福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）思民初字第7767号原告杨小林，男，1975年4月24日出生，汉族，住厦门市湖里区。委托代理人林建兴，福建天衡律师事务所律师。托代理人陆文荣，福建天衡律师事务所律师。被告张福成，男，1964年1月26日出生，汉族，住厦门市思明区。委托代理人吴凌云，福建君州律师事务所律师。委托代理人胡晓勤，福建君州律师事务所律师。原告杨小林与被告张福成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月21日立案受理后，依法由审判员曾凯斌适用简易程序于2014年6月16日、2015年4月8日两次公开开庭进行了审理。原告委托代理人林建兴，被告委托代理人胡晓勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨小林诉称，厦门市思明区开元路205号房产系原告所有的房产，原告已于2014年1月8日取得厦国土房证第01128041号《厦门市土地房屋权证》，故原告对讼争房产享有所有权。被告以其与吴章澄订有《房屋租赁合同》为由，占有原告所有的上述房产拒不归还，也从未向原告缴纳分文租金或使用费。然被告所持的《房屋租赁合同》明确约定，其承租期限从2009年10月1日延至拆迁止，转卖他人除外。因此不论房产租赁合同履行情况，讼争房产已由原业主转卖原告，被告所依据的合同已然中止，其继续占有原告的房产，亦依法应支付占有期间的房屋使用费。现请求法院判令：1、解除关于厦门市思明区开元路205号房产的《房屋租赁合同》，并按每月400元的租金支付房屋租金；2、被告立即腾空并向原告归还厦门市思明区开元路205号房产；3、被告承担本案的全部的诉讼费。被告张福成辩称：一、原告所提交的《房屋租赁合同》是房产的前任业主的代理人林育忠私自修改的，真正的合同条款中的手写部分并没有“转卖他人除外”这句话，原告系基于不存在的条款行使解除权。同时原告没有法定的解除权，解除合同没有依据。退一步讲，即便原告要无故解约，依法规定解除合同应当通知另外一方，但原告从未履行相应的解除通知义务。二、原告所谓的判令被告腾空房产及支付使用费没有事实基础与法律依据。首先、如上所述原告解约不能成立因此不存在腾房与房屋占有使用费的问题，依照《房屋租赁合同》，从2002年开始，租金标准为每月400元，现双方尚未解除合同，因此应按合同约定每月400元计算租金；其次、仅就其计算方法而言，因为合同双方尚未解除，其自2014年1月8日起算也是错误。经审理查明，厦门市思明区开元路205号房屋原所有人为吴章澄，2002年2月28日，吴章澄委托林育忠与白秀治签订《房屋租赁合同》，双方约定：吴章澄将厦门市开元路205号房屋租与白秀治，月租金400元，房屋租赁期限自2002年2月28日至2005年2月28日。租赁期满后，白秀治之子张福成（即本案被告）与吴章澄的代理人林育忠于2005年2月28日协商将上述房产的租赁期限延长至2009年10月1日。双方在原合同上手写添加延长租期的条款并签名捺印。2009年10月15日，被告与林育忠再次商定将前述房产租赁期限延长至拆迁时止，并再次将商定内容手写添加至合同中。2013年年底，原告向吴章澄购买讼争房屋，并于2014年1月8日取得厦国土房证第01128041号《厦门市土地房屋权证》。被告未向原告支付过房屋租金。以上事实，有原告提供的《房屋租赁合同书》、《厦门市土地房屋权证》（厦国土房证第01128041号），被告提供的《房屋租赁合同书》、《厦门市侨改房住户情况调查表》、《收条》以及双方的庭审陈述和质证笔录为证。现双方争议焦点在于：房屋租赁合同中手写添加及涂改部分的真实内容及含义。原告主张，讼争房产原业主与被告约定租赁期至拆迁时止，但该房产转卖他人时除外。原告并未提交租赁合同原件，其仅提交合同复印件。原告对此的解释为原业主代理人在与原告移交房产的相关手续时，仅向其移交了租赁合同的复印件。被告抗辩称，双方均仅约定租赁期至拆迁时止，未作例外约定。被告向法庭提交了租赁合同原件，然该原件与原告提供复印件之间的不同之处在于，被告原件上的转卖他人除外的表述已被涂黑。被告对存在的涂改作如下解释：讼争房产原业主的代理人与被告接洽中，以其所持有的合同原件已丢失为由，向被告要求借取该合同复印，被告遂将其持有的合同原件交由该代理人复印，在该代理人归还该合同原件时，被告赫然发现该代理人在合同之上擅自添加转卖他人除外的文字后再进行复印，该复印件即为原告现在所持有的租赁合同复印件。被告在发现合同被添加文字后，自行用笔将该添加部分涂黑。本案审理过程中，原告于2014年6月16日向本院提交鉴定申请书，请求对《房屋租赁合同》第二页“转卖他人除外”签字及涂抹的形成时间进行鉴定，以期证明该句话系双方约定租期延长时一并作出的约定，被涂抹字体与该字体前段字体系于同一时间形成，为双方达成租赁期限合意的一部分，当时系作为一整句话手写添加至合同之上，而非如被告所述是后来才擅自添加并被涂黑。本院遂于2014年7月16日委托福建历思司法鉴定所对原告申请鉴定的上述事项进行鉴定。2014年12月15日，福建历思司法鉴定所复函我院，以涂改后两种笔墨混合，无法进行分析鉴定为由予以退件。对于原、被告提供的两份内容不同的租赁合同，本院分析认为，虽然鉴定机构已答复无法进行分析鉴定，但对比原告出具的合同复印件与被告出具的合同原件，因两份合同上的可辨识的手写部分完全一致，故原告所持复印件系复印自被告所持合同，且时间顺序为先复印后涂抹。纵观以往双方关于的租赁合同的修改，均是以在原合同上手写添加补充条款的方式进行，故原告所述的双方在合同上有手写添加关于租赁期限除外条款的陈述，以及被告的对于该条款涂抹过程的陈述，均具有合乎逻辑的可能性。现原告主张双方合同中有约定“转卖他人除外”，但其无法提供合同原件予以证明，其证据并无法充分证明其主张。被告主张双方合同中并无该条款，但其所提交的合同中却有该部分已被涂抹的文字，又无其他证据可佐证其抗辩理由。在事实已无法通过证据予以辨明，鉴定又无法进行的情形下，需对双方举证责任予以分配。根据本院前述认定，“转卖他人除外”的文字确系原存在于被告合同原件之中，后被被告涂黑，因此被告应就其涂抹该部分文字合理性提供证据加以证明，然而被告对于涂改的过程仅有其口头陈述而无其他证据予以证明，其抗辩理由难以据此予以认定。综合对比双方证据及各自陈述，本院采纳原告主张，认定双方已约定的合同期限并不适用于讼争房产转卖他人之后的情形。退一步而言，即便如被告所述，该合同上“转卖他人除外”为原业主代理人林育忠私自添加，也没有在案证据可以证明原告在购置该房产时对此情形时明确知悉的，无法证明原告在买房时其主观并非善意，或未尽注意义务。本院认为，被告向讼争房产原业主租赁讼争房产，双方约定租赁期限至房屋拆迁时止，又约定该租赁期限的约定在讼争房产转售他人的情形下，该合同期限失效。被告与该房产原业主之间实际存在不定期租赁关系，该租赁关系在讼争房产转售他人之后，原租赁期限失效，应由讼争房产的现所有权人与被告之间重新就房屋租赁问题达成新的合意。在原告实际取得房产权属后，被告继续使用讼争房产，原告承继原业主的租赁合同，与被告之间形成新的租赁关系，双方系不定期租赁合同关系。在不定期租赁关系中，一方可在给予对方必要准备时间的情况下，随时要求解除租赁关系，现原告起诉要求与被告解除租赁关系，本院对此予以支持。鉴于被告实际使用房产系用于经营之用，在房屋租赁关系解除后，被告尚需时日找寻新经营场所，故本院酌定腾退讼争房产时间为一个月。被告腾退讼争房产之前，仍按原租金标准支付房屋使用费用。据此，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告杨小林与被告张福成之间关于厦门市思明区开元路205号房产的《房屋租赁合同》于本判决生效之日起解除；二、被告张福成应于本判决生效之日起一个月内向原告杨小林腾空归还厦门市思明区开元路205号房产；三、被告张福成应按每月400元的租金标准向原告杨小林支付自2014年1月8日起至腾退房产之日的房屋租金。被告张福成如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费125元，由被告张福成负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审判员曾凯斌二〇一五年六月一日代书记员谢茜茜附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。