浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0104民初3676号原告杭州丰登建筑有限公司，住所地杭州市江干区杭海路565号417室。法定代表人吴春飞，总经理。委托代理人王伟，浙江世元律师事务所律师。委托代理人王敏星，浙江世元律师事务所律师。被告浙江省交通厅公路管理局机具材料站，住所地杭州市西湖区西溪路521号。法定代表人徐松，站长。委托代理人朱洪鹤，北京大成（杭州）律师事务所律师。委托代理人周姿宏，北京大成（杭州）律师事务所律师。原告杭州丰登建筑有限公司（以下简称丰登公司）诉被告浙江省交通厅公路管理局机具材料站（以下简称机具材料站）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月3日立案受理。依法由审判员李敏适用简易程序，于2016年6月27日、2016年11月25日公开开庭进行了审理。原告委托代理人王伟，被告委托代理人朱洪鹤、周姿宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丰登公司诉称：2015年6月，被告与原告签订《房屋租赁合同》，将场地、房屋等继续出租给原告使用，并对租金金额及租赁期限作出明确约定。在原告承租场地、房屋期间，经被告允许原告出资在场地内搭建了部分建筑物，进行了简单装修，并安装部分设施、设备。2016年3月，租赁物所在的土地被政府征收，在拆迁过程中，上述建筑物、设施、设备等均已纳入补偿范围。另外，因原告需要搬迁，搬迁部门还支付了搬迁费及安置过渡费。上述涉及原告的拆迁安置补偿款总计3387199.80元，该部分款项均已包含在评估报告中，并且拆迁部门已经将补偿款支付给被告。现原告已完成全部拆迁工作并将租赁场地交回，合同终止。但被告至今未将应属于原告的拆迁补偿款支付给原告，故起诉至法院。诉讼请求：判令被告支付拆迁补偿款3387199.80元。被告机具材料站辩称：原告无权要求被告支付拆迁补偿款。理由：一、案涉场地上的搭建物并非原告搭建，而是由杭州市江干区安国钢管租赁站（以下简称安国租赁站）在其租赁期间未经被告允许擅自搭建。二、即使是原告搭建，也已经违反了租赁合同的约定，构成违约。租赁合同第六条明确约定，原告在租赁期内不得擅自改变房屋的结构、建棚、加层，不得随意自拉电线、水管等，若原告存在上述行为则构成违约。根据相关法律的规定，被告可要求原告予以拆除，原告无权从被告处获得任何补偿。三、根据租赁合同约定，被告无需支付任何补偿。租赁合同第十一条约定，如遇政府部门征用或改制等原因，则合同终止。原告应无条件搬迁，房租按时结算，被告不承担任何赔偿事宜。原被告之间就遇拆迁事项是否需要赔偿已达成一致意见，租赁合同是原被告之间真实意思表示，原告应予以遵守。四、即使是被告允许搭建，原告提出赔偿数额过高。原告提供的补偿清单中是按评估价计算，但物品都有折旧，在评估价应有成新率，原告并没有乘以成新率。原告主张搬迁费和过渡安置费计算基础是6000多平方米，原告实际承租面积远远不到该面积。因此原告提出的赔偿数额显然不合理。原告丰登公司向本院提交的证据有：1、房屋租赁合同一份，证明原被告之间的租赁合同关系及对权利义务的具体约定。2、发票两份，证明2016年原告继续缴纳2016年2月及3月的租赁费用，并租赁案涉房屋场地的事实。3、自建项目确认单一组、补偿清单一份（含测绘图纸），证明原告自建项目范围及补偿金额。4、补充协议书一份，证明被告同意原来由安国租赁站履行合同事宜改由原告负责执行。5、朱安国出具的情况说明、个体工商户情况信息及身份证复印件，证明朱安国将在被告处搭建的设施全部交给原告。6、评估明细表及图纸，证明原告自建设施以及租赁的场地应得的补偿金额。上述证据经质证，对原告提供的证据，被告认为，证据1真实性无异议，关联性和证明对象有异议，该租赁合同约定的租赁期限是2015年7月1日至2015年12月31日，租赁合同已经到期，租赁合同约定的面积为3000平方米，但原告实际承租的面积远不足3000平方米；合同第六条明确约定擅自搭建属于违约行为，第十一条约定被告并不需要因拆迁而支付任何补偿。证据2真实性无异议，证明内容有异议，发票证明了原告在拆迁之前租赁面积不足3000平方米，按照租赁合同约定半年的租金是213600元，即每个月的租金为三万多元，但是该发票显示金额为17175元，与租赁合同不相符。证据3自建项目确认单真实性无异议，合法性和关联性有异议，因为当时政府拆迁工作安排的要求，被告急着需要原告搬迁，但原告迟迟不予搬迁，原告明确要求被告在签署该份确认单后才肯搬迁，被告迫于无奈和种种压力才签署该份自建项目确认单。该自建项目确认单并未明确被告需就所列项目对原告予以补偿。补偿清单真实性有异议，是原告单方制作，相关数额以项目确认单为准。补偿清单存在以下问题，清单中的强化地板在确认单上数量为960.8，而补偿清单上为966.8，配电箱的数量在确认单上为6，补偿清单为60，两者明显不符。补偿清单上的搬迁费和过渡安置费的计算基础为6315.95平方米，但在拆迁之前，原告实际租赁面积为1447平方米。对测绘图纸真实性无异议，是由评估公司出具。证据4补充协议真实性无异议，关联性和待证事实有异议，该份协议仅仅是描述安国租赁站的租赁事宜改由原告执行，并不代表由安国租赁站搭建的房屋也由原告承接。证据5三性均有异议，该份情况说明的内容应当由朱安国出庭作证而不仅仅是提交书面说明，其次，补充协议是有机具材料站与安国租赁站双方签订，不应由安国租赁站当时的经营者做单方解释，而应从补充协议本身进行理解，补充协议未涉及安国租赁站当时搭建的构筑设施等归属问题。证据6无法确认其来源，三性均有异议。被告机具材料站向本院提交的证据有：1、房屋租赁合同八份，证明案涉房屋自2009年7月1日到2013年6月30日均由被告租赁给安国租赁站，自2013年7月1日起至今租赁给原告；租赁合同约定，未经被告允许不得自行搭建，若发生征用等事宜，租赁合同自行终止，原告应无条件搬离且被告不承担任何赔偿。2、函告一份，证明2009年7月，安国租赁站未经被告允许搭建房屋，被告书面函告，要求其整改。3、情况说明，证明被告就拆迁收到的款项数额。对被告提供的证据，原告认为，证据1真实性没有异议，证明对象有异议，租赁合同约定未经被告允许不得自行搭建，拆迁之前现存的搭建物是经过被告许可的，不属于原告擅自搭建。合同中关于被告不存在任何赔偿事宜，该约定应当是对违约赔偿的约定，不适用于本案原告主张的拆迁补偿情况，这些补偿款是拆迁单位针对作为承租方的原告合法的建筑物以及拆迁、搬迁费、过渡费的补偿，不属于被告对原告的赔偿。证据2原告没有收到函告，如果确实在2009年有发函给安国租赁站，也应当认为不合要求的已经进行了整改，后来留下来的建筑物或者由原告搭建的建筑物都是被告所允许的。证据3真实性无异议，被告仅提供了每个项目的总数额，无法区分具体项目的金额，要求被告提供具体的补偿清单。本院对双方提供的证据审查后认为，原告提供的证据1、2、4，双方对真实性无异议，本院予以确认。证据5能够证明安国租赁站的经营者朱安国将搭建的设施等全部财产转移给原告所有的事实，本院予以确认。证据3中自建项目确认单加盖原被告单位公章，具有真实性，本院予以确认；证据3中的测绘图纸及证据6中的测绘图纸相同，双方认可原告搭建面积为3313.26平方米，本院对该事实予以确认；证据3中的补偿清单与证据6中的评估明细表，均涉及搭建项目和可搬迁设备的重置价、评估价（评估价=重置价*数量或面积）以及补偿金额（补偿金额=评估价*综合成新率），原告认可上述重置价和综合成新率，被告对重置价无异议，关于综合成新率问题，被告在本院确定的举证期限内未提交相反证据，本院对上述清单载明的重置价和综合成新率予以确认。其中配电箱、强化地板、木隔断按照自建项目确认单列明的数量计算，补偿清单中其他设施搬运费20000元缺乏事实依据。自建项目确认单列明的第1至44、49、50项综合成新率为90%，第45至48项综合成新率为80%，可搬迁设备补偿金额相符。经计算，自建项目确认单中结构及装修附属物50项补偿1925180.2元，可搬迁设备5项补偿5517元，合计1930697.2元。被告提供的证据1具有真实性，本院予以确认。证据2不能证明函告已经通知或者到达原告，与本案缺乏关联性，本院不予确认。证据3系被告自认事实，能够说明被告收到拆迁补偿款的事实，本院予以确认。根据认定的证据及当事人在庭审中的陈述，本院确认下列事实：2009年6月30日，机具材料站（甲方）与安国租赁站（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于场地，面积3000平方米出租给乙方作堆放物品使用，租赁期限一年，自2009年7月1日至2010年6月30日，年租金326000元。租赁期内，乙方不得擅自改变场地内所有构筑物及设备的结构，不得建棚、加层等，不得随意自拉电线，水管扩容等。如遇政府或上级主管部门征用或改制等原因，则合同终止，乙方应无条件搬迁腾退，房租按实结算，甲方不存在任何赔偿事宜。此后，机具材料站与安国租赁站一年续签一次《房屋租赁合同》，租赁期限至2013年6月30日。2013年2月1日，机具材料站、安国租赁站及丰登公司签署《补充协议书》，约定因安国租赁站房屋拆迁，营业执照无法进行年检，目前该公司现已注销，从2013年2月1日，安国租赁站与机具材料站任何有关安国租赁站事宜，改由丰登公司负责执行。2013年7月1日起，由机具材料站与丰登公司签订《房屋租赁合同》，半年一签，租赁期限直至2015年12月31日。最后一份租赁合同约定半年租金为213600元。租赁期限届满后，丰登公司按照实际承租面积以每月17175元支付2016年1月、2月的租赁费。2016年3月杭州市江干区房屋被拆迁。此前租赁期间，安国租赁站及丰登公司对上述房屋进行搭层、隔层等改造。2016年3月30日，丰登公司与机具材料站对上述所涉房屋附属建筑物中由丰登公司（含安国租赁站）搭建的面积和数量，以及可搬迁设备进行确认，并制作自建项目确认单。自建项目确认单中结构及装修附属物50项补偿1925180.2元，可搬迁设备5项补偿5517元，合计1930697.2元。结构搭建面积3313.26平方米，2016年1月、2月实际承租面积1447平方米。本院认为，本案争议的焦点为丰登公司是否有权向机具材料站主张补偿款、搬迁费及过渡费。根据相关法律规定，出租人与承租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋签订的租赁合同无效。案涉房屋未取得建设工程规划许可证，故案涉租赁合同应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。参照双方房屋租赁合同第十一条约定，“如遇政府或上级主管部门征用或改制等原因，则合同终止，乙方无条件搬迁，房租按时结算。甲方不存在任何赔偿事宜”。在2016年3月房屋被征迁时，3000平方米的房屋是由机具材料站建设，相应的搬迁费和过渡费应由机具材料站享有。丰登公司应当腾退占用的房屋，且无权主张房屋租赁合同项下3000平方米包括2016年1、2月期间实际占用的房屋面积1447平方米所涉及的搬迁费和过渡费。关于安国租赁站和丰登公司在租赁机具材料站房屋期间对房屋进行搭建、隔层、装修等行为，虽然上述行为违反了房屋租赁合同的约定，但机具材料站在2009年至今均未要求安国租赁站和丰登公司终止合同，收回房屋，赔偿损失。在2016年3月30日自建项目确认单中，机具材料站确认了相应搭建项目和可搬迁设备由丰登公司搭建，征迁部门针对自建项目确认单中财产所作的拆迁补偿，在无特别约定的情况下，应当由投入方即安国租赁站和丰登公司享有。安国租赁站明确表示其搭建设施等全部财产归丰登公司享有。丰登公司主张相应的补偿款、搭建面积3313.26平方米所涉及搬迁费、过渡费，本院予以支持。其中补偿款1930697.2元，搬迁费为265060.8元（3313.26平方米*80元每平方米），过渡费为344579.04元（3313.26平方米*26元每月每平方米*4个月）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告浙江省交通厅公路管理局机具材料站于本判决生效之日起十日内支付原告杭州丰登建筑有限公司补偿款、搬迁费、过渡费合计2540337.04元。二、驳回原告杭州丰登建筑有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33898元，减半收取16949元，由原告杭州丰登建筑有限公司负担4238元，由被告浙江省交通厅公路管理局机具材料站负担12711元。原告杭州丰登建筑有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告浙江省交通厅公路管理局机具材料站于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员  李敏二〇一六年十二月八日书记员  韩婷????8?