福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）榕民终字第1886号
上诉人（原审被告）丁素华，女，1982年12月21日出生，汉族，住所地河南省鄢陵县。
委托代理人王必勇，福建国富律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）徐建富，男，1983年5月10日出生，汉族，住所地福建省建瓯市。
委托代理人巫立伟，福建华巍律师事务所律师。
上诉人丁素华因与被上诉人徐建富合同纠纷一案，因不服福州市台江区人民法院（2013）台民初字第2338号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，被告丁素华与原告徐建富达成口头协议，被告丁素华将其承租的位于台江区台江路东百元洪广场东南广场地下层101号店面（“俩桌伴”小吃店）转让给原告徐建富，转让费为人民币16万元。2012年12月18日，原告徐建富向被告支付了转让定金2000元，被告丁素华向原告出具了收条一张，载明：“台江元洪小吃店面（俩桌伴）转让160000元（壹拾陆万元整），今收到徐建富转让定金贰仟元整（2000元），收款人：丁素华2012年12月18日”。2012年12月20日，原告徐建富又在被告丁素华经营的优优卡童装店，以刷卡消费的方式支付款项，共分三次刷卡，刷卡金额分别为50000元、80000元及48768元，三次共计178768元，连同现金支付的定金2000元，共计向被告丁素华支付了人民币180768元。同日，原告徐建富经被告丁素华介绍，与出租人陈玉琴直接签订了《租赁合同》（续租），约定出租人陈玉琴将上述店面租赁给原告徐建富，租赁期限自2013年1月1日起至2013年12月31日止，月租金为6000元，履约保证金为17028元。2013年12月21日，原告徐建富进入讼争店面开展�营活动。2012年12月24日，福州市台江区市容管理局发出台市容责字第01205036号《责令限期改正通知书》，写明：“元洪东百，经查，你单位在元洪东百东广场违章搭盖七八间的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》的规定，本局责令你单位于2012年12月28日24时前自行拆除，并接受复查，逾期不改正的，本局将依法处理。”此后，原告与被告就讼争店面转让事宜协商未果，原告遂诉至原审法院。另查明，福州市城乡规划局于2012年12月11日向福州市台江区市容局出具榕规函（2012）520号《案件移送函》，写明：“我局接市政府办公厅转来《台江江滨居民反映的台江元洪城东南广场东侧违章建筑被私人承包改造成八、九家小吃店的问题》投诉件。经查，该处九间店面面积约200平方米，系利用台江元洪城东南广场下的空层进行砌墙分割改成，建于2000年，当时系元洪房地产公司建设元洪城二期项目的施工用房及员工食堂。该建设完工后未对施工用房及员工食堂拆除，之后已改店面使用，该建筑未申请规划报批。根据市政府《福州市城区违法建设查处执法规程》（（2012）176号）通知，现将案件移送贵局处理。”而本案讼争的台江区台江路东百元洪城广场东南广场地下层101号店面位于上述福州市城乡规划局认定的“该建筑未申请规划报批”范围之内。再查明，原告徐建富曾于2013年4月1日就讼争店面向出租人陈玉琴提起租赁合同之诉，要求确认其与出租人陈玉琴签订的《租赁合同》无效。原审法院于2013年9月6日作出（2013）台民初字第891号民事判决书，认为讼争店面系未经规划报批的违章建筑，判决徐建富与陈玉琴于2012年12月20日签订的《租赁合同（续租）》无效。后陈玉琴不服，上诉至福州市中级人民法院。福州市中级人民法院于2013�12月12日作出（2013）榕民终字第4331号民事判决书，确认了该案原审判决认定的事实，认定徐建富与陈玉琴签订的《租赁合同（续租）》无效，判决驳回上诉，维持原判。
诉讼中，被告丁素华确认：其先向出租人陈玉琴承租了讼争店面，租赁期限至2013年12月31日。在租赁期限届满前一年，其又将店面转让给原告徐建富经营使用，并收取了原告支付的包含转让费和其他费用在内的款项共计180768元（其中转让费160000元、支付给陈玉琴的押金17028元、米油等杂项1740元、剩余租期的租金2000元）；之后，经其介绍，原告徐建富直接与出租人陈玉琴签订了租赁期限至2013年12月31日的《租赁合同》（续租）。原告徐建富确认其使用讼争店面至2012年12月28日，后因福州市台江区市容管理局发出《责令限期改正通知书》要求整改，故停止经营。
原审法院认为，店面转让费是市场经济发�过程中形成的一种商业习惯，该费用一般包含房屋装饰装修费用、承租人长期在该房屋经营形成的商业价值、承租人先行占有房屋的垄断利润及优先承租权等多种不同性质的费用集合体。本案原告徐建富与被告丁素华均确认双方曾口头达成店面转让协议，且被告丁素华确认其已经收取相关转让款项，故原审法院对该事实予以确认。原被告双方虽未签订书面的转让合同，也未就转让费具体包含的费用性质作出明确的约定，但从被告丁素华在租赁期限届满前一年将承租的讼争店面转让给原告徐建富，再介绍原告徐建富与出租人陈玉琴就其剩余的一年租期直接签订租赁合同并从中收取转让费的事实，以及原告受让讼争店面用于开展经营活动的合同目的来看，讼争的店面转让费应当按照市场经济商业习惯理解，被告丁素华至少应当有权转让店面，并保证受让人能够在剩余�赁期限内承租或使用讼争店面开展经营活动。现由于讼争店面系违章搭盖，原告徐建富与出租人陈玉琴签订的租赁合同已经法院生效判决认定为无效合同，故应当认定被告丁素华无权转让讼争店面，原被告双方口头达成的转让合同无效，被告丁素华收取的转让费应按无效合同的后果处理。原告徐建富陈述其于2012年12月21日进入讼争店面开展经营活动，但福州市台江区市容管理局于2012年12月24日即发出台市容责字第01205036号《责令限期改正通知书》要求元洪东百东广场于2012年12月28日前自行拆除讼争店面，故其经营至2012年12月28日，此后停止经营。原告所述停止经营的时点与《责令整改通知书》上的拆除期限吻合，原审法院对此予以采信。转让行为无效的主要责任在于转让人丁素华，但原告徐建富在协商转让事宜时对讼争店面能否转让、经营未尽到谨慎审查的义务，亦�一定过错。考虑到原告徐建富受让讼争店面的目的在于开展经营活动，其租赁期限为1年，实际仅经营了8天的实际情况，原审法院酌定原告照其使用时间承担转让费3507元（160000元×8天／365天），其余的转让费156493元（160000元-3507元）应由被告丁素华返还原告。由于原告徐建富与出租人陈玉琴签订的租赁合同已经法院生效判决认定为无效合同，出租人陈玉琴已无权向原告徐建富收取租赁押金，被告丁素华收取原告租赁押金也没有法律和事实依据，应予退还。原告陈述其按照每日200元的标准向被告丁素华支付了剩余租赁期限的租金2000元（即：2012年12月21日至31日的租金，当时仅按10天计算）。被告丁素华亦确认其收取了该款。因原告徐建富仅实际使用店面至2012年12月28日（实际使用8天），故被告丁素华还应向原告返还店面租金（占用费）400元（2000元-2000元／10天×8天］。�外，被告丁素华收取米油等杂项费用1740元后已将相关物品交付原告，该部分约定已经履行完毕，现原告要求返还没有法律依据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第七条、第十条、第五十八条、第六十条、第一百二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、原告徐建富与被告丁素华之间就福州市台江区东百元洪城广场东南广场地下层101号店面（“俩桌伴”小吃店）达成的转让合同无效。二、被告丁素华应于本判决生效之日起十日内向原告徐建富返还店面租金人民币400元、租赁押金人民币17028元及店面转让费人民币156493元。三、驳回原告徐建富的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事�讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3915元，由原告徐建富负担148元，被告丁素华负担3767元。
一审宣判后，原审被告丁素华不服，向本院提起上诉。
上诉人丁素华上诉称：一、双方之间无租赁关系。一审认为上诉人必须对讼争店面有转租权，及保证被上诉人在租赁期间内承租或使用讼争店面经营是错误的。这本是出租人的责任。二、被上诉人与出租人陈玉琴签订的租赁合同无效，不能导致被上诉人与上诉人之间的转让合同无效。三、一审法院既然已经认定被上诉人未尽到谨慎审查义务，存在过错，却没有因此判令被上诉人承担责任，有失偏颇；四、被上诉人向上诉人支付的17028元，实际是代替承租人陈玉琴退还给上诉人的租赁押金，不是上诉人向被上诉人收取的租赁押金。综上，请求：1、撤销一审判决，依法发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人徐建富答辩称：一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，恳请贵院依法驳回上诉，维持原判。
根据双方当事人在一审诉讼过程中的举证、质证和原审法院的认证以及二审的审理情况，本院依法确认一审认定主要事实清楚。
本院认为，上诉人对收到被上诉人支付的款项总计180768元并无异议，但对其中转让费160000元、押金17028元的性质及是否应当返还存在异议。
关于转让费160000元的问题。上诉人丁素华于2012年12月20日与案外人陈玉琴就讼争场地签订了一份《租赁合同（续租）》。《租赁合同（续租）》对出租人和承租人的权利义务的内容约定明确具体，故该合同应当认定为徐建富与陈玉琴建立租赁关系的证明，而非视作陈玉琴同意丁素华转租店面。通过签订该租赁合同，被上诉人徐建富取代了丁素华，作为讼争场地的承租人在该合同约定的租期内与陈玉琴建立场地租赁法律关系。徐建富向丁素华支付转让费160000元显然不属于获得经营场所本身的对价，而是获得在该经营场所以原有的条件继续经营的权利，具体包括使用讼争房产装饰装修，获得该房产在此前经营过程中形成的商业价值等权利和利益。上诉人丁素华在获得该转让款的情况下，负有确保被上诉人徐建富享有以上权利的瑕疵担保责任，而被上诉人徐建福仅经营了8天即因有关部门的执法行为而终止经营。上诉人对讼争店面属于违章建筑的情况未如实告知被上诉人导致双方转让店面合同无效应当承担主要责任。被上诉人作为经营权受让人，负有谨慎审查义务，特别应当考察店面产权情况，其未尽到相应义务，亦存在一定过错。原审法院综合全案事实，酌定上诉人返还店面剩余使用时间的转让费，公平合理，并无不当。
关于押金17028元的问题。虽然该押金系被上诉人徐建富直接支付给上诉人丁素华的，但根据徐建富与陈玉琴签订的《租赁合同（续租）》中约定：乙方（徐建富）应向甲方（陈玉琴）支付保证金人民币17028元，同时，陈玉琴在合同上标注“押金以合同为准”，并盖上了手印。以上事实结合被上诉人徐建富在一审时陈述，陈玉琴在签合同时口头同意徐建富直接将该17028元押金支付给丁素华，可以认定该17028元实际上属于徐建富支付给陈玉琴的保证金。对于该押金损失，被上诉人徐建富应当向案外人陈玉琴主张，上诉人丁素华并不负有赔偿义务。原审法院对押金17028元的性质认定有误，本院依法予以纠正。
综上，原审判决适用法律错误，本院依法予以改判。上诉人上诉请求的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和�民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持福州市台江区人民法院（2013）台民初字第2338号民事判决第一项；
二、撤销福州市台江区人民法院（2013）台民初字第2338号民事判决第二、三项；
三、上诉人丁素华应于本判决生效之日起十日内向被上诉人徐建富返还店面租金人民币400元及店面转让费人民币156493元；
四、驳回上诉人丁素华的其他上诉请求；
五、驳回被上诉人徐建富的一审其他诉讼请求；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费按照一审判决执行；二审案件受理费3915元，由上诉人丁素华负担3160元，被上诉人徐建富负担755元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 晓 如
代理审判员 刘�鸣
代理审判员 李 文 颖
二〇一四年八月十四日
书 记 员 陈 秀 瑜