山东省聊城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁15民终275号
上诉人（原审原告、执行案外人）：王继轩，男，1956年3月1日出生，汉族，住东阿县。
上诉人（原审原告、执行案外人）：张秀昌，男，1959年10月7日出生，汉族，住临清市东兴街***号。
上诉人（原审原告、执行案外人）：吕妍，女，1962年10月20日出生，汉族，住临清市龙华街***号*排*号。
三上诉人共同委托诉讼代理人：马文丽，临清群星法律事务所律师。
被上诉人（原审被告、申请执行人）：临清市鸿基小额贷款有限公司。住所地：临清市新华办事处杨八里村。
法定代表人：冯川，董事长。
委托诉讼代理人：刘锋，山东众星为民律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孟广兴，山东众星为民律师事务所律师。
原审第三人（被执行人）：骆美雪，女，1982年1月24日出生，汉族，住聊城市东昌府区。
原审第三人（被执行人）：骆春喜，男，1958年3月19日出生，汉族，住临清市。
上诉人王继轩、张秀昌、吕妍因与被上诉人临清市鸿基小额贷款有限公司（以下简称为鸿基公司）、原审第三人骆美雪、骆春喜案外人执行异议之诉一案，不服山东省临清市人民法院（2017）鲁1581民初927号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王继轩、张秀昌、吕妍上诉请求：一、请求撤销一审判决，依法改判或发回重审，判令支持上诉人原审诉讼请求；二、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、三上诉人与以骆春喜为借款人，骆美雪为保证人之间的民间借贷发生在2013年和2014年，签订《房屋转让协议》是在2016年2月3日；而被上诉人以二原审第三人为被告要求其承担保证责任的诉讼，于2016年4月12日立案，6月29日作出判决。因此，上诉人的债权早于被上诉人的债权，不存在二原审第三人与上诉人串通逃避被上诉人债务的情形。一审判决以骆春喜四面举债的情形为由，推定其签订的《房屋转让协议》的客观性受到影响，与上述事实不符。2、一审判决认定涉案房屋承租人的证明材料与法院执行人员对承租人的询问笔录存在矛盾，与事实不符。在法院查封之前，涉案房屋一直处于对外租赁状态，是原审法院已查明的事实。一审法院对承租人的询问笔录中除缺少涉案房屋当时是否已转让的内容之外，其它内容与承租人的证明材料之间没有矛盾。事实是，承租人与三上诉人已经重新签订了租赁合同，但承租人为了避免不必要的麻烦和风险，仅承认房屋产权证的登记人骆美雪为产权人（××），交纳租金时承租人要求骆美雪在场才同意将租金交给三上诉人，这是骆美雪当庭认可的事实，符合常理。而且，骆美雪已将涉案房屋的原始购房发票、鸿顺花园业主入住通知书、偿还下欠按揭贷款的手续等与购房有关的凭证已经全部交给了三上诉人。据此，承租人为了避免不必要的麻烦和风险，在主观方面如何理解，不影响三上诉人对涉案房屋早已交付、占有控制的事实成立。3、一审判决认定涉案房屋价值不明，不能体现“房”与“债”的对应性，与事实不符。骆春喜欠三上诉人债务本息共计128.96万元（利息月15‰）事实清楚，且（2017）鲁1502民初1920号民事判决已确认，骆美雪作为债务的保证人自愿以自己所有的本案所涉两套房产以每平方米5000元作价167.555万元偿还，该两套房产尚欠按揭贷款20.29万元和19.56万元，由三上诉人负责偿还，且已偿还了51000元。上述合同约定内容，其价格与市场价格相吻合，借款利息15‰，未超过法律规定20‰的上限，不存在价值不明、房与债不对应的情况；二、一审判决适用法律错误。1、一审判决以《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《执行查封规定》）和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）为据，认定三上诉人不属于上述司法解释所规定意义上的买受人，属适用法律错误。《执行查封规定》第17条适用了“出卖给第三人”的表述，《执行异议规定》第28条也仅用了“买受人”的表述。据此，不论是以房抵债的买卖，还是直接用现金购买房屋，上述两个规定，并没有对买受人作出特别的要求。另外，《合同法》第91条明确规定了债务抵销的合法性，以房抵债是债务抵销的一种形式，是买卖合同中支付价款的一种方式，法律并没有禁止性规定。综上，三上诉人与二原审第三人签订的《房屋转让协议》，其三上诉人符合买受人的法定主体资格要件。2、依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（以下简称《民间借贷规定》）第24条的规定，三上诉人仍享有特定情况下不动产物权期待权，既仍享有对抗申请执行金钱债权的被上诉人的权益。本案在被上诉人与三上诉人同时要求对涉案房屋变现价款享有优先权的情况下,只要三上诉人的诉求符合《执行异议规定》第28条的条件，就应足以排除查封涉案房产时间滞后的被上诉人对房屋的执行。其一，本案所涉《房屋转让协议》合法有效。其二，《房屋转让协议》签订后，因涉案房屋租赁期限未到，三上诉人仍以对外出租的形式对房屋进行实际的控制，据此，三上诉人已经实际占有了涉案房屋的事实应予认定。其三，本案债权事实清楚，且（2017）鲁1502民初1920号民事判决已确认，其价格与市场价格相吻合，借款利息月15‰，未超过法律规定20‰的上限，价值明确，且房与债相对应。其四，涉案房产因按揭抵押这一非因买受人自身的原因未办理过户登记。三、一审判决适用法律自相矛盾。不动产物权期待权，不能等同于物权，其与不动产所有权的差别在于没有取得物权的权属登记。一审判决以物权期待权分析认定案件事实，在作出判决时却以物权的法定取得为据予以判定，显然不妥。另外，从一审判决本院认为的内容看，一审判决全盘接受了最高人民法院某一案例的指导意见，却没有与本案事实予以一一对照。认为“以房抵债协议，而非房屋买卖协议，该以房抵债协议首先以消灭二第三人对三原告的金钱债务为目的，此与《执行查封规定》及《执行异议规定》所规定的基于买卖而产生的物权期待权具有基础性的区别，即三原告不属于上述司法解释所规定意义上的买受人”。但是，在本期所推送的案例中，最高法院却又认为即使基于以物抵债的形式缴纳房屋价款，也不能否认债权人可以基于《执行异议规定》第28条取得阻却执行的物权期待权。由此来看，是否通过以物抵债的方式缴纳房屋价款，从而取得物权期待权，应以案件事实是否符合《执行异议规定》第28条所规定的条件为依据。而且对于基于同一笔借款，同时认定民间借贷法律关系与房屋买卖法律关系均为有效的案例，最高人民法院已有在先的指导性案例予以参考。
被上诉人鸿基公司辩称：一、三上诉人与二原审第三人签订的《房屋转让协议》，实质为民间借贷中的流质契约。本案中，三上诉人与二原审第三人签订房屋转让协议的时间发生在约定的债务清偿期之前，即签约行为发生在尚未届约定的还款期限，既不能确定到期时能否依约偿还借款，更未对涉案房屋依法估价，且三上诉人认可名为房屋买卖合同纠纷实为民间借贷纠纷。由此可见，房屋转让协议系为担保民间借贷合同中债务的履行所签订，属流质契约，而流质契约为法律所禁止，依法不应得到保护。综上，房屋转让协议虽为三上诉人与二原审第三人签订，但房屋转让并非协议各方真实的意思表示，而是为了担保债务的履行。一审法院据此认定该以物抵债协议不具有客观性具有充分的事实和法律依据；二、三上诉人未合法占有涉案房屋。在强制执行程序中，一审法院执行法官在执行涉案房屋时依法询问了涉案房屋的承租人，并依法制作了询问笔录，该笔录结合租赁合同及租金交付给骆美雪的事实，足以充分的证实涉案房屋的所有权人系骆美雪，且一直由骆美雪控制管理。上诉人一审提交的证人证言与承租人向执行法官的陈述相比，承租人向执行法官的陈述是全面、客观的；三、一审法院适用法律正确。以房抵债以消灭金钱债务为目的，此与《执行查封规定》第17条和《执行异议规定》第28条所规定的基于买卖而产生的物权期待权具有基础性的区别，即使房屋转让协议客观合法，上诉人亦不属于上述司法解释所规定意义上的买受人，上述司法解释未将抵债受让人列入物权期待权的保护范围；四、上诉人与原审第三人之间的民间借贷纠纷业经聊城市东昌府区人民法院（2017）鲁1502民初1920号民事判决确认，且判决已生效。本案中，上诉人基于同一事实和理由再次提出诉讼，违反了一事不再理的诉讼原则，系重复起诉，依法应予驳回。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院予以维持。
原审第三人骆美雪、骆春喜未答辩。
王继轩、张秀昌、吕妍向一审法院起诉请求：一、请求解除（2016）鲁1581民初530号民事裁定对涉案执行标的即聊城市建设路鸿顺花园小区2-5号楼1单元501、502房产的查封，撤销（2017）鲁1581执异6号民事裁定，判决不得对涉案执行标的予以强制执行，并确认三原告为涉案执行标的的权利人；二、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：第三人骆春喜系第三人骆美雪的父亲。涉案房产位于聊城市鸿顺花园小区Ⅱ-5号楼1单元501、502室，系骆美雪于2007年以银行按揭付款的方式购买，其中501室办理按揭贷款35万元，502室办理按揭贷款32万元，贷款到期日均为2022年8月20日。
鸿基公司诉临清宏昌机械制造有限公司（以下简称宏昌公司）、临西县鹏源数控机械有限公司、骆春喜、侯凤芹、骆鹏、骆美雪、李光友、李少达、临清市春杰纺织有限公司、陈春杰、陈春梅民间借贷纠纷一案，一审法院于2016年4月12日立案受理后，于2016年6月29日作出（2016）鲁1581民初1455号民事判决书，判决：一、被告临清宏昌机械制造有限公司于判决生效之日起十日内偿付原告鸿基小额贷款公司借款本金300万元及利息；二、被告临西县鹏源数控机械有限公司、临清市春杰纺织有限公司、骆春喜、侯凤芹、骆鹏、骆美雪、李光友、李少达、陈春杰对上述款项的偿付承担连带清偿责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
上述判决生效后，因涉案被告未履行（2016）鲁1581民初1455号民事判决确定的义务，鸿基公司向一审法院申请强制执行，在执行过程中，一审法院于2016年8月10日作出（2016）鲁1581执530号执行裁定，依法查封了骆美雪位于聊城市东昌府区古楼办事处鸿顺花园小区Ⅱ-5号楼1单元501、502室房产，一审法院于2016年11月29日分别询问了在涉案501室居住的周同珍和在涉案502室居住的赵树群，周同珍称“（我居住的房屋是）我租的骆美雪的，没有（书面租赁合同），（我是）从2016年5月1日开始出租，租期一年，到明年5月1日到期，今年的租金已支付”。赵树群称“（我居住的房屋是）我租赁骆美雪的，有书面租赁合同”。
王继轩、张秀昌、吕妍作为案外人提出异议，称涉案房产所有权人并非骆美雪，而系三案外人，请求法院解除对涉案房产的查封并中止对该房产的执行。一审法院于2017年1月18日作出（2017）鲁1581执异6号执行裁定，驳回了王继轩、张秀昌、吕妍的异议请求。三人不服该裁定，于2017年2月6日向一审法院提起案外人执行异议之诉。
第三人骆春喜为经营宏昌公司所需，于2013年3月4日向原告张秀昌借款300000元，于2013年3月25日向原告王继轩借款640000元，于2014年10月20日向原告吕妍借款100000元，约定月利率为15‰（一审法院误写为15％），后经三原告催要，第三人骆美雪分别于2015年12月20日、2016年1月7日、2016年1月15日为上述借款提供担保，保证方式为连带责任保证，二第三人承诺分别于2016年2月7日前偿还本金640000元、2016年5月31日前偿还本金300000元。2016年2月3日，王继轩、张秀昌、吕妍与骆春喜、骆美雪签订“房屋转让协议”，约定骆美雪自愿以其拥有的涉案房产以市场价167.555万元[5000元/平方米×（156.8平方米+178.31平方米）]折减所欠银行按揭贷款39.85万元后以127.705万元对价偿还其父骆春喜拖欠三原告的全部债务本息128.96万元，三原告负责后期按揭贷款还款及各自利益分配。另查明，王继轩、张秀昌、吕妍于2017年3月27日将骆美雪、骆春喜诉至聊城市东昌府区人民法院，要求确认三原告与骆春喜、骆美雪之间签订的“房屋转让协议”有效，并判令骆春喜、骆美雪协助原告办理房产过户手续。该案庭审中，经法官释明，三原告认可此案名为房屋买卖合同纠纷实为民间借贷纠纷，将其诉讼请求明确为要求骆春喜偿还借款本金104万元及利息，骆美雪对骆春喜的还款义务承担连带清偿责任，并要求骆春喜、骆美雪返还三原告代付的房屋按揭贷款本息共计40689.21元。2017年6月21日，聊城市东昌府区人民法院作出（2017）鲁1502民初1920号民事判决，判令骆春喜于判决生效后十日内分别偿还王继轩借款本金640000元、张秀昌借款本金300000元、吕妍借款本金100000元及各自的利息；骆美雪承担连带清偿责任。该判决现已发生法律效力。
一审法院认为：依《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条之规定，根据三原告提交的借据及生效的（2017）鲁1502民初1920号判决，可以确认二第三人欠三原告金钱债务的事实，三原告与二第三人签订的“房屋转让协议”实际系以房抵债协议，而非房屋买卖协议，该以房抵债协议首先以消灭二第三人对三原告的金钱债务为目的，此与《执行查封规定》及《执行异议规定》所规定的基于买卖而产生的物权期待权具有基础性的区别，即三原告不属于上述司法解释所规定意义上的买受人。在法院查封之前，涉案房产一直处于对外租赁状态，三原告虽提交与承租人赵雪、周同珍的房屋租赁合同及二人出具的证明材料，但二人并未出庭作证，同时其证明材料与本院执行中工作人员对承租人的询问笔录也存在矛盾之处，三原告的证据不足以证实三原告已实际占有涉案房产，且三原告与二第三人也未就涉案房产办理过户或抵押等任何法定手续，因此三原告对涉案房产不享有相应的物权。加之，作为以房抵债的涉案房产价值不明，双方达成协议时未对该房产进行评估，不能体现“房”与“债”的对应性，考虑到第三人骆春喜四面举债的情形，足以影响该以房抵债协议的客观性。综上，三原告依据《执行异议规定》第二十八条要求解除对涉案房产即聊城市建设路鸿顺花园小区2-5号楼1单元501、502房产的查封，撤销（2017）鲁1581执异6号民事裁定，判决不得对涉案房产予以强制执行，并确认原告为涉案执行标的的权利人的诉讼请求，理由不能成立，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告王继轩、张秀昌、吕妍的诉讼请求。案件受理费100元，由三原告承担。
二审庭审中，双方当事人对一审判决认定的事实均无异议，本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是三上诉人对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。
首先，针对涉案房屋，三上诉人与二原审第三人虽然签订了房屋转让协议，但是未就涉案房屋办理过户登记，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。所以涉案房屋的物权未发生变动，三上诉人并未取得涉案房屋所有权。三上诉人要求确认其为涉案房屋权利人的诉讼请求，与法相悖，本院不予支持。
其次，三上诉人与二原审第三人签订的房屋转让协议实为以房抵债协议，各方当事人并无异议，已经生效的（2017）鲁1502民初1920号民事判决亦足以证明，本院予以确认。以房抵债协议的目的在于三上诉人实现债权、二原审第三人消灭债务，而非以得到房屋所有权为目的的普通房屋买卖合同，以房抵债协议约定的交付房产，是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式，因此并不形成优于其他债权的利益，否则将破坏债权平等受偿的原则，损害其他债权人的合法权益。故本案房屋转让协议的受让人，也即三上诉人不属于《执行查封规定》第十七条及《执行异议规定》第二十八条规定意义上的买受人，对于涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。
综上所述，王继轩、张秀昌、吕妍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人王继轩、张秀昌、吕妍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 尹继阳
审 判 员 张 磊
审 判 员 于景涛
二〇一八年三月十二日
法官助理 宋 剑
书 记 员 孙 玮