北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）丰民初字第16966号
原告（反诉被告）张从雄，男，1962年1月10日出生。
委托代理人王凯，非凡鑫源律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京东兴联永同昌投资管理有限公司，住所地北京市丰台区丰管路16号9号楼。
法定代表人张宗真，经理。
委托代理人李学齐，北京市中闻律师事务所律师。
原告（反诉被告）张从雄与被告（反诉原告）北京东兴联永同昌投资管理有限公司（以下简称东兴联投资公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员袁艳玲担任审判长，与人民陪审员段福、马宏新组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张从雄及其委托代理人王凯，被告东兴联投资公司的委托代理人李学齐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张从雄诉称：2008年4月15日，原告因投资北京台湾街项目与被告签订了一份房屋租赁合同，并在此成立台商独资企业。双方的房屋租赁合同约定：甲方将位于丰台区丰管路16号×号楼B-1006号门面房租赁给原告使用，租期为15年，自2008年4月16日至2023年4月15日止，第六年起根据市场价格，双方协商制定租金价格。但2013年4月，被告通知我其根据所谓的市场价格决定第六年起给我定4元／平方米／日。我多次要求与被告商谈价格，被告不予答复，双方无法沟通。2013年5月8日，被告发给我书面通知，正式通知我租金价格按每平方米每日4元，如到6月7日不交房租，就算违约，6月8日对我采取断水断电措施，违约超过十日，被告有权解除合同。原告要求协商，被告拒绝协商。后来被告于9月17日10点断水断电。原告认为，被告并无单方制定价格的权利，根据市场价格也不是被告以其有限的房源签几个高价租户就可以代表市场价格。即使对价格一时协商不成，并不影响租赁合同的继续执行。合同也未约定，如乙方违约，甲方有断水断电的权利。双方协商无果，原告无约可违。现原告诉至法院，请求：1、判令被告立即停止侵权，恢复丰管路16号9号楼B-1006房屋的供水供电；2、因无故给原告承租的房屋断水断电，造成原告无法正常使用房屋，判令被告向原告赔礼道歉，并向原告支付相当于一个月租金的违约金11216.6元；3、判令被告按实际断水断电的天数，每日以经济损失人民币1200元计算，向原告支付自2013年9月18日至恢复水电之日起止的赔偿金（我方转租的月租金损失547.95元、人员工资损失、营业收入，大概估算1200元）；4、被告负担诉讼费；5、因被告把门锁上，致使原告没法使用，要求被告立即开启B-1006房间门锁，归还原告使用，并道歉，赔偿损失，按每日1600元计算，从2013年9月27日至开启门锁归还使用之日，这个每日1600元的损失跟第三项诉讼请求中的每日1200元有重合。
被告东兴联投资公司辩称：不同意原告的诉讼请求，一、原告违约导致被告合同目的无法实现，因此采取了停电的抗辩措施，此种抗辩措施属于合同赋予守约一方的权利。二、2013年9月27日经过丰台法院的诉前协调，被告正准备恢复电的时候，接到丰台镇派出所的指示，要求我们立即锁闭原告所承租的房屋，即B2-1006房屋，原因是原告在所承租房屋进行违法行为。基于这两点，不同意原告的诉讼请求。同时我方提出反诉，事实理由如下：根据双方所签订的租赁合同及补充协议，原告租赁期限为2008年4月16日至2023年4月15日，承租单元变更为9号楼B2-1006。2013年4月16开始，双方应该按照市场价格协商确定租金标准。目前，与张从雄所承租的房屋相同类型的房屋出租市场价格为每平方米每天超过5元，被告多次要求商定一个低于市场价格的租金标准，但原告张从雄要求继续沿用原有的租金标准，多次协商，无法达成一致。被告只能确定一个公平合理的租金标准即每天每平方米4元，并要求原告张从雄交付租金，但张从雄拒绝，双方无法继续履行合同，合同目的无法实现。张从雄还利用承租场地进行保健按摩服务。2013年9月底，因张从雄承租场地存在违法行为，且被公安机关多次查处，公安机关勒令被告关闭场地。张从雄的违法行为严重违反了合同的约定和国家法律规定，故反诉请求：1、判令解除反诉人、被反诉人于2007年12月29日签订的《租赁合同》及2008年4月15日签订的《补充协议》；2、判令被反诉人向反诉人支付房屋租金24765元，从2013年4月16至2013年10月15日期间的租金差额（按照每平米每日4元，以159.64平方米计算，扣减原告已交的租金数额）；3、判令被反诉人向反诉人支付违约金19157元（按4元计算的一个月租金）；4、判令被反诉人按每日638.56元的标准向反诉人支付自2013年10月16日开始到被反诉人向反诉人实际返还房屋期间的房屋占用费；5、判令被反诉人向反诉人腾退并返还其所承租的丰台区丰管路16号院9号楼B2-1006室；6、被反诉人承担诉讼费。
原告针对被告的反诉辩称：一、被告要求单方解除合同，证据漏洞百出，理由牵强造作，不能成立，我方不同意。二、关于无异议部分的房租，被告已经全部交纳。双方未达成协议的自定价格产生的差额未交，怎么算违约。被告第六年价格协议在哪儿？三、2013年9月27日被告将门锁上，不准我方人员进入，至今未开，怎么是公安机关的勒令。四、被告所谓的市场价格不足为凭，也未出示有效证据。但是原告签订的长期合同，正值台湾街招商引资初期，价格给的低，现在被告拿短期合同比，忘了原告当初的贡献，不是过河拆桥吗。而且此价格从未与原告协商，从来都是拿出4元价格让我签字，并没与我协商。唯有一次，获邀见面，没5分钟就被其领导骂了出来。五、被告称合同无法继续履行，合同目的无法实现意在混淆视听，协商价格不影响租赁合同的履行。六、被告从未利用场地进行违法行为，且多次被公安机关查处”，其内容所指并非被告本人，而且此项说法也无证据支持；所谓的勒令封门也没有证据。综上，要求驳回被告的反诉请求。
经审理查明：2008年4月15日，甲方出租方东兴联投资公司与乙方承租方张从雄签订了一份租赁合同书，该合同书约定：”第一章第一条台湾街租赁位置：北京市丰台区丰管路16号×号楼（西国贸B2），北京台湾街24县市。第二章甲方将建筑物第9号楼（B2）号楼×号的场地租赁给乙方使用，面积159.64平方米。第四条乙方租赁的场地只能用于商业用途，并作为相关产品的展示、销售场所。第五条租赁期限为壹拾伍年，自2008年1月1日至2022年12月31日止。第六条场地年租金共计128190元。第七条执行年租金制，一至三年租金不变，第四年起在原租金价格基础上，递增5%，第六年起根据市场价格双方协商制定租金价格。第十四条乙方的权利义务。1、按照工商行政管理部门核准的经营范围、经营方式在承租的经营场所亮照经营；2、在遵守国家法律法规及规章制度的前提下使用交易场地，严格遵守北京台湾街制订的治安、消防、交通、卫生、市场管理等各项规章制度，复查甲方监督管理。......6、依据行政管理部门的相关规定，以公平合理、诚实信用的原则合法经营，不得损害国家、北京台湾街、其他经营者及消费者的合法权益，否则须承担因违法经营而造成的一切后果；7、在本合同有效期内，乙方有权将租赁场地转租、转让。8、在本合同有效期内，乙方不得出租、转让、及出卖自身营业执照。9、依约定经营商品种类及用途使用交易场地；第十八条在本合同履约过程中，对乙方逾期交纳租金及相关费用的，乙方亦须支付违约金。该违约金的金额为应交纳费用的千分之三／日，乙方逾期缴纳租金超过10日，甲方有权单方面终止本合同。第七章合同的变更、解除和续签。本合同若需变更或者解除的，双方应协商并一致签订书面协议。第十九条乙方出现下列情形之一，甲方有权单方解除本合同，并视为乙方违约，由乙方承担赔偿责任：1、出现本合同第十八条规定的情形，经甲方书面催告之日起七日内，乙方仍不履行相应义务的；2、违反本合同第十四条第7、8、9款约定义务的；4、违反本合同第四条的约定，乙方私自改变房屋使用性质，以及乙方不遵守甲方北京台湾街商品经营布局规划管理，私自乱拆乱建的，经甲方通知仍未改正的；6、因乙方自身经营行为被市场、监督执法部门、消费者协会以及新闻媒体曝光的，经核查情况属实的。”2008年4月15日，原、被告双方签订补充协议书，将租赁期限修改为自2008年4月16日至2023年4月15日止，租金依次向后顺延三个月。将建筑物B2-1003调定为B2-1006。
2013年5月9日，被告向原告发出通知，该通知载明：”张从雄：根据您2013年5月6日通知单回复......我公司与你们多次协商不成的情况下，在现市场价格5.5元／平方米／日的基础上给予您优惠，将您承租的西国贸科技孵化广场×房屋租金调整为4元／平方米／日，并未歪曲合同原意......因此，您所租用的房间，2013年4月16日至2013年7月15日季度房租为58269元，......您于2013年4月15日汇款33504元，欠交24765元，根据汇款额度，按照目前给您优惠的租金单价，于2013年6月7日租金使用完毕。如您仍未补交所欠金额，我公司将对您所承租的1006房屋可能采取相关停水停电等措施......”2013年5月28日，被告向原告发出通知，重申5月9日的通知内容，并要求张从雄按照5月9日的通知履行，否则将于2013年6月8日上午10点对1006房屋采取相关停水停电等措施。2013年9月5日被告向原告发出通知，认可张从雄2013年7月12日汇款33504元，按4元／平方米／日，上述汇款额度于2013年9月7日租金使用完毕。要求张从雄2013年9月17日10点前缴纳剩余租金，并补交违约金4012元。原告张从雄针对被告的上述通知予以回复，表明未经过双方协商一致的自定价格没有法律效力，被告一直拒绝协商，强制原告接受4元／平方米／日的价格，但原告一直如期先按老价格支付租金，未拖欠租金。
2012年11月11日，甲方张从雄与乙方彭XX签订房屋租赁协议，该协议约定张从雄将涉案的丰台区丰管路16号9号楼B2-1006房屋（后被告又自行搭建，楼上约159.64平方米，楼下约138平方米）楼下部分出租给乙方做美容美发。租期一年，自2012年11月19日起至2013年11月18日止，租金一年20万元整。
被告出示2013年10月11日北京市公安局丰台分局丰台镇派出所工作联系函，该函载明：”东兴联投资公司：我分局于2013年9月27日在贵公司所属孵化器大楼一层×号商户内查获组织容留卖淫嫖娼违法行为，近年来我分局曾于2011年和2012年先后两次在该场所查获卖淫嫖娼行为。鉴于该场所长期存在违法经营问题，已严重危害我辖区的治安秩序。现要求贵公司对此事予以高度重视，对该承租、经营户及从业人员予以从严管理，坚决杜绝类似违法违规行为再次发生，共同维护辖区良好治安环境。”原告对被告出示的工作联系函质证认为：彭XX经营的是叫京芙蓉休闲会所，这个函不能作为证据；该工作联系函指的是京芙蓉休闲会所卖淫嫖娼的行为，我方没有这样的行为，工作人员都是彭XX的。当时我转租给彭XX时，是经过被告允许的。
被告另出示房屋租赁合同几份，欲证明同地段同类型房屋的租金标准，被告对原告提出的4元／平方米／日的价格是合理的；被告另出示短信内容，欲证明被告就租金价格已经多次与原告协商，因为原告的问题而未能达成一致。
2013年6月24日，彭XX申请被告予以送电。彭XX的申请称：其从张从雄手中租下涉案房屋已经经营了四年，因原始合同经营六年后涨价问题，发生争议，断电影响了其经营，其补齐涨价部分的租金24675元，望给予送电。原告对彭XX补交的这部分钱的性质不承认，认可彭XX补交后，电就通了。
原告自2013年4月12日起按照2.31元／平方米／日的标准交给被告三个月的租金（2013年4月16日至2013年7月15日），2013年7月13日依上述标准又交了三个月的租金（2013年7月16日至2013年10月15日）。2013年9月17日被告将涉案房屋停电，2013年9月27日被告把涉案房屋的门封闭。
上述事实，有《租赁合同书》、补充协议、通知、回复、房屋租赁协议、工作联系函、房屋租赁合同、申请及双方当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：本案双方争议的焦点为双方合同约定的”第六年起根据市场价格双方协商制定租金价格”中的市场价格是多少以及双方协商制定租金价格的认定。鉴于双方在2008年签订租赁合同书时，对租金内容约定不明确，难以执行和操作，合同签订有缺陷，以致日后产生争议和纠纷，对此双方均有过错。考虑双方的合同期限为十五年，故双方应对第六年起的租金价格本着”根据市场价格双方协商制定租金价格”的原则积极弥补过错，尽力协商，达成一致，实现双赢。在周边租赁价格已大幅上升的情况下，原告坚持认为2.31元／平方米／日为市场价格，以此作为交纳依据，并不合理；而被告在协商无果的情况下，直接采取停电、封门的措施亦不恰当。在此过程中，双方均有过错。现法庭综合考量原告转租合同的租金价格及被告所出示的其他房屋租赁合同的租金价格，对被告主张的4元／平方米／日符合市场价格，予以采信，该价格体现了公平、等价有偿、诚实信用原则。现法庭对双方争议的市场价格确认为4元／平方米／日，双方应以此作为继续履行合同的依据。双方按4元／平方米／日的租金价格继续履行合同，被告应当返还原告涉案房屋，恢复供电；对被告的反诉请求，基于法庭确定了市场价格为4元／平方米／日，原告应按照该价格补交2013年4月16日至2013年9月16日其正常经营期间的租金差额；对被告其他反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十三条之规定，判决如下：
一、被告北京东兴联永同昌投资管理有限公司于本判决生效后十日将位于北京市丰台区丰管路16号9号楼B2-1006房屋返还交付原告张从雄，并供应水电，保证其能够正常使用；
二、原告张从雄于本判决生效后十日内支付被告北京东兴联永同昌投资管理有限公司二○一三年四月十六日至二○一三年九月十六日的房屋租金差额五千七百四十七元；
三、原、被告双方自房屋返还交付原告张从雄使用之日起，租金按每平方米每日四元的价格，按双方签订的租赁合同书和补充协议约定的内容继续履行合同；
四、驳回原告张从雄的其他诉讼请求；
五、驳回被告北京东兴联永同昌投资管理有限公司的其他反诉请求。
案件受理费一百五十元，由原告张从雄负担七十五元（已交纳），由被告北京东兴联永同昌投资管理有限公司负担七十五元（于本判决生效后七日交纳）；反诉费一千零五十九元，由原告张从雄负担八十元（于本判决生效后七日交纳），由被告北京东兴联永同昌投资管理有限公司负担九百七十九元（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤诉处理。
审 判 长 袁 艳 玲
人民陪审员 段 福
人民陪审员 马 宏 新
二〇一四年五月二十日
书 记 员 张萌书记员张晓禹