上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第142号
上诉人（原审原告、反诉被告）玉山县亚利森树脂化工有限公司。
法定代表人任伟。
委托代理人王兆东。
被上诉人（原审被告、反诉原告）陆伟杰。
被上诉人（原审被告、反诉原告）董芳。
被上诉人（原审被告、反诉原告）陆洁云。
上列三名被上诉人之共同委托代理人孙慧婷，上海普盛律师事务所律师。
上诉人玉山县亚利森树脂化工有限公司（以下简称“亚利森公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院（2014）普民四（民）初字第207号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，陆伟杰、董芳、陆洁云作某原告向原审法院提起（2014）普民四（民）初字第516号民事诉讼，原审法院于2014年6月25日依法作出民事判决书，该案经审理依法查明：“三原告（注：陆伟杰、董芳、陆洁云）系上海市澳门路XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）的所有人。系争房屋自2012年11月1日由案外人玉山县利亚森树脂化工有限公司租赁使用，该公司与被告（注：上海松泰林化投资有限公司）的乙代表人为同一人。2013年8月31日，原告经查询发现工商局档案内有原告和被告于2012年10月15日签订的租赁合同一份，租赁标的为系争房屋，租期为2012年11月1日至2013年10月31日止，租赁合同的尾部签名非原告所签。现原告认为租赁合同印证被告在系争房屋内办公，因此被告理应支付原告租金，由于原告并未在合同上签字，故系争房屋的租赁合同应为无效。为此，原告诉至法院，要求判决支持如其诉请。”“审理中，被告称，系争房屋的租赁合同的确非原告所签。该份租赁合同系被告为应付工商年检而为，事先曾口头征求过原告意见，原告当时是同意的。原告对此否认。”“庭审中，原告称因为租赁合同无效，要求被告支付的是房屋使用费人民币（以下币种均为人民币）90，000元（7，500元×12个月），该金额是参照租赁合同约定租金每月7，500元的标准。被告表示，案外人的甲与系争租赁合同的甲相同，案外人未拖欠原告租金，因此被告对原告的该项诉请不同意。”
查明上述事实后，原审法院认为，“基于被告认可《房屋租赁合同》非原告亲笔所签，即《房屋租赁合同》非原告的真实意思表示，因此该《房屋租赁合同》应为无效，原告要求确认系争《房屋租赁合同》无效的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。系争《房屋租赁合同》无效的责任在被告。至于原告要求被告支付房屋使用费90，000元，被确认无效的《房屋租赁合同》的甲系原告和案外人玉山县利亚森树脂化工有限公司签订的租赁合同履行期间，且案外人一直如期支付租金。且审理中查明，被告和案外人系两个公司一套班子，而案外人作某承租人在租赁合同履行期内如何使用系争房屋与原告无关，因此原告以被告在系争房屋内办公为由要求被告支付使用费的诉讼请求，于法无据，法院无法准许。”据此，原审法院依法判决如下：“1、原告陆伟杰、董芳、陆洁云与被告上海松泰林化投资有限公司签订的《房屋租赁合同》无效；”“2、原告陆伟杰、董芳、陆洁云要求被告上海松泰林化投资有限公司支付房屋使用费90，000元的诉讼请求，不予支持。”该判决现已生效。
原审法院另查明，2012年10月16日，陆伟杰、董芳、陆洁云与亚利森公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：陆伟杰、董芳、陆洁云将系争房屋出租给亚利森公司作某商业使用，租期12个月，自2012年11月1日起至2013年10月31日止。亚利森公司如擅自将房屋转租、分租等等，陆伟杰、董芳、陆洁云可以终止合同，收回房屋，并有权处置房屋内一切物品。双方议定月租金为7，500元整，首次交付日为2012年10月20日，交付下三个月的房租，形式为付三押一，以后每隔三个月交付下三个月的房租一次。物业、水、电、煤费用均由亚利森公司负担。双方任何一方违约，赔偿金为一个月的租金。陆伟杰、董芳、陆洁云擅自将承租房屋转给他人使用，亚利森公司有权责令停止转让行为，并按违约处理终止租赁合同，合同另就房屋修缮和装饰、租赁变更等事宜进行了约定。合同订立后，亚利森公司按约交付了押金7，500元，陆伟杰、董芳、陆洁云按约交付了房屋，亚利森公司则占有使用房屋，并按约缴纳租金。
2013年8月，双方因空调设备的使用损坏产生矛盾。同年9月2日，陆伟杰、董芳、陆洁云发出书面《通知函》，称亚利森公司在租赁系争房屋期间，多次将房屋内设备不合理使用以致损坏，且蛮横无理不愿赔偿修理，遂有权终止合同，要求亚利森公司于2013年9月15日前搬离。亚利森公司收函后未予同意，亦未搬离。双方嗣后互有短信往来。2013年9月29日，亚利森公司短信告知陆伟杰、董芳、陆洁云于次日下午交接钥匙。陆伟杰、董芳、陆洁云回复告知亚利森公司：“要你们走跟我讲合同没到期，那就按合同办吧，搬后将水、电、煤停了，门锁好，拜托了。下月底我会来收钥匙。”同年10月31日，双方办理了交接手续。
2013年11月，亚利森公司主张其为避免矛盾扩大，避免因陆伟杰方的上门吵闹，影响亚利森公司员工的正常业务办公，亚利森公司被迫于2013年9月30日搬离系争房屋。亚利森公司于2013年9月29日通知陆伟杰一方其已经搬离的事实，请陆伟杰一方于次日前来办理交接手续，陆伟杰一方却未前来，10月上旬亚利森公司再次通知陆伟杰、董芳、陆洁云，仍未果，直至10月31日方办理交接手续。在交接过程中，陆伟杰方寻找了许多微小的损坏，要求亚利森公司确认，亚利森公司认为均为自然损坏，陆伟杰方则将书写的纸张撕毁。为维护自已的合法权益，亚利森公司起诉至原审法院，请求判令：1、陆伟杰、董芳、陆洁云违反双方签订的《房屋租赁合同》并赔偿违约金7，500元；2、退还2013年10月份房租7，500元；3、退还押金7，500元；4、退还亚利森公司垫付的一个月物业管理费500元。
陆伟杰、董芳、陆洁云辩称，其仅于2012年10月与亚利森公司签订过租赁合同，并非续签合同。系争房屋被冒陆伟杰、董芳、陆洁云之名与案外人上海松泰林化投资有限公司签订了合同，实为亚利森公司将房屋转租给了该案外人，违反了合同约定。陆伟杰、董芳、陆洁云得知此事后，为缓和双方的关系，也未向亚利森公司提出。陆伟杰、董芳、陆洁云确曾在2013年9月2日发出通知函，要求亚利森公司搬离，但亚利森公司未搬离。亚利森公司于2013年9月29日发消息给陆伟杰、董芳、陆洁云要求交接时，陆伟杰、董芳、陆洁云认为亚利森公司未按陆伟杰、董芳、陆洁云指定期限搬离，说明亚利森公司并不同意解除合同，那么合同自然并未解除，陆伟杰、董芳、陆洁云遂回复应当按照合同约定的时间履行。陆伟杰、董芳、陆洁云在短信息中也称于10月底收钥匙，因此不存在亚利森公司所谓9月底搬走的事实。据此，陆伟杰、董芳、陆洁云不同意亚利森公司的诉讼请求。
陆伟杰、董芳、陆洁云并提起反诉称，2013年4月开始，系争房屋内就陆续有设备或配件损坏，8月底一台空调的损坏激化了双方之间的矛盾，而且陆伟杰、董芳、陆洁云开始怀疑有两家公司的人员在出租房屋内办公。2013年8月31日，陆伟杰、董芳、陆洁云委托律师经查询后得知，2012年10月15日，上海松泰林化投资有限公司仿冒陆伟杰、董芳、陆洁云的签名，订立了《房屋租赁合同》，将系争房屋作某该案外人的住所地，而且亚利森公司的乙代表人与该案外人的乙代表人系同一人。陆伟杰、董芳、陆洁云得知后非常气愤，但考虑到双方平时合作愉快的前提下，即通知亚利森公司搬离系争房屋，也不愿追究亚利森公司的任何责任。但是，亚利森公司在损坏系争房屋和房屋内的家电后，不但不赔偿，却以陆伟杰、董芳、陆洁云违约为由起诉到法院。为了维护自身合法权益，陆伟杰、董芳、陆洁云提起反诉，请求判令：1、亚利森公司支付违约金7，500元；2、亚利森公司支付因使用房屋而造成的各项损失共计33，869元；3、亚利森公司支付2013年9月和10月的煤气费用121.60元。
原审审理中，双方当事人确认陆伟杰、董芳、陆洁云收到房租至2013年10月底，陆伟杰、董芳、陆洁云支付了物业管理费至2013年10月，亚利森公司使用煤气费用金额为121.60元。
原审审理中，陆伟杰、董芳、陆洁云提交照片，证明亚利森公司损坏了系争房屋和房屋内装修及设施，亚利森公司认为除墙体上的两个洞确为其所为外，其余损坏均为使用过程中的自然损坏，并非其原因造成。陆伟杰、董芳、陆洁云则在房屋办理完交接手续后，重新装修了系争房屋，现已对外出租。
原审法院经审理后认为，依法成立的合同应受法律保护，合同各方应恪守合同约定履行义务。双方当事人签订的合同系双方真实意思表示，符合法律规定，应为有效。合同成立后，亚利森公司与陆伟杰、董芳、陆洁云按约履行了各自义务，直至双方因空调损坏产生矛盾。虽然双方矛盾较为激烈，陆伟杰、董芳、陆洁云亦向亚利森公司发出了解除合同的书面通知，但从双方嗣后的短信内容分析，亚利森公司告知陆伟杰、董芳、陆洁云其搬离时间已经超过陆伟杰、董芳、陆洁云要求解除合同后亚利森公司搬离的时间，亚利森公司也未提供证据证明期间其已经同意解除合同并要求陆伟杰、董芳、陆洁云给予搬离期限的意思表示，显然在陆伟杰、董芳、陆洁云发出解除合同要约后，亚利森公司并未在规定时间内予以承诺，或向陆伟杰、董芳、陆洁云提出反要约，故而双方并未能就解除合同达成合意，且陆伟杰、董芳、陆洁云在嗣后的短信回复中也要求按照合同继续履行，故原审法院难以认定双方的合同已经提前解除。审理中，亚利森公司也未能提供证据证明其提前搬离的事实，即便证明了其提前搬离，也与陆伟杰、董芳、陆洁云之要约无任何因果关系，为亚利森公司的单方行为，且未得到陆伟杰、董芳、陆洁云的认可，故而也难以认定陆伟杰、董芳、陆洁云已经构成违约，据此，亚利森公司要求陆伟杰、董芳、陆洁云承担违约责任、返还2013年10月的租金、物业管理费之诉请，不符合法律规定，法院不予支持。在合同期满后，陆伟杰、董芳、陆洁云应当将押金返还亚利森公司，故对亚利森公司的该项诉请，法院予以支持。
关于反诉，根据已经生效的（2014）普民四（民）初字第516号民事判决书的认定，案外人上海松泰林化投资有限公司与名义为陆伟杰、董芳、陆洁云的租赁合同为无效合同，且过错在于该案外人，故无效合同的责任已经作出认定，陆伟杰、董芳、陆洁云亦未能提供证据证明确为亚利森公司冒名所为，亦未提供证据证明由亚利森公司将系争房屋转租给该案外人，故陆伟杰、董芳、陆洁云要求亚利森公司承担违约责任，缺乏事实依据，法院不予支持。关于陆伟杰、董芳、陆洁云要求损坏赔偿的主张，因其提供的照片及装修单据，均为其单方所为，故法院难以认定，但由于租赁过程中双方产生矛盾就是因为空调损坏所导致，亚利森公司也确认使用系争房屋过程中房屋和装修及设施设备客观上存在损坏，有些损坏为其所为，故亚利森公司应当承担相应的赔偿责任，由于陆伟杰、董芳、陆洁云已经将房屋重新进行装修，难以确认损坏价格，故法院本着公平原则，酌情确认赔偿价格。根据合同约定，租赁期间的煤气费用应当由亚利森公司支付，双方确认了金额，故原审法院对陆伟杰、董芳、陆洁云的该项诉讼请求予以支持。
原审法院据此作出判决：一、陆伟杰、董芳、陆洁云于本判决生效之日起十日内返还玉山县亚利森树脂化工有限公司押金7，500元；二、对玉山县亚利森树脂化工有限公司的其余诉讼请求不予支持；三、玉山县亚利森树脂化工有限公司于判决生效之日起十日内支付陆伟杰、董芳、陆洁云煤气费121.60元；四、玉山县亚利森树脂化工有限公司于判决生效之日起十日内赔偿陆伟杰、董芳、陆洁云7，500元；五、对陆伟杰、董芳、陆洁云的其余诉讼请求不予支持。
原审判决后，上诉人亚利森公司不服，向本院提起上诉称：一、陆伟杰方多次来系争房屋吵闹，并于2013年9月2日发函，宣布单方面终止合同，要求亚利森公司提前搬离，这是因。亚利森公司被迫于2013年9月底前搬离，这是果。二者有明显的因果关系。没有陆伟杰、董芳、陆洁云的驱赶，就不会有亚利森公司的提前搬离。二、2013年9月2日到9月15日，只有半个月的时间，陆伟杰方要求亚利森公司立即找到新房屋并搬离，这是不现实的，是刁难亚利森公司。三、既然陆伟杰方于9月2日发函宣布单方终止合同，亚利森公司也在9月底搬离，不再使用该房屋，双方已停止了租赁合同的执行，故陆伟杰、董芳、陆洁云理应将2013年10月份的租金退还给亚利森公司。四、在陆伟杰、董芳、陆洁云提出的所有的系争房屋和设备的损坏中，只有两个墙洞是亚利森公司为了穿网线而凿的，其余均是自然老化所致。根据《上海市房屋租赁条例（2010年）》的相关规定，其余的损坏都不应由亚利森公司赔偿。而修补两个墙洞的材料和人工费，充其量不满100元。亚利森公司可以赔偿该100元。五、亚利森公司确实有121.60元煤气费没有支付，但因亚利森公司在2013年9月底已搬走，故10月份的煤气费60元不应由亚利森公司支付。综上，请求二审法院撤销原审法院判决主文第二项、第三项、第四项，依法改判：1、陆伟杰、董芳、陆洁云退还2013年10月份房租7，500元；2、陆伟杰、董芳、陆洁云支付违约金7，500元；3、陆伟杰、董芳、陆洁云退还亚利森公司垫付的1个月物业管理费500元（2010年10月份）；4、亚利森公司支付2013年9月份的煤气费61.6元。
被上诉人陆伟杰、董芳、陆洁云答辩称：一、双方并未就解除租赁合同达成合意，亚利森公司的搬离是其单方行为，在房屋租赁期间，亚利森公司有权不使用房屋。双方签订的租赁合同应在2013年10月31日终止，故不存在陆伟杰、董芳、陆洁云应退还2013年10月份房租的事实。二、基于合同没有提前解除，陆伟杰、董芳、陆洁云不存在违约行为，陆伟杰、董芳、陆洁云不应向亚利森公司支付违约金，同理也不应返还2013年10月的物业管理费。2010年10月份的物业管理费确实是亚利森公司垫付的，但是亚利森公司没有支付2013年10月份的物业费，而物业费是三个月一收，故不存在退还物业费的问题。三、亚利森公司对系争房屋造成严重损坏，且在原审庭审过程中，其已承认了对系争房屋的墙体造成了损害。陆伟杰、董芳、陆洁云认为原审法院酌情判决是公正的。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审审理中，亚利森公司陈述称，2013年10月份开始的物业费是由陆伟杰、董芳、陆洁云支付的，亚利森公司已垫付了2010年10月的物业费，如法院认为2013年10月份亚利森公司继续使用系争房屋，则陆伟杰、董芳、陆洁云就不需再向亚利森公司返还物业费。
本院经审理查明，原审查明事实中除物业管理费支付一节，其余事实属实，本院予以确认。
本院另查明以下事实：亚利森公司垫付了2010年10月份的物业管理费，并支付物业管理费至2013年9月止。
本院认为，本案双方签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，于法无悖，双方均应恪守履行。期间，陆伟杰、董芳、陆洁云因系争房屋空调损坏问题与亚利森公司产生矛盾，故提前书面通知亚利森公司于2013年9月15日前搬离系争房屋，欲单方行使合同解除权，但亚利森公司接函后并未在前述期限前搬离，亦未在该期限内与陆伟杰、董芳、陆洁云就合同解除事宜达成一致意见，故本院认为，原审法院根据双方当事人提供的证据及双方陈述，认定亚利森公司与陆伟杰、董芳、陆洁云并未就提前解除合同达成合意，并在此基础上做出对亚利森公司要求陆伟杰、董芳、陆洁云承担违约责任、返还2013年10月的租金、物业管理费之诉请不予支持的判决，合法合理，本院不再赘述。亚利森公司上诉称除了两个墙洞是其所凿之外，其余的系争房屋和装修及设备的损坏均为自然老化所致，但亚利森公司没有提供依据以证实其主张，故对亚利森公司的该项上诉请求，本院难以支持。综上所述，原审判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币375元，由上诉人玉山县亚利森树脂化工有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁康威
代理审判员 姚 跃
代理审判员 俞 璐
二〇一五年七月五日
书 记 员 汪汝珏
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……