上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0117民初11085号
原告陈军，男，1975年9月20日生，汉族，住上海市静安区。原告周联，女，1977年5月22日生，汉族，住上海市静安区。上述两原告的共同委托代理人王瑞麟，上海市东方剑桥律师事务所律师。被告上海龙嘉置业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人郭彤，董事长兼总经理。委托代理人胡欣宇，男。委托代理人何琴，女。原告陈军、周联与被告上海龙嘉置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年7月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年8月18日公开开庭进行了审理。两原告的委托代理人王瑞麟、被告的委托代理人胡欣宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈军、周联向本院提出诉讼请求：被告退还房屋面积差价782,310元。事实和理由：2012年5月19日，原告陈军、周联作为乙方与被告上海龙嘉置业有限公司作为甲方签订《(佘山、东紫园)认购书》(下称“认购书”)，约定原告向被告认购坐落于上海市松江区佘山镇林叶路XXX弄XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)，认购总价为14,852,988元，房屋预测面积为585.72平方米。乙方应付定金100万元，付款方式为按揭贷款，首期款为5,942,988元，乙方于2012年6月2日前支付(含定金)。第二期为8,910,000元，乙方于2012年11月19日前支付。乙方在签订认购书之前，已经仔细阅读并充分了解甲方《上海市商品房预售合同》(含附件1－6)及补充条款之样本，并无异议，且认购书所涉及的物业情况和买卖条件(包括但不限于房屋面积误差处理、房屋交付、房屋质量、违约责任、争议解决方式等)甲方已充分告知，乙方对此明确表示理解和认同。上述面积和楼价计算若有错误，甲方保留以双方签署的《上海市商品房预售合同》所列为准。认购书自双方签字盖章之日起生效。另，根据被告在房地产交易网上备案《商品房预售合同》第五条的约定，在该房屋交付时，房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如甲方暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外按下列约定处理：1、按该房屋每平米建筑面积单价计算多退少补。2、甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过+3%(包括3%)，不向乙方收取超过部分的房价款；甲方同意当暂测面积与实测面积误差-3%(包括-3%)，乙方有权单方面解除本合同。乙方行使甲方解除权时，必须在双方签署《房屋交接书》之时或之前提出，否则视为放弃该项权利。原告于2012年5月19日支付定金8万元，同年5月22日支付定金42万元，同年6月3日支付房款5,453,068元。被告确认收到上述款项，并于收到钱款当日出具收据。嗣后，被告拒绝签订《上海市商品房预售合同》及协助办理按揭贷款手续。2013年8月5日，原告发送律师函给被告，载明：原告按约向被告支付首期房款5,942,988元(约总房款的40％)，剩余总房款60％通过签订《上海市商品房预售合同》向银行按揭贷款，但被告以认购书约定的总价低为由拒绝与原告签订预售合同，经多次交涉无果。原告认为，被告与原告签订的认购书糸双方真实意思的表示，合法有效。被告应当依据认购书的约定履行相应义务。被告在收到该函后仍然拒绝。2014年5月28日，原告向上海市松江区人民法院诉请被告协助原告办理系争房屋的过户手续，将系争房屋过户至二原告名下。在诉讼期间，原告获悉系争房屋实测面积为554.87平方米。预测面积与实测面积相差30.85平方米。针对面积误差问题，原告以书面形式向法院表示不行使合同解除权，仍诉请被告履行合同，并请保留因减少面积另行向被告主张权利。据此，法院认为“关于房屋预测面积及实测面积的差异以及房屋的交付问题，因原、被告在审理过程中均未提出相应主张，故本院对此不作处理，当事人可以自行协商处理或另行起诉。”2014年11月20日，上海市松江区人民法院(2014)松民三(民)初字第1704号民事判决：一、原告陈军、周联于判决生效之日起十五日内支付被告上海龙嘉置业有限公司房款8,899,920元；二、被告上海龙嘉置业有限公司于收到上述房款之日起十五日内协助原告陈军、周联将坐落于上海市松江区佘山镇林叶路XXX弄XXX号房屋产权过户至原告陈军、周联名下。被告不服一审判决提起上诉。2015年4月22日，上海市第一中级人民法院(2015)沪一中民二(民)终字第33号民事判决驳回被告上诉，维持原判。2015年10月30日，原告为按揭贷款与被告就系争房屋签订《上海市商品房出售合同》，约定据上海市房屋土地资源管理局认定的松江区房地产测绘所测量该房屋建筑面积为331.71平方米，其中套内建筑面积为331.71平方米、公用分摊建筑面积为0平方米，另有地下附属面积223.16平方米(价格详见补充条款)。该房屋建筑层高为不低于2.8米。根据该房屋的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款为人民币14,852,900元。原告陈军注明：“关于实测面积和预测面积差异，本人保留追诉权。”付款时间和付款方式：1、乙方于2015年10月30日与甲方签署购房合同，并付给甲方房款首付款人民币5,952,988元；2、乙方以贷款方式于2015年12月31日前应支付房款计人民币8,900,000元；3、以上述第二条所列方式支付房价款，则贷款合同由乙方与贷款银行另行签署……。为办理银行按揭贷款，原告要求被告协助提供相关资料，配合去松江区房地产交易中心办理合同登记和权利变更手续，以便银行取得房地产他项权证后发放贷款。但是，被告拖延不办，以致银行不能放款。2016年3月15日，原、被告共同去上海市松江区房地产交易中心办理过户登记手续。贷款银行在取得房地产他项权证后于同年5月5日向被告发放贷款8,900,000元。同年5月13日，被告向原告发出《交楼通知书》。原告于同年4月19日取得该房屋《上海市房地产权证》。原告认为，认购书约定的该房屋总价14,852,988元是以预测面积585.72平方米为计价依据。依照被告备案的《上海市商品房预售合同》的相关条款，如甲方暂测面积与实测面积不一致时，按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补。按原暂测面积和总价计算该房屋每平方米单价为25,358.51元，暂测面积与实测面积相差30.85平方米。据此被告应退回原告房款782,310元。被告上海龙嘉置业有限公司辩称：关于房屋面积以及价款，双方在《上海市商品房出售合同》重新做了约定，应以该合同约定的为准。根据该合同，被告无退还房屋面积差价款的义务。不同意原告的诉讼请求。经审理查明：2012年5月19日，两原告作为乙方与被告作为甲方签订《佘山东紫园认购书》(以下简称认购书)一份，约定原告向被告认购坐落于上海市松江区佘山镇林叶路XXX弄XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)，认购总价为14,852,988元，房屋预测面积为585.72平方米，其中地上面积362.56平方米、地下面积223.16平方米。认购书还约定：乙方应付定金100万元，付款方式为按揭贷款，首期款为5,942,988元，乙方于2012年6月2日前支付(含定金)。第二期款为8,910,000元，乙方于2012年11月19日前支付。认购书中“其它事项约定”中约定：1)为保证乙方享有优先购买甲方发售物业的权利，乙方自愿于签订本认购书时交付定金8万元，作为甲、乙双方当事人订立商品房买卖合同的担保，签订《上海市商品房预售合同》后，乙方已支付的定金可抵冲部分首期房款。2)甲、乙双方商定，乙方应于3日内即2012年5月22日前至上海市松江区佘山旅游度假区林叶路XXX弄XXX号补足定金100万元整，不论何种原因，乙方若未按照本认购书所约定的时间2012年5月22日前补足定金100万元整，甲方有权选择无条件将认购书项下之物业转售他人(无需另行通知乙方，本认购书亦得以自动解除)，同时乙方亦同意甲方没收其已支付的定金作为赔偿。3)乙方在签订本认购书之前，已经仔细阅读并充分了解甲方《上海市商品房预售合同》(含附件1-6)及补充条款之样本，并无异议，且本认购书所涉及的物业情况和买卖条件(包括但不限于房屋面积误差处理、房屋交付、房屋质量、违约责任、争议解决方式等)甲方已充分告知，乙方对此明确表示理解和认同。……6)上述面积和楼价计算若有错误，甲方保留以双方签署的《上海市商品房预售合同》中所列为准。……8)本认购书一式两份，自双方签字盖章之日起生效，均具有同等法律效力。本协议生效后将取代与本认购书性质相同的其他协议或合同。甲乙双方日后签署的《上海市商品房预售合同》之条款，除非经双方协商同意外，应与本认购书的约定内容一致，自《上海市商品房预售合同》生效之日起，本认购书即行失效。原告于2012年5月19日支付定金8万元，2012年5月22日支付定金42万元，2012年6月3日支付房款5,453,068元。被告确认收到上述款项，并于收到钱款的当日出具了收据，但认为原告存在逾期付款的行为。原告认为被告当时未就迟延付款提出异议，接受了原告的付款且出具了收据，视为被告认可了原告的付款行为。对于为何未在5月22日前补足定金至100万元，原告表示被告口头告知只要把首付款付完即可，100万元定金包括在首付款中，然后原告就可去办理贷款。2013年8月5日，原告发送律师函给被告，载明：原告按约向被告支付首期房款5,942,988元(约总房价的40%)，剩余总房款60%通过签订《上海市商品房预售合同》向银行按揭贷款。但被告以认购书约定的总价低为由拒绝与原告签订预售合同，经多次交涉无果。原告认为被告与原告签订的认购书系双方真实意思的表示，合法有效。被告应当依据认购书的约定履行相应义务。被告因缔约过错已给原告造成重大经济损失。原告要求被告自接到律师函之日起10日内回复表明是否同意按约定的房价签订预售合同。被告确认收到该函，但对其内容不予认可。被告于2014年1月22日取得对系争房屋的所有权。另查明：被告就其欲和购房人签署的《上海市商品房预售合同》样本中，第五条内容为：“在该房屋交付时，房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如甲方暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外，按下列约定处理：1、按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；2、甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过+3％(包括3％)，不向乙方收取超过部分的房价款；甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过－3％(包括－3％)，乙方有权单方面解除本合同。乙方行使单方解除权时，必须在双方签署《房屋交接书》之时或之前提出，否则视为放弃该项权利。”再查明：2014年5月，原告向本院提起诉讼，请求判令被告于判决生效之日起30日内协助原告办理坐落于上海市松江区佘山镇林叶路XXX弄XXX号房屋的过户手续，将房屋过户至两原告名下。该案案号为(2014)松民三(民)初字第1704号。该案审理过程中，原告陈述，其不属于限购对象。并表示，若法院判决继续履行，剩余的房款同意以现金方式一次性支付给被告。原告还曾书面表示：鉴于《认购书》约定系争房屋预测面积为585.72平方米，房屋管理部门实测面积为554.87平方米，两者面积差为30.85平方米，这已触及被告提供的《上海市商品房预售合同》备案文本面积误差处理约定，即原告可行使合同解除权；据此原告表示不行使解除权，仍诉请被告履行合同，并请保留因减少面积另行向被告主张权利。本院于2014年11月20日作出了(2014)松民三(民)初字第1704号民事判决，判决：一、原告陈军、周联于判决生效之日起十五日内支付被告上海龙嘉置业有限公司房款8,899,920元；二、被告上海龙嘉置业有限公司于收到上述房款之日起十五日内协助原告陈军、周联将坐落于上海市松江区佘山镇林叶路XXX弄XXX号房屋产权过户至原告陈军、周联名下。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，由被告上海龙嘉置业有限公司负担(于判决生效之日起七日内交付本院)。之后，被告提起了上诉。上海市第一中级人民法院于2015年4月22日作出了(2015)沪一中民二(民)终字第33号民事判决：驳回上诉，维持原判。2015年10月30日，原、被告签订《上海市商品房出售合同》。该合同第二条载明系争房屋建筑面积为331.71平方米，其中套内建筑面积为331.71平方米、公用分摊建筑面积为0平方米，另有地下附属面积223.16平方米。第三条载明系争房屋总价款(不包含房屋全装修价格)为14,852,988元。原告陈军在双方各自所持的该合同的第三条(合同正文第2页)下方注明：关于实测面积和现测面积差异，本人保留追诉权。2016年4月19日，系争房屋产权登记至原告名下。该房屋的上海市房地产权证记载套内面积331.71平方米、地下建筑面积223.16平方米。2016年5月5日，原告通过银行贷款向被告支付了房款890万元。以上事实，有认购书、民事判决书、上海市商品房预售合同(备案材料)、上海市商品房出售合同、上海农商银行个人贷款借款凭证、函件、上海市房地产权证及双方当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：本案争议的焦点问题是，在系争房屋暂测面积与实测面积不一致的情况下，认定最终总房价的依据问题。虽然原、被告签订了《上海市商品房出售合同》，且该合同第三条也载明了系争房屋的总价款，但原告在双方各自所持的该合同的第三条(合同正文第2页)下方注明了“关于实测面积和现测面积差异，本人保留追诉权。”可见原告并不认可该合同中所载总价款作为最终房价，双方对于该合同中所载的总价款并未达成一致意见，故本院不能依据该合同的总价款来认定最终总房价。根据原、被告就系争房屋所签订的认购书，该认购书对于买卖合同的主要内容作了明确约定，且双方也达成一致，对于认购书中未约定的内容以被告提供的《上海市商品房预售合同》样本为准。而《上海市商品房预售合同》样本中第五条对于暂测面积与实测面积误差的处理作出了规定。在暂测面积与实测面积存在差异的情况下，原告现依据该规定来计算最终房价，合法有据。据此，原告主张退还面积差的相应房款，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条之规定，判决如下：被告上海龙嘉置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告陈军、周联房款782,310元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,623元，减半收取5,811.5元，由被告上海龙嘉置业有限公司负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张 利
二〇一六年九月二日
书记员 方晓婷
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。