江苏省沭阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沭开民初字第02808号
原告：江苏漪翔建筑装潢工程有限公司，住所地沭阳县经济开发区海宁路23号。
法定代表人高永权，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：于洪芳，江苏序阳律师事务所律师。
被告：付海波，男，1980年7月8日出生，汉族，河南省周口市人，居民，住河南省周口市川汇区。
原告江苏漪翔建筑装潢工程有限公司（下称“漪翔公司”）与被告付海波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月22日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，于2016年7月1日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人于洪芳到庭参加了诉讼，被告付海波经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：判令1、解除原、被告于2014年7月5日签订的房屋租赁合同；2、被告返还原告位于沭阳县滨海路23号厂房、办公室、宿舍等房屋；3、被告支付原告租金141935元（包括2014年余欠租金20000元；2015年7月5日至12月20日租金121935元）；4、被告给付原告逾期支付租金违约金（违约金以139897元为基数，自2015年7月10日起每日按月租金的2%计算至付清款之日止）；5、被告支付原告赔偿金137250元；6、被告支付原告垫付的电费16221.81元；7、被告承担本案律师费8000元。诉讼过程中，原告自愿放弃第2项诉讼请求，并变更第4项诉讼请求为：被告支付原告逾期支付租金违约金(违约金以141935元为基数，自2015年7月10日起至付清款之日止，按月利率2%计算)。事实和理由：2014年7月5日，原、被告签订《厂房租赁合同》，原告将其所有的位于沭阳县海宁路23号的厂房、办公室、宿舍等租赁给被告使用，租期三年。后原告将上述房屋交付给被告，被告仅支付第一年租金250000元，余欠20000元及第二年租金久拖拒付。被告违约，按照合同约定，原告有权解除合同并要求赔偿相关损失，故提出上述诉请。
被告付海波未作答辩。
原告为支持其诉讼请求，向法庭提交以下证据：
1、出示2014年7月5日原、被告签订的《厂房租赁合同》一份，证明双方对于租金的数额、支付方式、时间以及解除合同的条件、违约责任都进行了明确约定。
2、出示支付租金暨解除合同通知书及邮寄单各一份，证明原告曾向被告催要租金，并已告知被告解除合同。
3、出示电费票据及投资协议书各一份（均系复印件），证明原告在被告租赁期间代为支付电费16221.81元，该费用应由被告承担。投资协议证明原告的厂房是转让天顺工艺品公司，所以缴纳电费的户名依然是沭阳天顺工艺品有限公司。
4、出示律师费收费标准以及代理费发票一份，证明原告因本案支付代理费8000元。根据合同约定，该费用应由被告承担。
被告付海波未发表质证意见。
本院经审查对以下证据进行确认：1.原、被告签订的《厂房租赁合同》；2.支付违约金暨解除合同通知书及邮政特快专递邮寄单；3.代理费发票。因原告提交的电费票据及投资协议书均系复印件，且未与其他证据形成证据锁链，故对该两份证据本院不予采信。
根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月5日，原告漪翔公司与被告付海波签订《厂房租赁合同》一份，将其所有的位于沭阳县海宁路23号的厂房、办公室、宿舍等房屋出租给被告使用，合同约定租赁期限、租金及支付方式为：4.1租赁期限自2014年7月5日起至2017年7月4日止；4.2第一、二年租金均为270000元，第三年租金为283500元（均为不含税价款）；4.3第一年租金由乙方于合同签订之日给付100000元，余款于2014年7月5日前支付；第二年租金于2015年7月10日前支付；第三年租金与2016年7月10日前支付。对合同的解除与终止及违约责任约定为：10.2乙方逾期不支付租金累计超过10日的，甲方有权单方解除合同；11.1租赁期间内乙方无故擅自中途退租的，即构成严重违约，甲方有权没收被告已支付的保证金，并有权向乙方主张6个月租金作为违约金（租金标准按照3年租赁期内平均月租金标准计算）；11.2租赁期内，若因乙方的违约行为造成甲方其他损失（包括但不限于律师费、调查费等）的，乙方亦应负赔偿责任；11.3租赁期内，乙方逾期支付租金的，甲方有权要求乙方自租金应付之日起每逾期一日按照该房屋月租金的2%支付违约金。该合同同时约定：甲、乙双方应在合同的签署栏中如实提供联系地址及联系电话等（若联系地址未填写，则以身份载明的住址或工商登记的住址为准）。甲、乙双方关于本合同履行及相关事宜的通知，应按照载明的地址发出，如果以快递或者挂号信形式寄送的，自发出之日起第四日视为送达之日等。
合同签订后，原告将上述房屋交付被告使用，被告支付原告第一年租金250000元，余款20000元及第二年租金未付。后被告下落不明。2015年12月20日，原告向被告发出支付租金暨解除合同通知书，要求解除与被告签订的上述租赁合同，并要求被告支付租金及违约金等。该通知于2015年12月21日以邮政特快专递的形式寄往被告身份证上载明的地址。
本次诉讼过程中，原告委托江苏序阳律师事务所律师于洪芳为其诉讼代理人，支付律师费8000元。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反我国法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。原告交付租赁房屋后，被告未按约定期限足额支付租金，构成违约，依据双方合同约定，原告有权单方解除合同。依据相关法律规定，享有解除权的一方当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，原告于2015年12月21日向被告发出解除合同通知，无论被告是否实际签收，依据双方合同约定，该通知应视为于2015年12月25日送达被告，故涉案合同于该日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，对于已经履行的部分，因被告已经享有使用相关租赁物的利益，故对合同解除前的租金，被告应当支付。原告要求被告支付第一年余欠租金20000元及2015年7月5日至12月20日租金121935元共计141935元，有事实和法律依据，本院予以支持。
关于原告主张涉案房屋的租金损失，根据涉案租赁合同约定：租赁期内乙方（被告）无故擅自中途退租的，即构成严重违约，甲方（原告）有权向乙方主张六个月的租金损失。因本案被告未按合同约定支付租金，且下落不明，其违约行为导致合同解除，现原告要求被告参照合同约定的租金标准赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，有事实和法律依据，本院予以支持。
关于违约金，依据相关法律规定，当事人约定的违约金超过实际损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。本案中，被告欠付原告租金的损失应认定为以欠付租金141935元为基数自逾期给付之日起按银行同期贷款利率计息的利息损失，涉案租赁合同约定的违约金标准显然过高，本院在综合考量本案的实际损失、合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素的基础上，依据公平原则和诚实信用原则，将本案的违约金标准调整至上述利息损失的1.3倍。
关于原告主张的电费及律师费，因原告提交的电费票据系复印件，且未与其他证据形成证据锁链，对该证据不予采信，故对原告主张电费16221.81元的诉讼请求，本院不予支持。根据涉案合同约定，被告应承担因其违约行为造成的损失，其中包括律师费，故原告主张被告支付本案的律师代理费用8000元，有事实和法律依据，本院予以支持。
综上，被告付海波经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，不影响案件的正常审理，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条、《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告付海波应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告江苏漪翔建筑装潢工程有限公司房屋租金141935元，律师费8000元，共计149935元；
二、被告付海波应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告江苏漪翔建筑装潢工程有限公司房屋闲置期间的租金损失135000元；
三、被告付海波应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告江苏漪翔建筑装潢工程有限公司违约金（以20000元为基数，自2014年7月6日起；以121935元为基数，自2015年7月11日起，均按中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.3倍计算至实际付清款之日止）。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9690元（原告已预交4845元），由被告付海波负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。并同时向该院预交上诉案件受理费9690元（该院户名：宿迁市财政局国库处，账号：46×××80，开户行：中国农业银行宿城支行）。
审 判 长 周 妮
代理审判员 黄 琳
人民陪审员 张明文
二〇一六年九月二十七日
法官 助理 王 琪
书 记 员 徐卫梅
书 记 员 王 野
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》
第二十六条因承租人的违约行为导致房屋租赁合同解除，出租人请求承租人赔偿损失的，人民法院应予支持。承租人要求出租人补偿剩余租赁期内装饰装修残值的，人民法院不予支持。
因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。