浙江省温州市瓯海区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0304民初6249号原告：温州市金中梁置业有限公司。住所地：浙江省温州市南白象街道曙东路**号（第*层）。统一社会信用代码：91330300583597469D。法定代表人：杨剑，董事长。委托诉讼代理人：杨安取，浙江平宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：庄克建，浙江平宇律师事务所律师。被告：黄秀玲，女，1971年4月30日出生，汉族，住浙江省平阳县。原告温州市金中梁置业有限公司与被告黄秀玲商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月31日立案后，依法适用普通程序，于2017年12月7日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨安取到庭参加诉讼，被告黄秀玲经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告温州市金中梁置业有限公司向本院提出诉讼请求，判令：1.解除原、被告于2013年4月25日签订的关于南湖锦园第10幢2101室房屋《商品房买卖合同》（合同编号：201390005740154）；2.被告支付原告违约金813542.4元；3.被告协助原告至房产管理部门办理上述《商品房买卖合同》备案登记撤销手续；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年4月25日，原、被告签订一份合同编号：201390005740154的《商品房买卖合同》，约定：被告向原告购买原告开发的坐落于温州市瓯海区南湖锦园第10幢2101号房屋；房屋建筑面积为140.32平方米；房屋单价为28988.83元/平方米，总价为4067712元；被告选择首付款加按揭结合的方式支付房款，被告应于合同签订当日支付总房款20%的首付款，被告同意剩余全部房款按银行或公积金管理中心设定的贷款条件，向原告指定银行或公积金管理中心申请个人购房款贷款予以付清；被告必须在原告达到银行按揭贷款条件并在原告发出通知后7天内到出卖人指定的银行办理完成贷款手续，否则视被告违约，原告有权选择：（1）要求被告自行付清剩余购房款，并从逾期之日起每日按照总房款的千分之一支付违约金；（2）解除《商品房买卖合同》，并由被告按照总房款的20%支付违约金等内容。合同签订当日，被告向原告支付购房款817712元（该款包括定金转房款部分）。2013年10月12日，双方至房管部门办理上述《商品房买卖合同》的备案登记。原告在符合银行放贷条件后，多次通知、催告被告办理银行按揭贷款手续，以付清房款。被告在收到原告发出的通知后，未按约办理按揭贷款手续，也未自行付清剩余的购房款项。原告多次催告均无果。2015年8月21日，原告办理了涉案房屋的初始产权登记。经实测，该房建筑面积为140.32平方米。房屋总价同合同总价。2015年10月30日，南湖锦园在完成业主申请优化改造后统一交付业主使用。为此，原告又多次催告被告支付房款，被告仍置之不理。原告遂于2016年12月1日向法院提起诉讼向被告及其配偶主张剩余购房款及逾期付款违约金，但被告仍消极应诉，以行为表明其拒绝履行合同付款义务，原告依法可解除双方签订的《商品房买卖合同》，故原告于2017年7月31日撤回对被告及其配偶的起诉。为维护自身合法权益，故原告重新起诉要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，并要求被告承担违约金。被告黄秀玲没有答辩。本院经审理认定事实如下：坐落于温州市瓯海区南湖锦园系由原告开发建设。2013年4月25日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：201390005740154），约定：被告向原告购买原告开发的坐落于温州市瓯海区南湖锦园第10幢2101号房屋（建筑面积：140.32平方米），每平方米单价为28988.83元，总金额为4067712元。该合同附件八补充协议第一条约定，买受人采用第2种方式即银行按揭贷款、公积金贷款或组合贷款方式付款，买受人于合同签订当日支付总房款20%的首付款；买受人于签订合同后一个月内按揭银行按揭贷款、公积金贷款或组合贷款的政策补缴房款，将首付款付至银行或公积金管理中心要求的额度，以便办理剩余房款的按揭贷款；剩余全部房款，买受人同意按银行或公积金管理中心设定的贷款条件，向出卖人指定的银行或公积金管理中心申请个人购房款贷款予以付清；办理按揭贷款的具体时间以出卖人办理按揭贷款的通知为准，不因相关部门的规定而改变，买受人必须在原告发出通知后7天内到出卖人指定的银行办理完成贷款手续，否则视违约，出卖人有权选择：（1）要求被告自行付清剩余购房款，并从逾期之日起每日按照总房款的千分之一支付违约金；（2）解除《商品房买卖合同》，并由被告按照总房款的20%支付违约金等内容。合同附件八补充协议第十二条第3点约定，买受人确认其在《商品房买卖合同》中提供的地址为出卖人向其送达书面通知的通讯地址，出卖人一经向买受人的通讯地址发生书面通知，即使是他人代收或无人签收，亦视为买受人已经收到通知等内容。合同签订当日，被告向原告支付购房款817712元（该款包括定金转房款部分）。2013年10月12日，双方至房管部门办理上述《商品房买卖合同》的备案登记。2013年11月4日，涉案房屋所在楼幢施工结顶。2014年1月24日，原告向被告邮寄《办理按揭贷款的再次催告函》，载明：“……2013年9月13日，本公司已书面通知您在2013年9月17日至2013年9月20日期间至国宾1号售楼中心办理按揭贷款手续，并且在此之后又多次通过电话等形式通知您办理按揭贷款手续。但，您接到通知后至今未前来办理。根据《商品房买卖合同》附件八《补充协议内容》第一条第2项之约定……本公司有权单方解除《商品房买卖合同》并按总房款的20%向您收取违约金。现本公司最后一次通知您于2014年2月7日至2014年2月10日之内到上述售楼中心办妥按揭贷款手续，请您务必配合。否则，本公司将依法追究您的违约责任。”2014年1月27日，被告签收上述通知。2014年3月6日，原告通过浙江平宇律师事务所卓予拉、杨安取律师向被告在《商品房买卖合同》提供的通讯地址邮寄律师函，载明：“……本律师认为，您未按照约定办理按揭贷款以支付剩余房款，已构成违约。故此，本律师诚望您能在收到本函之日起三日内办妥按揭贷款手续……”被告予以拒收。2015年8月21日，原告办理涉案房屋初始不动产权证。2016年12月1日，本院受理原告诉被告商品房预售合同纠纷一案，原告以被告逾期未履行涉案《商品房买卖合同》付款义务为由，请求判令被告及其配偶王大雄支付剩余购房款3250000元，并支付逾期付款违约金。因该案两被告无法通过其他方式送达，故而通过公告形式送达，并进行缺席审理。2017年7月31日，原告向本院撤回起诉。本院于同日予以准许并制作民事裁定书。2017年12月13日，被告到庭要求协商处理涉案纠纷，后仍未履行付款义务。以上事实有原告的陈述，原告提供的营业执照、居民身份证、《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、结顶证明、建筑工程施工许可证、温州市不动产登记信息查询记录、催告函、律师函、快递投递单、流程单、回执、民事起诉状、案件受理通知书、传票、（2016）浙0304民初6824号民事裁定书，被告填写的当事人送达地址确认书等予以证明，本院审查后予以认定。本院认为，原、被告在签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。《商品房买卖合同》签订后，支付购房款是买受人的主要义务，获取房价款是出卖人的合同目的之一。涉案房屋具备贷款条件后，被告在原告多次催告付清购房款的情况下（包括书面通知、起诉等形式），仍拒不履行付款义务，已构成违约，致使原告的合同目的无法实现，原告依法享有合同解除权。根据合同约定，任何方解除合同的，双方应共同办理撤销合同备案登记手续，故原告要求被告配合办理撤销合同备案登记手续的诉讼请求，本院依法予以支持。关于违约金，合同约定按按总房款的20%的标准计算，不违反法律强制性规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：一、解除原告温州市金中梁置业有限公司与被告黄秀玲关于坐落于温州市瓯海区南湖锦园第10幢2101号房屋签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201390005740154、备案登记号：20130200891）；二、被告黄秀玲支付原告温州市金中梁置业有限公司违约金813542.4元，该款在被告黄秀玲已付的817712元购房款中予以扣除；三、被告黄秀玲于本判决生效之日起五日内协助原告温州市金中梁置业有限公司办理上述《商品房买卖合同》备案登记撤销手续。案件受理费11935元，公告费320元，合计12255元，均由被告黄秀玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长  陈淑雅人民陪审员  周培俊人民陪审员  朱锦育二〇一八年四月十日书 记 员  高舒卉?附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项一、判决适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经许可中途退庭的，可以缺席审判。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。二、当事人应知的相关事项1.上诉人应按一审案件受理费标准预交上诉案件受理费（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费），在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院。2.当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。3.需要退还诉讼费用的，当事人应在裁判文书生效后15日内来院办理诉讼费用退费手续。-??1?-·??10?··??9?·