宁夏回族自治区灵武市人民法院民 事 判 决 书（2017）宁0181民初2145号原告:神华宁夏煤业集团有限责任公司，住所地:宁夏回族自治区银川市北京中路168号法定代表人:邵俊杰，公司董事长。委托诉讼代理人：王靖城，宁夏天盛律师事务所律师。被告：宁东青松苑幼儿园，住所地：宁夏回族自治区灵武市。负责人：王爱红，幼儿园园长。被告：王爱红，女，现年50岁，汉族，住宁夏回族自治区灵武市。原告神华宁夏煤业集团有限责任公司（简称宁煤集团）与被告宁东青松苑幼儿园（简称幼儿园）、王爱红租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宁煤集团的委托代理人王靖城到庭参加了诉讼。被告幼儿园、王爱红经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。现本案已审理终结。宁煤集团向本院提出诉讼请求，请求判令：1.解除原告与被告幼儿园签订的幼儿园房屋资产出租合同；2.被告向原告支付租金625000元（自2016年3月1日暂计算至2017年6月1日，顺延计算至退还租赁资产之日）；3.被告向原告移交《幼儿园资产及低值易耗移交明细表》记载的能够正常使用的租赁财产；4.被告向原告支付违约金337500元；5.本案诉讼费由被告负担。以上合计962500元。事实和理由：2012年2月28日，原告与灵武市明珠幼儿园签订《幼儿园房屋资产出租合同》，约定原告将位于灵武市××区小区内的原小区幼儿园办公楼、场地及其配套的附属设施设备租赁给被告开办幼儿园，租期2012年9月1日至2017年8月30日，租金为每年100万元，租金支付期限为按季度提前支付。2012年12月，被告幼儿园举办者王爱红将灵武市明珠幼儿园变更登记为宁东青松苑幼儿园。原告考虑到原幼儿园员工相继离职或调离的情况并结合宁东房屋租赁市场行情，原告遂将租金降至每年50万元。自合同签订后，被告仅向原告支付了25万元租金，被告未按约定履行支付租金义务。2015年底，原告向灵武市人民法院提起诉讼，主张被告支付自合同签订之日2012年9月1日至2016年2月28日期间欠付的150万元租金，该案经灵武市人民法院和银川市中级人民法院两审后，判令被告幼儿园向原告支付150万元租金。判决生效后，因被告拒不履行判决确定的义务，原告申请强制执行，执行中被告仅支付原告租金4万元。综上，原告认为，被告的行为违反了幼儿园房屋资产出租合同第6.7条等合同约定，构成了对合同的根本性违约，且经原告催告，法院判决强制执行后，被告仍不履行支付租金的义务。为此，原告提起诉讼。被告幼儿园、王爱红未作答辩。本院经审理认定事实如下：2012年8月27日，原告（甲方）与灵武市明珠幼儿园（乙方）签订《幼儿园房屋资产出租合同》一份，约定乙方承租幼儿园办公楼面积约3597平方米、场地面积约3658平方米；承租期内，乙方应以自己的名义独立对外招聘员工，与劳动者建立劳动合同关系。原在幼儿园的甲方17名幼儿教师仍在幼儿园工作，接受乙方管理，工资由甲方承担。乙方负责甲方17名幼儿教师的考核，对考核不合格的乙方有权辞退。租赁期限自2012年9月1日至2017年8月30日（5年）。租赁期内，乙方每年向甲方支付租金壹佰万元（1000000），租金按季度支付，每季度支付租金贰拾伍万元。乙方辞退幼儿园甲方的幼儿教师，不影响甲方应向乙方收取的租金。合同签订之日，乙方应缴纳保证金叁拾万元。合同期限内，该保证金不计息。乙方未按季度缴纳租金，每迟延一日，应向甲方支付当季合同价款5%的违约金。乙方迟延支付租金超过九十日，甲方有权单方解除合同。租赁前，双方共同确认租赁的幼儿园财产并办理交接手续，双方在资产移交明细表上签字和盖章，租赁期满后，乙方应按资产移交明细表返还租赁承租的幼儿园财产。双方还对权利和义务、不可抗力、等进行了约定。合同签订后，被告向原告支付保证金30万元。原告向被告移交租赁财产，双方签字确认幼儿园资产及低值易耗移交明细表。合同履行过程中，原告将年租金100万元降为50万元，后被告未按约定支付租金。原告向灵武市人民法院提起诉讼，主张被告幼儿园支付自合同签订之日2012年9月1日至2016年2月28日期间欠付的150万元租金，该案经灵武市人民法院和银川市中级人民法院两审后，判令被告幼儿园向原告支付150万元租金。判决生效后，被告拒不履行判决确定的义务，原告向我院申请强制执行，被告幼儿园支付原告租金4万元。另查明，灵武明珠幼儿园变更登记为宁东青松苑幼儿园,机构类型为民办非企业单位。本院认为，原告与被告灵武市明珠幼儿园签订的《幼儿园房屋资产出租合同》是原、被告的真实意思表示，合法有效，属有效合同。该合同对双方均具有法律约束力，原告按约履行了向被告幼儿园移交租赁资产的义务，被告幼儿园即应按合同约定履行给付租金的义务。根据原、被告签订的合同约定，被告幼儿园迟延支付季度租金超过九十日，原告有权解除合同。被告幼儿园经原告催告，法院判决强制执行后，仍不履行支付租金的义务，其行为违反合同约定，故对原告主张解除原、被告签订的幼儿园房屋资产出租合同，符合合同约定，本院予以支持。合同解除后，不影响合同中结算和清理条款的效力。对原告主张被告幼儿园支付自2016年3月1日至2017年6月1日期间的房屋租金625000元的诉讼请求，本院予以支持，之后的租金，按年租金50万元计算支付至本判决生效之日。如本判决生效后，被告幼儿园未向原告移交幼儿园租赁资产，则按（参照）年租金50万元计算，支付本判决生效之日至实际返还租赁财产期间的占有使用费。合同解除后，被告幼儿园应向原告移交租赁财产，故对原告主张被告幼儿园按照幼儿园资产极低值易耗移交明细表向原告移交能够正常使用的租赁财产的诉讼请求，本院予以支持。根据合同约定，被告幼儿园未按期支付租金，每迟延一日，应向原告支付当季度合同价款5%的违约金。由于原、被告约定的违约金过高，原告单方对违约金予以调整，仅主张被告幼儿园支付部分违约金337500元，因被告幼儿园未履行诚实信用原则，及时向原告支付租金，原告主张被告幼儿园支付违约金337500元，符合合同约定，同时不违反法律规定，本院予以支持。根据《民办非企业单位登记暂行办法》第二条规定，民办非企业单位根据其依法承担民事责任的不同方式分为民办非企业单位（法人）、民办非企业单位（合伙）和民办非企业单位（个体）三种。个人出资且担任民办非企业单位负责人的，可申请办理民办非企业单位（个体）登记。本案中，被告幼儿园民办学校许可证中载明，举办者为王爱红、校长王爱红，故被告幼儿园属民办非企业（个体）性质。根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第41条、42条、44条之规定，个体工商户对其所负债务承担无限责任。故原告主张被告王爱红支付上述租金、违约金及返回租赁财产的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百一十二条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第42条之规定，判决如下：一、解除原告神华宁夏煤业集团有限责任公司与被告宁东青松苑幼儿园于2012年8月27日签订的幼儿园房屋资产出租合同；二、被告宁东青松苑幼儿园、王爱红于本判决生效后五日内支付原告神华宁夏煤业集团有限责任公司2016年3月1日至2017年6月1日期间租金625000元；之后的租金，按年租金50万元计算，支付至本判决生效之日；如本判决生效后，被告未向原告移交幼儿园租赁资产，则按（参照）年租金50万元计算，支付本判决生效之日至实际返还租赁财产期间的占有使用费；三、被告宁东青松苑幼儿园、王爱红于本判决生效之日按《幼儿园资产及低值易耗移交明细表》向原告神华宁夏煤业集团有限责任公司移交可正常使用的租赁财产；四、被告宁东青松苑幼儿园、王爱红于本判决生效后五日内支付原告神华宁夏煤业集团有限责任公司违约金337500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13425元，减半收取6712.5元，由被告宁东青松苑幼儿园、王爱红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判长 李 杨二〇一七年七月三十一日书记员 蒋荣誉