湖北省武汉市江岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂江岸民商初字第00046号
原告武汉云弘电子电源有限公司。
法定代表人鲁继文，该公司经理。
委托代理人蔡红喜（特别授权代理），湖北灵均律师事务所律师。
被告徐罗峰，男，1963年3月14日出生，汉族，武汉市江岸区汉陵纸品加工厂合伙人。
被告胡汉陵，女，1956年7月30日出生，汉族，武汉市江岸区汉陵纸品加工厂业主。
第三人武汉市通惠经贸有限责任公司。
法定代表人陈爱兵，该公司总经理。
委托代理人马波（一般授权代理），湖北匡济律师事务所律师。
原告武汉云弘电子电源有限公司（以下简称云弘公司）诉被告徐罗峰、胡汉陵，第三人武汉市通惠经贸有限责任公司（以下简称通惠公司）合同纠纷一案，本院于2013年11月12日立案受理后，依法由审判员罗松适用简易程序于2013年12月11日公开开庭进行了审理。原告云弘公司的委托代理人蔡红喜，被告徐罗峰、胡汉陵，第三人通惠公司的委托代理人马波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告云弘公司诉称：2004年12月28日，通惠公司与我公司签订租赁合同，合同约定将通惠公司位于本市江岸区谌家矶园林村39号房屋及场地租赁给我公司使用。2010年9月12日，我公司的法定代表人鲁继文与徐罗峰签订租赁合同，将上述房屋及场地租赁给徐罗峰，后徐罗峰又将该房屋和场地与胡汉陵开办的武汉市江岸区汉陵纸品加工厂联合经营。2012年9月14日，徐罗峰起诉鲁继文要求终止合同，返还租赁保证金，赔偿损失。此案经武汉市江岸区人民法院审理确认鲁继文与徐罗峰签订的租赁合同无效，由鲁继文返还徐罗峰厂房租赁保证金，驳回了徐罗峰的其他诉讼请求。可徐罗峰、胡汉陵一直占用江岸区谌家矶园林村39号房屋及场地，自2012年10月至2013年7月未向我公司支付任何费用，给我公司造成了很大的经济损失。为维护自身合法权益，现诉至法院，请求判令：1、徐罗峰、胡汉陵立即腾退武汉市江岸区谌家矶园林村39号房屋及场地；2、徐罗峰、胡汉陵承担占用场地期间（2012年10月至2013年7月）给我公司造成的损失54，000元；3、本案诉讼费用由徐罗峰、胡汉陵承担。审理中，原告云弘公司将诉讼请求第二项变更为“徐罗峰、胡汉陵承担占用场地期间（2012年10月至2013年12月）给我公司造成的损失81，000元”。
被告徐罗峰、胡汉陵共同辩称：一、云弘公司无权要求我们腾退武汉市江岸区谌家矶园林村39号房屋及场地。由于云弘公司擅自转租的行为以及长期恶意拖欠租金，通惠公司已自动终止与云弘公司的租赁合同；二、云弘公司要求我们赔偿损失没有任何依据。2012年9月，因云弘公司拖欠租金，通惠公司与其沟通无果，最终迫于无奈将本案房产予以查封，准备收回。厂房被封后，无法生产，为减少损失，我们只有将设备搬走另找地方继续生产，因此云弘公司主张给其造成损失，完全属于无稽之谈。综上，请求法院驳回云弘公司的全部诉讼请求。
第三人通惠公司述称：一、云弘公司的转租行为未经我公司同意，其无权转租；二、云弘公司拖欠我公司三年租金135，520元及滞纳金203，280元未支付，应当立即支付，同时无条件腾退现在非法占有我公司的房产和场地；三、我公司与云弘公司的租赁协议已于2012年12月25日自动终止；四、我公司与云弘公司终止租赁合同后，通过招租的形式，现已出租给武汉市江岸区汉陵纸品加工厂（以下简称汉陵纸品厂）。
经审理查明：通惠公司系武汉市江岸区谌家矶园林村39号原金诚电线厂1，024平方米的房屋及场地的所有权人。
2004年12月28日，通惠公司与云弘公司签订《租赁合同》，约定通惠公司将武汉市江岸区谌家矶园林村39号原金诚电线厂1，024平方米的房屋及场地租赁给云弘公司生产电池，合同期限自2005年1月1日起至2014年12月31日止；合同期间，云弘公司不得私自将租赁财产对外转租、转借、变卖。
2010年9月12日，云弘公司的法定代表人鲁继文与徐罗峰签订《厂房租赁合同》，约定鲁继文将位于武汉市江岸区谌家矶园林村39号面积2，000平方米的厂房租赁给徐罗峰；合同期限自2010年10月8日起至2015年10月7日止，租金为第一年每月6，000元，从第二年起每年递增5%，徐罗峰应向鲁继文支付厂房租赁保证金15，000元。合同签订后，徐罗峰向鲁继文支付了厂房租赁保证金15，000元及截至2012年10月8日的租金。徐罗峰与胡汉陵在租赁处合伙开办了汉陵纸品厂。
2012年8月，徐罗峰租赁的厂房被封，其诉至本院，请求判令终止与鲁继文签订的《厂房租赁合同》，并返还租赁保证金15，000元及赔偿损失581，788元。本院经审理后认为云弘公司的法定代表人鲁继文以自己的名义与徐罗峰签订的《厂房租赁合同》，未经厂房所有权人通惠公司同意，应为无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，遂判决鲁继文向徐罗峰返还厂房租赁保证金15，000元并驳回了其他诉讼请求。
2012年8月13日，云弘公司就租金拖欠一事向通惠公司出具《承诺书》，上载：“我公司因经营不善，多年来生产没有进入正轨，导致2009年至2012年共四年租金未缴。至2012年12月31日共欠通惠公司租金135，520元。我公司承诺2012年12月15日前将所欠租金如数缴纳与通惠公司。否则2012年12月25日自行退场，双方租赁合同因我公司无租金支付能力而终止。通惠公司享有依法追缴我公司所欠租金的权利。2013年1月4日，我公司未搬设备归通惠公司所有”。此后，云弘公司仍未按承诺期限向通惠公司缴纳租金。
2012年8月底，因厂房被封，徐罗峰、胡汉陵搬离租赁地点。2013年年初，徐罗峰、胡汉陵又搬回原址生产经营。同年3月8日，胡汉陵与通惠公司签订《厂房租赁合同书》，约定通惠公司将位于谌家矶园林村的厂房租赁与胡汉陵使用；租赁期限为2年，从2013年1月1日起至2014年12月31日止。合同签订后，胡汉陵按期缴纳租金并使用租赁物至今。
审理中，通惠公司确认其公司与胡汉陵签订的《厂房租赁合同书》以及与云弘公司签订的《租赁合同》所涉租赁物是同一的。
上述事实，有经过庭审举证、质证的《租赁合同》、《厂房租赁合同》两份、《承诺书》、《民事判决书》及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证，并经庭审核查属实，本院依法予以采信。
本院认为：云弘公司与通惠公司签订的《租赁合同》，合法有效。在租赁期内，云弘公司因拖欠租金一事向通惠公司承诺“2012年12月15日前将所欠租金如数缴纳与通惠公司。否则2012年12月25日自行退场，双方租赁合同终止”。该承诺实质上属合同一方当事人约定了解除合同的条件。当云弘公司未按承诺履行义务时，通惠公司并未选择行使合同解除权，而是与胡汉陵另行签订了一份《厂房租赁合同书》。而胡汉陵与通惠公司签订的《厂房租赁合同书》同样系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦属有效合同。也就是说，通惠公司作为权利人就同一租赁物分别与云弘公司、胡汉陵签订了两份同样有效的合同。本案的焦点是，在合同均有效的情况下，应由谁来履行租赁合同。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；……。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理”。现胡汉陵已实际、合法占有租赁物，故云弘公司要求徐罗峰、胡汉陵腾退武汉市江岸区谌家矶园林村39号房屋及场地并赔偿损失的诉请，法律依据不足，本院不予支持。据此，本院依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
驳回原告武汉云弘电子电源有限公司的诉讼请求。
案件受理费1，230元减半收取615元、邮寄费60元，合计675元由原告武汉云弘电子电源有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审判员 罗 松
二〇一四年一月二十二日
书记员 杨敬文