湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘01民终6324号
上诉人（原审原告、反诉被告）：张利，女，1962年8月5日出生，汉族，住长沙市岳麓区。
委托诉讼代理人：王键，长沙市雨花区新诚法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告、反诉原告）：刘玉高，男，1969年10月10日出生，汉族，住湖南省湘阴县。
委托诉讼代理人：虢光辉，湖南麓和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：金孟南，男，1950年3月11日出生，汉族，住湖南省湘阴县。
上诉人张利、上诉人刘玉高因租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2016）湘0103民初2260号判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
张利上诉请求:一、撤销一审判决；二、依法改判刘玉高支付张利违约金177984元以及房屋租金97680元；三、依法改判张利不承担刘玉高的经济损失248350元、停业期间经济损失71800元及房租损失；四、判决刘玉高承担一审、二审的诉讼费及鉴定费。事实和理由:一、一审判决认定刘玉高承担70%的主要责任，张利承担30%的次要责任，没有法律依据。刘玉高与张利签订的合同中明确约定在刘玉高超过十五天未缴纳房租的情形下，张利有权解除合同并追究刘玉高的违约责任。刘玉高在合同履行期间，逾期21天未缴纳房租，违反合同约定，应承担全部违约责任。二、一审判决所认定的刘玉高的经济损失系刘玉高自己违约造成的，应由刘玉高自己承担。三、根据双方合同约定，本案诉讼过程产生的律师费、诉讼费、鉴定费应由作为违约方的刘玉高承担。
针对张利的上诉，刘玉高辩称：刘玉高没有违约行为，违约方是张利，双方经过涉案房屋的物业公司的协调，已协商变更了租金支付时间。张利在没有告知刘玉高和物业公司的情况下，擅自将涉案房屋落锁并贴上封条，导致刘玉高无法正常经营，张利应承担刘玉高的全部损失。
刘玉高上诉请求：一、依法撤销一审判决并改判支持刘玉高的全部诉讼请求；二、本案的全部诉讼费用由张利承担。事实和理由：一、一审判决认定刘玉高构成违约有误。双方及物业公司于2015年12月31日协商一致，同意刘玉高交纳租金的合理期限为2016年3月1日前，而张利在当日就对该租赁房屋进行封锁，张利的行为侵犯了刘玉高在合法承租期间内的权利，属于违约行为，应由张利承担违约责任。二、一审判决认定刘玉高承担70%的过错责任有误。刘玉高在合同履行期间积极筹措资金并主动与张利沟通，没有拖欠租金的恶意，并且因为张利封门锁店的行为致使刘玉高丧失了全部经济来源，导致刘玉高无法继续履行付款义务。三、一审判决认定刘玉高所缴纳的租金有误。2016年上半年房租38900元需要冲减8000元作为2015年12月份的租金是错误的，涉案房屋在2015年7月1日至2015年12月31日的房租已支付完毕。四、刘玉高租赁涉案房屋时支付转让费358000元，现刘玉高无法正常经营，应当由张利赔偿刘玉高该转让费，刘玉高转让合同与本案租赁合同的关联性应该审查并认定。
针对刘玉高的上诉，张利辩称：双方在2015年12月31日达成协议只是延缓2天缴纳租金，并没有同意延长3个月，刘玉高的损失是其自身违约造成的。张利将涉案房屋锁门是为双方要去公安部门调解，在双方达成协议后，张利将钥匙交给了物业公司保管，是刘玉高未去接收。
张利向一审法院提出诉讼请求：一、判令解除张利与刘玉高之间的房屋租赁合同并判令刘玉高限期腾空、搬离租赁房屋；二、判令刘玉高向张利支付违约金177984元；三、判令刘玉高承担本案诉讼费用。刘玉高向一审法院提出反诉请求：一、判令张利赔偿刘玉高转让费、装修费等各项损失共计人民币1325413元（包括转让费358000元、装修费436350元、店内物品损失197563元、张利强行关店造成刘玉高不能收回的欠款99720元、从2016年1月1日起至2016年5月18日的房屋租金损失38900元、从2016年1月1日起至2016年5月17日共计139天、按每天1292元的营业收入损失194880元）；二、判令张利承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定的事实：天心区解放西路三兴街拐角处303房（权证号为长房权证天心字第××号）、304房（权证号为长房权证天心字第××号）房屋系张利所有房产。2011年9月，刘玉高通过案外人受让了上述房产金宝苑招待所的经营权。2013年1月23日，张利与刘玉高签订《租赁合同》，约定张利将自有产权的解放西路三兴街口永安宝苑A栋303室、304室、产权面积约327平方米房屋出租给刘玉高使用；租赁期为2013年1月1日至2018年12月30日止；租金前三年即2013年1月1日至2015年12月31日为8000元/月，三年后递增一次，递增比例为6%，即2016年1月1日至2018年12月31日每月租金为8400元/月；按照先付租金后使用房屋原则每半年支付，合同签订时支付48000元，另支付押金8000元；第二次支付房租2013年6月10日前支付；第三次房租2013年12月10日前支付；第四次房租2014年6月10日前支付；第五次房租2014年12月10日前支付；第六次房租2015年6月10日前支付；第七次房租2015年12月10日前支付；……第十一次……；刘玉高应按约支付房租，如刘玉高逾期支付房租，张利有权向刘玉高按应缴租金的日百分之五收取滞纳金，如刘玉高超过十五天未交房租，张利有权解除本合同（收回租赁房屋），在不退还保证金情形下还可向刘玉高追加违约责任；如有一方违约，除押金不退外，还可向另一方主张本合同总额30%作为违约金，并支付律师费、诉讼费、鉴定费、……等费用。合同签订后，刘玉高使用涉案房屋。双方在租金缴纳上至2015年12月10日前未产生纠纷。刘玉高应在2015年12月10日前缴纳后续半年租金50880元，但刘玉高在2015年12月15日只缴纳了35000元、同年12月24日缴纳3000元、12月31日缴纳900元。张利认为刘玉高未能按时交纳后续租金，双方由此产生纠纷，张利在2015年12月31日将出租房屋关闭。在物业公司及相关部门协调下，双方口头约定刘玉高延迟一个月缴纳后续租金，张利将涉案房屋锁后钥匙存放于涉案房产所在物业公司保管，刘玉高离开涉案房屋，未再缴纳后续租金，亦未继续经营涉案房屋。另查明，因刘玉高申请，一审法院委托鉴定机构启动鉴定程序，2016年9月28日，湖南永一资产评估有限公司作出湘永长评报字【2016】第119号《长沙市天心区人民法院拟执行涉诉案件所涉室内设施及经营损失评估报告》，对天心区解放西路三兴街金宝苑旅店（权证号为：长房权证字第708012214、70××16号）房屋内的寝具、家电、电视、空调等室内设施及上述房屋在2015年12月31日至2016年5月17日期间作为旅馆停业期间的经营损失进行评估，结论为：委估实物资产及经营损失在评估基准日2016年8月23日持续使用状态下的市场价值为人民币229418元，其中实物资产157618元，经营损失71800元。评估费用为3400元。同样因刘玉高的申请，一审法院启动鉴定程序，2017年2月10日，国众联资产评估土地房地产估价有限公司出具国众联评报字（2017）第2-0165号《资产评估报告》，对天心区解放西路三兴街金宝苑旅店（权证号为：长房权证字第708012214、70××16号房屋装修、水电装修及部分主材项目等的装修市场价值出具报告，评估基准日为2016年12月27日，结论为：市场价值248350元。此次鉴定费为3425元。再查明，张利在诉讼期间，将涉案房屋转让。
一审法院认为：双方当事人签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合法有效，双方应按合同的约定履行各自义务。合同签订后，双方在2015年12月10日前均按约定履行各自义务，至2015年12月10日，刘玉高应按合同约定交纳后续半年租金50880元，而刘玉高至2015年的12月31日仅缴纳38900元，刘玉高存在违约行为，双方由此产生纠纷。张利将涉案房屋锁闭，后经双方协商、张利同意刘玉高延迟一个月缴纳后续租金，该行为即应视为双方就合同租金缴纳时间进行了变更，张利应在承诺延迟缴纳租金期间保证刘玉高的正常经营，将涉案房屋钥匙交还给刘玉高，张利未将涉案房屋钥匙交还刘玉高，影响到刘玉高的正常经营，但刘玉高亦未就经营场所锁闭再行向张利进行协商，且也未在双方约定的延迟交租期限内将后续租金补足，导致诉讼产生，刘玉高应对违约事实承担70%的主要责任，张利应承担30%的次要责任。张利要求解除《租赁合同》，因双方均无再继续合作的意向和可能，且张利已将涉案房屋出卖，一审法院对张利要求解除合同的请求，予以支持。张利要求刘玉高按合同总金额的30%即177984元支付违约金的请求，因双方违约事实已存在，双方合同总金额为590400元，按30%的比例，总违约金为177120元，按张利、刘玉高违约责任承担比例，刘玉高应支付张利违约金123984元、张利应支付刘玉高违约金53136元，双方折抵后，刘玉高尚需支付70848元给张利。刘玉高反诉要求张利支付转让费358000元的请求，因该费用非张利收取，且该费用是否实际发生及发生的具体明细刘玉高均未提供有效证据证明，同时该部分费用即便存在，实际应为刘玉高在受让转让方的装修和存留在涉案房屋的内的物品设施折抵的费用，刘玉高在本案中已要求该部分费用，该请求属重复请求，刘玉高要求张利承担，没有事实和法律依据，不予支持。刘玉高要求张利承担装修损失436350元的反诉请求，诉讼中，一审法院启动鉴定程序对涉案房屋的装修鉴定后的市场价值为248350元，按照张利、刘玉高过错比例承担，一审法院认定张利承担该损失的30%即74505元，刘玉高自行承担该损失的70%即173845元。刘玉高要求张利承担店内物品损失197563元的反诉请求，经鉴定，涉案房屋内的寝具、电视、空调等家电、室内设施实物资产价值为157618元，该部分实物资产经鉴定虽存在一定价值，因双方纠纷产生后，上述物品长时间未使用存在物品霉变、相关设施（空调、电视机等）不能正常使用状况的发生，一审法院在考虑实物价值的实际所有人、物品的后续利用价值等因素后，酌定判决由刘玉高对上述物品自行撤离、搬走，由张利对刘玉高因物品搬离而折损的价值按评估价值的30%即47285.4元补偿给刘玉高。鉴定结论对房屋在2015年12月31日至2016年5月17日期间作为旅馆停业期间的经营损失为71800元，按上述责任承担比例，张利应承担21540元，刘玉高自行承担50260元。刘玉高要求张利承担关店造成不能收回的欠款99720元，因刘玉高的停止经营与刘玉高的债权收取没有直接关联，刘玉高的该请求没有事实及法律依据，一审法院不予支持。刘玉高要求张利承担2016年1月1日至2016年5月18日期间关店期间房租损失38900元，该费用，纠纷发生前刘玉高已缴纳给张利，合同实际履行到2015年12月31日，恰为一个月的缴费周期，刘玉高在2015年12月31日前应按正常租金8000元每月缴纳，上述费用38900冲减8000元后，尚余30900元，按双方责任承担比例，张利应承担9270元，刘玉高应自行承担21630元。刘玉高要求张利承担从2016年1月1日至2016年5月17日的营业损失、按139天、每天1292元计算共计194880元的请求，刘玉高没有证据证明其经营涉案金宝苑招待所每天可获得1292元的纯利润，同时纠纷发生导致张利、刘玉高合同不能继续履行的主要责任在刘玉高，刘玉高的该请求没有事实依据，一审法院不予支持。刘玉高支付给张利的押金8000元，亦应按各自责任承担比例，由张利退还刘玉高2400元，刘玉高自行承担5600元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，遂判决：一、解除张利、刘玉高于2013年1月23日签订的《租赁合同》；二、刘玉高于判决生效后10日内将涉案房屋内物品、设施撤离、搬走（逾期不搬，张利可对上述物品、设施进行处置）；三、刘玉高向张利支付违约金70848元；四、张利支付给刘玉高装修损失74505元、物品搬离损失47285.4元、停业损失21540元、停业房租损失9270元、押金2400元，共计155000.4元；五、驳回张利的其他诉讼请求；六、驳回刘玉高的其他反诉请求。上述判决第三、四项冲抵后，张利尚需支付刘玉高84152.4元，应于本判决生效后10日内支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费3940元，反诉费3940元，鉴定费6645元，合计14525元，由刘玉高承担10167元、张利承担4358元。
在本院二审诉讼中，张利又向本院提出如下证据：1、对物业公司的蔡经理的调查笔录1份，拟证明双方并未达成延迟三个月缴纳租金的协议，张利仅同意刘玉高延迟两天缴纳租金；2、接警记录1份，拟证明在2015年12月31日双方在派出所进行了协调。经本院组织质证，刘玉高发表了如下质证意见：证据1不属于新证据范围，在一审诉讼中刘玉高提交过一份更早时间的调查笔录，同时物业公司也出具了一份情况说明，这三份文件中物业公司的说法不一致，所以对证据1的真实性有异议；对证据2的真实性无异议，但对关联性有异议，与客观事实不符合，对张利锁门的情况未说清楚。本院认为，张利提交的证据1应属证人证言，因证人未到庭，故其真实性无法认定；张利提交的证据2与本案的关联性无法认定，且不能达到其证明目的，故本院对上述证据均不予采信。
本院审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。
本院认为：张利与刘玉高于2013年1月23日签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违法法律、行政法规的强制性规定，合法有效,双方均应按合同约定履行义务。根据双方合同约定，刘玉高应于2015年12月10日前交纳2016年1-6月租金50880元，而刘玉高至2015年的12月31日仅缴纳租金38900元，已经存在迟延支付租金的情形，后虽与张利协商延迟一个月缴纳后续租金，也未在双方约定的延迟交租期限内将后续租金补足，张利锁闭涉案房屋后，亦未就继续使用涉案房屋及恢复经营问题与张利沟通协商，故刘玉高的行为构成违约。张利在与刘玉高协商期间单方将涉案房屋锁闭，双方协商后未及时将涉案房屋钥匙交还刘玉高，影响到刘玉高的正常经营，张利的行为亦构成违约。因双方的违约行为导致《租赁合同》已无法继续履行，且张利已将涉案房屋出卖，故张利要求解除《租赁合同》的诉讼请求应予支持，结合双方的违约情形，一审判决认定刘玉高应承担70%的责任，张利应承担30%的责任并无不当，本院予以维持。张利、刘玉高各自上诉主张不存在违约行为及不应承担违约责任的理由均不能成立，本院不予采信。
双方《租赁合同》约定，如有一方违约，除押金不退外，还可向另一方主张本合同总额30%作为违约金，并支付律师费、诉讼费、鉴定费等费用。根据上述约定，本院对张利要求刘玉高按合同约定支付违约金的诉讼请求应予支持，但因张利自身亦应承担30%的违约责任，故刘玉高仅应按合同约定的70%向张利支付违约金，即刘玉高应向张利支付违约金123984元（590400元×30%×70%）。关于押金部分，根据合同约定，因刘玉高存在违约，故张利有权对押金不予退还，一审判决对押金部分退还的处理有误，本院予以纠正。此外，因在本案一审诉讼中，刘玉高并未提出要求张利支付违约金的诉讼请求，一审判决认定张利向刘玉高支付违约金已超出刘玉高的诉请，同时，刘玉高主张张利赔偿其各项损失即是张利违约责任的承担方式，不应再另行支付违约金，故一审判决认定张利还应向刘玉高支付违约金53136元有误，本院亦予以纠正。
张利在与刘玉高协商期间单方将涉案房屋锁闭，影响到刘玉高的正常经营，本院对刘玉高要求张利赔偿因无法经营造成的各项损失的诉讼请求应予支持，但因刘玉高自身亦应承担70%的违约责任，故张利仅应赔偿各项损失的30%部分，即张利应赔偿刘玉高的装修损失74505元（248350元×30%）、物品搬离损失47285.4元（157618元×30%）、停业损失21540元（71800×30%）、停业房租损失11670元（38900元×30%）。刘玉高上诉主张一审判决对其的房租损失认定错误，经本院核实，刘玉高于2015年12月期间交纳的38900元系预交2016年1-6月的租金，不应再扣减2015年12月的租金，故一审判决对刘玉高的房租损失的扣减有误，本院予以纠正。刘玉高另上诉主张张利应赔偿其门面转让费358000元，对此，本院认为，该项费用的发生与张利的违约行为无因果关系，且该项费用已包含在刘玉高的装修损失、物品搬离损失价值中，故本院对刘玉高的该项上诉主张不予支持。
综上所述，一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，但对张利的违约金及刘玉高的押金、房租损失的认定和处理有误，本院应予纠正。上诉人张利、刘玉高的上诉请求均部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持湖南省长沙市天心区人民法院（2016）湘0103民初2260号判决第一项、第二项、第五项、第六项；
二、变更湖南省长沙市天心区人民法院（2016）湘0103民初2260号判决第三项为：“刘玉高应于本判决生效后10日内向张利支付违约金123984元”；
三、变更湖南省长沙市天心区人民法院（2016）湘0103民初2260号判决第四项为：“张利应于本判决生效后10日内向刘玉高支付装修损失74505元、物品搬离损失47285.4元、停业损失21540元、停业房租损失11670元，共计155000.4元”。
如果未按本判决指定期限履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉受理费3940元，反诉费3940元，鉴定费6645元，二审案件受理费3940元，共计18465元，由张利负担5540元，由刘玉高负担12925元。
本判决为终审判决。
审判长 周坤
审判员 熊伟
审判员 ＸＸ
二〇一七年十二月十五日
书记员 毛韧
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
（三）原判决认定基本事实不清楚的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。