重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝二中法民终字第00220号
上诉人（原审被告）城口县宏印包装有限责任公司，住所地重庆市城口县葛城街道土城路44号，组织机构代码75621089-2。
法定代表人江玉平，该公司经理。
委托代理人程地泉，重庆征程律师事务所律师。
委托代理人刘峰光，重庆征程律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）曾庆芳，女，1970年10月10日出生，汉族。
委托代理人陈霞，女，1970年8月12日出生，苗族。
上诉人城口县宏印包装有限责任公司（以下简称宏印公司）因合同纠纷一案，不服重庆市城口县人民法院（2014）城法民初字第00517号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明：2003年9月18日，因国有企业改制，城口县财政局与江玉平签订《城口县印刷厂资产产权转让合同》，约定江玉平购买原城口县印刷厂除出售给县疾控中心外的所有房地产、流动资产、机器设备。其中职工住房属于出售部分按现行房改政策出售给居住的职工，不能出售的部分由现住户与受让人江玉平签订相关协议，确保职工住房平稳过渡。2003年11月18日，宏印公司注册成立，并将江玉平受让资产登记在该公司名下。2008年1月28日，因土城廉租房建设需要，宏印公司就拆迁范围内（含曾庆芳居住房在内）土木结构房屋的拆迁事宜与城口县鼎兴农业开发有限公司签订了《房屋拆迁补偿合同》，由城口县鼎兴农业开发有限公司一次性支付460000元给宏印公司用于拆迁安置补偿，该房屋于2008年3月被拆除。2008年4月18日，宏印公司（甲方）与原城口县印刷厂职工曾庆芳（乙方）签订《协议书》约定：甲方在拆除过程中会毁去乙方居住房屋，乙方居住问题由自己解决；甲方必须在两年内（从签字之日起）修建完毕新房，新房地址选择在现土城示范幼儿园对面，乙方购买甲方房屋价格：原住房面积41.648平方米，按成本价650元／平方米计算，由乙方付给甲方，其余多出面积按市场价格计算，由乙方支付给甲方；到期甲方房屋未修建完毕，所造成租房等损失由甲方负责赔偿；如果甲方违约不修建房屋，甲方按成本价的50%一次性补偿居住面积的房款。协议签订至今，宏印公司未能按约修建房屋，致使曾庆芳不能实现合同目的。
一审法院认为，宏印公司、曾庆芳于2008年4月18日签订的《协议书》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护。曾庆芳所持有的《协议书》右上角批注部分，虽为宏印公司单方添加，但其内容是对不能交房的违约责任的补充，曾庆芳也未在法定期限内请求撤销或变更，应将该批注内容视为《协议书》的组成部分，双方均应按协议约定全面履行各自的义务。宏印公司不能修建房屋致使曾庆芳不能实现合同目的，属根本违约，应按约向曾庆芳承担违约责任并赔偿损失。曾庆芳要求宏印公司按照市场价赔偿原居住房屋面积的损失，但根据《协议书》右上角批注内容，双方已对违约责任予以约定，即宏印公司“违约不修建房屋，按成本价的50%一次性补偿居住面积的房款”，双方应当按约履行，对曾庆芳的该诉讼请求部分予以支持。宏印公司认为该成本价应以原约定拟出售给曾庆芳房屋的成本价650元／平方米计算，但由于宏印公司的原因至今未履行合同，如仍以2008年约定的购房成本价计算曾庆芳的损失显失公平，且该批注内容为宏印公司添加，对于成本价的标准并未明确，属约定不明，对宏印公司的辩称意见不予采纳。参照一审法院调取的城口县商品房及廉租房、安置房的造价情况综合评定，酌情将成本价确定为1800元／平方米。宏印公司应支付曾庆芳因未取得房屋的损失为37483.20元（1800元／平方米×50%×41.648平方米）。
曾庆芳提供了出租人余江出具证实其租房情况的《证明》，宏印公司对此租赁关系不予认可，且认为《协议书》约定在不能交付房屋的情况下宏印公司只需向曾庆芳承担按成本价的50%补偿居住面积的房款即可，并不存在租金损失。但根据《协议书》约定，宏印公司在两年内未修建完毕新房，所造成的租房等损失应由宏印公司负责赔偿。而宏印公司既未在两年内修建新房，也未兑现成本价50%的补偿款，显属违约。虽然曾庆芳所提供的租房证据存在瑕疵，但无论曾庆芳自己租房居住还是购买新房后予以出租，均因宏印公司的违约遭受了损失，应由宏印公司承担赔偿责任，对宏印公司的辩称意见不予采纳。曾庆芳要求宏印公司按800元／月的标准支付房租损失，未超过市场行情，予以支持。双方在庭审中一致认可宏印公司在承担违约责任并赔偿损失后合同终止。对租金损失计算期间确定为从合同签订后满两年即从2010年4月19日起至本案判决之日即2014年12月16日止，租金损失共计44746.67元（800元／月×55月＋800元／月÷30天×28天）。本案经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、城口县宏印包装有限责任公司在本判决生效之日立即支付曾庆芳未能购买房屋的损失37483.20元、租金损失44746.67元，合计82229.87元；二、驳回曾庆芳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4675元，由城口县宏印包装有限责任公司负担。
宏印公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：依法撤销（2014）城法民初字第00517号民事判决第一项判决内容，发回重审或依法改判。主要事实和理由：一、一审判决调整双方约定成本价并据此计算房屋损失，显属错误。首先，双方签订的《协议书》，对于因房屋未修建的损失约定是明确具体的，是双方真实意思表示。纵观协议内容及整个履行过程，并没有任何显失公平的情形；退一万步讲，即使有显失公平，被上诉人也没有在自知道或者应当知道撤销或变更事由之日起一年内行使撤销或变更权，在此情况下，一审法院却径直行使诉讼当事人的诉讼权利，并作出显失公平的认定，对协议内容进行实质上的变更和撤销，有违法律规定。第二、一审法院认定“对于成本价标准并未明确，属约定不明”是错误的。双方对成本价标准的约定是非常明确的，即650元／平方米。第三、被上诉人居住的房屋的产权属于上诉人，被上诉人仅仅是该房屋的使用人而已，上诉人有权将房屋出售给城口县鼎兴公司拆除，并与使用人签订相关协议，并不是对被上诉人的房屋进行拆迁安置和补偿。上诉人与被上诉人所签订的协议书，既不是房屋拆迁安置补偿合同，更不是商品房买卖合同，即使上诉人没有如约修建房屋，也不会必然造成被上诉人作为购房方的所谓损失。二、一审判决判令上诉人在承担房屋损失以外还承担租金损失，是错误的。双方对相关的违约责任是有明确约定的，一审法院突破双方合同约定，强加上诉人合同以外的损失，实属错误。1、被上诉人就其提出的租赁房屋的损失的主张，并没有提供相关的证据加以证实，且提交的部分证据不足以证明其事实主张，被上诉人应当承担举证不能的责任。2、双方在《协议书》明确了违约责任，即“按照成本价的50%一次性补偿居住面积的房款。”排除了上诉人在支付补偿款以外，还另需支付租房损失。一审法院判令支付租房损失，背离双方意思自治，也是没有任何事实和法律依据。三、一审法院调取证据，违反相关法律规定。一审法院却主动依职权，对廉租房、安置房以及商品房房屋建设成本和造价情况进行调取证据，违背了客观中立公正原则，调取的材料不具备相应的证据效力。
曾庆芳答辩称一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
经本院审查，一审判决认定的事实是正确的，双方当事人亦无异议，本院予以确认。
另查明，上诉人宏印公司与被上诉人曾庆芳于2008年4月18日签订的《协议书》中原无“如果甲方违约不修建房屋，甲方按成本价的50%一次性补偿居住面积的房款”的条款，上述文字系宏印公司事后在协议书右上角批注。
本院认为，上诉人宏印公司与被上诉人曾庆芳于2008年4月18日签订的协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效协议，双方对其效力亦无异议，应当依照协议约定履行。对于宏印公司批注内容曾庆芳当时未提出异议，即已经同意该内容，故该约定对双方也具有法律约束力，双方应当履行。现双方对批注中“成本价”的标准产生分歧，虽然协议第二条对曾庆芳支付原面积房款的成本价注明为650元／平方米，但批注中对“成本价”并未注明金额或标准，故应当根据合同的目的予以解释。曾庆芳签订合同的目的是取得新建的房屋，宏印公司批注的内容是对宏印公司不能交付房屋，曾庆芳不能实现合同目的即取得房屋的情况下，宏印公司如何对曾庆芳给予补偿的约定，故该补偿应当与曾庆芳不能取得的房屋的损失相当。因双方签订协议后，房屋造价上涨较快，如将批注中“成本价”解释为协议第二条约定的650元／平方米，不足以弥补曾庆芳不能取得房屋的损失，有违民法通则及合同法确立的公平原则。故应当将批注中“成本价”解释为宏印公司实际补偿时的房屋造价。因宏印公司一直未修建房屋，也未对曾庆芳进行补偿，故一审法院参照城口县商品房及廉租房、安置房的造价酌情确定补偿成本价标准为1800元／平方米并无不当。一审法院这种确定是基于对合同的解释，仍是根据双方协议约定进行的判处，并非对协议进行了撤销或变更，故宏印公司认为一审法院在曾庆芳未行使撤销或变更权的情况下对协议内容进行了实质上的撤销和变更的上诉理由不能成立。
双方协议约定“到期甲方房屋未修建完毕，所造成租房等的损失由甲方负责赔偿”，是对约定房屋建成期限届满至房屋实际交付期间曾庆芳无法居住的损失的赔偿，而“如果甲方违约不修建房屋，甲方按成本价的50%一次性补偿居住面积的房款”是在最终不能交付房屋时对曾庆芳不能取得的房屋本身损失的赔偿，该两条应是并列的条款。双方并未约定宏印公司按成本价的50%一次性补偿居住面积的房款后不再承担曾庆芳租房等损失。曾庆芳提供了房屋出租人出具的证明证实其租金损失情况，一审法院也调查了房屋出租人，证实曾庆芳确实租住了其房屋。虽然上述证据仍有瑕疵，但曾庆芳没有如期取得房屋必然寻找其他房屋居住，其损失是客观存在的。一审法院考虑了租赁市场行情后认可曾庆芳主张的月租金标准，从而确定的租金损失也无不当。一审法院调取的城口县商品房及廉租房、安置房的造价情况属于当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，也是人民法院认为审理案件需要的证据，一审法院进行调查收集符合民事诉讼法的规定。
综上，宏印公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审法院的判决是正确的。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1855.75元，由上诉人城口县宏印包装有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 柯 言
审 判 员 肖 毅
代理审判员 杜 抗 洪
二〇一五年四月二日
书 记 员 欧阳星宇