山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2013)烟民再字第40号上诉人（原审被告）：张金竹。委托代理人：张辉泉，山东一天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：莱州市海都宾馆。住所地：莱州市三山岛街道三山岛村。负责人：蔡荣玉，总经理。委托代理人：于政心，山东平文律师事务所律师。上诉人张金竹因与被上诉人莱州市海都宾馆（以下简称海都宾馆）房屋租赁合同纠纷一案，不服莱州市人民法院（2011）莱州民初字第492号民事判决，向检察机关申诉。烟台市人民检察院于2012年11月23日作出烟检民抗（2012）第33号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2013年4月2日作出（2013）烟民抗字第32号民事裁定，指令莱州市人民法院再审本案。莱州市人民法院审理后作出（2013）莱州民再字第5号民事判决，张金竹不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人张金竹及其委托代理人张辉泉，被上诉人海都宾馆的委托代理人于政心均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。2011年1月19日，海都宾馆起诉称：2009年8月2日，双方当事人签订房屋租赁合同，约定海都宾馆将其洗浴中心的房屋租赁给张金竹，租赁期三年，自2009年10月1日至2012年9月31日止。第一年租金150000元，在合同签订之日张金竹已交纳，第二年的租金250000元，张金竹应于2010年6月1日前交纳，但至今未交。根据合同约定，张金竹如逾期支付租金，则每逾期一日，须按日租金的两倍支付滞纳金。2009年8月13日双方还签订了一份补充协议，张金竹又租赁了海都宾馆的10间房屋，应于2010年6月1日交第二年租赁费6万元，张金竹至今未交。2009年8月28日双方再签订一份补充协议，张金竹又租赁海都宾馆228号房间，每年租金为8000元，第二年的租金应于2010年6月1日前交纳，但张金竹也未交纳。现张金竹共计应交第二年的租赁费318000元，因其未按合同约定交纳租赁费，诉请判令张金竹支付第二年的租赁费318000元及自2010年6月2日起至给付之日止的滞纳金，诉讼费由张金竹负担。张金竹一审未予答辩。莱州市人民法院一审查明，2009年8月2日，张金竹与海都宾馆签订了租赁合同，约定甲方（海都宾馆）将座落于三山岛海都商务宾馆南的洗浴中心租赁给乙方（张金竹），租赁期为三年，甲方自2009年10月1日起将房屋交付给乙方使用，至2012年9月31日终止。租金的缴纳方式：第一年租金为人民币壹拾伍万元整(￥:150000)(不含税价)，第二年租金为人民币贰拾伍万元整（￥:250000)(不含税价)，第三年租金为人民币叁拾伍万元整（￥:350000)(不含税价），房屋及水电费押金为人民币贰万元整。乙方于合同签订之日一次性交清第一年租金及房屋及水电费押金共计人民币壹拾柒万元整，其余租金于每年的6月1日前缴纳给甲方。合同还约定，甲方有权要求乙方在约定的期限内缴纳租金，逾期不缴纳租金，甲方有权收回所出租的房屋，后果由乙方自负，乙方如逾期支付租金，则每逾期壹日，乙方须按日租金的两倍支付滞纳金。因张金竹加租房屋，2009年8月13日，双方在原有合同基础上又签订了一份补充协议，约定：乙方租赁甲方的金平海鲜城和海都商务宾馆的房间共计10间用于经营。租期三年，从2009年10月1日起至2012年9月30日止。租金第一年为人民币肆万元整（不含税价)，第二年租金为人民币陆万元整(不含税价)，第三年租金为人民币捌万元整（不含税价)。乙方于合同签订之日一次性交清第一年房租人民币肆万元整，其余房租于每年的6月1日前缴纳给甲方。海都宾馆诉至一审法院，主张张金竹未交纳租赁洗浴中心的第二年租赁费25万元、金平海鲜城和海都商务宾馆10间房屋的第二年租赁费6万元，要求张金竹给付上述款项，并要求按照同期银行贷款利率的四倍计算滞纳金。一审庭审中，海都宾馆向法院提交了租赁合同和补充协议，张金竹经法院送达诉状副本、应诉通知书、开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未就海都宾馆的诉讼主张提交反驳证据。另，海都宾馆还主张张金竹于2009年8月28日租赁了其商务宾馆228房间，亦未按约定交纳第二年的房租8000元,并提交了落款时间为2009年8月28日的补充协议一份，该份补充协议的内容为乙方租赁甲方的海都商务宾馆228房间用于办公，租期为三年，从2009年8月1日起至2012年9月30日止，租金每年为人民币捌仟元整（不含税价)，乙方于合同签订之日一次性交清第一年房租人民币捌仟元整，其余房租于每年的6月1日前交给甲方。该合同中甲方签字人员为海都宾馆的职工邱楷文，乙方签字人员并非张金竹，海都宾馆主张该人员系受张金竹委托，但在限定的限期内未提交证据证实。一审认为，海都宾馆主张张金竹租赁其财产，未按约定交纳租赁费，要求张金竹给付并支付逾期支付的滞纳金，提交了与张金竹于2009年8月2日签订的租赁合同和2009年8月13日签订的补充协议，张金竹经法院送达诉状副本、应诉通知书、开庭传票，未到庭应诉，亦未提交反驳证据，故对海都宾馆提交的上述证据予以采信，并据此确认张金竹未依照合同约定交纳2010年的租赁费31万元，上述款项张金竹应当支付给海都宾馆。海都宾馆要求张金竹按照同期银行贷款利率的四倍支付延期交纳的滞纳金，是在法律规定的范围内对自己诉讼权利的处分,符合有关法律规定，予以支持。海都宾馆主张张金竹还于2009年8月28日租赁了其海都商务宾馆的228房间，亦未按照约定交纳第二年的租赁费，所提交的补充协议中乙方的签名并非张金竹，海都宾馆在限定的期限内亦未提交证据证实签名人系受张金竹委托，海都宾馆主张该间房屋亦是张金竹租赁证据不足，要求张金竹支付该间房屋的租赁费不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十条之规定，缺席判决：一、张金竹支付给海都宾馆租赁费31万元，限判决生效后十日内付清。二、张金竹付款的同时，以欠款额31万元按同期银行贷款的四倍支付给海都宾馆自2010年6月2日起至判决生效确定给付之日止的滞纳金。三、驳回海都宾馆要求张金竹支付海都商务宾馆228房间租赁费及逾期交款滞纳金的诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6070元，财产保全费1270元，共计7340元，由海都宾馆负担50元，张金竹负担7290元。判决后双方当事人均没有上诉，后张金竹向检察机关申诉称：一、我方在租赁期间由于海都宾馆的原因造成重大经济损失。由于海都宾馆将与我方毗邻的货场改成停车场停放油罐车，严重干扰了三山岛村村民的居住环境，村民在要求解决无果的情况下自发到场地堵路不让其经营，我们也深受其害，严重影响经营达六个月。我方经营期间又逢文山路修路，想来洗浴中心消费的顾客进不来，影响经营达四个月。海都宾馆订立合同时故意隐瞒，由于房屋屋面漏雨，墙皮掉皮，墙面发霉，电线老化，经常漏电跳闸，给我方经营带来很大不方便和损失。我方无法经营，只好关门停业。二、当时订合同有三个人，是合伙人，都应承担法律责任，只追究张金竹一个人的责任欠妥。海都宾馆辩称：堵道的行为人是三山岛村民并非海都宾馆，张金竹以此为理由拒付租金无事实和法律依据。张金竹的申诉主张与事实不符，其申诉理由不能成立。2009年8月28日双方签订的补充协议，其中一方邓朋磊与张金竹系合伙关系，因此张金竹对此也应按照合同交纳租金。烟台市人民检察院抗诉认为有新的证据足以推翻原审判决，理由是本案中海都宾馆由于自己的过失，使得道路被堵，影响了张金竹经营的海都阳光洗浴的正常营业及收益，最终导致海都阳光洗浴停业。海都宾馆违反了出租人“于租赁关系期间保持租赁物符合约定的使用用途”的义务，应当承担违约责任；张金竹可以拒绝支付租金或者要求减少租金，或解除合同。莱州市人民法院再审查明，海都宾馆系租赁莱州金平商贸有限公司的房屋开设宾馆，在租赁期间将所租赁房屋转租给张金竹。张金竹与海都宾馆签订租赁合同之后，于2010年5月份因莱州金平商贸有限公司与三山岛村的村民发生纠纷，三山岛村民将通往莱州金平商贸有限公司停车场的路用砂石堵住阻拦车辆通行，对此张金竹在庭审中提供了堵路的现场照片六张及证人毛某、逯文荣到庭作证。经当庭质证，海都宾馆对此有异议，认为没有影响车辆通行，堵路与海都宾馆无关。张金竹主张因文山路修路影响经营，提供了刊登于《大众日报》及《今日莱州》的通告公告复印件，经质证海都宾馆称系复印件不予质证，对此张金竹不能提交原件。张金竹提交照片16张，证明洗浴中心存在室内发霉、墙皮脱落等质量问题，经质证海都宾馆称此照片证实不了是承租屋出现的问题，出租的房屋不存在以上问题。张金竹提供莱州金平商贸有限公司与海都宾馆签订的《租赁合同》、房地产抵押清单、房地产平面图、海都宾馆的卫生许可证，以证明海都宾馆并非房产权利所有人，无权出租。经质证，海都宾馆认为其对上述房产拥有合法占有和使用权，将房产转租符合法律规定。张金竹提交海都宾馆营业执照复印件一份，证明海都宾馆主营住宿、洗浴服务，需凭许可证经营，是出租营业执照的行为。经质证，海都宾馆认为出租的是原用于经营洗浴中心的房屋及设备物品，而非经营许可权，张金竹需另行办理相关审批手续，与海都宾馆无任何牵连，与本案也无关联。海都宾馆主张2009年8月28日签订的补充协议中一方签字的邓朋磊与张金竹系合伙关系，张金竹对此不认可与邓朋磊系合伙关系，海都宾馆对其主张不能提交充足的证据。其余查明事实与原审一致。莱州市人民法院再审认为，张金竹与海都宾馆之间的租赁合同合法有效，海都宾馆有权将租赁的房屋转租给张金竹使用。张金竹主张因三山岛村的村民堵路影响其营业收入与海都宾馆无关，张金竹应向侵权人主张权利。张金竹主张因文山线修路影响其收入证据不足，不予采信。张金竹主张海都宾馆订立合同时故意隐瞒，由于房屋屋面漏雨，墙皮掉皮，墙面发霉，电线老化，经常漏电跳闸，给其经营带来很大不方便和损失以及双方的合同实际上是一种出租营业执照的行为，证据不足，不予采信。因此张金竹应按约定交纳所欠的2010年租赁费31万元，海都宾馆要求张金竹给付并支付逾期支付的滞纳金，理由正当，应予支持。海都宾馆要求张金竹按照同期银行贷款利率的四倍支付延期交纳的滞纳金，是在法律规定的范围内对自己诉讼权利的处分，符合有关法律规定，应予以支持。海都宾馆主张张金竹还于2009年8月28日租赁了其海都商务宾馆的228房间，亦未按照约定交纳第二年的租赁费，所提交的补充协议中乙方的签名并非张金竹，海都宾馆主张签名的人与张金竹系合伙关系，张金竹对此不认可，海都宾馆对其主张未能提交充足的证据，因此对海都宾馆要求张金竹支付该间房屋租赁费的请求不予支持。综上所述，检察机关的抗诉理由不能成立，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法>审判监督程序若干问题的解释》第三十七条之规定，判决如下：维持莱州市人民法院（2011)莱州民初字第492号民事判决。宣判后，张金竹不服，向本院提起上诉称：一、双方签订的租赁合同及补充协议均属无效合同。(一）海都宾馆的营业执照中明确记载其主要经营范围为住宿和洗浴，其将主营业务之一的洗浴出租给张金竹经营，属于出租营业执照并从中获取利益的行为，违反国家法律、行政法规的强制性规定，涉案合同应认定无效。(二）海都宾馆在庭审过程中未提交海都洗浴中心的合法建筑手续，无法证明该建筑的合法性，属于非法建筑，因此双方之间签订的租赁合同应认定为无效。二、海都宾馆没有尽到保证海都洗浴中心正常营业的责任，本案合同目的没有达到，张金竹没有继续支付使用费的义务。(一）张金竹接手后发现海都洗浴中心存在严重的质量问题，多处漏雨且因线路铺设问题经常停电断电，根本无法正常营业。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十条和第二百二十一条的规定，海都宾馆存在过错且没有履行补救义务，应承担相应责任。(二）因海都宾馆的原因导致海都洗浴中心被迫停业，应相应减少或免除张金竹的使用费。莱州市金平商贸有限公司因油罐车夜间停车及安全问题与莱州市三山岛街道三山岛村村民发生矛盾，愤怒的村民用渣土将进出海都宾馆及海都洗浴中心唯一的南北道路黄金路封堵，致使海都宾馆及海都洗浴中心被迫停业。事后张金竹积极联系海都宾馆负责人及其配偶商议尽早解决道路被封一事，海都宾馆却不予理会，因此造成海都洗浴中心停业，海都宾馆在主客观上均存在过错。(三）2010年9月起S218省道三山岛路段公路大修，连接黄金路东西走向的文三路被封，也成为海都洗浴中心不能营业的原因之一。张金竹在实际支付了一年使用费并投入大量资金维修的情况下，仅仅经营了八个月就因海都宾馆的过错及不可抗力停止经营，第二年的租赁根本没有实际发生，海都宾馆起诉要求支付第二年的使用费，没有事实与法律依据。三、本案合同成立后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的重大变化，继续履行合同对张金竹来说明显不公平且无法实现合同目的。若判令张金竹继续支付使用费，则双方的权利和义务会极不对等，经济利益上极不平衡，这不符合民法公平合理原则。综上，请求依法撤销(2013)莱州民再字第5号民事判决，驳回海都宾馆的诉讼请求并由海都宾馆承担本案诉讼费用。海都宾馆答辩称：张金竹的上诉理由不成立，一审判决正确，请求予以维持。本院审理过程中，海都宾馆称涉案房屋系其从莱州市金平商贸有限公司租赁的，之后又出租给张金竹。张金竹对此没有异议，并称莱州市金平商贸有限公司系海都宾馆法定代表人的配偶所开设。关于张金竹所主张的出租营业执照问题，海都宾馆称洗浴中心并没有单独的营业执照，所以根本不存在出租营业执照的情况，交付给张金竹的是房屋及相关设施设备，符合房屋租赁的特征，张金竹认为是出租营业执照没有依据。张金竹称涉案房屋存在质量问题，但其在签订合同时并没有发现，而是在经营一个月后发现。海都宾馆认为涉案房屋不存在质量问题，房屋已建成很多年了，且双方签订合同是2009年8月，当时已进入雨季，如有质量问题，张金竹应该会发现，况且租赁期自2009年10月1日起，在租赁开始前张金竹既可以自己修复也可以解除合同，但其从未向海都宾馆主张或协商，因此其理由不成立。另，海都宾馆否认张金竹已将涉案房屋的钥匙交还，张金竹称因双方当时关系比较好，故而没有形成书面的交接记录，但提供证人王某以证实其已将房屋钥匙交给蔡荣玉，证人王某关于交付钥匙的地点以及在场人员的陈述与张金竹的陈述存在不相一致之处。海都中心对证人证言不予认可，同时提供一份由张金竹之女张潆心于2012年5月15日出具的交接钥匙证明，内容为：“此证明张金竹租赁房屋钥匙于2012年5月15日交回给租房者。”张金竹主张该份证明中所提到的钥匙是2009年8月8日协议中所包含的房间钥匙，该份协议是三人合伙的。本院经审理查明的其他事实与原审认定的基本一致。本院认为，海都宾馆将涉案房屋出租给张金竹，双方就房屋出租的相关事宜先后签订了房屋租赁合同及补充协议，合同及协议内容并无违法之处，应认定有效。张金竹主张海都宾馆向其出租的是其主营业务之一的洗浴，构成出租营业执照并从中获利的行为，因此认为上述合同及协议均为无效，理由不能成立，本院对其主张不予支持。涉案房屋系海都宾馆自莱州金平商贸有限公司租赁所得，后又转租给张金竹，张金竹主张海都宾馆未提供房屋的建设手续，因此涉案房屋属于非法建筑，未向本院提供充分证据，本院亦不予支持。张金竹称涉案房屋存在严重质量问题，导致其无法正常营业，但海都宾馆否认张金竹曾就房屋质量问题向其进行过协商，张金竹亦不能提供证据证实其主张。关于三山岛村民堵路一事，张金竹称系莱州金平商贸有限公司与村民之间的矛盾所致，而莱州金平商贸有限公司与海都宾馆系不同的法律主体，张金竹认为海都宾馆应对此承担责任没有法律依据，原审认为张金竹可以向侵权人主张权利并无不当。S218省道三山岛路段大修，从张金竹提供的通告复印件看，修路期间系半幅封闭进行施工，莱州公路管理局和莱州市公安局在通告中提醒过往车辆减速慢行、注意安全，由此可见道路并非全部封闭导致无法通行，张金竹对其主张因修路而无法营业不能提供其他证据加以证实。因此，张金竹上诉要求免除或减少其使用费，证据不足，本院不予支持。综上，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项及第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本判决为终审判决。审判长 武 静审判员 白月辉审判员 张婷婷二〇一五年六月十日书记员 宋慧慧