温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0302民初10557号
原告（案外人）：陈丽，女，1973年10月6日出生，汉族，户籍地温州市鹿城区，住温州市瓯海区。
委托诉讼代理人:吴成情、毛毅坚，浙江光正大律师事务所律师。
被告（申请执行人）:徐秀兰,女,1959年3月5日出生,汉族,住温州市鹿城区。
委托诉讼代理人:邵登忠，浙江平宇律师事务所律师。
第三人（被执行人）：朱锦国，男，1956年11月20日出生，汉族，住温州市鹿城区。
第三人（被执行人）：黄益萍，女，1956年4月18日出生，汉族，住温州市鹿城区。
第三人（被执行人）：温州市京都房地产开发有限公司，住所地：温州市瓯海区三垟街道三垟大道新京都家园13幢3楼。
法定代表人：黄各青，执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：庄耀光，男，1951年7月4日出生，住温州市鹿城区。
第三人（被执行人）：邓爱萍，女，1964年2月10日出生，汉族，住温州市鹿城区。
原告陈丽为与被告徐秀兰、第三人朱锦国、黄益萍、温州市京都房地产开发有限公司（以下简称：京都房开公司）、邓爱萍案外人执行异议之诉一案，于2017年8月14日向本院提起诉讼，本院于当日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年10月25日公开开庭进行了审理。原告陈丽及其委托诉讼代理人吴成情、毛毅坚，被告徐秀兰及其委托诉讼代理人邵登忠、第三人京都房地公司的委托诉讼代理人庄耀光到庭参加诉讼。第三人朱锦国、黄益萍、邓爱萍经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告陈丽向本院提出诉讼请求：1.不得执行坐落于温州市瓯海区三垟街道三垟大道新京都家园地下室1层189号（温房权证瓯海字第××号，建筑面积33.32平方米、套内建筑面积14.72平方米）、190号（温房权证瓯海区字第××号，建筑面积30.2平方米、套内建筑面积13.35平方米）、191号（温房权证瓯海区字第××号，建筑面积32.08平方米、套内建筑面积14.17平方米）的车库，并予以解除查封;2.本案的诉讼费用由被告方承担。
事实与理由：2011年4月6日，第三人黄益萍与第三人京都房开公司签订《商品房买卖合同》，约定：第三人黄益萍向京都房开公司购买坐落于温州市瓯海区三垟街道三垟大道新京都家园8幢1701室房屋以及地下室1层189号、190号、191号车库，每个车库为15万元。之后，第三人黄益萍将上述房屋及车库转让给案位外人邓爱萍。2015年3月8日，案外人邓爱萍与原告陈丽签订房屋买卖合同，将上述房屋以及三车库出卖给原告陈丽，房屋总价为618万元，每个车库价格为15万元，合同约定房屋以及车库以直过户的方式进行过户。合同签订后，原告陈丽按照约定支付了购房款以及车库价款。2015年4月30日，第三人黄益萍、朱锦国夫妇在浙江省温州市东南公证处办理了上述房屋以及车库的委托过户公证手续，委托陈胜康代为办理上述房屋以及车库出售给原告陈丽的相关事宜。2015年5月开始，原告陈丽对上述房屋进行装修并开始使用车库。2016年12月8日，上述房屋办理过户手续，但三个车库至今因不能办理过户手续。2017年3月10日，温州市鹿城区人民法院因（2017）浙0302执1436号案件对坐落于温州市瓯海区车库进行执行查封。原告得知上述车库被查封后，依法向温州市鹿城区人民法院提出执行异议。该院于2017年7月20日作出（2017）浙0302执异477号执行裁定书，裁定驳回原告的执行异议。原告认为，在法院依法查封上述车库之前，原告已经全额支付了车库价款，并且原告已经以业主身份实际占有使用车库并缴纳相应物业管理费等费用。虽然上述车库并非在原告名下，但原告未办理过户手续是因客观原因所致，原告对此并无过错。因此，上述车库应属原告所有。为此，原告特依法向贵院提起诉讼，故请求法庭支持原告的诉讼请求。
被告徐秀兰辩称：1.涉案三个车库的所有权人系黄益萍，而原告陈丽不是所有权人。2011年4月6日，黄益萍向京都房开公司购买坐落于温州市瓯海区三车库，双方因此分别签订编号为000000154314号、000000154315号、00000154316号《商品房买卖合同》，并将上述三份买卖合同在温州市瓯海房产管理处进行备案登记，备案登记号分别为20110200072号、20110200073号、20110200074号。至今，涉案三个车库的备案合同尚未发生变动，登记的买受人仍是黄益萍。2016年4月9日，京都房开公司向买受人黄益萍开具涉案三个车库的《销售不动产统发票》，是对所有权人再次确认。2.原告陈丽不是涉案三个车库的权利人，不具有排除执行的权利。其一，原告陈丽在涉案三个车库被贵院查封之前未与所有权人黄益萍签订任何有效的书面买卖合同。原告陈丽提供证据《房屋买卖定金合同》的签订主体并非三个车库所有权利人黄益萍，也未得到黄益萍的确认，与本案无关。另，根据原告陈丽提供的证据《公证书》可知，黄益萍未将本案三车库转让给原告陈丽，该公证委托书第四条权限为：“代为向房地产管理部门申请办理上述房屋及土地使用权的登记手续（房屋所有权登记在朱锦国、黄益萍名下，归朱锦国、黄益萍共同共有）”，第六条权限为：“在完全具备法律、法规、政策规定的转让条件后代为将上述房产出售，并签订定金协议、意向书及买卖合同”，该两条委托内容可知委托人的主要委托事项是让受让人陈胜康将本案三车库产权办理至朱锦国、黄益萍名下，登记形式是共同共有，办理完产权登记后，再行对外转让。鉴于本案三车库产权尚未办理至朱锦国、黄益萍名下，故本案三车库尚未对外转让。事实上，无论是黄益萍、朱锦国本人还是受托人陈胜康至今都未曾与原告陈丽签订过任何有关本案三车库的书面买卖合同。其二，原告陈丽在贵院查封本案三车库之前未占有本案三车库。原告陈丽仅凭物业公司出具的《收款收据》是不能证明其已合法占有涉案三个车库。该收据仅表明物业管理公司曾收取过涉案三个车库的物业费，但无法证明该笔费用的交纳人及涉案三个车库的实际使用人等情况。事实上，涉案三个车库在物业公司处登记使用人一直是黄益萍，且物业公司收取的物业管理费都是黄益萍交纳的。其三，原告陈丽未向黄益萍支付涉案三个车库的任何价款。原告陈丽提供证据《收条》、《银行转账凭证》的收款对象均系邓爱萍，其向邓爱萍支付的购房款与黄益萍无关，与本案亦无关。另，根据原告证据《收条》上的内容可知，原告向邓爱萍支付的仅为购房款，并不包含车库转让款。2015年4月30日，原告向邓爱萍支付最后一笔购房款后，原告就取得新京都家园8幢1701室房屋的销售发票，进而办理产权过户登记。而涉案三个车库的销售发票在2016年4月29日，京都房开公司开具的对象是黄益萍，从这一情节也可得知原告陈丽向邓爱萍支付的仅为购房款，而涉案三个车库的所有权人一直是黄益萍，并未向原告陈丽转让，原告陈丽也未支付任何车库转让款，更未向黄益萍支付任何车库价款。因此，原告陈丽并不是涉案三个车库的权利人，不具有排除执行的权利。3.即使原告陈丽为本案的最终买受人，其亦无权要求排除执行。2013年11月27日，京都房开公司完成涉案三个车库的初始登记，此后，涉案三个车库的产权一直可以办理过户登记，同小区内已由很多业主完成过户登记。若涉案产权的最终买受人为陈丽，则在其办理过户登记之前，其享有的仅是合同债权，并不是车库的物权。在原告陈丽怠于履行办理过户登记，自身存在过错，导致涉案三个车库被人民法院查封执行的情况下，原告陈丽的合同债权并不具有优先性，无法排除执行。综上，我方认为，原告陈丽的执行异议申请是没有事实和法律依据，应驳回原告的诉讼请求。
第三人朱锦国、黄益萍未作陈述。
第三人京都房开公司辩称：京都房开公司与黄益萍签订的涉案三个车库买卖合同属实，并于2016年4月29日依五年前的登记备案情况开具三个车库的发票，名字也是黄益萍。
第三人邓爱萍陈述：2013年8月5日，第三人邓爱萍从第三人朱锦国、黄益萍夫妇处购得新京都家园8幢1701室房屋以及涉案三个车库,每个车库15万元,三个车库合计45万元。2015年3月8日，第三人邓爱萍将该房及三个车库一并卖给原告陈丽，房屋是直过户，涉案的三个车库由第三人朱锦国、黄益萍夫妇已办理公证委托手续给原告陈丽，自公证之后，有关的买卖手续也就没有保存了。
经本院审理认定：坐落于温州市瓯海区三垟街道三垟大道新京都家园8幢1701室房产（建筑面积289.14平方米）及地下室1层189号（商品房买卖合同编号：000000154314，备案登记号：20110200072，建筑面积：33.32平方米）、190号（商品房买卖合同编号：000000154315，备案登记号：20110200073，建筑面积：29.35平方米）、191号（商品房买卖合同编号：000000154316，备案登记号：20110200074，建筑面积：33.32平方米）车库原系第三人黄益萍向第三人京都房开公司购置。2013年8月，第三人黄益萍又将上述房屋以及涉案三个车库一并转让给第三人邓爱萍。2015年3月8日，原告陈丽向第三人邓爱萍购置将上述房屋以及涉案三个车库，双方并签订一份编号为WH-0009010的《房屋买卖定金合同》，并由温州万豪房产营销策划有限公司作为见证方予以签名盖章。合同主要约定：卖方邓爱萍将新京都家园8幢1701室房屋（建筑面积289.14平方米）以房价618万元出售给买方陈丽，另卖方邓爱萍一并将地下室189号、190号、191号三个车库以每个车库单价15万元（计45万元）出售给买方陈丽。签订合同的当天，原告陈丽支付给第三人邓爱萍定金15万元，并由邓爱萍出具一份“今收到陈丽购买新京都家园8幢1701室（房源）之定金15万元”的定金收条给原告陈丽收执。同年3月16日，陈丽通过中国建设银行账户汇至邓爱萍账户上350万元，并由邓爱萍又出具一份“今收到陈丽、金飞雁购房款（购买新京都家园8幢1701室）人民币350万元，用于该房屋归还按揭款”收条给原告陈丽收执。2015年4月30日，陈丽通过银行汇至邓爱萍账户上2987681元，邓爱萍于当于出具一份“今收到陈丽购房款（购买新京都家园8幢1701室）人民币2987681元。注：房款已清。”收条给原告陈丽收执。当日，第三人黄益萍及其夫朱锦国在浙江省温州市东南公证处办理了涉案三个车库的委托陈胜康代为办理权属登记等相关事宜的委托手续，并由该公证处出具（2015）浙温东南证内字第6463号公证书。2015年5月起，原告陈丽对上述房屋进行装修并开始使用涉案三个车库。2016年4月29日，第三人京都房开公司向原告陈丽出具涉案三个车库发票。尔后，原告陈丽即向不动产登记中心办理京都家园8幢1701室房产过户手续，直至2016年12月8日领取浙（2016）温州市不动产权第0025843号不动产权证书，但涉案三个车库其他原因而一直不能办理过户手续。
另，本院在审理徐秀兰与朱锦国、黄益萍民间借贷纠纷一案中，权利人徐秀兰向本院申请财产保全，本院于2016年9月30日作出（2016）浙0302民初7961号之一民事裁定书，裁定：查封黄益萍名下的坐落温州市瓯海区车库。同时，并向第三人京都房开公司送达了民事裁定书和协助执行通知书。2016年11月12日,本院作出（2016）浙0302民初7961号民事判决书，判决：朱锦国、黄益萍于本判决生效之日起十日内共同偿付原告徐秀兰借款本金930万元及利息（2012年1月1日起计算至本判决确定的履行之日止，但应扣除已支付的利息76.5万元）。该民事判决书生效后，权利人徐秀兰于2017年2月21日向本院申请执行，执行案号为（2017）浙0302执1436号。2017年5月17日，案外人陈丽得知上述涉案三个车库已被查封，即向本院提出执行异议。同年7月20日，本院作出（2017）浙0302执异477号执行裁定书，裁定驳回案外人陈丽的执行异议。陈丽不服该裁定，于2017年8月14日向本院提起案外人执行异议之诉。
上述事实，由商品房买卖合同、销售不动产统一发票、房屋买卖定金合同、公证书、房屋所有权证、收条、银行转账凭证、民事裁定、民事判决书、法律文书生效证明、执行裁定书以及各方当事人在庭审中的陈述、证人杜某的证言，并经当事人举证、法庭质证和认证，予以认定。
本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案的焦点问题在于，原告陈丽对人民法院查封的涉案三个车库是否享有足以排除执行的权利。对此，本院评析如下：一、原告陈丽与第三人邓爱萍于2015年3月8日签订《房屋买卖定金合同》所涉京都家园8幢1701室房屋以及涉案三个车库的买卖，该房系第三人邓爱萍从2013年8月向被告黄益萍、朱锦国夫妇所购，除1701室房屋已办理产权过户原告陈丽名下外，涉案三个车库亦由被告黄益萍、朱锦国夫妇于2015年4月30日在温州市东南公证处办理委托公证手续，系双方当事人交易的真实意思表示，本院予以确认，并足以说明原告陈丽购置涉案三个车库时间是早于法院查封的时间（查封时间为2016年9月30日）。二、涉案三个车库由原告陈丽于2015年5月起已实际占有使用，并有原告陈丽缴纳三个车库物业管理服务费用等凭据分析，可见，原告陈丽占有涉案三个车库时间也是早于法院查封的时间。三、原告陈丽支付第三人邓爱萍的涉案三个车库款合计45万元（每个单价为15万元）。从原告陈丽分别于2015年3月16日、4月30日通过银行账户汇至邓爱萍账户上3500000元、2987681元，以及原告陈丽于2015年3月8日签订《房屋买卖定金合同》的当日所支付第三人邓爱萍购房定金现金150000元，合计6637681元，扣除1701室的购房款6180000元及部分维修基金7681元，可见，原告陈丽于2015年4月30日前已付清涉案三个车库款450000元。四、由于其他原因，导致原告尚未办理三个车库过户手续，但现有证据不足以证明原告陈丽对尚未办理房屋转移登记手续存在过错。综上，原告陈丽对涉案三个车库房屋权益享有足以排除强制执行的民事权益。原告陈丽要求停止对涉案三个车库房屋权益的强制执行，合法有据，本院予以支持。第三人朱锦国、黄益萍经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十五条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十七条、第十九条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零八条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：
不得执行诉争坐落于温州市瓯海区三垟街道三垟大道新京都家园地下室1层189号（温房权证瓯海字第××号，建筑面积33.32平方米、套内建筑面积14.72平方米）、190号（温房权证瓯海区字第××号，建筑面积30.2平方米、套内建筑面积13.35平方米）、191号（温房权证瓯海区字第××号，建筑面积32.08平方米、套内建筑面积14.17平方米）的车库。
案件受理费8050元，由被告徐秀兰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
本院（2017）浙0302浙0302执1436号执行异议裁定于判决生效时自动失效。
审 判 长 夏晓峰
人民陪审员 程素莲
人民陪审员 吴瑶瑶
二〇一七年十一月二十日
书 记 员 陈 婵
书 记 员 陈伊闻