安徽省东至县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民一初字第00116号
原告：张惠芬，女，1933年3月10日出生，汉族，居民，住东至县。
委托代理人：管来发，东至县法律援助中心律师。
被告：郑玉忠，男，1970年6月28日出生，汉族，现住东至县。
被告：王荣花，女，1974年8月8日出生，汉族，住址同上。
二被告共同委托代理人：齐桃红，安徽安东律师事务所律师。
原告张惠芬诉被告郑玉忠、王荣花返还原物纠纷一案，本院于2014年12月24日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员王正梅分别于2015年1月30日、9月1日公开开庭进行了审理。原告张惠芬及其委托代理人管来发和被告郑玉忠、王荣花及其共同委托代理人齐桃红均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张惠芬诉称：原告在东至县尧渡镇老街有74、76号两处房产。2007年2月上旬，原告儿子陈鸣（曾用名张承家）告诉原告有人想租76号两间房，原告同意将76号房出租。2007年2月14日胡宏清带被告到原告家对原告说，陈鸣把76号那两间房租给了被告，要原告跟他们到房管局去签个名。原告因当时血压高犯病不想去，胡宏清同被告用马自达把原告带到房管局办证大厅，两被告拿了一张表要原告签名，原告问他们这是什么东西，两被告对原告说是租房合同表，指着签名的地方叫原告签名。原告以为是租房合同就签了名，签名后胡宏清把原告送回家。2010年老街部分老房政府收储，原告发现自己在尧渡老街74、76号房产被政府收储，收储补偿全部由两被告享有。原告以为政府拆迁办搞错，先后到政府拆迁办、县房管局上访，才知道原告老街74、76号房产全部被两被告过户在其名下。原告问儿子陈鸣怎么回事？陈鸣告知说他在2007年2月11日瞒着原告把尧渡老街76号以38000元的价格卖给两被告，介绍人是胡宏清。综上，陈鸣瞒着原告把尧渡老街76号卖给两被告，因为陈鸣是原告的儿子，原告认可其买卖行为，但陈鸣和原告根本没有将7××号房产卖给两被告。两被告到房管局过户76、7××号房产时欺骗原告说是出租房表签字达到过户目的，并向政府申请收储，获得尧渡老街74、76号的全部补偿。两被告侵占原告7××号房产，据此原告为维护自身合法权益，具状法院，要求判令：两被告返还原告尧渡镇老街7××号房产；本案诉讼费用由被告承担。
原告为证明其主张，向本院提交证据如下：
1、原告身份证复印件一份，证明原告的诉讼主体资格；
2、东城私房权字第××号房屋所有权证复印件一份，证明原告在尧渡镇老街拥有74、76号2处房产和明确的2处“房地产分户平面图”；
3、胡宏清书面证明及身份证复印件各一份，证明胡宏清帮忙被告从原告儿子陈鸣手中购买尧渡老街76号房的事实；
4、郑秀平书面证明及身份证复印件各一份，证明被告从原告儿子陈鸣手中购买尧渡镇老街76号房的事实；
5、两被告书面证明复印件一份，证明两被告在2007年2月14日购买原告老街76号房产一处的事实；
6、马德胜书面证明及身份证复印件各一份，证明被告在原告儿子陈鸣手中购买尧渡镇老街76号房，未提及7××号房的事实；
7、原告代理人对胡宏清的调查笔录一份，证明胡宏清帮两被告从原告儿子陈鸣手中购买76号房，在房屋过户时共同瞒骗原告签字的事实；
8、原告代理人对陈鸣的调查笔录一份，证明原告儿子陈鸣卖尧渡镇老街76号房过程；
9、尧渡镇老街76号房产过户申请表一份，证明被告欺骗原告说是租房表叫原告签名和被告将7××号房产面积登记在过户申请表上的事实；
10、房屋买卖合同复印件一份，证明被告将7××号房产面积填写在房屋买卖合同上，但是该合同上的原告签名非其本人所写；
11、房地权东字第××号房地产权证复印件一份，证明被告将原告已卖的76号和未卖的7××号房产全部过户的事实；
12、现场照片8张，证明尧渡老街76号房屋和7××号房屋界限明显和76、7××号房产的现状；
13、东房安置（2014）42号关于对张惠芬信访事项的书面答复意见一份，证明诉讼时效中断。
被告郑玉忠、王荣花辩称：一、原告要求被告返还尧渡镇老街7××号房产，是没有事实依据和法律依据的。尧渡镇老街7××号房产是不存在的，2007年2月14日，原告将座落在尧渡镇老街76号面积合计73.24平米的3间房屋出卖给被告，并且双方已办理过户，被告也实际占有并居住多年，现原告认为被告在房屋买卖合同中存在欺骗行为，应提供证据予以证明，否则不能采纳。在诉状中原告也明确认可该买卖合同的效力，故依法应予驳回原告诉讼请求。二、原告的起诉已超过诉讼时效。原告将尧渡镇老街76号房屋出卖给二被告是在2007年，二被告已实际占有和使用近9年时间，原告从未向二被告主张过欺骗和返还7××号房产的权利，故原告的诉讼已经超过了2年诉讼时效。
被告为证明其主张，向本院提交证据如下：
1、房屋买卖合同一份，证明买房子没有欺骗原告；
2、收条一份，证明被告买房付款38000元；
3、东城私房权字第××号房屋所有权证复印件一份，证明房产证上只有76号没有7××号房产证存在；
4、买卖老房协议书和房地产共有权证复印件各一份，证明房产证上只有76号房产没有7××号房产；
5、国有土地使用证复印件一份，证明只有76号房产没有7××号房产。
经审理查明：2011年2月11日，王荣花经人介绍欲购买张惠芬所有座落在东至县尧渡镇老街76号房产。2007年2月12日，张惠芬之子陈鸣（曾用名张承家）收取购房款38000元，将房屋两证交付给王荣花、郑玉忠，并立下收条。2007年2月14日，郑玉忠、王荣花与张惠芬私下签订买卖老房协议书；同日，郑玉忠、王荣花与张惠芬签订房屋过户申请表载明“房地坐落：尧渡镇老街76号，房屋状况：1幢号建筑面积38.45，2幢号建筑面积34.79。”2007年3月13日，房地权东字第××号房地产权证颁发，该证载明“房地产权利人：王荣花，房地坐落：尧渡镇老街76号，房屋产别：私产，共有权人：郑玉忠等1人，房屋状况：1幢号砖木结构建筑面积34.79平方米和1幢号砖木结构建筑面积38.45平方米，房地产分户平面图中建筑面积：73.24平方米。”
2007年2月14日，郑玉忠、王荣花与张惠芬另行签订房屋买卖合同，张惠芬在该合同上签名并捺印约定：房屋坐落于东至县尧渡镇老街76号楼，房屋的产权证证号为东城私房权字第××号，证载面积38.45和34.79平方米，房屋成交总价款8000元在2007年2月11日前支付，双方定于2007年2月11日正式交付该房屋。张惠芬认为该房屋买卖合同中的“签名和捺印”非其本人所属，故申请鉴定，花去鉴定费用3000元。2015年6月10日，司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心作出鉴定意见为：（一）检材（房屋买卖合同）上需检的“张惠芬”签名是张惠芬所写。（二）由于检材（房屋买卖合同）上需检指印不具备鉴定条件（指印呈红色，面积小，纹线模糊，未发现足够的、稳定的指印特征），无法判断检材上落款“张惠芬”签名处的指印是否张惠芬所留。
另查明：东城私房权字第××号房屋所有权证上载明“所有权人：张惠芬，所有权性质：私有，房屋坐落：尧渡镇老街76号，地号29，房屋状况：1幢2间38.45平方米和2幢1间34.79平方米共2幢3间73.24平方米”和附房地产分户平面图“房地产座落尧渡老街74#、76#，建筑面积73.24平方米”。
再查明：2010年12月，郑玉忠因房屋危旧向东至县住建委申请房屋收储。2011年3月，东至县住建委依据房产证等对建筑面积73.24平方米的房屋进行了收储，并对郑玉忠、王荣花进行了补偿安置。
本院认为：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
房屋系不动产，其权属应以房产证登记为准，本案中房产证分户平面图中虽有74#、76#，但是2007年2月14日双方签订的房屋买卖合同中明确约定证载面积38.45平方米和34.79平方米，而且2007年3月13日座落在东至县尧渡镇老街76号建筑面积73.24平方米的房屋所有权变更登记给了王荣花和郑玉忠二人，再结合该房建于1949年已非常陈旧且被告给付购房款38000元（约518.84元／平方米）符合当时市价，综上认定被告王荣花、郑玉忠所购买的座落在尧渡镇老街76号房屋应为73.24平方米（即分户平面图中的74#与76#总面积）。原告张惠芬认为其东城私房权字第××号房屋所有权证（座落在尧渡镇老街76号楼）中的76#、74#系二栋房屋，其未出卖74#房屋的意见，本院不予采纳。2007年王荣花、郑玉忠通过购买取得该房，并办理房地权东字第××号房地产权证，后两被告因房屋危旧向政府申请收储，与东至县住建委达成安置补偿协议，该房屋现有的权利人也非被告王荣花、郑玉忠，故原告要求被告王荣花、郑玉忠返还座落在东至县尧渡镇老街76号楼中的74#既无事实依据也无法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条之规定，判决如下：
驳回原告张惠芬的诉讼请求。
案件受理费3300元减半收取和鉴定费3000元合计4650元，由原告张惠芬负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省池州市中级人民法院。
代理审判员 王正梅
二〇一五年十月十九日
书 记 员 张智平