1广西壮族自治区柳州市鱼某区人民法院民 事 判 决 书（2012）鱼民初（一）字第1355号原告何甲。委托代理人李××。被告赵甲。委托代理人韦××。原告何甲与被告赵甲租赁合同纠纷一案，本院于2012年8月30日立案受理后，依法由审判员韦厚望适用简易程序，于2012年10月11日公开开庭进行了审理。书记员佘艳琴担任记录。原告何甲的委托代理人李××，被告赵甲及其委托代理人韦××到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何甲诉称，2001年8月起，被告即租用原告门面，并注册成立“柳州市鱼某区嘉业糖烟店”，双方达成口头协议，并一直存在事实租赁关系。2012年5月26日，原告为规范管理、提高门面使用价值，与被告电话协商正式签订门面租赁书面合同，但被告不予正面回应。2012年7月30日，原告委托广西金中大律师事务所柳州分所李××律师向被告发出《律师函》，要求被告于2012年8月7日前与原告正式签订门面租赁书面合同或结算搬离。《律师函》发出后，原、被告经多次协商，未能就签订门面租赁书面合同或结算搬离达成一致，被告至今拒绝返还其所租赁原告的门面。如现门面的承租者因被告拒绝返还门面造成的各种损失，要求原告承担，原告保留此部分诉权，届时此部分损失另案起诉要求被告承担。故诉至法院，请求判令：请求判决被告返还（搬离）其租赁原告位于西江××××号内的门面，并且支付在被告占用原告门面期间使用费（使用费计算方式为从2012年8月1日起至返还门面止，按50元日标准计算），暂算到起诉之日为2200元。被告赵甲辩称，原告不是涉诉门面的出租人，不是适格的诉讼主体。1、被告是与何乙签订的租房协议，2008年何乙去世之后就没有签订书面的租赁合同，所以出租人不应是原告而是何乙。2、被告开办糖烟店提供的是被告与何乙签订的书面协议及宅基地使用证，证明被告承租的该门面是合法的营业场所。3、原告所提交的1996年5月2日的协议书，该协议书上没有全部协议成员的签字，所以该协议应是无效协议。4、宅基地使用权属依法应以宅基地使用证实际登记的为准，所以1996年5月2日的协议书不应视为是对何乙宅基地使用证上房屋的分割。综上所述，原告的主张没有法律依据，希望法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，坐落于柳州市××路××、××、××、西江路××号为何乙使用的宅基地。何乙系柳州市××××区水南村第四村民小组村民，于2008年因病去世，与原告何甲系父子关系。1996年5月2日，何乙与其妻子陈某某、长子何丙、长媳黄玲、次子何甲及次媳黄瑰丽、长女何丁及女婿黄某某、三子何戊及三媳朱某某共同签订了一份《协议书》，对何乙名下的宅基地及地上建筑物进行分割，其中约定西江××××号分给次子何甲，并到柳州市××××区水南村村民委员会办理了备案手续。2003年8月18日，何乙与被告签订了一份《协议书》，约定由被告承租何乙所有的西江××××号-2门面一间（建筑面积约30平方米），租赁期限为2003年8月18日至2005年8月17日，每月租金人民币520元；被告需向何乙缴纳租赁保证金1000元。合同签订后，被告向何乙缴纳了1000元租赁保证金并以上述门面为经营地址向柳州市城区烟草专卖局申请烟草专卖零售许可证，以柳州市嘉业糖烟店的名义开展经营活动。合同到期后，被告未与何乙续签《租赁合同》，但仍实际承租该门面，并继续向何乙缴纳租金。2008年何乙去世后，被告继续承租上述门面，由其父亲赵乙负责经营，并向原告缴纳租金至2012年7月。自2012年以来，被告每月向原告缴纳租金人民币900元。2012年8月1日，原告委托广西金中大律师事务所柳州分所李××律师向被告发出《律师函》，要求被告在2012年8月7日前与原告协商签订书面租赁合同或结算搬离，但双方未能签订书面租赁合同，被告一直使用上述门面至今。原告认为，原、被告存在事实上的租赁合同关系，原告作为门面所有人，有权要求被告签订书面租赁合同或要求被告搬离，但被告接到原告的通知后拒绝与原告协商，也拒绝搬离，原告多次催促未果，故诉至本院，提出前述请求。本院认为，柳州市西江××××号系农村集体所有土地，其性质为宅基地，何乙为宅基地使用权人，其1996年5月2日与原告等人签订的《协议书》对宅基地使用权及地上建筑物进行分割，系其真实意思表示，并经过柳州市××××区水南村村民委员会备案，未违反法律规定，属有效协议。被告辩称该协议并无陈某某、黄玲、黄瑰丽、黄某某、朱某某的签字因而协议无效，故原告并非本案适格主体。对此，本院认为，何乙、何丙、何甲、何丁、何戊作为家庭户代表签字，代表家庭成员的共同意志，且水南村委在备案时也未提出异议，何甲依照协议约定分得西江××××号宅基地使用权及地上建筑物，享有土地及地上建筑物有关权益，故本院对被告的辩解意见不予采纳，原告为本案适格主体。被告于2003年8月18日与何乙签订《协议书》，承租西江××××号门面，合同到期后双方未续签协议，被告继续承租门面并向何乙缴纳租金，双方形成事实租赁关系。何乙去世后，被告继续向原告缴纳租金至2012年7月，原、被告双方亦形成事实租赁关系。《合同法》第二百三十六条规定，租赁合同期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人未提出异议的，租赁期限为不定期。根据《合同法》有关规定，不定期租赁，出租人可以解除合同，但应在合理期限之前通知承租人。原告作为出租人，在2012年8月1日向被告发出通知，要求被告与原告签订书面租赁合同或搬离所承租的门面，已尽到通知义务，因双方并未签订书面租赁合同，故原告诉请要求被告搬离所承租的门面，未违反法律规定，本院予以支持。但原告应给予被告合理搬离期限，本院酌情定为三十日。原告诉请要求被告支付2012年8月1日至搬离所承租的门面时止的门面使用费，因无法确认被告的实际搬离时间，故本院确定被告向原告支付门面使用费至原告起诉时（即2012年8月30日）。2012年8月31日至被告实际搬离时止的使用费，原告可与被告协商或另行起诉。至于门面使用费的计算标准，原告要求按照50元／日计算，但未能提供证据证实，参照被告2012年以来向原告缴纳的租金标准900元／月，适当上浮，本院酌情确定门面使用费的标准为40元／天，即被告应向原告缴纳2012年8月1日至2012年8月30日的门面使用费1200元（40元／日×30天），原告诉请超过部分，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、被告赵甲应在本判决生效之日起三十日内搬离柳州市西江××××号门面，并将该门面交还给原告何甲；二、被告赵甲应支付原告何甲门面使用费人民币1200元。案件受理费5850元（原告已预交），减半收取人民币2925元，由被告赵甲负担。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。审判员  韦厚望二〇一二年十一月一日书记员  佘艳琴相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十二条当事人对租赁合同期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时接触合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续适用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。