天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津02民终4611号
上诉人（原审被告）：张天平。
被上诉人（原审原告）：任玉洁。
委托诉讼代理人：于强（任玉洁之夫）。
委托诉讼代理人：李华阳，天津旌宇律师事务所律师。
原审被告：张伟。
原审原告任玉洁与原审被告张天平、张伟房屋租赁合同纠纷一案，天津市河东区人民法院于2015年3月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，于2015年6月25日作出（2015）东民初字第1289号民事判决。宣判后，任玉洁不服，向本院提起上诉。本院于2015年7月31日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，于2015年9月14日作出（2015）二中民四终字第801号民事裁定，撤销（2015）东民初字第1289号民事判决，将案件发回重审。天津市河东区人民法院另行组成合议庭进行审理，于2016年7月12日作出（2015）东民重字第62号民事判决。宣判后，张天平不服，向本院提起上诉。本院于2016年8月24日立案后，依法组成合议庭，于2016年9月21日公开开庭进行了审理。上诉人张天平，被上诉人任玉洁及其委托诉讼代理人于强、李华阳，原审被告张伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张天平上诉请求：撤销一审判决，改判张天平不承担任玉洁的装修损失，一、二审诉讼费由任玉洁负担。事实和理由：任玉洁不存在装修房屋的事实，即使有装修的事实也是任玉洁的自愿行为，费用应由其自行承担，原审认定事实不清，适用法律不当，请求依法改判。
任玉洁辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
张伟述称，同意张天平的上诉请求及理由。
任玉洁向一审法院起诉请求：1、依法判决合同解除；2、依法判决张天平、张伟赔偿任玉洁经济损失250000元及退还押金30000元，共计280000元；3、诉讼费由张天平、张伟承担。
一审法院认定事实：张天平、张伟系父子关系。2012年6月1日，出租人张天平（甲方）与承租人任玉洁（乙方）签订房屋租赁合同一份，双方约定甲方将位于天津市河东区真理道华悦大厦底商租赁给乙方使用，用途为商用，房屋租金280000元，乙方应同时交纳租金、定金30000元给甲方，租期为2012年6月18日至2016年6月17日止。双方签字按押，并加盖见证方天津市悦信房地产经纪有限公司合同专用章。在该合同中第十条特别约定：经协商因该房屋甲方张天平为转租，甲方承诺在租赁期内不得擅自解除合同；该房屋租赁费用为每年180000元，甲方将该房屋整套饭店设备及餐饮营业执照以每年100000元租于乙方使用。房租合计每年280000元。双方协商如租赁期内甲方不租于乙方，以双倍押金赔偿于乙方，如乙方违约，甲方押金不予退还；甲方承诺将该饭店相关手续完全提交于乙方，乙方用于验营业执照等。2012年5月25日，张天平出具收条一份，认可收到大福都酒楼租赁合同押金30000元整。2012年6月2日，张天平出具收条一份，认可收到大福都酒楼租赁费2012年6月18日-12月18日半年房租计140000元整。2012年9月19日，任玉洁起诉张天平、张伟房屋租赁合同纠纷一案，后任玉洁于2013年2月28日提出撤诉申请，经一审法院（2012）东民初字第5134号民事裁定书裁定，准予任玉洁撤回起诉。2013年8月22日，案外人杨巍起诉任玉洁、张天平、张伟房屋租赁合同纠纷一案，一审法院作出（2013）东民初字第4080号民事判决书，该案查明：“坐落河东区光华里1-5号底商系杨巍自有房产。2010年3月1日，杨巍作为甲方、张天平作为乙方签订《租赁协议》，约定张天平承租杨巍名下坐落天津市河东区真理××大厦底××（××里××号底商）一套用于继续经营饭店，该房建筑面积187.57平方米。协议有约定：经甲乙双方协商同意，自2010年3月1日至2015年2月底，计五年，前三年2010年3月1日至2013年2月底每年房屋壹拾肆万元整，后两年房屋根据市场房租价格双方协商调整解决。……”该判决现已发生法律效力。张天平给付杨巍2013年3月1日至2013年8月1日的房屋租金62916.67元。在该案的庭审过程中，案外人杨巍对于张天平的转租事宜表示默认。2014年6月30日，任玉洁再次起诉，要求张天平、张伟赔偿经济损失退还定金。一审法院于2014年12月4日作出（2014）东民初字第3171号民事判决书，判决驳回了任玉洁的诉讼请求。任玉洁不服向本院提起上诉，后于2015年3月23日提出撤诉。
另查，双方签订房屋租赁合同时，张天平、张伟曾向任玉洁出示“租赁协议”一份，内容为：“一、今有河东区真理道华悦大厦底商一至二楼共计400平方米，经双方协商同意甲方自2011年3月1日至2016年2月底出租给乙方。二、租金自2011年至2013年两年每年租金人民币壹拾捌万元整，后三年根据市场变化，协调房租价格调整。三、在租赁期间如乙方装修改造须通知甲方同意后动工。四、如乙方出租或合作自行处理，如转让须告知甲方。五、在租赁期间乙方做好防火、防盗工作，如出现问题由乙方承担。六、租赁到期后乙方享有优先承租权。七、付款方式：乙方在每年2月20日前一次性付给一年房租。甲方：杨巍2011年3月1日乙方：张天平2011年3月1日”。后任玉洁知晓该合同为张天平伪造，庭审中张天平、张伟表示该合同是由其提供，但是在签订合同之后给付的任玉洁。再查，张天平已于2014年3月将涉诉房屋返还杨巍。
一审法院认为，张天平与任玉洁签订的房屋租赁合同系张天平转租，通过双方以及房屋所有权人杨巍间的几次诉讼可以认定，张天平在转租涉诉房屋时并未取得房屋所有权人的同意，但涉诉房屋的所有人杨巍在事后默认了张天平的转租行为，张天平与杨巍的房屋租赁期限为2010年3月1日至2015年2月底，在此期限内张天平转租给任玉洁的行为应为有效的转租行为，故自2012年6月18日至2015年2月28日期间双方间的《房屋租赁合同》为有效合同。但张天平超过其承租期限的2015年3月1日至2016年2月17日期间与任玉洁签订的房屋租赁合同应为无效。现任玉洁诉请解除与张天平的房屋租赁合同，对于双方有效合同期限内的合同，因涉诉房屋已在双方合同履行期间内交还房屋权利人，故该部分合同已无法实际履行，且任玉洁此次起诉时已超过了合同的有效期限，现任玉洁主张解除合同，一审法院予以照准。对于双方2015年3月1日至2016年2月17日期间的合同，因张天平在此期间不具有转租权，现根据实际情况已无法取得原房屋权利人的追认，故该期间内的《房屋租赁合同》为无效合同。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”同时根据该法第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”任玉洁诉请张天平、张伟赔偿装修损失200000元，张天平、张伟当庭不予认可，认为任玉洁并未进行装修。一审法院认为，在双方此前诉讼中，张天平曾同意给付任玉洁200000元，现其虽对200000元的数额不予认可，但张天平在任玉洁已经使用涉诉房屋八个月后仍同意返还租金，有悖于常理，结合任玉洁提供的证人证言及相关证据，可以认定任玉洁重新装修的事实。现涉诉房屋已收回，且不具备鉴定条件，但任玉洁确有装修损失，对于超出张天平与房屋所有人签订合同期限的合同部分被认定无效的原因，应是被告没有转租权而转租房屋所致，故该部分合同无效的责任应归于张天平。综合本案实际情况，一审法院酌定张天平应给付150000元装修损失。任玉洁诉请赔偿几年来诉讼损失20000元，于法无据，一审法院不予支持。任玉洁以张天平无转租权、向其提供假合同致其无法正常经营为由主张双倍返还押金，张天平辩称任玉洁未能如期交纳房屋使用费致其无法向房屋所有权人交纳房屋使用费而导致房屋被执行收回，错在任玉洁，故不同意返还。因一审法院已确认了双方间签订的租赁合同部分为有效合同，在有效合同期内，任玉洁在与张天平签订租赁合同后仅几个月即起诉要求赔偿损失，从该次庭审的笔录中可以看出当时双方有调解意向，在任玉洁撤诉后双方未能解决纠纷。任玉洁在2013年2月后未再实际进行经营，但其未及时与张天平进行房屋交接，后房屋被所有权人收回，任玉洁虽然积极行使了诉讼权利，但在纠纷未能得到解决的情况下提出撤诉，系其对自身权利的处分，对于该权利处分是否得当的后果其应当自行承担。张天平在与任玉洁签订租赁合同时向任玉洁出具了伪造的合同致使任玉洁误以为其具有转租权，且未提供证据证实其向任玉洁行使过主张房屋租金的权利，双方均有不当之处，故对于任玉洁主张双倍赔偿押金的主张，一审法院不予支持。但因超过转租期的合同被确认为无效，故张天平应当将押金30000元返还任玉洁。任玉洁系与张天平签订的租赁合同，亦系张天平向任玉洁出具了收条，故应当由张天平返还。
综上，判决：“一、解除原告任玉洁与被告张天平签订的2012年6月18日至2015年2月28日期间的《房屋租赁合同》；二、确认原告任玉洁与被告张天平签订的2015年3月1日至2016年2月17日期间的《房屋租赁合同》无效；三、本判决生效之日起十日内，被告张天平给付原告任玉洁房屋装修费用150000元、押金30000元，共计180000元；四、驳回原告任玉洁的其他诉讼请求。”
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的证据和事实，本院认定如下：对于张天平提交的23张照片，其中4张照片用于证明涉诉房屋在2003年的装修情况，因无法确认拍摄地点为涉诉房屋，故本院对证据的关联性不予认定；对于其余19张用于证明2010年张天平装修涉诉房屋过程的照片，因照片没有显示拍摄时间，虽然其中2照片所显示的房屋入口处柜台与任玉洁提交的用于证明2012年装修的照片中的柜台造型相似，但因任玉洁所主张的装修并非仅针对柜台，还包括水电、厨房、卫生间、墙面、楼梯等处的改造和装修，故仅依据张天平提交的照片不足以证明任玉洁没有进行装修，据此，本院对该19张照片的证明目的不予认定。
本院经审理查明的案件事实与一审法院查明的案件事实一致，本院予以确认。结合诉辩双方意见，本院归纳本案争议焦点是：1、对张天平与任玉洁所签《房屋租赁合同》效力的认定；2、任玉洁主张解除合同能否得到支持；3、押金30000元是否应当返还；4、对装饰装修物如何处理。
本院认为，张天平自案外人杨巍处承租涉诉房屋后，与任玉洁签订《房屋租赁合同》，将涉诉房屋转租与任玉洁使用。因转租合同约定的租赁期限自2012年6月18日至2016年6月17日，超出张天平与杨巍之间租赁合同所约定的截至2015年2月底的房屋租赁期限，鉴于杨巍对张天平的转租行为予以追认，故应认定张天平与任玉洁签订的2012年6月18日至2015年2月28日期间的《房屋租赁合同》有效，其二人签订的2015年3月1日至2016年2月17日期间的《房屋租赁合同》，因张天平没有承租权，无权转租，故应认定为无效。一审法院对于合同效力的认定正确，本院予以确认。因涉诉房屋在有效的租赁期间内已被杨巍收回，造成任玉洁已无法使用该房屋，一审法院依据任玉洁的诉请，判令张天平与任玉洁签订的2012年6月18日至2015年2月28日期间的《房屋租赁合同》解除，与事实及法律规定相符，对此应予维持。现合同的有效部分已被解除，超过转租期的合同部分被确认无效，且合同无效系张天平无权转租所致，故张天平应当将收取的押金30000元返还任玉洁。原审法院对此处理得当，本院予以维持。
对于租赁合同解除后，装饰装修物的处理问题，张天平对任玉洁是否对涉诉房屋进行装修或装修并未经过张天平同意一节提出异议，对此一审期间任玉洁提交了装修费用票据，同时申请二名证人出庭对装修事实予以作证，张天平虽对证据及证言真实性提出异议，但未提供证据以证明其主张；同时依照张天平的陈述，其曾在2010年对涉诉房屋进行装修。转租前其经营项目是炒菜，而任玉洁在2012年接手涉诉房屋后，经营项目改为烤鸭，按照饭店装修的一般耐用年限以及改变经营项目后的常理分析，任玉洁需对房屋进行改造和翻新；另结合2013年1月24日另案调解过程中张天平曾认可补偿任玉洁200000元，虽在本案审理中张天平陈述该200000元补偿金的构成是在返还任玉洁已经使用的6个月期间已交纳的租金140000元、押金30000元之外，给付任玉洁30000元作为赔偿，但依照常理分析，张天平在任玉洁使用房屋6个月后仍同意返还全部的房屋租金，显然有悖常理。综合分析案件事实及证据，应当认定任玉洁对涉诉房屋进行了装修改造，且已经张天平的同意。现对于有效合同部分已被判令解除、无转租权的合同部分被认定无效后的装饰装修物现值损失，应由双方当事人依照过错分担。因涉诉房屋已不具备鉴定条件，一审法院经审查任玉洁提交的证据，结合合同约定的阻赁期间、已使用期间、合同解除及被认定无效的原因等事实，在认定双方责任的基础上，判令张天平给付任玉洁装修费用损失150000元，并无不当，本院对此予以维持。
综上所述，上诉人张天平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3300元，由上诉人张天平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 崔 军
审 判 员 王 珊
代理审判员 孙 静
二〇一六年九月二十一日
书 记 员 穆 艺
速 录 员 李晓旭