四川省成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0191民初9831号原告：林羽，男，汉族，住成都市高新区。委托诉讼代理人：李文，律师。特别授权代理人。委托诉讼代理人：杨波，律师。特别授权代理人。被告：成都高新区南城都汇1期汇翠园业主大会。负责人：吴永莉。原告林羽与被告成都高新区南城都汇1期汇翠园业主大会（以下简称南城都汇1期业主大会）业主撤销权纠纷一案，本院于2016年11月23日作出（2015）高新民初字第7140号民事判决书，后林羽不服上诉至四川省成都市中级人民法院。2017年6月19日，四川省成都市中级人民法院作出（2017）川01民终2730号民事裁定书，将该案发回重审。本院于2017年7月21日重新立案登记后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林羽及其委托诉讼代理人李文、杨波到庭参加诉讼。被告南城都汇1期业主大会经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告林羽向本院提出诉讼请求:1.判令撤销被告南城都汇1期业主大会在2015年3月25日作出的《管理规约》、《业主大会议事规则》、《业主委员会工作规则》、同意与前期物业服务企业签订《物业服务合同》的决定；2.撤销被告南城都汇1期业主大会在2015年3月25日作出的选举吴永莉、杜建国、刘福、艾淑兰、曹春生、陈安民、左川为高新区南城都汇1期汇翠园第一届业主委员会委员的决定；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告林羽于2009年购买成都高新区雍翠路211号南城都汇1期汇翠园9栋1单元14层1401号面积为222.5㎡的房屋，并于2010年7月30日取得房屋产权证。原告林羽作为该小区业主享有相关法律规定的全部业主权利。原告林羽因照顾家人等事由，一直未实际入住该房屋，但南城都汇1期业主大会不能以此为由将其排除在外，而不通知其参加业主大会。2015年3月25日，少数人操纵业主大会，将原告林羽及相当数量的业主排除在外，采取未经授权、假冒业主签名等多种弄虚作假的方式，以业主大会名义作出《管理规约》、《业主大会议事规则》、《业主委员会工作规则》、同意与前期物业服务企业签订《物业服务合同》、选举吴永莉、杜建国、刘福、艾淑兰、曹春生、陈安民、左川为高新区南城都汇1期汇翠园第一届业主委员会（以下简称业委会）的决定，严重侵害了原告林羽作为业主的多项实体及程序权利。因此提起诉讼。被告南城都汇1期业主大会未到庭发表答辩意见。原告林羽为证明自己的主张，向本院提交以下证据：一、身份证、组织机构代码证复印件。证明双方主体身份信息。二、《成都市业主大会设立事项备案记录》（成高石2015第008号）。证明成都高新区南城都汇1期汇翠园业主大会的情况、表决通过《管理规约》、《业主大会议事规则》、《业主委员会工作规则》、同意与前期物业服务企业签订《物业服务合同》、选举吴永莉、杜建国、刘福、艾淑兰、曹春生、陈安民、左川为高新区南城都汇1期汇翠园第一届业主委员会委员。三、（2015）川国公证字第34041号《公证书》。该公证书载明只对当时的统计票数负责，对过程不承担责任，因此该公证书仅能够证明2015年3月25日成都市国立公证处对业主大会的计票统计数据结果，而投票的过程不能由此证明。四、《南城都汇一期汇翠园2015年业主大会结果汇总表》。证明该表为统计结果，并不能证明投票的过程。五、《石羊街道办社区管理服务中心业主委员会备案记录领取签收表》。证明当时成立的备案登记资料在2015年4月22日由吴永莉签收。六、《管理规约》、《南城都汇业主大会议事规则》、《南城都汇业主委员会工作规则》。证明2015年3月25日的业主大会作出通过的该三个规约，程序不合法，应当撤销。七、《物业服务合同》。该份合同中并没有载明“20万元的保证金”，但业委会要求前期物业服务企业签的是修改后增加了“20万元保证金”的物业服务合同。八、前期物业服务企业家利物业管理（重庆）有限公司成都分公司《关于退出南城都汇一期汇翠园物业服务的通告》。证明业委会以《物业服务合同》有异议为由，拒绝与前期物业服务企业签订《物业服务合同》。后业委会大幅度修改《物业服务合同》，要求前期物业服务企业缴纳高额履约保证金，并约定苛刻的违约条款。九、部分业主的《情况说明》、身份证复印件、房屋产权证复印件。该小区包括原告林羽在内的业主高小强、刘仟勇、刘巍、秦洁、邓义、秦援、钱夏露、吴骞、赵海龙、王挺、唐斌、吴冬渠等人出具的情况说明，载明其未参加2015年3月25日业主大会投票以及未授权任何人代为投票。证明部分业主没有收到通知，也没有参加2015年3月25日的业主大会的投票。十、成都商报2015年5月28日的新闻报道。证明新闻媒体对成华区一小区的相关报道，与本案案情类似。十一、函件。证明2015年9月25日，包括原告林羽在内的多位业主请业委会将第一次业主大会及会议相关议案投票表决的情况记录公开，业委会至今未公开。被告南城都汇1期业主大会未到庭发表质证意见。经审理查明：原告林羽系成都高新区南城都汇1期汇翠园9栋1单元14层1401号房屋的业主。成都高新区南城都汇1期汇翠园建筑总面积为210438㎡，专有部分个数为1548个。2015年3月25日，成都高新区南城都汇1期汇翠园首次业主大会召开并进行投票。经汇翠园首次业主大会筹备工作组申请，四川省成都市国力公证处对于选票现场开箱及公开唱票进行了全程公证。（2015）川国公证字第34041号《公证书》载明：经公证员及工作人员现场查验投票箱均系完整、未拆封后开箱计票，经统计形成《南城都汇一期汇翠园2015年业主大会结果汇总表》，证明本次唱票、统计过程真实、合法。《南城都汇一期汇翠园2015年业主大会结果汇总表》载明：对《管理规约》的表决情况：同意票893票，投票面积合计108324.05平方米，投票权人数比率为58.44%，投票面积比率为56.39%；对《业主大会议事规则》的表决情况：同意票895票，投票面积合计108628.18平方米，投票权人数比率为58.57%，投票面积比率为56.55%；对《业主委员会工作规则》的表决情况：同意票898票，投票面积比率为56.80%；对《房屋专项维系资金紧急使用预案》的表决情况：同意票897票，投票面积合计108902.18平方米，投票权人数比率为58.7%，投票面积比率为56.69%；对续签《物业服务合同》的表决情况：同意票887票，投票面积107594.59平方米，投票权人数比率为58.05%，投票面积比率为56.01%；对业主委员会候选人的表决情况为：候选人吴永莉、杜建国、刘福、艾淑兰、曹春生、陈安民、左川投同意票的人数比率和面积比率超过50%。2015年4月22日，经成都高新技术产业开发区石羊街道办事处备案的《成都市业主大会设立事项备案记录表》载明：参加首次业主大会会议应得到投票权人数1528名，专有部分面积共计189715平方米，实到投票权人数919名，专有部分面积共计111523平方米，表决通过了《管理规约》、《业主大会议事规则》、《业主委员会工作规则》以及与前期物业服务企业续签《物业服务合同》；选举产生了业主委员会。南城都汇汇翠园首次业主大会会议决定：1.表决通过《管理规约》、《业主大会议事规则》、表决通过《业主委员会工作规则》；同意与前期物业服务企业签订《物业服务合同》；2.选举吴永莉、杜建国、刘福、艾淑兰、曹春生、陈安民、左川为高新区南城都汇汇翠园第一届业主委员会委员。另查明，林羽未参与2015年3月25日南城都汇首次业主大会现场投票。2015年7月29日，南城都汇1期前期物业服务企业案外人家利物业管理（重庆）有限公司成都分公司出具《关于退出南城都汇一期汇翠园物业服务的通告》，载明“我司分别于2015年5月29日及2015年6月10日，先后两次去函提请业主委员会履行业主大会的决议，尽快与我司签订《物业服务合同》，但业主委员会却以《物业服务合同》有异议为由，拒绝与我司签订《物业服务合同》。此后我司多次要求业主委员会履行全体业主的代表义务，业主委员会于2015年6月29日将其大幅修改之后的《物业服务合同》发予我司，在该版《物业服务合同》中，业主委员会要求我司缴纳高额履约保证金人民币二十万元，并加入苛刻的违约条款。……我司与业主委员会分歧巨大，未能成功达成共识。综上所述，经我司慎重研究后做出决定：退出南城都汇一期汇翠园物业服务”。后本案原审法官发函告知该公司暂缓退出该小区。现仍系案外人家利物业管理（重庆）有限公司成都分公司在为该小区提供物业服务。庭审中，原告林羽陈述其请求撤销被告南城都汇1期业主大会在2015年3月25日作出的两项决定理由为：其一，没有通知其参加，其系2015年9月才得知召开了业主大会，其作为业主当然享有参会权利、选举与被选举的权利；其二，该次大会的投票中存在大量弄虚作假的情况，原告林羽和其他业主要求公开有关表决票及投票记录，但被告南城都汇1期业主大会一直未公开，因此决议结果不能代表广大业主的真实意思表示，因此要求撤销。本院认为，本案审理要点为：一、双方诉讼主体是否适格；二、2015年3月25日召开的南城都汇1期业主大会通过的两项决议程序是否合法。本院将上述要点分述如下：一、关于诉讼主体问题。《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。本案中，原告林羽作为案涉小区的业主，在2015年3月25日业主大会作出决议后，于2015年10月10日向本院提起诉讼，因此林羽作为本案原告主体适格，其有提起诉讼、请求法院撤销南城都汇业主大会通过的两项决议的权利。因两项决议由被告南城都汇1期业主大会作出，故南城都汇1期业主大会亦是本案适格被告。二、关于2015年3月25日召开的南城都汇1期业主大会通过的两项决议程序是否合法的问题。根据《物业管理条例》第十二条规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。第十四条规定，召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。庭审中，原告林羽主张召开业主大会会议没有通知其参加，并提交了《情况说明》等证据证明包括其在内的多名业主没有收到召开业主大会会议的通知以及并未参与投票。本院认为，在业主对召开2015年3月25日业主大会会议通知情况及投票情况提出异议的情形下，被告南城都汇1期业主大会作为会议召开主体和决议作出主体应当向合议庭举出证据以证明其尽到通知义务以及投票过程合法。但被告南城都汇1期业主大会在本案第一次公开开庭审理过程中，经合法传唤拒不到庭参加诉讼，亦未向合议庭提交任何证据。在第二次开庭前，本院除依法送达了传票外，亦联系了高新区石羊街道办物业管理科相关负责人，委托其告知被告南城都汇1期业主大会不到庭参加诉讼的相关法律后果，但第二次庭审被告南城都汇1期业主大会仍拒不到庭参加本案诉讼。故，本院视为被告南城都汇1期业主大会放弃对本案进行抗辩主张的权利，其应当承担举证不能的法律后果。综上，本院认定被告南城都汇1期业主大会于2015年3月25日作出两项决议程序不符合法律规定，应当予以撤销。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条第二款，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《物业管理条例》第十二条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、撤销被告成都高新区南城都汇1期汇翠园业主大会于2015年3月25日通过的《管理规约》、《业主大会议事规则》、《业主委员会工作规则》、同意与前期物业服务企业签订《物业服务合同》的决定。二、撤销被告成都高新区南城都汇1期汇翠园业主大会于2015年3月25日作出的选举吴永莉、杜建国、刘福、艾淑兰、曹春生、陈安民、左川为高新区南城都汇1期汇翠园第一届业主委员会委员的决定。案件受理费100元，由被告成都高新区南城都汇1期汇翠园业主大会负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  李 冯人民陪审员  宋道福人民陪审员  李 蔚二〇一八年三月二十九日书 记 员  刘 烨速录书记员代莎莎