广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0604民初15332号原告：佛山市禅城区和硕投资管理有限公司，住所广东省佛山市禅城区城西工业区振兴路15号华南针织布交易中心B2区303商铺，统一社会信用代码914406047894665606。法定代表人：李凌。委托诉讼代理人：陈逸逊，广东豪益律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晏，广东豪益律师事务所律师。被告：佛山市格立菲斯建材有限公司，住所广东省佛山市禅城区塱宝西路60号二座三层自编之A区，统一社会信用代码91440604696447547M。法定代表人：周荣标。委托诉讼代理人：李志，广东华法律师事务所律师。原告佛山市禅城区和硕投资管理有限公司（下称和硕公司）与被告佛山市格立菲斯建材有限公司（下称格立菲斯公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月27日立案受理后，依法适用简易程序于2017年11月15日不公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈逸逊，被告的委托诉讼代理人李志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告立即向原告支付款项4520896.25元及从起诉之日起按日息万分之四计至实际还清款项之日止的利息；2、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：原告和被告于2015年5月7日签订了二份《广东省商品买卖合同》（合同编号分别为：1501008175、1801008193），约定由被告向原告购买位于佛山市禅城区塱宝西路60号的二座二层厂房（面积为2460.63平方米，购房价款为11318898元）、二座五层厂房（面积为2497.39平方米，购房价款为11487994元）；同日，被告还与原告就上述二份《广东省商品买卖合同》的未尽事项各自签订了二份《补充协议》，约定被告在投产后次年，年创税额不低于500元/平方米，若从厂房投产后次年起10年内当年度创税未能达到上述要求的，则厂房的出售单价将在原单价基础上上浮20%，被告应于年创税未能达到约定之年度的下一年内，将该厂房购房价款20%的优惠差价款项补缴给原告；若在厂房正式交付使用之日起18个月内未能投产的，亦必须在次年度将该厂房购房价款20%的优惠差价款项补缴给原告。现原告经了解得悉，被告购买的位于塱宝西路60号的二座二层厂房于2015年10月投产，2016年度的纳税仅为5.98万元，并未达到双方所约定的年创税额122.69万元，故按《补充协议》约定应向和硕公司补缴优惠差价款项2243585.62元；位于二座五层厂房自交付使用之日起18个月未投产，故按《补充协议》约定应向原告补缴优惠差价款项2277310.63元;以上二项优惠差价款项合共为4520896.25元。故此，原告曾委托律师向被告发出律师函，要求被告履行补缴优惠差价款项4520896.25元的义务，但被告并未履行。为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院支持原告的全部诉讼请求。被告答辩称：一、和硕公司诉称被告购买的二座二层厂房于2015年10月投产，购买的二座五层厂房自交付使用之日起18个月未投产，该陈述与事实不符。1、被告原注册地位于佛山市禅城区季华西路68号中国陶瓷产业总部基地西区A座08栋，2016年4月将公司的注册地址变更至涉案房产处，2016年5月才正式搬迁到涉案的房产处投产经营。在此之前，被告一直在原注册地佛山市禅城区季华西路68号中国陶瓷产业总部基地西区A座08栋经营办公；且原告有相应的租赁合同、租金发票及水电费票据予以证实。故被告购买的二座二层厂房并非是2015年10月投产。2、因被告于2016年5月正式搬迁到涉案的房产处投产经营，故不存在二座五层未投产经营的情况。二、因被告于2016年5月才正式搬迁至涉案房产投产经营，依据双方签署的《补充协议》第一条第1款约定的年创税额从被告投产后次年起算，即年创税额应当从2017年起算。且依据《补充协议》的约定，如年创税额未达到要求，补缴优惠差价的时间为次年度，即应在2018年12月31日前。现和硕公司从2016年起算创税额并要求答辩补缴优惠差价不符合合同约定，故应当驳回和硕公司的诉讼请求。退一步讲，即便从2016年起算创税额，如被告未达到创税额要求，被告补缴惠差价的时间也应为2017年12月31日前，现和硕公司在2017年10月起诉要求补缴差价，时间上也不符合合同约定。三、创税额的理解问题，创税额不等同于纳税额。1、两者在字面及含义上明显不同。纳税额是现有词汇，有准确的定义，且对其定义是毫无争议的；但创税额则完全相反，既不是现有词汇，也无准确定义。2、如双方在合同签署时认为计算创税额时完全依据被告的纳税金额计算的话，则双方在签署合同时，完全可以明确约定年纳税额不低于500元/平方米，而不会约定为年创税额不低于500元/平方米。3、双方在《补充协议》中约定对年创税额的考核依据不但有纳税证明，还约定其他相关资料，也可印证对创税额进行计算或考核时，纳税证明不是唯一的依据。4、被告与和硕公司签署的《商品房买卖合同》及《补充协议》系和硕公司提供且不能修改的格式合同。在双方对格式合同的条款理解发生争议的，依据法律规定，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。5、因创税额并非现有词语，目前并无准确及标准定义。依照通常理解，创税额应指企业在经营过程中为国家创造、产生的税费金额，既包括企业直接向国家交纳的税费，即直接创税；也包括与企业进行交易的合同相对方所交纳的税费中，即间接创税。虽然间接创税的税款是合同相对方所交纳，但该税费仍属于该企业的经营或交易行为而创造或产生的税费；且该交易对方所交纳的税款是含在交易对价之中，该税款最终仍由作为购买方的企业承担，故被告因经营及交易而收到发票金额中的税款也属于创税金额。同时，企业除向国家交纳的税款外，其他行政性收费、社保费等费用也应当计算在年创税额之内。四、被告2016年度的年创税额达到500元/平方米。1、被告在2016年度直接交纳的税款金额为59800元。2、被告在2016年度因经营或交易而收到且认证的专用发票有500份，税额4587444.86元，该税额均是被告的经营行为而创造及产生的税额，属于合同约定的创税额。3、被告在2016年度缴纳的社保费用为410559.81元。前述三项合计5057804.67元，按二层及五层建筑面积共4944.57平方米计算，被告的年创税额达到1023元/平方米。五、《补充协议》有违诚实信用的基本民事原则，应属于无效协议。1、双方在签署《补充协议》时，和硕公司的销售人员声称《补充协议》的条款只是做样子，是上级部门的要求，不会真实执行，也不会真正对被告的创税额考核，更不会要求补缴20%的优惠差价。且如果不签署《补充协议》，则不能签署《商品房买卖合同》，被告在和硕公司口头承诺不执行《补充协议》的前提下，被告才签署该协议。2、涉案房产不存在20%的优惠差价。被告在购买涉案房产时（房产的土地属于工业用地，房产属于工业厂房），单价为每平方米4600元，该价格完全是2015年度同类厂房的市场价格，甚至比周边的同类厂房价格还高，该交易价格不存在任何一点的优惠价款。故《补充协议》中约定缴交20%的优惠差价与客观事实不符。综上所述，和硕公司未按合同约定计算考核期限，提前对被告进行考核及要求补缴优惠价款，和硕公司的诉讼请求不符合合同约定，应当予以驳回。且实际上，被告在2016年度的创税额已经达到500元/平方米，不应当补缴20%的优惠价款，和硕公司的请求没有事实与法律依据，应当驳回和硕公司的全部诉讼请求。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告的营业执照复印件、被告的企业信用信息打印件，证明原告和被告的诉讼主体资格适格。2、国有建设用地使用权出让合同，证明原告是从出让人佛山市国土资源和城乡规划局受让涉案房产的土地使用权的，在该土地使用权出让合同中《补充条款》第三条、第四条，已对在该土地上的项目建成后引进的企业总创税额作出约定、及如不达标受让人应承担支付违约赔偿金的约定，即原告要求被告签订关于年创税额约定的补充协议是按政府部门的规定和要求。3、《广东省商品房买卖合同》（合同编号：1501008175）、《（合同编号：1501008175）的补充协议》、《广东省商品房买卖合同》（合同编号：1501008193）、《（合同编号：1501008193）的补充协议》，证明原、被告双方在签订房产买卖合同时约定被告在投产后次年，年创税额不低于500元/平方米，若从厂房投产后次年起10年内当年度创税未能达到上述要求的，则厂房的出售单价将在原单价基础上上浮20%，被告应于年创税未能达到约定之年度的下一年内，将该厂房购房价款20%的优惠差价款项补缴给原告；若在厂房正式交付使用之日起18个月内未能投产的，亦必须在次年度将该厂房购房价款20%的优惠差价款项补缴给原告。4、佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果（编号：C2017081695）、佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果（编号：C2017081697）、广东省地方税收通用发票四份，证明原告出卖给被告位于佛山市禅城区塱宝西路60号的二座二层厂房面积为2453.84平方米，购房价款为11217928.09元元，二座五层厂房面积为2490.73平方米，购房价款为11386553.12元；即被告于2016年度应达至年创税额244.23万元。5、2015-2016年度欧洲工业园C区入园企业纳税统计表，证明被告于2016年的年创税额才达到5.98万元（是属于二座二层厂房，另外二座五层厂房在移交后十八个月内仍未投产），违反了双方补充协议的约定，故应向原告补缴购房共优惠差价款项4520896.25元。6、律师函、邮件快递单、邮件签收查询单，证明原告委托律师于2017年9月2日通过EMS特快专递的方式向被告送达催缴补缴购房优惠差价款的律师函。7、欧洲工业园C区入园企业情况登记表，证明被告在二座二层的投产时间2015年10月，二座五层尚未投产，与原告起诉状中时间一致。8、欧洲工业园C区项目物业售价咨询报告书，证明原告在出售该厂房之前曾经委托评估公司对厂房的价值进行评估。诉讼中，被告提交以下证据：1、企业机读档案变更登记资料，证明被告于2016年4月注册地址由原地址变更为涉案房产。2、中国陶瓷产业总部基地商铺租赁合同、补充协议、广东省地方税收通用发票（号码：02789043）、广东省地方税收通用发票（号码：07110177）、广东省佛山市国家税务局通用机打发票（号码：00078009）、广东增值税专用发票（NO：14556330）、广东省佛山市地方税务局通用机打发票（号码：00074573），证明被告在2016年4月、5月一直在原注册地址经营办公，并缴纳租金、管理费、水电费及垃圾费等。直到2016年5月31日才与原出租方终止租赁合同，正式搬迁到涉案厂房经营。3、2016年度认证发票税额统计、增值税纳税申报表、认证结果通知书，证明被告2016年度经营中发生及创造的税额为4587444.86元。4、2016年度社保缴费金额统计、佛山市社会保险参保证明，证明被告2016年度一共向国家缴纳社保费用共计410559.81元。5、佛山市地方税务局涉税证明、电子缴款凭证，证明被告的纳税情况。本院对原、被告双方提交的证据的真实性均予以确认，作为本案认定事实的依据。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2012年10月30日，佛山市国土资源和城乡规划局（出让人）与原告（受让人）签订《国有建设用地使用权出让合同》，主要内容如下：……第二条出让土地的所有权属中华人民共和国，出让人根据法律的授权出让国有建设用地使用权。第三条受让人对依法取得的国有建设用地，在出让期限内享有占有、使用、收益和依法处置的权利，有权利用该土地依法建造建筑物、构筑物及其附属设施。第四条出让宗地面积为大写叁万柒仟玖佰陆拾柒点玖肆平方米（小写37967.94平方米）。本合同项下的出让宗地坐落于佛山市禅城区塱宝西路西侧。……第八条本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为人民币大写伍仟壹佰捌拾叁万元（小写51830000元）……。补充条款：……三、项目在投入产出方面须满足以下标准：受让人的投资强度不低于600万元人民币/亩；项目建成后引进的企业在本地块上总创税额每年不低于150万元人民币/亩。四、上述补充条款的用地指标考核由禅城区经促部门会同佛山高新技术产业开发区禅城管理委员会、张槎街道办事处具体负责。其中：投资强度在项目竣工验收1年后作考核，投资强度未达标的，按照成交地价款的100%支付违约赔偿金；创税额考核在交地给竞得人4年后开始逐年进行考核，考核期为10年，考核期内，单一年度创税指标未达标的，按照实际年创税额与承诺指标的差额支付违约赔偿金，连续两年未达到创税指标的，政府有权收回土地，出让价款退还受让人（不计利息），地上建筑物不作补偿。2013年2月4日，佛山市正元土地及房地产评估咨询有限公司受原告委托，出具《欧洲工业园C区项目物业售价咨询报告书》，确定2#厂房第2层的销售单价为4390元/平方米，2#厂房第5层的销售单价为4240元/平方米。2015年5月7日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：1501008175），主要内容如下：买受人购买的商品房为禅城区塱宝西路60号二座二层。建筑面积共2460.63平方米，其中，套内建筑面积2126.57平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积334.06平方米。该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价（人民币）每平方米5322.61元，总金额（人民币）壹仟壹佰叁拾壹万捌仟捌佰玖拾捌元。出卖人应在2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。2015年5月7日，原告（出卖人、甲方）与被告（买受人、乙方）签订《广东省商品房买卖合同（合同编号：1501008175）的补充协议》，主要内容如下：一、合同内容补充部分：1、甲、乙双方约定，乙方投产后次年，创税密度以建筑面积计算，年创税额不低于500元/平方米。乙方凭税务部门出具的当年度纳税证明及相关资料报备甲方考核。厂房投产后次年起，十年内，若乙方当年度创税未能达到上述要求的，则出售单价将在原单价基础上上浮20%，乙方应于年创税未能达到约定之年度的下一年内，将该厂房购房价款20%的优惠差价补缴给甲方（若乙方在厂房正式交付使用之日起18月内未能投产，则乙方须在次年度补缴该厂房购房价款20%的优惠差价给甲方）。2015年5月7日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：1501008193），主要内容如下：买受人购买的商品房为禅城区塱宝西路60号二座五层。建筑面积共2497.39平方米，其中，套内建筑面积2158.34平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积339.05平方米。该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价（人民币）每平方米5322.61元，总金额（人民币）壹仟壹佰肆拾捌万柒仟玖佰玖拾肆元。出卖人应在2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。2015年5月7日，原告（出卖人、甲方）与被告（买受人、乙方）签订《广东省商品房买卖合同（合同编号：1501008193）的补充协议》，主要内容如下：一、合同内容补充部分：1、甲、乙双方约定，乙方投产后次年，创税密度以建筑面积计算，年创税额不低于500元/平方米。乙方凭税务部门出具的当年度纳税证明及相关资料报备甲方考核。厂房投产后次年起，十年内，若乙方当年度创税未能达到上述要求的，则出售单价将在原单价基础上上浮20%，乙方应于年创税未能达到约定之年度的下一年内，将该厂房购房价款20%的优惠差价补缴给甲方（若乙方在厂房正式交付使用之日起18月内未能投产，则乙方须在次年度补缴该厂房购房价款20%的优惠差价给甲方）。据《佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果》（编号：C2017081695）上载明：涉案房产二座二层的权利人为被告格立菲斯公司，于2015年8月购买。据《佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果》（编号：C2017081697）上载明：涉案房产二座五层的权利人为被告格立菲斯公司，于2015年8月购买。根据原告提供的《欧洲工业园C区入园企业情况登记表》，涉案房产二座二层于2015年10月投产，二座五层未标注投产时间，被告格立菲斯公司在该登记表上盖章。庭审中原告陈述：我方受让土地后签订土地出让合同，土地出让合同的补充条款第三条、第四条约定，项目建成后引进的企业在土地上总创税额每年不低于150万元人民币/亩，经核算并请示相关政府部门后，确定厂房每平方米创税额是500元；涉案合同及《补充协议》是由我方事先拟定的，有关部门规定必须这样签订，不能修改。我方是按照税务部门统计的被告缴纳的税款来计算被告的创税额。庭审中被告陈述：双方交易的房产价不存在任何的优惠，无论创税额是否达标，均不存在补交房款的问题。创税额从通常的理解不等同于纳税额，如果创税额等于纳税额，在签订合同时就应当直接表述为纳税额。创税额按通常理解是指在交易过程中为国家所产生的税金、税额，同时还应当包括其他行政收费、社会保险费等。另查明一，2016年度，被告缴纳的进项税额为4587444.86元，国税为36226.20元，地税为854.30元，合计4624525.36元。另查明二，2016年4月14日，被告经工商登记变更住所为佛山市禅城区塱宝西路60号二座五层自编之A区。庭审中被告陈述涉案房产二座五层的的投产时间为2016年5月。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告于2015年5月7日签订的两份《广东省商品买卖合同》是双方真实的意思表示，不违反法律规定，合法有效。本案的争议焦点在于：一、涉案《补充协议》的效力；二、涉案两套房产的投产时间；三、若《补充协议》有效，被告的创税额度是否已经达到合同约定的500元/平方米。关于第一个争议焦点，双方争议的实质在于“创税额不达标需要补缴房屋差价款”的条款是否有效。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。因此，格式条款若免除提供条款一方责任、加重对方责任的，该条款无效。本案中，原告承认《补充协议》是由原告方事先拟定的，不能修改，故本院认定《补充协议》中的争议条款属于格式条款。但是，并非所有的格式条款均为无效，审查的关键还是在于是否免除原告责任，加重被告责任。涉案条款中“乙方（被告）投产后次年，创税密度以建筑面积计算，年创税额不低于500元/平方米”的约定涉及税务管理的内容，但并未违反法律规定。关于该条款是否加重被告义务的问题，支付购房款是房屋买卖合同中买受人的主要义务，该条款约定特定条件发生时，被告需要将原购房价款20%的优惠差价足额补缴，这一约定并未“免除一方责任而加重对方责任”。换言之，房屋买卖的价格由合同双方当事人根据市场变化和自身需要来协商，支付方式也可由双方根据实际情况灵活约定，《补充协议》的内容并不违反法律规定，被告亦未提供相应的证据证明该《补充协议》中的争议条款加重了被告一方的义务。因此，《补充协议》系原、被告双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应当认定有效，被告主张《补充协议》无效的意见本院不予采纳。至于被告辩称按照《欧洲工业园C区项目物业售价咨询报告书》中的评估结果，二座二层的销售单价应为4390元/平方米，二座五层的销售单价应为4240元/平方米，而本案买卖合同约定的实际销售价格为二座二层、二座五房均为每平方米5322.61元，被告并未享受优惠，故无需补交支付20%的优惠款。对此本院认为，《欧洲工业园C区项目物业售价咨询报告书》系原告自行委托评估，仅是原告销售涉案房产的一个参考，原告并非一定要按照评估价格进行销售，不能以销售价格高于评估价格就认定被告没有享受优惠。第二个争议焦点，涉案两套房产投产时间的确定。原告主张禅城区塱宝西路60号二座二层于2015年投产，并提供了被告盖章确认的《欧洲工业园C区入园企业情况登记表》，故本院对二座二层于2015年10月投产的事实予以认可，对被告主张该层厂房于2016年5月投产不予认可。对于二座五层，《欧洲工业园C区入园企业情况登记表》并未载明投产时间，而根据被告提供的《企业机读档案变更登记资料》，其于2016年4月14日将经营场所迁至该处，故本院确认二座五层于2016年4月投产。根据涉案《补充协议》的约定，在投产后次年对所购厂房的年创税额进行考核，故二座五层应当以2017年的创税情况进行审核，现原告主张二座五层购买后18个月未投产，被告应当支付优惠差价款2277310.63元，本院不予支持。关于第三个争议焦点。双方最大的争议在于如何理解“创税额度”。原告认为“创税额”即为纳税额，被告则认为“创税额”是被告的经济活动、经济行为所产生的直接和间接的税收，间接税收包括在交易过程中由购买方承担的税收。因此，在“创税额”并无法律规定或者众所周知的准确定义的情况下，需要对合同进行解释。《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”，本院采纳被告的意见，认定“创税额”在本案中可以理解为因被告的经济行为、经济活动所创造产生的直接或间接的税收，间接税收包括在交易过程中由他人承担的税收。按照此种解释，创税额就不仅仅理解为被告向税务部门缴纳的税款。涉案房产二座二层被告于2015年10月投产，被告在2016年度直接或间接创造的税收为4624525.36元（包括国税、地税、进项税），已经达到了合同约定的500元/平方米，故被告无需向原告再支付二座二层购房款的20%。原告诉请被告支付二座二层优惠差价款2243585.62元，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条、第四十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告佛山市禅城区和硕投资管理有限公司的诉讼请求。本案适用简易程序，受理费减半收取21484元，由佛山市禅城区和硕投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 梁 菡二〇一八年一月十五日书记员 张春兰