湛江经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2014）湛开法民二初字第2号原告：吴川市恒安实业有限公司。住所地：广东省吴川市。法定代表人：张卓文，该公司总经理。委托代理人：冼日生，广东仁乐律师事务所律师。被告：湛江龙潮房产置业有限公司。住所地：湛江市。法定代表人：杨高潮，该公司董事长。委托代理人：庞志雄，广东鸿峰律师事务所律师。被告：黄诚坤，男，汉族，住湛江市麻章区。原告吴川市恒安实业有限公司（下称恒安公司）诉被告湛江龙潮房产置业有限公司（下称龙潮公司）、黄诚坤房地产开发经营合同纠纷一案，本院于2013年12月3日立案受理后依法适用普通程序，由审判员何昭峰、梁宇妍和人民陪审员梁文湛组成合议庭，何昭峰担任审判长，书记员陈宇担任记录，于2014年6月6日公开开庭进行了审理。原告恒安公司的委托代理人冼日生及被告龙潮公司的委托代理人庞志雄到庭参加诉讼。被告黄诚坤经本院依法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理完结。原告恒安公司诉称：原告恒安公司与被告龙潮公司因合作招租湛江经济技术开发区xx广场B幢及C幢（下称xx广场B幢及C幢）一事，于2013年3月1日签订《合作协议书》，约定：1、原告恒安公司负责xx广场B幢及C幢招商工作，将湛江市赤坎区调顺岛大�村（下称调顺岛大渔村）招商到xx广场B幢及C幢经营，并负责装修及开业前的准备工作。租赁合同签订后，B幢租金自2010年8月1日起、C幢租金自2010年10月1日起由原告恒安公司收取3年，3年后被告龙潮公司才收取租金。3、xx广场B幢及C幢的招商条件为：（1）现状租赁xx广场B幢及C幢。（2）装修由原告恒安公司负责，装修标准不得低于每幢房屋10000000元，否则视为原告恒安公司违约。（3）自合同签订之日后，B幢自2010年8月1日起、C幢自2010年10月1日起3年内的租金由原告恒安公司收取，3年后的租金由被告龙潮公司收取。（4）如果招商成功，原告恒安公司须在被告龙潮公司与调顺岛大渔村签订xx广场B幢及C幢租赁合同之日起10日内缴纳3000000元定金给被告龙潮公司，3年到期后原数返还。定金未返还前，原告恒安公司可以继续收租，直到收够3000000元为止。《合作协议书�签订后，原告恒安公司依约完成招商，于2010年3月5日付给被告龙潮公司履约保证金3000000元，并收取了xx广场B幢及C幢2010年10月1日至2013年10月1日共3年的租金。3年期限届满后，被告龙潮公司未依约返还3000000元定金给原告恒安公司。调顺岛大渔村明知上述情况，仍与被告龙潮公司串通导致原告恒安公司不能继续收取租金以抵偿定金，损害了原告恒安公司的合法权益。被告龙潮公司及个体工商户调顺岛大渔村的经营者黄诚坤应对此承担连带责任，故原告恒安公司诉请法院判令：1、被告龙潮公司返还原告恒安公司定金3000000元及利息（利息自起诉之日至还清定金之日止，按中国人民银行规定的同期贷款最高利率计算）；2、被告黄诚坤对被告龙潮公司上述债务承担连带清偿责任；3、两被告负担本案诉讼费用。原告恒安公司在本院指定的举证期限内提供了如下证据�1、原告恒安公司的企业法人营业执照，证明原告诉讼主体适格。2、被告龙潮公司的企业机读档案登记资料、调顺岛大渔村的个体户机读档案登记资料、被告黄诚坤的身份证，证明两被告诉讼主体适格。3、合作协议书、更正函，证明原告恒安公司与被告龙潮公司签约情况及约定的内容。4、收据，证明原告恒安公司依约于2010年3月5日向被告龙潮公司缴纳履约保证金3000000元。5、委托书，证明被告龙潮公司于2010年3月1日委托原告恒安公司向调顺岛大渔村收取租金，调顺岛大渔村同意接受该委托书及更正函的方案履行义务。6、合作协议书收租权利转让协议书、承诺函，证明调顺岛大渔村一次性支付给原告恒安公司3年租金；调顺岛大渔村明知《合作协议书》约定原告恒安公司可以继续收取3年后的租金，仍不向原告恒安公司缴纳租金，构成共同侵权。7、补充协议书、租赁�同（补充协议Ⅰ）、租赁合同（补充协议Ⅱ），证明两被告恶意串通损害原告的权益，构成共同侵权。8、原告恒安公司的企业法人营业执照、税务登记证、组织机构代码证，证明《合作协议书》签订时，原告恒安公司的法定代表人是梁广川而非张卓文。9、租赁合同，证明由原告恒安公司居间，将调顺岛大渔村招商至xx广场B幢及C幢租赁经营15年。被告龙潮公司辩称：1、对原告恒安公司提供的《收据》真实性有异议。被告龙潮公司没有该《收据》的底单，也一直没有收到3000000元定金。2、原告恒安公司的实际控制人是张卓文。《合作协议书》签订时，张卓文与被告龙潮公司是合作关系，且在被告龙潮公司兼任副总经理职务，导致被告龙潮公司没有原告提交的《收据》底单。3、《收据》上的款项用途为“履约保证金”，与《合作协议书》“定金”不同，证明原告恒安公司没有实际支付3000000元定金。综上，原告恒安公司诉请无理，应予驳回。被告龙潮公司在本院指定的举证期限内没有提交证据。被告黄诚坤未出庭应诉，也没有提交书面的答辩意见及证据。经审理查明：2010年2月22日，经原告恒安公司居间招商，被告龙潮公司、海南省西原实业有限公司与调顺岛大渔村签订《租赁合同》，将xx广场B幢及C幢租赁给调顺岛大渔村使用。2010年3月1日，原告恒安公司与被告龙潮公司就上述招商事宜签订《合作协议书》，约定：1、原告恒安公司与被告龙潮公司合作招租xx广场B幢及C幢。2、原告恒安公司负责招商工作，将调顺岛大渔村招商到xx广场B幢及C幢经营，负责装修及开业前的准备工作，并按被告龙潮公司与调顺岛大渔村的合作合同实施担保。3、自被告龙潮公司与调顺岛大渔村签订xx广�B幢及C幢租赁合同后，B幢租金自2010年8月1日起、C幢租金自2010年10月1日起由原告恒安公司收取3年，3年后被告龙潮公司才开始收取租金。4、如果招商成功，原告恒安公司必须在被告龙潮公司与调顺岛大渔村签订xx广场B幢及C幢租赁合同之日起10日内缴纳3000000元定金给被告龙潮公司。3年到期后，被告龙潮公司返还原告恒安公司定金3000000元。定金未返还前，原告恒安公司可以继续收租，直到收够3000000元为止。定金不计息。5、原告恒安公司必须确保承租方B幢在2010年8月1日前开业，C幢在2010年10月1日前开业。否则，被告龙潮公司将按每平方米40元的月租标准从定金中扣除。但由于被告龙潮公司水电未能及时到位而造成的延误，原告恒安公司不承担责任，开业时间顺延。6、xx广场B幢及C幢租赁租金，自2010年8月1日和2010年10月1日起3年前的租金按承租方经营B幢及C幢每天营业额�税前）的5%提成，3年后的租金按承租方经营B幢及C幢每天营业额（税前）的6%提成。7、任何一方违约，须赔偿守约方全部经济损失。2010年3月2日，被告龙潮公司出具《更正函》，将《合作协议书》第六条的词误更改为：xx广场B幢及C幢租赁租金，自2010年8月1日和2010年10月1日起前3年的租金按承租方经营B幢及C幢每天营业额（税前）的5%提成，3年后的租金按承租方经营B幢及C幢每天营业额（税前）的6%提成。2010年3月1日，被告龙潮公司向调顺岛大渔村出具《委托书》，内容为：据被告龙潮公司与原告恒安公司合同约定，特委托原告恒安公司按双方约定的时间代被告龙潮公司收取调顺岛大渔村与xx休闲广场所租场地的提成比例。2010年5月1日，调顺岛大渔村在该《委托书》上加具意见：同意接受该委托书及更正函的方案。2010年3月5日，被告龙潮公司向原告恒安公司出具《收据》，内容为：今收到原告xx美食广场B、C栋招商合作履约保证金3000000元。该《收据》加盖了被告龙潮公司财务专用章。2010年10月1日，原告恒安公司与调顺岛大渔村签订《合作协议书收租权利转让协议书》，将《合作协议书》约定其享有的xx广场B幢及C幢3年收租权转让给调顺岛大渔村。《合作协议书收租权利转让协议书》签订后，调顺岛大渔村依约向原告恒安公司支付了转让金1800000元。2010年11月22日，被告龙潮公司向调顺岛大渔村出具《承诺函》，内容为：我公司原委托恒安公司向你方代收租金的问题，现向你方承诺：恒安公司代收我方租金期限到2013年10月1日止（合作期限为三年），2013年10月1日后由我公司收回收益权。你方在原委托书上所加的意见作废，全部以本承诺函为准。2013年10月1日�《合作协议书》约定的3年收租权期限届满，被告龙潮公司未依约退回3000000元定金，调顺岛大渔村亦不再向原告恒安公司缴纳xx广场B幢及C幢的租金，原告恒安公司为此提起本案诉讼。根据原告恒安公司的财产保全申请，本院于2013年12月23日作出（2014）湛开法民二初字第2号之一、之二民事裁定，依法查封了被告龙潮公司位于湛江开发区xx美食广场E栋的房产、原告恒安公司提供担保的位于广东省吴川市xxx的房产。以上事实，有企业法人营业执照、企业机读档案登记资料、个体户机读档案登记资料、身份证、合作协议书、更正函、收据、委托书、合作协议书收租权利转让协议书、承诺函、租赁合同及当事人陈述等予以佐证。本院认为：本案属房地产开发经营合同纠纷。原告恒安公司与被告龙潮公司签订的《合作协议书》，是当事人的真实�思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。原告恒安公司主张其依约向被告龙潮公司缴纳了定金3000000元，并提供了被告龙潮公司出具的《收据》予以证明。被告龙潮公司对该《收据》的真实性提出异议，但未能提供足以反驳的相反证据。被告龙潮公司辩称《收据》的款项用途为“履约保证金”，所涉款项并非原告恒安公司主张的定金。但该《收据》加盖了被告龙潮公司的财务专用章，出具时间、金额、所涉交易（美食广场B、C栋招商合作）均与《合作协议书》中关于xx广场B幢及C幢招商合作定金的约定相符，且被告龙潮公司亦不能举证证明其与原告恒安公司在同时期还存在其他相关业务往来。因此，本院对被告龙潮公司的上述抗辩意见不予采纳。从《合作协议书》的约定来看，原告恒安公司为被告龙潮公司招商、缴纳定金系先履行的合同义务，被告龙潮公司向原告恒安公司让与3年收租权、返还定金系后履行的合同义务。现原告恒安公司既已实际收取了xx广场B幢及C幢3年的租金，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定可推知，原告恒安公司已经履行了招商及缴纳定金的义务。综上，本院对原告恒安公司提交的《收据》予以采信，认定其已向被告龙潮公司缴纳了定金3000000元。原告恒安公司依约为被告龙潮公司招商，并向其缴纳了定金。被告龙潮公司在3年期限届满后既不返还定金，也不允许原告恒安公司继续收取xx广场B幢及C幢的租金，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，本院对原告恒安公司要求被告龙潮公司返还定金3000000元的诉请予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条的规定，被告龙潮公司除了返还定金外，还应�偿原告恒安公司的损失。根据《合作协议书》的约定，被告龙潮公司应于2013年10月1日将3000000元定金无息退回给原告恒安公司，故被告龙潮公司的违约行为给原告恒安公司造成的损失即为3000000元定金自2013年10月1日起的利息损失。原告恒安公司只诉请被告龙潮公司支付3000000元定金自起诉之日即2013年12月3日起的利息，本院予以支持。本案是房地产开发经营合同纠纷。原告恒安公司以调顺岛大渔村侵权为由诉请其经营者黄诚坤对被告龙潮公司的债务承担连带清偿责任是侵权纠纷，与本案属不同法律关系，且没有主从关系，不应在本案中一并审理。因此，对原告恒安公司要求调顺岛大渔村经营者黄诚坤对被告龙潮公司返还定金及利息的债务承担连带清偿责任的诉请，本院不予支持。被告黄诚坤经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院根据《�华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定缺席判决，由此引起的法律责任应予自负。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第41条之规定，判决如下：一、限被告湛江龙潮房产置业有限公司在本判决生效之日起10日内返还原告吴川市恒安实业有限公司定金人民币3000000元及利息（利息自2013年12月3日起至本判决确定支付之日止，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算）；二、驳回原告吴川市恒安实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中�人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费30800元，由被告湛江龙潮房产置业有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数和上诉法院的要求提出副本4份，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  何昭峰审 判 员  梁宇妍人民陪审员  梁文湛二〇一四年六月十八日书 记 员  陈 宇附:相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。�一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》41、起字号的个体工商户，在民事诉讼中，应以营业执照登记的户主（业主）为诉讼当事人，在诉讼文书中注明系某字号的户主。