广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终13059号
上诉人（原审被告）：邓紫香，住所地：广东省惠州市惠城区。
委托诉讼代理人：曾琼霖，广东龙昌律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蒋丽洋，广东诚熙律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：侯月蓉，住所地：广东省深圳市龙岗区。
委托代理人：邝箭，广东滨都律师事务所律师。
上诉人邓紫香与被上诉人侯月蓉房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第1380号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
邓紫香上诉请求：一、依法撤销(2015)深龙法民三初字第1380号民事判决；二、请求改判驳回侯月蓉全部诉讼请求或将本案发回重审；三、一审、二审诉讼费�侯月蓉承担。
事实和理由：
一、本案侯月蓉并未支付双方2015年5月22日签订的《房屋买卖合同》的任何购房款，存在根本违约情形。1、邓紫香与侯月蓉在2015年5月至2015年7月之间，事实上同时分别签订了《厂房买卖合同书》、《房屋买卖合同》。2015年5月8日，邓紫香（当时为深圳市xxx科技有限公司的唯一股东、投资人）作为深圳市xxx科技有限公司代表，与侯月蓉就位于深圳市龙岗区xx街道办xx社区xx路8号厂房宿舍签订《厂房买卖合同书》，约定将厂房宿舍作价人民币900万元（以下货币均为人民币）整转让给侯月蓉，侯月蓉应一次性支付订金200万元给邓紫香，租地转让合同办理好后的二十个工作日内，侯月蓉支付人民币伍佰万元给邓紫香，余款人民币贰佰万元定于2015年6月8日付清。侯月蓉于2015年5月15日前，分别以转账方式向邓紫香账户支付20万元、80万元、919800元，另，侯月蓉代深圳市xxx科技有限公司向xx社区xx居民小组缴纳2015年上半年厂房用地租金和管理费80200元，双方确认该80200元抵作厂房购房款。深圳市xxx科技有限公司法定代表人丁月萍与邓紫香于2015年5月15日向侯月蓉出具200万元的订金收据，注明为“购买xxx厂房订金”。侯月蓉于2015年6月分别以转账的方式向邓紫香账户支付100万元、100万元、50万元，丁月萍与邓紫香于2015年6月15日向侯月蓉出具250万元的收据，注明为“厂房购买二期款”。上述购房款共计450万元。2015年5月22日，邓紫香与侯月蓉就龙岗区xx公园x期13栋c栋复试107号房产签订《房屋买卖合同》，约定邓紫香将该房屋以1200万元的价格转让给侯月蓉，因该房屋还欠银行按揭款600万元，按揭款由侯月蓉直接支付给银行，侯月蓉需支付给邓紫香600万元，分别应在合同签订后支付100万元给邓紫香，在二个月内付人民币200万元，余款300万元于6个月内付清。后双方于2015年6月10日达成补充协议，将前期300万元的付款方式变更为邓紫香在房屋解封之日及时通知侯月蓉，侯月蓉在三日之内交付100万元作定金，房屋过户侯月蓉名下时，侯月蓉支付200万元。2、侯月蓉所主张的450万元购房款，实际上是侯月蓉支付的购买厂房的订金及二期款，侯月蓉未就履行《房屋买卖合同》及《补充协议》向邓紫香支付过任何款项。根据邓紫香与侯月蓉签订的《补充协议》，侯月蓉在收到邓紫香房屋解封通知后三日之内方交付100万元作定金，而根据房屋查封记录，房屋于2015年3月19日至2015年7月9日期间处于查封状态，侯月蓉不可能在涉案房屋未解封的情况下就向邓紫香支付任何购房款，而本案侯月蓉所主张的450万元，支付时间均在2015年6月15日前，显然并非涉案房屋购房款，而是侯月蓉向邓紫香支付的购买厂房的订金及二期款。虽然因侯月蓉资金不足无法同时按期足额支付厂房、商品房购房款，侯月蓉曾与邓紫香协商不再进行厂房转让，将侯月蓉支付的450万元厂房购房款作为本案房屋购房款，但双方最终未能就上述事项达成一致意见，未能最终确定将450万元厂房购房款作为本案房屋购房款，也未得到深圳市xxx科技有限公司的确认。因此，事实上，侯月蓉未就履行《房屋买卖合同》及《补充协议》向邓紫香支付过任何款项。3、法院负有查明事实、依法判决的义务，原审法院在未查明450万元款项的真实用途的情况下，就认为该450万元系侯月蓉为了购买涉案房产而向邓紫香支付的购房款，从而认定侯月蓉已经履行合同义务，属于严重的事实认定错误。因种种原因，邓紫香与侯月蓉的《厂房买卖合同书》、《房屋买卖合同》均面临无法继续履行的问题，邓紫香与侯月蓉的纠纷已经严重影响了邓紫香的日常生活和工作，在此种情况下，邓紫香因缺乏法律知识，为了尽快解决双方之间的矛盾，退还侯月蓉支付的450万元厂房购房款，结清与侯月蓉之间的款项，在一审庭审中，未能很好地区分厂房和房屋两个转让关系，在承认收到侯月蓉购房款450万元时未能明确声明该购房款为厂房购房款。但一审法院负有查明事实、依法判决的义务，在明知邓紫香与侯月蓉存在《厂房买卖合同书》且该450万元的支付时间明显先于双方约定的涉案房屋购房款支付时间的情况下，仍然草率的错误的认定该450万元系涉案房屋的购房款，从而认定侯月蓉已经履行合同义务，属于严重的事实认定错误，由此要求邓紫香承担巨额的违约金，对邓紫香实属不公。4、本案《房屋买卖合同》无法继续履行的根本原因是侯月蓉没有足额的购房资金，也没有购房资格，侯月蓉应承担合同履行不能的责任。邓紫香与侯月蓉于2015年5月22日就己签订了《房屋买卖合同》，至合同签订两个月后的2015年7月20日，侯月蓉仍未就本案房屋支付过任何款项，且根据侯月蓉在一审庭审中提交的录音资料，侯月蓉明知自己不具有购房资格，却依然与邓紫香签订《房屋买卖合同》，也始终未明确由其他人受让房屋，导致《房屋买卖合同》客观上履行不能，已经严重损害了邓紫香的合法权益，侯月蓉应承担合同履行不能的责任。
二、本案中，邓紫香不存在违约情形。1、邓紫香在房屋解封后，立即通知侯月蓉，已经履行了约定的义务。侯月蓉自2015年5月22日签订合同后至2015年7月9日期间一直未履行涉案购房合同及补充协议，邓紫香在涉案房产于2015年7月9日解封后，依据双方约定，曾多次发信息（一审庭审中申请一审法院调查双方信息记录，但一�法院未采纳）要求侯月蓉履行合同、支付定金，但侯月蓉均未履行。2、双方的《房屋买卖合同》客观上无法履行，邓紫香有权在侯月蓉根本违约且合同客观无法履行的情况下解除合同。侯月蓉既因国家政策限购而没有购房资格，又未另行指定他人受让房屋，且迟迟不履行交付购房款义务，严重损害了邓紫香的合法权益，此种情况下，邓紫香没有义务继续等待侯月蓉履行合同，否则邓紫香的损失将进一步扩大。邓紫香已经通知侯月蓉解除合同（一审庭审中申请一审法院调查信息记录，但一审法院未采纳），涉案房产不再卖给侯月蓉。根据上述事实，邓紫香解除合同是基于侯月蓉未按合同履行付款义务且合同客观上无法履行的情形，是有事实和法律依据的，邓紫香不存在违约情形。三、导致本案《房屋买卖合同》无法继续履行的主要责任在于侯月蓉，在侯月蓉没有支�过任何款项的情况下，一审法院要求邓紫香单方承担合同履行不能的违约责任，显然有失公平。虽然邓紫香在签订《房屋买卖合同》时房屋存在查封情况，但邓紫香在发现房屋存在查封情况后，积极履行告知义务，与侯月蓉签订《补充协议》，导致本案《房屋买卖合同》无法继续履行的主要原因系侯月蓉资金不足无法支付购房款且没有房屋购买资格，侯月蓉无论是在涉案房屋查封还是解封期间，一直拖延履行合同义务，未向邓紫香支付过任何涉案房屋购房款，根本不存在损失情况。此种情况下，一审判决反而要求邓紫香承担240万元的违约金，显然未查明事实情况，对邓紫香极为不公平。
侯月蓉辩称，请求驳回邓紫香的上诉请求，维持原判。
侯月蓉向一审法院起诉请求：1、解除侯月蓉与邓紫香于2015年5月22日签订的《房屋买卖合同》及2015年6月10�签订的《补充协议》；2、邓紫香退还侯月蓉购房款200万元；3、赔偿侯月蓉200万元；4、承担本案诉讼费用。案件一审审理过程中，侯月蓉将诉讼请求变更为：1、解除双方于2015年5月22日签订的《房屋买卖合同》及2015年6月10日签订的《补充协议》；2、邓紫香退还侯月蓉购房款450万元及利息；3、邓紫香赔偿侯月蓉240万元的损失；4、邓紫香承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2015年5月22日，双方签订《房屋买卖合同》，约定邓紫香将位于深圳市龙岗区xx公园x期13栋c座xx房产转让给侯月蓉，建筑面积为275.89平方米，房产证号为深房地字第××号，转让价格为1200万元，转让价包含装修费和设施；该房产还欠银行按揭款600万元，按揭款由侯月蓉直接与银行办理转按揭手续或由侯月蓉付款给银行，侯月蓉只需支付邓紫香600万元即视为履行完本交易的付款义务，侯月蓉�在本合同签订后之日内付100万元给邓紫香，在2个月内付200万元给邓紫香，邓紫香收到款当日将房产证所有权过户给侯月蓉，余款300万元在签订协议之日起6个月内付清（平均每月支付人民币50万元）；本交易所产生的一切费用（包括但不限于交易买卖双方应交的税费、赎楼费、过户费等）均由侯月蓉承担。如任何原因办理不了过户手续，本合同即时解除，邓紫香应在三日内将已收侯月蓉的全部款项退回，否则，承担违约责任；邓紫香在办理完过户手续之日起三日内将房产移交给侯月蓉；双方签订标的物合同转让给侯月蓉，邓紫香不得再次转让给第三方，否则将按照本合同标的物交易价金额的双倍赔偿给侯月蓉。2015年6月10日，侯月蓉与邓紫香签订《补充协议》，约定邓紫香如能将上述房产得到法院解封并将房产所有权过户至侯月蓉名下，侯月蓉同意增加支付50万元（�房总价按1250万元交易）；邓紫香如未能将房产得到法院解封并未能将房产所有权过户至侯月蓉名下，则邓紫香同意把2015年5月8日双方签订的《厂房买卖合同书》交易总价900万元减去100万元（100万元作为邓紫香补偿侯月蓉损失），则《厂房买卖合同书》交易金额为800万元，等房屋解封时交定金之日同时补上100万元给邓紫香。补充协议备注：邓紫香在房屋让法院解封之日及时通知侯月蓉，侯月蓉在三日之内交付100万元给邓紫香作为定金，侯月蓉支付定金之日起一个月内将以上房屋过户到侯月蓉指定名下，同时支付人民币200万元给邓紫香，邓紫香承诺房子在签订此协议之后45天内解封。在《房屋买卖合同》和《补充协议》签订前后侯月蓉支付购房款情况为于2015年5月8日银行转账给邓紫香20万元，于5月12日银行转账给邓紫香80万元，于5月15日转账给邓紫香919800元，于6月11日转账给邓紫香100万元，于6月15日银行分两次转账给邓紫香150万元，另支付现金80200元给邓紫香，庭审中邓紫香确认收到侯月蓉涉案购房款共计450万元。因邓紫香将涉案房产过户至第三人名下，导致合同无法继续履行，侯月蓉诉至原审法院，提出上列诉讼请求。
原审法院另查，涉案房产于2015年3月19日被广东省佛山市南海区人民法院查封，于2015年7月9日解除查封，于2015年7月16日注销抵押登记，于2015年7月17日又被原审法院另案查封，于2015年7月20日解除查封，2015年7月16日邓紫香将上述房产转让给案外人杨纯良，并于2015年7月20日办理过户登记。
一审法院认为，双方签订《房屋买卖合同》和《补充协议》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，属于有效合同，双方均应切实履行合同义务。侯月蓉为了购买涉案房产向邓紫香支付购�款共计450万元，已经履行合同义务，邓紫香却在涉案房产解封后未与侯月蓉协议一致解除合同的情况下，擅自将涉案房产转让给他人，导致侯月蓉合同目的无法实现，邓紫香其行为构成根本违约，依法应当承担违约责任。邓紫香辩称侯月蓉购买涉案房产时不具备购房资格，是导致合同无法履行的根本原因，但双方签订补充协议约定了侯月蓉有权指定过户他人，故邓紫香以侯月蓉不具备购房资格为由进行抗辩不能成立。现侯月蓉请求解除《房屋买卖合同》和《补充协议》，合法有据，原审法院予以支持。合同解除后邓紫香收取的购房款450万元应当予以退回给侯月蓉；邓紫香承担违约责任，根据双方约定，邓紫香将涉案房产转让给他人应当赔偿侯月蓉双倍购房款即2400万元，但侯月蓉没有提供因邓紫香违约行为造成订约时实际损失具体金额，该约定违约金明显过高，原�法院应予调整。现侯月蓉请求违约金240万元，即成交价20%，属于主动调低了违约金标准，原审法院结合双方履行合同程度，兼顾公平原则和诚信原则，认为侯月蓉该请求违约金总房价20%即240万元属于合理范围，原审法院不予再调整。邓紫香辩称违约金过高，要求调整该违约金，原审法院不予支持。侯月蓉请求邓紫香支付购房款450万元的利息，因原审法院已支持了违约金240万元足以弥补其利息的损失，故该诉讼请求，原审法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除侯月蓉与邓紫香于2015年5月22日签订的《房屋买卖合同》和2015年6月10日签订的《补充协议》；二、邓紫香应于本判决�效之日起十日内向侯月蓉返还购房款450万元；三、邓紫香应于本判决生效之日起十日内向侯月蓉支付违约金240万元；四、驳回侯月蓉其他诉讼请求。本案受理费60100元，保全费5000元，合计65100元（此款侯月蓉已预缴），邓紫香承担65100元。
本院经审理查明，2015年5月8日，深圳市xxx科技有限公司（甲方）与侯月蓉（乙方）签订《厂房买卖合同书》，约定甲方将位于深圳市龙岗区xx街道办xx社区xx路8号厂房宿舍作价900万元转让给乙方，乙方应在合同签订前一次性支付订金200万元，租地转让合同办理好后二十个工作日内，乙方支付500万元，余款200万元于2015年6月8日付清。邓紫香作为甲方的代表在上述合同上签字确认。
另查，原审对侯月蓉支付给邓紫香相关款项的数额和时间认定无误，上述款项在银行转账时均未备注付款的用途。
二审审理过程�，邓紫香提交了2015年5月15日开具的收款收据，显示收到侯月蓉购买xxx厂房订金200万元，用于证明侯月蓉分别于2015年5月8日、2015年5月12日以及2015年5月15日共计转账的200万元实为支付《厂房买卖合同书》中约定的厂房转让款。
再查，原审庭审过程中，邓紫香本人陈述“厂房转让合同是另外一个合同，与本案没有关系，是双方签订合同后没有履行的合同，也是无效的合同”。二审审理过程中，邓紫香代理人又陈述，侯月蓉支付了《厂房转让合同》中约定的450万元，因其仅支付一半款项，故厂房没有交付。
侯月蓉在原审中提交一份邓紫香与侯月蓉前夫黄xx的通话录音，邓紫香在录音中表示：“黄总你已经支付400多万元给我，那么这个房子我觉得马上过户，你现在把100多万马上付掉，我们就两清了，就把这个房子处理，至于以后我这个厂房要怎么处理�要么等你以后有资金，或者等我有需求，现在我要这钱也是没有什么用了”。邓紫香在原审中对该录音证据的真实性予以认可。
原审已查明的其他事实无误，本院予以确认。
本院认为，邓紫香与侯月蓉之间签订了两份房产转让协议，分别为2015年5月8日就深圳市龙岗区xx街道办xx社区xx路8号厂房宿舍签订的《厂房买卖合同书》以及2015年5月22日就龙岗区xx公园x期13东c座xx房签订的《房屋买卖合同》。在上述合同的履行过程中，侯月蓉一共支付了购房款450万元，本案的争议焦点为上述款项是侯月蓉就哪份合同支付的款项。
侯月蓉支付的所有房款均未注明付款用途，但根据付款的时间以及邓紫香开具的收款收据，侯月蓉在2015年5月15日之前支付的200万元系为履行《厂房买卖合同书》而支付的订金。但从双方之后的电话沟通和邓紫香在原审法院的�述来看，双方均认可侯月蓉已就涉案公园x期13东c座xx房支付450万元购房款，故邓紫香已确认侯月蓉在签订《房屋买卖合同》之前支付的厂房订金已转化为涉案公园x期13东c座xx房的购房款，现邓紫香在二审审理中对自己的上述陈述予以反悔，本院对此不予采信。
侯月蓉已经履行了《房屋买卖合同》约定的义务，邓紫香在涉案房产解封后又将涉案房产转让他人，导致涉案合同无法继续履行，邓紫香的行为已构成根本违约。邓紫香上诉称其在涉案房产解封后立即通知了侯月蓉，但未提交证据予以证明，本院不予采信。
综上，邓紫香的上诉理由均不成立，原审认定邓紫香构成违约并判令其承担涉案房产转让款20%的违约金并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费38800元，由邓紫香负担。
本判决为终审判决。
审判长 彭 宁
审判员 聂 效
审判员 吴 春 泷
二〇一六年九月二十日
书记员 廖冉冉（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。