上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终3829号
上诉人（原审被告、反诉原告）翁银田，XX年XX月XX日生，汉族。委托代理人邓晓红，上海市东凰律师事务所律师。委托代理人王仲宇，上海市东凰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）上海亚龙投资（集团）有限公司。法定代表人张文荣，董事长。委托代理人余西湖，上海市锦天城律师事务所律师。上诉人翁银田因与被上诉人上海亚龙投资（集团）有限公司（以下简称亚龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一(民)初字第40238号�向本院提起上诉。本院于2016年4月1日受理后，依法组成合议庭，于2016年5月10日公开开庭进行了审理，上诉人之委托代理人邓晓红、被上诉人之委托代理人余西湖到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审查明：系争房屋位于上海市浦东新区XX路XX号，建筑面积9882.66平方米，系亚龙公司所有。2003年5月19日，亚龙公司、翁银田双方签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方（亚龙公司）将位于浦东新区XX路XX号的XX大厦独一栋出租给乙方（翁银田）用作酒店、娱乐棋牌、宾馆和办公使用，建筑面积约10,000平方米，包括地下一层，地上十二层；合同第3.2条约定，房屋地下、地上总建筑面积为10000平方米，如少于10000平方米，租金按比例扣除，如超出10000平方米，租金不变；双方同意房屋起租时间为2003年11月1日起至2013年10月30日止；租金每年人民币（下同）450万元，一年分两次付�，先付后租；乙方于每年11月1日、5月1日前分别支付225万元；租赁期间产生的所有费用（包括水、电、煤、通讯、门前三包等）由乙方承担；期满后，乙方保证房屋内所有设备能正常运转，房屋内所有的固定设备属甲方所有；乙方同意未按时支付房租，甲方有权停止乙方营业，其所有设备归甲方所有；合同另对其他事项作了约定。2011年9月1日，亚龙公司发“通知函”给翁银田，内容为：“我司于2011年8月31日收到以上海XX酒店签章发出的《关于调整房屋租金的告知函》，函称由你承租的……总面积不足10,000平方米，并以此为由擅自调整房屋租金，自行扣除了所谓多付的租金422,424元，……提请贵方务必立即纠正，并在接函后三日内按约足额支付缺额的租金……”。2011年12月22日，翁银田向亚龙公司出具“承诺书”，内容为：“本人翁银田在2011年8月30日曾就租赁上海XX酒�在租赁面积与租金问题上发函《关于调整房屋租金的告知函》，并自行扣除了租金422,424元。现我不再对租赁面积与租金有任何异议，即同意继续按年租金450万元执行，并承诺于2012年2月20日前一次性补缴422,424元给上海亚龙投资（集团）有限公司”。2012年3月2日，双方签订“补充说明”，确认：“1、根据2011年12月22日翁银田致亚龙公司的承诺书，承诺按双方已签署的房屋租赁合同约定租金金额（年租金450万元）全额支付租金，不再对租赁面积与租金有任何异议。2、在翁银田履行上述承诺的前提下，亚龙公司同意该租赁合同至2013年10月30日到期后，给予翁银田无偿使用房屋一个月至2013年11月30日。”2013年3月4日，双方签署“房屋返还交接清单”（以下简称“交接清单”），载明“双方的租赁关系已于2013年3月4日终止。现经甲乙双方确认，乙方（翁银田）将该房屋返还给甲方（亚龙公司）”。同时记明，“撤场搬离：乙方所有物品已搬离”、“房屋返还：甲方已接收该房屋”、“设备返还：高压电设施设备……”、“维保合同：高压电力设施电试合同……”、“水：水表读数（含上期账单复印件），生活水20594，消防水000026”、“电：电表读数（含上期账单复印件），电表（1）11160.20，电表（2）12533.75”。另外，在“交接清单”中，有“煤：煤气表读数”和“未结费用”两项内容留空未填写。亚龙公司于2013年11月18日诉诸原审法院，请求判令：1、判令翁银田支付拖欠租金936,986元；2、判令翁银田支付拖欠租金利息（按人民银行同期贷款利率，自2013年1月1日起计至清偿之日止，暂计至2013年10月11日为43,589元）；3、判令翁银田支付燃气费91,855.12、电费60,562.80元；4、判令翁银田支付亚龙公司垫付燃气费和电费的利息（按人民银行同期贷�利率，自2013年1月1日起计至清偿之日止，暂计至2013年10月11日为3，737.09元）；5、判令翁银田支付水费2,725.90元。翁银田反诉请求亚龙公司赔偿装修残值300万元。原审审理中，亚龙公司向法庭提供了水电煤气账单及支付凭证，证明系争房屋在2013年2月发生电费37,552.33元，2013年3月发生电费23,010.47元{两张单据，电表号码188、128，抄见数分别为12538.80（本月）、12531.12（上月）；11166.24（本月）、11157.57（上月）}，2013年3月发生水费2,725.90元（抄表日期2013年3月4日，读数20594），2013年1-2月煤气费合计91,855.12元，上述费用均由亚龙公司于2013年4月25日予以垫付。审理中，经翁银田申请，法院委托上海沪港建设咨询有限公司对系争房屋内装修工程造价进行了司法审价，审价结果为，“工程造价13,793,681元：其中1、装修工程造价10,318,387元；2、配套设施和室外工程，造价为331,545元�3、安装工程造价3,143,749元。残值留存=工程造价13,793,681元×5%（残值留存率）=689,684元”。鉴定意见书中详细载明了亚龙公司对鉴定征求意见稿的3点意见和翁银田对征求意见稿的7点意见，以及鉴定单位的回复说明。其中翁银田提出的第7点意见，鉴定单位认为：租赁合同是2003年签订的，翁银田也没有提供完整的2007年或2008年的装修图纸，故其提出装修时间在2007年或2008年的依据不足。庭审质证过程中，亚龙公司坚持对征求意见稿的3点意见。对此，鉴定单位认为：成品落地柜系不可移动的设备，在图纸上也有体现，故属于装修评估范畴；第二次征求意见稿增加的部分主要在安装费用，因第一次征求意见稿中所列安装费用仅为10多万元，是不符合现场实际情况的，所以在第二次征求意见稿中予以了修正。庭审中，亚龙公司表示：合同终止是因为翁银田违约无力支付租�，亚龙公司行使合同解除权而解除；合同解除日为2013年3月4日。翁银田则表示合同是因亚龙公司提出收回房屋自用，故由双方合意解除。亚龙公司表示，其第1项诉请的租金是以自2003年11月1日起至2013年3月3日止的总租金43,036,986元，扣除翁银田实际付款4,110万元，所得为936,986元。翁银田则表示因为账本缺失了，对付款和欠租情况算不清楚了。原审认为，亚龙公司、翁银田签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效。在约定的租期届满之前，双方实际于2013年3月4日办理了房屋返还手续并确认合同终止，但双方对合同提前解除的原因有争议，亚龙公司认为是因翁银田无力支付租金而由亚龙公司解除合同，翁银田则认为合同系亚龙公司提出收回房屋自用而由双方合意提前解除。关于租金的支付问题。亚龙公司提出截至2013年3月4日翁银田实付租金4,110万元，尚欠936,986元，对此翁银田未予确认。法院认为，对合同是否履行存在争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任，翁银田虽对亚龙公司的说法不予确认，但其未能举证证明其实际付款数额，故法院对亚龙公司的意见予以采信，对其要求翁银田支付租金936,986元的诉请予以支持，并根据双方合同中“一年分两次付款，先付后租”的约定，认定翁银田在合同履行过程中确有欠付租金的违约行为。翁银田认为双方曾在房屋交还同时约定其不用再行支付租金的说法，并无相应证据证明，法院不予采信。翁银田还提出亚龙公司因房屋面积减少而同意其无偿使用一个月时间，要求在所欠租金中予以扣除。法院认为，首先，到期后无偿使用一个月与免除一个月租金并非同一个概念，其次“补充说明”中明确了翁银田在原定合同到期后方才享有无偿使用一个月的权利，因本案合同系提前解除，翁银田亦有欠付租金的情况，故对其要求在欠付的租金中扣除一个月数额的意见不予采纳。对于亚龙公司提出的水电煤气费用的主张，根据合同约定租赁期间发生的费用应由翁银田承担，双方亦在“交接清单”中予以明确，亚龙公司的主张应予支持。但其中2013年3月的电费一项，其发生时间在交还房屋前后，抄见数亦已超过双方确认数字，故法院考虑到翁银田的实际使用情况后酌情判决由翁银田承担其中部分。亚龙公司还提出要求翁银田支付拖欠租金和垫付电、燃气费用的利息损失的诉请，亦于法不悖，应予支持，但其中垫付电、燃气费用的利息损失应自亚龙公司实际垫付之次日起算。关于合同解除的问题。根据相关法律规定，主张合同解除的一方当事人对引起合同关系变更的事实承担举证责任，虽然翁银田有欠�租金的情况，因亚龙公司未能提供证据证明其曾就翁银田的违约行为通过发函或者其他方式通知解除合同的事实，故对亚龙公司认为合同系由其解除，及其根据合同5.2条约定有权处理全部固定设备的理由均不予采信。而根据双方签署的“房屋返还交接清单”，其中已能体现租赁合同由双方一致确认终止的内容，在此情况下，法院认定合同系由双方合意解除。关于翁银田的反诉诉请。根据有关法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。现翁银田据此提出反诉，要求亚龙公司支付其残值补偿300万元，并在审理过程中经鉴定单位鉴定得出残值68万余元，法院认为本次鉴定程序合法，工程造价结论客观，�方所提异议均由鉴定人员作出合理解释，且根据双方剩余租金的情况，得出残值损失68万余元，亦属合理范围。法院考虑到双方在合同解除时确实未对装修物残值作出明确约定，同时也鉴于翁银田确有欠付租金的违约事实，酌情由亚龙公司分担其中30万元的损失，其余部分由翁银田分担。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第二百二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项之规定，于二〇一五年十二月三十一日判决：一、翁银田应于判决生效之日起十日内支付上海亚龙投资（集团）有限公司租金936,986元；二、翁银田应于判决生效之日起十日内支付上海亚龙投资（集团）有限公司欠付租金的利息（以936,986元为本金，�人民银行同期贷款利率，自2013年1月1日起算至实际清偿之日止）；三、翁银田应于判决生效之日起十日内支付上海亚龙投资（集团）有限公司水费2,725元、电费45,020.70元、煤气费91,855.12，合计139,600.82元；四、翁银田应于判决生效之日起十日内支付上海亚龙投资（集团）有限公司垫付电费和煤气费的利息（以136,875.82元为本金，按人民银行同期贷款利率，自2013年4月26日起算至实际清偿之日止）；五、上海亚龙投资（集团）有限公司应于判决生效之日起十日内支付翁银田装饰装修损失30万元。一审本诉案件受理费15,055元（上海亚龙投资（集团）有限公司已预付），由翁银田负担；反诉案件受理费15,400元（翁银田已预付），由翁银田负担13,860元，上海亚龙投资（集团）有限公司负担1,540元；审价费246,000元（翁银田已预付），由双方各半负担。判决后，翁银田不服，上诉称�原审认定欠租936,986元错误，即双方租约终止时间应认定为其酒店停止营业之2013年2月15日而非签署交接清单的3月4日；双方《补充说明》等已确认本案标的房屋实际面积少于约定面积，双方应存在一个月免租期。关于2013年3月电费原审判决显超上诉人实际使用至3月4日可能产生的电费；实际水电煤等双方并未结算，不应计算逾期利息。原审装修残值鉴定数额应全额赔偿给上诉人；同时，实际上诉人2007、2008年对标的房屋进行了装修，但原审鉴定人无视其举证，故鉴定结论存在错误。故上诉请求撤销原审判决,另改判被上诉人亚龙公司支付其装修损失689,684元及由亚龙公司承担全部诉讼费用。亚龙公司辩称，不同意上诉请求，原审认定事实、适用法律正确，应予维持。经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人翁银田与被上诉人亚龙公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反强制性法律规定，双方由此建立的房屋租赁合同关系应为合法有效。根据查明事实，双方在履行中于2013年3月4日共同签署了“房屋返还交接清单”，并实际交还标的房屋，原审据此认定双方合意解除租约有据，本院应予维持。关于欠付租金，上诉人主张实际承租面积小于约定面积，根据现有证据，该部双方已协商一致，以“补充说明”确认双方不再对租赁面积与租金有任何异议，上诉人该主张显与事实不符。关于延长租期一月，该“补充说明”明确约定：翁银田在履行付租承诺前提下，租赁合同在2013年10月30日到期由翁银田无偿使用房屋一个月。本案合同系提前解除，翁银田亦有欠付租金的情况，显未能满足上述约定条件，所谓一月免租权利依法不能成立。至于具体欠租金额上诉人虽有异议，但始终未能举证证�其主张付款数额，原审法院以约定租金与出租人亚龙公司确认者确定欠租符合法律规定，本院应予肯定。关于水电煤气费用主张，原审依据“交接清单”等确认欠付金额本无差错，惟2013年3月电费（欠付），双方实际已于当年3月4日办理交接搬离，原审3月共计4日电费计算有误，考虑到现有证据条件，本院以当月实际使用日期之比例确定3月上诉人应负担电费为2,969元。该等费用按约均应由上诉人支付，其由被上诉人垫付者应自垫付日起计付利息符合法律规定，原判应予维持。关于装修补偿问题,上诉人主张原审鉴定漏计其2007、2008年新装修之计价标准，但其未能证明其主张事实的客观性及其计价标准在司法审价中之专业可采性，本院难予采信。上诉人尽管不同意鉴定意见，仍要求以其确定的装修价值全额确定损失赔偿。本院注意到，本案解约系双方同意形成，解约形成的损失即依法应由双方分担，原审考虑到上诉人履行中确有欠付租金之违约，酌定分担比例具有相对合理性，本院可予维持。原审法院在查明事实的前提下，判决原则正确，不当部分本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一(民)初字第40238号第一、二、五项；二、撤销上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一(民)初字第40238号第三、四项：三、翁银田应于本判决生效之日起十日内支付上海亚龙投资（集团）有限公司水费2,725元、电费40,521.33元、煤气费91,855.12元（合计135,101.45元）及利息（以135,101.45元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，自2013年4月26日起算至实际清偿之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉�法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审诉讼费用按原判执行，二审案件受理费人民币10,696元，由上诉人翁银田负担10,000元、被上诉人上海亚龙投资（集团）有限公司负担696元。本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 蒋辉霞
二〇一六年五月二十七日
书记员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……