海口市龙华区人民法院
p t ; ” > 行 政 判 决 书
（2016）琼0106行初87号
原告符某，女，汉族，1985年10月19日出生，住海南省临高县，公民身份证号：×××。
原告陈某，男，汉族，2007年3月18日出生，住海南省临高县，公民身份证号：×××。
法定代理人符某，女，汉族，1985年10月19日出生，住海南省临高县，公民身份证号：×××，系原告陈某母亲。
委托代理人徐晓影，海南上哲律师事务所律师。
被告海口市住房和城乡建设局，住所地海南省海口市滨海大道长滨路海口市第二办公室15号楼。
法定代表人罗宗标，该局局长。
委托代理人梁振华，该局干部。
委托代理人黄律锋，海南方圆律师事务所律师。
被告海口市国土资源局，住所地海南省海口市长滨路第二行政办公区。
法定代表人韩艺师，该局局长。
委托代理人王春旺，该局工作人员。
委托代理人郭刻盛，海南瑞来律师事务所律师。
第三人陈远军，男，汉族，1971年9月24日出生，户籍所在地海南省海口市，公民身份证号：×××。
第三人周玉妹，女，汉族，1986年1月1日出生，住海南省海口市，公民身份证号：×××。
委托代理人钟洪敏，海南万理律师事务所律师。
委托代理人程赟，海南万理律师事务所律师。
第三人交通银行股份有限公司海南省分行，住所地海南省海口市龙华区国贸大道45号银通国际中心。
法定代表人苏为祥，该行行长。
委托代理人邓波，该行职员。
委托代理人张帅，该行职员
原告符某、陈某不服被告海口市住房和城乡建设局（以下简称”市住建局”）将位于海口市美兰区桂林洋农场华侨城19幢602房登记在第三人周玉妹名下的行政行为，于2014年1月10日向本院提起行政诉讼。本院于2014年1月16日立案后，于2014年5月21日作出（2014）龙行初字第3号《行政判决书》，被告市住建局以及第三人周玉妹不服，向海口市中级人民法院提出上诉，海口市中级人民法院于2015年10月13日作出（2014）海中法行终字第135号《行政裁定书》，裁定撤销原审判决，发回本院重审。本院于2016年9月8日立案，于2016年9月21日、2017年4月7日分别向第三人交通银行股份有限公司海南省分行（以下简称”交通银行”）送达了起诉状副本及应诉通知书，依法追加海口市国土资源局（以下简称”市国土局”）为被告，向被告市住建局、被告市国土局、第三人陈远军、周玉妹送达了应诉通知书，本院依法组成合议庭，于2017年6月16日公开开庭审理了本案。原告符某及其委托代理人徐晓影，被告市住建局的委托代理人梁振华、黄律锋，被告市国土局的委托代理人王春旺、郭刻盛，第三人周玉妹的委托代理人程赟，第三人交通银行的委托代理人邓波、张帅到庭参加诉讼。第三人陈远军无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
被告市住建局于2011年6月16日将位于海口市美兰区桂林洋农场华侨城19幢602房的涉案房屋登记在第三人周玉妹名下，并向其颁发证号为海口市房权证海房字第XX**号房屋产权证。
原告诉称，其与第三人陈远军离婚后因第三人陈远军不履行离婚协议约定将其名下房屋过户至两原告名下义务，原告诉至海口市美兰区人民法院，海口市美兰区人民法院作出（2011）美民一初字第776号《民事判决书》，判决位于海口市美兰区桂林洋农场华侨城19幢602房（证号：海口市房权证海房字第XX**号）归原告符某和陈某所有。判决生效后，原告欲办理产权过户手续，却发现诉争房产已被第三人陈远军转让给他人，受让人即为第三人周玉妹。经调查发现，第三人陈远军与周玉妹于前述（2011）美民一初字第776号《民事判决书》作出的前一天，即2011年6月16日办理了房屋过户手续，且转让价格明显低于市场价，显然本案两位第三人存在恶意买卖行为。原告以房屋买卖合同无效诉至海口市美兰区人民法院，法院作出美民一初字第（2012）第864号《民事判决书》，判决第三人陈远军与第三人周玉妹之间的房屋买卖合同无效，但判决同时认定被告周玉妹无法定协助义务，因此驳回原告要求判令两被告陈远军与周玉妹协助过户的诉求。原告符某依据（2011）美民一初字第776号《民事判决书》向美兰区人民法院申请强制执行，但美兰区人民法院作出的（2013）美民执字第1228号《执行裁定》认为请求过户的房屋已登记在他人名下，不具备强制执行的条件。因此，裁定终结执行程序。原告依据（2011）美民一初字第776号《民事判决书》与（2012）美民一初字第864号《民事判决书》向被告市住建局的内设机构海口市房屋档案馆提出申请，请求撤销将海口市美兰区桂林洋农场华侨城19幢602房登记于第三人周玉妹名下，恢复登记至第三人陈远军名下，进而过户到原告名下。但被告不仅不予过户，更不予撤销错误登记。根据我国相关法律规定，被告应当依法行政，在行政行为错误时就应当依申请撤销错误登记的行政行为。被告拒绝撤销错误的行政行为给原告带来了巨大的损失。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判决：一请求判令被告撤销第三人周玉妹名下位于海口市桂林洋农场华侨城19幢602房（产权证号：海口市房权证海房字第XX**号）房产证；二、请求判令被告将位于海口市美兰区桂林洋农场华侨城19幢602房（产权证号：海口市房权证海房字第XX**号）恢复登记至第三人陈远军名下。
原告向本院提交了以下证据、依据：
1、（2011）美民一初字第776号《民事判决书》，证明涉案房屋归两原告所有；2、（2012）美民一初字第864号《民事判决书》，证明陈远军与周玉妹签订的房屋买卖契约无效，且被告作出过户登记已成事实，侵犯了两原告的合法权益，两原告在判决的基础上要求被告撤销登记，恢复至陈远军的名下；3、（2013）美民执字第1228号《执行裁定书》，证明两原告诉请美兰区人民法院申请执行将涉案房屋登记至两原告的名下，但美兰区法院在执行中认为，涉案房屋登记在周玉妹名下，法院不具备强制执行的条件，如果登记在两原告的名下，要将涉案房屋恢复登记在陈远军的名下才能过户的事实；4、海口市房产登记信息查询情况说明，证明涉案房屋在周玉妹名下，即已确定两原告对涉案房屋的所有权，应将房产恢复登记在陈远军名下，然后登记在两原告的名下；5、撤销及办理房产证申请书，证明两原告在申请未果的情况下，两原告该为申请被告将房产恢复登记至陈远军名下，然后再登记在两原告的名下；6、国内特快专递邮件详情单及发票，证明两原告向被告发出撤销房产证的申请书，但被告未答复；7、（2011）美民一初字第776号《民事判决书》的送达回执、开庭记录，证明双方已经合法送达，陈远军签收时间是2011年6月30日，开庭时间是2011年5月24日，陈远军在开庭之前就对房屋进行了处分；8、（2012）美民一初字第864号《民事判决书》的送达回执、开庭笔录，证明判决书已经合法送达，周玉妹签收的时间是2012年12月27日，陈远军未领到判决书，判决书的公告时间是2013年1月5日，陈远军与周玉妹就是否是善意取得在当庭充分发表意见，对陈远军的恶意转让也作出了审理。
被告市住建局辩称，一、被告给第三人周玉妹颁发的海房字第HXX**号房屋所有权证的具体行政行为，认定事实清楚，程序合法，适用法律正确。本案的讼争房产位于海口市桂林洋农场华侨城19幢602房，原登记在陈远军名下。2010年6月，第三人陈远军委托案外人周某与周玉妹签订《房地产买卖契约》，约定由陈远军将上述房产转让给周玉妹。随后，双方当事人持《房地产买卖契约》、《海口市房屋所有权转移登记申请书》、公证委托书、当事人身份证明等相关材料，向答辩人申请办理该房屋转移登记手续。而且，第三人陈远军与周玉妹在《房屋权属登记询问笔录》中明确表示陈远军就是该房屋的权利人，没有其他共有人，且对申请登记的房屋权利无特殊约定。经审查，该房屋无查封、抵押等权利限制。因此，根据建设部《房屋登记办法》的相关规定，2011年6月16日，被告给第三人周玉妹办理了桂林洋农场华侨城19幢602房的所有权转移登记，证号为HXXXX号。2011年6月20日，第三人周玉妹在交通银行签订《房产抵押借款合同》，该合同约定周玉妹向交通银行海南省分行借款，由郑志晏将华侨城19幢602房作为抵押担保物。之后，上述当事人持《房屋他项权利登记申请审批书》、《房产抵押借款合同》、房屋所有权证（海房字HXX**号）、相关身份证明等证件材料向被告申请办理上述房产的抵押登记。根据建设部《房屋登记办法》的相关规定，2011年6月23日，被告办理了上述房产抵押权登记。二、本案涉及的相关问题。1、在办理房屋确权登记手续及转移登记过程中，被告作为房屋登记机构仅对当事人提供的必收要件材料是否完整、齐备进行审查。即审核其提供的必收要件材料是否完整、齐备。本案中，第三人所提供的材符合法定的形式要件，被告核发讼争房产的产权证并无不妥。2、鉴于第三人陈远军在明知桂林洋农场华侨城19幢602房经生效民事判决确认归于符某、陈某所有的情况下，仍将该房屋转让给第三人周玉妹，无权处分他人财产，并且以隐瞒真实情况、提交虚假材料等手段欺骗登记机关办理过户登记手续。因此，应由陈远军承担侵权等相关法律责任，建议两原告通过民事程序或其他途径向其主张相关权利。综上所述，被告给第三人周玉妹颁发海房字第HXX**号房屋所有权证的具体行政行为认定事实清楚，程序合法，适用法律正确。建议法庭查明事实真相，依法维持被告作出的具体行政行为，保障行政机关依法行政的权利。
被告市住建局向本院提交以下证据、依据：
1、海房字第HXX**号房屋所有权证（登记在陈远军名下），证明陈远军系涉案房屋的所有人，在所有权人一栏中是陈远军一人所有；2、公证委托书，证明陈远军委托案外人周某对涉案房屋进行买卖，并证明涉案房屋是陈远军的个人财产；3、《房地产买卖契约》，证明周玉妹与陈远军有房屋买卖合同基础；4、当事人身份证明，证明周玉妹、周某与陈远军的相关身份；5、海口市房屋所有权转移登记申请书，证明陈远军与周玉妹签订合同后，按登记机关的相关规定进行登记；6、房屋权属登记询问笔录，证明被告对陈远军进行了有关询问，证明了涉案房屋为陈远军一人所有；7、海口市政府服务中心受理通知书，证明海口市政府服务中心已经受理申请。8、海口市房屋所有权登记审核表，证明涉案房屋没有抵押或查封的情况；9、海房字第HXX**号房屋所有权证（登记在周玉妹名下），证明周玉妹的申请符合相关规定，登记机关为其办理了房产证；10、《房屋抵押借款合同》，证明涉案房屋办理了抵押贷款；11、企业营业执照；12、当事人身份说明；13、《房屋他项权利登记申请书》，证据11-13证明周玉妹向登记机关申请办理他项权登记；14、《房屋他项权利登记审批书》，证明登记机关对周玉妹的申请进行了审核；15、房屋登记办法，证明被告市住建局所依据的法律规定。
被告市国土局辩称，一、原海口市房产管理局为第三人周玉妹办理过户登记已尽登记机关的审慎义务，整个房屋登记行为认定事实清楚，程序合法，适用法律正确。涉案房屋位于海口市美兰区桂林洋农场华侨城19幢602房，不动产权证号为HXXXX号，原登记在第三人陈远军名下，面积为97.8平方米，使用性质为住宅。2011年5月23日，第三人陈远军将涉案房屋处理相关事宜委托给周某，并由海口市琼州公证处进行公证。其中，周某的代理权限包括：到房管局开具首套房产证明、签订房产买卖合同、办理房产过户、办理土地使用权过户、签订房产买卖合同等。2011年6月14日，周某与第三人周玉妹签订《房地产买卖契约》，约定将涉案房屋以244500元转让给周玉妹。而后，周某和周玉妹到市住建局申请办理房屋转移登记手续。市住建局受理后，对双方提交的资料进行审查，并且双方在《房屋权属登记询问笔录》中明确表示陈远军就是该房屋的权利人，且对申请登记的房屋无特殊约定。依据《房屋登记办法》第三十三条规定：”申请房屋所有权转移登记，应当提交登记申请书、申请人身份证明、房屋所有权证书或者房地产权证书、证明房屋所有权发生转移的材料；前款第四项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。”《城市私有房屋管理条例》第七条规定：”办理城市私有房屋所有权登记或转移、变更登记手续时，须提交原房屋所有权证、买卖合同和契证。”《城市房地产转让管理规定》第七条规定：”房地产转让应当由房地产转让当事人签订书面转让合同，在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，核发房地产权属证书。”本案中，海口市住建部门为周玉妹办理房屋过户登记时，对上述法律规定的各项必备材料已恪尽审查义务，该项转移登记的全部材料均符合法律规定，至于陈远军无权处分他人财产致使原告财产损失，原告应当向陈远军主张救济。二、涉案房屋目前已经办理了房产的抵押登记，交通建设银行股份有限公司海南省分公行拥有该房屋的担保物权的抵押权，在该抵押权未妥善处理之前，无法注销周玉妹的房产登记。2011年6月20日，第三人周玉妹与交通银行签订《房产抵押借款合同》，合同中双方约定周玉妹向交通银行股份有限公司海南分行还清借款，由郑志晏将华侨城19幢602房作抵押担保物。而后，周玉妹及郑志晏持《房屋他项权利登记申请审批书》、《房产抵押借款合同》、房屋所有权证（海房字HXX**号）及相关身份证明等材料，向市住建局申请办理上述房产的抵押登记。2011年6月23日，市住建局依法为第三人周玉妹办理了涉案房屋的抵押登记，债权履行起止时间为2011年6月20日至2036年6月30日，债权数额为200000元，抵押方式为一般抵押。由此可知，涉案房屋目前已被第三人周玉妹抵押给了交通银行，其现在拥有对涉案房屋的担保权。由于抵押权人权利登记是以房屋所有权证为基础。在该抵押权有效存续的情况下，将抵押物的他项权利登记注销，其后果将直接导致抵押权悬空，对抵押权人的权利必将造成影响。因此，被告认为注销周玉妹的房屋所有权证应当要通盘考虑交通银行的抵押权，在其抵押权未得到妥善处理之前，周玉妹的房屋所有权登记不能注销。综上，市住建局将涉案房屋办理转移登记至周玉妹名下认定事实清楚，符合法律规定。
被告市国土局向本院提交以下证据、依据：
1、海房字第HXX**号房屋所有权证（登记在陈远军名下），证明原登记在第三人陈远军名下，面积为97.8平方米，使用性质为住宅；2、《公证书》，证明2011年5月23日，第三人陈远军将涉案房屋处理的相关事宜委托给周某，并在海口市琼州公证处进行公证，周某的代理权限包括：到房管局开具首套房产证明、签订房产买卖合同、办理房产过户、办理土地使用权过户、签订房产买卖合同等；3、《房地产买卖契约》，证明2011年6月14日，周某与第三人周玉妹签订该份契约，约定将涉案房屋以244500元转让给周玉妹；4、《海口市房屋所有权转移登记申请书》，证明2011年6月14日，周某和周玉妹共同申请办理涉案房屋的转移登记；5、房屋权属登记询问笔录，证明2011年6月14日，《房屋权属登记询问笔录》中明确表示陈远军就是该房屋的权利人，且对申请登记的房屋无特殊约定；6、《海口市房屋所有权登记审核表》，证明2011年6月16日，经过审核，周玉妹提交的材料与档案记录相符，无查封抵押的限制，产权清楚，符合转移登记条件；7、房屋登记信息查询情况说明，证明现房屋所有权人为第三人周玉妹；8、《房产抵押借款合同》，证明2011年6月20日，第三人周玉妹与交通银行签订《房产抵押借款合同》，合同中双方约定周玉妹向交通银行还清借款，由郑志晏将华侨城19幢602房（涉案房屋）作为抵押担保物；9、《房屋他项权利登记申请审批书》，证明第三人周玉妹及郑志晏共同向市住建局申请办理抵押登记；10、房产抵押信息查询情况说明，证明2011年6月23日，市住建局依法为第三人周玉妹办理了涉案房屋的抵押权登记，债务履行起止时间为2011年6月20日至2036年6月30日，债务数额为200000元，抵押方式为一般抵押。
第三人周玉妹述称，一、涉案房产系陈远军婚前个人财产，陈远军与符某在《离婚协议》中约定将房屋归两原告所有的行为属于赠与行为，在该房屋权利转移之前，陈远军将该涉案房屋卖给周玉妹，应视为陈远军撤销该赠与，周玉妹合法取得该涉案房屋的所有权。陈远军在2002年3月13日以68000万元价格购买涉案房屋，并于2002年9月9日登记在陈远军名下，属于陈远军婚前个人财产。2006年3月31日陈远军与符某登记结婚，于2010年8月9日签订《离婚协议》并办理离婚手续。在《离婚协议中双方约定，将该涉案房屋归两原告所有，此约定的性质属于赠与。根据《合同法》第一百八十六条：”赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。”的规定，陈远军在赠与财产的权利转移之前，也就是在过户之前，可以撤销。现在陈远军不为两原告办过户，就表明他以自己不再履行赠与义务的行为行使了撤销权。此时两原告取得的只是对陈远军的一种债权请求权，还不是物权。甚至两原告起诉第三人陈远军要求办理过户，这样的诉讼请求性质就明显是履行合同义务，即主张债权的行为，更能印证两原告清楚知道自己尚未取得涉案房屋物权的事实。二、周玉妹在与陈远军签订《房地产买卖契约》时已经支付合理对价，周玉妹是善意。且该涉案房屋现已登记在周玉妹名下，周玉妹已经取得该涉案房屋的所有权。1、周玉妹不存在恶意交易的事实和客观可能，有两个细节：第一个细节是时间顺序，原告一直以海口市美兰区人民法院（2011）美民一初字第776号《民事判决书》的判决时间为由主张陈远军和周玉妹存在恶意串通，但是周玉妹作为该离婚纠纷案件的案外人，不可能知道仅发生在原告和陈远军之间的离婚案件的诉讼情况。陈远军早在2011年5月23日就委托周某负责出售涉案房屋并办理了公证手续，并于2011年6月14日将涉案房屋卖给周玉妹，于2011年6月16日登记在周玉妹名下。而原告起诉陈远军的（2011）美民一初字第776号《民事判决书》作出的时间为2011年6月17日，这仅仅是作出时间，还不是生效时间。经过对比明显能看出周玉妹购房在前，而原告的离婚案件判决生效时间在房屋过户登记之后至少十五天以上。所以原告以该判决作出的时间与过户登记的时间相差一天就说周玉妹存在恶意，此说法缺少事实依据，不符合现行的法律规定，很荒谬。第二个细节是交易价格，陈远军在结婚前以68000元价格购买涉案房屋，又以260000元的价格卖给周玉妹，赚取了200000元的差价，这本来就是符合当时的市价。另外必须要指出的是，此260000元房屋交易价格是经过税务机关核定并认可的价格，也已经办理了完税手续，税务机关对于房屋交易价格的监管一贯都非常严格，如果合同约定的交易价格明显低于市场价，首先肯定就无法通过税务机关的核定，不可能按照合同价格来办理完税手续，更不用说能走到下一个步骤，即到房屋登记机关办理过户。所以，260000元的交易价格恰能印证在签订《房地产买卖契约》时周玉妹是善意的。根据《物权法》第九条、第十四条之规定，周玉妹系该涉案房屋合法的所有人。3、我国不动产物权的变更以登记公示为生效原则，陈远军虽然在《离婚协议》的约定中将房屋赠与给了两原告，但如前述理由，此时两原告取得的还只是债权，而不是物权，并不能对抗周玉妹因房屋登记而取得的不动产物权。相反，周玉妹取得物权在先，权利优先于两原告的债权。4、两原告在之前的系列诉讼中一直主张陈远军与周玉妹之间签订的《房地产买卖契约》合同无效，其理由是陈远军和周玉妹恶意串通，但并未举证加以证明，应承担举证不利的后果。5、在此前涉及该房屋的民事诉讼中，法院都未通知抵押权人即银行作为第三人参加诉讼，这本身就是严重的程序违法，侵害了第三人的合法权益，其判决事项也因此存在瑕疵，不应被理所当然的全部采信。三、市住建局给周玉妹颁发的海房字第HXX**号《房屋所有权证》的具体行政行为，认定事实清楚，适用法律正确。虽然陈远军隐瞒了该涉案房产的情况，但该房屋所有权并未发生转移，该房屋一直登记在陈远军个人名下，市住建局在办理所有权转移登记时，已尽到合理审慎义务，其具体行政行为合法有效，应得到支持。2、周玉妹是打工族，购房款系向银行借得，其本身生活不富裕，而且体弱多病，常年打针吃药。原本购房是想安居乐业，过安稳的生活。其想不到买了房子还清借款，如今却身陷诉讼，周玉妹本人也是受害者，请原告予以理解。原告寻求救济应追究陈远军的法律责任，而不是向其主张。
第三人周玉妹向法院提交如下证据、依据：
1、《房屋转让合同》；2、《预约买卖合同》；3、收条；4、《公证书》；5、《房地产买卖契约》；6、收据3张；7、交通银行凭证1张；8、交通银行进账单2张；9、交通银行个人住房商业性贷款、还本付息计划表；10、发票3张；11、完税证；12、2011.6.20往来凭证；13、（2011）琼州证字第1361号《具有强制执行效力的债权文书公证书》，该公证书具有强制执行效力；14、房产抵押借款合同；15、（2011）琼州证字第1362号《公证书》；16、2011.3.2日委托书；17、《授权委托书》；18、海口市房权证海房字第XX**号；19、申请执行书；20、（2011）美执字第744号《执行裁定书》。以上证据共同证明第三人周玉妹购买涉案房屋合法有效，被告办理涉案房屋的登记合法有效。
第三人交通银行述称，同意被告市国土局的答辩意见。一、根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释第二十五条的规定，被告的登记行为合法。二、本案的重要事实是2010年8月9日第三人陈远军已经与原告办理了离婚登记，陈远军将房屋转让给周玉妹并进行登记的时间是在原告与陈远军离婚登记之后，第三人陈远军是房产的处分人，在转让给周玉妹时是有权处分。
第三人交通银行向法院提交以下证据、依据：
基本信息表，证明周玉妹一直在还款。
第三人陈远军未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见。
经庭审质证。一、关于原告证据。被告市住建局对证据4无异议，对证据1-3、证据5、证据7-8的真实性无异议，对其证明内容有异议，认为买卖合同在先、判决在后的情况被告并不知情，且时间顺序并不矛盾，第三人周玉妹是善意取得，被告已经依法完成了房屋产权登记，原告现请求撤销登记主体不适格。对证据6保留意见。被告市国土局对证据的真实性、合法性、关联性均无异议，对其证明内容有异议，认为第三人陈远军的委托行为、与第三人周玉妹的买卖行为、市住建局的登记行为均发生在776号《民事判决书》作出及生效之前，判决有瑕疵，法院应考虑第三人周玉妹善意取得的法律效力。第三人周玉妹对证据的真实性、合法性、关联性无异议，对其证明内容有异议，认为作出776号《民事判决书》的法院没有考虑其为善意取得的情形，原告也没有对第三人周玉妹存在恶意串通的情形进行举证。第三人交通银行对证据的真实性、合法性、关联性无异议，对其证明内容有异议，除认同被告市国土局的质证意见外，认为原告与第三人陈远军的离婚协议存在重大过错。二、关于被告市住建局证据。原告对证据1-14的真实性无异议，对其关联性有异议，认为《房地产买卖契约》已经被生效的法律文书裁判为无效，被告将涉案房屋登记在周玉妹名下缺乏合法基础，虽然涉案房屋原在陈远军名下，但证据不能证明陈远军在当时对涉案房屋具有处置权。认为证据10-14与本案没有关联性，证据15不应该作为证据提交。被告市国土局对证据无异议。第三人周玉妹对证据真实性、关联性无异议，对证明内容提出以下异议，认为（2012）美民一初字第864号《民事判决书》撤销的是陈远军与周玉妹签订的契约，不是在房管局登记的《房地产买卖契约》，法院撤销的是两人私下签订的合同，第三人陈远军与周玉妹存在买卖关系。第三人交通银行对被告市住建局证据无异议。三、关于被告市国土局证据。原告对证据7无异议，对其他证据的真实性无异议，对其证明内容有异议，认为第三人陈远军对涉案房屋有处分权，在原告与陈远军离婚时，陈远军将房屋处分于两原告，再行将房屋转卖给第三人周玉妹是无权处分，两第三人就涉案房屋签订阴阳合同，房地产买卖契约无效。被告市住建局在进行房屋产权登记时没有尽到审慎询问核查的义务。被告市住建局对证据无异议。第三人周玉妹对证据属性无异议，对证明内容进行了补充，认为（2012）美民一初字第864号《民事判决书》撤销的是陈远军与周玉梅之间签订的买卖契约，不是房管局的登记行为，故两第三人之间的买卖契约仍然存在。涉案房产登记在周玉妹名下的事实情况发生在（2011）美民一初字第776号《民事判决书》作出并生效之前，该判决书无权对涉案房产进行处分。陈远军对原告的赠与行为发生在房屋登记之前，权利未发生转移，其赠与行为是可以撤销的。第三人交通银行对证据无异议。四、关于第三人周玉妹证据。原告对证据的真实性无异议，对其证明内容有异议，认为第三人周玉妹与第三人交通银行海南分行之间的贷款与本案无关。被告市住建局、被告市国土局及第三人交通银行对证据均无异议。五、关于第三人交通银行证据，原告、被告市住建局、被告市国土局、第三人周玉妹均无异议。
本院对上述证据认证如下：一、对原告证据的认证意见。经庭审质证，被告市住建局对证据4无异议，对证据1-3、证据5、证据7-8的真实性无异议；被告市国土局、第三人周玉妹、第三人交通银行对证据的真实性、合法性、关联性均无异议，故本院对上述证据的真实性予以确认，证明内容结合案件情况予以确认。二、对被告市住建局证据的认证意见。经庭审质证，原告对证据1-14的真实性无异议；被告市国土局对证据无异议；第三人周玉妹对证据真实性、关联性无异议，第三人交通银行对证据无异议，故本院对被告市住建局证据的真实性予以确认，其证明内容结合案件情况予以确认。三、对被告市国土局证据的认证意见。原告对证据7无异议，对其他证据的真实性无异议；被告市住建局对证据无异议；第三人周玉妹对证据属性无异议；第三人交通银行对证据无异议，故本院对被告市国土局证据的真实性予以确认，证明内容结合案件情况予以认定。四、对第三人周玉妹证据的认证意见。原告对证据的真实性无异议；被告市住建局、被告市国土局、第三人交通银行对证据无异议，故本院对第三人周玉妹证据的真实性予以确认，证明内容结合案件情况予以确认。五、对第三人交通银行证据的认证意见。原告、被告市住建局、被告市国土局、第三人周玉妹对证据均无异议，故本院对交通银行的证据予以确认。
经审理查明，涉案房产位于海口市桂林洋开发区华侨城19幢602房（证号：海房字第HXX**号），系第三人陈远军于2002年3月13日购买的个人财产，原登记在陈远军名下。原告符某与第三人陈远军于2006年3月31日登记结婚，婚后于2007年3月18日生育原告陈某。2010年8月9日，原告符某与第三人陈远军签订《离婚协议》。约定涉案房屋归两原告所有。2011年4月1日，原告符某因陈远军怠于履行协助更名过户义务起诉陈远军要求确认《离婚协议》效力。2011年6月17日，海口市美兰区人民法院作出（2011）美民一初字第776号民事判决，确认双方签订的《离婚协议》合法有效，并判令涉案房产归原告符某和陈某所有。2011年6月14日，第三人陈远军委托代理人周某与第三人周玉妹签订《房地产买卖契约》，将涉案房屋以244500元的价格转让给第三人周玉妹，同日，双方携《房屋转让合同》、《公证书》、收据、完税证明、身份证明等到被告市住建局申请办理房屋转移登记手续。被告市住建局受理后，对双方提交资料进行审查，并制作《房屋权属登记询问笔录》，双方明确表示陈远军就是该房屋权利人，没有其他共有人，且对申请登记房屋无特殊约定。2011年6月16日，被告市住建局将涉案房屋登记至第三人周玉妹名下。原告在办理产权过户手续时，得知上述情况，认为第三人陈远军明知自己对涉案房产没有处分权，仍与周玉妹签订转让契约，已严重侵害其合法权益，故向海口市美兰区人民法院提起诉讼，请求确认第三人陈远军与第三人周玉妹签订的房屋买卖合同无效，并判令二人协助将涉案602房过户至原告符某及陈某名下。该院于2012年12月20日作出（2012）美民一初字第864号《民事判决书》，确认第三人陈远军与第三人周玉妹签订的房屋买卖契约无效；驳回原告符某的其他诉讼请求。随后两原告依据（2011）美民一初字第776号、（2012）美民一初字第864号两份民事判决书向被告市住建局申请办理相应的变更登记，但被告未予办理。2014年1月11日，两原告向本院提起行政诉讼，请求依法判令被告市住建局撤销第三人周玉妹名下的涉案房产证，并恢复登记至第三人陈远军名下。本院于2014年5月13日作出（2014）龙行初字第3号行政判决书，判决撤销被告市住建局颁发给第三人周玉妹的涉案房产证。被告市住建局和第三人周玉妹不服，提出上诉，海口市中级人民法院于2015年10月13日作出（2014）海中法行终字第135号行政裁定书，裁定撤销本院（2014）龙行初字第3号行政判决，发回重审。本案在审理过程中，经法庭释明，两原告于2017年7月21日撤回了要求被告市住建局将涉案房屋恢复登记至陈远军名下的诉讼请求。
另查明，2011年6月20日，第三人周玉妹与第三人交通银行签订《房产抵押借款合同》，约定周玉妹向交通银行借款，将涉案房屋作为抵押担保物。随后，周玉妹将相关材料向被告市住建局申请办理上述房产的抵押登记。2011年6月23日，被告市住建局依法为第三人周玉妹办理了涉案房屋的抵押权登记，债权履行分期自2011年6月20日至2036年6月30日止，债权数额为200000元，抵押方式为一般抵押。
再查，2015年11月26日，海口市机构编制委员会发出海编[2015]57号《海口市机构编制委员会关于整合我市不动产统一登记职责和机构的通知》，二、机构设置和编制调整第（二）项第1条将以下机构的职责编制划转，组建海口市不动产登记中心：......将海口市住房和城乡建设局下属的海口市房屋档案馆、海口市房屋产权交易登记中心划入海口市不动产登记中心，隶属海口市国土资源局。2016年7月，海口市住房和城乡建设局与海口市国土资源局关于不动产登记职权基本交接完成。
本院认为，本案的争议焦点是被告市住建局于2011年6月16日将涉案房产（海房字第HXX**号）转移登记至第三人周玉妹名下的行为是否符合法律规定，应否予以撤销。本案中，第三人陈远军委托案外人周某与第三人周玉妹签订《房地产买卖契约》，约定由陈远军将上述房产转让给周玉妹。随后，二人持《房地产买卖契约》、《海口市房屋所有权转移登记申请书》、公证委托书、当事人身份证明等相关材料，向被告市住建局申请办理该房屋转移登记手续，并在《房屋权属登记询问笔录》中明确表示陈远军就是该房屋权利人，没有其他共有人，且对申请登记的房屋权利无特殊约定。经被告市住建局审查，该房屋无查封、抵押等权利限制，且二人提供的材料符合法定的形式要件，因此，被告市住建局根据建设部《房屋登记办法》的相关规定，于2011年6月16日给第三人周玉妹办理了涉案房屋的所有权转移登记，证号为海房字第HXX**号。后两原告向法院起诉，请求确认陈远军与周玉妹之间的房屋买卖合同无效，法院经审理依法支持了两原告的该项诉请，判决已发生法律效力。根据《房屋登记办法》第八十条的规定：”人民法院、仲裁委员会的生效法律文书确定的房屋归属或者权利内容与房屋登记簿记载的权利情况不一致的，房屋登记机构应当按照当事人的申请或有关法律文书办理相应的登记。”。本案中，第三人周玉妹与陈远军之间的房屋买卖合同已被法院生效判决确认无效，因此被告市住建局向周玉妹颁发的海房字第HXX**号房屋所有权证已失去了合法依据，被告市住建局理应依照相关法律文书确认的权利内容办理相应的变更或撤销登记，故原告诉请撤销被告市住建局颁发给第三人周玉妹的海房字第HXX**号房屋所有权证，符合法律规定，本院予以支持。
此外，关于两被告提出涉案房产已办理抵押登记，撤销周玉妹的房产证会使抵押权利人交通银行的权利受损的观点。因抵押权的实现及保护与本案申请撤销房产证的行政法律关系受不同法律关系调整，二者本质上并无直接的关联性，故两被告的观点本院不予采纳，抵押权利人交通银行可通过其他途径主张自己的权利。
综上所述，被告市住建局向第三人周玉妹颁发房字第HXX**号房屋所有权证的行为认定事实不清，证据不足，应予撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款、第七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
撤销被告海口市住房和城乡建设局于2011年6月16日颁发给第三人周玉妹位于海口市美兰区桂林洋农场华侨城19幢602房的房屋所有权证（证号：海房字第HXX**号）；
案件受理费50元，由被告海口市国土资源局负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉至海南省海口市中级人民法院。
审判长张琳琳
人民陪审员张磊
人民陪审员罗美琴
{文书日期}
书记员蒋琼慧
附相关法律条文
《中华人民共和国行政诉讼法》
......
第二十六条......行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。
......
第七十条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为：
（一）主要证据不足的；
（二）适用法律、法规错误的；
（三）违反法定程序的；。
......
《房屋登记管理办法》
......
第八十条人民法院、仲裁委员会的生效法律文书确定的房屋权利归属或者权利内容与房屋登记簿记载的权利情况不一致的，房屋登记机构应当按照当事人的申请或者有关法律文书、办理相应的登记。
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