贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔01民终6662号
上诉人（原审被告）：贵州夜殿盛世文化传媒有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区解放路100号D区一楼酒廊区域。
法定代表人：吴炯。
上诉人（原审被告）：吴炯，男，1974年11月15日出生，汉族，住上海市杨浦区。
上列二上诉人共同委托诉讼代理人：幸刚鸿，北京市中银（贵阳）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：贵阳鸿通运输开发有限公司购物中心，住所地贵州省贵阳市南明区解放路100号A、B、C、D区。
负责人：蒋宏年，该公司总经理。
委托诉讼代理人：周嗣评，男，1964年7月10日出生，苗族，贵阳鸿通运输开发有限公司员工。
委托诉讼代理人：姚梅，女，1970年6月14日出生，布依族，贵阳鸿通运输开发有限公司购物中心员工。
原审被告：张证磊，男，1985年7月22日出生，汉族，住山东省惠民县。
上诉人贵州夜殿盛世文化传媒有限公司、吴炯因与被上诉人贵阳鸿通运输开发有限公司购物中心及原审被告张证磊房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2017）黔0102民初4851号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
贵州夜殿盛世文化传媒有限公司、吴炯上诉请求：1、撤销原判，依法改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、上诉人提交的《租赁合同》租金标准为每年20万元，该合同系被上诉人提交给吴炯办理工商登记时使用，且合同上贴满了印花税票，充分说明被上诉人是按该合同履行并交纳税款。按此租金标准，上诉人多支付了100多万元的租金，一审法院以上诉人欠付被上诉人租金为由，判决解除双方的租赁合同，认定事实错误。2、被上诉人以上诉人欠付租金为由，将上诉人经营的酒吧强行上锁导致不能经营，上诉人未继续支付2017年的租金是由被上诉人造成。3、被上诉人一审中诉请要求吴炯承担连带清偿责任，理由为吴炯系《主体变更协议》的当事人。一审法院直接适用《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，判决吴炯对上诉人的债务承担连带责任超出了鸿通公司的诉请，程序违法。
贵阳鸿通运输开发有限公司购物中心辩称，1、被上诉人提交的《租赁合同》是被上诉人与张证磊签订的唯一合同，上诉人提交的贴满印花税票的《租赁合同》复印件是变造的非法合同，被上诉人申报缴纳印花税采取的是以缴款书代替贴花或者按期汇总缴纳的方式；2、案涉房屋租金是由吴炯个人的同一个银行账户向被上诉人支付，贵州夜殿盛世文化传媒有限公司与吴炯财务混同、人格混同，故应连带清偿拖欠的租金、逾期付款违约金、违约损害赔偿金、案件受理费及公证费；3、案涉房屋的门锁并非被上诉人上锁，而是上诉人自己锁的门。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确、审判程序合法，请求二审法院予以维持。
贵阳鸿通运输开发有限公司购物中心向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告贵州夜殿盛世文化传媒有限公司（吴炯）于2013年5月8日签订的《租赁合同》；2、被告贵州夜殿盛世文化传媒有限公司、吴炯、张证磊连带清偿拖欠原告2017年1月1日至2017年6月19日的租金704167元并返还商铺（自2017年6月20日起至返还商铺之日止被告吴炯、贵州夜殿盛世文化传媒有限公司、张证磊按原租金标准连带支付原告商铺占用费）；3、被告贵州夜殿盛世文化传媒有限公司、吴炯、张证磊连带支付违约损害赔偿金750000元给原告；4、被告贵州夜殿盛世文化传媒有限公司、吴炯、张证磊连带承担诉讼费；5、被告贵州夜殿盛世文化传媒有限公司、吴炯、张证磊连带支付逾期支付租金的违约金850000元给原告；6、判令被告贵州夜殿盛世文化传媒有限公司、吴炯、张证磊连带支付案件受理费8025元、送达《催告函》的公证费2000元、登报公告送达《解除合同通知书》费用640元，共计10665元。
一审法院认定事实：2013年5月8日，原告贵阳鸿通运输开发有限公司购物中心（甲方）与被告张证磊（乙方）签订《租赁合同》，合同约定：甲方将坐落于贵阳市南明区解放路100号D区一楼酒廊区域，建筑面积为1228平方米租给乙方经营管理，期限为6年，承租期自2013年6月1日至2019年5月31日止，（1）2013.6.1-2013.9.30，装修期，无租金，（2）2013.10.1-2014.9.30，租金为人民币1300000，（3）2014.10.1-2015.9.30，租金为人民币1400000，（4）2015.10.1-2018.9.30，租金为人民币1500000元/每年，（5）2018.10.1-2019.5.31，租金为人民币1000000。2014年9月1日起，提前30日交纳下半年租金，逾期交付租金的，每逾期一日，按5000元/日支付违约金给甲方，逾期15日以上交付租金的（含15日），视为乙方违约，甲方有权解除合同，除乙方已支付的租金，租赁保证金不退以外，乙方应当支付当年度（第一年以2013.6.1-2014.9.30为标准，以后类推）租金总额的50%违约赔偿金给甲方，甲方对乙方装修投入不作任何补偿。合同签订后，被告张证磊用租赁房屋经营本色酒吧，并按约支付了2013年5月至2015年12月2日期间的房租，共计3250000元。2015年11月3日，被告张证磊经营的贵阳市南明区本色酒吧个体店注销。2015年12月2日，被告张证磊向原告贵阳鸿通运输开发有限公司购物中心申请，将原签署合同人由被告张证磊变更为被告吴炯。2015年12月5日，被告张证磊与被告吴炯签订《承租人变更确认书》，确认将与原告贵阳鸿通运输开发有限公司购物中心签订的《租赁合同》中的乙方变更为被告吴炯。2015年12月7日，原告贵阳鸿通运输开发有限公司（甲方）、被告张证磊（乙方）、被告吴炯（丙方）签订《主体变更协议》，协议约定：甲、乙双方于2013年5月6日签订的《租赁合同》中的乙方主体张证磊（即本协议乙方）变更为本协议丙方吴炯，自2015年12月1日起，原合同的主体变更为甲方贵阳鸿通运输开发有限公司购物中心和乙方吴炯，即由本协议丙方代替本协议乙方承担上述原合同的全部权利义务。该协议“丙方”处有吴炯签名并加盖被告贵州夜殿盛世文化传媒有限公司公章。此后，至2016年12月23日被告吴炯按每月125000共计向原告贵阳鸿通运输开发有限公司购物中心交纳了2016年的租金1500000元。自2017年起，被告吴炯、贵州夜殿盛世文化传媒有限公司未交纳租金，2017年2月1日吴炯、贵州夜殿盛世文化传媒有限公司经营的酒吧停止营业至今。2017年6月8日，原告向被告吴炯、贵州夜殿盛世文化传媒有限公司、张证磊公证送达《催告函》，将《催告函》张贴于贵阳市南明区解放路100号D区一楼大门上，催告其于2017年6月18日前交清拖欠的租金、物管费、水电费共计763441.8元。2017年6月19日，原告通过《贵州都市报》向被告吴炯、贵州夜殿盛世文化传媒有限公司、张证磊公告送达《解除合同通知书》，要求解除合同并立即缴清租金、承担违约责任。
另查，庭审中被告贵州夜殿盛世文化传媒有限公司、吴炯主张原告强行将其承租的房屋大门上锁，导致其至今无法营业，原告对此予以否认。被告证人李鸿野、尹臣到庭均陈述：“被告魔夜酒吧的大门是铂尔曼酒店的杨总带人下来锁的”。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”，2015年12月7日，原告贵阳鸿通运输开发有限公司、被告张证磊、被告吴炯三方签订《主体变更协议》是协议各方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，合法有效，对协议各方具有法律约束力。虽然《主体变更协议》约定自2015年12月1日起由吴炯代替张证磊承担2013年5月8日《租赁合同》的权利义务，但吴炯系贵州夜殿盛世文化传媒有限公司法定代表人，其签字行为属代表贵州夜殿盛世文化传媒有限公司的职务行为，且协议丙方处加盖被告贵州夜殿盛世文化传媒有限公司公章，一审法院依法认定实际代替张证磊承担2013年5月8日《租赁合同》权利义务系贵州夜殿盛世文化传媒有限公司。《主体变更协议》对贵州夜殿盛世文化传媒有限公司具有约束力，贵州夜殿盛世文化传媒有限公司应当按照《租赁合同》约定承担履行支付租金的义务。被告张证磊支付2013年10月至2014年9月的租金为1300000元，2014年10月至2015年12月2日的租金为1950000元，被告吴炯向原告支付2016年的租金为1500000元，以上租金实际支付额与《租赁合同》约定的租金金额均一致，故对被告贵州夜殿盛世文化传媒有限公司、吴炯辩称年租金为200000元，不予采纳。原告主张被告贵州夜殿盛世文化传媒有限公司支付2017年1月至6月19日租金704167元，计算符合《租赁合同》约定，予以支持。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，被告贵州夜殿盛世文化传媒有限公司承租原告的房屋，未按时交纳租金，原告解除《租赁合同》、返还房屋的诉求符合法律规定，予以支持。《租赁合同》解除后至被告贵州夜殿盛世文化传媒有限公司返还房屋之前，应当比照《租赁合同》约定每月125000元支付房屋占用费。被告贵州夜殿盛世文化传媒有限公司未按约定支付租金，已构成违约，应当承担支付违约金义务。原告主张按每日5000元支付850000元违约金，被告贵州夜殿盛世文化传媒有限公司认为过高，要求降低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，一审法院对原告主张的违约金予以调整。根据《租赁合同》第四条“2014年9月1日起，提前30日交纳下半年租金”规定，以半年租金75万为基数按月息2％，即90000元支持其违约金。关于原告诉请损害赔偿金750000元问题，本案系合同纠纷，因被告贵州夜殿盛世文化传媒有限公司已赔偿违约金，且原告未提供证据证明其在违约金之外还存在其他损失，故对原告要求被告贵州夜殿盛世文化传媒有限公司支付损害赔偿金750000元的请求，不予支持。贵州夜殿盛世文化传媒有限公司是一人有限责任公司，吴炯系贵州夜殿盛世文化传媒有限公司唯一股东，其交纳的2016年租金是由吴炯的个人账户向原告支付的，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”，被告吴炯未提供证据证明其个人财产独立于被告贵州夜殿盛世文化传媒有限公司的财产，吴炯应对贵州夜殿盛世文化传媒有限公司在本案债务承担连带责任。原告向法院提起诉讼之后，通过公证送达《催告函》、公告《解除合同通知书》的方式，要求被告贵州夜殿盛世文化传媒有限公司履行义务，因双方未对公证费和公告费的支付进行约定，且该费用亦并非诉讼必然产生，原告要求被告贵州夜殿盛世文化传媒有限公司承担公证费2000元和公告费640元的请求，不予支持。2015年12月7日签订《主体变更协议》后，被告张证磊不再承租原告的房屋，无须继续履行《租赁合同》中的义务，原告要求被告张证磊对上述债务承担连带责任的请求，无事实依据，不予支持。至于被告贵州夜殿盛世文化传媒有限公司、吴炯辩称原告强行将其承租的房屋大门上锁导致其至今无法营业，原告对此予以否认，被告证人李鸿野、尹臣到庭均陈述：“被告魔夜酒吧的大门是铂尔曼酒店的杨总带人下来锁的”，被告没有充分证据对其辩称证明，不予采信。被告贵州夜殿盛世文化传媒有限公司、吴炯可另行依法主张权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十八条、第一百一十四条第二款、第二百二十七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除贵阳鸿通运输开发有限公司购物中心与贵州夜殿盛世文化传媒有限公司（吴炯）于2013年5月8日签订的《租赁合同》；二、贵州夜殿盛世文化传媒有限公司、吴炯于本判决生效后十日内连带支付贵阳鸿通运输开发有限公司购物中心租金（2017年6月19日之前的租金为704167元，从2017年6月20日起至房屋返还之日止的租金按每月125000元计算）；三、贵州夜殿盛世文化传媒有限公司、吴炯于本判决生效后十日内将坐落于贵阳市南明区解放路100号D区一楼酒廊区域内房屋（建筑面积为1228平方米、以租赁合同附图为准）返还给贵阳鸿通运输开发有限公司购物中心；四、贵州夜殿盛世文化传媒有限公司、吴炯于本判决生效后十日内连带支付贵阳鸿通运输开发有限公司购物中心违约金90000元；五、驳回贵阳鸿通运输开发有限公司购物中心的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费28376元，减半收取14188元，由贵阳鸿通运输开发有限公司购物中心承担9320元，贵州夜殿盛世文化传媒有限公司、吴炯承担4867元。
本院二审期间，上诉人未向本院提交新证据。被上诉人向本院提交了以下证据：1．被上诉人于2017年8月23日出具的《情况说明》、记账凭证、南明区地税局税收通用缴款书，拟证明被上诉人申报缴纳印花税是采取以缴款书代替贴印花税票的方式，上诉人提交的贴满印花税票的《租赁合同》是非法变造的合同。上诉人的质证意见：对该组证据的关联性不予认可。2．张证磊于2015年8月19日出具的《申请》，拟证明上诉人经营酒吧期间，因难以经营而停业自行锁门。上诉人的质证意见：该证据与本案无关。3．贵阳鸿通运输开发有限公司鸿通大酒店负责人杨燕玲与吴炯的电话通话记录及录音光盘，拟证明上诉人掩盖自己锁门的事实。4．（2017）黔0102民初4692号民事判决书、查封笔录及开锁、换锁经营部名片，拟证明一审法院对上诉人房屋内设备进行查封，请开锁人员将上诉人上的锁打开后，将物品清点完毕后被上诉人自行更换了门锁。上诉人的质证意见：该证据不能达到被上诉人的证明目的。5．被上诉人申请贵阳鸿通运输开发有限公司鸿通大酒店工作人员张维出庭作证，拟证明案涉房屋的门锁是上诉人自行锁上的。上诉人的质证意见：证人与被上诉人之间有利害关系，该证人证言不能作为证据。
二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应按照合同约定履行自己的义务。本案争议焦点为：一、租赁合同的权利义务主体的认定问题；二、合同是否解除，何时解除；三、本案租金标准如何确定；四、违约责任如何认定。
关于焦点一，上诉人与被上诉人及原审被告张证磊签订的《主体变更协议》是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方均发生法律约束力。《主体变更协议》约定吴炯作为丙方承接张证磊在《租赁合同》中的权利义务，该协议既有吴炯签字，又有贵州夜殿盛世文化传媒有限公司的盖章，吴炯系该一人有限公司的法定代表人，贵州夜殿盛世文化传媒有限公司在协议上加盖印章的行为表明其与吴炯共同作为丙方受让《租赁合同》的权利义务。原判对此事实认定不清，本院予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第八十八条：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”之规定，张证磊已将《租赁合同》权利义务概括转让给二上诉人，二上诉人和被上诉人是本案《租赁合同》的权利义务承担主体，二上诉人应当对本案债务承担连带责任，张证磊不承担责任。
关于焦点二，《租赁合同》已约定租金的支付期限及逾期支付租金被上诉人有权解除合同的法律后果。上诉人经被上诉人催告后仍未按期支付租金，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，被上诉人于2017年6月19日向上诉人登报送达《解除合同通知书》，《租赁合同》已于登报之日解除。原审对此事实认定错误，本院予以纠正。本案《租赁合同》已经解除的前提之下，被上诉人起诉请求解除合同已无必要，故对被上诉人该诉请，本院不予支持。
关于焦点三，根据被上诉人一审中提交的《租赁合同》的原件，以及2016年吴炯按每月125000共计向被上诉人交纳1500000元租金的事实可以相互印证，形成证据锁链，足以认定本案的租金标准为每年1500000元。上诉人主张租金为每年200000元，但仅提交了《租赁合同》的复印件予以证明，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第四项：“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：（四）无法与原件、原物核对的复印件、复制品；”之规定，上诉人该上诉理由没有事实依据，本院不予采纳。上诉人应当按照每年1500000元的租金标准，向被上诉人支付2017年1月1日至2017年6月19日的租金704167元。
关于焦点四，上诉人未按约定支付租金，已构成违约，应当承担支付违约金义务。原判依照证据规则，双方的履约情况及实际损失情况酌情支持90000元违约金并驳回被上诉人损害赔偿金750000元的请求并无不当，本院予以维持。合同解除后，上诉人应当返还房屋，并按照《租赁合同》约定的每月125000元标准支付自合同解除之次日起至房屋返还之日的房屋占有使用费。上诉人主张被上诉人工作人员将房屋上锁，致其无法使用房屋，不应支付此期间的租金，但未提交处警记录等有效证据佐证，故本院不予采信。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；原判决认定部分事实不清，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第八十八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持贵州省贵阳市南明区人民法院（2017）黔0102民初4851号民事判决第三项、第四项；
二、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2017）黔0102民初4851号民事判决第一项、第五项；
三、变更贵州省贵阳市南明区人民法院（2017）黔0102民初4851号民事判决第二项为：贵州夜殿盛世文化传媒有限公司、吴炯于本判决生效之日起十日内连带支付贵阳鸿通运输开发有限公司购物中心2017年1月至2017年6月19日的租金704167元，并按照每月125000元的标准连带支付自2017年6月20日起至房屋返还之日止的房屋占有使用费；
四、驳回贵阳鸿通运输开发有限公司购物中心的其余诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费12659元，由贵阳鸿通运输开发有限公司购物中心负担8316元，贵州夜殿盛世文化传媒有限公司、吴炯共同负担4343元；二审案件受理费25318元，由贵州夜殿盛世文化传媒有限公司、吴炯共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 龙 珑
审 判 员 韦 娟
审 判 员 唐有临
二〇一七年十二月二十七日
法官助理 黄一灵
书 记 员 杨胜糌