北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京01民终8958号
上诉人（原审被告）：吴婉怡，女，1985年3月25日出生。
委托诉讼代理人：于正涛（吴婉怡之夫）。
委托诉讼代理人：赵崇民，北京市时代九和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：朱勇，女，1969年2月8日出生。
委托诉讼代理人：李丰才，国浩律师（北京）事务所律师。
上诉人吴婉怡因与被上诉人朱勇房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院(2017)京0108民初5940号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
吴婉怡上诉请求：请求撤销一审法院判决，依法改判驳回朱勇一审的全部诉讼请求。事实和理由：1.《补充协议》中约定，三方不存在也不认可口头约定或承诺。2016年11月10日前，双方没有对办理资金托管和过户签订新的书面协议，也没有证据证明双方约定在2016年11月11日同时办理资金托管和过户，我在2016年11月11日到银行的真实目的是为了办理解除资金监管的手续，并未配合朱勇办理资金托管，也没有协助朱勇过户，因此一审法院认定我以实际行为履行义务缺乏事实和法律依据，属于认定事实错误；2.依据《补充协议》的约定，朱勇应当在2016年11月9日以前，将235万元房款通过资金监管的方式支付给我，但朱勇并未支付，且其在当时也不具备支付能力，因此朱勇已经构成了违约；3.我在2016年11月9日催促中介通知朱勇按照约定时间付款，此时得知中介与朱勇私下将过户时间定为2016年11月11日，我对此未予理睬，并告知2016年11月10日为合同履行的最后期限，中介一直到11月9日晚上才告知我朱勇没有时间；4.中介公司员工与本案有利害关系，且证言不真实，不能作为认定事实的依据；5.依据《补充协议》关于解除权的约定，朱勇未按照约定时间支付购房款的行为已经成就了解除条件，我发出的解除通知到达朱勇时，双方之间的房屋买卖合同及《补充协议》已经解除，一审法院支持朱勇的诉讼请求，适用法律错误。
朱勇辩称，2016年11月10日中介通过短信告知吴婉怡携带相关证件和合同于第二天办理资金托管和过户手续，吴婉怡表示已将身份证和房产证送过去了，表明其是同意办理资金托管和过户的，吴婉怡是以实际行为履行合同义务；2016年10月31日的预约通知单可以证明，吴婉怡明知过户时间是2016年11月11日；我在2016年11月6日开始已经将钱陆续转入光大银行的账户里，具有支付能力；梁某的证人证言、短信记录和双方行为相吻合，其证言是真实的，应当采信。同意一审判决，不同意吴婉怡的上诉请求及理由。
朱勇向一审法院起诉请求：1.判令吴婉怡将北京市海淀区302室房屋过户到朱勇名下；2.判令吴婉怡支付房屋总价款20%的违约金；3.判令吴婉怡将北京市海淀区302室房屋交付给朱勇；4.本案诉讼费由吴婉怡承担。
一审法院认定事实：2016年7月21日，朱勇（买受人）作为乙方与吴婉怡（出卖人）作为甲方签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定购买吴婉怡名下位于本市海淀区302号房屋。合同内容包括：房屋成交价款为320万元，乙方应于本合同签订之日向甲方支付定金5万元，乙方选择公积金贷款申办贷款，拟贷款金额为80万元；网签后2016年9月30日前，乙方向甲方支付160万元，以自行交接方式划转；过户前一日，乙方向甲方支付35万元，以资金监管方式划转；过户前一日，乙方向甲方支付40万元，以资金监管方式划转。甲方应当在2017年6月30日前将房屋交付给乙方。甲乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，甲乙双方应当另行签订书面的补充协议。同日，朱勇（买受人）作为乙方、吴婉怡（出卖人）作为甲方、北京我爱我家房地产经纪有限公司（见证方）作为丙方签订了《补充协议》，内容约定：经甲乙丙三方友好协商同意，甲乙丙三方任何一方如对另一方或两方做出承诺，都会以《补充协议》、《证明》或《承诺书》等书面形式体现。三方不存在也不认可口头约定或承诺。由于甲乙双方协商原因导致合同未能按照原约定履行完毕，经甲乙双方友好协商，同意按照如下方式解决，甲乙双方于2016年7月21日签订的《买卖合同》及甲乙丙三方签订的《履约合同》、《居间合同》延期执行至2016年11月10日。因上述合同履行延期，原甲乙丙三方约定的权利义务履行时间顺延。如延期仍未履行完毕，甲乙双方任何一方均有权以书面形式通知违约方解除双方之间签署的《买卖合同》及丙方签署的《履约服务合同》，而无须征得他方的同意。在签订合同当时，乙方交付甲方定金5万元，在产权过户前一天乙方交付甲方除贷款额外的剩余房款235万元，交付方式为资金监管，贷款部分房款，由金融贷款机构依照贷款流程及条件直接发放给甲方，丙方对乙方交付的房款，仅承担见证责任。除甲乙丙方签署的《买卖合同》、《居间服务合同》、《履约服务合同》、《补充协议》等合同及协议对违约责任另有约定外，甲乙任何一方违反本补充协议的约定，违约方应当向守约方支付房屋成交总价款20%的违约金。
合同签订后，朱勇向吴婉怡支付5万元定金。2016年9月22日，北京住房公积金管理中心出具住房公积金贷款审核确认书，朱勇贷款60万元通过审核。2016年11月8日，朱勇办理了40万元资金监管。2016年11月11日，吴婉怡向朱勇发出《通知书》，内容为：根据补充协议约定，已经将房屋买卖合同延期至2016年11月10日。但因乙方未规划好资金时间，导致无法在10号之前完成过户，已违反补充协议中第四条的最后期限。并且，也未在合同约定最后期限的前一天9号，将除贷款外的全部剩余房款汇入到甲方账户做资金监管，属于乙方未按时汇款，违反补充协议中第五条第2项。在过户当日，乙方仍延迟付款并拒绝支付违约金，最终导致不能按合同约定时间付款给甲方，对甲方造成巨大的经济财产损失。依据补充协议相关条款，甲方被迫只能决定解除合同，并保留继续追究乙方法律责任的权利。2016年11月13日，朱勇向吴婉怡发出《告知书》，不同意解除合同，要求吴婉怡立即配合办理资金监管和过户事宜，否则要求承担违约责任。
吴婉怡主张因朱勇未按照合同约定时间即2016年11月9日将购房款235万打入资金监管账户，构成违约，因此在2016年11月11日向朱勇发出解除函，要求解除合同。朱勇对此不予认可，称中介业务员通知吴婉怡办理资金监管和过户的时间定于2016年11月11日同时进行，吴婉怡表示同意，且2016年11月10日中介业务员再次告知第二天具体办理事宜时，吴婉怡也表示认可，但在2016年11月11日吴婉怡在银行突然反悔要求解除合同，属于恶意违约，因此要求吴婉怡承担违约责任。
《补充协议》中第四条，《买卖合同》延期执行至2016年11月10日，如延期仍未履行完毕，甲乙双方任何一方均有权以书面形式通知违约方解除合同。对于该条款中延期执行至2016年11月10日的理解，吴婉怡解释为此时间为最终过户时间，朱勇解释为在此时间之前办理过户预约手续。庭审中，双方买卖合同的居间方北京我爱我家房地产经纪有限公司业务员梁某出庭作证，其对于该条款解释为应在2016年11月10日前办理过户。
现吴婉怡称根据《补充协议》第四条，双方合同延期执行至2016年11月10日，该时间为过户时间，《补充协议》第五条，在产权过户前一天以资金监管方式交付235万元，即朱勇应该不迟于2016年11月9日办理资金监管。事实上朱勇未在此时间办理235万资金监管，朱勇对此解释为2016年11月11日办理过户及资金监管是经过中介与吴婉怡商量而定，吴婉怡对此是同意的，三方就履约时间重新达成合意，视为合同变更。朱勇向法院提交中介业务员梁某与吴婉怡的短信记录，内容包含：2016年10月29日，业务员：“我计划约11月9日过户，在7号之前要把资金监管的40万打到账户里，问下你那边时间如何安排。”吴婉怡：“资金监管用我去吗，只要不连着请两天假就好点。”业务员：“好的，约好了到时候提前告诉您。”2016年11月10日，业务员发送“吴姐，明天您带着你名下光大银行卡、夫妻双方身份证、户口本、结婚证，咱们明天早上八点牡丹园地铁A口见。”吴婉怡发送“行，就这些就够了，是吧？我刚才把身份证和房产本送过去了。”业务员：“嗯，我拿到了，东西都齐了。”业务员：“吴姐，明天早上你把那个M开头的白色的房屋买卖合同带上，我怕做资金托管银行需要。”吴婉怡：“好的。”庭审中，业务员梁某与吴婉怡均对上述短信记录真实性予以认可。梁某向法院提交书面证言一份，内容主要包含：“双方签订的补充协议中合同延期至2016年11月10日，在过户前一天完成资金托管。2016年10月28日，乙方告知我说资金全部到账，让我提前安排，我让她11月9日或10日全部转到光大银行账户，准备办理资金托管。2016年10月29日，我发短信给甲方说计划9号过户。10月31日，我在建委网站约过户，由于网站预约人太多只能约到11月11日上午。11月1日，我打电话告知甲方过户约到11日上午，甲方说不是约定的10日之前吗？我说由于预约人太多，我也左右不了建委。她当时并未说什么，表示同意。按协议过户前一天要把资金215万汇入甲方账户办理资金托管。必须甲乙双方同时到场签订托管协议才能办理。11月6日我与甲方通电话和她商量办托管日期，然后11日再办过户。她说由于她的工作性质不好请假，为节省时间能不能托管和过户约在同一天进行。我说尽量安排。11月8日，我约乙方到光大银行办理建委资金监管40万，同时我和她说为节约时间托管和过户同一天进行，让她提前准备好资金。大约在11月9日，甲方突然来电话说能不能让乙方来办资金托管。我说不是约好了11日一起办理吗。她未提出异议，事后我才知道甲方故意录音。因此还是按照协商的11号早上办理资金托管和过户事宜。11月10日晚上，我让甲方把房产证和身份证交到我公司，并告诉她带上合同办理资金托管要用，她表示同意。同时我也通知乙方11日一早在光大银行先办理资金托管再去过户。11月11日早上，我和另一个业务员去建委取过户号后，就赶到光大银行，乙方签订了托管协议书，该甲方签的时候她开始翻脸，说乙方违约了，把打印好的告知书递给乙方。让乙方赔偿房屋成交价的20%违约金，然后再和乙方过户。我质问甲方，明明同意同一天办理，但却说乙方违约了，甲方让我告知乙方半小时内把违约金百分之二十打过来，不然就走法律程序。”吴婉怡对证人证言不予认可。吴婉怡称《补充协议》第二条，甲乙丙三方任何一方如对另一方或两方做出承诺，都会以《补充协议》、《证明》、或《承诺书》等书面形式体现，三方不存在也不认可口头约定或承诺,因此现朱勇主张三方口头变更了合同履行时间没有依据。
对于朱勇在2016年11月8日办理40万元资金监管一事，业务员梁某解释称：2016年8月26日，我与甲方签订了资金监管协议，约定40万作为资金监管。2016年9月20日，三方到公积金贷款中心做贷款面签，在面签过程中甲方说还没有收到40万元，但她也配合乙方办理了公积金批贷手续，之后甲方再也没有要求付款40万，我也没有通知乙方办理40万资金监管。根据补充协议第五条规定在产权过户前一天乙方交付除贷款外的剩余房款235万，实际为255万，包括资金监管40万和资金托管215万。我安排乙方在2016年11月8日到光大银行办理了40万资金监管。
本案诉讼中，朱勇将扣除定金5万元及资金监管40万元后剩余全部房价款275万元全部打入法院指定账户。
一审法院认为：朱勇与吴婉怡签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及《补充协议》是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。《补充协议》约定双方房屋买卖合同延期执行至2016年11月10日，结合协议字面理解及中介机构对此做出的解释，该条款应理解为房屋产权过户的最后期限，235万元资金监管的时间按照《补充协议》约定为产权过户前一天，则应该在2016年11月9日办理完毕。本案中，根据现有证据及中介业务员出庭作证，可确定事实上中介业务员安排双方于2016年11月11日同时办理产权过户及资金监管，在当天办理资金监管过程中，吴婉怡提出解除合同，认为朱勇逾期办理资金监管构成违约。关于朱勇未按合同约定时间办理资金监管是否构成违约、吴婉怡是否有权据此解除合同为本案的争议焦点。首先，根据吴婉怡与中介业务员的短信记录，在2016年11月10日，中介业务员通知吴婉怡第二天应携带的材料，吴婉怡对第二天办理过户及资金监管未提出异议，且表示“行，这些就够了，是吧？”，当天晚上9点，中介业务员再次叮嘱携带房屋买卖合同以备资金托管需要，吴婉怡称“好的”，亦未提出任何异议，因此，应视为吴婉怡对于2016年11月11日办理资金托管予以认可。现吴婉怡以《补充协议》约定不认可口头承诺为由进行抗辩，吴婉怡在2016年11月10日晚同意第二天办理资金托管及过户手续，且第二天实际来到了办理资金托管手续现场，此不属于口头承诺，而是以其实际行为履行义务，故法院对此抗辩理由不予支持。其次，本案中，房屋过户及资金托管均需中介机构协助预约办理，中介业务员称自己于2016年10月31日即到海淀区不动产中心预约过户时间，但因交易人多只能约到11月11日，又因吴婉怡曾说不希望连续请两天假，因此将过户时间及资金托管安排到一天，故实际办理时间迟于合同约定时间并不是朱勇原因导致，且朱勇在预约时间到场办理相关事宜亦未作出不履行其义务的行为。综上，办理资金托管及过户手续未能按照《补充协议》约定时间履行完毕并非朱勇原因导致，且吴婉怡对于约定时间亦作出了同意的意思表示，且在约定时间到达办理地点，朱勇并无违约行为，吴婉怡单方解除合同理由不充分。现朱勇已将剩余购房款存入法院指定账户，法院依法支持朱勇要求吴婉怡协助办理房屋过户手续的诉讼请求。对于朱勇要求吴婉怡支付违约金的诉讼请求，因朱勇不存在违约行为，吴婉怡无权单方解除合同，因吴婉怡不再履行合同义务，无法办理所有权转移登记手续，法院对朱勇要求吴婉怡支付违约金的诉讼请求予以支持。但考虑到本案的实际履行情况、吴婉怡的过错程度、朱勇的实际损失等因素，根据公平原则，酌情确定吴婉怡应向朱勇支付违约金的具体数额。另外，根据双方《北京市存量房屋买卖合同》约定，吴婉怡应在2017年6月30日前将房屋交付给朱勇，故法院对朱勇要求交付房屋的诉讼请求，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、吴婉怡于本判决生效后十五日内协助朱勇将北京市海淀区三Ｏ二号房屋所有权转移登记至朱勇名下；二、朱勇于本判决生效后十五日内向吴婉怡支付购房款人民币二百七十五万元；三、吴婉怡于本判决生效后十五日内将北京市海淀区三Ｏ二号房屋交付朱勇；四、吴婉怡于本判决生效后十五日内向朱勇支付违约金人民币十万元；五、驳回朱勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院审理期间，双方当事人均未提供新的证据。本院审理中，双方当事人均认可，由于履行过程中因贷款数额发生变化，《补充协议》中约定的除贷款外的剩余房款235万元，实际应为255万元。关于交付方式，双方一致认可为通过建委资金监管支付40万元，通过光大银行资金托管方式支付215万元。本院认定的其他事实与一审法院认定事实一致。
本院认为，吴婉怡上诉主张因朱勇未在2016年11月9日前办理完毕资金托管手续，已经构成违约。朱勇主张吴婉怡对于2016年11月11日同日办理资金托管和过户手续事先知晓并且同意，双方已对合同履行期限作出了变更。故本案的争议焦点在于，2016年11月10日前双方当事人未办理完毕资金托管手续及房屋过户手续，朱勇是否就此构成违约。
通过中介公司员工与吴婉怡之间的短信证据可以看出，在2016年10月29日时，其已告知吴婉怡预计预约11月9日过户，11月7日前办理40万元资金监管手续，吴婉怡回复询问资金监管是否需要其亲自办理，并表示“只要不连着请两天假就好点”。吴婉怡虽在上诉中主张，其在短信中只是表达了不愿意连续两天办理资金监管和过户，而没有不愿意分别办理资金托管和过户手续的意思。但从上述内容可以看出，中介本意是11月7日前办理40万元资金监管，11月9日办理过户，此两项义务并非连续，间隔至少一天。且吴婉怡明确知晓未履行完毕的手续除了资金监管外尚有资金托管和过户两项，对其表示不愿意连续请两天假的意思表示，理解为其要求尽量减少办理手续的天数，将剩余交易环节尽量在一天之内完成，更符合短信内容的文字含义。
在2016年10月31日确定过户时间为2016年11月11日后，吴婉怡未向中介公司或朱勇提出异议。在2016年11月10日，中介公司员工向吴婉怡发出短信，要求吴婉怡携带银行卡、相关证件、房屋买卖合同，于2016年11月11日办理资金托管手续和过户手续。吴婉怡回复的内容中，亦未提出异议，而是两次表示了同意，且其已经将身份证和房产证交到了中介公司处，实际履行了部分合同义务。依据吴婉怡的上述信息和行为，应当视为其同意了变更办理资金托管手续和过户手续的时间。吴婉怡虽主张《补充协议》中约定，三方不存在不认可口头约定，不能以口头约定变更《补充协议》关于履行期限的约定，但吴婉怡并非只做出了口头承诺，而是做出了实际的履行行为，且短信作为电子数据的一种，并非单纯的口头意思表示，双方以短信形式和履行行为做出的真实意思表示，可以变更合同履行最终期限，亦可以变更格式性的《补充协议》中关于必须以书面形式作出承诺的约定。故可以认定，在2016年11月11日办理资金托管及过户手续的情况下，吴婉怡同意继续履行合同。鉴于朱勇在2016年11月11日办理资金托管和过户手续并不构成根本违约，吴婉怡单方解除合同的意思表示不发生解除合同的法律效力，而是拒绝履行合同的违约行为。故对于朱勇起诉要求继续履行合同、要求吴婉怡支付违约金的诉讼请求，一审法院予以支持正确，所确定的违约金数额并无不当，本院予以维持。
综上所述，吴婉怡的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费32400元，由吴婉怡负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 冰
审 判 员 刘新泉
审 判 员 范 磊
二〇一七年十一月二十日
法官助理 张 超
书 记 员 李 正