吉林省白山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）白山民二终字第218号
上诉人（原审原告、反诉被告）马勇，男，1972年8月24日生，汉族，无职业，住白山市浑江区。
上诉人（原审被告、反诉原告）白山市顺翔房地产开发有限公司。住所：白山市浑江区。
法定代表人赵雪岚，经理。
委托代理人廉政临，男，1950年10月18日生，汉族，白山市顺翔房地产开发有限公司法律�问，住白山市浑江区。
上诉人马勇、上诉人白山市顺翔房地产开发有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服白山市浑江区人民法院（2014）浑民二重字第1号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
马勇原审诉称，2011年8月31日，白山市顺翔房地产开发有限公司（以下简称顺翔公司）将白山市浑江区城南街道顺翔小区北侧和东侧的两处楼梯间以50，000.00元的价格售与马勇，双方约定顺翔公司负责处理壁墙、门窗、采暖、上下水、电安装等事宜。2012年8月30日，顺翔公司将楼梯间交付马勇，马勇履行了房款给付义务。后马勇将两处楼梯间出租。2012年12月份，顺翔公司突然关闭了马勇两处楼梯间的水、电及暖气，导致马勇赔偿两承租人损失9，700.00元，取暖费550.00元，2013年1月至2014年3月，每月房租1，500.00元，15个月房租损失22，500.00元，共计32，750.00元。另外，马勇的两处楼梯间因顺翔公司未做防水处理，潮湿漏雨，其中大楼梯间墙面下沉裂缝无法居住。因此诉至法院，请求：1、判令顺翔公司为马勇的两处楼梯间恢复供水、供电、供气；2、判令顺翔公司为马勇的两处楼梯间做好防水并对大楼梯间墙面下沉裂缝给予修复；3、判令顺翔公司赔偿马勇损失32，750.00元；如果判决合同无效，加上装修房屋拉闸门7，500.00元，王立军室内大包装修25，000.00元，以上合计65，250.00元，要求双倍赔偿；顺翔公司返还购房款50，000.00元，再赔偿房屋增值100，000.00元，共约300，000.00元；4、诉讼费由顺翔公司承担。
顺翔公司原审答辩并反诉称，马勇的主张不成立.因该房屋属于公共部分搭建而成的，属于全体业主，并不属于开发商，双方签订的合同属无效合同。马勇增加9个月房租于法无据，双方售房协议上约定，此房出售终生使用权，顺翔公司不负责给马勇办理产权，此项约定已经明确了没有房产证，是不能出售的房屋，该协议还约定从签订之日起，马勇向顺翔公司交纳25，000.00元，等房屋整理完毕后再接电、接水，马勇自己急于入住，未经顺翔公司同意，擅自接电，未按电表，违反了用电规则，迫使顺翔公司不得不停电；该楼梯间因没有产权证是不能出售的，协议对顺翔公司负责办理产权证的约定，致使协议无效，依据合同法规定，无效合同自签订之日起就不受法律保护，马勇明知没有产权证的房屋还要购买，后果应由其自行承担，无效协议不存在赔偿损失的说法；该房屋是利用公用面积建起来的，属于全体业主所有，该楼刚刚建成，业主委员会没有成立，双方签订的合同是无效的；马勇在入住后未经顺翔公司同意私自偷挖屋内深度达40公分，造成主楼楼基下沉，封闭墙体裂纹，因此顺翔公司提出反诉要求：1、马勇修复下沉部分、恢复原状；2、确认顺翔公司与马勇签订的买卖合同无效。
针对顺翔公司的反诉，马勇原审辩称，顺翔公司称马勇私自挖地基造成主楼楼基下沉，要求恢复原状，并确认顺翔公司与马勇签订的买卖合同无效，是无中生有行为。马勇自从购买房屋后，只进行了简单装修，此房地势东高西低，且此处1平方米的地方是楼梯转角处，本就是空的，根本不存在私自挖地基的行为，西边下沉是工程质量问题。顺翔公司要求解除合同没有事实和法律依据，合同是在双方自愿平等基础上签订的，合同有效。马勇是无过错方，花钱买房子怎么知道对方隐瞒了众多事实，欺骗无生活能力的残疾人。顺翔公司一开始就没想履行合同，造成马勇精神损失、物质损失巨大，请求法院驳回顺翔公司的反诉，支持马勇的诉讼请求。
原审法院审理查明，顺翔公司开发建设白山市浑江区城南街道顺翔小区，在顺翔小区建设了多栋住宅楼及一处办公楼（三层），该小区楼房至今未办理房屋产权登记。现该办公楼的三层由顺翔公司用于办公，二层（西侧办公楼）由社区和物业公司用于办公，一层用于开办商场。办公楼北侧临街，因一层高于地面约2米，为方便进入办公楼，顺翔公司在办公楼北侧入口处建设了八字型外楼梯，楼梯下面未填充，顺翔公司将楼梯下部从北侧封闭，安装门窗，建成楼梯间，内部安装了水暖，通电，该楼梯间面积15平方米；在一层商场东侧建有一外楼梯，该楼梯用于进入一楼顶部平台，楼梯下面未填充，顺翔公司将楼梯下部东、北侧封闭，形成楼梯间，安装了门，接通水暖，通电，面积约为3平米。2011年8月31日，顺翔公司将该办公楼北侧楼梯间终身使用权以每平方米3，000.00元的价�卖给马勇，东侧楼梯间终身使用权以5，000.00元的价格卖给马勇，两处楼梯间价款共计50，000.00元，双方签订了协议书，协议主要内容为：顺翔公司将位于顺翔小区菜市场北侧临街楼梯下楼梯间及菜市场东侧临街楼梯下楼梯间的终身使用权出售给马勇，顺翔公司不负责为马勇办理产权，总价款共计50，000.00元。
协议签订后，马勇交付了全部价款，顺翔公司将两处楼梯间交付给马勇。马勇将两个楼梯间地面贴瓷砖、外面安装防护栏，2012年8月31日，马勇购买和谐门、和谐窗支付7，500.00元。2012年11月15日马勇与李建军签订租赁合同，约定每月租金500.00元。后因房屋停止供电、供暖，给承租人李建军造成损失，2013年4月10日，马勇赔偿李建军7，700.00元。2012年11月26日，顺翔公司收取马勇取暖费550.00元，但冬天未给马勇的房屋供暖。2012年12月5日，马勇与李桂珍签订租赁合同，�定每月租金1，000.00元，李桂珍在此经营早餐，后因无法正常使用房屋，马勇赔偿李桂珍2，000.00元。2013年起，因办公楼北侧楼梯间墙体下沉产生裂缝，顺翔公司与马勇产生纠纷，顺翔公司停止对两楼梯间供水、供电、供暖。另查明，顺翔小区到目前未取得商品房预售许可证。
原审法院认为，顺翔公司出售给马勇的两处楼梯间属于建筑区划内的共有部分，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，顺翔公司未取得商品房预售许可证明，未经其他共有人同意，将共有部分的楼梯间以转让终身使用权的形式出售给马勇的行为无效。马勇要求顺翔公司为马勇的两处楼梯间恢复供水、供电、供气，并为马勇的两处楼梯间做好防水并对大楼梯间墙面下沉裂缝给予修复的请求，依法不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，顺翔公司应将收取的售房款50，000.00元返还给马勇，并赔偿马勇经济损失40，250.00元（包括赔偿李建军7，700.00元，赔偿李桂珍2，000.00元，顺翔公司收取取暖费550.00元没有供暖，2013年1月至2014年3月，每月房租1，500.00元，15个月房租损失22，500.00元，门市房拉闸门、拉闸窗7，500.00元），考虑马勇用50，000.00元买房已近3年，依法酌定顺翔公司赔偿马勇房屋增值损失20，000.00元，合计110，250.00元。马勇主张将两个楼梯间承包给王立军进行室内装修，支付装修费25，000.00元，因顺翔公司不认可，王立军也未出庭证实，且马勇又不申请鉴定，对该主张依法不予支持。顺翔公司要求马勇恢复原状，但未提供马勇私自挖掘导致楼梯下沉的证据，对于顺翔公司的该项主张依法不予支持。综上，原审法院判决：“一、马勇与白山市顺翔房地产开发有限公司2011年8月31日签订的房屋买卖协议书无效；二、白山市顺翔房地产开发有限公司本判决生效之日起十日内向马勇支付人民币110，250.00元；三、驳回马勇的其他诉讼请求；四、驳回白山市顺翔房地产开发有限公司的�他诉讼请求。”
马勇的上诉理由为，1、顺翔公司卖给马勇的两处房屋是独立的封闭间，不是共有部分；2、原审法院判令马勇与顺翔公司签订的房屋买卖协议无效没有事实和法律依据；3、顺翔公司对马勇有欺诈和诈骗行为，原审法院未将顺翔公司转交侦查机关追究刑事责任不妥。综上，原审法院认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院依法支持马勇的诉讼请求。
顺翔公司答辩认为，马勇称争议房屋是独立的封闭间，不是公用部分是错误的，因为楼裙、楼梯间及所有公用部分均属于全体业主，该小区业主委员会没有成立，所以没有行使权利。原审法院判决认定马勇与顺翔公司签订的房屋买卖协议无效是正确的。
顺翔公司的上诉理由为，1、原审法院判决顺翔公司赔偿马勇经济损失40，250.00元错误。对于本案所涉房屋买卖协议被认定无效，双方均有过错。而双方在协议中明确约定，该房屋不能办理产权证，马勇明知上述状况还购买该房屋，应当负主要责任；2、该房屋没有产权，不存在增值问题，原审法院判决顺翔公司赔偿马勇房屋增值损失20，000.00元错误；3、马勇在入住后未经顺翔公司同意私自偷挖屋内深度达40公分，造成主楼楼基下沉，封闭墙体裂纹，顺翔公司要求马勇恢复原状正当合理，原审法院没有支持，于法无据。综上，请求二审法院依法做出公正判决。
马勇答辩认为，1、顺翔公司卖给马勇的两处房屋是独立的封闭间，不是共有部分，原审法院判决马勇与顺翔公司签订的房屋买卖协议无效错误；2、原审法院判令顺翔公司给付马勇房租、装修损失是正确的，但顺翔公司应赔偿马勇直接经济损失数额为304，500.00元；3、顺翔公司对马勇有欺诈和诈骗行为，应追究其法人的刑事责任；4、顺翔公司称马勇私自挖地基造�主楼楼基下沉，要求恢复原状，是无中生有，地基下沉、墙体裂缝是工程质量问题。请求法院判令顺翔公司赔偿马勇的直接经济损失304，500.00元。
经本院审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，顺翔公司出售给马勇的两处楼梯间属于建筑区划内的共有部分，顺翔公司未取得商品房预售许可证，未经小区业主委员会同意，将小区共有部分的楼梯间以转让终身使用权的形式出售给马勇的行为无效，马勇上诉主张其与顺翔公司签订的房屋买卖协议有效，没有事实及法律依据，本院不予支持。顺翔公司在明知自己没有取得商品房预售许可，且未经业主委员会同意，将不能办理产权登记的房屋出售给马勇，应当承担过错责任，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要�还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，原审法院判决顺翔公司赔偿马勇因合同无效遭受的损失并无不妥。顺翔公司未提供证据证实马勇私自挖掘导致楼梯下沉，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，顺翔公司要求马勇恢复原状的依据不足，本院不予支持。马勇主张其因合同无效而产生的损失为304，500.00元，但其未提供充分的证据予以证实，故本院对其该项主张不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉�法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币400.00元，由上诉人马勇承担200.00元，上诉人白山市顺翔房地产开发有限公司承担200.00元。
本判决为终审判决。
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审 判 长 朱瑛华
代理审判员 兆艳红
代理审判员 方永刚
二〇一四年九月二十八日
书 记 员 李 勇