广东省广宁县人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1223民初672号原告：陈剑梅(反诉被告)，女，1977年7月9日出生，汉族，广东省广宁县人。住址：广东省广宁县。被告：蓝桂彬（反诉原告），男，1981年10月8日出生，汉族，广东省广宁县人。住址：广东省。委托诉讼代理人：张进邦，广东鼎都律师事务所律师。被告：广宁县宾利建筑工程有限公司，住址：广东省广宁县南街镇五一社区横垌山水豪庭A栋18号车房。法定代表人：蓝桂彬。被告：广宁县鸿城房地产开发有限公司，住址：广东省广宁县广玉路12号。法定代表人：陈政。委托诉讼代理人：张进邦，广东鼎都律师事务所律师。原告陈剑梅（反诉被告）诉被告蓝桂彬（反诉原告）、广宁县宾利建筑工程有限公司、广宁县鸿城房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2017年4月26日立案后，依法适用简易程序于2017年5月23日公开开庭进行了审理，因案情复杂，转入普通程序，于同年9月20日再次组成合议庭对本案公开开庭进行了审理。原告陈剑梅、被告蓝桂彬、广宁县鸿城房地产开发有限公司的共同委托诉讼代理人张进邦到庭参加诉讼，广宁县宾利建筑工程有限公司经本院合法传唤无正当理由没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈剑梅向本院提起诉讼请求:1、解除原、被告双方于2016年7月17日签订的车位订购协议书；2、判决被告连带退还原告车位款85400元及按银行同期存贷款利息损失；3、判决被告连带赔偿原告85400元；4、由被告承担诉讼费。事实和理由如下：原、被告于2016年7月17日签订车位定购协议书，约定原告购买被告蓝桂彬所有的位于御景国际负一层AQ07车位，被告广宁鸿城房地产开发有限公司代被告蓝桂彬承担一切责任。合同约定总价款为116000元，先支付7万元，余下46000元分期付款，合同签订后，原告按约定将款项支付到被告蓝桂彬实际控制的广宁宾利建筑工程有限公司名下，截至起诉时止，原告已经付总款项为85400元。但最近原告发现被告在将车位售卖时，已抵押给银行，且被告从未告知车位已抵押的事实，导致原告不可能实现购房的目的。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人。被告蓝桂彬辩称：第一、被告蓝桂彬根据原告的申请于2016年7月17日签订车房购买协议，该协议无违反规定，是双方真实意思的表示，且被告方蓝桂彬并没有违约，原告要求解除该协议，无事实依据和法律依据，请求法庭驳回原告的请求。第二、依照原告的特别约定，原告尚未与被告签订商品房买卖合同，御景国际负一层AQ07号车位，产权尚未转移给原告，原告主张被告蓝桂彬未告知买受人抵押给第三人，要求被告赔偿无法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三、被告蓝桂彬不是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的适格主体，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告广宁宾利建筑工程有限公司没有提出答辩意见。被告蓝桂彬提出反诉称：反诉被告应赔偿使用反诉原告座落于御景国际负一层AQ07号车位的损失即使用费（租金）人民币3000元。事实和理由：反诉被告陈剑梅于2016年7月17日与反诉原告签订一份《车位定购协议书》订购了反诉原告坐落于广宁御景国际负一层AQ07号车位。从2016年7月起反诉被告已将该车位占用使用至今。但因该《车位订购协议书》尚未履行完毕，反诉被告尚未与反诉原告签订《广东省房地产买卖合同》，反诉被告尚未取得该车位所有权，反诉被告起诉反诉原告要求解除《车位定购协议书》并要求反诉原告退还订购车位款85400元，并按银行同期贷款利息赔偿损失，及要求赔款85400元。基于被告的无理诉争，反诉原告认为反诉被告在AQ07号车位尚未取得所有权的情况下，使用了反诉原告的车位应当从2016年8月起至2017年5月按每月使用费（租金）300元×10月=3000元赔偿原告的损失。为此，提出反诉，请法院并案审理，依法判决。反诉被告陈剑梅辩称：双方于2016年7月17日签订的协议是有法律依据的，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定，应当认可该协议为商品房买卖合同。该车位一直由反诉被告占有和使用，反诉原告从来无要求反诉被告支付车位租金，因此，请法庭依法驳回反诉原告的反诉请求。本院经审理认定以下事实：2016年3月29日，被告蓝桂彬通过司法拍卖，依法竞得位于广宁县御景国际A1-A6幢负一层车库。被告蓝桂彬将广宁县御景国际A1-A6幢负一层车库抵押给广宁农村信用合作联社，并办理了抵押登记，设定抵押期限为2016年6月17日至2021年6月17日。2016年7月17日，原告陈剑梅向被告蓝桂彬提出申请，并签署《购买私家车库、小车位、摩托车位申请书》（分期），具体内容如下：“购买私家车库、小车位、摩托车位申请书（分期）蓝桂彬产权物业人：本人自愿购买蓝桂彬名下坐落在广宁县××环城东路御景国际观景洋房A一、A二、A三、A五、A六幢负一层AQ07号车位，总价款人民币￥：116000.00元；现向产权物业人你提出如下申请：1、本人自愿按产权物业人你的要求交付足额首期购房款人民币￥：70000.00元，并签订《小车位、摩托车位、私家车位定购协议书，余下款项人民币￥46000.00元自本人提出申请之日起至2017年12月25日前付清（即第一期在2016年12月25日前付人民币￥：15400.00元，第二期在2017年6月25日前付人民币￥：15300.00元，第三期在2017年12月25日前付人民币￥：15300.00元。）。若本人逾期交付购房款者，愿意按日万分之五支付滞纳金。2、本人愿意自本人提出申请之日起至2017年12月25日后的三个月内签订《广东省房地产买卖合同》。3、在本人未交清全部购房款前暂不办理房产证，待本人交清全部购房款后再由你办理房产证。4、本人认同广宁鸿城房地产开发有限公司是你处置上列产权物业的担保人。申请人（签名、按指模）：陈剑梅身份证号码：申请日期：2016年7月17日担保方主管销售领导意见：同意按上述内容办理手续.（广宁县鸿城房地产开发有限公司盖章）。”。同日，原告陈剑梅与被告蓝桂彬签订了《车位定购协议书（分期）》，约定原告陈剑梅定购属被告蓝桂彬产权物业的车位AQ07号，并于7月17日支付人民币70000元（含定金），余款分期支付。被告广宁县鸿城房地产开发有限公司为被告蓝桂彬的担保人，自原告交付车位首期款5万元或以上并签署协议书，原告可使用定购车位。协议具体内容如下：“车位定购协议书（分期）：甲方(出卖方):蓝桂彬身份证号码：乙方(定购方):陈剑梅身份证号码：乙方住址:广宁县横山镇大诚村委会厚江三村八巷16号就乙方定购甲方的车位相关事项，双方达成以下协议:一、乙方定购属甲方产权物业的车位，位于广宁县南街镇环城东路御景国际观景洋房A一、A二、A三、A五、A六幢负一层AQ07号车位，建筑面积22.74㎡，其中套内建筑面积11㎡，公摊面积11.7㎡，双方约定该车位售购总价为人民币￥:116000.00元。二、乙方自愿定购上列车位，并在2016年07月17日支付人民币￥:70000.00元(大写:柒万元)(含定金)，由甲方开具收据交乙方收执。三、甲方同意乙方申请余下的购车位款人民币￥:46000.00元，自乙方向甲方提出购买之日起(以乙方的申请书载明日期为准)在2017年12月25日前分三期付清。(第一期2016年12月25日支付购车位款人民币￥:15400.00元,(大写:壹万伍仟肆佰元)，第二期在2017年6月25日支付购车位款人民币￥:15300.00元，(大写:壹万伍仟叁佰元)，第三期在2017年12月25日支付购车位款人民币￥:15300.00元,(大写:壹万伍仟叁佰元)，如逾期，乙方按欠款额每日万分之五向甲方支付违约金。四、甲、乙双方约定自乙方向甲方提出申请之日起至2017年12月25日后的三个月内签订《广东省房地产买卖合同》，若乙方中途提出退定撤销本协议未经甲方同意，甲方不退回乙方己交的任何款项，乙方无权追究甲方的责任。签订《广东省房地产买卖合同》的具体日期由甲方到时另行通知乙方，乙方不按甲方通知日期到甲方签订《广东省房地产买卖合同》的，属逾期，视乙方违约，甲方有权将乙方定购的车位撤销并另行发售，本协议终止，乙方无权追究甲方责任，乙方所交的车位款无权要求甲方退还。五、乙方未交清全部购车位款和相关费用前，甲方不给乙方办理房产证，待乙方交清全部购车位款和相关费用后才办理产权登记手续。六、在双方签订《广东省房地产买卖合同》日前，甲方将乙方所定购的车位出卖给第三人，视甲方违约，甲方按乙方所交的定金(壹万元)双倍返还乙方，扣减定金后的余款退还给乙方，并按银行同期利率计付利息给乙方，本协议终止。七、双方同意本协议的甲方担保人是广宁县鸿城房地产开发有限公司，甲方的担保人广宁县鸿城房地产开发有限公司可承担一切责任和全权代甲方办理一切相关手续。八、本协议一式叁份，自乙方交付车位首期款5万元或以上并签署协议书，乙方可使用定购车位，甲乙双方签字后生效，甲乙双方各执一份，担保人执一份，具有同等法律效力。甲方（盖章）蓝桂彬乙方(签名盖指模〕陈剑梅联系电话:1382267****担保人：广宁县鸿城房地产开发有限公司（盖章）联系电话:0758—883****销售代表冯瑞梅2016年07月17日。”协议签订至今，原告共支付了85400元车位款给被告蓝桂彬。后原告以被告未告知在将车位出售时已抵押给银行的事实，致原告不能实现购房目的为由提起诉讼。诉讼中，被告向法院提交了一份“御景国际车房车位信息公示表”内容是：“公示本人于2016年3月29日通过广宁县人民法院拍卖取得被执行人广宁县悦景实业发展有限公司所有的广东省广宁县南街镇环城东路御景国际观景洋房的物业一批。其中：小车位127只，摩托车位289只：具体物业证号：粤房地权证字第××号，第0100019022号，第0100019021号，第0100019020号，第0100019023号，第0100019018号，第0100019019号（上述物业均在押），现向社会公开发售。有意购买者，请到鸿城公司销售中心选购。特此公示公示人蓝桂彬2016年6月30日。”。该公示一直张贴在广宁县鸿城房地产开发有限公司销售中心一楼大厅公示栏中。以上事实，有原、被告身份信息资料、《购买私家车库、小车位、摩托车位申请书》（分期）、《车位定购协议书（分期）》、收款收据、房地产权档案资料、御景国际车房车位信息公示、执行裁定书和本案庭审笔录予以证实。本院认为，本案是合同纠纷。本案的争议焦点为：合同解除条件是否成就，合同应否解除，被告应否返还原告价款并赔偿损失，被告反诉是否成立。合同解除是指当事人在合同有效成立之后，尚未履行完毕前，依据法律规定或依照当事人约定的解除条件成就时，当事人行使解除权解除合同。《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”本案中，原告陈剑梅与被告蓝桂彬签订的《车位定购协议书（分期）》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，且无损害第三人的利益，依法应认定有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案原告陈剑梅、被告蓝桂彬双方签订的《车位定购协议书（分期）》中没有约定解除条件，原告作为买受人即使不知晓该车位已设定抵押权，仍不影响该买卖合同的效力，该协议也不属于《中华人民共和国合同法》第九十四条中合同的法定解除情形。且该协议第四条特别约定：甲、乙双方约定自乙方向甲方提出申请之日起至2017年12月25日后的三个月内签订《广东省房地产买卖合同》；第五条特别约定：乙方未交清全部购车位款和相关费用前，甲方不给乙方办理房产证，待乙方交清全部购车位款和相关费用后才办理产权登记手续。因此，协议约定的期限尚未到期，原告亦尚未支付完购房款，原告无证据证明被告方不能履行合同，且被告广宁县鸿城房地产开发有限公司为被告蓝桂彬提供了担保，所以该协议应当继续履行。原告主张解除协议、退还价款并赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。诉讼中，被告蓝桂彬提出反诉，请求原告陈剑梅赔偿涉案车位的使用费3000元。由于《车位定购协议书（分期）》第八条约定：“自乙方（原告陈剑梅）交付车位首期款5万元或以上并签署协议书，乙方可使用定购车位”，原告陈剑梅已支付购车位款85400元，被告蓝桂彬也将车位交付原告使用，车位未办理登记过户手续并不影响原告使用车位。因此，被告蓝桂彬反诉请求原告支付使用费3000元没有法律依据，本院不予支持。被告广宁县宾利建筑工程有限公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法作缺席判决。综上所述，原、被告双方没有约定及法定的解除合同事由，该《车位定购协议书（分期）》应当继续履行。原告请求解除合同、被告反诉要求原告支付租金，均没有法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：一、驳回原告陈剑梅的诉讼请求。二、驳回反诉原告蓝桂彬的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3716元，由原告陈剑梅负担，原告已预交1858元，不足部分1858元应在本判决发生法律效力之日起十日内交纳到法院指定账号。本案反诉费50元，由反诉原告蓝桂彬负担，反诉原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  陈维雄审 判 员  陈钰修人民陪审员  钱子起书 记 员  程雪冰二〇一七年十月三十日附录法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。