河南省信阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫15民终2975号
上诉人（一审被告）：河南大东家房地产有限公司（下称大东家房产公司）。
法定代表人：孙军迎，该公司经理。
委托代理人：史志豪，河南息州律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：王国英，女，1940年4月26日出生，汉族，住息县。
被上诉人（一审原告）：刘菊荣，女，1948年6月8日出生，汉族，住息县。
被上诉人（一审原告）：李雪梅，女，1961年3月16日出生，汉族，住息县。
被上诉人（一审原告）：宋咏梅，女，1958年9月26日出生，汉族，住息县。
四被上诉人的共同委托代理人张涛，息县“148”法律服务所法律工作者。
一审被告：信阳汇丰置业有限公司（下称汇丰公司）。
法定代表人：倪军超，该公司经理。
一审被告：余继华，男，1970年8月9日出生，汉族，住。
一审被告：毕得军，男，1963年2月21日出生，汉族，住平舆县。
一审被告：黄小红，女，1971年10月2日出生，汉族，住平舆县。
上诉人大东家房产公司因与被上诉人王国英、刘菊荣、李雪梅、宋咏梅，一审被告汇丰公司、余继华、毕得军、黄小红房屋买卖合同纠纷一案，不服息县人民法院（2017）豫1528民初1249号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月24日受理后，依法组成合议庭，于2017年9月27日公开开庭进行了审理，上诉人大东家房产公司的委托代理人史志豪，被上诉人王国英、刘菊荣、李雪梅、宋咏梅及委托代理人张涛，一审被告毕得军、黄小红到庭参加了诉讼。一审被告汇丰公司、余继华经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
大东家房产公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；事实和理由:一、一审认定事实错误。第一、上诉人与四被上诉人实为民间借贷关系；第二、上诉人用于抵押的4间门面房和被上诉人诉称的4间门面房不是一处房屋，但在签订商品房买卖合同时，房屋的位置进行了变更，但并不影响4套房屋进行抵押的事实。二、一审适用法律错误。第一、上诉人向被上诉人借款1000000元。上诉人共计向被上诉人支付了880000元利息；第二、按照一审判决双方之间的房屋买卖合同有效，那么上诉人支付的高额利息如何结算，上诉人支付的高额利息没有进行对账清算，还签订了4套门面房和一套住房的买卖合同，房屋的价值远远超过1000000元。第三、根据《物权法》第168条规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条规定：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。一审认定双方之间签订的商品房买卖合同，违反法律规定，应当为无效合同，请求二审查明事实，依法驳回一审原告的诉讼请求。
王国英等辩称，一、一审认定事实清楚，证据确实充分。首先，上诉人与答辩人经协商一致签订了房屋买卖协议，合同的订立系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，亦不损害国家、集体公共利益，合同合法有效，应当受法律保护。其次，根据合同约定，购房款800000元已经支付，被答辩人应当按照合同约定履行交付房屋的义务。二、被答辩人称购房款系民间借贷与事实不符。被答辩人所称向答辩人借款1000000元用以抵押的房屋与答辩人所诉请的房屋不是同一房屋。2016年9月9日四答辩人分别购买被答辩人开发的位于息县东湖秀景小区第一号楼从往东数第一、二间门面房和第二号楼从东往西数第一、二间门面房。分别签订了两份合同，答辩人王国英、李雪梅二人共同与被答辩人签订一份购房合同，刘菊荣、宋咏梅二人共同与被答辩人签订一份购房合同，四答辩人支付了约定的价款，被答辩人出具了财务现金收据，而被答辩人向答辩人签订的协议中显示，其用以抵押的房屋为东湖秀景小区27号楼从西往东数4间门面房和21号楼一单元二层西户住房，现被答辩人却将出售给答辩人的房屋与抵押房屋混为一谈，其目的可想而知。三、答辩人的主张于法有据，应予支持。答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》与汇丰公司签订的《商品房买卖合同》在法律和形式上均不是一个法律概念。第一个是与被答辩人签订的买卖合同，有被答辩人公司的公章予以确认，第二个是与汇丰公司签订的借款抵押合同。答辩人起诉请求是要求被答辩人交付房屋，并不是要求汇丰公司及被答辩人要求返还借款，被答辩人应当履行交付所购房屋的义务。综上，上诉人上诉理由不成立，依法予以驳回。
毕得军述称，本案是民间借贷纠纷，我公司状况不是很好，财务资金困难。
黄小红述称，本案开始就是民间借贷，抵押的是27号门面，由于重复抵押，就调到1号楼2号楼，民间借贷已经付了很多利息，我们认为一审判决不合理。
王国英等向一审法院起诉请求：1、判决被告河南大东家房地产有限公司履行2016年9月9日所签订的房屋买卖协议，立即交出所卖房屋交付原告使用，2、被告并按照约定支付超期交房每月4万元的房租费，直至迁出之日止。
一审法院认定事实：2016年9月9日，原告王国英、李雪梅与被告河南大东家房地产有限公司签订商品房买卖合同一份，内容为原告王国英、李雪梅以现金肆拾万元价款购买被告公司开发的位于息县东湖秀景小区第一号楼从西往东第一、二间门面（1#1-2）房屋，被告公司会计黄小红并出具现金收据一张。同日，原告刘菊荣、宋咏梅与被告河南大东家房地产有限公司亦签订商品房买卖合同一份，内容为原告刘菊荣、宋咏梅以现金肆拾万元价款购买被告公司开发的位于息县东湖秀景小区第二号楼从东往西第一、二间门面（2#1-2）房屋，被告公司会计黄小红并出具现金收据一张。2016年9月9日，原告王国英与被告信阳恒丰置业有限公司签订《东湖秀景商品房买卖合同》一份，内容约定将被告河南大东家房地产有限公司开发的位于东湖秀景花园项目佳苑1#号楼7单元10层西户一套住房以总价款490320元价格卖给了原告王国英，在该《东湖秀景商品房买卖合同》第五条付款方式及期限中约定“此房用于王国英借款抵押”，被告公司会计黄小红出具20万元收据一张，收款方式抵押，收款事由佳苑1号楼7单元10层西户房款，并备注未收现金，用于王国英借款抵押，被告河南大东家房地产有限公司在该收据盖章。2016年9月9日，被告河南大东家房地产有限公司副经理毕得军与原告王国英、刘菊荣、宋咏梅、李雪梅签订《房屋买卖协议》一份，内容为：“经余继华介绍河南大东家房地产有限公司用东湖秀景南大门左右各两间门面房（共四间）及佳苑1#号楼7单元10层西户一套房卖给王国英、刘菊荣、宋咏梅、李雪梅四人壹佰万元一次性付清。由于无法交房甲方每月15日前把房租费肆万元付给乙方，如果甲方不按时付房租就按购房合同执行。甲方无权赎回。甲方承诺2017年元月9日退还乙方购房款壹佰万元，赎回此房。甲方如果不按时付壹佰万元，门面及住房归乙方所有，甲方保证协助乙方到房管所办理过户手续。担保人用东湖秀景2号楼5单元3层西户住房作为担保抵押。此房已卖给以上四人，不能再抵押或出售给任何人，没有毕得军、黄小红共同签字，谁抵押谁承担法律责任。此协议是河南大东家房地产有限公司息县东湖秀景项目副经理办理。担保人余继华。”该保证加盖有被告河南大东家房地产有限公司公章，被告余继华在担保人一栏签名，黄小红亦签名。2016年12月30日，被告河南大东家房地产有限公司副经理毕得军出具保证一份，内容为：“保证：保证2016年12月20日还清王国英、刘菊荣、宋咏梅、李雪梅四人的买房款壹佰万元和租房费一次性还清，如果到期不能还清，他们可以走法律程序立即起诉。”该保证加盖有被告河南大东家房地产有限公司公章，被告余继华在该保证上亦签名。另查明，2012年4月27日被告余继华以347770元价格购买被告河南大东家房地产有限公司开发的位于东湖秀景花园项目第2栋5单元3层西号户住房一套。被告毕得军为被告河南大东家房地产有限公司东湖秀景花园项目副经理，被告黄小红为被告河南大东家房地产有限公司会计。被告河南大东家房地产有限公司主张原被告之间实际是民间借贷关系，并提供了五份书面协议，内容分别为：“1、房屋借款抵押协议：经余继华介绍河南大东家房地产有限公司借李雪梅、王国英、刘菊荣、宋咏梅等四人现金壹佰万元整，利息每月4万元整。用东湖秀景27号楼从西往东4间门面和东湖秀景21号楼一单元二层西户住房作为抵押。每月15日前把利息给乙方付清，利息付清本抵押协议自动解除。如果三个月不按时付息，就按购房合同执行。甲方无权赎回。担保人用东湖秀景花园2号楼5单元3层西户住房作为抵押担保。担保人余继华。2015年2月9日。用期三个月期，甲方还乙方本金壹佰万元及利息，甲方收回卖给乙方的门面房及住房一套。如到期不还本息，甲方开给乙方的购房合同生效，门面房及住房归乙方所有。2、此借款协议再续三个月，利息每月十五日前结清。三个月到期，甲方还乙方本金及利息，甲方收回卖给乙方的门面房及住房一套，如到期不还本息，甲方开给乙方的购房合同生效，门面房及住房归乙方所有。如一个月不付利息合同生效。此合同是息县东湖秀景副总经理毕得军负责办理。2015年5月10日。继续担保余继华。3、此借款协议再续六个月。从2015年8月9日至2016年2月9日，利息每月十五日前结清。六个月到期，甲方还乙方本金及利息，甲方收回卖给乙方的门面房及住房一套，如到期不还本息，甲方开给乙方的购房合同生效，门面房及住房归乙方所有。如一个月不付利息，本合同生效。此合同是息县东湖秀景副总经理毕得军负责办理。2015年8月11日。继续担保余继华。4、房屋借款抵押协议：经余继华介绍河南大东家房地产有限公司用东湖27号楼从西往东4间门面和东湖21号楼一单元二层西户住房卖给王国英、刘菊荣、李雪梅、宋咏梅四人壹佰万元一次性付清。甲方每月15日前把房租费肆万元付给乙方，如果甲方不按时付房租就按购房合同执行，甲方无权赎回。甲方承诺2016年6月9日退还乙方购房款壹佰万，赎回此房。甲方如果不按时付壹佰万元，门面及住房归乙方所有，甲方保证协助乙方到房管所办理过户手续。担保人用东湖秀景2号楼5单元三层西户住房作为担保抵押。此合同是东湖秀景副总经理毕得军负责办理。担保人余继华。甲方：河南大东家房地产有限公司。乙方：王国英。证明人黄小红。2016年3月9日。5、房屋买卖协议：余继华介绍河南大东家房地产有限公司用东湖27号楼从西往东4间门面和东湖21号楼一单元二层西户住房及26#十层三单元东户、西户两户、佳苑1#7单元十层西户、8单元十层西户共五套房卖给王国英、刘菊荣、李雪梅、宋咏梅四人壹佰万元一次性付清。甲方每月15日前把房租费肆万元付给乙方，如果甲方不按时付房租就按购房合同执行，甲方无权赎回。甲方承诺2016年9月9日退还乙方购房款壹佰万，赎回此房。甲方如果不按时付壹佰万元，门面及住房归乙方所有，甲方保证协助乙方到房管所办理过户手续。担保人用东湖秀景2号楼5单元三层西户住房作为担保抵押。此合同是东湖秀景副总经理毕得军负责办理。担保人余继华。甲方：河南大东家房地产有限公司。乙方：王国英。证明人黄小红、余继华。2016年6月9日。”
一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告王国英、刘菊荣、李雪梅、宋咏梅与被告河南大东家房地产有限公司之间签订的关于息县东湖秀景小区第一号楼从西往东第一、二间门面（1#1-2）房屋与息县东湖秀景小区第二号楼从东往西第一、二间门面（2#1-2）房屋的商品房买卖合同系双方在平等自愿基础上进行的，是基于双方的合意而订立，原告支付了约定的价款，被告河南大东家房地产有限公司财务出具了相应的现金收据，买卖合同依法成立并生效。被告河南大东家房地产有限公司主张原、被告之间实际是民间借贷关系，并提供了五份书面协议，因该借款协议约定抵押的房屋位于东湖27号楼从西往东4间门面和东湖21号楼一单元二层西户住房，与本案原告起诉标的物位置不同，被告河南大东家房地产有限公司的主张不予支持。根据双方于2016年9月9日签订的《房屋买卖协议》约定，如果2017年1月9日被告河南大东家房地产有限公司无法退还原告购房款，被告公司保证协助原告到房管所办理过户手续，现原告起诉要求被告河南大东家房地产有限公司履行2016年9月9日所签订的房屋买卖协议，交付所卖四间门面房屋归原告使用，符合法律规定及双方约定，予以支持。原告王国英要求交付位于东湖秀景花园项目佳苑1#号楼7单元10层西户一套住房，因《东湖秀景商品房买卖合同》中约定该住房合同总价款为490320元，而原告提供的交款收据数额为20万元，且在该20万元收据上明确“备注未收现金，用于王国英借款抵押”，故签订该套住房买卖合同存在作为民间借贷合同履行担保的可能,且原告王国英未支付完合同约定价款，现原告请求依据《东湖秀景商品房买卖合同》交付位于东湖秀景花园项目佳苑1#号楼7单元10层西户一套住房,依法不予支持。原告要求被告按照约定支付超期交房每月4万元的房租费直至迁出之日为止，根据双方2016年9月9日签订的《房屋买卖协议》约定，房屋交付时间为2017年1月9日，因商品房买卖合同未约定逾期交房损失赔偿额计算方法，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”，本案中原告请求的房租费每月4万元未经过评估鉴定，原告可另行起诉主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定缺席判决：一、被告河南大东家房地产有限公司于本判决生效后十日内将位于息县××往东××、××门面（××＃××）房屋、××县××往××、二间门面（2#1-2）房屋交付给原告王国英、刘菊荣、李雪梅、宋咏梅。二、驳回原告王国英、刘菊荣、李雪梅、宋咏梅的其他诉讼请求。本案诉讼费用100元，财产保全费5000元，共计5100元，由被告河南大东家房地产有限公司、余继华承担。
本院二审期间，各方均无新证据向法庭提交。
二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，本案二审争议焦点是：本案是民间借贷纠纷还是《商品房买卖合同》纠纷；一审适用法律是否错误。一、本案系商品房买卖合同纠纷，有下列事实及相关法律规定予以认定：1、2016年9月9日被上诉人王国英、李雪梅二人及被上诉人刘菊荣、宋咏梅二人作为买受人分别与上诉人大东家房产公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，约定：王国英、李雪梅购买大东家房产公司位于息县东湖秀景小区第一号楼从西往东数第一、二间门面（1#1-2）房屋，总房款为400000元；刘菊荣、宋咏梅购买大东家房产公司位于息县东湖秀景小区第二号楼从东往西数第一、二间门面（2#1-2）房屋，总房款为400000元。两份合同均对出卖人和买受人逾期交房和逾期付款的违约责任等进行了明确约定，王国英、李雪梅及刘菊荣、宋咏梅，大东家房产公司及时任该公司的法定代表人孙斌分别在两份《商品房买卖合同》的买受人、出卖人处签字按手印、加盖公章并加盖法定代表人印章；2、该《商品房买卖合同》签订的同日，王国英、李雪梅及刘菊荣、宋咏梅分别以现金的方式支付购房款400000元，大东家房产公司出具两份收据，公司加盖印章、公司会计黄小红签字确认；交款人王国英、李雪梅收据编号为0000572；刘菊荣、宋咏梅收据编号为0000573；3、王国英、李雪梅及刘菊荣、宋咏梅分别与大东家房产公司签订的两份《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合同不违反相关法律法规禁止性规定，且买受人王国英、李雪梅及刘菊荣、宋咏梅分别支付了约定的价款，大东家房产公司财务出具了相应的现金收据，该两份《商品房买卖合同》依法成立并生效，大东家房产公司负有依法依约交付出卖房屋的义务；而大东家房产公司主张本案系民间借贷关系，在一审中提供了五份《房屋借款抵押协议》，因借款协议约定抵押的房屋位于东湖27号楼从西往东4间门面和东湖21号楼一单元二层西户住房，与本案四被上诉人起诉的标的物位置不同，所签订的《房屋借款抵押协议》的时间早于《商品房买卖合同》，且《商品房买卖合同》与《房屋借款抵押协议》合同的性质及法律关系均不相同，一审根据上述事实及王国英等诉讼请求，认定本案系商品房买卖合同有事实依据，大东家房产公司主张本案是民间借贷关系无事实依据，其上诉理由不成立。二、关于本案适用法律是否错误问题。因王国英、李雪梅、刘菊荣、宋咏梅一审诉讼请求要求大东家房产公司履行所签订的《商品房买卖合同》，并将出卖房屋交付王国英等，一审根据当事人的诉讼请求及查明的事实，认定本案系《商品房买卖合同》，并适用《中华人民共和国合同法》及《商品房买卖合同》相关法律规定，判决大东家房产公司将出卖的房屋交付给买受人王国英等，适用法律并无不当。大东家房产公司该上诉理由不成立。
综上所述，大东家房产公司的上诉请求不能成立，予以驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由河南大东家房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘友成
审判员 陈 钢
审判员 李 彬
二〇一七年九月二十九日
书记员 熊宵宇