文书内容湖南省耒阳市人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0481民初92号原告杨秀勇。委托代理人刘延泉。委托代理人李时媚。被告颜海宾。委托代理人邹润琦。委托代理人肖启信。原告杨秀勇为与被告颜海斌房屋租赁合同纠纷一案，于2016年1月11日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员周志慧担任审判长，人民陪审员贺雪平、陈雪梅参加的合议庭，于2016年6月16日公开开庭进行了审理，代理书记员张沅沅担任记录。原告杨秀勇的委托代理人李时媚、被告颜海宾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨秀勇诉称：2012年4月30日，原告受让了耒阳市灶市房地产开发有限公司（以下简称灶兴公司）国贸新城第一栋一单元132号商铺。为了充分发挥商铺的商业价值，2012年9月4日，原、被告双方签订了《门店租赁协议书》，约定由被告承租原告150平方米商铺用于步步高商业，租赁期限20年，月租金2万元，2016年起月租金3万元，租金每半年缴纳一次，于当期首月前5日缴纳；如租赁期间拖欠房租累计达15日时，原告可解除合同，收回房屋。合同签订后，涉案商铺如期用于步步高商业经营，但被告却未如期向原告支付租金，总是以各种理由请求原告宽限，碍于双方的关系，原告同意了被告的宽限要求。但今年以来，被告累计拖欠原告的租金已达87万，虽经原告多次催讨，但被告仍没有支付租金的意思，为维护原告的合法权益，请求判令：1、解除原、被告的门店租赁协议；2、被告向原告支付2012年10月1日至2015年12月31日期间的租金78万元，并按同期银行贷款利率支付从2015年10月6日起计至实际付清之日止的利息；3、被告立即腾空租赁门店，并按月租金3万元支付2016年1月1日至实际腾出租赁门店之日止的租金；4、被告承担本案诉讼费用。原告提交了以下证据以支持其诉讼请求：1.工商注册登记资料、房屋所有权登记申请书、登记审核表，证实灶兴公司具有房地产开发资质；原、被告为该公司股东，涉案房屋登记在灶兴公司名下，该公司有权出售涉案房屋。2.国有土地使用权耒国用（2006）第011165、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、耒房预许字（2009）第19号，证实涉案房屋的建筑、规划手续齐全,并办理了商品房预售许可登记。3.合伙终止协议，证实原、被告于2011年1月12日就涉案房屋进行结算，终止了合伙关系。被告应在本协议签订的当日内，一次性支付原告投资本金705万元；补偿原告投资回报3300万元，原告退出合伙。该补偿款冲抵原告滞留房产折款16147960元，被告承诺余款16852040元在本协议签订后6个月内付清，逾期未付清，以涉案房屋临五一路的门面抵给，并按月利率两分计算利息。4.商品房买卖合同、民事起诉状、案件受理通知书，证实原告购买涉案房屋，总价款为5022460元，该款冲抵投资款的事实；原告已向人民法院起诉要求灶兴公司办理产权过户登记手续，现案件正在审理过程中。5.门店租赁协议书，证实原、被告之间于2012年9月4日签订《门面租赁协议书》，被告租赁涉案房屋的事实，租期20年，租金前四年每月按2万元计算，2016年起每月按3万元计算，每三年递增5%；被告拖欠房租累计达15日时，原告有权收回房屋，自动解除租赁关系。被告颜海宾对上述证据经质证，对证据1的真实性无异议，但对证明目的灶兴公司是否出售房屋有异议。对证据2无异议。对证据3的合法性有异议，虽然原、被告签订了合同终止协议，但该协议的内容以及处分的资产，不是合伙人之间的财产，而是处分了灶兴公司的资产，该份证据也不能达到原告证明其取得了本案租赁物的物权。对证据4的内容有异议，该合同里面的附图没有双方签字盖章确认，也没有房产部门的相应印章，该房屋买卖合同是否真实、是否履行并不清楚；在民事诉讼未做出最终生效的法律文书之前，无法确认房屋的所有权人归属于谁，因此在案件未审结获得生效法律文书前，无法确认房屋所有权人。对证据5中门面租赁协议虽然是双方签订的，但原告并没有取得租赁物所有权，目前无法履行，因此在被告没有使用租赁物的情况下，不存在支付租金等费用的义务。被告颜海宾辩称：原告与被告之间签订的门面租赁协议并没有实际履行，未实际履行的原因在于原告方没有获得该门面租赁物的物权，因此在本案当中原告诉请要求支付租金及租金交付的事实并不存在，故此本案租赁协议解除的责任应由原告自行承担；被告并没有使用该租赁物，故不应承担租金等其他义务。被告颜海宾提交了衡阳市房地产测绘中心耒阳市测绘所对耒阳市五一路国贸新城一层房产建筑测绘的平面示意图，证实租赁合同所约定的门面不存在，原告方未获得租赁物权，租赁物也未交付被告个人使用，该租赁合同没有实际履行，也无法履行，应当予以解除。原告要求支付租金及腾空门面请求均不能成立。合同不能履行系原告所造成，本案诉讼费由原告自行承担。原告经质证，认为被告提交的示意图是原来国贸新城初建时最原始的示意图，涉案门面所在地方按原设计是一个消防通道，但在实际建设中消防通道没有建，改成了门面，所以才有了买卖合同当中所附的平面示意图132号门面标注。经过双方对上述证据的质证，本院认为，原、被告所提供的证据，形式、来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，均予以认定。经审理查明：灶兴公司系经耒阳市工商行政管理局核准登记的有限责任公司，成立于2002年1月4日，原、被告均系该公司的股东，法定代表人为被告。2006年4月11日，原、被告及案外人刘满初、梁丹桂签订合伙协议，共同出资开发湘运耒阳汽车站职工住宅区改造项目工程（座落于耒阳市五一东路184号）。协议签订后，案外人刘满初、梁丹桂退出合伙，该工程由原、被告合伙开发。因原、被告均系灶兴公司的股东，经协商，约定以灶兴公司的名义实际开发，并以该公司的名义办理了耒国用（2006）第011165号土地使用权证、耒规200906033号建设用地规划许可证、编号为4304192009092230号建筑工程施工许可证、耒房预许字（2009）第0019号商品房预售许可证（项目名称为耒阳市国贸新城）。工程项目竣工后，原告与灶兴公司于2012年4月30日签订商品房买卖合同，约定由该公司以1900元/㎡的价格将涉案项目工程的第1栋1单元132号房屋（面积264.34㎡），总价款5022460元出售给原告，购房款以灶兴公司应返还给原告的投资款冲抵。之后，灶兴公司向原告交付了涉案房屋。原告接收房屋后，于2012年9月4日与被告签订门店租赁协议书，双方约定：原告将从灶兴公司购得的位于耒阳市五一路与蔡伦路交汇处国贸新城公寓下一楼蓝线内150㎡的门店出租给被告，前四年每月租金2万元，自2016年起每月按3万元计付，租金每年交纳一次，交纳时间为当期首月前5日，自2016年起房屋租金每三年递增5%，依此类推；租期自2012年10月1日起至2032年9月30日止；双方还就其他相关合同权利义务作出了约定。合同签订后，原告依约将租赁物交由被告，经多次催告，被告一直未向原告支付租金。2013年5月29日，灶兴公司办理了涉案项目建筑的初始登记（房屋所有权证证号：耒阳市房权证蔡子池字第00096176号），登记的房屋所有权人为灶兴公司。2013年12月6日，该公司将包括涉案房产在内的房产（房屋所有权证号：耒阳市房权证蔡子池字第00096176、00096177号）作抵押，向华融湘江银行股份有限公司耒阳支公司借款4000万元，至今尚未解除抵押。之后，原告要求被告支付租金未果，从而引起纠纷。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自已的义务。承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，原告已按约定将租赁物交由被告使用，但被告经催告后一直未支付租金，其行为表明不履行债务，致使原告不能实现合同目的，原告要求解除涉案合同，符合法律规定，予以支持。合同解除后，双方应当按照合同约定的结算条款进行结算，并由承租人腾空房屋向承租人返还。因此对原告要求被告支付2012年10月1日至2015年12月31日期间（共39个月）的租金78万元及按3万元/月的标准支付自2016年1月1日起至实际腾房之日止的租金的请求，予以支持。因被告无正当理由拒付租金，造成了原告的利息损失，原告要求被告以78万元为基数，按同期银行贷款利率计付自2015年起至实际付清日止的利息的主张，理由正当，予以支持。被告关于原告未取得涉案租赁物的物权，涉案合同并未实际履行，被告并未使用租赁物，致使合同解除的责任应由原告自行承担的主张，本院认为，原告虽未取得涉案租赁物的物权，但原告依据与灶兴公司签订的房屋买卖合同，属涉案租赁物的合法占有人，有权与被告签订租赁合同。故对被告的该项主张，因与事实不符，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告杨秀勇与被告颜海宾于2012年9月4日签订的门店租赁协议；二、被告颜海宾向原告杨秀勇支付自2012年10月1日起至2015年12月31日期间的租金78万元，并以78万元为基数按同期银行贷款利率支付自2015年10月6日起至租金实际付清之日止的利息；三、被告颜海宾腾空承租门店返还给原告杨秀勇，并按3万元/月的标准支付自2016年1月1日起至实际腾房之日止的租金。上列第二、三项，限在本判决生效之日起20日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。(自觉履行的，可将标的款汇至耒阳市人民法院标的款账户，户名：耒阳市人民法院，账号100531698080010001，行号403554700639，开户行中国邮政储蓄银行湖南省耒阳市五一路支行。付款时需注明案号)。本案案件受理费11600元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 长  周志慧人民陪审员  陈雪梅人民陪审员  贺雪平二〇一六年十月八日代理书记员  张沅沅     校对责任人：周志慧         打印责任人：张沅沅      附：相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项第有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。