上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终7509号
上诉人（原审被告、反诉原告）:施伟明，男，1956年11月19日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人：沈龙宝，上海市沪一律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）:林建雄，男，1982年6月2日生，汉族，住上海市浦东新区。被上诉人（原审原告、反诉被告）:陈金花，女，1982年9月27日生，汉族，住上海市崇明县。两上诉人之共同委托代理人:张晓璐，上海市白玉兰律师事务所律师。两上诉人之共同委托代理人:陈泳光，上海市白玉兰律师事务所律师。上诉人施伟明因与被上诉人林建雄、陈金花房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初20743号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月8日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。施伟明上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审中的全部反诉请求，并驳回被上诉人林建雄、陈金花一审中的全部诉讼请求，或将本案发回重审。事实和理由：为买卖上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋），施伟明与林建雄、陈金花签订《上海市房地产买卖合同》（以下简称买卖合同），合同约定2016年3月8日前办理产权过户手续，3月3日当天，林建雄、陈金花要求办理过户手续，但其并未提交银行购房贷款已通过审核的证据，林建雄、陈金花又不同意现金补足剩余的售房款共计200万元，当日无法办理过户手续的责任在于林建雄、陈金花，故系林建雄、陈金花违约在先。根据买卖合同约定，48万元装修补偿款应在2016年2月29日前支付，同月25日，施伟明已通知中介公司要求林建雄、陈金花过户之前必须支付该笔款项，但林建雄、陈金花并未按约支付，3月3日双方至交易中心办理过户手续时，已超过约定的付款期限4天，且林建雄、陈金花此前知晓施伟明的银行账户，无需施伟明的同意林建雄、陈金花即可支付该笔补偿款，但其直至3月6日才支付，林建雄、陈金花在支付该笔款项上同样存在违约行为，施伟明有权解除房屋买卖合同，并要求林建雄、陈金花承担相应的违约责任。同时，一审中林建雄、陈金花提供的微信聊天证据，缺乏完整性及真实性，不应作为证据采纳。一审法院已认定系争房屋的交易价格为307万元，与购房贷款合同上确定的成交价不同，购房贷款合同终止，将导致产权过户不能。被上诉人林建雄、陈金花共同辩称，不同意上诉人的上诉请求。一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。林建雄、陈金花向一审法院起诉请求判令：1、林建雄、陈金花、施伟明继续履行买卖合同，施伟明将系争房屋产权过户至林建雄、陈金花名下；2、施伟明支付林建雄、陈金花违约金，按房价款255万元为计算基数，每日万分之五，自2016年3月9日起，计算至系争房屋产权登记至林建雄、陈金花名下之日止。施伟明辩称，不同意林建雄、陈金花的诉讼请求，并提起反诉，请求判令：1、解除林建雄、陈金花与施伟明签订的买卖合同和补充协议；2、林建雄、陈金花赔偿施伟明损失51万元。针对施伟明的反诉请求，林建雄、陈金花共同辩称，不同意施伟明的全部反诉请求。一审法院认定事实：施伟明为系争房屋产权人。2015年12月9日，施伟明（卖售人、甲方）与林建雄、陈金花（买受人、乙方）签订买卖合同，约定甲方将系争房屋转让给乙方，转让价255万元，于2016年3月8日之前，双方共同至房地产交易中心申请办理转让过户手续。乙方逾期付款或未按约定期限过户的，每逾期一日应按逾期部分万分之五向甲方支付违约金，直至实际履行之日。自逾期之日起，甲方有权催告乙方履行，在甲方催告的宽限期届满后乙方仍未履行的，甲方有权以书面形式解除本合同，并要求乙方赔偿总房价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除违约金，余款返还给乙方，已付款不足违约金的，乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付。甲方逾期交房或未按约定期限过户的，每逾期一日应按乙方已付款的万分之五向乙方支付违约金，直至实际履行之日。自逾期之日起，乙方有权催告甲方履行，在乙方催告的宽限期届满后甲方仍未履行的，乙方有权以书面形式解除本合同，并要求甲方赔偿总房价款的20%。合同附件三付款协议约定：1、本合同签订后，乙方已支付的定金3万元转为部分首期房价款，待甲、乙双方签订本合同并办理本合同公证手续（若需）后当日内，乙方再向甲方支付部分首期房价款74万元，以上款项共同构成乙方首付房价款77万元；2、乙方应于2016年2月5日直接向甲方支付第二期房价款26万元；3、乙方通过贷款方式向甲方支付第三期房价款150万元，乙方应于本合同签订后及时向银行申请贷款。若乙方的贷款申请未在过户前获得足额批准，乙方应当在过户当日以现金形式向甲方补足。该房地产交付且甲方将户口迁出后（若有）当日内，乙方应支付给甲方尾款2万元。合同另对其他事项作了约定。同日，施伟明（卖售人、甲方）与林建雄、陈金花（买受人、乙方）签订买卖合同之补充协议，约定系争房屋成交价格307万元为出售方到手价，交易过程中所产生的所有税费均由乙方承担。双方约定的合同价255万元，乙方除应按买卖合同的约定向甲方支付房地产转让价外，乙方应于2016年2月5日向甲方支付部分装修补偿款4万元，于2016年2月29日向甲方支付剩余装修补偿款48万元。本补充协议为买卖合同不可分割的一部分，若与买卖合同约定不符，则以本补充协议为准。2015年11月19日，施伟明出具收据，确认收到陈金花支付的款项3万元。2015年12月9日，施伟明收取房价款74万元。2016年2月4日，施伟明收取房价款26万元以及补充协议约定的装修补偿款4万元。2016年3月6日，陈金花向施伟明银行账户转账支付48万元。合计已付房款155万元。2016年3月5日，林建雄向施伟明发送催告函，称双方就系争房屋约定于3月3日之前办理过户手续，现该期限已届满，因贵方（指施伟明）原因仍未能办理过户，催告于2016年3月8日前办理过户手续，否则视为违约。函件于3月7日送达施伟明。2016年3月6日，林建雄向施伟明发送手机短信，称装修补偿款48万元已汇至你方账户，2016年3月8日早上九点准时至浦东新区房产交易中心办理过户事宜。3月8日，施伟明向林建雄发送手机短信，称由于林建雄未按合同约定时间付款违约在先，故以短信代表书面资料告知2016年3月8日解除双方间的买卖合同。本案一审审理中，林建雄、陈金花申请证人曹某到庭作证，证人曹某称，其是林建雄、陈金花与施伟明买卖合同居间方工作人员，林建雄、陈金花与施伟明在买卖合同中约定于2016年3月8日之前办理产权过户，因交易中心的审税手续均已提前完成，林建雄、陈金花方的贷款手续已办妥，故双方约定于3月3日办理过户手续。2月25日，证人接林建雄电话，询问有一笔48万元的款项能否在3月3日办理过户手续时一并支付，证人就此事询问施伟明，施伟明表示同意。3月3日，林建雄、陈金花、施伟明与证人一同前往房产交易中心，施伟明当天表示不同意办理过户，提前离开了交易中心，故当天未能办成过户手续，48万元款项也没付成。关于贷款，林建雄、陈金花曾在2016年2月在微信群里告知其贷款手续已办妥，当时微信群里还有施伟明的亲戚，另证人曾打电话告知过施伟明贷款已办妥，具体时间已不记得了。经庭审质证，林建雄、陈金花对证人陈述无异议。施伟明认为证人陈述内容系孤证，不能采信，施伟明不清楚林建雄、陈金花的贷款是否办妥，双方从未约定在3月3日办理过户，否认在3月3日去过交易中心。林建雄、陈金花另提供了其与证人曹某之间的微信记录以及微信群聊记录，证明2月下旬已约定3月3日办理过户，对于48万元装修款的支付，通过居间方沟通，林建雄、陈金花与施伟明同意在3月3日办理过户时支付。林建雄、陈金花另提供了其办理贷款获得审批的个人住房抵押借款合同以及房地产登记申请书，证明林建雄、陈金花的贷款于2016年2月2日已获得审批通过。贷款金额150万元。经庭审质证，施伟明表示对微信记录真实性无法确认，对贷款合同的真实性无异议，但施伟明之前并不知晓该些材料的存在。林建雄、陈金花在一审审理中表示，对于购房余款152万元，同意在系争房屋产权过户至林建雄、陈金花名下时支付150万元，施伟明交付系争房屋时支付2万元，购房余款同意在本案中一并予以处理，另要求施伟明向林建雄、陈金花交付系争房屋。一审法院认为，林建雄、陈金花与施伟明间就系争房屋的转让签订的买卖合同以及补充协议均系当事人真实意思表示，双方就系争房屋建立的买卖合同关系合法有效。双方间就系争房屋的转让价款实为307万元，林建雄、陈金花依据买卖合同的约定支付了第一、第二期房价款103万元，以及补充协议中约定的应于2016年2月5日前支付的装修补偿款4万元。补充协议中约定的装修补偿款48万元，应付时间为2016年2月29日。通过居间方证人陈述以及林建雄、陈金花提供的微信联系内容反映，由于林建雄、陈金花与施伟明在2016年2月29日之前已经约定在3月3日共同前往交易中心办理系争房屋的产权过户手续，双方已协商同意将该款的支付时间更改为3月3日。虽然施伟明在庭审中否认同意3月3日办理产权过户以及延迟支付48万元装修补偿款，但鉴于施伟明既未就林建雄、陈金花延迟支付48万元房款进行过催告，且林建雄、陈金花实际已于2016年3月6日向施伟明支付了该笔款项，故施伟明不具有单方解除合同的权利，其在2016年3月8日向林建雄、陈金花发送短信通知解除双方间的合同，该通知不产生解除合同的效力。林建雄、陈金花通过短信及催告函通知施伟明于3月8日前往交易中心办理过户手续，而施伟明未予前往，由于施伟明未在合同约定的期限之前协助林建雄、陈金花办理产权过户手续，其行为构成违约。林建雄、陈金花诉请要求施伟明协助将系争房屋的产权过户登记至林建雄、陈金花名下，予以支持。施伟明逾期办理产权过户，林建雄、陈金花诉请要求其承担相应的违约责任，符合合同的约定，违约金按合同约定每日以已付房款的万分之五计算。林建雄、陈金花诉请要求按照合同总价款每日万分之五计算有误，予以更正。对于继续履行合同中的购房余款以及交付房屋，林建雄、陈金花方要求在本案中一并处理，为避免当事人的诉累，予以准许。施伟明反诉请求解除买卖合同及补充协议、并赔偿其损失的请求，缺乏事实依据，不予支持。一审法院审理后于2016年4月28日作出判决：一、施伟明于判决生效之日起十日内协助林建雄、陈金花办理上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋产权过户登记至林建雄、陈金花名下的手续；二、施伟明于上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋产权过户登记至林建雄、陈金花名下之日支付林建雄、陈金花违约金，按已付房款155万元的每日万分之五，自2016年3月9日起，计算至上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋产权过户登记至林建雄、陈金花名下之日止；三、施伟明于上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋产权过户登记至林建雄、陈金花名下之日，将该房屋交付林建雄、陈金花；四、林建雄、陈金花于上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋产权过户登记至林建雄、陈金花名下之日，支付施伟明购房款152万元；五、驳回施伟明的反诉请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费27,224元，减半收取计13,612元，财产保全费5,000元，合计18,612元，由林建雄、陈金花负担612元，施伟明负担18,000元。反诉案件受理费减半收取计4,482元，由施伟明负担。二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人就系争房屋所订立的买卖合同及补充协议系双方真实的意思表示，双方均应恪守，否则应承担相应的违约责任。合同约定2016年3月8日前办理产权过户手续，同年3月6日，被上诉人通知上诉人按约办理产权过户手续，但上诉人并未履约，并以被上诉人逾期付款为由提出解除买卖合同。从实际履行行为看，被上诉人支付48万元装修补偿款确实晚于合同约定的时间，但上诉人对此并未提出异议，亦未向被上诉人催告履行，被上诉人也于合同约定的办理产权过户手续日前支付了该笔款项，故上诉人无权解除合同。上诉人于3月8日发出的短信通知不产生解除买卖合同的法律后果，亦无权以此为由拒绝继续履行合同。上诉人抗辩称，3月3日未能办理产权过户手续的责任在于被上诉人，被上诉人此时已存在违约行为，此后上诉人有权解除买卖合同。对此，本院认为，一审中，上诉人否认其于3月3日至房地产交易中心办理产权过户手续，二审中又认为双方曾于该日办理产权过户手续，但因被上诉人未提交购房贷款审核通过的证据及补足购房款致未能办理产权过户手续。上诉人对交易过程基本事实的陈述前后不一，有违诚实信用的原则，也没有证据证明其变更陈述具有相应的事实依据，本院依法对其陈述不予采纳或者采纳对其不利之陈述。从查明的事实看，被上诉人申请的购房贷款已审核通过，从日常生活经验看，被上诉人无理由实施对其不利益之行为而不向上诉人出示购房贷款已经审核通过的材料，加之被上诉人对于3月3日发生事实之陈述与居间方之陈述基本一致，上诉人也没有证据证明其主张或者反驳被上诉人之陈述，故对上诉人关于系被上诉人原因致3月3日未能办理产权过户手续的抗辩意见，本院同样不予采纳。被上诉人要求上诉人继续履行合同，并承担逾期办理产权过户手续违约金的诉讼请求，具有相应的事实基础及法律依据，本院予以支持。至于上诉人承担的逾期办理产权过户违约金的标准问题，根据合同的履行状况、当事人的过错程度、买卖合同约定的计算标准等因素，一审法院确定的计算标准符合本案的实际情况，本院予以维持。上诉人要求解除合同并要求被上诉人承担违约责任的反诉请求，与事实相悖，与法律相违，本院予以驳回。综上所述，一审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持，施伟明的上诉请求，缺乏事实基础及法律依据，本院予以驳回。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币31,706元，由上诉人施伟明负担。本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理审判员 娄 永
代理审判员 蒋庆琨
二〇一六年十月八日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……