安徽省六安市金安区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖1502民初4873号原告：六安碧桂园房地产开发有限公司，住所地安徽省六安市。法定代表人：杨文杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：柴苒，安徽中仪律师事务所律师。被告：湛健，男，汉族，住安徽省六安市裕安区，委托诉讼代理人：欧义华，安徽皋城律师事务所律师。委托诉讼代理人：林燕，安徽皋城律师事务所实习律师。原告六安碧桂园房地产开发有限公司与被告湛健商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告六安碧桂园房地产开发有限公司的特别授权委托代理人柴苒，被告湛健的特别授权委托代理人欧义华、林燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。六安碧桂园房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》（包括合同附件及补充协议）并判令被告协助办理撤销其购买的六安碧桂园125栋3103号商品房买卖合同的备案手续；2.被告向原告支付违约金89787.9元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年1月14日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，并签订《补充协议》。被告购买原告六安碧桂园125幢3103号商品房，总房款598586元。约定被告按合同附件四约定的期限支付购房款。同时，双方在《补充协议》中约定了逾期付款的违约责任。但合同签订后被告未按约定支付相应的购房款，自2016年2月15日开始，被告拖欠购房款达526512元，经原告多次催要未果。湛健辩称，原告解除合同的条件未经催告尚未成立。被告已经支付购房款198586元，若判决解除合同，请求一并处理原告退换剩余的房款。原告诉请的违约金有误，应当按照欠付房款40万元的2%计算即8000元。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，湛健已经支付原告购房款198586元，欠付原告购房款40万元，本院予以确认。双方有争议的事实：解除合同的条件及违约金的计算方法。2016年1月14日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（预售），约定被告湛健购买原告开发的六安碧桂园125幢3103号商品房，总房款598586元，逾期付款违约责任约定：逾期在60日内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的2%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房款。同时双方附件四约定，买受人在签订合同时付总房价款的31.51%即188586元给出卖人，并向贷款银行办理按揭申请手续；买受人必须在2016年2月14日前付该总价款的68.49%（银行按揭款项）40万元给出卖人。2016年1月14日，被告湛健在原告单方提供的补充协议上签名，该补充协议内容为：逾期不超过90日，自合同约定的应付款期限届满至次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按合同约定总房价款的15%向出卖人支付违约金。被告未能按照约定办理按揭贷款手续。但原告未提供证据证明，书面通知被告解除合同。本院认为：本案争议的焦点：1.合同的效力；2.解除合同的条件；3.违约金的计算方法。关于焦点1.原被告2016年1月14日签订的《商品房买卖合同》（预售）是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于双方2016年1月14日在签订上述合同的同时又签订的《补充协议》，该协议是原告提供的格式条款，该条款免除原告责任、加重被告责任，且没有采取合理的方式提请被告注意免除或者限制其责任的条款，按照被告的要求，对该条款予以说明。故该条款无效。关于焦点2.《合同法》规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案双方虽约定了解除合同的条件，但原告主张解除合同没有通知被告，存在过错。但鉴于本案的客观情况，被告无法办理按揭贷款手续，继续履行合同存在困难，且被告没有明确反对解除合同，故法院酌定解除双方商品房买卖合同。关于焦点3.根据双方约定“买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的2%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房款。”原告于2016年11月8日向本院起诉，请求解除合同，湛健于2016年11月18日收到民事起诉状副本。故被告应于2016年12月3日前按照应付款40万元的2%向原告支付违约金8000元，同时被告应当退还原告购房款198586元。综上所述，原告的诉讼请求，部分支持，部分不支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，判决如下:一、解除六安碧桂园房地产开发有限公司与湛健签订的《商品房买卖合同》（包括合同附件及补充协议），湛健协助办理撤销其购买的六安碧桂园125栋3103号商品房买卖合同的备案手续；二、湛健支付六安碧桂园房地产开发有限公司违约金8000元，六安碧桂园房地产开发有限公司退还湛健购房款198586元，比除后，六安碧桂园房地产开发有限公司应退还湛健购房款190586元，于本判决生效之日起履行；三、驳回六安碧桂园房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10690元，减半收取5345元，由被告湛健负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。审判员  杨效成二〇一六年十二月二十九日书记员  李伟龙附:法律条文《中华人民共和国合同》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第六条提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。