租给原某，同时在涉案土地将被征收前也就是《拟征收公告》发布前，被告理应知晓该土地即将被征收的相关消息的，但是被告未将该重大信息向原某披露和告知，被告是具有较大过错的，本院确定其对原某损失应承担60%的赔偿责任，原某在被告未办理好农用地转用审批手续前施工，对损失的造成具有一定的过错，自行承担40%的责任。2、关于损失金额：虽然涉案土地和挡土墙工程未全部在征收范围内，但是其大部分已被征收，剩余部分已完全丧失其目标使用价值，无法实现原某开设混凝土搅拌站的合同目的，故对于损失的确定应以已完成工程造价全额确定。同时，根据湖南新星项目管理有限公司于2014年5月8日作出的湘新咨基[2014]特审第001号石峰村湘江金属物流园一期片石挡土墙工程造价鉴定报告确定片石挡土墙工程总造价为462179.60元（含基础部分），可以据此确定片石挡土墙的工程造价金额。对于工程其他附属工程量即原某陈述的垃圾清运、挖方、填方等已实际发生且在工程造价报告中亦有体现，但因涉案工程土地已大部分被征收，且被告无法提供征收明细数额中对上述工程量的征收补偿标准及具体数额，故本院采信原某提供的结算书认定其他附属工程量价款为300500元。综上，本院确定原某损失金额为人民币762679.6元（462179.60元+300500元），被告应赔偿原某457608元（762679.6元*60%），原某自负305071.6元。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款、第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告株洲响石投资发展有限公司在本判决生效之日起十日内返还原告高军辉、张红、于潇租金人民币75000元；
二、被告株洲响石投资发展有限公司在本判决生效之日起十日内赔偿原告高军辉、张红、于潇损失人民币457608元；
三、驳回原告高军辉、张红、于潇其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费16978元，财产保全费5000元，司法鉴定费20000元，共41978元，由原告高军辉、张红、于潇共同承担21978元，被告株洲响石工贸有限责任公司承担20000元。反诉费1678元，由反诉原告株洲响石工贸有限责任公司承担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金交纳的，直接向市农行东区支行交通分理处驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，开户行：中国农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，账号：16×××86。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
当事人应当在规定期限内履行生效法律文书确认的义务，如果承担义务的当事人没有按期履行，享有权利的当事人可以向人民法院申请强制执行。本案申请执行的期限为二年。
审判长 尹 强
审判员 康铁球
审判员 江 山
二〇一六年一月六日
书记员 邹琼艳
附本判决适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国土地管理法》
第四十四条第一款建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。