辽宁省瓦房店市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0281民初5636号
原告：王晓玉
委托诉讼代理人：白长会，系辽宁千江律师事务所律师。
被告：大连天实置业有限公司
法定代表人：张弩，系该公司经理。
委托诉讼代理人：孙华印，系大连天实置业有限公司员工。
原告王晓玉与被告大连天实置业有限公司（以下简称天实置业公司）商品屋销售合同纠纷一案，本院于2016年10月24日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王晓玉的委托诉讼代理人白长会、被告大连天实置业有限公司的委托诉讼代理人孙华印到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王晓玉向本院提出诉讼请求称：1、判令被告支付逾期交付房屋的违约金10346.75元，并自2014年11月16日起按照每日13.89元支付违约金至房屋经建设单位验收合格之日止；2、判令被告支付逾期办理房屋权证的违约金4999.77元，并自2016年10月26日起按照每日13.89元支付违约金至办理完毕之日止。事实与理由：2011年11月4日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的大连长兴岛临港工业区栾秀路546号3单元8层2号房屋，房屋建筑面积50.24平方米，总房款277765元。《商品房买卖合同》第八条对交付期限进行了约定：“出卖人应当在2012年10月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备下列第5种条件（经建设单位验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”，第九条对逾期交房违约责任进行约定：“（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金”。第十五条第三项规定：权属证书“由出卖人继续负责办理，且必须在交付使用一年内办理完毕，如逾期仍未办理完毕，则从一年期满后第二天起，按每日万分之零点五向买受人支付违约金”。合同签订后，原告按照约定交纳了房款。但被告迟迟未交付房屋，在政府及原告等全体业主多方催促下，被告于2014年11月15日才将房屋钥匙交给原告，但相关配套设施至今仍不完备，房屋权属证书也不能办理。被告交付房屋逾期745天，按照约定，被告应支付逾期交房违约金，原告要求被告支付违约金计算方式：
277765元×0.05‰×745天＝10346.75元（每日13.89元）。被告逾期办证违约金计算方式：277765元×0.05‰×360天＝4999.77元（每日13.89元，暂计算至2016年10月25日）。
原告在庭审中减少部分诉讼请求，现诉讼请求为：1、判令被告支付逾期交付房屋的违约金10346.75元（自2012年10月31日至2014年11月15日止，按照总房款每日万分之零点五的标准计算，共745天）；2、判令被告支付逾期办理房屋权证的违约金4999.77元（自2015年11月16日起至2016年11月10日止，按照日万分之零点五的标准，共360天）。2016年11月11日之后发生的违约金待实际发生后另行主张。
被告天实置业公司辩称：不同意原告的诉讼请求。1、原告请求被告支付逾期交付违约金，已经过了法律规定的诉讼时效。因为逾期交房所引发的违约金请求权是一种债权请求权，应当适用民法通则规定的两年普通诉讼时效，而且诉讼时效的起点应是从合同约定的交房时间起算，经过两年不起诉的超过诉讼时效。而本案原、被告签订的商品房买卖合同第8条明确约定：出卖人应在2012年10月30日前将房屋交付原告使用，也就是诉讼时效的起算点是2012年10月30日，往后计算两年诉讼时效是2014年10月30日截至。而原告是于2016年10月份起诉被告，早已经超过了法律规定的两年的诉讼时效，所以法院应该驳回原告的该项诉讼请求。原告虽说提供的告知函称诉讼时效已中止，但该告知函是被告方公司内部的单方认可，并不对原告生效，而且该告知函上面也明确约定交房日期是2013年6月30日，其离起诉日期2016年10月份早已超过两年的诉讼时效，所以不管怎么计算，该案请求逾期交房违约金都过了诉讼时效。2、原告请求被告逾期办理房屋产权证的违约金过高，且数额也错误。首先依据合同法第114条第2款约定的违约金过份高于造成损失，当事人可以请求人民法院予以适当减少。最高院关于商品房买卖合同若干解释的第16条相关规定，而本案原告至今没有提供任何损失额度的证明，更何况原告早已自认从2014年11月15日进驻房屋居住，原告未受到任何的实际损失，原告请求被告向其支付逾期办证违约金根据不存在，所以法院应该驳回原告的该项诉讼请求。再者导致逾期办证属于被告不能预见、不能避免的客观情形所导致，因为建设单位不向被告移交全部工程竣工验收的资料，导致被告无法向相关部门报送全部的工程竣工验收材料，同时政府也不积极处理此类事情，最终导致逾期办证。且被告也将施工单位因逾期交付竣工验收材料起诉到法院，并且法院已经判决我方胜诉，要求建设施工单位向我公司履行竣工材料的移交，现该案已经到执行阶段。所以说被告也已经履行了办证的全部义务，原告未按时取得房屋产权证，责任不在被告。原告向被告主张该违约金不成立。
经审理查明：案涉房屋位于大连长兴岛临港工业区峦秀路546号3单元8层2号，建筑面积为50.24平方米。
2011年11月4日，原告王晓玉（买受人）与被告天实置业公司（出卖人）签订商品房买卖合同（合同编号为WHT201103988），约定买受人向出卖人购买案涉房屋，单价为每平方米5528.76元，总房款为277765元，首付款83765元于2011年11月4日当日支付；贷款194000元于2011年12月4日之前付清。并约定出卖人应当在2012年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设单位验收合格的商品房交付买受人使用。出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金。还约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由出卖人继续负责办理，且必须在交付使用后一年内办理完毕，如逾期仍未办理完毕，则从一年期满后第二天起，按每日万分之零点五向买受人支付违约金。上述商品房买卖合同在大连长兴岛临港工业区房地产交易中心进行了备案。
上述商品房买卖合同签订后，原告依约向被告履行了全部付款义务，被告于2014年11月15日将案涉房屋交付给原告。在本案审理终结前，案涉房屋尚未办理房屋权属证书。
同时查明，2013年1月29日，被告出具《告知函》，载明：“尊敬的朗庭山业主：朗庭山项目目前延期交房，大连天实置业有限公司承诺朗庭山项目不迟于2013年6月30日交房，期间发生的违约补偿标准待2013年3月份大连天实置业有限公司重组完成后协商解决。”
被告在庭审中提交《关于接受朗庭山项目的情况汇报》以及被告公司管理归档的流程表各一份，载明关于朗庭山项目向人和集团交接的相关情况，汇报时间为2013年7月8日。被告主张该公司由人和集团注资，并已于2013年7月完成内部资产重组，且因上述材料系内部流通文件，故不需加盖印章。原告对上述材料的真实性不予认可，并提交被告工商查询资料以证明被告自2012年8月22日之后的工商登记信息并未进行变更。
原、被告均确认双方并未对违约交房的补偿标准进行过协商。
另查明，原告在庭审中提交录音光盘及文字整理资料、告知书各一份，拟证明案涉小区业主于2014年11月15日交房当日向被告员工奚世杰提交过要求索赔的告知书，已产生诉讼时效中断的效力。被告对上述证据的真实性有异议，认为该录音中的各方并未表明身份和时间，无法确认其中有被告的员工奚世杰，且该录音中并未涉及与本案逾期交房、办证的违约金相关的内容，所涉及的告知书也并无具体内容，无法确认是否系原告现在提交的此份告知书。被告还表示从未收到过原告提交的告知书。
原告还提交被告于2016年11月3日出具的告知函的照片打印件一份，该告知函载明：“尊敬的朗庭山业主：朗庭山项目房屋产权证及违约金事宜我公司正在积极解决，待房屋验收工作完成后统一处理。”被告对该告知函的真实性有异议，认为该证据非原件不具备证据效力，且该告知函内容并不涉及逾期交房相关内容。
本院所确认的上述事实，有原告提交的商品房买卖合同、2013年1月29日告知函、2016年11月3日告知函、录音资料及告知书、工商查询资料，被告提交的民事起诉状、民事判决书、执行申请书、中山区法院执行局告知书、公司管理归档流程表及关于接受朗庭山项目的情况汇报及双方当事人当庭陈述笔录等在卷佐证，所有证据材料均经开庭质证和本院审查，可以作为定案依据。
本院认为，原告王晓玉与被告天实置业公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反国家相关法律法规的禁止性规定，该商品房买卖合同合法有效，原、被告均应根据合同约定履行自己的义务。本案中，原告向被告给付了全部房款，被告理应按照合同约定的日期向原告交付房屋，并协助其办理案涉房屋的产权登记手续。现被告逾期交付房屋，且至今未协助原告办理房屋产权证书，该行为显属违约。
1.关于原告主张被告给付逾期交房违约金是否已过诉讼时效的问题。
因违约金请求权属债权请求权，应适用普通诉讼时效的规定。本案中，合同约定的交房时间为2012年10月30日，被告实际交房的时间为2014年11月15日。又因被告于2013年1月29日发出《告知函》，承诺“朗庭山项目不迟于2013年6月30日交房”，故诉讼时效发生中断，应从2013年7月1日开始重新起算。但本案中原告于2016年10月28日才向本院提起诉讼，已明显超过诉讼时效。虽然原告主张其于2014年11月15日交房当日向被告提交过要求索赔的告知书，但其所提供的录音资料及告知书并不足以证明原告的此项主张，且被告亦否认其曾收到过上述告知书；而原告提交的2016年11月3日的告知函系照片打印件，被告不予认可，且该告知函中亦未明确提及逾期交房违约金；原告还主张因被告的重组一直没有完成，故时效处于中断状态，而被告辩称重组系内部资产重组，已于2013年7月完成，但原、被告均确认并未对违约交房的补偿标准进行过协商，故现有证据无法确认诉讼时效在2013年7月之后发生过中断的情形。综上，对于被告逾期交房违约金已过诉讼时效的抗辩，本院予以采纳，对于原告要求被告给付逾期交房违约金10346.75元的诉讼请求，本院不予支持。
2.关于被告是否应当向原告给付逾期办证违约金及给付金额的问题。
本案中，被告辩称逾期办证的原因是建设单位不向被告移交全部工程竣工验收的资料，责任不在被告，被告不应承担违约金。鉴于协助原告办理产权登记系被告应当履行的义务，不论是否因建设单位的原因导致逾期办证，被告均应对原告承担逾期办证的违约责任。故被告的此项抗辩缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。被告还抗辩称案涉合同约定逾期办证的违约金过高，要求予以减少。因本案中案涉合同约定：从一年期满后第二天起，按每日万分之零点五向买受人支付违约金。而结合本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及原告的预期利益等综合因素，上述约定较为公平合理，并不过高，故对于被告的此项抗辩，本院亦不予采纳。原告要求被告给付逾期办证违约金4999.77元的请求，于法有据，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条之规定，判决如下：
一、被告大连天实置业有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告王晓玉逾期办证违约金4999.77元；
二、驳回原告王晓玉的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费184元，由被告大连天实置业有限公司负担92元，由原告王晓玉负担92元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审判长 许静贤
审判员 梁玉升
审判员 王 志
二〇一八年四月二十二日
书记员 尹丽葵