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江苏省东海县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）连东民初字第02551号
原告戚江峰。
委托代理人戚士贵，东海县牛山法律服务所法律工作者。
原告金丽萍。
委托代理人戚士贵，东海县牛山法律服务所法律工作者。
被告连云港诚联房地产开发有限公司，住所地江苏省东海县牛山镇中华路西侧富华路北侧。
法定代表人潘建阳，董事长。
委托代理人梁剑，江苏瑞宏律师事务所律师。
原告戚江峰、金丽萍与被告连云港诚联房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月4日受理后，于2014年10月10日公开开庭进行了审理。原告戚江峰、金丽萍的委托代理人戚士贵、被告连云港诚联房地产开发有限公司的委托代理人梁剑到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告戚江峰、金丽萍共同诉称，2011年5月19日原告购买被告开发的位于东海县牛山镇中华路西侧、富华路北侧西双湖壹号3-2201室（114.13平方米）的住宅一套，双方签订房屋买卖合同。原告已向被告全额支付了购房款440602元，被告应当按照合同第八条的规定于2012年11月30日前将符合交付条件的房屋交付给原告。到期后，被告未按照东海县住宅小区交付使用管理办法的规定取得交付证书，而将涉案房屋交付原告使用，应依法承担违约责任。在此期间，原告多次与被告磋商，要求被告交付房屋并支付违约金，但被告一拖再拖，给原告造成极大的经济损失和精神损失。请求判决被告支付逾期交房违约金15840元。
被告连云港诚联房地产开发有限公司辩称，原告要求被告支付逾期交房违约金即无事实依据也无法律依据。1、原告已经交接了房屋，其行为已经表明交接的完成。2、被告所交付的房屋符合国家规定的交付使用条件，交付是有效的。3、房屋交付后，原告正常装修并使用，没有给原告造成任何不利影响，原告也没有任何损失。4、商品房交付后，购房者又以交付不符合约定的条件要求支付逾期交房违约金的，没有法律依据，且司法实践对此也持否定的态度。请求法院驳回原告诉讼请求。
原告戚江峰、金丽萍在法定举证期限内举证4份证据：1、现金完税证1份、收据2份，证明原告已经按照合同约定履行了义务。2、商品房买卖合同1份，证明被告没有按照合同第八条的规定将符合东海县住宅小区交付使用管理暂行办法的商品房交付原告。3、房产证。证明被告2013年4月26日才取得房屋交付使用证书，2013年5月24日才办理房产证，2013年6月20日涉案房屋才取得配电网工程竣工验收。4、交付使用证书复印件、东海县住宅小区交付使用管理暂行办法。
被告连云港诚联房地产开发有限公司质证意见为：1、对现金完税证1份、收据2份的真实性没有异议，但不能原告已经全部履行义务。2、对商品房买卖合同没有异议。3、对房产证没有异议，对原告的证明目的有异议。办理房产证的时间与是否逾期交房没有关系，逾期交房的责任与逾期办理房产证的责任是两个问题。4、交付使用证书不能反映是涉案小区的使用证书。东海县住宅小区交付使用管理暂行办法不是证据。
被告连云港诚联房地产开发有限公司在法定举证期限内举证6组证据：1、单位工程竣工验收证明书、建设工程档案接收证明书、建设工程竣工验收备案证，证明涉案房产2012年11月12日竣工验收合格，2012年11月29日备案，取得交房条件。2、被告发给诚联公司的入住通知书，证明被告于2012年11月25日通知戚江峰在2012年11月30日至12月20日前办理交房及结算手续。3、业主房屋接管验收表、入住申请表、业主入住流程表、入住会签单，证明戚江峰收房时间为2012年12月16日，诚联公司没有逾期交房。4、业主装修申请表，证明2013年2月24日戚江峰开始装修并适用涉案房屋。5、房产证领取登记表，证明2013年6月5日戚江峰领取了房产证。6、零售贷款借款借据、商品房买卖合同，证明购房合同签订日期为2011年5月20日，根据合同戚江峰不迟于2011年6月10日将余下款项25万元交付诚联公司，实际上，戚江峰银行贷款到位时间为2011年11月14日，逾期156天。根据合同，戚江峰应支付逾期违约金7800元。
原告戚江峰、金丽萍的质证意见为：1、对单位工程竣工验收证明书、建设工程档案接收证明书、建设工程竣工验收备案证均有异议，竣工验收证明书只有验收时间为手写，且不能证明房屋达到交付条件。2、对入住通知书有异议，根据被告提供的竣工验收备案证，涉案工程竣工验收备案时间为2012年11月29日，而被告于2012年11月25日就为原告办理入住，前后矛盾。3、对被告提供的第三组、第四组证据均有异议，被告于2013年4月26日才取得交付使用证书，在此之前，被告的房屋未达到交付使用的条件，即使原告签了入住申请书，也是在被告的欺骗下签字的。4、对房产证领取登记表无异议，但关联性有异议，也恰恰证明被告的房屋没有达到交付使用条件，时隔一年才办理房产证。5、对第六组证据的真实性无异议，但该合同是被告单方提供的格式合同，要求被告在短短几天内办理贷款显失公平，而且办理贷款的手续均由被告直接和银行交涉。被告要求原告承担违约金7800元无事实和法律依据。
经审理查明，2011年5月20日，原告戚江峰与被告连云港诚联房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：1、被告连云港诚联房地产开发有限公司将西双湖壹号3-2-201室房屋卖于原告戚江峰。2、付款方式约定为“买受人于2011年5月20日支付首付房款168972元，余款250000元整应于签约之日起七日内办理完毕按揭手续”。3、交付期限为“出卖人应当在2012年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合《东海县住宅小区交付使用管理暂行办法》规定的交付条件，交付给买受人使用”，第1种条件为：该商品房经验收合格。4、房屋共有人为金丽萍。在签订合同之前，2011年5月17日，戚江峰交纳房款168972元，交纳储藏室房款21630元。2011年5月20日，戚江峰交纳税款6284.58元。
2011年11月14日，原告方办理房屋抵押贷款。
2012年11月12日，施工单位、监理单位、建设单位、设计单位、城建档案共同为西双湖壹号3号楼出具单位工程竣工验收证明书，验收意见为：工程质量符合规范规定及涉及要求，工程竣工验收评定合格，同意交付使用。
2012年11月25日，被告连云港诚联房地产开发有限公司向原告出具入住通知书，通知原告办理交房及结算手续，办理时间为：2012年11月30日至12月20日。2012年11月29日，被告办理建设工程竣工验收备案。
2012年12月16日，原告戚江峰点写入住申请表、入住会签单、业主入伙流程表、业主房屋接管验收表。入住会签单注明：业主确认收楼，入住手续办理完毕。业主房屋接管验收表注明：1、建筑类：无缺损；2、电器类：无缺损；3、给排水：客厅、餐厅、厨房的墙和地面渗水；4、其他：留装修钥匙一把；5、问题整改要求：无。
2013年2月24日，原告戚江峰填写业主装修申请表，并开始装修。
2013年4月26日，东海县住房和城乡建设局为被告连云港诚联房地产开发有限公司出具交付使用证书。
2013年6月5日，原告方领取房产证。
本院认为，原告戚江峰与被告连云港诚联房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，原被告双方对其真实性、合法性、关联性均无异议，本院亦予以认定。按照合同的约定，被告连云港诚联房地产开发有限公司应当于2012年11月30日前将验收合格，并符合《东海县住宅小区交付使用管理暂行办法》规定的交付条件的房屋交付原告方。原告方认为，被告在未取得交付使用证书的前提下，将不符合交付条件的房屋交付原告，应承担违约责任，对原告的主张本院不予支持，原因有以下四点：
一、《商品房买卖合同》第八条明确规定：“出卖人应当在2012年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合《东海县住宅小区交付使用管理暂行办法》规定的交付条件，交付给买受人使用”，第1种条件为：“该商品房经验收合格”。而原告方主张被告违约的依据系第4种条件：“该商品房取得商品住宅交付使用批准文件”，也就是说，原被告双方并未约定取得交付使用证书是被告交付房屋的前提。《东海县住宅小区交付使用管理暂行办法》亦未规定只有取得交付使用证书才能向业主交付房屋。本案中，涉案房屋于2012年11月12日验收合格，被告于2012年11月25日出具入住通知书，符合合同约定。
二、原告戚江峰于2012年12月16日填写一系列房屋交付手续，并领取装修钥匙，已实际占有使用该房屋。原告主张其签署房屋交接手续是在被告的欺骗下进行的，但未提供相关证据予以证实。原告作为业主有义务对开发商所交付房屋的手续、质量等进行力所能及的检查，原告接收房屋后又以开发商欺骗为由主张接收无效，本院对此不予采信。
三、对于房屋的质量问题，业主房屋接管验收表中原告仅注明“客厅、餐厅、厨房墙和地面渗水”，而原告也并未在整改要求栏中填写任何内容，原告也未提供任何证据证明涉案房屋不符合《东海县住宅小区交付使用管理暂行办法》第十条的相关规定，而“墙和地面渗水”的问题不足以推定被告所交付房屋不具备交付使用条件，且原告于2013年2月24日开始对房屋进行了装修，现又以被告所交付房屋不符合质量标准及交付条件为由主张权利，本院不予支持。
四、原告方在接收房屋后两个月即2013年2月24日填写业主装修申请表，并开始装修，原告所谓的“逾期交房”并未对原告造成损失。冬季避免装修亦符合连云港地区对房屋装修的习俗。对于原告认为被告逾期交房对原告造成损失的诉讼主张，本院不予支持。
本案诉讼过程中，被告连云港诚联房地产开发有限公司提出反诉，要求原告方承担逾期办理按揭贷款违约金。鉴于办理商品房按揭贷款不仅需要原告、被告、银行、住房公积金管理部门的相互配合，也受国家政策的影响，逾期办理按揭贷款的违约责任不宜在本案中处理，被告可就自己的反诉主张另行起诉。
另外，本案中原告的诉讼请求为要求被告支付逾期交房违约金，并未要求被告支付逾期办理房产证违约金，本案对此亦不予判涉。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告戚江峰、金丽萍的诉讼请求。
案件受理费196元由原告戚江峰、金丽萍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费196元。账户：江苏省连云港市中级人民法院，账号：44×××94，开户银行：农业银行苍梧支行。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
代理审判员 姚伟
二〇一四年十二月一日
书 记 员 汪泉
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）、《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
（二）、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
（三）、《中华人民共和国合同法》第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。
合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。
（四）、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。
当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。
宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。
（五）、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
二、上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。