广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终3164号上诉人（原审原告）：张美贞，女，1953年4月17日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：侯双龙，北京市东元（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎玉梅，北京市东元（广州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：广州市圣隆物业经营管理有限公司，住所地广东省广州市逢源路151号324房。法定代表人：陈丁贵，职务经理。上诉人张美贞因与被上诉人广州市圣隆物业经营管理有限公司（以下简称圣隆公司）委托合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初6787号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张美贞委托诉讼代理人侯双龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张美贞上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持张美贞一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由圣隆公司负担。事实与理由：（一）一审判决给予圣隆公司两个月的装修期，既无合同依据也无法律依据。根据《委托经营管理合同》（以下简称委托合同）第四条第2项约定：圣隆公司应当在委托经营管理期限届满前15日内通知张美贞办理商铺移交手续并接收该商铺。圣隆公司应当在合同期满15日前，通知张美贞办理商铺移交手续，并确定是按现状或按合同约定标准交铺。事实上，截止到合同期满，圣隆公司都没有履行通知移交商铺手续。关于交铺标准，双方在委托合同中达成合意，圣隆公司应当预见张美贞会按照合同标准收铺，也知悉装修需要一定期限，应主动与张美贞协商交铺事宜，并在合同约定交铺日届满前装修完工。合同只约定交铺时间，没有约定装修期限，一审判决给予圣隆公司两个月装修期限缺乏依据。（二）一审判决适用法律错误，撤销权应当从知道或应当知道权利受侵害之日起计算。一审判决以委托合同签订日起算除斥期间，适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第五十五条第一项规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。“知道或者应当知道”是指合同履行过程中知道撤销事由或合同已经履行完毕发现撤销事由。本案中，张美贞基于对圣隆公司经营能力的信任，相信圣隆公司有能力将盛悦广场经营兴旺，将商铺无偿交给圣隆公司经营，经营所得均由圣隆公司收取，张美贞在委托经营期间不向圣隆公司收取任何报酬。但是，委托经营管理期限届满，张美贞才发现涉案盛悦广场经营惨淡，与签订合同时圣隆公司承诺的经营状况相距甚远。因此，张美贞行使撤销权的除斥期间应从委托经营期限届满之日开始计算，而非合同签订之日。（三）一审判决认定的逾期交铺违约金标准过低，应按照广州市房地产租赁管理所公布的2016年广州市房屋租金参考价同地段多宝街和逢源街的租金均价328.56元/平方米/月计算。综上，请求二审法院支持张美贞的上诉请求。经本院依法传唤，圣隆公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。张美贞向一审法院起诉请求：1.圣隆公司依照同区域商业租赁平均值130%的标准向张美贞支付逾期移交商铺违约金（违约金已经包含其租金实际损失在内，从2017年8月1日起计至圣隆公司将符合合同第四条第4项标准的商铺实际移交给张美贞之日止，租金标准为根据《广州市房地产租赁管理所》在2016年12月公布的2016年广州市房屋租金参考价同地段多宝街和逢源街的租金均价为328.56元/平方米/月）；2.撤销委托经营管理合同第三条第一款；3.圣隆公司赔偿张美贞委托经营管理期间（2014年8月1日-2017年7月31日）的租金（该租金标准同第一项诉求）；4.圣隆公司承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：张美贞向出卖人刘汉桢、余志礼、列影梅购买逢源路151号1147号商铺，在签订买卖合同时，出售人强制要求张美贞要将商铺无偿交给圣隆公司进行经营管理，经营管理期间所得收益全部要归圣隆公司所有。同日，张美贞与圣隆公司签订《委托经营管理合同》约定：张美贞（甲方）将商铺交给圣隆公司（乙方）进行经营管理。（第三条第1款）经营管理期限内甲方不得收取乙方使用费（或租金）、管理费。乙方对商铺拥有使用权及收益权；（第四条商铺的移交）2、委托经营管理期限届满前15日内，甲方应按乙方通知办理该商铺的移交手续并接收该商铺。3、委托经营管理期限届满后，如双方决定不再续约，且甲方同意乙方按委托经营管理期限届满时该商铺的实际状况进行交铺的，合同自委托经营管理期限届满之日起自动解除，双方的权利义务随之终止。4、委托经营管理期限届满后，如双方决定不再续约，且甲方不同意乙方按委托经营管理期限届满时该商铺的实际状况进行交铺的，圣隆公司需按约定的装修标准交付商铺（地面：高级抛光砖；供电：恢复独立电表及配电箱；间隔：轻钢龙骨石膏板间隔；以上装修标准应具备正常的使用功能；恢复公用设备、设施及公共区域具备正常的使用功能）。（第六条）逾期交付商铺的，乙方从期限届满后第二日至实际移交之日，乙方按届时同区域商业租赁平均值的130%按日计算为基数向甲方每日支付违约金。现委托经营管理期限已经届满，圣隆公司没有将符合装修标准的商铺交付给张美贞，故提起诉讼。圣隆公司承认张美贞在本案中所主张的委托经营管理事实，但认为，一、张美贞诉求一和三的租金标准没有法律依据，圣隆公司不予认可。二、双方的委托经营管理合同是双方的真实意思表示，合法有效，圣隆公司在三年经营管理期间投入资金进行了空调安装、公共通道装饰、消防改造工程、给排水工程安装，目的是设法将案涉商场做旺，圣隆公司所投入的巨额资金至今未回本。合同签订至今已超过一年的撤销期限，张美贞的撤销请求没有合法依据。三、双方的委托经营管理合同没有约定交付商铺的具体时间，张美贞是在8月11日致函圣隆公司明确表示不再与圣隆公司续约。在张美贞明确表态后，圣隆公司需对商场进行间隔需要办理报建等手续，需要花费合理的时间。但张美贞没有给予圣隆公司合理期间，随即起诉，故圣隆公司不存在逾期交付商铺的问题，不需要支付违约金。四、商场有部分业主同意收取固定租金后统一由张美贞或其他公司经营。另外部分业主要求将其商铺独立分割将导致广场整体倒闭，造成社会的不稳定。五、张美贞主张的款项已经超过诉讼时效。一审法院认为，圣隆公司承认张美贞在本案中主张的委托经营管理的事实，故对张美贞主张的事实予以确认。另查明明确商场一楼的状态是小业主的商铺的独立间隔被拆除。对双方争议的圣隆公司是否存在逾期交铺的事实：由于委托经营管理合同第四条约定委托经营管理期限届满后双方不再续约时张美贞收回商铺有两种选择，一种是按照经营管理期间的状态收回商铺，一种是按照约定的装修标准收回独立间隔的商铺，因此，在经营管理期限届满时，圣隆公司需按什么标准交付商铺尚未确定，需要双方当事人依照合同约定就是否继续委托经营及按什么标准交还商铺进行协商。若张美贞要求收回独立间隔商铺的，则应给予圣隆公司合理的装修期。因此，张美贞主张圣隆公司从委托经营管理期限届满次日未能交付商铺即构成违约缺乏事实依据和合同依据，一审法院不予采信。对于如何确定合理装修期间问题，一审法院酌情确定为委托经营管理期限届满后两个月内即2017年9月30日之前。由于目前讼争商场一楼的状态仍未恢复独立间隔，故圣隆公司在10月1日起构成逾期交铺。对于张美贞主张的逾期交铺违约金，经查，广州市房屋管理部门公布的《2016年广州市房屋租金参考价》中逢源路1地段的商业租金为每平方米113元，讼争的商铺位于该地段范围之内，故违约金的计算基数可按113元计算，即圣隆公司每月应支付的逾期交铺违约金为每平方米113元×1.3倍×11.75平方米=1726元（该违约金已包含张美贞的租金损失在内）。圣隆公司应从2017年10月1日起支付违约金至本判决发生法律效力之日止。张美贞主张该区域的商业租金平均价为328.56元，是根据广州市房屋管理部门公布的2016年多宝街、逢源街两条街道30多个商业地段租金价格统计计算，其统计计算范围远远大于《2016年广州市房屋租金参考价》中逢源路1地段范围，因此该统计数据不合理，一审法院不予采纳。对于发生法律效力次日起至实际交还符合合同约定装修标准商铺之日止的违约金，张美贞可另行主张。由于合同签订至今已经超过一年，张美贞现在要求撤销该条款已经超过了法定的除斥期间，一审法院不予支持。同理张美贞的第三项诉讼请求缺乏法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十五条第（一）项、第一百零七条的规定，于2017年12月18日判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，广州市圣隆物业经营管理有限公司向张美贞支付2017年10月1日起至本判决发生法律效力之日止的逾期交铺违约金（每月1726元）。二、驳回张美贞的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费75元，由张美贞负担50元、广州市圣隆物业经营管理有限公司负担25元。二审期间，各方当事人均未提交新证据。经查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。二审期间，张美贞陈述其主张撤销委托经营管理合同第三条第一款的理由是该条款显失公平，因为是无偿使用，而且圣隆公司没有对商场整体经营和按照承诺做旺商场。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题如下：关于委托经营管理合同第三条第一款应否撤销。该条款约定为，经营管理期限内甲方不得收取乙方使用费（或租金）、管理费。乙方对商铺拥有使用权及收益权。张美贞以圣隆公司无偿使用、显失公平为由主张撤销该条款。然而，根据《中华人民共和国合同法》第五十五条第一项规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。订立委托经营管理合同之时张美贞即已明知该条款内容，自此应当起算以圣隆公司无偿使用、显失公平为由行使撤销权的除斥期间。至于圣隆公司是否应当做旺商场，委托经营管理合同并无约定，张美贞主张圣隆公司承诺做旺商场，并无证据证明，其主张不能成立。一审法院以张美贞主张撤销委托经营管理合同第三条第一款已超过法定除斥期间，不予支持，并驳回张美贞关于赔偿委托经营管理期间租金的请求，并无不当。关于逾期交铺违约金的起算时间。根据委托经营管理合同第四条约定，委托经营管理期限届满后双方不再续约的情况下如何收回商铺有两种方式，一种是按照经营管理期限届满时的实际状态收回商铺，一种是按照约定的装修标准收回商铺。因此，在经营管理期限届满时，双方应当协商以明确是否继续委托经营及如何交还商铺。本案中，并无证据显示双方在合同期限届满之前已对此协商一致，亦无证据证明张美贞在合同期限届满之前已就不再续约以及按何标准收回商铺通知圣隆公司。因此，一审法院自合同期限届满酌情给予圣隆公司两个月的合理装修期间，并据此起算逾期交铺违约金，并无不当。关于逾期交铺违约金的标准。根据委托经营管理合同的约定，逾期交付商铺的，从期限届满后第二日至实际移交之日，按届时同区域商业租赁平均值的130%按日计算为基数每日支付违约金。讼争商铺地址为逢源路151号，故一审法院参照广州市房屋管理部门公布的《2016年广州市房屋租金参考价》中逢源路1地段的商业租金价格认定逾期交铺违约金标准，符合合同约定，并无不当。张美贞主张根据多宝街、逢源街两条街道的租金平均价计算逾期交铺违约金，因该计算区域远超《2016年广州市房屋租金参考价》中逢源路1地段范围，张美贞的主张不能成立。综上所述，张美贞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由上诉人张美贞负担。本判决为终审判决。审判长 李 焕审判员 梁淑敏审判员 梁燕梅二〇一八年五月三日书记员 毕晓蕾吴桐