浙江省淳安县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭淳商初字第1136号
原告：中国工商银行股份有限公司淳安支行，住所地淳安县千岛湖镇排岭南路14号。
代表人：张晓华，该行行长。
委托代理人：余和平，该行员工。
被告：邵建斌。
被告：王鲜艳。
委托代理人：邵建斌，系王鲜艳之夫。
被告：养生堂浙江千岛湖房地产有限公司，住所地淳安县千岛湖镇南山开发路121号。
代表人：韩波，该公司董事长。
委托代理人：王嘉树，该公司法务专员。
原告中国工商银行股份有限公司淳安支行诉被告邵建斌、王鲜艳、养生堂浙江千岛湖房地产有限公司（以下简称养生堂公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2014年10月10日立案受理。依法组成合议庭，于2015年3月9日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人余和平，被告养生堂公司的委托代理人王嘉树到庭参加了诉讼，被告邵建斌代表本人及代理被告王鲜艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：2010年1月4日，原告与三被告签订《个人房屋担保借款合同》一份，约定原告向被告邵建斌发放贷款309万元，贷款期限为2010年1月4日起至2030年1月4日止，还款方式为按月等额本息还款。被告邵建斌、王鲜艳以其所购买的位于千岛湖玫瑰园9-106号房产为上述贷款提供抵押担保，并办理了预抵押登记，原告依法领取了房屋预告登记证明（编号：淳房预千字第04670号）。被告王鲜艳作为被告邵建斌的配偶，向原告出具了共同还款承诺书，为上述贷款本息承担共同还款责任。被告养生堂公司为偿还上述贷款本息提供了连带责任保证。
根据合同约定，原告于2010年1月8日向被告邵建斌发放了贷款309万元。但自2014年7月8日至2014年9月20日，被告邵建斌已经连续三期未按时足额偿还贷款本息。根据借款合同第十二条第（四）款约定，原告向被告邵建斌、王鲜艳、养生堂公司宣布贷款立即到期，但被告邵建斌、王鲜艳未归还原告全部贷款本息，被告养生堂公司也未承担连带清偿责任。现为维护原告的合法利益，特诉讼，要求：一、判令被告邵建斌、王鲜艳立即归还原告贷款本金2666421.8元，利息37546.93元（利息暂计算至2014年9月20日止），2014年9月21日至贷款本息全部清偿之日止的利息、罚息、复息按借款合同和人民银行相关规定另行计付；二、请求判令被告邵建斌、王鲜艳对上述贷款本息承担抵押担保责任，原告对位于千岛湖玫瑰园9-106号房产处置所得享有抵押优先受偿权；三、请求判令被告养生堂公司对上述贷款本息承担连带清偿责任；四、本案所有诉讼费用由被告承担。
在开庭审理中，原告提供以下证据材料及拟证明的事实：
1、《个人房屋担保借款合同》1份（复印件，与原件核对一致），拟证明原告与三被告之间的借款合同法律关系、担保合同法律关系的事实。
2、贷款借款凭证1份（复印件，与原件核对一致），拟证明原告按约向被告邵建斌发放了贷款的事实。
3、房屋预告登记证1份（复印件，与原件核对一致），拟证明原告的抵押权合法有效的事实。
4、共同还款承诺书1份（复印件，与原件核对一致），拟证明被告王鲜艳承诺对邵建斌的贷款本息承担共同还款责任。
5、自营历史明细表1份（复印件），拟证明截止至2014年9月20日被告邵建斌尚欠原告的贷款本息金额的事实。
6、合同提前到期通知书及邮寄凭证各3份（复印件，与原件核对一致），拟证明原告已向被告邵建斌、王鲜艳、养生堂公司宣布合同提前到期的事实。
被告邵建斌、王鲜艳承认原告主张的事实及其诉讼请求。
被告养生堂公司对原告主张的事实没有异议，但提出本案纠纷发生的原因是被告邵建斌、王鲜艳未能按合同约定偿还按揭贷款，应由其二位首先承担全部责任。被告养生堂公司为保证人，并非合同项下的借款人或共同还款人，基于合同约定仅对原告就被告邵建斌、王鲜艳全部财产及抵押房屋优先受偿后的剩余部分承担连带责任，而非原告诉请的对全部债务承担连带责任。
被告邵建斌、养生堂公司未有证据提供。
在质证中，对原告提供的证据，三被告均没有异议。本院予以确认。
对原告在本案中主张的事实，三被告均没有提出异议，本院予以认定。
另查明，《个人房屋担保借款合同》约定：贷款利率按中国人民银行发布的同期同档次贷款利率下浮15%执行，如遇中国人民银行调整贷款利率，于下年度1月1日起按调整后的贷款利率执行。如未按期偿还借款本息，按逾期利率6.5637%计收逾期利息；抵押和保证的担保范围均为贷款本金、利息、罚息、违约金、损害赔偿金以及实现债权的费用；保证期间自合同签订之日起至借款人持《房屋所有权证》办妥正式抵押登记手续并将他项权利证书及抵押证明文件交付贷款人保管之日止。其中合同第十二条的（四）项约定，借款人连续三个月或在本合同期内累计六个月未按时足额偿还借款本息，贷款人宣布合同提前到期，并通知借款人和保证人，要求借款人和保证人提前清偿贷款本息，或提前处分抵押物。房屋预售登记证明记载，2010年1月11日邵建斌、王鲜艳在淳安县房地产管理处办理千岛湖玫瑰园9-106室房屋预告登记，登记种类为抵押权，权利人为原告，义务人为邵建斌、王鲜艳。
本院认为，双方签订的担保借款合同合法有效，邵建斌未能按期返还借款，原告要求提前清偿贷款本息，符合合同第十二条第（四）项的约定。邵建斌、王鲜艳应当按合同、共同还款承诺书确定的义务和原告通知书的要求，清偿贷款本金、利息及逾期利息。虽然千岛湖玫瑰园9-106室房屋已经竣工，但是该房屋的所有权尚未登记在邵建斌、王鲜艳名下，原告没有取得房屋抵押登记的他项权利证书，养生堂公司偿还本案贷款本息的连带责任保证尚未解除。在邵建斌、王鲜艳不能按期还本付息的情形下，养生堂公司应当承担连带责任。养生堂公司提供的担保方式为阶段性连带责任保证，不是一般保证，其主张仅承担以邵建斌、王鲜艳的全部财产清偿后的不足部分，没有约定或法定依据，本院不予采纳。预售商品房抵押是买房人将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款的担保。邵建斌、王鲜艳将预售商品房抵押给原告，办理了预告登记，抵押权自登记时设立。在商品房竣工后预售商品房抵押即转换为房地产抵押。1997年4月建设部颁布的《城市房地产抵押管理办法》要求抵押人在商品房竣工并领取房地产权属证书后重新办理房地产抵押登记。邵建斌、王鲜艳不与养生堂公司办理房地产权属过户及房地产抵押登记，不应该影响原告对抵押权的实现。因此原告要求实现担保物权，以抵押物的价款优先受偿，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十二条、第一百八十七条，第一百九十五条的规定，判决如下：
一、被告邵建斌、王鲜艳于本判决生效之日起十日内返还原告中国工商银行股份有限公司淳安支行借款本金2666421.8元及截止2014年9月20日的利息37546.93元，自2014年9月21日至借款本息还清之日止的利息按合同约定利率计算支付。
二、被告养生堂浙江千岛湖房地产有限公司对上述被告邵建斌的借贷债务承担连带责任。
三、若被告邵建斌、王鲜艳、养生堂浙江千岛湖房地产有限公司未按期履行上述第一项义务，原告中国工商银行股份有限公司淳安支行有权就被告邵建斌、王鲜艳抵押的财产（位于千岛湖玫瑰园9-106室的房屋及其国有土地使用权）折价或者以拍卖、变卖该抵押财产的价款优先受偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费28432元，财产保全申请费5000元，公告费300元，合计33732元，由被告邵建斌、王鲜艳负担，被告养生堂浙江千岛湖房地产有限公司负连带责任。
原告中国工商银行股份有限公司淳安支行于本判决生效之日起十五日内来本院退费；被告邵建斌、王鲜艳、养生堂浙江千岛湖房地产有限公司于本判决生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费（本院开户银行：工商银行淳安支行；户名：淳安县人民法院执行款专户；账号：12×××48）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向该院预交上诉案件受理费28432元。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行通知预交。【人民法院户名（浙江省杭州市中级人民法院），账号12×××68，开户行（工商银行湖滨支行）】。
审 判 长 余积祉
人民陪审员 吴 勇
人民陪审员 王木香
二〇一五年三月二十三日
书 记 员 王辰昕