湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘01民终2944号上诉人（原审原告）：朱晓玲，女，1970年10月3日出生，汉族，住湖南省株洲市天元区。委托诉讼代理人：马昌志，湖南律畅律师事务所律师。上诉人（原审被告）：湖南秀龙地产置业有限公司，住所地湖南省长沙市望城区月亮岛街道中华岭村。法定代表人：肖玉军，董事长。委托诉讼代理人：乐婷婷，女，系该公司工作人员。上诉人朱晓玲与上诉人湖南秀龙地产置业有限公司（以下简称秀龙公司）商品房销售合同纠纷一案，双方均不服湖南省长沙市望城区人民法院（2016）湘0112民初3143号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人朱晓玲上诉请求：1、撤销一审判决，改判秀龙公司支付朱晓玲逾期办理房屋所有权证的违约金10498.72元及逾期办理土地使用权证的违约金41379元；2、由秀龙公司承担一、二审诉讼费。事实和理由：一、补充协议第十五条的约定属于不合理减轻或免除应由秀龙公司承担的责任，不应据此按照秀龙公司向登记机构交付办证资料的时间计算违约期间，而应按照《商品房买卖合同》第二十条约定的办妥房屋所有权证之日承担违约责任。故一审法院认定的逾期办理房屋所有权证违约天数错误。二、根据对《商品房买卖合同》第二十条的正常理解及有利于购房者的解释，秀龙公司应在交付房屋后365日内办妥房屋所有权证和土地使用权证，因此一审法院认定的逾期办理土地使用权证违约天数错误。上诉人秀龙公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判秀龙公司无需向朱晓玲支付逾期办理房屋所有权证书的违约金10226元及逾期办理国有土地使用权证的违约金5999元；2、被上诉人承担上诉费。事实和理由：一、2015年3月1日正式实施《不动产登记暂行条例》后，存在不动产新旧政策衔接问题，导致上诉人无法办理国土证，属于不可抗力，应予以免责。二、一审法院既支持了逾期办理房产证的违约金，又支持了逾期办理国土证的违约金，两者属于重复计算。三、朱晓玲已实际使用房屋，逾期办证并不影响房屋的使用功能，没有给朱晓玲造成经济损失，而根据公平原则，关于损失的举证责任应由朱晓玲承担，因此合同约定的违约金明显过高，但一审法院未予以调整，显失公平。四、在本案之前，秀龙公司已按照2000元至3000元的标准向其他大部分业主主动进行了赔偿，一审法院判决的赔偿金额远远高于这一标准，可能会再次引发矛盾，不利于纠纷的解决。五、一审判决超出了朱晓玲的一审诉讼请求。朱晓玲向一审法院起诉请求判令：1、秀龙公司赔偿朱晓玲逾期办理房屋所有权证、土地使用权证违约金10498.72元（从2014年11月30日起至2015年5月4日共154天，后段违约金继续以681735元为基数，按每日0.1‰标准计至实际办好土地使用权证时止）；2、本案诉讼费由秀龙公司承担。一审法院认定事实：2012年11月27日，朱晓玲（买受人）与秀龙公司（出卖人）签订《长沙市望城区商品房买卖合同》，合同约定：朱晓玲购买秀龙公司开发的位于长沙市望城区星城镇润和星城（推广名：润和紫郡）小区3栋203号房屋，建筑面积169.19平方米，单价4042.54元/平方米，总价683958元；2013年11月30日前交房。该合同第六条约定：买受人按一次性付款方式付款，首付款（定金）683958元于合同签订之日支付。第二十条约定：出卖人在商品房交付后365日内办妥买受人的房屋所有权证，365日内办妥买受人的土地使用权证；如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，买受人不解除合同，自合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款的0.1‰支付违约金。同时，双方在《商品房买卖合同补充协议》第十五条第（一）项中约定：出卖人的责任仅为房屋交付后365日内向房屋权属登记部门提交应由其提交的办理房地产权属登记所需资料，出卖人已提供应提供的必要资料的，因房屋权属登记部门或其他等非出卖人的原因导致买受人未能及时取得房地产权属证书的，出卖人不承担任何违约责任；第（三）项又约定：买受人通过一次性付款方式购买该商品房的，其权属登记由买受人自行办理。合同签订后，朱晓玲一次性支付了全部购房款681735元（实际面积168.64平方米）。2013年11月20日，秀龙公司向朱晓玲发出《入伙通知书》，后秀龙公司在《润和紫郡楼宇交接书》盖章确认自2013年11月30日起，该房屋由秀龙公司交付给朱晓玲；2015年4月30日，秀龙公司向长沙市望城区房屋产权管理局提交了朱晓玲办理房屋所有权证的相关资料；2015年5月4日，秀龙公司为朱晓玲办妥房屋产权证（权证号码71××33），但至今未能向权属登记部门提交应由其提交的办理土地使用权证所需资料。另查明，为贯彻落实《不动产登记暂行条例》，长沙市望城区从2016年8月1日起在全区范围内停止受理土地、房屋、林地等登记业务，从2016年8月8日起开始办理不动产统一登记业务，不再办理国有土地使用权证。一审法院认为，本案争议焦点有：一、秀龙公司是否有为朱晓玲办理房屋所有权证、土地使用权证的义务？根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十条、《商品房买卖合同补充协议》第十五条第（一）项、第（三）项的约定，秀龙公司并无为朱晓玲办理权属登记的义务，但秀龙公司有向相关权属登记部门提交应由其提交的办理权属登记所需资料的义务。二、秀龙公司是否存在逾期办理房屋所有权证的违约行为及违约金如何计算？本案中，秀龙公司于2013年11月30日将商品房交付朱晓玲，秀龙公司应当在2014年11月30日前向房屋权属登记部门提交应由其提交的办理房地产权属登记所需资料，但秀龙公司实际于2015年4月30日才向长沙市望城区房屋产权管理局提交了朱晓玲办理房屋所有权证的相关资料，逾期150天，秀龙公司的行为构成违约，应按合同约定支付违约金10226元（681735元×0.1‰×150天）。三、秀龙公司是否存在逾期办理土地使用权证的违约行为及违约金如何计算？秀龙公司向权属登记部门提交应由其提交的办理土地使用权证权属登记所需资料的时间是商品房交付后365日内，还是办妥房屋所有权证后365日内，《商品房买卖合同》第二十条对此约定不明确。在国家实行不动产统一登记制度以前，商品房产权登记包括房屋所有权登记和国有土地使用权登记，且按一般惯例是先办理房屋所有权证登记，再办理土地使用权证登记，据此，秀龙公司向权属登记部门提交应由其提交的办理土地使用权证权属登记所需资料的期间应确定为房屋所有权证办妥后365日内。朱晓玲的该商品房于2015年5月4日办妥房屋所有权证，秀龙公司应于2016年5月4日前向权属登记部门提交应由其提交的办理土地使用权证权属登记所需资料，而秀龙公司在长沙市望城区于2016年8月1日停止受理土地、房屋等登记业务前仍未办妥，其行为构成违约。截至2016年8月1日，秀龙公司逾期提交资料计88天，应按合同约定向朱晓玲支付违约金计5999元（681735元×0.1‰×88天）。四、秀龙公司请求减少违约金应否支持？秀龙公司认为合同约定的违约金过分高于朱晓玲的实际损失，请求法院酌情减少，但并未提交相关证据证明。法律规定的违约金功能不仅是弥补守约方的损失，还具有一定的惩罚性，以促使各方诚实守信履约，故对秀龙公司请求减少违约金的抗辩理由，一审法院不予采信，对本案所涉违约金不予调整。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审法院判决：一、限被告湖南秀龙地产置业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告朱晓玲分别支付逾期提交办理房屋所有权证、土地使用权证权属登记所需资料违约金10226元、5999元，合计16225元；二、驳回原告朱晓玲的其他诉讼请求。若秀龙公司未按本判决指定期间履行给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31元，由湖南秀龙地产置业有限公司负担。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，首先，秀龙公司与朱晓玲签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及《润和紫郡楼宇交接书》，系双方真实意思表示，无法定无效情形，合法有效。合同第二十条约定：“在商品房交付后365日内办妥房屋所有权证，365日内办妥国有土地使用权证。”同时，根据补充协议第十五条之约定，秀龙公司已提供必要的办证资料，因房屋权属登记部门或其他非秀龙公司的原因未能及时取得房地产权属证书的，秀龙公司不承担任何违约责任。因此，一审法院根据双方在楼宇交接书上确认的交房时间及秀龙公司向相关部门提交办证资料的时间，及合同约定的每日按已付房款万分之一的标准判令秀龙公司应向朱晓玲支付逾期办理房屋所有权证的违约金数额，并无不当，本院予以维持。其次，关于计算逾期办理土地使用权证违约金的期间。一方面，根据实行不动产统一登记前，应先办妥房屋所有权证才能办理土地使用权证的一般惯例，及合同第二十条的条文表述，秀龙公司办妥土地使用权证的时间应为办妥房屋所有权证后365日；另一方面，因长沙市望城区于2016年8月1日起才在全区停止办理土地使用权登记业务，故一审法院将逾期办理土地使用权证的违约金计算至2016年8月1日，并无不当。秀龙公司主张违约金计算的截止时间应为国务院颁布的《不动产登记暂行条例》实施之日，缺乏法律依据，本院不予支持。因此，一审法院对秀龙公司逾期办理房屋权属证书的期间认定正确，本院予以维持。此外，朱晓玲一审起诉主张的逾期办理房屋权属证书违约金要求计算至实际办妥之日止，故一审判决并未超出朱晓玲的诉讼请求。另，因双方合同约定的违约金标准并未超过中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准，故秀龙公司主张违约金过高并要求调减违约金数额，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，上诉人朱晓玲和上诉人湖南秀龙地产置业有限公司的上诉理由均不成立。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费124元，由上诉人朱晓玲和上诉人湖南秀龙地产置业有限公司各负担62元。本判决为终审判决。审 判 长  刘 凯审 判 员  刘 英审 判 员  王 勇审 判 员  曾庆军代理审判员  金新贵二〇一七年七月十日书 记 员  杨 蓓