福建省永安市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）永民初字第1738号原告倪锋，男，1971年1月26日出生，汉族，住南平市延平区。原告倪玉萍，男，1954年6月6日出生，汉族，住南平市延平区。二原告委托代理人刘庆鸿，福建建州联兴律师事务所律师。被告华夏（永安）房地产开发有限公司，住所地永安市名流公馆1幢1-301室。组织机构代码：55759068-5。法定代表人郑诚松，董事长。委托代理人黄雄，福建商通律师事务所律师。委托代理人陈晓菲。原告倪锋、倪玉萍与被告华夏（永安）房地产开发有限公司（以下简称“华夏房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年5月5日立案受理后，依法由审判员钟增贵适用简易程序，公开开庭进行了审理。二原告及其委托代理人刘庆鸿、被告委托代理人黄雄、陈晓菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告倪锋、倪玉萍诉称：原、被告双方于2014年4月10日签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于永安市诚上广场8幢1单元28号商品房，房屋总价为1397293元。合同约定被告应当在2014年12月31日前将符合条件的商品房交付给原告使用，如果在规定日期内未达到合同第八条约定条件，则原告有权拒绝交接，按逾期交房由被告承担违约责任。合同签订后，原告已全额付清购房款。2014年12月26日，被告在未取得相关部门签署收讫的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》的情况下，为规避逾期交房违约责任，强行向原告发出《诚上广场交房通知书》，然而被告至今未能将合格房屋交付原告。现原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求依法判令：1、被告支付原告逾期交房违约金人民币61480.90元（1397293元×0.4‰×110天，从2015年1月1日算至2015年4月20日）；2、由被告承担本案诉讼费用。被告华夏房地产公司辩称：双方签订的商品房买卖合同属实，属于合法合同，但被告方延期交房是一些不可抗拒的原因导致。2013年11月5日起永安市政府对荣康路进行城市改造，施工期间施工路段无法通行，至2014年10月8日才可勉强通行，在此期间没有其他路径可以抵达施工地点，被告当时也采取各种措施运输建筑材料，争取如期完工。因此，因市政府的上述行为导致迟延交房，被告依法可以免责。原告主张的违约金过高，应以实际损失即按银行同期贷款利率的130%计算，希望与原告调解解决。经审理查明：永安市万年·商业广场商品房系被告开发建设。2014年4月10日，原、被告双方签订一份《商品房买卖合同》，合同主要约定：原告向被告购买位于永安市含笑大道永安市万年·商业广场第8幢1层28号房，建筑面积55.04平方米，每平方米单价25386.86元，总房价款为1397293元。原告应于本合同签订之日起7日内一次性付清全部购房款。被告应于2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付给原告使用：“1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。”如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第1种方式处理：“1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内书面告知买受人的；2、出卖人交付约定商品房的日期在上述规定日期基础上提前或延后三个月时间，视同出卖人已如期交房（该款系买受人和出卖人协商一致的结果）。由于政府政策性因素引起导致无法正常施工的，买受人未办理好银行按揭或公积金贷款，导致银行贷款未足额支付到出卖人指定账户或一次性付款未按约付清的，交房日期相应顺延。”出卖人逾期交房的违约责任为：逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起7天内退还全部已付款，并按买受人已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同附件六第四条第5款约定：如在商品房建设过程中遇到以下情形的，出卖人可据实予以延期交房：（1）因政府部门政策变化或为遵守政府法令而引起的延期交房；（2）施工中遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决；（3）由于本合同项下房屋建造工地邻近的市政工程建设或非出卖人所能控制的市政配套设施或本合同签订之后有新的法律法规或行政规章、政策开始实施，导致出卖人为了遵守该新的法律法规或行政规章、政策而不能正常施工或延误的；（4）施工期间发生降雨量在50毫米以上的，8级以上（含8级）热带风暴（台风）或5级以上（含5级）地震；（5）其他不可抗力因素导致的情形。”合同附件六第六条第1款约定：“在商品房达到交付条件时，除买受人未按合同约定支付房价款或违约金外，出卖人应以挂号信或特快专递按本合同文书送达联系地址寄发《商品房交付通知书》，通知买受人办理交付手续；如果买受人在出卖人发出上述通知书之日起五日内未办理商品房交接手续的，则视同出卖人已向买受人交付商品房，交付时间为上述通知书规定的收房截止日，交付地点为商品房所在地，同时买受人应自收房日期期满之日起按人民币50元／日承担保管费直至其实际收房之日止。”合同同时还规定了双方其他的权利和义务。当日，双方就该合同的逾期违约责任签订补充协议一份，对逾期交房违约金进行了补充约定：“逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起7天内退还全部已付款，并按买受人已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之四的违约金。双方签订上述合同前，原告已于2014年2月18日付清全部购房款人民币1397293元。被告于2014年12月26日向原告发出《诚上广场交房通知书》，书面通知原告于2014年12月30日前来办理交房手续，原告以本案讼争商品房尚不具备合同交付条件为由拒绝办理交房手续，讼争商品房至今未交付给原告。嗣后，原告以向被告就支付逾期交房违约金协商未果为由，诉至本院，引发讼争。庭审中，被告提交《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》一份，该备案表备案机关于2015年5月7日签署意见载明：“同意按照《永安市人民政府办公室转发关于对房地产开发企业民间借贷资金实行‘以房抵债’的实施方案的通知》办理竣工验收容缺备案，仅用于办理产权登记办证、银行落实按揭贷款和现房抵押融资手续。”被告欲据此证实讼争商品房已于2015年5月7日经过住建部门验收备案，原告对此不予认可；被告未能提交讼争商品房所属工程消防验收合格等相关证据材料，亦未能就其答辩意见中所述免责事由予以举证。上列事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、补充协议、销售不动产统一发票、《诚上广场交房通知书》、被告提供的《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》及当事人的陈述等证据在案为凭，并经庭审质证，可以采信。本院认为，原、被告所签订的《商品房买卖合同》及关于逾期违约责任的补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按合同约定履行自己的义务。合同约定被告应于2014年12月31日前将讼争房屋交付给原告，被告虽于2014年12月26日书面通知原告于2014年12月30日前往办理交房手续，但被告至今未能出示讼争商品房符合合同约定交付条件的相关证明材料，被告亦未就其答辩意见中所述免责事由予以举证，被告对此应承担举证不能的法律后果。依照合同约定，原告有权拒绝办理讼争商品房的交接手续，被告的行为已构成违约，依法应按合同约定支付给原告逾期交房违约金。故原告要求被告按已付房价款总额1397293元的日万分之四支付从2015年1月1日至2015年4月20日期间共110天的逾期交房违约金61480.90元之诉请，本院予以支持。被告认为原告诉请的逾期交房违约金过分高于损失并请求予以减少之抗辩主张，因未能举证证实违约金过高于逾期交房所造成的实际损失的30%，故本院不予采纳。被告提交的《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》中备案机关的意见表示该备案仅是容缺备案，其用途仅用于办理产权登记办证、银行落实按揭贷款和现房抵押融资手续，因此，该证据不足以证实讼争房屋已符合合同约定的交付条件，本院对此不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：被告华夏（永安）房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内支付给原告倪锋、倪玉萍逾期交房违约金计人民币61480.90元（从2015年1月1日算至2015年4月20日）。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费619.50元（已减半），由被告华夏（永安）房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审判员钟增贵二〇一五年八月四日书记员朱中欢附：本案适用的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。