河南省平顶山市湛河区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0411民初441号
原告中国建设银行股份有限公司平顶山分行。住所地：本市湛河区中兴路东湛河南湛河大酒店。组织机构代码：87176053—1。
负责人李慧敏，行长。
委托代理人仝党育，男，1969年7月28日出生，汉族，该行房金部员工，住本市新华区。
被告铁峰，男，1972年11月8日出生，汉族，住本市新华区。
被告平顶山市颐和美景房地产开发有限公司。住所地：平顶山市新华区体育路**号。组织机构代码：55164027-4。
法定代表人陈勇，执行董事。
委托代理人蔡文源，河南炳东律师事务所律师。
原告中国建设银行股份有限公司平顶山分行（以下简称建行平顶山分行）与被告铁峰、平顶山市颐和美景房地产开发有限公司（以下简称颐和美景公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年2月1日受理后，依法组成合议庭，于2016年5月23日公开开庭进行了审理。原告建行平顶山分行的委托代理人仝党育，被告颐和美景公司委托代理人蔡文源到庭参加诉讼；被告铁峰经本院公告送达期满，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建行平顶山分行诉称，被告铁峰于2014年1月9日与原告签订《个人住房借款合同》，借款95万元，借款期限为2014年4月17日至2037年4月17日，贷款执行利率为国家基准利率上浮5%。贷款期间，遇国家基准利率调整，本贷款利率在下年1月1日做相应调整。贷款逾期，罚息利率为在本贷款执行利率上浮50%。借款人贷款用于购买位于平顶山市新华区××北侧××楼××单元××西××住房××套，并将该房产抵押给原告，同时在平顶山市房产管理局办理抵押登记。因被告铁峰长期拖欠借款本息，原告分别于2015年3月27日、2015年6月17日、2015年9月29日在保证人颐和美景房地产开发有限公司帐户扣划存款共59300元，用于归还铁峰拖欠的贷款本息。截止2015年10月28日仍拖欠一期贷款本息，为维护原告的合法权益，依法提起诉讼。请求依法判令：1、解除原告与被告之间的借款合同；2、判令被告铁峰清偿全部借款本息，截止2015年10月28日借款本金925599.77元、利息10452.97元，本息合计936052.74元，之后利息计算至借款全部清偿之日；3、判令原告对抵押物享有优先受偿权。权利范围包括：借款合同约定的借款本金、利息、违约金、赔偿金、借款人应向原告支付的其他款项、原告为实现债权和抵押权而发生的相关费用，原告在担保人帐户扣划用于代借款人偿还的拖欠贷款本息；4、判令保证人平顶山市颐和美景房地产开发有限公司对被告铁峰的借款本息及追偿贷款引起的一切费用承担连带保证责任。
被告铁峰未到庭，无答辩。
被告颐和美景公司辩称，担保属实，但是原告依据商业借款合同属于格式条款，该条款加重了被告公司的责任，应认定为无效条款。担保法规定，同一债权既有保证又有物的担保，保证人对担保以外的担保承担责任。因此被告公司只对原告抵押物之外的债权承担担保责任。
经审理查明，2014年1月9日，原告平顶山建行为贷款人、被告铁峰为借款人、被告颐和美景公司为保证人，三方签订了《个人住房（商业住房）借款合同》，被告铁峰同时以抵押人的身份在该合同上签字。该合同约定：借款人借款本金95万元整，借款期限从2014年1月9日起至2037年1月9日止。借款期限起始日与贷款支付凭证所载日期不一致的，借款期的起始日以贷款支付凭证所载实际放款日期为准，借款到期日根据借款期限相应调整。贷款利率执行浮动利率，即在基准利率水平上上浮5%。贷款期间，遇基准利率调整，本贷款利率在下一年1月1日起做相应调整。贷款逾期，罚息利率为在贷款执行利率水平上上浮50%。还款方式为等额本息还款方法，在本合同签定时的贷款利率水平下，每期（月）归还金额为人民币6861.87元；借款人发生下列任一情况，均构成违约：1、借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项……。出现上述任一违约情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：……2、宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；3、解除与借款人的借贷关系。……6、对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。合同同时约定，保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证。保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金……贷款人为实现债权与担保权而发生的相关费用。保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误收执之日止。无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函及担保方式）……保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任，保证人不提出任何异议。抵押人以本合同第三十六条“抵押财产清单”所列之财产设定抵押。合同第三十六条抵押物清单所列抵押财产为本次借款所购房产，位于平顶山市新华区××北侧××楼××单元××西户。
2014年1月9日，平顶山市房产管理局出具平房预新城字第1400151号房屋预告登记证明：预告登记义务人铁峰；预告登记权利人中国建设银行股份有限公司平顶山分行；房屋坐落平顶山市新华区××北侧××楼××单元××西户；预告登记业务种类预购商品房抵押预告；债权金额95万元。但原告至今未取得房屋他项权证。
2014年1月9日，原告平顶山建行经原告铁峰在个人贷款支凭上签字同意将借款95万元划至被告颐和美景公司账户中。被告铁峰在合同履行过程中未按照合同约定按期向原告平顶山建行偿还借款本息，原告分别于2015年3月27日、2015年6月17日、2015年9月29日扣划被告颐和美景公司账户存款共59300元用于偿还铁峰拖欠贷款本息。截止2015年10月28日尚欠贷款本金925599.77元、利息10452.97元，本息合计936052.74元。上述款项经原告多次催要未果，引起本案诉争。
以上事实由庭审笔录及原告平顶山建行提供的个人住房借款合同、平房预新城字第1400151号房屋预告登记证明、中国建设银行个人贷款支付凭证、个人住房贷款申请表、铁峰身份信息、贷款对账单、贷款账户基本信息等在卷为凭。上述证据已经庭审出示，并经质证、认证。经审查，证据之间相互印证，具有证明效力，足以认定本案事实，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的个人住房借款合同系各方当事人真实意思表示，合同合法有效，依法应受法律保护。原告平顶山建行与被告铁峰签订的个人住房借款合同对双方的权利义务作了明确的约定，被告铁峰未按合同约定按时履行还款义务已构成为违约。原告按照合同约定要求解除与被告铁峰的借贷关系并收回全部贷款本息的理由符合法律规定，本院予以支持。
关于办理抵押预告登记是否具有优先受偿权问题。原、被告签订的个人住房借款合同虽约定被告铁峰以本案所购房产为其借款提供抵押担保，但双方办理的仅是抵押权预告登记，而非抵押权设立登记。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，抵押权预告登记不具有现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权。因此，原告作为房屋抵押权预告登记的权利人，至今未和被告办理抵押权设立登记，未取得房屋他项权证，现要求对本案所购房产享有优先受偿权，无法律依据，本院不予支持。
关于既有物保又有人保应优先执行物保的问题。根据《中华人民共和国物权法》的规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权。本案个人住房借款合同对保证人的保证范围、保证期间、保证责任减免作了明确约定。合同约定无论贷款人是否拥有其他担保（抵押、质押等），保证人的保证责任均不因此减免，该约定不违背法律规定。因此被告颐和美景公司作为连带责任保证人应当按照约定对上述借款本息承担连带保证责任。承担保证责任后，有权向债务人追偿。被告颐和美景公司辩称不承担保证责任的理由不符合法律规定及合同约定，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司平顶山分行与被告铁峰于2014年1月9日签订的《个人住房借款合同》。
二、被告铁峰于判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司平顶山分行借款本息936052.74元。2015年10月29日以后的利息按双方签订的《个人住房借款合同》约定的利率另行计算至所欠借款清偿完毕之日止。
三、被告平顶山市颐和美景房地产开发有限公司对本判决第二项承担连带清偿责任。承担连带清偿责任后，有权就承担的份额向被告铁峰追偿。
四、驳回原告中国建设银行股份有限公司平顶山分行其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13161元，公告费840元，共计14001元，由被告铁峰、平顶山市颐和美景房地产开发有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。
审 判 长 程昆松
审 判 员 王伴伴
人民陪审员 李庆甫
二〇一六年六月二十日
书 记 员 张明鸽
附：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条第一款保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。