广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2015）东二法厚民一初字第461号原告：东莞市天虹商场有限公司，住所地：广东省东莞市莞城区（仅限办公）。法定代表人：高书林，该公司董事长。委托代理人：庾国斌，广东章禹律师事务所律师。委托代理人：方燕萍，广东章禹律师事务所律师。被告：东莞市今典影院投资管理有限公司，住所地：广东省东莞市。法定代表人：何国华，该公司董事长。委托代理人：利小明，男，汉族，××年××月××日出生，住湖北省当阳市。被告：时代今典影院投资有限公司，住所地：北京市海淀区。法定代表人：张宝全。两被告的共同委托代理人：陈立新，河北元恒律师事务所律师。原告东莞市天虹商场有限公司（以下简称“天虹公司”）诉被告东莞市今典影院投资管理有限公司（以下简称“东莞今典公司”）、时代今典影院投资有限公司（以下简称“时代今典公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月26受理后，依法由审判员陈雪敏适用简易程序，于2015年5月13日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人庾国斌、方燕萍，两被告的共同委托代理人陈立新、被告东莞今典公司的委托代理人利小明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天虹公司诉称：原告与时代今典公司于2010年7月13日签署了《影院场地租赁合同》，又于2010年9月6日签署了《补充协议》。2012年9月24日，原告、东莞今典公司、时代今典公司签署了《租赁合同主体变更协议》，将上述租赁合同及其补充协议之权利义务转让给了东莞今典公司，时代今典公司对东莞今典公司在租赁合同项下的履行承担连带责任。上述合同、协议表明：东莞今典公司承租原告之租赁场地用于电影放映等的经营，原告对此收取保底租金和分成租金，二者取其高。原告按租赁合同约定交付租赁场地（套内面积1176平方米）后，被告于2011年4月开业，至2013年12月，东莞今典公司因消防问题被东莞市公安消防厚街大队责令停业至今，已经连续一年多均未开业，且到目前仍无开业迹象，开业迎客遥遥无期。众所周知，原告作为大型零售商场，以较低的保底租金价格引进被告开设影院是为了提升客流，拉动商场消费，获得更多的分成租金收入，但是，由于东莞今典公司自身原因一直停业至今，已经严重影响了原告的商场经营，不仅客流明显减少，营业额也迅速下滑，还由于东莞今典公司的行为导致原告无法按约定取得分成租金的收益，导致原告收益明显下降。东莞今典公司的行为已经实际表明双方租赁合同约定的根本目的已经不能实现，且长期已经无法实现。此外，原告于2014年12月17日向东莞今典公司、时代今典公司发出函件表明，因原告要求两被告补交所欠的全部租金，但东莞今典公司、时代今典公司均未按合同约定的数额补足，故原告要求解除租赁合同。基于上述事实，现请求法院判令原告与东莞今典公司解除租赁合同。同时，由于导致该租赁合同解除的根源在于东莞今典公司自身原因，故请求法院一并判令其补足所拖欠的全部保底租金、分成租金，赔偿其给原告造成的全部损失。同时，根据约定，判令时代今典公司对东莞今典公司承担连带责任，请求法院判令：1.原告与东莞今典公司解除租赁合同；2.东莞今典公司补足拖欠的保底租金，直至原告与东莞今典公司解除租赁合同之日；现暂计至2015年2月28日，共拖欠保底租金167296.25元，可从东莞今典公司缴纳的保证金中抵扣，不足部分由东莞今典公司补足；3.东莞今典公司支付拖欠的分成租金，直至原告与东莞今典公司解除租赁合同之日；现暂自2013年9月计至2015年2月，共拖欠分成租金129246.62元（按已收取的分成租金所在之月的月平均额计算）；4.东莞今典公司赔偿原告损失共计134485.14元，其中解约后招租空场期损失111182.25元（按2015年2月租金标准计算三个月），免租期租金损失23302.89元[按免租期期间的租金与未履行租期（15.6年-4.56年=11.04年）的比例计算]；5.时代今典公司对东莞今典公司承担连带责任。以上金额（暂计至2015年2月28日）合计：431028.01元。庭审中，天虹公司明确以下内容：1.第一项诉讼请求明确为确认案涉合同在2015年4月2日已经解除，解除合同的理由是被告没有按时缴纳租金以及天虹公司的合同目的落空；2.第二项诉讼请求的保底租金是2011年9月8日-2015年2月28日期间的保底租金，金额167296.25元变更为128983.23元；第三项诉讼请求的分成租金是2013年9月-2015年2月28日期间的分成租金；第四项诉讼请求中23302.89元变更为279558.72元。被告东莞今典公司、时代今典公司辩称：1.原告请求解除租赁合同没有任何法律依据，被告从未延迟履行合同，被告一直按约定缴纳租金。根据合同第2.4条的约定，被告根据原告开具的发票缴纳租金，先开票后付款，被告已经按原告的发票缴纳租金。2.原告只在2015年4月2日的庭审过程中以合同目的不能实现为由提出解除合同。3.原告的合同目的，在履行过程中从未受到任何影响，原告的出租目的就是收取租金，补充协议明确约定保底租金与分成租金，说明原告在签订协议的时候已经知道影城的营业风险。4.双方在租赁合同以及补充协议中已经明确知晓影城运营时的风险，按照原告的理解，原告作为商业主体，其只有享受盈利的权利，没有承担风险，不符合合同法的规定。5.原、被告双方至今依然在履行合同，被告还是按期缴纳租金，原告还是向被告提供场地，原告在4月2日的庭审中予以确认。6.原告诉讼请求二要求被告支付欠付的保底租金没有任何依据，在本案中，原告变更诉讼请求，说明原告对被告是否欠付租金不能确定，而且被告在开庭前才收到对方的补充证据。7.双方在合同履行中已经变更了租金的履行标准，自2010合同签订至今，双方履行合同已近五年，被告支付租金已经数十次，原告提供的发票可以定义为双方对租金数额变更的合意，而且在支付租金时原告也向被告承诺放弃2011年9月8日-2011年11月30日期间的租金，实际提供发票的期间是从2011年12月8日开始。8.租金按月分阶段支付，原告主张的租金差额已经过了诉讼时效，原告从未向被告主张过，只是被告在经营中被迫停止营业后原告才主张。9.双方在履行中变更了支付标准，已经支付的分成租金也是在已付的保底租金的基础上计算而来的。10.原告主张诉讼请求三中的分成租金没有根据，被告未欠付分成租金，原告已承认被告已支付分成租金，被告的影城从2014年1月27日被查封至今都未曾营业，故没有营业收入，但被告依然缴纳保底租金，根据合同约定只有在分成租金大于保底租金时，两者取其高，才取分成租金，原告的计算方式没有依据，发给原告的停业通知上面“2013年”是笔误。11.租赁合同约定，原告应全力协助被告办理消防验收，原告不仅不予协助还要求解除合同，新的消防报建已经取得进展，原告设置障碍，要求被告夜间实施消防工程，被告现在通知原告要求减免六个月的租金，但不是增加诉讼请求。12.被告时代今典公司不应该承担连带担保责任，时代今典公司不是合同的主体，应承担一般担保责任。13.被告已向原告支付200多万元的租金，合同继续履行对双方而言是双赢的，现被告在争取尽快开业。14.原告的诉讼请求三的分成租金的计算方式没有根据，与合同相悖，免租期的损失没有任何根据，原告无依据进行主张，而且在被告没有严重违约的前提下，没有出现不可抗力的前提下，原告不能解除合同。经审理查明，2010年7月13日，天虹公司作为甲方，时代今典公司作为乙方，共同签订了一份《影院场地租赁合同》。其中，合同第一条的“合同订立目的及有关定义”约定“甲、乙双方本着真诚合作、共同发展、共同繁荣的良好愿望，就乙方在东莞市××街镇天虹商场租赁场地，开办影院事宜，订立本合同”；第二条第2款对租赁期限进行了约定；第二条第3款对免租期进行了约定；第三条对租金标准及支付方式进行了约定；第十一条第2款约定“乙方欠缴租金3个月以上（含3个月）或所欠租金达200000元，并经催缴无效的，甲方有权解除合同”；第十二条第1款约定“合同双方任何一方违反本合同，并对另一方造成经济损失时，违约方需对守约方做出合理的、全面的赔偿。因违约方原因致守约方提前解除合同，守约方提前解除合同，守约方因此遭受损失的，有权向违约方追偿”。2010年9月6日，天虹公司作为甲方，时代今典公司作为乙方，就上述合同签订了《东莞市厚街天虹补充协议》。其中，第1条将上述合同中第二条第3款修改为“……乙方自签订场地确认书之日起四个月为免租装修期，免租装修期满次日起八个月为营运免租期”。第2条将上述合同中第三条第2款修改为“甲方有权按照以下保底租金与分成租金中金额较高者收取租金：2.1（1）保底租金：按套内使用面积算，自场地交付之日起的第一年为28元/平方米/月，从场地交付之日起的第二年开始每年在上一年基础上递增3%。(2)分成租金：自场地交付之日起的第一年至第十五年按净票房收入的10%计算租金……净票房收入=票房收入-国家电影专项基金-营业税金及城建税、教育费附加，国家电影专项基金=票房总收入×5%，营业税金及城建税、教育费附加=票房总收入×3.3%。乙方应于每月15日前先将上月保底租金支付到甲方，待年度净票房收入核算完毕后按2.1条核算具体应缴租金；2.3甲乙双方在每租赁年的第四个月内核实并确定乙方影院上一租赁年的年度净票房收入,若乙方按照第2.2条实际支付的保底租赁年度租金总额低于分成租金，乙方将相应的租金差额在核算完毕后的30日内补足给甲方。乙方应在次年四月前向甲方提供上一年缴纳国家电影专项基金的收据复印件及计算明细或审计结果，并加盖乙方公章；2.4甲方应于次月初15日内提供乙方合格租赁发票后，乙方支付租金。若乙方未收到上个月的发票，乙方有权延缓支付租金，直到收到上个月发票为止”。2010年9月8日，天虹公司与时代今典公司签订了《场地交付确认书》。2012年9月24日，天虹公司作为甲方，时代今典公司作乙方，东莞今典公司作为丙方，共同签订了一份《东莞市天虹商场有限公司与时代今典影院投资有限公司租赁合同主体变更协议》，约定乙方将其与甲方签订的上述《影院场地租赁合同》及附件、补充协议中的权利义务于2012年9月24日全部转让给丙方，乙方不再享有该合同中承租方的权利、承担义务，丙方自转让之日起取得该合同中承租方对甲方享有的权利并承担义务，乙方对丙方在租赁合同项下的履行承担连带责任。2014年1月27日，东莞市公安消防局厚街大队向东莞今典公司发出《临时查封决定书》，认为案涉的租赁场所存在火灾隐患，决定临时查封。2014年6月17日，东莞今典公司向天虹公司出具《停业通知函》，告知因案外人广东建安消防机电工程有限公司提供给东莞今典公司的消防证照存在问题，导致东莞今典公司被东莞市公安消防局厚街大队责令从2014年1月27日起停业。天虹公司认为应从案涉合同的免租期届满的次月即2011年9月8日起计收递增租金，即2011年9月8日至2011年9月30日的租金应为26002.14元，2011年10月至2012年9月7日期间每月的租金应为33915.84元，2012年9月8日至2013年9月7日期间每月的租金应为34933.32元，2013年9月8日至2014年9月7日期间每月的租金应为35981.31元，2014年9月8日至2015年2月28日期间每月的租金应为37060.75元，但两被告认为应从实际收取租金一年后的第一个月开始计收递增租金，双方对递增租金的计收时间存在争议，天虹公司为了避免开具了发票后两被告不按所开具的发票金额交纳租金，导致天虹公司在税务方面出现问题，故天虹公司只好先按双方不存在争议的部分开具发票，先后按以下月租金额向两被告开具相应的发票：2011年12月1日至2011年12月31日期间19119.48元、2012年1月1日至2012年11月30日期间每月32928元、2012年12月1日至2013年8月31日期间每月33915.84元、2013年9月1日至2013年9月30日期间34695.91元、2013年10月1日至2014年8月31日期间每月34933.32元、2014年9月1日至2014年9月30日35736.79元、2014年10月1日至2014年12月31日期间每月35981.32元、2015年1月1日至2015年2月28日期间每月37060.75元，后天虹公司又向东莞今典公司开具了关于2012年9月至2012年11月期间、2013年9月至2014年12月期间递增租金的发票，东莞今典公司均按该数额补交了相应的款项。天虹公司认为根据合同约定，两被告2011年9月8日至2015年2月28日期间应交的保底租金与已交的租金存在差额，从2013年9月起也未向其支付分成租金，另外，东莞今典公司从2014年1月27日起停业至今，导致其客流减少，合同目的不能实现，于2015年4月2日向东莞今典公司提出解除合同。在本案的庭审中，天虹公司明确其要求解除合同的理由有二：一是被告尚欠2011年9月8日至2015年2月28日期间的保底租金和2013年9月后的分成租金未付；二是因东莞今典公司从2014年1月27日停业至今导致天虹公司的合同目的无法实现，具体理由是天虹公司与被告所约定的保底租金是低于天虹公司向业主交纳的租金的，天虹公司之所以与被告约定保底租金和分成租金，一方面是为了收取分成租金，另一方面是希望通过被告的影城带动整个商场的客流和增加营业收入，但被告的停业导致天虹公司人流减少，也未能收取分成租金。两被告主张均是按天虹公司所开具的发票金额交纳租金的，在天虹公司开具发票以前，两被告享有先履行抗辩权，且原、被告在合同的履行过程中已经对租金的计算标准和计算方式进行变更，天虹公司从未向被告主张过在本案中所主张的欠付租金，即使被告未足额支付租金，天虹公司的主张也超过了诉讼时效，至于分成租金，2013年9月至2014年8月的分成租金需要在2015年4月与天虹公司进行对账，双方仍未对账完毕，天虹公司的合同目的是收取租金，合同已经约定保底租金和分成租金二者取其高，故天虹公司应承担相应的商业风险，东莞今典公司之所以停业是由于案外人广东建安消防机电工程有限公司向其提供的消防证照有问题，其不存在过错，且东莞今典公司已经积极履行合同和办理消防验收手续，故不同意解除合同，另外，时代今典公司应承担一般担保责任，不应承担连带担保责任。为证明其积极办理消防验收手续，东莞今典公司提交了其与案外人珠海金津安消防工程有限公司东莞分公司于2014年7月8日签订的影城消防工程合同及付款凭证、与案外人东莞市海达机电工程有限公司于2015年2月9日签订的影城消防工程合同及付款凭证、东莞今典公司与广东建安消防机电工程有限公司之间的诉讼材料。另查，案涉租赁物已经办理了房产证和建设工程规划许可证。以上事实，有天虹公司提交的《影院场地租赁合同》、《东莞市厚街天虹补充协议》、《东莞市天虹商场有限公司与时代今典影院投资管理有限公司租赁合同主体变更协议》、《场地交付确认书》、《停业函件》、《合同约定的应交租金、水电明细（截至20150228）》、《原告实际已经交纳租金、水电明细（截至20150228）》、《国家电影事业发展专项资金缴款申报表》、《分成租金的支付发票》、《被告签收租金、水电费发票的证明》、《2015.5.11提交的合同约定的应交租金、水电明细（截至20150228）》、《2015.5.11提交的水电明细》，两被告提交的《影院场地租赁合同》、《租赁合同主体变更协议》、《影院场地租赁合同补充协议》、《2011年9月-2015年3月租赁发票及3%递增租金发票》、《2011年9月-2015年3月租金、分成租金及3%递增租金银行转账记录》、《2011年9月-2015年3月收到租金、分成租金、3%递增租金发票时间及支付租金明细》、《临时查封决定书》、《停业函件》、《东莞厚街天虹17.5影城消防工程合同及付款银行证明》、《建设工程消防设计审核意见书》、《北京市第一中级人民法院（2015）一中民终字第00491号民事裁定书》、《（2015）东二法厚民一初字第391号开庭笔录》以及本院的庭审笔录附卷为证。本院认为，本案是租赁合同纠纷，案涉租赁物已经办理了房产证和建设工程规划许可证，故案涉的《影院场地租赁合同》及补充协议均合法有效。根据《东莞市天虹商场有限公司与时代今典影院投资管理有限公司租赁合同主体变更协议》，时代今典公司在案涉《影院场地租赁合同》及补充协议中的权利义务已经由东莞今典公司承接，故案涉合同的当事人应为天虹公司和东莞今典公司。综合原、被告三方的诉辩意见，本案的争议焦点主要如下：1.天虹公司与东莞今典公司的合同应否解除；2.天虹公司诉求东莞今典公司立即支付保底租金和分成租金、赔偿损失是否具有事实依据；3.时代今典公司是否需要承担连带责任。对此，本院分析如下：一、对于焦点一。本院根据天虹公司要求解除合同的理由进行分析。关于理由一，天虹公司明确第二项诉讼请求的保底租金是2011年9月8日至2015年2月28日期间的保底租金差额，由于租金属于定期给付债务，即继续性合同在合同履行中持续定期发生的债务，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，诉讼时效的期间应从最后一期履行期限届满之日起计算，天虹公司和东莞今典公司均确认东莞今典公司已经付清2015年3月的租金，因此，天虹公司在2015年3月26日就2011年9月8日至2015年2月28日期间的保底租金差额提起诉讼并未超过诉讼时效，本院依法对天虹公司的诉求进行审查。关于东莞今典公司有无拖欠保底租金和分成租金的问题，首先，关于分成租金的部分，合同已经明确约定根据东莞今典公司的票房净收入的一定比例计算，故天虹公司主张参照前两年的分成租金计算，缺乏依据，其诉求的分成租金数额也缺乏事实依据。另外，虽然合同和补充协议有对租金的计算方式进行约定，但合同同时也约定东莞今典公司一方在未收到天虹公司所开具的发票之前是有权延缓支付租金的。天虹公司主张因与东莞今典公司对欠付的租金差额存在争议，若其先开具欠付租金部分的发票而东莞今典公司不交纳的，将会给其造成税务方面的影响，因而未开具相应的发票。本院认为，租金标准是当事人已经约定的事实，任何一方当事人均应按约定履行，若天虹公司所主张的租金差额部分真实存在，在天虹公司向东莞今典公司开具相应的发票后，东莞今典公司未按约定交纳而给其造成损失的，天虹公司大可依法向东莞今典公司进行索偿，故天虹公司向东莞今典公司开具相应发票的先行义务未能免除。因此，尚且不论东莞今典公司是否存在租金差额未支付，在天虹公司未就其主张的租金差额部分向东莞今典公司开具发票之前，东莞今典公司的付款条件是尚未成就的。在付款条件尚未成就之前，东莞今典公司的付款义务根本无从谈起。因此，天虹公司主张东莞今典公司现在欠租已经超过200000元，缺乏事实依据。关于理由二，案涉影城虽然从2014年1月27日起停业至今，但东莞今典公司均已按天虹公司开具的发票金额交纳了相应的租金，且东莞今典公司也已经与案外人签订消防工程的相关合同并正在履行当中，可见东莞今典公司仍在积极履行案涉合同，另外，天虹公司也未就东莞今典公司停业给其造成的具体损失提供相应证据。因此，对天虹公司主张因东莞今典公司停业导致其合同目的不能实现，本院不予采纳。综上，本院认为天虹公司诉求确认案涉合同于2015年4月2日解除，理据不足，本院不予支持。二、对于焦点二和焦点三，根据焦点一的分析，天虹公司诉求东莞今典公司立即支付其主张的欠付租金、赔偿损失以及要求时代今典公司承担连带责任，均缺乏事实依据，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告东莞市天虹商场有限公司的全部诉讼请求。本案收取案件受理费3883元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  陈雪敏二〇一五年五月十四日书记员  方淑敏附相关法律条文节选：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第15页共15页