上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0106民初511号
原告上海市总工会静安区工人体育场，住所地上海市。法定代表人梁狄华，场长。委托代理人虞咏霖，上海市金茂律师事务所律师。被告上海市静安区利之道服装店，住所地上海市。经营者徐东星，男，1961年5月16日出生，汉族，住上海市。委托代理人邱本清，上海同脉律师事务所律师。委托代理人陆纪正。原告上海市总工会静安区工人体育场诉被告上海市静安区利之道服装店房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月20日立案受理后，依法由代理审判员巫建强独任审判，于2016年3月15日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人虞咏霖，被告的经营者徐东星及其委托代理人邱本清、陆纪正到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2014年9月5日签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租上海市昌平路888-5甲号底楼房屋(以下简称“系争房屋”)，租期自2014年10月1日至2015年12月31日，月租金人民币(以下币种均为人民币)3,000元，租赁保证金3,000元。双方履行了前述合同。嗣后，原告在租期届满前多次以口头及书面方式告知被告不再与其续签租赁合同，要求被告按约移交房屋、结清费用，并告知原告拟自2016年1月1日起与案外人建某某的租赁关系。但被告至今未交还系争房屋。原告认为，被告的行为已构成根本性违约，故诉至法院，要求判令：1、被告立即搬离系争房屋；2、被告支付原告自2016年1月1日起至实际归还房屋之日止的占用费(参照原租金标准每月3,000元计算)；3、被告支付原告至2016年3月14日为止的水、电费565.28元。被告辩称，原告法定代表人曾口头许诺过租期届满后续租给被告，故被告享有优先承租权，不同意搬离系争房屋。被告同意按照原合同标准支付租金及水、电费，租赁合同到期后，被告表示过要向原告支付租赁费用，但原告拒收，故至今未付上述费用。经审理查明，上海市昌平路XXX号房屋所有权人为原告，包含门牌号为上海市昌平路XXX-
XXX号房屋在内。被告经营者承租系争房屋已多年，并于2010年7月2日以系争房屋为经营场所注册成立了个体工商户。2014年9月5日，原告与被告再次签订《房屋租赁合同》，约定：原告将系争房屋出租给被告作为开设服装制作商店之用，面积约35平方米，租期自2014年10月1日至2015年12月31日；每月租金3,000元，按月支付，采取先付后用的方式，于每月5日前支付当月租金；被告应于签订本合同后支付原告租房保证金3,000元，合同期满后由原告将保证金无息返还被告；合同期满或因被告违约造成本合同中途终止，被告应在接到原告书面通知后的十五天内搬离系争房屋；被告日常所需的水、电、煤、电话等费用由被告自行承担；合同还对其它租赁相关事项进行了约定。合同签订后，双方均按约履行合同。2015年10月8日，原告发给被告《关于房屋租赁合同到期的通知》，通知被告租赁合同将于2015年12月31日到期终止，因原告将对系争房屋用途作整体调整，故决定不再续签租房协议，要求原告在2015年12月31日当日搬离，并结清房租和水电等费用。被告于同月13日回复给原告《申请续签报告》，称“门店有为数不多的持有上海户籍的手工业者经营，经营者本人是上海再就业40、50工程受益者，经营多年来很好地履行合同，从未拖欠或延期缴纳租金，希望原告予以考虑，让门店在此继续经营下去。”此后，原告又于同年12月18日发给被告《关于要求按约终止合同并移交租赁房屋以避免经济损失的提示函》，再次告知被告租赁合同将于2015年12月31日到期终止，不再与其续约，要求其按约搬离系争房屋。此后，双方就租赁相关事宜协商未果，被告仍使用系争房屋至今，原告遂诉至本院，要求判如所请。审理中，双方一致确认截止2016年3月14日被告使用系争房屋产生的水电费共计565.28元，均同意已收取的押金3,000元用以抵扣欠付的房屋使用费。上述事实，有原告提供的上海市房地产权证、《房屋租赁合同》、《关于房屋租赁合同到期的通知》及其寄送凭证、《申请续签报告》、《关于要求按约终止合同并移交租赁房屋以避免经济损失的提示函》，以及双方当事人的陈述为证，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告提供了其与案外人上海盈确实业发展中心签订的《房屋租赁合同》，以证明其将系争房屋重新出租给案外人，租期自2016年1月1日至2020年12月31日，案外人发给原告《关于房屋出租请求违约赔偿的函》，以证明由于被告未按约交还系争房屋导致原告无法与案外人履行租赁合同，案外人向原告提出索赔。被告对原告提供的上述证据及事实不予认可，并认为原告所称业态调整并不属实，服装店完全可以继续承租经营，被告作为响应政府号召非正规就业组织承租系争房屋是原告老领导专门腾出来的，原告应当继续将系争房屋出租给被告。为证明其主张，被告提供了照片三张、案外人上海盈确实业发展中心的工商档案机读材料、非正规就业劳动组织注销通知单作为证据。原告对被告提供证据的真实性无异议，但认为与本案无关，原告并未作出过与被告续租的承诺，其作为系争房屋所有权人，在租期届满后有权自主决定将系争房屋出租给谁。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。虽然被告辩称其享有优先承租权，但是优先承租权并非法定权利，只在双方有明确约定的前提下承租人才享有优先承租权，被告所称其享有优先承租权遭原告所否认，被告亦未能提供相应证据证明双方存在此约定，故本院无法认定被告就系争房屋享有优先承租权。因此，根据《房屋租赁合同》的约定，在合同期满后，被告应在接到原告书面通知后的十五天内搬离系争房屋。原告已在合理期限前通知被告不再续租并要求其搬离系争房屋，已尽到约定的通知义务，被告理应在租期届满后搬离系争房屋。除此之外，被告至今无正当理由占有使用系争房屋，应向原告支付实际占用系争房屋期间的房屋使用费及水、电费。鉴于被告同意按照原租金标准支付房屋使用费，并对原告主张水、电费金额无异议，故本院对原告全部诉讼请求予以支持。在审理中双方均同意以押金3,000元抵扣被告欠付房屋使用费，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告上海市静安区利之道服装店应于本判决生效之日起十日内腾空迁出上海市昌平路888-5甲号底楼房屋，并将上述房屋交还给原告上海市总工会静安区工人体育场；二、被告上海市静安区利之道服装店应按照每月3,000元的标准支付原告上海市总工会静安区工人体育场自2016年1月1日至实际交还上海市昌平路888-5甲号底楼房屋之日期间的房屋使用费(该款项扣除押金3,000元，余款于本判决生效之日起十日内支付)；三、被告上海市静安区利之道服装店应于本判决生效之日起十日内支付原告上海市总工会静安区工人体育场截止至2016年3月14日的水、电费565.28元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取计40元，由被告上海市静安区利之道服装店承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 巫建强
二〇一六年四月十二日
书 记 员 王 奇
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
……
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。