江苏省徐州市云龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）云民初字第2658号
原告徐州环海副食品有限公司。
法定代表人王爱霞，总经理。
委托代理人何宏，江苏徐州�家律师事务所律师。
被告秦之永，男，1966年6月10日生，汉族。
委托代理人耿辉，江苏恒邦律师事务所律师。
第三人赵静，女，1973年3月21日生，汉族。
第三人朱开良，男，1963年2月5日生，汉族。
第三人江苏益丰大药房连锁有限公司。
法定代表人高毅，该公司董事长。
委托代理人钟成，公司职员。
第三人张亚，男，1988年8月9日生。
原告徐州环海副食品有限公司诉被告秦之永、第三人赵静、朱开良、江苏益丰大药房连锁有限公司、张亚租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐州环海副食品有限公司的法定代表人王爱霞及委托代理人何宏，被告秦之永的委托代理人耿辉，第三人张亚到庭参加诉讼，第三人赵静、朱开良、江苏益丰大药房连锁有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐州环海副食品有限公司诉称，2006年11月17日，原告（甲方）与被告秦之永（乙方）签订租赁合同书一份，合同约定，甲方为乙方提供狮子山小区门北营业房，建筑面积约650平方米，租赁期限三年，从2007年1月1日起至2009年12月31日，每年租金110000元。2009年10月20日，原告（甲方）与被告秦之永（乙方）在上述租赁合同书基础上签订附加协议一份，约定将租赁期限延长至2012年12月31日，从2010年1月1日起年租金为195000元，从2011年起租金每年递增3%。2007年12月7日，原告（甲方）与被告秦之永（乙方）签订租赁合同书一份，合同约定，甲方为乙方提供狮子山小区北侧营业房，建筑面积约170平方米，租赁期限五年，从2008年1月1日起至2012年12月31日，租金前两年为每年61200元，以后每年递增3%。被告租赁期间，被告未经原告同意将租赁房屋分割转租给第三人。被告按约定向原告支付租金至2011年12月31日。原告多次找到被告要求支付租金并交还房屋未果，为维护原告的合法权益，特诉至法院请求判令被告支付租金并赔偿损失合计263369元（其中650平方米的租赁房屋按照租金约定标准从2012年1月1日计算至2013年3月31日为252525元；170平方米的租赁房屋按照租金约定标准从2012年1月1日计算至2013年3月31日为83844元；上述费用扣除案外人张明珠已支付的73000元为263369元），被告及第三人向原告交付上述租�房屋。
被告秦之永辩称，被告从2012年1月1日起未向原告支付过租金，认可原告关于租金及损失赔偿的计算。
第三人赵静，朱开良、江苏益丰大药房连锁有限公司未答辩。
第三人张亚述称，第三人目前所租赁房屋系2013年6月6日从朱开良处承租，租期一年，租金3万元。
经审理查明，2005年9月，原告（乙方）与徐州市云龙区骆驼山办事处狮子山居民委员会（甲方）签订租房合同一份，合同约定：甲方将属其所有的狮子山小区门北的一、二、三层面积1860平方米的房子租给乙方，前三年每年租金26万元，从第四年起每隔三年租金递增一次，每次递增按前一年租金为基数，第四年至第六年递增5%，从第七年以后每三年递增6%；租�为20年，从2005年1月1日起至2025年12月31日。2007年，徐州市云龙区骆驼山办事处狮子山居民委员会出具证明一份，证明上述租赁房屋由乙方租赁使用，乙方有权对外出租。
2006年11月17日，原告（甲方）与被告秦之永（乙方）签订租赁合同书一份，将上述从徐州市云龙区骆驼山办事处狮子山居民委员会租得的部分房屋转租给被告秦之永，合同约定：甲方为乙方提供狮子山小区门北营业房，建筑面积约650平方米，租赁期限三年，从2007年1月1日起至2009年12月31日，每年租金110000元。2009年10月20日，原告（甲方）与被告秦之永（乙方）在上述租赁合同书基础上签订附加协议一份，约定将租赁期限延长至2012年12月31日，从2010年1月1日起年租金为195000元，从2011年起租金每年递增3%。2007年12月7日，原告（甲方）与被告（乙方）签订租赁合同书一份，合同约定，甲方为乙方提供狮子山小区北侧营业房，建筑面积约170平方米，租赁期限五年，从2008年1月1日起至2012年12月31日，租金前两年为每年61200元，以后每年递增3%。上述合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告按约定向原告支付租金至2011年12月31日。
被告秦之永与原告签订上述租赁合同后，又分别将从原告处承租的部分房屋转租给案外人张明珠及本案第三人赵静、朱开良：2009年10月22日，被告以徐州市鑫储超市（甲方）的名义与案外人张明珠（乙方）签订租赁合同，约定甲方为乙方有偿提供狮子山小区北门门面房，门面房面积约200平方米，租赁期限为3年，从2009年11月15日至2012年12月31日。2009年12月8日被告秦之永以徐州市鑫储超市（甲方）的名义与第三人赵静（乙方）签订租赁合同约定：甲方为乙方有偿提供狮子山小�北门门面房，门面房面积约670平方米，租赁期限为3年，从2009年11月25日至2012年12月30日。2010年9月1日，被告秦之永以徐州市鑫储超市（甲方）的名义与第三人朱开良（乙方）签订租赁合同，约定甲方为乙方有偿提供狮子山小区北门门面房，门面房面积约20平方米，租赁期限从2010年10月1日至2012年12月31日。
被告秦之永以徐州市鑫储超市（甲方）的名义与第三人赵静（乙方）签订租赁合同后，第三人赵静未经原被告的同意将租得的房屋部分进行转租：2010年2月23日，第三人赵静（甲方）与江苏益丰大药房连锁有限公司（乙方）签订租赁合同，约定甲方将民富园东苑菜市场东出口斜对面门面，套内使用面积约121平方米出租给乙方，租赁期限从2010年4月1日至2013年12月25日；2010年7月，第三人赵静（甲方）与朱开良（乙方）签订租赁合同，约�甲方将德政路街狮子山小区北头门面房益丰药房北隔壁一楼，建筑面积约180平方米出租给乙方，租赁期限共48个月，从2010年7月15日至2014年7月15日。
2013年6月1日，第三人朱开良未经原被告的同意将上述转租的房屋中的部分再转租给第三人张亚，约定朱开良将徐州市云龙区狮子山农贸市场对面建筑面积10平方米出租给张亚，租赁期限一年，租金为3万元。
另查明，2012年7月10日，原告就涉案房屋租赁纠纷将被告诉至本院，2012年9月11日，原被告双方协议解除2006年11月17日、2009年10月20日、2007年12月7日双方签订的租赁合同。原告在庭审中自认，案外人张明珠就其从被告处承租的涉案房屋已与原告另外达成租赁协议，张明珠已向原告缴纳了2012年3月18日至2012年3月31日的租金73000元。
以上事实原、被告及第三人陈述、租赁合同、调解书、庭审笔录等证据证实，本院予以确认。
本院认为，租赁合同系出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，承租人应按照约定支付租金，租赁合同终止，承租人应返还租赁物。2012年9月11日，原被告双方协议解除2006年11月17日、2009年10月20日、2007年12月7日双方签订的租赁合同。原被告之间的租赁合同至此终止，被告亦同意向原告返还涉案租赁房屋，故原告关于要求被告返还租赁房屋的请求本院予以支持，被告应将租赁合同所载明的狮子山小区门北营业房（建筑面积约650平方米）及狮子山小区北侧营业房（建筑面积约170平方米）返还给原告。
关于原告主张租金及损失的问题，本院认为被告应按照合同约定支付原告2012年1月1日至租赁合同终止时即2012年9月11日的租金。另，被告作为承租人在租赁合同终止后应向原告返还案涉租赁房屋，被告至今未向原告返还涉案租赁房屋，原告作为租赁物的所有权人有权要求被告参照租金标准赔偿2012年9月12日计算至2013年3月31日的损失，扣除案外人张明珠已向原告缴纳了部分涉案房屋从2012年3月18日至2012年3月31日的租金73000元，原告主张租金及损失赔偿数额为263369元，被告秦之永认可该租金及损失的计算，本院予以支持。
关于原告主张第三人应向其交付涉案租赁房屋的问题，本院认为，用益物权人对他人所有的不动产，依法享有占有、使用和收益的权利。本案中，原告基于与案外人徐州市云龙区骆驼山办事处狮子山居民委员会的租赁合同有权占有使用涉案租赁房屋，原被告之间的房屋租赁关系是被告向第三人转�该租赁房屋的合法依据，第三人作为次承租人在原被告之间的房屋租赁关系终止时，即不再拥有占有、使用租赁房屋的合法依据，形成了对原告承租房屋的无权占有，无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。故原告作为涉案房屋的合法占有使用人可以向第三人赵静、朱开良、江苏益丰大药房连锁有限公司、张亚主张收回租赁房屋，上述第三人负有向原告腾房交付的义务。依据涉案转租合同载明的涉案房屋，第三人赵静应交付的涉案房屋为狮子山小区北门门面房，门面房面积约670平方米；朱开良应交付的涉案房屋为狮子山小区北门门面房，门面房面积约20平方米（该房屋系朱开良从秦之永处转租）及德政路街狮子山小区北头门面房益丰药房北隔壁一楼，建筑面积约180平方米（该房屋系朱开良从赵静处转租）；江苏益丰大药房连锁有限公司应腾空交付的涉案房屋为民富园东苑菜市场东出口斜对面门面房屋，套内使用面积约121平方米；张亚应交付的涉案房屋为徐州市云龙区狮子山农贸市场对面的房屋，建筑面积10平方米。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第二百四十一条、第二百四十五条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告秦之永自本判决生效之日起十五日内，支付原告徐州环海副食品有限公司2012年1月1日至2013年3月31日的租金及损失263369元并向原告返还涉案租赁房屋（返还房屋为建筑面积约650平方米的狮子山小区门北�业房及建筑面积约170平方米的狮子山小区北侧营业房）。
二、第三人赵静、朱开良、江苏益丰大药房连锁有限公司、张亚自本判决生效之日起十五日内向原告徐州环海副食品有限公司交付涉案租赁房屋（第三人赵静应交付原告的涉案房屋为狮子山小区北门门面房，门面房面积约670平方米；朱开良应交付原告的涉案房屋为其从被告秦之永处转租的狮子山小区北门门面房，门面房面积约20平方米及其从第三人赵静处转租的德政路街狮子山小区北头门面房益丰药房北隔壁一楼，建筑面积约180平方米；江苏益丰大药房连锁有限公司应交付原告的涉案房屋为民富园东苑菜市场东出口斜对面门面房屋，套内使用面积约121平方米；张亚应交付原告的涉案房屋为徐州市云龙区狮子山农贸市场对面的房屋，建筑面积10平方米）。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7111元，保全费2020元，由被告秦之永负担（因此款已由原告预交，被告随案款一并支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 吴金明
审 判 员 刘 宇
人民陪审员 路 伟
二〇一三年十月二十八日
书 记 员 刘新未