广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第1347号
上诉人（原审被告）：陈伟胜，住浙江省永康市。
委托代理人：温舜猛，广东粤兴律师事务所律师。
委托代理人：张建彬，广东粤兴律师事务所律师助理。
被上诉人（原审原告）：胡玉玲，住广州市花都区。
委托代理人：王亦文，广东合誉律师事务所律师。
原审第三人：卢家辉，住广州市花都区。
上诉人陈伟胜因房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2014）穗花法民三初字第1093号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：胡玉玲、陈伟胜于2012年9月21日签订厂房租赁合同一份，约定胡玉玲将位于长岗村新花卉市场对面约800平方米厂房出租给陈伟胜作仓库使用。租期五年，即自2012年10月1日至2017年10月1日。前三年租金为每年70000元，后两年租金为每年80000元，租金每半年缴交一次，即每年9月15日和次年3月15日交租。合同还对双方的其他权利义务作了约定。
合同签订后，胡玉玲依约将涉案厂房交付给陈伟胜使用。陈伟胜向胡玉玲了支付了押金20000元及第一年上半年的租金35000元，2013年4月1日之后的租金一直未缴纳。现陈伟胜仍在使用涉案厂房。
2014年6月25日，胡玉玲向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除胡玉玲、陈伟胜之间的厂房租赁合同；2、陈伟胜向胡玉玲支付厂房租金及利息（租金自2013年4月1日起至陈伟胜搬出厂房时止，暂计至2014年10月1日的租金为105000元，利息以105000元为基数，从2013年4月1日起按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计至付清款项时止，暂计5000元）；3、本案诉讼费用由陈伟胜承担。原审庭审中，原审法院依法行使释明权，告知胡玉玲若其与陈伟胜签订的厂房租赁合同为无效合同，胡玉玲是否变更诉讼请求。胡玉玲将第二项诉讼请求变更为：陈伟胜向胡玉玲支付从2013年4月1日起至交还涉案厂房之日止的厂房占用费及利息。
另查明，涉案厂房位于广州市花都区狮岭镇长岗村新花卉市场对面，旧地名为“何家庄”，权属人是狮岭镇长岗村委会。案外人何德良于1995年1月向狮岭镇长岗村委会、长岗东成第二经济社租赁涉案土地后，由狮岭镇长岗村委会进行用地审批申请，于1995年5月29日取得了涉案土地的建设用地规划许可证。之后，何某乙在涉案土地上建造了包括涉案厂房在内的厂房两栋，用地面积为3611.58平方米，用途为建筑材料仓库。2010年8月16日，何某乙的妻子叶某将厂房及空地约4300平方米（包括涉案厂房）出租给严某，租期自2010年9月1日至2015年8月31日。2011年6月1日，严某经过叶某的同意又将租赁权让与给高某。2012年5月26日，高某又将上述租赁物出租给胡玉玲，租期自2012年6月1日至2015年8月31日。原审诉讼中，胡玉玲申请证人高某出庭出证，高某陈述称：涉案厂房位于“何某甲”，在新花卉市场对面。房屋面积是4300平方米，前面是商铺后面是厂房。我于2011年6月1日向叶某租赁厂房，于2012年6月1日将部分建筑物转租给了胡玉玲，我同意胡玉玲转租涉案厂房，且经过了叶某的同意。陈伟胜不同意高某的说法，认为叶某并没有同意高某转租，合同应属无效。原审诉讼中，原审法院向叶某调查了解涉案厂房的情况及其是否同意高某转租，叶某陈述称其在2014年3月份才知道高某将厂房转租给了他人，但是她不同意高某转租，当时她要求高某将厂房在2014年4月份收回来。胡玉玲称叶某的陈述与事实不符，她与高某签订合同时，高某打电话给叶某，叶某当时是同意转租的。陈伟胜对叶某的陈述没有异议。
原审诉讼中，陈伟胜提交了广州市房地产租赁合同及收据各1份拟证明其与卢家辉在2013年4月19日就涉案厂房又签订了一份租赁合同，并且于2013年3月18日向卢家辉支付了2013年4月1日至2014年4月1日的租金70000元，所以胡玉玲与陈伟胜并不存在合同关系，陈伟胜并不拖欠胡玉玲租金。他之所以要与卢家辉签订合同，是因为胡玉玲非长岗村村民无法取得土地使用权证，导致其无法办理营业执照，而卢家辉是该村村民可以取得土地使用权证，并且胡玉玲与卢家辉自称是夫妻关系，所以就与卢家辉签订了上述合同用于房管部门备案，并将租金支付给了卢家辉。对此，胡玉玲的意见是：对广州市房地产租赁合同的真实性予以确认，但对关联性不予确认，因为陈伟胜与卢家辉的合同签订时间、面积与讼争合同约定的不一致，也没有证据证明两份合同所指向的标的物一样。陈伟胜租赁涉案厂房用于仓储，并不需要办理营业执照。陈伟胜在不清楚胡玉玲与卢家辉是否是夫妻关系的情况下就与卢家辉签订合同并交纳租金，与常理不符。对收据的真实性、合法性、关联性均不予认可。该收据写第一年的租金是70000元，与广州市房地产租赁合同约定的年租金30000元不一致，不排除卢家辉有多个厂房出租给陈伟胜的情况。
原审诉讼中，胡玉玲向原审法院提出财产保全申请，要求查封、冻结陈伟胜价值110000元的财产，并由担保人胡玉玲提供其在花都区新华街新都大道17号之一501房作担保，原审法院经审查后，依法裁定：查封陈伟胜价值110000元的财产。
原审法院认为：虽然胡玉玲与高某于2012年5月26日签订的租赁合同，及胡玉玲与陈伟胜于2012年9月21日签订的厂房租赁合同均是双方的真实意思表示，并且胡玉玲的转租行为得到了高某的认可，但由于原出租人叶某不同意高某的转租行为，且事后也未进行追认，因此胡玉玲与高某签订的租赁合同，及胡玉玲与陈伟胜签订的厂房租赁合同因违反了转租行为必须经出租人同意的强制性规定而无效。胡玉玲称高某是经过叶某的同意才将涉案厂房转租给她，合同有效，但并没有提供相应的证据证明该事实，故对其上述意见，原审法院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，胡玉玲诉请陈伟胜交还涉案厂房及按照合同约定的租金标准支付厂房占有使用费有理，原审法院予以支持。经核算，2013年4月1日暂计至2014年10月1日的厂房占有使用费共计105000元，陈伟胜应支付给胡玉玲，2014年10月1日至交还涉案厂房时的厂房占有使用费，陈伟胜应按照合同约定的标准支付。陈伟胜抗辩称2013年4月1日至2014年4月1日的租金已支付给了卢家辉，由于卢家辉并非涉案合同的相对方，陈伟胜向卢家辉支付租金的行为并不能代表向胡玉玲履行了租金支付义务，因此陈伟胜的抗辩无理，原审法院不予采纳。至于陈伟胜与卢家辉是否存在纠纷，不是本案调处的范畴，陈伟胜可以另循途径解决。至于胡玉玲的利息损失，由于胡玉玲在与高某签订合同时怠于审查高某的转租行为是否经过了原出租人的同意，对合同无效也负有过错，因此胡玉玲的该诉讼请求依据不足，原审法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年12月4日作出判决：一、胡玉玲与陈伟胜于2012年9月21日签订的厂房租赁合同无效；二、陈伟胜于判决发生法律效力之日起十日内将位于广州市花都区狮岭镇长岗村新花卉市场对面的厂房腾空返还给胡玉玲；三、陈伟胜按照厂房租赁合同书约定的租金标准向胡玉玲支付2013年4月1日至陈伟胜腾空返还上述厂房之日止的占有使用费。2013年4月1日起计至2014年10月1日的占有使用费105000元，陈伟胜于判决发生法律效力之日起十日内向胡玉玲支付；2014年10月1日之后至陈伟胜实际交还上述厂房之日止的占有使用费，陈伟胜按合同约定的租金标准于每月1日前支付上一个月的占有使用费给胡玉玲；四、驳回胡玉玲的其他诉讼请求。案件受理费2500元、财产保全费1070元，由胡玉玲负担32元，由陈伟胜负担3538元。
判后，上诉人陈伟胜不服一审判决，向本院提起上诉称：一审判决认定事实严重错误、存在前后矛盾，适用法律错误。一、合同无效的法律后果和责任形式。我国《合同法》第58条、第59条规定了合同无效的法律后果。另外，我国《民法通则》第61条也规定了无效合同和可撤销合同的当事人、应承担一定责任的法律后果。由此可见，在合同被确认无效或者被撤销以后，当事人仍应承担民事责任。二、根据一审法院认定《租赁合同》无效，就应该对实体进行审查和对造成《租赁合同》无效缔约过失责任作出认定，也应对胡玉玲诉讼主体适格问题进行审查，胡玉玲无权要求陈伟胜支付占有使用费和退还厂房。首先，一审法院在没有对《租赁合同》实体和胡玉玲是否具有适格主体的情况下判令陈伟胜支付占有使用费，存在认定事实错误。胡玉玲作为次次承租人其无权向陈伟胜主张占有使用费，因为其既不是业主或权属人，也不是有效合同的承租人。而且胡玉玲与陈伟胜所签订的合同属无效行为，自始不发生合同效力，法律上也没有规定无效合同的当事人有权向受欺诈的承租人陈伟胜主张租金和退回出租物的权利。因为胡玉玲与陈伟胜签订的转租合同是无效合同，胡玉玲根本没有取得出租人的地位，所以胡玉玲无权向陈伟胜主张解除权和要求支付占有使用费的权利。其次，一审法院对合同已作无效判决，就依法应当对造成《租赁合同》无效的缔约过失责任作出认定或审查。既然认定无效就应当对双方出租情况依法公平公正地查明事实，而不是只对胡玉玲主张作出处理，对陈伟胜支付给胡玉玲的20000元保证金却不作处理，一审法院所作判决对陈伟胜既不公平公正，也不合理合法，存在偏袒之嫌。三、一审法院认定《租赁合同》无效，涉案标的物厂房就不应交付给胡玉玲，也不应向胡玉玲支付占有使用费，应当交付和支付给原业主或权属人。而且占有使用费计算存在错误，一审法院依无效合同约定的租金来计算依法无据。首先，一审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定是错误的，因为该条款并未说明参照无效合同约定的租金还是有效合同租金标准。陈伟胜认为就占有使用费而言，应该按原权属人叶某与承租人高某签订租赁合同约定的1000元／月计算。而且该占有使用费也应支付给原业主或权属人，并非支付给胡玉玲。其次，胡玉玲与高某签订《租赁合同》涉及的标的物不单是有厂房，还有商铺、厨房、前后空地，其上述相赁物总共月租才6000元。请求法院判决：1、撤销广州市花都区人民法院（2014）穗花法民三初字第1093号民事判决第二、三项；2、胡玉玲退还押金20000元给陈伟胜；3、陈伟胜支付占有使用费（从2013年4月1日起按1000元／月计算）给原业主或权属人；4、因合同无效要求胡玉玲返还2012年10月至2013年3月所支付的使用费35000元；5、胡玉玲退还厂房装修费7000元；6、一、二审诉讼费、保全费由胡玉玲承担。
被上诉人胡玉玲答辩称：一审判决合法合理，请求法院驳回陈伟胜全部上诉请求。
原审第三人卢家辉未向本院提交答辩意见。
经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
另查明：本院庭审时，陈伟胜称现叶某与高某已解除了租赁关系，场地返还给叶某，陈伟胜与叶某产生了租赁关系，从2015年1月起陈伟胜直接交租给叶某，陈伟胜与叶某无签订书面合同，是口头承租。胡玉玲确认涉案厂房已于2015年1月1日交回何某乙、叶某。胡玉玲称陈伟胜交给其的押金20000元已经交给叶某，陈伟胜对此不予确认。
本院认为：胡玉玲与陈伟胜签订了《厂房租赁合同》，合同签订后，胡玉玲将涉案厂房交给陈伟胜使用，陈伟胜也向胡玉玲支付了押金及部分租金，双方的租赁关系成立。胡玉玲作为出租人有权依照租赁合同关系向陈伟胜主张相应的民事权利。至于陈伟胜提交的其与卢家辉签订的租赁合同，不足以否定其与胡玉玲之间的租赁合同关系，且陈伟胜也无法提交其与胡玉玲终止合同关系的证据，故陈伟胜认为胡玉玲不是本案适格的诉讼主体及无权向其主张的意见本院不予采纳。原审法院已查明，胡玉玲将涉案厂房租赁给陈伟胜未经原出租人叶某的同意，故认定胡玉玲与陈伟胜之间的租赁合同无效依据充分。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，各方当事人应承担相应的责任。陈伟胜作为承租人，实际使用了涉案厂房，应向合同相对方支付相应的房屋使用费。原审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，判决陈伟胜参照合同约定的租金标准支付厂房使用费符合上述司法解释的规定，陈伟胜要求参照叶某与高某的租金标准支付厂房使用费依据不足，本院不予采纳。原审法院根据合同无效而判决陈伟胜交还涉案厂房给胡玉玲，鉴于二审期间，胡玉玲确认涉案厂房于2015年1月1日已经交回给叶某，因此陈伟胜无必要交还涉案厂房给胡玉玲，原判第二项予以撤销。陈伟胜支付厂房占有使用费的期间也应调整至2014年12月31日，故本院对于原判第三项予以调整，陈伟胜应向胡玉玲支付2013年4月1日至2014年12月31日的占有使用费122500元。另根据合同无效的处理原则，胡玉玲收取陈伟胜20000元押金也应返还给陈伟胜。胡玉玲辩称已经将此押金交给叶某，但未提交充分证据证实，陈伟胜也不予确认，故本院不予采信。陈伟胜上诉要求胡玉玲返还2012年10月至2013年3月所支付的使用费35000元及退还厂房装修费7000元，因其在原审期间并未提出反诉请求，故对其该上诉请求不予审理。上诉人陈伟胜上诉有理部分，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，判决如下：
一、维持广州市花都区人民法院（2014）穗花法民三初字第1093号民事判决第一、四项；
二、变更广州市花都区人民法院（2014）穗花法民三初字第1093号民事判决第三项为：陈伟胜于本判决送达之日起十日内向胡玉玲支付2013年4月1日至2014年12月31日的占有使用费122500元；
三、撤销广州市花都区人民法院（2014）穗花法民三初字第1093号民事判决第二项；
四、胡玉玲于本判决送达之日起十日内退还押金20000元给陈伟胜。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2500元，财产保全费1070元，由胡玉玲负担100元，陈伟胜负担3470元；二审案件受理费2500元，由胡玉玲负担100元，陈伟胜负担2400元。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
审 判 员 李 静
代理审判员 闫 娜
二〇一五年七月二十四日
书 记 员 徐毅敏