江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）常民终字第1538号
上诉人（原审被告）常州市葡京叁陆玖假日宾馆有限公司，住所地常州市天宁区小河沿6号。
法定代表人赖泽君，该公司总经理。
委托代理人缪波，系该公司员工。
上诉人（原审被告）常州市匍京典当有限公司，住所地常州市延陵东路865号通信大厦九楼。
法定代表人赖松平，该公司董事长。
委托代理人陈荣昌，江苏阳陵律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）卢艳洁。
被上诉人（原审原告）韩建国。
上述两被上诉人共同委托代理人朱蕾，江苏梁丰律师事务所律师。
原审被告李焕明。
原审被告赖泽君。
上诉人常州市葡京叁陆玖假日宾馆有限公司（以下简称葡京宾馆）、常州市匍京典当有限公司（以下简称匍京典当）与被上诉人卢艳洁、韩建国、原审被告李焕明、赖泽君排除妨害纠纷一案，常州市天宁区人民法院于2015年2月28日作出（2014）天民初字第2384号民事判决，上诉人葡京公司、匍京典当不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审情况：
原审原告卢艳洁、韩建国诉称，2006年4月24日，卢艳洁与常州市元元房地产咨询服务有限公司（以下简称元元公司）签订《房地产买卖契约》，卢艳洁向元元公司购买位于常州市天宁区小河沿6-560号的房屋一套，元元公司于2006年4月30日实际交付了该房屋，2008年1月30日卢艳洁、韩建国领取了该房屋的房产证，2008年2月1日领取了该房屋的土地证。2009年9月中旬卢艳洁发现匍京典当、李焕明强占了该房屋并私自对该房屋重新装修，2012年11月12日匍京典当、李焕明以葡京宾馆的名义对外经营，卢艳洁、韩建国多次与葡京宾馆、匍京典当、李焕明、赖泽君方交涉葡京宾馆、匍京典当、李焕明、赖泽君方均置之不理，卢艳洁、韩建国认为葡京宾馆、匍京典当、李焕明、赖泽君的行为严重侵害了卢艳洁、韩建国的合法权益，故卢艳洁、韩建国诉至法院，审理中明确诉讼请求为请求法院判令：1、葡京宾馆、匍京典当立即迁出位于常州市天宁区小河沿6-560号的房屋，并将该房屋恢复原状。2、匍京典当支付卢艳洁、韩建国2009年9月至2012年11月11日期间的小河沿6-560号房屋的使用费，葡京宾馆支付2012年11月12日至葡京宾馆、匍京典当、李焕明、赖泽君实际返还房屋并恢复原状之日期间的该房屋的使用费，李焕明、赖泽君对葡京宾馆、匍京典当的上述给付义务承担连带清偿责任。使用费按50元每月每平方米计算；3、本案的诉讼费用、评估费由葡京宾馆、匍京典当、李焕明、赖泽君承担。
原审被告葡京宾馆、匍京典当、李焕明、赖泽君共同答辩称：葡京宾馆、匍京典当、李焕明、赖泽君均没有占用卢艳洁、韩建国的房屋，其中葡京宾馆对卢艳洁、韩建国的房屋进行了装修，卢艳洁、韩建国应向葡京宾馆、匍京典当、李焕明、赖泽君支付相应的补偿款。请求法院驳回卢艳洁、韩建国的诉讼请求。
原审经审理查明，2008年1月30日常州市天宁区小河沿6-560号房屋（以下简称涉案房屋）所有权证载明所有权人为卢艳洁、韩建国，建筑面积为30.1平方米。2008年2月1日涉案房屋国有土地使用权证载明使用权人为卢艳洁、韩建国。
原审另查明，2012年8月15日，本市局前街派出所因卢艳洁报警对其询问，卢艳洁陈述2009年下半年至今，有人不通知卢艳洁，也无任何理由就将涉案房屋装修使用，至今没有任何说法。而且，有很多人像卢艳洁这样的情况，例如戴青、尹翔、范新华、陈小凤等人。
2012年9月1日，局前街派出所对张孝国做询问笔录，张孝国陈述其在匍京典当工作，其因匍京典当在小河沿开的葡京宾馆有纠纷向派出所反映情况。2008年左右，常州市源森置业有限公司（以下简称源森公司）将小河沿6号（原嘉康宾馆）典当给匍京典当，后源森置业还不上钱，匍京典当将小河沿6号的5楼（原嘉康宾馆）拍卖下来。接着，匍京典当就对小河沿6号5楼（原嘉康宾馆）进行改装装修。在这个过程中发现，小河沿6号5楼（原嘉康宾馆）一共有9家人来找到匍京典当，他们都有房产证。后来，匍京典当考虑这9家人确实有产权，匍京典当就找他们协商，但是未协商成功。这件事情就一直拖着，匍京典当到现在也没有营业
2012年9月12日，局前街派出所再次对卢艳洁做询问笔录，卢艳洁陈述涉案房屋表象是葡京宾馆在经营，具体情况不清楚。
2012年9月7日，局前街派出所对惠榴娣做询问笔录，惠留娣陈述其通过元元公司购买源森置业下属的嘉康宾馆509号房间，购买房屋后将房屋委托给源森置业管理，后领取了房产证，源森置业给其回报。2009年年初的时候，嘉康酒店抵押给了匍京典当，但是有产权的房间没有抵押，后其未从源森置业处取得过回报。现在其与葡京宾馆签订协议，葡京宾馆给其回报。
原审法院还查明，原审法院于2008年8月6日立案受理了原告匍京典当与被告邵峰、常州市源森置业咨询有限公司和仪征中源置业有限公司典当纠纷一案，该案经各方当事人调解，邵峰将其名下的常州市小河沿6号房屋1939.64平方米与所欠匍京典当款项折价相抵偿，该房产权归匍京典当所有，上述1939.64平方米房屋均位于小河沿6号5楼，为多个房间并拥有单独的产权证号，但不包括涉案房屋。葡京宾馆、匍京典当、李焕明、赖泽君陈述上述房屋后分别登记在赖泽君、李焕明名下。
2009年11月13日，原审法院出具（2008）天执字第1096-1号民事裁定书，裁定被执行人邵峰所有的常州市小河沿6号6楼房屋（总建筑面积2113.7平方米）以拍卖保留价896万元折价抵偿给匍京典当。2013年8月2日，赖泽君取得常州市天宁区小河沿6号房屋（建筑面积2113.70平方米）的房屋所有权证。
原审法院再查明，2013年7月3日，卢艳洁、韩建国起诉葡京宾馆至法院（2013天民初字第1316号），要求其迁出并支付房屋使用费用，后申请撤回起诉。原审法院委托常州永申房地产评估有限公司对涉案房屋租赁价格进行评估，该评估公司出具评估报告，载明估价人员现场勘查时，受条件限制，未能进入室内进行勘查，故估价结果为涉案房屋在毛坯状态下的市场租赁价格；涉案房屋在2009年9月1日至2014年2月10日期间租金每年上涨3%，2009年（4个月）租金为3307元，2010年为10222元，2011年为10529元，2012年为10843元，2013年为11168元。后该评估公司出具补充说明，载明涉案房屋带有普通装修房屋租赁价格是毛坯房租赁价格的105%，带有精装修房屋租赁价格是毛坯房租赁价格的110%。卢艳洁、韩建国为此支付评估费1700元。
原审法院至葡京宾馆进行调查，该公司职员陈述部分房间可能有客人在，尚未退房，故小河沿6号5-560、538、521、517、560号房间法院未能全部进入，原审法院承办法官进入的小河沿6号517、521、506号房间均为带装修并正常营业房间。
原审法院又查明，葡京宾馆成立于2012年11月12日，股东为李焕明、赖泽君，法定代表人为李焕明。2013年7月9日，法定代表人变更为赖泽君，2014年3月25日，股东变更为赖泽君、李戊已、赖松平。匍京典当于2007年9月14日成立，法定代表人为赖松平。
原审审理中，卢艳洁、韩建国陈述购买涉案房屋的情况与惠榴娣的陈述类似。
原审审理中，卢艳洁、韩建国提供元元公司关于涉案房屋销售广告、常州晚报刊登的涉案房屋销售广告，证明卢艳洁、韩建国购买涉案房屋时即为独立产权的精装修的酒店式公寓。葡京宾馆、匍京典当、李焕明、赖泽君提供2012年9月5日匍京典当与葡京宾馆签订的房屋租赁合同，合同约定租赁房屋坐落在常州市天宁区小河沿6号，建筑面积2113.7平方米等。
原审法院（2013）天民初字第1316号案件庭审中葡京宾馆的委托代理人陈荣昌陈述葡京宾馆占有使用小河沿6号一楼的酒店大堂，五楼、六楼作为客房、餐厅，卢艳洁、韩建国所有的房屋也在五楼，但空置未用，2008年从匍京典当处租赁该案涉案房屋即装修，装修了二、三年。本案中葡京宾馆、匍京典当、李焕明、赖泽君的委托代理人陈述葡京宾馆2012年11月对涉案房屋进行装修。
上述事实，有房屋所有权证、销售广告、常州晚报、公安机关询问笔录、评估报告、民事调解书、民事裁定书及当事人的陈述等证据证实。
原审法院经审理认为，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。卢艳洁、韩建国作为小河沿6-560号房屋所有权人，有权对妨害其实现小河沿6-560号房屋物权的行为请求排除妨害，并可以请求相关的损害赔偿。
关于涉案房屋是否为精装修。根据卢艳洁、韩建国举证的购房广告、常州晚报广告、卢艳洁、韩建国购买房屋的用途以及公安机关对惠榴娣的调查情况，卢艳洁、韩建国购买涉案房屋时应为精装修房屋。
关于是否应当支持卢艳洁、韩建国要求葡京宾馆搬出涉案房屋的诉讼请求。张孝国在公安机关笔录中陈述匍京典当2008年开始对小河沿6号（原嘉康宾馆）进行改装装修，结合葡京宾馆、匍京典当、李焕明、赖泽君庭审中的陈述、葡京宾馆于2012年11月12日成立及其他庭审查明的事实，法院认定涉案房屋系匍京典当于2008年开始对其进行改装装修，葡京宾馆成立后，由葡京宾馆占有使用涉案房屋。葡京宾馆、匍京典当、李焕明、赖泽君辩称均未占有使用涉案房屋，原审法院至葡京宾馆处调查时，小河沿6号5楼作为葡京宾馆的客房在使用。葡京宾馆在常州市天宁区人民法院（2013）天民初字第1316号案件中亦陈述小河沿6号5楼、6楼作为客房使用。现葡京宾馆无理由占有他人房屋，妨害了卢艳洁、韩建国对房屋的占有、使用，故法院对卢艳洁、韩建国要求葡京宾馆排除妨害的诉讼请求予以支持。
关于是否应当支持卢艳洁、韩建国要求匍京典当搬出涉案房屋的诉讼请求，法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，如未能提供证据予以证明，则由负有举证责任的当事人承担不利后果。因卢艳洁、韩建国未能提供证据证明匍京典当居住在涉案房屋内，匍京典当亦不予认可，且卢艳洁、韩建国审理中陈述其系担心租赁合同到期后，匍京典当成为实际使用人故请求匍京典当迁出，故法院对卢艳洁、韩建国要求匍京典当迁出涉案房屋的诉讼请求，不予支持。
关于卢艳洁、韩建国要求葡京宾馆、匍京典当将涉案房屋恢复原状。因卢艳洁、韩建国并未充分举证涉案房屋购买时装修的具体情况，故卢艳洁、韩建国要求葡京宾馆、匍京典当对涉案房屋恢复原状的诉讼请求，法院不予支持。因涉案房屋购买时的装修已被破坏并进行改装装修，涉案房屋现状为带装修，故葡京宾馆在迁出房屋时，葡京宾馆、匍京典当应保持涉案房屋目前装修状态完好，不得对现有装修进行损坏，如有损坏，卢艳洁、韩建国对此可另行主张权利。
关于卢艳洁、韩建国要求葡京宾馆、匍京典当、李焕明、赖泽君赔偿涉案房屋使用费。根据评估报告，房屋使用费应按鉴定报告确定的涉案房屋带有精装修的租赁价格计算。卢艳洁、韩建国要求匍京典当、葡京宾馆按照50元每平方米每月标准支付使用费，法院对其合理部分予以支持。卢艳洁、韩建国要求赖泽君、李焕明对上述房屋使用费承担连带清偿责任，依据不足，法院不予支持。因葡京宾馆、匍京典当的过错导致本案纠纷，故葡京宾馆、匍京典当应承担评估费及相应的诉讼费用。
综上，原审依照遂《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条的规定，判决：一、葡京宾馆于判决发生法律效力之日起十日内从位于常州市天宁区小河沿6-560号房屋内迁出。二、匍京典当于判决发生法律效力之日起十日内支付卢艳洁、韩建国2009年9月起至2012年11月11日止期间上述房屋的使用费36768.6元。三、葡京宾馆于判决发生法律效力之日起十日内支付卢艳洁、韩建国2012年11月12日起至2013年12月31日止期间上述房屋的使用费13907.3元，并支付2014年1月1日起至常州市葡京叁陆玖假日宾馆有限公司从位于常州市天宁区小河沿6-560号房屋内实际迁出之日止上述房屋的使用费（计算标准为2014年年租金为12653元，以后每年递增3%）。四、匍京典当、葡京宾馆于判决发生法律效力之日起十日内支付卢艳洁、韩建国鉴定费1700元。五、驳回卢艳洁、韩建国的其他诉讼请求。
上诉人葡京宾馆不服原审判决，向本院提起上诉称，原审判决根据被上诉人提供的元元公司关于涉案房屋销售广告、常州晚报刊登的涉案房屋销售广告，被上诉人购买房屋的用途以及公安机关对惠榴锑的调查情况和原审承办法官到上诉人处的调查，从而判决上诉人向被上诉人返还房屋并向被上诉人支付从2012年11月12日起按精装修房屋标准计算的占有使用费属认定事实不清，上诉人的理由有：1、根据公安机关对惠榴锑的调查情况可以看出被上诉人的涉案房屋从2008年开始即是一个没有收益的闲置的半拉子工程，并且上诉人于2012年对常州市匍京典当有限公司租赁给上诉人的小河沿6号5楼房屋进行装修时该涉案房屋即是未装修的房屋，装修公司可以作证。2、上诉人在2012年8、9月份对匍京典当租赁给上诉人的房屋装修的进行过程中得知涉案房屋不是匍京典当所有后即对涉案房屋进行了空置未用。由于小河沿6号房屋由常州市葡京物业管理有限公司负责管理，上诉人在2012年9月份找到上诉人后，上诉人即叫被上诉人找葡京物业负责人张孝国，但是由于被上诉人拖欠了葡京物业的物业管理费、公共设施费至今未付，故该涉案房屋由葡京物业空置，上诉人自始至终没有使用被上诉人的房屋。综上，上诉人并没有占用被上诉人的房屋，被上诉人的涉案房屋不带有精装修房屋，相反上诉人对被上诉人的房屋进行了装修，被上诉人还应向上诉人支付相应的装修补偿款。故上诉人请求依法驳回被上诉人的诉讼请求，以维护上诉人的合法权益。
上诉人匍京典当不服原审判决，向本院提起上诉称，上诉人从未占有使用过上诉人的房屋，原审判决根据2012年9月1日常州市公安局局前街派出所对张孝国所做的询问笔录就认定上诉人于2009年起开始占有使用被上诉人的房屋从而判决上诉人向被上诉人支付从2009年9月至2012年11月的房屋占有使用费属认定事实不清，证据不足。本案的主要焦点为：1、上诉人是否委托张孝国、张孝国是否能够代表上诉人处理与被上诉人的涉案房屋纠纷？2、葡京宾馆与上诉人是否有法律上的关联关系？3、上诉人有没有装修和占有使用被上诉人的涉案房屋？4、上诉人与被上诉人有没有法律上的关系？1、张孝国不是上诉人的员工也不为上诉人工作，上诉人的代理人在原审庭审过程中也再三声明张孝国不是上诉人的员工，与上诉人既无工作关系也无委托关系，上诉人没有委托张孝国代表上诉人到局前街派出所处理涉案房屋，派出所也没有张孝国代表上诉人的任何法律文件，直至被上诉人以上诉人占用被上诉人涉案房屋为由向人民法院对上诉人提起诉讼之前上诉人也不知道张孝国以上诉人名义到派出所处理涉案房屋，派出所也从未向上诉人核实过张孝国是上诉人的什么人，张孝国作为个人在没有得到上诉人授权委托的情况下不能、也无权代表上诉人。上诉人与被上诉人之间没有任何瓜葛，上诉人之前没有与被上诉人见过面也根本不认识被上诉人，上诉人只是购买了小河沿6号5楼大部分房屋的业主，上诉人与被上诉人等小业主充其量仅仅是邻居关系，上诉人与被上诉人之间不存在纠纷、也不可能有纠纷。张孝国怎么会代表上诉人去处理与上诉人毫不相干的所谓纠纷呢？张孝国2012年9月1日在派出所陈述的所谓事实是他的个人行为，与上诉人在法律上不存在任何关系，上诉人对张孝国的乌有笔录不予认可。现在张孝国说他当时误解了主体、在派出所所做的询问笔录中所陈述在上诉人处工作纯属是个误会。张孝国愿意到法庭当庭作证纠正当时的口误，并且张孝国的笔录是在调解纠纷时所作的陈述，依法不能作为证据使用。2、上诉人不是葡京宾馆的股东，这一点可以从工商行政局登记的葡京宾馆的工商营业执照登记查询就可得知。上诉人没有投资、装修、经营。3、被上诉人等小业主所称的葡京宾馆，也与上诉人之间无任何隶属法律关系和投资关系，上诉人没有被上诉人小业主所声称的上诉人从2009年就开始装修和占有、使用涉案房屋的事实，上诉人从2009年起至今在的资金账户和财务报表都没有被上诉人小业主所声称的上诉人从2009年就开始装修的资金投入记载，现在上诉人向法庭提供从2009年起的财务报表予以证明上诉人没有投资、装修葡京宾馆的事实。3、上诉人2009年将上诉人依法取得的合法拥有的房屋租赁给了葡京宾馆，现在上诉人向法庭提供与葡京宾馆签订的房屋租赁合同和开具给葡京宾馆的正规房屋租金税务发票等有力证据予以佐证。4、张孝国是常州市葡京物业管理有限公司的员工，葡京物业对小河沿6号房屋的从事日常安保、保洁等管理事宜。上诉人没有投资、入股、经营葡京宾馆、更没有装修被上诉人的房屋，如果上诉人投资、装修了葡京宾馆，上诉人的账户上就要有这笔装修款的支出，现在上诉人向人民法院提供公司财务报表，证明上诉人没有对葡京宾馆进行投资和支付装修费用的代价。被上诉人在上诉人与被上诉人既没有合同关系也没有其他法律关系的情况下将完全不知情的上诉人作为被告告上了法庭，原审法院在没有调取上诉人财务报表，没有查清上诉人是否对葡京宾馆进行投资和支付装修费用代价的前提下判决上诉人向被上诉人支付房屋占有使用费在实体上和程序上没有任何事实和法律依据，纯属无中生有，诬告上诉人。综上，上诉人认为上诉人没有委托张孝国，张孝国也无权代表上诉人，上诉人没有实施占用、使用被上诉人的房屋等妨害被上诉人作为小河沿6号5楼涉案房屋的所有权人实现物权的行为，被上诉人请求上诉人排除妨害并请求相关的损害赔偿无任何事实和法律依据，原审判决认定上诉人从2009年9月起占有被上诉人房屋属认定事实不清，证据不足。故上诉人请求依法驳回被上诉人全部诉讼请求，以维护上诉人的合法权益。
被上诉人卢艳洁、韩建国答辩，一审查明事实清楚，证据充分，要求二审维持原判，驳回上诉人上诉请求。
原审被告李焕明、赖泽君未提交书面答辩意见。
各方当事人向原审法院提交的证据均已随案移送本院。二审中匍京典当向本院提交张孝国的申明，张孝国全日制劳动合同书，张孝国的就业证，保险交费清单，用以证明张孝国是葡京物业的负责人，不是匍京典当的员工。葡京宾馆同意匍京典当的举证意见。卢艳洁、韩建国认为上诉人提交的证据不属于本案新证据，一审中完全可以提交但其并未提交，而且现在张孝国是葡京物业公司的法定代表人，这个物业公司本身也是赖泽君、李焕明的，本来就是有利害关系。李焕明作为法人有很多与葡京有关的公司，葡京物业公司、匍京典当、葡京叁陆玖、中联假日酒店其实实际控制人都是李焕明、赖泽君，我们认为张孝国在公安所作的笔录是2012／9／1做的，2012／8／15我们报案，2008、2009年他们在装修时我们去找过他们，当时只有装修的工人在，我们不知道是谁在装修，工人说老板说了装修好后会给你们说法的，后来我们去住了一天，开了一张发票，给我们开的是中联假日商业大厦有限公司的发票，所以第一次起诉2012／12我们诉的是中联假日商业大厦有限公司。这份劳动合同及变更协议没有经过社保备案，仅是他们双方签订的合同。本院认为，匍京典当提交的证据仅能证明2012年张孝国在局前街派出所做谈话笔录时身份登记的工作单位为匍京典当存疑，但鉴于匍京典当、葡京宾馆、葡京物业及亚太电通等一系列公司之间有一定的关联性，不能据此排除张孝国兼任匍京典当相关职务的可能性，更不能据此认定张孝国当年陈述内容的真实性，故上述证据不能作为本案二审认定案件事实的证据采信。本院经审查认为，原审判决认定的案件事实正确，本案二审认定的案件事实与原审判决一致。
本院认为，上诉人匍京典当称其未投资葡京宾馆、当年也未装修涉案房屋，葡京宾馆称卢艳洁、韩建国的房屋不是精装修房屋、卢艳洁、韩建国尚需向其支付装修费用等，从卢艳洁、韩建国提交的购房资料等可以认定当时所购房屋为装修后的房屋，匍京典当、葡京宾馆无证据证明邵峰将其名下与卢艳洁、韩建国相邻房屋折抵给匍京典当时，本案所涉房屋均未装修，虽然除张孝国当年在公安机关的陈述外无直接证据证明本案所涉房屋在2008年时由匍京典当开始装修，但由于匍京典当获抵的其他相邻房屋均在装修，即使不是匍京典当装修，其也应该知道实际装修人，其有条件举证证明实际装修人而未向一二审法院提交，原审判决依据葡京宾馆在他案中的陈述及张孝国在公安机关调查时的陈述，认定本案所涉房屋系匍京典当在2008年开始装修的事实，符合民事诉讼优势证据的认定标准，并无不当。匍京典当、葡京宾馆未经卢艳洁、韩建国同意即装修、使用其房屋，原审判决判令两公司分别支付相关费用、将涉案房屋交还卢艳洁、韩建国正确。综上所述，上诉人葡京宾馆、匍京典当的上诉理由不能成立，本院不予支持，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1067元，由上诉人葡京宾馆负担293元、匍京典当负担774元。葡京宾馆预交二审案件受理费1825元，剩余1532元由本院退还葡京宾馆。匍京典当预交案件受理费1825元，剩余1051元由本院退还匍京典当。
本判决为终审判决。
审 判 长 段若鹏
审 判 员 罗希夷
代理审判员 周韵琪
二〇一五年十一月四日
书 记 员 陈 娟