北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）朝民初字第24955号
原告杜晓飞。
委托代理人李青松。
委托代理人李X。
被告金泽渝。
被告北京我爱我家房地产经纪有限公司。
法定代表人刘田。
委托代理人姜萍。
委托代理人郭东芳。
法定代表人刘田。
委托代理人徐俊杰。
原告杜晓飞（以下简称姓名）与被告金泽渝（以下简称姓名）、北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）、北京伟嘉安捷投资担保有限公司（以下简称伟嘉安捷公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。杜晓飞及其委托代理人李青松、李X，金泽渝，我爱我家公司的委托代理人姜萍、郭东芳，伟嘉安捷公司的委托代理人徐俊杰，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
杜晓飞诉称：2014年10月，我想在北京购买一套二手房，通过安居客网站，看中一套朝阳区南新园小区98.55平米报价245万元的小三居，我联系第一空间的经纪人武X后，与金泽渝见面谈了一次，我交了1万元意向金，但没有谈成。由于之前我与我爱我家公司蒲黄榆店的经纪人尹XX看过房，我与尹XX谈到该房时，尹XX讲第一空间是小的中介公司交易安全没有保障，我爱我家公司是北京市最大的最专业的房屋中介之一，总部有专门的风险把控部门，他们店给我做居间服务是最有安全保障的，另外，2013年3月29日，中央电视台朝闻天下栏目报道过我爱我家公司以顾客为本，先行赔付消费者的案例，我看到电视报道我爱我家公司先行赔付卖房人的损失，我认为我爱我家公司就是公开的承诺先行赔付，我也觉得我爱我家公司的居间服务会更优于第一空间的服务，假如受到损失，有我爱我家公司先行赔付的保障，因此就委托我爱我家公司的经纪人尹XX联系金泽渝，经过多次谈判，最后定价243万元。2014年12月16日买卖双方签订房屋买卖补充协议，其他协议经纪人尹XX说是北京建委印发的格式合同，全北京市都是一样的，内容不需要看，不同意也改不了，签字后等到总部盖章就行了。当日，我支付给金泽渝3万元定金，金泽渝另外给我签了8500元的欠条（由于金泽渝事先隐瞒了该房屋有二次抵押的事实，我需多支付15万元，由此产生的一半的利息费用8500元），我支付给我爱我家公司居间服务费39852元。由于金泽渝的房屋有银行抵押贷款和投资担保公司抵押贷款的情形，必须先解除抵押后才能过户，我爱我家公司要求我提前支付150万元为金泽渝解除抵押后，才能办理过户及按揭贷款，按揭贷款批贷后，3个工作日之内由金泽渝再退还给我100万元，如金泽渝逾期退还，需要支付给我50万元的违约金，并按银行贷款基准利率的4倍支付延迟付款的利息。为防范风险，我爱我家公司要求金泽渝在买卖双方办理商贷按揭面签当日，需将身份证原件封存交给经纪人尹XX，至银行放款后3个工作日内还给金泽渝，银行卡的密码由金泽渝掌握前三位，李X掌握后三位，我爱我家公司认为这样风险就可控了。合同签订后，我按合同要求分别于2014年12月30日通过手机银行支付给金泽渝15万元，2015年1月9日通过工商银行支付给金泽渝85万元（其中2000元现金支付），2015年1月14日通过建设银行支付给金泽渝50万元。2015年1月21日，买卖双方办理商贷按揭面签；2015年2月11日，买卖双方办理房屋过户手续。金泽渝按照合同约定应该在2015年1月16日腾空房屋并于产权转移当日办理房屋交验手续，但直到2015年2月11日房屋产权转移时，金泽渝还没有腾退房屋，更没有办理房屋交验，并且拖欠了8年的物业费16797.84元至今未交纳，我爱我家公司未尽忠实义务，未按时办理房屋交验手续，未尽职调查房屋物业费欠交情况，未到物业公司核验物业费等费用的交纳情况，应负有一定的责任。按合同约定金泽渝的违约行为，应该支付合同价款10%的违约金计243000元。2015年3月6日，我的银行按揭贷款批贷放款，经纪人尹XX与买卖双方商定2015年3月9日10时，在朝阳区南新园附近弘燕路交通银行办理退款事宜，但到时却再也联系不上金泽渝，事后得知金泽渝补办了身份证，将银行卡挂失后，取走了现金。2015年4月9日，我找到金泽渝，但金泽渝却以各种理由拒付应退房款。我爱我家公司是北京市最大的专业房屋中介机构之一，具有相应的知识和能力审核相关信息，并能确保交易安全，在居间房屋过程中违反法律规定，未尽职履行居间服务的忠实义务，放纵我的房款资金危险的发生，导致我的房款损失1008500元。我爱我家公司应承担相应的责任，先行赔付我的各项损失。综上，金泽渝严重违背诚实信用原则，应该立即返还我的1008500元房款，承担743000元的违约责任及我的利息损失，我爱我家公司未尽职履行居间服务的忠实义务，应该承担无限连带责任，先行赔付我的各项损失。现我起诉，要求金泽渝返还房贷款975122.86元，并按人民银行同期贷款利率4倍标准支付迟延履行利息（自2015年3月9日计算至返还之日）；金泽渝赔偿两次违约金743000元；解除我与我爱我家公司签订的居间合同，我爱我家公司返还佣金39852元；解除我与伟嘉安捷公司签订的履约服务合同；我爱我家公司及伟嘉安捷公司履行先行赔付的承诺，对上述第1、2项诉讼请求承担无限连带责任；撤销我与我爱我家公司签订的补充协议第三条第四款中“甲乙双方知晓并认可此交接方式，丙方对上述房款的交接，已经起到提示及告知义务，不承担任何责任”部分的款项。
金泽渝辩称：我共计向杜晓飞偿还了25万元，上述款项属于本金。
我爱我家公司辩称：我公司不同意杜晓飞提出的涉及我公司的全部诉讼请求。本案系房屋买卖合同纠纷，我公司与杜晓飞之间是居间合同关系，二者并非同一法律关系。杜晓飞要求我公司承担连带赔偿责任没有依据。居间合同已经履行完毕，不存在解除事宜，我公司也不同意退还佣金。关于补充协议第三条第四款的相关约定，我公司不同意撤销，该条款经过各方签字确认，合法有效，不存在法定撤销情形。
伟嘉安捷公司辩称：我公司同意解除履约服务合同，我公司与杜晓飞之间系服务合同关系，该法律关系不应该在本案中处理。我公司没有向杜晓飞做出承诺，杜晓飞要求我公司承担连带赔偿责任是没有依据的。杜晓飞提出的其他诉讼请求与我公司无关，我公司不发表意见。
经审理查明：2014年12月16日，金泽渝作为出售方（甲方），杜晓飞作为买受方（乙方），双方签订北京市存量房屋买卖合同，约定甲方向乙方出售北京市朝阳区南新园XX号楼2层201号房屋（以下简称201号房屋）；成交总价243万元；甲方应当在过户当日将房屋交付给乙方；甲、乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，金泽渝作为出卖方（甲方），杜晓飞作为买受方（乙方），我爱我家公司作为见证方（丙方），三方签订补充协议，约定在签订合同当时，乙方交付甲方定金3万元；乙方于网签完成当日交付甲方首付款100万元；网签后2015年1月16日前，乙方再交付甲方房款50万元；贷款部分房款拟定贷款额190万元，由金融贷款机构依照放款流程及条件直接发放给甲方，其中除去90万元剩余贷款部分房款甲方需在收到全部房款3个工作日之内退还给乙方，如甲方逾期退还，需要甲方支付50万元违约金，并按银行基准利率的4倍支付延迟付款利息，并继续履行合同，丙方已明确告知此笔房款交接的风险，甲乙双方知晓并认可此交接方式，丙方对上述房款的交接，已经起到提示及告知义务，不承担任何责任；甲乙双方协商同意，在2015年1月16日甲方腾空房屋并于产权转移当日甲乙双方共同办理房屋交验手续，甲方须在交验前腾空房屋，结清所有需甲方承担的费用，包括但不限于物业管理费、取暖费、电视收视费、电话费、燃气费、水费、电费等；乙方通过验收后，同时甲方向乙方交付房屋钥匙，并视为甲方完成交付手续；如甲方逾期未办理房屋交验手续、结清上述费用，则甲方应支付乙方合同价10%的违约金；在甲乙双方办理商贷面签当日，甲方需将身份证原件封存交给尹XX，至银行放款后3个工作日内还给甲方。
2014年12月16日，金泽渝作为甲方（出售方），杜晓飞作为乙方（买受方），我爱我家公司作为丙方（居间方），三方签订居间服务合同，约定在丙方的居间服务下，甲乙双方就201号房屋签订了北京市存量房屋买卖合同；乙方向丙方支付居间服务费39852元。同日，金泽渝作为甲方（出售方），杜晓飞作为乙方（买受方），伟嘉安捷公司作为丙方（服务方），三方签订履约服务合同，约定甲乙双方就201号房屋签订了北京市存量房屋买卖合同，现甲乙双方委托丙方办理合同履行事宜；履行服务的具体内容包括：1、保管与交易相关的产权资料、乙方购房资格审核、贷款、过户的相关资料；2、若甲方所售房屋存在抵押，丙方为其提供办理解押手续服务；3、对乙方个人及家庭资信状况做预审查，根据个人及家庭资信情况为乙方推荐适合的贷款方案；4、协助甲乙双方办理公证手续、房屋评估手续、贷款手续、房屋缴税手续、房屋产权转移、抵押登记手续；5、经甲乙双方共同申请，可提供房屋交易资金存管服务，需甲乙双方与银行另行签署存管协议；6、组织各方协商解决交易过程中产生的各类事项或纠纷；7、通过电话、短信、函件、面谈等方式催告履约义务方及时依合同履约；8、协助守约方向违约方发送履约告知函件。
2014年12月16日，杜晓飞向我爱我家公司支付佣金39852元。
2014年12月16日，金泽渝出具定金收据，确认收到杜晓飞支付的定金3万元；同日，金泽渝出具欠条，称欠杜晓飞8500元，待银行批贷放款后一次性付清，若不能及时付款按银行基准利率4倍付息。经询，杜晓飞称其在签约时才知道201号房屋原有两次抵押，其为解除上述抵押而向他人借款20万元，因此发生利息8500元，故金泽渝出具了前述欠条。2014年12月30日、2015年1月9日、2015年1月14日，金泽渝与杜晓飞、李X签署3份二手房首付款交付确认函，分别对金额为15万元、85万元、50万元的购房款收付事项予以确认。
杜晓飞提交了打印日期为2015年1月9日的网签版本存量房屋买卖合同（合同编号：C9466XX），其中记载金泽渝与杜晓飞交易201号房屋的价格为275万元。我爱我家公司、伟嘉安捷公司对该合同真实性不持异议。
2015年2月5日，杜晓飞作为甲方（借款人即抵押人），交通银行股份有限公司XX支行（以下简称交通银行）作为乙方（贷款人即抵押权人），双方签订个人房产抵押贷款合同，约定甲方因购买201号房屋而从乙方获得贷款190万元，甲方购房总价为275万元。经询，杜晓飞称其向他人借取高利贷，而银行贷款利息可以打折，故其从交通银行多贷了100万元。2015年3月6日，交通银行将贷款190万元发放至金泽渝名下账户中。杜晓飞称金泽渝于2015年3月7日取走了贷款款项，但未向自己返还多贷的100万元；金泽渝称其以上述款项偿还了自己的其他债务。
审理中，杜晓飞称我爱我家公司曾告知在交易过程中前述100万元的返还具有三重保障：1、金泽渝的身份证押在我爱我家公司，2、密码由杜晓飞掌握前3位，由金泽渝掌握后3位，3、即使金泽渝挂失银行卡也需要7天时间，而双方约定的返还时间为3个工作日内；另外，我爱我家公司还作出了先行赔付的口头承诺；但是，金泽渝还是通过挂失银行卡的方式取走了款项。基于上述理由，杜晓飞认为我爱我家公司在签订补充协议过程中存在欺诈行为，且相关条款显失公平，故要求撤销补充协议中“丙方已明确告知此笔房款交接的风险，甲乙双方知晓并认可此交接方式，丙方对上述房款的交接，已经起到提示及告知义务，不承担任何责任”的内容。我爱我家公司否认其曾向杜晓飞告知补办银行卡需要7天时间一事。
2015年2月13日，201号房屋转移登记至杜晓飞名下。杜晓飞称金泽渝未向其交付201号房屋，而由我爱我家公司于2015年2月11日向其提供了该房屋钥匙，其于2015年3月9日实际进入房屋。我爱我家公司称其于2015年2月13日将钥匙交予杜晓飞，当时房屋内还有部分金泽渝的物品。金泽渝称其于2015年1月向杜晓飞交付了201号房屋，但无法回忆准确时间，亦无法提交交接单据。
金泽渝向杜晓飞返还了部分款项，时间和数额分别为：2015年5月4日2万元，2015年5月27日2万元，2015年7月3日1万元，2015年11月2日1万元，2016年1月19日6万元，2016年2月23日10万元，2016年3月29日1万元，2016年4月30日1万元，2016年6月6日5000元，2016年7月1日3000元，2016年7月31日1000元，2016年8月29日1000元。杜晓飞称前述2016年1月19日的6万元、2016年2月23日的10万元由金泽渝付至本院刑事审判庭，而自己实际领取时间分别为2016年2月4日、2016年2月29日。
杜晓飞提交了北京XX物业管理有限公司于2015年6月1日开具的金额为16622.86元的物业费收据，以证明其代金泽渝支付了201号房屋自2007年3月至2015年2月期间的物业费。杜晓飞称其主张的返还房贷款数额中包含物业费16622.86元。金泽渝称相关物业公司曾承诺其无需交纳物业费，且在其居住期间亦未催交物业费。
杜晓飞在审理中曾提交其所主张利息的计算方式说明，其列举的本金为：2015年3月9日至2015年5月4日1008500元，2015年5月5日至2015年5月11日988500元，2015年5月12日至2015年5月27日968500元，2015年5月28日至2015年6月28日975122.86元，2015年6月29日至2015年7月3日975122.86元，2015年7月4日至2015年8月18日975122.86元。
杜晓飞称其主张的违约金包括金泽渝未按照补充协议约定时间退还贷款的违约金50万元，以及金泽渝未按照补充协议约定时间办理房屋交验手续的违约金243000元。金泽渝称其认为自己不应支付违约金，如果法院支持杜晓飞关于违约金的诉讼请求，则其认为双方约定违约金标准过高。
上述事实，有各方当事人陈述、北京市存量房屋买卖合同、补充协议、居间服务合同、履约服务合同等在案佐证。
本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。如双方在合同中明确约定违约金条款，违约方应当承担支付违约金的违约责任。本案中，杜晓飞与金泽渝之间的房屋买卖合同关系真实有效，双方均应按照合同约定履行相应义务。金泽渝就其关于在2015年1月已将201号房屋交予杜晓飞的陈述未能予以举证；杜晓飞、我爱我家公司均称杜晓飞获得房屋钥匙的时间在2015年2月，且当时金泽渝尚未腾空房屋；另，杜晓飞提交的物业费收据可以证明金泽渝并未结清其居住期间的相关费用；因此，本院认定金泽渝在房屋交付一节上存在违约行为，杜晓飞有权要求金泽渝返还代交的物业费，并要求金泽渝支付逾期办理房屋交验手续违约金，但双方就此约定违约金标准过高，本院予以适当酌减。双方就杜晓飞代交物业费的款项并未约定具体利息计算方式，本院支持的违约金已足以弥补杜晓飞代交物业费款项的利息损失，故本院对其就此部分主张的利息不再予以支持。
关于金泽渝未经杜晓飞允许挪用100万元一节。《中华人民共和国合同法》第六条明确规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”杜晓飞与金泽渝之间房屋买卖的真实交易价格为243万元，双方本应按照真实交易价格申请贷款。但在本案中，杜晓飞为从交通银行多获取100万元贷款用作己用，而与金泽渝虚构房屋交易价格；金泽渝对此行为予以认可，却在贷款发放后挪作他用，未及时返还；我爱我家公司在明知该行为存在违法性的情况下，仍为促成双方交易顺利进行获取居间费收益而采取诸多行为予以积极配合——包括签订补充协议、扣押金泽渝身份证等；伟嘉安捷公司依据履约服务合同的条款负有推荐贷款方案的义务，但其对上述具有违法性的贷款方案亦未予以纠正。因此，即便四方不因该100万元发生纠纷，本案四方的行为仍违背了诚实信用原则，本院在此郑重予以训诫。对于该行为有可能导致的法律后果，四方均应承担。至于补充协议中“丙方已明确告知此笔房款交接的风险，甲乙双方知晓并认可此交接方式，丙方对上述房款的交接，已经起到提示及告知义务，不承担任何责任”的条款，亦属于三方串通获取银行贷款的违法行为的一部分，应认定为无效条款，不应得到法律认可与保护，我爱我家公司无权依据该条款免除责任。但因无效条款不存在撤销可能，故本院对杜晓飞要求撤销上述条款的诉讼请求不予支持。
根据查明的情况，金泽渝挪用了100万元后虽陆续偿还部分款项，但仍有大部分款项未予偿还，其应当承担继续清偿的责任，同时支付相应利息；但本院鉴于获取该部分贷款行为的违法性，不再支持杜晓飞就此主张的违约金。关于2014年12月16日欠条所载的8500元，系属金泽渝承诺的应向杜晓飞支付的相应补偿；依据欠条所载内容，该8500元的付款时间应被理解为与前述100万元一致；故杜晓飞现有权要求金泽渝支付该8500元以及相应延迟付款利息。因前述100万元以及8500元并非因民间借贷关系而发生，故延迟付款利息的标准不受相应民间借贷法律规范的限制。杜晓飞说明利息计算方式时列举的本金，与双方陈述的款项偿还时间不能完全对应，本院在支持利息请求时以其中数额少者为准。我爱我家公司作为专业的中介机构，本应督促买卖双方诚实履行买卖合同，却在明知该行为存在违法性的情况下，仍积极促成了该行为目的的实现，故对目前杜晓飞相应款项的受偿风险应当承担部分连带责任。当然，我爱我家公司在承担清偿责任后，可以向金泽渝予以追偿。伟嘉安捷公司作为履约服务一方，对贷款方案亦负审查职责，但考虑其所提供的履约服务系属免费，故本院不便苛求其责；因此，对于杜晓飞要求伟嘉安捷公司承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。
杜晓飞与我爱我家公司签订的居间合同，以及与伟嘉安捷公司签订的履约服务合同，均与本案所涉房屋买卖合同不属同一法律关系；故本院在本案中对杜晓飞要求解除上述合同以及要求我爱我家公司返还佣金的诉讼请求不予处理，杜晓飞可另行主张权利。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第五十六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告金泽渝于本判决生效之日起十日内向原告杜晓飞支付七十五万八千五百元，并按照中国人民银行同期贷款利率四倍标准支付相应迟延付款利息（自2015年3月12日至2015年5月4日，基数为一百万零八千五百元；自2015年5月5日至2015年5月11日，基数为九十八万八千五百元；自2015年5月12日至2015年7月3日，基数为九十六万八千五百元；自2015年7月4日至2015年11月2日，基数为九十五万八千五百元；自2015年11月3日至2016年1月19日，基数为九十四万八千五百元；自2016年1月20日至2016年2月23日，基数为八十八万八千五百元；自2016年2月24日至2016年3月29日，基数为七十八万八千五百元；自2016年3月30日至2016年4月30日，基数为七十七万八千五百元；自2016年5月1日至2016年6月6日，基数为七十六万八千五百元；自2016年6月7日至2016年7月1日，基数为七十六万三千五百；自2016年7月2日至2016年7月31日，基数为七十六万零五百元；自2016年8月1日至2016年8月29日，基数为七十五万九千五百元；自2016年8月30日至实际给付之日，基数为七十五万八千五百元）。
二、被告金泽渝于本判决生效之日起十日内向原告杜晓飞返还物业费款项一万六千六百二十二元八角六分。
三、被告金泽渝于本判决生效之日起十日内向原告杜晓飞支付逾期办理房屋交验手续违约金十万元。
四、被告北京我爱我家房地产经纪有限公司对被告金泽渝依本判决第一项所负债务中的三十万元向原告杜晓飞承担连带清偿责任。
五、驳回原告杜晓飞的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二万一千五百八十一元，由原告杜晓飞负担六千一百四十五元（已交纳），由被告金泽渝负担一万五千四百三十六元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 王 喆
人民陪审员 赵金燕
人民陪审员 李秀敏
二〇一六年十二月六日
书 记 员 陈锦洪