江西省鹰潭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鹰民一终字第298号
上诉人（原审原告、反诉被告）徐少俊，个体户。
委托代理人张先鸣，江西方正律师事务所律师。
委托代理人万筱安，江西方正律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）鹰潭市绿城房地产开发有限公司。
法定代表人陈苏江，总经理。
委托代理人官振华，江西赣鹰律师事务所律师。
委托代理人张荣财，江西赣鹰律师事务所律师。
上诉人徐少俊、上诉人鹰潭市绿城房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，均不服江西省鹰潭市月湖区人民法院（2014）月民一初字第429号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人徐少俊及其委托代理人张先鸣，上诉人鹰潭市绿城房地产开发有限公司的委托代理人张荣财到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：被告系鹰潭市胜利东路与信江南路交汇处绿城信江1号楼盘的建设单位。2011年8月25日，原告与被告签订了一份《鹰潭市商品房买卖合同》，合同出卖人为被告，买受人为原告。合同第一条约定了原告所购买的商品房位于鹰潭市胜利东路与信江南路交汇处信江1号5幢1单元15A01室，建筑面积为133.73平方米；第二条约定了每平方米价格为5847.154元，总价款为781940元，商业贷款为469000元；第三条约定了贷款付款的，买受人应于2011年8月25日前，支付商品房首付款312940元，其余价款办理贷款；第五条约定了商品房竣工，经验收合格后，方可交付，未经验收或验收不合格的，不得交付，出卖人于2012年12月31日前，将符合上述条件的商品房交付买受人使用；第六条约定了除遇不可抗力外，出卖人如未按本合同第五条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，买受人有权向出卖人追究已付款利息，利息自合同约定出卖人应交付商品房之次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期存款利率计算，如超过上述约定期限的，合同继续履行的，出卖人应支付买受人已付款利息，利息自合同约定出卖人应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期存款利率计算，出卖人还应每日按已付房价款的万分之二向买受人支付违约金；第八条约定了商品房交付时，出卖人应书面通知买受人办理商品房交接手续，提供本合同第五条规定的交付证明文件，《商品房住宅质量保证书》和《商品房住宅使用说明书》，交接房屋钥匙，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担等内容。该合同附件三第七条关于交接的补充规定约定了买受人自收到交房通知之日起60日内，未来办理验收交接手续的，除视为该商品房已交付买受人，买受人承担该商品房的风险责任外，买受人还应向出卖人支付每日50元人民币的违约金，其办理房屋权属转移登记时间顺延。合同签订后，原告于2011年8月25日支付了购房首付款312940元，2011年10月13日以银行按揭贷款的方式支付了剩余房款469000元，合计总房款为781940元。据被告提供的鹰潭市胜利东路与信江南路交汇处绿城信江1号楼盘工程竣工验收报告记载，该工程开工日期为2011年2月，竣工验收日期为2012年12月30日，建设单位验收意见“合格”盖章的日期为2013年1月23日。
另查明，2011年7月6日，鹰潭市公安局消防支队向被告开发的绿城信江1号工程（本案诉争房屋所在楼盘）出具了《建设工程消防设计备案通知书》，该通知书确认，根据《建设工程消防监督管理规定》的规定，该工程被确定为抽查对象。被告报送的工程消防设计备案资料，经按照相关国家消防技术标准进行消防设计检查，检查结果为合格。2013年10月29日，鹰潭市公安局消防支队向被告开发的绿城信江1号工程出具了《鹰潭公安消防支队建筑工程消防验收备案抽查结果告知通知书》，该通知书确认，被告申报的绿城信江1号住宅小区建设工程建筑消防验收备案已经我支队备案抽查，备案抽查结论为合格。2013年8月7日，被告向鹰潭市建筑工程质量监督管理站提交竣工验收备案表，鹰潭市建筑工程质量监督管理站于当日收讫该文件。
又查明，2012年12月29日，被告向原告书面送达了交房通知书、交房会签单等材料。因双方对房屋交付应提供的证明文件理解不一致发生争议，原告多次到被告处进行交涉未果，原告遂诉至法院。在本案审理过程中，被告提出反诉。
原审法院认为：原告与被告签订的《鹰潭市商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，不违反法律、法规强制性的规定，应认定为合法有效，原、被告均应按照合同的约定履行各自的义务。原、被告约定商品房竣工，经验收合格后，方可交付。根据国务院《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，建设单位，即本案被告，是组织验收的主体，也是认定房屋验收是否合格的主体。建设单位验收合格后再向相关政府职能部门申请工程竣工验收备案，工程竣工验收备案体现的是行政法规对建设单位的监督和管理，也是建设单位办理房屋产权证的依据，并非本案中房屋交付的前提条件。至于消防验收合格备案表，根据《中华人民共和国消防法》第十条、第十一条及建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第五条的规定，除大型人员密集场所和其他特殊建设工程外，其他建设工程公安机关消防机构采取备案抽查制度，被告开发的绿城信江1号住宅小区并非上述规定中的大型人员密集场所和其他特殊建设工程，故消防验收合格备案表也非本案诉争房屋建设工程竣工验收合格的必要条件。根据合同附件三第七条关于交接的补充规定，原告可在收到收房通知之日起60日内来办理验收交接手续，被告竣工验收日期为2012年12月30日，验收合格盖章的日期虽为2013年1月23日，但被告在此期限内已办理好验收合格手续，且此种瑕疵行为，并不影响诉争房屋的交付。综上，原告要求被告承担逾期交房赔偿责任的诉讼请求，本院不予支持。至于被告反诉原告，要求原告支付逾期办理房屋交接手续的违约金。在商品房销售中，购房人的主要义务为支付购房款，原告已经在合同约定的期限内履行了支付全部房款的义务，原、被告在房屋交接过程中发生争议的原因在于原告对诉争房屋的质量保证存在疑虑，而被告作为商品房销售者未与原告进行合理沟通、解释，消除原告的疑虑，且是否接收房屋为原告的权利，原告不接收该房屋对被告而言并无损失，故对被告的反诉请求，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国消防法》第十条、第十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《建设工程质量管理条例》第十六条，《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第五条之规定，经合议庭评议决定，作出判决：一、驳回原告徐少俊的诉讼请求；二、驳回被告鹰潭市绿城房地产开发有限公司的反诉请求。本诉案件受理费计人民币2501元（原告垫付），由原告徐少俊负担；反诉案件受理费计人民币193元（被告垫付），由被告鹰潭市绿城房地产开发有限公司负担。
宣判后，徐少俊及鹰潭市绿城房地产开发有限公司（以下简称绿城公司）均不服，向本院提起上诉。
徐少俊上诉称：1、《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》规定：建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门备案。因此，政府管理机关核发的《建筑工程竣工验收备案证》是工程验收工作中唯一对社会公众具有公示效力的法定证明文件。本案中绿城公司只有取得《建筑工程竣工验收备案证》，才能证明所交付房屋达到了交付使用的标准。2、绿城公司违反《消防法》和《建筑法》，因为通过消防并竣工验收合格是开发商交房的必备条件。3、绿城公司单方的竣工验收违反了国家法律及行政法规的强制性规定，是无效的。4、一审法院认为工程竣工验收备案并非本案中房屋交付的前提条件及消防验收合格备案表也并非本案房屋竣工验收合格的必备条件，这于法无据，于理不合。综上，请求二审法院撤销一审法院第一项判决，依法改判或发回重审。
绿城公司答辩称：1、本案所涉房屋已于2012年12月30日取得了《工程竣工验收报告》，且经建设、监理、施工、勘察及设计五家单位验收合格，具备交付条件。绿城公司按约定通知了徐少俊办理交房手续，故未收商品房的责任应由其自行承担。2、没有法律规定或行政法规明确规定房屋的交付标准为取得《工程竣工验收备案表》及《消防验收合格备案表》，也没有法律规定商品房须经“备案”才能交付。3、《工程竣工验收备案表》是建设行政主管部门规定的申请备案工程的必要审查材料，不是对外具有公示效力和法律效力的证明文件。4、《工程竣工验收备案表》只涉及到验收合格后的房产权属登记，而并非商品房交付问题。综上，请求驳回上诉人徐少俊的诉讼请求。
绿城公司上诉称：1、一审判决认定徐少俊履行了合同主要义务，故对其逾期未办理房屋交接手续的违约行为不予认定违反《合同法》的规定。2、就交付房屋产生争议，绿城公司多次告知过徐少俊，至于消除疑虑并非绿城公司的义务。3、徐少俊在接到绿城公司的办理房屋交付通知后，未按约定办理交接手续，而拖至2014年5月5日才办理交接手续，故应按照约定的每日50元承担违约责任。综上，请求二审法院撤销一审法院第二项判决，改判徐少俊支付违约金人民币21400元。
徐少俊口头答辩称：徐少俊在本案中无任何违约的地方。虽然合同中有逾期收房约定，但逾期收房是因为绿城公司单方违约交房所致。因此，徐少俊不存在违约收房应当支付违约金的情形。
二审中，上诉人徐少俊提供两份证据。证据一，鹰潭市城乡规划局出具的江西省建设工程竣工规划核实合格意见单一份。证明绿城公司在组织房屋竣工验收前没有得到政府规划部门的规划核实认可，违法进行竣工验收，应视为验收不合格，其交付的房屋不具备法定交付条件。证据二，房屋竣工验收备案表一份。证明绿城公司向徐少俊交付房屋时，没有取得《房屋竣工验收备案表》。绿城公司的质证意见为：对证据一的真实性无异议，关联性有异议。该证据是关于本案项目的合格意见单，并非徐少俊所说的验收前应当得到规划部门的认可，这是绿城公司在验收合格后向规划部门验收合格的程序，而不是房屋交付的必要条件。对证据二，不属于新证据。本院认为，上诉人徐少俊提供的二份证据不足以证明本案所涉商品房不符合双方约定的交付条件，故对该两份证据的关联性不予确认。
经二审审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为：本案的争议焦点有二：一是本案所涉商品房的交付是否需要取得《工程竣工验收备案表》及《消防验收合格备案表》；二是上诉人徐少俊是否存在违约行为。关于第一个争议焦点，一是由2011年8月25日上诉人徐少俊与上诉人绿城公司签订的《鹰潭市商品房买卖合同》第五条约定可知，本案商品房交付的条件是竣工验收合格，而不是竣工验收合格并备案；二是2012年12月30日，上诉人绿城公司就本案所涉商品房已经建设、监理、施工、勘察及设计五家单位验收合格，取得了《工程竣工验收报告》；三是上诉人徐少俊提出商品房交付条件必须取得《工程竣工验收备案表》及《消防验收合格备案表》依据不足，法律和行政法规对此无效力性的强制性规定。因此，上诉人徐少俊提出本案所涉房屋交付须取得《工程竣工验收备案表》及《消防验收合格备案表》的上诉理由不能成立。关于第二个焦点，一是上诉人徐少俊与上诉人绿城公司就约定的房屋交付条件有分歧，双方处于沟通当中；二是上诉人徐少俊延迟办理房屋交接手续，并未对上诉人绿城公司造成实际损失。故上诉人绿城公司要求徐少俊承担违约责任的上诉请求也不能成立。
综上，上诉人徐少俊及上诉人绿城公司的上诉理由均不足，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉费合计人民币2694元，由上诉人徐少俊承担2501元，由上诉人绿城公司承担193元。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞水才
审 判 员 汪福庚
代理审判员 李 宜
二〇一五年一月十五日
书 记 员 蒋慧卿