南京市浦口区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民初字第1370号
原告（反诉被告）钟巧云，女，1973年9月10日生，汉族。
委托代理人胡典，江苏天豪律师事务所律师。
被告（反诉被告）南京凡高投资管理有限公司（以下简称凡高投资公司），住所地在本区江浦街道文德路35号。
法定代表人何昌林，总经理。
委托代理人李峻，江苏天晖律师事务所律师。
原告（反诉被告）钟巧云与被告（反诉原告）凡高投资公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员黄维适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）钟巧云及委托代理人胡典，被告（反诉原告）凡高投资公司的委托代理人李峻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）钟巧云诉称，2014年4月15日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告承租江宁区九龙湖1号颐和南园B区1层、C区1层共计120平方米房屋，用于社区配套干洗店。合同履行过程中，原告承租的房屋被栅栏与外界隔离，导致原告无法正常经营。故诉至法院，请求判令：1、解除原、被告签订的《租赁合同》。2、被告返还2014年12月13日至2015年5月14日期间的租金25000元、押金5000元、物业费5000元。3、被告赔偿原告经济损失80000元。4、诉讼费由被告负担。
被告（反诉原告）凡高投资公司辩称，原告的诉请无事实和法律依据，租赁房屋外侧栅栏并不是被告设置，而是小区的业委会设置，栅栏的设置不影响租赁房屋的使用。且原告仍在使用涉案房屋，相关的设备仍在房屋内。被告同意解除合同，对于押金同意在结清相关费用后予以退还。对于物业费是公司收取的，但是原告应当支付给物业公司的2014年5月15日至2015年5月14日的物业费，不存在返还问题。
被告（反诉原告）凡高投资公司诉称，2014年4月15日，反诉被告承租反诉原告的房屋，租期五年，缴纳租金50000元。钟巧云未按合同约定的2015年4月25日前未交纳第二年度租金，并将反诉原告诉至法院要求解除合同。公司认为反诉被告的起诉没有事实与法律依据，租赁房屋外侧的栅栏不是反诉原告设置，而是小区业委会设置，与反诉原告无任何关系，且栅栏设置并不影响房屋的使用。为维护反诉原告的合法权益，特提起反诉，要求判令：1、反诉被告给付2015年5月15日至实际交还房屋之日的房屋租金、物业管理费（租金标准为50000元／年、物业管理费标准为5000元／年）。2、反诉被告给付违约金50000元。3、反诉被告给付水电费500元。4、反诉被告承担反诉费。
原告（反诉被告）钟巧云辩称，1、其分别于2014年12月、2015年5月两次发函通知反诉原告解除租赁合同，要求对方接收房屋，不应再支付租金及物业费。2、其不存在违约行为，不应承担违约金。3、水电费用应向相关主管部分缴纳。综上，请求驳回反诉原告的诉讼请求。
经审理查明，2014年4月15日，被告凡高投资公司与原告钟巧云分别作为甲方、乙方签订一份《租赁合同》，约定出租的商铺座落于江宁区九龙湖1号颐和南园B区1层部分、C区1层部分，面积为120平方米。租期5年，自2014年5月15日至2019年5月14日。第1、2年基础年租金为50000元。本合同一经签署，乙方即应交纳5000元押金。合同终止，乙方交清租金及水电等相关费用后，甲方即可退还乙方押金。若甲乙双方中任意一方无故提前解除合同都视为违约并承担100000元的违约责任。乙方每年需要向甲方交纳物业管理费人民币5000元，该价格是租赁物业前期的优惠价格，如遇物业公司及相关的主管部门上调费用，乙方同意所缴的物业费相应上调，无任何的异议。甲方承诺乙方位于B区与C区过道处的玻璃门正常营业时间处于开放状态。合同签订后，被告将涉案房屋交由原告使用。原告给付被告2014年5月15日至2015年5月14日租金50000元、管理费5000元、押金5000元，合计60000元。
2014年9月初，涉案房屋外侧被设置一道栅栏。2015年3月11日，南京市江宁区颐和南园业主委员会向中粮深圳物业公司南京分公司发出通知一份，内容：小区会所洗衣房外侧的不锈钢栅栏和门涉及到小区的安全，在未经小区全体业主同意的情况下，不得随意打开，务请贵公司加强管理，保障小区的安全。
另查明，原告仍有部分设备放置涉案房屋内，未将涉案房屋腾空交还被告。原告在庭审中要求解除租赁合同，被告表示同意解除合同。
庭审中，原告陈述其于2014年12月10日发函通知被告要求解除合同，2015年5月15日向被告发函要求被告接收房屋。被告表示仅收到原告2015年5月15日的函，未收到2014年12月10日的函，且原告至今未腾空房屋。
以上事实有原、被告的陈述、租赁合同、收据、通知函、邮件回执、通知、本院调查笔录等证据在卷证实。
本院认为，原、被告间的租赁合同是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同履行。本案中，原告以经营的洗衣房外侧设置的栅栏造成其无法正常经营为由要求解除合同，本院认为根据涉案房屋所在小区业委会的管理通知，栅栏是小区业主为了小区安全而设置的，并不是被告设置。且根据合同约定被告只是承诺位于B区与C区过道处的玻璃门正常营业时间处于开放状态，而原告未能举证被告存在违约行为，故原告要求提前解除租赁合同，构成违约，应当承担违约责任。现原、被告就解除合同达成一致意见，且不违反法律规定，本院予以支持。原告要求被告退还2014年12月13日至2015年5月14日期间的租金25000元，被告有异议，本院认为原告交纳的是2014年5月15日至2015年5月14日期间的租金，而原告至2015年10月14日庭审结束前仍占用涉案房屋并未腾空返还被告，原告此项诉请无法律依据，不予支持。原告要求退还押金5000元，被告同意在扣除相关费用后予以退还，本院认为根据合同约定合同终止，原告交清租金及水电等相关费用后，被告即可退还原告押金。现原、被告双方虽协商一致解除合同，但双方未结清租金及水电费，故对原告的诉请不予支持。原告要求退还物业管理费，本院认为根据合同约定，原告每年需要支付被告物业管理费5000元，原告至今未腾空房屋交还被告，且违约提前解除合同，其此项诉请于法无据，不予支持。原告要求被告赔偿经济损失80000元，被告有异议，本院认为原告未举证证明被告存在违约行为，相反原告违约提前解除合同，其诉请无事实和法律依据，不予支持。
反诉原告凡高投资公司要求反诉被告钟巧云按50000元／年的标准，给付自2015年5月15日至房屋实际交还之日的租金，本院认为反诉被告的租金仅支付到2015年5月14日，现反诉被告至今未交还房屋，其应当支付房屋租金，故对此项诉请予以支持。反诉原告要求反诉被告按5000元／年的标准，给付自2015年5月15日至房屋实际交还之日的物业费，本院认为根据合同约定，反诉被告每年需向反诉原告交纳5000元物业费，反诉被告交纳的物业费截止到2015年5月14日，现双方协商一致解除合同，故反诉被告应按5000元／年标准，支付自2015年5月15日至判决确定之日的物业费。反诉原告要求反诉被告支付违约金50000元，反诉被告认为自己不存在违约行为，不应支付违约金，本院认为反诉被告提前解除租赁合同，构成违约，应当承担违约责任，但违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，本案中合同约定的违约金明显过高，故本院酌情调整为10000元。反诉原告要求反诉被告给付水电费500元，因反诉原告未能举证证明，对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：
一、解除原告钟巧云与被告凡高投资公司签订的《租赁合同》。
二、驳回原告钟巧云其他的诉讼请求。
三、反诉被告钟巧云于本判决生效之日起五日内给付反诉原告凡高投资公司自2015年5月15日至实际交还房屋之日的租金，标准按50000元／年计算。
四、反诉被告钟巧云于本判决生效之日起五日内给付反诉原告凡高投资公司自2015年5月15日至判决确定之日的物业费，标准按5000元／年计算。
五、反诉被告钟巧云于本判决生效之日起五日内给付反诉原告凡高投资公司违约金10000元。
六、驳回反诉原告凡高投资公司其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2780元，减半收取1390元，由原告钟巧云负担；反诉案件受理费减半收取863元，由反诉原告凡高投资公司负担491元，由反诉被告负担372元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审判员 黄 维
二〇一五年十月二十七日
书记员 钦一航