广东省梅州市中级人民法院
民事判决书
（2018）粤14民终227号
上诉人（原审被告）：大埔县伟业房地产有限公司。
法定代表人：梁卫平，该公司董事长。
委托诉讼代理人：黄长云，广东粤梅律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄静芬，广东粤梅律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：罗涛祥。
上诉人大埔县伟业房地产有限公司（下称“伟业公司”）因与被上诉人罗涛祥商品房预售合同纠纷一案，不服大埔县人民法院（2017）粤1422民初5号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
伟业公司上诉请求：1、依法撤销大埔县人民法院（2017）粤1422民初5号民事判决，并驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由:一、案涉商品房买卖合同约定，商品房验收合格，并于买受人款清后交付使用。根据上述约定，合同并未约定案涉房屋取得《竣工验收备案表》为交付使用条件。一审判决认为案涉房屋取得《竣工验收备案表》为交付使用条件是双方约定及法定的交付条件，认定事实及适用法律均错误。上诉人认为，在合同约定的房屋交付使用期限内，案涉房屋均达到双方约定的验收合格的交付使用条件，体现在主体结构、建筑装饰装修、地基与基础工程、建筑屋面、建筑给排水、建筑电气共六项分项工程均已验收合格，商品房符合正常使用需求，上述验收合格即为双方约定的验收合格。上诉人催告被上诉人前来收楼，因被上诉人自身原因未前来收楼，根据双方合同约定，应视为上诉人如期交楼。二、一审判决对《建筑法》第六十一条，《城市房地产管理法》第二十七条适用明显不当。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。根据上述司法解释，就商品房买卖合同而言，房屋的交付使用应尊重双方当事人的意思表示，并不存在法定的交付使用条件一说，即使法律有指引，也不是强制性规定。《建筑法》和《城市房地产管理法》的上述规范所调整的关系，并不是商品房买卖合同关系，在本案中予以适用是完全错误的。
罗涛祥未作答辩。
罗涛祥向一审法院起诉请求：1、继续履行合同；2、按照合同第九条约定，被告向原告赔偿违约金共计人民币725×91=65975元，从2016年12月27日至取得验收合格收房日继续履行合同每日91元计赔；3、被告到目前为止因未履行合同约定第八条第四款的条约，原告保留继续追索的权利；4、本案诉讼费用由被告承担。一审庭审中，原告当庭放弃原诉讼请求中的第一项和第三项，且当庭变更第二项诉讼请求为：被告向原告支付违约金65975元（自2015年1月1日起至2016年12月26日止，以已付购房款455139元为基数，按每日万分之二计算）。
一审法院认定事实：2013年10月10日，被告伟业公司取得位于大埔县环城大道新寨段东侧“翰林华府”第一期1、3、5、6、8、9、11、12、13、15、16幢商品房预售许可资格。2013年12月25日，被告与原告签订了《商品房买卖合同》（含附件一至四），约定原告以455139元购买被告开发的位于大埔县**大道**段东侧“翰林华府”第**期**幢**房一套。该合同第六条付款方式及期限约定：“买受人按下列第1种方式付款：1、一次性付款定金100000元，余款355139元签订商品房买卖合同时付清。……。”第八条交付期限约定：“出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房已验收合格，并于买受人款清后交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起×日内告知买受人的；……。”合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：“除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定期限将该商品房交付买受人使用，按第（1）种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过×日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起×天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的×%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之×（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”。合同签订后，原告依约付清了全部购房款455139元。
涉案房屋于2013年9月3日取得地基与基础工程、2014年4月29日取得主体结构、2014年6月26日取得装饰装修、2014年11月25日取得建筑给排水、2014年12月3日取得建筑电气、2014年9月10日取得屋面分部工程的验收记录。2015年3月5日，被告向原告发出《入伙通知书》，通知原告在2015年3月6日起到翰林华府物业管理中心办理入伙手续等。原告确认2015年收到被告催促收楼的通知，但其认为涉案房屋没有达到合同约定的交付条件，故当时未去收楼。2016年11月2日，梅州市公安消防局出具了“关于万川翰林华府第一期建设工程消防验收合格的意见”的《工程消防验收意见书》；2016年12月29日大埔县住建局出具了埔规核字【2016】047号《大埔县住建局规划核实凭证》，显示建设单位为大埔县伟业房地产公司、建设项目为万川翰林华府第一期项目符合规划许可；伟业公司提供了2016年12月30日万川翰林华府第一期第一标段的《建筑工程竣工验收报告》，该报告中工程验收结论及备注为：合格工程。同日，在大埔县住建局办理了竣工验收备案登记。2017年1月12日，被告再次向原告发出《入伙通知书》，通知原告办理入伙手续。原告确认其已于2017年2月17日收楼。
一审法院认为，本案是商品房预售合同纠纷，原告罗涛祥与被告伟业公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。当事人应按合同约定全面履行合同义务。原告当庭放弃原部分诉讼请求及当庭变更诉讼请求，属有权处分自己权利的行为，予以准许。
根据各方当事人的诉讼请求、答辩意见以及庭审质证的情况，将本案争议焦点归纳如下：
（一）被告伟业公司是否逾期交付涉案房屋而构成违约的问题。根据涉案合同第八条第四款，商品房验收合格是合同约定的交付条件之一。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”可见建筑工程验收合格是房屋交付使用的法定条件。涉案房屋于2016年12月30日通过工程竣工验收，取得《竣工验收报告》及《竣工验收备案表》，故涉案房屋于2016年12月30日才符合约定及法定的交付条件。根据本案查明事实，被告没有按照合同的约定，在2014年12月31日前将经验收合格的商品房交付给罗涛祥使用，已构成违约，应承担逾期交楼的违约责任。被告在商品房验收合格之前通知原告收楼，因房屋不符合交楼条件，故被告该通知收楼的行为不能发生已履约交楼义务的效力，原告有权拒绝收楼。被告抗辩称合同没有约定需要综合验收的文件，其在期限内通知了原告收楼，原告未收楼，应视为被告如期交付的意见，于法无据，不予采纳。原告罗涛祥要求伟业公司支付逾期交房违约金，合法有据，予以支持。
（二）关于原告请求支付延迟交房违约金的计算问题。原告请求被告支付逾期交房违约金（从2015年1月1日起至2016年12月26日止，以总房价455139元为基数，按每日万分之二计算）65975元。虽涉案《商品房买卖合同》第九条只约定逾期90日交房违约金的计算标准，对逾期超过90日交房的违约责任没有约定。根据合同第九条第1款第2项“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之×（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”，原告选择继续履行合同，对违约金的计算标准仍然比照逾期90日内按交付房价款日万分之二标准计算，请求合理，应予支持。被告在涉案商品房验收合格后，于2017年1月12日再次通知原告收楼，故逾期交房违约金应计算至该日止，鉴于原告要求违约金计算至2016年12月26日，系原告对自身民事权利的处分，予以准许。综上，被告应支付原告从2015年1月1日至2016年12月26日止逾期交房违约金为455139元×0.2‰×726天=66086元，原告要求被告支付65975元，不超过上述违约金数额，予以支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，判决：被告大埔县伟业房地产有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗涛祥支付逾期交房违约金65975元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1449元，由被告大埔县伟业房地产有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
一审查明的其余事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案属商品房预售合同纠纷。根据诉辩双方意见，本案二审主要的争议焦点为：上诉人是否存在逾期将符合合同约定交付使用条件的商品房交付被上诉人的违约行为及一审判决适用法律是否错误。
上诉人认为，在合同约定的房屋交付使用期限内，案涉房屋达到双方约定的验收合格的交付使用条件，体现在主体结构、建筑装饰装修、地基与基础工程、建筑屋面、建筑给排水、建筑电气共六项分项工程均已验收合格，商品房符合正常使用需求，上述验收合格即为双方约定的验收合格。上诉人催告被上诉人前来收楼，因被上诉人自身原因未收楼，根据双方约定，应视为上诉人如期交楼。依照双方签订的《商品房买卖合同》第八条规定：出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已验收合格，并于买受人款清后交付买受人使用。合同签订后，被上诉人依约付清了全部购房款455139元。涉案房屋于合同约定的交楼日期之前分别取得地基与基础工程、主体结构、装饰装修、屋面、建筑给排水、建筑电气分部工程的验收记录；2016年11月2日，梅州市公安消防局出具了“关于万川翰林华府第一期建设工程消防验收合格的意见”的《工程消防验收意见书》，2016年12月29日，大埔县住建局出具了埔规核字【2016】047号《大埔县住建局规划核实凭证》。2016年12月30日，上诉人取得“万川翰林华府第一期第一标段”合格工程的《建筑工程竣工验收报告》。虽然上诉人主张除消防验收合格的时间在合同约定的商品房交付使用时间之后外，其余分项工程的验收已完成且合格，符合正常使用需求，应视为符合合同约定的交付使用条件。但是，依照双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，上诉人应于2014年12月31日前，将依照国家和地方人民政府有关规定已验收合格的商品房交付被上诉人使用。而根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款及《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，房地产开发项目或建筑工程需竣工验收合格后，方可交付使用。因此，依照合同约定和法律规定，双方在合同中约定的验收合格指的是工程竣工验收合格，而非在施工过程中对隐蔽工程等分项工程项目的先行验收记录，上诉人只有取得房地产开发项目竣工验收合格报告后，方可视为达到双方合同约定的交付使用条件。由于诉争建筑工程于2016年12月30日才通过竣工验收，因此，上诉人上诉认为其于合同约定的2014年12月31日交房时间之前已达到合同约定的“已验收合格”的交付使用条件，缺乏依据，不予采信。而《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律是调整建筑工程和城市房地产开发项目的专门法律规范，其中，对建筑工程、城市房地产开发项目应达到何种条件方可交付使用的规定是强制性规定，无论是投资人、政府职能部门还是买受人均需执行；况且，双方在合同中亦约定了验收应依照国家和地方人民政府的有关规定执行。故上诉人主张一审判决适用了《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》属适用法律错误或适用法律不当，依据不足，不予采信。
综上所述，由于伟业公司于2016年12月30日取得建筑工程竣工验收合格报告后，于2017年1月12日再次通知了被上诉人收楼，而合同约定的交房时间为2014年12月31日，故伟业公司已构成违约，被上诉人起诉主张伟业公司应依约承担违约责任有理。伟业公司上诉请求撤销一审判决，驳回被上诉人一审的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1449元，由上诉人大埔县伟业房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 肖庆浪
审判员 周展明
审判员 曾柳青
二〇一八年三月二十九日
书记员 叶 绮