辽宁省大连市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）辽02民再42号
上诉人（原审原告）：赵家群，男，1982年10月13日出生，满族，户籍地瓦房店市，现服刑于瓦房店市监狱。
委托诉讼代理人：胡光来，大连瓦房店市洪德法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：大连瑞祥物业管理有限公司。住所地：大连市沙河口区五一路福祥园*号*单元*层*号。
法定代表人：穆方晏，该公司经理。
委托诉讼代理人：赵宇，辽宁泰道律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：大连瑞祥物业管理有限公司瓦房店分公司。住所地：瓦房店市南共济街二段***号。
负责人：谢新宇，该分公司经理。
委托诉讼代理人：王强，大连市瓦房店大众法律服务所法律工作者。
上诉人赵家群与被上诉人大连瑞祥物业管理有限公司（以下简称瑞祥物业公司）、大连瑞祥物业管理有限公司瓦房店分公司（以下简称瑞祥物业瓦房店分公司）买卖合同纠纷一案，瓦房店市人民法院于2015年12月8日作出（2015）瓦民初字第4507号民事判决书，瑞祥物业公司申请再审，本院于2016年10月20日作出（2016）辽02民申554号民事裁定提审本案并于2016年12月15日作出（2016）辽02民再72号民事裁定书，裁定撤销原判决，发回重审。瓦房店人民法院于2017年4月26日作出（2017）辽0281民初606号民事判决，赵家群不服该判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人赵家群的委托诉讼代理人胡光来、被上诉人瑞祥物业公司的委托诉讼代理人赵宇、被上诉人瑞祥物业瓦房店分公司的委托诉讼代理人王强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
赵家群上诉请求，撤销原判，改判支持其诉讼请求。主要的理由：一审认定协议书不存在合同关系是错误的。该协议是瑞祥物业管理有限公司与赵家群签订的，虽盖有大连瑞祥公司龙祥新家园的公章，但公司收取物业费仍使用该公章，李九成是公司的工作人员，其是否授权不能对抗善意的第三人。李九成未将8万元交给财务，系内部事务，并不代表赵家群未支付8万元，且该协议也表明已付8万元，否则不存在返还字样，故协议有效，应依法履行。
被上诉人瑞祥物业公司辩称，协议内容存在手写和打印两种形式，其真实性无法查证；签署人既非公司法定代表人或授权人员，也没加盖公司印章或合同专用章，因此形式要件不符合法律的规定；协议所指的房屋为物业小区办公用房，物业管理单位无处分的权利，因此协议约定的内容违法，协议从形式及实质都应认定无效；瑞祥公司没有收到赵家群的8万元，也没有授权他人收到此款。
被上诉人瑞祥物业瓦房店分公司辩称，同意瑞祥物业公司的意见。
赵家群向一审法院起诉称，1.被告立即返还8万元、赔偿损失1万元；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年7月9日，被告由于管理过错，将原告车辆损害，造成一定损失，原、被告双方签订《协议》，约定由被告卖给原告车库房一处，并为原告办理产权证，期限为三个月，若到期后产权证办理不妥，将返还给原告8万元，并包赔损失1万元。被告至今未提供产权证及车库房。请求二被告承担连带责任。
一审法院再审认定事实：2013年7月9日，赵家群与瑞祥物业瓦房店分公司的工作人员李久成签订《协议》，协议首部打印的甲方为瑞祥物业管理有限公司，盖有”大连瑞祥物业有限公司龙祥新家园”印章，乙方为赵家群，上半部打印部分约定”一、由于甲方在管理乙方车辆中的不慎使乙方停泊在正常车位的车辆被砸，造成乙方车辆损坏并带来一定的经济损失。二、经双方协商同意，将物业公司办公室其中一部分长6.4米宽2.7米的库房卖给乙方，以减轻甲方给乙方带来的经济损失。库房金额为人民币捌万元正。”下半部手写部分约定”在此协议基础上甲方负责办理乙方车库产权证，期限为三个月，由2013年7月9日起至2013年10月9日止，如过期车库产权证办理不妥，甲方将返还给乙方人民币捌万元正，并包赔损失人民币壹万元正。”李久成在协议尾部甲方签字处签字捺印，赵家群在乙方签字处签字捺印。该协议无瑞祥物业公司、瑞祥物业瓦房店分公司的公司公章。二公司对《协议》原件真实性提出异议，但未提供证据证明其主张。
另查，李久成与赵家群签订《协议》未经瑞祥物业公司、瑞祥物业瓦房店分公司授权，李久成的日常职务范围不包括签订合同；”大连瑞祥物业有限公司龙祥新家园”系瑞祥物业瓦房店分公司的内设机构，二公司未授权”大连瑞祥物业有限公司龙祥新家园”签订合同。赵家群主张其将8万元现金给付李久成，二公司辩称赵家群未将款项给付二公司的财务部门，二公司从未收到过赵家群的8万元现金，赵家群未提供证据证明其已将8万元给付瑞祥物业公司、瑞祥物业瓦房店分公司。
一审法院再审认为，本案的争议焦点为：《协议》对二被告是否发生效力。《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定：”行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”本案中，首先，”大连瑞祥物业有限公司龙祥新家园”系瑞祥物业瓦房店分公司的内设机构，其不具备对外签订合同的主体资格，李久成的日常职务范围不包括签订合同，未经公司授权，李久成及”大连瑞祥物业有限公司龙祥新家园”无权代理公司与赵家群签订《协议》；其次，《协议》上无公司公章，在李久成无公司授权委托的情况下，”大连瑞祥物业有限公司龙祥新家园”印章及李久成签字均不构成其具有代理权的表象，故该协议并不构成李久成以被告名义签订；再次，赵家群未提供证据证明其构成善意有理由相信李久成有权代表公司签订《协议》，且赵家群未提供证据证明其将8万元给付公司，是与公司实际履行合同；最后，因公司对该协议不予追认，故《协议》对公司不发生效力。综上，赵家群与瑞祥物业公司、瑞祥物业瓦房店分公司之间不存在合同关系，赵家群依据《协议》请求公司返还车库款8万元并赔偿损失1万元无相关法律依据，且赵家群并未提供充分证据证明其已将8万元给付公司，故对于赵家群的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二条第一款、第四十八条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回原告赵家群的诉讼请求。案件受理费2050元（原告已预交），由原告赵家群负担。
本院二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审再审认定的事实相一致。另查，瑞祥物业瓦房店分公司的经营范围为家政服务、室内装饰工程施工、小区内停车服务。
本院认为，本案的争议焦点为《协议》对二被上诉人是否发生法律效力。
一、《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定：”行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”案涉协议为上诉人赵家群与大连瑞祥物业有限公司龙祥新家园（下简称龙祥新家园）工作人员李九成订立，其上盖有龙祥新家园的印章，龙祥新家园为被上诉人瑞祥物业公司瓦房店分公司的内设机构，对外无独立的法人地位，不具有签约的主体资格。李久成的日常职务范围不包括签订合同，未经公司授权，李久成及”大连瑞祥物业有限公司龙祥新家园”无权代理公司与上诉人赵家群签订《协议》。
二、《协议》上无被上诉人单位公章，在李久成无被上诉人授权委托的情况下，”大连瑞祥物业有限公司龙祥新家园”印章及李久成签字均不构成其具有代理权的表象，故该协议并不构成李久成以被上诉人名义签订。
三、物业单位管理用房属于涉案区域的广大业主，未经业主大会同意，不得改变物业管理用房的用途。《协议》约定处分物业办公用房违反法律对共有财产制的保护原则，损害了辖区内业主的共同利益，故协议所涉不动产处分条款无法律保护的依据。
四、对协议上约定的购车库款8万元，上诉人赵家群未提供证据证明其将8万元给付被上诉人，从其提交的协议及缔约的过程分析，不足以认定其有理由相信李久成有权代表公司签订《协议》，嗣后亦得到被上诉人的追认，进而与被上诉人建立真实有效合同关系。
综上，一审判决认定的事实清楚，适用法律正确。上诉人赵家群的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2050元，由上诉人赵家群承担。
本判决为终审判决。
审判长孙利颖
审判员赵述云
审判员祝贺
二○一七年七月五日
书记员浦丽娜