辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民二终字第01417号
上诉人（原审原告）：邢翰。
法定代理人：邢福波，原告邢翰之父，1965年7月23日生，汉族。
被上诉人（原审被告）：大连富佳房屋开发有限公司，住所地大连市西岗区白云新村山庄北二街24号。
法定代表人：陈笑琴，该公司经理。
委托代理人：赵飞。
委托代理人：谭建伟，辽宁梅隆律师事务所律师。
原审原告邢翰与原审被告大连富佳房屋开发有限公司（以下简称富佳公司）租赁合同纠纷一案，大连市西岗区人民法院于2014年2月17日作出（2014）西民初字第52号民事判决，邢翰不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人邢翰的法定代理人邢福波、被上诉人富佳公司的委托代理人谭建伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告邢翰一审诉称：邢翰与富佳公司于2012年3月21日签订房屋租赁合同，邢翰按合同约定履行了全部义务，富佳公司怠于履行合同义务，欠缴2013年的房屋租金230，000元（合同约定应在2013年3月28日前缴纳），经邢翰多次信件及电话催要无果。2013年7月5日，经邢翰电话与富佳公司磋商，富佳公司明确表示解除合同，但就富佳公司违约事宜双方未达成一致。故诉至法院，请求依法判决：1、解除邢翰与富佳公司于2012年3月21日签订的房屋租赁合同。2、富佳公司支付合同违约金57，500元、房屋租金63，000元（自2013年3月28日至2013年7月5日）。
被告富佳公司一审辩称：不同意邢翰的诉讼请求。富佳公司不存在违约行为，本案系因为邢翰单方收回房屋将房屋另行出租给其他第三方经营餐馆，导致合同目的无法实现。邢翰的行为构成根本违约，应向富佳公司承担合同约定的违约金以及相应的房屋装修款。
一审法院审理查明：2012年3月21日邢翰与富佳公司签订房屋租赁合同。合同约定，出租人为邢翰（甲方），承租人为大连富佳房屋开发有限公司（乙方），乙方租赁甲方所有的丹东市锦山大街355-3号楼-3门市，建筑面积286.52平方米，乙方租赁该房屋用于丹东福汇村镇银行股份有限公司办公营业使用。租赁期限5年，自2012年3月28日至2017年3月27日止，每年不含税租金230，000元人民币，以现金方式支付。于每年3月28日前支付当年3月28日至次年3月27日的不含税租金230，000元。合同约定，如邢翰提前收回房屋需提前3个月通知富佳公司，经富佳公司同意后可解除合同，否则应承担租金总价款30%的违约金，计345，000元。同时约定，若乙方因其他原因，承租期内不再续租，则需至少提前3个月通知甲方，若未提前3个月通知甲方，则需向甲方支付3个月租金的违约金。合同亦约定了甲方、乙方的权利义务，并约定了违约责任和合同解除的条件等。合同签订后，邢翰将案涉房屋交付给富佳公司，富佳公司按约支付了2012年3月至2013年3月的租金，富佳公司未在2013年3月28日前缴纳2013年3月28日至2014年3月27日的房屋租金230，000元。
丹东福汇村镇银行股份有限公司已将所租赁的案涉房屋内的办公用品搬走。2013年9月14日，邢翰将案涉房屋租给他人用做儿童餐馆，年租金250，000元。
一审法院认为：邢翰与富佳公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。富佳公司至今未支付邢翰2013年度的房屋租金，且丹东福汇村镇银行股份有限公司已将所租赁的案涉房屋内的办公用品搬走，邢翰已将案涉房屋租给他人用于儿童餐馆，邢翰与富佳公司双方的合同已无法继续履行，故邢翰要求解除与富佳公司签订的合同，符合法律规定，原审法院予以支持。
关于邢翰请求富佳公司支付违约金57，500元一节，因根据合同约定，富佳公司在承租期内不再续租，应提前3个月通知邢翰，若未提前3个月通知邢翰，则需向邢翰支付3个月的租金，富佳公司在承租期内不再续租案涉房屋，未按合同约定通知邢翰，故应向邢翰支付3个月的违约金57，500元（230，000元／12个月×3个月）。
关于邢翰请求富佳公司支付2013年3月28日至2013年7月5日房屋租金63，000元一节，因没有依据，原审法院不予支持。
据此，大连市西岗区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十七条之规定，作出如下判决：一、解除原告邢翰与被告大连富佳房屋开发有限公司于2012年3月21日签订的房屋租赁合同；二、被告大连富佳房屋开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告邢翰违约金57，500元；三、驳回原告邢翰的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2810元（原告邢翰已预交），由被告大连富佳房屋开发有限公司负担。
邢翰上诉的理由及请求是：1、原审法院已经明确认定2013年3月28日至2014年3月27日的租金未给付，且富佳公司对于租金未给付认可亦未提出任何理由，而原审法院以“没有依据”驳回邢翰要求富佳公司支付租金的诉请错误。2、原审法院已经认定富佳公司违约，但未判令富佳公司支付租金错误。据此，邢翰请求撤销原审判决第三项，依法改判富佳公司立即给付邢翰租金63，000元。
富佳公司二审答辩认为：不同意邢翰的上诉请求，服从原审判决。1、富佳公司未缴纳租金系因丹东福汇村镇银行股份有限公司的营业执照未办理下来，根据租赁合同8.6和8.7条的约定，富佳公司仅需向邢翰支付三个月租金作为违约金，对于新一年度的租金不应承担给付责任。2、2013年5月10日邢翰致函富佳公司，告知丹东福汇村镇银行股份有限公司已将租赁房屋内物品搬走，不再承租，因此，富佳公司无需再支付案涉房屋的租金。
本院经审理查明，一审判决认定事实属实。
本院补充查明：在邢翰与富佳公司2012年3月21日签订的《租赁合同》第8.6条约定：若因丹东福汇村镇银行股份有限公司无法获得营业许可的，乙方（富佳公司）可提前3个月通知甲方（邢翰）解除合同，但第一年租金不再返还，后续四年是否续租，由双方协商确定。
另查明：2013年5月10日，邢翰的法定代理人邢福波向富佳公司的董霞邮寄信函，并对邮寄时间及信函内容进行了公证。信函内容为：富佳公司未按期缴纳租金，现已超期41天。富佳公司的合作伙伴丹东银行已将房屋租赁钥匙交给邢福波，同时将室内办公物品搬走。因富佳公司系租赁合同的当事人，故特发信函，请富佳公司在收到信函后10日内以信函方式给予答复，并在10日内将房屋租金230，000元交齐，如10日内不交齐租金，则视为房屋租赁合同解除。在二审的庭审过程中，富佳公司认可董霞是富佳公司的经理，并表示邢翰邮寄的上述信函其于邮寄之日起三日内即已收到。
上述事实，有《租赁合同》、（2013）宽证民字第531号公证书及二审庭审笔录等在案为凭，业经本院查证属实，足资认定。
本院认为：结合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为富佳公司应否承担案涉租赁房屋自2013年3月28日至2013年7月5日的租金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，双方签订的租赁合同约定第二年（即2013年3月28日至2014年3月27日）的房屋租金应在2013年3月28日前缴纳，而富佳公司一直未支付。结合租赁合同的约定，若因丹东福汇村镇银行股份有限公司无法获得营业许可的，富佳公司可提前3个月通知邢翰解除合同，后续四年是否续租，由双方协商确定。现富佳公司既未提前3个月通知邢翰解除合同，又无据证明双方已就是否续租等事宜达成合意。故富佳公司单方拒付租金没有充分的事实和法律依据，应当按合同约定的标准向邢翰支付租金。至于富佳公司应支付租金的数额问题，因邢翰的法定代理人邢福波于2013年5月10日向富佳公司发送的信函明确表示，在富佳公司收到该信函后10日内需将案涉房屋的租金交齐，否则视为房屋租赁合同解除。现富佳公司认可其已于邮件发送三日内收到该信函，但未按信函指定期限缴纳租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。故案涉租赁合同已于邢翰给富佳公司的宽限期届满之日起解除，即2013年5月23日案涉租赁合同即已解除，基于此，富佳公司应支付自2013年3月28日至2013年5月23日的房屋租金35，288元（230，000元÷365天×56天）。对于邢翰诉请的房屋租金的合理部分，本院予以支持。原审法院驳回邢翰的该项诉请欠妥，本院予以纠正。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持大连市西岗区人民法院（2014）西民初字第52号民事判决的第一项、第二项；
二、撤销大连市西岗区人民法院（2014）西民初字第52号民事判决的第三项；
三、被告大连富佳房屋开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告邢翰房屋租金35，288元；
四、驳回原告邢翰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2810元（邢翰已预交），由邢翰负担646元，富佳公司负担2164元；二审案件受理费1375元（邢翰已预交），由邢翰负担316元，富佳公司负担1059元。
本判决为终审判决。
审 判 长 霍 宏
代理审判员 吕 瑛
代理审判员 王慧莹
二〇一四年十二月一日
书 记 员 宋 敏
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。