江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏04民终604号
上诉人（原审原告）：曹赛玉，女，1955年11月17日出生，汉族，住常州市武进区。
委托诉讼代理人：汤荣正，男，1958年4月18日出生，汉族，住常州市新北区。
委托诉讼代理人：朱国贤，常州市新北区西夏墅法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：常州市新北区孟河镇九龙村村民委员会，住所地常州市新北区孟河镇九龙村。
负责人：倪华强，该村民委员会主任。
委托诉讼代理人：陈瀚良，常州市新北区小河法律服务所法律工作者。
上诉人曹赛玉因与被上诉人常州市新北区孟河镇九龙村村民委员会（以下简称九龙村委）租赁合同纠纷一案，不服常州市新北区人民法院（2016）苏0411民初2869号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
曹赛玉上诉请求：撤销原判，依法改判支持曹赛玉一审诉讼请求，一、二审诉讼费用由九龙村委承担。事实和理由：一、一审法院认定事实有误，对导致租赁合同无效的过错责任分担不公平。1、合同无效的责任应归结于九龙村委。九龙村委明知其建造的便民服务中心没有产权证，不具备出租开办饭店和宾馆的条件，仍然以欺骗的言行邀约曹赛玉前来投资经营，造成曹赛玉的严重损失。2、九龙村委是一个村级组织，在出租房屋开办宾馆和饭店所需的报批材料比曹赛玉这样一个普通百姓更加知晓。便民服务中心虽然经政府机构准许建造，但毕竟是个临时建筑，无法完成产权登记，也就无法完成公安消防部门的验收，导致曹赛玉开办的饭店和宾馆无法经营。3、在曹赛玉投资期间，九龙村委仍旧采取欺骗的态度，答复曹赛玉房产证正在办理之中，要求曹赛玉边申报边施工，确保当年10月份开业，其责任完全在于九龙村委。4、村级便民服务中心创建的根本目的是服务基层群众，尽可能的方便群众办事。而九龙村委将其出租给曹赛玉作为营利的场所，完全丧失了便民服务中心的功能，瞒上欺下，其过错责任的大小可想而知。5、一审法院认定租赁合同无效，但又认为应按照合同约定由曹赛玉承担防火安全责任。即使曹赛玉同意承担这个责任，也因九龙村委出租的房屋无法通过消防验收而无法承担，曹赛玉没有过错。6、一审判决仅列举了曹赛玉承担责任的四大理由，未说明九龙村委承担责任的理由，按这样的论述就应该让曹赛玉承担全部责任，而不是65%的责任。二、一审判决适用法律不当。1、一审法院不能在本案中扣除房屋占有使用费。九龙村委在一审庭审辩论结束前一直坚持租赁合同有效，也没有提出房屋占有使用费的反诉请求，一审法院擅自扣除该费用显属错误。2、根据合同法第五十八条的规定，本案租赁合同被认定为无效，九龙村委应该返还曹赛玉取得的租金285000元。
九龙村委辩称，一审判决认定事实清楚，对于过错责任的分配分析透彻，认定分担合情合法。曹赛玉从事饭店经营二三十年，曾在湖塘××地开过大饭店，对于开饭店、宾馆等手续了如指掌，九龙村委从来没有隐瞒和欺骗过曹赛玉。九龙村委把便民中心充分利用起来，希望把饭店开好，既便民又将集体经济做好。关于房屋占有使用费的问题，曹赛玉片面理解了合同法的规定，忽略了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》第五条，一审法院适用法律正确。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
曹赛玉向一审法院起诉请求：一、判令解除双方于2014年5月5日签订的租房协议；二、判令九龙村委赔偿曹赛玉的投资损失计5235138.3元；三、本案诉讼费由九龙村委承担。
一审法院认定事实：2012年6月20日，常州高新技术产业开发区经济发展局和常州市新北区经济发展局联合下发了常开经计〔2012〕233号文，同意九龙村委在九龙村黄山公路以东、兴龙桥以北地块按规划实施孟河镇九龙村便民服务中心项目；项目总用地面积0.19公顷，总建筑面积3500平方米，项目主要建设内容为便民服务中心及配套设施。2012年10月24日，常州市新北区孟河镇人民政府通过了九龙村委关于建设便民服务中心临时建筑的申请。2013年1月30日，常州市新北区孟河镇人民政府向常州市新北区人民政府请示：恳请新北区人民政府协调规划、国土、建设等部门办理建设九龙村便民服务中心的相关手续。2013年3月15日，常州市新北区党政办公室批示：如符合土地利用规划，请国土在13年挂钩计划中予以适当安排。同年6月1日，常州市新北区孟河镇人民政府再次向常州市新北区人民政府请示：恳请批示九龙村便民服务中心办理提前开工手续。当月6日，常州市新北区城市管理与发展局和常州市新北区党政办公室批示：同意开展前期工作，并请相关部门提前介入。九龙村委即开始便民服务中心的建设工作，其中消防设计聘请具备相关资质的常州顺柯建筑设计有限公司设计，该公司承诺对九龙村便民服务中心综合楼项目的建筑、水、电进行的消防设计质量终身负责。在便民服务中心建成之后，于2014年5月5日，九龙村委和曹赛玉签订房屋租赁合同一份，约定九龙村委将其新建的便民服务中心北边菜场和超市上面的二层、三层房屋出租给曹赛玉开办饭店、宾馆之用，合同约定出租房屋总面积2800平方米；租期10年，自2014年12月25日起至2024年12月24日止；租金每年28万元，第一年租金从签订合同之日起三十天内全部交清，签订协议时先交订金5万元，今后每年在租期开始前交清下一年度租金；租金从2014年12月25日至2017年12月24日三年内不变；房屋的一切装潢有曹赛玉承担，如不续约，动产归曹赛玉所有，不动产（包括一切装潢设施）归九龙村委所有；九龙村委提供原村委大楼上层约240平方米作为给曹赛玉工作人员住宿之用，一切电费、水费、装潢有曹赛玉负责，租金为每年5000元，三年不变；一切安全责任有曹赛玉负责，造成损失由曹赛玉负责。协议签订后，曹赛玉支付了第一年的租金285000元，并对租赁房屋进行了装饰装修。2014年10月，曹赛玉开始营业，并于2014年11月14日领取了个体工商户营业执照，字号名称为“新北区孟河天子喜庆缘大酒店”。至本案一审庭审终结，讼争房屋未办理不动产初始登记手续，也未通过消防安全验收。
一审审理过程中，曹赛玉申请对其租赁标的物实施的装潢工程的工程造价进行司法鉴定，法院依法委托江苏天诏工程项目管理房地产评估有限公司实施工程造价鉴定，鉴定范围为原定名为“天子大酒店”宾馆、饭店的装潢工程，包括该酒店一、二、三层的装饰改造、消防设施、水电安装、冷库、空调、广告工程等固定资产，不含可移动的桌椅、餐具、音响等。2017年4月27日，该公司作出苏天造（2017）08号装潢工程造价司法鉴定报告，鉴定结果为：装饰工程的工程造价为2109154.3元，安装工程的工程造价为1078589.92元，合计工程造价为3187744.22元。庭审质证中，曹赛玉对鉴定结论没有异议，九龙村委虽然认为鉴定结论价格偏高，但表示不再申请再次鉴定，希望法院酌情处理。
一审第二次开庭审理中，经协调，双方对解除合同均无异议，并达成了由曹赛玉在2017年6月24日前将租赁房屋返还给九龙村委，停止计算租金。同年7月25日，曹赛玉的委托人将租赁房屋的钥匙交付给了九龙村委。
一审法院认为，因在案件审理过程中，双方事实上终止了房屋租赁合同的继续履行，故本案的争议焦点是曹赛玉对租赁物实施的装潢造价损失如何承担。
首先，必须确定租赁合同的效力，因为如果合同有效，曹赛玉方能行使合同的解除权。本案的租赁合同效力应从两个方面进行考量：一、租赁房屋是否取得合法建设手续对合同效力的影响；二、租赁房屋是否经过消防验收对合同效力的影响。
一、租赁房屋系未取得合法建设手续的违法建筑，且在一审庭审终结前出租人仍未取得合法建设手续的，租赁合同无效；而当事人以租赁合同未取得房屋产权证书为由要求确认房屋租赁合同无效的，人民法院不予支持。本案中，根据查明的事实，九龙村委出租给曹赛玉的租赁房屋，是经过政府相关机关的准许后建造的，有政府的公信力保证其具备合法性，因此不能依此认定租赁合同无效。虽然该房屋至今未领取房产证，但未领取房产证不是确认合同无效的理由。
二、属于《中华人民共和国消防法》规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效；租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效；租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。根据上述规定，九龙村委建造便民服务中心后将其中部分房屋出租给曹赛玉开办饭店、宾馆，根据《中华人民共和国消防法》的规定，饭店、宾馆是属于必须经过公安消防机构的安全验收，故在通过公安消防机构验收前，双方之间签订的房屋租赁合同属于效力待定的合同。由于本案租赁标的房屋在一审庭审终结之前并未通过公安消防部门的消防安全验收，故法院认定本案双方签订的房屋租赁合同归于无效。
其次，必须判定双方的过错，九龙村委出租的房屋没有通过公安消防部门的验收，并不等于九龙村委在缔约过程中应负全部责任，理由如下：第一、根据规定，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者。这是因为开办经营宾馆、饭店的经营者，对开办宾馆和饭店所应符合的法律法规要求更了解，本案中对租赁房屋是否能够满足开办饭店和宾馆的消防安全要求，曹赛玉比九龙村委更熟悉。因此在双方合作过程中，曹赛玉应该对九龙村委出租的房屋开办宾馆和饭店进行充分的市场调研和认证，而不能匆匆决定，更不能将失败后的责任全部推却给九龙村委。第二、九龙村委建造的是便民服务中心，便民服务中心对于消防安全的要求显然要比开设宾馆、饭店的要求要低，作为九龙村委来说，其建造的房屋只需满足便民服务中心的消防安全要求就可以了，曹赛玉租赁该房屋开办宾馆和饭店，应该满足宾馆和饭店的消防安全要求，该部分责任均应由曹赛玉承担。第三、双方在房屋租赁合同中约定防火安全责任由曹赛玉承担，而曹赛玉在租赁本案标的物后，在装修装潢过程中，宾馆和饭店的消防安全设施都是曹赛玉负责安装，故事实上在履行合同过程中曹赛玉承担的消防安全责任也比九龙村委要多，将装潢后的租赁房屋未经消防安全验收合格的责任全部推给九龙村委显然不公。第四、在现有经济形势下，在常州市新北区孟河镇九龙村委开办占地2800平方米的饭店和宾馆，用一般人的眼光来看，客源远远无法满足这么大规模的饭店和宾馆的正常经营所需，故不排除曹赛玉投资失当造成宾馆和饭店无法经营下去。因此，在本案房屋租赁合同无效的前提下，曹赛玉应当比九龙村委承担更多的责任。综合双方的过错，法院认定曹赛玉应当承担65%的缔约过失责任。
综上所述，对于曹赛玉租赁九龙村委便民服务中心后装饰装潢的工程造价损失3187744.22元，按照租期10年（2014年12月25日起至2024年12月24日止）计算，核每月26564.54元。曹赛玉实际使用至2017年7月25日，共计使用了31个月，计823500.74元，剩余装饰装修残值损失2364243.48元应当按照缔约过失责任由双方承担，其中九龙村委应承担827485元。扣除曹赛玉未支付的自2015年12月25日起至2017年7月25日止的房屋占有使用费451250元（19个月×285000元/年），九龙村委还需赔偿曹赛玉损失376235元。故依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第四十四条第二款、第二百一十二条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二条、第五条、第九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决：一、常州市新北区孟河镇九龙村村民委员会于判决生效之日起十日内赔偿曹赛玉租赁房屋装潢损失376235元；二、驳回曹赛玉的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32302元，司法鉴定费68000元，合计100302元，由曹赛玉负担88464元，由常州市新北区孟河镇九龙村村民委员会负担11838元。
二审中，双方均未提交新的证据。
双方对一审查明的事实未提出异议，本院予以确认。
本院认为，关于双方如何承担缔约过失责任的问题，涉案房屋因未进行产权登记导致无法办理消防安全验收手续，进而导致房屋租赁合同归于无效，从而产生了相关经济损失，该损失应当由双方当事人按各自的过错进行承担。一方面，九龙村委作为涉案房屋的建设方，明知涉案房屋未进行产权登记仍出租给曹赛玉用于进行开办饭店、宾馆等对消防安全具有严格要求的经营活动，该行为存在过错。另一方面，曹赛玉作为饭店、宾馆的经营者，其应当知晓办理相关消防安全验收手续所需要的条件，但其在明知承租房屋未进行产权登记的情况下即投入大额资金用于房屋装饰装修，也存在过错。根据本案的实际情况，本院认为双方的过错程度基本相当，由双方各半承担相关经济损失为宜。一审判决认定曹赛玉的损失金额正确，但认定曹赛玉承担65%的缔约过失责任有失偏颇，本院予以纠正。
关于是否应当扣除房屋占有使用费的问题，《中华人民共和国合同法》第五十八条第一款规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案一审中，双方当事人均未主张涉案房屋租赁合同无效，但九龙村委在答辩意见中已向曹赛玉主张2015年12月25日后的租金。涉案房屋由曹赛玉实际占用至2017年7月25日，一审法院在认定涉案房屋租赁合同无效的情况下判令曹赛玉按合同约定的租金标准承担自2015年12月25日起至2017年7月25日止的房屋占有使用费符合法律规定。曹赛玉要求九龙村委返还已支付的租金的上诉请求缺乏法律依据，本院不予支持。
综上所述，对于涉案房屋剩余装饰装修残值损失2364243.48元应当按照缔约过失责任由双方各半承担，其中九龙村委应承担1182121.74元。扣除曹赛玉未支付的房屋占有使用费451250元，九龙村委还需赔偿曹赛玉损失730871.74元。上诉人曹赛玉的上诉理由部分成立，一审判决认定事实清楚，但对双方当事人的过错程度认定有误，本院二审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销常州市新北区人民法院（2016）苏0411民初2869号民事判决；
二、常州市新北区孟河镇九龙村村民委员会于本判决生效之日起十日内赔偿曹赛玉租赁房屋装潢损失730871.74元；
三、驳回曹赛玉的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费32302元，司法鉴定费68000元，合计100302元，由曹赛玉负担77302元，由常州市新北区孟河镇九龙村村民委员会负担23000元。二审案件受理费32302元，由曹赛玉负担24902元，由常州市新北区孟河镇九龙村村民委员会负担7400元。
本判决为终审判决。
审判长 李银芬
审判员 顾 洋
审判员 沈超彦
二〇一八年五月二日
书记员 浦 萍