云南省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）云民终215号上诉人（原审被告）：丽江金林置业投资有限公司。住所地：云南省丽江市古城区玉泉路***号。法定代表人：罗琳，该公司总经理。委托诉讼代理人：木坚，云南义合律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）：李晓华，男，汉族，1951年1月19日生，现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：董方伟，北京汇祥律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人丽江金林置业投资有限公司（以下简称金林置业）因与被上诉人李晓华商品房预售合同纠纷一案，不服云南省丽江市中级人民法院（2016）云07民初43号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年3月5日立�后，依法组成合议庭，于2018年4月13日进行了调查。上诉人金林置业的委托诉讼代理人木坚，被上诉人李晓华的委托诉讼代理人董方伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金林置业上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，改判驳回李晓华的诉讼请求；2.撤销一审判决第四项，改判支持金林置业的反诉请求；3.相关诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.《商品房购销合同补充协议》第三条、第四条明确购房总价为388万元，但第六条的内容说明除388万元以外，还有第二阶段的付款，直接说明388万元不是总的房价款。可见，附件三与补充协议就价格的约定不一致，应当按照价格约定不明处理，即按照市场价处理。2.如果按照388万元购买563.42㎡计算，每平方米的价格为6886.75元，仅为市场价6万元每平方米的八分之一，明显不合理，也不可能，且如果388万元是购房总价，则该销售行为就属于不合法的不正当竞争行为，不应得到支持。3.由于双方在合同中仅约定了户型四和建筑面积为563.42㎡，但并未具体选房，而整个小区有27栋房屋均符合上述约定，一审判决所确定的交房义务在标的物不确定的情况下，客观上无法履行。4.由于李晓华没有支付完毕全部购房款，无权选房，金林置业也不应履行交房义务，不存在违约行为，更不应承担逾期交房的违约责任。李晓华辩称：上诉人认为388万元购房总价款属于约定不明，没有客观事实依据和法律依据，按照丽江地区当时拿地的价格，平均房价是6-7千元每平米。合同约定最终都归结到补充合同二中，手写的是388万元为合同总价，故按照这个价格李晓华一次性交付了房款。合同交易是双方真实意思表示，不违反我国限制性和强制性的法律法规。至于上诉人提到交房义务无法履行的�题，由于上诉人的项目因贷款全部抵押给银行，履行房屋交付义务分两步，即第一步选房第二步交付，只要上诉人交付就履行了义务。李晓华向一审法院提起诉讼，请求：1.判令金林置业履行交房义务；2.判令金林置业支付逾期交房违约金10050000元（计算至2016年11月15日）；3.判令金林置业履行装修房屋义务；4.本案诉讼费全部由金林置业承担。金林置业提出反诉请求：1.判令李晓华在判决生效后10日内履行选房义务，明确具体所购房屋，并订立符合合同备案条件的《商品房购销合同》；2.判令李晓华在判决生效后20日内按市场价给付购房余款29924000元；3.相关诉讼费由李晓华承担。一审庭审中，金林置业放弃第1项诉讼请求。一审法院经审理查明：2012年11月7日，双方当事人签订了合同编号为JL001-018号《商品房购销合同》，约定由李晓华购买�林置业开发建设的“丽江天麓瑞吉居”房屋一栋，约定金林置业应当于2013年10月31日前将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的商品房交付给李晓华。合同附件一为“商品房屋分户平面图”，注明李晓华选定户型和房号后由金林置业提供；合同附件二为“该商品房价内装饰、设备标准”，该附件二的内容为空白，但注明：“该商品房价内装饰、设备标准乙方可以参考选定购买户型和匹配风格的样板房，乙方有特殊要求的另行约定。甲乙双方有约定的按约定处理”；合同附件三为“《商品房购销合同》之补充协议一”，对付款方式、商品房交接的办理作为约定。其中第三条对“商品房的验收和家具、家电、装饰品的移交”作了规定，约定“买卖双方以竣工商品房的现状进行房屋交付，出卖人承诺所用装饰材料与装修示范单位为同档次”；合同附件四为“丽江天麓瑞吉居前期物业服务委托合同”，对物业管理作了约定，作为附件六的“《商品房购销合同》之附件协议二”第三条以手写方式确认“乙方购买丽江天麓瑞吉居项目四户型IV，建筑面积约563.42㎡，成交总价为叁佰捌拾捌万元整”。第四条约定“乙方应当于本协议签订之日起3日内向甲方支付总房款人民币388万元”。合同签订后，李晓华依约定向金林置业支付了购房款388万元，但金林置业至今未能交房，李晓华遂提起本案诉讼。一审法院认为：关于商品房购销总价如何确定的问题。双方确定真实性而作为合同附件的“《商品房购销合同》之补充协议二”第三条已明确约定了李晓华购买房屋的成交总价为388万元，该约定并未违反法律禁止性规定，金林置业的答辩理由及反诉请求因无充分证据支撑而不予采信。故确认该案所涉购房合同总价为388万元。关于金林置业在履行合同中是否存在违约行为，应如何承担违约责任的问题。李晓华在签订《商品房购销合同》后已履行了支付购房款的义务，按双方的约定，金林置业应于2013年12月31日前将建设单位组织验收合同并符合合同约定的商品房交付给原告，但其至今未能履行交房义务，已构成违约而应承担违约责任。根据双方的约定，逾期交房60天内，每天承担3000元违约金，逾期60天后，按已付款的0.01%乘以逾期天数支付违约金，但合同附件三第二条约定了“无论出卖人的通知客观上是否能够送达买受人，买受人均应于合同约定的交房日或其他相关补充协议的交房日届满前往丽江天麓瑞吉居丽江接待点或出卖人通知的其他地点办理房屋交接手续”，至今李晓华未选房，故李晓华对逾期交房期间的扩大也应负相应责任。基于公平原则，支持违约金为30万元。关于�林置业是否应履行装修房屋义务的问题。因合同未对装修进行明确约定，故对李晓华的该项诉讼请求不予支持，双方只能按照房屋现状进行交接。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：“一、由被告丽江金林置业投资有限公司于判决生效后二十日内向原告李晓华履行交房义务；二、由被告丽江金林置业投资有限公司于判决生效后二十日内向原告李晓华支付逾期交房违约金30万元；三、驳回原告李晓华的其他诉讼请求；四、驳回丽江金林置业投资有限公司的反诉请求。本诉案件受理费82100元由原告李晓华承担62100元，由丽江金林置业投资有限公司承担20000元；反诉案件受理费95710元由丽江金林置业投资有限公司承担。”二审中，双方当事人均未提交新证据，对于一审认定的事实本院予以确认。二审审理过程中，本院要求上诉人在一定期限内将可供交付的房屋栋号予以明确。金林置业于2018年4月22日向本院出具《说明》，载明“丽江天麓瑞吉居一期户型四现可出售的清水房房号为1-2、1-10。”李晓华于2018年4月27日向本院出具《声明》，载明“李晓华先生选择丽江天麓瑞吉居一期4型1-2栋房屋为所购房屋，现已经知晓房屋产权和实际状况，同意以现状接收该房屋。”根据双方当事人的上诉请求和答辩意见，归纳本案二审的争议焦点为：1.涉案《商品房购销合同》约定的总价款是多少；2.上诉人应否履行交房义务并承担逾期交房违约金。一、关于购房价款的问题本院认为，双方当事人于2012年11月7日签订的《商品房购销合同》中的“所购商品房的基本情况”和“计价方式与价款”均为空白，于同日签订的《之补充协议一》中虽然有“388万元为首付款”的相关内容，但于同日签订的《之补充协议二》中出现了“乙方购买丽江天麓瑞吉居项目户型四，建筑面积约563.42㎡，成交总价为叁佰捌拾捌万元整”的手写体字样，并将协议中涉及分阶段付款的内容划去，金林置业在手写体字样部分及划去的部分均加盖了公章，现金林置业对公章的真实性没有异议，故应当以补充协议二中的约定作为认定涉案商品房价款的依据，即涉案商品房的购房总价为388万元。上诉人认为388万元仅为首付款，并要求被上诉人再行支付购房余款29924000元的主张，缺乏事实和法律依据，不能成立，本院不予支持。同时，上诉人虽然认为388万元为总房价与市场价差异巨大，但并未据此以“显失公平”为由主张撤销或变更《之�充协议二》中的相关条款，而是以不正当竞争为由主张协议违法，上诉人的该项上诉理由缺乏法律依据，不能成立，本院亦不予支持。二、关于交房义务和违约责任的问题本院认为，合同约定上诉人须于2013年10月31日前向被上诉人交房，但因选房过程迟迟没有完成，一审判决确定的交房义务没有具体对应的标的物，判决内容不明确，导致相关判项确实难以顺利履行。因此，本院要求上诉人在一定期限内将可供交付的房屋栋号予以明确。2018年4月22日，上诉人向本院作出说明：“丽江天麓瑞吉居一期户型四现可出售的清水房房号为1-2、1-10。”。经本院委托一审法院核实，该两栋房屋均符合涉案《商品房购销合同》约定的房屋户型及面积需要。被上诉人亦通过书面声明方式明确其知晓上述两栋房屋的现状及产权情况，愿意以现状接收丽江天麓瑞吉居一期户型四1-2栋为交付标的物。故本院确认上诉人应交付给被上诉人的合同标的物为：丽江天麓瑞吉居一期户型四房号为1-2的商品房。由于上诉人未按照合同约定按期交房，已经构成违约，故其认为不应支付违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，但在判令当事人履行非金钱义务时，未明确履行标的物，不利于判决的顺利执行，本院依法予以纠正。上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持云南省丽江市中级人民法院（2016）云07民初43号民事判决第二、三、四项，即“由被告丽江金林置业投资有限公司于判决生效后二十日内向原告李晓华支付逾期交房违约金30万元”；“驳回原告李晓华的其他诉讼请求”；“驳回丽江金林置业投资有限公司的反诉请求”；二、撤销云南省丽江市中级人民法院（2016）云07民初43号民事判决第一项；三、丽江金林置业投资有限公司于本判决生效后二十日内向李晓华交付丽江天麓瑞吉居一期户型四房号为1-2的商品房。若丽江金林置业投资有限公司未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费82100元，由李晓华负担62100元，由丽江金林置业投资有限公司负担20000元；反诉案件受理费95710元，由丽江金林置业投资有限公司负担。二审案件受理费177810元，由丽江金林置业投资有限公司负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。如丽江金林置业投资有限公司不自动履行本判决，李晓华可在本判决履行期限届满后两年内向云南省丽江市中级人民法院申请执行。审判长  王璟审判员  范蕾审判员  刘希二〇一八年五月三日书记员  赵妍