海南省万宁市人民法院   民事判决书   （2015）万民初字第482号   原告周家禾，男，汉族，1990年2月3日出生，住吉林省桦甸市。   委托代理人李福山，男，吉林桦远律师事务所律师。代理权限为特别授权。   被告万宁润达实业有限公司。   住所地海南省万宁市兴隆旅游开发区兴梅大道西侧吉森北纬18度温泉山庄**楼**房。   法定代表人姚永山，该公司总经理。   委托代理人苗增国，男，北京大成（海口）律师事务所律师。代理权限为特别授权。   原告周家禾诉被告万宁润达实业有限公司（以下简称万宁润达公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月28日立案受理后，依法由审判员符浩军、审判员卓琼川、人民陪审员李涛组成合议庭于2016年6月22日公开开庭进行了审理。原告周家禾的委托代理人李福山及被告万宁润达公司的委托代理人苗增国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告周家禾诉称，2012年3月18日，原告与被告签订《产权公寓租赁合同》，由原告将其向被告购买的位于海南省万宁市兴隆旅游开发区吉森·北纬18度温泉山庄第122号幢6单元601号房，出租给被告作为酒店经营使用，双方约定租金为每年33283元（人民币，下同）。至今，被告已使用该房屋已有4年零3个月，但被告仅支付了第一年租金。原告多次与被告协商未果，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判决：1、判令被告给付原告租赁费108169.75元（从2013年1月1日至2016年3月31日，共计3年零3个月；2、本案诉讼费由被告承担。   被告万宁润达公司辩称，一、《产权公寓租赁合同》名为租赁合同，实为返利协议。2012年3月18日签订《产权公寓租赁合同》时，涉案房屋还没建好，更没验收，不能使用，当然不是租赁。且租赁起始日期为2012年1月1日，不符合租赁常识。原告提交的《公寓价格表》中，明确写着“返利”、“返利后金额”、“返利后总价”等等字词，直接证明了名为支付租金，实为对购房价款进行返利扣除的事实。被告提交的《签约确认单》中，明确写着是“返利”，原告有签字确认；二、原告拒不收房，被告从未使用过涉案房屋。因为原、被告双方都知晓以租赁为名行返利之实的安排，所以被告无权使用也从未使用过涉案房屋，并且多次要求原告收房，原告均以不具备“拎包入住”条件为由拒不收房，原告不收房，当然谈不上将涉案房屋出租给被告；三、《产权公寓租赁合同》第二条约定“租赁期共12个月”，第三条约定“租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满前3个月书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同”，该条文也不支持原告租金的主张。综上，被答辩人的诉讼请求无任何事实和法律依据，请求法院驳回被答辩人的诉讼请求。   原告周家禾为证明其诉讼请求，向法庭提供了以下证据：   证据1、《商品房买卖合同》一份，证明原告向被告购买了位于海南省万宁市兴隆旅游开发区吉森·北纬18度温泉山庄第122号幢6单元601号房（建筑面积49.06平方米）。   证据2、收款通知书、公寓价格表各一份，证明原告已向被告付清全部购房款及购房款价格组成。   证据3、《产权公寓租赁合同》，证明被告租赁原告购买的吉森·北纬18度温泉山庄第122号幢6单元601号房（建筑面积49.06平方米，使用面积36.61平方米），作为酒店经营使用，租赁期限12个月，从2012年1月1日至2012年12月31日，每年的租金为33283元，每年一付，第一年租金用购房款抵减。   证据4、吉森·北纬18度温泉山庄宣传手册，证明被告宣传的是长期回租作为酒店使用，每年进行分红。   被告万宁润达公司对原告周家禾提供的证据质证意见如下：   对证据1、2无异议；对证据3的真实性、合法性无异议，但对其证明内容有异议，第一，12个月的租金已经给过，不能再给，第二合同名为租赁，实为返利；对于证据4，原告提交的证据已过举证期限，我方不予质证。   被告万宁润达公司向法庭提供了以下证据：   证据1、《商品房买卖合同》、《产权公寓租赁合同》、《商品房认购书》、签约确认单（附置业计划表）和收款通知各一份，证明名为租赁，实为返利。   证据2、《现金存款单》、《进账单》及《POS手续费回单》、《特种转账贷方凭证》及《中国工商银行凭证》、《进账单》各一份，证明原告已付清全部房款。   原告周家禾对被告万宁润达公司提供的证据质证意见如下：   对证据1真实性无异议，对证明力有异议，第一，双方之间就是房屋租赁关系，在合同中有明确体现，不存在返利，这只是被告单方理解，第二，双方虽然签订一年的租赁合同，但租赁期限届满，被告继续使用该房屋，应当按照《合同法》第二百三十六条规定，双方为不定期的租赁关系，租赁合同有效，被告应当按照合同的约定给付租金；对证据2无异议。   根据原告和被告的举证、质证，结合庭审笔录，本院综合认证如下：   被告万宁润达公司对原告周家禾提供的证据1、2、3的真实性均无异议，本院对其真实性予以确认，作为认定本案事实的根据；原告周家禾对被告万宁润达公司提供的证据1、2的真实性均无异议，本院对其真实性予以确认，作为认定本案事实的根据。   根据原、被告的举证、质证及本院的综合认证，结合庭审笔录，本院查明如下事实：   经审理查明,2012年3月18日，被告万宁润达公司与原告周家禾签订了《商品房买卖合同》和《阁楼使用权转让协议书》各一份，约定将该公司开发的位于海南省万宁市兴隆旅游开发区吉森·北纬18度温泉山庄第122号幢6单元601号房及阁楼出售给原告，该房屋建筑面积49.06平方米，使用面积36.61平方米，价格为519152元，阁楼使用面积28.304平方米，价格为113216元，合计632368元，付款方式为一次性付款。合同约定出卖人应当在2012年9月30日之前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合约定的商品房交付买受人使用。同时原告与被告签订了一份《产权公寓租赁合同》，约定由原告将该房出租给被告作为酒店经营使用，双方约定租金为每年33283元，租期一年，从2012年1月1日至2012年12月31日，租金作为购房款进行折抵，实际为购房款的优惠价格，签订租赁合同时，该房尚未建成，也未交付使用。合同第三条约定租赁期满，原告周家禾有权收回出租房屋，被告万宁润达公司应如期交还。被告万宁润达公司如要求续租，则必须在租赁期满前3个月书面通知原告周家禾，经原告周家禾同意后，重新签订租赁合同。2012年12月31日该合同期限届满后至今，双方未续签合同，被告也未按合同约定提出续签的请求。2016年3月，原告周家禾向被告万宁润达公司主张从2013年1月1日至2016年3月31日的租金未果后，于2016年3月28日向法院起诉要求判令被告给付原告租赁费108169.75元（从2013年1月1日至2016年3月31日，共计3年零3个月）并承当本案诉讼费用。   另查明，被告万宁润达实业有限公司曾多次通知原告周家禾收房，但原告一直未收房。   本院认为，原、被告双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律法规规定，应当认定有效。双方签订租赁合同时，房屋尚未建成，不能使用，双方签订的租赁合同是返利的形式给予购房优惠，该行为也未违反法律规定。房屋租赁合同期限届满后，房屋也已建好，但原告至今未收房，也未和被告续签房屋租赁合同，被告万宁润达公司也未按照合同第三条的约定提出续租的请求。本案在审理过程中，原告未提出证据证明被告在租赁合同期限届满后仍在使用该房屋，根据谁主张谁举证原则，原告应当承担举证不能的责任，因此对于原告要求被告支付房屋租金的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：   驳回原告的诉讼请求。   本案案件受理费2463元，由原告周家禾负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。   审 判 长 符浩军   审 判 员 卓琼川   人民陪审员 李 涛     二0一六年九月六日   书 记 员 陈虎成   附：本案适用的法律条文   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。   《中华人民共和国城市房地产管理法》   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。