江西省南昌县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民初字第1625号
原告：江西中体实业有限公司。住所地：江西省南昌县莲塘镇府前东路**号*单元。
组织机构代码：77585360-7。
法定代表人：郑循德，该公司总经理。
委托代理人：何国顺，北京大成（南昌）律师事务所律师。执业证号：13601199810944818。
委托代理人：邓辉飞，北京大成（南昌）律师事务所律师。执业证号：36011404110034。
被告：张俊伟，男，1977年4月10日出生，汉族，住江西省南昌市东湖区。
原告江西中体实业有限公司（以下简称为中体公司）诉被告张俊伟商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年11月6日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中体公司委托代理人何国顺、邓辉飞，被告张俊伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中体公司诉称：2013年6月20日，被告通过原告的销售代理公司福州新境界企业策划有限公司南昌分公司（以下简称为新境界公司）责任人刘悦与原告签订《商品房买卖合同》。约定被告购买原告开发的位于南昌县象湖××区××单元××室商品房××栋，该房屋面积为217.15平方米，约定总购房款为2128070元。因刘悦涉嫌合同诈骗（已立案审理），使得被告实际仅支付了165万元即取得该套房屋的房产登记备案手续。2014年4月28日，经南昌县公安局调解，由原告、新境界公司、被告三方自愿达成了和解协议：被告承诺自愿完整履行商品房买卖合同约定的付款义务，并向南昌县公安局出具承诺书，当即支付了10万元购房款，余款378070元承诺在2014年5月底前一次性付款。和解协议签订后至今，被告仍未履行约定的付款义务，截止起诉之日止被告共欠缴房款378070元，在此期间原告曾多次催促被告履行合同付款义务，但被告却始终未予理会。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告支付购房款378070元；2、被告按房屋买卖合同约定日万分之五的比例支付逾期（暂定525天）付款违约金99243元（计算截止日为：2014年6月1日暂至本案起诉之日，请求判决计算至实际支付之日止）。本案诉讼费用由被告承担。
被告张俊伟辩称：1、当时协商付款后我方当场付款10万元，公司王总口头承诺按时办证，当我将继续付款时听说办证事宜存在很多不确定性，我再次来到公司找到王总，王总告诉我如未按时办证可以起诉公司，并赔偿1
%的购房款。如此一来我是打了99折买了间无产证的房屋；2、县政府曾明令下文县房管局由于一房多卖等事宜暂停中体公司楼盘别墅办证事宜，至今尚未恢复办证；3、开发商也未办完房管局以外的主管各单位的审批手续，房产证核实能办理下来成了未知数；4、中体公司被税务部门列入欠税黑名单，至今尚有近千万的税款未向税务部门缴纳，只是给我们开了收款收据也未给我开具正式税务发票，未来税务部门是否能让该企业继续开具购房发票也成了未知数；5、正常的楼盘都可以办理尾款按揭，可是中体公司却无法在各大银行办理按揭，企业如此信誉令我实在担忧；6、我用212万元购买的是一个完整的产品，是一套被国家各个部门鉴定审核合格达标的有房产证的房屋，目前各项手续都不齐全呢，只是一个土建的毛坯而已，产品价值远未到达212万元；7、由于中体公司未能及时办理房产证，我个人无法办理抵押贷款手续，致使为了公司运作办理了高息的信用贷款，期间利息损失近百万；8、如果我们发现购买的产品不合格不合法我们百姓是否还有继续履行我们单方面的付款协议，在正常的买卖当中买方都有权退回购房款，并有权追回损失；9、由于中体公司目前的失信状况，我要求中体公司办理好各项审批手续，并缴纳足额税款给国家后办理公司大房产证后我再无滞纳金补足房款办理产权证。
经审理查明：2013年6月20日，被告张俊伟（买受人）与原告中体公司（出卖人）签订合同编号为2013-024022号《南昌县商品房买卖合同》，约定：1、被告购买原告开发的罗马景苑（罗马象湖壹号）第9栋1单元102号房屋一套，建筑面积217.15平方米；2、付款方式及期限：买受人于签订合同时一次性支付房款人民币2128070元；3、合同第七条约定：买受人逾期付款的违约责任：（2）逾期超过30天后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。2014年4月28日，原告中体公司、被告张俊伟及案外人新境界公司三方签订《和解协议书》一份，协议载明：1、三方确认被告张俊伟购买的B区9#102室，合同金额为2128070元，被告已交房款为人民币1650000元；2、被告张俊伟自愿退出所获账款（自己应补交房款）人民币478070元，其中100000元于协议签订时给付，剩余款项378070元于2014年5月底之前全部付清。同日，被告张俊伟向南昌县公安局出具《承诺书》一份，承诺作为刘悦合同诈骗案（已另案处理）的获利购房户，同意退出获利（自己应补交房款）给原告中体公司。2014年4月29日，原告中体公司出具收条一份，载明：“江西中体实业有限公司今收到张俊伟（B区9#102）在刘悦合同诈骗一案中补交购房款100000元（大写：壹拾万元整）”。嗣后，被告张俊伟一直未按协议约定支付剩余房款378070元，原告中体公司因此诉至本院。案经调解无果。
以上事实有原告提供的《南昌县商品房买卖合同》一份、《和解协议书》一份、《承诺书》一份、收条一张等证据予以证实。
本院认为：原、被告于2013年6月20日签订的《南昌县商品房买卖合同》（以下简称为合同），系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。根据上述合同约定，被告应在合同签订时一次性支付购房款2128070元给原告，但被告仅支付了1650000元，还余有478070元房款未予支付，关于该笔未付款项，原、被告及案外人新境界公司三方于2014年4月28日达成协议，协议中原告同意被告于2014年5月底前将剩余478070元房款付清，但被告在支付了100000元后未再付分文，截止至庭审之日止，被告尚有购房款378070元未向原告支付，原告据此请求被告予以支付，事实清楚、证据充分，故本院予以支持。关于原告主张以应付款按照日万分之五的比例计算自2014年6月1日起至实际付清钱款之日止逾期付款违约金的诉讼请求，本院认为，虽然原、被告在合同中约定购房款应于合同签订时（即2013年6月20日）一次性付清并对逾期付款的违约责任约定如下：“···（2）逾期超过30天后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金”，但在双方2014年4月28日达成的和解协议中又约定剩余款项应在同年5月底前付清，上述协议约定可视为双方对原合同付款期限的变更，系当事人真实意思表示，故被告的付款截止日期应为2014年5月31日，被告未按协议约定的期限付清房款，应承担自2014年6月1日起至实际付清房款之日止的逾期支付的违约责任。庭审中，被告认可其逾期付款的事实，但提出合同中约定的按日万分之五计算违约金的标准过高，请求予以减少，对被告的该项抗辩理由，本院在综合考量客观实际后认为，合同中所约定的违约金计算确实存在标准过高的情形，故酌定违约金标准调整为按日万分之一计算。关于被告声称自己未履行房款支付义务系因原告未按时办理房产证且存在无法办证的风险所导致的抗辩理由，本院认为，根据双方之间的合同及和解协议，原告对被告负有办理房屋产权证的义务，被告对原告负有按期支付购房款的义务，在履行时间上，被告的义务在先，原告的义务在后，故被告无权要求原告先于自己履行义务，且被告亦未提供任何证据以证明原告确实存在《中华人民共和国合同法》第六十八条中所列四种情形，故被告应对其中止履行的行为承担违约责任。为此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第六十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告张俊伟应于本判决生效之日起十日内支付原告江西中体实业有限公司购房款人民币378070元；
二、被告张俊伟应于本判决生效之日起十日内赔偿原告江西中体实业有限公司逾期付款378070元的违约金（按日万分之一自2014年6月1日起计算至本判决确定还款之日止）；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8460元由被告张俊伟承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。
审 判 长 朱 琳
人民陪审员 熊莲娣
人民陪审员 邓 峰
二〇一六年三月十四日
书 记 员 刘文莉