天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津01民终1195号上诉人（原审原告）：李凤娟，女，1962年12月25日出生，汉族，天津复印设备公司退休工人，住天津市河西区。委托诉讼代理人：张琳（李凤娟之外甥女），住天津市河西区。被上诉人（原审被告）：武军，男，1972年8月13日出生，汉族，天津市西青区新坐标培训学校董事长，住天津市南开区。委托诉讼代理人：ＸＸ（武军之妻），住天津市南开区。上诉人李凤娟因与被上诉人武军房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2016）津0104民初9368号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月19日立案后，依法组成合议庭,开庭进行了审理了。上诉人的委托诉讼代理人张琳、被上诉人的委托诉讼代理人ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李凤娟上诉请求：1.维持一审判决第一项；2.依法改判一审判决第二项中的违约金数额，判决被上诉人根据合同约定向上诉人支付违约金21600元（上述费用暂时计至2016年8月31日，以实际腾房时间为准）；3.依法撤销一审判决第三项，并依法改判被上诉人向上诉人支付其实际使用诉争房屋期间的物业费、空调能耗费等费用（2016年9月物业费799元、2016年5月25日至9月25日空调能耗费1309元）；4.判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：首先，被上诉人在使用房屋期间拒交已产生的物业等费用，合同中明确约定所有费用由被上诉人交纳，该费用已经产生而且给上诉人带来必然损失，一审判决无视合同约定，不支持被上诉人承担未交纳物业等费用等于擅自改变了合同；其次，根据合同约定，合同终止或解约时，被上诉人应将房屋完好的交还上诉人，房内装修及设施如有损坏，照价赔偿，一审中上诉人仅通过法官电话知晓被上诉人搬走，既未收到被上诉人交还的钥匙，也未见到被上诉人提供已搬走的任何有效证明，更未经过验收房屋是否损坏，一审判决仅凭被上诉人陈述即认定房屋已交付；再次，因被上诉人多次违约给上诉人带来诉累，并给上诉人的经济及工作造成损失，对于违约金部分一审法院虽有自由裁量权，但不符合法律规定，偏袒被上诉人。武军辩称，不同意上诉人的上诉请求。被上诉人已按照上诉人要求，把钥匙送到物业办公室。李凤娟向一审法院起诉请求：1.请求判令解除双方于2013年11月1日签订的《906出租合同》；2.请求判令武军支付租金11200元（2016年8月1日至2016年9月27日）、物业费724.68元（2016年9月1日至2016年9月27日）、能源损耗费1309.12元（2016年5月25日至2016年9月25日），合计13233.8元；3.请求判令武军支付违约金22320元（年租金72000元×0.1%×31日，即2016年8月1日至2016年8月31日）；4.本案诉讼费由武军承担。一审法院认定事实：2013年11月1日，双方签订《906出租合同》，约定李凤娟将坐落于天津市南开区白堤路186号电子科技大厦906号房屋租予武军使用，租赁期限为5年，自2013年11月1日至2018年10月31日，月租金为6000元，提前一个月支付下个季度租金。另约定如未按合同约定时间缴纳租金，超过7日，李凤娟有权终止合同；武军未按时向李凤娟支付所有应付款项属于武军违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向李凤娟支付年租金的1%的违约金，武军违约李凤娟有权单方解除合同并收回房屋，押金不予退还。合同签订后，李凤娟依约向武军交付了讼争房屋，武军支付了2013年11月1日至2016年7月31日的房屋租金，及押金6000元，自2016年8月1日未再支付房屋租金至今，故成讼。一审庭审中，武军表示双方已于2016年8月初口头解除合同，李凤娟又于2016年8月16日向武军以短信形式提出行使单方解除权，要求武军将讼争房屋钥匙交至物业处。此后，武军已按李凤娟要求将讼争房屋钥匙交至物业处，并于2016年9月25日将存放在讼争房屋的用品搬出。对此，李凤娟并不认可，李凤娟称其系在2016年9月27日庭审过程中，才知晓武军已腾房并将钥匙交至物业处的事实，故武军应支付租金至2016年9月27日。一审法院认为，双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应认定合法有效，双方均应恪守合同约定。合同签订后，李凤娟已依约定将讼争房屋交付武军使用，武军亦应按合同约定及时、足额向李凤娟支付相应租金。现武军未依约履行交付租金的合同义务，构成违约，李凤娟有权依约行使单方解除权，向武军主张欠付的租金及违约金，并扣除房屋押金不予返还。武军虽将钥匙交至物业处，但其并未通知李凤娟，李凤娟于2016年9月27日知晓武军腾房事宜，故李凤娟向武军主张自2016年8月1日至2016年9月27日房屋租金的诉讼请求，于法有据，予以支持。关于违约金一节，李凤娟并未提供证据证明武军逾期付款给其造成的损失，一审法院认定为逾期利息损失，故李凤娟向武军主张违约金22320元，属于明显高于损失，应予调整为利息损失的130%。关于物业费、能源损耗费一节，李凤娟提供的证据不足以证明该部分损失已发生，故李凤娟该项主张，不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条判决：一、解除李凤娟与武军于2013年11月1日签订的《906出租合同》；二、武军于判决生效后十五日内，给付李凤娟房屋租金11200元，及以11200元为基数自2016年7月2日至判决确定给付之日，按中国人民银行同期贷款利率130%计算的利息；三、驳回李凤娟其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费680元，减半收取340元，由武军负担，于判决生效后十五日内给付李凤娟。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提交《天津增值税普通发票》，证明其交纳2016年9月1日至9月30日期间物业费799元，交纳2016年5月25日至9月25日期间热能损耗补偿费1309元。经质证，被上诉人对上诉人提交的证据没有异议。本院对上诉人提交的证据予以采纳，对上诉人所欲证明的事实予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，双方签订的《906出租合同》第三条约定，物业费等日常所有开支费用由武军负担。合同签订时，武军应将物业等相关费用交于李凤娟或物业。本院认为，一审审理期间，上诉人明确陈述认可被上诉人于2016年9月27日腾房，故上诉人主张一审判决认定房屋已交付的证据不足，理由不成立。一审审理期间，被上诉人主张双方约定的违约金过高，请求一审法院依法调整。一审法院结合上诉人没有提供证据证明其实际损失的情况，依法予以调整，判决被上诉人按照欠付租金利息损失的130%支付违约金，符合法律规定，并无不当。上诉人上诉请求依法改判被上诉人根据合同约定向其支付违约金，理由不成立，本院不予支持。一审期间，上诉人未提交证据证明物业费、能源损耗费已实际发生，一审法院对其该主张未予支持，并无不当。二审期间，上诉人补充提交的证据证明其已交纳2016年9月1日至9月30日期间物业费799元及2016年5月25日至9月25日期间热能损耗补偿费1309元。根据双方签订的《906出租合同》第三条约定，物业费等日常所有开支费用由被上诉人负担。二审庭审中被上诉人表示如果属于被上诉人使用期间发生的费用同意承担，虽然被上诉人辩称其在上诉人提出解除合同后就将钥匙交给物业，但并无证据证明，一审判决后被上诉人亦未提出上诉，故被上诉人应向上诉人给付2016年5月25日至9月25日期间热能损耗补偿费1309元及2016年9月1日至9月27日的物业费719元（计算方式：799元÷30天×27天=719元），上诉人的该部分上诉请求成立，本院予以支持。综上所述，李凤娟的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、维持天津市南开区人民法院（2016）津0104民初9368号民事判决第一项、第二项；二、撤销天津市南开区人民法院（2016）津0104民初9368号民事判决第三项；三、被上诉人武军于本判决生效之日起十五日内，给付上诉人李凤娟2016年5月25日至9月25日期间热能损耗补偿费1309元及2016年9月1日至9月27日期间物业费719元；四、驳回上诉人李凤娟其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费340元，由武军负担；二审案件受理费340元，由武军负担29元，由李凤娟负担311元。本判决为终审判决。审 判 长  刘 俊代理审判员  尹春海代理审判员  党国华二〇一七年六月五日书 记 员  王 越附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2.《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；……