湖州市吴兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0502民初第3857号
原告：施宏亮，男，汉族，1985年9月6日出生，户籍所在地杭州市西湖区，现住所地湖州市吴兴区。
被告：林同慧，女，汉族，1957年8月29日出生，住所地湖州市吴兴区。
被告：唐传勇，男，汉族，1984年2月6日出生，住所地湖州市吴兴区，现住所地苏州市。
委托代理人：唐彬，男，汉族，1959年2月10日出生，住所地湖州市吴兴区。系唐传勇父亲。
原告施宏亮与被告林同慧、被告唐传勇房屋租赁合同纠纷一案，原告于2016年7月4日向本院起诉，本院同日立案受理后依法由审判员孔剑萍适用简易程序，于同年8月3日公开开庭进行了审理。原告施宏亮与被告林同慧及被告唐传勇的委托代理人唐彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告施宏亮起诉称：两被告系母子关系，2013年6月，原告与林同慧签订房屋租赁合同。约定：租期三年，租期为2013年6月28日至2016年6月28日，年租金为14万元，租金支付形式为半年一付。租赁押金为2万元，2014年6月协商后，租赁押金中的1万元抵扣到第三期房租（2014年6月28日至2014年12月28日），原租赁押金收条收回，重新开具租赁押金收条，租赁押金为1万元。2013年6月28日至2015年6月28日，原告按期支付房屋租金共计28万元。由于同地段同面积商铺租金均为12万元，故于2014年12月双方商定，2015年6月28日至2016年6月28日，最后一年租金降为13万元。原告实际支付最后一年租金共计13万元，每期6.5万元。由于2015年10月起，同地段同面积商铺租金均降为10万元，故原告于2016年6月2日和6月8日，两次同被告协商降低租金续租房屋，未果。期间多次与被告协商房租到期后，退还租赁押金一事，被告拒绝退还。原告请求法院判令两被告：1.连带支付原告房屋租赁押金1万元；2.承担诉讼费。
被告林同慧、被告唐传勇在庭审中共同答辩称：被告与原告于2013年6月17日签订租赁合同，租期为三年，租金每年14万元，半年一付，押金2万元。第一年租金原告正常给付，第二年开始（即2014年6月28日至2014年12月28日止）原告以生意不好为由要求从押金中抵扣1万，被告同意了，有收条和被告在原告合同上的字迹为证。第三年原告以同意理由再次要求押金抵租金，被告想最后一年了，照顾就照顾到底了，就同意分二期扣除了押金一万元，有被告的收条为证。被告想不到做了东郭先生与狼、农夫与蛇。另外被告从未答应原告第三年租金降为13万元，原告如有证据拿出合同或书面材料。还有，原告所用的水费至今未付；租赁到期后原告用安全性不高的锁替换被告原来安全性较高的锁；到期后原告不注销营业执照，企图影响被告出租；被告店面分前门面和后门面，后门面钥匙原告至今未交出；现被告将店面供给他人做仓库，今后发生问题要原告负责。被告请求法院驳回原告的诉讼请求。
原告施宏亮为支持其诉讼请求的举证，对方当事人的质证和本院的认证。
证据1.2015年6月25日和同年12月28日租金收条，用于证明房租交付的事实。两被告质证意见为没有异议，但认为两被告未口头承诺变更最后一年的租金。本院经审核后认为，该证据能证明原告最后一年的租金给付情况，对此本院予以确认。
证据2.押金收条，用于证明双方之间的押金于2014年6月改为１万元。两被告质证意见为没有异议。本院经审核后认为，该证据符合证据的特征，其证明效力本院予以确认。
证据3.2014年6月27日收条，用于证明押金1万元已在租金中作了扣除。两被告质证意见为没有异议。本院经审核后认为，该证据符合证据的特征，其证明效力本院予以确认。
证据4.房屋租赁合同，用于证明双方之间的租赁关系。两被告质证意见为没有异议。本院经审核后认为，该证据符合证据的特征，其证明效力本院予以确认。
证据5.两份收条（2013年6月17日和同年12月23日的收条），用于证明2013年６月至2014年6月的房租已经付清。两被告质证意见为没有异议。本院经审核后认为，该证据符合证据的特征，其证明效力本院予以确认。
证据６和证据７房产证和证明，用于证明双方发生租赁关系的房屋及地址。两被告质证意见为没有异议。本院经审核后认为，该证据符合证据的特征，其证明效力本院予以确认。
两被告为支持其诉讼请求，向法院举证如下：租赁合同一份，用于证明双方的租赁关系。原告质证意见为没有异议。本院经审核后认为，该证据符合证据的特征，其证明效力本院予以确认。
经审理查明：坐落于湖州市府西街８号（原为志成路３号一层）的房屋为被告唐传勇所有。林同慧是唐传勇的母亲，唐彬是唐传勇的父亲。2013年6月17日，原告施宏亮与被告林同慧签订房屋租赁合同一份。约定：原告租赁被告的上述房屋；期限为三年，从2013年6月28日至2016年6月28日止；每年租金为14万元，租金支付方式为半年一付，租金支付分六期：第一期付款时间为2013年6月28日付柒万元；第二期付款时间为2013年12月28日付柒万元；第三期付款时间为2014年6月28日付柒万元；第四期付款时间为2014年12月28日付柒万元；以此类推；租赁押金为2万元，作为租赁期间遵守租赁合同的保证金。
合同签订后双方开始履行，两被告交付了房屋，原告也按约开始支付租金，2014年6月双方协商后，押金2万元中的1万元抵扣到第三期房租（2014年6月28日至2014年12月28日），原租赁押金收条收回，2014年6月28日被告重新开具押金收条，押金变为1万元，收条载明“今收到府西街8号店面租期保证金即押金壹万元正”。
最后一年的租金，被告出具了两份收条。2015年6月25日被告方出具给原告一份收条，载明“今收到府西街8号租金陆万伍千元正（即2015年6月28日至2015年12月28日）”。2015年12月28日又出具给原告一份收条，载明“今收到府西街最后壹期租金6.5万元”。2016年6月28日合同到期后，双方租赁关系终止。
本院认为：原告施宏亮与被告林同慧签订房屋租赁合同是当事人真实意思的表示，内容合法，故双方之间的租赁关系依法应受法律保护。
本案争议的焦点是，被告于2014年6月28日出具的押金收条中的1万元是否应退还原告。对此被告方主张不应退还，因为根据双方的租赁合同，每年的租金是14万元，而最后一年（2014年6月28日至2015年6月28日）原告分两次仅支付了13万元，另外的1万元是以此收条中的押金作为抵扣的，故押金收条虽未收回，但双方帐已平，被告不应再退押金了。而原告主张1万元押金应退还，原告最后一年是付了13万元租金，是因为最后一年是双方口头约定租金为13万元，原告不欠被告租金；而且此前2014年被告抵扣1万元押金是在租金收条中明确扣掉的，现2015年6月和12月的两份6.5万元的收条，对此未明确，所以最后一年的租金确是13万元，押金收条中1万元被告应该退还。本院认为，当事人对自己提出的主张有责任提供证据，根据原被告的租赁合同，双方约定每年租金为14万元，从2014年6月28日至2015年6月28日的最后一年也是同样，现原告提交的证据证明原告已支付13万元，尚余的1万元租金未支付，本院对于被告主张的已用押金收条中1万元抵扣尚余的1万元租金一节予以采纳。对于原告主张从2014年6月28日至2015年6月28日双方口头约定租金为13万元一节，因无证据证实，本院不予支持。押金目的是为了保证合同的履行，被告已用原告交纳的1万元押金抵扣了原告尚余未付的1万元租金，符合双方的约定和法律的规定，双方的债权债务已相互抵销，合同的权利义务终止，故对于原告要求被告支付1万元押金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告施宏亮的诉讼请求。
本案受理费50元，减半收取25元，由原告施宏亮负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。在提交上诉状之时预交上诉案件受理费50元（具体实交金额由湖州市中级人民法院确定，多余部分退还），在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。湖州市中级人民法院开户银行：农行湖州红丰支行；户名：浙江省湖州市中级人民法院案款收入账户；账号：19×××38。
审判员 孔剑萍
二〇一六年八月二十四日
书记员 韩 亦