福建省泉州市丰泽区人民法院民 事 判 决 书（2013）丰民初字第2437号原告尤再来，男，1984年5月4日出生，汉族，住泉州市丰泽区。原告李淑萍，女，1983年8月19日出生，汉族，住福州市鼓楼区。两原告共同委托代理人吴寿德，福建文衡律师事务所律师。被告福建省第五建筑工程公司房地产开发公司，住所地泉州市鲤城区。法定代表人郭振发，公司负责人。委托代理人万海龙、林玮，福建尚民律师事务所律师。第三人泉州市城建国有资产投资有限公司，住所地泉州市丰泽区。法定代表人石清辉，该公司董事长。委托代理人蔡书榕、石昀，福建协力人律师事务所律师。原告尤再来、李淑萍与被告福建省第五建筑工程公司房地产开发公司（下称五建公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年4月23日受理后，依被告五建公司申请，追加泉州市城建国有资产投资有限公司（下称城建公司）作为第三人，依法由代理审判员郑丹红适用简易程序公开开庭进行了审理。原告尤再来、李淑萍的委托代理人吴寿德、被告五建公司的委托代理人万海龙、林玮、第三人城建公司的委托代理人蔡书榕、石昀到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告尤再来、李淑萍诉称：原、被告于2011年7月21日签订《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买诉争商品房一套，建筑面积131.47平方米，总房价款为769100元。合同约定，被告应于2012年6月30日前将经验收合格及符合法律规定的合格商品房交付给原告，否则应按日向原告支付已付款万分之三的违约金。合同签订后，原告依约支付了购房款，但该商品房于2013年3月25日才通过规划验收，且被告至今仍未能将符合法律规定和合同约定的合格商品房交付给原告，已构成了违约。请求判令被告按原告已付房款自2012年7月1日起至实际交房之日止按日万分之三向原告支付逾期交房违约金。被告五建公司辩称，一、涉诉房产已经具备合同约定交房条件，被告也已经依约履行了通知交房的义务，涉诉房产之所以至今尚未办理交接手续，完全是由于原告自身的原因造成的，该责任不应由被告承担。涉诉房产已于2012年5月25日通过竣工验收并于同年8月24日通过消防验收，已经具备合同约定的交房条件。二、被告存在据以延期交房的情形。二、原告自身存在违约行为，被告有权迟延交付房产。根据《商品房买卖合同》第十八条之约定，原告应于2012年6月30日前交纳专项维修资金的。原告迟延缴纳，在此情况下被告有权在原告缴纳专项维修资金前拒绝交付涉诉的房产且不构成违约。三、关于出卖人逾期交房违约责任的约定对出卖人明显不公、且约定过高，请求依法予以调整。综上所述，被告不存在逾期交房的违约情形，原告要求被告承担逾期交房违约责任，依法不能成立，其请求应予以驳回。第三人城建公司述称，本案纠纷与第三人无关，不论被告是否存在逾期交房的情形，相应的违约责任均应由被告自行承担。首先，根据合同相对性的原理，合同系原告与被告签订的，第三人并非合同的相对方。其次，根据第三人与被告签订的《泉州市城东片区2009-6号安置地块安置房买卖协议》，因逾期交房产生的合同违约责任也应由被告承担。第三，第三人与被告系拆迁安置房回购关系，依协议第三人当然有权收取安置房、商品房的销售款。本案系逾期交房引起的商品房预售合同纠纷，因施工延迟导致的逾期交房责任，应由被告承担相应的责任。经审理查明：2009年5月31日，被告五建公司与第三人城建公司签订一份《安置房买卖协议》，由第三人提供泉州市城东片区2009-6号安置地块给被告投资建设房屋，建成后由第三人回购。协议签订后，被告在该地块上建成七幢楼房（即海城花苑），并取得其中1＃、2＃楼的商品房预售许可证。2011年7月21日，原告尤再来、李淑萍与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买诉争商品房，建筑面积131.47平方米，总房价款为769100元。合同第八条约定，出卖人应当在2012年6月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格……。但如遇下列特殊原因……出卖人可据实予以延期：施工中遇到重大技术问题；因雨季或连续雨天，影响施工进度的原因。合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任第（2）项约定，逾期超过60日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金。合同第十八条还约定，专项维修资金由买受人按有关规定缴交，于2012年6月30日前缴交到房地产行政主管部门委托的商业银行监管账户上。另双方在附件六《合同补充协议》第三条第2项还约定，买受人未能付清《商品房买卖合同》及本《补充协议》约定的全部价款及相关费用（包括代收代缴款项、违约金等）时，出卖人有权不予交房且不承担逾期交房的责任。第六条关于通知的约定，买受人保证合同及补充协议所填写的地址（本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达地址）等内容真实有效，如有变更必须于变更之日起三日内书面通知出卖人，否则由此引起通知无法送达的责任由买受人承担。合同及本补充协议中提及的《入伙通知书》出卖人可以采用书面、挂号信、报纸公示等形式通知。采用的通知形式三日内视为通知送达。合同签订后，原告依约支付了购房款。被告于2012年6月29日在《泉州晚报》上公告《交房通知》，告知海城花苑1号楼2号楼已具备交付条件，通知业主于同年8月31日前携身份证、合同、已缴交专项维修资金银行交款凭证原件前来办理交房相关手续。另于2012年8月30日按合同约定的地址向原告尤再来邮寄交房通知书。另查明，诉争房屋已通过建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位竣工验收，并于2012年8月24日通过消防验收合格。原告于2013年5月10日向被告缴交专项维修资金，双方并办理了交房手续。上述事实有双方提供的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》、《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》、《建设工程消除验收意见书》、《交房通知》、《省内特快专递邮件详情单》、《收款收据》、《交付确认书》等证据及双方的陈述证实。双方争议的焦点在于：1、诉争房屋是否具备交付条件。2、被告辩称的可以延期交房的事由是否成立。关于焦点1，原告认为，涉诉房产虽然通过了五方验收及消防验收，但未通过环保、人防、规划等其他单项验收，也未取得建设行政管理部门出具的《验收备案证明书》，房屋还不具备法律规定及合同约定的交付条件，因此，尽管被告通知原告交房，但不是有效的通知，另外，被告没有收到原告邮寄的交房通知。且被告应以购房合同上原告所留的交房通知的地址向原告发出通知。被告认为，根据双方合同第八条约定，诉争房屋已在通过消防验收之后即具备交付条件，原告主张的规划、人防、环保、备案等相关规定是建设部门用于规范开发商行政管理方面的，不能作为判断诉争房产是否具备交付条件的依据。本院认为，诉争房屋已通过建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位竣工验收，并于2012年8月24日通过消防验收合格，符合原、被告双方在《商品房买卖合同》第八条中关于房屋交付条件的约定。原告主张的强制性规定如规划、人防、环保方面的验收双方合同中并未约定，因此，诉争房屋在通过消防验收之后即具备双方约定的交付条件。被告于2012年8月30日按合同约定的地址向原告邮寄交房通知书，符合双方《补充协议》第六条的约定，不论原告是否收到，应视为通知有效，根据合同约定，应视为2012年9月2日送达。关于焦点2，被告认为，合同约定连续雨天及台风、停水停电、交通管制、高考可以作为延期交房的事由。原告未依约缴纳专项维修资金，被告依约可以履行先行抗辩权不予交房。原告认为，按合同约定，被告没有证据证明诉争房产在施工的过程中存在不可抗力且被告有书面告知原告，被告也未举证证明诉争房产在施工中遇到技术问题。按被告提供的竣工验收证明，诉争房产在2012年5月25日前就已经如期完成了施工，五建公司所提的据以延期交房的事由均未对诉争房产的施工产生任何影响。因此，被告主张的据以延期交房的事由不能成立。此外，专项维修资金的缴交时间与交房时间是相对应的，在被告履行交房义务之前，原告没有先交付专项维修资金的义务。本院认为，根据双方合同约定，因雨季或连续雨天，影响施工进度的原因可作为出卖人据实予以延期交房的事由，因此，从合同签订时起到约定的交房时间，具有连续雨天可以作为延期交房的事由。根据泉州市气象台提供的气象资料，自2011年6月9日至2012年6月30日，泉州市区连续雨天122天，属于双方约定可以延期交房的事由，原告应于2012年6月30日前将专项维修资金缴交到房地产行政主管部门委托的商业银行监管账户上，另《合同补充协议》约定，原告如未能付清双方合同约定的全部价款及相关费用，被告有权不予交房且不承担逾期交房的责任。根据该约定被告可以延期交房直至原告交清该款项，即2013年5月10日。综上，本院认为，被告五建公司具有诉争房屋的商品房预售许可证，原告尤再来、李淑萍与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。有效合同对双方均有约束力。本案中原告直至2013年5月10日才缴清专项维修资金，根据合同约定，在原告缴清专项维修资金前被告有权不予交房且不承担逾期交房的责任，故被告可以在2013年5月10日才履行交房义务。被告在2012年9月2日即书面通知原告办理交付手续，不具备逾期交房的情形。原告请求被告支付逾期交房违约金缺乏事实及法律依据，不予支持。被告虽申请追加城建公司作为本案第三人，但原、被告于庭审中均未对第三人提出主张，且根据被告与第三人之间的协议，两者属于不同的法律关系，本案中第三人无需承担责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条的规定，判决如下：驳回原告尤再来、李淑萍的诉讼请求。本案受理费1438元，减半收取719元，由原告尤再来、李淑萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。代理审判员  郑丹红二〇一三年七月二十二日书 记 员  刘圣楠