浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0782民初17297号原告:金光辉，男，1976年11月30日，汉族，住义乌市。原告：韩玲，女，1978年11月23日出生,汉族，住义乌市稠城街道金山岭顶**号。现住义乌市。两原告共同委托诉讼代理人：虞景勇、曹伦齐,义乌市天地法律服务所法律工作者。被告：浙江省义乌市现代房地产开发有限公司，住所地：浙江省义乌市北苑街道现代花园9幢9楼。法定代表人：黄允松，执行董事。委托诉讼代理人：何江南，浙江世普律师事务所律师。原告金光辉、韩玲诉被告浙江省义乌市现代房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年10月16日立案受理。依法由审判员金银花适用简易程序，于2017年11月28日公开开庭进行了审理。原告金光辉、韩玲的诉讼代理人虞景勇，被告浙江省义乌市现代房地产开发有限公司的诉讼代理人何江南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金光辉、韩玲诉称：二原告共同购买被告开发的义乌市房屋一套，该房屋建筑面积为140.79平方米，价格为28730元每平方米，房屋总价为4044897元，二原告依约履行了支付全部购房款的义务，原告所购买房屋办理了预售备案登记。原、被告签订的《商品房买卖合同》第九条约定，被告应在2015年12月21日前将符合约定的房屋交付给原告，第十条明确约定，逾期交房超过90天，买受人继续履行合同的，被告应承担自2016年1月1日起按日向买受人（即原告）支付已交付款万分之十的违约金至实际交付房屋之日止，但时至今日，原告所购买房屋被告尚未建造完工，更谈不上交付，被告构成违约。综上，二原告认为，原被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，原被告均应自觉履行，被告违约应承担约定的违约责任，为维护原告合法利益。现要求判令被告按每日4044.897元支付原告自2016年1月1日起至被告实际交付房屋之日止的逾期交房违约金，至起诉日止违约金为2600868元。被告浙江省义乌市现代房地产开发有限公司辩称：一、逾期交房浙江省义乌市现代房地产开发有限公司不具有过错。造成本案逾期交房非浙江省义乌市现代房地产开发有限公司过错引起，属房地产市场大环境的波动，造成成本上升，出售价格下降，工程进度影响，请给予考虑。二、本案约定违约金过高，应给予减少到同类房屋价格的租金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条规定，“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”，按每日万分之十计付违约金的标准，与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条第二款“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”明显过高，经义乌至诚资产评估房地产做估价有限公司对“义乌市江东街道商博花园”处房屋租房租金估价为20元平方米/月，因此，违约金应比照此租金为标准进行计算。三、根据合同规定违约金因分阶分别计算。根据合同第十条出卖人逾期交房的违约责任的规定，违约金计算根据逾期天数分二类标准计算，且不作累加，按每日万分之十计算，违背合同原意，应给予变更。综上，对原告提出的违约期限的事实不持异议；对原告提出的诉请因与实际损失相比过高，因此被告请求法庭依法予以调整，被告向法庭建议两种方案：一是按照金华市中级人民法院之前对相同或类似案件判决以银行贷款利率的1.3倍以内为准；二是按照评估涉案同类地段房屋年租金的标准予以补偿原告的损失。原告为证明其主张，向本院提供如下证据：1、商品房买卖合同一份，证明原告购买被告房屋，约定了双方的权利义务，被告至今未履行交房义务，构成违约，应按约定承担违约责任。2、收款收据一份（复印件）、借款合同一份、个人借款凭证（与银行的核对件）一份，证明原告依约交付了全部购房款。3、承诺书一份（复印件），证明被告向购房户融资利息为月利2%，逾期交房违约金约定是合理的。4、情况汇报一份（复印件），2017年被告广告一份，证明被告向政府及购房户承诺延期交房违约金按双方签订的合同执行，即日万分之十。5、房屋预告登记证明一份，证明原告所购房屋已办理了预售登记。6、当庭提交判决书四份（下载件），案号为（2017）浙0782民初9721、9722、10156、10898号，证明这四个案子与本案除了原告的主体不同以外，被告的主体都是本案被告，合同的购房时间和地点、合同的约定都是相同的，义乌市人民法院判决按月利2%计算违约金。对原告提供的证据，被告质证认为：对证据1合同是复印件真实性无法认定，被告无法质证。如果原告方庭后提交相关核对件与复印件印证的，我方对该证据予以认可。对证据2收款收据是复印件真实性无法认定。如果原告方庭后提交证据与复印件印证的，我方对该证据予以认可。借款合同无异议，借款凭证无异议。对证据3、4承诺书及情况汇报均是复印件，真实性无法认定；其次对关联性也持有异议，因为承诺对象并非本案当事人，根据合同相对性原则，该证据与本案无关；2017年被告广告真实性无异议，但是对关联性有异议，广告仅是对合同相关条款的再次确认。对证据5无异议。对证据6真实性无异议，但对关联性有异议，首先因为我国不是判例法国家，前案的判决后案没有要必须遵守的要求；其次它存在一种循环论证的现象，其中10898号判决被告曾引用（2016）浙0782民初9721号判决予以适用，但也被法庭驳回，所以这是一种循环论证。补充四个案件都没有生效，在上诉当中。况且同类案件之前的判列也有按照银行贷款的1.3倍计付。被告为证明其诉讼主张，向本院提供如下证据：1、资产评估报告一份（复印件），证明同类地段涉案房屋年租金的的标准补偿，非违约方的损失。2、2016浙07**民初字第9178民事判决书一份（下载件），证明本案与该案案情与案由都是相同或者类似的。请求法庭对本案予以参考或适用。对被告提供的证据，原告质证认为：对证据1评估报告系复印件，对其真实性不予认可，如果是真的话，评估报告的委托方并不是本案的原、被告，也不是法院委托的。所以与本案没有关联性，房屋的购买人也是另外案件的原告，根本不知道该评估。本案是有约定违约金的，如果违约金过高只是有法官自由裁量，并不是参照采用租金的方法调整的范围。所以该报告三性都不认可。而且该报告已经过期了。对证据2判决书的真实性没有异议，但是从判决书第二页倒数第4行，和第14行“原告和被告都要求调低违约金”，不能排除这个案子原、被告有串通的可能；根据最高院司法解释关于买卖案件当中的司法解释已经明确如果没有约定违约金的，按照银行催收逾期贷款利率计算。逾期贷款利息人民银行规定50%-100%，显然该案判决是30%是错误的。现在本案是有约定月利率是3%计算违约金，在有约定的情况下，应该按照约定来处理。所以该案的判决与本案没有关联性，也是明显错误。所以不能作为本案判决的参考材料。综合双方的质证意见，本院对本案证据认证如下：原告在庭审后向本院提供了商品房买卖合同的原件，该合同与原告提供的证据1、2能够相互印证，可以证明双方签订合同的事实及原告已按约交付了购房款的事实，据此，本院对原告提供的证据1、2的证明效力予以确认。原告提供的证据3、4、6与本案缺乏关联性，对其证明效力本院不予确认。对原告提供的证据5的证明效力予以确认。被告提供的证据1系复印件，对其真实性无法确认。被告提供的证据2与本案缺乏关联性，对其证明效力本院不予确认。综上，本院对本案事实认定认定如下：2013年5月，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定：原告向被告购买其开发的位于义乌市房屋一套，建筑面积为140.79平方米，每平方米28730元，总价款4044897元；被告应在2015年12月31日前将竣工验收合格并符合其他交付及使用条件的商品房交付给原告使用；被告未按合同约定的期限交付房屋，如逾期超过90日的，原告可要求继续履行合同，并从合同约定的最后交付期限的次日起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之十的违约金。合同签订后，原告按约付清了全部购房款，其中2044897元为原告支付的购房首付款，其余200万元由原告向中国农业银行贷款支付给被告，贷款的利率为借款发放日的中国人民银行同期同类贷款基准利率。涉案房屋仍在建设当中，至今尚未竣工，还不符合合同约定的交付条件。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。该合同对涉案房屋的交付期限作出了明确约定，被告未能在约定的期限内交付房屋，已构成违约。根据合同约定，逾期交房超过90日的，原告要求继续履行合同的，被告应从合同约定的最后交付期限的次日起按日向原告支付已付房款万分之十的违约金。现原告要求被告继续履行合同，并自2016年1月1日始计付原告逾期交房违约金，符合法律规定，本院予以支持。关于违约金的计算标准，被告认为上述违约金的约定明显过高，应当予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为上述“过分高于造成的损失”。本案中，原告的损失，有两种认定方式，一种是按已交房款的利息损失来认定，一种是按房屋不能交付的租金损失来认定。考虑到交易当时的房地产市场状况，房地产市场租售比严重失调，租金损失肯定是要远低于利息损失的，因此以租金损失来界定损失不可取。考虑到双方约定的违约金标准为日万分之十，折合成月利率大约为3%，可以认定为违约金过高的情况，在被告方主张调低的情况下，可予以调整。本院将本案逾期交房违约金比例酌情调整为日万分之三。综上，对原告诉请中合理的部分，本院予以支持。被告答辩的合理部分，本院予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下:一、被告浙江省义乌市现代房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付原告金光辉、韩玲逾期交房违约金人民币789968元（已算至2017年10月13日止，之后的违约金自2017年10月14日始以总房款4044897元为基数按日万分之三计付至实际交房之日止）。二、驳回原告金光辉、韩玲的其他诉讼请求。案件受理费13803元，由原告金光辉、韩玲负担9611元，被告浙江省义乌市现代房地产开发有限公司负担4192元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 员 金银花二〇一八年一月二日代书记员 张艳琳?*ArabicDash?-8-??*ArabicDash?-9-?