广东省潮州市潮安区人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）潮安法民一初字第123号
原告：潮州市潮安区彩塘镇南方村民委员会，住所地广东省潮州市潮安区。
法定代表人：曾木海，主任。
委托代理人：杨树雄，广东新安律师事务所律师。
委托代理人：唐楚萍，广东新安律师事务所律师。
被告：蔡顺广，男，1966年11月17日出生，汉族，住广东省潮州市潮安区。
委托代理人：李宗平，广东凤州律师事务所律师。
原告潮州市潮安区彩塘镇南方村民委员会诉被告蔡顺广土地租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月19日立案受理后，依法由审判员李锦孝担任审判长，与代理审判员雷燕君、人民陪审员辜国雄组成合议庭，于2014年4月8日组织双方当事人进行庭前证据交换，并于2014年5月29日公开开庭进行了审理。原告潮州市潮安区彩塘镇南方村民委员会的法定代表人曾木海及委托代理人杨树雄、唐楚萍、被告蔡顺广的委托代理人李宗平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告潮州市潮安区彩塘镇南方村民委员会诉称：1993年4月1日曾昭桂租用原告所有的位于潮安县彩塘镇金砂公路西面积1.05亩的土地，作为厂场用地使用，租期20年，自1993年4月1日至2013年3月30日止。2000年7月20日经原告同意，曾昭桂将其中的0.57亩土地转让给被告作为厂场用地使用，相关权利义务一并转由被告享有和承担，并与原告重新签订了《土地租赁合同书》。租期届满后，原告分别于2013年1月、3月、5月、9月共四次向被告发出《通知》，告知其租期已到期，如需续租应与原告另行协商办理相关手续。但时至起诉之日，被告概不予理睬，也拒不腾退，已严重侵犯原告的合法权益。为避免原告合法权益受到进一步侵害，现根据法律的相关规定，特提起诉讼，请求：1、判令被告立即腾退其占有原告所有的位于潮安县彩塘镇金砂公路西面积0.57亩的承租土地（四至：东至曾昭桂租地，西至工业区路，南至陈勤文租地，北至曾楚荣租地），并将地上建筑物及有关设施（除生产设备）一并返还原告使用；2、判令被告赔偿其拒不腾退给原告造成的租金损失每亩每月人民币5416元，合计人民币33958.32元（暂计自2013年4月1日起至2014年2月28日止的租金损失，以后另计）；3、本案诉讼费用由被告负担。
原告潮州市潮安区彩塘镇南方村民委员会对其陈述的事实和主张的请求在举证期限内提供的证据有：
1、组织机构代码证、聘书（复印件）各一份，证明原告的诉讼主体资格。
2、人口信息查询表（复印件）一份，证明被告的主体资格。
3、土地租赁合同书（复印件）一份，证明原、被告双方的租赁关系及租期已届满被告拒不搬迁的事实。
4、通知（复印件）四份，证明原告共四次向被告发出通知，告知其租期已满，如需续租应另行与原告办理相关手续的事实。
5、潮安县县城总体规划（复印件）一份，证明被告占用租赁物位于潮安县彩塘镇南方村民委员会权属范围内。
6、潮安县彩塘镇土地利用总体规划图（2010-2020年）（复印件）一份，证明涉案土地为非农建设用地。
7、潮州市人民政府关于同意潮安县庵埠镇等19个镇（场）土地利用总体规划（2010-2020年）的批复（复印件）一份，证明涉案土地为非农建设用地。
原告当庭补充提供的证据：已加盖彩塘镇国土所印章的申请书（复印件）一份，证明涉案土地为非农建设用地，涉案土地在彩塘镇土地利用总体规划图中。
被告蔡顺广书面答辩称：一、原、被告的土地租赁合同已明确约定原告将涉案土地有偿出租给被告作为厂场用地使用，被告也已按合同约定将涉案土地进行非农业建设，建成了4层楼房一座。本案为非农业建设土地租赁，原告的起诉不符合法律法规的规定，其诉讼请求不属于人民法院管辖范畴，依法应驳回原告的起诉。二、在2000年7月20日订立的“土地承包合同书”约定的租赁期届满后，原、被告虽然尚未订立新的书面租赁合同，但双方均已按合同顺延履行。被告已按通知要求向原告缴交了五年的租金4万元，并缴交了学校创强工作配套设施费5000元，合同已实施顺延履行，不存在腾退的问题。
被告蔡顺广对其辩解意见在举证期限内提供的证据有：
1、身份证（复印件）一份，证明被告的主体资格。
2、土地承包合同书、南方村委会通知及收据（复印件）各一份，证明被告有偿向原告承租0.57亩土地作厂场用地、每年租金为770元、管理费684元及被告在租赁土地进行非农业建设的事实。
3、南方村委会通知、现金缴款单、银行缴款存根及收据（复印件）各一份。证明被告已按原告要求向原告缴交了五年租金40000元，合同已实际顺延履行的事实，被告在合同顺延履行期间按原告要求向原告捐赠学校创强工作配套设施费5000元的事实，原告诉讼请求缺乏事实依据。
4、相片（原件）一份，证明被告按合同要求在承租土地进行非农业建设的事实和承租土地上建设的厂房的现有现状。
经开庭质证，被告蔡顺广对原告潮州市潮安区彩塘镇南方村民委员会提供的证据的质证意见如下：
对证据1、2无异议；
对证据3，认为原告证明双方存在租赁关系无异议，对租赁期满后，被告拒不搬迁有异议，被告已经按原告的要求，缴纳40000元的租金，该合同已经自动顺延履行，并不存在拒不搬迁的问题；
对证据4的证明内容有异议，该证据中，原告自证了被告有向原告商讨有关续租的事实，所以证明对续租问题已经在顺延履行中，所以不存在原告要证明的事实；
对证据5、6、7的证明事实有异议，因为该部分证据仅为规划，无法证明该土地现在的性质，所以认为与本案没有关联性。
对当庭补充提供的证据认为：1、该证据不是在起诉前取得的证据，根据相关法律解释，证据应在起诉前办理，故与本案不存在关联性；2、对证明内容有异议，因为2010-2020年的规划，不是批复，依照法律规定，必须是县级以上政府批准，而不是规划就可以确定土地性质。综上，认为该证据无法证明原告所要证明的内容。
原告潮州市潮安区彩塘镇南方村民委员会对被告蔡顺广提供的证据的质证意见如下：
对证据1无异议；
对证据2的真实性无异议，但对证明的内容有异议，因为原来租赁关系已经到期，现在租金不按原来合同的约定；且租赁土地已经明确经过市人民政府的批复调整，租赁土地已调整为非农建设用地；
对证据3的真实性无异议，但对证明内容有异议，被告认为缴纳4万元就是履行了合同继续续约，但是根本不存在双方拟定续约的事实，该4万元的缴纳纯粹为被告自行意思表示，不构成合同顺延履行的事实；另外，其证明合同履行期中，向原告学校捐款5000元的事实，捐款无法证明村委同意被告续约的事实，捐款是捐款人与被捐款人双方的事情，与本案无关；
对证据4证明的事实有异议，认为是在非农建设用地上建设厂房，认为土地性质在起诉前（即2010年）已经转变为非农建设用地。
经审理查明：2000年7月20日，被告蔡顺广经原告潮州市潮安区彩塘镇南方村民委员会同意，转租了曾昭桂原向原告租赁的土地，原、被告双方重新签订《土地承包合同书》一份，约定原告将位于潮安区彩塘镇南方村金砂公路西面积0.57亩土地有偿出租给被告作为厂场用地使用，地界四至：东至曾昭桂租地，西至工业区路，南至陈勤文租地，北至曾楚荣租地；租赁期限至2013年3月30日止；租金为每年每亩干稻谷1500公斤，折现金按彩塘粮管所上一年购议价粮抵征入库的款额（夏、秋粮平均值）计算，承租期内承租方应在每年的4月1日前向出租方一次性交清下一年度的租金；合同还约定押金及管理费的缴纳办法。合同签订后，原告依约将土地交付被告使用，被告依约进行厂场建设，缴纳租金、管理费。合同期满前后，原告分别于2013年1月18日、3月30日、5月7日、9月14日向被告发出四份通知，告知被告如需续租则应按通知办理相关手续。2013年9月26日，被告向原告通知中指定的账户汇入款项人民币40000元。因双方就续租的具体事项未能达成一致意见，原告遂向本院起诉，并提出上述诉讼请求。
另查明，涉案土地的原使用性质是农村集体农业用地，至本案审理辩论终结前仍未被依法批准为建设用地或经行政主管部门依法批准补办了征用手续转为国有土地。被告未向有关部门申请规划建设许可便在上述土地上基建厂房，并占有、使用该土地及地上建筑物至今。
本院认为，原、被告虽然签订了《土地租赁合同书》，但双方租赁的标的物系农村集体农业用地，将农村集体农业用地出租用于非农建设，根据《中华人民共和国土地管理法》第四条第一款“国家实行土地用途管制制度。”、第十二条“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”和第四十四条“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”的规定，将农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。本案原、被告签订合同所租赁土地在出租时为农业用地，现由被告基建成厂房，已改变土地用途，但原被告均无证据证明涉案土地已经国土部门批准，办理了农用地转用审批手续。
对原告辩称2010年12月31日潮州市人民政府潮府函（2010）214号《关于同意潮安县庵埠镇等19个镇（场）土地利用总体规划（2010-2020年）的批复》、申请书等证实涉案土地用途为非农业建设用地的意见，彩塘镇土地利用总体规划图（2010-2020）是彩塘镇人民政府对一定区域的土地资源，在一定时期内，依据国民经济和社会发展对土地资源的需求以及当地的土地资源状况，在国民经济各部门之间进行合理分配与布局的战略构思或者设计方案。根据《中华人民共和国土地管理法》第十一条第二款“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权”的规定，潮州市人民政府的批复只是潮州市人民政府对彩塘镇土地利用总体规划的审批，不是对农用地转为建设用地的审批，不能确认建设用地使用权。涉案土地即使按照彩塘镇土地利用总体规划图确定的用途用于非农业建设，也必须依法办理土地变更登记手续，取得证书，才能确认建设用地使用权。原告至起诉前，尚未取得涉案土地的权属证书，故其主张缺乏法律依据，本院不予采纳。
参照《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第一条：“人民法院审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件，如果涉及的土地在起诉前没有被依法批准为建设用地或经行政主管部门依法批准补办了征用手续转为国有土地，仍属于农用地且当事人已在该地块进行非农业建设的，裁定驳回起诉，并告知当事人向行政主管部门申请处理。当事人在行政主管部门对涉及的土地及地上建筑物、构筑物或者其他设施进行处理后，可就因履行合同而发生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼”的规定，本案不属于人民法院受理民事诉讼的范围，依法应驳回原告的起诉。原告可向行政主管部门申请处理。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第（四）项、第一百五十四条第三款、《诉讼费用交纳办法》第八条第一款第（二）项的规定，裁定如下：
驳回原告潮州市潮安区彩塘镇南方村民委员会的起诉。
案件受理费人民币649元，已由原告潮州市潮安区彩塘镇南方村民委员会预交，本院予以退回。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省潮州市中级人民法院。
审 判 长 李锦孝
代理审判员 雷燕君
人民陪审员 辜国雄
二〇一四年七月十八日
书 记 员 温崇立