贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔26民终41号
上诉人（原审原告）：唐桃元，男，1966年3月19日生，苗族，榕江县网络公司职工，住榕江县。
被上诉人（原审被告）：陆根松，男，1964年9月28日生，汉族，个体经营者，户籍地浙江省东阳市，现住榕江县。
上诉人唐桃元因与被上诉人陆根松排除妨害纠纷一案，不服榕江县人民法院（2017）黔2632民�898号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
唐桃元上诉请求：撤销榕江县人民法院（2017）黔2632民初898号民事判决，依法改判。事实和理由：1.一审判决认定事实错误，导致案件认定的事实与客观事实不一致。依据物权法关于物权变动规则的有关规定，唐桃元与贵州榕江鼎信房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，且合同效力已经得到了黔东南州中级人民法院（2017）黔26民终720号民事判决书的确认。贵州榕江鼎信房地产开发有限公司系涉案商品房的所有权人，完全拥有对商品房的处分权。贵州榕江鼎信房地产开发有限公司与唐桃元签订商品房买卖合同后，唐桃元已支付了全部购房款，并办理了该商品房的备案登记，因此唐桃元已经取得了涉案商品房的所有权。陆根松基于已被撤销的赠与合同继续占有涉案商品房没有权利基础。2.一审判决适用法律错误，严重损害了唐桃元的合法权益。唐桃元系涉案商品房的真正权利人，陆根松对涉案商品房的占有没有权利依据。依据物权法第三十四条的规定，唐桃元有权要求陆根松返还涉案房屋。
陆根松辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法驳回唐桃元的全部诉讼请求。1.陆根松与贵州榕江鼎信房地产开发有限公司构成商品房买卖合同关系，陆根松系房屋合法占有人，并非无权侵占。2.唐桃元没有主张排除妨害的请求权基础。根据物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。即便唐桃元与贵州榕江鼎信房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》已经进行备案登记，亦不发生物权变的效力。唐桃元并非涉案房屋的所有权�，无权主张排除妨害。
唐桃元向一审法院起诉请求：1.判令陆根松将侵占的榕江县滨江花园附13栋301号和C区附2幢l层1块、2块的房屋交还给唐桃元；2、判令陆根松每月支付4000元租金给唐桃元（从2017年6月23日至陆根松交还房屋和付清房租费为止）；3、本案诉讼费由陆根松承担。
一审法院认定事实：2011年7月，被告陆根松与鼎信公司商定，以688万元向该公司购买滨江花园小区C区底层E区门面（面积1858.88平方米）。2011年11月26日，经双方协商，被告追加购房款10万元，鼎信公司将滨江花园的以下房屋赠送给被告：D区附13幢3楼商品房1套；第十一幢楼下车库1间；C区附2幢楼梯南边底层全部包括平台。鼎信公司并于当日写下赠送确认书。自2011年7月31日至2012年1月11日期间，被告分15次向鼎信公司支付购房款400万元，但一直拖欠鼎信公司购房款298万元至今未付�鼎信公司为追回购房款余款，多次向被告发出催款通知。在催款无果的情况下，鼎信公司于2016年6月20日与原告签订商品房买卖合同，将滨江花园D区附13幢301号房屋、C区附2幢1层1块商铺、C区附2幢1层2块商铺卖给原告。鼎信公司与原告于2016年6月22日到榕江县住建局办理了上述商品房预售备案登记。原告在购买上述房产并办理了备案登记手续后，于2016年6月22日向被告递交《搬迁通知书》，并多次以口头或张贴书面通知的形式要求被告搬出涉诉房屋。被告认为鼎信公司已经将涉诉房屋卖给自己，不同意搬出涉诉房屋。原告认为被告的行为侵害了自己的合法利益，遂诉至本院。一审法院认为，原告唐桃元要求排除妨碍的诉求能否得到支持取决于唐桃元是否具有排除妨碍的合法权利。根据《中华人民共和国物权法》第三十五条“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险”的规定，唐桃元请求排除妨碍的前提是：唐桃元为涉诉房屋的权利人，即唐桃元应当是涉诉房屋的所有权人、他物权人或占有人。唐桃元与鼎信公司所签订并盖有商品房预售备案专用章的商品房买卖合同合法有效。但根据《城市商品房预售管理办法》的规定，登记备案行为本质上是国家对房地产开发经营企业进行商品房预售予以行政管理的行为，不是物权登记行为。仅依据登记备案的涉诉商品房买卖合同不足以获得涉诉房屋的物权，不能改变该合同本身的债权属性，也不能使该债权具备优先、排他的效力。唐桃元要求判令被告陆根松排除妨碍，但是唐桃元既不能提供涉诉房屋所有权登记在其名下的证据，也不能提供其为涉诉房屋他物权人的证据，不能证明自己是涉诉房屋的所有权人、他物权人。因为涉诉房屋一直由被告陆根松居住（占有），唐桃元也不是涉诉房屋的占有人。唐桃元的这一诉求，证据不充分，理由不能成立，不予支持。唐桃元要求判令陆根松支付房屋租金，因为唐桃元不是涉诉房屋的权利人，与陆根松不存在房屋租赁关系，该诉求的理由亦不能成立，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款、第十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下:驳回原告唐桃元的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由原告唐桃元负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。为支持自己的上诉请求，唐桃元提交如下证据：黔（2018）榕江县不动产权第0000605、0000606、0000607号《不动产权证书》，拟证明唐桃元对涉案的位于榕江县古州镇防洪堤内侧滨江花园C区附2�楼栋-1单元1-1商品房、D区附13号楼栋-1单元3-1商品房、C区附2号楼栋-1单元1-2商品房享有所有权。对于唐桃元提供的三本《不动产权证书》，陆根松对证据的三性无异议，本院予以确认。
本院审理查明的事实除与一审判决认定的事实一致外，另查明：陆根松约在2012年接收涉案房屋后已装修入住、接收涉案门面后已装修经营。唐桃元于2018年1月23日到榕江县国土资源局不动产登记中心就涉案房产办理不动产变更登记并取得《不动产权证书》，分别是：1.黔（2018）榕江县不动产权第0000605号《不动产权证书》，商品房坐落榕江县古州镇防洪堤内侧滨江花园C区附2号楼栋-1单元1-1，房屋建筑面积30.40㎡；2.黔（2018）榕江县不动产权第0000606号《不动产权证书》，商品房坐落榕江县古州镇防洪堤内侧滨江花园D区附13号楼栋-1单元3-1，房屋建筑面积130.23㎡；3.黔（2018）榕江�不动产权第0000607号《不动产权证书》，商品房坐落榕江县古州镇防洪堤内侧滨江花园C区附2号楼栋-1单元1-2，房屋建筑面积61.53㎡。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”依照上述规定，我国是以不动产物权登记生效主义为不动产物权变动的原则，即不动产物权的设立、变更、转让和消灭都应当进行依法登记，登记后始能产生法律效力，未经依法登记的不产生法律效力。商品房买卖是一种典型的不动产交易，商品房买卖只是物权变动的原因，要取得商品房物权须依法进行不动产登记方能取得。涉案商品房虽然陆根松占有多年，但是一直未依法进行物权变更登记，陆根松至今未取涉案商品房的物权。唐桃元已于2018年1月23日到榕江县国土资源局不动产登记中心就涉案商品房办理不动产变更登记并取得《不动产权证书》，依照《中华人民共和国物权法》第十六条:“不动产登记簿是物权归属和内容的根据……”和第十七条：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明……”之规定，唐桃元已取得黔（2018）榕江县不动产权第0000605、0000606、0000607号《不动产权证书》登载的涉案商品房的物权。唐桃元系涉案商品房的物权人，唐桃元请求陆根松交还位于榕江县古州镇防洪堤内侧滨江花园的涉案商品房符合《中华人民共和国物权法》第三十四条：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”之规定，�院予以支持。
唐桃元请求陆根松按4000元/月的标准支付占用房屋期间的租金损失，唐桃元依法应提供证据加以证明。从唐桃元提供的证据材料来看，现有的证据不足以证明陆根松占用房屋期间给唐桃元造成的具体租金损失，唐桃元属举证不能，应承担不利后果。唐桃元要求支付租金损失的诉请，本院不予支持。
综上所述，唐桃元的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十六条、第十七条和第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项和第一百七十五条规定，判决如下：
一、撤销榕江县人民法院（2017）黔2632民初898号民事判决；
二、陆根松占用坐落榕江县古州镇防洪堤内侧滨江花园C区附2号楼栋-1单元1-1建筑面积30.40㎡的商品房[不动产权证号�黔（2018）榕江县不动产权第0000605号]、坐落榕江县古州镇防洪堤内侧滨江花园D区附13号楼栋-1单元3-1建筑面积130.23㎡商品房[不动产权证号：黔（2018）榕江县不动产权第0000606号]、坐落榕江县古州镇防洪堤内侧滨江花园C区附2号楼栋-1单元1-2建筑面积61.53㎡商品房[不动产权证号：黔（2018）榕江县不动产权第0000607号]限于本判决生效后三十日内腾空、将房屋交还给唐桃元；
三、驳回唐桃元的其他诉讼请求。
一审案件受理费100元减半收取50元,由唐桃元负担；二审案件受理费100元,由陆根松负担。
本判决为终审判决。
审判长 陆小平
审判员 王山地
审判员 王大梅
二〇一八年四月八日
书记员 龙 欢