福建省福安市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）安民初字第1108号
原告王石康，男，1962年10月22日出生，汉族，住福安市。
委托代理人肖霞，福建人文律师事务所律师。
被告陈春，男，1973年2月26日出生，汉族，住福安市。
委托代理人林小旺，福建正联律师事务所律师。
原告王石康与被告陈春物权保护纠纷一案，本院于2014年12月22日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年2月10日公开开庭进行了审理。原告王石康及其委托代理人肖霞、被告陈春的委托代理人林小旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王石康诉称，坐落于福安市城南街道世纪天元一层x店面为原告所有，原告持有福安市“房权证城区城南字第00080**号”《房屋所有权证》和“安政国用（2005）第1018号”《国有土地使用证》。2011年10月9日，被告因经营需要向原告租用世纪天元一层x店面。双方约定租期三年，自2011年11月8日起至2014年11月7日止。第一年年租金26万元，第二年年租金27万元，第三年年租金28万元。双方还约定，租赁期间被告可以对店面进行装修，费用自理。租赁期满，固定装修归还原告所有不得破坏，或恢复内部原状。租赁合同签订后，原告按合同履行，交付给被告店面，被告承租后用于经营爱格眼镜专卖店，按约定交付租金。2014年11月7日合同租赁期满，被告提出延长租期一个月，原告表示同意，双方约定按2014年租金标准计算月租金，被告应支付月租金23333元，但被告仅支付租金23000元，尚差333元。2014年12月7日，延长一个月租期届满，被告仅搬走部分物品，剩余大量的物品留在承租的店里，占用原告店面，导致原告将该店面出租后无法交付，造成原告每月租金损失40000元。原告多次敦促被告腾空并返回租赁的店面，但被告置之不理，继续侵占原告上述店面至今。被告侵占原告店面的行为损害了原告的合法权益。为此，请求法院依法判决：1、被告停止侵害、恢复出租店面内部原状、立即腾空并归还给原告坐落于福安市城南街道世纪天元一层x店面房屋；2、被告赔偿原告因占用原告店面造成原告租金损失，按40000元／月计算，自2014年12月8日计至实际返还店面之日止；3、被告偿还给原告2014年11月8日至2014年12月7日租赁期间欠交的租金333元；4、被告偿付水电费1117.5元。庭审中，原告变更第二项诉请为判令被告赔偿原告因占用原告店面造成原告租金损失，2014年12月8日至2015年1月27日按40000元／月计算，2015年1月28日至2015年3月27日按20000元／月计算，2015年3月28日至被告拆除店面内部物件之日按15000元／月计算赔偿原告损失，搬运费460元由被告支付。
被告陈春辩称，本案的租赁协议是以被告的名义租赁的，但店面的实际经营人不是本案被告。在租赁期限届满后被告已将店面内部物件搬走，原告主张赔偿店面租金损失没有依据。原告主张的搬运费也没有依据，请驳回原告诉讼请求。
经审理查明，1、位于福安市城南街道世纪天元一层x店面的房屋所有权人系王石康。2011年10月9日，原告王石康与被告陈春签订一份房屋租赁合同，约定将坐落在福安市城南街道世纪天元一层x店出租给陈春使用，租赁期限从2011年11月8日至2014年11月7日。租金为每年计算：第一年租金260000元，第二年租金270000元，第三年租金为280000元，每年租金须提前两个月交付。合同期满，原告若需用店面有权收回，须提前二个月通知被告，不需时原告有权根据行情重新确定租金，在同等条件下被告有优先承租权。如需继续租赁，被告必须在期满前二个月通知原告，经原告同意后备好一年租金另签订合同继续使用，如原告不同意，被告必须如期交还店面，不得以任何理由为借口拖延迁出日期。被告在承租期内，可以对该店面进行装修，装修一切费用自理，但不得改变店面结构和进行难以复原的装修，租赁期满，固定装修物归原告所有不得破坏，或恢复内部原状。租赁合同还约定被告必须向原告交水电费和店面修缮费的押金10000元。该押金至今未返还被告。
2014年11月7日之前的租金，被告已全部支付给原告。租期届满后，被告经原告同意续租诉争店面一个月即（2014年11月8日至2014年12月7日止），该月的租金为23333元，被告已支付23000元，尚有333元未支付。2014年12月11日，原告打电话给被告，就如何交还店面事宜进行协商。2014年12月12日晚，被告通过他人将一把店面钥匙交给原告，交付钥匙时店面的装修物未拆除，柜子里的眼镜已全部搬走，但柜子仍搁置在店里没有搬走。2014年12月13日，原告打电话要求被告将搁置在店面的柜子搬走。因原、被告就转租费及店内装修物的处理无法达成意见，2014年12月22日原告向本院提起诉讼，2015年1月23日原告向被告发出搬移柜子的通知书，因被告未在通知的时间内将店面柜子十四个进行搬移，2015年1月27日原告雇用他人将上述柜子搬至其他地方存放进行腾空店面。2015年1月26日，原告王石康与詹晗斌签订一份租赁期为60天的房屋短期租赁合同，租期为2015年1月26日起至2015年3月25日止，每月租金为20000元，租金总计为40000元。
以上事实有原告提供的原告身份证、房屋所有权证、国有土地使用证、房屋租赁合同、邮政快递单、照片、水电费收款收据、录音、录像资料、王石康的客户话费详单、通知书、快件单、短信照片、房屋短期租赁合同、搬运费收款收据、搬运照片；被告提供的被告身份证及原、被告的庭审陈述等证据证明，上列证据经庭审质证，与本案事实具有关联性，符合证据的法定形式，可以采信。
双方当事人争议的焦点为：关于被告陈春是否存在占用原告王石康店面造成原告王石康店面租金损失及若存在损失其损失金额多少的问题。
原告王石康认为，1、被告到现在还是占用原告的店面。被告在2014年12月12日通过其工作人员小吴将钥匙交给原告，被告认为已完成店面交付，原告对此不予认可。原告认为不能将2014年12月12日作为被告将店面交还给原告的时间，因为被告还留有一把钥匙，且被告在店面内的柜子等物品还是占据着店面。2014年12月13日原告打电话告知被告将店面内的物品搬走，不然要算租金，但是被告还是没有将物品搬走。2015年1月27日在法院协调下，原告写了通知书通知被告清空店面，被告还是没有来搬走，所以原告就将被告的物品搬走。被告对店面墙面进行的装修及空调等没有拆除，原告通知被告拆除，但是被告向原告要求15万元的转让费，原告认为被告将店铺交还给原告的节点是被告将店面的装修拆除包括将空调拆除、清理墙面等，恢复原状返还给原告。2、原告诉求的损失问题。原告在诉求中采取分段的方法即2014年12月8日至2015年1月27日按40000元／月计算，2015年1月28日至2015年3月27日按20000元／月计算，2015年3月28日至被告拆除讼争房屋内部物件之日按15000元／月计算赔偿。
被告陈春认为，被告返还原告店面的的时间应以原告陈述的2014年12月12日交还钥匙的时间作为结点，交还钥匙时原告已恢复了对店面的控制权，所以被告将店面钥匙交给被告的时间就是被告将店面归还给原告的时间。根据合同约定被告没有违约，如果有违约也是在租赁期限届满后的几天内。装修物属于添附的行为，是双方都有约定的，所以被告没有拆除装修物不能算违约。
本院认为，从房屋租赁合同体现，被告向原告租赁店面的时间截止至2014年11月7日止，庭审中，原、被告双方对于将店面租期延至2014年12月7日止的事实并无异议，故被告应于2014年12月8日之前将讼争店面返还原告。2014年12月12日晚被告虽通过其店员小吴将店面的一把钥匙交还给原告，但被告还是自行留下一把钥匙，原告并没有取得对讼争店面的完整控制权，故不能仅以被告向原告交付一把钥匙作为交还店面的时间点，必须结合交还钥匙时，是否符合房屋租赁合同约定的交还店面的条件来判断。房屋租赁合同约定，被告在承租期内，可以对该店面进行装修，装修一切费用自理，但不得改变店面结构和进行难以复原的装修，租赁期满，固定装修物归原告所有不得破坏，或恢复内部原状。从2014年12月13日拍摄的照片看，店面里除了固定装修物外，还摆放着许多空柜子、凳子等非固定物件，并不符合合同约定的返还条件，原告拿到钥匙后也给被告打电话通知其将店内东西腾空，否则店铺租不出，被告要承担店租损失，故2014年12月12日被告将一把钥匙交还给原告的时间并不能认定交还店面的时间。为防止损失的扩大，原告于2014年12月22日向本院起诉，起诉后原告在通知被告将讼争店里空柜子等搬出无果的情况下，于2015年1月27日将店面的14只大小柜子搬往其他地方存放进行腾空店面，与此同时，原告也与詹晗斌签订了一份二个月的房屋短期租赁合同并实际履行，从而原告取得对讼争店面实际控制权，故2015年1月27日可作为原告收回讼争店面的时间，因此，被告占用店面的时间可确定为2014年12月8日至2015年1月26日，计50天。原告提供的二份房屋租赁合同，每月的租金相差20000元，故不宜作为其损失月租金的参考，而被告向原告顺延合同时的月租金为23333元，比较符合实际情况也实际得到履行，故原告的租金损失确定为每月23333元为宜。因此，被告占用店面造成原告租金损失为38888元（23333元／月÷30天×50天）。
综上所述，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告双方对租赁店面的时间截止至2014年12月7日的事实并无异议，故被告应于2014年12月8日之前将讼争店面返还原告。然，租期届满后，被告并没有依据房屋租赁合同的约定将符合条件的店面返还给原告，而将十四个柜子、凳子等滞留在店面，经原告催促后仍拒不搬出，已侵犯了原告的合法权益，应承担赔偿损失的违约责任。2015年1月27日，原告已自行将店面腾空并租赁给他人，从而原告取得对讼争店面实际控制权，故2015年1月27日可作为原告收回店铺的时间，被告占用店面的时间可确定为2014年12月8日至2015年1月26日，计50天。原告主张2015年1月27日之后的租金损失没有法律依据，本院不予支持。房屋租赁合同约定租赁期满，固定装修物可归原告所有，被告也同意固定装修物由原告处理，而2015年1月27日原告已自行将店面腾空并出租他人，原告已实际控制讼争店面，故原告再行主张被告停止侵害、恢复店面原状并腾空归还讼争店面，本院不予支持。被告向原告顺延合同时的月租金为23333元，比较符合实际情况，因此原告的租金损失以月租金为23333元为宜，故被告应赔偿原告占用店面租金损失为38888元（23333元／月÷30天×50天）。庭审中，被告对结欠原告2014年11月8日至2014年12月26日的店铺租金333元及原告代为偿付水电费1117.5元的事实无异议，故被告还应返还原告店铺租金333元及水电费1117.5元。原告为了防止损失的扩大，将占用讼争店面的柜子搬往其他地方存放而支付搬运费460元，该费用属于原告因防止损失扩大而支出的合理费用，故应由被告承担。原告主张被告支付搬运费460元，符合法律规定，本院予以支持。在签订房屋租赁合同时，被告已向原告交付水电费用和店面修缮的押金10000元，被告也同意未退还押金在赔偿款项中用于抵扣，故该押金可在赔偿的租金损失38888元中予以抵扣，本院予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百三十五条的规定，判决如下：
被告陈春应于本判决生效之日起十日内向原告王石康赔偿租金损失38888元，扣除被告陈春已支付给原告王石康的押金10000元，被告陈春实际还应赔偿原告王石康租金损失28888元。
二、被告陈春应于本判决生效之日起十日内向原告王石康支付租金333元并返还原告王石康垫付的水电费1117.5元、搬运费460元。
三、驳回原告王石康的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费836元，由原告王石康负担86元，被告陈春负担750元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 张仲琅
代理审判员 刘春香
人民陪审员 雷奶清
二〇一五年三月六日
书 记 员 胡茶凤
附页：
一、民事执行申请提示：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律条文未规定履行期间的，从法律条文生效之日起计算。
本案引用的主要法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
2、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
3、《中华人民共和国合同法》第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
4、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。