浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0782民初2393号
原告（执行案外人）：浙江柯蝶智能科技股份有限公司，住所地浙江省义乌市经济开发区经发大道303号。
法定代表人：张涵有，董事长。
委托诉讼代理人：陈华军、余进，浙江商城天马律师事务所律师。
被告（被执行人）：浙江波塞顿服饰有限公司，住所地浙江省义乌市经济开发区经发大道303号。
法定代表人：张锦福。
被告（申请执行人）：中国东方资产管理股份有限公司浙江省分公司，住所地浙江省杭州市庆春路225号。
法定代表人：唐强。
委托诉讼代理人：杨俊杰、刘建军，北京康达（杭州）律师事务所律师。
原告浙江柯蝶智能科技股份有限公司（以下简称柯蝶公司）为与被告浙江波塞顿服饰有限公司（以下简称波塞顿公司）、中国东方资产管理股份有限公司浙江省分公司（以下简称东方公司）案外人执行异议之诉一案，于2017年2月9日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭，于2017年3月17日公开开庭进行了审理。原告柯蝶公司的委托诉讼代理人陈华军、被告东方公司的委托诉讼代理人杨俊杰到庭参加了诉讼。被告波塞顿公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。
原告柯蝶公司诉称：法院执行（2015）金义执民字第7693号案件过程中裁定拍卖被告波塞顿公司坐落于义乌市经济开发区经发大道303号房地产。根据原告与被告波塞顿公司签订的房屋租赁合同，该房地产的2－3层从2014年6月6日至2024年6月5日租赁给原告使用，原告前三年租金已付清。该租赁发生在查封前，应当合法有效。另原告公司成立时间在抵押登记前，注册登记地址就是涉案房屋。请求确定法院在拍卖坐落于义乌市经济开发区经发大道303号房地产时保护原告的租赁权。
被告波塞顿公司未作答辩，也未提供证据。
被告东方公司辩称：1、请法庭审查原告的诉讼时效。2、原告提交的租赁合同的真实性存疑，原告没有提供租金支付凭据及占有使用的依据，存在虚假租赁的可能性。3、租赁合同签订在抵押之后，不能对抗我方的抵押权。4、原告没有证据证明在抵押前已占有使用涉案房屋。5、我方与第一被告签订的最高额抵押合同第9.7条约定，抵押物如已部分或全部出租，应当将设立抵押的事宜告知承租人并将出租情况书面详告抵押权人，但原抵押权人并未收到相应的书面材料，说明我方抵押物在抵押前并不存在租赁。
原告柯蝶公司为证明自己的主张，提供证据如下：
1、房屋租赁合同复印件1份，证明原告与被告波塞顿公司签订了十年房屋租赁合同的事实，该合同向房管部门登记备案，不存在第二被告所说的虚假情况。2、（2015）金义执民字第7693号之三执行裁定书、（2016）浙0782执异147号执行裁定书各1份，证明原告曾提出执行异议申请并被驳回的事实。3、当庭提供汇款单复印件2份，证明2014年6月10日、2014年6月20日分别汇给第一被告租房定金10万元、3年租金64.8万元。4、当庭提供原告的营业执照复印件1份，证明原告公司成立于2013年7月18日，成立地点就是租赁的涉案房屋，2013年7月18日原告就已租赁涉案房屋，1年到期后续租。
被告东方公司的质证意见：
对证据1真实性存疑，原告没有提供原件，从内容上看原告明知涉案房屋已抵押，仍与第一被告签订10年的租赁合同且前3年的租金一次性支付有悖常理，租赁期限从2014年6月6日－2024年6月5日，租赁开始时间在我方抵押之后，该租赁不能对抗我方的抵押权。对证据2的三性没有异议，可以证明原告的租赁经过法院2次裁定均被认定不能对抗我方的抵押权。对证据3的真实性有异议，原告只提供了复印件，且10万元的摘要上写的是往来款，与租赁合同约定的押金5万元不符。对证据4的真实性没有异议，营业执照虽然载明原告公司成立于2013年7月18日，成立地点就是租赁的涉案房屋，但只能证明原告成立时的地点，不能证明实际占有使用涉案房屋。
被告东方公司为证明自己的主张，提供证据如下：
最高额抵押合同、他项权证、（2015）金义商特字第84号民事裁定书，证明原告与波塞顿公司的租赁合同签订于涉案房产设定抵押之后，不能对抗其抵押权。
原告柯蝶公司的质证意见：对上述证据的真实性没有异议，但原告公司成立于2013年7月18日，成立地点就是租赁的涉案房屋，成立时间早于抵押权设立之前，故其租赁权应受法律保护。
本院为查明事实，于2017年3月9日对涉案房屋现场进行勘察并拍摄照片1组，证明涉案房屋的使用现状。
原告柯蝶公司、被告东方公司对上述证据均无异议。
本院对原告提供的证据、被告东方公司提供的证据真实性均予以认定。
经审理查明，2014年3月20日，波塞顿公司以其自有的坐落于义乌市的房地产为其自身自2013年3月27日至2016年3月19日向中国工商银行股份有限公司义乌分行的融资提供最高额抵押担保，最高抵押担保金额为4200万元，并于2014年3月28日办理抵押登记手续，为顺位抵押。2014年4月9日，中国工商银行股份有限公司义乌分行与波塞顿公司签订《流动资金借款合同》一份，约定借款金额为2915万元等内容。2015年5月，中国工商银行股份有限公司义乌分行将上述债权转让给东方公司。2015年10月26日，本院对东方公司与波塞顿公司申请实现担保物权一案作出（2015）金义商特字第84号民事裁定：对被波塞顿公司所有的坐落于义乌市的厂房[房产证号：义乌房权证稠江字第b000072**号；土地证号：义乌国用（2007）第1-111**号]准予采取拍卖、变卖方式依法变价,东方公司对变价后所得款项在借款本金2915万元及利、罚息（按合同约定计付，从2014年7月21日至实际履行完毕之日止）范围内以4200万元为限优先受偿。案件受理费100675元，由波塞顿公司负担。裁定生效后，东方公司于2015年11月5日向本院申请强制执行，本院于同日立案执行。2016年3月24日，本院作出(2015)金义执民字第7693号执行裁定，查封波塞顿公司所有的坐落于义乌市的房地产【权证号码：义乌房权证稠江字第b000072**号；土地证号：义乌国用（2007）字第1-111**号】。2016年5月25日，本院作出(2015)金义执民字第7693号之二执行裁定，拍卖上述被查封的房地产。2016年8月18日，本院发出腾空公告，责令波塞顿公司及相关人员在2016年9月2日前将上述房屋腾空，逾期既不履行本案债务，又不自觉腾空房屋的，依法强制腾空。
另查明，2014年，义乌市柯蝶服饰有限公司（乙方）与被告波塞顿公司（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于义乌市稠江街道经发大道303号2-3层房屋出租给乙方；租赁期限为10年，自2014年6月6日至2024年6月5日止；年租金为216000元，押金50000元；前三年租金合同签订后三个月之内付清，后七年租金按年支付等内容。2016年6月30日，义乌市柯蝶服饰有限公司变更为浙江柯蝶智能科技股份有限公司。2016年11月17日，原告柯蝶公司以上述租赁合同为据认为其享有租赁权向本院提出书面执行异议，本院于2017年1月10日作出（2016）浙0782执异147号执行裁定驳回了原告的异议申请。原告不服，在法定期限内提起本案之诉。
本院认为，抵押登记具有公示公信的效力。中国工商银行股份有限公司义乌分行已于2014年3月20日对被告波塞顿公司所有的坐落于义乌市的厂房设定抵押，并于2014年3月28日办理了抵押登记手续。原告公司虽成立于2013年7月18日，注册地址亦为涉案房屋，但其主张的对义乌市2-3层房屋享有的租赁权期限为2014年6月6日至2024年6月5日期间，系在中国工商银行股份有限公司义乌分行设定抵押之后。依照物权法规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。现东方公司已合法受让该债权，故原告的租赁权不得对抗已设定的抵押权。综上，原告的诉讼请求与法无据，本院不予支持。原告在法定期限内提起本案诉讼，被告东方公司提出原告起诉已过诉讼时效的辩论意见，本院不予采纳。被告波塞顿公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为对其答辩权、质证权的放弃，依法可以缺席判决。
依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉》第三百一十二条第一款第二项的规定，判决如下：
驳回原告浙江柯蝶智能科技股份有限公司的诉讼请求。
案件受理费17400元，由原告浙江柯蝶智能科技股份有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 长 蒋晓东
审 判 员 徐翠英
人民陪审员 陈鹏程
二〇一七年三月十七日
书 记 员 杨巧珍