四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川01民终11102号
上诉人（原审被告）：刘华全，男，1966年12月23日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。
委托诉讼代理人：杨文辉，四川法奥律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：瞿生琼，女，1953年8月27日出生，汉族，住成都市武侯区。
被上诉人（原审原告）：胡晓咚，男，1982年3月3日出生，汉族，住成都市武侯区。
二上诉人共同委托诉讼代理人：胥琢莹，四川万帆律师事务所律师。
原审第三人：刘爱华，女，1973年6月1日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。
上诉人刘华全与被上诉人瞿生琼、胡晓咚、原审第三人刘爱华房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2016）川0112民初2738号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘华全上诉请求：一、请求撤销一审判决，确认双方签订的《房屋租赁合同》无效；二、两被上诉人承担因合同无效过错导致的房屋装修现值损失。三、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：涉案房屋的建设并未进行申报，属于私自修建，两被上诉人时至今日也未取得土地使用权和房屋所有权，因此双方签订的《房屋租赁合同》为无效合同；2、刘华全对房屋进行了多次装修和改扩建，根据司法解释的规定，已形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价出租人所有；不同意利用的，由双方按照导致合同无效的过错分担现值损失，由于两被上诉人原因导致合同无效，故刘华全有权主张对方承担现值损失，更不应承担租金和违约金。
瞿生琼、胡晓咚辩称，涉案房屋系经龙泉驿区国土局和建委批准建立，系合法建筑，双方签订的《房屋租赁合同》为有效合同，瞿生琼、胡晓咚不同意利用刘华全的装修装饰现值，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
刘爱华未发表陈述意见。
瞿生琼、胡晓咚向一审法院起诉请求：1.刘华全支付从2013年4月25日至2016年4月26日欠付瞿生琼、胡晓咚的房屋租赁费236496元；2.刘华全腾退房屋归还给瞿生琼、胡晓咚；3.刘华全支付违约金70948.8元；4.刘华全支付超过合同期限的房屋占有使用费13066.52元（实际计算至房屋腾退之日止）；5.刘华全承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2001年，瞿生琼、胡晓咚向龙泉驿区城乡建设管理委员会、成都市龙泉驿区国土局申请拆除旧房，改建砖混，龙泉驿区城乡建设管理委员会、成都市龙泉驿区国土局同意该申请。
2007年3月25日，出租方胡晓咚、瞿生琼（甲方）与承租方刘华全（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：第一条：甲方将自有的座落在成都市洪河镇洪河大道白鹤小区建筑面积为800平方米的房屋出租给乙方作为商业使用。第二条：租赁期限共10年，从2006年4月25日起至2016年4月26日止。租赁合同期满，如乙方需要续租，须提前三个月向甲方提出书面续租请求，经甲、乙双方协商重新签订合同后，方能续约。第四条：租金和租金缴纳方式：房屋年租赁人民币伍万元整，并且前五年内不变，从第六年开始上涨，但最高不超过百分之二十，乙方与甲方在正式签订协议三日内向甲方付清租金，下一期租金必须提前10日付清。第五条：乙方因使用需要，在不影响房屋结构和外观的前提下，可以对承租房屋进行装修（饰），装修（饰）工料费用由乙方承担，但其规模、范围、工艺、用料、消防、安全等均应符合国家的法律、法规的要求，并经国家安全部门认可。乙方有责任爱护房屋及设施，对房屋内的设施应妥善保管和使用，如房屋内的设施有故障或不良反应时，应及时通知甲方处理，由此产生的费用由乙方承担。乙方未经甲方许可不得擅自增加和撤除房屋内的任何设施，由此造成的任何损害，由乙方负责赔偿。乙方因经营需要增加房屋内的重要设施设备应征得甲方同意，经甲方同意后才能进行。第七条：违约责任：甲方未按本合同第一条的约定向乙方交付房屋，负责赔偿乙方违约金35%元人民币。甲、乙方双方如有一方未履行第五条约定内容给对方造成损失的，违约方负责赔偿守约方违约金35%元人民币。
合同签订后，刘华全按每年5万元向瞿生琼、胡晓咚支付了截止到2011年4月25日的租金，2011年，刘华全支付了6万元租金；2012年，刘华全支付了72000元租金；2013年，刘华全支付了78000元租金，之后刘华全未支付过租金。
一审法院认为，本案争议焦点为：1.本案是否超过诉讼时效？2.本案合同效力？3.合同相对方如何认定？4.房屋租金及房屋占有使用费如何确定？5.刘华全是否有违约行为，如果存在违约，违约金如何认定？
关于争点一。刘华全认为瞿生琼、胡晓咚主张的2013年4月25日至2015年4月26日期间的租金已超过诉讼时效。一审法院认为，根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”，本案瞿生琼、胡晓咚、刘华全签订的《房屋租赁合同》约定的债务为连续状态，且约定的租金支付方式为分期履行，故诉讼时效应从最后一期履行期限届满之日起计算，而本案中案涉合同约定的房屋租赁期限为2006年4月25日起至2016年4月26日止，故本案并未超过诉讼时效。
关于争点二。刘华全认为瞿生琼、胡晓咚未提交房屋所有权证书，故案涉房屋不属于合法建筑。一审法院认为，本案中，瞿生琼、胡晓咚向本院提交了成都市龙泉驿区城乡建设管理委员会批准同意的建房申请审批表，成都市龙泉驿区国土局同意瞿生琼、胡晓咚使用土地的审批表，上述证据已能证明瞿生琼、胡晓咚用于出租的房屋系经过相关部门同意修建，并不存在刘华全所述的违法建筑。故瞿生琼、胡晓咚、刘华全签订的《房屋租赁合同》系瞿生琼、胡晓咚、刘华全真实意思表示，并未违法法律、法规的效力性强制性规定，应为有效合同。
关于争点三。本案中，瞿生琼、胡晓咚、刘华全均陈述双方签订租赁合同属实，刘华全认为房屋实际使用人系酒吧登记的经营者刘爱华，但刘爱华陈述其并未实际经营酒吧也没有案涉商铺。一审法院认为，本案中《房屋租赁合同》系瞿生琼、胡晓咚、刘华全签订，合同相对方应认定为本案刘华全。
关于争点四。瞿生琼、胡晓咚、刘华全双方在《房屋租赁合同》第四条约定：“房屋年租赁人民币伍万元（50000）整，并且前五年内不变，从第五年开始上涨，但最高不超过百分之20%”。瞿生琼、胡晓咚陈述，该条文意思应是自第六年起在前一年租金基础上每年上涨20%，而刘华全认为，该约定不明。从刘华全的履行情况来看，2011年刘华全支付了6万元，2012年刘华全支付了7.2万元，2013年刘华全支付了7.8万元，可以看出每一年刘华全支付的房租均在递增，同时2011年房租系2010年房租的1.2倍，2012年房租系2011年房租的1.2倍，2013年支付的7.8万元虽不是2012年的1.2倍，但该金额也在增长。从刘华全已经履行的情况来看，刘华全2011年、2012年支付的租金均是在按每年递增20%在履行，刘华全给付租金行为说明刘华全也是认同自2011年起，每年租金递增20%。据此，刘华全在合同期间内应交租金以及未交租金明细为：
时间
租金金额
|
尚欠金额
2006年4月25日
-2011年4月25日
|
每年50000元
|
0
2011年4月26日-2012年4月25日
|
50000×120%=60000
|
0
2012年4月26日-2013年4月25日
|
60000×120%=72000
|
0
2013年4月26日-2014年4月25日
|
72000×120%=86400
|
86400-78000=8400元
2014年4月26日-2015年4月25日
|
86400×120%=103680元
|
103680元
2015年4月26日-2016年4月26日
|
103680×120%=124416元
|
124416元
刘华全在合同期间内拖欠租金金额为236496元。对于合同期满后的租金，刘华全在合同到期后仍未腾退案涉房屋，应支付该房屋的占有使用费，但对于房屋的占有使用费标准，一审法院认为，应参照合同履行期间最后一年的标准即124416元一年给付，每天的使用费为340.87元，应从2016年4月27日计算至实际腾退之日止。
关于争点五。瞿生琼、胡晓咚认为刘华全存在欠付租金及未经瞿生琼、胡晓咚允许搭建五层的违约行为，故主张按欠付租金的30%计算，刘华全认为双方合同关于违约金条款为无效条款，且刘华全并不存在任何违约行为。本案中，瞿生琼、胡晓咚、刘华全双方关于违约金的约定为：“……甲、乙双方如有一方未履行第五条约定内容给对方造成损失的，违约方负责赔偿守约方违约金35%元人民币……”。合同中第五条的约定为租赁期间的房屋修缮、装修（饰）及管理，刘华全认为其搭建五层的行为经过了瞿生琼、胡晓咚的同意，但并未列举证据证明。一审法院认为，刘华全存在违约行为，但对于前述对违约金条款的约定，即便存在笔误，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，在违约金低于造成的损失，瞿生琼、胡晓咚仍可请求增加违约金，综合全案，一审法院根据诚实信用原则、过错程度以及可能给瞿生琼、胡晓咚造成的损失，将违约金酌定为10000元。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，一审判决如下：一、刘华全于本判决生效之日起十日内向瞿生琼、胡晓咚给付合同期间内的租金236496元；二、刘华全于本判决生效之日起二十日内向瞿生琼、胡晓咚腾退并归还位于成都市龙泉驿大面洪河中路790、792、794号房屋；三、刘华全于本判决生效之日起十日内向瞿生琼、胡晓咚给付实际占用期间的房屋占有使用费（具体计算方式为：自2016年4月27日起，按每日340.87元每天的标准计算至实际腾退之日止）；四、刘华全于本判决生效之日起十日内向瞿生琼、胡晓咚给付违约金10000元；五、驳回瞿生琼、胡晓咚其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取3054元，由刘华全负担。
本院二审期中，刘华全提交了一组涉案房屋室内照片，拟证明该房屋已进行了装修。瞿生琼、胡晓咚对照片真实性无异议，但认为与本案无关。
本院认为，本案争议焦点在于：1、涉案出租房屋是否为合法建筑，双方签订的《房屋租赁合同》是否为无效合同；2、瞿生琼、胡晓咚是否应补偿刘华全房屋装修的现值损失。
关于房屋是否为合法建筑及合同效力。本院认为，根据瞿生琼、胡晓咚提交了的审批文件，龙泉驿区建委和区国土局均同意瞿生琼、胡晓咚分别在龙泉驿区洪河镇白鹤村5组修建375平方米房屋，本案中亦无其他证据证明瞿生琼、胡晓咚在该区域还有其他房屋，故涉案的出租房屋为经过有权机关批准修建的房屋。瞿生琼、胡晓咚与刘华全签订的《房屋租赁合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，应属合法有效，各方均应及时全面履行各自的义务。本院对刘华全关于涉案房屋系非法建筑，房屋租赁合同为无效合同的主张不予支持。
关于瞿生琼、胡晓咚是否应补偿刘华全房屋装修的现值损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若凡问题的解释》第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期届满时，承租人请求出租人补偿附和装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。由于双方签订的《房屋租赁合同》所约定的租赁期已届满，且瞿生琼、胡晓咚明确不同意利用原装修装饰物，故本院对刘华全关于瞿生琼、胡晓咚应补偿其房屋装修的现值损失的主张不予支持。
综上所述，上诉人刘华全的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6108元，由上诉刘华全负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵韬
审判员 王果
审判员 田笛
二〇一七年二月十三日
书记员 黄迪