新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）新01民初819号原告：顾凡，男，1994年1月21日出生，新疆龙源风力发电有限公司职员，住新疆博乐市。被告：乌鲁木齐市华金泰展小额贷款有限公司，住所地乌鲁木齐市新市区。法定代表人：孔恺，该公司董事长。委托诉讼代理人：王琴，女，1984年2月21日出生，汉族，乌鲁木齐市华金泰展小额贷款有限公司职员，住乌鲁木齐市水磨沟区。委托诉讼代理人：马海波，男，1986年6月28日出生，回族，乌鲁木齐市华金泰展小额贷款有限公司职员，住乌鲁木齐市新市区。被告：新疆福宁房地产开发有限公司，住所地乌鲁木齐市昆明路。法定代表人：邹贤斌，该公司董事长。被告：邹贤斌，男，1965年12月15日出生，汉族，住福建省拓荣县。被告：林春泰，男，1969年3月18日出生，汉族，住福建省周宁县。原告顾凡与被告乌鲁木齐市华金泰展小额贷款有限公司（以下简称华金泰展公司）、新疆福宁房地产开发有限公司（以下简称福宁房产公司）、邹贤斌、林春泰案外人执行异议之诉一案，本院于2017年11月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告顾凡与被告华金泰展公司的委托诉讼代理人王琴、马海波到庭参加诉讼。被告福宁房产公司、邹贤斌、林春泰经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾凡诉称：1、要求立即停止对位于新疆博乐市黄河路87号福宁新城B区的B6-1-1号房屋的强制执行；2、由被告承担本案的诉讼费用。事实理由：2015年8月4日，我与福宁房产公司签订房屋买卖合同，购买涉案房屋，一次性付清了房款，并于同年8月10日在兵团第五师房产局办理了备案登记，8月11日办理了入住居住至今。该房屋于2016年7月25日被乌鲁木齐市中级人民法院查封。我作为案外人向乌鲁木齐市中级人民法院提出执行异议，被驳回。故我提起案外人执行异议之诉。涉案房屋已由我方支付了全部价款，并实际占有使用房屋至今，根据法律规定，涉案房屋不应作为执行财产予以查封、扣押。我方已取得涉案房屋的所有权，华金泰展公司无权对涉案房屋申请执行。故诉至法院，请求法院支持我的诉讼请求。被告华金泰展公司答辩称，涉案房屋已抵押给我公司，并且在兵团第五师房产局办理了抵押登记，福宁房产公司在涉案房屋抵押给我公司之后又将涉案房屋出卖给顾凡，不符合法律规定，并且涉案房屋系商铺，不是住房，不适用顾凡主张的法律规定，顾凡的诉讼请求无法律依据，请求法院依法驳回顾凡的诉讼请求。被告福宁房产公司、邹贤斌、林春泰未到庭陈述，也未提交书面意见。原告顾凡围绕争议焦点提供下列证据：1、2015年8月4日，顾凡与福宁房产公司签订的房屋买卖合同；2、顾凡的单身证明和无房证明；3、房款发票；4、2015年8月11日的物业合同、2015年10月13日交纳暖气费的发票，装修垃圾清运费发票、电卡工本费、购电凭证、契税凭证、IC卡表供水协议。证明顾凡购买了涉案房屋，交付了全部房款，并已办理入住并实际居住使用至今，涉案房屋系顾凡唯一住房的事实。被告华金泰展公司对房屋买卖合同的真实性无异议，但认为时间在该房屋被抵押之后，福宁房产公司无权再销售该房屋；对单身证明和无房证明真实性无异议，但认为与本案无关，只能证明顾凡在农五师的辖区范围内无房；对房款、契税票据的真实性无异议，认为与本案无关；对物业合同及相关缴费票据的真实性无异议，但认为该组证据仅可证明顾凡对房屋进行了使用，并不能证明顾凡在此居住，并且涉案房屋的性质是商铺，不是住房，水费发票可以证明。本院对上述证据的真实性予以确认。被告华金泰展公司围绕争议焦点提供下列证据：1、借款合同、抵押合同、八份转账凭证，证明华金泰展公司与福宁房产公司2014年11月27日签订了抵押合同并约定了包含涉案房屋在内的53套房产办理抵押登记，和对福宁房产公司放贷的事实；2、房地产抵押申请表、农五师抵押合同、购房合同抵押申请表、期房转现房抵押申请表、期房抵押备案证明，证明华金泰展公司在签订抵押合同之后办理了合法有效的抵押登记；3、农五师房产局出示的抵押清单，载明华金泰展公司于2014年7月1日对包括涉案房屋在内的24套商铺办理了抵押登记。顾凡对上述证据的真实性均无异议，但认为与本案无关，对上述证据与本案的关联性不予认可。本院对上述证据的真实性予以确认。根据确认的上述有效证据，本院认定下列事实：2014年11月27日，华金泰展公司（贷款人）与福宁房产公司（借款人）签订《借款合同》及《抵押合同》，约定福宁房产公司借款1,000万元用于企业资金周转，为期6个月，以福宁房产公司所有或依法有权处分的位于博乐市农五师黄河路88号福宁新城Ａ区商铺，总建筑面积2506.75㎡作抵押。邹贤斌、林春泰分别作为保证人与华金泰展公司签订了《保证合同》，新疆维吾尔自治区公证处就上述合同于2015年1月7日出具具有强制执行效力的债权文书公证书。华金泰展公司与新疆福宁房地产开发有限公司博乐分公司（以下简称福宁房产博乐分公司）就涉案房屋抵押事宜向五师房地产交易所进行申请，签订了师房押字第2014796号农五师房地产抵押合同，该合同中约定了抵押人福宁房产博乐分公司自愿将坐落在博乐市黄河路87号A、B区商铺共53室，面积为2506.75平方米的房地产抵押给华金泰展公司，并填写了房地产抵押申请表、购房合同（权利）抵押申请审批表、期房转现房抵押申请审批表，五师房地产交易所向华金泰展公司出具了期房抵押备案证明，上述书面文件的编号均为2014796，但未载明抵押合同及备案证明的具体时间。华金泰展公司因与福宁房产公司之间的债务就涉案房屋办理了抵押登记。华金泰展公司与福宁房产公司、邹贤斌、林春泰因上述借款合同产生纠纷，新疆维吾尔自治区公证处于2016年5月10日作出（2016）新证经字第5615号执行证书，华金泰展公司向本院申请强制执行，本院依法立案执行。执行过程中，本院于2016年7月25日以（2016）新01执596号执行裁定书及协助执行通知书查封了福宁房产博乐分公司名下位于新疆博乐市黄河路87号福宁新城的Ａ区商铺。执行过程中，五师房地产交易所向本院出具了福宁新城A区B区抵押备案情况表一份，该情况说明中载明涉案房屋的抵押时间为2014年7月1日。2016年7月25日，本院依法查封了涉案房屋。顾凡提出执行异议，本院作出（2017）新01执异185号执行裁定，驳回顾凡的异议请求。2015年8月4日，顾凡与福宁房产博乐分公司就涉案两商铺签订了《商品房买卖合同》，并于2015年8月10日向兵团第五师房产局办理了备案登记。该合同主要约定如下：福宁房产博乐分公司将其开发的位于博乐市福宁商贸城B6幢1、2层1号商铺出卖于顾凡，建筑面积78.58平方米，商品房总金额22万元。顾凡一次性支付购房款22万元，福宁房产公司于2015年3月29日出具购房款发票。顾凡已经使用案涉房屋。另查明，涉案房屋载明的所有权人仍为福宁房产博乐分公司。顾凡在庭审过程中当庭撤回要求解除对涉案房屋的查封的诉讼请求。本院认为，案外人执行异议之诉是对执行标的物享有足以排除强制执行的权利的案外人，认为执行行为侵害其合法权益，请求法院不允许对该标的物实施执行的诉讼。案外人执行异议之诉是否成立，应根据案件的具体情况和对异议人所主张的权利、申请执行人债权权利以及被执行人对执行标的的权利的优劣作出比较并综合判断，从而确定异议人的权利能否排除执行。本案中，华金泰展公司基于（2016）新证经字第5615号执行证书向本院申请强制执行，本院在执行过程中对涉案房屋予以查封，顾凡以其为涉案房屋的权利人为由提出案外人执行异议，根据双方争议的问题，本院对顾凡及华金泰展公司对执行标的物的权利优劣分析如下：一、根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案中，顾凡虽就涉案房屋与福宁房产博乐分公司签订了商品房买卖合同，并支付了全部购房款，且占有了涉案房屋，但并未取得房屋权属证书，所签订的商品房买卖合同虽进行了备案登记，但未进行预告登记，不产生对抗第三人的物权效力，涉案房屋的物权仍登记在福宁房产博乐分公司的名下，故顾凡目前对涉案房屋所享有的权利系合同债权，并非物权。二、根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产”。第一百八十五条第一款规定：“设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同”。第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”。《中华人民共和国担保法》第四十二条规定：“办理抵押物登记的部门如下：……（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；……”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十条规定：“以担保法第四十二条第（二）项规定的不动产抵押的，县级以上地方人民政府对登记部门未作规定，当事人在土地管理部门或者房产管理部门办理了抵押物登记手续，人民法院可以确认其登记的效力”。本案中，华金泰展公司与福宁房产博乐分公司签订了书面的抵押合同，约定福宁房产博乐分公司将涉案房屋抵押于华金泰展公司，同时，根据新疆生产建设兵团第五师房产管理局出具的抵押备案清单，结合上述法律规定，应当认定华金泰展公司就涉案房屋已于2014年7月1日在房产管理部门办理了抵押物登记手续，华金泰展公司对涉案房屋享有可就该财产优先受偿的抵押权，该权利系担保物权。综上所述，根据物权的排他性原则，应当认定担保物权的效力优于一般债权，即从顾凡与华春公司针对涉案房屋所享有权利的优劣比较，顾凡所享有的权利不能对抗华金泰展公司享有的抵押权，其不能证实对执行标的物享有足以排除强制执行的民事权益，故顾凡所提出的案外人执行异议不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百七十九条、第一百八十五条第一款、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第四十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条第一款第二项的规定，判决如下：驳回原告顾凡的诉讼请求。案件受理费4,600元（原告顾凡已预交），由原告顾凡负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院。审 判 长  曾 敏审 判 员  王 宏人民陪审员  杨继林二〇一八年五月十五日书 记 员  姚 雷