汉中市汉台区人民法院民 事 判 决 书(2015)汉台民初字第01758号原告夏劲松，男，汉族，住陕西省汉中市。原告富艳利，女，汉族，住陕西省汉中市，系原告夏劲松之妻。原告共同委托代理人刘光彬，陕西汉钟律师事务所律师。被告陕西东河投资集团汉中和谐阳光房地产公司，住所地陕西省汉中市汉台区。法定代表人葛忠，该公司执行董事。委托代理人韩红波，陕西锐博律师事务所律师。委托代理人罗震，陕西锐博律师事务所实习律师。原告夏劲松、富艳利与被告陕西东河投资集团汉中和谐阳光房地产公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告夏劲松及其委托代理人刘光彬、被告陕西东河投资集团汉中和谐阳光房地产公司委托代理人韩红波、罗震到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告夏劲松、富艳利诉称，2013年6月21日，原、被告签订《商品房预售合同》一份，合同约定：原告购买被告开发修建的位于汉中市经济开发区北区翠屏路南侧“和谐阳光”3号楼1单元1304号住房一套，原告按约定向被告支付了售付款118319元，剩余购房款通过建行汉中分行260000元的住房按揭贷款向被告支付，并于2013年10月16日将此款打入被告账户，同时原告开始给银行归还按揭贷款及利息。根据合同约定，被告应当于2014年10月31日前向原告交付房屋，但至今未交付。现诉至法院，诉讼请求：1，解除原、被告双方签订的《商品房预售合同》；2，被告返还原告首付购房款118319元；3，被告返还原告通过按揭贷款支付给被告的购房款260000元；4，返还原告向银行支付的按揭贷款利息33166.86元；5，被告支付原告解除合同违约金40781.21元。被告陕西东河投资集团汉中和谐阳光房地产公司辩称，被告逾期交房是因公共道路、水、电等设施配套建设滞后所造成，并非是被告过错，原告以此为理由要求解除双方签订的《商品房预售合同》不符合合同约定，也无法律依据，应予驳回。即使被告存在违约，原告同时向被告主张违约金和利息损失也明显不符合法律规定，违约金和赔偿损失不能同时主张。按照双方合同第十条的约定，答辩人只能赔偿原告购房款10%的违约金即37831.90元。关于原告要求答辩人赔偿律师代理费，不符合法律规定，应依法驳回。经审理查明，2013年6月21日，原告夏劲松、富艳利与被告陕西东河投资集团汉中和谐阳光房地产公司（有效简称为和谐阳光房产公司）双方签订《商品房预售合同》（合同编号YS0055396,房屋代码204183）一份，合同约定：原告购买被告开发修建的位于汉中市经济开发区北区翠屏路南侧“和谐阳光”3号楼1单元1304号建筑面积共131.32平方米的限价商品住房一套，房屋单价为每平方米2880.89元，房屋总价款378319元，付款方式为，签订合同时，原告按约定向被告支付首付购房款118319元，剩余购房款260000元，由原告通过在建行汉中分行办理个人住房按揭贷款方式向被告支付；合同约定，被告应在2014年10月31日前向原告交付房屋。关于逾期交房的违约责任，该合同第十条第1款第（2）项规定：“逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金……”。关于逾期交付的免责任事由，该合同第九条第二款规定：“但如遇下列特殊原因，除双方同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1，遭遇不可抗力……且出卖人在发生之日起60日内告知买受人；2，遭遇不可抗力及非出卖人所能控制的原因，因公共道路、水、电等非出卖人原因造成的延误；3，受国家政策及政府部门……出现上述情况时出卖人应在发生之日起60日内盖章卖受人；4，因买受人未按时支付房款……；”。合同签订后，原告按照合同约定于当日向被告交付首付购房款118319元，被告给原告出具预售房屋预付款发票一份。与此同时，原告又于2013年9月24日与案外人建行汉中分行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》一份，根据该借款合同，原告从该分行取得个人住房按揭贷款260000元，并通过该银行将260000元借款作为原告应付的购房款，于2013年10月16日将此款打入被告账户，同时原告开始给银行归还按揭贷款及利息，原告以所购该房屋向建行汉中分行提供抵押担保。至此，原告所购被告房屋的购房款378319元，已全部支付清结。同时根据原、被告签订的《商品房预售合同》的约定，被告应当于2014年10月31日前向原告交付房屋，但该交房期限届满后，被告至今未给原告交付房屋，期间也没有给原告发出过交房通知或者告知原告迟延交房的原因。原告催房无果，遂诉至本院。另查明，原告夏劲松、富艳利因在建行汉中分行的260000元个人住房案件贷款，其自2013年11月16日至2015年11月12日止，期间共计向建行汉中分行偿还清全部贷款本金260000元，清偿利息331666.86元。以上事实，有原告提交的结婚证、《商品房预售合同》、预付购房款发票、《个人住房（商业用房）借款合同》、不动产销售发票、建行个人贷款还款计划表、归还借款收据，有被告提交的汉中市工程建设监理公司证明材料，以及本院庭审笔录载卷佐证，并经当庭质证，本院予以确认。本案在审理过程中，经本院主持调解无效。本院认为，原、被告双方签订的《商品房预售合同》系其真实意思表示，且不违反国家法律、法规的有关规定，合同成立并且有效，当事人均应依约履行。原告已按《商品房预售合同》的约定，按期、全额向被告交付购房款378319元，全部履行了合同义务，有权利要求被告在合同约定的期限内交付所购房屋。但被告在合同约定的交房期限届满后至今，既没有通知原告收房，也没有告知迟延交房的原因，既侵害了原告作为购房人应当享有的知情权，也妨碍了原告购买房屋目的的实现，原告依据双方签订的《商品房预售合同》第十条第1款第（2）项的规定，提出解除《商品房预售合同》，具有合同依据，也符合法律规定，本院依法予以支持。被告仅以汉中市工程建设监理公司所出具的证明材料作为迟延交房的抗辩理由本院认为不能成立，汉中市工程建设监理公司并非政府相关职能机构，其关于市政公共设施规划、建设情况所作出的证明缺乏真实性，也达不到相应的证明效力，本院对该证明材料证明的事实不予采信，被告仅以该监理公司所出具的证明材料作为迟延交房的抗辩理由本院认为不能成立。《商品房预售合同》解除后，被告应将所收取原告的购房款378319元予以退还。关于原告支付给建行汉中分行的按揭贷款利息33166.86元（截止2015年11月12日），因被告逾期交房的行为导致《商品房预售合同》解除，被告对此应承担相应的民事赔偿责任，即该利息损失应当由被告给原告予以赔偿，并赔偿该按揭贷款利息至实际履行清结之日止，故原告该项请求本院予以支持；关于解除合同违约金40781.21元，由于《商品房预售合同》解除是因被告逾期交房的违约行为造成，被告应当按照合同约定向原告支付违约金，已经以给原告赔偿按揭贷款的利息损失方式承担了逾期交房的违约责任，被告支付自原告2013年6月21日向被告支付首付购房款118319元之日起，按照中国人民银行规定的收取逾期贷款利息的标准，由被告向原告支付首付购房款118319元的利息至判决确定之日止，故原告该项诉讼请求本院部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）（四）项、第九十七条、第一百一十三条、第一百三十条、第一百三十八条，以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》意见第十七条第一款、第二十五条第二款的规定，判决如下：一、解除原告夏劲松、富艳利与被告陕西东河投资集团汉中和谐阳光房地产公司于2013年6月21日签订的《商品房预售合同》。二、被告陕西东河投资集团汉中和谐阳光房地产公司于判决生效后二十日内退还原告夏劲松、富艳利支付的购房款共计378319元，同时由被告赔偿原告在中国建设银行股份有限公司汉中分行260000元个人住房按揭贷款的利息损失33166.86元（该利息计算至2015年11月12日）。三、被告陕西东河投资集团汉中和谐阳光房地产公司于判决生效后二十日内，按照中国人民银行规定的收取逾期贷款利息的标准，自2013年6月21日起被告向原告夏劲松、富艳利支付首付购房款118319元的利息至判决确定之日止；四、原告夏劲松、富艳利的其他诉讼请求；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费8028元，由被告陕西东河投资集团汉中和谐阳光房地产公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  冯汉军人民陪审员  李 熙人民陪审员  刘海成二〇一五年十二月四日书 记 员  王德琴