北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终9488号
上诉人（原审被告）：北京中加恒业房地产开发有限公司，住所地北京市密云区西田各庄镇雁密路99号601室-188。
法定代表人：任相亮，经理。
委托诉讼代理人：徐明，北京市中运律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：余晓燕，女，1980年11月1日出生。
委托诉讼代理人：李波，北京市京都律师事务所律师。
委托诉讼代理人：田润苏，北京市京都律师事务所律师。
上诉人北京中加恒业房地产开发有限公司（以下简称中加恒业公司）因与被上诉人余晓燕商品房预售合同纠纷一案，不服北京市密云区人民法院（2017）京0118民初4263号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人中加恒业公司之委托诉讼代理人徐明、被上诉人余晓燕之委托诉讼代理人田润苏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中加恒业公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回余晓燕的诉讼请求，或将本案发回重审；2.诉讼费用由余晓燕承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，未能正确区分未办证责任。中加恒业公司于2014年年底前即取得余晓燕所在楼栋的初始产权登记，并同时具备了为余晓燕办理分户产权的条件，未按期办证原因是因为涉案房屋所在楼栋需补交部分土地出让金，暂时无法为余晓燕办理不动产所有权证书，中加恒业公司同意在符合办证条件后为余晓燕办理。另外，虽然余晓燕已经提交了办证所需基本材料，但仍需补充购房承诺书和授权委托书，但余晓燕并未提供补充材料。二、一审判决适用法律错误，导致中加恒业公司承担了莫须有的赔偿责任。相较于法律及司法解释的规定，当事人合同约定条款有优先适用的效力，根据中加恒业公司与余晓燕之间签订的《商品房买卖合同》的约定，如中加恒业公司延期办证需要承担责任，赔偿的应当是余晓燕的“直接损失”，而本案余晓燕并未举证证明存在“直接损失”，因此，一审法院直接适用6%的违约金计算比例，属于法律适用错误，余晓燕关于赔偿金的诉讼请求不应得到支持。三、一审判决未能考虑判决结果与社会效益的结合，并有失公允。密云区××小区共有300多户业主因商品房预售合同纠纷将中加恒业公司诉至法院，总求偿金额高达2300多万元，一审判决一旦进入执行程序，将严重影响中加恒业公司的正常经营，并可能因此导致后续业主办证工作陷入停顿，并进而影响社会和谐稳定，有失公允。
余晓燕辩称：1.未办理产权证系中加恒业公司违反合同约定，补交部分土地出让金是中加恒业公司的责任，不是基于双方合同关系产生的，是中加恒业公司应尽义务。2.中加恒业公司所述余晓燕未提供补充材料，系中加恒业公司未履行告知义务。3.一审法院计算违约金合理合法。
余晓燕向一审法院起诉请求：1.判令中加恒业公司立即为余晓燕办理坐落于北京市密云区密云镇××住宅小区×号楼×单元×号的房屋不动产权证书；2.中加恒业公司向余晓燕支付逾期办理不动产权证书的违约金118177元（自2015年9月15日至2017年4月27日，按照年利率6%计算）；3.诉讼费由中加恒业公司承担。
一审法院认定事实：2013年3月2日，余晓燕与中加恒业公司签订《北京市商品房预售合同》，约定余晓燕购买中加恒业公司开发建设的位于北京市密云区××住宅小区×号楼（现×号楼）×单元×室的房屋一套，并约定如因中加恒业公司的责任致使余晓燕未能在商品房交付之日起720日内取得不动产权证书的，中加恒业公司应赔偿余晓燕因此造成的直接损失。合同签订后，余晓燕向中加恒业公司交付了全部房款，实际交付的房款总额为1246595元。2013年9月14日，中加恒业公司向余晓燕交付涉案房屋，但至今未为余晓燕办理不动产权证书。
在一审法院审理过程中，中加恒业公司认可余晓燕已向其提供了办证所需基本材料，但称按照新的文件要求，余晓燕仍需补充购房承诺书和授权委托书，但就新材料补充是否履行通知义务未提交相关证据。
一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。余晓燕与中加恒业公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，双方当事人均应当履行各自的合同义务，故中加恒业公司应当依照约定协助余晓燕办理不动产权证书，并承担逾期办证的违约责任。余晓燕要求中加恒业公司办理不动产权证书并支付逾期办理不动产权证书违约损失的诉讼请求，理由正当，证据充分，一审法院予以支持。关于违约损失的计算方式，余晓燕主张以购房款为基数，按年利率6%计算，一审法院认为该请求亦属合理，应予以采纳。关于违约损失的数额，一审法院根据实际违约天数、购房款并结合余晓燕的诉讼请求予以确定。中加恒业公司主张赔偿标准过高，缺乏依据，一审法院不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决：一、北京中加恒业房地产开发有限公司于判决生效之日起30日内协助余晓燕办理位于北京市密云区××小区×号楼×单元×室的不动产权证书；二、北京中加恒业房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内给付余晓燕逾期办理不动产权证书违约损失118177元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人均未向本院提交新证据。
本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案的二审争议焦点有二：一为中加恒业公司是否应当为迟延办理房屋产权证承担民事责任；二为一审判决确定的违约损失是否适当。
对于争议焦点一，本案中，双方当事人在《北京市商品房预售合同》中，明确约定由房屋的买受人委托出卖人或者出卖人指定的代理机构向权属机构申请办理房屋权属转移登记，据此，本案中办理房屋产权证是中加恒业公司的合同义务。中加恒业公司上诉称因涉案房屋所在楼栋需补交部分土地出让金，暂时无法办理不动产所有权证书。故未办理产权证的原因在于中加恒业公司。中加恒业公司虽主张余晓燕未提供补充材料，但其就新材料补充是否履行通知义务未提交相关证据。本院据此认定系由于中加恒业公司的原因导致业主迟延办理房屋产权证，中加恒业公司应当依照约定协助余晓燕办理不动产权证书，并对逾期办证承担违约责任。中加恒业公司的该部分上诉理由缺乏事实依据，本院不予采纳。
对于争议焦点二，双方当事人在《北京市商品房预售合同》中约定，由于出卖人责任导致买受人未能在合同约定日期内取得房屋所有权证书的，同意赔偿因此对客户造成的直接损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，由于中加恒业公司的原因导致在合同约定的期限内未给余晓燕办理房产证，限制了余晓燕对房屋物权的行使，给余晓燕造成了一定的财产损失，双方在合同中没有约定具体的违约金，余晓燕的损失数额亦难以确定，因此可依照上述司法解释的规定计算余晓燕的逾期办证违约损失。余晓燕以购房款为基数，按年利率6%的计算方式主张损失并未超出上述司法解释的规定，一审法院予以支持是适当的，中加恒业公司的该部分上诉理由缺乏法律依据，本院不予采纳。
中加恒业公司提出的总赔偿金额过高，进入执行程序影响企业生产经营及后续办证的上诉理由明显缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。
综上所述，中加恒业公司的上诉请求和理由均缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费17082元，由北京中加恒业房地产开发有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 咸海荣
审 判 员 张海洋
代理审判员 常洪雷
二〇一七年八月十五日
法官 助理 武 菁
书 记 员 马梦蕾