广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南市民一终字第1794号
上诉人（原审被告）：南宁市国凯实业有限责任公司，住所地：南宁市金凯路13号。现办公地址：南宁市白沙大道19号金湾花城25栋二层。
法定代表人：文强，董事长。
委托代理人：钟宁平，该公司职员。
委托代理人：李冀，该公司职员。
被上诉人（原审原告）：庞美林。
被上诉人（原审原告）：庞献雨。
被上诉人（原审原告）：张杰梅。
三被上诉人共同委托代理人：谢添骏，北京市尚衡律师事务所广西分所律师。
三被上诉人共同委托代理人：李华福，北京市尚衡律师事务所广西分所律师。
上诉人南宁市国凯实业有限责任公司（以下简称国凯公司）与被上诉人庞美林、庞献雨、张杰梅商品房预售合同纠纷一案，不服南宁市江南区人民法院（2014）江民一初字第962号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月24日立案受理后，依法组成合议庭，并于2015年12月8日公开开庭进行了审理。上诉人国凯公司的委托代理人钟宁平、李冀，被上诉人庞美林、庞献雨、张杰梅的委托代理人李华福到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：庞美林、庞献雨、张杰梅于2004年12月23日与国凯公司签订《商品房买卖合同》，双方约定：庞美林、庞献雨、张杰梅购买国凯公司开发的南宁市江南区亭洪路10＋1商业大道第×号楼×号房，建筑面积48.7㎡，购房价款总额为405197元；合同第八条约定：国凯公司（出卖人）应当在2005年3月30日前，将经验收合格的商品房交付庞美林、庞献雨、张杰梅（买受人）使用；合同第十五条约定：办理产权证费用由买受方支付，出卖人应当在商品房取得《商品房销售许可证》后壹年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，每逾期一天，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之壹的违约金。合同签订后，庞美林、庞献雨、张杰梅向国凯公司交付了405197元购房款。该合同已于2005年4月16日进行了商品房合同登记备案。
一审法院另查明：2010年4月20日，南宁市住房保障和房产管理局在《关于商品房销售管理有关问题的答复》（南房答（2010）22号）中记载：“商品房销售许可事项已由市法制办在清理行政许可事项时列入取消范围，对于商品房现房销售的管理，我局按《商品房销售管理办法》的规定改为备案制，并于2005年2月6日下发通知给南宁市房屋产权交易中心，将原有许可制改为备案制，名称改为《商品房现售备案证明》。”
2013年9月16日，南宁市城乡建设委员会作出南建征预（2013）26号《关于南宁糖业亭洪片区旧城改造项目国有土地上房屋征收预公告》，记载：一、房屋征收范围：……亭洪路商业：2号、4号、6号、8号、10号、12号、21号；……二、从公告之日起，任何单位和个人不得在征收范围内实施下列行为：1、新建、改建、扩建房屋；2、改变房屋用途；3、房屋所有权登记和抵押权登记；4、办理工商、税务登记等不当增加补偿费用的行为。违反规定实施的，不予增加补偿。三、由江南区人民政府组织规划、国土、房产、建设、城市管理综合行政执法等相关部门依法对征收范围内未经登记的房屋进行调查认定，对违法建筑及时予以处理。
国凯公司至今尚未取得涉案房屋的《商品房现售备案证明》。
一审法院认为：庞美林、庞献雨、张杰梅、国凯公司均有缔约能力，双方签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，合同内容未违反法律和行政法规的强制性规定，也不违背公共秩序和善良风俗，是合法有效的合同，对各方当事人均有约束力。合同签订后，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。庞美林、庞献雨、张杰梅已按合同约定向国凯公司支付了全部购房款，已履行了自己应尽的付款义务。关于国凯公司是否应继续履行报备案义务的问题。南宁市城乡建设委员会已于2013年9月16日作出《关于南宁糖业亭洪片区旧城改造项目国有土地上房屋征收预公告》，该公告明确规定自公告之日起，任何单位和个人不得在征收范围内进行房屋所有权登记和抵押权登记，涉案房屋在该公告所明示的征收范围内，而所谓房屋权属资料报产权登记机关备案正是对涉案房屋的“初始登记”，因国凯公司在权属登记备案上已实际无法履行该义务，故庞美林、庞献雨、张杰梅请求国凯公司为涉案房屋履行报备义务的，理据不足，不予支持。关于国凯公司是否应为庞美林、庞献雨、张杰梅办理房屋产权证书的问题。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《城市商品房预售管理办法》第十二条及《房屋登记办法》第三十一条等规定，系由商品房的购买人办理房屋权属登记手续，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理房屋权属登记手续，并提供必要的证明文件。由于在进行权属登记资料报备案后，在办理权属登记证书上开发商只需要履行协助义务，因此，导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的属于开发商方面的原因，即是在权属登记资料报备上。因本院对庞美林、庞献雨、张杰梅关于由国凯公司对涉案房屋履行报备义务的请求不予支持，故对其关于由国凯公司为其办理房屋权属证书的请求，亦不予支持。对于庞美林、庞献雨、张杰梅请求的逾期报备案违约金。庞美林、庞献雨、张杰梅向国凯公司购买的涉案房屋，虽然已于2013年9月16日被列入征收范围，但涉案房屋是否列入征收范围并不影响国凯公司是否应向庞美林、庞献雨、张杰梅支付逾期报备违约金，若国凯公司并未按合同约定在此之前办妥涉案房屋的报备手续的，即构成违约，应向庞美林、庞献雨、张杰梅支付逾期报备违约金。庞美林、庞献雨、张杰梅、国凯公司双方在《商品房买卖合同》第十五条中约定，出卖人应当在商品房取得《商品房销售许可证》后一年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。出卖人办妥《商品房现售备案证明》即视为出卖人将办理房屋权属登记所需的备案登记资料向产权登记机关提交完毕。双方合同第十五条虽然约定出卖人应当在取得《商品房销售许可证》后一年内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而对于何时应当申报取得《商品房销售许可证》合同没有约定，从而影响到国凯公司履行将办理房屋权属登记资料报备案的义务应从何时开始履行的时间的确定。对此问题，虽然双方对出卖人何时应当申报取得《商品房销售许可证》（现为商品房现售备案证明）的时间，亦即何时开始履行将办理权属登记资料报备案的义务并无约定，因此双方对于该报备案合同义务的履行期限并不明确，并且双方从签订合同、履行合同至今也没有对该报备案合同义务的履行达成补充协议。由于对该报备案合同义务的履行期限不明确，故对该义务的履行期限应确定一个合理的、必要的期间，以达到双方签订买卖合同的目的，而不能以合同无约定而对该义务的履行无限期推迟甚至于不履行。对于报备案合同义务的合理履行期限的确定，《商品房销售管理办法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》将办理权属登记资料报送相关部门及办理房屋权属证书的时间分别确定为商品房交付后60日和90日内。双方约定的报备时间1年虽较法律法规规定的时间长，但此约定属当事人合意，且较符合本案实际情况，应当予以尊重。确定国凯公司履行报备案合同义务的时间为商品房交付后1年。本案涉案商铺于2005年3月30日交付，则国凯公司履行报备案合同义务的时间为2006年3月30日前，而国凯公司至今仍未为南宁市江南区亭洪路10＋1商业大道第4号楼办妥商品房现售备案证明的，国凯公司已构成违约，庞美林、庞献雨、张杰梅请求国凯公司支付逾期报备案违约金并无不当，予以支持。对于约定的违约金是否过高的问题。庞美林、庞献雨、张杰梅、国凯公司双方在《商品房买卖合同》第十五条中明确约定买受人不退房，每逾期一天，出卖人向买受人支付已付房款的万分之一的违约金，系双方真实意思表示，该约定含有违约方自愿接受违约惩罚的意思表示。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条前段之规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。”双方约定每日万分之一计付违约金，并未超过同期中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的30%，该违约金的约定没有明显过高。对于庞美林、庞献雨、张杰梅请求的逾期报备案违约金是否超过诉讼时效的问题。国凯公司提出庞美林、庞献雨、张杰梅关于逾期报备案违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效，但因双方在《商品房买卖合同》第十五条约定的是国凯公司在取得《商品房销售许可证》后一年内进行报备案，而何时申报取得《商品房销售许可证》却未作约定。2005年2月6日之后，《商品房销售许可证》已变更为《商品房现售备案证明》，开发商取得《商品房现售备案证明》（销售许可证）之后，其为买受人办理房屋所有权证应尽的义务仅仅是一种协助的义务，此时再给开发商一年的时间进行产权资料报备，显然毫无意义。因此，该约定因不符合南宁市办理产权资料报备和办理产权证的相关程序，没有可操作性。但国凯公司并未将该情况告知庞美林、庞献雨、张杰梅，也未与庞美林、庞献雨、张杰梅就何时办理权属登记资料报登记机关备案及何时办理《商品房现售备案证明》另行协商并达成一致意见，且国凯公司至今并未取得《商品房现售备案证明》。但本案中，南宁市城乡建设委员会于2013年9月16日作出《关于南宁糖业亭洪片区旧城改造项目国有土地上房屋征收预公告》，自此日起，庞美林、庞献雨、张杰梅应当知道涉案房屋已经无法完成报备，故诉讼时效应自2013年9月16日起算，但至庞美林、庞献雨、张杰梅提起本案诉讼之时，仍未超过两年的诉讼时效。故国凯公司主张本案已经超过诉讼时效于法无据，不予支持。对于违约金的计算方式。庞美林、庞献雨、张杰梅、国凯公司双方在《商品房买卖合同》第十五条中明确约定买受人不退房，每逾期一天，出卖人向买受人支付已付房款的万分之壹的违约金，系双方真实意思表示，该约定包含有违约方自愿接受违约惩罚的意思表示。国凯公司于2005年3月30日交付商铺给庞美林、庞献雨、张杰梅，合同约定的办理报备的期限至2006年3月30日届满，而其至今未办理《商品房现售备案证明》，同时，至2013年9月16日作出关于南宁糖业亭洪片区旧城改造项目国有土地上房屋征收预公告》时，国凯公司此后已实际无法履行报备义务，违约行为至此终止，故违约金的计算期间应为2006年3月31日起至2013年9月15日，共计2726日，则国凯公司应向庞美林、庞献雨、张杰梅支付的违约金的数额为：405197元×2726日×每日万分之壹=110456.7元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、国凯公司向庞美林、庞献雨、张杰梅支付南宁市江南区亭洪路10＋1商业大道第×号楼×号铺逾期报备案违约金110456.7元；二、驳回庞美林、庞献雨、张杰梅的其他诉讼请求。案件受理费2819元，由庞美林、庞献雨、张杰梅负担346元，由国凯公司负担2473元。
上诉人国凯公司不服上述判决，上诉称：一、被上诉人诉请上诉人支付逾期报备案违约金的请求已超过诉讼时效。被上诉人主张逾期报备违约金从交房90天后即2005年6月29日开始计算，也就是被上诉人从此时间已经知道其权利被侵害，故本案逾期报备违约金请求权的诉讼时效期间应从交房90天后计算两年即2005年6月29日始算至2007年6月29日。而被上诉人未提供证据证明在此期间其有诉讼时效中断的情形，故其直至2014年6月11日才向法院提起诉讼，已经超过诉讼时效。二、一审判决认定事实不清、适用法律错误，对本案诉讼时效的起算时间的认定缺乏事实和法律依据。按照一审判决认定本案逾期报备案违约金从交房后一年即2006年3月30日开始产生并形成债权，其债权的请求权的诉讼时效就应当从该日起计算两年即2008年3月30日届满。上诉人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并取得《商品房现售备案证明》，然后再为被上诉人办理房屋所有权证，这是一个物权的形成和转移的过程。一审以被上诉人所行使的物权请求权来确定债权请求权行使的起算时间错误。该两种请求权是两个完全不同种类的请求权，一审判决混同运用两个不同的请求权来认定本案的诉讼时效起算时间没有法律依据。三、本案合同约定以每日为单位累计计算违约金，属于连续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效，诉讼时效亦逐日届满。故上诉人应从被上诉人起诉之日起倒算二年计付逾期报备违约金，即从2012年6月11日起计至2013年9月16日南宁市城乡建设委员会作出南建征预（2013）26号《关于南宁糖业亭洪片区旧城改造项目国有土地上房屋征收预公告》止。四、上诉人在一审中并未提出违约金过高的抗辩，一审判决作出本案不存在违约金过高的认定，无中生有。综上，请求二审法院改判上诉人向被上诉人支付逾期报备案违约金18720元。
被上诉人庞美林、庞献雨、张杰梅答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。诉讼时效的起算时间应当以违约行为结束时为起算点，而不是以违约行为发生时为起算点。上诉人的违约行为一直处于持续状态，因此，上诉人违约行为给被上诉人所造成的损失也处于不确定状态。被上诉人的损失在没有得到最终确定以前，无法向上诉人进行主张。故上诉人提出诉讼时效的起算时间为被上诉人提起一审诉讼时倒推两年起算，没有事实和法律依据。对于诉讼时效的起算点，一审认定从2006年3月31日起至2013年9月16日止是正确的。请求：驳回上诉，维持原判。
双方当事人争议焦点是：被上诉人主张逾期报备案违约金是否已过诉讼时效？
双方当事人除依据在一审提交的证据陈述诉、辩意见外，二审均未提交新的证据。
当事人对一审查明事实均无异议，本院予以确认。
本院另查明：本院在审理国凯公司与其他业主之间因本案涉案小区的商品房预售合同纠纷时，曾依职权去函南宁市住房保障和房产管理局，问询办理《商品房现售备案证明》和《商品房销售许可证》的条件是否有所区别？该局回复称，“2005年2月6日，商品房销售许可事项由市法制办清理行政许可事项时列入取消范围，我局为符合条件的商品房项目发放《商品房销售许可证》，之后改为发放《商品房现售备案证明》，两者名称不相同，但办理的条件和效力是一致的，不存在实质性区别。
2013年9月16日，南宁市城乡建设委员会作出南建征预（2013）26号关于南宁糖业亭洪片区旧城改造项目国有土地上房屋征收预公告，亭洪路商业被列入征收范围的为2号、4号、6号、8号、10号、12号、21号。2013年9月25日，南宁市住房保障和房产管理局根据南宁市城乡建设委员会《关于南宁糖业亭洪片区旧城改造项目国有土地上房屋征收预公告》（南建征预（2013）26号）停止办理亭洪路商业2号、4号、6号、8号、10号、12号、21号房屋所有权登记和抵押权登记手续。同年10月15日，南宁市城乡建设委员会再次来文《关于解除南糖片区旧改项目部分房屋暂停办理相关手续的通知》，即解除对亭洪路商业2号、4号、6号、8号、10号、12号房屋所有权登记及抵押权登记限制。2013年11月22日，南宁市人民政府作出南征（2013）33号关于对南宁糖业亭洪片区旧城改建项目实施房屋征收决定的公告。其中亭洪路商业被列入征收范围的房屋为2号、4号、6号、8号、10号、12号。2014年10月30日，南宁市城乡建设委员会作出南建函（2014）1313号关于明确南宁糖业亭洪片区旧城改建项目房屋征收范围的函，明确亭洪路商业的征收范围为2号、4号、6号、8号、10号、12号。2014年11月11日，南宁市住房保障和房产管理局根据南宁市城乡建设委员会来函（南征（2014）33号、南建函（2014）1313号）重新对上述门牌号楼栋进行房屋所有权登记和抵押权登记手续的限制，即停止受理上述门牌号楼栋的相关业务办理。
本院认为：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，合同内容亦未违反法律和行政法规的强制性规定，故该合同合法有效。
双方签订的《商品房买卖合同》第十五条中约定，出卖人应当在商品房取得《商品房销售许可证》后壹年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因2005年2月6日之后，南宁市住房保障和房产管理局已经将发放《商品房销售许可证》改为发放《商品房现售备案证明》，而《商品房现售备案证明》和《商品房销售许可证》的办理条件是一致的，故双方合同约定的《商品房销售许可证》已改为《商品房现售备案证明》。但《商品房现售备案证明》是在出卖人将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案后，产权登记机关审查符合条件的，才会向出卖人发放《商品房现售备案证明》（2005年2月之前为《商品房销售许可证》）。而出卖人取得《商品房现售备案证明》之后，其为买受人办理房屋所有权证应尽的义务仅仅是一种协助的义务，此时再给出卖人一年的时间由其将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，显然毫无意义。因此，该约定因不符合南宁市办理产权资料报备和办理产权证的相关程序，没有可操作性。但国凯公司并未将该情况告知被上诉人，也未与被上诉人就何时办理权属登记资料报产权登记机关备案另行协商并达成一致意见。因此双方对于国凯公司何时开始办理权属登记应由其提供的资料报产权登记机关备案并无明确约定，双方在诉讼中对此亦产生争议，则应根据相关规定予以确定。《商品房销售管理办法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对履行报备案义务的合理期限作出了明确规定，即办理权属登记资料报送相关部门及办理房屋权属证书的时间分别确定为商品房交付后60日和90日内。因双方在合同中约定报备时间为1年，该约定虽较法律法规规定的时间长，但此约定属当事人合意。故一审法院确定国凯公司履行报备案合同义务的时间为商品房交付后1年，并无不当，本院予以确认。
对于国凯公司是否应继续履行报备案义务的问题。国凯公司应根据合同约定，在房屋交付后1年内履行报备案义务，其未履行，本应继续履行该义务。但因本案讼争的房屋已被南宁市政府列入旧城改建项目房屋征收范围，2014年10月30日又再次明确列入征收范围，南宁市住房保障和房产管理局亦于2014年11月11日对讼争房屋停止受理相关房屋所有权登记和抵押权登记手续等相关业务。国凯公司此后已无法再履行报备案义务，违约金应从2006年3月31日起计至2014年11月11日止。基于被上诉人对一审判决确定计至2013年9月15日（第一次房屋征收预公告）止没有异议，本院不再调整。此外，当事人一审中并未提出违约金是否过高的主张，一审判决不宜对双方约定的违约金是否过高进行评价。
关于被上诉人诉请的逾期报备案违约金是否已超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”如前所述，上诉人与被上诉人双方对于上诉人国凯公司办理权属登记应由其提供的资料报产权登记机关备案的期限约定不明确。直至被上诉人起诉之后，才由法院确定了国凯公司将办理应由其提供的资料报产权登记机关备案的期限为国凯公司向被上诉人交房后1年内，在法院确定该期限之前，被上诉人并不知道国凯公司履行报备案义务的期限何时届满，亦无法知道其权利何时被侵害，故国凯公司主张以其向被上诉人交房90天后作为诉讼时效的起算点，并据此主张被上诉人在国凯公司交房90天后的两年之后才起诉已超过诉讼时效，没有依据，本院不予支持。对于国凯公司主张本案逾期报备案违约金的诉讼请求属连续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效，没有事实和法律依据，本院不予采纳。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2819元，由上诉人南宁市国凯实业有限责任公司负担；一审案件受理费的负担按一审判决执行。
本判决为终审判决。
审判长 李 虹
审判员 高翔宇
审判员 邓 杰
二〇一五年十二月十八日
书记员 林 路
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。