广西壮族自治区德保县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）德民二初字第166号
原告罗某某，个体户。系“德保县美廉百货超市”的业主。
委托代理人陈某，广西中司律师事务所律师。
被告某酒厂。住所地：德保县城关镇南隆大街***号。
法定代表人农某某，厂长。
被告广西某房地产开发有限公司，住所地：广西壮族自治区南宁市良庆区大沙田五岭住宅区。
法定代表人俞某某，董事长。
被告广西某某房地产开发有限公司，住所地：广西壮族自治区德保县城关镇南隆大街100号。
法定代表人俞某某，董事长。
委托代理人梁某某，系广西某某房地产开发有限公司的职工。
原告罗某某与被告某酒厂、被告广西某房地产开发有限公司、广西某某房地产开发有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，于2015年1月7日作出（2013）德民二初字第465号民事判决书，判决后，原告罗某某不服，向百色市中级人民法院提起上诉，百色市中级人民法院于2015年8月5日同（2015）百中民一终字第519号民事裁定书，撤销德保县人民法院（2013）德民二初字第465号民事判决，发回重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，书记员黄任庆担任法庭记录，公开开庭进行了审理。原告罗某某的委托代理人陈某，被告广西某某房地产开发有限公司的委托代理人梁某某到庭参加诉讼。被告某酒厂、被告广西某房地产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2003年10月26日，原告与被告酒厂签订房屋租赁合同，合同约定：原告租赁被告广西某酒厂黑糯米车间底层七间房屋作为商业门面使用，租期为10年（2004年1月1日起至2013年12月31日止，之后又顺延至2014年3月31日止）。合同签订后，原告对租赁的房屋进行了装修，并于2004年3月13日以“某美廉百货超市”名称开业经营。几年来超市已发展成为广西某一家知名零售企业，2011年度超市实际销售收入总额达8653634.84元（日均销售收入23708.58元），利润达1190401.38元（日均利润达3261.37元）。
2011年11月17日，原告接到广西某房地产开发有限公司的书面通知，其要求原告于2011年12月31日前搬离其租赁的房产。接到该通知后，原告曾多次找到广西某公司，请求协商解决房屋租赁合同和赔偿问题，但被告广西某房地产开发有限公司无视原告诉求，坚持按其意愿行事，并于2012年2月7日起在原告的超市大门前修建围墙，原告的经营活动被迫中止。为了制止被告广西某房地产开发公司的违约行为，原告曾多次口头或书面向广西德保县县委、县人民政府及相关部门报告，均没有结果。因此，被告广西某房地产有限公司于2012年2月25日将原告租赁的房屋完全拆除，造成原告还有2年零43天的租赁合同期限无法履行，可得利益损失共计2521039.01元，后变更为2400165元。
原告认为，原告与被告某酒厂签订的房屋租赁合同是合法有效的，具有法律约束力，双方应共同遵守，被告广西盛象房地产开发有限公司通过拍卖的方式取得该土地使用权，对原告的房屋租赁合同应当继续履行，可被告广西某房地产开发有限公司不继续履行房屋租赁合同，将该房产拆除侵害了原告的合法权益，因此特向法院起诉，要求判令各被告连带赔偿原告经济损失2400165元（按原告还有2年零43天的租赁合同期限无法履行，可预期的利益计算）。
被告广西某房地产开发有限公司辩称，一、被告广西某房地产开发有限公司是通过拍卖的形式获得被告某酒厂的涉案房产，全部价款已经付清；二、被告在获得该房产时，被告某酒厂以及拍卖公司均未披露该房地产已经租赁给原告；三、涉案房产已经于1993年抵押，后经百色市中级人民法院判决确认该抵押，因此被告某酒厂与原告签订的房屋租赁合同不能对抗原告获得该房地产的物权。综上所述，被告广西某房地产开发有限公司对涉案房地产行使权利有事实和法律依据，请求法院驳回原告对被告的诉讼请求。
被告广西某某房地产开发有限公司辩称，一、广西某某房地产开发有限公司取得原某酒厂地块进行房地产开发，是经南宁市中级人民法院委托广西利盛拍卖有限公司对某酒厂房产及土地使用权等进行拍卖，于2010年11月5日通过公开竞价的方式取得，是完全合法、有效的。某房地产公司在此地块进行开发是行使自己的正当权利，理应受到法律的保护。二、某酒厂于1993年10月8日与中国工商银行德保支行签订《财产抵押契约》，将本厂房屋内房产、机械设备、以及其他财产抵押给工行。百色市中级人民法院于1999年10月22日作出（1999）百经初字65号民事判决，确认双方签订的抵押合同有效。2006年11月8日，百色市中级人民法院裁定查封某酒厂的全部土地、厂房、机械设备及各种建筑物。三、原告罗某某于2003年10月26日与某酒厂签订的租赁合同时，某酒厂的房产已经抵押给工行，抵押的财产是不能租赁的，罗某某与某酒厂签订的租赁合同为无效合同，而无效合同从签订之日起就不受到法律保护。四、依据最高人民法院《关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六十六条第一款：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具约束力”。我公司通过公开拍卖方式获得涉案房产所有权及土地使用权，在处分涉案房产时，我公司并无过错，不应承担法律后果，请法院驳回原告的诉讼请求。
被告某酒厂没有答辩也未向法庭提供证据。
本案的争议焦点为：1、原告与某酒厂签订的租赁合同是否有效？2、原告要求各被告赔偿损失是否有事实和法律依据。
原告向法庭提交如下证据：1.原告身份证，拟证明原告主体资格；2.房屋租赁合同，拟证明各方的权利、义务；3.补充协议，拟证明各方的权利、义务；4.通知，拟证明被告存在违约事实，即2011年11月17日原告才收到该通知；5.请求制止侵权报告，拟证明原告曾向德保县人民政府报告，报告的时间是2012年6月2日，广西某公司存在违约的事实；6.企业信息查询单，拟证明被告主体资格；7.广西科桂司法鉴定中心的司法鉴定书，拟证明原告因租赁合同期限提前终止造成的营业利润损失为2400165元，每年损失为1133325元（均未扣除所得税）；8.工商营业执照，拟证明原告的营业合法；9.广西利盛拍卖有限公司拍卖成交确认书，拟证明广西某公司通过拍卖取得某酒厂土地使用权；10.南宁市中级人民法院执行裁定书（2009）南市执字第126-5号，拟证明法院拍卖某酒厂土地使用权，购买人是广西盛象公司；11.建设用地规划许可证，拟证明德保盛象公司已经办理了德保县酒厂土地建设规划许可；12.建筑工程施工许可证申请表，拟证明某某公司申请建筑工程施工许可的事实；13.（工商局）企业基本信息电脑咨询单，拟证明广西某公司主体资格和法人代表是俞某某，某某公司开发的土地是涉案的房地产；14、补充提交数据光盘一张（拟证明原告年销售额及利润情况）；15、税收通用完税证（拟证明纳税情况）。
被告广西某某房地产开发有限公司对原告提交的证据质证意见如下：对证据1没有异议；对证据2、3，合同的存在是客观的，但对合同的效力不予认可；对证据4的真实性无异议，对其证明内容有异议；对证据5的真实性没有异议，对其证明内容有异议；对证据6没有异议；对证据7、8，其是否真实无法核对；对证据9、10、11、12、13的客观性、合法性没有异议；对证据14不予质证；对证据15认为是原告向税务机关纳税，与被告无关。
被告广西某某房地产开发有限公司提供以下证据：1.德保县房管所证明（拟证明原告与某酒厂签订合同后未到房产部门登记，租赁合同无效）。
原告对被告广西某某房地产开发有限公司提供的德保县房管所证明，认为已经超过举证期限，对这份证据的真实性不予认可。
被告某酒厂、广西某房地产开发有限公司未到庭参加诉讼，亦未提交证据，视为放弃答辩及举证质证的权利。
本院认为原告提供的证据1、2、3、4、5、6、9、10、11、12、13，被告对其真实性无异议；被告提供的证据，原告对其真实性均无异议，本院对上述证据予以采信，作为认定本案事实之依据。对原告提供的证据7，该证据虽然是原告单方提供的对其预计营业损失的鉴定每年为1133325元，依据本院庭后向德保县地税局查询的，原告2009年-2011年的报税记录显示其报税后三年年平均纯收入为393203.12元，两者相差较大，故对该鉴定不予认定；对证据8，该证据来源合法、内容真实，本院予以采信；对原告补充提交的证据14、15，因被告广西某某房地产开发有限公司不同意质证，而这两份证据也不能证明原告的实际损失，因此，这两份证据本院不予以采信。
依据本院采信的证据以及庭审笔录，本院确认以下法律事实：2003年10月26日，原告与被告某酒厂签订房屋租赁合同，合同约定：原告租赁被告某酒厂位于德保县城关镇南隆街100号的黑糯米车间底层七间房屋使用，租期为10年（2004年1月1日起至2013年12月31日止，之后双方于2004年3月13日签订《补充协议》，约定租期顺延三个月，至2014年3月31日止），每年租金为7万元，原告于2003年11月2日预付3年租金21万元，合同中还约定了违约责任，即：1、出租方未按合同规定向承租方交付合乎要求的房屋的，负责赔偿10%；2、出租方未按时交付出租房屋供承租人使用的，负责偿付违约金10%。合同签订后，原告对租赁的房屋进行了装修，并于2004年3月13日以注册登记号为“德保县美廉百货超市”的个体工商户开业经营，之后于2007年6月1日支付3年租金21万元，2010年4月6日支付1年租金7万元，但却于2011年7月25日支付至2011年12月31日的租金54000元给当时涉案房产的管理人南宁泰石投资有限责任公司。
另查明，被告某酒厂于1993年10月8日与中国工商银行百色地区德保县支行（以下简称工行）签订《财产抵押契约》（该合同经德保县公证处公证），将包括涉案房屋在内房产、机械设备及其他财物抵押给工行。由于被告某酒厂未按期还款，工行起诉至百色市中级人民法院，百色市中级人民法院于1999年10月22日作出（1999）百经初字第65号民事判决，判决被告某酒厂偿还贷款本金1859.3万元，支付利息1881万元等，同时还确认双方签订的抵押合同有效，工行对被告某酒厂抵押的财产享有优先受偿权。该判决生效后经债权人向百色市中级人民法院申请执行，2006年11月8日，百色市中级人民法院作出裁定查封被告某酒厂位于德保县城关镇南隆街100号全部土地、厂房（包括涉案房屋）、机械设备及各种建筑物，查封期间任何人不得转移、隐藏、毁损、变卖、租赁等处分被查封的财产。广西明基伟业房地产开发有限公司是上述判决债权的最后受让人，经该公司再次申请执行，2010年6月11日南宁市中级人民法院委托广西利盛拍卖有限公司对包括涉案房产及土地使用权等进行拍卖，2010年11月5日广西某房地产开发有限公司通过公开竞价的方式取得了包括涉案房产及土地使用权的相关标的。
2011年11月11日，广西某房地产开发有限公司书面通知原告按其缴纳房租的截止日期即2011年12月31日撤离涉案房产，原告不同意，被告广西某房地产开发有限公司遂于2012年2月7日起在原告的超市大门前修建围墙，原告遂中止经营活动最后搬离。被告广西某房地产开发有限公司于2012年2月25日将涉案房屋完全拆除。现被告广西某房地产开发有限公司将公开竞价所得的土地使用权，由广西某某房地产开发有限公司用于房地产开发。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，应认定为有效合同。但在签订合同时，被告某酒厂未告知原告用于出租的房屋已抵押的事实，其行为明显存在过错，构成单方违约，应承担相应的违约责任。但原告提出要求被告赔偿经济损失2400165元的主张，因该损失只是原告单方委托鉴定机构对终止合同后的预期利润，不是原告的实际损失。因此，原告提出的这一赔偿数额，本院不予支持。根据双方在合同中约定：出租方未按合同条款规定向承租人交付合乎要求的房屋的，负责赔偿10%。虽然双方约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，但该约定没有明确以何种损失为基础，结合本案实际，应以双方约定的租金作为赔偿损失的基础，由被告某酒厂赔偿原告70000元。原告提出要求被告广西某房地产开发有限公司、广西某某房地产开发有限公司连带赔偿经济损失的主张，因用于出租的房屋在出租前已经抵押，而被告广西某房地产开发有限公司是通过法院拍卖取得的，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条第一款的规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”。因此，原告与被告某酒厂签订租赁合同，对被告广西某房地产开发有限公司不具有约束力，被告广西某房地产开发有限公司有权解除涉案房屋的租赁合同。因此，原告要求被告广西某房地产开发有限公司连带赔偿原告的经济损失的主张，本院不予支持。被告广西某房地产开发有限公司将其取得的涉案房产交由被告广西某某房地产开发有限公司进行开发，其与本案没有直接的利害关系，原告要求其承担连带责任没有事实和法律依据，本院亦不予支持。
综上所述，依照《中华人民共国合同法》第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十八条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、由被告某酒厂支付原告罗某某违约金70000元；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
本案受理费26002元，由原告罗某某负担20002元，被告某酒厂负担6000元。
上述应付款项，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于百色市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内，预交上诉费（上诉费视当事人提出的上诉请求数额确定），（户名：待结算财政款项
-----法院诉讼费专户，账号：60×××97，开户行：中国农业银行百色分行营业部）。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 黄 涛
人民陪审员 梁普忠
人民陪审员 黄彩月
二〇一六年五月九日
书 记 员 黄任庆