北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终5527号
上诉人（原审被告）：唐晓旭，男，1973年9月12日出生，汉族，国发茂林（北京）投资有限公司董事长，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：文慧，男，1980年7月7日出生，汉族，国发茂林（北京）投资有限公司行政助理，住北京市朝阳区，国发茂林（北京）投资有限公司推荐。
被上诉人（原审原告）：北京市恒安物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区甜水园北里12号。
法定代表人：马胜奇，总经理。
委托诉讼代理人：杜颖，女，北京市恒安物业管理有限公司项目经理。
委托诉讼代理人：关新萍，女，北京市恒安物业管理有限公司管理员。
上诉人唐晓旭因与被上诉人北京市恒安物业管理有限公司（以下简称恒安公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初40155号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
唐晓旭上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回恒安公司一审诉求或将本案发回重审。2.一、二审诉讼费及鉴定费由恒安公司承担。事实与理由：一审判决认定事实不清。1.涉案房屋漏水不止，恒安公司至今未予修缮，房屋漏水后唐晓旭告知恒安公司，恒安公司承诺恢复原状、赔偿损失，恒安公司一审对此事实也已经认可。涉案房屋系楼顶，屋顶系公摊部分；房屋飘窗漏水，是由于露面外侧挑板漏水导致，挑板和屋面是一个整体，也属于公共管理范围。顶楼的这一部分维修管理是在物业公司的服务范围之内的。唐晓旭刚入住的时候履行过缴纳物业费的义务，后来是因为房屋漏水影响正常生活，所以才没有继续交纳物业费。2.恒安公司提供的物业服务没有达到服务标准，一审判定的物业费过高，物业服务没有达到与物业费相匹配的标准。小区公共部分维修护理不达标，一审证据采信错误。3.唐晓旭与恒安公司未签订物业管理合同，恒安公司一审提交的合同系2011年3月4日由他人与恒安公司签订的物业合同，期限仅一年。
恒安公司辩称，涉案房屋确实存在漏水情况，恒安公司虽认为漏水并非物业公司责任内的事项，但还是进行了修缮；后唐晓旭称家里的壁纸因为房屋修缮脏了，恒安公司为了让唐晓旭交纳物业费，同意给唐晓旭换壁纸，但唐晓旭称工作忙没时间，所以至今尚未共同去挑选壁纸；恒安公司物业服务到位，不存在服务不到位的情况；唐晓旭实际享受了物业服务，应当履行交纳物业费的义务。
恒安公司向一审法院起诉请求：1.判令唐晓旭支付拖欠的物业费14733.6元；2.判令唐晓旭支付利息1749.64元、违约金1749.64元，并由唐晓旭承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：唐晓旭系北京市朝阳区×园×号楼×号房屋所有权人，房屋面积158.44平米，恒安公司系该小区物业服务单位。双方于2011年3月4日签订《物业管理合同》。合同约定物业费的构成为装修垃圾外运费、保洁费、保安费、各项费用代收代缴服务费、公共部分小修费、公共部分中修费、大修费、电梯运行维修费、水泵运行维修费、管理费、垃圾外运费、化粪池清掏费、楼区设施维护费、电梯检验费、绿化养护费、中水运行维护费、智能系统运行维护费、营业税等共计每年3683.4元，合同还约定如逾期交费，恒安公司有权根据中国人民银行关于逾期付款违约金的规定向唐晓旭索取违约赔偿。被告未交纳2012年1月至2015年12月期间物业服务费共计14733.60元。因2012年期间唐晓旭的屋顶出现漏水，恒安公司派人维修后，屋顶不再漏水，但之后房屋的北向飘窗和南向飘窗出现了漏水。目前，房屋的两个飘窗处仍存在漏水的状态。
针对诉讼时效问题，恒安公司提交了2011年至2016年物业公司张贴的催缴物业费的缴费通知。唐晓旭不认可照片的真实性，认为恒安公司仅在2016年向唐晓旭个人主张过物业费，故2015年以前的物业费已经超过诉讼时效。
针对唐晓旭的房屋漏水的维修责任问题。唐晓旭称南北飘窗的漏水是物业公司维修造成的，且物业公司承诺给维修，故应由物业公司负责维修并承担维修费用。恒安公司认为，房屋漏水属于房屋施工的质量问题，由于唐晓旭入住时，房屋已过5年质保期，故恒安公司从服务业主的角度出发，为唐晓旭维修了屋顶漏水的问题，并承诺为其复原屋顶漏水导致的屋内顶面装修破损；但后续唐晓旭一直不配合恒安公司的维修工作，导致无法进行屋内顶面的复原；现在唐晓旭的房屋飘窗漏水问题不是物业公司造成的，也不属于物业公司维修的范围。
本案诉讼过程中，唐晓旭曾向一审法院申请对涉案房屋漏水部位的漏水原因以及与恒安公司2010年4月5日顶层防水施工有误因果关系进行鉴定。启动鉴定程序后，唐晓旭又向一审法院提交申请，要求变更鉴定内容为涉案房屋是否存在漏水情形。因双方当事人对漏水事实并无争议，故鉴定程序予以终止。由于鉴定程序启动后，鉴定人员曾经两次到现场勘查，产生鉴定费用5000元。
以上事实，有物业管理合同、催缴通知的照片、光盘、鉴定费用发票及当事人陈述等证据在卷佐证。
一审法院认为：物业管理合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方当事人均应按照约定全面履行各自义务。物业服务合同的履行需要物业服务企业与全体业主的良好配合，物业服务质量的好坏，一方面取决于物业公司严格按照合同标准保证服务质量，另一方面则取决于业主主动缴纳物业费以保障物业服务能够正常运转。从这一点上看，物业公司和业主是共生共存的关系，双方在履行合同义务的过程中，均应审慎对待自己义务，主动履行以维系小区物业功能的正常运转。
现是否因物业公司维修行为导致唐晓旭的房屋漏水与本案的物业服务合同不是同一法律关系，且双方存在争议，当事人应另案解决该争议。唐晓旭要求恒安公司维修房屋飘窗漏水的问题并承担维修费用，因飘窗不属于公共部位，且物业管理合同中也未明确约定恒安公司有维修业主个人管理部分的义务，故唐晓旭以恒安公司未按合同提供物业服务为由拒绝缴纳物业费，缺乏事实和法律依据，一审法院对此抗辩不予采信。物业服务具有公共性，唐晓旭作为涉案房屋的业主，应当按照物业管理合同的约定向恒安公司支付相应的物业费用。因物业服务具有连续性，且恒安公司提交的照片能够证明其每年都进行物业费用的催缴，故唐晓旭主张2015年以前的物业费诉讼时效已过，缺乏事实依据，一审法院不予采信。唐晓旭称门禁损坏至今未修复，但未提交证据，故一审法院对此不予采信。关于违约金和利息的问题，因唐晓旭并非无故不支付物业费，故一审法院对利息和违约金部分不予支持。鉴定因唐晓旭变更鉴定请求而终止，故鉴定费用由唐晓旭自行承担。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：一、唐晓旭于判决生效之日起十日内向北京市恒安物业管理有限公司支付二〇一二年一月一日至二〇一五年十二月三十一日期间的物业费14733.6元；二、驳回北京市恒安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，唐晓旭提交两份证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。证据1：涉案房屋飘窗外景照片一张，欲证明漏水部位为挑板，挑板是屋面部分，属于公用部分。证据2：恒安公司出具的报告照片打印件一张，欲证明经多次维修，涉案房屋存在的漏水问题一直没有得到解决。恒安公司对两份证据的真实性认可，报告是恒安公司内部材料，唐晓旭的房屋确实有两个地方漏水，屋面漏水确实在保修期范围内，但责任是在开发商，飘窗漏水已经超过保修期，物业公司即使维修，也是需要业主本人承担维修费用，但唐晓旭拒绝交纳。
经本院询问，唐晓旭认可现在房屋屋顶已经不漏水，但是飘窗处由于挑板出现问题，仍存在漏水问题；恒安公司认为漏水系从窗户渗入。
本院对一审法院认定的其他事实予以确认。
本院认为，业主在房屋管理活动中，有义务按时交纳物业服务费用。本案中，恒安公司为涉案房屋所在小区实际提供物业服务，唐晓旭系涉案房屋业主，据此恒安公司主张唐晓旭应当交纳物业费。对此，唐晓旭虽主张恒安公司存在服务质量不达标的情形，但是未提交充分证据证明恒安公司存在上述情形且已经达到了应当减免物业费的程度。同时，唐晓旭主张涉案房屋存在漏水问题，严重影响了生活，是未交纳诉争物业费的重要原因。但是，一方面，就漏水问题恒安公司已予以维修，屋顶目前已经停止漏水，而对于仍存在漏水问题的飘窗，其漏水的具体原因、具体部位，本案中未进行鉴定，无法认定；另一方面，本案是恒安公司基于物业服务合同请求唐晓旭支付物业费，基于物业服务和物业费的公共性，本院认为唐晓旭的相关主张尚不构成不交纳物业费的理由，唐晓旭提出的房屋漏水相关损害以及恒安公司的维修方案等问题，并非本案处理范围。如果唐晓旭的合法权益受到损害，可以在明确责任主体的基础上，就相关损失另行主张。另，鉴定因唐晓旭变更鉴定请求而终止，故鉴定费用由唐晓旭自行承担。
综上所述，唐晓旭的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费168元，由唐晓旭负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建刚
审 判 员 解学锋
审 判 员 杜丽霞
二〇一八年六月六日
法官助理 张雅霖
法官助理 王雯雯
书 记 员 马梦蕾