宁波市鄞州区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0212民初11461号原告（反诉被告）：谢旭，女，1963年6月5日出生，汉族，住宁波市鄞州区。委托代理人：汪秀峰，浙江蓝泓律师事务所律师。被告（反诉原告）：潘增琴，女，1970年1月11日出生，汉族，户籍所在地宁波市江东区，现住宁波市鄞州区。委托代理人：沙唐波，浙江正甬律师事务所律师。原告谢旭诉被告潘增琴房屋买卖合同纠纷一案，于2016年12月2日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告提起反诉，本院经审查后决定与本诉合并审理。本案于2017年2月13日、4月17日两次公开开庭进行审理，原告的委托代理人汪秀峰、被告及其委托代理人沙唐波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：2016年9月16日，原告与被告签订《房屋买卖合同》一份，约定被告将其位于宁波市鄞州区中河街道东湖馨园18-39-609室的房屋出售给原告，成交价格138万元。合同第六条约定，如甲乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条第1、2违约责任，均由违约方向另一方支付合同确定房款总额的10%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方据实赔偿。合同签订后，原告支付定金4万元。原告多次催促被告提供相关资料办理过户手续，但被告由于其未能归还原按揭贷款、注销他项权证，一直予以拖延。期间房屋价格上涨，被告恶意违约，将该套房屋出售给第三人，并已实际交付，导致原告无法取得该房屋。原告要求被告承担违约责任，但被告只退还了定金4万元，拒绝承担违约责任，故请求判令：一、解除房屋买卖合同和存量房屋买卖合同；二、被告支付原告违约金138000元。审理中，原告以双方在2016年10月10日约定被告退还定金4万元并支付违约金4万元，现被告仅支付违约金25000元，被告向原告出具欠条，确认尚欠15000元为由，将第二项诉讼请求变更为要求被告支付违约金15000元及利息（自2016年11月1日起按照银行同期贷款利率标准计算至判决确定的履行之日止）。被告答辩并反诉称：被告没有违约，是原告自己没有按照房屋买卖合同约定的付款时间付款，导致被告不能按时归还银行按揭，是原告违约导致合同无法履行，被告才在原告违约之后将房屋卖给别人。原告违约导致合同无法履行的时候，合同就已经解除。被告出售涉案房屋是为了治病和其他花销。如法院认定被告违约，违约金也过高，原告实际损失没那么多。同时，被告反诉称，被告因身患重病不得已出售房屋，与原告签订房屋买卖合同。原告在2016年9月16日支付了4万元定金后，没有在合同约定的9月30日支付首付款，导致被告的银行抵押贷款无法归还，抵押无法注销，意味着房屋无法过户，原告构成了根本违约。但原告在2016年10月10日趁着被告重病发作，神智也不是很清醒的时候，上门硬说是被告违约，没有办理抵押注销手续导致无法履行合同，要求被告双倍返还定金。被告当时处于发病状态，脑子昏昏沉沉搞不清状况，当被告拿出房屋买卖合同来看的时候，原告一把抓过被告手里的合同撕掉，因此被告也无法确定约定内容，以为自己真的违约了，要双倍返还原告定金。因此被告通过自主柜员机转账5万元（转账限额5万元）给原告，又当场取现15000元给原告，剩下15000元未给，于是写了一张欠条。但原告一定要被告将欠条写成借条，因此最后被告写了一张15000元的借条给原告。过了几日，被告在宁波市鄞州区第二人民医院住院治疗期间，原告找到被告的病房，不顾被告病重，强行说被告未支付15000元的借款，让被告再次出具了一份15000元借条，被告无奈之下又写了一份。为此，被告出院后到中河派出所报了案。因此，被告认为，是因为原告先行违约导致合同不能履行，故请求判令：一、原告归还反诉原告因胁迫和重大误解而付的25000元款项；二、确认被告出具给原告的2张借条无效；三、原告支付被告违约金138000元。原告反诉答辩称：一、被告系有正常民事行为能力的成年人，根据被告提供的病情并不能证明其会丧失民事行为能力。被告归还原告定金和支付违约金是因被告认识到一房两卖行为的违约性。原告与被告当时商量好的违约金8万元低于138000元，是一个合理金额。二、原告应支付的首付款374000元不足以支付被告的全部贷款，因此被告请求原告帮其借款60万元用于归还银行按揭贷款，其中60万元有16000元的利息，也约定由被告支付。过程中，原告多次打电话和发短信给被告要求其还按揭办理过户。被告出具的两张借条是同一张，是60万元的利息。原告在2016年的9月29日已经准备好了首付款和借款的60万元，但被告眼看房价上涨，已和第三方谈妥，将房子出售给他人，被告一房两卖构成违约，原告并未违约。三、如果法院认为原告违约，则违约金过高。原告为证明自己的主张，向本院提交了如下证据：1、房屋买卖合同1份，拟证明原告和被告于2016年9月16日签订房屋买卖合同，约定付款方式、违约条款等事实；2、收条1份，拟证明原告支付被告定金4万元的事实；3、存量房屋买卖合同（原告与被告签订）1份，拟证明原告和被告于2016年9月16日签订房屋买卖合同的事实；4、存量房屋买卖合同（被告与案外人陶栋签订）1份，拟证明被告将房屋出售给第三人的事实；5、宁波市房屋抵押权设定登记申请书1份，拟证明被告将房屋抵押给银行，抵押金额为1481000元，原告支付的首付款不足以付清银行贷款，故被告请求原告帮其借款60万元以付清银行贷款的事实；6、短信记录打印件1份，银行存款凭证2份，拟证明原告在首付款到期日前已准备好首付款374000元和帮被告代借的60万元，并于2016年9月30日通知被告还贷过户的事实；7、通话清单1份，拟证明原告于2016年9月29日电话通知被告要求支付首付款还贷过户的事实；8、通话录音4份，拟证明原告于2016年9月29日打电话给被告要求支付首付款还贷过户的事实；9、借条2份，拟证明两份借条分别指向两笔款项的事实。被告为证明自己的主张，向本院提交了如下证据：1、农业银行交易明细清单1份，拟证明在2016年10月10日被告因重大误解给了原告5万转账款和15000元现金的事实；2、存量房屋买卖中介合同1份，拟证明在原告违约后，被告才于2016年10月8日与他人签订合同的事实；3、录像和调查笔录各1份，拟证明被告已支付原告65000元，以及双方约定了4万元违约金的事实；4、病历卡1本、出院记录1份，拟证明被告患病导致神智不清楚的事实；5、银行交易明细1份，拟证明被告与第三人在2016年10月8日才签订合同的事实；6、微信记录1份，拟证明被告在此前追着原告要求支付15000元，因原告关系支付未能成功的事实。审理中，被告申请证人刘某出庭作证。刘某陈述，原告与被告买卖房屋是其介绍的，原告打给被告定金4万元，合同上说谁违约了，定金4万元就没有了；后来被告急需用钱，原告没有按时打钱，其也不知道为什么原告没有按时打钱，后来被告将房子卖给了别人；原告和其说被告违约了，其和原告一起去被告家里，要求返还定金4万元，还要赔偿4万元违约金；被告打给了原告25000元违约金，原告说15000元写欠条，其实应该是违约金；2016年10月10日写的时候其在场。对原告提交的证据，被告的质证意见及本院认定意见如下：对证据1、2，被告对真实性、合法性均无异议，对关联性有异议，认为合同约定原告应在2016年9月30日之前支付首付款，原告并未支付，构成违约。对该证据的真实性本院予以认定，对证明目的将在说理部分综合阐述。对证据3，被告对真实性有异议，认为其并未签署过该协议。被告虽对签名提出异议，但并未申请笔迹鉴定，故对该抗辩本院不予采纳，对该合同本院予以认定。对证据4，被告对真实性无异议，本院予以认定。对证据5，被告对真实性无异议，对关联性有异议，认为并无被告通过原告借款60万元的情况。对该证据的真实性本院予以认定，对证明目的将在说理部分结合其他证据综合阐述。对证据6，被告对银行存款凭证的真实性无异议，对短信记录表示不记得有没有收到该短信。本院对银行存款凭证的真实性予以认定，短信记录能够与原告后续提供的录音资料及银行存款凭证等相印证，故本院予以认定。对证据7，被告对真实性无异议，对证明目的有异议。该证据能够与原告后续提供的录音资料相印证，故本院予以认定。对证据8，被告对真实性无异议，对证明目的有异议。对该证据的真实性本院予以认定，对证明目的将在说理部分综合阐述。对证据9，被告对真实性无异议，但认为两笔款项是同一笔。在第一次庭审中，本院询问为何会出具两份借条时，原告陈述“因为第一张10月底支付，但是到了10月底被告没有支付，原告在11月1日去要求其另外写一张”，该陈述清楚明确，且与被告陈述一致，即原告已自认借条中的两笔15000元系同一笔款项，后续原告变更陈述，却未能提供足以推翻前述自认的证据，本院不予采纳，故本院认定被告出具的两份借条系指向同一笔款项。对被告提交的证据，原告的质证意见及本院认定意见如下：对证据1，原告对真实性无异议，确认已经收到被告支付的65000元，对该证据本院予以认定。对证据2，原告对真实性无异议，对证明目的有异议。对该证据的真实性本院予以认定，对证明目的将在说理部分综合阐述。对证据3，原告对真实性无异议，本院予以认定。对证据4，原告对真实性无异议，但认为根据病历卡记载的病情，被告神智清楚，不影响其判断。对该证据的真实性本院予以认定，对证明目的将在说理部分综合阐述。对证据5，原告对真实性无异议，对关联性有异议。该证据未能体现付款方，难以证明与本案具有关联，本院不予认定。对证据6，原告对真实性无异议，对关联性有异议，认为被告虽表示要打钱给原告，也有原告的银行账户，但实际并未支付。对该证据的真实性本院予以认定，对证明目的将在说理部分综合阐述。对证人证言，原告对真实性有异议，认为证人具有明显的偏向性，可能事先跟被告有过沟通；被告对证人证言无异议。本院对证人证言中能与其他证据相印证的部分予以认定，其余部分不予认定。综上，本院根据原、被告的诉辩意见及本院所确认的有效证据，认定本案事实如下：2016年9月16日，原告与被告签订《房屋买卖合同》一份，约定原告向被告购买位于宁波市鄞州区中河街道东湖馨园18-39-609室房屋，建筑面积67.16平方米，总价138万元；合同签订当日支付定金4万元，原告在2016年9月30日前将房款374000元支付给被告用于银行还贷，房款966000元办理商业贷款；被告注销抵押后约定过户时间约10月10日前；如任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方支付本合同确定的房价总额10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。合同签订当日，原告向被告支付定金4万元。同日，原、被告双方还签订了另一份《宁波市存量房屋买卖合同》，合同内容与《房屋买卖合同》基本一致，且原、被告双方均确认实际履行的并不是该份合同。2016年10月10日，被告向原告出具借条一份，内容为“今借谢旭人民币15000元，10月底还清”。因被告未能按期支付上述款项，故在同年11月1日，被告又向原告出具借条一份，内容为“今欠谢旭15000元，11月9日前还清，逾期一天500元”。同日，被告向原告支付款项65000元。2016年10月17日，被告与案外人陶栋签订《宁波市存量房屋买卖合同》一份，以143万元的价格将涉案房屋出售给案外人。2016年9月23日、9月29日、9月30日，原告均打电话给被告协商房屋买卖事宜。2016年11月25日，被告到宁波市公安局鄞州分局中河派出所，民警对其制作询问笔录一份，笔录中，被告陈述，“2016年9月份的时候，我将位于东湖馨园的一套房子以138万元的价格说好要卖给一个叫谢旭的客户，但是之后有人出价143万元说要买这套房子，我就将房子以143万元的价格出售给了另一个人，然后由我支付给谢旭8万元违约金，之后我在10月份的时候通过银行转账转给谢旭65000元，还差15000元，当时谢旭就让我写了一张借条给他，之后2016年11月1日到时候，我因为生病在鄞州二院住院，谢旭来鄞州二院找我，谢旭来了之后就在病房里吵，我就跟谢旭说有什么事情回家去说，然后谢旭就跟我一起到我现在住的家里，到了之后说借条上的时间到了，要我将钱还了，我说我最近在看病，也没什么钱，让我缓几天，当时谢旭也同意了，但是让我又重新写了一张借条，内容为：2016年11月13日之前将欠他的15000元违约金还清，如果超出13号没有还，每天罚500元。当时我不想写，然后谢旭说你必须要写的，你不写我就在你家里不走了，我才将借条写好了，之后对方还将我的身份证以及户口本拍了照片，然后离开了。”2016年11月17日至11月24日，原告与被告通过微信就15000元违约金的支付进行过商谈。另查明，2016年10月22日至11月9日期间，被告在宁波市鄞州第二医院住院，医生诊断的病情为“慢性肾脏病5期，继发性贫血，肾性骨病，高血压3级，肝囊肿，单纯性肾囊肿”。本院认为，原告与被告在2016年9月16日签订的《房屋买卖合同》是合法有效的，但是在2016年10月10日，双方均确认在当日已经合意解除了涉案的《房屋买卖合同》，故可以确认涉案原告与被告就宁波市鄞州区中河街道东湖馨园18-39-609室房屋签订的《房屋买卖合同》以及内容基本相同的《宁波市存量房屋买卖合同》已经在当天合意解除，原告起诉要求解除上述两份合同已无必要，对该诉讼请求本院不予支持。结合原、被告在本案中的陈述、证人证言、被告出具的两份借条、双方在2016年11月份的微信聊天记录、被告向原告支付款项65000元的事实以及被告在公安机关询问笔录中的陈述，可以确认在2016年10月10日当天，双方在解除合同之后，已经达成了由被告向原告退还双倍返还定金的新协议，并且被告已经实际履行了一部分协议内容，对剩余未能支付的15000元违约金，被告也以出具借条的形式予以了确认。本院认为，原告与被告在房屋买卖合同解除之后就定金退还及违约责任承担达成的新合意是合法有效的，双方均应按约履行，故对于原告要求被告按照借条支付剩余15000元违约金的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称其并未违约，故无需支付违约金。对此，本院认为，根据2016年9月23日至9月30日之间原告与被告的通话记录，可以确认被告要求原告帮忙借款用于偿还按揭贷款的事实基本属实，而且在2016年9月30日即首付款支付日的通话中，原告问“那我来接你好不啦，那钱拿到了去还还掉”，被告表示“不用的，不用的，到时候我再打电话跟你说，我现在是一点力气都没有，我不跟你说了”，原告又问“你这房子卖不啦，不卖我其他地方也要去考虑了”，被告回“那你等我人稍微恢复一点跟你说好不啦，我现在人非常不对”，可见，原告在应付首付款之日要求被告一起去还按揭贷款，已经表达了要求付款的意愿，但被告当时以人不舒服为由拒绝。此外，被告自己在公安机关的笔录中，也有“2016年9月份的时候，我将位于东湖馨园的一套房子以138万元的价格说好要卖给一个叫谢旭的客户，但是之后有人出价143万元说要买这套房子，我就将房子以143万元的价格出售给了另一个人，然后由我支付给谢旭8万元违约金”的陈述，结合被告确实将涉案房屋另行以高于卖给原告的价格出售给案外人的事实、被告自认在2016年10月8日已收取案外人定金，以及被告向原告承诺支付违约金的事实，足以认定被告违约的事实，故对被告上述抗辩意见不予采纳。对于原告主张的利息损失，本院认为，在2016年10月10日出具的借条之外，因被告未支付违约金15000元，被告在11月1日又出具了一份借条，承诺在2016年11月9日前付清15000元，原告也予以接受，但被告后续未按期付款，应从11月10日起承担逾期付款利息损失。根据双方微信聊天记录，被告在2016年11月23日曾表示“你把欠条给刘某保安我们的中间人，说好时间我给你打钱”，原告则回复“行啊，我明天给他”，但从目前证据看，原告未将借条交给刘某。本院认为，被告在支付剩余15000元违约金之前要求原告交还其出具的借条属于合理请求，后因原告未能按照双方约定交还借条致使该笔违约金未予支付，故对于2016年11月24日之后的利息损失，本院不予支持。按照银行同期同类贷款利率标准计算，2016年11月10日至11月24日期间15000元款项的利息为27元，对该部分利息本院予以支持。对于被告要求原告返还因被迫和重大误解而支付的25000元款项以及要求确认两份借条无效的反诉诉讼请求，本院认为，首先，在双方合意确认解除房屋买卖合同，并由被告双倍返还定金给原告时，有本案证人刘某在场，从被告提供的银行取款录像也可见，并不存在胁迫情形；其次，被告所患的系慢性肾病，并无证据证明被告在患病当时存在意识不清的状况，且被告在出具15000元的借条后，还在2016年11月份与原告协商款项支付事宜，也不见任何被胁迫或存在重大误解的现象；最后，被告虽然曾在2016年11月25日去公安做过一次询问笔录，但其并未就此事向公案机关报案，而表示仅是去“备案”，在笔录中也陈述了其因一房两卖而支付给原告违约金的情况，难以证明其存在意识不清或重大误解。综上，本院认为，被告主张其出具的2张借条无效，要求原告返还25000款项缺乏事实和法律依据，本院不予支持。但本院同时认为，被告就同一笔款项在不同时期出具了两份借条，该两份借条指向的为同一笔违约金，故原告就该两份借条只能向被告主张15000元的款项。对于被告要求原告支付违约金138000元的反诉诉讼请求，本院在第一部分已经论述，在涉案的房屋买卖合同履行中，被告存在违约。而原告虽然未在合同约定的日期前支付首付款，但从本案各方提供的证据可见，原告曾经在付款日到期前多次联系被告，也就支付款项提出建议，但被告以身体不适为由拖延，被告主张原告违约缺乏依据。而且从后续双方达成的合同解除新合意来看，如果原告违约，反而由被告向原告支付违约金显然也是不符合常理的。在目前双方已经协商解除房屋买卖合同，且就违约金支付达成新合意的情况下，被告上述反诉诉讼请求于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告（反诉原告）潘增琴于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）谢旭支付15000元及利息27元；二、驳回原告（反诉被告）谢旭的其他本诉诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）潘增琴的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本诉案件受理费175元，减半收取87.50元，反诉案件受理费1555元，均由被告（反诉原告）潘增琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审 判 员 徐旭霞二〇一七年五月十五日代书记员 戚丹燕