广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初13029号原告：陆永松，男，1979年5月13日出生，壮族，住广西阳朔县，原告：宋云华，女，1981年4月15日出生，汉族，住广西阳朔县，上列原告的委托诉讼代理人:黄彦斌，广东ＸＸ海天律师事务所律师。上列原告的委托诉讼代理人:李国恒，广东ＸＸ海天律师事务所律师。被告：吴伟朝，男，1976年2月7日出生，汉族，住广东省中山市，被告：吴旺英，女，1975年8月17日出生，汉族，住广东省中山市，上列被告委托诉讼代理人：房树志，广东洋航律师事务所律师。第三人：中山市广通房地产经纪有限公司，住所地广东省中山市沙溪镇沙溪大道11号宝嘉上筑花园216卡、217卡，统一社会信用代码91442000065155492N。法定代表人：梁迪。原告陆永松、宋云华与被告吴伟朝、吴旺英，第三人中山市广通房地产经纪有限公司（以下简称广通公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陆永松、宋云华的委托诉讼代理人黄彦斌，被告吴伟朝及其与被告吴旺英的委托诉讼代理人房树志，第三人广通公司的法定代表人梁迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆永松、宋云华向本院提出诉讼请求：1.判令两被告立即向两原告双倍返还定金400000元；2.判令两被告立即向两原告支付办理银行按揭的律师费和工本费855元；3.判令两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年8月7日，两原告与两被告在第三人的居间中介下签订了房地产买卖合同，由两原告向两被告购买位于中山市××花园××房的房地产。合同约定，买方向卖方支付定金200000元，其中签订合同时支付10000元，在合同生效后三个工作日内再支付190000元。合同又约定，在银行出具《同意购房抵押贷款批复》之日起七个工作日内，买卖双方须到中山市国土局办理过户手续。合同签订后，两原告依约履行合同，按时向两被告支付了定金200000元，并于2016年11月30日取得银行出具的《同意购房抵押贷款批复》，但两被告却违约，故意不将房屋过户给两原告，导致合同无法履行。根据合同约定及法律规定，两被告除应依法向两原告双倍返还定金，还应赔偿原告因办理银行按揭时律师费及工本费。鉴于上述情况，两原告现根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，提起诉讼。请贵院查明事实，依法作出公正的裁判。庭审中，原告陆永松、宋云华明确诉讼请求第一项为：判令解除于原、被告于2016年8月7日签订的房地产买卖合同，两被告立即向两原告双倍返还定金400000元。原告陆永松、宋云华为其主张的事实及诉讼请求向本院提交的证据有：1.吴伟朝身份证复印件；2.企业机读档案登记资料；3.房地产买卖合同；4.中山市商品房销售登记备案表；5.定金收据2张；6.律师费及工本费收据；7.贷款通知书；8.律师函及快递单；9.不动产查询记录。被告吴伟朝、吴旺英辩称：同意解除双方签订的房地产买卖合同。原告请求两被告双倍返还定金400000元没有事实和法律依据。双方于2016年8月7日签订买卖合同，合同第13条备注显示以备注条款为主，如卖方房产有查封或买方征信有问题无法贷款，卖方只需将所收定金退还，双方就可以解除合同，原告提交2016年11月30日的开庭传票，被告被第三人另案起诉，查封两被告的涉案房产，查封日期是2016年10月21日，被告收到裁定书之后才知道房产被查封，两被告也与两原告协商退还定金，但两原告不同意解除合同并退还定金，所以被告不存在违约行为，根据合同规定两被告只是退还定金200000元就可以解除合同。由于两被告收到涉案房产被他人查封后多次与原告协商退还定金的事情，根据双方合同约定，被告退还定金可以解除合同的，在此情形下原告仍擅自到银行办理按揭，其造成的律师费、工本费应两原告自行承担。由于两原告的诉求没有事实和法律依据，根据双方买卖合同约定交易金额是843800元，对方要求双倍返还定金400000元，违反合同法违约责任20%的约定，综上两原告的事实没有法律依据，所以本案的诉讼费应由两原告自行承担。请求驳回两原告的诉讼请求，依法判决房地产买卖合同解除。被告吴伟朝、吴旺英就其辩解主张向本院提交的证据有：1.房地产买卖合同；2.传票；3.财产保全告知书、民事裁定书；4.房产证。第三人广通公司述称：陆永松、宋云华与吴伟朝、吴旺英于2016年8月7日在我司的居间中介下，签订了房地产买卖合同，由陆永松、宋云华向吴伟朝、吴旺英购买位于中山市××花园××房的房地产。合同约定，签订合同时先支付10000元定金，但双方签约时并没有对该房屋进行查档，核实是否有查封等情况，故双方要求在合同备注栏写明“如卖方房屋有查封或买方征信问题无法贷款，卖方所收定金退还”。实际上，该备注栏的作用是在查档前，保障已交的10000元，查档后该备注栏就失去意义。后来，双方通过查档得知，当时该房屋并没有抵押和查封，因此，买方陆永松、宋云华才支付了余下的190000元定金，并且办理了《贷款通知书》。此后，因房地产价格上涨，卖方吴伟朝、吴旺英就以各种理由推诿，不肯办理房屋过户相关手续，经我司多次沟通调解，吴伟朝、吴旺英仍不履行合同。此后，我司发现该房地产已被查封，我司认为有可能是吴伟朝、吴旺英自身故意查封该房屋，目的是终止本次交易。综上所述，我司认为吴伟朝、吴旺英签订合同后，不依约将房地产出售予陆永松、宋云华，已构成根本违约，应当向陆永松、宋云华双倍返还定金，并承担相应违约责任。第三人广通公司对其陈述事实未向本院提交证据。经审理查明：2016年8月7日，吴伟朝、吴旺英（卖方）与陆永松、宋云华（买方）及广通公司（经纪方）签订房地产买卖合同（合同编号为0000134），约定：买卖双方通过经纪方出售及购入中山市××花园××房，以上情况均以产权证书或相关法律文书记载为准。该房地产产权现状为已办理中山市商品房销售登记备案表。买卖双方均清楚该房地产上述产权状况，且确认该房地产是以现状并按套定价出售，买方已对本合同所涉房地产进行充分了解及检查或已授权代表代为检查该房地产，各方不得以此为由拒绝履行合同。该房地产转让成交价为843800元；付款方式：定金200000元为第一部分房款。经买卖双方协商，卖方同意在前述本合同时向卖方支付定金10000元。在本合同生效后3个工作日内再向卖方支付定金190000元。643800元为第二部分房款，付款方式为银行按揭付款：上述第二部分房款中买方申请银行按揭贷款520000元。在申请银行贷款期间买卖双方必须全力配合经纪方，提供银行按揭所需要相关资料以及到银行签名，否则视为违约并承担相关责任。买方须在沙溪国土局过户当天将首期款（除已付定金之外）123800元（根据实际贷款金额多退少补）直接交付给卖方。在银行出具《同意购房抵押贷款批复》之日起（若卖方需赎楼的，则赎出房地产证原件并在涂销抵押登记完毕后）7个工作日内，买卖双方须到中山市沙溪国土局签署《广东省二手房地产买卖合同》并办理递件手续。卖方保证对该房地产享有完整所有权，能完全支配及处理，同时保证卖方在签署本合同前已通知承租人出售事宜，承租人已放弃优先购买权。本次转让之前已产生的产权纠纷、债务、税项、租赁清还及抵押事宜，卖方应在签署《广东省二手房地产买卖合同》前清理完毕，并保证转让后买方无需负责，否则卖方必须承担由此引起的一切法律责任。如买方未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，则已付定金将由卖方没收，而卖方有权再将该房地产转让予任何人，唯卖方不可再为此向买方进一步追究责任或要求赔偿。如卖方在收取定金后不依合同条款将该房产售予买方，则卖方须返还买方双倍定金以弥补买方之损失，唯买方不可要求进一步赔偿或者逼使卖方履行本合同。买卖双方应在约定时间内办理该房地产的买卖交易手续，如买卖双方任何一方逾期，视为违约方。本合同未尽事宜由各方友好协商解决，协商不成的依照法律或政策的相关规定执行。在协商或诉讼期间，本合同不涉及争议部分的条款有需履行。备注（备注条款内容与前述条款内容不一致的，以备注条款内容为准）：经买卖双方协商，如卖方房产有查封或买方有征信问题无法贷款，卖方所收定金退还。卖方承诺买方，6个月出具房产证或不动产权证，否则视为违约。合同还约定了其他内容，并由买卖双方签名捺印，由广通公司盖章、广通公司员工梁迪签名予以确认。同年8月7日、10日，吴伟朝、吴旺英分别出具收据确认收取陆永松、宋云华交来的上述房地产的定金共200000元。同年10月27日，陆永松向广东铭致律师事务所交纳律师费及工本费855元。同年11月30日，陆永松取得中国建设银行股份有限公司中山市分行关于上述房地产的贷款通知书，该行对于该房地产给予发放期限为240月，金额为590000元的贷款。之后陆永松、宋云华联系吴伟朝、吴旺英办理上述房地产的后续合同事宜未果，遂于2017年7月12日诉至本院，主张前述实体权利。另查：2017年4月13日，陆永松、宋云华委托本案的诉讼代理人黄彦斌律师向吴伟朝、吴旺英发出律师函，称：合同签订后陆永松先生及宋云华女士依约支付了200000元定金，并于2016年11月30日取得银行出具的《同意购房抵押贷款批复》，但吴伟朝、吴旺英却违约，故意不将房屋过户予陆永松先生及宋云华女士，导致合同无法履行，已构成根本违约，敦促其二人在收到本函十天内，立即联系陆永松及宋云华并履行合同约定。庭审中，吴伟朝、吴旺英对于该律师函及邮寄送达情况不持异议，但没有举证其二人在收取律师函后有与陆永松、宋云华协商上述合同的后续处理问题。其二人称曾与陆永松、宋云华协商解除合同、退还定金，陆永松、宋云华不同意解约并退还定金，但未就此主张举证予以证明。又查：2017年7月14日，中山市土地房产产权档案馆出具上述房地产的不动产登记资料证明表，载明该房地产权属登记日期为2016年10月19日，涉案房地产以中国工商银行股份有限公司中山沙溪支行为抵押权人的抵押于2016年10月19日办理抵押登记，于2017年5月8日注销抵押；该房地产曾于2016年10月21日被中山市第二人民法院查封[案号：（2016）粤2072民初11829号]，于2017年4月12日解封；该房地产因另案[案号：（2017）粤2071民初7386号]于2017年5月9日被本院查封。在本案的审理过程中，陆永松、宋云华向本院申请财产保全，要求保全吴伟朝、吴旺英的房地产相当于价值400000元的份额。根据该申请，本院依法作出（2017）粤2071民初13029号民事裁定，裁定查封吴伟朝、吴旺英名下的位于中山市××花园××房的房地产[不动产证书号：粤（2016）0167293粤（2016）0167294]价值相当于400000元的产权份额。本院认为：陆永松、宋云华与吴伟朝、吴旺英及广通公司签订的房地产买卖合同，是各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，符合民事法律行为的生效要件，合法有效。陆永松、宋云华已举证证明其二人于合同签订后向吴伟朝、吴旺英依约支付了定金200000元，并于2016年11月30日取得银行出具的《同意购房抵押贷款批复》，吴伟朝、吴旺英对此也不持异议，本院予以认定。根据上述合同约定，买卖双方应于银行出具《同意购房抵押贷款批复》之日起7个工作日内到中山市沙溪国土部门签署《广东省二手房地产买卖合同》并办理递件手续，且卖方应在签署《广东省二手房地产买卖合同》前将本次转让之前已产生的产权纠纷、债务、税项、租赁清还及抵押事宜清理完毕，否则卖方承担合同责任。但中山市土地房产产权档案馆出具上述房地产的不动产登记资料证明表显示，该房地产于2017年5月8日注销抵押，且至今仍因其他纠纷而被本院财产保全查封，致交易不能继续完成。而吴伟朝、吴旺英并无就合同履行出现的前述阻碍情况与陆永松、宋云华及时协商解决，在陆永松、宋云华发出律师函后仍无法给出合理回复并给予解决处理方案，由此可认定是由于出卖方吴伟朝、吴旺英的原因致合同不能继续履行。为此，吴伟朝、吴旺英应承担相应的违约责任。虽然吴伟朝、吴旺英主张上述合同备注部分有“如卖方房产有查封或买方有征信问题无法贷款，卖方所收定金退还”的约定，但该约定并不构成对合同关于定金罚则条款的破除。现陆永松、宋云华主张吴伟朝、吴旺英承担双倍返还定金400000元的违约责任，更符合上述合同约定文义及法律规定，本院应予以支持。关于陆永松、宋云华主张的因履行本合同而支付的律师费和工本费，因为合同已经约定了“如卖方在收取定金后不依合同条款将该房产售予买方，则卖方须返还买方双倍定金以弥补买方之损失，唯买方不可要求进一步赔偿或者逼使卖方履行本合同”，故本院对此主张不予支持。涉诉的房地产买卖合同实际上包含了房屋买卖合同部分以及与广通公司的居间合同部分。但对于居间合同部分，陆永松、宋云华在本案中并未主张对于买、卖方与经纪方广通公司居间合同部分的处理问题，故在本案中仅解除该房地产买卖合同中的房屋买卖合同关系，对于陆永松、宋云华未主张的与经纪方广通公司的居间合同部分，在本案中不作处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告陆永松、宋云华与被告吴伟朝、吴旺英及第三人中山市广通房地产经纪有限公司签订的《房地产买卖合同》中的房屋买卖合同关系；二、被告吴伟朝、吴旺英于本判决发生法律效力之日起七日内向原告陆永松、宋云华双倍返还定金400000元；三、驳回原告陆永松、宋云华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7312元，诉讼保全费2520元，合计9832元（原告陆永松、宋云华已预交），由原告陆永松、宋云华负担21元，被告吴伟朝、吴旺英负担9811元（被告吴伟朝、吴旺英负担部分于本判决发生法律效力之日七日内迳付原告陆永松、宋云华）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  董爱民审 判 员  廖鑑财人民陪审员  张子锋二〇一八年一月十一日书 记 员  雷 珊何坚麟