甘肃省武威市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）甘06民终600号
上诉人（原审被告）：赵强，男，生于1977年1月18日。
委托诉讼代理人：杨伟坤，甘肃理上律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈金梅，女，生于1962年12月30日。
被上诉人（原审原告）：李军，男，生于1983年7月2日。
二被上诉人的委托诉讼代理人：张莹，甘肃方域西涛律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李守宾，男，生于1962年6月20日。
上诉人赵强因与被上诉人陈金梅、李军、李守宾确认合同无效纠纷一案，不服甘肃省民勤县人民法院(2017)甘0621民初3号民事判决书，向本院提起上诉，本院于2017年6月22日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理，上诉人赵强及委托诉讼代理人杨伟坤，被上诉人陈金梅及陈金梅、李军的委托诉讼代理人张莹，被上诉人李守宾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
赵强上诉请求：1、请求撤销甘肃省民勤县人民法院(2017)甘0621民初3号民事判决书第一项，依法改判驳回陈金梅、李军的诉讼请求。2、一、二案件诉讼费均由陈金梅、李军承担。事实与理由：一、一审判决没有认定与诉讼请求及判决相关的案件事实，而违法认定与本案无关的事实，属明显认定事实错误。1、一审将陈金梅、李军作为案件适格的主体明显错误。2、一审判决对涉案房产权属的认定明显错误。3、一审判决没有认定买卖合同无效的案件事实，判决没有任何事实依据。二、一审判决适用法律明显错误。
陈金梅、李军辩称，1、一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。2、李守宾和赵强签订的房屋买卖合同侵害了我方的合法权益，我方作为利害关系人提起本诉是适格的当事人。3、我方所享有的物权不受诉讼时效的限制。
李守宾未做答辩。
陈金梅、李军向一审法院的诉讼请求：请求法院认定二被告之间的房屋买卖合同无效并予以撤销。
一审法院认定的事实：陈金梅和李守宾于1983年结婚，婚后在李守宾工作的民勤县饮食服务公司家属院居住，其住房地处民勤县城东关78号，共计房屋四间，房屋范围内的土地面积约200平方米。1989年，李守宾和其工作单位签署了公房出售协议，购得了上述房屋。后李守宾于1990年7月受让了部分邻近土地，土地面积增加为310.7平方米，并扩建了房屋三间。1990年11月26日，李守宾经房产管理部门办理了房屋所有权登记，房产所有权登记在李守宾名下，房屋七间，建筑面积146.26平方米。1995年3月16日，陈金梅和李守宾经民勤县人民法院调解自愿离婚，婚生子李扬（现名李军）随李守宾生活，房屋1间半归陈金梅所有，2间归李守宾所有，调解书未载明双方各自分配房屋的坐落、面积。由于李军年幼，双方口头约定其余房屋三间半归李军所有，其约定未列入民事调解书。陈金梅离婚后迁居别处，房屋由李守宾及其父母、李扬居住。1996年11月20日，李守宾就房屋范围内的土地办理了土地使用权登记，取得了土地使用权证书，房屋范围内的土地面积310.7平方米，土地使用权登记在李守宾名下。2002年，李扬服役，李守宾父母相继去世，李守宾外出打工并迁居别处。李守宾将公房出售协议、房屋所有权证书、土地使用权证书交其胞姐李秀花保管。2006年，李守宾将上述房屋以价款48000元售与其在房产管理部门工作的朋友张会国，张会国搬家时，陈金梅以其具有房屋份额为由出面干预，张会国查阅了房屋登记资料，得知陈金梅之前已经向房产管理部门提交了上述民事调解书，房屋存在权属纠纷，即和李守宾办理了退房手续。2008年11月28日，经李守宾姐夫郭精孝（李秀花之夫）介绍，李守宾将房屋整体售与郭精孝侄女婿赵强，价款52000元。基于亲戚关系，李守宾未向赵强出具收条。后李秀花将李守宾委托其保管的公房出售协议、房屋所有权证书、土地使用权证书转交赵强。赵强购房后，进行了翻修、扩建。2016年9月2日，李守宾向赵强出具了收条，收条载明李守宾收到赵强于2008年11月28日给付的购房款52000元，并注明此款不包括陈金梅的房地产款项。2016年10月20日，赵强向民勤县人民法院提起诉讼，要求判令李守宾就涉案房屋七间办理房屋所有权及土地使用权变更登记（另案处理）。现原告陈金梅、李军于2017年1月3日提起诉讼，请求本院认定被告李守宾、赵强买卖房屋的合同无效并依法予以撤销。一审法院认为，本案的焦点包括：涉案房地产是否系原告陈金梅、李军和被告李守宾的共有财产；赵强买受房屋的行为是否构成善意取得。根据查明的事实，陈金梅、李守宾于1983年结婚，婚姻关系存续期间，李守宾以其个人名义购买工作单位公房、受让相邻土地使用权、扩建房屋至七间后以其个人名义办理了房产权属登记，其房屋所有权及房屋范围内土地的使用权应当属于陈金梅、李守宾的夫妻共同财产。陈金梅、李守宾于1995年3月16日协议离婚时，书面约定由其二人分割了部分房屋三间半的同时口头约定其余三间半房屋留与二人未成年婚生子某，其口头约定属二人对李军的赠与。根据法律规定，因人民法院的法律文书导致物权设立、变更、转让、消灭的，自法律文书生效时发生法律效力，人民法院在分割共有不动产案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁定书、调解书，应当认定为导致物权设立、变更、转让、消灭的法律文书；赠与人明确表示将赠与物赠给未成年人个人的，应当认定该赠与物为未成年人的个人财产。据此，陈金梅自法院民事调解书生效时已经原始取得了其分得房产的物权，陈金梅、李守宾明确表示留给李军的房屋三间半应当属李军的个人财产。由于陈金梅、李守宾对分割、赠与房屋的坐落、面积及房屋范围内的土地使用权未予明确，其房屋和房屋范围内的土地使用权应当归陈金梅、李守宾、李军共同共有。1996年11月20日，李守宾以其个人名义就房屋范围内的土地办理了土地权属登记，取得了土地使用权证书，但根据陈金梅向房地产管理部门提交民事调解书、阻止李守宾向张会国卖房并导致二人之间的房屋买卖行为终止的事实，陈金梅并未追认涉案房产的权属已经归李守宾个人所有，李守宾的该登记行为并未改变其房产的共有性质。赵强于2008年向李守宾购房时，双方订立口头合同，约定支付购房款52000元，原告对价款的合理性并无异议，但根据法律规定，处分共有的不动产，应当经全体共同共有人同意。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，受让不动产构成善意取得必须满足以下条件：受让人受让该不动产时是善意的；以合理的价格转让；转让不动产已经登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十八条对此进一步予以明确：”受让人受让该不动产时”，是指依法完成不动产物权转移登记之时。李守宾于2016年9月2日向赵强出具收条后，视为双方成立了书面合同。由于赵强购房后未能办理房地产权属变更登记，赵强在购房时是否知晓房产属李守宾和他人的共有财产，其受让房屋的行为均不构成善意取得。综上，应当认定被告李守宾、赵强之间就李守宾名下地处民勤县东关78号房屋成立的买卖合同无效。关于原告要求撤销二被告之间买卖合同的诉讼请求，因原告并非买卖合同的当事人，其和李守宾之间亦无债权债务关系，原告的该诉讼请求不符合合同当事人行使合同撤销权及债权人行使债务人行为撤销权的法律规定，不应当予以支持。综上，本案经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第五十四条、第七十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十七条、第一百零六条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条、第十八条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第129条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十五条的规定，判决如下：一、被告李守宾、赵强之间就李守宾名下地处民勤县东关78号房屋订立的买卖合同无效；二、驳回原告陈金梅、李军的其他诉讼请求。案件受理费70元，由被告李守宾负担。
二审时陈金梅、李军围绕诉讼请求向法庭提交了民勤县城建局调取的申请书、民勤县不动产登记事物中心调取的土地登记申请资料（共七份）两组证据。法庭组织双方当事人进行证据交换和质证。陈金梅、李军认为城建局调取的申请书证明2006年陈金梅已经在城建局对其涉案房屋的所有权进行了备案。不动产登记事物中心调取的土地登记申请资料（共七份）证明1994年陈金梅和李守宾在婚姻存续期间进行的土地登记申请，涉案土地仍然有陈金梅的部分。赵强认为对第一份证据的合法性有异议，该证据不能作为二审新证据进行提交；对第二组证据土地登记申请资料的的真实性无异议，证明目的有异议。李守宾对两组证据无异议。对双方有争议事实本院认定如下。结合一审认定的事实，认定2006年陈金梅已向民勤县住房和城乡建设局提交的申请书，涉案房屋是陈金梅、李军与李守宾共同所有。涉案的房屋土地登记虽是1996年11月发的证，但涉诉的土地是陈金梅和李守宾在婚姻存续期间进行的土地登记申请，涉案土地是陈金梅、李军与李守宾共同所有。二审查明的其余事实与一审相一致，本院予以确认。
本院认为，涉诉的房屋、土地虽在李守宾名下，但1995年李守宾与陈金梅离婚时对涉诉的部分房屋进行了分割，双方未分割的房屋约定赠予婚生子某，分割和赠予的房屋均未明确具体坐向及位置，是对共有财产的处分约定不明。且2006年李守宾将涉诉房屋出售给张会国，张会国搬家时陈金梅进行了干涉，张会国查阅了房屋登记资料，得知陈金梅于2006年10月23日已向民勤县住房和城乡建设局提交的申请书，未经其允许，不能过户到别人名下。张会国与李守宾办理了退房手续。上述事实由房产证、土地使用证、民事调解书、申请书陈金梅、李守宾、张会国的陈述在卷佐证，足以认定涉诉房地产属陈金梅、李守宾及婚生子某的共同财产，并非李守宾的个人财产。因此陈金梅、李军是本案适格的诉讼主体。李守宾与赵强于2008年口头订立合同将涉诉房屋以52000元的价格出售给赵强，在2016年9月2日给赵强出具了收条，并注明：此款内不包括陈金梅的房地产款项。说明赵强在购买房屋时就知道李守宾处分了陈金梅、李军的财产所用权。《中华人民共和国民法通则》第七十八条规定：”共有财产可以由两个以上的公民、法人共有。共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件，有优先购买的权利。”最高人民法院关于贯彻《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第八十九条规定：共同共有人对共有财产享有共同的权利、承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的利益。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：处分共有的不动产或动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上按份共有人同意或者全体共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。从李守宾与赵强双方形成口头购买合同的时间2008年到李守宾2016年9月2日给赵强出具收条的时间长达10年之久，赵强没有办理房屋产权变更手续，说明赵强知道李守宾无处分权购买的涉诉房屋，双方的购买行为事后也没有得到陈金梅、李军的追认，因此李守宾与赵强双方形成的口头购买合同无效。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让取得不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记已经交付受让人。赵强明知李守宾无处分权而购买的涉诉房屋，购买涉诉房屋之后没有及时办理房屋产权变更，不能认定为善意取得。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的合同无效：（二）恶意串通，损坏国家、集体或者第三人利益的合同；《中华人民共和国民法通则》五十八条规定有下列行为无效（四）项规定恶意串通，损坏国家、集体或者第三人利益。故李守宾与赵强的买卖合同及行为均无效，一审判决符合法律规定。
综上所述，赵强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费70元，由赵强负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵永忠
审 判 员 沈忠清
代理审判员 胡春芳
二〇一七年八月三日
书 记 员 王世财