杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭下民初字第323号
原告（反诉被告）：江越生。
被告（反诉原告）：赵江林。
委托代理人：程岚。
原告（反诉被告）江越生与被告（反诉原告）赵江林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月28日受理后，由审判员石敏独任审理。赵江林在答辩期间提起反诉，本院审查后于2014年3月11日公开开庭进行了审理。江越生、赵江林委托代理人程岚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）江越生诉称：2012年7月13日，原告与被告就位于杭州市下城区朝晖路XXX号绿洲广厦办公楼XXX室，签署了房屋租赁合同，合同约定年租金为63000元及被告的租赁期限为2012年7月16日起至2014年11月30日止。然而被告提前单方面终止合同，于2013年8月31日搬离案涉房屋。在搬离之前，也就是2013年7月16日至2013年8月31日期间，被告所产生的租金拖欠至今未付。综上，为保障原告的合法权益，请求判令：被告支付原告拖欠的房租8112.32元；本案诉讼费用由被告承担。
被告（反诉原告）赵江林辩称，从2010年12月开始，被告陆续向原告承租6套房子，XXX室至XXX室，从12月至今，已陆续支付原告675300元，其中7万元为6套房子押金，另605300元为房租。根据计算，截止退房的2013年8月31日，6套房子应支付房租为601450.66元，已经支付的房租已超过应支付的房租，原告应将多支付的房租退还。
被告（反诉原告）赵江林诉称：反诉人与被反诉人于2012年7月13日签订《房屋租赁合同》，约定反诉人向被反诉人承租位于杭州市下城区朝晖路XXX号XXX室（广厦·绿洲办公楼）。合同签订后，反诉人依约支付了押金1万元。反诉人在使用该房屋过程中，发现被反诉人所提供的空调设备发生故障，无法制冷，要求被反诉人维修。被反诉人于2012年、2013年两次维修，但均未修好。因空调无法制冷，夏天反诉人办公室内温度达到40摄氏度左右，致使反诉人无法正常办公。不得已，反诉人提出解除合同并于2013年8月31日搬离，于9月3日将钥匙还给被反诉人。在搬离前反诉人两次发函被反诉人告知要搬离，被反诉人也无异议。解除合同是因为在租赁期，被反诉人未能保持租赁物符合约定用途，致使反诉人无法正常使用，系因被反诉人过错导致，被反诉人应当返还押金，现依法提起反诉，请求判令被反诉人返还押金1万元；本案反诉费用由被反诉人承担。
原告（反诉被告）江越生辩称，在房屋租赁合同中已注明，在房屋租赁期间赵江林提前退房，押金不予退还。因此该1万元押金不应退还。
江越生为证明本诉及反诉的事实，向本院提交如下证据：
1.房屋租赁合同1份，
2.房屋出租补充协议1份，
证据1、2，用以证明租赁期间被告未付房租的事实。
3.房屋租赁合同1份（原告与原房东的租赁合同），用以证明原告有资格向被告承租案涉房屋的事实。
赵江林为证明本诉及反诉的事实，向本院提交如下证据：
1.银行账单1份，用以证明被告支付房租和押金为670300元的情况。
2.退房申请及快递凭证各1份，
3.租赁解除合同通知书及快递凭证各1份，
证据2-3，用以证明被告提前解除租赁合同的原因，及被告已履行通知义务。
4.收条1份，用以证明于2013年9月3日交还钥匙。
5.工作联系单1份，用以证明空调2012年发生故障，未修复。
6.维修服务单1份，
7.大金空调修理清单2份，
证据6-7用以证明空调2013年发生故障，未修复，无法正常使用。
8.光盘及书面采访内容各1份，用以证明2013年8月12日小强热线来采访时房屋现场情况，空调无法制冷的事实。
原被告提交的上述证据，经双方当事人当庭举证、质证，本院认证如下：
对江越生提交的证据1、2、3，赵江林对真实性等无异议，本院认为该组证据能证明案件事实，故均予以确认。
对赵江林提交的证据1、2、3、4，江越生对真实性等无异议，本院认为该组证据能证明案件事实，故均予以确认。对证据5、6、7、8，江越生对真实性等无异议，但认为空调已修复；因此本院对租赁房屋空调故障，江越生曾维修的事实予以确认。
综上，根据双方当事人当庭举证、质证及陈述的情况，本院认定案件事实如下：
2012年7月16日，江越生与赵江林签订房屋租赁合同及房屋出租补充协议，约定：江越生将杭州市下城区朝晖路XXX号绿洲广厦办公楼XXX室房租赁给赵江林，期限为2012年7月16日起至2014年11月30日止；年租金为60000元，从2013年7月16日起，年租金在上一年基础上逐年递增5%，租金每半年一付；房屋结构改动押金及其他事项押金为5000元，租期期满各项手续交接完成后退还；房屋租赁期限押金，在租赁期限内赵江林提前要求退房，押金不予退还。双方签订合同后，江越生将房屋交付，赵江林支付10000元押金。赵江林于2013年9月1日，以屋面漏水、空调效果差，反复维修无果为由，发解除租赁合同的通知书给江越生。并已于2013年8月31日将XXX室房屋腾空返还，江越生出具收到钥匙的收条。赵江林自2013年5月17日后，未支付过租金，2013年7月16日至8月31日的租金为8112.32元。本案审理中，江越生认可双方合同已解除的事实。现原告诉讼来院，要求判如所请。
本院认为，双方于2012年7月16日就涉案房屋签订的房屋租赁合同及房屋出租补充协议，系双方当事人真实意思表示，内容未违反相关法律规定，双方均应按照协议履行。赵江林抗辩其2013年5月17日支付的租金包含本案租赁的房屋，依据查明的事实，该租金系赵江林向江越生租赁其他房屋的租金，另签有租赁合同。赵江林不能证明该租金所涉房屋租赁事宜已经结算，故其抗辩理由，缺乏依据，本院不予采纳。江越生主张赵江林支付2013年7月16日至8月31日的租金8112.32元，本院予以支持。因江越生认可双方合同解除，并出具收到房屋钥匙的收条，而合同约定房屋结构改动押金及其他事项押金5000元，在租期期满各项手续交接完成后退还。故赵江林反诉江越生返还该5000元押金的请求，本院予以支持。合同约定房屋租赁期限押金，在租赁期限内赵江林提前要求退房，押金不予退还。因房屋系赵江林在租赁期未满提前退房，且合同未约定赵江林可单方通知解除合同，故赵江林反诉江越生返还该5000元押金的请求，本院不予支持。赵江林拖欠租金8112.32元与应返还的押金5000元相抵，赵江林应向江越生支付3112.32元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）赵江林向原告（反诉被告）江越生支付2013年7月16日至8月31日的租金8112.32元，该款项与原告（反诉被告）江越生应退还被告（反诉原告）赵江林的房屋结构改动押金及其他事项押金5000元相扣减后为人民币3112.32元，由被告（反诉原告）赵江林于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）江越生支付人民币3112.32元；
二、驳回反诉原告（被告）赵江林的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币50元，减半收取为25元，由赵江林负担；反诉案件受理费人民币25元，由赵江林负担12.5元，江越生负担12.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币50元，对财产案件上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判员 石 敏
二〇一四年四月二十一日
书记员 傅婷婷