宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）宁01民终302号
上诉人(原审被告)：宁夏慧鸿信息中介服务有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市贺兰县体育中心西侧。
法定代表人：秦惠萍，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张亚静，宁夏黄和志律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：宁夏龙源房地产开发有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市新华东街47号。
法定代表人：朱凤华，该公司总经理。
委托诉讼代理人：宋淑琴，北京盈科（银川）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郎岩，北京盈科（银川）律师事务所律师。
原审第三人：郑江红，男，汉族，个体户，住宁夏回族自治区贺兰县。
委托诉讼代理人：张亚静，宁夏黄和志律师事务所律师。
上诉人宁夏慧鸿信息中介服务有限公司（以下简称慧鸿信息公司）因与被上诉人宁夏龙源房地产开发有限公司（以下简称龙源房地产公司）委托合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区贺兰县人民法院（2017）宁0122民初3517号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月16日立案后，依法组成合议庭。经阅卷、询问、听取双方当事人意见后，决定对本案不开庭审理。上诉人慧鸿信息公司与原审第三人郑江红的共同委托诉讼代理人张亚静，被上诉人龙源房地产公司的委托诉讼代理人宋淑琴、郎岩到庭发表意见。本案现已审理终结。
慧鸿信息公司上诉请求：1.撤销原审判决第一项，将本案发回重审或者改判被上诉人一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：（一）慧鸿信息公司与龙源房地产公司之间的基础法律关系为债权债务关系，双方签订的《房地产代理销售合同》是以物抵债的行为。龙源房地产公司和郑江红提交的《借款合同》、借条、收条等，能够证实案外人姜新生曾分五笔向郑江红借款230万元。为偿还上述借款，姜新生将在建的桃林花园小区二期45套（实际只有39套）住房抵顶给郑江红进行销售，为此，郑江红专门成立了慧鸿信息公司。姜新生是龙源房地产公司的实际控制人，双方以慧鸿信息公司与龙源房地产公司的名义签订了《房地产代理销售合同》，并交付了收据、盖有龙源房地产公司印章的合同等销售房屋所需文书。后慧鸿信息公司将桃林花园小区二期14套住房出售给案外人，并将产权办理在案外人名下。因此，双方之间存在债权债务关系是签订《房地产代理销售合同》的基础，至今双方没有进行结算。龙源房地产公司及其实际控制人姜新生曾在2009年4月23日向郑江红出具承诺书，该承诺书有龙源房地产公司印章及姜新生个人的签字，能够证明郑江红与姜新生的借款真实存在，垫付给张昊的建筑工程款真实发生，龙源房地产公司和郑江红之间的债权债务关系已经确定，双方签订代理销售合同的行为，就是以物抵债的行为。（二）涉案《房地产代理销售合同》中的权利义务已经终止，龙源房地产公司的诉讼请求全部不能成立。龙源房地产公司和姜新生出具的承诺书确认了双方之间的债权债务关系，双方签订房屋代理销售合同是以物抵债，所得房款应当偿还欠款，故龙源房地产公司要求支付销售房款的诉讼主张不能成立。
龙源房地产公司辩称，双方签订《房屋代理销售合同》真实、合法、有效，慧鸿信息公司从龙源房地产公司处领取销售房屋所需相关材料，售出房屋后并为买受人办理了产权登记，但至今未将销售房款以及剩余的房屋销售合同、收据等交付龙源房地产公司。慧鸿信息公司所称龙源房地产公司以房屋销售款抵顶姜新生借款的事实不属实。姜新生与郑江红之间的借贷关系与本案无关，慧鸿信息公司无任何证据证实龙源房地产公司同意以房屋销售款冲抵姜新生个人借款。慧鸿信息公司提交的承诺书达不到其证明目的。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
郑江红述称，其答辩意见同慧鸿信息公司意见一致。
龙源房地产公司向一审法院起诉请求：1.判决解除双方之间房地产委托代理销售关系；2.判决被告慧鸿信息公司向原告龙源房地产公司支付已售房屋价款2477032元，已售房屋14套，分别为:银川市贺兰县银河东路胜利巷桃林花园的15-1-XXX号（所有权人马丽红）、15-1-XXX号（所有权人夏志明）、15-1-XXX号（所有权人赵永存）、15-2-XXX号（所有权人哈万虎）、15-2-XXX号(所有权人邢燕华)、15-2-XXX号（所有权人方建平）、15-2-XXX号（所有权人孙志）、15-3-XXX号（所有权人陈春平）、15-3-XXX号（所有权人吴菲）、15-3-XXX（所有权人陈玉柱）、15-4-XXX号（所有权人缪虎）、16-2-XXX号（所有权人陈占军）、16-2-XXX号（所有权人刘建祥）、16-4-XXX号（所有权人王国林、马小玲）；3.判决被告慧鸿信息公司向原告龙源房地产公司支付违约金20000元；4.判决被告慧鸿信息公司向原告龙源房地产公司赔偿损失暂计算为610290.34元，主张至实际付款之日；5.判决被告慧鸿信息公司将所有委托销售的《商品房买卖合同》原件及收据交付给原告龙源房地产公司；6.本案的诉讼费由被告慧鸿信息公司承担。
一审法院认定事实：贺兰县桃林花园小区系龙源房地产公司开发建设，2008年4月1日，龙源房地产公司与慧鸿信息公司签订《房地产代理销售合同》一份，双方约定：龙源房地产公司指定慧鸿信息公司代理销售桃林花园住宅及营业房45套，销售面积3914．94平方米，代理期限为2008年4月1日至2009年3月31日，在合同到期前的15天内，如双方均未提出反对意见，该合同代理期限自动延长3个月。合同到期后，如任意一方提出终止合同，则按合同终止条款处理，双方还约定房屋销售基价为1700元／平方米，销售超出基价部分归慧鸿信息公司所有。龙源房地产公司在收到全部房款后不迟于3天将代理佣金全部支付给慧鸿信息公司。合同签订后，2008年4月4日，慧鸿信息公司财务工作人员杨雪峰自龙源房地产公司处借收据一本。2008年8月15日，慧鸿信息公司从龙源房地产公司处领取盖有龙源房地产公司合同专用章、法人章和法人签字的空白商品房买卖合同160份、收据一本，开始代理销售房屋。
慧鸿信息公司在取得代理权限后，先后将龙源房地产公司所诉的××园、15-1-XXX室、15-1-XXX室、15-2-XXX室、15-2-XXX室、15-2-XXX室、15-2-XXX室、15-3-XXX室、15-3-XXX室、15-3-XXX室、15-4-XXX室、16-2-XXX室、16-2-XXX室、16-4-XXX室共14套房屋出售，并为买受人办理了产权登记，以上房屋合计1167.91平方米，总价款2477032元。现龙源房地产公司认为慧鸿信息公司未按代理销售合同约定交付房款，故诉至法院，请求判如所请。
第三人郑江红原系慧鸿信息公司股东，为慧鸿信息中介公司实际经营人。
一审法院认为，龙源房地产公司与慧鸿信息公司签订的房地产代理销售合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。慧鸿信息公司在代理权限内完成出售房屋后，未将房款交于龙源房地产公司，违反了诚实信用原则，故对龙源房地产公司要求慧鸿信息公司支付已售房屋价款2477032元的诉讼请求予以支持。关于龙源房地产公司主张解除其与慧鸿信息公司的代理销售关系，因双方对代理期限及延长代理期限均做了明确约定，截止目前，代理期限早已届满，故对龙源房地产公司的该项诉讼请求不予支持。双方在代理销售合同中并未约定房款支付时间，龙源房地产公司亦未提交证据证实本案起诉前其向慧鸿信息公司主张过权利，故不能认定慧鸿信息公司存在违约，对龙源房地产公司要求慧鸿信息公司支付违约金20000元的诉讼请求不予支持。关于龙源房地产公司要求慧鸿信息公司将所有委托销售的《商品房买卖合同》原件及收据交回，因合同及收据交付时间距今较长，且贺兰县城建局房产交易管理服务中心出具的涉案房屋备案证明显示只有备案房屋的电子信息，无备案房屋买卖合同等实物，龙源房地产公司诉请的标的现存何处，有无交付可能无法查明，双方当事人对此亦未明确，对其该项诉讼请求不予处理。慧鸿信息公司辩称龙源房地产公司与第三人存在债权债务纠纷，双方约定以所销售的房屋价款抵顶第三人欠款，双方代理销售合同未实际履行的辩解意见，与事实不符，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第七项、第一百零七条、第一百零九条、第三百九十六条的规定，判决：一、被告慧鸿信息公司于判决生效之日起十五日内支付原告龙源房地产公司代理销售房屋的房款2477032元；二、驳回原告龙源房地产公司的其他诉讼请求。案件受理费13308元由原告龙源房地产公司负担2662元，由被告慧鸿信息公司负担10646元。
二审期间，双方当事人均未提交证据。
二审查明，慧鸿信息公司代龙源房地产公司销售房屋14套，面积合计1167.91平方米，房屋的备案价格共计2477032元。双方签订的《房地产代理销售合同》约定，房屋销售基价为1700元／平方米，销售超出基价部分归慧鸿信息公司所有，慧鸿信息公司的代理佣金按所售房屋成交额的1.5%计算，龙源房地产公司在收到全部房款后不迟于3天将代理佣金支付给慧鸿信息公司。其余事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案系委托合同纠纷，双方对签订房地产代理销售合同以及慧鸿信息公司所销售房屋的事实均无异议，本院予以确认。作为受托方，慧鸿信息公司应当按照合同约定将销售所得房款支付给龙源房地产公司。因双方签订委托代理销售合同明确约定，房屋销售基价为1700元／平方米，销售超出基价部分归慧鸿信息公司所有。现销售14套房屋面积共计1167.91平方米，慧鸿信息公司应按照每平方米1700元的价格向龙源房地产公司支付房款共计1985447元。龙源房地产公司按照销售房屋的备案价格主张房款2477032元与约定不符，一审法院判决结果不当，本院予以纠正。合同同时约定，龙源房地产公司应当按照所售房屋成交额的1.5%向慧鸿信息公司支付代理佣金，并于收到全部房款后3天内支付。故慧鸿信息公司在支付房款1985447元时应扣除其佣金所得29782元（1985447×1.5%），即1955665元。慧鸿信息公司未能提交证据证实双方就销售房款用于抵顶姜新生向第三人郑江红的借款，姜新生与郑江红之间是否存在债权债务关系不影响龙源房地产公司向慧鸿信息公司主张权利，慧鸿信息公司关于其与龙源房地产公司之间存在债权债务关系，双方签订的房地产代理销售合同是以物抵债的上诉理由与事实及法律规定不符，本院不予采纳。
综上，一审法院认定部分事实错误，慧鸿信息公司的部分上诉请求能够成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第七项、第一百零七条、第一百零九条、第三百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持宁夏回族自治区贺兰县人民法院（2017）宁0122民初3517号民事判决第二项，即：驳回原告宁夏龙源房地产开发有限公司的其他诉讼请求；
二、撤销宁夏回族自治区贺兰县人民法院（2017）宁0122民初3517号民事判决第一项，即：被宁夏慧鸿信息中介服务公司于判决生效之日起十五日内支付原告宁夏龙源房地产开发有限公司代理销售房屋的房款2477032元；
三、上诉人宁夏慧鸿信息中介服务公司于本判决生效之日起十五日内支付被上诉人宁夏龙源房地产开发有限公司代理销售房屋的房款1955665元。
如义务方未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费13308元，二审案件受理费21292元，共计34600元，由上诉人宁夏慧鸿信息中介服务公司负担21776元，由被上诉人宁夏龙源房地产开发有限公司负担12824元。
本判决为终审判决。
本判决生效后，如义务方拒不履行判决，对方当事人可在判决履行期间届满后二年内向法院申请强制执行。
审判长 高卫国
审判员 李玉霞
审判员 程改焕
二〇一八年四月十二日
书记员 王 兰
附本案适用相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定之情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。