河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫01民终5519号
上诉人(原审被告)河南锦隆程实业有限公司，住所地郑州市中原区桐柏南路15号院小岗新城1号楼1单元2803号。
法定代表人程高猛，董事长。
委托代理人马胜利，河南得益律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）郑州市中原区航海西路街道小岗刘村民委员会，住所地郑州市文化宫路136号。
法定代表人冯福旺，村委会主任。
委托代理人赵东强，河南华融律师事务所律师。
上诉人河南锦隆程实业有限公司（以下简称锦隆程公司）因与被上诉人郑州市中原区航海西路街道小岗刘村民委员会（以下简称小岗刘村委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2017）豫0102民初3725号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人锦隆程公司的委托代理人马胜利、被上诉人小岗刘村委会的委托代理人赵东强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
小岗刘村委会于2017年4月26日向河南省郑州市中原区人民法院提起诉讼，请求判令锦隆程公司支付小岗刘村委会租金11773996元及违约金10328000元。
原审法院审理查明：2014年12月18日，小岗刘村委会与锦隆程公司签订了《房屋租赁合同》一份，约定：锦隆程公司从小岗刘村委会承租位于郑州市桐柏南路15号院“小岗刘新城”住宅小区的一、二、三、四、五号楼中的一至三层商业用房和地下一层停车场以及四层房屋的内部场地；一至三层每层暂按13000平方米计算，三层共39000平方米，四层暂按13000平方米计算，在实际测绘面积未确定之前，双方均同意暂按以上面积计算租金；租期为15年，自2015年1月1日开始到2015年6月30日为房屋装修及招商期，该期间内不计算租金，租金自2015年7月1日开始计算到2030年6月30日；一至四层租金采取递增的方式进行计算，每5年递增一次，第一次递增的幅度为在第一个5年内租金标准的基础上递增10％；第二次递增的幅度为在第二个5年内年租金标准的基础上递增15％；第一个5年内租金计算标准为：一至三层每月每平方米34元，每月租金共计132.6万元，四层场地每月每平方米24元，每月租金共计31.2万元；每年租金共计1965.6万元，地下一层停车场前五年每年租金100万元，第二个五年递增30％，每年租金130万元，第三个五年递增50％，即每年租金195万元；租金采取先交款后用房的原则，租金每半年交纳一次，第一次租金应于2015年6月30日交清，此后租金应于租金到期日提前30天交纳，逾期超过15天，小岗刘村委会有权解除合同并要求锦隆程公司支付当年租金总额50％的违约金；锦隆程公司应于合同签订之日向小岗刘村委会交纳履约保证金50万元，装修前再向小岗刘村委会交纳履约保证金450万元，共计500万元。
合同签订后，小岗刘村委会于2014年12月21日向锦隆程公司交付了上述租赁房屋，锦隆程公司于当日向小岗刘村委会出具房屋交接确认单一份。
锦隆程公司分别于2014年12月8日、2015年1月12日、2015年1月14日、2015年4月3日向小岗刘村委会交纳保证金50万元、150万元、50万元、150万元，累计400万元。锦隆程公司还分别于2015年10月21日、2016年2月3日向小岗刘村委会交纳租金50万元、180万元，累计230万元。除上述保证金400万元及租金230万元外，锦隆程公司未再向小岗刘村委会支付款项。
2015年12月10日，锦隆程公司法定代表人江倩倩出具法人授权委托书一份，委托谢良凑作为锦隆程公司在桐柏南路15号院商场日常事物管理上的全权代表、代表法人签署相关文件、并承担相应法律责任，授权有效期为2015年12月10日至2016年4月10日，锦隆程公司在该委托书上加盖公章。2015年12月10日，锦隆程公司向小岗刘村委会出具承诺书一份，内容为“因本公司暂时资金周转困难、故未能按时向甲方（郑州市中原区航西办事处小岗刘村第五村民组）缴纳已逾期的房屋租金、现我郑重承诺在2016年1月30日前向甲方缴纳已逾期未交的伍佰万元房屋租金、具体缴纳方法：（2015年12月30日前缴纳贰佰万元、2016年1月30日前缴纳剩余叁佰万元）、剩余房屋租金会陆续缴清。如若不能按本承诺缴纳、乙方（河南锦隆程实业有限公司）自愿放弃原房屋租赁合同内乙方所有的权益、原房屋租赁合同自动终止、废除，且在原合同生效期内乙方经营活动所产生的一切债权、债务均由乙方自行承担、与甲方没有产生任何法律关系、连带责任及影响”，2015年12月15日，锦隆程公司向小岗刘村委会出具承诺书一份，内容为“我公司承诺2016年1月31日之前缴纳已承诺款项，如不能按时交清，我公司自愿放弃该租赁权，并且截止目前所有的装修工程等全部归村里所有，作为对村里面的补偿”，以上两份承诺书均有谢良凑签名且加盖有锦隆程公司公章。
2016年1月18日，小岗刘村委会委托河南华融律师事务所向锦隆程公司发出催交租金及违约金的律师函。2016年5月16日，小岗刘村委会向锦隆程公司发出解除双方签订的房屋租赁合同的通知书，并于2016年5月17日在《郑州晚报》上公告了该通知书。
原审法院认为：锦隆程公司经原审法院传唤未到庭参加诉讼，放弃了答辩、举证、质证的权利，应承担对其不利的法律后果。小岗刘村委会与锦隆程公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法、有效。合同签订后小岗刘村委会按照合同约定向锦隆程公司交付了房屋，锦隆程公司应当按照约定向小岗刘村委会交纳房租。锦隆程公司未按约定向小岗刘村委会交纳房租的行为构成根本违约，小岗刘村委会据此解除与锦隆程公司之间的房屋租赁合同，符合双方之间的合同约定，也符合法律规定。合同解除后，锦隆程公司仍应当按照约定支付合同履行期间的租金。锦隆程公司应当支付租金的期间为免租期满后的2015年7月1日起至合同解除之日2016年5月17日止。每月的租金包括一到三层的租金132.6万元、四层租金31.2万元及地下停车场租金8.3333万元。小岗刘村委会主张锦隆程公司应当按照每月172.1333万元的标准支付10.5个月的租金，符合合同约定，予以支持。扣除锦隆程公司已经支付的质保金和租金（共计630万元），小岗刘村委会主张锦隆程公司支付其剩余租金1177.3996万元（172.1333万元×10.5月-630万元），符合法律规定，予以支持。小岗刘村委会主张锦隆程公司按照全年租金总额的50％为支付违约金，其主张的违约金标准过高，原审法院酌定违约金为以未付租金为基数按照月利率2％自合同解除之日计算至款项实际清偿之日止。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、锦隆程公司自本判决生效之日起十日内向小岗刘村委会支付房屋租金1177.3996万元及违约金；三、驳回小岗刘村委会的其他诉讼请求。如果锦隆程公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费152310元，由锦隆程公司承担。
锦隆程公司上诉称：一、一审法院程序违法，其依据小岗刘村委会提供的被强行用钢管焊死的办公地址进行公告送达，并缺席审理剥夺了锦隆程公司的诉权是错误的。锦隆程公司与小岗刘村委会于2014年12月18日签约了房屋租赁合同，由锦隆程公司租用小岗刘村委会位于郑州市桐柏南路15号院“小岗刘”新城住宅小区的一、二、三、四、五号楼中的一至三层商业用房和地下一层停车场以及四层房屋的内部场地。房屋建筑面积一至三层每层暂按13000平方米计算，三层共39000平方米计算（最终按实际测绘面积为准）。待测绘面积确定或者可以确定时双方按照多退少补的原则对此前交纳的租金进行结算，多退少补。租赁期限为15年。锦隆程公司在装修过程中对小岗刘村委会提供的房屋面积提出质疑，认为其不应当将楼梯中的步梯、电梯、消防通道面积包含在内，要求对面积进行重新丈量，并依据丈量结果进行缴纳租金。但遭到小岗刘村委会拒绝并且阻止锦隆程公司继续进行施工，甚至深夜强行将锦隆程公司的办公房屋用钢管焊死，导致锦隆程公司无法办公并离开办公场所至今。特别是小岗刘村委会以锦隆程公司违约进行起诉时，明知锦隆程公司的地址和联系方式，不通过正常渠道通知双方解决问题，而是对无法无人的办公地址进行公告提出对合同解除。甚至在起诉送达应诉手续时也是对无人的办公场所以公告方式进行送达，使锦隆程公司在不知情的情况下无法应诉，出现了缺席判决的后果。这完全是小岗刘村委会一手造成的，一审法院不应听信小岗刘村委会的一面之词而剥夺锦隆程公司的诉权。二、一审法院认定事实不清，判决让锦隆程公司承担无法使用和面积不确定的房屋租金于法无据。一审判决认定事实错误：锦隆程公司租用房屋交纳了保证金400万元、租金230万元后在装修过程中发现房屋的实际面积与约定面积相差很大随即要求双方对租用房屋进行丈量。但遭到小岗刘村委会的拒绝，并不让锦隆程公司继续装修和使用房屋。其工作人员还强行逼迫锦隆程公司书写承诺，即2016年1月30日前缴纳已承诺款项，如未按时交清，锦隆程公司自愿放弃该租赁权。由于小岗刘村委会没有实际将房屋交给锦隆程公司使用，且在违约责任、房屋面积无法确定的情况下其不应当收取租金。合同被违法终止后，小岗刘村委会更不得以任何理由索要租金。同时，还应当退还锦隆程公司已支付的保证金、租金以及装修产生的费用。三、本案纠纷是小岗刘村委会提供的房屋面积不准确而违约酿成的诉讼，且房屋面积至今未确认，无法确定租金数额，判决结果是错误的。双方在签订合同时明确约定，房屋面积按测绘面积确定并进行租金结算。小岗刘村委会不能提供房屋的确切面积，一审法院又未能查清租赁房屋的确切面积，在违约责任无法确定的情况下，仅凭小岗刘村委会的一面之词，以不确定的房屋面积来交纳租金，显然是错误的。对标的物面积不进行审查是直接导致判决结果错误的原因。同时，合同的违约及解除即没有查清也无法确定是谁的责任的情况下，仅以小岗刘村委会人为操作的方式进行缺席判决显然是不公正的，剥夺了锦隆程公司的诉权。综上，一审法院在事实不清、程序违法的情况下作出的判决是错误的，请求依法将案件发回重审。
小岗刘村委会答辩称：一审认定事实清楚，程序合法,适用法律正确，请求维持原判。
本院经审理查明的事实与原审一致。
本院认为：本案中，锦隆程公司与小岗刘村委会签订《房屋租赁合同》后，锦隆程公司向小岗刘村委会出具了房屋交接确认单并实际使用了房屋，其称小岗刘村委会没有交付房屋，与事实不符。双方签订的《房屋租赁合同》约定：房屋建筑面积，一至三层每层暂按13000平方米计算，三层共39000平方米，四层暂按13000平方米计算。虽然约定最终按实际测绘面积为准，但约定在实际测绘面积未确定之前，双方均同意暂按以上面积计算租金，待测绘面积确定或者可以确定时双方按照多退少补的原则对此前交纳的租金进行结算。据此，锦隆程公司应当按照合同约定的面积向小岗刘村委会支付租金，且其分别在2015年12月和2016年1月向小岗刘村委会出具交纳逾期租金的承诺书，亦未提供证据证明对应交租金提出过异议，故小岗刘村委会请求锦隆程公司支付租金并承担违约责任，原审判决判决予以支持并无不当；锦隆程公司按合同约定的面积支付租金后，可在房屋测绘面积确定后按照多退少补的原则与小岗刘村委会再行结算。合同约定的租金计算面积明确为建筑面积，锦隆程公司称不应当将楼梯、消防通道包含在内，没有合同依据；其称在装修过程中向小岗刘村委会提出过相关问题，也没有证据予以证明。锦隆程公司称其出具承诺书是受小岗刘村委会强行逼迫，无证据予以证明。锦隆程公司称因小岗刘村委会强行将办公房屋用钢管焊死导致其无法办公而离开办公场所，也未提供确凿的证据予以证明。关于一审送达程序问题，锦隆程公司变换办公地址没有进行变更登记或者采用其他方式进行公示，新的办公地址不明，一审在根据其登记地址送达不能的情况下，采取公告方式向其送达诉讼文书及开庭传票并无不当。综上，锦隆程公司的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费152310元，由上诉人河南锦隆程实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 于岸峰
审判员 张永军
审判员 姚付良
二〇一八年六月五日
书记员 翟贝贝