河南省漯河市中级人民法院
行 政 裁 定 书
（2018）豫11行终13号
上诉人（原审第三人）漯河市郾城区农村信用合作联社，住所地漯河市郾城区海河路**号。
法定代表人程红忠，该单位理事长。
委托代理人董晓东，河南信鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）杜铁毛，男，汉族，1950年5月16日出生，住漯河市源汇区。
委托代理人张国甫，河南强人律师事务所律师。
委托代理人王冲，河南强人律师事务所实习律师。
原审被告漯河市国土资源局（原漯河市住房保障和房屋管理局撤销后承继单位），住所地漯河市郾城区淞江路616号。
法定代表人王喜成，该局局长。
委托代理人赵亮，该局工作人员。
委托代理人安建业，河南永力律师事务所律师。
原审第三人河南华东实业有限公司，住所地漯河市黄河路中段。
法定代表人阎红雨，该公司总经理。
委托代理人周胜豪，河南辰中律师事务所律师。
委托代理人尚亚红，河南辰中律师事务所实习律师。
上诉人漯河市郾城区农村信用合作联社（以下简称郾城区农信联社）因与被上诉人杜铁毛、原审被告漯河市国土资源局（以下简称市国土局）、原审第三人河南华东实业有限公司（以下简称河南华东公司）房屋行政登记一案，不服漯河市郾城区人民法院（2017）豫1103行初112号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，漯河市华东房地产开发有限公司（以下简称漯河市华东公司）开发了包括涉案房屋在内的中汇广场面积为4459.42平方米的商业房。2005年1月10日原告杜铁毛与漯河市华东公司签订《商品房买卖合同》，以508151元的价格购买漯河市华东公司位于中汇广场3号楼1层A-41号35.33平方米的商业用房，合同签订后原告杜铁毛按照合同的约定足额向漯河市华东公司支付购房款，漯河市华东公司向原告出具盖有其公司财务专用章的收款收据并将房屋交付给原告使用。2012年1月15日原告与中汇公司签订委托管理合同，双方约定原告从2012年1月1日起至2021年12月31日将其实际占有使用的涉案房屋委托给中汇公司管理租赁，中汇公司按照合同的约定向原告支付租金。
另查明，漯河市华东公司将涉案房屋卖给原告杜铁毛并交付原告占有使用后，又于2008年2月向漯河市住房保障和房屋管理局（以下简称原市房管局）申请对其开发的包括涉案房屋在内的面积为4459.42平方米的中汇广场的商业房办理初始登记，同年2月14日原市房管局向漯河市华东公司颁发产权证号为20××15的房屋所有权证。2009年8月漯河市华东公司以房屋面积和性质变更为由向原市房管局申请对已经取得房屋所有权证的房屋的面积进行分割，原市房管局于同年8月20日为漯河市华东公司颁发了产权证号为××号房屋所有权证。2008年7月4日漯河市华东公司更名为河南华东公司。2012年7月名称变更后的第三人河南华东公司以企业名称变更为由，申请对涉案房屋进行变更登记并向原市房管局交回原有房屋所有权证，原市房管局重新为第三人河南华东公司颁发产权证号为20××07号的房屋所有权证。随后第三人河南华东公司将涉案房屋抵押给第三人郾城区农信联社并在原市房管局办理了抵押证号为2015012022号的抵押登记。
原审法院认为，原市房管局作为负责漯河市房屋权属登记与管理工作的行政主管部门，依照法律、法规的有关规定对申请人提交的材料尽到合理审慎的审核义务是其法定职责。《房屋登记办法》第十九条规定，“办理下列房屋登记，房屋登记机构应当实地查看：（一）房屋所有权初始登记；（二）在建工程抵押权登记……。”本案中，第三人河南华东公司在将涉案房屋卖给原告杜铁毛并交付给杜铁毛实际占有使用的情况下，第三人河南华东公司又以房屋自用为由向原市房管局申请办理包括涉案房屋在内的面积为4459.42平方米的中汇广场商业房的初始登记，原市房管局未按照法律的规定对初始登记的房屋进行查看，更未尽到严谨审查的义务发现涉案房屋已经被原告杜铁毛实际占有使用，原市房管局对包括涉案房屋在内的4459.42平方米的中汇广场的商业房的权属来源审查不严，为第三人河南华东公司颁发20××15号房屋所有权证书，后又依第三人河南华东公司申请为其颁发20××19、20××07号的房屋所有权证，原市房管局为第三人河南华东公司颁发20××15、20××19、20××07号房屋所有权证的具体行政行为与事实不符，不符合法律的规定，也损害了原告杜铁毛的合法权益，故原市房管局为第三人河南华东公司颁发20××15、20××19、20××07号房屋所有权证的具体行政行为违法，应当依法撤销尚存的20××07的房屋所有权证。
综上，漯河市郾城区人民法院根据《房屋登记办法》第十九条、《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第六项、第七十四条第二款第一项之规定，判决原市房管局为第三人河南华东公司颁发房产证号为20××15、20××19房屋所有权证的具体行政行为违法；撤销原市房管局为河南华东公司颁发的房产证号为20××07的房屋所有权证。
上诉人郾城区农信联社上诉称：1.初始登记系河南华东公司基于房屋初建而取得建筑物所有权，初始登记不涉及被上诉人的任何权利，原市房管局为河南华东公司进行初始登记并颁发房产证的行政行为合法有效，一审认定事实不清，适用法律错误；2.河南华东公司进行分割登记时，法律并无强制要求登记机关进行实地查看、勘验，原市房管局为河南华东公司进行变更登记并颁发权属证书的行为合法有效，依法应予维持；3.被上诉人仅为合同当事人，其未进行合同备案及权属登记，并非涉案房屋所有权人，其在一审的主张无事实和法律依据。综上一审判决认定事实不清，适用法律错误，严重侵害了上诉人的合法权益，请求二审撤销一审错误判决，维持原市房管局为河南华东公司颁发房屋所有权证的行政行为。
被上诉人杜铁毛答辩称：1.河南华东公司将涉案房屋出卖并实际交付后，又谎称自用，伪造申请材料向原市房管局申请初始登记，原市房管局未尽到审慎审查义务，河南华东公司以欺诈手段违法获取的涉案房屋所有权证书应予撤销；2.其为涉案房屋的买受人和实际占有人，与涉案房产证的办理有直接利害关系，有权提起诉讼。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审依法驳回上诉，维持原判。
原审被告市国土局述称：1.原审判决确认初始登记违法、撤销变更后的房产证，其程序违反了《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第5条第2款，程序违法；2.初始登记行为只能登记在本案的开发商河南华东公司名下，漯河市华东公司变更名称为河南华东公司后，申请名称变更登记，两次登记行为均按规定提交了相关手续，其间没有人提异议，原审原告买卖行为也没有申请备案和预登记，原审被告不知情，其两次登记行为均无不当；3.被上诉人与河南华东公司之间有买卖行为，华东公司愿意为被上诉人办理房产证的话，也应该先办理初始登记，再通过转移登记在买受人名下，原审被告为河南华东公司办理初始登记和名称变更登记的行为不会侵害到被上诉人的权利；4.其他意见与上诉人的上诉意见一致。综上，原审判决程序违法，结果错误，应予以撤销，原审原告的请求应予以驳回。
原审第三人河南华东公司述称：1.房屋没有预告登记，被上诉人不具有提起行政诉讼的资格；2.在一审起诉前，房管局的职能已经发生了变更，一审被告应当是国土局而非房管局，一审被告不适格；3.初始登记证是补发换发变更的，不产生新的权利义务，具体行政行为这个用语已不存在了，初始登记对被上诉人的权利义务没有处分性，是一个过程性行政行为，根据成熟理论，不属于法院审理范围，真正对上诉人的权利义务产生影响的是他项权证，原审判决错误；4.初始登记行为，涉及到几百人，影响了所有业主的权利，如果存在利害关系人的话，买房的都是利害关系人，原审遗漏了当事人，程序违法。综上，请求二审依法驳回起诉。
经二审审理查明，漯河市华东公司开发了包括涉案房屋在内的中汇广场面积为4459.42平方米的商业房。2005年1月10日上诉人杜铁毛与漯河市华东公司签订《商品房买卖合同》，购买漯河市华东公司位于中汇广场3号楼1层A-41号35.33平方米的商业用房，杜铁毛按照合同的约定足额支付购房款，漯河市华东公司将房屋交付给原告使用、收益，该《商品房买卖合同》未在房屋登记部门备案，双方也未就该房产所有权进行预告登记。2008年2月漯河市华东公司对其开发的包括涉案房屋在内的中汇广场商业房向原市房管局申请初始登记，原市房管局为漯河市华东公司办理初始登记并颁发房屋所有权证，后又依据漯河市华东公司申请对涉案房产办理分割初始登记。后漯河市华东公司更名为河南华东公司，原市房管局依据申请为其办理变更登记，重新颁发产权证号为20××07的房屋所有权证。后河南华东公司在未给上诉人杜铁毛办理过户登记的情况下将涉案房屋抵押给第三人郾城区农信联社并在原市房管局办理了抵押登记。
本院另查明，原审被告原市房管局于2017年11月16日被撤销，其房产交易登记职能划入市国土局。
本院认为：《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定，下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的。第六十条第二款规定，在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书；第三款规定，房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。建设部《城市房屋权属登记管理办法》第十六条规定，新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。第十八条规定，权利人名称变更和房屋现状发生下列情形之一的，权利人应当自事实发生之日起30日内申请变更登记：(一)房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称发生变更的；(二)房屋面积增加或者减少的；(三)房屋翻建的；(四)法律、法规规定的其他情形。申请变更登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的证明文件。根据上述规定，本案中，原审第三人河南华东公司作为涉案房屋的开发商，在办理涉案房产买卖转移登记之前，应当先办理初始登记，取得权属证书。原审被告市国土局为原审第三人河南华东公司先后办理的初始登记、分割登记以及变更登记，权利人均为涉案房屋的开发商，本案被诉的三个登记行为均不涉及转移登记，即本案被诉三个登记行为均不涉及涉案房屋的权属转移，对被上诉人杜铁毛的权利义务不产生实际影响，杜铁毛不是本案法律上的利害关系人,其权利可以通过其他途径予以救济。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>的解释》第一条第二款第（十）项规定，下列行为不属于人民法院行政诉讼的受案范围：（十）对公民、法人或者其他组织权利义务不产生实际影响的行为；第六十九条第一款第（八）项规定，有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：（八）行政行为对其合法权益明显不产生实际影响的。
综上所述，原审判决适用法律和处理错误，依法应予撤销，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>的解释》第六十九条第一款第（八）项、第一百二十三条第（一）项之规定，裁定如下：
一、撤销漯河市郾城区人民法院（2017）豫1103行初112号行政判决；
二、驳回杜铁毛的起诉。
本裁定为终审裁定。
审判长 李新利
审判员 李胜利
审判员 穆莹莹
二〇一八年三月二十二日
书记员 任伟鹏