江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏13民终2367号
上诉人（原审原告）：宿迁市老兵物业管理有限公司。
法定代表人：陈冬梅。
委托诉讼代理人：张戈，江苏宏亮律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王绍娟。
委托诉讼代理人：王小虎。
被上诉人（原审被告）:臧永北。
上诉人宿迁市老兵物业管理有限公司（以下简称老兵物业）因与被上诉人王绍娟、臧永北物业服务合同纠纷一案，不服宿迁市宿城区人民法院（2017）苏1302民初816号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
老兵物业上诉请求：依法撤销一审判决，发回重审或依法改判；一、二审诉讼费用由被上诉人王绍娟、臧永北承担。事实和理由：1.一审法院审理程序存在瑕疵。被上诉人王绍娟、臧永北提供的证据未在庭审中进行质证，因此不能作为本案的定案依据，且也不能证明老兵物业的服务存在物业服务的瑕疵。王绍娟、臧永北所指认的违章搭建，是2015年宿城区规划部门对老旧小区进行重新规划的结果。王绍娟、臧永北对于是不是违章搭建没有认定权。即使老兵物业存在服务瑕疵，根据一审法院审理老兵物业诉闻庆兰物业服务合同一案[（2017）苏1302民初884号]的判决内容表述：“关于被告主张老兵物业为枫情水岸小区提供服务期间，存在保洁不到位，公共设施维护不完善、乱搭乱建等情况，本院认为被告所属小区房屋性质为门面房处于小区院外，小区院内管理的情况影响较小，故对其辩称本院不予采信。”该案中一审法院并未依据此抗辩扣减物业服务费。闻庆兰和本案中的王绍娟、臧永北均是该小区的门面房业主，性质相同但判决结果却有重大差异，故一审由此认定老兵物业服务瑕疵并扣减服务费的事实无法成立。2.矿山社区居委会转让给老兵物业的债权应当得到支持。2015年9月，在枫情水岸小区因前期物业管理公司擅自撤离的情况下，居委会出资为小区提供了保安、保洁等服务，已产生实际的支出。由此产生对小区业主的债权，完全可以转让。不支持老兵物业收取2016年1月至6月的物业费会造成公共开支的不当占用，也不利于培养业主养成正常的商业习惯。老兵物业收取该部分债权也将用于枫情水岸小区环境的改善，不会就此牟利。
王绍娟辩称：1.物业进驻小区其根本不知情，一审法院在审理期间老兵物业才写了通知放在大门口告知物业进驻了，且老兵物业并未提供服务。2.违章搭建对其经营的宾馆造成了很大影响，电表、水表全在其他业主院墙内，对宾馆营业造成很大的损失。且宾馆走道、垃圾都是其请人打扫的。
臧永北二审中未予答辩。
老兵物业向一审法院起诉请求：判决被告王绍娟、臧永北支付物业费28191.84元（自2016年1月1日至2016年12月30日，计算标准按建筑面积119.04平方米，每月每平方米1元）；诉讼费用由王绍娟、臧永北承担。事实和理由：2015年9月，枫情水岸因前期物业管理公司的擅自撤离，致使小区生活环境恶化，小区属地幸福街道矿山社区居民委员会（以下简称矿山居委会）为了小区居民生活需要，投入人力物力管理小区至2016年7月1日。鉴于枫情水岸小区至今没有成立业主大会，2016年7月1日，老兵物业与矿山居委会签订物业服务合同并入驻枫情水岸小区提供物业管理服务。2016年7月10日矿山居委会又与老兵物业签订协议，约定矿山居委会将2016年1月至2016年6月30日期间收取物业服务费用的权利转让给老兵物业，并于2017年1月2日对小区业主进行了通知。老兵物业入驻后在提供安保、保洁等服务的前提下，还争取资金对于小区的管道、道闸、技防设施、防火门等项目进行维修改造，小区整体居住质量明显提升。老兵物业系合法的物业服务企业，王绍娟、臧永北作为该小区的业主接受了服务，就应当向老兵物业缴纳各项费用，老兵物业多次向王绍娟、臧永北催要物业费未果，故诉至法院。
一审法院认定事实：2016年6月28日，幸福街道矿山社区居委会（甲方）与宿迁市老兵物业有限公司（乙方）签订了枫情水岸小区物业管理委托合同，合同约定，甲方将枫情水岸小区23094平方米面积及89户居民的物业委托于乙方实行物业管理。合同第一条第十项进行如下约定，乙方每次向业主和物业使用人收取下列费用（按照物价部门核实标准，每次收取不得跨年度）：（1）物业管理费。（2）公共水电分摊费。（3）营业用房物业服务管理费。（4）车位使用费，按政府指导价酌情收取。（5）每年收取的车位费，按照政府文件规定，30%用于物业公司对车位的日常管理，70%由业主共有，由甲方决定用于小区公共支出。合同第二条约定：委托管理期限为三年，自2016年7月1日起至2019年6月30日止。根据该合同约定，老兵物业于2016年7月开始为枫情水岸小区提供物业服务。
2016年7月10日，幸福街道矿山社区居委会（甲方）与宿迁市老兵物业有限公司（乙方）又签订一份协议，协议约定：2015年9月，甲方辖区枫情水岸小区原有的物业公司突然停止服务，并不知去向，致使小区陷入管理混乱，垃圾遍地，严重影响了小区业主的生活质量。甲方作为属地居委会，为枫情水岸小区全体业主的生活需要，先行筹措资金聘请保安、保洁等相关人员进入小区提供物业服务，现枫情水岸业主未向甲方缴纳2015年9月至2016年6月30日期间的物业服务费用。乙方为依法成立的物业管理公司，且已被选聘为枫情水岸小区的物业服务公司。经甲乙双方平等协商，乙方自愿受让甲方对枫情水岸业主收取2016年1月至2016年6月30日期间的物业服务费用权利。2017年1月2日，幸福街道矿山社区居委会将上述协议的主要内容向枫情水岸的业主发送了通知。
另查明，老兵物业的物业服务企业资质等级为三级，服务收费标准住宅为0.36元/平方米。被告王绍娟、臧永北名下的位于风情水岸房屋有：2#4-2（面积为117m2）、2#4-3（面积为117m2）、2#5-2（面积为112.99m2）、2#5-3（面积为112.99m2）、2#6-2（面积为112.99m2）、2#3-2（面积为117m2）、2#3-3（面积为117m2）、2#1-1（面积为87.63m2）、2#1-2（面积为90.61m2）、2#1-3（面积为102.63m2）、2#2-1（面积为98.11m2）、2#2-2（面积为102.34m2）、2#2-3（面积为113.43m2）。
以上事实有枫情水岸小区物业管理委托合同、授权书、协议、通知、宿城区物业服务企业承接项目备案表、宿迁市区普通住宅前期物业收费公示备案表、照片及当事人陈述在卷佐证。
一审法院认为，根据2009年国家住房和城乡建设部颁发的《业主大会和业主委员指导规则》第五十八条的规定，因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。本案中，矿山居委会作为枫情水岸小区所在地居委会，有权在小区处于既无物业公司进驻也无业主委员会或业主大会进行自治，小区处于无序管理的情况下代行业委会职责，委托老兵物业进驻小区进行管理，属于合法行为，矿山居委会与老兵物业签订的物业服务合同对枫情水岸小区所有业主具有约束力，老兵物业在其提供物业服务期间有权向二被告王绍娟、臧永北收取物业费，即2016年7月1日至2016年12月30日的物业管理费用。老兵物业提供的证据不足以证明王绍娟、臧永北的房屋面积为2347.32m2，故其主张据此计算物业费，不予支持。经一审法院调查核实，王绍娟、臧永北名下房屋面积为1401.72m2，予以确认。老兵物业认为王绍娟、臧永北的房屋性质为商铺及门面房，王绍娟、臧永北无异议。老兵物业主张非住宅用房物业费收费标准为1元/月/m2并无不当，予以支持。本案中，结合王绍娟陈述及提供的照片，可以证明老兵物业在提供物业服务过程中，未能按照物业合同约定的管理事项要求严格履行义务，存在公共设施维护不完善、乱搭乱建等情况，系瑕疵履行合同。一审法院根据老兵物业提供物业服务的人力、物力、服务项目、标准、质量等实际情况，平衡双方的利益，根据公平原则，酌情确定，对老兵物业在本案中主张的物业服务费，王绍娟、臧永北按照80%支付，应支付物业费6728.26元（1401.72m2×1元/月/m2×6个月×0.8）。
关于矿山居委会与老兵物业签订的债权转让协议。双方约定矿山居委会将2015年9月至2016年6月30日期间收取物业服务费用的权利转让给老兵物业，老兵物业依法取得转让期间收取物业费的权利。一审法院认为，债权转让的前提是存在合法有效的债权。本案中，矿山居委会对枫情水岸小区提供基础物业服务保障，王绍娟、臧永北对此无异议，但是居委会系群众自治性、非营利组织，收取物业费依据、标准无法确定；老兵物业也没有证据证明，矿山居委会为枫情水岸小区提供服务期间，存在数额确定的实际支出。因此，对于老兵物业主张的2016年1月至2016年6月30日期间的物业费不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决：一、被告王绍娟、臧永北于本判决生效之日起十日内给付宿迁市老兵物业管理有限公司物业费6728.26元；二、驳回原告宿迁市老兵物业管理有限公司其他诉讼请求。
二审期间，上诉人老兵物业向本院提交以下证据：
证据1，宿迁市宿城区人民法院作出的（2017）苏1302民初884号民事判决书；拟证明老兵物业诉闻庆兰物业服务合同纠纷一案，宿迁市宿城区人民法院已作出生效民事判决，认定闻庆兰应按1元/月/㎡全额支付物业服务费；闻庆兰和本案被上诉人王绍娟、臧永北一样，也是枫情水岸小区的商铺业主，但本案中一审法院却酌定按照80%支付物业服务费，与上述生效民事判决不一致。
证据2，照片五张；拟证明老兵物业进驻小区后一直为被上诉人提供垃圾清扫，污水管道输出等服务，应当全额收取物业服务费用。
证据3，照片一张；拟证明被上诉人王绍娟、臧永北擅自搭建违章建筑，现被上诉人又以小区私搭乱建为理由拒绝缴纳物业费，实质上属于不诚信的行为。
证据4，回复函、意见反映函及邮寄凭证；拟证明被上诉人辩称的私搭乱建的情况均发生在老兵物业入驻小区之前，老兵物业已将相关情况向职能部门进行反映，已尽到了物业管理义务。
证据5，矿山居委会出具的凭证；拟证明矿山居委会从2016年1月至6月30日支出的成本费用为24027元，根据住房和门面的收费单价进行分摊，商铺核算后物业成本分摊为每平方米1.9元，一审中查明被上诉人王绍娟、臧永北的经营面积为1401.72平方，因此其应承担的物业服务费数额为2663元。
王绍娟对上述证据的质证意见：对证据1；每个案件情况不同，所以判决不同很正常，本案与闻庆兰案不同之处首先就是其宾馆开了六七年，十几个电表都在其他业主院墙内，一直在被别人占用，对宾馆营业造成了很大影响，造成了很大损失；而且其房屋面积比较大，是自己请人保洁的。对证据2；照片谁都能拍，不能证明是老兵物业是帮其打扫和拖运垃圾，对该五张照片不予认可。对证据3；该处搭建并不是私自搭建，因该处有压缩机，其当时和城管协商过，城管也是认可的。对证据4；回复函及意见反映函跟其没有关系。对证据5；矿山居委会支出的费用与其宾馆毫无关系，宾馆并没有用他们的电，且垃圾都是自己打扫的。
本院对上述证据的认证意见：对证据1；老兵物业诉闻庆兰物业服务合同纠纷一案，宿迁市宿城区人民法院已作出生效民事判决，且闻庆兰与王绍娟、臧永北均系枫情水岸小区的商铺业主，故该判决书可以作为本案的证据使用。对证据2、证据3；仅凭照片不能达到老兵物业的证明目的，本院不予采信。对证据4；意见反映函及回复函均形成于2017年6月份，与本案讼争的2016年物业服务费不具有关联性，本院不予采信。对证据5；矿山居委会出具的相关凭证，不足以证明系枫情水岸小区的物业管理费用，本院不予采信。
二审查明的事实与一审判决查明的事实一致，本院予以认定。
本院认为，本案二审争议焦点为：1.老兵物业是否存在瑕疵履行合同；对于2016年7月1日至2016年12月30日的物业管理费用，王绍娟、臧永北应否全额向老兵物业支付。2.老兵物业主张2016年1月至2016年6月30日期间的物业费，应否得到支持。
关于第1个争议焦点。本院认为，老兵物业系合法入驻枫情水岸小区，有权向小区业主收取在入驻小区期间2016年7月1日至2016年12月30日的物业管理费用；其中王绍娟、臧永北名下房屋面积为1401.72㎡，房屋性质为商铺及门面房，物业费收费标准为1元/月/㎡，本院予以确认。王绍娟主张，老兵物业在提供物业服务过程中存在公共设施维护不完善、保洁不到位、乱搭乱建等情况，但其未能提供充分证据予以证实；且王绍娟、臧永北所属的房屋性质为商铺及门面房，处于小区院外，小区院内管理的情况对其影响较小。王绍娟还着重提出，其宾馆十几个电表都在其他业主院墙内，一直在被别人占用，对宾馆营业造成了很大影响，造成了很大损失；但王绍娟同时亦陈述该状况已存在六七年时间，而老兵物业于2016年7月1日才入驻小区，故不应将此归责于老兵物业，王绍娟该主张并不能成立。综上所述，王绍娟、臧永北未能举证证明老兵物业存在瑕疵履行合同，其应向老兵物业全额支付物业费8410.32元（1401.72m2×1元/月/m2×6个月）。一审法院酌情确定王绍娟、臧永北向老兵物业支付该费用的80%缺乏依据，应予纠正。
关于第2个争议焦点。老兵物业主张，依据其与矿山居委会签订的债权转让协议，其有权向小区业主收取2016年1月至2016年6月30日期间的物业费，其中商铺收费标准为1.9元/月/㎡。本院认为，本案中债权转让的前提是矿山居委会对小区业主存在合法有效的债权，因矿山居委会收取物业费依据以及收费标准无法确定，且老兵物业亦未能提供有效证据证明矿山居委会的实际支出费用，故对老兵物业该上诉理由不予支持。
综上所述，上诉人老兵物业的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、变更宿迁市宿城区人民法院（2017）苏1302民初816号民事判决第一项为：“王绍娟、臧永北于本判决生效之日起十日内给付宿迁市老兵物业管理有限公司物业费8410.32元”；
二、维持宿迁市宿城区人民法院（2017）苏1302民初816号民事判决第二项。
如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费337元，由上诉人宿迁市老兵物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄亚非
审判员 陈泽环
审判员 庄云扉
二〇一七年九月二十六日
书记员 汪小婉
第1页/共12页