福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽02民终2869号
上诉人（原审原告、反诉被告）：詹德聪，男，1983年11月15日出生，汉族，户籍地福建省厦门市思明区湖滨东路***号*楼。
委托诉讼代理人：卢江南，北京蓝鹏（厦门）律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：卓韦通，男，1981年12月08日出生，汉族。
委托诉讼代理人：张必燕，福建同翔律师事务所律师。
委托诉讼代理人：俞琳林，福建同翔律师事务所律师。
上诉人詹德聪与上诉人卓韦通因房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市同安区人民法院（2016）闽0212民初226号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
詹德聪上诉请求：撤销一审判决第二、三项，改判卓韦通偿还詹德聪购房款6万元，并双倍返还定金10万元。事实和理由：1.卓韦通早就知道讼争房产摩托车库面积为15.88㎡，但在交易的时候向詹德聪隐瞒该事实，欺骗詹德聪摩托车库面积仅7㎡，并以此与詹德聪签订了《房产买卖居间协议书》，存在欺诈故意。2.不能因为詹德聪实地查看讼争房产，就免除卓伟通按照合同约定交付标的房产的义务，更不能因此认定詹德聪违约。詹德聪虽然实地查看了讼争房产，但其并非专业的测绘机构，无法看了即知道摩托车库的确切面积。而卓韦通早于2012年5月23日缴纳车库契税时即明知车库面积。詹德聪查看房产的行为并不能免除卓韦通依约交付房产的义务。2.双方争议的摩托车库面积问题根本原因在于卓韦通欺诈，与土地房屋权证记载无关。3.詹德聪是在获悉卓韦通欺诈，摩托车库实际面积与合同约定不符的情况下才暂停支付购房款，不存在过错。
卓韦通辩称，一、买卖合同中填写的储藏间面积为7平方，是实实在在的实用面积，并非凭空捏造。7平方米是实实在在的实用面积，正如一审法院所认定，附属用房面积为7平方米该数字是中介机构在买卖双方确认之后即写入合同文本。该面积的填写，发生在双方谈好价格之后签订合同时，且是双方按实际面积确认才填写，附属房为赠送不另行计价的附属物，不影响交易的价格。二、合同中附属用房的面积为7平方的表述是双方共同确认由中介按实用面积填写，该表述均对双方实现合同目的无任何影响。在二手房交易中，二手房买方都亲自到实地看房，买方对房屋的实际情况包括面积情况均应事先充分了解，并就房屋建筑面积与房产证进行核对，购买人对于房产及车库的状态是明知的。而且本案主要标的物为主房，车库为附属用房，买卖合同中未约定单价，双方在商谈房屋价格时，按套论价，而不是按具体每平方多少钱的方式决定房屋的总价，更没有商谈主房面积每平方多少钱，车库面积每平方多少钱，车库其实是作为附属用品随主房一起交付原告使用，交易时并没有计价。所以，车库面积多少，主房公摊面积多少均不影响双方交易价格，卓韦通没有必要隐瞒公摊面积或者虚构主房面积。买方称车库面积的8.88平方米公摊，导致主房面积缩水少了8.88平方，是一个房间的面积。该说法牵强附会完全不能成立。房屋存在公摊面积，这是常人皆知的日常常识，买方应当知晓。即使车库面积不存在8.88平方米公摊，也不代表主房就多了8.88平方米实用面积，因为这8.88平方米也有可能是主房的公摊面积。卖方向买方出示的房产证权上明确载明了车库的公摊面积，卖方已尽到了应尽的披露义务，但买方却称其在看房产证复印件时没注意看，没看到，显然不符合事实和常理。综上，詹德聪的上诉请求与事实不符没有任何法律依据，应驳回其上诉请求。
卓韦通上诉请求：撤销一审判决，改判詹德聪向卓韦通支付违约金279600元。事实和理由：一、一审判决认定的事实与判决结果相矛盾。一审判决认定“詹德聪已了解房屋的现状，仅因附属用房面积问题就直接拒绝支付整套住宅的剩余款项，最终导致合同无法继续履行，其行为违反了合同的约定，存在一定过错。”根据合同约定及法律规定，违约应当承担支付违约金的后果，但判决结果却对卓韦通要求支付违约金的反诉请求不予支持是错误的。二、一审判决多处认定与事实不符。1.第7页认定：“卓韦通在双方签订合同的第二天才告知詹德聪其缴纳契税时载明的摩托车库的建设面积”，本案合同于2015年12月18日签订，双方在合同签订的第二天没有任何沟通来往，不存在签订合同第二天告知的情形。2.詹德聪于2015年12月27日因办理房产评估需要了解房产具体信息，微信询问卓韦通：“请教一下，那个摩托车位算多少平啊”。事实上，该询问证实詹德聪明知车位包含公摊的事实。因为在双方签订的合同中已写上了摩托车位7平方米，正因为詹德聪明知那是实用面积，而评估要用建筑面积，才具体询问卓韦通。3.卓韦通向詹德聪出示的房产证权后附有缴纳契税的完税证明上载明了车库的公摊面积，但詹德聪却称其没注意看，没看到，显然不符合事实和常理。三、詹德聪恶意违约的事实清楚。本案属二手房买卖，卖的不是期房，而是实实在在看得到四至、现状、全貌的房屋，买方可根据房产的现状决定是否购买。而且本案主要标的物为主房，车库为附属用房，买卖合同中未约定房产单价，双方在商谈房屋价格时，按套论价，约定房屋总价为139.8万元，未明确约定主房每平方多少钱，也没有约定车库每平方多少钱，更没有对车库单独计价收费，车库其实是作为附属用品随主房一起交付詹德聪使用。所以，车库面积多少，主房公摊面积多少均不影响双方商谈的交易价格。四、卓韦通出售、交付的房屋与詹德聪查看过的房屋完全一致，没有任何变化，在合同履行过程中不存在过错，詹德聪应按合同约定支付违约金。
詹德聪辩称，卓韦通存为违约事实已很明显，车位面积写的是七平方，后才微信告知摩托车车位面积是15.88平方，詹德聪作为买家，现场查看了一次，而对方实际在里居住，对方应很清楚房子情况，然而签订合同的时候故意隐瞒了摩托车车位面积，因此对方在合同签订的时候就存在欺诈。本案卓韦通在一审、二审主张詹德聪通过手段得到双倍订金的收益，然而房屋涨价，五万元相比房屋涨价收益相差较大。当时詹德聪知道摩托车实际车位面积后双方约定暂缓交易，本案詹德聪不存任何违约、过错行为。
詹德聪向一审法院起诉请求：1.确认编号为sp0000649的《房产买卖居间协议书》中卓韦通构成严重违约；2.解除编号为sp0000649的《房产买卖居间协议书》，合同金额139.80万元；3.卓韦通返还詹德聪购房款6万元，并双倍返还定金10万元（合计16万元）。
卓韦通向一审法院反诉请求：1.解除编号为SP0000649的《房产买卖居间协议书》；2.詹德聪向卓韦通支付总房款20%的违约金共计279600元；3.詹德聪赔偿卓韦通因房产纠纷产生的律师代理费20000元。
一审法院认定事实：2015年12月18日，詹德聪作为购买方（乙方）与出售方（甲方）即卓韦通签订一份《房产居间买卖协议书》（编号：SP0000649），约定：“第一条甲方同意将座落于同安区银湖里105号402室及银湖里96-107号地下一层58号摩托车位的房产出售给乙方。土地房屋权证号厦国土房证第00920749-1号，建筑面积145.38平方米，附属用房摩托车库建筑面积为7平方米（含总面积）。乙方经过查阅甲方提供的相关权属凭证和丙方现场踏勘房屋，对甲方所出售房产已充分了解，愿意购买上述房产。第二条甲、乙双方同意，上述房产成交价为人民币（大写）壹佰叁拾玖万捌仟元整，……本协议签定当日乙方应支付购房定金人民币（大写）伍万元整，……第四条甲、乙双方同意，乙方将上述购房款分四次支付给甲方，已支付的定金可冲抵首期购房款。具体付款日期及金额如下：1、乙方于2015年12月27日前向甲方支付人民币（大写）壹拾万元整（含定金）（是作为房产解押专款使用）；2、乙方于2015年12月31日前过户当日向甲方支付人民币（大写）贰拾万元整；……第十一条甲、乙双方在签订本协议后不得中途悔约。否则悔约方除应向守约方承担总房款的30%违约金外，还应赔偿守约方含中介费用、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失等……第十二条若乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房产，违约方应向守约方承担总房款每日0.05%的违约金。逾期达五日的，守约方有权解除合同并按上一条的约定追究违约方的违约责任。……”詹德聪与卓韦通分别在该协议书上签名并捺手印。签订协议书当日，詹德聪向卓韦通支付购房定金5万元，同时双方补充约定詹德聪“于2015年12月18日支付给卓韦通壹万元整，剩余肆万元整应于2015年12月19日付清”。2015年12月24日、12月25日，詹德聪分两次分别向卓韦通转账5万元及1万元，2015年12月25日，詹德聪向卓韦通出具收到6万元购房款的收条。后因附属摩托车库建筑面积与实际面积双方产生争议，詹德聪遂向一审法院提起诉讼，并提出如上诉讼请求，卓韦通亦提出如上反诉请求。
另查明，本案讼争房产登记在卓韦通名下，产权证号为厦国土房证第00920749-1号，该土地房屋权证载明：“权利人：卓韦通等二人，房地坐落：同安区银湖里105号402室及银湖里96-107号地下一层58号摩托车库，共有权情况：卓韦通按份共有50%、李艺秦按份共有50%，房屋建筑面积：145.38平方米”，该土地房屋权证附有房屋平面图并标注有尺寸，其中58号摩托车库标注“长：2.42、宽：2.93”，但是该土地房屋权证并未明确区分105号402室与58号摩托车库的建筑面积分别为多少。
审理中，卓韦通向一审法院提交微信聊天记录，该记录载明2015年12月27日，卓韦通通过微信方式告知詹德聪“摩托车位16.16平方米”，当日詹德聪并未提出异议，至12月28日，詹德聪才提出摩托车位面积“跟当初说的不一样”，至12月30日，詹德聪才通过手机短信提出“承诺的摩托车位面积才7平方米，与事实严重不符，有涉嫌欺诈嫌疑”等内容。对此，詹德聪认为12月27日当詹德聪得知摩托车位的面积为16.16平方米时已经是质疑的语气，次日则马上质疑“跟当初说的不一致”，因此詹德聪12月27日未直接表达异议并不能说明其对摩托车位的面积没有异议，而短信记录恰恰说明詹德聪在得知摩托车位与合同约定不一致的情形下，依法向卓韦通主张权利的事实。
卓韦通同时主张其将房屋出售给詹德聪后重新认购了一套房产，因詹德聪违约未依约及时支付购房款，导致卓韦通只得通知詹德聪解除合同后将讼争房产抵押贷款造成经济损失，而其委托律师发函及诉讼花费律师费20000元；詹德聪对于卓韦通主张的上述经济损失的合法性、关联性均不予认可。
一审法院认为，本案系房屋买卖合同，詹德聪与卓韦通所签订的《房产居间买卖协议书》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同。现詹德聪诉求法院解除上述合同，卓韦通亦表示解除，且该讼争房屋已经处于抵押状态，客观上亦不能继续履行上述房产买卖协议，故对詹德聪的该项诉讼请求予以支持。本案的争议焦点在于詹德聪与卓韦通是否违约导致合同解除，导致双方主张对方违约则集中于地下一层58号摩托车位的面积问题。根据《房产居间买卖协议书》记载的内容“附属用房摩托车库建筑面积为7平方米（含总面积）”，詹德聪据此认为双方明确约定摩托车库建筑面积为7平方米，而卓韦通的产权证载明房屋及附属用房总面积为145.38平方米，因此其理解住宅面积应为138.38平方米，但实际上该车库建筑面积为16.16平方米，必然导致住宅面积缩小，卓韦通隐瞒该事实系违约；对此卓韦通则认为詹德聪在购房前已经进行了实地观看，对于住宅及摩托车库的实际大小是明确的，且微信联系詹德聪的时候其并未有异议，因此詹德聪拒绝支付剩余款项系违约。《房产居间买卖协议书》虽然载明摩托车库建筑面积为7平方米，但是从交易习惯分析，中介机构并非专业测绘机构，为促成交易往往仅是由买卖双方确认之后即写入合同文本，卓韦通所持有的厦国土房证第00920749-1号土地房屋权证实际上并未对住宅面积和摩托车库的面积作具体的标明，而仅是记载了总面积，而该土地房屋权证附图中**号摩托车库标注“长：2.42、宽：2.93”的尺寸也并未标明该尺寸为实际面积或者建筑面积尺寸，故根据该尺寸计算出摩托车库面积刚好为7.0906平方米，由此可见，对于造成双方产生争议的摩托车库的面积问题的根本原因在于卓韦通持有的土地房屋权证记载内容不明确。对于购房者詹德聪而言，按约付款系其基本的合同义务，虽然在其知晓摩托车库面积存在问题的第二天即提出异议，但其确实已经实地了解房屋的现状，仅因附属用房面积问题就直接拒绝支付整套住宅的剩余款项，最终导致合同无法继续履行，其行为违反了合同的约定，存在一定过错；卓韦通基于土地房屋权证出售房屋，虽然詹德聪已经对房屋现状有了解，但是其作为出售方理应在签订合同时明确建筑面积的问题以避免产生纠纷，但其在双方签订合同的第二天才告知詹德聪其缴纳契税时载明的摩托车库的建筑面积，且该面积数额与合同的约定相差较多，亦违反了合同的相关约定，对于合同无法继续履行的结果亦存在一定过错。综合上述分析，由于土地房屋权证记载存在瑕疵导致摩托车库的建筑面积不能在产权证书上体现，詹德聪与卓韦通对于最后合同目的不能实现的后果双方均存在一定的过错，因合同双方同意解除，故卓韦通收取的购房款60000元理应返还给詹德聪，詹德聪亦无权要求双倍返还定金10000元，但卓韦通应当返还詹德聪的定金50000元。关于卓韦通的反诉请求，其要求解除合同詹德聪并未有异议，本院予以支持；卓韦通并未提供充分证据证明因詹德聪违约导致其实际经济损失大于或者等于总房款的20%，且对于合同的解除自身存在过错，故其反诉要求詹德聪向卓韦通支付总房款20%的违约金共计279600元并未有事实依据，依法不予支持；由于詹德聪与卓韦通双方对于合同的解除均存在过错，故卓韦通反诉主张因房产纠纷产生的律师代理费20000元，亦不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除原告詹德聪与被告卓韦通签订的《房产居间买卖协议书》（编号：SP0000649）；二、被告卓韦通应于本判决生效之日起十日内返还原告詹德聪购房定金及购房款人民币110000元；三、驳回原告詹德聪的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）卓韦通的其他反诉请求。本诉案件受理费17382元，适用简易程序减半收取8691元，由詹德聪负担7441元，由卓韦通负担1250元；反诉案件受理费5794元，适用简易程序减半收取2897元，由卓韦通负担。
二审中，当事人没有提交新的证据。双方当事人均述称对一审认定的事实无异议。本院对一审认定的事实予以确认。
本院认为，本案二审争议的焦点在于詹德聪与卓韦通哪方存在违约导致合同解除。首先，本案双方当事人原审均诉求解除双方签订的《房产居间买卖协议书》，据此原审法院判决解除案涉合同并无不当，二审中双方对此也无异议，本院予以维持。其次，根据本案查明的事实，詹德聪系现场查看讼争房产后方与卓韦通签订的案涉《房产居间买卖协议书》。因此其对案涉房屋已有直观感受，对摩托车库面积也有初步认识。在双方签订合同时，是以产权证上图示的车库面积作为约定的面积。签订合同后卓韦通才告知詹德聪摩托车库面积为15.88平方米，卓韦通显然存在过错。但从此后双方对此进行了沟通，从双方录音沟通情形分析，案涉摩托车库的面积并不导致詹德聪签订合同的目的无法实现，双方最终无法继续履行合同的原因仍是对价款无法达成一致。结合詹德聪系现场勘察后方决定购买案涉房屋，而摩托车库的面积并不影响詹德聪合同目的的实现，后双方未能协商一致继续履行合同，詹德聪也存在一定过错。据此一审法院判决解除合同，卓韦通返还詹德聪定金及购房款并驳回双方各自关于违约金的诉求并无不当，本院予以维持。
综上所述，詹德聪、卓韦通的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7294元，由詹德聪负担2300元，卓韦通负担4994元。
本判决为终审判决。
审 判 长 林巧玲
审 判 员 柯艳雪
审 判 员 许 莹
二〇一六年九月二十六日
代书记员 肖子发
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。