天津市西青区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一初字第4854号
原告（反诉被告）：天津胜达壹零壹文创市场管理有限公司，住所地天津市西青开发区大任庄工业园内。
法定代表人：戴永清，董事长。
委托代理人：郑颖，天津张盈律师事务所律师。
委托代理人：陈存亮，天津张盈律师事务所律师。
被告（反诉原告）：王东。
委托代理人：董桂彬，天津玺名律师事务所律师。
被告（反诉原告）：姚庆华。
委托代理人：董桂彬，天津玺名律师事务所律师。
第三人：天津胜达壹零壹汽车科技企业孵化器有限公司，住所地天津市西青经济开发区大寺工业园津荣道15-1号。
法定代表人：李芩，总经理。
原告（反诉被告）天津胜达壹零壹文创市场管理有限公司诉被告（反诉原告）王东、姚庆华、第三人天津胜达壹零壹汽车科技企业孵化器有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月27日受理后，依法由代理审判员孙伟适用简易程序于2015年9月29日、2016年1月6日、2016年1月19日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托代理人郑颖，被告（反诉原告）王东、姚庆华及其委托代理人董桂彬到庭参加诉讼。第三人天津胜达壹零壹汽车科技企业孵化器有限公司经本院传票传唤，无正当理由，拒不出庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
原告天津胜达壹零壹文创市场管理有限公司诉称：2013年5月28日，原告委托第三人与被告签订了《101汽车文化广场入住企业认租申请表》，约定原告将位于天津市西青开发区大任庄工业园津荣道15号壹零壹汽车文化广场A区22、25号商铺租赁给被告，计租面积为540平方米。该认租表签订后，被告进驻并开始装修，随后开始经营。在此期间，原告多次要求被告签订租赁合同并交纳租金，但被告拒绝签约且不交租金。被告不签约、不交租金的行为已经构成根本违约，严重影响原告的商业运营，致使原告合同目的不能实现，故原告起诉至法院，要求判令：1.解除原、被告之间的房屋租赁关系，被告将壹零壹汽车文化广场A区22、25号商铺腾空恢复原状并返还原告；2.被告支付壹零壹汽车文化广场A区22号商铺的租金345240元（自2013年5月28日至2015年8月27日），支付壹零壹汽车文化广场A区25号商铺的租金124722元（自2014年4月8日至2015年8月27日），并且按照日租金1.2元的标准支付自2015年8月28日起至被告实际返还房屋之日止的房屋租金和占用使用费；3.被告承担本案全部诉讼费用。
被告王东辩称：一，原告提供的合同显失公平，且该公司基础设施及条件不能满足经营需要，签订合同条件不成立，因此被告不能与原告签订合同；二、被告认可双方自2015.3.1日或2015.4.1日以后认可与原告存在事实租赁关系，在不存在书面合同的情况下，尚未到半年，被告不存在支付租金的问题。原告属于单方违约，应赔偿被告，三、王东与姚庆华为两个个体，分别进行事实租赁，因此姚庆华应承担的租赁费用与王东无关，请求法庭驳回原告诉讼请求。
被告姚庆华辩称：一、与原告没有签订认租申请表，也没有相关约定，不认可支付租金；二、原告提供的合同显失公平，且该公司基础设施及条件不能满足经营需要，签订合同条件不成立，因此被告不能与原告签订合同；三、被告认可双方自2015年4月1日以后认可存在事实租赁关系，在不存在书面合同的情况下，尚未到半年，被告不存在支付租金的问题。原告给被告造成损失应当进行赔偿。
反诉原告王东诉称：2013年5月28日，王东与第三人签订了“入驻企业认租申请表”，并未签订任何协议，因为当时壹零壹汽车文化广场还是工业厂房向汽车文化广场转型阶段且被反诉人经营范围并不具备汽车园经营资质，第三人承诺自壹零壹汽车文化广场正式开业之日再让六个月装修期开始起算租期计算租金，这样才开始进驻装修，在租赁关系确立后却起诉，给反诉原告造成了重大经济损失，故请求法院判令：一、反诉被告支付反诉原告房屋装修损失600000元；二、反诉被告支付反诉原告20000元补偿金（包括10000元装修押金及10000元电费）。
反诉被告天津胜达壹零壹文创市场管理有限公司辩称：不同意反诉原告王东的反诉请求。第一，反诉理由与事实不符，双方经营范围都包括汽车园的经营资格。第二，反诉被告和第三人没有承诺过文化广场开业时再让渡6个月的免租期。当时王东已经装修完毕，不可能再给予免租期。事实上，反诉被告和第三人并不负责招商，不可能对王东进行承诺。第三，反诉原告王东拒绝签订合同，影响了反诉被告的管理运营。第四，装修费和补偿金没有事实和法律依据的，应当予以驳回。由于王东根本违约导致合同解除。根据法律规定，我方不应当承担任何责任。当时反诉原告王东进驻的时候，反诉被告没有同意王东进行装饰装修。
反诉原告姚庆华诉称：2014年4月8日，姚庆华与第三人签订了“入驻企业认租申请表”，并未签订任何协议，因为当时壹零壹汽车文化广场还是工业厂房向汽车文化广场转型阶段且被反诉人经营范围并不具备汽车园经营资质，第三人承诺自壹零壹汽车文化广场正式开业之日再让六个月装修期开始起算租期计算租金，这样才开始进驻装修，在租赁关系确立后却起诉，给反诉原告造成了重大经济损失，故请求法院判令：一、反诉被告支付反诉原告房屋装修损失160000元（包括装饰装修费用及烤漆房的费用）；二、反诉被告支付反诉原告20000元补偿金（包括电费和搬家费）。
反诉被告天津胜达壹零壹文创市场管理有限公司辩称：不同意反诉原告姚庆华的反诉请求。一，双方没有租赁关系，反诉人无权向被反诉人主张权利，装修损失及补偿金均无事实和法律依据。二，对于补偿金如何计算无法证明，无证据支持。
第三人天津胜达壹零壹汽车科技企业孵化器有限公司未出庭，但提交答辩状辩称：第三人天津胜达壹零壹汽车科技企业孵化器有限公司（更名前“天津壹零壹文创市场管理有限公司”）成立于2012年11月2日，是为服务“101汽车文化广场”项目而设立，受原告天津胜达壹零壹文创市场管理有限公司（更名前“天津胜兴家具有限公司”）委托，负责“101汽车文化广场”项目的相关事宜。天津胜达壹零壹汽车科技企业孵化器有限公司成立后曾接受原告天津胜达壹零壹文创市场管理有限公司的委托在认租客户签字的《101汽车文化广场入驻企业认租申请表》上签章，其中包括王东，房租单价为1.2元每平米每天。被告姚庆华没有与第三人签订过入驻企业认租申请表，第三人也未与被告姚庆华接触，被告姚庆华在民事反诉状中陈述均不属实。第三人天津胜达壹零壹汽车科技企业孵化器有限公司不参与招商工作，因此不会发生被告所称的“允诺在101汽车文化广场正式开业之日再让度六个月装修期”，事实上第三人只是在认租商户已经签好了的认租表上签章。
经审理查明：原告天津胜达壹零壹文创市场管理有限公司原名称为“天津胜兴家具有限公司”，于2014年4月22日变更为现名称。第三人天津胜达壹零壹汽车科技企业孵化器有限公司原名称为“天津壹零壹文创市场管理有限公司”，于2014年4月25日变更为现名称，该企业营业期限起始日期为2012年11月2日。
2013年5月28日，被告王东（乙方）与第三人天津胜达壹零壹汽车科技企业孵化器有限公司（甲方）签订《101汽车文化广场入驻企业认租申请表》，约定第三人将101汽车文化广场A区22、25号商铺租赁给被告王东使用，计租面积为540平方米；乙方应在协议签订之日起三日内向甲方交付定金35478元，按计租面积总金额的15%交付；双方在约定的时间、地点按上述位置区域签订《101汽车文化广场租赁合同》；双方正式签订《101汽车文化广场租赁合同》后，乙方交付的定金直接计转入正式租金；本协议生效后，任何一方不得擅自变更或解除。乙方未履行本协议在约定时间签订合同，则所交定金不予返还，甲方可将上述位置区域出租给他人。
签订上述认租表后，被告王东于2013年5月28日向第三人交纳了20000元的定金,于2013年7月23日向第三人交纳22号商铺装修押金10000元，于2014年4月8日向第三人交纳了15478元定金，后原告于2013年5月28日将22号商铺交给被告王东，于2014年4月8日将25号商铺交给被告王东使用。被告姚庆华陈述其实际使用涉案的25号商铺。二被告对商铺均进行了装修并加盖了二层钢结构建筑。
2014年8月底，原告天津胜达壹零壹文创市场管理有限公司向被告王东送达盖有原告公章的《租赁合同》，该《租赁合同》有“计租面积为549平方米，租赁期限为三年，即从2014年9月1日起至2017年8月31日止，甲方给予乙方六个月的免租期，租金起算日为2015年3月1日，租金按0.95元/日/平方米计算，年租金为190365.75元”的内容。被告王东、姚庆华均未签署该《租赁合同》。
2015年1月29日，原告通过顺丰速运（该邮件的单号为321043002494）向被告王东发出《限期签订租赁合同并交纳租金的通知函》，内容为“2013年5月28日您与我公司签订《101汽车文化广场入驻企业认租申请表》，租赁我公司西青区大任庄津荣道15号A区22号、25号房屋经营使用。您于2013年7月1日领取房屋钥匙，办理了进驻手续。经我公司多次要求，时至发函之日您未与我公司按照《101汽车文化广场入驻企业认租申请表》的约定签订租赁合同，并交纳租金。现书面通知您于2015年2月10日之前到我公司办理签订租赁合同及交纳租金事宜，否则我公司将按照法律规定诉至司法机关，因此造成进一步损失由您承担。”原告提供该邮件短信查询显示“您寄往天津市的321043002494邮件于1月31日10:18签收”。被告王东陈述没有收到该《限期签订租赁合同并交纳租金的通知函》。
经被告（反诉原告）王东、姚庆华申请，本院委托天津市房屋安全鉴定检测中心对租赁房屋的装修费用及残值进行鉴定，天津市房屋安全鉴定检测中心于2015年12月14日就涉案22号商铺出具津房司鉴（造价）2015-022-1号《司法鉴定意见书》，鉴定结论为“房屋装修工程鉴定造价为518743.47元，装修残值为518743.47元×95%=492806.30元。”就涉案25号商铺出具津房司鉴（造价）2015-022-2号《司法鉴定意见书》，鉴定结论为“房屋装修工程鉴定造价为108405.07元，装修残值为108405.07元×85%=92144.31元。”原告对两份《司法鉴定意见书》提出书面异议，认为22号商铺的工程项目鉴定范围超出反诉人诉讼请求，部分项目工程单价依据不足，外装系统和内装系统的子项均属于装潢，不属于装饰装修，不应计入装饰装修工程造价，吸（嵌）顶式罩灯、圆球吸顶灯、轮套货架属于添附物，不应计入装饰装修工程造价，施工措施费、规费和税金不应计入工程造价；认为25号商铺鉴定依据不合法，部分项目工程单价依据不足，吸（嵌）顶式罩灯和圆球吸顶灯属于添附物，不应计入装饰装修工程造价，施工措施费、规费和税金不应计入工程造价。被告对于25号房屋认为应将烤漆房损失认定到实际损失中。天津市房屋安全鉴定检测中心于2016年1月13日对原、被告的书面异议进行了回复，未对两份《司法鉴定意见书》的鉴定意见进行变更。
2014年3月24日，被告王东申领了“天津淘轮泰电子商务有限公司”的有限责任公司营业执照。被告王东陈述起照并不代表实际经营，该营业执照已经注销了，且该执照为网络销售。
2014年8月份，原告向被告寄送一份《租赁合同》和《管理协议》，但被告以合同显失公平且汽车园不具备开业条件为由拒绝签字。该协议约定租期三年，给予被告六个月的免租期，免租期内需依照《管理协议》缴纳配套服务费，租期起算日为2015年3月1日。租赁合同第七条约定被告必须按原告要求在2个月内完成二层（203平米）的搭建，并须依园区整体结构规划及消防验审资料要求施工。
2014年10月16日，原告举办了汽车园开业典礼。
关于房屋面积及租金问题。原告主张租金标准为每平方米每天1.2元，涉案商铺面积为540平方米。二被告庭审中，对原告主张的租金标准及房屋面积不予认可，其陈述为无法确定。
就涉案101汽车文化广场工程，天津市西青区公安消防支队于2013年11月8日出具《建设工程消防设计审核意见书》,审核认为该工程消防设计审计合格；于2014年5月30日出具《建设工程消防验收意见书》，审核认为该工程消防验收合格。
涉案房屋归原告所有，并已取得《天津市房地产权证》。
关于二被告之间的关系及被告姚庆华使用25号商铺的问题。庭审中二被告陈述双方为两个独立的个体，没有合伙关系，也不是转租关系，被告姚庆华主张原告招商部让与被告王东一起签合同价格会有优惠，才使用的涉案房屋。二被告对上述陈述没有提供相应证据予以证明。
另查，2014年4月22日，原告名称由“天津胜兴家具有限公司”变更为“天津胜达壹零壹文创市场管理有限公司”。2014年4月25日，第三人名称由“天津壹零壹文创市场管理有限公司”变更为“天津胜达壹零壹汽车科技企业孵化器有限公司”。
本院依法主持了调解，因意见分歧较大，双方当事人未能达成调解合意。
上述事实，有当事人陈述、书证等证据证明属实。
本院认为：第三人天津胜达壹零壹汽车科技企业孵化器有限公司与被告王东签订《101汽车文化广场入驻企业认租申请表》，系双方真实意思表示，应为合法有效。根据第三人认可与被告王东签订该认租申请表系受原告委托所实施的行为，且涉案房屋的产权人为原告，在签订该认租申请表后，被告王东实际入住使用涉案房屋及向原告交付定金的事实，本院认定原告与被告王东之间为事实租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”的规定，本案原告与被告王东双方为不定期租赁。
关于原告与被告姚庆华是否存在租赁关系的问题。由于被告姚庆华未与本案原告及第三人签订过《101汽车文化广场入驻企业认租申请表》及租赁合同，也未向原告及第三人交纳过定金，故原告与被告姚庆华之间不存在租赁关系。
关于被告王东、姚庆华主张因原告出租未经消防验收合格房屋的行为无效的问题，缺乏法律依据，本院不予支持。
关于被告王东应向原告支付租金的开始时间问题。原告主张应自2013年5月28日双方签订《101汽车文化广场入驻企业认租申请表》之日开始给付租金。被告王东主张于2015年4月1日双方存在事实租赁关系，且不认可原告主张的租金起算日期。在原告与被告王东签订《101汽车文化广场入驻企业认租申请表》后，原告将涉案房屋交给被告装修使用，但未对交付租金的时间进行约定，且原告没有证据证明在2014年8月底向被告送达《租赁合同》前向被告主张过租金。被告主张原告承诺六个月免租期，依据双方签订的《101汽车文化广场入驻企业认租申请表》上注明的不含空调增六个月，及双方未签订的《租赁合同》中的免租期约定，应认定被告应当自2015年3月1日起向原告支付租金。
关于原告请求判令二被告将壹零壹汽车文化广场A区22、25号商铺腾空恢复原状并返还原告的诉讼请求。原告与被告王东签订认租申请表后，原告由于2015年1月29日向被告王东发出《限期签订租赁合同并交纳租金的通知函》，至今被告王东仍未与原告签订租赁合同且未给付原告租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，原告要求与被告解除合同的理由符合法律规定，本院予以支持。租赁关系解除后，承租人应当将租赁物交还给出租人，被告姚庆华作为涉案25号商铺的实际使用人不再享有涉案房屋的占有、使用权，因此，对于原告要求二被告腾空涉案房屋交还房屋的诉讼请求，本院予以支持。
关于原告要求二被告给付租金及使用费的诉讼请求。虽双方未签订书面租赁合同，二被告对于涉案商铺面积无法确定，但按照《101汽车文化广场入驻企业认租申请表》中关于“计租面积540平方米，乙方应在本协议签订之日起三日内向甲方交付定金35478元，按计租面积总金额的15%交付”的内容可以推算出当时双方确定的房屋面积为540平方米，日租金为648元/日（35000元÷15%÷365天）。被告应按照该标准自2015年3月1日起给付原告至2015年8月27日的租金115992元（179天×648元）。因被告王东现仍在占用使用租赁房屋，故应自2015年8月28日起按照上述租金标准给付原告房屋使用费至被告实际将房屋交还原告之日止。
关于被告王东向原告交付的35478元定金如何处理的问题。原、被告在签订《101汽车文化广场入驻企业认租申请表》中约定“双方正式签订《101汽车文化广场租赁合同》后，乙方交付的定金直接计转入正式租金”。现虽然双方未签订书面《租赁合同》，但双方已经成立事实租赁关系，且未签订书面《租赁合同》不可归责任何一方。故被告王东交付的35478元定金应在被告应付租金中扣除。
关于反诉被告天津胜达壹零壹文创市场管理有限公司是否同意反诉原告对涉案房屋进行装修的问题，反诉被告辩称没有同意反诉原告进行装饰装修，但反诉被告对涉案租赁房屋进行装修的情况是明知的，且未对此提出异议，应视为反诉被告同意反诉原告对涉案租赁房屋的装修行为。
关于反诉原告王东、姚庆华要求反诉被告天津胜达壹零壹文创市场管理有限公司支付给反诉原告房屋装修损失费共计760000元（600000元+160000元）的诉讼请求。虽反诉原告王东未交付租金的行为不当，但因反诉原告与反诉被告在未协商确定租赁期限等租赁合同具体内容的情况下，反诉被告同意反诉原告进行装修，故反诉被告对于解除合同造成反诉原告装修损失存在过错。鉴于反诉原告姚庆华与反诉被告不存在租赁关系，而反诉原告王东就涉案的22、25号商铺与反诉被告存在租赁关系，故涉案的22、25号商铺装修残值应全部支付反诉原告王东，本院酌定反诉被告天津胜达壹零壹文创市场管理有限公司应赔偿反诉原告王东装修残值584950.61（492806.30元+92144.31元）的50%，即292475.31元。反诉原告王东、姚庆华在返还租赁物时，应将装修鉴定范围内的财物一并交付给反诉被告天津胜达壹零壹文创市场管理有限公司。
关于反诉原告王东要求反诉被告天津胜达壹零壹文创市场管理有限公司支付20000元补偿金（包括10000元装修押金及10000元电费）的诉讼请求，由于反诉原告将10000元装修押金交付本案第三人，而并非本案反诉被告，已没有交纳反诉原告10000元电费的相关证据，故反诉原告的该项反诉请求，本院不予支持。
关于反诉原告姚庆华要求反诉被告天津胜达壹零壹文创市场管理有限公司支付20000元补偿金（包括电费和搬家费）的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十七条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告王东、姚庆华于本判决生效之日起20日内将坐落于壹零壹汽车文化广场A区8号商铺腾空交还原告。
二、被告王东于本判决生效之日起20日内给付原告天津胜达壹零壹文创市场管理有限公司租金115992元（被告王东交付给原告的定金35478元应在上述款项中扣除）。并自2015年8月28日起按照每日648元的标准给付原告房屋使用费至二被告实际将房屋交还原告之日止。
三、反诉被告天津胜达壹零壹文创市场管理有限公司于本判决生效之日起20日内给付反诉原告王东装修损失费292475.31元。
四、驳回原告天津胜达壹零壹文创市场管理有限公司其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告王东其他诉讼请求；
六、驳回反诉原告姚庆华的全部诉讼请求。
当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3239元，由原告天津胜达壹零壹文创市场管理有限公司负担2439元，由被告王东负担800元（于本判决生效后十日内交付本院）；反诉费6950元，由原告天津胜达壹零壹文创市场管理有限公司负担2083元，由被告王东负担2917元，由被告姚庆华负担1950元，鉴定费18000元，由原、被告平均承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 孙伟
二〇一六年二月四日
书 记 员 康姝