湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终3872号
上诉人（原审被告）：武汉安居工程发展有限公司，住所地武汉市江岸区百步亭花园路18号。
法定代表人：茅永红，系该公司总经理。
委托代理人：孙明星，系该公司员工。
委托代理人：袁彩云，系该公司员工。
被上诉人（原审原告）：杨福珍。
被上诉人（原审原告）：王泽银。
上述两被上诉人的共同委托代理人：王小玲。
上诉人武汉安居工程发展有限公司（以下简称安居公司）因与被上诉人杨福珍、王泽银商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2015）鄂江岸民商初字第01769号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月15日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年10月12日，杨福珍、王泽银诉至一审法院称：2012年8月7日，杨福珍、王泽银购买了安居公司开发的位于百步亭花园现代城三区311栋302室的商品房，并签订了《武汉市商品房买卖合同》，支付了购房款718，228元（人民币，下同）。按照合同约定，“出卖人应当在2013年10月28日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用”，“公共配套设施、市政公用设施及原理绿化工程按设计要求建成”，“供电、给水、排水等设施按设计要求建成”，“室外为不上人的商业或服务机构用房屋面”，“出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。”而实际上该商品房的主水管自通知交付时就有问题、不符合要求，主水管建在房屋结构梁中，就此问题业主一起于2013年11月16日向安居公司相关联的物业公司、售楼部、施工工程公司多方走访沟通，直至2015年9月4日才有施工人员上门整改。与此同时，该商品房室外的不上人屋面，也成为其他业主的私人花园，业主与业主之前保持隐私等距离变为了不足1米，不符合合同要求，故请求判令：1、安居公司按照双方签订的《武汉商品房买卖合同》要求向杨福珍、王泽银交付房屋，房屋应为“室外为不上人商业或服务机构用房屋面”，安居公司“不得擅自改变与商品房有关联的公共部位和设施的使用性质”；2、安居公司按照《武汉商品房买卖合同》向杨福珍、王泽银支付逾期交房违约金（以718，228元为本金，按每日215.47元自2013年10月29日起计算至实际交付之日止）；3、本案的诉讼费由安居公司承担。
安居公司辩称：1、主水管实际上是符合要求的，且经过了相关部门的竣工验收合格，现在已经不影响收房；2、2013年10月28日前安居公司积极通过电话、公告等方式通知杨福珍、王泽银收房，但其迟迟不来收房；3、2013年10月28日交房时，不存在“室外上人的商业或服务机构用房屋面”的现象，且不是安居公司所为；4、安居公司并未擅自改变房屋使用性质，屋面问题属于相邻权纠纷，并非安居公司所为，且安居公司也积极协调侵权方与杨福珍、王泽银之间的关系。
一审法院经审理查明：2012年8月7日，杨福珍、王泽银（买受人）与安居公司（出卖人）签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：岸120015218），约定买受人向出卖人购买百步亭花园现代城三区311幢3层2号房，建筑面积93.68平方米，该商品房在建筑材料、设计、防火、给排水、隔音、照明、节能、车库等方面均应当符合有关的国家强制性标准的规定，本套住宅下面为商业或服务机构用房，室外为不上人的商业或服务机构用房屋面，买受人无权使用；商品房单价每平方米7，666.82元，总金额718，228元，付款方式为贷款方式付款；出卖人应当在2013年10月28日前，将符合下列条件的的商品房交付买受人使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；……；出卖人逾期交房的，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。
合同签订后，杨福珍、王泽银依约办理了银行贷款，支付了全部购房款718，228元。2013年10月19日，安居公司发布《交房公告》，告知百步亭现代城三区311栋等业主于2013年10月28日、29日办理交房事项。因主水管影响正常使用，杨福珍、王泽银未于指定期间接收房屋，并与其他业主向安居公司及物业服务企业交涉、协商，直至2015年9月4日主水管符合正常使用，但在此期间杨福珍、王泽银发现其所购买的房屋室外公共屋面被相邻楼栋业主占用，故再次向安居公司、物业服务企业、居委会及派出所等各方反映，但各方协调未果。
一审法院认为：杨福珍、王泽银与安居公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律规定，应为合法有效，对双方均具有约束力。合同签订后，杨福珍、王泽银履行了支付全部购房款的义务，安居公司应依约向杨福珍、王泽银交付符合合同约定的房屋。安居公司虽以报纸公告的方式通知杨福珍、王泽银收房，但杨福珍、王泽银购买的房屋在2013年10月28日、29日因主水管影响正常使用，不符合合同约定的交房条件，直至2015年9月4日主水管维修至符合正常使用要求，在此期间内安居公司未向杨福珍、王泽银交付符合合同约定的商品房，其行为显属违约，应继续履行合同并承担相应的违约责任。2015年9月4日后，杨福珍、王泽银购买的房屋已符合合同约定的交房条件，杨福珍、王泽银应自2015年9月5日及时办理收房手续。杨福珍、王泽银认为其购买的房屋至今仍不符合“室外为不上人的商业或服务机构用房屋面”这一条件，“房屋下面为商业或服务机构用房，室外为不上人的商业或服务机构用房屋面，买受人无权使用”，此条系作为约束、限制买受人不得使用室外屋面的条款而约定在合同第三条“商品房的基本情况”中，而非合同约定的交房条件。从双方当事人的陈述及安居公司提交的《百步亭社区现代城居委会调解案件卷宗》可知，2013年10月28日安居公司通知收房时杨福珍、王泽银购买的房屋室外商业或服务机构用房屋面为空置，直至2015年8月被其他业主占用，但物业管理公司、居委会、城管部门等多次协调未果，占用室外商业或服务机构用房屋面并非安居公司所为，安居公司也未擅自改变与商品房有关联的公共部位和设施的使用性质，屋面被占用侵害了杨福珍、王泽银的合法权益，杨福珍、王泽银可另行主张权利，故对于杨福珍、王泽银要求安居公司交付“室外为不上人商业或服务机构用房屋面”房屋的诉讼请求不予支持。但安居公司仍应向杨福珍、王泽银支付自2013年10月28日至2015年9月4日期间的逾期交房违约金，依据双方关于出卖人自交房次日起按日向买受人支付已交付房价款万分之三的逾期交房违约金的约定，安居公司应向杨福珍、王泽银支付的违约金为145，442.25元（718，228元×0.0003×675日=145，442.25元），对杨福珍、王泽银的该项诉讼请求，予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、武汉安居工程发展有限公司于本判决生效之日起十日内向杨福珍、王泽银支付违约金145，442.25元；二、驳回杨福珍、王泽银其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3，325元、邮寄送达费20元，共计3，345元，由武汉安居工程发展有限公司负担。
判后，安居公司不服，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判驳回杨福珍、王泽银的诉讼请求或发回重审。事实及理由：1、杨福珍、王泽银并无案涉房屋的主水管未按设计要求建成、不符合正常使用的有效证据，且未质证，安居公司也未自认，一审判决直接认定杨福珍、王泽银“自述事实”明显违反法定程序。2、一审判决认定“主水管影响正常使用，不符合合同约定的交房条件”错误，该认定缺乏事实和合同依据。3、2013年10月28日，安居公司向杨福珍、王泽银交付的房屋符合交房条件，杨福珍、王泽银拒绝收房，其责任及后果不应归责于安居公司。
被上诉人杨福珍、王泽银答辩称，安居公司的上诉理由不能成立，其上诉请求应当驳回。案涉房屋现今仍被其他业主占用公共区域，不符合合同约定的交房条件。
本院经审理查明：对一审查明的事实，除安居公司否认“2013年10月28日交房时主水管影响正常使用、2015年9月4日主水管才符合正常使用”外，其他事实属实。
本院另查明如下事实：
1、2012年8月7日，杨福珍、王泽银（买受人）与安居公司（出卖人）签订的《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：岸120015218）载明：如无特别约定，该商品房在建筑材料、设计、防火、给排水、隔音、照明、节能、车库等方面均应当符合有关的国家强制性标准的规定。
2、2013年10月9日，安居公司取得案涉房屋工程竣工验收备案证明书。2013年10月25日，安居公司取得案涉房屋竣工交付使用备案证。
3、因杨福珍、王泽银认为“主水管影响正常使用”，安居公司对案涉房屋中“结构梁中主水管”段进行了“改管”维修。案涉百步亭现代城三区311栋131户中，“未改管”已收房的业主有116户，安居公司组织“改管”的业主有7户，业主自行“改管”的有8户。
4、杨福珍、王泽银所称案涉房屋“主水管建在房屋结构梁中”，系主水管有一段在房屋梁中。案涉房屋是高层框架结构。
二审审理期间，经本院主持调解，杨福珍、王泽银与安居公司初步达成和解意见，后杨福珍、王泽银以“主水管建在房屋结构梁中”违反中华人民共和国国家标准《建筑给水排水设计规范》gb50015-2003（以及2010）第3.5.18条“给水管道暗设时，不得直接敷设在建筑物结构层内”的规定，致使双方未能达成一致。杨福珍、王泽银并提交中南建筑设计院设计的百步亭现代城三区311栋四－十八层给排水平面图，该设计图载明“横管设于建筑找平层内”，以此证明“主水管建在房屋结构梁中”违反国家标准和设计要求，不符合合同约定的交房条件。
中华人民共和国国家标准《建筑给水排水设计规范》gb50015-2003已于2009年10月20日修订，现行标准为gb50015-2010，《建筑给水排水设计规范》gb50015-2010第3.5.18条不属于该设计规范强制性条文。
本院认为：本案双方争议焦点为2013年10月28日安居公司交房时，案涉房屋主水管有一段在房屋梁中是否符合双方合同约定的交房条件、是否违反国家强制性规定。
2012年8月7日，杨福珍、王泽银与安居公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律规定，应为合法有效，对双方均具有约束力。合同签订后，杨福珍、王泽银履行了支付全部购房款的义务，安居公司应依约向杨福珍、王泽银交付符合合同约定的房屋。安居公司以报纸公告的方式通知杨福珍、王泽银收房，符合双方合同约定。杨福珍、王泽银收房时，认为主水管影响正常使用，不符合合同约定的交房条件拒绝收房。中华人民共和国国家标准《建筑给水排水设计规范》gb50015-2010第3.5.18条“给水管道暗设时，不得直接敷设在建筑物结构层内”的规定并非强制性条文，故2013年10月28日安居公司向杨福珍、王泽银交付的房屋符合双方合同“该商品房在给排水等方面应当符合有关的国家强制性标准的规定”的约定，且案涉房屋已于2013年10月9日取得工程竣工验收备案证明书、2013年10月25日取得房屋竣工交付使用备案证，一审判决认为“2013年10月28日安居公司向杨福珍、王泽银交付的房屋主水管影响正常使用，不符合合同约定的交房条件，其行为显属违约”，缺乏事实和法律依据，安居公司的上诉理由成立。安居公司经与杨福珍、王泽银协商后对“结构梁中主水管”段进行“改管”与案涉房屋是否符合交付条件无关。
综上，2013年10月28日安居公司向杨福珍、王泽银交付的房屋不违反国家强制性规范，符合双方合同约定的交付条件，杨福珍、王泽银要求安居公司支付逾期交房违约金的诉讼请求本院不予支持。一审判决认定事实不清，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持湖北省武汉市江岸区人民法院（2015）鄂江岸民商初字第01769号民事判决第二项；
二、撤销湖北省武汉市江岸区人民法院（2015）鄂江岸民商初字第01769号民事判决第一项。
一审案件受理费3，325元、邮寄送达费20元，共计3，345元，由杨福珍、王泽银负担。
二审案件受理费3，325元，由杨福珍、王泽银负担。
本判决为终审判决。
审判长 安林锋
审判员 骆朝辉
审判员 李斌成
二〇一六年九月六日
书记员 饶诗敏