来宾市兴宾区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兴民初字第1288号
原告广西华腾房地产开发有限公司。
法定代表人梁某，董事长。
委托代理人黄婧慧，广西万合律师事务所律师。
被告吕某甲。
被告吕某乙。
被告吕某丙。
被告吕某丁。
上述三被告共同法定代理人吕某甲。
被告罗某。
被告郑某。
原告广西华腾房地产开发有限公司诉被告吕某甲、吕某乙、吕某丙、吕某丁、罗某、郑某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月18日受理后，依法适用普通程序，分别于2015年9月22日、2015年11月18日公开开庭进行了审理，原告广西华腾房地产开发有限公司的委托代理人黄婧慧、被告吕某甲、罗某、郑某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广西华腾房地产开发有限公司诉称，原告广西华腾房地产开发有限公司与罗女士（被告吕某甲之妻；被告吕某乙、吕某丙、吕某丁之母；被告罗某、郑某之女）于2014年1月23日签订了《商品房买卖合同》，又于2014年1月25日签订了《借款协议》，罗女士向原告购买原告开发的来宾市华侨投资区星城路219号华腾苑5号楼404号房。该房总价为326046元，双方约定的付款方式为分期付款，首付款为106046元，余下22万元为分期付款，由罗女士每月偿还10000元，自2014年1月25日到2015年11月25日分22个月还清。但罗女士于2015年1月意外身亡，导致上述两合同无法继续履行，已构成违约，已满足约定的解除条件。故起诉至法院，请求法院依法判令解除原告与罗女士签订的《商品房买卖合同》及《借款协议》；诉讼费由被告承担。
被告吕某甲、吕某乙、吕某丙、吕某丁辩称，同意解除罗女士与原告签订的两份合同，并表示如果解除合同后罗女士还剩有遗产，愿意继承罗女士的遗产。
被告罗某、郑某辩称，同意解除罗女士与原告签订的两份合同，并表示如果解除合同后罗女士还剩有遗产，愿意将自己继承遗产的份额转由吕某乙、吕某丙、吕某丁继承。
经审理查明，原告广西华腾房地产开发有限公司与罗女士于2014年1月23日签订了《商品房买卖合同》（该合同于2014年3月13日在来宾市房产管理所备案），双方约定罗女士向原告购买原告开发的来宾市华侨投资区星城路219号华腾苑5号楼404号房。该房总价为326046元，双方约定的付款方式为分期付款，首付款为106046元，余下22万元为分期付款。《商品房买卖合同》签订后，罗女士向原告支付了首付款106046元。2014年1月25日，原告与罗女士又签订了《借款协议》，协议约定由原告借给罗女士22万元，由罗女士每月偿还给原告10000元作为购房款，自2014年1月25日到2015年11月25日分22个月还清。《借款协议》签订后，原告并未借给罗女士22万元，但罗女士于2014年3月10日向原告支付了1万元购房款，又于4月10日向原告支付了1万元购房款，之后便再没有向原告支付过购房款。罗女士购买的房屋建成后，因罗女士违约，原告一直未向罗女士交付该房屋。2015年1月，罗女士意外死亡。2015年6月18日，原告向本院起诉，请求本院支持其诉讼请求。
另查明，原告与罗女士签订的《商品房买卖合同》的附件四《合同补充协议》中约定：“余款22万元，自签订购房合同之日起，22个月内还清，每月还1万。买受人逾期付款的……，逾期超过15日的，出卖人有权单方面解除合同，将房屋另售他人。出卖人选择解除合同的，买受人按总房款的20%向出卖人支付违约金，违约金直接由出卖人从买受人原交首期房款中扣除后再将剩下余款退给买受人。”。
再查明，罗女士生前系被告吕某甲之妻，被告吕某乙、吕某丙、吕某丁之母，被告罗某、郑某之女。罗女士去世后，吕某甲为其三个子女的监护人。
庭审中，原告的委托代理人表示按照原告与罗女士签订的《借款协议》，因罗女士违约，故罗女士应当向原告支付的违约金及利息共计354150元，但只要罗女士的继承人同意按照原告的诉请解除二合同，便不再要求罗女士的继承人支付该违约金及利息。
上述事实，有原告委托代理人的陈述、被告的答辩、原告的营业执照、组织机构代码证、被告的身份证明、《商品房买卖合同》、《借款协议》、销售不动产统一发票、商品房买卖合同备案证明、收款收据、火化证及庭审笔录在卷证明，证据经庭审质证、认证，足以作为认定本案案件事实的依据。
本院认为，依法成立并生效的合同受法律保护，双方当事人均应依照合同约定履行义务。本案中，罗女士为购买原告开发的房产与原告签订了《商品房买卖合同》，该合同依法成立并生效。在合同的履行过程中，罗女士因意外身亡，原告主张解除该合同，罗女士的继承人亦表示同意解除，故该合同依法应予解除。罗女士签订该合同时所交付的首付款106046元，依法应返还给罗女士的继承人。罗女士与原告签订的《借款协议》约定由原告借给罗女士22万元，但原告并未向罗女士实际交付该款。依据《最高人民法院关于如何确认公民与企业之间借贷行为效力问题的批复》中的规定：“公民与非金融企业之间的借贷属于民间借贷。”，又依据《中华人民共和国合同法》第二百一十条的规定：“自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时生效。”依上述规定，原告与罗女士签订的《借款协议》应自原告提供借款给罗女士时生效，但本案原告并未提供借款给罗女士，故该借款协议虽然依法成立，但并未生效，故无需解除。罗女士依该协议交付给原告的2万元购房款，原告依法应当返还给罗女士的继承人。
原告与罗女士签订的《商品房买卖合同》中的《合同补充协议》中约定了违约责任，罗女士每月应向原告支付购房款1万元，罗女士逾期付款超过15日的，原告有权单方面解除合同，并有权要求罗女士按总房款的20%向原告支付违约金。合同签订后，罗女士仅支付了两个月共计2万元的购房款，逾期已超过15日，依法应按总房款326046元的20%向原告支付违约金，据此计算违约金65209元。
原告依约应当返还罗女士的继承人购房款126046元（106046元＋20000元），减去罗女士应承担的违约金65209元，原告还应返还罗女士的继承人购房款600837元。罗女士共有六位第一顺序继承人（即被告），每位继承人可以继承的份额为10139.5元（60837元÷6）。被告罗某、郑某表示愿意将自己继承的份额转由被告吕某乙、吕某丙、吕某丁继承，则计算吕某乙、吕某丙、吕某丁三人继承的份额为50698元（10139.5元×5）。故原告广西华腾房地产开发有限公司应返还给被告吕某甲罗女士的购房款10139.5元，返还给被告吕某乙、吕某丙、吕某丁罗女士的购房款50698元（即每人16899元）。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百一十条，《中华人民共和国继承法》第十条、第十三条，《最高人民法院关于如何确认公民与企业之间借贷行为效力问题的批复》的规定，判决如下：
一、解除原告广西华腾房地产开发有限公司与罗女士在
2014年1月23日签订的《商品房买卖合同》；
二、原告广西华腾房地产开发有限公司返还给被告吕某甲
罗女士的购房款10139.5元；
三、原告广西华腾房地产开发有限公司返还给被告吕某乙、
吕某丙、吕某丁罗女士的购房款50698元（即每人16899元）；
四、驳回原告广西华腾房地产开发有限公司的其他诉讼请
求。
本案受理费6191元，由原告广西华腾房地产开发有限公司负担3095.5元，被告吕某甲、吕某乙、吕某丙、吕某丁负担3095.5元。
上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起七日内履行完
毕，逾期不履行的，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于来宾市中级人民法院。
审 判 长 赵 延
代理审判员 覃明泽
人民陪审员 杨荣波
二〇一五年十二月九日
书 记 员 吴燕惠
附法律条文：
《中国人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第二百一十条自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时生效。
《中华人民共和国继承法》
第十条遗产按照下列顺序继承：
第一顺序：配偶、子女、父母。
第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。
第十三条同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。
对生活有特殊困难的缺乏劳动能力的继承人，分配遗产时，应当予以照顾。
《最高人民法院关于如何确认公民与企业之间借贷行为效力问题的批复》
黑龙江省高级人民法院：
你院黑高法（一九九八）一百九十二号《关于公民与企业之间借贷合同效力如何确认的请示》收悉。经研究，答复如下：
公民与非金融企业（以下简称企业）之间的借贷属于民间借贷。只要双方当事人意思表示真实即可认定有效。但是，具有下列情形之一的，应当认定无效：
（一）企业以借贷名义向职工非法集资；
（二）企业以借贷名义非法向社会集资；
（三）企业以借贷名义向社会公众发放贷款；
（四）其他违反法律、行政法规的行为。
借贷利率超过银行同期同类贷款利率四倍的，按照最高人民法院法（民）发（一九九一）二十一号《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》的有关规定办理。