宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）宁0202民初2916号
原告：左庆琴，女，1981年9月27日出生，汉族，无业。
委托诉讼代理人：蔡树志，宁夏致和律师事务所律师。
原告：齐国峰，男，1983年3月9日出生，汉族，无业。
委托诉讼代理人：蔡树志，宁夏致和律师事务所律师。
被告：张文阁，男，1966年8月17日出生，汉族，个体，住银川市。
委托诉讼代理人：刘继飞，宁夏宁人律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王琳，宁夏宁人律师事务所律师。
被告：ＸＸ勤，男，1963年3月29日出生，汉族，个体，住银川市。
委托诉讼代理人：刘继飞，宁夏宁人律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王琳，宁夏宁人律师事务所律师。
被告：石嘴山市华欣房地产开发有限公司，住所地：大武口区文明北路304-4号。
法定代表人：刘美兰，系该公司董事长。
原告左庆琴、齐国峰与被告张文阁、ＸＸ勤、石嘴山市华欣房地产开发有限公司（以下简称华欣房地产公司）案外人执行异议一案，本院于2017年8月22日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序于2017年9月28日公开开庭进行了审理。原告左庆琴、齐国峰及其共同委托诉讼代理人蔡树志，被告张文阁、ＸＸ勤的共同委托诉讼代理人刘继飞、王琳到庭参加诉讼；被告华欣房地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
左庆琴、齐国峰向本院提出诉讼请求：1.判令停止对大武口区锦馨花园15-1601号房屋采取执行措施；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年10月21日，原告与被告华欣房地产公司签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告华欣房地产公司开发的大武口区锦馨花园15-1601号房屋一套，房屋总价款为34万元。合同签订后，原告一次性全额付清了房款，并接收房屋后居住至今，原告曾多次向被告华欣房地产公司询问上述房产的产权登记事宜，但被告华欣房地产公司均以登记资料不全为由推脱不办。2017年7月20日，原告从石嘴山市房管部门了解到，上述房屋已经被大武口区法院查封，经向大武口区法院查询，是因被告张文阁、ＸＸ勤与被告华欣房地产公司民间借贷纠纷一案，大武口区法院作出（2016）宁0202执1691号裁定书，对原告购买居住的上述房屋进行了查封。原告于2017年8月9日向大武口区法院提出案外人执行异议，请求停止对涉案房屋的执行，大武口区法院于2017年8月17日作出（2017）宁0202执异43号执行裁定书，裁定驳回了原告的异议请求。原告认为，原告与被告华欣房地产公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，原告已全额付清了购房款，且实际居住使用了多年，根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条”金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”之规定，原告的异议请求符合法律规定，原告为此诉至法院。
张文阁、ＸＸ勤辩称，一、被告二人对涉案房产享有的权利具有对抗原告方的效力。首先，被告二人与被告华欣房地产公司签订合同后即在房管部门办理了备案登记手续，根据物权法关于不动产物权设立、变更、转让的规定可知，法律对于房屋强调登记而不强调占有，合同备案登记系通过备案来公示合同，目的是防止一房二卖，具有公示效力。虽然物权法和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》都未确定合同备案的性质以及确定一房二卖合同履行顺位，但是参考《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十三条规定以及《安徽省高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第三条规定，法院在裁判数份房屋买卖合同均有效的情形下，都是以合同备案优先于合法占有为顺序来确定买受人的权利保护顺位；且根据上述规定，法院裁判时还应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签等因素确定。本案中，被告二人办理了合同备案手续，房屋购房款亦比原告方先付清，据此，被告二人认为其对涉案房屋的权利保护顺位优先于原告方。其次，原告方虽然付清了全部购房款，其也只是对被告华欣房地产公司享有普通债权，故原告方对涉案房屋享有的权利不能对抗被告二人。二、原告方根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，认为其异议符合法律规定，但原告方一味的僵硬适用上述法条，而忽略了本案的客观情况。本案同时出现了两个对涉案房屋主张权利的主体，即原告方和被告二人，但原告方享有的系普通债权，并不足以排除强制执行的权益，因此（2017）宁0202执异43号裁定书驳回原告方的执行异议符合法律规定，并无不当。综上，请法庭依法判决。
华欣房地产公司未到庭，也未向本院提交答辩意见。
本案原告、被告张文阁、ＸＸ勤围绕诉讼请求依法分别提交了证据，被告华欣房地产公司无故拒不到庭参加诉讼，视为其对上述主体所举证据质证权的放弃；被告华欣房地产公司在举证期限内也未提交证据。对当事人无异议的证据，即原告方提交的（2017）宁0202执异43号执行裁定书、商品房买卖合同、发票、物业储备金收据、（2016）宁0202执1691号执行裁定书、（2016）宁0202民初1078号民事调解书（被告张文阁、ＸＸ勤提交的调解书与该调解书系同一文书），本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告方提交的暖气费、垃圾清运费、物业费、装修押金、电梯费及水费收据来源合法，内容客观，与本案具有关联性，对其证明力本院予以确认；被告张文阁、ＸＸ勤质证对该组证据不予认可，但其并无证据足以否定原告方该组证据的证明力，故其该质证意见不能成立，本院不予采信。房屋交接单，其上虽无相应单位签章，但结合原告方在本案中提交的其他证据及原告方在诉状中的陈述，可以认定原告方于2015年3月27日接收了涉案房屋。关于被告张文阁、ＸＸ勤提交的《商品房买卖合同》，因被告二人向大武口区法院申请强制执行是基于”被告华欣房地产公司未向被告二人履行（2016）宁0202民初1078号民事调解书中所确定的还款义务”这一事实，在此过程中，法院依据被告二人提出的《查封申请书》对被告华欣房地产公司名下的涉案房屋予以查封，即在上述执行程序中被告二人向被告华欣房地产公司主张权利并非基于该合同，故该合同及其性质不属本案的审查范围，该证据与本案也不具有关联性，本院不予确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告张文阁、ＸＸ勤与被告华欣房地产公司之间的借款合同纠纷经大武口区法院主持调解，双方自愿达成了调解协议，大武口区法院据此于2016年4月15日作出（2016）宁0202民初1078号民事调解书，后因被告华欣房地产公司未按时履行，被告张文阁、ＸＸ勤遂于2016年8月3日向大武口区法院申请强制执行，大武口区法院立案后于2016年8月16日向被告华欣房地产公司发出执行通知书，因被告华欣房地产公司在通知确定的期限内仍未履行，大武口区法院依据被告张文阁、ＸＸ勤提出的《查封申请书》于2017年4月20日作出（2016）宁0202执1691号执行裁定书，裁定对涉案房屋予以查封。
2014年10月21日，原告左庆琴、齐国峰与被告华欣房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定二原告购买被告华欣房地产公司开发的××区号房屋一套，房屋总价款为34万元。合同签订后，二原告依约付清了全部购房款，并于2015年3月27日接收了上述房屋并缴纳了该房屋相应的暖气费、垃圾清运费、物业费、装修押金、电梯费、水费及物业储备金。2017年7月20日，二原告得知涉案房屋已被大武口区法院查封，后于2017年8月9日向大武口区法院提出执行异议申请，大武口区法院于2017年8月17日作出（2017）宁0202执异43号执行裁定书，裁定驳回二原告的异议申请，二原告为此诉至本院，请求判如所请。
本院认为，案外人提起执行异议之诉的，其应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，没有证据或者证据不足以证明其主张的，其应承担不利后果。本案中，双方当事人对涉案房屋在被大武口区法院依法查封前及以后至今，该房屋的所有权人系被告华欣房地产公司这一事实均无异议，原告方虽然与被告华欣房地产公司签订了《商品房买卖合同》，其也已支付了购房款，但双方并未办理房屋产权过户登记手续，根据物权法的规定，涉案房屋的所有权人仍是被告华欣房地产公司，被告张文阁、ＸＸ勤申请法院查封被告华欣房地产公司所有的涉案房屋以实现二人对被告华欣房地产公司享有的债权符合法律规定，此时原告方基于买卖合同仅对被告华欣房地产公司享有债权，其享有的该债权与被告张文阁、ＸＸ勤基于（2016）宁0202民初1078号民事调解书对被告华欣房地产公司所享有的债权均为普通债权，原告方对被告华欣房地产公司享有的该债权并不足以排除强制执行，故原告方要求停止对大武口区锦馨花园15-1601号房屋采取执行措施的主张不能成立，本院不予支持。被告ＸＸ勤与被告华欣房地产公司签订的《商品房买卖合同》的性质不属于本案的审理范围，故本案双方关于该合同的相关意见本院在本案中不予评判。被告华欣房地产公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对本案其他主体所举证据质证权及抗辩权的放弃，对此被告华欣房地产公司应承担相应的法律后果。
综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（一）项、第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告左庆琴、齐国峰的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告左庆琴、齐国峰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。
审判长黎坤
人民陪审员曲燕
人民陪审员苏春玲
二〇一七年九月二十八日
书记员崔相如
附：本案适用的法条
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：
（一）案外人是否系权利人；
（二）该权利的合法性与真实性；
（三）该权利能否排除执行。
第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：
（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；
（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；
（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；
（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；
（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。
案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。
第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。
调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
本院特别提醒：当事人上诉的，应当于递交上诉状之日起至上诉期届满后七日内，向石嘴山市中级人民法院交纳上诉案件受理费，逾期则视为放弃上诉。