安徽省广德县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）广民二初字第00016号
原告：广德县四季建材厂。住所地安徽省广德县。
负责人：吴文富，任厂长。
委托代理人：张可全，男，住安徽省广德县。
被告：刘国荣，男，住江苏省宜兴市。
委托代理人：刘志成，安徽付明友律师事务所律师。
被告：储先凤，女，住安徽省广德县。
原告广德县四季建材厂诉被告刘国荣合同纠纷一案，本院于2014年12月17日立案受理，依法适用普通程序于2015年2月3日第一次公开开庭进行了审理。本案在审理过程中，本院依法追加储先凤为被告参加诉讼，并于2015年3月24日第二次公开开庭进行了审理。原告广德县四季建材厂委托代理人张可全，被告刘国荣及其委托代理人刘志成，被告储先凤均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
广德县四季建材厂诉称：2012年4月29日，原告与被告及被告的合伙人共同签订了《广德县四季建材厂租赁合同》，被告及其合伙人共同承租了原告的建材厂，租期十年，自2012年9月1日至2022年8月31日止。双方约定，每年9月1日一次性支付租金40万元，如果违约，违约金为40万元。2014年11月15日，原告向被告邮寄告知函告知，如果被告在十天之内不支付租金应视为违约，应依合同约定支付违约金40万元及支付年租金40万元。同时，被告与其共同承租原告建材厂的合伙人约定，承包费每年40万元，双方各承担二十万元，双方的债务按百分之五十承担。鉴于被告与其合伙人的约定，原告在此放弃对其合伙人所承担的比例，对被告应承担的份额进行起诉。请求：1、要求解除原告与被告签订的《广德县四季建材厂租赁合同》；2、依法判令被告刘国荣立即支付原告租金二十万元及违约金二十万元。
原告为证明其主张向法庭提供了如下证据：
1、企业营业执照副本、组织机构代码证、法定代表人身份证明各一份，证明原告主体资格。
2、广德县四季建材厂租赁合同及合伙经营协议各一份，证明原告与被告之间存在租赁合同关系，两被告之间系合伙关系。
3、告知函、快递单各一份，证明原告向被告催要租金的事实，且被告已经收到原告的通知。
4、广德县工业发展局证明一份，证明被告没有支付工人工资，原告代为支付20万元的事实。
刘国荣辩称：1、原告诉状所陈述的事实与理由部分不属实。原、被告双方曾约定2014年租金支付到年底，双方于2014年8月3日为租金一事进行谈判，并达成了共识。2、答辩人未交付2015年租金系储先凤造成的，根据答辩人与储先凤之间签订的合伙协议的约定，该厂由刘国荣进行经营管理，并对合伙期间事务有重大决定权，及对外开展业务等。储先凤与原告负责人吴文富系夫妻关系，由于他们先违反协议，造成答辩人未能及时交付租金。自2014年10月份之后，储先凤和吴文富销售琉璃瓦达84万余元，该款一直由他们保管，没有进行分割。所以，答辩人没有违反协议。3、原告主张违约金20万元不合法，明显过高，违反了合同法的规定。原告单方要求解除合同，不符合双方签订合同的约定。如果原告坚持要求解除合同，应当首先解除两被告之间的合伙协议，且原告需支付被告违约金40万元。同时，本案在审理过程中，储先凤及吴文富未经过刘国荣的同意，现独自经营该厂，原告使用答辩人购买的工具进行生产，将销售款据为己有，还要求答辩人承担违约责任，不符合法律规定。
刘国荣为支持其辩解向法庭提供了如下证据：
1、被告身份证复印件一份，证明被告主体资格。
2、合伙协议一份，证明刘国荣与吴文富的妻子储先凤签订合伙协议，共同租赁广德县四季建材厂的事实。
3、广德县人民法院民事判决书一份，证明两被告合伙期间，广德县四季建材厂应该由刘国荣经营管理，但2014年原告擅自经营，违反了合伙协议。
4、录音资料，证明2014年8月3日，双方协商2015年经营方案及租金问题，吴文富认可经营到年底，双方达成协议先算账再交租金的事实。
5、2014年11月和12月份销售单，证明储先凤与吴文富在两个月内销售664108元，该帐没有与刘国荣进行结算。
6、证人戴山源的证言，证明原告与被告协商租金问题达成协议，同意经营到2014年年底，故被告没有违约。
储先凤辩称：同意解除与原告签订的租赁合同，其他无异议。
案经庭审举证、质证，刘国荣对原告提供的证据1无异议，对证据2的真实性无异议，对证明对象有异议。对证据3有异议，认为刘国荣收到通知后，与吴文富就租金和经营达成了共识，有录音可以证明。对证据4的真实性与关联性有异议。储先凤对原告提供的证据无异议。原告对刘国荣提供的证据1、2无异议；对证据3的真实性无异议，对证明对象有异议；对证据4有异议，不能证明双方达成一致意见。对证据5的真实性无异议，对证明对象有异议。对证据6的证明对象有异议，仅能证明双方就租金及经营在一起进行过协商，但未能达成一致意见。储先凤对刘国荣提供的证据1、2、3无异议；对证据4有异议，不清楚是什么时候录音的；对证据5的真实性无异议，但认为该款项包含了成本等费用；对证据6只能证明双方确实在一起谈论的事实，但没有结果。
本院经审查认为，双方对真实性无异议的证据，本院依法予以认定。对于原告提供的证据3，被告在庭审中表示收到该通知，故依法予以认定。对证据4，因与本案不具有关联性，故在本案中不予采信。对于被告的证据4及证据6，只能证明双方曾就建材厂的经营管理和租金进行过协商，但无法证明双方就讨论的事项达成一致意见。
根据认定的证据，结合当事人的陈述，确认以下案件事实：2012年4月29日，广德县四季建材厂（甲方）与刘国荣、储先凤（乙方）签订了《广德县四季建材厂租赁合同》一份，合同约定，甲方将自己的建材厂租赁给乙方，租期是十年，自2012年9月1日至2022年8月31日止。租金为每年40万元，签订本合同时付清第一年租金，以后每年9月1日前一次性付清。合同第六条违约责任：违约金为40万元，除政策性关闭外，如甲方违约造成乙方无法经营，甲方应赔偿乙方40万元违约金，乙方投资的财产归乙方所有；如乙方违约，乙方应赔偿甲方40万元，乙方在甲方厂内投资的基建工程归甲方所有。双方还对其他内容进行了约定。同日，
储先凤（甲方）与刘国荣（乙方）签订了一份《合伙经营协议》，该协议约定，甲乙双方合伙租赁经营广德县四季建材厂，经营范围为琉璃瓦生产和销售；合伙期限自2012年9月1日至2022年8月31日止。租赁费为每年40万元，甲乙双方各承担二十万元，该协议还对双方的权利义务及其他内容进行了详细的约定。上述租赁合同及合伙协议签订后，被告进厂进行生产，并按约定支付了前两年的租金，租金支付至2014年8月份，2014年9月1日以后的租金被告没有支付，原、被告双方曾就经营管理及租金支付问题在一起进行过协商，但未能达成一致意见。2014年11月15日，原告向被告发出通知，要求被告于10日内支付租金，否则依法承担违约责任。后原告多次向被告催要租金，被告拒不支付，故原告起诉至人民法院。原告曾起诉时未要求解除原、被告之间签订的租赁合同，后在庭审过程中原告要求增加诉讼请求，即要求解除原告与被告签订的《广德县四季建材厂租赁合同》。
另查明，由于原、被告双方未能就生产经营管理及租金支付问题达成一致意见，广德县四季建材厂一直处于停产状态，但2015年3月14日，吴文富将广德县四季建材厂进行点火生产，并由吴文富个人在该厂进行生产经营。
本院认为：原、被告支付签订的《广德县四季建材厂租赁合同》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律的禁止性规定，应当合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。被告没有按照合同的约定支付当年租金，依法应当承担违约责任。由于被告的租金支付至2014年8月份，且该厂自2015年3月14日已经由吴文富点火生产经营，故被告只需支付自2014年9月1日至2015年3月13日期间的租金，经本院核实为194天。由于合同约定每年租金为40万元，故被告需支付的租金为212602.74元（40万元÷365天×194天）。由于两被告之间约定对于租赁费用各承担一半，原告放弃对储先凤应承担的租赁费用部分，故被告刘国荣需支付原告租赁费106301.37元。鉴于被告存在违约的事实，且原告法定代表人吴文富已经实际控制该厂，并独自进行经营管理，故原告要求解除其与被告之间签订的租赁合同，符合法律规定，本院依法予以支持。对于原告主张的违约金40万元。本院认为，虽然双方签订的合同有约定，但约定的40万元明显过高，本院依法予以调整。考虑被告没有及时支付原告租赁费用，给原告造成的直接损失为租金利息损失，本院考虑到原、被告双方曾就租金事宜进行过协商，且原告法定代表人在未通知被告的情况下已经点火生产，故本院酌定被告按中国人民银行同期贷款利率计算违约利息损失。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：
一、解除原告广德县四季建材厂于2012年4月29日与被告刘国荣、储先凤签订的《广德县四季建材厂租赁合同》；
二、被告刘国荣于本判决生效之日起十日内支付原告广德县四季建材厂租赁费用106301.37元及利息（利息从2014年9月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至判决确定给付之日止）；
三、驳回原告广德县四季建材厂的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7300元，由广德县四季建材厂负担3500元，刘国荣负担3800元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。
审 判 长 夏东生
人民陪审员 张学仿
人民陪审员 汪金忠
二〇一五年六月一日
书 记 员 张 琳
附相关法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同的义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的”过分高于造成的损失”。