山东省聊城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）聊商终字第87号
上诉人（原审原告）：阳谷海天商贸有限公司，住所地：阳谷县谷山中路16号。
法定代表人：张化义，董事长。
委托代理人：韩凯、王青，山东齐鲁律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：姜艳丽，女，个体工商户。
委托代理人：毛瑞光、葛文贤，阳谷谷山法律服务所法律工作者。
上诉人阳谷海天商贸有限公司（以下简称海天公司）因租赁合同纠纷一案，不服山东省阳谷县人民法院（2012）阳民初字第2947号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人海天公司的委托代理人韩凯，被上诉人姜艳丽及其委托代理人毛瑞光、葛文贤，到庭参加诉讼。上诉人海天公司的委托代理人王青未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
海天公司一审诉称：2010年春天，海天公司与姜艳丽签订《联营保底合同》和《合同审批表》，期限12个月。合同约定，海天公司给姜艳丽提供经营场地，由姜艳丽自主经营，每月完成销售保底额，并按比例提取联营扣点和综合费用，即租金。《联营保底合同》实为租赁合同。合同签订后，姜艳丽于2010年5月开始经营，由于姜艳丽经营不善，不能完成销售保底额，也未交纳联营扣点和综合费用，给海天公司造成经济损失。请求判令姜艳丽给付合同期间的租赁费3800元。
姜艳丽一审答辩称：双方签订的是《联营保底合同》，海天公司提供联营场地，只有联营扣点和综合费用等，没有租赁费。合同原约定2010年5月1日开业，但直到2010年7月1日才正式开业，并于2010年7月中旬将姜艳丽强行赶出经营场地，给姜艳丽造成经济损失。海天公司违约在先，姜艳丽不欠海天公司租赁费。请求驳回海天公司的诉讼请求。
原审法院审理查明：2010年1月7日，双方签订《联营保底合同》（H-03）和《合同审批表》（H-02）。主要内容为：海天公司提供21平方米的场地联营给姜艳丽，由姜艳丽经营魔咔等服装，月销售保底额为10000元，联营扣点18％，综合管理费1%，共计19％，进店加盟费2000元，合同期限自2010年1月15日至2011年1月14日止。姜艳丽2010年5、6、7月份的销售额分别为1026.4元、915元、2410元。后因姜艳丽经营额未达到合同约定保底额，海天公司让其搬出，双方产生矛盾。姜艳丽于2010年7月中旬离开，且主张是被海天公司强行赶出，但海天公司不予认可。期间，姜艳丽未按合同约定向海天公司交纳联营扣点和综合费用。关于开业日期，姜艳丽主张是2010年7月1日，并提供开业宣传海报一份。海天公司主张是2010年5月1日，提供部分商品销售表一份。
原审法院审理认为：联营合同的基本特征是联营各方共同经营，共担风险。双方尽管签订了《联营保底合同》，但该合同第十八条第一款明确约定，海天公司不分担因姜艳丽经营管理不善造成的任何损失。该联营合同的实质为海天公司为姜艳丽提供场地，姜艳丽自主经营，并按照销售额比例承担扣点和综合费用。虽然双方所签合同名为《联营保底合同》，但根据合同约定的内容看，应视为租赁合同。姜艳丽主张2010年7月1日开业，有海天公司发放的宣传海报为证。海天公司主张2010年5月1日开业，虽提交部分商品销售表，但其中并没有姜艳丽的销货记录，对于商场的正式开业时间，应认定为2010年7月1日。姜艳丽自2010年5月1日入驻海天公司，至2010年7月中旬，即海天公司正式开业不久，海天公司即以姜艳丽的经营额未达到合同约定的销售保底额为由，让姜艳丽撤出经营场地，其行为不妥，故对海天公司要求姜艳丽给付3800元租赁费的诉求，不予全部支持。但双方既为租赁关系，姜艳丽理应支付相应的租赁费用，依公平原则，姜艳丽以实际销售额按约定扣点比例给付海天公司租赁费为宜，即4351.4×19％＝846元。综上，本案经本院审委会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，判决：一、姜艳丽于本判决生效之日起十日内给付海天公司租赁费846元。二、驳回海天公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由姜艳丽负担。
上诉人海天公司不服原审判决，上诉称：一、原审认定法律关系不清。原审认定双方为租赁合同关系，但判决中却无视合同约定的最低租金，而按照“无限共担风险”的标准进行裁判。根据《联营保底合同》与《合同审批表》的约定，被上诉人应当交纳的费用为被上诉人营业额的18％。根据合同目的，上诉人并非与被上诉人实际联合经营，作为出租人，上诉人与被上诉人约定抽取月营业额的18％的前提是被上诉人月销售保底额为10000元。合同目的即作为承租人的被上诉人必须要承担10000×18％＝1800元的月租金，否则即视为合同违约，承担被清户等违约责任。根据原审裁判思维，上诉人与被上诉人签订的《合同审批表》就无任何意义。二、原审对上诉人开业时间的认定存在矛盾。原审将上诉人诉求的三个月租金3800元减到846元，依据是“认定上诉人的开业时间为2010年7月1日，正式开业不久即让被上诉人撤出经营场地，行为不妥”。该依据在判决中存在矛盾。原审判决中多次认定“合同签订不久，被告开始入驻原告的商场经营”、“2010年5、6、7月份，被告的销售额分别是……”判决租赁费的数额也是按照被上诉人三个月的营业额计算的，原审认定开业时间不足一个月错误。在商场实际经营中，已经开业甚至开业数年的商场都会以“开业”的名义举办促销活动，开业不久的商场更会举办多次开业酬宾促销活动，这符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定的“众所周知的事实”，且上诉人当庭出示《销货凭证》、《月份销售结算表》等证据证明从2010年5月份上诉人与被上诉人均已开业经营。原审仅凭一场以开业为名的促销活动认定上诉人未按照合同约定开业和上诉人未履行合同义务不当。三、原审判决没有法律依据。双方依照《中华人民共合国合同法》的规定，完全自主签订合同，为了保证合同双方合法权益签订对赌条款，合同签订后上诉人依约履行自己的义务，而被上诉人不但未能兑现其签约时的承诺，也未支付租金，严重违反合同约定，符合《联营保底合同》第十五条的“清户规定”，属于根本性违约。在被上诉人构成多项违约后，上诉人本着为被上诉人利益着想的目的，已给被上诉人两个月的宽限期进行整改，上诉人依旧违约，被上诉人无奈才执行清户条款。原审“依公平原则”认定被上诉人应向上诉人支付三个月的租金共计846元，没有法律依据。并且在阳谷县中心地段综合性大商场的商铺三个月租金为846，完全不公平。综上，原审认定事实不清、适用法律错误，请求撤销原判，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。
被上诉人姜艳丽答辩称：原审认定上诉人与被上诉人的法律关系不具备联营的实质要件，且上诉人在上诉状中也自认上诉人并非与被上诉人实际联合经营。因此，原审认定双方的法律关系是租赁合同关系，认定事实清楚。原审认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审另查明：上诉人并非仅要求被上诉人撤离经营场地，而是要求所有商户全部撤离。涉案经营场地的所有商户于2010年8月份全部撤离后，上诉人将经营场地整体租赁给第三人独自经营。
本院二审查明的其他案件事实同一审法院查明。
本院认为，双方争议的焦点问题是：原审对租赁费的计算方式是否正确。
原审认定海天公司的正式开业时间为2010年7月1日，与被上诉人2010年5月1日入驻海天公司开始经营并不矛盾，上诉人所称原审法院对上诉人开业时间的认定前后矛盾之理由不成立。上诉人在2010年7月1日正式开业后不久，即以包括被上诉人在内的所有商户营业额未达到约定的销售保底额为由，让所有商户撤出经营场地，且在此后将经营场地整体出租，其行为构成违约。原审依公平原则，以被上诉人的实际销售额为基数，按约定扣点比例确定被上诉人应支付的租赁费，并无不当。
综上，上诉人的上诉理由，因缺乏法律依据和事实根据而不能成立。本院对其上诉请求，依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人承担。
本判决为终审判决。
审判长 赵曙昉
审判员 陈家勇
审判员 刘 颖
二〇一五年六月四日
书记员 田 哲