河南省驻马店市驿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫1702民初6425号
原告（反诉被告）驻马店市发时达市场管理服务有限公司。住所地：驻马店市开发区工业园。统一社会信用代码：91411700572496048Y。
法定代表人殷海燕，董事长。
委托代理人刘伟，男，1973年6月5日出生，汉族，住驻马店市驿城区。驻马店市发时达市场管理服务有限公司职工。
委托代理人蔡森，驻马店市高新法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）刘东华，男，1970年8月15日出生，汉族，住河南省遂平县。
委托代理人谭红斌，河南文苑律师事务所律师。
原告驻马店市发时达市场管理服务有限公司(以下简称发时达公司)与被告刘东华房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告发时达公司的委托代理人蔡森、刘伟，被告刘东华及其委托代理人谭红斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告发时达公司诉称，2014年3月28日，原告与被告签订《润升发时达家居建材城进场合同》一份，该合同约定被告承租原告位于驻马店市××家居建材城××区××、××号商铺用于经营“欧美尔卫浴”。该协议签订后，原告随即将上述房屋交付给被告使用。被告未按约定支付租金，原告多次催要未果，请求依法判令：1、解除双方的租赁合同。2、被告向原告支付租金49635.2元。
被告刘东华答辩并反诉称：1、同意解除双方之间的租赁合同关系；2、原告已经不具备涉案房屋的经营权，也不是涉案房屋的所有权人，不应收取租赁费；3、原告没有按招商手册中约定的内容履行义务，且诉争房屋在2014年10月前没有经过国家验收，也未经过消防验收，该房屋不具备出租条件。4、该商场经常出现停水停电等问题，导致被告无法继续经营该商铺。故反诉请求：1、解除原、被告双方签订的进场协议。2、原告赔偿被告装修费用179737元及退还房屋押金3000元。
针对被告刘东华的反诉，原告发时达公司辩称，原告不存在违约行为，被告刘东华的反诉理由无事实和法律依据，请求驳回其反诉请求。
经审理查明，2014年3月28日，发时达公司（甲方）与被告刘东华（乙方）签订《润升.发时达家居建材城进场合同》一份，该合同约定：1、乙方进入甲方建材城一层D1-2区，摊位编号111-112、124-125，总面积195.56平方米，主要经营欧美尔品牌的卫浴产品。2、质保金。为了维护消费者的合法权益及商户的切身利益，商场实行先行赔付制度，乙方应按照甲方摊位质保金政策交纳质保金，签订本合同时应缴纳质保金及房屋押金3000元。质保金及房屋押金在商户合同到期、三个月内无客户纠纷、房屋无损坏的情况下甲方全额无息退还给乙方。3、合同期为2014年3月28日至2017年3月28日。4、乙方享受优惠政策：交管理费42240.96元/年。5、乙方在签订该合同后15个工作日内完成店面装修设计，并与甲方签订装修合同及完成各项装修手续；在2014年4月5日进场装修，乙方务必于2014年5月5日前完成装修、于2014年6月1日正式开始营业。乙方应按照甲方规定的市场营业时间每天正常正点营业等条款。合同的下方空白处还显示有手写字体“同意，李建文，2014年3月28日。1周后即2014年4月5日开始计算租金”。合同签订后，被告刘东华向原告交纳质保金3000元。原告将约定商铺交付给被告使用。庭审中，原告发时达公司认可从2014年4月5日开始计算租金。租赁期间，被告刘东华向原告共计交纳租金74240元。后原告以诉称理由诉至本院，酿成纠纷。
另查明，1、庭审中，原告发时达公司陈述称第一年房租从2014年3月28日开始计算至2015年3月28日，但因期间出现过停水停电的现象，所以原告同意第一年的租金可计算至2015年5月19日，第二年的房租从2015年5月20日才开始计算。2、关于反诉部分，被告刘东华向本院提交了招商手册一份、资产评估报告书一份及发票一份。被告刘东华用以证明：招商手册上载明的优惠政策，原告并未履行，构成违约行为；案诉争商铺的装修损失为179737元，被告刘东华支出评估费20000元。原告的质证意见是：该手册并未发放到被告手中，且手册上载明的政策截止日期为2012年11月15日，而原告与被告签订合同的时间为2014年3月28日，故该手册与本案无关联性；该份评估报告不予认可，且与本案无关。3、庭审中，被告刘东华称诉争房屋其一直使用至今，2017年5月1日，被告刘东华与诉争房屋所有权人直接签订租赁合同，房租向所有权人交纳。4、发时达公司于2017年4月30日退出市场管理。
上述事实，有原告提交的《润升.发时达家居建材城进场合同》被告提交的收据、招商手册、资产评估报告书及原、被告陈述在卷，经庭审质证，据以认定。
本院认为，一、关于进场合同的性质。2014年3月28日，原告发时达公司与被告刘东华签订一份进场合同，约定将位于润升发时达家居建材城一层D1-2区摊位编号为111-112、124-125号商铺租赁给被告使用，并约定由被告支付租金等条款。该合同名为进场合同，实为租赁合同，原、被告双方形成租赁合同关系。合同双方意思表示真实，内容未违反法律强制性规定，应为有效。二、双方签订的《进场合同》中约定“合同期自2014年3月28日至2017年3月28日”，故原、被告双方的租赁期限应从2014年3月28日起至2017年3月28日止。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，及第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。本案合同期满后，被告刘东华继续使用商铺，双方未续签合同，故2017年3月28日之后，原、被告之间形成不定期租赁。三、租赁合同开始后，被告刘东华未依约向原告足额交纳房租，届满后仍拖欠租金未付，构成违约。因合同期限届满后，双方系不定期租赁合同关系，现原告请求解除其与被告之间的关于位于驻马店市润升发时达家居建材城D1-2区摊位编号111-112、124-125号的商铺的租赁合同关系，于法有据，本院予以支持。四、合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现原告请求被告向其支付租金，于法有据，本院予以支持。关于被告应交租金数额。1、合同期内租金数额，①合同中约定第一年租金从2014年4月5日开始计算；又因停水停电原因，原告同意第一年租金可计算至2015年5月19日，故从合同签订之日即2014年3月28日至2015年5月19日期间的应交租金数额应按一年的租金标准进行计算，即款42240.96元。②第二年租金应从2015年5月20日开始计算至2016年5月19日，计款42240.96元。③因合同约定的租赁截止日期为2017年3月28日，故合同期内下余租金应从2016年5月20日计算至2017年3月28日，计款36223.07元（42240.96元÷365天×313天）。以上共计120704.99元。2、合同期满后的租金应从2017年3月29日算至2017年4月30日，计款3819.05元（42240.96元÷365天×33天）。综上，被告刘东华应向原告支付租金数额为124524.04元（120704.99元+3819.05元），减去被告刘东华已支付的租金74240元及押金3000元，被告刘东华应向原告支付下欠租金47284.04元（124524.04元-74240元-3000元），原告请求超出该部分的数额，无事实和法律依据，本院不予支持。被告刘东华以原告已经不具备涉案房屋的经营权，也不是涉案房屋的所有权人为由拒绝向原告交纳租金，无事实依据，本院不予采纳。关于反诉，因本案诉争商铺已竣工验收合格，具备出租条件；被告刘东华提交的招商手册也不是租赁合同的组成部分；刘东华主张商铺经常出现停水停电，导致被告无法正常经营，未提交相关证据加以证明，综上，被告刘东华主张原告发时达公司存在违约行为，无事实依据，本院不予采纳。现被告刘东华以原告违约为由请求原告赔偿装修损失，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告驻马店市发时达市场管理服务有限公司与被告刘东华之间关于位于驻马店市润升发时达家居建材城D1-2区摊位编号111-112、124-125号商铺的租赁合同关系。
二、限被告刘东华于本判决生效后十日内向原告驻马店市发时达市场管理服务有限公司支付租金47284.04元。
三、驳回原告驻马店市发时达市场管理服务有限公司的其他诉讼请求。
四、驳回被告刘东华的反诉请求。
如被告未在本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1040元，由原告负担49元，由被告刘东华负担991元。反诉案件受理费1945元，由被告刘东华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。
审 判 长 刘亚楠
审 判 员 周 岩
人民陪审员 王愿军
二〇一八年一月三十日
书 记 员 邓炳乾