福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽06民终245号
上诉人（原审原告）：漳州鼎辉房地产开发有限公司。住所地：福建省东山县东山经济技术开发区文昌路东侧（管委会大楼***房）。统一社会信用代码：91350626555074468Ｕ。
法定代表人：陈维芳，董事长。
委托诉讼代理人：李元忠，福建名闻律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：汤明辉，男，1973年10月28日出生，汉族，住福建省东山县。
被上诉人（原审被告）：孙雪华，女，1976年11月2日出生，汉族，住福建省东山县。
上列二被上诉人的委托诉讼代理人：张四周，福建衡兴明业律师事务所律师。
上列二被上诉人的委托诉讼代理人：李明，福建衡兴明业律师事务所律师。
上诉人漳州鼎辉房地产开发有限公司（以下简称鼎辉公司）因与被上诉人汤明辉、孙雪华商品房预售合同纠纷一案，不服福建省东山县人民法院（2017）闽0626民初22号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人鼎辉公司的委托诉讼代理人李元忠、被上诉人汤明辉、孙雪华的委托诉讼代理人李明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
鼎辉公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持鼎辉公司的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院未追加漳州市洲全物业服务有限公司（以下简称洲全物业）作为第三人参加诉讼，已违反法定程序。二、一审判决认定《商品房买卖合同》经附件六变更，关于逾期办理交接房屋手续处理的约定不一致，明显不当。房屋保管费的性质系违约金，而物业管理费用的性质系赔偿部分损失，二种费用性质不同，不存在变更的问题。违约金和赔偿损失系二种并存的违约责任，当事人有权决定选择其中一种方式起诉。三、一审判决适用法律错误，本案应适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定。
汤明辉、孙雪华辩称：一、在另案中，一审法院已支持汤明辉、孙雪华关于由鼎辉公司支付逾期交房违约金的请求，同时，汤明辉、孙雪华也从未收到鼎辉公司的交房通知，且讼争房屋至今未达到约定交房条件，故鼎辉公司的上诉不能成立。二、《商品房买卖合同》属格式合同，该合同涉及保管金条款加重一方责任，应为无效。三、一审法院审理过程中程序均合法，不存在任何违法行为。
鼎辉公司向一审法院起诉请求：汤明辉、孙雪华支付保管费121400元（自2015年2月1日起至2016年9月30日止）以及自2016年10月1日起至交房之日止的保管费。
一审法院认定事实：2013年1月11日，汤明辉、孙雪华与鼎辉公司签订《商品房买卖合同》，约定：鼎辉公司将其开发的位于东山县商品房以价款468553元出售给汤明辉、孙雪华。合同第八条约定：出卖人应当在2013年8月25日前将符合约定条件的商品房交付买受人使用。合同第十一条第二款约定：由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人在出卖人通知交房之日起15日内（挂号邮件的形式通知对方）到指定地点办理交接手续。每逾期一天买受人应交纳保管金100元，逾期超过三十天每天200元。同时，从通知交付日期起一个月后，该房屋的一切风险责任费用及税费、物业管理费、公摊水电费由买受人承担，如买受人不支付相关费用，出卖人对房屋有留置权。合同附件六合同补充协议第七条第二款约定：由于买受人原因，造成房屋未能按时交付的，出卖人不承担由此产生的逾期交房责任，双方同意按以下方式处理：如买受人逾期办理房屋交接手续的，从出卖人交房通知确定的期限届满之日起，则视为房屋已经交付买受人占有，出卖人履行完毕交付房屋义务，房屋的物业管理费用和风险责任（含毁损、灭失等）自此由买受人承担。合同附件六合同补充协议第十八条第（2）项约定：本补充协议是合同附件，与合同具有同等的法律效力。本补充协议装订在合同后，与合同一起生效。如本补充协议的内容与合同不一致，或者在理解上有歧义，则以本补充协议的约定为准。合同签订后，汤明辉、孙雪华支付了全部购房款468553元，但双方至今未办理交房手续，鼎辉公司因此诉至福建省东山县人民法院请求支持其诉讼请求。
汤明辉、孙雪华于2015年8月25日诉至福建省东山县人民法院，要求鼎辉公司支付逾期交房违约金，福建省东山县人民法院于2016年7月28日作出（2015）东民初字第1132号民事判决。鼎辉公司不服，提出上诉，漳州市中级人民法院经审理后裁定发回重审,福建省东山县人民法院审理后于2017年9月8日作出（2017）闽0626民初543号民事判决。
一审法院认为：本案《商品房买卖合同》及合同附件系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应依约全面履行自己的义务。《商品房买卖合同》第十一条第二款约定：由于买受人原因，未能按期交付的，买受人在出卖人通知交房之日起15日内（挂号邮件的形式通知对方）到指定地点办理交接手续，每逾期一天买受人应交纳保管金100元，逾期超过三十天每天200元。合同附件六第七条第二款又约定：如买受人逾期办理房屋交接手续的，从出卖人交房通知确定的期限届满之日起，则视为房屋已经交付买受人占有，出卖人履行完毕交付房屋义务，房屋的物业管理费用和风险责任（含毁损、灭失等）由买受人承担。由此可见，关于买受人逾期办理房屋交接手续的处理方式问题，《商品房买卖合同》与合同附件六的约定并不一致。根据合同附件六补充协议第十八条第（2）项约定，补充协议与合同具有同等的法律效力，如补充协议的内容与合同不一致，或者在理解上有歧义，则以本补充协议的约定为准，故双方因买受人逾期办理房屋交接手续的处理方式应以合同附件六第七条第二款约定为准。该约定系双方合意对《商品房买卖合同》第十一条第二款中“每逾期一天买受人应交纳保管金100元，逾期超过三十天每天200元”内容的变更，即变更为从出卖人交房通知确定的期限届满之日起，视为房屋已经交付买受人占有，出卖人履行完毕交付房屋义务，房屋的物业管理费用和风险责任（含毁损、灭失等）由买受人承担。可见，在汤明辉、孙雪华逾期接收房屋情况下，由汤明辉、孙雪华向物业公司缴交物业管理费用，由物业公司履行房屋管理职责，即鼎辉公司已将保管义务转移至物业公司，汤明辉、孙雪华没有向鼎辉公司支付房屋保管费的义务。鼎辉公司主张其于2015年1月14日以特快专递方式寄送交房入伙通知书，通知汤明辉、孙雪华15天内办理交接手续，根据合同附件六第七条第二款的约定，按其主张则应视为其已于2015年2月1日将房屋实际交付给汤明辉、孙雪华占有，其已履行完毕交房义务，房屋的物业管理费用和风险责任应由汤明辉、孙雪华自行承担，鼎辉公司已无另行收取房屋保管费的权利和依据。故鼎辉公司请求汤明辉、孙雪华支付自2015年2月1日起至交房之日止的保管费，无事实和法律依据，应不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回鼎辉公司的诉讼请求。案件受理费2728元，减半收取计1364元，由鼎辉公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院认定的事实，双方均无异议，本院予以确认。二审争议的事实在于，鼎辉公司是否有在2015年1月14日和2015年1月15日向买受人寄送附交房期限的交房通知。该争议事实本院认定如下：出卖人一审、二审均主张有通过电话、短信、邮件等形式通知买受人交房，但其所提供的证据只有号码清单没有内容；特快专递存联没有收件人签名也不能证明投递的是《交房入伙通知书》；其他业主收到通知前往交房的证言即使真实也不能佐证本案买受人也收到了交房通知，该证言与本案并无关联性，故出卖人提供的证据不足以证明其有通知买受人办理讼争商品房交房手续。
本院认为：根据诉、辩主张，本案可以归纳为以下三个争议焦点：一、一审法院是否违反法定程序；二、汤明辉、孙雪华是否应按《商品房买卖合同》约定支付房屋保管费；三、一审判决是否存在适用法律错误。
1一审法院是否违反法定程序
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款规定，洲全物业与本案必须具有“法律上的利害关系”，才能追加其作为本案第三人参加诉讼。而本案合同的相对方仅限于鼎辉公司与汤明辉、孙雪华双方，合同权利义务也仅能约束鼎辉公司与汤明辉、孙雪华双方，且本案纠纷处理结果也不影响鼎辉公司、汤明辉、孙雪华与洲全物业之间法律关系的变动，故洲全物业与本案不具有“法律上的利害关系”，一审法院未追加其作为本案第三人参加诉讼并无不当。鼎辉公司主张一审法院违反法定程序，与法不符，理由不能成立。
二、汤明辉、孙雪华是否应按《商品房买卖合同》第十一条第二款约定支付房屋保管费
根据前述认定，因鼎辉公司并未在2015年1月14日和2015年1月15日向买受人寄送附交房期限的交房通知，故鼎辉公司请求汤明辉、孙雪华支付房屋保管费的前提欠缺。退一步讲，即使上述事实成立，因附件六补充协议第七条第二款与《商品房买卖合同》第十一条第二款约定的是同一事项，根据补充附件六补充协议第十八条第（2）项约定，本案也应优先适用附件六补充协议第七条第二款约定，而不应适用《商品房买卖合同》第十一条第二款约定。根据附件六补充协议第七条第二款“则视为房屋已经交付买受人占有，出卖人履行完毕交付房屋义务，房屋的物业管理费用和风险责任（含毁损、灭失等）自此由买受人承担”约定，鼎辉公司一方事实上不承担保管责任，故其收取保管费亦缺乏相应责任对价。鼎辉公司主张汤明辉、孙雪华应按《商品房买卖合同》第十一条第二款约定支付房屋保管费，与事实不符，且曲解合同，理由不能成立。
3一审判决是否存在适用法律错误
鼎辉公司主张一审判决适用法律错误理由在于，一审判决未适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定。经核对，上述规定涉及违约金调整问题。从本案事实看，汤明辉、孙雪华不存在应支付房屋保管费的事实基础，故上述规定适用与否均可成立。鼎辉公司主张一审判决适用法律错误，理由不能成立。
综上，鼎辉公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2728元，由漳州鼎辉房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 花 絮
审 判 员 翁艺晖
审 判 员 李 凌
二〇一八年三月十二日
法官助理 黄 兴
书 记 员 卢 杰