沈阳市大东区人民法院民 事 判 决 书（2015）大东民二初字第00542号原告：孟祥龙，男。委托代理人：刘尉，辽宁申胜律师事务所律师。被告：鲁迅美术学院，住所地：沈阳市和平区。法定代表人：韦尔申，职务：院长。委托代理人：张慧昕，辽宁申扬律师事务所律师。被告：鲁迅美术学院附属中等美术学校，住所地：沈阳市大东区。法定代表人：吕金泽，职务：校长。委托代理人：张慧昕，辽宁申扬律师事务所律师。原告孟祥龙与被告鲁迅美术学院（以下简称鲁美）、鲁迅美术学院附属中等美术学校（鲁美附中）物权保护纠纷一案，本院于2015年1月28日受理后，依法由审判员郭福强担任审判长与人民陪审员杨君、杨华组成合议庭，于2015年11月30日公开开庭进行了审理。原告孟祥龙委托代理人刘尉和被告鲁迅美术学院委托代理人张慧昕、被告鲁迅美术学院附属中等美术学校法定代表人吕金泽及委托代理人张慧昕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称:2013年9月3日，原告以人民币104265201.55元的价格取得了位于沈阳市东陵区望花中街房产，总建筑面积34612.64平方米及项下土地使用权26880平方米，并由沈阳铁路运输法院作出（2013）沈铁指执字第1号执行裁定书，确认原告对上述房地产的土地所有权。原告取得房产和土地由原产权人辽宁中部城市经济技术联合开发总公司租赁给二被告使用，租赁期限至2013年12月31日止。租赁到期后，原告与二被告仍占有使用至今，侵害了原告作为产权人的合法权益。因此，原告要求二被告腾退房产和土地，赔偿其在占用期间给原告造成的损失，标准按人民币450万元每年进行计算。诉讼请求：1、请求法院判令二被告腾退其占用的原告所有的位于沈阳市东陵区望花中街146号7栋房产，总建筑面积34612.64平方米及项下土地26880平方米；2、请求法院判令二被告给付其在2014年1月1日起至2015年1月21日的损失人民币475万元；3、诉讼费由二被告承担。被告鲁美辩称：一、诉请第一项450万元年租金的理由不成立，被告与原产权单位沈阳中部经济技术联合开发总公司之间不是租赁关系，双方是合作关系。被告使用该房屋是基于被告在此投资2000余万元所取得的使用权，因此不存在租赁关系。二、本案原告取得的（2013）沈铁指执字第1号执行裁定书中的土地所有权，但原告不等于取得了该房屋的所有权，因房屋所有权必须以登记为准，原告是否取得房屋所有权证书才是确定其是否取得该房屋权属的唯一证明，如果原告在办理房屋产权证书时缺乏相应要件仍不能取得房屋所有权，综上原告不是房屋所有权主体，无权向被告主张房屋租金。原告在没有房证的情况下仅享有债权，无权向被告主张租金。三、本案原告是基于购买长城资产公司的债权取得的债权，经过是沈阳中联房地产开发有限公司与中国工商银行沈阳常德支行之间存在贷款纠纷，辽宁中部经济技术联合开发总公司对沈阳中联房地产开发有限公司承担的担保债权是6440万元，法院判决中部总公司在6440万元的本金及利息范围内承担担保责任，房产在评估拍卖的过程中房产的价格是122664943元。原告应当在6440万元的价值范围内取得相应债权，而房屋价值远远超出原告所取得的债权书，原告对房产不享有完全的所有权。被告与中部总公司签订的合作协议约定从2007年1月1日起将房屋所有权转移给中部总公司，2007年以前的房屋所有权由鲁美享有，2002年3月中部总公司将房产抵押给银行，当时中部总公司并不享有房屋的完全所有权，因此抵押是无效的。综上，原告不享有原告所有权，请法院驳回原告诉讼请求。被告鲁美附中辩称：答辩意见同鲁迅美术学院。经审理查明：1997年4月30日，被告鲁美与案外人辽宁中部城市经济技术联合开发总公司（以下简称中部公司）签订联合建立鲁迅美术学院附属中等美术学校协议书，双方认定鲁美附中投入总额为1.1亿元人民币。鲁美以鲁迅美术学院的名称，办学师资，教学管理，教学体系，按计划招生等知识产权入股。鉴于中部公司在这项目中已实际投入资金5390万元。双方认定鲁美股权作价5610万元，占总股份的51%，享有控股权。中部公司以在沈阳市东陵区望花中街兴建的沈阳纪念堂改建成校园入股（占地60亩，已建成的主体建筑19000平方米，办公楼3000平方米）双方认定中部公司现实际投入资金为5390万元，（以评估部门对其现有土地及建筑物所做的评估报告为准），占总股份的49%。双方股权50年不变，并不得向第三者出让。2001年双方签订了协议书，继续联合办学5年，时间从2002年1月1日至2006年12月31日，约定在联合办学期间，中部公司不参与任何行政管理和教学管理，鲁美每年需向中部公司定额分利200万元人民币，付款日期为每年的6月20日至6月30日。2007年5月21日，双方又签订补充协议，延续联办协议时间从2007年1月1日至2007年12月31日，鲁美每年向中部公司定额分利235万元人民币。2012年12月6日，双方再次续签联建协议，时间从2013年1月1日至2013年12月31日，双方约定鲁美每年向中部公司定额分利235万元人民币。2002年中部公司取得了沈阳市东陵区望花中街，面积为26880平方米土地的使用权证及该地址7栋房屋建筑面积34612.64平方米的房屋所有权证。2002年2月28日和2002年12月31日，中联房产公司向中国工商银行沈阳市常德支行贷款2笔共计7450万元，中部公司为6440万元贷款提供34612.64平方米的房产抵押担保，并办理了抵押登记。2005年7月15日，中国工商银行辽宁省分行与长城沈阳办事处签订协议，约定将上述债权转让给长城沈阳办事处，后因中联房产公司未能偿债务，被中国长城资产管理公司沈阳办事处起诉至辽宁省高级人民法院，（2010）辽民二初字第3号判决书判决第二项，中国长城资产管理公司沈阳办事处对辽宁中部城市几经技术联合开发总公司提供的抵押物（位于沈阳市东陵区望花中街146号的7栋房产，建筑面积34612.64平方米房屋）在6440万元本金及利息范围内享有优先受偿权。2013年2月6日，中国长城资产管理公司沈阳办事处与孟祥龙签订债权转让协议，协议约定将沈阳中联房屋开发有限公司名下本金7540万及利息71093500元共计146493500元以4850万元的价格卖给原告。其中包括中部公司担保本金6440万元及利息6072.18万元，共计12512.18万元。同时双方约定，原告取得债权后，可通过司法执行等手段主张所取的债权的权利，但不得影响现债权项下抵押物租赁房鲁迅美术学院附中的正常教学工作。2013年9月3日，原告向沈阳铁路运输法院申请执行，沈阳铁路运输法院（2013）沈铁指执字第1号裁定书，裁定被执行人中部公司所有的位于沈阳市东陵区望花中街146号7栋房产，总建筑面34612.64平方米，土地使用权26880平方米，以流拍价104265201.55元，抵偿申请执行人孟祥龙。2015年4月28日，原告向我院申请对本案争议土地及房屋的租赁价格进行评估鉴定，辽宁十方房地产评估有限公司于2015年9月11日作出评估报告，评估结论沈阳市东陵区望花中街，总建筑面34612.64平方米的七处房地产（包含土地）年租金平均单价为111元/平方米，总面积为34612.64平方米，年租金总价为3842003元。上述事实，有（2010）辽民二初字第3号判决书、（2013）沈铁指执字第1号裁定书、债权转让协议、鉴定报告、及庭审笔录经质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为：关于原告主张被告腾房的诉请，本案原告在拍卖时，与中国长城资产管理公司沈阳办事处约定，原告取得债权后，可通过司法执行等手段主张所取的债权的权利，但不得影响现债权项下抵押物租赁房鲁迅美术学院附中的正常教学工作。故原告主张被告腾房的诉请本院不予支持。原告通过拍卖取得本案争议房屋的所有权，属于合法取得，被告使用原告房屋应缴纳房屋的使用费用，经原告申请委托辽宁十方房地产评估有限公司于2015年9月11日作出评估报告，评估结论沈阳市东陵区望花中街146号，总建筑面34612.64平方米的七处房地产（包含土地）年租金平均单价为111元/平方米，总面积为34612.64平方米，年租金总价为3842003元。被告应按此标准向原告支付租金，但考虑到被告学校现经营状况不良，给予适当减免，以每年340万元的标准较为适宜。关于被告鲁迅美术学院向我院提起的中止审理申请，不符合法律规定中止审理的情形。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告鲁迅美术学院、鲁迅美术学院附属中等美术学校于本判决发生法律效力后30日内给付原告孟祥龙房屋使用费340万元（2014年1月1日至2015年1月1日）；二、被告鲁迅美术学院、鲁迅美术学院附属中等美术学校于本判决发生法律效力后30日内给付原告孟祥龙房屋使用费186301.37元（2015年1月2日至2015年1月21日，以年租金340万元为标准）；三、驳回原告其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱及给付行为的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费44900元，鉴定费76650元,由被告鲁迅美术学院、鲁迅美术学院附属中等美术学校负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  郭福强人民陪审员  杨 君人民陪审员  杨 华二〇一六年一月二十日书 记 员  雷 旭