惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1391民初2973号原告：陈成武，男，汉族，1997年1月18日出生，住广东省吴川市.委托代理人：陈艳，广东世纪华人律师事务所律师。原告：陈成文，男，汉族，1993年8月18日出生，住广东省吴川市.委托代理人：陈艳，广东世纪华人律师事务所律师。被告：惠州大亚湾东圳房地产有限公司，住所地：惠州大亚湾西区西南大道88号龙光城一期会所。法定代表人：沈沛勇。委托代理人：曾文涛、刘邦柠，该公司职工。原告陈成武、陈成文诉被告惠州大亚湾东圳房地产有限公司（以下简称“东圳公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院2016年12月26日立案受理后，依法由审判员薛银标担任审判长，与审判员罗亚鸼、曾日华组成合议庭，于2017年3月27日公开开庭进行了审理，原告陈成武、陈成文的委托代理人陈艳、被告东圳公司的委托代理人曾文涛、刘邦柠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈成武、陈成文诉称，2015年10月21日，原告与被告签订了四份《广东省商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于惠州市××区西南大道××龙光××、××、××、××房。原告按约定于2015年12月27日前付清了四套商铺的全部房款，总计人民币2196799元，同时向被告支付了契税、购房证明、维修资金、房产证办证费等费用共计人民币95283.84元。合同约定被告须在2015年12月30日前向原告交付质量合格的商铺，但被告于2016年1月30日才通知原告去办理入伙手续。在入伙现场，原告发现83栋二楼的公共走道皆未预留排水口，公共走廊楼顶上方也未封顶，导致四套商铺门口严重积水（积水高度15厘米）。被告未按销售时的承诺安装电梯，反而用水泥把电梯井封闭，从地面到二楼商铺的唯一通道系凹凸不平的毛坯消防楼梯，而且该消防通道及其他走道皆未安装照明，存在极大的安全隐患，走廊及其他公共走道全为凹凸不平的水泥地面，不符合交楼标准。另一方面，原告验房时发现被告所交付的房屋质量严重不符合《合同》约定的条件（包括但不限于各商铺墙面严重漏水，地面及墙面结构露筋、主体横梁水泥掉落等），被告也未按相关法律规定向原告提供房屋面积的实测报告，亦未依照《合同》第八条约定向原告出示经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格的工程竣工验收报告。鉴于上述原因，被告所交付的房屋质量和公共配套设施皆不符合合同的约定，原告在入伙当日拒绝接收，并把以上问题反映到被告提供的《客户保修意见征询表》上。之后原告多次与被告沟通协商，同时委托广东世纪华人律师事务所向被告发送律师函，催促被告尽快整改、完善公共配套设施，以向原告交付质量合格的房产。但被告的答复却是不予整改及拒绝完善公共配套设施。电梯、走廊及其他公共走道皆为公共配套设施，属于合同不可或缺的一部分，被告逾期向原告交付质量合格的房屋，属于违约，给原告造成了巨大的损失。为维护原告的合法权益，请求法院判令：一、被告向原告支付逾期交房违约金人民币72933元（从2016年1月1日起每日按总房款2196799元的万分之一、暂计至2016年11月20日，实际违约金计至被告交付质量合格房屋之日为止）；二、被告自判决之日向原告交付质量合格房屋，完善配套设施，安装公用电梯；三、本案诉讼费由被告承担。原告向本院提交了207、208、209、210号房的《商品房买卖合同》、楼款收据、税费等费用收据、律师函及快递详情、照片、录像等证据，拟证明其诉称事实。被告东圳公司辩称，一、被告已公告送达交付通知，按照合同约定原告早已于2015年12月13日收楼。原、被告签订的四份合同附件四第15条均约定：“被告向原告发送的各种通知等文件，被告有权选择在《惠州日报》或《深圳特区报》公告送达，公告见报之日为送达之日”。2015年12月6日，原告在《深圳特区报》刊登《惠州龙光城项目南区商品房交付通知》，以公告的方式送达交付房产的通知，因原告未在通知指定的时间内办理入伙手续，故被告指定交付的时间届满之日2015年12月13日视为其已收楼。四份合同约定的被告交房期限为2015年12月30日，原告在此之前已视为收楼，被告无逾期交房，更无须支付逾期交房违约金；二、退一步讲，就算被告没有通过公告的方式送达交付通知，原告也已于2016年1月30日收楼。就如原告所说，被告于2016年1月30日通知原告办理入伙手续的，当日原告以被告交付的房屋质量和公共配套设施不符合合同约定为由拒绝接收四套房产。合同约定原告在商品房交付验收期间，若对该商品房的质量提出异议的，应在交付期限届满之日起15日内向被告提交政府指定有质量检测资质机构出具的该商品房工程质量不合格证明，但原告未在该期间向被告出具不合格证明，即视为一般瑕疵，原告不得以此拒绝收楼，2016年1月30日即视为原告已收楼，被告应支付的逾期交房违约金也只需计算至2016年1月30日止，金额为6810.08元。被告向本院提交建设工程竣工验收报告、涉案房屋现场相片、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、深圳特区报《惠州龙光城项目南区商品房交付通知》、案件情况说明、客户报修意见征询表等证据，拟证明其辩称事实。经审理查明，2015年10月21日,原告陈成武、陈成文与被告东圳公司签订了4份《广东省商品房买卖合同》及补充协议，约定由原告购买被告开发的位于惠州大亚湾西区西南大道88号龙光城南区207、208、209、210号房。一、价格：207号房建筑面积66.03平方米，总价277326元，首付194326元；208号房建筑面积57.14平方米，总价217132元，首付152132元；209号房建筑面积61.57平方米，总价233966元，首付163966元；210号房建筑面积172.75平方米，总价1468375元，首付1028375元，上述四套房产的余款须于2015年12月28日前付清。二、交付期限：第八条约定被告应当在2015年12月30日前，将具备经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具工程竣工验收报告条件的商品房交付原告使用。三、逾期交房的违约责任:第九条约定被告逾期交房不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行。四、交接：第十一条约定商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。补充协议第15条约定被告向原告发出的《商品房交付通知书》等文件以邮政特快专递方式邮寄，自寄出之第3日（无论原告是否签收）或签收之日即视为送达……原告也有权选择在《惠州日报》或《深圳特区报》公告送达，公告见报之日为送达之日。补充协议第8条约定：原告在商品房交付验收期间，若对该商品房的质量提出异议的，应在交付期限届满之日起15日内向被告提交政府指定由质量检测资质机构出具的该商品房工程质量不合格证明，原告提交该不合格证明的，双方应协商对该商品房进行修复，被告在双方商定的期间修复交楼的，修复后交楼日为交付日。若原告在前述期间无法出具该不合格证明的，即视为一般瑕疵，被告应在合理期间予以修复，原告不得以此为由拒绝受理，商品房交付书指定的入伙期限届满之日为该商品房的交付日。五、装饰、设备标准承诺的违约责任：第十三条约定被告交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准，达不到标准的，双方协商整改或由被告在合理期限内维修、更改。六、第十四条关于基础设施、公告配套建筑正常运行的承诺：被告承诺水、电、燃气等基础安装在本楼宇竣工验收前完工，如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意由被告在合理期限内解决。合同签订后，原告付清了上述四套房产的全部房款共计2196799元。2015年11月15日涉案房屋经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格，并于2015年12月2日进行了竣工验收备案登记。2015年12月6日，被告在《深圳特区报》刊登了涉案房屋的交付通知，通知业主于2015年12月11日至2015年12月13日到指定地点办理交付手续，未再以其他方式向原告送达该交付通知，也未向原告送达《入伙通知书》等。2016年1月30日，原告到被告处领取了《入伙通知书》，并填写了4份《客户保修意见征询表》，内容为：天花及墙面渗水、走廊及地面积水、走廊及墙面钢筋外露、小楼板底坑洼不平等；业主意见为：电梯井已封与合同图纸不符、未见政府部门出具的竣工验收合格证明、房屋存在严重质量问题不符合合同约定的交房条件故拒收、商铺未上锁等。2016年4月14日，原告委托律师事务所向被告发送律师函，函告被告整改、完善公共配套设施及向原告支付违约金。2016年5月2日，原告陈成文到涉案房屋复查，发现仍有问题未解决。以上事实，有原告提交的207、208、209、210号房的《商品房买卖合同》、楼款收据、税费等费用收据、律师函及快递详情、照片；被告提交的建设工程竣工验收报告、涉案房屋现场相片、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、深圳特区报《惠州龙光城项目南区商品房交付通知》、案件情况说明、客户报修意见征询表以及当事人庭审陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，争议的焦点为被告有无逾期交房的违约行为。按照合同约定被告应当在2015年12月30日前交付房产，交付的方式可书面也可以刊登报刊的方式通知办理交付手续，被告于2015年12月6日在《深圳特区报》上刊登了交房通知，原告实际上已知悉，并在2016年1月30日到被告领取《入伙通知书》，虽然原告在客户保修意见征询表上反映各套房屋存在的问题，但未向被告提交政府指定由质量检测资质机构出具的该商品房工程质量不合格证明，因此保修意见上的问题视为一般瑕疵，原告可要求被告修复，但不得以此为由拒绝收楼，且涉案楼盘已经过政府有关部门的验收，据此，可以认定涉案楼盘已验收，符合交付条件，被告公告收楼期限可视为交付日，被告并无逾期交付的行为，原告主张逾期交房及交付质量合同房屋，没有事实和法律依据，不予支持。至于原告在客户保修意见征询表上反映各套房屋存在的问题，被告应以积极负责的态度，及时予以修复，而交付至今被告怠于修复，已构成违约，原告可另行以瑕疵履行为由，要求被告承担瑕疵履行的违约责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告陈成武、陈成文的诉讼请求。案件受理费1623元，由原告陈成武、陈成文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长 薛银标审 判 员 罗亚鸼审 判 员 曾日华二〇一七年六月十日法官助理 李红兰书 记 员 陈 露