南昌市东湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣0102民初2168号
原告：南昌市东湖区饮食服务总店，住所地：南昌市东湖区田家巷**号*栋*楼***室，注册号：15842474-3。
法定代表人：周国良，该公司经理。
委托诉讼代理人：燕筱林，江西华兴律师事务所律师，执业证号：13601199310753265。
被告：谭琴华，男，1968年7月31日生，汉族，江西省南昌市人，住南昌市东湖区。
委托诉讼代理人：张根茂，江西哲远律师事务所律师，执业证号：13601199410108890。
原告南昌市东湖区饮食服务总店诉被告谭琴华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告南昌市东湖区饮食服务总店委托诉讼代理人燕筱林，被告谭琴华及其委托诉讼代理人张根茂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告南昌市东湖区饮食服务总店向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告返还南昌市厚强路66号临街店面给原告；2、判决被告支付拖欠的房租2763802元（自2014年7月至2017年5月）；3、判决被告按192840元/月标准支付诉讼期间占据店面的租金；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年元月19日，原、被告双方在平等自愿的基础上经友好协商，共同签订了一份《经营性房产租赁合同》，合同约定“原告将位于南昌市厚强路66号临街店面租赁给被告，租赁期限为五年，即自2011年9月1日起至2016年8月31日止，被告在租赁期间的第壹至贰年内，应每月向原告支付职工生活费、职工社会养老统筹费、离退休职工医疗福利费、租金等共计48300元；第叁年每月租金为53130元；第肆年每月租金为58440元；第伍年每月租金为64280元；租赁期满……，乙方应将经营场所及附属设施一并交还甲方，逾期不交出经营场所及附属设施，每逾期一天，应向甲方支付房屋占用费。房屋占用费按合同解除或终止时的租金标准的叁倍计算”。合同对其他事项也作了相应的约定，该合同生效后，原告将店面交给了被告使用。但被告租用原告店面后，却拖欠了原告2014年7月至2017年5月之间的租金达2763802元，原告向被告下达了一份《通知》，告知被告已拖欠巨额租金，原告将要求收回店面。为维护原告的合法权益，遂提起诉讼。
被告谭琴华辩称，1、原告无工商登记信息，主体不明确，应驳回其起诉；2、原、被告签订的合同无效。原告在营业执照失效后非法经营，原告营业执照到1998年就失效了，合同是2012年签订的，且原告无权出租房屋，原告的租赁期是2012年全年，但与被告签订了五年的租赁合同，其转租未经原承租人的同意，租赁未在政府部门备案，故是无效的。3、本案房屋占用费应参照被告与房管所的租金标准计算，原告无效出租，不应产生利益。4、本案是由于政府改造原因造成的纠纷，按原、被告租赁合同的约定，应属于免除被告租金的情形；5、被告所列诉请计算没有依据。综上，请求驳回原告诉讼请求。
根据当事人的陈述和审查确认的任免通知、非住宅用房租赁合约、经营性房产租赁合同、东湖区政府关于对胜利路步行街实施改造的通知、2015年1月29日、6月3日的通知、支付租金凭证等证据，本院认定事实如下：2012年1月19日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订了一份南昌市东湖区经营性房产租赁合同，合同约定：1、甲方将位于南昌市厚强路66号，经营面积113、09㎡，办公用房（仓库）157.67㎡，共建筑面积270.76㎡出租给乙方使用；2、租赁期限为五年，即自2011年9月1日起至2016年8月31日止；3、承租期内，第1至2年（2011年9月1日至2013年8月31日）内，乙方每月向甲方支付职工生活费4000元、职工社会养老统筹费13000元、离退休职工医疗福利费1300元、租金30000元，每月合计48300元，全年总计579600元；第3年（2013年9月1日至2014年8月31日）起，乙方支付的总费用在上年基数上增长10%，即每月合计53130元，全年总计637560元；4、乙方每月支付承租经营场所上述总费用的时间为每月10日前；5、乙方须在本合同签订同时向甲方支付144900元履约保证金，合同期满、终止或解除时，乙方应按本合同约定期限腾空房屋，办理交接手续，并保证房屋及内部设施的完好，清算水、电等乙方使用的费用后，甲方将履约保证金一次性无息退回乙方；6、乙方逾期1个月不交租金，甲方有权提前终止合同；7、租赁期满或提前终止合同时，乙方应将经营场所及附属设施一并交还甲方，逾期不交出经营场所及附属设施，每逾期一天，应向甲方支付房屋占用费。房屋占用费按合同解除或终止时的租金标准的叁倍计算；另外双方在合同尾部备注：第4年（2014年9月1日至2015年8月31日）每月租金合计58440元，全年总计701280元；第5年（2015年9月1日至2016年8月31日）每月租金合计64280元，全年总计771360元。而在该合同签订之前，被告就已经在涉诉店面内经营。合同履行初期，被告均能按约向原告按期支付租金，后由于胜利路步行街改造对被告的经营造成影响，被告自2014年7月1日起再未向原告按期支付租金。截止至2016年8月31日合同期满之日，被告仅支付租金231260元，其欠付租金如下:1、2014年7月1日至2014年8月31日，欠付租金106260元（53130元/月×2）；2、2014年9月1日至2015年8月31日，欠付租金701280元（58440元/月×12）；3、2015年9月1日至2015年12月31日，欠付租金257120元（64280元/月×4）；4、2016年1月1日至2016年8月31日，欠付租金514240元（64280元/月×8）。对于2014年7月1日起至2015年12月30日止期间被告欠付的租金，原告考虑到步行街改造所造成的影响，自愿要求被告按欠付租金总额1064660元的70%支付计745262元，加上2016年1月至8月被告欠付的租金514240元，减除被告已付租金231260元，被告共欠付租金1028242元。
另查明，位于南昌市东湖区厚强路66号店面属于南昌市东湖区杨家厂房管所管理的直管公房。2012年1月1日，原告下属东湖区回春楼酒家与南昌市东湖区杨家厂房管所签订了一份南昌市房产管理局直管非住宅用房租赁合约，由东湖区回春楼酒家承租杨家厂房管所管理的厚强路82号（66号）店面，租期自2012年1月1日至2012年12月31日止，并约定租金每年递增10%。之后，双方再未签订租赁合同，涉诉店面由原告实际租赁至今。
再查明，原、被告双方所签订的南昌市东湖区经营性房产租赁合同已于2016年8月31日履行期届满。被告在该合同履行期届满后仍在该涉诉店面内经营，不同意终止合同。在原告要求被告返还涉诉店面的情况下，经本院向被告释明，被告仍不同意向原告返还涉诉店面。
本院认为，原、被告签订的经营性房产租赁合同，系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。原告虽未提供其经营所需的工商档案，企业法人执照也多年未办理年检并已到期，但都属于行政管理的范畴，只要原告未被依法注销，就不影响原告的诉讼主体资格，被告以此为由抗辩原告在营业执照失效后出租属于非法经营，租赁合同未在政府部门备案，主张合同无效的观点，本院不予支持。被告提出原告仅与杨家厂房管所签订一年的租赁合同，未经杨家厂房管所同意与被告签订五年租赁合同，超出期限转租无效，且应参照原告与杨家厂房管所约定的租金标准执行的观点，本院认为，原告虽与杨家厂房管所签订了一年的租赁合同，但在租赁期届满后原告继续使用涉诉店面，杨家厂房管所没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，且杨家厂房管所对原告转租的行为知晓并未明示反对，应视为其同意原告的转租，而原告与杨家厂房管所约定的租金标准与被告无关，根据合同相对性的原则，合同只能对合同当事人产生拘束力，被告应按与原告签订的合同所约定的租金标准履行履行义务，故被告此抗辩意见与事实不符，于法无据，本院不予采纳。另外，对被告抗辩本案纠纷因政府改造胜利路步行街的原因所造成，属于双方合同约定免除被告租金的情形的观点，无事实和法律依据，本院不予支持。鉴于原告自愿减免被告自2014年7月1日起至2015年12月30日止期间所欠租金的30%,不违反法律规定，本院予以认可，故对于原告要求被告支付欠付租金1028242元的诉请，本院予以支持。因被告在合同到期后仍拒不返还店面，故原告要求被告返还店面的诉请，本院予以支持。同时被告应承担合同期满之后占用期间的房屋占有使用费，对于原告要求被告按合同约定承担月租金的三倍标准支付房屋占有使用费的主张，因被告提出原告重复计算，且远远超过了原告的实际损失，属于《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定的约定的违约金过分高于造成的损失当事人请求适当减少的情形，且原告也未举证证明其实际损失，本院依法调整为按双方合同约定的月租金标准由被告向原告支付房屋占有使用费直至被告腾空并向原告返还店面。对于被告缴纳的履约保证金144900元，因被告未提起反诉，本案不作处理，由被告另行起诉解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：
一、被告谭琴华应于本判决生效之日起十五日内将位于南昌市厚强路66号店面腾空并返还给原告南昌市东湖区饮食服务总店；
二、被告谭琴华应于本判决生效之日起十日内向原告南昌市东湖区饮食服务总店支付房屋租金1028242元；
三、被告谭琴华应向原告南昌市东湖区饮食服务总店支付自2016年9月1日起至实际返还店面之日止的房屋占有使用费（按月租金64280元的标准计算）；
五、驳回原告南昌市东湖区饮食服务总店的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案由原告南昌市东湖区饮食服务总店预交的案件受理费44070元，由原告南昌市东湖区饮食服务总店承担6070元，被告谭琴华承担38000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。在上诉期满后七日内向南昌市中级人民法院交纳上诉费，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 张文军
人民陪审员 刘 强
人民陪审员 孟曦娉
二〇一七年九月二十五日
书 记 员 陶媛媛
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第四条当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。