杭州市萧山区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0109民初2677号原告杭州振辉化工有限公司，组织机构代码71951304-2，住所地杭州市萧山区江东工业园区江东一路。法定代表人王秀英。委托代理人李艳红、李佳佳，浙江博方律师事务所律师。被告楼进，男，1986年1月29日出生，汉族，住杭州市上城区。被告杭州越进新材料有限公司，统一社会信用代码91330100311350710T，住所地杭州市萧山区河庄街道新围村。法定代表人毛翎。原告杭州振辉化工有限公司诉被告楼进房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月25日立案受理后，依法由代理审判员陈龙适用简易程序于2016年9月13日公开开庭进行了审理。因本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结，本案中止诉讼。后本案因案情复杂，裁定转为普通程序审理，组成合议庭于2016年11月23日公开开庭进行了审理。审理期间，本院依原告申请依法追加杭州越进新材料有限公司作为本案的被告参加诉讼。原告委托代理人李佳佳、被告楼进到庭参加诉讼。被告杭州越进新材料有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杭州振辉化工有限公司诉称：原告与被告楼进于2015年6月3日签订租赁合同1份，原告将其所有的位于杭州市萧山区河庄街道三工段现存厂房租赁给被告楼进。合同约定，水电费用等由原告代缴，被告在收到票据后3日内付清。若被告未按约缴纳租金、水电费等相关费用，每逾期一日，每日应向原告支付未交付金额的千分之十滞纳金，原告可解除合同没收保证金。被告楼进在2015年8月起开始逾期缴纳电费。现起诉要求：1.解除原、被告之间的租赁合同，被告立即腾房，租金多退少补；2.被告楼进支付自2015年8月起至搬离之日止的水电费，并支付自欠费之日起按月2%的滞纳金至实际履行之日止的滞纳金。庭审过程中，根据本案查明的事实以及追加被告的情况，原告变更其诉讼请求，要求：1.确认原、被告之间的租赁合同于2016年12月23日解除，两被告于2016年12月23日之前腾房、厂房恢复原状；2.两被告支付2015年8月至实际搬离之日止的水电费并支付欠付之日起按月利率2%计算至搬离之日止的滞纳金；3.没收保证金50000元、支付违约金26460元。被告楼进辩称：1.对被告的用电量无异议，但对电费单价有异议，原告的电费计收标准过高，被告是按照自己计算的电费标准向原告支付电费。2.厂房租赁合同是在杭州越进新材料有限公司成立之前，我作为公司设立发起人之一所签，目前我已经不是杭州越进新材料有限公司的公司股东，也不担任公司职务，我已经不再使用案涉厂房。被告杭州越进新材料有限公司未作答辩。原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.《厂房租赁合同》1份，欲证明被告租赁原告房屋，并约定相关的权利义务的事实。经质证，被告楼进无异议，本院予以采纳。2.《欠水电费明细表》（复印件）1份，欲证明被告自2015年8月起至2016年7月期间尚欠水电费金额54682.12元的事实。经质证，被告楼进认为对该期间内的用电量无异议，但已经按照合理的价格支付费用，故没有欠费。经审查，本院认为，该证据系由原告单方制作且被告未予确认，本院不予采纳。至于被告是否欠付水电费及欠费金额，本院将根据原告提供的其他证据予以认定。3.水电消耗情况表1份，欲证明被告自2015年8月起至2016年7月期间每月用水、电量的事实。经质证，被告楼进无异议，本院予以采纳。4.浙江增值税专用发票、文件签收单各1组，欲证明被告收到原告开具的相应水电费发票的事实。经质证，被告楼进认为上述发票确已签收，但其已经不在杭州越进新材料有限公司任职，故不确认上述发票是否进行了抵扣。经审查，本院认为，该组证据来源形式合法、内容客观明确，且被告已收到上述发票，故本院予以采纳。5.银行电子回单1组，欲证明被告杭州越进塑业有限公司向原告缴纳部分电费的事实。经质证，被告楼进无异议，本院予以采纳。6.《各承租单位电费明细》及水电费发票1组，欲证明原告向国网浙江省电力公司杭州供电公司缴纳电费以及原告向被告收取电费的金额客观合理的事实。经质证，被告楼进对各承租单位电费明细中被告杭州越进新材料有限公司的用电量无异议，对电费单价有异议，对其他租户的用电量不清楚。经审查，本院认为，上述证据中的水电费发票符合有效证据的“三性”特征，故予以采纳。各承租单位电费明细系由原告单方制作，其内容包括向原告租用场地的其他租户，鉴于被告楼进对其中杭州越进新材料有限公司的用电量无异议，本院仅对该证据涉及杭州越进新材料有限公司部分的内容予以采纳。同时根据该组证据的内容可以认定，原告向被告计收水电费的单价标准并无明显不当之处，但需说明的是，在原告向本院提交该组证据之前，原告并未将该《各承租单位电费明细》进行公示，也未向被告进行过告知。7.2016年8月至2016年11月期间公司水电消耗情况表、浙江增值税专用发票、文件签收单各1组，欲证明被告8月欠付水电费2441.70元，9月欠付2717.15元，10月欠付5433.60元，11月欠付11335.2元的事实。经质证，被告楼进认为被告杭州越进新材料有限公司收到上述浙江增值税专用发票，在文件签收单中签字人员“汪军”系杭州越进新材料有限公司工作人员，至于欠费金额其表示并不清楚。经审查，本院认为，该组证据来源形式合法、内容客观明确，与本案具有关联性，故予以采纳。被告楼进、杭州越进新材料有限公司均未向本院提供证据材料。根据对以上证据的认证和法庭调查，本院认定如下事实：2014年6月3日，被告楼进与原告杭州振辉化工有限公司签订《厂房租赁合同》，约定由被告向原告承租位于杭州市萧山区江东工业园区江东一路合计建筑面积为1975㎡的厂房。租金及保证金支付方式为:租金一年一付，第一年租金在签订合同日一次性付清24万元及5万元保证金；第二年从2015年6月24日起年租金为25.2万元，第三年从2016年6月24日起年租金为26.46万元……第二年起每年年租金须提前二个月一次性付清。在租赁期间，原告统一管理，按实分摊水、电、清洁卫生费用、门卫人员工资、另杂工费、建筑物、绿化损坏、配电房及高配、低配设备维修保养等费用。由原告代缴、代收水、电费等，被告在当月25日前付清。被告逾期未交纳租金及水、电费等相关费用的，每逾期一日，每日应向原告支付未交付金额的千分之五的滞纳金，且原告有权单方解除合同。由于提前解除合同所造成的损失，违约方应向守约方支付该厂房年租金30%的违约金。2014年8月20日，杭州越进塑业有限公司经工商注册登记设立，法定代表人为鲁一鸣，股东为:鲁一鸣，出资额200万元；李芳芳，出资额400万元；楼进，出资额400万元。同时，被告楼进在杭州越进塑业有限公司担任监事职务。2016年1月11日，杭州越进塑业有限公司经工商注册登记，企业名称变更为杭州越进新材料有限公司，法定代表人为毛翎，股东为：朱越，出资额400万元；毛翎，出资额为600万元。被告楼进在杭州越进新材料有限公司不再担任职务。自2015年8月起至2016年11月期间，原告向杭州越进塑业有限公司（杭州越进新材料有限公司）按月开具浙江增值税专用发票，发票载明水、电费金额共计338168.18元。杭州越进塑业有限公司（杭州越进新材料有限公司）未按照浙江增值税专用发票载明的金额向原告支付水、电费，至2016年11月尚欠原告76609.77元未付。另查明，被告杭州越进新材料有限公司于2016年11月23日向原告支付自2016年6月24日起至2016年12月23日止的半年租金132300元，此后的租金被告杭州越进新材料有限公司未再行支付。再查明，就原告所有的厂房，当地有关主管部门出具《关于要求补办房屋所有权证等相关手续的报告》1份，确认原告虽未办理建设工程规划许可证等相关手续，但为明确企业产权，经审核同意对房屋所有权证等相关手续进行补办，原告就案涉房屋已取得房屋所有权证。本院认为：就本案所涉租赁厂房，原告虽未取得建设工程规划许可证，但根据《关于要求补办房屋所有权证等相关手续的报告》的内容，有关主管部门经审核已同意对房屋所有权证等相关手续进行补办，且原告就案涉房屋事实上已取得房屋所有权证。故原告虽未取得建设工程规划许可证，可认定为不影响《厂房租赁合同》效力，上述合同系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应属有效。被告楼进曾系杭州越进塑业有限公司的股东且担任监事职务，被告楼进出面与原告签订《厂房租赁合同》时，杭州越进塑业有限公司尚未设立。杭州越进塑业有限公司设立后，由杭州越进塑业有限公司向原告支付水电费、租金，从原告开具的水电费浙江增值税专用发票来看，载明的购买方也系杭州越进塑业有限公司。据此足以认定，实际使用案涉厂房的应系杭州越进塑业有限公司。被告楼进作为杭州越进塑业有限公司的股东，在杭州越进塑业有限公司设立前为公司经营需要以自己名义签订租赁合同，原告有权请求被告楼进或者杭州越进塑业有限公司承担合同责任。现杭州越进塑业有限公司经工商注册登记已变更为杭州越进新材料有限公司，被告楼进已不再具备该公司股东身份也未在该公司担任职务，基于以上实际情形，本院认定应由被告杭州越进新材料有限公司承担相应的合同责任。《厂房租赁合同》约定：“2016年6月24日至2017年6月23日止的年租金为26.46万元，须在2016年4月24日前付清。”承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。截至目前，被告杭州越进新材料有限公司仅在2016年11月23日向原告支付2016年6月24日至2016年12月23日的半年租金132300元，此后的租金未再行支付,已构成违约。原告于2016年10月向本院申请追加杭州越进新材料有限公司为本案被告,要求其与被告楼进共同承担解除租赁合同、腾退房屋等法律责任，本院于2016年11月4日将相关诉讼材料向被告杭州越进新材料有限公司进行了送达，可以认定原告杭州振辉化工有限公司就解除租赁合同事项已向被告杭州越进新材料有限公司进行了通知。据此，本院认定原告杭州振辉化工有限公司、被告杭州越进新材料有限公司之间的《厂房租赁合同》于2016年12月24日解除。租赁合同解除后，被告杭州越进新材料有限公司应及时搬离并将案涉房屋恢复原状。关于原告要求被告支付水电费的诉讼请求，《厂房租赁合同》约定：“在租赁期间，原告统一管理，按实分摊水、电、清洁卫生费用、门卫人员工资、另杂工费、建筑物、绿化损坏、配电房及高配、低配设备维修保养等费用。由原告代缴、代收水、电费等，被告在当月25日前付清。”根据以上对证据的认证，原告向被告所开具的浙江增值税专用发票所载明的水电费金额，除水电费外还包括了门卫分摊、设备维修保养、向国网浙江省电力公司杭州供电公司缴纳的滞纳金等费用。经本院核实，上述浙江增值税专用发票所载明的水电费金额并无明显不当，被告杭州越进新材料有限公司未按照浙江增值税专用发票所载明金额向原告足额支付水电费，至2016年11月尚欠原告76609.77元未付。原告要求被告支付水电费76609.77元的诉讼请求，本院予以支持。但原告所主张的滞纳金计算标准过高，本院酌情调整为自2016年12月1日起按日利率万分之五计算。关于原告要求没收保证金50000元、被告支付违约金26460元的诉讼请求，根据双方合同的约定、被告的违约程度以及原告因此可能造成的损失大小，本院认为原告的该部分诉讼请求，事实及法律依据充分，故予以支持。被告楼进关于其已非案涉租赁合同相对方的抗辩意见，本院予以采信。被告杭州越进新材料有限公司经本院传票传唤，无正当理由没有到庭，视为对原告主张的事实理由及诉讼请求放弃抗辩的权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下:一、杭州振辉化工有限公司与杭州越进新材料有限公司之间的《厂房租赁合同》（由楼进出面于2014年6月3日与杭州振辉化工有限公司签订）于2016年12月24日解除。二、杭州越进新材料有限公司于本判决生效之日起十五日内将位于杭州市萧山区江东工业园区江东一路合计建筑面积为1975㎡的厂房腾退并交还杭州振辉化工有限公司。三、杭州越进新材料有限公司于本判决生效之日起十日内支付杭州振辉化工有限公司截止2016年11月的水电费76609.77元并支付该款自2016年12月1日起按日利率万分之五计算至实际履行之日止的滞纳金。四、杭州越进新材料有限公司于本判决生效之日起十日内支付杭州振辉化工有限公司违约金26460元。五、杭州振辉化工有限公司无需返还杭州越进新材料有限公司保证金50000元。如杭州越进新材料有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。六、驳回杭州振辉化工有限公司的其余诉讼请求。案件受理费3362元，由杭州越进新材料有限公司负担。原告杭州振辉化工有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州越进新材料有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审 判 长  陈 龙代理审判员  孙可平人民陪审员  戴志庆二〇一七年二月十四日书 记 员  李 冬