广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）清中法民一终字第785号
上诉人（原审原告、反诉被告）：李剑清。
上诉人（原审原告、反诉被告）：韦小巾。
上列二上诉人共同委托代理人：马成，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：清新新亚房地产开发有限公司。
法定代表人：陈恩，董事长。
委托代理人：赖伟劲，广东中肯律师事务所律师。
委托代理人：赖晓静，广东中肯律师事务所律师。
上诉人李剑清、韦小巾因与上诉人清新新亚房地产开发有限公司（以下简称新亚公司）商品房预售合同纠纷一案，不服清远市清新区人民法院（2012）清新法民二初字第52号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人李剑清及韦小巾的共同委托代理人马成、上诉人新亚公司的委托代理人赖伟劲、赖晓静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
当事人原审的意见
2012年9月18日，李剑清、韦小巾向原审法院提起诉讼称，李剑清、韦小巾与新亚公司于2009年10月20日订立《商品房买卖合同》。约定李剑清、韦小巾购买新亚公司新亚时代城XX幢XX房，商品房的套内建筑面积111.31平方米，并以套内面积每平方米3408.18元计价，总价款379364元。合同签订后，李剑清、韦小巾依约向新亚公司支付379364元购房款。但是，据清远市清新区住房和城市规划建设局于2012年3月27日颁发给李剑清、韦小巾的《房地产权证》记载，该套商品房的套内建筑面积只有106.59平方米，比李剑清、韦小巾向新亚公司购买的该套商品房套内建筑面积111.31平方米少了4.72平方米，房款差额为20823.97元（其中包括套内建筑面积减少误差比超过3%部分双倍返还的房价款9474.74元）。新亚公司的上述行为构成违约，依法应当承担违约责任。新亚公司除应向李剑清、韦小巾返还20823.97元外，还应赔偿李剑清、韦小巾据此造成的利息损失。为此，特请求：1、判令新亚公司向李剑清、韦小巾返还误差房价款20823.97元；2、判令新亚公司向李剑清、韦小巾赔偿误差3%以内部分房价款11349.23元的利息（从2009年11月2日起至返还完误差房价款之日止按中国人民银行同期贷款利息计算）；3、本案诉讼费由新亚公司承担。
新亚公司答辩称：一、以建筑面积和建筑面积单价计算购房价款是新亚公司与李剑清、韦小巾双方的真实意思表示，内容合法有效，应确认涉案商品房买卖以建筑面积成交，以建筑面积为计价面积。新亚公司按照《建筑工程建筑面积计算规范》计算房屋的建筑面积，按照建筑面积计算工程造价、建筑成本，支付工程款，并按照建筑面积确定销售房屋价格。而购房者从看房、咨询房屋价格、签订临时预约书、洽商房屋折扣优惠、签订认购书、到开具完税证、发票，一直都是按建筑面积进行。新亚公司提供的证据互相印证，形成证据链条，证明双方按建筑面积及建筑面积单价计算房屋总价并成交。二﹑认购书具有合同效力，约定按建筑面积计价是双方当事人的真实意思表示，并得到双方的最终确认，合法有效；格式合同约定“按套内建筑面积单价计算”及填写的套内建筑面积单价不是双方真实意思表示，不是双方交易的真实价格。因此，本案应以建筑面积差异作为计算退补金额的依据，李剑清、韦小巾诉请按套内建筑面积计算误差不符合双方真实意思表示，不应支持。三、套内建筑面积差异是由于适用的测量规则标准不同造成的，不应认定为实际面积误差，无需作退补处理。新亚公司预售涉案房屋时，清远市清新区房管部门未实行提前介入测量，新亚公司依据《建筑工程建筑面积计算规范》测量房屋面积。而房管部门办理产权登记时，依据《房产测量规范》测量房屋面积。通过对格式合同附件一房屋平面图与《房地产权证》的平面图、《清远市清新区房地产所有权查丈图、表》中的附图及计算说明的比对可知，几份图是一样的。也就是说，双方确认成交的房屋与房管部门发证的房屋大小是一样的。只是由于新亚公司适用《建筑工程建筑面积计算规范》进行测量，将《房产测量规范》属于公共分摊面积（下称公摊面积）的一半外墙面积算作套内建筑面积，造成合同约定的套内建筑面积算多了而公摊面积算少了。但这种情形不应认定为实际面积误差，不应作误差退补处理。四、双方并没有约定双倍退还房价款及赔偿利息。李剑清、韦小巾诉请双倍退还房价款和赔偿利息不符合合同约定，应予以驳回。
新亚公司于2012年10月23日提起反诉，请求法院判令撤销李剑清、韦小巾、新亚公司签订的《商品房买卖合同》第四条，将该条变更为“该商品房按建筑面积每平方米2850元计价，总金额379364元”。主要事实和理由是：李剑清、韦小巾因购买新亚公司开发建设的新亚时代城商品房，在签订《商品房买卖合同》之前，双方签订《新亚时代城认购书》，约定按建筑面积单价计算房屋总价并成交。后双方签订《商品房买卖合同》时，因合同没有预设建筑面积计价的选择项，也没有预留空位供当事人补充约定或自行约定，并规定只能填写套内建筑面积计价，否则不能办理产权预登记和产权登记。买卖双方只好根据建筑面积计算出的房屋总价换算成格式合同规定的套内建筑面积单价填写合同。但套内建筑面积单价纯粹是为了填写合同而按建筑面积计算出的总价换算出来的，不是真实的交易单价，合同第四条“该商品房按套内建筑面积计算，单价为3408.18元／m2”不是双方真实意思表示，因此请求法院撤销合同第四条，将该条变更为“该商品房按建筑面积2850元／m2计价，总金额379364元”。
针对新亚公司的反诉，李剑清、韦小巾辩称：首先，本案所涉《广东省商品房买卖合同》不具有撤销和变更之法定情形。新亚公司与李剑清、韦小巾签订的《广东省商品房买卖合同》文本是新亚公司提供的，并在政府房管部门依法备案，新亚公司比李剑清、韦小巾更清楚和准确理解该合同条款的真实含义，根本不存在重大误解或显失公平之情形，且该合同是双方自愿签订的，没有违背双方真实意思，不存在欺诈、胁迫或乘人之危。故新亚公司与李剑清、韦小巾签订的《广东省商品房买卖合同》不具备撤销或变更之法定情形。其次，本案所涉《广东省商品房买卖合同》已过撤销和变更之法定期限，当事人享有的合同撤销和变更权已归于消灭。根据《中华人民共和国合同法》第五十五条规定，具有合同撤销和变更的当事人应在知道或者应当知道撤销和变更事由之日起一年内行使撤销和变更权，逾期合同撤销和变更权则归于消灭。李剑清、韦小巾与新亚公司签订且已履行《广东省商品房买卖合同》至今已超过三年，早已超过合同撤销和变更的法定期限。综上，新亚公司在没有任何事实和法律依据，且合同撤销和变更权已归于消灭的情况下，提起撤销、变更《广东省商品房买卖合同》条款的反诉请求不成立，请求法院依法驳回。
原审法院查明的事实
原审法院查明：李剑清、韦小巾与新亚公司诉争的房屋是由新亚公司开发并销售。2009年4月17日，李剑清与新亚公司签订《新亚时代城临时预约书》，约定由李剑清预约登记新亚公司开发的新亚时代城XX栋XX楼XX单位，单价为3157元／平方米（按建筑面积计算），应交预约金20000元，李剑清已预交人民币1000元，剩余19000元李剑清保证在9月26日补齐。否则，新亚公司有权将所预定的单位另行出售，所交纳临时预约金不予退还。
2009年9月26日，李剑清与新亚公司签订《新亚时代城认购书》，约定由李剑清认购新亚公司开发的新亚时代城XX栋XX楼XX单位，单价为3030.72元／平方米（按建筑面积计算），建筑面积为133.11平方米，总价为403419元。
2009年10月20日，李剑清、韦小巾与新亚公司就购买预售商品房达成一致，并签订了《商品房买卖合同》。合同约定李剑清、韦小巾购买新亚公司新亚时代城XX栋XX楼XX号房，该房为预售商品房；预售商品房批准机关为清远市清新区环保和建设局，商品房预售许可证号为2009036；预售商品房建筑面积共133.11平方米，套内面积为111.31平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积21.8平方米（有关公共部分与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）；计价方式与价款：该商品房属预售房，按套出售，按套内建筑面积计算，单价为每平方米3408.18元，总金额为379364元；面积确认及面积差异处理：合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；差异值为±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部房款及利息。计算方式：面积差异百分比=（产权登记机关确认的面积-
合同约定计价面积）／合同约定计价面积×100%；付款方式及期限为银行按揭贷款：买受人支付首期购房款133364元，余款246000元办理银行按揭贷款支付。合同附件一为房屋平面图；合同附件二为公共部分与公用房屋分摊建筑面积构成说明：分摊建筑面积=套内建筑面积×分摊系数。
合同签订后，李剑清、韦小巾按照合同约定向新亚公司支付了首期房款，余款办理了按揭贷款。按揭贷款246000元于2009年11月2日汇入新亚公司。涉案房屋完成建设，并取得建设工程竣工验收备案表后，新亚公司将涉案商品房交付给李剑清、韦小巾使用。
2012年3月27日，清新市清新区住房和城乡规划建设局对讼争房屋进行登记，并出具了房地产权证。房地产权证记载：房地产权属人为李剑清、韦小巾，房屋性质为住宅，房屋建筑面积为132.51平方米，套内建筑面积为106.59平方米。
根据新亚公司的证人出庭作证申请，原审法院向广东中原地产代理有限公司发出了出庭通知书，通知其出庭作证，广东中原地产代理有限公司于2012年于11月26日向原审法院提供《证明函》，证明：“我公司为清新新亚房地产开发有限公司代理策划或销售新亚时代城A1-A7栋商品房：1、我司代理策划、销售该项目，是按商品房的建筑面积确定其销售价格。2、我公司代理策划、销售该项目，与购房客户看房、洽谈价格、给予折扣优惠、签署认购书等，均按照商品房的建筑面积计算。”但广东中原地产代理有限公司没有出庭作证。
根据新亚公司的申请，原审法院于2012年10月23日向清远市清新区住房和城乡规划建设局发出《调查取证函》，清远市清新区住房和城乡规划建设局于2012年11月27日复函，答复如下：“1、我县商品房买卖必须签订广东省建设厅、广东省工商行政管理局制定的《广东省商品房买卖合同》（以下简称格式合同），只有签订格式合同才能办理产权登记。格式合同第四条关于商品房预售按套（单元出售的，只有按套内建筑面积计价的约定，没有其他选项。2、清新新亚房地产开发有限公司销售新亚时代城的房屋时，与购房者按建筑面积单位签订了《新亚时代城认购书》、《新亚时代城预约登记协议》等情况，要求按建筑面积单价签订买卖合同。但由于格式合同中商品房预售按套（单元）出售的，没有按建筑面积单价填写的选项，我局的计算机系统也不能录入建筑面积单价，买卖双方只能按建筑面积单价计算出总价再换算成套内建筑面积单价填写。此外，我局房屋登记档案中的完税证、销售统一不动产发票填写的均是建筑面积及建筑面积单价。”
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：本案是商品房预售合同纠纷。李剑清、韦小巾、新亚公司双方签订《广东省商品房买卖合同》是经双方协商一致，是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，是有效合同，对当事人具有法律效力。
1、关于李剑清、韦小巾与新亚公司讼争房屋的计价方式。李剑清、韦小巾与新亚公司在《广东省商品房买卖合同》约定以套内建筑面积计价。诉讼中，新亚公司请求撤销《广东省商品房买卖合同》约定以套内面积（套内建筑面积）计价，按双方在《新亚时代城认购书》或《新亚时代城商品房临时预约书》约定的建筑面积计价，是对《广东省商品房买卖合同》约定计价方式的变更。（1）李剑清、韦小巾与新亚公司双方签订《广东省商品房买卖合同》明确约定涉案商品房“按套出售，按套内建筑面积计算，单价为3408.18元／平方米，总金额为379364元”。虽然李剑清、韦小巾与新亚公司签订的《新亚时代城商品房临时预约书》、《新亚时代城认购书》约定按建筑面积计算房屋总价，但《广东省商品房买卖合同》是在李剑清、韦小巾与新亚公司签订《新亚时代城商品房临时预约书》、《新亚时代城认购书》之后签订的，可视为是李剑清、韦小巾与新亚公司对原约定的变更，且《广东省商品房买卖合同》是经房管部门备案的唯一合同，故应认定涉案商品房是约定按套内建筑面积计算总价的；（2）李剑清、韦小巾与新亚公司签订的合同是由广东省建设厅、广东省工商行政管理局监制并下发的示范合同文本，对主要条款进行了设置。合同的内容不违反法律的相关规定，不损害他人合法的利益和社会公共利益，无法定理由不得擅自变更或解除合同。新亚公司请求变更《广东省商品房买卖合同》约定以套内面积（套内建筑面积）计价，但其并无证据证明签订合同时存在重大误解或显失公平的情形。新亚公司认为套内建筑面积单价纯粹是为了填写合同而按建筑面积计算出的总价换算出来的，不是真实的交易单价，该理由不符合《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，故李剑清、韦小巾与新亚公司签订《广东省商品房买卖合同》的计价条款不存在撤销或变更的法定情形。综上所述，新亚公司请求变更《广东省商品房买卖合同》约定的套内面积（套内建筑面积）计算为《新亚时代城认购书》约定的建筑面积计价，无理无据，不予支持；李剑清、韦小巾请求按套内面积（套内建筑面积）单价计算，应予支持。
2、关于房屋建筑面积差异问题。涉案房屋约定面积与房地产行政主管部门确认的面积相比较，套内建筑面积减少了4.72平方米，面积差异百分比为4.24%，公摊面积增大4.12平方米。新亚公司违反合同约定向李剑清、韦小巾交付了套内建筑面积不足的商品房，显属违约，现有证据亦无法证明新亚公司存在合理免责事由，依法应当承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条关于“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”的规定及合同关于“差异值超过±3%以上的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房”的约定，房产证登记的套内建筑面积比合同约定减少4.72平方米，应按合同约定套内建筑面积单价3408.18元／平方米计算，新亚公司应向李剑清、韦小巾返还房屋套内建筑面积减少而多收的房价款16086.61元（3408.18×4.72）；对公摊面积增大4.12平方米，李剑清、韦小巾应补偿新亚公司，公摊面积单价应参照套内建筑面积单价的50%计算，公摊面积单价为3408.18×50%=1704.09元／平方米，，即李剑清、韦小巾应补缴公摊面积房款7020.85元（3408.18×50%×4.12）。两项对比，新亚公司应退还李剑清、韦小巾多支付房款9065.76元，并赔偿李剑清、韦小巾因此而损失的利息（利息以9065.76元为基数，按中国人民银行同期贷款利率。从2009年11月2日起算至判决确定履行之日止）。因李剑清、韦小巾与新亚公司签订的《广东省商品房买卖合同》明确约定“差异值为±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房”，故对于李剑清、韦小巾主张套内建筑面积误差超过3%部分应当双倍返还房价款，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，作出如下判决：一、被告清新新亚房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内向原告李剑清、韦小巾支付多收的购房款9065.76元及利息（利息以9065.76元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，从2009年11月2日起算至判决确定履行之日止）。二、驳回被告清新新亚房地产开发有限公司的反诉请求。本案受理费370元，反诉费100元，共计470元，由原告李剑清、韦小巾负担161元，由被告新亚公司负担309元。
当事人二审的意见
李剑清、韦小巾与新亚公司均不服原审判决，分别向本院提起上诉。
李剑清、韦小巾上诉请求：撤销原审判决第一项，改判新亚公司向李剑清、韦小巾返还多收的购房款20823.97元及利息（利息以11349.23元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2009年11月2日起算至付清多收房款之日止），由新亚公司承担一、二审诉讼费用。主要事实和理由是：新亚公司交付给李剑清、韦小巾的房屋套内建筑面积少了4.72平方米，新亚公司多收了李剑清、韦小巾房款20823.97元。上述事实已经原审判决认定，但原审亦同时判决李剑清、韦小巾向新亚公司补偿增加的4.12平方米公摊面积的房款7020.85元，对于李剑清、韦小巾主张的套内建筑面积减少面积差异比值超过3%部分应当双倍返还房价款的请求，没有予以支持，该判决既不符合李剑清、韦小巾与新亚公司签订的《广东省商品房买卖合同》关于面积差异处理的约定，也不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条关于出卖人交付面积与合同约定面积不符的处理规定，且其所谓“公摊面积单价应参照套内建筑面积单价的50%计算”的认定，也没有事实和法律依据。首先，李剑清、韦小巾与新亚公司签订的《广东省商品房买卖合同》约定是按套内建筑面积111.31平方米、每平方米套内建筑面积单价3408.18元计算房价和成交的，故只能按照新亚公司交付使用的套内建筑面积106.59平方米计算涉案商品房的面积差异，其交付使用的套内建筑面积与李剑清、韦小巾购买的套内建筑面积差异为-4.72平方米。其次，面积差异的处理原则是有约定的，按约定，没有约定的按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定处理。本案《广东省商品房买卖合同》对面积差异有具体的约定，李剑清、韦小巾要求新亚公司返还多收的20823.97元房款（其中套内建筑面积减少面积差异超过3%部分应双倍返还差额房价款9474.74元）及利息，符合合同约定和法律规定，理应得到法院的支持。第三，原审判决李剑清、韦小巾向新亚公司补偿增加的4.12平方米公摊面积的房款7020.85元，不符合李剑清、韦小巾与新亚公司签订的《广东省商品房买卖合同》关于面积差异处理的约定，既违背了当事人意思自治原则，也违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条所规定的司法原则。第四，新亚公司一审仅是反诉关于撤销变更计价方式的条款，原审依法驳回了该项请求，却在新亚公司没有请求没有反诉的情况下认定李剑清、韦小巾向新亚公司补偿公摊面积增大部分的价款，不仅没有事实和法律依据，也不符合民事诉讼起诉和审理的规定。
新亚公司上诉请求：撤销原审判决第一项，改判新亚公司向李剑清、韦小巾支付多收的购房款4344.61元，驳回李剑清、韦小巾的其他诉讼请求。主要事实和理由是：一、原审判决认定李剑清、韦小巾对公摊面积增大部分参照套内建筑面积单价的50%计算补交购房款，违反公平和等价有偿的原则，应改判李剑清、韦小巾对公摊面积增大部分按发票上的建筑面积单价计算补交购房款。1、双方签订的《广东省商品房买卖合同》记载李剑清、韦小巾支付购房款379364元购买的房屋包括套内建筑面积111.31平方米和公摊面积21.8平方米合共建筑面积133.11平方米，而房管部门登记的涉案房屋建筑面积132.51平方米，其中套内建筑面积106.59平方米，比合同约定少了4.72平方米，公摊面积25.92平方米，比合同约定多了4.12平方米。新亚公司退还多收的4.72平方米套内建筑面积购房款16086.61元（3408.18元／平方米×4.72平方米）给李剑清、韦小巾后，李剑清、韦小巾只支付了建筑面积128.39平方米房屋（其中套内建筑面积106.59平方米，公摊面积21.8平方米）的购房款，与其实际得到建筑面积132.51平方米房屋（其中套内建筑面积106.59平方米，公摊面积25.92平方米）不相符，变成尚有4.12平方米公摊面积未支付对价。因此原审判决认定李剑清、韦小巾应补交4.12平方米公摊面积的购房款是正确的，符合公平和等价有偿的原则。需要说明的是，涉案房屋套内建筑面积差异是由于新亚公司适用《建筑工程建筑面积计算规范》进行测量，将属于公摊面积的一半外墙面积算作套内建筑面积，造成合同约定的套内建筑面积算多了而公摊面积算少了。若只退多算的套内建筑面积购房款而不补交少算的公摊面积购房款，显然有违公平和等价有偿的原则。2、原审判决认定对公摊面积增大部分参照套内建筑面积单价的50%计算补缴购房款有失公平。公摊面积是建筑面积的一部分，增大的公摊面积应按发票上的建筑面积单价计算补交购房款，李剑清、韦小巾应补交的购房款为：11742元（2850元／平方米×4.12平方米）。按发票上的建筑面积单价计算补交公摊面积房价款是适当的，首先，从建筑成本上讲，新亚公司建设涉案房屋时，按建筑面积计算和支付建设成本，也按建筑面积制定销售价格。其次，公摊面积是建筑面积的一部分，公摊面积增大部分按发票上的建筑面积单价计算补交购房款符合双方交易的实际情况。而且，退还购房款按套内建筑面积单价（较高）计算，补交购房款按建筑面积单价（较低）计算亦保障了李剑清、韦小巾的权益。综上分析，套内建筑面积减少部分新亚公司应退还购房款16086.61元（3408.18元／平方米×4.72平方米），公摊面积增大部分李剑清、韦小巾应补交购房款11742元（2850元／平方米×4.12平方米），两项对比，新亚公司应退还购房款4344.61元给李剑清、韦小巾。二、原审判决新亚公司支付利息不符合合同约定，没有法律事实依据，应驳回李剑清、韦小巾该诉讼请求。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，差异值超过3%以上的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应退回全部购房款及利息。也就是说，买受人未选择退房的，只作多退少补购房款处理。李剑清、韦小巾未选择退房，其诉请赔偿利息不符合合同约定，没有法律事实依据，应改判驳回李剑清、韦小巾该诉讼请求。
本院查明的事实
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明，李剑清、韦小巾与新亚公司签订《新亚时代城认购书》后，新亚公司同意按原单价3157元／平方米打90折按2850元／平方米计算总价。
李剑清、韦小巾与新亚公司签订的《广东省商品房买卖合同》附件一房屋平面图、李剑清、韦小巾《房地产权证》平面图、《清远市清新区房地产所有权查丈图》附图与建筑、规划部门审定的图纸一致。
本院判决理由和结果
本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十五条“第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，当事人没有提出请求的，不予审查。但判决违反法律禁止性规定、侵害社会公共利益或者他人利益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人李剑清、韦小巾与新亚公司上诉请求的范围进行审理。根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点是：1、公摊面积增大部分的价款是否应当由李剑清、韦小巾补偿给新亚公司，如果李剑清、韦小巾应补偿给新亚公司，那么应补偿多少。2、新亚公司多收李剑清、韦小巾支付的购房款是否应当计算利息。
关于第一个争议焦点的问题。依据《商品房销售管理办法》第十八条的规定，商品房建筑面积由套内建筑面积和公摊面积组成，买受人按照法律、法规的规定对套内建筑面积和公摊面积均享有权利，承担责任。因此，公共部分与公用房屋的分摊建筑面积是建筑面积必不可少的一部分。房屋销售的价格不仅与建筑面积、单价有关，更与房屋的位置、配套设置等密切相关。业主与房屋销售者就价格的协商过程，也是双方对各种因素的认同过程。本案中，李剑清、韦小巾与新亚公司先后签订《新亚时代城认购书》、《广东省商品房买卖合同》，双方认同房屋价格的过程是没有争议的。新亚公司按双方已认知的图纸施工，没有做过调整或变更，因此，双方协商订立合同过程中的意思表示均是真实意思表示，应当作为定案依据。李剑清、韦小巾与新亚公司签订的《广东省商品房买卖合同》约定李剑清、韦小巾购买涉案房屋的建筑面积为133.11平方米，其中套内建筑面积为111.31平方米，公摊面积为21.8平方米。李剑清、韦小巾据此享有获得合同约定的套内建筑面积和公摊面积的权利，同时应承担支付房屋对价的义务，与此相对应，新亚公司则负有交付符合合同约定面积的房屋的义务以及享有收取房屋价款的权利。本案中，涉案房屋产权登记的套内建筑面积与公摊面积均与合同约定的面积不一致，但无论套内建筑面积减少还是公摊面积增加，均是对合同约定的变更，双方的权利义务也应依双方的意思表示作相应的调整。一方面，李剑清、韦小巾实际取得的房屋套内建筑面积比约定的套内建筑面积减少4.72平方米，应按照双方签订的《广东省商品房买卖合同》约定的套内建筑面积单价来计算新亚公司多收的房款并由新亚公司退回给李剑清、韦小巾，此款计得为16086.61元（3408.18×4.72）。至于李剑清、韦小巾主张超过套内建筑面积减少误差超过3%部分双倍返还房价款一节，根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第五条第3小点的约定，面积差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房，并未约定双倍退回房款，故李剑清、韦小巾此节主张缺乏依据，本院不予支持。另一方面，李剑清、韦小巾获得超过约定的公摊面积，其又不主张退房，因此，相应地应由李剑清、韦小巾向新亚公司支付相应的对价。李剑清、韦小巾与新亚公司既没有约定产权登记的公摊面积大于约定公摊面积的处理方式，也没有约定公摊面积的单价，对于如何来确定公摊面积的补偿标准的问题，本院分析如下：从双方签订的《新亚时代城认购书》的内容反映，当时双方约定涉案房屋建筑面积为133.11平方米，套内建筑面积为111.31平方米，并约定建筑面积单价为3030.72元（原单价3157元／平方米，打96折），总价格为403419元，之后，双方对价格又进行了新一轮的协商，新亚公司最终同意按原单价3157元的90折2850元／平方米计算房屋总价。因此，在协商过程中，双方对涉案房屋的计价方式系以建筑面积单价计算。虽然双方在签订《广东省商品房买卖合同》时以套内建筑面积计价，但总价款379364元与双方议价的总房价379364元（2850×133.11）一致，而该套内建筑面积单价3408.18元／平方米亦是来自该总房价379364元÷套内建筑面积111.31平方米，所以，从双方协商到最终签订《广东省商品房买卖合同》的整个过程，“建筑面积单价”贯穿于其中，而公摊面积是建筑面积的一部分，因此，公摊面积增加部分以双方协商的建筑面积单价2850元／平方米作为公摊面积的计价标准符合本案实际。涉案房屋公摊面积增加4.12平方米，李剑清、韦小巾应向新亚公司支付11742元（2850×4.12）。对比新亚公司应向李剑清、韦小巾退回的房款16086.61元，新亚公司仍应向李剑清、韦小巾支付4344.61元（16086.61-11742）。
关于第二个争议焦点的问题。新亚公司多收了李剑清、韦小巾房款，为此造成了李剑清、韦小巾资金利息的损失，原审判令新亚公司以应退回的房款为基数按中国人民银行同期贷款利率赔偿利息给李剑清、韦小巾，并无不当。
综上所述，上诉人李剑清、韦小巾的上诉理由不成立，本院不予采纳。上诉人新亚公司的上诉理由部分成立，本院予以部分采纳。原审判决认定事实清楚，但适用法律和实体处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持清远市清新区人民法院（2012）清新法民二初字第52号民事判决第二项。
二、变更清远市清新区人民法院（2012）清新法民二初字第52号民事判决第一项为：清新新亚房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向李剑清、韦小巾支付多收的购房款4344.61元及利息（利息以4344.61元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，从2009年11月2日起算至本判决确定履行之日止）。
一审案件受理费，按一审判决执行。二审案件受理费100元，由上诉人清新新亚房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏永术
审 判 员 谢伟诚
代理审判员 谭 平
二〇一四年一月八日
书 记 员 李慧玲
附：相关法律及司法解释条文
《商品房销售管理办法》
第十八条商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。
商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。
按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。