广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0604民初6667号原告（反诉被告）：佛山市恒福物业管理有限公司，住所：佛山市禅城区岭南大道北84号恒福花园内，统一社会信用代码：914406047123972882。法定代表人：杨惠珍。委托诉讼代理人：黄娟，女，汉族，1995年1月2日出生，住湖南省常宁市，系原告公司职员。委托诉讼代理人：白晓莉，女，回族，1976年1月13日出生，住广东省佛山市南海区，系原告公司职员。被告（反诉原告）：邢家卿，男，汉族，1964年2月9日出生，住广东省佛山市禅城区，被告（反诉原告）：洪翔，女，汉族，1968年7月4日，住杭州市拱墅区，原告佛山市恒福物业管理有限公司诉被告邢家卿、洪翔物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月19日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄娟、白晓莉及两被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求法院判令：1、两被告向原告支付2010年4月-2017年3月的物业管理费19030.90元、2010年2月-2017年1月的公摊水电费3384.91元、2014年8月-2016年12月的维修分摊费294.92元及物业管理费违约金11474.51元，总暂计34185.24元（物业管理费违约金暂计至2017年3月31日，请求计算至实际清偿之日止，计算方法详见原告提交的欠费清单）；2、两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2005年3月19日，两被告与原告就涉案佛山市禅城区湖景路18号33座3层02号房（即恒福湖景湾丽湖居33座3层02号房）物业服务事宜签订《恒福湖景湾前期物业管理服务协议》。根据上述协议，原告为该商品房提供物业服务，两被告以每月1.20元/平方米（建筑面积）的标准向原告支付物业管理服务费用（2013年3月1日起调整为1.55元/平方米/月），并以本座住户实际发生额按该商品房建筑面积计电梯维修费、水电等各项分摊费用。两被告应于每月10日前缴纳当月费用，否则每逾期一日应按欠缴金额的5‰缴纳违约金。原告已依约提供物业服务，但两被告自2010年4月起欠缴物业管理费、公摊水电费、维修分摊费等。经原告多次催缴，两被告不予理会。截至2017年3月31日，两被告已拖欠原告物业管理费、公摊水电费、维修分摊费等合计22710.73元。两被告的行为已构成违约，严重损害原告的合法权益。原告特向法院起诉，请求依法公正判决。两被告共同辩称：一、两被告与原告签订的《恒福湖景湾前期物业管理服务协议》属欺诈性、无效非法合同。首先，原告恶意隐瞒其未获得相应的物业服务资质证书及未与建设方签订前期物业管理委托合同的事实，在不签合同不给钥匙的情况下即强制要求两被告签订《恒福湖景湾前期物业管理服务协议》。根据相关法律规定及行政法规，物业服务资质是原告开展合法经营活动的依据，但原告在本案中并未提供有效证据予以证明，且《恒福.湖景湾前期物业管理委托合同》的备案时间为2011年5月19日，签约时间为2011年5月6日，亦证明原告与两被告签订前期物业管理服务协议时并未获得本物业小区的物业管理权，属欺诈行为。其次，关于收费问题，依据《国家发展改革委、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知》（发改价格[2003]1864号）第七条的规定，原告仅凭2013年2月28日的《物业服务收费备案表》来证明当时物业收费的合理性缺乏法律依据。另外，前期物业管理服务协议约定由两被告承担如电梯维修费、保养费、年审费、电费及所谓公共分摊的其他费用，违反相关法律法规，属于重复收费。依据《关于印发物业服务收费管理办法的通知》（发改价格[2003]1864号）第十一条的规定，因原告实行物业服务费用包干制，其收取的物业服务费已包含上述费用，不应由两被告负担。二、两被告自觉履行《前期物业管理服务协议》，并提供银行账户且同意原告从中扣收物业管理费。双方发生纠纷后，两被告并未主动要求银行停止扣款，而是按原告要求提出书面免交物业服务费申请，而原告作为包干制的物业服务企业，有权免去业主的物业服务费，故系原告主动放弃扣收两被告物业服务费的权利。至本案起诉前，原告从未与两被告就物业管理费进行协商，亦可证明两被告并未拖欠物业管理费。三、根据《中华人民共和国物权法》第八十一条及《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，原告未尽其义务和责任，已违反前期物业管理服务协议中的多项约定。首先，原告违反前期物业管理服务协议第一条的约定，在两被告向其反映相邻202房业主于露台违建、侵害两被告合法权益时无动于衷，未派员与202房业主交涉，也未及时通知政府有关部门。迫于无奈之举，两被告为安全着想，遂于自家阳台上增设防盗门及防盗网,合计花费约5000多元，并要求在杭州工作的被告洪翔辞职后来佛山照看家居安全，但由于其户口不在佛山，年龄也大，不会讲本地话，长期以来一直找不到合适的工作，待在家中，导致产生相关经济损失，应由原告承担。其次，原告未尽维护公共秩序和环境卫生义务，导致小区发生多起偷盗事件，小区内随意设摊，乱停放乱堆放现象严重，地下车库应急出口疏于管理，小区周围停车场半夜三更时常有喇叭声、人杂声扰民，严重影响小区业主的正常休息，智能门禁装置发生故障报修后也无人理睬，小区的休闲物业、酒楼除对外营业也可直通小区内部，无法实现真正意义上的封闭式管理。更甚的是，原告私自将一些不具备住宿条件的物业出租给不明身份的人居住。再次，原告擅自改变公共设施、物业管理用房用途。原告未经得业主同意在小区所有的电梯间安装楼宇电视广告及广告牌，相关获益应属业主所有，由此应减免部分的物业服务费，但原告并未公示小区各项收益情况，反而还要求业主承担上述广告用电，严重侵害了两被告的知情权、监督权和依法享有收益的权利。除此之外，原告还向业主摊派电梯日常使用费、公共设施水电费、电梯维护维修费、水泵办公电脑更换费、防护栏增设费、雨棚维修费等费用，并挪用物业专项维修资金，损害业主利益。四、根据前期物业管理服务协议第九条的约定，原告诉讼对象有误。五、原告在日常的物业管理中有偷税漏税违法行为，业主缴纳物业费时原告只开收据拒绝开发票，违反《发票管理办法》和《税收征收管理法》，涉嫌偷税漏税，至今两被告尚未收到原告开具的发票。综上所述，原告的起诉缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。两被告共同向本院提出反诉请求：请求法院判令：1、确认两被告与原告于2005年3月19日签订的《恒福湖景湾前期物业管理服务协议》无效；2、原告返还其非法所得，并承担相应的民事赔偿责任，暂合计73360元（包含已交物业管理费、公摊费、维修公摊费、按人民银行同期存款计得的利息及罚款）；3、原告赔偿履行合同期间因违约造成两被告的经济损失，即安装防盗门防盗网费用5000元；4、原告继续履行合同中应承担的义务；5、本案诉讼费用由原告承担。事实和理由：根据原告在本诉中向法院提供的材料，原告系以欺诈方式与两被告签订前期物业管理服务协议，该协议属非法合同。1、签订该协议时，原告没有如实告知两被告其未取得物业服务相应等级的资质证书及未签订前期物业管理委托合同，并在不签合同不给钥匙的情形下强制要求两被告签订前期物业管理服务协议，还将前期物业管理委托合同中没有的收费条款如分摊费写入上述协议，为其重复收费提供依据。2、原告要求两被告履行无效的前期物业管理服务协议，以获取非法所得，但又违约在先，给两被告造成了一定经济损失。在上述协议履约过程中，两被告已依约按时交纳物业管理费，遵守合同条款及《业主手册》中的各种规定。原告违反该协议中的约定和承诺，在得知两被告合法权益受到侵害时（湖景路18号33座202业主搭建违章建筑，严重危害到两被告的生命及财产安全），未在第一时间制止侵权行为，事后也未采取补救措施。综上，原告的行为已侵犯两被告的合法权益，两被告特提起反诉，请求判如所请。原告针对两被告的反诉辩称：一、原告是湖景湾项目合法的前期物业服务企业。1、原告是在工商部门依法登记的公司，主体合法；2、原告收取物业管理费业经佛山市物价部门备案通过，为合法收费；3、原告与开发商签订有前期物业服务协议；4、被告在入住恒福湖景湾时也与原告签订前期服务协议。二、原告按照前期物业服务协议向业主提供物业服务，也有收取物业管理费的权利。三、针对两被告的诉求，原告已履行管理义务，通知和制止了相关业主的违章行为，但原告作为物业管理公司并无强制执行能力，应由城管部门强制执行。四、原告在履行物业服务协议期间已按国家规定每年向业主公布公共收益、分摊等账目信息。五、两被告诉请原告承担5000元防盗门的费用并无依据，安装防盗门是两被告的单方行为，与原告无关。六、包干制不代表原告有权免除物业服务费，包干制与免收物业服务费是两个概念，不能混淆。七、两被告是委托银行代扣物管费，银行在两被告余额不足无法扣费的情况下通知原告，因此原告直接向两被告主张权利，不存在原告默认不收费的情形。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换、质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认真实性并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的《物业管理委托合同》及《恒福·湖景湾前期物业管理委托合同》，均有原件核对，两被告亦无有效证据予以反驳，本院对真实性予以确认。原告提交的《知照函》，无原件核对，两被告不予确认，本院不予采信。原告提交的《律师函》、《物业管理服务费催缴通知》、《交寄邮件收据》及EMS快递底单，有原件核对，亦可相互佐证真实性，本院对该组证据真实性予以确认。原告提交的《装修违章通知书》、《整改通知书》，无法显示与本案的关联性，两被告不予确认，本院不予采信。原告提交的《服务（收费）备案回执》虽无原件核对，但可与有原件核对的《佛山市禅城区物业管理费服务收费备案表》（2009年）相佐证，两被告亦无有效证据予以反驳，本院对该组证据真实性予以确认。原告提交的《温馨提示》、《维修报价单》、《维修工程协议书》、照片、《费用分摊的通知》、《报价单》、《新购置电脑的报价》、《信息化联播网合作合同书及智能售水机合作协议》，有原件核对或可与其他证据相互佐证真实性，本院对真实性均予以确认。被告提交的关于维修及分摊公告的照片，原告对真实性不持异议，本院对真实性予以确认。被告提交的其他照片无法显示拍摄时间及拍摄地点，原告不予确认，本院不予采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2003年6月1日，案外人广东恒基实业投资发展有限公司（下简称广东恒基公司）与原告签订《物业管理委托合同》，约定由案外人广东恒基公司将涉案恒福湖景湾小区委托原告实行物业管理，管理服务费标准为：多层住宅按销售面积暂定每月每平方米0.65元，高层住宅按销售面积暂定每月每平方米1.20元，商铺按销售面积暂定每月每平方米2元。合同期限为2003年6月1日零时至2006年6月1日零时。2003年10月22日，原佛山市禅城区物价局向原告颁发《广东省收费许可证》，批准原告按高层住宅有电梯（建筑面积）每月每平方米1.20元、多层住宅无电梯（建筑面积）每月每平方米0.65元、商铺市场（建筑面积）每月每平方米4元的标准收费。2005年3月19日，两被告与案外人广东恒基公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定由两被告购买涉案佛山市禅城区湖景路18号三十三座302房。同日，两被告与原告签订《恒福湖景湾前期物业管理服务协议》，约定由原告为涉案房屋提供自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的前期物业管理服务。两被告应于每月10日前交纳当月费用，逾期每日加收5‰滞纳金。物业管理费从房屋交付使用之日起开始计收，收费标准为：多层住宅按建筑面积每月每平方米0.65元，小高层有电梯住宅及高层有电梯住宅按建筑面积每月每平方米1.20元，商铺按建筑面积每月每平方米4元。物业管理服务费用标准按政府物价管理部分审批的收费标准调整。电梯维修费、保养费、年审费及电费由本座住户共同承担，属业主公共分摊的其他费用按实际发生额分摊。如两被告违反本协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求两被告补交清所欠费用，并从逾期之日起按每天5‰交纳违约金。2005年6月8日，两被告签订《恒福湖景湾房屋交接书》，确认接收涉案房屋。2006年6月1日，案外人广东恒基公司与原告签订《恒福·湖景湾前期物业管理委托合同》，约定由案外人广东恒基公司将涉案恒福湖景湾小区委托原告实行物业管理，管理服务收费标准为：高层住宅有电梯（建筑面积）每月每平方米1.20元，多层住宅无电梯（建筑面积）每月每平方米0.65元，商铺、市场（建筑面积）每月每平方米4元，已售车位（销售面积）每月每平方米1.60元。合同期限为2006年6月1日至2007年5月31日。2007年6月1日，案外人广东恒基公司与原告签订《恒福·湖景湾前期物业管理委托合同》，约定由案外人广东恒基公司将涉案恒福湖景湾小区委托原告实行物业管理，管理服务收费标准为：高层住宅有电梯（建筑面积）每月每平方米1.20元，多层住宅无电梯（建筑面积）每月每平方米0.65元，商铺、市场（建筑面积）每月每平方米4元，已售车位（销售面积）每月每平方米1.60元。合同期限为2007年6月1日至2008年5月31日。2008年5月8日，案外人广东恒基公司与原告签订《恒福·湖景湾前期物业管理委托合同》，约定由案外人广东恒基公司将涉案恒福湖景湾小区委托原告实行物业管理，管理服务收费标准为：高层住宅有电梯（建筑面积）每月每平方米1.20元，多层住宅无电梯（建筑面积）每月每平方米0.65元，商铺、市场（建筑面积）每月每平方米4元，已售车位（销售面积）每月每平方米1.60元。合同期限为2008年6月1日至2011年5月31日。上述合同于2011年5月19日经佛山市禅城区国土城建和水务局备案。2009年3月11日，原告就涉案恒福湖景湾小区物业管理服务收费标准即①多层住宅：0.65元/㎡/月；②高层住宅：1.20元/㎡/月；③商场：4元/㎡/月；④地下车位：1.60元/㎡/月及相关前期物业管理服务协议向原佛山市禅城区物价局备案，并由原佛山市禅城区物价局于同日出具《服务（收费备案回执）》予以确认。2011年5月6日，案外人广东恒基公司与原告签订《恒福·湖景湾前期物业管理委托合同》,约定由案外人广东恒基公司将涉案恒福湖景湾小区委托原告实行物业管理，管理服务收费标准为：高层住宅有电梯（建筑面积）每月每平方米1.20元，多层住宅无电梯（建筑面积）每月每平方米0.65元，商铺、市场（建筑面积）每月每平方米4元，已售车位（销售面积）每月每平方米1.60元。合同期限为2011年6月1日至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止。上述合同于2011年5月19日经佛山市禅城区国土城建和水务局备案。2013年2月19日，原告就涉案恒福湖景湾小区物业管理服务收费标准即①多层住宅：1元/㎡/月；②高层住宅：1.55元/㎡/月向佛山市禅城区发展规划和统计局备案。佛山市禅城区发展规划和统计局于2013年2月28日出具《服务（收费备案回执）》予以确认。2014年9月23日、2015年12月15日，原告分别向两被告发出《律师函》，要求两被告支付拖欠的物业管理费及相关滞纳金。诉讼中，原、被告一致确认：涉案小区现开始筹备成立业主大会，并仍由原告提供物业管理服务。原告陈述：两被告并未向原告申请免交物业管理费及公摊费用。2010年3月后银行通知原告称被告银行账户扣费失败，故未再继续扣费。原告在两被告投诉反映违章搭建前即已发现并向业主发出制止及整改通知，也向城管部门反映及配合城管部门调查处理。另，原告对各项收取费用均以在小区公告栏张贴公告的形式进行公示。两被告陈述：两被告曾向原告书面申请免交物业管理费及公摊费用，但相关书面申请已交予原告。两被告确认在原告主张的欠费期间内未缴纳相关费用，但该费用无需两被告承担，两被告对原告主张的公摊水电费、维修公摊费及违约金亦持异议。另，原告于诉讼中向本院提交《恒福湖景湾业主欠费清单》及《湖景湾33-302分摊明细清单（2010.2-2017.3月）》各一份。依据上述清单，原告所主张之2010年4月至2013年2月每月物业管理费本金为193.60元，2013年3月至2017年3月每月物业管理费本金为250.10元，所计物业管理费违约金标准为日万分之五，至2017年3月31日违约金合计11474.51元,2010年2月-2017年1月公摊水电费为3388.14元。另查明一，涉案佛山市禅城区湖景路18号三十三座302房，建筑面积161.34平方米，由两被告按份共有，各占1/2产权份额。另查明二，1999年5月23日，原佛山市建设委员会向原告颁发《广东省物业管理企业资质证书》，准予原告从事物业管理服务。2010年10月25日，广东省住房和城乡建设局向原告颁发《中华人民共和国物业服务企业资质证书》，确认原告为贰级资质物业服务企业。2016年11月30日，中华人民共和国住房和城乡建设局向原告颁发《中华人民共和国物业服务企业资质证书》，确认原告为壹级资质物业服务企业。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。案外人广东恒基公司与原告签订的《物业管理委托合同》、《恒福·湖景湾前期物业管理委托合同》及原、被告签订的《恒福湖景湾前期物业管理服务协议》，均系各方当事人真实意思表示，合同及协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照上述协议的约定善意全面地履行各自承担的义务。两被告抗辩主张原告无物业服务资质、无合法委托管理服务手续、欺诈强迫两被告签订《恒福湖景湾前期物业管理服务协议》并反诉诉请确认该协议无效无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张两被告支付2010年4月-2017年3月物业管理费及2010年2月-2017年1月公共分摊水电费、2014年8月-2016年12月维修分摊费的诉请。依据原、被告签订的《恒福湖景湾前期物业管理服务协议》，两被告负有依约按期支付物业管理费及公摊水电费、维修分摊费的合同义务。两被告虽抗辩主张曾向原告书面申请免交物业管理费并已经得原告同意，但并无有效证据予以证明，原告亦不予确认，两被告亦不能以银行未继续扣费为由推定上述主张成立及抗辩其应尽合同义务。据原佛山市禅城区物价局、佛山市禅城区发展规划和统计局出具的《服务（收费备案回执）》，涉案房屋原物业管理费标准为1.20元/平方米/月，自2013年3月1日起调整为1.55元/平方米/月，上述收费标准业经合同约定及政府行政主管部门予以备案，合法有效。诉讼中，两被告自认原告主张的上述欠费期间内确未交纳相关费用，故两被告应以193.61元/月（1.20元/平方米/月×161.34平方米）为标准向原告交纳2010年4月-2013年2月的物业管理费，以250.08元/月（1.55元/平方米/月×161.34平方米）为标准向原告交纳2013年3月-2017年3月的物业管理费。原告自愿以193.60元/月为标准向两被告主张2010年4月-2013年2月的物业管理费，系原告对其自身权利的自由处分，本院依法予以确认。经计算，两被告应向原告支付上述欠费期间的物业管理费合计19029.92元（193.60元/月×35个月+250.08元/月×49个月）。原告就物业管理费诉请超出部分，本院不予支持。同理，因《恒福湖景湾前期物业管理服务协议》已明确约定两被告应负担的公摊费用范围及分摊方法，原告亦已提交相关发票、温馨提示等证据证明其已就公摊费用进行公示及代两被告垫付2010年2月-2017年1月公摊水电费3388.14元及2014年8月-2016年12月维修分摊费294.92元的事实，并自愿向两被告主张上述公摊水电费3384.91元，两被告虽抗辩认为分摊方法不合法不合理，但并无有效证据予以反驳，故其依约应向原告支付上述费用合计3679.83元（3384.91元+294.92元），本院对原告的该诉请予以支持。关于原告主张的逾期交纳物业管理费违约金。如上查明事实，两被告拖欠物业管理费、公摊水电费、维修分摊费，已构成违约，原告确有权依据《恒福湖景湾前期物业管理服务协议》的约定向两被告主张逾期交纳物业管理费的违约金。原告自愿以日万分之五为标准向两被告主张违约金，系原告对其自身权利的自由处分，亦不违反法律规定，本院依法予以确认，故两被告以每月物业管理费193.60元为本金，自欠费当月11日起按日万分之五向原告累计计付逾期交纳2010年4月-2013年2月费用的违约金，以每月物业管理费250.08元为本金，自欠费当月11日起按日万分之五向原告累计计付逾期交纳2013年3月-2017年3月费用的违约金。经计算，至2017年3月31日的违约金合计11474.14元，自2017年4月1日起的违约金则应由两被告以19029.92元为本金，按日万分之五向原告计付至实际清偿之日止。原告诉请超出部分，本院不予支持。关于两被告反诉主张原告返还非法所得、承担相应民事赔偿责任、赔偿经济损失及继续履行合同义务的诉请。如上分析所述，涉案《恒福湖景湾前期物业管理服务协议》为合法有效合同，原告有权依据该协议向两被告收取物业管理费及公摊费用。两被告主张原告存在欺诈隐瞒及不履行合同约定义务的行为，但均无有效证据予以证明，故两被告的上述反诉诉请均无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：被告邢家卿、洪翔于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市恒福物业管理有限公司支付2010年4月至2017年3月的物业管理费合计19029.92元；被告邢家卿、洪翔于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市恒福物业管理有限公司支付2010年2月-2017年1月公摊水电费3384.91元及2014年8月-2016年12月维修分摊费294.92元，合计3679.83元；被告邢家卿、洪翔于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市恒福物业管理有限公司支付至2017年3月31日的逾期交纳物业管理费违约金合计11474.14元，自2017年4月1日起的违约金由被告邢家卿、洪翔以19029.92元为本金，按日万分之五向原告佛山市恒福物业管理有限公司计付至实际清偿之日止；驳回原告佛山市恒福物业管理有限公司的其他诉讼请求;驳回被告邢家卿、洪翔的反诉请求。被告邢家卿、洪翔如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，本诉受理费减半收取1505元，反诉受理费817元，合计2322元，由被告邢家卿、洪翔负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  杨玲玲二〇一七年七月二十五日书记员  杨思韫附件一：证据清单原告佛山市恒福物业管理有限公司提交以下证据：原告营业执照复印件、两被告身份证复印件；《广东省商品房买卖合同》；《物业管理委托合同》、《恒福·湖景湾前期物业管理委托合同》、《恒福湖景湾前期物业管理服务协议》；《房屋交接书》；《物业服务收费备案表》、《服务（收费）备案回执》；《知照函》；建筑面积表；《律师函》（两份）、《物业管理服务费催缴通知》、交寄邮件收据、EMS快递底单（两张）；《装修违章通知书》、《整改通知书》;《佛山市禅城区城市管理行政执法局介绍信》；《佛山市禅城区城市管理行政执法局询问调查通知书》及照片；《佛山市禅城区物业管理费服务收费备案表》（2009年）、《服务（收费）备案回执》；《分摊公告表》；《温馨提示》、《维修报价单》、《维修工程协议书》、照片、费用分摊的通知、报价单、《新购置电脑的报价》、《信息化联播网合作合同书》、《智能售水机合作协议》；《资质证书》、《广东省收费许可证》、《佛山市禅城区物价局文件》；维修分摊费用发票、公摊水电费发票。被告邢家卿、洪翔提交以下证据：两被告身份证复印件；中国工商银行账户存折及流水清单；恒福湖景湾收款单（三张）；照片;《恒福·湖景湾前期物业管理委托合同》、《恒福湖景湾前期物业管理服务协议》。附件二：引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。