贵州省贞丰县人民法院民 事 判 决 书（2017）黔2325民初1888号原告：罗太君，男，1978年10月8日生，汉族，贵州省习水县人，住贵州省习水县，现住贵州省贞丰县。委托诉讼代理人：王子旋，贵州权衡律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：周安文，男，1953年3月20日生，汉族，贵州省贞丰县人，个体户，住贵州省贞丰县。被告：周勇，男，1983年3月2日生，汉族，贵州省贞丰县人，住贵州省兴义市（系周安文之子）。二被告共同委托诉讼代理人：陈宇，女，1985年2月16日生，汉族，贵州省贞丰县人，住贵州省贞丰县。系贞丰县永丰社区推荐公民代理，代理权限为一般代理。原告罗太君诉被告周安文、周勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月7日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告罗太君及其委托代理人王子旋，被告周安文以及被告周安文、周勇的共同委托代理人陈宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提诉讼请求：1.请求判令被告返还剩余房租14246元；2.请求判令被告支付因房屋被征收，原告作为房屋承租人所享有的补偿金额共计77770.元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2003年与被征收房屋原房东杜民福承租了贞丰县永丰街道富民路50号房屋的两个门面做服装生意。2009年，原房东将该房屋出售给被告周安文，后被告周安文与原告重新签订了房屋租赁合同，原告继续承租该房屋的门面。并从2009年起每三年签订一次房屋租赁合同。近期一次签订《房屋租赁合同》是2014年12月31日，租赁期间从2014年12月30日至2017年12月30日，原告按照合同约定分别于2014年9月、2015年10月交清三年的房屋租赁费共计24万元。期间被告周安文将该房屋过户转让给其子被告周勇，但原告仍然是该房屋的合法承租人。2016年5月25日，贞丰县人民政府下发了关于《贞丰县城市棚户区改造房屋及土地征收安置补偿方案》的批复（贞府函【2016】89号文件），要求征收原告承租的房屋。期间被告周安文到原告的店里，让原告将营业执照、税务登记等复印件给其，说需要拿这些资料上交到拆迁办处理拆迁事宜。2017年5月27日，被告周勇与贞丰县住房和城乡建设局签订了房屋征收补偿协议（贞【2017】字回—092），领取了所有的赔偿款，其中包含原告应该获得的赔偿款有：1、房屋门面装修补偿款40418元，2、停产停业损失赔偿款20395元，3、职工失业补助费15750元，4、搬家费1207.5元，上述金额共计77770.5元。2017年5月30日，被告周安文通知原告，要求原告于6月1日进行搬迁，但因相关补偿事宜没有协商好，且仍在租赁期间，原告未同意搬迁。后因政府2017年10月12日下达了强制搬迁通知，原告不得不于2017年10月27日搬迁完毕，并将钥匙交给被告周安文。原告租赁该房屋14余年期间，从毛坯房进行装修，且根据服装生意需求，每3年需更新装修一次，这期间的装修成本较高，因为拆迁导致原告经营的服装生意被迫关门，损失较大。不仅有装修成本、员工损失，还有货物积压等损失，被告没有考虑与租赁户之间的交情，不给予原告应获得的补偿以及剩余的房屋租赁费。原告多次找被告协商无果，为维护自己的合法权益，只好向人民法院起诉，望人民法院依法审查核实，支持原告的诉讼请求。被告周安文、周勇辩称：一、原告主张其对被告周勇因房屋被行政征收拆迁所获的房屋装修装饰、配套附属设施协议补偿定项明细、标准定额补偿款享有40418元的事实和理由依法不能成立。被告周安文于2007年依买卖关系取得涉案房屋所有权，于2010年2月9日将房屋赠与被告周勇并过户。2014年12月30日，原告签订的《房屋租赁协议》三年租期届满时，根据该协议第六条约定，除灯光外，原告租赁房屋已形成和未形成的附属装饰装修物已归被告周勇所有。原告不能举证证明从2014年12月31日后，其对租赁房屋重新装修过的事实。且在征收部门拆除房屋前，原告已将2014年12月31日前已归被告周勇所有的装饰装修附属物全部拆除搬走；二、原告主张其对被告周勇因房屋被行政征收拆迁，与征收部门协商一致签订的回迁安置定项明细、定额标准所获得的定额补偿款，享有停产停业损失赔偿、职工失业补助、搬家费的诉请的事实和理由依法不能成立。被告于2017年5月30日通知原告搬迁，从被告通知原告搬迁到原告实际搬迁交钥匙交给被告近5个月期间，原告一直在租赁的房屋处经营，从未停业。被告在主客观上不存在违约行为，原告主张停产停业损失赔偿于法无据，与客观事实不相符。原告自主经营，并非雇工经营，即使原告雇工经营，应属雇佣法律关系，没有为雇佣人员缴纳社会保险的法定义务，如若原告自愿为受雇员工缴纳社会保险，该员工可向社会保险机构申领失业保险金，原告主张职工失业补助于法无据，有悖法理，与客观事实不相符。被告与房屋征收部门签订的回迁安置协议定项、定标准所获得的是回迁安置补偿款，不是搬家费，原告主张搬家费的事实和理由不能成立；三、本次拆迁原被告主客观上既不存在违约行为和事实，也不存在归责于双方的事由，原告承租房屋因被征收产生的房租损失，应依据公平分担损失的规则予以处理。被告周勇所有的房屋因棚户区改造之公共利益需要，被政府行政征收拆迁，被告周勇作为被征收人，根据《中华人民共和国物权法》第42条规定的补偿原则，与征收部门协商一致签订的回迁安置补偿协议，取得的房屋征收拆迁定额补偿款，并非原告主张的赔偿款。被告对原告既不存在违约的行为和事实，也不存在侵权的行为和事实，原告以被告周勇所获得的征收拆迁定额补偿款含有其赔偿款的主张及诉请事项的事实和理由依法不能成立。请求人民法院依法审查，公正判决。原告对其主张向本院提交下列证据：1、身份证复印件1份、营业执照复印件1份。拟证明原告的诉讼主体资格及身份信息。被告无异议。2、《房屋租赁协议》1份、《收条》2份、《证明》1份。拟证明原告与被告于2014年12月31日续签《房屋租赁协议》，租赁期限为3年，即从2014年12月31日起至2017年12月30日，房租每年8万元，每天219元；原告已经将3年的房租于2014、2015年一并交清；原告于2017年10月27日搬迁完毕，剩余的租赁期：65天，剩余房租费14246元的事实。被告对该组证据的真实性无异议，但认为该协议系续签的，根据协议第六条约定，2014年12月30日承租期届满时，房屋内的装饰装修物除灯光外，其他装修设施归出租人所有，且原告已于2017年10月27日前将装饰装修物拆除搬走。因房屋被征收导致《房屋租赁协议》终止，原被告均不存在违约行为的事实，房屋租赁费14246元的损失应当由原被告公平分担。3、县人民政府关于《贞丰县城市棚户区改造房屋及土地征收安置补偿方案》的批复（贞府函〔2016〕89号）、《贞丰县2017年永丰街道办片区城市棚户区改造项目（文物周边、富民路片区）房屋征收补偿协议》（贞【2017】编号：回-092）、《房屋装修、配套附属设施、林木及随房空地补偿标准表》、《安置补偿结果兑付表》各1份。拟证明：1、被告周勇于2017年5月27日与贞丰县住房和城乡建设局签订了房屋征收补偿协议；2、该房屋的商业门面房面积80.5平方米，即原告所承租的房屋门面面积；3、原告应当获得的补偿有：（1）装饰装修补偿款：40418元，（2）停产停业损失补偿款：20395元，（3）职工失业补助款：15750元，（4）搬家费：1207.5元，共计77770.5元；4、被告周勇于2017年7月21日，领取全部赔偿款的事实。被告对该组证据的真实性无异议，但不认可原告的证明内容，本次拆迁补偿是回迁安置所获得的搬迁定额补偿，并非一般的搬迁赔偿款，县人民政府关于《贞丰县城市棚户区改造房屋及土地征收安置补偿方案》的批复（贞府函【2016】89号）第十五条第（三）项系指导性意见，并非法律、法规或地方性法规。认为原告2014年12月31日后未对租赁的房屋进行过装修，原告系自主经营，且一直经营到2017年10月27日，期间从未停业，所以原告并无装修损失、停产停业损失、员工失业补助损失。原告提交的上述证据来源合法、证据客观、真实，与本案有关联性，采信作证据使用。二被告未向法庭提交证据。经审理查明，原告罗太君承租贞丰县永丰街道办富民路50号房屋的两个门面经营服装生意。2007年，房屋原所有人将该房屋出卖给被告周安文，原告与被告周安文重新签订房屋租赁合同，继续承租该房屋的门面。2014年12月31日，原告与被告周安文继续签订房屋租赁合同，合同约定租赁期限从2014年12月30日起至2017年12月30日止共三年，租赁费每年8万元，约定三年租期满后，乙方（原告）除灯光外，其他装修设施不能毁坏或拆除，同时对其他事项进行了约定。合同签订后，原告相继支付了三年的租赁费共计24万元。期间被告周安文将房屋过户给其子即被告周勇。2016年5月25日，贞丰县人民政府下发了关于《贞丰县城市棚户区改造房屋及土地征收安置补偿方案》的批复（贞府函【2016】89号文件），原告承租的富民路50号房屋属于被征收范围。拆迁公告发出后，被告周安文到原告店里，复印原告营业执照、税务登记证等资料上交到拆迁办办理拆迁事宜。2017年5月27日，被告周勇与贞丰县住房和城乡建设局签订了房屋征收补偿协议，并领取房屋征收补偿款。由于原告认为被告周勇领取的房屋征收补偿款中包含了原告应得房屋门面装修补偿款、停产停业损失补偿款、职工失业补助费、搬家费等，与二被告发生争议，原告为此起诉至本院。另查明，被告周安文于2007年与他人购买得贞丰县永丰街道办富民路50号房屋后，2010年办理房屋过户登记时将该房屋登记在其子被告周勇名下，但仍系被告周安文在管理出租该房屋。本院认为，依法成立并生效的合同受法律保护。本案原告罗太君与被告周安文签订的《房屋租赁协议》合法有效，双方应当按照合同约定全面履行合同义务，双方的权利义务受法律保护。本案双方签订的《房屋租赁协议》所涉及的标的物位于贞丰县城富民路50号房屋的门面在租赁期限未届满时被政府部门依法征收，导致《房屋租赁协议》非因合同当事人违约行为提前终止，属于不可归责合同双方事由的情形。由于原告已经完全履行了合同义务，支付了协议租赁期间的全部房屋租赁费。原告主张由二被告返还剩余租期内的租赁费，并根据贞丰县人民政府关于《贞丰县城市棚户区改造房屋及土地征收安置补偿方案》的批复（贞府函[2016]89号）文件的规定，支付应当由原告享有房屋装饰装修补偿款、停产停业损失费、职工失业补助费、搬家费的请求，本院将结合双方签订的《房屋租赁协议》、贞丰县人民政府的《安置补偿方案》、《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》以及被告周安文、周勇的辩解意见，酌情予以支持。因本案涉案房屋系被告周安文向他人购买后过户时登记在其子被告周勇的名下，该房屋实际仍由被告周安文在管理，被告周安文依法应当承担返还责任。被告周勇系涉案房屋的登记所有人，其与房屋征收部门签订征收补偿协议并领取补偿款，依法应当与周安文一起承担返还责任。原告应得赔偿款计算如下：一、剩余房屋租赁费：本案涉案房屋租赁期限至2017年12月30日届满，租赁费为每年8万元，因政府部门征收于2017年10月27日提前终止，剩余租赁期为64天，80000元/年÷365天×64天=14027元。二、征收补偿款部分：1、装饰装修补偿款，根据双方租赁协议约定，租赁期限届满后，门面装修原告除灯光能拆除外，其余不能拆除或毁坏，该约定意思表示应为期满后，门面装修除灯光外其余物品归出租人所有，应视为双方在签订租赁协议时将房屋装修出资作为折抵部分租赁费，应当根据租赁期间平均享有该补偿款。根据房屋征收部门出具的清单，涉案门面的装饰装修补偿款为31342.5元，31342.5元÷3年÷365天×64天=1832元；2、停产停业损费：房屋征收部门提供的数据，涉案门面的停产停业损失费补偿18个月共计61184.03元，61184.03元÷1.5年（18个月）÷365天×64天=7512元；3、职工失业补助费，房屋征收部门提供的数据为15750元，根据《安置方案》及征收部门意见，该补助费应当由经营者享有，确定全部由原告享有；4、搬家费：房屋征收部门提供的数据商业用房门面两次搬家费为2415元，原告只能享有1次即2415元÷2=1207.5元。原告应当得到的补偿款合计为：装饰装修补偿款1832元+停产停业损失费7512元+职工失业补助费15750元+搬家费1207.5元=26301.5元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十四条第二款、第二百一十五条、第二百三十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项的规定，判决如下：一、由被告周安文、周勇退还原告罗太君房屋租赁费人民币14027元；二、由被告周安文、周勇返还原告罗太君因承租房屋被征收后享有的装饰装修补偿款1832元、停产停业损失费7512元、职工失业补助费15750元、搬家费1207.5元，合计人民币26301.5元；三、驳回原告罗太君的其他诉讼请求。案件受理费2100元，减半收取1050元，由被告周安文、周勇承担404元，原告罗太君承担646元。上列判决所确定的权利义务，义务人应在判决生效后十日内履行，逾期不履行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在指定履行期限届满后二年内向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审判员  张保国二〇一七年十二月二十日书记员  樊星星