上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民初813号
原告(执行案外人)：杨小平，女，1962年12月16日出生，汉族，住江苏省兴化市。
委托诉讼代理人：刘定邦，北京炜衡(上海)律师事务所律师。
被告(申请执行人)：广发银行股份有限公司上海分行，地址上海市。
负责人：杨晓民，行长。
委托诉讼代理人：张晓霞。
委托诉讼代理人：范星。
被告(被执行人)：张月生，男，1967年4月12日出生，汉族，住福建省。
被告(被执行人)：杨德凤，女，1972年4月22日出生，汉族，住福建省。
第三人(被执行人)：上海国际机电五金交易中心有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人：杨德凤，经理。
委托诉讼代理人：魏西庚，上海创远律师事务所律师。
原告杨小平与被告广发银行股份有限公司上海分行(以下简称广发行上海分行)、被告张月生、被告杨德凤、第三人上海国际机电五金交易中心有限公司(以下简称机电公司)案外人执行异议之诉一案，本院于2017年8月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨小平及其委托诉讼代理人刘定邦、被告广发行上海分行委托诉讼代理人范星、张晓霞、第三人机电公司委托诉讼代理人魏西庚到庭参加诉讼，被告张月生、被告杨德凤经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨小平向本院提出诉讼请求：1、确认上海市嘉定区安亭镇方德路XXX号XXX层、XXX-
XXX号XXX室房产(以下简称涉案房产)为杨小平所有，并停止对该房产的执行；2、本案诉讼费由被告承担。
事实与理由：1、涉案房产被查封前，杨小平已经与机电公司签订了合法有效的买卖合同，且付清全部购房款。2014年11月27日，杨小平与第三人机电公司签订《上海市商品房出售合同》两份，分别购买涉案两套房产，约定于合同签订之日付清全部房款共计人民币250万元(以下币种相同)，于2015年7月31日之前，双方共同向嘉定区房屋土地管理局办理价格申报及过户申请手续，申领涉案房产的产权证。2014年10月20日，杨小平通过中国农业银行向机电公司支付购房款120万元、通过中国建设银行向机电公司支付购房款80万元，同日，机电公司向杨小平出具两张金额为100万元的收款收据。2014年11月27日，杨小平通过中国农业银行向机电公司支付购房款37.5万元，并向机电公司支付现金12.5万元，同日，机电公司向杨小平出具金额为50万元的收款收据。2、涉案房产被查封前，杨小平已经合法占有涉案房产。因涉案房产出售时带有租约，机电公司向杨小平支付了2014年12月1日至2015年3月30日的租金。机电公司向杨小平支付涉案房产的租金，应视为已经将房产交付。后杨小平将涉案房产收回自用，并进行装修、支付水电等费用，实际占有使用涉案房产。3、涉案房产未办理过户登记，系机电公司迟延办理产证所致，并非杨小平的原因。因机电公司迟延办理涉案房产的产权登记，杨小平已诉至上海市嘉定区人民法院(以下简称嘉定法院)，要求机电公司协助办理涉案房产的过户手续。嘉定法院于2015年8月14日作出(2015)嘉民三(民)初字第751号民事判决、(2015)嘉民三(民)初字第752号民事判决，确认杨小平与机电公司就涉案房产签订的两份购房合同有效。综上，杨小平符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，可以排除执行；且符合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，可以对抗广发行上海分行抵押权的行使。
被告广发行上海分行辩称，其与机电公司存在借款关系，并于2013年9月27日就机电公司名下的涉案房产设立抵押。抵押登记信息面向社会公开，杨小平完全可以知晓。杨小平与机电公司就涉案房产的买卖合同签订在抵押之后。机电公司转让涉案房产未经抵押权人广发行上海分行同意，杨小平受让房产后也不能代为清偿债务消灭抵押权，故杨小平基于房屋买卖合同主张的权利不能对抗广发行上海分行的抵押权，嘉定法院的判决也未确认涉案房产的所有权归杨小平，请求驳回杨小平的诉讼请求。
第三人机电公司述称，同意杨小平的诉讼请求。
被告张月生、被告杨德凤未作答辩。
杨小平围绕诉讼请求依法提交了《上海市商品房出售合同》两份、(2015)嘉民三(民)初字第751号民事判决书、(2015)嘉民三(民)初字第752号民事判决书、付款凭证、机电公司收款收据、上海旺凯物业管理有限公司代收水费收据、国网上海市电力公司发票等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的质证意见，本院经审查采信上述证据，并据此认定如下事实：
2015年6月24日，本院作出(2015)沪二中民六(商)初字第1号民事判决，判令机电公司偿还广发行上海分行贷款本金338,030,000元、利息和复利7,139,264.78元(暂计至2015年3月18日)及自2015年3月19日起至实际清偿之日止的逾期利息(以345,169,264.78元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率上浮5%的基础上加收50%计付)；若机电公司不履行上述还款义务，广发行上海分行可以与机电公司协议，以嘉XXXXXXXXXXXX、嘉XXXXXXXXXXXX、嘉XXXXXXXXXXXX、嘉XXXXXXXXXXXX、嘉XXXXXXXXXXXX、嘉XXXXXXXXXXXX、嘉XXXXXXXXXXXX、嘉XXXXXXXXXXXX号上海市房地产抵押权登记证明项下抵押物折价或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归机电公司所有，不足部分由其继续清偿；张月生和杨德凤对机电公司上述还款义务承担连带保证责任，其承担连带保证责任后，有权向机电公司追偿。在该案审理过程中，依广发行上海分行的申请，本院于2014年12月30日保全查封了机电公司名下房地产权证号为沪房地嘉字(2005)第0187**号、018884号、(2007)第002540号、002550号、002551号、002552号、024761号、(2010)第025189号共计八份房地产权证项下的房地产。该判决生效后，因机电公司、张月生、杨德凤未按期履行，权利人广发行上海分行于2015年8月10日向本院申请执行，本院以(2016)沪二中执字第563号立案受理。在执行过程中，杨小平提出执行异议，请求解除对涉案房产的查封措施。本院于2016年8月17日作出(2016)沪02执异51号执行裁定书，裁定驳回杨小平的异议请求。杨小平遂提起本案诉讼。
2014年11月27日，杨小平与机电公司签订《上海市商品房出售合同》两份，约定：杨小平向机电公司购买涉案房产，总价为250万元；杨小平应于合同签订之日付清全部房款；机电公司收到全部房款之日起15天内，向杨小平交付房屋；2015年7月31日前，由机电公司向上海市房屋土地资源管理局办理价格申报及过户申请手续，申请该房屋的房地产权证(小产证)；因机电公司原因，杨小平无法在2015年7月31日前取得房地产权证，机电公司应承担违约责任，违约金为总房价款的0.5%；2015年9月30日起60日内，杨小平仍无法取得房地产权证，则杨小平有权单方面解除合同等。2014年11月27日，杨小平支付了全部房款。因涉案房产出售时带有租约，机电公司向杨小平支付了2014年12月1日至2015年3月30日的租金。后杨小平向嘉定法院提起诉讼，请求判令机电公司协助其办理涉案房产的产权登记手续。2015年8月14日，嘉定法院作出(2015)嘉民三(民)初字第751号、(2015)嘉民三(民)初字第752号民事判决，分别判决驳回杨小平的诉讼请求。
涉案房产由机电公司开发建设，于2005年8月30日办理初始登记，权利人为机电公司，房屋用途为店铺，房地产权证号(大产证)均为沪房地嘉字(2005)第018746号，尚未办理小产证。2013年3月7日，涉案房产被设定抵押权，抵押权人为广发行上海分行，最高债权限额为650万元。同年9月27日，上述房地产再次被设定抵押权，抵押权人亦为广发行上海分行，债权数额为340,280,000元。
本院认为，案外人执行异议之诉审查的内容应为案外人对执行标的提出的实体权利是否足以排除执行。现涉案房产登记在机电公司名下，且(2015)嘉民三(民)初字第751号、(2015)嘉民三(民)初字第752号民事判决对杨小平要求办理过户手续的诉讼请求也未予支持，按照《中华人民共和国物权法》第十六条第一款规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，故杨小平要求确认涉案房产归其所有，本院不予支持。现杨小平基于其与机电公司签订的两份买卖合同主张不动产买受人的物权期待权，要求排除广发行上海分行的执行，应当符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。虽然杨小平在涉案房产被查封前，已与机电公司签订了涉案房产的买卖合同，支付了全部购房款，并已收取涉案房产的租金，占有使用涉案房产，但杨小平至今未能办理房屋过户手续有其自身的原因。按照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存；抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，杨小平在与机电公司签订涉案房产的买卖合同时，该房产上已经设立了抵押，在抵押担保的债权未获得清偿以消灭抵押权的情况下，不能办理涉案房产的过户登记。因此，杨小平应当预见到涉案房产可能存在不能办理过户登记的风险。另外，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》旨在保护消费者的居住权。本案中，涉案房产性质为店铺，不属于该批复的适用范围。综上所述，杨小平作为买受人不符合无过错不动产买受人物权期待权的保护条件。杨小平以不动产买受人的物权期待权排除广发行上海分行的执行，缺乏事实和法律依据，本院也不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十六条第一款、第一百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：
驳回原告杨小平的诉讼请求。
案件受理费26,800元，由原告杨小平负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市高级人民法院。
审 判 长 徐征峰
审 判 员 朱志红
人民陪审员 金佩苹
二〇一七年十一月二十三日
书 记 员 沈 洁
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国物权法》
第十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。
……
第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。