北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第06333号
上诉人（原审被告）王彦斌，男，1963年8月8日出生。
委托代理人郭杨，北京市康达律师事务所律师。
委托代理人张伟，北京市康达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）颜晓敏，女，1980年3月17日出生。
被上诉人（原审原告）徐海涛，男，1978年6月4日出生。
上述二被上诉人之委托代理人马威，北京市清华源律师事务所律师。
上述二被上诉人之委托代理人李旭彤，女，1990年5月10日出生。
被上诉人（原审第三人）北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
法定代表人刘田，董事长。
委托代理人郭东方，女，1980年11月28日出生。
上诉人王彦斌因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2013）西民初字第14229号民事判决，向本院提起上诉，本案现已审理终结。
2013年6月，颜晓敏、徐海涛诉至原审法院称：我们于2012年9月11日经北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）居间，与王彦斌签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，购买王彦斌名下002号房屋；房屋总价为237.5万元；自合同签订之日起90日内，双方共同办理房屋权属登记手续，因出卖人的责任，买受人有权退房，守约方有权要求违约方承担合同金额20%的违约金及中介应收取的服务费用。签约后，我们给付王彦斌20万元定金。现因出卖人原因，无法办理央产房上市证明手续，致使我们无法在合同签订之日起90日内取得房屋所有权证书，房屋购买无法继续进行。现我们请求法院判令解除北京市存量房屋买卖合同及补充协议，撤销编号为C664677的网签合同；判令王彦斌返还我们定金20万元、支付违约金475000元及损失（中介费）52250元；诉讼费用由王彦斌承担。
王彦斌辩称：颜晓敏、徐海涛所述通过我爱我家公司签订了002号房屋买卖合同的情况属实，签约后颜晓敏、徐海涛支付给我20万元定金。我为该房屋产权人，该房屋属于央产房，取得产权手续已满五年，我委托我爱我家公司办理上市手续，我爱我家公司的店长同意由他们办理上市手续，颜晓敏、徐海涛一直与我爱我家公司联系。补充协议约定双方协助我爱我家公司办理上市手续，我爱我家公司要求我提供的房屋证明我已经提供，但上市手续至今没有办理下来，现我愿意继续履行合同。如颜晓敏、徐海涛要求解除合同，我同意解除，20万元定金同意退还，违约金不同意支付，我可以让颜晓敏、徐海涛无偿使用户口。
我爱我家公司述称：颜晓敏、徐海涛所述签订合同情况属实。王彦斌称我公司承诺其办理上市手续的情况不属实，我公司没有办理上市手续的义务。王彦斌的房屋原为其前妻的房屋，二人离婚后过户至王彦斌名下，但其离婚时与领导发生不愉快导致单位不给其开具上市证明，签订合同时没有就上市手续由谁办理进行约定，上市的相关手续都是由王彦斌负责，现合同无法履行的原因就是王彦斌没有办理该房屋的上市手续。现我公司同意解除合同及补充协议，王彦斌应当退还定金，违约金应依合同约定处理。
原审法院经审理认为：王彦斌名下002号房屋属于央产房，根据相关规定，此类房屋在交易前应取得产权单位出具的允许上市交易的证明，王彦斌在未取得该证明前经第三人居间，与颜晓敏、徐海涛、我爱我家公司签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。双方在合同中虽未约定上市证明由谁负责办理，但王彦斌作为房屋所有权人，办理该上市证明系其法定义务。王彦斌称委托我爱我家公司办理上市证明，我爱我家公司予以否认，王彦斌提供的收条中亦未明确约定上市证明由我爱我家公司办理，因此王彦斌的该答辩意见，法院不予采信。现因王彦斌出售的房屋至今不具备上市交易条件，导致双方之间的房屋买卖合同不能继续履行，现颜晓敏、徐海涛请求法院判令解除与王彦斌签订的《北京市存量房屋买卖合同》及与王彦斌、我爱我家公司签订的《补充协议》、撤销编号为C664677的网签合同之请求，法院予以支持。因王彦斌的行为已构成违约，根据《补充协议》中的约定，若双方有一方违约，则守约方有权要求违约方承担合同金额20%的违约金及第三人应收取的服务费用，现颜晓敏、徐海涛要求王彦斌退还定金20万元，并支付违约金475000元及损失（中介费）52250元，符合合同约定，法院亦予以支持。据此，原审法院于2014年4月判决：一、解除颜晓敏、徐海涛与王彦斌签订的合同编号为M12050790的《北京市存量房屋买卖合同》及颜晓敏、徐海涛与王彦斌、北京我爱我家房地产经纪有限公司签订的《补充协议》；撤销编号为C664677的网签合同；二、自判决生效后十日内，王彦斌返还颜晓敏、徐海涛定金二十万元；三、自判决生效后十日内，王彦斌给付颜晓敏、徐海涛违约金四十七万五千元及中介费五万二千二百五十元。如果王彦斌未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，王彦斌不服，以上市证明应由我爱我家公司负责办理其没有违约即使承担违约责任，违约金亦过高为由上诉至本院，请求依法改判。颜晓敏、徐海涛、我爱我家公司同意原审判决。
经审理查明：2012年9月11日，颜晓敏、徐海涛（买受人）与王彦斌（出卖人）签订了合同编号为M12050790的《北京市存量房屋买卖合同》，约定：颜晓敏、徐海涛购买王彦斌名下002号房屋；房屋成交价为237.5万元；颜晓敏、徐海涛应向王彦斌支付定金20万元；出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任；除不可抗力外，出卖人未按第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，逾期超过10日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起3日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金；自合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；买受人未能在房屋交付之日起90日内（约定时间或约定条件）内取得房屋所有权证书的，如因出卖人的责任，买受人有权退房；买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起3日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期活期利率付给利息。双方在该合同第六条房屋的交付一项中未填写房屋交付的具体时间。
2012年9月11日，王彦斌（出售方、甲方）与颜晓敏、徐海涛（买受方、乙方）、我爱我家公司（居间方、丙方）签订《补充协议》，约定：乙方以公积金贷款的形式购买上述房屋；乙方在签署协议后于2012年11月5日之前向甲方支付首付款并在当日双方办理银行面签手续；在交易过程中所提供的证件必须真实有效，在证件齐全情况下甲方必须积极配合乙方办理购房相关事宜；三方任何一方如对另一方或两方做出承诺，都会以《补充协议》、《证明》或《承诺书》等书面形式体现，三方不存在也不认可口头约定或承诺......若甲乙双方有一方违约，则甲乙双方中的守约方有权要求甲乙双方中的违约方承担合同金额20%的违约金及丙方应收取的服务费用；此协议为《居间服务合同》和《北京市房屋买卖合同》不可分割的一部分，如产生冲突以本协议为准。同时三方还签订了《居间服务合同》，约定：乙方向丙方支付居间代理费52250元；甲、乙方应积极配合丙方居间活动，按照丙方要求提交房屋买卖所需一切证件资料，并依照本合同约定，及时足额向丙方支付居间代理费，甲、乙方应保证提供的资料及签名真实、合法、有效；丙方应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务，丙方不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况；丙方违反该约定应承担相应的违约责任，甲方或乙方违反上述约定，导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间代理费用，无须退还，如支付费用为守约方，可向违约方追偿该笔费用。合同签订后，颜晓敏、徐海涛向我爱我家公司支付居间代理费52250元。
2012年9月13日，颜晓敏、徐海涛向王彦斌支付定金20万元。
2012年12月5日，颜晓敏、徐海涛与王彦斌办理了合同号为C664677的网签手续。
原审诉讼中，颜晓敏、徐海涛提供录音及短信证据，证明王彦斌在履行合同过程中要求上涨房屋价格。王彦斌对录音的真实性认可，但认为涨价不是其不卖房的理由，之后其同意办理过户手续。同时，王彦斌提出其委托我爱我家公司办理房屋上市证明，并出具了我爱我家公司店长辛×1的收条，收条显示收到王彦斌交付办理房产相关费用押金5万元，如办理未果，全部退还。我爱我家公司对收条的真实性予以认可，但认为办理上市手续系王彦斌的义务，王彦斌因家庭原因无法办理上市手续，才拜托辛×1为其想办法，辛×1本着促成交易的原则，帮王彦斌奔走，但最终也是办理未果。
另查：王彦斌名下002号房屋属于央产房，至今未取得产权单位出具的允许上市交易的证明，故无法办理房屋过户手续。
上述事实，有当事人陈述、《居间服务合同》、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、收条等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护，签约各方均应按照合同约定履行各自义务，违约方应承担违约责任。本案中，王彦斌与颜晓敏、徐海涛、我爱我家公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》是各方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同。根据《补充协议》中的约定，若双方有一方违约，则守约方有权要求违约方承担合同金额20%的违约金及第三人应收取的服务费用。涉诉房屋属于央产房，此类房屋在交易前应取得产权单位出具的允许上市交易的证明，王彦斌在未取得该证明前即将该房屋上市出售，并经我爱我家公司居间，与颜晓敏、徐海涛签订房屋买卖合同。双方在合同中虽未约定上市证明由谁负责办理，但王彦斌作为房屋所有权人，对所出售房屋办理上市证明系其售前义务。王彦斌称委托我爱我家公司办理上市证明，我爱我家公司予以否认，但即使该委托存在，该行为亦为委托人义务，而并不因委托而转移为委托人义务，现因王彦斌至今仍无法取得上市证明，导致双方之间的房屋买卖合同不能继续履行，属根本违约，应承担双方约定的违约责任。王彦斌上诉称其未违约，本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚、适用法律正确、所作处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费11072元，由王彦斌负担（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费11072元，由王彦斌负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 于阳春
审 判 员 史 伟
代理审判员 王艳芳
二〇一四年七月十八日
书 记 员 刘艳霞