上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0104民初23614号
原告(反诉被告)：上海颢珩健康咨询有限公司，住所地上海市虹口区。
法定代表人：沈皪，总经理。
委托诉讼代理人：富贵，北京天达共和(上海)律师事务所律师。
被告(反诉原告)：蒋晓敏，女，1950年3月18日出生，住上海市。
委托诉讼代理人：刘晶，北京盈科(上海)律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑磊，上海市尤里卡律师事务所律师。
原告(反诉被告)上海颢珩健康咨询有限公司(以下简称颢珩公司)与被告(反诉原告)蒋晓敏房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2017年11月15日公开开庭进行了审理。审理中，被告提出反诉，本院依法予以合并审理。原告的委托诉讼代理人富贵、被告的委托诉讼代理人刘晶、郑磊到庭参加诉讼。经双方当事人同意并经本院院长批准，本案简易程序适用期间延长三个月。本案现已审理终结。
上海颢珩健康咨询有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原被告签署的《房地产租赁合同》于2017年7月3日终止；2、被告返还原告押金45,000元；3、被告赔偿原告装修损失38万元；4、被告就前述两笔款项承担逾期支付利息：自2017年7月3日起计算至实际支付之日止，按银行同期贷款率计算。事实和理由：2016年5月，原、被告签订房屋租赁合同，约定将被告所有的位于上海市徐汇区天平路XXX号三层楼房屋整栋出租给原告用于经营，租赁期为2016年6月4日起至2019年6月3日止，月租金为45,000元，押金为90,000元。合同签订后，原告支付了9万元押金。为经营需要，经被告同意后，原告投入大量资金对房屋进行了装修改造，总计花费38万元。2016年12月起，该房屋被有关部门多次监督处罚，沿街窗户被封闭，致使原告无法正常经营，双方遂于2017年5月18日协商沟通合同终止事宜，后双方同意租赁合同至2017年7月3日终止，被告自押金中扣除6月4日至7月3日的租金，被告将剩余45,000元押金退还原告，双方提前终止租赁合同。2017年7月3日，原告退出租赁房屋，但被告至今未退还押金。原告认为，被告在签署租赁合同时承诺房屋可用于经营目的，致使原告投入大量资金装修，但租赁期内政府查处系由房屋自身条件瑕疵导致，租赁房屋无法实现正常经营，原告的合同目的无法实现，损失巨大，被告应退还押金，并赔偿原告合理损失。故原告提起上述诉请。
蒋晓敏辩称，不同意原告的诉讼请求。原告未按时支付租金违约在先，被告有权解除合同并追究其违约责任。原告擅自提出退租，双方虽经过协商，但最终并未达成一致意见，原告于2017年6月28日向被告发函表示继续履行合同并承诺于7月3日前将房租打入被告账户，但却于7月3日擅自搬离房屋，违反合同约定，被告有权解除合同并追究其违约责任。被告未经原告书面同意擅自进行装修，被告无需赔偿原告的装修残值，被告在搬离时就已经将房屋内装饰装修拆除带走，有小部分没有带走的应当依据合同约定视为放弃，被告有权自行处置。故原告违约行为在先，应驳回其诉请。
基于上述理由，蒋晓敏向本院提出反诉诉讼请求：1.确认双方签订的《房地产租赁合同》于2017年7月3日解除；2.反诉被告向反诉原告支付违约金90,000元；3、反诉被告支付逾期缴纳房租的滞纳金6,750元(45,000元*0.005*30天)；4、赔偿水龙头、花洒安装修理费680元。
上海颢珩健康咨询有限公司辩称，确认双方合同于2017年7月3日解除。颢珩公司当时是因为双方6月15日微信记录协商好用一个月押金抵扣租金，所以就暂缓支付下一期租金，6月26日反诉原告用微信单方面提出终止合同，故我方无法再将6月份租金支付否则会增加损失，实际上蒋晓敏之后就没有将应返还的一个月押金退还，系蒋晓敏违法解除合同，故不同意反诉请求。第四项诉请也不同意，即便是真的，这些水龙头本就是我方投入的装修，也说明装修成本都保留在房屋中。
本院认定事实如下：上海市天平路XXX号全幢房屋(三层，建筑面积184.60平方米，以下简称系争房屋)产权人系蒋晓敏。2016年5月4日，颢珩公司(承租方、乙方)、蒋晓敏(出租方、甲方)及居间方签订《房地产租赁合同》，约定甲方将系争房屋整栋出租给乙方，租赁期限自2016年6月4日起至2019年6月3日止，甲方于2016年5月4日前将房屋交付给乙方使用；月租金45,000元，租金每四个月支付一次，每次租金于每次房租到期日前7天支付，租金以转账形式支付；乙方在签订合同时交付甲方房屋租赁保证金90,000元。该保证金不可视为乙方预付的租金，甲方应于租赁期满，乙方交还房屋并已结清租金、通讯费、水电费、煤气费、有线电视费、宽带费等费用后当天无息返还给乙方，乙方有任何拖欠应付款项，甲方有权从该保证金中先行偿付，偿付不足部分，乙方应立即补足；甲乙双方约定，双方若有任何一方未按照本合同约定履行合同，造成违约行为，则按照以下第一条规定赔偿违约金：(一)无论甲乙双方何方违约，则违约金金额为90,000元；甲方于签订本合同后，未征得乙方同意，擅自提前解除本合同或其他严重违约行为致使本合同无法正常履行，则甲方须退还保证金，同时将按合同约定违约金赔偿乙方；乙方应按房屋交接时的现状使用房屋，如要求重新装修或变更原有设施设备的，应事先征得甲方书面同意；乙方必须按规定用途使用该房屋，在租赁期间内保证该房屋内所有活动均能合乎中国的法律及房屋所在地的管理法律法规等规定，不做任何违法行为，且在居住中所发生的任何治安问题均与甲方及居间方无关；乙方应按时交付租金，若逾期交付房租，则每逾期一天，由乙方按月租金金额的5‰向甲方支付滞纳金，逾期超过十天的，则视为乙方严重违约，甲方有权单方面终止本合同，且无需征得乙方同意而收回该房屋；租赁期满或因某一方违约致使本合同提前终止，则乙方须及时将该房屋及甲方提供的设备设施如数归还甲方，除非经甲方同意，否则乙方任何遗留在该房屋中的物品将被视为放弃，甲方有权无需经乙方同意处置该遗留物品；乙方于签订本合同后，未经得甲方同意擅自提前解约或其他严重违约，致使本合同无法正常履行的，视为乙方违约，乙方需按本合同约定的违约金赔偿给甲方，并结清各种费用，若给甲方造成其他损失的，乙方还应负相应赔偿责任。合同另约定，甲方2楼房屋在2016年7月4日前必须交给乙方使用。合同签订后，颢珩公司向蒋晓敏支付房屋租赁保证金90,000元及租金，蒋晓敏向颢珩公司交付房屋。颢珩公司对系争房屋进行了装修。
2017年6月28日，颢珩公司向蒋晓敏发送函件一份，内容为：从2017年6月初和你商量退租的事项至今，双方最终并没有达成一致，基于这个情况，我司决定继续履约，并于2017年7月3日前把6月3日至10月3日的租金转入指定账号，由于天平路XXX号外墙结构发生变化，已不适合我司把经营场所放在这里，我司会进行内部调整。
2017年7月3日，颢珩公司搬离系争房屋。
2017年7月28日，蒋晓敏(甲方，出租人)与上海博京律师事务所(乙方，承租人)签订《上海市房屋租赁合同》，甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期限为2017年8月1日至2020年7月31日，2017年8月1日至8月14日为免租期，每月租金60,000元，付三押二，乙方应于2017年8月4日完成第一期款三个月租金和两个月保证金30万元，扣除30,000元定金、9,000元税款及乙方代甲方向房地产经纪公司支付的房屋租赁中介服务费60,000元后，总计201,000元款项的支付。附件三中约定甲方同意乙方自行装修和增设附属设施及设备为1、各楼层做房间隔断；2、装置新灯具；3、改造卫生间，保留两个淋浴房，一楼增加若干卫生设施；4、改造厨房，不保留煤气灶；5、增加纱窗；6、乙方业务所需的其他内部装修。
2017年8月9日，颢珩公司向蒋晓敏发送律师函，要求在2017年8月15日前完成租赁房屋收房手续，并退还一个月押金45,000元。
以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有房屋租赁合同、律师函等证据证实，本院予以确认。
审理中，双方一致确认颢珩公司支付租金至2017年6月3日，合同解除时间是2017年7月3日。蒋晓敏同意在租赁押金中抵扣2017年6月4日至7月3日一个月的租金。
审理中，颢珩公司提供了装修合同和支付凭证，证明其对系争房屋装修花费38万元。蒋晓敏对此不予认可，认为装修合同约定246,000元，支付凭证是336,800元，装修明细是342,393.60元，都不一致，原告投入高额装修成本是其自身经营需要，新租客是律所与原告从事的行业不同，不存在利用原告装修的情况。
审理中，颢珩公司提供了双方往来微信记录，证明原告已经事先告知被告装修情况，2016年底系争房屋被城管处罚沿街窗户被封闭导致原告无法正常经营，2017年5月18日双方协商退租事宜，同意于2017年7月3日终止合同，蒋晓敏收取一个月押金作为6月份未付房租，剩余一个月押金退还。蒋晓敏表示对微信记录是否属实无法确定，自己更换过手机很多内容被清理，确认该聊天记录对方是颢珩公司的沈皪。根据微信记录显示：2016年5月13日，颢珩公司向蒋晓敏发送房屋装修设计方案图，蒋晓敏表示“很漂亮呀，希望施工队对于装修老房子有经验，我不太懂”；6月13日，蒋晓敏表示“我到95号里看了一下装修，水电煤的管道都改变了，请你传给我一份管线图留底好吗”，颢珩公司回复“好的”；10月11日，颢珩公司向蒋晓敏发送系争房屋装修后的照片，蒋晓敏表示“很漂亮呀，希望你早点把装修费先赚回来”；2017年5月18日，蒋晓敏发送微信表示“今天的见面谈话，我完全能了解你的想法，但任何方式的转租都不能接受，如果你实在有困难，就请把房子退给我，我出卖或者出租后，再退还给你押金，我知道你修房子很用心，我很感谢，不过6月份应交的房租，还请准时入账”；6月7日，颢珩公司表示“我考虑了一下打算退租，月底搬，您可以现在就约人来看房”；6月14日，颢珩公司再次表示“我计划月底搬，装修师傅的联系方式我会给你的，因为还要营业，看房可以约在上午，这样不影响最后几天的工作，但最好安排在最后一周，因为这房子相信也很好租，周五正常我下午都在店里”，蒋晓敏回复“好的，那我16日周五下午2点去跟你取钥匙……”；6月15日，颢珩公司表示“明天外地股东突然到上海开会，你周六可以吗，我们店里24小时有人值班，店里有很多贵重的药，所以钥匙暂时就不给你了，看房提早跟我说就可以了”，蒋晓敏回复称“那我周六就不去95号了，其实房租只付到6月3日，您打算6月底搬家好像少付一个月房租，应该从押金中扣除吧，那就只能退一个月的房租了吧？”，颢珩公司回复“是的”；6月26日，颢珩公司向蒋晓敏发送微信表示“蒋小姐，真是不好意思，今天早上我们公司大股东来了，就是当时跟你签协议的张小姐，她不同意我退租，说损失太大了”，蒋晓敏回复“我想那是你们公司内部的问题了，颢珩已经违约，按第六条第3项，我正式通知你，我决定终止本合同收回房屋，如果贵公司未于7月3日搬清，我会交法律处理”，颢珩公司表示“这个房子装修成这样漂亮，我相信有目共睹，我公司也确实有问题，我们也可以支付一些违约金，希望您消消气，再考虑一下我们的难处”；6月28日，蒋晓敏再次表示“你如果确定要继续合约，最迟于6月30日把违约金2个月及6月1日至9月30日的租金打到我账上，逾期未付的话，我就在上海找律师赔你玩家家酒”；之后，双方发生争议。本院认为，微信往来较客观的反映了原被告双方整个租赁过程，蒋晓敏也确认聊天记录对方身份，且未有相反证据表明已提交的微信记录存在作假，故本院对该证据予以采纳。
本院认为，原、被告(反诉原、被告)就系争房屋所签租赁合同系双方真实意思表示，合法、有效，本院予以确认，双方均应恪守履行。根据审理查明的事实，系由颢珩公司提出提前退租，经双方协商约定颢珩公司于2017年6月底搬离系争房屋，蒋晓敏退还剩余押金(相当于一个月租金)，但之后颢珩公司又提出继续租赁，并发函表示在2017年7月3日前支付相应租金，但实际其未支付租金并于7月3日搬离系争房屋。颢珩公司称因城管封窗导致其无法经营而退租，并无充分证据证明，本院不予采信。根据双方租赁合同约定：每次租金于每次房租到期日前7天支付，每逾期一天，由乙方按月租金金额的5‰向甲方支付滞纳金，逾期超过十天的，则视为乙方严重违约，甲方可单方面终止本合同，故颢珩公司本应在2017年5月28日前支付2017年6月4日至10月3日的租金，但6月7日颢珩公司微信明确提出要提前退租搬离，故本院认为，颢珩公司提出提前退租在先，但其之后又发函表示继续租赁，且仍未按约支付相应租金，故颢珩公司的行为已构成违约，蒋晓敏有权解除合同。现双方均认可合同解除时间为2017年7月3日，本院予以确认。蒋晓敏要求颢珩公司支付合同解除违约金及30天逾期付款滞纳金(计算至合同解除日)，具有合法依据，本院予以准许。合同解除后，蒋晓敏扣除一个月租金，应将剩余押金45,000元退还颢珩公司。
关于原告提出的装修补偿38万元，颢珩公司在装修前给蒋晓敏发送装修图纸，之后又发送系争房屋装修后照片，蒋晓敏均未提出过异议，故应认为蒋晓敏对装修是知晓并同意。虽然系颢珩公司违约，但蒋晓敏在与颢珩公司解除合同后一个月不到即与案外人签某某的租赁合同，且租金提高为每月60,000元，该租金水平即便是扣除税金、中介费等支出也远远高于房租正常上涨幅度，新的承租人虽然系律所与颢珩公司为不同行业，但根据双方租赁合同对装修的约定，新承租人仅是部分改建增设并未对房屋进行整体重新装修，故可认为蒋晓敏重新出租系争房屋时在一定程度上利用了颢珩公司的剩余装修价值，在此情况下，根据相关法律规定，出租人应对承租人进行相应补偿，因房屋已经由案外人实际使用，无法进行评估鉴定，原告应对此承担举证不利的后果，故本院依据公平原则，并考虑装修情况、装修时间等酌情判定蒋晓敏对颢珩公司装修补偿80,000元。颢珩公司要求蒋晓敏承担利息损失，缺乏合同依据，本院不予支持。关于蒋晓敏要求颢珩公司赔偿水龙头680元，发生时间在蒋晓敏收回房屋之后，仅凭收据，依据不足，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，判决如下：
一、确认上海颢珩健康咨询有限公司与蒋晓敏签署的《房地产租赁合同》于2017年7月3日解除；
二、蒋晓敏应于本判决生效之日起十日内向上海颢珩健康咨询有限公司返还押金45,000元；
三、蒋晓敏应于本判决生效之日起十日内向上海颢珩健康咨询有限公司支付装修补偿80,000元；
四、上海颢珩健康咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内向蒋晓敏支付合同解除违约金90,000元，该款可与上述第二、三项款项互相抵扣;
五、上海颢珩健康咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内向蒋晓敏支付逾期付款滞纳金6,750元，该款可与上述第二、三项款项互相抵扣;
六、驳回上海颢珩健康咨询有限公司的其余诉讼请求；
七、驳回蒋晓敏的其余反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取计3,863.50元，由上海颢珩健康咨询有限公司负担2,736.40元，蒋晓敏负担1,127.10元；反诉案件受理费减半收取计1,117.80元，保全费987.50元，共计2,105.30元，由蒋晓敏负担14.70元，上海颢珩健康咨询有限公司负担2,090.60元。
如不服本判决，上海颢珩健康咨询有限公司可以在判决书送达之日起十五日内，蒋晓敏可以在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 徐 红
二〇一八年四月二十六日
书记员 胡歆婷
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。