辽宁省鞍山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鞍民一终字第00650号
上诉人（原审被告）：李春海，住海城市。
委托代理人：崔修成，住海城市。
被上诉人（原审原告）：刘井生，住海城市。
委托代理人：辽宁日泽律师事务所律师。
原审原告刘井生与原审被告李春海租赁合同纠纷一案，海城市人民法院于2014年9月18日作出（2014）海民一初字第227号民事判决，李春海不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年11月4日公开开庭审理了本案。上诉人李春海委托代理人崔修成，被上诉人刘井生及其委托代理人于晓敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘井生一审诉称：原、被告于2013年5月23日签订房屋租赁合同，合同签订后，被告支付2013年6月1日至2014年5月31日租金4.5万元并开始使用租赁物经营餐饮。在履行合同过程中，被告有不交电费的违约行为，并未在合同约定的2014年5月15日前给付原告2014年6月1日至2015年5月31的租金4.5万元，且被告私自在原告土地上建设二间车库，因以上的违约行为，原告请求法院判令：1、原、被告双方解除2013年5月23日签订的房屋租赁合同；2、被告返还其坐落在八里镇隆源山庄东部原餐饮部使用的床、客房、餐饮包房、俱乐部等共38间及该出租房屋院落中的菜地、院落大舞台、长廊、鱼塘；3、诉讼费由被告承担。
被告李春海一审辩称：不同意解除双方租赁合同，不同意返还租赁物。原告没有与村委会20年的租赁协议，没有权利租赁我20年的使用权。原告有欺诈行为，合同应该为无效合同。
原审法院审理查明：2002年12月15日，海城市八里镇八寨村民委员会与海城市八里镇隆源山庄法定代表人姚景印签订协议书一份，八寨村民委员会将隆源山庄所属土地及其地上建筑物作价238，095元一次性出让给隆源山庄，出让期自2002年12月30日至2032年12月30日止。2011年5月14日，姚景印将隆源山庄及地上建筑物作价1，250，000元转让给原告刘井生，转让期自2011年5月14日至2032年12月30日。2011年5月28日，八寨村民委员会出具证明一份，同意姚景印将隆源山庄剩余年限的经营权流转给原告刘井生。2013年5月23日，原告刘井生将隆源山庄东部餐饮部的厨房、客房等38间房屋（共计1000平方米）出租给被告李春海，双方于当日签订《房屋租赁合同》。按该合同约定，原告刘井生出租给被告李春海的房屋坐落在八里隆源山庄东部原餐饮部使用的厨房、客房、餐饮包房、厨房、俱乐部等共38间，租赁房屋建筑面积约为1000平方米。其中该出租房屋院落中的菜地、院落大舞台、长廊、鱼塘（两小个）经协商在被告租赁期间供被告无偿使用。房屋租赁期自2013年6月1日至2033年5月31日，其中2013年6月1日至2023年5月31日，每年租金为45，000元。2023年6月1日至2033年5月31日租金另议。每年的5月15日前被告给付下一年租金。合同签订当日被告给付原告第一年租金45，000元。现被告未给付原告2014年6月1日至2015年5月31日租金45，000元。
原审法院认为：经海城市八里镇八寨村民委员会同意，原告刘井生从案外人姚景印手中取得八寨隆源山庄及其地上附属物的20年使用权（自2011年5月14日至2032年12月30日止）。原告将八寨隆源山庄的38间房屋及土地租赁给被告使用，系双方真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效。双方合同约定租期自2013年6月1日至2033年5月31日止，因2032年12月31日至2033年5月31日原告没有八寨隆源山庄及其地上附属物的使用权，故该半年租期的合同为无效合同。租赁合同部分无效并不影响该租赁合同其他部分的效力，其他部分仍然有效。原、被告均应按照合同约定履行各自的权利义务。现被告未按租赁合同约定在2014年5月15日前给付2014年6月1日至2015年5月31日的租金，经原告催告后亦未在合理期限内给付，显系违约行为，故对于原告的主张，原审法院予以支持。
关于被告辩称已给付原告租金30万元一节。因证人崔修成与被告存在利害关系，且证人未亲眼看到被告将30万元现金给付原告，被告亦无其他直接证据证明将30万元给付原告，故对于该项辩称不予采信。
关于被告主张已在山庄投入150多万元一节，因被告未提出反诉，故原审法院不予审理。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内未履行；”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。”、第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理的期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，判决如下：一、解除原、被告于2013年5月23日签订的《房屋租赁合同》；二、被告于判决生效后15日内返还原告坐落于海城市八里隆源山庄东部原餐饮部的厨房、客房、餐饮包房、厨房、俱乐部等共38间房屋及出租房屋院落中的菜地、院落大舞台、长廊、鱼塘（两小个）。案件受理费4300元，由被告承担。此款原告已垫付，被告在履行判决时给付原告4300元。
李春海的上诉理由及请求：原判决认定事实错误。上诉人与被上诉人签订的租赁合同租赁期限为20年，合同约定前10年的租金为45，000元，后10年的租金另议，上诉人已经交付了前10年的租金，不欠被上诉人租金，被上诉人无权解除合同。双方合同约定租赁期限为20年，但被上诉人最后半年租赁物的使用权，无法满足上诉人20年的租赁期，上诉人按照20年期限投资150万元，原判决对于解除合同给上诉人造成的经济损失未予判赔有失公平。请求撤销原判并改判双方继续履行合同。
刘井生二审答辩认为：同意原审判决，请求维持原判。
本院经审理查明：一审判决认定事实属实。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被上诉人对于八寨隆源山庄及其地上附属物享有2011年5月14日至2032年12月30日期间的使用权，在该期限内，其有权将其中涉案租赁物部分出租给他人。本案双方当事人于2013年5月23日签订租赁合同，约定租期为2013年6月1日至2033年5月31日，其中2013年6月1日至2032年12月30日被上诉人有权出租，该期限内的租赁合同为有效合同；2032年12月31日至2033年5月31日期间因被上诉人无权出租，应当认定为无效。对于有效部分，双方应当依约履行。虽然双方合同第二条第1项约定“2013年6月1日至2023年5月31日，租金为45，000元，2023年6月1日至2033年5月31日租金另议”，但合同第三条约定“以上房屋租金为年租金，合同签订之日乙方付第一年租金，以后每年的5月15日前乙方付年租金。”依照双方上述合同约定，上诉人已交付的45，000元应当为第一年的租金，并非前10年的租金。上诉人主张为前10年的租金没有事实依据。现上诉人未按照合同约定给付第二年的租金，违反合同约定，构成违约，被上诉人有权要求解除合同。原判决判令解除双方签订的租赁合同并无不当，本院予以维持。
关于上诉人主张双方合同约定租赁期限为20年，但被上诉人最后半年租赁物的使用权，无法满足上诉人20年的租赁期，上诉人按照20年期限投资150万元，原判决对于解除合同给上诉人造成的经济损失未予判赔有失公平一节。上诉人在原审期间，并未就其此节主张提起反诉，二审提出此项主张，本院不予审理。
综上，原判决并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由上诉人李春海负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 富春玖
审 判 员 王 迪
代理审判员 张 彤
二〇一四年十一月十七日
书 记 员 薄李娜