重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0106民初6202号原告:重庆奇峰物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区沙南街4-3号，统一社会信用代码91500106756224872C。法定代表人:王正雄，重庆奇峰物业管理有限公司总经理。委托代理人:吴逐流，重庆钜沃律师事务所律师。委托代理人:李炜，女，重庆奇峰物业管理有限公司职工，住重庆市九龙坡区。被告:重庆市沙坪坝区公共停车管理处，住所地重庆市沙区坪坝区沙南街10号，统一社会信用代码125001064504386084。诉讼代表人:付正友，重庆市沙坪坝区公共停车管理处主任。委托代理人:赵树乾，重庆国彦律师事务所律师。被告:重庆奇峰物业（集团）有限公司，住所地重庆市沙坪坝区沙南街4-8号附10、11号，组织机构代码62201742-1。法定代表人:敖奇惠，重庆奇峰物业（集团）有限公司经理。委托代理人:程强，男，1970年2月21日出生，汉族，重庆奇峰物业（集团）有限公司员工，住重庆市沙坪坝区。原告重庆奇峰物业管理有限公司（以下简称奇峰物业管理公司）与被告重庆市沙坪坝区公共停车管理处（以下简称停车管理处）、重庆奇峰物业（集团）有限公司（以下简称奇峰集团公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月9日立案受理后，依法由代理审判员向容独任审判，适用简易程序于2016年7月12日、9月23日公开开庭进行了审理，原告奇峰物业管理公司的委托代理人吴逐流、李炜，被告停车管理处的委托代理人赵树乾，被告奇峰集团公司的委托代理人程强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告奇峰物业管理公司诉称，2013年8月1日，原告和重庆市奇峰某小区第三期业主委员会签订了《物业服务合同》，约定由原告为位于重庆市沙坪坝区沙南街**号奇峰某小区三期的商住楼提供物业服务，每月车库车位管理费标准为70元/月。二被告之间于2011年8月30日签订《沙南街公共停车库经营管理协议》，约定奇峰集团公司从2011年9月1日起将位于奇峰·某小区三期商住楼负2-负4层包括270个停车位的停车库（以下简称涉案停车库）交付给停车管理处全面经营管理，停车管理处应按照相关政策规定自行承担水费、电费、物业管理费。二被告应当按照《物业服务合同》的约定向原告交纳物业管理费，但2013年9月1日至2016年4月31日期间的物业管理费至今未交纳。遂起诉法院：1、判令被告重庆市沙坪坝区公共停车管理处支付2013年9月1日至2016年4月30日期间的物业管理费604800元及利息，该利息以每月欠付金额为基数，从欠付之日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止；2、被告重庆奇峰物业（集团）有限公司对被告重庆市沙坪坝区公共停车管理处的前述债务承担连带责任。被告停车管理处辩称，1、原告不是合法的物业管理人，原告与业主委员会签订的物业服务合同是违法无效的，奇峰集团公司作为开发建设单位并未将涉案停车库交给原告进行管理；2、本被告不是本案的适格被告，该房屋的所有权目前登记在奇峰集团公司名下，本被告既不是该房屋的租用人也不是买受人，而是基于与奇峰集团公司签订的经营管理协议代奇峰集团公司进行管理，如果存在物管费应该由奇峰集团公司承担；3、奇峰集团公司已经于2011年9月将涉案车库的经营、管理、维护等相关事宜交由本被告，本被告承担了涉案停车库全部的物业管理的服务项目及各项费用，原告没有对涉案车库进行任何的物业管理；4、原告提出的每个车位按70元/月的标准进行收费无法律依据，该70元的收费标准应为住宅小区内已经出售给私人并提供了车位公共设施设备维修养护、清扫保洁等车库管理服务的前提下所收取的费用，但原告未向涉案停车库提供任何物业服务；5、本被告自行雇佣了11人对涉案停车库的公共设施设备进行维修养护、清扫保洁、车库管理等全方位的服务，并承担了地面改造、系统安装、水电费等全部费用；6、原告的诉讼请求部分超过诉讼时效。综上，本被告不同意原告的诉讼请求。被告奇峰集团公司辨称，本被告和停车管理处签订了《车库经营出租协议》，约定停车管理处承担经营期间产生的一切费用，因此，原告要求支付的物业管理费及利息应由停车管理处承担。经审理查明，重庆市沙坪坝区沙南街**号奇峰·某小区三期负五层至负二层停车停车库系奇峰集团公司开发建设，现为现房，已获得预售许可，其登记权利人为奇峰集团公司。2006年9月29日，奇峰集团公司（甲方）与重庆市沙坪坝区沙南街公共停车库管理站（以下简称沙南街停车库管理站）（乙方）签订《沙南街10号停车库旧城改造项目拆迁安置协议》，约定，甲方拆除乙方所属的沙南街10号停车库等9264.06平方米非住宅房屋，按照原拆原建的原则进行安置，甲方在沙南街10号负四层安置车库3265平方米，负三层安置车库3931.80平方米，负二层安置车库3431.80平方米等。2007年12月24日，奇峰集团公司取得奇峰·某小区三期建设工程规划许可证，该许可证载明：奇峰·某小区三期负五层至负二层规划用途为车库，其中，负五层2806.25平方米83个停车位，负四层、负三层各3631.83平方米104个停车位，负二层2826.76平方米72个停车位，负四层至负二层共计280个停车位。2010年8月13日，奇峰集团公司取得了奇峰·某小区三期建设工程竣工验收备案登记证。2011年8月30日，奇峰集团公司（甲方）与沙南街停车库管理站（乙方）签订《沙南街公共停车库经营管理协议》，协议约定：甲方于2011年8月31日停止对沙南街公共停车库临时代管工作，甲方于2011年9月1日起交由乙方全面经营管理；乙方接手管理负二层至负五层停车库，由此产生的相关费用（水费、电费、物管费），按相关政策规定由乙方自行承担；原甲、乙双方约定的拆迁过渡补偿费，发放至2011年8月31日止，从2011年9月1日起，甲方不再承担此费用。2013年8月1日，重庆市奇峰某小区三期业主委员会（甲方）与奇峰物业管理公司（乙方，叁级物业资质企业）签订《奇峰·某小区三期物业服务合同》，约定：由乙方为重庆市沙坪坝区沙南街**号“奇峰·某小区三期”提供物业服务，物业管理区域建筑面积70899.84平方米（高层住宅41806.15平方米，商业用房12628.68平方米，办公楼2398.20平方米，车库13569.62平方米，社区、物管用房497.19平方米）；甲方委托乙方提供的物业服务的主要内容包括：业主共有部分的日常维修、养护和管理；物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；公共场所、物业共有部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；公共秩序、安全、消防等事项的协助管理等；业主应于每月10-20日交纳相关物业服务费用，物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月前20日内履行交纳义务；甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日3‰的标准向乙方支付违约金；停车库属于开发建设单位所有，业主享有优先使用权，车位使用人应按开发建设单位制定的标准向乙方交纳停车费，乙方另收取车位管理费；车位权属系业主的，车库车位70元/月的标准向乙方交纳停车管理服务费；乙方应与业主或物业使用人签订书面的《停车协议》，明确双方在停车位使用及管理服务方面的权利义务关系。合同期限为5年，从2013年8月1日起至2018年7月31日止，在合同期届满前三个月内，甲方做出续聘或者选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。合同签订后，奇峰物业管理公司便为奇峰·某小区三期物业提供了物业服务。2013年8月29日，奇峰物业管理公司另案向本院起诉沙南街停车库管理站、奇峰集团公司，请求判令沙南街停车库管理站向其支付重庆市沙坪坝区沙南街**号（原沙南街10号、60号）奇峰·某小区三期负四层至负二层停车库2011年9月1日至2013年8月31日期间的物业服务费453600元、奇峰集团公司对前述款项承担连带清偿责任等。经本院审理后，认定：重庆市沙坪坝区沙南街**号奇峰·某小区三期负四层至负二层停车库（即本案涉案停车库）实际车位数量为270个。《奇峰·某小区三期物业服务合同》约定：停车场属于开发建设单位所有，业主享有优先使用权，车位使用人应按开发建设单位制定的标准向奇峰物业管理公司交纳停车费，奇峰物业管理公司另收取车位管理费。车位权属系业主的，按车库车位70元/月的标准向奇峰物业管理公司交纳停车管理服务费，上述合同约定的车位管理费、停车管理服务费均指车库车位的物业服务费。奇峰物业管理公司在2011年9月1日至2013年8月31日期间为“奇峰·某小区三期”商住楼提供物业服务，沙南街停车库管理站作为车位使用人应按车库车位70元/个·月的标准向奇峰物业管理公司收取停车管理服务费。沙南街停车库管理站作为涉案停车库的使用人应当按照物业服务合同约定支付物业服务费，奇峰集团公司作为涉案停车库的业主对沙南街停车库管理站应缴纳的物业费承担连带责任。判令：沙南街停车库管理站向奇峰物业管理公司支付2011年9月1日至2013年8月31日期间奇峰·某小区三期负四层至负二层停车库的物业服务费453600元，奇峰集团公司承担连带责任等。沙南街停车库管理站对该判决不服，向重庆市第一中级人民法院提起诉讼，经审理后，重庆市第一中级人民法院作出（2014）渝一中法民终字08085号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。2014年1月17日，经重庆市沙坪坝区机构编制委员会批复，沙南街停车库管理站更名为停车管理处。2015年8月19日，奇峰物业管理公司通过中国邮政特快专递向停车管理处发出《催款通知书》一份，向沙南街停车库管理站催收其欠交的物业服务费。该邮政特快专递详情单载明收件地址为“重庆市沙坪坝区沙南街**号某小区三期二单元5楼”，收件人为沙南街停车库管理站。2016年9月8日，重庆市沙坪坝区渝碚路街道沙南街社区居民委员会出具《证明》一份，载明：停车管理处于2014年8月入住沙南街**号奇峰某小区三期五楼办公至今。审理中，奇峰物业管理公司陈述其为涉案车库提供了排水系统的养护维护、水电供应系统、清掏化粪池、车库内的环境卫生和水电维修、电梯维护以及公共区域的维护清洁。但停车管理处否认奇峰物业管理公司进场为涉案车库提供了物业服务，其自行负责了涉案停车库的经营管理，包括清洁卫生、运营管理、安全管理、设施设备的维修维护，并举示了劳动合同书及临聘职工工资表数份，拟证明停车管理处自行聘请了数名职工维护管理涉案车库并支付了296411.4元的工资，举示了与案外人重庆倍尔亮光电科技有限公司签订的《LED节能灯管车库改造合同》，拟证明停车管理处对涉案停车库的照明设施进行改造并支付了58653元的费用，举示了水、电费缴费收据，拟证明停车管理处为维护管理涉案停车库支付了水、电费共计225897.8元。审理中，停车管理处表示要于2016年9月23日开庭后三个工作日内核实其入住沙南街**号奇峰某小区三期五楼办公时间是否是重庆市沙坪坝区渝碚路街道沙南街社区居民委员会出具的《证明》载明的2014年8月，如果三个工作日内未向本院提出异议，便认可入住时间是2014年8月。停车管理处未在规定时间内向本院提出异议。审理中，奇峰物业管理公司陈述其多次要求进场为涉案车库进行物业服务，均被停车管理处阻止，但表示是口头要求，没有书面证据。相反，停车管理处则表示奇峰物业管理公司从未对其提出过进场为涉案停车库进行管理的要求。双方分歧较大，调解未成。上述事实，有奇峰物业管理公司提供的《沙南街10号停车库旧城改造项目拆迁安置协议》、《奇峰·某小区三期物业服务合同》、催收欠费通知、EMS邮寄详情单、（2014）沙法民初字09011号民事判决书、（2014）渝一中法民终字08085号民事判决书，被告停车管理处举示的劳动合同书、ETCP合作协议、水电费缴费收据等以及当事人的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经本院审查，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，奇峰物业管理公司与重庆市奇峰某小区三期业主委员会签订的《奇峰·某小区三期物业服务合同》系双方真实意思表示，内容并不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同。本院现针对双方的争议焦点逐一评述如下：一、关于涉案停车库物业服务费的支付义务主体。沙南街停车库管理站于2014年1月17日更名为停车管理处，沙南街停车库管理站的权利、义务应由停车管理处承受。奇峰集团公司与停车管理处通过签订《沙南街公共停车库经营管理协议》约定，奇峰集团公司从2011年9月1日起将奇峰·某小区三期负五层至负二层停车库（包含涉案停车库）全部交由停车管理处全面经营管理并约定由此产生的水费、电费、物管费等相关费用由停车管理处自行承担，停车管理处也承认从2011年9月1日起涉案停车库的收益归其所有，因此，停车管理处为涉案停车库的使用人。根据奇峰物业管理公司与停车管理处举示的证据来看，奇峰物业管理公司未能举示证据证明其在2013年9月1日至2016年4月30日期间要求并进入涉案停车库内部提供清扫、保洁、照明及其他设施设备维护等物业服务，而是停车管理处自行聘请人员对涉案车库内部进行清扫保洁、对照明设施进行维护改造、对车库地面进行改造等，奇峰物业管理公司为涉案停车库提供的是停车库内部之外的其他公共物业服务。但是，涉案停车库属于经营性停车库，停车管理处为了经营管理车库须自行安装停车库经营所需要的专业设施设备并聘请相应人员对进出车辆计数、收费等，不能因为奇峰物业管理公司未提供专属于经营管理停车库的服务便拒交全部的物业服务费，停车管理处还应对奇峰物业管理公司已经提供的其他物业服务支付相应的费用。因此，停车管理处作为涉案停车库的使用人应当向奇峰物业管理公司给付2013年9月1日至2016年4月30日期间的物业服务费。同时，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持，本案奇峰集团公司作为涉案停车库的业主对停车管理处应交纳的物业服务费应承担连带责任。二、关于奇峰物业管理公司的起诉是否已经部分超过诉讼时效。奇峰物业管理公司于2015年8月19日通过中国邮政特快专递向停车管理处发出《催款通知书》，该邮政特快专递详情单载明收件地址为“重庆市沙坪坝区沙南街**号某小区三期二单元5楼”，依据重庆市沙坪坝区渝碚路街道沙南街社区居民委员会出具的《证明》显示停车管理处于2014年8月便入住沙南街**号奇峰某小区三期五楼办公至今，停车管理处也未在规定时间内提出异议，可见，奇峰物业管理公司于2015年8月向停车管理处催收了物业服务费，并于2016年5月9日向本院提起诉讼，其主张2013年9月1日至2016年4月30日期间的物业服务费并未超过诉讼时效。因此，本院对停车管理处的此项抗辩不予采信。三、关于停车管理处、奇峰集团公司交纳物业服务费的数额。《奇峰·某小区三期物业服务合同》约定，车库车位按70元/月的标准支付停车管理服务费，该停车管理服务费实指车库车位的物业服务费。奇峰物业管理公司未进入涉案停车库内部提供物业服务，客观上没有为此支出相应的成本，停车管理处可以减少支付该部分的物业服务费。根据损益相抵的原则以及综合本案的情况，本院确定停车管理处应当按每月每个车位70元的60%支付物业服务费，涉案停车库共计270个车位，即停车管理处应当向奇峰物业管理公司支付2013年9月1日至2016年4月30日期间的物业服务费362880元（70元/月·车位×270个×32个月×60%），奇峰集团公司在前述债务范围内承担连带责任。四、关于停车管理处、奇峰集团公司是否应当支付逾期交纳物业服务费的利息。《奇峰·某小区三期物业服务合同》约定，物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月前20日内履行交纳义务，业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日3‰的标准支付违约金。被告至今未支付物业服务费，现奇峰物业管理公司要求按照以每月欠付金额为基数，从欠付之日起按照中国人民银行同期贷款利率计算利息低于合同约定的违约金赔付标准，且符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告重庆市沙坪坝区公共停车管理处于本判决生效之日起三日内给付原告重庆奇峰物业管理有限公司2013年9月1日至2016年4月30日期间的物业服务费362880元及利息，该利息以被告重庆市沙坪坝区公共停车管理处每月交纳的物业服务费42元（70元/月·车位×60%）为基数,从每月当月21日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止。被告重庆奇峰物业（集团）有限公司对被告重庆市沙坪坝区公共停车管理处的前述债务承担连带支付责任。二、驳回原告重庆奇峰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9848元（原告已预交），减半交纳4924元，由被告重庆市沙坪坝区公共停车管理处负担，该款项限被告重庆市沙坪坝区公共停车管理处于本判决发生法律效力后三日内给付原告重庆奇峰物业管理有限公司，被告重庆奇峰物业（集团）有限公司对被告重庆市沙坪坝区公共停车管理处的前述债务承担连带支付责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。在本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员  向容二〇一六年十月三十一日书 记 员  潘莹-14--13-