温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温鹿民初字第2472号
原告（反诉被告）：陈松长。
原告（反诉被告）：周国兰。
委托代理人：洪建政。
被告（反诉原告）：冯晓东。
委托代理人：吴建金、金晓文。
原告陈松长、周国兰为与被告冯晓东房屋买卖合同纠纷一案于2015年12月23日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理。审理期间，被告冯晓东提出反诉，本院决定合并审理，并于2016年1月22日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈松长及二原告的委托代理人洪建政，被告（反诉原告）冯晓东及其委托代理人吴建金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈松长、周国兰诉称：原告陈松长、周国兰委托温州万豪房产营销策划有限公司（以下简称万豪房产）出售夫妻共同所有的坐落于七都街道岛中岛别墅风华苑××幢××室房屋，万豪房产向原告介绍了买家即被告冯晓东。原、被告双方于2015年9月15日签订了《房屋买卖定金协议》（编号为：WH-0005503），约定：1.涉案房屋成交总价为588万元；2.被告需于合同签订当日支付定金30万元；3.双方于2015年10月12日前办理产权过户手续并当日由被告向原告支付所有购房款到银行监督账户，在涉案房产过户到被告名下以及土地证收件单为被告名字当日，由银行划入甲方指定账户。协议第五条“违约责任”的约定中，明确若被告违约的，则无权要求返还定金。在签订《房屋买卖定金协议》的同时，原、被告与万豪房产三方签订了一份《定金保管单》，约定被告将购房定金暂存于见证方万豪房产指定的工作人员裴某银行账户，由其代为保管。随后，被告将30万元购房定金支付至裴某开立于中国建设银行的账户。在协议签署约一周后，原告及万豪房产工作人员即开始多番催促被告尽快支付购房款并办理涉案房产的产权过户手续，被告均予以推托。2015年10月12日，原、被告双方约定履行合同即支付购房款和办理过户手续的期限届满，被告仍然没有支付购房款。之后几天，原告再三通过万豪房产的工作人员裴某催促被告履行合同，否则将没收定金，不再出售涉案房屋。但被告通过短信回复，不但拒绝履行合同，并且要求返还定金，明确表现出不愿继续购买涉案房产的意思表示，其行为已构成了根本违约。故二原告诉至法院，请求判令：1.解除原、被告双方签署的《房屋买卖定金协议》；2.被告支付的定金30万元归原告所有；3.本案诉讼费用由被告承担。
被告冯晓东辩称：1.原告所称不属实，合同约定双方于2015年10月12日办理房屋过户、原告腾空房屋、被告交付房款三项义务，但双方都没有完成应尽的义务，原告要求被告先行支付购房款，没有事实依据；2.涉案房屋存在地下室违章情形，此后经双方协商，一致同意延期交房、付款，本案不存在被告违约的情形；3.协商过程中，二原告未告知被告的情况下擅自将涉案房屋另行出卖他人，属于一房二卖，构成根本违约。综上，由于合同已实际无法履行，故被告同意解除合同，但请求法院驳回二原告的第二项诉讼请求。
被告（反诉原告）冯晓东反诉称：经万豪房产介绍，原、被告于2015年9月15日就坐落于七都街道岛中岛别墅风华苑××幢××室房屋买卖事宜签订了一份《房屋买卖协议》，协议对房屋基本情况、价格、付款方式及交易方式、违约责任、房屋交验等明确约定。其中第五条违约责任约定：“（一）在协议签订后，双方应配合办理房产交易手续。一方原因使协议无法履行，则视为该方违约。甲方违约应双倍返还定金，逾期则应向乙方支付定金每日3‰的违约金”。协议签订后，反诉原告依约交付定金30万元，但反诉被告未向反诉原告交付房产及办理交易手续，而是将涉案房屋另行出售给案外人滕林曦。另，该协议签订后，反诉原告发现涉案房屋面积中达170多平方米的地下室未经房屋建设许可，属于违章建筑，而且该房产各层楼梯与设计质量、规格等完全不符，房屋各层的隔墙全部被拆除，存在严重安全风险和影响正常使用。故反诉原告提出反诉，请求判令：1.确认反诉原告与二反诉被告于2015年9月15日签订的《房屋买卖定金协议》合法有效；2.二反诉被告承担立即向反诉原告双倍返还定金60万元的违约责任，并支付自2015年10月13日起到判决确定之日止每日900元的违期支付违约金（暂算至2016年1月12日止为81000元）；3.本案诉讼费用由二反诉被告承担。
原告（反诉被告）陈松长、周国兰辩称：1.本案系反诉原告根本违约。根据《房屋买卖定金协议》约定，原、被告双方应于2015年10月12日之前（含当日）办理过户手续并支付购房款550万元。协议签订后，万豪房产的工作人员多次催促反诉原告早日办理产权过户并支付购房款，但反诉原告均予以推脱。为了促成交易，反诉被告同意延期几日，在此期间，反诉被告一直通过万豪房产的中介联系并催促反诉原告。2015年10月21日，中介工作人员裴某向反诉原告发送短信，要求反诉原告履行合同，并告知若不要房子，就把定金给反诉被告。同日，反诉原告回复短信，只字未提继续履行之事，而是直接要求返还定金。反诉原告以自己的行为明确表示不再继续履行，构成根本违约。因反诉原告明确表示不再履行合同，后反诉被告才将涉案房屋另行出售给他人；2.涉案房屋不存在建设许可、原设计方案质量不符及存在安全风险的情形。涉案房屋系由温州岛中岛度假村有限公司开发建设，反诉被告购买后并未入住，亦未做任何结构改造，该地下室在房开销售时即已存在，虽不计入产权建筑面积内，但产权证层数上已明确记载，且双方合同约定的交易面积亦按产权建筑面积为计算依据，涉案房屋不存在违章情形。且反诉原告对房屋状况充分了解，反诉被告不存在违约情形；3.涉案房屋系已经落成的现房，且反诉原告已多次到涉案房屋查看现场，交易当时亦已出示产权证等，反诉原告对涉案房屋的现状是知情且明确的。综上，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。
经本院审理查明：陈松长、周国兰系夫妻关系，经万豪房产居间介绍，陈松长、周国兰（作为甲方）将其所有的坐落于温州市鹿城区七都街道岛中岛别墅风华苑××幢××室房屋出卖给冯晓东（作为乙方）夫妇所有，双方于2015年9月15日签订《房屋买卖定金协议》一份，约定该房屋建筑面积331.27平方米，总价为5880000元，自本协议签订之日，乙方向甲方支付购买定金30万元，甲乙双方于2015年10月12日前（含当日）办理产权过户手续，已付的购房定金直接冲抵房款（其他付款方式由双方另行约定）。房屋交验日期为2015年10月12日前（含当日），过户当日乙方向甲方支付所有购房款通过银行资金监管，待该房过户到乙方名下以及土地证收件单为乙方名字当日由银行划入甲方指定账户等内容。协议签订当日，冯晓东支付购房定金30万元，存入见证方即万豪房产工作人员裴某建设银行62×××63账户内，三方签订《定金保管单》为证。后因地下室是否系合法建筑等原因，双方就合同履行产生分歧。经协商，原、被告一致同意可适当延迟原合同约定的过户期限即2015年10月12日前（含当日）。后因双方无法就上述分歧达成一致意见，同年10月21日，经万豪房产工作人员裴某短信通知冯晓东“房东催了几次让我们把保管的定金还给他…房东给我最后期限让我明天下午之前把钱转给他。如果这套房子你还要，我们在做下房东工作，尽量让房东把房子过户给你，不然我只能把定金给房东了”，冯晓东于同日短信回复“准备进入司法程序…我建议你跟房东商量把订金退还给我…”。后陈松长、周国兰将涉案房屋于11月另行出卖他人，并于11月24日办理了产权转移登记手续。现双方就合同违约责任产生纠纷，并诉至本院。
另查明：涉案房屋原登记在陈松长、周国兰名下，产权证记载的层数为4层，建筑面积为331.27平方米，附件仅显示该房屋地上三层的平面图。
经陈松长、周国兰申请，证人裴某出庭作证，述称其系万豪房产大通店的工作人员，主要负责与买方即冯晓东联系买卖事宜。签订协议之前，其已多次陪同买方去看过涉案房屋现场。签订协议当日，买方曾担心地下室是否合法，房东亦已出示涉案房屋产权证等资料，明确保证涉案房屋从房开一手购得，地下室没有进行过改造，产权证上亦已记载层数，确保合法。后双方签订《房屋买卖定金协议》并已支付30万元购房定金，存入证人银行账户内。合同约定的履行期限即2015年10月12日（含当日）届满后，买方仍担心地下室是否系合法建筑，证人亦陪同前往行政执法局了解情况，后买方同意若房东出具保证地下室装修不出问题的情形下继续履行合同，但房东认为地下室本身是合法的，不愿意出具保证。后证人于10月21日向买方发送短信询问是否继续履行合同，买方回复准备进入司法程序，要求退还定金。证人程某出庭作证，述称其系万豪房产绿洲店的工作人员，主要负责与房东即陈松长联系买卖事宜。合同约定的履行期限即2015年10月12日（含当日）届满后，因买方担心地下室是否合法的问题，房东表示若愿意继续履行合同，则同意延迟几天付款，后裴某回复客人不要房子了，故经证人介绍，房东于11月份左右将涉案房屋出卖给他人，成交后才告知裴某。
以上事实有原、被告提供的《房屋买卖定金协议》、定金保管单、短信记录、产权证、房屋权属查询信息、照片以及双方当事人的庭审陈述、证人证言等予以证实。
本院认为，原、被告签订的《房屋买卖定金协议》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效。由于涉案房屋另行出卖给他人，合同已不具备履行可能，陈松长、周国兰请求法院解除双方于2015年9月15日签订的《房屋买卖定金协议》，冯晓东亦同意解除，本院依法予以准许。关于本案违约责任，合同约定双方应于2015年10月12日前（含当日）办理过户手续并支付购房款等义务，经庭审确认，双方均一致认可曾就履约期限作出变更，并同意适当延期几天，直至10月21日，冯晓东明确短信回复要求退还定金，表明其不再继续履行合同，故陈松长、周国兰将涉案房屋另行出卖他人，并不构成违约。至于地下室及房屋结构等问题，由于双方在合同中并未对上述内容作出特别约定，且双方合同约定的购房款仅包括产权记载面积，并未包括地下室面积。经庭审查明，冯晓东承认其已多次去房屋现场查看，并在签订协议之前曾就地下室是否违章作出特别指明，陈松长、周国兰表明地下室已经在产权证层数上予以记载，且事实上亦未对涉案房屋进行任何结构改变。基于上述情形，冯晓东仍然在《房屋买卖定金协议》上签字确认并同意购买涉案房屋，视为其已对上述情形予以充分了解并知情，现冯晓东以地下室违章、房屋结构改变等予以抗辩，并反诉要求陈松长、周国兰双倍返还定金并支付逾期违约金，不能成立，本院不予支持。综上，陈松长、周国兰要求没收冯晓东支付的定金30万元，有事实与法律依据，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）陈松长、周国兰与被告（反诉原告）冯晓东于2015年9月15日签订的《房屋买卖定金协议》合法有效；
二、解除原告（反诉被告）陈松长、周国兰与被告（反诉原告）冯晓东于2015年9月15日签订的《房屋买卖定金协议》；
三、被告（反诉原告）冯晓东支付的30万元购房定金（保管在温州万豪房产营销策划有限公司工作人员裴中刚处）于本判决生效之日起归原告（反诉被告）陈松长、周国兰所有；
四、驳回被告（反诉原告）冯晓东的其他反诉请求。
案件本诉受理费5800元，减半收取2900元，反诉案件受理费5305元，由被告（反诉原告）冯晓东负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审判员 孙晓琳
二〇一六年一月二十五日
书记员 周泱鸯
附本判决引用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。