南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鼓民初字第5234号
原告南京嘉绿化工产品有限公司，住所地南京市浦口区大桥北路1号华侨广场1803室。
法定代表人吴永刚，总经理
委托代理人仇晓萍，江苏诺法律师事务所律师。
委托代理人叶光华，江苏诺法律师事务所律师。
被告江苏华侨房地产开发有限公司，住所地南京市鼓楼区中山北路313号五楼。
法定代表人朱乃焰，总经理。
委托代理人孙永标，北京大成（南京）律师事务所律师。
委托代理人许学美，北京大成（南京）律师事务所律师。
原告南京嘉绿化工产品有限公司（以下简称嘉绿化工公司）诉被告江苏华侨房地产开发有限公司（以下简称华侨房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月6日立案受理，依法由代理审判员周磊独任审判，公开开庭进行了审理。原告嘉绿化工公司的委托代理人仇晓萍、叶光华，被告华侨房地产公司的委托代理人许学美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告嘉绿化工公司诉称，原告于2013年11月认购被告开发的南京市浦口区大桥北路1号华侨广场1803室房产，原、被告双方于2013年11月19日签订了一份《商品房认购协议》，约定上述房产成交价格为人民币345万元整。被告于2013年11月将该房屋交付原告，后原告付清了全部房款，现该房屋也由原告实际使用。原告认为原、被告之间签订的《商品房认购协议》应当认定为商品房买卖合同，因此被告应当协助原告办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，但被告至今拖延未办理。2014年底，原告得知被告将上述房产抵押给了江苏紫金农村商业银行股份有限公司，该行为严重侵犯了原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、确认原、被告签订的《商品房认购协议》有效且性质为商品房买卖合同；2、被告立即办理南京市浦口区大桥北路1号华侨广场1803室房屋上的抵押权注销手续，并协助原告办理该房屋的房屋所有权证及国有土地使用权证；3、被告按购房款345万元的标准以中国人民银行同期贷款利率向原告支付自2014年12月5日至房屋所有权及国有土地使用权证变更之日止的违约金；4、本案的律师代理费30000元由被告承担；5、被告负担本案诉讼费。
被告华侨房地产公司辩称：1、对于原告的第一项诉讼请求不持异议；2、鉴于上述房产已被抵押，暂时无法办理所有权变更手续，但被告同意在障碍消除后协助原告办理房屋所有权证及国有土地使用权证；3、被告已将房屋实际交付原告，因此无需支付违约金；4、原告要求被告承担其律师代理费无合同约定及法律规定，被告不予认可。
经审理查明，南京市浦口区大桥北路1号华侨广场1单元1803室房屋（以下简称案涉房屋）系被告开发建设。2013年11月19日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《商品房认购协议》（以下简称《认购协议》），协议约定：甲方开发建设的华侨广场项目，已具备商品房预售条件，并领取宁房销第200700806号《商品房预售许可证》；乙方认购华侨广场1803室，建筑面积为345.62平方米；单价为11360元／平方米；总房款为3926243.2元；2013年11月15日乙方向甲方支付定金5万元整，2013年1月28日乙方向甲方支付剩余房款2076243.2元，剩余180万元房款按六个月支付，每月等额支付30万元；甲、乙双方应于2014年12月20日前签订《南京市商品房买卖契约》；甲方拒绝签订商品房买卖契约的，双倍返还已收取的定金；乙方拒绝签订商品房买卖契约的，无权要求甲方返还已收取的定金；甲、乙双方在签订本协议后，签订商品房买卖契约前，由司法机关、行政机关依法限制该房屋权利的，乙方有权拒绝签订商品房买卖契约，甲方应全额返还乙方已支付的定金；有下列情况之一的，乙方拒绝签定商品房买卖契约的，甲方应双倍返还乙方已支付的定金……3、甲方未告知乙方在签定本协议前该房屋已存在抵押、查封等事实的；甲、乙双方未按约定期限签署《南京市商品房买卖契约》的，认购协议自动终止，认购备案自动注销等内容。
本协议签订之日，原、被告双方最终确定案涉房屋的总房款为345万元，被告同意在原告于2013年11月28日付清首付款175万元后将案涉房屋交由其装修。2013年11月28日，原告付清首付款175万元。至2014年12月5日止，原告陆续支付完毕全部房款。2013年11月28日，被告将案涉房屋交付原告使用至今。但双方未按《认购协议》的约定签订《商品房买卖契约》。
另查明，2013年12月9日，被告将案涉房屋抵押给江苏紫金农村商业银行股份有限公司岔路支行，被担保主债权数额为1500万元，债务履行期限为2013年12月9日至2014年12月8日，现主债权未清偿，抵押权未注销。2014年8月5日及2014年12月23日，本院（2014）鼓商初字第1367号案件以及南京市江宁区人民法院（2014）江宁商初字第1041号案件在审理过程中，分别对案涉房屋采取了查封措施，现尚未解除查封。
因被告未协助原告办理案涉房屋产权变更登记手续，原告遂诉至本院，要求判如所请。审理中双方分歧过大，致调解不成。
以上事实，有原、被告陈述、《商品房订购协议》、银行凭证及收据、房屋登记簿、水电费明细及发票等证据予以证明。
本院认为，原、被告签订的《认购协议》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故该《认购协议》依法成立且已生效。
关于《认购协议》是否为商品房买卖本约的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，双方签订的《认购协议》中约定了当事人名称、商品房基本状况、商品房价款等内容，但无房屋交付等必要条款，且双方在《认购协议》中明确约定于2014年12月20日前签订《南京市商品房买卖契约》，以及拒绝签订《南京市商品房买卖契约》应当承担的责任。因此，本院认为，原、被告签订的《认购协议》实际上仍为就买卖案涉房屋而签订的预约合同，而非本约，故原告要求确认《认购协议》性质为商品房买卖合同的诉讼请求，本院不予支持。
关于原告要求被告协助办理房屋所有权证及国有土地使用权证，并支付违约金的问题。本院认为：首先，原、被告双方虽未签订商品房买卖合同，但在实际履行《认购协议》的过程中，原告已足额支付全部房款，被告亦于2013年11月28日向原告交付案涉房屋，因此原、被告双方的商品房买卖合同关系成立且已实际履行。故被告应当在2013年11月28日起90日内（即2014年2月26日前）协助原告办理房屋所有权证及国有土地使用权证。其次，关于违约金，本院认为，商品房出卖人逾期协助买受人办理房屋所有权证及国有土地使用权证，合同没有约定违约金的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因此，被告应于2014年2月26日起至实际协助原告办理房屋所有权证及国有土地使用权证变更之日止，以总房款345万元为基数按照同期中国人民银行贷款利率向原告支付违约金。
关于原告要求被告承担本案律师代理费的问题。本院认为，原、被告双方对于发生纠纷而产生律师代理费由谁承担的问题未进行约定，因此，原告的该项诉讼请求，不符合合同约定及法律规定，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告南京嘉绿化工产品有限公司与被告江苏华侨房地产开发有限公司于2013年11月19日就南京市浦口区大桥北路1号华侨广场1单元1803室房屋签订的《商品房认购协议》合法有效；
二、被告江苏华侨房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内依法办理南京市浦口区大桥北路1号华侨广场1单元1803室房屋上的抵押权注销手续，并于抵押权注销及查封解除后十日内协助原告南京嘉绿化工产品有限公司将该房屋的房屋所有权证及国有土地使用权证登记在原告南京嘉绿化工产品有限公司名下；
三、被告江苏华侨房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告南京嘉绿化工产品有限公司违约金（以总房款345万元为基数，自2014年2月26日起计算至该房屋的房屋所有权证及国有土地使用权证登记在原告南京嘉绿化工产品有限公司名下之日止）；
四、驳回原告南京嘉绿化工产品有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费34400元，减半收取17200元，由原告南京嘉绿化工产品有限公司负担250元，被告江苏华侨房地产开发有限公司负担16950元（此款原告已预付，被告应负担部分在给付上述款项时直接给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
代理审判员 周磊
二〇一五年十月十四日
见习书记员 李璐