吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉01民终6422号
上诉人（原审原告）：崔建设，住吉林省江源县。
委托诉讼代理人：于本连，吉林刘国华律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：刘江龙，住吉林省长春市宽城区。
委托诉讼代理人：杨剑峰，吉林江达律师事务所律师。
原审第三人：孙彬，住吉林省白山市。
上诉人崔建设因与被上诉人刘江龙、原审第三人孙彬案外人执行异议之诉一案，不服长春市二道区人民法院（2017）吉0105民初2201号民事判决，向本院提起上诉。本院于立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
崔建设上诉请求：1.请求撤销长春市二道区人民法院(2017)吉0105民初2201号民事判决,依法改判或发回重审，支持上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人一审时提供的证据足以证明上诉人在法院查封前已经合法占有案涉房屋。从一审判决看，对于第三人孙彬已经以15.8万元的价格将案涉房屋转让给上诉人，双方已经在人民法院查封前签订合法有效书面合同，孙彬已经于法院查封前的2016年7月25日收到上诉人购房价款10万元，剩余价款约定待“办理完房屋过户手续后一次性付清”的事实予以了确认。对执行裁定中关于上诉人未办理过户登记的原因是人民法院查封，而非上诉人自身原因的认定，一审判决也给与了事实上的肯定。实际上，本案争议的主要焦点，就是上诉人于一审法院查封前，是否实际占有了案涉房屋。1、上诉人证人李某一审时当庭证实，其为上诉人装修案涉房屋的开始时间是2016年7月26日，干的是水暖改造及瓦工活。上诉人另一证人郑某一审时证实，其为上诉人装修案涉房屋的开始时间是2016年8月3日，其干的是木工活。对上述两位证人的证言，被上诉人当庭明确表示无异议。上诉人既然能够在法院查封前自主决定对案涉房屋进行装修，显然上诉人已经依法占有该房屋，已经拥有了对案涉房屋合法管理和支配的权利。既然被上诉人对上述两位证人的证言无异议，就说明其已经认可了上诉人于2016年7月26日前己经合法占有案涉房屋的事实。2、上诉人提供的白山市水务局出具的《用水清单》显示，上诉人于2016年7月将案涉房屋水用户姓名变更为上诉人，上诉人当月交纳水费2.10元。一审对该份证据的真实性虽予以了确认，但又说与本案无关联性。交纳与交易房屋使用有关的费用，是确定房屋使用权人的一个重要标志。如果上诉人尚没有接收案涉房屋，没有对该房行使合法管理和支配的权利，就既不会到水务局更名，更不能代替他人交费。显然，上述人从接收案涉房屋之日起办理水费更名并开始交纳水费，完全符合白山市乃至吉林省范围内的房屋买卖交易习惯，完全能够证实上诉人已经合法占有案涉房屋的事实。至于物业公司2016年7月25日仍以孙彬名义收取上诉人交纳的物业费，只不过是不同部门、不同单位更名过户的要求和标准不同而已，不能因此就主观的否定物业公司作为一个独立承担民事责任的主体所出具的证明。3、上诉人夫妇均是工人出身的退休老年人，购买房屋时只要看到房产中介公司的门脸便进去联系，并未想到事先核实该中介公司的执照或手续。证人徐某确系春天房产中介公司(经纬房产汇)的员工，也是上诉人与孙彬之间房屋买卖交易的具体经办人。对徐某关于其亲自见证了上诉人与孙彬的儿子孙鹏飞于2016年7月18日签订定金合同并交付定金2000元；上诉人与孙彬本人于2016年7月25日签订正式合同，上诉人向孙彬交付购房款10万元，孙彬将案涉房屋钥匙交付上诉人等证言，被上诉人质证时并未提出实质性异议。徐某的证言，与物业公司证明、《用水清单》、证人李某、郑某证言等相互印证，足以证明上诉人于2016年7月25日已经接受案涉房屋钥匙，已经于人民法院查封前实际占有案涉房屋。一审法院对该证言不予采信没有事实与法律依据。二、第三人孙彬未到庭过错不在上诉人，不能因此加重上诉人的举证责任。1、证人李某、郑某关于其二人分别于2016年7月26日、8月3日开始为上诉人装修案涉房屋的证言，上诉人与被上诉人一审时均无异议。即使第三人孙彬未到庭，该两证人证言也足以证明上诉人已经于法院查封前实际占有并开始装修案涉房屋的事实。一审法院在认定并采信上述证人证言的同时，又以“第三人孙彬未进行答辩，无法确认该房屋是否实际交付”为由，否认上诉人已经于法院查封前实际占有案涉房屋的事实，明显是在加重上诉人的举证责任。2、一审认定了2016年7月25日上诉人与孙彬签订《房屋买卖协议》及交付10万元价款的事实。在此情况下，一审仅仅因为孙彬未到庭答辩，就否认孙彬委托儿子孙鹏飞代卖案涉房屋并收取定金2000元，否定上诉人于2016年8月17日又通过孙鹏飞给付孙彬购房款3万元显然是与本案中协议、收条、上诉人妻子银行卡流水等证据相矛盾，这无疑也是在加重上诉人的举证责任，把孙彬未出庭的证明损失强加给上诉人。三、上诉人确认案涉房屋归其所有的诉讼请求应当得到支持。上诉人提起执行异议之诉的目的，是排除对案涉房屋的强制执行。而达此目的的前提，是法院认定上诉人确系案涉房屋的买受人，符合最高法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第28条所列四项情形。事实上，该四项情形不仅仅只是人民法院排除执行的依据，更是对不动产买受人在执行程序中予以优先保护，承认其对执行标的物享有实体权利的裁判标准。本案中，对在人民法院查封前上诉人已经与第三人签订合法有效的书面买卖合同、上诉人已经按合同约定支付大部分价款且上诉人认可将剩余价款按照人民法院的要求交付执行、未能于法院查封前办理完过户登记并非上诉人自身原因三种情形，一审法院已经予以认定。至于上诉人在查封前已经占有案涉房屋有查封前已经接收该房屋钥匙、对该房屋进行装修、交纳该房屋的物业费、水费等证据足以证明。另外，从上诉人妻子2016年7月25日就缴纳了案涉房屋交易契税，其后又与第三人按比例缴纳了案涉房屋土地出让金的行为看，上诉人在本案中不是没有办理过户登记，而是已经申请且被受理，只是因政府部门职能合并的客观原因未办理完毕而已。因此，一审法院不仅应当认定上诉人已经于人民法院查封前合法占有案涉房屋，亦应当判决确认案涉房屋归上诉人所有。
刘江龙辩称，认可一审判决，要求维持原判。
刘江龙向一审法院起诉请求：1.请求法院确认白山市红旗街团结小区6号楼1单元501室房屋归原告所有；2.请求法院解除对该房屋的查封并终止对该房屋的执行；3.诉讼费由被告承担。
原告崔建设为了支持自己的主张，向一审法院提交了以下证据材料：
证据1.案涉房屋房照1份。证明案涉房屋原所有权人为孙彬,该房屋面积为64.90平方米。被告刘江龙对此份证据真实性和证明问题均无异议。
证据2.2016年7月18日原告与孙彬代理人（儿子）孙鹏飞签订的《房屋买卖协议》1份。证明原告与欲出售白山市红旗街团结小区6号楼1单元501室房屋的原所有权人孙彬达成房屋买卖意向，孙彬委托其儿子代理签约。该协议约定原告先交付购房定金2000元，第三人约定原告于2017年7月25日付余款156000元。被告刘江龙对此份证据真实性有异议，其辩称在审理执行异议的时候没有提供此份证据，而是提供的另一份房屋买卖协议。
证据3.2016年7月18日孙鹏飞代孙彬出具的定金收条1份。证明原告按上述房屋买卖协议约定，向第三人交付定金2000元，并开始准备剩余购房款项。被告刘江龙对此份证据真实性有异议，没有款项来源和交付的相应凭证，证明不了孙彬和孙鹏飞是什么关系。
证据4.2016年7月25日原告与第三人孙彬签订《房屋买卖协议》1份。证明2016年7月25日原告与第三人孙彬在白山市春天房产经纪有限公司（经纬房产汇）工作人员见证下，正式签订了房屋买卖协议。该协议约定原告先给付第三人房款10万元，其余款项需第三人配合原告办理完房屋过户手续后一次性付清；协议签订后第三人将房屋涉及的一切费用（水、电、物业等费用）结清，以票据为准。说明该协议既是交付大部分房款协议，又是房屋交付协议，因为该协议签订后的上述水、电、物业等费用将由原告承担。被告刘江龙对此份证据真实性有异议，认为房子是孙彬和其妻子共有房屋，签字时应一起签字，此份协议中没有体现中介公司的责任和义务。
证据5.2016年7月25日第三人孙彬出具的房款收条1份。证明原告在签订2016年7月25日《房屋买卖协议》的同时将10万元购房款交付给第三人，第三人将房屋钥匙交付给原告。被告刘江龙对此份证据真实性有异议，因为收条无法证实孙彬确实收到这10万元。
证据6.原告与妻子聂玉杰结婚证1份及聂玉杰邮政储蓄银行卡流水1份（3页）。证明原告与聂玉杰系夫妻关系。原告妻子按上述协议约定，自2016年7月23日至2016年7月25日，陆续从自己银行卡提取现金5万元，于2016年7月25日在中介公司人员见证下交付给第三人，同日还通过银行汇款方式支付给第三人5万元，8月17日提款3万元交付给了第三人。被告刘江龙对此份证据真实性无异议，但无法证明原告给了孙彬5万元现金。
证据7.缴纳日期为2016年7月25日的完税票据3张。证明聂玉杰2016年7月25日缴纳住房买卖契税1550元。被告刘江龙对此份证据真实性无异议，但认为该房屋应市值至少3500元/平，该房屋在白山市的中心地段。
证据8.物业费票据2张及白山市房达物业有限公司证明1份。证明原告接收案涉房屋后，因装修需要物业公司配合，即于2016年7月25日向案涉房屋所在小区物业公司-
白山市房达物业有限公司缴纳了2016年7-12月的物业费117元。被告刘江龙对此份证据真实性有异议，票据仍为孙彬的名字，无法证实是原告交的物业费，物业出具的证明无法证实物业费是由谁交的。
证据9.白山市八道江区祥源水暖建材商店证明1份及祥源水暖销货清单6张。证明原告的装修材料系从白山市八道江区祥源水暖建材商店根据装修进度陆续采购的。该商店证明原告最早从其商店拿（购买）装修材料的时间是2016年7月30日。被告刘江龙对此份证据真实性有异议，原告没有提供发票，且不足以证明这些材料一定用在该房屋的装修上。
证据10.白山市水务局出具的《用水清单》1份。证明2016年7月，白山市水务局就已经将案涉房屋用户的姓名变更为原告崔建设，崔建设当月交纳水费2.10元。被告刘江龙对此份证据真实性有异议，认为在产权证没有办理更名过户之前，水务集团不能办理更名过户。
证据11.白山市春天房产经纪有限公司门脸照片1张及白山市春天房产经纪有限公司证明。证明白山市春天房产经纪有限公司与经纬房产汇系同一个房产中介单位，徐某系该单位置业顾问（员工）。被告刘江龙对此份证据真实性有异议，认为无法证明这两个公司为同一个房产中介单位。
证据12.《缴交国有土地使用权出让金登记单》1份及第三人儿子孙鹏飞2016年8月17日出具的收条1份。证明原告于2016年8月17日又向第三人支付购房款3万元，原告与第三人经协商各出资一半资金向国土部门缴纳了国有土地使用权出让金2684.12元。截止到目前，尚欠购房款2.4万元。被告刘江龙对此份证据真实性无异议，但认为收款日期写的是2016年8月17日，原告在2016年7月25日发现房子被查封，在8月17日还继续交易，说明原告无视法律。
证据13.原告装修费用记录3页。证明2016年8月3日前，装修人员在案涉房屋拆棚、安装塑钢窗等，8月3日开始运木料和水泥等。该等装修工作均开始和实施于人民法院对案涉房屋查封之前。被告刘江龙对此份证据真实性及证明问题均有异议。
证据14.长春市二道区人民法院（2017）吉0105执异23号《执行裁定书》1份。证明该裁决已经认定，在案涉房屋被法院查封前，原告已与第三人签订了合法有效的书面买卖合同，且原告未办理过户登记的原因是人民法院的查封，同时证明因法院查封，原告合法权益收到了实质性侵害。被告刘江龙对此份证据真实性及证明问题均无异议。
证据15.证人徐某证言。证明孙鹏飞找我要卖他父亲孙彬的房子就是涉案房屋，我在网站发布的卖房信息，买家联系我要看房子，经看房后两人达成一致，签订2016年7月25日房屋买卖协议。2016年7月18日我在场交付定金2000元，买家是聂玉杰和崔建设两口子，给的孙鹏飞2000元定金，签订买卖合同时我也在场，是孙彬签的字，我们部门主任程丽也在场，我是经办人所以我没签字。2016年7月25日到房产局过户，第一步是到房产局档案室调档，经查询房屋没有查封和抵押然后交的税，交完税以后卖家房屋是土地划拨的，需要补交土地出让金才能过户，这个期间去国土局，国土局需要捋顺手续，大概是一个月以后去房产局过户，发现房屋被查封了，交钥匙是原告给完10万元后才给原告的。原告崔建设对证人证言无异议。
被告刘江龙对证人证言有异议，认为证人陈述支支吾吾，一直在思考。
证据16.证人李某证言。证明团结小区6号楼1单元501室水暖改造、瓦工是2016年7月26日我干的。原告崔建设、被告刘江龙对证人证言无异议。
证据17.证人郑某证言。证明白山市团结小区6号楼1单元501室，我干的是木工，时间是2016年8月3日至8月25日止。原告崔建设、被告刘江龙对证人证言无异议。
被告刘江龙就其答辩意见，向一审法院提交的证据材料如下：（2014）二民二初字第188号《民事判决书》及（2015）二执字第5号《立案通知书》。证明刘江龙诉张波、孙彬担保追偿权纠纷一案，经法院审理完毕后，被告向法院申请强制执行该判决书确定的判决内容。2015年1月23日该执行一案立案受理，早于原告与孙彬签订房屋买卖合同，该房产为孙彬的被执行财产。原告崔建设对此份证据真实性无异议，但该证据不能证明孙彬的案涉房产在转让前已被法院查封，孙彬作为债务人法律也没有规定其不得向善意第三人转让没有被采取司法措施的财产。
一审法院认定事实：“对原告提交的证据1真实性予以确认，可以证实坐落于白山市红旗街、丘地号241-1、白山房权证白BQ字第XX**号、建筑面积64.9平方米住宅房屋所有权人为孙彬；对证据2、3真实性不予确认，该证据无法证实孙彬委托孙鹏飞代理房屋买卖事宜，也无法证实孙彬收到购房定金2000元；对证据4、5真实性予以确认，可以证实孙彬以158000元价格将白山市团结小区6号楼1单元501室出售给崔建设，孙彬于同日收到崔建设按约支付的购房款100000元，并约定“剩余款项需甲方配合乙方办理完房屋过户手续后一次性付清”，但无法证实房屋实际交付给崔建设；对证据6、7真实性予以确认，结合证据4、5可以证实孙彬收到崔建设购房款100000元的事实，崔建设配偶聂玉杰于2016年7月25日缴纳涉案房屋契税1550元，但无法证实2016年8月17日卡取现金30000元是用于给付购房款；对证据8的真实性不予确认，因物业管理专用票据姓名载明孙彬，无法证实物业费是崔建设所交，物业公司出具的证明与其收取物业费出具收据记载的内容自相矛盾，一审法院不予确认；对证据9真实性不予确认，因原告未提供正规发票，无法证实其供货是用于涉案房屋装修；对证据10真实性予以确认，但与本案无关联性，无法证实涉案房屋已交付崔建设；对证据11真实性不予确认，因未提供证据证实白山市春天房产经纪有限公司的法人自然情况，也未证实与经纬房产汇的关系；对证据12中《缴交国有土地使用权出让金登记单》的真实性予以确认，对收条的真实性不予确认，因无法证实孙彬收到剩余房款30000元，且崔建设在双方办理完房屋过户手续前支付剩余房款显然违反房屋买卖合同约定；对证据13真实性不予确认，因无法证实证据来源，一审法院不予采信；对证据14的真实性一审法院予以确认，因崔建设不服（2017）吉0105执异23号《执行裁定书》故向一审法院提起案外人执行异议之诉；对证人徐某证言真实性不予确认，因本案房屋买卖合同是崔建设与孙彬之间达成合意签订的，原告提供的其他证据中未证实崔建设与孙彬之间房屋买卖事宜有中介公司参与；对证人李某、郑某的证言真实性予以确认，原、被告均未提出异议，但无法证实涉案房屋所有权属情况，也无法证实崔建设于法院查封前已经合法占有涉案房屋。对被告提供的证据真实性予以确认，但不能证明孙彬的涉案房屋在出售前已被法院查封”。
一审法院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，崔建设与孙彬于2016年7月25日签订了《房屋买卖协议》，该协议是双方自愿、平等协商签订的，不违反法律、行政法规强制性规定，属于有效合同；《房屋买卖合同》中对房屋交付使用未做任何约定，且原告在庭审中提供的证据也无法证实其对涉案房屋已经有事实上的合法管理和支配，无法证实其在查封前已合法占有该不动产；第三人孙彬未进行答辩，无法确认该房屋是否实际交付。故依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，对原告主张其在法院查封前已合法占有该不动产，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案中，涉案房屋买卖虽然有债权意思表示上的合意，但并未办理不动产物权变更登记，故原告确认涉案房屋归其所有没有事实和法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百零四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：驳回崔建设全部诉讼请求。案件受理费3460元，由崔建设负担。
本院经二审审理查明的事实与原审认定的事实基本一致。另查明，2016年8月4日，一审法院在执行申请执行人刘江龙与被执行人孙彬、张波担保追偿权纠纷案件过程中，依据（2015）二执字第5号执行裁定查查封了被执行人孙彬名下的该处房屋。
本院认为:本案为案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条规定，崔建设应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”此条规定在于保护无过错不动产买受人的物权期待权。本案中，崔建设与孙彬在人民法院查封前签订合法有效的书面买卖合同，并因房屋查封无法办理过户登记事宜。该买卖合同约定崔建设先行付给房款拾万元，剩余款项需孙彬配合办理完房屋过户手续后一次性付清。对于房款的交纳，崔建设虽举证孙彬、孙鹏飞出具的收条，但上述收条上记载的款项的收取时间及数额与房屋买卖合同的约定不符，此外崔建设所举证据亦不足以证明其所称的现金给付及银行转账交纳房款情况。综上，崔建设主张对争议房屋排除执行不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其请求不应得到支持。
综上所述，上诉人崔建设的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3460.00元，由上诉人崔建设负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 宇
代理审判员 高云燕
代理审判员 曾范军
二〇一八年三月十六日
书 记 员 杨皓翔