江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）镇民终字第01699号
上诉人（原审被告）涂长明。
委托代理人屠冰，江苏天晖律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）赵晓南。
委托代理人章春源，江苏汇瑞律师事务所律师。
上诉人涂长明因房屋买卖合同纠纷一案，不服句容市人民法院（2014）句民初字第2328号民事判决，提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开进行审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2007年7月13日，涂长明（甲方）、赵晓南（乙方）签订转让协议约定：“一、甲方将位于句容市石狮镇中学东侧乡村俱乐部的所有土地房屋转让给乙方，转让费为人民币壹佰肆拾捌万元整，其中①在册国有土地2943平方米（证号02630）。②在册房屋1078.6平方米（018411802、018411803）。③鱼池约450平方米（可根据涂长明与前莘莘村委会前东村民组签定的协议内容执行使用）。④其它原有未在册房屋及建筑，不包括锅炉房。二、甲乙双方签订协议后，由乙方预付甲方伍拾万元人民币定金，甲方须在收到定金后二十个工作日内提供国有土地及在册房屋的过户手续，同时将拆除用于乡村俱乐部经营的相关装潢设施及设备，恢复厂房原貌（承重墙除外），否则视为违约，甲方除退还五十万定金，并付给乙方违约金壹拾万元整。三、乙方应积极协助甲方办理过户手续，并承担费用壹万元人民币，其余费用和税收由甲方承担。过户完毕后，乙方再一次性付给甲方余款玖拾捌万元人民币，若逾期将承担三倍定金的违约责任。四、甲乙双方自协议签订后，甲方必须保持原树木、绿化原样，水电等设施畅通。五、本协议一式两份，自双方签字盖章后生效。”
协议签订后，赵晓楠于2007年7月13日支付给涂长明50万元定金。2007年7月17日，双方签订房地产买卖契约二份，由涂长明将坐落于句容市华阳镇石狮后莘村，房屋所有权证号为018411802、018411803号的房产，分别以22万元、126万元价格出售给赵晓楠。双方还对其他事项进行了约定。当日，双方还签订二手房交易资金托管协议二份，约定购房款99万元于2007年8月17日前汇入句容市房管处房屋置换中心指定银行账号，由其托管。
2007年8月16日赵晓楠将购房款99万元汇入句容市房管处房屋置换中心指定银行账号。后赵晓楠取得上述房屋的产权证，证号为句房权证华阳镇字第××号、句房权证华阳镇字第××号。涂长明亦取得购房款99万元。上述房屋坐落的土地涂长明未能过户给赵晓楠，赵晓楠遂于2014年11月18日起诉，要求涂长明协助赵晓南办理土地使用权证过户手续，承担过户费用，并承担案件诉讼费用。
涂长明一审辩称：与赵晓南签订协议是涂长明的个人行为，后因为共有人不同意，所以重新签了一份协议。买卖协议上附属设施栏没有填写任何内容，在房管处过户时亦没有涉及土地，两份托管协议上都没有证号。要求驳回赵晓南的诉讼请求。
一审法院认为，涂长明与赵晓南之间的转让协议，系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。双方应按协议履行各自义务。赵晓南已按约将购房款支付给涂长明，涂长明仅将房屋过户至赵晓南名下，未按约将土地使用证过户至赵晓南名下，构成违约，应承担相应的民事责任。赵晓南要求将句土国用（2003）字第02630号土地使用权过户至其名下，应予支持。涂长明辩称其仅是将房产以148万元出售给赵晓南，土地另行计价的意见，既不符合协议约定亦与建设用地使用权随建筑物等设施的流转而一并处分规定相悖，不应采信。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百四十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决涂长明于判决生效后十日内协助赵晓南将土地使用证证号为句土国用（2003）字第02630号土地使用权过户至涂长明名下；案件受理费9500元，公告费560元，合计10060元，由涂长明负担。（此款赵晓南已预交，涂长明应在判决生效后十日内将此款一并给付赵晓南）
涂长明上诉称，房管部门备案的房屋买卖合同由四人签署，一审判决遗漏了诉讼主体；一审法院对原房屋共有权人刘正青申请参加诉讼的请求未做处理；一审裁判未顾及涉案土地使用权转移未经行政主管机关批准，涉案土地面积远超过涉案房屋占地面积，涉案当事人仅就涉案房屋买卖签订备案合同的事实，事实认定错误；诉讼材料都是直接送达，一审判决的公告费没有依据。请求撤销一审判决。
赵晓南二审辩称，交易前，涉案土地和房屋均登记在涂长明名下，没有登记其他共有人，一审并未遗漏主体；上诉人所称的就涉案房屋买卖签订备案合同，是双方按照交易机关的要求按照制式标准签署的协议，双方实际履行的仍然是2007年7月13日的协议；法律不禁止工业用地使用权转让给个人；一审法院因无法向上诉人直接送达诉讼材料，故公告送达，上诉人得知诉讼信息后，主动到法院领取诉讼资料，该公告费应由上诉人负担。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，因涉案土地使用权登记在上诉人个人名下，2007年7月13日签署的转让协议上记载的转让方也是上诉人个人，根据合同相对性，承担协助办理涉案土地使用权变更登记手续责任的亦应当是上诉人；法律并未规定，因登记在个人名下，但实际可能系夫妻共同财产的不动产产生纠纷，应当将夫妻双方作为共同的诉讼当事人，故上诉人称一审判决遗漏主体，依据不足。
由于双方当事人2007年7月13日签署的转让协议合法有效，该协议约定的交易标的包含房屋和相应的土地使用权，价款总额是148万元，所以，如果上诉人不能提供足够的证据，证实双方当事人终止或者变更了该协议，被上诉人的一审诉讼请求即应支持。
根据本地一般交易习惯，在房地产交易中，交易双方会根据双方合意签订自行拟定的合同，在办理权属变更登记时，再根据登记机关的要求，签署由登记机关提供的制式填充式合同文本；在商品房买卖活动中，买卖双方一般不就商品房买卖导致的相关土地使用权的转让另行签订合同。所以按照房地产登记机关的要求签署制式填充式合同，不当然表明双方当事人对原合同的废止或变更。在签署制式合同时，没有单独签署相应土地使用权转让合同，也不当然表明双方当事人应当就所涉土地使用权的转让另行合意。
目前我国房屋权属和土地权属在不同的机关登记，双方当事人使用的制式填充式房地产买卖契约是用于房屋权属登记，该契约印刷形成的文本部分，并无房屋所涉土地使用权权属情况的条款；该契约文本中有供填充附属设施、装潢费用的条款，但房屋所涉土地使用权并非附属设施和装潢，该契约文本供填充附属设施、装潢费用的条款中未填充任何内容，不能说明双方在签署该文本时，已经变更了土地使用权转移的合意。
双方签署的两份制式填充式房地产买卖契约记载的标的物是两处房屋，房屋总面积为1078.6平方米，总价款是148万元，该契约内容与双方2007年7月13日的协议内容不一致。上诉人的解释是，2007年7月13日协议签署后，其妻不同意，故变更为仅两处房屋对价148万元，土地另行合意以50万元出让。被上诉人的解释是，双方在签署制式填充式契约时，将2007年7月13日协议中的价款总额拆分到两处房屋的价款中，双方在办理土地使用权变更时，不再支付对价。
本院认为，根据2007年7月13日的协议，与148万元的价款相对应的标的物有2943平方米的国有土地的使用权、1078.6平方米的房屋、约450平方米的鱼池使用权，以及其他原有未在册的房屋及建筑。2943平方米的国有土地的使用权、约450平方米的鱼池使用权，以及其他原有未在册的房屋及建筑是重要的交易标的，涉及相当比例的价款，即使按照上诉人的解释，土地使用权部分涉及对价50万元，如果双方当事人约定原定价款不再包含该标的，双方一般应当以可供查证的明确的方式，完成合同变更。上诉人提供的双方签署的制式、填充式契约显然不能明确反映该变更。除了土地使用权，2007年7月13日协议的标的还包含约450平方米的鱼池使用权，以及其他原有未在册的房屋及建筑，该标的的对价也包含在148万元内。双方签署的制式填充式的契约中，也不包含该标的。上诉人的解释，并未说明双方协议变更时对该部分标的有无新的合意。在双方未就在册房屋以外的其他标的的转让，以可供查证的明确的方式形成新的合意的情况下，在2007年7月13日签订协议后的四日内，双方仅就部分变更的内容签署新的协议，并完成部分标的的权属变更登记，此种情况真实存在的可能性较低。根据上诉人的解释，双方就土地使用权、约450平方米的鱼池使用权，以及其他原有未在册的房屋及建筑的转让形成了新的合意，被上诉人应支付其他对价。但现有证据显示，在交付所有的标的后，被上诉人并未支付其他对价，双方亦未因上述土地、鱼池、房屋、建筑物的使用出现纠纷。上诉人称合同变更的原因是因其妻反对2007年7月13日的协议，因其妻系利害关系人，无法提供证明力较高的证据。综上，上诉人的解释不能形成证据优势，不足采信。
2007年7月17日签署的两份制式填充式协议记载的价款总额是148万元，该金额与2007年7月13日协议的对价总额相同；无证据显示双方就涉案土地使用权、约450平方米的鱼池使用权，以及其他原有未在册的房屋及建筑的转让形成了新的合意，被上诉人亦未支付新的对价；双方交付所有标的后，无证据显示双方就标的的使用出现过纠纷。综上，被上诉人的解释有较高的可信度。上诉人应当根据2007年7月13日的协议，协助被上诉人办理涉案土地使用权变更登记手续。
一审法院曾经向上诉人邮寄送达诉讼材料，因无人签收邮件，一审法院公告向上诉人送达，上诉人到一审法院应诉是在一审法院公告后，一审法院判决上诉人承担公告费并无不当。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉意见不成立，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9500元，由涂长明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈开亮
代理审判员 李益成
代理审判员 戴晓东
二〇一五年十月二十六日
书 记 员 刘 静