上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终1159号
上诉人（原审被告）姜培煜，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市松江区XX路XX号XX室。委托代理人孙成，上海大邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）龚少博，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市黄浦区XX路XX号。委托代理人赵海勇，上海骏丰律师事务所律师。上诉人姜培煜因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2015）长民三（民）初字第515号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月19日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审认定，上海市长宁区XX路XX号一楼713-5号商铺产权人为上海甲服务合作公司。2004年3月22日，上海乙房产咨询管理有限公司与上海甲服务合作公司签订了《房屋租赁合同》。2011年11月1日，上海乙房产咨询管理有限公司（甲方）与姜某某（乙方）就涉讼房屋签订了《房屋租赁合同》，租赁期限自2011年11月1日至2015年10月31日止。合同第六条约定租金的支付期为先付后用，每三个月支付一次，每次支付金额为当年年租金的四分之一。每年的3月1日、6月1日、9月1日、12月1日之前五个工作日付清该季度租金。合同第十三条约定乙方延迟支付任何租金或应付费用超过5天，甲方可以终止合同。合同第十五条约定乙方未按时支付租金或应付的费用5天以上的，经甲方书面通知后5天内仍未纠正的，甲方有权终止合同，收回房屋，甲方可没收乙方已支付的租赁保证金。2014年4月20日,姜某某出具委托书，授权姜培煜办理房屋转租手续。2014年4月21日，姜培煜（甲方）将涉讼房屋的部分区域分租给龚少博（乙方），并签订了《房屋租赁合同》。合同约定，房屋租赁期自2014年5月11日起至2019年5月10日止。合同约定2014年5月11日至2015年5月10日月租金为人民币（下同）55,000元整，2015年5月11日至2016年5月10日月租金为40,000元整，2016年5月11日至2019年5月10日月租金为44,000元。租金支付原则为先付后用。每三个月支付一期租金，乙方应于2014年5月11日前，支付首期租金165,000元，即2014年5月11日至2014年8月10日租金。乙方必须在每期到期前7天支付下期租金。每逾期一日，乙方需按照欠付租金的千分之五向甲方支付滞纳金。甲方收到乙方所交租金后，应向乙方提供收款凭证。合同第五条约定甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，金额为80,000元。合同第8-2约定，乙方在租赁期间内有下列情形之一的，视为乙方违约，甲方可书面通知乙方解除合同，没收房屋租赁保证金，要求乙方赔偿实际发生的损失，并无条件收回该房屋。1、…2、乙方未支付到期租金累计三十日的。3、乙方超过两个月以上不支付水、电费，或未取得甲方同意转租第三方，甲方有权终止合同。合同第10-1约定，若出租方在承租方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为出租方违约，负责赔偿违约金人民币160,000元（含保证金80,000元）。合同第10-2条约定若承租方在出租方没有违反本合同的情况下，提前解除合同，视为承租方违约，承租方负责赔偿违约金80,000元。后龚少博诉至法院，要求判令：一、确认双方签订的房屋租赁合同于2015年2月17日解除；二、姜培煜在龚少博结清水、电、煤气费用后返还保证金80,000元；三、姜培煜返还商铺转让金235,000元；四、姜培煜赔偿装修损失63,700元；五、姜培煜赔偿厨房设施不动产损失120,600元；六、姜培煜赔偿租房中介费用20,000元和商铺营销投入损失19,700元。第五项诉讼请求后变更为判令姜培煜赔偿厨房设施不动产损失117,200元。原审再认定，2014年4月21日，龚少博支付房租押金80,000元。同日，龚少博支付转让金100,000元，收款事由为XX路XX号一楼713-5号转让金。同日，龚少博支付2014年5月11日至2014年8月10日租金165,000元。2014年8月3日、2014年8月17日、2014年11月5日、2014年11月29日，龚少博向姜培煜转账共计330,000元，为2014年8月11日至2015年2月10日的租金。原审庭审中姜培煜确认上述钱款均已收到。原审庭审中，龚少博提供了张贴在涉讼房屋上的“终止合同通知”复印件并提供了现场照片。内容为：致姜某某/上海XX路XX号一楼713-5租户，抄送姜培煜。我司于2015年2月10日委托上海鼎善律师事务所发函，通知你方于收到律师函三天内全额支付由你方租用上海长宁区XX路XX号一楼713-5房屋的2014年12月至2015年2月租金及按租赁合同规定的逾期缴费的滞纳金；否则将会终止与你方的租赁合同，并追究你方违约责任和赔偿我方损失。至今尚没收到你方支付任何费用，故你方已单方严重违反合同，该租赁合同终止。现要求你方于2015年2月25日前清空及返还该租赁房屋…。落款日期2015年2月17日，落款及盖章单位为上海XX酒店乙管理有限公司（以下简称乙公司）。原审又认定，2015年2月24日，姜培煜向龚少博发送催缴租金的通知EMAIL，主要内容为：现通知你方收到此通知3日内，全额支付租金及滞纳金，否则将终止租赁合同并追究责任，赔偿损失。2015年3月9日，姜培煜向龚少博发送合同终止通知书EMAIL，主要内容为：因未收到租金，并发现龚少博拖欠水、电、煤费用，故通知龚少博租赁合同于2015年3月10日解除，并要求龚少博在2015年3月13日前支付租金等费用。2015年3月16日，姜培煜通过EMAIL和邮寄等形式向龚少博发送了催缴租金等费用的律师函。对于上述三份EMAIL，姜培煜在公证处进行了公证。龚少博陈述均没有收到。2015年2月26日，乙公司（甲方）与姜某某（乙方）签订了《房屋租赁确认书》，内容为乙方确认将足额向甲方支付至2015年3月10日的租金，双方确认双方的租赁关系合法有效。本确认书出具后，双方可就2015年3月11日以后乙方继续承租甲方的租赁房屋并按租赁合同的约定支付租金具体事宜另行书面协议约定。2015年2月27日，龚少博报警，新华路派出所接警处置，110接处警登记表显示简要情况为民警到场后了解，报警人龚少博与房东蒋某某发生租赁纠纷，告知自行通过法律途径解决。2015年3月11日，乙公司出具收据，内容为：“于2015年3月11日，收到由姜培煜代姜某某支付上海XX酒店乙管理有限公司的现金人民币壹拾贰万肆仟元整作为2014年12月1日至2015年3月10日的部分租金，因承租方遗失押金收据，故无法返还该押金收据条，现双方同意该收据条作废，该款项作为抵冲应付租金的部分。据此，2014年12月1日至2015年3月10日房租租金全部结清。”原审庭审中，姜培煜申请证人李某出庭作证。证人证言主要内容为：证人为姜培煜的投资伙伴和女朋友。龚少博2014年10月左右就提出要结束经营。2015年2月18日，龚少博打电话给李某告知物业贴告示的事情，李某告知龚少博可以继续营业。2月底，龚少博打电话给李某称其报警了。姜培煜于2015年2月16日搬离涉讼房屋，原因为要转做麻辣烫生意。原审庭审中，姜培煜申请证人周某某出庭作证。证人证言主要内容为：证人为姜培煜甜品店的总店长。龚少博经营不善，其老板姜培煜曾让其在2014年11、12月份无偿帮助龚少博。龚少博后来提出不需要再帮他了，他要把店转了。姜培煜搬走原因为调整经营麻辣烫。原审庭审中，姜培煜申请证人马某某出庭作证。证人证言主要内容为：证人为姜培煜甜品店定西路的店长。龚少博经营不善。每月的水电费单据都是物业给其，其向龚少博收钱后和物业结算。原审庭审中，证人陈述2015年1月份的水电费龚少博隔了一段时间才支付给证人。原审庭审后补充2015年1月份的水电费龚少博并未支付给证人。龚少博认为三位证人与姜培煜有利害关系，证人证言也是相互矛盾，故不认可。原审中，2015年8月17日，上海市长宁区人民法院至龚少博与姜培煜所述的案外人蒋某某处做调查，蒋某某陈述其是物业管理人员，有时会为乙公司代管一下。经法院出示《终止合同的通知》照片，其称是乙公司让其贴在涉讼房屋门上的。其未曾驱赶过龚少博，只是问过龚少博何时走。涉讼房屋已转租给案外人。原审中，就转让金问题，龚少博陈述转让金是店面地段经营权的转让。龚少博先一次性支付了10万元，其余分12个月每月15,000元随租金支付。故转让金约定为28万元，龚少博已支付了23.5万元。第一年租金不是合同约定的55,000元/月，而是40,000元/月。龚少博对其陈述提供了上海XX事务所ＸＸ军的证明。姜培煜对ＸＸ军是双方中介的身份不予认可，陈述之所以支付转让金是因为龚少博利用了姜培煜很多装修。转让金的金额为10万元，为一次性支付。原审中，就龚少博对涉讼房屋装修的问题。姜培煜确认龚少博对厨房进行了装修，换了墙上的标志，门口的霓虹灯加了面店的名字。龚少博陈述主要是厨房部分的装修，与姜培煜陈述基本一致。双方均确认涉讼房屋早已租赁给案外人进行了重新装修。龚少博对其损失提供了装修公司的收款收据及销货清单、脱排系统收据、环评费收据、天然气安装收据、中介费收据、信息服务费收据、灯箱制作费收据、办证手续服务费收条、整补脱排系统收据等以及油水分离器发票、天然气设计发票。原审中，就合同约定的违约条款问题。龚少博陈述合同约定了如姜培煜违约，赔偿其16万元（包含8万元保证金），并表示只要姜培煜违约导致合同解除，当然应该适用该条约定，只不过认为违约金过低，所以以实际损失来计算违约金。姜培煜认为如果其违约，应根据合同约定，赔偿违约金8万元。原审中，对于事情的经过，龚少博陈述为：2015年1月份就知道姜培煜拖欠乙公司租金的事情。姜培煜于2015年2月15日搬离涉讼房屋，之后蒋某某天天来店里赶龚少博走，还说要断水断电。同年2月18日，其告知姜培煜乙公司贴了终止合同的通知。同年2月27日，蒋某某来店里赶人，龚少博无法营业，姜培煜也电话告知让其搬走，所以龚少博就报警了，在警察的协调下，龚少博承诺2015年3月2日搬离，实际上其于2015年3月1日就搬离了。龚少博对于姜培煜已与乙公司签订《租赁确认书》的事情并不知晓。对于事情的经过，姜培煜陈述为：其应在2014年12月向乙公司支付下一期租金，但实际在2015年3月才付清。姜培煜自认其行为已经达到了与乙公司终止合同的条件。对于拖欠乙公司租金的事情，姜培煜曾于2015年1月告知过龚少博。姜培煜因想重新装修，转做麻辣烫生意，于2015年2月16日搬离涉讼房屋。同年2月18日，姜培煜得知乙公司在涉讼房屋处贴通知的事情，但是通知的具体内容不知道。当时告知龚少博可以继续经营。同年2月26日，龚少博和蒋某某发生了矛盾。同日，姜培煜告诉蒋某某已经和房东达成共识，但是蒋某某说还没有收到乙公司的通知。同年2月27号，是龚少博主动报警，并不是因为蒋某某的驱赶才报警的。经与乙公司协商后，姜培煜姐姐姜某某与乙公司于2015年2月26日签订了《租赁确认书》，对此姜培煜已电话通知过龚少博。姜培煜确认在2015年3月7日时，龚少博已搬离。龚少博搬离后还留下了排烟管道。姜培煜于2015年3月11日结清涉讼房屋的煤气费及水、电费。原审认为，龚少博与姜培煜签订的租赁合同系双方真实意思表示，应为合法有效，双方应当恪守履行。原审庭审中，双方均认可合同已经解除，但对合同解除后违约责任归属及合同解除的时间未能达成一致。首先，就转让金及租金的金额。法院认为合同已明确约定，第一年租金为55,000元，且龚少博提供的房租收据165,000元中收款事由也显示为2014年5月11日至2014年8月10日租金。此外，龚少博并不能提供充分的证据证明月租金55,000元中包含15,000元的转让金。综上所述，法院认定本案转让金金额为一次性支付的10万元，第一年月租金为55,000元。其次，就违约责任的归属问题。法院认为，第一，姜培煜拖欠租金及先于龚少博搬离的行为使得龚少博对姜培煜履行合同的能力产生不安；第二，物业人员蒋某某与龚少博在2015年2月26日曾发生矛盾。姜培煜称在与上家和解后，就此事告知过蒋某某，蒋某某说还没有收到乙公司的通知。蒋某某也表述曾询问过龚少博何时搬走，综合龚少博因租赁纠纷报警等情形，法院认为因姜培煜拖欠乙公司租金的行为，确使龚少博继续使用涉讼房屋受到阻碍并受到案外人的驱赶；第三，姜培煜拖欠乙公司租金的行为已达到了其与乙公司间合同的约定终止条件且乙公司也于2015年2月17日发出终止合同的通知，要求租户在2015年2月25日前搬离涉讼房屋。虽经姜培煜事后协调，姜培煜与乙公司于2015年2月26日确认了租赁关系，但客观上租赁关系仅延续到2015年3月11日，与龚少博与姜培煜之间租赁合同约定到期日2019年5月10日也相去甚远。同时，姜培煜与乙公司的自行约定并不能对抗第三人龚少博，且姜培煜并无充足的证据证明姜培煜在龚少博搬离前已经将此事告知了龚少博，故龚少博仍有理由相信双方间的合同已经丧失了继续履行的基础。综上所述，法院认为姜培煜的行为已达到了根本性违约的程度，违约责任在于姜培煜。龚少博搬离涉讼房屋的行为视为龚少博行使租赁合同的解除权。在此情况下，龚少博未在合同约定的时间点与姜培煜进行租金及水、电结算并不构成根本性违约，拖欠煤气费的后果也无合同约定，故姜培煜不能以此作为解约的理由。根据保证金的性质，龚少博在结清水、电、煤气费用及租金的情况下要求姜培煜返还保证金于法有据，法院予以支持。因龚少博对其3月1日搬离未提供相应的证据。故法院以姜培煜自认的2015年3月7日为准，确认龚少博与姜培煜之间签订的租赁合同于2015年3月7日解除。因姜培煜违约，租赁合同解除后，100,000元的店铺转让金应按未使用的时间与合同约定的租期比例退还给龚少博，故姜培煜应退还给龚少博转让金83,630.14元。虽龚少博对装修、固定投入等损失的价值、使用折损等情况并未提供充分的证据，难以确定损失的具体金额；但龚少博与姜培煜一致认可龚少博对涉讼房屋尤其是对厨房进行过装修，还安装、开通了煤气设备；姜培煜陈述龚少博搬离后还留下了排烟管道。综合双方庭审陈述，如一方违约，应当适用租赁合同中有关违约金的约定。法院酌情支持龚少博的各类损失以当事人合意的合同约定即姜培煜退还保证金8万元，支付违约金8万元为宜。原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条之规定，于二○一五年十一月二十六日作出判决：一、龚少博与姜培煜就上海市长宁区XX路XX号一楼713-5号的商铺签订的《房屋租赁合同》于2015年3月7日解除；二、姜培煜应在龚少博结清上址房屋欠付的租金、水、电、煤气费用后十日内返还龚少博保证金人民币80,000元；三、姜培煜应于判决生效之日起十日内返还龚少博商铺转让金人民币83,630.14元；四、姜培煜应于判决生效之日起十日内赔偿龚少博装修、厨房设备等损失人民币80,000元；五、驳回龚少博的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币9,190元，由龚少博负担人民币5,054.50元，由姜培煜负担人民币4,135.50元。判决后，姜培煜不服，上诉于本院，诉称:被上诉人未依约支付租金且擅自搬离，构成违约；上诉人通知被上诉人于2015年3月10日解除合同；上诉人没有违约，不应返还保证金；转让金的作用是被上诉人使用上诉人的店铺装修及桌椅等；被上诉人的损失系其因经营不善而擅自搬离所致，且被上诉人实际已搬离厨房设备，又未能提供足够证据证明其所主张的厨房装修损失，故要求二审法院撤销原审判决主文第一、二、三、四项，改判双方间的《房屋租赁合同》于2015年3月10日解除。被上诉人龚少博辩称:被上诉人于2015年3月1日搬离；合同第十条第一款对于保证金有约定，上诉人构成违约，应返还保证金；转让金系指承租权，覆盖整个承租期间，合同因上诉人的违约而终止，其应承担相应分摊部分的转让金；被上诉人经上诉人同意而装修，花费40多万元，烟道、排烟系统无法撤离，应予赔偿，故不同意上诉请求。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，姜培煜自认姜某某一方欠付租金，且已达到与乙公司终止合同的条件；乙公司张贴于涉讼房屋的“终止合同通知”及蒋某某的调查笔录均反映出龚少博继续使用涉讼房屋确有障碍；之前姜某某虽与乙公司确认双方间租赁关系合法有效，但未有证据反映龚少博对此知情，且事实上2015年3月11日后，姜某某与乙公司间的租赁合同已解除。综上而言，龚少博搬离涉讼房屋有正当理由，不构成违约，原审以姜培煜确认的龚少博搬离日为合同解除日，并无不妥，可予维持。鉴于本案违约责任在于出租人一方，故在合同提前终止后，姜培煜理应向承租人龚少博返还保证金。至于双方争议之转让金，本院认为，涉讼合同因姜培煜违约而提前终止，直接形成损失，原审参考租期判决姜培煜返还合同未履行期间对应之转让金，公平合理，应予维持。原审中，双方一致确认龚少博对涉讼房屋的厨房部分进行了装修，且龚少博已举证证明其装修及不能搬离厨房设备之损失，故本院认为，原审酌定之损失赔偿额，在现有证据条件下属合理妥当，可予维持。综上所述，姜培煜关于撤销原审判决主文第一、二、三、四项，改判双方间的《房屋租赁合同》于2015年3月10日解除的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币3,572.60元，由上诉人姜培煜负担。本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 蒋辉霞
审判员 许 京
二〇一六年三月二十八日
书记员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……