吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉24民终66号上诉人（原审被告）：延边新星宇华杰房地产开发有限公司。法定代表人：丁国梁，总经理。委托诉讼代理人：姜圣浩，该公司办公室主任。委托诉讼代理人：张晓东，吉林敖联律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蔡延灵。委托诉讼代理人：蔡延敏。被上诉人（原审被告）：长春赢时物业服务有限公司延吉分公司。法定代表人：张志勇，总经理。委托诉讼代理人：苏春红，吉林敖联律师事务所律师。原审被告：长春赢时物业服务有限公司。法定代表人：刘立华，总经理。上诉人延边新星宇华杰房地产开发有限公司（以下简称新星宇房地产公司）因与被上诉人蔡延灵、长春赢时物业服务有限公司延吉分公司（以下简称长春赢时物业延吉分公司）、原审被告长春赢时物业服务有限公司（以下简称长春赢时物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服延吉市人民法院（2016）吉2401民初3002号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。新星宇房地产公司上诉请求：依法撤销原审判决。事实和理由：原审被告主体错误。新星宇房地产公司已将前期物业交给长春赢时物业延吉分公司管理，如因管理问题引起冰冻，应由长春赢时物业延边分公司承担赔偿责任。如因管道质量或者施工问题引起冰冻，根据住房和城乡建设部、国家工商行政管理总局制定的建设工程施工合同中的工程质量保修书，赔偿责任应由承包人承担。蔡延灵辩称，新星宇房地产公司应当承担全部赔偿责任，对于开发商和施工单位怎么承担责任，我不清楚。损失与我修改水管没有关系，原审却判决我自己承担20%，我不认可。长春赢时物业延吉分公司辩称：开发公司、施工单位、物业公司三方联合检查时，并未对污水井盖进行验收，但是冬天来临之际，我公司做了越冬防护措施，不存在管理上的问题，而且，下水管道系公共区域，仍在保修期内。蔡延灵向一审法院起诉请求：要求新星宇房地产公司赔偿财产损失总计6166元及房租费6900元，长春赢时物业公司、长春赢时物业延吉分公司连带承担精神损失费1000元，总计14066元。一审法院认定事实：2015年8月20日，蔡延灵与新星宇房地产公司签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：蔡延灵购买新星宇房地产公司开发建设的位于延吉市南岗街588号新星宇和悦商住楼，房号为18-2-102，面积为78.89平方米，房屋总价为323165元。第十七条约定：出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。附件七约定：商品房保修期自房屋交付之日起计算，给排水管道、设备安装保修期限为2年。《商品房买卖合同（预售）》签订后，蔡延灵已交纳全部房款及2015年8月21日至2016年8月20日期间的物业费。2015年8月27日，蔡延灵与长春赢时物业延吉分公司签订《前期物业管理服务协议》，协议约定：长春赢时物业延吉分公司对房屋共用部位、共用设施设备、公共通道等项目进行日常的维护与管理。2016年2月6日，蔡延灵发现其购买的诉争房屋因厨房下水道污水回流遭到浸泡，并于当日通知长春赢时物业延吉分公司工作人员到场处理。经长春赢时物业延吉分公司工作人员核实系室外下水主管道冰冻导致污水回流。后因协商未果，蔡延灵诉至本院。审理中，蔡延灵自认其在装修过程中，自行对室内厨房下水管道进行改造，在主管道下方连接水盆小管道的右侧连接了一个用于连接洗衣机的下水小管道，本案室内漏水点正是洗衣机下水小管道与主管道连接处。对于漏水原因，双方当事人均认可系室外下水主管道冰冻导致的污水回流，但对于冰冻原因，双方均表示不清楚。另查，2015年6月13日开发单位、施工单位、物业公司三方对诉争房屋联合检验时，及2015年8月27日物业公司与业主验房时，均未发现污水回流现象。2015年12月7日，新星宇·和悦小区18号楼已经取得住房和城乡建设局竣工备案证。2016年5月25日，施工单位长春市柏巢建设有限责任公司出具证明：18号楼项目根据图纸建施17-10设计北侧室内外高差为0.75m，水暖施10-08设计地埋PVC排水管道出户中心标高-1.85m，进污水井处管中心标高为-1.89m，2016年3月30日项目部根据建设单位要求对其进行复测，结果为现场施工满足图纸及设计要求。此外，新星宇房地产公司已于2014年6月18日与长春赢时物业延吉分公司签订《前期物业委托合同》，委托长春赢时物业延吉分公司负责物业管理。《前期物业委托合同》第二条约定：物业管理服务内容包括：１、物业共用部位的维修、养护和管理；２、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；第十三条约定：新星宇房地产公司保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。长春赢时物业延吉分公司是长春赢时物业公司的分公司。长春赢时物业延吉分公司主张三方联合检验时，对业主房屋室内管道进行了检验，对室外公共区域排水管道做了通球实验验收，但并未对污水井盖进行验收，长春赢时物业延吉分公司在本案事故发生前已对小区室外下水管道采取越冬保暖措施，且室外下水管道属于公共区域，仍在保修期内。审理中，经鉴定本案污水回流造成的财产损失金额为6166元。一审法院认为，本案中，双方当事人均认可造成财产损失的原因是诉争房屋所在小区室外下水主管道冰冻导致污水回流，但对于冰冻原因，双方当事人均未明确。根据生活常理和自然规律常识，冰冻需要满足结冰所需的温度条件。室外下水主管道形成冰冻或者是因为室外温度过低，或者是室外下水主管道自身存在问题。虽然根据新星宇房地产公司提供的设计图纸及复测证明、竣工验收备案证，该小区内所有室外下水主管道均符合设计标准，但竣工验收备案证下方注释：获得备案证，并不免除工程建设参与各方的质量责任。而根据长春赢时物业延吉分公司的陈述，长春赢时物业延吉分公司已对室外下水主管道采取了越冬保暖措施，另根据庭审调查，新星宇房地产公司及长春赢时物业延吉分公司均未举证证明同一时期，该小区内其他室外下水主管道亦出现冰冻情况，由此只能推断为室外下水主管道系因自身质量问题形成冰冻，故新星宇房地产公司作为商品房开发建设者，应在保修期限及保修范围内承担赔偿责任，支付污水回流给蔡延灵造成的直接财产损失。另因蔡延灵自行改造室内下水管道，且回流的污水亦是从改造连接处溢出，故蔡延灵自身亦具有一定的过错，本院酌情确认蔡延灵自行承担20%的责任。长春赢时物业公司不是《前期物业委托合同》及《前期物业管理服务协议》的相对人，且对本案室外下水主管道冰冻并无过错，故本案中不承担赔偿责任。长春赢时物业延吉分公司虽然是《前期物业委托合同》及《前期物业管理服务协议》的相对人，但是长春赢时物业延吉分公司已履行了对室外下水主管道的越冬保暖维护义务，故亦不存在过错，本案中不承担赔偿责任。关于本案的合理损失，本院确认如下：对财产损失6166元的主张，因双方当事人均无异议，故本院予以确认；对2016年2月6日至2016年11月28日期间房租费6900元的主张，本案污水回流造成蔡延灵的房屋地板、壁纸、橱柜等多处损坏，已无法正常居住、使用，故其另行租赁房屋支出费用属合理、必要费用，应予支持。结合房屋受损时间（2016年2月6日）、价格鉴定结论作出时间（2016年9月12日）及修复房屋受损部位、重新达到居住使用状态所需的合理时间，本院支持从2016年2月至2016年11月共计9个月的房租费。同时，结合蔡延灵提供的房屋租赁合同书、个人用房情况及延吉市房屋租赁费用的市场价格，本院酌情支持月租金500元，房屋租赁费共计4500元（500元×9个月）。对精神损失费1000元的主张，因本案系财产损失赔偿案件，并非人身损害赔偿案件，且蔡延灵主张的自身病情及盗窃案件均与本案没有直接因果关系，故本院不予支持。以上新星宇房地产公司共计应承担8532.80元【（6166元+4500元）×80%】。综上，一审法院依照《中华人民共和国建筑法》第六十二条、《建设工程质量管理条例》第四十条、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、新星宇房地产公司于本判决发生法律效力之日起赔偿蔡延灵8532.80元；二、驳回蔡延灵的其他诉讼请求。案件受理费152元，由新星宇房地产公司负担124元，由蔡延灵负担28元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，蔡延灵购买了新星宇房地产公司出售的房屋，新星宇房地产公司应保证其交付的房屋及设施能够正常使用，对于排水管道冰冻导致返水，造成蔡延灵屋内物品受损，各方均无异议，在新星宇房地产公司不能提供证据证明冰冻可能由其他原因造成的情况下，原审法院认定排水管道冰冻系管道自身质量原因造成，并判决新星宇房地产公司承担赔偿责任正确。蔡延灵向新星宇房地产开发公司主张权利并无不当。综上所述，新星宇房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费152元，由上诉人延边新星宇华杰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李照令审判员  宋 丹审判员  张 丽二〇一七年三月十日书记员  陈 阳