四川省都江堰市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）都江民初字第1915号
原告都江堰市紫坪房地产开发有限公司（以下简称紫坪公司）。住所地：都江堰市。
法定代表人何锡伦，该公司董事长。
委托代理人姚廷强，四川永辅律师事务所律师。
委托代理人邓小波，四川永辅律师事务所律师。
被告贾开超，男，1972年8月22日出生，汉族，住都江堰市。
被告廖红，女，1973年2月18日出生，汉族，住都江堰市。
原告紫坪公司与被告贾开超、廖红商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序进行了审理。原告紫坪公司的委托代理人姚廷强、邓小波到庭参加诉讼，被告贾开超、廖红经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告紫坪公司诉称：2010年9月22日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。《商品房买卖合同》主要约定了以下主要内容：①二被告购买原告开发的位于都江堰市彩虹大道北段紫坪锦苑x幢x单元x层x号房屋，面积128.6㎡；②按照建筑面积计算，单价为4251元/㎡，总价款546679元；③以贷款方式付款，首期支付总价款的30%，余款向交通银行股份有限公司成都都江堰支行（以下称交通银行都江堰支行）借款支付。《商品房买卖合同补充协议》主要约定了以下主要内容：①被告以银行按揭方式购房，原告就被告向银行的借款提供保证担保；②在因被告的违约行为导致银行终止与被告签订的《借款合同》，且原告已经承担保证责任的情形下，在通知被告后无需征得被告同意，原告有权直接处理被告所购商品房，所得款项用于支付相关的处分费用（含评估费、税费及其他必要费用）、原告代被告向银行支付的款额和被告应支付的滞纳金、违约金，扣除以上费用后若有剩余，剩余部分款项归被告所有，若处分的被告房产不足以清偿前述款项，原告有权向被告追偿至全部款项清偿完毕止；③因被告违约涉及原告或银行或司法机关需处置被告所购商品房的，对被告装饰装修不做补偿或折价，被告应在接到通知之后十日内自行移走室内物品，逾期移走的，原告可在都江堰市公证处的现场公证下，将被告物品移走保管，公证费用和报关费用由被告支付；双方还就其他事项作了详细约定。合同签订后，原告按照约定将房屋交付被告，并在交通银行江堰支行办理了按揭贷款，贷款的额度为380000元。
因被告未按时向交通银行都江堰支行偿还借款，交通银行都江堰支行于x年x月x日向都江堰市人民法院提起诉讼（案号为（2014）都江民初字第1452号），经审理，都江堰市人民法院于x年x月x日判决：（一）被告贾开超、廖红于判决生效起十日内归还交通银行都江堰支行借款352463.82元；（二）被告贾开超、廖红于判决生效起十日内给付交通银行都江堰支行借款352463.82元的利息、复利、罚息1244.78，2014年4月21日起至归还之日止的利息、复利、罚息按合同约定计算；（三）被告贾开超、廖红于判决生效起十日内给付交通银行都江堰支行实现债权的律师费18245.5元；都江堰市紫坪房地产开发有限公司对被告贾开超、廖红上述债务承担连带责任。2015年3月26日，交通银行都江堰支行向都江堰市人民法院申请强制执行(【2015】都江执字第567号），原告作为被执行人履行了担保责任，向交行都江堰市支行偿还了借款本金、利息、罚息、诉讼费、律师费等共计421247.5元（以还款凭证、支付凭证为准）。原告认为，在贷款银行已申请强制执行原告承担保证责任的情况下，原告有权解除与贾开超的商品房买卖合同而收回该商品房，理由如下：首先，《商品房买卖合同补充协议》第二条第二项B约定“在因乙方的违约行为导致银行终止与乙方的《借款合同》且甲方已经承担保证责任的情形下，在通知乙方后无需征得乙方同意，甲方有权直接处理乙方所购商品房，所得的价款用于支付相关的处理费用（含评估费、税费及其他必要费用）、甲方代乙方向银行支付的款额和乙方应支付的滞纳金、违约金。扣除以上费用后若有剩余，剩余部分款项归乙方所有，若所处分的乙方房产不足以清偿前述款项，甲方有权向乙方追偿至全部款项清偿完毕止”，因此在法院判决贾开超提前归还借款，且原告在按照判决承担向银行归还借款及相应利息等的保证责任后，有权根据该约定解除《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》及相应附件，且有权对约定的房屋予以处分。其次，从表面看，银行将按揭贷款支付给原告（开发商），加上首付款，开发商似乎取得了合同约定的全部售房款，但因开发商取得贷款的同时，承担了阶段性保证义务，本案中，由于贾开超未按约定归还房贷，贷款银行交行都江堰支行已起诉提前收回房贷39万余元并申请强制执行原告的担保责任（执行案号：(2015)都江执字第567号），在按揭银行扣收原告款项后，原告原取得的售房款中的贷款部分事实上被银行全部或部分收回，这实质上是贾开超未支付该售房款的全款，原告签订《商品房买卖合同》并收取房款的合同目的无法实现。根据《商品房买卖合同司法解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失”之规定，原告有权解除与贾开超的商品房买卖合同并收回该商品房。另须说明，虽然该预购商品房已被预查封，但这并不影响原告的合同解除权的行使。综上所述，因被告贾开超、廖红违反按揭贷款合同而致原告售房价款被银行收回，导致商品房买卖合同目的无法实现的，原告有权解除商品房买卖合同并要求被告返还所购商品房，故提起诉讼，请求判决：一、判决解除原、被告双方于2010年9月22日签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及相应附件；二、判决被告贾开超、廖红立即返还其所购的都江堰市彩虹大道北段紫坪锦苑x幢x单元x层x号房屋；三、诉讼费由被告承担。
被告贾开超、廖红未应诉，也未提交书面答辩意见。
经审理查明：贾开超与廖红于1993年4月7日办理结婚登记。2010年9月12日，紫坪公司与贾开超、廖红签订《商品房买卖合同》（合同签约备案号：60918），双方约定（与本案有关内容）：一、贾开超、廖红购买紫坪公司开发的（商品房预售许可证号：1057）位于都江堰市紫坪锦苑x幢x单元x楼x号住宅，面积128.6㎡，总价546679元；二、贾开超、廖红以商业贷款方式付款，首期支付总价款的30%，余款向交通银行股份有限公司成都都江堰支行（以下称交通银行都江堰支行）借款支付；三、紫坪公司应当在2011年7月31日前向贾开超、廖红交付案涉房屋。同日，紫坪公司与贾开超、廖红签订《商品房买卖合同补充协议》，双方约定：一、贾开超、廖红以银行按揭方式购房，紫坪公司就贾开超、廖红向银行的借款提供保证担保；二、在因贾开超、廖红未能按《借款合同》的规定，按时足额偿还到期贷款本息，导致紫坪公司承担担保责任的，紫坪公司有权向贾开超、廖红追偿，并可要求其承担如下违约责任：1、贾开超、廖红归还紫坪公司所付款项（包括但不限于贷款本息，罚款和复息等，具体金额以银行扣款凭证为准），同时还应分别按代付款项的百分之三和每日千分之三向紫坪公司支付违约金和滞纳金；2、在因贾开超、廖红的违约行为导致银行终止与其的《借款合同》且紫坪公司已经承担保证责任的情形下，在通知贾开超、廖红后无需征得其同意，紫坪公司有权直接处理案涉商品房，所得款项用于支付相关的处分费用（含评估费、税费及其他必要费用）、紫坪公司代贾开超、廖红向银行支付的款额和其应支付的滞纳金、违约金；扣除以上费用后若有剩余，剩余部分款项归贾开超、廖红所有，若处分的案涉房产不足以清偿前述款项，紫坪公司有权向贾开超、廖红追偿至全部款项清偿完毕止；三、因贾开超、廖红违约涉及紫坪公司或银行或司法机关需处置案涉商品房的，对贾开超、廖红装饰装修不做补偿或折价，其应在接到通知之后十日内自行移走室内物品，逾期移走的，紫坪公司可在都江堰市公证处的现场公证下，将贾开超、廖红物品移走保管，公证费用和保管费用由贾开超、廖红支付。
2010年11月26日，紫坪公司与贾开超、廖红及交通银行股份有限公司成都都江堰支行（以下简称交行都江堰支行）签订《个人房产抵押贷款合同》，约定贾开超、廖红向交行都江堰支行借款38万元，借款期限为240个月，贷款月利率为4.8‰。并约定紫坪公司为该贷款提供连带责任保证，保证范围为贷款本金及利息、罚息、复利及交行都江堰支行实现债权的费用（包括但不限于催收费、诉讼费或仲裁费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用）；贾开超、廖红未按该贷款合同约定足额偿还任一期还款额或其他费用时，紫坪公司应按交行都江堰支行的要求立即支付全部到齐应付款项。
前述合同签订后，紫坪公司依约将案涉房屋交付给贾开超、廖红。后贾开超、廖红未按照《个人房产抵押贷款合同》的约定向交行都江堰支行按期归还借款，交行都江堰支行于2014年5月6日向本院起诉，本院于2014年7月9日作出（2014）都江民初字第1452号民事判决书，判决一、贾开超、廖红于判决生效之日起十日内归还交行都江堰支行借款352463.82元；二、贾开超、廖红于判决生效之日起十日内给付交行都江堰支行借款352463.82元的利息、复利、罚息12445.78元（已计算至2014年4月21日,自2014年4月21日起至归还之日止的利息、复利、罚息按合同约定计算）；三、贾开超、廖红于判决生效之日起十日内给付交行都江堰支行实现债权的律师费18245.5元；四、紫坪公司对被告贾开超、廖红的上述债务承担连带清偿责任；五、紫坪公司承担保证责任后，有权向贾开超、廖红追偿；案件受理费7048元由贾开超、廖红负担。该判决生效后，贾开超、廖红仍未履行还款义务，交行都江堰支行向本院申请强制执行，本院于2015年3月30日作出（2015）都江执字第567号执行通知书，要求贾开超、廖红、紫坪公司“自本通知书送到之日起3日内向申请人支付案款390203.10元、诉讼费7048元、执行费5753元，并支付迟延履行金”。2015年5月25日，紫坪公司向交行都江堰支行转账384509.39元，作为代偿贾开超、廖红贷款；同日，紫坪公司向交行都江堰支行支付律师费、诉讼费合计25293.5元；2015年6月17日，本院扣划紫坪公司（2015）都江执字第567号案款395954元，后本院退还紫坪公司385075.29元。紫坪公司共计为贾开超、廖红向交行都江堰支行代偿支付420681.6元。
另查明，案涉商品房尚未办理权属登记人为贾开超、廖红的房屋所有权证及国有土地使用权证，且案涉商品房现已被查封。
上述事实有紫坪公司提供的双方身份主体信息、《商品房买卖合同》及其补充协议、交通银行股份有限公司四川省分行个人房产抵押贷款合同、（2014）都江民初字第1452号民事判决书、强制执行申请书、（2015）都江民执字第567号执行通知书、四川省行政事业单位资金往来结算票据、交通银行转账支票存根、交通银行进账单、收条等证据在案佐证。
本院认为，首先，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”之规定，紫坪公司与贾开超、廖红签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》系各方当事人真实意思表示，均未违反法律禁止性规定，合法有效，各方均应依约履行各自的合同义务。
其次，贾开超、廖红未按照《个人房产抵押贷款合同》约定履行还款义务，导致交行都江堰支行起诉，本院依法作出（2014）都江民初字第1452号民事判决书，紫坪公司依照该生效判决书的内容，作为保证人向交行都江堰市支行支付了借款本金、利息、罚息、诉讼费，律师费等共计420681.6元贾开超、廖红的行为违反了《商品房买卖合同补充协议》的约定，且该违约行为导致紫坪公司与贾开超、廖红间签订的《商品房买卖合同》的合同目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”之规定，紫坪公司请求解除双方签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》的请求，本院予以支持。同时，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”及第一百一十条第一款第（一）项“当事人一方不履行非金钱债务或履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行”之规定，鉴于案涉房屋现已被查封，紫坪公司要求贾开超、廖红立即返还案涉房屋的请求事实上无法履行，紫坪公司可待案涉房屋解除查封后再行主张权利。
鉴于纠纷的引发系贾开超、廖红未按合同履行义务造成，故案件诉讼费由其承担为宜。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百一十条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告都江堰市紫坪房地产开发有限公司与被告贾开超、廖红于2010年9月12日签订的《商品房买卖合同》（合同签约备案号：60918）及《商品房买卖合同补充协议》；
二、驳回原告都江堰市紫坪房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费200元，由被告贾开超、廖红负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 王 凯
人民陪审员 梁 波
人民陪审员 李 旭
二〇一五年十二月九日
书 记 员 杜奕馨