宁夏回族自治区银川市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）宁01民终2500号上诉人（原审原告）哈景辉，男，1973年4月9日出生，回族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：余志明，宁夏北地律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙长军，男，1982年8月22日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区石嘴山市。委托诉讼代理人：韩智，宁夏言宗律师事务所律师。委托诉讼代理人：王小宇，宁夏言宗律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：银川恺祥达房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区溪桥花园2号商住楼1单元601、602室。法定代表人：姚鹰，该公司总经理。原审第三人:银川恺祥达房地产开发有限公司赛马分公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区清和南街939号。负责人：尤兆贵，该分公司负责人。上诉人哈景辉因与被上诉人孙长军、银川恺祥达房地产开发有限公司（以下简称恺祥达公司）及原审第三人银川恺祥达房地产开发有限公司赛马分公司（以下简称恺祥达赛马分公司）执行异议之诉一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2016）宁0104民初4213号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人哈景辉的委托诉讼代理人余志明，被上诉人孙长军的委托诉讼代理人韩智，原审第三人恺祥达赛马分公司的负责人尤兆贵到庭参加诉讼。被上诉人恺祥达公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。哈景辉上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判支持上诉人一审的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误。原审第三人恺祥达赛马分公司系兴庆区宁春园小区的实际开发建设单位，自筹自制，风险自担，挂靠在被上诉人恺祥达公司名下，使用被上诉人恺祥达公司的资质并交纳管理费用。因原审第三人恺祥达赛马分公司无资质，导致原本属于第三人的财产登记在被上诉人恺祥达公司名下。在本案中，因被上诉人恺祥达公司不配合，原审第三人恺祥达赛马分公司的在建项目手续不齐全，导致不能备案登记，导致工程款抵顶的房屋不能登记在上诉人名下。该过错并非上诉人造成，而是被上诉人恺祥达公司及原审第三人恺祥达赛马分公司造成的。上诉人的请求足以排除强制执行的民事权益，请求二审法院查清案件事实，支持上诉人的上诉请求。孙长军辩称，一审法院认定的案件事实清楚。一审法院在案件审理过程中，就本案所涉及的房屋是否进行了交付，上诉人是否缴纳了相关的费用依职权进行了调查。经一审法院调查，涉案房屋2014年至2016年度欠缴物业费、电梯费，欠缴2013年至2016年度暖气费，2016年度没有用水量。上诉人提供的物业费、电梯费等收款收据不真实。请求二审法院驳回上诉维持原判。恺祥达赛马分公司述称，涉案房屋实际是由原审第三人恺祥达赛马分公司独立组织开发实施并独立销售的项目。恺祥达赛马分公司向被上诉人恺祥达公司按每平米10元的标准缴纳项目挂靠管理费。涉案房屋登记在恺祥达公司名下的主要原因是房地产开发经营资质管理法规不允许以分支机构进行项目的预售登记。2013年4月30日是涉案房屋约定的房屋销售的交房日期。因当时没有正式的物业公司，恺祥达赛马分公司成立了宁青园物业服务部，暂时负责销售房屋前期物业移交管理。该物业部于2013年4月已将涉案房屋的钥匙、电卡、天然气卡全部移交给了上诉人。上诉人缴纳了装修保证金和2013年的物业费、电梯费。直到2014年5月份由招聘的银川顺正物业服务有限公司正式接手该小区物业管理。被上诉人恺祥达公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。哈景辉向一审法院起诉请求：1.判令停止对位于银川市××区、2-2-1102室房屋的强制执行，并解除对该房屋的冻结；2.本案诉讼费及公告费由被告承担。一审法院认定事实：2015年6月26日，一审法院依本案被告孙长军的诉前财产保全申请依法作出（2015）兴财保字第426号民事裁定书，裁定冻结第三人恺祥达公司名下价值1500000元的财产。2015年6月29日，一审法院向银川市住房保障局发出（2015）兴财保字第426-1号协助执行通知书，冻结第三人恺祥达公司名下位于银川市××区、2-2-1102室房屋产权产籍（保全价值总计400000元）。2015年11月10日，一审法院就本案原告与本案第三人恺祥达公司民间贷借纠纷一案作出（2015）兴民初字第5011号民事判决书，判决如下：”被告银川恺祥达房地产开发有限公司于判决生效后七日内偿还原告孙长军借款1000000元并支付利息”。该判决生效后因第三人恺祥达公司未履行还款义务，被告申请强制执行，原告在执行中以上述房屋已抵顶其工程款为由向一审法院提出执行异议，法院于2016年4月29日作出（2016）宁0104执异51号民事裁定书，裁定驳回原告哈景辉的异议申请。现原告不服该裁定，向法院提起诉讼，请求判如所请。一审法院另查明，原告提交证据显示：2012年8月16日,第三人恺祥达赛马分公司(甲方)与原告(乙方)签订外墙保温施工合同一份,约定原告承包宁青园小区旧楼外墙保温、粉刷工程，合同包干价674200元。2012年10月6日，恺祥达赛马分公司(甲方)与原告(乙方)签订承包协议书一份,约定原告承包宁青园小区1、2号住宅楼采暖工程，合同包干价为672000元。2013年4月13日，第三人恺祥达赛马分公司与原告签订顶房协议，约定甲方将其开发建设的宁青园小区2-1-1102、2-2-1102室房屋抵顶欠付原告工程款1419000元，剩余工程款72800元于房屋竣工验收交付使用日前补足。2014年6月7日，原告与第三人恺祥达赛马分公司就上述工程签订工程（结）算书二份，结算价分别为659750元、660000元。一审法院认为，登记在第三人恺祥达公司名下的涉案房屋之所以被法院查封冻结，系因第三人恺祥达公司与被告孙长军之间存在债权债务关系，该债权债务已经法院生效判决确认。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决执行标的能否执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，原告主张其与第三人恺祥达赛马分公司签订关于宁青园外墙保温施工合同、清和南街宁青园1号、2号住宅楼地热工程承包协议书，第三人恺祥达赛马分公司以初始登记在第三人恺祥达公司名下的××园、2-2-1102室房屋抵顶其欠原告的工程款，虽然第三人恺祥达赛马分公司没有为原告办理涉案房屋产权过户登记手续，但原告已支付全部房款并占有使用该房屋至今，已取得该房屋。对原告的该主张，因涉案工程宁青园小区系第三人恺祥达公司开发建设，原告提交的证据无法证实第三人恺祥达赛马分公司在宁青园小区建设中负责建设施工，其作为第三人恺祥达公司的分支机构，与原告签订宁青园外墙保温施工合同、清和南街宁青园1号、2号住宅楼地热工程承包协议书有违常理。同时，原告提交的顶房协议签订日期为2013年4月13日，而工程结算书签订日期为2014年6月7日，顶房行为发生在结算一年前，亦有违常理。原告提交的涉案两套房屋装修保证金收据、垃圾清运费收据、物业费收据、电梯费收据均系第三人恺祥达赛马分公司出具，而非该小区物业公司。原告提交住宅室内装修管理协议、业主临时公约、前期物业协议显示宁青园物业公司为银川恺祥达房地产开发有限公司赛马分公司宁青园物业服务处，而其提交的交纳2014年5月至2015年5月物业费及电梯费收据显示收费单位为银川顺正物业服务有限公司。经法院调查核实，涉案房屋欠缴2014年度至2016年度物业费、电梯费，欠缴2013年度至2016年度采暖费，涉案房屋2016年度无用水量，涉案房屋入户门未安装猫眼，屋内无装修痕迹，与原告陈述其于2013年5月占有使用该房屋矛盾。综上，原告提交的证据不足以证实其诉讼主张，不享有足以排除强制执行的民事权益，故对原告关于停止执行涉案房屋并解除冻结的请求，法院不予支持。第三人恺祥达公司、恺祥达赛马分公司经法院公告送达民事起诉状副本及开庭传票，未到庭应诉，应当视为其放弃答辩、举证及质证等诉讼权利。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决：驳回原告哈景辉的诉讼请求。案件受理费100元，公告费600元，共计700元，由原告哈景辉负担。本院二审期间，原审第三人恺祥达赛马分公司提交了如下证据：证据一、承包经营责任书、收据（提交原件留存复印件）。证明原审第三人恺祥达赛马分公司与被上诉人恺祥达公司之间存在挂靠关系。证据二、《土地使用权转让协议》、土地使用权出让发票、契税完税凭证、《建设工程委托监理合同》、《供热入网协议》、《商品房项目销售代理合同》、《天然气入网补充协议》（提交原件留存复印件）。证明原审第三人恺祥达赛马分公司是涉案项目实际组织实施者、销售者及处置者。经庭审质证，上诉人哈景辉对证据一、证据二的真实性、合法性、关联性及证明目的均予以认可。提出各证据之间能互相印证、能够证实项目正式开发前土地的转让及土地转让出纳金缴纳、土地开发及具体房屋销售、后期小区天然气供热的建设、施工过程中的委托监理，均是原审第三人恺祥达赛马分公司与相关主体签相关合同并实际履行。原审第三人恺祥达赛马分公司与被上诉人恺祥达公司签订了承包经营协议书，该协议实际缴纳管理费并出具发票。结合一审期间上诉人所举的相关证据能够证实在项目竣工交付使用时，正式的物业公司没有进入前，小区的物业也是由原审第三人恺祥达赛马分公司具体负责。当时上诉人所缴纳的装修押金及相关的费用也是交给原审第三人恺祥达赛马分公司临时物业办。综上，能够充分说明原审第三人恺祥达赛马分公司是包括涉案房屋在内项目的实际开发人，该公司对涉案房屋及项目有独立的处分权。被上诉人孙长军质证认为，证据一、证据二不属于二审期间的新证据。且承包经营协议所加盖的”银川恺祥达房地产开发有限公司”的印章与本案审理过程中及系列案件”银川恺祥达房地产开发有限公司”的印章不一致。也与一审法院（2016）宁0104民初1788号民事案件的证据材料不一致。经本院审查认为，原审第三人恺祥达赛马分公司提交的证据一、证据二不属于二审期间的新证据，对其证明力，不予确认。其他各方当事人均未向本院提交新证据。二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：上诉人对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。上诉人请求对涉案房屋停止执行的主要理由是其与原审第三人恺祥达赛马分公司签订了顶房协议，并依据顶房协议完成了房屋交付。因涉案房屋未办理过户登记，仍登记在被上诉人恺祥达公司名下。故上诉人对涉案房屋不享有物权，其对涉案房屋享有的权利为一般债权，并不优先于被上诉人孙长军对被上诉人恺祥达公司的债权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：”金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”买受人提出的异议必须同时具备以上四个要件其请求才能获得人民法院支持。本案中，顶房协议的签订日期为2013年4月1日，工程结算书签订日期为2014年6月7日。工程未结算就发生顶房行为，存在逻辑矛盾，与常理不符。经一审法院调查核实，涉案房屋欠缴2014年度至2016年度物业费、电梯费，欠缴2013年度至2016年度采暖费，涉案房屋2016年度无用水量，涉案房屋入户门未安装猫眼，屋内无装修痕迹，与上诉人陈述其于2013年5月占有使用该房屋矛盾。上诉人将涉案房屋未办理过户手续的原因归结为被上诉人恺祥达公司在建项目手续不齐全，对此，上诉人并未提交证据予以证明。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人哈景辉负担。本判决为终审判决。审 判 长  高凤梅审 判 员  彭 云代理审判员  虞 东二〇一八年四月八日书 记 员  段思琦附:本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；......第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。