大连市西岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民初字第4471号
原告（反诉被告）季宁。
委托代理人刘刚，辽宁双护律师事务所律师。
被告（反诉原告）大连恒隆地产有限公司，住所地辽宁省大连市西岗区五四路66号。
法定代表人劳建亮，该公司董事长。
委托代理人王灿芝、陈咪，辽宁法大律师事务所律师。
原告（反诉被告）季宁与被告（反诉原告）大连恒隆地产有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月30日立案后，依法适用简易程序，于2015年12月15日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）季宁及其委托代理人刘刚、被告（反诉原告）委托代理人王灿芝、陈咪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告季宁诉称，原告得知被告所建设的大连恒隆广场对外招商，原告有意开办一家韩式料理店。2015年6月11日原告与被告签订《大连恒隆广场商场租赁确认书》（以下简称《确认书》），在该份《确认书》中双方约定了交付日期为2015年6月23日、开业日期为2015年8月22日，约定原告向被告缴纳确认书定金77448元。原告于2015年6月26日向被告缴纳了确认书定金77448元，并于2015年6月29日与被告签订了《大连恒隆广场商场房屋租赁合同》（以下简称《房屋租赁合同》）。在该合同附表一第三部分被告承诺的交付日为2015年6月23日，第二十五违约条款中约定被告违约所应当支付的违约金相当于原告三个月基本租金和三个月管理费之和，即原被告签订的租赁合同时基本租金35712元／月、管理费15920元／月，共计人民币154896元。租赁合同签订后，原告积极做出开业前的各项准备工作，原告按照被告承诺的交付日期开始招聘工作人员并对其进行培训。自2015年7月以来，原告一直与被告进行沟通交付房屋事宜，被告以各种理由搪塞原告。原告不得已，于2015年8月28日向被告发出《解除合同通知书》，告知被告因被告的违约行为导致原告迟迟不能开业，给原告造成了极大的经济损失，原告将采取法律手段向被告追索损失。时至今日，被告仍未能按时向原告交付原告所租赁的房屋。被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，故原告请求法院依法判令：1、解除原被告之间签订的《房屋租赁合同》；2、被告返还原告保证金人民币77448元；3、被告给付原告违约金人民币154896元；4、被告承担诉讼费用。
被告大连恒隆地产有限公司辩称并反诉称，不同意原告的第2、3、4项诉讼请求，原告与被告签订的《确认书》中第4条第（1）款约定交付日暂定2015年6月23日，最终以被告通知或租赁合同约定的交付日为准，在《房屋租赁合同》中第六条第2项、附表一第三部分约定房屋交付日暂定2015年6月23日，最终以被告书面通知的交付日为准。根据以上约定，原被告对于房屋交付时间已做出明确约定，被告不存在违约行为，原告以被告未在2015年6月23日交付房屋构成违约无任何事实和法律依据。《确认书》第13条约定本租赁确认书定金为77448元（相当于第一年内1.5个月基本租赁和1.5个月管理费之和），第14条第（3）款约定租赁合同生效之日，本确认书自动失效，租赁事宜以租赁合同约定为准，确认书定金自动转为租赁合同项下保证金一部分。2015年6月26日，原告向被告缴纳确认书定金77448元。2015年6月29日被告与原告签订《房屋租赁合同》，其中第十七条第（1）款约定原告须于签订租赁合同前，向被告交付保证金，保证金相当于3个月基本租金及3个月管理费之和；第十七条第（2）（3）款约定原告须于签订租赁合同时，向被告交付商品质量保证金5000元，公用事业费用押金20000元。但原告违反约定，只支付了保证金的一半77448元，未支付剩余费用，根据合同第二十五条第（1）款、（O）款，被告有权解除合同，并要求原告支付违约金154896元，相当于3个月基本租金及3个月管理费之和，因原告已支付77448元，故现请求法院依法判令：1、解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2、原告支付被告违约金77448元（154896元-77448元=77448元）；3、原告承担本案全部诉讼费用。
原告季宁辩称，同意被告的第1项诉讼请求，不同意第2项和第3项诉讼请求。被告认为原告违反了《房屋租赁合同》第17条的第1、2、3款，该合同对上述条款的约定是“于签署本合同前，乙方（原告）需按附表1第五部分规定的金额向甲方（被告）存放保证金；本合同签署时，乙方需按照附表1第五部分的金额向甲方存放商品质量保证金；本合同签署时乙方需按附表1第五部分的金额向甲方存放公用事业费用押金”，按照理解，在原被告签订本合同前，被告应当向原告收取保证金，如果原告没有缴纳保证金，被告是不应该与原告签署租赁合同的。但是被告选择继续与原告签订租赁合同，这应当视为原、被告双方以各自的民事法律行为，变更了上述先决条件。被告既然与原告签订了租赁合同，说明原被告双方对于原告何时缴纳剩余保证金又重新约定了，尽管没有形成书面但是可以从原被告双方的函件、电话、微信等往来作出合理推断。原告有能力补齐剩余的保证金，但是被告并没有向原告主张要求缴纳剩余保证金，所以不应当视为原告违约。原告在签订《确认书》时已经缴纳了定金77448元，该定金在原被告签署《房屋租赁合同》时自动转为保证金的一部分，证明原告一直在积极履行自己的义务，积极促成合同目的的达成。被告在《房屋租赁合同》中承诺交付日暂定为2015年6月23日，开业日暂定为2015年8月22日，按照被告自己的预计，在2015年8月22日前无论如何都应该交付房屋。根据合同法规定当事人行使权利履行义务，应当遵循诚实信用原则及协作履行原则。合同是双方民事法律行为，债务人实施给付，需要债权人积极配合受领给付，才能达到合同目的。原告向法庭提供的录音及微信证据，证明了原告在被告未能按照《房屋租赁合同》承诺的日期交付房屋后，一直积极与被告单位的王健沟通，被告单位的王健始终未向原告提出上述三项保证金的交纳问题，而是一再隐瞒事实，对于交房及开业日期一拖再拖。2015年9月9日王健约谈了原告及原告的丈夫，在此次谈话中，王健表示公司收到了原告的《解除合同通知书》，还一再表示2015年10月1日后交房，足以证明被告属于根本性违约。综上所述，本诉中原告的诉讼请求既有事实予以证实又有法律根据，被告的反诉完全违背真实事实，并且于法无据。请求法庭依法维护原告的合法权益，支持原告的诉讼请求，驳回被告的反诉请求。
经审理查明，原告与被告于2015年6月11日签订《确认书》，约定原告租赁被告开发的位于大连市西岗区五四路66号恒隆广场商场7层706号铺位，交付日暂定2015年6月23日，最终以被告通知或租赁合同约定的交付日为准。后原告与被告于2015年6月29日又签订《房屋租赁合同》，约定房屋交付日暂定2015年6月23日，最终以被告书面通知的交付日为准，开业日暂定为2015年8月22日。《确认书》第13条约定原告应于2015年6月30日前向被告缴纳确认书定金人民币77448元（相当于第一年内1.5个月基本租赁和1.5个月管理费之和），第14条第（3）款约定原告应于收到被告书面签约通知后30天内，来被告处签署有关该房屋的租赁合同，并缴纳保证金及应于租赁合同签署前支付的费用，租赁合同生效之日，本确认书自动失效，租赁事宜以租赁合同约定为准，确认书定金自动转为租赁合同项下保证金一部分。2015年6月26日，原告向被告缴纳确认书定金77448元。《房屋租赁合同》第十七条第1、2、3项及附表一第五部分约定原告须于签订该合同前，向被告交付保证金，保证金相当于3个月基本租金及3个月管理费之和，自交付日起算的第一年为人民币154897元，同时还约定原告须于签订租赁合同时，向被告存放商品质量保证金人民币5000元，公用事业费用押金人民币20000元。原告在签署《房屋租赁合同》前后，除缴纳确认书定金77448元外，上述其他费用均未缴纳。《房屋租赁合同》第二十五条第1项、〇项约定，原告逾期支付、以任何理由抵扣或拒绝支付其余本合同项下任何应付款项，或逾期补足或重新缴纳保证金，且逾期超过14日的（无论被告有否向原告作出任何形式的催付），则视为原告违约，被告有权提前解除合同，原告还应向被告支付相当于届时3个月基本租金及3个月管理费之和的违约金，原告同意上述违约金及被告损失可从保险金中直接抵扣，而不需经原告的同意。原告于2015年8月28日向被告发出《解除合同通知书》。
本院所确认的上述事实，有原、被告提供的确认书、房屋租赁合同、收款收据，原告提供的解除合同通知书、邮寄存单、通话录音及当事人的陈述笔录在案为凭，这些证据材料已经开庭质证和本院的审查，可以采信。原告提供的与被告单位员工的邮件往来、VI设计、汇款凭据、厨房项目设计顾问协议、收款收条、培训合同、微信聊天记录，因与本案无关联性，本院不予采信。
本院认为，原告与被告之间签订的《确认书》及《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人应该按照合同约定严格履行各自义务。《房屋租赁合同》中只约定了房屋交付日和开业日的暂定时间，但最终以被告书面通知的交付日为准。原告以被告没有在暂定的交付日交付房屋为由，认为被告违约，主张被告返还保证金77448元及支付违约金154896元的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。同时，该合同亦明确约定原告需向被告缴纳保证金154867元，而原告只缴纳了77448元，在签订合同时被告虽没有向原告主张剩余保证金，但被告并无明确表示放弃该权利，且合同中已明确约定若原告逾期支付，无论被告有否向原告作出任何形式的催付，则视为原告违约，被告有权提前解除合同，原告还应向被告支付相当于届时3个月基本租金及3个月管理费之和的违约金，原告同意上述违约金及被告损失可从保险金中直接抵扣，而不需经原告的同意。综上，原告构成违约，被告有权与原告解除合同，并要求原告支付违约金。因原告已缴纳77448元的保证金，故被告主张的原告向被告支付剩余违约金为154896元-77448元=77448元的请求，本院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条、一百四十条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回原告（反诉被告）季宁的诉讼请求；
解除原告（反诉被告）季宁与被告（反诉原告）大连恒隆地产有限公司签订的《大连恒隆广场商场房屋租赁合同》；
原告（反诉被告）季宁于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）大连恒隆地产有限公司违约金77448元。
如果原告季宁未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本诉案件受理费4885元（原告已预交），反诉案件受理费870元（被告已预交），合计5755元，减半收取2878元，由原告（反诉被告）季宁负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
申请执行期限为二年。
代理审判员 王赛
二〇一五年十二月二十八日
书 记 员 张颖