上海市闸北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闸民三（民）初字第1479号
原告上海美适酒店管理有限公司。
法定代表人冯洁。
委托代理人陈亮，上海市傅玄杰律师事务所律师。
委托代理人胡纯轶，上海市傅玄杰律师事务所律师。
被告管华珍。
委托代理人杨传君，上海明伦律师事务所律师。
委托代理人王晓卫，上海明伦律师事务所律师。
原告上海美适酒店管理有限公司（以下简称为美适公司）与被告管华珍房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员李垚曜独任审判，于2014年6月30日组织双方进行了证据交换。审理中，原告美适公司申请就上海市闸北区汾西路XXX号二层、汾西路XXX弄XXX号二层房屋（“美适公寓”使用部位，以下简称为系争房屋）的装修残值进行司法鉴定，本院遂依法委托上海东方投资监理有限公司（以下简称为东方投资公司）进行司法鉴定，该公司于2015年1月30日出具了司法鉴定意见书。后因案情复杂，本案转为普通程序审理，本院依法组成合议庭，于同年4月13日公开开庭进行了审理。原告美适公司的委托代理人陈亮、胡纯轶，被告管华珍的委托代理人王晓卫、杨传君均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告美适公司诉称，2013年10月10日，原、被告就系争房屋签订了《房屋租赁合同》，约定原告租赁系争房屋的用途为办公或住宿，被告同意原告在系争房屋内设立子公司开展经营活动，并对租期、租金、违约责任等内容进行了约定。合同签订后原告即向被告支付了首期房租及押金共计人民币100000元（以下币种均为人民币），并对房屋进行了装修。此后原告根据有关规定至工商行政管理部门办理公司设立登记事宜时却被告知，系争房屋内已注册成立了多家公司，目前尚可用于工商注册登记的面积仅余30平方米左右，远小于租赁合同中约定的1000平方米的承租面积。原告遂向被告发函要求其于指定期限内予以整改，确保系争房屋符合原告办理工商登记所需，但被告始终未予配合。原告认为，因被告的原因导致合同无法继续履行，为原告带来巨大的经济损失。为保护原告合法权益，故诉至法院要求判令：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、被告向原告返还押金及租金共计100000元；3、被告向原告支付装修损失XXXXXXX元、装修期间的水电费支出2673.46元；4、被告赔偿原告可得利润损失XXXXXXX元；5、被告向原告支付原告律师费50000元；6、本案鉴定费及诉讼费由被告承担。
被告管华珍辩称，不同意原告的诉讼请求。被告不存在根本性违约行为，故不同意解除合同，而要求继续履行合同。原告诉请中所主张的各项损失与被告行为之间无任何因果关系，无权要求被告承担。原告作为承租人未尽到审慎的注意义务，其自签约后至装修前未至工商行政管理部门查询过系争房屋内的工商注册登记情况，且未对自己的损失进行有效止损，故其自身存在重大过错。事实上仅以系争房屋内尚未被注册的面积设立公司亦可办理出营业执照，原告之所以要求解除合同，是因为根据规定，从事旅馆业经营需办理特种行业许可审批手续，而原告无法取得相应的许可。原告提出的预期利润损失、律师费赔偿，均缺乏法律依据。
经审理查明，系争房屋产权人为上海提洋实业有限公司（以下简称为提洋公司）。
2013年3月15日，被告与经提洋公司授权的代理人李克兰就系争房屋签订《房屋租赁合同》，约定被告承租系争房屋，租赁用途为住宿或办公。租期自2013年3月15日至2029年3月14日止，年租金350000元，定期上浮等内容。
2013年10月10日，原告（乙方）与被告（甲方）就系争房屋（租赁面积为1000平方米）签订《房屋租赁合同》，约定乙方的租赁用途为办公或住宿，甲方同意乙方在系争房屋内拟设立子公司，房屋租期自2013年10月10日起至2029年3月14日止，装修免租期至2014年1月31日止。月租金为49000元，每三年递增6%，押一付六。关于费用支付方式双方约定：合同签订之日，乙方向甲方交付押金，装修期结束前五个工作日内交付第一期租金，之后在每个起租日的前五个工作日内支付下一期租金，租赁期结束或合同提前终止时，甲方应在五个工作日内将押金无息返还乙方。合同第十条约定的“双方责任”包括：甲方应在约定的时间内将租赁房屋以良好的可租赁状态交付给乙方……乙方应按时支付租金及其他各项应付费用……。第十二条“缔约过失责任”约定：甲方应对出租房屋拥有合法处分权，并保证合同的签订履行不侵犯任何第三方的在先权利，若因租赁房屋权利存在瑕疵、限制或者任何甲方原因导致合同无效或被撤销的，甲方应承担缔约过失责任，并赔偿由此造成乙方所有的经济损失。赔偿项目包括但不限于：……2、乙方因租赁房屋装修事宜产生的一切已支付或应支付费用；3、可得利润损失。第十四条“违约责任”双方约定：……3、乙方因处理本合同相关索赔或诉讼产生的诉讼费、保全费、取证费、律师费均由甲方承担；4、乙方逾期支付租金超过30日的，应以双倍租金的额度标准按实际逾期时间向甲方支付。合同签订后，原告向被告支付了租金51000元、押金49000元，共计100000元的款项，并对系争房屋进行了装修。装修期间原告支付了系争房屋水、电费共计2673.46元。
另查明，在原、被告签订合同前，系争房屋所在地址上先后注册成立过数十家企业，且至今上述企业注册信息尚未被注销。
2014年4月14日，原告委托律师向被告发函称，原告在办理公司注册登记的过程中发现，系争房屋内已注册成立了多家公司，目前仅余30余平方米可用于公司注册，违反了双方租赁合同中的约定，致合同目的无法实现，要求被告于2014年4月18日之前与原告协商赔偿事宜。同年4月23日，原告通过律师回函要求被告及时支付租金。后双方协商无果，原告亦未再向被告支付租金。
又查明，提洋公司曾以包括系争房屋在内的房产为案外人上海齐展实业有限公司（以下简称为齐展公司）向中国民生银行股份有限公司上海分行（以下简称为民生银行上海分行）的借款提供最高额抵押担保。后因齐展公司逾期还款，民生银行上海分行遂于2013年5月向上海市浦东新区人民法院起诉了包括提洋公司在内的被告，主张债权及抵押权。同年9月22日，上海市浦东新区人民法院作出一审判决，其中对提洋公司提供担保的房屋判决在相关付款义务人未能履行付款义务的情况下，民生银行上海分行可与提洋公司协议将房产折价或以拍卖、变卖的方式优先受偿。
2014年5月22日，被告管华珍另案向本院起诉原告美适公司，要求美适公司支付欠租及逾期付款违约金。
审理中，经原告申请，由上海市高级人民法院委托东方投资公司对系争房屋的装修残值进行司法鉴定，东方投资公司于2015年1月30日出具了司法鉴定意见书，载明：系争房屋的装饰工程造价为737205元、安装工程造价为361779元，合计XXXXXXX元。同时鉴定单位关于折旧问题在鉴定报告中予以了特别说明：本案为室内装修工程，有大量的砌筑分割，建议法院根据本案的实际情况，确定折旧年限为8年，残值率一般为20%。本案合同装修日期为2013年10-12月，本案未施工完，未开始使用。残值折旧是从投入使用次月开始按月计算折旧，因本案现场未使用过，故本案无法计算折旧，仅供法庭参考。对于上述鉴定意见原、被告均表示无异议。
关于房屋的使用情况，原告称系争房屋自2014年1月底起空关至今，之前也一直在装修，从未进行过经营。被告则表示系争房屋一直由原告占用，据被告所知原告确未营业。
关于原告办理特种行业行政许可审批手续一节，原告称相关的行政许可审批均需待取得营业执照后方得进行，且根据国发（2015）11号文的规定，酒店旅馆业的行政许可审批是后置的。被告则称，原、被告签约时，根据《旅游业治安管理办法》的规定，申请开办旅馆应经主管部门、公安机关审查批准后方可向工商行政管理部门申请登记，而原告并未办妥相关许可手续。
2015年4月13日庭审中，被告表示即便法院最终认定其主张合同解除的理由不成立，亦坚持要求解除合同，并同意向原告返还系争房屋。但经本院释明，原告仍坚持要求继续履行合同，而不同意先行就房屋进行交接。
以上事实，由房屋租赁合同、银行交易明细、授权委托书、上海市房地产权证、档案机读材料、水电费发票、律师函及寄发凭证、照片、司法鉴定意见书等证据及各方当事人的陈述予以佐证。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案的争议焦点为：一、合同是否应予解除。对此本院认为，无论系原告所称系争房屋内存在多家未被注销的企业登记注册信息致原告无法申办营业执照，抑或系被告所称原告无法取得经营酒店式公寓项目的特种行业行政许可审批，均表明了目前原告无法利用系争房屋开展正常经营的事实，鉴于合同目的已无法实现，原告现要求解除合同，本院可予支持。
争议焦点二：致合同解除的责任归属。结合合同约定及系争房屋装修情况，本院认为，被告在缔约之初对于原告用系争房屋开设、经营酒店业务系明知且认可的。一方面，作为负有办理营业执照义务的原告，在签订租赁合同时理应尽到谨慎的注意义务，需于签订房屋租赁合同前充分了解与办理证照相关的房屋信息，原告显然疏于履行上述义务。且原告欲在系争房屋内从事的酒店、宾馆经营活动属特种行业经营，根据当时的有关规定需在办理特种行业行政许可后方可办理营业执照，现原告未能提供证据证明其已办妥上述审批手续，故其将未能办理出营业执照的责任完全归咎于被告，本院难以支持。另一方面，申请注册公司、取得营业执照是原告实现合法经营的必要条件，系争房屋内存在的多家未被注销的企业工商登记注册信息，必然会在一定程度上对原告以系争房屋申请注册公司、申办营业证照构成障碍。虽被告称原告可以系争房屋内未被注册的部位、面积进行工商注册，但原告以自己实际承租的全部部位、面积进行注册系其应有权利，出于对相关风险的考量，原告有权拒绝对上述权利作出的任何限制。故对于合同解除原、被告均负有责任。
争议焦点三：原告损失的赔偿范围及相关费用的结算。合同解除后，被告应向原告退还押金。在本院根据原、被告双方的过错大小，并结合本案实际情况对原告应付租金标准予以酌情确定后认为，原告已支付的51000元租金，尚不足以支付原告占用房屋期间产生的全部租金，故对于原告要求退还租金51000元的诉请，本院不予支持。鉴于被告已另案提起要求原告支付欠租的诉讼，原告已付租金款项可在另案中用于抵扣相应欠租。因本案中并不存在缔约过失责任的适用情形，故原告无权要求被告根据合同约定支付可得利润损失。而装修期间的水、电费系因原告实际消耗产生，其无权要求被告承担。因合同解除非被告单方违约所致，故原告亦无权要求被告承担其律师费损失。对于原告在系争房屋内装修上的投入，应由原、被告根据过错责任进行合理分担，具体金额由本院根据鉴定意见书并结合本案的实际情况予以酌情确定。鉴于原告同意向被告返还房屋，故为避免讼累，本院将对系争房屋的返还问题在本案中一并处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告上海美适酒店管理有限公司与被告管华珍就上海市闸北区汾西路XXX号二层、汾西路XXX弄XXX号二层房屋签订的《房屋租赁合同》；
二、原告上海美适酒店管理有限公司应于本判决生效之日起五日内向被告管华珍返还上址房屋；
三、被告管华珍应于本判决生效之日起二十日内返还原告上海美适酒店管理有限公司押金49000元；
四、被告管华珍应于本判决生效之日起二十日内赔偿原告上海美适酒店管理有限公司装修损失435000元；
五、驳回原告上海美适酒店管理有限公司的其余诉讼请求。
如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费26513元、鉴定费34550元（原告上海美适酒店管理有限公司均已预缴），共计61063元，由原告上海美适酒店管理有限公司负担38583元、被告管华珍负担22480元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 缪为军
代理审判员 李垚曜
人民陪审员 高 倩
二〇一五年四月二十四日
书 记 员 方 芳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。