温州市鹿城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）浙0302执异256号
案外人：温州市鹿城区广化凤凰印象视觉摄影店，住所地：温州市鹿城区。
经营者：何旭东，男，1972年2月2日出生，汉族，住温州市鹿城区。
委托代理人：邢旭，北京德恒（温州）律师事务所律师。
申请执行人：温州银行股份有限公司府前支行，住所地：温州市鹿城区。
代表人：刘彩琴，行长。
被执行人：温州市美凯眼镜有限公司，住所地：温州市瓯海区。
法定代表人：王维青。
被告：温州市鼎达进出口有限公司，住所地：温州市鹿城区。
法定代表人：王维青。
被执行人：温州市意凯迪光学有限公司，住所地：温州市鹿城轻工产业园区。
法定代表人：王维青。
被执行人：王化，男，1966年12月13日出生，汉族，住温州市鹿城区。
被执行人：林双燕，女，1967年7月6日出生，汉族，住温州市鹿城区。
本院在执行申请执行人温州银行股份有限公司府前支行（以下简称：温州银行府前支行）与被执行人温州市美凯眼镜有限公司（以下简称：美凯眼镜公司）、温州市鼎达进出口有限公司（以下简称：鼎达进出口公司）、温州市意凯迪光学有限公司（以下简称：意凯迪光学公司）、王化、林双燕金融借款合同纠纷一案中，案外人温州市鹿城区广化凤凰印象视觉摄影店（以下简称：凤凰视觉摄影店）向本院提出执行异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人凤凰视觉摄影店称：贵院在执行申请执行人温州银行府前支行与被执行人美凯眼镜公司、鼎达进出口公司、意凯迪光学公司、王化、林双燕金融借款合同纠纷一案中，对坐落温州市鹿城区望江西路金汇商住广场1-5幢201室房屋予以查封，并要求异议人限期腾空涉案房屋，异议人为此特提出执行异议。一、涉案房屋在抵押、查封之前，已由案外人合法承租。2009年6月30日，案外人的经营者何旭东与被执行人王化、林双燕达成租赁意向，向先行支付了租赁预付款62万元。同年7月20日，双方签订了《房屋租赁合同》，约定租期为20年，自2009年9月1日起至2029年8月31日止，年租金为481500元，20年租金共计963万元。同年8月20日，何旭东在温州市鹿城区物业总公司金汇商住广场管理处办理了租赁入住登记。经案外人查询得知，涉案房屋设立抵押登记的时间为2010年6月8日，贵院作出查封涉案房产裁定的时间为2016年7月22日，均迟于案外人承租的时间。二、案外人已经履行了支付全部20年租金的义务。2009年6月30日至2015年9月14日，案外人已经支付了包括62万元租赁预付款在内的全部租金，合计9597890元，履行支付租金的义务。三、案外人在涉案房屋抵押、查封之前，已经合法占有、使用至今。案外人于2009年11月23日领取个体工商营业执照后，一直以涉案房屋作为经营场所。2009年7月开始，案外人一直按期足额支付涉案房屋的水电费、物业管理费等费用。在涉案房屋租赁之初，案外人花费了数百万元资金对房屋进行了高规格的装修，随着时间推移，还定期投入资金对既有的装潢进行维护和改造。案外人认为，案外人的租赁权应受法律保护，贵院要求案外人限期腾空涉案房屋，将给案外人的正常经营活动带来重大影响。请求解除对坐落温州市鹿城区望江西路金汇商住广场1-5幢201室房屋采取的查封措施，以保护案外人的合法租赁权；请求在对该房屋的拍卖公告中载明案外人的合法租赁租期，明确带租拍卖和租金已支付完毕。
申请执行人温州银行府前支行称：一、被执行人在办理借款、抵押时，向申请执行人说明抵押物的真实租赁情况，并出具了《房屋租赁合同》。该《房屋租赁合同》签订的时间为2012年9月19日，是在申请执行人与被执行人办理房产抵押登记以后。而案外人提供的租赁合同签订的时间为2009年，早于房产抵押登记时间。两份《房屋租赁合同》约定的租赁期限、租金支付方式、承租人主体均不一致。可见，案外人提供的《房屋租赁合同》是虚假的。二、案外人提供的系列转账凭证模糊不清，无法确定系案外人支付的租金以及已全额支付了租金。案外人称其已经全额支付了20年的租金960万元，明显违背常理。三、被执行人出具《房屋租赁合同》中的承租人为陈经纬，约定前五年的年租金为481758元，合计为2408790元，租金支付方式为合同签订后10日内一次性支付前五年的租金。而案外人提供的租金支付凭证中有两张系陈经纬支付给林双燕的转账凭证，金额分别为808790元和160万元，合计金额正好系合同约定的前五年租金，与被执行人出具的《房屋租赁合同》完全吻合。四、陈经纬与申请执行人、被执行人签订的《三方协议》约定：当申请执行人行使抵押权时，租赁合同立即终止，租赁期限提前到期。五、案外人提供的水电费凭证，只能证明水电费的金额，无法证明缴纳水电费的付款人。六、案外人未提供租赁营业税的相关凭证。七、案外人提供的《房屋租赁合同》，未经房产管理部门登记备案，其真实性无法确认。请求驳回案外人的执行异议，并责令其限期腾空迁出涉案房产。
本院查明：2010年6月7日，申请执行人温州银行府前支行与被执行人王化、林双燕签订《最高额抵押合同》一份，约定：王化、林双燕以其共有的坐落温州市鹿城区望江西路金汇商住广场1-5幢201室房产为抵押物，为温州银行府前支行与美凯眼镜公司在2010年6月7日至2013年6月7日内签署的所有主合同项下的各笔债权提供最高额抵押担保，担保的最高债权余额为3500万元。次日，双方办理了上述房产的抵押登记手续。2013年5月14日，美凯眼镜公司向温州银行府前支行借款1500万元。因美凯眼镜公司未按约偿付借款本息，温州银行府前支行遂向本院起诉。本院于2015年12月8日作出（2015）温鹿商初字第4346号民事判决书，判决：美凯眼镜公司于本判决生效之日起十日内偿还温州银行府前支行借款本金1475万元并支付利息、利息的复利、逾期利息；若美凯眼镜公司未按期履行上述给付义务，则依法拍卖、变卖王化名下与林双燕共有的坐落温州市鹿城区望江西路金汇商住广场1-5幢201室房产，所得价款由温州银行府前支行在3500万元的限额内优先受偿；鼎达进出口公司、意凯迪光学公司、王化、林双燕对美凯眼镜公司所负的上述债务各自在3500万元的限额内承担连带责任。该民事判决书生效后，权利人温州银行府前支行于2016年7月4日向本院申请执行。本院于同年7月22日、28日作出（2016）浙0302执6318-6319号执行裁定书、协助执行通知书，查封了被执行人王化名下的坐落温州市鹿城区望江西路金汇商住广场1-5幢201室房产。同年8月16日，本院发出（2016）浙0302执6318号公告，责令被执行人王化、林双燕及居住在该屋内人员于2016年9月5日前自行腾空迁出坐落温州市鹿城区望江西路金汇商住广场1-5幢201室房产，由本院予以拍卖、变卖或以其他形式变价。案外人凤凰视觉摄影店知晓后，向本院提出执行异议。
另查明：被执行人王化、林双燕（作为甲方）与案外人凤凰视觉摄影店的经营者何旭东（作为乙方）签订了落款时间为2009年7月20日的《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将坐落温州市鹿城区望江西路金汇商住广场1-5幢201室房屋出租给乙方使用；租赁期限为20年，自2009年9月1日至2029年8月31日止；年租金为481500元，20年租金合计为963万元；乙方在本合同签订后3年内付清全部房屋租金。2009年11月23日，经工商管理部门核准，凤凰视觉摄影店成立，登记的组成形式为个人经营，经营者为何旭东，经营地址为温州市望江西路金汇商住广场1-5幢201室，经营期限为2009年11月23日至2013年11月22日。
再查明：2012年9月19日，被执行人王化、林双燕（作为甲方）与陈经纬（作为乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将坐落温州市鹿城区望江西路金汇商住广场1-5幢201室房屋出租给乙方使用；租赁期限为15年，自2012年9月19日至2027年9月19日止；前5年的年租金为481758元，从第6年起，每年租金上浮8%；本合同签订后10日内，乙方向甲方一次性支付前5年租金，从第6年起租金按年支付。同时，申请执行人温州银行府前支行（作为甲方）、被执行人王化（作为乙方）、陈经纬（作为丙方）签订《抵押权人、出租人和承租人三方协议》一份，约定：乙方将抵押的坐落温州市鹿城区望江西路金汇商住广场1-5幢201室房屋出租给丙方使用，并于2012年9月19日签订租赁合同，且该租赁合同系乙丙双方之间就抵押房产的唯一租赁合同；在甲方行使抵押权时，乙丙承诺双方签订的租赁合同立即终止，租赁期限提前到期。2015年5月28日，陈经纬分二次通过银行转账向被执行人林双燕支付共计2408790元。
上述事实有案外人提供的营业执照、身份证、房屋租赁合同、业主入住登记表、不动产登记信息查询记录、银行汇款凭证、个体工商登记信息、金汇商住广场物业管理处营业房2009-2016年水电费登记表、金汇商住广场物业管理处证明，申请执行人提供的房屋租赁合同、抵押权人、出租人和承租人三方协议、陈经纬的转账凭证，本院依职权调取的（2015）温鹿商初字第4346号民事判决书、（2016）浙0302执6318-6319号执行裁定书、协助执行通知书、公告，以及案外人、申请执行人的陈述等证据所证实。
本院认为，由于被执行人未履行生效民事判决书确定的还款义务，本院对被执行人王化、林双燕提供抵押的坐落温州市鹿城区望江西路金汇商住广场1-5幢201室房产采取查封、拍卖等执行措施，符合法律规定。案外人提供的落款时间为2009年7月20日的《房屋租赁合同》，未经登记备案，也未经公证，其真实性无法确认。案外人没有提供按照该《房屋租赁合同》约定租金金额的纳税凭证，且该《房屋租赁合同》与被执行人和陈经纬签订《房屋租赁合同》约定的租赁期限、租金金额、支付方式均不一致。因此，案外人提供的《房屋租赁合同》签订于涉案房产抵押前的依据不足，不能对抗申请执行人对涉案房屋享有的抵押权及本院对该房产采取的执行措施，本院对涉案房产拍卖、变卖后的买受人不受该《房屋租赁合同》的约束。本院要求案外人腾空涉案厂房，符合法律规定。案外人提出的执行异议，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
驳回案外人温州市鹿城区广化凤凰印象视觉摄影店的执行异议。
如不服本裁定，可以在本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 苏 惺
审 判 员 沈文江
审 判 员 林 洁
二〇一六年九月二十日
代书记员 季珊珊