上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）虹民三（民）初字第1121号
原告上海逸凡居旅店有限公司，住所地上海市。
法定代表人王金龙，总经理。
委托代理人井泓，上海张继萍律师事务所律师。
被告张红军，男，1975年3月8日出生，汉族，户籍所在地江苏省。
第三人戴兵，男，1971年3月4日出生，汉族，户籍所在地安徽省。
第三人韩二勇，男，1979年4月6日出生，汉族，户籍所在地安徽省蚌埠市。
原告上海逸凡居旅店有限公司（以下简称逸凡居旅店）与被告张红军房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法通知戴兵、韩二勇作为第三人，依法由审判员郑煌独任审判，公开开庭进行了审理。原告逸凡居旅店的委托代理人井泓，被告张红军，第三人韩二勇到庭参加诉讼。第三人戴兵于2015年6月29日到庭参加诉讼，2015年7月16日的庭审，第三人戴兵经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告逸凡居旅店诉称，原、被告于2013年2月5日签订《租房合约》，约定被告向原告承租位于上海市场中路XXX号前方二间店铺和后面一间厨房（现地址变更为777号、775号及775号-1，以下简称系争房屋），租赁期自2013年2月5日起至2015年6月17日止，租金每月5，200元，水电费由被告承担。截至2014年4月18日，被告尚拖欠原告租金、水电费共计1，951元，此后被告一直拖欠原告租金及水电费，且将房屋转租给第三人戴兵、韩二勇使用。经原告多次催告，被告始终推诿不付。原告认为，被告不履行合同义务拖欠支付租金和水电费，严重损害原告的利益，现合同租期也已届满，故要求判令：1、被告及戴兵、韩二勇搬离系争房屋，被告将系争房屋交还原告；2、被告支付2014年4月18日至2015年6月17日期间的租金69，551元、水电费7，781元。审理中，被告支付了2万元租金，戴兵、韩二勇搬离了系争房屋，原告称又有一人搬入系争房屋经营包子铺。原告变更诉讼请求，要求判令：1、被告清场后交还系争房屋；2、被告支付2015年6月17日前累计拖欠的租金49，551元、水电费7，781元，抵扣被告支付的押金5，200元，要求被告支付租金49，551元、水电费2，581元。
被告张红军辩称，不同意原告的全部诉讼请求。被告租赁系争房屋起初是开设棋牌室，后来一间开便利店，一间转租给戴兵开广告公司，另一间转租给韩二勇开花生酱店，现便利店已关门停业，房间空置。原告于2014年4月跟戴兵说要求收回房屋，还威胁要断水断电，但原告没有跟被告说过要收回房屋，被告也没有收到过原告的催款通知。原告所述被告欠付租金和水电费的情况属实，因原告变更承包人后，新的承包人在楼上安装下水道，占用了系争房屋内的部分空间，被告要求其拆除或支付占用费，原告没有回应，故被告停付租金和水电费。签订租赁合同时双方有过口头约定，租赁合同到期后被告可以继续租赁，被告为此支付给上一家租户9万元转让费，并投入了6、7万元的装修费。审理中，被告表示，只要原告不再找第三人的麻烦，被告同意支付拖欠的租金和水电费；同意原告收回房屋，但原告须赔偿被告5万元。
第三人戴兵述称，戴兵自2013年7月12日起向被告租赁系争房屋中的一间用于经营广告公司，租期到2015年7月13日。如法院判定原告收回房屋，戴兵同意搬离并自行和被告结算租金和押金。
第三人韩二勇述称，韩二勇于2013年4月3日起向被告租赁系争房屋中的一间用于经营花生酱店，租期到2015年4月3日。如法院判定原告收回房屋，韩二勇同意搬离。
经审理查明，2009年11月18日，原告和案外人上海胜峰实业有限公司（以下简称胜峰公司）签订《房屋租赁协议》，约定胜峰公司将其名下位于上海市场中路XXX号厂房共计1400平方米毛坯房租赁给原告用于经营餐饮、住宿及旅店相关之服务业，租赁期限为10年，自2009年12月1日起至2019年11月30日止。
2013年2月5日，原、被告签订《租房合约》，约定：被告向原告承租系争房屋（系原告向胜峰公司承租的上述厂房中的一部分），面积约98平方米，租期自2013年2月5日起至2015年6月17日止；租金每月5，200元，押一付一，每月17日付租金；被告经营期间，水、电、煤气均由被告承担，每度电1.1元，水根据水表每字4.8元。
《租房合约》签订后，被告支付了原告押金5，200元，原告向被告交付了系争房屋。
2013年4月1日，被告将系争房屋中一间面积约20平方米的店铺转租给韩二勇，双方签订《租房合约》，约定租期自2013年4月3日起至2015年4月3日止，租金每月1，900元，押一付六；韩二勇经营期间，水、电、煤气均由韩二勇承担，每度电1.1元，水根据水表每字4.8元。
2013年7月7日，被告将系争房屋中另一间面积约50平方米的店铺转租给戴兵，双方签订《租房合约》，约定租期自2013年7月12日起至2015年7月13日止，租金每月3，100元，押一付六，每月15日付房租；戴兵经营期间，水、电、煤气均由戴兵承担，每度电1.1元，水根据水表每字4.8元。
截止2015年6月17日，被告累计欠付原告租金69，551元、水电费7，781元。
上述事实，有原告提供的原告与胜峰公司的《房屋租赁协议》、原、被告的《租房合约》、租金及水电费记录本、电费发票、水费收据，被告提供的被告与戴兵的《租房合约》、被告与韩二勇的《租房合约》，戴兵提供的被告与戴兵的《租房合约》以及当事人的陈述等证据为证。
本院认为，原、被告签订的《租房合约》系双方当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效，双方应遵照履行。现租期届满，原告要求收回房屋，理由充分，本院予以支持，被告应负责清场后将房屋交还原告。被告拖欠原告租金和水电费，违反了双方《租房合约》的约定。原告安装下水管道，虽占用了系争房屋内的部分空间，但原告为此已免收被告一个月的租金作为补偿。被告主张的欠费理由明显依据不足，故本院不予采纳，被告应付清欠租和水电费。本案中，被告支付了原告2万元租金，该款及被告支付的押金应从原告主张的欠费中抵扣。被告主张转让费及装修费赔偿，缺乏法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第六十条第一款、第二百二十六条、《上海市房屋租赁条例》第十九条第一款、第二款、第二十三条第一款、第二十四条、第四十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告张红军应携本人物品搬离上海市场中路XXX号-XXX、XXX号及777号房屋，将该房屋清场后返还原告上海逸凡居旅店有限公司；
二、被告张红军应支付原告上海逸凡居旅店有限公司2015年6月17日前累计拖欠的租金49，551元；
三、被告张红军应支付原告上海逸凡居旅店有限公司2015年6月17日前累计拖欠的水电费7，781元，抵扣押金5，200元，被告张红军实际应支付水电费2，581元；
上述第一款至第三款所述款项，被告张红军应于本判决生效之日起15日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1，361.67元，减半收取680.84元，由被告张红军负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 郑煌
二〇一五年九月十四日
书记员 吴燕
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
二、《上海市房屋租赁条例》
第十九条出租人可以根据租赁期限、租金支付期限、房屋用途、维修责任等因素，与承租人约定收取房屋租赁保证金，但公有居住房屋出租人不得收取房屋租赁保证金。
租赁关系终止时，房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由承租人承担的费用外，应当归还承租人。
第二十三条房屋承租人应当按照租赁合同的约定支付租金。
……
第二十四条承租人使用房屋所发生的水、电、煤、通信、空调等费用，由承租人承担，但租赁合同另有约定的，从其约定。
第四十五条租赁关系终止时，出租人有权收回房屋，承租人应当将房屋返还出租人。承租人未经出租人同意逾期返还房屋的，出租人有权追收房屋占用期间的使用费。
……
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。