上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初4990号原告：上海壹豪资产管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：温横虎，总经理。委托诉讼代理人：林梓琳，上海磊天律师事务所律师。委托诉讼代理人：李莉，上海磊天律师事务所律师。被告：上海灶司餐饮管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：刘天元。被告：刘天元，男，1990年1月1日生，汉族，住江苏省通州市。被告：熊周，男，1990年2月6日生，汉族，住上海市宝山区。原告上海壹豪资产管理有限公司(以下简称“壹豪公司”)与被告上海灶司餐饮管理有限公司(以下简称“灶司公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月31日受理后依法适用简易程序进行审理。经原告申请，本院依法追加刘天元、熊周作为被告参加诉讼。后因被告灶司公司、刘天元、熊周下落不明，本案依法转为适用普通程序于2017年10月25日公开开庭进行了审理。原告壹豪公司的委托诉讼代理人林梓琳到庭参加诉讼，被告灶司公司、刘天元、熊周经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告壹豪公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告和被告灶司公司于2015年9月19日签订的房屋租赁合同于2016年10月14日解除；2.判令被告灶司公司搬离原告位于松江区文诚路XXX弄XXX号塞纳左岸广场3层XXXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX号房屋；3.判令被告灶司公司向原告支付应付未付款项：(1)2015年10月20日起至12月24日止的租金10,737.71元，2016年1月起至10月的租金53,688.53元，(2)2016年5月至10月的物业管理费68,000元，(3)2016年7、8月水、电费60,740元，4.判令被告刘天元、熊周对被告灶司公司的债务在未出资的范围内承担补充承担责任。事实和理由：2015年9月19日，原告与被告灶司公司就本区文诚路XXX弄XXX号塞纳左岸广场3层XXXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)签订《房屋租赁合同》，约定由被告灶司公司向原告承租上述房屋，合同另对租金、物业费、水电费、违约责任等进行了约定。合同签订后，被告灶司公司支付了2016年4月之前的物业费以及2016年5月份的物业费1万元，但没有支付任何租金，原告多次催告未果。虽然原告向被告发出了解除通知，但遭遇退信。被告刘天元、熊周作为被告灶司公司的股东，未全面履行出资义务，应承担补充赔偿责任。因为合同对于免租期的租金标准并未约定，所以原告按照前10个月平均租金进行主张。目前被告灶司公司的物品还在房屋内，其已将房屋上锁。故原告诉至法院，请求判如诉请。被告灶司公司、刘天元、熊周未作答辩。经审理查明：涉案房屋于2010年6月25日登记于案外人上海上瑞实业有限公司(以下简称“上瑞公司”)名下。2015年5月11日，上瑞公司出具《租赁关系说明》，言明其已将涉案房屋租赁给原告，租期至2026年12月31日止，原告有权对外出租。2015年9月19日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定乙方向甲方承租涉案房屋，建筑面积1,163平方米。合同第三章约定，租期自2015年10月20日起至2025年12月24日止，其中2015年10月20日起至2015年12月24日止为免租装修期，自2015年12月25日起开始计租；免租装修期内乙方无需向甲方支付租金，但仍需缴纳物业管理费、水费、电费、通讯费等其他费用，合同第四章约定，甲方按提成租金的形式向乙方收取租金，自2015年12月24日起至2017年12月23日止扣点7%，自2017年12月24日起至2019年12月23日止扣点8%，自2019年12月24日起至2021年12月23日止扣点9%，自2021年12月24日起至2023年12月23日止扣点10%，若乙方原因停业、歇业，按乙方最近一期满月开业的税前营业额抽成租金；乙方应于每月5日前向甲方提交上月税前营业额，并于每月10日前向甲方交纳上月提成租金；甲方有权自行或者指定第三方物业管理公司对该房屋及所在物业进行管理，物业管理费每月13,000元，每季度物业管理费39,000元，按季度支付，先付后用，由乙方于每个自然付款季1日前向甲方或者甲方指定的物业管理公司支付当季度物业管理费；逾期支付租金的，每逾期一日，需按应付款项的日千分之三支付违约金。合同第五章约定，租赁保证金106,124元、物业管理保证金13,000元，均于本合同签订后3日内向甲方支付。合同第七章约定，除甲方同意乙方续租外，乙方应在租赁期结束日或者提前终止日起1天内自费将其所有物品搬离，将该房屋按当时的实际现状交回甲方；乙方逾期返还房屋的，除应每日按当时合同项下平均日租金的2倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费外，还应承担支付占用期间发生的水费、电费、煤气费、通讯费、物业管理费等；如乙方逾期归还该房屋超过3日的，经甲方书面催告，乙方仍不归还该房屋的，甲方有权自行或者通知相关物业管理公司停止对该房屋的能源供应，有权将该房屋上锁或者更换门锁、在乙方不到场的情况下进入、占有该房屋并处理、移除乙方在该房屋内的任何财物，乙方对此无异议，也不得追究甲方责任和要求甲方赔偿，因此而造成任何损失的，应由乙方自行承担。合同第十一章约定，出现如下情形之一时，甲方有权选择提前终止本合同，乙方应向甲方支付相当于2个月保证金的违约金，未超过五年的，补交乙方已享受的装修期及免租期租金，在此情况下，甲方无需对乙方承担任何装修费、设备添加费的补偿，且依据本条约定而导致的乙方装修损失不作为违约赔偿的一部分，该等情况为：1.甲方无任何违约，乙方逾期支付租金连续达二个月以上(无论是否正式追索)；……4.乙方于本合同规定之开始营业日后30天内仍未开业，或者在营业期内连续停业超过14天或者累计停业超过30天。合同第十二章约定，租赁期间，乙方逾期支付本合同项下的任何应付款项、费用，每逾期一日，按照应付款项的千分之三向甲方支付违约金。合同另对其他相关事宜进行了约定。合同签订后，被告灶司公司2016年1月的营业额为183，502元，2016年2月营业额为73,866元，2016年3月营业额为94,111元，2016年4、5、6月被告没有经营，2016年7月营业额为25,689元，2016年8月营业额为35,826元，2016年9月、10月也没有经营。2016年7月份被告欠付水费3,953.80元、电费21,420元，2016年8月份被告欠付水费4,685.20元，电费30,681元。另查明，被告灶司公司于2015年11月11日成立，注册资本为100万元，现被告刘天元、熊周作为股东各认缴出资额为50万元，出资时间均为公司成立日起30年内缴足。审理中，原告表示被告灶司公司没有支付保证金，对于合同解除之后的使用费以及2016年9月份之后的水、电费不在本案中主张。以上事实，由上海市房地产权证复印件、上海市不动产登记簿、租赁关系说明、房屋租赁合同、营业收入表、工商备案信息以及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：原告与被告灶司公司签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规关于效力性的强制性规定，应属有效，双方均应按约履行自己的义务。本案中，被告灶司公司逾期支付租金、物业管理费已经连续超过2个月，原告依约有权解除合同。至于合同解除的日期，鉴于原告未向被告送达过书面解除通知，故本院确认以诉状副本送达被告之日，即2017年9月22日作为合同解除之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同既已解除，被告灶司公司应返还房屋，按约支付欠付的租金，原告的相应诉请符合合同的约定，本院予以支持。同时如前所述，合同解除的原因在于被告未按约付款，故原告有权要求被告补交装修免租期租金。现原告主张参照前10个月平均租金主张免租期的租金10,737.71元，并无不当，本院予以支持。原告主张的物业管理费、水电费，符合合同的约定，本院予以支持。至于原告要求被告刘天元、熊周在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任，本院认为，被告刘天元、熊周的出资时间为公司成立日起30年内，其未出资而应承担补充赔偿责任的前提系出资义务的履行期限已经届满却未按时出资，现其缴纳出资的履行期限并未届满，原告的主张缺乏事实和法律依据，故本院对该诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定(三)》第十三条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告上海壹豪资产管理有限公司与被告上海灶司餐饮管理有限公司于2015年9月19日签订的《房屋租赁合同》于2017年9月22日解除；二、被告上海灶司餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内搬离并返还原告上海壹豪资产管理有限公司位于上海市松江区文诚路XXX弄XXX号XXX层XXXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX号的房屋；三、被告上海灶司餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内补交原告上海壹豪资产管理有限公司自2015年10月20日起至2015年12月24日止的免租期租金10,737.71元；四、被告上海灶司餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海壹豪资产管理有限公司自2016年1月1日起至10月31日止的租金53,688.53元；五、被告上海灶司餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海壹豪资产管理有限公司2016年5月1日起至10月31日止的物业管理费68,000元；六、被告上海灶司餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海壹豪资产管理有限公司2016年7、8月水、电费60,740元；七、驳回原告上海壹豪资产管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,283元，公告费560元，合计诉讼费4,843元，由原告上海壹豪资产管理有限公司负担80元(已付)，被告上海灶司餐饮管理有限公司负担4,763元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 孜审 判 员  洪 飞人民陪审员  陆为明二〇一八年一月二十九日书 记 员  邵玲玲附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国公司法%26gt;若干问题的规定（三）》第十三条……公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持；未履行或者未全面履行出资义务的股东已经承担上述责任，其他债权人提出相同请求的，人民法院不予支持。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。