河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫01民终2015号
上诉人（原审原告）：大商集团郑州新玛特购物广场有限公司中原新城店，营业场所郑州市中原区陇海西路338号。
负责人：王晓萍，总经理。
委托诉讼代理人：蒋永鼎，河南力天律师事务所律师。
委�诉讼代理人：李乐云，河南力天律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：沈阳曼伟餐饮管理有限公司，住所地沈阳市沈河区友好街19号（A1503室）。
法定代表人：杨青希，总经理。
委托诉讼代理人：李亚，河南豫龙律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张玉龙，河南豫龙律师事务所律师。
上诉人大商集团郑州新玛特购物广场有限公司中原新城店（以下简称大商新玛特）因与被上诉人沈阳曼伟餐饮管理有限公司（以下简称曼伟公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2017）豫0102民初4569号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月24日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，本案现已审理终结。
大商新玛特上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第三项和第四项，改判曼伟公司支付大商新玛特租金2808230.65元，促销服务费35000元，违约金从2015年10月起，以欠付租金为基数，按年利率24%标准计算至付清之日；2.本案诉讼费由曼伟公司承担。
事实和理由：1.曼伟公司承租经营至2017年3月31日，应按合同约定缴纳2017年3月31日前合同履行期间的全部租金，但曼伟公司只缴纳到2015年5月，2015年5月之后的租金，一审判决仅支持再缴纳4个月租金，对曼伟公司应付租金数额的基本事实认定错误；2.上诉人要求缴纳的租金是曼伟公司经营期间的租金，并非曼伟公司搬离后的空租期租金，曼伟公司承租大商新玛特场地持续经营至2017年3月31日，在双方合同继续履行情况下，一审适用《合同法》第一百一十九条规定，判决大商新玛特不能收取合同履行期间租金，系适用法律错误。在曼伟公司搬离房屋后，大商新玛特为防止房屋闲置，损失扩大，重新招�招租，将部分租赁场地另行出租他人，已经尽到《合同法》规定的减损义务；3.大商新玛特与曼伟公司签订的《餐饮租赁合同》及《补充协议一》中约定，大商新玛特统一策划组织的促销活动及广告宣传的费用需曼伟公司分担。一审判决以大商新玛特未提供曼伟公司知悉并同意的证明认定大商新玛特承担举证不能的后果，存在基本事实认定错误；4.曼伟公司存在逾期支付租金、中途退租违约行为，按照《租赁合同》约定，曼伟公司对两种不同违约行为，应按照合同约定分别承担相应的违约责任；5.大商新玛特起诉时对逾期支付租金违约金，从合同约定每日5‰减少调整为年利率24％，符合合同约定和法律规定。庭审中大商新玛特补充：大商新玛特是在2017年4月份将其中一部分转租给第三人，大商新玛特已尽到减损的义务。大商新玛特认为是逾期支付租金的违约行为，但一审判决是按照中途退租判决违约金是错误的。
曼伟公司辩称，1.2016年1月1日之前的租金各方已结清；2.大商新玛特未尽到减损义务，一审判决支持曼伟公司向大商新玛特四个月房租有事实及法律依据；3.《补充协议》约定的促销服务费，未实际履行，不应支持；4.一审判决对违约行为认定事实清楚；5.2017年4月1日大商新玛特将曼伟公司原租赁的全部场所租赁给了第三人，曼伟公司经营到2017年3月31日，因曼伟公司一直亏损，需要整顿，整顿后曼伟公司要继续经营。曼伟公司租金支付至2015年12月31日，此后未再支付过租金。
大商新玛特向一审法院起诉请求：1、判令曼伟公司向大商新玛特支付租金2808230.65元、水电费166664元、促销服务费35000元，违约金56万元（违约金按年利率24%暂计算至起诉之日，此后违约金按此标准计算至实际支付之日），以上共计3569894.65元；2、诉讼费用由曼伟公司承担。
一审法院认定事实：2014年6月10日大商新玛特、曼伟公司签订《餐饮租赁合同》及补充协议，主要内容为：（甲方）大商新玛特，（乙方）曼伟公司，甲方将位于XX西路XXX号大商新玛特中原新城店四层餐饮娱乐业种（净营业面积1729m2）租给乙方使用，租赁期限自免租期满5年，即自2014年12月1日至2019年11月30日止。2014年9月3日甲方向乙方交付租赁场地，乙方进驻甲方商场经营，若甲方延期交付的，乙方的租赁期限、免租期相应顺延，并在双方签订的交付确认书中明确。自2014年9月3日至2014年12月1日止共3个月为乙方免租期。自2014年12月1日至2017年11月30日止月租金为164255元，租金每月支付一次，乙方应于每个周期届满前15日向甲方支付下周期租金。如超过3日未将租金交付甲方，则每逾期一日，乙方需交纳当季度租金5‰作�违约金；如逾期两个月，甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付164255元违约金，违约金不足弥补甲方损失的，乙方赔偿甲方全部损失。乙方进驻甲方正式营业后，须以现金形式向甲方交付164255元的经营保证金，本合同终止后满6个月乙方没有消费者退货、投诉或其他应扣款，甲方将剩余的经营保证金无息全部返还。甲方保证乙方现有水、电、燃气的供应，水、电、燃气费用由乙方自行承担，并由甲方代为收取。乙方须在甲方通知3日内交纳全额的水、电、燃气费用，逾期不交者，甲方有权给予停水、停电处理，且无需承担任何责任。甲方统一策划组织的促销活动及广告宣传等的费用需由乙方分担，乙方应交纳相应的促销服务费，收费标准见甲方相关部门价格公示，收费金额共2万元，乙方同意分3次缴纳，其中五一0.5万元，十一0.5万元，元旦春节1万元。乙方在确认充分�悉并认同的基础上交纳此费。双方还约定了其他内容。
2014年10月22日曼伟公司向大商新玛特交纳经营保证金164255元，2015年2月11日曼伟公司向大商新玛特交纳租金4万元，12月21日曼伟公司方向大商新玛特交纳租金60万元。2017年4月1日曼伟公司搬离租赁场地，大商新玛特将该场地另租他人。
另查明，大商新玛特向曼伟公司交付的租赁场地系毛坯房，曼伟公司进场后进行了装饰装修。沈阳曼伟餐饮管理有限公司已经就装饰装修的损失向一审法院提起诉讼，要求大商集团郑州新玛特购物广场有限公司中原新城店及郑州市中原区味诺达餐厅赔偿损失80万元等，现该案正在审理中。诉讼中，曼伟公司为证明其租金抵扣情况，提交了一份自己的工作人员书写的情况说明，主要内容是大商新玛特方从曼伟公司处取走238张餐饮充值卡，价值39438元，当时大商新玛特�未付款，该款应当抵扣租金。大商新玛特认为该情况说明没有大商新玛特方签字或者盖章，对其真实性不予认可。上述事实，有餐饮租赁合同、补充协议、电表抄表记录表、水表抄表记录表、催款函、发票、情况说明、申请及当事人陈述等证据在案佐证。
一审法院认为：大商新玛特、曼伟公司签订的餐饮租赁合同及补充协议系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效,对双方具有约束力。针对该案中双方争议的焦点，一审法院分析论述如下：
关于免租期问题。大商新玛特、曼伟公司签订的《餐饮租赁合同》约定“共3个月为乙方免租期”、“2014年9月3日甲方向乙方交付租赁场地”，庭审中大商新玛特主张曼伟公司进场时间是2014年10月左右，曼伟公司主张其2015年4月8日开业。根据合同约定的2014年9月3日交付租赁场地、2014年10月22日曼伟公司交纳经营保证金164255元、2015年2月11日曼伟公司交纳租金4万元的情况，一审法院认定2014年10月22日为曼伟公司进场时间，免租期3个月为2014年10月22日至2015年1月21日，2015年1月22日为租金计算起始日。
关于房屋租金问题。合同约定月租金为164255元，曼伟公司两次向大商新玛特交纳租金64万元，折合租期640000元÷164255元=3.9个月，即曼伟公司方租金付至2015年5月份。合同约定“租金每月支付一次”,曼伟公司对2015年5月之后的租金未再支付，系违约行为，合同还约定“如逾期两个月甲方有权解除合同”。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。2015年5月之后的租金，大商新玛特有多次收取的权利，但直到2017年3月未采取措施防止损失扩大，其不得就扩大的损失要求赔偿，故一审法院仅支持曼伟公司向大商新玛特再支付4个月的房租，164255元×4个月＝657020元。曼伟公司主张大商新玛特方取走238张餐饮充值卡价值39438元，应当抵扣租金，由于曼伟公司没有提供大商新玛特方签字或者盖章的手续，大商新玛特亦不予认可，曼伟公司该项主张不予支持。
关于水电费问题。合同约定“水电燃气费用由乙方自行承担，并由甲方代为收取”，大商新玛特主张曼伟公司支付2015年12月、2016年1月、2月、3月、4月、2017年3月的水电费，并提交了相对应月份的电表、水表抄表记录表，总计水电费179780.05元。曼伟公司认为仅欠2017年3月的部分水电费，之前的水电费已经全部结清，只是由于大商新玛特有时收取水电费而不出具发票，所以不能提交全部水电费的发票。一审法院认为曼伟公司作为依照公司法成立的有限公司，其应当具有符合公司法的完备的财务制度，只出款而无相应财务凭证入账，显然不符合财务制度，故曼伟公司该项辩称不能成立，其应当承担举证不能的责任，支付大商新玛特水电费。大商新玛特主张的水电费数额166664元低于实际欠款数额179780.85元，一审法院予以准许。
关于违约金问题。合同约定“如逾期两个月甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付164255元违约金”，曼伟公司未按时支付租金，应当承担该条确定的违约金，向大商新玛特支付该164255元。此款已足以弥补大商新玛特相应损失，大商新玛特请求的违约金的过高部分不予支持。
关于其他问题。大商新玛特请求的促销服务费，合同约定“收费标准见甲方相关部门价格公示。乙方在确认充分知悉并认同的基础上交纳此费”，曼伟公司不认可该项费用，且大商新玛特未提供曼伟公司“知悉并认同”的证据，应当承担举证不能的后果，该项请求不予支持。曼伟公司交纳的164255元的经营保证金，由于曼伟公司未提交其餐饮业务“没有消费者退货、投诉或其他应扣款”的相关证据，且亦未提出反诉，该案不予处理，其可就此款项另行主张权利。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、沈阳曼伟餐饮管理有限公司向大商集团郑州新玛特购物广场有限公司中原新城店支付租金657020元，于判决生效之日起十日内付清；二、沈阳曼伟餐饮管理有限公司向大商集团郑州新玛特购物广场有限公司中原新城店支付水电费166664元，于判决生效之�起十日内付清；三、沈阳曼伟餐饮管理有限公司向大商集团郑州新玛特购物广场有限公司中原新城店支付违约金164255元，于判决生效之日起十日内付清；四、驳回大商集团郑州新玛特购物广场有限公司中原新城店其他诉讼请求。如果沈阳曼伟餐饮管理有限公司未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17679元，由大商集团郑州新玛特购物广场有限公司中原新城店负担10839元，沈阳曼伟餐饮管理有限公司负担6840元。
本院经审理查明的事实与一审一致。
本院认为，大商新玛特、曼伟公司签订的《餐饮租赁合同》及《补充协议（一）》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效,对双方具有约束力。合同�定“租金每月支付一次”,曼伟公司对2015年5月之后的租金未再支付，系违约行为，合同还约定“如逾期两个月甲方有权解除合同”。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。2015年5月之后的租金，大商新玛特有多次收取的权利，但直到2017年3月未采取措施防止损失扩大，其不得对扩大的损失要求赔偿，故一审法院判决仅支持曼伟公司向大商新玛特再支付4个月的房租，并无不当，本院予以维持。大商新玛特上诉称曼伟公司应向其支付促销服务费，合同约定“收费标准见甲方相关部门价格公示。乙方在确认充分知悉并认同的基础上交纳此费”，但其并未提交充足的证据证明曼伟公司“知悉并认同”，曼伟公司对此也不认可该项费用�故本院对其该项上诉请求不予支持。合同约定“如逾期两个月甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付164255元违约金”，曼伟公司未按时支付租金，故一审法院判决曼伟公司向大商新玛特支付该条确定的违约金，并无不当，本院予以维持。综上所述，大商集团郑州新玛特购物广场有限公司中原新城店的上诉理由均不能成立，本院对其上诉请求均不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10839.00元，由大商集团郑州新玛特购物广场有限公司中原新城店负担。
本判决为终审判决。
审判长 于岸峰
审判员 姚付良
审判员 张永军
二〇一八年四月十一日
书记员 张会敏