江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民终字第00593号
上诉人（原审原告）宋庆贞。
委托代理人黄广杰（系宋庆贞丈夫。
委托代理人蔡军，江苏清正苑律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）绿地控股集团徐州置业有限公司。
法定代表人许敬，总经理。
委托代理人刘莉。
委托代理人张磊。
上诉人宋庆贞因与被上诉人绿地控股集团徐州置业有限公司（以下简称绿地公司）商品房预售合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（2013）云民初字第2574号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，并于2014年3月6日公开开庭进行了审理。上诉人宋庆贞的委托代理人黄广杰、蔡军，被上诉人绿地公司的委托代理人刘莉、张磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2010年春节期间，经绿地公司发放宣传彩页等，宋庆贞了解了绿地公司开发的徐州市绿地世纪城小区六期楼盘的相关信息，包括独立合围等，遂决定购买该小区六期238号2单元101室房产。2010年2月18日，宋庆贞和绿地公司签订《商品房买卖合同》及补充协议（一）、（二）、（三），约定由宋庆贞购买绿地公司开发的徐州市绿地世纪城六期238号2单元101室房产一套，建筑面积为98.6平方米，总房价为505364元，该合同第八条约定：“交付期限出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房取得商品房住宅交付使用批准文件。2.该商品房已竣工验收备案……”，第九条：“出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金……”；补充协议（一）第二条：“为保证小区形象和建筑立面的统一、和谐，买受人同意在外墙上不安装防盗窗、防盗网、晒衣架……”，第八条：“智能化：周界红外线报警系统……”；补充协议（三）第二十条：“销售人员的口头承诺及任何形式的广告、宣传资料、售楼书、样板房、照片、楼体模型等资料内容若与本合同及附件、补充条款不一致的，均以本合同及附件、补充条款之内容为准，买受人不得援引本合同及附件、补充条款之外的资料内容进行解释事项或提起主张。楼盘相关信息及买卖双方的权利义务均以本《商品房买卖合同》及附件、补充条款之内容为准，买受人在签订本合同前，已经阅读并明确理解销售现场公示的合同样本。”。宋庆贞按照约定向绿地公司支付了购房款。2012年3月2日，绿地公司开发的上述小区六期通过有关部门的验收，其取得了该部分房屋的交付使用通知书，绿地公司通知各业主上房，并向宋庆贞付了2012年1月1日至2012年3月2日的违约金。因绿地公司发放的宣传资料承诺，该小区为绿地世纪城小区北区内的独立小区，应建有独立围墙封闭小区和安装周界红外线报警系统，但该小区六期238号楼南面、西面临市区街道处没有按约定建设围墙，宋庆贞以此为由拒绝上房。绿地公司认可以围墙为载体建设周界红外线报警系统。后绿地公司认为虽规划图中无该小区六期南面、西面临市区街道处建设围墙的许可，但应业主要求同意修建该部分围墙，绿地公司于2013年1月24日前将围墙建好。2013年1月24日，宋庆贞在上房楼宇验收记录中签字并上房。
宋庆贞诉至原审法院，主张其在2010年2月购买涉案房屋。按《商品房买卖合同补充协议（一）》第8条约定和售房时的宣传资料的承诺，该小区应建有独立围墙封闭小区和安装周界红外线报警系统，但其购买的238号楼南面、西面临市区街道处没有按约定建设围墙。2012年4月初，其与绿地公司工作人员协商此事，绿地公司承认该事实并答应建设围墙。后与公司工作人员协商上房违约金事宜，绿地公司同意支付违约金至2012年5月31日，并于办理上房手续时支付。2012年6月8日其办理上房手续时，绿地公司拒绝支付违约金，其终止了上房手续。故要求绿地公司支付上房违约金25753元（582664元×0.0001／天×28天，582664元×0.00015／天×276天），诉讼费由绿地公司负担。
原审法院认为，宋庆贞和绿地公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，依法成立且合法有效，双方应按照合同的约定行使各自的权利、履行各自的义务。虽双方在补充协议中约定了建设周界红外线报警系统的条款，绿地公司亦认可是以围墙为载体建设周界红外线报警系统，且通知宋庆贞上房时并未将该小区六期南面、西面临市区街道处建设围墙建好，绿地公司预交付的房屋虽不完全符合双方合同约定，但并不构成根本违约，且涉案房屋具备了该合同第八条约定的“1.该商品房取得商品房住宅交付使用批准文件。2.该商品房已竣工验收备案”的上房条件，宋庆贞应当接收该房屋，其可以在上房后要求绿地公司按照合同约定继续履行合同义务，并在遭受损失时要求赔偿，故宋庆贞据此拒绝上房不符合合同约定及相关法律规定，其要求绿地公司按照合同第九条的约定支付自2012年3月3日至2012年12月31日止的上房违约金25753元的诉请，不予支持。遂判决：驳回原告宋庆贞的诉讼请求。
上诉人宋庆贞不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一审判决认定事实错误：1、一审法院认定上诉人的上房时间为2013年1月24日错误。上诉人提交了报警记录，证明上诉人在2012年5月28日发现其购买的房屋内的电线和开关等设施被盗的事实，另外亦提供了2012年6月9日的业户进户验收交接单一份，证明上诉人购买的房屋不符合合同约定的上房条件，上诉人拒绝接收的事实，因此，被上诉人应按照约定支付逾期上房违约金；2、根据法律规定，商品房出卖人就开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对买卖合同订立及房屋价格的确定有重大影响的，视为要约，被上诉人违反，应承担违约责任。一审法院认定了被上诉人的违约事实，却不判决被上诉人承担违约责任是错误的。故请求二审法院撤销原审判决，依法改判或发回重审。
被上诉人绿地公司答辩称：1、小区独立封闭与红外线报警均为公共区域范围，即便存在问题，也是全体业主主张，上诉人对此主张主体不适格；2、被上诉人交付的房屋符合合同约定，并经政府部门验收合格，具备交付使用条件，且被上诉人也通知上诉人上房，被上诉人已经全面履行了合同义务。上诉人在2012年6月已经办理了上房手续并领取了上房违约金。3、上诉人所说的宣传资料，在合同中明确约定不得援引，本案不应适用司法解释的规定；4、被上诉人通知上房前通过了公安局安防验收，规划设计图中不存在南面、西面围墙，事实有天然屏障，没有必须修建。后来修建是上诉人反复要求才修建的。综上，被上诉人不存在违约的行为，请求驳回上诉，维持原判。
根据诉辩双方的意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：被上诉人是否存在违约行为，是否应向上诉人支付2012年3月至2012年12月31日期间的逾期上房违约金。
二审期间，上诉人提供2013年12月30日拍摄的小区现场情况照片7张，证明被上诉人没有按照合同约定建立红外线报警系统。被上诉人质证认为，该证据不属于新证据，对真实性、合法性、关联性均有异议。涉案房屋在通知上房前已通过安防验收，明确表明有电子围墙，被上诉人交付的房屋符合约定。
本院二审查明事实同一审法院查明事实相一致。
本院认为，上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同，该合同第八条对商品房交付的期限进行了约定，本案中，被上诉人在2012年3月将通过有关部门验收并取得交付使用通知书的涉案房屋交付给上诉人，涉案房屋符合合同第八条规定的交付条件，已经满足交付正常使用的要求。而从涉案合同第九条的约定看，被上诉人承担逾期交房的违约责任的适用前提在于被上诉人未按期将商品房交付买受人使用。上诉人主张的红外线报警系统及独立围墙封闭的问题，属于小区配套建设方面的问题，不属于涉案商品房本身的质量问题，并不影响涉案商品房交付给上诉人正常居住使用，亦不妨碍合同目的的实现。至于被上诉人主张的未按约定安装红外线报警系统及修建围墙，不构成根本违约，与第九条逾期上房违约金的适用情形不符，故上诉人主张的2012年3月3日至2012年12月31日止逾期上房违约金25753元的请求，不能成立。
综上，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。原审法院判决事实清楚，法律适用正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费440元，由上诉人宋庆贞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 潘全民
代理审判员 秦国渠
代理审判员 陈 颖
二〇一四年四月二十九日
书 记 员 鲁 静