江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏04民终751号
上诉人（原审被告）：宋芬秀，女，汉族，1954年8月16日生，常州市人，住常州市天宁区。
委托诉讼代理人：张洲，江苏博爱星律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：单明泉，男，汉族，1978年10月24日生，兴化市人，住兴化市。
委托代理人：蒋华剑，江苏乐天律师事务所律师。
上诉人宋芬秀因与被上诉人单明泉房屋买卖合同纠纷一案，不服常州市天宁区人民法院(2016）苏0402民初5535号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
宋芬秀上诉请求：1、撤销一审法院判决，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、房屋买卖协议没生效，合同的违约金条款不适用。上诉人因自己和儿子生病急需钱用，特去委托中介挂单打算出售一套房子，当被上诉人让中介通知上诉人去中介签订房屋买卖协议那天，上诉人的儿子和丈夫都不在家，中介让上诉人合同签字时，上诉人说要回去问问儿子和丈夫，不同意签字。但中介说一个人签字没事，不成定金退回去。后上诉人回去和家人一说，家人都认为价格偏低了，不同意卖，便隔日让中介和被上诉人说不卖了，以至定金都没领。所以协议没生效，合同的违约金条款根本不能适用，客观上也没耽搁被上诉人继续买房，在此意义上不可能致被上诉人任何损失。二、被上诉人的损失没有实际发生，并且被上诉人自己有严重的过错。被上诉人缴纳的中介费都不是正规的发票，也没提供相应的银行转帐记录，律师费也仅有票没付款的凭证，无法证明被上诉人有实际损失。并且签订合同时，被上诉人明知有其他共有人，当时上诉人也不同意签字，导致上面都产生代签的情况，充分说明被上诉人自己有严重过错，即使其有损失也不能全归结于上诉人。
单明泉辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。
单明泉向一审法院起诉请求：1、判令宋芬秀向单明泉支付违约金50000元；2、判令宋芬秀承担单明泉支出的中介费11380元；3、判令宋芬秀承担单明泉支出的律师代理费4500元；4、本案诉讼费由宋芬秀承担。
一审法院认定事实：宋芬秀、顾国平、顾君系常州市东方明珠花园1幢乙单元1003室房屋的所有权人。2016年9月25日，单明泉与宋芬秀、上城公司签订一份常州市房屋转让协议，协议约定甲方（出售方）：宋芬秀、顾国平、顾君，甲方（代理人）：宋芬秀。乙方（购买方）：单明泉。中介方：上城公司红梅分公司。第一条房屋概况。甲方自愿将坐落在常州市东方明珠花园1幢乙单元1003室的房屋出售给乙方，该房屋建筑面积116.98㎡（实际房屋情况以产权登记为准）。产权权证号00329279，土地证号常国用（2009）第03164**号。第二条成交价格。甲乙双方议定的上述房屋成交价格为人民币（大写）壹佰壹拾叁万捌仟元（￥1138000）。第三条付款方式。甲乙双方签署协议之时，乙方支付甲方定金人民币50000元（其中50000元暂存于中介方，购房定金冲抵购房款）。甲方在签署协议的同时将房屋所有权证、土地使用权证或相关权属证明留存于中介方，中介方出具收取凭证。甲乙双方办理资金监管手续时，乙方支付购房款人民币（大写）壹万元（￥10000）到资金监管专用帐户。乙方向银行申请商业贷款人民币（大写）陆拾万元（￥600000），乙方于甲方还贷日支付甲方现金478000元。第四条房屋交付。甲乙双方约定于2016年10月31日之前办理资金监管手续，并于资金监管手续完成时或乙方贷款放款当日起3个工作日之内，甲乙双方办理产权转移登记手续。双方同意甲方于2016年11月30日前将上述房屋正式交付乙方。第六条佣金。甲乙双方约定中介费乙方承担22760元，实收11380元，佣金应于签约时一次性付清。第七条违约责任。甲方若中途悔约，应在悔约之日起三日内退还收取的全部房款，并赔偿乙方违约金50000元。第十条特别约定。甲方签约人宋芬秀承诺全权代理房屋所有权人及全部共有人签署本协议，若甲方签约人代理人无代理权或承诺不当造成协议失效或无效，甲方签约代理人宋芬秀必须按照第七条违约责任条款赔偿乙方，并承担中介方全额服务费。本协议在履行过程中发生争议时，协商解决，协商不能解决时，向该房屋所在地人民法院提起诉讼，由此产生的诉讼费、保全费、律师费等相关费用全部由违约方或负有责任的一方承担。本协议经叁方签字或盖章即生效，本协议一式叁份。协议落款甲方（签章）：宋芬秀，甲方共有人:顾国平、顾君，甲方代理人：宋芬秀。乙方（签章）：单明泉。签约经理：陈海燕置业顾问：张圆圆，并加盖上城公司印章。
同日，单明泉支付定金50000元，并由宋芬秀作为收款人，付款人单明泉在收条上签名，上城公司加盖了印章。单明泉己支付上城公司购买上述房屋的中介费11380元。
宋芬秀与单明泉均认可签订常州市房屋转让协议时，宋芬秀未出具该房屋其他所有权人的委托书，常州市房屋转让协议落款甲方共有人：顾国平、顾君文字均由宋芬秀一人所写。
上述协议签订之后，由于上述常州市东方明珠花园1幢乙单元1003室房屋的其他所有权人顾国平、顾君不同意出卖房屋，未向宋芬秀出具委托书。
一审法院另查明，2016年10月19日，单明泉、江苏乐天律师事务所签订一份委托代理合同，代理合同约定江苏乐天律师事务所接受单明泉的委托，指派蒋华剑为单明泉与宋芬秀之间房屋买卖合同纠纷案的诉讼代理人，单明泉提供江苏乐天律师事务所开具的代理费发票，证明其支出律师代理费4500元。
因双方对纠纷协商不成，2016年10月28日，单明泉向法院提起诉讼。
一审法院认为，一、关于本案常州市房屋转让协议的效力。本案中，常州市东方明珠花园1幢乙单元1003室房屋产权人共有3人，宋芬秀未经房屋其他共有人授权，擅自处分涉案房屋的行为属于无权处分行为。虽然宋芬秀无权处分，但并不影响买卖合同的效力。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。涉案常州市房屋转让协议也无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，故本案常州市房屋转让协议依法有效。
二、关于宋芬秀是否应承担违约责任的问题。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，宋芬秀出卖房屋的行为未经房屋其他共有人的追认，标的物所有权不能转移，合同目的已不能实现，故单明泉有权要求宋芬秀按约承担违约责任。按照常州市房屋转让协议中“宋芬秀若中途悔约，应在悔约之日起三日内退还收取的全部房款，并赔偿单明泉违约金50000元。若甲方签约人代理人无代理权或承诺不当造成协议失效或无效，甲方签约代理人宋芬秀必须按照第七条违约责任条款赔偿乙方，并承担中介方全额服务费。本协议在履行过程中发生争议时，协商解决，协商不能解决时，向房屋所在地人民法院提起诉讼，由此产生的诉讼费、保全费、律师费等相关费用全部由违约方或负有责任的一方承担”的约定，单明泉要求宋芬秀支付50000元违约金、中介费11380元、律师代理费4500元的诉讼请求，有事实依据，且符合法律规定。
综上，宋芬秀的辩称无事实和法律依据，法院不予采纳。单明泉的诉讼请求合理，法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，作出如下判决：宋芬秀于本判决生效之日起十日内支付单明泉违约金50000元、中介费11380元、律师代理费4500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1448元，财产保全费670元，合计2118元。由宋芬秀负担。
二审中，双方均未向本院提交新证据。本院查明的案件事实与一审法院一致，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的房屋转让协议已经双方当事人签字确认，上诉人将定金留存在中介方也是基于合同约定；上诉人主张其在房屋转让协议上签字系基于中介方的欺骗并无事实依据，现上诉人据此主张本案所涉房屋转让协议未生效缺乏相关的法律依据，一审法院适用最高法院的相关司法解释确认本案所涉房屋转让协议的效力并无不当。被上诉人所主张的中介费在一审庭审中上诉人并未提出异议，被上诉人的律师费用已经律师事务所开具增值税发票，表明律师事务所已经认可收取了该项费用，上诉人主张上述费用不真实，但未提供其他反证佐证，本院不予采信。被上诉人主张的违约金在本案所涉房屋转让协议中有明确约定，上诉人在一审中并未向一审法院主张违约金过高并要求调整，二审中本院不再予以调整。
综上所述，上诉人宋芬秀的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1447元，由上诉人宋芬秀负担。
本判决为终审判决。
审判长 沈秋云
审判员 罗希夷
审判员 尤建林
二〇一八年五月四日
书记员 马筱艳