上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终4328号
上诉人(原审原告、反诉被告)上海良穗实业有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人谢应明，经理。委托代理人王福妹，上海银萌律师事务所律师。委托代理人徐璐颖，上海银萌律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)上海神龙企业(集团)有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人胡聪盈，董事长。委托代理人季克华，上海市百汇律师事务所律师。上诉人上海良穗实业有限公司(以下简称“良穗公司”)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2016)沪0113民初4109号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2012年1月8日，上海龙芳实业有限公司(以下简称“龙芳公司”)与良穗公司签订《厂房租赁合同》，约定龙芳公司将上海市宝山区沪太路XXX号厂房(以下简称“系争厂房”)出租给良穗公司，租期至2024年5月30日。2012年9月12日，良穗公司与上海神龙企业(集团)有限公司(以下简称“神龙公司”)签订《租赁合同》，约定良穗公司将系争厂房1,790平方米出租给神龙公司，租期至2017年9月30日。2012年9月27日，双方又签订《租赁合同》，约定良穗公司将沪太路XXX号南面二楼200平方米办公房出租给神龙公司，租期至2017年9月30日。两份租赁合同第三条C2均约定，乙方不按时支付租金或水电费，每拖缴一天甲方按租金或水电费总额的1%收取乙方滞纳金等。两份租赁合同第三条C3均约定，甲乙双方在合同有效期内(因不可抗力因素除外)提前终止合同的，均被视为违约处理，任何一方违约，将以三个月租金作为违约金赔偿给另一方，违约金不足以抵付损失的另行计算。原审法院另查明，神龙公司已向良穗公司付清2014年3月31日前的租金。2014年6月、2015年1月，良穗公司向神龙公司书面催要租金。嗣后，良穗公司起诉至原审法院，要求判令神龙公司支付2014年4月1日至2014年12月31日的租金人民币(以下币种均为人民币)218,710元、2014年全年的卫生费32,220元、2014年8至11月的水电费2,053元，并支付滞纳金10万元。神龙公司提起反诉，要求良穗公司赔偿装修损失303,625元，并支付违约金97,065元。原审法院还查明，原审法院于2012年10月9日作出(2012)宝民二(商)初字第660号民事判决，判决龙芳公司向上海农村商业银行股份有限公司宝山支行归还借款本金250万元并支付罚息、复利，并判决上海农村商业银行股份有限公司宝山支行可以行使对系争厂房的抵押权。2013年9月22日，上海国衡房地产估价有限公司对(2013)宝执字第1474号案件进行司法鉴定，评估结果中载明神龙公司室内装修价值303,625元。2014年11月13日，原审法院发(2013)宝执字第1474号公告，主要内容为，申请执行人上海农村商业银行股份有限公司宝山支行于2013年2月28日申请执行，原审法院于2013年10月18日委托拍卖系争厂房，2013年12月26日买受人王国林以最高价竞得，并于2014年5月9日办理产权过户，故原审法院公告要求上述场地及房屋内的承租人及其他财产所有人应于2014年11月30日前迁出。原审法院审理中，良穗公司表示，系争厂房押金3万元已抵扣租金，不再返还；办公房租金在本案中不主张，相应押金3,000元已经抵扣，不再返还。神龙公司均予以认可。原审法院审理中，良穗公司为证明自己的主张，向原审法院提供一组收据存根，证明良穗公司一直向神龙公司收取卫生管理费，按每平方每月1.50元收取，按系争厂房1,790平方米计算，2014年全年的卫生费为32,220元，还证明神龙公司支付卫生费到2013年底，支付水电费到2014年6月。神龙公司对上述证据不予认可。原审法院经审理后认为，良穗公司与神龙公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，均应恪守并履行。神龙公司只付清2014年3月31日前的租金，还应支付之后的租金。良穗公司称神龙公司于2014年12月底搬走，神龙公司自称于2014年11月13日前搬走，但双方当事人都未提供证据证明相关事实，原审法院根据执行公告，认定神龙公司于2014年11月30日搬走，故神龙公司应支付2014年4月1日至2014年11月30日的租金189,640元(已扣除押金3万元)。良穗公司提供的收据存根，可以证明神龙公司一直以每月每平方米1.50元的标准支付卫生管理费，并支付至2013年底，故良穗公司关于卫生费的主张，原审法院支持2014年1月1日至2014年11月30日的部分，即29,535元。良穗公司关于水电费的主张，没有提供证据，难以支持。根据查明的事实，银行诉龙芳公司的案件已于2013年进行执行阶段，系争厂房租赁合同即将因执行程序终止，在此情况下，神龙公司未按时支付2014年4月1日之后的租金，并不构成恶意违约，良穗公司要求其支付滞纳金的请求，不予支持。良穗公司作为出租方，应保证承租人能够正常使用租赁物，但因龙芳公司被法院强制执行，系争厂房被司法拍卖，致使神龙公司无法继续使用系争厂房，良穗公司对此应承担严格合同责任。良穗公司认为法院执行属于不可抗力的意见，与法律对不可抗力的定义不相符，不予采纳。神龙公司在系争厂房的装修投资，可作为其损失，由良穗公司予以赔偿。神龙公司依据上海国衡房地产估价有限公司出具的评估意见，要求良穗公司赔偿装修损失303,625元的请求，予以支持。神龙公司已就自己的损失向良穗公司提出赔偿，索赔金额高于合同约定的违约金，神龙公司提出的违约金请求，不予支持。原审法院据此作出判决：一、神龙公司于判决生效之日起十日内，向良穗公司支付2014年4月1日至2014年11月30日的租金189,640元；二、神龙公司于判决生效之日起十日内，向良穗公司支付2014年1月1日至2014年11月30日的卫生管理费29,535元；三、良穗公司于判决生效之日起十日内，向神龙公司赔偿装修损失303,625元；四、良穗公司的其他诉讼请求，不予支持；五、神龙公司的其他反诉请求，不予支持。原审判决后，上诉人良穗公司不服，向本院提起上诉称，1、原审判决认定事实不清。双方签订的《租赁合同》明确约定双方因不可抗拒的因素造成合同无法履行的，造成双方损失的都不负责任和赔偿。法院强制执行拍卖系争厂房系合同约定的不可抗拒因素，但原审法院认定本案不可抗拒因素等同于法律上的不可抗力，完全是偷换概念。2、原审判决驳回良穗公司主张神龙公司拖欠租金导致的滞纳金请求是毫无道理的。原审判决认为银行诉龙芳公司的案件已于2013年进入执行阶段，系争厂房租赁合同即将因执行程序终止，故神龙公司在此后未交纳租金并不构成恶意违约。良穗公司认为如原审的该认定正确，那么神龙公司也无需再支付2014年1月1日之后的租金。而原审法院既认定神龙公司应当支付2014年1月1日之后的租金，又认定神龙公司不交租金并未违约，显然自相矛盾。3、神龙公司的反诉已过诉讼时效。2013年出具的评估报告，神龙公司在2016年1月提起反诉，且反诉与本诉不是同一法律关系。综上，请求撤销原审判决第三、四项，发回重审或改判驳回神龙公司在原审中的反诉请求，支持良穗公司在原审中的滞纳金的诉请。被上诉人神龙公司答辩称，原审中良穗公司并未对神龙公司的反诉诉讼时效提出抗辩，且神龙公司的反诉也未超过诉讼时效。神龙公司对评估报告是不知道的，本案诉讼时才知晓。评估报告确认装修价值为303,625元，评估报告出具的日期为2013年9月22日，该日期是权利受到损害之日，神龙公司实际搬离日期为2014年11月30日，神龙公司搬离后才涉及侵权。本诉与反诉存在牵连关系即可。不同意良穗公司的上诉请求，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院另查明以下事实：2016年8月23日，上海国衡房地产估价有限公司向本院出具《关于沪太路XXX号所涉及上海神龙企业(集团)有限公司租赁房屋室内装修残值的补充说明》，该说明载明：其中神龙公司于价值时点2013年4月25日的室内装修残值为303,625元。经过测算，在装修项目、工程量以2013年4月25日查勘为准的基础上，神龙公司于价值时点2014年11月30日的室内装修残值为261,877元。本节事实由上海国衡房地产估价有限公司出具的《关于沪太路XXX号所涉及上海神龙企业(集团)有限公司租赁房屋室内装修残值的补充说明》、审理笔录、双方当事人质证意见佐证证实。本院认为，原审中，双方当事人对神龙公司何时搬离系争厂房存在争议，良穗公司称神龙公司于2014年12月底搬走，神龙公司自称于2014年11月13日前搬走，但均未提供证据证明相关事实，原审法院根据执行公告，认定神龙公司于2014年11月30日搬走，对该认定，本院认同。神龙公司在系争厂房的装修投资，可作为其损失，由良穗公司予以赔偿，但神龙公司的装修损失应以神龙公司搬离系争厂房的时间为准。根据上海国衡房地产估价有限公司向本院出具的补充说明，在2014年11月30日，神龙公司在系争厂房的室内装修残值为261,877元。故本院对良穗公司向神龙公司赔偿装修损失303,625元调整为261,877元。上诉人良穗公司的其他上诉意见，原审判决已作充分合理阐述，本院认同，不再赘述。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、维持上海市宝山区人民法院(2016)沪0113民初4109号民事判决第一、二、四、五项；二、撤销上海市宝山区人民法院(2016)沪0113民初4109号民事判决第三项；三、上海良穗实业有限公司于本判决生效之日起十日内，向上海神龙企业(集团)有限公司赔偿装修损失261,877元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费(已减半收取)3,297元，由上海良穗实业有限公司负担1,003元，上海神龙企业(集团)有限公司负担2,294元；反诉案件受理费(已减半收取)3,655元，由上海良穗实业有限公司负担2,375元，上海神龙企业(集团)有限公司负担1,280元。二审案件受理费6,594元、财产保全费870.83元，共计7,464.83元，由上诉人上海良穗实业有限公司负担6,606.37元，上海神龙企业(集团)有限公司负担858.46元。本判决为终审判决。
审判长 吴 俊
审判员 徐 庆
审判员 王 伟
二〇一六年十二月五日
书记员 王小玥
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……