云南省通海县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通民一初字第436号
原告通海县市场服务中心。
法定代表人合俊江，任副主任。
委托代理人蒋文明，男。代理权限：特别授权代理。
委托代理人胡国，男。代理权限：特别授权代理。
被告张美珍，女。
委托代理人常玉君（系张美珍之女），女。代理权限：一般授权代理。
原告通海县市场服务中心（以下简称服务中心）与被告张美珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月20日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年6月26日公开开庭审理。原告委托代理人蒋文明、胡国及被告委托代理人常玉君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告服务中心诉称，2014年底以前，被告向原告租赁通海商城二楼34号门店商铺，每年签订租房协议一次。2015年1月20日，原、被告经协商一致，签订租房协议约定：原告将通海商城二楼34号门店出租给被告。租赁期限三个月从2015年1月1日起至2015年3月31日止，租金三个月共计975元，于签订协议当日一次性交清。被告不得将门店转租、转让，若有出现，不再退还已交租金和保证金。同年四月初，租赁期限届满，原告多次通知被告返还租赁房屋未果。请求人民法院判令被告：1、终止租房协议，返还通海商城二楼34号门店房屋一间；2、支付原告自逾期之日起至实际交房日止的房屋占有使用费，房屋占有使用费按每月325元计付。
被告张美珍辩称，服务中心没有诉讼主体资格，通海商城的本质是属于当地人民群众自己贡献出来的公共商业空间，商城所有权是通海县的全县民众，服务中心并非所有人，通海县政府对被告进行诉讼诉目的是非法剥夺包括原告在内的物主合法权利的行为，因此，要求驳回原告的诉讼请求。
原告针对其诉讼请求，举证如下：
一、营业执照、税务登记证、事业单位法人证书、组织机构代码证、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证各一份，以证明原告的主体适格；
二、国有土地使用证一份，以证明原告对租赁门店用地享有使用权；
三、《租房协议》、《门店终止租赁和关闭封停的通知》、《通海商城门店关闭的补充通知》各一份，以证明原、被告订立租房协议，租期届满，原告要求被告返还租赁房屋，被告未予返还的事实。
经质证，被告认为原告提交的相关证件都是2015年5至6月间补办的，之前原告没有这些证件。对第三组证据没有意见。
被告针对其答辩主张，举证如下：
一、被告的常住人口登记卡复印件一页，以证明被告的诉讼主体资格适格。
二、玉溪市房屋租赁备案凭证一份，以证明原告没有诉讼主体资格，营业执照是假证；
三、信访意见送达通知书及回复各一份，以证明被告为商铺进行上访，得到“安心经营”的答复；
四、租房协议复印件三份，以证明租赁期以前是一年一租，最近变为三个月一租。
经质证，原告认为证据属实，证实了原告有诉讼主体资格；原告出租房屋有合法证明；租房协议已过期没有法律效力了。
本院对本案证据审查认为：
一、原告的三组证据。其形式和来源符合法律规定，证据本身和内容客观真实，均与原、被告之间争议的租赁关系之事实要件存在关联，本院对其真实性、合法性与关联性予以认定。原、被告基于本案商铺数次签订的合同虽主体相同、标的物相同，但合同间无权利义务的制约和衔接，系各个独立的合同。本案合同的签订时间后于证据一、证据二形成的时间，被告关于原告为本案准备证据一、证据二的质证意见不成立，被告据此证明原告主体不合格，于法无据，本院不予采信；
二、被告的四组证据。如上所述，本案合同独立于原、被告之前数次签订的合同，且系民事合同。证据二、证据四与本案合同不是同期签订的合同，与本案合同系不同合同主体所为的合同行为，对本案合同不具有约束性，本院对证据二、四的关联性不予认定。本案合同系民事合同，民事合同尊重当事人意思自治，故被告的证据三不能证明被告的证明目的成立。
根据原告的陈述、举证、质证及本院认证，本院认定本案的法律事实如下：原告系事业单位法人，其系座落于通海县秀山镇花园大道南侧通海商城地号为02-（04）-3-1-70土地的土地使用者，其宗旨和业务范围为：管理市场资产，组织摊位安排、开展各种有偿服务活动、为入场经营户做好服务工作，并多方筹集资金，参与新市场开发建设等工作。2015年1月20日，原、被告经协商签订《租房协议》一份，协议约定：甲方（指服务中心）将商城集贸市场二楼34号门店出租给乙方（指张美珍）使用。承租方必须持有营业执照、身份证及相关证件方可租房；门店所有权为甲方所有，乙方只有使用权。未经甲方同意，乙方不得擅自改动房屋结构，设施装饰。租赁期间的一切修缮费用由乙方自行承担；租金975（三个月）元，于签订协议当日一次性交清，同时交清租房保证金300元，逾期不交，不再退赔保证金；乙方使用的水电由甲方管理，费用由甲方收取，乙方按期交清，不得拒交或拖延。拒交或拖延，甲方将停止供水、供电。乙方不得将门店转租、转让。一经发现，甲方有权收回门店，不再退还已交租金和保证金；乙方若不需要门店，必须在一个月以前向甲方提出申请，经甲方检查房屋完好后，办理退房手续。若甲方需要改变门店用途或市场升级改造收回门店，也必须提前一个月通知乙方，并退回乙方相应租金和保证金。门店租期为三个月（1月至3月）即从2015年1月1日至2015年3月31日止。合同签订当日，被告向原告交纳租金975元。
2015年3月12日，原告根据县委、政府推进通海商城建设项目的部署安排，向被告送达《门店终止租赁和关闭封停的通知》，通知被告：终止门店租赁时间为2015年3月31日；门店租赁户搬迁和关闭门店时间为2015年4月12日前；服务中心不再为各租赁户安排经营场所，由各经营户自行解决。
2015年4月11日，原告向被告送达《通海商城门店关闭的补充通知》，通知被告：于2015年4月12日起停止经营和禁止门店内居住人员；于2015年4月17日前到服务中心办理相关手续，逾期不办并搬离的，服务中心将提起诉讼。因被告未返还原告铺面。原告于2015年5月20日诉至本院。
本院认为，原告市场中心作为依法开办的事业单位法人，在其业务范围内，依法享有管理及经营通海县商城集贸市场二楼34号商铺的权利。原告市场中心与被告张美珍签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，租赁合同合法、有效，依法应予保护。因此，市场中心应属于本案适格原告，本院确认其原告主体适格。同理，对于被告提出的市场服务中心非本案诉讼主体的抗辩主张，本院不予采纳。
关于原告要求判决终止双方租赁协议的诉讼请求。原告终止合同的请求本质应为合同解除请求权。因原告在租赁期限届满前已以通知的形式明确表示合同期限届满双方将不再缔结新的租赁关系，该通知行为产生两个法律效果，其一为确认原合同因2015年3月31日期限届满日而终止，其二确认原合同自然终止后不再在原、被告之间成立包括不定期租赁在内的租赁关系。故原告两次通知被告搬离的间隔期间，并非双方合意的不定期租赁期间，本案合同已于2015年3月31日因租赁期限届满日而终止。
关于原告要求返还租赁房屋的诉讼请求。租赁合同到期后，返还租赁物是承租人应当履行的合同义务，被告在原告指定的期限外继续占有并拒绝返还租赁物，并无法律依据，已构成违约，应当承担违约责任。本院对原告要求被告返还房屋的诉讼请求予以支持。同理，对于被告主张原告违反协议第十条而存在违约的抗辩主张，本院不予采纳。
关于原告市场中心要求被告支付房屋占有使用费的诉讼请求。被告在原告明确表示要求返还租赁物的情况下，拒绝返还并继续占有房屋的，应当赔偿因此给原告造成的损失。由于双方未约定违约责任的形式，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告主张该占用费用参照合同约定的计算租金方式来计算逾期返还损失的方法，符合租赁物其商品价值实现的一般常态及计算方法，故原告要求被告按月租金325元计算支付实际占用期损失的主张，符合本案实际，本院予以支持。被告主张其不应当支付房屋占有使用费的辩解主张，于法无据，本院不予采纳。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、由被告张美珍于判决生效后三日内将通海县商城集贸市场二楼34号商铺返还原告通海县市场服务中心；
二、由被告张美珍于判决生效后五日内支付原告通海县市场服务中心自2015年4月1日起至实际返还房屋之日止按月租金325元计算的房屋占有使用费；
三、驳回原告通海县市场服务中心的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告张美珍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉溪市中级人民法院。
本案生效判决书确定的履行期限届满，当事人向人民法院申请强制执行的期限为两年。
审判员 杨瑞莲
二〇一五年八月十日
书记员 文苑融