北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0114民初12521号
原告（执行案外人）：吕超，男，1977年8月30日出生，汉族，北京邦付宝支付科技有限公司员工，住北京市昌平区。
委托诉讼代理人：孟繁新，北京天驰君泰律师事务所律师。
被告（申请执行人）：中国工商银行股份有限公司北京昌平支行，住所地北京市昌平区超前路9号。
负责人：苏一平，副行长。
委托诉讼代理人：李民峰，男，1979年4月20日出生，汉族，中国工商银行股份有限公司北京市分行员工，住北京市顺义区。
第三人（被执行人）：吕剑锋，男，1968年9月26日出生，汉族，北京警察学院民警，住北京市宣武区。
原告吕超与被告中国工商银行股份有限公司北京昌平支行（以下简称昌平支行）、第三人吕剑锋案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吕超及其委托诉讼代理人孟繁新、被告工商银行的委托诉讼代理人李民峰、第三人吕剑锋到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
原告起诉称：吕超于2008年1月30日与第三人吕剑锋签订了《房屋买卖合同》，原告购买第三人位于北京市昌平区东小口镇x房屋。合同约定的房屋价款为997000元。为购买该房屋，原告从合同约定的购房款中拿出部分款项，协助第三人结清了全部银行贷款及欠息、罚息后，取回在银行抵押的原购房合同，并成功办理入住手续。之后，原告在2009年3月，依约付清了合同所约定的全部购房款。在《房屋买卖合同》签订后的2008年2月份，原告及家人就搬入涉案房屋居住，此后原告及家人一直居住在涉案房屋内。在居住涉案房屋期间，原告缴纳了因居住所需的有线电视费、物业费、电费等相关费用。根据约定，第三人在涉案房屋符合办理房屋登记过户手续时，有义务配合原告办理房产过户。2013年3月29日，涉案房屋办理网签手续后，虽经原告多次催促第三人协助办理过户手续，拖延至今未能办理。2014年3月份，原告突然接到法院通知，原告现居住的涉案房屋因第三人涉及法院的执行案件已经被查封。后经原告核实，因第三人未能履行生效的（2012）昌民初字第12951号民事判决书的给付义务，法院于2014年1月29日在北京市昌平区房产登记机构将涉案房屋查封，查封文书为（2014）昌执字第242号。法院在依法强制执行（2012）昌民初字第12951号生效判决案件中，查封了第三人名下的位于北京市昌平区东小口镇x涉案房屋。原告认为根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，故法院不应当对该房屋采取查封措施。原告早已支付了全部购房款，已经实际占用涉案房屋近7年时间，且原告不存在任何过错，因此，法院不应对涉案房屋予以查封。根据民事诉讼法第227条，原告依法向法院提出执行异议申请，2016年1月22日，法院作出（2016）京0114执异2号执行裁定书，裁定驳回了原告的执行异议请求。原告不服上述裁定书，现根据民事诉讼法解释第304条、第305条、第307条的规定，向法院提起执行异议之诉。综上，原告与第三人签订涉案房屋买卖合同真实有效，该房屋买卖合同已经实际履行，原告已经实际在涉案房屋居住多年，且涉案房屋已经网签，原告没有任何过错。虽然涉案房屋没有登记在原告名下，但权属应当为原告所有。现原告提起诉讼，请求法院判令：1、在被告与第三人关于（2012）昌民初字第12951号民事判决执行案件（执行案号：（2014）昌执字第00242号）中，不得执行北京市昌平区东小口镇x房屋；2、确认位于北京市昌平区东小口镇x房屋为原告所有；3、被告承担本案全部诉讼费用。
被告昌平支行答辩称，针对原告吕超对我行申请强制执行吕剑锋借款合同纠纷一案提出的执行异议之诉，我行意见如下：一、我行认为根据现有证据无法认定原告与被执行人吕剑锋于2008年1月30日签订的《房屋买卖合同》及收条真实存在。（一）《房屋买卖合同》签订日期为2008年1月30日，但根据吕超提供的收条，吕剑锋已于2008年1月12日收到吕超支付的房款668540元，2008年1月15日收到2万元、2008年1月22日收到2万元、2008年1月30日收到10万元，首先从常理角度分析，双方未签订购房合同且房屋在当时政策条件下不允许出售的前提下，吕超就支付了高达80余万的房款显然于理不合。而且上述款项均以现金形式支付也与正常交易付款方式不符。其次，购房合同约定的付款时间、金额与收条不符。根据合同，吕超在合同签订前支付款项应为618540元，剩余14万元及5万元定金应在合同签订后支付，而根据收条却在合同签订前实际支付了708540元。最后，根据合同，吕超在合同签订前支付的618540元，用于偿还贷款、购房手续费及入住手续费，但根据其提供的还款凭证，偿还贷款金额仅30余万元，在此前提下购房手续费及入住手续费需30万元显然与正常交易所需支出费用不符。而且还款凭证所示还款日期为2008年1月8日，而收条所载收款时间却为2008年1月12日，二者无法相互印证。（二）根据吕超与吕剑锋于2008年12月3日签订的《补充协议》，双方需于2008年12月13日前对房屋买卖合同进行公证、并需同时办理委托过户登记公证，但吕超却未提供公证书。（三）《房屋买卖合同》所约定的房屋价款与双方网签价款不符。《房屋买卖合同》所约定的房屋价款为997000元，而双方网签价款为1560000元，二者明显不符且金额差距较大。二、即便《房屋买卖合同》真实存在，该合同也应认定为无效。吕超与吕剑锋之间《房屋买卖合同》签订日期为2008年1月30日，根据《北京市经济适用住房管理办法（试行）京政发[2007]27号》、北京市建设委员会关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知（京建住[2008]225号）规定，已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证未满五年的，不得按市场价格上市出售。因此，根据合同法第52条规定，该合同应属无效。而且，即便该房屋于2013年具备上市交易条件，但由于房屋登记为经济适用房，根据京建住[2008]225号文件规定，同等价格条件下，已购经济适用住房产权人户口所在区县住房保障管理部分可以优先回购。吕超与吕剑锋为了避免住房保障管理部分回购，在故意提高网签价格的行为也属于合同法第52条中恶意传统，损害国家、集体或者第三人利益的情形，应属于无效。三、在假定《房屋买卖合同》有效的情况下，法院查封涉案房屋符合法律规定。吕超提出执行异议的依据为《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的相关规定。根据该规定，吕超主张解除房屋查封应当同时满足三个条件，即支付全部价款、实际占用、无过错。第一，如上所述，房屋买卖合同于收条无法相互印证，款项以现金形式支付也与正常交易付款方式不符，吕超无法提供其他证据证明其确实支付了相关款项，加之购房合同房屋价款与网签金额不符，因此根据现有情况无法认定吕超已实际支付全部价款。第二，根据现有证据，无法证明吕超通过购房方式实际占有房屋。吕超提供的票据中部分以吕剑锋名义开具、部分以中信网络科技股份有限公司名义开具，且以吕超名义开具的票据如物业费、供暖费及有线电视相关费用手续等，出具单位均不会核实实际居住人，因此无法据此认定吕超已实际占用房屋。第三，涉诉房屋买卖及过户过程中，吕超均存在过错。首先，在房屋买卖过程中，吕超在自身不符合经济适用房购买人资格且房屋不具备上市交易条件时签订购房合同，当然存在过错。其次，房屋具备上市交易条件时，为了避免住房保障管理部分回购，故意提高网签价格，吕超也存在过错。最后，房屋办理网签后，未及时办理产权过户登记，吕超也存在过错。涉诉房屋在2013年3月份就办理了网签，法院查封时间为2014年1月，二者间隔长达9个月。因房屋网签需买卖双方持相关手续到房管部门现场办理，因此吕超称无法联系吕剑锋及吕剑锋不配合导致涉诉房屋无法过户的理由并不能成立。吕超因怠于行使权力导致房屋被法院查封，自身存在过错。综上，我行认为吕超所提出的执行异议之诉没有事实及法律依据，恳请法院依法驳回其诉讼请求。
第三人吕剑锋答辩称，房屋已经出售给了原告，归原告所有。
经审理查明：2013年1月18日，本院就昌平支行与吕剑锋、张楠、北京久润机械设备租赁有限公司金融借款合同纠纷一案，作出（2012）昌民初字第12951号民事判决书，判决：一、被告吕剑锋、张楠、北京久润机械设备租赁有限公司于本判决生效后十日内返还原告中国工商银行股份有限公司北京昌平支行借款本金二十七万二千三百九十四元三分，支付截至二○一二年三月二十一日止的利息及罚息十七万六千四百六十七元一角五分，共计四十四万八千八百六十一元一角八分；二、被告吕剑锋、张楠、北京久润机械设备租赁有限公司于本判决生效后十日内支付原告中国工商银行股份有限公司北京昌平支行自二○一二年三月二十二日起至付清之日止的罚息，以四十四万八千八百六十一元一角八分为基数，按日万分之二点一计算；三、被告金诚国际信用管理有限公司对上述债务承担保证责任，并在承担保证责任后，有权向被告吕剑锋追偿。因吕剑锋、张楠、北京久润机械设备租赁有限公司未履行还款义务，昌平支行向本院申请强制执行。2014年1月29日，本院查封了吕剑锋名下坐落于北京市昌平区东小口镇x的房产（以下简称诉争房屋）。在执行过程中，吕超向本院提出执行异议申请，本院执行庭于2016年1月22日作出（2016）执异字第2号裁定书，裁定驳回吕超的异议申请。吕超不服该裁定，于2016年1月29日向本院提起案外人执行异议之诉，从而形成本诉。
2002年12月21日，吕剑锋（买受人）与北京顺天通房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，约定吕剑锋购买诉争房屋，总金额为413162元，并于2008年2月1日缴纳契税6197.42元。
2008年1月4日，吕超与吕剑锋签订《房屋买卖合同》，约定购买涉案房屋，金额为997000元，公证人刘某签字。2008年1月30日，双方又签订《房屋买卖合同》，约定涉案房屋成交总价为997000元，付款时间为：2008年1月31日之前支付758540元（包括代偿银行贷款及罚息、购房手续费及入住手续费共计618540元，此后剩余14万元按约定支付），住房贷款到位之后支付88460元，2008年12月31日之前支付10万元。2008年12月3日，双方又签订《补充协议》，约定：吕超结欠吕剑锋房款178460元，本次商定2008年12月3日付5万元，2009年1月15日付5万元，余款在2009年3月底付清。吕剑锋在收到2008年12月3日房款5万元后，十日内必须与吕超一起到公证处对房屋买卖合同进行公证，吕剑锋如不配合，其无权要求吕超支付余款；双方去公证处办理房屋买卖合同公证文书时，吕剑锋必须同时办理关于双方办理过户登记所需的其委托刘某代为办理的委托书公证文书；吕剑锋必须在吕超最后结清房款时，保证由吕超委托的代理经办人刘某领取x房屋所有权证并由刘某代理吕超办理与乙方的房屋过户登记手续。
2008年1月12日，吕剑锋向吕超出具收条，载明收到668540元。款项明细包括：1月4日，其从建行卡52884号取现15万元，并将13.6万元存入吕剑锋7146318银行账户；1月8日，其从建行卡52884号取现24万元后将30万元存入吕剑锋7146318银行账户；1月11日，其从广发银行卡2476号取款46345.42元和13654.58元，用于替吕剑锋偿还违约金34620元及契税6197.42元。1月12日，其从建行卡52884号取款2万元，将现金支付给吕剑锋。以上转账共计510472元，期间还有少量现金支付。2008年1月15日，吕剑锋出具2万元的收条，吕超从建行卡52884号取现1.2万元，从北京银行存折取款5000元，凑齐2万元支付。2008年1月22日，吕剑锋出具2万元的收条，吕超从建行卡52884号取现2万元支付。2008年7月5日，吕剑锋出具1万元的收条，吕超从建行卡52884号取现1万元支付。2008年12月3日，吕剑锋出具5万元的收条。2009年1月8日、1月14日、3月12日，吕超分别从建行卡52884号取现3万元、2.1万元、2万元，支付给吕剑锋，吕剑锋分别出具收条。2009年3月30日，吕超从建行卡52884号取款，支付吕剑锋58460元，吕剑锋出具58460元的收条，并表示房款已全部结清。
另外，吕超提交《房屋验收清单》、《供暖协议》、《北京歌华有线数字电视试点社区受理登记表》、物业费收据、天通东苑第一社区居委会出具证明等证据。具体包括：2008年1月11日，吕超与北京方佳物业管理有限公司签订《天通苑住宅小区供暖协议》，其中房屋住址为天通苑东x房屋；2008年1月18日，北京方佳物业管理有限公司出具《天通苑住宅小区房屋验收清单》，显示房号为天通苑东x房屋，业主为吕超；2010年3月21日，《北京歌华有线数字电视试点社区受理登记表》和《有线电视用户回执》显示用户姓名为吕超，安装地址为昌平区天通苑东x房屋；同日，物业公司出具收据，显示收到吕超水费558元，物业管理费2047.43元，北京天阳供暖有限公司发票显示收到吕超供暖费2962.29元。2016年4月12日，天通东苑第一社区居委会出具证明，称：依据2010年9月全国第六次人口普查、2012年2月实有人口调查、2015年12月实有人口调查显示结果，证明吕超与其爱人张玮玮均在北京市昌平区天通苑x房屋居住。
2011年11月15日，北京市昌平区住房和城乡建设委员会填发房屋所有权证，显示房屋所有权人为吕剑锋，房屋性质为经济适用房。
2013年3月29日，吕超与吕剑锋就诉争房屋进行网上签约。
另查，在（2017）京01民终778号案件的审理过程中，吕超申请证人刘某出庭作证，证人刘某陈述，其与吕剑锋、吕超的岳父都系朋友关系，其介绍双方买卖诉争房屋，后2013年5、6月份做了网签以后，其曾找过吕剑锋要求过户，吕剑锋答应配合，2013年11、12月份，其又找吕剑锋要求过户，并答应给再给吕剑锋5万元，但吕剑锋说是“打发叫花子”，其要求吕剑锋给了具体数，吕剑锋也没明确说明。吕超认为，该证言能够证明房屋未过户并非吕超过错导致，吕剑锋否认5万元办理过户和“打发叫花子”的内容，认可曾约过2次，但是因为证人的迟到未能成功办理。
上述事实，有《房屋买卖合同》、《补充协议》、购房款收据、银行明细单、房屋契税缴款书、房屋登记费收据、产权证书、供暖协议、房屋验收清单、有线电视用户申领表、物业费发票、居委会证明、结婚证、（2012）昌民初字12951号民事判决书及当事人的当庭陈述等证据在案为证。
本院认为，合法的民事权利应当受到法律保护。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。在本案中：1、关于买卖合同：法院查封涉争房屋系在2014年1月29日，吕超与吕剑锋签订房屋买卖合同系在2008年1月30日，该买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。2、关于支付价款：根据吕剑锋出具的收条及相关银行明细、转账记录，吕超在2009年3月30日已依约付清全部房屋价款。故吕超作为房屋买受人，不存在未支付完毕价款的情况。3、关于占有房屋：在人民法院查封诉争房屋之前，吕超已于2008年1月开始合法占有该房屋，并实际居住至今。在居住房屋期间，吕超缴纳了因居住所需的有线电视费、物业费、电费等大量与入住生活相关的费用，并参加了自2010年到2015年的人口普查，可以确认该房屋一直由吕超实际占有并使用。4、关于过户登记：依据本案查明的事实，吕超与吕剑锋办理网上签约时间为2013年3月29日，后2013年吕超曾多次催促吕剑锋要求过户，但因吕剑锋不予配合并未办理成功，故吕超对于房屋未能过户并不存在过错。综上，吕超对所提起的执行异议符合排除执行的要件，本院应予支持。吕超关于确认房屋所有权的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：
一、不得在（2014）昌执字第00242号执行案件中执行北京市昌平区东小口镇x房屋；
二、驳回原告吕超的其他诉讼请求。
案件受理费13770元（原告已预交），由原告负担13700元（已交纳）；由被告中国工商银行股份有限公司北京昌平支行负担70元，于本判决生效之日起十日内交纳。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 杨 杰
人民陪审员 屈广玉
人民陪审员 李启忠
二〇一八年三月一日
书 记 员 刘 璐