福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽06民终186号
上诉人（原审被告）：薛春菊，女，1978年4月8日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。
被上诉人（原审原告）：谢子刚，男，1983年3月2日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。
委托诉讼代理人：叶丽虾，福建秋生律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄志勇，福建秋生律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：王明溪，男，1969年12月9日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。
委托诉讼代理人：王鹭杰，福建厦宇律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：龙海市龙池鑫诚房屋中介圣地亚哥分�，住所地福建省龙海市龙池开发区圣地亚哥53#商业街****号店面。
经营者：郭少东，男，1973年7月17日出生，汉族，住福建省龙海市。
上诉人薛春菊因与被上诉人谢子刚、王明溪、龙海市龙池鑫诚房屋中介圣地亚哥分店（以下简称“鑫诚房屋中介”）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省龙海市人民法院（2016）闽0681民初4192号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
薛春菊上诉请求：撤销原判，改判驳回谢子刚的一审诉讼请求。事实和理由：1.讼争房屋的登记所有权人为我方，王明溪并非讼争房屋的所有权人，无权出售讼争房屋；2.涉案《房产买卖居间协议书》为无效合同。涉案合同未经我方签字同意，我方对交易细节及合同内�完全不知情，原判在没有基础事实的情况下，主观推定我方追认涉案合同与法不符；3.涉案合同未经我方确认、同意，我方不是合同当事人，原判判令我方承担违约责任，违反合同相对性原则。
谢子刚辩称：涉案合同签订时，讼争房产登记在王明溪名下，其有权处分讼争房产。薛春菊对我方与王明溪买卖讼争房屋是知情的，薛春菊与王明溪办理析产手续就是为了配合办理讼争房屋的过户。故涉案合同是合法有效的。王明溪与薛春菊之间的离婚协议是双方的内部约定，不能对抗产权登记信息。薛春菊因房价上涨拒绝配合办理讼争房屋的过户，其上诉主张依法不能成立。综上，请求驳回薛春菊的上诉请求。
王明溪辩称：1.薛春菊的上诉主张我方基本认同，但我方未与谢子刚恶意串通，我方在与谢子刚签订涉案合同时明确告知了出售讼争房屋需要经过前妻的同意；2.我方与薛春菊就出售讼争房屋进行了积极的沟通，但未告知其房屋交易的细节；3.原判认定的违约金标准过高。综上，请求依法判决。
鑫诚房屋中介未提出答辩意见。
谢子刚向一审法院起诉请求：1.确认谢子刚与王明溪、鑫诚房屋中介于2016年3月13日签订的《房产买卖居间协议书》合法有效；2.王明溪、薛春菊继续履行《房产买卖居间协议书》，配合将漳州市角美镇角嵩路2号18号楼701室的土地证及房屋产权证过户至谢子刚名下；3.王明溪、薛春菊共同支付谢子刚逾期办理过户手续的违约金14937元（以总房价995800元为基数，每日0.05%，从2016年6月22日暂计至7月22日，应计至实际过户日）；4.王明溪、薛春菊赔偿谢子刚一审律师费25000元；5.王明溪、薛春菊赔偿谢子刚中介费15200元；6.王明溪、薛春菊承担本案的诉讼费及保全费。
一审法院认定事实：王明溪于2007年5月向福建兆丰房地产有限公司购买龙海市角美镇角嵩路2号18号楼701室房屋，并于2009年12月4日取得龙房权证字第××号房屋所有权证，登记情况为：房屋所有权人为王明溪，共有情况为单独所有。2010年5月24日，王明溪与薛春菊在厦门市湖里区民政局协议离婚，约定双方的长女王梓萱由王明溪抚养，监护人为王明溪，双方共有的位于漳州市龙池圣地亚哥18#楼701单元变更为王梓萱名下，在王梓萱未满18周岁之前，监护人不得交易买卖该套房屋。2016年3月13日，王明溪与谢子刚、鑫诚房屋中介签订《房产买卖居间协议书》，约定：1.谢子刚向王明溪购买讼争房产，成交总价为995800元。2.双方于2016年4月10日前办理提前还贷及解除抵押登记手续，谢子刚在产权解押当日支付275800元用于房产解押。3.双方签订本协议后不得中途悔约，否则悔约方除应向守约方承担总房款百分之二十的违约金外，还应赔偿守约方含中介费用、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失和收益损失，以及引发的诉讼费和律师费。4.双方于产权抵押注销后七天内前往房管局办理交易登记手续和签订房管局提供的《漳州市房地产买卖合同》，若解除抵押注销后七日内因一方原因无法办理交易登记手续，则另一方有权要求解除合同和要求违约方承担合同约定的违约责任。5.王明溪保证已经取得产权共有人出售本房产并履行本协议的相关法律条例和义务的权力，若导致无法成交，王明溪承担全部责任。协议签订当日，谢子刚支付王明溪定金20000元。2016年3月18日，王明溪与薛春菊签订一份协议书，约定对2010年5月24日的离婚协议书的部分条款进行变更，原离婚协议书中“位于漳州市龙池圣地亚哥18#楼701单元变更为王梓萱名下”变更为“自本协议书签订之日起位于漳州市龙池圣地亚哥18#楼701单元的房产归乙方薛春菊个人所有，属于乙方个人财产，乙方有权单方处分上述房产”，并到厦门市公证处对上述协议书办理了公证。2016年3月24日，谢子刚转账258269元到王明溪的银行账户。2016年4月25日，薛春菊在鑫诚房屋中介业务员沈佳的陪同下，到漳州台商投资区房管局提交材料，办理讼争房产的离婚析产手续，产权证的取证单原件留在鑫诚房屋中介处。2016年5月25日，讼争房产的所有权转移登记到薛春菊名下，房屋坐落体现为漳州台商投资区角美镇角嵩路2号18号楼701室。以上所称的“龙海市角美镇角嵩路2号18号楼701室”、“漳州市龙池圣地亚哥18#楼701单元”、“漳州台商投资区角美镇角嵩路2号18号楼701室”系同一处房产。之后，因薛春菊拒绝配合办理讼争房产的过户登记手续，双方产生纠纷，谢子刚提起本案诉讼。谢子刚已支付鑫诚房屋中介中介费15200元。2016年7月19日，谢子刚与福建秋生律师事务所签订委托律师代理诉讼案件合约书，约定一审阶段缴纳律师代理费25000元，若有二审另外缴纳律师代理费15000元。2016年7月25日，福建秋生律师事务所出具发票，确认已收到谢子刚缴纳的律师费25000元。
一审法院认为，案件的争议焦点有：一、谢子刚、王明溪、鑫诚房屋中介签订的《房产买卖居间协议书》是否有效？二、王明溪、薛春菊是否应协助将讼争房产的房屋所有权证、土地使用权证办理至谢子刚名下？三、谢子刚主张王明溪、薛春菊赔偿其逾期办理过户手续违约金、一审律师费25000元、中介费15200元是否合理？关于第一个争议焦点：在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原�行为，所有权转移是物权变动的结果。出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权，如没有违反《中华人民共和国民法通则》第五十五条“（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益”规定，就不影响作为原因行为的买卖合同的效力。买卖合同属债权合同，其效力是独立存在的，不受物权能否变动、是否变动的影响，即使物权不能变动，合同仍然有效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款亦明确规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。根据上述法律及司法解释的规定，王明溪与谢子刚签订的《房产买卖居间协议书》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。�于第二个争议焦点：谢子刚与王明溪签订的《房产买卖居间协议书》合法有效，双方当事人均应依照合同全面履行自己的义务。薛春菊在买卖协议签订后第五天即与王明溪公证变更离婚协议，之后又准备产权过户所需的相关材料，并在鑫诚房屋中介业务员的陪同下办理析产手续及与鑫诚房屋中介业务员的聊天内容，足以推定其对王明溪出售讼争房产是知情且同意的，即薛春菊已以其行为对王明溪出售讼争房产进行了追认。薛春菊主张对王明溪出售讼争房产不知情及不清楚房屋出售价款，与其上述行为相悖，不符合常理，不予采信。王明溪与薛春菊离婚时虽约定讼争房产变更为王梓萱名下，但并未办理产权变更登记手续。双方又于2016年3月18日对离婚协议条款进行变更，讼争房产变更为归薛春菊所有，并已办理了产权变更登记手续，上述房屋买卖合同具备继续履行的�件。2016年3月13日，谢子刚与王明溪签订《房产买卖居间协议书》时，讼争房产体现登记在王明溪名下，且是单独所有，谢子刚以合理对价买受讼争房产，系善意第三人，不存在过错。之后，谢子刚也按协议约定如期支付购房款，王明溪、薛春菊也应依照协议约定协助谢子刚办理讼争房屋过户登记手续。关于第三个争议焦点：双方签订的《房产买卖居间协议书》第十三条规定：“甲、乙双方保证备齐资料于产权解除抵押注销后柒日内前往房管局办理交易登记手续和签订房管局提供的《漳州市房地产买卖合同》；否则每逾期一日应向对方承担总房款每日0.05%的违约金。”谢子刚要求王明溪、薛春菊支付逾期办理过户手续的违约金，于法有据，予以支持。但因谢子刚也同意王明溪将讼争房产析产至薛春菊名下，再由薛春菊配合过户至谢子刚名下，其未举证证明薛春菊�取讼争房产的产权证的具体时间，故违约金应从起诉之日计算至实际过户之日（以总房价995800元为基数，按每日0.05%的标准，从2016年7月27日计算至实际过户日）。《房产买卖居间协议书》第十一条约定：“甲、乙双方签订本协议后不得中途悔约。否则悔约方除应向守约方承担总房款百分之二十的违约金外，还应赔偿守约方中介费用、装修损失、房屋使用费、房屋差价等实际损失和收益损失，以及由此引发的诉讼费和律师费用等。”谢子刚因此纠纷支付了律师费25000元，系因王明溪、薛春菊违约行为造成的实际损失，其主张由王明溪、薛春菊赔偿其一审律师费25000元，于法有据，予以支持。谢子刚主张确认合同有效并主张继续履行合同，故其支付的中介费15200元不属其因王明溪、薛春菊违约行为造成的损失，该部分主张，依据不足，不予支持。综上所述，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。谢子刚与王明溪、鑫诚房屋中介签订的《房产买卖居间协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行合同义务。薛春菊虽未在协议书上签名，但从其事后的行为可推定其对该协议进行了追认，也应按协议书的约定履行合同义务。谢子刚要求确认《房产买卖居间协议书》合法有效，并要求王明溪、薛春菊协助配合将讼争房产土地证、房屋产权证过户至谢子刚名下及赔偿逾期过户违约金、律师费的诉讼请求，于法有据，予以支持。谢子刚的其他诉讼请求，缺乏依据，不予支持。薛春菊经传票传唤，无正当理由未到庭，视为自愿放弃诉讼权利，依法缺席审�和判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、一百一十二条、一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、谢子刚与王明溪、龙海市龙池鑫诚房屋中介圣地亚哥分店于2016年3月13日签订的《房产买卖居间协议书》合法有效。二、王明溪、薛春菊应于判决生效后十日内协助谢子刚将漳州台商投资区角美镇角嵩路2号18号楼701室房屋的土地使用权证、房屋所有权证过户至谢子刚名下。三、王明溪、薛春菊应于判决生效后十日内支付谢子刚逾期办理过户手续违约金（以995800元为基数，按每日0.05%的标准，从2016年7月27日计算至实际过户日）。四、王明溪、薛春菊应于判决生效后十日内赔偿谢子刚律师费25000元。五、驳回谢子刚的其他诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。本院查明，除薛春菊表示对涉案《房产买卖居间协议书》的内容及王明溪与谢子刚的交易细节不知情外，各方当事人对原判查明认定的事实均无争议，本院对无争议的事实予以确认。
本院认为，根据各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点在于涉案《房产买卖居间协议书》的效力如何认定，以及薛春菊应否承担涉案合同约定的义务。关于涉案《房产买卖居间协议书》的效力问题。薛春菊上诉主张其是讼争房屋的所有权人，且其与王明溪在2010年5月24日的离婚协议中约定讼争房屋登记在女儿王梓萱名下，在王梓萱未满18周岁之前，监护人不得交易买卖讼争房屋，王明溪无权处分讼争房屋。但双方已经于2016年3月18日重新签订协议书，公证变更了上述约定，故薛春菊关于讼争房屋属于王梓萱所有，王明溪无权处分讼争房屋的上诉主张与事实不符，不予采纳。2016年3月13日涉案《房产买卖居间协议书》签订时，讼争房屋产权登记为王明溪单独所有，且根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故薛春菊以王明溪并非讼争房屋的所有权人为由主张涉案《房产买卖居间协议书》无效与法不符，不予采纳。薛春菊另主张涉案《房产买卖居间协议书》系王明溪与谢子刚恶意串通签订，损害了薛春菊的利益，但该主张与薛春菊二审中关于王明溪已经告知其打算出售讼争房屋的陈述，以及王明溪于涉案合同签订后与薛春菊办理析产手续，将讼争房屋过户至薛春菊名下的行为均不相符，且薛春菊亦未能举证证明王明溪与谢子刚存在恶意串通的情形，故其主张不能成立，不予采纳。涉案《房产买卖居间协议书》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效。
关于薛春菊应否承担涉案《房产买卖居间协议书》约定的义务问题。薛春菊上诉主张王明溪与谢子刚签订涉案合同未经过其同意，其对涉案合同的内容及讼争房屋的买卖细节均不知情。但综合考察本案事实，薛春菊在涉案合同签订后第五日，即与王明溪公证变更了2010年5月24日的离婚协议，并在促成讼争房屋交易的鑫诚房屋中介的业务员的陪同下，与王明溪办理了讼争房屋的析产手续，且薛春菊二审中亦明确了将讼争房屋过户至其名下是为了“方便交易”，再根据薛春菊在其与鑫诚房屋中介业务员沈佳的微信聊天记录中关于“什么叫我不去过户�是我一直在吹（催）你们好吧，每隔几天就跟你电话，一直在催你”、“什么叫做不愿意卖？请问你？我卖一套房子，我什么时候才拿到全款”的陈述，从高度盖然性的角度足以认定，薛春菊对王明溪出售讼争房屋是知情且同意的。虽然薛春菊未在涉案《房产买卖居间协议书》上签字，但在讼争房产过户至薛春菊名下后，其在出售讼争房屋的过程中实质上已经起着主导作用。故薛春菊已经以自己的行为明确认可且履行了涉案合同的内容，其应依约履行涉案合同约定的义务。据此，涉案《房产买卖居间协议书》合法有效，王明溪、薛春菊均应受涉案合同约束，依约履行合同义务。
综上，薛春菊的上诉理由均缺乏事实和法律依据，不能成立，不予采纳。原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一�第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14258元，由薛春菊负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 花 絮
审 判 员 李 凌
代理审判员 黄 兴
二〇一七年四月十二日
书 记 员 詹靓妹