天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津02民终1513号
上诉人（原审原告、反诉被告）：天津市汉滨投资集团有限公司，住所地天津市滨海新区汉沽福顺街80号。
法定代表人：陈友林，总经理。
委托诉讼代理人：冯中，该公司法务主管。
委托诉讼代理人：张树和，该公司法律顾问。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘于，女，1983年12月1日出生，汉族，住天津市滨海新区。
委托诉讼代理人：高照，天津晟昊律师事务所律师。
上诉人天津市汉滨投资集团有限公司（以下简称“汉滨公司”）因与被上诉人刘于房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2017）津0116民初45769号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年2月7日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人汉滨公司的委托诉讼代理人冯中、张树和、被上诉人刘于的委托诉讼代理人高照到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
汉滨公司上诉请求：1、请求依法撤销一审判决书第四项，依法判决上诉人不向被上诉人承担各项损失合计170807元的给付责任；2、诉讼费和其他费用由被上诉人负担。事实和理由：1、上诉人是在天津市滨海新区政府等相关部门下发文件明确指出承租户将租赁房屋改造成日租房和洗浴等经营后存在安全隐患的情况下才起诉要求解除合同，上诉人不存在违约；2、上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同约定，被上诉人一方在没有经过上诉人书面同意就进行了房屋改造、装修等行为，属于违法违约行为，即使被上诉人在经过上诉人书面同意后施工，在合同期满后无偿归上诉人使用，上诉人不承担责任，亦不承担被上诉人的各项损失及评估费。
刘于辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。
汉滨公司向一审法院起诉请求：1.判决原、被告解除《房屋租赁合同》；2.判决被告将租赁的滨海新区汉沽牌坊街33号房屋，面积258平方米（含自建面积123.5平方米）腾空，交给原告；3.诉讼费用和其他费用由被告承担。
刘于向一审法院提出反诉请求：1.判令反诉被告返还反诉原告停业期间（2017年5月25日至2018年2月）的租金19125元、押金2000元，合计21125元；2.判令反诉被告赔偿反诉原告因解除合同造成的装饰装修损失204702元、评估费24200元以及停业期间的营业损失；3.诉讼费用由反诉被告承担。
一审法院认定事实：2017年2月21日，汉滨公司与刘于签订《房屋租赁合同》1份，约定：甲方（汉滨公司）将滨海新区区汉沽牌坊街33号五金仓库的房屋出租给乙方（刘于），房屋使用面积258平方米（含自建面积123.5平方米），用于经营使用；租赁期限自2017年2月19日至2018年2月18日，合同有效期为一年；房屋年租金为人民币25500元/年，自签订合同之日乙方向甲方支付一年租金，一次性交清。乙方同意预交2000元作为水、电、物业保证金。合同第五条约定，在租赁期间，如遇占地拆迁或政府原因，在甲方（原告）通知乙方（被告）后，乙方无条件搬迁，甲方退还乙方未到期的租赁费及保证金。第六条约定，乙方不得在租赁范围内私自改造及新建建筑物，如果需要改造或新建建筑物，如装修、铺砖及改造等各项投资均应在甲方书面同意后施工，在合同期满后无偿归甲方所有。第八条约定，在租赁期内，乙方必需遵守国家法律法规，不得出现违法违规的行为，如乙方违反，甲方不负任何责任。合同签订后，汉滨公司按约向刘于交付了租赁房屋。刘于依约向汉滨公司交纳了租赁费用25500元、租赁押金2000元，并将涉案房屋用于旅馆经营（未取得营业执照）。
2017年5月，天津市滨海新区公安消防支队就汉滨公司五金大院下达了《责令限期改正》通知书，认为该院内存在以下问题：1.未依法进行消防设计备案；2.电器产品的安装、使用及其线路、管路的设计、敷设、维护保养、检测不符合消防技术标准和管理规定；3.院内大量采用彩钢板建设房屋。天津市滨海新区公安消防支队责令原告于2017年5月25日以前改正。2017年5月16日，天津市滨海新区寨上街道安全生产委员与原告联名向五金大院各租户张贴了《关于对牌坊街五金大院内安全隐患进行整改的告示》。2017年5月25日，原告向五金大院各租户下发了通知。上述两份文件均告知各租户，经滨海新区创卫办、安委办、公安、消防、市场监管局、规国局、寨上街道办事处等部门多次巡查，发现五金大院内存在严重安全隐患，不符合行业经营要求；消防部门将于2017年5月依法对五金大院进行查封。2017年5月23日下午16时，原告组织各租户召开了五金大院停业整改专题会议，明确表示与各租户终止租赁合同，以后五金大院将不再进行经营活动，并表示原告将抓紧时间制定工作方案，解决各租户的损失赔偿问题，如租户不同意赔偿方案，建议租户及时向法院起诉。2017年5月25日，消防部门对五金大院进行了查封，并断水断电。2017年5月31日，天津市滨海新区安全生产委员会对原告进行了约谈，听取原告主要负责人关于安全隐患整改情况的汇报。2017年9月，天津市滨海新区安全生产委员会津滨安生[2017]19号文件《滨海新区安委会关于对6个重大隐患进行挂牌督办的通知》中将汉滨投资公司（五金大院）消防安全隐患列入其中，其存在的重大隐患问题为：废旧仓库改建为日租房、小洗浴等人员密集场所，存在较大火灾安全隐患。截至目前，原告五金大院尚未整改完毕，仍处于断水断电状态。
另查明，2016年6月3日，天津市滨海新区国有资产监督管理委员会给寨上街安委会的回函即《关于对寨上街安委会关于消除汉沽五金商行安全隐患的回函》中明确五金商行（五金大院）归汉滨公司所有，存在安全隐患，并表示“为确保区属国有企业安全生产工作持续稳定，防止事故发生，我委经研究，同意你们意见，应对坐落于牌坊东街的五金商行院内所有经营户及各种业态予以取缔关停。我委将责成汉滨公司，按照你们所提相关要求抓紧予以落实”。2016年7月26日，原告汉滨公司向五金大院各租户下达通知，要求各租户自行排查，消除安全隐患，对私搭乱接的电线电路进行改造。
刘于主张其租赁涉案房屋多年，涉诉房屋的装修系征得房屋原产权人天津市滨海新区汉沽国有资产经营中心的同意后进行的施工，在与汉滨公司的租赁合同履行期间仅对涉案房屋进行过刷漆等修补，从未擅自进行过装修。汉滨公司对此予以认可。
关于涉案房屋装修设施设备现值的确认中是否应扣减暖气片、摄像头、天线、广告牌、灯箱、沐浴器、吸顶灯、窗帘等物品的价格一项，一审法院认为上述物品以及评估报告中的太阳能热水器、50L热水器均为可拆除部分，依法应在装饰装修价格中予以扣减，扣减数额为上述物品的评估价格×47%综合成新率，即（10446元+1292元+2916元+726元+1806元+466元+2259元+443元+4039元+2842元）×47%=12800元，涉案房屋装饰装修现值为191902元[204702元（评估额）-12800元（扣减额）=191902元]。但依据刘于提交的与涉案房屋原产权人天津市滨海新区汉沽国有资产经营中心（以下简称“国资中心”）于2011年5月6日签订的《房屋租赁协议书》第二条约定的55.25平方米的自建房屋“工程投资均由乙方（刘于）负责，包括室内装饰，投入使用后从2011年5月6日至2016年5月5日，共计5年供乙方无偿使用，5年后全部资产归甲方（国资中心）所有”，汉滨公司系涉诉房屋的权利承继人，故自建房屋部分55.25平房米的装饰装修部分应已归属汉滨公司所有，评估价格中亦应按比例扣减该部分装饰装修价格41095元，故涉诉房屋属于刘于的装饰装修价格为191902元-41095元=150807元。
一审案件争议焦点为：一、双方签订的《房屋租赁合同》是否应予以解除；二、合同解除后的责任承担问题。
一审法院认为，一、双方签订的《房屋租赁合同》是否应予以解除。一审法院认为，汉滨公司与刘于签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，一审法院予以保护。依据一审法院认定的证据和查明的事实，足以确认汉滨公司出租给刘于等租户使用的房屋确实存在安全隐患，此安全隐患确实危及到社会公众的生命及财产安全，所以相关部门和机构责令汉滨公司进行整改。汉滨公司明确表示与刘于提前解除房屋租赁合同的行为，足以表明双方签订的房屋租赁合同无法再继续履行，其行为符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项的规定，故一审法院对汉滨公司主张提前解除双方签订的《房屋租赁合同》一项依法予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，当事人可以要求恢复原状，故一审法院对汉滨公司主张的被告腾空并返还租赁房屋一项依法亦予以支持。
二、合同解除后的责任承担问题。关于《房屋租赁合同》解除后的责任承担问题，一审法院认为，2016年6月3日，天津市滨海新区国有资产监督管理委员会给寨上街安委会的回函中便已明确五金商行（五金大院）归汉滨公司所有，存在安全隐患，并表示“为确保区属国有企业安全生产工作持续稳定，防止事故发生，我委经研究，同意你们意见，应对坐落于牌坊东街的五金商行院内所有经营户及各种业态予以取缔关停。我委将责成汉滨公司，按照你们所提相关要求抓紧予以落实”，发现安全隐患后，汉滨公司对五金商行院内所有经营户及各种业态未取缔关停，且仍然在2016年12月20日与刘于等租户签订《房屋租赁合同》，致使《房屋租赁合同》不能正常履行，应承担合同解除后的全部责任，赔偿租户损失。关于刘于主张的返还停业期间租金以及租赁押金2000元一项一审法院依法予以支持，租金返还数额为25500元÷365天×270天（2017年5月25日至2018年2月18日）=18863元。关于刘于主张的赔偿涉案房屋装饰装修损失一项，一审法院亦依法予以支持，赔偿数额为150807元。关于汉滨公司抗辩的合同第五条约定的如遇占地拆迁或政府原因，租户应无条件搬迁以及合同第六条约定的租户装修应征得汉滨公司书面同意后施工，合同期满后无偿归汉滨公司所有一项，一审法院认为，第一，双方合同不能履行系因涉案房屋存在安全隐患，并不属于占地拆迁或政府原因；第二，刘于租赁涉案房屋多年，其房屋装修系经与原产权人沟通后进行，汉滨公司亦未提供证据证明刘于存在擅自装修行为，故合同第六条约定不适用于本案情形，汉滨公司的抗辩意见一审法院不予采纳。关于刘于主张的汉滨公司赔偿停业损失一项，因未提供营业执照证明其经营的合法性，一审法院依法不予支持。关于刘于主张的评估费用24200元，因该费用系刘于为查明和确定涉案房屋装饰装修现值所支付的必要的、合理的费用，应予以支持，但应扣减可拆除部分及55.25平方米的自建房屋的评估费用，该部分费用一审法院酌定4200元由刘于自行承担，余款20000元由汉滨公司承担。
综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（二）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：“一、解除汉滨公司与刘于于2017年2月21日签订的《房屋租赁合同》。二、刘于于本判决生效后三十日内将租赁的坐落于滨海新区汉沽牌坊街33号的房屋（使用面积258平方米，含自建面积123.5平方米）腾空并返还天津市汉滨投资集团有限公司。三、天津市汉滨投资集团有限公司于本判决生效后十日内返还刘于停业期间（2017年5月25日至2017年12月21日）的租赁费18863元、租赁押金2000元，合计20863元。四、天津市汉滨投资集团有限公司于本判决生效后十日内给付刘于租赁房屋装饰装修损失赔偿款150807元、评估费20000元，合计170807元。五、驳回天津市汉滨投资集团有限公司的其他诉讼请求。六、驳回刘于的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费40元，由天津市汉滨投资集团有限公司负担。反诉案件受理费2525元，由刘于负担590元，由天津市汉滨投资集团有限公司负担1935元。”
二审中，当事人没有提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人租赁合同履行期间，租赁房屋因存在安全隐患被相关部门和机构责令上诉人对此进行整改并拆除违章建筑，随后上诉人对租赁房屋进行关停，致使被上诉人无法继续使用租赁房屋进行经营，此前该房屋被相关部门因安全隐患问题责成上诉人进行关停，但上诉人仅向被上诉人在内的商户下达整改通知，后与被上诉人重新签订《房屋租赁合同》。双方租赁合同中对于安全隐患及违章建筑问题未做约定，但因在上诉人应相关部门及机构的要求关停租赁房屋后仍与被上诉人签订《房屋租赁合同》，上诉人应承担相应的违约责任。上诉人主张根据租赁合同约定，合同到期后装修设施设备归上诉人，且装修行为未经过上诉人的书面同意，上诉人不应承担室内装修设备款及评估费用，因被上诉人长期承租涉诉房屋，后上诉人承继管理该房屋与被上诉人继续签订《房屋租赁合同》，被上诉人装修行为发生在与上诉人签订合同之前，签订合同之时，上诉人已经知晓被上诉人的装修状况，现合同未到期，上诉人停止租赁房屋，其应承担相应的违约责任，故对其主张本院不予支持。上诉人就此上诉依据不足，本院不予支持。
综上所述，天津市汉滨投资集团有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3716元，由上诉人天津市汉滨投资集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 哈 欣
审 判 员 王 新
代理审判员 高垚垚
二〇一八年四月二十五日
书 记 员 穆 艺