北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终3944号
上诉人（原审原告、反诉被告）：老坑记（北京）餐饮管理有限公司，住所地北京市东城区工人体育场北路66号1至2层115。
法定代表人：林伟康，总经理。
委托诉讼代理人：龙鑫，北京市弘嘉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：亚豪控股（北京）有限公司，住所地北京市门头沟区军庄路1号院301室。
法定代表人：王佩民，董事长。
委托诉讼代理人：吕军，北京雷杰展达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李修琴，北京雷杰展达律师事务所律师。
上诉人老坑记（北京）餐饮管理有限公司（以下简称老坑记公司）因与被上诉人亚豪控股（北京）有限公司（以下简称亚豪公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第38313号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人老坑记公司的委托诉讼代理人龙鑫、被上诉人亚豪公司的委托诉讼代理人吕军、李修琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
老坑记公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持老坑记公司的全部诉讼请求，改判驳回亚豪公司的全部反诉请求，上诉费由亚豪公司承担。事实和理由：一审法院判决认定并非亚豪公司原因而是老坑记公司自身原因导致无法通过环保审批，该认定属于适用法律错误。老坑记公司拒绝支付租金的行为是履行抗辩权的合法行为，不应认定为违约。亚豪公司应返还老坑记公司已经缴纳的承租保证金，赔偿老坑记公司的装修损失。一审法院未支持老坑记公司的代办执照费用损失及其他原材料、员工工资及餐饮管理系统的直接损失，没有法律依据。亚豪公司不履行提供相应文件的合同义务，存在严重违约，应当依据合同法规定承担赔偿责任。老坑记公司不应向亚豪公司支付违约金10万元及按银行同期贷款利率支付违约金。
亚豪公司辩称，同意一审判决，不同意老坑记公司的上诉请求。双方加锁并张贴封条是事实，但双方对时间有争议。在老坑记公司长期占用房屋不给租金的情况下，亚豪公司加了锁，老坑记公司也加了锁，所以亚豪公司也进不去房屋。亚豪公司到去年11月底去拆除的时候，老坑记公司的空调没有挪走。
老坑记公司向一审法院起诉请求：亚豪公司返还老坑记公司承租保证金269910元、已付租金73611元、装修押金8067元，赔偿装修损失921500元、代办执照费用损失31500元、因无法正常经营而造成的原材料、员工工资、餐饮管理系统等直接损失共计322087.84元、返还格力牌空调多联机系统（含GMVR-R71P室内机二台、GMVR-R125P室内机二台、GMV-
PD450W室外机二台）、给付鉴定费13800元。
亚豪公司向一审法院反诉请求：老坑记公司支付2014年8月1日至2015年8月31日的房租956943元；支付逾期支付房租的违约金（参照最高院关于民间借贷利率的相关规定，自应付未付次日起计算至实际支付之日止）；赔偿出租房屋闲置期间的租金损失441666元；解除双方签订的《传奇生活广场F3号商铺租赁合同》；老坑记公司将租赁房屋恢复原状后腾退租赁房屋；按每月73611元标准向亚豪公司支付2015年9月1日起至实际腾退租赁房屋之日止的房屋使用费。
一审法院认定事实：北京市朝阳区西大望路×号房屋的所有权人登记在亚豪公司名下,房屋性质为商品房，规划用途为商业营业厅。
2014年4月9日，老坑记公司（乙方、承租人）与亚豪公司（甲方、出租人）签订《传奇生活广场F3号商铺租赁合同》。约定：甲方向乙方出租北京市朝阳区西大望路×号，店铺号为F3，租赁面积为264.89平方米，租赁物业仅限于乙方在其有效营业执照所规定的经营范围内以“老坑记”的商号名称经营餐饮使用；乙方需按照甲方或甲方委托的物业管理公司要求支付装修押金8067元，装修管理费4034元；乙方应在开业日前取得全部必须文件（包括但不限于营业执照、消防部门同意开业意见和批准文件），且应在开业日前向甲方提交上述文件的复印文件并加盖公章作为本合同的附件，乙方完成营业场所的装修和必须的准备工作，并于本合同约定的开业日对外营业；本合同签署后3日内乙方须向甲方支付承租保证金，承租保证金应由甲方保留，不计利息；租金按月支付，乙方须在每月最后10个工作日内支付下月基本租金、推广费；按本合同约定，甲方具备解除合同的条件时，甲方可以提前终止本合同，甲方向乙方发出提前终止合同的书面通知时，本租赁合同即告终止，本合同依照本条约定提前终止的：自甲方提前终止合同的书面通知送达之日起5日内，乙方应依本合同约定将租赁物业归还甲方，乙方逾期归还租赁物业的，还应依本合同约定承担违约责任；乙方需支付的租金应计算至乙方实际归还租赁物业之日止；乙方已支付的3个月的承租保证金在未被依本合同约定扣减、抵销的情况下，作为乙方的违约金，甲方不再退还，补偿甲方因乙方之违约而提前终止合同的损失；本合同其他约定规定乙方应当承担其他违约责任的，应当一并予以执行；若各项违约金不足以弥补甲方的实际损失，甲方有权进—步要求乙方补足；如因本合同提前终止给乙方造成的各项损失，均由乙方自行承担；若乙方由于自身原因，提出提前终止合同，经甲方书面同意后，本租赁合同可提前终止，乙方已支付的承租保证金、押金、截至乙方实际归还租赁物业期间的所有租金或其他费用（无论该等租金或其他费用所对应的租赁期间是否届满），甲方均不予退还，截止租赁合同提前终止之日，若乙方欠付前述各项费用，应在付清各项费用时一并交纳，此外，甲方还有权补收本合同约定的免租装修期内的全部租金；当本合同因乙方违约被甲方提前终止时，自甲方提前终止合同的书面通知送达之日起5日内，乙方应将租赁物业归还甲方，当本合同经双方协商提前终止时，乙方应于双方协商的提前终止日后5日内将租赁物业归还甲方；租赁物业归还时，乙方应将租赁物业及其设备设施恢复至交付使用时的原貌，且为可租赁状态下交还甲方，经甲方验收合格并书面确认，租赁物业的归还即告完成；若乙方未能在本合同约定向甲方归还租赁物业，每逾期1日，乙方须向甲方支付逾期归还租赁物业违约金，违约金计算标准为合同终止日对应的日基本租金的2倍；在乙方欠付各项费用的情况下，甲方有权将承租保证金转为乙方所欠费用，且乙方须按照本合同相关约定及时补足承租保证金，否则应当承担相应的违约责任；若乙方未能按本合同的约定向甲方支付租金、推广费、物业管理费或其它应由乙方支付的费用或其任何部分，乙方应向甲方支付逾期付款违约金，该项违约金的计算方法为：以乙方欠缴付费用总额为基数，按照每日3%的标准，自乙方应付之日起计算，直至乙方全数付清欠缴款项之日止，乙方逾期付款甲方有权按第8.4条款处理，甲方收取逾期付款违约金按第8.4条款处理；8.4条：乙方违反上述约定，应在收到甲方书面通知7天内予以纠正，否则甲方拥有以下权利：超过到期应付30日仍不改正的，中断租赁物业的水、电、空调、电话、互联网或其它设施的供应或服务，中断能源供应前，甲方或甲方委托的物业管理公司应提前24小时书面通知乙方，由于此中断而引起的所有有关费用及开支由乙方支付，可由甲方或甲方委托的物业管理公司作为债项向乙方追讨，或按照本合同约定从乙方所交承租保证金中扣除，租赁物业的水、电、空调、电话、互联网或其它设施的中断供应或中断服务的通知一经发出后其相关权利将持续有效，除非所有已到期的应付款项都已完全付清或所有对违反、不遵守或不履行本合同的行为已得到纠正与补偿；超过60天仍未改正的，甲方有权提前终止本合同，乙方应当按照本合同约定承担相应的违约责任；租赁期限2014年4月15日至2019年6月30日；装修免租期2014年4月15日至2014年6月30日；免租期合计3个月，为2015年7月1日至2015年8月31日、2016年7月1日至2016年7月31日；开业日为2014年7月1日；乙方的计租日为2014年7月1日；2014年4月15日至2017年6月30日的月租金为73611元；承租保证金为269910元；预付款金额为10万元，作为2014年4月15日至2019年6月30日期间预付的承租保证金。
合同签订后，老坑记公司于2014年4月给付亚豪公司保证金269910元、2014年7月的租金73611元、装修押金8067元。亚豪公司将租赁房屋交老坑记公司，老坑记公司对租赁房屋进行了装修。2014年8月12日至2015年5月17日期间，老坑记公司使用租赁房屋从事餐饮经营。
自2014年8月1日起，老坑记公司未支付房租。老坑记公司主张其于2014年5月起办理环保审批手续，但亚豪公司提供的大产权证无租赁房屋的附图，又不能提供含租赁房屋附图的建筑工程规划许可证，导致其向行政部门提交的文件不符合要求，无法取得环保审批，无法办理营业执照，故其未缴纳租金。亚豪公司主张其已向老坑记公司提供营业执照、房产证、国有土地使用证、楼牌号证明、排污证明等用于办理环保审批手续材料，建设工程规划许可证及附图附件并非其应当持有的文件，其无法提供，而与租赁房屋相邻的自用房屋早已取得可经营餐饮项目的环保审批手续。
2015年4月2日，亚豪公司向老坑记公司发出催款函，向老坑记公司催缴2014年8月1日至2015年3月31日期间的房租。
2015年5月18日，亚豪公司对租赁房屋停止提供水、电，老坑记公司停止营业。
2015年6月23日，亚豪公司收到老坑记公司发出的解约函，内容为：“自2014年4月9日和贵公司签订了租赁合同，贵公司至今未能履行合同内容，提供国家有关部门所认可的供我司办理餐饮类相关执照的合法文件，因该房屋系违章建筑，故此本公司决定终止与贵公司的合同约定，并追究赔偿”。一审审理中，老坑记公司主张亚豪公司于2015年5月18日对租赁房屋加锁并张贴封条，双方租赁合同于2015年6月23日解除。亚豪公司主张其于2015年6月23日对租赁房屋加锁并张贴封条。
一审审理中，亚豪公司于2016年1月14日通知老坑记公司解除租赁合同。
经老坑记公司申请，法院委托北京中必达资产评估有限责任公司对租赁房屋的装修现值进行评估。2016年5月24日，北京中必达资产评估有限责任公司作出装修现值评估报告，内容为：房屋的装修现值为92.15万元，其中经过评估机构与当事人双方共同现场测量并确认的装修工程评估价值为65.33万元，无法测量确认的隐蔽工程评估价值为26.82万元。老坑记公司为此支付鉴定费13800元。
亚豪公司表示其已于2016年10月底将租赁房屋内的装修拆除，于2016年11月初拆除完毕。经法院现场勘验，租赁房屋现有格力牌中央空调系统一套（含室外主机1台、室内机5台）。亚豪公司表示可由老坑记公司自行取走。
一审法院认为，老坑记公司与亚豪公司之间签订的租赁合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。在合同履行过程中,老坑记公司自2014年8月1日起未按约定支付租金，并以亚豪公司未提供办理环保审批手续相关材料导致其无法取得营业执照作为抗辩理由。根据查明的事实，租赁房屋在使用上不存在不能办理营业执照的行政管理限制，亚豪公司已向老坑记公司提供了办理环保审批手续相关材料，并非亚豪公司原因导致老坑记公司无法通过环保审批，且亚豪公司向老坑记公司交付房屋，老坑记公司已实际使用房屋进行经营，故老坑记公司的上述理由不能对抗支付租金的合同义务。老坑记公司于2015年6月23日向亚豪公司发出的解约通知不发生法律效力。老坑记公司未按约定支付租金，已构成违约，故亚豪公司有权解除合同。老坑记公司于2016年1月14日收到解除通知，故双方租赁合同于当日解除。
因老坑记公司违约导致租赁合同解除，故对老坑记公司要求亚豪公司返还承租保证金、赔偿经济损失的诉讼请求，法院不予支持。老坑记公司要求亚豪公司退还租金、给付鉴定费，缺乏依据，法院不予支持。老坑记公司要求亚豪公司退还装修押金合理，法院予以支持。根据查明的事实，租赁房屋内有老坑记公司安装的格力牌中央空调系统一套（含室外主机1台、室内机5台），亚豪公司应予返还。
鉴于亚豪公司已于2016年11月初将租赁房屋内装修拆除完毕，并已实际收回租赁房屋，故对亚豪公司要求老坑记公司将租赁房屋恢复原状后腾退房屋的反诉请求，法院不予支持。亚豪公司要求老坑记公司支付2014年8月1日至2015年6月22日的房租，符合合同约定，法院予以支持。考虑到亚豪公司于2015年6月23日将租赁房屋加锁，老坑记公司未再实际使用房屋，故法院对2015年6月23日至2016年1月14日的租金予以酌定。老坑记公司主张亚豪公司于2015年5月18日对租赁房屋加锁，证据不足，法院不予采信。亚豪公司要求老坑记公司支付房屋使用费及拖欠房租的违约金，法院予以酌情确定。亚豪公司要求老坑记公司赔偿出租房屋闲置期间的租金损失，依据不足，法院不予支持。判决：一、确认老坑记（北京）餐饮管理有限公司与亚豪控股（北京）有限公司之间签订的《传奇生活广场F3号商铺租赁合同》于二Ｏ一六年一月十四日解除。二、亚豪控股（北京）有限公司于判决生效后七日内退还老坑记（北京）餐饮管理有限公司装修押金八千零六十七元。三、亚豪控股（北京）有限公司于判决生效后七日内返还老坑记（北京）餐饮管理有限公司格力牌中央空调系统一套（含室外主机一台、室内机五台）。四、老坑记（北京）餐饮管理有限公司于判决生效后七日内给付亚豪控股（北京）有限公司房租一百万三千零九十一元。五、老坑记（北京）餐饮管理有限公司于判决生效后七日内给付亚豪控股（北京）有限公司房屋使用费四十万元。六、老坑记（北京）餐饮管理有限公司于判决生效后七日内给付亚豪控股（北京）有限公司二Ｏ一四年八月一日至二Ｏ一六年一月十四日期间逾期支付房租的违约金十万元；并以一百万三千零九十一元为基数，按中国人民银行规定的同期逾期贷款利率标准，给付亚豪控股（北京）有限公司二Ｏ一六年一月十五日起至给付上述房租之日止的逾期支付房租的违约金。七、驳回老坑记（北京）餐饮管理有限公司其他诉讼请求。八、驳回亚豪控股（北京）有限公司其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
以上事实，有相关书证、双方当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为，根据查明的事实，老坑记公司与亚豪公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。老坑记公司自2014年8月1日起未按约定向亚豪公司支付租金，对此老坑记公司主张系因亚豪公司未提供办理环保审批手续相关材料致使其无法取得营业执照，故未向亚豪公司支付房屋租金。但根据查明的事实，涉案房屋并不存在不能办理营业执照的行政管理限制，且亚豪公司已向老坑记公司提供了办理环保审批手续相关材料，老坑记公司无法通过环保审批并非亚豪公司原因所致，故老坑记公司的上诉主张，本院不予采纳。老坑记公司未按约定向亚豪公司支付租金，构成违约，亚豪公司有权解除合同。老坑记公司于2016年1月14日收到解除通知，本院确认老坑记公司与亚豪公司之间租赁合同于当日解除。一审法院考虑亚豪公司于2015年6月23日将租赁房屋加锁，老坑记公司未再实际使用房屋等本案实际因素，对老坑记公司应当给付亚豪公司的房屋租金、房屋使用费及逾期支付房租的违约金予以认定，处理正确，本院予以维持。因老坑记公司违约导致租赁合同解除，且亚豪公司因租赁房屋闲置期间亦有租金损失，故老坑记公司要求亚豪公司返还承租保证金，本院不予支持。老坑记公司要求亚豪公司赔偿经济损失、退还租金、给付鉴定费的主张，缺乏事实及法律依据，本院亦不予支持。
综上所述，老坑记公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19564元，由老坑记（北京）餐饮管理有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建刚
审 判 员 陈 静
代理审判员 张 弘
二〇一七年四月十四日
法官 助理 卫孚嘉
书 记 员 高 媛