内蒙古自治区通辽市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）内05民终459号上诉人（原审被告）：姚云霞，女，1973年9月19日出生，蒙古族，内蒙古通辽市金典财富投资有限公司经理。委托诉讼代理人：张宇，内蒙古典鉴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴琼，女，1982年9月24日出生，蒙古族，无业。委托诉讼代理人：石利宇，内蒙古金利律师事务所律师。上诉人姚云霞与被上诉人吴琼房屋租赁合同纠纷一案，上诉人姚云霞不服内蒙古通辽市科尔沁区人民法院（2016）内0502民初2510号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人姚云霞上诉请求及理由为：原审要求上诉人承担举证不能不利后果不公平，被上诉人既然已主张租赁关系成立，就应当举证证明其已完全履行租赁合同的义务即将租赁房屋已交付给上诉人，原审适用法律错误；房屋租赁合同已约定连续三个月上诉人不支付租金合同自动终止，上诉人未接收过房屋，也未支付过租金，合同已自动终止，原审认定事实错误，请求改判。被上诉人吴琼答辩认为原审判决正确，请求维持原判。原审原告吴琼一审起诉请求：2012年原告购买了通辽某某大厦某座XX层XXXX室。2014年3月1日，被告与原告签订一份《房屋租赁合同》，时至今日，经原告与被告多次协商，被告仍不支付租金，要求法院判令被告支付2015年1月1日至2016年6月1日17个月的租金51255.00元。原审查明：原告吴琼与某某房地产开发有限公司于2012年11月5日签订了《商品房买卖合同》一份，在该合同中双方约定原告吴琼购买某某房地产开发有限公司出售的位于通辽市某某办事处X委通辽某某大厦X座X-/-XXXX号（某某酒店）商品房，建筑面积为52.54平方米、每平方米6888.00元，总价款为361895.52元。2014年3月1日，原告吴琼（乙方）与被告姚云霞（甲方）签订《房屋租赁合同》，双方约定：第一条，被告姚云霞承租原告吴琼购买的通辽市某某大厦X座XX层XXXX号营业房，建筑面积52.54平方米，承租期限5年，自原告吴琼购买的通辽某某大厦X座竣工综合验收合格且原告吴琼已交清全部购房款或按揭贷款已全额到开发商账户，原告吴琼取得被告姚云霞承租营业房全部产权并交付被告姚云霞使用之日起计算租期。如至2013年2月末原告吴琼已交清全部购房款或按揭贷款已全额到开发商账户，原告吴琼已取得被告姚云霞承租营业房全部产权，但因开发商未能竣工综合验收原因导致原告吴琼出租营业房未交付被告姚云霞使用，由被告姚云霞自2014年3月1日起支付承租营业房租金。租金每年36189.00元，被告姚云霞按月租金3015.00元逐月支付。第二条，被告姚云霞自租赁并实际取得承租房屋使用权之日起，承租房屋的水、电费用由被告姚云霞承担。除（2013年10月20日至2014年4月20日）的供热费、被告姚云霞承租使用当年（2014年3月1日至5月30日）头三个月的物业费由被告姚云霞承担外，其它如房产税、供热费、物业费等费用由原告吴琼承担。第三条，被告姚云霞承租房屋的所有权为原告吴琼所有。租赁到期日被告姚云霞应将房屋无条件交还原告吴琼。被告姚云霞对原告吴琼房屋的装饰装修无偿归原告吴琼所有，但不包括室、内外可移动物品。租赁到期后，同等条件下，被告姚云霞有优先承租权。第四条，1、原告吴琼未交清全部购房款或按揭贷款未全额到开发商账号，导致原告吴琼未能取得被告姚云霞营业房的全部产权，或原告吴琼原因导致原告营业房未实际交付被告姚云霞使用，原告吴琼无权向被告姚云霞收取营业房租金；2、原告吴琼违约提前收回房屋或因未能及时归还银行按揭贷款导致原告吴琼房屋被贷款银行收回，则原告吴琼按未到期的租赁期租金总额10%向被告姚云霞支付违约金，同时原告吴琼无权向被告姚云霞收取未到期的租赁期租金；3、被告姚云霞违约连续3个月不支付房屋租金，则本合同自动终止履行，原告吴琼有权收回房屋，被告姚云霞按未到期的租赁租金总额10%向原告吴琼支付违约金，同时原告吴琼有权向被告姚云霞收取违约未支付的3个月租金。第五条，本合同未尽事宜，双方签订补充合同，补充合同与本合同具有同等法律效力。第六条，本合同双方签字后且原告吴琼将符合本合同约定条件营业房实际交付被告姚云霞之日起生效。另查明，（2015）通民终字第1161号民事判决书确认，被告姚云霞给付原告吴琼20**年3月1日至2015年1月1日的房屋租金30150.00元。再查明，本案在审理过程中，于2016年6月，被告姚云霞对《房屋租赁合同》中书写的名字”姚霞”非其本人书写而为别人模仿所签申请笔迹鉴定，本院依法进行委托过程中，要求被告姚云霞到相关部门采集笔迹样本，被告姚云霞未进行参与。2016年11月14日，因此原因，鉴定未能进行，已经退回。还查明，原告吴琼主张2015年1月1日至2016年6月1日，被告姚云霞拖欠的租金为51255.00元（3015.00元×17个月）。原审认为：原、被告双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。被告在《房屋租赁合同》中约定因开发商未能竣工综合验收原因导致原告吴琼出租营业房未交付被告姚云霞使用，由被告姚云霞自2014年3月1日起支付承租营业房租金。合同的租赁期限为五年，现尚在租赁期间，被告姚云霞应该按照合同约定继续向原告吴琼支付拖欠的租金。因被告姚云霞提出鉴定申请，本院已按照程序进行委托，但被告姚云霞对笔迹书写的样本采集不进行参与，使鉴定无法进行，视为其放弃鉴定的权利，而其未当庭出示相反的证据证实《房屋租赁合同》中的签名非其本人书写，故对此不予支持；被告姚云霞提出双方签订房屋租赁合同后原告吴琼实际交付房屋给被告姚云霞之日起生效，姚云霞本身没有交接，合同没有生效的辩解主张及合同第四条第三项被告姚云霞违约连续三个月不支付租金原告吴琼有权收回房屋，被告姚云霞违约的话最多付三个月的租金的辩解主张，系该合同条款约定的合同自动终止履行的条件属合同一方的义务，因合同一方的义务属合同方可控制、可预见的事实，不能作为《中华人民共和国合同法》第四十五条规定的附解除条件的合同所规定的约定条件，故双方约定的该项合同内容实属《中华人民共和国合同法》第九十三条二款规定的当事人约定的解除合同的条件，原、被告双方均未提出解除合同及行使解除行为，且其主张与已经生效的判决相予盾，同时与被告姚云霞在《房屋租赁合同》中的给付租金的承诺相矛盾，因此本院不予支持。被告姚云霞提出房屋未向其交付合同未生效，因其在《房屋租赁合同》中约定因开发商未能竣工综合验收原因导致原告吴琼出租营业房未交付被告姚云霞使用，由被告姚云霞自2014年3月1日起支付承租营业房租金，因此以支付租金为交付条件的约定也与《房屋租赁合同》中相关条款的约定相矛盾。同时，被告姚云霞未出示证据证实原告吴琼从开发商处取得房屋而未向其交付或转租他人使用，故被告姚云霞应按照合同约定进行履行。根据法律规定，当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。被告姚云霞未能出示证据证实其反驳主张提出的原告吴琼取得房屋而未向或怠于向其交付的事实，本院对其辩称主张不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、四十五条、第六十条、第九十三条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下：被告姚云霞支付拖欠原告吴琼自2015年1月1日至2016年6月1日的租金为51255.00元，于本判决生效后立即履行。案件受理费1081.00元，由被告姚云霞负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证，对当事人二审争议的事实，确认如原审。二审查明的事实和采信的证据与一审一致。另查明：被上诉人称上诉人已支付被上诉人2015年10月20日至2017年10月20日房屋租金35000元，被上诉人在本案中放弃向上诉人主张2015年10月20日至2016年6月1期间的租金请求。本院认为，2014年3月1日，上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同》，双方当事人未提交证据证明该合同已依法解除。被上诉人请求上诉人依照合同约定履行支付租金义务应当予以支持。上诉人提出”被上诉人既然已主张租赁关系成立，就应当举证证明其已完全履行租赁合同的义务即将租赁房屋交付给上诉人”的上诉理由，依上诉人与被上诉人所签租赁合同性质、内容及结合本案其他相关事实其该项上诉理由不能成立；上诉人提出”房屋租赁合同已约定连续三个月上诉人不支付租金合同自动终止，上诉人未接收过房屋，也未支付过租金，合同已自动终止”的上诉理由，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第九十三条第二款、第九十六条之规定，依法不能成立。故上诉人的上诉请求及理由不能成立，原审认定事实清楚、适用法律正确。但二审审理期间，被上诉人自认与上诉人协商后上诉人已给付其2015年10月20日至2017年10月20日房屋租金35000元，被上诉人在本案中放弃向上诉人主张2015年10月20日至2016年6月1期间的房屋租金，故该期间的租金应予以扣减。综上，二审期间出现新证据，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、最高人民法院《关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十八条之规定，判决如下：变更（2016）内0502民初2510号民事判决为”上诉人姚云霞给付被上诉人吴琼20**年1月1日至2015年10月19日的房屋租金28983元，此款于本判决生效后立即给付。”如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1081元、二审案件受理费2160由上诉人姚云霞负担。本判决为终审判决。审判长  包永春审判员  蒋鹏哲审判员  韦青青二〇一七年八月二十八日书记员  白雪松