河北省承德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀08民终800号
上诉人（原审被告、反诉原告）：邹桂霞，女，1963年8月10日出生，汉族，中铁十八集团建筑安装工程有限公司退休干部，住承德市双桥区。
委托诉讼代理人：杨艳茹，北京市中瑞律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：承德市残疾人联合会，住所地承德市双桥区半壁山路18号。
负责人：陈志民，理事长
委托诉讼代理人：屈树彬，河北骥腾律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙国利，男，1971年5月10日出生，汉族，系被上诉人承德市残疾人联合会办公室主任，住承德市双桥区。
上诉人邹桂霞因与被上诉人承德市残疾人联合会房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省承德市双桥区人民法院（2017）冀0802民初2958号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月30日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人邹桂霞的委托诉讼代理人杨艳茹，被上诉人承德市残疾人联合会的委托诉讼代理人屈树彬、孙国利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
邹桂霞上诉请求：1、请求依法撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的反诉请求或者发回重审；2、本案的一切诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院驳回我方的反诉请求认定事实不清，适用法律不当。上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》第二条明确约定，“合同到期后，如果继续出租，由于乙方装修投入较大，乙方有优先继续租赁权”。双方在签订合同时就进行了这样的约定，可见被上诉人是知道自己出租的房屋老旧，又没有消防验收，上诉人租赁该房屋会投入大量的资金进行装修才能正常经营。该优先续租权并不是因为上诉人是承租人自然取得的，而是因为我方投入了大量的资金进行装修才取得的。我方也正是基于对合同的信赖，对优先续租权的信赖，才投入了巨额资金进行装修并购置了大量酒店物品和设备设施等。通过被上诉人提供的《房屋年租金拍卖底价项目评估报告书》可以看出我方的装饰装修等投入，被上诉人还要继续使用。被上诉人与我方前手的租金是6万元，和我方签订的租赁合同的租金是10万元，而本次评估的租金是26.32万元，《房屋年租金拍卖底价项目评估报告书》第8页中“现场勘查”明确为“内部装饰装修现状”，也就是说，正是因为被上诉人投入巨额资金的装修才使得被上诉人的房屋得以快速升值，已经是过去五年房租的近五倍。被上诉人再次出租还会继续利用使用我方的装饰装修，而我方仅仅租赁了四年，根本就收不回装修成本，被上诉人的行为明显违反法律的公平原则。原审法院无视我方的巨额投入，无视法律的公平原则，就轻易驳回了我方的反诉请求。而且我方在举证期内就向法院提出评估鉴定申请，法院却一直没有组织评估，严重侵害了我方的合法权益。故请求二审法院依法改判支持我方的反诉请求或发回重审。二、原审法院支持被上诉人的本诉请求属于认定事实不清，适用法律不当。被上诉人在2017年4月11日合同还未到期时就下达了解除合同预先通知书，强行在租赁期内就要和上诉人解除合同，其行为属于违约行为，侵犯了我方的优先续租权。而且双方在合同中并没有明确约定，租赁期满，装饰装修的所有权归被上诉人，现在双方没有对装饰装修的损失达成一致意见，法院就支持被上诉人的诉讼请求，要求我方腾退并返还房屋属于对基本事实认定不清，也不符合法律公平公正的基本原则。上诉人基于对被上诉人的信赖、对合同约定的优先续租权的信赖，才投入巨额资金进行装饰装修并购置大量酒店设备设施，目前仅仅租赁四年，难以回收装修成本，而被上诉人的租金价格已经飙升至26.32万元，与上诉人的装修有直接因果关系。原审法院无视上述基本事实，就直接判决上诉人要腾空并返还房屋没有事实和法律依据。请求二审法院依法改判或者发回重审。
承德市残疾人联合会辩称，一、双方签订的房屋租赁合同已经依法终止，这是本案的基本事实。2013年1月31日，被答辩人和答辩人签订了《房屋租赁合同》，将坐落于双桥区半壁山路市残疾人职业培训中心出租给被答辩人经营使用。被答辩人经营至2017年5月1日合同到期。在此房屋租赁合同中，市残联的合同义务就是将房屋交付被答辩人，使其在合同期间依法占有、使用、收益，市残联的全部合同义务已经依约履行。依据约定和《合同法》第九十一条第（一）项的规定，债务已经按照约定履行的，合同的权利义务终止。房屋租赁合同到期，市残联履行了全部合同义务，合同依法已经终止是本案最基本的事实。二、被答辩人请求市残联赔偿装饰装修及设备设施损失无法律和事实上的依据。第一，被答辩人所进行的装饰装修和设施设备购置是为了扩大经营规模、提高效益而实施的投资经营行为，与市残联无关。被答辩人承租房屋时，房屋处于适租状态。被答辩人可以以当时租赁物状态从事经营，也可以进行装修、扩大经营，这完全取决于被答辩人的经营策略。被答辩人在明了所承租房屋基础情况，四年经营周期能否收回装修成本，承租房屋经营酒店可能有风险的情况下，才决定签订房屋租赁合同。现在却以装修投入巨大为由，拒绝腾退房屋于法无据。第二，被答辩人所进行的装饰装修和设施设备购置未经市残联同意，未经市残联同意装饰装修发生的费用，由被答辩人负担。双方签订的《房屋租赁合同》第四条第二款约定：“乙方因服务需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对承租房屋进行适当改造，但其规模、范围、工艺、用料等均应事先得到甲方同意后方可施工，未经同意造成事故的，后果自负。改造、装修房屋和购置设备等所需资金全部由乙方负责。乙方自主经营、自行承担经营过程中亏损责任，甲方不承担任何责任。经营使用期间的一切债权债务等经济纠纷全部由乙方负责，与甲方无关”。被答辩人进行的装饰装修和设备购置从未经市残联同意。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”。被答辩人所进行的未经市残联同意的装饰装修和设备购置费用，由被答辩人承担。退一步讲，即使市残联同意装饰装修的，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条也明确规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。”第三，房屋的租赁价格是基于房产面积、使用用途、地理位置、交通状况、房屋结构、生活设施配备、商业繁华程度、周边开发程度、地产价格上涨等多重因素确定的，并非被答辩人所称的仅是基于其装饰装修情况确定的。该处房产面积达到1959.66平方米，生活配套设施齐全，有停车场地，交通方便，处于承德市商业繁华地段，这是房屋决定价格的最基本因素。2013年，该房产出租时，承德市普通居民住宅60平米相同地段年租金就达到l万元左右。市残联的1959.66平方米的商业房产年租赁价格仅10万元，租金明显偏低。加上近年地产和租赁价格上涨过快，被答辩人所称因为进行了装饰装修和购置酒店设施设备导致租金价格“飙升”，明显违背客观事实。综上，被答辩人的装饰装修和设施设备购置属于投资经营行为，计入营业成本，风险自负。被答辩人请求市残联赔偿装饰装修及设备设施损失无法律和事实上的依据。三、优先承租的前提是出租人继续出租房屋，出租人不同意对外出租或者无法继续出租将导致优先承租权自然丧失。市残联是国有资产的管理和使用者，而非资产的所有权人，出租国有资产行为受到行政审批限制，必须履行必要程序。在此情形下，被答辩人一再拒绝市残联做出的签订《房屋短期租赁合同》、附条件签订临时租赁协议等安排，其行为表明已经放弃了优先承租权。被答辩人以拥有优先承租权为名，其实际上是为了获得装饰装修损失赔偿。这样的做法明显缺乏法律上的根据，也无法得到人民法院的支持。四、在合同依法终止的情况下，市残联充分考虑被答辩人续租意愿，提供了各种过渡性解决方案，不存在任何违约或不当行为。合同到期后，根据承德市政府关于出租市本级行政事业单位国有资产的有关规定，此房屋如继续出租，必须履行报批手续和公开招租程序。为使公开招租工作顺利进行，并兼顾原被答辩人的利益，市残联做了如下工作。一是善意提醒。2017年4月11日，市残联向被答辩人下达了一个《通知》。通知内容为：“常吉宾馆并邹桂霞：因与你出租房屋协议于2017年5月1日到期，现予告知，请提前做好相关准备。”答辩人的主要目的是善意提醒，避免再行投资扩大经营等损失。这一《通知》的性质就是合同到期的提前告知。并没有任何提前解除合同内容。被答辩人在上诉状中称：“2017年4月11日强行解除合同，侵犯了我方优先续租权”，没有事实依据。二是过渡安排。市残联正是考虑到了被答辩人继续租赁的愿望，才善意决定继续租赁的。同时考虑上诉人的实际情况和利益，为了在公开招租结果出来之前，能够有一段时间的持续经营，起草了《房屋短期租赁合同》，以原租赁价格让被答辩人持续经营至公开招租结果出来之前，为了就是最大限度的维护被答辩人的预期利益。合同起草后，市残联通知被答辩人签订该短期租赁合同时，被答辩人以在外地没时间为由，拒绝签订短期租赁合同。被答辩人在2017年6月22日的洽商合同解除后续事宜时，也承认有此事，但对此事没有理解透。三是依法通知。2017年6月5日，市残联当面向被答辩人下达了《关于解除房屋租赁合同的通知》（有录像为证），要求被答辩人在15日内腾房，通知送达到被答辩人本人。合同期限届满，市残联依法行使合同终止权，租赁合同自合同到期之日终止。2017年6月5日的《通知》的性质是终止合同的通知。合同终止权是形成权，不需要双方协商，只要符合法定情形，依单方意思表示就可做出。四是合同终止后积极商洽后合同事宜。2017年6月22日，市残联约见被答辩人就合同终止后的后续事宜进行协商。市残联提出公开招租确定承租人前，被答辩人能否出具承诺书，签订临时租赁合同，持续经营至公开招租结果出来之前。如果被答辩人中标则继续经营，如果他人承租，则届时无条件搬出，被答辩人予以拒绝。合同终止后．该房屋能否出租、如何出租不是市残联能够自行决定的，必须履行报批手续和公开招租程序。市残联在此情形下，积极履行合同义务，尽可能的维护被答辩人的预期利益，做到了仁至义尽。五、合同终止后，被答辩人却以投资过大为由拒绝腾房，明显违反合同约定，构成违约和侵权。依据《合同法》第二百三十五条之规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。依据《物权法》第三十五条，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。市残联依法请求排除妨碍，返还出租的房屋于法有据、合法合规。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”，因为房屋租赁期限届满，房屋租赁关系终止，被告（反诉原告）构成对出租房屋的无权占有，市残联有权主张返还房屋。同时，亦有权主张逾期腾房期间的占有使用费。因此，一审判决认定事实清楚，据以认定事实的证据充分，适用法律正确，被答辩人的上诉理由不成立，请求驳回被答辩人的上诉请求，维持一审判决。
承德市残疾人联合会向一审法院起诉请求：1、被告（反诉原告）邹桂霞立即腾退所占用的坐落于承德市××半壁山路市残疾人职业培训中心房屋，并将该房屋返还给原告（反诉被告）承德市残疾人联合会；2、邹桂霞支付自2017年6月1日起至实际腾退房屋并将该房屋返还之日止的逾期腾退占用房屋使用费，计算方式：年租金26.32万元/365天×逾期占用天数；3、本案的诉讼费用由邹桂霞承担。
邹桂霞向一审法院反诉请求：1、请求被反诉人赔偿反诉人装饰装修及设备、设施损失共计80万元（装修损失60万元，物品、设备、设施等20万元）；2、请求依法确认反诉人享有优先继租权；3、本案的一切诉讼费用均由被反诉人承担。
一审法院认定事实：2013年1月31日，原告（反诉被告）承德市残疾人联合会与被告（反诉原告）邹桂霞签订了房屋租赁合同，承德市残疾人联合会将位于承德市××半壁山路市残疾人职业培训中心出租给邹桂霞使用，租赁期限自2013年5月1日起至2017年5月1日止。合同中还约定了合同到期后，如果承德市残疾人联合会继续出租，邹桂霞有优先继续租赁权。双方签订合同后，邹桂霞对所租赁的房屋进行了装修并购买了大量物品经营宾馆。现双方签订的租赁合同已经到期，但邹桂霞仍拒不腾空并搬出房屋。
一审法院认为，原、被告之间签订的房屋租赁合同系双方当事人真实、自愿的意思表示，无违反法律法规禁止性规定的情形，属于有效合同。有效合同双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。现双方签订的房屋租赁合同中约定的租赁期限届满，因此本诉被告邹桂霞应将房屋腾空并返还给本诉原告，故本诉原告关于本诉被告应将位于承德市××半壁山路市残疾人职业培训中心腾空并返还给本诉原告的诉讼请求本院依法予以支持。本诉被告在合同中约定的租赁期限届满后至今仍占有并使用该房屋，本诉被告应向本诉原告支付相应的的房屋使用费。因本诉原告在2017年取暖期到来后将涉案房屋断暖，故本院确定给付期限截止日期为2017年11月1日，给付标准为100000.00元／年，因此本诉被告应给付本诉原告租赁期限届满后房屋使用费为41666.00元（100000.00元／年÷12个月×5个月）。反诉原告请求反诉被告赔偿装修损失及购买设备设施损失于法无据，本院不予支持。反诉原告请求人民法院依法确认位于承德市××半壁山路市残疾人职业培训中心的房屋享有优先续租权，因双方签订的租赁合同第二条有明确约定，即使双方签订的租赁合同租赁期限已经届满，双方签订的租赁合同已经解除，但此约定对双方仍具有约束力，如果原告（反诉被告）违反此合同义务，原告（反诉被告）所应承担的相应民事责任被告（反诉原告）应另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十八条的规定判决：一、被告（反诉原告）邹桂霞于本判决生效之日起十日内将位于承德市××半壁山路市残疾人职业培训中心腾空并返还给本诉原告（反诉被告）承德市残疾人联合会。二、被告（反诉原告）邹桂霞于本判决生效之日起十日内一次性给付本诉原告（反诉被告）承德市残疾人联合会租赁期限届满后房屋使用费41666.00元。三、驳回原告（反诉被告）的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）的诉讼请求。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审法院认定的事实有相应的证据予以佐证，依法予以确认。
本院认为，上诉人邹桂霞与被上诉人承德市残疾人联合会于2013年1月31日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。合同到期后，因双方对于签订新的租赁合同一事并未达成一致意见，原《房屋租赁合同》已经自然终止，双方未建立新的租赁合同关系，被上诉人承德市残疾人联合会主张上诉人邹桂霞腾空并返还房屋及支付相应的房屋使用费，合法合理，原审法院据此判决支持被上诉人承德市残疾人联合会的主张并无不当,应予支持。上诉人邹桂霞称“原审法院驳回其反诉请求认定事实不清，适用法律错误。”，但因《房屋租赁合同》约定租赁期限为四年是双方平等协商的结果，而上诉人邹桂霞是否装修及装修投入多少完全由上诉人邹桂霞自主决定，被上诉人承德市残疾人联合会没有强迫上诉人邹桂霞装修，上诉人邹桂霞装修也未按合同约定得到被上诉人承德市残疾人联合会同意，上诉人邹桂霞理应对于四年租赁期内是否能收回装修成本有所预判并承担经营风险；另根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二、第十三条之规定，本案所涉装饰装修及设备设施的投入均应由上诉人邹桂霞负担，原审法院据此驳回上诉人邹桂霞的诉讼请求于法有据，并无不当，应予支持。
综上所述，上诉人邹桂霞的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费700.00元，由上诉人邹桂霞负担。
本判决为终审判决。
审判长 李红梅
审判员 刘 音
审判员 孙琳丽
二〇一八年四月三日
书记员 付 强