福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽02民终1204号
上诉人（原审被告）：厦门市鑫亿辉货运代理有限公司，住所地中国（福建）自由贸易试验区厦门片区港中路1238号象屿物流配送中心6-106。
法定代表人：蒋智辉，该公司职员。
委托诉讼代理人：苏智宏，福建重宇合众律师事务所执业律师。
被上诉人（原审原告）：厦门建发纸业有限公司，住所地福建省厦门市思明区环岛东路1699号建发国际大厦24层。
法定代表人：林茂，该公司董事长。
委托诉讼代理人：苏菊，该公司职员。
上诉人厦门市鑫亿辉货运代理有限公司（以下简称鑫亿辉公司）因与被上诉人厦门建发纸业有限公司（以下简称建发纸业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2016）闽0206民初8366号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人鑫亿辉公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回建发纸业公司一审诉讼请求。事实和理由：一审法院对鑫亿辉公司关于讼争租赁合同双方已以默示行为解除的主张不予采信是错误的。双方在庭审中均确认以银行转账方式支付租金，鑫亿辉公司提供银行转账明细证明其向建发纸业公司支付租金至2015年4月，建发纸业公司在长达一年多的时间内未向鑫亿辉公司主张租金不合常理。鑫亿辉公司举证证明租金支付至2015年4月，而建发纸业公司却自认租金收至2016年3月，对于该争议事实，鑫亿辉公司曾在一审中请求其出示相关证据，未获支持。虽然放弃权利的自认无需举证，但是该自认明显有违常理。如果该自认属实，而鑫亿辉公司未支付租金，那就只有涉案仓库自2015年5月起已由当事人承租的可能，则鑫亿辉公司与建发纸业公司之间原有的租赁合同自然已以默示行为解除。
建发纸业公司辩称，双方签订的租赁合同，合同分为约定解除、法定解除，鑫亿辉公司并未提交证据证明租赁合同已于2015年5月解除，且讼争租赁物已经返还。故其上诉主张不能成立。
建发纸业公司向一审法院起诉请求：1.判令解除建发纸业公司与鑫亿辉公司签订的《仓库租赁合同》；2.判令鑫亿辉公司向建发纸业公司返还租赁仓库；3.判令鑫亿辉公司向建发纸业公司支付租赁费用共计70500元及违约金（以每月应缴租赁费用为基数，按日万分之五，自逾期之日计算至实际付款之日，暂计至2016年9月28日为3990.30元）。
一审法院认定事实：2013年12月15日，建发纸业公司与鑫亿辉公司签订《仓库租赁合同》，约定建发纸业公司将位于（安兜）建发纸业仓库2楼西面仓库（总面积760平方米）出租给鑫亿辉公司使用，租赁期间自2013年12月15日起至2016年12月15日止，租金为第一年每平方米16.50元/月，第二年每平方米17元/月，第三年每平方米17.50元/月，鑫亿辉公司应于每月6日前将租金及相关费用足额支付给建发纸业公司，逾期支付的，应按拖欠金额日万分之五向建发纸业公司支付违约金；鑫亿辉公司每月还应向建发纸业公司支付仓库、办公实际使用的电费，卫生费按每月300元、电梯费按每月500元计算，逾期支付卫生费、电梯费的，建发纸业公司有权以日1%标准向鑫亿辉公司计收滞纳金；鑫亿辉公司须在合同签订后7日内向建发纸业公司支付12540元作为保证金，建发纸业公司于合同期满7日内无息退还鑫亿辉公司；鑫亿辉公司租赁区域仓库的管理由鑫亿辉公司自行负责；鑫亿辉公司逾期支付租赁费用或其他费用超过30天，建发纸业公司有权提前终止合同。合同签订后，鑫亿辉公司依约向建发纸业公司支付12540元保证金。2016年8月17日，建发纸业公司向鑫亿辉公司发出《租金催缴通知书》，要求鑫亿辉公司支付拖欠的2016年4月至8月租金共计70500元。鑫亿辉公司收到通知书后，未向建发纸业公司付款。据此，双方为租赁合同发生纠纷。庭审中，双方确认租赁仓库处于空置状态，并在各自保留对于租赁物诉前是否返还建发纸业公司意见的基础上，同意自庭审当日起（即2016年11月21日）该租赁仓库交付给建发纸业公司。
一审法院认为，建发纸业公司与鑫亿辉公司签订的《仓库租赁合同》是双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，应认定为合法有效，双方均应依约全面履行各自义务。本案的争议焦点在于双方的租赁合同是否解除以及约定的违约金应否调整。根据合同的约定，鑫亿辉公司逾期支付租赁费用超过30日，建发纸业公司有权提前终止合同。该约定虽是表述为“提前终止”，其实质是赋予建发纸业公司约定解除权。故建发纸业公司依此以鑫亿辉公司逾期付款超过30日为由，请求解除合同，法院予以支持。由于在起诉之前，建发纸业公司未向鑫亿辉公司行使合同解除权，故合同解除日应认定为建发纸业公司起诉之日。在租赁合同尚未解除期间，无论鑫亿辉公司是否实际使用租赁物，均负有向建发纸业公司支付租金及合同约定的其他费用的义务，鑫亿辉公司对于未支付2016年4月1日至8月31日期间的租金、卫生费、电梯费亦无异议，故建发纸业公司主张追索该等款项，法院予以支持。至于合同关于违约金的约定，鑫亿辉公司虽提出违约金过高的抗辩，但未举证证明其主张，法院不予采纳。由于合同仅对于租金约定违约金，就卫生费、电梯费约定的是滞纳金而非违约金，故计算违约金应以应付租金（17.50元/月*平方米×760平方米=13300元/月）为基数。双方的租赁合同解除，发生合同权利义务终止的法律效果，但不影响合同中结算和清理条款的效力。故建发纸业公司应退还鑫亿辉保证金12540元，该款项应用于抵扣鑫亿辉公司应付的租金。因此，鑫亿辉公司应付的租金及卫生费、电梯费为57960元（70500元-12540元）。
综上所述，建发纸业公司的诉讼请求，除应扣减保证金及违约金应以未付租金作为计算基数外，均应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第九十三条第二款、第九十六条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、厦门建发纸业有限公司与厦门市鑫亿辉货运代理有限公司签订的《仓库租赁合同》于2016年9月28日解除；二、厦门市鑫亿辉货运代理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向厦门建发纸业有限公司返还承租的座落于福建省厦门市湖里区安兜的建发纸业仓库2楼西面仓库（总面积760平方米，该仓库已于2016年11月21日交付）；三、厦门市鑫亿辉货运代理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向厦门建发纸业有限公司支付租金、卫生费、电梯费57960元（已扣减厦门建发纸业有限公司应返还的保证金12540元）及违约金（按日万分之五，自2016年5月1日始以13300元为基数计算至2016年5月31日止，自2016年6月1日始以26600元为基数计算至2016年6月30日止，自2016年7月1日始以39900元为基数计算至2016年7月31日止，自2016年8月1日始以53200元为基数计算至2016年8月31日止，自2016年9月1日始以66500元为基数计算至实际付款之日止）。四、驳回厦门建发纸业有限公司其他诉讼请求。本案案件受理费831.13元，由厦门建发纸业有限公司负担31.13元，厦门市鑫亿辉货运代理有限公司负担800元。
本案二审及庭审中，鑫亿辉公司提交案外人卢凤珍身份证复印件、邮政储蓄银行卡复印件、邮政储蓄银行交易明细及证人陈某出庭作证，用于证明涉案期间，陈某向建发纸业公司租用涉案仓库，并由案外人卢凤珍（陈某自称系其配偶）按期支付租金，鑫亿辉公司与建发纸业公司的租赁合同已实际提前解除。建发纸业公司认为，卢凤珍只是替鑫亿辉公司向建发纸业公司支付租金，与本案并无关联，陈某与鑫亿辉公司存在利害关系，鑫亿辉公司将仓库转租给陈某。陈某租金从6月份开始支付租金，我方与案外人没有租赁合同关系，退一步讲，我方如果与案外人存在租赁关系，鑫亿辉公司也不可能找到陈某出庭作证，证人证言不能达到证明目的。
建发纸业亦于庭审后提供了发票登记表及增值税专用发票，用于证明鑫亿辉公司授权陈某自2014年6月至2015年9月从建发纸业公司领取增值税专用发票，鑫亿辉公司授权陈某领取发票后支付（或委托卢凤珍支付）租金。鑫亿辉公司认为，发票登记表的真实性无法判断，表格中陈某的签字无法确认。增值税发票真实性无异议，对于证明对象我方无法确认有授权。
双方当事人均陈述对一审法院认定的事实无异议，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议在于2015年4月后鑫亿辉公司与建发纸业公司是否存在租赁关系。鑫亿辉公司主张2015年4月后建发纸业公司即与案外人陈某存在租赁关系，其与建发纸业公司租赁合同自此解除。但证人陈某未能提交与建发纸业公司签订的租赁合同，鑫亿辉公司在收到建发纸业公司发出的催缴2016年4月至8月租金的通知书时并未提出书面异议，也从未提出要求退还合同保证金。鑫亿辉公司一审阶段亦未提出另有他人租赁的主张及相关证据。相反，建发纸业公司二审提交的厦门增值税专用发票及发票登记表证明直至2016年4月止，建发纸业公司一直向鑫亿辉公司开具发票并由陈某在2014年6月至2015年9月期间领取的事实，鑫亿辉公司虽持有异议，但未提供反驳证据，原审法院认定讼争合同于建发纸业公司起诉之日解除、鑫亿辉公司应返还租赁物及支付租金及相关费用有事实和法律依据，本院予以维持。
综上所述，鑫亿辉公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1600元，由鑫亿辉公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林巧玲
审 判 员 李向阳
审 判 员 胡林蓉
二〇一七年五月二十二日
代书记员 彭丽月
附：本案所适用法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。