广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0111民初295号原告：赵敏娟，女，1978年8月5日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：何优，广东创见律师事务所律师。被告：广州白云房地产开发总公司，住所地广州市白云区。法定代表人：冯耀洪，总经理。被告：广州市罡华投资有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：郑蕾，总经理。委托诉讼代理人：罗锦华，广东创杰律师事务所律师。被告：中国建设银行股份有限公司广州天河支行，住所地广州市天河区。法定代表人：廖永红，行长。委托诉讼代理人：郑光争，广东强邦律师事务所律师。原告赵敏娟诉被告广州白云房地产开发总公司（以下简称白云公司）、广州市罡华投资有限公司（以下简称罡华公司）、中国建设银行股份有限公司广州天河支行（以下简称建行天河支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月4日受理后，罡华公司提起反诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告赵敏娟的委托诉讼代理人何优，被告罡华公司的委托诉讼代理人罗锦华，被告建行天河支行的委托诉讼代理人郑光争到庭参加了诉讼。被告白云公司经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。2017年9月7日罡华公司向本院申请撤回反诉，本院口头裁定准许罡华公司的撤诉申请。本案现已审理终结。原告赵敏娟向本院提出诉讼请求：1、被告白云公司、罡华公司交付美景苑XX号房屋，并提供房屋文件协助原告在广州市房屋交易登记中心办理房产证；2、被告白云公司、罡华公司、建行天河支行协助办理美景苑XX号房屋的抵押涂销登记；3、本案诉讼费用由被告白云公司、罡华公司承担。事实与理由：2000年4月9日我与被告白云公司签订《商品房预售合同》购买美景苑XX号房屋，并在广州市房屋交易所办理预售合同登记，后又经被告白云公司同意向建行天河支行借款，并将该房屋抵押给建行天河支行，在广州市国土房管局办理抵押登记。建行天河支行代我履行完毕全部付款义务。其后因该房屋建设停工及我未依约还款，建行天河支行起诉后申请执行，又将该债权转让给中国东方资产管理公司广州办事处，2007年7月黄俊光参加广州天河区人民法院拍卖美景苑房屋，通过茂名市茂港区人民法院向东方资产管理公司广州办事处缴纳美景苑XX号房款296790.94元，案件受理费5800元。黄俊光已经代我全部履行完毕还款义务，并有条件转交给我。该房产项目，于2007年12月由被告白云公司转让给被告罡华公司，我多次向二被告要求交付该房屋，但二被告以各种理由推脱，严重损害我的合法权益，特提起诉讼。被告广州白云房地产开发总公司无答辩。被告广州市罡华投资有限公司辩称，一、原告自始至终未有购买涉案房屋的真实意思表示，涉案合同的真实性存疑。首先，赵敏娟与白云公司于2000年4月9日签订了涉案的《商品房预售合同》，在该时间段前后，涉案房屋所在的“美景苑”项目存在与广州意海房地产开发有限公司相关的批量“购房人”虚假签署商品房预售合同并办理预售登记备案以骗取房屋贷款的情况。其次，本案中，赵敏娟在涉案的《商品房预售合同》签署姓名以后，一直无履行《商品房预售合同》的实际意思表示，原告本人一直无支付涉案房屋的购房款，而且在长达十年的时间内一直无主动要求交付房屋及办理房产证。再次，关于本案的银行贷款手续办理亦相当离奇，合同约定的监控账户中根本并无该笔贷款的到账依据，而在按揭银行放款后，赵敏娟更自始至终并无支付按揭银行的贷款还款，按揭银行表示涉案房屋的贷款本息还款均不是由赵敏娟支付的，竟然系由广东省茂名市茂港区人民法院汇款支付的，而同一时间段广东省茂名市茂港区人民法院的时任院长严得现己被判刑，相关刑事判决书中明确前述时间段的法院账户付款应当属于严得现的犯罪款项。二、原告赵敏娟至今未付清涉案房屋的全部购房款，被告有权行使顺序履行抗辩权，依法拒绝原告交付房屋以及协助办理房产证的诉讼请求。在本案中，原告赵敏娟并未支付涉案房屋的任何一笔购房款项，法庭应当认定涉案房屋的购房款并未付清。依照合同法第六十七条规定，因涉案合同的购房人并未履行支付购房款的主要义务，故被告有权行使顺序履行抗辩权，拒绝交付房屋以及协助办理房产证。综上所述，被告认为，原告的诉讼请求缺乏事实及法律依据，恳请人民法院查明有关事实，并依法驳回原告的全部诉讼请求。补充：广东省江门市法院告知我司，由于原茂港法院院长的刑事判决进入追赃的程序，涉案房屋是属于该执行程序中追赃的范围，在相应追赃调查没有正式结论前不应判决涉及涉案房屋处分的相应判项。被告中国建设银行股份有限公司广州天河支行辩称，同意原告的诉求，同意配合办理相关的涂销抵押手续，但是需要原告先去申请，我行核实过，相应款项都还清了。经审理查明，2000年4月9日，原告（乙方）与被告白云公司（甲方）签订《商品房预售合同》（编号：穗房预合字99090450号），乙方向甲方预购XX号房屋，建筑面积76.5121平方米（其中实得建筑面积66.4425平方米，公共分摊面积为8.0696平方米）；该预售商品房按建筑面积计算，售价为每平方米3688.30元，总金额282200元，该商品房售价未包括政府规定缴交的有关税费；付款时间约定：2000年4月9日前支付92200元，19万元办理银行按揭；甲方须于2000年10月31日前，将经竣工验收（包括建筑工程质量验收和按规定必须的综合验收）合格，并符合合同附件二所规定的装饰和设备标准的商品房交付乙方使用。2000年4月9日原告支付预售房款92200元。2000年5月16日广州市房地产交易所办理预售合同登记。2000年6月22日，原告将XX号抵押给中国建设银行广州市建和支行（2001年10月15日变更名称为中国建设银行广州市天河支行），贷款期限5年，自2000年6月至2005年6月。原告未按期归还贷款，建行天河支行起诉本案原告赵敏娟及白云公司，根据发生法律效力的（2003）天法民二初字第1151-1159号民事判决书，建行天河支行向天河区法院申请对赵敏娟及白云公司强制执行，天河区法院于2004年3月作出（2004）天法执字第1094-1101、1103号民事裁定书，裁定拍卖被执行人赵敏娟所有的位于广州市白云区广花路东侧新市镇远景村西南侧美景苑XX号。该案后移送茂名市茂港区人民法院执行，原告主张2007年7月黄俊光参加广州天河区人民法院拍卖美景苑房屋活动，通过茂名市茂港区人民法院向东方资产管理公司广州办事处缴纳美景苑XX号房款296790.94元，案件受理费5800元。原告出具黄俊光于2016年11月26日出具的说明函，其于2007年7月参加天河区人民法院组织的拍卖美景苑房屋的活动，按照东方资产管理公司广州办事处要求，通过茂港区人民法院向东方资产管理公司广州办事处支付广州市白云区广花路东侧新市镇远景村西南侧美景苑XX号房款296790.94元，案件受理费5800元，经协商同意，赵敏娟先协助办理确权后再移交。原告出具广州市番禺拍卖有限公司拍卖公告（2007年7月31日拍卖包括涉案房产在内的标的）；茂名市茂港区人民法院于2007年7月27日分别向中国东方资产管理公司广州办事处汇款296790.94元（注明用途房款）、5800元（注明用途受理费、赵敏娟一案）的转账凭证；茂名市茂港区人民法院于2009年9月22日出具证明一份，内容：我院于2007年7月27日代黄俊光汇款购买广州市白云区新市镇远景村西南侧美景苑八套房屋，其中XX号蔡光琳262678.83元；XX号邓法元293360.56元；XX号廖慧平262678.83元；XX号潘木榕278682.77元；XX号潘南飞278039.32元；XX号吴帆262678.83元；XX号赵敏娟302590.94元；XX号冯倩仪262678.83元，以上八套房款共2203388.91元汇入中国东方资产管理公司广州办事处账户，账号为：83×××01。2007年12月1日，茂名市茂港区人民法院作出（2007）茂港法指执字第23-3号民事裁定书（罡华公司申请强制执行白云公司），依据广东省高级人民法院（2007）粤高法执字第9号民事裁定书指令，执行已经发生法律效力的广东省高级人民法院（2006）粤高法民一初字第2号民事调解书，并依法查封登记在被执行人白云公司名下的广州市白云区广花路东侧、新市镇远景村西南侧“美景苑”项目，经查，“美景苑”项目虽登记在被执行人白云公司名下，但申请人罡华公司已经履行上述调解书绝大部分义务，同时申请人罡华公司对尚未履行的部分已经作出偿还保证，“美景苑”项目权益应属申请人罡华公司所有，裁定：一、解除（2007）茂港法指执字第23-1号、23-2号民事裁定书对广州市白云区广花路东侧、新市镇远景村西南侧“美景苑”土地及土地上房屋的查封；二、将被执行人白云公司名义登记的位于广州市白云区广花路东侧、新市镇远景村西南侧“美景苑”土地[国有土地使用证号为：穗府国用（2006）第1100137号]及上盖过户到申请人罡华公司名下；三、该房过户产生的一切税费由申请人罡华公司承担。涉案房屋因严得刑事案件目前由江门市中级人民法院以（2014）江中法执字第153-3号《协助执行通知书》查封，查封期限至2019年12月14日。原告确认涉案房屋没有移交，仍空置。涉案房屋现仍登记抵押，抵押权人为建行天河支行，原告明确涂销抵押不需罡华公司及白云公司协助。以上事实，有商品房预售合同、抵押备案证明、汇款凭条、民事裁定书、拍卖公告、汇款凭证、证明、说明函、刑事判决书及当事人陈述等证据证实。本院认为，原告与被告白云公司签订《商品房预售合同》，双方买卖合同关系成立，原告现起诉要求被告白云公司、罡华公司交付美景苑XX号房屋，并提供房屋文件协助原告在广州市房屋交易登记中心办理房产证，涉案房屋现由江门市中级人民法院以（2014）江中法执字第153-3号《协助执行通知书》查封，查封期限至2019年12月14日，至今仍未解封，原告要求交付美景苑XX号房屋，协助办理房产证的起诉应予以驳回（已另行制作裁定书）。原告要求被告白云公司、罡华公司、建行天河支行协助办理美景苑XX号房屋的抵押涂销登记，涉案房屋并未抵押给白云公司及罡华公司，原告确认涂销抵押不需白云公司及罡华公司协助，故原告要求白云公司、罡华公司协助涂销抵押，无事实依据，本院不予支持。建行天河支行作为抵押权人对原告要求协助涂销抵押无异议，原告要求建行天河支行协助办理涉案房屋的抵押涂销登记，本院予以支持。被告白云公司经本院合法传唤，期满未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起五日内，被告中国建设银行股份有限公司广州天河支行协助原告赵敏娟办理美景苑XX号房屋的抵押涂销登记；二、驳回原告赵敏娟的其他诉讼请求。本案受理费50元，由原告赵敏娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  陶向军人民陪审员  邓幼花人民陪审员  陈柳红二〇一七年十月三十一日书 记 员  周 沣