湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武昌民初字第00731号
原告（反诉被告）：卢宝真，新加坡共和国公民。
委托代理人：肖东升、刘念，北京盈科（武汉）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：彭皓。
委托代理人：赵志虎、范心羽，湖北珞珈律师事务所律师。
本院于2014年1月24日受理了原告卢宝真诉被告彭皓委托合同纠纷一案，被告彭皓在答辩期内提起反诉，本院依法受理反诉后与本诉合并审理，本案依法由代理审判员黄振适用简易程序，于2014年3月13日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）卢宝真的委托代理人刘念、被告（反诉原告）彭皓的委托代理人赵志虎、范心羽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）卢宝真诉称，本人长期生活在国外，名下有湖北省武汉市江�区解放大道358号武汉广场B座22层3室房屋一套，自2005年起委托国内的朋友彭皓代为出租该房屋，收取租金并将租金汇至原告账户。被告刚开始三年按照原告的委托出租房屋并定期将租金汇至原告账户，但自2008年8月起，被告谎称经济不景气导致房屋空租以此欺骗原告，从而将承租人支付的房租据为己有并不再汇给原告。现原告由于欲出售房屋发现了被告的违法行为。根据《合同法》第399条、404条、406条的规定，彭皓作为卢宝真名下房屋出租行为的受托人，私吞委托人原告名下房屋租金，给原告造成了损失。原告为维护其合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告返还原告房屋租金人民币107500元及利息（利息自2008年8月1日起至实际返还租金之日，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算；现暂计算至起诉之日为人民币35952.01元）；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告�反诉原告）彭皓辩称并诉称，2005年起，卢宝真委托彭皓为其出租房屋，并约定每年的委托费用为1个月租金。反诉人一直按照约定定期将房屋租金转交给被反诉人。不存在欠租，也不需要支付利息。其中有部分票据，被告未保留，原告也没有提出过异议，可以推定被告转款事实。哪怕是没有转，原告的诉请也过诉讼时效，被告不存在未转交情形，不用支付利息；原告提出107500元主张与事实不符，原被告分别签订两份租赁合约，可以证实2008年8月至2010年7月31日，房租总额33120元，2010年8月1日至2011年3月3日，房租12600元；自2011年3月至2013年1月，该房屋处于空租状态，彭皓为卢宝真垫付了物业管理费、水电费。为了卢宝真的房屋能尽快出租，彭皓垫资为该房屋进行了装修并采购了办公家具，才将房屋租出去，2013年1月至2014年1月租金3万元未返还，是因为被告垫资装修，原�未及时支付，装修和添置家具是得到了原告同意的，原告也未对装修和添置家具提出过异议。现提出反诉，请求法院判令：1、被反诉人向反诉人支付委托费用2500元、垫付的物业管理费及水电费5463元、装修费102000元，共计109963元，扣除本诉中反诉人欠付的租金30000元，总计79963元。2、反诉费用由被反诉人承担。
原告（反诉被告）卢宝真辩称，反诉人所说与事实不符，反诉人有接近43个月的租金未交付给被反诉人；反诉人的装修严重超出被反诉人授权委托范围，未取得被反诉人同意和追认，费用高达102000元，购置家具未经被反诉人同意，被告反诉要求原告支付装修费用和家具费用没有事实和法律依据，应当其自行承担；本诉原告诉请并未超过时效，根据民诉法规定，时效是知道或者应当知道权利被侵害之日起算，因为本诉原告常年居住国外其信任被告，因此对被告所称“空租”予以信任，直到2013年准备出售，登门检查才发现房屋被人租住，才发现自己的权利被侵害，所以本诉原告诉请并未超过诉讼时效。
原告（反诉被告）卢宝真为证明其主张，向法院提供如下证据并经被告（反诉原告）彭皓质证：
证据一、原告卢宝真身份证复印件，证明原告身份情况。
证据二、房屋所有权证和土地使用权证，证明原告卢宝真是位于武汉市江汉区解放大道358号武汉广场B座22层3室房屋的唯一合法所有权人。
证据三、被告彭皓身份证复印件，证明被告的诉讼主体资格。
证据四、原告房屋所属物业公司武汉华信管理有限公司工商登记信息、物业管理费缴纳记录、代返代租租金结算明细，证明2008年8月1日至2011年3月3日，原告房屋由租户邹莉承租。但在该期间内，被告彭皓一直谎称经济不景气导致房屋空租以欺骗原告，从而将承租人支付的房租�为己有并没有汇给原告。
证据五、房屋租赁合同、租金收条，证明2013年1月15日至2014年1月15日武汉云天聚力广告传媒有限公司承租原告房屋，租金2500元／月，但被告亦没有将此期间租金汇给原告。
证据六、权威媒体有关2009年到2012年武汉市江汉区房屋出租租金均价及走势报道3篇：1）《揭秘武汉房租暴涨之谜》（2010年8月3日亿房网）、2）《武汉房租涨幅最高达21%》（2010年7月4日《楚天金报》）、3）《节后武汉房租平稳上涨、涨幅多为10%》（2012年2月10日《楚天金报》），证明2008年8月至2011年3月约三年期间武汉广场公寓楼房屋出租均价以及被告未按委托将租金汇给原告致使原告遭受的租金损失。
证据七、存量房居间买卖合同，证明原告在2013年准备出售房屋才知有租户存在，当年才发现自己的权利受到侵犯。
彭皓对上述证据的质证意见如下：对证据一、三真实性、合法性、关联无异议，对证据二有异议，原告已经不是该房产所有权人，因为其已经出售；对证据四物业费清单无异议，卢宝真名下缴费均是彭皓代缴；对证据五无异议，但2013年租房合同不能证明其他时间段的收入，也不能证明他处于空租状态；对证据六真实性、关联性和证明目的有异议，因为确定房屋的租金标准要以实际合同为准，08年8月1日，被告代原告签订的租金为1380元；2008年8月1日至2011年3月3日租金不是107500元，应当是45720元已经定期转交，不存在需要返还的情形；自2013年1月15日至2014年1月14日房屋租金为2500＊12=30000元，因为原告没有支付委托费用、装修费用所以被告以租金抵扣，物业费用缴纳记录证明了在空租期间是被告缴纳的。
对证据七真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，反诉人主张诉讼时效是指08年8月1日至11年1月31日，此期间房�租金已全部转账原告，08年8月1日到10月31日有一张收据和另外一张10年2月1日至4月30日的收据，没有妥善保存，在10年5月1日之后被告一直向原告转款支付了代收的租金，原告在收到下个月租金就应当提出异议，在这4年间，被告全额支付了租金，原告都未主张权利，其不知道受到侵害与事实不符，所以超过法律规定的诉讼时效。
被告（反诉原告）彭皓为证明其主张，向法院提供如下证据并经原告（反诉被告）卢宝真质证：
证据一、授权委托书，证明原告全权委托被告代为出租房屋，收取租金，并约定每年委托费用为1个月租金。
证据二、武汉广场公寓楼租赁合约（2008年7月签订）
证据三、武汉广场公寓楼租赁合约（2008年7月28日签订）
证据四、武汉广场公寓楼租赁合约（2010年8月2日签订）
证据五、房屋租赁合同（2013年1月14日签订）
上述四份证据证明自2008年8月至2010年7月31日该房屋租金为1380＊24=33120元；2010年8月1日至2011年3月3日房屋租金为1800＊7=12600元，自2013年1月15日至2014年1月14日房屋租金为2500＊12=30000元，共计75720元；自2008年8月1日至2014年1月14日，原告应当向被告支付委托费用共计7060元。
证据六、个人存款回单8份，证明被告向原告定期转交代收租金款项。
证据七、个人存款回单及维修费发票，证明被告为原告维修房屋垫付维修费6800元。
证据八、银行凭证存根
证据九、收条（赵冯仲）
证据十、代返代收租金结算明细
证据十一、收条（王敏）
证据八、九、十、十一证明被告自2005年起一直为原告代为出租房屋，定期向原告转交房屋租金、保证金等代收款项，尽职履行受托人义务。
证据十二、物业管理费、水电费明细单、发票，武汉华信管理有限公司客户缴款须知，证明2011年3月至2013年，反诉人向被反诉人垫交物业费水电费共计5463元。
证据十三、证明一份及袁换女身份证复印件一份，证明反诉人为被反诉人垫付装修款及办公家具费用102000元。
原告（反诉被告）卢宝真对上述证据的质证意见如下：
对证据一授权委托书是传真件，形式上不予认可，对内容予以认可，证明目的有异议，不能证明是全权委托；对证据二、三、四真实性有异议，承租人也没有按捺手印，对约定的租金我们不予认可；对证据五真实性予以认可；对证据六中1、2张在我们诉请日期之前，收款人是卢宝真我们还要确认。
对证据七没有原件，对于形式、真实性都不予认可；对证据八没有原件，不予认可；对证据九、十、十一不予质证，其证明目的与本案无关；
对证据十二中的表单，没有盖章，真实性不予认可；对发票认可的；对缴费须知没有任何签字、盖章，不予认可；对证据十三的真实性、合法性、关联性均不予认可，因为没有装修合同、发票、清单、凭证，签字是2014年2月20日与装修时间不符，是后期补正，其购置的办公家具没有任何合同清单、支付凭证，不予认可。
庭审中，本院向原告释明，被告所提交法院的银行存款回单可以证明被告2008年至2011年间向原告转交代收租金款项的事实，且该回单的户名、账号与原告提交的代返代租租金结算明细中经原告自己认可的户名、银行账号一致，如原告认为2008年至2011年间被告未向原告转交足额的房屋租金，应提交相应的银行账户明细予以证明。庭后，原告未向法院提交相应的反证。
另，原告在庭审中明确表示，被告代原告进行的房屋装修、购买办公家具的行为未经原告授权，且原告已于2013年11月28日将本案涉诉房屋出售给案外人李唯并办理了房屋产权过户，该卖房行为并不包括被告所购置的办公家具。
经审理查明，本院确认如下事实：
卢宝真原系江汉区解放大道358号武汉广场B座22层3室的房屋所有权人，2005年3月1日向彭皓出具了授权委托书，委托彭皓办理上述房屋的对外租赁、转让、收取租售款项，委托权限为特别授权，受托人就委托人委托的事务向贵处所作的陈述、所签署的一切文件，委托人均予以承认，并承担由此产生的所有法律责任。每年的委托费用为一个月的房屋租金。委托关系确立后，彭皓即代卢宝真对外出租上述房产，2008年8月，彭皓代卢宝真将上述房屋出租给案外人邹莉，并签订了租房合同，约定的租金为1380元每月，租赁期自2008年8月1日至2010年7月31日。2010年8月，彭皓代卢宝真将上述房屋出租给案外人方俊俊，租金为1800元每月，约定租赁期为2010年8月1日至2011年7月31日，实际承租至2011年3月3日。2011年8月至2013年1月，该房屋未对外出租。2008年8月1日至2011年3月3日，上述房屋租金共计45720元。
2008年8月1日至2011年3月3日，彭皓提供的银行汇款单上总计转交给卢宝真的租金数额为21462元，其陈述提交的银行汇款单并非全部，因距今时间较长，2008年至2009年间有三张转款存单遗失，但前后时间的存款单可以印证转交租金过程的连续性。另外扣除委托费3810元（1380元＊2＋1800元＊7／12）、房屋维修费用6800元（庭审中原告对于维修事实予以认可），彭皓将全部的租金已经转交卢宝真。卢宝真对此时间段的租金存疑但未提交反证。
2011年3月上述房屋停租后，彭皓对该房屋重新进行了装修并购置了办公家具。装修费用无相应的合同、票据予以证明，仅有一份袁换女的书证且未出庭作证。根据法院通知双方当事人到涉诉房屋内实地查验比对，彭皓所提出的装修费用为102000元（其中装修86000元，办公家具16000元）明显与事实不符，根�日常经验判断，该装修费用的合理区间应为20000元至30000元。
该房屋重新装修并添置家具后，2013年1月14日彭皓与武汉云天聚力广告传媒有限公司签订了房屋租赁合同，将上述房屋出租，租金为2500元每月。合同所附的《室内物品清单》中所列的办公家具即为彭皓所购置。2013年1月14日至2014年1月14日，彭皓共代卢宝真收到房屋租金30000元，未将该租金转交卢宝真。
2013年11月28日卢宝真将本案涉诉房屋出让给案外人李唯并于2013年12月6日办理了房屋过户手续。经本院向现房屋所有权人李唯询问，其向法院陈述，在购买原告卢宝真的房屋时，房屋价值中包括了装修的价值（约300元每平米），但不含家具，因该家具尚由承租人使用，李唯与卢宝真的委托人约定由李唯交纳5000元的押金，可以将办公家具使用至2014年7月，到期后卢宝真返还押金，李唯退还办公家具。
另查明，根据原被告所提供的物业费缴纳清单及水电费发票，在房屋空租状态下，彭皓代卢宝真缴纳房屋的物业费用及水电费用共计5463.31元。
本院认为，原告（反诉被告）卢宝真的诉讼请求中要求被告（反诉原告）按照2013年1月14日所签订的房屋出租合同中的租金标准（2500元每月）向其返还2008年8月至2014年1月共计43个月的房屋租金107500元的诉讼请求，未提交相应的租赁合同，无事实依据，应结合本案事实及被告（反诉原告）彭皓的主张分段处理。
如卢宝真对彭皓所提出的转交租金的银行凭证有异议，应提交相应的账户的明细予以反驳，在其未提交反证的情况下，本院对彭皓的证据及合理解释予以采信。即2008年8月至2011年3月，彭皓并未占有卢宝真的房屋租金收入。
2011年3月至2013年1月，双方均认可房屋的空租状态，并无争议。
2013年1月至2014年1月，因房屋的装修费用未收回�彭皓认可未将该年度的租金30000转交卢宝真，并提起反诉要求其支付委托费用2500元、垫付的物业管理费及水电费5463元、装修费102000元，扣除上述30000元租金，共计79963元。本院认为，上述请求中的2500元为一个月的租金，系双方委托合同中对委托费用的约定，本院予以支持。5463元确系彭皓在履行受托人义务时代委托人垫付的款项，应由委托人承担，本院亦予以支持。
双方争议焦点在于彭皓对房屋的装修行为是否获得卢宝真的授权及装修费用的确定。首先，卢宝真以该装修行为越权为由主张其装修费用自行承担且不属于合同纠纷应另案起诉的答辩主张，本院认为不应予以支持。庭审中，关于装修行为是否得到卢宝真的同意双方各执一词，均无证据予以支持，但因2013年11月28日卢宝真在明知房屋被彭皓重新装修已改变了原有房屋面貌的情况下，并未因装修未经自己同意�向彭皓主张权利，而是将此附带装修后价值的房屋转让，已构成事实上的追认。从出售房屋的情况看，彭皓对房屋装修的行为没有对卢宝真造成损失反而使其获利。且彭皓的装修房屋的行为与卢宝真对其全权代理出租出售房屋的授权密不可分。同时，卢宝真系新加坡公民，居住国外，彭皓向其主张权利的难度较大，本院若就装修部分不予审理，不利于双方纠纷的解决，也徒增当事人的诉累。
其次，如何确定房屋装修的费用？原告虽对被告提供的房屋装修费用的证据不予认可但双方均未申请鉴定，且结合本案实际情况，如若通过鉴定确认房屋的装修价值无疑将增加当事人的诉讼成本且必须通过现任房屋所有权人及承租人的同意及配合，势必将造成矛盾的扩大与激化。从本案诉争标的额不大的实际情况出发，本案的房屋装修费也不宜采取鉴定的方式确定。经过法院实地查看，询问双方当事人房屋装修前后的不同情况及询问房屋受让人在购买该房屋时的心理评价结合日常经验判断可以得出该房屋装修的费用的合理价位应在20000元至30000元之间，而非彭皓所称的86000元。至于彭皓所购置的办公家具，卢宝真对其由彭皓所买归其所有并无争议，彭皓将其折成价款16000元要求其返还的诉讼请求，本院不予支持。
综上，彭皓未向卢宝真返还的租金30000元扣减委托费用2500元、物业及水电费用5463元后余22037元，酌定用以冲抵彭皓所支付的房屋装修费用。
本案的发生主要由当事人双方沟通不畅而导致，如彭皓在装修之前向对方就装修费用予以确认或者卢宝真在疑虑租金未及时收到即向彭皓主张，则双方多年的信赖关系不至断送于诉讼。望双方以此为戒，在今后的经济活动中多行沟通协商事宜，勿陷讼累。
依照《中华人民共和国合同法》第六�条、第九十九条、第三百九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条的规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）卢宝真的全部诉讼请求；
二、驳回被告（反诉原告）彭皓的全部反诉请求。
本案案件受理费2450元，减半收取1225元，由卢宝真负担；反诉案件受理费899元，减半收取449.5元，由彭皓负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院令第481号）的规定预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户
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市中院诉讼费分户；账户：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。
代理审判员 黄振
二〇一四年五月九日
书 记 员 肖晟