杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭西民初字第2374号
原告：郭昶华。
委托代理人：陈峰，浙江浙元律师事务所律师。
被告：浙江浙大网新实业发展有限公司。
诉讼代表人：天健会计师事务所（特殊普通合伙）、浙江金道律师事务所，该公司管理人。
委托代理人：方圆，浙江金道律师事务所律师。
原告郭昶华诉被告浙江浙大网新实业发展有限公司（以下简称网新实业）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月2日立案后，依法适用简易程序审理，于2015年7月27日公开开庭进行了审理。原告郭昶华及其委托代理人陈峰，被告网新实业的委托代理人方圆到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案依法转为普通程序并组成合议庭，于2015年12月14日再次公开开庭进行了审理。原告郭昶华及其委托代理人陈峰，被告网新实业的委托代理人方圆到庭参加诉讼。本案经审判委员会讨论决定，现已审理终结。
原告郭昶华诉称：2011年下半年，正值数十位亲朋好友酝酿将有限的养老资金如何保值投资的事宜，有朋友介绍认识了华门房地产集团有限公司董事长徐群，据他介绍其下属网新实业正在开发一个好项目浙大创新科技园项目，现虽资金奇缺，但一经预售即可回笼归还。原告与其它投资人考察后，认为可行，就根据徐群董事长要求由银行委托贷款给他下属浙江清水湾置业有限公司。2011年11月，原告委托北京银行杭州分行借款。2013年10月起，杭州市房地产销售明显下滑，为确保资金安全，原告方于2013年12月27日提前中止了委托贷款协议，并在被告的宣传建议下，商定向被告购买涉案房产。2013年12月26日，原告与被告签订了一份《房屋预转让合同》，原告以总价1500万元价款购买浙大网新产业研发基地（浙大创新科技园）A1号楼第11-12层房屋，建筑面积2900平方米，房屋单价5172.4元／平方米。以上合同原告已全价支付，并收到被告开具的“房款”收据。鉴于该笔总价1500万元购房款是由原告郭昶华等几位退休员工拿出养老金凑的，以求达到一个“以房养老”的良性循环，为了确保购房的安全性（因政策限制一时拿不到产权证），由被告关联单位华门控股有限公司、华门房地产集团有限公司对该笔购房款1500万元负连带责任担保，并与原告在2013年12月26日签订了《履约保证合同》。需特别说明的是被告在将涉案房产转让给原告前就已出租给杭州西湖广告产业园区有限公司（区政府的项目公司），租期六年，前三期已基本付清。被告还称承租方原打算要购涉案房产的，但因资金问题进而放弃购房。原告购房时认为既然付全款所购房屋已由被告出租他方，那么原告应与承租方直接签订租赁合同，但被告称承租方身份特殊，而且是租用整幢楼的，他们不可能一层一层与原告来签租赁合同，而且变更主体改签合同的审批程序较繁，加之被告资金周转困难，不肯也不可能将已收进的上千万租金一次性转付给原告，故原告作出让步，只得同意被告将已收取的租金按月支付，并以“违约金”形式写入合同。由上可见，原告与被告签订的虽然是《房屋预转让合同》，且项目是非商品房项目，但双方意思表示真实，内容既满足买卖合同相关要素，也没违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，双方已形成实际上的房屋转让合同关系，原告是涉案房屋的实际拥有者，按月收租也证明购房事实的存在。2014年8月20日，西湖区人民法院宣告被告破产重整，破产重整管理人误以为涉案房屋仍被债务人网新实业占有（因网新实业与杭州西湖广告产业园区有限公司签有租赁合同），故将其列入债务人破产财产范围，原告方多次索要并多次口头和书面提出异议，均被网新实业破产管理人以“原告申报的物权未经登记，不发生法律效力”为由，拒绝原告取回自己的房屋和归还原告全额支付的购房款、房租（“违约金”）。故原告诉至法院，请求判令：确认原被告双方签订的《房屋预转让合同》有效，被告承担全部诉讼费用。
被告网新实业辩称：1、原告主体不适格。根据原告的陈述，原告虽然是签订《房屋预转让合同》的合同当事人，但实际上的购房人并非原告一人，即原告不是全部款项的实际出资人。2、根据原告提供的4份《房屋预转让合同》，2013年12月26日签订了3份《房屋预转让合同》，合计总价3735万元购买A1号楼9至13层的房屋，2014年5月6日又签订1份《房屋预转让合同》，以总价270万元购买A1号楼4层的房屋，上述4份合同的总价款为4005万元。但管理人向网新实业财务账目查询得知，从2013年12月26日至2014年5月31止，原告向网新实业未支付任何款项。管理人向华门房地产集团有限公司财务账目查询得知，从2013年12月26日起至2014年5月31止，原告向华门房地产集团有限公司支付的款项总额为2533万元，另华门房地产集团有限公司收到马小丽1000万元，收到叶无忌支付250万元，收到唐宝强支付637万元。唐宝强以自己的名义作为债权人向管理人申报了415万元债权。马小丽、叶无忌未申报。目前根据原告的证据，可以证实4005万元金额确实已经收到。3、双方之间是民间借贷法律关系，而不是房屋买卖的法律关系，应当依法裁定驳回原告的起诉。管理人经向债务企业核实，双方是民间借贷关系；原告2013年12月30日向华门房地产集团有限公司的打款记录显示打款用途是“还款”；2014年5月6日用途是“借款”，2014年5月7日打款用途是“还款”，其余6笔付款的打款用途是“房款”，原告的付款用途并不一致；华门房地产集团有限公司分别于2014年2月26日、2014年3月26日、2014年4月30日、2014年5月26日、2014年6月5日向原告支付利息，累计2046677.50元。4、即便是房屋买卖合同关系，因涉案房屋已于2011年被抵押，2012年又被出租。未经抵押权人和承租人同意，转让无效；涉案房屋现在也不能分割销售，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的《房屋预转让合同》，也应当认定无效。综上，请求驳回原告的起诉。
原告郭昶华为证明其主张，提供以下证据材料：
1、特种转账借方传票，证明原告提前终止银行委托贷款2600万元的事实。
2、《房屋预转让合同》，证明原告向被告购房的事实。
3、购房款收据，证明原告房款已经付清。
4、《履约保证合同》，证明华门控股有限公司、华门房地产集团有限公司为被告交房提供履约担保的事实。
5、房屋租赁合同书，证明被告涉案房产转让给原告前已经出租并收取租金的事实。
6、原告物权申报表，证明原告向管理人提出取回涉案房产并要求过户的事实。
7、债权异议复核告知函，证明管理人拒绝交房过户的事实。
8、委托支付凭证，证明原告根据被告的指示把钱打入华门房地产集团有限公司。
9、打款4005万元的清单及原始凭证，证明原告没有欠被告购房款，房款均已支付。
10、以前的委托贷款协议、保证合同、提前还贷凭证，证明原告以前借款给被告，但现在涉案的是房屋买卖合同关系。
11、原告三次物权（债权）申报情况，证明原告一直申报的是物权，主张交付房屋。
被告网新实业为证明其主张，提供以下证据材料：
1、进账凭账，证明原告在2013年12月26日至2014年5月31日期间合计向华门房地产集团有限公司支付的款项为2533万元；原告支付给华门房地产集团有限公司的款项中三笔款项的用途为还款、借款、还款，其余六笔的用途为房款，明显不一致。
2、还款凭证，证明2014年2月至6月期间，华门房地产集团有限公司向原告累计还款2046677.5元，故双方应为民间借贷的法律关系。
3、查档记录，证明案涉的浙大网新实业研发基地项目下的A1号楼在原被告双方签订转让合同前已经抵押，登记日期为2011年5月4日，抵押权人是中国工商银行股份有限公司上海市虹桥开发区支行。因此，原被告双方在2014年5月6日签订《房屋预转让合同》未经抵押权人同意，转让无效。
4、公函，证明抵押权人中国工商银行股份有限公司上海市虹桥开发区支行，对于抵押物出租、转让、馈赠给任何第三人的行为，均表示不知晓，也不同意。
5、明细分类账和进账凭证，证明原告通过他人代付，华门房地产集团有限公司已经收到4005万元。
6、完整账本凭证、会计明细分类账和会计记录，2014年7月网新实业抵债记账凭证，证明双方真实是民间借贷关系。
被告证据4-6未能及时在本院要求的期限内提交，但考虑到被告非故意或者重大过失逾期提交，该证据与案件基本事实有关，本院予以认证。各方当事人对对方提供证据的形式真实性无异议，本院予以认定。
本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的证据，结合本院审理的其他案件的情况，认定事实如下：
2012年至2013期间，郭昶华曾委托北京银行股份有限公司杭州分行贷款1600万元给浙江清水湾置业有限公司。上述贷款到期后，郭昶华于2013年5月另行与北京银行股份有限公司杭州分行、浙江清水湾置业有限公司签订委托贷款协议，贷款2600万元，贷款期限从2013年5月3日至2014年5月2日。2013年12月27日，浙江清水湾置业有限公司分两次分别打款1600万元、1000万元，提前归还了贷款。
2013年12月26日，郭昶华与网新实业签订了《房屋预转让合同》，以单价为5172.4元／平方米，总价为1500万元的价格购买A1号楼第9-10层的房屋。合同第一条约定，网新实业以出让方式取得土地使用权，土地用途科研用地，使用年限50年，从2003年11月30日起至2053年11月29日，网新实业经批准在上述地块建设浙大网新产业研发基地（浙大创新科技园），郭昶华对该物业土地使用权、房屋开发情况充分了解后，同意受让A1号楼第9-10层的房屋，面积为2900平方米，单价为5172.4元／平方米。第三条约定，转让期限至2053年11月29日止，如转让期内郭昶华受让了该房屋所有权的，则自房屋所有权转移至郭昶华名下之日起，本合同终止。第四条约定，郭昶华在签订合同当天一次性付清全部转让款1500万元。第五条约定，网新实业于2014年6月26前，将房屋交付给郭昶华使用，房屋交付使用条件为通过建设单位竣工验收以及规划、消防验收。第六条产权转移约定，网新实业取得本合同项下房屋初始登记的房屋所有权证并且具备过户条件，双方签订“房地产转让合同”；依据杭土合字（2004）139号文件，该房屋所属地块在建筑竣工经土地复核验收通过之日起5年后，且该房屋具备国家政策和法律规定的分割转让条件时，网新实业应按照本合同约定的条件与郭昶华签订房地产转让合同将本合同转让给郭昶华；房地产转让合同的签订，须以本合同为依据，转让发生的土地出让金、营业税等由网新实业承担，需补缴的土地出让金及房产税等由郭昶华承担。第十三条约定，网新实业未能按第五条约定的交付时间、交付标准把房屋交付给郭昶华的，则双方同意，网新实业无条件于第二天即2014年6月27日退还郭昶华已交付的房款1500万元，并按已付房款总额的年13.5％的比例支付逾期交付违约金。如到期网新实业未能按照本条约定退还已付房款及支付违约金的，从2014年6月27日起，网新实业须按应付金额支付双倍的违约金（即按年27％的比例支付）。
同日，郭昶华与网新实业另行签订了二份《房屋预转让合同》，合同约定分别以单价为5172.4元／平方米，总价为1500万元的价格购买A1号楼面积为2900平方米的第11-12层的房屋、以单价为5069元／平方米，总价为735万元的价格购买A1号楼面积为1450平方米的第13层的房屋。《房屋预转让合同》（购买11-12层房屋）约定，网新实业于2014年7月26前，将房屋交付给郭昶华使用，如到期不交付，网新实业无条件于第二天即2014年7月27日退还郭昶华已交付的房款1500万元，并按已付房款总额的年13.5％的比例支付逾期交付违约金。如到期网新实业未能按照本条约定退还已付房款及支付违约金的，从2014年6月27日起，网新实业须按应付金额支付双倍的违约金（即按年27％的比例支付）。《房屋预转让合同》（购买13层房屋）约定，网新实业于2014年8月26前，将房屋交付给郭昶华使用，如到期不交付，网新实业无条件于第二天即2014年8月27日退还郭昶华已交付的房款735万元，并按已付房款总额的年13.5％的比例支付逾期交付违约金。如到期网新实业未能按照本条约定退还已付房款及支付违约金的，从2014年8月27日起，网新实业须按应付金额支付双倍的违约金（即按年27％的比例支付）。该两份《房屋预转让合同》其他内容与购买A1号楼第9-10层房屋的合同内容基本类似。同日，网新实业的控股股东华门控股有限公司及关联公司华门房地产集团有限公司与郭昶华签订《履约保证合同》，为网新实业的上述债务提供连带责任保证。
上述合同签订当天，郭昶华按照网新实业的要求，将28万元打给了华门房地产集团有限公司，打款用途附言为还款。2013年12月27日，郭昶华打款1635万元给华门房地产集团有限公司，打款用途附言为房款。同日，杭州万东电子有限公司打款600万元给华门房地产集团有限公司。2014年1月23日，郭昶华打款600万元给华门房地产集团有限公司，打款用途附言为房款。同日，华门房地产集团有限公司打款600万元给杭州万东电子有限公司。郭昶华合计打款2263万元。2013年12月26日，郭昶华委托马小丽汇款1000万元给华门房地产集团有限公司，打款凭证记载附言为借款，委托叶无忌汇款250万元给华门房地产集团有限公司，委托唐宝强汇款222万元给华门房地产集团有限公司。网新实业于2013年12月27日开具收到3735万元的“房款”收据一份。上述3735万元款项在华门房地产集团有限公司账本记账凭证摘要中记载为“往来款”。
2014年5月6日，郭昶华与网新实业再次签订《房屋预转让合同》，合同约定以单价为3971元／平方米，总价为270万元的价格购买A1号楼面积为680平方米的第4F层的房屋。《房屋预转让合同》约定，网新实业于2014年7月6前，将房屋交付给郭昶华使用，如到期不交付，网新实业无条件于第二天即2014年7月7日退还郭昶华已交付的房款270万元，并按已付房款总额的年13.5％的比例支付逾期交付违约金。如到期网新实业未能按照本条约定退还已付房款及支付违约金的，从2014年7月7日起，网新实业须按应付金额支付1.5倍的违约金（即按年20.25％的比例支付）。《房屋预转让合同》其他内容与购买A1号楼第9-10层房屋的合同内容基本类似。同日，网新实业的控股股东华门控股有限公司及关联公司华门房地产集团有限公司与郭昶华签订《履约保证合同》，为网新实业的债务提供连带责任保证。
该合同签订当天，郭昶华按照网新实业的要求，将200万元款项打给了华门房地产集团有限公司，打款用途附言为借款。2014年5月7日，郭昶华打款70万元给华门房地产集团有限公司，打款用途附言为还款。网新实业于2014年5月6日开具收到270万元的“房款”的收据一份。上述270万元款项在华门房地产集团有限公司账本记账凭证摘要中记载为“往来款”。
网新实业至今未向郭昶华交付涉案房屋。2014年1月27日，网新实业打款给郭昶华434200元。2014年2月26日，华门房地产集团有限公司打款给郭昶华434200元，之后陆续在2014年3月26日、2014年4月30日、2014年5月26日、2014年6月5日打款给郭昶华613174元、510316元、457600元、31387.50元。上述6笔款项在网新实业和华门房地产集团有限公司账本记账凭证和请款单用途中记载为“往来款”。就以上款项性质，管理人经向债务企业核实，明确支付的是利息，四份《房屋预转让合同》约定的年13.5％逾期交付违约金比例即为利息标准。具体为：2014年1月27日的434200元＝3735万元13.5％／36031天（2013年12月27日至2014年1月26日）；2014年2月26日的434200元＝3735万元13.5％／36031天（2014年1月27日至2014年2月26日）；2014年3月26日的613174元＝2600万元16.9％／36028天＋1135万元13.5％／36028天（2014年2月27日至2014年3月26日），2600万元按年16.9％计算，是应郭昶华要求，弥补其提前终止委托贷款的利息损失，故按原委托贷款金额2600万元按原委托贷款利率计算；2014年4月30日的510316元＝2600万元16.9％／36031天＋1135万元13.5％／36031天（2014年3月27日至2014年4月26日）；2014年5月26日的457600元＝2600万元16.9％／3606天＋（1000万元16.9％／360＋1600万元13.5％／360）24天＋1135万元13.5％／36030天（2014年4月27日至2014年5月26日），因为之前2600万元委托贷款中1600万元提前到期，故分开计算，1600万元按原委托贷款利率计算了6天，之后按年13.5％计算利息；2014年6月5日的31387.50元＝270万元13.5％／36031天（2014年5月6日至2014年6月5日）。
2014年7月31日，上述郭昶华共计4005万元款项在网新实业2014年7月记账凭证科目中记载为“预收账款-房款／业主”，摘要中记载为“抵债”。
2014年8月20日，本院裁定受理网新实业的重整申请，并指定天健会计师事务所（特殊普通合伙）、浙江金道律师事务所担任网新实业的联合管理人。2014年10月，郭昶华向管理人申报，要求交付房屋并过户、支付违约金，如不能交付房屋要求归还本金和支付违约金。之后郭昶华多次变更申报，主张涉案房屋的物权。管理人不予认可。郭昶华提出异议，2015年6月，管理人出具复核结果告知函，认为郭昶华申报的物权未经登记，不产生效力，仅认定郭昶华普通债权，金额1780031.25元。郭昶华对此有异议，故向本院提起诉讼。在庭审中，郭昶华陈述其从2011年开始曾经通过银行委托贷款给网新实业，网新实业已归还；涉案《房屋预转让合同》以其名义签订合同，但房款是郭昶华从亲戚朋友筹集而来，其在签订《房屋预转让合同》时已经知道涉案房屋被整体交付出租的情况，但未看到相应租赁合同，租赁合同是2014年11月开第一次债权人大会的时候才拿到，当时网新实业口头告知其出租期限6年，不便变更对外出租合同，故郭昶华只得同意网新实业将已收取的租金按月支付，并以逾期违约金形式写入合同。2014年1月至2014年6月，是按年13.5％违约金标准支付的租金，多出部分是弥补之前委托贷款的补偿款；因房屋已出租，目前又不能办证，原告又一次性付款，所以房价较低。经本院释明，郭昶华坚持双方是房屋买卖合同关系，坚持有效，不变更诉讼请求。
另查明，涉案A1号楼及D3、D4、H1号楼于2011年5月以在建工程形式抵押给中国工商银行股份有限公司上海市虹桥开发区支行，抵押登记债权金额为2.7亿元，目前尚有1亿多债权尚未还清。中国工商银行股份有限公司上海市虹桥开发区支行明确对于抵押物出租、转让、馈赠给任何第三人的行为，均表示不知晓，也不同意。2012年11月30日，杭州西湖广告产业园区有限公司向网新实业租赁A1楼作为杭州西湖国家广告产业园区首期运营物业。双方签订的房屋租赁合同书约定，租赁面积29227平方米，共20层，租赁期限六年，从2013年6月1日至2019年5月31日，第1-3年租金标准每平方米1.5元／天，优惠单价为每平方米1.26元／天。房屋租赁合同书第十一条约定，杭州西湖广告产业园区有限公司承诺，在租赁期内如该房屋具备土地使用权分割转让及房屋所有权转移登记条件时，同意受让该房屋，在同等条件下，杭州西湖广告产业园区有限公司享有该房屋的优先权，转让价格按当时的市场评估价双方协商确定；在租赁期内，该房屋尚未具备土地使用权分割转让及房屋所有权转移登记条件下，如有他人或单位提出愿意预转让该房屋，网新实业应提前通知，在杭州西湖广告产业园区有限公司放弃预转让优先权的情况下，网新实业可以将房屋预转让给他人，杭州西湖广告产业园区有限公司享有的承租人权利和利益不受任何影响。大约在2013年5月左右，杭州西湖广告产业园区有限公司启动装修，2014年5月左右，启动招商，至今已入驻企业多家。
还查明，目前有赵丽娟、郭昶华、唐宝强、林慧、黄慧敏等人向管理人主张A1楼相应房屋物权。申报材料主要依据是《房屋预转让合同》，均无借款合同。管理人经审查，均认为是融资类普通债权。
本院认为：郭昶华与网新实业形式上虽然于2013年12月26日、2014年5月6日分别签订了四份《房屋预转让合同》，但涉案房屋连同A1楼其他楼层早已在双方签约前于2012年11月30日整体出租，并作为杭州西湖国家广告产业园区首期运营物业于2013年5月交付装修。网新实业将已整体出租的房屋单独分解出售，郭昶华明知涉案房屋被整体交付出租仍进行购买，不符合一般房屋买卖的交易习惯。A1楼在整体交付出租的情况下，事实上不能交付郭昶华使用，在合同约定的交房期限2014年6月26日、7月6日、7月26日到期后，本案双方也并未有交接房屋的意思表示。相反，卖方的关联公司从合同签订后几乎每月打款给郭昶华。郭昶华关于款项部分性质是租金的陈述，与网新实业实际收取的每平方米1.26元／天的租金标准不符，郭昶华从2014年1月即收取租金也与合同约定2014年6月起才交房的时间相矛盾。郭昶华在签订《房屋预转让合同》时已明知涉案房屋被整体交付出租，如其要求转付租金，一般也应在《房屋预转让合同》中对此作出约定。从《房屋预转让合同》本身分析，四份合同所购楼层不同，但第9-10层的房屋与第11-12层的房屋单价相同，四份合同均以一口价的方式购买房屋，价格低于市场价。逾期交房第二天即退还房款并支付逾期违约金，网新实业的控股股东华门控股有限公司及关联公司华门房地产集团有限公司，还为网新实业提供连带责任保证，也与一般房屋买卖明显不同。网新实业并未准备实际交付房屋，而购房一方亦不关心房屋交付和取得所购房屋产权，双方当事人关注点反而集中在违约金上。经管理人向债务企业核实，债务企业明确双方是民间借贷法律关系，2014年6月之前支付的是利息。考虑到民间借贷支付利息的一般做法，网新实业及关联公司华门房地产集团有限公司每期给付的金额具有规律性，给付时间大致相当（2013年12月27日的3735万元，给付利息时间分别为2014年1月27日、2014年2月26日、2014年3月26日、2014年4月30日、2014年5月26日；2014年5月6日的270万元，给付利息时间2014年6月5日），综合郭昶华部分打款用途附言为借款以及2014年7月网新实业在临近破产案件受理前以“抵债”入账的实际情况，本院认为管理人的意见具有更高的可信度。综上，本院认为，认定当事人之间是否存在借贷关系，书面合同并非不可缺少的要件，只要双方当事人就借贷问题达成了合意且出借方已经实际将款项交付给借款方，即可认定借贷关系成立。郭昶华向网新实业支付款项并收取利息的行为，可以认定双方之间成立了借贷关系。涉案《房屋预转让合同》非双方当事人真实意思表示，双方签订《房屋预转让合同》实质是为借款提供担保。该担保并不符合物权法、担保法规定的担保方式。经本院释明，郭昶华坚持双方是房屋买卖合同关系，不变更诉讼请求。鉴于郭昶华起诉时，最高人民法院《关于审理民间借案件适用法律若干问题的规定》尚未生效，根据最高人民法院2015年8月28日关于认真学习贯彻适用《最高人民法院关于审理民间借案件适用法律若干问题的规定》的通知，故对郭昶华要求本案按房屋买卖合同法律关系进行审理而提出的全部诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第一百九十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回郭昶华的诉讼请求。
案件受理费80元，由郭昶华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行杭州湖滨支行，帐号：1268，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 卜 亮
人民陪审员 曹 霞
人民陪审员 王文仙二○一六年三月二十一日书记员申屠书婷