四川省绵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）川07民终832号
上诉人（原审被告）：杨恕，男，生于1986年3月30日，汉族，四川省绵竹市人，住四川省绵竹市。
委托诉讼代理人：廖华，泰和泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：曹均梅，女，生于1959年12月22日，汉族，重庆市璧山县人，住重庆市璧山县。
委托诉讼代理人：王富昌，四川经义律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：邓海军，男，生于1983年3月23日，汉族，四川省遂宁市人，住四川省遂宁市船山区。
委托诉讼代理人：王富昌，四川经义律师事务所律师。
原审被告：四川老山磨坊食品有限公司，住所地：四川省梓潼县经济技术产业园区南桥村14社。
法定代表人：何帅，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李勇，四川博思律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何书义，男，生于1964年12月1日，汉族，山东省聊城市人，住山东省聊城市东昌府区，该公司员工。
原审第三人：黄刚，男，生于1984年12月10日，汉族，四川省梓潼县人，住四川省梓潼县。
原审第三人：冉艳，女，生于1985年9月15日，汉族，四川省梓潼县人，现住四川省梓潼县。
原审第三人：高晓红，女，生于1986年3月30日，汉族，四川省梓潼县人，现住四川省梓潼县。
原审第三人：张云峰，男，生于1970年1月1日，汉族，四川省梓潼县人，住四川省梓潼县。
原审第三人：杨培伍，男，生于1975年3月13日，汉族，四川省梓潼县人，住四川省梓潼县。
原审第三人：孙志坚，现住四川省梓潼县。
原审第三人：梁爽，现住四川省梓潼县。
原审第三人：黄军，男，生于1978年11月13日，汉族，四川省梓潼县人，住四川省梓潼县。
原审第三人：罗洪，生于1978年9月12日，汉族，四川省梓潼县人，现住四川省梓潼县。
原审第三人：邓兵亭，现住四川省梓潼县。
原审第三人：赵云龙，男，生于1971年7月23日，汉族，四川省梓潼县人，住四川省梓潼县。
原审第三人：文云杰，现住四川省梓潼县。
上诉人因与被上诉人曹均梅、邓海军、原审被告四川老山磨坊食品有限公司（以下简称：老山磨坊公司）、原审第三人黄刚、冉艳、高晓红、张云峰、杨培伍、孙志坚、梁爽、黄军、罗洪、邓兵亭、赵云龙、文云杰债权人撤销权纠纷一案，不服四川省梓潼县人法院（2017）川0725民初740号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人杨恕的上诉请求：撤销原判，依法改判或将本案发回重审，且一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.原审判决认定事实不清楚。（1）上诉人与老山磨坊公司的房屋租赁行为系双方真实的意思表示，既不曾损害被上诉人曹均梅、邓海军的债权利益，也不存在恶意，即不存在债务人以明显不合理的低价转让财产，并且受让人知道该情形的行为。（2）被上诉人的合法债权现仍可以通过依法处置涉诉房屋或者由四川国安融资担保有限公司承担担保责任来实现，老山磨坊公司出租房屋的行为不曾损害被上诉人的债权利益。（3）上诉人与老山磨坊公司之间租赁房屋的行为不存在恶意，即不存在老山磨坊公司以明显不合理的低价转让财产，并且上诉人知道该情形的行为。2.原判适用法律错误。上诉人与老山磨坊公司之间的房屋租赁行为不符合《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款的规定，房屋租赁行为合法有效。
被上诉人曹均梅、邓海军答辩称：一审认定事实清楚、适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求。
原审被告老山磨坊公司答辩称：1.我们公司没有同任何人签订真实的书面合同，原告提交的所谓租赁合同是上诉人伙同案外人采用违法手段在胁迫的情形下签订了一份空白合同，我公司调查了案件的基本事实是在2014年10月28日案外人以催款为由将我公司负责人挟持到成都，强迫签订了预先准备好的空白协议，还抢走了我公司印章一枚，并且用该印章加盖到空白协议上，最终将我们公司近两亿资产以每年十万元价格租给了上诉人。2.上诉人占有涉案租赁物采用了非法手段占有，我公司从未向任何人收取过所谓的租金。3.本案所谓的租赁合同中上诉人租用我们公司两亿元的厂房和设备，约定的对价不合理，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。
原审第三人黄刚、冉艳、高晓红、张云峰、杨培伍、孙志坚、梁爽、黄军、罗洪、邓兵亭、赵云龙、文云杰未作答辩。
曹均梅、邓海军向一审法院所提诉讼请求：1.请依法撤销二被告于2014年7月11日签订的《房屋租赁协议》；2.本案诉讼费等费用由二被告承担。
一审法院认定事实：2013年12月6日，老山磨坊公司与曹均梅、四川国安融鑫融资担保有限责任公司签订借款合同，约定曹均梅借给老山磨坊公司人民币1500万元，期限4个月，四川国安融鑫融资担保有限责任公司承担连带担保责任。2014年3月13日邓海军、老山磨坊公司、四川国安融鑫融资担保公司签订2份《保证担保借款合同》，约定邓海军借给老山磨坊公司人民币3000万元，2014年9月27日前归还，四川国安融鑫融资担保有限公司承担连带担保责任。上列借款到期后，老山磨坊公司未予归还。2014年7月11日老山磨坊公司与杨恕签订《房屋租赁协议》，约定老山磨坊公司将自己所有的房屋（包括办公用房和厂房）38513.07平方米，厂内设备设施等租给杨恕，年租金10万元租赁期限20年，自2015年4月3日至2035年4月12日止。租金以银行转账的方式支付给老山磨坊公司。2014年7月20日，老山磨坊公司与梓潼县人民政府签订《房屋出租合同》，约定老山磨坊公司将其所有位于梓潼县经济园区金牛路南段研发楼1-5层1号的3447.66平方米房屋及楼前到绿化带围栏空地段出租给梓潼县人民政府，租赁期限自2014年7月20日至2019年7月20日，租金每平方米每月9元，年租金37.23万元。杨恕承租后将所租赁的房屋部份转租给第三人。
一审法院认为，老山磨坊公司将38513.07平方米的房屋和设施设备以每年10万元租金租给杨恕，且租期20年，租金明显低于市场价格。老山磨坊公司出租给梓潼县人民政府厂内同地段的3447.66㎡的房屋，每平方米月租9元，年租金37.23万元。而老山磨坊公司出租给杨恕的38513.07㎡房屋及设备年租金10万元，每平方米年租金2.6元，月租金每平方米0.217元。老山磨坊公司以明显低于市场价将自己90%以上的房屋及设备租给杨恕，杨恕对老山磨坊公司90%以上的房屋及设备享有了占有、使用、收益权，老山磨坊公司出租给杨恕房屋及设备的租赁行为其实质是变相以不合理的价格转让资产，造成债权人的债权难以实现，对债权人造成了损害，原告请求撤销老山磨坊公司与杨恕签订的租赁合同，应予支持，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条之规定，判决如下：撤销老山磨坊公司与杨恕签订的《房屋租赁合同》。一审案件受理费100元，由二被告各负担50元。
本院二审期间，双方当事人提交了新的证据。本院依法组织双方当事人进行证据交换，通过举证、质证，对本案有争议的事实和证据认定如下：1.关于老山磨坊公司的债务情况。老山磨坊公司提交了一份其公司的《债务清单》，该清单显示老山磨坊公司在2014年7月20日前的债务总额为28449万元。杨恕经质证后认为，该债务系老山磨坊公司与其他债权人形成的，与杨恕的债权债务没有关系。本院经审查认为，该《债务清单》能反映老山磨坊公司的债务情况，与本案有关联，且无相反证据予以反驳，故本院予以采信。
2.二审中，梓潼县科技工业商务局向本院出具了一份《关于彭金先强行占用四川老山磨坊食品有限公司厂房一事相关情况的说明》，该份情况说明有经办人林勇的签字，并加盖了梓潼县科技工业商务局的公章，内容主要包括：老山磨坊公司是该县的招商引资项目，但由于原材料不足、非生产性投资过大等原因，导致负债过大，企业生产处于停产、停业状态。2014年10月17日，梓潼县工业和信息化局及政府派驻的老山磨坊工作组组织老山磨坊公司的债权人召开了一次债权人会议，协商债务处理及老山磨坊盘活事宜。案外人彭金先作为债务人未参加。2014年10月19日，老山磨坊公司的实际控制人何书义被刑事拘留。2015年4月，案外人彭金先等持《房屋租赁协议》要求接管老山磨坊公司，彭金先等人与老山磨坊公司的人员发生冲突，梓潼县政府曾派人就此事进行过协调。杨恕经质证后认为与本案无关，并提交了《老山磨坊租赁移交清单》，拟证明案涉厂房系合法移交。本院经审查认为，杨恕无证据证实王守波与老山磨坊公司的关系，也无证据证实老山磨坊公司委托王守波移交厂房，不能达到其证明目的，故对移交清单不予采信。梓潼县科技工业商务局系政府机构，具有公信力，且与本案无利害关系，故对《关于彭金先强行占用四川老山磨坊食品有限公司厂房一事相关情况的说明》予以采信。
3.二审中，老山磨坊公司提供了案涉厂房现场的现场照片，本院到实地进行了调查核实。根据现场核实的情况，杨恕接管工厂后，并未开展任何生产经营活动，而是将工厂部分转租给不同的个体工商户，作为临时存贮商品使用，部分厂区处于闲置状态。工厂的机器设备一直未予使用，处于闲置状态。
本院二审审理查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案系撤销权纠纷。双方当事人对曹均梅、邓海军作为债权人与老山磨坊公司之间存在真实的债权债务关系均无异议，本院予以确认。双方当事人二审争议的焦点在于：1《房屋租赁协议》是否属于债权人行使撤销权的对象；2.曹均梅、邓海军作为债权人行使撤销权的范围是否超过了其债权的范围。对此，本院评析如下：
关于《房屋租赁协议》是否属于债权人行使撤销权的对象的问题。首先，案涉《房屋租赁合同》的租赁价格过低，其交易价格过分低于市场价格。老山磨坊公司出租给梓潼县人民政府厂内同地段房屋，每平方米月租9元，而老山磨坊公司出租给杨恕的厂内同地段房屋及设备的月租金每平方米仅0.217元，租金的价格远远低于市场交易价的70%，该租赁价格属于极度明显不合理的低价租赁。其次，老山磨坊公司与杨恕所签订的《房屋租赁协议》，虽不是转让房产的行为，而是租赁房产的行为，但该租赁行为在实质上损害了债权人曹均梅、邓海军债权的实现。法律赋予债权人撤销权的目的在于通过债权人行使撤销权，阻止债务人通过延长还债期限、低价转让财产等恶意行为致使其财产不当减少，从而危害债权人债权的实现。若债务人的行为，属于正常经营的行为，其行为不会损害债权人的债权实现，即便债务人以不合理的低价处分其财产，也应当予以尊重。即判断债权人是否能行使撤销权，不应局限于其所实施行为的性质，而是着重审查债务人的行为是否实质上损害了债权人债权的实现。本案中，在老山磨坊公司已资不抵债的情况下，老山磨坊公司与杨恕所签订的《房屋租赁协议》，虽不影响老山磨坊公司或其债权人通过法律途径对其厂房和设备的行使处分权，但该《房屋租赁协议》租期为二十年，且租金一次性付清，按照“买卖不破租赁”的法则，即便债权人通过法律途径处分该案涉房屋，新的意向性买受人也将因该房产上已存在的租赁瑕疵而拒绝购买，从而使该处分权形同虚设。即《房屋租赁协议》虽不是处分厂房和设备，但却以签订二十年厂房租赁合同并一次性支付租金的方式，由杨恕实际占有、使用、收益老山磨坊公司的资产，从而借“买卖不破租赁”制度，达到对抗债权人对老山磨坊公司财产执行的目的，其实际上已使老山磨坊公司可供偿债的资产减少，从而损害了债权人的债权实现。最后，老山磨坊公司与杨恕所签订的《房屋租赁协议》不是正常的经营活动且杨恕并非善意的承租人。表现有两点：一是目前现有证据反映，2014年7月11日，老山磨坊公司与杨恕签订《房屋租赁合同》时已经资不抵债。老山磨坊公司虽称《房屋租赁协议》系受杨恕一方强迫所签，却无充分的证据予以证实。无论《房屋租赁协议》的签订是否是老山磨坊公司的真实意思表示，在老山磨坊公司已经资不抵债的情况下，老山磨坊公司将其厂房及其机器设备出租20年且租金仅为200万的行为，减少了该公司的偿债能力，老山磨坊公司即便不是受杨恕胁迫签订该《房屋租赁协议》，其主观上也是恶意；二是根据日常经验法则，正常的承租人整体租赁厂房和机器设备，尤其是一次性缴纳二十年租赁费的租赁，该承租人应当是在具有相应资金、技术、人力、物力等条件下，需要厂房和机器设备开展长期的企业生产活动。但杨恕所提供的《土地租赁协议》其签订时间为2017年8月15日，不能达到证实其在签订合同时已具备相应的企业生产经营所需的资金、技术、人力和物力等条件，且杨恕无证据证实其具有开展长期的企业生产经营活动的项目以及能力。此外，根据本院到厂房现场调查核实的情况，从杨恕实际控制案涉厂房和机器设备之日起至今，杨恕从未利用厂房和机器设备开展任何企业生产活动，机器设备处于闲置状态，厂房转租给他人也仅仅作为仓库使用而非用于企业生产，足以认定杨恕并非善意的承租人。
综上，在租赁价格明显低于市场价格、租赁行为损害了债权人的债权、且杨恕并非善意承租人亦非正常的经营活动的情况下，曹均梅、邓海军作为债权人为保证其债权的实现，有权行使撤销权。原判对此认定并无不当，本院予以维持。上诉人杨恕的该相关上诉理由不能成立，不予支持。
关于曹均梅、邓海军作为债权人行使撤销权的范围是否超过了其债权范围的问题。曹均梅、邓海军的债权金额为4500万元，而案涉《房屋租赁协议》的租金总额仅为200万元，曹均梅、邓海军的债权金额已远远高于租金总额，故曹均梅、邓海军行使撤销权的范围并未超过其债权的范围。上诉人杨恕的相关上述理由不能成立，不予支持。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，程序正当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由杨恕负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周琳堤
审 判 员 李华峰
审 判 员 李 维
二〇一八年六月五日
法官助理 杨小艺
书 记 员 李林峻