山西省大同市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）晋02民终165号上诉人（原审被告、反诉原告）：贾凤英。委托诉讼代理人：计杰，山西北岳律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨超。委托诉讼代理人：ＸＸＸ，大同市城区法律援助中心律师。被上诉人（原审被告、反诉被告）：大同市中大房地产开发有限公司，住所地山西省大同市格兰云天E座602室。法定代表人：葛建华，执行董事兼总经理。上诉人贾凤英因与被上诉人杨超、大同市中大房地产开发有限公司（以下简称中大公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服大同市城区人民法院（2015）城民初字第2767号民事判决书，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人贾凤英的委托诉讼代理人计杰、被上诉人杨超的委托诉讼代理人ＸＸＸ到庭参加诉讼。被上诉人中大公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贾凤英上诉请求：请求撤销一审判决,发回重审。事实和理由：一、原审人民法院审理程序错误。中大房地产一房二卖，已经涉嫌诈骗，案件在2014年11月已由大同市公安局矿区分局立案侦查。在同一事实存在刑事和民事交叉的情况下，应当中止民事案件的审理，等待刑事案件结论。一审人民法院明显违背这一原则，程序错误。二、原审认定事实错误。上诉人在2014年7月16日购买房屋并交付全部购房款、办理网签手续，被上诉人杨超在2014年10月27日购买房屋，显然是虚假合同；被上诉人杨超是在华田苑事件之后，争议房屋被公安机关查封的情况下抢占该房屋，显然不是合法占有；截止目前，该争议房屋没有办理房屋所有权登记，只有上诉人办理了网签手续。三、上诉人在一审当中请求的“确认杨超与中大公司的协议无效”，上诉人办理的房屋备案登记行为，经一审人民法院确认，属于“行政机关的行政行为”，此行为应当属于行政确认的内容，具有一定的排他性和公示性效力。被上诉人的全部诉求，于法无据。杨超辩称，原判正确，应予维持。杨超向一审法院起诉请求：1.依法确认原告所购房屋所有权归原告所有；2.撤销二被告的网签合同，为原告办理房屋产权登记手续。贾凤英向一审法院反诉请求：判决确认二被反诉人所签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》无效。一审法院认定事实：2014年10月27日，杨超与被告大同市中大房地产开发有限公司签订《认购协议书》，约定杨超购买位于大同市城区府南街7号“华田苑·府城二期”3号楼3单元1801室房屋一套，面积为91.92㎡，单价3800元/㎡，房屋总价为349296元，交房日期为2014年9月30日。2014年10月27日，杨超一次性支付给大同市中大房地产开发有限公司该房屋购房首付款209296元，并通过银行按揭贷款支付房款140000元。2014年12月17日，原告收到入住通知单，并按照通知单缴纳了契税、产权登记费、查档费、产权代办费、公共维修基金、暖气费、燃气表费、有线电视初装费等共计15284元，另向大同市云波物业管理有限责任公司缴纳物业费（含电梯）、装修保证金、装修服务费等共计4392元。被告大同市中大房地产开发有限公司将房门钥匙交于原告，原告现已装修入住。2014年7月16日，贾凤英与被告大同市中大房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定由贾凤英购买位于大同市城区府南街7号“华田苑·府城二期”3号楼3单元18层19A01室房屋一套，交房日期为2014年9月30日，面积为91.92㎡，单价4000元/㎡，并在房管部门办理网签登记。2014年7月17日，贾凤英交付现金165456元。大同市中大房地产开发有限公司开发的“华田苑·府城二期”3号楼3单元1801室在竣工交付后编排房号为3号楼3单元18层19A01室。一审法院认为，原告杨超与被告大同市中大房地产开发有限公司签订的《华田苑·府城二期认购协议书》为双方真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同。被告贾凤英认为原告杨超与被告大同市中大房地产开发有限公司恶意串通，损害了其合法权益，但未就恶意串通的事实提供相关证据证实，对其抗辩意见该院不予认定。原告杨超已按约定付清了所有款项和入住费用，被告大同市中大房地产开发有限公司已向杨超交付争讼房屋，现争讼房屋已由原告杨超依据双方签订的合同及大同市中大房地产开发有限公司履行合同的行为合法占有，双方之间的合同主要义务已履行完毕，所有权归属明确，原告杨超要求确认位于本市华田苑·府城二期原3号楼3单元1801室（现3号楼3单元18层19A01室）房屋归其所有的诉讼请求，所依据的事实清楚证据确实充分，该院予以支持。原告请求本院判决撤销二被告之间房屋买卖合同网签备案登记的诉讼请求，因该备案登记行为属行政机关的具体行政行为，不属于人民法院民事案件的审理范围，故该院对原告该项诉讼请求，不予支持。反诉原告贾凤英主张原告杨超与被告大同市中大房地产开发有限公司签订的《华田苑·府城二期认购协议书》无效，但贾凤英并非该认购协议书的合同当事人，其诉求与本诉的诉求不具有因果关系，不符合反诉的构成要件，该院不予确认。被告贾凤英就其基于与被告大同市中大房地产开发有限公司所签订房屋买卖合同所发生的争议，应当向被告大同市中大房地产开发有限公司另行主张违约责任。依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百三十三条之规定，判决：一、位于本市华田苑·府城二期3号楼3单元18层19A01室（原3号楼3单元1801室）房屋归原告杨超所有；二、大同市中大房地产开发有限公司于本判决生效后一个月内，协助杨超办理位于本市华田苑·府城二期3号楼3单元18层19A01室（原3号楼3单元1801室）的产权登记手续；三、驳回原告杨超的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告贾凤英的反诉请求。案件受理费300元，由原告负担100元，由被告大同市中大房地产开发有限公司负担200元（于判决生效后十日内给付原告）。反诉费100元，由被告贾凤英负担。本院二审期间，当事人未提交新的证据。对原审查明的事实，各方当事人均无异议，本院予以确认。本院认为，杨超在原审中依据其与中大公司所签订的商品房买卖合同起诉对方履行合同义务及确认房屋所有权，同时要求撤销网签被告或第三人的网签合同备案，属于典型的房屋买卖合同纠纷，而非物权纠纷。《最高人民法院关于印发修改后的的通知》明确规定，当事人起诉的法律关系与实际诉争的法律关系不一致的，人民法院结案时应当根据法庭查明的当事人之间存在的法律关系的性质，相应变更案件的案由，故本案案由应当确定为房屋买卖合同纠纷。关于杨超与中大公司签署的房屋买卖合同是否有效的问题，上诉人认为涉诉房屋已经办理了网签手续，具有一定公示性和排他性。本院认为，上诉人所提理由中，只有恶意串通的情形属于可以认定合同无效的事由。审查合同是否有效，实质上是合同合法性审查的问题。除《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》中有关民事主体民事行为能力的有关规定外，有关合同无效的条款主要集中规定在《中华人民共和国合同法》五十二条之中，包括五种情形；就商品房买卖合同而言，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、第十条也规定了可以认定合同无效的情形。从本案一二审查明的事实看，杨超所签订的商品房买卖合同并不存在上述规定的情形，贾凤英也没有证据证明杨超和中大公司存在恶意串通的情形，因此，原审法院认定杨超所签订的商品房买卖合同合法有效有事实和法律依据，故应予确认。关于中大公司是否已经将案涉房屋交付给杨超的问题。杨超提供的证据显示，其在交付了房款和房屋入住费用后，中大公司为原告方开具了入住通知书和装修通知书。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。本案中大公司为杨超出具入住通知书和装修通知书的行为符合商品房买卖交易和交付的一般习惯，应视为出卖方将其出卖的房屋转移占有的行为，至于杨超作为买受人是否实际入住及何时入住并非是认定房屋转移占有的依据，故上诉人所提的中大公司没有交付房屋的上诉理由无事实和法律依据，亦不能成立。关于杨超能否以买卖合同为由请求确认房屋所有权的问题，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的变动，经依法登记才发生效力，未经登记的不发生效力。因此，在商品房买卖合同关系中，尽管合同订立的目的是通过买卖的方式变更商品房的所有权，但是，双方关系的性质是依据合同形成的债权债务关系，各自仅享有和负有合同上的权利义务，在一方当事人没有履行和全部履行合同义务时，对方当事人有权要求予以履行，但即使是双方均已履行各自的主要义务，如买受人交付房款和出卖人交付房屋，也不发生物权变动的效果，只有依法登记后才发生物权变动的效力。最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第七条规定“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”本条对人民法院、仲裁委员会直接导致物权变动的法律文书作了目的性限缩解释，即除了司法解释规定情形外，不得对未经登记的不动产进行所有权确认。就本案而言，中大公司作为房屋出卖方，其负有协助杨超办理产权登记的义务，因此杨超要求其履行该义务的主张应予支持，原审法院判令中大公司为杨超办理产权登记的判项符合法律规定。但是，原判确认案涉房屋的所有权归杨超所有的判项属适用法律错误，应予撤销。关于贾凤英与中大公司所签合同的效力问题，贾凤英主张要求确认其与中大公司所签合同有效并要求中大公司履行交付房屋及办理产权登记手续的义务，原审法院对贾凤英与中大公司签约、备案及中大公司为其出具交款收据的事实予以认定，但并未对该合同的效力及是否应当履行作出认定。本院认为，综合本案以及本院二审审理的其他全部涉及中大公司系列案件的证据材料，依照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，本院确认贾凤英与中大公司签订的《商品房买卖合同》系其与中大公司之间借贷关系所作的担保，贾凤英就其与中大公司之间的纠纷，应另行主张。此外，关于本案是否应当按照“先刑后民”的原则中止审理的问题，在审理经济（民事）纠纷案件中发现涉嫌经济犯罪时，首先应分析经济（民事）纠纷与所涉嫌的经济犯罪是否属于同一法律事实，然后再看能否排除涉嫌经济犯罪行为的认定与处理对经济（民事）纠纷中民事法律事实的认定与处理的影响。如果不能排除涉嫌经济犯罪行为的认定与处理对经济纠纷民事法律事实的认定与处理的影响，经济（民事）纠纷案件则应中止审理，或者裁定驳回起诉，将有关材料移送公安机关或检察机关。除此之外，经济（民事）纠纷案件的审理不必受“先刑后民”的制约。本案中，中大公司是否涉嫌一房二卖犯罪行为的认定，并不对中大公司与双方所签购房合同是否有效构成影响，故贾凤英关于该案应中止审理的上诉请求于法无据，本院不予支持。综上所述，本院认为，原判认定事实清楚，但部分法律适用错误，本院依法予以纠正。贾凤英的上诉理由均不能成立，本院对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持大同市城区人民法院（2015）城民初字第2767号民事判决第二项，即“大同市中大房地产开发有限公司于本判决生效后一个月内，协助杨超办理位于本市华田苑·府城二期3号楼3单元18层19A01室（原3号楼3单元1801室）的产权登记手续；二、维持大同市城区人民法院（2015）城民初字第2767号民事判决第四项，即“驳回反诉原告贾凤英的反诉请求”；三、撤销大同市城区人民法院（2015）城民初字第2767号民事判决第一项和第三项，即“位于本市华田苑·府城二期3号楼3单元18层19A01室（原3号楼3单元1801室）房屋归原告杨超所有”和“驳回原告杨超的其余诉讼请求”；四、驳回杨超的其他诉讼请求。一审案件受理费300元，由杨超负担100元，由大同市中大房地产开发有限公司负担200元，反诉费200元，由贾凤英负担；二审案件受理费200元，由贾凤英负担。本判决为终审判决。审判长 马剑峰审判员 李钧& # xB;审判员 张   晨   曦二〇一七年十二月一日书记员 杨      卿