贵州省遵义市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔03民终367号
上诉人（原审被告）：贵阳云岩莱凯时尚酒店。住所地：贵州省贵阳市贵阳区省府西路*号。组织机构代码：L2825915-6。
经营者：王传双，男，1978年7月19日出生，住福建省长乐市。
委托诉讼代理人：李萍，贵州黔鹰律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：正安县莱凯桐都大酒店有限责任公司。统一社会信用代码91520324076025976R。住所地：贵州省遵义市正安县凤仪镇山奇社区。
法定代表人：王传双，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：李萍，贵州黔鹰律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：贵州黔彩桐都大酒店有限责任公司。统一社会信用代码91520324MA6DLRNH3N。住所地：贵州省遵义市正安县凤仪镇山奇社区桐乡路**号。
法定代表人：杨波，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：李杰，该公司总经理。
被上诉人（原审原告）：正安县农村信用合作联社。统一社会信用代码91520324214870861Q。住所地：贵州省遵义市正安县桐乡路**号。
法定代表人：吴剑波，该联社理事长。
委托诉讼代理人：刘安丽，贵州山一（正安）律师事务所律师。
上诉人贵阳云岩莱凯时尚酒店（以下简称“贵阳莱凯酒店”）、正安县莱凯桐都大酒店有限责任公司（以下简称“正安莱凯公司”）、贵州黔彩桐都大酒店有限责任公司（以下简称“黔彩公司”）因与被上诉人正安县农村信用合作联社（以下简称“正安县信用联社”）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省正安县人民法院(2017)黔0324民初1587号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
贵阳莱凯酒店、正安莱凯公司上诉请求：1、请求二审法院依法撤销贵州省正安县人民法院于2017年9月4日作出的（2017)黔0324民初1587号民事判决书，并依法重新对上诉人作出公正的判决；2、本案的一审和二审费用均由被上诉人自行承担。事实和理由：一审判决认定事实不清楚，上诉人认为明显与实际情况不符且判决的作出也不合理，具体理由如下：第一、作为上诉人之一的贵阳云岩莱凯时尚酒店（以下简称贵阳莱凯），在2017年6月26日之前从来没有收到被上诉人正安县农村信用合作联社（以下简称正安信合）的任何书面告知解除合同的材料，即便是另外的上诉人正安县莱凯桐都大酒店有限公司（以下简称正安莱凯）收到过解除合同的书面材料也并不能当然地得出贵阳莱凯收到过的结论；第二、为了及时支付被上诉人正安信合的租金，王传双作为公司的负责人也做了多方面的努力，包括贷款、借高利贷、请亲戚朋友进行融资等等能想的办法，已经穷尽了一切的手段。最终找到愿意融资的人，正安信合却只想解除合同，并不愿意和融资方重新签订新的合同。由此也可以看出，上诉人一直在想办法解决问题，并没有构成《中华人民共和国合同法》第94条规定的根本违约，故上诉人据此不同意解除双方在2012年5月9日签订的《房屋出租合同书》。而被上诉人的行为只能说明他们从长远来说根本不想从源头上去解决问题；第三、一审法院判决返还综合办公楼楼层的内容已经超出了被上诉人正安信合的诉讼请求范围，正安信合的诉求仅仅要求解除《房屋出租合同》，并支付清楚拖欠的租金和违约金，故一审法院的做法明显违背了民事诉讼法的“不告不理原则”。综上所述，恳请一审法院在庭审中能够以事实为根据，以法律为准绳。在对证据作出准确认定后重新对上诉人作出公正合理的判决！
黔彩公司上诉请求：改判驳回被上诉人的诉讼请求，上诉人无义务承担被上诉人593084.17元的租金。2、诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决由上诉人承担2017年1月3日起至2017年5月31日的租金错误。房屋租赁是贵阳云岩莱凯时尚酒店（简称时尚酒店）与被上诉人签订，酒店的装修也是时尚酒店联合其他合伙人出资1300万装修，房屋租赁合同的权利和义务均应由时尚酒店承担，上诉人仅是与正安县莱凯桐都酒店有限责任公司（简称桐都酒店）合作经营酒店，并非是承担时尚酒店对被上诉人的房屋租金，不是房屋租赁的承租人。一审法院判决上诉人承担房屋租金无法律依据。二、一审法院判决解除《房屋租赁合同》事实认定，及法律适用错误。时尚酒店虽然欠了被上诉人租金，主要是因为经营困难，未能及时支付，但时尚酒店和桐都酒店也在通过各种途径寻找融资偿还被上诉人租金，只是上诉人要求代替时尚酒店与被上诉人履行《房屋租赁合同》，该合同的权利义务均由上诉人享有，时尚酒店不再享有合同的权利义务，上诉人将向被上诉人支付全部所欠租金。被上诉人为了达到既能收回所欠租金，同时想通过解除《房屋租赁合同》以达到侵占酒店装修资产的目的，不同意上诉人提供的方案。被上诉人的恶意行为，不应得到支持。酒店目前的装修资产应值700多万，时尚酒店也到了融资方愿意一次性支付拖欠的租金，时尚酒店不存在根本违约，继续履行合同，按照上诉人提供的方案，有利于解决支付拖欠被上诉人的租金；反之，依据贵阳云岩时尚酒店和正安县莱凯桐都大酒店有限责任公司的实际情况，被上诉人将存在300多万租金不能收回的损失。在双方无根本违约，合同并不是不能履行的情况下，一审法院判决解除《房屋租赁合同》适用法律不当。三、一审法院超出审理范围，程序违法。一审法院判决贵阳云岩时尚酒店、正安县莱凯桐都大酒店酒店有限责任公司归还所租赁的综合楼超出了审理范围。首先，被上诉人的诉讼请求，并未要求归还租赁的综合楼；其次，该判决事项的法律关系是侵权关系，然本案是合同关系。一审法院超出审理范围，违反了民事诉讼“不告不理”原则，对超出审理事项所作出的判决理应撤销。综上所述，一审法院无法律依据判决上诉人承担租金错误，解除《房屋租赁合同》适用法律错误，超出审理范围，程序违法，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
被上诉人正安县信用联社未作书面答辩。
正安县信用联社向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告贵阳莱凯酒店签订的《房屋租赁合同》；2、要求二被告及第三人连带支付自2016年5月16日起至2017年6月15日止的租金1,388,893.35元、违约金164,583.86元，共计1,553,477.21元；3、案件受理费由二被告及第三人承担。
一审法院审理查明：2012年5月9日，被告贵阳莱凯酒店与原告正安县信用联社签订《房屋出租合同书》，该酒店系王传双作为个体经营者登记注册的个体工商户。双方签订的合同约定：原告将位于正安县凤仪镇珍州西路与桐乡北路交汇处的综合办公楼第一楼、第三楼、第十楼至十七楼出租给被告贵阳莱凯酒店使用（其中一楼118.4㎡、三楼997.97㎡、十楼至十七楼共6,006.16㎡）；租期自2012年5月9日至2022年9月15日止；租赁费：前三年按15元/㎡计算，从2012年9月15日开始计收，每年3月15日、9月15日前分别缴纳；第四年起租金根据市场物价浮动而上浮，从2015年9月15日起按年缴纳租金，每年9月15日前缴纳；超过10日未缴纳租金，从逾期之日起每日按合同金额的万分之三支付违约金；乙方（被告）如拖欠租金达20天以上，甲方（原告）单方终止合同，有权收回房屋。合同还约定：乙方在装修时未经甲方及建设部门同意，不得损坏房屋主体结构和其它主体设施；租期届满后，乙方在房屋内的全部设备无偿归甲方所有；未经甲方同意，乙方不得随意改变经营范围；未经甲方认可，不得转租他人。合同签订后，被告通过装修并开始经营酒店。2013年8月22日，王传双向工商管理部门申请登记注册了正安莱凯公司，并以该公司的名义使用租赁房屋，对外以公司的名义经营酒店。2014年9月15日前，二被告按时向原告缴纳了租金，而此后不缴纳租金，经原告多次催收，被告仅于2016年4月15日前向原告支付了租金20万元。2016年6月，原告向一审法院提起诉讼，要求解除与被告签订的房屋出租合同，并要求被告支付2016年5月15日前所欠租金1,868,731.00元及违约金116,365.625元，该案在审理过程中，原告撤回了要求解除租赁合同的诉讼请求，该院于2016年8月16日作出判决，判决由贵阳莱凯酒店支付原告2016年5月15日前所欠租金1,868,731.00元、违约金116,365.625元，共计1,985,096.625元（该案判决生效后，目前尚在执行中）。此后，二被告一直未向原告缴纳租金。2017年4月27日，原告作出关于合同解除的函，决定解除与被告贵阳莱凯酒店签订的房屋出租合同，并于同日送达给被告正安莱凯公司。
另查明：2016年6月8日，王力向正安县市场监督管理局申请登记注册了贵州旭贝酒店管理有限责任公司，法定代表人王力，经营地址为被告租赁的房屋十六楼。2017年1月3日，该公司注册登记变更为本案第三人公司名称，法定代表人为杨波，经营场所未改变。被告正安莱凯公司一直未注销，2017年1至6月，被告正安莱凯公司和第三人黔彩公司在正安县地方税务局和正安县国家税务局均有纳税记录。
一审法院认为，原告与被告贵阳莱凯酒店签订的《房屋出租合同书》，是双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合同真实有效。双方均应按照合同的约定履行自己的义务，原告已按合同约定将房屋交与被告装修并使用，而被告应当按照合同约定交纳租金，但被告贵阳莱凯酒店自2014年9月15日起就未向原告缴纳房屋租金，不仅通过法院判决后对所欠租金未履行，而且从法院判决后一直不支付租金，其行为已违约，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”以及第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，原告主张解除合同，予以支持。合同解除后，被告应当归所租赁的房屋。
关于被告所欠租金金额问题。2016年5月15日前所欠租金，已经（2016）黔0324民初1185号民事判决书确定，该判决已生效，应当按照该判决履行。2016年5月16日以后的租金，按照双方合同的约定，租金每月按租赁房屋15元/㎡计算，至原告主张的2017年6月15日止，但因原告于2017年6月1截断酒店电梯电源致使被告停止营业，因此，租金应当计算至2017年5月31日，共计1年零15天，租金应为：7,122.53㎡×15元/㎡/月×（12+0.5）月=1,335,474.38元。对原告主张超出部分，不予支持。
关于违约金问题，由于被告违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定。按照双方合同约定，每日按合同金额的万分之三计算，即为：1,335,474.38元×3/10000/天×380天（一年零15天）=152,244.08元。对原告主张超出部分，不予支持。
关于本案租金及违约金的承担问题。被告贵阳莱凯酒店作为承租人，应当承担租金的支付义务和违约责任。在合同履行过程中，贵阳莱凯酒店的经营者王传双于2013年8月申请登记成立了正安莱凯公司，并是该公司的法定代表人，该公司实际使用租赁的房屋，对外以该公司的名义经营，原告应当知道出租的房屋系该公司实际使用，且默认，因此，该公司成立后，是租赁房屋的实际使用人，正安莱凯公司应当承担履行合同义务和责任。第三人黔彩公司于2017年1月3日登记成立，原告并不知道该公司成立并使用租赁给被告的房屋，承租人贵阳莱凯酒店以及实际使用人正安莱凯公司并未告知原告第三人使用租赁房屋，虽然第三人与原告不存在转租关系，但第三人实际使用了租赁房屋，应当承担合同的义务，从税务机关纳税证明的情况表明，2017年1月后，正安莱凯公司与黔彩公司均在经营，因此，从2017年1月3日起至2017年5月31日止，租金和违约金应当由正安莱凯公司与黔彩公司共同承担。因被告贵阳莱凯酒店作为承租人，应当承担连带责任。综上，从2016年5月16日至2017年1月3日的租金801,284.63元【7,122.53㎡×15元/㎡/月×（7+0.5）个月】、违约金93,348.66元（1335,474.38元×3/10000/天×233天），由正安莱凯公司支付，贵阳莱凯酒店承担连带责任；从2017年1月3日起至2017年5月31日止的租金534,189.75元（7,122.53㎡×15元/㎡/月×5个月）、违约金58,894.42元（1335,474.38元×3/10000/天×147天），由正安莱凯公司和黔彩公司共同支付，贵阳莱凯酒店承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第一百一十四条第一款、第二百二十六条，第二百二十七条之规定，判决：一、解除原告正安县农村信用合作联社与被告贵阳云岩莱凯时尚酒店签订的《房屋出租合同》。二、由被告贵阳云岩莱凯时尚酒店、正安县莱凯桐都大酒店有限责任公司于判决生效后十日内将租赁的原告综合办公楼第一楼、第三楼、第十楼至十七楼交还给原告正安县农村信用合作联社。三、由被告正安县莱凯桐都大酒店有限责任公司支付原告正安县农村信用合作联社自2016年5月16日起至2017年1月3日止的房屋租金801,284.63元、违约金93,349.66元，共计894,634.29元。限于本判决生效后十日内履行。四、由被告正安县莱凯桐都大酒店有限责任公司、第三人贵州黔彩桐都大酒店有限责任公司共同支付原告正安县农村信用合作联社自2017年1月3日起至2017年5月31日止的房屋租金534,189.75元、违约金58,894.42元，共计593,084.17元。限于本判决生效后十日内履行。五、由被告贵阳云岩莱凯时尚酒店对上述三、四项承担连带责任。六、驳回原告正安县农村信用合作联社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18,780.00元，减半收取9,390.00元，由原告正安县农村信用合作联社承担400.00元，由被告贵阳云岩莱凯时尚酒店、正安县莱凯桐都大酒店有限责任公司共同承担5410.00元，由被告贵阳云岩莱凯时尚酒店、正安县莱凯桐都大酒店有限责任公司、第三人贵州黔彩桐都大酒店有限责任公司共同承担3580.00元。
二审查明的事实与一审相同。经审查，原审法院经庭审质证而认定的证据合法有效，能够证明原审查明的事实，本院依法予以确认。
本院认为，关于涉案的《房屋出租合同》能否解除的问题。根据贵州省正安县人民法院作出的（2016）黔0324民初1185号民事判决，贵阳莱凯酒店应向正安县信用联社支付截至2016年5月15日的租金、违约金合计1,985,096.625元。但该判决作出后，贵阳莱凯酒店并未完全履行，时至今日，贵阳莱凯酒店、正安莱凯公司以及黔彩公司仍然拖欠正安县信用联社租金未予支付，存在明显的违约行为，一审法院据此根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”、第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定判决解除双方租赁合同于法有据。上诉人贵阳莱凯酒店、正安莱凯公司以及黔彩公司关于租赁合同不应当解除的主张不能成立，本院不予采纳。
关于黔彩公司应否支付租金的问题。经查，贵阳莱凯酒店与正安县信用联社签订《房屋出租合同》后，贵阳莱凯酒店的经营者王传双又成立正安莱凯公司，经营使用租赁房屋，故正安莱凯公司与贵阳莱凯酒店都是本案承租人；正安莱凯公司在承租期间，从2017年起，与黔彩公司共同经营使用租赁房屋，故黔彩公司同样也是本案的承租人。一审法院判决黔彩公司承担租金支付义务于法有据。
关于租赁合同解除后的问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，合同解除后涉及到恢复原状、采取补救措施、赔偿损失等多项法律后果，在当事人未提出明确诉讼请求的情况下，人民法院不宜直接对此予以审理认定。且被上诉人正安县信用联社在本案中未提出由上诉人返还租赁物的诉讼请求。一审法院判决贵阳莱凯酒店、正安莱凯公司返还租赁物超出了正安县信用联社诉讼请求的范围，本院予以纠正。贵阳莱凯酒店、正安莱凯公司以及黔彩公司的该项上诉请求成立，本院予以采纳。对于本案租赁合同解除以后的相关法律后果，各方当事人可另行协商或另案诉讼主张。
综上所述，贵阳莱凯酒店、正安莱凯公司以及黔彩公司的部分上诉请求成立，本院予以采纳；一审判决认定事实清楚，但适用法律部分不当。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持贵州省正安县人民法院(2017)黔0324民初1587号民事判决第一、三、四、五、六项，即维持：“一、解除原告正安县农村信用合作联社与被告贵阳云岩莱凯时尚酒店签订的《房屋出租合同》。三、由被告正安县莱凯桐都大酒店有限责任公司支付原告正安县农村信用合作联社自2016年5月16日起至2017年1月3日止的房屋租金801,284.63元、违约金93,349.66元，共计894,634.29元。限于本判决生效后十日内履行。四、由被告正安县莱凯桐都大酒店有限责任公司、第三人贵州黔彩桐都大酒店有限责任公司共同支付原告正安县农村信用合作联社自2017年1月3日起至2017年5月31日止的房屋租金534,189.75元、违约金58,894.42元，共计593,084.17元。限于本判决生效后十日内履行。五、由被告贵阳云岩莱凯时尚酒店对上述三、四项承担连带责任。六、驳回原告正安县农村信用合作联社的其他诉讼请求。”。
二、撤销贵州省正安县人民法院(2017)黔0324民初1587号民事判决第二项，即撤销：“二、由被告贵阳云岩莱凯时尚酒店、正安县莱凯桐都大酒店有限责任公司于判决生效后十日内将租赁的原告综合办公楼第一楼、第三楼、第十楼至十七楼交还给原告正安县农村信用合作联社。”。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费18,780.00元，减半收取9,390.00元，二审案件受理费28,510.00元，共计37,900.00元，由上诉人贵阳云岩莱凯时尚酒店、正安县莱凯桐都大酒店有限责任公司共同承担21,200.00元；由上诉人贵阳云岩莱凯时尚酒店、正安县莱凯桐都大酒店有限责任公司、贵州黔彩桐都大酒店有限责任公司共同承担15,100.00元；由被上诉人正安县农村信用合作联社承担1,600.00元。
本判决为终审判决。
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审 判 长 吴 雨
审 判 员 李宗洪
代理审判员 施正高
二〇一八年三月八日
书 记 员 袁 芳