新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院
民 事 判 决 书
（2018）新40民终字577号
上诉人（原审原告、反诉被告）：陈涛，男，1968年7月29日出生，汉族，个体工商户，现住新疆维吾尔自治区阿瓦提县。
上诉人（原审原告、反诉被告）：严秀兰，女，1974年4月10日出生，汉族，个体工商户，现住新疆维吾尔自治区阿瓦提县。
两上诉人共同委托诉讼代理人：郑建兵，新疆长信合律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：霍尔果斯嘉联房地产开发有限公司。住所地：新疆维吾尔自治区霍尔果斯国际边境合作中心黄金口岸国际商贸城*楼****室。
法定代表人：黄文涛，该公司总经理。
委托诉讼代理人：许超，男，该公司副总经理。
委托诉讼代理人：樊雪君，新疆盛业（乌鲁木齐）律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：霍尔果斯嘉宏物业服务有限公司。住所地：新疆维吾尔自治区霍尔果斯国际边境合作中心黄金口岸国际商贸城*楼****室。
法定代表人：黄文涛，该公司总经理。
委托诉讼代理人：夏芸，女，该公司员工。
上诉人陈涛、严秀兰因与上诉人霍尔果斯嘉联房地产开发有限公司（以下简称嘉联公司）、霍尔果斯嘉宏物业服务有限公司（以下简称嘉宏公司）买卖合同纠纷一案，不服霍尔果斯市人民法院（2017）新4004民初289号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈涛、严秀兰上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉求，驳回对方一审反诉请求。事实与理由：1.认定其支付运营管理费违约金错误。根据双方合同约定，收取运营管理费的时间是交付租金的时间，因此收取租金时间是2014年9月19日，也是签订认购协议的时间。从合同签订后至2017年9月26日，嘉联公司主张违约金已经超过诉讼时效。2.一审判决对其主张嘉联公司支付21,348.86元违约金没有进行评判，迳行驳回不当。3.嘉联公司应承担三年租期到期后正式交付房屋期间的租金损失。该租金损失应进行司法鉴定,并予以支持。
嘉联公司、嘉宏公司辩称：1.运营管理费违约金的主张没有超过诉讼时效。在合同履行期间，其向陈涛主张过。2.合同明确约定支付条款，陈涛应该按照合同履行。关于买卖合同第七条第二款明确约定违约条款及违约金支付，其不存在违约事项。陈涛应该于2014年9月19日～10月19日全部付完，但在约定时间内，陈涛只支付40万。逾期后，陈涛经过催告又支付了4笔。后陈涛见行情不好，不再支付。陈涛已四次付款，应该有其公司账号。陈涛构成根本违约，
嘉联公司、嘉宏公司上诉请求：撤销一审判决，改判解除8份《商品房买卖合同》；陈涛、严秀兰支付违约金23,971元；涉案费用由陈涛、严秀兰承担。事实和理由：1.陈涛、严秀兰至今欠付262,196元房款，8份《商品房买卖合同》所约定的解除权条件生效，其有权要求解除合同，并要求陈涛、严秀兰承担违约责任。2.陈涛、严秀兰既不支付滞纳金，也不同意解除合同，构成根本违约。3.根据《商铺委托租赁运营管理合同》约定，陈涛、严秀兰应另行支付总房租的10%的运营管理费，若未按期支付亦应承担违约金等损失。
陈涛、严秀兰辩称：1.嘉联公司主张解除与其签订的商品房买卖合同缺乏事实和法律依据。嘉联公司解除合同应履行通知义务，但嘉联公司未通知其解除。商品房买卖合同解除权的行使需要具备法律条件，有一定的期限限制。嘉联公司在一年的解除权期限内未行使催告解除义务。2.其没有支付剩余房款系因嘉联公司要求其支付27万余元滞纳金所致。嘉联公司说不交滞纳金就不收取房款。
陈涛、严秀兰向一审法院诉讼请求：1.嘉联公司继续履行合同，同时立即向其给付商品房买卖合同原件，并向其交付产权证书；2.嘉联公司向其支付违约金21,348.86元；3.嘉宏公司返还其商铺并承担租期到期后至正式交付期间的租金损失（按照现在市场价计算）；4.支付其支出的差旅费、误工费暂定10,000元（最终以提供的票据为准）；5.本案涉诉费由嘉联公司、嘉宏公司承担。
嘉联公司、嘉宏公司向一审法院反诉请求：1.解除其与陈涛、严秀兰签订的8份《商品房买卖合同》；2.陈涛、严秀兰支付其违约金23,970.80元；3.陈涛、严秀兰支付其三年租赁管理费88,363.2元，违约金96,754元；4.本案的诉讼费用及律师费用由陈涛、严秀兰承担。
一审法院认定事实：2014年9月19日，陈涛、严秀兰（与陈涛系夫妻关系）与嘉联公司签订八份《房屋订购协议》，约定：陈涛、严秀兰购买嘉联公司商铺八套（房号分别为：1103、1104、1111、1112、2170、2171、2176、2177）。付款方式为2014年10月19日前一次性付清。买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。
2014年9月19日，陈涛、严秀兰（甲方），嘉宏公司（乙方），嘉联公司（监督方）签订一份《商铺委托租赁运营管理合同》，约定：陈涛、严秀兰将购买的嘉联公司的8个商铺出租给嘉宏公司三年，三年返租款一次性从甲方需交纳的购房款中减去，租金总金额为873,483元；委托管理期满，甲方有权收回该商铺，乙方应如期返还；乙方在甲方委托租赁运营管理期间，向甲方收取年租金10%的运营管理费。收取时间为乙方向甲方支付租金时；甲方逾期不支付运营管理费，应按迟延履行期限承担违约金，日违约金为租金总额的千分之一。
合同签订后，甲方应付总房款为2,397,080元，其自2014年9月19日起至2015年8月20日分六次共支付了购房款2,134,884元，余262,196元未付。
另查明，双方签订的《商品房买卖合同》，嘉联公司未将原件交付陈涛、严秀兰。2017年6月至9月期间，陈涛为处理此事往来阿克苏市和霍尔果斯市共花费交通费5675元。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律效力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人签订的《商品房买卖合同》不违反法律规定，属有效合同，双方应该依照约定如期履行。陈涛、严秀兰分批次交纳部分购房款，未按约定期限向嘉联公司交清购房款，已属违约，依法应承担未付清购房款的违约责任。现陈涛、严秀兰要求继续履行商品房买卖合同，嘉联公司要求解除合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：”根据《合同法》第九十四条规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”的规定及双方约定来看，嘉联公司未在解除权发生之日起一年内行使解除权，该合同应继续履行。陈涛、严秀兰应按照双方约定的”买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金”来承担责任，嘉联公司要求承担23,970.8元的违约金，没有超过双方约定，予以支持。
嘉联公司依约定应向陈涛、严秀兰交付《商品房买卖合同》原件并提供相关资料协助其办理房屋产权证书。陈涛、严秀兰与嘉宏公司签订的《商铺委托租赁运营管理合同》属于陈涛、严秀兰与嘉联公司签订的《商品房买卖合同》的从合同，依法在本案合并审理。该合同双方于2014年9月19日签订，租期为三年，现期限已满，故陈涛、严秀兰要求嘉宏公司返还的诉讼请求合法，予以支持。陈涛、严秀兰在租赁期内未按约定支付运营管理费87,348.3元，嘉宏公司要求其支付并承担违约金的诉讼请求，予以支持，但双方合同约定的违约金过高，依法予以调整，以运营管理费的30%支付违约金为宜，即87,348.3×30%＝26,204.49元。陈涛为处理此事，往来花费交通费5675元，综合本案实际来看，可由双方各承担一半为宜。对于陈涛、严秀兰要求嘉宏公司支付未返还商铺期间的租赁费，因未提交相关证据，故不予认可。对于嘉联公司要求支付律师费的诉讼请求，不符合法律规定，不予认定。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、陈涛、严秀兰与嘉联公司于2014年9月19日签订的8份《商品房买卖合同》继续履行；二、嘉联公司于判决生效之日起三十日内向陈涛、严秀兰交付《商品房买卖合同》原件并提供相关资料协助陈涛、严秀兰办理房屋产权证书；三、陈涛、严秀兰支付嘉联公司购房违约金23,970.8元，自判决生效之日起十日内付清；四、嘉联公司支付陈涛、严秀兰交通费2837.5元；五、嘉宏公司自判决生效之日起十日内返还租赁陈涛、严秀兰的8间商铺；六、陈涛、严秀兰支付嘉宏公司运营管理费87,348.3元、违约金26,204.49元，自判决生效之日起十日内付清；七、驳回陈涛、严秀兰的其他诉讼请求；八、驳回嘉联公司、嘉宏公司的其他诉讼请求。案件受理费584元，减半收取292元，反诉案件受理费4436.32元，减半收取2218.16元，由陈涛、严秀兰负担1510元，由嘉联公司、嘉宏公司负担1000.16元。
二审中，当事人没有提交新证据。
对一审法院查明的事实，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点为：一、涉案合同解除问题。二、违约金、租金损失问题。
关于争议焦点一。嘉联公司主张解除其与陈涛、严秀兰之间八份商品房买卖合同。从双方合同内容看，陈涛、严秀兰应于2014年10月19日前一次性付清全部房款。陈涛、严秀兰逾期付款超过30日后，嘉联公司有权解除合同。从双方合同履行情况看，陈涛、严秀兰未能按约付清房款。自2014年11月20日起，嘉联公司的涉案合同解除权已经发生，而截至2017年9月陈涛、严秀兰起诉止，嘉联公司未能行使涉案合同解除权。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，一审判决认定双方合同应继续履行，并无不当。
关于争议焦点二。关于陈涛、严秀兰逾期支付房款的违约金。根据双方合同约定，合同继续履行的，自合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金。陈涛、严秀兰应于2014年10月19日前一次性付清全部房款，但其二人至今未能支付完毕，故一审判决认定陈涛、严秀兰应向嘉联公司支付23970.8元的违约金，没有超过双方约定，且该数额未超出人民银行逾期罚息的限度，并无不当。
关于陈涛、严秀兰逾期支付运营管理费的违约金。从陈涛、严秀兰与嘉宏公司于2014年9月签订的《商铺委托租赁运营管理合同》内容看，双方约定三年24%返租款已一次性从嘉宏公司需交纳的购房款中减去。嘉宏公司向陈涛、严秀兰收取运营管理费的收取时间为嘉宏公司向陈涛、严秀兰支付租金时。上述约定的内容表明，双方签订《商铺委托租赁运营管理合同》时，陈涛、严秀兰即应支付运营管理费，但其一直未予支付，故一审判决认定陈涛、严秀兰应向嘉宏公司支付违约金26204.49元，且该数额未超出人民银行逾期罚息的限度，亦无不当。
关于诉讼时效。一审中，嘉宏公司向陈涛、严秀兰主张逾期支付运营管理费的违约金，陈涛、严秀兰未进行诉讼时效抗辩。二审中，陈涛、严秀兰主张嘉宏公司主张逾期支付运营管理费违约金超出诉讼时效的理由，本院不予支持。
关于陈涛、严秀兰向嘉联公司主张的21348.86元违约金及租金损失。陈涛、严秀兰主张该违约金的理由为嘉联公司未按约交付权属证书及未履行剩余合同义务，且其主张涉案房屋三年租期届满后，嘉宏公司未能及时向其返回房屋给其造成租金损失，应予赔偿。本院认为，依上所述，陈涛、严秀兰至今未能按约付清购房款违约在先，在此情况下，嘉联公司有权行使合理抗辩权，陈涛、严秀兰主张违约金的合同约定的条件不能成就，一审判决未支持陈涛、严秀兰主张的租金损失，亦无不当。
综上，上诉人陈涛、严秀兰及上诉人嘉联公司、嘉宏公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费，上诉人陈涛、严秀兰缴纳3477元，上诉人霍尔果斯嘉联房地产开发有限公司、霍尔果斯嘉宏物业服务有限公司缴纳399元，由各自负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 欣
审 判 员 杨峻峰
代理审判员 张瑀歆
二〇一八年四月七日
书 记 员 雷昕倩