甘肃省成县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民初字第231号
原告何某某，女，汉族，生于1987年3月1日，初中文化，农民。
委托代理人王峰，阶州律师事务所律师。
被告杨某某，女，汉族，生于1979年10月2日，初中文化。
委托代理人张建华，成县人大退休干部。
被告成县恒兴商贸有限责任公司。
法定代表人张兴国，该公司董事长。
委托代理人石国平，该公司经理。
委托代理人桑相平，甘肃陇潮律师事务所律师。
上列原告何某某诉被告杨某某、被告成县恒兴商贸有限责任公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，由审判员王帆棣担任审判长，与审判员山军强、人民陪审员何更生共同组成合议庭，法庭记录由书记员李芳担任，于2014年6月17日公开开庭进行了审理。原告何某某及委托代理人阶州律师事务所律师王峰出庭参加了诉讼；被告杨某某及委托代理人张建华出庭参加了诉讼，被告成县恒兴商贸有限责任公司委托代理人石国平、甘肃陇潮律师事务所律师桑相平出庭参与了诉讼。该案现已审理终结。
原告诉称：2012年10月，我欲租赁门面房做生意，按照小广告的宣传，找到在被告成县恒兴商贸有限责任商场做服装生意的被告杨某某，其称，她承租被告成县恒兴商贸有限责任的门面房现向外转租，于是，我与其以83500元的价格商谈好房租，并于11月3日向被告杨某某缴纳了500元的定金。随后，我于2012年11月12日与被告杨某某签订了《房屋转让协议》，协议约定，转租费为83500元，该款一次性交清，该转租房屋使用权归我所有，与其再无关系。我对被告杨某某缴清转让费后，即花费60000元装修房子，提货，进行营业。但我仅仅经营了四个月，被告成县恒兴商贸有限责任公司于2013年4月20日突然向我下发“成州工业品批发市场升级改造拆迁通知书”，通知要求各商户于2013年5月1日前搬离房屋，上交钥匙，并以断电封路的方式逼迫我上交了钥匙，搬出市场，导致我连同房租、装修、进货损失15万余元。之后，被告成县恒兴商贸有限责任公司即拆除了房屋。事后，我多次找二被告要求赔偿损失，但他们互相推诿，谁也不愿给我进行赔偿。此时，我才了解到，被告杨某某曾与被告成县恒兴商贸有限责任公司于2012年5月22日签订的“房屋租赁合同”中约定：“在合同期内乙方（杨某某）只有使用权，未经甲方（恒兴商贸有限责任公司）同意，乙方不得以任何理由，任何形式将租赁房屋抵押、出售或转租第三方”，“乙方擅自将租赁房屋抵押、出售或转租第三方的，甲方有权终止合同”。现我认为，被告杨某某明知自己没有转租该房的权利，在明知该房即将拆迁的情况下，将房子转租于我，是欺诈行为，应当认定我们之间签订的房屋转租协议无效，并由其退还我房屋租赁费83500元。同时，被告成县恒兴商贸有限责任公司在明知被告杨某某无权转让房屋的情况下，对其私自转让房屋的违约行为不制止，也不解除合同，导致我上当受骗，其也应承担连带赔偿责任。
被告杨某某辩称：我与原告签订房屋转租协议，转租房屋以及收取其83500元转租费是事实，但是，该协议是我们双方在充分协商的基础上，自愿签订的，自愿签订的合同依法有效，应受法律保护。同时，本案的转租是“租赁权”的转让，亦即我将租赁被告成县恒兴商贸有限责任公司的商业用房转租给原告后，我已经退出了与被告成县恒兴商贸有限责任公司之间的租赁关系，由被告成县恒兴商贸有限责任公司与原告形成新的租赁关系，对此，我在转租合同中与原告也进行了明确的约定。在事实上，原告也于2012年11月20日直接向被告成县恒兴商贸有限责任公司缴纳下半年的租金，证明被告成县恒兴商贸有限责任公司已经认可了他们双方之间的租赁关系。因此，我将“租赁权”转让予原告后，已经与被告成县恒兴商贸有限责任公司之间自然解除了租赁关系。所以，原告只有向被告成县恒兴商贸有限责任公司行使请求权的权利，我与该案无关，原告要求我退还其83500元的请求不成立，依法应当驳回。
被告成县恒兴商贸有限责任公司辩称：1，我公司与被告杨某某签订租房协议，并将房屋出租于她，而与原告不存在任何合同关系，原告起诉我公司为该案共同被告，是滥用诉权。2，2012年11月12日，被告杨某某与原告签订的“房屋转让协议”中约定，“自2012年11月12日后本店主权属乙方（原告）所有，与甲方（被告杨某某）无任何关系”，但是，在我公司与被告杨某某签订的“租房协议”中明确约定，“在合同期内乙方（杨某某）只有使用权，未经甲方（恒兴商贸有限责任公司）同意，乙方不得以任何理由，任何形式将租赁房屋抵押、出售或转租第三方”，“乙方擅自将租赁房屋抵押、出售或转租第三方的，甲方有权终止合同”，所以，被告杨某某私自转租房屋，对我公司已经构成违约，对原告，构成诈骗罪，依法应追究被告杨某某的刑事责任，而我公司在该案中不承担任何民事责任。3，原告在租赁门面房时，应当对房屋的产权、租赁情况详细了解，然后签订租赁合同，但是，原告在明知被告杨某某对该房没有产权的情况下，贸然与被告杨某某签订协议，致使合同目的不能实现，原告未尽到最起码的注意义务，存在重大过错，所以其对所谓的损失应当承担相应的责任。综上，我公司与该案没有事实上和法律上的任何关系，请求人民法院依法驳回原告要求我公司对其进行赔偿的诉讼请求。
经审理查明，2012年5月22日，被告成县恒兴商贸有限责任公司与被告杨某某签订了租房协议，将其位于成县新商场东排37号商铺门面房（面积20·63平方米）出租于被告杨某某，出租期限自2012年4月17日至2013年4月17日，月租金为829元。合同同时约定，“在合同期内乙方（杨某某）只有使用权，未经甲方（恒兴商贸有限责任公司）同意，乙方不得以任何理由，任何形式将租赁房屋抵押、出售或转租第三方”，“乙方擅自将租赁房屋抵押、出售或转租第三方的，甲方有权终止合同”。经营过程中，被告杨某某不再经营服装生意，欲转让该门面房，原告遂与被告杨某某充分协商，于2012年11月12日双方签订了“房屋转让协议”，协议约定，被告杨某某将承租被告成县恒兴商贸有限责任公司新商场东排37号商铺门面房转租于原告，原告一次性给付被告杨某某转租费83500元，该房屋转租后，使用权归原告，之后由原告向被告成县恒兴商贸有限责任公司缴纳房租费、水电费。原告转让到该房屋后，遂进行了装修、提货，开始服装生意营业。2013年年初，被告成县恒兴商贸有限责任公司要对商场升级改造，要求所有商户腾出铺面房。遂于2013年4月29日向原告下发了《成州工业品批发市场升级改造拆迁通知书》，同时采取断电、断水措施，使所有租房商户腾出房子，原告也腾出房子，停止营业。事后，原告多次找二被告赔偿损失，二被告互相推诿，均认为自己与原告的损失没有关系。原告遂起诉至本院，要求二被告连带赔偿自己房屋转让费83500元。
以上事实，有原告提供的身份证复印件、二被告于2012年5月22日签订的房屋租赁合同、原告与被告杨某某于2012年11月12日签订的“房屋转让协议”、被告成县恒兴商贸有限责任公司于2013年4月29日下发的《成州工业品批发市场升级改造拆迁通知》，被告杨某某提供的身份证复印件、2012年12月20日原告直接向被告成县恒兴商贸有限责任公司缴纳2013上半年度房租的收据，被告成县恒兴商贸有限责任公司向提供的公司营业执照复印件、2012年5月22日与被告杨某某签订的《房屋租赁合同》等证据予以印证，本院予以认定。
综上所述，本院认为，原告何某某与被告杨某某签订的房屋转让协议系双方真实意思表示，并未违反法律强制性规定，应为有效协议。在合同履行过程中，因商场的升级改造致使合同无法继续履行，原告何某某的期待利益无法实现。原告何某某支付被告杨某某83500元转让费显失公平，应依法予以调整，结合原告何某某实际经营时间，被告杨某某退还原告何某某转让费的80%为宜，即83500×80%=66800元。被告成县恒兴商贸有限责任公司是否解除与被告杨某某的租赁合同与原告何某某无直接的法律关系，也未收取房屋转让费，故原告何某某要求被告成县恒兴商贸有限责任公司承担连带赔偿责任的诉讼请求不能成立，依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）的规定，判决如下：
一、由被告杨某某返还原告何某某转让费66800元；
二、驳回原告杨某某其他诉讼请求。
本案诉讼费1880元由被告杨某某承担1260元，原告何某某承担620元。
如不服本判决，当事人应自接到判决书之日起十五日内向本院提交上诉状及副本，上诉于陇南市中级人民法院。
审 判 长 王帆棣
审 判 员 山军强
人民陪审员 何更生
二〇一四年九月十七日
书 记 员 李 芳