苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0506民初1948号原告苏州大宁商业发展有限公司,住所地苏州市吴中区长桥街道先锋路天枫邻里生活广场。法定代表人朱君祥，经理。委托代理人夏卫，江苏力信律师事务所律师。被告苏州亚象文化艺术培训有限公司,住所地苏州吴中经济开发区枫津南路18号苏报·博济文化科技创意产业园1008-1013室。法定代表人朱建华，总经理。委托代理人李青，北京市百瑞（苏州）律师事务所律师。委托代理人李雷,上海煜珩纳川律师事务所律师。原告苏州大宁商业发展有限公司诉被告苏州亚象文化艺术培训有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人夏卫、被告委托代理人李青、李雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏州大宁商业发展有限公司诉称，2014年9月1日，其与被告签订大宁租赁合同，约定由被告承租其位于长桥分店4楼CQ404号铺位，租期至2019年9月30日止，第一年租金为266446.8元，按季度缴纳，逾期不交则按月租金的千分之三支付滞纳金；拖欠租金及其他费用一周以上，其有权单方解约。后，被告屡次未按约支付租金。2016年10月28日，原告在向被告催要租金未果后发出解约通知。因此，其要求判令解除双方于2014年9月1日签订的租赁合同；被告于合同解除后10日腾空并返还房屋，支付拖欠的租金345007.8元、违约金50000元。后，原告变更诉请为：要求确认双方于2014年9月1日签订的租赁合同于2016年12月31日终止；被告支付拖欠的租金339416.87元、违约金50000元。被告苏州亚象文化艺术培训有限公司辩称，其并未收到原告的解除通知，而是在2017年3月才得知原告已与房屋产权人解除了租赁关系。因双方曾口头约定由原告为其在同幢楼中安装一部从一楼到四楼的电梯，安装费用由其先行支付，再从应支付给原告的租金当中扣除。至于违约金，因原告存在违约，故其不承担违约责任。经审理查明，2013年6月27日，原告与苏州市××中区长桥街道集体资产经营公司（以下简称长桥集体资产公司）签订《租赁合同》一份，主要内容为：长桥集体资产公司同意将其所有的位于苏州市吴中区长桥街道先锋路天枫邻里生活广场出租给原告用于开办大型综合性购物广场，租期为自计租日（自交付之日起一年内属于免租期）起15年。2014年9月1日，原、被告签订《大宁租赁合同》一份，主要内容为：原告同意在其经营的位于苏州市××中区大宁长桥分店4楼CQ404号铺位（建筑面积为962.17平方米）出租给被告（经营范围仅限儿童教育培训类大象教育品牌的商品）。租赁期限：1、租赁区域租赁期限自2014年10月1日至2019年9月30日止；……4、其他：免租期为6个月，分为2014年10月1日至2014年12月31日、2015年10月1日至2015年11月30日、2016年10月1日至2016年10月31日。租赁方式及费用缴纳方法：根据双方约定，采用下述第1中方式进行合作：1、固定租金制（1）采用固定租金制方式由被告自行收银，①合同期内，乙方于每年/月/日向原告缴交上半年租金，于每年/月/日缴交下半年租金，逾期不交按每月租金*3%/天或/元/天收取滞纳金；②合同期内，被告于每年/月/日向原告缴交全年租金，逾期不交按每月租金*3%/天或/元/天收取滞纳金；③其他方式：每年3月25日、6月25日、12月25日前完成季度交纳；……（3）租金按23.08元/㎡/月计算，合计月租金为22203.9元，年租金为266446.8元（最后两年分别按16.67%、5.71%递增）；（4）合同正式生效前，被告须向原告缴交2个月租金作为租赁保证金，即人民币44407.8元，合同期满后扣除各项费用后无息返还被告。合同的终止：……5、本合同终止后7天，被告应将合同期间所发生的费用全部付清，若欠缴任何费用，原告有权从应付被告的款项中或被告支付的保证金中扣除，保证金剩余部分将退还给被告，若应付款项、保证金不足以偿付，原告应继续清偿所欠费用；……7、如被告拖欠租金及其它费用一周以上的，原告有权单方面全部或部分解除本合同，保证金自动转为违约金支付给原告，同时原告有权要求被告赔偿因违约造成的损失。审理中，被告表示因合同中关于租赁方式及费用缴纳的约定的前两项的缴纳时间是用划线表示的，故应视为双方未同意关于逾期交纳租金的滞纳金的约定。合同签订后，原告即按约向被告交付了租赁房屋，被告共向原告支付171272.83元。审理中，原告称，该171272.83元包含了租赁保证金44407.8元。被告则称，其除前述171272.83元外，还以现金方式向原告支付了租赁保证金44407.8元。2016年10月18日，原告向被告发出《催款通知》，要求被告在2016年10月25日前缴清2014年10月1日至2016年12月31日租金466280.63元；逾期未缴纳，本公司将按《租赁合同书》及附件约定执行，采取相应的措施，由此引起的一切后果与经济损失，将由被告承担。2016年10月21日，被告向原告回函，表示原告的告知函和催款通知书已收悉，并回复如下：……关于租金问题，因其在与原告签订租赁合同前，曾达成口头协议，约定待合同签订后，双方签署修建电梯的补充协议，原告给被告修建一部电梯，初步预算30万元左右（含电梯的设计费用和电梯费用以及基础建设部分的费用），钱由其承担支付，该费用用作抵扣租赁费，在电梯未修建完成前该笔费用贵公司不再收取；从签订合同之日起双方一直在为电梯的工作努力，其已支付了全部的设计费用25000元（含基础及加固，玻璃幕墙电梯全套设计图），刚开始是原告在联系长桥集团办理，后再联系电梯厂家，现电梯厂家已把电梯报价及方案送达给双方并洽谈过意向，只等原告回复；今年十月原告工作人员向其发送了相关补充协议内容，其也期待能与原告尽快签署补充协议，但原告至今未与其签署；经其核算，其与原告之间的租金166280.63元，该笔费用其将在与原告签署补充协议后10日内支付至原告指定账户。审理中，原、被告一致确认电梯并未实际安装。对此，原告称，之所以最终未安装电梯，是因为安装电梯涉及房屋结构和消防安全且其认为相关费用应由被告承担而被告不愿意承担。被告则表示因为原告认为电梯厂家报价太高，所以双方最终未就此达成补充协议，进行电梯安装。2016年12月14日，原告（乙方）与长桥集体资产公司（甲方）、苏州大宁购物广场有限公司（丙方）达成《和解协议》，主要内容为：鉴于：丙方承租了甲方位于吴中区先锋路天枫邻里生活广场26500平方米房屋，后根据当时约定在甲方所在地设立了乙方公司，并由乙方实际经营并履行了租赁义务。现甲方起诉丙方的（2016）苏0506民初5875号租赁合同纠纷一案，现经友好协商，达成本和解协议：一、乙方承租的甲方位于吴中区先锋路天枫邻里生活广场26500平方米，现经友好协商，甲方同意乙方退出三、四楼及负一层，合计面积16136.56平方米；继续承租一、二层，合计面积10141.84平方米，扣除吴地农副特产（原生鲜店）面积270平方米实际结算面积为9871.84平方米。二、乙方承诺于2016年12月30日前将目前承租的四楼（面积2388.78平方米）退出移交给甲方，四楼的承租户移交给甲方，租赁费用2016年12月31日前的由乙方负责收缴，2017年1月1日后的由甲方负责收缴；2016年12月30日前将目前承租的三楼（面积5282.17平方米）退出移交给甲方，目前现存的承租户三楼由乙方清租；负一楼（面积8465.61平方米）于2016年12月30日前退出移交给甲方，承租户由乙方自行处理；……。2017年3月30日，原告（乙方）与被告（丙方）、长桥集体资产公司（甲方）签订《租赁合同补充协议》，主要内容为：三方就乙丙双方于2014年9月1日签订的“天枫邻里生活广场租赁合同”，因乙方已将出租给丙方的四层房屋归还给业主甲方，故三方同意就合同相关事宜签订本补充协议：一、自2017年1月1日起原合同中的乙方权利义务由甲方承继；二、丙方自2017年1月1日起将合同约定的租金支付给甲方；三、2017年1月1日前丙方结欠的租金仍支付给乙方；四、甲、丙方一致同意租赁合同的其他条款仍然有效，双方仍按该合同约定的条款执行。审理中，原告明确其诉请的租金金额为2014年10月1日至2016年12月31日的应收租金599505.3元与应付押金44407.8元扣除减免金额133223.4元、已交租金171272.83元（含租赁保证金），即339416.87元；违约金本应按每月租金的3%计算，但为了便于计算，统一以拖欠租金339416.87元为基数自2016年10月26日起按3‰/日计算至实际付款之日止。以上事实，由原告提供的大宁租赁合同、催款通知、回函、付款凭证、租赁合同、和解协议、房屋所有权证及土地使用权证、租赁合同补充协议以及本院制作的庭审笔录等证据在卷证明。审理中，被告为证明其与原告曾就修建电梯有过口头约定，提供了如下证据：1、原告于2015年10月30日出具的《关于同意增设观光电梯的证明》，记载“兹我司与苏州亚象文化艺术培训有限公司就南厍路116号大宁生活中心（天枫邻里生活广场）四楼CQ404铺位签订了租赁合同经营教育培训用途，由于经营需要，更好的满足周边儿童需求，我司同意在项目的北面增设一部观光电梯。特此证明！”2、长桥集体资产公司于2015年7月27日出具的《关于加设观光电梯的申请》，记载“苏州市××中区规划局：我公司位于吴中城区××厍路××号的天枫邻里生活广场（即大宁生活中心），由于租赁企业业务需要，也为了更好地满足周边儿童的需求，在中心四楼开设吴中青少年宫。现向贵局申请增建一部观光电梯，请予批准为感！”3、被告原法定代表人莫心元及委托代理人李雷律师与大宁朱总于2016年8月30日的谈话录音及文字摘录，录音中：莫心元称其找了电梯公司的来看了，说把电梯装在铁楼梯比较省钱；朱总称，这个方案消防都过不了，没法谈的；李雷称，现在莫总这边房租账面是一直挂起的是怎么回事？朱总称，当时以为他合同签完就能马上装电梯，结果电梯到现在都没有装，2014年9月份他们开始装修，现在都2016年了，本来他电梯的费用冲抵租金，冲完后再交租金，他现在马上也要交租金了，冲两年的费用是肯定不够的，所以等确定下来他就要交；李雷问，什么时间能确定下来？朱总称，公司是要求他交租金，电梯的问题一直在协调，公司的意思是电梯安装费先打30万，先扣除，其他租金还是要交，现在我也正在协调这事；莫心元称，其将当初签合同时的情况再说一遍，当时你们说电梯你们找人装，结果没搞好，后来长桥集团也没搞好，然后我又找人，现在又拖了一段时间了，现在是家长没有电梯意见很大，北面的楼梯到处是垃圾，还装了一个空调外机，朱总你看能不能帮忙搞搞，现在家长都认为我这边环境不好都跑到其他地方去了，朱总你一直是负责招商这一块的，我们一开始进来时就谈的这个条件，当时我们是要签个补充协议的放在合同里面的，但现在一直都没签；朱总称，没问题的，就是因为电梯没有动，电梯的金额一直没定下来，所以才没签，公司是认可这件事的；莫心元称，公司认可这件事，但你们领导都调光了，到时你们都走光了，我不是死定了；朱总称，这个事情我们还是要谈一下的，我们公司要开会，现在大概的意思是下个月如果电梯还没安装好，你就先扣掉30万，余下的房租把他交了；莫心元称，当初其同意到背面来就是说要装电梯的，当时图纸设计也留有电梯口的；朱总称，我还有事，我先走，这事我再和他们沟通。4、原告内部的往来邮件，显示：总部商品管理部（招商）于2014年8月20日向朱锋转发了《健身长桥外租区CQ404英派斯健身合同审批表》请朱锋审批；朱锋于2014年8月28日转发了《长桥四楼外租区CQ404教育培训合同审批表》并回复总部商品管理部（招商）称：经过多次沟通，该商户现经营不了英派斯健身中心，原因是没有办法做泳池，英派斯公司不同意加盟，现商户表示已经和沧浪少年宫合作经营学前教育、补习、才艺培训等；其中作为电子邮件的审批表除记载租赁面积、租金等内容外，还记载由被告要求安装独立电梯通往租赁场地，并同意支付安装费用，原告以租金折算的形式将费用补贴给被告，电梯产权归属原告。5、苏州淳天电梯有限公司出具的《说明函》及《合同书》，其中《说明函》记载，“致：苏州大宁商业发展有限公司，承我司苏州淳天电梯有限公司与贵司签订的大象早教中心项目，此项目安装由我司苏州淳天电梯有限公司名义报政府开工及验收，安装、维保人员均由我司员工完成。绝不分包，特此承诺！”《合同书》的主要内容为：由苏州淳天电梯有限公司为原告制造并安装观光电梯；但该合同书中仅由苏州淳天电梯有限公司盖章，而无原告的盖章确认。被告称，该组证据证明本案租赁房屋已达到了安装电梯的条件。经质证，原告对证据1、2、3的真实性无异议，但从证据1、2可见增设电梯是为被告的经营所需，其与长桥集体资产公司是在配合被告办理相关手续，也不能证明相关费用由其承担；证据3中的朱总不是其的员工，而是苏州大宁购物广场有限公司（与原告系部分人员混同的关联公司）的员工，其也未授权朱总就增设电梯事项与原告进行沟通协调，且从录音中莫心元关于双方一直未签订补充协议的陈述也可反映出双方就此并未达成一致意见；证据4的真实性无法确认，且即便该组证据是真实的，也仅仅是双方在签订正式租赁合同前就相关合同条款进行磋商的初步的意思表示，而不是最终的结论，审批表中关于安装电梯的事宜是被告的单方面要求，如果其答应了被告的该项要求也应有相关的合同或补充协议加以确认；证据5的真实性无异议，但被告据此证明的是如何能安装电梯，而不是安装电梯的费用由其承担，故其对该证据的关联系不予认可。本院认为，原、被告之间签订的《大宁租赁合同》合法有效，应由双方按约履行。即根据该合同的约定，被告应按季度向原告支付租金，逾期当属违约。现被告确认2014年10月1日至2016年12月31日的租金总计为466281.9元，其仅向原告支付171272.83元，故按约应属违约。但被告称双方于签订该合同时口头约定安装电梯，相应费用由被告承担，并在应支付给原告的租金中扣除。原告虽对此不予认可，但综合被告原法定代表人及委托代理人与朱总（原告虽表示朱总系苏州大宁购物广场有限公司员工且其并未授权朱总与被告就电梯事宜进行沟通协商，但该公司与原告系关联企业且原告提供的和解协议也明确原告系苏州大宁购物广场有限公司根据与长桥集体资产公司的约定设立的，故足以认定朱总可以代表原告与被告进行沟通协商）谈话录音及原告未予否认的公司内部往来邮件、审批表，可认定原、被告之间确存在关于由被告出资安装电梯，相应费用在租金中扣除，所有权归属原告的约定。因此，原告虽于2016年10月18日发出了催款通知，但被告也于2016年10月21日回函抗辩且朱总也早于2016年8月30日明确表达了电梯安装费先按30万元在租金扣除而由被告交纳剩余租金的意思，故被告未按合同约定的期限交纳租金不属违约。然，因双方已于2017年3月30日达成补充协议，确认原告与被告之间的权利义务自2017年1月1日起由长桥集体资产公司承继，也即原、被告之间的租赁关系自2016年12月31日起终止。而至此原、被告之间口头达成的安装电梯的约定因故未能实际履行即电梯始终未安装，电梯费用抵扣租金也无从进行，故被告仍应按约支付原告在2014年10月1日至2016年12月31日的租金中未付部分即295009.07元。至于被告主张其还以现金方式支付了租赁保证金，但原告对此不予认可，且被告未提供证据加以证明，故本院对此不予采信。综上所述，原告要求确认其与被告之间的租赁关系自2016年12月31日起终止；被告支付其租金295009.07元，合法有据，应予支持；但要求被告支付逾期支付租金的违约金，无事实依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十八条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、原告苏州大宁商业发展有限公司与被告苏州亚象文化艺术培训有限公司之间的租赁关系于2016年12月31日终止。二、被告苏州亚象文化艺术培训有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州大宁商业发展有限公司租金295009.07元。三、驳回原告苏州大宁商业发展有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理单人民币17749元，由原告苏州大宁商业发展有限公司负担8874元，被告苏州亚象文化艺术培训有限公司负担8875元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  江 伟人民陪审员  许卫球人民陪审员  徐朝军二〇一七年八月十一日法官 助理  王 亭书 记 员  计皓旻