广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终5625号上诉人（原审原告）：谢卫权，男，1972年12月31日出生，汉族，住广州市。委托代理人：胡海源、胡昊，广东流溪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朱敏枝，女，1972年6月17日出生，汉族，住广州市。被上诉人（原审被告）：叶玉贤，女，1962年11月5日出生，汉族，住广州市。两被上诉人的共同委托代理人：殷锦培，广东政衡律师事务所律师。两被上诉人的共同委托代理人：欧阳子骞，广东政衡律师事务所实习律师。原审第三人：广州市德容房地产有限公司，住所地广州市从化街口街城内路192号201房。法定代表人：胡明飞，经理。原审第三人：陈树勋，男，1973年1月4日出生，汉族，住广州市。原审第三人：黄细九，男，1955年2月5日出生，汉族，住广州市从化区。委托代理人：黄伟锋，男，1979年12月29日出生，汉族，住址同上。原审第三人：从化市城晖实业开发有限公司，住所地广州市从化街口街河滨北路128号六楼。法定代表人：刘炳林，经理。上诉人谢卫权因与被上诉人朱敏枝、叶玉贤、原审第三人广州市德容房地产有限公司（以下简称德容公司）、陈树勋、黄细九、从化市城晖实业开发有限公司（以下简称城晖公司）物权保护纠纷一案，不服广州市从化区人民法院（2016）粤0184民初150号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人谢卫权上诉请求：1、撤销原审判决；2、朱敏枝、叶玉贤停止侵占从化市××××房，并在判决生效15日内搬离上述房屋，将房屋返还给谢卫权，从2015年7月29日起，朱敏枝、叶玉贤按1000元/月交付该房屋租金给谢卫权，直至交付房屋为止；3、本案的诉讼费用由朱敏枝、叶玉贤承担。事实和理由：原审法院查明事实不清，适用法律错误，严重损害谢卫权的合法权益。一、谢卫权与城晖公司签订了正式的《房地产预售契约》，通过银行按揭贷�方式供款，现已足额支付了全部房款，有银行流水和德容公司的证明，并办理了产权证，程序完整、正当，符合法律的要求，取得了从化市××××房的完整物权。根据朱敏枝的举证，其的权利来源是其与黄细九签订的《楼宇按揭合同》，但其是向陈志坚(己故)支付房款，且至今未支付完毕。根据朱敏枝所申请的证人出庭作证，其分别介绍朱敏枝购买该房屋和其他购买同一楼房的购房者的购买方式，两者相比较，无论是签订合同还是交款方式均不一致，即朱敏枝与黄细九签订所谓《楼宇按揭合同》仅是个例。二、当时该房屋地处并非市中心，交通、生活配套等并不完善，故购买后并未马上入住。在2003年就发现该房屋被他人侵占遂多次上门协商，但未达成一致。同时因为德容公司、城晖公司管理混乱，直至2012年才通过特殊途径，取得使用人，即朱敏枝的身份信息，遂马上提起诉讼。三、朱敏枝根本无法证实与黄细九签合同、陈志坚收购房款是真实的，假设上述是事实，原审法院单方面认定朱敏枝作为买方处于弱势地位，而忽视谢卫权同样作为购房者，与朱敏枝地位一致，双方均是平等地位的，那么就存在陈志坚利用城晖公司管理混乱，私下交付该房屋给朱敏枝，损害谢卫权利益的可能，与朱敏枝相比之下，谢卫权的合法权益更应受到保障。四、朱敏枝、叶玉贤主张涉案房屋存在骗贷等情况，但本案涉案房屋并不属于此情况，公安部门也从未向谢卫权进行过任何调查，在诉讼中原审法院曾给予时间朱敏枝、叶玉贤到公安部门报案，但至今仍未立案。因此该情况与本案无任何关联。五、假设朱敏枝所陈述的是真实，那么本案属于典型的一物二卖，谢卫权已取得了从化市××××房的不动产登记证，该证是我国法律唯一认可的不动产物�登记证，谢卫权取得该证的手续符合法律的规定，而朱敏枝仅是与黄细九签订了合同，即使合同合法，也仅是根据合同拥有债权。根据我国法律，同一标的物上既有物权，也有债权时，物权具有优先于债权的效力。六、如果朱敏枝权利来源均不能合法、有效，其将从化市××××房转交给叶玉贤的行为更不具有法律效力。叶玉贤无权在该房屋居住。七、原审认定朱敏枝购买总房价是6万元，已经支付了58000元，根据材料总房价应该是9万元，所以朱敏枝亦未支付完购房款，而谢卫权是支付了全部的购房款。被上诉人朱敏枝、叶玉贤答辩称：谢卫权的上诉没有事实依据，涉案房屋是由黄细九挂靠德容公司开发，开发费只收了15000元，房屋的产权、所有权是属于黄细九，不属于城晖公司。谢卫权的涉案合同是无效的。朱敏枝的购房款是9万元，根据合同的约定，朱敏枝还了18800元的借款，即已经帮朱敏枝垫付了购房款，朱敏枝只是欠借款，但房款是已经全部支付了。朱敏枝、叶玉贤入住后一直没有人来主张权利，朱敏枝与谢卫权是小学同学，发现涉案房屋有贷款时，朱敏枝问谢卫权，谢卫权说只是开发商借他的身份证去贷款。朱敏枝、叶玉贤对原审判决无异议，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。原审第三人德容公司、陈树勋没有提交答辩意见。原审第三人黄细九答辩称：对原审判决没有意见。原审第三人城晖公司没有提交答辩意见。谢卫权向原审法院起诉请求：1、朱敏枝、叶玉贤停止侵占谢卫权所有的从化市××××房，在判决生效后15日内搬出上述房屋，并将该房屋使用权交还谢卫权；2、从2015年7月29日起，朱敏枝、叶玉贤按1000元/月交付该房屋租金给谢卫权，直至交付房屋给谢卫权为止；3、本案诉讼费用由朱敏枝、叶玉贤承担。原审法院认定事实：2000年8月10日，谢卫权与城晖公司签订《房地产预售契约》（从房预契字第200779号），约定谢卫权向城晖公司购买位于从化市街口镇××房，建筑面积164.7平方米；成交价为131760元，即每平方米800元；谢卫权采取分期付款方式付款：由建设银行提供楼宇按揭供楼方式；城晖公司应于2000年8月30日前将该房地产建成并正式交付谢卫权使用。谢卫权称其一次性以现金方式支付首期款41760元，但支付凭证已丢失。余款90000元，谢卫权与中国建设银行从化市支行于2000年8月22日签订《楼宇按揭合同》，以上述涉案房产抵押给该行，向建行从化支行贷款9万元作为房价款支付给城晖公司。借款期限为二十年，从2000年8月至2020年8月；月利率4.65‰；谢卫权从借款的次月开�，按月供款等额偿还借款本息，供款总期数为240期；每月20日还本付息，每月归还本息624元。现该笔贷款已经还清。谢卫权购买上述房产后一直未有居住使用。2001年9月17日，朱敏枝（甲方）签订《楼宇按揭合同》，该合同乙方盖有黄细九的私章。该合同约定：朱敏枝购买涉案房产，并以该房产为抵押，向黄细九借款6万元以支付购房款，分六十期还款，每月的20日还本息1140.84元。该合同第五条约定：本合同生效后，等同朱敏枝向黄细九所借款总额60000元，黄细九已代朱敏枝向开发商支付购房款完毕。第七条约定：朱敏枝最后一期供楼款（或提前还款）在交付之日10天内黄细九需将代朱敏枝保管的本房发票、房地产权证及其它权证交还给朱敏枝。签订上述按揭合同后，朱敏枝付供楼款的情况为：2001年3月19日支付10000元，收据中加盖了陈树勋私章。�手人处为“陈”；2001年5月28日支付了20000元，收据中加盖了黄细九私章，经手人处为“陈志坚”；2001年6月20日支付1140元，收据中加盖了黄细九私章，经手人处为“陈志坚”；2001年7月30日支付1140元至陈志坚银行账户；2001年9月17日支付2280元，收据上加盖了黄细九私章，经手人处为“陈”；2001年10月23日支付1140元至陈志坚账户；2001年11月19日支付1140元至陈志坚账户；2002年2月8日支付1140元至陈志坚账户；2002年2月9日支付1150元至陈志坚账户；2002年2月20日、3月20日、4月20日、5月21日、6月21日分别支付1140元至陈志坚账户；2002年9月20日支付2280元至陈志坚账户；2003年2月16日、3月25日、4月21日、5月26日支付840元至陈志坚账户；2003年7月20日支付1680元至陈志坚账户；2003年9月20日支付850元至陈志坚账户；2003年10月20日、2003年11月17日、2003年12月26日、2004年1月18日、2004年2月22日、2004�3月16日、2004年4月15日分别支付840元至陈志坚账户。以上朱敏枝共计已支付供楼款为58880元。购买涉案房产后，朱敏枝即装修入住。朱敏枝、叶玉贤确认现涉案房产的实际权属人为叶玉贤，涉案房产由叶玉贤及家人居住使用。谢卫权称其购买涉案房产后一直未在其中居住使用，直至2003年其发现涉案房产有他人居住。2011年12月30日谢卫权曾就此提起诉讼，案号为（2012）穗从法房初字第27号，但在诉讼过程中撤诉。2015年7月29日，谢卫权取得了涉案房产的房地产权证（证号为粤房地权证从字第××号），并再次提起诉讼。另查明：涉案房产原为从化市酒厂的职工集资楼。2008年12月18日，经从化市人民政府批准，同意原从化市酒厂集资建设的“富康楼2幢”的合作建设单位由原城晖公司变更为德容公司，变更后由新的建设方承担原企业职工及其他购房者的购房权利和义务。另查：涉案“富康楼2幢”的16户业主（包括叶玉贤、李秀云等人），曾向政府有关部门写投诉信，反映涉案富康楼是由原从化市食品厂书记符秀容的女婿陈树勋、陈志坚、黄细九挂靠城晖公司兴建，职工交付的集资款都是按照厂领导要求，首期款由职工存入陈志坚的个人账户，由黄桂烟立三联根收据给职工，后几期款项交现金给黄桂烟立三联根收据，个别款项由陈志坚、黄细九收取也是立三联根收据，仅有个别职工与城晖公司或者陈树勋签订《房地产预售契约》，多数职工都没有签订合同。2004年101、201、202、301、403、603、601房的7个职工收到从化市建行寄来的购房抵押借款催还通知书，才知道自己出资购买并居住多年的楼房，分别被郭丽萍、陈树锋（符秀容女婿的堂兄弟）、潘晓玲（符秀容女儿）、黄桂烟、陈志坚、邓惠华等7人与城晖公�签订了《房地产预售合同》并以按揭购房的形式抵押给银行贷款。后经职工代表到公安机关报案，陈志坚才把郭丽萍、黄桂烟、邓惠华、潘晓玲在从化建行所贷的款项还清等。该投诉信中列举的16户业主及房屋中有朱敏枝的702房，并记载：应付购房款30000元，已付购房款30000元，该楼房被以谢卫权为名购买，谢卫权与城晖公司签订有《房地产预售契约》，朱敏枝至今没有有签订任何合同，仅持有收据。又查：现涉案房产公安门牌号为广州市从化区江埔街河东南路67号5栋702房。另，原审庭审过程中，朱敏枝称与其签订楼宇按揭合同及出具购房款收据的过程中，朱敏枝均未见到黄细九本人，均是陈树勋安排以黄细九的名义签订合同及出具收据，并加盖了黄细九的私章，朱敏枝的购房款实际是陈树勋和陈志坚收取的。德容公司及陈树勋确认：涉案楼盘�以黄细九的名义挂靠城晖公司开发的，但又不确认陈树勋和陈志坚与城晖公司或德容公司有挂靠关系；确认陈树勋是德容公司的股东；陈志坚是陈树勋的弟弟；陈树勋和陈志坚均曾在城晖公司工作过；确认涉案楼盘大部分职工是由厂代收购房款，也存在少数房产由陈树勋、陈志坚、黄细九以个人名义收取购房款的情况。原审法院认为：本案为物权保护纠纷案，争议的焦点为谢卫权和朱敏枝、叶玉贤谁是涉案房产的合法买受人？应当优先保护谁的合法权益？谢卫权系通过与开发商城晖公司签订《房地产预售契约》，通过银行按揭贷款方式供款，并办理了产权证；朱敏枝系通过陈树勋、陈志坚等人签订《楼宇按揭合同》，并向陈树勋、陈志坚等人按揭供款的形式购买。朱敏枝、叶玉贤认为谢卫权签订的《房地产预售契约》（从房预契字第200779号）非其真实意思表示，目的是为开发商套取抵押贷款。谢卫权则认为朱敏枝向陈树勋、陈志坚、黄细九等人购买涉案房产不合法。对此，原审法院认为，谢卫权于2000年8月10日签订合同购买涉案房产，但一是谢卫权未能提供其支付首期款的相关凭证，不能证明其实际支付了首期款；二是谢卫权未能提供交接房产的凭证，不能证明城晖公司向其交付了房屋，其亦未实际占有使用涉案房屋，而是由朱敏枝从2001年9月17日购买涉案房屋后居住使用至今长达15年的时间；三是谢卫权称其2003发现有他人居住使用涉案房屋，但直至2012年才开始提起诉讼主张权利，房产作为个人的一项重大资产，谢卫权怠于主张权利的行为明显与常理不符；四是涉案楼盘其他业主曾有向政府相关部门反映存在城晖公司与实际购房人以外的人签订预售合同将房产抵押给银行套取贷款的情况。朱敏枝虽未与�晖公司直接签订房屋买卖合同，但其签订的《楼宇按揭合同》中加盖了黄细九私章，且一直向陈树勋、陈志坚支付供楼款。朱敏枝多张经手人为陈树勋或陈志坚的收据中均加盖了黄细九的私章，且德容公司、陈树勋也确认涉案楼盘是以黄细九的名义挂靠城晖公司开发，并承认陈树勋是德容公司的股东，陈树勋、陈志坚曾在城晖公司工作过。可见，实际上是陈树勋、陈志坚以黄细九的名义代表开发商城晖公司将涉案房产出售给了朱敏枝。德容公司和陈树勋确认城晖公司出售的涉案楼盘的其他房产也存在以陈树勋、陈志坚、黄细九名义收取房款的情况，朱敏枝作为买方处于弱势地位，其有理由相信相关人员在《楼宇按揭合同》上加盖黄细九私章，并将涉案房屋交付给其使用及收取供楼款的行为可以代表开发商城晖公司，故上述《楼宇按揭合同》应对城晖公司产生法律�束力。该合同第五条约定本合同签字生效后，等同甲方向乙方所借款总金额60000元，乙方已代甲方向开放商支付购房款完毕。故可视为朱敏枝的购房款已经支付完毕，现未供完的按揭款实为朱敏枝欠开发商的借款未还清。由于朱敏枝已经支付完毕购房款且涉案房产早已实际交付朱敏枝占有使用，双方已实际履行了合同主要权利义务，存在实际的房屋买卖合同关系。朱敏枝对涉案房屋的占有使用行为系基于房屋买卖合同而产生的有权占有。谢卫权不能证明买卖双方实际履行了交付首期购房款、交付房屋，以及实际占有使用等合同主要权利义务。而朱敏枝实际已经支付完毕购房款，并一直占有使用房屋，履行完毕了合同的主要义务。虽然谢卫权已经取得了涉案房产的产权证，但仍应考虑物权变动的基础原因，该产权证是在谢卫权已经知道涉案房屋被朱敏枝、叶玉贤占有�并且在双方诉讼期间于2015年7月29日取得，故仍应优先保护先行占有人即朱敏枝、叶玉贤的合法权益。因此，谢卫权主张朱敏枝、叶玉贤搬出涉案房产并支付租金，理据不充分，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四十四条、第四十九条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第二百四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，于2017年1月6日作出判决：驳回谢卫权的诉讼请求。案件受理费150元，由谢卫权负担。本院二审认定事实：原审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为:根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出�求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院针对谢卫权的上诉请求进行审理。谢卫权以其是涉案房屋的买受人及产权人为由要求朱敏枝、叶玉贤腾退房屋及支付租金，朱敏枝、叶玉贤以谢卫权并非真实的购房人为由予以抗辩。本院认为，首先，房屋买卖合同中作为买受人的主要义务为支付购房款，而谢卫权未能举证证明其已经向城晖公司支付了首期款，至于按揭贷款部分，也不能排除他人以谢卫权名义进行操作的可能性，谢卫权称已经全额支付购房款依据不足，本院不予认定；其次，房屋买卖合同中出卖人的主要义务为交付房屋并办理产权过户手续，《房地产预售契约》约定的交房时间为2000年8月30日，而涉案房屋至今未交付给谢卫权，根据合同约定，涉案房屋的产权过户手续在该�产实际交付使用后90天内办理，而涉案房屋在没有实际交付的情况下于2015年7月29日办理了产权过户登记，亦与合同约定不符，上述事实反映不论是买受人还是出卖人均没有履行其主要合同义务；再次，从签订房屋买卖合同的目而言，购房人不论是购房自住或出租或空置，均不可能放任对房屋的管理权，而谢卫权提出因涉案房屋非处市中心、交通、生活配套不完善等理由而未入住实属牵强，明显与签订合同目的不符；最后，从权利保护的角度看，谢卫权自称2003年即已获悉有人入住涉案房屋，而至其首次提起诉讼的2011年长达8年的时间，此期间亦无证据证实其向朱敏枝、叶玉贤或城晖公司主张过权利，上述事实表明谢卫权怠于行使其购房人的权利，而朱敏枝、叶玉贤辩称谢卫权并非真实的购房人有一定的依据。综上所述，谢卫权虽提供购房合同及房产证，但未能证明�经付清购房款及交付房屋的事实，其为涉案房屋真实购房人的身份存疑，原审法院不予支持谢卫权诉讼请求的处理本院予以认可。上诉人谢卫权的上诉请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由上诉人谢卫权负担。本判决为终审判决。审判长  蔡粤海审判员  曹佑平审判员  闫 娜二〇一七年七月二十六日书记员  徐毅敏吴佳玲