辽宁省大连市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）大民二终字第01478号
上诉人（原审原告，反诉被告）：大连市国土资源和房屋局，住所地大连市中山区人民路72号。
法定代表人：王晋良，该局局长。
委托代理人：邴玉娜，辽宁智库律师事务所律师。
委托代理人：冯娜，辽宁智库律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：大连金宇房地产经营有限公司，住所地大连市西岗区红岩街4号。
法定代表人：刘恩仁，该公司董事长。
委托代理人：何小鹿。
被上诉人（原审被告，反诉原告）：大连创科君英科技发展有限公司，住所地大连市中山区连捷巷5号2层1号。
法定代表人：潘吉君，该公司总经理。
委托代理人：卢士才。
委托代理人：王春才，辽宁仁凯律师事务所律师。
被上诉人（原审被告，反诉原告）�大连四季香食品有限公司，住所地大连市中山区桃仙街612-3号。
法定代表人：潘吉君，该公司总经理。
委托代理人：卢士才。
委托代理人：王春才，辽宁仁凯律师事务所律师。
原审原告（反诉被告）大连市国土资源和房屋局（以下简称市房屋局）与原审被告大连金宇房地产经营有限公司（以下简称金宇公司）、原审被告（反诉原告）大连创科君英科技发展有限公司（以下简称创科君英公司）、原审被告（反诉原告）大连四季香食品有限公司（以下简称四季香公司）确认合同无效纠纷一案，大连市中山区人民法院于2014年10月28日作出（2014）中民初字第2110号民事裁定。市房屋局不服该裁定，上诉至本院。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人市房屋局的委托代理人邴玉娜、冯娜以及被上诉人金宇公司的委托代理人何小鹿、被上诉人创科君英公司、四季香公司的共同委托代理人卢士才、王春才到庭参加诉讼。
原告（反诉被告）市房屋局一审诉称：2007年7月9日被告金宇公司下属部门“房屋经营管理部”，未经原告同意，作为出租方擅自将原告的大连市中山区连捷巷5号直管公房，与被告创科君英公司、四季香公司签订了《租房协议书》，出租给被告创科君英公司、四季香公司。被告金宇公司对该房屋只有催收租金和维修管理权，没有安排使用、出租、调整等处分权，三被告间的《租房协议书》应为无效。根据《物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”之规定，为维护原告及国有资产的合法权益，原告请求两占有房屋的被告立即腾退房屋。请法院依法支持原告的诉讼请求。请求确认三被告间签订的《租房协议书》无效；判令被告创科君英公司、四季香公司腾退大连市中山区连�巷5号房屋（房地号26-52-2）；判令被告承担本案诉讼费用。
被告金宇公司一审辩称：原告起诉中的事实是真实的，该公司无异议。
被告（反诉原告）创科君英公司、四季香公司一审辩称：原告的起诉主体及我方被诉主体错误，且请求事项混乱，不明确，故应依法驳回起诉。原告的诉讼请求违背了本案基础性事实，缺乏法律依据，且违背相关法律规定，故应依法驳回其诉讼请求。
被告（反诉原告）创科君英公司、四季香公司一审反诉称：案涉《租房协议书》，属长期租赁，是双方当事人真实意思表示，不违背法律法规的强制性规定，且案涉合同已正常履行了七年，当为合法有效。原告市房屋局非涉案合同相对人，本诉中主张合同无效，其缺乏事实及法律依据。二被告依据合同对案涉租赁标的投入巨额资金进行了维修改造，按时交纳租金，诚实守约。为保证公民基于合法租赁权所产生的案涉合同的经营权和生活居住权，特提起反诉，请求法院依法确认被告创科君英公司、四季香公司与金宇公司于2007年7月9日所签订的《租房协议书》合法有效。
原告（反诉被告）市房屋局一审反诉辩称：被告（反诉原告）创科君英公司、四季香公司的主张无事实及法律依据，反诉状事实理由中第二段叙述的并非事实。
一审法院经审查认为：市房屋局提供大连市住房分配工作领导小组出具的《关于中山区连捷巷5号的情况说明》，用以证明案涉房屋系市房屋局直管公房，其分配、调整、安排、使用的权利归大连市干部住房领导小组，但未提供领导小组具有上述分配、调整、安排、使用权利的相关职责划分批文，故一审法院对该证据与本案的关联性无法认定。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，起诉必须符合下列条件：�一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；……，本案中原告（反诉被告）未提供充分的证据证明其与本案有直接利害关系，故一审法院认为原告（反诉被告）的起诉应予驳回。本案本诉是原告（反诉被告）市房屋局与被告金宇公司、被告（反诉原告）创科君英公司、四季香公司四个诉讼主体之间的法律关系，现被告（反诉原告）创科君英公司、四季香公司提起的反诉不符合受理条件，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第一百三十九条的规定，立案后发现不符合受理条件的，裁定驳回起诉，故对被告（反诉原告）创科君英公司、四季香公司提起的反诉，应予驳回。
综上，一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第（三）项、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第一百三十九条第一款之规定，作出如下裁定：一、驳回原告（反诉被告）大连市国土资源和房屋局的起诉；二、驳回被告（反诉原告）大连创科君英科技发展有限公司、大连四季香食品有限公司的反诉；案件受理费9100元（含本诉受理费9000元、反诉费100元），免于收取。
市房屋局上诉的理由及请求是：1、案涉房屋是直管公房，上诉人作为房地产管理部门代表政府行使对直管公房的所有权，与本案有直接利害关系，有权要求非法侵占人腾退。2、直管公房如何进行调配使用，属于政府内部问题，不影响该直管公房所有权的归属；一审判决把直管公房内部的调配使用权，错误认定为所有权，没有法律依据。3、案涉房屋属直管公房，其产权归上诉人所有，被上诉人金宇公司未经上诉人同意擅自出租给被上诉人创科君英公司以及四季香公司使用，三被上诉人之间的《租房协议书》应为无效，上诉人要求被上诉人腾退房屋，应得到法院的保护。
金宇公司二审答辩认为：同意市房屋局的上诉请求。1、案涉房屋是直管公房，市房屋局代表国家行使管理权，金宇公司仅负责对案涉房屋进行维修等非处分权，无权对案涉房屋进行处分。2、金宇公司出租案涉房屋未经市房屋局的同意。
创科君英公司、四季香公司二审答辩认为：不同意市房屋局的上诉请求。关于上诉人是否适格的问题，我国物权法第16条、第17条明确将物权的权属证明界定为不动产登记簿和不动产权属证书，经咨询市房屋登记中心，市直管公房也在登记之列，然而本案上诉人至今未能够提举上述有效的物权凭证，原审以此驳回起诉是正确的。
本院经审查认为，根据大连市机构编制委员会《关于成立大连市房地产档案馆的通知》（大编发（1995）78号）以及《关于成立大连市国有房产经营管理公司的批复》（大编发（2004）4号），大连市房地产档案馆及大连市国有房产经营管理公司均为市房屋局所属事业单位。大连市房地产档案馆的主要职责为负责房地产档案管理、搜集、整理、鉴定房地产档案资料；房地产图测绘、调查、建卡及统一编排房地产管理号等工作；大连市国有房产经营管理公司（2007年6月23日更名为大连市国有房产管理中心）的主要职责是：依据市政府授权，负责对未出售的直管公房及自管公房等非经营性国有资产、市房产局系统内改制单位未出售的国有资产的运营、管理和监督等。二审期间，市房屋局提举了从大连市房地产档案馆调取的案涉房屋原始登记档案以及从大连市国有房产管理中心调取的案涉房屋管理底册资料，该两份证据上均记载位于连捷巷5号、房产管理号为26-52-2的二层住宅为公有住房。另外，大连市房地产档案馆出具《关于中山区连捷巷5号权属及档案管理情况说明》，主要内容为市房屋局从该档案馆调取的原始登记档案系建国初期经调查后统一登记制作。案涉房屋一直属于国家所有的直管公房，故未颁发产权证。大连市国有房产管理中心出具《关于中山区连捷巷5号权属及档案管理情况说明》，主要内容为案涉房屋为市房屋局委托该中心管理的直管公房，该房屋的管理台账由该中心管理，该房屋原始产权档案存放在大连市房地产档案馆。金宇公司认可案涉房屋为国有直管公房。创科君英公司及四季香公司虽认可案涉房屋为公房，但认为应为金宇公司的自管公房，并提举了由金宇公司的前身即大连市房屋修缮工程有限公司在房屋所有权单位处盖章的编号为自管房中山区租字第050601219号的证件以及连捷巷4号住户的水电煤收费凭证以及连�巷3号住户的房租缴费卡以证明其主张。市房屋局提供的证据分别来源于房地产档案管理部门、直管公房及自管公房等非经营性国有资产管理部门，而创科君英公司及四季香公司提供的自管房中山区租字第050601219号的证件名称不详，内容主要涉及到大连市房屋修缮工程有限公司与该公司经营管理部之间的房屋租赁关系，其他水电费收费凭证及房租缴费卡非案涉房屋的相关收费凭据，均不能直接证明案涉房屋的权属。金宇公司也否认其为案涉房屋的所有权人。综合双方提供的证据的证明力大小，可以认定案涉房屋为国有直管公房，由市房屋局代表地方政府行使房屋所有权。一审法院以市房屋局未提供充足的证据证明其与本案有直接利害关系，驳回市房屋局的起诉不当，本院予以纠正。鉴于创科君英公司及四季香公司对一审法院驳回其反诉未予上诉，故本院对此不予审�。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百七十一条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第187条之规定，裁定如下：
一、维持大连市中山区人民法院（2014）中民初字第2110号民事裁定第二项；
二、撤销大连市中山区人民法院（2014）中民初字第2110号民事裁定第一项；
三、指令大连市中山区人民法院就大连市国土资源和房屋局提起的诉讼进行审理。
审判长 赵 虹
审判员 刘丽媛
审判员 王丽明
二〇一四年十二月三十日
书记员 夏丽娜
附相关法律规定：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条
起诉必须符合下列条件：
（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；
（二）有明确的被告；
（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；
（四）属于人民法院受理民事�讼的范围和受诉人民法院管辖。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条
第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第一百八十七条
第二审人民法院查明第一审人民法院作出的不予受理裁定有错误的，应在撤销原裁定的同时，指令第一审人民法院立案受理；查明第一审人民法院作出的驳回起诉裁定有错误的，应在撤销原裁定的同时，指令第一审人民法院进行审理。