北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第9718号
上诉人（原审被告）胡国兴，男，1935年5月27日出生。
委托代理人王春学，北京市国仁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）乔正，男，1984年11月4日出生。
被上诉人（原审原告）曾小丽，女，1983年2月13日出生。
上诉人胡国兴与被上诉人乔正、曾小丽因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2015）门民初字第3225号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
乔正、曾小丽在原审法院起诉称：我二人系夫妻关系。2013年11月14日，我们与胡国兴签订了《北京市存量房屋买卖合同》，购买位于北京市门头沟区519号房屋（以下简称519号房屋），合同约定该房屋没有产权纠纷。后我们发现案外人杨×、杨×1、杨×2在519号房屋居住，现法院判决杨×2等人将房屋腾退我们，但尚未执行完毕，致使我们一直在外租房居住。胡国兴隐瞒房屋存在争议的行为给我们造成了巨大的经济损失，故我二人诉至法院，请求法院判令：胡国兴向我二人赔偿2014年9月21日至2015年7月21日期间的租金55000元。
胡国兴在原审法院答辩称：我与乔正、曾小丽签订买卖合同后，已经依约办理了产权过户手续，我从未与任何人就519号房屋存在产权争议，也没有隐瞒房屋的实际情况。乔正、曾小丽的损失是杨×2等人造成的，不应当由我来赔偿。乔正、曾小丽租住的房屋在北京市西城区，房租价格高于门头沟区的房租价格，我认为乔正、曾小丽主张的租金标准过高。519号房屋是杨×3卖给我的，现在杨×3已因涉嫌诈骗取得519号房屋被批捕，故本案应当中止审理。
原审法院经审理查明：乔正与曾小丽系夫妻，519号房屋原登记于杨×2、杨×1、杨×之母葛×名下，后依次转移登记于杨×3、胡国兴名下。
2013年11月14日，乔正、曾小丽与胡国兴签订《北京市存量房屋买卖合同》及附件《房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况》、《税费缴纳协议》。双方约定：胡国兴将519号房屋出售给乔正、曾小丽；该房建筑面积为70.7平方米，房屋所有权证号为X京房权证门字第×号；房屋成交价款为100万元，房屋附属设施设备、装饰装修价款50万元。2013年12月5日，乔正、曾小丽与胡国兴签订《北京市存量房屋买卖合同》，该合同对违约责任作出补充约定，其中第六条约定：“出卖人应在收到全款7日内将该房屋交付给买受人”。2013年12月25日，胡国兴与乔正、曾小丽办理完毕519号房屋的所有权转移登记手续，519号房屋的所有权人变更为乔正、曾小丽。乔正、曾小丽于2014年1月6日向胡国兴付清房款总计150万元。胡国兴于2014年1月10日将519号房屋钥匙交付乔正、曾小丽。2014年1月13日，案外人杨×2告知乔正、曾小丽其为519号房屋的实际权利人，并在519号房屋内居住。
2014年2月，乔正、曾小丽将杨×、杨×1、杨×2诉至法院，要求三人腾退519号房屋，北京市门头沟区人民法院于2014年5月23日作出（2014）门民初字第1048号民事判决，判决杨×、杨×1、杨×2腾退519号房屋，并交付给曾小丽、乔正。杨×、杨×1、杨×2不服，提起上诉。北京市第一中级人民法院于2014年8月19日作出（2014）一中民终字第06080号民事判决：驳回上诉，维持原判。该案在执行过程中，法院发现杨×2之妻高×亦在519号房屋内居住。乔正、曾小丽于2015年2月再次提起诉讼，要求高×腾退519号房屋，北京市门头沟区人民法院于2015年5月20日作出（2015）门民初字第1277号民事判决，判决高×腾退519号房屋，并交付乔正、曾小丽。该判决现已生效。
519号房屋现仍由杨×2占有使用。杨×2表示，其于2013年入冬便搬回519号房屋居住，但由于其患有肺结核，长期在医院住院。
另查，杨×3于2015年7月15日因涉嫌诈骗取得519号房屋被批准逮捕，现检察机关尚未提起公诉。庭审中，当事人均表示在本案房屋交易过程中，并不清楚杨×3取得519号房屋可能存在刑事犯罪的情形。
再查，乔正、曾小丽自2014年1月18日至今，一直租房居住，房屋租金为每月5500元。现租金已交纳至2015年7月21日。2014年9月，乔正、曾小丽诉至法院，要求胡国兴向其赔偿2014年1月14日至2014年9月20日期间的租金损失44000元。北京市门头沟区人民法院作出（2014）门民初字第3539号民事判决，支持了乔正、曾小丽的该项诉讼请求。胡国兴不服，提起上诉，后于2015年1月26日申请撤回上诉。
上述事实，有当事人及其委托代理人的陈述、（2014）门民初字第1048号民事判决书、（2014）一中民终字第06080号民事判决书、租赁合同、收条、转账凭证、证人证言等证据在案佐证。
原审法院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面、及时履行自己的义务。乔正、曾小丽与胡国兴就519号房屋签订买卖合同系当事人真实的意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，当属有效。胡国兴应当依约在乔正、曾小丽付款后7日内将519号房屋交付于乔正、曾小丽。现乔正、曾小丽已于2014年1月6日向胡国兴支付了全部购房款，但由于519号房屋存在其他纠纷，致使乔正、曾小丽至今不能实际入住519号房屋。故法院认为，胡国兴未能全面履行交付涉案房屋的合同义务，胡国兴的行为构成违约，乔正、曾小丽有权要求其赔偿相应的经济损失。现乔正、曾小丽主张的租金标准与当地的经济水平并不存在明显不符的情况，故对胡国兴主张租金标准过高的抗辩意见，法院不予采纳。虽然杨×3在取得519号房屋的过程中可能存在刑事犯罪的情形，但没有证据证明乔正、曾小丽在购买519号房屋时知道或应当知道杨×3取得519号房屋可能涉及刑事犯罪，二人当属善意，乔正、曾小丽亦就房屋支付了合理的对价，故胡国兴要求中止本案审理的抗辩意见，没有法律依据，对此法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：胡国兴于判决生效之日起七日内赔偿乔正、曾小丽经济损失五万五千元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
胡国兴不服一审判决，向本院提起上诉，上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。被上诉人承担一审、二审诉讼费。上诉理由：1、被上诉人已经取得了产权证，上诉人已经完成了房屋的交付义务。2、2014年被上诉人已经起诉了上诉人，一审判决违反了一事不再理原则。3、门头沟区同等房屋租金在2000元左右，一审判决违反了公平原则。
乔正、曾小丽服从一审判决，针对上诉人的上诉请求和理由答辩称：1、我们不是发生了这件事才租的房，是租房在先。2、之前的诉讼主张的是2014年1月14日至9月14日的租金，本次主张的是2014年9月21日至2015年7月21日的租金。3、519号房屋在过户给我们前就存在产权纠纷。
本院经审理查明，一审法院查明事实正确。上述事实有当事人在二审审理期间的陈述、询问笔录在案佐证。
本院认为：出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。乔正、曾小丽与胡国兴就519号房屋签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在合同履行过程中，由于案外人杨×、杨×2、杨×1对519号房屋主张权利，致使乔正、曾小丽至今仍不能实际入住519号房屋，胡国兴应当对此承担违约责任。故一审法院判决胡国兴赔偿乔正、曾小丽的经济损失55000元，具有事实和法律依据，本院予以维持。胡国兴上诉称乔正、曾小丽主张的租金标准过高，根据乔正、曾小丽提供的租房合同，一审法院认定的经济损失并未超过乔正、曾小丽的实际损失，亦不存在与当地经济水平明显不符的情形，故胡国兴的该项上诉理由不能成立。
综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第二百四十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费五百八十八元，由胡国兴负担（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费一千一百七十五元，由胡国兴负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 辛荣
代理审判员 徐冰
代理审判员 赵蕾
二〇一五年十二月十八日
书 记 员 杜莹