江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第6262号
上诉人（原审被告）刘玉虎，男，1967年1月1日生，汉族，个体工商户。
委托代理人王凯，江苏奋发律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）孙小英，女，1968年6月10日生，汉族。
委托代理人王传根，男，南京市高淳区润丰法律咨询服务所主任。
被上诉人（原审第三人）徐长新，男，1968年2月18日生，汉族。
委托代理人夏为军，南京市高淳区淳溪法律服务所法律工作者。
上诉人刘玉虎因与被上诉人孙小英、徐长新房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市高淳区人民法院（2014）高民初字第1080号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月26日立案受理后，依法组成合议庭于2015年11月17日公开开庭审理了本案。上诉人刘玉虎及其委托代理人王凯、被上诉人孙小英及其委托代理人王传根、原审第三人徐长新及其委托代理人夏为军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
孙小英原审诉称，2013年5月18日，孙小英、刘玉虎签订门面转让协议1份，刘玉虎将其承租的徐长新所有的位于高淳区淳溪镇淳中路37号-1门面房1间转让给孙小英，协议对租赁期限、租金及转让费用作了明确的约定。协议签订后，孙小英按约向刘玉虎交付转让费、房租共54200元，并对承租房屋进行装饰后进行营业。2013年11月，徐长新对孙小英承租的房屋强行更换门锁，不允许孙小英继续使用房屋。因刘玉虎与孙小英签订转让协议未经徐长新同意，致转让协议无效，现诉至法院，请求判令：1、孙小英、刘玉虎间的门面转让协议无效；2、刘玉虎返还孙小英门面转让费40000元，赔偿装饰损失14200元；3、刘玉虎承担本案诉讼费用。
刘玉虎原审辩称，孙小英、刘玉虎双方签订转让协议属实，刘玉虎在承租期内与孙小英签订转租合同，出租人并未提出异议，且孙小英知道承租房屋系徐长新所有，刘玉虎承租房屋后对房屋进行了装饰，孙小英支付的转让费用系对房屋装饰费用的补偿，孙小英、刘玉虎的转租合同有效。合同签订后，刘玉虎已按约将承租房屋及相关设施移交给孙小英，孙小英因在2013年期满后，因就下年度的租金的数额与徐长新无法达成协议致徐长新收回房屋，其责任与刘玉虎无关，刘玉虎并不存在过错。综上，刘玉虎已按合同约定履行相应义务，孙小英的诉讼请求无事实与法律依据，请求法院驳回孙小英的诉讼请求。
徐长新原审述称，孙小英、刘玉虎间的转租行为徐长新并不知情，孙小英亦未向徐长新交付租金，故本案的责任承担与徐长新无关。
原审法院经审理查明，2010年7月21日，徐长新与刘玉虎签订租赁合同1份，徐长新将其所有的位于高淳区淳溪镇淳中路37号1-2-3三间门面房出租给刘玉虎，约定租赁期限自2010年10月31日至2015年10月30日。2013年5月19日，孙小英、刘玉虎签订门面转让协议1份，刘玉虎将其承租的徐长新所有的位于高淳区淳溪镇淳中路37号-3门面房1间转让给孙小英，协议约定，租赁期限自2013年5月19日至2015年10月30日，2013年租金为45000元，2013年至2015年一年一付，2014年至2015年租金随行就市调整，支付方式为先付后使用，使用前二个月付清。同时约定在刘玉虎收至转让费用后，店铺现有的装饰及设备全部归孙小英所有，孙小英在2013年5月18日前向刘玉虎支付转让费、房租费（2013年4月25日至2013年10月30日）共计60000元。协议签订后，孙小英按约向刘玉虎交付转让费40000元、房租20000元，共计60000元，刘玉虎将承租房屋交付孙小英使用。后孙小英未向刘玉虎交付2013年10月31日以后的租金。2013年11月19日，徐长新要求孙小英搬离租赁房屋，阻止孙小英继续租赁房屋，因三方协商未果，孙小英诉至原审法院。
原审法院另查明，刘玉虎与徐长新在履行租赁合同期间，就租金数额发生争议，刘玉虎未向徐长新支付2013年10月31日以后的租金，徐长新诉至原审法院，要求解除双方签订的租赁合同。原审法院作出（2014）高民初字第190号民事判决，解除刘玉虎与徐长新签订的租赁合同，后刘玉虎不服判决，上诉至南京市中级人民法院，南京市中级人民法院于2014年9月10日作出（2014）宁民终字第2849号民事判决，认定双方就2014年至2015年租金不能达成一致意见，致使双方合同无法履行，双方均有权解除合同，最终维持原审法院作出的解除徐长新与刘玉虎间租赁合同的判决。
原审又查明，孙小英对租赁房屋进行装饰时，未征得刘玉虎或徐长新同意。
原审法院认为，孙小英、刘玉虎签订的店铺转租合同系双方真实意思表示，不违反法律与行政法规的强制性规定，且转租期限未超过刘玉虎与徐长新签订的租赁合同期限，应认定合法有效。孙小英、刘玉虎在转租合同的履行期间，因刘玉虎与徐长新间的租赁合同已经解除，致转租合同事实上已不能履行，故孙小英、刘玉虎间的转租合同应予解除。刘玉虎与徐长新间的租赁合同解除，致转租合同同解除，刘玉虎应承担相应的违约责任。对孙小英要求返还门面转让费的诉讼请求，原审法院认为，从刘玉虎收取的转让费构成分析，系该店面的附属设施及装饰费用的补偿，而上述设施与租赁房屋紧密结合，其价值只有在租赁期间的使用中得以发挥，现因孙小英、刘玉虎间转租合同解除，致上述设施的价值难以发挥，且上述设施是否属于刘玉虎亦难以确定，故孙小英主张返还转让费用的请求应予以支持，但因孙小英已实际使用，刘玉虎可相应减少返还数额。对孙小英要求刘玉虎赔偿装饰费用的诉讼请求，因孙小英装饰时未经刘玉虎或徐长新同意，故对该请求原审法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除孙小英、刘玉虎于2013年5月19日签订的门面转让协议；二、刘玉虎应于判决法律效力之日起10内返还孙小英转让费用32000元；三、驳回孙小英的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费1155元，由刘玉虎负担682元，孙小英负担473元。
刘玉虎不服原审法院判决，向本院提起上诉称，原审判决认定事实不清，适用法律不当。一、本案产生的原因是2013年度租期到期后，被上诉人孙小英与被上诉人徐长新就2014年度的租金无法达成协议，孙小英超过约定的期限未缴纳2014年度租金后，徐长新起诉刘玉虎解除租赁合同，并将租赁房屋锁门，孙小英违约在先是导致本案发生的根本原因，孙小英自行承担违约责任。二、刘玉虎自2007年开始承租徐长新房屋，2010年2月开始转租，而徐长新就居住在房屋楼上，对此是知情的，不存在徐长新不同意转租的情况，孙小英在转让时明知房屋不是刘玉虎而是被上诉人徐长新的，也清楚刘玉虎与徐长新之间租赁情况，刘玉虎在转租中并无过错及违约，已生效的（2014）宁民终字第2849号民事判决书已确认刘玉虎转租行为合法。三、孙小英支付转让费用是为了使用该房屋支付的费用，转让费在实践中也是交易习惯。门面转让费是对优先续租权的一种购买，是市场经济中一个正常的经济现象。根据最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释》（二）第七条之规定，转让可以看作是这一领域或行业的交易习惯，当事人应该予以遵守。只要不存在欺诈、胁迫等情形，在当事人之间自愿产生的转让费应该予以认可，一方要求返还转让费的不予支持。从本案查明的事实看，本案不存在欺诈、胁迫等情形，双方达成的协议有效。而转让费也是一次性支付的，并不区分使用一年为多少费用的情况。综上，请求二审法院依法作出公正判决或将本案发回重审，并由被上诉人承担本案全部诉讼费用。
被上诉人孙小英辩称，上诉人刘玉虎在未征得产权人徐长新同意的情况下，向孙小英转租涉案房屋造成孙小英的损失，责任在刘玉虎。请求二审法院驳回上诉人上诉请求，维持原判。
被上诉人徐长新辩称，其并未收到转让费，本案与其无关，原审判决是正确的。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
针对原审查明的部分事实，上诉人刘玉虎持有异议：即，“另查明，被告刘玉虎与第三人徐长新在履行租赁合同期间，就租金数额发生争议，被告刘玉虎未按约向第三人徐长新支付2013年10月31日以后的租金”的内容，上诉人刘玉虎认为，并非其与徐长新就租金数额发生争议，而是被上诉人孙小英未先交付租金与徐长新发生了争议。各方当事人对原审查明的其他事实均无异议，本院予以确认。
本院二审另查明，本院在（2014）宁民终字第2849号民事判决书中，认定：1、徐长新应当知道涉案房屋已被转租，其超过六个月未提出异议，未支持其提出的刘玉虎擅自转租存在违约的意见；2、根据徐长新与刘玉虎合同约定，2014年至2015年租金随行就市调整，因双方就2014年至2015年租金标准不能达成一致意见，致双方合同无法履行，双方均有权解除合同，均不承担违约责任。
此节事实，由（2014）宁民终字第2849号民事判决书、本院开庭笔录等为证。
本院认为，上诉人刘玉虎与被上诉人孙小英签订的门面转让出租协议系双方真实意思表示，不违反法律与行政法规的强制性规定，应认定合法有效。刘玉虎、孙小英在该协议履行期间，因出租人徐长新与承租人刘玉虎就2014年、2015年租金问题未能达成一致意见，经生效判决解除徐长新与刘玉虎之间的房屋租赁合同，从而导致刘玉虎与孙小英之间的转租合同客观上无法履行，故本案原审法院认定刘玉虎应向孙小英承担违约责任，具有事实及法律依据。现刘玉虎上诉提出，孙小英未向其交付租金导致其与徐长新租赁关系解除，因该意见与本院生效的（2014）宁民终字第2849号民事判决所认定事实相悖，且其也无有效证据推翻生效判决对该事实的认定，故本院对其该项上诉意见不予采纳。在刘玉虎向孙小英转租房屋时，刘玉虎针对房屋内装修及设备收取孙小英转让款40000元，因徐长新于2013年11月19日阻止孙小英使用房屋，也导致孙小英利用房屋内装修、设备从事经营的目的不能实现，故刘玉虎理应退还该转让费，但孙小英自2013年5月16日承租使用房屋时起至徐长新于2013年11月19日阻止孙小英使用房屋时止，已实际使用房屋内装修及设备6个多月时间，故原审法院根据诉争转租合同约定的期间折算未使用房屋期间的转让费32000元，并判令刘玉虎退还给孙小英，并无不当，现刘玉虎提出此款无需返还的理由，依据不足，也欠公平，本院不予支持。
综上，上诉人刘玉虎的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1155元，由上诉人刘玉虎负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏海南
代理审判员 汪德全
代理审判员 付 双
二〇一五年十二月三日
书 记 员 孙雪松