广东省湛江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤08民终1号
上诉人（原审被告）：湛江市富虹房地产开发有限公司，住所地：湛江市赤坎区南桥北路1号。
法定代表人：赵庆森，总经理。
委托代理人：于敏，该公司职员。
被上诉人（原审原告）：李华生，男，1955年1月15日出生，汉族，住湛江市赤坎区。
被上诉人（原审原告）：李伯滔，男，1993年7月14日出生，汉族，住湛江市赤坎区。
委托代理人：李华生，基本情况同上。
上诉人湛江市富虹房地产开发有限公司（以下简称“富虹公司”）因与被上诉人李华生、李伯滔商品房预售合同纠纷一案，不服广东省湛江市赤坎区人民法院（2016）粤0802民初1072号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员陈小红担任审判长，审判员郑玉莲、代理审判员林竹参加的合议庭进行了审理。书记员林菲菲担任记录。上诉人富虹公司的委托代理人于敏及被上诉人李华生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2013年1月23日，李伯滔、李华生与富虹公司签订了《商品房买卖合同》，购买位于湛江市赤坎区南桥北路1号富虹上游城商住小区XX房。该商品房建筑面积共176.07平方米，其中，套内建筑面积144.33平方米，总房款为910935元。《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2013年2月23日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具有下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房经验收合格”，第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）(1)逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金”，第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的2.0％向买受人支付违约金”。《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第十三条约定：“本合同内所有的约定日期天数是除法定假日外，以政府部门实际工作日计算”。目前，李伯滔、李华生已支付了全部购房款910935元。2014年8月24日，富虹公司向李伯滔、李华生交付使用湛江市赤坎区南桥北路1号富虹上游城商住小区XX房，但该房屋至今尚未取得房地产权属证书。
原审法院审理认为：李伯滔、李华生与富虹公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方经自愿协商后签订的，是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，该协议对李伯滔、李华生与富虹公司具有法律约束力，双方应遵照履行。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”和第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，富虹公司未按照合同约定于2013年2月23日前交房，已构成合同违约。李伯滔、李华生主张逾期交房违约天数自2013年2月24日至2014年8月24日，共计375天，但根据双方合同约定，违约天数应以政府部门实际工作日计算，故违约天数应为372天。因此，富虹公司应向李伯滔、李华生支付违约金33886.78元(910935元×372天×0.0001)，李伯滔、李华生主张违约金34160元，超出部分不予支持。富虹公司辩称李伯滔、李华生请求逾期交付房屋违约金的请求已超过诉讼时效，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”及广东省高级人民法院《关于按日累计的逾期交房违约金应如何计算诉讼时效的批复》([2013]粤高法民一复字第8号）“购房人在实际交房或合同解除之后主张逾期交房违约金的，诉讼时效从实际交房或合同解除之次日起开始计算”的规定，富虹公司于2014年8月24日向李伯滔、李华生交付湛江市赤坎区南桥北路2号富虹上游城商住小区XX房，李伯滔、李华生于2016年8月12日向原审法院提起诉讼，因此，李伯滔、李华生的该项诉讼请求并未超过诉讼时效，故原审法院对富虹公司的上述抗辩意见不予采纳。关于逾期办理房地产权属证书问题，根据双方合同约定，富虹公司应在商品房交付使用后360日内为李伯滔、李华生办理房地产权属证书，因富虹公司至今未按约定履行上述义务，已明显构成合同违约。因此，李伯滔、李华生请求按双方签订的上述《广东省商品房买卖合同》要求富虹公司为其办理位于湛江市赤坎区南桥北路1号富虹上游城小区XX房的权属证书及支付违约金的诉求合法有效，予以支持。对于逾期办证违约金问题，根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条的约定，李伯滔、李华生主张逾期办证违约金18218元（910935×2%)，合法有据，予以支持。富虹公司辩称逾期办理房地产权属证书是因政府原因造成，根据双方合同约定，富虹公司不应承担上述违约金，但该主张并不是免除其承担逾期办证违约责任的理由，故其上述抗辩意见没有法律依据，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决：一、限湛江市富虹房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付逾期交房违约金33886.78元给李伯滔、李华生；二、限湛江市富虹房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付逾期办理房地产权属证书违约金18218元给李伯滔、李华生；三、限湛江市富虹房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内为李伯滔、李华生办理湛江市赤坎区南桥北路1号富虹上游城商住小区6号楼1202房的房地产权属证书；四、驳回李伯滔、李华生的其他诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行金钱给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取554.72元（李伯滔、李华生已预交），由湛江市富虹房地产开发有限公司负担。
上诉人富虹公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、李华生、李伯滔主张逾期交房违约金已经超过诉讼时效。双方于2013年1月23日签订《广东省商品房买卖合同》，约定购房借款为910935元，交房时间为2013年2月23日前，合同签订后，因种种原因，富虹公司已经努力于2014年8月24日将合同约定商品房交付给李华生、李伯滔使用，李华生、李伯滔因富虹公司延期交房于2016年8月12日向法院提起本案诉讼，要求富虹公司支付自2012年2月24日起至2014年8月24日止的违约金共34160元，富虹公司认为，李华生、李伯滔起诉已经超过诉讼时效。主要理由如下：（一）原审法院以从富虹公司实际交房之日起计算2年诉讼时效，没有法律依据。原审法院实际采用的是侵权法理论，即该逾期交房的侵权行为始终存在，故诉讼时效应当从该侵权行为终结之日起计算，即从开发商实际交付房屋之日起计算。原审法院的观点主要依据是《最高人民法院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》中规定的侵权行为是持续发生的，诉讼时效从侵权行为实施终了之日起计算。富虹公司认为此观点存在着一定弊端，首先，逾期交房违约金的请求权是基于双方当事人在合同中的约定所产生的一种合同之债，而不是侵权之债，故不能适用侵权行为的诉讼时效规定；其次，采用此种诉讼时效起算方式会造成当事人为了获取更多的逾期交房违约金而怠于向房产公司主张其权利，造成该诉讼时效被权利人滥用，对于开发商来说又存在一定的不公平性。（二）本案诉讼时效应从被上诉人向法院起诉之日起向前推2年，保护这2年的违约金请求权。保护当事人起诉之日向前推两年的逾期交房违约金请求权的主要依据为：该债权为继续性债权，违约金的计算是以日为单位，当事人因逾期交房或逾期办证而提起诉讼，相对方在一审庭审辩论结束前提出诉讼时效抗辩理由的，违约金保护范围为当事人起诉之日前两年。期间有时效中断或中止情形，适用中断或中止的规定，结合本案事实，富虹公司认为本案关于诉讼时效的起算应适用此种计算办法，违约一日就产生多一日的违约金，即产生多一日的违约金请求权，对于每个请求权分别计算诉讼时效。（1）逾期交房违约金债权属于继续性债权。继续性债权是相对应一时性债权的一个概念。一时性债权指的是债权的内容在某一个时间点就已经得以确定的债权。例如在借贷关系中，双主借贷合同一经签字生效，对于该借款数额的债权请求权的内容就已确定，当双方约定的履行期间届满，债权人被侵犯的债权的诉讼时效就开始计算。而当前商品房买卖合同中，普遍都有出卖人逾期交房，每逾期一日需向购房人支付房款总额固定比例的违约金的约定，故逾期交房违约金属于继续性债权的一种，随着合同约定交房时间届满，就产生了按日计算的违约金。该每日产生的违约金债权各自具有一定的独立性，即个别性债权，应当单独计算诉讼时效，并最终构成累计违约金的组成部分。继续性债权是指债权的内容和范围受到时间因素的影响，并且会伴随着时间的推移而不断发生变化，例如按日计算的租金债权是随着租赁关系的继续而累积产生，按月计算的利息债权是伴随借款本金债权的存续而持续产生的，按日计算的违约金债权同样伴随违约行为的继续而按日产生。可见，继续性债权与一时性债权这两种债权的最大的区别在于债权的内容是否具有时间上的固定性，而这直接关系着诉讼时效的计算问题。继续性债权由于债权内容随着时间的变化而改变，故宜将每个债权单独起算诉讼时效，才能更好平衡债权人和债务人的诉讼利益，而一时性债权由于债权内容已经固定，故诉讼时效的起算也比较容易。（2）现实意义。其采取此种起算方法符合法律精神。设立诉讼时效制度的目的不是处罚权利人不及时行使请求权的行为，也不是保护义务人不履行义务的行为，而是为了督促权利人及时行使权利，以保障社会交易的整体安全性和稳定性。因此，诉讼时效制度不应当成为违约方不履行义务的手段。其法律是各种权利的平衡机制，在若干对立的权利之间，在相互冲突的价值之间，法律应有所取舍，在司法实践中也应当给予考虑。逾期交房违约金的诉讼时效采用继续性债权诉讼时效的计算方法，能够最大限度地兼顾到双方当事人的利益平衡关系，营造双赢，化解纠纷，因此也就更为符合公平正义的法律精神。其面对错综复杂的社会关系，就更需要形式多样的调节手段。一时性债权和继续性债权这种以时间单位为标准法律方法，给逾期交房违约金这种债权债务关系的诉讼时效提供了一种新的计算方式。这种方式可以缩小债权人和债务人之间的距离，使双方当事人的矛盾冲突更容易解决。综上，富虹公司认为逾期交房违约金请求权的诉讼时效以时间为单位分别计算，不仅是具有充分的法律依据，同时更有重要的现实意义。为此，本案应从李华生、李伯滔提起诉讼的2016年8月12日向前推2年，即2014年8月12日起计算诉讼时效，从2014年8月12日至2014年8月24日实际交房时止，违约12天，富虹公司应支付李华生、李伯滔此12天的违约金1093.1元(910935元×1%×12天)。二、李华生、李伯滔要求富虹公司支付逾期办证违约金18218元及限期办理房地产权证违反合同的约定，无任何法律依据。涉案房地产项目土地是经公开拍卖程序，由湛江市国土资源局依法出让给富虹公司的，但由于湛江市国土资源局将涉案土地出让给富虹公司时，没有注销该土地上原旧房产的产权证，经富虹公司多年交涉，均未能解决，导致富虹公司无法依法于合同约定时间内为李华生、李伯滔办理房产证。富虹公司认为涉案房产未能按时办理产权证，是政府部门出让给富虹公司的涉案土地存在办证法律障碍，是政府原因造成的结果。为此，依据富虹公司与李华生、李伯滔签订的《广东省商品房买卖合同》附件四第10条“如因政府部门等不可归责于双方当事人原因导致不能在约定期限内取得房地产权属证明的，买卖双方均不负法律责任”的约定，涉案房产未能按时办证富虹公司不需承担任何法律责任，李华生、李伯滔起诉要求富虹公司支付逾期办证违约金及限期办理房地产权证违反合同的约定，无任何法律依据。至于房产办证问题，富虹公司已积极协调政府解决。只要法律障碍解除，富虹公司会尽快履行其合同义务。综上，请求二审法院：一、撤销原审判决第二、第三项；二、改判富虹公司仅需支付逾期交房违约金1093.1元给李华生、李伯滔；三、驳回李华生、李伯滔的其他诉讼请求。
被上诉人李华生、李伯滔口头答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，请求二审法院：驳回上诉，维持原判。
本案双方当事人在本案二审中均未提交新的证据。
本院经审理查明：原审法院查明事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案属商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对富虹公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据富虹公司的上诉理由及李华生、李伯滔的答辩意见，本案当事人二审争议以下焦点问题：
一、关于李华生、李伯滔主张富虹公司支付逾期交房违约金是否超过诉讼时效的问题。李华生、李伯滔主张富虹公司支付违约金系基于富虹公司未按约定履行交房义务而提出，按照双方在2013年1月23日签订的《广东省商品房买卖合同》的约定，富虹公司若逾期交付房屋，应向李华生、李伯滔支付违约金，违约金每日按房价款万分之一计算。从双方约定的内容分析，逾期交房违约金是根据违约行为持续发生的状况而累加计算的，即相对李华生、李伯滔而言，主张自合同约定的交房之日至实际交房之日的违约金，是其在合同中所确定的一个整体的合同权利，而不能按照违约天数割裂为若干个分别计算诉讼时效的独立权利，李华生、李伯滔可以就该项整体权利提出主张。首先，如果将本案逾期交房违约金请求权分割为若干个独立的请求权，并以分别起算诉讼时效予以限制，这必然改变本案双方当事人在合同中约定的“累加计算”的本意，违背当事人意思自治的基本原则；其次，本案双方当事人在合同中仅约定了逾期交房违约金的计算方法，并未约定违约金的支付期限，对于没有支付期限的债务，债权人任何时候都可以提出主张，只有当债务人明确表示不履行该债务时，才能认定债权人“知道或者应当知道权利受到侵害”，诉讼时效方可依法起算；再者，就本案的实际情况而言，要求李华生、李伯滔在房屋未实际交付之前单独则就违约金债权主张权利，亦不符合社会公众在日常生活中所遵循的公序良俗。综上，富虹公司关于李华生、李伯滔主张逾期交房违约金超过诉讼时效的上述理由没有法律依据，本院不予采纳。原审法院认定富虹公司应向李华生、李伯滔支付违约天数372天的违约金33886.78元并无不当，本院予以维持。
二、关于李华生、李伯滔主张富虹公司支付逾期办证违约金以及限期为其办理房产证是否符合合同约定以及法律规定的问题。富虹公司未在合同约定的期限内将涉案房屋办理权属登记需由富虹公司提供的资料报产权登记机关备案，李华生、李伯滔至今未能取得涉案房屋的房地产权属证书，该事实清楚，证据充分，富虹公司亦无异议，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，富虹公司逾期办证的行为属于未按照约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，富虹公司应对自己逾期办证的违约行为承担违约责任。原审法院判决富虹公司根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》的约定支付逾期办证违约金18218元给李华生、李伯滔并限期为李伯滔、李华生办理房地产权属证书，并无不当，本院予以维持。对于湛江市国土资源局拍卖给富虹公司的新江路62号土地（现为湛江市赤坎区南桥北路1号）上原房屋产权人湛江造纸厂是否已经注销房产登记的情况，富虹公司作为该土地的现权利人，其在签订涉案《广东省商品房买卖合同》时，即应对该情况有着充分的了解，因此该情况并非免除富虹公司逾期办证违约责任的理由。富虹公司关于其不应支付逾期办证违约金以及限期办理房产证的上诉主张没有事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，实体处理恰当。富虹公司的上诉没有事实依据和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人湛江市富虹房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈小红
审 判 员 郑玉莲
代理审判员 林 竹
二〇一七年二月二十八日
书 记 员 林菲菲
附：相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。