广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终7762号上诉人（原审被告）：广州市穗京房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区寺右新马路南二街四巷7号。负责人：蔡海宁，该公司清算组负责人。委托代理人：王蕾，广东经纶律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广州市越秀区国土资源和规划局，住所地广州市越秀区农林下路7号7楼。法定代表人：梁志伟，局长。委托代理人：李婉玲，该局工作人员。委托代理人：陈怡毅，广东宏安信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁顺泰，男，1958年10月18日出生，汉族，现住广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：梁广泰，男，1954年10月3日出生，汉族，现住广州市越秀区。上诉人广州市穗京房地产开发有限公司（以下简称穗京公司）、广州市越秀区国土资源和规划局（以下简称越秀国规局）与被上诉人梁顺泰、梁广泰房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初8970号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。上诉人穗京公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回梁顺泰、梁广泰的诉讼请求；3.本案一、二审受理费、评估费由梁顺泰、梁广泰承担。事实与理由：梁顺泰、梁广泰起诉时已经超过了诉讼时效。梁受天及梁顺泰、梁广泰已经在广州市越秀区××之一X、X房回迁多年，一直没有对房屋的面积提出过异议，已经超过了诉讼时效。二、涉案房屋的争议面积属于梁受天购买的增大面积，不属于实际应当回迁的面积，导致面积不符的原因不在于穗京公司，而是建筑物建造、设计过程中因现有建筑技术的客观限制导致的，法院应合理认定责任。三、梁顺泰、梁广泰已经回迁至涉案房屋多年，也清楚知道房屋所在的“惠雅阁”项目当年因案外人吴尚平的违法犯罪导致穗京公司资金断裂而烂尾，是在相关政府部门及企业的扶持下才完成整个“惠雅阁”的项目，当中涉及的责任不应全部由穗京公司承担。上诉人越秀国规局上诉请求：1.撤销原审判决；2.驳回梁顺泰、梁广泰的诉讼请求；3.本案一、二审受理费、评估费由梁顺泰、梁广泰承担。事实与理由：《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》对越秀国规局不具备法律约束力，越秀国规局不应对梁顺泰、梁广泰承担赔偿责任。一、一审判决查明事实不清，遗漏重要的事实，应予改判。越秀国规局于房产开发早期已经撤出，且涉案楼盘的预售证上所载的开发商不包括越秀国规局，梁顺泰、梁广泰诉请的拆迁补偿与越秀国规局没有关系。梁受天诉穗京公司、广州市城市规划局东山区规划分局（以下简称东山区规划分局）临迁费用纠纷一案，广州市东山区人民法院作出的(2002)东法房初字第342号《民事判决书》已审理查明，穗京公司是建设三马路造币左26号之一房屋的所有权人，东山区规划分局经有关部门批准征用上述等地段兴建办公楼和回迁住宅。1997年2月1日，东山区规划分局(协议称甲方)与穗京公司(协议称乙方)签订《合作开发协议》，订明：甲方为解决办公用房，提供已征用的建设六马路造币左2-39号地段，面积3228平方米用地，由乙方投资合作开发建设商住综合楼。甲方负责办理改变土地使用性质和增加乙方使用土地加名的手续、提供市规划局批准的可建面积不少于12000平方米的报建方案等。乙方负责承担该综合楼的全部建设资金、承担该地段征用范围内居民住户、单位、商铺的拆迁、安置和回迁回积补偿等。1997年7月10日，广州市城市规划局以穗规地复字(1997)第521号文同意上述用地单位增加穗京公司，用地项目名称增加商业、住宅功能。1997年9月10日，东山区规划分局与穗京公司签订一份《合作协议》，订明：东山规划分局全权委托穗京公司向有关部门办理有关征用土地、拆迁房屋、报建等手续，如该地段因上述问题而引起的经济责任以及其他纠纷，穗京公司全权负责，与东山区规划分局无关等。因此，根据《中华人民共和国宪法》及《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，明确政企分开的原则，政府不办企业，不可以进行房地产开发。所以，1998年9月1日和9月15日，穗京公司与梁顺泰、梁广泰的父亲签订《房屋拆迁补偿协议》和《房屋拆迁安置协议书》，仅有他们签名和盖章，在涉案房屋的房地产开发早期原广州市规划局东山分局(后经合并成为越秀国规局)已撤出项目。因此，涉案房屋房地产开发与越秀国规局没有实际联系，该房地产下的拆迁补偿合同与越秀国规局无关，梁顺泰、梁广泰的诉请与越秀国规局无关。二、一审认定事实错误，应予改判。1.根据合同的相对性，拆迁协议及安置协议是穗京公司与梁受天签订的，即使要承担相关的拆迁补偿费用，亦是穗京公司应承担该义务，与越秀国规局无关。一审认定越秀国规局是涉案房屋所在地段的共有权人之一，故应承担面积误差补偿款的连带支付义务没有法定依据，也没有合同依据。2.一审关于涉案房屋评估时点、评估均价的80%作为赔偿计付标准不恰当。根据谁主张谁举证原则，梁顺泰、梁广泰经一审法院告知诉讼风险的前提下，仍坚持以评估公司现场勘察的时间点即2016年10月19日为评估基准日。而一审法院已认定梁顺泰、梁广泰选取的评估时点不恰当，仅以所谓的为使双方陷入不必要的讼累，以评估均价的80％作为赔偿计付标准，该计付标准并非是法官的自由裁量权范围，一审法院以此为作赔偿标准依法无据。梁顺泰、梁广泰应为其选择错误而承担不利后果。三、一审判决适用法律错误，应依法予以改判。一审法院适用《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的法律规定，判令越秀国规局对梁顺泰、梁广泰承担连带支付义务，毫无法律依据，逻辑不能自圆其说。以上法律规定均要求合同的参与人应当全面、诚实履行合同，其调整的均是合同当中的债权债务关系。本案是房屋拆迁安置补偿合同纠纷，而并非物权方面的侵权纠纷。如前述，越秀国规局并不是《拆迁补偿协议》的合同相对人，《拆迁补偿协议》并不对其发生法律效力。一审法院适用上述法律规定判令越秀国规局承担连带责任，属于法律适用错误，应当予以改判。被上诉人梁顺泰、梁广泰答辩称：1997年11月28日至1998年11月28日拆迁期内，梁顺泰、梁广泰被拆迁的房子经广州市房地产测绘所1998年2月19日测绘的《房地产附图》显示，该屋建基面积和用地面积均为47.7985平方米，总建筑面积100.602平方米，即房屋现状比地契证大了16.972平方米，梁顺泰、梁广泰根据当时的政策违章建筑可以通过书面提请16.972平方米进行确权，以主张拆迁房产合法权益。由于拆迁人是广州市城市规划局东山规划分局(现广州市越秀区国土资源和规划局)，与拆迁地段构成直接利益因果关系，所以，梁顺泰、梁广泰提请16.972平方米的确权申请，在最后一个环节被广州市城市规划局东山规划分局否决未被通过。广州市规划局东山分局随即就向梁顺泰、梁广泰的房子申请进行强制拆迁，逼迫梁顺泰、梁广泰只能以地契的登记面积进行拆迁补偿面积签约。当时梁顺泰、梁广泰对不能确权的16.972平方米要求在回迁补偿协议中增加，但被拒绝了，他们提出可以用当时政策给予拆迁户优惠购买5平方米。由于房子从100平方米居住面积到只能取回83平方米的巨大落差，迫于被强拆的压力，梁顺泰、梁广泰无奈被迫以一万元5平方米增大回迁房面积至88.63平方米的回迁协议结果。广州市城市规划局东山规划分局(即广州市越秀区国土资源和规划局)利用拆迁之机运用公权，进行压榨、侵吞拆迁户回迁房面积，以谋取更多面积供己建房谋利。在威逼强拆而签协议过程中，广州市城市规划局东山规划分局(即广州市越秀区国土资源和规划局)是梁顺泰、梁广泰这次拆迁的直接加害人。越秀国规局以协议书上没有盖公章，不构成协议的责任人，在合同对等原则上不构成逻辑关系、政企早已分开，政府部门不应为此案承担法律赔偿责任等理由推卸法律责任，这些论据实为其脱罪的遮羞布。但遮掩不了广州市城市规划局东山规划分局(即广州市越秀区国土资源和规划局)在本案的拆迁问题上，对国家法规禁止的违法事项是有意为之的，他们利用公权谋夺民产，以中饱私囊的违法事实，在(2002)东法房初字第342号判决书中，认定东山区规划分局是应承担连带清偿责任人，向回迁户进行赔付拆迁费。(2016)粤0104民初8970号案件，是诉回迁房面积缺少5平方米房产灭失的赔偿。关于评估时点问题：2016年11月23日法院通知梁顺泰、梁广泰去取2014年10月29日评估书，梁顺泰、梁广泰以此评估书的评估价格基础，提出了“补充民事诉讼”要求依据签订的协议的违约赔偿责任，以评估价格一赔二的方式向梁顺泰、梁广泰赔偿损失的请求。在29日质证庭上法官又另外出示两份以2015、2016年为估值时点的评估书给梁顺泰、梁广泰。法官在质证时并没有向双方确定三个时点中选那个点。而庭后把三个时点的评估费，合共两万多元的收费书交给梁顺泰、梁广泰，并要在七天内缴齐费用。梁顺泰、梁广泰认为三个时点同时选取不合理，面对两万多块的缴费也无能为力。遂向法官提出只选一个时点、只交一份评估书费用的请求。梁顺泰、梁广泰认为以2016年10月19日入屋当天评估价值，更符合梁顺泰、梁广泰的利益损失举证，也是依从谁主张谁举证的原则，证明在此时点房产损失的直观价值。法院既然接受了梁顺泰、梁广泰提出的2016年的估值时点，作为评价损失赔偿的依据，就不应在此基础上折扣80%来认定是梁顺泰、梁广泰的损失赔偿。因为赔偿发生是因违约方导致的5平方米房产灭失，应该给予评估值单价乘以5平方米的总值赔偿款于梁顺泰、梁广泰。取评估价的80％，难道梁顺泰、梁广泰只损失了5平方米房产的百分之八十吗?这个取值80%的做法，就是给违约方撑腰，压梁顺泰、梁广泰回迁户损失赔偿款的手段。这对梁顺泰、梁广泰很不公平、很不合理。被上诉人梁顺泰、梁广泰向一审法院提起诉讼，请求判令：1.穗京公司、越秀国规局按协议补齐回迁房不足面积4.59平方米的购房款，有关的补偿标准以评估得出。2.穗京公司、越秀国规局承担本诉讼和因补偿面积而产生的房屋登记变更所产生的一切费用。一审法院认定事实：梁受天原为建设新村三马路造币左路黄花岗造币左26-1号房屋（建筑面积83.63平方米）的产权人。1998年9月1日，梁受天（为乙方）与穗京公司、原广州市城市规划局东山区规划分局（为甲方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定乙方同意甲方拆除座落在建设新村三马路造币左26-1号房屋，甲方将自有的建设新村三马路新建回迁楼第七层南向的自有房屋、建筑面积88.63平方米的房屋用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）。乙方的原址房屋建筑面积与甲方调换乙方的建筑面积相差了5平方米，乙方根据有关规定以2000元/平方米的标准付给甲方10000元。甲方应在2001年10月31日将自有房屋交付给乙方。甲方依照本协议将自有房屋移交乙方时，甲方应提供房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，并会同乙方向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取房地产所有权证手续。所需的登记费用，由甲方负责。该协议首页“甲方”一栏填写“广州市穗京房地产开发有限公司”和“广州市规划局东山区规划分局”。但广州市规划局东山区规划分局（即越秀国规委）没有在该协议上盖章。梁受天于2009年7月8日死亡，其儿子梁广泰、梁顺泰于2011年12月23日办理了（2011）粤穗广证内字第35254号《公证书》，根据该公证书，梁受天的遗产应由其子女梁广泰、梁顺泰二人共同继承。梁顺泰、梁广泰曾以要求办理广州市建设六马路造币左地段的“惠雅阁”商住楼西梯X、X房（即××之一X、X房）房登记在梁顺泰、梁广泰名下为由诉至一审法院。一审法院经调解于2014年10月29日作出（2014）穗越法民三初字第2215号民事调解书：一、被告广州市穗京房地产开发有限公司、广州市规划局越秀分局应于2014年11月8日前，会同梁顺泰、梁广泰到房管局办理广州市建设六马路造币左地段的“惠雅阁”商住楼西梯X、X房（现门牌：××之一X、X房）至梁顺泰、梁广泰名下的产权登记和领取房地产所有权证手续（其中××之一X房登记在梁顺泰名下，××之一X房登记在梁广泰名下）；所需的登记费用，由被告广州市穗京房地产开发有限公司承担。2015年6月19日广州市国土资源和房屋管理局核发了越秀区××之一X房登记在梁顺泰名下的房产证（建筑面积38.62平方米）。同日广州市国土资源和房屋管理局核发了越秀区××之一X房（建筑面积45.42平方米）登记在梁广泰名下的房产证。此外，据查册时间为2014年4月1日的《房地产登记簿查册表》显示，广州市建设六马路造币左地段的共有权人为穗京公司、越秀国规局。越秀国规委就其答辩意见提交了广州市国土资源和房屋管理局向其作出《依申请公开政府信息答复书》及附件《商品房预售许可证》予以证明。一审诉讼过程中，因就4.59平方米的面积差的补偿价格未能达成一致意见，梁顺泰、梁广泰向一审法院申请评估。一审法院经摇珠选定由深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司对涉诉标的作出评估。受一审法院委托，该评估公司就涉诉房屋在2014年10月29日、2015年8月5日以及2016年10月19日的市场价值出具三份《市场价值初评报告书》。经向梁顺泰、梁广泰及穗京公司、越秀国规局送达该《市场价值初评报告书》后，梁顺泰、梁广泰于2017年2月16日向一审法院提交《请求减少房屋评估点的申请》，称由于初评时点多、评估费用高，梁顺泰、梁广泰认为极不合理且无力承担评估费用。因此，梁顺泰、梁广泰只选取2016年10月实地勘察之日的时点，以面积少的X房作为评估房屋作出评估。2017年3月13日，经一审法院当庭询问及告知诉讼风险，梁顺泰、梁广泰明确要求以2016年10月19日看现场当天作为评估时点，以减少的4.59平方米为计价基础。2017年5月5日，一审法院再向前述评估公司发出函件，变更评估内容为：对广州市越秀区××之一X房于2016年10月19日当天的房屋市场价值进行评估。2017年5月24日，深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司作出编号为深同诚评字（2017B）05QC第024号的《房地产估价报告》，估价结果为：估价对象于价值时点2016年10月19日的评估市值为236.24万元，其中X房的单价为27030元/㎡、总价104.39万元，X房的单价为29030元/㎡、总价131.85万元。梁顺泰、梁广泰对于该评估报告结论没有异议。穗京公司认为评估报告不应以2016年10月19日的时间截点进行评估，该时间点不符合双方合同的约定，而且当时签订合同时约定的面积是83.63平方米，而现在的实际产权面积是84.04平方米，已经增大了，至于涉案的4点多平方米是原告购买的增大面积并非回迁面积，而且评估中的两套房屋的单价不一。越秀国规委对该评估报告的真实性没有异议，但认为不应以实际勘察之日作为评估时点，而且双方拆迁协议约定原告购买增大了5平方米（2000元/平方米），即使要退还也应以10000元为准。根据合同相对性原则，越秀国规委亦非合同相对方，穗京公司的单方承诺应由其承担相应的责任，相应的办证费用亦应由穗京公司负担。一审法院认为：梁受天与穗京公司签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的效力性强制性规定，为合法有效合同。梁受天死亡后，梁顺泰、梁广泰作为其合法继承人，依法办理了继承手续，梁受天于该合同项下的权利、义务由梁顺泰、梁广泰承受。根据该协议的约定，梁受天原址被拆除房屋的面积为83.63平方米，梁受天支付了10000元对价购买了增大面积5平方米，因而穗京公司实际应予办理安置回迁并予办理产权调换补偿的房屋面积为88.63平方米。根据于2015年6月19日办理登记的权属证书的记载，穗京公司实际办理产权调换补偿的房屋面积合计为84.04平方米，与应予提供的产权调换补偿的面积对比减少了4.59平方米，穗京公司显已构成违约，梁顺泰、梁广泰诉请要求穗京公司支付面积误差补偿款并无不当。穗京公司关于该4.59平方米的面积差属梁顺泰、梁广泰购买的增大面积，不属于回迁面积的辩解意见，缺乏事实依据，一审法院不予采信。至于该面积差的补偿标准问题，梁顺泰、梁广泰在2004年9月即已实际回迁，虽然当时涉诉房屋的面积并不确定，但房管部门于2015年6月19日即已办理了涉诉的两套回迁房屋的产权登记手续，即对于回迁面积不足及确定的差额面积的事实在2015年6月19日即已确定，梁顺泰、梁广泰亦于2015年8月5日提起本案诉讼。因此，就涉诉房屋的面积差的补偿标准宜综合房管部门办理不产权权属登记时间以及原告起诉之日时的市场价值进行考量。但在本案诉讼过程中，梁顺泰、梁广泰坚持以一审法院组织双方当事人及评估公司现场勘察的时间点即2016年10月19日为评估基准日，经一审法院告知诉讼风险，梁顺泰、梁广泰坚持以该时点作出评估。考虑到一审法院组织双方当事人及评估公司实际勘察现场的时点与前述的两个时点相距已有一年以上，在该期间的房屋价格波动较大，故前述评估报告中的价格不宜直接作为参考依据。鉴于本案诉讼周期较长，穗京公司作为房地产开发企业，其未能按协议约定提供产权调换补偿房屋并协助办理不动产权属登记，致使梁顺泰、梁广泰多次提起诉讼以维护其合法权益。现虽然梁顺泰、梁广泰坚持选取的评估时点不恰当，但穗京公司于诉讼过程中经一审法院要求亦坚持不同意配合增加评估时点。如不能就本案纠纷及时作出处理，除置作为拆迁户的梁顺泰、梁广泰的合法利益于不得有效保护的境况外，亦势必引致梁顺泰、梁广泰再次诉讼使诉讼双方陷入不必要的讼累。为此，一审法院基于本次评估的涉诉房屋在勘察现场当日的价值，结合市场的价值变化因素，酌定以两套房屋的评估均价的80%作为赔偿计付标准，即按（29030元/㎡+27030元/㎡）÷2×80%=22424元/平方米为标准计付，穗京公司应予补偿的面积误差款为4.59平方米×22424元/平方米=102926.16元。越秀国规委是涉诉房屋所在地段的共有权人之一，故原告诉请要求越秀国规委承担相应的面积误差补偿款的连带支付义务，一审法院予以支持。因本案纠纷系因穗京公司、越秀国规局未能依约履行其义务引致，故本案的评估费用由穗京公司、越秀国规局负担。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，作出如下判决：一、被告广州市穗京房地产开发有限公司、广州市越秀区国土资源和规划局应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告梁顺泰、梁广泰支付面积误差补偿款102926.16元。二、驳回原告梁顺泰、梁广泰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费8506元（其中案件受理费100元、评估费8406元），由被告广州市穗京房地产开发有限公司、广州市越秀区国土资源和规划局负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，1.穗京公司提交了一审法院于2017年8月22日作出（2017）粤0104清申1号《民事裁定书》，受理申请人广州市水泊经济贸易有限公司对被申请人广州市穗京房地产开发有限公司的强制清算申请，并于同日作出（2017）粤0104清申1号《决定书》指定广东经纶律师事务所（负责人：蔡海宁）为广州市穗京房地产开发有限公司清算组。2.越秀国规局提交了1998年6月3日广州市房地产管理局作出的穗房拆载字[1998]第65号《裁决书》。拟证明广州市房地产管理局作出裁决穗京公司及原东山区规划分局仅需划出建筑面积83.63平方米的套间作为拆除梁受天原有的广州市建设六马路造币左26号之一房屋的产权调换补偿，现回迁面积为84.04平方米，是梁受天和穗京公司私自买卖5平方米的面积，该5平方米对于越秀国规局没有约束力，并非拆迁的面积，无权要求越秀国规局予以赔偿。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅对当事人提出的上诉请求进行审查。关于穗京公司的上诉请求。1.诉讼时效的问题。最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定：当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持。本案中，穗京公司在一审期间未提出诉讼时效的抗辩，根据上述规定，穗京公司在二审期间提出诉讼时效的抗辩，本院不予支持。2.穗京公司是否需要赔偿损失的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担赔偿损失的违约责任。根据该规定，无论穗京公司是否故意不履行合同，穗京公司未按其与梁受天签订的合同的约定补偿88.63平方米的房屋，就需承担赔偿责任，穗京公司不得以自己是否存在过错予以拒绝。穗京公司该上诉理由不成立，本院不予支持。关于越秀国规局上诉请求，焦点在于越秀国规局对补偿房屋面积减少是否需要承责的问题。鉴于广州市房地产管理局裁决穗京公司及原东山区规划分局仅需划出建筑面积83.63平方米的套间作为产权调换补偿，而现实际办理产权调换补偿的面积已合计为84.04平方米，越秀国规局已履行了该裁决的内容，只是穗京公司在上述裁决作出后又与梁受天签订合同将产权调换补偿面积调整为88.63平方米，但越秀国规局并非该合同当事人，该合同就面积的约定不能约束越秀国规局，故一审判决越秀国规局对产权调换补偿面积未达到88.63平方米承担赔偿责任没有合同及法律依据，本院予以纠正。综上所述，穗京公司的上诉理由不能成立，本院不予支持，越秀国规局的上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初8970号民事判决第二项；二、变更广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初8970号民事判决第一项为：广州市穗京房地产开发有限公司于本判决送达之日起十日内一次性向梁顺泰、梁广泰支付面积误差补偿款102926.16元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件诉讼费8506元（其中案件受理费100元、评估费8406元）、二审案件受理费100元，均由广州市穗京房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  姚伟华审判员  吴国庆审判员  黄 嵩二〇一八年五月二十五日本书记员  徐毅敏