北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0105民初6776号
原告（反诉被告）：马建军，男，1980年1月27日出生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：李军军，北京市瀚翔律师事务所律师。
原告（反诉被告）：王萌，女，1980年1月22日出生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：李军军，北京市瀚翔律师事务所律师。
被告（反诉原告）：石茹云，女，1966年3月4日出生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：卢亮辰，男，1966年12月26日出生，自由职业者，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：苗玉亮，北京市融显律师事务所律师。
第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区。
法定代表人：刘田，董事长。
委托诉讼代理人：杜文娜，女，1991年2月3日出生，北京我爱我家房地产经纪有限公司法务专员，住北京市大兴区。
原告（反诉被告）马建军（以下简称姓名）、原告（反诉被告）王萌（以下简称姓名）与被告（反诉原告）石茹云（以下简称姓名）、第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。马建军及其与王萌的共同委托诉讼代理人李军军，石茹云的委托诉讼代理人卢良辰、苗玉亮，我爱我家公司的委托诉讼代理人杜文娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
马建军、王萌向本院提出诉讼请求：判令石茹云支付逾期交付房屋违约金51600元及逾期办理房屋权属转移登记违约金13760元。事实和理由：2014年10月12日，我方与石茹云就北京市朝阳区朝阳路X号院X号楼X单元X室房屋（以下简称涉案房屋）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号：E09166723，以下称房屋买卖合同）及补充协议。补充协议第五条约定：最迟于2015年3月31日前共同到房屋权属登记部门办理过户手续；第七条约定：在签署本协议后2015年2月15日前，共同办理房屋交验手续。上述协议签订后，石茹云并未依约按期向我方交付房屋及办理过户手续。2015年4月16日，双方才办理涉案房屋过户及交付事宜。
石茹云辩称并反诉称：2014年10月12日，我与马建军、王萌在我爱我家公司的居间下，签订了房屋买卖合同和补充协议。合同约定我将涉案房屋出售给马建军和王萌，房屋价款274万元，购房人逾期付款的，按日计算向出卖方支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起三日内向出卖方支付违约金。补充协议对具体的付款时间进行了补充约定。签订合同时购房人支付定金5万元，2014年11月30日前支付首付款167万元，贷款100万元由金融贷款机构支付给售房人，2015年2月15日前支付房款2万元。马建军、王萌在2015年1月19日支付我方首付款167万元，违约晚支付49天，并且未按合同约定履行贷款额，本应贷款100万元却只贷了80万元，另外20万元迟迟不能到账，导致过户和交房延期。2015年4月16日办理房屋过户时，马建军、王萌才支付我剩余房款。因为马建军和王萌的迟延付款行为，导致我方在另一购房过程中违约，造成了85200元的损失，故我方提起反诉请求：1、判令马建军、王萌支付逾期付款违约金47515元；2、判令马建军、王萌赔偿损失85200元。
马建军、王萌对石茹云的反诉辩称：不同意石茹云的反诉请求。关于首付款，根据补充协议约定网签完毕后才支付，2015年3月6日双方办理完毕网签，我方于2015年1月19日就已经支付首付款，不存在违约。关于贷款，合同没有约定贷款支付时间，且贷款是金融机构直接发放给卖方，不是我方能够控制的，不存在违约。关于尾款，合同约定是在2015年2月15日交付房屋时付清，但是石茹云直到2015年4月16日才交房，我方于当日付清尾款不存在违约。石茹云与案外人签订购房合同系在涉案合同之后，造成的损失与本案无关也并非必要损失，系石茹云自身原因导致，不同意赔偿。
我爱我家公司述称：买卖双方于2015年10月12日签订房屋买卖合同及补充协议，因为涉案房屋并非满五唯一，直到2015年3月6日才办理网签手续。2015年3月17日，双方到场办理公积金初审，2015年3月25日，双方到场办理贷款面签，当天批贷，我公司均通知双方批贷情况。2015年3月31日办理缴税，当时卖方说买方迟延支付首付款，要求买方支付违约金才同意过户。2015年4月15日，曾经预约过户，但是卖方未到场，未办理成功。2016年4月16日，正式办理过户手续。2015年5月8日，公积金管理中心发放贷款。首付款应当按照网签确定支付时间，网签会对涉案房屋在建委进行登记备案并公布，防止房屋所有权人一房多卖，因此为了保障资金交易安全，我司才规定网签后支付大笔首付款。
经审理查明：2014年10月12日，石茹云（出卖人）与马建军、王萌（共同买受人）在我爱我家公司居间介绍下签订房屋买卖合同，约定马建军、王萌从石茹云处购买涉案房屋，建筑面积94.62平方米，房屋成交价格为274万元，买受人可以在签订本合同的同时支付定金5万元，定金支付方式为直接支付给出卖人。出卖人应当在领取全部房款当天将该房屋交付给买受人。除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照下列第1种方式处理。1、按照逾期时间，分别处理，（1）和（2）不作累加。（1）逾期在十日之内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起三日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过十日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起三日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。买受人未按照附件五约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理。1、按照逾期时间，分别处理，（1）和（2）不作累加。（1）逾期在十日之内，自第六条约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起三日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过十日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起三日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。当事人双方同意，自合同签订之日起九十日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。
同日，石茹云（甲方、出卖方）与马建军、王萌（乙方、买受方）以及我爱我家公司（丙方、见证方）签订补充协议，约定乙方以4次交付房款的方式交接房款：1、在签订合同当时，乙方交付甲方定金5万元，交付方式为自行交接；2、在网签完成后，在2014年11月30日前交付甲方首付款167万元，交付方式为自行交接；3、贷款部分房款100万元，由金融贷款机构依照放款流程及条件直接发放给甲方，丙方对乙方交付的放款，仅承担见证责任；4、在2015年2月15日前交付甲方放款2万元，交付方式为自行交接。经甲乙双方友好协商同意，甲方承诺在与乙方办理产权转移登记结束前，上述房屋为满五年且是家庭名下唯一住房，税费由乙方承担；如因不是满五年且家庭名下唯一住房，产生的多余税费由甲方承担。经甲乙双方友好协商同意，约定最迟于2015年3月31日前共同到房屋权属登记部门办理过户手续，在乙方积极配合、资质满足贷款银行要求的前提下，如因乙方贷款批贷延迟或贷款金融机构政策变更等不可抗力原因，导致未按期办理过户手续，责任相关方不承担违约责任。如至2015年3月31日，乙方仍未取得批贷，导致未能过户，乙方应支付甲方违约金。甲乙双方协商同意，在签署本协议后2015年2月15日前，共同办理房屋交验手续，甲方须在交验前腾空房屋，结清所有需甲方承担的费用，包括但不限于物业管理费、取暖费、电视收视费、电话费、燃气费、水费、电费等。乙方通过验收后，甲方向乙方交付房屋钥匙，并视为甲方完成交付手续，房屋交付后所发生的房屋风险责任由乙方承担。
合同签订当日，马建军、王萌支付石茹云定金5万元；2015年1月19日，马建军、王萌支付石茹云支付首付款167万元。同日，双方办理网签备案登记，后于2015年2月11日撤销该网签。
2015年2月8日，石茹云（甲方）与马建军（乙方）签订《物品交接清单》一份，双方约定：“1、厨房内的整体橱柜可以移走；2、屋内的三部空调和热水器给乙方留下；3、可移动的家居甲方可自行处置，不包括木地板；4、甲方见到乙方贷款给甲方的批贷函后，将房屋钥匙移交给乙方。”
2015年3月6日，双方再次办理网签备案登记。2015年3月23日，北京住房公积金管理中心向马建军、王萌出具《住房公积金贷款审核确认书》，贷款额度为80万元，贷款期限为20年，还款方式为自由还款。2015年3月31日，双方共同办理缴税手续，马建军、王萌交纳契税3万元。
2015年4月16日，石茹云（甲方）与马建军（乙方）办理涉案房屋的交验时签订交接单一份，内容为：“甲方石茹云跟乙方马建军、王萌现已结清涉案房屋内所有的各项费用，移交物品清单：门禁卡×2、电卡、中水卡、燃气卡、门钥匙、邮箱、剩余房款贰万元整。”同日，马建军、王萌支付石茹云剩余房款20万元，双方办理涉案房屋的产权过户手续，将涉案房屋过户至马建军、王萌名下，共有情况为共同共有。2015年5月8日，石茹云收到发放的贷款80万元。
另查，马建军、王萌曾于2015年4月15日诉至本院，要求石茹云配合办理房屋过户手续，后撤诉。石茹云曾于2015年12月8日诉至本院，要求马建军、王萌赔偿损失并支付逾期付款违约金，后因未按时交纳诉讼费，按撤诉处理。
庭审中，马建军、王萌主张石茹云存在逾期交房和逾期办理过户的违约行为，要求其按照已付购房款的日万分之五支付逾期违约金。石茹云辩称根据2015年2月8日其与马建军签订的《物品交接清单》，见到批贷函后才将房屋钥匙交给买方，石茹云20**年4月16日才见到批贷函并于当天办理交房，不存在逾期交房，此外，没有按照补充协议约定的时间办理过户是其在没有见到批贷函的情况下，为了保证剩余房款安全，行使不安抗辩权的行为。同时，石茹云提出反诉，主张马建军、王萌存在逾期支付购房款的违约行为，因该违约行为导致其另行购买其他房屋时无法按期付款，产生定金、中介费和诉讼费的损失，要求马建军、王萌按照应付购房款的日万分之五支付逾期违约金并赔偿相应损失。马建军、王萌认为网签完成是支付首付款的前提条件，其已于正式网签前支付首付款不存在违约，贷款金额系金融机构直接支付给石茹云，其已按约办理贷款不存在违约，尾款部分系交付房屋时支付亦不存在违约，石茹云另行购买房屋产生的损失与本案无关，故不同意石茹云的所有反诉请求。
本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，马建军、王萌与石茹云签署的房屋买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人应当依约履行。根据庭审查明的事实，马建军与石茹云在2015年2月8日签订的《物品交接清单》中约定石茹云见到批贷函后将房屋钥匙移交给马建军和王萌，因两次房屋交接手续均为马建军与石茹云二人办理，亦未有证据显示王萌对此曾提出过异议，故该约定应当认定为双方对原合同交付房屋条件的变更。石茹云虽辩称在2015年4月16日才看到批贷函，但与其在2015年3月31日配合对方办理房屋过户缴税手续的行为相互矛盾，亦与交易习惯不符，本院对此无法采信，石茹云应当承担2015年3月31日之后逾期交房的违约责任。现马建军和王萌提交的证据不足以证明其于2015年3月31日前向石茹云出示过批贷文件，其要求石茹云承担2015年3月31日之前逾期交房的违约责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于逾期过户违约金，石茹云未按照合同约定最迟于2015年3月31日前配合办理过户手续，构成违约，应当按照合同约定标准支付违约金，该主张于法有据，本院予以支持。石茹云虽辩称未按约办理过户系履行不安抗辩权的行为，但其未提交确切证据证明马建军和王萌的履行能力明显降低，有不能对待给付的现实危险，本院不予采信。
关于石茹云主张的逾期付款违约金，对于首付款的支付时间，根据补充协议第三条第2项约定“在网签完成后，在2014年11月30日前交付甲方首付款人民币167万元”，从语句的先后顺序来分析，办理网签以及支付首付款的时间均应不晚于2014年11月30日。根据庭审查明的事实，双方未能在2014年11月30日前办理完毕网签手续系因马建军和王萌出售自身名下房屋未办理购房资质审核所致，故其应就此部分款项承担逾期付款的违约责任。贷款部分，虽然马建军和王萌的贷款额度不足100万元，但其已于办理过户及交房当日向石茹云补足了该部分差额，且该付款时间不晚于金融贷款机构向石茹云发放贷款的时间，故其不应就此部分款项承担逾期付款责任。尾款部分，马建军和王萌未按约付款，应当就此部分款项承担逾期付款的违约责任。关于损失部分，石茹云的主张于法无据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）石茹云于本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）马建军、王萌逾期交房违约金一万三千七百六十元；
二、被告（反诉原告）石茹云于本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）马建军、王萌逾期过户违约金一万三千七百六十元；
三、原告（反诉被告）马建军、王萌于本判决生效后七日内支付被告（反诉原告）石茹云逾期付款违约金四万一千五百一十五元；
四、驳回原告（反诉被告）马建军、王萌的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）石茹云的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1434元，由原告（反诉被告）马建军、王萌负担830元（已交纳717元，余款于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）石茹云负担604元（于本判决生效后七日内交纳）。
反诉费1477元，原告（反诉被告）马建军、王萌负担462元（余款于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）石茹云负担1015元（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 梁 远
人民陪审员 杜月霞
人民陪审员 陈秀珍
二〇一七年十二月二十七日
书 记 员 辛丽颖