广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0183民初2836号原告：何邓容，男，XX，汉族，住广东省广州市增城区，委托代理人：罗明生、王振彪，广东合众之源律师事务所律师、实习律师。被告：杨志鹏，男，XX出生，汉族，住广东省广州市增城区，第三人：广州市保值房地产代理有限公司，住所地广东省广州市增城区荔城街荔乡路53号。法定代表人：陈志彪。委托代理人：潘泽通，该公司员工。原告何邓容诉被告杨志鹏、第三人广州市保值房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员曾共明独任审理。原告何邓容的委托代理人罗明生、王振彪，被告杨志鹏，第三人广州市保值房地产代理有限公司的委托代理人潘泽通到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何邓容诉称：1、请求解除原告与被告于2016年11月14日签订的《房地产买卖合同》；2、被告向原告退还定金50000元及支付违约金72000元，共122000元；以50000元为基数从2016年11月14日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息至退清款日止给付利息原告；3、被告支付本案的律师费10000元；4、本院诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年11月14日，经第三人介绍原告向被告购买位于广州市增城区××城街××房产，并经第三人与原、被告签订了《房地产买卖合同》（含附件），合同约定成交价为720000元。《合同》签订后，原告即向被告支付了50000元定金，但被告一直以来都以各种借口推诿，不配合原告办理购房按揭、注销抵押登记等手续。由于被告故意不依约配合原告办理购房过户手续，2017年4月6日，原告向被告邮递了一份《催告函》，要求与被告解除购房合同及要求被告向原告双倍返还定金，但被告收到《催告函》后至今仍无回复。由于被告不遵守承诺，违反了合同的约定，侵犯了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，现向法院提起诉讼，请求依法解决。被告杨志鹏辩称：确认原告的起诉状中称述的事实。第三人广州市保值房地产代理有限公司述称：签订合同后原告向被告支付了购房定金5万元，同时原告也获得了银行同贷书，但是因为涉案房屋存在银行抵押，被告资金不足无法涂销抵押，所以导致无法履行合同。经本院审理查明：2016年11月14日，杨志鹏（卖方）、何邓容（买方）与广州市保值房地产代理有限公司签订《房地产买卖合同》（含附件），载明“买卖双方就位于增城区××城街××房的所有买卖条件达成一致意见，签订协议如下：一、物业概况1、该物业建筑面积106.37平方米……2、卖方合法持有《房地产证》号码为10028778……二、成交价格1、买卖双方同意该物业总楼价为人民币720000元……2、卖方同意本次交易过程中，买方可指定过户到他人名下（如办理按揭贷款的，买方可指定以他人名义办理按揭手续并过户到其名下）。三、物业交付1、买卖双方同意该物业交付使用的时间为卖方收齐楼款当天……3、……买方在签订本合同十日内将部分楼款人民币2000元作为交楼保证金交居间方保管……四、交易方式买卖双方就楼价款的支付方式及交易程序详见合同附件……六、违约责任因买方或卖方违反本合同约定，包括但不限于如拒不配合提供交易所需要资料或逾期办理按揭，注销抵押登记、过户等买卖相关手续，逾期交付房产，逾期支付房款等无故不履行或怠于履行本合同项下义务，则：1、逾期不超过10个工作日的，守约方有权要求违约方每日按总楼价的千分之一向守约方支付违约金；2、逾期超过10个工作日仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金。3、逾期超过10个工作日仍未履行，若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方从逾期之日起按每日总楼价的千分之一向守约方支付违约金。合同未约定明确履行期限的，以守约方或居间方发生敦促履行通知之日起五天为履行期限。4、合同三方任何一方追究违约方违约责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用、查询费等均由违约方承担……八、其他约定事项1、本合同与任何在此之前任何一方在谈判中的声称、理解、承诺及协议不一致时，以本合同为准。买卖双方签订的《广州市存量房买卖合同》与本合同具同等效力，不一致时以本合同为准……5、本合同经三方签字盖章后生效。买卖双方各持一份，居间方持一份。”附件载明“付款方式……二、按揭付款1、签订本合同时支付人民币5万元作为定金。2、首期楼价款人民币25万元，买方应在过户当天支付；3、剩余楼价款人民币约47万元为按揭付款，由买方以向银行申请商业贷款或公积金贷款的方式支付给卖方。同贷书出具后，银行同贷金额少于剩余楼款的，卖方应在同贷书出具之日起3日内补充差额；银行同贷金额超过剩余楼款的，卖方应在银行发放贷款后3日内将超过楼款部分退回给买方。银行同贷金额与实际放款存在差额的，双方同意在银行放款后3日内办理多退少补。4、买方应在本合同签订后7个工作日内向银行申请按揭贷款并提供申请按揭所需的全部资料，卖方须在此日期前配合买方提交申请按揭银行所需全部资料并按银行规定签署相关文件（如因贷款银行原因无法办理按揭贷款而需另向其他银行重新提交按揭申请的，卖方须配合，提交期限为被告知无无法办理按揭或贷款金额不足之日起10个工作日内）。买方因个人信用问题导致无法办理按揭贷款的，所造成的责任及损失由买方承担。……5、如该物业需办理注销抵押登记的，卖方应在买方出具银行同贷书后5个工作日内向银行申请提前还贷，并按银行要求办理提前还贷以及注销抵押登记。如因买方逾期付款原因导致卖方无法提前还贷，所造成的责任由买方承担。6、买卖双方于卖方已将房产注销抵押登记并买方贷款银行出具贷款承诺书后5个工作日内共同到房管部门办理申请产权转移登记手续，并签署《广州市存量房买卖合同》等相关资料，收文回执原件由居间方保管。”2017年4月10日，广州市增城区国土资源和规划局出具《增城市房地产权查册表》，载明“房屋坐落：增城市荔城街沙园路西八巷2号601房，建筑面积106.57平方米，产权人：杨志鹏，抵押权人广发银行股份有限公司增城支行，债权数额510000，抵押起止：2014-05-12至2034-05-12”。2016年11月14日，何邓容（买方）与广州市保值房地产代理有限公司（经纪方）签订《买卖代理费支付承诺书（买方）》，载明“本人委托贵公司代理购买位于广州市增城市荔城街沙园路西八巷2号601房产……本人同意支付房地产咨询代理费共为人民币10800元……”。杨志鹏出具《定金收据》，载明“本人杨志鹏，身份证号码：，是增城市荔城街沙园路西八巷2号601房之所有权人。买卖双方商定该房屋成交价为人民币72万元。现收到买家何邓容交来承购该物业之定金，金额为5万元整。”2017年4月6日，何邓容向杨志鹏发出《催告函》，载明“……为此，我现向贵方致函如下：一、自本函发之日起，杨志鹏先生与我签订的《房地产买卖合同》（合同编号：1611133）解除；二、杨志鹏先生自本函发之日起三日内向本人双倍返还定金共10万元；若逾期不履行的，我将采取一切法律手段，追究贵方的违约责任，从而维护我的合法权益。”2017年4月8日，该《催告函》由他人签收。何邓容为证明为本案支付律师服务费1万元，出示《民事委托代理合同》，载明何邓容与杨志鹏、保值地产房屋买卖合同纠纷一案聘请广东合众之源律师事务所律师作为委托代理人。何邓容向广东合众之源律师事务所支付律师代理费1万元。何邓容出示《广东增值税普通发票》，载明：2017年4月25日，何邓容向广东合众之源律师事务所支付律师服务费1万元。立案受理后，本院根据原告的申请，依法查封了涉案房屋。庭审中，一、原告与被告共同确认如下案件事实:1、签订合同当天原告向被告支付了定金5万元，购房首期款没有支付。2、涉案合同中约定“买方向卖方支付交楼保证金2000元”是写错了，应该是“卖方向买方支付交楼保证金2000元”，被告已经支付了交楼保证金2000元。3、涉案房屋没有交付。二、原告何邓容主张被告没有在银行同贷书出来后五个工作日内向银行申请提前还贷，以及涂销涉案房屋的抵押登记。三、被告杨志鹏称述如下案件事实：1、涉案房屋没有结清银行借款，亦未涂销抵押登记。2、被告收到了原告的《催告函》，但没看里面的内容，也没处理该事情。3、同贷书是广州市保值房地产代理有限公司代办的，大概是2017年2月中旬左右办理出来的，具体的不清楚。四、第三人广州市保值房地产代理有限公司陈述原告方的同贷书是其代办的，同贷书已于2017年2月9日办理，原告当庭予以确认。本院认为：何邓容、杨志鹏与广州市保值房地产代理有限公司签署的《房地产买卖合同》及附件是各方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规中的强制性、效力性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。关于被告是否存在违约问题。原、被告及第三人均确认原告的同贷书是由第三人代办，并确认贷款银行于2017年2月9日出具出了《同贷书》。依据《房地产买卖合同》附件第二条第五款“如该物业需办理注销抵押登记的，卖方应在买方出具银行同贷书后5个工作日内向银行申请提前还贷，并按银行要求办理提前还贷以及注销抵押登记”与《房地产买卖合同》第六条第二款“逾期超过10个工作日仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金。”之约定，为此被告应于2017年2月16日前向银行申请提前还贷。现被告并未举证证明其已向银行申请提前还贷，且被告在庭审中陈述涉案房屋没有结清银行借款，亦未涂销抵押登记，同时从《增城市房地产权查册表》可知，涉案房屋在2017年4月10日时仍抵押给广发银行股份有限公司增城支行，由此可知被告没有积极履行合同义务，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。原告于2017年4月6日向杨志鹏发出《催告函》，该函件于2017年4月8日由他人签收，《催告函》载明“自本函发之日起，杨志鹏先生与我签订的《房地产买卖合同》解除”，杨志鹏在庭审中确认收到该《催告函》，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”，故原、被告及第三人签订的《房地产买卖合同》中的房屋买卖合同关系已经解除。现原告再要求解除原、被告及第三人签订的《房地产买卖合同》中的房屋买卖合同关系已无必要，其请求本院不予支持。因涉案合同的履行是被告构成违约，且合同自通知到达对方时解除，故原告要求被告返还定金5万元和要求被告支付违约金72000元以及支付本案的律师费1万元，是符合法律规定，本院予以支持。至于原告要求被告以定金5万元为基数从2016年11月14日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息至退清款日止的请求，因原告未举证证明违约金72000元不足以弥补其损失，应承担举证不能的责任，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款，以及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告何邓容与被告杨志鹏及第三人广州市保值房地产代理有限公司签订的《房地产买卖合同》中的房屋买卖合同关系于2017年4月8日解除；二、被告杨志鹏在本判决发生法律效力之日起十日内向原告何邓容退还定金5万元；三、被告杨志鹏在本判决发生法律效力之日起十日内向原告何邓容支付违约金72000元和律师费10000元；四、驳回原告何邓容的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5500元、诉讼保全费1180元，由原告何邓容负担受理费4130元，由被告杨志鹏负担受理费1370元、诉讼保全费1180元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本院一审判决部分的上诉请求数额（包括反诉费）向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  曾共明二〇一七年七月二十六日书记员  潘玉翠附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条第一款依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第四十四条第一条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。