成都市成华区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0108民初3302号原告王小雨委托代理人程宁宁被告成都荣盛伟业房地产开发有限公司法定代表人李万乐。委托代理人彭雪露委托代理人杨旭原告王小雨诉被告成都荣盛伟业房地产开发有限公司（以下简称荣盛伟业公司）商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员刘宗华独任审判，公开开庭对本案进行了审理。原告王小雨的委托代理人程宁宁、被告荣盛伟业的委托代理人彭雪露、杨旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王小雨诉称，案外人刘丽娟（系原告母亲）接受原告委托，于2014年9月17日和被告签订了《荣盛紫提东郡认购书》（以下简称认购书），代为认购了“荣盛·紫提东郡”房屋。认购书载明：成交合同金额为人民币3433092元，采取分期付款。另约定，原告“在签订本认购书时……交付认购定金人民币50000元”，“签订《商品房买卖合同》前退房或逾期未能签订《商品房买卖合同》及未及时交付房款，认购书自动失效”，则被告“可将上述房屋转卖他人，而无须通知买受人，买受人所交认购定金不予退还”。上述认购书签订后，原告先后向被告支付了认购定金50000元和购房款人民币1033092元。但与被告始终未就《商品房买卖合同》达成一致，遂要求退房并退还已支付的认购定金、购房款，被告至今不予理睬。原告为维护自身的合法权益，诉至法院，请求判令：1.解除原、被告双方签订的《荣盛紫提东郡认购书》；2.被告立即返还原告认购定金50000元；3.被告立即返还原告购房款1033092元；4.自2014年9月25日起至全部款项返还完毕之日止，被告按中国人民银行同期同类利率向原告支付损失赔偿金（暂计算至2016年5月30日止为97040.53元）；5.本案诉讼费用全部由被告承担。被告荣盛伟业公司辩称，认购书和商品房买卖合同是双方自愿签订的，合法有效，这2份合同双方应该按约定履行。事实上认购书已经履行完毕，定金50000元已经转为购房款，原告要求返还定金不符合认购书和商品房买卖合同、法律的约定，被告有权占有定金5万（定金已转为购房款）及购房款1033092元，并有权获得上述款项的相关收益，综上请求驳回原告诉讼请求。本院经审理查明，2014年8月1日，原告出具《授权委托书》，授权案外人刘丽娟（原告母亲）代为办理其在被告荣盛伟业公司“荣盛·紫提东郡”楼盘的购房事宜，其代理权限包括签署商品房认购书，支付定金、诚意金、购房款。并载明，以上授权仅限3个月内有效，自2014年8月1日起计算。2014年9月17日，案外人刘丽娟以原告王小雨的委托代理人的名义，与被告荣盛伟业公司签订认购书，约定原告（买受人）购买被告（出卖人）开发建设的“荣盛·紫提东郡”商品房一套，建筑面积86.55㎡，房款总金额为3433092元，支付方式为分期付款。原告签订本认购书时向被告交付认购定金50000元，该认购定金在双方签署商品房买卖合同时转入房款或首付款。同时约定，原告在与被告签订《商品房买卖合同》前退房或逾期未能到出卖人售楼处签定《商品房买卖合同》及未按时缴付本认购书规定的房款，本认购书自行失效，被告可将上述房屋转卖他人，无须通知原告，原告所交认购定金不予退还。商品房买卖合同须原告本人签署，如本人不能前来签署，则必须亲自签署授权委托书，委托书须列出委托人及被委托人姓名、身份证号码、住址、联系电话和委托购房事项，被委托人可凭上述授权书、委托人及本人的有效身份证代办购房手续。2014年9月17日原告按约向被告支付了定金50000元。2014年9月25日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买“荣盛·紫提东郡”商品房一套，房屋总价款3433092元，并在《商品房买卖合同》补充协议中约定，分期付款，原告于合同签定当日向被告支付30%的购房款（定金包含在购房款中）1083092元，第二次于2014年12月25日前向出卖人交清30%的购房款，第三次于2015年6月25日前向出卖人交清20%购房款65000元，最后于交房前向出卖人交清20%其余房款65000元。合同签定当日被告收到王小雨交来的款项1033092元。上述合同买受人签字处为原告王小雨。审理中经鉴定，该处“王小雨”签名笔迹不是王小雨本人书写，压名指印不是王小雨本人所捺印。审理中，被告表示《授权委托书》授权的内容包括支付定金及购房款，及正式商品房买卖合同关系本约的支付购房款义务与原告2笔付款凭证时间及性质相吻合。即使原告并非亲自在商品房买卖合同上签字捺印，因其已经按照该商品房买卖合同约定的金额和付款时间，履行了主要义务，即原告以实际行为追认了合同效力，双方之间的买卖合同关系由此建立。原告认为，被告提供的商品房买卖合同及补充协议中对付款方式有不同约定，原告并未实际签约。且补充协议第二条的付款金额和付款日期可以在原告支付房款后进行填写，实际支付的购房款也与认购书及合同约定的30%比例不一致。原告支付的购房款并非是对商品房买卖合同的效力追认，也并非履行合同主要义务。以上案件事实有下列经过庭审质证认证的证据予以证实：原、被告身份证明、原告出具的购房事宜授权委托书及代理人身份证明、《荣盛紫提东郡认购书》、《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件及补充协议》、四川银行卡POS凭证及“紫提东郡”收款收据、成都冠城支行转账凭证及“紫提东郡”收款收据、四川鼎诚司法鉴定中心出具的司法鉴定意见书、当事人陈述等。本院认为，原告王小雨与被告荣盛伟业公司签订的《荣盛紫提东郡认购书》虽然对拟购商品房的位置、暂测建筑面积、单价、总价款、购房款支付方式、认购定金等内容进行了约定，但未约定房屋交付时间、交付条件、装饰、设备标准等主要内容，且认购书明确约定在签订本协议后的一定时间内双方需要签订商品房买卖合同。因此，涉案认购书是对双方未来签订正式商品房买卖合同的预先安排，应属商品房预约合同的性质，而非商品房预售或商品房买卖合同。该认购书系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规，为有效合同。2014年9月25日签订的《商品房买卖合同》，虽然王小雨本人未在该合同上签字，现有证据也无法证明系其母亲刘丽娟签名，他人代签构成无权代理。《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第十二条同时规定，无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认。本案中，原、被告双方在认购书中约定了购房款支付方式及房款总额，而商品房买卖合同中约定的付款方式及房款总额与认购书一致，且王小雨在该合同签订当日即按合同约定交付了包含定金在内的首付款，所交款项金额与合同约定完全一致，王小雨的行为符合上述司法解释的规定，应当认定王小雨对商品房买卖合同进行了认可，该《商品房买卖合同》及补充协议对买卖双方具有法律效力，原、被告应按照合同约定履行各自的义务。故对被告提出的原告以实际行为追认了合同效力，买卖合同关系由此建立的主张应当予以支持。原告主张原、被告始终未就商品房买卖合同达成一致的理由不能成立，其诉请被告立即返还认购定金50000元、购房款1033092元及自2014年9月25日起至全部款项返还完毕之日止支付损失赔偿金的诉讼请求，本院不予支持。在审理中，被告申请对商品房买卖合同及补充协议中王小雨的签名是否是其母亲刘丽娟的签名进行鉴定。原告认为，被告是恶意拖延诉讼且其对合同的签订存在过失，同时认为即使是刘丽娟所签，刘丽娟也是无权代理，故不同意鉴定。本院经审查认为，本案已查明原告王小雨已构成对商品房买卖合同及补充协议的追认，是否为刘丽娟签字，并不影响案件的处理。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百二十一条规定，申请的鉴定事项与待证事实无关联，或者对于证明事实无意义的，人民法院不予准许。故根据上述规定，本院决定对被告的鉴定申请不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第六十条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第十二条的规定，判决如下：驳回原告王小雨的全部诉讼请求。案件受理费7711元，诉讼保全费5000元，由原告王小雨负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  刘宗华二〇一七年四月五日书记员  杨 岚