江西省鹰潭市月湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）月民一初字第187号
原告杨XX，男，1965年10月2日出生，汉族，住江西省贵溪市XX办事处XX路下李路面*栋*单元***室，身份证号码XX。
委托代理人陈X，江西XX律师事务所律师。
被告应X，男，1964年4月23日出生，汉族，住浙江省义乌市XX街道XX路***号，身份证号码XX。
被告骆XX，男，1965年6月20日出生，汉族，住浙江省义乌市XX街道XX西街**号，身份证号码XX。
以上两被告委托代理人朱XX，江西XX律师事务所律师。
原告杨XX（以下简称原告）诉被告应X、骆XX（以下简称两被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人陈X，被告委托代理人朱XX到庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2007年4月26日，原告与被告应X签订了一份《租赁合同》，由被告应X承租原告位于鹰潭市湖东路6号东湖金色家园一层的店面开办澳门豆捞，租赁期限为10年，自2007年7月1日起到2017年6月30日。双方约定前五年租金为20元／平方米，从第六年开始租金上涨，每年递增2元／平方米。租金缴纳方式为每半年预付租金，承租方必须在每半年的首月的10日之前向出租方一次性付清该半年租金。如承租方逾期支付，则每逾期一天按月租金的1%向出租方支付滞纳金。原告店面的实际面积为395.81平方米。另外双方还约定，租赁期未满，承租方要求终止合同，应提前六个月书面通知出租方，租赁期未满不退还押金，转租应经出租方书面同意。合同签订后，被告就按照合同履行，在此开办澳门豆捞饮食店，并如期向原告交纳租金。后来，原告才知道这店面是被告应X和被告骆XX合伙开办，由骆XX负责日常经营管理。2014年下半年，是原、被告租赁合同履行的第八年，按照合同约定此时店面的租金是26元／平方米，月租金是10291元，两被告在2014年7月10日前应当交纳半年租金61746元，但两被告以生意不好为由只交了49000元，还欠12749元未交。原告多次催促，两被告一直拖欠到现在也未交纳。现在2015年1月到了，两被告应当在2015年1月10日前交纳2015年1月1日至2015年6月30日的店面租金61746元，然而被告也未向原告交纳2015年上半年的店面租金，违反了合同约定。故原告诉至法院，请求判令：一、两被告继续履行与原告签订的租赁合同；二、两被告支付拖欠的租金74492元，其中包括2014年下半年欠交的12746元和2015年上半年欠交的租金61746元；三、两被告承担逾期支付租金的违约金18523.8元；四、本案诉讼费由两被告承担。
被告应X辩称，与原告签订租赁合同是受骆XX的委托，应该由骆XX承担相关合同责任，因为对餐饮店没有投资、收益与管理，而且被告骆XX也同意我的如上意见。
被告骆XX辩称，自己和被告应X是同学关系，签订合同时因为自己不在本地，所以委托被告应X来处理签订合同的相关事宜，租金不应由被告应X承担，与被告应X无关，愿意承担自己欠原告的2014年下半年租金12746元，但违约金过高难以接受。原告提出的2015年上半年租金也要由被告方承担，不符合事实。因为2015年上半年，自己就主动找到原告，提出酒店可能无法经营下去，准备转租给他人，若原告找到合适的新承租人，自己可以退出。后自己委托代为管理餐饮店的王某，也向原告提出过此事。双方曾口头上约定了停止租赁店面给被告，后原告也找了新的承租方签订合同，应视为双方解除了原租赁合同。因为本人经营不善，才造成拖欠租金。一旦经济好转，就会付2014年下半年租金给原告。
经审理查明，原告杨XX与被告应X于2007年4月26日签订《租赁合同》，原告将其所有的位于鹰潭市湖东路6号东湖金色家园一层实际测绘面积为395.81㎡的店铺租赁给被告应X。合同中有如下约定：租赁期限为2007年7月1日至2017年6月30日；租金按20元／㎡计算，起租之日五年内价格不递增，五年期满后，价格从第六年开始在上一年的基础上每年递增2元／㎡；承租方每半年的首月的10日之前向出租方一次性付清该半年租金；如逾期支付，则每逾期一天承租方按月租金的1%向出租方支付滞纳金；租赁期未满，承租方要求终止合同，应该提前六个月书面通知出租人。两被告从2014年下半年起，开始拖欠原告租金，2014年底交纳2014年7月1日至12月31日租金49000元，剩余的12746元未付。原告在2015年5月与新的承租人签订了租赁合同，但新的承租人并未实际进场。被告骆XX自认是原告出租店铺的实际承租人。
以上事实，有租赁合同与商品房买卖合同复印件，原、被告的陈述等证据在卷为证，并经庭审查证属实，能够作为认定事实的依据。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，原告与被告应X签订的《租赁合同》系当事人真实意思的表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应依约履行各自的义务。合同签订后，原告依约将房屋交付被告使用，已履行合同义务，被告应X系《租赁合同》的签订方，现有证据难以排除其民事责任，被告骆XX自认为店铺实际承租人，故两被告均应视为合同当事人，需承担《租赁合同》规定的相关义务，及时给付原告租金并承担因拖欠租金而产生的违约金。原告诉求两被告继续履行租赁合同，因两被告已实际退出租赁房屋，且原告已在2015年5月与新的承租人签订了租赁合同，可以认为双方实际上解除了租赁合同，原、被告按原先约定继续履行先前签订的租赁合同，已无可能。原告要求双方租赁合同继续履行的诉讼请求本院难以支持。被告主张双方合同于2015年初已经解除，但被告没有证据表明其按合同约定提前六个月书面通知了原告，因此，本院认为双方的租赁合同在2015年1月1日至5月31日期间内依然存续。根据合同约定，诉争店铺的月租金在2014年7月1日至2015年5月31日期间，单价为26元／㎡，两被告应当支付给原告2015年1月1日至5月31日的租金51455.3元（395.81㎡×26元／㎡×5个月）。另两被告拖欠原告2014年7月1日至12月31日租金12746元，合计拖欠原告租金64201.3元。双方租赁合同中约定，逾期支付房租，每逾期一天承租人按月租金的1%向原告支付滞纳金，据庭审查明，此滞纳金实质为合同违约金。原告要求两被告承担逾期支付租金的违约金18523.8元，不违反合同约定和法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，经合议庭评议决定，判决如下：
一、被告应X、骆XX应于本判决生效之日起七日内支付原告杨XX租金共计人民币64201.3元；
二、被告应X、骆XX应于本判决生效之日起七日内支付原告杨XX违约金共计人民币18523.8元；
三、驳回原告杨XX的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费计人民币2880元（原告已垫付），由被告应X、骆XX负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。
审 判 长 汪生权
人民陪审员 李 莉
人民陪审员 林云红
二〇一五年六月十日
书 记 员 何礼祥
附：与本案有关的法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。