浙江省天台县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙1023民初1418号
原告：褚某海，男，1951年6月27日出生，汉族，住天台县。
委托诉讼代理人：周玲，浙江京衡律师事务所律师。
被告：浙江天台永超房地产开发有限公司，住所地：天台县始丰街道汇泉西街27号，组织机构代码09232430-0。
法定代表人：朱朝阳，系该公司执行董事。
委托诉讼代理人：滕义富，上海德尚（嘉兴）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：金琦雯，上海德尚（嘉兴）律师事务所律师。
原告褚某海诉被告浙江天台永超房地产开发有限公司（以下简称永超房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月16日立案受理后，依法组成合议庭，分别于同年5月18日、8月12日、11月4日三次公开开庭进行了审理。原告褚某海及其委托代理人周玲，被告永超房产公司的委托代理人滕义富、金琦雯（只参加第一次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告褚某海起诉称：2005年10月19日，原告向天台县建安房地产开发有限公司购买“金色广场”小区第A2幢802室商品房（建筑面积130.93㎡），约定交房时间为2007年12月31日。交房时间到期后，天台县建安房地产开发有限公司因资金链断裂无法完成小区整体道路和绿化后续施工而多次停工，无奈之下原告等二十多位购房户只得自己请人装置水电、装修入住。2013年5月16日，天台县建安房地产开发有限公司因资不抵债被天台法院裁定宣告破产，建设基本完工的“金色广场”小区被挂牌拍卖。2014年6月13日，被告竞得“金色广场”小区，并将该小区更名为“财富国际”小区。2014年12月4日，被告主动向原告出具了一份《住宅交付标准》，《住宅交付标准》中表示“尊敬的业主：你购买的财富国际4幢802室房屋，由于前期你方对室内部分进行了简单装修，为了更好的配合整个小区改造工程，现我方征求你方意见后，特对你的房屋做好如下交房标准。”原、被告双方在该《住宅交付标准》上进行了签字、盖章。事后，“财富国际”小区整体改造工程结束，被告却迟迟未向原告交付财富国际4幢802室房屋，原告曾多次催促无果。原告认为，被告主动给原告出具《住宅交付标准》的行为表明其承接了原开发商本应履行的按约定标准交房义务，被告必须按照《住房交付标准》中的承诺履行交房义务。故原告向法院起诉，请求判令：一、被告按约速向原告交付财富国际小区4幢802室（建筑面积130.93㎡）房屋；二、本案诉讼费由被告负担。
被告永超房产公司答辩称：一、原告与答辩人之间不存在房屋买卖关系，也不存在相关的权利义务。原告与答辩人就涉案房屋未签订买卖合同。根据原告陈述，原告系与天台县建安房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，按照合同约定，应由建安公司按约向原告交付房屋。但建安公司在2013年5月16日已被人民法院裁定宣告破产，之后答辩人竞得“金色广场”在建房地产项目所有权，该项目包含了涉案房产。同时原告自认从未向答辩人支付过购房款，因此，原告与答辩人之间不存在房屋买卖关系。二、答辩人依法取得涉案房屋的所有权，并非是对债的承担。原告向建安公司购买的房屋属于“金色广场”在建房地产，民事裁定书清楚载明金色广场项目归答辩人所有，答辩人已经依法重新申请了建设用地规划许可证，并办理了产权过户手续，包括涉案房屋在内的“金色广场”小区的所有权为答辩人所有，原告对涉案房屋不享有所有权，只享有债权。本案案由系商品房买卖合同，并非债的承担。债的承担应当通过明示的方式、合同约定的方式或者法律强制性规定。原告提交的《住宅交付标准》中均无答辩人对债的承担的意思表示。答辩人通过拍卖的方式取得的是“金色广场”在建项目所有权，并非建安公司的股权，因此不构成对建安公司债的承担。原债权已经通过破产程序消除，也不存在承继的可能性。答辩人通过拍卖取得的所有权既不存在法律强制性规定对债务的承继或者加入的情形，答辩人和建安公司也不存在合同约定对债务承继或者加入的情形。因此，答辩人无需承担原权利义务。三、《住宅交付标准》不能认定为答辩人存在向原告交付房产的义务。该份住宅交付标准不具备商品房买卖合同的主要条款，显然没有商品房买卖的意思表示，也没有明确承继原买卖合同权利义务的意思表示，不能证明答辩人有向原告交付房屋的义务。答辩人于2015年1月获得《商品房销售许可证》，于2015年2月8日开盘销售。出具交付标准时，答辩人尚未取得《商品房销售许可证》。答辩人基于原告有购买该房屋的意向，向原告出具《住宅交付标准》，《住宅交付标准》中各项标准均载明“业主自行处理”，只是表明对房屋内部装修现状的维持，不是对原权利义务承继的意思表示。同时原告也没有其他证据证明答辩人自愿承继或者有法律强制性规定承继原权利义务的事由，因此该交付标准不能成为原告要求答辩人进行物权变更的依据。四、原告对建安公司的债权已经申报破产债权并确认。在（2012）台天破字第3-6号裁定书和债权人名单中，原告对建安公司的债权已经申报破产债权，且债权人名单中有原告申报的债权。公司宣告破产后，进入清算程序，债权人向管理人申报债权，公司则以现有的全部资产承担对原债权的清偿责任，原债权债务关系终止。因此，原告对建安公司的债权已通过破产程序清偿。同时，原告与建安公司的债权债务已经履行完毕，原告不能基于此债权既向相对人主张债权，又向第三人主张物权。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
经过庭审，本案的主要争议焦点为：原、被告双方于2014年12月4日签订的住宅交付标准是否视为被告方承接了原建安公司的合同义务？
针对本案争议焦点，原告褚某海为证明自己的主张，向本院提交的证据有：《住宅交付标准》一份，拟证明被告永超房产公司在其出具的住宅交付标准中称呼原告为业主，且承诺待房屋整体改造完成后即交付给原告使用的事实。
对原告提交的该份证据，经庭审质证，被告永超房产公司对该份证据的真实性无异议，对其关联性有异议，其认为住宅交付标准中的“业主”仅是一个称呼，“自行处理”只是表明对涉案房屋现状的维持，住宅交付标准不能认定为被告对建安公司原商品房买卖合同义务的承接。
针对本案争议焦点，被告永超房产公司为证明自己的主张，向本院提交证据有：
1、（2012）台天破字第3-6号民事裁定书及债权表名单一份，拟证明原告已申请破产债权申报，原告与建安公司的相关权利义务在原告申请破产债权的申报中已经消除的事实。
2、商品房预售许可证一份，拟证明被告取得商品房预售许可证的时间为2015年1月19日。
3、商品房买卖合同一份，拟证明涉案房屋已于2015年6月30日出售给案外人张东友的事实。
对被告永超房产公司提交的上述证据，经庭审质证，原告对证据1的真实性及证明对象均有异议；对证据2的真实性无异议，被告于2015年1月19日取得预售许可证的时间是认可的，但认为该证据与本案缺乏关联性；对证据3的真实性、关联性均有异议，原告认为被告在前两次开庭时明确陈述涉案房屋并未出卖，认为该份合同显然是之后伪造出来。
在本案审理过程中，本院依职权调查姜昔林和陈慧扬并作了询问笔录，对两份询问笔录，经质证，原告对两份询问笔录的真实性有异议，认为如原告有意向购买，被告应出具意向书，而不是住宅交付标准，既然被告出具了住宅交付标准，则证明原告已经购买房屋；被告对两份询问笔录无异议。
根据原告与被告举证、质证意见，本院认证如下：原告提交的住宅交付标准，在无其他证据予以佐证的情况下，既无法证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系，也无法证明被告承继了案外人天台县建安房地产开发有限公司原与本案原告所签订的商品房买卖合同义务，故对该份证据的证明效力不予确认。对于被告提交的证据1即（2012）台天破字第3-6号民事裁定书及债权表名单一份，可以证明包括原告在内的338位债权人向天台县建安房地产开发有限公司管理人申报了债权，管理人对申报债权进行核查并编制了债权表，天台县人民法院于2014年12月26日确认了原告在内的258位债权人的债权，该组证据具有真实性、合法性，且与待证事实相关联，故对该组证据的证明效力予以确认。被告提交的证据2即商品房预售许可证，可以证明被告于2015年1月19日取得财富国际小区商品房预售许可证的事实，对该证据的证明效力予以确定。被告提交的证据3即商品房买卖合同，可以证明涉案房屋已于2015年6月30日出售给案外人张东友的事实，对该证据的证明效力予以确定。对于本院依职权对姜昔林和陈慧扬所作的询问笔录，其中姜昔林陈述“2014年11月份左右，包括原告在内的二十几户购房户与被告公司销售部沟通，意向继续购买原先已经装修入住的商品房，并要求被告在房屋改造时尽可能保留原先状态。为此，被告按照原告的改造要求向其出具住宅交付标准一份，但在被告取得与商品房预售许可证之前多次组织协调会，双方未能房屋价格问题达成一致意见”，以及陈慧扬陈述“包括原告在内的多个购房户曾到销售部表示想购买房屋，因涉及到该批购房户原先已经装修入住，故就改造内容和被告达成意见，此后双方就价格问题未达成一致意见”等部分事实，可以作为认定本案事实的依据，本院依法予以确认。
根据上述证据的分析和认定，结合庭审中双方当事人一致事实的陈述，本院认定案件事实如下：
2005年10月19日，原告褚某海与案外人天台县建安房地产开发有限公司签订商品房买卖合同一份，约定由原告购买天台县建安房地产开发有限公司开发的金色广场小区第A2幢802室房屋，由案外人天台县建安房地产开发有限公司在2007年12月31日前交付涉案商品房。购房合同签订后，案外人天台县建安房地产开发有限公司因资金链断裂申请进行破产清算，本院于2012年7月16日裁定受理案外人天台县建安房地产开发有限公司破产清算一案。2014年1月3日，本院依法委托台州市产权拍卖有限公司拍卖案外人天台县建安房地产开发有限公司所有的天台县始丰新城“金色广场”在建房地产项目，案外人徐学根、周显达、苏正富于2014年1月22日以最高价竞得“金色广场”在建房地产项目。2014年6月13日，根据案外人徐学根、周显达、苏正富的申请，本院依法裁定天台县始丰新城金色广场在建房地产（项目共计十八层框架建筑4幢、六层框架建筑1幢、裙楼及地下室）的所有权归被告永超房产公司所有，被告永超房产公司在收到裁定书之日起三十日内到天台县国土资源局办理相关产权过户登记手续。被告接手“金色广场”在建房地产项目后将其更名为“财富国际”项目，涉案房屋原为金色广场小区第A2幢802室，现为财富国际小区A2幢802室。2014年12月19日，本院裁定对案外人天台县建安房地产开发有限公司债权人会议通过的《破产财产分配方案》予以认可。2014年12月26日，本院确认了包括原告在内的258位债权人的债权，原告褚某海的债权总额经确认为524446.20元，其中优先债权额为213032.20元，普通债权额为311414.00元。
另查明，原告方在未取得合法依据的情况下于2011年12月左右入住涉案房屋。2014年下半年左右，政府组织人员对包括原告在内的原金色广场自行入住的住户从涉案小区搬离。2014年11月份左右，包括原告在内的二十几户购房户与被告公司销售部沟通，意向继续购买原先已经装修入住的商品房，并要求被告在房屋改造时尽可能保留原先状态。为此，被告于2014年12月4日按照原告的改造要求向其出具住宅交付标准一份，该份标准记载“尊敬的业主：你购买的财富国际4幢802室房屋，由于前期你方对室内部分进行了简单装修，为了更好的配合整个小区改造工程，现我方征求你方意见后，特对你的房屋作出如下交房标准：1、墙面：不动按原状，业主自行处理；2、顶面：不需处理，业主自行处理……”。住宅交付标准达成后，被告多次与包括原告在内的该批购房户沟通，但因商品房价格无法达成一致意见，故双方至今未签订商品房买卖合同，原告也未向被告支付过购房款。2015年1月19日，被告取得了财富国际小区商品房预售许可证，财富国际小区的商品房对外进行公开销售，案外人张东友于2015年6月30日与被告签订商品房买卖合同，购得了本案讼争的财富国际小区A2幢802室房屋。现原告以被告出具住宅交付标准的行为系对案外人天台县建安房地产开发有限公司原商品房合同义务的承继为由起诉至本院，要求被告方交付涉案房屋。
本院认为：不动产拍卖成交或者抵债后，该不动产的所有权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。具体至本案中，首先，案外人天台县建安房地产开发有限公司进入破产清算程序后，其所开发的天台县始丰新城“金色广场”在建房地产由本院依法委托台州市产权拍卖有限公司组织拍卖，案外人徐学根、周显达、苏正富以最高价竞得上述标的物。事后，根据案外人徐学根、周显达、苏正富的申请，本院于2014年6月13日裁定金色广场在建房地产项目的所有权归被告永超房产公司所有。据此，被告永超房产公司取得的涉案楼盘所有权系“干净”的产权，其取得所有权的行为不存在对原开发商天台县建安房地产开发有限公司权利义务的承继问题。其次，在原开发商天台县建安房地产开发有限公司进入破产程序后，原告在向天台县建安房地产开发有限公司管理人进行债权申报时已提出继续履行合同、交付房屋的要求，管理人进行核查并经债权人会议通过，否定了原告交付房屋的请求，而是对原告的债权金额予以了确认，据此，原告与原开发商天台县建安房地产开发有限公司的商品房买卖合同应视为解除，故亦不存在原告所主张的对原合同权利义务的承继问题。再者，被告永超房产公司通过司法拍卖程序竞得涉案楼盘后，原、被告虽达成住宅交付标准，但该份住宅交付标准显然尚不具备商品房买卖合同的主要构成要件，双方之后亦一直未签订正式的买卖合同，原告亦未向被告支付过购房款，因此，被告出具住宅交付标准的行为只能视为双方的一个重新缔约磋商行为。在原、被告最终未达成新的购房合同的情况下，原告显然不然再凭借原商品房买卖合同约定的权利义务而要求被告方履行交付涉案房屋的义务。据上所述，原告要求被告交付涉案房屋的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第十二条、第四十四条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
驳回原告褚某海的诉讼请求。
本案受理费人民币6730元（原告预交），由原告褚某海负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于台州市中级人民法院[上诉案件受理费人民币6730元在提交上诉状时预交，在上诉期内未预交的，应当在上诉期满后七日内预交，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户银行：台州市农行，账号：19-900001040000225089001]。
审 判 长 胡新华
代理审判员 林 娴
代理审判员 朱克威
二〇一六年十一月四日
代书 记员 奚冰丽