福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽01民终2361号
上诉人（原审被告、反诉原告）：洪启伟，男，1993年2月8日出生，汉族，住福建省闽侯县。
委托诉讼代理人：蔡一楠，福建秉峰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：林妹，女，1983年10月15日出生，汉族，住福建省闽侯县。
上诉人洪启伟因与被上诉人林妹房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省闽侯县人民法院（2017）闽0121民初4505号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
洪启伟上诉请求：撤销一审民事判决第二、六项，改判确认：1.林妹返还店内冰柜等财物；2.林妹赔偿装修损失61830元；3.林妹支付违约补偿金9760元；合计71590元。事实与理由：一、本案是林妹违法封锁租赁物，导致洪启伟租赁不能的案件，并非洪启伟违约所致。因此，林妹是主要过错方，无权要求洪启伟支付租金。且根据合同的约定，林妹应当支付洪启伟违约金9760元。二、林妹应当返还洪启伟圆桌六张（单价480元），椅子60张（单价180元），糕点柜1个（单价6300元），保鲜柜2个（单价2100元），转盘5个（单价100元），椅套28个（单价50元），桌布12张（单价35元），六门冰柜1个（单价3700元）,一审认定只返还4张圆桌是错误的。三、一审认定洪启伟未对装修费用或残值进行举证是错误的。装修物原值为68.7㎡×1500元/㎡=103050元，该事实在洪启伟和福州榕杰装修设计有限公司签订的《装修工程合同》中可以证实。装修物仅仅使用一年零八个月，扣除约两年的折旧，林妹应当返还装修费61830元。一审法院如果认定需要残值鉴定完全可以通过释明的方式或者依职权的方式实现对残值的司法鉴定、认定。综上，请求依法支持洪启伟的诉讼请求。
林妹辩称，一、本案是因洪启伟未按合同约定缴纳租金引起的，其违约行为是导致《店面租赁合同》不能履行的根本原因。洪启伟的所有陈述均与事实不符，其全部上诉理由均不成立。二、洪启伟存在过错，由此产生的全部不利后果均应由其承担。林妹有权解除与洪启伟签订的《店面租赁合同》，按照合同约定，林妹无需向洪启伟支付违约金。三、洪启伟要求林妹支付装修费用，但其所提供的证据不足以证明其实际装修支出。综上，一审法院认定符合事实，判决正确。请求二审法院驳回洪启伟的全部上诉请求。
林妹向一审法院起诉请求：1.依法判令洪启伟支付拖欠的5个月房屋租金24400元；2.依法判令洪启伟支付因违约产生的两个月补偿金9760元；3.依法判令洪启伟支付拖欠的物业费、电费合计8286.4元；4.依法判令洪启伟支付恢复出租房屋的原状的费用10000元；5.诉讼费由洪启伟承担。6.依法解除林妹与洪启伟双方的店面租赁合同，洪启伟预交的押金依约归林妹所有。诉讼过程中，林妹请求撤回上述第4项诉讼请求，另案起诉滞纳金。
洪启伟向一审法院反诉请求：1.依法判决林妹返还押金8000元；2.依法判决林妹返还店内冰柜等财物（圆桌六张、椅子60张、糕点柜1个、保鲜柜2个、转盘5个、椅套28个、桌布12张、六门冰柜1个）；3.依法判决林妹赔偿装修损失61830元；支付违约补偿金9760元。
一审法院认定事实：2015年8月15日，林妹（甲方）与洪启伟（乙方）签订《店面租赁合同》。合同第一条约定：租赁店面坐落于福州市闽侯县闽侯世茂江滨新城A3地块商业5#楼2层205商铺，建筑面积68.7平方米。第二条约定租赁期5年，自2015年8月1日起至2020年8月1日止。其中第一年租金每月4000元，第二年起按前一年租金每年递增10%。甲方同意免收乙方前2个月店面租金，水电、物业费自签约之日起由乙方支付。第三条约定乙方应在每月1日前以转账支付方式，支付下个月商铺租金，逾期每天按月租金1%交滞纳金，逾期超过15天，甲方有权终止合同收回店面，押金不予退还。第四条约定，签订合同当日，乙方应付两个月租金8000元作为店面押金，待本合同期满或终止时，乙方付清所有费用后，甲方无息退还所有押金。在承租方未违反本合同情况下，出租方未到合同期满收回店面应赔偿承租方装修费与设备三十万元。第七条约定，合同的提前与终止，甲、乙双方需提前贰个月与对方协商，并付给对方两个月租金作为补偿。合同签订后，洪启伟向林妹支付店面押金8000元。2017年3月，洪启伟最后一次向林妹支付租金。世茂天成物业服务集团有限公司闽侯分公司出具的《交费清单》显示，讼争店铺尚欠电费6301元、物业费1985.4元，合计8286.4元。2017年10月6日，林妹将讼争房屋租赁给徐作丰。
一审法院认为，林妹与洪启伟之间签订的《店面租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同，双方均应遵照合同约定履行各自的义务。洪启伟未按约定交纳租金，已构成违约，按照合同有关约定，林妹有权要求解除合同，押金不予退还，且林妹已于2017年10月6日将讼争租赁房屋另行出租，双方之间的《店面租赁合同》已无继续履行的可能，故林妹请求解除与洪启伟之间签订的《店面租赁合同》、押金归林妹所有，符合合同约定，一审法院予以支持；对洪启伟要求返还押金的反诉请求，一审法院不予支持。关于洪启伟拖欠的租金金额。林妹主张洪启伟于2017年3月支付的租金系2017年2月份的租金，洪启伟主张租金支付至2017年3月。根据《店面租赁合同》的约定，洪启伟应在每月1日前支付下个月的租金，故一审法院认定洪启伟向林妹支付租金至2017年3月。租金实际应支付至林妹将讼争店铺出租给他人时止，林妹要求洪启伟支付5个月的租金，未超出上述范围，一审法院予以照准，但金额应为22440元（2017年3月至2017年7月的月租金为4400元，2017年8月起的租金为4840元）。合同第七条约定合同的提前与终止，甲、乙双方需提前贰个月与对方协商，并付给对方两个月租金作为补偿，本案系由洪启伟逾期支付租金导致的合同解除，不属于本案约定的支付补偿金的情形，故对林妹要求洪启伟支付两个月补偿金的请求以及洪启伟要求林妹支付补偿金的反诉请求，一审法院不予支持。合同约定，水电、物业费自合同签订之日起由洪启伟支付，故林妹要求洪启伟支付拖欠的水电、物业费，符合合同约定，一审法院予以支持。林妹申请撤回要求洪启伟支付恢复原状的费用10000元的请求，不损害他人权益，一审法院予以准许。关于洪启伟要求林妹返还店内冰柜等财物的请求。洪启伟未举证证明上述财物均在讼争店铺，但林妹在审理中自认上述财物中有4张桌子在讼争店面内，一审法院予以确认，林妹应向洪启伟返还上述桌子。关于洪启伟要求林妹支付装修损失的反诉请求，洪启伟虽然与他人签订了装修合同，但洪启伟并未就其实际支出的装修费用进行举证，洪启伟亦未对其装修的残余价值进行举证，故对洪启伟的该项反诉请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除林妹与洪启伟之间签订的《店面租赁合同》；二、洪启伟应于本判决生效之日起十五日内向林妹支付租金22440元；三、洪启伟应于本判决生效之日起十五日内向林妹支付物业费、电费8286.4元；四、林妹应于本判决生效之日起十五日内向洪启伟返还桌子4张；五、驳回林妹其他诉讼请求；六、驳回洪启伟其他反诉请求。本诉案件受理费1112元，由林妹负担291元，由洪启伟负担821元；反诉案件受理费895元，由林妹负担100元，由洪启伟负担795元。
二审诉讼过程中各方均未向本院提交新的证据。根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，林妹与洪启伟签订的店面租赁合同合法有效，双方应按约履行。合同履行过程中，洪启伟支付店面租金至2017年3月，后未按约支付租金，其行为已构成违约。林妹根据合同约定主张解除合同、洪启伟支付拖欠的租金符合规定。现洪启伟主张系因林妹将店面加锁造成其无法履行合同，林妹应支付违约金9760元；但洪启伟未能提供相应的证据以证明其主张，故本院对此不予采纳。
洪启伟主张林妹应返还店面的桌椅、冰柜等财物，亦未能提供证据证明其所主张的财物均在店面内，一审法院对其主张不予采信，并根据林妹的自认判令林妹返还洪启伟桌子4张符合规定。
洪启伟主张林妹应赔偿装修损失61830元，但根据其提供的装修合同、订货单等证据并不足以证明其实际支出的装修费用以及店面内的装修残值，一审法院对其主张不予支持并无不当。
综上所述，洪启伟的上诉请求不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1112元，由洪启伟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴一萍
审 判 员 黄 锋
审 判 员 吴筱洲
二〇一八年四月二十七日
法官助理 江丽丽
书 记 员 郑紫雯