吉林省长春市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）吉01民再67号
原审上诉人（一审第三人）：长春科利尔光学制品有限公司，住所地：长春经济技术开发区。
法定代表人：徐晓航，董事长。
原审被上诉人（一审原告）：刘晓红，女，汉族，1975年11月5日出生，住长春市。
委托代理人：王海静，吉林创一律师事务所律师。
原审被上诉人（一审被告）张靖（已去世）。
原审上诉人长春科利尔光学制品有限公司（以下简称科利尔公司）与原审被上诉人刘晓红、原审被上诉人张靖房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年4月25日作出（2011）长民一终字第110号民事判决，已经发生法律效力。本院经审判委员会讨论决定，于2016年2月25日作出（2016）吉01民监23号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。
刘晓红原一审诉称，其与张靖于2007年5月22日签订《售房合同协议书》，购买张靖坐落于长春净月经济开发区博硕路交汇仁德商厦后面的科利尔小区1号楼511室商品房一处，并支付购房款人民币17.4万元，但张靖未履行合同，致使其无法办理房屋权属证书。第三人科利尔公司为商品房开发商，有义务协助办理房屋权属证书。为维护其合法权益，故向人民法院提起诉讼，请求判令张靖继续履行合同，并由张靖及科利尔公司协助办理房屋权属证书。
张靖原一审辩称，同意将房屋给付刘晓红。
科利尔公司原一审辩称，房屋是张靖卖给刘晓红的，房款也给付了张靖，科利尔公司对情况不了解，并且工程没有竣工，无法办理手续，认为刘晓红与张靖签订的协议无效。
本案经长春经济技术开发区人民法院审理查明，2007年张靖挂靠长春建工集团有限公司，为科利尔公司承建净月大街科利尔家园职工宿舍工程。由于科利尔公司拖欠张靖工程款，故将科利尔家园1栋511给付张靖，以抵偿其欠张靖的工程款。2007年5月22日，张靖将此房卖给刘晓红，并签订《售房合同协议书》。2008年张靖因涉嫌犯罪被提起公诉，羁押在吉林省四平监狱。该房屋现已竣工但因没有相关手续，暂时无法办理验收，故一直未能交付刘晓红。
另查明科利尔家园职工宿舍工程2004年4月19日取得建设用地规划许可证，于2004年6月1日取得建设工程规划许可证。
长春经济技术开发区人民法院认为，科利尔家园职工宿舍工程于2004年4月19日取得建设用地规划许可证，于2004年6月1日取得建设工程规划许可证，科利尔公司有权建设职工宿舍。由于科利尔公司拖欠张靖工程款，其与张靖之间用建设工程抵付部分工程欠款的行为是合法有效的，张靖基于此，可以取得该房屋的所有权，张靖有权将该房屋转让给刘晓红，其与刘晓红签署的《售房合同协议书》真实有效，应依法保护。协议签订后，刘晓红按合同约定将购房款交付给了张靖，科利尔公司在购房收据上加盖了公章，证明科利尔公司也同意了张靖对该房屋的处分。根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定判决如下：一、原告刘晓红与被告张靖于2007年5月22日签订的《售房合同协议书》有效，原、被告应继续履行合同；二、在能够办理产权手续时被告张靖、第三人长春科利尔光学制品有限公司协助原告办理产权手续。案件受理费100元，由被告负担。
宣判后，科利尔公司不服，向本院提出上诉称，张靖在承建科利尔家园职工宿舍工程过程中，用科利尔家园中的部分房屋抵偿部分工程款之后，将涉案房屋转让给了刘晓红，并收取了房款，上述行为严重违反了我国法律的强制性规定，属于典型的无效行为。张靖无法凭借无效行为取得相应房屋的所有权，更无权将房屋转让给任何其他人。因此，一审判决认定刘晓红与张靖于2007年5月22日签订的《售房合同协议书》有效，并判决张靖、科利尔公司将涉案房屋交付给刘晓红，属于事实认定错误，应当予以撤销，并依法确认上述行为无效。具体理由如下：第一，科利尔公司取得了科利尔家园建设用地规划许可证及建设工程规划许可证，仅能证明科利尔家园的建设用地符合城市规划以及有关建设工程符合城市规划要求。上述证据无法证明科利尔公司己取得科利尔家园的房屋所有权。然而一审法院却将科利尔公司有权建设科利尔家园与科利尔公司能否取得科利尔家园产权证明的行为相混淆，属于对本案事实认定错误，应当依法予以纠正。第二，科利尔公司向张靖支付工程款的前提是，张靖所施工的工程能够通过竣工验收。因此，科利尔公司与张靖之间是否能够用房屋价款抵销工程款以及具体用什么房屋抵销工程款，目前均无法确定。显然，张靖根本不可能取得涉案房屋的所有权。张靖与刘晓红签署的《售房合同协议书》也应当是无效的。张靖系挂靠长春建工集团资质承建科利尔家园相关工程，其行为本身为无效行为。对于建设工程施工行为而言，其特殊性在于张靖施工的过程，就是张靖将劳动及建筑材料物化到部分建设工程的过程。基于这一特殊性，张靖为科利尔家园部分工程进行施工的行为被确认为无效后，科利尔公司取得的财产，形式上是张靖建设的部分工程，是张靖对工程建设投入的劳务及建筑材料（工程价款），因此，张靖理应得到合理的折价补偿。但折价补偿首先应确定建造的建筑产品是否有价值，没有价值就不补偿，只能按过错赔偿损失。工程是否经竣工验收合格是衡量建筑物是否有价值的标准。科利尔家园至今未能进行竣工验收，即科利尔公司与张靖之间能否以房屋价款抵销工程款的问题，要等到建设行政主管部门的质量评定机构作出认定后才能确定。因此，科利尔公司与张靖之间是否能够用房屋价款抵销工程款以及具体用什么房屋抵销工程款，目前均无法确定，且科利尔公司从未将尚未进行竣工验收的建筑物交付给任何人。显然，张靖根本不可能取得涉案房屋的所有权，包括对房屋的处分权。那么，张靖与刘晓红签署的《售房合同协议书》也应当是无效的。第三，科利尔公司以房抵工程款，实质上是科利尔公司将房屋销售给张靖，以房屋价款抵销工程款的简化形式，其目的是支付工程款。科利尔公司以房抵工程款行为的性质，实际上是房屋买卖行为，该行为应当遵守国家有关房屋买卖的法律法规。科利尔家园的施工项目目前尚未进行竣工验收，建设项目仍处于“半成品”的状态，不存在所有权的问题，且由于缺乏相关于续，科利尔公司至今没能取得科利尔家园的房屋所有权证。根据城市房地产管理法的相关规定，在科利尔公司没有取得房屋所有权证即合法产权的前提下，该建筑物不具转让的合法性，科利尔公司将房屋折抵工程款的行为是无效的，张靖也无权取得该房屋的所有权，其更无权将房屋继续转让给刘晓红。第四，本案涉及两个法律关系，即刘晓红、张靖与科利尔公司之间的房屋买卖合同关系以及科利尔公司与张靖之间建筑工程施工合同关系。退一步讲，即使《售房合同协议书》被确认为有效，在科利尔公司与张靖之间工程款结算标准确定之前，刘晓红也应当将购房款交付给科利尔公司，再由科利尔公司根据工程款结算情况，将购房款与其拖欠张靖的工程款进行抵销。然而，一审法院却在明知科利尔家园未能进行竣工验收，科利尔公司与张靖之间工程款无法结算，且刘晓红将所谓的购房款交付给张靖的情况下，判决科利尔公司履行交付房屋的义务，显然违背了案件的实际情况，混淆了两个法律关系间的相互独立性，严重侵害了科利尔公司的合法利益。第五，张靖对科利尔公司有承诺，如果不能在本年度，即2008年8月之前交工，科利尔公司有权收回抵押给张靖的房屋，对其工程进行评估、现金结算。所以，张靖在没有进行工程验收，没按期竣工的前提下卖房属个人行为。第六，科利尔公司、张靖都不是房地产公司，按照国家房地产法规定，均没有销售房屋的权利。科利尔公司签售给张靖的合同、收据均为抵押之用，张靖售房行为无效。综上，科利尔公司与张靖之间以未能竣工验收的房屋折抵工程款的行为、张靖与刘晓红之间房屋买卖行为，均为无效行为。恳请二审法院依法改判，以维护科利尔公司的合法权益。
刘晓红二审答辩称，一审判决认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，应予维持。
张靖二审未出庭亦未提交书面答辩意见。
本案经本院二审审理查明的事实除与一审法院查明的事实相同外，科利尔公司二审期间向本院提交以下证据：
1、长春市华新建筑公司发出的通知一份，证明争议房屋只能用来抵押贷款，不能出售，张靖没有取得房屋的所有权，其出售房屋的行为属于无权处分；
2、《承诺书》一份，证明争议房屋为抵押贷款所用，张靖没有取得所有权，由于张靖违约，争议房屋的收据已作废；
3、2008年8月6日的询问笔录一份，证明争议房屋的用途为抵押，张靖没有取得房屋所有权；
4、收据四份、建筑工程协议书一份，证明交款凭证是附条件的，只有在工程验收合格时才有效，因没有进行验收，交款凭证没有发生法律效力。
本院对科利尔公司提交的四份证据的真实性予以确认。
本院二审认为，根据“科利尔住宅项目”的《建设用地规划许可证》及《建设工程规划许可证》，科利尔公司系科利尔家园项目的合法权利人，其有权处分该项目。张靖作为实际施工人，承建了科利尔家园项目的部分工程，现工程虽未经科利尔公司与张靖结算及办理验收手续，但科利尔公司为张靖出具加盖公章的缴款凭证，作为买房人的刘晓红据此认为科利尔公司认可张靖通过销售房屋的方式折抵工程款并无过错，因此，张靖与刘晓红签订的《售房合同协议书》合法有效。
关于长春市华新建筑工程公司向科利尔公司及各施工队发出的“此房用作抵押借贷款，各施工队、处无权销售”的《通知》，科利尔公司未能证明张靖系挂靠长春市华新建筑工程公司进行的施工，即未能证明该《通知》对张靖具有约束力；
关于张靖于2007年7月11日出具的内容为“工程于2007年8月25日正式交工，通过三方验收报告，否则抵押房屋（收据）全部自动作废”的《承诺书》，该承诺书系张靖与科利尔公司之间就工程款给付条件及方式的内部约定，其效力不能对抗作为善意第三人的刘晓红；
关于缴款凭证上注明的“预支工程款与建筑施工协议同时生效”一节，从以上文字表述上不能证明科利尔公司提出的缴款凭证生效的条件为工程款结算之后；
关于科利尔公司提出的争议房屋未办理产权证，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，房屋买卖合同无效的主张，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条关于未经依法登记取得权属证书的房屋不得转让的规定属于管理性强制规定，不影响合同效力。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100.00元，由长春科利尔光学制品有限公司负担。
本案再审过程中刘晓红称，一、二审判决认定刘晓红与张靖签订的《售房合同协议书》有效，应继续履行合同，在能办理产权手续时张靖及科利尔公司协助刘晓红办理产权手续。判决生效后，刘晓红申请法院执行，在执行过程中发现，科利尔家园职工宿舍1栋511室（本案争议房屋）已被案外人杨旭德在2004年10月21日购买，并已占有使用多年，该房屋所有权已转移案外人杨旭德所有。因张靖与刘晓红2007年5月22日签订《售房合同协议书》前，案外人（长春市华新建筑工程公司）已将争议房屋出卖给案外人杨旭德，致使刘晓红与张靖签订的《售房合同协议书》无法实现合同目的，该执行案件现已中止执行。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，导致商品房买卖合同不能实现，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。故请求：1、撤销本院（2011）长民一终字第110号民事判决及长春市经济技术开发区人民法院（2010）长经开民初字第578号民事判决；2、解除其与张靖、科利尔公司签订的售房合同，判令张靖、科利尔公司返还刘晓红购房款17.4万元及利息，并承担一倍购房款的赔偿责任。
本院再审认为，因本案发生法律效力后，刘晓红申请执行，在执行过程中发现本案涉案房屋已被案外人杨旭德实际占有使用多年，致本案事实发生变化，刘晓红在本院再审过程中，以无法实现其合同目的为由，申请变更诉讼请求要求解除其与张靖签订的《售房合同协议书》及返还购房款，应予重新审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销本院（2011）长民一终字第110号民事判决及长春经济技术开发区人民法院（2010）长经开民初字第578号民事判决；
二、本案发回长春经济技术开发区人民法院重审。
审 判 长 史绍红
代理审判员 胡月皓
代理审判员 吕玉玉
二〇一六年七月八日
书 记 员 史兰跃