沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书［2015］沈和民二初字第00669号原告：北京多得路咖啡食品有限公司。法定代表人：刘路遥，系该公司总经理。委托代理人：关世臣，系辽宁良友律师事务所律师。委托代理人：郭亮，男，汉族，系该公司工作人员。被告：北京仲量联行物业管理服务有限公司。法定代表人：王毅青，系该公司国际董事。委托代理人：韩文杰，系辽宁东来律师事务所律师。原告北京多得路咖啡食品有限公司（以下简称多的路公司）与被告北京仲量联行物业管理服务有限公司（以下简称仲量联行公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月27日受理后，依法由本院审判员唐佳独任审判，于2015年3月4日公开开庭进行了审理，原告多得路公司委托代理人关世臣、郭亮，被告仲量联行公司委托代理人韩文杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告多得路公司诉称：2013年12月20日，原告与案外人沈阳沃尔玛百货有限公司签订了《租赁协议》。合同约定“沈阳沃尔玛百货有限公司将位于沈阳市和平区中华路XX号（店号：5780），第一层F1F0032号铺位，面积172平方米，出租给原告《用于开设咖啡店》，租赁期限是2013年12月20日至2018年12月19日”，该商铺有两个橱窗，且与商铺为同一整体。2014年1月6日原告与被告签订《多种经营管理合同》，合同约定“被告将两个橱窗，即N8、N9各3平方米，共约6平方米提供给原告使用，租期5年，前三年租金每月2万元，4年、第五年分别递增8%，约定原告向被告交纳履约保证金10万元。合同签订后，原告按约支付了橱窗租赁费24万元，并给付了10万元的履约保证金。签合同时，因原告缺乏法律意识和市场调查，该橱窗租赁合同给原告带来重大经济压力，故要求解除该合同，解除依据：1、合同名为《多种经营管理合同》，实为租赁合同，过多的约定了原告的义务；2、橱窗作为商铺不动产的组成部分，被告没有橱窗所有权证，出租橱窗实为违法；3、商铺租金每月5万元，而与商铺不能分离的橱窗月租金达2万元，等于“一物两份租金”，明显不公平；4、被告在2014年6-7月修路时，给原告经营造成严重影响，营业收入下降50%，被告没有任何说法，两个橱窗不能给原告带来经济利益，也没有利用价值；5、该咖啡店仍处在亏损状态，无力继续支付橱窗的租赁费用。针对上述理由，原告要求解除合同，在不能协商解决情况下，不得已起诉法院，请求法院判令解除合同。诉讼请求：1、判令原、被告双方解除于2014年1月6日签订的《多种经营管理合同》；2、判令被告返还原告履行保证金100000元；3、被告承担本案的诉讼费用。被告仲量联行公司辩称：一、本案合同不存在约定与法定解除的条件，原告的诉讼请求应当依法驳回。1.根据合同第四条2款、第6条15款约定，本案所涉的《多种经营管理合同》仅在被告失去对租赁场地的管理权，或者原告拖欠租金被告行使约定的解除权时方可解除。现约定的事实并没有发生，在被告已将租赁场地妥善交付原告，且无任何严重违约导致合同无法履行的情况下，即使根据法律规定原告也无权解除合同，退还履约保证金。因此原告的诉讼请求属于其单方违约，诉讼请求没有事实依据与法律依据，应当依法驳回。2.原告从案外人沈阳沃尔玛百货有限公司承租的场地是由被告出租给案外人的。原告之所以承租被告管理的橱窗首先是因为橱窗与原告从案外人承租部分属于不同的区域，同时原告同被告磋商时约定，虽然原告只承租两个橱窗，但还在橱窗所在建筑物上增开营业用的门，在外墙进行装修，改变了橱窗所在建筑的原状。被告不存在一物两租的事实，租金标准也系双方约定，不存在显失公平的情形。3.被告在2014年5月23日已将修路的事实通知包括沃尔玛商场在内的各主力店，且是否修路并不是双方约定与法定的合同解除条件。原告主张其营业利润下降也没有任何证据证明。二、因原告已拖欠被告2015年前两季度租金，原告应当履行该义务且支付本案诉讼期间的租金。根据约定，原告应当按照季度向被告支付租金。现原告已拖欠被告2015年前两个季度租金共12万元，被告在此向人民法院提起反诉，要求原告继续履行合同并支付拖欠的租金及本案诉讼期间的租金。综上，原告的诉讼请求没有事实依据与法律依据，请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：原告多得路公司（乙方）与被告仲量联行公司（甲方）签订多种经营管理合同一份，约定甲方同意将位于商场一层公共区域两个橱窗，即N8、N9各3平方米，共约6平方米提供予乙方使用；场地规格5米（高）＊4.4米（长）＊0.6米（纵深）＊2个；乙方货架不得高于3米；甲方根据合同约定向乙方收取场地使用的费用，且经甲、乙双方同意，此项费用双方以场地使用费名义收取和交纳，双方商定，场地使用的期限为5年，自2014年1月6日至2019年1月5日。第1个缔约年、第2个缔约年、第3个缔约年的场地使用费均为RMB240,000元／年；第4个缔约年的年场地使用费在第3个缔约年的年场地使用费基础上递增8%，即RMB259,200元；第5个缔约年的年场地使用费在第4个缔约年的年场地使用费基础上递增8%即279,936元。1.场地使用费以季度为一个交费结算期，按预付的方式交付。乙方在合同签署之日交付第一期的场地使用费。每一个交费结算期满十日前（如遇法定公休假日顺延）缴付下一期的场地使用费，以此类推。甲方足额收取当期费用后，向乙方出具相应的场地使用费正规收款发票。3.乙方在合同签署之日向甲方交纳100,000元，作为履约保证金，乙方在本合同项下发生任何违约行为而产生的应由乙方承担的款项，甲方均有权从该履约保证金中直接扣除，扣除事项发生后10日内，乙方有义务将履约保证金不足。如履约保证金不足以支付赔偿的，甲方有权向乙方追讨。同时，无论何种原因导致本合同终止，乙方必须在30日内将该使用场地恢复至进场前的橱窗原貌并向甲方实际交还。否则甲方有权使用该履约保证金对该使用场地进行原貌恢复，履约保证金不足以恢复的，差额部分由乙方负责支付。本合同终止后30日内，在乙方全面履行合同约定，无拖欠费用且无违约行为，并将该使用场地恢复原样交还甲方后，履约保证金剩余部分无息退还。双方确认本合同的期限为5年，各项费用计算日从2014年1月6日开始至2019年1月5日止。在本合同期限内，无论何种原因，导致甲方不再是沈阳悦荟广场的物业管理方时，本合同自然终止，场地使用费据实结算，不视为甲方违约。乙方逾期支付场地使用费的，每逾期一日，需按应付款项的千分之一向甲方支付违约金；逾期达15日的，甲方有权解除本合同，所收履约保证金不予返还，乙方应向甲方支付合同总价的20%作为违约金。乙方无法定或约定理由单方面提出解除本合同，乙方须提前10天书面通知甲方，并向甲方再支付相当于贰个月场地使用费的款项作为违约金，履约保证金不予返还；乙方违约导致本合同解除的，乙方责任按照本条第15项约定执行……。2013年11月29日，原告向被告支付履约保证金10万元，但未向被告支付2015年1季度租金。上述事实，有原告向法庭提供的多种经营管理合同、收款收据（复印件）及当事人当庭陈述笔录在卷佐证，经庭审质证，予以确认。本院认为：原告多得路公司与被告仲量联行公司签订的多种经营管理合同系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，均应自觉履行。现双方签订的租赁期限并未届满，原告以租金高、经营亏损、无力支付租赁费用为由要求解除合同并主张被告返还履约保证金，但依据双方合同约定，原告所述的情况并不符合合同约定的解除条件，且该合同在实际履行过程中，原告未按期向被告支付租金，已属违约，而原告并未提供证据证明被告在履约过程中存在违约行为，作为违约方的原告不享有约定或法定的合同解除权；另，原、被告签订的系租赁合同并非联营合同，原告自主经营、自负盈亏，被告并不负有保证原告租赁其橱窗后盈利的合同义务，至于原告所称的被告修路导致其经营损失，因原告未提供充分证据证明其经营受到实质影响，结合以上事实认定，对原告主张解除合同并要求被告返还履约保证金的诉请，因既无合同约定，又无法律依据，不符合约定及法定解除合同的条件，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、九十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告北京多得路咖啡食品有限公司的诉讼请求。案件受理费2,400元（原告已预交），减半收取1,200元，由原告北京多得路咖啡食品有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员 唐  佳二〇一五年三月十日书记员 宇文思宁本案判决所适用的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第九十一条之规定：有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵消；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。