广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤13民终1817号
上诉人（原审被告）：广东合生帝景房地产有限公司，住所地：惠州市江北新区。
法定代表人：续红。
委托诉讼代理人：林晓霞，该公司员工。
委托诉讼代理人：董卫强，广东源辰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黄振华，男，汉族，住址：广东省博罗县。
上诉人广东合生帝景房地产有限公司（以下简称“合生帝景公司”）因与被上诉人黄振华房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2016）粤1302民初15号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月1日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人委托诉讼代理人林晓霞、董卫强到庭参与庭审。被上诉人黄振华经本院合法传唤，未到庭参与庭审。本案现已审理终结。
上诉人合生帝景公司上诉请求：1、撤销（2016）粤1302民初15号一审判决；2、改判驳回被上诉人的原审诉讼请求；3、判令全部诉讼费用由被上诉人承担。
事实和理由：原审法院认定上诉人未提交涉案房屋已办理竣工验收备案手续的证据，故上诉人关于其不存在逾期交楼的违约行为的辩解意见，不予采纳，因而判决上诉人支付逾期交楼违约金，是错误的，应予改正。
首先，根据《商品房买卖合同》第八条的规定，出卖人应依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备由建设、监理、施工、勘查、设计五个单位完成的工程竣工验收报告，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。因此，商品房交付的条件是上诉人取得由建设、监理、施工、勘查、设计五个单位完成的工程竣工验收报告，而非竣工验收备案手续。原审法院以上诉人未提交涉案房屋已办理竣工验收备案手续的证据，就认定上诉人存在逾期交楼的违约行为，是错误的。原审法院应以上诉人是否具备由建设、监理、施工、勘查、设计五个单位完成的工程竣工验收报告来认定上诉人是否存在逾期交楼的违约行为。
其次，上诉人己于2013年12月25日向被上诉人邮寄合生帝景湾X栋X层X号房、X栋X层X号房的《合生帝景湾交楼通知书》，通知被上诉人前来办理收楼手续，履行了合同相应的交楼义务。
第三，被上诉人已对交楼日期提出了延期申请，原《商品房买卖合同》中约定的交楼日期已不再适用。2013年7月3日，被上诉人向上诉人提交《毛坯交楼申请书》，申请由于其本人需要按照自己的要求装修房屋，便自行与施工单位协商对所购房屋进行部分修改，修改产生的相关费用由其本人承担与上诉人无关，并承诺修改后产生与《商品房买卖合同》有冲突的地方与上诉人无关，产生的相关问题由其本人自行承担，装修物料也由其本人自行看管，若有遗失与上诉人无关。2013年8月10日，被上诉人向上诉人提交《申请书(范本)》，申请对房屋进行装修改造，并承诺由于装修改造造成的一切问题(包括延期交楼)责任均由被上诉人承担，与上诉人无关。2014年12月4日，被上诉人与上诉人针对2014年7月17日《E2-1102、E2-1002未做退款明细》做出了遗留处理的约定，约定被上诉人在2014年12月30日前办理收楼手续，按正常不逾期交楼处理，物业管理费正常缴纳。因此，上诉人与被上诉人在《商品房买卖合同》中约定的交楼日期不应再适用。
第四，在上诉人、被上诉人与XX公司签订的《关于帝景湾四期E2—1002遗留处理》中，被上诉人已委托湖北XX公司完成涉案房屋的装修改造，因此，涉案房屋的装修工作已与答辩人无关，被上诉人因自行装修改造造成的延期交楼与上诉人无关。
第五，2016年1月18日，被答辩人委托邓X领取了E2—1002的门禁卡并入住该房屋。2016年10月25日，被答辩人向答辩人提交申请书，申请领XX房的钥匙。因此，被答辩人现已入住涉案两房屋，并认可两房屋的交楼现状，上诉人已将具备由建设、监理、施工、勘查、设计五个单位完成的工程竣工验收报告，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。
最后，上诉人已于2014年4月29日取得《工程竣工验收报告》，已具备商品房交付的条件，不存在逾期交楼的违约行为。
因此，法院应以上诉人是否具备由建设、监理、施工、勘查、设计五个单位完成的工程竣工验收报告来认定上诉人是否存在逾期交楼的违约行为。上诉人已于2014年4月29日取得《工程竣工验收报告》，且被上诉人已对交楼日期提出了延期申请，原《商品房买卖合同》中约定的交楼日期已不再适用。故上诉人已具备商品房交付的条件，不存在逾期交楼的违约行为，被上诉人主张的逾期交楼违约金缺乏事实和证据支撑，上诉人不应当支付逾期交楼违约金，法院应予改判。
原审原告黄振华向一审法院起诉请求：1、被告支付原告逾期交房违约金350568.1元；2、被告支付原告逾期办证违约金70113.62元；3、本案诉讼费由被告承担。
一审法院查明事实：2012年11月22日，原告黄振华作为买受人，被告广东合生帝景房地产有限公司作为出卖人，双方签订两份《商品房买卖合同》[编号分别为惠州（2012）XX、惠州（2012）XX]。编号为惠州（2012）XX的《商品房买卖合同》约定：原告购买被告开发的惠州市惠城区江北文昌一路2号帝景湾X栋X层X号房，购买价为3495232元；被告应于2013年12月30日前，将由建设、监理、施工、勘查、设计五个单位完成工程竣工验收报告并符合本合同约定的商品房交付给原告使用，合同第九条约定被告逾期交房超过180日后，原告要求继续履行合同的，被告应自合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日期向原告支付交付房价款万分之五的违约金；被告应在商品房交付使用后550日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的原告，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按合同附件四的约定处理。《附件四》第三条约定，如因被告的责任，不能在房屋交付使用一年半期限内取得商品房权属登记证明书的，从逾期之日起，每满一年被告按已付房款的1%向原告支付违约金；第六条约定本合同第七条及第九条约定双方的违约责任，及其计算违约金数额最高不超过总房价的5%，但其他条款另有约定的除外。合同《附件三》对交楼标准进行了约定。编号为惠州（2012）XX的《商品房买卖合同》约定：原告购买被告开发的惠州市惠城区江北文昌一路2号帝景湾X栋X层X号房，购买价为3516130元，交付条件及时间、办证期限、逾期交付及逾期办证的违约责任与前一份合同约定一致。
上述合同签订后，原告向被告付清了全部购房款，合同约定的交付时间届至，被告未将上述房屋交付给原告使用。被告提交的《工程竣工验收报告》显示验收日期为2014年4月29日，原告对该证据无异议。被告于2013年12月25日向原告邮寄《合生帝景湾交楼通知书》。2014年9月2日，惠州市惠城区城乡规划建设局向施工单位中国XX有限公司发出《关于撤销惠州合生帝景湾四期X、X六栋工程竣工验收备案手续的通知》，该文件有关于该局已于8月24日撤销了合生帝景湾四期X、X六栋商住楼工程竣工验收备案手续，并责令合同生地产公司择期重新组织竣工验收及办理备案手续的内容。原告分别于2016年1月18日、10月25日领取X栋X层X号房、X栋X层X号房的钥匙。
一审法院判决：原告黄振华与被告广东合生帝景房地产有限公司签订的两份《商品房买卖合同》及相应的附件系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自义务。合同签订后，原告按约定付清了购房款，被告应按约定的期限将商品房交付给原告使用。被告向原告发出收楼通知时，涉案房屋尚不具备合同约定的交付条件，根据原告提交的《关于撤销惠州合生帝景湾四期X、X六栋工程竣工验收备案手续的通知》，包括涉案房屋在内的商住楼的验收备案手续已被撤销，至本案判决前，被告未提交涉案房屋已办理竣工验收备案手续的证据，故被告关于其不存在逾期交楼的违约行为的辩解意见，不予采纳。原告要求被告承担逾期交楼违约金，有事实及法律依据，一审法院予以支持。根据上述《商品房买卖合同》第九条及《附件四》第六条的约定及原告的实际收楼时间，被告应支付的违约金应按原告已付总房价的5%计算，即为350568.1元。根据《商品房买卖合同》的约定，被告为原告办理房地产权证的期限应自商品房实际交付使用之日起开始计算，原告主张自2014年4月29日起开始计算，无事实及法律依据被告应于商品房交付使用之日起550日内为原告办理涉案房屋的权属证书，原告实际于2016年1月18日、10月25日领取涉案房屋的钥匙，故办证限期应自2016年1月18日、10月25日开始计算，至法庭辩论终结之日，办证期限尚未届满，原告要求被告承担逾期办证违约金，无事实及法律依据，予以驳回。若办证期限届满，被告未为原告办理房地产权证，原告可另行主张权利。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，一审法院判决如下：
一、被告广东合生帝景房地产有限公司应于本判决生效之日起七日内向原告黄振华支付逾期交楼违约金350568.1元；
二、驳回原告黄振华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7610元（原告已预交3805元），由原告黄振华负担1268元，由被告广东合生帝景房地产有限公司负担6342元。当事人应负担的受理费，应于本判决生效之日起十日内直接向本院缴纳，逾期本院将依法强制执行。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求未依法提交证据。
本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院另查明，2013年7月3日被上诉人黄振华作出《毛坯交楼申请书》，要求对案涉房产部分自行装修。
2014年4月29日案涉房产取得建设、监理、施工、勘查、设计五个单位完成的工程竣工验收报告。
本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案二审争议焦点是：上诉人合生帝景公司是否存在延迟交楼的违约情形，违约金如何计算。
一审法院认定《商品房买卖合同》，合法有效，应受法律保护，双方均未提出异议，本院予以维持。根据《商品房买卖合同》第八条的规定，出卖人应在2013年12月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备由建设、监理、施工、勘查、设计五个单位完成的工程竣工验收报告，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。2013年7月3日被上诉人黄振华作出《毛坯交楼申请书》，要求对案涉房产部分自行装修，不发生免除上诉人合生帝景公司交付符合合同约定标准房产义务的效力，仍应依约履行。上诉人合生帝景公司于2013年12月25日发出收楼通知时，案涉房屋尚不具备合同约定的交付条件，即便上诉人合生帝景公司上诉主张成立，2014年4月29日案涉房产取得建设、监理、施工、勘查、设计五个单位的工程竣工验收报告，逾期交楼的时间为119天，根据合同约定逾期交楼不超过180天，按日支付已交付房价款的万分之五，即0.05%×119=5.9%，一审判决根据补充协议的约定，确定逾期交楼违约金按总房价的5%并无不当，本院予以维持。
综上所述，上诉人合生帝景公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7610元，由上诉人东合生帝景房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 沈 巍
审 判 员 徐国华
审 判 员 陈金升
二〇一七年十二月二十九日
法官助理 李嘉伊
书 记 员 林楚侨