山东省昌邑市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昌民初字第1836号
原告张安民。
委托代理人张泽公，山东恒昶律师事务所律师。
被告潍坊富邦置业有限公司。住所地：潍坊市。
法定代表人孙守亮，董事长。
委托代理人高存考，山东奥凯律师事务所律师。
原告张安民诉被告潍坊富邦置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张泽公、被告委托代理人高存考到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2014年3月29日签订商品房预售合同一份，该合同对交房期限及违约责任均作出约定，但被告至今未能按期交房，应依法承担相应的法律责任。现诉至法院，要求被告按合同约定的已交房款每日万分之三的比例向原告支付逾期交房违约金（自2014年12月31日至2015年9月1日为25601元），直至被告交付涉案楼房之日止。
被告辩称，原告的诉讼请求无事实与法律依据。一、被告按合同约定时间通知原告办理交房手续后，原告未按期接房，致使双方于2015年4月17日才办理了交房手续，因此，不能追究被告逾期交房的违约责任。二、原、被已在双方签订的供暖协议中免除了被告责任。三、原、被告约定的违约责任过高。综上法院应驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2014年3月29日，原、被告签订商品房预售合同一份，约定原告购买被告开发的昌邑市奎聚街道天水路34号昌邑广电家园第2幢601号楼房一套及1-601G号储藏室一间，楼房价格352761元。合同中对付款方式、付款期限、涉案楼房的交接、交付期限，双方的违约责任等均进行了约定。其中合同第九条，关于涉案楼房交付期限的约定为：出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种、第2种和第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。其中，1、该商品房取得建筑工程竣工验收备案表。2、该商品房取得面积实测技术报告书。5、该商品房经验收合格。合同第十条关于出卖人逾期交房的违约责任的约定为：除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间分别处理。（1）逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告按合同约定向被告交付了购房款352761元，2015年4月3日，被告为原告开具金额348317.80元的发票一份，2015年5月21日，被告根据涉案楼房实测面积退还原告购房款4443.20元。
另查，2015年4月17日，被告委托案外人昌邑市兴昌物业管理有限公司将涉案楼房向原告进行了交付，双方签订前期物业管理协议一份、房屋装饰装修管理协议一份、消防安全责任书一份、广电家园小区业主交房验收单一份。原告向该公司缴纳了半年的二次提水、电梯运行及环卫费292元，并缴纳装修押金2000元，该公司为原告开具收据各一份。原告接收涉案楼房后，对涉案房屋进行了装修。
本案原、被告争执的焦点：
一、被告关于逾期交房的责任在原告及原告已放弃追究被告逾期交房违约责任的抗辩事由能否成立问题：
被告主张，涉案楼房已于合同约定交付日期前验收合格，被告电话通知原告接房，原告未接，因此，导致逾期交房的违约责任在原告。
原告对被告的主张不予认可，否认涉案楼房已验收合格。
被告未就涉案楼房已验收合格进行举证，亦未就其曾通知原告接房的主张进行举证。
被告为证实其所提出的原告已放弃逾期交房违约金的抗辩事由成立，提供原、被告于2015年11月10日签订的2015年供暖协议一份。供暖协议内容为：富邦广电家园小区共有204户，实际入住率尚未达到供热部门规定的要求。现因部分业主提出实施供暖要求，为了方便已入住业主的生活，潍坊富邦置业有限公司现决定用自己的设备为自愿缴纳供暖费的业主供暖。但因入住率达不到标准，住户分散等原因，可能导致住户室内温度不均衡，或达不到国家规定的18℃的标准，与供热方无关，每户收取的供暖费用不予退还（收费标准按本地物价部门规定收取）。在本供暖协议中签字的住户自愿放弃针对潍坊富邦置业有限公司包括温度不均衡，温度可能达不到标准及履行购房合同过程中产生的一切责任（因供热管道、过滤网堵塞，及时安排工程施工人员清理）。供暖协议内容为打印件，原告在业主签字栏内签名、捺印。
原告对被告的该项抗辩事由及被告提供的供暖协议的质证意见为：对供暖协议系原、被告所签无异议，但该协议是关于冬天供暖问题的约定，被告并非供热主体，且该协议中也未明确约定原告已放弃追究被告逾期交房违约责任，因此被告的该项抗辩事由不能成立。
本院对被告以上抗辩事由是否成立问题的认定：
本院认为，因被告未举证证明涉案楼房已验收合格并符合合同约定的交付条件，因此对其关于逾期交房的责任在原告的抗辩事由，本院不予采信。而被告关于原告已放弃追究其逾期交房违约责任的抗辩事由能否成立，应看原、被告签订的供暖协议中有关“在协议中签字的住户自愿放弃履行购房合同过程中的一切责任”的内容是否对原告有约束力。本案中被告提供的供暖协议系其事先拟定并重复使用于包括原告在内的小区业主的格式合同，上述约定内容出现在供暖协议中不但有违常理，而且因免除被告责任、加重原告责任、排除原告的主要权利而无效，因而对原、被告无法律约束力。据此，被告所提出的原告已放弃追究其逾期交房违约责任的抗辩事由因无事实依据而不能成立。
二、合同约定的逾期交房违约金计算比例是否过高、应否调整问题：
原告主张，被告应按合同第十条第1款第（2）项约定按已交房款每日万分之三的比例支付逾期交房违约金。
被告认为合同第十条第1款第（2）项约定的逾期交房违约金的计算标准过高，并建议按合同第十条第1款第（1）项的约定，即按每日万分之一的比例计算逾期交房违约金。
本院依法将合同第十条第1款第（2）项约定的逾期交房违约金计算比例过高的举证责任分配给被告，但被告未予举证。
本院对以上焦点的认定：
本院认为，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二项之规定，涉案合同第十条第1款第（1）项约定的逾期交房违约金计算比例是否过高应否予以调整，应视按此比例计算后被告应向原告支付的违约金是否超过原告实际损失的30%而定，但被告并未就此提供证据，因此，对被告所提出的上述约定违约金计算比例过高并要求调整的请求，本院不予支持。
三、被告应向原告支付的逾期交房违约金的截止日期及违约金数额问题。
原告主张，被告应向其支付的逾期交房违约金的起止时间为自合同约定的涉案楼房最后交付期限的次日即2014年12月31日始，计算至涉案楼房验收合格的交付日止。
被告对原告主张的违约金的起算点无异议，对计算违约金的截止日期有异议。被告主张，涉案楼房于2015年4月17日交付后，原告进行了装修并入住，因此，逾期交房违约金的截止日期应为2015年4月17日。被告为证实其主张成立，提供了以上物业管理协议、消防安全责任书、交房验收单、环卫费、装修押金收据等证据。
原告对被告提供的证据真实性无异议，认可其已从昌邑市兴昌物业管理有限公司接收涉案楼房钥匙并对楼房进行装修的事实，但主张涉案楼房未验收合格，不符合合同约定的交付条件，应视为未交付，因此逾期交房违约金的截止日期应为涉案房屋验收合格后的交付日期。
本院对该焦点的认定：
本院认为，因原告对被告提供的物业管理协议、消防安全责任书、交房验收单、环卫费、装修押金收据的真实性无异议，故本院对以上证据的效力予以认定，对被告已于2015年4月17日向原告交付涉案楼房的事实予以确认，据此，被告应向原告支付的逾期交房违约金应计算至该日止。被告应向原告支付的违约金数额为11181元（348317.80×0.3‰×107）。
综上，本院认为，原、被告签订的商品房预售合同合法有效，双方均应全面履行合同义务，原告按合同约定付清涉案楼房购房款后，被告亦应按约定向原告交付涉案楼房，逾期即应承担违约责任。因原、被告签订的供暖协议中有关原告“放弃履行购房合同过程中的一切责任”的条款无效，因此，本院对被告依据该条款所提出的免责抗辩事由不予采信。对被告关于约定违约金计算比例过高并要求调整的主张，因原告不予认可，被告未予举证，本院亦不予采信。虽然被告应按约定向原告支付逾期交房违约金，但违约金应计算至涉案楼房实际交付之日止。至于涉案楼房是否符合合同约定交付条件的问题，因原告未在本案中就此主张权利，因此，本院对该事项在本案中不予处理，原告可另行主张权利。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：
一、被告潍坊富邦置业有限公司支付原告张安民逾期交房违约金11181元，于本判决生效之日起十日内付清。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费440元，由原告负担246元，被告负担194元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费440元，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审 判 长 付明琪
人民陪审员 魏新民
人民陪审员 闫 磊
二〇一六年七月二十三日
书 记 员 寇知方