江苏省高邮市人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）邮商特字第0020号
申请人高邮市汇通农村小额贷款有限公司。
法定代表人居春山，该公司总经理。
委托代理人闵爱革，江苏政泰律师事务所律师。
委托代理人陈德斌，江苏政泰律师事务所律师。
被申请人杨金忠，男，1969年12月6日生，汉族，高邮市人。
被申请人戴小娟，女，1968年12月2日生，汉族，高邮市人，系杨金忠妻子。
申请人高邮市汇通农村小额贷款有限公司（以下简称汇通公司）于2014年8月1日向本院提出申请，请求本院裁定拍卖、变卖被申请人杨金忠、戴小娟所有的抵押给申请人“邮房他证城区字第20110066**号”项下房地产，以所得款项优先支付所欠申请人的借款本金、利息、罚息及律师代理费。本院依法对本案进行了审查，现已审查完毕。
申请人汇通公司述称：2013年6月7日，申请人与被申请人杨金忠签订了《借款合同》，约定被申请人杨金忠向申请人借款70万元，借款额度有效时间自2013年6月7日至2013年9月24日。为保证借款合同的履行，申请人又与被申请人杨金忠、戴小娟签订了《最高额抵押合同》，两被申请人用自己所有房产及土地使用权向申请人的借款提供抵押担保并办理了抵押登记。2013年6月7日，申请人向被申请人杨金忠发放了70万元贷款，借款到期后，经申请人多次催要，被申请人还尚欠本金50万元及相应的利息、罚息。申请人多次催要未果，为此申请人请求法院拍卖、变卖两被申请人用于借款抵押担保的房地产，以实现申请人的债权。
被申请人杨金忠述称：借款是事实，未按期还款也是事实，主要是由于被申请人最近资金比较紧张，所欠借款肯定是要还的。对于抵押的事实也没有异议，对于原告主张实现抵押权，被申请人将积极准备还款。
被申请人戴小娟未发表意见。
本院经审理查明：2011年9月27日，被申请人杨金忠与申请人签订《最高额抵押合同》1份，约定抵押人杨金忠自愿为债务人杨金忠自2011年9月27日起至2013年9月25日止，在抵押权人汇通公司处办理约定的贷款业务，所实际形成的债务的最高本金余额折合人民币50万元提供担保。抵押担保的范围包括债务人依据主合同与抵押权人发生的全部债务本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、抵押权人依据主合同约定提前收贷产生的可得利息损失、损害赔偿金以及抵押权人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、执行费、抵押物保管费和处置费、过户费、律师费、差旅费）和其他应付费用。抵押物为编号邮房权证城区字第××号的房产所有权和编号邮国用（2002）字第30202号的土地使用权。合同还约定债务人和抵押人违反主合同或本合同项下义务，抵押权人有权宣布本合同所担保债务全部提前到期并依法行使抵押权，同时主合同项下的剩余贷款额度不再有效。同时申请人与被申请人杨金忠、戴小娟双方签订了《房地产抵押合同》、《土地使用权抵押合同》，其中《房地产抵押合同》约定抵押担保范围为被担保的主债权及利息、违约金、赔偿金、抵押权人实现主债权和抵押权的一切费用。双方还就上述抵押合同办理的抵押登记，申请人领取了邮房他证城区字第20110066**号房屋他项权证和邮他项（2011）第07747号土地他项权利证明书，抵押金额为50万元。
2013年6月7日，申请人汇通公司与被申请人杨金忠签订了《借款合同》1份，约定被申请人杨金忠向申请人借款70万元，借款期限自2013年6月7日至2013年9月24日，合同项下的贷款利率为月利率10.5‰，在贷款期间内，该利率保持不变，但借、贷双方另有约定的，从其约定，贷款利息从贷款发放之日起开始计算。借款人未按合同约定归还借款本、息的，借款人对逾期借款从逾期之日起按合同约定利率的基础上浮20%的标准支付罚息，直至本息清偿为止，对应付未付利息，贷款人按合同约定借款执行利率计算复利。借款人违反合同项下任一之义务（包括承诺、告知事项）及担保人违反担保合同约定之义务，贷款人有权停止发放贷款、提前收回贷款，并解除借款合同，有权宣布借款合同立即到期或采取其他资产保全措施。
2013年6月7日，申请人按约向被申请人杨金忠发放了借款70万元，并形成借据1份，载明：借款期限为110天，到期日为2013年9月24日，利率为月利率10.5‰。借款到期后被申请人杨金忠未能按期偿还本息，经申请人催要，于2014年3月14日归还了20万元，但剩余本金及利息未能偿还，截止至2014年7月31日，累计结欠申请人本金50万元，利息及罚息102050元，经申请人多次催要仍未果。后申请人委托江苏政泰律师事务所代理申请人与被申请人的本案纠纷，江苏政泰律师事务所出具给申请人代理费发票一份，金额为25000元。现申请人为维护自己的合法权益，请求法院拍卖、变卖用以抵押担保的房地产，以实现申请人的债权。
本院认为：被申请人杨金忠未按期归还所欠申请人借款本金及利息，截止至2014年7月31日，累计结欠申请人本金50万元，利息及罚息102050元，已构成违约，被申请人杨金忠应按照约定还本付息。对于申请人主张的律师费25000元，本院认为此费用为申请人为实现担保物权所实际产生的费用，该费用金额在相关律师行业收费标准范围内，且该费用的承担在申请人与被申请人签订的《最高额抵押合同》、《房地产抵押合同》皆有约定，依约应由被申请人承担，本院予以支持。申请人提供的证据能够证明申请人对被申请人杨金忠、戴小娟用于抵押担保的座落于高邮镇环城路22号-4房地产享有抵押权，故申请人有权按照合同约定实现其担保物权。但根据双方办理抵押登记的相关记载，对外公示的抵押债权数额为50万元，故申请人申请实现担保物权后享有优先受偿的权利也应在50万元范围内，对于超过50万元范围的请求，本院不予支持，申请人可另行起诉。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第六十一条的规定，裁定如下：
被申请人杨金忠欠申请人高邮市汇通农村小额贷款有限公司借款本金50万元、利息及罚息102050元（算至2014年7月31日，从2014年8月1日起的利息及罚息按照双方签订借款合同的约定计算）、律师费25000元。现准予对被申请人杨金忠、戴小娟所有的座落于高邮市高邮镇环城路22号-4房地产（以邮房他证城区字第20110066**号房屋他项权证、邮他项（2011）第07747号土地他项权利证明书的记载为准）以拍卖、变卖等方式依法变价，申请人高邮市汇通农村小额贷款有限公司对变价后所得价款在上述金额中50万元范围内优先受偿。
案件受理费3360元，由被申请人杨金忠、戴小娟负担（此款申请人已预交，申请人可于实现担保物权时一并受偿）。
本裁定为终审裁定。
代理审判员 王健
二〇一四年八月十五日
书 记 员 李茜
附相关法律条款：
《中华人民共和国物权法》第一百九十五条：债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条：人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第六十一条：抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。