辽宁省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽民终54号
上诉人（原审被告）：华义建设集团有限公司。住所地：大连市金州区大魏家街道前石村，统一社会信用代码91210200740927098J。
法定代表人：董卫，该公司经理。
委托诉讼代理人：吕万利，辽宁澄宇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张超，辽宁澄宇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：丛非非，女，1981年3月25日出生，汉族，住大连市沙河口区，
委托诉讼代理人：田晓亮，辽宁法大律师事务所律师。
委托诉讼代理人：秦琳琳，辽宁法大律师事务所律师。
原审第三人：大连海岸建设工程有限公司。住所地：大连市金州区大魏家街道玉田村，统一社会信用代码91210213550617427M。
法定代表人：范希贵，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王筱婷，辽宁青松律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邢树新，辽宁青松律师事务所律师。
原审第三人：大连世茂嘉年华置业有限公司。住所地：大连市金州区大魏家街道御龙园A区118号，统一社会信用代码91210200691431415C。
法定代表人：许世坛，该公司董事长。
委托诉讼代理人：杨波，辽宁博昂律师事务所律师。
上诉人华义建设集团有限公司（以下简称华义公司）因与被上诉人丛非非，原审第三人大连海岸建设工程有限公司（以下简称海岸公司）、大连世茂嘉年华置业有限公司（以下简称世茂公司）案外人执行异议之诉一案，不服大连市中级人民法院（2017）辽02民初438号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月8日立案后，依法组成合议庭，于2018年3月26日开庭进行了询问。上诉人华义公司的委托诉讼代理人张超，被上诉人丛非非的委托诉讼代理人田晓亮、秦琳琳，原审第三人海岸公司的委托诉讼代理人王筱婷，原审第三人世茂公司的委托诉讼代理人杨波到庭参加询问。本案现已审理终结。
华义公司上诉请求：1、请求依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、一、二审案件诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：华义公司与海岸公司买卖合同纠纷一案，2013年4月24日，大连市中级人民法院作出(2012)大民三初字第216号民事判决,判决海岸公司于本判决发生法律效力后10日内向华义公司支付货款13352950.76元。该判决生效后，因大连海岸建设工程有限公司未履行义务，华义公司向大连市中级人民法院申请执行。大连市中级人民法院于2016年2月23日作出（2015）大执一恢字第127号民事裁定书，查封了大连市金州区大魏家街道御龙园A区9号1单元1跃3层1号、A区9号1单元1跃3层2号房屋。后丛非非对执行标的提出书面异议，大连市中级人民法院作出（2017）辽02执异329号执行异议裁定，裁定驳回丛非非的异议请求。丛非非向大连市中级人民法院提起诉讼，请求不得执行案涉房屋，大连市中级人民法院作出（2017）辽02民初438号判决，判决停止对案涉房屋的执行。对案涉房屋，法院已经依法进行了查封。丛非非提出异议，但却未提供足够的证据证明其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。丛非非没有就案涉房屋办理物权登记，甚至都没有办理房屋预告登记，对该房屋不享有物权，并非该房屋的实际权利人。丛非非是从案外人黄传斌处购买的案涉房屋，丛非非与本案两个第三人之间均不存在商品房买卖合同关系，丛非非提交的证据《商品房买卖合同》不能反映真实的债权关系。丛非非没有向两个第三人支付全部购房款。丛非非在法院查封之前已经合法占有案涉房屋的证据不足。同时，案涉房屋早已达到过户条件，但因丛非非出国等自身原因至今五年时间未办理过户登记，丛非非怠于过户。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断……。第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据以上规定，丛非非不是案涉房屋权利人。同时，丛非非也不符合第二十八条权利能够排除执行的情形。因此，丛非非对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，应准许执行案涉房屋。一审法院认定丛非非不是案涉房屋权利人，却又认定被上诉人享有足以排除执行的权利，自相矛盾，认定事实错误，适用法律错误。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判，保护上诉人合法权益。
丛非非辩称：1、案涉房屋不属于被执行人海岸公司的财产，法院查封案涉房屋明显错误。依据查封规定第二条第三款第三人书面确认财产属于被执行人的人民法院才可以查封的，但是在本案中包括抵债协议在内没有任何书面证据证明世茂公司确认案涉房屋属于海岸公司的。因此，法院查封案涉房屋没有任何依据。2、在案涉房屋在查封之前从非非已经与世茂公司签订了书面的商品房买卖合同并全额支付购房款，且已经对案涉房屋进行了装修，从非非享有的权利足以排除强制执行，上诉人的上诉理由没有事实与法律依据。
海岸公司陈述意见同丛非非答辩意见。
世茂公司述称：本案中，第三人世茂公司、世茂关联公司、第三人海岸公司在签署《债权债务抵消协议》的时候，将案涉房屋以“以物抵债”的方式抵顶给海岸公司，同时由海岸公司指定了购房人，即本案的上诉人，该购房人通过其与海岸公司之间的债转债务抵消或支付房款的形式对价受让了该案涉房屋，该购房人为案涉房屋的实际权益人，虽然案涉房屋没有办理物权转移登记，目前仍登记在世茂公司名下，但无论是否办理了物权转移登记，海岸公司已不是案涉房屋的所有权人。退一步讲，假如购房人与海岸公司债转债务抵消或购房款支付存在瑕疵，也不影响案涉房屋仍登记在世茂公司名下且物权尚未转移的事实。综上，根据《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”的规定，海岸公司不是案涉房屋的所有权人，案涉房屋不能认定为属于海岸公司的责任财产范围，因此，法院查封不属于海岸公司的财产是错误的。
丛非非向一审法院起诉请求：1、判令不得执行大连市金州新区大魏家街道御龙园A区9号1单元1跃3层1号和A区9号1单元1跃3层2号房屋，并解除查封措施；2、判令原告丛非非是大连市金州新区大魏家街道御龙园A区9号1单元1跃3层1号和A区9号1单元1跃3层2号房屋的实际权利人；3、诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：华义公司与海岸公司买卖合同纠纷一案，大连市中级人民法院于2013年4月24日作出（2012）大民三初字第216号民事判决：一、海岸公司于判决发生法律效力后十日内向华义公司支付货款13,352,950.76元；如果未按判决指定的期间履行给付上述金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回华义公司其他诉讼请求。该判决发生法律效力后，因海岸公司未履行生效判决所确定的付款义务，华义公司向大连市中级人民法院申请强制执行。因华义公司申请，大连市中级人民法院于2016年2月23日作出（2015）大执一恢字第127号民事裁定书，查封世茂公司名下的位于大连市金州新区御龙园A区9号1单元1跃3层1号和2号房屋，查封期限三年。
丛非非作为买受人与世茂公司于2012年12月10日签订了两份《商品房买卖合同》，约定丛非非购买世茂公司作为出卖人的位于大连市金州新区大魏家街道御龙园A区9号1单元1跃3层1号和2号房屋，两套房屋面积分别为365.63平方米和365.64平方米，房屋总价分别为4,021,930元和4,022,040元，规划用途均为住宅。两份合同均约定，买受人应于签订合同当日一次性支付购房款，出卖人应当在2012年12月31日前将建设单位组织建设工程验收合格并取得建设单位出具的竣工验收报告的商品房交付给买受人使用，合同还约定了其他相关内容。
2012年12月17日，大连旭辉投资有限公司（甲方）、海岸公司（乙方）、世茂公司（丙方）签订《债权债务抵消协议书》，约定三方就海岸公司或海岸公司指定的第三方购买世茂公司开发建造和销售的大连世茂御龙海湾一期82号地块部分物业之购房款，世茂公司同意以海岸公司承建的大连旭辉投资有限公司项目之尚未结清工程款与之互抵事宜达成协议。协议第一条1.2约定，海岸公司应自行或指定第三人在签署协议后五个工作日内，与世茂公司完成抵偿房屋的商品房买卖合同及相关文件的签署。该协议书附件1《购房信息确认表》载明：1.姓名丛非非，房号82#-1-9-1，抵偿金额4,021,930元；2.姓名丛非非，房号82#-1-9-2，抵偿金额4,022,040元。
2012年12月18日，世茂公司出具两张销售不动产统一发票，发票号码分别为20042250和20287901，该两张发票均载明，付款方名称为丛非非，销售的不动产地址分别为9-1
--1跃3-1和9-1--
1跃3-2，金额分别为4,021,930元和4,022,040元。同日，丛非非的父亲丛楠通过中国银行的账户分别向海岸公司转账支付384万元，向案外人黄传斌转账支付366万元，丛楠出具书面声明，表示上述两笔款项系代替丛非非支付的案涉两套房屋的购房款。庭审中，世茂公司陈述其系按照海岸公司的指示与丛非非签订合同并开具发票，而海岸公司认可其通过黄传斌指定丛非非与世茂公司签订合同，并认可黄传斌收款的效力。
2015年5月16日丛非非办理案涉世茂御龙园9号1单元1跃3层2号房屋的入住交接手续，并交纳了2015年1月1日至2015年12月31日的物业管理费。2015年5月20日，丛非非办理该房屋的《装修施工许可证》。
一审法院认为，结合各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：丛非非对案涉房屋是否享有足以排除执行的权利。经一审法院审理，丛非非系案涉房屋的实际权利人，能够排除法院对案涉房屋的执行。主要理由如下：华义公司基于其对海岸公司的债权而申请大连市中级人民法院查封世茂公司名下的两套案涉房屋，主要依据的是《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封规定》）第二条第三款“对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结”之规定及世茂公司出具的抵债明细表，系将案涉房屋作为海岸公司的财产予以查封。但根据本案已查明的事实显示，2012年12月17日旭辉公司、海岸公司与世茂公司签订《债权债务抵消协议书》，三方确认以世茂公司的房屋抵付海岸公司的工程款，该协议书后附丛非非购买案涉两套房屋的购房信息表，世茂公司与丛非非就案涉两套房屋签订了正式的《商品房买卖合同》，在三方签订《债权债务抵消协议书》后的次日，丛非非的父亲丛楠即向海岸公司及海岸公司、世茂公司均认可的案外人黄传斌转账支付了共计750万元的购房款，世茂公司同日开具了收取案涉房屋购房款的发票，嗣后，丛非非作为案涉房屋的买受人接收了案涉房屋并进行了装修使用。由此可见，在本院2016年2月23日查封案涉房屋前，海岸公司已经将其对世茂公司享有的案涉金额范围内的债权转让给了丛非非。根据《中华人民共和国合同法》第八十条的规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。自旭辉公司、海岸公司与世茂公司2012年12月17日签订《债权债务抵消协议书》并在附件《购房信息表》中确认将案涉两套房屋出售给丛非非之日起，海岸公司与丛非非之间的债权转让行为即发生法律效力，世茂公司与丛非非之间形成了新的合同关系，双方均应受到该合同的约束。世茂公司应以丛非非为债权人，向其履行交付房屋，并协助办理产权过户登记等义务，而不得再向海岸公司清偿、履行上述义务或为其他免责行为。因此，在大连市中级人民法院查封案涉房屋时，海岸公司已不再对案涉房屋享有权利，丛非非通过债权转让行为已成为案涉房屋的实际权利人，属于买受人物权期待权的保护范围，享有足以排除执行的权利，故大连市中级人民法院对案涉两套房屋的查封依据不足。根据《查封规定》第三十一条第一款第（六）项关于“人民法院认为应当解除查封、扣押、冻结的其他情形”之规定，丛非非诉请要求不得执行案涉大连市金州新区大魏家街道御龙园A区9号1单元1跃3层1号和A区9号1单元1跃3层2号房屋的诉请有较为充分的事实和法律依据，一审法院依法予以支持。
关于丛非非要求确认其是案涉两套房屋的实际权利人的诉请，一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，尽管丛非非与世茂公司签订了《商品房买卖合同》、支付了购房款并已实际占有，但案涉房屋现登记的所有权人仍是世茂公司，双方并未办理物权变更登记，房屋所有权并未发生变化，丛非非并未实际取得案涉房屋的所有权，故其主张要求确认系案涉房屋权利人的诉请，一审法院不予支持。
综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第三款、第三十一条第一款第（六）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决：一、停止对大连市金州新区大魏家街道御龙园A区9号1单元1跃3层1号和大连市金州新区大魏家街道御龙园A区9号1单元1跃3层2号房屋的执行；二、驳回丛非非的其他诉讼请求。案件受理费38,975.44元，由丛非非负担100元，由华义公司负担38,875.44元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院另查明：世茂公司系案涉房屋开发企业，案涉房屋登记在世茂公司名下。世茂公司关联公司因与海岸公司承建其他工程发生欠付工程款事实。2012年12月17日，大连旭辉投资有限公司（甲方）与海岸公司（乙方）、世茂公司（丙方）签订《债权债务抵消协议书》，约定以世茂公司名下房产抵顶上述欠付工程款。丛非非以海岸公司指定的第三方买受人身份记载于《债权债务抵消协议书》附件《购房信息确认表》之中。丛非非未向世茂公司实际支付房款。
本院认为，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”之规定，案外人执行异议之诉案件，人民法院应当围绕案外人对案涉执行标的所享有的权益及该权益是否能够排除人民法院强制执行进行审理。
结合各方当事人的诉辩主张，本案二审争议的焦点问题是，丛非非是否享有足以排除强制执行的民事权益。具体涉及两个方面，一是丛非非对案涉房屋是否实际享有所有权，二是丛非非对案涉房屋是否享有物权期待权。
（一）丛非非对案涉房屋是否实际享有所有权问题。本院认为，依据2012年10月16日大连伟创投资有限公司与海岸公司、世茂公司签订的《债权债务抵消协议书》、2014年4月20日海岸公司与世伟公司签订的《楼房转抵部分工程款协议书》及一审、二审庭审笔录，可以认定，世茂公司将其名下开发案涉房屋抵顶海岸公司工程款，海岸公司指定丛非非为上述《债权债务抵消协议书》第三方买受人。2012年12月10日，丛非非与世茂公司签订案涉房屋《商品房买卖合同。2012年12月18日，丛非非实际向海岸公司支付384万元，向黄传斌支付384万元，未向世茂公司支付房款。同日，世茂公司向丛非非出具总计8,043,970元两张《销售不动产统一发票》。依照《中华人民共和国物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付”、第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”及第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力”之规定，在案涉房屋办理房屋登记之前，丛非非继受取得的法定公示要件尚未达成，因此案涉房屋的物权并未发生变动，丛非非对案涉房屋不享有所有权。
（二）丛非非对案涉房屋是否享有物权期待权问题。基于世茂公司将其名下开发案涉房屋抵顶海岸公司工程款，海岸公司指定丛非非为上述《债权债务抵消协议书》第三方买受人的事实及丛非非的父亲丛楠向海岸公司、黄传斌转款的事实，可以认定案涉房屋系海岸公司从世茂公司抵顶工程款后最终处分给丛非非，丛非非并未向世茂公司支付房款。案涉房屋对海岸公司而言系以物抵债之标的物，以物抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，而物的交付仅为以物抵债的实际履行方式，其与《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》所规定的基于买卖而产生物权期待权具有基础性区别。因此，基于以物抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以物抵债协议并不足以形成优于一般债权的利益，不能产生针对案涉房屋的物权期待权。海岸公司将案涉房屋再次抵顶给黄传斌，及丛非非向海岸公司及黄传斌支付房款的行为，均未影响案涉房屋系以物抵债之标的物的基本属性。丛非非作为多重抵债法律关系的后手，亦不能对案涉房屋享有物权期待权。丛非非在本案中的民事权益仍属债权范畴，并未产生任何物权范畴的民事权益。故丛非非对案涉房屋不享有物权期待权。
本案虽然丛非非与世茂公司在大连市中级人民法院查封案涉房屋之前签订了《商品房买卖合同》并合法占有案涉房屋，即使从基于买卖而产生物权期待权的角度，丛非非主张其按世茂公司指示向黄传斌支付房款，但并未提交证据予以证明，且世茂公司在二审庭审中否认授权黄传斌代其收取房款，由此不能认定丛非非已向世茂公司实际支付房款。因此，本案不具备买受人物权期待权的保护条件，丛非非亦不享有足以排除强制执行的民事权益。
综合上述分析，本院认为，丛非非对案涉房屋既无所有权又无物权期待权，丛非非就案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，一审判决认定丛非非对案涉房屋享有物权期待权不当。
关于各方当事人一、二审期间均提出的大连市中级人民法院（2015）大执一恢字第127号民事裁定书查封案涉世茂公司名下房屋是否存在错误问题。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第三款：“对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”系基于现实当中名义购买人与实际购买人不一致的情形而进行的规制，且需要不动产登记人向人民法院以书面方式确认实际权利人。本案中，海岸公司与世茂公司签订的《债权债务抵消协议书》属于以物抵债协议，二者之间并非名义购买人与实际购买人的关系，且世茂公司从未向人民法院作出任何书面确认，还在一审、二审期间均主张其为案涉房屋所有权人。如前所诉，海岸公司对案涉房屋亦既无所有权又无物权期待权，故案涉房屋不属于海岸公司责任财产范围。依照法律规定，对于不属于被执行人责任财产范围的财产，人民法院不应采取强制执行措施。但大连市中级人民法院（2015）大执一恢字第127号民事裁定书查封案涉世茂公司名下房屋是否存在错误，并非本案审理范围，亦非判断丛非非执行异议成立与否的前提和理由，即不影响丛非非就案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。如世茂公司对执行标的提出异议，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条规定，通过执行程序处理。
综上所述，华义公司的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销大连市中级人民法院（2017）辽02民初438号民事判决；
二、驳回丛非非的诉讼请求。
一审案件受理费38,975.44元，二审案件受理费38,975.44元，共计77,950.88元，由丛非非负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏本营
审 判 员 张秀军
审 判 员 蒋 策
二〇一八年五月十日
法官助理 李 硕
书 记 员 张博涵