福建省龙海市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）龙民初字第6002号
原告漳州骏美房地产开发有限公司，住所地漳州台商投资区角美镇洪岱路东山村路段，组织机构代码：07321400-X。
法定代表人ＸＸ来,总经理。
委托代理人谢永超，男，该公司职员，住厦门市湖里区。
委托代理人陈世明，男，该公司职员，住福建省清流县。
被告洪平永，男，汉族，住福建省龙海市。
委托代理人许建生，福建泾渭明律师事务所律师。
原告漳州骏美房地产开发有限公司与被告洪平永租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月6日立案受理。依法由审判员黄金叶适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人谢永超、陈世明，被告洪平永及其委托代理人许建生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告漳州骏美房地产开发有限公司诉称，2013年9月1日，原、被告双方签订了一份《房屋租赁合同》。合同约定：原告承租被告址在房屋。合同签订后，原告依约支付了5万元租金，后经被告许可入场进行装修，但2013年9月29日房屋即被漳州台商投资区行政执法局以违法建筑为由强行拆除。房屋灭失造成无法继续承租且装修装饰一并损失，原告因此被迫另行选址作为营销中心而推迟项目营销开盘遭受额外经济损失。在强行拆除过程中，原告从漳州台商投资区行政执法局提供的文件获悉，被告于2012年12月20日未经城乡规划主管部门审批违法建设实施违法建造房屋行为，且于2013年1月已被行政机关依法认定为违法建筑，但被告仍然故意隐瞒该事实并违法出租。由于被告在订立租赁合同过程中隐瞒与订立合同有关的重要事实，被告应当依法予以赔偿。为此，请求判令：一、被告返还原告已支付租金50000元；二、被告赔偿原告装饰装修现值损失372004元（含装修费用、拆除费用和不可拆卸回收的损失）；三、被告赔偿原告因房屋无法使用造成的其他损失100000元。
被告洪平永辩称，原告诉称与事实不符。原告向被告实际承租的房屋是位于引一侧的两层房屋，使用面积450平方米，而非房屋。承租前，被告告知原告出租房屋没有准建手续要去理顺关系，原告也对承租房屋现状进行详细了解才承租使用，说明原告对承租房屋没有准建手续情况以及承租使用所能产生的一切法律后果是清楚的。原告如有损失应自行承担，且原告提供的证据也不能客观证明原告损失。原告支付给被告的50000元是发票费用而非租金，被告也已向税务机关缴纳了税收并向原告提供了完税发票。租赁前，被告使用讼争房屋并无问题，在出租给原告后，由于原告未经审批、登记，在讼争房屋外设置大型户外广告导致讼争房屋被拆除，被告才是真正的受害者。此外，原告未经被告同意或告知被告即进行装修，违反合同约定，原告对其装修损失应当自负。
经审理查明：2006年4月3日，被告洪平永取得（角美镇角海路东侧）国有土地使用权，用途住宅，使用权面积113.50平方米。被告在该土地上建造五层楼房，其中一层店面分别出租给“侨兴综合门诊部”和“中桥通讯”使用。2012年12月，被告在未经城乡规划主管部门审批的情况下在该五层楼房（侨兴综合门诊部）北侧靠北引排洪港一侧建造二层钢结构建筑物（建筑面积：170平方米*2层）。2013年9月1日，原告将该二层建筑物出租给被告使用，双方签订一份《房屋租赁合同》，约定被告将座落在漳州台商投资区角美镇角美北门东18-4号靠北引一侧的房屋出租给原告使用，出租房屋使用面积合计约450平方米；原告勘查了解该房屋现状后自愿承租使用；租期一年；租金409200元（含税）；原告应于合同签订后7个工作日内支付合同金额的55%即225060元；原告每次付款前，被告应向原告开具并提供金额合法正式有效发票；原告确需对房屋进行改造、装修、增扩等，应事先征得被告同意；被告对房屋质量安全负有保证义务，租赁期间，如因房屋质量问题导致原告人身财产损失的，由被告负责赔偿。合同还约定，房屋室内外的进一步装饰（包含广告）由原告自行承担。合同签订后，原告对租赁房屋进行室内外装饰装修，并于2013年9月5日支付被告款项50000元。2013年9月9日，被告缴纳了房屋租赁税费21225.41元，后将完税发票交由原告要求支付合同约定的首批租金225060元。2013年9月21日，漳州台商投资区行政执法局向被告发出一份《行政处罚决定书》，要求被告限期自行拆除其在角美镇角海路东侧侨兴综合门诊北侧未经城乡规划主管部门审批的二层钢结构建筑物。同日要求原告停止装修施工。2013年9月27日，该行政执法局向原告发出一份《通知》、向被告发出一份《行政强制拆除决定书》，要求原告在2013年9月29日实施强制拆除前立即停止装修施工、双方自行清理存放于拆除建筑物内的财物。当日，原告向龙海市公证处申请保全证据，并在公证员的监督下以拍照、录像的方式对上述房屋的外貌、现状进行保全。2013年9月29日，漳州台商投资区行政执法局对讼争租赁物进行强制拆除。为此，原告具状诉至本院。
以上事实，有《房屋租赁合同》、《国有土地使用证》、中国银行《进账单》、《税收转帐专用完税证》、漳州台商投资区行政执法局《行政处罚决定书》、《通知》、《行政强制拆除决定书》、龙海市公证处《公证书》等证据在案佐证。
本院认为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。故本案被告将其未取得准建手续的自建房屋，与原告订立的《房屋租赁合同》应属无效。根据合同法的规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。故原告要求被告退还已支付租金50000元，符合法律规定，被告应予返还。被告辩称该50000元系发票费用，因合同约定开具发票系被告义务，税费自应由其承担，被告该辩解不予采信。由于被告将其未经城乡规划主管部门审批建造的房屋出租给原告使用，导致双方签订的房屋租赁合同无效，被告又未能证明其在出租房屋时将存在违章建筑的事实告知原告，故被告应对于合同无效的法律后果承担主要责任；原告在签订合同时未能尽到必要的审查义务，对于合同无效的法律后果承担次要责任。本院酌情确定原、被告双方过错比例分别为30%和70%。根据合同法的规定，合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，…可由承租人拆除；…已形成附合的装饰装修物，…由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。故本案原告损失为已形成附合的装饰装修费用和未形成附合的装饰装修物现值损失，对此双方应按各自过错比例进行分担。被告辩称原告装修行为未经其同意，与双方合同约定不符，不予采信。对于原告上述损失，原告在举证期限内提供《预算书》和《公证书》、在举证期限届满后提供《施工合同书》、《工程结算汇总表》、《工程结算汇报单》和《发票》主张在遭受强拆前的装修工程造价为372004元（含拆除费用但未扣除被拆回装饰装修物现值），原告认为其拆回的装饰装修物已不可使用但未提供证据佐证；公证书形成于行政执法局强制拆除之前，仅能体现原告在强制拆除之前装饰装修现状。综上，原告提供的证据中未将其拆回的装饰装修物现值进行扣除，且形成附合的装饰装修物和未形成附合可拆除的装饰装修物混合，无法作出明确区分，不足以客观公正体现原告的实际损失，经本院释明，原告不申请评估鉴定，应承担举证不能的法律后果。原告主张拆除费用13433元，该费用系原告在拆除未形成附合装饰装修物时必然产生的费用，有施工单位厦门万顺城建设工程有限公司出具的拆除结算清单为证，被告未能提交抗辩证据，仅以其答辩理由不足以对抗原告提交证据的可信度及证明力。被告根据租赁合同约定缴纳相关税费21225.41元履行开票义务，该费用应由被告承担；现合同无效，已缴纳税费21225.41元应视为被告的损失。故本案能够明确的损失有原告拆除费用13433元和被告缴纳的租赁所得相关税收21225.41元，根据双方过错比例，两项对抵后被告尚需赔偿原告损失3035.48元（13433元*70%-21225.41元*30%）。原告主张延期开业损失100000元，仅有其单方制作的情况说明，不足以证明其主张，对此应承担举证不能的法律后果。被告对其他损失要求另案主张，系对其权利的自由处分，可另案处理。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告洪平永应于本判决生效之日起十日内退还原告漳州骏美房地产开发有限公司租金50000元。
二、被告洪平永应于本判决生效之日起十日内赔偿原告漳州骏美房地产开发有限公司损失3035.48元。
三、驳回原告漳州骏美房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案件受理费9021元，减半收取4510.50元，由原告负担2510.50元，被告洪平永负担2000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本六份，上诉于漳州市中级人民法院。上诉人应在递交上诉状次日起七日内，向漳州市中级人民法院预交上诉受理费，逾期未交按自动撤回上诉处理。
审判员 黄金叶
二〇一四年九月二十三日
书记员 黄旸旸
附相关法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》
第五十六条：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
2、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第九条：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
4、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。