宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）宁01民终675号
上诉人(原审原告、反诉被告)：宁夏赛恩智慧社区发展有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区尹家渠北街金海明月19号综合楼201室。
法定代表人：孙亮，该公司总经理。
委托诉讼代理人：耿建强，宁夏融阳律师事务所律师。
上诉人(原审被告、原诉原告)：王大伟，男，1968年8月7日出生，汉族，个体从业者，住辽宁省阜新市。
委托诉讼代理人：彭丽琴，宁夏兴业律师事务所律师。
上诉人宁夏赛恩智慧社区发展有限公司（以下简称赛恩公司）因与被上诉人王大伟房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2017）宁0106民初2978号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月8日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、询问并听取双方当事人及委托诉讼代理人意见，对案件事实及证据进行核对，决定本案不开庭进行审理。上诉人赛恩公司的委托诉讼代理人耿建强与上诉人王大伟的委托诉讼代理人彭丽琴到庭发表意见。本案现已审理终结。
赛恩公司上诉请求：1.撤销原审判决第五项，改判王大伟支付赛恩公司装修补偿金66660元；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人王大伟负担。事实及理由：赛恩公司因涉案房屋的装修花费20万元，装修部分均与房屋形成附合。王大伟将房屋收回后原样出租给他人，应视为其同意利用该房屋的全部装饰装修。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款之规定，王大伟应当在其利用价值范围内予以适当补偿，补偿标准参照剩余租赁期内装饰装修物残值。
王大伟辩称，原审判决适用法律正确，合同中明确约定因赛恩公司违约后，应按照房屋原状向王大伟返还房屋。且涉案房屋经过长期搁置后再次出租，新的承租人重新进行了装修，并未使用赛恩公司原装修物品及设施，新的承租人将涉案房屋用于美容美发，相关合同已经在一审中提交。请求驳回上诉，维持原判。
王大伟上诉请求：1.撤销原审判决第三、四项，改判被上诉人赛恩公司赔偿上诉人王大伟租金损失11178元，公证费3600元，违约金32000元（已扣减被上诉人赛恩公司支付的履约保证金40000元），租车费1350元，人工费800元，仓储费1800元（暂计算至2017年5月14日，此后以此标准计算至被上诉人赛恩公司实际搬走货物时止）；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人赛恩公司负担。事实及理由：一、双方签订的租赁合同第九条明确约定，清理、腾空并向王大伟交付租赁物，是赛恩公司的合同义务。现因赛恩公司的违约行为造成合同不能继续履行，王大伟因代为清理、腾空租赁房屋所产生的租车费、人工费、仓储费，应当由赛恩公司负担。一审法院对王大伟出示的合同、收条予以采信，却不予支持，明显不当。二、双方签订的租赁合同第三条对租金支付时间有明确约定，赛恩公司在王大伟连续两个月的催促下，不仅未支付租金，并且未交付租赁物，致使涉案房屋面临滞租状态，直到2017年5月13日，王大伟才与案外人唐海洋签订房屋租赁合同，并约定年租金23万元，房屋滞租期间损失达到50666元，年租金损失1万元，一审法院对王大伟主张的租金损失应当全部予以支持。
赛恩公司辩称，依据一审查明情况和证据来看，王大伟在合同期满当天，即将涉案房屋的房门锁住，并强行将公司员工驱赶，不存在向其追要租金的事实。王大伟只是口头陈述仓储费和人工费，未提供证据证明。一审判决后赛恩公司拉运王大伟扣留的货物时，发现王大伟并未租赁房屋存放货物，只是将货物在其自己的农村小院露天存放，故请求驳回其上诉。
赛恩公司向一审法院起诉请求：1.判令王大伟返还赛恩公司保证金4万元；2.判令王大伟给付赛恩公司已与租赁房屋形成附合的装修补偿金15万元；3.判令王大伟返还赛恩公司涉案租赁物房屋中未予形成附合的装饰装修物（包括两台空调）；4.判令王大伟返还赛恩公司涉案租赁房屋中的物品；5.案件受理费由王大伟负担。
王大伟向一审法院反诉请求：1.依法解除王大伟与赛恩公司签订的《房屋租赁合同》；2.判令赛恩公司赔偿王大伟房屋占有使用费27200元、违约金32000元（已扣减保证金4万元）、公证费3600元、租车费1350元、人工费800元、仓储保管费1800元等经济损失合计66750元，2017年5月14日以后的仓储保管费请求判决至赛恩公司实际搬走货物之日止；3.本案诉讼费全部由赛恩公司负担。
一审法院查明：2015年2月14日，王大伟（甲方）与赛恩公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将银川市金凤区悦欣路83号阅海万家C区16号楼底商107、108号建筑面积共计200㎡商业用房（以下称涉案租赁物）租赁给乙方经营赛恩品牌社区服务站项目；租金每年24万元；租赁期限自2015年2月25日至2018年2月24日止；甲方于乙方付清第一年度租金后二日内向乙方交付房屋；乙方应在合同签订次日向甲方一次性分别交纳履约定金2万元、履约保证金4万元，定金作为租金直接冲抵；在履行合同过程中，如乙方存在重大违约，则甲方有权直接从保证金中抵扣相应金额弥补损失，抵扣后履约保证金不足4万元时，乙方于甲方通知之日起五日内补足；甲方于合同终止后15日内将保证金一次性无息全额退还乙方；租金支付方式为年付，第一年度租金于合同签订后15日内支付，以后历年租金于到期日间隔一个月前即每年1月25日前支付；租赁期间房屋发生的租赁税、制热、制冷、水电暖、网络通讯、物业等费用由乙方按规定自行承担；乙方须于2015年3月10日前进场装修涉案租赁物，2015年4月10日前完成装修开始正常营业；乙方对涉案租赁物的装修方案须经甲方确认同意，不得有损房屋的主体结构，甲方负责租赁物的修缮维护并承担费用，如因乙方不当使用房屋设施设备造成损害的，应承担修复、赔偿责任；甲方任何通知、文件等均可送达于涉租房屋，由经营场所工作人员签收生效。合同约定乙方在租赁期间有”擅自转租给第三人，擅自改变房屋用途、经营项目或者品牌，逾期支付全部或者部分租金超过三十日”情形之一的，甲方有权单方解除合同并收回房屋。关于租赁物返还双方合同约定：无论何种原因使合同终止、解除，乙方应在协议终止、解除后三十个工作日内返还房屋；乙方应按现状返还房屋，乙方的设施设备中可移动设备由乙方自行收回，涉及房屋装修内容不得做任何拆除损坏，保留原状，如有设施损坏或者拖欠物业费用未清理的，甲方有权按照市场价格或者物业公司欠费清单从保证金中扣除；甲方有强制清场权，即甲方行使合同解除权后如乙方拒不退场，甲方有权在事先发出通知前提下，采取限制用水、用电等措施勒令乙方退出场地，或者在拒不搬离情况下对乙方物品清理登记后单方采取措施将乙方场地内的物品清理出场。关于违约责任双方合同约定：乙方逾期返还房屋的，按每逾期一天每平方米8元标准从乙方履约保证金中收取房屋占有使用费至返还之日止，如超出履约保证金的，不足部分由乙方支付；租赁期间甲方擅自解除合同提前收回房屋的，应向乙方支付当年度3个月的租金作为违约金并退还已向乙方收取的当年度的租金，若违约金不足以抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿；乙方擅自解除合同的，甲方不予退还履约保证金，乙方还应支付当年度3个月的租金作为违约金，若违约金不足以抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿；乙方无法定或者约定事由逾期支付全部或者部分租金，每逾期一日应按合同年租金1％向甲方支付违约金至乙方付清租金或者甲方行使单方解除权后，乙方实际交付房屋之日；乙方无法定事由违约致使乙方单方行使解除权，可同时要求乙方支付当年租金的5％作为违约金。合同还对免责、争议解决方式等事项作了约定。
上述合同签订后，赛恩公司如约支付王大伟年租金24万元、履约保证金4万元，王大伟将涉案租赁物交付赛恩公司，赛恩公司经王大伟确认同意后进场对房屋进行了装修，并如期完成装饰装修开始经营赛恩品牌社区服务站项目。第二年租期届满后，经催收赛恩公司未在2017年1月25日前向王大伟交付第三年度租金24万元。2017年2月26日，王大伟在向赛恩公司送达《解除租赁合同通知书》后，强行将涉案租赁物房门更换门锁予以关闭，赛恩社区服务站停止营业。2017年3月10日，王大伟经宁夏回族自治区银川市国立公证处公证证明向赛恩公司送达《解除租赁合同通知书》，通知正式解除房屋租赁合同，要求扣除保证金4万元后赛恩公司另支付违约金32000元，限于通知到达后三日内交清涉案租赁物发生的水电暖、物业等费用，并清空房屋内能够移动的物品和办公设施设备，逾期将行使强制清场权收回租赁物。2017年3月14日，王大伟向宁夏回族自治区银川市国立公证处申请证据保全，经现场公证将涉案租赁物中的物品和办公设施设备清点登记后予以清场，国立公证处对证明事项作出（2017）宁银国立证字第800号公证书，王大伟将涉案租赁物中的物品和办公设施设备（其中挂式5匹、立式3匹空调各一台未拆除拉走）拉走留押至今，并将涉案租赁物另行出租。王大伟为清理租赁物中的物品、设施设备支出的现场公证费用3600元、运输费1350元、人工费800元，租金每月900元。现赛恩公司向王大伟索要上述被清场拉走的物品和办公设施设备遭拒绝返还，引起本案诉讼。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》规定：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务；当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，并按照约定全面履行自己的义务。赛恩公司与王大伟签订的《房屋租赁合同》有效，对当事人具有法律约束力，双方均应遵照执行。承租人赛恩公司未按照约定的期限在2017年1月25日前交付第三年度租金，经出租人合理催告仍未在第二年度租期届满即2017年2月25日前履行租金交付义务，构成违约，王大伟主张赛恩公司解除房屋租赁合同符合约定和法律规定，予以支持。合同解除后，王大伟应将保证金以及留押的物品和办公设施设备返还赛恩公司，王大伟可以根据合同履行情况和合同性质要求赛恩公司承担违约责任并赔偿损失。
涉案合同履行过程中，王大伟在赛恩公司交付履约保证金4万元，可以弥补逾期交付租金给守约方造成合同履行后可获利益实际损失的情况下，单方采取更换涉案租赁物门锁、关闭营业场所，该行为有悖于合同法鼓励交易的立法精神原则，客观上也给赛恩公司造成了经济损失，王大伟应承担一定的过错责任。以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，考虑当事人的过错程度以及本案综合因素，一审法院认为王大伟诉请的违约金过高，酌情予以调整，赛恩公司应按照年租金的5％赔偿王大伟违约金12000元（24万元×5％）。同时，赛恩公司应支付王大伟自2017年2月26日至2017年3月14日期间的租金损失11178元（24万元÷365天×17天），以及清理租赁物支出的公证费用3600元，合计14778元，其余损失由王大伟自行承担。以上金额折抵后，王大伟应当返还赛恩公司保证金13222元（4万元-12000元-11178元-3600元）。因赛恩公司违约导致房屋租赁合同解除，根据过失自担原则，以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干法律问题的解释》第十一条之规定，对赛恩公司要求王大伟给付装修补偿金15万元的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百二十条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干法律问题的解释》第十一条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告赛恩公司与被告王大伟签订的《房屋租赁合同》；二、被告王大伟于判决生效之日起三日内返还原告赛恩公司挂式5匹、立式3匹空调各一台以及风幕机等其它物品和办公设施设备（具体物品名称、数量以宁银国立证字第800号公证书清点登记的清单为准）；三、被告王大伟返还原告赛恩公司履约保证金40000元；四、原告赛恩公司赔偿被告王大伟租金损失11178元、并支付公证费3600元，违约金12000元，合计26778元；以上确定的钱款给付义务相抵后，被告王大伟返还原告赛恩公司保证金13222元，限于判决生效后五日内履行。五、驳回原告赛恩公司的其他诉讼请求；六、驳回被告王大伟的其他反诉请求。本诉案件受理费4100元，反诉费734元，合计4834元，由原告宁夏赛恩智慧社区发展有限公司负担3834元，被告王大伟负担1000元。
二审期间，双方当事人均未提交新证据。
二审查明事实同一审法院查明事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，因赛恩公司未能按照合同约定支付王大伟租金致使双方合同不能继续履行，一审法院判决解除合同，并判决王大伟返还赛恩公司空调、风幕机等办公设施及物品，退还赛恩公司履约保证金4万元；赛恩公司赔偿王大伟租金损失11178元，支付公证费3600元，双方对此均未提出异议，本院予以确认。双方争议焦点为：1.王大伟是否应当向赛恩公司支付与涉案租赁房屋形成附合的装修补偿金66660元；2.赛恩公司因其违约行为应向王大伟支付违约金数额；3.王大伟在强行清场过程中所产生的人工费、租赁费以及运输费用是否应当由赛恩公司负担。
关于赛恩公司主张的装修补偿金问题，因赛恩公司未能举证证明其装饰装修已经与涉案房屋形成附合物的价值，其要求王大伟按照剩余租赁期限对其装修所形成的附合物补偿66660元的上诉请求与事实及法律不符，本院不予支持。
关于王大伟主张的违约金数额问题，涉案租赁合同虽然不能继续履行的原因系赛恩公司未按照合同约定时间支付租金，但在赛恩公司已经交纳4万元履约保证金的情况下，王大伟在单方解除合同的过程中存有一定过错，一审法院酌情以年租金的5%判决赛恩公司向其支付违约金12000元并无不当，王大伟认为违约金过低，有损其合法权益的上诉理由与事实不符，对其该上诉请求本院不予支持。
关于王大伟主张的运输费、人工费等问题，赛恩公司在王大伟于2017年3月10日以公证送达方式解除双方签订的房屋租赁合同后，未能按照要求在规定时限内及时搬离、腾空涉案租赁房屋，致使王大伟于2017年3月14日以公证方式对涉案房屋进行清场、腾空，由此所产生的运输费、人工费用应当由赛恩公司负担。一审法院在确认王大伟上述损失的情况下对其该诉讼请求不予支持不当，本院予以纠正。因王大伟未能提供证据证实其将赛恩公司物品、办公设施搬离时及时通知赛恩公司进行拉运，其另行租赁房屋存放物品及设施所产生的租赁费用系扩大损失范围，应由王大伟自行承担。故本院对王大伟要求赛恩公司支付车辆运输费1350元、人工费800元的上诉请求予以支持，对其要求赛恩公司支付租赁费1800元及直至赛恩公司搬清物品之日止期间所产生租赁费的上诉请求不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但对王大伟清空涉案房屋所产生的运输费、人工费未予判决有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百二十条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干法律问题的解释》第十一条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项、第一百七十四条、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2017）宁0106民初2978号民事判决第一、二、三、五、六项，即：一、解除原告赛恩公司与被告王大伟签订的《房屋租赁合同》；二、被告王大伟于判决生效之日起三日内返还原告赛恩公司挂式5匹、立式3匹空调各一台以及风幕机等其它物品和办公设施设备（具体物品名称、数量以宁银国立证字第800号公证书清点登记的清单为准）；三、被告王大伟返还原告赛恩公司履约保证金40000元；五、驳回原告赛恩公司的其他诉讼请求；六、驳回被告王大伟的其他反诉请求。
二、撤销宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2017）宁0106民初2978号民事判决第四项，即：四、原告赛恩公司赔偿被告王大伟租金损失11178元、并支付公证费3600元，违约金12000元，合计26778元；以上确定的钱款给付义务相抵后，被告王大伟返还原告赛恩公司保证金13222元，限于判决生效后五日内履行。
三、上诉人赛恩公司赔偿上诉人王大伟租金损失11178元，支付公证费3600元，违约金12000元，人工费800元，车辆运输费1350元，合计28928元；以上确定的钱款义务相抵后，上诉人王大伟返还上诉人赛恩公司保证金11072元，限于本判决生效后五日内履行。
如义务方未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费4100元，反诉案件受理费734元；二审案件受理费2154.5元，共计6988.5元，由上诉人宁夏赛恩智慧社区发展有限公司负担5782.5元，由上诉人王大伟负担1206元。
本判决为终审判决。
本判决生效后，如义务方拒不履行判决，对方当事人可在判决履行期间届满后二年内向法院申请强制执行。
审判长 高卫国
审判员 李玉霞
审判员 程改焕
二〇一八年五月二日
书记员 王 兰
附本案适用相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干法律问题的解释》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。
第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。