湖南省衡阳市蒸湘区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0408民初532号原告：吕某某，男。被告：陈某某，男，1966年3月29日出生，身份证号码：4304211966********，汉族，经商，住湖南省衡阳市珠晖区湖北路**号***户。委托代理人：张楚英，湖南秦湘律师事务所律师。委托代理人：周围，湖南秦湘律师事务所律师。被告：衡阳市西园房地产开发有限公司，住所地湖南省衡阳市蒸湘区解放西路71号。法定代表人：刘侃侃，该公司总经理。第三人：刘某，男，1964年2月15日出生，身份证号码：4304261964********，汉族，住湖南省衡阳市蒸湘区解放西路**号。被告衡阳市西园房地产开发有限公司与第三人刘某的共同委托代理人：刘湘骅，湖南湘华律师事务所律师。被告衡阳市西园房地产开发有限公司与第三人刘某的共同委托代理人：蒋冬林，湖南湘华律师事务所实习律师。原告吕某某为与被告陈某某、衡阳市西园房地产开发有限公司（以下简称西园公司）、第三人刘某案外人执行异议之诉一案，于2018年4月3日向本院提起诉讼。本院受理后，因（2018）湘0408民初533号、534号、536号案件均系原告吕某某诉被告陈某某、西园公司、第三人刘某申请执行人执行异议之诉，四案存在关联性，故本院于2018年5月18日依法适用普通程序公开开庭对本案及上述三案进行了合并审理。原告吕某某，被告陈某某的委托代理人张楚英、周围，被告衡阳市西园房地产开发有限公司与第三人刘某的共同委托代理人刘湘骅、蒋冬林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕某某提出讼请求：1、判决确认原告吕某某2015年2月10日与被告西园公司签订的《房屋买卖合同》合法有效，并确认该房屋为原告所有；2、解除对原告购买的位于衡阳市蒸湘区解放西路71号财富和园住宅楼3107号房的查封和拍卖；3、被告承担诉讼费用。事实与理由：2015年2月10日原告与被告西园公司签订了《房屋买卖合同》，西园公司将其开发位于衡阳市蒸湘区解放西路71号财富和园住宅楼3107号房以484496元的价格出卖给原告，合同签订后，原告以被告西园公司拖欠的工资款及土方工程款支付了全部的购房款，被告西园公司将诉争房产交付给原告占有至今。原告与被告西园公司均确认了《房屋买卖合同》的效力。原告购买诉争房屋具有能够排除强制执行的权利，其理由为：第一，人民法院查封无产权且违章建筑的房屋没有法律依据；第二，原告已实际占有该不动产；第三，原告已支付全部价款；第四，非因买受人（即原告）自身原因未办理过户登记。因此，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，原告具有足以排除执行的权利。衡阳市蒸湘区人民法院于2018年2月11日作出的（2017）湘0408执异字第60号民事裁定，没有事实和法律依据。为维护原告的合法权益，现根据有关法律规定，提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。被告陈某某辩称，1、原告与被告西园公司签订的房屋买卖合同为无效合同，合同所涉案的房屋没有相应预售许可证和相关报建手续，依法不能买卖；2、从原告诉状和相关证据可看出原告没有真实的购房意思表示，而是以购房合同的形式来担保工程款债权，从原告与西园公司签订的房屋买卖合同本身看合同上没有相应房屋面积单价，不符合购房合同基本要件；3、原告诉请与客观事实不符，原告与西园房地产签订合同后至今从未实际占有涉案房屋；4、本案诉争房屋于2018年5月8日执行完毕，已经抵偿给被告陈某某，该房屋处置已经终结。被告西园公司辩称、第三人刘某述称，原告与被告西园公司签订的房屋买卖合同合法有效，原告的所购买的工程抵偿房屋购房款办理了相关手续，且实际交付给原告，原告合法占有。未办理相关登记手续系因西园公司经济链断裂，房屋存在欠费未及时缴纳。第三人处理西园公司事务系履行职务行为。原、被告为支持其诉讼主张，依法向本院提交了证据，对于当事人无异议的证据，本院予以采信并在卷佐证，对于有异议的证据，本院作如下认定：一、原告提供的《以房抵工程协议》未显示原告与西园公司协商的房屋包括涉案《商品房买卖合同》涉及的房屋，且原告提供的《商品房买卖合同》上显示的价格与《以房抵工程协议》显示的价格不相符，原告亦未提供其他证据证实涉案《商品房买卖合同》的真实性；原告提供的《证明》未反映欠付工程款的数额以及具体抵款的房号，本院责令原告限期提供承包工程以及工程结算的相关资料，原告未予提供，以上证据不能达到原告提出的被告西园公司以涉案房屋抵工程款300000元的证明目的，本院均不予确认。二、原告与被告陈某某提供的《公告》显示本院于2015年5月5日对涉案房屋进行查封的事实；原告提供的（2017）湘0408执异60号执行裁定书系本院针对原告的执行异议申请而作出的裁判文书；被告陈某某提供的（2017）湘0408民初543号调解书、执行案件受理通知书证明其系被告西园公司的债权人，该债权经本院确认且陈某某已申请强制执行，以上证据来源及形式合法，内容客观真实，本院均予以采信。三、被告陈某某提供的本院（2017）湘0408执220号之三执行裁定书系在本案立案受理后执行程序中作出的裁判文书，与本案无关联性，本院不予确认；被告陈某某提供的照片无法确定系涉案房屋现场照片，本院不予确认。本院经审理查明的事实如下:2017年4月17日，陈某某为与西园公司民间借贷纠纷一案向本院提起诉讼，审理过程中双方达成和解协议，西园公司于2017年4月28日前偿还陈某某借款本金3400000元、利息2400000元等，本院于2017年4月26日出具（2017）相0408民初543号民事调解书，对双方的协议予以确认。后西园公司未按调解协议履行支付义务，陈某某遂于2017年5月4日向本院申请强制执行，本院立案受理后，依法作出（2017）相0408执220号执行裁定书，查封了西园公司开发的坐落于衡阳市蒸湘区解放西路71号财富和园住宅楼30层、31层房屋。本院对查封内容进行了公告，并在争议房屋上张贴封条。在查封该房屋时本院查明，该房屋无人占有使用。后吕某某对本院执行涉案3107号房屋以及另三套房屋（3108号、3109号、3111号）提出书面异议，本院受理后依法组成合议庭进行审查，并于2018年2月11日分别作出（2017）湘0408执异字第60、61、58、59号民事裁定，裁定驳回了吕某某的异议请求。吕某某不服该裁定，遂酿成本案纠纷。另查明，原告吕某某与陈某某、西园公司、刘某的另三案纠纷，本院分别立（2018）湘0408民初533、534、536号案号与本案同日受理，本案中，原告主张其以484496元的工资款及工程款购置了3107号房屋，在庭审过程中又主张系按照与被告西园公司于2015年2月10日签订的《商品房买卖合同》约定的总价300000元购得该房屋（房屋面积113.2平方米），即折合成单价约为2650.18元/平方米；533号案件中，原告主张其以441225元的工资款及工程款购置了3108号房屋，涉该房屋的《商品房买卖合同》显示原告以4280元/平方米的单价、441225元的总价购得该房屋（房屋面积103.09平方米）；534号案件中，原告主张其以61184的工资款及工程款购置了3109号房屋，在庭审过程中又主张系以300000元的价款购置了该房屋，而涉该房屋的《商品房买卖合同》仅显示了房号，对于楼栋、房屋价格等未有体现；536号案件中，原告主张其以554260元的工资款及工程款购置了3111号房屋，而涉该房屋的《商品房买卖合同》显示原告以300000元的总价购得该房屋（房屋面积129.5平方米），即折合成单价约为2316.6元/平方米。又查明，原告吕某某未居住在争议房屋内，其自述其名下有其他可用于居住的房屋。本院认为，原告诉请要求停止对诉争房屋的执行，本院依法应审查原告对本案诉争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”之规定，在金钱债权执行中，买受人以登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议要得到支持，必须同时符合以下条件：第一，要证明在本院查封前签订了合法有效的书面买卖合同。本案中，原告提供了其与被告西园公司签订了《商品房买卖合同》，该合同落款时间为2015年2月10日，系在本院查封前。因该合同未经房产部门备案登记，故原告应提供其他证据证实该合同的真实性。而原告提供的《以房抵工程协议》与相关政府领导小组出具的《证明》均只能证实对于以房屋抵工程款（以工程款抵购房款）原告与西园公司达成了一致意见，而对于具体房号，均无体现，故原告与西园公司协商的以房屋抵工程款（以工程款抵购房款）是否为涉案房屋,依据现有证据尚无法确定。且合同中约定的房屋总价为300000元，折合成单价约为2650.18元/平方米，远低于《以房抵工程协议》中约定的房屋单价4280元/平方米，与本案关联的另三案中所涉房价亦不一致，与常理不符，与原告在诉状中主张的事实“以人民币484496元出卖给原告”亦不相符，故原告向被告西园公司购买房屋的意思表示不真实。第二，应证明所购房屋系用于居住且名下无其他用于居住的房屋。原告吕某某主张在本案以及与本案关联的另三案中共计以房屋抵工程款获得了四套房屋，而原告自称其名下有其他可用于居住的房屋，且其未提供证据证明其已合法占有争议房屋，本院在张贴查封封条时亦查明涉案房屋当时无人占有使用，故原告陈述的事实以及提供的证据不能证实对于涉案房屋系用于居住，且名下无其他用于居住的房屋。第三，应证实已支付价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，如拖欠工程款属实，原告与被告西园公司之间的基础法律关应为建筑施工承包合同关系，并非不动产买卖关系，即实为基于以涉案房产抵偿工程款，并无向被告西园公司购买房产的实际付款行为，故为防止开发商与承包人串通损害债权人的利益，原告应当提供证据证明被告西园公司拖欠工程款属实且数额不少于抵房款的数额，而原告未向本院提供证据证明以上事实，故应当承担由此产生的不利法律后果。综上所述，原告的请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条人民法院应予支持的情形，原告对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，故原告请求解除对争议房屋的查封和拍卖的主张，本院不予支持。原告提出其对西园公司追索工程款的权利应当优先于二被告间的普通债权，但未提供确认其对涉案工程享有工程款优先权的相关生效法律文书，且工程款优先权仅为法定优先债权，并非物权，故原告的主张没有事实及法律依据，本院不予支持。原告提出的确认其与被告西园公司签订的《商品房买卖合同》合法有效以及房屋为原告所有的诉讼请求与本案非同一法律关系，故本院不予确认。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告吕某某的诉讼请求。本案受理费5800元，由原告吕某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 长  赵志平审 判 员  罗 娜人民陪审员  范重辉二〇一八年六月六日代理书记员  洪 珊《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十条人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。