河北省张家口市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）冀07民初41号原告蔚县农村信用联社股份有限公司，住所地河北省蔚县蔚州镇前进路。法定代表人杨光声。委托代理人胡艳霞，张家口市东海法律服务所法律工作者。被告常某。委托代理人李生全。委托代理人金建军，河北华研律师事务所律师。第三人张某。原告蔚县农村信用联社股份有限公司（以下简称农信社）与被告常某、第三人张某申请执行人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告农信社的委托代理人胡艳霞，被告常某的委托代理人李生全、金建军，第三人张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农信社诉称，原告与第三人张某借款合同纠纷案，在张家口市中级人民法院执行过程中，被告提出执行异议，后作出(2016)冀07执异32号执行裁定，中止了对被执行人张某名下位于张家口市胜利路南口的房产的执行。原告认为该执行裁定所依据的事实和法律错误。一、原告持有经合法程序审查、行政部门颁发的他项权证，依法取得物权抵押权。被告�有的公证文书不具有公示公信力，不享有物权。原告与张某建立了信贷业务，张某持登记在自己名下的房产证原件与原告共同到房屋登记管理部门办理了抵押登记，原告于2014年3月23日登记为抵押权人。依据物权法第十七条之规定，原告所持有的他项权证是涉案房屋唯一物权证明。被告持有的公证文书，是对房屋买卖行为进行的公证，是对债权请求权的确认。依据物权法第十五条之规定，该公证不是对物权的确认和设立。物权法第九条规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。被告买受张某房屋之后，并没有依法到房屋交易处进行变更登记，所以张某名下的房屋没有发生变更登记的法律效力。被告不享有登记在原告信用社名下抵押物的任何物权。二、被告未及时办理涉案房屋所有权变更登记，存在过错。被告与张某2014年1月23日签订的房屋买卖协议第五条约定了双方应及时到房管部门办理房屋所有权转移登记和相关手续。在签订合同后没有到房屋管理部门办理变更登记，却在当日到与房管局同城的公证处公证。且不说费用额外增加，单就程序而言，也不符合惯常的自然人间普通房屋的交易。并且在此后，被告一直持有的公证文书和合同，却不办理确权登记。以致在2015年3月23日桥西法院执行，2014年11月13日桥东法院冻结及原告作为申请人时查封后，被告四处提异议。2014年1月23日，被告与张某交易完成后，直至2014年3月21日张某将房屋抵押登记在原告名下的58天内，被告若进行变更登记是不存在任何阻力，但是被告始终没有登记，也没有向包括原告在内的任何人提出过登记异议。而且从桥西法院、桥东法院的执行时间上看，另外的三套房屋在时隔一至二年�，被告也没有提出确权登记或通过诉讼仲裁等来实现登记，只是在一而再、再而三的阻挠各级、各地法院的执行。被告虽然支付了协议约定的房屋价款，但是其没有办理过户登记，而且没有办理的过错明显是在被告一方。被告提出中止对张房他证字第00510**号他项权证项下两套房屋执行的理由不足以排除执行。综上，恳请贵院依法查明事实，继续对原告持有的张房他证字第00510**号他项权证项下抵押物权继续强制执行。被告常某辩称，一、2014年1月23日，被告与张某签订五处房产的买卖合同，其中包括原告抵押房屋，并在张家口第三公证处对该买卖合同进行了公证，合同约定转让总价款为460万元，合同签订后，被告依约履行了付款义务。2014年1月30日，张某将以上五处房产实际交付给被告，并现场声明：各租赁户今后涉及上述房屋的相关事宜请与常某联系，到期租赁费请交常某。各租赁户在声明上签字确认。原告与张某于2014年3月21日才办理涉案房产抵押登记，办理登记前未对以上房产尽职调查，如果原告进行认真核查用于抵押的标的物，很容易得知该房屋己出售，张某无权处置。另外，桥西区人民法院(2015)西执异字第3号执行裁定书证实，2014年3月5日对该物的进行了保全，己属于涉案标的。而原告2014年3月21日才办理涉案房产抵押登记。按照银行惯例，理应不予继续发放贷款，涉案物在没有核实清楚是不能接受抵押的。原告在与张某办理抵押登记时，张某己将该抵押房屋出卖并实际交付给被告，依据物权法及相关法律规定，被告对该抵押房屋享有物权，张某无权与原告办理抵押登记，原告作为金融机构有义务核实抵押物的实际权属情况，原告恰恰未尽到核实义务，法庭应认定原告有过错，与张某的抵押行为无效。二、被�未办理变更登记并非自身原因，不存在过错。被告在办理过户期间，因张某的其他债务纠纷，被告所购房屋分别被张家口市桥东区法院、张家口市桥区法院执行查封，被告依法向以上法院递交了执行异议书，张家口市桥东法院于2015年2月9日以(2014)东执异字第504号执行裁定书中止对被告所购房屋的执行。张家口市桥西法院于2015年3月23日以(2015)西执异字第3号执行裁定书中止对被告所购房屋的执行。张某的债权人刘卫兵、王亚平、刘卫星、ＸＸ军不服桥西区法院出具的(2015)西执异西字第3号执行裁定书，向桥西区法院提起诉讼，桥西区法院经审理2015年9月21日出具的(2015年)西民初字第381号民事判决确定被告与张某的买卖合法有效。本案上诉到张家口中级人民法院，张家口中级人民法院经审理，于2015年12月21日做出了(2015)张民终字第773号判决书，维持桥西法院判决。以上事�及多个法院的判决裁定均可证实，被告己依法取得了涉案房屋的所有权，依据《据最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，被告依法已取得以上房屋所有权。三、不动产登记只是公示手段，不是权属本身，对发生争议的不动产物权归属的最终判断，应当依赖于对原因行为或基础关系的审查。依据《中华人民共和国物权法司法解释一》第二条的当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持的规定，本案中，既有法定的证据又有多个法院的生效判决、裁定，都能证实该涉案房屋的真实权利是被告常某。综上所述，被告与第三人签订的是买卖合同，该合同经过公证，给付了价款，又到房屋现场进行了交付，张贴了声明，还有照片证明。这种交付行为经两级三个法院判决、裁定证实，物权已变更到常某名下。张家口中级法院做出的(2016)冀07执异32号裁定事实清楚，适用法律正确，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求，维护被告的合法权益。第三人张某辩称，当时欠被告400多万元，因为贷款要抵押，签订买卖合同，作为抵押的保证。五个房产证都押给了被告。后与被告商量，拿出其中两个去银行贷款，贷款批下来后归还借款。实际是以买卖形式作的抵押，经被告同意用两个房产证从蔚县信用社贷了一笔款，去房屋部门做了他项权登记。因为五个房本平米比较大，考虑借被告的钱用三个房产证足以支付，继续贷款归还被告的欠款，在办理过程中，三套房被查封，做不了贷款，欠被告的钱没有继续用房产证贷款归还。现被告手里有三个房产证共200多平米，应该是够归还借款。贷款时抵押的两个房产估�值1400余万元，是被告的一个工作人员全程跟我去办理的。我贷了原告、被告的钱，想尽办法归还，降低各方的损失。希望三方坐下来，由我变卖资产，归还双方的欠款。经审理查明，2014年1月23日，张某、刘秀朵（甲方）与常某（乙方）签订《协议书》约定：一、甲方自愿将坐落于张家口市桥东胜利路五处房产（分别是：房屋所有权证号：张房权证字第××号、建筑面积371.97平米；张房权证字第××号、建筑面积97.74平米；张房权证字第××号、建筑面积44.66平米；张房权证字第××号、建筑面积66.90平米；张房权证字第××号，建筑面积97.20平米）转让给乙方；二、转让费为人民币肆佰陆拾万元整，乙方已全部付清；三、甲方已将上述房屋及相关手续交付给乙方；四、甲方保证该房屋权利无瑕疵，乙方对该房屋现状无异议；五、签订本协议后，甲、乙双方应及时到房管部门办理房屋所有权转移登记和相关手续，所需税费由乙方承担；六、甲、乙双方应全面履行该协议，如一方违约，违约方应承担违约金人民币玖拾贰万元整；七、本协议自甲、乙双方签字、按手印之日起生效，本协议一式三份，甲、乙双方各持一份，公证处留一份。同日，上述协议双方就《协议书》内容进行公证，2014年6月26日，中华人民共和国河北省张家口市第三公证处对公正内容出具了（2014）张三证民字第094号《公证书》。2014年1月30日，张某出具书面《声明》载明：我叫张某，我已于2014年1月23日与常某签订了房屋买卖协议，将其位于张家口市桥东区胜利路五处房产（张房权证字第××号、第××号、第××号、第××号、第××号，建筑面积97.20平米）正式交付常某，各租赁户从今日后涉及上述房屋的相关事宜请与常某联系，到期租赁费请交付常某。常某联系电话：134××××4100。声明人张某。租赁上述房屋的租户在《声明》上签字。同时，张某与常某在上述房屋内外进行了照相，以证明双方将买卖房屋交付的情况。常某分七次给张某汇款总价款460.9万元如下：2014年1月20日打款两笔，145万元、100万元；3月7日打款2.9万元；3月15日打款20万元；4月3日打款三笔，15.8万元、77.2万元、100万元。以上总计460.9万元。常某称，另外9000元是办理手续的税费用的。张某对打款数额没有异议，称第一、二笔是在房产证出来前打的，是为了办理过户。2014年4月5日，张某给常某出具《收条》载明：今收到常某交来购房款肆佰陆拾万零玖仟元整（￥4609000），其中玖仟办理手续费用，详见打款凭证。张某给常某出具的没有具体时间的一份《证明》载明：我与常某的房屋买卖合同是真实有效并进行了公正。2014年3月21日，原告与张某签订�个人借款合同》，张某向原告借款900万元。张某以位于张家口市桥东胜利路两处房产（张房权证字第××号、第××号）作抵押，并在张家口市房地产交易产权管理处办理登记，证件号为张房他证字第00510**号。后因履行发生纠纷，经张家口仲裁委员会仲裁，于2015年12月24日作出张仲（2015）民裁字第124号裁决书，裁决：一、解除双方签订的《个人借款合同》；二、张某于收到裁决书之日起10日内一次性返还原告借款本金900万元，及按双方约定向原告支付占用资金期间的利息1743525元（利息计算截至2015年12月24日），以上合计10743525元；三、张某于收到裁决书之日起10日内一次性给付原告已支付的案件受理费50000元。该裁决书生效后，原告向本院申请了强制执行，被告常某作为案外人提出了异议，本院于2016年5月3日作出（2016）冀07执异32号执行裁定。查明，本院在执行蔚县农�信用合作联社与张某借款合同纠纷一案，于2016年4月7日和11日分别查封被执行人张某名下的位于张家口市桥东区胜利路五套房屋，产权证号为张房权证字第××号、第××号、第××号、第××号、第××号。2016年4月11日，本院作出（2016）冀07执51号执行裁定书，拍卖被执行人张某所有的位于张家口市胜利路南口的房屋所有权证号为：张房权证字第00132804号和张房权证字第××号商铺。认为，从形式审查，案外人常某购买张某位于张家口市桥东胜利路五处房产后，经公证处公证和本院终审判决确认常某与张某签订的房屋买卖协议有效，案外人常某主张排除执行的异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第（一）项之规定，故案外人常某提出的异议成立。被执行人张某以出售给常某的两套房屋作贷款抵押的效力，不属执行�构的审查范围。裁定：中止对位于张家口市桥东胜利路五处房产的执行。房产的产权证号为：张房权证字第××号、第××号、第××号、第××号、第××号。原告收到该裁定后，在法定期限内向本院提起了诉讼，请求本院继续进行强制执行。另查明，另案原告刘卫兵、王亚平、刘卫星、ＸＸ军与张某之间存在合法民间借贷关系，经河北省张家口市桥西区人民法院审理作出（2014）西民初字第572号民事判决确认，张某共需偿还上述四原告2763665元。该判决生效后，四原告申请对张某的前述位于张家口市桥东区胜利路五处房产的执行。房产的产权证号为：张房权证字第××号、第××号、第××号、第××号、第××号申请强制执行。常某于2015年3月14日提出异议，该院于2015年3月23日作出（2015）西执异字第3号执行裁定，裁定终止了对上述财产的执行。四原告提出了申请�行人执行异议之诉。该院审理后，于2015年9月21日作出（2015）西民初字第381号民事判决，认为，“……被告常某与第三人张某于2014年1月23日签订的房屋买卖协议是双方真实意思表示，且经过张家口第三公证处的公证，该协议不违反法律强制性规定，是合法有效的。因所涉房屋尚在租赁期间，张某以公告声明的形式将房屋进行了交付，虽未办理房屋产权变更登记手续，但并不影响被告常某依法享有的合同权利，且被告常某在这过程中并无过错。购房款的具体数额属于当事人的意思自治范畴，由双方当事人协商确定，460万元的交易价格属于合理交易范围。第三人张某向蔚县信用社申请贷款并出具相关证明的行为，属于其个人行为，出具内容的真实性由其本人承担，如有虚假陈述及证明，由有权机关追究其相关责任。关于张某贷款的去向，并没有证据能够直接证明张某将所贷资金偿还常某，故对原告主张被告常某与第三人之间是民间借贷关系的事实不予认可。判决：一、被告常某与第三人张某与2014年1月23日签订的房屋买卖协议有效。二、驳回原告刘卫兵、王亚平、刘卫星、ＸＸ军的诉讼请求”。刘卫兵、王亚平、刘卫星、ＸＸ军不服，向本院提出上诉。本院于2015年12月21日作出（2015）张民终字第773号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。再查明，2015年12月23日，中国银行业监督管理委员会张家口监督管理分局文件张银监复（2015）104号《张家口银监分局关于蔚县农村信用联社股份有限公司开业的批复》中第二条：蔚县农村信用联社股份有限公司开业的同时，蔚县农村信用合作联社自行终止，其债权债务由蔚县农村信用联社股份有限公司承担。2016年2月2日，蔚县农村信用合作联社变更为蔚县农村信用联社股份有限公司。上述事实，有原告提交的证据，双方当事人的当庭陈述及庭审笔录在卷佐证。本院认为，原告与张某对张房权证字第××号、第××号所登记的房产作为借款抵押担保并办理的抵押登记否对抗被告享有的权利，被告享有的权利能否足以排除原告的强制执行申请是本案的主要争议焦点。首先，被告已经将全部购房款给付了第三人，并对房屋于2014年1月30日进行现场交付，有现场照片佐证。第三人在2014年4月5日给常某出具《收条》明确表明收到被告的购房款460.9万元，其中0.9万元为办理手续费用。其给被告出具《证明》中，也表明了其与被告的房屋买卖合同是真实有效的并进行了公正。虽然第三人在审理时称以上证据是后补的，但未提供相应证据证实。第三人、原告均主张，被告与第三人之间实际为民间借贷关系，签订《协议书》是为了对还款的抵押担�，但至今未提供相应证据予以证实，故本院对第三人、原告以上的主张不予支持。被告与第三人张某签订的《协议书》的效力已经本院的（2015）张民终字第773号民事判决所确认，该协议合法有效。其次，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情况且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，被告与第三人之间签订《协议书》的时间为2014年1月23日，早于本院查封的2016年4月；被告向第三人交付了涉案房屋的全款；第三人也已实际交付了涉案房屋；现无证据证明未办理过户登记的责任在被告。因此，应认定被告是涉案房屋的实际权利人，其提交的证据足以排除原告申请的强制执行。另外，根据本院查明的事实，蔚县农村信用联社股份有限公司在开业的同时，蔚县农村信用合作联社自行终止，其债权债务由蔚县农村信用联社股份有限公司承担。在原告向本院起诉前，蔚县农村信用合作联社于2016年2月2日变更为蔚县农村信用联社股份有限公司，故其仍用蔚县农村信用合作联社名称错误，应当以蔚县农村信用联社股份有限公司的名称作为本案原告。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百零六条、第三百一�一条、第三百一十三条第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告蔚县农村信用联社股份有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告蔚县农村信用联社股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并根据对方当事人人数提交副本，上诉于河北省高级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款汇至河北省高级人民法院，开户行：建行石家庄中华南大街支行，账号:13×××59）。审 判 长  成 进审 判 员  牟 键人民陪审员  王风占二〇一六年六月二十八日书 记 员  王立军附：相关法律规定《中华�民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百零六条申请执行人提起的执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）依案外人执行异议申请，人民法院裁定中止执行；（二）有明确的对执行标的继续执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五内提起。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的。（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三�已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。