广西壮族自治区苍梧县人民法院民 事 判 决 书（2018）桂0421民初43号原告：中国建设银行股份有限公司梧州分行，住所地广西梧州市文澜路2号。主要负责人：胡建华，该分行行长。委托诉讼代理人：甘清华，广西益远律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡敏坚，广西益远律师事务所律师。被告：胡家奇，男，1984年3月22日出生，汉族，住广西梧州市。被告：胡国杰，男，1958年10月11日出生，汉族，住广西梧州市。被告：李小连，女，1964年2月10日出生，汉族，住广西梧州市。被告：广西梧州粤成房地产开发有限公司，住所地广西梧州市西堤三路28号。法定代表人：叶润良，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈建平，广西建梧律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁华成，广西建梧律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司梧州分行（以下简称建行梧州分行）与被告胡家奇、胡国杰、李小连、广西梧州粤成房地产开发有限公司（以下简称粤成公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年1月8日立案受理后，依法适用普通程序，于2018年3月20日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人甘清华、被告粤成公司的委托诉讼代理人陈建平到庭参加了诉讼，被告胡家奇、胡国杰、李小连经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告建行梧州分行向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2013年8月29日胡家奇签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、被告胡家奇偿还借款本金131086.77元、利息3226.43元（利息暂计至2017年8月29日，之后按借款合同约定的利率计至还清时止）；3、被告胡家奇支付原告为实现债权应支付的律师代理费6500元；4、确认原告对抵押物即被告胡家奇、胡国杰、李小连所有的位于梧州市灏景玥城第2幢1单元某某房享有优先受偿权；5、被告粤成公司对上述债务承担连带清偿责任。事实和理由：原告与被告胡家奇于2013年8月29日签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：被告胡家奇向原告借款20万元，用于购买位于梧州市灏景玥城第2幢1单元某某房；借款期限为20年；以所购房屋为抵押物。双方办理了预告抵押登记手续。合同签订后，原告依约发放了借款20万元。被告胡家奇自2017年3月起不能正常按期足额偿还借款本息，截至2017年8月29日，已拖欠借款本金131086.77元、利息3226.43元。2012年8月9日，原告与被告粤成公司签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定：粤成公司为原告与购买其开发的位于梧州市灏景玥城所属之住房或商业用房的债务人所形成的一系列债权提供最高额为二亿元的连带责任保证。被告胡家奇、胡国杰、李小连没有提出答辩。被告粤成公司辩称，1、答辩人对原告诉讼请求的第1、2、3、4项没有异议，同意原告对抵押物梧州市灏景玥城第2幢1单元某某房有优先受偿权；2、原告诉请答辩人承担连带责任没有法律依据，由于该债权既有债务人提供的自有财产作为抵押物，也有保证人提供的保证，应当先处分抵押物优先受偿后，答辩人再对不足部分承担保证责任；3、本案诉讼费、律师费等应以实际发生为准，并由被告胡家奇、胡国杰、李小连承担。本案原告建行梧州分行围绕诉讼请求依法提交了证据有：身份证、常住人口登记卡、结婚证、个人婚姻状况声明、电脑查询单、个人住房（商业用房）借款合同、个人住房（商业用房）借款最高额保证合同、银行贷款支付凭证、预抵押登记证、贷款转存凭证（借款借据）、个人贷款对账单、律师代理合同。被告粤成公司提供的证据有民事调解书、民事判决书。本院组织当事人进行了当庭质证。被告胡家奇、胡国杰、李小连经本院合法传唤没有到庭参加诉讼,视为其放弃举证质证的权利。到庭当事人均对对方当事人提供的证据的真实性、合法性无异议。本院认为，原告及被告粤成公司提供的证据，来源合法，内容真实，符合证据规则的相关规定，具有证明力，本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年1月1日，原告与被告粤成公司签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定：粤成公司为原告与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证；“债务人”是指因购置座落于新闻路393号“灏景·玥城”项目所属之住房或商业用房房产而与原告发生借贷关系的全部债务人；本最高额保证所担保的债权是指自2012年1月1日至2022年12月31日期间因原告向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息等债务人应向原告支付的其他款项、原告为实现债权与担保权而发生的一切费用；保证责任的最高限额为贰亿元；被担保的债权项下的利息、罚息等费用的实际形成时间即使超出本合同约定的债权确定期间，仍然属于本最高额保证的担保范围；粤成公司提供的保证为连带责任保证；保证期间按原告对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自原告与债务人签订单笔借款合同之日起至抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日止；如果主合同项下的债务到期或者原告根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，粤成公司应在保证范围内立即承担连带保证责任。被告胡国杰与李小连是夫妻关系，共同生育了被告胡家奇。原告与被告胡家奇、胡国杰、李小连于2013年2月7日签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：胡家奇向原告借款20万元，用于购买位于梧州市灏景玥城第2幢1单元某某房；借款期限为20年；年利率为基准利率，罚息按执行利率上浮50%计算；以所购房屋为抵押物；还款方式为等额本息还款法；如未足额偿还借款本息超过90天，原告有权提前收回借款、行使担保权。原告与被告胡家奇、胡国杰办理了预购商品房抵押预告登记手续。原告于2013年3月7日发放了借款20万元。被告胡家奇自2017年3月起不能正常按期足额偿还借款本息，截至2017年8月29日，已拖欠借款本金131086.77元、利息3226.43元。原告于2017年8月4日诉至本院，请求判如所请。另查明，原告与广西益远律师事务所签订委托代理合同，约定：由广西益远律师事务所代理办理胡家奇等借款合同纠纷案件的审判和执行阶段，按广西律师收费办法优惠收费律师代理费为6500元，法院作出生效判决7日内支付50%，余款在执结后7日内付清。但原告尚未实际支付律师代理费给广西益远律师事务所。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告建行梧州分行与四被告分别签订的《个人住房（商业用房）借款合同》和《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，均系当事人的真实意思表示，且没有违反法律规定，上述合同合法有效，本院予以确认。双方当事人应依合同约定全面履行义务。签订合同后，原告依约发放贷款20万元，被告胡家奇应当按照合同的约定按时按期偿还借款本金及利息，但其未按合同约定全面履行还款付息的义务，截至2017年8月29日，已拖欠借款本金131086.77元及利息3226.43元，其行为已构成违约，应依法承担违约责任。虽然合同约定的借款期限尚未届满，但被告胡家奇连续逾期不还款，以其行为表明不再履行合同，符合合同约定的解除条件，故原告要求解除合同，被告胡家奇偿还尚欠借款本金和利息，之后按照借款合同的约定支付利息至实际清偿之日，符合法律规定，本院予以支持。被告胡家奇、胡国杰、李小连以位于梧州市灏景玥城第2幢1单元某某房为上述借款本息作抵押，并办理了预告抵押登记手续，因借款属于购房款，原告请求确认享有优先受偿权，符合《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十九条、第一百八十条第一款第（五）项、第一百八十七条之规定，本院予以支持。被告粤成公司作为阶段性保证人为借款提供最高额为二亿元的连带责任保证，保证期限自贷款发放之日起至借款人取得房地产权利证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止。本案中，借款人尚未取得所购房屋的房地产权利证书，只是办妥以贷款人为抵押权人的抵押预告登记手续，依据合同约定，被告粤成公司的连带责任保证期限尚未届满，应承担担保责任。但原告既有债务人提供的本人房产作为抵押，又有保证人粤成公司提供的连带责任保证，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第二百零三条之规定，被告粤成公司应在原告就抵押物优先受偿后未获清偿部分在最高限额二亿元范围内承担连带清偿责任。原告主张律师费6500元，虽然《个人住房（商业用房）借款合同》及《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》中约定了由被告负担律师费，原告与律师事务所签订的代理合同中约定的律师代理费也没有超出广西律师行业收费标准，但是，原告没有提供证据证实已经实际支付律师代理费给律师事务所，律师代理费尚未实际产生，故其主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十条第一款第（五）项、第一百八十七条、第二百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司梧州分行与被告胡家奇、胡国杰、李小连于2013年2月7日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告胡家奇应当偿还给原告中国建设银行股份有限公司梧州分行借款本金131086.77元及支付利息3226.43元（暂计至2017年8月29日，之后按《个人住房（商业用房）借款合同》的约定计算至实际清偿之日）；三、确认原告中国建设银行股份有限公司梧州分行享有梧州市灏景玥城第2幢1单元某某房的优先受偿权；四、被告广西梧州粤成房地产开发有限公司对上述第二项债务在原告中国建设银行股份有限公司梧州分行处分上述房产优先受偿后未获清偿部分在最高限额二亿元范围内承担连带责任；五、驳回原告中国建设银行股份有限公司梧州分行的其他诉讼请求。本案案件受理费2986元（原告已预交），由被告胡家奇、胡国杰、李小连共同负担。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。审 判 长  陈国新人民陪审员  潘 蓉人民陪审员  莫敏玲二〇一八年三月二十一日法官 助理  李明晓书 记 员  潘泓宇附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。……第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。……第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押人的，提供担保的财产为抵押财产。第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；……第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。第二百零三条为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。