河南省开封市龙亭区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0202民初345号
原告开封市九鼎雅园业主委员会。住所地：开封市龙亭北路**号。
负责人魏宪法，业主委员会主任。
委托代理人刘长福，业主委员会物业办主任。代理权限为特别授权。
被告中国银行股份有限公司开封分行。住所地开封市中山路南段。组织机构代码：８７０６６３８８７。
负责人侯利军，该行行长。
委托代理人伊家宾，该银行职员。代理权限为特别授权。
委托代理人张留群，河南顺河律师事务所律师。代理权限为一般代理。
第三人开封市龙亭区午朝门办事处。住所地：开封市龙亭区中山路北段**号。组织机构代码：００５３２２０１７。
法定代表人卓继伟，办事处主任。
委托代理人潘恒志，河南潘胜超律师事务所律师，代理权限为特别授权。
第三人开封市大宏物业服务有限公司，住所地：开封市龙亭北路西北湖小区九鼎颂园。统一社会信用代码：９１４１０２０２７３２４４１１３５L。
法定代表人王胜，该公司总经理。
委托代理人王平，该公司法律顾问。代理权限为特别授权。
原告开封市九鼎雅园业主委员会（以下简称九鼎雅园业委会）与被告中国银行股份有限公司开封分行（以下简称中国银行开封分行）、第三人开封市龙亭区午朝�办事处（以下简称午朝门办事处）、开封市大宏物业服务公司(以下简称大宏物业公司)房屋租赁合同纠纷一案，于2016年4月14日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告九鼎雅园业委会负责人魏宪法及委托代理人刘长福，被告中国银行开封分行委托代理人伊家宾、张留群，第三人午朝门办事处委托代理人潘恒志，第三人大宏物业公司委托代理人王平到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
原告九鼎雅园业委会诉称，2010年11月30日，原、被告双方签订一份房屋租赁合同，双方约定，原告将坐落于开封市九鼎雅园门卫室的房屋出租给被告使用。租期十年，自2010年12月1日至2020年11月30日，每365日为一个租赁年。租金及支付方式：该房屋年租金为15000元，年租金按年支付，各租赁年租金分别于该租赁年的12月1日前支付。还约定了违约责任，每逾期1日，按照当期年租金总额的1%支付违约金，逾期超过十日的，按照当期年租金总额的5%支付违约金。至今，被告已逾期五年未按合同约定支付租金及违约金。原告曾多次找被告催要，被告总以种种理由推拖，拒付租金和违约金，原告于2016年3月28日又去催要时得知被告于2014年、2015年分三次把四年的租金6万元交给了大宏物业公司，严重违反了双方约定的合同，故诉至法院，要求被告支付五个期年２０１１年１２月至２０１５年１２月的房屋租金７５０００元及违约金１１２２５元（按合同约定计算到支付时为止，从２０１１年１２月１日至今，按年租金１５０００每年的５%，每年７５０元，共５年）和未交纳租金的利息（以拖欠租金为本金，按同期银行贷款利息，从２０１１年１２月１日起计算至今）。
被告中国银行开封分行辩称，1、新、老业主委员会变更，被告需要落实真假。2011年7月份，被告收到政府通知，终止原告九鼎雅园业委会成员资格，由文昌社区九鼎雅园小区临时工作组接管。期间，原告来人联系要求支付租金，且承认收到政府通知，终止原告作为九鼎雅园业委会成员的资格。针对上述情况，被告向上级汇报，并与原告和文昌社区九鼎雅园小区临时工作组分别沟通，未果。经落实，午朝门办事处关于终止原告作为九鼎雅园业委会成员资格的文件及成立临时工作组的公告、通知均属实。而向被告要求支付租金的申请共同加盖了午朝门办事处及文昌社区九鼎雅园小区临时工作组的印章。2014年初，被告又收到文昌社区九鼎雅园小区临时工作组的房租支付说明，要求被告将租金支付给临时工作组，又因新业主委员会尚未成立，故将租金支付给大宏物业公司。2、被告根据政府职能部门要求，将租金支付给指定单位无过错。街道办事处是市辖区人民政府的派出机关，受市辖区人民政府领导，行使市辖区市人民政府赋予的职权。对于政府职能部门做出的行政行为，被告给予配合执行并无过错。3、被告按照合同约定履行了给付义务，不应承担重复给付的责任。按照合同约定，年租金1.5万元，每年的12月1日前支付，出租方收取租金时，提前开具发票并明确租金支付方式，否则，承租人有权拒付。出租方每六个月进行一次定期维护并承担正常的维修费用。因政府部门介入，改变了原租赁合同的权利义务主体，作为承租人，并不是无偿使用该租赁房屋，而是按照合同约定金额履行了支付租金义务。如要求被告重复支付，显然不合理、不公平、不公正，原告的损失是政府职能部门造成的，被告不承担重复支付责任。根据开封市金明区人民法院和开封市中级人民法院作出的（2015）金行初字第32号、（2016）豫02行终字7号行政判决结果，撤销了午朝门办事处2011年7月21日的通知的行政行为。《最高人民法院关于若干问题的解释》第十条规定“……原行政行为被撤销、确认违法或者无效，给原告造成损失的，应当由作出原行政行为的行政机关承担赔偿责任……”。
第三人午朝门办事处述称，本案原告主体资格已经丧失，请法庭依法驳回原告的相关诉讼请求。《开封市业主大会和业主委员会指导规则》第三十三条规定：业主委员会每届任期为3年。本案原告作为上述《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条规定的其他组织，由九鼎雅园第二届业主代表大会于2010年1月12日通过选举产生。通过2010年1月15日九鼎雅园业主委员会向第三人提交的《九鼎雅园第二届业主代表大会选举新一届业主委员会的情况报告》，可以看出该届业主委员会任期二年。任期届满之后，九鼎雅园业主未再召开业主大会选举新一届的业主委员会。因此本案原告的主体早在2012年1月11日已经丧失，在本案当中根本无法作为合法的诉讼主体提起诉讼。请法庭依法驳回原告的相关诉请。
第三人大宏物业公司述称，1、原告（魏宪法等人）诉讼主体不适格，无权代表九鼎雅园业委会行使权力，应依法判决驳回起诉。原告是九鼎雅园（第二届）业委会，根据2011年7月16—18日入户调查问卷结果和2011年7月21日上午召开的业主大会原告九鼎雅园业委会成员资格已被罢免的。2011年7月21日，龙亭区政府午朝门办事处文昌社区九鼎雅园小区临时工作组，只不过依法履行了行政监督职责，这才下发了一份通知，并以《通知》的形式公布了问卷调查结果和业主大会罢免业委会成员的决定，终止了原告九鼎雅园业委会成员的资格。在罢免�告九鼎雅园业委会成员资格的整个过程中，始终是九鼎雅园全体业主的意思和主张，是业主大会自己做出的决定，龙亭区政府下面办事处派出的工作组，依法履行行政监督职责是法律赋予的权利，区区一个“通知”，怎么就成了被诉主体具体行政行为受案范围了呢？对两级法院的行政判决是否正确，在这里第三人不进行评论，但是魏宪法等人已被全体业主罢免的事实是不容置疑的，也是任何人（和判决）改变不了的。开封市金明区人民法院和开封市中级人民法院的行政判决，只是撤销了临时工作组的“通知”，并没有明确说明恢复和承认魏宪法等人原九鼎雅园业委会成员的资格，并且，在两级法院行政判决中均明确驳回了魏宪法等人关于房屋租金的实体主张和权力。因此，魏宪法等人无权代表九鼎雅园业委会行使其权力。2、原告向被告和第三人索要的款项，纯属�理要求，应依法予以驳回。本案原告是2011年7月21日，被龙亭区政府午朝门办事处派出的文昌社区九鼎雅园临时工作组，根据九鼎雅园全体业主的意思和业主大会的决定，作出“终止原九鼎雅园业委会所有成员资格、原九鼎雅园业委会从作出决定10日内将其保管的财务凭证、印章、档案等文件资料及办公用房移交给临时工作组的通知”停止工作的。2011年11月15日，午朝门办事处及临时工作组对被告下发一份申请，申请将房屋租赁费交付文昌社区九鼎雅园临时工作组。原告被终止其资格后，等于法律意义上的“死亡”，表示已经不存在了。在这样的情况下，房屋租金的去向自然就必须有个交待，当时九鼎雅园小区的物业服务没人干，为了整个九鼎雅园小区的社会稳定和治安秩序，是龙亭区政府非让（第三人）接过去服务的，在这样的情况下，文昌社区九鼎雅园临时工作组就让被告将房屋租金交付第三人，4年共计60000元。依照法律规定，九鼎雅园小区物业用房房屋租金，只能用于九鼎雅园小区的各项服务和基础建设，以及公用设施设备的维修和维护，这笔钱不能私分，不能挪作他用。第三人遵照这一法律规定，将该钱全部用于九鼎雅园小区的各项服务建设和公用设施设备的维修和维护。因此，原告现在通过法院索要这个已经消耗掉和不存在的钱，是毫无道理的。3、原告提出的违约金赔偿更是无理要求。鉴于以上客观存在情况，原告现在向被告提出1%和5%违约金都是无理的要求，所谓“原告曾多次找被告催要，被告总以种种理由推拖，拒付租金和违约金”，其实被告的这种做法，第三人觉得并无不当之处，因为九鼎雅园业委会按照法律意义上的解释已经“死亡”，被告当然是不能把这个钱，支付给已经“死亡”的人的。至于�九鼎雅园业委会现在又“复活”了，那是另一回事，只能是另当别论，但是时过境迁，大宏物业公司为九鼎雅园全体业主物业服务已经消耗的资产，是不可追回的，也是无法追回的。鉴于以上所说，依据事实和法律规定，请人民法院依法判决驳回原告的起诉或诉讼请求。
经审理查明，2010年1月5日，原告向第三人午朝门办事处就“开封市九鼎雅园小区选举新一届业主委员会情况”进行了报告，同时向龙亭区政府及开封市住建局物业科进行了报告。2010年11月30日，原告九鼎雅园业委会与被告签订了房屋租赁合同，约定原告将坐落于开封市九鼎雅园大门西侧门卫室的房屋，建筑面价18平方米，出租给被告使用；租期10年，自2010年12月1日至2020年11月30日；年租金为15000元，按年支付，首期租赁年租金自合同签订生效后十五日内支付，以后年租金于该年的12月1日前支�；被告未按合同规定及时足额交付租金的，每逾期一日，应按照当期年租金总额的1%支付违约金，逾期超过10日的，原告有权解除合同，并有权要求被告按照当期年租金总额的5%支付违约金。2011年7月5日，第三人午朝门办事处关于成立文昌社区九鼎雅园小区临时工作组向龙亭区住建局物业办进行了请示，龙亭区建设局批复同意。2011年7月21日，文昌社区九鼎雅园小区临时工作组下发通知，决定终止原告九鼎雅园业主委员会所有成员资格，原告应从即日起十日内将其保管的财务凭证、印章、档案等文件资料及办公用房移交给临时工作组，当天将该通知送达给原告。2011年11月15日,第三人午朝门办事处及文昌社区九鼎雅园小区临时工作组对被告发出一份申请，通知被告将2011年至2012年的租赁费15000元缴给文昌社区九鼎雅园小区临时工作组。文昌社区九鼎雅园小区临时�作组分别于2014年1月23日、2014年12月23日、2015年10月8日向被告发出房租支付说明，让被告将本案所涉房屋的2011年2013年、2014年、2015年的房租支付给第三人大宏物业公司，第三人大宏物业公司亦分别于2014年1月24日、2014年12月23日、2015年10月28日向被告发出房租支付申请，让被告支付本案所涉房屋的2011年2013年房租30000元、2014年房租15000元、2015年房租15000元，并承诺第三人大宏物业公司依据税局发票代为收取房租，如有不当全额退还，所造成损失由第三人大宏物业公司承担，如因代收房租引发纠纷，由第三人大宏物业公司负责。被告根据上述要求将2011年2013年30000元房租、2014年15000元房租、2015年15000元房租支付给第三人大宏物业公司，共计60000元。
另查明，原告因不服第三人午朝门办事处成立的文昌社区九鼎雅园小区临时工作组于2011年7月21日作出的通知，于2015年7月23日向开封市金明区人民法院提起行政诉讼，要求午朝门办事处撤销文昌社区九鼎雅园小区临时工作组于2011年7月21日发出的通知；由午朝门办事处在小区发公告公开告知全体业主和有关单位机关：终止九鼎雅园业委会所有成员资格的决定是错误的，为九鼎雅园业委会所有成员恢复名誉、消除影响；文昌社区九鼎雅园小区临时工作组依法赔偿其“全面负责并代行使九鼎雅园业委会职权，替代九鼎雅园业委会诉讼主体”期间给小区造成的损害。2015年11月9日开封市金明区人民法院作出（2015）金行初字第32号行政判决书，判决撤销午朝门办事处成立的文昌社区九鼎雅园小区临时工作组于2011年7月21日作出的通知的行政行为；驳回原告的其它诉讼请求。午朝门办事处不服判决，提出上诉，开封市中级人民法院于2016年3月22日作出（2016）豫02行终7号行政判决书，判决驳回上诉，维持原判。
另查明，2011年6月底至2016年6月30日第三人大宏物业公司对开封市九鼎雅园小区进行了物业服务。
上述事实，有当事人陈述及书证房屋租赁合同、报告、（2015）金行初字第32号行政判决书、（2016）豫02行终7号行政判决书、午朝门办事处公告、午朝门办事处通知、午朝门办事处午办（2011）9号文件、申请、房租支付说明、支付申请等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，选举业主委员会或者更换业主委员会成员应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数业主同意。本案，原告虽任期已满，但开封市九鼎雅园小区并未进行业主大会更换业主委员会，而《开封市业主大会和业主委员会指导规则》第三十三条规定的业主委员会每届任期为三年，不是效力性的强行�规范，原告的资格并不因任期已满自然无效，故原告具有诉讼主体资格。根据《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款规定，“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”原告作为开封市九鼎雅园业主委员会与被告中国银行开封分行签订的房屋租赁合同是原告代表全体业主与被告所签订的。但原告作为开封市九鼎雅园业主委员会的资格于2011年7月21日被第三人午朝门办事处所成立的文昌社区九鼎雅园小区临时工作组下发通知予以终止。虽后此通知被开封市金明区人民法院2015年11月9日作出行政判决书予以撤销，开封市中级人民法院于2016年3月22日作出行政判决书维持原判，但在上述通知被撤销前，原告作为开封市九鼎雅园业主委员会的资格仍是终止的状态，原告作为开封市九鼎雅园业主委员会的资格被终止期间，其�能代表开封市九鼎雅园小区全体业主对涉案房屋进行管理，且在此期间第三人大宏物业公司对开封市九鼎雅园小区进行了物业服务，而涉案房屋的房租是属于开封市九鼎雅园小区全体业主所有，应用于开封市九鼎雅园小区日常管理和维护并无不妥，故被告中国银行开封分行依据该通知和文昌社区九鼎雅园小区临时工作组支付说明将四年房租支付给第三人大宏物业公司并无过错，故原告要求被告支付已支付过的四年房租60000元的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告支付2015年12月1日前应支付的下一年度的房租，即2016年度的房租，原告资格终止的通知被撤销后，原、被告双方应按照合同履行义务，被告未向原告支付2016年度的房租，应当履行合同义务，故原告要求被告支付2016年度的房租15000元，本院予以支持。关于违约金，因午朝门办事处对原告作为开封市九鼎�园小区业主委员会资格作出了终止的通知致使被告对原告作为合同相对人资格的确定性产生质疑，虽开封市金明区人民法院于2015年11月9日作出行政判决书维持原判，但该判决并未生效，开封市中级人民法院于2016年3月22日作出行政判决书维持原判，根据原、被告双方合同约定，被告应于2015年12月1日前支付2016年度的房租，原告资格终止的通知被撤销的时间已超过双方约定的房租支付时间，故被告是因原告作为合同相对人的资格未被确定的情况下而不能按合同约定的时间支付房租，不应承担违约金。关于原告要求被告支付逾期利息，因双方没有约定，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第八十一条第一款，《中华人民共和国行政诉讼法》第五十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一�之规定，判决如下：
一、被告中国银行股份有限公司开封分行于本判决生效后十日内向原告开封市九鼎雅园业主委员会支付2016年度房租15000元。
二、驳回原告开封市九鼎雅园业主委员会其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。
案件受理费1675元，原告开封市九鼎雅园业主委员会承担1475元，被告中国银行股份有限公司开封分行承担200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于开封市中级人民法院。
审 判 长 王培霞
审 判 员 司文娟
人民陪审员 王美廉
二〇一六年十月十七日
代书 记员 肖永莉