广西壮族自治区融水苗族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）融水民二初字第350号
原告：广西融水广海房地产开发有限公司，住所地：广西融水苗族自治县。
法定代表人：陈玉盛，该公司董事长。
委托代理人：何富国，广西银正律师事务所律师。
委托代理人：卢红生，广西银正律师事务所实习律师。
被告：林世兴，男，19XX年X月X日出生，X族，个体工商户，住融水苗族自治县。
委托代理人：吴胜杰，广西思齐律师事务所律师。
原告广西融水广海房地产开发有限公司（以下简称广海公司）与被告林世兴商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年8月15日立案受理后，依法由审判员莫毅适用简易程序于2014年9月24日公开开庭进行了审理。书记员李炳铭担任记录。原告广海公司的委托代理人何富国、卢红生、被告林航及二被告共同委托代理人吴胜杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广海公司诉称：原、被告于2011年9月24日签订了一份《广海新城商品房订购诚意书》。合同约定：被告向原告订购融水广海新城二期的商品房一套，并向原告交纳每套20000元诚意金；原告不能将被告已订购商品房另外预订给他人。自双方签订商品房买卖合同的条件成就到房屋建成竣工，原告多次通知被告到原告处办理签订《商品房买卖合同》相关手续，被告却以种种理由推脱，致使原告的房屋长期闲置，不能出售。被告的行为致使原告遭受严重的经济损失。为维护原告的合法利益，特向人民法院起诉，请求法院依法判决：一、解除原、被告签订的《广海新城商品房订购诚意书》；二、原告不向被告返还购房诚意金20000元。
原告对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：一、林世兴的居民身份证（复印件）。证明林世兴的主体资格身份，是完全民事行为能力人，符合签订广海新城诚意书主体要求。二、《广海新城商品房订购诚意书》［二期］。证明原、被告在2011年9月24日签订内容为被告订购广海公司开发的广海新城X期X栋X层一套房屋。签订该诚意书时双方协商一致，被告必须交诚意金20000元给原告，交该诚意金目的是如果被告在签订正式商品房销售合同条件成就后被告不履行签订商品房买卖合同的，被告应当承担违约责任，具体的就是乙方所交的20000元诚意金不再退回。三、通知。证明原告已经尽了订购书中的义务。四、邮政特快专递单。证明原告已经尽了通知的义务。五、收据。证明原、被告的订购诚意书成立并生效，原、被告履行合同义务。六、国有土地使用权证。证明原告开发广海新城住宅小区已经在2010年5月12日取得融水县国土资源局授予的国有土地使用权，广海房开具有销售商品房的主体资格。七、建设工程规划许可证（建筑类）平面图。证明广海公司建设的被告订购的37号楼是在2010年12月17日经融水县建设局批准按照平面图施工，并不是被告所讲的原告对户型设计做了改变，被告答辩与事实不符。八、预售商品房许可证。证明广海公司已经在2012年3月14日经融水苗族自治县住房建设局审查批准对广海新城住宅小区37、38号楼预售，原告具有销售37、38号楼的主体资格。九、律师函。证明广海公司再次通知被告前来签订商品房买卖合同，被告以种种理由不来签订。
被告林世兴辩称：一、被告与原告并没有签订商品房买卖合同，被告与原告所签订的《广海新城商品房订购诚意书》仅是合同缔约行为，购房行为并没有实际发生，因此，原告主张不返还被告购房诚意金20000元没有事实和法律依据。主要理由有：原告在与被告签订意向书时，该楼盘还没有施工，且在开始施工建设时方案亦经过多次修改，现建成的小区状况完全不是原告当初所承诺给被告的状况。因此，被告已向原告表示不再履行购房行为，并主张原告退回被告之前所交纳的意向金。二、原告在开发时，在与被告签订《广海新城商品房订购诚意书》过程中，向被告承诺的主要有以下几点：1、小区绿化率很高，到处绿树成阴，从原告的沙盘效果图也可以看出，原告当时所承诺的小区绿化情况。但是，当房屋建成后，被告去看过原告的小区后发现，完全不是原告当初的承诺。2、原告当初答应在该栋楼的楼下给被告每套房子配套一个小车库来堆放杂物（看39栋相片），但原告却改变了设计方案，将37栋、38栋的楼下直接建成车库出售，因此被告承诺每套房屋配有个小车库的承诺没有兑现，该变更方案亦没有向被告告知。3、原告当初承诺的是小区内有大量的停车位，停车位的设计是按1：2来设计的，即每一户设计有二个小汽车的停车位，但现在看原告的设计图，其A区总户数是442户，停车位是210个车位，都没达到l：O.5，B区是56户，车位数是20个，也没达到0.5的比例，因此远远未达到原告当初的承诺。4、原告承诺的绿化与所提供的沙盘无异，但从被告提供其整个小区的照片来看，小区绿化完全未达到承诺，同时，从原告的设计图可看出，其设计规划的绿地率才到26％，也没有达到现在国家对新小区的要求，现在建设的新小区要求最低不得低于30％，一般要求要达到40％以上，因此，原告为了追求经济利益而降低了绿地率，从而达到利益的最大化而损害了消费者的利益。5、原告的户型设计也有改变，原告当初承诺被告房屋四面通透，采光好，但现在其设计的一梯四户，根本没能达到其当初承诺。因此，被告认为，原告为了达到募集资金建设的目的，在还没动工之前就夸大宣传，误导被告订购，现其以被告不与其购买房屋的的行为视被告为违约的行为依法不能成立。三、针对原告的诉请，被告认可原告的第一个诉讼请求，同意解除双方于2011年9月24日所签订的《广海新城商品房订购诚意书》，但要求原告退回被告所交纳的诚意金。原告诉称由于被告推脱未去与原告签订《商品房买卖合同》造成原告的房屋长期闲置不能出售而造成损失没有事实依据，原告当时出售给被告的房价为3230每平方米，而现在原告同一小区内同一楼层的房价为3620每平方米，如果被告不履行购买行为，那么原告另行出售不但没有损失，反而每平方米涨了将近400元，一套房子反而涨了40000多元。因此原告称因被告未与其签订购房合同受到损失不符合事实。综上，被告认为，被告与原告所签订的购房意向书仅是合同缔约行为，即使违约也仅是承担缔约过失的责任，而在合同的缔约过程中，主要违约行为应当归责于原告，且在缔约过程中，原告不但没有受到任何损失，原告占用被告资金将近三年，被告都不向原告主张利息的损失，而原告反而并以缔约受损为由不退还被告的诚意金，该行为有悖于法理和社会公德，因此请求人民法院驳回原告的第二个诉讼请求，并要求原告及时返还诚意金给被告。
被告林世兴为其辩称在举证期限内提供的证据有：一、平面设计图和二期A、B地块经济技术指标（复印件）。证明原告出售的楼盘容积率A是2.58、B是2.69、绿地率A是26、B是18都达不到规定的标准。二、广海新城置业计划表。证明原告方标明在与被告签订意向书以后现在售房单价是3620元，签订时的单价3230，原告签订售房后楼价已经提升，原告不存在损失。三、照片。证明原告签订意向书的是37、38号楼所在位置，规划图纸，原告所做的37、38号房屋已经售出去，是否售出我们无法认定，照片有沙盘图纸，标明绿化，实际是没有绿化地带，反映建房标准不符合原、被告签订诚意书要求、标准。
经过开庭质证，被告对原告提供的证据一、五、六无异议，对证据二、三、四、七、八、九有异议，认为证据二对真实性没有异议，认为只是一个缔约诚意书，不是商品房买卖的性质；证据三被告是在收到起诉状副本时才知道这个通知，事前并没有收到这个通知，认为对被告没有约束力；证据四从回执单内容看，无法证明被告已经签收，不能证明原告向被告履行了告知义务和责任；证据七平面图虽然是在2010年12月份作出，但是这个只是建筑楼房平面图，不能证明整个小区绿化等，不能证明原告违约；证据八许可证核准时间是12年3月14日，是与被告签订诚意书之后，售房许可证与原告诉请没有关联；证据九结合邮政快递单不能证实被告已经签收到律师函，即原告通过律师所发函向被告行使告知义务是不能成立的。本院经审核认为：当事人对证据一、五、六无异议，对当事人无异议的证据本院予以确认；证据二、三、四、七、八、九内容客观真实，来源合法，且与本案有关联性，本院予以采信。
原告对被告提供的证据一、二、三有异议，认为证据一是复印件，真实性、合法性无法核实，与本案无关，不能证明被告的主张，原告不予认可；证据二是否是广海公司印发的无法查证，上面手写内容并不能证明广海新城的房子是卖到3620元，与本案无关，原告不予认可；证据三1、明码标价牌，原告已经按原、被告签订的订购诚意书为被告保留了所订购的房子，上面写已售，就是准备售给被告，从而得知原告是诚实守信履行订购诚意书，为被告履行订购义务。2、三张相关图纸照片与本案无关，如果该照片是被告亲自拍照所得，必然可提供相应的原件，原告不认可三份图纸照片。3、对于被告提供沙盘照片。原告认为沙盘仅仅是楼盘的模型，是对普遍人讲的，不是针对被告所制作，仅仅是原告的宣传资料，不具备具体签订合同的合同要素。对于实景图，是被告提供的，都是跟小区当初规划，建设部分批准的项目进行建设的，并没有违反国家强制性法规，也没有与业主签订商品房买卖合同不一致的地方。这个与本案商品房定购诚意书法律关系没有联系。原告不认可被告提供的该份证据，不能证明被告的主张。本院经审核认为：证据一、二、三不具备关联性，本院不予认定。
综合全案证据和庭审笔录，本院确认以下法律事实：2011年9月24日，原告作为甲方与被告作为乙方签订一份《广海新城商品房订购诚意书》，合同约定：乙方向甲方订购融水广海新城X期的X栋X层三房二厅（编号1004）商品房一套，建筑面积为108.81平方米，价格为356744元；签订诚意书时乙方向甲方交纳诚意金20000元，待双方签订商品房买卖合同后，诚意金转为首期购房款；双方签订诚意书后，甲方不能将该套房另外预订给他人，否则付给乙方违约金20000元，反之，如果乙方违约或乙方私自将该套房转让给他人，则甲方将从乙方所交的诚意金中扣违约金20000元，余款退还给乙方；甲方在取得广海新城《商品房预售许可证》后，双方签订商品房买卖合同；乙方在甲方通知签订商品房买卖合同之日起15个工作日内，不前来办理相关事宜者视违约处理；双方签订商品房买卖合同后，乙方所交的诚意金转为首期购房款，房屋主体工程完成二层结构楼层后乙方应付60%的购房款194744元，房屋竣工后，乙方须结清余下的房款，然后甲方为乙方办理《房产证》，并交付大门锁匙给乙方。合同签订当日，被告向原告支付了购房诚意金20000元。另查明，2012年3月14日被告取得广海新城住宅小区二期37、38号楼《商品房预售许可证》，2013年12月20日原告通知被告到原告售楼部签订《商品房买卖合同》，但至今被告未到原告售楼部与原告签订《商品房买卖合同》。
本院认为：原、被告签订的《广海新城商品房订购诚意书》，双方意思表示真实，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人产生拘束力。原告通知被告到原告售楼部签订《商品房买卖合同》，至今被告未到原告售楼部与原告签订《商品房买卖合同》，被告的行为已构成违约，应承担违约责任。现原告起诉请求解除原、被告签订的《广海新城商品房订购诚意书》，被告亦同意解除，本院依法予以解除；请求原告不向被告返还购房诚意金20000元，合理合法，本院予支持。被告辩称，被告与原告并没有签订《商品房买卖合同》，被告与原告所签订的《广海新城商品房订购诚意书》仅是合同缔约行为，购房行为并没有实际发生，原告主张不返还被告购房诚意金20000元没有事实和法律依据的辩解意见，没有事实和法律依据，理由不成立，本院不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条和《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，判决如下：
一、解除原告广西融水广海房地产开发有限公司和被告林世兴于2011年9月24日签订的《广海新城商品房订购诚意书》；
二、原告广西融水广海房地产开发有限公司不向被告林世兴返还购房诚意金20000元。
案件受理费300元，减半收取150元（原告已预交），由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。
审判员 莫 毅
二〇一四年十月二十一日
书记员 李炳铭