江西省宜春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣09民终996号
上诉人（原审被告）：万载县荣晨家纺有限公司，住所地：万载县工业园区，统一社会信用代码：91360922343245042A。
法定代表人：洪晨，该公司经理。
委托诉讼代理人：廖敏根，江西四强律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：万载县江明精密量具有限公司，住所地：万载县工业园B4区，统一社会信用代码：913609226909694161。
法定代表人：刘小平，该公司经理。
委托代理人：刘剑伟，江西康乐律师事务所律师。
上诉人万载县荣晨家纺有限公司（以下简称荣晨公司）因与被上诉人万载县江明精密量具有限公司（以下简称江明公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省万载县人民法院（2017）赣0922民初477号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人荣晨公司上诉请求：1、撤销江西省万载县人民法院（2017）赣0922民初477号民事判决第四项，改判减少上诉人支付违约金的数额；2、本案二审诉讼费由江明公司承担。事实和理由：一审判决认定事实有误，适用法律错误。荣晨公司与江明公司签订的《房屋租赁合同》第六大条第11小项约定的违约金明显属于法律规定的“过分高于造成的损失”的情形，过分加重了荣晨公司的负担。一审时江明公司虽然减少了对违约金的诉求，主张按所欠租赁费的30%计算违约金，但荣晨公司认为该标准仍然过高。同时，一审法院既已判决双方解除租赁合同，并支付违约金，再判决荣晨公司在2017年6月21日起至实际腾退房屋之日止按30%支付违约金，明显不公平。
江明公司答辩称，双方对于欠付的租赁费本身没有异议，仅是对违约金有异议。我方要求按拖欠租金及占用期间租金数额的30%计算违约金并不违反法律规定，请求二审法律予以维持。
江明公司向一审法院起诉请求：1、由荣晨公司向江明公司支付计算至2017年4月11日的厂房租赁费926532元及违约金277959.6元，2017年4月11日后的租赁费及违约金计算至荣晨公司搬迁之日止；2、依法解除江明公司与荣晨公司签订的《房屋租赁合同》；3、荣晨公司依法搬离所租赁的所有车间，并恢复原状；4、本案诉讼费用由荣晨公司承担。
一审法院认定事实：2015年5月5日，江明公司与荣晨公司签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：荣晨公司租赁江明公司面积为15000平方米的厂房（含7、9、10号车间、厨房180平方米、餐厅200平方米、办公楼2层坐向右侧3间80平方米、员工楼2间），租赁期限为三年，即从2015年7月1日至2018年6月30日，租赁费为每年720000元，租赁期间每年7月1日、元月1日分别一次性付清半年租赁费；另每月支付安保费用1000元；自合同签订后即产生法律效力，任何一方不得无故终止本合同。如发生违约情况，违约方应支付给守约方违约金为15%的租赁费，并按实结算房租；荣晨公司逾期支付应付租金，自逾期之日起每日按应付租金的10%向江明公司支付违约金，荣晨公司如拖欠租金达30天以上，江明公司有权单方终止合同，收回房屋并追究荣晨公司违约责任。合同签订后，江明公司如约向荣晨公司交付厂房，荣晨公司已实际入住并使用。2016年10月1日荣晨公司退租10号车间部分租赁面积2120平方米，2016年10月16日荣晨公司退租食堂、餐厅440平方米，共计退租面积2560平方米。两次退租部分面积后，租赁费调整为49760元/月（即每平方米每月租金4元），安保费仍按1000元/月计算。经双方核算，截至2017年6月20日，荣晨公司尚欠江明公司租赁费及安保费共计833280元。因双方对拖欠租金的付款时间及是否继续履行租赁合同协商不成，故江明公司诉至法院。
一审法院认为，江明公司、荣晨公司于2015年5月5日签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。双方在履行合同的过程中，江明公司已履行交付租赁物的义务，根据合同约定荣晨公司应在租赁期间每年7月1日、1月1日分别一次性付清半年租赁费，但荣晨公司未按约定及时足额支付租金，构成违约。根据双方签订的《房屋租赁合同》第六大条第11小条“乙方逾期支付应付租金，自逾期之日起每日按应付租金的10%向甲方支付违约金。乙方如拖欠租金达30天以上，甲方有权单方终止合同，收回房屋并追究乙方违约责任。”的约定及《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十七条的规定，江明公司要求解除《房屋租赁合同》及荣晨公司支付拖欠租金833280元（租金计算至2017年6月20日，此后租金亦按49760元/月计算至荣晨公司实际归还房屋之日止）的诉讼请求，于法有据，该院予以支持。江明公司主张荣晨公司按拖欠租赁费的30%支付违约金至荣晨公司公司搬迁之日止，该院认为，双方签订的《房屋租赁合同》中每日按应付租金的10%计算违约金的计算方法过分加重了租赁人即荣晨公司的负担，现江明公司主张按实际拖欠租金的30%计算违约金至荣晨公司搬迁之日止符合法律规定，没有过分高于其欠付租金造成的损失，该院亦予以支持，经计算，截至2017年6月20日，荣晨公司应支付给江明公司违约金为833280元×30%=249984元（此后违约金亦按租金49760元/月的30%计算至荣晨公司公司实际腾退房屋之日止）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第六十条、第九十四条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除万载县江明精密量具有限公司与万载县荣晨家纺有限公司于2015年5月5日签订的《房屋租赁合同》；二、万载县荣晨家纺有限公司应于判决生效之日起十五日内腾退其所租赁的万载县江明精密量具有限公司的房屋，并将租赁房屋恢复原状；三、万载县荣晨家纺有限公司于判决生效之日起十五日内支付万载县江明精密量具有限公司房屋租金833280元（租金计算至2017年6月20日，此后租金亦按49760元/月计算至荣晨公司实际腾退房屋之日止）；四、万载县荣晨家纺有限公司于判决生效之日起十五日内支付万载县江明精密量具有限公司逾期付款违约金249984元及租金49760元/月自2017年6月21日起至荣晨公司实际腾退房屋之日止的30%计算的违约金。案件受理费15640元，由江明公司负担1091元，由荣晨公司负担14549元。
本案二审期间，上诉人荣晨公司未提供证据。被上诉人江明公司提供的证据有：2016年3月24日江明公司与荣晨公司订立的房屋租赁费计划书，证明当时双方约定拖欠房屋租赁费应当由荣晨公司每日按所欠租金的千分之五计算违约金。荣晨公司经质证认为，对该份证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但该计划书约定的违约金已经超出法律规定。本院认为，荣晨公司对计划书的真实性、合法性、关联性均无异议，且其上有荣晨公司公章和法定代表人的签名，故本院对该份证据予以采信。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实予以确认。
本院认为：本案二审当事人争议的焦点是江明公司诉请的违约金是否过高。江明公司基于本案《房屋租赁合同》中约定的违约金条款可能过分加重了租赁人即荣晨公司负担的考量，在起诉时主动调整为要求按实际拖欠租金的30%计算违约金，其诉请并未违反有关法律规定，也没有过分高于荣晨公司欠付租金造成的损失，且从本案的全部过错责任在于荣晨公司、租金拖欠时间较长等因素考虑，一审法院支持江明公司该诉请并无不当。关于荣晨公司提出一审法院既已判决双方解除租赁合同并由荣晨公司支付违约金，又判决荣晨公司在2017年6月21日起至实际腾退房屋之日止按30%支付违约金明显不公平的问题，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第97条“合同解除后，尚未履行的，终止履行”的规定，一审法院既已判决解除双方租赁合同，江明公司再以原租赁合同中的违约金条款为基础要求荣晨公司按照租金的30%支付违约金，于法无据。况且，一审判决已判决荣晨公司需支付合同解除后房屋占用期间的费用（按49760元/月计算）的诉请，已经对江明公司的权益进行了保护，如再判决按49760元/月计算30%的违约金，确实过分加重了荣晨公司的负担，有违公平原则。故本院对荣晨公司要求不予计算房屋占用期间的违约金的主张予以认可。综上，一审判决部分判项处理不当，荣晨公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持江西省万载县人民法院（2017）赣0922民初477号民事判决第一项，即解除万载县江明精密量具有限公司与万载县荣晨家纺有限公司于2015年5月5日签订的《房屋租赁合同》；
二、维持江西省万载县人民法院（2017）赣0922民初477号民事判决第二项，即万载县荣晨家纺有限公司应于本判决生效之日起十五日内腾退其所租赁的万载县江明精密量具有限公司的房屋，并将租赁房屋恢复原状；
三、维持江西省万载县人民法院（2017）赣0922民初477号民事判决第三项，即万载县荣晨家纺有限公司于本判决生效之日起十五日内支付万载县江明精密量具有限公司房屋租金833280元（租金计算至2017年6月20日，此后租金亦按49760元/月计算至被告实际腾退房屋之日止）；
四、变更江西省万载县人民法院（2017）赣0922民初477号民事判决第四项“万载县荣晨家纺有限公司于本判决生效之日起十五日内支付万载县江明精密量具有限公司逾期付款违约金249984元及租金49760元/月自2017年6月21日起至被告实际腾退房屋之日止的30%计算的违约金。”为万载县荣晨家纺有限公司于本判决生效之日起十五日内支付万载县江明精密量具有限公司逾期付款违约金249984元。
五、驳回万载县江明精密量具有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费15640元，由万载县江明精密量具有限公司负担1091元，由万载县荣晨家纺有限公司负担14549元；二审案件受理费5050元，由万载县荣晨家纺有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 高胜敏
审判员 黄若凡
审判员 易 芳
二〇一七年十二月十八日
书记员 周 卉