江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宿中民终字第00962号
上诉人（原审被告）高业伟。
委托代理人罗芳梁，宿城区幸福法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）颜倩倩。
委托代理人颜景富。
委托代理人孔德芝。
上诉人高业伟因与被上诉人颜倩倩排除妨碍纠纷一案，不服泗洪县人民法院（2015）洪民初字第0282号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月28立案受理，并依法组成合议庭，于2015年12月23日对本案进行公开开庭审理。上诉人高业伟及其委托代理人罗芳梁，被上诉人颜倩倩的委托代理人颜景富、孔德芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
颜倩倩一审诉称：泗洪县青阳镇城市花园25号楼1单元101室原所有权人为丁亚辉，因其与颜倩倩的父亲颜景富有民间借贷纠纷，经泗洪县人民法院判决后，经该院执行局调解，丁亚辉同意将该房屋所有权变更登记到颜倩倩名下，用于偿还部分借款。双方于2014年10月9日完成房屋所有权过户手续。颜倩倩与丁亚辉到房屋现场办理交接时，高业伟以种种理由占据房屋不肯搬离，经多次催促，劝说、报警处理，始终不肯搬走。故诉至法院，请求判令：一、高业伟立即停止侵占、并搬离出颜倩倩的住房（城市花园25-1-101室及储藏室25-1-2#）；二、高业伟支付因其侵权行为造成的颜倩倩租金损失，自其侵权行为产生之日起至搬离之日止，按1100元／月计算；三、高业伟负担本案的诉讼费用。
高业伟一审辩称：我与周庆松之间存在债权债务关系，该房系周庆松抵偿欠我的债务获得，因此我在该争议房屋居住7年。根据颜倩倩提供的房屋买卖合同，颜倩倩与丁亚辉针对涉案房屋交易价格是15万元，比正常的市场交易价格低太多，我以租住人的身份要求在同等条件下有优先购买该房屋的权利。租金损失方面不同意支付。请求驳回颜倩倩的诉讼请求。
原审法院经审理查明：颜倩倩父亲颜景富因与案外人丁亚辉之间存在借贷关系，经泗洪县人民法院（2014）洪民初字第1634号民事判决书判决“被告丁亚辉、柏丽共同偿还原告颜景富借款30万元及利息（从2010年10月19日起按年利率21.24%计算至2012年10月19日止，从2013年4月29日起按年利率21.24%计算至判决确定履行期限届满之日止），于判决生效后20日内履行完毕。被告颜登权、刘鹏承担连带责任保证。被告颜登权、刘鹏承担保证责任后有权向被告丁亚辉、柏丽追偿。”该案移送泗洪县人民法院执行局执行后，经执行局调解，颜景富与丁亚辉于2014年10月9日达成调解协议，丁亚辉同意将其所有的位于泗洪县青阳镇城市花园25-1-101室房屋（面积103.71平方）及储藏室25-1-2#以房抵债，并将房屋产权变更登记到颜倩倩名下，另付10万元解决与颜景富之间的债务问题。同日，丁亚辉与颜倩倩签订房屋买卖合同，约定颜倩倩以15万元价格购买涉案房屋。不动产销售发票，契税均以373440.01元作为房屋价值基数开具或缴纳。同日，颜倩倩办理了房屋所有权证书，丁亚辉另向该院执行局缴纳10万元。颜景富于2014年11月13日自该院执行局领取了10万元履行款。
2014年10月9日，丁亚辉与颜倩倩去现场进行房屋交接时，高业伟以其与案外人周庆松之间存在债权债务关系，周庆松已经让其居住在涉案房屋内为由，占据房屋拒不搬出，因而成讼。
上述事实，有颜倩倩提供的房屋使用权证、房屋买卖合同、不动产销售发票、契税发票、照片、丁亚辉的购房合同、贷款合同、不动产销售合同、高业伟提供的银行存款回单，（2014）洪民初字第1634号民事判决书、裁定书、（2014）洪执字第2782号执行局谈话笔录、执行款收据及双方当事人陈述等佐证，原审法院予以确认。
原审法院认为：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。颜倩倩父亲颜景富与案外人丁亚辉因借贷纠纷，丁亚辉将其所有的本案争议房屋转让给原告以抵消债务，并办理了相关物权转移登记手续，颜倩倩已是本案争议房屋的所有权人。高业伟主张其与案外人周庆松之间存在债权债务关系，周庆松为抵偿欠被告债务让其居住，对该主张未提供证据予以证实，即使可以证实该主张，其与周庆松之间系债权债务关系，也不能对抗颜倩倩对房屋享有的所有权，故对该主张不予采信。高业伟占有该房屋，侵害了颜倩倩享有的物权，应当停止侵害。高业伟还主张因颜倩倩与丁亚辉之间的房屋买卖合同约定房屋价格15万元过低，高业伟因系房屋居住人，应在同等条件下有优先购买的权利。根据本案查明事实，颜倩倩以房抵债开具的不动产发票和缴纳契税的房屋价格均为373440.01元，并非高业伟所称15万元，故对该主张不予采信。关于租金损失，根据双方庭审意见，对该房屋每月租金800元双方均无异议，高业伟应自颜倩倩登记为本案争议房屋所有权人次日起即2014年10月20日起支付房屋租金损失。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第三十五条、第三十七条之规定，判决如下：一、高业伟于本判决生效之日起十日内携所属物品从位于泗洪县青阳镇城市花园25-1-101室房屋及储藏室25-1-2#迁出；二、高业伟自2014年10月20日起按照每月800元支付颜倩倩房屋租金损失，直至实际履行完毕之日止。案件受理费80元，减半收取40元，由高业伟负担。
高业伟不服原审判决，向本院提起上诉称：一、丁亚辉与周庆松、周庆祝合伙承包泗洪县城中花园水电工程，该小区开发商以案涉房屋折抵工程款给三人。丁亚辉与周庆松、周庆祝进行合伙账务结算后，确定该房屋应归周庆松、周庆祝所有。因二人向高业伟借款未能偿还，以该房屋抵偿借款。高业伟于2008年5月份即装修、入住案涉房屋，至今已达八年之久，房屋按揭贷款一直是周庆松、周庆祝二人通过丁亚辉偿还。2014年二三月份，周庆松涉嫌非法吸收公众存款债权人众多，无法如期偿还借款，高业伟不得不自己继续交纳四个月的按揭贷款。高业伟用所有的积蓄购买、装修该房屋，取得了房屋所有权。二、丁亚辉在明知案涉房屋系周庆松、周庆祝所有的情况下，无权处分案涉房屋，其将该房屋转让给颜倩倩系无权处分，侵犯了高业伟的合法权益。三、丁亚辉明知周庆松、周庆祝将案涉房屋转让给高业伟的事实，将该房屋转让给颜倩倩；颜倩倩的父母也明知该房屋由高业伟占有、居住的事实，仍以颜倩倩名义从丁亚辉处受让房屋，双方主观上存在恶意串通损害高业伟合法权利的情况。双方针对案涉房屋的交易价格为15万元，明显低于市场价格，也可以推定颜倩倩明知高业伟对该房屋享有权益的事实。四、丁亚辉作为案涉房屋的登记所有权人，应参与本案诉讼，原审法院未通知丁亚辉参与本案诉讼，程序违法。综上，请求二审改判驳回颜倩倩的诉讼请求。
颜倩倩二审辩称：一、因丁亚辉未履行（2014）洪民初字第1634号生效民事判决确定的义务，颜景富向泗洪县人民法院申请执行，经该院执行局主持调解，丁亚辉同意将案涉房屋转让给颜倩倩，另付10万元款项。双方办理了房屋所有权变更登记，颜倩倩合法取得该房屋的所有权。尽管房屋买卖合同上记载颜倩倩支付购房款为15万元，但在颜倩倩受让该房屋时丁亚辉欠颜景富借款本息已达近60万元，房屋销售发票、契税等记载的房屋价值均为房屋交易时的市场价值373440.01元，因此颜倩倩实际支付的购房款远不止15万元。颜倩倩善意地取得了该房屋的所有权，有权要求高业伟搬离该房屋。二、高业伟仅是借住在涉案房屋，对该房屋没有所有权，颜倩倩有权要求高业伟搬离房屋。请求驳回上诉，维持原判决。
高业伟在二审中提供了如下新证据：案涉房屋的水电费、有线电视费交纳票据一组，用以证明高业伟一直在该房屋正常居住。
颜倩倩的质证意见：上述票据可以证明案涉房屋的水电费、电视费均是以丁亚辉名义交纳，该房屋系丁亚辉所有，高业伟即便在房屋内居住较长时间，也不能据此认定其取得了房屋的所有权。
本院认证意见：高业伟提供了上述证据的原件，可以证明其在案涉房屋居住并交纳水电费、有线电视费的事实，但正常居住不能作为认定其取得了该房屋所有权的证据，该组证据不能实现高业伟的证明目的。
本院经二审，对原审法院查明的事实予以确认。
二审另查明：按照（2014）洪民初字第1634号生效民事判决确定的借款利息计算方法，至2014年10月，丁亚辉欠颜景富借款利息约为22万元。
本案二审争议焦点：一、颜倩倩是否取得了案涉房屋的所有权；二、如颜倩倩取得了案涉房屋的所有权，其主观上是否属于善意；三、高业伟是否可以实际占有该房屋为由对抗颜倩倩对房屋享有的所有权。
本院认为：房屋所有权的设立、变更、转让应办理登记，否则不发生效力。颜景富申请执行（2014）洪民初字第1634号生效民事判决，在执行过程中，颜景富与丁亚辉达成和解，丁亚辉将案涉房屋转让给颜倩倩抵偿借款，另给付颜景富10万元。丁亚辉与颜倩倩签订了房屋买卖合同，并办理了房屋所有权变更登记，颜倩倩已经取得了案涉房屋的所有权。同时从本案现有证据分析，颜倩倩取得该房屋的所有权应是善意的。首先，不动产所有权以登记为公示方式。颜倩倩受让案涉房屋时，该房屋登记在丁亚辉名下，颜倩倩基于对房屋所有权登记信息的合理信赖，有理由相信该房屋为丁亚辉所有。其次，尽管在房屋买卖合同中约定的购房款为15万元，但根据（2014）洪民初字第1634号生效民事判决确定的利息计算方法，至颜倩倩受让房屋时，丁亚辉欠付颜景富借款利息已达22万元，本息共52万元，扣除丁亚辉另付的10万元款项，丁亚辉尚欠颜景富借款本息达42万元。换言之，颜倩倩取得案涉房屋所支付的对价是其父亲颜景富对丁亚辉享有的40余万元的合法债权，该对价并不明显低于该房屋转让时的实际价值。再次，我国现行法律并未规定房屋受让人负有至购买房屋现场排除他人占有房屋可能性的强制性义务，不能以颜倩倩未到案涉房屋内查看房屋实际占有情况为由认定颜倩倩在受让房屋过程中存在过错。最后，经本院查阅（2014）洪民初字第1634号案件的卷宗，颜景富在该案中提供了借条、打款凭证等原始债权凭证，其对丁亚辉享有的债权的真实性足以认定，现无证据证明颜景富、颜倩倩明知高业伟实际受让、占有该房屋而与丁亚辉之间恶意串通损害高业伟的合法权利。
关于高业伟对案涉房屋是否具有合法权利，尽管高业伟主张其实际购买了该房屋，且提供了证据证明其长期在案涉房屋内实际居住，但根据其陈述系从案外人周庆松、周庆祝处受让该房屋，并非登记所有权人丁亚辉处受让，长期未办理房屋所有权变更登记，即便其在房屋内正常居住，亦未取得该房屋所有权，无合法事由对抗房屋所有权人颜倩倩。颜倩倩要求高业伟搬离案涉房屋并自妨碍其行使所有权之日起支付租金损失符合法律规定。高业伟对其损失可另案主张权利，但不得妨碍颜倩倩合法行使案涉房屋的所有权。高业伟在二审中申请本院调查案外人周庆松、周庆祝，以查明该二人是否以案涉房屋抵偿欠付高业伟的借款，对此本院认为，高业伟是否确从周庆松、周庆祝以以房抵债的形式受让了该房屋，对本案中颜倩倩已取得该房屋所有权的事实并无实质影响，故无对周庆松、周庆祝进行调查的必要。
综上，高业伟的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费80元，由高业伟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱 庚
代理审判员 白 金
代理审判员 张立东
二〇一五年十二月三十日
书 记 员 李晓璇
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
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