湖南省张家界市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘08民终343号
上诉人(原审被告)：田海，男，1979年6月27日出生，土家族，住湖南省张家界市永定区。
上诉人(原审被告)：童希华，女，1982年7月14日出生，土家族，住湖南省张家界市永定区。
上述二上诉人共同委托诉讼代理人：宋家军，男，住湖南省张家界市永定区，由张家界市永定区南庄坪街道永康社区居民委员会推荐。
被上诉人(原审原告)：喻君平，男，1974年10月14日出生，土家族，住湖南省张家界市永定区。
委托诉讼代理人：罗忠亮，张家界市永定区子午法律服务所法律工作者。
上诉人田海、童希华因与被上诉人喻君平确认合同无效纠纷一案，不服湖南省张家界市永定区人民法院（2018）湘0802民初103号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人田海、童希华及其共同委托诉讼代理人宋家军，被上诉人喻君平及其委托诉讼代理人罗忠亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
田海、童希华上诉请求：依法撤销一审判决并将本案发回重审。事实和理由：1.双方当事人于2017年8月17日签订的《门面租赁合同》合法有效，但2017年12月2日的《补充协议》系上诉人田海、童希华受被上诉人喻君平欺诈的情形下签订；2.门面转让费系双方当事人真实约定，且田海、童希华所转让的设备已经由喻君平所有，故门面转让费不应退还；3.因政府的拆除行为造成喻君平的装修损失，与田海、童希华无关；4.喻君平私自终止租赁合同，应赔偿田海、童希华的经营损失。
喻君平辩称，田海、童希华将未经批准的建筑物出租给喻君平，双方就此签订的《门面租赁合同》及《补充协议》无效，田海、童希华应返还所取得的财产。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。
喻君平向一审法院起诉请求：1、确认双方当事人于2017年8月17日签订《门面租赁合同》与2017年12月2日签订的《补充协议》均无效；2、判决田海、童希华返还租金150000元（其中含押金50000元），返还门面转让费100000元，共计250000元；3、判决田海、童希华赔偿喻君平门面装修损失60000元；4、本案诉讼费用由田海、童希华承担。
一审法院认定事实：被告田海的父母田奇杰、钟益平均是永定区国营农场的退休职工，所居住的张家界市永定区坪办事处永康社区个体商业城3号房屋，系永定区国营农场1992年南庄坪整体开发统一拆迁安置还建房，一直未办理房屋所有权证，1993年5月，原大庸市人民政府颁发的《国有土地使用证》载明土地使用者为田奇杰、用途为住宅用地、用地面积133平方米、建筑占地80平方米。田奇杰亡故后，钟益平与被告田海、童希华达成协议，自愿将该栋房屋过户给田海、童希华。
原告喻君平为经营卤菜生意，与田海、童希华协商后，于2017年8月17日签订《门面租赁合同》，租赁了田海、童希华告居住的房屋一楼大约70平方米的门面（原为田海、童希华自行经营的卤菜店），当天喻君平给田海、童希华支付了50000元现金作为押金，合同约定租赁期为6年，自2018年1月1日至2024年1月1日，租金为每年50000元，付款方式为三年一次性付150000元，剩余三年租金标准相同。次日，喻君平转账给田海、童希华200000元后，两田海、童希华共同出具了一份收条给喻君平，内容为“今收到喻君平交来南庄坪菜市场门口私房门面（个体城）租金拾伍万元整（150000元），押金伍万元（50000元），门面转让费壹拾万元（100000元），其中押金伍万元是现金交付，另贰拾[万元]是以农商银行转账支付。上述共计收到贰拾伍万元整（250000）收款人：田海、童希华，2017年8月19日”。
合同签订后，喻君平为了尽早开业，与张家界大欣传媒有限公司签订装修合同，约定装修承包价格为6万元。门店装修完成后，喻君平支付了装修承包款6万元给张世国（代表张家界大欣传媒有限公司）。2017年9月2日，喻君平重新装修后的“喻氏卤菜总店”开业。为了完善双方当事人签订的《门面租赁合同》，双方于2017年12月2日又签订一份《补充协议》，约定：一、原主合同（2017年8月17日签订的）第六条“甲方转让给乙方所有设备均属于乙方所有”的约定，增加“甲方收到乙方交纳的门面转让费拾万元不得折抵甲方转让给乙方所有设备的价值，即不得抵减少，其中包括门面装修费陆万元如实补偿给乙方”；二、如本协议因政府征收或遭违建拆除导致本租赁合同不能履行时，甲方对收到的门面转让费、定金未到经营期而预交的租金（如实计收）负有对乙方予以返还补偿的义务。2017年12月4日，张家界市永定区城市管理行政执法局给喻君平发出责令改正通知书，因其于2017年11月“31”日在南庄坪永康社区地段，进行未经许可擅自搭建钢架棚的行为，违反《城市市容市貌和环境卫生管理条例》，责令喻君平于2017年12月6日前改正上述违法行为，并接受复查，逾期仍不改正，将依法实施行政处罚。次日，喻君平将店面搬迁。2017年12月12日，城管部门依法将原告所经营的店面强行拆除，导致合同无法继续履行。
另查明，田海、童希华在给喻君平出租该门面时，系自行经营卤菜生意，为方便经营，未经相关职能部门允许在房屋外的空地上搭建了钢架棚，所出租门面所在房屋，系田海的父母田奇杰、钟益平修建，1993年5月颁发的国在土地使用证的使用权人为已病故的田奇杰，该栋房屋尚未办理房屋所有权证或不动产权证。田海、童希华在出租该门面时，一并将经营卤菜生意时的部分设备（旧冰箱、烤鸭机、木质柜台各一个）及碗、锅、叉子等基本一整套做卤菜的器具转让给了原告，店面被拆除后，大部分设备及器具由原告保管。
一审法院认为，田海、童希华出租的门面位于张家界市城区，属于城镇房屋，其出租应当适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，该司法解释第三条规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，双方当事人签订的《门面租赁合同》，虽然是双方真实意思的表示，但是，原告租赁的门面包括了田海、童希华的房屋和擅自在房屋外搭建的临时建筑（钢架棚），该临时建筑至一审辩论终结前未取得主管部门的批准，就该临时建筑双方订立的租赁合同应当认定为无效合同。虽然田海、童希华出租的门面包括了房屋，但是门面中的临时建筑被拆除后，仅使用房屋部分的话，已无法达到双方订立租赁合同的目的，宜认定整个租赁合同为无效合同。因此，喻君平确认《门面租赁合同》和《补充协议》无效的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。田海、童希华辩称合同有效及还可以继续履行的意见，不符合法律法规及客观实际，本院不予采信。
田海、童希华明知其出租的门面中包括违章建筑，而仍将其出租给喻君平，是导致合同无效的一个原因。喻君平在承租门面时，在未认真充分地了解门面状况的情形下签订租赁合同，是导致合同无效的另一个原因。综合衡量，双方当事人对导致合同无效应负同等的责任。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，现喻君平已搬离了门面，喻君平承租了门面后，实际使用了3个月25天（2017年8月18日起至2017年12月11日止），应当支付给田海、童希华门面使用费，其标准可参照双方的约定，经折算约为16000元予以抵减后，田海、童希华应当返还喻君平租金134000元。田海、童希华收取喻君平的门面转让费100000元，亦应当予以返还，但考虑到其中包含了经营卤菜生意时的部分设备和器具已不能全部返还，可酌情考虑补偿田海、童希华30000元，故还应当返还喻君平70000元。喻君平承租门面后，重新装修门面的费用60000元，因该门面被相关管理部门拆除而造成损失，由于双方当事人对合同无效负同等责任，故该损失应当由双方平均承担，即田海、童希华负责赔偿喻君平30000元。因此，喻君平要求返还租金、门面转让费及赔偿装修损失的诉讼请求，符合法律规定的部分，予以支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款、第三条第一款规定，判决：一、原告喻君平与被告田海、童希华于2017年8月17日签订的《门面租赁合同》、2017年12月2日签订的《补充协议》无效；二、被告田海、童希华于判决生效后十日内返还原告喻君平交纳的租金134000元、门面转让费70000元，赔偿原告喻君平装修损失30000元，合计234000元；三、驳回原告喻君平的其他诉讼请求。案件受理费5950元，适用简易程序减半收取2975元，财产保全申请费2120元，共计5095元，由原告喻君平负担1595元，被告田海、童希华负担3500元。
本院二审期间，被上诉人喻君平没有提交新的证据；上诉人田海、童希华在二审中提交了证据，用以证实其出租给被上诉人喻君平的场地中包含的房屋部分系合法建筑，所涉门面的拆除系政府行为导致，且二人在喻君平的欺诈下签订《补充协议》的事实。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：因田海、童希华所提交的证据，并不足以证实喻君平在与田海、童希华签订《补充协议》时存在欺诈行为，而所涉门面的拆除，虽然系政府行为，但并不影响门面建设未经批准的违法性的认定，而对于田海、童希华出租场地中涉及到房屋的合法性，一审法院已经做出认定，故本院对田海、童希华在二审中所提交证据均不予采纳。对于喻君平租赁场地上被拆除建筑物（门面）为砖房还是钢架棚的事实认定，不影响本案的处理，故本院根据有关部门出具的责令整改通知书，认定为钢架棚。结合本案中有效证据，本院二审认定：喻君平所租赁场地包含了本案所涉房屋一层的一部分以及房屋外空地上搭建的钢架棚，所搭建钢架棚为喻君平从事经营活动的必用场地。喻君平在二审中认可其在钢架棚拆除后，搬走全部设备及器具的事实，故本院对此予以认定。双方当事人对一审法院认定的其他事实均无异议，本院二审予以认定。
本院认为，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，田海、童希华与喻君平签订《门面租赁合同》及《补充协议》所针对的租赁物，即私房门面大约70㎡场地既包含了本案所涉房屋一层的一部分，亦包含该房屋外搭建的钢架棚，因所涉钢架棚系喻君平租赁场地从事相关经营所必需，而田海、童希华搭建钢架棚未经主管部门批准，故依据上述法律规定，双方当事人签订的《门面租赁合同》及《补充协议》应认定为无效。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案双方当事人所签订的《门面租赁合同》及《补充协议》因钢架棚修建的违法性而无效，田海、童希华出租未经批准的建筑物存在过错，而喻君平在承租本案所涉租赁场地时，应该意识到承租钢架棚所存在的风险，在此情形下，仍与田海、童希华签订租赁合同，本身亦存在一定过错。故对于喻君平诉求的装修损失，一审法院判决田海、童希华承担喻君平装修损失的一半责任并无不当。政府职能部门对钢架棚的拆除亦因钢架棚的修建不符合规定导致，且并非双方当事人所订立合同无效的原因，故田海、童希华认为喻君平的装修损失系政府拆除行为导致，自身并无过错的上诉理由不能成立，本院不予支持。对于门面转让费，因喻君平签订承租合同无效，其目的不能实现，一审法院在折抵田海、童希华转让给喻君平的设备及器具的价值后，判决田海、童希华予以部分返还，较为公平合理，田海、童希华主张门面转让费不应予以退还，没有事实及法律依据。
对于田海、童希华主张因喻君平终止租赁而给其造成的经营损失，因田海、童希华在一审中并未提出相关诉讼，其在二审中予以主张，本院不予审查。
综上所述，田海、童希华的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5950元，由上诉人田海、童希华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 燕
审 判 员 肖昌全
审 判 员 刘利利
二〇一八年七月九日
法官助理 盖景阳
书 记 员 李苹源
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。