上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0115民初98823号
原告：上海金陵针织服装有限公司，住所地上海市黄浦区。
法定代表人：陆金娣，总经理。
委托诉讼代理人：孔德明，上海市申中律师事务所律师。
被告：上海源健食品科技有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人：刘先福，总经理。
委托诉讼代理人：丁守明，上海市润华律师事务所律师。
原告上海金陵针织服装有限公司(以下简称金陵公司)诉被告上海源健食品科技有限公司(以下简称源健公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金陵公司的委托诉讼代理人孔德明、被告源健公司的委托诉讼代理人丁守明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
金陵公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的租赁合同于2017年8月31日解除；2、判令被告立即搬离上海市浦东新区定水路XXX弄XXX号房屋；3、判令被告支付原告自2017年9月1日至其实际退房之日的使用费，比照租金标准按每月3,041元计；4、判令被告拆除违章搭建的房屋并清空房屋内的物品。事实和理由：原告系上海市浦东新区定水路XXX弄XXX号公有非居住房屋(以下简称系争房屋)承租人。2013年4月23日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告将系争房屋出租给被告作生产商业用房使用，出租物包括一楼整层建筑面积217平方米及庭院308平方米，租赁期限自2013年5月1日起至2019年4月30日，每月租金22,000元，首期付三个月租金及22,000元押金，以后按季度结算，先付后用。合同还约定了未经原告同意，被告不能改变租赁房屋结构、装修，并爱护使用租赁房屋，如因被告的过失或过错使房屋及设施受到损害，被告应负责赔偿等。2017年7月，原告获知被告未经同意擅自将系争房屋中187平方米房屋转租，尚有30平方米房屋被告自己用于堆放物品。2017年7月18日起，原告法定代表人通过微信多次向被告催告要求终止双方的租赁合同、收回房屋。7月21日，原告再次发出书面通知，明确终止双方之间的租房合同，要求于2017年8月30日收回系争房屋。然而，被告至今一直占用30平方米租赁房屋，并在庭院内搭建违章建筑用于堆放杂物和种植鲜花盆景。故诉至法院，请求判如所请。庭审中，原告确认系争房屋中187平方米已收回，要求被告搬离占用的剩余部分即29.65平方米房屋，拆除庭院中被告使用的违章搭建并从围墙内搬离。对于诉请第三项中的使用费，原告更正按被告目前占用的房屋面积即29.65平方米，占比合同面积，按比例计算应支付的使用费标准按每月3006元计算。
源健公司辩称，不同意原告的诉请。根据原告提供的微信记录可以证明原告将租赁给被告的系争房屋重复租赁给了案外人，侵害了被告的权益。其次，被告在租赁期内一直按期支付租金，由原告收取，现原告在租期内与案外人串通，强行将租赁房屋出租给案外人上海展佑科技教育有限公司，造成了被告存在装修等各项损失，这部分损失被告将另行起诉。
当事人围绕诉讼请求依法递交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方对于以下事实无争议，本院予以确认：2013年4月23日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订了《租赁合同》，约定甲方将位于上海市浦东新区定水路XXX弄XXX号1楼整层(建筑面积217平方米、庭院308平方米)整体租赁给乙方作生产商业用房使用，租赁期限自2013年5月1日起至2019年4月30日止，月租金22,000元，押金22,000元，首期租金支付三个月，以后按每季66,000元结算，先付后用。未经甲方同意，乙方不能改变租赁房屋的结构、装修，并爱护使用租赁的房屋，如因乙方的过失或过错使房屋及设施受到损害，乙方应负责赔偿。因房屋使用需注册公司，甲方义务提供合法产权证明，协助注册。补充条款约定，该房屋甲方2013年4月30日交付给乙方，房租从2013年6月1日算起。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，系争房屋交由被告使用。被告曾支付原告押金22,000元，已支付租金至2017年8月31日。
2017年7月18日，原告法定代表人与时任被告法定代表人刘源微信联系，指出被告无权擅自出租系争房屋给非法办学机构，故决定于2017年8月30日终止租赁关系、收回房屋。刘源于微信中表示希望原告协助案外人办理合法注册手续。2017年7月21日，原告向被告发送终止租房合同公告，告知因被告将系争房屋转租给非法机构，决定终止双方的租房合同，要求被告配合原告于2017年8月30日收回系争房屋。2017年9月26日，被告法定代表人由刘源变更为刘先福。
对于有争议的事实，即系争房屋中是否存在转租事实。原告提交了案外人刘某某于2018年1月2日出具的情况说明，证明刘某某确认被告于2016年9月底将系争房屋中的部分转租给刘某某；刘某某与被告签订的分租合同(原件)，刘源与刘某某签订的协议(复印件)，刘某某支付给刘源的租金及押金凭证，以证明被告将系争房屋中的187.36平方米以及附属庭院擅自转租给刘某某，被告以此赚取差价。经庭审质证，被告对原告提交证据的真实性表示存疑，认为不排除原告与案外人刘某某串某，系争房屋承租后被告一直自己使用，不存在擅自转租的行为，是原告违约自行将部分房屋转租给案外人上海展佑教育科技有限公司。被告为证明其主张，向本院提交了其在原告起诉后自上海展佑教育科技有限公司第一分公司的工商登记资料中调取的原告与上海展佑教育科技有限公司租赁合同一份，合同签署日期为2017年5月1日，以及房屋权属单位出具的同意金陵公司转租的证明材料，上海展佑教育科技有限公司第一分公司企业登记信息(成立日期2017年7月27日)，证明原告于2017年5月已擅自将出租给被告的系争房屋又出租给案外人；2017年6月28日洋泾街道青少年保护委员会办公室等五家单位出具的《告知》、上海浦东新区公安消防支队第一大队出具的《谈话通知单》，证明因案外人在系争房屋非法办学以及房屋存在违反消防管理规定而被通知约谈。经庭审质证，原告对被告自工商部门调取的合同以及办证资料真实性无异议，对证明内容不予确认，原告称是因被告法定代表人刘源提出要求原告配合其在系争房屋内办理经营证照，原告配合其另行签订了办证的合同以及提交了系列办证资料，至于证照办理在谁名下，原告并未太在意，因此才签订了与上海展佑教育科技有限公司的办证合同，上海展佑教育科技有限公司的股东之一即刘某某。原告在2017年7月接到工商监督部门的电话后，才与被告共同至相关部门被约谈，至此原告才知道被告转租的事实。
庭审中，原告称其已于2017年9月与刘某某就系争房屋中的187.35平方米签订了租赁合同，故认可前述面积的租赁房屋原告已自行收回，要求被告返还剩余的29.65平方米房屋及附属庭院。被告确认其在系争房屋庭院搭设的违章建筑(阳光房)尚未拆除，29.65平方米房屋现被告用于堆放物品，附属庭院约40-50平方米，内有被告搭建的阳光房。
经本院释明合同解除的后果，原告同意将押金22,000元退还给被告，被告要求原告赔偿其违章搭建的损失。
本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方均应严格按照合同约定履行义务。双方租赁合同并未约定被告有转租权。被告主张原告在2017年5月即在向被告发送解除合同通知之前原告已违约将系争房屋重复出租给案外人上海展佑教育科技有限公司，并称其在诉讼之前一直不知晓原告重复出租的事实，因此其提交了原告与前述案外人之间的租赁合同。对此，本院认为被告提交证明原告违约在先的证据系其在诉讼期间调取上海展佑教育科技有限公司第一分公司的工商登记资料中的办证资料，该租赁合同系为办证所需向工商登记部门提供。倘若被告的主张成立，则其不能解释既然系争房屋是由被告承租使用至今，在被告不知情的情况下，案外人是通过何种方式实际占有、使用被告承租的房屋这一事实，显然被告的主张有自相矛盾之处。其次，原告提交了被告与案外人刘某某的转租合同以及刘某某支付给被告原法定代表人的租金及押金凭证、刘某某的说明以及原、被告之间微信往来记录，可以证实被告自2016年9月已将系争房屋进行了转租并收取次承租人的租金，原告于2017年7月得知前述转租事实后向被告提出了解约的要求。被告认为原告及案外人刘某某可能存在串某造假的嫌疑，但其既不能否认其与刘某某之间转租合同中被告印章的真实性，且原告提交的转租合同并非孤证，证据之间已能互相印证，形成证据链，本院足以采信。原告以被告擅自转租为由要求双方签订的租赁合同于2017年8月30日解除，于法有据，本院予以认同。涉案租赁合同解除后，被告继续使用系争房屋已无合同及法律依据，理应迁出并将房屋及附属庭院返还原告。原告自认已对租赁房屋中187.35平方米房屋自行收回，剩余部分面积即29.65平方米，被告应予迁出。对于房屋使用费的计算，原告参照租赁合同中约定的房屋建筑面积与租金，按比例计算的剩余未收回部分面积的使用费为每月3,006元，本院予以认可。被告在承租房屋庭院内搭设了违章建筑，与合同约定不符，应予拆除。被告要求原告赔偿搭设违章建筑的损失，无合同及法律依据，本院不予支持。原告同意返还被告租赁押金22,000元，本院予以准许，本案中一并处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十四条第二款之规定，判决如下：
一、原告上海金陵针织服装有限公司与被告上海源健食品科技有限公司签订的《租赁合同》于2017年8月30日解除；
二、被告上海源健食品科技有限公司于本判决生效之日起十日内搬离上海市浦东新区定水路XXX弄XXX号1楼剩余29.65平方米面积的房屋，并拆除附属庭院内的违章建筑，搬离附属庭院，将前述房屋及附属庭院返还原告上海金陵针织服装有限公司；
三、被告上海源健食品科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海金陵针织服装有限公司房屋使用费，按每月3,006元为计算标准，自2017年9月1日起计算至返还上海市浦东新区定水路XXX弄XXX号1楼剩余29.65平方米面积的房屋之日止；
四、原告上海金陵针织服装有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告上海源健食品科技有限公司租赁押金22,000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取计25元，由被告上海源健食品科技有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 何绍辉
二〇一八年二月一日
书记员 陈韫鏐