上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终7846号
上诉人（原审被告、反诉原告）：上海才君纸箱厂，住所地上海市浦东新区大团镇车站村6组298号。出资人：张才君，总经理。上诉人（原审被告、反诉原告）：张才君，男，1958年12月19日生，汉族，住上海市浦东新区。上列两上诉人的共同委托代理人：陈平表，男，1960年8月18日生，汉族，住上海市浦东新区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海永创机械加工有限公司，住所地上海市浦东新区唐镇创新西路795号3幢108室。法定代表人：金永德，董事长。委托代理人：李芳，上海市东策律师事务所律师。上诉人上海才君纸箱厂、张才君因与被上诉人上海永创机械加工有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初7912号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。上海才君纸箱厂（以下简称“才君厂”）、张才君上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者改判驳回被上诉人要求上诉人返还租金的诉讼请求，支持上诉人的一审反诉请求。事实和理由：1、一审法院认定租赁合同无效，但双方合同并不存在合同无效的情形；2、租赁房屋因为历史原因建造时少了部分审批手续，目前也不能补办相关的审批手续，但上诉人一审时提供的相关政府部门的证明足以推论租赁房屋为合法建筑。3、一审法院要求上诉人举证租赁房屋为合法建筑，缺乏依据，有失公平。被上诉人上海永创机械加工有限公司（以下简称“永创公司”）辩称，不同意上诉人的上诉请求，要求维持原判。永创公司向一审法院起诉请求：判令才君厂、张才君退还已付款项155,000元（人民币，下同）。才君厂、张才君则提起反诉，请求法院判令永创公司继续履行双方于2015年11月3日、2015年12月6日签订的租赁合同。一审法院认定事实：永创公司与才君厂及张才君于2015年11月3日签订《厂房租赁协议》（以下简称《协议》），《协议》约定：永创公司承租才君厂、张才君位于上海市浦东新区XX镇XX村XX组XX号（以下简称XX号房屋），500平方米左右；租期2015年12月1日至2018年12月1日止；租金为每年275,000元，先付后用，次年后的租金需提前一个月支付，如延时，需每天加收年租金3%的滞纳金，如不付，后果自负，租金以一年一次付清；租赁期间，永创公司如中途停租，必须赔偿才君厂及张才君的所有经济损失；未经才君厂、张才君同意，也不得转租他人；租赁期间，永创公司的用电、用水费由永创公司承担，XX号房屋内所有的水、电设施如损坏，由永创公司自己修好并承担费用；租赁期内如遇国家征地需动迁，必须服从，同时只享受国家规定的搬迁费，租期内永创公司不得随意改变房屋结构；在厂区内搭建的活动房等设施，租期结束后并不再续租后，不得拆除，归才君厂及张才君所有；……。《协议》的尾部乙方（承租方）签字栏中有“周某、金永德”的签名字样。“周某”系XX号房屋的前承租人，金永德系永创公司的法定代表人。2015年11月6日，永创公司转账支付张才君10万元。2015年11月13日，永创公司转账给张才君55,000元。2015年11月13日、2015年11月14日，永创公司与才君厂、张才君先后在关于XX号房屋的《补充协议》上签字，《补充协议》的主要内容为：排污事项由才君厂、张才君负责，厂房用于电镀、氧化使用；以前周某合议（同）终止，由金永德接管；交定金转让费55,000元，有银行转账凭证。2015年12月6日，永创公司与才君厂、张才君签订《厂房租赁协议》（以下简称《协议》1），《协议》1约定：永创公司向才君厂、张才君租用上海市浦东新区XX镇XX村XX组299号最东面2,000平方米的房屋（以下简称299号房屋）；租赁期为3年，自2016年1月1日至2019年1月1日止；租金为每天1.3元，先付后用，次年后的租金需提前一个月支付，如延时，需每天加收年租金3%的滞纳金，如不付，后果自负，租金以一年一次付清;租赁期间，永创公司如中途停租，必须赔偿才君厂及张才君的所有经济损失；未经才君厂、张才君同意，也不得转租他人；租赁期间，永创公司的用电、用水费由永创公司承担，299号房屋内所有的水、电设施如损坏，由永创公司自己修好并承担费用；租赁期内如遇国家征地需动迁，必须服从，同时只享受国家规定的搬迁费，租期内永创公司不得随意改变房屋结构；在厂区内搭建的活动房等设施，租期结束后并不再续租后，不得拆除，归才君厂及张才君所有；背面有附加协议；……。《附加补充协议》约定：排污事项由才君厂、张才君负责处理，厂房用于氧化、电镀、发黑使用，订金预付款10万元，排污设施费用与才君厂、张才君无关，排污所有费用由永创公司承担。一审法院于2016年3月3日至XX号房屋、299号房屋现场查看，发现该两处房屋处于空置状态，无人入住，也未铺设排污设施。另查明，案外人上海XX有限公司（以下简称XX公司）与潘某签订《房屋转让协议书》，约定：潘某从XX公司处受让约697平方米位于XX镇XX村XX组的简易厂房及仓库；转让价为85,000元；潘某自签约起到1996年5月底之前将转让款支付给XX公司；潘某自1996年4月1日起对该房屋资产有永久性使用权；因土地属国家所有，如遇政府国家征用，则按国家有关政策办。2003年9月26日，案外人潘某与张才君签订《房屋转让协议书》，约定：潘某自愿将坐落于浦东新区（原南汇区）XX镇XX村XX组原XX公司转让给潘某名下的简易厂房，北至建筑公司仓库、南六公路、南至六队仓库、东至河浜、西至乡村道路，全厂占地面积为1,310平方米即1.96亩，建筑面积697.42平方米，从2003年9月26日起出让给张才君所有；今后如遇国家和集体动迁，房屋补偿由张才君享受，地基按国家或集体政策规定办理，从协议签订之日起，张才君对该房屋资产拥有永久性使用权；双方协议一致房屋转让费总价39万元，给付方式为当场结清；交房时间为2003年9月26日；潘某保证房屋系其个人私有财产，不另涉他人，如另涉他人有异议，即由潘某负责。2016年3月30日，上海市公安局浦东分局大团镇派出所及上海市浦东新区大团镇车站村村民委员会共同出具《证明》，证明298号、299号门牌号属于张才君所有。2016年4月5日，上海市浦东新区大团镇人民政府出具《街道/镇/开发区住所证明表》及《大团镇经营场所证明表》，证明大团镇政府同意XX号房屋、299号房屋暂作为经营用房。2015年12月28日，张才君与案外人张某、廖某等三人分别签订《合同终止双方协议》，约定因协议没有到期，所以张才君补偿三人一年的租金各7万元，共计21万元。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。才君厂及张才君至今未举证证明XX号房屋、XX号房屋的合法权属凭证，也未举证证明XX号房屋、XX号房屋系经合法审批建造，故XX号房屋、XX号房屋不能认定为合法建筑。永创公司与才君厂、张才君之间关于XX房XX号XX号房屋房屋的《协议》、《协议》1应当认定无效。无效的合同自始没有法律约束力；合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。才君厂、张才君从永创公司处收取155,000元，永创公司并未入住XX号房屋、XX号房屋，故才君厂、张才君返还永创公司155,000元。永创公司要求才君厂、张才君返还155,000元的本诉请求，符合法律规定，予以支持。才君厂、张才君要求判令永创公司继续履行双方于2015年11月3日、2015年12月6日签订的《协议》的反诉请求，不符合法律规定，不予支持。至于才君厂、张才君所谓的因永创公司要承租XX号房屋、XX号房屋而终止了与他人租赁合同而造成的财产损失21万元之事，因才君厂、张才君在本案中未明确向永创公司主张赔偿该笔财产损失，且才君厂、张才君未举证证明在与永创公司签订《协议》前曾明确告知永创公司才君厂、张才君存在该笔财产损失，故该笔财产损失不属于本案的处理范围，一审法院不作处理。一审法院判决：一、上海才君纸箱厂、张才君于本判决生效之日起十日内返还上海永创机械加工有限公司钱款155,000元；二、驳回上海才君纸箱厂、张才君的反诉请求。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3,400元，减半收取计1,700元，由上海才君纸箱厂、张才君负担；反诉案件受理费1,700元，由上海才君纸箱厂、张才君负担。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点在于上诉人与被上诉人就系争房屋签订的租赁合同的效力如何认定。上诉人虽主张双方租赁合同合法有效而应继续履行，但根据查明的事实，系争房屋并未取得合法的权属证书或者建设规划许可，上诉人提供的证据亦不能证明系争房屋系经有权政府部门批准建设，一审法院据此认定双方就系争房屋签订的租赁合同无效，并无不当，本院予以认同。双方合同既为无效，则上诉人要求被上诉人履行合同，缺乏法律基础，本院难以支持。根据合同法的规定，合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。现被上诉人并未实际占有、使用系争房屋，故其要求上诉人返还基于无效合同履行收取的款项155,000元，于法有据，本院予以支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3,400元，由上诉人上海才君纸箱厂、张才君负担。本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理审判员 娄 永
代理审判员 蒋庆琨
二〇一六年九月三十日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……