湖南省醴陵市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘0281民初1195号
原告：王建成。
委托诉讼代理人：何新根，湖南湘泰律师事务所律师。代理权限：特别授权代理，即代为承认、变更诉讼请求，代为进行和解，提起上诉、反诉，代收法律文书等。
委托诉讼代理人：陆科强，湖南湘泰律师事务所律师。代理权限：特别授权代理，即代为承认、变更诉讼请求，代为进行和解，提起上诉、反诉，代收法律文书等。
被告：张兵。
委托诉讼代理人：宋云绸。代理权限：特别授权代理，即代为承认、反驳对方的诉讼请求，进行和解，提起上诉等权利。
委托诉讼代理人：李炳森，湖南弘扬律师事务所律师。代理权限：一般代理。
原告王建成与被告张兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年5月25日公开开庭进行了审理。原告王建成的委托代理人何新根、陆科强，被告张兵的委托代理人宋云绸、李炳森到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告王建成向本院提出诉讼请求：一、判决确认原、被告于2016年10月10日签订的《门面出租合同》于2018年1月1日解除；二、判决被告将房屋返还给原告；三、判决被告按每月4000元的标准支付从2018年1月1日起至返还之日止的房屋占用期间的租金损失；四、由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2016年10月10日，原、被告签订了一份《门面出租合同》，约定被告以每月3000元的租金租赁原告的门面从事汽车修理，租金按月缴纳，先交后用。合同签订后，被告首先还是严格按合同约定，按月按时缴纳租金。但到2017年6月，被告拖欠了二个月的租金未付，到2017年8月，被告拖欠了三个月的租金未付，到2017年10月，经原告催促，被告还是继续拖欠租金，原告才于10月底明确告知被告，如被告不立即结清租金，原告将解除合同，不同意被告继续租赁。2018年1月1日，原告已明确告知，由于被告仍未按期缴纳租金，原告解除租赁合同并要求被告返还房屋。原告到门面上要求被告返还房屋，遭到被告拒绝。2018年4月2日，被告仍然拖欠原告三个月租金，原告向被告送达了一份《解除合同并腾退房屋通知书》明确告知被告：由于被告迟延履行主要债务，经催告后仍未履行，原告已于2018年1月1日行使法定解除权，原、被告的租赁合同已于2018年1月1日解除，并通知被告在三日之内，将房屋腾退交还给原告。到2018年4月10日，原告要求被告腾退房屋，被告仍然拒绝，并在第二天补交了三个月租金，至今仍拖欠原告一个月租金。原告认为，原、被告的租赁合同已于2018年1月1日解除，被告拒绝交还房屋给原告，侵犯了原告的合法权益，故起诉至法院，请求依法判决。
被告张兵辩称：一、被告严格按照双方签订的《门面出租合同》约定，全面履行了自己的合同义务，足额交纳了门面租金，没有拖欠原告租金。目前为止，被告已交纳租金至2018年6月10日。原告所述到2017年6月被告拖欠两个月租金，到2017年8月拖欠三个月租金，均不属实。二、本案不具备解除门面出租合同的条件，也未经法定的解除程序，原告无权单方解除合同。被告全面履行了合同义务，未拖欠原告租金，且被告从未收到过原告送达的解除合同的任何通知。原、被告的合同未解除，原告的请求于法无据。三、被告是从事汽车修理的个体工商户，已花费不少资金在门面上，现合同尚未到期，被告不同意解除合同，要求继续按合同履行。四、酿成本案纠纷，根源在于原告的侵权、违约行为，被告依法保留追诉的权利。2017年11月28日，原告通过微信聊天向被告提出涨租的要求，由合同约定的3000元月租涨至6000元。2017年12月，原告再次要求涨租且要求被告腾退房屋。2018年1月1日、1月2日，原告收取了被告交纳的2018年1月10日前的租金后，两次用小车故意堵门，不许被告营业，为此被告数次报警。2018年4月9日，原告纠集多人到门面闹事，阻止被告正常营业。因此给被告造成的损失，被告保留追诉的权利。2018年2月28日，门面的新房东上门来收取被告的租金，被告才知道原告背着被告，早已将出租的门面转让给第三人。被告的行为侵犯了原告的优先购买权。综上，原告的诉求于法无据，请法院驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院经审查确认如下：
2016年10月10日，原告与被告签订《门面出租合同》，约定:原告将位于醴陵市XXX的门面出租给被告，被告租赁该门面用于汽车维修及洗车。合同期限为叁年，五年内如有废除合同，双方协商按价补偿。押金三千元，租金每月三千元。门面租金涨跌随社会经济起伏一致。合同签订后，原告将门面交付给被告使用，被告向原告支付了3000元租金。被告利用案涉门面开设了醴陵市阳琪汽车美容中心，经营汽车美容服务、汽车修理及配件销售。租赁期间被告每月通过微信转账的方式向原告支付租金。2017年开始，被告未按月支付租金，陆续有拖欠租金的情况。2017年8月27日，被告通过微信转账向原告支付了3000元租金，并注明“还差六千”字样；2017年11月13日，被告通过微信向原告转账8570元，并注明“还差一个、修理费430”字样；2017年12月25日，被告通过微信向原告转账6000元。原告曾于2017年11月向被告提出要求门面涨租至6000元每月，双方未达成一致协商意见。2018年1月1日，原、被告因门面租金问题在案涉门面上发生纠纷，原告堵在案涉门面门口，不同意被告继续使用案涉门面。2018年4月2日，原告向被告送达了《解除合同并腾退房屋通知书》，写明由于被告拖欠租金，经催告在合理期限内仍未履行，原告已于2018年1月1日行使法定解除权，要求被告交清租金并在三日之内腾退房屋给原告。2018年4月10日，被告通过微信向原告转账9000元。原告认为双方的合同已经解除，要求被告腾退门面，被告认为原告无权单方面解除合同，要求继续履行合同，遂酿至本案纠纷。
另查明，2018年2月1日，原告与案外人颜鹏、杨琴签订了一份《房屋（门面）买卖协议》，将案涉门面转让给颜鹏、杨琴，并约定交付房屋期限为2019年10月30日，在此交房日期之前房屋租金仍归原告所有。本院对颜鹏进行了询问并制作了询问笔录，颜鹏对《房屋（门面）买卖协议》约定的内容予以认可，并认可2019年10月30日前的租金归原告所有。2018年2月8日，案外人颜鹏、杨琴为本案案涉门面办理了不动产权证书，该门面的权利人登记为张希明、唐清平,张希明、唐清平系颜鹏的父母。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：一、被告是否拖欠原告案涉门面租金？二、原、被告签订的《门面出租合同》是否已经解除？被告是否应腾退门面给原告？三、被告是否应当向原告支付房屋占用期间的租金损失？
关于第一个争议焦点，原、被告签订的《门面出租合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。原、被告在合同中对租金的支付期限约定不明，从被告支付租金的情况来看，被告自2017年开始均通过微信转账的方式支付租金，根据原、被告提交的转账记录及聊天记录，被告自2017年4月开始向原告支付租金的情况，本院确认如下：被告于2017年4月22日向原告转账3000元（微信转账时注明“还差一个月”），于2017年5月26日向原告转账3000元（微信转账时注明“还差一个月”），于2017年6月25日向原告转账3000元，于2017年7月向原告转账3000元，于2017年8月27日向原告转账3000元（转账时注明“还差6千”），于2017年11月13日向原告转账8570元（转账时注明“还差一个、修理费430”），于2017年12月25日向原告转账6000元，2018年4月10日向原告转账9000元。从上述被告支付租金的情况及交易习惯可以看出，被告每个月支付3000元租金的情况居多，并且被告在没有按月支付租金的情况下，均备注了差原告租金，本院确定租金的支付期限应为按月支付。被告2017年8月27日支付租金时备注“还差6千”，2017年11月13日向原告转账时备注还差一个月，被告2017年8月时欠付租金月份应为7月、8月，2017年11月13日支付租金9000元应当认定为支付7月、8月、9月的租金，尚欠10月的租金未付，2017年12月25日支付租金6000元应当认定为支付10月、11月的租金，尚欠12月的租金未付。至2017年12月25日，被告尚欠原告一个月租金。2018年4月10日，被告向原告支付租金9000元，应当认定为支付12月、1月、2月的租金，自2018年3月及3月之后的租金，被告尚未支付。
关于第二个争议焦点，从原、被告提交的微信聊天记录可以看出，被告拖欠原告租金后，原告多次进行了催收，被告亦陆续支付了部分租金。原告认为因为被告迟延支付租金，原告已于2018年1月1日行使法定解除权解除合同，并于2018年1月1日到案涉门面上要求被告交出门面。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，原告应当给予被告支付租金的合理期限，自2017年4月开始，被告陆续有拖欠一个月或两个月租金的情况，原告并未要求解除合同，可以认为被告给予了原告一到两个月的宽限期。2018年1月1日，虽然原告向被告提出要求解除合同，但被告于2017年12月25日支付了两个月租金，尚欠一个月租金未付。原告在被告拖欠12月份的租金未付的情况下，可以要求其在合理期限内支付，但其并未给予被告支付租金的合理期限，亦未书面通知被告在合理期限内支付，故原告认为其已经于2018年1月1日解除合同，本院不予支持。2018年4月2日，原告向被告送达了《解除合同并腾退房屋通知书》，书面告知被告解除合同并要求被告腾退房屋，本院认为，自2018年1月1日原告提出要求解除合同后，至2018年4月2日原告书面告知被告解除合同并要求被告腾退房屋止，被告一直未支付租金，拖欠了2017年12月至2018年3月即4个月的租金未付，应当认定为超过了原告给予被告支付租金的合理期限，原告有权解除合同。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，原告2018年4月2日向被告送达《解除合同并腾退房屋通知书》后，原、被告的《门面出租合同》解除。合同解除后，被告应当向原告交付租赁物即腾退门面给原告。
关于第三个争议焦点，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”的规定，原告要求被告支付房屋占用期间的租金损失，应当予以支持。依据第一个争议焦点确定的被告未支付租金情况，被告应当按每月3000元的标准向原告支付自2018年3月起至腾退房屋之日止的房屋租金。原告要求的超出部分，本院不予支持。关于原告是否侵犯了被告的优先购买权，被告未在本案中主张权利，可以另案处理。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第二百二十六条、第二百二十七条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、确认原告王建成与被告张兵签订的《门面出租合同》于2018年4月2日解除；
二、被告张兵于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王建成腾退位于醴陵市XXX的门面；
三、被告张兵于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王建成支付房屋占用期间的租金损失（按照每月3000元的标准自2018年3月起计算至腾退房屋之日止）；
四、驳回原告王建成的其他诉讼请求。
义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费200元，减半收取100元，由被告张兵承担。
如义务人未自觉履行义务，权利人可自期限届满之日起二年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。
审判员 宋子阳
二〇一八年七月十日
书记员 彭文娣
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律的保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。