北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终2793号
上诉人（原审被告）：吴明星，女，1969年7月18日出生。
委托诉讼代理人：王永平，北京市中银律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:赵鹏飞，男，1987年11月1日出生。
委托诉讼代理人：程薇，北京市中唐律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王佳红，北京市中唐律师事务所律师。
原审第三人：北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳北路237号楼20层2302。
法定代表人：缪寿建，总经理。
委托诉讼代理人：陆闪闪，女，该公司职员。
原审第三人：王健，男，1965年9月16日出生。
上诉人吴明星因与被上诉人赵鹏飞及原审第三人北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）、王健房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院(2017)京0115民初8973号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月9日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
吴明星上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回赵鹏飞的诉讼请求。事实和理由：赵鹏飞在签订合同时没有购房资格，其后又恶意起诉，构成根本违约。共有权人王健对房屋买卖合同的签订并不知情，该合同侵犯了他的合法权益。涉案买卖合同价格过低，显失公平，且约定208万元的净房价是为了逃避国家税费的违法行为，合同无效。
赵鹏飞辩称，一审判决正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。我有购房资格且无根本违约行为。涉案房屋买卖合同载明房屋为吴明星个人所有，且她也出示了更名申请，可以证明王健对吴明星处理房屋是明知并同意的，不存在王健之权利被侵害的事实。网签价格208万元是双方协议的结果，并不影响吴明星净得508万元售房款。买卖合同所载之价格符合当时的市场价格，也是双方协议确定的，没有显失公平的情形。我具备一次性付款的能力，合同应予履行。
麦田公司述称，我公司同意一审判决。
王健未向本院陈述其诉讼意见。
赵鹏飞向一审法院起诉请求：1.判令吴明星继续履行双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《附件》，协助我办理北京经济技术开发区天华北街2号3幢1105号房屋的产权转移登记手续，并将涉案房屋交付给我；2.判令吴明星向我支付自2017年7月1日至其实际履行之日的违约金，每日按房屋成交总价格万分之五计算。
一审法院认定事实：2017年2月22日，吴明星（出卖人）与赵鹏飞（买受人）通过麦田公司居间服务签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人将坐落于北京经济技术开发区天华北街2号3幢1105号房屋出售给买受人，建筑面积为140.51平方米。该房屋规划设计用途为住宅。房屋所有权证证号为：京房权证开私字第XX**号。房屋租赁情况：出卖人已将该房屋出租，承租人已放弃优先购买权。房屋成交总价：买卖双方协商一致，该房屋成交总价为508万元，其中:净房屋价格为208万元，家具、家电、装饰装修、附属配套设施设备、搬迁补偿金等价格为300万元。付款方式：定金为30万元，买受人于2017年2月22日以自行交接方式支付定金10万元；买受人于2017年3月30日前以自行交接方式支付定金20万元。公积金贷款部分房款：买卖双方及其配偶应于2017年6月30日前与担保公司签署申请公积金贷款相关文件，买受人拟贷款数额为120万元；物业服务保证金6万元；剩余购房款：买受人于2017年6月30日前支付出卖人购房款100万元，买受人于批贷后5日内支付出卖人购房款88万元，买受人于批贷后5日内支付出卖人购房款164万元。房屋租赁：出卖人已将该房屋出租，租赁期至2018年10月30日，买受人同意继续履行租赁合同。一般违约：买卖双方应按约定履行义务。若逾期履约未超过十五个工作日（含），则守约方无权单方解除《买卖合同》。每逾期一日，违约方应自逾期之日起按房屋成交总价的0.5‰向守约方支付违约金。出卖人根本违约：出卖人逾期履约超过十五个工作日的，买受人未解除《买卖合同》且最终交易实际履行的，则逾期履约期间，买受人有权要求出卖人按每日房屋成交总价的0.5‰支付违约金。
同日，吴明星（甲方）与赵鹏飞（乙方）签订《购房资格协议》，乙方确认签订本协议时已具备购房资格。
2017年2月22日，吴明星签署两份收据，载明收到赵鹏飞定金1万元、5万元。2017年2月23日，赵鹏飞通过转账的方式向吴明星账户转款4万元。2017年4月11日，赵鹏飞通过转账的方式向吴明星账户转款20万元。赵鹏飞向吴明星支付购房定金共计30万元，其他款项尚未履行。赵鹏飞支付的4万元定金系逾期一天支付，20万元定金系逾期12天支付。
2017年4月，吴明星向中介机构麦田公司表示不同意出售房屋。随后，赵鹏飞于2017年4月24日向法院提起诉讼，要求吴明星继续履行合同。一审法院审理过程中，赵鹏飞要求继续履行合同并表示可以一次性给付全部房款，吴明星明确表示拒绝出售涉案房屋。
另查，吴明星与王健于1996年2月28日登记结婚，于2000年购买了涉案房屋，房屋所有权证登记在吴明星名下，吴明星与王健均认可该房屋系双方共同财产。2017年3月3日，吴明星与王健在大兴区民政局婚姻登记处办理离婚登记，并签订了离婚协议书。离婚协议书中关于涉案房屋的分割情况，载明：坐落于北京市经济技术开发区天华北街2号的房屋，现登记在女方名下，不动产登记证书号为京房权证开私字第XX**号，该房屋及室内装修、家具及家用电器等所有财产均归女方所有。赵鹏飞与吴明星签订房屋买卖合同时，涉案房屋处于出租状态至今。诉讼中，房屋承租人韩亮到庭接受询问，表示不要求行使优先购买权。
赵鹏飞提交的2017年3月31日购房资格核验-运行结果载明：业务编号：1875652；申请核验人：赵鹏飞；核验结果：初步核验通过。
一审法院审理过程中，赵鹏飞申请诉讼保全。2017年4月27日该院依法作出裁定，对涉案房屋进行了查封。
一审法院审理认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人均应当按照约定严格履行各自的义务。赵鹏飞与吴明星签订的《北京市存量房屋买卖合同》，是双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定。涉案房屋在2017年2月22日赵鹏飞与吴明星签订买卖合同时虽属于吴明星与王健的夫妻共同财产，吴明星主张在出售房屋时没有取得王健同意，但吴明星与王健于2017年3月3日在大兴区民政局婚姻登记处办理离婚登记并签订离婚协议，确定涉案房屋归吴明星所有，故吴明星对涉案房屋享有完整的处分权，且房屋承租人放弃行使优先购买权，赵鹏飞与吴明星签订的房屋买卖合同没有履行障碍。现赵鹏飞具备购房资格且同意一次性给付全部尾款，故其要求吴明星继续履行合同，协助办理产权转移登记并交付房屋的诉讼请求，法院应予支持。吴明星辩称不同意履行合同的理由不能成立，法院不予采纳。关于违约金，考虑到合同的签订、赵鹏飞存在支付定金迟延以及在双方发生争议后形成诉讼，且双方作为买受人和出卖人的其他义务的履行期限均发生在诉讼期间，且均未履行，故对赵鹏飞的违约金请求，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决：一、赵鹏飞与吴明星签订的《北京市存量房屋买卖合同》及附件继续履行，吴明星于判决生效后十日内协助赵鹏飞办理北京经济技术开发区天华北街2号3幢1105号房屋（京房权证开私字第XX**号）所有权转移登记手续，将房屋所有权转移登记至赵鹏飞名下，同时向赵鹏飞交付房屋；二、赵鹏飞于判决第一项房屋所有权转移登记前支付吴明星剩余房款478万元；三、驳回赵鹏飞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人没有提交新证据。
涉案《北京市存量房屋买卖合同》附件二第六条约定，买卖双方本次交易应缴纳的各项税费由买受人承担。
本院对一审查明其他相关事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点有四，一为赵鹏飞购房资格问题，二为吴明星出售房屋是否存在权利瑕疵的问题，三为涉案房屋买卖合同是否存在显失公平的情形，四为税费负担问题。就此本院逐一认定如下。
关于赵鹏飞的购房资格问题。根据已经查明的事实赵鹏飞于2017年3月通过资格核验。而吴明星对赵鹏飞签订合同时的购房资格提出质疑一节，因实践中先签订房屋买卖合同，后进行资格核验是通常的履行方式，故赵鹏飞通过资格核验在签订买卖合同之后并无违背交易习惯之处。且，即使赵鹏飞在签订买卖合同时没有购房资格，只要其在合同履行期内取得购房资格，即不构成根本违约。
关于吴明星出售房屋是否存在权利瑕疵的问题。涉案房屋原为吴明星、王健之共有财产，在其二人离婚过程中，已经确定房屋归吴明星所有，即使吴明星在签订买卖合同时不具有处分权，在履行过程中也已经取得处分权，故其出售房屋不存在权利瑕疵，涉案房屋买卖合同的签订亦不存在侵犯王健财产权利的情况。
关于涉案房屋买卖合同是否存在显失公平的情形。涉案买卖合同系赵鹏飞与吴明星协议签订，吴明星做为完全民事行为能力人，对出售房屋这样的重大事情应有一个深思熟虑之过程，对房屋的价格更是应进行过必要的了解，现没有证据证明双方确定之价格存在畸低之情形，故本院对吴明星主张的买卖合同价格过低显失公平一节不予认定。
关于税费负担问题。双方当事人约定全部交易税费均由赵鹏飞负担，现赵鹏飞亦表示同意按照真实交易金额508万元交纳相关税费，本院对此不持异议。涉案房屋买卖合同的履行并不存在税费负担的争议和因此造成的履行不能之情形。
综上所述，吴明星的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费47360元，由吴明星负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 刘丽杰
审判员 陈 妍
审判员 李 淼
二〇一八年四月二十七日
书记员 张邵青