贵州省平坝县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）平民初字第28号
原告张啟义，男，1976年9月13日生，汉族，贵州省贵阳市人，住贵阳市白云区南山煤矿**栋*单元*楼*号，现住贵阳市乌当区XX寨XX山XX公寓。
被告贵阳经济技术开发区东方房地产开发有限公司。住所：贵阳市小河区XX司XX路XX小区X区。
法定代表人黄虎，职务：董事长。
委托代理人秦宁、赵敏，贵州达德律师事务所律师、实习律师。代理权限均为一般代理。
原告张啟义诉被告贵阳经济技术开发区东方房地产开发有限公司（以下简称东方房开公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员钟永栋适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及被告委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2012年6月27日签订了购买被告开发的平坝县城市绿洲负1-XX号的房屋买卖合同。双方约定原告所购门面套内面积为16.38平方米，建筑面积为21.13平方米。房屋总价款184259元，付款方式为一次性付款。同时合同第二十二条第三项第一款中约定了被告承诺于2012年8月30日前，取得商品房的初始登记，并将办理商品房登记的有关文书交付给原告。双方在第二款第一条中约定，约定日期起90日内，出卖人未能办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任。原告于2012年6月27日前支付了全部购房款，被告也于双方约定的2012年5月30日交付了房屋。但时至今日，房屋买卖合同并没有向房屋相关管理部门登记备案，且被告仍然没有将办理商品房登记的有关文书交付给原告，使原告不能将购买的门面房过户到自己的名下，导致原告的产权处于不确定状态，原告不能正当的行使房屋所有人的权益。经原告调查了解，被告不将商品房转移登记的有关文书交付给原告办理产权过户的原因是被告没有获得房屋的初始登记权利。被告的行为直接导致了双方签订合同的目的不能实现，其主要过错在被告，被告存在严重的违约行为。因此，原告诉至法院要求1、解除双方于2012年6月27日所签订的东字2011-平XXX号商品房买卖合同；2、由被告退还已付购房款184259元、维修基金3685元、登记费550元；3、由被告按房屋总价款的万分之五支付因不能交付办理商品房转移登记的有关文书导致原告不能办理房屋过户的违约金92.12元；4、由被告支付因违约给原告造成的经济损失50000元；5、由被告按中国人民银行同期同类贷款利率支付至起诉之日止已付房款的利息损失36262.2元；6、由被告赔偿原告房屋装修损失12000元；7、诉讼费由被告承担。
原告为支持其主张提交了下列证据：
1、商品房买卖合同，证实双方房屋买卖有关系真实有效。
2、被告出具的代收款专用票据3份，证实其向被告交纳商铺总款158463元、商铺维修基金3685元及预告登记费550元的事实。
3、租赁合同，证实其将所购买的商铺返租给被告方使用的事实。
4、商铺租赁合同，证实其将商铺返租给被告后，又于2013年5月10日向被告租赁该商铺进行经营的事实。
被告东方房开公司辩称，1、根据合同约定且在合同履行过程中未出现法定解除合同的情形，故原告无单方解除权。2、被告至今未办理房屋所有权登记，是由于平坝县房屋管理局的责任。3、原告所提诉讼请求于法无据，且有违公平、诚信原则，从《合同法》的角度，双方应以违约金方式处理，而不是解除合同，要求驳回原告的诉讼请求。
被告为支持其主张提交了下列证据：
1、营业执照、组织机构代码证，证实其主体资格。
2、请示报告、说明、执行申请书、民事调解书，证实其一直在积极履行办理房屋产权证的义务，但基于客观事实的不能，才导致办证迟延。
对原告提交的证据1、2、3、4，被告对其真实性均无异议，但认为按照商品房买卖合同，本案应当支付违约金，而不是解除合同，原告向其购买商品房后通过返租受益60000多元，之后原告向被告租赁商铺的租赁合同不能证实该商铺已由原告装修。上述证据来源合法，能证实本案事实，本案予以采信。对被告提交的证据1，原告无异议，该证据来源合法，本院予以采信。对被告提交的证据2，原告认为与本案无关，达不到被告的证明目的。该证据与本案缺少关联性，本院不予采信。
经审理查明，2012年6月27日，原告张啟义与被告东方房开公司签订《商品房买卖合同》（东字2011-平XXX号），约定被告将其开发的平坝县城市绿洲7幢负1-XX号商铺（套内建筑面积16.38平方米）出售给原告，总价款184259元，东方房开公司应于2012年5月30日前交付该商品房。并约定“（一）出卖人承诺于2012年8月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方按下列第2项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起x日内退还买受人已付款，并按照x利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”签订商品房买卖合同当日，原、被告双方又签订了城市绿洲商铺租赁合同，约定由原告将7幢负1-XX号商铺出租给被告使用，租赁期限自2012年5月30日起至2017年5月30日止，原告交纳总购房款的86%即158463元，余下14%的购房款即25796元作为被告二年内应交纳的租金扣除。原告还向被告交纳了商铺维修基金3685元、预告登记费550元。后被告在使用该商铺约半年后，又将该商铺租赁给原告使用。被告至今未将办理争议房屋产权证登记的相关文书交付给原告。原告在庭审后向本院表示自愿撤回对装修损失12000元的请求。
本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律的禁止性规定，属有效合同，双方均应当按照合同约定全面履行相应义务。按照双方的约定，被告应当于2012年8月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，已超出双方商品房买卖合同约定和《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后一年以上，故对原告诉请解除合同并赔偿损失的请求，应依法予以支持。原告主张被告退还购房款184259元，虽被告出具的收款收据仅为158463元，但双方在庭审中均认可扣除总房款的14%即25796元作为被告返租该房屋应交纳的二年租金，则原告交纳的购房款应为总房款184259元，该款及维修基金3685元、预告登记费550元应当退还给原告。对于原告方要求的违约金92.12元、经济损失50000元、已付房款的利息损失36262.2元，对该部分损失，本院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（在2012年中国人民银行1-3年期贷款基准年利率6.15%基础上加收40%）进行计算。对于装修损失12000元，原告已自愿撤回该项诉讼请求，本院予以准许。对于双方签订商品房买卖合同后被告“返租”争议商品房，后原告又向被告租赁所“返租”的商品房属另一法律关系，本案不作处理。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十五条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条之规定，判决如下：
一、解除原告张啟义与被告贵阳经济技术开发区东方房地产开发有限公司于2012年6月27日签订的平坝县城市绿洲7幢负1-XX号房屋商品房买卖合同（东字2011-平XXX号）。
二、被告贵阳经济技术开发区东方房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内退还原告张啟义购房款184259元、维修基金3685元、预告登记费550元。
三、被告贵阳经济技术开发区东方房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内支付原告张啟义利息损失。（以184259元为本金，按年利率8.16%从2012年6月27日计算至本判决确定的履行期届满之日止）
四、驳回原告张啟义其余诉讼请求。
案件受理费5602元，减半收取2801元，由原告张啟义负担561元，被告贵阳经济技术开发区东方房地产开发有限公司负担2240元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
审判员 钟永栋
二〇一五年二月十一日
书记员 罗亚飞