四川省广安市广安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）广安民初字第1048号
原告王天国，男，生于1979年8月10日，汉族，住广安市广安区。
委托代理人肖中城，四川法雨律师事务所律师。
被告李帮建，男，生于1975年8月10日，汉族，住广安市广安区。
被告周华俊，男，生于1943年5月29日，汉族，住广安市广安区。
委托代理人罗其铃，女，汉族，系被告周华俊儿媳。
委托代理人唐祖翠，女，汉族，系被告周华俊儿媳。
原告王天国诉被告李帮建、周华俊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月23日受理后，依法适用简易程序，由审判员杨秀华独任审判，于2015年4月20日公开开庭进行了审理，原告王天国及委托代理人肖中城、被告李帮建、周华俊到庭参加了诉讼。因案情复杂，本案转为适用普通程序于2015年7月27日由审判员杨秀华任审判长，与人民陪审员谢蓉、罗昭俊组成合议庭进行了公开开庭审理，原告的委托代理人肖中城、被告周华俊及其委托代理人罗其铃、唐祖翠到庭参加了诉讼，被告李帮建经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告王天国诉称：被告李帮建、周华俊于2009年4月9日签订了《售房合同》约定将位于广安市广安区协兴镇团堡街某某号附2号的门市和301室住房出售给被告李帮建，总价格65000元，先付55000元，余款在交付房屋产权时一并付清。被告周华俊及其妻子杜宜琼在合同上签了字。李帮建对此房装修并入住。2011年4月21日，被告李帮建与原告签订《购房合同》，约定把被告周华俊卖给他的门市及住房及房内的家具、电器等卖给原告，共计260000元，先交付了250000元，余款在两证办好付清。原告已经对该房屋装修入住多年。且原告与两被告三方达成口头协议，被告周华俊直接把门市和住房的产权过户到原告名下，余款10000元由原告支付给被告周华俊。被告周华俊至今未履行过户义务，原告诉讼请求：1、请求法院依法确认原、被告签订的合同有效（即原告王天国与被告李帮建签订的《购房合同》及原告王天国与被告李帮建、周华俊于2011年4月21日达成的三方口头协议有效）；2、判令位于广安区协兴镇团堡街某某号-2号的门市和三楼住房一套归原告所有；3、判令二被告以原告为权利人将位于广安区协兴镇团堡街某某号-2号的门市和三楼住房的房产证和国有土地使用证办在原告名下；4、本案诉讼费由被告承担。
被告李帮建辩称：同意原告的诉讼请求，但是诉讼费没有必要支付。
被告周华俊辩称：他不懂行情以65000元卖给李帮建，卖了之后，他不知道李帮建将房子又卖给了原告，也不晓得原告买了这个房子。对于过户，原告跟他一起去房管局咨询过，当时每平方米收税1720元，他们让他代替李帮建过户给原告，但是他没有卖房给原告，也没有收到原告的购房款，所以他没有代替李帮建过户。他与原告没有买卖关系，原告与李帮建买卖房屋要他签字，他以为是作为证明人就没有推辞。
经审理查明：2009年4月9日，被告李帮建、周华俊签订《售房合同》，约定被告周华俊将位于广安市广安区协兴镇团堡街某某号附2号的门市和301室住房出售给被告李帮建，总价格65000元，先付55000元，余款在交付房屋产权时一并付清；过户费用由李帮建负责；如果卖房方有啥其他费用，由李帮建负责（交税方面）。在此《售房合同》签名的还有作为在场人的被告周华俊的妻子杜某某。
2011年4月21日，被告李帮建与原告签订《购房合同》，约定把被告周华俊卖给被告李帮建的门市、住房及房内的家具、电器等卖给原告，共计260000元，先付250000元，余款在房屋两证办好付清；关于房屋过户的一切费用由原告负责，李帮建协助原告办理一切手续。原告与被告李帮建均表示，在被告李帮建与原告签订《购房合同》后，他们与被告周华俊达成三方口头协议，由被告周华俊直接把门市和住房的产权过户到原告名下，余款10000元由原告支付给被告周华俊，过户的一切费用由原告承担。被告周华俊在其与被告李帮建的《售房合同》上的乙方李帮建名字后面写了“转王天国”三个字。但被告周华俊在开庭时对三方是否达成上述口头协议表述不定，既有否认的表示如“没有达成协议”，也有肯定的表示如他“愿意过户给原告，但当时去房管局没有过到户”。
同时查明，原、被告买卖房屋的所有权证和土地使用权证现登记在被告周华俊名下，土地的性质为划拨土地。广安市广安区协兴镇团堡街某某号附2号的门市的产权证号为某某号，301室住房的产权证号为某某号。现诉争房屋和门市由原告在实际占用和使用。
原告与被告周华俊曾一起去咨询办理房屋产权过户事宜，由于房屋的土地性质为划拨土地，因需补交土地出让金及原告与被告周华俊没有直接的房屋买卖合同等原因而未能办理过户。
诉讼中，原告表示，原告自愿承担因该诉争房屋所涉及到的土地过户时的土地出让金及房屋过户所涉及到的税费（包括周华俊与李帮建房屋买卖价款65000元过户的税费和李帮建与他之间的房屋买卖价款260000元过户的税费）。
审理中，经原告申请及本院依法函询了诉争房屋的过户、缴税、补交土地出让金等问题。广安市房产管理局复函：土地性质是划拨的门市和住房可以进行买卖和办理房屋所有权手续；被告李帮建、周华俊的房屋可以通过法院判决书和协助执行通知书办理在原告王天国名下。四川省广安市地方税务局函复：按照《征管法》及相关税收政策规定，由于该房屋涉及两次交易，每一次交易均应当向税务机关缴纳相关税费。广安市国土资源局函复：按照《划拨土地使用权管理暂行办法》的相关规定，市城市划拨区单户划拨用地转为出让用地的，一般按以下程序办理：土地使用者持划拨土地使用证、房产证、身份证等相关资料，向市政务服务中心国土资源窗口提出申请，经市国土资源局局长授权委托的行政审批科科长审查同意后进行地价评估，签订出让合同，土地使用者缴纳出让金后即可进行变更（转移）登记，并变更土地使用权类型为出让。
上述事实有《售房合同》、《购房合同》、房屋登记查询结果通知书、土地登记卡、广安市房产管理局、四川省广安市地方税务局、广安市国土资源局复函及原、被告的当庭陈述等证据证实。
本院认为：被告李帮建与周华俊签订的《售房合同》不但有被告周华俊的签名，还有作为在场人的被告周华俊的妻子杜某某的签名，被告周华俊未提供证据证明他出售他的房屋和门市并非其真实意思表示，故被告周华俊与被告李帮建签订的《购房合同》不违反法律、法规强制性效力性规定，合法有效。
原告王天国与被告李帮建签订的《购房合同》，系双方真实意思表示，合法有效。
对于原告与二被告是否达成由被告周华俊直接把门市和住房的产权过户到原告名下，余款10000元由原告支付给被告周华俊，过户的一切费用由原告承担的三方口头协议的认定，除依据他们的当庭陈述外，还应着重从原告与二被告的行为来判断。原告与被告李帮建均认可达成了三方口头协议，被告周华俊虽否认达成了三方协议，但从被告周华俊在其与被告李帮建的《售房合同》上书写了“转王天国”三个字及原告与被告周华俊曾一起去咨询办理房屋产权过户事宜这一事实来看，被告周华俊当时是作出了同意直接为原告办理过户的意思表示，并作出了为原告办理过户的行为。原告自愿承担两次买卖过户的一切费用及土地出让金，且根据三方口头协议，被告周华俊在为原告办理过户后，直接享有向原告请求支付被告李帮建下欠的10000元购房款的权利。综上，原、被告达成的“三方口头协议”并不损害被告周华俊的合法权益，也不损害国家、集体和第三人的合法权益，本院依法应当予以确认。
被告李帮建虽然将自己与原告之间的合同权利和义务都让与了被告周华俊，也得到了原告和被告周华俊的同意，但被告周华俊未履行义务的部份，被告李帮建仍负有向原告履行合同的义务。故原告请求判令二被告将位于广安区协兴镇团堡街69号-2号的门市和三楼住房的房产证和国有土地使用证办在原告名下的诉讼请求，本院依法应予支持。
原告购买的房屋系不动产，不动产物权的设立依法应当登记，自记载于不动产登记簿时发生物权效力，故原告请求判令位于广安区协兴镇团堡街某某号-2号的门市和三楼住房一套归原告所有的诉讼请求不符合法律规定，依法不予以支持。
据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第十条第一款“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”、第六十五条“当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。”、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第二款“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”及第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务或不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张有责任提供证据。”、《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”、第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”、最高人民院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”之规定，判决如下：
一、原告王天国与被告李帮建于2011年4月21日签订的《购房合同》及原告王天国与被告李帮建、周华俊于2011年4月21日原告王天国与被告李帮建签订的《购房合同》后达成的三方口头协议有效；
二、被告李帮建、周华俊以原告王天国为权利人将位于广安区协兴镇团堡街某某号附2号的门市和位于广安区协兴镇团堡街某某号附2号301室住房的房屋所有权证和国有土地使用权证办在原告王天国名下（房屋从出卖人周华俊过户到买受人李帮建及从出卖人李帮建过户到买受人王天国，两次买卖过户所产生的一切税费、土地出让金，原告王天国自愿承担）；
三、驳回原告王天国的其他诉讼请求。
本案受理费5200元，由被告李帮建承担3900元、周华俊承担1300元，分别向广安市广安区人民法院交纳。
上述债务，义务人应于本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，须履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；须履行其他义务的，应当支付迟延履行金，权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或广安市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。同时依法预交上诉案件诉讼费，逾期未预交又不提出缓交申请的，依法按自动撤回上诉处理。
审 判 长 杨秀华
人民陪审员 谢 蓉
人民陪审员 罗昭俊
二〇一五年七月二十七日
书 记 员 尹 庆