海南省三亚市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）琼02民再8号
再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：张黎，男，1964年10月27日出生，汉族，现住重庆市沙坪坝区。
再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：赵清宇，女，1969年5月16日出生，汉族，现住重庆市沙坪坝区。
以上两申请人的共同委托诉讼代理人：张振安，海南邦威律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：郑国玉，女，1955年1月10日出生汉族，现住三亚市。
委托诉讼代理人：吉才虹，海南云帆律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：冼汉新，男，1960年10月19日出生，汉族，现住三亚市。
再审申请人张黎、赵清宇因与被申请人郑国玉、冼汉新房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2016）琼02民终1234号民事判决，向海南省高级人民法院申请再审（以下简称海南高院），海南高院于2017年9月1日作出（2017）琼民申648号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人张黎、赵清宇的委托诉讼代理人张振安，被申请人郑国玉的委托诉讼代理人吉才虹，被申请人冼汉新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张黎申请再审称，请求：一、撤销海南省三亚市中级人民法院(2016)琼02民终1234号民事判决；二、维持三亚市城郊人民法院(2016)琼0271民初1174号民事判决。三、一、二审诉讼费由被申请人负担。事实和理由：(一)二审判决认定事实不清，且有新证据足以推翻原判决。涉案房产碧海公寓住宅楼，系原三亚市规划局于1995年1月14日批准建设的项目，因当时房地产低潮，资金短缺而成为烂尾楼，后政府部门为处理该项目，于2002年将房产变更登记到吴文志名下。2004冼汉新通过拍卖取得该房屋的所有权，并将房屋改造为88间后于2005年至2006年进行出售。2009年海南成为国际旅游岛，房价大涨，业主要求办理过户手续，但冼汉新不予理采，并于2011年与郑国玉结婚，于2012年将郑国玉的名字加入房产证，违约收回房屋。80多位业主知道之后集体到三亚市信访局上访，信访局多次调解无果。2016年1月，郑国玉向三亚市城郊法院提起诉讼，请求确认房屋买卖合同无效，要求80多位业主返还房屋。诉讼中，冼汉新隐瞒房屋的真实情况和房屋已经出售的事实，请求三亚市规划局出具三规建函(2016)46号，主张房屋不能分户。该案审理中，一审法院向住建局调查，三亚市住建局复函[三住建(2016)2232号］，明确房屋可以办理分户手续。另外，27户业主也向三亚城郊法院提起对冼汉新和郑国玉的诉讼，要求办理房屋过户手续。一审法院向三亚市规划局调取证据，三亚市规划局复函(2016)149号，证实房屋属于历史遗留项目，能够分户办证属于住建局的职能，请法院按住建局意见处理。张黎、赵清宇认为，二审判决未采纳职能部门三亚市住建局复函[三住建(2016)2232号]的意见，无视冼汉新、郑国玉已办理房产证并附有分户图的事实和张黎、赵清宇合法权益的情况下，枉法裁判。现三亚市规划局出具的三规法规函(2016)149号，证明了二审判决认定事实不清。(二)二审判决适用法律错误。1.二审判决适用已废止的法律作为判决依据。二审判决认为房屋改建违反《中华人民共和国城市规划法》，（以下简称《城市规划法》）而认定房屋卖合同无效。如果房屋改建违法，那么房产证不可能办下来，既然有分户图的房产能够办理房产证，说明房屋的改建并不违法。二审适用已经废止的法律作判决依据错误。2.二审判决适用并非强制性规范。二审判决适用《城市规划法》第三十二条作为判案依据，认定合同无效。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第十四条规定，”合同法第五十二条第（五）项规定的强制性规定是指效力性强制性规定”。即违反法律、行政法规效力性强制性规定的合同无效，从内容看，该条属于管理性规范并非效力性强制性规范。张黎、赵清宇与冼汉新签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且没有损害国家利益、社会公共利益和第三人利益。双方房屋买卖在2006年，而冼汉新与郑国玉结婚于2011年，郑国玉无权主张合同无效。由此可见是冼汉新一手炮制的恶意诉讼。综上，二审判决存在错误，请求依法再审，维护张黎、赵清宇的合法权益。
赵清宇申请再审的请求及理由与张黎相同。
郑国玉辩称，一、二审判决虽然适用法律错误，但主要认定事实清楚，裁判结果正确，可适用新的法律条文后，作出正确判决。首先，二审判决认定涉案房屋不是商品房，因而判决确定冼汉新与张黎、赵清宇签订《商品房买卖合同》无效。其次，从冼汉新取得涉案房屋改建出售时间看，是否违反法律的强制性规定。冼汉新于2004年通过法院拍买取得涉案房屋，并于2012年办理了土地房屋权证。2005年冼汉新未取得城市规划部门批准改建许可，在未完善消防设施的情况下，擅自将涉案房屋分割为80多户小户型房产，违反了《城市规划法》第三十二条规定。冼汉新违法改建的房屋，出售给张黎、赵清宇，违反了《中华人民共和国消防条例》第五条及《中华人民共和国消防法》《以下简称消防法》第九条、第十一条、第十二条的规定。冼汉新改建房屋未经消防部门批准，不具备消防设，施人员疏散、停车等配套设施，因此，冼汉新与张黎、赵清宇签订《商品房买卖合同》违反了法律强制性规定，应为无效合同。冼汉新与张黎、赵清宇签订《商品房买卖合同》时已违反了城市规划法，且签订合同时已违反该条规定而自始无效，无论按旧法《城市规划法》或是新法城乡规划法，《商品房买卖合同》应认定无效。二审判决虽适用已废止的《城市规划法》第三十二条认定涉案的《商品房买卖合同》无效，但认定事实清楚，裁判结转果正确，郑国玉认为，冼汉新与张黎、赵清宇签订《商品房买卖合同》违反了《中华人民共和国城乡规划法》（以下简称《城市规划法》）第四十条，消防法第九条、第十一条、第十二条的强制性规定，而自始无效。二、冼汉新系自然人，不具备签订《商品房买卖合同》的主体资格。1.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，冼汉新不具备与张黎、赵清宇签订《商品房买卖合同》的主体资格，2.涉案交易房屋不属于商品房，因涉案房屋已办理房屋产权证至冼汉新、郑国玉的名下，该案房屋性质为家庭住宅，冼汉新违法改建房屋后，未经房屋共有人同意，出售给张黎、赵清宇，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条和《最高人民法院关于彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见(试行)》第89条，侵害了郑国玉的合法权益。一审判决在未查明房屋违法改建，未取得商品房售许可证事实的情况，认定冼汉新与张黎、赵清宇订立的合同是双方的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，应属有效，何等荒唐。3.根据物权法第十四条规定，不动产物权的设立变更转让和消灭，依照法律应当登记的，自载于不动产登记本时发生效力，因冼汉新未经房屋共有人郑国玉同意，擅自将其出售给张黎、赵清宇，违反法律的强制性规定，应认定《商品房买卖合同》无效。另涉案房屋无消防设施，无消防通道，具有重大安全隐患，违反消防法的强制性规定。综上，张黎、赵清宇的再审申请，违反了《城乡规划法》第四十条，《消防法》第九条、第十一条、第十二条违反城市房地产管理法第三十八条，《最高人民法院关于彻执行民法通则若干问题的意见(试行)》第89条等强制性规定。请再审法院查清本案事实，纠正二审法院适用法律错误条款，驳回张黎、赵清宇的再审请求。
冼汉新辩称，一、二审判决适用房屋买卖行为发生时的法律规定，认定《商品房买卖合同》无效，适用法律正确。因冼汉新改建房屋与张黎、赵清宇订立合同的时间为2006年2月22日，当时房屋规划适用的法律为《城市规划法》，故二审法院适用《城市规划法》认定合同的效力，属于适用法律正确。因冼汉新所售房屋规划报建为私人住宅楼，未经规划部门批准，擅自改建为小户型房屋对外出售，该行为违反《城市规划法》的强制性规定，按照《合同法》第五十二条第五项规定，《商品房买卖合同》应为无效合同。另依据《合同法》第五十六条规定，无效的合同自始至终没有法律约束力。二、《商品房买卖合同》因违反现行《城乡规划法》的强制性规定，亦应被认定无效。因冼汉新改建行为未取得建设工程规划许可证，擅自改建户型亦违反了《城乡规划法》第九条、第四十条规定的法律强制性规定，《商品房买卖合同》亦应被认定无效。冼汉新为履行合同，多次与三亚市规划局、国土局沟通分户事宜，并向三亚市规划局发函，该局于2016年2月26日明确复函：房屋未完善消防设施，鉴于原规划审批是对私人核发住宅楼，如将房屋分户至80户人名下，无法满足疏散停车等相关规范和要求，因此不同意规划分户申请。另根据2016年11月25日三亚市规划局向一审法院复函内容，明确碧海公寓住宅楼只能作为单独私人住宅建筑存在，不能分割为独立单套商品房销售，碧海公寓楼分割80多户违反了城乡规划法规定，故冼汉新无法履行合同不存在主观恶意，确实因违反《城乡规划法》强制性规定而无法履约，应被认定无效。三、冼汉新擅自改建房屋对外出售给80户人，因违反《消防法》损害社会公众利益，因此签订的《商品房买卖合同》应被认定无效。因涉案房屋不具备同时居住80多户人的基本条件，存在重大公共安全隐患，故《商品房买卖合同》因损害社会公共利益，违反消防法第一条、第九条、第十条、第十二条的强制性规定，应被认定为无效。四、三亚市住建局无权向一审法院作出可以办理分户手续的复函[三住建(2016)2232号]，该函不能作为法院认定案件事实的依据。2017年7月28日，三亚市规划局的复函，已说明该住宅楼不予办理分户登记。根据三亚市政府的工作安排，具体负责解释及房屋产权登记过户的适格主体是三亚市国土资源局，三亚市住建局不再具有相应管理职权，因此[三住建(2016)2232号]复函，违反法律规定与事实情况相违背。涉案房屋能否办理分户事宜，冼汉新于2017年7月11日向三亚市国土资源局发函：该局复函，该住屋楼不属于商品房，不能办理登记对外销售，根据规划局意见，该项目现规划为林地，我局与市规划局意见一致，该住宅楼不予办理分户登记。因冼汉新改建80多户小户型房屋未取得规划部门批准，其行为违反了《城乡规划法》及《房屋登记办法》第二十二条的强制性管理规定，导致行政审批中无法办证，属于违反效力性强制规定，《商品房买卖合同》应被认定无效。五，根据同案同判原则，司法实践中对大开间房屋擅自改建为小户型对外出售的行为一般认定无效。冼汉新提供的新证据一审法院作出的(2016)琼0271民初6903号民事判决，认定双方签订的《商品房买卖合同》违反法律强制性规定，认定无效，为何证司法判例适用法律统一，本案认定《商品房买卖合同》无效有事实和法律依据。综上，二审判决认定事实清楚，裁定结果正确。《商品房买卖合同》违反了《城乡规划法》第九条、第四十条，消防法第一条、第九条、第十条、第十二条的强制性规定，请查清事实，纠正法院适用法律错误条款，并依法作出判决。
郑国玉向一审法院起诉请求：一、确认冼汉新与张黎、赵清宇签订的《商品房买卖合同》无效；二、冼汉新、张黎、赵清宇将涉案房屋返还给郑国玉；三、诉讼费由三被告承担。
一审法院查明：郑国玉与冼汉新系夫妻关系。冼汉新于2004年12月13日通过湖南省衡山县人民法院拍卖取得三亚市河东区下洋田大真岭巷26号椰海花园（原碧海公寓住宅楼）的房屋所有权。2009年12月24日，该碧海公寓住宅办理房屋产权（证号：三土房（2009）字第109**号），登记权利人为冼汉新。2012年6月11日，上述住宅楼变更产权证（证号：三土房（2012）字第0044**号），登记权利人变更为冼汉新。
2006年2月20日，冼汉新与张黎、赵清宇签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：张黎、赵清宇购买冼汉新通过拍卖取得的位于三亚市××区的位于三亚市××区）第1幢C301房，建筑面积共计47.42平方米，房屋总价款为135000元；付款方式为首付房款50%即67500元，待房产证办下来时再付房款50%即67500元，逾期不交款，此房屋继续出售，首付房款不退；冼汉新应在房屋交付使用后360个工作日内办理产权变更登记。合同签订后，张黎、赵清宇于2006年2月22日向冼汉新交付了购房款67500元，冼汉新也将张黎、赵清宇所购房屋交付了使用。之后，冼汉新向三亚市规划局发出关于办理”碧海公寓住宅楼”分户产权证的咨询函。2016年2月26日，三亚市规划局关于办理”碧海公寓住宅楼”分户产权证意见的复函截明：”一、'碧海公寓住宅楼'于1995年1月14日由原三亚市城市规划局核发《建设工程规划临时许可证》，为一栋5层住宅楼，原权利人刘智勇、刘智敏，总建筑面积3200平方米，该项目未通过规划验收核实（未查到档案）；根据《三亚市城市总体规划（2012-2020）》，该项目现规划用地性质为林地。二、来函提出该房屋未完善消防设施，同时鉴于原规划审批是对私人核发的住宅楼，如将房屋分户至80人名下，则无法满足疏散、停车灯相关规范和规定要求，且现规划性质已为林地，因此不同意上述规划分户申请。”
一审法院判决认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，当事人双方签订合同的效力问题应当以是否违反效力性强制性规定来界定，如果只是违反管理性规定不应认定合同无效。而效力性强制性规定存在三分法：第一，法律、法规规定违反该规定，将导致合同无效或不成立的，为当然的效力性规定；第二，法律、法规虽然没有规定：违反其规定，将导致合同无效或不成立。但违反该规定若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益，这也属于效力性规定；第三，法律、法规没有规定：违反其规定，将导致合同无效或不成立，虽然违反该规定，但若使合同继续有效并不损害国家利益和社会公共利益，而只是损害当事人利益的，属于取缔性规定（管理性规定）。而违反《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条规定的内容，不足以达到损害国家利益和社会公共利益。本案中，冼汉新与张黎、赵清宇签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且双方在签订《商品房买卖合同》中，并不存在《中华人民共和国合同》第五十二条规定的合同无效的情形。因此，应认定冼汉新与张黎、赵清宇签订的《商品房买卖合同》系有效合同。因此，郑国玉诉求确认冼汉新与张黎、赵清宇签订的《商品房买卖合同》无效，并要求张黎、赵清宇返还涉案房屋，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：驳回郑国玉的诉讼请求。本案受理费1500元（郑国玉已预交），已减半收取，由郑国玉负担。
郑国玉不服一审判决，上诉请求：一、撤销一审判决并依法改判支持郑国玉的一审诉讼请求；二、一、二审案件受理费由被上诉人承担。
二审对一审法院查明的事实予以确认。
另查明，本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人郑国玉向本院提交了三份证据：1、三土房（2002）字第0120号《海南省三亚市土地房屋权证》，该证载明权利人为吴文志，土地用途为住宅用地，幢号、房号或部位为碧海公寓，证明涉案房屋为私有住宅楼，不具备商品房买卖及办理分户办证的条件；2、冼汉新关于办理”碧海公寓住宅楼”分户产权证《咨询函》一份，冼汉新就如下问题：在整体房屋未取得分户规划许可及未完善消防设施的情况下，能否办理分户产权证至80人名下；办理分户产权证应具备哪些条件，如何办理向三亚市规划局咨询，要求三亚市规划局对以上问题复函；3、《三亚市规划局复函》一份，内容为：一、”碧海公寓住宅楼”于1995年1月14日由原三亚市城市规划局核发《建设工程规划临时许可证》，为一栋5层住宅楼，原权利人为刘智勇、刘智敏，总建筑面积为3200平方米，该项目未通过规划验收核实（未查到档案）；根据《三亚市城市总体规划（2012-2020)》，该项目现规划用地性质为林地。二、来函提出该房屋未完善消防措施，同时鉴于原规划审批是对私人核发的住宅楼，如将房屋分户至80人名下，则无法满足疏散、停车等相关规划和规范要求，且规划性质现已为林地，因此不同意上述规划分户申请。”以上两份证据共同证明涉案”碧海公寓住宅楼”违反《城市规划法》的强制性规定，不能办理分户办证手续。被上诉人张黎、赵清宇向本院提交《三亚住房和城乡建设局关于碧海公寓住宅楼办理分户证的复函》，该函内容为：”该房屋位于吉阳区下洋田大真岭巷26号，共六层（建筑面积为3965.91平方米，土地使用权面积为：845.4平方米）。2009年6月18日该住宅楼由冼汉新转让取得，2012年6月11日经冼汉新夫妻双方共同申请办理变更登记至冼汉新、郑国玉名下（土地房屋权证号为：三土房[2012]字第004405号）。根据现状，该房屋具备办理分户条件。”该证据证明涉案房子具备办理分户证的条件。
二审判决认为，本案的争议焦点为双方签订的《商品房买卖合同》是否有效的问题。《城市规划法》第三十二条规定：”在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续。”本案中，由于冼汉新对位于三亚市××区）一幢住宅楼进行改建成小户型房屋之前，未依法向三亚市城市规划主管部门申请，也未取得建设工程规划许可证件，而冼汉新擅自对其的房屋进行改建成小户型房屋，这种行为违反了以上法律规定，因此，冼汉新作为出卖人与买受人张黎、赵清宇订立《商品房买卖合同》，应当认定无效，不应当受法律保护。郑国玉上诉主张冼汉新与张黎、赵清宇订立的《商品房买卖合同》无效，有法律依据，应予支持。鉴于冼汉新与张黎、赵清宇订立的《商品房买卖合同》已认定为无效合同，且该合同内容的标的物属于改建的小房屋，该涉案房屋没有合法的手续，因此，郑国玉诉求返还本案所涉房屋，本院不予处理，应予驳回。综上，一审法院认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，二审判决：一、撤销三亚市城郊人民法院（2016）琼0271民初1174号民事判决；二、被上诉人冼汉新与被上诉人张黎、赵清宇于2006年2月20日签订的《商品房买卖合同》无效；三、驳回上诉人郑国玉其他诉讼请求。一审案件受理费1500元，由郑国玉负担750元，冼汉新与张黎、赵清宇负担750元；二审案件受理费3000元，由郑国玉负担1500元，冼汉新与张黎、赵清宇负担1500元。
再审审理查明，一审查明的事实及二审另查明的事实属实，予以确认。
另查明，冼汉新于2004年12月13日通过湖南省衡山县人民法院拍卖取得原三亚市河东区下洋田大真岭巷26号现椰海花园（原碧海公寓住宅楼，权利人：吴文志，层数：五层，建筑面积：3425.44平方米）的房屋所有权，拍卖价为180万元。之后冼汉新将涉案房屋加建一层，并将其各楼层改建成小户型房屋公开对外开始销售。2009年12月24日，冼汉新办理涉案房屋土地房屋权证，登记权利人为冼汉新，[证号为：三土房(2009）字第109**号，层数：六层，建筑面积：3965.91平方米］。2012年6月11日，涉案房屋登记的权利人为冼汉新、郑国玉[证号为：三土房(2012)字第0044**号，层数：六层，建筑面积：3965.91平方米米］，并附有各楼层房产分户图。填证机关为三亚市国土环境资源局和三亚市住房和城乡建设局。张黎、赵清宇购买的房屋位于第一幢Ｃ单元第三层C301房，建筑面积47.42平方米，张黎、赵清宇已按合同约定支付房款的50％即67500元，待办房产证后再支房款的50％，总价款为135000元。
还查明，冼汉新、郑国玉于2011年6月10日办理结婚登记。再审庭审中，冼汉新称出售房屋时通过电视台做广告和现场发放宣传单。张黎、赵清宇提交两份证据。其中，证据二为再审新证据，证据一，三亚市规划局根据一审法院的来函于2016年11月25日作出《关于碧海公寓住宅楼能否办理分户申请的复函》[三规法规函(2016)149号]，复函内容：”碧海公寓住宅楼是1998年12月31日(省人大界定停缓建工程的最后时间)之前批建的项目，且于2002年已变更为出让用地，属历史遗留项目，至于能否办理分户证的问题，鉴于市住建局是办理房屋产权的职能部门，贵院可按市住建局的意见审理”。证明：涉案房屋属于历史遗留问题，出售未违反规划局规定；证据二，三亚市国土资源局根据椰海花园业主咨询函于2017年11月28作出《关于椰海花园业主咨询碧海花园住宅楼情况的复函》[三土资籍(2017)430号]，复函内容：”碧海公寓住宅楼为1998年12月31日(省人大界定停缓建工程的最后时间)之前批建项目，于2002年已变更为出让用地，属历史遗留项目。鉴于”碧海公寓住宅楼”项目属历史遗留项目，其能否办理分户登记等问题，我局尊重司法判决结果”。证明：是否同意分户，与规划局的意见一致，不属于三亚市国土资源局的职能范围。郑国玉、冼汉新对张黎、赵清宇提交证据的真实性没有异议，对证明的问题有异议。郑国玉提交四份证据作为再审新证据。证据一，三亚市国土资源局于2017年7月25日作出《关于冼汉新咨询办理”碧海公寓住宅楼”分户产权证的复函》[三土资籍(2017)244号]，复函内容：”经我局查核，该宗地为个人整宗住宅楼，不属于商品房，不能办理分户登记并对外销售，且根据市规划局意见，该项目未通过规划验收，现规划性质为林地，我局与市规划局的意见一致，该住宅楼不予办理分户登记。”证明：三亚市规划局及三亚市国土资源局均不予办理该住宅楼的分户登记；证据二，三亚市公安局新凤派出所于2010年8月27日登记的常住人口登记卡，该卡载明，户主郑国玉，与户主关系，女，姓名：冼应红，儿，姓名：冼应东；证明：郑国玉与冼汉新系夫妻关系。冼汉新未经共有人同意，擅自处分共有财产，侵犯了郑国玉的合法权益；证据三：三亚市城郊人民法院(2016)琼0271民初6903号民事判决，证明：三亚市城郊人民法院就同一类型的案件作出确认《商品房买卖合同》无效的判决，同一类型的案件，截然相反的两种判决；证据四：三亚市住房和城乡建设局根据三亚金科房地产开发有限公司来函于2015年4月30日、9月10日分别作出《关于三晋度假酒店分割产权的复函》[三住建函(2015)727号]和《关于三晋度假酒店产权证办证问题的复函》[三住建函(2015)1568号］，727号复函内容为：”你司位于吉阳区榆亚路建设的三晋度假酒店(原通洋大酒店)，规划报建为整栋酒店，鉴于房屋规划报建和使用功能，房屋产权不能分割”。1568号复函内容：”你司与郑育文之间发生的买卖属分割出售部分产权，我局三住建函(2015)727号复函已明确，该房屋产权不能分割，因此不予办理共有产权”。证明：三亚市住房和城乡建设局于2015年、2016年出具的复函，针对同类房屋，作出两份不同的复函内容。张黎、赵清宇对郑国玉提交证据的真实性无异议，但对证明的问题有异议。冼汉新提交七份证据作为再审新证据。其中，证据一、二，冼汉新在一审程序中，已向一审法院提交。证据一：土地房屋权证[三土房(2012)字第0044**号]；证据二，三亚市规划局《关于办理”碧海公寓住宅楼”分户产权证意见的复函》；证据三，三亚市国土资源局于2017年7月25日作出《关于冼汉新咨询办理”碧海公寓住宅楼”分户产权证的复函》[三土资籍(2017)244号]，复函内容：”经我局查核，该宗地为个人整宗住宅楼，不属于商品房，不能办理分户登记并对外销售，且根据规划局意见，该项目未通过规划验收，现规划性质为林地，我局与市规划局的意见一致，该住宅楼不予办理分户登记。”证明：”碧海公寓住宅楼”不属于商品房，不能办理分户对外销售，该住宅楼不能办理分户登记；证据四，三亚市城郊人民法院(2016)琼0271民初6903号民事判决，证明：擅自变更登记户型违反法律法规的强制性规定，认定为无效合同；证据五，三亚市住房和城乡建设局于2015年4月30日、9月10日分别作出《关于三晋度假酒店分割产权的复函》[三住建函(2015)727号]和《关于三晋度假酒店产权证办证问题的复函》[三住建函(2015)1568号］，两份复函内容同上。证明：鉴于房屋规划报建和使用功能房产权不能分割，该房屋产权不能规划报建为整栋酒店；证据七，三亚市规划局处置停建工程公告(第2号)，证明：海南省停缓建工程处置”碧海公寓”不属停缓建项目。张黎、赵清宇对冼汉新提交证据的真实性无异议，但对证明的问题有异议。经查，三亚市城郊人民法院(2016)琼0271民初6903号案，一审判决后当事人已上诉，二审尚未审结，一审判决未生效。以上证据经庭审双方质证。
本院再审认为，本案中，从当事人诉争的法律关系看，郑国玉在要求确认冼汉新与张黎、赵清宇签订房屋买卖合同无效的同时，还提出了与合同相关的返还房屋的诉讼请求。根据《最高人民法院民事案件案由规定》的相关规定，本案案由应为房屋买卖合同纠份，而非确认合同无效纠纷。一、二审将案由定为确认合同无效纠纷不当，应予纠正。
关于张黎、赵清宇、郑国玉、冼汉新再审中提交的证据三亚市房产职能部门作出的复函、常住人口登记卡、三亚市规划局处置停建工程公告的认定问题，上述当事人提交的证据均不符合司法解释有关再审新证据的条件，不构成再审新证据，与本案争议的焦点合同效力问题没有关联性。至于郑国玉、冼汉新提交的证据三亚市城郊人民法院(2016)琼0271民初6903号民事判决，因该案一审判决未生效，该判决不能作为认定另案事实的依据。
本案双方争议的焦点问题为：冼汉新与张黎、赵清宇签订的房屋买卖合同是否有效的问题。
一、关于冼汉新将”碧海公寓住宅楼”改建为小户型房违反《城市规划法》第三十二条的规定的问题。《城市规划法》第三十二条规定：”在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续。”从条文内容看，该条文未对未申请办理建设工程规划许可证而建造的工程进行买卖限制和禁止。而冼汉新将”碧海公寓住宅楼”改建为小户型房后，房产行政主管部门已核发给冼汉新、郑国玉土地房屋权证。因此，虽然冼汉新将涉案房屋改建成小户型房屋之前，未取得建设工程规划许可证，违反了《城市规划法》第三十二条的规定。但根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第十四条规定”合同法第五十二条第（五）项规定的'强制性规定'是指效力性强制性规定”的解释。冼汉新将”碧海公寓住宅楼”改建为小户型房屋的行为违反《城市规划法》第三十二条规定，违反的是管理性强制规定。综上，冼汉新与张黎、赵清宇签订的房屋买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，该房屋买卖合同不具备《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项规定无效的情形，应属有效。
二、关于张黎、赵清宇主张二审判决适用已废止的法律《城市规划法》作为判决依据是否适用法律错误的问题。鉴于冼汉新加建改建房屋行为及与张黎、赵清宇签订的房屋买卖合同的行为发生于2007年前，而《城市规划法》于2008年才废止，即冼汉新改建房屋行为及签订合同行为发生于《城乡规划法》实施之前，根据法不溯及既往的原则，二审判决适用《城市规划法》处理本案并无不当。
三、关于郑国玉主张冼汉新未经房屋共有人同意，擅自处分共有财产的行为是否有效的问题。本案中，冼汉新、郑国玉系夫妻关系。2004年冼汉新通过法院拍卖取得碧海公寓住宅楼并进行加建改建成小户型房，2006年张黎、赵清宇购买涉案房屋，并按合同约定支付了购房款，合法占有并居住使用房屋十年之久。涉案房屋对外出售时曾在电视台作过广告宣传和现场发放宣传单，对外公开出售房屋多达80多户，郑国玉以冼汉新未经房屋共有人同意，擅自处分共有财产不知情，不符合常理，亦与本案事实不符。因此，冼汉新与张黎、赵清宇签订房屋买卖合同的行为不具备《中华人民共和国民法通则》第五十八条规定无效的情形。故郑国玉主张冼汉新擅自处分共有财产行为无效的理由不成立，本院不予支持。因此，郑国玉、冼汉新主张房屋买卖合同无效于法无据，郑国玉诉求张黎、赵清宇返还房屋缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。张黎、赵清宇提出房屋买卖合同有效，符合法律规定，应予采纳。一审判决认定冼汉新与张黎、赵清宇签订的房屋买卖合同有效正确。二审判决认定房屋买卖合同无效，确有错误，应予纠正。
四、关于办理涉案房屋的分户登记问题。冼汉新于2004年通过法院拍卖取得原三亚市河东区下洋田大真岭巷26号原碧海公寓住宅楼，表明冼汉新出售涉案房屋来源合法。本案中，虽然三亚市规划局、三亚市国土资源局、三亚市住房和城乡建设局对涉案房屋办理分户登记持有不同意见，但是涉案房产是否能够办理分户登记手续属于冼汉新与张黎、赵清宇签订的房屋买卖合同能否履行问题，三亚市职能部门出具的复函对涉案房屋买卖合同的效力没有必然的影响。
综上所述，张黎、赵清宇的再审请求有相关事实和法律依据，应予支持。二审判决认定事实不清，适用法律错误，依法应予纠正。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百零七条第二款规定，判决如下：
一、撤销本院（2016）琼02民终1234号民事判决；
二、维持三亚市城郊人民法院（2016）琼0271民初1174号民事判决。
一审案件受理费1500元(郑国玉预缴)，由郑国玉负担。二审案件受理费3000元(郑国玉预缴)，由郑国玉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林元贵
审 判 员 左家锋
审 判 员 李宝鹏
二〇一七年十二月八日
法官助理 姜雪微
书 记 员 谭一伟
附：本案适用法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》
第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。