北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第04930号
上诉人（原审原告、反诉被告）张逸轩，男，1990年9月21日出生。
委托代理人李白，北京市商安律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）韩艳秋，女，1970年11月13日出生。
上诉人（原审被告、反诉原告）李玉刚，男，1974年4月7日出生。
原审第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
法定代表人刘田，董事长。
委托代理人徐俊杰，男，1987年3月4日出生。
委托代理人于寒，男，1988年12月12日出生。
上诉人张逸轩、上诉人韩艳秋及李玉刚因与原审第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第23342号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年5月，张逸轩诉至原审法院称：2013年9月6日，我与韩艳秋、李玉刚通过我爱我家公司签订了两份《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号分别为Ｍ13061031、Ｍ13061032）及相关《补充协议》，约定我向韩艳秋、李玉刚购买位于北京市朝阳区××房屋，总价为405万元（贷款140万元）。因Ｍ13061031号合同成交价按韩艳秋、李玉刚的要求临时增加5万元而造成修改，故又签订了内容相同的Ｍ13061032号合同。此后，我陆续于2013年11月25日前付清了全部房款。在合同履行过程中，韩艳秋、李玉刚不予以配合我办理贷款，我为了守约，通过亲属所有的房产向我爱我家的经纪公司伟嘉安捷抵押借款100万元，并为此支付了5万余元的利息，我本可以在合同约定的付款时间2013年11月22日前付清全款，但因为韩艳秋、李玉刚不配合，导致我未能及时转款，但也经韩艳秋、李玉刚同意后于2013年11月25日上午付清了最后一笔房款。但韩艳秋、李玉刚现在拒不给我办理权属转移登记，还无故向我索要60万元违约金。现诉至法院要求：1、判令韩艳秋、李玉刚继续履行双方于2013年9月6日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号为M13061032），将位于北京市朝阳区××房屋由韩艳秋、李玉刚名下过户至我名下；2、判令韩艳秋、李玉刚按照上述房屋买卖合同连带向我支付违约金81万元；3、判令韩艳秋、李玉刚连带向我支付未能完成权属转移登记的违约金（计算标准为违约金每日为2025元，计算日期为我应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日即2013年12月6日至房屋所有权办至我名下之日止）；4、判令韩艳秋、李玉刚连带向我支付因其不履行合同义务而致使守约方即我所受实际经济损失5万元整（抵押贷款利息）。
韩艳秋、李玉刚答辩并反诉称：不同意张逸轩的全部诉讼请求。一、2013年9月6日，双方还签订了补充协议，其中明确约定剩余房款应在2013年11月22日前支付，但张逸轩实际给付时间是2013年11月25日，显然违约。二、双方就违约金的数额一直在协商，按约定违约金应为60万元，张逸轩希望能减少，双方未能达成一致意见。三、双方均同意即使张逸轩在2013年11月22日前付清了全部房款405万元，也暂时不办理产权过户手续，双方也同意终止双方的房屋买卖交易并正在就新的购房款进行协商。2013年11月21日，双方进行了近40分钟的通话，11月25日又进行了面谈，12月11日双方以及我爱我家公司又进行了面谈。沟通中，我们都明确声明终止房屋买卖交易，承诺可以就新的购房价款协商，张逸轩也表示同意。四、2013年9月16日，张逸轩说想对房屋测量，做装修的准备工作，出于善意，我们把水电气三卡都连同装修钥匙交给了张逸轩。但2014年3月15日，我们发现锁具已经让张逸轩换掉了，6月3日再次去诉争房屋时，发现了张逸轩的装修队已经开始装修，将室内物品全部转移了，我们随即报警，民警到达后进行了调查取证。张逸轩的行为让我们彻底丧失了对其信任，我们用短信方式告知张逸轩，因他的严重侵权行为，双方的房屋买卖交易正式终止。现我们提出反诉，要求：1.判令解除双方于2013年9月6日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》；2.判令张逸轩向韩艳秋、李玉刚支付违约金60万元（按照2013年9月6日签订的《补充协议》）；3、判令张逸轩向韩艳秋、李玉刚支付5700元按揭款。
张逸轩就韩艳秋、李玉刚的反诉请求答辩称：1.双方签订的编号尾号为31、32的两份《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》均为双方真实意思表示，内容一致，合法有效，截止2013年11月25日我已将全部房款付清，韩艳秋、李玉刚已收到该房款，不同意解除合同的反诉请求，希望判决继续履行合同；2.关于违约金60万元，根据双方签订的合同第七条违约责任第（二）项的约定，双方约定的2013年11月22日付款，打入李玉刚民生银行账户，我已经准备好了100万元存入交通银行账户准备给韩艳秋、李玉刚付款，但因为当日是周五银行不支持跨行转账，联系不上李玉刚，我就没有付款，到了11月23日清晨，我告知李玉刚因为周末无法办理转账到周一再转账，11月25日我即通过交通银行将100万转入李玉刚民生银行账户。韩艳秋、李玉刚现在不认可其同意11月25日付款，也应按照该条约定支付违约金。11月25日时双方见面，韩艳秋、李玉刚坚称违约金应该是60万元，故就此没有谈妥；3.第三项反诉请求与合同无关，不应由我支付。
我爱我家公司述称：我公司没有意见，请法院核实事实依法判决。
原审法院经审理认为：2013年9月6日，张逸轩与韩艳秋、李玉刚签订了两份《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号分别为Ｍ13061031、Ｍ13061032）及有关的《补充协议》，各方均应按约履行各自的义务。本案中双方争议的焦点之一为补充协议出现了两份，韩艳秋、李玉刚认为有六条的一份补充协议为假的，上面的签字并非其所签，且两份《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》中就关于贷款的约定是空的，故双方间并没有贷款的约定。法院对此认为，首先，经法院释明后，韩艳秋、李玉刚就其否认的补充协议上的签字是否是其所签表示放弃笔迹鉴定。其次，张逸轩已付清了全部购房款405万元。故是否有贷款条款的问题已并非本案的核心问题，根据双方均认可的合同条款法院即可判断合同是否应继续履行。本案中，张逸轩已支付了全部购房款，但按约定剩余房款应在2013年11月22日前付清，但张逸轩有100万元确实于2013年11月25日才给付给韩艳秋、李玉刚，合同约定“逾期付款在十日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受方按日计算向出售方支付逾期应付款万分之五的违约金”，张逸轩逾期付款的行为显属在十日之内，张逸轩对此应向韩艳秋、李玉刚给付逾期付款违约金1500元，合同仍应继续履行。综上，张逸轩的第一项诉讼请求，于法有据，法院予以支持，其其他诉讼请求，均缺乏依据，法院均不予支持。韩艳秋、李玉刚的反诉请求，如上所述，除张逸轩应支付逾期付款违约金1500元外，其他均缺乏依据，法院均不予支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院于2015年1月判决：一、韩艳秋、李玉刚于判决生效之日起三十日内协助张逸轩办理位于北京市朝阳区××房屋（现在韩艳秋、李玉刚名下）的过户手续，将该房屋过户至张逸轩名下。二、驳回张逸轩的其他诉讼请求。三、张逸轩于判决生效之日起三十日内给付韩艳秋、李玉刚逾期付款违约金一千五百元。四、驳回韩艳秋、李玉刚的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，张逸轩、韩艳秋、李玉刚均不服，上诉至本院。张逸轩持原审诉称意见，上诉请求依法改判：韩艳秋、李玉刚支付因不履行合同付款义务而致使张逸轩所受经济损失5万元整；2、韩艳秋、李玉刚应支付因未能完成权属转移登记的违约金（计算标准为每日2025元，计算日期自2013年12月6日至房屋所有权办至张逸轩名下为止），其主要上诉理由为：1.张逸轩已经履行完毕自身所有合同行为，韩艳秋、李玉刚没有合同约定的停止履行的权利，也不存在需要协商的必要条件，其终止合同的行为即是违约；2.合同对于商贷及双方责任约定明确，理应得到尊重与执行，张逸轩为继续履行合同而产生的费用理应由韩艳秋、李玉刚承担。韩艳秋、李玉刚上诉请求撤销原审判决，改判支持其反诉请求，其主要上诉理由为：1.双方于2013年9月6日签订房屋买卖合同同时签订了《补充协议》，该《补充协议》明确约定了张逸轩的付款时间以及违约金数额，后张逸轩伙同我爱我家公司擅自篡改主合同和补充协议的内容，并伪造签名，韩艳秋、李玉刚知晓后依然给了张逸轩依约付款的最后机会，但其逾期付款已构成违约；2.张逸轩在双方就违约金协商的过程中，擅自将涉案房屋内韩艳秋与李玉刚的物品清理出去，构成了侵权行为。我爱我家公司同意原审判决。
经审理查明：2013年9月6日，张逸轩与韩艳秋、李玉刚通过我爱我家公司签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号为Ｍ13061031，以下简称031号合同），约定张逸轩向韩艳秋、李玉刚购买位于北京市朝阳区××房屋，房屋成交价为405万元，张逸轩应在合同签订当日支付定金10万元，拟贷款140万元，买方因自身原因未获银行或公积金管理中心批准的，应继续申请其他银行贷款，至贷款批准，期间产生的费用由买受方自行负担；若买方逾期付款，逾期在十日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受方按日计算向出售方支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起三日内向出售方支付违约金，合同继续履行；双方同意在合同签订之日起九十日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。双方并于同日签订了《补充协议》，约定，张逸轩应于2013年9月14日前将房屋定金60万元支付给韩艳秋、李玉刚，剩余房款在2013年11月22日前支付；若张逸轩未在约定时间或满足约定条件时将首付款支付韩艳秋、李玉刚，则视为张逸轩违约，应按照《买卖合同》及《保障合同》的违约条款承担违约责任。
后因031号合同其中一份的一处条款误将房屋价款400万元填写为405万元，我爱我家公司系统查询显示有误，遂要求重新签订买卖合同。2013年9月23日，我爱我家公司、张逸轩、韩艳秋又重新签订合同编号为Ｍ13061032的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称032号合同），基本合同条款与前述031号合同一致，并将合同落款日期倒签至2013年9月6日，李玉刚虽未在该份合同上签字，但庭审中陈述其当时通过韩艳秋要求我爱我家公司的经办人出具了说明，说明只有款项条款发生变化。庭审中三方均认可实际应按照032号合同进行履行。针对032号合同，我爱我家公司又重新出具了格式合同版的《补充协议》，该《补充协议》相较前述《补充协议》基本一致，但增加了第五条，内容为：因甲方所售房产处于抵押状态中，甲方无力自行还清贷款，乙方在产权登记前自行支付部分房款借贷给甲方，用于甲方办理提前还贷、解抵押手续；在还贷、解抵押当天，由丙方及乙方陪同甲方前往有关贷款银行和相关房产部门办理还贷及解除抵押手续；甲方在解抵押完毕后，需要立即将房产证原件等产权转移所需资料交给丙方用于办理产权登记及产权转移手续，如果由于甲方未按照本条款约定时间移交房产资料，则视甲方违约，并按照《买卖合同》、《居间合同》的有关约定承担违约责任，丙方对乙方支付给甲方的上述房款仅承担见证责任，不承担其他任何责任。张逸轩签署该《补充协议》后，将协议交还我爱我家公司，韩艳秋、李玉刚否认知晓并签订该份《补充协议》。
另查，张逸轩已经支付完毕全部购房款，具体付款情况为：于2013年9月6日转账支付李玉刚定金10万元，9月16日转账50万元至韩艳秋名下，11月14日、21日、22日、25日又分别转账130万、60万、55万、100万元至李玉刚名下账户。2013年9月6日、9月14日，韩艳秋、李玉刚将房屋钥匙和水卡、电卡分别交付张逸轩。诉争房屋上设立有抵押，韩艳秋、李玉刚于2013年11月26日还款1025518.04元解除了抵押。后因张逸轩逾期支付尾款事宜，双方就违约金产生争议，虽多次进行协商，未能达成一致。2014年3月15日，韩艳秋、李玉刚发现诉争房屋门锁被换，遂报警。
再查，位于北京市朝阳区××房屋现登记在李玉刚、韩艳秋名下，为二人按份共有，每人占50%。该房屋现在张逸轩控制之下。
上述事实，有Ｍ13061031号《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、Ｍ13061032《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、定金收条、银行转账单、证人证言及各方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：当事人订立合同，采取要约、承诺方式，合同可以书面形式、口头形式和其他形式订立。根据审理查明事实，张逸轩与韩艳秋、李玉刚签订Ｍ13061031号《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》后，因合同文本中的款项总额出现书写瑕疵，应我爱我家公司出于系统规范的要求，双方又重新签署了Ｍ13061032号《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，作了相应更正，其余条款并无二致。因买卖合同的重新签订，导致相应的《补充协议》也作更正补签。各方认可的第一份《补充协议》对剩余购房款项的履行问题进行了详细约定，并对定金的具体数额与给付时间作了变更；第二份《补充协议》较之于第一份《补充协议》增加了第五条，主要是关于卖方解除诉争房屋所设抵押及交付产权登记资料的约定，其余关于定金、购房尾款数额及给付时间的条款相同，与在先《补充协议》的内容并不相悖。本院认为，各合同应结合实际履行行为统一综合解释分析，不应以签订时间、条款措词的些微之别而人为拆分孤立地解释，综观全部合同文件，双方关于诉争房屋的核心交易事项，如标的、价款、支付方式、履行时间等均达成了意思合致，约定明确具体，权利义务清晰可界定，并未出现意思表示的根本矛盾冲突或条款涵义的混沌相悖，而双方在实际履行过程中所表现出依循约定进行履行的意图，如买受人支付购房款、出卖人交付钥匙、水电卡并解除抵押等，均能反映出双方当事人之真实意思表示，故前述合同不违反法律法规规定，应属合法有效，双方均应严格依约履行各自义务。韩艳秋、李玉刚虽不认可第二份《补充协议》，但不能藉此否定自身的合同义务，并以之为据行使所谓的履行抗辩权。
房屋买卖合同中，购房人的主合同义务是依约支付全部购房款，售房人的主合同义务是依约交付无权利瑕疵的标的房屋，双方均应遵循诚实信用原则履行约定义务。本案中，张逸轩的剩余购房款支付出现逾期情形，故应依约支付违约金。韩艳秋、李玉刚已收取了全部购房款，主要合同目的已经实现，张逸轩的逾期付款行为违约情节较轻，且属于可充分实现救济的范畴，故韩艳秋、李玉刚并无约定或法定解除权，无权主张解除合同，其关于60万元违约金的诉请亦缺乏合同和法律依据，原审判决驳回其反诉请求，并无不当，应予维持。因双方在合同履行过程中曾就逾期付款进行协商，兼之张逸轩更换门锁、清理物品行为，致使歧见益深、矛盾激化并因之成讼，双方在合同履行过程中均存在履行瑕疵，故对张逸轩要求韩艳秋、李玉刚支付逾期转移登记违约金的诉请，本院不予支持；关于张逸轩要求赔偿5万元经济损失的诉讼请求，因缺乏事实、法律依据，本院亦不予支持。
综上，张逸轩、韩艳秋、李玉刚的上诉请求均依据不足，本院不予支持。原审判决既维护了诚实信用原则，亦保障了正常的市场交易秩序，并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费12400元，由张逸轩负担（已交纳6200元，余款于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费4929元，由韩艳秋、李玉刚负担（已交纳）。
二审案件受理费23010元，由张逸轩负担13153元（已交纳1050元，余款于本判决生效后七日内交纳），由韩艳秋、李玉刚负担9857元（已交纳50元，余款于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱 伟
审 判 员 何灵灵
代理审判员 束建华
二〇一五年五月八日
书 记 员 郑 芳