广西壮族自治区田林县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）田民一初字第747号
原告（反诉被告）ＸＸ，居民。
被告（反诉原告）广西金辰置业投资有限公司，驻所地：广西田林县乐里镇和谐大道东丈大桥旁。
法定代表人陈为銮，该公司执行董事。
委托代理人罗启国，广西凌盛律师事务所律师。
委托代理人黄爱芳，广西凌盛律师事务所实习律师。
原告（反诉被告）ＸＸ诉被告（反诉原告）广西金辰置业投资有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2014年11月21日立案受理后，依法由代理审判员杨凤莲适用简易程序于2014年12月15日公开开庭进行了审理，书记员岑彩倩担任法庭记录，原告ＸＸ、被告委托代理人罗启国、黄爱芳到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）诉称，2014年11月4日原告（乙方）与被告（甲方）签订了《田林【金辰·郡】认购书》，约定由原告自愿认购甲方开发的田林【金辰·郡】3号楼1805号房，建筑面积为112.68平方米，并向被告交纳了10000元定金。签订认购书之前，原告将自己拥有二套房和住房公积金贷款于10月份才还完的情况向被告的置业顾问甘丽娜作了充分的说明，并复印了第一套住房的相关材料交给甘丽娜，同时将自己的家庭收入及目前无法支付购买第二套房所需50%的首付款的情况一并告知置业顾问甘丽娜，但是甘丽娜告知原告只要与中国农业银行田林县支行办理购房贷款，首付30%即可购买第二套房。签订认购书以后，原告向当地农业银行营业厅对购买第二套住房进行全面详细咨询，得知购买第二套住房需支付的首付款不得低于购房款的60%方可贷款。因被告的置业顾问没有履行如实告知义务而误导原告做出与被告购买第二套住房的决定，现原告无法办理贷款，造成了原告的经济损失。被告的置业顾问甘丽娜也承认存在失误，要求原告写一份退还定金的申请书交给被告，并承诺于2014年11月10日将定金退还给原告，但是到期被告却拒不返还。且经过查询，原告所认购的房屋已经被被告办理了在建工程抵押，至认购书签订前该房屋尚未解除抵押。原告认为，被告的行为存在欺诈，原告与被告签订的认购书无效，遂起诉至法院，请求1.确认原告与被告签订的《田林【金辰·郡】认购书》无效；2.判令被告退还10000元定金并赔偿10000元损失；3.判令被告赔偿原告误工费300元／天×11天=3300元、往返交通费50元／天×11天=550元、到田林县房管所复印资料所产生的费用70元，共计3920元。
原告为其陈述提供的证据有：1.认购书及置业计划（置业计划中按揭首付款栏写明按购房款的30%交纳首付款共141195元），用以证明被告的置业顾问误导原告；2.购房定金凭据，证明原告已经将10000元定金交给被告；3.房管所出具的证明（内容为田林县乐里镇东丈路金辰·郡小区3号楼的1805号房已于2013年9月18日在房管所办理了房屋在建工程抵押登记，至2014年12月8日止尚未解押），用以证明1805号房在2013年已被抵押，到目前为止尚未解押；4.发票，用以证实原告去房管所调查所产生的费用；5.银行存取款凭证3张，用以证实原告已经筹够置业计划中所写明的首付款。
被告（反诉原告）辩称，一、原告诉状中陈述反诉人置业顾问向其错误解释购买第二套房的首付比例，被告不予认可。被告的置业顾问并无误导或诱导原告对购买第二套房首付为60%的理解，因为原告清楚知道2010年《国十条》的规定，被告的置业顾问不可能误导原告曲解国务院的规范性文件，置业计划中30%比例的首付款是按照商业贷款的比例所写；二、被告并没有承诺在2014年11月10日退回原告购房定金，这是原告的一面之词，相反，原告以无法筹足首付款为由单方要求退订，但是双方签订的认购书中明确约定认购方需在签订认购书后七日内支付首付款，如预期不支付，不换签商品买卖合同或退订的，一律视为违约，因此，原告的行为已经构成违约。为此，金辰置业投资有限公司提出反诉，请求法院判令反诉被告支付违约金10000元并没收反诉被告已经交纳的10000元定金。
被告（反诉原告）为其辩解提供的证据有：1.编号为JC-470号田林【金辰·郡】认购书（认购书中约定乙方自签订此认购书之日起七日内交纳首付款，并换签《商品房买卖合同》，壹万元定金计入购房款总款。若乙方预期不交首付款，换签《商品房买卖合同》或退订的，一律视为违约，违约金为定金的100%），用以证实认购书里面约束双方的条款具有法律效力；2.退款申请，用以证实反诉被告由于筹不够房子的首付款而要求退订的事实；3.商品房预售许可证。
反诉被告辩称，反诉原告的工作人员甘丽娜告知反诉被告其与银行交情好，交纳30%首付款后可以办理贷款，所以反诉被告才与反诉原告签订认购书，所以反诉原告存在欺诈；而且反诉被告所认购的房屋已经被反诉原告办理了在建工程抵押，至目前为止尚未解押，所以反诉原告没有资格处分3-1805号房，反诉被告并没有违约行为。
经庭审质证，被告对原告提供的证据的真实性没有异议，但是认为本案涉及的房屋只是办理在建工程抵押，而不是房子在抵押，这是程序而已，被告的置业顾问并没有误导反诉被告；原告对被告提供的1号证据没有异议，对被告提供的2号证据，原告认为这份证据是被告的工作人员写好以后叫原告照抄写的；对被告提供的3号证据，原告认为该证据是复印件，不可信，而且许可证上的时间是2012年，办理抵押的时间是2013年。
对原、被告提供的证据，本院做如下认定：原告提供的1号证据可证实双方签订了认购书并且按置业计划，原告应该按照30%的比例支付首付款，对该证据，本院予以认定；对原告提供的2号证据，该证据可证实原告已经将10000元定金交付给被告，对该部分事实，本院予以认定；原告提供的3号证据，可证实本案涉及的房屋已经办理了在建工程抵押，对该部分事实，本院予以认定；原告提供的4号证据是国家正规发票，可证实原告去房管所查阅材料产生的费用，对该证据的证明效力，本院予以认定；原告的5号证据可证实原告按30%的比例凑齐了首付款，对该部分事实，本院予以认定；对于反诉原告提供的1号证据，该证据与原告所提供的认购书一致，本院予以采信；反诉原告提供的2号证据可证实原告曾经提出退订的事实，对该部分事实，本院予以认定；对反诉原告提供的3号证据，该证据客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。
综合本案的有效证据，本院认定以下法律事实：2014年11月4日，原告向被告的工作人员甘丽娜咨询买房事宜，并将自己第一套住房的住房公积金贷款已经偿还完毕，现欲购买的是第二套房的情况向甘丽娜作了说明，后在甘丽娜的指导下与被告签订了JC-470号认购书，认购被告开发的田林【金辰·郡】3号楼1805号房，面积为112.68平方米，单价为4172.83元／㎡，购房总价款折后价为470195元。2014年11月5日，原告通过现金存款的方式将10000元购房定金存入被告在中国工商银行的账户中。认购书中约定，“乙方自签订此认购书之日起七日内交纳首付款，并换签《商品房买卖合同》，壹万元定金计入购房总款。若乙方逾期不交首付款，换签《商品房买卖合同》或退订的，一律视为违约，违约金为定金的100%（即人民币壹万元）”，“甲方保证自签订此协议书之日起七日内，为乙方保留所认购之房号，否则，甲方退还乙方定金壹万元，并向乙方支付违约金，违约金为定金的100%（即人民币壹万元）”。该认购书后附有甘丽娜为原告提供的置业计划，置业计划中标明3-1805号房的首付款是购房总价款的30%，即141195元。签订认购书以后，原告向中国农业银行田林县支行咨询关于购买第二套房的贷款事项，得知购买二套房需要支付的首付款不得低于购房总价款的60%方可办理贷款。原告由于无法筹足60%的首付款，遂向被告提出退订申请，双方因此产生纠纷。另查明，被告于2013年9月18日将3-1805号房在田林县房管所办理了在建工程抵押，至目前为止，该房屋尚未解押。原告以被告在签订认购书时没有告知其需预付购房款的60%方可办理贷款及所认购的房屋已经办理了在建工程抵押的事实，被告存在欺诈，被告对该房屋没有处分权，其没有权利将未解押的房屋卖给原告为由起诉至本院，请求1.确认原、被告双方签订的JC-470号认购书无效；2.判令被告退回原告10000元定金并赔偿原告各项损失共计13920元（其中赔偿已付购房款一倍的损失10000元、误工费300元／天×11天=3300元、交通费50元／天×11天=550元、调查取证支出费用70元）；而被告认为原告未在认购书约定的期限内交纳首付款换签商品房买卖合同，反而要求退订，其行为已经构成违约，遂向本院提起反诉，请求判令反诉被告按认购书约定支付10000元违约金并没收反诉被告已经交纳的10000元定金。
本案的争议焦点是：1.原、被告双方签订的JC-470号认购书是否有效；2.本诉原告的其他诉讼请求有无事实和法律依据；3.反诉被告的行为是否已经构成违约；4.反诉原告的其他反诉请求有无事实和法律依据。
本院认为，被告为原告提供的作为认购书附属文件的置业计划中明确标明原告所认购的3—1805号房的购房总价款的折后价为470195元，首付款为购房款的30%，即141195元，该内容违反了国发（2010）10号文（即《国务院关于遏制部分城市房价过快上涨的通知》）中关于购买第二套住房的首付款比例不得低于购房总款的50%的规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，故原、被告签订的JC-470号认购书无效；被告辩称如果购买第一套住房的住房公积金贷款已经偿还完毕的家庭再办理商业贷款购买第二套住房时，首付款为购房款的30%，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的第二条之规定，当事人对自己的主张或反驳对方的主张有责任提供证据，不能提供证据或提供的证据不能证实其主张的，应该承担举证不能的后果，被告对这一辩解没有向本院提供任何证据，本院不予采信。原告请求被告退还10000元定金并赔偿各项损失共计13920元，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所遭受的损失，故原告请求被告退还定金的诉讼请求于法有据，本院予以支持；原告请求被告赔偿各项损失共计13920元，由于原告并没有向本院提供任何证据证明其损失的存在，且标的物已经抵押并不是合同无效的法定事由，综合本案案情，原告的确产生一定的交通费和误工费损失，本院酌定被告赔偿原告各项损失共计500元，原告诉求多余部分，本院不予支持。
反诉原告认为反诉被告没有按照认购书约定在七日内交首付款并换签商品房买卖合同，却要求退还定金，按照双方的约定，反诉被告的行为已经构成违约，应该承担违约责任，本院认为原、被告双方签订的认购书由于违反国家行政法规的强制性规定，属无效合同，反诉被告的行为不构成违约，故反诉原告请求反诉被告承担违约责任没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的第二条之规定，判决如下：
一、由被告广西金辰置业投资有限公司将收取的10000元定金退还给原告ＸＸ；
二、由被告广西金辰置业投资有限公司赔偿原告ＸＸ各项损失共计500元；
三、驳回原告ＸＸ的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告广西金辰置业投资有限公司的反诉请求。
本诉案件受理费150元，反诉案件受理费150元，由被告（反诉原告）广西金辰置业投资有限公司承担。
上述应付款项，义务人应在本案生效判决送达之日起五日内履行完毕。逾期不履行的，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或者直接向百色市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院，并在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（数额视当事人提出的上诉请求数额确定，户名：待结算财政款项——法院诉讼费专户；账号：60×××97，开户行：农行百色分行营业部），逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 杨凤莲
二〇一五年二月四日
书 记 员 岑彩倩
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