辽宁省抚顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）抚中民终字第00090号
上诉人（原审被告）：马军，男，1969年2月3日出生，住抚顺市顺城区。
上诉人（原审原告）：辽宁建荣物业服务有限公司，住所地：抚顺经济开发区高湾街。
法定代表人：蔡尚坦，该公司总经理。
委托代理人：刘景学，该公司法律顾问。
上诉人马军、辽宁建荣物业服务有限公司（以下简称建荣物业）因物业服务合同纠纷一案，不服抚顺市望花区人民法院（2014）抚开民二初字第00298号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月6日立案并依法组成合议庭，于2015年1月26日公开开庭审理了本案。上诉人马军、上诉人建荣物业委托代理人刘景学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2014年9月11日，建荣物业向一审法院诉称：马军为皇家海岸住宅小区的物业服务公司，建荣物业为皇家海岸7号楼2单元202号房屋业主。马军购买上述房产后于2009年8月30日与建荣物业签订《前期物业协议书》，协议约定由建荣物业为马军提供有偿物业服务，物业费为每平方米每月1.5元。自2010年9月1日起马军开始拖欠物业费，至2014年4月30日共拖欠物业费7616元。建荣物业起诉至人民法院，请求判令马军立即支付2010年9月1日至2014年4月30日物业费7616元及违约金2284.80元。
被告马军辩称：建荣物业没有物业服务资格；建荣物业没有返还马军装修保证金；建荣物业管理不善导致一年内小区停电多达21次；建荣物业私划停车位收取费用、占用业主会馆；建荣物业没有按照购房合同约定封闭露台、变更规划建设楼房遮挡景观房、未按照承诺修建水系等设施；与建荣物业签订的前期物业服务协议书是被迫签订的。
抚顺市望花区人民法院一审查明，建荣物业是建荣·皇家海岸小区的物业服务企业，马军是建荣·皇家海岸小区7号楼（多层楼房）2单元202号（建筑面积115.4平方米）房屋业主。2009年8月30日，建荣物业与马军签订了一份前期物业服务协议书，协议约定由建荣物业向马军提供有偿物业服务，由马军向建荣物业支付物业费，物业费标准为多层楼房每平方米每月1.5元。协议签订后，建荣物业开始提供物业服务，马军未向建荣物业交纳2010年9月1日至2014年4月30日的物业费7616.40元。
抚顺市望花区人民法院认为：在前期物业管理阶段，业主与物业服务企业签订的前期物业服务协议对业主及物业服务企业具有约束力，业主及物业服务企业应当按照合同的约定及时履行义务。双方签订了前期物业服务协议书，该协议书不违反法律规定，应为有效。建荣物业是建荣·皇家海岸小区的物业服务企业，马军是建荣·皇家海岸小区7号楼2单元202号房屋业主，马军接受了建荣物业提供的物业服务，应当按时交纳物业费。自2010年9月1日至2014年4月30日，马军共拖欠物业费7616.40元，应当补交。建荣物业请求马军补交物业费7616元未超出上述数额，应予准许。对于建荣物业主张的违约金一节，因马军并无拖欠物业费的恶意，一审法院不予支持。对于马军主张的建荣物业私划停车位收取费用、占用业主会馆一节，马军可向有关主管部门举报。对于马军提出的建荣物业没有按照购房合同约定封闭露台、变更规划建设楼房遮挡景观房、未按照承诺修建水系等设施一节，系马军与房屋开发公司之间的法律关系，马军可与房屋开发公司另行解决。对于马军提出的前期物业服务协议书是被迫与建荣物业签订的一节，其未能举证证明强迫事实存在，一审法院无法支持。对于马军主张的装修保证金一节，建荣物业承认已收取，马军可另行向建荣物业主张返还。对于马军主张的一年内多达21次停电一节，因马军未能举证停电系因建荣物业的原因导致，一审法院不予支持。建设和谐文明的住宅小区，需要全体业主的理解与支持，物业服务企业应当听取业主的意见与合理建议，物业服务企业与业主应当加强沟通，共同创造美好居住环境。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：马军于判决生效之日起十日内向建荣物业补交2010年9月1日至2014年4月30日物业费7616元；驳回建荣物业的其他诉讼请求。案件受理费50元，由建荣物业负担25元，由马军负担25元。
宣判后，马军及建荣物业均不服一审判决，向本院提起上诉。马军提起上诉的请求及辩称意见：请求撤销一审判决，驳回建荣物业的诉讼请求。其理由如下：1、建荣物业仅在2013年2月8日取得开发区管委会的《中标通知书》，在2009年9月13日当时其没有资格与业主签订《前期物业协议书》，没有权利收取物业费。2、物业费的收费标准存在问题，具体收费应该由业主与物业公司根据规定的基准价和浮动幅度来确定，一审按照物业公司单方确定标准作出判决不当。3、小区道路私划车位、会馆未向业主开放等情形。
建荣物业的上诉请求及辩称意见：请求撤销一审判决，改判马军再给付违约金2284.80元。其理由如下：物业公司具有企业法人资质，并经投标资格审查，有物业经营权利。根据规定在小区业主委员会成立前，由业主与物业公司议定收费价格。物业公司针对小区公共部分和全体业主的相关事项提供管理服务，马军提出的具体事项不属于物业公司的职责。车位的问题是征求了业主意见才进行的，该部分费用存在指定账户，接受政府相关部门的检查服务于业主，且进行了公示，业主委员会成立后该款项将移交。根据物业管理条例规定，临时管理规约在书面承诺后应当遵守，物业公司与马军签订的物业服务协议中约定了违约责任，马军也签署了承诺书，同意协议条款，所以，应当承担违约责任，请求二审法院依法改判。
在二审指定的举证期限内，建荣物业提交了“物业服务企业资质证书”，载明了准予从事物业管理活动时间是2009年9月7日，以此证明建荣物业具有物业服务资质。
对上述证据，马军未提出异议。
以上证据能够证明建荣物业在2009年9月7日已取得了物业服务资质，本院予以采信。
马军未向本院提交新的证据。
本院经审理查明事实与原审查明事实相同。
本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案归纳如下争议焦点：一、马军是否应当向物业公司补交物业费。二、马军应否承担违约责任。
关于第一个焦点，马军作为建荣·皇家海岸小区业主，与服务该小区的物业公司签订了前期物业服务协议，该协议不违反法律规定，一审法院认定协议有效有事实和法律依据，双方均应依约履行。马军实际居住并享受物业公司提供的管理服务，作为业主应按约定履行业主的义务，故马军应当交纳物业费。至于马军提出的物业费取费不合理、相关设施未对业主开放及小区内道路改为停车位等情节不能成为其拒交物业费的正当理由，因此不能免除马军交纳物业费的义务。据此，马军提出的上诉理由不能成立，对其上诉主张本院不予支持。
关于第二个焦点，物业公司在为建荣·皇家海岸小区提供管理服务过程中，有及时协助业主维护合法权益的义务，而对马军等业主提出的相关问题建荣物业未能及时协调，使业主产生了抵触情绪，双方矛盾加深。另，合法有效的协议对双方均具有约束力，协议双方都应本着诚信原则依约全面履行，现建荣物业履行协议也有不及时、不当之处，只是尚不能构成业主拒交物业费的正当理由，所以，建荣物业要求马军承担违约责任的请求依据不足，对其上诉主张本院亦不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，审判程序合法，法律适用得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100.00元，马军已预交的50元，由马军负担。辽宁建荣物业服务有限公司已预交的50元，由辽宁建荣物业服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 亮
审 判 员 杨 锐
代理审判员 王向军
二〇一五年二月二十六日
书 记 员 赵 岚