四川省宜宾市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川15民终1339号
上诉人（原审被告）：李祖会，女，1967年12月20日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。
委托诉讼代理人：叶成朋，四川舟度律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：宜宾市房产公司，住所地四川省宜宾市十八间61号。
法定代表人：刘敏，总经理。
委托诉讼代理人：古强，四川契合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高婷，四川契合律师事务所律师。
上诉人李祖会因与被上诉人宜宾市房产公司房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院（2017）川1502民初2233号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月25日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理，上诉人李祖会及其委托诉讼代理人叶成朋，被上诉人委托诉讼代理人古强，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
李祖会上诉请求：1.依法撤销宜宾市翠屏区人民法院（2017）川1502民初2233号民事判决，改判驳回宜宾市房产公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由宜宾市房产公司承担。事实和理由：一、非住宅直管公房租赁合同不是普通的租赁合同，其当事人只能是符合法定条件的企业困难职工和下岗人员，合同签订后出租的房屋不能随意收回，除非出现法定或约定的事由，出租者无权随意出租给他人，也无权任意变更甚至解除该合同，其具有行政合同属性，不应当被视为普通民事合同进行处理。二、宜宾市房产公司无权单方面将租金提高到市场标准，非住宅直管公房的租金一直执行的是带福利性质的低租金，具有稳定性，不能随意变动。宜宾市房产公司只有进行管理的职权，无经营权，其涨租程序不合法，涨租依据也不合法，李祖会有权拒绝宜宾市房产公司的租金标准。三、宜宾市房产公司单方解除租赁关系于法无据，其行使合同解除权的条件不具备，该租赁合同继续有效。另涉案房屋是上诉人花钱帮企业安置了下岗职工后才转租得到，不能解除合同。四、一审判决违反法定程序，该案案情复杂，应当适用普通程序进行审理。
宜宾市房产公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
宜宾市房产公司向一审法院起诉请求：1.解除双方的事实租赁关系，李祖会立即腾空宜宾市翠屏区中心路6号一层房屋，并返还给宜宾市房产公司；2.李祖会向宜宾市房产公司补缴2016年9月1日至2017年3月31日共计7个月的租金差价26600元（按3800元/月的标准补缴）；3.李祖会向宜宾市房产公司支付自2017年4月1日起至房屋归还之日止的租金（按7200元/月的标准计算）；4.本案诉讼费用由李祖会承担。
一审法院认定事实：位于宜宾市翠屏区中心路6号1层房屋的所有权人系宜宾市人民政府[房屋所有权证号：宜市权字第××××号，原门牌号：××无门号）一层]。1992年7月3日，经宜市机编发（1992）36号文件确定宜宾市房产公司的主要职能为：“进行住宅建设和经营，积极推行房屋商品化，负责全市直管公房的租金收取、使用，并检查其执行情况”。2012年，宜宾市房地产管理局宜房[2012]202号文件《关于对市房产公司内设机构设置进行调整方案的请示的批复》中载明：“宜宾市房产公司：经局长办公会研究，同意你司内设机构设置调整方案如下：公司下属房管所：（一）南城房管所，（二）西城房管所，（三）北城房管所，（四）南岸房管所，（五）安阜房管所”。2004年5月31日，宜宾市房地产管理局向宜宾市房产公司送达《关于同意市房产公司直管非住宅用房实行市场租金的批复》[宜房（2004）85号]：“你司《关于对我司直管非住宅用房实行市场租金的请示》（市房司[2003]字第67号）我局已收悉，经请示市政府，同意对非住宅用房执行市场租金标准，同时对困难企业租金按原市府发（96）23号文件执行，调租时间从批准之日起”。2008年9月2日，宜宾市房产公司南城房管所（甲方/出租方）与李祖会（乙方/承租方）签订一份《非住宅房屋租赁合同》，约定甲方将位于宜宾市翠屏区中心路4号的营业房（建筑面积约36.05㎡）出租给乙方使用，月租金2850元，先交租金后使用房屋的原则，乙方每月20日前交清；租赁期限为1年，从2008年9月1日至2009年8月31日止。2011年8月29日，宜宾市房产公司下属南城房管所（甲方/出租方）与李祖会（甲方/出租方）签订《非住宅房屋租赁合同》，约定甲方将位于宜宾市翠屏区中心路6号的营业房（建筑面积36.05㎡）出租给乙方使用，月租金3000元，乙方每月20日前交清房租，租赁期限从2011年9月1日起至2012年8月31日止。2012年9月17日，合同双方续签《非住宅房屋租赁合同》,续签租赁期限为1年，从2012年9月1日起至2013年8月31日止。2014年9月19日，宜宾市房产公司南城房管所（甲方/出租方）与李祖会（乙方/承租方）签订《宜宾市房产公司直管公房（非住宅）租赁合同》，约定甲方将位于宜宾市翠屏区中心路6号一层的营业（非住宅）用房（建筑面积约36.05㎡）出租给乙方使用，月租金3300元，租赁期限为1年，从2014年9月1日至2015年8月31日止。2015年9月22日，宜宾市房产公司南城房管所（甲方/出租方）与李祖会（乙方/承租方）续签一份《宜宾市房产公司直管公房（非住宅）租赁合同》，约定甲方将位于宜宾市翠屏区中心路6号一层的营业非住宅用房（建筑面积约36.05㎡）出租给乙方使用，月租金3400元，先交租金后使用房屋的原则，乙方每月5日前足额缴纳当月租金；租赁期限为一年，从2015年9月1日至2016年8月31日止。宜宾市房产公司依约将诉争房屋交付李祖会使用，租期内李祖会按月向宜宾市房产公司交纳了房屋租金。合同到期后，李祖会继续使用该诉争房屋，但双方未再签订书面租赁合同。2016年8月18日，宜宾市翠屏区人民政府办公室下发《关于加强非住宅直管公房管理工作的通知》[翠府办（2016）160号]:“各街道、区级各部门、区属相关企事业单位：为规范非住宅直管公房管理，确保国有资产保值增值和保障出租人及承租人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规，经区委、区政府同意,现将加强非住宅直管公房管理工作通知如下。租金标准的确定由区住建局委托房地产评估中介机构按市场化原则对非住宅直管公房出租租金标准进行评估，评估报告送区住建局会同区财政局、区审计局审议提出具体建议，报区国资领导小组审定后执行。成立困难企业租金优惠认定小组，由租赁单位向其主管部门申请，经认定小组审核提出建议报区政府审批后对困难企业实行租金优惠”。随后，宜宾市翠屏区住房和城乡规划建设局、宜宾市房产公司共同委托宜宾市英格房地产评估有限公司对宜宾市房产公司所属位于宜宾市翠屏区南城片区直管公房非住宅房地产（共计167户，建筑面积14262.31㎡）租赁价格进行评估。宜宾市英格房地产评估有限公司于2016年10月18日出具《评估报告书》[宜英房地估（2016）0087号]，其中李祖会承租的中心路6号1层房屋（用于经营床上用品批发，建筑面积36.05㎡）评估租金为7200元/月。2016年10月27日，宜宾市翠屏区住房和城乡规划建设局向宜宾市翠屏区国资领导小组报审《宜宾市翠屏区非住宅直管公房租金标准》[区住规建（2016）365号]：“我局委托中介评估公司（英格房地产评估有限公司）对宜宾市房产公司管理的非住宅直管公房市场租金进行评估，现将正式评估报告报区国资领导小组，请予审定”。2016年10月27日，宜宾市翠屏区国有资产监督管理领导小组的会议纪要第（十）项同意该区住规建（2016）365号请示事项。2017年2月24日，宜宾市房产公司的下属南城房管所向李祖会发出书面通知：“李祖会用户：根据宜宾市翠屏区人民政府办公室翠府办（2016）160号文件精神，你户租用我所管理的翠屏区中心路6号营业用房（非住宅），从2016年9月1日每月租金调整为7200元，请你户在接到本通知后3日内前来我所签订租赁协议，逾期未签，我所将你户视为放弃对该房屋的优先承租权”。李祖会接到通知后，认为调整后的租金太高，至今未到南城房管所签订租赁协议，并且按照原租金标准3400元/月向宜宾市房产公司预交房租至2017年3月31日，之后未再交纳房租。一审庭审中，李祖会虽对宜宾市英格房地产评估有限公司出具的《评估报告书》有异议，但李祖会明确表示不申请对案涉非住宅直管公房的租赁价格进行重新评估。
一审法院认为，本案所涉位于宜宾市翠屏区中心路6号1层的非住宅直管公房系宜宾市人民政府所有，宜宾市人民政府赋予了宜宾市房产公司对案涉房屋进行经营、出租和管理的权利。南城房管所系宜宾市房产公司下属机构，不具有法人资格，其对外产生的民事责任应由宜宾市房产公司承担。因此南城房管所与李祖会签订了《非住宅房屋租赁合同》、《宜宾市房产公司直管公房（非住宅）租赁合同》，该租赁关系产生的权利和义务应由宜宾市房产公司享有和承担。综上，宜宾市房产公司系本案的适格主体，有权就该诉争房屋向李祖会主张权利。宜宾市房产公司与李祖会签订的《宜宾市房产公司直管公房（非住宅）租赁合同》已于2016年8月31日到期，双方未续签新的租赁合同，李祖会仍继续使用诉争房屋并按原租赁合同的标准向宜宾市房产公司交纳3400元/月的房租。根据合同法的相关规定，租赁期间届满，承租人继续使用房屋，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，出租人有权随时解除合同并应在合理期限内通知承租人。本案中，双方的租赁合同在书面合同到期后继续有效，但租赁期限变更为不定期，法院依法认定2016年9月1日起双方之间存在事实租赁关系。宜宾市房产公司已于2017年2月24日告知李祖会该租赁房屋的房租调整为7200元/月，并要求李祖会接到通知后3日内来签订新的租赁协议，逾期未签订视为李祖会放弃对该房屋的优先承租权。法院认为，李祖会至今未与宜宾市房产公司签订新的租赁协议且明确表示不接受宜宾市房产公司调整后的房租，双方对继续租赁不能达成一致意见，宜宾市房产公司有权随时解除合同，故宜宾市房产公司请求解除双方的事实租赁关系，法院依法予以支持，因宜宾市房产公司未举证证明起诉前已明确通知李祖会解除合同，故事实租赁关系自宜宾市房产公司起诉状副本送达给李祖会之日即2017年4月14日起解除。宜宾市房产公司要求李祖会立即腾空宜宾市××中心路××层房屋，并返还给宜宾市房产公司，法院予以支持，但应给予李祖会一定的时间搬离诉争房屋，故宜宾市房产公司的该请求，法院依法支持为李祖会于本判决生效之日起十日内腾空宜宾市翠屏区中心路6号一层房屋，并返还宜宾市房产公司。宜宾市房产公司诉请李祖会补交2016年9月1日至2017年3月31日共计7个月的租金差价26600元，并支付2017年4月1日起至房屋归还之日止的租金（按7200元/月）。2016年8月31日原合同到期后，李祖会使用诉争房屋宜宾市房产公司无异议，原合同继续有效，因此李祖会有权按原租金标准向宜宾市房产公司支付房租；双方的事实租赁关系于2017年4月14日解除，故法院认为租赁关系解除前的租金应按原租金标准计算，租赁关系解除后的房屋占用费应按宜宾市房产公司已告知李祖会的7200元/月计算。因此宜宾市房产公司诉请李祖会补交2016年9月1日至2017年3月31日的租金差价26600元，法院依法不予支持；宜宾市房产公司诉请2017年4月1日起的房屋租金，法院依法支持为李祖会支付2017年4月1日至2017年4月14日的房租1587元（按3400元/月计算），以及从2017年4月15日起至李祖会实际返还房屋之日止的房屋占用费（按7200元/月计算）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，判决：一、宜宾市房产公司与李祖会之间的事实租赁关系于2017年4月14日解除；二、李祖会于本判决生效之日起十日内腾空宜宾市××中心路××层房屋，并返还给宜宾市房产公司；三、李祖会于本判决生效之日起十日内向宜宾市房产公司支付拖欠的房屋租金1587元（2017年4月1日至2017年4月14日止），以及房屋占用费（按7200元/月的标准，从2017年4月15日起计算至实际返还房屋之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费665元，减半收取计332.5元，由李祖会负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交一份2017年8月8日交纳6800元租金的收据，拟证明截止目前租金已全部完清，无欠租行为。被上诉人对于上诉人于2017年8月8日交纳了6800元无异议，但认为其仅缴纳欠租的一部分，不能达到其证明目的。对于该争议证据，本院对该证据的真实性予以确认，确认李祖会于2017年8月8日向房产公司缴纳租金6800元，但因该收据上注明“类别：欠租，本次结余-49000”，因而对该证据与证明目的的关联性不予确认。另宜宾市房产公司在二审中自认，2017年3月31日后至今共计收到李祖会欠租13600元。双方对一审认定的事实无异议，本院依法对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点有三：一、案涉合同是否为普通的房屋租赁合同；二、案涉合同的解除是否符合法定条件；三、一审审理案件过程中是否违反法定程序。
关于案涉合同是否为普通的房屋租赁合同的问题。李祖会与宜宾市房产公司作为平等主体，双方根据真实意思表示自愿签订了《宜宾市房产公司直管公房（非住宅）租赁合同》，适用《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》等法律对双方进行约束及规范，该合同对双方均有约束力，应当为普通的民事合同，受民事法律关系调整。李祖会认为该合同具有行政属性，合同签订后不能随意收回，但李祖会并未提供宜宾市房产公司对其有以上承诺的依据；且2004年5月31日，《关于同意市房产公司直管非住宅用房实行市场租金的批复》[宜房（2004）85号]载明“经请示市政府，同意对非住宅用房执行市场租金标准，同时对困难企业租金按原市府发（96）23号文件执行，调租时间从批准之日起”，李祖会未举证证明自己属于不按照市场价进行调租的范围，而宜宾市房产公司主张的7200元/月经相关机构评估，李祖会也未举证证明该租金标准高于市场价，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，李祖会认为合同有行政属性，不能随意收回，不能按市场价调租的上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于案涉合同的解除是否符合法定解除条件的问题。宜宾市房产公司与李祖会签订的《宜宾市房产公司直管公房（非住宅）租赁合同》于2016年8月31日到期，双方未续签新的租赁合同，李祖会仍继续使用诉争房屋并按原租赁合同的标准向宜宾市房产公司缴纳房租，宜宾市房产公司并未提出异议，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，双方的租赁合同到期后继续有效，但租赁期限变更为不定期。宜宾市房产公司根据房地产估价报告告知李祖会将以市场价增加租赁费，但李祖会明确表示不接受宜宾市房产公司调整后的房租，双方对继续租赁不能达成一致意见，没有签订新的租赁合同，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”的规定，宜宾市房产公司即有权随时请求解除双方的事实租赁关系。宜宾市房产公司要求解除租赁合同的条件已成就，但没有就解除租赁通知李祖会，一审法院以起诉状副本送达李祖会之日视为租赁合同解除时间并无不当，李祖会认为其帮企业安置下岗职工支付了转租对价，但其并未提供相应依据予以证明，也未举证证明该笔费用与宜宾市房产公司解除合同的权利有关联性，故上诉人李祖会认为宜宾市房产公司没有合同解除权的上诉理由不能成立，本院不予支持。如其转租费用双方有其他约定，可另案解决。
关于一审案件审理过程中是否违反法定程序的问题。经审查，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百五十七条“下列案件，不适用简易程序：（一）起诉时被告下落不明的；（二）发回重审的；（三）当事人一方人数众多的；（四）适用审判监督程序的；（五）涉及国家利益、社会公共利益的；（六）第三人起诉请求改变或者撤销生效判决、裁定、调解书的；（七）其他不宜适用简易程序的案件。”规定，本案并无不得适用简易程序审理的情形，且本案中，李祖会与宜宾市房产公司对争议的事实陈述基本一致，并能提供相应证据，无需法院调取证据即可查明事实，双方权利义务关系明确，故一审法院适用简易程序审理本案并无不当，李祖会的上诉理由不能成立，本院不予支持。
在本案二审审理过程中，李祖会又就欠租向宜宾市房产公司缴纳了租金13600元，该款应当在一审确认金额中予以扣除，本院将该款在2017年7月14日前计算的房租及占用费中进行扣减，经计算为1587元+7200元/月×3个月-13600元=9587元。2017年7月15日后至实际返还房屋为止的房屋占用费按7200元/月计算。
综上所诉，李祖会的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但基于二审新查明的事实，应当对金额予以扣减。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持四川省宜宾市翠屏区人民法院（2017）川1502民初2233号民事判决第一项，第二项，即“宜宾市房产公司与李祖会之间的事实租赁关系于2017年4月14日解除”；“李祖会于本判决生效之日起十日内腾空宜宾市××中心路××层房屋，并返还给宜宾市房产公司。”；
二、变更四川省宜宾市翠屏区人民法院（2017）川1502民初2233号民事判决第三项为李祖会于本判决生效之日起十日内向宜宾市房产公司支付拖欠的房屋租金及占用费9587元（2017年4月1日至2017年7月14日止），以及房屋占用费（按7200元/月的标准，从2017年7月15日起计算至实际返还房屋之日止）。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费665元，减半收取计332.5元，二审案件受理费665元，合计997.5元由上诉人李祖会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 荷
审 判 员 彭晓烽
审 判 员 龙 雨
二〇一七年八月九日
法官助理 袁兴琴
书 记 员 张璐蕾