山东省高密市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）高民重字第29号
原告王心礼。
委托代理人尤智勇，法律工作者。
被告潍坊天和思瑞国际大饭店有限公司。
法定代表人张明伟。
委托代理人张洪君，律师。
被告高密市大华房产地开发有限公司。
法定代表人王学忠。
委托代理人王雷。
委托代理人马江丽，律师。
原告王心礼与被告潍坊天和思瑞国际大饭店有限公司（以下简称天和思瑞公司）、高密市大华房地产开发有限公司（以下简称大华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年7月22日作出（2012）高民初字第2043号民事判决书，被告大华公司不服该民事判决，在法定期限内提起上诉，潍坊市中级人民法院于2014年7月3日作出（2013）潍民一终字第127号民事裁定书，裁定撤销本院（2012）高民初字第2043号民事判决，发回本院重审。本院受理后，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王心礼及委托代理人尤智勇，被告天和思瑞公司委托代理人张洪君，被告大华公司委托代理人王雷、马江丽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告从2009年7月5日开始为被告天和思瑞公司供应建材，共欠原告材料款243400元。2010年5月11日双方达成材料款与房屋置换协议，被告将天和家和小区9号楼一单元501房间，面积为97.36平方米，价值为243400元商品房一处置换给原告所有，该处商品房系被告天和思瑞公司向被告大华公司定购的。2010年8月，原告开始入住置换房屋9号楼一单元501房间并花去6000元人民币进行初始装修。2011年6月21日，在原告正常居住外出时，该房被他人破坏门锁，并丢失室内财物。原告报警处理，才了解到被告大华公司又将该房屋卖给案外人宫清亮了，且办理了房权证。由于涉案房屋发生纠纷，造成原告不能正常居住并办理房权证，为此，原告请求法院判令被告返还房屋置换本金243400元、装修款6000元、房屋增值损失223928元，共计473328元；诉讼费由被告承担。
被告天和思瑞公司辩称，1、涉案房屋系由天和兄弟房地产开发有限公司与大华公司联合开发天和家各项目所得。而天和兄弟公司系天和思瑞公司的大股东，且天和兄弟公司的法定代表人与天和思瑞公司的法定代表人为同一人，为偿还天和思瑞公司所欠工程款，天和思瑞公司与天和兄弟公司达成口头协议，用天和家和项目的涉案房屋抵顶天和思瑞公司所欠工程款。后来天和思瑞公司与大华公司签订的订购合同只是为了弥补以上口头协议程序上的不足；2、天和思瑞公司为偿还王心礼的工程款与其达成置换协议，协议真实有效，且合同双方已履行完相对义务，置换协议已履行完毕；3、涉案房屋后经大华公司另自行出售给了并登记过户非天和思瑞公司所为，天和思瑞公司不存在违约和侵权行为，不应承担任何责任。
被告大华公司辩称，1、本案的合同关系应系买卖合同关系或建设工程施工合同关系，而不是商品房预售合同关系。本案原告并未与大华公司签订商品房买卖合同；2、原告据天和思瑞公司与大华公司签订的订购协议而主张由被告大华公司和天和思瑞公司对其承担连带返还购房款并赔偿增值损失，其提交的订购协议价格及房屋座落均未明确，且也没有实际缴纳订购合同的房款，系未成立生效的合同。3、大华公司对外出售房屋的行为是经天和家各项目会议专题研究后的行为，被告大华公司不存在违约行为，大华公司与天和兄弟公司之间的关系已另案诉讼。综上，原告与被告大华公司即无合同关系也无其他法律关系，应驳回原告对被告大华公司的诉讼请求。
经审理查明，2006年6月22日，被告大华公司与案外人山东天和兄弟房地产开发有限公司签订关于联合开发高密“天和·家和”项目协议书，约定项目位置位于高密市东关居委会院内，建设规模为30465.18平方米，计划总投资3500万元。山东天和兄弟房地产开发有限公司使用大华公司的资质办理项目的开、竣工及与项目相关的一切手续，费用自负，并向大华公司交纳项目管理费用30465元。本项目的一切投资、应缴的各项税费及日常管理由山东天和兄弟房地产开发有限公司负责并承担责任。本项目所形成的一切资产及收益归山东天和兄弟房地产开发有限公司所有，项目的财务管理及收支均由该公司负担并承担责任，大华公司不得以任何名义或形式在本项目上收取双方约定以外的款额。因项目建设及相关环节产生的一切经济纠纷由山东天和兄弟房地产开发有限公司负担并承担责任，双方还约定了其他事项。双方分别在合同上盖章，大华公司法定代表人王学忠及山东天和兄弟房地产开发有限公司法定代表人戚永革分别在合同的法定代表人处签名。
原告主张自2009年7月5日始，原告为被告天和思瑞公司建设的楼房提供工程材料，至2010年5月11日，共给被告天和思瑞公司提供了56万余元的建筑材料，中间结了一次账，计款324300元，被告天和思瑞公司分别于2010年5月29日和2010年6月3日给原告出具发票，金额分别为224300元和100000元，共计324300元。原告与被告天和思瑞公司于2009年9月5日已签好置换协议，置换了天和家和小区4号楼1单元502室，面积系141.04平方米，单价2300元，共计324392元。该房置换后，原告将其进行了转卖。2010年5月11日，原告又与被告天和思瑞公司签订了置换协议一份及天和思瑞大饭店混凝土实心岩砖订购合同一份，实际在2010年5月11日之前就已经供货了，每次供货都有收到条，原告已经交到被告天和思瑞公司了，但公司后来就没有给原告结账，剩余材料款243400元于2010年5月11日签订了置换协议抵顶了涉案房屋。原告提供了2009年9月5日签订的置换协议、发票二份、收款收据一份、2009年1月16日及2009年2月26日，被告大华公司与被告天和思瑞公司签订的定购合同二份，2009年1月16日定购合同载明由被告天和思瑞公司向被告大华公司定购天和家和小区4号楼1单元502室，面积系141.04平方米，单价2300元，共计324392元。2009年2月26日定购合同载明被告天和思瑞公司自愿购买被告大华公司高密市东关居委会驻地健康路与长丰街交汇处天和家和小区的房屋，总价款1173434元。2009年2月26日定购合同签订后，双方未确定定购房屋明细，被告天和思瑞公司也未向被告大华公司缴纳房款1173434元。2010年5月11日，原告与被告天和思瑞公司签订的天和思瑞大饭店混凝土实心岩砖订购合同一份及置换协议一份。实心岩砖订购合同约定：货物名称为混凝土实心岩砖规格240×115×53数量529130块单价0.46金额243400元。结算方式原告所有供货产品以天和家和小区9号楼1单元501室房间置换，当原告供货达到所置换房屋的货款时经被告天和思瑞公司确认后，被告天和思瑞公司将置换房屋交付给原告。置换协议约定：被告天和思瑞公司同意置换商品房天和家和小区9号楼1单元501房间，面积97.36平方米，单价2500元，总价款243400元。庭审中，被告天和思瑞公司对原告陈述的2009年9月5日签订的置换协议抵顶天和家和小区4号楼1单元502室的事实，称因原告提供的证据部分系复印件，无从考证原告陈述是否属实，但认可原告陈述的2010年5月11日，原告与被告天和思瑞公司签订的置换协议一份及天和思瑞大饭店混凝土实心岩砖订购合同一份，承认天和思瑞公司欠原告材料款243400元，用订购合同中的243400元的材料款置换了天和家和小区9号楼1单元501室，面积97.36平方米。被告大华公司质证称，实心岩砖订购合同签订时间是2010年5月11日而约定供货日期是2009年5月8日起，签订时间与合同约定供货日期矛盾，原告并未提交该合同项下真实交易的其他证据，被告大华公司不认可双方的交易关系，且2010年5月11日签订的置换协议，被告天和思瑞公司系无权处分的行为。
原告还主张2010年5月11日签订协议后就拿着钥匙装修并入住了该房屋，花费初装修费用6400元，提供了2011年4月9日的收款收据一份。
2011年6月11日，被告大华公司与案外人营清亮签订商品房现房买卖合同，将涉案的天和家和小区9号楼1单元501室出售给了营清亮，并办理了房屋所有权证。
上述事实，有原告提供的置换协议、定购合同、收款收据、税务发票复印件，被告天和思瑞公司提交的大华公司与与案外人山东天和兄弟房地产开发有限公司签订的关于联合开发高密“天和·家和”项目协议书，被告大华公司提交的大华公司与案外人营清亮签订的商品房现房买卖合同及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，根据原告提交的定购合同、置换协议及原告与被告天和思瑞公司的当庭陈述，能够证明原告为被告天和思瑞公司提供建筑材料，被告尚欠原告材料款243400元的事实。至于被告天和思瑞公司是否以天和家和小区4号楼1单元502室抵顶过原告的材料款324300元，与本案无关。因尚欠材料款243400元，原告与被告天和思瑞公司达成了2010年5月11日置换协议，被告天和思瑞公司意将涉案房屋抵顶给原告。但被告天和思瑞公司与原告达成置换协议中所涉房屋是依据其与被告大华公司于2009年2月26日签订的定购合同，该定购合同仅约定了购房的价款，对购房的数量、位置、价格等均未约定，涉案房屋并未体现在该定购合同中，并且约定的购房价款被告天和思瑞公司也并未实际向被告大华公司缴纳，故被告天和思瑞公司的处分涉案房屋的行为缺乏事实和法律依据，系无权处分行为。原告主张与被告天和思瑞公司签订置换协议后，被告天和思瑞公司即交付涉案房屋给原告入住，未提供证据证明。被告天和思瑞公司辩称天和兄弟公司系天和思瑞公司的大股东，天和兄弟公司的法定代表人与天和思瑞公司的法定代表人为同一人，为偿还天和思瑞公司所欠工程款，天和思瑞公司与天和兄弟公司达成口头协议，用天和家和项目的涉案房屋抵顶天和思瑞公司所欠原告的工程款，天和思瑞公司与大华公司签订的订购合同只是为了弥补以上口头协议程序上的不足，未提供证据证明，本院不予采信。综上，被告天和思瑞公司无权将涉案房屋置换给原告，其理应偿付原告的工程款243400元。原告还请求依据商品房预售合同的有关规定由被告承担房屋增值损失223928元，其与被告天和思瑞公司签订的置换协议实际是以物抵债协议，签订的目的旨在实现双方债务的清算，有别于商品房买卖合同，该请求本院不予支持。宜根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条、第十八条的规定从应付工程款之日按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算利息损失。原告主张被告大华公司返还房屋置换本金243400元并承担损失无法律依据，本院不予支持。原告还主张装修款6000元，未提供有效证据证明，本院不予支持。至于被告大华公司是否有权处分涉案房屋系另外的法律关系。依据《中华人民共和国合同法》第五十一条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条、第十八条，判决如下：
一、被告潍坊天和思瑞国际大饭店有限公司偿付原告王心礼工程款243400元及利息（自2010年5月11日起按中国人民银行同期贷款利率计息，至判决确定的返还工程款之日止），于判决生效后十日内付清；
二、驳回原告王心礼的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8399元，诉讼保全费2886元，共计11285元由被告潍坊天和思瑞国际大饭店有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审 判 长 张 莉
人民陪审员 范美云
人民陪审员 郑立华
二〇一四年十一月二十一日
书 记 员 邱 丽