湖南省衡阳市蒸湘区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）衡蒸民一初字第10号
原告周某某，女。
委托代理人熊晓斌，湖南科云律师事务所律师。
被告湖南凯星实业有限公司，住所地：衡阳市华新开发区解放大道33号。
法定代表人夏小民，该公司董事长。
委托代理人陈某某，男。
被告衡阳市凯星物业管理有限公司，住所地：衡阳市华新开发区解放大道33号湘江城市花园。
法定代表人刘静，该公司董事长。
委托代理人周某某，男。
原告周某某为与被告湖南凯星实业有限公司（以下简称凯星实业公司）、衡阳市凯星物业管理有限公司（以下简称凯星物业公司）商品房买卖合同纠纷一案，于2015年1月6日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年3月12日召集双方当事人进行庭前证据交换，并于2015年3月13日公开开庭进行了审理。原告周某某及其委托代理人熊晓斌，被告凯星实业公司的委托代理人陈某某，被告凯星物业公司的委托代理人周某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周某某诉称，2009年9月14日，原告与被告凯星实业公司签订《商品房买卖合同》。原告购买了被告凯星实业公司开发的湘江水岸新城二期A区205室房屋一套，并办理产权手续。2014年5月12日，衡阳市房地产产权监理处公告称，因一层地下室施工原因，造成建筑面积与产权登记面积存在误差，并通知原告办理更正登记手续。至此，原告才发现已登记产权的地下负一层面积与实际面积有误差，同时合同约定的到负一层的楼梯被告也没有安装。事情发生后，在衡阳市房地产产权监理处的主持下，原、被告进行了多次协商，均未果。原告认为，被告凯星实业公司履行房屋交付义务存在瑕疵，理应承担赔偿责任，被告凯星物业公司应退还多收原告的物业服务费用。为此原告诉至法院，请求判令：1、被告凯星实业公司退还原告房屋减少面积费用及装修费用48350元，赔偿原告楼梯安装费用50000元；2、二被告退还多收原告的物业管理服务费用900元；3、本案诉讼费用及相关费用由二被告承担。
原告周某某为支持其诉讼请求，提供了以下证据：
1、商品房买卖合同。以证明原告购买了被告凯星实业公司的房屋；
2、房屋产权证及房屋分户平面图、公告、面积对照表。以证明房原告所有的房屋地下一层面积与实际面积不相符，被告凯星实业公司存在过错，应承担责任；
3、装修合同、结算表、收据3份。以证明业主在房屋装修过程中的实际工程量及费用（包括减少面积的装修及楼梯自建的费用）；
4、物业管理费收据1份。以证明被告凯星物业公司多收取了物业管理服务费，应予以退还。
对原告周某某提供的上述证据，经庭审质证，被告凯星实业公司对证据1、2有异议，认为双方在购房合同中第5条对房屋面积的确认及面积差异有特别约定，被告不存在过错；对3有异议，认为不能达到原告的证明目的；对证据4无异议。被告凯星物业公司对证据1、2、3的质证意见与被告凯星实业公司一致，对证据4有异议，认为该证据只能证明物业公司收取了原告的物业费，但是否多收，需要被告公司进行核实，如确系多收，将退还原告多收部分。
被告凯星实业公司、凯星物业公司辩称，1、房屋面积减少仅限于负一楼地下室，但该地下室在原告购买房屋时被告已明确告知系赠送，且双方在合同中约定地下室面积存在差异的情况下以房地局测绘的实际面积为准，不再另行找补差价，故原告要求被告承担面积减少及装修费用不应该得到支持；2、原告所购买的房屋在2010年已经收房，且在收房时已知地下负一层未建楼梯，被告也在原告收房时告知其楼梯需自建，原告直至现在才起诉已经超过诉讼时效；3、原告诉请退还物业费用与本案的房屋买卖合同不是同一法律关系，故请求法庭驳回原告的诉讼请求。
被告凯星实业公司为支持其主张，提供了以下证据：
1、房买卖合同。以证明双方对地下室面积进行了特别约定，被告无须找补任何差价；
2、交款明细表、退款发票。以证明原告系按照双方签订的购房合同第5条所约定的单价及面积，向被告支付购房款，且被告亦按照该条约定向原告退还了多交的购房款，地下室系被告赠送给原告，原告并未支付任何款项；
3、预测报告、实测报告。以证明被告是按照产权监理部门的预测面积进行预售，并按照实测面积进行房款结算。
对被告凯星实业公司提交的证据，经庭审质证，原告对证据1有异议，认为购房合同第5条系格式条款，应属无效；对证据2有异议，认为不能达到被告的证明目的；对证据3有异议，认为测绘程序存在瑕疵，不能达到被告的证明目的。被告凯星物业公司对被告凯星实业公司提交的证据无异议。
被告凯星物业公司为支持其主张，提供了以下证据：
1、接管验收记录。以证明原告对于安装楼梯的诉请以及超过诉讼时效；
2、房屋装修的设计图纸。以证明原告对于房屋与地下室的面积予以确定。
对被告凯星物业公司提交的证据，经庭审质证，原告对证据1有异议，认为原告在签订购房合同及房屋验收时，被告都以地下室无偿赠送无需建设楼梯为由拒绝原告，直至2014年5月12日的衡阳市房地产产权监理处发布公告时才得知被告必须建设楼梯，故原告诉请并未超过诉讼时效；对证据2有异议，认为不能达到被告的证明目的。被告凯星实业公司对被告凯星物业公司提交的证据无异议。
对原、被告提交的证据，本院认为，原告提交的证据1及被告凯星实业公司提交的证据1系双方签订的商品房买卖合同，该合同是双方的真实意思表示，未违反法律、法规的规定，合法有效，本院予以确认；原告提交的证据2证明了本案诉争房屋的产权登记面积与实际面积之间存在误差的事实，对上述证明目的本院予以确认；原告提交的证据3证明了原告装修房屋花费的费用，对上述证明目的本院予以确认；原告提交的证据4证明了原告向被告凯星物业公司缴纳物业管理费的事实，对上述证明目的本院予以确认。被告凯星实业公司提交的证据2证明了被告凯星实业公司按照双方合同约定的单价、面积向原告收取购房款以及因面积差向原告退还多收取的购房款的事实，本院予以确认；被告凯星实业公司提交的证据3证明了本案诉争房屋预测面积与实测面积存在误差的事实，本院予以确认。被告凯星物业公司提交的证据1证明了原告接收本案诉争房屋的时间为2010年5月4日，对上述证明目的，本院予以确认；被告凯星物业公司提交的证据2与本案不具关联性，不能达到其证明目的，本院不予采信。
经审理查明，2009年9月14日，原告周某某与被告凯星实业公司签订商品房买卖合同，合同约定：被告凯星实业公司将其开发的坐落于衡阳市高新区64街区香江.水岸新城二期A区205室房屋出售给原告周某某，同时约定该房屋单价为2092.9元㎡，并按建筑面积225.82㎡计付总购房款472619元。对房屋面积确认及面积差异处理，双方在合同第五条约定如下：“该房屋包含-106房、111房、205房。房屋竣工验收后，205房以衡阳市房地局测绘队的实测面积为准，单价按3042元／㎡，实行多退少补，-106房、111房面积以衡阳市房地局测绘队的实测面积为准，无需找补任何面积差价”。对房屋装饰、设备标准，双方在合同附件三第11项约定：“……户内楼梯只拉毛，不做扶手。”2010年5月4日，被告凯星实业公司向原告交付本案诉争房屋，原告接收房屋后向被告凯星实业公司提出-106房未按合同约定安装楼梯，被告凯星实业公司告知原告该楼梯应自行安装，之后原告装修入住，自行安装-106房楼梯，但并未向被告继续主张权利。2011年1月12日，原告办理了本案诉争房屋的产权登记，该产权登记中确认本案诉争房屋为复式房，房号为205房和-106房，其中205房建筑面积为139.71㎡，-106房建筑面积为84.49㎡。因原告购买本案诉争房屋时，205房系按照建筑面积153.31㎡向被告凯星实业公司给付购房款，故被告凯星实业公司按照双方购房合同第5条约定，以3042元／㎡为标准，向原告退还了多收的13.6㎡的购房款47621元。2014年5月12日，衡阳市房地产产权监理处发布公告，通知原告及其他11位香江水岸新城项目二期的业主，负一层因施工原因，造成建筑面积与产权登记面积有误差情况，并要求各相关业主办理产权更正登记手续。为此，原、被告发生纠纷，原告于于2015年1月6日向本院提起诉讼。
本院认为，原告周某某与被告凯星实业公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。关于房屋面积发生误差的问题，双方在《商品房买卖合同》第五条已作出“205房以衡阳市房地局测绘队的实测面积为准，单价按3042元／㎡，实行多退少补，-106房、111房面积以衡阳市房地局测绘队的实测面积为准，无需找补任何面积差价”的约定，原告虽主张该条款系格式条款，应属无效，但该条款的约定明确、具体，理解并无歧义，只单独适用于本案诉争房屋，且在205房发生面积误差时，被告凯星实业公司据此条款向原告退还了13.6㎡的购房款，原告对此也未提出异议，故该条款对双方当事人均具有法律约束力，根据双方约定，在-106房面积发生误差时，以职能部门的实测为准，且被告凯星实业公司无需向原告退还购房差价款，故原告诉请被告凯星实业公司退还原告房屋减少面积购房款，本院不予支持。原告虽诉请被告支付因房屋面积减少而多支付的装修款，但原告房屋装修所用的材料费及工时费，均是以实际消耗为标准，不会给原告带来多支付装修款的损失，故对原告的该项诉请，本院亦不予支持。本案诉争房屋被告凯星实业公司于2010年5月4日向原告进行交付，原告接收房屋时虽提出-106房未按约定安装楼梯，但之后未再向被告凯星实业公司主张上述权利，直至2014年5月12日在获知-106房面积存在误差后，才一并向被告凯星实业公司主张违约责任，且原告亦未向本院提交证据证明在此期间，发生过诉讼时效中止、中断的情形，故原告诉请被告赔偿楼梯安装费用已过诉讼时效，本院不予支持。因-106房面积存在误差，原告诉请被告凯星物业公司退还多收取的物业管理费，但原告仅向本院提交其缴纳物业管理费的票据，未向本院提交其与被告凯星物业公司之间的物管合同，本院无法核实原告缴纳的该笔费用系以年度为单位还是以月度为单位，也无法核实被告凯星物业管理公司收取原告物业管理费的单价及面积标准，原告提交的该证据无法证明被告凯星物业管理公司多收取物业管理费的事实，故本院对原告的该项诉请，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、驳回原告周某某对被告湖南凯星实业有限公司的诉讼请求；
二、驳回原告周某某对被告衡阳市凯星物业管理有限公司的诉讼请求。
本案受理费2281元，由原告周某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。
审 判 长 李志峰
人民陪审员 王美丽
人民陪审员 席娜琴
二〇一五年五月七日
代理书记员 谢 伶
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。