广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤19民终6987号
上诉人（原审被告）：东莞市现代广场房地产开发有限公司。住所地：广东省东莞市。
法定代表人：汤振康，该公司总经理。
委托代理人：李伟盛，广东砝码律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：邓智豪，男，中华人民共和国香港特别行政区居民。
委托代表人：梁承雍，广东国律律师事务所律师。
委托代理人：陈诗明，广东国律律师事务所实习律师。
原审第三人：东莞市联锋物业管理有限公司。住所地：广东省东莞市。
法定代表人：汤振康，该公司总经理。
委托代理人：李伟盛，广东砝码律师事务所律师。
上诉人东莞市现代广场房地产开发有限公司（以下简称现代广场）因与被上诉人邓智豪及原审第三人东莞市联锋物业管理有限公司（以下简称联锋物业公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971民初6773号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理，上诉人现代广场的委托代理人李伟盛、被上诉人邓智豪及其委托代理人梁承雍、原审第三人联锋物业公司的委托代理人李伟盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
现代广场上诉请求：（一）撤销一审判决第二判项，改判现代广场无须向邓智豪退回租金18052元和诚意金2000元，共计20052元。（二）一、二审诉讼费由邓智豪全部承担。事实和理由：一审基于邓智豪确已于2015年11月30日通过微信向现代广场的员工提出过解除合同，认定双方的租赁关系于2015年11月30日解除，认定事实不清。1.现代广场并未收到过邓智豪的任何正式通知，要求与现代广场解除《现代广场商铺租赁经营合同》，从邓智豪提交的证明其有通知现代广场解除事宜的微信聊天记录来看，该记录既没有反映具体的谈话时间。从谈话内容来看，邓智豪也没有明确表示过要求与现代广场解除《现代广场商铺租赁经营合同》，同时该聊天记录中的所谓现代广场员工也已经向邓智豪明确表示了其没有代理权，也没有权利接受或者同意邓智豪的要求，其已向邓智豪明确表示了其要求必须以书面形式报送公司才能予以确认并处理，而邓智豪一直都没有书面通知过现代广场。2.邓智豪所提供的微信聊天记录不符合电子证据的可采性认定规则，不能作为定案依据。该聊天记录既没有经公证证明为真实可靠，也没有经专家鉴定，更没有确切证据证明电子证据复印件与原件完全等同，所以该聊天记录根本不符合电子证据认定的客观性标准。3.根据一审法院已经确认合法有效的《现代广场商铺租赁合同》第13.15条第（2）、（4）款的约定，本案中邓智豪并没有明确告知过现代广场其要求解除该合同的意思，更没有与现代广场办理过任何场地交还交接手续，更不用说和现代广场签署书面的《场地交还验收确认书》，按照相关约定，邓智豪的场地交还程序明显不符合合同的约定，其交还手续不能成立，更不能据此认定合同已经解除并交回了商铺。4.即使案涉商铺未安装大门，也不能径直认定现代广场可以随意控制或接受案涉商铺。即使案涉商铺未安装大门，但从现场情况看，案涉商铺一直处于围闭状态，是相对封闭的，普通人不可随便进入，同时现代广场已按约向邓智豪交付了案涉商铺，依据合同约定该商铺的实际控制权已经交付给了邓智豪，也只有联锋物业公司依据物业管理合同关系对案涉商铺具有一定的管理权，而案涉商铺的最终管理及使用权利依然属于邓智豪，现代广场无权限制邓智豪使用场地或者强制收回案涉商铺。不能由于邓智豪未实际进场装修使用，就径直认定邓智豪的行为没有对现代广场造成影响。实际上，邓智豪一直未按约提出解除通知，且由于现代广场的严格履约行为，已经给现代广场造成实际的租金损失，据此现代广场无须向邓智豪退还案涉租金。
邓智豪辩称：（一）一审认定邓智豪违约扣除租赁保证金不合理，因为本案是现代广场没有按照合同约定交付租赁场地，租赁场地不符合租赁要求，因为在租赁时租赁场地四面全部是玻璃幕墙，当时现代广场承诺拆除玻璃幕墙，但是只拆除了一半导致经营目的无法实现需要解除合同，过错在现代广场一方，一审认定是邓智豪过错不合理。邓智豪基于其他方面考虑所以没有提出上诉，所以尊重一审判决认定。（二）现代广场上诉请求没有事实依据。邓智豪在2015年10月向现代广场提出解除合同，且在2015年11月30日通过微信向现代广场提出解除合同的通知，解除合同的通知根据现代广场的要求发送的，现在现代广场说员工没有权利，邓智豪认为完全与事实不符。（三）邓智豪认为租赁合同已经实际解除，在一审时现代广场也是确认的，租金与诚意金应该予以退回，因为邓智豪根本没有使用过租赁场地。一审判决虽然认定事实不清，但是邓智豪还是服从一审判决，请求驳回上诉，维持原判。
联锋物业公司述称：没有意见。
邓智豪向一审法院起诉请求：1.确认邓智豪、现代广场2015年9月13日签署的《现代广场商铺租赁经营合同》已于2015年12月1日解除。2.现代广场退还邓智豪租赁保证金36104元、租金18052元、诚意金2000元。3.现代广场支付违约金72208元。4.现代广场支付设计费6000元。5.诉讼费由现代广场承担。
一审法院认定事实：2015年7月20日，邓智豪在现场考察过铺位的实际状况后向现代广场交纳诚意金2000元，表示有意向现代广场承租2FA040铺位。2015年9月15日，邓智豪（承租方）与现代广场（出租方）、联锋物业公司（管理方）正式签订一份《现代广场商铺租赁经营合同》，约定：邓智豪向现代广场承租现代广场第二层A01号商铺，租赁场地建筑面积622.5平方米，实用面积361平方米；场地经营类型为餐饮；邓智豪须于每月5日前向现代广场及联锋物业公司支付当月应付的所有费用；装修期从2015年10月24日至同年12月23日，装修期内给予邓智豪免收场地租金，但不包括管理费、公用水电费等，装修期内管理费按场地的建筑面积，每平方米5元计算；开业日暂定为2015年12月24日，邓智豪应于开业日开业经营，邓智豪未在该开业日开业的，不影响计租日的起算；租赁期限五年，从2015年12月24日至2020年12月23日止；2015年12月24日起至2017年12月23日间每月租金18052元，2017年12月24日至2019年12月23日间每月租金19496元，2019年12月24日至2020年12月23日间每月租金21055元；邓智豪应自计租日起向联锋物业公司交纳场地的综合管理费，每月为6225元，管理费从2015年12月24日起计；邓智豪在签订本合同当日向现代广场支付租赁保证金36104元，向联锋物业公司支付综合管理费保证金12450元、自用电费周转金3000元、办理证照保证金500元；如邓智豪不履行本合同及相关补充协议，现代广场有权没收各项保证金和自用电费周转金；现代广场同意给予邓智豪两个月的免租期，即免2016年4月、2016年8月的租金，如邓智豪提前解除合同或因邓智豪违约由现代广场单方面解除合同的，免租条款无效；现代广场应于2015年10月24日将场地交付邓智豪，装修期从交付场地当天起计，交付场地时，应由邓智豪、现代广场及联锋物业公司就场地状况书面签字确认；邓智豪开始或准备开始对场地的装饰装修工程，或邓智豪已实际接收该场地的，视为该场地符合交接条件；若邓智豪逾期支付本合同项下的任何应付款项，并在现代广场或联锋物业公司发出要求缴付的书面通知后十天内仍未缴付应付款项的，现代广场有权提前终止本合同并要求邓智豪交还场地；如邓智豪无故要求提前终止合同，或现代广场依据合同第17条、第20条约定提前终止合同的，现代广场有权没收邓智豪已付的各项保证金和自用电费周转金。
签订上述合同后，邓智豪于2015年10月13日向现代广场交纳了租赁保证金36104元、办理证照押金500元及2015年12月24日至2016年1月23日租金18052元，向联锋物业公司交纳综合管理费保证金12450元、自用电费周转金3000元及2015年12月24日至2016年1月23日管理费6225元。
2015年10月31日，现代广场向邓智豪交付案涉铺位，双方签署了商铺租户验收交接表及交铺标准/验收登记表，该交铺标准包括层高、隔墙（120MM轻质砖砌到顶）、门面、承重等十四项。2015年11月14日，邓智豪向现代广场提交了装修申请审批表，拟装修期限为2015年11月16日至同年12月23日。在准备入场装修时，邓智豪发现在铺位临街的一面墙，并未如现代广场原本答应的那样将墙壁全拆掉，而是只有一半的空间是玻璃幕墙（能充分采光和观赏外景），另一半的空间仍有一面墙在那，且无法拆除。邓智豪认为，这面不能拆除的墙壁对邓智豪的装修设计、座位摆放均产生了实质的影响，影响了餐厅的整个设计布局，导致无法按原定计划摆放30张桌子。据此，邓智豪向现代广场提出异议，因未能达成一致，邓智豪于2015年11月30日通过微信聊天向现代广场的员工提出终止合同并要求退回定金，且没有入场装修。
现代广场发现邓智豪没有如期装修，于2015年12月2日向邓智豪发出了《关于租赁场地装修的知会函》，要求邓智豪必须在2015年12月24日前按合同约定完成装修并对外营业，否则将收回场地并解除合同等。后现代广场又于2016年2月19日向邓智豪邮寄了《终止合同通知书》，认为邓智豪没有按约定对场地进行装修，且自2015年1月24日起没有交纳租金，故立即终止合同。邓智豪于2016年2月21日收到上述信件。
一审法院于2016年4月22日到现场勘验，发现案涉铺位临街的墙面确实有一半的空间是装了玻璃幕墙，另一半的空间在外墙上已装有装饰，铺位里则建了一面实墙。邓智豪主张，租铺当时有看过现场，当时临街那边已建了墙壁的，但现代广场承诺在交铺时会拆除；现代广场则主张，邓智豪从未要求拆除那面墙壁，且即使拆除了，因外墙上已由铝条装饰，也无法看到外景。
另查，邓智豪提交的现代广场第二层平面图与现代广场提交的是一致的，但单从该平面图无法看出临街的墙面必然是玻璃幕墙。结合现代广场提交的现代广场外观改造工程图以及现代广场正面外观效果图、左侧面外观效果图，则可以看到现代广场在邓智豪承租铺位的部分外墙及楼上的外墙上均装有啡金色铝单板作装饰，但现代广场的大部分外墙均是玻璃幕墙。
另，本案庭审时，现代广场确认其所收取的2000元诚意金是转作后续的租金的。
一审法院认定上述事实的证据有：现场勘验笔录、《现代广场商铺租赁经营合同》、平面布局图、收据、装修申请审批表、微信截图、房地产权证、商铺认租意向临时协议、交铺标准/验收登记表、商铺租户验收交接表、《关于租赁场地装修的知会函》、《终止合同通知书》及邮件跟踪查询、现代广场第二层平面图、现代广场外观改造工程图、现代广场正面外观效果图、左侧面外观效果图等及一审庭审笔录。
一审法院认为，邓智豪与现代广场、联锋物业公司签订的《现代广场商铺租赁经营合同》，是三方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，三方均应遵照履行。
目前案涉铺位已在现代广场的管控中，即双方确实已实际解除了租赁关系，一审法院予以确认。本案双方争议的焦点在于：案涉租赁合同的解除，谁是过错方。下面围绕该争议焦点进行分析：
首先，邓智豪主张双方曾口头协商要将该商铺临街方向的墙壁全部拆除，却未能提交证据佐证；而现代广场则主张双方从未就此达成过一致，也从未收到邓智豪申请要将墙壁拆除的要求。结合一审法院对现场勘验的结果，一审法院认为，因现在仍保留墙壁部分的外墙已装有金属装饰物，从人员及财产安全的角度出发，该墙壁理应作保留处理。
即使邓智豪确实曾向现代广场提出过上述主张，但其未在交铺标准/验收登记表、商铺租户验收交接表中提出或标注，亦未收到现代广场明确的书面答复，即双方并未就此问题达成过一致。因此，在邓智豪未有证据证明双方曾就该墙壁的处置达成一致意见（拆除），一审法院对邓智豪的该主张不予采信。
其次，即使按邓智豪所主张的双方确曾就墙壁的拆除达成过一致意见，而现代广场现在却没有拆除剩余的一半墙壁，但因该墙壁是靠近店铺的最里面外墙，虽然可能对邓智豪的装修布局等造成一定影响，但尚未达到致使合同目的不能实现之状况，因此，对邓智豪以此要求解除合同，一审法院不予采纳。
基于邓智豪确已于2015年11月30日通过微信向现代广场的员工提出过解除合同，一审法院认定双方的租赁关系于2015年11月30日解除，过错在邓智豪。因此，对邓智豪诉请现代广场退回保证金、支付违约金，均不予支持。
因案涉商铺尚未安装大门，一直都由现代广场及联锋物业公司管理，因此，自邓智豪发出解除通知之日即视为将商铺交回给现代广场，因此，现代广场应向邓智豪退回已收取的租金18052元和诚意金2000元，共计20052元。
至于邓智豪诉请的设计费，因本案属邓智豪违约，且该设计单位亦是为邓智豪提供服务的，故邓智豪不能要求现代广场承担此费用，对该诉请，一审法院亦不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2016年6月21日作出（2016）粤1971民初6773号民事判决：一、确认邓智豪与东莞市现代广场房地产开发有限公司、东莞市联锋物业管理有限公司签订的《现代广场商铺租赁经营合同》已于2015年11月30日解除；二、东莞市现代广场房地产开发有限公司应在判决发生法律效力之日起五日内向邓智豪退回租金18052元和诚意金2000元，共计20052元；三、驳回邓智豪的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2987.28元（邓智豪已预交），由邓智豪负担2537.28元，东莞市现代广场房地产开发有限公司负担450元。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院经审理查明，对一审查明事实，本院予以确认。
本院认为，本案系租赁合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。围绕本案双方当事人在二审中的上诉和答辩，本院分析如下：
案涉《现代广场商铺租赁经营合同》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律行政法规强制性规定，合法有效。在合同签订后，邓智豪未进场装修的事实与现代广场发函要求其履行合同的情况均可以与邓智豪提供的微信记录相互印证，证实邓智豪于2015年11月30日向现代广场的员工提出了解除上述合同的意思表示，一审法院认定邓智豪已于2015年11月30日解除案涉合同并无不当，因邓智豪预缴的租金系2015年12月24日至2016年1月23日的租金，现代广场之前收取的诚意金2000元亦是转租金的，因该期间合同已经邓智豪解除，故上述租金及诚意金现代广场应该退还邓智豪。至于邓智豪解除合同理据不足，则其应按上述合同的约定承担相应责任，一审法院就此处理正确，本院依法予以维持。
综上所述，现代广场的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费301.3元，由东莞市现代广场房地产开发有限公司负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审判长 陈加雄
审判员 冯婉娥
审判员 廖志明
二〇一七年二月十日
书记员 李淑仪