河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫01民终489号
上诉人（原审原告）：史炳兰，男，1948年2月7日出生，汉族，住河南省新郑市。
上诉人（原审原告）：白晓魁，女，1949年1月4日出生，汉族，住河南省新郑市。
二上诉人共同委托诉讼代理人：高翔宇，河南中赢旗晟律师事务所律师。
二上诉人共同委托诉讼代理人：张小刚，河南中赢旗晟律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：吴小宾，男，1974年9月18日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。
委托诉讼代理人：闫书娣，河南良笛律师事务所律师。
上诉人史炳兰、白晓魁与被上诉人吴小宾房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省新郑市人民法院（2017）豫0184民初415号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月11日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人史炳兰、白晓魁的共同委托诉讼代理人高翔宇，被上诉人吴小宾的委托诉讼代理人闫书娣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
史炳兰、白晓魁上诉请求：一、依法撤销一审判决书，依法改判或发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人全部承担。事实和理由：一、一审认定部分事实不清、错误。上诉人与被上诉人于2013年11月11日签订借款合同，但被上诉人吴小宾并未向上诉人支付足额的借款，根据被上诉人提供的银行转账记录显示，其向宋法旺转账355万，其向王国安转账253.134303元和135万，但该135万并不是合同约定的收款账户，该135万并不是吴小宾提供给上诉人的借款。在借款合同中明确写明，转给宋法旺的355万元用于偿还新郑市天中王水泥瓦厂偿还新郑市农业银行贷款，但被上诉人并未提供农业银行任何贷款偿还完毕的证明及还款明细。同样的，转给王国安的款项，也没有证据证明该款项用于宇昇陶瓷厂的经营，并没有真正达到借款的目的。对于该部分款项不能认定是上诉人所借款项。所以，双方之间的借款关系不成立。一审认定双方存在借款关系属于事实认定错误。二、一审判决适用法律错误。1、本案审理的核心并不是借款合同，并且一审也没有审理清楚借款金额多少，应当偿还多少。也未对借款关系作出实质性的判决。本案不适用借款关系的法律条款，而需主要审查买卖合同的效力问题。但一审却以模糊的理由以存在借款关系，驳回上诉人的请求，适用法律错误。2、在双方的借款合同中明确约定，房屋及土地的过户仅作为还款保证，并不是真正的房屋及土地的买卖，房产及土地过户仅是形式上的，上诉人与被上诉人之间不存在真实意思和真实交易。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、《物权法》第一百八十六条、《最人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》等五十七条的规定，关于以买卖形式作担保的情形属于一种特殊的担保和抵押，但在债务履行届满前抵押权人与抵押人约定该财产抵押到期后归债权人所有的约定是违反法律效力性规定和禁止性规定的，应当属于无效。因此，一审认定买卖行为有效，适用法律错误，二审应予纠正。且当事人在签订借款合同时就约定房产和土地以买卖形式过户给被上诉人，这种情形是符合流质条款的特点，而这种约定是法律明文规定无效的。
吴小宾辩称：一、被上诉人与上诉人之间存在真实的借贷关系，且被上诉人已经全面履行了出借资金义务。1、被上诉人已向合同约定收款人账户支付出借资金800万元，上诉人收到借款资金如何偿还农业银行借款及用于宇昇陶瓷厂的经营是上诉人的权利，相关证据由上诉人取得及保管，被上诉人没有也无法提供该证据，上诉人要求被上诉人提供该证据违背了举证分配原则，且上诉人使用借款资金情况不影响借款事实的成立。2、被上诉人基于上诉人的请求向王国安其他账户转款135万元，加上其他借款共计800万，与合同约定借款数额相符，如若该135万元是被上诉人另行向王国安借款，为什么上诉人自2014年至今3年时间从未对此提出异议。二、一审判决适用法律正确。1、上诉人与被上诉人之间签订的借款合同是双方真实意思表示，且不违背法律法规，为合法有效协议。2、上诉人自愿将房屋转让给上诉人作为还款保证并不违背法律规定，且已经办理了房屋过户登记手续。3、合同第八条是一个附条件的回赎条款，根据民法通则第62条规定、合同第八条的约定，本案中上诉人没有偿还被上诉人借款，截止2017年11月所欠被上诉人借款本息1541万，在双方约定条件未成就时，上诉人要求认定房屋买卖协议无效且要求判决被上诉人返还房屋理由不成立。4、涉案房屋不是抵押，不适用担保法相关法律规定。三、本案不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，该规定于2015年9月1日实施，没有溯及力。涉案房屋已经于2013年11月进行过户登记，从过户登记完成时所有权已经转移至被上诉人名下。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条适用的情形为被告向法院提起诉讼要求履行房屋买卖协议时应按照借款关系审理，为合同之诉，本案原告提起的是确认合同无效之诉。该条也没有对买卖合同的效力进行规定。该条适用的是房屋买卖合同尚未履行之情形，本案房屋买卖合同已于2013年履行完毕。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请予以维持。
史炳兰、白晓魁向一审法院起诉请求：1.依法确认史炳兰、白晓魁与吴小宾签订的关于新郑市人民西路炎黄广场西侧C座房产及土地和新郑市新建路街道办事处迎宾街东侧70号房产及土地的房屋买卖协议、土地买卖协议无效；2.依法确认白晓魁为新郑市人民西路炎黄广场西侧C座房产及土地的所有权人，确认史炳兰为新郑市新建路街道办事处迎宾街东侧70号房产及土地的所有权人；3.本案的诉讼费用由吴小宾承担。
一审法院认定事实：史炳兰和白晓魁系夫妻关系。2013年11月11日，史炳兰、白晓魁（乙方）由王国安（丙方）做保证人与吴小宾（甲方）签订了一份合同编号为民借字2013第111101号的《借款合同》，该合同主要约定：乙方向甲方借款800万元，借款期限为12个月，自2013年11月11日起至2014年11月10日止，借款月利率为2.4%，其中355万元作为新郑市天中王水泥瓦厂偿还新郑市农业银行贷款，一次或分次打入借款人收款账户（户名：宋法旺，农业银行，卡号：62×××13），剩余445万元作为白晓魁、史炳兰夫妻名下新郑市宇昇陶瓷厂的重新启动资金，一次或分次打入借款人收款账户（中国农业银行新郑支行，户名：王国安，卡号：62×××76）；还本付息方式为前两个月一次性付息，以后按月付息，到期一次性还本；合同签订后，乙方自愿将白晓魁名下的坐落于新郑市人民××路××广场西侧路××座的所有权证号为新郑房权证字第××号房屋和房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让与甲方，史炳兰名下的位于新郑市新建路街道办事处迎宾街东侧70号的所有权证号为新郑房权证字第××号的房产和房产所在土地使用权证过户于甲方，过户作为还款保证，以上房屋评估价值清偿借款本息，乙方若按时还清本息（包括乙方之前所欠甲方所有欠款），甲方必须提供有效证件，配合乙方进行房产证及土地证过户事宜；丙方对本合同之所有借款本息及其他为执行合同而支出的所有费用提供连带保证责任，保证期限为合同届满之日起二年；乙方如逾期未还款，应自逾期之日起对逾期款额付息外，每日另向甲方支付1‰违约金，若乙方按时还清本息，甲方不配合乙方过户，甲方应按借款额每日1‰向乙方支付违约金；乙方如逾期未还款，乙方必须搬离上述住房；合同还规定了双方的其他权利义务等内容。次日，吴小宾分两次向上述借款合同指定的宋发旺的银行账户转账共计355万元，史炳兰、白晓魁出具收据/收款确认书表明其已收到吴小宾向宋发旺农行账户转账355万元为履约转账，吴小宾办理其二人名下房产过户所垫付的各项费用为56.865697万元，总金额为411.865697万元。王国安在确认书保证人处签名。2013年11月12日、11月14日，白晓魁、史炳兰和吴小宾先后签订《房地产买卖合同》两份，约定将其夫妻二人所有的位于新郑市新建路街道办事处迎宾街东侧70号的自建房地产及位于新郑市人民××路××广场西侧路××座的房产以共计342万元的价款转让于吴小宾，办理房地产转移登记手续的税费由白晓魁、史炳兰承担。签订合同当日双方办理了房产所有权转移登记，随后双方又办理了土地使用权转移登记。现史炳兰、白晓魁以与吴小宾签订房地产买卖合同并非出于真正的房屋及土地买卖目的为由诉至法院请求处理。另查明，1.2013年12月16日至2014年3月14日期间，吴小宾向《借款合同》指定的王国安的银行账户转账汇款共计253.134303万元，向王国安的其他银行账户转账汇款135万元。2.2016年11月27日，吴小宾委托史挥龙与新郑市新建路街道办事处签订《新郑市新建路街道办事处第六期旧城棚户区改造房屋征收与补偿安置协议书》，涉案位于新郑市人民××路××广场西侧路××座的房产被拆迁，吴小宾依约领取了该房产上拆迁奖补款项。2017年3月9日，吴小宾委托史挥龙（甲方），史炳兰、白晓魁委托张金安（乙方），双方签订《协议》约定，经甲乙双方平等协商，甲方同意将位于新郑市迎宾街东侧70号征迁补偿款中30万元付给乙方。
一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订的《借款合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，对双方均具有约束力。双方在合同中明确约定：合同签订后，原告自愿将涉案房屋和房屋占用范围内的土地使用权随房屋一并转让与被告，并办理产权过户登记，过户作为还款保证；原告若按时还清本息，被告必须提供有效证件，配合原告进行房产证及土地证过户事宜。被告向原告交付了借款，原告按照约定与被告签订《房地产买卖合同》将涉案房产过户给被告均为履行合同行为，亦属对借款的担保行为，且不违反法律规定，故原告主张其与被告签订有关涉案房地产买卖协议无效的诉讼请求，本院不予支持，原告由此主张的与该借款担保行为相关的涉案房屋归其所有的诉讼请求，一审法院亦不予支持。原告可待《借款合同》相关条件成就后另行主张相关权利。综上所述，原告的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回史炳兰、白晓魁的诉讼请求。本案受理费100元，由史炳兰、白晓魁负担。
二审期间，当事人均未提交新证据。
本院审理查明的事实与一审一致。
本院认为，本案中，史炳兰、白晓魁与吴小宾所签的《借款合同》，当事人意思表示真实，且不违反法律规定，应为合法有效。本案的核心在于应如何认定史炳兰、白晓魁与吴小宾之间的《房地产买卖合同》及房屋过户行为的性质。《借款合同》第九条第8款明确约定上诉人将涉案房产和房产所在土地使用权过户与被上诉人。过户作为还款保证。以上房屋评估价值清偿借款本息，上诉人若按时还清本息（包含乙方之前所欠甲方所有欠款），被上诉人必须提供有效证件，配合上诉人进行房产证及土地证过户事宜。被上诉人吴小宾向上诉人史炳兰、白晓魁交付借款后，史炳兰、白晓魁也与吴小宾签订了《房地产买卖合同》，继而将涉案房屋过户给吴小宾，系对《借款合同》相应约定条款的履行，且由《借款合同》的相关条款可知史炳兰、白晓魁的该行为是对双方之间涉案借款的担保。另，涉案的《房地产买卖合同》不具有合同无效的情形，一审法院判决驳回史炳兰、白晓魁的诉讼请求，其实体处理正确，本院予以支持。
综上，上诉人史炳兰、白晓魁的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人史炳兰、白晓魁负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘颖超
审判员 邓先理
审判员 顾立江
二〇一八年二月二日
书记员 时婉秋