广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江蓬法民一初字第28号
原告：梁月容，女，1975年6月9日出生，汉族，住广东省江门市江海区。
被告：江门市蓬江区远禾发展有限公司，住所地江门市蓬江区。
法定代理人：吕惠卿。
委托代理人：叶虹、骆美平，均系广东五邑律师事务所律师。
原告梁月容诉被告江门市蓬江区远禾发展有限公司（以下简称“远禾公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年11月28日受理后，依法适用简易程序，于2014年4月25日公开开庭进行了审理。原告梁月容、被告的委托代理人叶虹到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告梁月容诉称：原告于2010年11月5日向被告购买江门市蓬江区丰乐路“嘉悦名都名校1号花园7栋1101”预售房并全额付款。此后，被告未能依《商品房买卖合同》第八条的约定于2011年9月12日前将符合政府规定及合同约定的交房条件的房屋交由原告使用，直至2011年12月11日即交楼期间届满的90日后被告也未能将符合交楼条件的房屋交由原告使用。根据双方签订的《补充协议书》第四条约定：被告逾期交房日期90日以内仍未交付房屋，被告每日应按原告已付购房款的万分之0.5向原告支付违约金；逾期交房日期90日以外仍未交付房屋的，被告每日应按原告已付购房款的万分之0.8向原告支付违约金。故原告请求法院判令：1、被告立即支付原告合同违约金合计人民币17970元（逾期交楼90日内即2011年9月12日至2011年12月10日的违约金为289000＊0.5／10000＊90=1300元，及逾期交楼90日后即2011年12月11日至2013年11月30日的违约金为289000＊0.8／10000＊721=16670元）；2、本案诉讼费用由被告承担。
原告梁月容对其起诉的事实提供的证据有：
1、《广东省商品房买卖合同》及《补充协议书》，证明被告没按合同约定日期交付房屋，且房屋不符合居住使用的条件；
2、购房销售发票，证明原告已经付清涉案房屋总价款；
3、房屋交接表，证明被告虽然交付房屋给原告，但未能达到符合交付的条件。
被告远禾公司辩称：第一，本案存在合同约定的据实延期交楼的情况。目前，江门市蓬江区政府已经于2013年6月起全盘监管被告开发的嘉悦名都项目所有资产经营，所有资金收付由政府统一安排，开发楼宇交楼、验收、办证等涉及本楼盘资源配置的先后顺序均在政府直接监管下统筹，被告无法另行安排。双方签订的《商品房买卖合同》第八条规定，如果出现“政府行为”时，出卖人即被告可以据实延期交付商品房。因此，被告对涉案房屋迟延交付并无过错，恳请法院驳回原告的各项诉讼请求；第二，原、被告关于违约金的计算方式，是根据双方签订的《补充协议书》第四条约定，即如果被告确实存在逾期交房的，违约金应分段计算，逾期交房前90天，每日应按原告已付购房款的万分之0.5计算违约金；逾期交房第90天起，每日应按原告已付购房款的万分之0.8计算违约金。
被告远禾公司提供的证据有：
1、被告的《企业法人营业执照》，证明被告的主体资格；
2、《广东省江门市商品房预售许可证》，证明被告签订合同时具备房屋预售条件。
经审理查明：2010年12月30日，原告梁月容作为买受人，被告远禾公司作为出卖人，共同签订了编号为2010-013992的《商品房买卖合同》（以下简称“买卖合同”）及《补充协议书》，约定的主要内容主要包括：一、买受人自愿购买出卖人开发建设的位于江门市蓬江区的嘉悦名都名校1号花园第7幢1101室房屋，房屋总价款为289000元。二、付款方式：买受人于2010年11月15日前一次性支付房款总价289000元。三、房屋交付期限：出卖人应当在2011年9月12日前将经综合验收合格的符合本合同约定的商品房交付买受人使用。四、出卖人逾期交付房屋的违约责任有：除因买卖合同第八条约定的可据实予以延期的原因外，出卖人逾期超过90日仍未能交付房屋的，如买受人选择继续履行合同的，出卖人逾期交房90日以内的，每日应按买受人已付房价款的万分之0.5向买受人支付违约金；超过90日以外的，每日应按买受人已付房价款的万分之0.8向买受人支付违约金。另外，原告已于2010年11月5日一次性向被告支付房屋总价款289000元。买卖合同签订后，被告在双方约定的房屋交付期限届满后没有履行房屋交付义务。2012年年初，原、被告曾就房屋交付问题进行协商，但由于涉案房屋仍未符合政府及购房合同中约定的交楼条件，故原告在2012年2月4日拒绝收楼。此外，涉案房屋至原告提起本案诉讼时仍未办理竣工验收手续。
另查明，被告于2010年8月12日取得涉案项目工程的预售许可证书，具备房屋预售资格。
本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。原告梁月容与被告远禾公司均具有完全民事权利能力和民事行为能力，其双方在签订买卖合同时被告已取得涉案房屋的预售许可证明，且该买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，因而是合法有效的合同，双方应当严格按照合同的约定行使权利和履行义务。本案的争议焦点为被告迟延交付房屋的行为是否已经构成违约，以及由此引起的民事责任的承担问题。
本案中，原告已经按合同约定完全履行涉案房屋价款的支付义务，但被告至今没有履行将符合验收及居住条件的房屋交付原告使用的义务。被告答辩认为，其未按时交付房屋是因为政府行为导致，属于买卖合同约定的可以据实予以延期交楼的情况。但被告所主张的政府的对涉案楼盘的监管行为发生于2013年6月，而根据双方的合同约定，被告本应于2011年9月12日前履行房屋交付义务。即使被告所述属实，亦不会导致被告违约行为的产生，即并非由于政府的监管行为导致被告迟延交楼，故被告以此作为抗辩理由的意见本院依法不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称“合同法”）第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，由于被告没有按照买卖合同约定的期限履行涉案房屋的交付义务，构成违约，故应承担由此产生的违约责任。根据合同法第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，原告主张根据双方签订的《补充协议书》第四条的约定由被告承担违约金赔偿责任的诉求合法有据，本院依法予以支持。被告逾期交楼至今已经超过90日，根据买卖合同约定，被告逾期交楼90日以内，每日按照原告已付房款的万分之0.5支付违约金，即从2011年9月13日至2011年12月11日，共90日合计1300.5元（289000×0.00005×90=1300.5元）；被告逾期交楼超过90日以外的，每日按照原告已付房价款的万分之0.8支付违约金，原告请求被告支付违约金计至2013年11月30日止，是其对自己合法权利的自主处分，本院依法不再调整，即从2011年12月12日至2013年11月30日，共720日合计16646.4元（289000×0.00008×720=16646.4元），故被告应对其逾期交楼的违约行为向原告支付违约金合计17946.9元（1300.5元＋16646.4元=17946.9元）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
被告江门市蓬江区远禾发展有限公司应在本判决生效之日起十日内支付违约金人民币17946.9元（从2011年9月13日至2011年12月11日共90日，每日按照原告已付房款的万分之0.5支付违约金；从2011年12月12日至2013年11月30日共720日，每日按照原告已付房价款的万分之0.8支付违约金）给原告梁月容。
被告逾期履行上述判决内容的，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费249元，减半收取124.5元，由被告江门市蓬江区远禾发展有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。
审判员 张华理
二〇一四年十二月五日
书记员 何淑婉
陈华