江苏省苏州市吴江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吴江开民初字第0468号
原告杨慧峰。
委托代理人房明忠，江苏明弘律师事务所律师。
被告苏州汇金置业有限公司，住所地苏州市吴江经济开发区云梨路1358号。
法定代表人孙中华，总经理。
委托代理人江强，江苏江太律师事务所律师。
委托代理人袁晓明，江苏江太律师事务所律师。
原告杨慧峰诉被告苏州汇金置业有限公司（以下简称汇金公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年3月31日受理后，依法由审判员沈平适用简易程序于2015年6月2日、2015年6月24日公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告杨慧峰及其委托代理人房明忠、被告汇金公司委托代理人江强到庭参加诉讼。第二次开庭，原告杨慧峰及其委托代理人房明忠、被告汇金公司委托代理人袁晓明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨慧峰诉称，被告于2007年开发建设位于吴江经济开发区云梨路汇金中央广场商业服务用房项目。被告在销售物业时，通过报纸、网络、宣传画册以及在售楼处公开宣称：项目为吴江市东部商业中心，项目周边200米半径内，形成四站合一的交通枢纽。具体为：苏嘉城际轨道交通在云梨路南侧设有站点、苏沪城际轨道交通设松陵站，并通过云梨路、苏州轨道四号线经过云梨路、公路客运南站设在云梨路和庞金路交叉口东南侧。被告在销售房屋时还宣称对所售商铺包租三年，年回报率不低于8%。基于对四站合一的优势地理位置的预期以及被告包租的承诺，尽管该商铺价格远高于当时吴江市场其他商铺的价格，原告仍于2009年6月19日与被告就该商业广场e座a135号商业服务用房签订了《商品房买卖合同》，对房屋面积、价款等作了明确约定。其后，原告与被告的关联企业签订了委托租赁协议，原告依照合同约定支付399656元购房款。三年包租期满后，原告发现原来入驻的家乐福超市撤离了现场，其后多家入驻商家也相继撤场。经了解得知，被告原先宣称的四站合一均为子虚乌有，根本不可能实现。也正因此，汇金中央广场的其他业主多次向政府部门投诉、信访，均无结果。原告购买该商铺系基于被告四站合一的宣传且该宣传对合同价款产生了绝对性的影响，故四站合一虽然在双方的合同中并未明确，但根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的司法解释》，其应属于合同内容之一。现被告根本无法实现四站合一的承诺，其行为非但系商业欺诈，也已经构成违约。而由于没有四站合一，导致商铺无人问津，原告购买该商铺的合同目的无法实现，被告的行为已经构成根本性违约，原告有权解除合同。现请求判令：一、解除原、被告于2009年6月19日签订的位于吴江经济开发区云梨路1099号云梨路商业广场4幢272《商品房买卖合同》；二、被告返还原告购房款399656元并支付占用该款期间的利息（以399656元为本金，按中国人民银行同期贷款基准利率计息从2009年6月19日计至被告实际返还房款之日止）；三、本案的诉讼费用由被告承担。
被告汇金公司辩称，被告已依诚实信用原则履行了全部义务，不存在任何欺诈行为，没有过错。被告所发出的宣传资料系依据当时政府规划而作出的要约邀请，而非要约，不能视为合同内容。至于政府对相关规划如何进行修改以及如何实施非被告所能控制，被告也无权决定。该宣传不具有特定性。况且现买卖合同已履行完毕不存在解除的可能性。至于原告的商铺现在是否能租掉以及租金多少应由原告自行承担。因为任何投资都有风险，所以说原告自己的投资行为风险由自己承担。反过来说，假如现在市场行情见好，被告要求把相关房屋返还，原告肯定不同意。所以说原告以所谓商铺难以达到其预期收益而提出解除合同，返还购房款的理由是不成立的。请求法庭驳回原告全部诉讼请求。
经审理查明，2009年6月15日，杨慧峰和汇金公司签订了《商品房买卖合同》，约定：杨慧峰向汇金公司购买汇金中央广场e座e单元a135号商业营业用房，单价为每平方米20858.88元，总金额398196元，该商业房建筑面积为19.09平方米，交房期限为2010年10月1日前。2009年7月1日，杨慧峰和苏州汇金商业管理有限公司签订了《委托协议书》，约定：杨慧峰将物业（e-a135）委托给苏州汇金商业管理有限公司招商，委托期限三年，自2010年10月1日至2013年9月30日，委托期间每年回报31856元，三年后，根据实际年租金收入的8%归属苏州汇金商业管理有限公司作为招商管理佣金。2012年5月22日，案涉商铺办理了房产登记，房产证号为（吴房权证松陵字第××号）。
2013年11月19日，吴江经济技术开发区出具开信访答字（2013）009答复函，该函载明：陈学峰等汇金中央广场业主，关于你们反映的问题，通过调查，依照《信访条例》答复如下：1，关于庞金路北段规划未变，整体拆迁改造项目于2008年至今共拆迁70余户，开发区将重点推进该路段拆迁工作，力争到2014年底完成剩余户数的拆迁工作，道路北延及桥梁工程视拆迁情况实施；2，开发区将于2014年先行建设桥梁西侧人行道及非机动车道，以便于人员通行；3、开发区与各业主从未发生任何业务关系，各业主对自己的投资行为要有相应的风险意识。
以上查明的事实，由杨慧峰提供的《商品房买卖合同》、《委托协议书》、答复函、房产证及本院的庭审笔录等证据予以证实。
双方争议的问题：汇金公司针对汇金中央广场地理位置的宣传而制作的画册、登报广告是否是要约？杨慧峰提交了汇金公司的画册、苏州市吴江区图书馆出具的报纸复印件，主张汇金公司在销售案涉商铺时用画册、登报等方式宣传汇金中央广场具有苏州公路客运南站等四站合一的地理位置优势，进而导致杨慧峰以高于当时市场价的价格购买案涉商铺，该宣传应构成合同的内容，现上述四站合一根本不可能实现，汇金公司销售时属虚假宣传，导致杨慧峰合同目的不可能实现，依法应解除合同，返还购房款；汇金公司则主张依据政府规划资料进行宣传，并无过错，且上述画册、登报广告系要约邀请，不构成合同内容。政府对相关规划如何进行修改以及如何实施非汇金公司所能控制，汇金公司也无权决定，现买卖合同已履行完毕不存在解除的可能性。
本院认为，要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当内容具体确定，表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示，寄送的价目表、拍卖公告、商业广告等为要约邀请，商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。要约邀请是当事人订立合同的预备行为，不能因相对人的承诺而成立合同。要约针对特定的相对人，而要约邀请针对不特定的相对人。要约以订立合同为直接目的，要约邀请是当事人希望对方主动向自己提出订立合同的意思表示。首先，无论汇金公司的画册、登报广告的内容是否摘抄于政府规划资料，内容是否与规划一致，汇金公司均未在上述画册、登报广告中表明经相对人承诺，即受画册、登报广告登载的内容约束；其次，上述画册、登报广告针对的是不特定的相对人。因此汇金公司的上述画册、登报广告均系要约邀请。杨慧峰对画册、登报广告系要约，构成双方签订的合同内容的主张，依据不足，本院不予支持。杨慧峰、汇金公司均系平等民事主体，双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效。合同签订后，汇金公司交付了案涉商铺，并办理了商铺的房产登记，合同义务已履行完毕。现杨慧峰诉请要求解除合同，返还购房款，缺乏法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第十四条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告杨慧峰的全部诉讼请求。
案件受理费减半收取4397元，由原告杨慧峰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部；帐户：苏州市中级人民法院；帐号10×××99）。
审判员 沈平
陪审员
二〇一五年六月二十六日
书记员 陈瑜