广西壮族自治区贵港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）桂08民终716号
上诉人(原审被告)：何媚凤，女，1975年1月27日出生，汉族，住桂平市。
委托诉讼代理人：杨禹平，男，1983年8月10日出生，汉族，住桂平市。
被上诉人(原审原告)：广西银湾物业服务有限公司，地址：南宁市青秀区金湖路59号地王国际商会中心2008号。
法定代表人：胡祝帮。
委托诉讼代理人：陈超安，该公司职工。
上诉人何媚凤因与被上诉人广西银湾物业服务有限公司(以下简称银湾物业公司)物业服务合同纠纷一案，不服桂平市人民法院（2018）桂0881民初372号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。经过阅卷、调查和询问当事人，本案现已审理终结。
何媚凤上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：上诉人与广西桂平市宇洋物业服务有限公司（以下简称宇洋物业公司）签订的前期物业服务合同和物业服务合同并没有解除，该物业服务合同约定合同不得转让。小区建设单位广西桂平市宇洋房产开发有限公司（以下简称宇洋房开公司）与被上诉人签订的前期物业合同没有通知上诉人，没有经上诉人同意，违反了合同法和物业管理条例的规定，该合同是无效的，对业主没有约束力。上诉人与被上诉人没有签订服务协议，小区业主也不同意其管理，被上诉人也没有认真履行职责，不服务，乱收费，强迫业主交费。综上，一审判决错误，请求支持上诉人的上诉请求。
银湾物业公司辩称，小区还没有成立业主委员会，被上诉人是与小区的建设单位宇洋房开公司签订物业服务合同，是合法有效的。被上诉人均认真履行职责，也一直代缴小区的水电费等费用。若有三分之二的业主签名不同意被上诉人管理，要求被上诉人撤走，被上诉人也是同意撤走的，只是管理期间的费用要结算给被上诉人。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人上诉理由不成立，请求维持一审判决。
银湾物业公司向一审法院起诉请求：1.判令何媚凤向银湾物业公司支付水费38元、电费47元、物业服务费653.2元、公摊电费70元、垃圾费84.5元、公共维修基金130.9元，合计1023.55元，滞纳金555.55元（按日千分之三计算）；2.本案诉讼费由何媚凤承担。
一审法院认定事实：何媚凤是桂平市X小区X号房的所有人，房屋面积为56.89平方米。宇洋房开公司系涉案小区的建设单位（开发商）。2012年4月10日，宇洋物业公司与小区业主签订《明珠翠苑前期物业服务协议》（合同一）、《明珠翠苑物业服务协议书》（合同二）。合同二约定，协议有效期自2012年4月10日起至小区业主大会选聘物业服务企业并签订新的物业服务合同之日止。公用水、电费根据当月（季）实际用量由全体业主按户分摊，并于每月缴纳。物业专项维修资金按《桂平市物业专项维修资金管理办法》规定办法使用，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，任何单位或个人不得挪作他用。合同一约定，物业管理综合服务费缴纳标准，住宅按建筑面积0.5元／平方米／月。商业物业按建筑面积1元／平方米／月。居家生活用水费按市政供水部门有关收费标准代收。生活垃圾清运费、商铺营业产生生活垃圾按政府相关收费规定执行。公共水电分摊费每月按实际使用量根据业主物业建筑面积分摊，在物业服务企业公布分摊系数后一周内缴纳。专项维修资金是为小区共用设施、设备房屋的共用部位，共用设施、设备维修及更新改造所筹集的资金，其管理、使用及续筹严格按照国家和地产相关的规定执行。业主须按季度周期向物业公司缴纳物业管理综合服务费用、代收代付款等。逾期将按照每日加收欠交部分千分之三的标准向业主收取违约金。2016年1月8日，宇洋房开公司与银湾物业公司签订《明珠翠苑物业服务合同》（合同三）。合同三约定，物业服务期限为3年，自2016年1月1日至2018年12月31日。本合同自业主委员会依照法定程序成立，并依法与新选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》之日自动中止。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅、高层住宅为0.5元／平方米／月，商业物业1元／平方米／月。2016年2月起，银湾物业公司进驻涉案小区并进行服务管理至今。涉案小区现尚未成立业主委员会，银湾物业公司也未与涉案小区业主签订书面的物业服务合同。
何媚凤拖欠缴纳费用有：1.水费，2017年6月至2018年，10立方米，单价2.94元，合计29.4元。2.电费，2017年6月，用电量81度，单价0.58元（包括损耗），合计47元。3.垃圾费，2016年12月至2017年3月，共计4个月，每月6.5元，合计26元。2017年6月至2018年2月，9个月，合计58.5元。4.公摊电费，①2016年12月至2017年3、6月至11月，共计8个月。②2017年12月至2018年2月，共计3个月。每月5元，合计55元。5.物业费，2016年4月至2018年2月，共计23个月，每平方米按0.5元计，每月系28.4元，合计653.2元。
一审法院认为，一、建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，宇洋房开公司与银湾物业公司签订合同三后，银湾物业公司于2016年2月份起即接手对涉案小区进行物业管理，由于涉案小区尚未成立业主委员会，因此合同三仍然属于前期物业服务合同，即使银湾物业公司没有与各业主签订书面合同，但是已经形成了事实上的物业服务合同关系，何媚凤主张双方无合同关系不符合事实；银湾物业公司为涉案小区提供了相应的物业服务后有权向何媚凤收取物业服务费。二、对于银湾物业公司主张的各项费用，该院认定如下：1.何媚凤对于水、电费的收费标准有异议，该院认为水费（每立方米）收取标准应按照2.94元（居民水费1.74元+水资源费0.1元+污水处理费1.1元）计算，何媚凤欠缴10立方米水费，合计29.4元。2.电费按照0.58元每度的标准收取略高于供电部门公布电价，但是考虑到包括损耗在内亦较合理，何媚凤欠缴81度电费，合计47元。3.垃圾费，何媚凤欠缴13个月，每月6.5元，合计84.5元。4.公共电分摊费，应按实际使用量根据业主物业建筑面积分摊，银湾物业公司应当将分摊系数予以公布再进行收取。银湾物业公司现主张按照每月5元的标准收取，较为合理，何媚凤欠缴11个月，合计55元，超过部分不予支持。5.关于公共维修基金缴交的问题。法律规定，业主是公共维修基金的缴纳义务人，公共维修基金属全体业主所有，如何开支应经业主同意。银湾物业公司未能证明其只是代为收取并转存到指定账户，银湾物业公司主张收取公共维修基金也没有合同依据，故银湾物业公司主张该项费用该院不予支持。6.按照双方提供的相片和视频，可以证实银湾物业公司基本上履行了物业服务义务，只是服务管理上存在部分的瑕疵，银湾物业公司的行为不构成根本违约，何媚凤应依法承担支付物业服务费的义务。故银湾物业公司主张何媚凤支付物业费653.2元合法、合理，予以支持。7.按照现有证据，银湾物业公司确实存在服务管理不到位的问题，因此银湾物业公司主张滞纳金不合理，不予支持。综上，何媚凤应当向银湾物业公司支付上述各项欠费合计869.1元（水费29.4元、电费47元、垃圾费84.5元、公共电分摊费55元、物业费653.2元）。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第二十一条、第五十三条的规定，判决：一、被告何媚凤应给付原告广西银湾物业服务有限公司物业服务费653.2元；二、被告何媚凤应给付原告广西银湾物业服务有限公司水费29.4元、电费47元、垃圾费84.5元、公共电分摊费55元；三、驳回原告广西银湾物业服务有限公司其他的诉讼请求。本案受理费25元（立案时已按简易程序减半收取，原告已预交），由原告广西银湾物业服务有限公司负担10元，由被告何媚凤负担15元。
对一审查明的事实，本院予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”宇洋物业公司不再对涉案小区进行物业管理后，建设单位宇洋房开公司与被上诉人银湾物业公司签订了《明珠翠苑物业服务合同》。由于涉案小区尚未成立业主委员会，上述合同仍然属于前期物业服务合同，对业主具有约束力。上诉人以其没有与被上诉人签订合同、也没有经其同意为由主张《明珠翠苑物业服务合同》无效，依法无据，本院不予支持。被上诉人银湾物业公司进驻小区后履行了合同的主要义务，上诉人作为小区的业主实际上享受了被上诉人的服务，理应向被上诉人缴纳相应的物业费用。至于上诉人提出被上诉人银湾物业公司的服务存在问题，上诉人可以通过合理、合法的途径向银湾物业公司主张并督促其积极改进，亦可成立业主委员会依法维护业主权益，但上诉人以此为由拒交物业服务费，依法无据，本院不予支持。一审判决认定上诉人尚欠的物业服务费的计算方式和数额并无不当，本院予以维持。综上，上诉人上诉请求不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元（上诉人已预交），由上诉人何媚凤负担。
本判决为终审判决。
审判长 莫学平
审判员 刘 丽
审判员 黄裕和
二〇一八年六月二十一日
书记员 覃建伟