浙江省临海市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）台临民初字第2978号
原告：临海市新兴物业管理有限公司。
法定代表人：杨顺华。
委托代理人：杨威宇。
被告：朱崇丹。
委托代理人：杜崇省。
原告临海市新兴物业管理有限公司与被告朱崇丹为物业服务合同纠纷一案，于2015年8月17日向本院起诉。本院于同日受理后，依法适用简易程序，于2015年9月8日公开开庭进行了审理。原告临海市新兴物业管理有限公司的委托代理人杨威宇、被告朱崇丹的委托代理人杜崇省到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告临海市新兴物业管理有限公司起诉称：被告系临海市冠春园路89号名都花园6号楼1单元202室的业主，该房屋面积105平方米，地下153号车棚。从2013年7月至今，被告一直无故拖欠物业费、车棚费、公共能耗费。原告多次催缴，但被告一直拒不缴纳，其行为违反《前期物业服务合同》，损害了全体业主及原告的利益。故现原告起诉要求被告缴纳2013年7月1日至2014年6月30日的物业费1638元，车棚费60元，公共能耗费452元，共计2150元；并支付违约金1570元（按日千分之二计算，逾期365天）；2014年7月1日至2015年6月30日的物业费1638元，车棚费60元，公共能耗费452元，共计2150元；总计5870元。
被告朱崇丹答辩称：一、原告于2010年11月11日与临海市星鑫置业有限公司签订名都花园《前期物业服务合同》，但原告在物业服务合同生效期间违法在先，又未有效履行《服务合同》约定的内容。事实与理由有：
1、本属全体业主共有的小区绿化，约三分之二面积被开发方出卖占用。
2、规划批准的地下车库（位）153个，实际车库（位）165个，多余的车位（棚）12个，即车位编号为154、155、156、157、158、159、160、161、162、163、164、165、67号车位改车库占了共用部位，82号、133号、96号车位，占了共用通道，宽度约4.4米，达不到国家设计规范最低标准的5.5米的要求，应属全体业主共有，其面积也已公摊到全体业主，也被开发方擅自处置，损害业主利益。另外，82号、133号、96号车位，占了共用通道，宽度约4.4米，达不到国家设计规范最低标准的5.5米的要求。
3、购房合同附则约定的电子对讲系统，在《前期物业服务合同》第二章第五条中有载明，第七条中共用绿地、花木。以及第三章第三条中的房屋单元门都负有管理维护责任。到此连设施也未安装到位。
原告临海市新兴物业管理有限公司违犯了：（1）国务院令第504号关于修改《物业管理条例》的决定。第二十二条、建设单位制定的临时管理规约，不得损害物业买受人的合法权益。第二十七条、业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。第二十八条、物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。（2）浙江省物业管理条例《省人大常委会》公告第55号，第二十五条、物业未经竣工验收或者竣工验收不合格的，不得交付使用。物业服务企业接管物业时，应当对物业的共用部位、共用设施及相关场地进行查验作相应记录，发现与竣工验收资料不相符合或者有质量问题的，应当向物业主管部门或者其他有关行政管理部门报告。台州市物业管理实施办法（政府令2010年第99号）第三十二条、第三十五条、第三十六条、第三十九条，临海市物业管理实施办法（政府令2011年第33号）第三十五条、第三十六条、第四十二条、第四十七条、第五十四条都作了相应的规定。被告方长期与原告方协商，要求，原告方至今没有作为，推卸责任，损害被告（业主方）合法权益，被告方90%业主拖欠物业费实属无奈。
二、原告临海市新兴物业管理有限公司服务不到位，经临海市消防大队查实，水源水泵三年关闭未使用，消防通道垃圾长期堆放，且乱停车无人管理，存在重大的消防隐患。还有电梯故障修理不及时，小区脏乱差，管理不到位。
三、关于收费标准：原告方至今未出示收费许可证，资质及取费标准、服务要求及服务标准，并未履行催告义务。
四、原告临海市新兴物业管理有限公司提出的所谓收费标准，违犯了浙江省物业管理服务收费暂行办法《（1999）浙价房第400号》第十二条之规定，在同一物业管理区域内的不同用途的物业，综合服务费收费标准应根据服务内容、服务深度及物业产权人、使用人经济随能力适当安排差价。未售（租）出或未使用的空置物业应分摊综合服务费用，由该物业的权利人按不低于同用途物业收费标准的70%交纳。具体办法由各地价格主管部门根据当地情况制定。
综上所述，被告认为本案原告既违法，又违约，给被告（业主方）造成了严重损失，不符合起诉的前置条件，贵院根据本案的事实和法律驳回原告的诉讼请求；并按照责、权、利相统一的原则，应依法追究原告的过错责任，按市场价格赔偿被告（业主方）的损失。
原告为支持自己的主张，向本院提交下列证据：
一、原告营业执照副本、法定代表人身份证明、资质证书、查询回执各一份，拟证明原、被告诉讼主体适格，原告具有相应资质。
二、前期物业服务合同、关于“名都花园”前期物业管理服务项目收费标准的请示报告各一份，拟证明原告收取物业管理费等具有相应依据。
三、名都花园2013.7至2014.6电梯、消防水泵电费、名都花园2014.7至2015.6公共分摊电费明细、名都花园2013年7月1日至2014年6月30日公共能耗费分摊清册、名都花园2014年7月1日至2015年6月30日公共能耗费分摊清册、名都花园2013.7.1至2014.6.30公共能耗分摊系数测算说明、名都花园2014.7.1至2015.6.30公共能耗分摊系数测算说明，拟证明被告应支付的电梯、消防水泵电费及公共能耗费等费用。
四、发票，拟证明原告支付电费、电梯维修年检等费用。
五、房产权证复印件，拟证明被告的建筑面积。
六、催款单，拟证明原告向被告催讨过物业管理费等。
被告为支持自己的主张，向本院提交下列证据：
七、绿化平面图复印件及被占用绿化图片各一份，拟证明按图纸设计，很多绿化部分被占用。
八、地下车位被占示意图复印件一份，拟证明车位被增设。
九、未安装单元门及可视系统图片、小区物业服务质量图片及业主签字的证言，拟证明原告服务不到位。
十、派出所受案回执一份，拟证明业主家里被盗，原告服务未到位。
经质证，被告对证据一、三无异议。被告对证据二无异议，但认为原告提供的服务与其收取的费用不相匹配；对证据四表示异议，认为自己没有看到过原告支付；对证据五无异议，但认为原告不应按该建筑面积收费，因为被告分摊面积中有部分被占用；对证据六表示异议，认为该证据不能证明原告催讨过。
原告对证据七的真实性无异议，但对关联性表示异议，认为占用绿化的不是原告，与本案无关；对证据八表示异议，认为增设地下车位系房产公司私自违规造成，与原告无关；对证据九，原告认为未安装单元门是房产公司遗留的问题，小区违章原告已上报相关部门，小区没有出现停水停电，公共环境在角落上堆积垃圾可能存在一定瑕疵；对于乱停放车辆及电梯保养不到位在该证据上无法显示；对证据十的真实性无异议，但认为原告从2011年管理至今只发生过一起盗窃，说明管理还是到位的，且即使发生案件也不应由物业公司负责。
根据双方当事人的陈述及质证意见，本院对上述证据认证如下：
被告对证据一、三无异议，本院予以认定。证据二系原告入住名都花园从事物业服务和收费的依据，被告对此并无异议，本院予以认定。证据四系原告支付电梯保养维修等费用的依据，被告有关其没有看到原告支付的质证理由不成立，本院不予采信，对证据四本院予以认定。被告对证据五的建筑面积无异议，故本院对该建筑面积予以认定。对证据六被告表示异议，且该证据未能显示其拍摄的时间、地点，无法证明催讨事实，故对证据六本院不予认定。
证据七、八、九、十均是证明原告服务不到位的证据，从这些证据可以看出，原告的管理服务确实存在一定瑕疵，如绿化地变成菜地、垃圾未及时清理、发生偷盗等，但有些问题如增设车位等与原告无关。故本院对证据七、八、九、十拟证明原告管理存在一定问题的证明效力予以认定。
综上，本院综合认定如下事实：
原告系依法成立的物业服务企业。被告系临海市冠春园路89号名都花园6号楼1单元202室的业主，该房屋面积104.53平方米，地下153号车棚。2010年11月1日，原告与名都花园的开发商临海市星鑫置业有限公司签订前期物业服务合同，约定：由原告对名都花园进行物业管理；物业管理费不含房屋共用部位、共用设施设备中修及中修以上维修、更新、改造费用及建筑垃圾清运费用，电梯、水泵、水系部分的水电费等公共能耗费须由全体业主、使用人按实分摊；物业管理服务费按建筑面积计算，各项费用标准分别为：小高层物业管理服务费每月每平方米1.30元，多层物业管理服务费每月每平方米0.8元，地下停车位管理费每月每车位35元，自行车棚物业管理费每月每只5元；对业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，原告可在逾期之日起按应缴费用每日收取千分之二的滞纳金；首次物业管理服务费用在交房时由原告向业主预收一年，之后每年预收一次。合同还对公共能耗费用的分摊办法作了具体约定。被告2013年7月1日至2014年6月30日的物业费1630.67元，车棚费60元，公共能耗费452元；2014年7月1日至2015年6月30日的物业费1630.67元，车棚费60元，公共能耗费439元；合计4272.34元，被告未支付。原告在名都花园从事的物业服务管理，存在一定瑕疵。
本院认为，作为名都花园建设单位的临海市星鑫置业有限公司与原告签订的前期物业服务合同对作为业主的被告具有法律约束力。被告应当按照合同约定的标准向原告支付相应物业管理费用。故对原告要求被告支付2013年7月1日至2014年6月30日的物业费1630.67元，车棚费60元，公共能耗费452元；2014年7月1日至2015年6月30日的物业费1630.67元，车棚费60元，公共能耗费439元；合计4272.34元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，根据合同约定，物业管理费应当由原告主动向被告收取，在本案中，原告未能举证证明其有向被告催讨物业管理费的行为和时间，其主张逾期之日无法计算，且原告的管理存在一定瑕疵，故对原告有关违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告有关原告物业服务不到位的抗辩，综合本案被告提交的证据，原告的物业服务管理存在一定瑕疵，但该瑕疵还不足以构成被告拒付物业费的理由，故对该抗辩，本院不予采纳。在物业服务管理关系中，物业公司既是服务者，又是管理者；业主既是享受服务者，又是被管理者。双方的身份均具有矛盾性，故在处理相互关系时，应当相互尊重，相互配合，才能把小区的环境、安全等搞好。一方面物业公司应当着手提升自己的服务意识、管理水平；另一方面业主应当配合物业公司进行小区管理，如不在绿化地种菜，不建造违章建筑，平时不乱扔垃圾等等。综上，原告合理的诉讼请求，本院予以支持。原告主张被告2014年7月1日至2015年6月30日的公共能耗费为452元，但根据原告提供的证据，被告该年度的公共能耗费应为439元，故对其多主张的13元，本院不予支持；对于原告主张的物业费1638元，根据被告的建筑面积104.53平方米，按每月每平方米1.30元计算，每年的物业费应为1630.67元，故对于多主张的部分本院不予支持。依照《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告朱崇丹于本判决发生法律效力之日起15日内支付原告临海市新兴物业管理有限公司自2013年7月1日至2015年6月30日的物业费、车位费、公共能耗费等共计人民币4272.34元。
二、驳回原告临海市新兴物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告朱崇丹负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内先预交上诉案件受理费50元（具体金额由台州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），逾期不交按自动撤回上诉处理。账户名称：台州市财政局；开户行：台州市农行；账号：19-900001040000225089001，执收单位代码：02001）。
如判决书生效后，义务人不自觉履行义务，权利人可在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。逾期申请的，本院不予受理。
审 判 员 王剑兵
二〇一五年十一月三日
代书记员 朱玲英