四川省绵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川07民终2071号
上诉人（原审被告、反诉原告）：绵阳市宏杰房地产开发有限公司，住所地四川省绵阳市涪城区体运村路89号。
法定代表人：周平宏，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈勇，四川道融民舟律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈思思，四川道融民舟律师事务所律师助理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：成都市人人乐商业有限公司，住所地四川省成都市青羊区草市街2号。
法定代表人：宋琦，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：肖才元，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭耀鹏，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
上诉人绵阳市宏杰房地产开发有限公司（以下简称宏杰公司）因与被上诉人成都市人人乐商业有限公司（以下简称人人乐公司）租赁合同纠纷一案，不服四川省绵阳市涪城区人民法院（2014）涪民初字第7379号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人宏杰公司的委托诉讼代理人陈敏、陈思思，被上诉人的委托诉讼代理人肖才元、郭耀鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
宏杰公司上诉请求：请求依法撤销一审判决，改判上诉人不予返还被上诉人支付的定金100万元，改判由被上诉人赔偿上诉人的损失1600万元及房屋租金。并由被上诉人承担本案一二审全部诉讼费用。
人人乐公司答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求本院驳回上诉，维持原判。
人人乐公司向一审法院起诉请求：1、请求判决解除原被告于2009年12月1日签订的《房产租赁合同》;2、请求判决被告返还原告已支付的定金本金100万元及相应的利息（按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算，自被告实际占款之日2009年12月1日起至付清之日止）;3、请求适用双倍返还定金罚则，判令被告另行支付100万元;4、判令被告承担本案全部诉讼费用。
宏杰公司向一审法院反诉请求：1、判令人人乐公司支付给宏杰公司的定金100万元宏杰公司不予返还;2、判令人人乐公司赔偿宏杰公司因按照人人乐公司对租赁房屋和租赁房屋相配套的附属房产、场地的特殊要求进行建筑安装投入造成的损失超过定金的部分共计18360000元;3、本案全部诉讼费由人人乐公司承担。
原审法院经审理查明：2009年12月1日，宏杰公司作为甲方与乙方人人乐公司签订《房产租赁合同》。合同约定宏杰公司将其位于长虹大道东段9号宏杰.东方华尔街二期地下一层部分及地上一层部分的房产出租给乙方使用。租赁期限为20年，租赁期限的起始日为租赁房产的交付日，租赁房产的交付日期预定为2012年5月1日，宏杰公司应于2012年5月1日前将租赁房产及配套用房按本合同及本合同附件三所述条件交付乙方。如果宏杰公司未能在前述日期前向乙方租赁房产，每逾期一日，人人乐公司有权向宏杰公司收取基本月租的万分之二的违约金，但迟延时间最长不得超过三个月，否则视为宏杰公司违反本合同，人人乐公司有权选择终止本合同，宏杰公司应双倍返还人人乐公司支付的定金，并赔偿人人乐公司因此而遭受到的一切损失。合同约定人人乐公司在合同签订后七个工作日内向宏杰公司支付100万元的合同定金。租赁房产交付后，该定金在人人乐公司开始缴纳租费时用来优先抵扣租费，直至扣完为止。同时，合同附则14.1条约定“有关本合同的修改和补充，必须以书面方式进行，并由甲、乙双方合法代表签署并加盖公司印章后生效，修改和补充部分为本合同不可分割的整体，与本合同具有同等法律效力”。合同签订后，人人乐公司支付宏杰公司定金100万元。2012年2月16日，宏杰公司向人人乐公司出具《工作函》一份，载明：“贵公司与我公司于2009年11月30日签订的“东方华尔街”房产租赁合同，其房产交付时间应为2012年5月1日，现因绵阳市市政基础设施（变电站修建）未完善，其不可抗力原因导致“东方华尔街”二期项目工程延期，敬请贵公司谅解！现定房产项目使用时间为2012年12月31日交付您方…”。2013年8月14日，宏杰公司向人人乐公司发出《关于履行＜房产租赁合同＞接受租赁房屋的律师催告函》。该函件载明：“…租赁房屋符合约定的交付标准后，宏杰公司已多次以电话、传真机书面方式通知贵公司对租赁房屋予以验收并接收，但贵公司至今未作出任何回复，也未对租赁房屋予以验收和接收，已给宏杰公司造成重大经济损失。受宏杰公司委托，本律师特致函催告如下：1、请贵公司务必于收到本《律师催告函》之日起五个工作日内，对租赁房屋进行验收并予以接收，以避免宏杰公司损失的进一步扩大。2、如贵公司未在收到本《律师催告函》之日起五个工作日内对租赁房屋进行验收并予以接收，宏杰公司将视为贵公司单方解除《房产租赁合同》，并向贵公司索赔损失。”原审庭审中，宏杰公司提交落款时间为2013年7月8日的《关于宏杰房产“东方华尔街”商场验收和开工进场商榷函》，证明2013年7月8日宏杰公司已书面告知人人乐公司涉案房产已验收合格，要求人人乐公司回函确认。人人乐否认收到该函件。另外，宏杰公司又提交了一份落款时间为2013年10月21日的《关于办理租房交接手续的函》，函件中载明“贵公司承租我司东方华尔街二期的房屋已在2013年9月24日由贵单位相关人员到现场实地进行了初步查看，在查看中提出相关问题，我司现已处理完毕。请贵公司尽快派人办理房屋租赁正式交接手续”。人人乐公司亦否认收到该函件。原审庭审中，宏杰公司还提交了两份时间分别为2013年10月24日、2013年11月11日，署名为“人人乐投资发展部尹金雄”就收货区提出问题、方案向宏杰公司发出的QQ邮件截图，以及人人乐公司项目负责人周国峰与尹金雄的录音，证明人人乐公司在收到函件后，对相应的设施提出了方案。对此，人人乐公司认为，没有证据证明尹金雄是人人乐公司的授权人员，从《房产租赁合同》来看，变更需授权代表签字并加盖公司印章才有效。宏杰公司还提交了2013年3月20日绵阳市商务局网站《人人乐崇尚国际购物中心和大型超市成功签约入驻涪城区》文章截图，证明人人乐公司在宏杰公司通知交房后，和涪城区政府签定投资合作协议。
上述事实，有《房产租赁合同》、函、录音及当事人陈述等证据，经庭审质证予以证明。
原审法院认为：原、被告于2009年12月1日签订的《房产租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。该合同明确约定交房时间为2012年5月1日，合同亦明确约定“有关本合同的修改和补充，必须以书面形式进行，并由甲、乙双方合法代表签署并加盖公章后生效”。合同签订后，宏杰公司因故不能按期交付房产，其虽于2012年2月16日发函人人乐公司，告知房产不能按期交付，并定于2012年12月31日交付，但人人乐公司并未就此书面回函。2013年8月14日，宏杰公司向人人乐公司发出律师函，催告人人乐公司五日内对租赁房屋验收并接收，人人乐公司亦未回复。从始至终，双方未就延期交房及交付时间形成新的书面协议。人人乐投资发展部尹金雄向宏杰公司张耀发送QQ邮件及其附件（方案图纸）并不能达到被告宏杰公司欲证明人人乐公司对相应设施提出方案之目的。故宏杰公司主张人人乐公司违约的理由不能成立；反之，人人乐公司主张被告宏杰公司违约逾期交房成立。原告人人乐公司主张解除原、被告双方于2009年12月1日签订的《房产租赁合同》，被告反诉要求定金不予退还、赔偿损失，庭审中亦明确表示如果原告执意解除合同，则不再强行要求本合同继续履行，又在第一次庭审结束后将涉案房产另行出租的行为均表明其同意解除该《房产租赁合同》。故原告人人乐公司要求解除原、被告双方于2009年12月1日签订的《房产租赁合同》的诉讼请求，原审法院予以支持。因合同约定人人乐公司向宏杰公司支付100万元的合同定金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条关于“收受定金的一方不履行约定的债务的，应该双倍返还定金”之规定，被告宏杰公司作为收受定金的一方，未在双方约定的期限内交付涉案房产，故原告主张被告双倍返还定金200万元的诉讼请求，原审法院予以支持；被告主张定金100万元不予退还的反诉请求，该院不予支持。同时，定金罚则系违约一方因其违约行为对守约方所作出的惩罚性赔偿，原告人人乐公司再主张被告宏杰公司按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算的定金100万元的资金利息的诉讼请求，原审法院不予支持。被告宏杰公司反诉请求人人乐公司赔偿其因按照人人乐公司对租赁房屋和与租赁房屋相配套的附属房产、场地的特殊要求进行建筑安装投入造成的损失1836万元的诉讼请求，因庭审中宏杰公司并未举出证据足以证明其损失，且宏杰公司在第一次庭审结束后已经将涉案房产另行出租，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，原审法院对被告的该项反诉请求不予支持。综上，遂依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第九十七条、第一百一十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告成都市人人乐商业有限公司与被告绵阳市宏杰房地产开发有限公司于2009年12月1日签订的《房产租赁合同》终止履行；二、被告绵阳市宏杰房地产开发有限公司在本判决生效之日起10日内向原告成都市人人乐商业有限公司双倍返还定金200万元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告的其他诉讼请求；四、驳回被告的反诉请求。本诉案件受理费22800元，由被告绵阳市宏杰房地产开发有限公司承担22000元，由原告成都市人人乐商业有限公司承担800元；本案收取反诉费68980元由被告绵阳市宏杰房地产开发有限公司承担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为,上诉人宏杰公司与被上诉人人人乐公司订立的《房产租赁合同》系双方真实意思表示且未违反法律法规的相关规定，合同有效，双方均应按约履行。本案的争议焦点在于双方是否就合同变更达成了一致意见。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定“当事人协商一致，可以变更合同。”本案中，双方在合同14.1条约定“有关本合同的修改和补充，必须以书面方式进行，并由甲、乙双方合法代表签署并加盖公司印章后生效，修改和补充部分为本合同不可分割的整体，与本合同具有同等法律效力”。在二审庭审中，双方也认可人人乐公司指定了魏江峰作为其合法代表并向宏杰公司出具了相应授权委托文件。宏杰公司虽于2012年2月16日发函人人乐公司，告知房产不能按期交付，并定于2012年12月31日交付，但人人乐公司并未就此书面回函确认，在双方有约定变更合同需采用书面形式且宏杰公司未提供证据证明根据双方交易习惯可以以默示的方式表示承诺的情况下，宏杰公司就合同履行期限变更所发出的单方要约，在人人乐公司未明确认可时，不能认定双方就合同履行时间达成了变更协议。宏杰公司所提供的其与人人乐公司员工尹金雄的往来函件，不足以支持其所持双方就合同履行期限变更达成了一致协议的主张，故对上诉人宏杰公司的该上诉理由，本院不予采信。宏杰公司未按照合同约定如期交付租赁房屋，原审法院支持人人乐公司解除合同，双倍返还定金的诉讼请求并无不当，宏杰公司的该上诉理由不能成立，本院不予支持。宏杰公司一、二审期间亦未提供证据证明人人乐公司要求对租赁标的进行整改，故其请求人人乐公司赔偿损失的上诉理由，因无证据证实，本院亦不予支持。综上，原判认定事实清楚，证据确实充分，审判程序合法，判决恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费22800元，由上诉人绵阳市宏杰房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
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审判长 李又平
审判员 陈 幽
审判员 赵才明
二〇一六年十月二十六日
书记员 陈 莹