福建省南平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽07民终585号
上诉人（原审被告）南平信豪娱乐有限公司，住所地南平市延平区南福路18号。
法定代表人张齐永，董事长。
委托代理人邱树华，福建全信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）南平投资集团有限公司，住所地南平市延平区解放路93号建大商厦四层五层。
法定代表人周安有，董事长。
委托代理人李玉雁，福建武夷律师事务所律师。
委托代理人张上海，福建武夷律师事务所律师。
原审第三人严兴旺，男，1963年11月28日出生，汉族，住南平市延平区。
上诉人南平信豪娱乐有限公司（以下简称南平信豪公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服南平市延平区人民法院（2015）延民初字第2300号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人信豪公司的委托代理人邱树华，被上诉人南平投资集团有限公司（以下简称南平投资公司）的委托代理人李玉雁、张上海到庭参加诉讼。原审第三人严兴旺经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
被上诉人南平投资公司原审诉讼请求：一、解除南平信豪公司与南平投资公司2002年1月10日签订的《房屋租赁合同》、2005年5月26日签订的《房屋租赁补充协议》、2010年1月8日签订的《房屋租赁补充协议Ⅱ》；二、南平信豪公司、严兴旺立即将租赁房屋（含南平市南福路18号预备役部队培训中心大楼第三、四、五、六层、大堂右侧办公室及七楼两间房屋）腾空并返还给南平投资公司；三、南平信豪公司向南平投资公司支付租金l63519.6元，并支付自2014年6月7日起至南平信豪公司腾房之日止按租金计算的逾期腾房占有使用费384682.8元（暂计至2015年4月30日），严兴旺应按其占用面积，对南平信豪公司逾期腾房占有使用费承担连带清偿责任；四、南平信豪公司向南平投资公司支付逾期付款违约金49055.88元。
原审法院查明，2002年1月10日，南平市非生产性公有资产经营有限公司（即合同甲方）与南平信豪公司（即合同乙方）签订《房屋租赁合同》（合同号：20××××-01），约定：一、甲方将位于南平市南福路18号的预备役部队培训中心大楼第一层至第六层一栋（六层零二间），面积约3800平方米以有偿形式交由乙方使用。乙方对甲方所要出租的房屋和场地作了充分了解，愿意承租该房屋。乙方承租经营该房屋的具体使用功能为一、二、三层为桑拿、酒楼及其他娱乐场所；四、五、六层为宾馆。租赁期限为12年，自2002年1月18日起至2014年1月17日止。二、租金及租金缴交方式。租金采取“上交承包金逐年递增包干”的形式，甲、乙双方认定的上述租赁房屋自2002年1月18日起至2004年1月17日止的年租金为30万元。第三年至第十二年以上年度租金总额的10%递增，即2004年1月18日起至2005年1月17日止租金为33万元，第四年36.3万元，以此类推，至2014年1月17日止。租金按月缴交，缴纳期限为每月5日前缴清（遇节假日顺延）。在承租期间内乙方若未按时足额缴交租金，除应及时如数补交，每逾期一天，甲方按乙方拖欠总额的百分之三累计计算收取违约滞纳金。若乙方逾期未缴纳租赁金6个月以上，甲方有权收回乙方租赁权，并将设备拍卖留足租金后，退还剩余设备，不可搬动设备和装修等归甲方所有。双方在合同第七条第7款约定，乙方在租赁经营过程中若因政策性停业、道路拓宽和甲方原因造成停业或整顿的，时间超过一个月以上时，停业期间乙方可免向甲方缴纳租金，直至乙方恢复正常营业。2005年5月26日，南平市非生产性公有资产经营有限公司与南平信豪公司签订《房屋租赁补充协议》，对原合同第四条第一款和第七款进行适当调整。租金变更为2005年1月18日起至2010年1月17日止为35万元，2010年1月18日起至2014年1月17日止为38.5万元。2010年1月8日，南平市非生产性公有资产经营有限公司与南平信豪公司签订《房屋租赁补充协议Ⅱ》，约定双方租赁合同期限延长至2019年1月17日止，2014年1月18日起至2019年1月17日止的年租金为423500元。
2011年1月19日，南平信豪公司与第三人严兴旺签订《信豪娱乐有限公司客房部经营承包合同》，合同约定，南平信豪公司将位于南平信豪公司三层、四层、五层、六层、大堂右侧办公室及七楼两间房屋合称客房部，交予严兴旺承包经营，三楼顶天台归严兴旺使用，如严兴旺需新建客房或餐厅，南平信豪公司必须积极办理相关手续。经营期限为八年，自2011年3月1日起至2019年1月18日止。
2013年7月5日，南平投资公司向原审法院提起诉讼，诉请与南平信豪公司解除租赁合同，并要求南平信豪公司支付相应的租金、违约金等。后南平投资公司以其与南平信豪公司已协商和解为由撤回起诉，原审法院于2013年10月23日作出（2013）××民初字第××号民事裁定，准许南平投资公司撤回起诉。2013年10月16日，南平信豪公司向预备役高射炮兵师和南平投资公司出具《承诺函》，《承诺函》载明内容为：南平信豪公司按《房屋租赁合同》（2002年1月10日）、《房屋租赁补充协议》（2005年5月26日）、《房屋租赁补充协议Ⅱ》（2010年1月8日）约定全面履行合同义务，每月5日前缴清当月租金，若逾期超过5日，视为南平信豪公司主动解除上述合同，无条件返还租赁房屋给预备役高射炮兵师或南平投资公司，并放弃向预备役高射炮兵师和南平投资公司主张任何索赔权利，租赁房屋内的任何装修、构筑物、办公设备等动产、不动产由预备役高射炮兵师和南平投资公司处置（折价、拍卖、变卖），所得价款用于清偿拖欠的租金和赔偿预备役高射炮兵师和南平投资公司的损失及为实现债权所支出的一切费用。林余发在南平信豪公司法定代表人处签字。南平信豪公司向南平投资公司出具《承诺函》后，缴交租金至2014年1月17日止，后未再支付租金。2014年6月6日，南平投资公司向南平信豪公司原法定代表人林余发邮寄送达《解除合同通知书》，林余发于2014年6月7日予以签收。
2013年7月2日，南平市延平区水南街道办事处、南平市土地收购储备中心（即协议甲方）与南平信豪公司（即协议乙方）签订《316国道延平新城段改造及配套项目房屋征收货币补偿协议书》，协议主要内容为：甲方征收乙方用于信豪娱乐经营的深水井三口及配套设施、设备，乙方于2013年6月30日前移交甲方，并由甲方负责拆除相关设备对机井进行填埋掩盖。
2014年10月26日，预备役高射炮兵师三团二营出具《情况说明》一份，载明内容为：因南平信豪娱乐有限公司违反与我部队的《房屋租赁合同》，长期拖欠我部队坐落于南平市南福路18号预备役部队培训中心大楼的租金，经多次催告无果后，我营接到上级师部营房科的通知，于2014年4月4日起至今对该大楼（包括三至七层的客房部）采取全面停电停水措施。
原审法院另查明，南平市非生产性公有资产经营有限公司于2012年11月6日变更为南平投资集团有限公司。2012年5月30日，南平信豪公司的法定代表人由张齐永变更为林余发；2013年9月5日，南平信豪公司的法定代表人由林余发变更为张齐永。
原审法院认为，南平投资公司（原南平市非生产性公有资产经营有限公司）与南平信豪公司签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》、《房屋租赁补充协议Ⅱ》，是合同双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
关于合同是否解除问题。本案中，南平投资公司已依约将租赁物交付给南平信豪公司使用，南平信豪公司从2014年1月18日起未依约交纳租金，拖欠租金达六个月以上，双方约定的解除合同的条件已成就。故南平投资公司诉请与南平信豪公司解除合同，于法有据，应予支持。南平信豪公司辩称其未缴纳租金符合双方合同第七条第7款的约定，即南平信豪公司在租赁经营过程中因政策性停业，道路拓宽和南平投资公司原因造成停业或整顿的，时间超过一个月以上时，停业期间南平信豪公司可免向南平投资公司交纳租金，直至南平信豪公司恢复正常经营。南平信豪公司认为其停业原因有以下三点：一为316国道延平新城段改造及配套项目征收了南平信豪公司经营房屋的主要设施“深水机井三口及配套附属设施、设备”，造成无法正常经营；二为市政隧道工程的事实造成通向酒店为单向通行的小便道，影响酒店、桑拿的客源；三为2014年4月4日预备役高射炮兵师对南平信豪公司租赁场地进行了停水停电措施，导致无法营业。原审法院认为，南平信豪公司庭审自认其经营场所于2014年1月停业，南平信豪公司因316国道改造项目征收的深水井于2013年6月30日即已移交，期间南平信豪公司仍在正常营业，故深水井被征收未导致南平信豪公司停业。关于市政隧道工程施工虽会影响酒店周边的交通，然车辆、人流到达酒店均有相应的通道，并不足以导致南平信豪公司经营酒店、桑拿停业。关于南平信豪公司称2014年4月4日预备役高射炮兵师对其进行了停水停电处理，其停水停电是在南平信豪公司停业后，南平信豪公司主张因此导致其停业的理由不成立。故南平信豪公司抗辩免交租金的意见，依据不足，不予采纳。
关于合同解除时间的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。林余发原系南平信豪公司法定代表人，南平信豪公司于2013年9月5日变更法定代表人为张齐永后，未通知南平投资公司；同时，南平信豪公司在2013年10月16日向南平投资公司出具的《承诺函》中，林余发作为法定代表人签字，故南平投资公司有理由相信林余发能代表南平信豪公司，林余发收到南平投资公司发出的《解除合同通知书》产生的法律后果，应由南平信豪公司承担，南平信豪公司提出其未收到《解除合同通知书》的抗辩意见不能成立。故本案南平投资公司、南平信豪公司合同解除之日为林余发收到《解除合同通知书》之日，即2014年6月7日。
关于租金的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项规定，延付或拒付租金的，诉讼时效期间为一年，南平投资公司于2015年4月30日向提起诉讼，主张南平信豪公司自2014年1月18日起至2014年6月6日的租金未给付。因租金系在同一合同项下基于同一原因而产生的继续性债权，因此，南平信豪公司拖欠的各月租金具有整体的关联性，应当从最后一期履行期限届满之日起计算诉讼时效。本案中，根据南平信豪公司出具的《承诺函》，其应于2014年6月5日前支付当月租金，故南平投资公司于2015年4月30日提起诉讼，未超过诉讼时效。南平信豪公司应向南平投资公司支付自2014年1月18日至2014年6月7日的租金。鉴于诉争租赁场地的产权人预备役高射炮兵师于2014年4月4日对诉争租赁物进行了停水停电，南平投资公司未及时行使合同解除权，造成损失的扩大，存在一定的过错，原审法院酌定自2014年4月4日起的租金予以减半。故南平信豪公司应支付南平投资公司的租金为125874.8元（35292元／月÷30天×75天＋35292元／月÷30天×64天÷2）。合同解除后，南平信豪公司应将租赁物腾空后返还南平投资公司，并按照每月35292元减半（即每月17646元）的标准支付自2014年6月8日起至实际返还房屋之日止的房屋占用费。因南平信豪公司与严兴旺签订《信豪娱乐有限公司客房部经营承包合同》，本案诉争租赁物即位于延平区南福路18号预备役部队培训中心大楼第三层、四层、五层、六层、大堂右侧办公室，实际为严兴旺占有使用，严兴旺负有与南平信豪公司共同返还诉争租赁物的义务。关于南平投资公司要求严兴旺返还七楼两间房屋，因七楼两间房屋不在南平投资公司承租给南平信豪公司租赁物的范围内，原审法院不予处理。南平投资公司主张适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十八条规定，要求严兴旺对逾期腾房占有使用费承担连带清偿责任，于法无据，应不予支持。
关于违约金问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时根据情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”根据合同约定，南平信豪公司未依约交纳租金，每逾期一天，南平投资公司有权按南平信豪公司拖欠总额的百分之三累计计算收取违约滞纳金。南平信豪公司从2014年1月18日起未履行交纳租金的义务，南平信豪公司应当支付违约金。南平投资公司主张南平信豪公司按其主张的租金163519.6元的百分之三十向其支付违约金，即163519.6×30%＝49055.88元，该违约金计算未超出双方合同约定的标准，南平信豪公司对此亦未提出异议，可予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效若干问题的规定》第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、南平投资公司与南平信豪公司签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》、《房屋租赁补充协议Ⅱ》于2014年6月7日解除；二、南平信豪公司、严兴旺于判决生效之日起十五日内共同将位于南平市南福路18号的预备役部队培训中心大楼第一层至第六层一栋（六层零二间）（面积约3800㎡）自行腾空，并返还给南平投资公司（其中严兴旺腾空并返还第三、四、五、六层及大堂右侧办公室给南平投资公司）；三、南平信豪公司于判决生效之日起十日内支付南平投资公司租金125874.8元，并按每月17646元的标准向南平投资公司支付自2014年6月8日起至实际返还租赁房屋之日止的房屋占用费；四、南平信豪公司于判决生效之日起十日内支付南平投资公司逾期付款违约金49055.88元；五、驳回南平投资公司的其他诉讼请求。案件受理费9772元，由南平信豪公司负担9031元，由南平投资公司负担741元。
上诉人南平信豪公司上诉称，一、2013年9月5日，上诉人的法定代表人已由林余发变更为张齐永，该变更经过工商部门的行政登记，并上网公示，林余发已非上诉人的法定代表人。被上诉人南平投资公司已知晓该变更，故林余发2014年6月7日签收被上诉人邮寄的《解除合同通知书》，该行为对上诉人不产生法律效力，原判认定本案租赁合同已于2014年6月7日解除是错误的。二、316国道延平新城段改造及配套项目施工是南平市延平区众所周知的事实，该项目施工对东坑隧道采取封闭整体开挖的施工方法，仅在通往福州方向左侧开挖了一条简易通道，严重影响交通，进而影响上诉人的经营；又因2013年7月开始，上述项目施工征用了上诉人的深水井设备，造成上诉人停业。2014年4月4日，预备役高射炮兵师又对上诉人经营的整座大楼采取停水停电措施，导致上诉人无法经营，并进行内部整顿。上诉人停业整顿的情形符合本案租赁合同第七条第7款的约定，应当免付停业后的租金。基于以上原因，上诉人不存在拒付租金的违约行为，被上诉人以此理由主张解除双方租赁合同，应不予支持。请求撤销原判，改判驳回上诉人的诉讼请求。
被上诉人南平投资公司答辩称，一、上诉人并未通知被上诉人其法定代表人已由林余发变更为张齐永，被上诉人对该变更并不知情。上诉人的法定代表人变更后，其向被上诉人出具的《承诺函》中，林余发仍以法定代表人的身份签字，并加盖上诉人的公司印章，故被上诉人有理由相信，上诉人的公司事务仍由林余发处理决定，林余发对外仍代表上诉人，林余发签收《解除合同通知书》的行为效力及于上诉人。二、上诉人称因道路改造导致其停止营业没有事实依据。对于停业事实，上诉人并未提供证据证实，且从未通知被上诉人其已停业，并要求减免租金。因此，在上诉人原已拖欠租金，且向被上诉人承诺全面履行支付租金的义务后，仍继续拖欠租金，已构成违约。被上诉人据此发出《解除合同通知书》，符合双方租赁合同的约定。本案租赁合同已解除，上诉人理应腾退租赁物，支付拖欠的租金及占用费。请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原判查明认定的事实属实，本院予以确认。
上诉人南平信豪公司提出，原判遗漏查明认定316国道改造工程施工的事实，该事实造成上诉人停止营业。
本院认为，上诉人虽主张其于2013年7月与相关拆迁单位签订关于316国道改造征用上诉人深水井设备的补偿协议，故从2013年7月起，上诉人即已停业，该停业情形符合本案租赁合同关于上诉人得以免交租金的约定。但是，补偿协议的签订并不足以证实上诉人从2013年7月起开始停业的事实。况且，在2013年7月5日被上诉人向原审法院起诉上诉人支付租金的案件中，上诉人并未抗辩其已停业要求免交租金，仍在该案诉讼过程中，向被上诉人出具了《承诺函》，承诺按合同约定履行交纳租金的义务。故本院对上诉人提出原判遗漏查明认定316国道改造工程施工，并造成上诉人停止营业的事实异议不予支持，上诉人提出其因停业可免交租金的上诉理由不能成立。
关于林余发签收《解除合同通知书》，能否视为上诉人已签收该通知书的问题。上诉人的法定代表人虽于2013年9月5日经工商变更登记，由林余发变更为张齐永，但上诉人未通知被上诉人，上诉人提出其已于网上公示法定代表人变更，但网上公示并非该变更的法定必经公示程序，不能据此推定被上诉人已知晓该变更。且上诉人在法定代表人已变更的情形下，仍在2013年10月16日向被上诉人出具的《承诺函》中，由变更前的法定代表人林余发签字，并加盖公司印章，该行为足以使被上诉人相信林余发有权代表公司处理事务。因此，林余发签收上诉人邮寄的《解除合同通知书》，应视为上诉人已签收该通知书。原判认定上诉人于2014年6月7日上诉人收到《解除合同通知书》正确。
关于2014年4月4日，预备役高射炮兵师对上诉人经营场所采取停水停电措施，上诉人是否仍应支付租金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，出租人负有在租赁期间保持租赁物符合约定用途的义务。如因预备役高射炮兵师停水停电导致上诉人停业，上诉人得以免付租金。但基于原判对2014年4月4日至2014年6月7日期间的租金，以及2014年6月7日租赁合同解除之后的占用费均予减半处理，该处理已对停水停电应减免上诉人支付租金的义务予以充分考量，本院对停水停电后上诉人应付的租金不再进行调整。
综上，本院认为，本案上诉人拖欠被上诉人租金，构成违约。被上诉人依约向上诉人发出《解除合同通知书》，双方租赁合同自被上诉人收到该通知书之日起解除。被上诉人向上诉人及负有腾房义务的原审第三人主张返还租赁物，并要求上诉人支付相关租金及占用费，依法应予支持。上诉人的上诉请求及理由不成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确。原审第三人严兴旺经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法可以缺席审理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9772元，由上诉人南平信豪娱乐有限公司负担。一审案件受理费按一审判决负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张聪荣
代理审判员 余观贵
代理审判员 余 凌
二〇一六年六月二十日
书 记 员 卢娟娟
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。