浙江省衢州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）浙08执异8号
异议人（案外人）浙江大朝木业有限公司，住所地：浙江省衢州市东港一路10号7幢。
法定代表人夏耀强，公司执行董事。
申请执行人中国建设银行股份有限公司衢州分行，住所地：浙江省衢州市上街56号。
诉讼代表人林强，分行行长。
委托代理人罗玮，女，1973年11月19日出生，汉族，住浙江省衢州市，系该行员工。
被执行人浙江嘉禾管业股份有限公司，住所地：浙江省衢州市东港一路10号。
法定代表人程霞。
被执行人嘉禾工具有限公司，住所地：浙江省永康市五金科技工业园名园南大道25号。
法定代表人程霞。
被执行人艾科赛仑有限公司，住所地：浙江省衢州市衢江区临湖北路18号。
法定代表人程霞。
被执行人杭州百果园科技实业有限公司，住所地：浙江省淳安县千岛湖镇东源路1299号。
法定代表人程霞。
被执行人姜卫亮，男，1964年2月29日出生，汉族，住浙江省永康市。
被执行人陈巧莉，女，1976年8月14日出生，汉族，住浙江省永康市。
第三人（另案申请执行人）中国工商银行股份有限公司衢州分行，住所地：浙江省衢州市上街66号。
诉讼代表人江俊，分行行长。
委托代理人毛利卿，女，1981年10月5日出生，汉族，住浙江省衢州市，系该行员工。
委托代理人戴晓桃，女，1982年12月6日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区，系该行员工。
本院在执行申请执行人中国建设银行股份有限公司衢州分行与被执行人浙江嘉禾管业股份有限公司、嘉禾工具有限公司、艾科赛仑有限公司、杭州百果园科技实业有限公司、姜卫亮、陈巧莉金融借款合同纠纷一案中，案外人浙江大朝木业有限公司就本院涤除租赁权拍卖提出书面异议，本院于2017年11月2日立案受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
异议人浙江大朝木业有限公司称：2012年8月1日，异议人与浙江嘉禾管业股份有限公司签订了《厂房租赁合同》。
浙江嘉禾管业股份有限公司将衢州市××幢厂房租赁给异议人使用，周围用地区域、办公大楼三楼、部分宿舍及食堂均包含在内，约定租赁期限自2012年8月1日起至2028年7月31日止。异议人也以该租赁的厂房为住所地申请工商注册登记。因浙江嘉禾管业股份有限公司资金紧张，要求异议人一次性支付六年的租金，2012年8月29日，异议人遂支付租金245万元。合同签订后，异议人一直在占有使用租赁的厂房从事生产，浙江嘉禾管业股份有限公司在设立抵押担保前已将抵押财产出租给异议人，请求在租赁期内阻止向受让人移交占有坐落于衢州市××幢的厂房。
异议人为证明其主张，提供如下证据：1.2012年8月1日、2013年7月31日分别与浙江嘉禾管业股份有限公司签订的《厂房租赁合同》两份、营业执照，证明其与浙江嘉禾管业股份有限公司存在真实的租赁关系的事实；2.2012年8月29日的银行普通转账回单，证明异议人于2012年8月29日向浙江嘉禾管业股份有限公司支付六年租金245万元的事实；3.2012年7月、2016年11月的用款申请单、记账凭证、中国工商银行网上银行电子回单等凭证，证明异议人自2012年7月起向浙江嘉禾管业股份有限公司支付电费的事实。
中国建设银行股份有限公司衢州分行答辩称，浙江大朝木业有限公司与浙江嘉禾管业股份有限公司之前的租赁权在抵押权设立之后，应予驳回异议人的异议。
中国工商银行股份有限公司衢州分行的答辩意见与中国建设银行股份有限公司的答辩意见一致。为证明其主张，提供如下证据：1.浙江嘉禾管业股份有限公司于2015年7月8日向中国工商银行股份有限公司衢州分行提交的《厂房租赁合同》一份，证明租赁权在2013年7月31日设立；2.《最高额抵押合同》、《声明》、《抵押物清单》各一份，证明浙江嘉禾管业股份有限公司于2012年9月20日抵押贷款时，抵押物未出租的事实。
本院查明，2016年3月15日，中国建设银行股份有限公司衢州分行向本院起诉浙江嘉禾管业股份有限公司、嘉禾工具有限公司、艾科赛仑有限公司、杭州百果园科技实业有限公司、姜卫亮、陈巧莉金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，于2016年3月17日作出（2016）浙08民初78号民事裁定，裁定查封或冻结浙江嘉禾管业股份有限公司所有的价值130000000元、艾科赛仑有限公司所有的价值30000000元以内的财产，并于同月22日查封浙江嘉禾管业股份有限公司所有的位于衢州市东港一路10号的房屋和土地。2016年8月20日，本院作出（2016）浙08民初78号民事判决，判令浙江嘉禾管业股份有限公司自判决生效之日起十日内偿还中国建设银行股份有限公司衢州分行借款本金157835700元及相应利息，中国建设银行股份有限公司衢州分行对浙江嘉禾管业股份有限公司所有的坐落于衢州市××房屋、设立抵押登记的机器设备享有优先受偿权，嘉禾工具有限公司、艾科赛仑有限公司、杭州百果园科技实业有限公司、姜卫亮、陈巧莉承担相应的连带保证责任等。因浙江嘉禾管业股份有限公司等被告未履行生效判决确定的义务，中国建设银行股份有限公司向本院申请强制执行。本院于2017年2月22日立案执行后，于2017年9月28日作出（2017）浙08执38号之七执行裁定，裁定拍卖浙江嘉禾管业股份有限公司所有的位于衢州市××房屋、土地使用权及机器设备、绿化、围墙等附属设施。2017年10月17日，本院执行人员以笔录形式告知承租人浙江大朝木业有限公司对涉案标的不带租拍卖。浙江大朝木业有限公司遂向本院提出书面执行异议。
另查明，2012年9月20日，浙江嘉禾管业股份有限公司与中国工商银行股份有限公司衢州分行签订《最高额抵押合同》，约定浙江嘉禾管业股份有限公司以其所有的位于衢州市××幢、8幢房地产，为其与银行在2012年1月31日至2015年9月20日期间形成的债务在最高额40960000元范围内提供抵押担保。浙江嘉禾管业股份有限公司声明承诺抵押物不存在对外租赁并租赁未到期的情况。同日，双方办理了抵押登记。因浙江嘉禾管业股份有限公司未按约还款付息，中国工商银行股份有限公司衢州分行向衢州市柯城区人民法院起诉，该院于2016年2月4日作出（2016）浙0802民初242号民事调解书，由浙江嘉禾管业股份有限公司归还中国工商银行股份有限公司衢州分行借款本金26000000元及利息，中国工商银行股份有限公司衢州分行对上述抵押房地产享有优先受偿权。之后，中国工商银行股份有限公司衢州分行向衢州市柯城区人民法院申请强制执行。执行程序中，衢州市柯城区人民法院将浙江嘉禾管业股份有限公司所有的位于衢州市××幢、8幢房地产的首封处置权移交本院。
再查明，被执行人姜卫亮为浙江嘉禾管业股份有限公司原法定代表人。浙江大朝木业有限公司成立于2012年8月10日，由夏耀强出资255万元，姜卫亮出资245万元。同月27日，浙江大朝木业有限公司实收夏耀强、姜卫亮股本资金255万元和245万元。浙江大朝木业有限公司在公司筹建期间及成立后，与浙江嘉禾管业股份有限公司先后签订了三份《厂房租赁合同》。2012年8月10日，浙江大朝木业有限公司向衢州市市场监督管理局申请公司设立登记时，提交了一份于2012年8月1日与浙江嘉禾管业股份有限公司签订的《厂房租赁合同》作为营业场所注册，在该份合同中双方约定：浙江嘉禾管业股份有限公司将衢州市××幢厂房租赁给浙江大朝木业有限公司使用，租赁面积为20651.58平方米（周围用地区域、办公楼和宿舍的申请使用征得甲方同意可以无偿使用），租赁自2012年8月1日起至2022年7月31日止，租赁期10年；厂房租赁年租金40万元，从2011年8月1日开始计算（从浙江大朝木业有限公司筹建开始的期间浙江嘉禾管业股份有限公司同意将厂房给予无偿使用），租金按季度在下个季度的第一个月的5日前交清，合同经双方盖章签字后生效。在该份合同上浙江大朝木业有限公司未加盖公章，仅有授权代表人夏耀强签名。浙江大朝木业有限公司在提起异议时，向本院提供了两份租赁合同，其中一份为2012年8月1日与浙江嘉禾管业股份有限公司签订的《厂房租赁合同》，在该合同中双方除约定厂房租赁自2012年8月1日起至2028年7月31日止，租赁年租金为41万元，自2013年8月1日开始结算外，其余内容与公司设立登记备案的租赁合同一致，合同形式上浙江大朝木业有限公司加盖了公章。另一份为2013年7月31日，浙江大朝木业有限公司与浙江嘉禾管业股份有限公司签订的《厂房租赁合同》，该份合同中双方约定：浙江嘉禾管业股份有限公司将涉案房产20651平方米（含办公大楼三层、部分宿舍、食堂）租赁于浙江大朝木业有限公司使用，租赁期限15年，自2013年8月1日起至2028年7月31日止。租金每年41万元，第一年浙江大朝木业有限公司在筹建期间，租金全免，从第二年开始，浙江大朝木业有限公司应于每年的8月1日前向浙江嘉禾管业股份有限公司一次性支付当年全额租金。2012年8月29日，浙江大朝木业有限公司向浙江嘉禾管业股份有限公司转帐245万元。
本院认为，本案的争议焦点为租赁权是否先于抵押权成立，能否作为拍卖附带条件；浙江大朝木业有限公司于2012年8月29日转帐给浙江嘉禾管业股份有限公司的245万元能否作为支付的六年租金。《物权法》第一百九十条规定：订立抵押前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。可见，根据上述规定抵押权人有排除第三人干扰并对抵押物优先受偿的对抗效力。本案中，浙江大朝木业有限公司在筹建期间至成立后，先后与浙江嘉禾管业股份有限公司签订了三份租赁合同，三份租赁合同中对租赁期限、租赁起始时间、租金支付方式等内容约定不一，合同内容有变更，致使哪份合同系双方真实的意思表示难以判断。浙江大朝木业有限公司在本案中所主张依据的2012年8月1日与浙江嘉禾管业股份有限公司签订的租赁期限为十六年的厂房租赁合同，从该份合同约定来看，涉案房产在2013年8月1日前系免租金无偿使用的，在此期间尚不能视为法律意义上的租赁关系成立。并且如该份合同系浙江大朝木业有限公司与浙江嘉禾管业股份有限公司的真实意思表示，双方亦无必要在2013年7月31日再次签订年租金支付方式更为严苛的租赁合同，且浙江嘉禾管业股份有限公司在签订《最高额抵押合同》时承诺抵押物未设定出租等权利负担，因此该份合同的真实性存疑。浙江大朝木业有限公司在申请公司设立登记时，向衢州市市场监督管理局提交备案的租赁合同仅为营业场所的注册所需，该份合同只有授权代表人签名，未加盖单位公章，在形式上有欠缺，无法满足双方约定的合同生效形式要件，该份合同亦不能作为租赁权先于抵押权成立的依据。关于浙江大朝木业有限公司于2012年8月29日转帐给浙江嘉禾管业股份有限公司的245万元是否为支付六年租金的问题。本案中，浙江嘉禾管业股份有限公司原法定代表人姜卫亮为浙江大朝木业有限公司的股东，姜卫亮认缴并实际出资的股本资金为245万元，股东姜卫亮、夏耀强于2012年8月27日向浙江大朝木业有限公司实际缴纳股本资金后，公司于同月29日以预付款的方式各自转帐给与姜卫亮、夏耀强有关联的浙江嘉禾管业股份有限公司等245万元和255万元，浙江大朝木业有限公司所主张的已支付六年租金245万元恰与姜卫亮出资的股本资金额相同，且与租赁合同约定的租金支付数额、支付时间均不符，在转帐款项用途上亦性质不明，并在租赁合同中双方有约定免除2013年8月1日之前租金的情形下，浙江大朝木业有限公司反而一次性支付六年房屋租金有悖常理，双方之间除该笔245万元转账凭证外，无其他支付租金的证据来佐证，证据不足，故该笔金额难以认定为租金，浙江大朝木业有限公司就此提出的主张，不予支持。
综上所述，浙江大朝木业有限公司所举的证据之间存在矛盾冲突，且在申请执行人不予认可的情况下，又不能作出合理解释，不足以证明租赁合同在抵押权设立时已成立，其请求在租赁期内阻止向受让人移交占有的涉案房产缺乏事实和法律依据，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：
驳回异议人浙江大朝木业有限公司的异议。
案外人、当事人如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 徐 群
审判员 舒红胜
审判员 刘小伟
二〇一七年十一月八日
书记员 周利芳