宁波市江北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬北庄民初字第126号
原告：浙江永成物业管理有限公司。
法定代表人：何晓勇。
委托代理人：陈波。
被告：宁波国力房地产开发有限公司。
法定代表人：ＸＸ坚。
委托代理人：金建华，浙江新中大律师事务所律师。
委托代理人：曹洁琼，浙江新中大律师事务所律师。
原告浙江永成物业管理有限公司为与被告宁波国力房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，于2015年5月15日诉至本院，本院于同日受理后，依法由审判员陈妮娜适用简易程序审理。本案于2015年6月9日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈波、被告的委托代理人金建华、曹洁琼到庭参加诉讼。审理过程中，原、被告双方申请庭外和解，但未能达成协议。本案现已审理终结。
原告浙江永成物业管理有限公司起诉称：原、被告于2006年8月18日签订前期物业管理服务合同，合同约定原告对被告开发的颐和名苑小区实施物业管理，原告至今为该小区正常提供物业管理服务。根据合同约定物业管理收费标准为：高层1.30元／平方米／月；联排别墅1.00元／平方米／月；特色多层0.70元／平方米／月；多层0.50／平方米／月；商铺1.00元／平方米／月等。被告于2011年2月1日起一直未支付其未出售房产的物业管理费、公共设施维修费等费用，截止2014年12月31日止累计拖欠各项费用559107元，且车位管理费283500元也一直未支付。原告经多次催讨无果。请求判令：被告立即支付自2011年2月1日至2014年12月31日止面积13078.52平方米房产的物业管理综合服务费470827元、公共设施维修费88280元，共计559107元；支付175个车位管理费283500元；本案诉讼费由被告承担。审理中，原告变更诉讼请求为要求被告立即支付自2011年2月1日至2014年12月31日止面积11013.6平方米房产的物业管理综合服务费319394.4元、公共设施维修费64704.9元，支付142个车位管理费200220元，共计584319.3元。
原告为证明其主张的事实，向本院提交了以下证据材料：
1.前期物业管理服务合同一份，用以证明原、被告双方之间存在委托物业管理的关系以及对服务费用、收费标准等作出约定的事实；
2.催讨函一份，用以证明原告曾向被告书面催讨过物业管理服务费、公共设施维修费、车位管理费的事实；
3.房地产交易中心查询房地产结果一份，用以证明原告主张的被告未出售的房产及车位的相关情况。
对原告提供的证据1、3，被告质证认为对真实性无异议，本院予以认定；对原告提供的证据2，被告质证认为并未收到过催讨函，且原告认可该份催讨函是寄到被告注册地；本院认为即使催讨函是寄到被告注册地，也应视为原告曾向被告进行过物业管理服务费、公共设施维修费、车位管理费的催讨，本院对该份证据予以认定。
被告宁波国力房地产开发有限公司答辩称：一、被告所诉的2011年2月1日至2014年12月31日的物业服务费中，其中2011年2月1日至2013年5月14日部分已超过两年的诉讼时效，被告无需支付已超过诉讼时效部分的物业服务费；二、由于车库尚未出售，并无车辆停车，原告无需对未出售车库进行停车管理，原、被告双方未按合同约定对未出售的地下车库位另行协商确定收费标准，故被告无需向原告支付任何停车管理费；三、原告提供的物业服务远远未达到投标书以及《前期物业管理服务合同》中的要求，存在小区绿化无人管理、保安配备不足、一期地下室排风系统严重损坏无法正常使用、环境卫生脏乱、违章搭建严重，物业管理人员流动频繁等问题，且在被告以及业主委员会多次要求其整改后未改善，严重影响颐和名苑房产销售情况，给被告造成严重损失。综上，被告无需向原告支付物业管理服务费，请求驳回原告的诉讼请求。
被告为证明其主张的事实，向本院提交了以下证据材料：
1.《颐和名苑前期物业管理补充协议》、《承诺书》、《颐和名苑小区物业管理主投标书》各一份，用以证明原、被告双方约定对被告第一年尚未销售楼盘免付综合服务费，第二年减半收取，以及原告所提供的物业服务应达到具体指标和要求的事实；
2.颐和名苑业主委员会出具的《关于颐和名苑小区尚未签订物业管理合同的情况说明》、《颐和名苑业主委员会扩大会议关于小区绿化存在问题急需挽救督办通知》各一份，用以证明原告所提供物业服务严重不达标，经业主委员会多次要求整改后仍未改善的事实；
3.《2014年度颐和名苑小区年度考核检查记录表》（复印件）一份，用以证明经宁波市江北区洪塘街道物业管理办公室考核，原告所提供的物业服务严重不达标的事实；
4.照片一组，用以证明颐和名苑社区停车混乱、衣服乱晾挂，物业管理混乱的事实。
对被告提供的证据1，原告质证认为对真实性无异议，但认为本案只是物业服务费的纠纷，被告负有缴费的义务，若被告认为原告提供的物业服务不符约定可另行主张；对被告提供的证据2，原告质证认为对真实性有异议，情况说明是业委会为应诉才出具的，督办通知原告并未收到过；对被告提供的证据3，原告质证认为对真实性无异议，但只能反映检查当天的情况，不能反映长期的管理问题；对被告提供的证据4，原告质证认为对真实性有异议，不能证明是在颐和名苑小区内拍摄，即使能证明是在该小区内拍摄的，也只能说明是拍摄当时的状况，而非长期的状况。本院对被告提供的上述证据的真实性予以认定，对上述证据的证明内容，将在判决理由部分予以阐述。
本案根据原、被告双方陈述以及对双方提供证据的认证情况，本院认定本案事实如下：
2006年8月18日，原、被告双方签订《前期物业管理服务合同》，合同约定原告对被告开发的颐和名苑小区实施前期物业管理，委托管理期限为自合同生效之日起至小区业主委员会与物业管理公司签订物业管理服务合同生效时止，物业管理服务费收取标准为：综合服务费为高层1.30元／平方米／月，联排别墅1.00元／平方米／月，特色多层0.70元／平方米／月，多层0.50／平方米／月，商铺1.00元／平方米／月；共用部位、共用设备设施日常维修费为：多层、特色多层、联排别墅1.50元／平方米／年，高层2.00元／平方米／年，商铺2.00元／平方米／月；车位的收费约定为根据宁波市物价局有关文件规定；对未出售的地下车库为，双方协商后确定其停车收费标准。物业管理服务费每年交纳一次，空置房的物业管理服务费用按有关规定由被告交纳。同时，双方还订立《颐和名苑前期物业管理补充协议》，约定：双方考虑到销售过程中的不可预见因素，原告同意被告第一年尚未销售楼盘免付综合服务费，第二年减半收取。
另查明，被告开发的颐和名苑小区二期房产及车库的交付时间为2011年1月31日。原告所主张的被告拖欠物业费及车位管理费的房产及车库均系二期，2011年2月1日起至2014年12月31日止，被告未出售房产面积合计11013.6平方米，车位合计142个。双方均确认综合服务费按1.00元／平方米／月、公共设施维修费按1.50元／平方米／年计算。2014年8月13日，原告曾向被告寄送催讨物业管理服务费的催讨函。
本院认为：原告与被告签订的前期物业管理服务合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对当事人均具有约束力。现原告根据前期物业管理服务合同的约定为被告开发的小区提供了物业管理服务，被告作为该小区开发商，理应支付未出售的房产的物业管理服务费用。原告提供的物业服务是否未达到投标书以及《前期物业管理服务合同》的要求，不能构成被告不支付物业费的理由，故对被告提出的不应缴纳物业费的抗辩意见，本院不予采纳。关于车位管理费问题，被告主张未出售车位并无车辆停车，原告无需进行管理，而且双方未按合同约定对未出售的地下车库位另行协商确定收费标准，故被告无需向原告支付任何车位管理费，但双方合同中约定“车位的收费约定为根据宁波市物价局有关文件规定；对未出售的地下车库为，双方协商后确定其停车收费标准”，故双方需要协商的是未出售的地下车库的停车收费标准，而非未出售车位的管理费标准，车位管理费的收费应根据宁波市物价局关于《宁波市区住宅小区物业管理停车收费办法》规定按每车位每月30元来计价；关于诉讼时效问题，原告主张被告拖欠物业费及车位管理费的空置房及车位均在被告开发的颐和名苑小区二期，双方均确认二期住宅及商铺的交付时间为2011年1月31日，物业费应从2011年2月1日起算，双方在前期物业管理服务合同中约定“物业管理服务费每年交纳一次”，但每次交纳费用的时间未明确约定，故本院认为每年物业费的交纳时间最迟不得晚于年末最后一天，第一年的交费年度为2011年2月1日至2012年1月31日，此后每年缴费年度以此类推。对车位管理费的具体交纳时间双方也未作约定，本院认为按照物业管理及收费的惯例，车位管理费的交纳时间应与物业费的交纳时间一致。原告曾于2014年8月13日向被告寄送催讨物业费及车位管理费的催讨函，原告未能举证证明在此之前曾向被告催讨拖欠的物业费及车位管理费等，而第一年物业费及车位管理费的最迟交纳时间为2012年1月31日，原告主张的第一年物业费及车位管理费已超过诉讼时效；第二年物业费及车位管理费最迟交纳时间为2013年1月31日，尚未超过诉讼时效，故对原告主张的自2011年2月1日起算的物业费及车位管理费本院仅予支持自2012年2月1日开始起算的，双方曾约定被告第一年尚未销售楼盘免付综合服务费，第二年减半收取，故第二年的综合服务费应减半收取，综上，本院予以支持被告支付原告2012年2月1日至2014年12月31日期间的综合服务费为319394.4元、公共设施维修费为48184.5元、车位管理费为149100元，上述费用合计516678.9元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告宁波国力房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告浙江永成物业管理有限公司2012年2月1日至2014年12月31日期间的综合服务费319394.4元、公共设施维修费48184.5元、车位管理费149100元，上述费用合计516678.9元；
二、驳回原告浙江永成物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点五七×迟延履行期间）。
案件受理费9643元，减半收取4821.5元，由原告浙江永成物业管理有限公司承担338元，被告宁波国力房地产开发有限公司承担4483.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状。并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动撤回上诉处理。
审 判 员 陈妮娜
二〇一五年十月二十二日
代书记员 裘立芹