吉林省吉林市昌邑区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉0202民初字259号
原告：吉林市森晟房地产开发有限责任公司，住所地吉林市昌邑区。
法定代表人：刘力，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王双，吉林中证律师事务所律师。
被告：宋吉松，男，1958年11月7日生，汉族，户籍所在地河北省保定市蠡县。
委托诉讼代理人：栾流星，吉林市鑫星法律服务所法律工作者。
原告吉林市森晟房地产开发有限责任公司（以下简称森晟公司）诉被告宋吉松返还原物纠纷一案。本院于2017年1月11日立案受理，于2017年3月27日适用简易程序公开开庭进行了审理。因案件事实复杂、涉及众多人利益。2017年7月25日，本院裁定将本案转为普通程序，后依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告森晟公司的委托诉讼代理人王双、被告宋吉松及其委托诉讼代理人栾流星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
森晟公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告返还坐落于吉林市昌邑区天津街1988号的吉林市爱购时尚购物广场A号商场六层房屋（建筑面积为1.05万平方米）；2、判令被告向原告支付自2016年7月22日起逾期腾房的占有使用费至返还房屋之日止（暂计算至2017年4月14日占用费为720195元）；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。
事实和理由：原告为坐落于吉林市昌邑区天津街1988号的吉林市爱购时尚购物广场A号商场（下称“爱购商场”）的合法权利人。2014年6月14日原告于吉林市吉森爱购商场管理有限责任公司（下称“爱购公司”）签订《吉林市爱购时尚购物广场A号商场合作协议书》（下称《协议书》），约定原告将爱购商场整体出租给爱购公司。在履行《协议书》过程中，因爱购公司根本违约，森晟公司依法提起诉讼。2016年6月3日，吉林省高级人民法院作出（2016）吉民终286号民事判决书，该判决为终审判决，于2016年7月7日生效。根据终审判决可以明确：1、森晟公司与爱购公司在2014年6月14日签订的《协议书》于2015年9月26日解除；2、爱购公司应于判决生效之日起15日内将爱购商场返还给森晟公司；3、爱购公司应向森晟公司支付拖欠的租金300余万元。
在森晟公司于爱购公司签订《协议书》之后，爱购公司与森晟公司租赁纠纷诉至法院之前，爱购公司与被告宋吉松签订《租赁合同》，将爱购商场六层整层（建筑面积1.05万平方米）转租给被告宋吉松。《协议书》解除之后，森晟公司明确要求宋吉松返还房屋，但宋吉松拒绝履行。
原告认为，在房屋租赁法律关系中，承租人对外转租的基础是合法享有租赁权。本案中，爱购公司与森晟公司签订的《协议书》，将爱购商场租赁权而有权对外转租，其与宋吉松签订的《租赁合同》合法有效。但在法院判决《协议书》解除之后，爱购公司丧失商场租赁权，同时丧失转租权，因此爱购公司与宋吉松之间的租赁关系因失去基础而归于消灭。宋吉松继续占有使用森晟公司的爱购商场因缺少合法依据而构成无权占有。森晟公司有权根据《物权法》第三十四条之规定，要求宋吉松返还商场。根据生效判决，爱购公司应于2016年7月21日前返还爱购商场，因此次承租人宋吉松亦应于2016年7月21日前履行腾房义务，逾期腾房的，森晟公司有权根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条以及《物权法》第三十七条之规定，要求宋吉松支付逾期腾房的占有使用费，该占有使用费应自2016年7月22日开始计算至实际返还房屋之日，同时原告依法请求法院对同时期爱购商场所在地同地段同类房屋租金进行评估，并以最终评估结果作为计算占有使用费的依据。请法院支持原告诉请。
宋吉松辩称：一、原告诉状中陈述的事实与实际不符，从整个案件来看存在一定的技术操作性。1、首先爱购公司与被告在2015年所签订的合同合法有效，该合同正在履行中，没有任何一方当事人提出解除合同。根据合同相对性原理，原告与爱购公司解除合同并不必然导致被告与爱购公司签订的合同无效，就是说被告所占有的出租标的物是合法占有。2、原告并非原告与爱购公司签订合同的当事人，没有权利强行要求合同的相对人履行腾迁义务。3、原告与爱购公司关于租赁合同的纠纷诉讼被告并不知情，根据相关的法律规定原告在明知有无数次承租人的情况下，没有通知次承租人参加诉讼，被告也不清楚诉讼结果，原告的行为直接侵害了次承租人的利益，原告也无权解除爱购公司与被告签的租赁合同。从这个角度，也没有权利要求返还租赁物。原告可以通过原告与爱购公司合同纠纷，启动再审程序，把所有次承租人作为当事人一并解决。4、根据物权法的相关规定。被告基于承租合同属有权占有、合法占有，而诉状中陈述的物权法34条前提条件是无权占有，本案不适用该法条。纵观全案，不排除和合理怀疑，爱购公司与原告有意恶意串通，损害次承租人的利益。5、承租合同的司法解释已作出相应解释，出租人在行使合同解除权时，必须对次承租人履行告知义务。出租的标的物的占用和使用人是次承租人，根据合同法227条规定，原告解除与爱购公司的租赁合同，技术性操作排除了次承租人享有法律所赋予的异议权，直接损害了次承租人的利益。爱购公司和森晟公司是合作关系，不是租赁关系。综上，请求法院驳回原告的诉请，维护被告的合法权益。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：
被告对原告证据1-8真实性无异议，本院对原告证据的1-8真实性予以确认。原告对被告证据1、5、6、7的真实性无异议，本院对原告证据1、5-7的真实性予以确认。原告对被告证据2的真实性提出异议，被告此部分证据涉及爱购公司收取、冲销宋吉松交纳租金的数额，本院对被告证据2的证明力不予确认。原告对被告证据3的真实性、关联性提出异议，结合本案其他证据及庭审调查，本院对被告证据3的真实性予以确认。原告对被告证据4的真实性、证明力提出异议，该证据的持有人为原告，且原告对工程消防验收合格不持异议，本院对被告证据4的真实性予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2014年6月14日，森晟公司与爱购公司签订《合作协议书》，约定:森晟公司将坐落于吉林市昌邑区天津19**号的吉林市爱购时尚购物广场A号商场建筑面积为75359.72平方米的部分（该面积为商场总建筑面积扣除28个门市网点后的面积）租赁给爱购公司经营管理。双方合作期限为十年，自商场开业之日起算。在合作期限内，森晟公司负责处理与产权人之间的各种关系，且不因此影响商场的正常经营，爱购公司负责商场的经营管理（如商场营销业态分布、招商、运营等）。森晟公司负责商场的一次装修，爱购公司负责商场的二次装修，装修方案由双方协商确定。爱购公司保证在2016年10月前使商户入驻率及面积出租率均达90%以上。爱购公司对商场消防安全承担全部责任。经营期发生的各种税费、供热费、物业费、水电、卫生等费用以及失窃、失火、人身伤害、经济纠纷等责任均由爱购公司承担。协议期满或因爱购公司原因导致本协议提前解除的，爱购公司所实施的固定装修无偿归森晟公司所有。
2015年5月29日，爱购公司（甲方）与宋吉松（乙方）签订《租赁合同》，合同约定：甲方将位于吉林市昌邑区天津19**号的吉林市爱购时尚购物广场六层整层房屋租赁给乙方使用。甲方是通过与森晟公司签订《合作协议书》获得本合同租赁房屋的对外出租权，甲方保证有权出租该房屋。乙方承租上述房屋的期限为九年。自2015年5月12日起至2024年5月11日止。
租赁房屋的建筑面积为1.05万平方米，营业面积5600平米。甲方给乙方半年装修时间，装修期间免收租金。……2015年11月12日至2018年5月11日期间的租金为100万元每年。……乙方自主经营,业态自我等位,暂以喜庆、会议、展览等业态运营，乙方可以根据经营需要变更经营范围，甲方无权干涉。……2、在租赁期间，乙方有权转租房屋，不需征得甲方同意。3、甲方消防手续齐全，不影响乙方经营，否则赔偿乙方双倍的房屋租金予以补偿所造成的营业损失，……。宋吉松交纳了第一期的房屋租金100万元。
因天燃气安装、消防、社会认知度等问题，爱购公司多次与森晟公司进行沟通未果。爱购商场一直未能达到正常的营业状态。
2015年9月25日，森晟公司向爱购公司发出《关于解除合作协议书的函》。2015年12月8日，森晟公司向吉林市中级人民法院提起诉讼。请求判令：1.确认森晟公司与爱购公司双方签订的《合作协议书》于2015年9月26日解除；2.爱购公司立即返还坐落于吉林市昌邑区天津街1988号的吉林市爱购时尚购物广场A号商场；3.爱购公司向森晟公司支付租金3000万元并赔偿从2014年11月18日起至2015年9月26日止逾期交付租金的违约金。
2016年3月11日，吉林市中级人民法院作出（2015）吉中民二初字第75号民事判决书，判决：一、森晟公司与爱购公司于2014年6月14日签订的《吉林市爱购时尚购物广场A号商场合作协议书》于2015年9月26日解除；二、爱购公司于本判决生效之日起15日内将坐落于吉林市昌邑区天津街1988号的吉林市爱购时尚购物广场A号商场建筑面积为75359.72平方米的部分返还给森晟公司；三、森晟公司于本判决生效之日立即返还爱购公司保证金100万元；四、爱购公司于本判决生效之日立即给付森晟公司自2014年11月18日起至2015年9月26日（合同解除之日）止的租金4287671.23元;五、上述第三、四项判决相互冲抵后，爱购公司于本判决生效之日立即给付森晟公司3287671.23元。
被告爱购公司不服，提出上诉。吉林省高级人民法院作出（2016）吉民终286号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。该判决于2016年7月7日发生法律效力。
森晟公司于2016年8月2日，向吉林市中级人民法院申请执行，该院立案执行。案号为（2016）吉02执200号。2016年10月14日，吉林市中级人民法院组织了执行听证。森晟公司委托代理人王双、爱购商场业户代表杨传杰、宋吉松、季长军参加听证。2016年11月14日，吉林市中级人民法院发出公告，责令爱购公司在11月20日前迁出爱购商场。
2016年11月21日，吉林市中级人民法院作出（2016）吉02执200号执行裁定书，以“爱购公司将爱购商场建筑面积75359.72平方米的部分返还给森晟公司，因有人承租，承租权尚未依法解除，暂无法强制腾迁。爱购公司给付森晟公司钱款的内容，因爱购公司无财产可供执行”为由。裁定：“终结本院（2015）吉中民二初字第75号民事判决书的本次执行程序。”
本案在审理过程中，森晟公司提出对爱购商场第六层（建筑面积10500平方米）房屋自2016年7月22日至评估基准日的占有使用费进行评估。经公开开庭选择评估机构，本院委托吉林方正评估有限公司进行了评估。评估结果为：爱购商场第六层（建筑面积10500平方米）在2016年7月22日至2017年4月14日的房地产租金价格为720195元。同时方正评估公司针对此前宋吉松对征求意见稿的质疑出具了一份回函，说明评估公司的注册房地产估价师在现场查勘时已了解到估价对象于估价时点已部分停电，电梯未运行，商场未正常经营。本次估价的目的是为司法诉讼提供房地产租金价值参考，故本次评估报告只能假设在估价对象各方条件都具备，能够正常使用情况下进行评估。2017年7月24日，本院向双方送达了评估报告。森晟公司为此次评估支出评估费7200元。
本院认为，森晟公司与爱购公司签订的《合作协议书》及爱购公司与宋吉松签订《租赁合同》，均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，均合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
森晟公司由爱购公司对外招商开展经营活动，引入大量商户。如房屋租赁合同被解除可能涉及房屋返还问题。次承租人对租赁网点进行装饰装修，对诉讼标的享有独立的请求权。案件的处理结果必然与次承租人具有法律上的利害关系。考虑至判决生效后的执行问题以及保护次承租人利益的需要，森晟公司在起诉爱购公司解除合同时，可追加次承租人作为第三人参与诉讼以利于纠纷的解决。
吉林市公安消防支队对建设工程消防验收合格，但森晟公司无证据证实其履行了《合作协议书》约定的完成商场的一次装修、消防、变更商场业态的义务。众所周知，消防不合格对商场经营产生重大的影响，一般的商户在进入商场后基本上都需要进行相应的装修。如不能进行初期经营场所的装修，则几乎无法进行经营。按合同约定，由爱购公司负责二次装修及其后的消防工作，爱购公司虽然接收了森晟公司交付的商场开展业务活动，并不意味着就接受了第一次装修消防不合格的状态。在一装没有经过消防验收的情况下，爱购公司就难以允许商户进驻商场进行经营，爱购商场被消防部门责令停业整改，影响到了相应已进驻业户的经营活动。宋吉松等商户在没有消防手续的情况下违规经营且受到经济形势、商场诸多因素的影响，经营困难。由于爱购公司违约，现森晟公司要求次承租人在可能蒙受巨大损失且爱购商场无财产可供执行，商户难以获得赔偿的情况下迁出，有违公平原则。现森晟公司起诉众多商户中的一户，也难服众。其要求宋吉松迁出的诉讼请求，本院不予支持。
爱购商场的非正常运营状态一直持续存在，包括在现场查勘时已部分停电，未正常经营。而森晟公司申请的本次委托评估，其结论也只是假设在估价对象各方条件都具备，能够正常使用情况下进行评估。故此森晟公司依评估报告要求由宋吉松支付逾期腾房的占有使用费的诉讼请求，本院亦不予支持。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国法》第六十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告吉林森晟房地产开发有限公司的诉讼请求。
原告吉林森晟房地产开发有限公司交纳的案件受理费37925元，由原告吉林森晟房地产开发有限公司负担11002元，退返26923元；评估费7200元，由原告吉林森晟房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审 判 长 许嘉胜
人民陪审员 孟庆淼
人民陪审员 于耀香
二〇一七年九月二十八日
书 记 员 袁玲玉