江苏省苏州市姑苏区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0508民初1927号
原告：刘国楚，男，户籍所在地苏州市姑苏区，现住苏州市姑苏区。
委托诉讼代理人：吕秋华，江苏卓达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王纯锷，江苏卓达律师事务所实习律师。
被告：苏州市佳安房地产开发有限公司，住所地苏州市书院巷99号。
法定代表人：周康明，董事长。
委托诉讼代理人：吴智明，公司员工。
被告：承佩琳，女，住苏州市姑苏区。
委托诉讼代理人：吴煜星，江苏诚达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王海骥，江苏诚达律师事务所律师。
原告刘国楚与被告苏州市佳安房地产开发有限公司(以下简称佳安公司)、第三人承佩琳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月22日立案后，依法适用简易程序，原告于2017年4月25日申请将承佩琳由第三人变更为被告，公开开庭进行了审理。原告刘国楚及其委托诉讼代理人吕秋华、被告佳安公司的委托诉讼代理人吴智明、被告承佩琳的委托诉讼代理人吴煜星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘国楚向本院提出诉讼请求：1、判令被告、第三人将苏州市佳安别院10幢某室房屋权属过户登记至原告名下；2、被告承担本案诉讼费用。审理中，原告增加诉讼请求为：判令二被告签订的商品房购销合同无效，被告二将因该合同而取得的苏州市佳安别院10幢某室房屋返还给被告一。原告变更第1项诉讼请求为：判令被告一协助将苏州市佳安别院10幢某室房屋权属登记至原告名下。事实和理由：2003年11月15日，原告与被告佳安公司签订商品房买卖合同一份，约定原告购买佳安别院10幢某室，总价40万元。合同同时约定，被告佳安公司在房屋交付使用后，将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。原告按约定支付了房款40万元，被告佳安公司也按合同约定交付了房屋。然而，被告佳安公司因向银行融资，将房屋登记在被告承佩琳名下，致使不能办理房屋权属登记。原告认为，二被告签订的商品房购销合同属于我国《合同法》规定的以欺诈手段订立的合同、以合法形式掩盖非法目的订立的合同，系无效合同。原告与被告佳安公司签订的商品房购销合同合法有效。为此，诉至法院。
被告佳安公司辩称，一、我公司已经履行了房屋买卖合同的主要义务。2003年11月15日商品房买卖合同签订后，我公司按约定将苏州市佳安别院10幢3单元某室交付给原告刘国楚。二、不能办理房屋登记给原告，是由于承佩琳的原因。在原告与我公司签订商品房买卖合同前，由于当时房地产市场不景气，房屋滞销，公司资金周转困难，公司领导层动用各种关系，使用一批人包括承佩琳在内的身份证，通过房屋买卖的形式向银行贷款融资。因此，房屋所有权及土地使用权均登记在被使用身份证的人员名下。本案房屋登记在承佩琳名下，我公司也做过多次工作，通知并请求包括承佩琳在内的这些人配合办理房屋及土地的权属变更登记手续，但均没有效果。请求法院依法判决。
被告承佩琳辩称，一、原告将我作为本案的第二被告没有事实和法律依据。二、原告没有权利主张二被告之间的商品房购销合同无效，涉案房屋的权证早在2001年2月21日已登记在我名下，因此，原告与被告佳安公司的买卖合同是无效的，佳安公司无权将他人的房屋再转售给原告。三、我与佳安公司于2000年12月28日签订的商品房买卖合同中明确约定解决争议的方式是申请仲裁，所以若原告与佳安公司选择争议解决方式，仅限于原告与佳安公司之间，并不当然约束我本人。四、我作为该房屋的合法产权人，保留对原告至今仍侵占房屋行为提出迁让的请求。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：2003年11月15日，被告佳安公司(出卖人)与原告刘国楚(买受人)签订商品房买卖合同，原告购买佳安别院10幢3单元某室房屋，建筑面积96.45平方米，购房款总金额40万元。合同第15条关于产权登记的约定中双方并无实质履行内容。合同还对其他事项作了约定。
2003年11月28日、12月28日，原告刘国楚分两次向被告佳安公司支付房款共计40万元。2004年2月18日，被告佳安公司将涉案房屋交付原告刘国楚，原告刘国楚居住使用至今。
2006年10月20日，被告佳安公司(甲方)与原告刘国楚(乙方)签订一份协议书，双方就2003年11月15日签订的商品房买卖合同履行一事，达成协议，主要内容：1、甲方承诺：鉴于商品房买卖合同约定的房屋(佳安别院10幢某室)因为甲方向银行融资而登记在承佩琳名下，甲方负责将房屋按商品房买卖合同第15条约定，登记到乙方名下。2、甲、乙双方一致同意变更商品房买卖合同第19条合同争议解决方式，将原来的“提交苏州市仲裁委员会裁决”变更为“依法向人民法院起诉”。
2000年12月28日，承佩琳(甲方)与佳安公司(乙方)签订商品房购销合同，约定甲方向乙方购买坐落于三多巷某某院某室房屋，建筑面积96.45平方米，购房款共计28.45275万元，于2000年12月28日之前付款9.45275万元，其余19万元向银行贷款，于2001年1月20日之前支付。合同还约定乙方于2001年1月20日前交付甲方所定的商品房，并做到水通、电通、路通。双方约定争议解决的方式为：苏州市仲裁委员会申请仲裁。
苏州市佳安别院10幢某室登记在承佩琳名下，权属登记填发日期为2001年2月21日。他项权利中记载，他项权利人中国工商银行苏州市道前办事处，类别一般抵押，权利价值19万元，债务履行期限2001年1月9日至2016年1月9日，注销日期2006年6月6日。
审理中，被告佳安公司陈述银行贷款由其归还，但贷款19万元中最后一次还款126929.67元(2006年6月2日)，由原告刘国楚实际支付。
庭审中，被告承佩琳陈述，其和佳安公司签订的商品房购销合同是真实的，不是为了融资。当时佳安公司邱某问其是否要买房，其说没有钱，邱某说钱由他解决，就这样签了商品房购销合同，其本人没有支付过房款，但知道房屋在其名下，银行贷款由其办理，但其没有还过贷款。之后，邱某被追究刑事责任，因其与邱某的关系，其没有关注涉案房屋，知道该房屋已有人入住，但担心影响家庭，没有过问，也没有向佳安公司索取涉案房屋的“两证”。
以上事实，有商品房买卖合同、协议书、房款收据两份、商品房购销合同、苏州市不动产权属登记簿、银行还款凭证，原、被告的陈述等证据予以证实。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。对于本案涉案房屋苏州市佳安别院10幢某室，被告佳安公司分别与承佩琳、刘国楚签订买卖合同，对于两份买卖合同的效力是本案的争议焦点。结合查明的事实，本院认为，佳安公司与承佩琳签订的商品房购销合同系无效合同，理由如下：一、承佩琳作为房屋买受人，既未履行支付房款的主要义务，亦未行使要求交付房屋、交付权属凭证的主要权利，在整个合同的履行中仅配合办理了银行贷款手续，因此，其仅是形式上的买受人，而非实际买受人。二、佳安公司作为房屋出卖方，未要求买受人支付房款，并对以买受人名义取得的贷款承担还款义务，符合其在庭审中陈述的签订商品房购销合同是为了达到向银行融资的目的。三、从本院同期受理的同类案件可以反映，佳安公司存在多起以房屋买卖形式实现融资的情况。因此，佳安公司与承佩琳签订的商品房购销合同符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项“以合法形式掩盖非法目的”的情形，应为无效。无效的合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还，承佩琳应将涉案房屋权属转移至佳安公司名下。合同无效的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力，因此，佳安公司与承佩琳之间如关于该合同有争议的，可按双方约定的争议解决方式解决，该争议解决方式的约定并不及于原告。原告要求确认两被告签订的商品房购销合同无效，有事实和法律依据，本院予以支持。原告刘国楚与被告佳安公司签订的商品房买卖合同合法有效，应受法律保护。鉴于原告刘国楚已按约向被告佳安公司履行了支付全部购房款的合同义务，被告佳安公司亦已履行了交付房屋的义务，但尚未履行协助办理不动产权属转移登记的义务，故原告要求被告佳安公司将涉案房屋权属转移登记至其名下的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。原告表示本案诉讼费用由其承担，不违反法律规定，本院照准。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第三项、第五十六条、第五十七条、第五十八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条的规定，判决如下：
一、被告苏州市佳安房地产开发有限公司与被告承佩琳于2000年12月28日签订的关于苏州市佳安别院10幢某室的商品房购销合同无效。
二、被告承佩琳于本判决生效之日起十日内协助将苏州市佳安别院10幢某室不动产权属转移登记至被告苏州市佳安房地产开发有限公司名下。
三、被告苏州市佳安房地产开发有限公司于取得苏州市佳安别院10幢某室不动产权属后十日内协助原告刘国楚办理前述不动产的权属转移登记手续，登记至原告刘国楚名下。
案件受理费7300元，减半收取3650元，由原告刘国楚负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：a。
审判员 凌晨
二〇一七年六月一日
书记员 王璇