上海市闵行区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）沪0112执异5号
案外人：喻某某，女，1944年11月4日出生，汉族，住址上海市闵行区沧源路***弄***号***室。
委托代理人：吴琼，女，1974年1月31日出生，汉族，住址上海市闵行区新闵路***弄***号***室，系喻某某之女。
申请人：上海农村商业银行股份有限公司闵行支行，住所地上海市闵行区。
负责人杨园君。
委托代理人：陈晓华、周建球，上海丰捷律师事务所律师。
被申请人：上海星鲨实业有限公司，住所地上海市闵行区。
法定代表人：贾永立。
被申请人：上海星鲨玻璃科技有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人：贾家恒。
被申请人：江苏星鲨玻璃科技有限公司，住所地江苏省。
法定代表人：贾永立。
被申请人：贾永立，男，1966年8月12日出生，汉族，住址福建省厦门市。
被申请人：陈娟，女，1985年5月9日出生，汉族，住址江苏省淮安市。
本院在审理上海市闵行区人民法院(2016)沪0112民初32645号确认的申请人上海农村商业银行股份有限公司闵行支行与被申请人上海星鲨实业有限公司、上海星鲨玻璃科技有限公司、江苏星鲨玻璃科技有限公司、贾永立、陈娟金融借款合同纠纷一案中，案外人喻某某对于本院实施的财产保全措施的执行行为提某异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
案外人喻某某异议称：贾永立系上海市闵行区金平路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)产权人。2016年7月，案外人喻某某通过房屋中介公司向贾永立购买系争房屋。2016年10月8日，喻某某用女儿吴琼为户名的银行账户POS机划账至中介公司购房意向金1万元。2016年10月10日，喻某某与贾永立签订买卖居间协议，喻某某用女儿吴琼为户名的银行账户POS机划账至中介公司购房意向金4万元；2016年10月13日，喻某某用女儿吴琼为户名的银行账户分别转账支付贾永立17万元和8万元；当日，中介公司向喻某某开具了购房定金收据30万元。2016年10月17日，喻某某与贾永立至中介公司网签上海市房地产买卖合同及购房补充协议书，网签合同的房屋总价为250万元，实际房屋总价为355万元，差价为装修补偿款。2016年11月30日，喻某某用女儿吴琼为户名的银行账户转账支付贾永立260万元。2016年12月1日，喻某某与贾永立去房产交易中心办理系争房屋的产权过户手续，以现金方式支付贾永立1万元；当日，喻某某缴纳房屋税、费合计176904.49元，双方还办理房屋交接手续，贾永立将该套房屋交付喻某某。2016年12月3日，喻某某用女儿吴琼的银行账户网银转账支付贾永立10万元。12月7日，喻某某用女儿吴琼的银行账户网银转账支付贾永立54万元。综上，喻某某已于2016年12月7日之前全额支付贾永立房款355万元。此外，喻某某还于2016年10月20日、2016年12月2日分两次向中介公司支付中介费共计60350元。2016年12月9日，喻某某至房地产交易中心查询房屋产权过户及产证办理事宜，被告知系争房屋被闵行法院于2016年12月7日查封。案外人已于2016年12月7日之前向贾永立支付全部房款，并于2016年12月1日向房产交易中心办理了房屋产权过户手续，当日还办理了房屋交接手续，实际在该套房屋内居住、生活，故案外人认某系争房屋的产权已归属于案外人喻某某，请求法院解除对系争房屋的查封。案外人喻某某提交的第一组证据：房地产买卖居间协议、收款收据、上海市房地产买卖合同、协议书、收款收据，证明案外人有某向购买系争房屋，缴纳5万元意向金，之后签订房屋买卖合同当日缴纳25万元定金；第二组证据：收款收据、银行贷款还款凭证、银行转账凭证，证明案外人于2016年11月30日去银行结清系争房屋上原有贷款260万元；第三组证据：不动产登记收件收据、个人住房房产税认定通知书、补充协议、房屋交接书、收款收据、佣金确认书、增值税普通发票、税收完税证明，证明2016年12月1日已经完成系争房屋过户的全部交接手续，包括房屋所有款项的交接；第四组证据：银行转账凭证、转账明细，证明从2016年10月10日起买房整个过程中交给贾永立的所有购房款明细；第五组证据：房地产产调信息、风险告知确认书，交易资金托管提示函，证明案外人在某某系争房屋时经过链家房产的风险评估，知道系争房屋上存在抵押贷款，房屋可以正常交易。
被申请人贾永立等经本院通知，未到庭参与听证审查。申请执行人上海农村商业银行股份有限公司闵行支行对于案外人喻某某主张的异议请求不予认同，并表示对网签的买卖合同及协议的合法性存有异议。网签合同约定房屋价款250万元，案外人与贾永立之间补充协议协定的房屋到手价是355万元，在税务局缴纳税款的额度是250万，案外人是以阴阳合同的形式逃避国家税款，应属无效合同。买卖合同附件中写明系争房屋是毛坯房，因此案外人所说多余的款项为装修补偿款是不真实的。
本院查明，上海市闵行区金平路XXX弄XXX号XXX室房屋的登记权利人为贾永立、贾家恒。该涉案房屋于2016年12月7日为本院审理本案时诉讼保全查封。2017年1月19日，本院对于审理的(2016)沪0112民初32645号案依法作出民事判决：一、被告上海星鲨实业有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告上海农村商业银行股份有限公司闵行支行借款本金2,000,000元；二、被告上海星鲨实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海农村商业银行股份有限公司闵行支行暂计至2016年12月11日的各类利息23,032.27元，以及自2016年12月2日起至借款本息实际清偿日止以2,000,000元为基数按双方签订的编号为XXXXXXXXXXXXXX的《借款合同》约定计算的各类利息；三、被告上海星鲨实业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海农村商业银行股份有限公司闵行支行律师费损失126,000元；四、被告上海星鲨玻璃科技有限公司、江苏星鲨玻璃科技有限公司、贾永立、陈娟对被告上海星鲨实业有限公司上述付款义务承担连带清偿责任；五、被告上海星鲨玻璃科技有限公司、江苏星鲨玻璃科技有限公司、贾永立、陈娟承担保证责任后，有权向被告上海星鲨实业有限公司追偿。
同时查明，案外人喻某某异议诉称并举证的涉上海市闵行区金平路XXX弄XXX号XXX室房屋买卖合同(协议)的事实及其履约情况属实，本院予以确认。
上列事实，由上海市闵行区人民法院(2016)沪0112民初32645号民事裁定书、协助执行通知书、民事判决书，上海市不动产登记簿、产调信息，当事人陈述、举(质)证等为证。
本院认某，对于案外人提某的排除执行的异议，执行法院应当就案外人是某系适格权利人，该异议主张的权利的真实性、合法性、关联性以及能否排除执行为审查核心。本案根据案外人喻某某主张的异议，综合举、质证的内容以及本院审查查明的事实确认，系争的上海市闵行区金平路XXX弄XXX号XXX室房屋于本院设定司法查封之前，案外人喻某某已经与房屋所有权人签署房屋买卖合同(协议)，并已支付房屋对价，实际占有使用系争房屋；而当房屋登记机构受理、审核房屋转让过户登记期间，系争房屋因被申请人贾永立等人涉案被司法查封，显然，该导致房产过户登记不能的过错之责不能归咎于守约一方亦即案外人喻某某。与此同时，根据案外人喻某某自认、申请执行人上海农村商业银行股份有限公司闵行支行质疑的网签合同与补充协议约定及履行的房屋价款不相一致的事实，可以认定属交易双方为规避国家税收而实施的违法、违规行为；依据《中华人民共和国合同法》的相关规定，涉房屋买卖合同中房屋转让价款约定的条款当属无效。但因合同当事人已经实际履行补充协议约定的房屋对价，且已经履行的合同项下的其余条款符合交易双方的真实意思表示和国家法律规定，故对于房屋交易事实的客观性以及合同整体效力的合法性依法应予认同。由此，基于案外人喻某某对房屋买卖合同的履约程度，其对标的物所拥有的权益本质上已近于物权；相比之下，该期待物权已然能够对抗申请执行人上海农村商业银行股份有限公司闵行支行享有的债权。综上，案外人喻某某主张的异议请求，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》规定的能够排除执行的情形，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
中止对上海市闵行区金平路XXX弄XXX号XXX室房屋的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认某原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 孔祥虎
人民陪审员 邓红霞
人民陪审员 叶菊花
二〇一八年一月三十日
书 记 员 蒋严玥