湖南省湘潭市雨湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0302民初4235号
原告（案外人）：彭丽云，女，1974年12月13日出生，汉族，湘潭县人，户籍地湘潭县，现住湘潭市雨湖区。
委托诉讼代理人：田湘岳（系原告彭丽云丈夫），住湘潭市雨湖区白石古莲城*栋******号。
被告（申请执行人）：东亚银行（中国）有限公司广州分行，住所地广东省广州市天河区天河北路183号大都会广场1-4楼2002-2006房。
负责人：邓醒如，该分行行长。
被告（被执行人）：湘潭市三城置业有限公司，住所地湘潭市雨湖区解放路2号。
法定代表人：黄冬泉，该公司董事长。
被告（被执行人）：黄冬泉，男，1954年12月26日出生，汉族，住湘潭市雨湖区。
被告（被执行人）：湘潭市华洋百货经营管理有限公司，住所地湘潭市雨湖区解放南路32号1层1118号。
法定代表人：黄冬泉，该公司总经理。
原告彭丽云与被告东亚银行（中国）有限公司广州分行（以下简称东亚银行）、湘潭市三城置业有限公司（以下简称三城置业公司）、黄冬泉、湘潭市华洋百货经营管理有限公司（以下简称华洋百货公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2016年12月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告彭丽云及其委托诉讼代理人田湘岳到庭参加诉讼。被告东亚银行、三城置业公司、黄冬泉、华洋百货公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告彭丽云向本院提出诉讼请求：1.判令停止对湘潭市雨湖区解放南路32号金九汇名品服饰广场第二层020135号门面（以下简称020135号）的强制执行并解除查封；2.确认原告与被告三城置业公司签订的《金九汇名品服饰广场商铺买卖合同》合法有效，并确认20135号门面归原告所有；3.判令被告三城置业公司支付原告租金378000元及违约金131450元；4.协助原告办理该门面产权过户登记手续；5、本案案件受理费由被告承担。事实和理由：原告与被告三城置业公司签订了合法有效的购房合同与租赁合同，现被告三城置业公司并未破产，双方签订的合同依然有效，且该合同是在人民法院查封房屋之前签订；原告已支付合同价款的百分之五十以上，原告并无过错，可以依法免于查封、扣押、冻结；根据原告与被告三城置业公司签订的《金九汇名品服饰广场商铺买卖合同》及合同法的相关规定，因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记手续或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。
被告东亚银行辩称，1.原告自签订购房合同后未实际全额支付合同约定的购房款，且自始至终未合法占有涉案房屋，故不享有足以排除强制执行的民事权益，应驳回原告的诉讼请求；2.被告东亚银行在设立抵押权时，涉案房屋并未设立任何形式的对外公示（网签等），被告东亚银行至此已尽到了相应的注意义务，不存在任何过错，其抵押权依法应得到支持。
被告三城置业公司、黄冬泉、华洋百货公司均未作书面答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，本院认定如下：原告彭丽云提交的本院（2016）湘0302执异36号执行裁定书、《金九汇名品服饰广场认购协议书》、《金九汇名品服饰广场商铺买卖合同》、《湘潭金九汇名品服饰广场委托投资经营合同》、付款凭证均具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：广东省广州市天河区人民法院于2012年7月1日作出（2011）穗天法民二初字第3411号民事判决，该判决主文第四项确认“东亚银行对抵押物位于湘潭市雨湖区平政路街道解放南路32号（以下简称32号）的国有土地使用权面积11647.24平方米、房屋6457.92平方米享有优先受偿权。”该判决还认定如下事实：被告东亚银行与被告三城置业公司于2010年1月6日签订《人民币抵押贷款合同》，双方于2010年1月8日就前述贷款约定的抵押物即前述32号房屋（房屋面积6457.92平方米）办理了抵押登记，并于1月19日就32号国有土地使用权（土地面积11647.24平方米）办理了抵押登记。该判决生效后，被告东亚银行申请人民法院强制执行，该案现由本院办理。本院于2010年12月22日采取诉讼保全措施，查封了包含0201035号门面在内的32号房屋，并于2013年5月28日作出（2012）雨法执字第256-1号执行裁定，裁定拍卖32号房屋等其他房屋。原告彭丽云对此提出执行异议。本院于2016年10月24日作出（2016）湘0302执异36号执行裁定，裁定驳回原告彭丽云的异议。故原告彭丽云诉至本院。
另查明，原告彭丽云于2009年10月4日与被告三城置业公司签订《金九汇名品服饰广场认购协议书》，约定原告当日支付定金5000元认购金九汇名品服饰广场2层2138号铺面（现为2135号，产权登记为0201035号），单价为12685.44元/平方米，建筑面积为40.46平方米，并约定返租10年，每年按总房款的10%返租，已返半年租金在总房款内。原告彭丽云依约于认购协议书签订当日向被告三城置业公司支付5000元定金。双方于2009年10月17日签订《金九汇名品服饰广场商铺买卖合同》，再次确认了《金九汇名品服饰广场认购协议书》的内容，明确总价款513253元（约定合同签订当日付清257253元，银行贷款付256000元）。原告彭丽云依约于合同签订当日向被告三城置业公司支付购房款252253元，后续银行贷款一直未办理。原告于2009年10月18日与湘潭市金九汇商业经营管理有限公司签订《湘潭金九汇名品服饰广场委托投资经营合同》，约定将0201035号门面委托湘潭市金九汇商业经营管理有限公司经营管理，委托期限为2009年10月1日起至2019年9月30日，共返投资收入540266元。
再查明，目前32号房屋2层0201035号的房屋产权人登记为被告三城置业公司，面积为40.59平方米，房屋状态为“已登记、已查封”（无抵押登记，不在前述抵押登记房屋范围之内）。
本院认为，原告彭丽云与被告三城置业公司在被告东亚银行对32号房屋取得担保物权之前签订房屋买卖合同并支付了部分购房款，但因未办理相关不动产登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第九条和第十五条的规定，不发生物权转移效力，原告彭丽云与被告三城置业公司之间系房屋买卖合同的债权债务关系；虽然0201035号房屋不在抵押登记的房屋范围之内，但其所在的32号国有土地使用权办理了抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条的规定，未抵押的0201035号房屋视为一并抵押，故被告东亚银行对本案执行标的0201035号房屋享有担保物权，且生效判决已确认其优先受偿权。综上所述，原告彭丽云对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，故应当驳回原告彭丽云的诉讼请求，原告彭丽云可另行向被告三城置业公司主张债权。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条、第一百八十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，判决如下：
驳回原告彭丽云的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告彭丽云负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。
审 判 长 左 斌
审 判 员 苏 刚
人民陪审员 李好辉
二〇一七年七月十日
代理书记员 邓 乐
附法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第一百八十二条以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。
抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。