杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0103民初4308号原告：杭州新丰小吃有限公司。住所地：杭州市上城区中山中路***号。法定代表人：李甲虎，该公司董事长。委托诉讼代理人：夏家品、祝静，浙江腾智律师事务所律师。被告：王金德，男，1972年11月5日出生，汉族，住杭州市余杭区。被告：沈原兴，男，1956年3月21日出生，汉族，住杭州市下城区。委托诉讼代理人：史慧锋、黄浪洪，浙江泽鸿律师事务所律师。原告杭州新丰小吃有限公司（以下简称新丰小吃）为与被告王金德、沈原兴房屋租赁合同纠纷一案，于2017年6月12日提起诉讼，本院同日立案受理后，依法由审判员章幼戎独任审理，嗣后又转为普通程序，组成合议庭，于2017年9月6日公开开庭进行了审理。原告新丰小吃委托诉讼代理人夏家品、祝静，被告王金德、被告沈原兴委托诉讼代理人史慧锋到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告新丰小吃诉称：涉案房屋所有权人为被告沈原兴。2009年，被告沈原兴与第三人黄克明达成《执行和解协议书》，约定将涉案房屋一楼至三楼出租给第三人黄克明，并由黄克明转租及收取相关的租金。2010年11月20日，第三人黄克明与被告王金德、被告沈原兴签订《店面租赁合同书》，约定将涉案房屋一楼、二楼转租给被告王金德。2015年4月2日，原告与被告王金德签订《店铺租赁合同》及《房屋租赁合同》，其中《房屋租赁合同》约定：被告王金德将下城区石桥街道胜利苑89号、建筑面积100平方米的二楼3个房间（所有权人系被告沈原兴）出租给原告用作员工宿舍；租赁期限五年，自2015年4月5日至2020年4月4日；签订合同时支付押金20000元，视为合同押金；因政府规划或政策性调整导致合同无法履行，且无法达成协议变更合同的，合同终止，但政府对设施设备的补偿及对乙方（原告）搬迁费、装修费、安置费、经营损失费的补偿归原告所有。原告依约支付押金、租金并对一楼底商及二楼员工宿舍进行装修，投入营业及使用。该《房屋租赁合同》与《店铺租赁合同》是同时签订的，作为原告经营场所及员工宿舍配套使用。原告依据《店铺租赁合同》支付押金、租金并装修开业经营。然2016年11月，下城区城中村改造三村连片工程指挥部（以下简称“指挥部”）发布《致被搬迁户的公开信》，告知：从本月起全面开展三村（长木、草庵、沈家）连片改造农居搬迁工作……到2017年10月底全面完成三村范围内所有农居搬迁工作，亦即原告所承租店铺被列入拆迁范围。2017年初，指挥部派人进场评估装修等；3月底左右，被告沈原兴与指挥部达成搬迁赔偿等事宜并签约；5月底，承租店铺被停水停电而致无法经营，原告于5月28日无奈腾空店铺并交还给了被告王金德。原告认为，承租店铺被拆迁致无法使用，依约可终止租赁并要求返还押金；作为实际承租人，原告依约享有设施设备补偿及拆迁费、装修费、安置费、经营损失补偿费等拆迁补偿权益，被告王金德、沈原兴依约应协助获取支付却一直不配合，故诉请判令：1.确认原告与被告王金德的租赁合同已经解除；2.确认下城区石桥街道胜利苑89号一楼底商及二楼三个房间征收拆迁补偿权益包括店铺内设施设备迁移费16800元、装修费249893.59元、经营损失补偿费24099元等合计290792.59元归原告所有并由两被告支付给原告；3.被告王金德返还押金50000元；4.本案诉讼费用由被告承担。被告王金德辩称，案涉租赁合同最早是个人出面签订的，后来又以原告公司名义来签订，合同与最早的合同内容不符，所有合同版本都是原告提供的，答辩人同意解除租赁合同，但押金因原告每次缴纳租金总是拖延，故原告所交押金应用于抵扣违约金。对于拆迁答辩人事前未收到任何通知，且答辩人交付给原告的是装修好的房子，原告所说的赔偿款、装修费答辩人均未拿到过，原告要求被告支付缺乏依据。要求判令驳回原告的诉讼请求。被告沈原兴辩称，原告是基于合同纠纷提起的诉讼，答辩人与原告之间并不存在合同关系。且原告主张的权益不存在，答辩人并未获得与原告有关的设施设备补偿和搬迁费。原告在2017年5月份就已经将设备、设施搬走、腾空，并未产生设备损失。要求判令驳回原告对答辩人的起诉或诉讼请求。为证明自己的主张，原告新丰小吃提交以下证据：1.《店铺租赁合同》及《物业交付确认书》各1份，欲证明原告与被告王金德之间存在房屋租赁关系，合同对原、被告的权利义务进行了约定。2.《产权证》1份；3.《下城区村（居）建房用地呈报表》1份；证据2、3欲共同证明涉案房屋的所有权人为被告沈原兴。4.（2009）杭下商初字第85号《民事判决书》1份；5.《执行和解协议书》1份；6.《店面租赁合同书》1份；证据4-6欲共同证明2009年被告沈原兴与案外人黄克朋达成《执行和解协议书》，约定将涉案房屋所在一至三楼出租给案外人黄克朋，并由黄克朋转租及收取相关的租金，2010年11月20日，案外人黄克朋与被告王金德、被告沈原兴签订《店面租赁合同书》，约定将涉案房屋所在的一楼、二楼转租给被告王金德。7.《致被搬迁户的公开信》1份，欲证明下城区城中村改造三村连片工程指挥部从2016年11月起全面开展三村（长木、草庵、沈家）连片改造农居搬迁工作，即涉案房屋被列入拆迁范围。8.《香积寺东路分店修施工合同》1份；9.发票3份；证据8-9欲共同证明原告承租后对涉案房屋进行装修。10.视频3份（即光盘1张），欲证明涉案房屋搬迁前的装修及机器等设施设备安装情况。11.原告工作人员与被告王金德的微信聊天记录1份，欲证明原告于2017年5月28日完成涉案房屋腾退、搬迁工作，并将房屋钥匙交还给被告王金德。12.《杭州市集体土地农居搬迁补偿安置协议书》（编号：2017032112381050）1份，欲证明被告沈原兴于2017年3月21日签署涉案房屋搬迁补偿安置协议；营业补贴标准200元/平方米，同时也约定房屋补偿见评估报告。13.《评估报告书》及附件1份，欲证明涉案房屋装修补偿加权分为11.3333分，补偿分值为100元/分；拆迁补偿款中包含监控设备、空调移机、三相电移位、油烟处理设备的设施迁移费，并列入在评估报告中。14.《代付拆迁补偿款支付凭证》及《经合社配套奖励及补贴（全部调产安置）》各1份，欲证明涉案房屋拆迁补偿款已由被告沈原兴于2017年5月31日领取完毕。15.油烟处置设备《香积寺路店不锈钢风管决算单》及付款凭证各1份，欲证明油烟设备是由原告投资。16.三相电《设备采购合同》、《工程（决）算书》及付款凭证1份；17.监控设备《设备采购合同》、《设备价格清单》及付款凭证各1份；18.空调《设备采购合同》及附件、《工程量计价清单》及付款凭证各1份；19.网络费用《报销单》及发票；证据16-19欲共同证明原告于2015年6月至10月期间分别安装了三相电、监控、空调、宽带、油烟处置等设备设施；设施迁移费中所涉的油烟处理设备一套、监控设备一套、三相电移位一套、空调移机四套及宽带设施一套系由原告安装并搬迁。20.《房屋租赁合同》（合同编号：2L2015-002）及物业交付确认书各1份，欲证明原告与被告王金德之间租赁案涉房屋二楼三个房间，合同中约定的原被告双方的权利义务。21.《收款收据》（NO.5990141，NO.5990142），欲证明原告共向被告王金德支付合同押金50000元，其中押金（房屋）20000元，押金（店铺）30000元。对原告新丰小吃提交的证据，经庭审质证，被告王金德对证据1有异议，认为原来签订的是个人合同，已经被拿回去了，后来单位签的合同对内容擅自修改，没有看过。对证据21、2至6，8至11，13至19无异议，对证据7认为没有收到过。对证据12认为没有收到过，不清楚。对证据20有异议，认为原告没有装修过，是王金德原有的装修。被告沈原兴认为证据1与自己无关，合同有关的装修款归于承租人内容已经超越一手房东和二手房东租赁的合同。对证据2、3认为与本案无关联性。对证据4、5无异议，认为证据5可以证明涉案房屋早在2009年就归黄克明所有，被告王金德无权出租。对证据6真实性有异议，认为对这份合同不清楚，自己没有签字，合同丙方沈洁也非其本人所签，该合同内容上讲到租金18万元一年不符合客观事实，该合同是虚假的。对证据7无异议。对证据8、9、10、11认为与自己无关，也没有被告知过房屋要进行装修。对证据12认为甲方未盖章，无法进行核实合同是否最终确认。其中营业补贴标准跟原告无关，不是对使用人的补偿；对证据13真实性、合法性无异议，证明对象有异议，认为与本案无关联性，是对沈原兴本身有的设施迁移费，对于三项电每户人家都有，且只能有一个，所以仅补偿一个三相电，是对沈原兴自有设备的补偿；油烟处理设备也是沈原兴自有的油烟处理设备的补偿，是对沈原兴自有的补偿，空调移机的数量是27台，根据原告提供的证据只有2台，可见与原告无关，对于监控设备也是沈原兴自有的设备进行的迁移补。经营户都无补偿的。太阳能等设备的迁移也是沈原兴自有的设备的迁移。证据14与本案没有关联性，都是沈原兴自有设备补偿款。证据15至19跟本案无关联性。认为证据16中的三相电的安装是非法安装，无法得到赔偿，证据19网络的安装也是沈原兴自有的。证据20、21与被告沈原兴无关。本院认为，证据7、8、9真实性无法确认，对其证据效力不予认定。其他证据相互印证，真实性可予确认，且与本案纠纷存在关联性，对其证据效力予以认定。为证明自己的主张，被告王金德向本院提交以下证据：1.中国农业银行交易明细清单6份，欲证明原告每次都拖延交纳租金，押金抵扣外还应当补偿违约金；2.微信聊天记录2份，欲证明以微信的形式催房租。对于被告王金德提交的证据，经质证，原告新丰小吃对证据1、2形式真实性无异议，证明内容有异议，认为合同中约定被告在收到租金后的5天内应提供收款收据，不提供的原告可以顺延支付租金。实际上被告王金德未提供，原告晚几天支付是行使合同权利，且计算违约金的方式上有误，合同中约定押金应在合同终止结清费用后退还，本案中水电费结清，不存在扣除押金的情况。被告沈原兴对证据1、2的三性无异议。本院认为，对被告王金德提交的证据真实性均无异议，与本案纠纷存在关联性，对其证据效力予以认定。为证明自己的主张，被告沈原兴提交以下证据：1.照片4张，欲证明原告店铺内的设备及装修已被搬空，不产生设施设备补偿费等费用。2.《合同权利转让协议》；3.2007年10月26日签订的《店铺租赁合同》；证据2、3欲共同证明被告沈原兴与原告之间不存在租赁关系，上家租赁合同并没有政府拆迁补偿给承租人的约定。对于被告沈原兴提交的证据，经庭审质证，原告新丰小吃对证据1真实性有异议，认为没有原件，证明对象有异议，认为不能达到其证明目的；对证据2形式真实性无异议，证明内容有异议，认为应以最后一份合同为准；对证据3形式真实性无异议。被告王金德对上述证据均无异议。本院认为，证据1的拍摄时间无法确定，故对欲证事实缺乏证明力，对其证据效力不予认定。证据2、3真实性无异议，与本案纠纷具有关联性，对其证据效力予以认定。本院经审理认定案件事实如下：坐落于杭州市下城区房屋性质为被告沈原兴1998年4月申请建造的宅基地房屋，申请当时的家庭常住人口为沈原兴、谢桂明、沈洁三人。2007年10月26日沈原兴、谢桂明、沈洁与被告王金德签订《房屋租赁合同》，将其中底层一层六间房屋出租给王金德，合同约定租赁期限自2007年12月18日至2010年12月17日，如出租方无故终止合同，应赔偿承租人装修费。之后因欠第三人黄克明借款，经法院判令还款付息后，2009年3月在案件执行阶段沈洁受委托以沈原兴、谢桂明、沈洁三人名义与黄克明达成《执行和解协议书》约定：沈原兴、谢桂明、沈洁将涉案房屋一至三楼出租给黄克明，由黄克明转租及收取租金折抵借款，期限自2009年1月30日至2025年6月30日。其中一楼房屋北面饭店目前由王金德承租，租赁期限自2007年12月18日至2010年12月17日，自2008年12月8日起由黄克明收取租金，租赁期满后由黄克明负责该房屋的租赁事宜。沈原兴、谢桂明、沈洁应会同黄克明、王金德签订《合同权利义务转让协议》作为本协议附件。一楼南面房屋及二楼靠西面朝南、朝北前后两间房屋，自2009年1月30日起由黄克明负责收取租金和办理转租事宜。在本协议期限内房屋被征用的，扣除黄克明收取的租金后（协议履行期限内不论实际收取租金为多少，均按每年10万元计算），剩余部分沈原兴、谢桂明、沈洁应一次性付清。2009年3月23日沈洁以沈原兴、谢桂明、沈洁三人名义与黄克明及本案被告王金德签订《合同权利义务转让协议》，确定将自己与王金德2007年10月26日签订租赁合同（租赁期限自2008年12月17日至2010年12月17日）的所有权利转让给黄克明。2010年11月20日，黄克明作为合同甲方，被告王金德作为合同乙方，沈原兴及沈洁作为合同丙方共同签订《店面租赁合同书》，该合同载明黄克明因上述执行和解协议而取得上述案涉房屋的使用权，并负责房屋的租赁事宜，黄克明将房屋一楼底层（除车库平房外）、二楼三间面积约300平方米房屋出租给王金德使用，租赁期限自2010年12月18日至2020年12月17日止，年租金18万元一年。王金德在合同期内有权将店面转让或交付给第三方，本合同对第三方继续有效，但要告知黄克明。如房屋被拆迁，本合同自动终止。政府对该店面装修费用有补偿金，沈原兴、沈洁应将该补偿金交王金德。王金德之前向沈原兴支付的水电费押金1万元，到合同终止时结清时由沈原兴归还。但该合同中丙方处仅有沈洁一人的签字。2015年4月2日，原告新丰小吃与被告王金德签订《店铺租赁合同》约定：王金德将下城区石桥街道胜利苑89号一楼底商的店面出租给原告使用，经双方确认产权面积为120.495平方米（附件店面平面图），租赁期限自2015年4月5日至2020年4月4日。租金第一年31万元，第二、三年各31.93万元，第四、五年各325686元，每半年支付一次，支付下一期租金，需提前一个月支付。王金德同意原告对店铺进行装修改造，费用自负。自交房后30日为免费装修期，免费装修期结束后次日支付租金。王金德在收到租金后5日内提供收款收据，不按约提供的，原告有权顺延支付下期租金。在合同签订之前王金德应向原告提供有关出租店面的相关资料（包括但不限于产权证、同意转租证明等），应为原告办理营业执照提供有效的房产证明及配合手续。合同押金3万元，在合同期满或解除时，结算完毕相关费用后无息返还。同日双方还签订《房屋租赁合同》约定：被告王金德将下城区石桥街道胜利苑89号二楼3个房间、经双方确认产权面积为100平方米的房屋出租给原告用作员工宿舍；租赁期限自2015年4月5日至2020年4月4日，租金第一、二年各10万元，第三、四年各10.3万元，第四、五年各105060元，每半年支付一次，在下期租金之前一个月支付。签订合同时支付押金20000元。两份合同同时还约定：因政府规划或政策性调整导致本合同无法履行的，双方均有权终止本合同，互不追究违约责任。但政府对设施设备的补偿及对原告的搬迁费、装修费、安置费、经营性损失的补偿归原告所有。两份合同签订后，原告于次日依约向王金德交付押金共计5万元，双方还签订《物业交付确认书》，确认租赁物已经交付。嗣后原告购置安装了三相电、监控、空调、宽带、油烟机器及风管，对房屋进行装修后开始经营。时至2016年案涉房屋被列为三村连片改造农居搬迁范围。2016年10月28日评估单位对胜利苑89号进行补偿评估，涉案房屋装修补偿基准分为10分，加权分为11.3333分。设施迁移费32520元中包括监控设备1个3000元、空调移机27个（200元一个）共计5400元、宽带移机2个（500元一个）共计1000元，三相电移位1个3000元、油烟处理设备1个10000元。补偿总金额共计870594元。2017年3月21日被告沈原兴与杭州市下城区城市建设发展有限公司签订《搬迁补偿安置协议书（调产安置）》约定：胜利苑89号房屋总面积899.65平方米，其中合法建筑面积344平方米，安置常住人口为沈原兴、谢桂明、沈洁三人，调产安置面积为378.4平方米，各项补偿补贴奖励及过渡费共计2107830元，其中房屋搬迁费经评估，被搬迁房屋搬迁总金额为870594元。营业补贴经相关单位核定，作为非住宅使用的占地面积为128平方米，按照200元每平方进行一次性补贴金额为25600元。2017年5月28日原告将涉案房屋交还王金德。2017年5月31日被告沈原兴领取全部拆迁补偿款。另查明，原告向王金德支付租金情况如下：2015年4月3日原告支付租金5万元，4月10日支付租金170833元，9月21日支付205000元；2016年3月9日支付205000元，9月22日支付205000元；2017年3月30日支付一个月租金35191.7元，4月28日支付一个月租金35191.7元。本院认为，原告自被告王金德处租到案涉房屋，双方约定合同在房屋被拆迁时自动终止，原告在2017年5月28日已将涉案房屋交还王金德，原告要求确认原告与被告王金德的租赁合同已经解除的诉讼请求事实依据充分，被告亦无异议，本院予以支持。对于已经收到的合同押金5万元，根据合同约定，应在合同期满或解除时，结算完相关费用后无息返还。被告王金德辩称原告延迟支付租金，押金已经抵扣违约金。对此本院认为，王金德在收到租金当时，并未向原告提出逾期付款违约金的主张，结合合同履行情况、租金的诉讼时效及合同中关于发票提供义务的约定，王金德以答辩的形式要求扣除违约金的意见缺乏依据，本院不予采信，对于收到的押金被告王金德应依约予以退还。征收拆迁补偿权益依法为被征收人所有，原告径行要求确认其中部分补偿权益为原告所有缺乏依据。原告自被告王金德处租得案涉房屋，在签订合同时王金德承诺：政府对设施设备的补偿及对原告的搬迁费、装修费、安置费、经营性损失的补偿归原告所有。并向原告提供了2010年11月20日黄克明作为甲方，王金德作为乙方，沈原兴、沈洁作为丙方签订的《店面租赁合同书》，该合同中有“政府对该店面装修费用有补偿金，丙方应该将补偿金交王金德”的内容，并声称签订该租赁合同时沈洁本人签字并提供了所有权利人的授权委托书，而原告在未对该事实进行核实的情况下即相信王金德有权对相关的征收补偿款有处分权。而目前沈原兴不仅认为沈洁签名的情况不实，自己也对该部分合同表示不知情不同意，况且该房屋产权人除沈洁、沈原兴之外还另有谢桂明，而原告及被告王金德均无法提供证据证明该部分合同内容合法有效，故原告要求被告沈原兴对相关补偿款共同承担责任的请求缺乏合法依据，本院不予支持。原告与被告王金德签订租赁合同中关于“政府对设施设备的补偿及对原告的搬迁费、装修费、安置费、经营性损失的补偿归原告所有”的约定，因不能证明王金德对该部分财产有处分权，因而无效，对因此给原告造成的损失，原告对主张的设施迁移费中所涉的油烟处理设备一套、监控设备一套、三相电移位一套、空调移机四套及宽带设施一套提供有相关的购物发票，其主张亦符合其经营性质与客观事实。对于经营性损失，评估报告载明按照200元每平方进行一次性补贴，根据原告与王金德签订租赁合同中所约定店面面积为120.495平方米，亦可以确认。但对于装修损失，在评估报告中无法区分，原告以系数主张的装修损失理由不充分，无法采信，但考虑原告实际装修情况、合同期限及实际使用时间，本院加上原告所主张的设施迁移费、经营性损失，酌情确定损失共计为9万元，考虑原告及被告王金德均有过错，本院酌情判令由被告王金德赔偿原告5万元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十一条、第五十八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告杭州新丰小吃有限公司与被告王金德2015年4月2日签订的《店铺租赁合同》《房屋租赁合同》于2017年5月28日解除；二、被告王金德于本判决生效之日起十日内返还原告杭州新丰小吃有限公司押金50000元；三、被告王金德于本判决生效之日起十日内赔偿原告杭州新丰小吃有限公司损失50000元；四、驳回原告杭州新丰小吃有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8074元，由原告杭州新丰小吃有限公司负担5705元，被告王金德负担2369元（于本判决生效之日起十日内履行完毕）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审 判 长  章幼戎人民陪审员  赵招娣人民陪审员  施菊娣二〇一八年一月二十九日代书 记员  黄河君?*ArabicDash?-16-??*ArabicDash?-15-?