河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）廊民一终字第402号
上诉人（原审被告）廊坊开发区嘉轩房地产开发有限公司，住所地廊坊开发区居易路。
法定代表人杨文军，总经理。
委托代理人张瑛，女，1979年9月21日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）牛志国。
委托代理人牛媛媛，女，1983年2月12日出生，汉族。系牛志国之女。
委托代理人牛杰，女，1981年11月23日出生，汉族。系牛志国之女。
上诉人廊坊开发区嘉轩房地产开发有限公司与被上诉人牛志国房屋买卖合同纠纷一案，河北省廊坊经济技术开发区人民法院于2013年11月15日作出（2012）廊开民初字第1080号民事判决，廊坊开发区嘉轩房地产开发有限公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年3月25日进行了开庭审理，廊坊开发区嘉轩房地产开发有限公司的委托代理人张瑛、牛志国的委托代理人牛杰、牛媛媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2010年9月28日，原告与廊坊开发区嘉轩房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》及合同补充协议。双方签订的合同约定：原告向被告购买由被告开发的位于廊坊开发区凤凰城小区第1幢2单元2803、2903号住宅房，该房屋为预售商品房，层高为3-3.3米，建筑层数地上8.5／9.5层，地下2层，建筑面积164.28平方米。按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米7092.428元人民币，总金额为1165144元，买受人（即原告）于签订合同当日交纳总房款的30%（含定金），计355144元，剩余房款计810000元，买受人以银行按揭贷款方式支付，并应在《商品房买卖合同》签订7日内与开发商指定的贷款银行签订《贷款合同》并将符合银行要求的全部材料及应交费用提交至银行或出卖人。合同还约定，出卖人（即被告）应当在2012年5月31日前将符合本合同约定的商品房交付原告使用。逾期交付不超过90日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价的万分之一的违约金，合同继续履行；逾期交付超过90日后，买受人有权解除合同。《商品房买卖合同》附件四，即合同补充协议，第四条约定：关于合同解除的补充约定1、买卖双方根据合同或补充协议的规定行使解除合同权利时，合同和本补充协议自书面解约通知到达对方后，即视为解除。2、如出卖人在买受人有权解除合同之日起10日内，未收到买受人发出的解除合同的书面通知，则视为买受人自动放弃解除权利，并同意继续履行合同。5、如因出卖人原因解除合同的，凡出卖人按合同约定退还买受人已付房款及违约金的，则买受人同意相应贷款利息、税费等损失由买受人自行承担。6、如因买受人原因解除商品房买卖合同的，买受人应向出卖人支付房屋总价款的5%作为违约金，出卖人在商品房买卖合同解除30日内将买受人已付房款扣除应付违约金后无息退还。2010年10月3日，原告向被告支付了355144元购房款，被告向原告出具了收款收据。原告于2010年11月4日与中国银行股份有限公司廊坊市开发区支行和保证人即被告签订了《个人一手住房贷款合同》，原告向中国银行股份有限公司廊坊市开发区支行借款810000元，该借款由该银行于当日直接转入了被告的账户，并开具了借款借据。贷款合同另约定，借款人（即原告）如果提前还款，经贷款人同意提前还款部分，除计收正常利息外，贷款人有权按六个月贷款利息标准计收补偿金。被告于2012年8月19日，按照合同中记载的原告住址和电话，向原告发出了入住通知书及文件，原告于2012年8月20日签收。原告认为被告交付房屋不符合合同约定，未办理接收、入住手续。该涉诉房屋，经法院委托鉴定、现场测量，确定部分房间高度低于合同约定的最低值，部分房间高度高于合同约定的最高值。原告交纳鉴定费用9334元。
一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，合法有效。双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。本案中原告已按照合同约定足额支付了购房款，被告亦应按照约定交付房屋。被告逾期交付房屋，已构成违约，但其在逾期90日前，通过邮寄方式，向原告发出了入住通知书，原告确已收到该入住通知书，原告以逾期交付超过90日为由解除合同的主张不能成立。关于原告提出被告交付房屋编号名称与合同约定不符的问题，因该房屋编号名称并不影响房屋买卖合同目的的实现，不构成解除合同的条件，故对原告的该项主张，不予采纳。被告向原告交付的房屋层高，经鉴定测量，很大一部分低于双方合同约定的最低值，虽然被告称高度低于2.2米的面积部分属于赠送，但因合同没有约定，原告对此赠送不予接受，对于层高低于3米的部分，原告以被告交付房屋层高不符合合同约定、影响居住使用为由，要求解除商品房买卖合同，本院认为被告交付房屋层高不符合合同约定，影响居住使用，确属违约行为，原告主张依法成立，本院对其主张予以支持。关于被告依据合同附件四即合同补充协议第四条中双方约定内容，提出原告未在合同约定的解除权行使期间行使解除权，原告的解除权消灭，即使《商品房买卖合同》解除，原告关于利息的诉讼请求也不成立的意见，本院认为，该合同补充协议系被告提供的格式合同条款，该协议第四条第2、5项内容，明显有免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情况，依法应认定该条款无效，对被告的该意见，应不予采纳。原告要求被告返还已付购房款及利息损失的诉讼请求理据充分，应予以支持；但被告需向原告返还的购房款数额，应为其实际收到的数额，即1165144元，相应的利息损失，被告应予赔偿；利息按照人民银行同期贷款利率计算至本判决生效之日止，其中，355144元购房款利息自2010年10月3日起算，810000元购房款利息自2010年11月4日起算。关于本案鉴定费，因《商品房买卖合同》的解除，系因被告违约造成，故对原告请求由被告支付的主张，应予以支持。关于因原告解除贷款合同而需向中国银行股份有限公司廊坊市开发区支行交纳的补偿金17321.4元，原告主张由被告给付原告，本院认为，商品房买卖合同的解除，直接造成贷款合同的目的不能实现，根据贷款合同约定，原告如提前还款而解除贷款合同时，需向中国银行股份有限公司廊坊市开发区支行支付补偿金，对于原告的该部分损失，被告应当予以赔偿，补偿金的数额，以中国银行股份有限公司廊坊市开发区支行向原告实际收取的数额为准。原审判决如下：一、解除原告牛志国与被告廊坊开发区嘉轩房地产开发有限公司之间的商品房买卖合同；二、被告廊坊开发区嘉轩房地产开发有限公司自本判决生效之日起三日内返还原告牛志国购房款1165144元及利息损失（利息按照人民银行同期贷款利率计算至本判决生效之日止；其中，355144元购房款利息自2010年10月3日起算，810000元购房款利息自2010年11月4日起算）；三、被告廊坊开发区嘉轩房地产开发有限公司自本判决生效之日起三日内给付原告牛志国鉴定费用9334元；四、被告廊坊开发区嘉轩房地产开发有限公司自原告补偿金损失实际产生后三日内，向原告牛志国支付补偿金损失，数额以中国银行股份有限公司廊坊市开发区支行向原告实际收取的数额为准；五、驳回原告牛志国的其他诉讼请求。案件受理费17440元，由被告廊坊开发区嘉轩房地产开发有限公司承担，此款于本判决生效之日起七日内交纳。
廊坊开发区嘉轩房地产开发有限公司对一审判决不服，向本院上诉称，请求撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求。理由是：1、一审判决认定事实错误，从《司法鉴定书》无法判定涉案房屋层高很大一部分低于双方合同约定的最低值，因此在未测算层高低于3米部分的面积占房屋总面积的比例的情况下，原审判决的认定极其草率；2、一审判决适用法律错误，法律规定只有在房屋质量问题严重影响正常居住使用时，买受人方可请求解除合同和赔偿损失，故应以国家现行有效的《住宅设计规范》关于住宅层高的强制性规定为准，一审适用法律错误；3、《商品房买卖合同》附件四《补充协议》是双方协商一致的结果，不是格式合同，且上诉人已经尽到了提示、说明义务，一审判决认定该《补充协议》为格式合同条款，属于适用法律错误；4、一审存在程序问题，被上诉人采用个人住房贷款的形式购买了涉案房屋，应追加贷款银行作为本案被告，否则将严重损害上诉人的合法权益。
牛志国答辩称，1、双方所签订的合同中并没有规定免责的比例问题，因此违约部分所占的比例是多少已经不是问题的关键，上诉人交付的房屋严重违反合同关于层高的约定，构成违约，一审认定的事实无误；2、根据《司法鉴定意见书》的鉴定结果，涉案房屋已经严重影响到了被上诉人的使用，上诉人违约应依法承担民事责任，一审判决关于格式条款的认定是完全合情合理合法的，一审判决适用法律是正确的；3、被上诉人曾追加银行为被告，但是银行不参加诉讼，因此我们变更诉讼请求，请求全款支付及赔偿相应损失，同时给一审法院写下声明，让上诉人将所有钱款打到一审法院账户，由一审法院代为完成银行未还款的提前还款事宜，由此保证双方的利益。
本院二审查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应为合法有效。双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。被上诉人已经按照合同约定履行了交付房款的义务，上诉人应按照合同约定交付房屋。现依据一审期间沧州科技事务司法鉴定中心就涉案房屋高度进行鉴定所出具的《司法鉴定意见书》，可以证实上诉人向被上诉人交付的房屋层高，很大一部分低于双方合同约定的最低值，不符合合同约定，已经影响被上诉人的居住使用，能够证明上诉人构成违约，上诉人二审期间请求对室内高度低于《住宅设计规范》的面积数量进行鉴定，因该鉴定不影响对其违约事实的认定，本院对其鉴定申请不予支持，被上诉人关于解除双方签订的《商品房买卖合同》的请求，应予支持。原审判决对此事实的认定清楚，适用法律正确，并无不当，上诉人关于一审判决认定事实错误的主张，不能提交证据予以证实，缺乏事实及法律依据，其主张不能成立，本院不予支持。上诉人与被上诉人签订的合同附件四即合同补充协议，系上诉人提供的格式条款，该合同补充协议第四条第2、5项内容，明显有免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情况，一审判决依法认定该条款为无效条款，并无不当，上诉人主张一审判决对此适用法律错误，该主张缺乏法律依据，不能成立，本院不予支持。本院认为，中国银行股份有限公司廊坊市开发区支行在本案中可以作为有独立请求权第三人参加诉讼，一审法院经征询中国银行股份有限公司廊坊市开发区支行的意见，该单位表示中国银行股份有限公司廊坊市开发区支行不是本案双方房屋买卖合同的当事人，如有涉及银行权益，将会另行主张权利。同时，本案被上诉人向一审法院作出承诺，可将退回的钱款打到一审法院账户，由一审法院代为完成银行未还款的提前还款事宜，以此来保证双方利益。故一审判决未予追加中国银行股份有限公司廊坊市开发区支行为本案第三人，并无不当。上诉人关于一审判决程序存在问题的上诉主张不能成立，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，并无不当，上诉人上诉请求及理由均不能成立，本院均不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费17440元，由上诉人廊坊开发区嘉轩房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 欣
审 判 员 叶振平
代理审判员 杨 莉
二０一四年五月五日
书 记 员 王同强