河北省秦皇岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）秦民终字第2471号
上诉人（原审被告）：刘淑娴。
委托代理人：孙荣昌，河北渤海明达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：秦皇岛市宏添源物业服务有限公司，住所地：河北省秦皇岛市经济技术开发区黑龙江西道31号。
法定代表人：刘彤，董事长。
委托代理人：刘春燕，河北权智律师事务所律师。
上诉人刘淑娴为与被上诉人秦皇岛市宏添源物业服务有限公司（以下简称宏添源物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河北省秦皇岛市北戴河区人民法院（2015）北民初字第602号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判员王巍、代审判员武学敏、王振庆组成合议庭，于2015年11月30日公开开庭审理了本案。上诉人刘淑娴的委托代理人孙荣昌，被上诉人宏添源物业公司的委托代理人刘春燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：宏添源物业公司系具备物业管理服务资质的企业，刘淑娴系北戴河红屿别墅小区D12号和C65号（均为独栋别墅）的业主。北戴河红屿别墅小区系北京天泽锦程房地产开发有限公司所开发、建设和销售。2013年4月22日，北京天泽锦程房地产开发有限公司（甲方）与宏添源物业公司（乙方）签订了《红屿别墅前期物业服务合同》，主要约定：乙方在物业管理区域内提供服务包括：1、本小区物业公用部位进行养护、维修、管理；2、物业公共部分和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水主管道的疏通；3、公共绿化的管理、养护；4、车辆秩序的管理。5、协助公安部门做好公共秩序维护和安全防范等。物业费的收取标准，业主应在年初按年提前交纳物业服务相关费用，连排别墅按每月每平米1.8元交纳，独栋别墅按每月每平米2.3元交纳。滞纳金的收取标准，合同第六条第三款的约定，从逾期之日起按每天应缴纳物业服务费总额的千分之三收取滞纳金。合同期限自2013年4月22日起至2018年4月21日止等。合同签订后，宏添源物业公司在红屿别墅小区进行了物业管理，刘淑娴未交纳2013年9月1日至2015年8月31日物业管理费52091元。另查明，刘淑娴所购买的红屿别墅小区D12号和C65号别墅，房屋建筑面积分别为678.08平方米和265.6平方米。
原审法院认为：宏添源物业公司与北京天泽锦程房地产开发有限公司签订的红屿别墅前期物业服务合同，内容未违反法律法规强制性规定，应为有效合同。宏添源物业公司应按照协议约定履行物业管理服务义务，刘淑娴购买房屋入住后接受了宏添源物业公司的服务应当按照协议约定向宏添源物业公司支付物业服务费。对于宏添源物业公司要求刘淑娴支付拖欠的2013年9月1日至2015年8月31日物业管理费52091元的诉讼请求，由于宏添源物业公司在履行合同过程中，存在公用设施维护不及时、垃圾清运不及时及小区存在私搭乱建等事实，宏添源物业公司虽主张及时对公用设施进行了维护，对垃圾及时进行了清运，但未提交相应证据。对私搭乱建的业主，作为物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告，但宏添源物业公司未提供履行义务的相应证据。据此应认定宏添源物业公司在履行合同中存在一定的违约行为，应适当减免一部分物业费。根据本案案情，刘淑娴应承担给付宏添源物业公司所主张的物业费90%为宜，即刘淑娴应给付宏添源物业公司物业管理费46881.9元（52091元×90%）。对宏添源物业公司要求刘淑娴支付违约金28470元的诉讼请求，因宏添源物业公司在履行合同中，存在部分违约行为，故对其的该项诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，最高人民法院关于《审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：（一）、刘淑娴于判决生效后十日内给付宏添源物业公司物业管理费46881.9元；（二）、驳回宏添源物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3628元，减半收取1814元，由宏添源物业公司负担758元，刘淑娴负担1056元。
上诉人刘淑娴不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：原审法院认定事实有误，导致判决结果显失公平。被上诉人在履行物业服务的义务中不仅存在重大瑕疵，而且存在严重影响业主正常居住的安全隐患，且已经给广大业主造成了严重的财产损害；同时被上诉人在日常收取物业费中就已经按九折向广大业主收取。根据小区业委会和巿区两级物业办两次对小区的广大业主的征询意见，已经达到了《物业管理条例》双过半的要求，广大业主同意提前解除与被上诉人的前期物业合同，并且根据巿区两级物业办、居委会、被上诉人、小区业委会四方的会议纪要，被上诉人应当于2015年8月21日撤出小区，并向小区业委会交接物业办公用楼、保安、保洁工作等。因此，被上诉人向业主收取物业费也应当截止到2015年8月21日。而被上诉人非但拒绝履行四方会议纪要，还组织社会闲散人员两次闯入小区，抢占物业办公楼、殴打小区业委会聘用的保安和业主。据此，因被上诉人不尽职服务的行为已给上诉人及广大业主的居住环境、个人财产、人身安全造成了重大破坏、损失和威胁，且在巿区两级物业办居中调解下，被上诉人已经同意于2015年8月21日提前解除物业合同，在此情况下令上诉人九折支付物业服务费，且支付到8月31日显然是不公平的。综上，请求二审法院依法改判。
被上诉人宏添源物业公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
二审期间，上诉人刘淑娴提交了四份证据：1、物业收费发票及业主房产证复印件，拟证明被上诉人收取其他业主物业费是按照合同标准打九折收取的；2、两份征询意见，一份是以业主委员会名义向全体业主发出的书面意见，另一份是市物业办及北戴河区物业办主任对业主的征询意见，拟证明被上诉人提供的物业服务没有达到物业托管合同的标准；3、业主委员会与新的物业公司签订的物业服务托管合同，拟证明被上诉人提供的物业服务广大业主不满意；4、光盘的视频资料及出警记录的复印件，拟证明被上诉人组织公司其他的保安及社会闲散人员，殴打小区业委会聘用的保安和业主。被上诉人宏添源物业公司质证称：对证据1的真实性合法性无异议，对证明目的有异议，从单一业主的缴费发票不能证明全部业主缴费都是按9折收取；证据2两份征询意见，业主人数虽过半，但根据物业管理条列12条的规定，建筑面积没有过半数；对证据3的合法性有异议，对委托方的身份有异议，因为针对业委会主体是否适合，另案正在北戴河区法院审理过程中，庭后提交相关证据；针对证据4视频资料体现不出来进入小区的人员是我公司找的，且无法体现存在殴打的情况。本院认为，上诉人提供的证据不能充分支持其上诉主张，故本院不予采信。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：被上诉人宏添源物业公司与北京天泽锦程房地产开发有限公司签订的《红屿别墅前期物业服务合同》不违反法律的强制性规定，为有效合同，上诉人与被上诉人均应依据合同约定履行相应义务。针对上诉人刘淑娴的主张，本院认为，被上诉人在履行物业服务中虽存在一定的违约行为，但原审法院已据此对物业费进行了适当减免，上诉人未按合同约定及时交纳物业费，原审法院认定上诉人承担90%的物业费并无不当；上诉人提交的2015年8月17日的会议纪要第二条中明确约定，物业费截止缴纳的时间节点为8月31日，故上诉人认为物业费缴纳截止时间是8月21日的主张，理据不足，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费202元，由上诉人刘淑娴负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 巍
代审判员 武学敏
代审判员 王振庆
二〇一五年十二月十日
书 记 员 刘 爽