吉林省四平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉03民终450号
上诉人（原审原告、反诉被告）：曲秀芹，女，汉族，无职业，住吉林省四平市铁东区。
委托诉讼代理人：刘长伟，四平市三鑫法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：杨兴国，男，汉族，住吉林省四平市铁西区。
委托诉讼代理人：曹东新，吉林东泰律师事务所律师。
上诉人曲秀芹因与被上诉人杨兴国房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省四平市铁东区人民法院（2017）吉0303民初2035号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人曲秀芹及委托诉讼代理人刘长伟、被上诉人杨兴国及委托诉讼代理人曹东新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
曲秀芹上诉请求：1、依法撤销四平市铁东区人民法院(2017)吉0303民初2035号《民事判决书》，改判或发回重审；2、被上诉人承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、原审程序违法。在原审中上诉人提出了“请求判决解除原被告之间签订的《房屋租赁合同》，被告从租赁房屋内搬出，将租赁房屋返还给原告”的诉请，但是原审法院将上诉人的该项请求漏判，致使上诉人的损失一直在扩大，损害了上诉人的合法利益，程序违法。二、被上诉人没有按照合同约定及时交付房租，已经构成违约，根据《租赁合同》约定，应当解除合同，交还承租房产，并且被上诉人理应给付拖欠的租金及违约金。2009年11月11日双方签订的《房屋租赁合同》约定，租金要按照合同约定及时支付，如逾期一天乙方(被上诉人)须支付月租金1%滞纳金给甲方(上诉人)。如迟交房租3个月，甲方有权收回所租赁的房屋。本案自2015年7月31日起至今被上诉人一直拖欠租金，早已经超过3个月的约定，因此请求二审法院判决解除合同，被上诉人应返还上诉人的租赁房屋，交付拖欠的租金及违约金。三、上诉人按照《补充协议》约定，支付了105万元未完工程的工程款，但被上诉人并没有按照约定将未完工程完工，假使该房屋建设经过合法的审批也由于至今未完工无法经营使用，这是根本原因，因此被上诉人所谓的3800平米房屋的租金应扣除的观点不应予以支持。
杨兴国辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉请求不成立，请求驳回上诉，维持原判。
曲秀芹向一审法院起诉请求：请求判令杨兴国给付房租59万元及滞纳金每天1666元，300天为49.98万元，诉讼费用由杨兴国承担。当庭增加诉讼请求为：判令杨兴国从租赁房屋内搬出，将租赁房屋返还给曲秀芹。
杨兴国向一审法院反诉请求：1、请求人民法院判令曲秀芹退回杨兴国多付的房租金175万元，或冲抵后期应支付的房租金；2、判令曲秀芹承担出租违法房屋的过错责任，赔偿已给杨兴国造成的经济损失10万元；3、判令曲秀芹赔偿因其违法封锁杨兴国承租经营的酒店门，已给杨兴国造成的直接经济损失3万余元；4、反诉费用判由曲秀芹承担。当庭增加诉讼请求为：判令解除房屋租赁合同中租赁标的框架楼3800平方米的租赁关系。
一审法院认定事实：2009年11月11日双方签订的《房屋租赁合同》及“补充协议”，双方约定曲秀芹将坐落于四平市铁东区开发区大路434号的前楼9826平方米；后楼5000平方米，其中未完工框架楼3800平方米，白色小楼1200平方米，租赁给杨兴国。《房屋租赁合同》第一条：租赁标的：楼房（曲秀芹房屋坐落于四平市铁东开发区大路434号，前楼9826平方米；后楼为5000平方米，其中未完工框架楼3800平方米，白色楼1200平方米）、室内设备设施及楼房附属可使用的场地（包括楼的后院）。第二条：租赁期限：十二年。自2010年3月1日至2022年2月28日止（签约日期至2010年2月28日为装修时间，装修期间免租金）。第三条：租金：年租金为50万元整。第四条：租金给付方式为上打租。第五条：后续工程：由于后楼建筑工程（包括：未完工的土建工程、消防工程、电梯、小白楼疏通楼梯及其他附属设施）没有完工，杨兴国在承租期间必须完成续建工程，续建工程的费用由杨兴国承担。第十条第八款：租金要按照合同约定及时支付，如逾期一天杨兴国须支付月租金1%滞纳金给曲秀芹。如迟交房租三个月，曲秀芹有权收回所租赁的房屋。2009年11月11日双方签订的“补充协议”第一条：变更原房屋租赁合同第三条，即年租金由50万元变更为200万元整（注：杨兴国第一年支付租金时间，签约日支付人民币65万元整，11月未支付人民币100万元整。第二年、第三年每年交租金165万元整，后九年每年交200万元整）。第二条：变更原房屋租赁合同第五条即“续建工程的费用由杨兴国承担”变更为“续建工程的费用曲秀芹承担105万元整，该费用由杨兴国在租赁期间前三年的租赁费中扣除，即每年扣35万元整；余款由杨兴国承担。”2015年至2016年的房租杨兴国于2015年8月14日给付60万元，2015年9月28日给付20万元，2015年12月15日给付58万元，扣除原告自认的取暖费、饭费3万元，曲秀芹认为杨兴国尚欠房屋租金59万元及滞纳金49.98万元。双方合同签订后约定前3年每年杨兴国向曲秀芹交租金165万元，余35万元用于3800平方米框架楼续建工程。该楼完工后，杨兴国依合同约定，经曲秀芹书面同意，将该3800平方米框架楼转租给第三人经营使用，杨兴国与柴玉晶于2015年8月11日签订了房屋租赁合同，将该三层框架楼出租给柴玉晶，期限自2016年2月1日至2025年7月30日，给承租方六个月装修时间，年租金40万元，合同第六条约定因甲方(杨兴国)原因导致合同无法执行，甲方须赔偿乙方（柴玉晶）损失。由于此框架楼无合法审批手续，属违法建筑，不能实现租赁后经营使用之目的，双方签订了解除房屋租赁合同协议，甲方杨兴国退回40万元租金并一次性赔偿乙方柴玉晶10万元损失，该10万元以转账方式转给柴玉晶，柴玉晶收到款后出具了收条。另查明：在原设计图纸中，原本没有该三层框架楼，原告向法庭提供了一张图纸是改变后的设计，但没有提交相应的审批手续，所有的审批手续均是原设计图纸的手续。一审法院认为：曲秀芹同杨兴国于2009年11月11日签订的《房屋租赁合同》及“补充协议”是双方真实的意思表示，并已经实际履行，合同内容真实有效，但合同中未完工框架楼3800平方米因无合法的审批手续，即没有建设工程规划许可证，致该框架楼不能如常经营，致双方合同中部分内容不能履行，双方约定的租金200万元是包含该框架楼在内的所有楼的全部租金，而合同中对该框架楼的租金约定不明确，曲秀芹请求按照合同中全部租金200万元请求不符合合同约定，且没有审批手续不能正常经营不是杨国兴的过错，是曲秀芹先期改变图纸设计时没能通过正常审批手续造成，故对其诉请不予支持。关于曲秀芹当庭增加诉讼请求判令杨兴国从租赁房屋内搬出，将租赁房屋返还给曲秀芹，因双方合同未解除，此项请求本院不予支持。关于杨兴国反诉请求要求曲秀芹退回多支付的175万元租金，因双方对此部分租金约定不明确，故对杨国兴该请求不予支持。关于杨国兴诉请的赔偿损失10万元（因对柴玉晶违约的给予赔偿）和因曲秀芹封锁其经营的酒店门给其造成损失3万元等，因证据不足，不予支持。关于杨兴国当庭增加诉讼请求判令解除房屋租赁合同中租赁标的框架楼3800平方米的租赁关系的诉请，因双方对此部分约定不明确，本院亦不予支持。判决：一、驳回原告曲秀芹的诉讼请求；二、驳回反诉原告杨兴国的反诉请求。
本院二审审理查明的事实同一审法院认定的事实一致。本院二审另查明：2009年11月10日，曲秀芹与杨兴国签订《房屋租赁合同》。该合同的主要内容是：曲秀芹将坐落于四平市铁东开发区大路434号，前楼9826平方米、后楼为5000平方米，其中未完工框架楼3800平方米，白色楼1200平方米，室内设备设施及楼房附属可使用的场地包括楼的后院出租给杨兴国。租赁期限12年。自2010年3月1日至2022年2月28日止。年租金50万元。杨兴国在合同签订之日支付曲秀芹第一年租金50万元整。自2011年至2021年每年2月25日支付下一年的全额租金。由于后楼建筑工程没有完工，乙方在承租期间必须完成续建工程，续建工程的费用由杨兴国承担。承租期间的一切税费由杨兴国承担。曲秀芹应缴纳的个人所得税自己承担。租金要按照合同约定及时支付，如逾期一天杨兴国须支付月租金1%滞纳金给曲秀芹。如迟交租金三个月，曲秀芹有权收回所租赁的房屋。2009年11月11日，双方又签订了一份《房屋租赁合同》的补充协议。该协议的主要内容是：双方就2009年11月10日签订的《房屋租赁合同》经协商续签补充协议，达成如下一致意见：一、变更原房屋租赁合同第三条，年租金由50万元变更为200万元。二、变更原房屋租赁合同第五条续建工程的费用由杨兴国承担变更为续建工程的费用由曲秀芹承担105万元整，该费用由杨兴国在租赁期间前三年的租赁费中扣除，即每年扣35万元整，余款由杨兴国承担。三、其他条款内容不变。2010年8月11日曲秀芹与杨兴国签订《房屋租赁合同》的补充协议，该协议的主要内容是：一、变更原《房屋租赁合同》第五条杨兴国对后楼的建设完工时，曲秀芹负责对后院内的场地进行亮化、美化、绿化和混凝土硬化，费用由曲秀芹承担变更为杨兴国对后楼的建设完工时，杨兴国负责对后院内的场地进行亮化、美化、绿化和混凝土硬化，费用由杨兴国先行垫付。二、杨兴国承租的前楼、白色楼因年久失修楼顶需做防水，该工程由杨兴国负责完成。三、上述两项工程总造价为28万元，费用由曲秀芹支付。四、杨兴国租赁后，曲秀芹院内原有的沙子、石头被杨兴国使用，共折合人民币1万元整；杨兴国尚欠曲秀芹租赁费人民币20万元整，经折抵曲秀芹共欠杨兴国工程款人民币7万元。这7万元由杨兴国在下一年租赁费中扣除。五、其他条款内容不变。2010年11月15日，双方签订《房屋租赁合同》补充协议。该协议主要内容是：租赁期限增加3年，即租赁期限由原合同的12年增加至15年，至2025年7月13日合同期满。增加期间按原合同租金等条件履行。原合同其他条款不变。2011年12月27日，曲秀芹与杨兴国签订《房屋租赁合同》补充协议。该协议的主要内容是：双方同意将杨兴国承租的前楼西侧1-2层1至3栋面积约1023.5平方米以曲秀芹名义出租给吉林银行。上述面积的租赁费由曲秀芹直接收取并从双方原合同订立的年租金中减去相应金额。杨兴国负责到税务局办理因上述面积出租所需房屋租赁发票，其产生税费由杨兴国承担。曲秀芹对上述面积出租协议的相应条款均由杨兴国参与并同意。原合同的其他条款不变。2011年12月31日，曲秀芹与吉林银行针对上述补充协议中的1023.5平方米房屋签订了两份房屋租赁合同，年租金总计58万元。因上述房屋出租每年应向税务部门缴纳税金总计为172734.28元。依据上述协议、补充协议及曲秀芹与吉林银行签订的房屋租赁协议，可以认定杨兴国在租赁期内每年应向曲秀芹支付租赁费的数额为：2010年165万元，2011年7月31日前支付158万元（165万元-7万元），2012年7月31日前支付1242734.28元（200万元-35万元-58万元+172734.28元），2013年7月31日前支付1592734.28元（200万元-58万元+172734.28元），2014年7月31日前支付1592734.28元，2015年7月31日前支付1592734.28元，2016年7月31日前支付1592734.28元，2017年7月31日前支付1592734.28元。截止2017年7月31日，杨兴国总计应向曲秀芹支付租金12436405.68元。扣除杨兴国垫付的曲秀芹个人住宅取暖费183578.72元（2010年-2017年总计8年，每年22947.34元）及曲秀芹欠杨兴国的饭费7052.66元（曲秀芹自认欠2015年一年的取暖费、饭费约3万元，3万元-22947.34元=7052.66元）。综上，截止2017年7月31日，杨兴国应向曲秀芹支付租赁费12245774.3元。杨兴国为证实向曲秀芹支付租赁费的事实，向法院提交了20张收条及银行汇款凭证。曲秀芹对此的质证意见是：有我签名的都认可。经查杨兴国提交的20张收条及银行汇款凭证中有一张时间为2015年7月15日，案外人李洪才向其借款5万元的借条，故对该5万元不能认定是杨兴国向曲秀芹支付的租赁费。剩余19张收条及银行汇款凭证能够证明截止本案二审庭审结束时，杨兴国总计向曲秀芹支付租赁费9251749元。截止本案二审庭审结束时，杨兴国欠曲秀芹租赁费2994025.3元。
本院认为：杨兴国欠曲秀芹租赁费2994025.3元的事实清楚，且在2017年8月10日起截止到本案二审庭审结束时没有再支付过所欠租赁费。依据双方于2009年11月10日签订的《房屋租赁合同》第十条8项的约定：“租金要按照合同约定及时支付，如逾期一天杨兴国须支付月租金1%滞纳金给曲秀芹。如迟交房租3个月，甲方有权收回所租赁的房屋。”另依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，曲秀芹提出的请求一、判令解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》，被告将租赁房屋返还给原告；二、判令被告给付拖欠房屋租金59万元及滞纳金的诉讼请求应予支持。虽然杨兴国欠曲秀芹租赁费2994025.3元，但在本案中曲秀芹只主张了59万元，对其剩余部分本院不予裁判。另曲秀芹要求给付滞纳金49.98万元的计算依据不符合上述合同约定。上述合同中针对滞纳金的约定是：“如逾期一天杨兴国须支付月租金1%的滞纳金给曲秀芹。”本案中杨兴国在租赁期间多数年度应向曲秀芹支付年租金为1592734.28元，折算成月租金为132728元。故杨兴国每天应向曲秀芹支付的滞纳金是月租金132728元的1%即1327.28元×300天为398184元。针对杨兴国提出的租赁房屋中3800平方米在建楼房部分的相应租金应在应付租金中扣除的抗辩理由，法院不应予以支持。其理由是：从杨兴国与曲秀芹之间签订的合同及补充合同的内容可以认定，在双方签订合同之时杨兴国对租赁房屋中有3800平方米楼房属在建房屋的事实是明知的，杨兴国在明知的情况下与曲秀芹签订的合同理应依约履行。一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。
综上所述：曲秀芹的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持吉林省四平市铁东区人民法院（2017）吉0303民初2035号民事判决第二项，即驳回反诉原告杨兴国的反诉请求。
二、撤销吉林省四平市铁东区人民法院（2017）吉0303民初2035号民事判决第一项，即驳回原告曲秀芹的诉讼请求。
三、解除曲秀芹与杨兴国于2009年11月10日签订的《房屋租赁合同》及2009年11月11日、2010年8月11日、2010年11月15日、2011年12月27日、2015年8月11日签订的《补充协议》。
四、杨兴国于本判决发生法律效力后十日内给付曲秀芹房屋租金59万元及滞纳金398184元。
五、杨兴国于本判决发生法律效力后30日内将租赁房屋返还给曲秀芹。
六、驳回曲秀芹的其他诉讼请求。
二审案件受理费14608元，由杨兴国负担。
本判决为终审判决。
审判长 谭贵林
审判员 魏玉国
审判员 孙 鹏
二〇一八年五月十六日
书记员 孙 蕾