四川省合江县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0522民初2600号
原告：王铃舒，男，1965年6月24日出生，汉族。
委托诉讼代理人：杨全（系原告之妻），女，1968年3月10日出生，汉族。
被告：张小清，男，1968年6月19日出生，汉族。
被告：罗昌秀，女，1978年5月20日出生，汉族。
原告王铃舒诉被告张小清、罗昌秀房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月18日受理后，依法适用简易程序，于2016年9月12日、9月21日、9月22日公开开庭进行了审理。原告王铃舒及委托诉讼代理人杨全，被告张小清、罗昌秀到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令二被告支付从2016年4月至2016年8月22日的房屋租赁费55000元；2、判决解除原、被告的房屋租赁合同，由被告支付违约金5万元、物品折价费1万元。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：1、判决二被告支付从2016年8月23日起至房屋实际交付之日止的房屋租赁费；2、判决被告归还尚欠的2016年4月前的房屋租赁费11000元；3、判决被告恢复二楼房屋原状，如不能恢复则要求被告按合同约定赔偿40000元。事实和理由：原、被告于2016年1月25日签订租房合同，该合同约定原告将其所有的某路322号门市及二楼客房4间（旅客宿舍标准间，面积约300平方米）和某街19号、21号、23号门市及二楼3间约100平方米租给二被告经营餐馆，约定每月房租8800元，另约定如一方违约，将承担违约金50000元。可二被告自2016年4月起未再支付房租，经原告多次催收未果，故诉讼来院。
被告张小清、罗昌秀辩称，张小清与原告之妻杨全合伙经营餐馆，合伙期间租赁原告王铃舒的房屋属实，后双方因经营理念不同产生予盾，被告自2015年6月20日起个人经营管理该餐馆，但合伙关系并未解除；其后，原告与二被告多次签署房屋租赁合同，但签署后原告均以合同有缺陷为由将合同收回，致被告手中无合同原件，在合伙关系尚未解除的情况下，被告另行签订的房屋租赁合同无效，房屋租赁的费用应由合伙人共同承担；截止2016年4月19日，二被告向原告支付各项费用共计106400元，欠款已归还完毕，且原告诉称尚欠2016年4月前房租11000元系被告与原告之妻合伙期间的欠款，原告该诉讼请求不实；2016年4月后的房租未支付，系因原告拒绝向被告提供合同原件，原告违约在先，被告不应承担违约金；被告罗昌秀未实际经营餐馆，仅是在签署合同时附带签名，罗昌秀不应承担合同责任。
针对诉讼请求，原告出示了下列证据：原告与二被告于2016年1月25日签署的租房合同、二被告向原告出具的欠条及收条，证明原、被告间存在房屋租赁关系，且二被告仍欠2016年4月前房租费11000元。经质证二被告对原告出示证据的真实性无意见，但认为租房合同未成立，该合同不能成为定案依据；欠条所载明的欠款系被告与原告之妻合伙期间的欠款，且已归还完毕。
被告为支持抗辩主张，出示了以下证据：2015年4月23日签署的租房合同复印件、2015年6月6日签署的租房合同复印件、原告出具的收条8张、餐费清单，证明被告与原告之妻杨全系合伙关系；被告向原告支付了租金，尚欠11000元租金事实不成立。经质证，原告对2015年4月23日的租房合同复印件无意见，认为原告之妻与被告曾系合伙关系，但在经营餐馆两月后即解除了合伙；对2015年6月6日的租房合同真实性无意见，但认为该合同系假合同，约定租金不实，签署该合同是为接受相关行政部门检查所用；收条8张无意见，确实收到房租，但并不能证明被告已归还11000元；餐费清单不予认可，原告未在被告处吃饭欠款。
综合原、被告双方的质证意见，本院作如下认证：被告出示的餐费清单系被告张小清个人书写，原告未签署名字，不能证明该清单上载明的费用系原告所欠，且与本案亦无关联，本院不予确认；原、被告出具的其他证据，双方对真实性无意见，仅对证明目的有分歧，本院对证明目的综合全案认定。
综上，本院认定如下事实：二被告系夫妻关系，原告王铃舒及其妻杨全与被告张小清、罗昌秀系朋友关系，双方相约合伙开设餐馆。2015年4月23日，原告王铃舒与杨全、被告张小清签订租房合同，约定王铃舒将某路322号门市及二楼大厅和某街19号、21号、23号门市约500平米租给杨全、张小清，房租每月8800元，并约定了租房期限、违约金等。在经营期间，原、被告双方产生予盾，2015年6月20日后，二被告单独经营管理餐馆。在被告单独经营管理餐馆期间，原、被告多次签署房屋租赁合同，最后一份于2016年1月25日签订，原告王铃舒作为出租人，被告张小清、罗昌秀作为承租人在合同上签名盖印。该合同约定：甲方（指原告王铃舒,下同）将某路322号门市及二楼客房4间（旅客宿舍标准间，因经营餐馆改造为大厅，面积约300平方，每月租金7800元）和某街19号、21号、23号门市及二楼3间（约100平方米，每月租金1000元）租给乙方（指被告张小清、罗昌秀，下同）使用，每月租金共8800元，先付租金后使用房屋（租金自出租之日起五年内不变）；若乙方不经营，二楼原四间宿舍标准间装修由乙方负责恢复原状，约估价肆万元,如乙方未恢复则支付肆万元给甲方，由甲方自己恢复；租房期限自2015年4月23日至2020年4月22日（合同系补签）；房租按3个月并提前10天交一次，如乙方不按时交纳房租视为乙方违约，给甲方造成一切损失由乙方负责赔偿，所交房租以甲方收据为准；乙方向甲方交纳使用水电费保证金10000元，合同期满，水、电费交清，甲方退还乙方保证金10000元；甲乙双方必须共同遵守本合同，不得违约，若违约，由违约方支付守约方50000元违约金；若乙方违约，甲方有权无条件收回经营场所，不补偿乙方任何费用；甲方原有物品，按乙方所需之物清点折价10000元，付款后交乙方使用。合同签订后，二被告在经营期间，向原告支付了2015年6月20日至2016年4月19日的房租88000元和2016年4月20日后的房租3000元。2016年2月26日，被告罗昌秀向原告支付水电费保证金10000元。因被告未足额支付2016年4月20日后的房屋租金，原告多少催收未果，故诉讼来院，提出前述诉讼请求。
审理过程中，原、被告产生纠纷，原告于2016年9月17日对承租房屋的门锁予以更换，致被告张小清不能进出承租房屋。
庭审中，二被告同意解除合同，并表示愿对某路322号二楼房屋恢复原状。另原告以二被告所欠的11000元房租费系合伙期间的债务及交付给被告使用的财物仍存在为由，自愿撤回要求被告支付11000元房租费及物品折价款10000元的诉讼请求。另二被告尚未结清水、电、气费，无法和二被告预交的水电费保证金10000元予以品迭，故原、被告双方一致同意今后对水、电、气费进行结算后另行协商处理。
本院认为，当事人不违反法律规定，基于真实意思表示签订的合同受法律保护，当事人应受合同的约束。被告张小清、罗昌秀与原告王铃舒于2016年1月25日自愿重新签订租房合同，双方意思表示真实，该合同未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，应受法律保护，合同双方当事人应按合同约定履行各自的义务。原告按约向二被告提供了出租房屋，但二被告未按约定及时足额向原告支付房屋租金，二被告的行为属违约行为，原告要求解除合同并由二被告支付尚欠租金的请求符合法律规定和合同约定，应当予以支持。原告于2016年9月17日将租赁房屋门锁更换，致被告不能使用房屋，此后产生的房屋租金二被告不再承担。二被告于2016年4月20日至2016年9月16日实际占用房屋期间的房租为43120元[8800元/月×5月-8800元/月÷30天×3天]，二被告应向原告支付，品迭二被告已支付房租3000元，还应支付40120元。二被告未缴纳房租费致合同解除，按合同约定应承担违约金，但违约金的本质是为弥补损失，对原告而言其损失在于解除租房合同后，寻租期间所产生的房租损失，双方约定的50000元违约金明显过高，本院依法予以调减，酌情认定为10000元。二被告承诺对某路322号二楼房屋恢复原状，符合合同约定，本院予以准许，但逾期不恢复，则应按合同约定向原告支付40000元装修折价款。关于被告认为原告拒绝交付合同原件，系原告违约的问题，本院认为，合同当事人均有妥善保管合同的职责，即使客观事实中存在原告保管合同，拒绝出示的情形，双方可通过协商解决，但不能以此成为拒绝支付房租的理由，二被告的该辩解理由不能成立。关于二被告认为，其与杨全系合伙关系，在合伙尚未解除期间，另行签订的租房合同无效，且房租等所有损失应由合伙人共同承担的观点。本院认为，被告与他人是否具有合伙关系属不同法律关系调整，被告可另案诉讼。按照《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。二被告自愿在合同上签字，并实际占用了承租房屋，合同已成立并生效，即使被告所称的合伙关系成立，二被告作为合伙成员，基于真实意思与原告另行签订租房合同，亦不违背合同法的规定，故被告的辩论意见不成立，本院不予采信。关于被告罗昌秀称其未实际经营餐馆，不承担合同责任的观点，本院认为，被告罗昌秀在合同中签字盖印，加之二被告系夫妻关系，是否实际经营餐馆不影响其为合同相对人，其仍受合同的约束，被告罗昌秀的该辩论意见本院不予采信。原告自愿撤回要求二被告支付11000元房租费、物品折价款10000元的诉讼请求，审理中双方又一致同意对水、电、气费及保证金另行协商解决，均不违反法律规定，本院予以准许。据此，为保护合同当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第三项、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、解除原告王铃舒与被告张小清、罗昌秀于2016年1月25日签订的租房合同，限二被告于2016年9月27日前搬离出租房屋。
二、被告张小清、罗昌秀于本判决生效后十五日内向原告支付房租40120元、违约金10000元，共计50120元。
三、被告张小清、罗昌秀于本判决生效后三十日内对某路322号二楼房屋予以恢复原状，逾期未恢复则赔偿原告40000元房屋装修折价款。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2380元，减半收取1190元，由被告张小清、罗昌秀负担（该款原告已预交，被告在履行本判决确定的义务时一并向原告支付）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。
审判员 陈小容
二〇一六年九月二十二日
书记员 郭贵英