西藏自治区日喀则市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）藏02民终49号
上诉人（原审被告）：杰仕图，住所地西藏日喀则市上海中路24号附78号军分区商品房**号。
经营者：曾盼，女，1987年9月26日出生，汉族，个体工商户，现住日喀则市。
委托诉讼代理人：赵铁桥（系曾盼丈夫），男，1983年12月11日出生，汉族，现住西藏日喀则市。
被上诉人（原审原告）：中国人民解放军西藏日喀则军分区，住所地西藏日喀则市。
法定代表人：马赟，该军分区司令员。
委托诉讼代理人：次多，男，该军分区后勤保障部保障科助理员。
委托诉讼代理人：向仕军，西藏循矩律师事务所律师。
上诉人杰仕图因与被上诉人中国人民解放军西藏日喀则军分区（以下简称军分区）房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区桑珠孜区人民法院（2016）藏0201民初407号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月16日立案后，依法组成合议庭，于2018年4月10日公开开庭审理了本案。上诉人杰仕图委托诉讼代理人赵铁桥，被上诉人军分区委托诉讼代理人次多、向仕军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杰仕图上诉请求：1.撤销西藏自治区桑珠孜区人民法院（2016）藏0201民初407号民事判决；2.房租全免；3.退还押金人民币8,000元（以下货币均为人民币）；4.延长处理货物的时间到2018年年底；5.补齐2008年至今收取房租的正规发票。6.要求退还房屋面积差多收的房租23,451元；7.赔偿转让费和装修费33万元；8.以后房屋再投入使用在没有转让费的情况下有优先租赁权。事实和理由：杰仕图对一审判决不服，认为一审民事判决不公平，偏袒军分区，对杰仕图提供的多份证据和事实不予采纳。其门面是经军分区同意并花几十万转让费才获得租赁权的，现在根据日喀则市场行情其转不起新门面，大量货物无法在短时间内一次转移，又要求付房屋占有使用费，实在难以承受。现在军分区依据国家政策要收回门面，其虽亏损太多但也在积极配合，只希望军分区能多给几个月时间处理积压货物，退还押金，如不能赔偿转让费，则应当免除2016年1月1日至2018年搬离之日的房屋占有使用费，以后该房屋对外开放时在免转让费的情况下由其继续承租。
军分区辩称，1.原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，且原审判决内容符合社会公平正义，原审判决理应得到维持，不应被撤销。2.杰仕图应当立即返还房屋，因为根据双方签订的《军队房地产租赁合同》约定，杰仕图应当于2016年1月1日返还房屋；根据中央政策规定，杰仕图应立即返还房屋。杰仕图要求2018年年底返还房屋，无任何事实和法律依据。3.房屋租赁合同于2015年12月31日解除，根据公平原则，杰仕图应按照合同约定的租金标准，从2016年1月1日起至交还房屋之日向军分区支付占有使用费。4.杰仕图支付转让费用是其自身经营行为，风险由自己承担，军分区未收取任何转让费用，对其支付转让费用的行为并不知情，假设知情，也是杰仕图与第三人的合意行为，与军分区无关，不应当赔偿杰仕图的转让费用损失。5.《军队房地产租赁合同》第八条明确约定装饰装修“费用自理、权属归甲方所有”，杰仕图对房屋的装饰装修用于商业经营，实际受益人为自身，军分区无任何过错，不应承担该损失。6.根据合同约定，杰仕图在合同期满后拒不返还租赁房屋，军分区有权不退还交纳的押金（保证金），虽然约定了押金，但实际并未交纳。杰仕图已交纳的押金（保证金），归军分区所有。7.优先租赁权2015的合同没有相关约定。8.出具发票、退还差价的上诉请求无理无据，二审的新诉请应该进行调解，但军分区拒绝调解，杰仕图可以另行起诉。综上，一审判决认定事实的证据充分，适用法律正确无误，程序合法，杰仕图提出的上诉理由与事实不符，于法无据，请求二审法院依法驳回上诉、维持原判。
军分区向一审法院起诉请求：1.请求确认军分区与杰仕图经营者曾盼之间签订的租赁合同已经解除；2.判决杰仕图立即将租赁房屋恢复原状并返还给军分区；3.判决杰仕图向军分区支付房屋占有使用费17,167.2元，自2016年1月1日起至2016年8月31日止；4.判决扣除杰仕图已经支付的租赁保证金2,500元归军分区所有；5.本案诉讼费由杰仕图承担。一审中，军分区变更第三项诉讼请求为：判令杰仕图向军分区支付房屋占有费自2016年1月1日起计算至判决之日止。
一审法院认定的事实：杰仕图经营者曾盼2008年经军分区同意，从他人处转让取得军分区1间位于日喀则市上海中路门面房，并取得军分区向上一家租户开具的押金10,000元的收据。杰仕图经营者曾盼与军分区一年一签合同直至2015年12月31日。2013年11月10日，军分区通知杰仕图2013年12月31日合同到期后将收回出租门面房，不再续租。双方2014年12月22日续签的租赁合同中约定，租赁期限自2015年1月1日至2015年12月31日止共计12个月，年租金25,750.8元，合同约定押金2,500元。该合同期限届满未续签，军分区也未收取租金，杰仕图经营者曾盼未交还租赁房屋。2015年9月26日军分区通知杰仕图，告知“根据军队政策规定出租场地须于2015年12月31日关停，自2016年1月1日起将不再审批租赁项目”。2016年4月12日军分区再次通知杰仕图，表明双方的租赁项目到期，要求杰仕图于2016年4月30日前将出租房交还。
一审法院认为，军分区与杰仕图经营者曾盼在2014年12月22日签订的《军队房地产租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的规定，合法有效，双方应依约履行。针对争议焦点军分区主张收回租赁物的诉讼请求是否应予支持的问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定租赁期限届满，承租人应当返还租赁物；第二百三十六条规定租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中讼争双方之间签订的房屋租赁合同于2015年12月31日期限届满终止未续签，同时军分区以拒收房租的方式提出异议，并在合同期限届满前明示不续租，届满后要求退房，双方之间并未形成不定期租赁合同关系。杰仕图应当按照合同约定返还军分区房屋，杰仕图未履行该项义务，构成违约，军分区要求杰仕图返还房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。因自2015年12月31日合同期满终止后，杰仕图继续占用涉案房屋，也未支付房屋占有使用费，故军分区主张杰仕图自2016年1月1日起至判决之日期间按照原合同标准即每年25,750.8元支付房屋占有使用费的诉求，符合法律规定，一审法院予以支持54,720.45元（按年租金25,750.8元计算，期限从2016年1月1日计算至2018年2月15日，25,750.8元/年÷12个月×25.5个月=54,720.45元）。对杰仕图辩称按照全面停止有偿服务通知文件精神，其承租的店面属于政策红线外，军分区收回房屋的理由不成立的问题，虽然该份通知精神属于中央政策范围，但是即便非政策原因，因合同期限届满双方的权利义务终止，军分区以租赁合同期限届满主张收回门面于法有据，杰仕图的抗辩理由不成立。针对杰仕图称军分区合同条款系霸王条款的问题，因双方于2014年12月22日签订的军队房地产租赁合同中虽然第八条、第十五条的附加条款中明确约定，承租人不得擅自转租转让，但出租人是否同意转让属于出租人处分自己的民事权利，不违反法律规定，且不存在免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，不属于霸王条款，故杰仕图的抗辩理由不成立。另杰仕图称双方合同前后存在面积差异的问题，因合同期限届满而履行完毕，双方的权利义务终止，且双方主要的争议是基于2015年的军队房地产租赁合同所约定的权利义务，因面积大小产生的损失不能作为应当续签合同的事实和法律依据，因此杰仕图的抗辩理由不成立。针对军分区要求扣除杰仕图所交纳押金的诉讼请求，因讼争双方签订的房屋租赁合同明确约定合同期满后杰仕图经营者曾盼必须无偿返还租赁物，否则军分区有权不退还押金，合同期满后杰仕图经营者曾盼未按照合同约定返还房屋，而是占用房屋至今，构成违约，故军分区要求按照合同约定扣除保证金2,500元的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。考虑到军分区所主张的押金实际是以合同载明的保证金为计算依据，而根据一审法院查明的事实，杰仕图实际交纳的押金为10,000元，对此军分区在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，一审法院予以支持。综上，一审法院对军分区的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第（二）项、第一百零七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、军分区与杰仕图经营者曾盼于2014年12月22日签订的《军队房地产租赁合同》已于2015年12月31日解除；二、杰仕图自本判决发生法律效力之日起七日内向军分区返还租赁房屋；三、杰仕图自本判决发生法律效力之日起七日内向军分区支付房屋占有使用费54,720.45元；四、杰仕图向军分区支付的押金2,500元，自本判决发生法律效力之日起归军分区所有。案件受理费1,231元，由杰仕图负担。
二审中，各方当事人均未提交新证据。
本院审理查明的事实与一审审理查明的事实基本一致，另查明，2015年签订合同中约定的房地产租赁保证金4,600元双方当事人实际未履行，且杰仕图主张的押金10,000元，军分区并未直接从杰仕图处收取，而是杰仕图从此门面的上一租户处承继取得的押金。
本院认为，本案的争议焦点为：1.该案所涉及的房屋何时腾退，占有使用费是否支付的问题；2.合同约定的保证金应否扣除的问题；3.二审中新增诉求是否一并审理的问题。
对于第一个争议焦点，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”。本案中，按照合同约定，双方当事人签订的合同于2015年12月31日期限届满。军分区在合同期满前3个月已经通知杰仕图合同期满终止后将不再续签，杰仕图应该在此期间处理积压商品，为合同期满终止交还房屋做准备。但杰仕图在合同期满终止后，无法律和合同依据继续占有使用房屋，其行为不符合双方合同约定和法律规定，也有违诚实信用原则。一审判决认定双方房屋租赁期满终止并无不当，相应判决确认双方合同关系已于2015年12月31日解除，虽表述不准确，但并不影响合同期满终止的法律后果。判决杰仕图自一审判决发生法律效力七日内向军分区返还租赁房屋，确属依法维护军分区合同权利，并无不当。因杰仕图占用军分区的门面房，判决按照2014年12月22日签订的房屋租赁合同确定的标准支付房屋占有使用费54,720.45元，于法有据。
对于第二个争议焦点，2014年12月22日双方签订合同中约定了租赁保证金，但实际交纳的为信誉押金，与合同约定形式不一致，且信誉押金收条非2015年合同的内容，但庭审中军分区又对信誉押金10,000元收据予以认可，视为庭审中杰仕图与军分区对2015年履行的合同予以补充，认可该信誉押金即为合同约定的租赁保证金。因2015年合同期满终止，杰仕图按照合同法第二百三十五条规定有返还租赁物的义务，但杰仕图未履行，构成违约。另依据双方签订的合同，杰仕图应当在合同期满终止时将租赁房屋的添附物转移给军分区，添附物均需转移，主物之返还不言而喻，杰仕图未履行合同约定的义务，同样构成违约。根据合同约定，杰仕图违约时军分区有权获得杰仕图交纳的租赁保证金的所有权。军分区在一审中要求合同约定的租赁保证金归其所有，该请求有合同和法律依据，并且杰仕图确实违约，应当承担违约的法律后果，一审处理并无不妥。但收取押金金额1万元与合同约定收取保证金金额2,500元不一致，抵扣保证金后的剩余押金7,500元军分区并无合同和法律依据继续占有，应予退还。此款可与军分区主张的房屋占有使用费相抵扣。
对于第三个争议焦点，杰仕图二审中提出新的诉请：开具历年收取房租的正规发票、赔偿转让费和装修费损失33万元、退还房屋面积差多收的租金23,451元、享有优先租赁权的上诉请求，因杰仕图未在一审中提出反诉，二审中军分区不同意调解和一并审理，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条“第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。”的规定，杰仕图可就二审新增加的诉请另行主张。
综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、维持西藏自治区桑珠孜区人民法院（2016）藏0201民初407号民事判决的第一项，即中国人民解放军西藏日喀则军分区与杰仕图经营者曾盼于2014年12月22日签订的《军队房地产租赁合同》已于2015年12月31日解除；
二、维持西藏自治区桑珠孜区人民法院（2016）藏0201民初407号民事判决的第二项，即杰仕图自本判决发生法律效力之日起七日内向中国人民解放军西藏日喀则军分区返还租赁房屋；
三、维持西藏自治区桑珠孜区人民法院（2016）藏0201民初407号民事判决的第三项，即杰仕图自本判决发生法律效力之日起七日内向中国人民解放军西藏日喀则军分区支付房屋占有使用费54,720.45元；
四、变更西藏自治区桑珠孜区人民法院（2016）藏0201民初407号民事判决的第四项为：自本判决发生法律效力之日起杰仕图向中国人民解放军西藏日喀则军分区支付的保证金2,500元归军分区所有，剩余押金7,500元自本判决发生法律效力之日起七日内退还杰仕图；
五、驳回杰仕图的其他上诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2,364元，由杰仕图负担。二审案件受理费2,364元，由杰仕图负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 康 春 生
审 判 员 德 吉 玉 珍
审 判 员 刘 文 祝
二〇一八年五月六日
法官助理 贵桑德庆书记员蒙闱俊
附本案适用的法律条文：
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。