浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙07民终5328号
上诉人（原审原告、反诉被告）：浙江省义乌市建筑房地产开发有限公司，住所地义乌市城中中路17�。
法定代表人：黄允献，董事长。
委托诉讼代理人：朱杭义、汪宁，浙江星耀律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：义乌市马青二手车市场开发有限公司，住所地义乌市北苑商贸区西区的一层商铺。
法定代表人：陈伟，董事长。
委托诉讼代理人：吴健英，浙江稠州律师事务所律师。
上诉人浙江省义乌市建筑房地产开发有限公司因与被上诉人义乌市马青二手车市场开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2016）浙0782民初6936、6937号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
浙江省义乌市建筑房地产开发有限公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项中关于负一层地下室《房屋租赁合同》无效的部分；二、撤销一审判决第四、五项；三、依法改判支持上诉人的其他诉讼请求，并驳回被上诉人的反诉请求。事实和理由：一审法院认定涉案的《房屋租赁合同》无效明显存在适用法律错误的情形。《商品房屋租赁管理办法》是住建部于2010年12月颁布，并于2011年2月1日施行的规定，其效力属于部门规章，不属于行政法规，不能以此作为认定合同无效的依据。因此，负一层地下室的《房屋租赁合同》应当有效，被上诉人应当支付租金并赔偿解除合同至房屋腾空期间的租金损失；被上诉人不按照约定支付租金已构成根本性违约，两份《房屋租赁合同》均应当解除；两份合同约定的保证金均应归上诉人所有；因被上诉人违约导致合同解除，负一层地下室的装修损失不应当由上诉人承担。
义乌市马青二手车市场开发有限公司二审辩称，一审判决认定事实清楚�证据充分，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
浙江省义乌市建筑房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1、要求解除与被告于2015年4月28日签订的一层商铺及负一层地下室二个《房屋租赁合同》；2、要求被告支付商铺租金1264332元，负一层租金1876931.50元；3、要求被告支付商铺空调费261436.75元（暂算至2016年4月30日），并要求被告从2016年5月1日起，按每天1093.71元继续支付至房屋实际腾退之日止；4、要求被告腾退房屋；5、要求确认被告已支付的商铺租赁合同履约保证金300000元归原告所有，确认被告已支付的负一层合同履约保证金300000元归原告所有；6、要求被告从2016年5月1日起赔偿原告商铺租金损失每日3828元至房屋实际腾退之日止，从2016年5月1日起赔偿原告负一层租金损失每日5424.66元至房屋实际腾退之日止。因被告于2016年9月1日已腾空一层商铺的房屋并将一层商铺和负一层的全部钥匙交还原告，原告撤回了要求被告腾退房屋的诉讼请求，其租金和空调费要求计算至2016年8月31日止。
义乌市马青二手车市场开发有限公司向一审法院反诉请求：1、依法判令反诉被告返还履约保证金60万元；2、依法判令反诉被告赔偿反诉原告损失720038元。
一审法院认定事实：2015年4月28日，原、被告签订了二份《房屋租赁合同》。其中一份合同载明：租赁房屋坐落在义乌市××区××层商铺，建筑面积双方暂定一层商铺为3326.71m2；租赁期限从2015年5月1日至2018年9月30日；租金自2015年8月1日起计算，第一年租金为1264332元（其中1265.56平方米是从2015年11月1日起计算租金），第二年租金为1397215元，第三年租金为1630090元（自2017年8月1日至2018年9月30日）；第一年租金半年一付，2015年5月1日前支付60万元，2016年1月1日前支付664332元，�后年度租金一年一付（每年的7月1日前支付），先付后用；租赁房屋按现状交付，交付时租赁物业场地设施及相关设备应完好；一层商铺其中2061.15m2交付时间为2015年5月1日，剩余1265.56m2交付时间为2015年8月1日；通往地下室入口2015年8月1日交付给承租人使用；从交付之日出租人提供3个月的免费装修期，如出租人不能按时交付房屋，则免费装修期顺延，但出租人延迟交付最长不能超过60日；出租人负责将一期场地做一个地下室楼梯；承租人负责支付出租房屋的水费（5.3元/吨）、电费（1.06元/度）、电话费、光缆电视收视费、卫生费、治安费、空调费（一层商铺按10元/m2月计算，第一年空调费361238元，第二年空调费399205元，第三年空调费465740元，在每年的7月1日之前一次性付清）等费用。另一份合同载明：租赁房屋坐落在义乌市××区西区××区，建筑面积双方暂定负一层房屋约为11000m2；租赁期限从2015年5月1日至2023年9月30日；自2015年5月1日起计算租金，第一年租金为198万元，第二年租金为198万元，第三年租金为231万元（自2017年8月1日至2018年9月30日），第四年至第八年租金每年租金为198万元；第一年租金半年一付，2015年5月1日前支付100万元，2016年1月1日前支付98万元，以后年度租金一年一付（每年的7月1日前支付），先付后用；租赁房屋按现状交付，交付时租赁物业场地设施及相关设备应完好；负一层的交付时间为2015年5月1日；从交付之日出租人提供3个月的免费装修期，如出租人不能按时交付房屋，则免费装修期顺延，但出租人延迟交付最长不能超过60日；承租人负责支付出租房屋的水费（5.3元/吨）、电费（1.06元/度，含地下室新风系统产生的电费）、电话费、光缆电视收视费、卫生费、治安费、空调费（地下室不提供中央空调，也不收取空调费）等费用。另外，两份合同同时载明：租赁房屋的用途限承租人经营二手车电子商务市场及相关联业态，未经出租人同意不得擅自改变用途；租赁合同期满（含合同提前终止），固定装修部分及添附无偿归出租人，承租人不得拆除，承租人添置的动产可自行搬走；租赁期内，承租人可根据实际需要转租租赁房屋或招商，但顺报出租人存档；承租人需缴纳合同履约保证金30万元，合同签订之日一次性付清，租赁期满无违约行为且与出租人办理完房屋交接手续后无息退还。如出租人违约致使合同解除或合同期间擅自解除本合同的，出租人应退回承租人已交入的剩余部分的租金，并双倍返还履约保证金；如承租人违约致使合同解除或合同期间擅自解除本合同的，承租人已交入的租金不退回，并履约保证金不予返还。承租人逾期交付租金的，除应及时如数补交外�还应支付逾期租金每日万分之五的滞纳金。‥‥‥。合同签订后，被告即交付给原告两份合同的履约保证金合计60万元。2015年5月4日，原告向被告交付了第一期一层商铺房屋，2015年6月8日交付了第二期中的460.82平方米，2015年6月30日交付了第二期中的804.74平方米；2015年5月20日，原告向被告交付了负一层AB区房屋。被告收到一层商铺房屋后，即进行了经营使用。被告收到负一层地下室后，即委托装修公司进行了地面整体平整打磨、墙面整体粉刷等形成附合的装饰装修，装修完工后被告未有经营使用。庭审过程中，被告申请对负一层装饰装修费用进行鉴定，经法院委托义乌市众正价格评估有限公司进行价格评估，其价格鉴定结论为：价格鉴定标的在价格鉴定基准日的价值金额为¥445296元。被告为此鉴定付出鉴定费18000元。2016年4月8日，原告为负一层安装的两台自动扶梯经�华市特种设备检测中心检验合格交付使用。2016年4月12日，原告委托浙江星耀律师事务所律师向被告邮寄了《律师函》，催收被告尚欠的全部应付租金。2016年9月1日，被告已将一层商铺腾空，且已将一层商铺和负一层的全部钥匙交还给了原告。被告至今未有支付两份合同的租金。另查明，北苑街道行政商务中心商贸区A地块商住综合楼由原告开发建设，建筑层数为-1至12层，开竣工时间为2004年12月至2006年2月，原告出租给被告使用的一层商铺和负一层是其中的一部分，目前未有售出。负一层分为两个部分，商住楼相对应的地下室部分建成车库，现已出售给套房业主，地下室车库留有电梯口，电梯直通楼上住户；商铺相对应的地下室部分出租给了本案被告。负一层地下室两个部分有墙体隔开，但留有通道口通行，通道口安装有卷筒门，可完全封闭。负一层仅有的两个汽车�入口靠业主车库一侧，如有汽车出入必须经过业主的车库通道。另在商铺过道中有消防楼梯通入地下室。地下室通往商贸区广场的出口于2015年第四季度才凿通，人行扶梯于2016年4月8日验收合格。
一审法院认为，本案被告承租的一层商铺和负一层地下室，原告作为房地产开发企业，在未出售给他人之前，应当归原告所有。原告作为房地产开发企业自用或出租未售出的房产也应当符合规划许可，一层商铺和负一层地下室是两个不同的物理空间，根据规划具有不同的使用功能。根据原、被告双方当事人提供的证据和现场勘察，原告出租给被告的负一层地下室只能作为车库或人防工程使用。原告在未取得负一层地下室作为商铺使用许可的情况下，擅自改变使用性质作为商铺出租给被告使用，违反了《商品房屋租赁管理办法》的有关规定，应当认定为是不得出租�情形。被告因筹建二手车电子商务市场及相关联业态，而承租原告的一层商铺和负一层地下室，原、被告为此签订了一层商铺和负一层两个房屋租赁合同。两个租赁合同既各自独立存在又有紧密联系，为此，既要各自独立审查合同的效力又要审查是否实现了双方当事人的合同目的。对原告来说，收取房屋租金是出租房屋的目的，对被告来说，开办二手车电子商务市场及相关联业态是承租房屋的目的，现因负一层地下室存在不得出租的情形，而无法实现双方当事人的合同目的，为此，双方签订的一层商铺房屋租赁合同应当依法解除，双方签订的负一层地下室房屋租赁合同应当依法宣布无效。原告将两个房屋租赁合同分别向被告主张权利，割裂了两份合同的内在联系（一层商铺租赁合同中约定了负一层地下室入口和通行楼梯），同时也不能体现被告承租原告房屋的合同目的，为此，有必要将两份合同进行合并审理。被告主张两份房屋租赁合同实际上是一个租赁合同关系，但一层商铺和负一层地下室毕竟是两个不同的物理空间，是不同的标的物，原、被告分别签订了各自的房屋租赁合同，其合同效力是不同的，一份合同的无效或可撤销，并不自然影响另一份合同的效力，只能影响合同目的的实现，为此，原告的这一主张不予采信。
被告于2016年9月1日已将一层商铺腾空并把一层商铺和负一层地下室的钥匙全部交还原告，原告予以接受，应当视为双方当事人已经达成合意，终止了两个房屋租赁合同的履行。合同终止后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质可以请求结算给付和赔偿损失。原告交付一层商铺后被告即进行了经营使用，按照合同约定其租金从2015年8月1日开始计算至2016年8月31日止，为此�被告应当按照合同约定支付实际使用一层商铺而产生的租金和其他费用。原告出租负一层地下室给被告开办市场的行为，侵害了车库业主的权益，同时也影响了楼上住户的安全，原告在未取得车库业主和楼上住户同意，也未及时交付通往商贸区广场的出入口的情况下，有理由相信被告的地下室市场无法正常开办。在被告对其仅仅进行了装饰装修而未实际使用的情况下，要求被告支付租金的诉请，不予支持。被告对负一层地下室的装饰装修物，已附着于房屋内，对被告来说基本上已无法收回，而对原告来说是有使用价值的，同时，造成该合同的无效，过错在于原告，为此，原告应当赔偿被告因装饰装修造成的经济损失。因负一层房屋租赁合同无效，而导致被告的合同目的无法实现，为此，被告交付给原告的合同履约保证金60万元应当全部返还。原告提起的本诉诉讼请求，其合理部分依法应予支持。被告提起的反诉诉讼请求，其合理部分依法应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第九十四条第（五）项、第九十七条、第一百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、《商品房屋租赁管理办法》第六条、《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第五条、第九条第二款的规定，判决：一、解除原告浙江省义乌市建筑房地产开发有限公司与被告义乌市马青二手车市场开发有限公司于2015年4月28日签订的一层商铺《房屋租赁合同》；同日签订的负一层地下室《房屋租赁合同》无效。二、被告义乌市马青二手车市场开发有限公司于判决生效后五日内支付给原告浙江省义乌市建筑房地产开发有限公司一层商铺租金1264332+（1397215÷12）=1380766.58元。三、被告义乌市马青二手车市场开发有限公司于判决生效后五日内支付给原告浙江省义乌市建筑房地产开发有限公司空调费261436.75+（1093.71×93）=363172.24元。四、原告（反诉被告）浙江省义乌市建筑房地产开发有限公司返还给被告（反诉原告）义乌市马青二手车市场开发有限公司履约保证金60万元。五、原告（反诉被告）浙江省义乌市建筑房地产开发有限公司支付给被告（反诉原告）义乌市马青二手车市场开发有限公司装修现值损失445296元。六、驳回原告浙江省义乌市建筑房地产开发有限公司的其他诉讼请求。七、驳回反诉原告义乌市马青二手车市场开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（2016）浙0782民初06936号案件受理费10616元，由原告浙江省义乌市建筑房地产开发有限公司自负368元，由被告义乌市马青二手车市场开发有限公司负担10248元。（2016）浙0782民初06937号案件受理费12108元，由原告浙江省义乌市建筑房地产开发有限公司自负。反诉案件受理费8340元、鉴定费18000元，由反诉原告义乌市马青二手车市场开发有限公司自负1236元，由反诉被告浙江省义乌市建筑房地产开发有限公司负担25104元。
本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。
经审理，本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为，涉案的义乌市××区西区××区的《房屋租赁合同》是双方真实的意思表示，也不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，应予确认合法有效。义乌市马青二手车市场开发有限公司称涉案商铺的楼上住户阻扰其正常使用负一层地下室，且以电梯未验收合格为由未按约定交付负一层的行人入口，导致租赁合同目的不能实现，但对于其所称的被楼上住户阻扰的事实，没有提供任何证据予以证明，应当承担举证不能的法律后果，至于负一层行人入口的交付使用问题，双方在义乌市××区西区××层商铺的《房屋租赁合同》中的约定：通往地下室入口2015年8月1日交付给承租人使用，结合义乌市马青二手车市场开发有限公司在一审中的陈述，出租方已于2015年8月1日交付了地下室入口和楼梯，虽然人行扶梯于2016年4月8日验收合格，但该行为不构成根本性违约，并不能导致合同目的不能实现。综上，涉案两份房屋租赁合同均合法有效，出租方已按约履行了合同主要义务。因义乌市马青二手车市场开发有限公司于2016年9月1日已将一层商铺腾空并把一层商铺和负一层地下室的钥匙全部交还浙江省义乌市建筑房地产开发有限�司，浙江省义乌市建筑房地产开发有限公司予以接受，可将2016年9月1日作为解除涉案两份房屋租赁合同的时间。因此，承租人应依约支付至2016年8月31日止的相应租金。在合同的履行过程中，义乌市马青二手车市场开发有限公司未按合同约定支付房屋租金，经出租人书面催讨后仍未履行支付租金的义务，已构成根本性违约，理应承担相应的违约责任，并自行承担由此造成的损失。
综上所述，浙江省义乌市建筑房地产开发有限公司的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持浙江省义乌市人民法院（2016）浙0782民初6936、6937号民事判决第二项、第三项；
二、撤销浙江省义乌市�民法院（2016）浙0782民初6936、6937号民事判决第一项、第四项、第五项、第六项、第七项；
三、确认浙江省义乌市建筑房地产开发有限公司与被告义乌市马青二手车市场开发有限公司于2015年4月28日签订的义乌市北苑商贸区西区一层商铺的《房屋租赁合同》和义乌市北苑商贸区西区负一层AB区的《房屋租赁合同》于2016年9月1日解除；
四、由义乌市马青二手车市场开发有限公司于本判决生效后十日内支付浙江省义乌市建筑房地产开发有限公司义乌市北苑商贸区西区负一层AB区的房屋租金2045095.89元；
五、义乌市马青二手车市场开发有限公司交纳的履约保证金600000元归浙江省义乌市建筑房地产开发有限公司所有；
六、驳回浙江省义乌市建筑房地产开发有限公司的其他诉请请求；
七、驳回义乌市马青二手车市场开发有限公司的诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审（2016）浙0782民初06936号案件受理费10616元，（2016）浙0782民初06937号案件受理费12108元，反诉案件受理费8340元、鉴定费18000元，由义乌市马青二手车市场开发有限公司负担；二审案件受理费31523元，由义乌市马青二手车市场开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡玲玲
审 判 员 叶金龙
代理审判员 盛 伟
二〇一七年五月五日
代书 记员 施金金