云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云01民终7866号上诉人（原审被告、反诉原告）：何惠菊，女，1978年2月6日出生，汉族，现住云南省昆明市。委托诉讼代理人：范飞，北京市北斗鼎铭（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：杨栎莼，北京市北斗鼎铭（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈纪智，男，1968年1月3日出生，汉族，现住云南省昆明市。委托诉讼代理人：兰天茂，云南大朋律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：唐莹，云南大朋律师事务所律师，特别授权代理。上诉人何惠菊因与被上诉人陈纪智租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市官渡区人民法院（2016）云0111民初2602号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。何惠菊上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审反诉请求，驳回被上诉人一审诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：本案中，被上诉人未提交证据证明其出租给上诉人的住房、铺面及5500平方米场地上建造的临时大棚是合法建造的，上诉人与被上诉人签订的《场地租赁合同》无效，且导致合同无效的原因是被上诉人未取得合法的准建手续。在2016年1月23日，大棚因质量瑕疵倒塌后上诉人无法正常继续使用该场地，并且上诉人放置在大棚内的物品及设施设备也无法使用，上诉人不应向被上诉人再支付租金和违约金，被上诉人还应赔偿上诉人因合同无效所造成的投资损失。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。陈纪智辩称：一、根据《场地租赁合同》的约定，答辩人出租给上诉人的标的物是5500平方米的场地（不是大棚）、住房12间、铺面7间，其中5500平方米的场地有土地使用权证，一审法院认定《场地租赁合同》部分有效并无不当。即使该《租赁合同》无效，被上诉人也不存在过错，因为上诉人从租赁标的物时就对标的物的现状是明确知情的。二、本案大棚倒塌是昆明遭到十年难遇的大雪所致，系自然灾害，被上诉人不存在过错或侵权。即使大棚是因质量问题倒塌，也是因为上诉人未尽到《场地租赁合同》第四条、第六条约定的改建、维修、维护义务所导致的。并且，在大棚倒塌前，上诉人也已经存在未按时交纳租金的重大违约行为，大棚倒塌后，上诉人没有返还租赁物，其应当支付租金。三、答辩人对一审委托所作鉴定结论不予认可，不应按鉴定结论赔偿上诉人的损失。综上，请求驳回上诉，维持原判。陈纪智向一审法院起诉请求：1、依法解除原、被告签订的《场地租赁合同》，被告立即搬离其租用的原告的场地、房屋；2、被告立即向原告支付至实际清场、搬离之日止的租金（暂计算至2016年3月9日为159235元）及违约金100000元；3、本案诉讼费由被告承担。何惠菊向一审法院反诉请求：1、依法确认《场地租赁合同》无效；2、被反诉人赔偿反诉人房屋建设费、房屋装修及改建费、水电安装费等共计1941236.6元；3、被反诉人赔偿反诉人因租赁物瑕疵给反诉人造成货物损失费、误工损失费、租赁损失费共计5814441.47元；4、被反诉人该退还反诉人租金230000元及保证金20000元；5、本案反诉费由被反诉人承担。一审法院经审理确认如下法律事实：案外人云南华升房地产开发有限公司对位于昆明市官渡区前卫镇双凤村场地一块占地面积5971.9平方米的土地享有土地使用权，土地证书颁发号为：昆国用（2001）字第00190号。2014年4月1日，云南华升房地产开发有限公司向云南华升物业管理有限公司出具授权委托书，授权云南华升物业管理有限公司对上述土地及地上的52间砖混结构房屋进行招租、签订租赁合同及与租赁事项有关的法律文件，收取租金、处理租赁期间事物等，委托期限自2014年4月1日至2026年12月31日。2014年5月1日云南华升房地产开发有限公司授权云南华升物业管理有限公司与陈顺富签订租赁合同，同意将上述土地及地上建筑物租赁给陈顺富使用，租期至2015年6月30日止。2014年6月5日，经云南华升房地产开发有限公司和云南华升物业管理有限公司同意，陈顺富将租赁地块全部转租给本案原告，并允许原告自行自2014年6月5日起合法使用和分组转租该租赁场地。2015年4月8日，原告与案外人云南华升物业管理有限公司签订《场地租赁协议》，约定云南华升物业管理有限公司将位于昆明市官渡区前卫镇双凤村场地一块占地面积5971.9平方米及地上现有建筑物砖混结构房屋共52间出租给原告使用，租期为2015年7月1日起至2026年6月30日止。2014年10月11日，原、被告签订《场地租赁合同》，约定原告将建于官渡区双凤东路（双凤废旧物资综合市场）旁的约5500平方米场地、住房12间、铺面7间租给被告开办农副产品交易使用，同时原告负责将水电主线排设到围墙边，墙内由被告自己出资排设，各项管理费、水电费、卫生费由被告自己承担。并约定，租期为2014年11月1日至2024年10月30日，租金按递增支付，每年一次一付，第一年按20元/每平方/每月支付，需在2014年11月1日前一次性交清，每过一年递增1元/每平方/每月，铺面按25000元/每间/每年，住房按5000元/每间/每年，租金交付方式在每年期满前一个月内交付第二年租金，不得拖欠，否则每拖欠一天按10000元计算付给原告，超出规定时间10天后，原告有权单方终止该合同并收回本场地。被告在签订本合同时，向原告缴纳20000元的水电押金，待合同期满后退还。租用期内被告对该场地有管理使用的权利和维修的义务。使用期内如遇人力不可抗拒的自然灾害、国家政策变动或征用该场地等致使本合同无法履行时，被告应无条件搬离该场地，原告应将剩余租金退还。如有违约，违约方付给守约方100000元作为赔偿损失。合同签订后，原告交付了租赁物，被告对租赁物进行了部分转租并支付了2014年10月11日至2015年10月30日的租金1575000元。根据合同约定，被告应于2015年10月底支付2015年11月1日至2016年10月30日的租金1621000元，被告实际分别于2015年10月30日及2015年11月16日分两次支付了500000元。2016年1月23日，因昆明遭遇强降雪天气，场地上空的大棚因积雪发生倒塌，造成场地内的货物等物品损失、场地无法继续使用。经被告申请，一审法院依法委托云南公正司法鉴定中心对本案以下事项进行司法鉴定：1、因大棚倒塌给被告造成的商品及经营损失；2、因大棚倒塌给被告造成的设施设备损失；3、因合同无效给被告造成的投资损失。云南公正司法鉴定中心出具了云南公正[2017]司鉴字第20号、33号司法鉴定意见书，经评估鉴定，此次大棚倒塌给被告造成物品损失、设施设备损失1185364.3元，因合同无效给被告造成的投资损失为3558000.8元，鉴定费50000元由被告先行垫付。现原告认为被告未付清剩余租金，已构成严重违约，故起诉至法院，主张前述诉请。被告认为原告出租给其的大棚属于未经批准建设的临时建筑，大棚倒塌给被告造成巨大损失，为维护被告利益，被告向法院提出反诉，主张前述反诉请求。一审法院认为，针对争议焦点1，原、被告双方签订的《场地租赁合同》是否有效的问题。《最高人民法院》第三条规定“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，原告已依法取得了位于官渡区××旁约5500平方米场地、住房12间、铺面7间的合法使用和分组转租权，故原告有权就上述范围内的租赁物对外进行租赁。虽然根据上述法律的规定，场地上搭建的大棚属于未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，将其出租可致使租赁合同无效，但本案中，原、被告之间签订的《场地租赁合同》的租赁物范围不仅仅包括场地及场地上的大棚，还包括住房及铺面。大棚作为未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑应当只是致使合同约定的与此相关的部分无效，原、被告之间签订的《场地租赁合同》的租赁物范围及合同内容是可分的，且与大棚相关的合同无效部分的内容不对其他部分构成威胁，并不能影响合同中其他部分的效力，因此一审法院认定本案所涉的《场地租赁合同》部分无效。针对争议焦点2，原、被告双方签订的《场地租赁合同》是否应予以解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，因大雪积压致使场地上空的大棚倒塌，给被告造成了一定的经济损失，被告现拒绝支付部分租期内的租金，合同的目的无法继续实现，原告也向法院主张解除合同，根据案件事实及法律规定，一审法院认定原、被告双方签订的《场地租赁合同》应予以解除；针对争议焦点3，原告所诉的违约金和租金是否应得到支持的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，原、被告签订的《场地租赁合同》第二条规定“租金交付方式在每年期满前一个月内交付第二年租金，不得拖欠，否则每拖欠一天按10000元计算付给原告，超出规定时间10天后，原告有权单方终止该合同并收回本场地”，被告虽未按时交纳租金，违反了合同的约定，但原、被告约定的违约金高于原告租金损失的30%，故一审法院对其违约金酌定认定为30000元。对于租金，被告依法有支付租金的义务。本案中，因大雪积压导致场地上空大棚倒塌致使被告无法正常使用并造成了一定的经济损失，但该原因不能免除被告支付租金的义务，且被告对于大棚倒塌无法使用以外的租赁物仍在继续使用，对于该部分租赁物仍应按照合同的约定支付租金，原告主张要求被告支付至2016年3月9日的场地、住房、铺面的租金159235元及自2016年3月9日至被告实际清场、搬离之日止的租金，有事实及法律依据，一审法院依法予以支持。大棚倒塌后，被告一直疏于清理现场，致使大棚长时间处于荒废状态，不能得到使用，给原告造成了损失。对于该部分损失，一审法院认为给予被告三个月合理清理期限后，应由被告参照原、被告之间签订的合同中约定的租金标准予以计算为宜。针对争议焦点4，被告反诉主张损失应包含哪些，应由谁承担的问题。《最高人民法院》第十一条第四款规定“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”原、被告签订的《场地租赁合同》第一条、第四条规定“原告负责将水电主线排设到围墙边，墙内由被告自己出资排设，各项管理费、水电费、卫生费由被告自己承担，原告原有场地的建筑结构不符合被告规划要求，经双方协商同意，由被告出资进行改造。”本案中，原、被告虽就装饰装修、改建及水电安装费等进行明确约定，但未就合同解除时对已形成附合的装饰装修物的处理进行约定。本案中的被告虽未按约定支付租金，但导致合同解除的根本原因是因为大雪积压导致场地上空的大棚倒塌，致使部分合同目的无法继续实现，而该原因属于不可抗力的范畴，依法应由双方按公平原则对被告的各项损失予以分担，被告主张大棚质量有瑕疵但并未举证予以证明，故一审法院依法不予支持。经一审法院委托的司法鉴定中心鉴定，此次积雪导致大棚倒塌给被告造成物品损失及设施设备损失1185364.3元、投资损失3558000.8元，其中投资损失包含了被告交付给原告的两笔租金1575000元、500000元及因大棚倒塌受损物品重置总价839332.3元、设施设备损失重置总价643668.5元。对于投资损失中的被告支付给原告的租金，因原、被告之间已形成租赁的事实，原告履行了交付租赁物的义务，被告相应具有支付租金的义务。现合同目的无法完全实现致使合同解除系因不能归责于原告的不可抗力的因素所致，且被告也已经实际使用了租赁物，该项租金损失属于被告需自行承担的商业风险，不应由原告分担，故一审法院认定被告的损失为物品损失及设施设备损失1185364.3元、投资损失1483000.8元，共计2668365.1元。对于该笔损失应由原、被告各承担一半为宜。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用解释（二）》第十二条、第二十九条第二款，《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除原告陈纪智与被告何惠菊之间的《场地租赁合同》；二、由被告何惠菊于本判决生效之日起十五日内支付原告陈纪智租金及违约金189235元（已扣除被告预支租金500000元），并按原《场地租赁合同》的约定金额计算支付原告其仍在使用的大棚之外的铺面、房租自2016年3月9日至实际清场、搬离之日止的租金；三、由被告何惠菊按照《场地租赁合同》中约定的大棚租金金额计算支付原告自2016年4月24日起至实际清场之日止的损失；四、被告何惠菊损失的2668365.1元，由原、被告各承担1334182.55元；五、鉴定评估费50000元，由原、被告各承担25000元；六、驳回原告陈纪智的其他诉讼请求及被告何惠菊的其他反诉请求。案件受理费5189元及反诉费33044元，由原告陈纪智承担19116.5元，被告何惠菊承担19116.5元。二审经审理查明的案件事实与一审一致，本院予以确认。二审另查明：被上诉人自认其于2017年8月20日收回涉案场地及地上建（构）筑物。本院认为，首先，根据上诉人与被上诉人所签《场地租赁合同》第一条的约定，被上诉人将位于官渡区双凤东路（双凤废旧物资综合市场）旁的约5500平方米场地、住房12间、铺面7间租给上诉人开办农副产品交易使用，虽合同中未明确载明租赁标的物包含场地上的大棚，但双方均认可大棚在签订租赁合同之前已由被上诉人建盖，租赁合同签订后，上诉人也使用场地上的大棚开办了农副产品交易市场，故场地上的大棚实际已包含在《场地租赁合同》所约定的租赁物范围内，被上诉人关于大棚不在租赁范围内的主张与本案查明的事实相悖，本院不予支持。经审查，涉案场地上的大棚、住房、铺面均无合法的准建手续，故根据《最高人民法院》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”及第三条第一款“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，上诉人与被上诉人于2014年10月11日签订的《场地租赁合同》无效。对被上诉人根据合同约定所主张的违约金，因合同无效，本院不予支持。其次，《最高人民法院》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，虽《场地租赁合同》无效，但根据上述法律规定，上诉人仍应参照租金标准向被上诉人支付房屋占有使用费。对于房屋占有使用费的计算，本院认为：（一）对于大棚占用费，2016年1月23日，昆明降雪导致大棚倒塌，此后上诉人未再使用大棚。对于大棚倒塌之前的房屋占用费上诉人理应支付，但上诉人在大棚倒塌之后无法继续使用5500平方米的场地，2016年1月23日之后的场地占用费上诉人不应支付，即上诉人应向被上诉人支付2015年11月1日至2016年1月22日的场地占用费315173元（1386000元÷365天×83天）。（二）对于房屋及铺面的占用费，上诉人主张其在大棚倒塌后未再使用房屋，2016年1月23日至2017年4月1日期间使用了三间铺面，其余铺面未再使用。因房屋及铺面在降雪后并未受损，上诉人可正常使用，如上诉人认为其在大棚倒塌后未继续使用房屋及铺面，则其应承担举证责任证实其已经将房屋及铺面返还给被上诉人，上诉人未完成此举证责任，应承担举证不利的法律后果。因被上诉人自认其于2017年8月20日收回涉案场地及地上建（构）筑物，故上诉人应向被上诉人支付2015年11月1日至2017年8月19日期间的房屋占用费108000元（60000元+60000元÷365天×292天）、铺面占用费315000元（175000元+175000元÷365天×292天）。综上，上诉人应向被上诉人支付占有使用费738173元（315173元+108000元+315000元），扣除上诉人已经支付的500000元，其还应支付238173元。另，对上诉人主张的保证金，因已经计算在上诉人支付的租金数额中，故本院对此不再处理。第三，对于被上诉人是否应赔偿上诉人损失的问题，本院分析评判如下：（一）《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”根据上述法律规定，被上诉人作为出租人应当保证上诉人能够正常使用大棚开办农副产品交易市场，而大棚的牢固性是上诉人正常使用的前提，被上诉人应保证其建盖的大棚具有在恶劣天气条件下也可正常使用的牢固性。虽2016年1月23日昆明为强降雪天气，但根据被上诉人提交的视频资料和照片，该天气也仅是导致涉案场地上的大棚及昆明另一处场地上的大棚发生倒塌，即从被上诉人提交的证据来看，此强降雪天气并未导致昆明全城范围内的大棚大部分均发生倒塌的情况，故被上诉人关于大棚倒塌系不可抗力所致的主张缺乏依据，本院不予支持。本案中大棚倒塌系被上诉人未尽到出租人的适租义务所致，故因降雪压垮大棚而给上诉人造成的损失被上诉人应当赔偿。（二）对上诉人的物品损失、设施设备损失，经鉴定为1185364.30元，该损失为上诉人实际投入的费用，被上诉人应当承担。对于鉴定机构计算的投资损失3558000.80元，该费用由上诉人已经支付的租金、保证金及物品和设施设备重置费用组成，本院认为，租金（即占用费）是上诉人已经正常使用租赁物所应支付的对价，此并非上诉人的投资损失；对于物品和设施设备重置损失，因鉴定机构已经对上诉人的物品损失价值进行了鉴定，其再对同一物品作重置费用鉴定系重复鉴定，亦不应认定为上诉人的投资损失。综上，本院对鉴定机构确定的上诉人的投资损失部分的鉴定结论不予采信，该部分费用3558000.80元被上诉人不应支付，即被上诉人应向上诉人赔偿损失1185364.30元，因一审法院判决被上诉人承担上诉人的损失1334182.55元，被上诉人表示服判，此系其对自身权利的处分，本院予以确认。综上所述，一审法院认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。上诉人的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：一、撤销云南省昆明市官渡区人民法院（2016）云0111民初2602号民事判决；二、陈纪智与何惠菊于2014年10月11日签订的《场地租赁合同》无效；三、由何惠菊于本判决生效之日起十五日内支付陈纪智场地及房屋、铺面的占有使用费238173元；四、由陈纪智于本判决生效之日起十五日内赔偿何惠菊损失1334182.55元；五、驳回陈纪智的其他诉讼请求；六、驳回何惠菊的其他反诉诉讼请求。一审本诉案件受理费5189元，由陈纪智负担1040元，由何惠菊负担4149元；一审反诉案件受理费33044元，由陈纪智负担19825元，由何惠菊负担13219元；二审案件受理费33044元，由陈纪智负担19825元，由何惠菊负担13219元。鉴定评估费50000元，由陈纪智负担30000元，由何惠菊负担20000元。本判决为终审判决。审判长 朱 欢审判员 杨 艳审判员 熊金华二〇一八年三月十二日书记员 吴自红