苏州市虎丘区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）虎民初字第1439号
原告创元科技股份有限公司，住所地江苏省苏州市高新区鹿山路35号。
法定代表人董柏，该公司董事长。
委托代理人张建林、朱清，江苏华海中天律师事务所律师。
被告苏州高新区周氏健身服务狮山加盟店，住所地江苏省苏州市高新区狮山路**号*楼。
经营者姚瑶。
被告于春明。
原告创元科技股份有限公司（以下简称创元公司）与被告苏州高新区周氏健身服务狮山加盟店（以下简称周氏狮山加盟店）、高新区狮山甜新主义饮品店、于春明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月8日受理后，依法由代理审判员张凌云独任审理，原告于2015年8月10日申请撤回对高新区狮山甜新主义饮品店的起诉，本院经审查后口头裁定予以准许并于同日公开开庭进行了审理，原告创元公司的委托代理人张建林、朱清到庭参加诉讼，被告周氏狮山加盟店、于春明经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。后又于2015年9月25日公开开庭进行了审理。原告创元公司的委托代理人张建林、朱清，被告于春明到庭参加诉讼，被告周氏狮山加盟店经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。后又于2015年11月16日公开开庭，原告创元公司的委托代理人张建林、朱清，被告周氏狮山加盟店、于春明经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告创元公司诉称，2013年10月11日，原告与被告周氏狮山加盟店签订《房屋租赁协议》的第二次补充协议，约定被告承租苏州新区狮山路72号南商场一楼部分店面，面积为125平方米，租赁期限自2013年10月1日起至2014年9月30日止，租金36.75万元，应分别于2013年10月15日和2014年3月15日前各支付18.375万元，出租方允许转租。2013年10月，周氏狮山加盟店经营者的配偶周琪将狮山路72号南商场一楼的部分店面转租，实际经营于春明，转租期限为2013年10月1日起至2014年9月30日止。现转租期限已经届满，被告仍实际使用，原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告周氏狮山加盟店的租赁关系；2、被告于春明将狮山路72号南商场一楼的承租房屋腾空迁让交付原告，并支付房屋使用费（自2014年10月1日起至实际腾空迁让之日止按照年租金标准计算）；3、诉讼费用由被告承担。后增加诉讼请求要求被告周氏狮山加盟店对被告于春明应支付的房屋使用费承担连带责任。
被告苏州市高新区周氏健身服务狮山加盟店提交书面答辩意见称，原告所述属实，其承租房屋后于2013年10月将苏州新区狮山路72号南商场一楼转租给于春明，转租期限为2013年10月1日至2014年9月30日，愿意解除租赁合同并配合将转租房屋收回交付原告。
被告于春明提出书面答辩意见称，其不同意迁出，愿意继续支付房屋使用费；如果原告一定要求我方迁出，要求原告赔偿装修费、加盟费、转让费共计35万元。
经审理查明，座落于苏州市高新区狮山新苑狮山花苑商场2幢108、201号的房屋所有权人为原告创元公司，上述房屋建筑面积合计为1376.67平方米。2013年10月11日，原告创元公司与被告周氏狮山加盟店签订《关于二零零九年九月﹤房屋租赁协议﹥的第二次补充协议》一份，载明创元公司与苏州市周氏健身服务有限公司（以下简称周氏公司）曾于2009年9月24日和2012年10月19日分别签订了关于新区狮山路72号南商场一、二楼房屋的《房屋租赁协议》和《关于二零零九年九月﹤房屋租赁协议﹥的补充协议》，现就延长租赁期限、调整租金等事宜达成以下意见：周氏狮山加盟店续租创元公司狮山新苑狮山花苑商场2幢108、201号房屋的一楼部分房屋，面积约125平方米，租赁期限自2013年10月1日起至2014年9月30日止，租金36.75万元，分别于2013年10月15日前和2014年3月15日前各支付18.375万元；租赁房屋用途为零售业。原告创元公司、被告周氏狮山加盟店在协议上盖章，周琪作为被告周氏狮山加盟店的代表在协议上签名，苏州正旗光电科技有限公司就该租赁协议为周氏狮山加盟店提供连带责任担保。
2014年1月21日，周氏狮山加盟店的经营者姚瑶向创元公司出具承诺书一份，对应付房租列出详细的支付计划。因姚瑶并未按照承诺书履行房租支付义务，2014年5月27日，创元公司向姚瑶、周琪分别发出通知，督促姚瑶交纳房租，同时载明承租房屋于2014年9月30日租赁到期后不再对外续租，请在租赁期限到期后按合同约定无条件搬离并做好转租房屋的清租工作。2014年6月10日，姚瑶收悉上述两份通知，并确认房租结欠情况。
另查明，周氏公司的法定代表人为周琪，公司于2013年7月25日注销，周琪曾与于春明签订《房屋租赁合同书》，约定：周琪将座落于新区狮山路72号南商场的房屋部分租赁给于春明，为麻辣汤店所用，租赁期限自2013年10月1日起至2014年9月30日止；年租金为105000元，支付方式为每六个月支付一次。
再查明，于春明承租房屋后加盟姥娘麻辣捞烫，但未办理工商登记，至今仍在经营。
以上事实，由原告提供的房屋所有权证、国有土地使用证、《关于二零零九年九月﹤房屋租赁协议﹥的第二次补充协议》、《房屋租赁合同书》、承诺书一份、通知两份、照片以及本院庭审笔录等证据予以证实。
本院认为，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定无效。房屋租赁合同期限届满，承租人应当返还租赁房屋，出租人也可以请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费。本案中，原告与被告周氏狮山加盟店签订的《关于二零零九年九月﹤房屋租赁协议﹥的第二次补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应为合法、有效，双方均应按约全面履行。现上述协议中涉及被告于春明所承租的座落于苏州市高新区狮山新苑狮山花苑商场的2幢108、201号房屋部分的租赁期限已届满，且双方均明确不再续租，被告于春明对上述房屋的继续占有、使用已经侵犯了原告作为所有权人的权利，应将占有使用的房屋及时归还原告，并支付原告逾期腾房的占有使用费，故原告提出的要求次承租人于春明腾空房屋并按照《房屋租赁合同书》中约定的年租金105000元的标准支付占有使用费的请求，符合法律规定，本院予以支持。被告周氏狮山加盟店作为上述房屋的转租人，有义务协助完成转租房屋的清租工作而未履行，应对被告于春明占有、使用上述房屋期间所产生的使用费承担连带责任。关于被告于春明提出的其不愿搬迁，如果原告要求搬迁，须赔偿装修费、加盟费、转让费共计35万元的主张，无法律依据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告于春明于本判决生效之日起十五日内迁出座落于苏州市高新区狮山新苑狮山花苑商场2幢108、201号的房屋，并将该房屋腾空后交付原告创元科技股份有限公司。
二、被告于春明于本判决生效之日起十日内支付原告创元科技股份有限公司房屋实际占有使用期间的占有使用费（自2014年10月1日起至将上述房屋交付原告之日止，按照105000元／年的标准计算），被告苏州高新区周氏健身服务狮山加盟店对上述被告于春明应支付原告创元科技股份有限公司的房屋占有使用费承担连带责任。
如采用转账方式支付，请汇入原告创元科技股份有限公司指定的账户；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行：新区农行商业街分理处，账号：548401040002924。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1792元，减半收取896元，由被告于春明、苏州高新区周氏健身服务狮山加盟店负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10555301040017676。
代理审判员 张凌云
二〇一五年十一月十六日
书 记 员 濮晓晨