辽宁省铁岭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）铁审民再终字第00004号
上诉人（一审第三人、二审上诉人、再审申请人）：吴丽明，男，1950年12月15日出生，汉族，退休职工，住铁岭市银州区。
委托代理人：宋国忠，系铁岭县中心法律服务所法律工作者。
被上诉人（一审被告、二审上诉人、再审申请人）：铁岭市伟业房屋开发有限公司。住所地：铁岭市银州区。
法定代表人：徐伟山，系该公司经理。
委托代理人：魏改玲，铁岭伟业（集团）有限公司职员。
被上诉人（一审原告、二审被上诉人、被申请人）：铁岭市校办企业公司。住所地：铁岭市凡河新区。
法定代表人：刘忠田，该公司经理。
委托代理人：王毅，辽宁国制律师事务所律师。
原审第三人：沈阳铁路局。住所地：沈阳市和平区。
法定代表人：王占柱，该局局长。
委托代理人：刘杰，该局法律顾问。
上诉人吴丽明与被上诉人铁岭市伟业房屋开发有限公司（以下简称伟业公司）、铁岭市校办企业公司（以下简称校办公司）、原审第三人沈阳铁路局房屋所有权确认纠纷一案，原经铁岭市银州区人民法院2008年5月13日作出（2008）铁银民一初字第200号民事判决，吴丽明与伟业公司不服，向本院提出上诉，本院于2008年7月28日作出（2008）铁民一终字第498号民事判决，驳回上诉，维持原判。伟业公司向辽宁省高级人民法院申请再审，辽宁省高级人民法院于2008年12月25日作出（2008）辽立二民申字第2935号民事裁定，指令本院再审。本院于2009年8月10日作出（2009）铁审民终再字第15号民事裁定，撤销本院（2008）铁民一终字第498号民事判决和铁岭市银州区人民法院（2008）铁银民一初字第200号民事判决，将本案发回铁岭市银州区人民法院重审。铁岭市银州区人民法院于2010年4月21日作出（2010）铁银审民再初字第1号民事裁定，驳回校办公司起诉。校办公司不服上诉至本院，本院于2010年7月4日作出（2010）铁审民再终字第8号民事裁定，撤销（2010）铁银审民再初字第1号民事裁定，指令铁岭市银州区人民法院对该案进入实体审理。铁岭市银州区人民法院于2013年9月11日作出（2010）铁银审民再字第00016号民事判决。吴丽明不服该判决，上诉至本院，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人吴丽明及其委托代理人宋国忠，被上诉人伟业公司委托代理人魏改玲，校办公司委托代理人王毅，原审第三人沈阳铁路局委托代理人刘杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审原告诉称，1996年7月伟业公司将原铁岭铁路中学整体动迁，搬迁协议规定伟业公司归还铁路中学门市房160平方米。1996年11月30日，伟业公司按约定交还了105.62平方米（尚欠54.38平方米），双方签订了交接协议。2003年8月，铁路中学被沈阳铁路局总体无偿移交铁岭市政府，后市教育局将铁路中学房产交校办公司使用管理。2007年12月，校办公司发现伟业公司将该房屋卖给第三人吴丽明。校办公司认为，伟业公司严重违约违法，侵犯国有财产，请求判决伟业公司与吴丽明房屋买卖行为无效，将涉案房屋归还校办公司。
一审被告伟业公司辩称，伟业公司与吴丽明之间是回迁安置非房屋买卖关系。伟业公司与铁路中学搬迁协议属实，但涉案房屋因当时未结算，未办理产权移交，铁路中学未取得所有权。现伟业公司与吴丽明有回迁安置协议，且吴丽明依法办理了房屋产权证，该房产权应为吴丽明所有。
一审第三人吴丽明辩称，自己与伟业公司有协议，且已办理房屋产权证，房子应归自己所有，伟业公司与校办公司纠纷与自己无关。
一审第三人沈阳铁路局称，沈阳铁路局将铁路中学总体无偿移交铁岭市政府，本局与本案无关。
铁岭市银州区人民法院（2010）铁银审民再字第00016号民事判决，审理查明：
1、1996年7月，伟业公司整体动迁原铁岭铁路中学，双方签订搬迁协议，就校办产业部分约定归还铁路中学门市房160平方米。1996年11月30日安置房竣工后，双方签订交接协议，伟业公司交还给中学105.62平方米门市房（即诉争房屋，位于银州区红旗街伟业开发3号小区7号楼1号门市），尚欠54.38平方米，铁路中学随即进户。因进户时未交进户费，且双方还有其它项目未结算，1997年9月1日，铁路中学给伟业公司出具欠条一张。此后，伟业公司以铁路中学拖欠取暖费为由，未给铁路中学办理房屋权属登记，欠房屋安置面积亦未安置，涉案房屋为原铁路中学和校办公司相继占有使用至今。
2、1998年11月20日，伟业公司与吴丽明签订《拆迁安置协议书》，对吴丽明位于红旗街十七委无产权证房屋进行动迁安置，协议约定：吴丽明房屋面积按70%安置，吴丽明购买增加面积45.71平方米，在伟业小区（组团）内安置门市一套面积105.63平方米门市房（未注明具体安置地点），结构差、增加面积款共计93800元，交付时间在1999年5月前。
3、1999年12月5日，伟业公司在《拆迁安置协议书》约定的交房时间7个月后，与吴丽明签订《房屋安置补充协议书》，协议注明：1998年11月20日签订的回迁安置协议已确定给吴丽明安置的伟业开发3号小区7号楼1号门市（诉争房屋），已由伟业公司借给铁路中学使用，伟业公司同意重新安置，如2年内不能安置，吴丽明有权办理进户，铁路中学问题由伟业公司解决。此后，伟业公司与铁路中学多次交涉无果，涉案房屋一直由铁路中学使用，直至交与铁岭市政府管理。
4、2003年8月29日，沈阳铁路局依据国家统一政策与铁岭市政府签订交接协议，铁路局将铁路中学整体（包括所有资产和人员）无偿移交给铁岭市政府，铁路局承担铁路中学此前所有债务。随后铁岭市政府将铁路中学房产包括涉案房屋交给铁岭市教育局管理使用，铁岭市教育局又将铁路中学房产包括涉案房屋交校办公司管理，校办公司管理使用涉案房屋至今。
5、2007年12月，吴丽明持与伟业公司签订安置协议和伟业公司为其出具的开据时间为1999年12月5日的发票（缴纳款项为93800元），到房产部门申请办理涉案房屋房权证，房产部门在办理中发现该房屋存在纠纷，未将涉案房屋房权证原件交付吴丽明。
6、铁岭市伟业房屋开发有限公司系1995年6月登记注册，营业期限至2005年6月，法定代表人为徐伟山。现该公司多年未办理工商年检手续，营业执照未注销、未吊销。铁岭伟业集团有限公司于1996年7月成立，法定代表人为徐伟山，伟业公司为集团股东，1996年5月8日伟业公司出具证明，称已将全部资金380余万元全部投入伟业集团有限公司。此后，伟业集团代伟业公司行使民事权利，但伟业公司公章未停止使用。1999年4月16日，铁岭伟业集团有限公司变更为铁岭伟业（集团）有限公司并办理工商登记，法定代表人为徐伟山。
一审认为，铁岭市伟业房屋开发有限公司与铁路中学签订房屋安置协议对拆迁房屋进行产权调换，是双方真实意识表示，内容合法有效，而且标的房屋已交付。虽然，铁路中学当时未办理房屋权属登记，但并没有放弃房屋产权，其作为被拆迁人对安置房屋的债权具有物权的优先效力，具有对抗第三人的效力。伟业公司与吴丽明签订拆迁安置协议不能履行，应承担违约责任，且与铁路中学产生经济纠纷情形下，向第三人吴丽明隐瞒房屋早已经按产权调换方式安置给铁路中学的事实，与其重新签订安置协议，将安置地点确定为已经安置给铁路中学房屋，并为第三人违规出具购房发票，属侵权行为。另吴丽明明知伟业公司重新为其安置房屋已为铁路中学占用，仍同意伟业公司该安置条件，而且与其配合，隐瞒涉案房屋正为校办公司使用，存在产权纠纷的事实，到房产管理部门申办产权登记手续，亦属侵权行为，不能认定为善意取得。故对伟业公司和吴丽明意见不予采纳。另本院认为，原铁路中学系国有单位，其整体资产包括涉案房屋产权按国家政策无偿移交铁岭市人民政府后，政府部门依据相关规定和行政管理权限有权将涉案房屋授权或委托其它单位或部门管理，校办公司具备该案主体资格。本案校办公司诉讼意见有事实和法律依据，证据确实充分，应予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条（无处分权的人处分他人财产，经权利人或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效）和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条（拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持）的规定，判决如下：
一、再审申请人（原审被告）铁岭市伟业房屋开发有限公司与原审第三人吴丽明签订房屋安置补充协议属侵权行为，无法律效力；
二、被申请人（原审原告）铁岭市校办企业公司占有使用的位于铁岭市银州区红旗街伟业开发3号小区7号楼1号105.62平方米门市房房屋房产权为被申请人铁岭市校办企业公司所有。
案件受理费100元（再审被申请人预交）由再审申请人铁岭市伟业房屋开发有限公司承担。
上诉人吴丽明上诉称，伟业公司与吴丽明签订的拆迁安置协议是双方真实意思表示，原审未予确认该协议合法有效错误。原判认定房屋已交付，铁路中学做为被拆迁人，对安置房屋的债权具有物权的优先效力错误，不动产不是以交付和使用为生效条件，而已产权登记为生效条件。吴丽明也是拆迁安置对象，同样对安置房屋具有物权优先效力，且已经取得该房屋所有权证。原判认定吴丽明办理的产权登记手续属侵权行为，不能认定善意取得错误，上诉人不知道该房屋权属情况，听从拆迁人安置，取得房屋产权证合法有效，是善意取得。即使两个拆迁安置协议都有效的情况下，根据最高人民法院全国民事审判会议纪要（2011）442号文件规定对于一房数卖合同履行，也是以房屋产权登记为第一顺位，予以保护，因此吴丽明的权利应予以保护。请求撤销（2010）铁银审民再字第00016号民事判决，改判涉案房屋归上诉人所有，上诉费由被上诉人承担。
被上诉人校办公司辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确。请求依法维持原判。
被上诉人伟业公司辩称，同意上诉人的上诉理由及请求。
原审第三人沈阳铁路局称，上诉人的上诉请求不涉及本局，不发表意见。
本院经审理查明事实与原审一致。
本院认为，铁路中学与伟业公司签订拆迁安置协议合法有效，校办公司作为铁路中学的权利义务承接人，伟业公司已经将本案争议的安置房交付给校办公司使用，双方已实际履行了合同。伟业公司在将争议房已交付给校办公司后，又与吴丽明签订安置协议，约定将该争议房安置给吴丽明系属侵权，吴丽明在明知争议房由校办公司占有和使用的情况下，仍与伟业公司办理产权证，不属善意取得，双方签订的安置协议无效。吴丽明依此协议办理的产权证不能作为认定该房屋产权的依据。原判认定事实清楚，适用法律正确，虽原判主文第二项中铁岭市银州区红旗街伟业开发3号小区7号楼1号门市房面积误写为105.62平方米，应为105.63平方米，对此瑕疵本院予以纠正。原判应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条，第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉费100元，由吴丽明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 芳
代理审判员 周 彤
代理审判员 李喜岩
二〇一四年四月二十二日
书 记 员 于 淼