广东省汕头市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤05民终521号
上诉人(原审被告)：蔡伟光，男，1964年7月20日出生，汉族，住广东省汕头市澄海区。
委托诉讼代理人：曾锦莹，广东法厚律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：贾付山，男，汉族，1962年2月7日出生，住河南省唐河县。
委托诉讼代理人：金梓乐，国信信扬（汕头）律师事务所律师。
上诉人蔡伟光因与被上诉人贾付山租赁合同纠纷一案，不服汕头市澄海区人民法院（2017）粤0515民初1992号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月4日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
上诉人蔡伟光上诉请求：一、依法撤销（2017）粤0515民初1992号民事判决并改判被上诉人承担相应的赔偿责任。二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
事实与理由：被上诉人并未将租赁物交还上诉人而致租赁物灭失，应承担相应的赔偿责任。1、按照合同法第222条规定：“承租人应妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。”在一审庭审中，被上诉人承认，在政府公告的拆迁时限前即2017年11月12日，被上诉人就将租赁物弃管，致除土建物外的供电供水设施（包括总电表、总水表）和门窗、床板等物全部灭失。在一审庭审中，被上诉人也承认其放着租赁物不顾，看着收废品的人拿走了电表、水表等。并且被上诉人在庭审中也承认弃管时其有用手机拍下总电表、总水表的度数后离去，从而证明其弃管的故意性。即使被上诉人要解除与上诉人的租赁合同，也应当先将租赁物完好的交付上诉人持有，但被上诉人却对租赁物弃管，因被上诉人的此行为，导致了上诉人的上述损失，被上诉人依法应承担赔偿责任。2、即使依一审法院认定本案的租赁合同无效。那么依合同法第58条的规定，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，被上诉人因双方签订的租赁合同约定，取得租赁物的管理权和转租权。租赁物的管理权以及转租权也应是合同法第58条中规定的“财产”，因此被上诉人应当予以返还。被上诉人在政府拆迁前并没有在完好返还上诉人租赁物的情况下要求上诉人返还租金100000元，缺乏法律依据。3、在本案中被上诉人有重大过错，其一审中也自认在收到政府拆迁的通知后并没有将通知拿给上诉人而是自己持有，从而造成上诉人不知即将拆迁的事实，致使上诉人无法在拆迁前处理好租赁物，被上诉人存在重大过错。按本案证人王某的证实，每间当时按1300元即从总表起的设施总共85800元的70%计，应赔偿上诉人60060元，门窗床板共18320元的70%计应赔偿上诉人12824元，这两项为已形成事实印证的损失额。其中70%计是按现实使用10年的水电设施，现已为被上诉人使用了3年，剩下就是设施的剩余价值。
被上诉人贾付山辩称，上诉人的上诉理由不成立。上诉人所称的电表水表等都是房子违章建筑被政府拆掉的，与被上诉人无关。上诉人称政府拆迁前其不知情是不成立的。政府拆迁前被上诉人多次通知了上诉人，先是被上诉人到上诉人家里去找上诉人，上诉人当面答应拆迁后退还租金，后被上诉人每天都打电话给上诉人，有电信部门打印的通话清单为证，但上诉人在电话里都称忙；况且政府拆迁前在电视上广告多次，宣传车一直在附近宣传，被拆迁的地方就是XX的XX市民广场，上诉人的家离宣传车只有几百米，上诉人不可能不知情。是上诉人自己不去移交，不应当由被上诉人承担赔偿责任。一审认定事实正确，请二审法院驳回上诉人的上诉请求。
贾付山向一审法院起诉请求：1、解除贾付山与蔡伟光的租赁合同；2、判令蔡伟光退还贾付山租金100000元及押金5000元；3、判令蔡伟光赔偿贾付山10000元；4、本案诉讼费由蔡伟光承担。
一审法院认定事实：2014年11月15日，贾付山与蔡伟光签订《租赁合约》，约定蔡伟光将位于汕头市XXXX厂旁的出租屋出租给贾付山，租期为5年，自2014年11月15日至2019年11月15日，租金共150000元，水电押金2000元，租期满贾付山水电费理清时退回押金。之后贾付山向蔡伟光支付了全部租金150000元及水电押金2000元。
2015年10月14日，贾付山与蔡伟光签订《房地产租赁合同》，约定蔡伟光将位于汕头市XX龙田XX货场附近的厂房出租给贾付山，租期为4年，自2015年11月15日至2019年11月15日，租金每年20000元，共80000元，贾付山应于合同签订之日支付租金40000元及水电押金3000元，于2015年12月15日前支付租金20000元，于2016年2月15日前支付租金20000元，租期满贾付山付清租用期间的水电费用后蔡伟光予以退回押金。之后贾付山向蔡伟光支付了全部租金80000元及水电押金3000元。上述合约及合同还约定租赁期间如政府进行强拆，贾付山应无条件服从，蔡伟光应退还未到期租金。
因上述二处租赁物系违章建筑，2017年11月9日，汕头市澄海区广益街道办事处及汕头市澄海区城市综合管理局在租赁物上张贴《限期拆除整改通知书》，责令蔡伟光应于2017年11月20日前自行清理拆除。后贾付山多次通知蔡伟光，并于2017年11月12日搬出上述租赁物。2017年11月28日，上述租赁物被强行拆除。
另外，贾付山当庭确认拖欠蔡伟光电费763.16元，水费522.35元，合计1285.51元。
一审法院认为：本案是一宗租赁合同纠纷。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。民事活动应该依法进行。贾付山与蔡伟光之间虽经意思自治形成了租赁合同关系，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，涉案租赁物为违章建筑，故贾付山与蔡伟光之间的租赁合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故贾付山要求蔡伟光退还未到租期的租金及水电押金，理由成立，请求合法，一审法院予以支持。关于剩余租金的问题，依双方签订《租赁合约》及《房地产租赁合同》的约定，涉案租赁物剩余租期为二年，故蔡伟光应返还贾付山租金100000元（150000元÷5年*2年+20000元*2年）；关于水电押金的问题，蔡伟光已收取贾付山水电押金5000元（2000元+3000元），因贾付山拖欠蔡伟光水电费1285.51元，故蔡伟光应返还贾付山水电押金3714.49元。因涉案租赁物属于违章建筑，贾付山与蔡伟光明知其为违章建筑仍订立租赁合同，自愿进行出租和承租，其行为已违反法律强制性规定，依法应承担相应的法律后果，现贾付山请求蔡伟光赔偿10000元，一审法院不予支持；蔡伟光关于贾付山造成其水电设施及建筑物等损失要求赔偿等意见，未能提供充分证据予以证明，理由不能成立，一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，一审法院作出如下判决：一、贾付山与蔡伟光之间签订的《租赁合约》、《房地产租赁合同》无效；二、蔡伟光应于判决生效之日起10日内返还贾付山已付租金100000元及水电押金3714.49元；三、驳回贾付山的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2600元，由贾付山负担255元，蔡伟光负担2345元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院审理查明，一审判决认定的事实与本案的证据一致，本院予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效……。”具体到本案，经查，贾付山与蔡伟光签订的《租赁合约》及《房地产租赁合同》中约定的相关租赁物均为违章建筑，根据上述法律规定，一审判决认定双方之间签订的上述租赁合同无效事实与法律依据充分，本院予以维持。关于贾付山要求蔡伟光退还未到租期的租金及水电押金的问题。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。一审判决根据双方签订的《租赁合约》及《房地产租赁合同》中关于租金、租期及水电押金的相关约定，结合涉案租赁合同剩余租期为二年及贾付山拖欠蔡伟光水电费1285.51元的事实，在对相关款项予以抵除的基础上，认定蔡伟光应返还贾付山租金100000元及水电押金3714.49元处理并无不当，本院予以维持。关于蔡伟光上诉要求贾付山对涉案租赁物损失承担赔偿责任的问题。首先，蔡伟光没有在法定期限内就其主张向一审法院提起反诉；其次，根据本案查明的事实，上述二处租赁物系违章建筑，2017年11月9日，汕头市澄海区广益街道办事处及汕头市澄海区城市综合管理局在租赁物上张贴《限期拆除整改通知书》，责令蔡伟光应于2017年11月20日前自行清理拆除，后贾付山多次通知蔡伟光。2017年11月28日，上述租赁物被强行拆除。蔡伟光主张贾付山未履行合同约定的通知义务与本案查明的事实不符；另外，蔡伟光一审提交的证据也并不足以证明其主张的涉案租赁物损失情况。据此，蔡伟光要求贾付山赔偿涉案租赁物损失的上诉主张缺乏事实与法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人蔡伟光的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2600元，由上诉人蔡伟光负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 陈瑞琳
审 判 员 陈瑛瑾
审 判 员 吴伟峰
二〇一八年六月十五日
法官助理 范晓武
书 记 员 林 敏