上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终2864号
上诉人(原审原告、反诉被告)：上海亘顺实业有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：赵明,该公司总经理。委托诉讼代理人：陆俊超，上海昊坤律师事务所律师。上诉人(原审被告、反诉原告)：上海良燕建设发展有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：钱良双，该公司董事长。委托诉讼代理人：张亦平，上海市东海律师事务所律师。被上诉人(原审第三人)：上海能福实业有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：王荣明，该公司董事长。委托诉讼代理人：苏徐高，上海市瑞和律师事务所律师。原审第三人：上海华际储运贸易有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：朱友明，该公司总经理。原审第三人：上海华枫物流有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：单言长，该公司总经理。委托诉讼代理人：李璐婷，北京德和衡(上海)律师事务所律师。原审第三人：上海钧合仓储有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：张光午，该公司总经理。委托诉讼代理人：张海燕，上海深度律师事务所律师。委托诉讼代理人：余前，上海深度律师事务所律师。原审第三人：上海轨道交通明珠线发展有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：严厚群，该公司经理。委托诉讼代理人：马燕，该公司工作人员。委托诉讼代理人：任雪松，该公司工作人员。原审第三人：上海中智市政建设招投标有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：袁志平，该公司经理。上诉人上海亘顺实业有限公司(以下简称“亘顺公司”)、上诉人上海良燕建设发展有限公司(以下简称“良燕公司”)与被上诉人上海能福实业有限公司(以下简称“能福公司”)、原审第三人上海华际储运贸易有限公司(以下简称“华际公司”)等土地租赁合同纠纷一案，上海市宝山区人民法院于2013年12月5日立案受理后，于2014年4月25日作出(2013)宝民三(民)初字第1840号一审民事判决。亘顺公司不服，向本院提出上诉。本院于2014年12月17日作出(2014)沪二中民二(民)终字第1506号民事裁定，撤销(2013)宝民三(民)初字第1840号民事判决，将本案发回上海市宝山区人民法院重审。上海市宝山区人民法院经重审后，于2016年1月19日作出(2015)宝民三(民)重字第2号民事判决(以下简称“原审判决”)。亘顺公司和良燕公司均不服，分别向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,于2016年5月24日公开开庭审理了本案。上诉人亘顺公司的委托代理人陆俊超，上诉人良燕公司的委托代理人张亦平，被上诉人能福公司的法定代表人王荣明、委托代理人苏徐高，原审第三人上海华枫物流有限公司(以下简称“华枫公司”)的委托代理人李璐婷，原审第三人上海钧合仓储有限公司(以下简称“钧合公司”)的委托代理人张海燕、余前，原审第三人上海轨道交通明珠线发展有限公司(以下简称“明珠线公司”)的委托代理人马燕、任雪松到庭参加诉讼。原审第三人华际公司、原审第三人上海中智市政建设招投标有限公司(以下简称“中智公司”)经本院传票传唤未到庭，本院依法对其进行缺席审判。本案现已审理终结。亘顺公司上诉请求：撤销原审判决，改判支持亘顺公司原审诉请，驳回良燕公司及能福公司在原审中的反诉请求。事实和理由：1、亘顺公司与良燕公司约定的租赁土地面积共计150亩，双方第一次诉讼(2013)宝民三(民)初字第1840号案)时，亘顺公司根据施工方要求，起诉要求收回良燕公司承租的80亩，能福公司承租的9亩。本案发回重审后，施工占用面积已经确定，红线已经划定，且能福公司及华枫公司仍在未收回土地上正常经营，可继续使用系争土地至合同租期结束，故亘顺公司根据客观情况的变化调整诉请，要求解除64亩土地所涉租赁合同关系，未收回的16亩土地所涉租赁合同继续履行。亘顺公司变更诉请行为符合民事诉讼法的规定，法院理应予以尊重。2、双方在租赁合同中对遇到市政动迁的风险情况及处理结果进行了明确约定，将因市政工程需要提前解除合同的风险进行了明确告知。相关合同条款是双方真实意思表示，合法有效，故良燕公司要求亘顺公司进行赔偿没有法律依据。3、租赁合同明确约定良燕公司不能在系争土地上搭建违法建筑。此后，能福公司及其次承租人在系争土地上建设了一系列大型房屋，已被相关部门认定为违法建筑。亘顺公司在此过程中已发出整改通知，尽到了出租人的责任。因此，对收回土地造成的违法建筑损失，责任在于承租人自身，与亘顺公司无关。对良燕公司允许其次承租人搭建的部分，相关法律后果应由良燕公司承担，良燕公司无权向亘顺公司进行追偿。4、原审委托的司法鉴定机构对相关建筑物残值的评估系按照合法建筑进行，评估结论远高于实际的建造价值。原审法院根据上述评估结论，判决亘顺公司分担良燕公司承担损失部分的75%，明显违背公平正义的原则。5、相关生效判决已确定能福公司的次承租人按原租金的50%支付土地使用费，但原审判决却仅判令良燕公司按每月人民币(以下币种均为人民币)8万元、能福公司按每月1万元标准支付租金和土地使用费，上述判决与相关生效判决确定的租金标准不统一，偏袒了良燕公司和能福公司，损害了亘顺公司的合法权益。针对亘顺公司的上诉请求，良燕公司辩称，一审法院查明事实清楚，亘顺公司存在违约行为的事实已足以认定，故其上诉请求缺乏依据。80亩土地中的绝大部分已由亘顺公司实际收回，能福公司等次承租人也拒绝按原合同继续履行，故有关80亩土地的租赁合同应整体解除。能福公司搭建仓库等添附物前，已将平面图交给亘顺公司阅看，经亘顺公司同意后方才开始施工。在收到相关部门的整改通知后，亘顺公司要求能福公司支付5万元保证金即可。因此，亘顺公司对能福公司的搭建行为是一直予以同意的，故其对因解除合同造成的搭建损失应当承担赔偿责任。针对亘顺公司的上诉请求，能福公司辩称，系争场地在一审审理期间已经大部分被收回，16亩土地所涉合同继续履行不具备现实条件。能福公司在系争土地上搭建相关建筑物得到了亘顺公司的同意，故亘顺公司应当对提前解除合同承担赔偿责任。原审判决正确，亘顺公司的上诉请求缺乏依据，请求驳回上诉，维持原判。良燕公司上诉请求：撤销原审判决主文第六项，改判亘顺公司赔偿良燕公司1,200万元。事实与理由：在履行系争土地租赁合同过程中，良燕公司从未发生过违约行为。良燕公司提前解除相关租赁合同，也是因为亘顺公司的违约行为所导致，故良燕公司对相关损失的发生没有过错，相应责任应由亘顺公司承担。原审法院判决良燕公司赔偿能福公司1,200万元，同时却仅判决亘顺公司赔偿良燕公司900万元，对良燕公司显失公平。针对良燕公司的上诉请求，亘顺公司辩称，亘顺公司与良燕公司在租赁合同中对遇到市政动迁的风险及处理结果进行了明确约定。根据相关约定，如遇市政建设需要提前解除合同的，良燕公司应无条件配合，且相互免责。因此，亘顺公司根据相关市政建设要求提前解除合同，不属于违约行为，良燕公司亦无权要求亘顺公司予以赔偿。同时，亘顺公司在租赁合同中已明确告知良燕公司系争土地上不允许搭建违法建筑。良燕公司在明知上述约定的条件下，允许其次承租人进行违章搭建。根据合同相对性原理，相关的法律后果应由良燕公司承担，良燕公司承担赔偿责任后亦无权向亘顺公司进行所谓的“追偿”。华枫公司述称，华枫公司目前仍在使用10亩左右的土地，用地范围明显缩小，已经不能正常经营使用，只能用于堆放杂物，请求二审法院依法判决。钧合公司述称，钧合公司同意良燕公司上诉请求，不同意亘顺公司的上诉请求，请求二审法院依法判决。明珠线公司述称，明珠线公司委托中智公司管理系争场地，与亘顺公司并无法律关系，对本案纠纷情况不清楚，对本案处理不发表意见，请求二审法院依法判决。中智公司发表书面意见称，中智公司受明珠线公司委托对系争场地进行管理。之后，中智公司与亘顺公司签订合作协议，相关管理责任已落实到亘顺公司。对于亘顺公司与良燕公司、能福公司之间的层层转租关系，中智公司事先均不知情。因转租及违章搭建造成的损失赔偿问题，亦与中智公司并无关联。故对本案处理不发表意见，请求二审法院依法判决。华际公司未到庭应诉，也未就本案处理发表意见。亘顺公司向一审法院起诉请求：在(2013)宝民三(民)初字第1840号案件中，亘顺公司起诉要求解除《合作协议》中关于良燕公司转租给能福公司的80亩场地的租赁关系，良燕公司腾清并归还该80亩场地，能福公司、华际公司、华枫公司、钧合公司共同迁出，良燕公司支付2012年12月1日至2013年5月31日的场地使用费1,466,720元，并按照每月412,000元支付2013年6月1日至实际归还场地之日止的使用费。前案发回重审后，在(2015)宝民三(民)重字第2号案件一审审理期间，亘顺公司认为市政工程施工实际收回了64亩土地，故要求解除双方64亩土地的租赁合同，剩余16亩土地继续按照原合同履行；要求良燕公司支付80亩土地从2012年1月至2015年7月31日的租金5,016,780.6元，可继续使用的16亩土地从2015年8月1日起按原标准支付租金；要求能福公司支付9亩土地从2012年1月到2015年7月31日的租金916,884.6元，2015年8月1日起按照每月34,967.3元标准支付租金；要求能福公司设置的变压器不再拆除，保证金5万元不再退还。良燕公司在一审中的辩称意见及反诉请求：在(2013)宝民三(民)初字第1840号案件中，良燕公司同意解除80亩场地的租赁关系。但亘顺公司提前解除租赁合同后，良燕公司也需向能福公司起诉要求解除租赁合同，能福公司据此要求良燕公司赔偿损失。因此，良燕公司在该案中反诉要求亘顺公司赔偿损失，赔偿金额与良燕公司向能福公司赔偿的金额相同。针对亘顺公司在(2015)宝民三(民)重字第2号案中变更的诉讼请求，良燕公司补充辩称，80亩土地实际上早由亘顺公司与能福公司自行沟通解决，良燕公司对该土地失去控制，不同意16亩土地继续租赁。能福公司在一审中的述称意见：如果法院认定租赁合同解除，应对能福公司进行相应补偿。能福公司在取得相应补偿后，同意搬离系争场地。2012年12月1日后的租金是否支付由法院判定，如果能福公司要付，下家也要付给能福公司。针对亘顺公司在(2015)宝民三(民)重字第2号案变更的诉讼请求，能福公司表示系争场地是一个整体，若解除合同应当一并处理，不同意根据目前的施工区域将场地进行划分处理。一审法院认定事实：2009年7月8日，明珠线公司出具《授权委托书》，委托中智公司对上海轨道交通3号线宝钢车辆基地约300亩预留闲置土地进行管理。2009年8月8日，中智公司与亘顺公司签订《上海轨道交通3号线宝钢车辆基地工程预留300亩空置土地的管理承包经营协议》，主要约定：经明珠线公司的授权委托，中智公司取得上海轨道交通3号线宝钢车辆基地工程预留空置的300亩土地的管理权，同意交给亘顺公司进行管理和承包经营活动，期限自2009年8月8日起至2019年7月7日止。2009年11月10日，亘顺公司(甲方)与良燕公司(乙方)签订《合作协议》，主要约定：甲方将其管理和承包经营的上海市宝山区江杨北路、富锦路东北侧150亩土地，提供给乙方开展仓储物流配送中心经营活动；期限自2009年12月1日起至2019年7月6日止；每年场地使用费为480万元，第四年度开始，乙方在每上一年度支付甲方款额的基础上再递增3%，该款项乙方每六个月支付一次。合同第七条约定，本协议在有效期内，如遇政府行为需要使用上述场地而终止本协议的，双方无条件接受，并相互免责；乙方支付甲方的场地使用费按协议的实际履约天数计算；发生上述情况甲方应书面提前三个月通知乙方，政府有补偿金给甲方的属乙方部分全部归乙方所有；同时乙方必须在接到甲方书面通知书三个月内将所有投入的能迁移的设备资产清移，到期乙方没有清移的，将视为乙方自动放弃，土地上不能迁移的附属物归甲方所有等。2012年9月27日，明珠线公司向中智公司发《关于宝钢车辆段改扩建的紧急通知》，要求中智公司在接到通知三个月内做好场地的腾清交地工作。2012年9月29日，中智公司向亘顺公司发《关于宝钢车辆段改扩建的紧急通知》，要求亘顺公司在接到通知三个月内做好场地的腾清交地工作。2012年10月，亘顺公司将上述两份通知转发给良燕公司，良燕公司将上述文件转交给能福公司。2012年11月1日，亘顺公司向良燕公司发《解除协议通知》，要求良燕公司于2013年1月底前返还场地。2012年11月15日，良燕公司向能福公司发《解除场地租赁合同通知书》，要求能福公司于2013年1月底前将系争场地返还给亘顺公司。能福公司将相关情况转告华际公司、华枫公司、钧合公司。之后，亘顺公司多次要求良燕公司返还场地，均未果。一审法院另查明，2009年12月5日，良燕公司与能福公司签订《场地租赁合同》，良燕公司将承租土地中的80亩土地转租给能福公司，租期至2019年7月6日止。2010年4月1日，能福公司与华枫公司签订《场地租赁合同》，能福公司将承租土地中的30亩土地转租给华枫公司，租期至2019年3月31日止。2010年7月6日、2011年4月28日，能福公司与华际公司签订两份《场地租赁合同》，能福公司分别将承租土地中的23亩、9亩土地转租给华际公司，租期至2019年7月5日止。2010年12月18日，能福公司与钧合公司签订《场地租赁合同》，能福公司将承租土地中的18.5亩土地转租给钧合公司，租期至2019年7月5日止。2009年12月1日，案外人金某某与能福公司签订《合作协议》，约定金某某将上海市宝山区江杨北路、富锦路东北侧9亩土地提供给能福公司开展经营活动；期限自2009年12月1日起至2019年7月6日止；租金为每年每亩41,000元，计369,000元，从第四年度开始，在每上一年度款额的基础上再递增3%等。一审审理中，亘顺公司向一审法院提供金某某签名认可的情况说明，证明金某某代表亘顺公司出租给能福公司9亩土地，加上良燕公司转租的80亩，能福公司实际使用89亩土地。亘顺公司要求在本案中一并处理该9亩土地的租金及补偿问题。能福公司对该证据的真实性无异议，认可9亩土地的租金直接付给亘顺公司，已付到2012年11月底，同意法院一并处理该9亩土地的租金及补偿问题。本案审理过程中，华际公司、华枫公司、钧合公司已另行起诉能福公司，要求能福公司赔偿相关损失。相关案件均已经判决并生效。(2013)宝民三(民)初字第1848号案件判决主要内容：能福公司赔偿华际公司440,587元。(2013)宝民三(民)初字第1849号案件判决主要内容：能福公司赔偿华际公司1,794,834元。(2013)宝民三(民)初字第1850号案件判决主要内容：能福公司赔偿华枫公司5,287,747元。(2013)宝民三(民)初字第1852号案件判决主要内容：能福公司赔偿钧合公司199万元。一审法院又查明，2012年3月20日，上海市发展和改革委员会以沪发改城(2012)032号文发《市发展改革委关于轨道交通3号线宝钢车辆段改扩建工程项目建议书的批复》，同意实施轨道交通3号线宝钢车辆段改扩建工程。2013年9月23日，上海市发展和改革委员会以沪发改城［2013］120号文发《市发展改革委关于轨道交通3号线宝钢车辆段改扩建工程可行性研究报告的批复》，同意由明珠线公司实施轨道交通3号线宝钢车辆段改扩建工程。2002年3月6日，上海市城市规划管理局发建设用地规划许可证，项目名称为轨道交通明珠线(3号线)车辆段，用地面积为487,649平方米。一审审理中，亘顺公司表示，本案中不要求追加普宏公司为第三人，不要求处理普宏公司的迁出问题，由亘顺公司与普宏公司另行解决。一审审理中，普宏公司向一审法院出具委托书，委托能福公司处理系争场地不动产评估事宜，法院最终判决赔偿普宏公司的费用汇入能福公司账户，由能福公司转给普宏公司。钧合公司也向一审法院出具委托书，委托能福公司代钧合公司申请评估。一审法院根据能福公司、华际公司、华枫公司的申请，委托上海东方投资监理有限公司对系争场地上能福公司、钧合公司、普宏公司、华际公司、华枫公司的固定添附进行评估。鉴定意见为：能福公司鉴定原值为10,435,788元，折旧后鉴定现值为8,038,727.33元；钧合公司鉴定原值为2,474,509元，折旧后鉴定现值为1,938,365.38元；普宏公司鉴定原值为85,852元，折旧后鉴定现值为77,266.80元；华际公司(9亩)鉴定原值为786,762元，折旧后鉴定现值为629,409.60元；华际公司(23亩)鉴定原值为1,733,718元，折旧后鉴定现值为1,213,602.60元；华枫公司鉴定原值为8,367,851元，折旧后鉴定现值为6,136,424.07元。亘顺公司、良燕公司对上述鉴定意见不予认可。能福公司、华际公司、华枫公司、钧合公司认可上述鉴定意见。审理中，能福公司、钧合公司确认，钧合公司搭建的6间平房列入了能福公司的鉴定范围；鉴定单位补充鉴定意见为，该部分添附物鉴定原值为145,474元，折旧后鉴定现值为106,681元。能福公司、钧合公司对此均无异议。一审审理中，能福公司表示，亘顺公司在场地上申请用电花费76万元，其中由能福公司承担了26万元，已付给亘顺公司，现要求亘顺公司返还。亘顺公司认可该节事实，但认为根据十年折旧，同意返还60%。一审审理中，关于租金问题，亘顺公司表示，80亩土地的所有租金都是能福公司直接支付给亘顺公司，租金付到2012年11月底。能福公司按照其与良燕公司的合同标准每年328万元支付租金，而亘顺公司与良燕公司的合同标准为每年256万元，故良燕公司收差价每年72万元。良燕公司表示，与亘顺公司是合作关系，由良燕公司招租，能福公司承租的80亩租金，由能福公司直接支付给亘顺公司，并由亘顺公司出具发票，然后由亘顺公司付给良燕公司管理费。能福公司表示，80亩土地租金付到2012年11月底，直接付给亘顺公司，由亘顺公司开具发票。关于押金问题，亘顺公司与良燕公司确认良燕公司支付押金40万元。亘顺公司表示，因部分解除合同，同意退还20万元。一审审理中，能福公司提供亘顺公司出具的押金收据，证明亘顺公司收取押金5万元的事实。亘顺公司对此表示没有异议。一审法院认为，根据亘顺公司与良燕公司所签《合作协议》的约定，亘顺公司提供场地给良燕公司使用，良燕公司支付场地使用费，双方间的关系符合租赁合同的法律特征，应认定为场地租赁关系。该协议系双方真实意思表示，合法有效，受法律保护。双方租赁场地实际分为东西两块，本案纠纷所涉场地系东侧场地。该场地因涉及市政工程项目，已经大部分被施工占用，部分原有仓库亦被拆除，相应实际使用人等也已经搬离或诉讼，故根据本案实际情况，可以解除双方东侧场地的租赁关系。但是由于东侧场地基本上整体转租给第三人能福公司经营，且目前的市政施工占用了东侧大部分面积，占用区域也系根据工程施工确定，并非经过协商确定，故能福公司等相关实际使用人已经难以按照原计划使用场地，不能实现原定经营目的，因此亘顺公司主张只解除施工区域租赁合同，继续履行剩余区域的租赁合同，不符合各方当事人的客观实际情况，不能准许。东侧场地共89亩左右，以不同的出租主体和不同的时间出租给能福公司开展经营，为避免讼累，可认定东侧场地租赁关系整体解除，良燕公司、能福公司及其他实际使用人应当共同配合将东侧场地全部返还给亘顺公司。关于亘顺公司主张的租金，鉴于2012年11月次承租人均已得知场地将被收回的事实，对次承租人正常的经营活动造成影响，而且此后不久大部分场地就被市政工程占用，部分仓库亦被拆除，能福公司虽然仍旧占据部分场地，但已经无法正常经营，而且能福公司在场地上多次与相关单位发生纠纷，已经难以查明场地的具体退还日期，和退还方式，故一审法院根据能福公司仍旧占用小部分场地的事实，酌情确定从2012年12月起良燕公司按照每月8万元标准向亘顺公司支付80亩土地的租金，直至完全返还80亩土地之日止。同理，对于亘顺公司直接出租给能福公司的9亩土地，一审法院酌情确定能福公司按照每月1万元标准，向亘顺公司支付2012年12月至实际返还9亩土地日止的租金。一审法院注意到，亘顺公司在本案重审中要求良燕公司和能福公司从2012年1月起支付租金，但庭审中各方对于原审查明租金已经付至2012年11月之事实未提出异议，故本案仍旧应当从2012年12月起计算租金。本案最大争议在于亘顺公司是否应当向良燕公司、能福公司承担赔偿责任。亘顺公司与良燕公司及能福公司的合同中均约定“如遇政府行为需要使用上述场地而终止本协议的，双方无条件接受，并相互免责”。一审法院认为，免责条款的设立和适用应当遵循一定的原则。首先，应当充分提示与免责条款相对应的合同风险，其次，免责条款的内容必须符合基本的公平原则，不能不合理地免除一方主要的合同义务。根据租赁合同的基本法理，出租人应当确保租赁物的正常使用性能和使用期限，而承租人应当根据合同约定，合理使用租赁物。本案所涉土地面积共89亩，租期长达10年，但仅履行三年即宣告收回土地，承租人显然未能尽到基本的合同义务。亘顺公司虽然在合同中约定了免责条款，但并没有就土地系市政工程用地，且随时可能开工等情况进行专门解释说明，提示用地风险，反而确定了10年租期，给承租人造成不合理的利益预期。另外，从亘顺公司直接出租9亩土地给能福公司、直接收取能福公司所有租金等情况来看，亘顺公司对于能福公司整体利用89亩场地，搭建厂房或仓库开展经营活动等情况是明知的。由此可见，亘顺公司一方面放任良燕公司、能福公司等违规建设、盲目投资，不当维持连环租赁合同各方的利益，另一方面又以发出拆违通知、合同约定的免责条款等为由，试图隔断任何可能发生的法律责任，有违基本的诚信和公平原则，故一审法院认为亘顺公司违反出租人的基本义务，应当承担相应的违约责任，其主张根据合同相关约定免责，不予准许。由于本案纠纷系连环租赁案件中的一部分，根据合同相对性原理，前手出租人对后手承租人及次承租人的管理义务递减，不同层次的当事人应当根据各自的过错分担责任。具体到本案亘顺公司的责任，一审法院综合考虑其在租赁纠纷中所处的地位、合同的履行情况，再结合搭建物的合法性及其他相关案件已经确定的赔偿数额等各方面情况，酌情确定亘顺公司赔偿良燕公司80亩土地的各类损失900万元，赔偿能福公司9亩土地的各类损失30万元。亘顺公司承担相应赔偿责任后，良燕公司和能福公司应当按照场地现状(包括目前尚存的搭建物和电力设施等各类固定添附)向亘顺公司全部返还。双方交接完毕后，亘顺公司应当向良燕公司退还押金20万元，退还能福公司押金5万元。最后，一审法院注意到亘顺公司在审理中反复提出其花费巨资进行场地前期平整工作，且合同履行至今，良燕公司、能福公司等各方当事人都有不菲的租金收益，据此认为其不应当承担或少承担合同解除的赔偿责任。一审法院认为，本案中各方当事人各自进行投资和取得租金收益是合同各方诚信履约的必然要求和合理结果，是合法有效的租赁合同赋予各方当事人的合法权利和义务，与本案赔偿责任的确定并无必然关联，亘顺公司所提“比投资、算收益”之说，缺乏法理依据。当然，一审法院在酌情确定各方赔偿责任时，也已经综合考虑了合同的实际履行情况，兼顾了各方的合法利益。基于上述分析，一审法院作出如下判决：一、解除上海亘顺实业有限公司与上海良燕建设发展有限公司关于上海市宝山区江杨北路、富锦路东北侧约80亩场地的租赁关系；二、解除上海亘顺实业有限公司与上海能福实业有限公司关于上海市宝山区江杨北路、富锦路东北侧约9亩场地的租赁关系；三、上海良燕建设发展有限公司、上海能福实业有限公司、上海华际储运贸易有限公司、上海华枫物流有限公司、上海钧合仓储有限公司等于判决生效之日起十日内，将上述约89亩场地返还给上海亘顺实业有限公司；四、上海良燕建设发展有限公司于判决生效之日起十日内，按每月8万元的标准向上海亘顺实业有限公司支付2012年12月1日至完全返还上述80亩土地之日止的租金；五、上海能福实业有限公司于判决生效之日起十日内，按每月1万元的标准向上海亘顺实业有限公司支付2012年12月1日至完全返还上述9亩土地之日止的租金；六、上海亘顺实业有限公司于判决生效之日起十日内，向上海良燕建设发展有限公司赔偿900万元；七、上海亘顺实业有限公司于判决生效之日起十日内，向上海能福实业有限公司赔偿30万元；八、上海亘顺实业有限公司于上海良燕建设发展有限公司全部返还80亩土地当日，退还押金20万元；九、上海亘顺实业有限公司于上海能福实业有限公司全部返还9亩土地当日，退还押金5万元；十、上海亘顺实业有限公司的其余诉讼请求，不予支持；十一、上海良燕建设发展有限公司的其余反诉请求，不予支持。本院经审理查明，包括系争土地在内的上海市宝山区江杨北路、富锦路东北侧约300亩土地为上海轨道交通3号线宝钢车辆段工程预留用地。2009年底，在良燕公司与能福公司协商签订案涉《场地租赁合同》时，双方均确认能福公司承租的系争土地面积为80亩。后，亘顺公司向能福公司提出，其通过卫星遥感，测得能福公司承租的土地面积实际应为89亩，故要求能福公司就多出的9亩土地向其支付租金。经协商，亘顺公司的股东金某某代表亘顺公司与能福公司签订了2009年12月1日的《合作协议》，约定亘顺公司将上述9亩土地直接出租给能福公司。2009年12月5日，良燕公司与能福公司签订案涉《场地租赁合同》时，仍确认能福公司自良燕公司处承租的土地为80亩。上述事实，有相关的《场地租赁合同》、《合作协议》等证据予以佐证，并经相关各方当事人在二审中共同确认，可以认定。一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。二审中，关于系争土地实际收回情况，亘顺公司和能福公司均认可中智公司及施工方已收回89亩土地中的约73亩，尚余约16亩土地未实际收回，目前由能福公司和华枫公司继续占有使用，但关于土地收回的具体时间及事由，双方陈述不一。亘顺公司表示，2014年4月30日从华际公司和钧合公司处收回51亩，从能福公司处收回9亩；2014年9月30日，从华枫公司处收回13亩。能福公司表示，从2014年4月起，施工单位即进入系争场地施工，能福公司以判决尚未生效为由予以拒绝，由此导致双方发生多次冲突，严重影响能福公司租赁业务的正常开展。在此期间，亘顺公司及施工方时退时进，陆续收回约73亩土地。良燕公司表示，在本案一审判决前，良燕公司就失去了对系争土地的控制，对中智公司及亘顺公司收回系争土地的具体时间不清楚，若华枫公司等确认土地收回的时间、面积等事实，良燕公司亦无异议。华枫公司表示，华枫公司已于2014年9月30日将部分土地直接交给中智公司，目前尚有约10亩土地未交回。二审中，关于26万元配电费用，能福公司坚持要求亘顺公司全额返还；亘顺公司则认为，配电之时各方已按照各自用电量对费用进行了分摊，并约定十年折旧完毕，目前能福公司已实际使用了7年，故同意按上述费用的30%予以返还。本院认为，亘顺公司与良燕公司签订的《合作协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律的强制性规定，对双方当事人均有约束力。根据《合作协议》约定，在租赁期内，如遇政府行为需要使用系争场地而终止协议的，双方应无条件接受，并相互免责。系争的80亩场地因涉及市政工程项目，其中大部分面积已被施工占用，原有的仓库等固定添附物也已被部分拆除，能福公司等次承租人已难以按照原计划使用剩余的16亩土地，故上述《合作协议》可整体解除。亘顺公司有关只解除64亩土地所涉租赁合同关系，未收回部分土地所涉租赁合同继续履行的上诉请求，与法院查明的上述实际情况不符，故本院对其该项上诉请求不予支持。基于相同的理由，亘顺公司直接出租给能福公司的9亩土地所涉《合作协议》也应一并解除。鉴于上述9亩土地已实际返还，故能福公司对原审判决判定的相应义务无需重复履行，但土地返还前的租金及土地使用费应予结算。根据审理查明的情况，本院酌定能福公司应支付亘顺公司2012年12月1日至2014年4月30日的租金及土地使用费25万元，并对原审判决主文第五项作相应调整。关于80亩土地所涉租金标准问题，原审法院综合考虑系争场地在诉讼过程中即被陆续收回、相关各方多次发生冲突、对次承租人正常经营造成较大影响等实际情况，酌定良燕公司按照每月8万元标准支付亘顺公司80亩土地的租金及土地使用费，上述标准尚无不当，依法可予以维持。亘顺公司有关良燕公司应按照合同约定的租金标准支付土地使用费的上诉请求，亦与法院审理查明的实际情况不符，故本院对此亦不予支持。关于26万元配电费用返还问题，本案一、二审期间，能福公司和亘顺公司均未能提供双方就最终如何分担上述费用作出约定的相关证据；原审判决作出后，能福公司亦未就此问题提起上诉。二审中，亘顺公司自愿按照上述费用的30%予以返还。该项主张与法无悖，本院予以准许。关于损失赔偿问题，良燕公司承租系争场地后，又将其转租给能福公司，能福公司及其次承租人在系争场地上进行了大规模的基础设施及仓库等搭建。因亘顺公司提前解除合同、收回土地，必然造成能福公司及其次承租人的相关投入不能完全收回，客观上导致能福公司及其次承租人受到损失。虽然良燕公司与能福公司签订的租赁合同中约定了免责条款，但考虑到相关固定添附的规模及价值巨大，其中土地平整、道路建设、电气配建等本身亦为履行合同之所需等实际情况，本院在另案终审判决中认定良燕公司应合理分担能福公司因合同提前解除受到的损失，补偿能福公司各类损失850万元。考虑到89亩土地的租金均由亘顺公司直接从能福公司处收取，实际的租赁关系主要发生在亘顺公司与能福公司之间；同时，系争场地上的搭建规模极为庞大，亘顺公司作为出租人，对于相关搭建活动应属明知，但并未及时采取有效措施进行阻止，而是对相关搭建活动采取了放任态度。因此，亘顺公司对相关损失的发生存在明显过错，对良燕公司因提前解除合同向其次承租人承担的补偿责任，亘顺公司应当酌情分担相应的部分。良燕公司作为转租人，明知出租人亘顺公司禁止在系争场地上搭建违法建筑，却在转租合同中准许能福公司可搭建4,000平方米的仓库，对相关损失的产生和扩大也有过错，故良燕公司也应自行承担部分损失。综合上述因素，本院酌定亘顺公司应补偿良燕公司各类损失580万元，并对原审判决主文第六项作相应改判。关于亘顺公司直接出租给能福公司的9亩土地的补偿问题，已在良燕公司与能福公司等土地租赁合同纠纷一案[二审案号：(2016)沪02民终2865号]中一并处理，本案中无需再作裁判，故本院对原审判决主文第七条予以撤销。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持上海市宝山区人民法院(2015)宝民三(民)重字第2号民事判决主文第一项、第二项、第三项、第四项、第八项、第九项、第十项、第十一项；二、撤销上海市宝山区人民法院(2015)宝民三(民)重字第2号民事判决主文第五项、第六项、第七项；三、上海能福实业有限公司于本判决生效之日起十日内，支付上海亘顺实业有限公司2012年12月1日至2014年4月30日的租金及土地使用费人民币250,000元；四、上海亘顺实业有限公司于本判决生效之日起十日内，支付上海良燕建设发展有限公司各类损失补偿款人民币5,800,000元；五、上海亘顺实业有限公司于本判决生效之日起十日内，返还上海能福实业有限公司配电费用人民币78,000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按原审判决执行；二审案件受理费人民币93,800元，由上诉人上海亘顺实业有限公司负担人民币32,666.70元，上诉人上海良燕建设发展有限公司负担人民币61,133.30元。本判决为终审判决。
审判长 丁康威
审判员 徐 江
审判员 彭 浩
二〇一六年九月二十九日
书记员 何 倩
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……