上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0106民初28645号
原告：程谷，男，1970年11月22日出生，汉族，住上海市。
委托诉讼代理人：李小龙，上海邦天律师事务所律师。
被告：上海民都置业有限公司，住所地上海市。
法定代表人：杨春，董事长。
委托诉讼代理人：王宏辉。
原告程谷诉被告上海民都置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人李小龙，被告的委托诉讼代理人王宏辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1、原、被告之间签订的车库租赁协议于2017年6月16日解除；2、被告返还租金105,000元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付利息损失(自2012年9月24日计算至起诉之日止)；3、被告承担违约损失107,850元。事实和理由：2012年6月16日，原、被告双方签订了车库租赁协议，双方约定：被告将坐落于延长中路628弄41/4车库(以下称系争车库)出租给原告，自2012年9月24日至2032年9月23日，租期为20年，总租金为105,000元，付款方式为签订协议当日一次性支付总租金的一半，余款在车库交付之日即2012年9月24日付清。原告按约履行，但到了2012年9月24日，被告未能交付车库。直至2013年6月24日，被告出具车库租赁交付说明书、车库租赁交付确认书，承诺将车库进行交付。出于信任被告，原告支付另一笔租金25,500元，因被告未能按约交付车库，被告提出将违约金27,000元抵作租金，由此，原告租金全部支付完毕。然被告一直未按承诺交付车库，与被告多次协商未果，原告向原闸北区住房保障和房屋管理局申请信访解决诉求，向区政府申请复核，并向被告邮寄要求尽快交付并承担违约责任的函件，但被告至今仍未答复解决，原告遂诉诸法院。
被告辩称，不同意原告诉请。被告已经将车库腾空交付原告。小区车库一共只有24个，被告将车库出租给原告后，其他业主闹事，干扰原告使用权，原告应向其他业主主张权利。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2012年6月16日，被告作为甲方，原告作为乙方，签订车库租赁协议一份，约定被告将系争车库出租给原告使用，租期为20年，即2012年9月24日至2032年9月23日，租金共计105,000元。乙方在签订本协议当日一次性支付甲方租金总额的一半即52,500元，甲方于2012年9月24日前将车库交付乙方使用，甲方未按本协议约定将车库交付于乙方使用的，逾期一天，给予乙方100元补偿，甲方给予乙方补偿款每月结算，且本协议继续履行，逾期60日，乙方有权终止本协议，并要求甲方退还车库租金。甲方需向乙方出示所出租车库所有权属证明，并作为本协议的附件。甲、乙双方在合同期限内有其他违约行为的，违约方应当向守约方承担租金总额2倍的违约责任。合同另对其他事项进行了约定。签订协议当日，原告支付被告52,500元。
2013年6月24日，原告签署车库租赁交付确认书及交付说明书，内容为原告确认被告将系争车库交付给原告，如车库有占用等情况，由上海广益物业服务有限公司配合承租人与占用人协调解决。2013年7月8日，原告支付被告租金25,500元。因被告未能按约定时间交付车库，双方约定违约金抵剩余租金27,000元，由此，原告共计支付租金105,000元。因原告认为被告未实际交付车库，采取多种措施维权未果，遂诉诸法院，请求判如所请。
另，系争车库至今未办理产证。
以上事实，有原告提供的车库租赁协议、车库租赁交付确认书、车库租赁交付说明书、发票、收据、信访答复意见书、信访事项复查意见书、函及送达回证，原、被告的陈述等证据予以证明。
本院认为，原、被告签订的车库租赁协议是双方真实意思表示，双方均应按约履行。原、被告双方签订的车库租赁协议约定，被告需向原告出示所出租车库所有权属证明，并作为本协议的附件，现被告未能提供权属证明的情况下，双方已经签订协议，一方面可认定被告违约，另外一方面原告也未尽到审查义务。
就车库交付一节事实，被告主张，房屋交付确认书足以证明被告履行了交房义务。原告主张，因当时被告称签了车库租赁交付确认书，就让物业清场将车库交给原告，原告相信被告，遂签字确认，然实际上并未进行交接，签订车库交付确认书后，因车库问题多次报警：2013年7月中旬，被告派人到现场砸锁，有人报警，警察到场后，车库恢复原状；2014年4月2日，被告曾派人清理车库物品，民警带走被告员工，后车库物品又搬回；2015年11月，小区业委会张贴车库使用规约，由全体业主共同使用，为此被告于12月中旬派人清理车库，有人报警后，被告将车库恢复原状。原告为此提供2014年4月2日的报警记录、关于闸北区锦利苑24间机动车库使用的管理规约予以证明。被告对报警记录真实性无异议，对车库使用公约认为系业委会自行制作，不予认可，对其余无证据证明的事实不予认可。原告另提供照片一张，照片显示车库前停着自行车，车库门呈关闭状态，证明车库现状，原告并未占有使用。被告对此认为这是其他业主将车辆停在系争车位前面，影响原告使用，原告应向其他业主维权。本院认为，虽然原告签字确认收到车库，但是综合本案的证据来看，可认定因被告与小区居民之间存有纠纷，被告曾欲腾空车库，遭遇居民报警，导致原告未能正常接收和使用系争车库，被告的行为已经构成根本性违约，原告可要求解除合同。
原告来院起诉被告，可作为行使合同解除权的方式，故本院以诉状副本送达被告之日即2017年7月25日作为合同解除的时间。虽然原告实际支付的租金为78,000元，但是从2013年7月9日被告开出的收据可以看出，因被告在此之前未交房承担的违约金转化为租金，故被告应返还原告租金105,000元。
就违约责任的计算方式，原告一方面主张利息损失，另一方面主张根据合同约定，被告应承担租金总额2倍的违约责任即210,000元，原告自行作出调整至107,850元。被告对此表示，如果法院认为被告违约，该违约金的计算方式过高，请求法院调低，并认为应按原告的实际损失进行计算。本院认为原告主张的利息损失与107,850元的违约损失都属于违约金的范畴，其主张过高，本院依法予以调整。鉴于被告违约已经支付原告27,000元，且该笔钱款已经转化为原告的租金，且原告对于合同的订立也有失察之过，综合考虑本案的实际情况，本院确认被告还应承担违约金的金额为35,000元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：
一、原告程谷与被告上海民都置业有限公司之间签订的车库租赁协议于2017年7月25日解除；
二、被告上海民都置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告程谷租金105,000元；
三、被告上海民都置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告程谷违约金35,000元；
四、对原告程谷的其余诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费4,492.80元，减半收取计2,246.40元，由原告程谷负担1,000元，由被告上海民都置业有限公司负担1,246.40元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 荣琼英
二〇一七年十二月一日
书记员 李后蕾
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
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