安徽省东至县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民一初字第00567号
原告：钱松毛（曾用名钱叶斌），男，1956年11月11日出生，汉族，居民，住东至县。
委托代理人：钱春霞，居民。
委托代理人：王鹏，东至县法律服务所法律工作者。
被告：东至县房地产管理局，住所地东至县。
法定代表人：程国红，系该局局长。
委托代理人：陈华，系该局副局长。
委托代理人：程锋，东至县法律援助中心律师。
被告：东至县人民政府，住所地东至县。
法定代表人：陈阳生，系该镇镇长。
委托代理人：查慧娟，东至县法律援助中心律师。
原告钱松毛与被告东至县房地产管理局（以下简称东至县房管局）、东至县大渡口镇人民�府（以下简称大渡口镇政府）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月18日立案受理后，依法适用简易程序于2015年4月7日公开开庭。因案件审理需要，于2015年4月14日依法追加大渡口镇政府作为被告参加诉讼，并于2015年5月13日第二次公开开庭进行了审理。原告钱松毛及其委托代理人钱春霞、王鹏，被告房管局委托代理人陈华、程锋和被告大渡口镇政府委托代理人查慧娟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告钱松毛诉称：原告全家于1969年由大渡口镇下放到农村落户，1973年被告不经原告同意甚至不告知原告的情况下，擅自将原告户的坐落于大渡口镇解放北街的楼房四间拆除。后原告回城，被告将大渡口镇生产街公房给原告居住。1990年10月份，双方协商由被告提供20平米住房给原告户居住，2006年5月16日，双方另行签订一份《房地产租赁契约》，由被告将�渡口镇生产街30号房屋无偿租赁给原告居住。但时至今日，该房已属危房，无法居住。原告多次找被告维修无果，故诉至法院，要求判令：1、被告立即对原告所住的危房进行地基加高、整体维修；2、本案诉讼费用由被告负担。
原告为证明其主张，向本院提交证据如下：
1、原告身份证复印件一份，证明原告的诉讼主体资格；
2、民事调解书复印件一份，证明房屋的渊源及被告东至县房管局侵权的事实；
3、房地产租赁契约复印件一份，证明被告以租房形式将房屋给原告居住，房屋到现在一直未维修。
被告房管局辩称：1、考虑原告户为特困家庭，被告于2006年依据签订的《房地产租赁契约》将大渡口镇生产街30号房屋无偿租赁给原告居住，一直由被告负责维修至2012年8月27日。2、2012年，被告依据东至县人民政府常务会议纪要精神，将大渡口、东流镇直管公房委托属地乡镇管理。由属地乡镇接受公房后，加强管理，根据市场需求适时调整相应租金，盘活现有资产，已于2012年8月27日交由大渡口镇政府管理。因此被告不再承担乡镇直管公房的维修、收取租金等管理方面的责任和义务。综上，被告东至县房管局不是本案的适格主体，应由被告大渡口镇政府负担责任和义务，请求法院驳回原告对被告东至县房管局的诉讼请求。
被告东至县房管局为证明其主张，向本院提交证据如下：东至县人民政府会议纪要、东至县房管局将大渡口直管公房委托大渡口镇政府管理移交清单、统计表和关于将东流、大渡口直管公房划归属地管理的报告及公房明细表复印件各一份，证明2012年起东至县房管局根据政府文件将大渡口镇直管公房作为国有资产划归大渡口镇政府管理，从而说明被告不是本案涉及公房的权利管理人，不存在管理维修义务。
被告大渡口镇政府辩称：大渡口政府是管理单位属实。本案系房屋租赁关系，租赁是有偿的，并不当然免租，因原告户是特困才免租金。从原告陈述该房已系危房不适合居住，且被告大渡口镇政府已经为原告解决了廉租房，原告应该从那公房中搬出来。
被告大渡口镇政府为证明其主张，向本院提交证据如下：
1、大渡口镇政府组织机构代码证复印件和法定代表人身份证明各一份，证明被告的身份；
2、大渡口镇新城建设拆迁办证明一份，证明大渡口镇政府考虑到原告特困、住房困难，于2015年1月20日分配了一套廉租房给原告户居住（面积40.92平米）。
经审理查明：1969年，原告全家9口人由大渡口镇下放到农村落户，1973年10月，原东至县房产管理委员会按上级文件收购了原告家坐落在大渡口镇解放北街平房四间（60平米），评议价720元，原告父亲钱奕江在城镇下放户房屋接收登记表本人意见栏处签署“本人同意评议价格处理”，因房屋陈旧按五折算付款人民币339.4元，1974年房子被拆除。1981年5月，原告全家迁回大渡口镇，鉴于原收购价偏低，1981年12月15日原东至县房产管理委员会（甲方）与钱奕江（乙方）签订《处理拆除户房屋协议书》，约定：1、甲方已拆除乙方的房屋，因甲方无房可退，经双方商议重新估价补付价款。2、重新估价是按原评议工料登记表为计价依据，该户拆除面积为60平方米，每平方米重新商议为20元，总计人民币1200元，扣除已领款，尚找付价款860.6元。3、按照拆除面积，批给乙方规定木材4.8立方米指标，作为重建房屋之用，至于重建宅基地和其他事项，甲方概不过问。4、自签订协议之日起，甲、乙双方不再提出�何异议，本协议填写一式二份，甲、乙双方各执一纸为凭，共同遵守。为了解决原告家住房问题，原东至县房产管理委员会于1987年5月、1989年2月先后将大渡口镇生产街公房41平米租赁给原告家居住。原告母亲叶茹英未经原东至县房产管理委员会同意，于1989年10月占了座落在大渡口镇生产街25号楼房五间（67.2平米），原东至县房产管理委员会派员催原告家让出所占的房屋无果，于1990年9月5日诉至本院，于1990年10月17日经本院主持调解，达成如下协议“叶茹英在1990年11月底以前搬出所占原东至县房产管理委员会座落在大渡口镇生产街25号楼房五间（67.2平方米）；鉴于叶茹英住房紧张，原东至县房产管理委员会在1991年4月底前再租给叶茹英20平方米左右面积居住。2006年5月16日，东至县房地产管理局大渡口房管所与钱叶斌（即原告钱松毛）达成房地产租赁契约，约定“将座�在大渡口镇生产街30号房屋楼下出租给钱叶斌作为住宅房使用（楼上不租），租赁期限自2006年5月1日至2009年5月1日止，月租金40元，考虑该户经济困难，房租免收”。
2011年10月11日，东至县房管局向东至县国有资产管理办公室行文（东房字（2011）号）《关于将东流、大渡口直管公房划归属地管理的报告》。2012年6月26日，东至县县长主持召开县政府第15届4次常务会议，于2012年7月10日形成（2012）4号东至县人民政府常务会议纪要，会议听取县国资办关于将县房管局管理的大渡口镇、东流镇直管公房委托乡镇管理有关情况的汇报；会议认为此举有利于国有资产的保值增值等，原则同意将县房管局管理的大渡口镇、东流镇直管公房委托属地乡镇管理，属地乡镇接手公房后，要切实加强管理，根据市场需求适时调整相应租金，盘活现有资产等。2012年8月27日，东至县�管局根据东至县人民政府常务会议（2012）4号纪要精神，将本案涉及的钱松毛户承租的直管公房委托大渡口镇政府管理，并办理了移交手续。
另查明：东至县大渡口镇廉租分配工作领导小组会议研究，于2015年1月20日将东至县大渡口镇廉租房2号楼一单元402室（面积40.92平米）分配给大渡口镇大公馆社区低保户钱松毛居住。钱松毛因其租赁的大渡口镇生产街30号房屋需维修，找被告协商无果，故诉至法院。
本院认为：本案的争议焦点有：一、被告主体适格问题。二、出租公房应否维修问题。
一、被告主体适格问题。本案中被告东至县房管局认为其不是本案的适格主体，应由被告大渡口政府负担维修责任。本院认为被告东至县房管局于2012年8月27日根据县政府会议纪要精神，将大渡口镇的直管公房移交给大渡口镇政府，且办理了移交手续，�明自2012年8月27日后，大渡口镇直管公房即由大渡口镇政府管理，包括出租收取租金等，故而本案所涉及的大渡口镇生产街30号钱松毛所居住的公房应由大渡口镇政府管理。被告东至县房管局辩称其不是适格主体的意见，本院予以采纳，故原告要求被告东至县房管局对其承租的大渡口镇生产街30号公房进行维修的诉请，本院不予支持。综上，被告大渡口镇政府系本案适格被告。
二、出租公房应否维修问题。房屋租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。原告钱松毛与东至县房地产管理局大渡口房管所签订房地产租赁契约，约定租赁期限自2006年5月1至2009年5月1日止。租赁到期后，双方并未签订新的租赁合同，原告钱�毛继续居住在租赁房屋中，被告大渡口镇政府作为出租公房现任管理单位未提出证据证明其有异议，表明原租赁合同继续有效，但租赁期限自2009年5月2日起即为不定期。根据法律规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。本案中原租赁合同约定，出租方负责对房屋及其附属物的定期检查并承担正常的房屋维修费用，符合出租房屋使用要求，即大渡口镇政府作为出租公房管理单位，对所出租的房屋理应承担管理维修的责任，保证所出租的公房适合居住。原告提出对出租公房进行地基加高整体维修的要求（庭审中进一步明确需要重建），超过普通大众对出租房屋进行维修的认识范畴，且被告大渡口镇政府已安排了廉租住房给原告家居住，已实际解决了原告的承租问题。原告在获得大渡口镇政府的廉租住房的情况下，继续要求解决出租公房的整体维修无事实依据并违背了诚实信用原则，故原告要求被告大渡口镇政府对大渡口镇生产街30号公房进行地基加高整体维修的诉请，本院不予支持。原告认为廉租住房并不是免租住房，故其廉租房与公租房无关联性，本院认为房屋租赁合同是否免租，系出租人和承租人协商的结果，公房出租并不是当然的免租，故原告认为廉租住房未免租与其要求解决维修公房的请求没有关联性的意见，本院不予支持。综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十条、第二百三十六条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告钱松毛的诉讼请求。
案件受理费80元，减半收取，由原告钱松毛负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省池州市中级人民法院。
代理审判员 王正梅
二〇一五年七月六日
书 记 员 张智平