北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0105民初55826号原告：韩小辉，女，1971年12月21日出生。委托诉讼代理人：郝维，北京市国汉律师事务所律师。被告：张军，男，1971年1月25日出生。委托诉讼代理人：张克云，河北铁坚律师事务所律师。被告：林细菊，1976年10月19日出生。委托诉讼代理人：张克云，河北铁坚律师事务所律师。第三人：北京房通网科技有限公司。法定代表人：孙涛，总经理。委托诉讼代理人：王博涛，男，1983年10月2日出生，北京房通网科技有限公司员工。原告韩小辉（下称姓名）与被告张军、被告林细菊（下称各自姓名，一并出现时称二被告）、第三人北京房通网科技有限公司（下称房通网公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。韩小辉的委托诉讼代理人郝维、二被告的共同委托诉讼代理人张克云、房通网公司的委托诉讼代理人王博涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩小辉向本院提出诉讼请求：1、解除韩小辉与二被告2017年3月15日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议；2、二被告退还韩小辉已付定金890000元；3、二被告依照合同向韩小辉支付违约金897000元。事实和理由：2017年3月15日，韩小辉与二被告在房通网公司居间下签订北京市存量房屋买卖业务合同。合同约定：二被告出售坐落于北京市朝阳区阜通东大街某号院某号楼某层某室（下称涉案房屋）的房屋给韩小辉，房屋成交价为4485000元。合同签署时起，韩小辉就积极按照合同履行，并于签约当日向二被告支付890000元购房定金。在韩小辉与二被告办理网上签约时发现涉案房屋存在查封情形，无法办理网签，也无法办理房屋所有权转移登记手续。其后，韩小辉多次要求二被告尽快处理查封事宜以继续履行合同，二被告均以各种理由推脱。故向法院提起诉讼，希望维护合法权益。二被告辩称，同意解除韩小辉与二被告2017年3月15日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，但是合同解除与我方无关，是3月26日出台的房地产调控政策导致。我方没有违约行为，不同意韩小辉的其他诉讼请求。第三人陈述称，我方已经完成相关居间义务，导致合同无法履行的原因并非我方造成，我方一直积极协调原被告双方处理纠纷，对本案是否继续履行不发表意见。本院经审理认定事实如下：二被告系夫妻关系，涉案房屋产权人登记为二被告，系按份共有。2017年3月15日，二被告作为出售方（甲方），韩小辉作为买受方（乙方），焦某代表房通网公司作为咨询服务方（丙方），签订《存量房屋买卖咨询服务协议》，其中载明“基于丙方提供房产交易咨询服务下，甲乙双方就甲方拥有房屋的买卖事宜达成了一致意见。为了更好地明确各方的权利义务，三方根据国家法律、法规的相关规定，本着自愿、公平、城市信用原则，经友好协商达成如下协议”，并对涉案房屋基本情况、成交价格、房产咨询服务费等内容进行了约定。经查，焦某系房通网公司员工，其提供居间服务系职务行为。同日，二被告与韩小辉在加盖房通网公司合同专用章的《交易信息告知单》上签字，其中载有：“三、签约信息告知：2、在房产买卖交易中，请您确保自身符合国家房地产交易相关政策，即出售方确保出售房屋符合上市交易条件，购买方确保符合购房所在地的限购政策要求”等内容。2017年3月15日，二被告作为出售方、韩小辉作为买受方签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：“第一条，房屋基本情况：（一）出售方所售房屋坐落为北京市朝阳区阜通东大街某号院某号楼某层某室……建筑面积共81.36平方米；（二）该房屋规划设计用途为公寓式酒店。第二条，房屋权属情况：（一）该房屋不动产权证书证号为X京房权证朝字第XX**号，共有权证号为X京房权证朝字第XX**号。……（三）该房屋性质为商品房。……（四）该房屋的抵押情况为下列选项中第2种情形：2、该房屋已经设定抵押，抵押权人为光大银行，抵押登记日期为2013年7月19日。甲乙双方约定于2017年4月30日前共同至朝阳区房屋管理局办理该房产的解押手续……第三条，成交价格、付款方式：（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为人民币肆佰肆拾捌万伍仟圆整（小写4485000元整）……（二）该房屋买卖定金为人民币贰拾万元整（小写200000元整），由买受方直接支付给出售方。（三）经买卖双方协商一致，买卖双方一致同意采取下列第1种付款方式：1、全款交易，出售方与买受方采取全款方式完成交易，后续由双方向主管机关申请办理缴税及权属转移登记手续。办理权属转移登记手续前，买受方应一次性支付除定金外的剩余房款人民币肆佰贰拾捌万伍仟圆整（小写4285000元整）。具体付款方式及期限约定见《补充协议》……第五条，权属转移登记:（一）买卖双方同意，自本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属登记手续……第七条，房屋产权及具体状况的承诺：（一）出售方应当保证该房屋没有产权纠纷，不存在司法查封，其配偶或其他共有权人均知晓并认可本次交易行为，且该房产不存在房屋租赁纠纷和任何优先购买权。因出售方原因造成该房屋不能办理权属转移登记或发生债权债务纠纷的，由出售方承担相应责任……第八条，违约责任：（一）双方签订本合同后，买卖双方应按照合同约定期限履行义务。因迟延履行合同义务，迟延履约方应按照每逾期1日赔偿守约方购房款万分之五的逾期违约金。逾期超过15日，守约方有权单方解除合同，且违约方应按照本合同约定购房款的百分之二十向守约方支付违约金。（二）双方签订本合同后，任何一方违约造成本合同无法继续履行，守约方可选择依据定金罚则或按照本合同约定购房款的百分之二十向违约方索赔。如守约方为向房产咨询服务费的一方，此笔服务费应由支付方向违约方追偿”等内容。2017年3月15日，二被告作为出售方（甲方）与韩小辉作为买受方（乙方），签订《补充协议》。协议中涉案房屋的成交价格与上述《北京市存量房屋买卖合同》约定一致，并约定如下内容：第二条，购房款付款约定。1、定金：乙方已支付的定金视为购房款的一部分。（1）乙方于签合同当日向甲方自行支付第一笔定金人民币贰拾万元整（小写200000元整）；（2）乙方于2017年3月17日前向甲方自行支付第二笔定金人民币陆拾玖万元整（小写690000元整）。2、首付款：（1）第一笔首付款，乙方于2017年3月31日前通过自行划转方式向甲方支付第一笔房款人民币叁拾壹万元整（小写310000元整）；（2）第二笔首付款，乙方于2017年4月29日前通过自行划转形式向甲方支付房款贰佰壹拾壹万玖仟贰佰圆整（小写2119200元整）；（3）第三笔首付款，乙方于过户前1个工作日通过建委监管支付房款人民币壹佰壹拾肆万伍仟捌佰圆整（小写1145800元整）。2017年3月15日，韩小辉向张军账户转账200000元，同日又转账300000元；2017年3月16日，韩小辉向张军账户转账390000元。张军就上述款项分别出具了定金收据。2017年3月15日，二被告与韩小辉作为委托方签署《授权网签委托书》，委托北京兴融通担保有限公司作为代理人，协助委托人办理交易房屋的存量房买卖合同网上签约。关于网签时间，各方均认可没有进行约定。二被告和房通网公司表示“一般交易规则是签署合同后进行房屋核验，核验通过后才能做网签”。韩小辉称“3月16日下午，中介告知我方发现二被告的房屋有查封，无法办理网签，直到3月26日商住两用房屋新政出台，导致个人购买受限。”审理中，本院调阅了北京市朝阳区不动产登记事务中心关于涉案房屋的查封登记信息，显示：查封机关河北省三河市人民法院，查封文号（2016）冀1082民初某某号之一，查封时间2016年12月26日，查封期限2016年12月26日至2019年12月25日。2017年5月23日，河北省三河市人民法院对涉案房屋进行了解封。二被告表示，2016年12月在另案中用涉案房屋做保全担保物，但不知法院会查封，和韩小辉签订合同后，才得知房屋被查封。之后与法院提出更换担保物，但法院审查时间较长，导致5月23日才解除查封。经查，2017年3月26日，北京市发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》（下称326新政）。其中，第五条规定“本公告执行之前，已销售的商办类项目再次上市出售时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合下列条件：1、名下在京无住房和商办类房产记录的。2、在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。”韩小辉表示自己在北京缴纳社保不满5年，326新政出台后，不再具有涉案房屋的购买资格。二被告和房通网公司对此予以认可。本院认为：韩小辉与二被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》（下统称存量房买卖合同），是双方真实的意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行。住房限购政策在性质上具有公共政策的性质，对房屋买卖合同能否继续履行会造成重大影响。合同签订后，韩小辉因北京市发布关于商业、办公类项目的限购政策，不具备在北京市购房的资格，属于出现订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同已经不能实现合同目的，现韩小辉主张解除合同，且二被告亦在庭审中予以认可，本院对此不持异议。合同解除后，二被告应将韩小辉支付的定金890000元予以返还。本案的争议焦点在于二被告对于存量房买卖合同无法继续履行是否存在违约行为。结合本案的情况，合同难以继续履行的原因主要在于326新政的实施导致韩小辉不具有购房资格。韩小辉虽然主张因二被告未如实告知涉案房屋被法院查封，造成无法进行房屋核验及在326新政发布前完成网签，进而导致合同无法继续履行，但双方的存量房买卖合同中仅就权属转移登记期间及与此相关的违约责任进行了约定，并未明确约定网签时间及相应的违约责任。二被告在2017年5月23日完成了涉案房屋的解封，距离双方约定的过户期限节点还有一定的时间，韩小辉没有证据证明二被告存在因自身原因造成该房屋不能办理权属转移登记的违约行为，故韩小辉关于二被告给付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，判决如下：一、解除原告韩小辉与被告张军、林细菊于二○一七年三月十五日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；二、被告张军、被告林细菊于本判决生效后十日内返还原告韩小辉定金890000元；三、驳回原告韩小辉的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21340元，由原告韩小辉负担10670元（已交纳），由被告张军、被告林细菊负担10670元（原告韩小辉已交纳，被告张军、被告林细菊于本判决生效后十日内给付原告韩小辉）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日之内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于北京市第三中级人民法院。代理审判员 尹 殷二〇一七年十二月二十五日书 记 员 何霏霏