广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0105民初7973号原告：广州船舶机械厂，住所地广州市海珠区。诉讼代表人：广东经纶律师事务所，原告管理人。负责人：蔡海宁。委托代理人：王蕾，广东经纶律师事务所律师。被告：港澳国际珠江有限公司，住所地广州市环市东路。诉讼代表人：港澳国际珠江有限公司破产清算组。委托代理人：李承辉、汤伟，均为广东粤胜律师事务所律师。原告广州船舶机械厂（以下简称“船舶机械厂”）诉被告港澳国际珠江有限公司（以下简称“港澳国际公司”）房屋买卖合同纠纷一案，广州市中级人民法院指定本院审理。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王蕾、被告的委托代理人汤伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：1994年，原告以划拨土地、被告以资金合作开发广州市下渡路12号原告内的地块，原告合作建设分配的房屋作为职工安置房、房改房。其中广州市海珠区上渡路211号401房、404房、502房、503房、803房，广州市海珠区上渡路215号404房、405房、602房、603房（九套房屋，以下简称“涉案房屋”）的房屋由原告向被告购买，原告依约向被告支付了全部购房款项，被告也依约将上述房屋交付给了原告，但迄今被告仍未协助原告办理上述房屋的权属变更登记手续。2008年，原告进行清产核资，《清产核资报告》显示原告向被告购买涉案房屋，并已全额付款给被告，但未办理产权变更手续；其中211号401房、211号502房、211号503房、215号404房、215号602房、215号603房，原告己将其转售给案外人。2008年，广州市中级人民法院指定广东经纶律师事务所为原告破产管理人；2009年，广州市中级人民法院裁定原告破产。原告管理人委托广州岭南会计师事务所有限公司、广州岭南税务师事务所有限公司对原告进行专项审计，《专项审计报告》显示，广州市海珠区上渡路211号803房、211号404房、215号405房属原告的固定资产。故起诉要求判令：1、被告立即协助原告办理广州市海珠区上渡路211号401房、404房、502房、503房、803房；广州市海珠区上渡路215号404房、405房、602房、603房共九套房屋的房地产权属证书；2、本案的诉讼费由被告承担。被告辩称：港澳国际珠江有限公司破产清算组未接收涉案房屋相关材料。经法院送达诉讼材料后，港澳国际珠江有限公司清算组即重新整理接管的被告的所有材料，但资料显示自接管企业后，未曾接收过涉案房屋的材料，故对原告诉状中陈述的事实的真实性无法进行判断。但清算组接管的破产企业财产中无涉案房屋记载，自2002年被宣告破产以来，清算组处置的破产财产中也没有相关涉案房屋的记录。二、请求法院对原告所提供的证据的真实性、合法性、关联性进行认定，在此基础上对合同效力进行认定，并对合同履行情况进行认真查明。三、破产清算组当尽善良管理之责任，积极协助原告实现权利。经审理查明：卢丽平、广州利安房地产开发有限公司曾以与船舶机械厂的房屋买卖协议向本院起诉船舶机械厂与港澳国际公司，案号分别为（2013）穗海法民三初字第1874号、（2013）穗海法民三初字第1989号，分别要求：办理海珠区上渡路211号401房房地产权属证书；海珠区上渡路215号404房房地产权属证书等。本院判决：驳回其该项诉讼请求。张雨生、胡晓宇、胡熹钧、廖慧妍、李志元等也曾以与船舶机械厂的房屋买卖协议向本院起诉船舶机械厂与港澳国际公司，案号分别为（2012）穗海法民三初字第2583号、1976号、1975号、2584、1974，其分别要求：办理海珠区上渡路211号404房房地产权属证书；海珠区上渡路211号502房房地产权属证书；海珠区上渡路211号503房房地产权属证书；海珠区上渡路211号405房房地产权属证书；海珠区上渡路215号602房房地产权属证书；海珠区上渡路215号603房房地产权属证书等。本院判决：驳回上述当事人该项诉讼请求。当事人上诉后，广州市中级人民法院分别作出（2013）穗中法民五终字第3100号、3011号、3010号、3101号、3008号、3009号民事判决书，认为：涉案房屋是船舶机械厂向港澳国际公司购买，船舶机械厂与港澳国际公司之间的房屋买卖合同尚未履行完毕，产权尚未转移至船舶机械厂名下，在此之前上述当事人主张过户至其名下，尚不具备条件。该院二审判决：驳回上诉，维持原判。上述（2013）穗海法民三初字第1874号案件中，当事人还提交了以下证据：船舶机械厂（甲方）与港澳国际公司（乙方）于1993年3月24日签订的《合作开发住宅综合楼协议》，该协议约定：在广州河南下渡路12号广州船舶机械厂大院内兴建钢砼框架结构九层的住宅综合楼两栋；等。该协议是在房管部门存档资料。船舶机械厂（甲方）与港澳国际公司（乙方）于1998年3月3日签订的《关于的补充协议》，该协议约定：双方就开发第二期项目—“群乐楼”达成协议；上盖以建筑面积1024㎡进行固定分成，即双方各得5120㎡；甲方自留36套住宅单元约2000m2全部在“群乐楼”中间楼梯的单元中安排；等。该协议是在房管部门存档资料。船舶机械厂（甲方）与港澳国际公司（乙方）于1999年7月8日签订的《协议》，该协议约定：经双方友好合作开发下渡路十二号“康乐楼”与“灏景阁”，现签订以下协议：一、根据一九九八年三月的关于《合作开发住宅综合楼协议》的补充协议，甲方分成得5120平方米的面积……甲方又以当时市价买了六套房屋，价值1979688元，其中的房号：A栋401房-65.27平方米；A栋404房-70.43平方米；A栋504房-70.43平方米；C栋301房-74.95平方米；C栋404房-70.43平方米；C栋405房-64.12平方米，共六套，合计面积：415.63平方米；乙方以房抵消应支付给甲方应收之款项，反过来甲方欠乙方546552元；在整个项目中，甲方欠乙方在“灏景阁”中的房款546552元，甲方应付而未付（乙方已垫付）的电线杆迁移、借款、临迁工程款合计：249000元，扣除康乐楼中乙方欠甲方房款635220.5元，甲方共欠乙方款项为：160331.5元，甲方于7月将欠款交给乙方；等。船舶机械厂（甲方）与港澳国际公司盖章的“附表”，该表显示：港澳国际公司为广州市海珠区上渡路209-217号157套房屋权属单位，合计面积123871.8886㎡（注：包含本案涉案房屋），船舶机械厂为广州市海珠区上渡路211-215号57套房屋权属单位，合计面积2754.4710㎡。该表是在房管部门存档资料。《合作开发“灏景阁”项目补充协议之三》，该协议约定：就双方协议商定广州船舶机械厂的回迁面积原来2350.56平方米，增加十三套的面积639.6668平方米，合计回迁补偿总面积2990.2268平方米，连6套商品房面积计总建筑面积3378.2132平方米；二、应广州船舶机械厂分配上的要求，在该厂总分成面积3378.2132平方米中划出10套（215号301室74.2565㎡，404室71.9167㎡，405室64.4560㎡，602室56.601㎡，603室54.316㎡；211号401室64.7754㎡，404室72.0929㎡，502室56.7398㎡，503室54.4491㎡，803室54.4491㎡）共624.0616平方米，办理商品房预售契约手续；原来六套211号401、404、504，215号301、404、405号（现减少504号）仅由业主负责契约税费，新增五套（211号502、503、803,215号602、603）必须因回迁房转为商品房所增加广州市进鹏企业发展有限公司的契约税……等税费应由广州船舶机械厂及业主分别承担；广州船舶机械厂应协助和督促上述10套商品房业主与“我公司”联系办理销售手续……；等。该协议有“广州船”及“广州市进鹏企”的骑缝章。船舶机械厂（甲方）与广州市进鹏企业发展有限公司（乙方）：1、于1999年5月25日签订的《协议书》，约定：乙方愿意在收购甲方的回迁面积中退回总面积639.6668平方米的住房给甲方，甲方愿退回经发展商港澳国际珠江有限公司支付的前期合作金249.47万元；等。2、于1999年12月2日签订的《协议书修改补充》，约定：划归船舶机械厂的十套房屋包含了：上渡路211号401、404、502、503、803房；215号301、404、405、602、603房；等。3、于2000年9月25日签订的《合作开发“灏景阁”项目补充协议之四》，约定：乙方从分成房屋中返还639.6668平方米住房给甲方，乙方同意甲方退回补偿费调整为220万元，甲方已付40万元，尚欠乙方180万元；乙方所有要转为商品房的，由甲方与乙方签订预售签约；等。广州市进鹏企业发展有限公司出具的日期为2000年9月28日的《收据》：收到广州船舶机械厂退回灏景阁拆迁补偿费220万元正；另该公司将639.6668平方米回迁房交回船舶厂。本案诉讼中，原告对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认；被告表示上述证据的真实性、合法性、关联性由法院认定。另，根据广州市房地产档案馆2018年1月16日出具的海珠区上渡路209，211，213，215，217号的《广州市不动产登记查册表》显示，产权人为原告（占有部分2754.471平方米）及被告（占有部分12371.8886平方米）；所有权来历为1994年合建；各占门牌、房号详见明细表。本院认为：根据2018年1月16日的海珠区上渡路209，211，213，215，217号的《广州市不动产登记查册表》及在房管部门存档的“附表”，涉案房屋实际登记在被告名下。根据原、被告之间的《关于的补充协议》、《协议》，双方合作开发涉案房屋所在楼盘，开发后原告又购买了A栋401、404、504房；C栋301房、404、405房共六套房屋，并约定了房屋价值及款项抵消方式、抵消后原告应付的金额。根据《合作开发“灏景阁”项目补充协议之三》、及原告与广州市进鹏企业发展有限公司签订的《协议书》、《合作开发“灏景阁”项目补充协议之四》以及广州市进鹏企业发展有限公司出具《收据》，前述六套房屋实际为上渡路211号401、404、504房；215号301房、404、405房，且原告将上述房屋除去211号504房后、增加了211号502、503、803；215号602、603房等房屋即包含了涉案房屋在内的多套房屋交由广州市进鹏企业发展有限公司销售，但后来该公司又将涉案房屋等退回给了原告，且原告将原应退还给被告的款项直接退还给了该公司。由上可见，原、被告之间就涉案房屋中的上渡路211号401、404；215号404、405房直接建立起了房屋买卖关系。至于其余的五套涉案房屋，从广州市中级人民法院对于该五套中的四套即上渡路211号502、503；215号602、603号房屋的二审判决看，该院也认可了原、被告之间对该部分房屋存在买卖关系，再结合前述涉及广州市进鹏企业发展有限公司的协议内容可以推定，原、被告之间对该五套房屋应当存在买卖关系。根据广州市进鹏企业发展有限公司的收据，原告对于涉案房屋已经支付了对价，而被告并未对原告所付款项提出异议，且其确认涉案房屋并未在破产清算财产内，过户不存在障碍，则根据公平原则，原告要求办理涉案房屋过户手续的诉讼请求，合法有理，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：被告港澳国际珠江有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内协助原告广州船舶机械厂办理将广州市海珠区上渡路211号401房、404房、502房、503房、803房；广州市海珠区上渡路215号404房、405房、602房、603房过户至原告名下的房地产权登记手续。本案受理费100元，由被告负担。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  韩建文人民陪审员  邓志达人民陪审员  梁浩荣二〇一八年二月七日书 记 员  秦雨思冯琬晴