北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）海民初字第14194号
原告北京华创纵横投资顾问有限公司（反诉被告），住所地北京市海淀区德胜门西大街9号院西二楼203室（住宅）（注册号：110108004588907）。
法定代表人回申伟，总经理。
委托代理人肖×，男，北京市海淀区海淀园法律服务所法律工作者。
委托代理人李×，男，北京华创纵横投资顾问有限公司项目经理。
被告北京北大维信生物科技有限公司（反诉原告），住所地北京市海淀区海淀南路30号A座701-705室（注册号：110000410088002）。
法定代表人刘殿波，董事长。
委托代理人江群，北京市中满律师事务所律师。
委托代理人李×，女，北京北大维信生物科技有限公司法务主管。
原告北京华创纵横投资顾问有限公司（以下简称华创纵横公司）与被告北京北大维信生物科技有限公司（以下简称北大维信公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告华创纵横公司之委托代理人肖×、李×，被告北大维信公司之委托代理人江群、李×到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告华创纵横公司诉称，经北大维信公司的授权，我公司与北京维信学知科技发展有限公司于2008年4月15日，就位于北京市海淀区温泉镇白家疃5668号院签订《租赁合同》。2008年12月15日签订《补充协议》。2008年5月6日，北京维信学知科技发展有限公司授权委托我公司对租赁的院落及房屋进行整治、改造及装修。2008年6月18日，我公司按北大维信公司的要求，将房屋装修地面建筑改造说明报送北大维信公司。据此，我公司授权委托北京紫东来装饰装修有限公司（以下简称紫东来公司）进行房屋装修改造等建设工程。投入材料费和人工费358万元，于2009年底工程竣工。2010年3月8日，北大维信公司以转租为由，向我公司发出解除《租赁合同》的通知书。我公司以理由不充分为由，不同意解除。北大维信公司于2010年4月16日诉至海淀法院，2010年11月16日，海淀法院以2010海民初字第12548号民事判决书判决，判决于2010年3月9日合同解除，合同解除后所涉及的房屋返还以及是否补偿等问题，因本案双方均未主张，双方可另案解决。我公司不服，提出上诉，2011年3月18日，北京市第一中级人民法院以2011一中民终字第03051号判决，作出“维持原判”的终审判决。鉴于合同的解除是北大维信公司首先单方提出的，而合同租赁远未到期的情况下，我公司的装修等损失，北大维信公司应承担赔偿责任。故为维护我公司的合法权益，现特提起诉讼，诉讼请求：1、判令北大维信公司赔偿我公司房屋装修损失费、翻建房屋费、加建房屋费等工程经济损失1978771.64元；2、判令北大维信公司返还我公司抵押金40000元；3、北大维信公司承担本案诉讼费、鉴定费。
被告北大维信公司辩称，我公司与华创纵横公司之间存在租赁关系，我们之间从解除合同到要求腾房，已经有过两次诉讼，在之前诉讼中，华创纵横公司一直承认他们本身并没有对承租的物业进行装修、加建、改造，相关工程都是他的合作方紫东来公司进行的，实际上不存在华创纵横公司添附的行为，现在华创纵横公司要求我公司承担赔偿不符合规定，紫东来公司同华创纵横公司之间有关系，紫东来公司应向华创纵横公司主张权益，华创纵横公司无权要求我公司赔偿。从事实上说，我们之间是有租赁关系，但是租赁合同已经一、二审法院判决解除，根据双方租赁合同约定，华创纵横公司的装修方案应取得我公司的书面同意确认，租赁期满和解除时华创纵横公司不得要求补偿，租赁期间华创纵横公司不得私搭乱建，如因华创纵横公司违约搭建违章责任由其自行承担，合同签订后，我公司如约将物业交给了华创纵横公司，但其没有按照合同约定向我公司进行装修报批，也没有向有关部门申请加建、翻建房屋手续，在此情况下私自进行装修和私搭乱建，并且装修和私搭乱建是紫东来公司做的。7月22日，我公司向华创纵横公司发出整改通知书，告知其违约问题，要求立即拆除违章建筑，提交书面装修方案，但其未理睬，并且其存在转租行为，所以我公司提出解除合同，此合同已解除。就院内私搭乱建的房屋，我公司已于2013年4月份起诉要求拆除，现还未开庭审理。不认可其2580000元的装修，现在房屋还是其掌握之下。华创纵横公司提交的押金收据上的章是北京维信学知科技发展有限公司的财务章，该公司是我公司的全资的子公司，现已注销了，就本案诉争合同的权利、义务由我公司承受。我公司同华创纵横公司还有一个判决已生效，根据该生效判决，其尚欠我公司三十多万元未执行，所以我公司不应退还，应折抵生效判决的相应款项。另外，我公司提出反诉。反诉请求：1、判令华创纵横公司将承租我公司的1、2、3、6、11号房屋的所有违法装修拆除并恢复原状，并将院内其自行安装的管道拆除恢复原状。2、判令华创纵横公司支付1、2号房屋的使用费121914.41元（自2012年5月21日至2013年6月30日）；3、判令华创纵横公司支付3、6、11号房屋的使用费116667.2元（自2012年9月1日至2013年12月30日）；4、判令华创纵横公司支付自2012年5月21日至2013年4月11日的电费144430.72元；5、华创纵横公司承担反诉费用。
原告华创纵横公司针对被告北大维信公司的反诉辩称，不同意北大维信公司要求我公司拆除水管和装修，有关的装修都是依据合同进行的，内容都记录在合同之中，装修是合法的，所以我公司要求北大维信公司全额赔偿。同意北大维信公司1、2号房屋使用费的反诉请求。不同意北大维信公司3、6、11号房屋使用费的反诉请求，2012年6月1日，北大维信公司修建了铁护栏，停水停电，造成我公司无法使用，所以我公司不同意该项反诉请求。北大维信公司电费的反诉请求我公司同意支付，数额也认可。反诉费用应由北大维信公司承担。
经审理查明，2008年4月15日，北京维信学知科技发展有限公司（以下简称维信学知公司）与华创纵横公司签订《租赁合同》，维信学知公司将其位于北京市海淀区温泉镇白家疃的物业（包括房屋）共2676.32平方米出租给华创纵横公司，租期自2008年5月6日（交房日）至2015年10月5日。双方合同对于租用物业以平面图的方式进行了划定，同时注明1、2、3、6、11号房屋是租赁范围。合同约定租赁期间，华创纵横公司装修不得破坏物业的主体结构，装修方案应取得维信学知公司的书面同意。之后，维信学知公司与华创纵横公司又签订《租赁合同补充协议》，双方对租赁期间水、电费计量及缴费办法进行了约定。2008年5月6日，维信学知公司向华创纵横公司出具授权委托书一份，上载明：鉴于与华创纵横公司的合作约定，自即日起将所属位于海淀区温泉镇白家疃村的部分产权物业租赁给合作方华创纵横公司管理及经营，为了美化环境，华创纵横公司将在租赁物业部分进行院落及房屋的整治、改造及装修，由此需在政府管理部门所办理的各种手续，均由华创纵横公司全权负责相关申报手续。2008年10月8日，华创纵横公司向维信学知公司支付押金40000元。华创纵横公司对1、2、3、6、11号房屋进行了装修，并对房屋外的上下水、电路、屋面防水等进行了施工改造。2009年8月20日，维信学知公司、华创纵横公司与北大维信公司三方共同签订了《合同权利义务转让协议书》，三方约定维信学知公司将《租赁合同》和补充协议中原属于其的权利义务全部转移给北大维信公司享有和承担。2010年4月，北大维信公司以华创纵横公司从事转租、私搭违章建筑等违约行为，要求确认解除双方的合同，本院（2010）海民初字第12548号民事判决书认定华创纵横公司存在转租行为，违反《租赁合同》约定，并判定北大维信公司与华创纵横公司签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议》已于2010年3月9日解除。后华创纵横公司提出上诉，经北京市第一中级人民法院（2011）一中民终字第3051号民事判决书，维持原判。2012年6月1日，北大维信公司对3、6、11号房屋修建围栏、停水停电。
庭审中，经华创纵横公司申请，本院委托北京中新国地工程造价咨询有限公司对租赁房屋的装修及房屋外的上下水、电路、屋面防水等造价进行了鉴定，结论为双方无争议部分为1785258.12元，双方有争议部分为193513.52元。华创纵横公司对争议部分，未提交合法有效的证据，北大维信公司对争议部分不予认可。
上述事实，有双方当事人陈述、（2010）海民初字第12548号民事判决、（2011）一中民终字第3051号民事判决书、鉴定报告等证据在案佐证。
本院认为，就本诉部分，对于华创纵横公司的装修改造损失，本院将根据华创纵横公司履约的过错责任，参照无争议部分的鉴定结论，由北大维信公司适当予以补偿，补偿数额本院酌定为鉴定结论的20%。对于争议部分，因华创纵横公司未提交合法有效的证据，且北大维信公司对争议部分不予认可，故争议部分本院不予支持。北大维信公司提出装修改造均由紫东来公司所为、华创纵横公司无权主张装修改造问题，根据双方的租赁合同，华创纵横公司作为承租人，完全有权向北大维信公司主张装修改造损失。对于华创纵横公司所交押金40000元，因合同已经解除，该押金理应退还。北大维信公司提出押金折抵执行款问题，因执行情况不确定，故本案无法进行折抵。就反诉部分，对于北大维信公司主张华创纵横公司拆除装修改造、恢复原状，因装修改造在租赁合同范围内，且经过北大维信公司的授权，故其该主张本院不予支持。对于1、2号房屋的使用费121914.41元及电费144430.72元，北大维信公司同意支付，本院不持异议。对于北大维信公司主张的3、6、11号房屋的使用费116667.2元（2012年9月1日至2013年12月30日），因北大维信公司于2012年6月1日对3、6、11号房屋修建围栏、停水停电，势必对房屋使用造成影响，故其该主张本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、北京北大维信生物科技有限公司于本判决生效后七日内给付北京华创纵横投资顾问有限公司装修改造损失三十五万七千零五十一元六角二分；
二、北京北大维信生物科技有限公司于本判决生效后七日内返还北京华创纵横投资顾问有限公司押金四万元；
三、北京华创纵横投资顾问有限公司于本判决生效后七日内给付北京北大维信生物科技有限公司二Ｏ一二年五月二十一日至二Ｏ一三年六月三十日一、二号房屋的使用费十二万一千九百一十四元四角一分；
四、北京华创纵横投资顾问有限公司于本判决生效后七日内给付北京北大维信生物科技有限公司二Ｏ一二年五月二十一日至二Ｏ一三年四月十一日的电费十四万四千四百三十元七角二分；
五、驳回北京华创纵横投资顾问有限公司其他诉讼请求；
六、驳回北京北大维信生物科技有限公司其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二万二千九百五十元，由北京华创纵横投资顾问有限公司负担一万五千六百九十四元，已交纳；由北京北大维信生物科技有限公司负担七千二百五十六元，于本判决生效后七日内交纳。
反诉费七千零四十六元，由北京华创纵横投资顾问有限公司负担五千二百九十五元，于本判决生效后七日内交纳；由北京北大维信生物科技有限公司负担一千七百五十一元，已交纳。
鉴定费五万元，由北京华创纵横投资顾问有限公司负担四万元，已交纳；由北京北大维信生物科技有限公司负担一万元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，对本诉不服的，交纳上诉案件受理费二万二千九百五十元，对反诉不服的，交纳上诉案件受理费七千零四十六元，对本诉、反诉均不服的，交纳上诉案件受理费二万九千九百九十六元，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 沙月亮
代理审判员 赵 倞
人民陪审员 陈凤廷
二〇一四年三月十四日
书 记 员 王 漫