鄂尔多斯市东胜区人民法院民 事 判 决 书（2016）内0602民初8379号原告：内蒙古亿众房地产经纪有限公司，地址：鄂尔多斯市东胜区伊化北路38号街坊6号楼。组织机构代码证号：09469215-8。法定代表人华正德，系该公司总经理。被告：贾东利，女，1990年9月22日出生，汉族，人。原告内蒙古亿众房地产经纪有限公司（以下简称亿众公司）与被告贾东利居间合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告亿众公司的法定代表人华正德、被告贾东利均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告亿众公司向本院提出诉讼请求：1、请求被告支付原告居间服务费8000元（总房价400000*2%）；2、本案诉讼费用及其他费用由被告承担。庭审中原告增加变更第一项诉讼请求为：要求被告按照实际成交价格的2%支付原告居间服务费8300元（415000元×2%）。事实和理由：被告于2016年6月21日在原告处请求提供购房居间服务，并与原告实名登记签订了房屋买卖看房协议书，后原告方安排工作人员带领被告前往盛世阳光小区2号楼3单元405室（东户）看房，并计算税费及交易流程，可被告随后几天私自与业主联系购买了该套房产，并已经实际入住，被告违反看房确认书第5条约定，对原告权益造成损害。被告贾东利辩称，不同意原告的诉讼请求，因为在签订看房确认书的原告告没有告诉被告需要收取居间服务费，只是在看完房的时候让被告签字，说是领被告看完房了需要签字，当时只是陈述如果房屋交易成功需要支付5000元费用，而且5000元需要原告公司替被告向房东砍价，以及办理相关手续，本案房屋交易成功原告并没有与房东讲价也没有办理相关手续。原告亿众公司就其诉讼主张向法庭提供房屋买卖看房确认书一份、视频资料一份（2016年7月7日录制），证明原告于2016年6月21日领被告贾东利去看过本案争议房屋，被告也实际购买了该套房屋，被告的母亲在该套房屋中装修，被告母亲也承认是被告以及被告的对象购买的。被告贾东利针对其辩称理由未向法庭提供证据。庭审质证中，被告贾东利对原告亿众公司提供的证据的真实性认可，是被告当时签字的那份看房确认书，当时在签订看房确认书的时候，只有原告公司的公章，并没有上面的房屋坐落等。视频中的人就是被告的母亲，对证明的问题不认可。经本院审查，原告亿众公司提供的证据因被告贾东利对其真实性认可，故本院对其真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告亿众公司员工于2016年6月21日带被告贾东利看了坐落于盛世阳光2号楼3单元405东户房屋，被告贾东利在原告亿众公司提供的《房屋买卖看房确认书》上签字，该确认书约定：被告贾东利就坐落于盛世阳光2号楼3单元405东户的房屋委托原告亿众公司为其提供房屋带看及购买居间服务。原告应为被告提供的服务包括：（1）利用自身的信息库、媒体广告等为被告寻找潜在的可供购买的房屋；（2）与潜在的出售人洽谈交易，引领被告看房并协助双方签署合法、有效的房屋买卖合同；（3）在被告的要求下，为被告提供关于房屋交易政策、税费及交易流程的咨询服务。原告不得有下列行为：（1）遵守法律法规，不得从事违法居间活动；（2）不得故意提供虚假信息，（3）不得故意隐瞒真实情况。被告与原告介绍的房屋出售人签署房屋买卖合同时，原告有权依法收取居间信息费用及相关费用。自该协议签署后十二个月内，如被告或者被告同行的看房人或被告代理人、近亲属等关联人自行与本协议载明房屋的出售人达成交易的，或者被告或与被告同行的看房人或被告代理人、近亲属等关联人实际使用了本协议载明的房屋的，甲方应按房屋业主委托价格或者实际成交价格的百分之二向原告支付居间服务费用；与本协议相关的任何争议，双方应友好协商解决，若协商不成，任何一方均可向房屋所在地的人民法院提起诉讼。针对盛世阳光2号楼3单元405东户房屋，原告亿众公司经纪人带被告贾东利看房时，仅引领看房，并未提供其他服务。原告亿众公司针对涉案房屋并未与原房主签有委托出售协议，被告贾东利的男朋友从被告贾东利处获知该房屋的出售信息，且已实际购买并办理过户手续。被告贾东利不认可原告亿众公司向其送达过相应的看房确认书，其本人签字时仅加盖有原告亿众公司的公章，并无其他内容，更未就确认书上的条款向其本人作出明确说明。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，被告贾东利认可其确实在原告亿众公司提供的《房屋买卖看房确认书》上签字，则双方之间的合同为有效合同。该合同约定的交易内容是原告为被告提供房屋带看及购买居间服务，交易对价是合同第5条:房屋业主委托价格或者实际成交价格的百分之二。付款时间、条件是：一、被告与原告介绍的房屋出售人签署房屋买卖合同之时；二、自本协议签署后十二个月内，如被告或与被告同行的看房人或被告代理人、近亲属等关联人自行与本协议载明房屋的出售人达成交易的，或者被告或与被告同行的看房人或被告代理人、近亲属等关联人实际使用了本协议载明的房屋的。依此规定，原告收取居间服务费的条件是居间服务完成或视为完成。本案中，被告贾东利认可原告亿众公司人员确实引领带看了本案所涉房屋。本院认为，对房屋买卖居间服务合同而言，协调价格、代查房屋产权状况，代办过户手续、代办贷款等服务内容应当是原告亿众公司房屋买卖居间服务的范畴；从合同内容和交易常识判断，房屋带看与房屋购买两项居间服务是可分的，但作为原告单方提供的格式合同，合同第5条为格式条款，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第三十九条的规定，原告应当向被告说明合同尤其是条款的内容。对看房确认书中加重对方责任、排除对方主要权利的条款，原告亿众公司在订立合同时应当在看房确认书上作出足以引起看房人注意的提示，并对该条款的内容以书面或者口头形式向看房人作出明确说明；未作提示或者明确说明的，该条款不产生效力。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条规定，提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称”采取合理的方式”。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。本案中，原告亿众公司在《看房确认书》中并未针对原告主张权利的第5条采用足以引起对方注意的字体等特别标识，也未能提供证据证明其就条款内容尽到了明确说明和告知义务，而被告贾东利亦不认可向其作出过明确说明，故该格式条款排除了被告自行与房主协商达成交易进而免予支付原告提供的购买居间服务对价的权利，不适当的加重了被告的交易负担，且事实上原告亿众公司也认可引领被告看房后因被告的对象私自与原房主达成交易，原告没法再继续提供居间服务，则说明原告亿众公司并未促成买卖合同的成立，反而主张全额居间报酬，明显违反公平原则。另外，依据《合同法》第四百二十七条的规定，上述格式条款因违反法律的强制性规定也应认定为无效，则被告拒绝原告继续提供房屋购买居间服务不构成违约。被告的男朋友在约定期限内自行与房主以415000元达成交易不应视为原告促成交易合同成立，被告无须支付房屋带看确认书第5条约定的费用，原告要求被告支付8300元（415000元×2%）居间费用的请求本院不予支持。但被告贾东利的男朋友确实通过原告提供的房屋带看服务，知悉了所看房屋的出售信息，得以自行与房主联系并达成交易，即从原告提供的带看服务中获益，为公平起见，应支付相应对价，即房屋带看服务的对价。鉴于双方没有约定该项服务的对价，不能就此协商一致，原告也未举证证明从事居间活动支出的必要费用，无交易习惯可供参照，而诚实信用、公平、等价有偿是民事活动的基本原则，在被告从拒绝合同全面履行中获益且行为合法，却给原告造成损失之情形发生时，为弥补对方损失、保障社会公平交易秩序，另外，庭审中被告贾东利本人同意最高向原告支付2000元，故本院酌情认定被告应支付原告房屋带看居间服务费2000元。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十条、第六十一条、第六十二条第（二）项、第一百零九条、第四百二十七条之规定，判决如下：一、被告贾东利于本判决生效后五日内一次性给付原告内蒙古亿众房地产经纪有限公司居间服务费2000元；二、驳回原告内蒙古亿众房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告贾东利负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。代理审判员  李慧超二〇一六年十月九日书 记 员  温 智