上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0101民初22587号
原告：上海百联物业管理有限公司，住所地上海市杨浦区。
法定代表人：陈宇伟，董事长。
委托诉讼代理人：张娣，上海市中广律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙亚军，上海市中广律师事务所律师。
被告：上海市长宁区嘉木堂调剂商店(个体工商户)，住所地上海市长宁区。
经营者：周凤英，女，1961年2月3日出生，汉族，住上海市长宁区东诸安浜路***号***室。
委托诉讼代理人：周立明(系周凤英之弟)，男，1963年6月25日出生，汉族，住上海市黄浦区。
委托诉讼代理人：倪建铭(系�告工作人员)，男，1960年8月14日出生，汉族，住上海市静安区。
原告上海百联物业管理有限公司与被告上海市长宁区嘉木堂调剂商店房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张娣，被告经营者周凤英及其委托诉讼代理人周立明、倪建铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海百联物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求原、被告之间的不定期房屋租赁合同于2017年8月25日解除。2、要求被告搬离并向原告返还上海市黄浦区茂名南路XXX号XXX、XXX、XXX、XXX室房屋(以下简称“201室房屋”、“204室房屋”、“210室房屋”、“211室房屋”)。3、要求被告支付211室房屋自2016年1月1日起至合同解除日止的租金和保洁费并以2016年1月1日起至2017年8月31日止的租金和保洁费为基数，按照日千分之一的标准分段计算自逾期之日(即每季度开始前十天)起至实际付清之日止的逾期付款违约金。4、要求被告支付211室房屋水电费248元。5、要求被告支付201室房屋自2017年1月1日起至合同解除日止的租金和保洁费并以2017年1月1日起至2017年8月31日止的租金和保洁费为基数，按照日千分之一的标准分段计算自逾期之日(即每季度开始前十天)起至2017年9月20日止的逾期付款违约金。6、要求被告按照月租金3,347元的2倍为标准支付201室房屋自2017年8月26日起至实际归还房屋之日止的占有使用费。7、要求被告支付201室房屋水电费1,164元。8、要求被告支付自2017年1月1日起至合同解除日止的204室房屋租金和保洁费并以2017年1月1日起至2017年8月31日止的租金和保洁费为基数，按照日千分之一的标准分段计算自逾期之日(即每季度开始前十天)起至2017年9月20日止的逾期付款违约金。9、要求被告按照月租金15,062元的2倍为标准支付2017年8月26日起至实际归还房屋之日止的204室房屋占有使用费。10、要求被告支付自2017年1月1日起至合同解除日止的210室房屋租金并以2017年1月1日起至2017年8月31日止的租金和保洁费为总的基数，按照日千分之一的标准分段计算自逾期之日(即每季度开始前十天)起至2017年9月20日止的逾期付款违约金。11、要求被告按照月租金2,928.60元的2倍为标准支付自2017年8月26日起至实际归还房屋之日止的210室房屋占有使用费。12、被告已支付的4万元押金用于抵扣上述费用。诉讼过程中，基于被告已经支付过原告一定的费用，故原告主张该笔费用可予以抵扣201室、204室、210室房屋自2017年1月1日起至合同解除日止的房屋租金和保洁费，要求撤回诉讼请求中第5、8、10项中关于支付租金和保洁费的主张。
事实与理由：2015年1月，原、被告签订《房地产出租合同》，约定由被告向原告承租201室、204室、210室、211室房屋。租赁期限自2015年1月1日起至2016年12月31日止，租金逐年调整，租金等费用先付后用，按季支付。其中，四件系争房屋的租金和保洁费均可按照面积单独计算费用。2015年，被告支付了四间系争房屋的租金和保洁费。2016年，201室房屋租金为3,347元/月，保洁费为798元/月。204室房屋租金为15,062元/月，保洁费为3,586元/月。210室房屋租金为2,928.60元/月，保洁费为697元/月。211室房屋租金为12,551.40元/月，保洁费为2,988元/月。被告支付2016年度201室、204室以及210室三间房屋的租金和保洁费，但未支付211室房屋租金和保洁费。被告自2017年起未再支付四间系争房屋的任何费用。期间，原告多次催讨无果。原告认为原房屋租赁合同到期后，双方形成不定期房屋租赁关系，原告可以随时要求解除合同，故诉至法院，要求判如所请。
被告上海市长宁区嘉木堂调剂商店辩称：仅同意解除其与原告的211室房屋的租赁关系，其他三间系争房屋则要求被告依据原房屋租赁合同继续履行。若法院判决解除房屋租赁合同的，要求减少违约金金额。认可原告陈述的四间租赁房屋根据面积分开计算并收取租金和保洁费的情况。被告支付了201室房屋截至2017年12月31日止的租金和保洁费，支付了204室房屋截至2017年12月31日止的租金和保洁费，支付了210室房屋截至2018年6月30日止的租金和保洁费，支付了211室房屋截至2015年12月31日止的租金和保洁费。被告此前拖欠租金的原因在于原告于2016年1月擅自在211室房屋窗口前搭建广告牌，204室房屋屋顶存在漏水情况，因上述事宜未得到妥善解决，原告方的张经理告知被告暂缓支付租金。
原告上海百联物业管理有限公司针对被告上海市长宁区嘉木堂调剂商店的答辩意见发表补充意见：原、被告的房地产租赁合同第9页16.8条约定，被告放弃要求原告就房屋漏水的赔偿责任，因此应按照合同处理。被告提到的广告牌是一楼房屋权利人百联汽车公司搭建的，故与原告无关。
原告上海百联物业管理有限公司提供了如下证据：1、工业企业集团国有房产授权书、委托经营管理证明，证明原告对系争房屋有出租的资格。2、原、被告签订的《房地产出租合同》以及《安全管理协议书》，证明原、被告的合同权利义务。3、已付租金及保洁费的汇款凭证、发票以及水电费单据、水电费分摊收费单，证明被告所拖欠的租金及保洁费用等费用。4、违约金明细表以及被告租赁的房屋平面图，证明被告所租赁的房屋所占的面积及应付的违约金。5、押金单据，证明被告已支付的押金。6、证人郑某某的证言，证明211室房屋外的广告牌系一楼权利人百联汽车公司自行搭建，原告没有收到其搭建广告牌的通知，所以也没能及时告知被告。广告牌与211室房屋窗户有一定的距离，对开窗及通风没有影响，仅对采光有一定影响，但211室房屋是存放货品的，故采光问题未对211室房屋的经营造成影响。
被告上海市长宁区嘉木堂调剂商店发表如下质证意见：对证据1-5均无异议。对证人证言未发表质证意见。
本院经审理查明：上海物资(集团)总公司为上海市黄浦区茂名南路XXX号全幢房屋权利人，原告受房屋权利人委托，负责房屋出租等经营管理事宜。2015年1月，原、被告签订了《房地产出租合同》，合同约定：⑴原告将201、204、207、211室四间房屋出租给被告作为二手家具经营使用。⑵租赁期限为24个月，自2015年1月1日起至2016年12月31日止。⑶四间租赁房屋2015年月租金为32,275元，2016�月租金为33,889元。保洁费为每月8,069元。租金和保洁费先付后用，按三个月为一个支付周期。被告在每一个周期届满十天前支付下一个周期的租金及保洁费。⑷租赁押金为40,000元，由被告于本合同签订之日起十日内向原告支付。本合同终止或解除后，在完成退房清场且租金、物业管理费、水、电、燃气、通讯等全部应付费用结清十天内由原告无息将押金返还被告。⑸租赁期内，被告逾期交付租金、保洁费及水、电、电话通讯、网络通信等费用，每逾期一天，应按欠费金额的1‰支付违约金。⑹被告逾期返还租赁物，每逾期一天应按当期日租金的二倍向原告支付使用费。物业管理费、水、电、燃气、电话通讯等公共事业费由被告承担。合同签订后，原告向被告实际交付的租赁房屋为201、204、210、211室四间房屋。被告向原告支付租赁押金40,000元。
庭审中，原、�告均认可四间系争房屋根据各自面积单独计算其租金和保洁费的事实。2016年，201室房屋租金为3,347元/月，保洁费为798元/月。204室房屋租金为15,062元/月，保洁费为3,586元/月。210室房屋租金为2,928.60元/月，保洁费为697元/月。211室房屋租金为12,551.40元/月，保洁费为2,988元/月。
被告向原告支付了211室房屋截至2015年12月31日的租金和保洁费，向原告支付了201室、204室、210室三间系争房屋截至2016年12月31日的租金和保洁费。房屋租赁合同到期后，原、被告未再签订书面合同，被告继续使用四间系争房屋。
2017年8月14日，原告提起本案诉讼，要求解除其与被告之间的不定期房屋租赁合同。2017年9月20日，被告向原告名下尾号为4891的中国工商银行帐户转入69,935.40元(被告陈述该钱款用于支付201室房屋、210室房屋自2017年1月1日起至2017年9月30日止的租金和保洁费)。2017年11月30日，被告向原告名下尾号为4891的中国工商银行帐户转入23,324.40元(被告陈述该笔钱款用于支付201室房屋、210室房屋自2017年10月1日起至2017年12月31日止的租金和保洁费)。2017年12月14日，被告向原告名下尾号为4891的中国工商银行帐户转入223,776元(被告陈述该钱款用于支付204室房屋自2017年1月1日起至2017年12月31日止的租金和保洁费)。2017年12月22日，被告向原告名下尾号为4891的中国工商银行帐户转入21,753.60元(被告陈述该钱款用于支付210室房屋自2018年1月1日起至2018年6月30日止的租金和保洁费)。原告确认收到上述钱款但否认其系租金性质。原告未向被告出具收到租金的凭证并且明确告知被告待本案判决后就上述钱款一并进行结算。
本院认为：原、被告原房屋租赁合同期满后，被告继续使用系争房屋，原告未提出异议，应视为原、被告的原房屋租赁合同继续�效，但租赁期限变更为不定期。根据法律规定，原告具有随时解除不定期房屋租赁合同的权利，因本院于2017年8月25日向被告送达起诉状副本，故应视为被告于当日收到原告要求解除合同的意思表示，此后，被告虽多次向原告转帐并据此要求被告继续履行201室、204室以及210室三间房屋的房屋租赁合同，但原告既未遵循此前的履约习惯向被告出具收到租金的凭证，同时也明确告知被告该笔费用待本案判决后一并结算，故未有证据证明原告撤回解约的意思表示。鉴于不定期房屋租赁合同中，出租人在行使合同解除权时应给予承租人合理的准备期限，故本院认定原、被告有关四间系争房屋的不定期房屋租赁合同在被告收到解除通知两个月后即2017年10月25日予以解除。
被告提出原告方工作人员基于211室窗户处广告牌搭建的情况同意暂缓收取其租金等费用，但未提供�得原告同意的书面证据，现有证据也不能证明211室房屋无法正常使用，故被告负有向原告支付211室房屋自2016年1月1日起至2017年10月25日止的租金和保洁费的义务。原告要求被告支付211室水电费248元、201室房屋水电费1,164元，被告自认未予支付，故本院予以支持原告该项诉讼请求。房屋租赁合同解除后，被告负有向原告返还系争房屋的义务，若被告继续占有使用系争房屋的，按照月租金二倍标准向原告支付房屋占有使用费。原告要求被告以拖欠租金为基数，按照日租金千分之一的标准支付四间系争房屋的逾期付款违约金，符合合同约定，本院予以支持。被告在诉讼过程中已经向原告支付钱款338,789.40元，原告亦同意该款项中259,782.90元用作抵扣201室、204室、210室房屋自2017年1月1日起至2017年10月25日止的房屋租金和保洁费，故余款79,006.50元连同被告已经支付的40,000元租赁押金应予抵扣本判决中被告应支付的租金、保洁费、房屋占有使用费和违约金等费用，若尚有结余的，应由原告向被告返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、确认原告上海百联物业管理有限公司与被告上海市长宁区嘉木堂调剂商店有关上海市黄浦区茂名南路XXX号201室、204室、210室、211室房屋的不定期房屋租赁合同于2017年10月25日予以解除。
二、被告上海市长宁区嘉木堂调剂商店应于本判决生效之日起十日内搬离上海市黄浦区茂名南路XXX号201室、204室、210室、211室房屋并将该房屋返还给原告上海百联物业管理有限公司。
三、被告上海市长宁区嘉木堂调剂商店应于本判决生效之日起十日内向原告上海百联物业管理有限公司支付上海市黄浦�茂名南路XXX号211室房屋自2016年1月1日起至2017年10月25日止的租金274,038.90元以及保洁费65,238元。
四、被告上海市长宁区嘉木堂调剂商店应于本判决生效之日起十日内向原告上海百联物业管理有限公司支付上海市黄浦区茂名南路XXX号211室水电费248元、201室房屋水电费1,164元。
五、被告上海市长宁区嘉木堂调剂商店应于本判决生效之日起十日内以上海市黄浦区茂名南路XXX号211室房屋自2016年1月1日起至2017年8月31日止的租金和保洁费计310,788元为基数，按照日千分之一的标准向原告上海百联物业管理有限公司支付逾期付款违约金(计算标准：2016年第一季度的违约金，以46,618.20元为基数，按日千分之一的标准，自2015年12月21日起算至实际付清之日止；2016年第二季度的违约金，以46,618.20元为基数，按日千分之一的标准，自2016年3月21日起算至实际付清之日止；2016年第三季度的违约金，以46,618.20元为基数，按日千分之一的标准，自2016年6月20日起算至实际付清之日止；2016年第四季度的违约金，以46,618.20元为基数，按日千分之一的标准，自2016年9月20日起算至实际付清之日止；2017年第一季度的违约金，以46,618.20元为基数，按日千分之一的标准，自2016年12月21日起算至实际付清之日止；2017年第二季度的违约金，以46,618.20元为基数，按日千分之一的标准，自2017年3月21日起算至实际付清之日止；2017年7、8月的违约金，以31,078.80元为基数，按日千分之一的标准，自2017年6月21日起算至实际付清之日止)。
六、被告上海市长宁区嘉木堂调剂商店应于本判决生效之日起十日内以上海市黄浦区茂名南路XXX号201室房屋自2017年1月1日起至2017年8月31日止的租金和保洁费计33,160元为基数，按照日千分之一的标准向原告上海百联物业管理有限公司支付逾期付款违约金6,424.75元(计算标准：2017年第一季度违约金，以12,435元为基数，按日千分之一的标准，自2016年12月21日起算至2017年9月20日止，共计3,394.76元；2017年第二季度违约金，以12,435元为基数，按日千分之一的标准，自2017年3月21日起算至2017年9月20日止，共计2,275.61元；2017年7、8月违约金，以8,290元为基数，按日千分之一的标准，自2017年6月21日起算至2017年9月20日止，共计754.39元)。
七、被告上海市长宁区嘉木堂调剂商店应于本判决生效之日起十日内以上海市黄浦区茂名南路XXX号204室房屋自2017年1月1日起至2017年8月31日止的租金和保洁费计149,184元为基数，按照日千分之一的标准向原告上海百联物业管理有限公司支付逾期付款违约金28,904.40元(计算标准：2017年第一季度违约金，以55,944元为基数，按日千分之一的标准，自2016年12月21日起算至2017年9月20日止，共计15，272.71元；2017年第二季度违约金，以55,944元为基数，按日千分之一的标准，自2017年3月21日起算至2017年9月20日止，共计10，237.75元；2017年7、8月违约金，以37,296元为基数，按日千分之一的标准，自2017年6月21日起算至2017年9月20日止，共计3,393.94元)。
八、被告上海市长宁区嘉木堂调剂商店应于本判决生效之日起十日内以上海市黄浦区茂名南路XXX号210室房屋自2017年1月1日起至2017年8月31日止的租金和保洁费计29,004.80元为基数，按照日千分之一的标准向原告上海百联物业管理有限公司支付逾期付款违约金5,619.68元(计算标准：2017年第一季度违约金，以10,876.80元为基数，按日千分之一的标准，自2016年12月21日起算至2017年9月20日止，共计2,969.37元；2017年第二季度违约金，以10,876.80元为基数，按日千分之一的标准，自2017年3月21日起算至2017年9月20日止，共计1,990.45元；2017年7、8月违约金，以7,251.20元为基数，按日千分之一的标准，自2017年6月21日起算至2017年9月20日止，共计659.86元)。
九、被告上海市长宁区嘉木堂调剂商店应于本判决生效之日起十日内按照每月6,694元的标准向原告上海百联物业管理有限公司支付自2017年10月26日起至实际归还房屋之日止的上海市黄浦区茂名南路XXX号201室房屋的占有使用费。
十、被告上海市长宁区嘉木堂调剂商店应于本判决生效之日起十日内按照每月30,124元的标准向原告上海百联物业管理有限公司支付自2017年10月26日起至实际归还房屋之日止的上海市黄浦区茂名南路XXX号204室房屋的占有使用费。
十一、被告上海市长宁区嘉木堂调剂商店应于本判决生效之日起十日内按照每月5,857.20元的标准向原告上海百联物业管理有限公司支付自2017年10月26日起至实际归还房屋之日止的�海市黄浦区茂名南路XXX号210室房屋的占有使用费。
十二、被告上海市长宁区嘉木堂调剂商店向原告上海百联物业管理有限公司支付的119,006.50元(其中包括4万元租赁押金)用于抵扣本判决第三项至第十一项费用，若有结余的，应由原告上海百联物业管理有限公司在结清费用后三日内向被告上海市长宁区嘉木堂调剂商店予以返还。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10,154元，减半收取计5,077元(原告上海百联物业管理有限公司已预付)，由被告上海市长宁区嘉木堂调剂商店负担。
如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人�提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 魏乐陶
二〇一八年二月十三日
书记员 黄 婷
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返�租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。