北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）丰民初字第11163号
原告（反诉被告）冯丹妮，女，1963年11月8日出生。
委托代理人王登瑞，北京王登瑞律师事务所律师。
被告（反诉原告）涂红，女，1968年8月19日出生。
委托代理人赵杰，北京市君润律师事务所律师。
委托代理人韩静，北京市君润律师事务所律师。
原告（反诉被告）冯丹妮与被告（反诉原告）涂红租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告（反诉被告）冯丹妮及委托代理人王登瑞，被告（反诉原告）涂红委托代理人赵杰、韩静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告冯丹妮诉称：2009年7月30日，我与涂红签订《房屋租赁协议》，我承租位于丰台区B109号房屋（以下简称109号房屋），租期2009年7月30日至2014年7月29日。合同履行期间，双方因诉争房屋存在漏水、反水、温度不达标等问题，以及房租问题形成诉讼。2012年9月20日，丰台法院作出（2012）丰民初字第8878号判决书，对上述问题进行了处理，现该判决书已经生效。自2012年1月9日至今，诉争房屋钥匙始终在涂红处掌握，使得我无法正常使用房屋，且将房屋内装修进行了拆除、将饭店的全套设备损坏和丢弃。因目前《房屋租赁协议》仍在履行中，故我要求：1、将诉争房屋钥匙交还；2、给付重新装修所需的费用300000元以及两个月的装修期；3、确认租期自交还钥匙、重新完成装修之日起顺延31个月；4、诉讼费用由涂红负担。
被告涂红辩称：双方间租赁纠纷已经经过审理，不可能继续履行。不同意冯丹妮的诉讼请求。
反诉原告涂红就反诉部分诉称：2009年7月30日，我与冯丹妮签订了《房屋租赁协议》，我将109号房屋出租给冯丹妮。2012年，双方因合同履行期间发生争议形成诉讼。经审理认定，冯丹妮应支付拖欠的租金、水电费，我因“一房二租”承担了违约责任。我认为，《房屋租赁协议》已于判决生效日时终止，不存在继续履行的可能。因此反诉要求冯丹妮将109号房屋腾退。
反诉被告冯丹妮就反诉部分辩称：《房屋租赁协议》经法院审理过，当时涂红要求确认协议已经解除，但该项诉讼请求已经被驳回，即合同应当继续履行。在合同继续履行的前提下，我不同意腾退诉争房屋。
经审理查明：涂红（甲方）与冯丹妮（乙方）签订《房屋租赁协议》，乙方承租109号房屋。租期五年，自2009年7月30日至2014年7月29日（2009年5月8日至2009年7月29日为免租期）。2012年2月20日，涂红与缴耀玮签订《房屋租赁合同》，涂红将109号房屋出租给缴耀玮。
2012年3月22日，涂红将冯丹妮、冯丹捷诉至本院，要求：1、确认《房屋租赁协议》于2012年2月19日解除；2、冯丹妮、冯丹捷共同给付截止至2012年2月19日的租金150000元、逾期给付租金的违约金261706元、截止至2012年1月9日的水、电费45874元、2008年度至2011年度的供暖费14211.72元、违约金100000元。冯丹妮反诉要求：1、涂红给付因漏水、反水造成的经济损失140000元；2、涂红给付将房屋出租给缴耀玮造成的财物损失150000元；3、依据《房屋租赁协议》第一条第五款双倍返还押金100000元；4、涂红负担反诉费用。本院于2012年9月20日作出（2012）丰民初字第8878号判决书，认定“当事人行使约定解除权或法定解除权主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。因涂红未提交充分证据证明解除合同通知已合法送达合同相对方冯丹妮，故对涂红要求确认《房屋租赁协议》已于2012年2月19日解除，本院不予支持。……涂红在《房屋租赁协议》未依法解除的情况下，与缴耀玮另行签订《房屋租赁合同》，属于违约。……对冯丹妮依据协议第一条第五款要求涂红给付100000元，本院予以支持”。判决后，涂红不服提出上诉，后于2012年12月7日撤回上诉。
缴耀玮与涂红因出租事宜亦产生纠纷，并诉至本院。本院于2012年12月3日作出（2012）丰民初字第8944号调解书，双方达成协议：一、解除原告缴耀玮与被告涂红于二〇一二年二月二十日签订的《房屋租赁合同》。二、被告涂红于二〇一二年十二月十日前向原告缴耀玮返还保证金十万元。三、被告涂红于二〇一二年十二月十日前向原告缴耀玮支付补偿金三万六千二百元。四、案件受理费二百元，由原告缴耀玮负担（已交纳）。五、此事一次性解决。
冯丹妮主张涂红要求确认《房屋租赁协议》解除，法院予以驳回，故协议应当继续履行。但涂红不仅持有109号房屋钥匙，而且将房屋内装修予以破坏，使得109号房屋不能正常使用。因此，要求继续履行合同，涂红交还109号房屋钥匙，涂红给付重新装修预计的费用300000元以及两个月装修期，并确认租期自交还钥匙、完成装修之日起顺延31个月。涂红认可钥匙在其处保管，并且认可由于缴耀玮承租109号房屋后对房屋进行了装修，因此拆除了冯丹妮原有装修。涂红表示（2012）丰民初字第8878号判决已经认定涂红因一方二租承担违约责任，双方间合同已经终止，故不同意冯丹妮的全部请求，并据此要求冯丹妮腾退109号房屋。涂红另表示，双方间的合同已经不具备继续履行的基础，目前正在与案外人商议将109号房屋另行出租。现双方间纠纷不断，冯丹妮多次向派出所报警寻求解决。冯丹妮认可多次报警的情况，但坚持要求涂红继续履行合同。
庭审中，经本院询问，双方均认可诉争房屋内尚留有冯丹妮部分物品。
以上事实，有原、被告当庭陈述以及相应证据在案佐证。
本院认为：《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效协议，双方均应依约履行。
从双方当事人陈述来看，冯丹妮系基于继续履行合同提出三项诉讼请求，而涂红系基于合同不再履行提出反诉请求，故本案争议焦点在于《房屋租赁协议》是否可以继续履行。首先，涂红在（2012）丰民初字第8878号案件中系要求确认《房屋租赁协议》于2012年2月19日解除，本院驳回了该项诉求，现该判决书已生效，故《房屋租赁协议》并未解除。涂红主张依据上述判决书承担一房二租的违约责任后，《房屋租赁协议》已经终止，没有相应依据，本院不予支持。其次，依据当事人陈述可以认定，冯丹妮对109号房屋的装修已经被拆除，目前钥匙已经由涂红掌握，冯丹妮无法使用该房屋。虽然《房屋租赁协议》并未解除，仍在租赁期间内，但涂红坚持不再履行，不同意交付钥匙，并积极准备将房屋另租他人，且双方就租赁事宜引起的纠纷已经报警多次。可见《房屋租赁协议》已经丧失了继续履行的基础，确已达到无法继续履行的程度。在合同无法继续履行的情况下，本院对冯丹妮要求涂红交付钥匙，并确认租期自交付钥匙、重新装修完毕之日起顺延31个月，不予支持，对冯丹妮基于继续履行合同，要求涂红给付重新装修的费用300000元以及两个月装修期，亦不予支持。因《房屋租赁协议》不再履行，故冯丹妮应将诉争房屋腾退给涂红，对涂红该项反诉请求，予以支持。需要指出的是，本院在本案中只是对于《房屋租赁协议》在目前情况下不具备继续履行的条件进行认定，但对于最终无法继续履行的过错在于哪一方并未进行认定，因此协议无法履行后的赔偿等后续问题，双方均可另行处理。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定，判决如下：
一、驳回冯丹妮的诉讼请求。
二、冯丹妮于本判决书生效之日起三十日内将《房屋租赁协议》中约定的位于丰台区B109号房屋腾退给涂红。
本诉受理费5800元，反诉受理费35元，由冯丹妮负担2935元（已交纳），由涂红负担2900元（于本判决书生效之日起7日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审 判 长 高 原
代理审判员 马贞翠
代理审判员 梁 艳
二〇一三年十二月十六日
书 记 员 安 飞