广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤13民终1861号
上诉人（原审被告）:惠州市中正实业发展有限公司。住所地：惠州市河南岸螺仔湖北街**号B501。
法定代表人：李传兴。
委托诉讼代理人：黄尉龙，系广东方正联合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林立枢，系广东方正联合律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：林鸿儒，男，汉族，1974年10月12日出生，身份证住址广州市东山区。
原审第三人：曾近芳（曾用名曾庆芳），男，汉族，1954年10月14日出生，住惠州市惠城区。
原审第三人：惠州市惠源矿业开发中心。住所地：惠州市南坛南路**号。
法定代表人：曾庆芳。
上诉人惠州市中正实业发展有限公司与被上诉人林鸿儒、原审第三人曾近芳、惠州市惠源矿业开发中心占有物返还纠纷一案，不服惠城区人民法院（2015）惠城法水民初第854号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人的委托诉讼代理人林立枢、被上诉人林鸿儒均到庭参加诉讼，原审第三人曾近芳、惠州市惠源矿业开发中心经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
上诉人惠州市中正实业发展有限公司上诉请求：1、请求二审法院依法裁定撤销惠州市惠城区人民法院作出的（2015）惠城法水民初字第854号民事判决书，依法改判为驳回被上诉人的诉讼请求;2、本案的上诉费用由被上诉人承担。主要事实和理由是：一、上诉人与惠州市惠源矿业开发中心【以下简称:惠源中心】签订的《房地产租赁合同》合法有效，应受法律保护。上诉人与惠源中心于2006年7月21日签订了《房地产租赁合同》，该合同经双方盖章并经双方的法定代表人签名确认，表明该合同系双方真实意思表示一致的结果，且其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。关于惠源中心在签订租赁合同时是否被注销问题，上诉人对此并不知情，且在签订租赁合同时，涉案房地产依旧登记在惠源中心名下，因此，惠源中心有权将涉案房地产出租给上诉人使用，上诉人承租涉案房地产是合法有效的。另，关于在庭审过程中被上诉人提出涉案房地产在出租给上诉人前就已经被抵押的问题，即便该说法真实，我国亦没有任何法律、法规、司法解释规定被抵押的房地产不得出租。因此，上诉人与惠源中心签订的《房地产租赁合同》合法有效，应受法律保护，上诉人有权使用涉案房地产。二、上诉人与被上诉人之间不存在任何直接法律关系，上诉人并非被上诉人请求返还涉案房地产的主体，也无需向被上诉人支付租金。根据被上诉人提供的惠州市中级人民法院作出的（2009)惠中法执字第39-7号《执行裁定书》可知，虽然被上诉人通过法院拍卖的程序取得涉案房产的财产权，但惠州市中级人民法院并未对涉案房产的交付问题进行处理，且被上诉人也未与原房产权属人惠源中心办理交接手续，因此，被上诉人并未实际取得该房产的使用权。在本案中，上诉人使用涉案房产系基于与惠源中心的租赁合同关系，与被上诉人并无任何直接法律关系，被上诉人请求返还涉案房产的主体应是惠源中心而非上诉人，且被上诉人请求支付租金的对象也是惠源中心而非上诉人。另，因在本案判决未生效前，被上诉人均未确认取得涉案房产的使用权，即便上诉人需向被上诉人支付租金，也应从本案判决生效之日开始起算租金，而并非原审判决中所判自2011年5月13日起计付租金。因此，原审法院认定上诉人向被上诉人返还房产及支付租金的判决是错误的。综上，请求贵院依法支持上诉人的上诉请求，撤销原审判决，改判为驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人林鸿儒答辩称：一、本案一审事实清楚，法律明确规定。请求二审法院尽快判决，维护法律的正义。二、人生苦短，做生意遵守法律、和气生财，追求共赢。我和上诉人成为邻居，这本来是上天安排的美事，茫茫人海，人多如蝼蚁，能相识并做邻居，和美相处，这是多大的缘分?何苦偏向烦恼寻。上诉人如果想使用本案房地产，从我买得房产日起，可以和我友好协商租用。如果不需要，可以返还我，我投资完善该物业。获得市场应有回报。现在上诉人以有租约为理由，阻碍了我使用该物业。虽然以法院委托评估机构评估的每月每平万4元的价格，还是弥补不了我的损失，而上诉人也不敢继续装修使用，这是对大家都不好的局面，这又何必呢?尽早按照法律规定了结此事，握手未来，才是大家理想的开始。相逢一笑泯恩仇，更何况，我们从来无仇，本来相识。
原审第三人曾近芳、惠州市惠源矿业开发中心未到庭陈述意见。
林鸿儒向一审法院起诉请求1.返还粤房证字第××号及基底房地产，排除对原告进出妨碍；2.赔偿因占用原告粤房证字第××号物业造成损失(自2011年5月13日起至2016年3月2日损失额为749935元，2016年3月3日起至返还物业日止，按月租13888元计算)；3、诉讼费500元和评估鉴定费14000元,共14500元由被告承担。
一审法院认定事实：1992年11月4日，第三人惠州市惠源矿业开发中心与中国建设银行惠州市惠城支行签订借款合同，中国建设银行惠州市惠城支行向惠州市惠源矿业开发中心发放贷款300万元，1996年5月14日，中国建设银行惠州市惠城支行与本案第三人惠州市惠源矿业开发中心签订一份《抵押贷款协议》，约定惠州市惠源矿业开发中心提供其所有的位于小金口镇××路××第一工业园区房地产（粤房证字第××号）作为上述贷款的抵押担保物抵押给中国建设银行惠州市惠城支行，并就该抵押权于1996年5月15日在惠州市房产管理局办理了他项权登记。上述贷款到期后，惠州市惠源矿业开发中心欠借款本金280万元及相关利息未还，该债权后经原债权银行、中国信达资产管理公司广州办事处辗转转让给了广州市润腾投资管理有限公司。2007年12月24日惠州市中级人民法院做出的（2007）惠中法民二初字第160号《民事判决书》判决惠州市惠源矿业开发中心向广州市润腾投资管理有限公司偿还贷款280万元及利息，且广州市润腾投资管理有限公司对惠州市惠源矿业开发中心所有的位于小金口镇××路××第一工业园区房地产（粤房证字第××号）在本金280万元及利息范围内享有优先受偿权。该判决生效后，广州市润腾投资管理有限公司向惠州市中级人民法院申请强制执行，执行过程中，惠州市中级人民法院依法委托广东惠民诚信拍卖有限公司对涉案的惠州市惠源矿业开发中心名下位于惠州市××口镇××路××第一工业区房产（粤房证字第××号）及基底面积为516.88平方米的土地进行拍卖。本案原告林鸿儒以2380000元人民币的最高价竞得上述房地产。2011年5月13日，广东省惠州市中级人民法院作出（2009）惠中法执字第39-7号《执行裁定书》，裁定如下：“一、被执行人惠州市惠源矿业开发中心名下位于惠州市××口镇××路××第一工业区，面积为3101.28平方米的房产（粤房证字第××号）及基底面积为516.88平方米的土地使用权归买受人林鸿儒（身份证号：）所有。财产权自本裁定送达买受人林鸿儒时起转移，买受人林鸿儒可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。同时解除查封，并注销抵押权。二、将上述拍卖所得款项2380000元人民币支付给申请执行人广州市润腾投资管理有限公司”。原告于2014年6月5日诉至本院请求判决被告返还涉案房地产等，本院受理该案后经审理依法作出(2014)惠城法小民初字第345号民事判决书，被告不服该判决提起上诉，惠州市中级人民法院于2015年5月12日作出（2015）惠中法民一终字第130号民事裁定书，裁定撤销原判决，本案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭对本案进行了审理。被告惠州市中正实业发展有限公司向本院提交一份签订时间为2006年7月21日的《房地产租赁合同》，该合同双方当事人为惠州市惠源矿业开发中心（甲方、出租方）、本案被告惠州市中正实业发展有限公司（乙方、承租方），合同主要内容有：1.甲方将位于惠州市惠城区小金口金龙路兴三街十三号，惠州市惠源矿业开发中心的房地产（以下简称租赁房地产）出租给乙方使用。租赁房地产建筑面积共计20732.17平方米。房地产权利证书或者证明其产权（使用权）的其他有效证件名称号码：粤房字第××号、粤房字第××号、粤房字第××号、粤房字第××号、粤房证字第0231747号、粤房字第××号、粤房字第××号、粤房字第××号。2.租赁房地产的单位租金按房地产面积每平方米每月人民币2元，月租金总额为41464元，从乙方装修好开业之日起计算租金。3.乙方租用租赁房地产的期限从乙方装修好开业之日起计算，租期为十五年。前款约定之期限不得超过批准土地使用年限，超过部分无效。由此造成的损失，双方有约定的，从其约定；没有约定的，由甲方承担。4.租赁房地产用途：经营酒店商业公寓住房等用途。5.甲方应于2007年9月15日前将租赁房地产交付乙方使用，并办理有关移交手续等。合同上盖有“惠州市惠源矿业开发中心”、“惠州市中正实业发展有限公司”章样的公章。被告另提交了收据一张，该收据盖有“惠州市惠源矿业开发中心”章样，记载第三人惠州市惠源矿业开发中心收到被告给付的租金497568元。经原告申请，本院依法委托惠州市惠正资产评估与房地产土地估价有限公司对涉案的位于小金口镇××路××第一工业园区房地产租金损失进行评估，评估结论为：2011年5月13日起至2016年3月2日租金评估值为749935元，计租期数54个月。此次鉴定原告交纳鉴定费14000元。被告收到评估报告后又向本院提交了酒店装修报价单、电梯合同、收据、发票、照片，拟证明其在承租涉案房产后对房产进行了装修并花费了费用，原告取得房产时为未装修状态，评估报告以现有房产状况作为评估依据不公平。被告称其装修时间大约在2007年底至2008年。诉讼过程中，本院多次进行调解，无果。另查，惠州市惠源矿业开发中心为惠州市公共汽车公司购销经理部、河源市仙塘稀土矿联营的有法人资格的企业，成立日期为1990年9月10日，1993年7月6日，惠州市公共汽车公司购销经理部、河源市仙塘稀土矿向惠州市工商行政管理局提交注销企业申请，并称没有债权债务，同年8月5日，惠州市工商局批准注销。以上事实，有民事判决书、执行裁定书、民事判决书、《房地产租赁合同》、收据、评估报告、当事人陈述及开庭笔录等在案为据，可以认定。
一审法院认为：本案系占有物返还纠纷。位于惠州市××口镇××路××第一工业区面积为3101.28平方米的房产（粤房证字第××号）及基底面积为516.88平方米的涉案房地产的房屋所有权及土地使用权，经惠州市中级人民法院依法委托拍卖，由原告林鸿儒参与竞买后依法获取，且经惠州市中级人民法院（2009）惠中法执字第39-7号《执行裁定书》予以确认，原告林鸿儒作为享有涉案房地产的房屋所有人及土地使用权人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动的，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予以支持。但租赁房屋具有下列情形或当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；……”，本案涉案房地产在1996年已抵押给了中国建设银行惠州市惠城支行，后中国建设银行惠州市惠城支行的抵押权随主债权辗转转让，最终的抵押权人广州市润腾投资管理有限公司为实现抵押权申请法院强制执行对涉案房地产进行拍卖，原告通过竞拍取得财产权，故被告惠州市中正实业发展有限公司向本院提交的与惠州市惠源矿业开发中心签订的《房地产租赁合同》即使是真实的，但该合同签订日期为2006年，即该合同签订前涉案房地产已设立抵押权，被告以该《房地产租赁合同》为据，来辩称原告应继续履行该租赁合同、拒不向原告返还涉案房地产，显然没有法律依据。被告对于占用涉案房地产的事实没有否定，其提交的收据显示被告占用期间总计只支付了1年的租金费用，被告自知晓涉案房地产所有权已转移给原告之日起，仍继续占用涉案房地产，则应向原告支付占用费,故原告诉请被告给付的租金损失，本院予以支持。租金损失按照13888元/月的标准（749935元÷54个月），自2011年5月13日起计算至被告返还涉案房地产给原告时止。被告即使在2007年至2008年间对涉案房地产进行了装修，但原告取得涉案房地产所有权的日期在2011年，故被告提出的评估报告未考虑现状不应采信的意见本院不予采纳。原告诉请排除进出妨碍，但本案现没有证据显示被告对原告进出进行了妨碍，故原告该项诉请，本院不予处理。
一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第三十九条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告惠州市中正实业发展有限公司应于本判决生效之日起三十日内向原告林鸿儒返还位于惠州市××口镇××路××第一工业区面积为3101.28平方米的房产（粤房证字第××号）及基底面积为516.88平方米的土地。二、被告惠州市中正实业发展有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告林鸿儒支付占用惠州市××口镇××路××第一工业区面积为3101.28平方米的房产（粤房证字第××号）及基底面积为516.88平方米的土地的租金（租金按照13888元/月的标准，自2011年5月13日起计算至上述房地产返还给原告之日止）。三、驳回原告林鸿儒的其他诉讼请求。
二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。
本院认定如下：一审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案系占有物返还纠纷案件。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，归纳本案争议焦点是：一、上诉人是否应向被上诉人返还涉案房地产。二、上诉人是否应向被上诉人支付租金费用。
一、涉案房产位于小金口镇××路××第一工业区（粤房证字第3731768号，面积3101.28平方米及基地面积为516.88平方米），该房产的房屋所有权及土地使用权，经本院依法委托拍卖，由被上诉人参与竞买后依法获取，且经本院（2009）惠中法执字第39-7号《执行裁定书》予以确认，被上诉人作为享有涉案房产的房屋所有人和土地使用权人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。上诉人上诉主张其与惠州市惠源矿业开发中心签订的《房地产租赁合同》合法有效，应受法律保护。上诉人提交的《房地产租赁合同》显示，双方签订该合同的时间为2006年7月21日。但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动的，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予以支持。但租赁房屋具有下列情形或当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权所有权变动的……”的规定，本案涉案房地产在1996年已抵押给了中国建设银行惠州市惠城支行，后该抵押权随主债权辗转转让，最终的抵押权人广州市润腾投资管理有限公司为实现抵押权向法院申请了强制执行拍卖涉案房地产。继而被上诉人通过竞拍取得涉案房地产产权。即使本院依法确认《房地产租赁合同》的合法性，不否认《房地产租赁合同》的合法性，本案情形仍不适用“买卖不破租赁”原则，因在该合同签订前涉案房地产已设立抵押权，在被上诉人依法实现了抵押权的情况下，被上诉人有权收回涉案房地产，若上诉人有相关权利受损，亦只能向合同相对方即惠州市惠源矿业开发中心主张，而无权依据租赁合同主张被上诉人应继续履行该租赁合同，拒不向被上诉人返回涉案房地产。所以，针对上诉人该主张，本院不予支持。
二、因被上诉人依法实现了抵押权，取得涉案房地产，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，经本院生效的（2009）惠中法执字第39-7号《执行裁定书》确认，被上诉人即时取得涉案房地产的所有权，因此上诉人辩称被上诉人并未实际取得该房产的使用权，无事实及法律依据，本院不予认可。根据上诉人提交的收据显示，在上诉人占用涉案房地产期间，总计仅支付了一年的租金费用，从2011年5月13日被上诉人合法取得涉案房地产起始，上诉人未向其支付占用费，因此一审法院认定的上诉人应向被上诉人支付租金损失，于法有据，本院予以维持，即该租金损失按照13888元/月的标准，自2011年5月13日起计算至上诉人返还涉案房地产时止。上诉人认为应从本案判决生效之日开始起算租金无事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人上诉无理，本院予以驳回。原审第三人曾近芳、惠州市惠源矿业开发中心经本院合法传唤未到庭参加诉讼不影响本案的审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，缺席判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费500元，由上诉人惠州市中正实业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 娟
审 判 员 丁晓鹏
审 判 员 刘宇慧
二〇一七年十月十八日
法官助理 陈佳汝
书 记 员 钟润美