民 事 判 决 书
（2014）深中法房中字第1628-1646号
（第1628号案）上诉人（原审原告）：唐迎春。
（第1629号案）上诉人（原审原告）：黄伟明。
（第1630号案）上诉人（原审原告）：梁文杰。
（第1631号案）上诉人（原审原告）：杨永兴。
（第1631号案）上诉人（原审原告）：杨永成。
（第1632号案）上诉人（原审原告）：余晓君。
（第1633号案）上诉人（原审原告）：曾维维。
（第1633号案）上诉人（原审原告）：魏伟。
（第1634号案）上诉人（原审原告）：蒋真珍。
（第1635号案）上诉人（原审原告）：刘明英。
（第1635号案）上诉人（原审原告）：张少玲。
（第1636号案）上诉人（原审原告）：陈热花。
（第1637号案）上诉人（原审原告）：陈香。
（第1638号案）上诉人（原审原告）：田祥永。
（第1639号案）上诉人（原审原告）：胡永娣。
（第1640号案）上诉人（原审原告）：胡三妹。
（第1641号案）上诉人（原审原告）：李连英。
（第1642号案）上诉人（原审原告）：蓝海。
（第1643号案）上诉人（原审原告）：邓伦玉。
（第1644号案）上诉人（原审原告）：谢永君。
（第1645号案）上诉人（原审原告）：纪永强。
（第1645号案）上诉人（原审原告）：林晓燕。
上述二十二上诉人共同委托代理人：朱海峰，广东国欣律师事务所律师。
（第1646号案）上诉人（原审原告）：徐华。
（第1628-1646号案）被上诉人（原审被告）：新一佳超市有限公司。
法定代表人：李彬兰，该公司董事长。
委托代理人：钟志扬，该公司职员。
委托代理人：李常勇，该公司职员。
（第1646号案）原审第三人：深圳市联顺房地产开发有限公司。
法定代表人凌国庆。
上诉人唐迎春等十九户业主因与被上诉人新一佳超市有限公司（以下简称为“新一佳公司”）、原审第三人深圳市联顺房地产开发有限公司（以下简称“联顺公司”）占有物返还纠纷十九案，不服深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法民三初字第331-349号判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本十九案，现已审理终结。
原审法院审理查明，2001年7月9日，联顺公司作为甲方与作为乙方的深圳市法兰西施投资发展有限公司（以下简称“法兰西施公司”）签订《租赁合同》，约定甲方将其位于深圳市龙岗区布吉街道吉华路69号布吉广场二至四层的物业出租给乙方，该物业面积共15236平方米，其中二层4578平方米、三层5325平方米、四层5333平方米，租赁期限十二年，自2001年8月15日至2013年8月14日止。合同签订后，法兰西施公司在该物业开办了新一佳超市，联顺公司为便于销售，将布吉广场二至四层部分分割成产权式商铺销售，唐迎春等十九户业主大多数是向联顺公司购买了分割后的商铺小业主（具体铺位见附表），均办理了房地产证（房产证号、建筑面积见附表）。各小业主在与联顺公司签订买卖合同的同时又与其签订了《委托出租协议书》，确认各小业主在购买布吉广场商铺时已清楚知道联顺公司已将布吉广场二至四层商铺整体出租给法兰西施公司（新一佳），租赁期限自2001年8月15日至2013年8月14日止，并同意将所购买的商铺在上述期限内出租给第三方，双方约定各小业主将所购商铺委托给联顺公司出租，期限从购买商铺时至2013年8月14日止，各小业主每月收取固定租金的方式获得回报，并同意联顺公司在委托期内对商铺进行全面装修，但联顺公司必须在委托出租期限满后三个月内将商铺按《深圳市房地产买卖合同》附加的装修标准恢复原状，并交付业主使用。委托租赁期间该商铺发生的费用、租赁的风险和直接收益由联顺公司承担，各小业主将委托出租商铺转让时须将本合同项下权益一并转给新业主。而原审案号为332号、337号、340号、342号、343号案件业主则是通过前手业主转让成为涉案商铺的所有权人（具体铺位、房产证号、建筑面积见附表），均继续履行前手业主与联顺公司签订的《委托出租协议书》。
2012年11月15日，联顺公司作为甲方与作为乙方的新一佳公司签订《租赁合同》，约定本合同为甲乙双方原于2001年7月9日所签订的《租赁合同》的部分面积续期，甲方将其位于深圳市龙岗区布吉街道吉华路69号布吉广场二至四层共7137.01平方米的物业出租给乙方，其中二层939.15平方米、三层1143.31平方米、四层5054.55平方米，租赁期限十年，自2013年8月15日至2023年8月14日止，甲方只是表达持有7137.01平方米物业的业主意见，而其他业主的意见需要乙方另行争取。后新一佳公司陆续与小业主签订了《房屋租赁合同》，续租的期限为10年，自2013年8月15日至2023年8月14日止，首年租金在原租金实收金额上上涨20%，第二年起月租金在上一年月租金的基础上递增1%。唐迎春等十九户业主不同意与新一佳公司签订《房屋租赁合同》，要求新一佳公司返还商铺未果，遂诉至原审法院。
另查，法兰西施公司现更名为深圳市新一佳商业发展有限公司，系新一佳公司的股东。涉案的布吉广场位于深圳市龙岗区布吉街道吉华路69号，是高层商业建筑，该广场二至四层所在地段2013年的房屋租赁指导租金标准是70元／平方米／月，唐迎春等十九户业主的商铺均位于布吉广场的二楼或三楼。
诉讼中，唐迎春等十九户业主、新一佳公司确认新一佳公司还在涉案布吉广场二至四层经营新一佳超市，唐迎春等十九户业主陈述购买涉案商铺时联顺公司向其出示了商场的平面图并到现场指示了商铺位置，但现场各商铺之间没有墙体间隔。新一佳公司主张，截至庭审之日止已与总共339户小业主中的294户签订了《房屋租赁合同》，而剩下未签约的小业主中有十多户无法联系，并当庭提交了上述294份租赁合同原件。唐迎春等十九户业主认为新一佳公司上述租赁合同存在虚假、单方制作的可能，但没有提交证据予以反驳。新一佳公司同意按联顺公司原给付唐迎春等十九户业主的实收租金（具体数额见附表）上浮20%后的金额向唐迎春等十九户业主支付2013年8月15日起占用商铺的使用费（其中第349号案新一佳公司按徐华相邻已签约商铺中的最高租金标准即每平方米85.49元的标准支付），并提交一份表格列明唐迎春等十九户业主的商铺信息及租金情况等，唐迎春等十九户业主对该表格上原联顺公司给付的实收租金数额予以确认。
1628-1645号案唐迎春等业主向原审法院提起诉讼，请求判令：1、新一佳公司向唐迎春等业主返还位于深圳市龙岗区布吉街道布吉广场的商铺（具体铺位见附表）；2、新一佳公司向唐迎春等业主赔偿不法侵占期间所造成的损失，自2013年8月15日起按每月每平方米的租金标准（具体数额见附表）计算至实际排除妨碍之日止（暂计至起诉之日的数额见附表）；3、由新一佳公司承担诉讼费。
1646号案业主徐华向原审法院提起诉讼，请求判令：1、新一佳公司向徐华腾退非法占用的商铺；2、新一佳公司向徐华赔偿非法占用期间的租金损失，自2013年8月起按每月每平方米350元的标准计算至商铺归还之日止（暂计至2014年3月的数额为70784元），并赔偿徐华由此产生的一切经济损失；3、联顺公司协助将涉案商铺按照与徐华签订的《深圳市房地产买卖合同》附件的装修标准恢复原状；4、由新一佳公司承担本案诉讼费。
原审法院认为，唐迎春等十九户业主虽为涉案商铺的所有权人，依法享有相应的权利，但唐迎春等十九户业主所有的商铺仅占布吉广场二至四层的一小部分，没有分隔，为产权式商铺，且相关走道、楼梯均为业主共用，故该商铺与布吉广场其他商铺具有不可分割性，形成统一的整体。所有权人对该种商铺享有的所有权不能等同于独立商铺，唐迎春等十九户业主在对其商铺行使所有权时，应受到相应限制，其行使权利必须符合其他商铺业主的整体意志。现新一佳公司已与占广场大多数面积业主签订了租赁合同，同意继续出租给新一佳公司进行经营，且目前处于正常经营中。因此，唐迎春等十九户业主要求新一佳公司返还涉案商铺的行为会影响商场整体功能和效益的发挥，使新一佳公司无法正常经营，损害商场其他业主的合法权益，不利于社会经济发展。因此，尽管唐迎春等十九户业主拥有涉案商铺的所有权，其要求新一佳公司返还涉案商铺的请求，原审法院暂不予支持。但因新一佳公司实际使用涉案商铺，其应向唐迎春等十九户业主支付占有使用费作为损失赔偿。关于该费用损失的标准问题，唐迎春等十九户业主并未举证证明其主张的租金标准，而新一佳公司自愿按唐迎春等十九户业主原每月实收租金基础上浮20%后的金额（其中第349号案为每平方米85.49元）向唐迎春等十九户业主支付占有使用费，高于该地段指导租金的标准（2013年为70元／平方米／月），原审法院予以确认，新一佳公司应从2013年8月15日起向唐迎春等十九户业主赔偿占用布吉广场商铺的使用费损失。
第1646号案徐华还主张了误工费损失，但没有提交证据予以证明，原审法院对该项诉讼请求不予支持。至于徐华请求联顺公司协助按其与徐华签订的《深圳市房地产买卖合同》附加的装修标准恢复原状，与本案不属于同一的法律关系，本案不作处理，当事人可另循法律途径解决。
综上，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国物权法》第七条、《中华人民共和国侵权责任法》第十五条第一款第（六）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定判决如下：
一、新一佳公司须于本判决生效之日起十日内向唐迎春等十九户业主赔偿从2013年8月15日起至本判决生效之日止占用唐迎春等十九户业主布吉广场商铺的使用费损失（具体数额标准见附表）；
二、驳回唐迎春等十九户业主的其他诉讼请求。
如新一佳公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费（具体数额见附表），由唐迎春等十九户业主、新一佳公司负担（具体数额详见附表）。
唐迎春等十九案业主不服原审判决，向本院提出上诉，请求：1、撤销原审民事判决书；2、判令新一佳公司立即恢复原状返还不法侵占位于深圳市龙岗区布吉镇布吉广场的商铺，排除对唐迎春等十九户业主该物权的不法妨害；3、判令新一佳公司赔偿不法侵占唐迎春等十九户业主商铺期间（直至实际恢复原状返还之日）所造成的全部经济损失；4、判令新一佳公司承担全部诉讼费。
第1628-1645号案业主上诉事实与理由：
一审判决对本案事实认定前后自相矛盾，存在错误，适用法律错误。一、一审认定事实前后自相矛盾，存在重大遗漏，事实认定错误：1、认定事实前后矛盾之处。一审法院在判决书明确表示法院已经查明“唐迎春等业主大多数是向联顺公司购买了分割后的商铺小业主（具体铺位见附表），均办理了房地产证”；但该判决书却又认为“故该商铺与布吉广场其他商铺具有不可分割性”。那么，分割了还是没分割？法院自己前后矛盾。法院对事实作出了如此前后自相矛盾的认定，该做法缺乏基本的说服力和司法公信力。应当予以纠正。2、一审判决遗漏了重要事实（已经质证的证据所证明）一审庭审中，当庭质证了唐迎春等业主所提交的《深圳市房屋买卖合同》和《委托出租协议书》两份证据。《深圳市房屋买卖合同》中的“装修标准”不但证明该商铺可以分割、装修，还特别列明装修内容包括“公共部分”和可量部分。该证据作为开发商在国土局备案的合同，足以证明商铺可以分割、支修、返还，拥有完全的排他的不动产物权；合同的平面附图清晰无误的显示商铺可以分割以及分割形成的商铺确定的位置边界。《委托出租协议书》第四条明确约定委托出租期满之后开发商联顺公司“将商铺按照《深圳市房屋买卖合同》附加的装修标准恢复原状，交付甲方使用，如乙方延期交付，以延期时间计，按本合同第六条规定之双倍租金支付甲方”；证明唐迎春等业主商铺能装修恢复原状、返还交付业主排他的使用。一审遗漏以上庭审查明的重要事实，事实认定错误后作出了损害业主的错误判决，应尊重事实，予以纠正。3、事实认定错误。一审判决书中，在没有事实和法律依据前提下，法院却认为“唐迎春等业主所有的商铺仅占布吉广场二至四层的一小部分，没有分割，为产权式商铺，且走道、楼梯均为业主共用，故该商铺与布吉广场其他商铺具有不可分割性”；又毫无依据的认为唐迎春等业主要求新一佳公司返还涉案商铺的行为“不利于社会经济发展”。法院认定不利于经济发展有什么法律依据？法院又不是经济商业机构，法官也不是经济专家，依据什么证据认定了唐迎春等业主的主张就“不利于社会经济发展”？又依据什么证据认定了新一佳公司的侵权行为就有利于社会经济发展的？这样的事实认定违背一般社会常识，缺乏说服力，在没有任何证据证明上述事实的情况下，一审法院作出上述事实认定是错误的，应予以纠正。4、一审对侵权损害赔偿计算标准的认定错误。一审法院在唐迎春等业主、新一佳公司对赔偿计算标准存在巨大差异的情况下，没有经过第三方评估，直接采纳新一佳公司的标准（明显有利新一佳公司），该做法显失公平，严重损害了唐迎春等业主的合法权益。一审庭审已经查明，唐迎春等业主2002年从开发商联顺公司以返祖还本方式购买该涉案商铺时，是以当时购铺价为基准计算返租还本，不是依据市场实际租金，该租金是以10多年前的房价核算得出；也不应当以新一佳公司和其他业主的签约价来衡量现在市场租金。以侵权者的标准来计算侵权损害赔偿显失公平。
二、一审判决欠缺法律依据、存在法律适用的错误。1、一审判决认为“唐迎春等业主在对其商铺行使所有权时，应受到相应限制，其行使权利必须符合其他商铺业主的整体意志”根本没有法律依据。唐迎春等业主依法行使独立法定的排他性物权，依法排除他人意志的介入，更不以符合他人的意志为前提限制，判决书完全搞反了。法院依据什么法律法规作出以上结论的？应予以纠正。2、适用法律错误。唐迎春等业主的主张和诉讼请求符合法律的相关规定，新一佳公司的侵权行为应当依法受到惩处纠正，一审判决适用法律错误。物权法定，唐迎春等业主享有的物权不应当在法外受到其他人的额外限制。物权具有绝对性、特定性、对世性、排他性。物权作为支配权，物权人完全可以根据权利人自己的意思而自由享受物上之利益，不需要借助他人意思或行为之介入。根据《中华人民共和国物权法》第39条规定“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”；第2条规定“本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权”；第4条规定“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”；第9条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”；第34条规定“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”；第35条规定“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险”。依据建设部《房屋登记办法》第10条规定“非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记”。根据《深圳经济特区房地产登记条例》第8、9条，《城市房地产权属档案管理办法》第8条等规定，产权登记档案中有权利性质、坐落位置、房地产状况登记表、房地产勘测调查表、墙界表、房屋面积计算表、房地产买卖合同备案等材料。涉案商铺符合该规定，唐迎春等业主商铺具有固定界限，具有坐落、勘测、分割、装修、返还等法定条件，经过法定部门审核、勘测、已分割界别清晰等，并获得房地产证书（如果不具有独立可分割性，是无法颁发房地产证书的），权利应当受到合法的保护。在没有相反的证据存在，法院也并不具备判断商铺能不能分割的权利、能力和技术专业条件。因此，涉案商铺权利性质以产权登记为准，不存在一审法院认为的涉案商铺“为产权式商铺”产权性质。同样，一审法院认为唐迎春等业主商铺“具有不可分割性”是错误的。一审认为唐迎春等业主行使物权要符合他人的意志更是错误的，没有法律依据的。唐迎春等业主依法享有商铺的直接支配和排他的物权权利，唐迎春等业主请求返还原物应当受到法律保护。一审判决没有体现出法律应有的公平正义。鉴于以上事实和理由，一审判决认定事实错误、遗漏重要事实，欠缺法律依据，适用法律错误。一审的错误判决，导致唐迎春等业主合法权益不能得到及时有效的保护。依据《中华人民共和国民事诉讼法》《中华人民共和国民法通则》《中华人民共和国物权法》等相关法律规定，现向贵院提起上诉，请求依法改判，以维护唐迎春等业主户业主的合法权益。
第1646号案业主徐华的上诉事实与理由为：一、一审判决事实认定错误。二、一审判决适用法律错误。三、一深对侵权损害赔偿计算标准的认定不公平、不合理。四、一审判决结果明显偏袒新一佳公司。
新一佳公司答辩称：1、一审判决事实认定清楚，适用法律正确，请求依法驳回唐迎春等十九户业主的全部上诉请求。2、唐迎春等十九户业主的上诉请求混淆了涉案房屋权利分割与实际空间的物理分割。3、唐迎春等十九户业主与联顺公司之间的租赁合同的纠纷矛盾与新一佳公司无关。
原审第三人联顺公司未发表意见。
本院认为，唐迎春等十九户业主系涉案十九间商铺的所有权人，对各自的商铺依法享有占有、使用、收益、处分的权利。由于涉案十九间商铺所在的布吉广场二至四层共15236平方米的物业系于联顺公司出租给法兰西施公司、法兰西施公司在该物业开办了新一佳超市后，联顺公司为便于销售，将布吉广场二至四层部分分割成产权式商铺销售，唐迎春等十九户业主大多数是向联顺公司购买了分割后的商铺，并在与联顺公司签订买卖合同的同时又与其签订了《委托出租协议书》，确认在购买布吉广场商铺时已清楚知道联顺公司已将布吉广场二至四层商铺整体出租给法兰西施公司，租赁期限自2001年8月15日至2013年8月14日止，并同意将所购买的商铺在上述期限内出租给第三方，每月收取固定租金的方式获得回报，部分业主是通过前手业主转让成为涉案商铺的所有权人，均继续履行前手业主与联顺公司签订的《委托出租协议书》，因此，唐迎春等十九户业主的商铺虽然办理了独立的房地产证，但唐迎春等十九户业主在购买其商铺时知道其商铺与布吉广场其他商铺具有不可分割性，形成统一的整体。在联顺公司将布吉广场二至四层共7137.01平方米的物业继续租赁给新一佳公司、新一佳公司又陆续与布吉广场内大部分业主签订了续租的期限为10年的《房屋租赁合同》，且目前商场处于正常经营中的情形下，拥有商铺面积仅占布吉广场二至四层的一小部分的唐迎春等十九户业主要求新一佳公司返还涉案商铺的行为会影响商场整体功能和效益的发挥，使新一佳公司无法正常经营，进而损害占布吉广场二至四层大部分面积的其他业主的合法权益。《中华人民共和国物权法》规定，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。因此，唐迎春等十九户业主在对其商铺行使所有权时，应受到相应限制，其行使权利必须符合其他商铺业主的整体意志。原审判决对唐迎春等十九户业主要求新一佳公司返还涉案商铺的请求不予支持，适用法律正确，依法应予维持。
对于新一佳公司因实际使用涉案商铺应向唐迎春等十九户业主支付的损失赔偿，由于唐迎春等十九户业主并未举证证明其主张的租金标准，而新一佳公司自愿按唐迎春等十九户业主原每月实收租金基础上浮20%后的金额支付占有使用费，高于该地段指导租金的标准（2013年为70元／平方米／月），原审法院予以确认，亦为适宜，本院予以确认。
关于第1646号案徐华原审所主张的误工费损失以及要求联顺公司协助其按《深圳市房地产买卖合同》附加的装修标准恢复原状等诉求，因徐华二审诉求中并未主张，本院对此不作审查。
综上所述，唐迎春等十九户业主的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费由上诉人唐迎春等十九案业主负担（具体金额详见判决书附表）。
本判决为终审判决。
审 判 长 邱 裕 华
审 判 员 杨 潮 声
代理审判员 唐 毅
二〇一四年九月九日
书 记 员 邹俊辉（兼）
书 记 员 李全慧（兼）
书 记 员 李欢 （ 兼）
附：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。