广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗越法民三初字第1365号
原告：广州市广百置业有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：李敏聪，该公司总经理。
委托代理人：周红华，广东君信律师事务所律师。
委托代理人：朱国彬，广东君信律师事务所律师。
被告：梁丽贞，身份证住址广东省佛山市顺德区。
委托代理人：黄健，广东格林律师事务所律师。
委托代理人：李伟文，广东格林律师事务所律师。
原告广州市广百置业有限公司诉被告梁丽贞租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人朱国彬，被告的委托代理人李伟文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年4月26日，原、被告签订《广百·尚宜商铺租赁合同》及其补充协议，约定被告向原告承租广百尚宜国际保健精品城18、19号商铺。合同签订后，被告依约向原告足额支付了租赁保证金和商场管理费保证金，原告将18、19号铺交付给被告使用。自2012年10月起，被告没有按约定向原告支付租金、商场管理费及其他约定费用，原告多次向被告催收无果。2012年11月，被告以18、19号铺为经营场所进行个体工商户注册登记，字号为广州市越秀区御家美容坊。2013年4月，原告曾委托律师向被告发函催收欠款，被告收函后仍没有清付欠款。2014年4月21日，被告基于经营情况考虑，决定撤离18、19号铺，签署《交铺确认书》，确认《广百·尚宜商铺租赁合同》及其补充协议于当天解除，按原告的要求交还18、19号铺，并确认仍拖欠自2012年12月1日起至2014年4月15日的欠租及合同项下其他欠款的数额，但仍一直未支付该等拖欠费用。2014年12月22日，原告委托律师再次向被告发函催收欠款未果。故原告诉请法院判令：一、被告向原告支付广某福养生城负一层18、19号铺从2012年12月起计至2014年4月止的租金197350元及从2012年12月25日起计至被告实际付清上述租金之日止的逾期付款违约金（按照中国人民银行同期逾期贷款利率标准计算），从2013年1月起计至2014年3月止的管理费51801元及从2013年1月19日起计至被告实际付清上述管理费之日止的逾期付款违约金（按照中国人民银行同期逾期贷款利率标准计算），从2012年12月起计至2014年4月止的水电费21990元及从2013年1月19日起计至被告实际付清上述水电费之日止的逾期付款违约金（按照中国人民银行同期逾期贷款利率标准计算）；二、原告没收被告支付的租赁保证金34088元及商场管理费保证金6684元。
被告辩称：一、被告拖欠租金是由于原告违约在先，被告与原告协商无果才采取拒交租金的方式维护自身的合法权益，故原告要求没收租赁保证金和管理费保证金以及计算逾期付款违约金没有依据。原告擅自变更商城的招牌和经营范围，导致被告订立合同的目的无法实现。2013年3月，原告将商城招牌变更为“广百尚宜养生食品城”，将经营范围变更为经营保健食品，而且养生食品城的招牌导致消费者对商城中是否专营养生保健食品，不经营保健用品产生望文生义的理解，这使被告经营保健用品的订立合同的目的无法实现。被告从此时起生意受到严重打击，被告多次与原告协商无果，故被告采取了拒交租金的方式希望原告能重视被告的诉求。2014年1月，原告又将商城招牌变更为“广某福养生城”，将经营范围变更为经营中老年人产品。被告经营的美容店针对的市场对象是年轻女性。自原告把商城的市场定位为中老年人商城后，被告的美容店更受到致命打击，根本无法实现合同目的。为了减少损失，被告不得不在2014年4月21日将涉讼商铺退还原告，解除双方的租赁合同。同时，被告并未放弃追究原告擅自变更商城招牌和经营范围的违约责任。原告负有确保承租期内提供始终与订立合同之初相同或基本近似的经营范围及环境的义务，而原告擅自变更招牌和经营范围的行为，违反了前述义务，构成违约在先，故原告无权没收被告的租赁保证金和管理费保证金，更加无权计收逾期付款违约金。被告是基于对商城经营保健用品的收益预期而承租涉讼商铺进行保健美容产品经营的，从双方合同约定“涉讼商铺仅限于经营保健美容产品使用，未经原告书面同意不得改变该商铺的招牌名称和约定用途”可以看出，原告对租户的经营范围是有统一要求的，租户的经营范围要与商城保持一致。与租户不得擅自变更经营范围相对应，原告在租户基于商城经营范围的收益预期与原告签订租赁合同，且双方约定了涉讼商铺的经营范围后，原告即负有确保承租期内提供始终与订立合同之初相同或基本近似的经营范围及环境的义务，原告擅自变更招牌和经营范围的行为，违反了前述义务，使双方订立合同时的条件发生了重大变化，导致被告订立合同的目的无法实现，原告构成违约。另外，2013年8月原告擅自改变商铺的规划布局，将涉讼商铺前的各个摊位和通道用玻璃墙围闭起来形成一个大商铺出租给华润万家超市，玻璃墙挡在涉讼商铺前形成了一条后巷，使得要穿过后巷才能看到被告的商铺，大大减少了被告的客流量，严重影响了被告的正常营业。原告擅自改变被告的经营环境的行为也构成违约。二、被告在合同解除时，将附合装修连同商铺交还原告，原告应赔偿剩余租期内装修装饰残值损失给被告。三、2013年12月15日之前的租金已过诉讼时效。四、被告欠租金、管理费、水电费共280108元，原告要求上述费用连同滞纳金4026968元，被告认为滞纳金计算不合法拒不支付。被告之所以欠费至今，完全是原告的责任，所以即使欠费，也不应计算逾期付款违约金。
经审理查明：2012年4月26日，原告（为甲方、出租方）与被告（为乙方、承租方）签订《广百·尚宜商铺租赁合同》，内容为：乙方向甲方租用广州市越秀区农林上路一横路1号广百·尚宜国际保健精品城负一层18、19号商铺作为经营场地使用，建筑面积111.40平方米、套内建筑面积为55.7平方米；乙方租用该商铺仅限于经营保健美容产品使用，未经甲方的书面同意及工商行政管理部门的许可，乙方不得改变该商铺的招牌名称和约定用途；租赁期限三年，自2012年5月1日至2015年4月30日止；其中，2012年5月1日至2013年4月30日，月租金17044元；2013年5月1日至2014年4月30日，月租金17935元；2014年5月1日至2015年4月30日，月租金18827元；乙方须于签订本合同当天，按第一年月租金的两倍标准向甲方交纳34088元租赁保证金，此款在合同届满时，如被告无违约行为及缴清完全部费用后，甲方凭租赁保证金收据原件将其无息退回乙方，如乙方有违约行为，甲方则将此款用于抵偿违约金及相关费用，不足抵偿时，保留继续追讨的权利；自缴租之月的次月起，乙方须于每月10日前将当月租金给付给甲方，付款方式：现金或支票；商场管理费：自合同生效的次月起，乙方须于每月10日前以每平方米30元的标准按承租建筑面积向甲方交纳当月的商场管理费，每月应交商场管理费共3342元；商场管理费保证金，相当于两个月商场管理费即6684元，由乙方在签订本合同时向甲方支付，如无合同约定的扣划或者没收情形，在合同终止或者解除后无息退还；水电费的收取：自本合同生效的次月起，乙方于每月10日前向甲方交纳上月水电费；违约责任，1、乙方不按时交付租金、商场管理费、水电费或其他费用，除须补交外，每逾期1天，按拖欠金额的3%的比例向甲方交付违约金，甲方有权从租赁保证金中划扣乙方应付未付的租金及对应的违约金，有权从商场管理费保证金中划扣乙方应付未付的商场管理费及对应的违约金；逾期超过30天，原告有权单方提前解除本合同，收回承租商铺，租赁保证金和商场管理费保证金不予退回，并有权向乙方追缴欠费和违约金；如甲方基于本条第1款约定取得合同解除权，应书面通知乙方合同解除等。
同日，双方签订《﹤广百·尚宜商铺租赁合同﹥补充协议》，约定：租赁期内，乙方租用该商铺仅限于经营保健美容产品使用；如甲乙双方协商解除合同，租赁合同自甲乙双方签订书面解除协议时解除；如租赁合同终止且乙方不再续租承租商铺，或租赁合同提前解除，乙方应在租赁合同解除或者终止之日起3天内完成以下手续：向甲方付清至实际交还承租商铺之日止应付未付的租金（场地占用费）、商场管理费、水电费、相关费用及已产生的违约金等。
签订合同后，被告向原告缴纳租赁保证金34088元、管理费保证金6684元。原告亦将涉讼商铺交付被告使用。被告承租涉讼商铺后，在该商铺经营美容服务（不含医疗美容）、销售化妆品、日用品，并领取字号为“广州市越秀区御家美容坊”的《个体工商户营业执照》。
2013年4月15日，原告委托律师向被告发出《律师函》，称：自2012年10月至今，被告没有按约向原告支付租金、商场管理费及其他约定费用；要求被告于2013年4月20日前到管理处结算欠款（包括支付至结算日止应付未付的租金、商场管理费、水电费、逾期付款滞纳金等，暂计至2013年4月2日拖欠的租金、商场管理费、水电费、逾期付款滞纳金共计368292元）。被告收到该函。
2014年4月21日，被告向原告签署《交铺确认书》，载明：被告于2014年4月20日将承租商铺退还原告，并签署书面的交铺确认书，双方就该商铺租赁签署的《广百尚宜商铺租赁合同》及其补充协议于当天解除。在撤场后，原告有权将原商铺另行出租，被告不得有异议。另一方面，因被告尚欠原告2012年12月1日至2014年4月15日租金、管理费、水电费、公摊电费共计280108元，此项欠费未含滞纳金部分，具体还款事项另行商榷。其他未尽事宜按原《广百尚宜商铺租赁合同》及其补充协议的约定执行。
2014年12月22日，原告再次委托律师向被告发出《律师函》，其中载明：2013年3月，广百尚宜国际保健精品城更名为广百尚宜养生食品城；2014年1月，广百尚宜养生食品城更名为广某福养生城；函告被告于2014年12月25日前到广某福养生城管理处结算欠款（包括拖欠的租金206317元、商场管理费51801元、水电费21990元及逾期付款滞纳金，暂计至2014年11月30日的逾期付款滞纳金为3746860元）等。被告于同月23日收到该函。
因本案纠纷，原告于2015年6月15日提起诉讼。
诉讼中，原、被告双方确认被告于2014年4月21日将承租的商铺交还原告。原告表示其租金只要求计至2014年4月15日止。被告表示其关于剩余租期内装修装饰残值损失的意见在本案中不作为反诉提出，仅作为抗辩不缴纳租金的理由，保留另案追究的权利。
原告并称：租金的欠付期间为2012年12月至2014年4月。其中2012年12月的租金被告支付了部分，现尚欠租993元；2013年1月至2013年4月的租金为11931元／月，被告欠付；2013年5月至2013年10月的租金为12555元／月，被告欠付；2013年11月的租金被告支付了部分，现尚欠租10530元；2013年12月的租金为12555元，被告欠付；2014年1月至2014年3月的租金为14348元／月，被告欠付；被告在2014年4月21日退场，故2014年4月的租金尚欠7174元。在整个商场经营过程中，原告考虑各租户的经营状况不理想，所以一直给予租户各种租金的折扣。本案原告主张的租金标准并非按照合同约定，是考虑被告经营状况不理想后给予被告租金的优惠价。管理费每月按照3342元的标准计算，2014年4月21日被告交还商铺给原告，故2014年4月的管理费按照50%计算，即1671元；因2013年1月19日原告通知被告支付拖欠的管理费及水电费的金额，故违约金从2013年1月19日起算。
另原告提交了其制作的被告欠款及逾期付款违约金计算明细表，表中载明：2012年12月至2014年4月，合计欠租197350元；2013年1月至2014年4月，合计欠付管理费51801元；2013年1月至2014年4月，合计欠水电费21990元；以上共计271141元。2012年12月欠付租金993元的违约金从2012年12月25日起算，2013年1月欠付租金11931元、管理费3342元、水电费1032元的违约金从2013年1月19日起算，2013年2月欠付租金11931元、管理费3342元、水电费1004元的违约金从2013年2月16日起算，2013年3月欠付租金11931元、管理费3342元、水电费899元的违约金从2013年3月17日起算，2013年4月欠付租金11931元、管理费3342元、水电费1193元的违约金从2013年4月20日起算，2013年5月欠付租金12555元、管理费3342元、水电费1296元的违约金从2013年5月20日起算，2013年6月欠付租金12555元、管理费3342元、水电费1563元的违约金从2013年6月25日起算，2013年7月欠付租金12555元、管理费3342元、水电费1765元的违约金从2013年7月26日起算，2013年8月欠付租金12555元、管理费3342元、水电费1809元的违约金从2013年8月26日起算，2013年9月欠付租金12555元、管理费3342元、水电费1653元的违约金从2013年9月28日起算，2013年10月欠付租金12555元、管理费3342元、水电费1667元的违约金从2013年10月26日起算，2013年11月欠付租金10530元、管理费3342元、水电费1615元的违约金从2013年11月19日起算，2013年12月欠付租金12555元、管理费3342元、水电费1544元的违约金从2013年12月18日起算，2014年1月欠付租金14348元、管理费3342元、水电费1518元的违约金从2014年1月26日起算，2014年2月欠付租金14348元、管理费3342元、水电费1607元的违约金从2014年2月21日起算，2014年3月欠付租金14348元、管理费3342元、水电费589元的违约金从2014年3月26日起算，2014年4月欠付租金7174元、管理费1671元、水电费829元的违约金从2014年4月30日起算，欠付2014年4月1日至4月15日水电费407元的违约金从2014年4月30日起算。
对于原告主张的租金、管理费、水电费欠付期间及数额，被告表示无异议，确认未缴纳该期间的费用。
关于被告主张的商场更名变更经营范围方面。原告称：原告在开业时对外的宣传是经营保健品。商场经营方向一直是经营保健品，即使商场的招牌变更，商场的经营方向没有根本性改变，原、被告签订合同约定商铺用途也一直没有因商场的更名而作用途的变更。
本院认为：原、被告签订的《广百·尚宜商铺租赁合同》及其补充协议，是双方的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
被告承租使用了涉讼商铺，理应按合同约定向原告支付租金、管理费、水电费等费用。被告在2014年4月21日向原告签署《交铺确认书》，确认拖欠原告2012年12月1日至2014年4月15日租金、管理费、水电费，现原告要求被告支付，合法合理，本院予以支持。因合同并无约定原告不得变更商场的名称，也没有对商场的经营范围作出约定，而且，现亦无充分证据证实原告变更了商场的经营范围，故被告抗辩称原告擅自变更商场的招牌和经营范围，违约在先，理据不足，本院不予采纳。被告承租的商铺一直由其按照合同约定的用途经营使用，原告并没有违反在租赁期间保持租赁物符合约定用途的出租人基本义务。同理，合同没有约定原告不得适当改变商场的布局，被告抗辩称原告将涉讼商铺前的各个摊位和通道用玻璃墙围闭起来形成一个大商铺出租给华润万家超市，严重影响了被告的正常营业，构成违约，理据不足，本院也不予采纳。因此，被告以上述理由主张原告无权没收租赁保证金和管理费保证金，无权计收逾期付款违约金，本院不予支持。根据合同的约定，被告逾期支付租金、管理费、水电费超过30天的，原告有权单方提前解除本合同，收回承租商铺，租赁保证金和商场管理费保证金不予退回，并有权向乙方追缴欠费和违约金。现原告要求被告支付逾期支付前述租金、管理费、水电费的违约金，并没收租赁保证金和商场管理费保证金，符合合同约定，本院予以支持。
关于诉讼时效的问题。被告在2014年4月21日向原告签署《交铺确认书》，表示“尚欠原告2012年12月1日至2014年4月15日租金、管理费、水电费、公摊电费共计280108元，此项欠费未含滞纳金部分，具体还款事项另行商榷。其他未尽事宜按原《广百尚宜商铺租赁合同》及其补充协议的约定执行。”根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十六条的规定，应当认定为民法通则第一百四十条规定的当事人一方“同意履行义务”，即诉讼时效中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算，故原告的诉讼请求未过诉讼时效。被告提出的诉讼时效抗辩不成立，本院不予支持。况且，根据该确认书，有关款项的性质已转变为一般债务，应适用二年的诉讼时效。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、自本判决发生法律效力之日起七日内，被告梁丽贞向原告广州市广百置业有限公司支付广州市越秀区农林上路一横路1号广百颐福养生城负一层18、19号商铺的租金197350元、管理费51801元、水电费21990元，并参照同期中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付逾期支付上述款项的违约金（其中2012年12月欠付租金993元的违约金从2012年12月25日起算，2013年1月欠付租金11931元、管理费3342元、水电费1032元的违约金从2013年1月19日起算，2013年2月欠付租金11931元、管理费3342元、水电费1004元的违约金从2013年2月16日起算，2013年3月欠付租金11931元、管理费3342元、水电费899元的违约金从2013年3月17日起算，2013年4月欠付租金11931元、管理费3342元、水电费1193元的违约金从2013年4月20日起算，2013年5月欠付租金12555元、管理费3342元、水电费1296元的违约金从2013年5月20日起算，2013年6月欠付租金12555元、管理费3342元、水电费1563元的违约金从2013年6月25日起算，2013年7月欠付租金12555元、管理费3342元、水电费1765元的违约金从2013年7月26日起算，2013年8月欠付租金12555元、管理费3342元、水电费1809元的违约金从2013年8月26日起算，2013年9月欠付租金12555元、管理费3342元、水电费1653元的违约金从2013年9月28日起算，2013年10月欠付租金12555元、管理费3342元、水电费1667元的违约金从2013年10月26日起算，2013年11月欠付租金10530元、管理费3342元、水电费1615元的违约金从2013年11月19日起算，2013年12月欠付租金12555元、管理费3342元、水电费1544元的违约金从2013年12月18日起算，2014年1月欠付租金14348元、管理费3342元、水电费1518元的违约金从2014年1月26日起算，2014年2月欠付租金14348元、管理费3342元、水电费1607元的违约金从2014年2月21日起算，2014年3月欠付租金14348元、管理费3342元、水电费589元的违约金从2014年3月26日起算，2014年4月欠付租金7174元、管理费1671元、水电费829元的违约金从2014年4月30日起算，欠付2014年4月1日至4月15日水电费407元的违约金从2014年4月30日起算；以上违约金计至上述款项支付之日止，违约金总额以不超过上述款项总额为限）。
二、自本判决发生法律效力之日起，被告梁丽贞交纳的租赁保证金34088元和商场管理费保证金6684元不予退回，归原告广州市广百置业有限公司所有。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6631元，由被告梁丽贞负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。
审判长 蔡永辉
审判员 马 明
审判员 余义华
二〇一五年九月一日
书记员 邓鸿明