上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0104民初12733号原告：营晨，女，1982年4月11日出生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：刘正金(系营晨的丈夫)，男，1983年1月12日出生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：冯亚伟，上海明伦律师事务所律师。被告：潘瑾，女，1971年6月9日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：张玲玲(系潘瑾的母亲)，女，1945年8月30日出生，汉族，住上海市徐汇区。第三人：德佑房地产经纪有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：邵非，该公司总经理。委托诉讼代理人：许雯燕，该公司员工。委托诉讼代理人：王云，该公司员工。原告营晨与被告潘瑾、第三人德佑房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告营晨的委托诉讼代理人刘正金和冯亚伟、被告潘瑾及委托诉讼代理人张玲玲、第三人德佑房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人许雯燕、王云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告营晨向本院提出诉讼请求，1.判令被告潘瑾继续履行2015年12月24日与原告签订的编号为NO.CXXXXXXXXXXX《房地产买卖居间协议》，并配合原告办理上海市徐汇区龙华路XXX弄XXX号XXX甲室房屋(下简称系争房屋)的产权过户手续；2.判令被告支付违约金1万元。诉讼过程中，原告撤回第二项诉讼请求。事实和理由：2015年12月24日，原、被告签订《房地产买卖居间协议》，约定由原告向被告购买系争房屋，房价款为186万元。原告按约支付2万元定金后，被告以房价上涨，要求加价并以其母亲对房屋也有权利等为由，拒绝与原告签订《上海市房地产买卖合同》。为此，原告向法院提起诉讼。被告潘瑾辩称，双方签订的是居间协议，没有签订过买卖合同。签订居间协议时，原告提出等其松江的房屋出售后再可以支付系争房屋的首付款，需要90天，被告同意了，期限为2016年3月22日。所有的过程被告都是委托中介公司洽谈的。到期前几天，中介公司说原告要求晚几天，被告没有同意。3月27日，双方约定到中介公司网签，当时协商的房价是200万元，然届时原告迟到，并提出要减少首付款金额，并添加其姐姐名字，且要再等40天，被告对此不同意，当天双方未能签约。4月21日，双方又约去中介公司网签，因为过了90天的签约期，所以双方协商的房价是230万元，但原告不同意签约。第三人德佑房地产经纪有限公司述称，对原告诉请没有异议。2016年3月20日左右，原告找到第三人，要求第三人约被告签约，当天第三人未联系到被告。3月22日，第三人联系到被告，要求被告签约，并约好双方3月27日到第三人处签约。3月27日，被告提出要涨价到200万元，原告表示同意，但因首付款支付金额没有达成一致而当天未签约。之后，第三人又联系双方及被告的母亲，过了一个月还是没有协商成功，之后被告又提出涨价，原告表示不能接受，所以没有谈成。第三人原业务员凌某某于2016年春节前离职，并且已经将凌某某离职情况告知被告及其母亲。之后，凌某某出于对工作负责，继续与被告及其母亲沟通，直至2016年4月。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋的产权人为被告，产权核准时间为1995年3月31日，房屋类型为新工房，完全产权。2015年12月，原、被告及第三人签订《房地产买卖居间协议》一份，约定：系争房屋为住宅，建筑面积约43.96平方米，权利人为被告；系争房屋的总房价款为186万元；原告为表示购买诚意，于2015年12月21日前向第三人支付意向金5000元，如被告签署本协议，则原告同意该意向金转为定金，由此构成原告支付给被告的首次定金，待被告签订本协议后5日内，原告应自行或通过第三人补足定金(含首期定金)至2万元；原、被告同意在本协议签订后90日内共赴第三人处签订《上海市房地产买卖合同》；若被告未能依照协议约定签订示范文本出售系争房屋，或相关权利人提出异议而导致本协议无法履行的，则被告应向原告双倍返还定金；若原告未能依照本协议约定签订示范文本的，则原告已支付被告的定金不予返还；原告应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续(若需)后当日内通过第三人或直接向被告支付首期房价款50万元(含已支付的全部定金)；原告通过贷款方式支付第二期房价款135万元；原、被告双方应于贷款审核通过(若有)、买卖合同示范文本公证书(若有)、借款抵押合同及公证书(若有)出具、抵押登记(若有)注销、被告应积极配合原告按照房地产登记条例的规定办理完毕购房资格、房产税认定手续(若有)后30日内赴系争房屋所在地房地产交易中心申请产权过户及抵押登记(若有)；原、被告双方认可本协议生效即视为双方对买卖系争房屋的交易条件达成共识，双方买卖关系成立；本协议生效后，原、被告双方应诚意履行，如任何一方未按协议约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求相对方在承担每日总房价万分之五的逾期违约责任后继续履行协议或单方解除协议，若因上述原因解除协议的，违约方应按照协议约定总房价款的百分之二十向守约方支付违约金。该居间协议第十三条约定：该价格为被告净到手价，所有税费由原告承担。原告签约时间为2015年12月21日，被告签约时间为2015年12月24日。又查明：2015年12月21日，原告支付意向金5000元。同月27日，原告转账支付定金15000元。12月31日，被告向原告出具收到定金2万元的《收款收据》。2016年3月21日，第三人的业务员小姚发微信给被告，告知：“潘姐您好，客户营晨约定明天下午3点来我公司签订买卖并支付该房三成首付款，敬请回复”；“潘姐您好，打您电话，您没接，现在微信通知您：客户营晨约定3月21号或3月22号下午签订买卖合同，并且把龙华路XXX弄房子首付付给您，请回复”；“晚上一定要给我答复，现在客户情绪很激动，房子低价卖了，买不进房子，动不动要跳楼什么的，您如果还有余地最好谈谈”；“潘姐，不管您怎么想，事情总归要处理，总归要谈谈，客户现在发急了，搞到单位或者家里总归不好，希望明天抽个时间解决下”。3月22日，小姚又微信给被告，被告于该日13点50分回复：“我在开会，没法打电话，价格和我谈没用，晚上和我妈谈”。小姚回复被告，约被告当日晚上面谈。3月23日，小姚再次微信约被告面谈。2016年3月23日，原告向被告发出《催告函》，称：依据买卖合同的约定，双方应于2016年3月24日前对系争房屋进行验看、清点，确认无误后，交付原告。由于被告一直拒绝配合原告及第三人办理前述手续，致使系争房屋的交易至今无法正常进行，故催告被告，要求被告于2016年3月24日15时前前往居间方，配合办理系争房屋的交房手续，并采取积极配合的态度，继续进行交易。若被告仍不配合，将追究其违约责任等。2016年4月2日，第三人的业务员小姚微信被告，称“现在是你要调价，客户也接受价格了，你还要怎么样？客户首付也准备好了，跟你约时间签合同，你到底怎么样，给我一个明确的答复，我要回复客户”。2016年4月7日，原告再次向被告发出《催告函》，称双方应当按照协议履行，原告随时可以支付房款，并表示如果原告不同意加价，则被告是否还拒绝签订备案版本的买卖合同，如果这样，将交第三方协调纠纷。审理中，被告称《催告函》均是房客签收，在原告起诉后，被告向房客了解情况时，房客才交给被告，是在2016年5月才收到，其中2016年3月23日的《催告函》是于2016年3月24日16点28分寄出，于2016年3月25日11点07分送达。2015年4月20日，“链家”短信通知被告，告知链家地产已为其预约于2016年4月21日上午九点进行买卖签约，地点是徐家汇签约中心。审理中，双方确认，《房地产买卖居间协议》中所确定的90日为2016年3月22日。该日，被告未去签约。被告称未得到通知，但接到过原告方中介经办人的电话。审理中，原告提供截止至2016年4月2日，其银行账户存款余额为603534.27元的证据，以证明其具备继续履行合同的条件。审理中，原告提供2016年4月3日15点15分原告及其丈夫、第三人业务员小姚与被告母亲的谈话录音、2016年4月3日15点41分原告丈夫与被告的通话录音、2016年4月5日原告丈夫与第三人业务员凌某某的通话录音、2016年4月21日，原告及其丈夫、第三人业务员凌某某、业务员小姚与被告及其母亲的谈话录音，以证明被告以房价涨价为由，拒绝履行合同。被告除对2016年4月5日的通话录音表示不清楚外，对其他录音表示无异议，称涨价至230万元是在合同期满后，不在合同期限内。上述事实，以上事实，由《上海市房地产登记簿》、《房地产买卖居间协议》、《催告函》及快递凭证、银行凭证、《收款收据》、短信、录音材料、当事人的陈述及本院的审理笔录等证据证实。本院认为，原、被告签订的《房地产买卖居间协议》系双方当事人真实意思表示，其内容和形式均未违反我国法律法规的强制性规定，故为有效合同，双方均应恪守。本案的争议焦点是双方签订的《房地产买卖居间协议》是预约合同还是本约合同。本院认为，预约是指将来订立一定契约的契约。仅根据居间协议内容是否全面，并不足以界分预约和本约。判断原、被告之间订立的居间协议系本约还是预约的根本标准，应当看双方是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。如果当事人存在明确的将来订立本约的意思，那么，即使预约的内容与本约已经十分接近，即便通过合同解释，从预约中可以推导出本约的全部内容，也应当尊重当事人的意思表示，排除这种客观解释的可能性。本案中，双方在居间协议中就系争房屋买卖的坐落、总价、付款方式、交房日期等进行了约定，符合房地产买卖合同的主要条款要求，但双方也明确在协议签订后90日内共赴第三人处签订《上海市房地产买卖合同》。因此，从法律性质而言，该协议属预约性质。根据我国的法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。鉴于居间协议的性质为预约合同，双方并未签订《上海市房地产买卖合同》，故原告诉请缺乏法律依据，本院不予支持。至于买卖合同不能签订的责任归属，限于原告的诉请，本案不作处理。依照《中华人民共和国合同法》第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回营晨的诉讼请求。案件受理费21540元，财产保全费5000元，由营晨负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  汪俭蓉审 判 员  王兆根人民陪审员  赵倩玲二〇一六年十二月二十六日书 记 员  符一鸣附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。