大连市普兰店区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0214民初2623号原告：段长峰，男，1978年6月27日出生，汉族，住大连市普兰店区。委托诉讼代理人：吕玉品，辽宁博信律师事务所律师。被告：大连中民置业发展有限公司，住所地大连市普兰店区皮口街道新海街47号。法定代表人：连儒波。委托诉讼代理人：王永声，系辽宁安融律师事务所律师。原告段长峰诉被告大连中民置业发展有限公司（以下简称中民公司）为民间借贷纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吕玉品、被告的委托诉讼代理人王永声均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告段长峰向本院提出诉讼请求：1、判令被告偿还借款本金300万元及利息，利息从2015年8月9日至款项还清之日止按年利率24%支付；2、判令对7套房屋强制执行以优先清偿借款本息；3、诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：被告因经营需要流动资金，向原告借款人民币350万元。2015年2月9日，原、被告签订《借款协议》。原告将借款支付给被告，被告向原告出具借条和收条。另外，被告以位于普兰店区皮口街道新海街的10套房屋，以商品房买卖的方式作为还款的保证措施，房屋在房屋管理部门办理登记备案手续。被告没有按照约定的期限偿还借款，经对账确定：被告至今尚欠原告借款本金人民币300万元；2015年8月9日至今的利息及其他费用没有支付。综上，原告依法诉至贵院，请求贵院予以公正裁决。被告中民公司辩称，不同意原告诉讼请求，被告于2015年2月9日向原告借款350万元属实，但双方签订的借款协议约定月利率及逾期利率均超过了法定的月利率2%的标准，故月利率及逾期利率最高均应按2%的标准执行，借款后至今，被告共向原告还款1637500元，还款中每次付利息超过2%部分的利率款项应作为被告向原告偿还的本金，双方虽通过签订商品房买卖合同，并将相应房屋网签备案至原告名下的方式作为还款的保证措施，但其不属于担保物权，原告物权就此提出法定的优先受偿权的诉权，请求法院根据本案的证据及事实，依照法律规定进行裁判。对于第3项诉讼请求，不属于法院处理的范围。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了1、借款协议一份；2、银行转账凭证原件一份；3、借款原件一份和收条一份；4、房源表原件一份，商品房（网签）买卖合同七份、预告登记证七本、和房款相对应的收取房款的收款收据一份（开了一个10套房屋的总收据）；6、情况说明一份，等五组证据。被告中民公司围绕答辩意见依法提交了1、还款凭证六份。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：被告中民公司因经营需要，向原告段长峰借款使用，双方协商达成一致，在2015年2月9日原被告双方签订了借款协议，协议约定，一、被告因经营需要流动资金，向原告借款人民币叁佰伍拾万元整（350万元）。二、借款期限为3个月，即自2015年2月9日起，至2015年5月9日止。该借款费用按照月息5%计算，费用包括利息和其他费用，利息按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率四倍计算，计息时间从借款之日起至全部借款还清之日止。三、如被告逾期还款，原告有权起诉，除被告须支付借款本金、利息外，损害赔偿金及实现债权的费用均由被告承担。四、还款约定：1、被告向原告的借款，按照商品房买卖价款予以处理，即原告购买被告位于普兰店市皮口街道新海街10套房屋，面积1952.52平方米，每平方米1800元，总金额为3514536.00元。如被告在约定期限内将上述款项本金及费用全部还清，则原告将购买的房屋退还给被告；如被告逾期未能还清全部款项，则被告同意履行商品房买卖合同，将上述房屋按照本合同约定价格实际出售给原告。五、如被告违约，则除继续履行合同义务外，还须按照借款额的30%承担违约金等条款。借款协议签订当日，原告通过银行转账350万元至被告指定账户，被告为原告出具了350万元的借条及收条各一张。嗣后，被告中民公司在借款协议约定的还款期限内没有还付借款，继续使用该款项，并将该公司开发的10套商品房为原告做了网签并进行登记备案、预告登记，并陆续给付了利息、违约金及本金。经双方对账，被告中民公司在2016年7月1日，向原告出具情况说明一份：“借款方大连中民置业发展有限公司于2015年2月9日付给出借方段长峰人民币525000元；于2015年5月14日给付出借方段长峰125000元；于2015年5月15日给付出借方段长峰50000元；于2015年6月12日付给出借方段长峰175000元；于2015年7月10日给付出借方段长峰175000元，于2016年2月6日给付出借方段长峰87500元；六笔共计人民币壹佰壹拾叁万柒仟伍佰元整（1137500.00）该款项为大连中民置业发展有限公司借段长峰利息及违约金。于2016年2月6日给付出借方段长峰本金50万元，借款本金叁佰万元尚未偿还。”对于上述还款时间、还款数额双方均无争议。2016年2月6日被告向原告偿还本金50万元，经双方协议解除了3套商品房的网签备案、预告登记，尚有坐落在大连市普兰店区皮口街道新海街77号楼1单元601、602、302、502、69号楼2单元401、601、602的7套商品房，仍网签登记备案，预告登记在原告名下。另查，中国人民银行规定的贷款利率，自2014年11月22日起至今，5年以内同期贷款利率最高位年息为6%。本院认为，合法的借贷关系受法律保护。本案中，原告段长峰与被告中民公司对于2015年2月9日签订的借款协议的真实性及履行事实并无争议，结合双方陈述及提供的相关证据，形成了较为完备的证据链条，足以认定双方签订的《借款协议》真实合法有效。现双方争议的焦点问题是1、双方对于约定利息的标准问题；2、被告每次还付利息超过月息2分部分，是否应当作为还付本金来抵偿；3、被告中民公司开发的网签登记备案、预告登记在原告名下的7套商品房的法律性质及原告是否享有优先受偿的权利。对于第1个焦点问题，被告主张原、被告双方虽约定借款费用按照月息5%计算，但实际借款费用就是利息即月息5%，原告对于被告的该项主张不予认可，原告认为利息为中国人民银行规定的同期同类贷款利率四倍，经审查原、被告双方签订的《借款协议》，该协议中已明确约定利息按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率四倍计算，故本院认定原、被告之间的借款利息为中国人民银行规定的同期同类贷款利率四倍。对于第2个焦点问题，被告中民公司共给付原告六笔总计1137500元的利息和违约金。原告认为上述款项是被告从借款之日到2015年8月8日期间的利息和违约金，被告认为，利息中并没有所谓的其他费用，每次给付利息超过月息2分的部分，应当作为本金抵偿。本院认为，依照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条：“出借人与借款人既约定了逾期利息，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持”之规定中可以认定，原、被告双方在借款协议中约定了利息、其他费用、违约金等事项，是符合法律规定的。对于利息按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率4倍计算，时间从借款之日至全部借款还清之日止的约定，结合中国人民银行对于同期同类贷款利率自2014年11月22日起至今，5年以内贷款最高年息为6%的规定，案涉利息没有超过最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予以支持”，及二十九条“借贷双方对逾期利率有约定，从其约定，但以不超过年利率24%为限”之规定。结合上述法律规定及双方约定，原告收取被告中民公司给付的六笔利息和违约金并不违背法律规定。审查被告中民置业向原告出具的情况说明可知，被告每月按175000元向原告给付利息及违约金，被告已向原告偿还了6个半月的利息及违约金，即已偿还到2015年8月24日。但如何区分总计1137500元的款项中的利息和违约金各自确切数额，双方均未能提供相关计算依据和证据，故本院依照双方的借款协议约定的计算标准确定利息（利息按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率4倍计算，该约定未超过法律规定的年息24%，故2015年2月9日至2015年8月24日6个月半的利息总额不超455000元），余下数额为违约金。据此可以看出，原告收取的利息和违约金的总计超过了年利率24%。但依照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十一条：“没有约定利息但借款人自愿支付，或者超过约定的利率自愿支付利息或违约金，且没有损害国家、集体和第三人利息，借款人又以不当得利为由要求出借人返还的，人民法院不予支持，但借款人要求返还超过年利率36%部分的利息除外”之规定，被告只能针对给付过的利息超过年利率36%的部分要求返还，而本案中被告未有证据佐证给付的款项中有超过年利率36%的利息部分，且也无法律规定对给付的违约金可以要求返还或抵偿，故对被告的此节意见本院不予支持。对于第3个焦点问题，结合原、被告双方签订的借款协议第四条款的内容，以及原告陈述该条款涉及的买卖，就是为民间借贷所做的抵押的自认，本院认为，原、被告在借款协议中签订的关于商品房买卖的真实意思并非是买卖商品房这个标的物，而仅仅是将标的物作为借款协议中的债务的担保，虽然双方将商品房做了网签并进行登记备案、预告登记，但双方之间存在的基础法律关系是民间借贷法律关系，对此，双方亦均认可，故双方签订的买卖条约其实就是非典型性的担保形式—让与担保。而依照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人决绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿”之规定，在被告不履行生效判决确定的金钱债务时，出借人不能直接取得担保标的的所有权，而应通过申请拍卖标的物以偿还债务，现原告要求，如果被告中民公司不能履行还付义务，请求判令对7套已经网签登记备案、预告登记的商品房强制执行一节，符合法律规定，本院予以照准。而对于经法院强制处置后的款项原告是否享有优先受偿权一节，本院认为，该二十四条规定并未否定担保标的物的担保效力，只是限制了原告优先受偿的条件和方式，故本院对于原告此节诉请依法予以支持，如对该房屋依法处置后，原告可按照法律规定次序优先受偿。2016年2月6日，被告中民公司已偿还了本金50万元。原告据此要求被告中民公司给付尚欠的借款本金300万元及自2015年8月9日起利息按年利率24%的标准计算一节，本院认为，原告要求被告给付本金及利息的诉请，是对自己权益的处分，符合法律规定，本院予以支持，但因双方约定的逾期利息以中国人民银行规定的同期同类贷款利率4倍计算，此约定没有违背法律规定，故应当照此约定计算给付，利息起算时间，应为2015年8月25日。对于原告要求被告承担案件诉讼相关费用一节，符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二条、第二十四条、第二十六条、第二十九条、第三十条、第三十一条之规定，判决如下：一、被告大连中民置业发展有限公司于本判决生效后十日内偿还原告段长峰借款本金3000000元及利息，利息自2015年8月25日起至借款清偿之日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率4倍为标准计算；二、本判决生效后，被告大连中民置业发展有限公司不履行生效判决确定的金钱债务，原告段长峰可以申请拍卖标的物，即坐落在大连市普兰店皮口街道新海街77号楼1单元601、602、302、502、69号楼2单元401、601、602的7套商品房以偿还原告的借款本息，对上述房屋依法处置后，原告可按照法律规定次序优先受偿；三、驳回原告段长峰其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期限给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。一审案件受理费减半收取15400元（原告已预交）、诉讼费5000元，合计20400元，由被告大连中民置业发展有限公司负担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大连市中级人民法院。审判员  颜丙丽二〇一七年七月二十八日书记员  于佳佳