河北省邢台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）邢民四终字第179号
上诉人（原审被告）宋立恒，男，1972年10月6日生，汉族，个体，河北省南宫市。
委托代理人王义江，河北ＸＸ律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）邢台市桥西区团结街道办事处凯旋城小区业主委员会。住所地邢台市桥西区团结西大街**号。
法定代表人张双喜，该委员会主任。
委托代理人李义芹，女，1965年3月12日生，汉族，住邢台市桥东区。顺和物业有限公司法定代表人。
上诉人宋立恒因租赁合同纠纷一案，不服邢台市桥西区人民法院（2013）西民初字第1580号民事判决，向本院提出上诉，本院于2014年2月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人宋立恒及其委托代理人王义江，被上诉人邢台市桥西区团结街道办事处凯旋城小区业主委员会（以下简称业委会）的委托代理人李义芹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，2012年5月16日，邢台顺和物业服务有限公司与宋立恒签订《地上车位使用权协议书》。协议书上甲方为邢台凯旋物业有限公司，签章甲方为邢台顺和物业服务有限公司，经办人为冯平，乙方为宋立恒，并由业委会加盖公章，共同签订了地上车位使用权协议书。协议约定，宋立恒使用地上东南角一号车位，使用年限从协议签订之日起至2072年5月1日止近60年，使用费为17900元。宋立恒实际共向邢台市顺和物业服务有限公司交纳租赁费20000元。之后，宋立恒在该车位上搭建了车棚。2013年10月23日，业委会向邢台市桥西区人民法院起诉，要求解除双方的《地上车位使用权协议书》，要求宋立恒拆除地上车位上的自建建筑，恢复原状。
二审查明，邢台市凯旋城物业服务有限公司从2010年9月1日到2011年9月1日期间在该小区服务，邢台市顺和物业有限公司从2011年9月1日开始为该小区服务至今。二审期间，宋立恒表示同意将车位的租赁期限缩短到二十年，所交20000元租赁费不再要求退还，全部视为租赁费。
原审认为，第一，小区的露天车位是不能够办理产权的，所以其买卖行为也是不受法律保护的，即便是长期租赁行为，依照合同法的相关规定，最长也不得超过20年。第二，物权法有明确规定，小区内的地面属于全体业主共有，物业服务公司无权私自将小区车位出租或者出售，业委会在未经小区业主授权的情况下也没有权利签订公共车位的使用权协议书。因此，该项协议侵犯了小区其他业主的权益。第三，该使用权协议书书面甲方为“邢台凯旋物业服务有限公司”而在合同签章处的公章为“邢台市顺和物业有限公司”，原告业委会仅在合同空白处该有公章，并没有签字认可，该协议书在合同形式上存在重大的瑕疵和漏洞。第四，该合同约定车位使用权长达60年，而使用费用仅为17900元，对于小区全体业主的利益有失公平。第五，未经相关行政管理部门审批和允许，私自在停车位上搭设建筑物属违法行为，应由相关管理部门进行处罚和拆除。综上，该项合同应当依法应当予以解除，因解除合同给双方造成的损失，双方可协商处理，协商不成可另案处理。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，原审判决：一、解除原告邢台市桥西区团结街道办事处凯旋城小区业主委员会与被告宋立恒签订的《地上车位使用权协议书》。二、被告宋立恒应归还小区的东南角一号车位给原告邢台市桥西区团结街道办事处凯旋城小区业主委员会并负责恢复原状。本案案件受理费减半收取40元，由被告宋立恒负担。原告预交案件受理费40元本院不再退还，原告可在在执行程序中一并申请执行。
上诉人宋立恒上诉称，一、双方签订的租赁协议虽然超过20年的期限，法院可以就超过20年的部分不予保护。二、双方签订协议是物业的真实意思表示，同期物业与其他业主也订立了类似协议，而且搭建了临时设施，为什么与别的用户签订协议就是授权有效，而上诉人的无效。三、邢台市顺和物业有限公司和上诉人签订合同是真实的，被上诉人没有证据证明协议上的公章是假的。四、上诉人17900元并不算低，也不算显示公平。五、既然应由相关部门进行处罚和拆除，为什么法院还判决恢复原状。六、被上诉人所诉理由是上诉人的车位影响了通行，那么法院应该审理被上诉人的理由成立不成立，如果不成立，则应该驳回被上诉人的诉求。综上所述，请求人民法院撤销邢台市桥西区人民法院（2013）西民初字第1580号民事判决，驳回对方的起诉。
被上诉人业委会辩称，协议开头甲方是凯旋城物业服务有限公司，协议盖的是邢台市顺和物业有限公司公章。并且协议应当盖公章，协议上盖的是财务专用章。小区没有所谓的东南角一号车位。开发商规划的是东区有261个车位，西区252个车位，并没有规划此车位。协议书中上诉人是一次性付款17900元，明显有失公平。按现在价格计算每年每个车位720元，按协议书60年计算应当为43200元。现在对方提交的协议书中写明交17900元明显不公平。对方提交的协议中车位使用权为60年，不是出租是出卖，任何上级部门均未授予物业服务有限公司出卖车位的权利。该车位属于公共部位，而不是车位，即使通过业委会出卖也必须经过凯旋城小区三分之二业主同意方可出售。对方协议签订为2012年5月16日，在此期间邢台市桥西区团结街道办事处凯旋城业主委员会的公章一直在团结街道居委会保管，不知道对方协议中的公章怎么盖的。正常情况下盖公章要经过三分之二委员同意，并签字方可有效。在此协议书中没有看到同意，也没有看到委员签字。对方车位地下有污水井及管道井，是不能作为车位的。对方提交的协议书中第三条第六款、第七款明确告知对方的车辆在小区内停放的风险，甲方不负责乙方的车辆保管。根据对方提交的协议书中第三条第五款车位所涉及建筑设施在使用期内的维修保养由乙方承担。对方使用的车位只有车位锁，并没有任何建筑及设施。对方在没有通知物业公司的情况下私自在该车位上搭建违章建筑，并直接影响小区南门消防通道，存在较大安全隐患。由于对方在小区内搭建违章建筑，影响小区正常工作。更有效仿者在小区内私搭乱建。对方提交的协议书为虚假协议，我方请求法院判决解除双方于2012年5月15日签订的协议书，请求判决无偿拆除搭建的设施，恢复原状，收回此公共部位。
本院认为，邢台市顺和物业有限公司与宋立恒所签订的《地上车位使用权协议书》，虽然该协议书面甲方为邢台市凯旋物业服务有限公司，合同签章处的公章为邢台市顺和物业有限公司，但租赁费的实际收取单位为邢台市顺和物业有限公司，因此，可以认定协议甲方实际为邢台市顺和物业有限公司。在该协议上业委会作为见证方盖有其公章，应当视为业委会对协议的认可，业委会主张该车位属于公共部位，而不是车位，但未提供相关证据予以证实，本院不予认可。业委会主张不知道协议中的公章怎么盖的，但并未否认其公章的真实性，该举证责任应当由业委会承担，应当认定盖章是经业委会同意的。对于业委会主张出卖该车位必须经过凯旋城小区三分之二的业主同意，该协议是车位租赁协议，不是买卖协议，不属于重大事项，不是必须经三分之二业主同意的。对于业委会称车位下有污水井及管道井不能作为车位的主张，因业委会未提供证据证明，且未说明不能作为车位的理由，故本院不予认可。但该协议约定租赁期限为60年，违反法律强制性规定，超过20年部分不予保护，宋立恒表示同意将租赁期限变更为二十年，同时租赁费不再主张退回，本院予以准许。但宋立恒私自在租赁车位上搭建车棚，属于违章建筑，应予拆除。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销邢台市桥西区人民法院（2013）西民初字第1580号判决。
二、对于三方所签订的《地上车位使用权协议书》的租赁期限变更为二十年。
三、宋立恒在本判决生效后十日内将所租赁的东南角一号车位上的车棚拆除，恢复原状。
一审案件受理费减半收取40元由邢台市桥西区团结街道办事处凯旋城小区业主委员会负担；二审案件受理费80元，由上诉人宋立恒负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 袁景春
代理审判员 杜 浩
代理审判员 孙跃兴
二〇一四年三月十七日
书 记 员 张 雪