贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黔东民商终字第20号
上诉人（原审原告）凯里市郊供电局。住所地：凯里市永华路**号。
法定代表人李文胜，局长。
委托代理人（特别授权）张斌、潘飞，贵州兄弟律师事务所律师。
上诉人（原审被告）贵州省凯里腾龙房地产开发有限公司。住所地：凯里市环城南路**号。
法定代表人金剑，董事长。
委托代理人（特别授权）戴文勇，贵州宏强律师事务所律师。
凯里市郊供电局因与贵州省凯里腾龙房地产开发有限公司合同纠纷一案，均不服凯里市人民法院（2013）凯民初字第1775号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审经审理查明：2009年8月25日，凯里市郊供电局与腾龙房产公司因转让土地使用权开发房产事宜签订了一份《国有土地使用权转让合同》。同年12月16日，双方就合同相关事项又签订了一份《补充协议书》。合同及补充协议书约定：市郊供电局将位于凯里经济开发区清新村大坳320国道北侧（土地使用权证编号为凯开土（2007）第31号）面积为6000平方米中的5000平方米的国有划拨土地使用权转让给腾龙房产公司开发房地产，由腾龙房产公司自筹资金，并负责开发建设；腾龙房产公司在2010年12月30日前将开发建设的房屋（套内面积、不含公摊）不小于1800平方米、停车位不少于10个交付市郊供电局；腾龙房产公司若逾期向市郊供电局交付房屋，则每逾期一天，腾龙房产公司向市郊供电局支付2000.00元违约金。合同及补充协议书签订后，因政府尚未批复同意市郊供电局转让该宗土地的使用权，以致市郊供电局迟迟未能将土地使用权过户给腾龙房产公司。2010年4月13日，市郊供电局在政府批复同意的情况下，将土地使用权过户给腾龙房产公司，后因政府规划方案调整，工程于2011年9月1日开工。2012年12月1日工程竣工验收，2013年5月28日腾龙房产公司书面通知市郊供电局接房，双方于同年7月17日办理房屋交接相关手续。事后，市郊供电局因逾期交房违约事宜与腾龙房产公司协商未果后，于2013年9月25日向法院提起诉讼。
一审认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案原、被告签订的《国有土地使用权转让合同》及《补充协议》虽系双方当事人的真实意思表示，但签订合同及协议时政府尚未批复同意市郊供电局转让该宗土地的使用权，故双方签订的《国有土地使用权转让合同》及《补充协议》属于效力待定。2010年3月25日政府批复同意市郊供电局转让该宗土地的使用权，且市郊供电局于2010年4月13日将该宗土地使用权过户给腾龙房产公司，故原、被告签订的《国有土地使用权转让合同》及《补充协议》的真实性、合法性和有效性，本院予以确认。双方明知政府尚未批复同意转让土地使用权，仍然签订合同及补充协议，以致转让的土地使用权迟迟未能过户，双方均有过错责任。2010年4月13日土地使用权过户后，迟延开工主要是政府调整规划即当事人意志以外的原因所致，被告没有过错及责任。原告不仅没有依据合同及补充协议的约定提出解除合同，反而积极配合被告办理建设相关手续。被告对土地使用权迟延过户和建设楼层的改变、原告对开工时间和交房期限的推迟均未提出异议，应视为双方当事人已默认继续履行合同及补充协议，交房时间理应顺延。被告从开工之日起应按合同约定的工期379天（补充协议签订日至2010年12月30日止）交付房屋，对于工期顺延后仍然逾期交房的，依法应承担违约责任。2013年5月28日原告已收到书面接房通知，说明被告已履行通知交房的义务，虽然原告是2013年7月17日才办理交接手续，被告仍应承担顺延时间（2012年8月29日）后至2013年5月28日止，共计271天的违约责任，按合同约定每天2000.00元，应为542000.00元（271天×2000.00元）。故原告诉请部分事实清楚、证据充分、理由成立，予以部分支持。被告辩解意见部分与庭审查明的事实相符，予以部分采纳。据此判决：一、被告贵州省凯里腾龙房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内赔偿原告凯里市郊供电局逾期交房违约金542000.00元。二、驳回原告凯里市郊供电局的其余诉讼请求。案件受理费22080.00元，减半收取11040.00元，由原告凯里市郊供电局负担7924.00元，由被告凯里腾龙房地产开发有限公司负担3116.00元。
凯里市郊供电局、贵州省凯里腾龙房地产开发有限公司均不服一审判决提起上诉。
凯里市郊供电局上诉称：1、一审认定交房日期是错误的。我方与凯里腾龙房地产开发有限公司于2009年8月25日签订《国有土地使用权转让合同》，2009年12月16日又签订《补充协议》，2010年3月25日政府批复同意转让土地使用权，2010年4月13日办理完成土地使用权过户手续，2011年9月1日为《开工许可证》确定的开工日期，补充协议约定的交房日期为2010年12月30日以前。原审判决把补充协议签订之日认定为工期379天，这一认定是错误的，因为协议签订之日并非开工之日，一个500万元左右的工程也不可能有379天的工期，该379天实际上不仅包括了工期，还包括了办理土地使用权过户手续的时间、办理规划与建设等所需要的时间。原审判决以《开工许可证》确定的开工日期2011年9月1日，在加上原审判决认定的工期379天，最终确定凯里腾龙房地产开发有限公司应交房的日期为2012年8月29日，由于原审判决认定工期错误，进而导致其认定交房日期错误。在协议签订之前，腾龙房地产开发有限公司对办理过户及建设手续履行协议，则说明凯里腾龙房地产开发有限公司是愿意承担逾期交房违约金的。因此，凯里腾龙房地产开发有限公司应交房的日期应按照协议约定为2010年12月30日，而不是原审法院认定的2012年8月29日。退一步讲，假设协议应从政府批准之日起生效，把协议生效之日视为协议签订之日的话，则2010年3月25日政府批准，在加上379天，应交房日期也应该是2011年4月8日，也不可能是2012年8月29日。2、原审认定实际交房日期为2013年5月28日，这一认定也是错误的，因为2013年5月28日连“综合验收合格”的条件都不具备，还不要说其他方面。“综合验收合格”和“竣工验收合格”是两个完全不同的概念。竣工验收合格是第一步，综合验收合格是第二步，综合验收是最后一道工序。2013年5月28日，被上诉人通知上诉人去验收房屋，我方代表到现场后，发现后续工作都未结束，于是提出了整改意见，直到2013年7月17日，凯里腾龙房地产开发有限公司通知我方再次验收房屋。若按协议约定，此时仍不符合交房条件，因为连“综合验收合格”的条件都不具备，但考虑到腾龙房地产开发有限公司要实现“验收合格”还需延很长时间，为了减少对方的负担，我方同意以2013年7月17日作为实际交房日。
贵州腾龙房地产开发有限公司上诉称：1、无论是双方签订的《国有土地使用权转让合同》，还是之后订立的《补充协议》，其订立时间都是在2009年，而此时《凯里市经济开发区管理委员会关于凯里市郊供电局转让国有建设用地使用权的批复》尚未经政府批准，凯里市郊供电局在未取得政府批准的情况下，违规将土地转让给本公司，造成工程不能顺利进行，其责任应由凯里市郊供电局承担。政府规划方案发生变化，造成我方与凯里市郊供电局原定2009年底开工的工程，直至2011年9月1日才开工，这是因凯里经济开发区管委会规划批复与黔东南州城乡管理委员会第二次规划方案纪要冲突造成的，是政府行政行为原因，这是合同双方都不能对抗的不可归责因素，如果非要追究责任的话，作为违规土地出让方的凯里市郊供电局应负主要责任。凯里市郊供电局在与上诉人签订合同后，直至2010年4月13日才将土地使用权过户至上诉人名下，造成我方办理相关建设手续的延迟，凯里市郊供电局应对由此造成的工程延误负责。凯里市郊供电局将延迟责任强加至我方头上，于法于理都完全错误。凯里市郊供电局拖延接收房屋，其责任应自己承担。工程竣工验收时间是2012年12月1日，竣工验收后，凯里市郊供电局故意拖延接收房屋，直至2013年5月28日，我公司在多次通知无果后，最后向对方发出书面通知，对方才办理交接手续，延误责任也是对方自己行为造成的。2、双方签订的是一份显失公平的合同。首先，凯里市郊供电局在尚未取得政府批复的情况下，违规转让土地，却要求从违规之日即计算工期，不公平也违法；整个合同，只体现对方的权利，却无任何义务，是一份及不对等的合同。3、工期的必然延误，是凯里市郊供电局明知而且默认的，因凯里市郊供电局取得政府批复和过户土地使用权证已延迟，以及政府调整规划方案等诸多原因，造成开工时间就已经超过了原合同约定的交房时间，如果按合同的约定，凯里市郊供电局就应当收回土地并解除合同，但是，凯里市郊供电局并没有按合同约定收回土地，解除合同，而是继续配合工程建设，凯里市郊供电局以自己的行为，默认了合同的延期履行，所以既然凯里市郊供电局默认了超过交房时间的延期开工，当然也就默认了工程的延期交房。4、我方已尽最大努力满足了对方的要求。从双方签订的《国有土地使用权转让合同》以及《补充协议》可以看出，双方原约定建房楼高为六层，但后来，由于政府规划的调整，只允许建高不超过10米的二层楼高，按说，既然因政府的原因，规划调整，使我方建房总面积少掉了三分之二，那么根据情势变更的原则，我方应交付对方的总面积也应减掉三分之二，才符合公平原则，然而，我方从合作理解、互谅互让的角度出发，仍然按原六层的面积返还，向对方人交付房屋，我方因诚实信用行为已经蒙受了巨大经济损失。请二审分清责任，依法驳回原审原告凯里市郊供电局的诉讼请求。
二审查明的事实与一审一致。
本院认为：凯里市郊供电局与贵州省凯里腾龙房地产开发有限公司在自愿、互利的基础上于2009年8月23日签订了《国有土地使用权转让合同》，由凯里市郊供电局将属于自己使用的国有土地交由凯里腾龙房地产开发有限公司开发修建房屋，并由腾龙房地产开发有限公司交付一定比例的房屋给本局，合同明确交房时间为2010年12月30日和2011年6月30日，2009年12月16日又签订《补充协议》，协议明确交房时间为2010年12月30日，从两份合同可以看出，双方对合同履行没有充分考虑到土地使用权办理过户需要一定的时间，腾龙房产公司作为开发商以自己的名义申报开发房地产，必须获得土地使用权，在未办理好过户手续之前，腾龙房产公司无权进行开发，在市郊供电局尚未取得政府批准同意土地使用权过户的情况下，双方就直接明确了交房时间，致使合同在整个办理过户和审批过程中耗费一定的时间而不能按期开工，双方均有责任。且在第一份合同《国有土地使用权转让合同》中对房屋的交付分两步进行，营业大厅和办公用房的交付时间并不是同一时间，而《补充协议》却笼统将交房时间定在2010年12月30日前，因两份合同对交房时间有重叠部分，但没有对第一份合同分别交房时间进行说明，合同本身有一定的瑕疵。在合同签订中，虽然对履行合同存在的风险作了约定，但该约定违反了客观规律，也有失公平，况且房屋修建受政府对城市布局规划、审批等限制。纵观整个合同，均不难发现，合同没有从实际出发，合理的扣除可能存在其他影响交房的因素，以致出现审批时间耗时而延误开工，同时出现双方合同约定修建六层楼房的计划受开发区管委规划限制只能建2层的情况发生，而且2010年12月30日黔东南城乡规划管理委员会第四次会议纪要才对该楼房修建进行最后的确定。由此可见，腾龙房产公司开发凯里市郊供电局出让的国有土地，不仅是合同双方的约定，还要受到政府的管控和规划，是不由当事人意志所决定的，该房屋修建的工期因政府的审批和规划已实际发生改变，双方也接受了这一事实。腾龙房产公司没有得到合同预期的利益，但仍然按照合同约定交付了应交付的房屋面积，尽管迟延交付的原因是为争取实现原合同计划，但凯里市郊供电局应当充分理解腾龙房产公司在自己利益受损情况下仍然交付了足量的房屋而给与谅解。腾龙房产公司在黔东南城乡规划管理委员会确定规划后，仍然没有按期完工，应当承担迟延交付的违约责任。一审在判决该案时，也从双方利益出发给予合理的考虑，计算违约时间从凯里经济开发区管理委员会对腾龙房产公司申请批复时间起算至该公司通知交房时间止也并无不当。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费22080元，由凯里市郊供电局、贵州省凯里腾龙房地产开发有限公司各承担11040元。
本判决为终审判决。
（本页无正文）
审 判 长 陆小平
审 判 员 龙七奇
代理审判员 王大梅
二〇一四年五月十二日
书 记 员 郑华品