北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0102民初17078号
原告李光晨，男，1939年9月16日出生，汉族，旅游杂志社退休职工，住北京市朝阳区。
委托代理人李站波，北京市浩东律师事务所律师。
被告北京出版集团有限责任公司，住所地北京市西城区北三环中路6号。
法定代表人乔玢，董事长。
委托代理人任家玉，北京市新达律师事务所律师。
被告李来，男，1968年10月24日出生，汉族，申万宏源证券有限公司职工，住北京市西城区。
委托代理人刘婉，北京市拓夫律师事务所律师。
原告李光晨诉被告北京出版集团有限责任公司、李来确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员张叶婷独任审判，公开开庭进行了审理。原告李光晨的委托代理人李站波、被告北京出版集团有限责任公司的委托代理人任家玉、被告李来的委托代理人刘婉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，1967年原告与徐XX结为夫妻，1968年育有一子即被告二李来。涉案房屋所在楼房为北京京剧院与北京出版集团有限责任公司合建。原告夫妇在北京京剧院工作时，该单位于1985年将位于北京市西城区双旗杆东里XX号的一套两居室房屋分配给原告夫妇。1991年徐XX因病去世。1992年被告二李来大学毕业后与原告居住在该房屋。1993年原告再婚后，考虑被告二李来结婚用房，遂搬离该房屋让其居住。1998年5月，北京京剧院与被告一北京出版集团有限责任公司（原名称为：北京出版社）签订协议书委托其办理西城区双旗杆东里XX号楼京剧院职工出售公有住宅报批具体售房手续，协议根据北京市政府部门相关批复文件和职工工龄、住房公积金等确定房屋价格，签订房屋买卖合同。2002年被告二李来冒用徐XX名义与被告一签订房屋买卖合同。原告始终不知情且未接到签订分配房屋买卖合同的通知。原告认为被告一应当知道徐XX已经去世11年，不具有签订房屋买卖合同主体资格，也明知被告二李来不具有购买房改房的资格、工龄条件，也不可能有徐XX的委托授权，应当通知具有购买房改房资格的原告签订房屋买卖合同。原告作为北京京剧院的职工，在配偶徐XX去世后，是唯一具有购买坐落在西城区双旗杆东里XX号房屋主体资格的人；如果被告二李来具有购房资格，其应以自己的名义签订房屋买卖合同。现原告认为二被告存在恶意串通损害第三人李光晨的利益，也存在以合法形式掩盖非法目的等情况，故认为该合同无效。综上，原告诉至法院请求判令：1、被告北京出版集团有限责任公司与徐XX签订的合同编号（032）房屋买卖合同无效。2、诉讼费由被告负担。
被告北京出版集团有限责任公司辩称，这是由于家庭内部矛盾而引发的纠纷。由于徐XX与李光晨并非出版社的职工，我们不清楚徐XX去世的时间，不存在过错。该房屋买卖合同是由被告李来使用徐XX的人名章签订，未见到李来持有徐XX的授权委托书等手续。因为当年向职工出售房改房时，职工年龄较大，一般都是由职工的子女来办手续。涉案房屋的购房款由李来支付，房屋也一直由他们使用，现房屋产权仍在我们公司名下，即使以后落户，也是落在徐XX的名下。而且根据原告陈述，其在旅游杂志社退休，不具有购买房屋的资格。涉案房屋的承租人为徐XX，根据政策应该是承租房屋的人去世后，与其共同居住的亲属有权购买。现认为该案件是家庭纠纷，我们尊重其家庭的决定。另被告李来不是涉诉合同的当事人，该案件已经过了诉讼时效。本案是确认合同无效纠纷，合同不具有无效的情形，现不同意原告的诉讼请求，请求法院依法判决。
被告李来辩称，不同意原告的诉讼请求。涉案房屋是1987年由北京京剧院分配给徐XX居住的。首先根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定，本案属于历史遗留的政策性房屋分房纠纷，所以法院不应受理或驳回原告起诉。其次原告不具有主体资格，原告不是合同的当事人，且其已于1992年搬出涉案房屋，并于1996年将户口迁出。2002年我拿徐XX的人名章与被告一签订购房合同时，原告既不是北京京剧院职工，也不符合承租人的资格，故原告不具备购房主体资格。我系涉案房屋的实际租住人，也是唯一能够购买房屋的主体，而且已经与被告一形成事实上的房屋买卖关系，并交纳了全部购房款，故涉案房屋的实际权益应由我实际享有。
经审理查明，原告李光晨与徐XX原系夫妻关系，李来系二人之子。1991年6月29日，徐XX因死亡注销户口。
2009年7月31日，北京出版社经核准变更为北京出版集团有限责任公司。
2016年6月16日北京京剧院出具《关于分配李光晨同志住房的情况说明》载有，1985年其将位于北京市西城区双旗杆东里XX号的两居室分配给李光晨、徐XX；该楼产权人为北京出版社；北京京剧院与北京出版社于1998年5月11日签署协议，委托北京出版社为居住于该处的北京京剧院职工办理出售公有住宅相关手续。上述协议中载明：1982年北京出版社与北京京剧院合建宿舍楼一栋，全楼产权登记于北京出版社名下，北京京剧院有45套产权房。由于双方未进行产权分割，故北京京剧院委托北京出版社办理该45户房屋报批售房手续，北京京剧院负责提供职工工龄及住房公积金证明等材料，并派专人协助工作。2002年7月31日，李来冒用徐XX（买方，乙方）的名义与北京出版社（卖方，甲方）签订房屋买卖合同，约定将甲方位于北京市西城区双旗杆东里XX号楼房（建筑面积58平方米）出售给乙方，房价款为37352元。合同尾部盖有徐XX的人名章。
庭审中，被告北京出版集团有限责任公司称徐XX应为购房人，由北京京剧院负责提供证明材料；签订合同当日，李来拿徐XX人名章盖章，并未见到徐XX授权。被告李来称签订合同当日，是其拿徐XX的人名章盖章，并无徐XX授权。
针对购房款部分，被告北京出版集团有限责任公司称购房款为李来交付，被告李来亦称购房款为其本人交付，原告李光晨认可购房款为李来交付。
庭审中被告李来提交了户籍证明信，欲证明李光晨于1996年将户口迁出涉案房屋，不具有购房资格。原告李光晨不认可其证明目的，认为不能证明房屋的分配情况；被告北京出版集团有限责任公司认可该证据真实性。
庭审中被告李来称其以徐XX名义签订房屋买卖合同，征求了原告李光晨和北京京剧院的意见，但未提供证据证实。对此原告李光晨不予认可。
现原告以徐XX去世之后，不再具有民事主体资格，涉案房屋房改时，仅原告具有购房主体资格，被告北京出版集团有限责任公司审查不严，未尽到通知义务，致使徐XX去世多年后，被告李来以徐XX名义签订了购房合同，该合同应为无效合同为由向本院提起诉讼。被告北京出版集团有限责任公司称其无过错，涉案房屋由北京京剧院负责分配、通知等，请求驳回原告的诉讼请求。被告李来称合同不存在无效情形，原告不具有购房资格，请求法院驳回原告的诉讼请求。
上述事实，有双方当事人陈述、《房屋买卖合同》、发票、收据、协议书、证明信、情况说明等材料在案佐证。
本院认为：行为人没有代理权以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
根据查明的事实，涉诉房屋买卖合同所载明的买方徐XX于1991年去世，而本案所涉的房屋买卖合同于2002年签订，亦即徐XX在该合同签订时已经去世。被告李来以徐XX名义签订合同，未提供证据证明其得到了徐XX的授权，事后也无法得到徐XX的追认，故本院认为被告李来冒用徐XX名义与北京出版集团有限责任公司签订的房屋买卖合同无效。
对于被告北京出版集团有限责任公司所称本案已经超出诉讼时效的意见，本案为确认之诉，不适用诉讼时效的规定，故对该意见本院不予采纳；北京出版集团有限责任公司所称被告李来并非本案当事人的意见，本院认为李来作为徐XX与李光晨之子，在徐XX去世后，该房屋买卖合同的效力与其存在利害关系，故对该意见本院不予采纳。
对于被告李来所称原告李光晨不具有原告主体资格的意见，本院认为，涉案房屋原由北京京剧院分配给李光晨和徐XX使用，后于2002年进行买卖，现该房屋买卖合同的效力与原告李光晨具有直接利害关系，故对被告李来的该项意见，本院不予采纳。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九条、第四十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，判决如下：
李来冒用徐XX名义与北京出版集团有限责任公司于二〇〇二年七月三十一日就位于北京市西城区双旗杆东里XX号房屋签订的房屋买卖合同无效。
案件受理费三百六十七元，由被告李来负担（自本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内，未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 张叶婷
二〇一六年八月三十日
书 记 员 王运佳