新疆维吾尔自治区阿克苏地区中级人民法院民 事 判 决 书（2015）阿中民一终字第598号上诉人（原审原告、反诉被告）米热扎提·阿扎提，男，维吾尔族，1992年10月11日出生，个体工商户，住拜城县。委托代理人阿扎提·尼亚孜，男，维吾尔族，52岁，公务员，住址同上，系上诉人的父亲。委托代理人木合塔尔.买买提，新疆胜天律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）拜城县鑫盛物业服务有限公司。住所地拜城县商业步行街*****房。法定代表人张俊峰，该公司总经理。委托代理人赵晓英，新疆远新律师事务所律师。上诉人米热扎提·阿扎提因与上诉人拜城县鑫盛物业服务有限公司（以下简称鑫盛物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服拜城县人民法院（2014）拜民初字第686号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人米热扎提·阿扎提及其委托代理人阿扎提·尼亚孜、木合塔尔.买买提，上诉人鑫盛物业公司委托代理人赵晓英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2013年4月22日，原告米热扎提·阿扎提与被告鑫盛公司的职员董亚签订《租赁协议》1份，约定原告承租被告位于拜城县商业步行街2楼D座00号商铺，租赁期为2013年4月27日至2014年4月26日，租金20000元，保证金5000元。协议同时对双方的权利义务、违约责任进行了约定。协议签订后，原告按约向被告缴纳了20000元租金和5000元保证金，随即对房屋进行了装修，并命名为“阿玛尼音乐酒吧”开始经营。期间，原告在申请办理相关营业证照时，由于该房屋是彩钢板房，未设置后门，存在消防隐患，未通过消防检查，未能办理营业执照。原告在经营了一段时间后停业，协议到期后，未搬出该房屋，期间也未向被告缴纳物业管理费。另查明，商业步行街2楼D座00号商铺是被告在2楼原休息平台处加盖的彩钢板房。2014年7月23日，拜城县住房和城乡建设局作出拜限拆字（2014）2号责令限期拆除违法建设决定书，责令被告拆除包括原告承租房屋在内的3处违法建筑。被告尚未按要求拆除。原审法院认为，本案双方的争议焦点为：一、原、被告双方签订的《租赁协议》是否有效；二、原告的损失应否得到赔偿。关于争议焦点一，被告在商业步行街2楼原休息平台处加盖的彩钢板房，无合法建设手续，也未办理产权证明，系违法建筑。《商品房屋租赁管理办法》第六条第（一）项规定，属于违法建筑的房屋不得出租。此规定为强制性规定，房屋租赁双方当事人不得违反。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。原、被告双方签订的《租赁协议》违反了上述有关规定，应属无效。被告收取的租金和保证金应当予以返还。关于争议焦点二，原告承认在与被告签订房屋租赁协议时，明知该房屋是以彩钢板添建，但未审查被告是否具有合法建设手续或产权，存在一定过错。原告提出其未能办理营业执照等手续是因为房屋没有取得建设许可证等相关法律手续，但未提供证据证明；同时，工商行政管理等机关在办理相关证照时并不审查房屋建设是否合法，社区警务室证明“阿玛尼音乐酒吧”未能取得营业资格的原因是消防验收不合格，因此，原告的这一意见，本院不予采信。原告承认“阿玛尼音乐酒吧”在未取得证照的情况下经营了一段时间，其提供的证人证实“阿玛尼音乐酒吧”因为供暖不足、温度太低于2013年11月停止经营。原告租赁该房屋的截至时间为2014年4月26日，拜城县住房和城乡建设局作出责令限期拆除违法建设决定书的时间是2014年7月23日，在此之前，并没有任何部门以该房屋系违法建筑而要求被告拆除或要求原告停业。原告作为一个商业投资人，在投资开设酒吧时，应当充分了解开设酒吧的条件，但其未作任何了解，盲目投资，最终因营业场所条件不具备而未能取得营业资格，其应当自行承担所造成的损失。综上，原告要求被告赔偿损失的请求，本院不予支持。被告（反诉原告）基于无效的租赁协议向原告（反诉被告）主张租金和物业管理费的请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，原审法院判决：一、确认原告米热扎提·阿扎提与被告拜城县鑫盛物业服务有限公司签订的《租赁协议》无效。二、被告拜城县鑫盛物业服务有限公司于本判决发生法律效力后十日内退还原告米热扎提·阿扎提房屋租金20000元，保证金5000元。三、驳回原告米热扎提·阿扎提的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）拜城县鑫盛物业服务有限公司的诉讼请求。上诉人米热扎提·阿扎提上诉称：其与鑫盛物业公司签订租赁协议后，因鑫盛公司隐瞒了出租的商铺为彩钢板及违章建筑的情况，我对该商铺进行了装修并购置了大量设备。在办理手续过程中因消防部门在现场调查时房屋结构没有通过，且鑫盛公司未能提供产权证明，致使我在工商和消防方面无法办理营业执照。一审法院在认定合同无效的前提下，驳回我要求鑫盛公司赔偿因合同无效受到的损失，即100000元装修费、200元鉴定费、44400元雇员工资、以及装修费、租赁费、保证金125000元的利息25660元，共计172060元的诉讼请求不当。请求二审法院依法改判。上诉人鑫盛物业公司答辩称并提出上诉称，双方签订的租赁协议系双方真实意思表示，合法有效。米热扎提·阿扎提营业执照未办理成功是因为酒吧的消防不合格造成，不是因为租赁房屋是否属于违章建筑的原因。且米热扎提·阿扎提已经实际经营了很长一段时间，因生意惨淡无法维持下去，租赁的房屋至今未交还鑫盛公司。一审判决退还租金有误，米热扎提·阿扎提应支付2014年4月至2015年1月期间的房屋租金以及物业管理费2304元。请求二审依法改判。上诉人米热扎提·阿扎提答辩称，鑫盛物业公司的上诉请求无依据，应依法予以驳回。二审诉讼期间，上诉人鑫盛物业公司提供一份个体工商户营业执照及一份税务登记证，证明出租给与米热扎提·阿扎提同样房屋的两家个体经营户开设茶屋及音乐吧都办成了营业执照并且正常经营。上诉人米热扎提·阿扎提对该两份证据的真实性无异议，认为与本案无关。本院二审对一审法院查明的事实予以确认。另查明，双方于2013年4月22日签订的租赁协议还约定：租赁房屋面积为72平方米，承租人须按期交纳步行街物业管理费暂定每月每平方米1.60元，承租人租用该商铺不准经营迪吧、酒吧及黄赌毒，如出现上述情况，出租人有权收回该商铺，租金不予退还。2013年5月29日，米热扎提·阿扎提向城管大队提出做“阿玛尼音乐酒吧”门牌的申请报告，鑫盛公司在该申请报告上盖章确认。二审庭审中上诉人米热扎提·阿扎提陈述实际经营至2013年7月，上诉人鑫盛物业公司陈述实际经营至2013年11月。在一审诉讼期间，根据原告米热扎提·阿扎提的申请，一审法院委托拜城县价格认定局对米热扎提·阿扎提在老步行街2楼所开的“阿玛尼音乐餐吧”室内装修价值估价为73749.20元。二审庭审之后，鑫盛公司提交一份情况说明，载明：涉案的出租房没有被拆除，但该房也不能再对外出租。我公司收到限期拆除决定书后，已经股东会决议在合适的时间拆除该决定书中提到的三处违法建筑，以免发生类似的事情。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。第九条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，鑫盛物业公司出租的房屋系违法建筑，其与米热扎提·阿扎提签订的房屋租赁合同无效，造成合同无效出租方鑫盛物业公司应承担主要责任，米热扎提·阿扎提承担次要责任。米热扎提·阿扎提按照双方的约定实际占有并使用该房屋，依法应参照租金的标准以约定的一年期限支付房屋占有使用费。米热扎提·阿扎提要求返还已付20000元租金的诉讼请求本院依法不予支持。米热扎提·阿扎提交纳的5000元保证金应由鑫盛物业公司予以退还。米热扎提·阿扎提诉讼提出的人工工资，系必要的经营支出，应由其自行承担。米热扎提·阿扎提另主张的各项费用的利息，双方未作约定且无法律依据，本院不予支持。对房屋的装修损失，在米热扎提·阿扎提向城管大队提出做阿尼玛音乐酒吧门牌的申请报告上，鑫盛物业公司盖有公章，应视为对此知情并同意。该出租房屋现已装修，因系违法建筑即将被拆迁，鑫盛物业公司也无法进一步利用。对此，根据造成合同无效的原因，鑫盛物业公司应依法承担70%的装修赔偿责任以及70%的鉴定费。在双方约定的使用期限之后，米热扎提·阿扎提因纠纷未及时归还房屋，也未实际使用，鑫盛公司反诉要求米热扎提·阿扎提支付2014年4月27日之后的房屋租金本院不予支持。鑫盛公司反诉另提出的物业管理费，合同期限内的本院依法予以支持1382元，其余的不予支持。综上所述，上诉人米热扎提·阿扎提和上诉人鑫盛物业公司的部分上诉意见本院予以支持，一审法院判决不当，依法应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持（2014）拜民初字第686号民事判决第一项；二、撤销拜城县人民法院（2014）拜民初字第686号民事判决第二、三、四项。三、上诉人鑫盛物业公司退还上诉人米热扎提·阿扎提房屋保证金5000元；四、上诉人鑫盛物业公司支付上诉人米热扎提·阿扎提装修损失51624元（73749.2元×70%）；五、上诉人鑫盛物业公司支付上诉人米热扎提·阿扎提装修损失鉴定费1400元；六、上诉人米热扎提·阿扎提支付上诉人鑫盛物业公司物业费1382元；七、驳回上诉人米热扎提·阿扎提的其他诉讼请求；八、驳回上诉人鑫盛物业公司的其他反诉请求。一审米热扎提·阿扎提预交的案件受理费4241.2元，二审米热扎提·阿扎提预交的上诉费3741元，由米热扎提·阿扎提负担2315元，由鑫盛物业公司负担1926.2元；一审鑫盛物业公司预交的反诉费116.3元，二审鑫盛公司预交的上诉费732.6元，由米热扎提·阿扎提负担70元，鑫盛物业公司负担778.9元。本判决为终审判决。审 判 长 倪         倩审 判 员 买合木提.阿不都克然木代理审判员 曹    燕    燕二〇一五年九月七日书 记 员 侯    莹    莹