广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东中法民一终字第1805号
上诉人（原审原告）：张耀林，男。
上诉人（原审原告）：尹凤宜，女。
以上两名上诉人共同委托代理人：蒋志勇，广东中亚律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：贲国扬，男。
委托代理人：周军富，广东展豪律师事务所律师。
原审第三人：东莞市浩毅房地产经纪有限公司。住所地：广东省东莞市常平镇某某花园丰荣阁***号铺。
法定代表人：梁简明，该公司董事长。
委托代理人：傅振荣，该公司员工。
上诉人张耀林、尹凤宜因与被上诉人贲国扬、原审第三人东莞市浩毅房地产经纪有限公司（以下简称浩毅公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2014）东三法常民一初字第174号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年1月2日，张耀林、尹凤宜向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、解除张耀林、尹凤宜与贲国扬之间的《临时房地产买卖合同》。2、贲国扬立即双倍返还张耀林、尹凤宜定金200000元，扣减已支付的50000元，实际上还应支付张耀林、尹凤宜150000元。3、贲国扬承担本案的诉讼费用。
原审法院经审理查明：张耀林、尹凤宜与贲国扬于2013年9月18日在浩毅公司处签订了《临时房地产买卖合同》，约定张耀林、尹凤宜向贲国扬购买位于东莞市常平镇某某花园某某海岸29座G层01号房产，并约定张耀林、尹凤宜于合同签订之日向贲国扬支付定金100000元。合同另约定，剩余的房款分两期给付，并约定张耀林、尹凤宜与贲国扬双方于2013年11月29日前携带有关资料到有关部门办理过户手续。
因房子是银行贷款买的，贲国扬凑集不了资金，抵押权清除不了，所以未履行合同约定的过户手续，就此双方就张耀林、尹凤宜已支付的定金问题达成口头协议，张耀林、尹凤宜称如贲国扬在2013年12月31日前向张耀林、尹凤宜退还定金100000元，则张耀林、尹凤宜放弃追究贲国扬的违约责任。贲国扬称双方的合同已经变为退款的口头协议，贲国扬已经将其中50000元退回给张耀林、尹凤宜，约定只需要将剩余的50000元退还就可。浩毅公司与张耀林、尹凤宜的陈述一致。
另查明，贲国扬已分别于2013年12月17日和2013年12月31日退还定金25000元，合计退还定金50000元给张耀林、尹凤宜。
原审法院认定上述事实的证据有：《临时房地产买卖合同》、收据以及原审法院的庭审笔录等。
原审法院认为：本案属于房屋买卖合同纠纷，张耀林、尹凤宜与贲国扬于2013年9月18日签订了《临时房地产买卖合同》，张耀林、尹凤宜依据合同约定向贲国扬支付了定金100000元，有收据佐证，原审法院予以确认。因贲国扬无法协助张耀林、尹凤宜办理过户手续，致使房屋买卖合同无法继续履行，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，张耀林、尹凤宜诉请解除与贲国扬之间签订的《临时房地产买卖合同》，原审法院予以支持。
张耀林、尹凤宜于2013年9月18日向贲国扬支付了100000元定金，在上述买卖合同无法履行后，张耀林、尹凤宜与贲国扬就退还定金的问题曾达成口头协议，虽然双方就口头协议约定的内容陈述不一致，但在有浩毅公司陈述佐证的情况下，结合案情，原审法院认为张耀林、尹凤宜的陈述更符合常理，原审法院对张耀林、尹凤宜的陈述予以采信。在贲国扬未按口头约定于2013年12月31日前退还完100000元定金给张耀林、尹凤宜的情况下，张耀林、尹凤宜依据定金条款向贲国扬主张双倍返还，原审法院予以支持。
但至于返还的数额，虽然张耀林、尹凤宜交付给贲国扬的定金系100000元，但按照双方的口头协议，贲国扬已部分履行了退款义务，退还50000元定金给张耀林、尹凤宜。张耀林、尹凤宜、贲国扬之间达成的口头协议系附条件的，张耀林、尹凤宜向贲国扬主张双倍返还定金的权利系在贲国扬未按约定履行退还定金义务的情况下形成的，故上述形成权成立的时间系2013年12月31日之后，而此时贲国扬收取张耀林、尹凤宜的定金金额为50000元，而不是100000元，故此贲国扬因违约而向张耀林、尹凤宜双倍返还定金的数额为100000元。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年3月28日作出判决：一、解除张耀林、尹凤宜与贲国扬于2013年9月18日在东莞市浩毅房地产经纪有限公司处签订的《临时房地产买卖合同》。二、限贲国扬于判决发生法律效力之日起七日内向张耀林、尹凤宜双倍返还定金100000元。三、驳回张耀林、尹凤宜的其他诉讼请求。一审案件诉讼费用2920元，其中案件受理费1650元，保全费1270元。由张耀林、尹凤宜负担973元，贲国扬负担1947元。张耀林、尹凤宜已预交诉讼费用2920元。
张耀林、尹凤宜不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审法院适用法律错误。对于应双倍返还的“定金”的界定，法律规定是以主合同未履行合同义务部分所占比例来定的，而非以定金合同本身来界定的。《中华人民共和国合同法》第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”本案中，贲国扬未按照《临时房地产买卖合同》履行任何合同义务，故应按张耀林、尹凤宜交付的全部定金双倍返还。（二）原审法院认定事实错误。张耀林、尹凤宜与贲国扬之间存在两份协议，第一份为2013年9月18日签订的书面《临时房地产买合同》，第二份为双方因贲国扬不履行《临时房地产买卖合同》而订立的口头协议。该口头协议约定，贲国扬应在2013年12月31日前足额返还张耀林、尹凤宜支付的100000元定金，否则张耀林、尹凤宜有权按照第一份书面合同内容追究贲国扬的定金责任。可见，两份协议之间的关系为，第二份口头协议以终止双方第一份书面合同为目的，而终止第一份书面合同是附条件的，即贲国扬应在2013年12月31日前足额返还上诉人支付的100000万元定金，若所附条件不成就，该口头协议即失去效力，也就无法产生终止书面合同的效果，双方之间合同责任的追究仍以第一份书面合同为准。本案中，贲国扬没有按期、足额履行口头协议中确定的义务，致使双方当事人的权利义务、责任追究等均应以第一份书面合同为依据。贲国扬虽然按照口头协议的内容向张耀林、尹凤宜返还了一部分定金，但并不能改变其依据第一份书面合同收取了100000元定金的事实。因此，贲国扬应按照第一份书面合同向张耀林、尹凤宜承担双倍返还定金共计200000元的责任。原审法院将前后两份合同混为一谈，说理前后矛盾，实属认定事实错误。据此，张耀林、尹凤宜请求本院：1、撤销原审判决第二项，改判贲国扬双倍返还张耀林、尹凤宜定金150000元。2、本案诉讼费用由贲国扬负担。
贲国扬针对张耀林、尹凤宜的上诉口头答辩称：贲国扬与张耀林、尹凤宜签订的《临时房地产买卖合同》是无效合同，不适用定金罚则。
贲国扬亦不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）贲国扬与张耀林、尹凤宜签订的《临时房地产买卖合同》是无效的。案涉房屋是贲国扬与其配偶的共同财产，房屋买卖应当由夫妻共同签字。现双方签订的《临时房地产买卖合同》只有贲国扬一人签字，应认定为无效。无效合同自始无效，贲国扬只需要承担返还100000元定金的责任。因贲国扬已经返还50000元，故贲国扬只需返还50000元即可。（二）《临时房地产买卖合同》第六条只约定赔偿违约金的条款，没有约定有关双倍返还定金的条款。张耀林、尹凤宜选择了请求贲国扬双倍返还定金的诉讼是没有事实依据的。（三）双方在浩毅公司商讨并达成了口头协议，约定由贲国扬退回张耀林、尹凤宜定金100000元，张耀林、尹凤宜则放弃向贲国扬主张《临时房地产买卖合同》的赔偿责任。该口头协议为《临时房地产买卖合同》的补充条款，该补充条款已经明确了双方终止《临时房地产买卖合同》的履行，贲国扬只需承担退还100000元定金的责任，不再适用《临时房地产买卖合同》约定的定金罚则及违约条款。原审法院判决贲国扬仍需按照50000元定金的双倍即100000元返还给张耀林、尹凤宜是错误的。（四）本案诉讼费、财产保全费由张耀林、尹凤宜承担。据此，贲国扬请求本院：1、贲国扬只需退还张耀林、尹凤宜购楼款50000元。2、本案诉讼费用及财产保全费由张耀林、尹凤宜负担。
张耀林、尹凤宜针对贲国扬的上诉口头答辩称：（一）案涉房屋登记在贲国扬名下，双方签订的《临时房地产买卖合同》是有效的。（二）本案适用定金罚则，若张耀林、尹凤宜按照《临时房地产买卖合同》有关违约金的约定主张权利，后果也是一样的。（三）双方口头约定贲国扬在2013年12月31前还清定金，但贲国扬在约定日期前只返还了50000元，故张耀林、尹凤宜可以按照定金罚则追究贲国扬的违约责任。
原审第三人浩毅公司答辩称：（一）案涉《临时房地产买卖合同》签订当天，张耀林、尹凤宜即依照合同约定，向贲国扬支付定金100000元，但之后贲国扬未能按照合同约定期限去房管部门办理过户手续，张耀林、尹凤宜与浩毅公司多次找贲国扬交涉但问题均未能得到解决。三方于2013年12月4日至2013年12月6日期间在浩毅公司办公室多次商讨解决办法。（二）经多次商讨，张耀林、尹凤宜与贲国扬达成口头协议，如贲国扬在2013年12月31日前向张耀林、尹凤宜归还之前已付贲国扬的定金100000元（期内可分作三次归还），张耀林、尹凤宜则放弃执行向贲国扬追讨《临时房地产买卖合同》内的赔偿条款，否则按合约起诉贲国扬。以上系双方的口头约定，浩毅公司在场人员均可以作证。（三）2013年12月31日前，浩毅公司已知贲国扬还款情况如下：第一次贲国扬于2013年12月17日还款25000元，第二次贲国扬于2013年12月31日还款25000元。
本院经审理查明，对原审查明事实，本院予以确认。二审补充查明，贲国扬与张耀林、尹凤宜均确认案涉房屋登记在贲国扬名下。贲国扬主张其在签订《临时房地产买卖合同》时有口头告知张耀林、尹凤宜案涉房屋是其夫妻共同所有，但未能提供相关证据予以证实。张耀林、尹凤宜对此不予确认，并称其完全不知道案涉房屋是贲国扬的夫妻共同财产。浩毅公司称贲国扬提交的房产证、完税证明、发票等资料均显示案涉房屋是登记在贲国扬一人名下，贲国扬也没有告知其案涉房屋为夫妻共同所有。另查明，浩毅公司称张耀林、尹凤宜与贲国扬达成口头协议，如贲国扬在2013年12月31日前向张耀林、尹凤宜归还定金100000元，张耀林、尹凤宜则放弃执行向贲国扬追讨《临时房地产买卖合同》内的赔偿条款，否则可按合同起诉贲国扬。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对张耀林、尹凤宜与贲国扬上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点为：一、案涉《临时房地产买卖合同》的效力问题；二、贲国扬应向张耀林、尹凤宜返还的定金数额是多少。
关于焦点一。首先，案涉房屋登记在贲国扬名下，贲国扬二审主张案涉房屋是其与配偶共同所有，但未能提供相关证据予以证实；其次，即使案涉房屋确实为贲国扬与其配偶共同所有，贲国扬主张其在签订《临时房地产买卖合同》时有将该情况告知张耀林、尹凤宜，但未能提供相关证据予以证实，且张耀林、尹凤宜和浩毅公司对此亦不予确认。贲国扬未能举证证明案涉合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，《临时房地产买卖合同》是合法有效的，双方应按合同的约定享有权利和履行义务。
关于焦点二。张耀林、尹凤宜主张双方达成口头协议，约定若贲国扬于2013年12月31日前退还定金100000元，张耀林、尹凤宜即放弃追究贲国扬的违约责任。贲国扬则认为双方达成口头退款协议，约定其于2013年12月31日前向张耀林、尹凤宜退还定金100000元即可。由于张耀林、尹凤宜的主张有浩毅公司的陈述佐证，且更符合常理，结合本案案情，原审法院采信张耀林、尹凤宜的主张并无不当。由于该口头协议属于附生效条件的协议，而贲国扬在2013年12月31日前只退还了定金50000元，即双方约定的生效条件未成就，故根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款有关“……附生效条件的合同，自条件成就时生效。……”。的规定，该口头协议并未生效。因此，张耀林、尹凤宜有权依照《临时房地产买卖合同》向贲国扬主张双倍返还定金的违约责任。张耀林、尹凤宜已按《临时房地产买卖合同》的约定向贲国扬支付了定金100000元，贲国扬应向张耀林、尹凤宜双倍返还定金200000元，扣除贲国扬已返还的50000元，其仍需向张耀林、尹凤宜返还150000元。原审法院对此处理有误，本院依法予以纠正。
综上所述，原审法院认定事实清楚，但适用法律错误，本院依法予以改判。上诉人张耀林、尹凤宜的上诉理由有理，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省东莞市第三人民法院（2014）东三法常民一初字第174号民事判决第一项。
二、撤销广东省东莞市第三人民法院（2014）东三法常民一初字第174号民事判决第三项。
三、变更广东省东莞市第三人民法院（2014）东三法常民一初字第174号民事判决第二项为：限贲国扬于本判决发生法律效力之日起七日内向张耀林、尹凤宜双倍返还定金差额150000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案审理过程中，预交了本案诉讼费用的当事人张耀林、尹凤宜与贲国扬均表示，其同意败诉方直接向其支付本案诉讼费用。根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条及《最高人民法院关于适用﹤诉讼费用缴纳办法﹥的通知》（法发（2007）16号）的规定，本院予以准许。本案一审案件受理费1650元、保全费1270元，由贲国扬负担。张耀林、尹凤宜上诉部分的受理费1050元以及贲国扬上诉部分的受理费1050元，均由贲国扬负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黎淑娴
代理审判员 钟满福
代理审判员 冯婉娥
二〇一四年十一月二十四日
书 记 员 曾雪贞
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十五条第一款当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……