浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙02民终4087号
上诉人（原审原告）：陈秀菊，女，1953年11月28日出生，汉族，个体工商户，住宁波市海曙区。
委托代理人：张卫强，浙江裕丰（宁波）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：宁波银行股份有限公司鄞州支行，住所地：宁波市鄞州区钟公庙街道四明中路666号102室。
代表人：王佩芬，该支行行长。
委托代理人：�豫仙，男，1984年4月20日出生，汉族，系该行职工。
委托代理人：张峰，男，1977年2月15日出生，汉族，系该行职员。
被上诉人（原审被告）：宁波市鄞州汽车运输有限公司，住所地：宁波市鄞州区石碶街道雅戈尔大道51号。
法定代表人：陈常娟，该公司执行董事。
委托代理人：郑杰，浙江立甬律师事务所律师。
委托代理人：王哲，浙江立甬律师事务所律师。
上诉人陈秀菊与被上诉人宁波银行股份有限公司鄞州支行、被上诉人宁波市鄞州汽车运输有限公司案外人执行异议之诉一案，宁波市鄞州区人民法院于2016年11月16日作出（2016）浙0212民初9343号民事判�。陈秀菊不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
上诉人陈秀菊向本院提起上诉称，1.被上诉人宁波市鄞州汽车运输有限公司对位于宁波市鄞州区雅戈尔大道51号的综合大楼享有所有权，且其将底层前半间约16平方米店面出售给了上诉人；2.上诉人对涉案房屋享有拆迁权益，故也能从侧面证明上诉人对涉案房屋享有所有权；3.被上诉人宁波银行股份有限公司鄞州支行存在过错。宁波市鄞州汽车运输有限公司将综合大楼作抵押时，已告知涉案房屋属上诉人所有，不在抵押范围之内。请求二审法院依法撤销（2016）浙0212民初9343号民事判决，并改判确认上诉人对位于宁波市鄞州区雅戈尔大道51号综合大楼的底层前半间约16平方米店面房拥有所有权并停止对涉案房屋的执行。
被上诉人宁波银行股份有限公司鄞州支行答辩称，1.上诉人并非涉案房屋的所有权人，根据物权法规定，不动产变更转让消灭以登记为准，上诉人这么多年没有办理登记，不符合物权法相关规定的房屋所有权人；2.上诉人未办理房屋变更登记，是其自身原因造成的；3.拆迁补偿协议不具备物权法规定的确权的法律效力，与本案无关。请求驳回上诉，维持原审判决。
被上诉人宁波市鄞州汽车运输有限公司答辩称，涉案房屋所有权涉及到1997年法规和现在法律冲突问题，我们尊重法院意见，请求法院依法判决。
2016年10月8日，上诉人陈秀菊向原审法院起诉，请求判令确认位于宁波市鄞州区石碶街道雅戈尔大道51号综合大楼的底层前半间约16平方米店面房属于原告所有并停止对涉案房屋的�行。
原审查明，1997年5月30日，原告陈秀菊与宁波轻纺城客货联运中心、鄞县汽车运输公司（现被告宁波市鄞州汽车运输有限公司）签订了房产转让协议，将位于宁波市鄞州区石碶街道雅戈尔大道51号自东起第九间约40平方米的门面房和综合大楼的底层前半间约16平方米房屋出售给原告，约定1997年5月1日付人民币40000元，1997年7月1日付40000元，1997年9月1日付60000元，余下10000元待各项手续办妥时全额付清等，宁波轻纺城客货联运中心在该协议上盖章，原鄞县汽车运输公司未盖章。被告宁波市鄞州汽车运输有限公司承认原告按约付了140000元。原告在该房屋内经营，至今未办理产权转让等手续。2008年被告宁波市鄞州汽车运输有限公司取得宁波市鄞州区石碶街道雅戈尔大道51号房屋所有权证【房产证号为：鄞房权证石字第××号，土地使用权�号为：甬鄞国用（2008）第19-05047号】，土地性能用途为工业。2014年1月28日两被告签订的《最高额抵押合同》中，同意将宁波新鑫金亚工程机械有限公司与被告宁波银行股份有限公司鄞州支行之前的债务转入此次最高额抵押担保的范围。2012年1月16日，原告与鄞州区石碶街道房屋拆迁办公室签订了房屋拆迁补偿调产安置协议，因宁波市轨道交通二号线工程的需要，将位于宁波市鄞州区石碶街道雅戈尔大道51号自东起第九间约40平方米的门面房予以调产安置。
原审法院在审理宁波银行股份有限公司鄞州支行与宁波市鄞州汽车运输有限公司申请实现担保物权纠纷一案中，于2014年6月3日，依据（2014）甬鄞商特字第77-1号民事裁定，对登记在宁波市鄞州汽车运输有限公司名下的位于宁波市鄞州区石碶街道雅戈尔大道51号的房地产进行了轮候查�。2014年6月5日原审法院作出（2014）甬鄞商特字第77号民事裁定，对宁波市鄞州汽车运输有限公司提供的担保财产即位于宁波市鄞州区石碶街道雅戈尔大道51号房地产[房产证号为：鄞房权证石字第××号，土地使用权证号为：甬鄞国用（2008）第19-05047号，他项权证号为：甬房他证鄞州区字第××号、甬房他证鄞州区字第××号]准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，宁波银行股份有限公司鄞州支行对变价后所得款项在借款本金23675000元及利息、罚息、复利515307.08元（暂算至2014年4月18日，之后的利息、罚息、复利按《流动资金贷款合同》约定计算至担保物权实现之日止）的范围内优先受偿。受理费162752元，减半收取计81376元，财产保全费5000元，合计诉讼费86376元，由宁波市鄞州汽车运输有限公司负担。原告提出执行异议，经审查，原审法院于2016年9月13日作出（2016）浙0212执异42号执行裁定书，驳回了原告的执行异议。原告不服，向原审法院提起案外人执行异议之诉。
原审认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案的原告陈秀菊虽然使用位于宁波市鄞州区石碶街道雅戈尔大道51号综合大楼东起第九间的底层前半间约16平方米房屋并按协议规定支付了价款，但涉案房屋的房屋所有权及土地使用权至今均登记在被告宁波市鄞州汽车运输有限公司名下。之后被告宁波市鄞州汽车运输有限公司将包括涉案房屋在内的位于宁波市鄞州区石碶街道雅戈尔大道51号的房地产【房产证号为：房产证号为：鄞房权证石字第××号，土地使用权证号为：甬鄞国用（2008）第19-05047号，他项权证号为：甬房他证鄞州区字第××号、甬房他证鄞州区字第××号】抵押给原告，本院作出的准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，原告宁波银行股份有限公司鄞州支行对变价后所得款项在借款本金及利息、罚息、复利的范围内优先受偿的裁定，该裁定也已发生法律效力。原告就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。原审法院作出如下判决：驳回陈秀菊的诉讼请求。案件受理费5800元，由陈秀菊负担。
二审查明的事实与原审认定事实一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人陈秀菊虽然按与被上诉人宁波市鄞州汽车运输有限公司的协议约定支付购房款并实际使用了位于宁波市鄞州区石碶街道雅戈尔大道51号综合大楼东起第四间的底层前半间约16平方米的房屋，但其对该房屋并未取得相应的权属证书，且不能提供证据证明未办理过户登记非因其自身的原因。原审法院（2014）甬鄞商特字第77号民事裁定书，对宁波市鄞州区汽车运输有限公司抵押给宁波银行股份有限公司鄞州支行的包括涉案房屋在内的位于宁波市鄞州区石碶街道雅戈尔大道51号的房地产作出了准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，宁波银行股份有限公司鄞州支行对变价后所得款项在借款本金及利息、罚息、复利的范围内优先受偿的裁定，故原审法院依据该份裁定查封并执行涉案房产并无不当。现上诉人陈秀菊就涉案房产要求确认其所有并停止执行的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持宁波市鄞州区人民法院（2016）浙0212民初9343号民事判决。
二审案件受理费5800元，由上诉人陈秀菊负担。
本裁定为终审判决。
审判长 项 红
审判员 董俊慧
审判员 陆慧慧
二〇一七年二月十六日
书记员 杨丽丽
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