安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）皖01民终2381号上诉人(原审被告)：安徽庐园文化投资有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区安庆路228号1幢5楼庐园商城，统一社会信用代码：913401003437934289。法定代表人：徐云霞，总经理。委托诉讼代理人：张红星，安徽中天恒（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘家宝，安徽中天恒（上海）律师事务所实习律师。被上诉人(原审原告)：聂婷，女，1988年12月30日出生，汉族，住安徽省安庆市潜山县。委托诉讼代理人：张欣，安徽创善律师事务所律师。委托诉讼代理人：章庆，安徽创善律师事务所律师。原审被告：合肥庐阳区庐园春天日用百货商行，住所地安徽省合肥市庐阳区安庆路***号*幢。法定代表人：徐云霞，总经理。委托诉讼代理人：张红星，安徽中天恒（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘家宝，安徽中天恒（上海）律师事务所实习律师。上诉人安徽庐园文化投资有限公司（以下简称庐园文化投资公司）因与被上诉人聂婷、原审被告合肥庐阳区庐园春天日用百货商行（以下简称庐园春天百货商行）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院(2017)皖0103民初7062号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。庐园文化投资公司上诉请求:撤销一审判决第一项、第二项，于查清事实后改判，驳回聂婷一审所有诉讼请求。事实和理由：1、一审认定案涉商铺三楼未能整体开业，属认定事实错误，聂婷提供的视频是复制件，无法证明案件事实，根据告知函也无法得出案涉商铺三楼至一审开庭时尚未整体开业。即使未整体开业，庐园文化投资公司也不构成违约。租赁合同中未约定三楼具体的整体开业时间，庐园文化投资公司未承诺何时整体开业。另租赁合同约定“商铺将在合同期间每天保持正常营业，否则，庐园文化投资公司有权单方解除合同”。2、一审判决解除租赁合同及其附件属于适用法律错误。庐园文化投资公司也无需退还任何费用，一审判令返还聂婷各项费用计54439.5元属于适用法律错误。即使合同被强行解除，聂婷也应当支付给庐园文化投资公司房屋租金、房屋占用费、物业管理费及违约金等共计42834.75元，上述费用应当在相关费用中直接扣除。聂婷辩称，第一，一审庭审中，庐园文化投资公司对2017年10月15日视频中属案涉商铺三楼无异议，也承认了案涉商铺的三楼仍在对外招商的事实。一审中庐园文化投资公司对法庭询问有几家开业的问题拒绝回答。故一审认定案涉商铺所涉楼层尚未开业并无不当。第二，庐园文化投资公司未能按照双方之间的租赁合同及招商广告中承诺履行相应的义务，构成了根本违约，聂婷要求解除合同有事实和法律依据。通过聂婷出具的告知函和报警记录，还有招商广告，均可得出案涉商铺在双方签订合同时，庐园文化投资公司作出了整体开业的承诺。第三，商铺租赁合同属格式合同，显失公平。合同第四大条中使用了加黑加重字体提示聂婷注意，但是对案涉商铺的经营环境及招商情况等合同重要条款并未用显著字体提示。同时涉案商铺所在的三楼仍处于空置状态，而合同3.14条却约束聂婷在装修完成后每天正常营业，该条款加重了聂婷的义务。第四，案涉合同约定了一年半的租期，是因为庐园文化投资公司的招商政策。庐园文化投资公司统一开业日期之前均属装修期，合同中所约定的装修期至2017年6月1日，也就是其承诺的整体开业日期。为了吸引租户，庐园文化投资公司招商时承诺一次性支付一年租金的租户免除半年租金，因此聂婷才支付了一年租金，租期为一年半。庐园文化投资公司陈述的事实违背了其当初承诺。第五，聂婷未实际使用案涉商铺，庐园文化投资公司根本违约在先，其要求聂婷承担租金、物业费、保证金等无依据。因案涉商铺所在的三层未整体开业，商铺未实际使用，导致聂婷无法经营，已经给聂婷造成了重大损失。第六，按照常识可知，聂婷租赁商铺就是为了开业经营，庐园文化投资公司作为商铺出租方，除了为聂婷提供安全使用的房屋外还需要提供适合经营的商业环境。案涉合同并未明确约定商铺的经营环境，庐园文化投资公司规避了自身重要义务。综上，一审判决认定事实清楚，请求二审驳回上诉。庐园春天百货商行同意庐园文化投资公司的意见。聂婷向一审法院起诉请求：1、判令解除聂婷与庐园文化投资公司于2017年4月17日签订的《商铺租赁合同》及相关附件协议；2、判令庐园文化投资公司、庐园春天百货商行立即返还聂婷已支付的房屋租金39600元、装修保证金3000元、物业管理费1939.5元、履约保证金9900元，共计54439.5元，并自2017年4月17日起按同期人民银行贷款利率支付至款清之日止的利息损失，暂计算至2017年10月17日为1184元，合计55623.5元；3、判令庐园文化投资公司、庐园春天百货商行立即赔偿聂婷因无法正常经营而支出的设备、材料费11885元、加盟费60000元、差旅费400元、律师费6000元等各项损失合计78285元；4、判令本案诉讼费用由庐园文化投资公司、庐园春天百货商行承担。一审法院认定事实：聂婷(乙方)与庐园文化投资公司(甲方)于2017年4月17日签订了一份《商铺租赁合同》及作为合同附件的《装修、迁出协议书》、《物业服务委托协议书》、《庐园物业管理条例》，合同约定：聂婷承租庐园文化投资公司位于合肥市安庆路228/230号一幢庐园商城三楼3FA-10商铺，该租赁标的物及其公共设施良好，符合承租方要求与使用用途。乙方已到现场多次了解，确认该标的物商铺的环境、面积及附属设施、设备等，并以本租赁合同的签订作为双方租赁房屋现状交付的依据，乙方对承租该商铺不持异议。聂婷租赁该商铺用于餐饮经营，经营名称为“哈萨奶咖”；租赁期限为1年，自2017年6月1日至2018年12月31日止，自2017年4月17日至2017年5月31日为装修免租期；房租为39600元/年，履约保证金9900元，6个月物业费1939.5元，装修押金3000元。乙方第一个支付期租金39600元(2017年6月1日至2018年12月31日止)，在2017年4月17日前支付给甲方。上述合同签订当日，聂婷在庐园文化投资公司处支付了合同约定的款项，即房租39600元/年，履约保证金9900元，6个月物业费1939.5元，装修押金3000元。由庐园春天百货商行为其出具了收款收据。后聂婷接收了商铺，并将购置的设备等放置在商铺。因三楼一直未能整体开业，聂婷向庐园文化投资公司提出撤柜申请，2017年6月19日庐园文化投资公司出具给聂婷告知函，“称聂婷通过商管中心递交的申请已收悉，现告知，三楼美食广场正在全面招商中，预计将推迟到下半年的9、10月份开业，此前根据合同约定，在本三楼未整体开业前，我公司将继续提供免租经营的一切相关便利。如你商铺在三楼整体开业前不再入驻经营，且提出退租申请，我公司将根据合同相关约定在2017年8月中旬启动双方解约程序，并根据你的申请诉求商定退返租金事宜。”后双方经协商未果，现聂婷诉至法院要求判如所请。本案庭审中聂婷提供的证据2017年10月15日视频反映出三楼并未整体开业。本案2017年11月28日一审庭审中，针对聂婷询问现在本楼有几家开业，庐园文化投资公司以与本案无关为由拒绝回答。一审另查明：2017年3月10日聂婷与南京君拓餐饮管理有限公司签约哈萨奶咖加盟项目，并订购原材料，由此支出一定费用。聂婷为本案诉讼支出律师代理费6000元。一审法院认为，聂婷与庐园文化投资公司签订的《商铺租赁合同》是双方当事人真实意思表示，为合法有效，双方均应依约履行各自义务。本案争议的焦点问题是聂婷现主张庐园文化投资公司未按合同约定交付达到聂婷经营的条件的商铺构成违约，要求解除合同依据是否充分。虽然根据《商铺租赁合同》约定，“该租赁标的物及其公共设施良好，符合承租方要求与使用用途。”但聂婷从接手商铺准备营业至本案开庭日11月28日止，三楼商铺未能整体开业的事实的清楚的，此点从以下几点可以反映，1、庐园文化投资公司给聂婷的告知函中明确了“三楼美食广场正在全面招商中，预计将推迟到下半年的9、10月份开业”，是对三楼一直未整体营业的印证。2、聂婷提供的2017年10月15日视频反映出三楼并未整体开业。3、本案庭审中11月28日，针对聂婷询问现在本楼有几家开业，庐园文化投资公司以与本案无关为由拒绝回答。由于三楼对整体未开业对聂婷经营构成影响，虽然合同中约定了一年半时间交一年租金，但自合同起租时间的6月1日至12月1日半年免租金时间至本案开庭审理时已近届满，故三楼整体仍不能整体营业状态延续下去，对聂婷签订租赁合同的目的实现造成严重影响，导致聂婷签订的合同目的不能实现，庐园文化投资公司由此构成违约，故对聂婷要求解除聂婷与庐园文化投资公司于2017年4月17日签订的《商铺租赁合同》及相关附件协议，予以支持。聂婷要求庐园文化投资公司、庐园春天百货商行立即返还聂婷已支付的房屋租金39600元、装修保证金3000元、物业管理费1939.5元、履约保证金9900元，共计54439.5元，予以支持。聂婷还要求庐园文化投资公司支付自2017年4月17日起按同期人民银行贷款利率支付至款清之日止的利息损失，暂计算至2017年10月17日为1184元，因聂婷自身签订合同时对商铺的情况了解不足，未尽审慎义务，亦有过错，故不予支持。聂婷还要求庐园文化投资公司、庐园春天百货商行立即赔偿聂婷因无法正常经营而支出的设备、材料费11885元、加盟费60000元、差旅费400元、律师费6000元等各项损失合计78285元，因聂婷提供设备、材料费11885元、加盟费60000元、差旅费400元的证据材料并不充分，并且在三楼整体未开业情况下，其也存在防止扩大损失的注意义务，故不予支持。聂婷还要求庐园文化投资公司承担律师费6000元，因没有合同依据及法律依据，亦不予支持。聂婷要求庐园春天日用百货商行承担责任，因该商行不是合同相对方，不予支持。一审依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、解除聂婷与安徽庐园文化投资有限公司于2017年4月17日签订的《商铺租赁合同》以及《装修、迁出协议书》、《物业服务委托协议书》等合同附件协议；二、安徽庐园文化投资有限公司于判决生效之日起十日内一次性返还聂婷已支付的房屋租金39600元、装修保证金3000元、物业管理费1939.5元、履约保证金9900元，共计54439.5元；三、驳回聂婷其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1529元，由聂婷负担908元；安徽庐园文化投资有限公司负担621元。二审中，聂婷提交接处警情况登记表、招商政策图纸。另补充说明，出警记录是因为一审中承办警官出差不在，一审庭审后才调取到的，胡家友是庐园文化投资公司的招商经理。招商广告上面有一行小字，有写统一开业日期，也写明付六免三，付十二免六，其承诺统一整体开业。庐园文化投资公司质证意见：该组证据不是新证据。但应法院要求，我方发表意见如下：接出警情况登记表是复印件上盖章的，三性均有异议，事主是胡家友，并非本案的双方当事人，从内容上看也仅能证明聂婷要求事主胡家友退还租金5万元的事实，不能达到其证明目的。招商报告是复印件，三性均有异议，照片内容中看不出与我方有任何关联性，不能达到其证明目的。庐园春天百货商行质证意见同庐园文化投资公司。对原判所认定的双方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为，关于庐园文化投资公司是否承诺整体开业及是否已整体开业的问题。庐园文化投资公司给聂婷的告知函中明确：“三楼美食广场正在全面招商中，预计将推迟到下半年的9、10月份开业”，证明了庐园文化投资公司曾承诺整体开业，结合聂婷一审提交的相关视频，印证了是三楼一直未整体营业。庐园文化投资公司未能举出反证证明整体开业的事实，故一审就上述事实的认定并无不当，本院予以确认。三楼整体不能整体营业状态延续，客观导致聂婷签订租赁合同目的不能实现，庐园文化投资公司构成违约，故聂婷要求解除聂婷与庐园文化投资公司于2017年4月17日签订的《商铺租赁合同》及相关附件协议，并要求庐园文化投资公司、庐园春天百货商行立即返还聂婷已支付的房屋租金、装修保证金、物业管理费、履约保证金，有事实和法律依据。庐园文化投资公司上诉认为其无需退还任何费用，一审判令返还聂婷各项费用计54439.5元属于适用法律错误，即使合同解除，聂婷也应当支付给庐园文化投资公司房屋租金、房屋占用费、物业管理费及违约金等共计42834.75元等上诉理由均不能成立，本院不予采信。因合同目的无法实现，聂婷客观上有一定经济损失，但鉴于承租人未尽审慎注意义务，有一定过错，一审未支持聂婷利息损失等其他诉讼请求亦无不当。综上所述，庐园文化投资公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1161元，由安徽庐园文化投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张长海审判员  沈 静审判员  马枫蔷二〇一八年五月二十四日书记员  丁玉洁附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。