湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）永中法民一终字第173号
上诉人（原审被告）永州家和物业管理有限公司。
法定代表人陈茂波，该公司经理。
委托代理人喻成剑。
被上诉人（原审原告）吴建平。
委托代理人熊剑，湖南苍松律师事务所律师。
上诉人永州家和物业管理有限公司因租赁合同纠纷一案，不服湖南省道县人民法院（2014）道法民初字第22号民事判决，于2014年5月16日向原审法院递交上诉状，提起上诉，原审法院于2014年6月5日将案卷、上诉状等材料移送本院，本院于2014年6月5日受理后，依法组成合议庭，分别于2014年7月25日下午、2014年8月28日上午在本院第二审判庭公开开庭进行审理。上诉人永州家和物业管理有限公司的委托代理人喻成剑，被上诉人吴建平及其委托代理人熊剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：原（乙方）、被告（甲方）双方于2011年10月17日签订《道州商业步行街物业租赁合同》，合同约定被告将该街2栋1层第121号商铺租赁给原告，租期为三年；每月租金为3，851元；并约定“暂定2012年1月1日为开街日”。此后，因推迟开街，原、被告双方另达成协议：约定“原告租赁的铺面的计租日自2012年5月16日起计算”。原、被告双方还在租赁合同中对双方的权利和义务进行了约定。2012年4月12日和2013年3月24日因为下大雨，雨水排泄受阻，原告租赁经营的“公牛巨人皮鞋”铺面两次进水，导致其店内的装修和货物受损。对2012年4月12日漫水的损失情况，经原、被告双方确认为：1、完全无法出售的鞋类共计127双，合计人民币4，534元；2、完全被雨水泡发的实木地板共计32平方米，共计人民币5，069元。对2013年3月24日漫水的损失情况，只有原告方提供的受损情况：1、货品受潮损失为14，530元；2、再次被水浸泡店面受潮无法营业，店内霉气达3个月之久，经营损失每天达300元，计币27，000元。被告方对此未予确认。2012年7月23日，原告吴建平、永州九鼎房地产开发有限公司、湖南省天宇建设工程有限公司三方就本年度3月份许，因2栋伸缩缝渗水原因，造成该栋121商户室内装饰装修及部分货物损失，经三方协商后达成协议：一、由湖南省天宇建设工程有限公司赔付道州商业步行街2栋121商户人民币55，000元整，该费用由永州九鼎房地产开发有限公司从该栋施工方的质量保证金中代为扣除并支付；二、因该伸缩缝所造成的损失此次为一次性终结赔付，双方不得以任何理由或形式再纠缠；三、该赔付款项包含因此次漏水所造成的一切直接损失及三次装修内容，再无其他增加款项。上述赔付款于2012年8月13日已赔付给原告。另查明，从《永州市道州商业步行街修建性详细规划》图上可看到，原告承租的商铺与沃尔玛承租的超市的下货平台均与机动车道相邻，该机动车道与城市道路相连，该区域系共用部分，任何车辆可自由通行，沃尔玛超市下货的货车系对共用部分的合理运用。另查明，因原告未按《租赁合同》的约定支付租金，被告公司强行将原告租赁的2栋第1层121号商铺进行关门，该起纠纷被告公司于2013年12月26日向法院起诉，被告公司经与原告协商后，双方已自行和解。被告公司少收取原告2013年度的租金约17，000元，原、被告双方继续履行《租赁合同》，原告继续经营“公牛巨人”皮鞋。被告公司于2014年1月14日已向法院申请撤回起诉，法院已裁定准许撤回起诉。原告于2014年1月6日诉至法院，请求支持其诉讼请求。
原判认为：本案属租赁合同纠纷。本案中原、被告双方争执的焦点有四个方面：第一，关于原告诉请被告公司赔偿因缔约过失的损失共计50，000元。原告认为被告公司未按合同约定的日期开街，造成了所进货物积压，因此要求被告公司赔偿其损失。被告答辩认为在《租赁合同》约定“暂定2012年1月1日为开街日”，此后，因客观情况变化，双方又约定“乙方（原告）计租日从2012年5月16日起计算”。从本案来看，双方签订的《租赁合同》是其真实意思的表示，该合同合法有效，且合同已在履行中，答辩人无缔约过失，被告公司的答辩理由成立，法院予以采纳，对原告的该项诉请不予支持，应予驳回。第二，关于原告诉请被告公司因出租的商铺房屋下水管和排水管道设计的擅自改变，使得在2012年4月12日和2013年3月24日两次下大雨，雨水排泄受阻，雨水漫进商铺，造成原告租赁经营的商铺内的装修和货物的损害，要求被告公司赔偿经济损失共计300，000元。原告所租赁的商铺在“4.12”漫水事件中造成的装修和货物损失，经原、被告双方共同核定为50，414元；在2013年3月24日漫水事件中，原告未提供直接损失的证据，且被告公司对原告提出的赔偿额不予认可。被告公司答辩认为，经答辩人协调，工程施工方、建设方与原告于2012年7月23日共同达成了协议，共赔偿原告的装修与货物损失共计55，000元，并已赔到位。对原告的该项请求应不予支持，应予驳回。被告公司辩称的55，000元赔偿款，是指2012年3月份原告经营的商铺因伸缩缝漏水，造成原告的租赁商铺内装修与货物的损失，而不是在2012年4月12日因下大雨，雨水漫进原告租赁的商铺所造成的装修与货物损失，故对被告公司的答辩理由不予采纳。在该项诉请中，被告公司因在《租赁合同》中未尽约定的维修和管理义务，对原告租赁经营的商铺在2012年4月12日漫水中造成的装修与货物损失共计50，414元应予赔偿，对原告超出该赔偿数额的诉请法院不予支持，应予驳回。第三，关于被告公司与其他商家签订《沃尔玛超市》的下货合同，原告请求因被告公司违反了《租赁合同》第八条第二款的约定，要求其赔偿经济损失100，000元。被告公司辩称，原告承租的商铺与沃尔玛超市承租的下货平台均与机动车道相邻，该机动车道与城市道路相连接，该区域系共用部位，沃尔玛超市下货的货车系对共用部分的合理运用，且原告未提该项损失的直接证据，故对被告公司的答辩理由予以采纳，对原告的该诉请不予支持，应予驳回。第四，关于原告诉请因被告公司强行将其经营的店铺进行关门，使得原告取得的“公牛巨人皮鞋”品牌的经销权被公司取消，原告为此损失了加盟费100，000元和进货定金50，000元，该项损失应由被告公司承担。被告公司辩称，被告公司关原告租赁经营的店铺是因其拖欠租金所致，被告公司就此向法院起诉后，现原、被告双方已协商好，原、被告双方继续履行《租赁合同》，原告仍经营“公牛巨人皮鞋”，被告公司已向法院申请撤回了起诉，故原告的该项诉请应予驳回，法院认为被告公司的答辩理由成立，应予以采纳，对原告的该项诉请不予支持，应予驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十条之规定，判决：一、由被告永州家和物业管理有限公司在本判决生效之日起十日内赔偿原告吴建平的经济损失共计人民币50，414元；二、驳回原告吴建平的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内向本院申请执行。本案案件受理费9，800元，由原告吴建平负担6，800元，被告永州家和物业管理有限公司负担3，000元。
宣判后，原审被告永州家和物业管理有限公司不服，向本院提起上诉称，2014年4月12日的漫水损失，湖南天宇建设工程有限公司、永州九鼎房地产开发有限公司已于2012年7月23日与被上诉人达成赔偿协议，并已给付赔偿金55，000元，现原审认定2014年4月12日的损失未予赔偿，属认定事实错误，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人吴建平辩称，2012年7月23日，被上诉人吴建平与天宇公司、九鼎公司达成的协议，是前述两公司对2栋墙面伸缩缝渗水原因造成原告损失的赔偿，而不是漫水造成原告损失的赔偿，而2012年4月12号的损失是下面往上面漫水造成的，故上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
二审期间，上诉人永州家和物业管理有限公司向本院提供了如下证据：1、道县气象局2012年3月至4月降水量资料，拟证明2012年3月没有下大雨，未对被上诉人造成损失；2、布拉克斯、袁金兵、吴建平商铺的租金收据，3、租金计算依据。证据2、3拟共同证明涉案商铺进水造成损失，已给予租金折扣。
被上诉人对上诉人提供的证据质证认为：证据1与本案无关；证据2、证据3的关联性有异议，租金打折是整条街都打折，并不是因为漫水造成的，是受沃尔玛超市的影响，吴建平与袁金兵两个商铺的位置地段不一样。
二审期间，被上诉人吴建平向本院提供如下证据：1、毛巧利、蒋正兵的证明，拟证明上诉人对伸缩缝漏水损失清单的确认；2、郑伟、唐华项（物业公司经理）于2012年3月28日、杨亚玲于2012年4月10出具的损失清单，拟证明上诉人对伸缩缝漏水损失清单是认可的；3、2012年6月25日、2012年7月23日的伸缩缝漏水报告书，拟证明伸缩缝的损失70，000元，打折后赔偿55，000元。
上诉人对被上诉人提供的证据质证认为，证据1的真实性有异议，证人未出庭作证，证明的内容没有具体的受损货物数量及金额；证据2两份损失清单没有异议，该两份清单恰恰证明上诉人已赔偿被上诉人损失；证据3，两份清单有异议报告的内容是被上诉人自行打印或手写的，7月23日的报告与被上诉人提交的2012年3月28日及4月10日的损失清单相矛盾。
对上诉人与被上诉人提供的证据，本院经审查认为，上诉人与被上诉人提供的证据均不属于新证据，本院不予采信。
本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，对一审认定的事实本院予以确认。
本院认为，本案双方当事人争执的焦点主要是被上诉人租赁的商铺因2014年4月12日下雨漫水造成的损失是否已得到赔偿。《中华人民共和国合同法》第一百零七规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被上诉人租赁上诉人的商铺，上诉人作为出租人，应保持租赁物符合租赁合同约定的用途。被上诉人租赁的商铺因下大雨导致商铺进水，造成被上诉人商铺的地面及货物受损，对该受损的财物双方进行了确认，因此上诉人应予以赔偿。上诉人提出，2012年7月23日的赔偿协议即是对2012年4月12日下雨漫水事件的赔偿。经查，该协议中写明是对2012年3月伸缩缝渗水的赔偿，而2012年4月12日是因为商铺进水造成的损失，且该赔偿协议是湖南省天宇建设工程有限公司、永州九鼎房地产开发有限公司与吴建平达成的协议，并不是上诉人与被上诉人之间达成的赔偿协议，亦不能免除上诉人的赔偿责任。因此，上诉人提出被上诉人商铺因2014年4月12日漫水造成的损失已得到赔偿的上诉理由不能成立。但是，2012年4月12日商铺漫水事件发生后，上诉人与被上诉人对鞋子进行清点封存，封存的鞋子仍然存放在被上诉人处，被上诉人在一审庭审过程中亦认可部分受损的鞋子已低价处理。另，双方确认的清单中鞋子的价值均是被上诉人单方标注的，并未出示进货清单，也未进行残值鉴定，故本院对被上诉人因2014年4月12日漫水事件造成的损失在扣减残值后酌情认定为25，000元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，第二百一十二条、第二百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省道县人民法院（2014）道法民初字第22号民事判决的第二项；
二、变更湖南省道县人民法院（2014）道法民初字第22号民事判决的第一项为：由上诉人永州家和物业管理有限公司在本判决送达之日起十日内赔偿被上诉人吴建平的经济损失共计人民币25，000元。
如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费9，800元，二审案件受理费1，060元，共计10，860元，由上诉人永州家和物业管理有限公司负担3，560元，被上诉人吴建平负担7，300元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘久平
审 判 员 魏 蓉
审 判 员 李秋云
二〇一四年九月二十八日
代理书记员 秦小娟