福建省石狮市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）狮民初字第6339号
原告中国工商银行股份有限公司石狮支行，住所地石狮市。
负责人庄文聪，该行行长。
委托代理人黄清波，男，系该行员工。
被告蔡明珠，女，1964年11月30日生，汉族，住福建省石狮市。
被告石狮市义德房地产开发有限公司，住所地石狮市。
法定代表人李贤义，该公司负责人。
原告中国工商银行股份有限公司石狮支行与被告蔡明珠、石狮市义德房地产开发有限公司（以下简称义德公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告委托代理人黄清波到庭参加诉讼，被告蔡明珠、被告义德公司经本院送达传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年5月26日，被告蔡明珠向原告申请个人住房贷款，并与原告签订了《个人购房借款／担保合同》，合同编号为01408行（人民路）支行（2013）年一手贷0000717号，合同金额为人民币146万元正，期限15年，贷款利率为中国人民银行基准年利率，如贷款逾期（包括被宣布提前到期）按年利率基础上加收30%计收罚息、复利，该笔贷款以石狮市镇中路西侧信义华府3号楼29层2902室房产作为抵押，由石狮市义德房地产开发有限公司对本笔贷款承担阶段性连带保证责任（在满足合同10.2条A项条件：约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到正式抵押登记信息的房屋他项权证书。满足条件之日后免除保证人的保证责任），同时，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。被告郭四芬在共同偿还贷款确认书上签字确认为共同债务和承担共同还款责任。原告于2013年10月8日如约向借款人发放贷款146万元。贷款发放后，借款人并没有如约履行还款义务，于2015年5月8日起开始违约，至2015年11月21日连续逾期4期，为此，原告依据合同约定宣布贷款到期并要求二被告于2015年9月11日前归还全部贷款本息，但被告拒不偿还借款本息。截止2015年11月21日，被告尚欠原告贷款本金1352734.41元，利息、罚息及复息28217.36元。据此，原告请求判令：1、解除01408行（人民路）支行（2013）年一手贷0000717号《个人购房借款／担保合同》；2、被告蔡明珠立即偿还个人住房贷款本金1352734.41元，利息、罚息、复利28217.36元（暂计至2015年11月21日）及及自2015年12月22日起至实际还款之日止按约定罚息利率计算的一切利息、复利；3、原告有权以被告蔡明珠提供的址于石狮市镇中路西侧信义华府3号楼29层2902室房地产折价或者以拍卖、变卖的价款优先受偿；4、被告义德公司对本笔贷款承担连带清偿责任；5、本案的诉讼费用及由此发生的费用由二被告承担。
被告蔡明珠、被告义德公司在法定期间内均未作答辩。
在本院审理过程中，原告提供以下证据：
1、原告营业执照、组织机构代码证及法人代表身份证明、负责人身份证各1份，以此证明原告主体资格；
2、被告蔡明珠身份证、户口簿、结婚状况证明复印件各1份，以此证明借款人主体资格；
3、被告义德公司营业执照及企业代码证复印件1份，以此证明被告义德公司主体资格；
4、《个人购房借款／担保合同》1份，以此证明原、被告双方达成借款、抵押、担保等条款的事实；
5、借款凭证及电脑台账1份，以此证明原告依约履行房款及被告蔡明珠违约的事实；
6、《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票复印件各1份，以此证明抵押房产权属情况；
7、《按揭登记证明书》1份，以此证明本案抵押物已经办理抵押权按揭登记手续；
8、提前还款函2份、快递2份，以此证明原告依照合同约定履宣布借款合同提前到期的事实。
本院认为，被告蔡明珠、被告义德公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交反驳证据，应视为自愿放弃质证权利。原告提供的上述证据来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院予以确认，上述证据可以证明原告所诉称的事实。
根据原告的陈述及本院所确认的证据，对本案主要事实作如下认定：
2013年5月26日，被告蔡明珠因向原告申请个人住房贷款，与原告签订《个人购房借款／担保合同》（编号为01408行（人民路）支行（2013）年一手贷0000717号）一份，约定�被告蔡明珠向原告借款146万元正；借款期限15年；还款方式为等额本息还款法；借款利率为中国人民银行同期同类贷款基准利率；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率为本合同所执行的借款利率基础上加收30%确定；借款人连续三个月或累计6次未按时偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同及贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，并有权解除合同等；被告蔡明珠提供其名下址于石狮市镇中路西侧信义华府3号楼29层2902室房产为上述借款提供抵押担保；被告义德公司为上述借款提供阶段性保证责任，如满足约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到正式抵押登记信息的房屋他项权证书的条件，则免除保证人的保证责任。合同签订后，原、被告双方就被告蔡明珠提供抵押的房产到石狮市房产登记交易中心办理商品房按揭登记，原告并于2013年10月8日依约向被告蔡明珠发放贷款146万元。借款后，被告蔡明珠未依约履行还款义务，已连续四期未偿还贷款，为此，原告依约宣布合同到期，要求其偿还全部尚欠借款本息。但截止2015年11月21日止，被告仍尚欠原告借款本金1352734.41元、利息、罚息、复利28217.36元。2015年11月30日，原告向本院提起诉讼。
综上所述，本院认为，原告与被告蔡明珠、被告义德公司签订《个人购房借款／担保合同》主体合格，意思表示真实，约定内容没有违反法律法规的强制性规定，应确认合同有效。原告已依约履行发放借款的义务，被告蔡明珠在借款后未按约履行还款义务，应承担相应违约责任。据此，原告提出解除与被告蔡明珠、被告义德公司签订《个人购房担保借款合同》的请求，符合双方合同及法律法规关于解除合同条件的规定，对此本院予以支持。合同解除后，被告蔡明珠应偿还尚欠借款本金及相应利息、罚息及复利。然，本案诉争抵押房产设定的是抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为诉争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋�押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，但并非对诉争房屋享有现实抵押权。在双方未办理正式抵押登记的情况下，原告要求对诉争房产享有优先受偿权的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条的规定，义德公司提供阶段性连带保证的主合同为《个人购房借款／担保合同》，现主合同虽被解除，在原告与保证人无其他特别约定的情况下，保证人义德公司仍应对债务人的相关民事责任承担连带保证责任。而所谓阶段性连带保证，其本意就是让房产开发商为借款人在该阶段内（贷款合同签署之日起至抵押有效设定，相关权利证明文件交付银行执管之日止）向银行履行还款�务提供保证，亦为银行获得安全的房屋抵押担保的等待过程提供保证担保，一旦房屋抵押设定成功，该阶段性保证的任务完成。本案抵押按揭登记在未变更为抵押权设立登记之前，原告尚未取得诉争房屋的优先受偿权，故保证人义德公司提供的阶段性连带保证的期限届满条件未成就，被告义德公司仍应对被告蔡明珠尚欠原告款项承担连带偿还责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。被告蔡明珠、被告义德公司经本院送达传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条，并参照《房屋登记办法》第六十八条之规定，判决如下：
一、解除原告中国工商银行股份有限公司石狮支行与被告蔡明珠、被告石狮市义德房地产开发有限公司签订的合同编号为01408行（人民路）支行（2013）年一手贷0000717号的《个人购房借款／担保合同》；
二、被告蔡明珠应在本判决生效后立即偿付原告中国工商银行股份有限公司石狮支行借款本金1352734.41元、利息及罚息28217.36元，同时支付自2015年11月22日起至本判决确定的还款之日止按合同约定和中国人民银行有关规定计算的利息、罚息、复利。
三、被告石狮市义德房地产开发有限公司应对被告蔡明珠的上述债务承担连带清偿责任。被告石狮市义德房地产开发有限公司承担清偿责任后，有权向被告蔡明珠追偿。
�、驳回原告中国工商银行股份有限公司石狮支行的其他诉讼请求。
如果被告蔡明珠、被告石狮市义德房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费17229元，由被告蔡明珠、被告石狮市义德房地产开发有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审 判 长 李小红
人民陪审员 吴晓辉
人民陪审员 姜聪燕
二〇一六年七月二十八日
书 记 员 李娜丽
注：本案适用的主要法条及执行申请提示：
1、《中华人民共和国�同法》第九十四条第一款第（二）条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以延迟的行为表明不履行主要债务；
2、《中华人民共和国合同法》第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
3、《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
4、《中华人民共和国物权法》第二十条第一款当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分�不动产的，不发生物权效力。《房屋登记办法》第六十八条规定“预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内，当事人申请房屋登记的，房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。
5、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
6、《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
7、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条主合同解除后，担保人对债务应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定除外。
8、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
9、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
二、执行申请提示：
10、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的�间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。