江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第1224号
上诉人（原审被告）上海涌诚企业管理有限公司。
被上诉人（原审原告）昆山中海置业有限公司。
原审被告秦雷。
原审被告丁丽。
上诉人上海涌诚企业管理有限公司因与被上诉人昆山中海置业有限公司及原审被告秦雷、丁丽房屋租赁合同纠纷一案，不服昆山市人民法院（2012）昆民初字第1942号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年1月1日，中国人民解放军61398部队昆山办事处出具授权委托书，将其建成的位于昆山市玉山镇前进西路139号的长城国际财富广场全权委托昆山中海置业有限公司进行招租、经营、管理，委托期限从2010年1月1日至2044年12月31日。2010年12月15日昆山中海置业有限公司与上海涌诚企业管理有限公司签订租赁合同书，约定将位于昆山市前进西路155号长城国际广场A座一至六楼的商铺出租给上海涌诚企业管理有限公司，建筑面积为7643平方米，上海涌诚企业管理有限公司租赁商铺用于经营餐饮、娱乐等，租赁期限为2011年1月1日至2020年12月31日止，共计10年。商铺自2011年1月1日至2011年3月1日为2个月的装修期，2011年3月1日至2011年5月31日止为3个月的免租期，装修期及免租期不收取租金。租金的计算为：2011年1月1日至2012年12月31日租金为每日每平方米3.8元（租金不含税），以后每二年递增5%，即第一次租金增长前每年租金为10600000元；租金支付方式：每季度支付一次，先付后租。双方当事人在合同上签字并加盖公章，上海涌诚企业管理有限公司在三个工作日内交纳200000元后本合同生效，上海涌诚企业管理有限公司并于2010年12月31日前支付683333元，合计883333元作为履约保证金。上海涌诚企业管理有限公司可以将租赁商铺进行转租。合同签订后，上海涌诚企业管理有限公司在接收租赁物后进行招租，并分别于2011年1月19日、2011年1月27日、2011年6月17日、2011年8月29日、2011年9月9日与次承租人上海艾丝碧西食品有限公司、上海吉田野家快餐有限公司、季品芳、彭成吉、傅勇建和汪小平签订租赁合同，由次承租人向上海涌诚企业管理有限公司转租商铺。期间，上海涌诚企业管理有限公司支付昆山中海置业有限公司租金2900000元（包含履约保证金），因上海涌诚企业管理有限公司拖欠租金不付，双方发生争议。2012年7月31日，上海涌诚企业管理有限公司将承租的商铺交还，昆山中海置业有限公司已接收了租赁房屋。
另查明：上海涌诚企业管理有限公司是由秦雷、丁丽二人出资成立，注册资金为1000000元，秦雷出资950000元，丁丽出资50000元。秦雷与丁丽庭审中自认是夫妻关系。
上述事实，有商铺租赁合同、建设用地、规划、施工许可证、授权委托书一份、上海涌诚企业管理有限公司与次承租人签订的租赁合同5份、工商登记材料及当事人陈述予以证实。
原审原告昆山中海置业有限公司的诉讼请求：一、终止与上海涌诚企业管理有限公司签订的租赁合同，收回租赁商铺；二、上海涌诚企业管理有限公司支付租金3000000元；三、要求秦雷、丁丽承担连带责任。本案诉讼费用由原审被告承担。
原审法院认为：长城国际财富广场产权人为中国人民解放军61398部队昆山办事处，军产出租房屋的应颁发《军队房地产租赁许可证》的规定，属管理性规范，不影响租赁合同的效力，故上海涌诚企业管理有限公司辩称昆山中海置业有限公司出租房屋违法，原审法院不予采纳。双方当事人签订的租赁合同不违反国家强制性规定，合法有效。现上海涌诚企业管理有限公司已于2012年7月31日交还了租赁房屋，昆山中海置业有限公司已接收了租赁房屋，双方一致确认商铺租赁合同于2012年7月31日终止，因此，昆山中海置业有限公司要求终止与上海涌诚企业管理有限公司签订的租赁合同，原审法院予以确认。关于租赁房屋的交付，2011年1月19日上海涌诚企业管理有限公司与次承租人上海艾丝碧西食品有限公司签订了转租合同，说明上海涌诚企业管理有限公司在2011年1月19日前已经取得了承租的商辅。而双方当事人之间的商铺租赁合同于2010年12月15日签订，租赁合同约定的租赁期限为2011年1月1日至2020年12月31日止，开始日为2011年1月1日，虽昆山中海置业有限公司未提供租赁房屋的交接手续，但上海涌诚企业管理有限公司之前也从未就交接时间问题提出过异议，综合上述因素及一般的交易习惯，应当认定租赁房屋在2011年1月1日前已经完成交付。在租金的计算上，租赁合同约定2011年、2012年每年的租金为10600000元，根据实际的租赁时间，扣除租赁合同约定的5个月的免租期，实际租金计算的时间为一年零二个月，租金应为12366667元，扣除上海涌诚企业管理有限公司已支付的2900000元，尚欠9466667元，上海涌诚企业管理有限公司应按租赁合同的约定期限支付租金，其拖欠租金不付，昆山中海置业有限公司要求其支付租金的诉讼请求应予支持。昆山中海置业有限公司暂时仅主张3000000元，是其对自己权利的处分，原审法院予以尊重。关于三原审被告辩称的租赁房屋未通过消防验收的问题，根据《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的复函》的规定，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。故消防验收不影响本合同的效力，也不是拒付租金的抗辩理由。上海涌诚企业管理有限公司辩称租赁合同终止的原因是昆山中海置业有限公司提供的房屋未通过消防验收原审法院不予采纳。关于秦雷、丁丽是否应承担责任，上海涌诚企业管理有限公司是由秦雷、丁丽夫妻俩股东依法成立的具有独立法人人格的有限责任公司，有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任，上海涌诚企业管理有限公司的股东为二人，不符合一人公司的构成要件，故对昆山中海置业有限公司要求秦雷、丁丽承担连带责任的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百二十六条、《中华人民共和国公司法》第三条的规定，判决：
一、昆山中海置业有限公司与上海涌诚企业管理有限公司于2010年12月15日签订的商铺租赁合同于2012年7月31日解除；
二、上海涌诚企业管理有限公司于本判决生效后十日内支付昆山中海置业有限公司租金3000000元；
三、驳回昆山中海置业有限公司要求秦雷、丁丽承担连带责任的诉讼请求。
案件受理费30880元，保全费5000元，合计35880元，由上海涌诚企业管理有限公司承担35800元，由昆山中海置业有限公司承担80元。上海涌诚企业管理有限公司负担部分，昆山中海置业有限公司已经交纳，原审法院不再退还，上海涌诚企业管理有限公司在判决生效后十日内直接支付。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人上海涌诚企业管理有限公司不服上述民事判决，向本院提起上诉的主要请求及理由：1、涉案房屋的产权属于中国人民解放军61398部队昆山办事处，产权方的授权事项为对长城国际广场进行招租、经营、管理，并未授权其就产权收益纠纷提起诉讼，故昆山中海置业有限公司在本案中不具备诉讼主体资格。2、军队房地产具有特殊性，出租军队房屋应当严格审查并办理《军队房地产租赁许可证》等手续，否则工商行政管理机关对租用军队房地产作为经营场地的承租人不予办理工商登记手续。昆山中海置业有限公司未提交《军队房地产租赁许可证》，也未办理环评审批手续、消防手续、卫生许可手续，属于合同虽然已经成立，但是所附生效条件尚未成就。另外我公司在合同解除前不存在违约行为，出租方也未举证证明其因合同解除遭受损失，因此我公司不应当承担赔偿责任。请求撤销原判，依法改判。
被上诉人昆山中海置业有限公司辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。我公司是与中国人民解放军61398部队昆山办事处联合开发的长城国际广场项目，产权方已经全权委托我公司对涉案房产进行招租、经营、管理，也包含了对因此产生的纠纷进行处理，因此我公司具备诉讼主体资格。长城国际广场项目取得了建设用地许可证、规划许可证、施工许可证、建设工程验收意见书等手续，属于合法建筑，依法可以对外出租。《军队房地产租赁许可证》只是承租户办理营业执照所需要，不影响租赁合同的效力，况且根据昆山市人民政府的公函，承租商户可以先行办理工商登记，不受《军队房地产租赁许可证》的影响，部分商户也已经实际办出了营业执照。上海涌诚企业管理有限公司拖延支付履约保证金和租金，且在收取次承租户大量租金和保证金后，于2012年8月10日单方解除合同，明显存在违约。请求驳回上诉，维持原判。
原审被告秦雷、丁丽述称：同意上海涌诚企业管理有限公司的上诉意见，请求驳回昆山中海置业有限公司的诉讼请求。
二审查明事实与原审查明的事实一致。
本案二审中双方当事人争议的焦点问题为：1、昆山中海置业有限公司是否具备本案诉讼主体资格？2、双方之间租赁合同的效力应当如何认定？3、上海涌诚企业管理有限公司是否存在违约行为、应否承担违约责任？
本院认为：本案中双方当事人签订的租赁合同是其真实意思的表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，依法应当认定为有效。当事人应当依约行使合同权利，履行合同义务，若一方拒不履行或不适当履行义务，则构成违约，需要向守约方承担相应的民事责任。涉案的房产虽然属于部队所有，但是其产权方中国人民解放军61398部队昆山办事处已经授权昆山中海置业有限公司可以对长城国际广场进行招租、经营和管理，并以自己的名义对外签订租赁合同，其与上海涌诚企业管理有限公司因合同履行产生争议，与本案存在直接的利害关系，因此具备本案的诉讼主体资格。部队房地产对外出租的，应当取得《军队房地产租赁许可证》的规定属于管理性规范，并非效力性规范，因此上海涌诚企业管理有限公司以此主张合同无效或者未生效的理由，依法不能成立。上海涌诚企业管理有限公司已经于2012年7月31日将涉案房屋交还给昆山中海置业有限公司，诉讼中双方当事人也确认租赁合同于2012年7月31日解除，而截止到合同解除日之前的租金尚未完全支付，昆山中海置业有限公司在本案中主张其中部分租金的诉讼请求合法有据，依法应当予以支持。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理亦无不当，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费30880元，由上诉人上海涌诚企业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾 平
代理审判员 赵 东
代理审判员 姚 望
二〇一四年九月十二日
书 记 员 陈闵悦