广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0105民初1910号原告：方锦安，男，1962年12月21日出生，汉族，住广州市越秀区。委托代理人：郑子殷、周倩仪，均为广东诺臣律师事务所律师。被告：广州市东迅房地产发展有限公司，住所地广州市天河区体育西路天河体育中心棒球馆。法定代表人：何伯雄，董事长。委托代理人：乐云龙，该公司职员，联系地址广州市。被告：李锦绵，男，1974年2月11日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。第三人：中国银行股份有限公司广州海珠支行，住所地广州市海珠区。负责人：肖万满。委托代理人：张仪，第三人职员，联系地址广州市海珠区。原告方锦安诉被告广州市东迅房地产发展有限公司（以下简称“东迅公司”）、李锦绵、第三人中国银行股份有限公司广州海珠支行商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郑子殷、周倩仪，被告东迅公司的委托代理人乐云龙，被告李锦绵，第三人的委托代理人张仪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2006年11月，原告与被告东迅公司达成合意，被告东迅公司将广州市海珠区滨江东路63号雍景阁41楼AB座房屋以210万元的价格出售给原告。此后，双方签订了《商品房买卖合同》及《协议书》等购房协议。签订后，原告依约向被告东迅公司付清房款210万元，并按《协议书》约定，另外向被告东迅公司支付了利息款44万元。2007年2月8日，被告东迅公司将涉案房屋交付原告使用至今。原告于2009年6月向被告东迅公司购买海珠半岛花园二期DEF栋负一层A109号车位。期间，原告多次催促被告东迅公司办理过户手续，未果。随后，被告东迅公司向原告披露，其因融资需要，曾于2000年6月与被告李锦绵就涉案房屋签订了《房地产预售契约》用于向第三人申请贷款，并办理了贷款抵押登记手续。被告东迅公司已于2011年4月26日向第三人归还全部贷款本息，并由第三人出具了《涂销证明》，但由于被告李锦绵一直不配合办理涉案房屋的涂销登记及过户手续，导致被告东迅公司未能按照约定为原告办理过户手续。原告认为，两被告之间关于涉案房屋的买卖约定只是为了被告东迅公司向银行融资，并非双方的真实意思表示，该行为扰乱了金融秩序，损害了社会公共利益，因此，该房屋买卖行为无效，两被告应当办理涉案房屋的涂销手续，并将涉案房屋恢复至被告东迅公司名下。原告与被告东迅公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效，原告已按约定支付全部房款，被告东迅公司应向原告交付房屋和办理过户的手续。故原告起诉请求判令：1、两被告于2000年6月19日签订的《房地产预售契约》无效；2、被告李锦绵和第三人共同协助被告东迅公司到房管部门办理广州市海珠区滨江东路63号雍景阁41楼AB座房屋的涂销抵押手续；3、两被告办理注销涉案房屋的产权登记，将涉案房屋的产权恢复登记到被告东迅公司名下；4、被告东迅公司在涉案房屋恢复至其名下后三日内协助原告将涉案房屋过户至原告名下；5、本案全部诉讼费用由两被告承担。被告东迅公司辩称：我方同意原告的诉讼请求，因为被告李锦绵不配合办理涉案房屋涂销抵押，所以办不了原告的房产证。我方确实借用被告李锦绵名义向银行做按揭购房，但被告李锦绵陈述我方承诺给其回报及香港上市公司做美化报表与事实不符，我方从未承诺给予回报，在2011年4月我方已经还清所有贷款，之后确实是联系过被告李锦绵的。对于被告李锦绵提出方案我方不同意。被告李锦绵辩称：被告东迅公司的财务人员姓唐的经理与我是老同事，其找我说被告东迅公司因为房产市道不好，到了资金链崩裂的境地，他提出用我的名义向被告东迅公司虚假认购上述房产及另一房产，以便被告东迅公司向银行套取按揭款，同时美化报表。因为被告东迅公司是香港上市公司，其有很大压力，交待报表业绩下降的问题。除了我配合他虚假认购这两套房子，其他一切事情由被告东迅公司包办，不用我管，其也承诺我，以香港上市公司的资信，其不会侵害到我的利益。同时，被告东迅公司承诺除了涉案房屋，另一房屋就作为我配合的回报。还有因为虚假融资，抬高了真实房产的价格，从本案看出，卖给原告是210万元，而融资虚构的买卖是380万元，也就是以高于真实一倍的价格向银行融资，反映到其上市公司的业绩有很大提升，唐经理也承诺我在以后炒股时向我提供信息，以弥补我对该公司的支持。从此事以后，被告东迅公司与我没有任何联系，也没有要求我做任何的事情，最近十五年，没有任何人以任何方式向我提起这件事情，所以不存在被告东迅公司所述我不配合，实际上我今天来开庭表达我配合。对于原告的诉讼请求，第一，不同意诉讼费由我方承担。第二，被告东迅公司的虚假按揭对我造成非常严重的影响，多达五六十个月的逾期还贷，严重影响我的征信记录，导致我任职、生意损失惨重，要求被告东迅公司给予我适当的赔偿，且必须承担消除我的征信不良记录影响的义务。在这个前提之下，我同意原告的诉讼请求，在配合原告涂销抵押及恢复房产办理手续的过程，对我的工作、交通费用必须由被告东迅公司负责。第三人陈述：被告李锦绵已经还清在我们银行贷款，我方同意配合办理涂销抵押手续。经审理查明：2000年6月19日，被告东迅公司（甲方）与被告李锦绵（乙方）签订《房地产预售契约》（编号：穗房预契字第№98079346号），约定：乙方向甲方预购位于广州市海珠区滨江东路63号海珠半岛花园的雍景阁（座）第41层AB号，甲、乙双方议定该房地产的成交总价格为￥3800000元，甲方应于2000年7月19日前将房地产建成并交付乙方使用；合同附件二《广州海珠半岛花园房地产预售补充协议书》约定，由于乙方选择按揭方式支付房价款，因此甲方同意在该房地产的定价基础上给予乙方折优惠计收，即该房地产的成交总价格为￥3800000元；等。2000年7月13日，被告锦绵（乙方、借款人、抵押人）、第三人（甲方、贷款人、抵押权人）与被告东迅公司（丙方、保证人）签订了《住房抵押贷款合同》，约定：贷款金额为￥2100000元，贷款期限为30年，从贷款发放之日起360月，本合同项下贷款的用途限于乙方支付其购买涉案房屋、商品房预售合同（或房地产证）编号为98079346之房产的购房款等；本合同由丙方为乙方在本合同项下贷款提供连带责任的保证担保，若乙方不能向甲方偿还贷款本息或因乙方违约而被甲方要求提前清偿贷款本息和费用时，丙方将承担连带的清偿责任，甲方有权依据担保条款直接向丙方追索；等。2000年7月26日，广州市国土局房管局向被告李锦绵核发了穗房地证字第0667990号《广州市房地产证》，核准海珠区滨江东路63号雍景阁41楼AB座房地产权属人为被告李锦绵，他项权利人为第三人；等。2011年4月19日，第三人出具《贷款结清证明》，主要内容为李锦绵因购买涉案房屋在该行办理210万元按揭贷款已于2011年3月24日全部结清，贷款本息合计1579709.82元均由东迅公司支付。2011年4月26日，第三人出具《涂销证明》，其中记载由于李锦绵已还清其在该行的个人住房抵押贷款，该行同意办理涂销抵押登记手续。另查，2006年11月29日，原告（买受人）与被告东迅公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定原告以人民币2100000元向被告东迅公司认购广州市滨江东“海珠半岛花园”第F幢四十一[自然层41]AB号房，测绘地址为滨江东路63号41AB房；等。2012年5月17日，原告（乙方）与被告东迅公司（甲方）签订《协议书》，约定乙方在本协议签订当日内支付剩余楼款146万元，并支付银行利息款44万元，合计人民币190万元；甲方在收齐上述款项后六个月内办理该房的房地产权证，取得房管局出具的递件回执；等。被告东迅公司于2006年11月29日、2012年5月17日、2012年5月24日开具《收款收据》，分别确认收到原告所交的涉案房屋房款640000元、房款1460000元、利息140000元和利息300000元。2007年2月8日，原告签署《海珠半岛花园业主收楼确认书》，确认接收涉案单元。再查，据房管部门2017年7月19日出具的《广州市不动产登记查册表》记载，海珠区滨江东路63号雍景阁41楼AB座的产权人是李锦绵，抵押权人为中国银行广州市海珠支行；等。原告于2017年3月17日提起本案诉讼。诉讼中，两被告均确认被告李锦绵未向被告东迅公司支付过涉案房屋的房款，因被告东迅公司的资金问题，以被告李锦绵的名义与银行签订借款合同，该房屋的按揭款均是被告东迅公司偿还的。本院认为：两被告签订的《房地产预售契约》（编号：穗房预契字第№98079346号）约定涉案房屋的成交价是380万元，并据此向银行申请了贷款210万元，被告东迅公司应于2000年7月19日前将涉案房屋交付给被告李锦绵使用，而根据本案审理查明的事实及两被告的陈述，被告李锦绵未向被告东迅公司支付过涉案房屋的任何房款，也未接收或使用过涉案房屋，该房屋的按揭贷款均是被告东迅公司偿还，被告李锦绵也未向被告东迅公司主张过收楼的权利，两被告也确认该房屋的贷款是基于被告东迅公司的融资需要，故可以认定两被告之间签订的《房地产预售契约》实际是用于向银行融资，而非真实的房屋买卖行为。原告据此请求确认该《房地产预售契约》无效符合法律规定，本院予以支持。涉案房屋的贷款已结清，但鉴于涉案房屋的他项权利仍登记在第三人名下，故原告请求被告李锦绵及第三人办理涉案房屋的涂销抵押手续，并要求被告李锦绵协助办理将该房屋恢复登记在被告东迅公司名下的手续的请求，合法有理，本院予以支持。原告与被告东迅公司签订关于涉案房屋的《商品房买卖合同》、《协议书》，是原告与被告东迅公司的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同。现原告已按约定向被告东迅公司付清房款，并提交了证据证实其已实际入住涉案房屋多年，被告东迅公司对此也予以确认，故被告东迅公司应协助原告办理涉案房屋的过户手续。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第一款（三）项、第五十八条、第六十条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广州市东迅房地产发展有限公司与被告李锦绵于2000年6月19日签订的《房地产预售契约》（编号：穗房预契字第№98079346号）无效；二、被告李锦绵和第三人中国银行股份有限公司广州海珠支行在本判决生效之日起3日内，共同协助被告广州市东迅房地产发展有限公司到房管部门办理广州市海珠区滨江东路63号雍景阁41楼AB座房屋的涂销抵押手续，同时被告李锦绵协助原告办理将上述房屋的产权恢复登记到被告广州市东迅房地产发展有限公司名下的手续；三、被告广州市东迅房地产发展有限公司在上述房屋过户至其名下的3日内，协助原告方锦安办理将上述房屋过户至原告名下的手续。本案受理费37200元，由被告广州市东迅房地产发展有限公司负担。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告广州市东迅房地产发展有限公司在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  钟 琴人民陪审员  王穗仪人民陪审员  彭 海二〇一七年九月二十九日书 记 员  陆惠敏林润华