北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0101民初9141号原告（反诉被告）：北京华安物业管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区朝外大街1号金麒大厦19层。法定代表人：陈仁秀，董事长。委托诉讼代理人：王静忻，男，1958年11月7日出生。被告（反诉原告）：许纳新，男，1968年11月6日出生。原告（反诉被告）北京华安物业管理有限责任公司（以下简称华安物业公司）与被告（反诉原告）许纳新物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月8日立案受理后。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）华安物业公司的委托诉讼代理人王静忻，被告（反诉原告）许纳新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告华安物业公司向本院提出诉讼请求：请求判令被告许纳新支付2010年8月20日至2011年10月31日期间的物业服务费4643元；案件受理费由被告承担。事实与理由：根据《北京×××住宅小区物业管理委托合同》（×××后更名为×××）的约定，原告于2009年1月1日入驻×××小区，承担小区的物业服务。被告为该小区×××号楼×××单元×××号房屋的业主。现依据原告与小区开发商北京方锦基业房地产开发有限公司签订的物业管理委托合同、原告与北京市东城区×××小区业主委员会、石家庄恒辉物业服务有限公司签订的《×××小区物业交接协议》第5条的约定，被告欠付2010年8月20日至2011年10月31日的物业服务费4643元。为维护原告的合法权益，现原告诉至法院。被告许纳新辩称：1、原告的起诉缺乏事实依据。原告诉讼请求中主张的欠费期间与事实不符。被告在2010年8月28日完成物业交接，并在原告处进行备案及进行物业费缴清确认，故应自2010年8月28日计算物业服务费。原告从2010年11月公示退出小区物业服务起，小区的各项物业管理工作基本停滞，造成小区内设施损坏、垃圾遍地。京华时报等媒体均进行了报道，2011年5月东花市街道办事处接管了小区的保洁及垃圾清运工作，直至2011年11月石家庄恒辉物业服务有限公司接管小区物业服务。故物业服务费不应计算至2011年10月31日。原告在未提供任何物业服务的情况下，依据《×××小区物业交接协议》中规定的交接时间主张的欠费期间没有事实依据。2、原告的起诉超过了诉讼时效期间。自2011年5月至今已满6年，原告从未向被告催缴过物业服务费，也未通过诉讼方式主张其权利，原告的起诉已经超过了法律规定的两年诉讼时效期间。法院应驳回原告的诉讼请求。同时许纳新向本院提出反诉请求：请求判令1、华安物业公司返还许纳新装修押金3000元；2、华安物业公司按年6%的标准赔偿许纳新自2011年4月30日至判决生效之日的装修押金利息损失（暂计6年为1080元）；反诉案件受理费由华安物业公司承担。事实与理由：2010年7月16日，许纳新与北京市东城区×××南街×××号楼×××单元×××号房屋原业主袁亚明签订《房屋买卖合同》。2010年8月16日完成上述房屋所有权登记。2010年8月27日办理完毕抵押手续。2010年8月28日完成房屋交接并在华安物业公司处进行业主信息变更及物业服务费交清确认。2010年9月10日，因许纳新要进行房屋装修，许纳新向华安物业公司提出申请并向华安物业公司支付3000元装修押金。自2010年11月许纳新完成装修至2011年4月期间，许纳新多次与华安物业公司沟通要求退还装修押金，但华安物业公司均未予办理。2011年5月华安物业公司撤出远洋德邑小区，导致许纳新无法找到华安物业公司，现许纳新提出反诉。针对许纳新的反诉请求，华安物业公司辩称：关于装修押金及利息问题，因时间较长，许纳新的反诉请求超过了法律规定的诉讼时效期间，对许纳新的反诉请求，华安物业公司不认可。本院经审理认定事实如下：位于北京市东城区×××南街×××号楼×××单元×××号房屋（以下简称涉诉房屋）系被告名下产权房。被告于2010年8月16日取得涉诉房屋所有权，涉诉房屋建筑面积119.3平方米。2008年12月12日，原告与涉诉房屋所在小区开发商北京方锦基业房地产开发有限公司（案外人）签订《北京×××住宅小区物业管理委托合同》。双方约定，根据有关法律、法规及《北京市内销商品房预售契约》之有关规定，案外人北京方锦基业房地产开发有限公司有权代表北京×××住宅小区的全体业主指定或委托管理公司单独或联合管理该住宅小区，并有权签订该协议。案外人北京方锦基业房地产开发有限公司委托原告对北京市东城区×××大街×××号实行物业管理（其中住宅建筑面积78600.98平方米），该物业东临×××一街，南临×××大街，西临×××南街，北临×××街。委托管理期限自该协议签订生效之日起，至×××住宅小区物业管理委员会成立之日止。双方还约定，板楼住宅房屋由原告按建筑面积每月每平方米2.78元向业主或物业使用人收取。2010年9月10日，被告向原告交纳涉诉房屋装修押金3000元，原告向被告出具加盖华安物业公司物业管理二部公章的收据。原告于2011年6月1日发出撤场通知，×××小区业主委员会已于2011年8月成立，且另行聘请了物业服务公司。另查，2011年11月1日，原告与案外人石家庄恒辉物业服务有限公司（以下简称为恒辉公司）、北京市东城区×××小区业主委员会（以下简称为业委会）签订《×××小区物业交接协议》，三方约定业委会解除对原告的委托，委托恒辉公司对×××小区进行物业管理，三方移交时间为2011年11月1日下午2时至同月8日下午5时。2011年11月1日前，未收的业主物业费和应支付的各项能源费（指水电费等）由原告负责收取和支付，2011年11月1日以后的物业费、电费、房租、停车费及各项能源费（指水电费等），由恒辉公司负责收取和支付。前期由原告预收的各项费用，以11月1日为分割点，由原告负责核算支付恒辉公司及业委会。再查，北京电力公司曾起诉至本院，要求本案原告支付×××小区截止至2011年12月31日的电费。上述案件经本院及北京市第二中级人民法院审理，判决原告向北京电力公司支付截止至2011年10月31日期间的电费。其中2010年8月、9月、11月、12月及2011年1月至6月的电费金额为1206768.02元，2011年7月1日至2011年10月31日期间的电费金额为533783.41元。关于许纳新所持华安物业公司的诉讼请求超过了法律规定的诉讼时效期间的抗辩意见，原告提交（2013）京精诚内民证字第1460号《公证书》、（2015）京精诚内民证字第0794号《公证书》、（2017）京方圆内经证字第29290号《公证书》，证明其于2013年4月16日、2015年3月30日、2017年3月29日到×××小区张贴过《公告》，向小区全体业主催收2011年6月1日至2011年10月31日期间的物业服务费，并进行了证据保全，以证明原告进行过催收，时效应中断。被告对原告提交的《公证书》真实性认可，认为原告催缴的期间已撤出小区，且张贴时间为2015年3月30日，故对公证书的内容及证明目的不予认可。关于被告反诉要求的利息，原告认为标准过高，应以银行存款利率为标准。上述事实，有双方当事人当庭陈述，《北京×××住宅小区物业管理委托合同》，《×××小区物业交接协议》，房屋档案查询，本院（2012）东民初字第03684号判决书，《公证书》，收据等证据在案为证。本院认为：物业服务企业与建设单位订立的前期物业服务合同对业主具有约束力。根据本案查明事实，华安物业公司受涉诉房屋所在小区建设单位北京方锦基业房地产开发有限公司的委托成为该小区的物业服务单位，并约定物业费的收费标准为每月每平方米2.78元，上述约定对许纳新具有拘束力。许纳新于2010年8月16日取得涉诉房屋所有权。华安物业公司、许纳新虽未订立书面物业服务管理协议，但形成了事实上的物业服务关系，许纳新应当据实交费。故许纳新应当按照约定标准向华安物业公司支付2010年8月20日至2011年5月31日的物业费。关于华安物业公司撤场后的物业费问题，因华安物业公司已于2011年6月1日撤出许纳新所在小区，华安物业公司在该段期间未提供物业服务，无权收取物业费。但应指出，根据《×××小区物业交接协议》，2011年6月1日至同年10月31日的能源费华安物业公司负责收取。且人民法院生效判决确认上述期间的能源费由华安物业公司负责支付，故许纳新应当向华安物业公司支付上述期间的能源费，具体数额本院依据能源费总额及许纳新房屋的建筑面积予以确认。关于许纳新提出的华安物业公司的诉讼请求超出诉讼时效的答辩意见，由于双方对收费时间并未明确作出约定，且华安物业公司提交的公证书表明其未明显怠于行使权利，故许纳新的该抗辩意见，依据不足，本院不予采纳。许纳新的其他答辩意见，没有依据，本院亦不予采纳。关于许纳新的反诉请求，华安物业公司收取了许纳新的装修押金，现华安物业公司已经撤出小区，故华安物业公司应将收取的装修押金返还许纳新。因华安物业公司与许纳新未明确约定装修押金返还时间，许纳新要求华安物业公司支付装修押金的利息，没有依据，本院不予支持。关于华安物业公司所持许纳新的反诉请求超过诉讼时效的抗辩意见，因双方对返还装修押金时间未明确作出约定，故华安物业公司的该项抗辩意见，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）许纳新于本判决生效后十五日内给付原告（反诉被告）北京华安物业管理有限责任公司自二○一○年八月二十日至二○一一年五月三十一日的物业服务费三千一百零五元；二、被告（反诉原告）许纳新于本判决生效后十五日内给付原告（反诉被告）北京华安物业管理有限责任公司自二○一一年六月一日至二○一一年十月三十一日的能源费九百八十九元；三、原告（反诉被告）北京华安物业管理有限责任公司于本判决生效后十五日内返还被告（反诉原告）许纳新装修押金三千元；四、驳回原告（反诉被告）北京华安物业管理有限责任公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）许纳新的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告（反诉原告）许纳新负担（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费25元，由原告（反诉被告）北京华安物业管理有限责任公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 杨 莹二〇一七年六月十四日书记员 赵思宇