浙江省衢州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙08民终1132号上诉人（原审原告）：高峰明，男，1980年10月25日出生，汉族，住浙江省衢州市衢江区。委托诉讼代理人：李建伟，浙江诚源律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑勇，男，1968年12月16日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。委托诉讼代理人：祝思祥，衢州市航埠法律服务所法律工作者。上诉人高峰明因与被上诉人郑勇房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省衢州市柯城区人民法院（2017）浙0802民初1455号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月19日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人高峰明上诉请求：撤销原审第二项、第四项，改判被上诉人支付租金及30％违约金。事实和理由：一、一审判决部分事实认定不清，争议焦点概括不全。1.被上诉人搬离房屋内物品时，上诉人并不知情，且被上诉人仍按时缴纳水电费，拆除钢结构时，上诉人也不在场，也未收到通知。被上诉人未按时缴纳租金，构成违约。2.一审法院遗漏主要争议焦点即被上诉人是否应承担合同解除前的租金。二、一审法院适用法律错误，说理前后矛盾。1.一审法院认为双方租赁合同并未在本案诉讼前解除，又认为上诉人要求支付租金无依据，显属错误。违约金按合同约定应为租金额的30％，一审法院降低为10％无据。2.一审法院认定被上诉人已搬离房屋，对腾退房屋的请求不予处理，混淆了搬离和腾退两种不同的概念。被上诉人未与上诉人办理交接手续，房屋实际还在被上诉人控制之下，合同也未解除，被上诉人应当继续支付租金至合同解除之日。3.上诉人要求支付合同解除前的租金于法有据。被上诉人郑勇答辩称：一、上诉人于2016年7月9日接到被上诉人电话通知解除合同，上诉人在被上诉人搬离房屋时到过出租房屋，还要求被上诉人在搬离的时候不要把东西弄坏。二、被上诉人于2016年9月已经将房屋腾退，该月底由被上诉人公司的人员将房屋钥匙交给上诉人，2016年10月上诉人将房屋招租。三、上诉人出租厂房未尽义务，在被上诉人多次提出漏水导致无法正常经营的情况下，上诉人未完成维修义务。请求二审法院驳回上诉，维持原判。高峰明向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告于2015年11月10日签订的房屋租赁合同，并限令被告立即腾退租赁房屋（位于建新路××号）；2、判令被告支付原告房屋租金19726元（年租金20万元，2016年11月10日至2016年12月15日），实际要求被告支付至租赁房屋腾退返还之日止；3、判令被告支付原告年租金30%的违约金60000元；4、判令被告立即将其擅自拆装改造的厂房墙体、地面、擅自损坏的门窗、擅自搭建的建筑物恢复原状；5、诉讼费由被告承担。一审庭审中，变更诉请第2项中的租金计算至租赁合同实际解除之日止，第4项诉请变更为判令被告支付原告恢复租赁房屋的费用9000元；其余不变。一审法院认定：自2010年起被告租用原告所有的坐落于衢州市房屋（建筑面积约1100平方米）。2015年11月10日双方续签房屋租赁合同一份，合同约定：第二条租赁期限及租金:租赁期限三年，即自2015年11月10日至2018年11月9日止，首年租金为190000元，年租金递增5%不含税票，不提供发票。乙方（被告）房租每年到期前一个月付清下年租金，先交后用。2015年11月10日至2016年11月9日年租金为190000元，2016年11月10日至2017年11月9日年租金为200000元，2017年11月10日至2018年11月9日年租金为209000元。第三条保证金：乙方交甲方（原告）合同保证金15000元，合同到期后退还乙方。第七条租赁房屋的维修及防火安全，甲方维修范围、时间及费用负担：因房屋屋面漏水，在接到乙方通知后一周内应予维修并承担费用；乙方维修的范围及费用负担：因乙方管理、使用不当造成房屋或设施损坏的，乙方必须负责修复并承担费用。第十条合同解除条件：甲方有权解除合同情形之一乙方不交付或者不按约定交付租金达一个星期以上；乙方有权解除合同情形之一：甲方违反本合同约定，不承担维修责任，使乙方无法继续使用的。第十二条违约责任：（1）乙方违约责任；（2）租赁期限内，乙方有下列行为之一，甲方有权终止合同，收回该房屋，由此造成甲方损失的乙方应予赔偿；（5）拖欠租金累计达一个星期以上的；以上6点违约乙方应承担年租金总额30%的违约金；（8）租赁期间，如乙方单方面提出终止合同，必须提前三个月书面通知甲方，并应付给甲方违约金，违约金以年租金总额的10%计算。第十三条甲方违约责任：租赁期内由甲方维修的或租赁房发生重大自然损坏而甲方又不维修的，乙方可以退租或代修缮，并可以用修缮费用收据抵消租金。第十四条租赁期满：租赁期满后，乙方须按约定时间将房屋清扫干净退还甲方。被告于2010年向原告交纳了合同保证金15000元。2015年房屋租赁合同签订后被告继续租用原告位于衢州市房屋，并已支付了2015年11月10日至2016年11月9日的房屋租金190000元。2016年9月起被告将租赁房屋内修车设备等物品搬离租赁房屋，至同年11月上旬，被告已将租赁房屋内物品全部搬离，并将租赁房屋内的钢结构拆除。被告于2016年9月搬走租赁房屋物品以及11月上旬拆除租赁房屋内钢结构时原告也在现场看到。被告未支付2016年11月起的房屋租金，现原告诉至法院，诉讼请求如前。审理中，原、被告确认租赁房屋的维修清理费用为9000元。一审法院认为，原、被告签订的房屋租赁合同，系双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，该房屋租赁合同依法成立并生效，双方当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。本案的争议焦点为：一、原告与被告之间的房屋租赁合同在本案诉讼之前是否已经解除；二、被告是否存在违约行为并承担相应的违约责任。关于争议焦点一，被告主张其以书面通知向原告提出退租，原告同意退租，且原告存在租赁期内对租赁房屋漏水而不维修的违约行为，其根据《房屋租赁合同》第13条享有退租的权利，因此双方已解除合同；原告否认其存在符合《房屋租赁合同》第13条的违约行为及同意被告退租。法院认为，被告未能提供充分有效证据证明原、被告已达成解除合同的合意，也未能举证证明被告享有法定或约定的解除合同的权利，故原、被告之间的房屋租赁合同在本案诉讼之前并未解除。关于争议焦点二，本案双方对于被告将租赁房屋内修车设备等物品最终搬离的时间意见不一，但对于被告将租赁房屋内钢结构拆除时间双方意见一致，故可将原告认可的拆除时间2016年11月10日作为被告搬离租赁房屋的时间。基于被告自2016年11月10日起并未实际使用租赁房屋，原告也是明知被告也不再使用租赁房屋，故原告要求被告支付2016年11月10日起房屋租金的诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持。被告虽单方搬出租赁房屋，但双方并无解除合同的合意，也未进行房屋及相应水电的交接，故不产生解除合同的法律效力，但其擅自搬离房屋的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任，根据本案的实际情况，原告明知被告2016年7月向其提出不再租赁房屋的意思表示及被告于同年9月将修车设备等搬离租赁房屋，原告也负有减少损失扩大的义务，故本案可参照房屋租赁合同第十二条第八款的约定由被告承担违约责任，被告按照年租金190000元的10%支付违约金19000元。原告要求被告支付违约金60000元的诉请，其合理部分，法院予以支持。被告擅自搬离房屋的行为表示其不继续履行合同，客观上致使合同目的不能实现，符合法定解除条件，原告要求解除房屋租赁合同的诉请，符合法律规定，法院予以支持；被告在搬离租赁房屋后未对租赁房屋进行维修、清理，应当向原告支付相应的维修清理费用，被告也表示愿意承担相应的费用。综上所述，原告要求解除房屋租赁合同及要求被告支付违约金60000元、房屋维修清理费用9000元的请求，其合理部分，符合合同的约定及法律规定，法院予以支持。被告已从案涉房屋搬离，因此原告要求被告腾退房屋的诉讼请求已无需再行处理。原告要求被告支付2016年11月10日起房屋租金的诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持。双方租赁关系结束后，原告也应按照合同约定返还被告合同保证金，双方互为给付的金额予以抵扣。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除原告高峰明与被告郑勇于2015年11月10日签订的房屋租赁合同；二、被告郑勇于判决生效之日起十日内支付原告高峰明违约金19000元（合同保证金15000元据实抵扣）；三、被告郑勇于判决生效之日起十日内支付原告高峰明租赁房屋维修清理费用9000元；四、驳回原告高峰明的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1793元，由原告高峰明负担1163元，被告郑勇负担630元，于判决生效之日缴纳。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：根据法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。被上诉人于2016年7月9日即告知上诉人不再租赁房屋，2016年9月被上诉人搬走租赁房屋内的物品，上诉人到现场并未表示异议，2016年10月前后上诉人接收房屋钥匙，被上诉人于2016年11月10日前拆除房屋内钢结构，上诉人到现场亦未表示异议，根据上述事实可以认定双方对解除房屋租赁合同事宜已达成一致。而且，被上诉人提前三个月通知上诉人解除合同，符合双方房屋租赁合同第十二条第（8）项的约定。双方房屋租赁合同于2016年11月10日已经解除，一审法院认为该合同在本案诉讼前并未解除不当。被上诉人已支付至2016年11月9日的租金，上诉人要求支付此后的租金，缺乏依据。被上诉人单方解除合同，双方合同第十二条第（8）项的约定，违约金应按年租金的10％计算。一审法院对租金和违约金的处理并无不当。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1318元，由上诉人高峰明负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘小伟审 判 员 舒红胜审 判 员 王琳琳二〇一七年十一月二十日法官助理 郑一珺书 记 员 郑霞骏???··??7?