湖北省黄石市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂黄石中民一终字第00056号
上诉人（原审原告）明新芳。
委托代理人司启福，湖北文光律师事务所律师。
委托代理人张召全。
被上诉人（原审被告）阳新县安居房地产开发有限公司，住所地阳新县兴国镇时代广场。
法定代表人姜有安，董事长。
委托代理人刘合安，湖北富川律师事务所律师。
上诉人明新芳因与被上诉人阳新县安居房地产开发有限公司（以下简称安居地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服阳新县人民法院（2014）鄂阳新民二初字第00228号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年4月23日公开开庭审理了本案。上诉人明新芳的委托代理人司启福、张召全，被上诉人安居地产公司的委托代理人刘合安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：明新芳于2010年1月28日与安居地产公司签订房屋买卖合同，并于2010年6月11日办理按揭手续购买了位于阳新县兴国镇白杨转盘姜湾广场（时代广场）1栋2单元403号房，房屋面积140.95平方米，总价273426元，房屋买卖合同约定安居地产公司应于2010年7月30日前交付房屋。嗣后，安居地产公司于2010年6月28日电话通知各购房人接收房屋，并要求明新芳在“房屋交付凭据”及“公共设施毁损及费用承担责任的承诺函”上签字并交纳2000元装修保证金。明新芳领取了房屋钥匙，但以安居地产公司未提供合同书上所约定的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》且房屋质量不合格等为由未在房屋交付凭证上签字确认。2013年9月，明新芳经时代广场物业管理人员介绍，与案外人朱某口头约定涉案房屋租赁合同（租赁合同从2013年9月至2014年7月止），朱某从明新芳处领取涉案房屋钥匙。明新芳收取了2013年9月到2013年底租金1000元，2014年又收取500元水电费及租金3000元。之后，明新芳还与朱某发生房租纠纷并报警。期间门锁损坏，在更换门锁后，该楼盘物业管理人员因明新芳未交纳装修保证金及物业管理费用等原因将明新芳房屋钥匙保留于物业管理处。明新芳遂起诉至法院，要求安居地产公司交付房屋并支付违约金41830.20元。
另认定，该房屋水电开户已由明新芳支付相关费用办理，房屋装修保证金、测绘费、评估费等其他费用未予支付。
原审判决认为：明新芳与安居地产公司订立的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。明新芳按合同约定履行了支付购房款的义务，安居地产公司亦应当履行交付房屋的义务。双方对房屋买卖合同均不持异议，本案的争议焦点在于安居地产公司是否交付房屋。证人牛某、石某证明明新芳在2010年6月28日已领取房屋钥匙，但拒绝在“房屋交付凭据”和“公共设施毁损及费用承担责任的承诺函”上签字并拒绝交纳2000元装修保证金；安居地产公司提供的房屋交付登记表证明，明新芳已领取钥匙并提供了夫妻双方的身份证复印件用于水电开户，并且明新芳亦提供水电安装发票证明水电已安装开户；明新芳与案外人朱某约定房屋租赁合同并收取租金。以上证据都证明，明新芳已实际占有该房屋，应视为房屋已交付，安居地产公司已履行交房义务。在房屋交付使用后，明新芳再以未提供合同书上所约定的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》为由行使拒绝收房的权利，不应得到支持，故对明新芳要求安居地产公司支付因未交房而产生的违约金41830.20元的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回明新芳的诉讼请求。
宣判后，明新芳不服原审判决，向本院提起上诉称：一、安居地产公司提交的房屋交付登记表是其自行编制，且安居地产公司并未提供其签字确认的房屋交付凭据和承诺函；此外，安居地产公司提供的证人牛某、石某系该公司工作人员，存在利害关系，他们的证言不客观、不真实，以上证据均不能作为其已经接收房屋的依据。此外，其是2013年11月份办理的水电开户手续，并与朱某达成房屋租赁合同，亦不能以此认定其于2010年6月28日就已经接收了房屋。二、双方订立的《商品房买卖合同》中明确约定，安居地产公司在交付房屋时还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，不能提供的其有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由安居地产公司承担。至今，安居地产公司亦未向其提交过“两书”，该公司的行为已构成违约。故请求二审法院撤销原审判决，依法改判或发回重审。
安居地产公司答辩称：原审判决认定事实清楚，明新芳的上诉请求不成立。2010年6月28日其通知了所有购房人来交房领钥匙，明新芳当日以看房为由将钥匙拿走，但未在房屋交接凭证上签字。房屋其已交付给明新芳，不存在违约的事实，故请二审法院依法维持原审判决。
本院经审理查明：原审认定的事实属实。
另查明：2013年11月7日，明新芳的丈夫张召全办理了水电开户手续。截止2015年5月26日，姜湾广场（时代广场1号楼）工程未向阳新县建设工程质量监督站申请竣工验收备案。
本院认为：《商品房买卖合同》是双方当事人真实的意思表示，且内容不违反效力性强制性规定，合法有效。双方当事人讼争的焦点在于房屋是否于2010年6月28日已经完成了交付。安居地产公司（出卖人）与明新芳（买受人）签订的《商品房买卖合同》第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。明新芳述称其之所以没有与安居地产公司办理房屋交接手续就是因为该公司在通知其交房时不能提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，故安居地产公司应该向其交付房屋并承担延期交房责任。安居地产公司辩称其在向明新芳交房时提供了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，但明新芳是因不愿交纳2000元装修保证金而拒不在“房屋交付凭据”和“公共设施毁损及费用承担责任的承诺函”上签字，故其已依约交付了房屋。然而，二审中安居地产公司向本院提交的明新芳购买房屋的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，其中除了盖有施工企业和开发企业的公章外，其它需填写位置均为空白，无法证明是明新芳所购房屋的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，也无法证明此“两书”的有效性，况且，该房屋所处的姜湾广场（时代广场1号楼）工程至今仍未向阳新县建设工程质量监督站办理竣工验收备案手续，故安居地产公司称其交付房屋已符合合同约定的条件，是明新芳拒不交接房屋的理由不能成立。明新芳虽因安居地产公司不能依约交付房屋而在安居地产公司通知其交接房屋时行使了拒绝交接房屋的权利，但证人朱某证实其与明新芳于2013年9月就涉案房屋达成了房屋租赁合同，且明新芳收取了租金，亦办理了房屋的水电开户手续，可见明新芳已实际支配、使用了涉案房屋，应视为明新芳于2013年9月已经实际接收了该房屋。依照双方签订的《商品房买卖合同》约定，安居地产公司应于2010年7月30日交付房屋，逾期超过90日的，自2010年8月1日起至实际交付之日止，安居地产公司按日支付已交付房款万分之一的违约金，故安居地产公司应支付给明新芳违约金30760.40元（273426元×0.0001×1125天）。综上，原审判决认定的事实清楚，但适用法律不当，本院应予纠正。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销阳新县人民法院（2014）鄂阳新民二初字第00228号民事判决；
二、安居地产公司于本判决生效之日起十日内向明新芳支付违约金30760.40元；
三、驳回明新芳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费923元（减半收取），由安居地产公司负担。二审案件受理费1846元，由安居地产公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡志刚
审 判 员 曹晓燕
代理审判员 周 希
二〇一五年九月一日
书 记 员 谭青芳