山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁06民终27号上诉人（原审原告）：董冬，女，1963年7月9日出生，汉族，居民，住安徽省宿州市灵璧县。委托诉讼代理人：孙平，山东崇真（芝罘）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：龙口东海房地产公司开发有限公司,住所地：龙口市东江镇工业园。法定代表人：吕明坤，董事长。委托诉讼代理人：王丽丽，女，1987年9月24日出生，汉族，住龙口市，该公司职工。被上诉人（原审被告）：龙口市鑫昊经贸有限公司，住所地：山东省龙口市龙门小区18号。法定代表人：刘庆祥，总经理。委托诉讼代理人：曲春道，男，1986年6月1日出生，汉族，住龙口市，该公司职工。上诉人董冬因与被上诉人龙口东海房地产公司开发有限公司（以下简称东海房地产公司）、龙口市鑫昊经贸有限公司（以下简称鑫昊公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省龙口市人民法院（2016）鲁0681民初2017号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人董冬的委托诉讼代理人孙平、被上诉人东海房地产公司的委托诉讼代理人曲春道、被上诉人鑫昊公司的委托诉讼代理人王丽丽到庭参加诉讼，本案现已审理终结。董冬上诉请求：1、撤销（2016）鲁0681民初2017号民事判决，发回重审或依法改判。2、案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审判决适用法律错误，排除了上诉人的法定解除权。上诉人通过发出限期交房的律师函向被上诉人催告交付房屋，被上诉人在收到限期交房的律师函后三个多月的时间内，仍然未向上诉人交付房屋，上诉人取得法定解除权。同时，上诉人认为法律规定的解除权期限只适用于法定解除权，合同约定的约定解除权不受一年除斥期间的限制。二、被上诉人完成验收备案并不能实现合同目的。被上诉人是在上诉人起诉立案后完成的验收备案，上诉人因合同目的无法实现行使解除权在先，被上诉人具备履行合同的初步条件在后，上诉人已经行使了解除权。同时，完成验收备案也不代表合同目的可以实现，被上诉人迟延近三年的时间履行房屋交付义务，已不能实现合同目的。东海房地产公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。鑫昊公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。董冬向一审法院起诉请求：1、解除董冬与东海房地产公司之间2013年5月18日签订的《商品房预售合同》；2、判令东海房地产公司与鑫昊公司返还董冬购房款146000元及利息（自2011年11月15日至实际退还购房款之日止，按同期银行贷款利率计算）；3、判令东海房地产公司与鑫昊公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：一审诉讼中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，一审法院认定如下：对于董冬提交的限期交付商品房函件及特快专递底联和送达详情单、授权委托手续，董冬用来证明其向东海房地产公司发函要求交房或解除合同，且东海房地产公司已经签收。但东海房地产公司与鑫昊公司对此均不认可，东海房地产公司辩称其未收到函件，且即使收到，发出时间亦超过解除权行使期间。一审法院认为，对该组证据的真实性予以确认，该证据虽能证明董冬于2016年6月29日向东海房地产公司就合同的履行事宜进行了催告，但函件的发出时间已超过董冬的解除权行使期间。根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：2013年5月18日，董冬与东海房地产公司签订《商品房预（销）售合同》，购买东海房地产公司与鑫昊公司合作开发的龙口东海黄金海岸海涛新都G区蔚蓝香醍23号楼1503室。合同第四条约定，房屋总价为145078元（董冬实际交纳房款为146000元，东海房地产公司对此予以认可）；第八条“交付条件及期限”约定，1、该商品房项目已取得《山东省建设工程竣工规划验收合格证》和《建设工程竣工验收备案表》。2、出卖人应当在2013年12月30日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。3、……；合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”第一款第二项约定，除遇不可抗力外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。董冬共计交纳房款146000元，东海房地产公司向董冬出具收款收据执存。另查明，涉诉房产的土地及相关开发建设手续均办理在东海房地产公司名下，涉诉房产于2016年9月16日取得《龙口市建设工程竣工验收备案表》，9月22日取得《山东省建设工程档案合格证》。双方当事人未办理涉诉房产的交付手续。一审法院院认为，董冬与东海房地产公司签订的《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容和形式均没有违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，故合法有效，双方均应信守履行。现董冬诉至法院，请求解除双方的《商品房预售合同》。其请求解除的理由有二，一是根据《合同法》第九十四条第（三）项及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款的规定，在东海房地产公司延迟履行交付房屋这一主要义务时，董冬于2016年6月29日通过向东海房地产公司发函进行了催告，但东海房地产公司在三个月的合理期限内仍未交付房屋，故董冬依法获得法定解除权，有权解除合同。二是涉诉房产虽已完成竣工验收备案，仅是具备了交房条件，但东海房地产公司并未履行交房义务,不能以此为由认为合同目的可以实现，而不应解除合同。完成竣工备案与履行房屋交付义务是两个完全不同的概念，完成竣工备案不能成为合同不能解除的法定理由。关于理由一，一审法院认为，《最高人民法院》第十五条第一款规定，“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人延迟交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”。该条款是《合同法》第九十四条第（三）项的规定在商品房买卖合同中的具体应用，适用于商品房买卖合同中双方未约定守约方行使解除权起始时间的情形。本案《商品房预售合同》第九条明确约定“出卖人逾期交房超过90日，买受人有权解除合同”，双方约定交房时间为2013年12月30日，按照第九条的约定，董冬行使合同解除权的起始时间为2014年3月30日，即无需经过催告这一程序，董冬即自2014年3月30日起享有了约定解除权。故董冬以其于2016年6月29日通过向东海房地产公司发函进行催告为事实依据，以《最高人民法院》第十五条第一款的规定为法律依据，主张其享有法定解除权，与合同的约定不符，亦系对第十五条第一款规定适用情形的曲解，对其主张法院不予支持。虽然董冬自2014年3月30日起享有约定解除权，但合同解除权的行使不能毫无限制，以免合同关系长期处于不确定的状态，因此，《最高人民法院》第十五条第二款专门针对解除权的行使期间做了相应规定。该条款规定，“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。本案双方未约定解除权的行使期间，故根据该条款规定董冬行使解除权的期间为2014年3月30日至2015年3月29日。董冬未在该一年的期间内行使，解除权归于消灭。因解除权的行使期间属除斥期间，不存在期间的中止、中断或延长，故董冬于2016年6月29日向东海房地产公司发出催告函，已无任何实质意义。董冬据此主张法定解除权，与法相悖，法院不予采信。关于理由二，一审法院认为，涉案房产现已取得《龙口市建设工程竣工验收备案表》、《山东省建设工程档案合格证》，符合法定及约定的交付使用条件，董冬签订商品房预售合同的目的已经可以实现。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，此为因违约方的根本违约致使合同目的不能实现时，法律赋予守约方的法定解除权。本案商品房买卖合同目的已可以实现，故该合同不具备法定解除的条件。东海房地产公司虽然迟延交付房屋，但不构成根本性违约，董冬行使的只能是主张东海房地产公司与鑫昊公司逾期交房违约责任的权利，而非合同解除权。综上，董冬在约定解除权已归于消灭，又不具备法定解除权行使条件的情形下，主张解除合同，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。董冬基于合同解除要求东海房地产公司与鑫昊公司返还房款、承担违约金及利息的主张，本院一并不予支持。鉴于本案事实，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第（三）项、（四）项、《最高人民法院》第十五条之规定，判决如下：驳回董冬的全部诉讼请求。案件受理费3320元，由董冬承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明事实同原审。本院认为，涉案房产在一审诉讼法庭辩论终结前已取得《龙口市建设工程竣工验收备案表》和《山东省建设工程档案合格证》，达到法定及约定交付条件的事实清楚，《最高人民法院》第十五条对于商品房买卖合同解除权的行使，作出了明确的规定，具体到本案中，《商品房预（销）售合同》中约定被上诉人应于2013年12月30日前将涉案房屋交付给上诉人，上诉人于2016年6月29日向被上诉人发出交房催告函的证据充分，原审认定上诉人所享有的解除权依约依法均归于消灭，证据充分，合法有据。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3320元，由上诉人董冬负担。本判决为终审判决。审 判 长  王云龙审 判 员  樊 勇代理审判员  李 安二〇一七年二月九日书 记 员  辛婷婷