山东省临沂市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）临商终字第344号
上诉人（原审原告）：王济德，居民。
委托代理人：颜丙涛，北京君颜律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：曹守军，居民。
委托代理人：赵国庄，山东金星伟业律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杨进叶，居民。
委托代理人：刘秀娟，山东金星伟业律师事务所律师。
上诉人王济德因房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省临沭县人民法院（2014）沭民一初字第2018号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审原告王济德一审中诉称，一、原告王济德的房产被私自转让，具体过程如下：2002年10月30日，原告王济德与被告杨进叶在江苏省赣榆县人民法院调解离婚，案号为（2002）赣民初字第2045号。该调解书约定位于临沭县曹村的房产证号为××号的房屋归原告王济德所有。离婚后涉案房产对外出租，租金由被告杨进叶收取，当时房产证也在被告杨进叶处，收取的租金用于抚养孩子王子阳，原告王济德表示房屋由被告杨进叶收取租金，原告王济德可随时要回房屋。因承租人即被告曹守军拒不返还房屋给原告王济德，2012年6月3日，原告王济德将被告曹守军起诉至法院，才知道被告杨进叶私自将原告王济德的房产卖给被告曹守军了。整个买卖过程、合同的订立、房款的收条，原告王济德均不知道，也从未授权被告杨进叶代卖自己的涉案房产。二、二被告私自买卖原告的房产证为5××号的房屋属无效行为，请求法院依法确认二被告的买卖行为无效。1、涉案房产被二被告私自买卖并出具“证明”一份，该份证明没有原告王济德的任何签名。2、二被告私自订立的“证明”的时间是2003年10月23号，距离原告王济德与被告杨进叶离婚已一年之久。被告杨进叶无权处分原告王济德的婚前个人财产。原告王济德也没授权被告杨进叶买卖自己的房产。3、《物权法》第6条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记……”。《物权法》第9条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。涉案房产的所有权人登记的是原告王济德，涉案房产作为不动产至今并未发生物权的任何设立、变更、转让和消灭的登记。综上所述，二被告隐瞒事实私自将涉案房产进行买卖，该买卖行为无效，涉案房产登记的所有权人一直是王济德，故请求法院依法确认二被告订立的房屋买卖合同-《证明》属无效合同。
原审被告曹守军一审中辩称，王济德之诉讼纯系虚假诉讼，与事实完全不符，其诉求应当依法予以驳回。2003年下半年曹守军欲购买本村房屋一套，曹守军联系到当时的房屋租户王某，王某称房主正准备卖房，他可以与房主王济德（当时任朱仓派出所所长）联系。后曹守军与房主王济德见面商议但因价格原因没有谈成，后来第二次才谈成，最终双方商定购房价格为58000元，王济德并同意与其妻子杨进叶一起与曹守军订立房屋买卖协议。2003年10月23日上午，王济德开着警车与其妻子杨进叶一起到曹村涉案房屋处，在场有王某、王清连等人。王济德把房产证交给了曹守军，曹守军把购房款58000元点给了王济德，王济德本人认真辨认了钱的真假。因当时王济德接到一个电话，称急着回单位，让其妻子杨进叶与曹守军订立房屋买卖协议，并称如需过户以后再联系，王济德就开车走了。随后杨进叶与曹守军订立了房屋买卖协议，在场证人王某等人也签字予以证实。后来我方曾与王济德联系房屋过户事宜，但因王济德称工作忙等原因一再拖延，后因王济德出事也就撂下了。至于王济德与其妻子杨进叶是否离婚，当时曹守军并不知道；即使离婚，该房屋买卖行为均系王济德的真实意思表示，亦不影响其真实性与合法性。总之，2003年10月23日系王济德本人与曹守军商定了房屋买卖事宜，王济德本人当场交付了房产证并拿走了购房款58000元，并授权杨进叶订立购房协议，以上事实有证人在场予以证明。王济德之诉讼纯属虚假诉讼，与事实完全不符，应当依法予以驳回。
原审被告杨进叶一审中辩称：一、涉案房屋系原告与杨进叶共同转让，在转让之前一直由王某租住，而不是原告所说系被告曹守军居住。后经王某介绍，被告曹守军和原告见面商谈购买房屋事宜，最后商定房屋价款58000元。2003年10月23日，原告、杨进叶与曹守军在涉案房屋处进行房产交易，被告曹守军将58000元现金点给原告，后原告有事离开，便让杨进叶与曹守军签订房屋转让证明，在场的王某在该证明上签字，后涉案房屋一直由被告曹守军居住至今。被告曹守军多次要求过户，原告一直推脱，后因原告出事就将过户事宜搁置。从房屋交易过程看，转让涉案房屋是王济德和杨进叶共同意愿。二、2002年10月份，杨进叶与原告离婚后，对外仍以夫妻名义相称并共同生活，被告曹守军对离婚一事不知情。杨进叶与原告离婚，因双方刚超生三胎，当时如果在三天之内不进站，即得开除王济德的公职，王济德当时是大兴派出所的指导员。当时为了逃避计划生育追查，双方即办理了离婚手续。办理离婚手续的时候杨进叶刚生孩子不到一个月，离婚后原告仍和杨进叶生活在一起，外人根本不知道双方已经离婚的事实，且被告曹守军在购买涉案房屋之前根本不认识杨进叶与原告，对双方离婚的事实也不可能知情。综上，转让涉案房屋是原告与杨进叶共同完成，而非杨进叶私自转让。原告要求确认房屋买卖合同无效无任何事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。
原审法院经审理查明，涉案房产（房产证号为××号）原为原告王济德所有，并出租给王某经营旧门窗生意。2003年10月23日，经王某从中撮合，原告王济德以58000元的价格将该房产转让给被告曹守军，被告曹守军将购房款58000元当场交付原告王济德，原告王济德将该房房产证交付被告曹守军。后因原告王济德有事离开，原告王济德委托被告杨进叶与被告曹守军签订购房证明一份，主要内容为：今有王济德房屋一处，位于曹村街（房产证号：5××号）现卖给曹村街居民曹守军，价值58000元，大写伍万捌仟元整。卖房方：王济德（杨进叶代签）购房方：曹守军证明人：王某、王清连（王清连的名字由王某代签），并注明了原告王济德的住所及电话。签订购房证明后，被告曹守军即搬入该房屋居住。后被告曹守军联系原告王济德办理房产过户未果。2004年9月，原告王济德（原为临沭县公安局朱仓派出所所长）因经济犯罪被查处并被判刑，于2006年10月26日出狱。涉案房屋始终未办理过户，由被告曹守军居住至今。
2012年3月13日原告王济德以被告曹守军为被告提起物权保护之诉，主张其与被告杨进叶于2002年10月30日在江苏省赣榆县人民法院调解离婚，双方在离婚协议中明确约定涉案房屋归其所有，后本案被告曹守军在其不知情的情况下侵占该房屋，要求被告停止侵权、排除妨碍，搬出侵占的房屋。2012年5月29日一审法院作出判决，驳回了原告王济德的诉讼请求。原告王济德不服一审判决提起上诉，临沂市中级人民法院审理后将该案发回重审，重审立案后原告王济德于2014年8月18日申请撤回了起诉，同一天，原告王济德诉至一审法院，要求确认二被告买卖原告所有的涉案房产的合同无效。
原审法院另查明，原告王济德与被告杨进叶于2002年10月23日生育男孩“王子阳”，2002年10月30日经江苏省赣榆县人民法院调解离婚，双方在离婚协议中约定涉案房产归原告王济德所有，原告王济德在薛疃和临沭县公安局的另两处房产归被告杨进叶所有。2011年7月26日，杨进叶曾以王济德为被告诉至一审法院，要求王济德搬出临沭县公安局的房屋，该案案号为（2011）沭民一初字第2395号。王济德在该案中辩称，双方在赣榆县人民法院离婚的民事调解书是真文书，假离婚，杨进叶是临沭人，将户口迁至江苏省赣榆县是为逃避计划生育行政处罚。
庭审中，被告曹守军为证明涉案房产是其从原告王济德处购买的主张，提请证人王某出庭作证。证人王某证实，涉案房产是他联系卖给曹守军的，房款是当场点给原告王济德的，房产证也是王济德当场交给曹守军的，当时知道原告王济德与被告杨进叶是夫妻，对于二人协议离婚的情况并不知情。被告杨进叶为证明其与原告王济德协议离婚后仍生活在一起提请证人李某和刘某出庭作证。证人李某证实，2003年春至2006年年底她到被告杨进叶家看孩子，当时原告王济德与被告杨进叶在一起共同生活，2006年原告王济德服刑回来二人仍在一起生活。证人刘某证实，她与被告杨进叶系同学，2003年到2006年原告王济德与杨进叶在一起生活，期间并不知道二人离婚。
原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。原告王济德与被告杨进叶虽然于2002年10月30日经江苏省赣榆县人民法院调解离婚，但此后直至2006年双方对外仍然以夫妻名义共同生活在一起，这一事实由被告杨进叶在本案中的答辩、原告王济德在（2011）沭民一初字第2395号案件中的答辩、证人李某和刘某的证言予以证实，足以认定。原告王济德和被告杨进叶一起与被告曹守军办理涉案房屋买卖的相关事宜时，被告曹守军和证人王某并不知道原告王济德和被告杨进叶已经离婚，被告曹守军有理由相信被告杨进叶有权代理原告王济德签订房屋买卖合同（证明），因此该代理行为有效，原告王济德受该合同的约束。原告要求确认无效的诉求，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，判决：驳回原告王济德要求确认被告杨进叶代其与被告曹守军签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求。案件受理费1250元减半收取625元，由原告王济德负担。
上诉人王济德上诉称，一审判决认定事实不清，适用法律错误，仅以证人王某的证言就认定王济德将涉案房产卖给曹守军与事实不符。杨进叶与曹守军签订《证明》时，王济德不在现场，涉案房产是王济德的个人财产，杨进叶签订卖房合同（证明）系无权处分他人财产，并非处分“夫妻共同共有的房产”，所以不构成“家庭表见代理”，王济德没有“授权”或者在“授权后又撤销”杨进叶出卖王济德的房产，故杨进叶的行为不构成表见代理。曹守军明知涉案房产证载明王济德一人是房屋的合法所有权人，是王济德的婚前房产，而与杨进叶签订房屋买卖合同（证明）显然不是善意。综上，请求二审法院撤销一审判决，确认杨进叶与曹守军签订的房屋买卖合同无效。
被上诉人曹守军答辩称，一审判决事实清楚，证据确凿，适用法律正确，上诉人的上诉请求不能成立。本案有充分的证据证实，杨进叶和王济德共同出售了房屋，而且杨进叶有权利签订协议。不仅有证人王某作证，同时还有上诉人在（2011）沭民一初字第2395号案件的答辩、证人李某和刘某的证言予以证明。因此一审的证据是充分的，杨进叶有权代理签订合同。
被上诉人杨进叶答辩称，一审判决认定事实清楚，判决结果正确。结合王某、李某、刘某的证人证言及（2011）沭民一初字第2395号民事判决，能够确认转让涉案房产系上诉人当时的真实意思表示，且协议达成后，双方均已实际履行了各自义务。王济德收到房款后，即将涉案房产及房产手续一并交付曹守军居住至今。卖房“证明”虽系杨进叶代为签字，但因杨进叶与王济德原是夫妻关系，2002年虽经法院调解离婚，但双方始终以夫妻名义同居生活，房产交易时杨进叶也到现场，故曹守军购买房产时完全出于善意。且自2003年10月23日卖房至2012年3月13日期间，王济德明知曹守军一直居住涉案房产并增建平房四间，从未向曹守军与杨进叶主张权利。王济德之所以反悔并提起诉讼，完全系因涉案房产升值导致利欲熏心，请求二审法院驳回其上诉请求。
本院查明的事实与一审法院查明事实一致。
本院认为：依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释（2012）8号）第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”，本案中，杨进叶出售涉案房产时，不是该房屋的产权人，虽提供中间人到庭作证，但也无充分证据证实其处分该房产已取得产权人的书面授权，因房产证载明产权人为王济德，双方在交付房产证时即应知道产权人非杨进叶，一审判决认定为善意取得证据不足。在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动之结果，出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力。故，依据上述司法解释的规定，杨进叶与曹守军所签订的合同应为有效合同，上诉人王济德要求确认合同无效的上诉理由不成立，本院不予支持。
综上，原审法院适用法律不当，但判决结果正确，可予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1250元，由上诉人王济德负担。
本判决为终审判决。
审判长 马 骏
审判员 李言涛
审判员 张念国
二〇一五年六月一日
书记员 刘晓光