台州市黄岩区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）台黄民初字第994号
原告：黄岩百合家园业主委员会。
负责人：方敏。
委托代理人：张灵红。
被告：胡利兵。
委托代理人：王冬青。
原告黄岩百合家园业主委员会（以下简称百合家园业委会）与被告胡利兵为房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月12日立案受理后，依法由代理审判员苗青适用简易程序于同年6月3日公开开庭进行了审理。原告百合家园业委会的委托代理人张灵红，被告胡利兵的委托代理人王冬青到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告百合家园业委会起诉称：2011年5月1日，原告百合家园业委会将位于黄岩百合家园第41号楼一层朝西的九间物业用房出租给被告使用，双方签订了《房屋租赁合同》，租赁期限自2011年5月1日至2014年4月30日止。合同期满后，经原告多次要求，被告却拒不腾房。故请求判令：1、被告立即腾退、迁出承租房屋；2、被告支付合同到期后，拒不腾房给原告造成的房租损失（从2014年5月1日起至腾房之日止按原房租二倍计算）；3、本案的诉讼费用由被告承担。
被告胡利兵答辩称：2011年5月1日，原、被告签订了房屋租赁协议，原告将百合家园41号楼一层朝西九间房屋出租给被告使用，租期为2011年5月1日至2014年4月30日。租赁协议第八条明确，合同期满后，如被告需继续承租的，应在合同期满前三个月以书面形式提出续租，原告如继续出租房屋的，在同等条件下，被告享有优先承租权。被告已明确告知原告要继续租赁涉诉房屋，但原告未按双方所签订的协议约定履行，在未通知被告的情况下对外招租，导致被告无法参加竞标。租赁期满后，原告没有以书面形式要求被告腾出涉案房屋，而且被告一直在使用，租赁协议应转为不定期租赁合同，双方要么可以协商另外签订租赁协议或按照不定期租赁继续履行。不定期租赁合同，房租应当按照之前的租赁协议，不能按二倍房租来计算。因此要求驳回原告的诉讼请求。
原告百合家园业委会为支持其起诉主张的事实，向本院提交了以下证据材料：
1、业主委员会成立备案表、被告户籍证明，证明原、被告诉讼主体适格。
2、房屋租赁合同，证明原、被告签订房屋租赁合同的事实及双方关于租金、租期等相关约定。
被告质证后对于原告提供的证据1、2的真实性无异议，但认为证据2房屋租赁合同第八条明确约定，如原告继续出租房屋的话，在同等条件下，被告有优先承租权。原告称现在不再继续出租房屋，但根据被告了解，原告在2014年3月20日对外发布了房屋招租竞价公告，说明原告要继续出租房屋，那么被告在同等条件下应享有优先承租权。
被告胡利兵为支持其答辩主张的事实，向本院提交了以下证据材料：
1、函，证明被告以书面形式告知原告要继续承租涉诉房屋的事实。
2、房屋招租竞价公告，证明原告要将涉诉房屋继续出租的事实。
原告质证后对于被告提供的证据1、2的真实性无异议，但认为：证据1函仅是被告的邀约，原告并未同意，也没有对外招租。原告原本打算对外公开招标，后因被告不能按时腾房，致使第一投标人未能按招租公告将房租支付给原告，致使公告失效。为此原告方暂停对外出租，将房屋漏水问题等先进行修缮，故要求被告腾房。另外，涉诉房屋处的房租已经涨了，原告方要求按原房租的二倍计算合同期满后的租金是合理的。
经原、被告的举证、质证和当庭陈述，本院审核证据后认为：对原、被告提供的证据的真实性，双方当事人质证后均无异议，本院予以认定。
经审理，本院认定如下案件事实：
2011年5月1日，原告百合家园业委会（甲方）与被告胡利兵（乙方）签订了《房屋租赁合同》一份，约定：由被告承租原告坐落在黄岩百合家园第41号楼一层朝西的九间物业用房，被告仅用承租房屋开办合法的超市，租期为2011年5月1日至2014年4月30日止，租金为每年人民币108000元······租赁期满或合同解除，乙方必须按时搬出全部物件，搬迁七日内房屋里如仍有余物，视为乙方放弃所有权，由甲方处理。租赁期满或合同解除，如乙方逾期不搬迁，乙方应赔偿甲方因此所受的损失，必需时甲方可以向人民法院起诉和申请执行······合同期满，如乙方需要续租房屋的，应在合同期满之日前3个月向甲方书面提出续租要求，如甲方需将房屋继续出租的，在同等条件下乙方享有优先权······合同签订后，原告将物业用房交付给被告使用，被告支付了合同期内的房租费。
2014年3月20日，原告对外发布《房屋招租竞价公告》，载明：百合家园业委会定于2014年3月26日9：00，在黄岩西城街道西苑社区居委会会议室举行百合家园41幢9间（自南向北）门面房招租竞价，租期3年，起始价356000元，保证金20000元。起始价为3年租金，用途限定办公或商铺（不含餐饮业）。竞价方式为暗价竞价······同日，被告向原告发函，载“百合家园业委会：本人胡利兵与贵业委会的房屋租赁协议租期即将期满，根据双方签订的协议约定，特以书面的形式告知贵委员会。本人胡利兵因继续经营超市，需继续租用贵业委会的房屋。希望贵业委会安排时间与本人胡利兵继续签订房屋租赁协议书”。
2014年3月26日，原告就涉讼房屋举行了招租竞价，被告胡利兵参与投标，但未竞标成功。之后，因涉讼房屋未能及时腾空，原告与中标者未能签订租赁合同。被告胡利兵使用涉讼房屋至今。
还认定：涉讼房屋租期届满后，被告胡利兵向原告银行账户汇入100000元。
本院认为：原、被告主张存在以下争议焦点。一、被告主张的优先承租权问题。涉讼房屋实际于2014年3月26日以暗价竞价方式进行了招投标，被告胡利兵参加投标，但未竞标成功。在上述招投标过程中，被告胡利兵投标价格低于第一中标人，其与第一中标人明显不属同等条件。被告主张享有优先承租权不符合合同约定。其次，被告胡利兵即使主张优先承租权，也应当及时向原告百合家园业委会承诺按照第一中标人价格继续承租房屋。被告未按最高价与原告达成租赁协议，应当视为放弃享有优先租赁的权利。二、被告占有使用涉讼房屋是否构成不定期租赁的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据上述规定，不定期租赁合同的成立应当以出租人对承租人继续使用租赁物没有提出异议为限。本案中，涉讼房屋租期届满前进行了招投标，租期届满后原告即诉至本院要求被告腾房，原、被告明显没有达成不定期租赁合同的合意。至于被告以书面发函的方式提出需继续租赁房屋，该行为应属要约，原告对此并未作出承诺的意思表示。对于被告称在租赁期满后一直使用租赁物，租赁合同即转为不定期租赁的抗辩，本院不予采纳。综上，涉讼租赁合同租期届满后，原、被告之间的租赁关系终止，被告胡利兵继续占有使用涉讼房屋缺乏依据，应当及时腾退。对于因逾期腾房给原告造成的损失，被告胡利兵应予赔偿。参照原房屋租赁合同108000元／年房租的约定，本院酌情确定自2014年5月1日起至被告实际腾退之日止，被告胡利兵按照296元／日标准赔偿。因被告胡利兵已经向原告汇款100000元，该笔款项可先用于扣除房屋占有使用费。至于原告要求按照原房租二倍计算损失的主张，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条、第二百三十六条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：
一、被告胡利兵腾空并向原告黄岩百合家园业主委员会返还承租的坐落在台州市黄岩区西城街道百合家园41幢一层的9间物业用房。
二、被告胡利兵支付给原告黄岩百合家园业主委员会自2014年5月1日起至实际腾房之日止的房屋占有使用费，按296元／日计算。上述款项从被告胡利兵支付的100000元中先予扣除，双方按实结算，多还少补。
三、驳回原告黄岩百合家园业主委员会的其他诉讼请求。
上述一、二项于判决生效后十日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，适用简易程序减半收取25元，由被告胡利兵负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。［在递交上诉状后至上诉期满后七日内，先预缴上诉案件受理费50元（具体金额由浙江省台州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户银行：中国农业银行台州市经济开发区支行，帐号：90×××35，在预交上诉案件受理费后及时将收据复印件送交本院］。
代理审判员 苗 青
二〇一四年六月二十三日
代书 记员 牟奕静