广西壮族自治区宜州市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宜民初字第1790号原告陈竹青，个体户。特别授权委托代理人吴湘宜，广西超世纪律师事务所律师。被告宜州市二牛哥旅游开发有限责任公司，住所地：宜州市刘三姐镇下枧村下枧屯，机构代码证号：××。法定代表人王维省，该公司董事长。特别授权委托代理人黎俊宏，宜州市法律事务中心法律工作者。原告陈竹青诉被告宜州市二牛哥旅游开发有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月16日立案受理后，依法由代理审判员黄志木适用简易程序分别于2015年11月11日、2016年3月11日在本院第三审判庭公开开庭进行了审理，书记员韦家鼎担任法庭记录。原告陈竹青特别授权委托代理人吴湘宜、被告宜州市二牛哥旅游开发有限责任公司特别授权委托代理人黎俊宏到庭参加诉讼。本案因当事人申请庭外和解扣除审限三个月，现已审理终结。原告陈竹青诉称，原、被告于2012年6月23日签订《场地及房屋租赁合同书》一份，约定由被告租赁原告所有的位于宜州市刘三姐乡下枧一桥（老公路）旁边的场地及房屋，占地约8亩左右，用做酒店、商务办公、住宿、停车场等。租期从2012年10月1日至2022年9月30日止，其中2012年10月1日至2015年9月30日为每年15万元，每年8月30日前交足当年租金使用上述场地及房屋；双方在合同中约定如果被告不能按时交纳租金和经原告催款未缴纳的，逾期超过15天等情况下，原告方有权解除合同，双方还就其他相关权利义务进行了约定，并于2012年6月23日到宜州市公证处办理《场地及房屋租赁合同书》公证。合同签订后，双方均按约履行，但至2014年8月30日，被告本应按约支付2015年度的租金，但却以各种理由拖而未付，原告多次向被告催款未果，2015年6月3日，原告方委托律师向被告送达律师函，书面告知被告交付租金、解除合同、腾退房屋等相关义务，但被告至今仍然不予回应。综上，原告认为被告拖欠租金已满一年，为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求依法判令：1、解除原、被告所签订的《场地及房屋租赁合同书》；2、被告支付给原告从2014年10月1日起至2015年6月3日的场地及房屋租金人民币101096.16元及利息（利息以101096.16元为基数，从2015年6月4日起按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计付至本案生效判决确定的履行期限届满之日止）；3、被告立即腾退所租房屋及场地，并按每日410.96元的标准支付给原告从2015年6月4日起至腾退场地及房屋之日止的占用费。原告陈竹青为证明其主张，向法庭提供的证据有：1、《场地及房屋租赁合同书》及《公证书》各一份，用以证明原、被告签订《场地及房屋租赁合同》的事实，并就双方权利义务进行了详细的约定，该合同已经宜州市公证处公证；2、《律师函》一份，用以证明原告方已于2015年6月3日向被告方送达律师函，书面告知被告支付所欠租金、解除合同、腾退场地及房屋等事项；3、宜州市房房屋登记查询结果证明六份及宜州市国土资源局证明一份，用于证明原告是所出租的场地及房屋的所有权人，出租手续齐全，符合法律规定，双方所签订的《场地及房屋租赁合同》合法有效。被告宜州市二牛哥旅游开发有限责任公司辩称，1、不同意解除合同；2、原告没有资格出租该场地及房屋，且出租该场地及房屋未经相关部门许可，原、被告双方所签合同是无效的；3、被告在租用该场地后已在场地上建设相关建筑设施，价值4000多万元，被告不同意腾退场地及房屋；4、被告愿意与原告方进行协商，同意支付尚欠的租金，但是现在经济比较困难，希望原告方给予充足的时间准备。被告宜州市二牛哥旅游开发有限责任公司未向法院提供证据。经过开庭质证，被告宜州市二牛哥旅游开发有限责任公司对原告陈竹青提供证据1、2无异议；对原告提供的证据3有异议，认为该证据不具备合法性，且无法核实出租场地及房屋的面积是否与登记面积一致。本院认为，对当事人无异议的证据，本院予以认定；被告对原告提供的证据有异议的，但没有相应的证据佐证，不能否定或推翻该证据。原告的证据证明了租赁物的产权状况，该证据符合证据规定，本院予以认定。综合全案证据，本院确认以下法律事实，2012年6月23日，原告陈竹青作为甲方与作为乙方的被告宜州市二牛哥旅游开发有限责任公司签订《场地及房屋租赁合同书》一份，合同约定：“第一条、场地、房屋基本概况。甲方出租给乙方的场地、房屋（位于）宜州市刘三姐乡下枧一桥（老公路桥）旁（沿下枧河北岸），场地及房屋占用地面积约8亩左右（详如宜州市国土资源局的出让宗地界址图所示），上述出租的场地使用权及房屋所有权属于甲方个人所有，权属清楚无争议。第二条、场地、房屋用途。场地、房屋用途为：根据宜州市旅游发展规划用作酒店、商务办公、住宿、停车场等。第三条、租赁期限及其租金地以付租赁方式。1.租赁为壹拾年。即从2012年10月1日起至2022年9月30日止。2.定金及租金（1）自签订合同之日起，乙方交付给甲方5万元，作（承租场地及房屋）租房保证金。在承租期内，乙方如不装修，不再承租，或者造成房屋主体结构损毁，甲方不退回押金，造成严重损毁的，按鉴定机构评损由乙方赔偿。（2）租金支付方式为分期付款，即2012年10月1日至2015年9月30日，每年租金为人民币15万元；2015年10月1日至2018年9月30日，每年租金为人民币25万元；2018年10月1日至2022年9月30日，每年租金为人民币30万元。（3）租金支付方式：按年支付租金。乙方每年8月30日前交足当年租金后使用上述场地及房屋，乙方以现金或者转账方式支付租金均可。（甲方出具收款、收据给乙方）第五条、合同变更、解除和终止。1.甲、乙双方经过协商可以变更本合同。2.乙方有下列行为的，甲方可以有权解除合同：（1）未征得甲方书面同意，将该合同变更给他人的；（2）不能按时交付租金和经多次催（收未果）缴后未果，逾期超过15天的第七条、合同期满处理。1.本合同期满时，乙方无条件将承租房及场地保持完好状态移交给甲方，乙方投资安装的门窗、水电设施及房屋装饰物无偿归属甲方所有，承租范围内的道路、绿化的花草树木、路灯、路树及各种景观设施要保留完好，无偿交给甲方所有。2.乙方经营期间购买使用的可移动的物品由乙方自行处理。但损坏的墙体要修复，空调洞眼要堵赛并恢复原状”。合同签订后，双方均按约定履行各自义务，但至2014年8月30日，被告本应支付2014年10月1日至2015年9月30日的租金150000元，原告多次向被告催要所欠租金未果，便于2015年6月3日向被告发出《律师函》，函告被告应当支付所欠的场地及房屋租金，同时注明原告已经取得合同解除权，律师函送达时《场地及房屋租赁合同书》即行解除，被告需立即腾退所租房屋及场地，并立即自行承担装饰装修的损失。被告方签收律师函后，仍未支付所欠租金，亦未联系原告方进行协商，对解除合同通知也未提出异议。故原告诉至本院，请求判如所请。根据原告方的陈述及被告方的答辩，本院归纳本案争议焦点为：1、被告拖欠租金的行为是否已符合解除《场地及房屋租赁合同书》的条件？2、原告请求被告支付所欠租金及逾期付款利息是否有事实和法律依据？3、原告请求被告腾退场地及房屋并支付占用费是否有事实和法律依据？本院认为，原告陈竹青与被告宜州市二牛哥旅游开发有限责任公司签订的《场地及房屋租赁合同书》系双方当事人自愿协商下签订的，系双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，也没有损害社会公共利益，应认定合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。被告以原告无资格出租该场地及房屋和未办理相关手续为由主张合同无效，但从原告提供的证明中可以看出，土地使用权证及房屋所有权证登记的权利所有权人均为原告，所注明的国有土地使用权地类（商服用地）、房屋规划用途（商业及住宅）、房屋建筑面积（2234.57㎡）、国有土地使用面积（5184.10㎡）均与合同约定的相吻合，被告亦在庭审中承认登记中注明的地址与租赁场地及房屋的地址一致；故本院认为，被告的主张没有事实和法律依据，本院不予采纳。一、关于被告拖欠租金的行为是否已符合解除《场地及房屋租赁合同书》的条件的问题。本案中原、被告在合同中约定先交付租金，后租用场地及房屋，即每年的8月30日前交足当期租金后使用上述场地及房屋；按照合同约定，被告应于2014年8月30日前支付2014年10月1日至2015年9月30日的租金150000元，但经原告多次催款，被告仍未能支付所欠的租金，故被告已构成根本性违约，双方在合同中约定了单方解除合同的条件已经成就，其中包括“不能按时交付租金和经过多次催（收未果）缴未果，逾期超过15天的”，因此对于原告要求解除双方租赁合同的诉请，本院予以支持；对于合同的解除时间，根据法律规定，当事人依据合同约定主张解除合同时，应当通知对方，合同自通知对方时解除，在本案中，原告方于2015年6月3日向被告方送达了《律师函》，函告被告《律师函》送达时合同即解除，被告自收到《律师函》解除合同通知后未对合同的解除提出异议，合同解除通知即发生效力，双方签订《场地及房屋租赁合同书》于2015年6月3日予以解除。二、关于原告请求被告支付所欠租金及利息是否有事实和法律依据的问题。本案中，原、被告签订的《场地及房屋租赁合同书》解除之日为2015年6月3日，被告租赁使用场地及房屋期间，应当按约定支付租金给原告，从2014年10月1日起至2015年6月3日止为101096.16元［按合同中约定2012年10月1日至2015年9月30日期间的租金标准为150000元／年，自2014年10月1日起至2015年6月3日，共计246天，按410.96元／日（150000元／年÷365天）的标准计付租金］；被告未按合同约定支付所欠租金，依法应当赔偿原告损失，原告请求被告以101096.16元为基准，按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率支付逾期付款利息的主张，本院予以支持。三、关于原告请求被告腾退场地及房屋并支付占用费是否有事实和法律依据的问题。根据《合同法》第二百三十五条之规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，原、被告签订的《场地及房屋租赁合同书》解除之日为2015年6月3日，合同解除后，被告应该按照合同中约定腾退场地及房屋，被告以其在租用场地上已建设相关建筑设施（价值4000多万元）为由不同意腾退场地及房屋没有法律依据，本院不予采纳；关于场地及房屋占用费的问题，本案中，原、被告签订的《场地及房屋租赁合同》于2015年6月3日解除，被告依法应按照合同约定腾退场地及房屋，未按照合同约定腾退的，应支付场地及房屋占用费，双方在合同中约定2012年10月1日至2015年9月30日的租金按照每年150000元计付，2015年10月1日至2018年9月30日的租金按照每年250000元计付，故原告关于请求被告按照410.96元／日（150000元／年÷365天）的标准支付给原告从2015年6月4日起至腾退场地及房屋之日止的占用费的主张，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第（三）（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告陈竹青与被告宜州市二牛哥旅游开发有限责任公司于2012年6月23日签订的《场地及房屋租赁合同书》于2015年6月3日解除；二、被告宜州市二牛哥旅游开发有限责任公司支付尚欠原告陈竹青的场地及房屋租金101096.16元及逾期付款利息（利息以101096.16元为基准，从2015年6月4日起按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计付至本案生效判决确定的履行期限届满之日止）；三、被告宜州市二牛哥旅游开发有限责任公司于本判决生效之日起60天内按照合同约定腾退场地及房屋给原告陈竹青，并按照410.96元／日的标准支付给原告陈竹青从2015年6月4日起至腾退场地及房屋之日止的占用费。案件受理费3300元，减半收取1650元，由被告宜州市二牛哥旅游开发有限责任公司负担。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。权利人可在本案生效判决的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或河池市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。并在上诉期限届满后七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额，向河池市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：广西壮族自治区河池市中级人民法院，开户行：农行河池分行城东分理处，帐号：20×××98），逾期不交也不提出缓交申请，则按自动撤回上诉处理。代理审判员黄志木二〇一六年三月十五日书记员韦家鼎