山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民再终字第65号
上诉人（原审原告、再审被申诉人）：韩钢。
委托代理人：吴雪岩，黑龙江申度律师事务所律师。
被上诉人（再审申诉人、案外人）：徐素芳。
委托代理人：刘青，山东鼎海律师事务所律师。
原审被告：青岛市崂山区旅游度假村开发建设总公司（已吊销）。
法定代表人：王德武，总经理。
原审被告：青岛市崂山区旅游度假村开发建设指挥部。
法定代表人：王德武，主任。
原审被告：青岛市崂山风景区管理局（原青岛市崂山风景区管理委员会）。
法定代表人：杨鹏鸣，局长。
委托代理人：孙立军，山东琴岛律师事务所律师。
委托代理人：陈大林，山东琴岛律师事务所律师
上诉人韩钢因与被上诉人徐素芳、原审被告青岛市崂山旅游度假村开发建设总公司（以下简称崂山旅游总公司）、青岛市崂山旅游度假村开发建设指挥部（以下简称指挥部）、青岛市崂山风景区管理局（以下简称崂山风管局）房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市崂山区人民法院（2012）崂民再字第14号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年1月16日受理，依法组成合议庭。经过阅卷审查，合议庭认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第188条之规定，决定对本案不开庭审理，并于2014年3月10日组织双方当事人进行了证据和事实核对。本案现已审理终结。
2007年6月13日，韩钢诉称，1997年3月28日，其与崂山旅游总公司签订购房合同，购买崂山区流清河商业街2幢101户、1幢103户房屋各一套，合同约定1997年5月30日交付房屋，1997年12月30日前为韩钢办理产权证，但至今未未办理。请求判令：1、崂山旅游总公司、指挥部协助韩钢办理房屋产权登记，并承担违约金25万元；2、诉讼费由崂山旅游总公司承担。
（2007）崂民一初字第546号案件对崂山旅游总公司、指挥部公告送达开庭传票，因崂山风管委拒绝签字一审法院对其留置送达开庭传票，三被告均未出庭也未提出答辩意见。
青岛市崂山区人民法院（2007）崂民一初字第546号民事判决查明，韩钢与崂山旅游总公司于1997年3月28日签订房地产买卖契约两份，约定：韩钢购买崂山旅游总公司房屋两套，座落于崂山区流清河商业街2幢101户房屋一套，价款501500元；座落于崂山区流清河商业街1幢103户房屋一套，价款241500元；崂山旅游总公司于1997年5月30日将上述房地产正式交付给韩钢，房屋移交时，该建筑物范围内的土地使用权一并转移给韩钢；崂山旅游总公司于1997年12月30日前为韩钢办理产权证。韩钢在合同上签字，崂山旅游总公司在合同上签字盖章。合同签订后，韩钢于1997年4月9日交付给崂山旅游总公司崂山区流清河商业街1幢103户房屋购房款人民币241500元；于1997年4月8日交付给崂山旅游总公司崂山区流清河商业街2幢101户房屋购房款人民币501500元。崂山旅游总公司未给韩钢办理房屋产权过户手续。
崂山旅游总公司于2004年8月27日，因未年检被吊销营业执照。
一审法院另查明，1994年11月28日，中共青岛市崂山区委下发《关于加快青岛崂山旅游度假村开发建设的决定》（崂发（1994）070号）文件，其中机构设置：为加快崂山度假村的开发建设，区委、区政府决定成立青岛市崂山国际旅游度假村开发建设领导小组，并下设指挥部，具体负责仰口、流清河、北九水三处度假村的开发建设。指挥部同时挂“度假村开发建设总公司”的牌子，以便取得企业法人资格，更有利于对外工作；指挥部具有行政管理和经营开发的双重职能，一方面负责统一指挥和管理开发建设范围内的开发建设工作，另一方面设立具体职能部门，经营房地产业务，筹集资金，自我滚动发展，为开发建设提供物质条件。
一审法院又查明，1996年4月16日，指挥部给青岛市工商局提交申请，内容为：根据中共崂山区委、区人民政府（1994）070号文件精神，我部决定成立青岛市崂山旅游度假村开发建设总公司，其房地产开发经营业务由我部崂山仰口国际旅游度假村房地产开发公司负责，所发生的各项建筑工程的质量、安全等法律责任也由该公司负责。
1998年9月16日，《中共青岛市崂山区委员会关于理顺青岛市崂山旅游度假村开发建设指挥部等四个单位隶属关系的通知》中规定，理顺青岛市崂山旅游度假村开发建设指挥部、青岛市崂山仰口房地产开发公司、青岛市崂山仰口湾海滨浴场管理处、国营崂山林场等4个单位的隶属关系。自下文之日起，上述单位由青岛市崂山区风景管理委员会代管，变为青岛市崂山风景区管理委员会直属管理。
2001年5月1日，青岛市崂山区人民政府下发《青岛市人民政府关于成立仰口度假村清产核资领导小组及对仰口度假村清产核资的通知》，在该通知中规定，自发文之日，仰口度假村所有土地、资产及资金帐户全部冻结。
一审法院庭审中，韩钢陈述其违约金的计算方法为：自1998年1月1日起，至2007年6月13日止，每日按两套房屋总房款人民币743000元的银行逾期贷款利率计算。根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》，逾期贷款利率（罚息利率）由现行的日利率万分之二点一加收30％，按照日万分之三点一五计算，本案仅主张其中的25万元，余款另案起诉。
一审法院认为，韩钢与崂山旅游总公司签订的青岛市商品房购销合同合法有效，双方当事人均应严格履行。崂山旅游总公司至今未协助韩钢办理房屋产权过户手续，属于违约行为，应承担违约责任。并依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项、第二款之规定，判决：1、崂山旅游总公司、指挥部于判决生效后30日内协助韩钢办理崂山区流清河商业街2幢101户房屋及1幢103户房屋产权过户手续；2、崂山旅游总公司、指挥部于判决生效后10日内给付韩钢逾期办证违约金人民币250000元；3、驳回韩钢对青岛市崂山区风景区管理委员会的诉讼请求。案件受理费人民币5050元，由崂山旅游总公司、指挥部负担。
青岛市人民检察院抗诉认为，一审原审法院送达违反法定程序，案外人徐素芳提交证据，证明其实际购买了涉案房屋，占有使用房屋长达十余年，案外人徐素芳对涉案房屋可能享有合法权利。
一审法院再审中，徐素芳称，1、2幢101户称17栋是李绪昌购买，1幢103户称后排左三或3栋，是徐素芳购买的，两人均与总公司签订《青岛市商品房购销合同》，韩钢（2007）崂民一初字第546号案件中提交给法庭的“2幢101户（17栋号）”房地产买卖契约是韩钢伪造的假合同，且卷宗中并没有3栋房屋的合同和收据；2、3栋房屋是徐素芳购买，自始至终由徐素芳占有且使用至今，案外人李绪昌的17栋号房屋在2003年12月以前也是徐素芳租赁使用，韩钢没有任何证据证明其购买和占有使用3栋及17栋房屋；3、韩钢提交的证据均是伪造，其再审提交的2001年4月16日的商品房买卖合同原审没有提交，不符合常理，该证据不能采信。请求法院依法撤销一审原审。
韩钢辩称，一审原审程序和事实合法，应当维持。1、徐素芳主张对涉诉房屋享有所有权，但是庭审中没有提交书面合同，不能以占有使用认定其享有所有权；2、一审原审民事判决卷宗笔录中明确记载韩钢当时向法庭提交的是原件，且韩钢再审提交了2001年的商品房买卖合同，该文本在原审一审中没有找到未能提交，不能因此否认证据的真实性和客观性。韩钢是涉案房屋的唯一合法购房人。徐素芳没有购买，即便交了款项也不能证明是购买的涉案房屋，没有合同佐证，徐素芳的主张不能成立。
崂山风管局辩称，1、崂山风管局主体不适格，现在崂山风管局系2007年新建，与原青岛市崂山风景区管理委员会并非同一单位；2、青岛市崂山风景管理局与现青岛市崂山风景区管理委员会为不同的法律主体，并非同一单位；3、根据合同的相对性原则，崂山风管局不是买卖双方的当事人，不应当承担民事责任；4、崂山风管局并非崂山旅游总公司、指挥部的开办和主管单位。
（2012）崂民再字第14号案件查明，1999年3月26日，崂山旅游总公司收到徐素芳购房款13万元，收据附注流清河商业街后排左3号。2000年4月11日，崂山旅游总公司收到徐素芳购房款3万元，收据附注同上。
1999年7月22日，崂山旅游总公司给徐素芳下发一份关于更换使用《商品房购销合同》统一文本的通知，主要内容为：“徐素芳：根据青岛市工商行政管理局、青岛市房地产管理局关于使用《商品房购销合同》统一文本的通告精神，我公司决定将原《青岛市商品房购销合同》文本更换成国家工商局和建设部监制的编号GF-95-0171《商品房购销合同》统一文本。望贵方在接到本通知后10日内到我公司办理相关合同更换事宜。同日，崂山旅游总公司向徐素芳下发催交房款通知书，主要内容：“根据贵方与我公司签订的《青岛市商品房购销合同》991号，贵方购买我公司开发的流清河商业街商品房3号1套，截止到99年7月22日，购房没有按合同约定的付款期限及付款额交付我方。望自接到通知15日内交清所欠房款。”
2000年6月5日，指挥部给青岛铁路海景大酒店下发催款通知书，主要内容：你单位已经开业三年，但是所购买我单位流清河商业街房屋款仍未交齐。前排李绪昌欠款85000元，后排徐素芳欠款69500元。望你单位接此通知后，在15日内补齐尚欠购房款。否则，后果自负。
一审法院再审庭审中，徐素芳称，其根据崂山旅游总公司的通知将手中的购销合同文本交还给崂山旅游总公司，但是崂山旅游总公司没有将应该换回的统一的商品房购销合同文本还给徐素芳。后来多次找过总公司及指挥部，因经办人辛若友工作调动，王德武也因涉及其他案件不管，所以徐素芳手中没有换回的商品房购销合同。
徐素芳提交：1、工商登记查询资料一宗，证明徐素芳系青岛铁路火车站旅馆崂山海景酒楼（以下简称海景酒楼）负责人，1997年12月，徐素芳代表青岛铁路生活管理段火车站商店与李绪昌签订《租赁协议》，租赁李绪昌的“17栋号”网点房开办海景酒楼；2、提交自来水用户申请表和用户登记表，证明1998年4月，由徐素芳经营的海景酒楼使用的“崂山流清河商业街17幢”向沙子口自来水公司申请用水及加装供水管路情况；3、提交海景酒楼开业日程、自来水费通知单、缴纳税费发票、电费收条发票等证据，证明徐素芳自1999年3月起使用其购买的流清河商业街后排左3号（即103房）房屋经营旅馆，直至2006年徐素芳将该房屋租赁给唐孔仁经营。
一审法院原审民事判决中，韩钢提交的房地产买卖契约，主要载明：房屋座落在崂山区流清河商业街壹幢103号房，价款为241500元，房款于1997年5月30日前二次付清，1997年5月30日交付房屋；甲方于1997年12月30日前为乙方办理产权证；签订时间为1997年3月28日。韩钢提交的收款收据主要载明：时间1997年4月9日，金额为241500元，附注处为购房款。
一审法院再审中，韩钢未出示提交涉案房地产买卖契约和收款收据的证据原件。
一审法院再审中，韩钢提交2001年4月16日与崂山旅游总公司签订的商品房买卖合同一份，主要载明：韩钢购买崂山旅游总公司开发的流清河商业街壹幢103号房，每平方米1500元，总金额为241500元，韩钢在2002年5月30日前付清全部房款（2002处有涂改痕迹），交房期限为2002年5月30日前（2002处有涂改痕迹），产权登记为在商品房交付使用后60日内，崂山旅游总公司提供资料报产权登记机关备案；第二十条载明，该商品房已经于1997年出售给韩钢，本合同对该出售行为予以确认。合同内容以本合同为准。徐素芳和出庭的崂山风管局均称对韩钢出示原审一审卷中房地产契约和收款收据的复印件真实性无法确认。徐素芳对韩钢出示的2001年合同，质证认为该重要的证据不在原审一审中提交违背常理，应是伪造的假合同，其内容也与原审一审的合同相互矛盾。崂山风管局认为该的真实性无法确认。
一审法院再审庭审中，韩钢称购买的房屋崂山旅游总公司未向其交付，并称崂山旅游总公司将其购买的涉案房屋出租，对出租事实未提交证据。
一审法院再审还查明，2007年3月3日，韩钢向青岛市崂山区人民法院申请执行一审法院原审民事判决，该院于2007年12月19日给崂山区房地产交易中心下发（2008）崂执字第136号民事裁定书和协助执行通知书，要求将崂山区流清河商业街1幢103户房屋和2幢101户房屋产权登记至韩钢名下。并将该院另一执行案的剩余案款26万元扣划，于2009年7月30日发放给韩钢逾期办证的违约金25万元及诉讼费共计256274元。
一审法院再审另查明，涉案争议房屋现座落位置为崂山区莱青路北侧西麦窑村流河商业街1号楼103户。徐素芳尚有购房尾款69500元未向崂山旅游总公司付清。
（2012）崂民再字第14号民事判决认为，一审法院原审中的被告均未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见。再审程序中韩钢对一审原审中认定事实的涉案房屋的房地产买卖契约及收款收据均不能出示并提交原件，致使徐素芳无法核对不予质证，徐素芳和崂山风管局对韩钢的该两份证据复印件的真实性不予认可。因此韩钢提交的复印件证据的真实性无法确定，该证据无法采信。一审法院再审中韩钢提交的2001年商品房买卖合同，徐素芳和崂山风管局对其真实性均不予认可。且韩钢提交的2001年合同载明的交房期限为2002年5月30日前，产权登记期间为在商品房交付使用后60日内，与韩钢在一审法院原审中主张的逾期办证违约金自1998年1月1日起的时间不相一致。韩钢在一审法院原审、一审法院再审提交的证据合同存在自相矛盾。再者，1999年3月份崂山旅游总公司已将涉案的房屋交付给徐素芳，且徐素芳一直占有、使用已长达十年之久，构成实际交付占有。即使韩钢与崂山旅游总公司签订的房屋买卖合同成立有效，因其没有实际交付，韩钢可请求出卖方承担违约责任、赔偿损失。综上，一审法院原审基于韩钢提交的证据所认定涉案房屋部分的事实侵害了案外人的权利，对该部分判决的所涉判项应予撤销，一审原审判决不涉及案外人的判项部分应予维持，案外人及当事人之间的纠纷可另案解决。
经审判委员会讨论决定，一审法院再审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百零七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》审判监督程序若干问题的解释第三十三条第一款、第四十二条第二款、《最高人民法院法关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第四十九条第一款第六十五条的规定，于2013年11月6日作出（2014）崂民再字第14号判决：1、撤销该院（2007）崂民一初字第546号民事判决第一项中崂山旅总公司、指挥部于判决生效后30日内协助韩钢办理崂山区流清河商业街1幢103户房屋产权过户手续部分；2、撤销（2007）崂民一初字第546号民事判决第二项中崂山旅游总公司、被指挥部于判决生效后10日内给付韩钢逾期办证违约金人民币81258.4元部分（根据原审一审违约金计算方法两套房款共计743000元，原审一审支持违约金250000元，涉案房屋房款241500元，按房屋付款比例涉案房屋违约金为81258.4元）；3、维持（2007）崂民一初字第546号民事判决的其它部分判项。
韩钢不服，提起上诉。请求：撤销一审法院再审判决，维持一审法院原审民事判决。主要理由是：1、徐素芳并非本案当事人，其提出抗诉申请时已经超过申诉期限；2、根据法律规定，不动产必须是书面合同，徐素芳没有房屋买卖合同，无法证明其对于韩钢购买的房屋享有权利；3、一审法院再审以韩钢未提供合同和发票为由认定一审法院原审民事判决错误不当，一审法院原审韩钢提交了合同和收据原件，并经过庭审审查，判决生效后，韩钢将上述证据原件提交给了房产登记机关，一审法院再审未予调取而否定一审原审判决错误；4、一审法院再审韩钢提交了换签的2001年4月16日签订的新房屋买卖合同，再次证明韩钢是该房屋的唯一买受人，该证据由于韩钢多次搬家导致一审原审未予提交。
徐素芳答辩称，1、一审法院再审判决符合《中华人民共和国民事诉讼法》以及最高人民法院有关审判监督程序的规定；2、徐素芳与崂山旅游总公司签订购房合同，后因崂山旅游总公司要求更换统一文本，将徐素芳持有的合同文本收回；3、韩钢一审法院原审及一审法院再审中提交的合同均系伪造，涉案房屋自始至终都是徐素芳占有、使用和收益；4、一审法院原审及再审判决涉及的17栋房屋（即2幢101户）部分的判决不是事实，系韩钢购买自李绪昌，而非崂山旅游总公司。
崂山风管局辩称，1、崂山风管局系2007年新建与之前的崂山风管委不是一个单位，与双方提交的合同中载明时的崂山风管委非同一单位；2、崂山风管局不是建设总公司和指挥部的开办和管理单位，也不是该两个单位的债权债务的承接单位；3、韩钢和徐素芳均无购房资金流动的证据，不能证明已经交付购房款。其他答辩意见同一审。
本院经审理查明，韩钢庭审中提出不再对崂山风管局主张责任，同时称1997年的合同在判决生效后，办理产权证书时按要求交付给青岛市崂山区房地产交易中心。经本院调取青岛市崂山区房地产交易中心有关涉案房屋过户档案卷宗，卷宗显示该单位系依照法院民事裁定书和协助执行通知书办理的涉案房屋过户手续，并无当事人购房合同和收据。
另查明，一审法院再审中徐素芳提交韩钢本人书写的《权益转让合同》、《债权转让协议》，该两份证据中均有甲方同意将购买的崂山旅游总公司开发的商品房权益转让给乙方的表述，证据中无当事人名字和房屋具体坐落及房款内容。徐素芳提交该证据欲以证明韩钢对涉案房屋系徐素芳购买是明知的。
一审法院再审中，韩钢针对该证据提交书面说明称，该证据系韩钢在一审原审判决生效并执行完毕后，2010年左右发现涉案房屋被徐素芳侵占，为诱使徐素芳拿出购房合同而出具。本院二审庭审中，韩钢质证称：该证据形成在2007年诉讼之前，韩钢为让徐素芳把购房合同和收款收据转让给他，由他向开发公司来主张违约责任而由韩钢书写的协议。
二审中，韩钢庭审称，2幢101户房屋系从崂山旅游总公司购买，其于2001年另行补签过2幢101户房屋合同，但该合同已经丢失。
一审再审查明的其他事实属实，本院予以确认。
案经调解，各方当事人未能达成一致意见。
本院审理认为，本案争议焦点是韩钢与崂山旅游总公司签订的涉案房屋买卖合同是否侵害案外人徐素芳的权利。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条规定：“诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。”韩钢在二审庭审中对《权益转让合同》、《债权转让协议》形成原因的陈述中，自认其在一审法院原审起诉前已经知道徐素芳购买涉案崂山区流清河商业街1幢103户房屋，本院对该事实予以确认。韩钢在明知房屋买卖合同存在争议，且争议房屋已被徐素芳占有的情况下，其在一审法院原审中单独对崂山旅游总公司提出诉讼，故意隐瞒该房屋存在争议的事实，该行为可能侵害了徐素芳的权利，因本案中徐素芳作为案外人参与诉讼，其在本案中无法主张相应的权利义务，一审法院再审驳回韩钢的诉讼请求并无不当。韩钢、徐素芳以及崂山旅游总公司之间的法律关系本院不予审理，其均可就自身权利主张另行提起诉讼。
综上，韩钢的上诉理由不成立，本院不予支持，一审法院再审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一、二审案件受理费6881元，由上诉人韩钢负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李军玲
代理审判员 赵 雷
代理审判员 于丽人
二〇一四年四月二十一日
书 记 员 柴守图
书 记 员 司文雯