广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终22117号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市越秀区住宅建设公司,住所地广州市越秀区。法定代表人：林颖旋，职务经理。委托诉讼代理人：孟令君，广州市越秀国有资产经营有限公司的职员。被上诉人（原审原告、反诉被告）：苏玉珍，住广州市越秀区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：苏秀珍，住广州市越秀区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：苏美珍,住广东省深圳市宝安区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：苏志华，住广州市荔湾区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：苏志豪，住广州市越秀区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：苏志杰，住广州市越秀区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：苏丽珍,住广州市越秀区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王俊,住广州市越秀区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王伟光,住广州市越秀区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王慧灵,住广州市海珠区。上述十被上诉人共同委托诉讼代理人：郭一文，广东满祥律师事务所律师。上诉人广州市越秀区住宅建设公司（以下简称越秀住建公司）因与被上诉人苏玉珍、苏秀珍、苏美珍、苏志华、苏志豪、苏志杰、苏丽珍、王俊、王伟光、王慧灵（以下简称苏玉珍等人）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初2154号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。越秀住建公司代理人孟令君、苏玉珍等人代理人郭一文及苏秀珍、苏志杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。越秀住建公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项、第四项，改判支持越秀住建公司一审反诉请求的第二项、第三项；2.本案一审、二审的全部诉讼费用及鉴定费用由苏玉珍、苏秀珍、苏美珍、苏志华、苏志豪、苏志杰、苏丽珍、王俊、王伟光、王慧灵承担。事实和理由：一、一审法院认定越秀住建公司没有及时配合苏玉珍等人办证，是对事实的错误认定。越秀住建公司将西华路xx号xx房交付给苏玉珍等人使用后，通知苏玉珍等人前来办理过户手续，同时补交协议约定的9.7平方米增大面积款和支付根据测绘面积图多超出的10.2584平方米增大面积款时，苏玉珍等人既不补交款项，亦不前来办理过户登记手续，导致越秀住建公司根本无客观条件协助其办证。2005年4月7日，越秀住建公司于公司改制前向苏玉珍等人发出《限期办理回迁房产权证的通知》再次以书面形式催促苏玉珍等人限期前来办理回迁房产权证手续，苏志豪签收了该通知之后仍无补交款项和前来办理产权证。故一审法院认定越秀住建公司没有及时配合苏玉珍等人办证，要求越秀住建公司时隔多年因苏玉珍等人的过错承担为其登记办理房产权证的所有费用，并要求越秀住建公司负担本案房屋鉴定费用的一半属于事实认定错误导致判决错误。二、一审法院认定根据生活经验，参照2004年荔湾区的商品房价格单价大约为5000元倒推按每平方米2000元结算10.2584平方米增大面积补偿款，违反公平原则。苏玉珍等人的行为已严重违反合同义务，现苏玉珍等人在2017年才前来要求越秀住建公司办理产权证，在越秀住建公司无过错的情况下，为越秀住建公司增添了许多不必要的费用开支和工作难度，越秀住建公司按照现在的时间点作为增大面积补偿款的起算点是对苏玉珍等人违反合同义务的惩罚和对越秀住建公司公平合理的补偿，故一审法院应按照本案摇珠确定的正诚房地产土地估价有限公司在2017年3月对房屋单价每平方米34700元进行结算。苏玉珍等人二审答辩称其同意一审判决结果，一审判决合理合法，请求二审法院予以维持。对于面积补差价款的问题，苏玉珍等人有两个意见，由于越秀住建公司一直没有向苏玉珍等人进行追缴，所以根据债权和物权分立的原则，债权已经过了诉讼时效，该司是没有胜诉权的。由于双方在回迁时签订回迁协议，当时约定增大的面积是按550元/平方米的标准计算的。在没有新的协议情况下，应该依当时550元的价格来计算超大面积为宜，但一审法院委托鉴定公司对超大面积的价格进行了鉴定。评估公司对超大面积的价格鉴定意见是因为没有入住时间点的资料，所以无法作出评估，最后，一审法院酌情判决确定按2000元/平方米来计算超大面积款。苏玉珍等人收到后也服从一审判决。苏玉珍等人向一审法院起诉请求：一、广州市西华路xx号xx房由苏玉珍等人继承，并要求越秀住建公司配合办理房产证。二、本案诉讼费用由越秀住建公司承担。越秀住建公司向一审法院反诉请求：一、苏玉珍等人向越秀住建公司支付位于西华路xx号xx房的9.7㎡超大面积款的剩余款项2667.50元；二、苏玉珍等人向越秀住建公司支付位于西华路xx号xx房的10.2584㎡超大面积款（按市场价评估，以评估为准）；三、苏玉珍等人承担办理位于西华路xx号xx房产权证手续的所有费用；四、苏玉珍等人承担本案反诉部分的诉讼费用和评估费用。一审法院查明事实：原广州市荔湾区XX路XX巷A号房屋的产权人是袁某，房屋建筑面积为82.67平方米。越秀住建公司经批准拆迁该房屋。1994年9月29日，苏志豪作为袁某的代理人与越秀住建公司签订《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》，约定：袁某同意越秀住建公司拆除广州市荔湾区XX路XX巷A号房屋，越秀住建公司将自有的荔湾区西华路彩虹回迁楼第六层建筑面积92.37平方米房屋(包括分摊楼梯、走廊等面积在内)以作拆除袁某所有的原址房屋的产权补偿。原址房屋为82.67平方米，调换补偿的房屋为92.37平方米，两者对比，相差了9.7平方米，根据有关规定以550元每平方米标准计算，袁某付给越秀住建公司5335元，其中1994年10月15日前预付50%，余下50%回迁前一个月付清。越秀住建公司应于1998年10月15日前将回迁房屋移交给袁某；移交房屋时，越秀住建公司应提供新建房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，并会同袁某向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取产权所有证手续。所需的登记费用由越秀住建公司负责。上述协议书签订后，苏志豪在1994年11月21日向越秀住建公司支付购房预付款266750元。后越秀住建公司将西华路xx号xx房安排给苏玉珍等人回迁。1999年9月8日向越秀住建公司交纳办理产权证手续费200元。2005年4月7日越秀住建公司向苏志豪送达《限期办理回迁房产权证的通知》，要求苏玉珍等人在2005年4月30日前到越秀住建公司处办理产权证。袁某夫妇去世后，其子女苏某珍、苏玉珍、苏秀珍、苏美珍、苏志华、苏志豪、苏志杰、苏丽珍办理了继承公证，共同继承原广州市荔湾区XX路XX巷A号房屋（回迁房西华路xx号xx房）。苏某珍去世后，其配偶和子女王伟光、王俊、王慧灵办理了继承公证，共同继承苏某珍的份额。现西华路xx号xx房大确权登记在越秀住建公司名下，没有被查封、被抵押的情况。1998年经广州市房地产测绘所测绘，房屋建筑面积为102.6284平方米。一审庭审中，双方当事人对面积差异的结算标准未能达成一致意见，越秀住建公司申请对讼争房屋的价值进行评估，苏玉珍等人支付了评估费11403元。一审法院摇珠确定由广东xx资产评估房地产土地估价有限公司对讼争房屋1998年（回迁时间）和2017年3月（本案立案）的市场价格进行评估，xx公司回复因1998年至今已近二十年，且当时的房地产市场及信息管理不够发达和完善，无法按照评估规范的要求，获取足够相关信息进行评估，故仅对2017年3月的房屋价格进行评估。评估结论为该房屋的总价为3561200元，市场单价为每平方米34700元。苏玉珍等人对评估结论进行了质证，认为该评估价格过高，且该结论对判决结果没有影响，法院不应采纳。首先越秀住建公司现在才追讨增大面积购房款已经超过了诉讼时效，不应受法律保护。其次按现在的市场价值来补差也有失公平，应参照合同原约定购买增大面积购房款的标准来计算。越秀住建公司对评估结论进行了质证，同意评估结论。一审法院认为：袁某与越秀住建公司签订的《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》是双方当事人真实意思表示，协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。现袁某已去世，苏玉珍等人是其继承人，上述补偿协议书的权利义务由苏玉珍等人承接。苏玉珍等人要求越秀住建公司为其办理房屋的产权登记和领取房地产证手续符合合同约定，一审法院予以支持。由于合同约定购买增大面积9.7平方米的50%的购房款应在回迁前一个月支付，现苏玉珍等人已回迁多年，故越秀住建公司反诉要求苏玉珍等人支付剩余的购房款2667.50元有合同依据，一审法院予以支持。双方争议的另外增大10.2584平方米的结算问题，因双方对回迁房实际面积比合同约定的回迁面积增大10.2584平方米没有争议，双方均同意按该面积进行结算，故可按该面积进行结算。对于结算标准问题，因双方是征用拆迁补偿合同纠纷，根据公平原则，结算标准应以回迁当年作为准。由于回迁时间距今已二十年之久，评估机构无法评估当时房屋准确的市场价格，故一审法院根据生活经验，参照2004年荔湾区的商品房单价大约为5000元的情况再往前倒推，酌情确定按每平方米2000元结算。由于苏玉珍等人在1999年曾向越秀住建公司交纳办证手续费，越秀住建公司在2005年有发函催促苏玉珍等人办理产权证，可反映双方均没有及时配合对方办理房屋过户手续，双方均有责任，故本案的鉴定费应由双方各承担一半。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市越秀区住宅建设公司为原告苏玉珍、苏秀珍、苏美珍、苏志华、苏志豪、苏志杰、苏丽珍、王俊、王伟光、王慧灵办理广州市西华路xx号xx房的产权登记和领取产权所有证手续。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，反诉被告苏玉珍、苏秀珍、苏美珍、苏志华、苏志豪、苏志杰、苏丽珍、王俊、王伟光、王慧灵向反诉原告广州市越秀区住宅建设公司支付增大面积购房余款2667.50元。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，反诉被告苏玉珍、苏秀珍、苏美珍、苏志华、苏志豪、苏志杰、苏丽珍、王俊、王伟光、王慧灵向反诉原告广州市越秀区住宅建设公司支付增大面积补偿款20516.8元。四、驳回反诉原告广州市越秀区住宅建设公司的其他诉讼请求。本案本诉受理费100元由原告苏玉珍、苏秀珍、苏美珍、苏志华、苏志豪、苏志杰、苏丽珍、王俊、王伟光、王慧灵负担，反诉受理费4516元由反诉原告广州市越秀区住宅建设公司负担4136元，反诉被告苏玉珍、苏秀珍、苏美珍、苏志华、苏志豪、苏志杰、苏丽珍、王俊、王伟光、王慧灵380元。本案鉴定费11403由原告和被告各负担5701.5元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对越秀住建公司的上诉请求与苏玉珍等人的答辩意见，分析如下：从本案证据来看，现未有证据显示越秀住建公司为苏玉珍等人登记办理房产证产生费用。从一审查明的事实来看，苏玉珍等人在1999年曾向越秀住建公司交纳办证手续费，而越秀住建公司在2005年发函催促苏玉珍等人办理产权证，故可反映双方均没有及时配合对方办理房屋过户手续，对此双方均有责任。对越秀住建公司要求苏玉珍等人负担该费用的上诉主张，本院不予采纳。据此责任认定，一审法院另确定本案的鉴定费应由双方各承担一半并无不妥，本院予以维持。关于双方争议的另外增大10.2584平方米结算标准问题。从一审查明事实来看，涉案房屋回迁时间距今已二十年之久，如上所述，双方对涉案房屋至今未办证均有责任。一审法院根据公平原则，确定结算标准应以回迁当年为准并无不妥。因一审委托的评估机构无法评估当时房屋准确的市场价格，故一审法院参照2004年荔湾区的商品房单价再往前推，酌情确定按每平方米2000元结算于法无悖，本院予以维持。本案越秀住建公司主张按照2017年3月的时间点作为增大面积补偿款的起算点，以此对苏玉珍等人违反合同义务的惩罚及对该司进行补偿于法无据，本院不予采纳。综上，一审查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。越秀住建公司上诉请求、理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6332元，由上诉人广州市越秀区住宅建设公司负担。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  张燕宁审判员  谭红玉二〇一八年一月十二日书记员  王心怡黄妙丽