北京市东城区人民法院民 事 判 决 书(2016)京0101民初13677号原告：北京市奥士凯商贸连锁经营公司，住所地北京市东城区青年湖东里13号楼甲15号楼及平房。法定代表人：宋跃进，总经理。委托诉讼代理人：郑德运，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫锐梅，北京天驰君泰律师事务所律师。被告：北京亮马天阳商贸有限公司，住所地北京市朝阳区三里屯南路20号（住宅）楼地下室。法定代表人：崔军（曾用名崔志军），经理。第三人：北京兴发浴池，经营者崔建平，男，1961年6月5日出生，汉族，住河南省南召县。第三人：马玉龙，男，1976年12月3日出生，汉族。第三人：韩德安，男，1972年7月6日出生，汉族。第三人：周世海，男，1973年10月30日出生，汉族。原告北京市奥士凯商贸连锁经营公司与被告北京亮马天阳商贸有限公司、第三人北京兴发浴池、马玉龙、韩德安、周世海房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告北京市奥士凯商贸连锁经营公司的委托诉讼代理人闫锐梅，被告北京亮马天阳商贸有限公司的法定代表人崔军，第三人北京兴发浴池的经营者崔建平、第三人马玉龙、韩德安、周世海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告北京市奥士凯商贸连锁经营公司向本院提出诉讼请求：1、判决原被告于2015年5月29日签订的《房屋租赁合同》于判决生效之日解除；2、被告及第三人北京兴发浴池、马玉龙、韩德安、周世海腾退北京市东城区石桥胡同×号的房屋（以下简称涉案房屋）；3、被告按照年租金16万元的标准向原告支付2016年1月1日至合同解除之日的租金（此数额中应扣除被告已支付的46777元）；4、被告及第三人北京兴发浴池、马玉龙、韩德安、周世海按照每日438元的标准支付自合同解除后第六日至实际腾退房屋之日的房屋使用费，5、被告支付违约金35000元。事实和理由：原告对涉案房屋享有合法使用权。2015年5月29日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定了租赁期限为2015年6月1日至2018年5月31日，定金3.2万元，合同生效后转为履约保证金，不折抵租金，年租金16万元，于每年的6月1日、12月1日前分别预付当年年租金的50%；被告延迟15天仍不付清租金或其他费用的，原告有权解除协议、收回房屋，因被告违约解除合同的，被告应付年租金的20%作为违约金，协议被解除的，被告应在解除后第六日交还租赁房屋。合同过程中，被告仅足额支付了首次半年租金，此后履约保证金和租金均为足额支付，至今拖欠保证金2万元、2015年12月1日至2016年5月31日期间的租金2万元，且被告未按合同约定支付2016年6月至11月的租金8万元。另，诉讼中，原告发现被告将房屋转租给第三人实际经营，违反了合同不得转租的约定。原告认为，被告未按期支付租金且存在转租行为，应承担解除合同的后果，第三人北京兴发浴池、马玉龙、韩德安、周世海实际使用房屋，同被告一起腾退涉案房屋，如未及时腾退，应与被告共同承担房屋使用费，故成此诉。被告北京亮马天阳商贸有限公司辩称：同意支付租金，不同意解除合同、腾房及支付违约金。原告所述合同签订情况、房屋坐落、租金标准属实及租金支付情况属实；少交纳2万元保证金系因当时被告手头不宽裕，双方当时口头协商被告宽裕时再补上。2016年6月13日，被告向原告交纳2016年6月1日至同年11月30日的租金时，因为被告还差几万块钱，原告的经理说6月底交也行，待被告6月底交租金时，原告拒收，起诉后被告再向原告交纳租金，原告拒绝接收，现也无法与原告的经理取得联系。被告已承租涉案房屋十余年，因经营状况不好，从未按照合同约定的期限交过租金，原告对此从未提出异议，故原告无权解除合同。第三人北京兴发浴池辩称：不同意解除合同，要求继续在此地经营。第三人马玉龙、韩德安、周世海辩称：不同意解除合同，第三人在此经营的浴池系民生项目，应当继续履行合同。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：北京奥士凯资产经营公司系涉案房屋的产权人。2016年7月7日，北京奥士凯资产经营公司出具《证明》，证明原告系其下属单位，自2000年以来其一直将涉案房屋交由原告经营使用，原告可自营或出租使用，租金等收益归原告所有。2015年5月29日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方位于北京市东城区石桥胡同×号房屋，用于开办浴池。租赁期限自2015年6月1日至2018年5月31日，租金每年16万元，采取半年预付方式，即于每年的6月1日、12月1日前分别向甲方预付当年租金的50%；乙方通过转账、银行存现的方式交付租金，并约定甲方银行账户信息；乙方于协议签约之日向甲方交纳定金3.2万元，合同生效后，定金转为履约保证金性质，且不折抵租金及其他应付费用；租赁期内，未经甲方书面同意不得以任何形式擅自将房屋转租；乙方延迟15天仍不付清应付的租金或其他费用的，或擅自转租、转让的，即视为乙方违约，甲方有权单方解除协议、收回房屋及附属设备设施，乙方应支付全年租金的20%作为违约金；无论本协议到期终止还是提前解除，甲方同意给予乙方五天的腾退搬家时间，此期间免收租金，乙方保证于合同解除后第六日的上午九点之前，将其承租的房屋腾空交付甲方，逾期将承担房屋使用费。合同订立后，被告于2015年7月20日支付押金12000元，2015年6-7月租金26666元，于2015年10月16日支付2015年8-9月租金26666元，于2016年1月11日支付2015年10-11月租金26666元，于2016年1月15日交纳2015年12月租金13333元，2016年6月13日交纳租金46667元。此后，被告未再向原告支付租金。另查，第三人北京兴发浴池的经营场所在涉案房屋，且该浴池由第三人马玉龙、韩德安、周世海实际经营。经询，第三人马玉龙、韩德安、周世海表示其自案外人赵环处受让涉案房屋，被告公司的法定代表人崔军称赵环系其爱人，赵环系代表被告公司将涉案房屋转让给第三人马玉龙、韩德安、周世海。赵环亦到庭对被告的上述意见予以认可。庭审中，第三人马玉龙、韩德安、周世海表示其接手涉案房屋后花费约10万元对房屋进行了装修，经本院释明，被告及第三人均不对涉案房屋的装饰装修申请司法鉴定。本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反有关法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同履行中，被告未按合同约定及时交纳房租，且被告确实将涉案房屋交付第三人马玉龙、韩德安、周世海使用，其虽辩称原告对此知情，但并未进行举证，被告的上述行为均符合合同约定的解除条件，故对原告要求解除合同、被告支付合同期内租金、被告及第三人腾房的诉讼请求，本院予以支持。关于合同解除后房屋的腾退时间在双方合同中有明确约定，本院予以准许。如被告及第三人未及时腾退房屋，应当支付房屋使用费，故对原告要求被告及第三人按照租金标准支付逾期腾房的房屋使用费的诉求，本院予以支持。因被告违约导致合同解除，符合合同约定的违约金支付条件，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。鉴于被告亦提出违约金标准过高，本院酌情予以调整。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告北京市奥士凯商贸连锁经营公司与被告北京亮马天阳商贸有限公司于二〇一五年五月二十九日签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日解除；二、被告北京亮马天阳商贸有限公司、第三人北京兴发浴池、马玉龙、韩德安、周世海于本判决生效后第六日九时之前腾退坐落于北京市东城区石桥胡同八号的房屋，逾期则按照每日四百三十八元的标准向原告北京市奥士凯商贸连锁经营公司支付自本判决生效后第六日九时至实际腾房之日的房屋使用费；三、被告北京亮马天阳商贸有限公司于本判决生效后五日内按照年租金十六万元的标准向原告北京市奥士凯商贸连锁经营公司支付自二〇一六年一月一日至本判决生效之日的租金（需在该数额中扣除被告北京亮马天阳商贸有限公司已支付的四万六千六百六十七元）；四、被告北京亮马天阳商贸有限公司于本判决生效后五日内向原告北京市奥士凯商贸连锁经营公司支付违约金一万三千三百三十三元；五、驳回原告北京市奥士凯商贸连锁经营公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1636元，由被告北京亮马天阳商贸有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理审 判 长  王晓峰审 判 员  王裴裴人民陪审员  陈 方二〇一七年五月二十五日书 记 员  姚 丹