广东省深圳市南山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0305民初3947号
原告：深圳市早安物业发展有限公司。
法定代表人：张法万，总经理。
委托诉讼代理人：李声贵，广东宝源律师事务所律师。
被告：张乐，女。
委托诉讼代理人：涂素雄，广东法迈律师事务所律师。
委托诉讼代理人：魏瑜求，广东法迈律师事务所律师。
第三人：张永新，男。委托诉讼代理人：张智雅，广东融关律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙晓婷，广东融关律师事务所实习律师。
原告深圳市早安物业发展有限公司（以下简称早安物业）诉被告张乐房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月3日立案受理后，依法追加张永新为第三人参加诉讼，并于2017年4月26日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李声贵，被告的委托诉讼代理人涂素雄，第三人张永新及其委托诉讼代理人张智雅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告转手费11万元（人民币，下同）；2、被告承担本案一切诉讼费用。事实和理由：双方签订《商铺租赁合同》，原告将位于深圳市南山区西丽街道石鼓路某商铺出租给被告使用，被告因故需将上述商铺转手给第三人张永新使用，而原告为了整条商街的形象及稳定经营，是不乐见某一商铺频繁地更换经营商户，为制约商户能沉下心来好好经营，对转手方面作了限制，若要原告同意转手，则收取相应的转手费（或叫茶水费），被告为使原告同意其转手，愿意支付11万元茶水费，并写下相关欠条（原告后来同意被告转手，并与第三人张永新签订了《商铺租赁合同》，被告也顺利地收取了第三人张永新的相关转手费19万元及相关租金6500元）。张永新托付被告向原告缴交新合同的履约保证金，被告因故没有缴交，引发原告与第三人张永新的纠纷，导致张永新无法正常使用商铺，第三人起诉原、被告索赔，该案后经深圳市南山区人民法院调解，张永新作撤诉处理，业已了结。被告在另案中对于证据一至三的真实性无异议，但对欠条的合法性不认可，认为是情势所逼之下所书写，对合法性持保留意见。
被告辩称：1、原告并未提供任何茶水服务。被告承租原告的房屋进行商业经营，在涉案商铺的转让过程中，均为被告自行张罗和寻找接手人，原告并未提供任何茶水服务。原告收取茶水费的行为没有事实依据。原告未提供任何服务，若还享有《欠条》所载明的权利，双方权利义务显失公平，应给予撤销。2、茶水费《欠条》签订违背被告的意思表示。因被告婆婆身患恶性肿瘤，急需费用治疗，被告在与原告协商店铺转让过程中，原告以不签订《欠条》就不同意被告将其承租的房屋进行转租为由，胁迫被告签订《欠条》。迫于原告压力，被告被逼无奈才向原告出具了茶水费《欠条》。原告存在明显的乘人之危、胁迫行为，《欠条》的内容严重违背被告的真实意思表示，依法应给予撤销。3、假使《欠条》成立，被告亦有权给予撤销。因原告并未提供《欠条》所载明的服务，即使《欠条》成立，亦应视为是被告对原告的赠与。因赠与行为尚未实际履行，被告有权给予撤销，同时被告己多次明确拒绝支付《欠条》所载明的赠与，《欠条》因此失去效力，合同双方的权利义务解除。4、履约保证金被告己缴交。原告将被告所承租的房屋转租给第三人张永新后，双方口头约定原告不再退还被告已缴纳的保证金，该保证金作为被告代张永新缴交的保证金。
第三人陈述称，原、被告的纠纷与第三人无关，被告应履行义务将店铺交付给第三人。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2015年7月13日，早安物业（甲方、出租方）和被告（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方涉案商铺出租给乙方作为商业类型物业使用；租赁期限二年，从2015年5月31日起至2017年5月30日止；租金每月11500元；签订合同时乙方向甲方支付两个月租金共计23000元；及其他内容。
2016年9月10日，早安物业（甲方、出租方）和张永新（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将涉案商铺出租给乙方作为商业类型物业使用；租赁期限二年，从2016年9月11日起至2018年9月10日止；租金每月11500元；签订合同时乙方向甲方支付两个月租金共计23000元；及其他内容。
同日，被告出具《欠条》，载明：被告欠早安物业茶水费11万元，最迟11号到账。庭审中，原、被告表示因被告将涉案商铺转让给张永新，早安物业要求收取11万元的茶水费即同意被告转让商铺。
另查，张永新向被告转账支付了213000元（包括转让费19万元和商铺押金23000元）及6500元租金。
对于涉案商铺是否已交付给张永新使用的问题。被告表示其已于2016年9月11日将涉案商铺的钥匙交付给张永新，但因为早安物业将涉案商铺锁住，张永新无法进场使用；张永新则表示其于2016年9月11日去涉案商铺，但早安物业以未收到被告的茶水费为由不让张永新进场；早安物业则表示涉案商铺没有交付给张永新的原因是因为张永新没有交纳23000元的租赁保证金，早安物业确认涉案商铺现已出租给案外人使用。
对于张永新是否应交纳租赁保证金的问题，张永新和被告均表示各方约定被告已缴纳的租赁保证金不需要早安物业退还，转为代张永新交纳。早安物业表示其未退还被告已缴纳的租赁保证金，因为至少被告的茶水费并未付清。
另查，张永新于2017年3月17日起诉本案被告，要求被告退还转让金、双倍返还定金并赔偿早安物业损失6100元；本院予以受理，案号为（2017）粤0305民初3947号。在该案庭审中，早安物业确认其没有将涉案商铺交付张永新使用，因为早安物业没有交纳租赁保证金，更重要的是因为被告没有向其交纳茶水费。
以上事实，有《商铺租赁合同》、《欠条》等证据及庭审笔录在卷为证，足以认定。
本院认为，对于早安物业主张的转手费问题，首先，根据本院查明的事实及各方当事人的陈述可以确认，被告承诺向早安物业支付茶水费11万元并出具欠条的前提条件是早安物业同意被告转让涉案商铺给张永新。而本案中，早安物业虽与张永新签订了租赁合同，但又以张永新未支付租赁保证金、被告未支付茶水费为由拒绝将涉案商铺交付张永新使用，致使张永新无法使用涉案商铺。故被告出具欠条中所承诺支付茶水费的前提条件未成就，被告有权拒绝支付茶水费。其次，结合被告与张永新的陈述、张永新已向被告支付租赁押金、早安物业未退还被告租赁押金的相关事实以及早安物业在起诉状中有关“张永新托付被告支付租赁保证金”的陈述可以看出，各方系约定被告已缴纳给早安物业的押金转为代张永新缴纳，张永新不须另行向早安物业支付押金，故早安物业以张永新未支付租赁押金为由拒绝向张永新交付涉案商铺并无合法依据；而在被告已向早安物业出具茶水费欠条的情况下，早安物业完全可以通过法律途径要求被告支付茶水费，但早安物业仍以被告未缴纳茶水费为由拒绝向张永新交付涉案商铺并不符合各方的约定。最后，因早安物业的原因致使张永新无法使用涉案房产，本院已另案判决被告退还张永新其已收取的转让费，在此情况下，早安物业如继续收取被告的茶水费有违公平、亦无合法依据。综上，被告出具的茶水费欠条应予撤销，本院对于早安物业要求被告支付转手费的诉讼请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告深圳市早安物业发展有限公司的全部诉讼请求。
案件受理费1250元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员 庞海婷
二〇一七年五月四日
书记员 伍小丽
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。