广西壮族自治区贵港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）贵民二终字第257号
上诉人（一审原告）余皆亨。
委托代理人邓春光。
委托代理人马彬华。
被上诉人（一审被告）广西华鹏房地产开发有限公司，广西平南县xx镇xx路xx号。
法定代表人王展斌。
委托代理人林仁聪。
委托代理人陆仕平。
上诉人余皆亨因与广西华鹏房地产开发有限公司（以下简称华鹏公司）关于租赁合同纠纷一案，不服平南县人民法院（2014）平民初字第1599号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人余皆亨的委托代理人邓春光、马彬华，被上诉人华鹏公司委托代理人陆仕平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院确认以下法律事实：2013年11月30日，余皆亨与华鹏公司签订了《租赁合同》，该合同的主要内容是：一、华鹏公司将平南县平南镇中心广场旁华鹏·中央公园商住楼地上第1层至第4层楼共四层楼全部出租给余皆亨经营使用，物业为商业用途，物业现状为框架毛坯房（装好约定的消防系统）；二、租赁期限为15年6个月，自2013年11月20日起至2029年5月19日止，其中2013年11月20日至2014年5月19日日共6个月为装修期，免收租金，华鹏公司应于2014年1月1日前将该物业清理完毕按现状（华鹏公司安装好本合同约定的应该由其安装的消防系统、框架毛坯）交付给余皆亨经营使用；三、租金从2014年5月20日起计算，第一年租金每半年支付一次，每半年支付人民币125万元，每次提前一个月支付，分别于2014年5月19日前和2014年10月19日前分两次付清，第二年起按年计付，每次提前三个月支付，第一年租金为250万元，第二年租金为250万元，第三年租金为270万元……第十五年租金为941.44万元；四、余皆亨在本合同签订后3个工作日内，向华鹏公司交纳履约保证金80万元，对余皆亨应当支付的违约金、赔偿金及拖欠的租金或费用等，华鹏公司有权从履约保证金中直接予以扣除；五、华鹏公司有权在华鹏公司违约情况下决定没收部分或者全部租赁履约保证金，但是必须书面通知余皆亨并让余皆亨提出申辩，余皆亨有权要求华鹏公司没收履约保证金时书面告知、提供相应没收的证据资料，有权对没收行为提出申辩，直至提起仲裁、诉讼，华鹏公司如提前解除本租赁合同收回该物业的，应提前180天书面通知原告并进行协商，在余皆亨同意下方可执行，华鹏公司需全额退回余皆亨租赁履约保证金80万元并再支付相当于三倍余皆亨租赁履约保证金的金额240万元作为华鹏公司的经济损失赔偿，余皆亨如提前解除租赁合同退回该物业的，应提前180天书面通知华鹏公司并进行协商，得到华鹏公司同意方可执行，华鹏公司除不退回租赁履约保证金80万元外，余皆亨再支付相当于两倍余皆亨租赁履约保证金的金额160万元作为华鹏公司方经济损失的赔偿；六、华鹏公司负责向余皆亨提供验收合格的消防（喷淋）系统，商场内的消防防火卷闸门由华鹏公司按原设计安装，交付余皆亨管理使用；七、如华鹏公司不能按照双方约定的条件如期提供物业的，构成违约，每逾期一天，应向余皆亨支付违约金人民币1万元整，逾期15日交付的，余皆亨有权解除本合同，余皆亨如单方解除合同的，应当向华鹏公司支付违约金，违约金总额为未履约年数租金的总和，余皆亨应在其解除合同后十日内将违约金支付给华鹏公司，逾期的每逾期一天按逾期付款金额1‰支付违约金给华鹏公司；八、余皆亨逾期支付租金等任何款项的，每逾期一天按逾期付款金额的1‰支付违约金给华鹏公司，任意款项欠费天数超过60日或欠款总额超过30万元的，华鹏公司有权解除合同，履约保证金不予退还。余皆亨于2013年11月1日、2013年12月4日分别将30万（原为定金）、50万元通过银行转账的方式交给华鹏公司，作为履约保证金。2013年12月5日，余皆亨与北京紫名都装饰工程有限公司南宁分公司签订了《室内装饰设计合同书》，约定由北京紫名都装饰工程有限公司南宁分公司对平南华鹏购物广场室内1-4层室内及外立面进行深化设计，设计费42万元整。余皆亨于2013年12月6日、2013年12月25日分别给北京紫名都装饰工程有限公司南宁分公司8.4万、23.1万设计费，合计31.5万。2013年12月20日，余皆亨与广西南宁圣点营销策划有限公司签订了《关于平南县华鹏·中央公园招商策划委托合同书》，约定由广西南宁圣点营销策划有限公司对广西平南县华鹏·中央公园一至四层进行招商策划，该合同的主要内容为：受甲方余皆亨委托，乙方广西南宁圣点营销策划有限公司应成立策划小组进驻项目所在地办公，负责接待来访租户并做好登记工作，依照要求进行接待、确认、谈判和成交，策划小组进场后，甲方应向乙方支付人民币30万元。余皆亨于2013年12月25日交付30万元招商策划款给广西南宁圣点营销策划有限公司。2014年1月后，余皆亨在华鹏公司的售楼部（在物业里面）里办公，从事招商工作，一个星期不到就搬到另外的场地办公。余皆亨分别于2014年的2月25日、3月9日、3月29日向华鹏公司发函，要求华鹏公司交付物业和《消防验收合格证》、落实消防系统的安装，重新计算免租装修期，并向余皆亨支付违约金和赔偿误工费、装修费、招商损失费、预期租金收益等损失。华鹏公司于2014年3月7日向余皆亨复函，认为其已经于2014年1月1日将物业按现状交付给余皆亨，且租赁合同中并没有约定2014年1月1日华鹏公司必须提供《消防验收合格证》给余皆亨，免租装修期将继续按《租赁合同》中的条款执行。2014年6月22日，华鹏公司以余皆亨没有按照合同约定支付租金为由向余皆亨发出《解除合同告知函》，解除与余皆亨于2013年11月30日签订的《租赁合同》，并没收履约金80万元。余皆亨于2014年6月23日收到告知函。由于双方无法协商一致，余皆亨遂于2014年8月15日向平南县人民法院起诉。在2015年2月5日的庭审中，余皆亨将原“解除原、被告签订的《租赁合同》”的诉讼请求变更为“确认原、被告签订的《租赁合同》已于2014年6月22日解除”。
一审法院另查明，2012年7月6日，华鹏公司将建设工程的消防安装工程发包给广西建荣消防工程有限公司。从2013年11月中旬开始，涉案物业自动喷淋的主管、支管等消防系统相继安装，2014年3月底，物业的消防（喷淋）系统、商场内的消防防火卷匣门安装完毕。2014年9月24日，华鹏公司向贵港市公安消防支队递交华鹏·中央公园商住楼建设工程竣工消防验收申请，同年10月14日贵港市公安消防支队出具贵公消验字（2014）第0037号建设工程消防验收意见书，该意见书的意见如下：一、综合评定该工程消防验收合格；二、该工程投入使用后，建筑消防设施应当定期维修保养，并且每年至少进行一次全面检查，确保设施完好有效；三、该工程如需扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更），应依法向该支队申请建设消防设计审核或备案；如属于公众聚集场所的，投入使用、营业前应依法申请消防安全检查。
一审法院还查明，华鹏公司在2013年7月16日已经向华鹏·中央公园商住楼的业主发出《入伙通知书》，之后陆续有业主对商品楼进行装修，物业内的供电、供水设施已经可以使用。
一审法院认为，本案的争议焦点为：一、华鹏公司是否已交付物业给余皆亨；二、如交付，华鹏公司交付的物业是否符合合同约定的条件；三、双方签订的《租赁合同》是否已经解除；四、余皆亨请求被告返还履约保证金80万元、赔偿60万元经济损失、支付违约金20万元应否支持。
一审法院认为，余皆亨与华鹏公司签订《租赁合同》，是有效的合同，双方应依约定履行合同的义务。一、关于华鹏公司是否已交付物业给余皆亨问题。余皆亨与华鹏公司于2013年11月30日签订了租赁期限从2013年11月20日起至2029年5月19日止的《租赁合同》，之后余皆亨分别和北京紫名都装饰工程有限公司南宁分公司、广西南宁圣点营销策划有限公司签订了对物业进行深化设计、招商策划的合同。根据余皆亨与广西南宁圣点营销策划有限公司约定，在该公司成立的策划小组进场后，余皆亨应向该公司支付30万元，现余皆亨已经支付了30万元给该公司；该公司已搬到了物业里的售楼部办公（后搬出）。由于余皆亨与华鹏公司签订的《租赁合同》中，并没有约定有双方如何对物业进行交付，要履行怎样的手续，因此，根据余皆亨的上述行为推断，华鹏公司已经将物业交付给余皆亨。余皆亨诉称华鹏公司没有向其交付物业，不予采信。二、关于华鹏公司交付的物业是否符合合同约定的条件问题。余皆亨与华鹏公司签订《租赁合同》后，余皆亨依约交付了履约保证金80万，华鹏公司也将物业交付给了余皆亨装修。华鹏公司开发的华鹏·中央公园商住楼属于高层住宅建筑，根据《建设工程消防监督管理规定》第十四条的规定，应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向消防机构申请消防验收。《中华人民共和国消防法》第十三条第二款规定：依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或验收不合格的，禁止投入使用。华鹏公司的建设工程消防设计依法通过了平南县公安消防支队的审核。余皆亨认为华鹏公司的建设工程消防未经验收合格，直接影响其进行室内的装修，但国家有关法律法规并未将建设工程消防验收合格作为申报建筑内部装修工程消防设计审核的前置条件，《消防法》第十三条的规定属于管理性强制规定，不属于《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条规定的“效力性强制规定”，违反该规定并不影响租赁合同的效力，亦即是即使华鹏公司的建设工程消防还未经验收合格，余皆亨也可以对室内的装修工程申报消防设计审核，上述的法律只是规定在投入使用前消防必须通过验收合格，华鹏公司的建设工程消防未经验收并不影响余皆亨的装修工程，且余皆亨至今仍未申报室内装修的消防设计审核，故华鹏公司没有提供《消防验收合格证》并不影响余皆亨履行合同；另外，华鹏公司在交付物业时已安装的消防系统后来通过有权机构的验收，确认为合格，故华鹏公司交付给余皆亨的物业消防系统符合合同约定的条件。余皆亨与华鹏公司签订的《租赁合同》中并没有关于配电、配水要达到怎样的规格的约定，在余皆亨向华鹏公司发出的《函》中，也没有要求华鹏公司完善配电、配水设施，且余皆亨没有实际装修和使用物业，物业中的供水、供电设施已经可以使用，故余皆亨诉称华鹏公司的配电、配水设施不完善，导致其无法使用物业，不予采信。三、关于双方签订的《租赁合同》是否已经解除问题。华鹏公司曾于2014年6月22日以余皆亨逾期没有交付租金为由向余皆亨发出《解除合同告知函》。根据余皆亨与华鹏公司的约定，余皆亨须在2014年5月19日前将半年租金125万元支付给华鹏公司，但余皆亨至今仍没有支付125万元租金给华鹏公司，余皆亨存在违约行为，且余皆亨的行为已达到了余皆亨、华鹏公司双方约定的欠款总额超过30万元华鹏公司有权解除合同的条件，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，故华鹏公司可以解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除……”，余皆亨已经于2014年6月23日收到了华鹏公司发出的《解除合同告知函》，故余皆亨、华鹏公司双方于2013年11月30日签订的《租赁合同》已于2014年6月23日解除，因此，余皆亨请求确认原、被告签订的《租赁合同》已经解除，予以支持。四、关于余皆亨请求被告返还履约保证金80万元、赔偿60万元经济损失、支付违约金20万元应否支持问题。根据余皆亨、华鹏公司签订的《租赁合同》，华鹏公司有权在余皆亨违约情况下决定没收部分或者全部租赁履约保证金，华鹏公司在2014年6月22日向余皆亨发出的《解除合同告知函》中，明确表示没收余皆亨的履约保证金80万元，而且不同意退还，由于余皆亨没有按期支付租金，导致华鹏公司解除《租赁合同》，余皆亨应承担违约责任，故余皆亨请求华鹏公司退回履约保证金80万元、赔偿60万元经济损失、支付违约金20万元，没有法律依据，不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十七条的规定，并经该院审判委员会讨论决定，判决：一、确认余皆亨与广西华鹏房地产开发有限公司签订的《租赁合同》已于2014年6月23日解除；二、驳回余皆亨的其他诉讼请求。案件受理费19200元，由余皆亨负担。
上诉人余皆亨不服上述判决，上诉称，一、1、一审判决认定上诉人搬到涉诉物业的售楼部办公（后搬出），就推定整个物业交付给了上诉人不符合事实、逻辑和合同法相关规定。2、被上诉人没有在2014年完成安装消防（喷淋）系统的义务，违反《租赁合同》第二条第2项的约定。3、上诉人起诉时并没有要求认定《租赁合同》无效，只主张效力待定，即便消防法第十三条属于管理性规定，被上诉人应当履行消防义务。在被上诉人没有安装好消防（喷淋）系统的情况下，上诉人根据合同法第六十七条的规定拒绝支付租金，不构成违约。二、1、履约保证金不是违约金，即使是违约金也只具有补偿性，不具有惩罚性，《租赁合同》关于出租人在承租人不按时交租时有权没有全部履约保证金的约定本身就是霸王条款，不应被支持。2、被上诉人明显违约，应当承担违约责任。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决第二项，支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人华鹏公司辩称，物业已交付，上诉人拒付租金违约在先，应当承担违约责任，消防验收合格证并不影响上诉人装修，且一审庭审时被上诉人已取得合格证。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判，驳回上诉。
本院查明的事实与一审法院查明的上述事实一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人余皆亨与被上诉人华鹏公司签订《租赁合同》合法有效，双方应严格履行合同约定的各项义务。《租赁合同》约定租赁期限从2013年11月20日起至2029年5月19日止，故上诉人应从2013年11月20日起接收租赁物，事实上上诉人的策划小组已进场，搬到了物业里的售楼部办公（后搬出）。因此，应认定被上诉人已将租赁物交付给了上诉人。此后，上诉人分别于2014年的2月25日、3月9日、3月29日向华鹏公司发函，要求华鹏公司交付物业和《消防验收合格证》、落实消防系统的安装，重新计算免租装修期，并支付违约金和赔偿误工费、装修费、招商损失费、预期租金收益等损失。其中，因其物业已交付，上诉人要求被上诉人交付物业没有事实依据；至于消防系统的安装及验收合格证问题，《租赁合同》约定被上诉人华鹏公司应于2014年1月1日前将该物业清理完毕按现状（华鹏公司安装好本合同约定的应该由其安装的消防系统、框架毛坯）交付给余皆亨经营使用，只约定华鹏公司安装好本合同约定的应该由其安装的消防系统，并未约定被上诉人必须在此时间取得《消防验收合格证》，因此，上诉人要求被上诉人交付《消防验收合格证》没有事实依据。关于消防系统的安装问题，虽然至2014年3月底，物业的消防（喷淋）系统、商场内的消防防火卷匣门才安装完毕，同年10月14日才取得贵港市公安消防支队出具的贵公消验字（2014）第0037号建设工程消防验收合格意见书；《中华人民共和国消防法》第十三条第二款“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防或者消防验收不合格的禁止使用……”的规定，针对的是装修之后或直接投入使用和经营的建设工程；但本案中，被上诉人需要完成的是基础消防设施部分的安装，被上诉人出租房屋需经上诉人装修并经消防部门验收后方能作为经营场所使用；上诉人主张未经基础消防验收不能租赁，没有法律依据，对上诉人《租赁合同》效力待定的主张，不应予采信；况且，被上诉人于2014年10月14日取得了基础消防验收合格意见书。上诉人并未能提供证据证明因被上诉人租赁房屋基础消防设施未按时安装完毕导致其无法装修和无法通过最终消防验收并投入经营。因此，上诉人以被上诉人的租赁物未完成基础消防安装和未取得基础消防验收合格证为由拒付租金并要求被上诉人重新计算免租装修期、支付违约金和赔偿损失，不符合双方《租赁合同》的约定和法律规定，不应予支持。根据《租赁合同》的约定，上诉人须在2014年5月19日前将半年租金125万元支付给华鹏公司，但上诉人逾期未付；被上诉人于2014年6月22日向余皆亨发出《解除合同告知函》，要求解除合同并不予退还履约保证金80万元上诉人，符合《租赁合同》第八条约定和《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条的规定，应当支持。
综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，实体处理恰当，应当维持；上诉人上诉理由不能成立，应当驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19200元（上诉人已预交），由上诉人余皆亨负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 丽
审 判 员 黄钰雄
代理审判员 黄缓健
二〇一五年九月八日
书 记 员 梁明燕