广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第1259号
上诉人（原审原告、反诉被告）：陆兵，住广州市越秀区。
委托代理人：李正亮、孙璟琨。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：广东环球数码创意产业有限公司，住所地广州市海珠区。
法定代表人：陈征。
委托代理人：徐发明。
委托代理人：刘逊明，联系地址广州市海珠区。
上诉人陆兵因与被上诉人广东环球数码创意产业有限公司（以下简称环球数码公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2014）穗海法民三初字第334号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年11月12日，陆兵（乙方、承租方）与环球数码公司（甲方、出租方）签订《珠影·星光城“花样年华街区”商铺租赁补充合同》，约定：（第1条）甲方同意租给乙方使用的场地位于广州市海珠区新港中路354-珠影·星光城“花样年华街区”2层207铺；（第2条）乙方确认，本合同所述的商铺所在的楼层及铺号实为甲方自行编排；（第3条）商铺的用途仅限于乙方用于儿童游乐经营用途，其用途须为有关法律所允许。乙方须自行负责租赁用途可行性，甲方不会就租赁用途做出任何保证。商铺仅限于经营智多FUN儿童游乐品牌，业务范围为儿童游乐；（第6条）甲方应该按照本合同附件三的格式和内容向乙方签发《进场装修通知书》，确定商铺的交付日，该交付日应在起租日之前。租赁期为5年，从2012年11月20日（“起租日”）至2017年11月19日。（第7条）商铺的装修免租期为4个月，即2012年12月20日至2013年4月19日止。开张营业日为2012年12月20日前（乙方享有装修免租期的前提是乙方在2012年12月20日前开业，否则装修免租期从乙方收铺日开始起计算）。此期间免交租金，但仍需缴纳管理费及按《珠影·星光城“花样年华街区”装修指南》中规定的标准，缴纳装修期间的相关费用及保证金；（第10条）租金标准为：第一年2012年11月20日至2013年11月19日为50302元／月；第二年2013年11月20日至2014年11月19日为50302元／月；第三年2014年11月20日至2015年11月19日为53320元／月；第四年2015年11月20日至2016年11月19日为56519元／月；第五年2016年11月20日至2017年11月19日为59910元／月；租金的金额不包括管理费及本租赁合同内所述的任何其他须由乙方承担或负责的费用；（第12条）付款时间：（1）首月租金及管理费应由乙方签订本合同时向甲方及甲方指定的物业管理公司缴纳；（2）其余各月租金及管理费乙方须于每月25日前向甲方及甲方指定的物业管理公司财务部门或甲方指定的代收银行支付下月租金；（第15条）于签署本合同时，乙方须向甲方支付租赁保证金（租赁保证金为二个月首年月租金，共计100604元），以确保乙方遵守在本合同项下其必须遵守的-
切规定；（第16条）保证金的抵扣：甲方有权在乙方违反本合同的时候抵扣第15条约定的保证金，以补偿甲方损失（包括但不限于租金的损失）。在这种情况发生时，在甲方给予乙方书面通知后3日内，乙方必须把被甲方扣除部分的保证金重新补足，本合同方能继续有效。若乙方未能遵守前述的规定，则甲方有权立即提前收回商铺及单方面终止本合同，甲方并有权没收所有保证金；（第18条）甲方有权按本合同中的约定向乙方收取租金、管理费及因乙方违约或违规引起的违约金。在乙方延迟缴费的情况下，甲方有权以书面的形式通知乙方并从乙方的租赁保证金中扣除；（第24条）甲方有权改进、扩充、增加或减少珠影·星光城“花样年华街区”用途、数量或面积的权利，但不能在租赁期内更改该商铺的用途或面积；（第26条）在乙方办理工商营业执照过程中，甲方提供必要协助的义务并派驻专员协助乙方办理；（第27条）甲方或甲方代表有义务检修设备、检查卫生、进行市场管理、防火及协助工商检查工作，需进入乙方商铺的，乙方必须配合且不得因此向甲方索赔；（第31条）乙方必须按本协议约定交付租赁保证金、租金、管理费及其他有关费用，并按规定向政府有部门交纳有关税费；（第39条）任何政府部门对商铺的装修（包括但不限于消防设施）提出任何整改要求，乙方均需在征得甲方书面同意后自费按照政府部门的要求进行整改。若因此需影响相邻商铺的，乙方应负责修复对相邻商铺造成的损坏，并承担由此而引起的一切费用，包括但不限于对相邻商铺的补偿。甲方无需对该等损坏或该等费用承担任何责任。但若因此而使甲方权益遭受损害，甲方有权要求乙方进行赔偿或终止合同；（第45条）租赁期间，乙方承担该商铺的防火、防盗责任，与甲方签订防火、防盗责任书，并为甲方定期的入铺安全检查提供协助；（第50条）甲乙双方同意，下列事项非甲方的过失或故意，造成乙方的一切损失，甲方无需承担经济和法律的责任：（1）发生必须由公安、司法部门处理的案件；（2）甲方所不能预见、不能避免、不可抗拒的不可抗力事件或其他伤害事故；（3）商铺内非甲方责任发生的案件、事故及其财产损失；（第52条）乙方需根据经营内容办理营业执照及相关证照，否则由此引起的一切损失以及致使合同终止的违约责任均由乙方自行承担。甲方不给予任何赔偿和不退还租赁保证金，乙方还必须缴讫合同终止之日前的所有费用；（第53条）租赁期间，若任何一方无正当理由，擅自变更或提前解除合同，视为违约，违约方需赔偿对方相应损失；（第54条）乙方不能按本合同约定按时支付相关费用，逾期一天按所拖欠金额的千分之一计付拖欠缴费违约金；（第61条）双方协商本合同终止或提前解除，租赁期满或合同解除之日，甲乙双方共同检查交接商铺，商铺结构或设备、设施发现有损坏，或其他应由乙方承担的费用尚未交付的，则从乙方租赁保证金中扣除，不足部分由乙方另行支付（除甲方有权没收乙方租赁保证金情况外）；（第62条）合同终止或提前解除后，乙方必须在三天内搬出所租赁的铺位，商铺内原有设施、一切镶嵌在建筑物结构的附属物无偿交予甲方，乙方逾期未搬走的物品，甲方有权当作废物处理；（第65条）合同自甲乙双方签字盖章之日起生效；（第67条）甲方对乙方的通知，甲方可选择当面送达、按本合同所述通讯地址（或乙方随后书面通知甲方的通讯地址）邮寄送达、或将信函置于本合同所属商铺店面适当位置后满15日的送达方式之一，均视为有效送达；（第69条）如《广州市房屋租赁合同》的条文与本合同的条款有矛盾，以本合同的条文为准；等。2012年11月16日，陆兵（乙方）与广州高尚商业经营管理有限公司（甲方）签订《珠影·星光城“花样年华街区”物业管理服务协议》，约定甲乙双方签订本协议，形成物业管理服务法律关系；等。
2012年12月3日，陆兵（承租人，乙方）与环球数码公司（出租人，甲方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在海珠区新港中路354号星光城207房号的房地产出租给乙方作儿童游乐场用途使用，建筑面积503.2平方米；双方协定的租赁期限、租金情况为2012年11月20日至2013年11月19日为50302元／月；2013年11月20日至2014年11月19日为50302元／月；2014年11月20日至2015年11月19日为53320元／月；2015年11月20日至2016年11月19日为56519元／月；2016年11月20日至2017年11月19日为59910元／月；租金按月结算，由乙方在每月的第25日前按现金、银行划账或支票付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳100604元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；乙方依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.1%向甲方支付违约金；等。该合同并于2012年12月11日在广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局办理了备案登记。2013年1月14日，陆兵向环球数码公司交纳了租赁保证金100604元。
2012年4月23日，广州市公安消防局出具了《建设工程消防设计审核意见书》（穗公消审（2012）第0663号），内容为：我局对你单位（珠江电影制片有限公司）报送的珠影文化创意产业园建设工程消防设计进行了审核。该工程位于广州市海珠区新港中路354号，建筑为商业楼1栋4层……经审核，认为该工程消防设计符合消防法规和国家工程建设消防技术标准要求，同意该工程消防设计，并提出意见如下：二、经此次审核同意的消防设计如需变更、内部装修，应重新向我局申请消防设计审核。三、未尽事宜，建设、设计、施工单位应按国家消防技术标准执行；该工程竣工后，应向我局申报消防验收及消防安全检查，合格后方可投入使用。2013年3月22日，广州市公安消防局另出具了《建设工程消防验收意见书》（穗公消验（2013）第0560号），内容为：依据《中华人民共和国消防法》和《建设工程消防监督管理规定》的规定，我局对你单位的珠影文化创意产业园建设工程进行了消防验收。该工程位于广州市海珠区新港中路354号，己建建筑为商业楼l栋4层，建筑高度为14.65米，设地下室1层，总建筑面积为25936.8平方米（含地下室4183.7平方米），属多层民用建筑……装修部位为第三层（A-H轴交5-11轴部位除外），装修后作KTV使用……此次验收范围为该建筑整体土建及第三层内部装修工程……综合评定该土建及内部装修工程消防验收合格，并提出以下要求：一、该建筑首、二、四层及三层A-
H轴交5-11轴部位的内部装修工程应依法向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审核、验收，合格后方具备消防使用条件。三、工程如需扩建、改建（含室内装修、用途变更）等，应依法向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审核、验收。
2013年10月25日，广州市公安局海珠区分局作出《行政处罚决定书》（穗公海行罚决字（2013）07381号），查明：2013年10月9日，消防监督员对陆兵经营位于广州市海珠区新港中路354号星光城207房的广州市海珠区智多纷儿童天地游乐园进行检查，发现该场所自2013年1月5日至今，未经消防安全检查擅自投入营业，该行为违反了《中华人民共和国消防法》第十五条第一款、第二款的规定。现决定对陆兵经营的广州市海珠区智多纷儿童天地游乐园责令停产停业，并处罚款叁万元。陆兵已于2013年10月26日签收该决定书，但至今没有缴纳该罚款。
根据陆兵的申请，原审法院委托广东华禹工程咨询有限公司对涉案场地的室内装修价值进行鉴定，之后，陆兵以其已举证证明装修费用，环球数码公司有异议应由环球数码公司申请上述鉴定为由，撤回该鉴定申请。
2014年8月13日，原审法院组织陆兵、环球数码公司对涉案场地进行交付，但到达现场后，陆兵发现其原来装在涉案场地大门上的锁不见了，是环球数码公司的工作人员开锁的，场地内的部分物品也不见了，陆兵遂报警。当场陆兵、环球数码公司表示不进行场地的交付，环球数码公司的工作人员表示是向物管处领取的大门钥匙。后原审法院根据陆兵的申请，向广州市公安局海珠区分局赤岗派出所调取了公安部门当天向陆兵及案外人卢某华所作的笔录。其中陆兵陈述：其是2013年12月11日离开涉案商铺的，离开前其将商铺的大门锁好的；其不知道商铺何时被人打开大门的，2014年8月13日回到店铺才发现店铺被人换锁的。卢某华陈述：其57度湘公司位于广州市海珠区珠影星光城116档至205档，由于装修工期需要，在2014年7月15日把一些杂物临时放入207铺内，当时是征得星光城物业管理公司同意的，在2014年8月6日现场装修场地腾空出来后，该司搬回原物品，因管理疏忽，没交代好新来员工，在不知情的情况下误搬了以下物品：电视机3台，物品架大中小各1个，椅子10把，打印机1台，投影布1个，点钞机1台，电脑3台，微波炉1台，电烤箱1台，而且还未开始使用。2014年8月13日10时许，星光城物业公司找到其公司询问，其知道误搬了人家档口的物品后，将误搬的物品全部归还了该档口的业主；其公司从207档搬东西出来时，物业公司没有见证及出具搬出的证明；其公司将物品搬入207档暂存时，是星光城物业公司物业部一名姓许的经理同意的，但没有出具同意存放书，只是口头同意。
鉴于涉案场地门锁被更换的问题，原审法院向涉案场地的物业管理公司广州高尚商业经营管理有限公司进行调查，该司表示：由于消防整个商场进行例行检查，该司致电陆兵，但陆兵没有接听电话；也向陆兵发出函件，贴在其场地的门上。由于一直没有得到回复，该司在2014年7月份只能将陆兵的门锁更换，待消防检查完后又将涉案场地的大门用该司的锁重新锁上，现在门锁的钥匙在该司处。
诉讼中，陆兵、环球数码公司均确认：1、陆兵向环球数码公司缴纳了2013年10月1日至13日的租金21509元，陆兵欠缴2013年10月份的租金28793元，从2013年10月14日起陆兵没有缴纳租金，从2013年10月14日至2014年3月24日陆兵共欠租金268945元；2、若法院认定陆兵需支付租金和违约金，同意将租赁保证金抵扣租金和违约金。陆兵、环球数码公司均表示在本案中不申请追加涉案场地的物业管理公司广州高尚商业经营管理有限公司参加诉讼。另广州高尚商业经营管理有限公司表示愿意协助陆兵、环球数码公司进行涉案场地的交付，同意将涉案场地大门的钥匙交还陆兵。陆兵则表示同意搬走现场的公仔机和扭蛋机，其他设备不搬走；环球数码公司表示不同意陆兵的意见，需要陆兵腾空交付。陆兵自述没有向消防部门递交书面申请资料，但有去询问相关的手续。
陆兵为证明其主张还提交了以下证据：1、陆兵于2013年6月8日出具给环球数码公司的《回复函》，该函内容为：关于商场致函我司欠交管理费及2013年4月至5月租金事宜，我司有以下原因及解释。二、商场一次消防验收合格未在我司试业前获得通过，造成数月内我司二次消防迟迟未能验收，对我司正常经营造成严重隐患。三、商场最终场地效果未能达到我司签约前所看到的商场整体效果图，导致新客户人流不足。八、商场与我司所签定广场充气跳床合作协议内所列定支持方案一直未得到兑现，对我司造成实际亏损。九、根据商场专人所记录我司2012年12月至2013年5月每月的销售数据，实际营业额不足支付正常的管理费及我司正常开销，更别说支付店铺租金。请贵司于一周内给予回复。证明环球数码公司到2013年6月8日仍未将一次消防验收合格证交给陆兵；2、消防验收签收记录，载明：#207消防验收意见书、消防设计审核意见书，梁某2013.11.8，证明环球数码公司2013年11月8日才将一次消防验收合格证交陆兵；3、设备的《订货合同》、陆兵与陆某签订的《装修合同》和《收据》、陆兵的银行流水，证明陆兵的损失。环球数码公司质证表示：对证据1的真实性没有异议，该回复函不能证明陆兵向环球数码公司索取过消防合格证；对证据2的真实性没有异议，关联性有异议。该证据名称错误，应该是环球数码公司给陆兵发出的催促办理消防手续的函件；对证据3中的《订货合同》不发表意见，《装修合同》不符合报消防的条件，装修必须由装修公司进行，对银行流水单的真实性没有异议，但不能证明该笔钱的支出用途。
环球数码公司就其反诉主张还提供以下证据：关于消防办理手续的函及陆兵的收件记录，其中一份载明：#207关于催促尽快办理消防手续的函，王某2013.10.25，证明2013年9月18日及10月24日陆兵曾两次收到环球数码公司发函督促办理二次消防。陆兵质证表示对该证据不予确认，陆兵没有收到该函件。
因本案纠纷，陆兵与2014年2月10日向原审法院起诉请求：1.解除陆兵、环球数码公司双方签订的《广州市房屋租赁合同》及《珠影·星光城“花样年华街区”商铺租赁补充合同》；2、环球数码公司退还陆兵支付的租赁保证金人民币100604元；3、环球数码公司赔偿陆兵经济损失501064元（包括陆兵投入的设备费用171600元和装修费用329464元）；4、环球数码公司补偿陆兵因缴纳行政罚款所支付的人民币30000元；5、本案的诉讼费用由环球数码公司承担。另陆兵同意环球数码公司的第一项反诉请求，但认为涉案场地还涉及装修赔偿是否需要司法评估的问题，故不可能立即交还涉案场地给环球数码公司。而陆兵拖欠租金是履行抗辩权，因为环球数码公司有消防方面的过错，无法达到陆兵的租赁用途，所以从2013年10月26日开始陆兵不需要再缴纳租金。
环球数码公司答辩及反诉称：同意陆兵要求解除《广州市房屋租赁合同》及《珠影·星光城“花样年华街区”商铺租赁补充合同》的诉讼请求。但认为：一、涉案合同是双方的真实意思表示，陆兵以合同目的不能实现为由主张解除合同，没有依据。因为1、环球数码公司交付的涉案房屋消防验收是合格的。广州市公安消防局于2012年4月23日出具《关于同意珠江电影制片有限公司珠影文化创意产业园建设工程消防设计的审核意见》，认为“该工程消防设计符合消防法规和国家工程建设消防技术标准要求”，并于2013年3月22日出具《关于珠影文化创意产业园建设工程消防验收合格的意见》，评定“该土建及内部装修工程消防验收合格”，上述两份文件均表明涉案房屋消防验收是合格的，俗称一次消防验收；2、陆兵被责令停产停业并不是环球数码公司原因导致的。根据消防法及日常生活经验，租户租赁中的任何部分用于经营，只要改变原来的装修，就必须自行向消防管理部门申请办理再次消防验收，俗称二次消防验收。但是，陆兵没有履行这一法定义务，甚至在环球数码公司两次发函督促其到消防部门办理相关手续后，仍不予理会，最终导致被处罚而停业。即使政府部门认定涉案房屋不能用于儿童游乐场经营，环球数码公司也不必承担相关的责任，因为补充合同附表一第3部分明确约定：陆兵须自行负责租赁用途可行性，环球数码公司不会就租赁用途做出任何保证。二、陆兵违反租赁合同及补充合同的约定，拖欠租金、管理费及水电费，构成违约，应当承担违约责任。另反诉请求判令：1、解除陆兵、环球数码公司双方签订的《广州市房屋租赁合同》及《珠影·星光城“花样年华街区”商铺租赁补充合同》，陆兵立即交还广州市海珠区新港中路354号星光城207房给环球数码公司；2、陆兵支付拖欠的从2013年10月起至将场地交还陆兵时止的租金及违约金（违约金以陆兵当月欠缴的租金为本金，逾期一天按所拖欠金额的千分之一计算，从上月26日开始计至陆兵实际付清当月的租金之日止；其中2013年10月份的违约金以28793元为本金，从2013年9月26日计算至陆兵实际付清28793元之日止）；3、本案诉讼费由陆兵承担。
原审法院认为：陆兵和环球数码公司所签订的《广州市房屋租赁合同》及《珠影·星光城“花样年华街区”商铺租赁补充合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应按合同约定履行义务。
关于合同解除及交付场地的问题。由于广州市公安消防局2013年3月22日才出具了《建设工程消防验收意见书》，故环球数码公司在双方签订租赁合同之前没有取得涉案场地所在园区消防验收合格的事实，原审法院予以确认。但根据广州市公安局海珠区分局于2013年10月25日作出《行政处罚决定书》载明的内容，陆兵是违反了《中华人民共和国消防法》第十五条第一款、第二款的规定才被处以罚款。《中华人民共和国消防法》第十五条规定：公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。《行政处罚决定书》作出时，环球数码公司已经通过涉案园区的一次消防验收，故该《行政处罚决定书》针对的是陆兵没有申请二次消防验收的问题。诉讼中陆兵自述没有向消防部门递交书面申请资料，因此涉案场地是否符合消防安全要求尚未得知，故陆兵认为环球数码公司存在违约行为，提供的涉案场地达不到儿童游乐场所的消防安全要求，致使合同目的不能实现的意见，原审法院不予采纳。现陆兵请求解除上述合同，环球数码公司也同意解除，双方意见一致，原审法院予以准许。由于案外人广州高尚商业经营管理有限公司自认涉案场地已由其在2013年7月份实际控制并更换大门门锁，结合案外人卢某华在派出所所陈述的内容，现涉案场地由案外人广州高尚商业经营管理有限公司在2013年7月已经实际控制的事实，原审法院予以认定。鉴于涉案场地目前并不在陆兵的控制中，且陆兵、环球数码公司均表示本案不追加广州高尚物业经营管理有限公司为当事人，故环球数码公司反诉要求陆兵交付场地无理，原审法院不予支持。
关于租赁保证金问题。诉讼中陆兵、环球数码公司均确认陆兵欠缴2013年10月份的租金28793元，从2013年10月14日至2014年3月24日陆兵共欠环球数码公司租金268945元，故对上述事实，原审法院予以确认。虽然补充合同约定若陆兵违约，环球数码公司可没收租赁保证金，但本案诉讼中陆兵、环球数码公司均表示将该租赁保证金抵扣陆兵所欠的租金，故原审法院对双方的该意见予以准许。由于陆兵向环球数码公司缴纳的租赁保证金已经抵扣陆兵所欠的从2013年10月14日至2013年12月13日的租金，故陆兵要求环球数码公司退还租赁保证金的请求，原审法院不予支持。
关于租金与违约金的问题。陆兵以环球数码公司提供的租赁场地存在消防问题，不符合租赁用途为由就不缴纳租金缺乏依据，对陆兵的该抗辩意见，原审法院不予采纳。由于租赁保证金抵扣租金后陆兵仍欠租金（其中2013年12月1日至12月13日抵扣的租金为21509元，12月14日至31日所欠的租金为28793元），故环球数码公司要求陆兵支付从2013年12月14日起至解除合同时止的租金和违约金符合合同约定，原审法院予以支持，但每月迟延支付租金的违约金应以当月的租金为限。本案中，鉴于涉案场地的实际控制方为广州高尚商业经营管理有限公司，何时交付场地尚未知晓，故合同解除后的场地使用及交付问题可由环球数码公司另循其他途径解决。
关于设备和装修的赔偿问题。按照补充合同第62条的约定，合同提前解除后，商铺内部原有设施、一切镶嵌在建筑物结构的附属物无偿交予环球数码公司。故陆兵要求环球数码公司赔偿设备和装修损失与合同约定不符，原审法院也不予支持。
关于行政罚款问题。由于陆兵至今仍没有向广州市公安局海珠区分局实际缴纳该罚款，且陆兵提交的证据不能证实行政罚款是因环球数码公司违约而造成的，故陆兵要求环球数码公司支付该款项缺乏依据，原审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审法院于2014年11月14日判决：一、解除陆兵和广东环球数码创意产业有限公司签订的《广州市房屋租赁合同》及《珠影·星光城“花样年华街区”商铺租赁补充合同》；二、陆兵在本判决生效之日起十日内向广东环球数码创意产业有限公司支付从2013年12月14日至本判决生效之日止的租金（其中2013年12月份的租金为28793元；2014年1月1日至2014年11月19日的租金按50302元／月计算；2014年11月20日至2015年11月19日的租金按53320元／月计算）及违约金（违约金以陆兵当月欠缴的上述租金为本金，逾期一天按所拖欠金额的千分之一计算，从上月26日开始计至陆兵实际付清当月的租金之日止，但每月违约金的数额均不得超过该月应缴的租金；其中2013年12月份的违约金以28793元为本金，从2013年11月26日计算至陆兵实际付清28793元之日止）；三、驳回陆兵的其他诉讼请求；四、驳回广东环球数码创意产业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费10217元由陆兵负担10117元，广东环球数码创意产业有限公司负担100元。本案反诉受理费9433元由陆兵负担。
判后，陆兵不服原审判决，向本院提起上诉，具体上诉事实和理由如下：一、一审判决认定事实不清，不尊重客观事实，判决缺乏事实依据。（一）对案件主要争议事实不予查明认定。环球数码公司出租的物业不符合儿童游乐场的消防要求，该场地无法满足陆兵的的经营用途，无法满足作为儿童游乐园使用经营的最基本的效用和状态，不符合合同的约定，致使合同目的不能实现，因此陆兵诉至一审法院，要求解除租赁合同并要求环球数码公司赔偿损失。陆兵提交的其与环球数码公司的项目负责人员的谈话录音材料也侧面证实了涉案物业确实不符合消防要求。一审对涉案场地是否符合消防安全要求这一主要案件事实不予查明认定，明显属于事实认定不清。陆兵二审提交《建筑设计防火规范》可证实国家对游乐场的出口是有规范的，按陆兵承租的面积为500平方米，应至少有两个安全出口。（二）一审判决对《珠影·星光城“花样年华街区”商铺租赁补充合同》中的格式条款的效力认定错误。《珠影·星光城“花样年华街区”商铺租赁补充合同》（以下简称“补充合同”）是环球数码公司制作的格式合同，其中第3条“商铺的用途仅限于乙方（即陆兵）用于儿童游乐经营用途，其用途须为有关法律所允许，乙方须自行负责租赁用途可行性，甲方（即环球数码公司）不会就租赁用途作出任何保证”，该格式条款应当认定无效。根据合同法第四十条规定，补充合同的第3条明显免除了环球数码公司对租赁物使用用途上的瑕疵担保责任，并将相应的瑕疵担保责任转嫁给陆兵，进而加重了陆兵的责任，应当认定无效。根据《合同法》第二百一十六条规定，陆兵应当就租赁物也承担相应的使用用途瑕疵担保责任，涉案物业无法用于儿童游乐场经营，环球数码公司理应承担责任，不可依据补充合同的第3条主张免责。（三）陆兵不存在拖欠租金和违约行为。二、陆兵依法要求环球数码公司赔偿损失，事实及法律依据充分，一审判决却仅仅依据合同约定条款就驳回陆兵的诉讼请求，有法不依，实属适用法律错误。根据《合同法》第一百一十三条的规定，环球数码公司交付租赁物不符合合同约定用途，明显属于履行合同义务不符合合同约定，致使陆兵无法进行经营，因此产生的损失，环球数码公司应进行赔偿。根据《合同法》第九十四条，陆兵因环球数码公司的违约行为主张解除合同，环球数码公司应当承担违约责任。陆兵的诉求合法合理，环球数码公司应依法赔偿陆兵在租赁期间所支出的装修费、设备费以及银租赁物的消防瑕疵而产生的行政罚款。故陆兵上诉请求：1、判令维持一审判决第一项；2、判令撤销一审判决第二、三、四项，并改判环球数码公司退还陆兵支付的租赁保证金100604元、赔偿陆兵经济损失共计501064元并补偿陆兵因缴纳行政罚款所支付的30000元；3、判令驳回环球数码公司的反诉诉讼请求；4、本案一、二审诉讼费用由环球数码公司全部承担。
环球数码公司二审答辩称：一、关于陆兵上诉请求第一项，现本案双方均同意解除合同。二、关于陆兵请求撤销原审判决第二、三、四项，要求环球数码公司退还租赁保证及赔偿损失问题答辩如下。1、关于租赁保证金，因陆兵没有缴纳租金，按照合同的约定，该租赁保证金早就抵扣完了，根本不存在退还的问题。2、关于陆兵要求环球数码公司赔偿经济损失50万多元问题，陆兵主张该经济损失并不成立。其次，陆兵存在任何的损失与环球数码公司无关，该损失不是由环球数码公司造成的。陆兵经营过程中被行政处罚，这是陆兵自己造成的，与环球数码公司无关。3、陆兵上诉请求第三项，即驳回环球数码公司的反诉请求问题。环球数码公司诉请是有合同依据的。有关涉案商铺的消防问题，陆兵认为环球数码公司所提供给场地不符合消防要求，但一审判决书已经清楚载明，陆兵被消防部门处罚是因为没有申报二次消防验收，现陆兵连向消防部门递交书面申请都没有，如何判断环球数码公司提供的场地不符合消防要求呢？涉案场地虽然在双方签订合同时，一次消防验收的结果还没有出来，但是陆兵在装修的时候，环球数码公司提供涉案场地的一次消防验收是合格的。而且环球数码公司在一审已经提供了证据证明，环球数码公司在涉案场地经营的项目是一个政府扶持的项目，在具体办事过程中，比如说一次消防、二次消防是可以同时办理的。这在环球数码公司一审提供的证据2可以证明该点。三、关于格式条款的效力问题。有关该格式合同的条款效力，首先要解决一个问题，即陆兵有没有去消防部门申请过二审消防验收。如果二次消防验收未通过，消防部门出具的意见说明该场地不适合作游乐场所，才能谈论格式条款的效力问题。根据双方的约定，场地的使用目的的可行性的，是由陆兵自己确认的。从环球数码公司的角度来讲是不需要承担责任的，且可以免责的。陆兵现连政府部门出具的证明都没有，就提出场地不适租，环球数码公司认为没有依据。四、关于缴付租金问题，如陆兵已缴纳租金，应当举证证明。否则，应承担支付租金的义务。五、环球数码公司认为一审法院适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。
对一审法院查明的事实，本案双方均不持异议，本院予以确认。另查明，陆兵明确其上诉主张损失501064元包括涉案商铺的装修和可移动设备损失。
二审期间，陆兵向本院提交2006年12月1日，中华人民共和国公安部、建设部颂发的《建筑设计防火规范》证明其主张。环球数码公司则无新的证据提交本院。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。本院对上诉人陆兵提出的上诉请求分析如下：
根据《中华人民共和国消防法》第十五条规定：公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。从广州市公安局海珠区分局于2013年10月25日作出的《行政处罚决定书》载明的内容可知，陆兵违反了上述规定才被处以罚款的。本案尽管环球数码公司在双方签订租赁合同之前没有取得公安消防部门对涉案场地所在园区消防验收合格，但在上述《行政处罚决定书》作出时，环球数码公司已经通过涉案园区的一次消防验收，故并不影响陆兵在装修完成后申请二次消防检查。陆兵自认没有向消防部门递交二次消防检查书面申请，而涉案场地是否符合消防安全要求需公安消防部门出具检查意见才能得知，陆兵现即以《建筑设计防火规范》、双方所签订合同中存在免除环球数码公司对租赁物使用用途上的瑕疵担保责任的格式条款无效等认为环球数码公司交付的涉案场地达不到儿童游乐场所的消防安全要求，致使合同目的不能实现，环球数码公司已构成违约的主张，本院不予采纳。陆兵自接到上述行政处罚通知后未按约支付租金已构成违约，原审法院判处陆兵支付未付租金及违约金并无不妥。一审诉讼中，本案双方均表示同意以租赁保证金抵扣陆兵所欠的租金，原审法院予以准许于法无悖。陆兵以环球数码公司构成违约上诉请求退还其支付的租赁保证金100604元，本院不予支持。
根据陆兵与环球数码公司所签订的补充合同第62条的约定，合同提前解除后，商铺内部原有设施、一切镶嵌在建筑物结构的附属物无偿交予环球数码公司。故陆兵要求环球数码公司赔偿设备和装修损失与合同约定不符，原审法院不予支持并无不妥。至于陆兵二审明确其主张的经济损失包括可移动设备损失，因本案双方所签订的合同中并无约定对可移动设备因提前解除合同所导致损失所应承担的责任，且陆兵亦无依据说明是因环球数码公司的原因导致该损失，故陆兵提出环球数码公司赔偿其可移动设备损失缺乏依据，本院不予支持。
上述《行政处罚决定书》作出后，陆兵至今仍没有向广州市公安局海珠区分局实际缴纳该罚款，而陆兵提交的证据亦不能证实行政罚款是因环球数码公司违约而造成的，故陆兵要求环球数码公司支付该款项亦缺乏依据，原审法院不予支持并无不当。
综上所述，审查原审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；陆兵的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国消防法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10117元，由上诉人陆兵负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
审 判 员 郑怀勇
代理审判员 柳玮玮
二〇一五年四月十四日
书 记 员 璩方慧