昆明市西山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云0112民初9992号
原告：何圳知，男，汉族，1968年4月12日生，身份证住址：云南省昆明市寻甸回族彝族自治县，
委托诉讼代理人：锁良艳，女，回族，1977年5月12日生，身份证住址：云南省曲靖市麒麟区，原告何圳知之妻，特别授权代理。
被告：顾云晖，男，汉族，1971年3月30日生，身份证住址：云南省昆明市官渡区，
委托诉讼代理人：左正丽、张京，云南靖节律师所律师，特别授权代理。
被告：余娅，女，汉族，1976年1月6日生，身份证住址：云南省昆明市西山区，
委托诉讼代理人：左正丽、张京，云南靖节律师所律师，特别授权代理。
被告：胡虔虔，女，汉族，1983年3月25日生，身份证地址：云南省昆明市五华区，
原告何圳知诉被告顾云晖、被告余娅、被告胡虔虔确认合同无效一案，本院于2017年10月27日立案，依法适用普通程序，于2018年3月8日公开开庭进行了审理。原告何圳知及其委托诉讼代理人锁良艳到庭参加了诉讼；�告顾云晖及被告顾云晖、被告余娅共同的委托诉讼代理人左正丽、张京到庭参加了诉讼。被告胡虔虔经本院公告送达起诉状副本和开庭传票没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告何圳知向本院提出下列诉讼请求：1、确认三被告签订的抵押合同无效；2、本案的诉讼费由被告顾云晖、被告余娅承担。事实和理由：原告与被告顾云晖、被告余娅于2011年7月15日签订《卖房协议》。两被告将位于昆明市西昌路33号中央丽城B幢1-1804号住宅一套，作价110万元卖给原告。原告当天将110万元购房款交给被告顾云晖，被告顾云晖、被告余娅一直没有交付房屋。原告2013年2月18日向西山区人民法院提起诉讼，请求继续履行卖房协议。经法院主持调解，原告和被告顾云晖、被告余娅达成调解协议，法院制作了（2013）西法民初字第1052号民事调解书。调解书内容为：位于昆明�西昌路33号中央丽城B幢1-1804号住宅（昆明房权证字第××号）一套归原告所有，被告顾云晖、被告余娅于2013年5月27日配合原告办理房屋过户手续。被告顾云晖、被告余娅之后没有交付房屋，办理房屋过户，原告只得申请强制执行。执行过程中原告得知，调解协议达成后，被告顾云晖、被告余娅向被告胡虔虔借款20万元，于2013年4月12日办理抵押登记。导致无法办理过户，只能将房屋移交原告管理使用。（2013）西法民初字第1052号民事调解书确认房屋归原告所有，原告于2013年3月16日就是房屋所有权人。三被告签订抵押合同，办理抵押登记为无权处分，故提起诉讼，请求确认抵押合同无效。
被告顾云晖、被告余娅辩称，三被告签订的抵押合同合法有效，不存在无效、可变更、可撤销事由。原告和被告顾云晖、被告余娅2011年7月15日签订的《卖房协议》是为2011年6�3日的《借条》做担保，原告没有实际支付购房款，《卖房协议》没有实际发生。被告已经就该调解书申请再审。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应当驳回。
被告胡虔虔没有提出答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。被告胡虔虔经本院公告送达起诉状副本和开庭传票没有到庭参加诉讼，视为放弃了举证、质证的权利。原告提交的三被告身份证复印件、房产证复印件及房屋摘抄表、（2013）西法民初字第1052号民事调解书，被告顾云晖、被告余娅提交的《抵押借款合同》和公证书、房屋摘抄表、卖房协议、借条；双方对真实性无异议，本案予以确认并在案佐证。对于原、被告有争议的证据和事实主张，本院认定如下：
原告提交的《证明》与本案没有关联性，本案中不予确认。被告顾云晖、被告余�提交的左枝良的《借条》和说明材料、询问笔录、（2014）昆民二终字第1216号民事判决书、再审申请书与本案没有关联性，本案中不予确认。被告顾云晖、被告余娅提交的（2013）西法民初字第1052号民事调解书的《申诉书》，没有再审立案的相关证据，对《申诉书》不予确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年6月13日，被告顾云晖、被告余娅以借款人身份向原告出具金额为1180000元的《借条》。2011年7月15日，被告顾云晖、被告余娅和原告订立《卖房协议》。约定被告顾云晖将位于昆明市西昌路33号中央丽城B幢1-1804号住宅作价110万元，以现金支付方式卖给原告。2013年2月6日，被告顾云晖、被告余娅和被告胡虔虔订立《抵押借款合同》。约定被告胡虔虔向被告顾云晖、被告余娅贷款200000元，借款期限从2013年2月6日至2013年8月5日，被告胡虔虔于2013年2月9日前将出借资金划入借款人账户。为担保上述债务履行，被告顾云晖、被告余娅将位于昆明市西昌路33号中央丽城B幢1-1804号房产（昆明房权证字第××号）为上述借款提供担保，双方共同办理上述抵押物的抵押登记手续。该合同经公证机构公证。2013年2月18日，本院受理原告何圳知诉被告顾云晖、被告余娅房屋买卖合同一案，原告何圳知请求继续履行卖房协议。经本院主持调解，原告何圳知和被告顾云晖、被告余娅达成调解协议：位于昆明市西昌路33号中央丽城B幢1-1804号住宅房（昆明房权证字第××号）一套归何圳知所有，被告顾云晖、被告余娅于2013年5月27日配合办理房屋过户手续。2013年3月16日，本院制发（2013）西法民初字第1052号民事调解书。2013年4月12日，上述房屋办理了抵押登记，抵押权人为被告胡虔虔。该房屋仍然登记在被告顾云晖名下。
本院认为：《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。原告和被告顾云晖、被告余娅订立《卖方协议》，但没有办理房屋所有权变更登记，2013年2月6日，原告不是涉案房屋的所有权人，被告顾云晖、被告余娅此时将房屋抵押给被告胡虔虔并非无权处分。经本院主持调解，原告和被告顾云晖、被告余娅达成调解协议，约定涉案房屋归原告所有，被告顾云晖、被告余娅办理过户手续，本院制发了（2013）西法民初字第1052号民事调解书。原告据此认为涉案房屋于2013年3月16日起归原告所有，三被告的抵押合同因无权处分而无效。
《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第七条规定，人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。产生物权变动效力的法院法律文书仅限于分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书。原告基于房屋买卖合同起诉被告顾云晖、被告余娅，请求履行合同，并非分割共有财产，改变原有物权关系的案件类型。原告和被�顾云晖、被告余娅达成的调解协议是当事人约定，不能改变原告根据法律行为，即房屋买卖合同取得不动产物权的性质。因此，（2013）西法民初字第1052号民事调解书不属于物权法第二十八条规定的，直接发生物权变动效力的法律文书，原告不能据此取得涉案房屋的所有权。2013年4月12日，被告顾云晖、被告余娅仍然享有房屋的完整所有权，办理房屋抵押登记亦不构成无权处分。三被告订立合同、办理抵押登记均没有无权处分的情形，也没有证据表明三被告恶意串通或存在其他导致合同无效的事由，原告主张抵押合同无效缺乏法律和事实依据，本院不予支持。被告顾云晖、被告余娅违背房屋归原告所有，限期办理房屋过户的约定，应当承担相应的违约责任。
综上所述，鉴于本案事实清楚，可以依法缺席判决。依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十五�、第二十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
驳回原告何圳知的诉讼请求。
案件受理费100元（原告已预交），由原告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
审 判 长 武 云
人民陪审员 郭一入
人民陪审员 钱 新
二〇一八年三月十四日
书 记 员 周 转