辽宁省锦州市古塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）古民二初字第00263号
原告（反诉被告）赵XX，女，1961年出生，汉族，住锦州市古塔区。
被告（反诉原告）锦州市XX购物广场，住所地锦州市古塔区。
法定代表人刘XX，该公司经理。
委托代理人黄XX，该广场楼层经理。
委托代理人靖XX，辽宁XX律师事务所律师。
原告（反诉被告）赵XX与被告（反诉原告）锦州市XX购物广场（以下简称XX购物广场）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员薛力适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赵XX、被告（反诉原告）XX购物广场委托代理人黄XX、靖XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵XX诉称，被告于2013年10月3日对外营业，在招商过程中，被告承诺为商户统一办理营业执照、缴纳税金，提供增值税发票并为业主提供水、电、暖气、空调、排风等公用设施。原告相信被告承诺，遂于2013年9月25日与被告签订为期一年的租赁合同。然而，在合同实际履行过程中，被告违反当初承诺，对原告违约及欺诈，给原告造成巨大的经济损失。一、原、被告签订的合同显失公平，该合同是被告提供的格式条款合同，合同内容很多是霸王条款，只约定原告，对于被告承担的责任和义务根本没有约定，在实际履行中，被告一味的要求原告，而被告怠于履行自己的义务，造成商场根本没有顾客，实际上业主无法经营。二、合同约定原告租赁被告精品屋，可实际履行中，被告按每平方米120元强收原告装修费用，原告租赁的不是精品屋，而实际是清水房。三、合同约定场地租金为每平方米200元人民币，包含公摊面积、定额税金，商场统一办理营业执照、税务登记、商场提供增值税发票等项费用，但是在实际履行过程中，被告没有依法交税，税务机关也并没有委托被告代征税款，而且在2014年5月20日商场贴出公告并告知业主要求业主自己去办理营业执照和税务登记等，业主到被告处开具发票时，被告却以锦州市古塔区凌川家具城名义出具，为此常被顾客退货。后业主到国税、地税、工商等部门查询获知被告当时并没有依法申报纳税，被告利用虚假合同申报办理营业执照，税务登记，被告偷税漏税，被告经营商场实质为不合法经营。四、合同约定被告提供水、电、暖气、空调、排风等公用设施，然而2013年末被告才开始给空调暖风，2014年被告一直未供空调冷风，商场温度一直在30度以上，别说卖商品，业主每天站着就汗流浃背，根本没有顾客来买商品。五、被告既然是商场，那么商场经营就应有规模，如果商场不能形成规模，那么对业主而言就无法经营，更别说获利了。被告从去年开业后，由于商场管理混乱，经营不善，造成很多业主根本不卖货（商场人少），在2014年5月7日第一批签订合同的业主床位到期，由于被告不讲诚信，致使很多业主不再与被告续签合同，现在商场大部分业主退场，那么走的业主那部分商铺就空铺，商场已经不具备经营规模和条件。六、从2014年5月7日之后，被告商场处于无人管理状态，被告第一批业主撤出后，就一直说继续招商，但时至今日，被告根本没有招来一家业主，相反的，业主还陆续撤出。七、被告商场存在着重大安全隐患，消防设施不合格，消防审批手续不健全，并且消防栓内没有水，不具备经营条件，而且，一旦出现火情，业主人身安全没有保障。综上，被告的商场已不具备经营条件，一直处于违法经营状态，合同继续履行业主损失太大，不能实现合同目的，所以法律赋予合同变更情形，希望能行使变更情况解除合同。故原告诉至法院，请求法院判定原、被告解除租赁合同，由被告返还原告租赁费8419元，定额税金14280元、保证金3000元、电表费350元、装修费1752元并赔偿损失1200元，共计26301元，诉讼费及送达费由被告承担。
被告（反诉原告）XX购物广场辩称并反诉称，商场从筹建到运行投资2000万元，开业时有摊位408个，业主378人。但市场的培育都是一个过程，起步艰难，业主所进货品不能吸引消费者眼球，商场前期运营并没有达到火爆的程度。作为经营的业主应该有投资风险意识及承受能力，与商场共同努力达到赢利目的。但原告等业主用围堵商场、到各部门举报等手段破坏商场形象和正常经营，并以此要胁被告答应其无理要求，将其应承担的风险转移到被告身上。一、原、被告双方所签订的合同不存在显示公平的问题，亦没有霸王条款。被告作为商场管理者拟定合同，无可厚非。原告一方面说合同只约定原告，一方面又说被告怠于履行自己的义务，说法自相矛盾。二、被告出租给原告的精品屋，按合同约定由原告装修，且应达到被告的统一要求，符合国家消防和环保要求。商场统一装修，让业主省钱省力，又能达到统一要求，原告统一且交纳装修费用，不存在强收装修费问题。三、合同约定场地租金为每月每平米200元人民币，包含公摊面积、定额税金，指商场收取租金后为业主承担交纳定额税款的义务，不是商场代征税款。合同未约定由被告统一办理营业执照、税务登记，业主应根据国家法律规定自行办理，商场及时通知大家按章办理，应缴税款由商场支付，并无不当。商场已经办理XX商场营业执照，不存在非法营业问题，且每月按定额税率进行纳税，不存在偷税漏税问题。原告应将经营的合法性与纳税的合法性进行区分，将纳税程序问题与偷税、漏税问题进行区分。被告在税务管理员错误辅导下，虽没有及时改变纳税登记，但仍以凌川家具市场名义按月缴纳定额税款，与偷税漏税是两个概念，原告在此偷换概念。四、合同未约定由商场提供水、电、空调、暖气、排风等公用设施，也未约定空调应达到什么温度。但商场应具备供水、电、暖气、空调排风等公用设施，商场付出远超业主投入，达到2000万元，商场安排有专门空调管理人员，不存在温度过高或过低问题。五、原、被告系租赁合同关系，并不是劳动关系，被告提供场地、设施、设备，原告自主经营，被告对商场的管理也仅就场所秩序、设施设备、工作时间等进行程序性管理，对业主经营内容无权进行实质管理。商场的规章制度由业主根据合同自行遵守，否则为违约，因此只存在业主违约问题，不存在商场管理混乱问题，更谈不到经营不善。商场开业初期摊位达到408个，业主378人，说明商场招商是成功的，合同到期后，各种原因业主不续合同也是正常的。商场为达到规模，让合同未到期业主有好的经营环境，让利给合同到期同意继续留下经营的业主，这却成为原告等业主要求降低租金的理由。合同亦未约定被告应招租多少经营者。原告所说被告将业主打伤，完全不属实，是几户无理业主为达到退租目的，无理取闹，将商场负责人王玉琴打伤住院。六、原告所说商场处于无人管理状态，完全不属实，负责人被打伤后在家休息，其他工作人员继续管理商场。七、商场是否存在消防安全隐患应由有关部门确定，不是原告所能确定的，存在问题也可进行整改，不是解除合同的理由。故反诉被告起诉反诉原告，要求解除合同，返还租赁费、装修费、质保金等，反诉被告所诉内容完全属于无理要求。反诉被告在XX购物广场租赁摊位进行经营中因效益没有自己所想象的丰厚，不顾双方已经签订的租赁合同，无理要求商场退租金并免费经营，在商场不同意情况下，被告等14名业主在2014年5月10日、11日、12日全天围堵商场楼梯通道不让商场经营，在楼梯通道吃喝叫骂，并将照片上传到网上，严重损害了商场的形象。致使已经与商场签订租赁经营合同的很多业主要求解除与反诉原告所签订的合同，造成反诉原告损失租金达103976元。反诉原告明确指出反诉被告违法、违约行为，并告知反诉被告给反诉原告造成的损失要在反诉被告的质保金中扣除。反诉被告理应改正违约违法行为，没有料到反诉被告却无理诉讼要求解除合同，并要求反诉原告赔偿其损失。为了维护商场的合法权利，故反诉原告提起反诉至贵院要求判决反诉被告继续履行合同，并赔偿反诉原告违约损失103976元的14分之一7427元，并赔偿商场商业信誉损失20000元，合计27427元。
反诉被告赵XX辩称，反诉原告要求继续履行合同，根本就不现实。反诉原告违法法律规定，有诸多违法行为存在，欺骗反诉被告致反诉被告现今处于违法经营，并且还要面临行政机关的行政措施等。这不是反诉原告当初向我们承诺的为我们办理工商执照、缴纳税款。反诉原告违反合同约定，一直不给商场制冷，无法继续履行合同。对于反诉原告说堵楼梯一事，反诉被告不知情，反诉原告违约损失不存在。这一切都是因为反诉原告违法经营，不诚实守信，不会管理造成的，反诉原告应自己承担。综上，反诉原告所诉没有事实依据也没有法律依据，所以请求法院驳回反诉原告诉讼请求。
经审理查明，原告赵XX（乙方）与被告XX购物广场（甲方）于2013年10月16日签订《XX购物广场厂地租赁合同》，合同第一章约定甲方将XX购物广场三楼D10-1号精品屋租于乙方使用，面积为14.6平方米，经营类别为服装类商品。租期为2013年10月18日起至2014年10月17日止，共计12个月。场地租金为每月每平米200元人民币，包含公摊面积、定额税金，合计35040元每年，乙方须向甲方一次性交纳租赁期内一年的租金。乙方须交纳保证金3000元（退场后3日内无纠纷时全额退还）。合同第二章约定，乙方对承租场地须进行装修，装修必须符合甲方的统一要求，装修所有材料必须符合国家消防和环保的要求。乙方须保证在规定期限内完成装修工作，如需延长装修时间需征得甲方同意。合同第三章约定，合同有效期内，乙方必须遵守甲方的各项规章制度和管理规定并接受检查。乙方必须按照甲方有关规定严格执行，遵守甲方的营业时间，保持场地整洁，不得占用公共通道，乙方违反此规定，甲方有权解除合同。合同第四章约定，设在商场内各部位的消防控制开关、消火栓、防火卷帘门、手动报警器、灭火器等消防设施、设备乙方不准随意挪动、损坏，无火灾险情时不得随意动用。
合同签订后，原告（反诉被告）于2013年10月16日向被告（反诉原告）XX购物广场一次性交纳租赁期内一年的租金合计35040元，并于同日交纳质量保证金3000元、装修加固玻璃安装款1752元、电表费350元。
本院所确认的上述事实，有原告提供的XX购物广场场地租赁合同、收款收据、被告提供的XX购物广场场地租赁合同及双方当事人的陈述笔录在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，可以采信。
本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。合法有效的合同对合同双方均有法律约束力。关于合同的解除，《合同法》第九十三条、第九十四条分别规定了合同的约定解除和法定解除情形，本案双方当事人未约定原告方解除合同的情形。关于合同的法定解除，《中华人民共和国合同法》第九十四条明确了合同法定解除情形：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。针对原、被告双方的争议分述如下：
一、原告主张双方签订的合同是格式合同，内容有很多霸王条款，只约定原告，显失公平。格式条款是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，采用格式条款的合同称为格式合同。所谓霸王条款是指免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的条款。本案中租赁合同系原、被告双方协商一致签订，合同内容是双方的真实意思表示，且已实际履行，并不属于格式合同，亦不存在霸王条款及显失公平的情形。
二、原告认为被告怠于履行自己的义务，管理混乱，招商情况不佳，未招来业主，甚至业主陆续撤出，造成商场不具备经营规模和条件，根本没有顾客，业主无法经营。商场投资人投资商场，业主从商场承租场地出售商品营利均是商业行为，既然是商业行为，必然存在商业风险，受市场环境等多种因素影响，无法保证必然获利。双方作为经营者均以营利为目的，即使客观存在原告所述事实也无法证明是被告怠于履行合同义务所致。至于原告主张被告提供冷暖空调不符合约定，因合同中对空调的使用及应达到得温度标准并无具体约定，故原告该主张依据不足。
三、原告主张其从被告处租赁的为精品屋，可实际确实清水房，且被告按每平方米120元强行收取装修费用。原、被告双方签订的租赁合同约定的租赁场地有三种形式，精品屋、档口、柜台，应是对场地形式的区分，其意义不同于房屋装修概念中精品屋的涵义，且合同第二章明确约定乙方即原告对承租场地必须进行装修，装修必须符合甲方即被告的统一要求。商场业主均已统一交纳装修费，因此不能证明是被告强收。
四、原告主张每平方米200元的租金中包含定额税金、统一办理营业登记、税务登记等各项费用，但被告实际没有依法交税，且告知业主自己办理营业执照和税务登记。合同中并未约定营业执照的办理问题。关于税金问题，合同约定了租金中包含定额税金，即交税的义务转移给被告，被告没有交税属被告的违法行为，应由有权机关进行处理，且合同中未明确约定税金的金额，原告要求返还税金的请求属诉讼请求不明确，故对原告方该项请求本院不予调整。
五、原告主张商场消防设施不合格，消防审批手续不健全，消防栓位置出租，存在重大安全隐患，上述问题应以有关消防部门认定处理意见为依据，现尚无该依据，故对原告该项主张本院无法支持。
六、原告主张本案应适用情势变更，而情势变更是指合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的情形。商场投资人投资商场，业主租赁商场场地经营应对商业风险有所预见，且本案商场经营情况不理想属于商业风险范围，因此本案不适用情势变更。
综合上述内容，本案亦不适用合同的法定解除情形。故对原告要求解除合同的主张本院不予支持。原告主张的返还租赁费、装修费、定额税金、保证金、电表费的主张因合同并未解除，对其该部分主张本院亦不予支持。反诉原告主张反诉被告围堵商场楼道不让商场经营，并将照片上传到网上，严重损害商场形象，造成业主与反诉原告要求解除合同，造成反诉原告租金损失及信誉损失，要求反诉被告予以赔偿。对于反诉原告主张的租金损失，因其依据的事实不是合同约定的违约行为，故对其以该事实作为违约赔偿的依据要求赔偿损失，本院不予支持。至于反诉原告主张反诉被告的行为影响了商场信誉，因而造成信誉损失，该主张应适用侵权法律关系，而非合同案件调整范围，对其该主张本案不予调整。鉴于原告主张解除合同的请求本院未予支持，故反诉原告要求继续履行合同的诉讼请求已无实际意义。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、驳回原告赵XX的诉讼请求；
二、驳回反诉原告锦州市XX购物广场的诉讼请求。
案件受理费416元，减半收取208元，由原告赵XX负担；反诉费243元，由反诉原告锦州市XX购物广场负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。
审判员 薛 力
二〇一四年十月八日
书记员 张海欣