广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第582号
上诉人（原审被告）：从化国泰天彤房地产开发有限公司，住所地广东省从化市江浦街禾仓村。
法定代表人：胡玲，职务董事长。
委托代理人：林景锋、叶继顺，广东海际明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：龙江保，住江西省宜春市袁州区。
上诉人从化国泰天彤房地产开发有限公司（以下简称国泰天彤公司）因与被上诉人龙江保商品房预售合同纠纷一案，不服广东省从化市人民法院（2014）穗从法房初字第646号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
龙江保于2014年7月22日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.国泰天彤公司向龙江保支付从2013年1月1日起至国泰天彤公司实际交付房屋时止的延迟交房违约金，每日按总房价款925169元的0.05%标准计算；2.案件诉讼费用由国泰天彤公司承担。
原审法院认为：本案为商品房预售合同纠纷，涉及以下几个方面的问题：
一、本案是否应中止审理及合同真实性问题。1.国泰天彤公司辩称对与龙江保签订的商品房买卖合同的真实性有异议，有待法院对（2014）穗从法房初字第511号案中《广州市商品房买卖合同（预售）》印章的真实性进行鉴定后方能确定，为此请求中止审理本案。原审法院认为，本案与（2014）穗从法房初字第511号案为相互独立的两个案件，且双方签订合同的时间并不相同，因此，（2014）穗从法房初字第511号案件公章的真伪与本案并无关联性。另，龙江保已经支付完毕购房款，实际履行了支付购房款的义务，国泰天彤公司也出具了购房发票。因此，原审法院对于国泰天彤公司申请中止本案审理的请求不予采纳。龙江保与国泰天彤公司签订的《广州市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且未违反法律和行政法规的强制性规定，真实、合法、有效。
二、关于逾期交房违约金问题。1.国泰天彤公司辩称其逾期交楼在客观上是天气、拆迁、政府行为等原因导致，且现房屋已经完工，可以交楼，因此要求调整逾期交楼违约金。原审法院认为，国泰天彤公司作为房地产开发企业对于房地产开发过程中的天气、拆迁等因素应有合理预期，预留足够的时间予以应对，且国泰天彤公司并未提交证据证明在约定的交楼时间之前存在上述原因导致国泰天彤公司逾期交楼。国泰天彤公司称房屋已经完工可以交楼，但并未提交双方合同约定的交楼时应具备的各种文件予以证明，因此，对于国泰天彤公司上述答辩意见，不予采纳。2.根据双方合同的约定，国泰天彤公司应自交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向龙江保支付违约金，该约定是双方当事人的真实意思表示，对双方均具有约束力。现国泰天彤公司亦未举证证明龙江保诉请的违约金过分高于龙江保的实际损失。因此，对国泰天彤公司认为龙江保主张的违约金过高要求予以调整的意见，不予采纳。
三、国泰天彤公司辩称2014年5月23日的特大暴雨属于不可抗力，应从迟延交楼违约天数中扣除42天。龙江保与国泰天彤公司签订的合同约定的交房日期为2012年12月31日之前，特大暴雨天气发生在国泰天彤公司违约迟延履行交房义务之后，不能免除责任。因此，对于国泰天彤公司要求扣除42天违约金计算天数的答辩，不予采纳。
四、关于国泰天彤公司主张龙江保存在首期购房款迟延付款情况。国泰天彤公司认为龙江保购房款存在延迟5天付款情况，要求将龙江保购房款迟延付款违约金与国泰天彤公司的延迟交楼违约金进行抵扣，但国泰天彤公司并未就该主张提出反诉，且双方对于违约金抵扣情况并无合同约定，原审法院不予支持。
综上，龙江保依据双方签订的合同向国泰天彤公司主张每日以925169元购房款的万分之五为标准，从2013年1月1日起计算延迟交房违约金有理有据，原审法院予以支持。据此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出判决：国泰天彤公司应在本判决发生法律效力之日起10日内向龙江保支付逾期交房违约金，以925169元为本金，按每日万分之五的标准，从2013年1月1日起计至本判决发生法律效力之日止；本判决发生法律效力次日起至国泰天彤公司实际交房之日止的逾期交房违约金，按照上述计算标准，由国泰天彤公司逐月支付给龙江保（违约金总额以龙江保已付总房款925169元为限）。一审案件受理费2619元，由国泰天彤公司负担。
判后，国泰天彤公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决漏查双方关于收楼时龙江保应交清全部楼款的约定，进而导致违约金起算点的计算错误，本案违约金起算时点应为2013年2月22日。根据国泰天彤公司与龙江保签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》之补充协议第一条“乙方（即龙江保）收楼时，应交清下列三项费用。1、交清全部房款。”可知，交清房款与交楼是存在先后履行顺序的，即交清房款在先，交楼在后，根据《合同法》第六十七条，在龙江保未交清房款前，其无权要求国泰天彤公司交付房屋，国泰天彤公司也有权提出后履行抗辩权，此不构成违约。结合本案，龙江保于2013年2月21日方交清房款，故在此之前，国泰天彤公司没有交付房屋的义务，无须承担违约责任。二、本案违约金应按江浦街东南路388号地段房屋租金参考价每月平方米6元的标准计算。1.根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，如双方对违约金计算有异议的，应以实际损失为依据进行核减或核增，核减后违约金不得超过违约金造成损失的30%，任何违背该原则订立的规则或约定均不应被采纳适用。2.违约责任主要具有补偿性，旨在弥补或补偿因违约行为造成的损失后果。国泰天彤公司逾期交楼的后果是龙江保无法在其中居住需要租房的租金损失或无法出租的租金收益损失，即龙江保的损失实为房屋的租金损失，不应包括预期利益损失，且该计算方式亦为最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定认可，而根据从化市国土资源和房屋管理局公布的从国房字（2013）66号文件《关于公布2013年从化市房屋租金参考价的通知》可知，涉案房屋的租金标准为每月每平方米6元，即龙江保的租金支出或租金收益最多为600-800元，即便按同地段最高端的楼盘每月每平方米17元的租金标准，其租金损失最多也就是1700-2000元，结合违约责任的补偿性和国泰天彤公司对损失的可预见性，请法院以租金损失为基础上浮30%调整。原审法院直接依合同约定判决每日按总房价的0.05%的标准支付违约金明显畸高。三、原审判决关于万分之五的标准违背同一楼盘违约责任标准适用上的统一性。基于同样的事实理由，原审法院于2014年7月14日生效的（2014）穗从法房初字第73号民事判决确定违约金的标准是按每日万分之三计算，本案处理明显违背广州市中级人民法院《关于审理预售商品房合同纠纷若干问题的指导意见》第五条规定。四、涉案楼盘已经取得竣工验收备案，已经符合交楼标准，我方已通知对方收楼，违约金应当计算至发出收楼通知书后的第三日。据此请求：1.撤销原审判决；2.判决国泰天彤公司按从化市江浦街河东南路388号地段房屋租金参考价每月每平方米6元的标准向龙江保支付违约金，从2013年2月22日起算至国泰天彤公司实际交房之日或国泰天彤公司通知龙江保收取符合合同约定交楼标准的物业之日止（以先到者为准）；3.一、二审诉讼费用由龙江保承担。
龙江保答辩称：不同意国泰天彤公司的上诉。我方延迟付款，对方已同意并有凭据，等于双方已变更付款期限，且已履行，所以对方主张不成立，应按合同追讨对方至今未交的违约金。
二审期间，国泰天彤公司向本院提交如下证据：证据一：（2014）穗从法房初字第73号民事判决书；证据二：（2014）穗从法房初字第73号《法律文书生效证明表》；证据三：穗从建验备2015-004号《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；证据四：关于御景绿洲花园（一期）供水工程验收意见；证据五：从民防验（2014）6号《人防工程专项竣工验收备案意见书》；证据六：《收楼通知书》及EMS邮寄底单。其中，证据一、二拟证明对于同一楼盘原审法院曾判决按每日总房款的万分之三标准支付逾期交房违约金；证据三、四、五拟证明涉案房屋已符合交楼标准，可正常使用。证据六拟证明国泰天彤公司于2015年1月28日通过EMS特快专递方式向龙江保邮寄收楼通知书，通知龙江保于2015年2月10日前收楼。
龙江保确认上述证据的真实性，但认为与本案不具有关联性，国泰天彤公司尚未具备交楼标准。
龙江保提交2012年8月22日申请书，拟证明其迟延付款经过国泰天彤公司的同意。国泰天彤公司确认该申请书的真实性，但认为不能证明龙江保的申请已获得国泰天彤公司的批准，该证据恰好证明龙江保并非按照合同约定的付款时间付款，最后一笔款项是在2013年2月21日付清。
经审理查明，龙江保于2011年11月10日与国泰天彤公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》第四条约定，龙江保购买国泰天彤公司开发的位于从化市江埔街河东南路388号7栋804房。
第七条约定，该房屋以套出售，总金额为925169元。第八条约定，龙江保按照一次性付款方式付款，在2011年11月10日前支付全部房价款925169元。第十三条约定，国泰天彤公司应在2012年12月31日前将上述房屋交付给龙江保使用。第十四条约定，国泰天彤公司如未能按合同规定的期限交房，逾期不超过180日的，国泰天彤公司应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向龙江保支付违约金，本合同继续履行；国泰天彤公司如逾期超过180日后，龙江保有权单方面解除合同。龙江保要求解除合同的，应书面通知国泰天彤公司，国泰天彤公司应在收到龙江保解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还龙江保已支付房价款并支付利息（利息以龙江保付款日起至国泰天彤公司退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向龙江保支付违约金，违约金不足以补偿龙江保实际损失的，国泰天彤公司应补偿其差额。龙江保要求继续履行的，合同继续履行，国泰天彤公司应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向龙江保支付违约金。补充协议第一条约定，龙江保收楼时，应交清下列三项费用，否则，视同由于龙江保原因导致未能按期交付房屋，双方依照买卖合同第十条的约定方式处理。1、交清全部房款。补充协议第四条约定，如龙江保入伙前未足额支付应付款（包括但不限于购房款、违约金、按揭贷款、面积补差款等），视为龙江保不具备入伙资格，国泰天彤公司有权不予办理入伙手续且不承担逾期交房的责任，龙江保无权向国泰天彤公司要求承担买卖合同第十四条所规定的赔偿责任。
龙江保于2013年2月21日向国泰天彤公司付清购房款余款425169元。
双方当事人均确认涉案楼盘至今未能取得永久用电。
本院认为，根据国泰天彤公司的上诉请求和理由，二审争议焦点为：一、逾期交房违约金的起算时间；二、逾期交房违约金的截止日期；三、逾期交房违约金的标准。
关于逾期交房违约金的起算时间。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条的规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。因此，对于购房人而言，支付购房款是其合同根本义务。根据双方合同补充协议第一条约定，龙江保收楼时应交清全部房款，否则视同由于龙江保原因导致未能按期交付房屋；根据补充协议第四条约定，如龙江保入伙前未足额支付购房款，国泰天彤公司有权不予办理入伙手续且不承担逾期交房的责任，龙江保无权向国泰天彤公司要求承担买卖合同第十四条所规定的赔偿责任。双方合同约定龙江保应在2011年11月10日前支付全部购房款，龙江保所举证据不足以证明已与国泰天彤公司协商一致变更购房款的支付时间，而根据合同补充协议的约定，龙江保未在房屋交付之前付清购房款，则国泰天彤公司不承担逾期交房违约责任，故国泰天彤公司应承担的逾期交房违约金应自龙江保付清购房款次日亦即2013年2月22日起算。
关于逾期交房违约金的截止日期。虽然国泰天彤公司在二审审理期间举证证明其于2015年1月27日取得了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，但因涉案小区至今并未取得永久用电，故根据双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》第十二条交房条件：“该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件”的约定。涉案房屋尚不具备合同约定的交付条件，在国泰天彤公司未依约取得永久用电之前，龙江保有权拒绝收楼，因此，原审法院判决国泰天彤公司支付逾期交楼违约金至实际交房之日止，处理并无不当，本院予以维持。国泰天彤公司上诉主张违约金应截止至其通知龙江保收楼日期，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。
关于逾期交房违约金的标准。首先，双方在合同第十四条中约定国泰天彤公司如未能按合同规定的期限交房，逾期不超过180日的，国泰天彤公司应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向龙江保支付违约金，本合同继续履行。该约定是双方真实的意思表示，对于双方当事人均具有约束力。其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定可知，因违约造成的损失包括实际损失和可得利益的损失，因此，在判断违约金高低时，应将违约金与实际损失和可得利益的损失进行比较。现国泰天彤公司上诉认为因其违约而造成龙江保的损失仅为实际损失即租金损失，而不包括预期利益损失，缺乏法律依据，其上诉主张将违约金标准调整为涉案房屋所在地段房屋租金参考价的每月每平方米6元计算，本院不予采信。
至于国泰天彤公司提出原审判决违背同一楼盘违约责任的统一性问题。由于我国并非判例法国家，原审法院就同一楼盘所作出的判决也未经过二审法院实体审查和处理，因此，该案并不具有参考性，国泰天彤公司该抗辩理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，但对于逾期交房违约金起算时间的处理有误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、变更广东省从化市人民法院（2014）穗从法房初字第646号民事判决为，国泰天彤公司自本判决发生法律效力之日起十日内向龙江保支付逾期交房违约金（以925169元为本金，按每日万分之五的标准，从2013年2月22日起计至本判决发生法律效力之日止；本判决发生法律效力次日起至国泰天彤公司实际交房之日止的逾期交房违约金，按照上述计算标准由国泰天彤公司逐月支付给龙江保。违约金总额以龙江保已付总房款925169元为限）。
二、驳回龙江保的其他诉讼请求。
二审案件受理费5238元，由上诉人从化国泰天彤房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
代理审判员 黄春成
代理审判员 陈慧芳
二〇一五年五月二十六日
书 记 员 杨仁义
李宪琼
黄浪