福建省南靖县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0627民初2102号原告（反诉被告）：申祥明，男，1959年11月20日出生，汉族，居民，住福建省漳州市芗城区。委托诉讼代理人：钟强翼，福建笃思律师事务所律师。被告（反诉原告）：吴鑫伟，男，1984年12月11日出生，汉族，居民，住福建省漳州市芗城区。委托诉讼代理人：林灿坤，男，汉族，居民，住福建省漳州市芗城区。漳州市芗城区通北街道办事处西洋坪村民委员会推荐。被告：吴志军，男，1977年8月3日出生，汉族，居民，住福建省漳州市芗城区。第三人：南靖县靖城房地产开发有限公司，住所地福建省南靖县靖城镇湖林。统一社会信用代码：91350627735670048N。法定代表人：张惠珠，执行董事。原告(反诉被告)申祥明与被告（反诉原告）吴鑫伟、被告吴志军、第三人南靖县靖城房地产开发有限公司（以下简称靖城房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年7月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告申祥明及其委托诉讼代理人钟强翼、被告吴鑫伟的委托诉讼代理人林灿坤到庭参加诉讼，被告吴志军、第三人靖城房地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。申祥明向本院提出诉讼请求：1.请求判令吴鑫伟、吴志军立即停止对申祥明占有、使用的位于南靖县永兴商住房二期2号楼第6、7单元房的侵害行为；2.请求判令吴鑫伟、吴志军立即对申祥明占有、使用的位于南靖县永兴商住房二期2号楼第6、7单元房排除妨碍；3.本案受理费由吴鑫伟、吴志军承担。事实和理由：申祥明与案外人高伟铭、高俊强存在债权、债务关系，截止2014年3月1日，高伟铭、高俊强共欠申祥明1400000元，为了保障申祥明的债权得以实现，高伟铭、高俊强决定用高俊强持股的南靖县靖城房地产公司开发的位于南靖县永兴商住房二期2号楼第6、7单元房抵偿其对申祥明到期不能清偿的债务。2014年3月1日，申祥明与高伟铭、高俊强、靖城房地产公司就此事签订了《协议书》一份，确认高伟铭、高俊强对其债务无力偿还，靖城房地产公司同意用涉案房产抵偿该笔债务，并就房产证办理、房产交付等事宜进行了详细约定。《协议书》签订后，靖城房地产公司于2016年8月将涉案房产交付申祥明使用，申祥明于2016年8月底开始进场装修。就在申祥明进场装修半年后，吴鑫伟突然对涉案房产提出主张，认为涉案房产是其向靖城房地产公司购买的，有所有权。申祥明与吴鑫伟为此产生争议，自2017年3月24日起，吴鑫伟纠集其姐夫吴志军在双方权利未曾明确的情况下贸然采用极端方式阻碍申祥明装修：分别于2017年3月24日、2017年5月3日两次倾倒大量黄土在涉案房产前阻碍通行、出入；吴志军甚至威胁装修工人阻碍施工；此后更是直接将涉案房产大门用固定物封锁，阻碍申祥明行使权利。综上所述，申祥明先有与高俊强、高伟铭、靖城房地产公司的《协议书》作为权利凭证，后有靖城房地产公司交付涉案房产给申祥明占有、使用的客观事实，无论于情于理于法申祥明对涉案房产的占有、使用都具有正当性，反观吴鑫伟，仅凭一份无法判断是否存在真实交易的购房合同而主张涉案房产的权利，其主张不具有事实和法律依据。为维护申祥明的合法权益，申祥明根据《中华人民共和国侵权责任法》第十五条、第二十一条的规定以及《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定特起诉至法院，望判如所请。吴鑫伟辩称，申祥明非法占有的南靖县永兴商住房二期2号楼第6、7单元房系吴鑫伟所有，吴鑫伟已于2013年11日3日与靖城房地产公司签订商品房买卖合同，并从银行汇款974.2万元的购房款，所以吴鑫伟与靖城房地产公司所签订的购房合同是其真实意思表示，是有效合同；申祥明与靖城房地产公司仅签订一份以房抵债的协议书，该协议书没经过相关部门批准，故其协议书是无效的，所以吴鑫伟、吴志军的行为不是侵害行为也无须排除妨碍。吴志军未作答辩。靖城房地产公司未作答辩。吴鑫伟向本院提起反诉请求：1.判令申祥明立即搬离侵占的址于南靖县永兴商住房二期2号楼第6、7号两处房产；2.本案本诉与反诉的诉讼费由申祥明承担。事实和理由：位于南靖县永兴商住房二期2号楼6、7单元房，系吴鑫伟于2013年11月3日向靖城房地产公司购买的12套房的其中2套，该楼盘在购买前后，吴鑫伟多次以个人名义向靖城房地产公司股东高伟铭的个人账户，用银行汇款方式总计汇款974.2万元，2013年11月3日，吴鑫伟与靖城房地产公司签订了《商品房买卖合同书》，合同签订后吴鑫伟因各种原因暂未入住。2016年8月间，吴鑫伟发现讼争房屋被申祥明非法占有，经多次劝其搬离未果后，只好采取阻碍申祥明装修的强制行为，不料2017年7月28日申祥明先向法院提起诉讼。现吴鑫伟为维护自身合法权益，特向法院提起反诉，请求判如所请。申祥明辩称，吴鑫伟与靖城房产公司签订《商品房买卖合同》是虚构交易，并不存在真实买卖关系，属于恶意串通损害第三人利益，理由如下：1.吴鑫伟支付的购房款金额与合同约定的金额不符，吴鑫伟声称一共支付了974.2万元的购房款，而合同约定的却是720万元，足足多出了254.2万元，严重违背了常理；其次，吴鑫伟支付购房款的时间与合同签订的时间不符，从其提交的银行凭证看，付款时间从2012年1月20日开始，而合同的签订日期是2013年11月3日，合同未签订就已经开始付购房款显然违背常理；再次，吴鑫伟付款对象与合同出卖方不符，吴鑫伟所有的购房款均是打给案外人高伟铭，而不是合同出卖方靖城房地产公司，更何况高伟铭并非靖城房地产公司股东，于法于理都不应打给他。2.本案所涉南靖县永兴商住房二期2号楼大部分单元早在2010年-2013年期间由靖城房地产公司分别出售给他人，且都进行了不同程度的装修和入住。如果吴鑫伟与靖城房地产公司之间的买卖关系是真实的，相信吴鑫伟在购房前已详细了解了涉案楼房的情况，如果没有，与常理不符。3.吴鑫伟在签订合同且支付购房款后迟迟不对涉案楼房行使权利，即不对涉案楼房进行管理，也不向涉案楼房现有住房主张权利，反而是现有住户屡屡向吴鑫伟提出主张，维护自己的合法权益，吴鑫伟的行为明显有悖常理。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：靖城房地产公司于2002年2月5日成立，公司经营范围为房地主开发、商品房、建筑材料销售。该公司开发建设南靖县永兴商住房二期工程，于2007年3月2日取得该项目的建设用地规划许可证，2010年8月18日取得建设工程规划许可证，2012年8月12日，取得建筑工程施工许可证，截止本案受理日2017年7月28日，靖城房地产公司尚未取得该项目的商品房预售许可证。靖城房地产公司因资金需要向吴鑫伟共计借款974.2万元，吴鑫伟分别于2012年1月20日、2012年8月12日、2013年1月14日、2013年9月4日、2013年10月10日、2013年10月21日、2013年10月22日将上述款项打入高伟铭的银行账户内。因靖城房地产公司无力归还吴鑫伟借款，2013年11月3日，靖城房地产公司与吴鑫伟签订靖房建NO：1401号《商品房买卖合同》，合同约定吴鑫伟向靖城房地产公司购买南靖县第2号楼第1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12号房，每间（四层）建筑面积约共240平方米，共12间，合计2760平方米，总价款为7200000元。合同约定付款方式及期限为：“一次性付款：该合同签订之日，买受人一次性应付清购房款”。靖城房地产公司以靖城镇东厦大街第2号楼第1——12号房以7200000元抵偿吴鑫伟的借款，余款双方另行协商。2014年3月1日，高俊强、高伟铭（甲方）与申祥明（乙方）、南靖县靖城房地产公司（丙方）签订一份《协议书》：：“截止至2014年3月1日，甲方因民间借贷尚欠乙方140万元整，甲方对此笔债务予以确认但无力偿还。为了保护乙方的合法债权得以实现，现甲乙丙三方经友好协商，就乙方实现上述债权达成以下约定，以兹共同遵守：一、丙方自愿将其开发的位于南靖县永兴商住房二期2号楼第6、7号单元房抵偿上述债务；该商品房每间（四层）建筑面积共480平方米，共2间。二、丙方将上述房产所在房地产项目的土地证、预售许可证办理完成后7个工作日内，乙丙双方以签订商品房买卖合同的方式将该房产产权证办理在乙方名下。三、本协议签订后，丙方应在2014年6月30日前将上述房产交付给乙方，乙方对该房产享有使用、收益、处置等权利；……在上述房产产权证尚未办理到乙方名下前，若甲方有能力偿还上述债务，本协议可解除，乙方在7日内将该房归还丙方，已装修的不可拆除部分归丙方所有。……”。2016年，申祥明开始对讼争房屋进行装修，在装修过程中，吴志军、吴鑫伟前来阻止，在讼争房屋前堆放黄土并用铁皮将6、7号房的卷帘门钉住。本院认为，首先，申祥明与高俊强、高伟铭、靖城房地产公司签订的《协议书》、吴鑫伟与靖城房地产公司签订的《商品房买卖合同》均确定债务人用以物抵债的方式来履行债务。庭审中，申祥明、吴鑫伟均未举证靖城房地产公司有将讼争房产交付给申祥明或吴鑫伟。其次，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款第(四)项关于商品房预售，应当“向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”的规定和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条关于“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证，可以认定有效”，因靖城房地产公司至本案受理日尚未取得商品房预售许可证，故靖城房地产公司与吴鑫伟所签订的《商品房买卖合同》为无效合同，无效合同自始无效；而申祥明虽与靖城房地产公司、高俊强、高伟铭签订了《协议书》，但并不因此取得讼争房屋的权属，因吴鑫伟也系靖城房地产公司的债权人，该《协议书》损害了其他债权人的利益，故该《协议书》无效。因此申祥明请求吴鑫伟、吴志军停止对讼争房屋的侵占并排除妨害的诉求及吴鑫伟请求申祥明搬离讼争房屋的请求，本院均不予支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”吴鑫伟、申祥明可依据上述法律规定向靖城房地产公司主张权利。吴志军、靖城房地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃相关诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、驳回申祥明的诉讼请求。二、驳回吴鑫伟的诉讼请求。本案受理费100元，减半收取计50元，由申祥明负担；反诉受理费50元，由吴鑫伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。审 判 长  吴雪云人民陪审员  谢新鎏人民陪审员  陈 维二〇一七年十二月二十五日书 记 员  黄漳莉【执行申请提示条款】《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。