上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终5539号
上诉人（原审被告）余闵，XX年XX月XX日出生，回族。委托代理人余永祥，系余闵之父，XX年XX月XX日出生，回族。被上诉人（原审原告）上海中星集团申城物业有限公司。法定代表人沈杰，总经理。委托代理人汪晓鸣，女，该公司员工。上诉人余闵与被上诉人上海中星集团申城物业有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2015）徐民四（民）初字第3832号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月16日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。上诉人余闵上诉请求：撤销一审判决，予以改判上诉人支付一审判决物业管理费人民币（下同）29,199.30元的基础上减去百分之十。事实和理由：从上诉人入住XX小区至今，露天游泳池、儿童乐园和会所一直没有建设完毕交付上诉人使用。根据被上诉人提供的物业管理费构成明细中第5页（共7页）公共部位公共设施维护保养费用为1.09元每平方，其中清楚的写明该费用中包含儿童游乐设施，露天游泳池等。上诉人从第一次收到被上诉人于2011年1月25日挂号信发出的物业服务费催缴函后就于2011年1月27日通过电子邮件的形式予以回复。邮件中表明上诉人愿意支付已经产生的物业管理费，希望被上诉人扣除部分公共设施未建成投入使用而未产生的相关服务费用。然而，至今被上诉人依然没有明确告知没有产生的相关费用是多少，才导致上诉人无法支付已经产生的物业管理费，而非上诉人拖延不付。被上诉人上海中星集团申城物业有限公司（以下简称中星申城物业）辩称：不同意上诉人的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。中星申城物业向一审法院起诉请求：要求余闵支付2011年1月至2015年6月期间的物业服务费合计32,124.30元（支付标准为每月每平方米3.85元）。一审认定，2007年4月3日，上海XX有限公司作为甲方与中星申城物业签订了《前期物业服务合同》，主要约定：1、物业名称为XX园、物业类型为高层、坐落位置为徐汇区XX路XX弄。2、中星申城物业为本物业管理区域的业主、物业使用人提供物业管理服务，并按建筑面积向业主收取物业服务费，其中一期住宅项目的高层之收费标准为每月每平方米4.00元，包括：综合管理服务费1.40元，公用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修费用1.10元，公共区域的清洁卫生服务费用0.28元，公共区域绿化养护费用0.10元，公共区域秩序维护服务费用0.45元，办公费0.09元，物业管理企业固定资产折旧0.01元，物业共用部位共用设施及公众责任保险费用0.02元，其他0.28元，酬金0.27元。3、物业服务费按季交纳，业主应当在每季度首月的10日前履行交纳义务；逾期交纳的，违约金的支付约定如下：“物业管理企业可以逾期之日起按每逾期一日应缴费用千分之三加收滞纳金……”4、合同自签订之日起至小区第一届业主委员会成立重新签订《物业服务合同》止。庭审中，中星申城物业确认经有关单位核定其在XX小区的物业服务费实际收费标准为每月每平方米3.85元，其中管理综合服务为0.36元、公共秩序维护为1.75元、保洁服务为0.50元、绿化养护服务为0.16元、设备设施维护保养服务为1.09元。双方确认的2008年7月版的《业主临时公约》，载明下列等内容：1、第四十条“社区服务设施包括会所、游泳池、网球场。在该等设施中安排的具体服务项目对业主提供有偿服务”；2、第四十三条“物业服务费使用范围包括但不限于下列各项：（一）用于本住宅区内的日常管理……（二）房屋设备运行费：用于电梯、水泵等房屋设备运行服务所需的费用；（三）保洁费：用于物业管理区域内日常保洁服务所需的费用；（四）秩序维护服务费：用于物业管理区域内日常秩序维护服务所需的费用；（五）公共能源使用费……（六）绿化养护费……特别提醒：上述费用中均包含维持社区服务设施日常运行的相关费用”；3、第四十四条“物业服务费由物业公司按每月每建筑平方米3.85元人民币的标准向业主收费;业主在办理房屋交接手续时一次性向物业公司预交三个月的物业服务费,以后本物业服务费每三个月支付一次,业主应于该期开始之前或在期限内一次性付清”;4、第五十一条“本住宅区坐落的地块系同一开发商批租取得，该地块将根据不同的开发内容划分为若干个独立式区域”；5、第五十二条“住宅区服务设施有可能建立在不同的区域，但有些设施仍可供业主共享”。双方确认的《住户手册》载明了下列内容：业主需按合同和《业主临时公约》的约定承担物业服务费，此项费用是根据每年开支预算而确定，物业服务费主要用途包括（但不限于）下列项目：物业共用部位的维护；业主共有设施设备的日常运行和维护……业主在物业交付之日需预缴3个月的物业服务费……。双方确认的主题为“公共部位公共设备设施维护保养服务”、“增加设备设施的运行养护内容、费用”的书面材料载明下列等内容：1、“设备、设施名称：露天泳池、电梯轿厢空调、水景设施”；2、“运行和养护要求：（1）一般维修工作……（8）儿童游乐设施……”3、费用清算：见收支平衡表；自测设备运行、保养、维护服务费价格1.09元/平方米。另查，《编订（变更）门弄（楼）号牌通知》载明：本市XX路XX弄经核准变更为本市XX路XX弄。打印日期为2015年9月22日的《上海市房地产登记簿》——《房屋状况及产权人信息》，用以证明本市XX路XX弄XX号XX室的产权人系余闵、该房建筑面积为194.47平方米、房屋结构为钢混、受理日期为2010年12月29日、核准日期为2011年1月6日。又查，一审法院（2012）徐民四（民）初字第1255号民事调解书记载的内容表明，中星申城物业与余闵于2012年3月26日就物业服务合同纠纷一案达成和解协议，即“余闵于2012年3月31日前向中星申城物业支付物业管理费17,289.90元，双方就此结清2012年3月31日（含该日）之前的物业管理费；二、中星申城物业放弃其余诉讼请求；三、案件受理费减半收取计152.77元，由中星申城物业负担”。2012年3月26日,余闵将上述调解所涉款项支付给了中星申城物业。由于余闵未支付中星申城物业2012年4月至2015年6月期间的物业服务费，中星申城物业于2015年8月22日向余闵邮寄了《物业服务费付费通知书》，主要内容是：“贵户29号2901室的物业服务费为每月748.70元，至今您应缴纳2011年12月至2015年6月的物业服务费32,124.30元”；余闵则认为该通知上所载未支付物业服务费的期限有误。为此，中星申城物业在催讨无果之际，提起了本案诉讼。一审认为，现有事实表明，余闵已向中星申城物业支付了2011年1月至2012年3月期间的物业服务费，故中星申城物业在本案中要求余闵支付上述期间的物业服务费即缺乏依据，不予支持。双方在本案中的主要争议是物业服务费的支付标准如何确定，对此一审认为：依据双方确认的证据所记载的内容及庭审中的陈述，可以得出下列结论：1、系争房屋的物业服务费由物业公司按每月每建筑平方米3.85元的标准向余闵收取，余闵应当在办理房屋交接手续时一次性向物业公司预交三个月的物业服务费；2、余闵作为业主理应知晓XX小区的房屋系分期建设、分期销售的，因此社区服务设施不可能在一期业主入住后即全部交付使用。综上，余闵主张不按每月每平方米3.85元的标准向中星申城物业支付涉案期间的物业服务费之理由不成立，不予采纳。余闵作为中星申城物业提供服务的受益人，理应承担支付物业服务费的责任，中星申城物业要求余闵支付2012年4月至2015年6月期间的物业服务费，可获支持。一审法院于二○一六年三月十四日依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，作出判决：一、余闵于判决生效之日起十日内支付上海中星集团申城物业有限公司自2012年4月至2015年6月期间的物业服务费合计29,199.30元；二、驳回上海中星集团申城物业有限公司要求余闵支付2011年1月至2012年3月期间的物业服务费合计2,925元之诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费603元,减半收取计301.50元，由上海中星集团申城物业有限公司负担27.50元、余闵负担274元。本院经审理查明，一审法院认定的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，上诉人是上海市XX路XX弄XX号XX室业主，被上诉人是该小区的物业管理单位。被上诉人在为小区进行物业管理服务后，上诉人应当支付物业管理费。现上诉人未支付物业管理费，被上诉人起诉要求其支付物业管理费的诉讼请求，依法有据。关于露天泳池、会所、儿童游乐场等问题，是属于小区的整体规划，由小区开发商整体规划而定。故被上诉人根据有关单位的核定标准收取物业管理费，并无不当。一审法院在查明事实的前提下，依法所作的判决是正确的，本院应予维持。上诉人的上诉请求和理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由上诉人余闵负担。本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 唐建芳
审判员 盛伟玲
二〇一六年八月十二日
书记员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……