江苏省无锡市锡山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锡法北商初字第0166号
原告（反诉被告）无锡新天地花卉市场管理有限公司，组织机构代码68217597-4，住所地江苏省无锡市锡山区锡山经济开发区团结南路3号。
法定代表人诸建勇，该公司总经理。
委托代理人顾亚娟，江苏万仕邦律师事务所律师。
被告（反诉原告）柯玉进。
委托代理人杜祖奇、冯梦丹，江苏开南律师事务所律师。
原告（反诉被告）无锡新天地花卉市场管理有限公司（以下简称新天地公司）与被告（反诉原告）柯玉进租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月31日受理后，依法由审判员华伟适用简易程序，于2014年5月7日公开开庭进行了审理。后本院依法组成合议庭，于2014年9月17日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）新天地公司委托代理人顾亚娟、被告（反诉原告）柯玉进委托代理人杜祖奇、冯梦丹到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告新天地公司诉称：新天地公司与柯玉进于2012年底订立为期一年的土地及大棚租赁合同，新天地公司履行了合同义务。租赁期限届满后柯玉进继续使用租赁物，新天地公司要求柯玉进续订合同，同时提高租金。但柯玉进置之不理亦未支付租金。故现要求判令柯玉进立即返还租赁物即位于无锡市锡山区团结南路3号大棚B区8-9号大棚2只；支付2013年1月至2013年12月期间的租金11119元及按同期银行贷款利率计算的违约金。审理中，新天地公司增加诉讼请求，另要求柯玉进支付自2014年1月1日起至实际搬迁之日止按原合同约定的租金标准计算的占有使用费。
被告柯玉进辩称：2012年柯玉进与新天地公司订立了一年期的租赁合同，期满后，柯玉进要求新天地公司续订合同，但新天地公司拒不签订。2013年1月起，柯玉进与新天地公司仍建立了以2012年合同为基础的租赁合同关系，柯玉进实际已履行了2013年度的租赁合同，不存在违约和拒付租金的事实。新天地公司未在合理期限之前通知解除合同，故其现起诉要求解除合同，条件未成就，请求依法驳回新天地公司的起诉。
同时，柯玉进提起反诉称：新天地公司在无锡市锡山稻麦原种场（以下简称原种场）名下的国有农业用地上建设花卉市场大棚出租，改变了土地的使用用途，并未经县级以上国土部门批准或核准；花卉市场亦未经规划、建设、工商主管部门批准成立。故提起反诉，要求判令双方订立的土地、大棚租赁合同无效；要求新天地公司返还柯玉进五年的土地租金、大棚租金及管理费合计75332元；赔偿柯玉进财产损失65000元。
针对柯玉进之反诉，新天地公司辩称：新天地公司与柯玉进所订合同系双方真实意思表示，且已实际履行；新天地公司在国有土地上搭建大棚，是为了实现高效农业，提高产业结构，并未改变土地的使用性质；根据双方所订合同的明确约定，柯玉进对附着物无权向新天地公司主张赔偿。故请求驳回柯玉进的反诉请求。
经审理查明：新天地公司与柯玉进于2008年12月28日订立土地租赁合同及花卉市场招租合同各一份，约定租赁期限自2009年1月至2011年12月31日；租赁大棚编号为B8-B9二只；合同另对其他相关租赁事宜作出约定。合同订立后，柯玉进于2009年6月3日缴纳大棚押金2000元，此后，双方均依照约定履行了各自的义务。
上述合同期满后，双方于2011年底订立大棚租赁合同一份，约定：柯玉进租赁新天地公司大棚B区2只，编号8-9，共计640平方米、土地租赁涉及面积640平方米；租赁期限为2012年1月1日至2012年12月31日，所承租大棚经营范围为花卉、盆景、园艺资材等批发零售；大棚租金标准为B区30元／平方米，土地租赁按1500元／亩标准收取，垃圾清理费以每只大棚每月20元计算，合计为480元。年租金合计20639元；按先付后用的原则，每年分两期支付，每半年支付一次，即2012年1月1日前支付2012年上半年租金，2012年6月30日前支付2102年下半年租金；合同期满后，柯玉进如需续租，应期满三个月前以书面形式告知新天地公司，同等条件下，柯玉进享有优先权；柯玉进有按期交付租金的义务，柯玉进在承租大棚内增加的设施费用由柯玉进自行承担，合同期满终止或解除，柯玉进对其添附的设施自行拆除，新天地公司不作任何补偿，如因拆除设施造成新天地公司其他财产损失，柯玉进应当赔偿。合同期满终止或者解除之日，柯玉进不自行拆除其增设的设施，视为放弃对该设施的处置权和所有权，新天地公司有权处理；合同另对其他相关租赁事宜作出约定。合同订立后，双方均依照约定履行了各自的义务。合同期满后，新天地公司与柯玉进未能续订书面租赁合同，柯玉进仍继续使用原合同约定的大棚二只至今。期间，柯玉进于2012年12月29日支付新天地公司2013年上半年租金中的9520元及2013年度的垃圾清理费480元。剩余2013年租金合计11119元未能支付。
2014年4月22日新天地公司向包括柯玉进在内的全体业主（承租户）发出公告，载明全体业主2014年的合同不再续签，并要求业主及时搬迁返还租赁物，由于新天地公司不再向全体业主收取2014年起的租金，故双方不存在不定期租赁关系，同时声明自2014年5月1日起不再为业主代收代缴水电费等，新天地公司已通过公告及口头通知等形式多次告知全体业主及时搬迁，各业主因不及时搬迁而扩大的损失自负。
又查明：新天地花卉市场使用的土地位于无锡市锡山区，其土地使用权属原种场所有，该土地用途为农业用地。原种场出具授权书授权新天地公司使用其名下的土地。租赁期间，柯玉进在其租赁大棚内自行添置了彩钢瓦办公室、铝合金移门、水泥板等物品，柯玉进反诉请求新天地公司赔偿其上述添置物品的损失合计65000元。
审理中，本院依职权至无锡市锡山区国土管理局进行咨询，该局工作人员回复新天地公司搭建大棚属农业生产的相应附属配套设施，该土地用途仍为农业用地，故新天地公司现使用原种场的土地并未改变上述土地的用途；且该局另向本院提供国土资源部、农业部于2010年9月30日联合发布的《关于完善设施农用地管理有关问题的通知》以供参考。庭审中，柯玉进与新天地公司一致认可租赁期间内，新天地公司多收取的电费数额按500元计算，新天地公司同意返还柯玉进；另，柯玉进同意其缴纳的押金2000元可在租金中予以扣减。新天地公司要求柯玉进偿付2013年度租金11119元自2013年7月1日起至判决确定的应付之日止按同期同类银行贷款利率计算的违约金。
上述事实，有土地租赁合同、花卉市场招租合同、大棚租赁合同、收据、公告、国有土地使用证、授权书、照片、咨询追记及当事人陈述在卷佐证。
本院认为：根据相关法律规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物；承租人继续使用租赁物，出租人没有异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，柯玉进与新天地公司订立的租赁合同于2012年12月31日届满后，双方未能续订租赁合同，柯玉进继续使用租赁物，彼时新天地公司亦未有异议，故应认定双方之间形成了不定期租赁关系。相关租金计算及给付期限可参照双方原订立合同之约定执行。根据双方所订合同约定的租金标准及给付办法，2013年度租金应为20639元，柯玉进应于2013年1月1日前及2013年6月30日前各付上下半年的租金。柯玉进仅支付租金9520元，尚余租金11119元未能支付，事实清楚。鉴于庭审中，新天地公司同意返还其多收取的电费500元；且柯玉进亦同意其缴纳的押金2000元可抵充租金，相互折抵后，柯玉进实际应付租金金额为8619元。柯玉进未能及时履行支付租金义务，已构成违约，根据相关法律规定，则应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任。新天地公司现要求柯玉进偿付自2013年7月1日起至判决确定的应付之日止按同期同类银行贷款利率计算的违约金，符合相关法律规定及合同约定，本院予以支持。至于柯玉进自2014年1月起至今仍继续使用租赁物，但本院注意到新天地公司于2014年4月22日向包括柯玉进在内的全体业主发出公告，结合该公告整体文字内容判断，新天地公司要求业主自行搬迁的截止日期为2014年5月1日前，因柯玉进未能自行搬迁，故其应根据原合同约定的年租金标准即20639元偿付自2014年5月1日起至实际搬迁之日止的占有使用费。涉及柯玉进应返还新天地公司租赁物的具体时间，则应根据本案实际情况，考虑到柯玉进实际经营状况酌定。针对柯玉进之反诉请求，根据本院向相关部门的咨询结果，新天地公司使用原种场土地并未改变其土地用途；且双方所订合同亦不存在法定的无效情形，故柯玉进主张其与新天地公司所订合同无效，本院不予采信；基于同样之理由，柯玉进要求新天地公司返还租赁期间的土地租金、大棚租金及管理费合计75332元，本院不予支持。至于租赁期间，柯玉进自行添置的相关物品，因双方合同已明确约定柯玉进在承租大棚内增加的设施费用由柯玉进自行承担，合同期满终止或解除，柯玉进对其添附的设施自行拆除，新天地公司不作任何补偿，故本院对柯玉进现要求新天地公司赔偿上述物品损失合计65000元的反诉请求，亦不予支持。同时，涉及新天地公司之增加诉讼请求及柯玉进提起的反诉请求，虽均已超过了举证期限，但考虑到避免双方当事人讼累，故本院现均一并予以理涉。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、柯玉进应于本判决生效后三十日内将其租用大棚2只（编号B8-B9）返还给新天地公司。
二、柯玉进于本判决生效后十日内支付新天地公司2013年度租金8619元，并偿付该款自2013年7月1日起至判决确定应付之日止按同期同类银行贷款利率计算的违约金（上述款项可汇至本院代转。款汇：无锡市锡山区人民法院，开户行：交通银行东亭支行，帐号：322000651018170063905）。
三、柯玉进于本判决生效后十日内支付新天地公司自2014年5月1日起至实际搬迁之日止按年租金20639元计算的占有使用费。
四、驳回新天地公司本诉的其他诉讼请求。
五、驳回柯玉进的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费300元由新天地公司负担100元、柯玉进负担200元，反诉案件受理费减半收取1550元由柯玉进负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费（户名：江苏省无锡市中级人民法院，开户银行：中国工商银行无锡城中支行，账号：11×××05），上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
审 判 长 华 伟
代理审判员 陆凌云
人民陪审员 严露玮
二〇一四年九月三十日
书 记 员 李凯凯
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。