上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0114民初29号
原告(反诉被告)：上海三德兴房地产有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人：高铨志，董事长。
委托诉讼代理人：毕鸣，江苏漫修(上海)律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陆文明，江苏漫修律师事务所律师。
被告(反诉原告)：钱雅丽，女，1967年1月7日生，汉族，住上海市嘉定区。
委托诉讼代理人：汤志红，上海久光律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谢璇，上海久光律师事务所律师。
原告(反诉被告)上海三德兴房地产有限公司(以下简称三德兴公司)与被告(反诉原告)钱雅丽房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人毕鸣、陆文明，被告钱雅丽及其委托诉讼代理人汤志红、谢璇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告三德兴公司向本院提出诉讼请求：1、判令钱雅丽将位于上海市嘉定区安亭镇墨玉南路XXX号一楼A21室商铺(以下称系争房屋)返还给三德兴公司；2、判令钱雅丽支付三德兴公司租金人民币(以下币种同)46,221.72元；3、判令钱雅丽支付三德兴公司逾期支付租金违约金7,955.55元；4、判令钱雅丽支付三德兴公司解除合同违约金102,432元；5、判令钱雅丽支付三德兴公司逾期返还租赁房屋使用费(自2015年6月27日起至实际清偿之日止，每日按照日租金标准双倍计算，截至2015年8月31日，金额暂计为150,233.16元)；6、判令钱雅丽支付三德兴公司律师费20，000元。审理中，原告撤回诉请1、诉请3，变更诉请2为判令钱雅丽支付三德兴公司租金64,432元，变更诉请5为判令钱雅丽支付三德兴公司2015年6月15日至2015年10月5日期间的房屋使用费259,252元。事实和理由：三德兴公司与钱雅丽于2014年3月12日签署三德商务广场房屋租赁合同，约定三德兴公司将系争房屋出租给钱雅丽用于餐饮经营使用。合同同时约定了租赁期限、装修免租期、租金标准、保证金及违约责任等条款。合同签订后，钱雅丽向三德兴公司支付了一个月租金和相当于三个月租金标准的保证金。三德兴公司于2014年9月12日将系争房屋交给钱雅丽装修。三德兴公司考虑到租户办理营业证照的时间，直到2015年3月15日才开始计收租金。但钱雅丽预付的租金抵扣完毕后，始终未按约支付下一期租金，行为已经构成根本违约，在多次沟通无果的情况下，三德兴公司迫于无奈解除了与钱雅丽的租赁合同。合同解除后，钱雅丽没有支付各项费用，又拒绝将系争房屋返还三德兴公司，给三德兴公司造成重大损失。故三德兴公司诉至法院。
被告钱雅丽辩称，不同意三德兴公司的诉讼请求。合同签订后，钱雅丽投入大量资金进行装修，但三德兴公司未及时办理房屋的产权登记，致使钱雅丽不能办理营业执照，店铺无法正常经营。且三德兴公司于2015年6月30日将系争房屋加锁，造成合同目的不能实现，钱雅丽有权拒付租金。故钱雅丽不存在欠付租金，也不存在违约。并提起反诉：1、判令解除双方签订的房屋租赁合同；2、判令三德兴公司返还钱雅丽租金38,000元及保证金114,000元；3、判令三德兴公司赔偿装修损失303,881元、品牌加盟费94,800元、燃气开通安装费8,000元、律师费71,210元。
针对钱雅丽的反诉，三德兴公司辩称，三德兴公司已于2015年6月13日发函解除了租赁合同。钱雅丽未取得相关证照的责任应由其自行承担，不同意返还租金、保证金。装修损失、品牌加盟费、燃气开通安装费应由钱雅丽自负。合同约定律师费是败诉方负担。
根据当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院确认如下事实：2013年11月7日三德兴公司与钱雅丽签订三德商务广场房屋租赁合同一份，约定三德兴公司将位于上海市嘉定区安亭镇墨玉南路XXX号一楼A21室即系争房屋(商铺)出租给钱雅丽，用于甜品、餐饮，租期自2014年9月1日起至2019年8月31日时止，三德兴公司于2014年7月1日前将系争房屋交付钱雅丽先行装修，系争房屋所处的三德商务广场暂定于2014年9月1日整体开业，装修免租期自2014年7月1日起至2014年8月31日止(自项目开业起15天为钱雅丽经营免租期)，三德兴公司如内部施工原因无法按时交房，则交房日期、租赁期限和首期租金付款期限相应顺延，双方互不追究违约责任，租金每月为38,000元，租金调整规则为第一年第二年租金保持不变，第三年开始每两年在上一年租金基础上递增5%，租金每一个月为一个支付周期，先付后使用，首期租金支付时间为2014年7月1日前，钱雅丽在签订本合同的同时，向三德兴公司支付房屋租赁保证金，保证金为三个月的租金即人民币114,000元，钱雅丽应按时向三德兴公司支付租金，若逾期支付的，每逾期一日，则需按应付未付租金总额的千分之五向三德兴公司支付违约金，持续逾期十五日以上或累计逾期六十日以上的，三德兴公司有权解除合同，另可无条件断水断电无须承担任何责任，并书面通知钱雅丽解除本合同，钱雅丽应向三德兴公司按月租金的三倍支付违约金，支付违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分，三德兴公司有下列情形之一的，三德兴公司应向钱雅丽支付三个月租金的总和作为违约金，并应将租赁保证金在结清应付费用后退还给钱雅丽，支付的违约金不足抵付钱雅丽损失的，三德兴公司应还负责赔偿钱雅丽实际损失与违约金的差额部分(钱雅丽的损失包括对租赁房屋进行装修、装潢、加装不可拆移的固定设施的费用，以上具体费用，由双方认可的评估公司进行评估，最终以评估公司评估的现价为准)。一、若因三德兴公司无权出租房屋而造成钱雅丽无法使用出租房屋并给钱雅丽造成损失的；二、若完全因三德兴公司过错造成钱雅丽无法正常经营持续超过15天，或累计超过60天的；三、租赁期间，非本合同规定的情况或法定情形，三德兴公司中途解除合同的。合同还约定了其他内容，包括双方在履行合同中发生争议，协商不成向法院起诉，因此产生的所有诉讼费、律师费、差旅费等，概由败诉方负担等条款。
2014年6月6日，三德兴公司与钱雅丽签订补充协议，约定首年月租金为38,000元，经双方协商一致，三德兴公司同意钱雅丽经营品牌更改为宝记甜品、全州拌饭。三德兴公司于2014年9月12日将系争房屋交付钱雅丽，由钱雅丽签署房屋交付确认书。钱雅丽支付三德兴公司一个月租金38,000元及保证金114,000元，三德兴公司均出具收据。钱雅丽遂对系争房屋进行装修。钱雅丽于2014年9月25日向工商行政管理部门预先核准工商户名称为：上海嘉定区安亭镇兴雅餐馆。同时向环保部门申请环评，因系争房屋未取得房地产权证而未能办理环评手续。后钱雅丽开始营业，因未取得相关许可证和营业执照于2015年3月24日被工商行政管理部门责令改正。2015年4月10日，三德兴公司与钱雅丽又签订房屋租赁合同补充协议，约定将系争房屋原号码变更为上海市嘉定区安亭镇墨玉南路XXX号一楼121室，原合同首年月租金为38,000元，由于建筑面积减少36.92平方米，因此首年月租金变更为34,144元。2015年5月27日、6月3日三德兴公司发函给钱雅丽，要求钱雅丽支付租金。2015年6月11日三德兴公司发给钱雅丽解除租赁合同通知函，通知钱雅丽双方租赁合同于钱雅丽收到本通知之日起正式解除。2015年6月30日三德兴公司将系争房屋加锁。
另查，钱雅丽于2014年6月13日与常州全朝餐饮管理有限公司签订“全州拌饭特许加盟合同”，支付该公司加盟费6万元。另于2014年6月1日与上海乐荟餐饮企业管理有限公司签订“逅米呀区域代理合同”，支付该公司加盟费34,800元。钱雅丽另支付燃气公司燃气工程预付款2,785元。
又查，系争房屋于2016年1月21日取得房地产权证。2015年1月12日，三德兴公司向租户承诺，即日起至该公司提供应该提供的证照让各位小业主可以去办理营业执照为止，暂时免除各业主的租金。案外人高某某于2015年5月14日办理了墨玉南路XXX号4楼401室上海市嘉定区安亭镇大高餐厅的营业执照。其他承租户均未办出营业执照。三德兴公司为本次诉讼支出律师费20,000元，钱雅丽支出律师费71,210元。
本院于2016年2月26日向上海市嘉定区安亭镇环保办公室工作人员调查咨询有关餐饮企业申办环评手续是否需要房地产权证，答复是按照现有规定，餐饮企业凡涉及油、烟类的，在申办营业执照前必须先办理环评，而办理环评需有房地产权证。
审理中，钱雅丽向本院提出申请，要求对系争房屋内的装修费用进行评估。本院委托上海公信中南工程造价咨询有限公司进行评估，结论为：工程造价为303,881元。后出具补充意见书，根据租赁合同约定的租赁期限，截止至上次报告出具日期2016年2月2日，折算成新率71.67%后造价为217,791.51元。三德兴公司认为折旧应自装修结束起计算至重审开庭日期，故对补充意见书不予认可。钱雅丽认为三德兴公司于2015年6月30日加锁后收回了系争房屋，钱雅丽实际使用系争房屋期限为7个月，故按成新率88.33%计算造价为268,418.09元。
上述事实，有双方签订的三德商务广场《房屋租赁合同》、《补充协议》、房屋交付确认书、通知函、付款凭证、收据、房地产权证及双方当事人庭审笔录为证。事实清楚、证据充分。
本院认为，三德兴公司与钱雅丽签订的房屋租赁合同、补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的相关规定，合法有效，本院予以确认。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。审理中，三德兴公司与钱雅丽对于终止履行合同均无异议，但对于解除合同的原因及违约责任及损失的承担均有争议。故对钱雅丽要求解除租赁合同的诉讼请求本院予以支持。租赁合同解除后，补充协议亦随之解除。关于双方争议的合同不能继续履行的原因，本院认为三德兴公司与钱雅丽在签订房屋租赁合同时，双方对于三德兴公司当时尚未办理系争房屋的初始登记均是明知的，对于没有房地产权证可能对办理营业执照产生影响也是明知的，而三德兴公司承诺过承租户，在其提供证照供租户办理营业执照之前可以免收租金。故本院认为双方对于租赁合同的终止履行均具有过错，且三德兴公司的过错大于钱雅丽，故三德兴公司要求钱雅丽给付解约违约金的诉请缺乏依据，本院不予支持。关于三德兴公司主张的2015年6月15日至2015年10月5日期间的租金及房屋使用费，因三德兴公司在此期间尚未办理系争房屋的房地产权证，而工商部门因系争房屋没有房地产权证而拒绝为钱雅丽办理营业执照，故根据三德兴公司之前的承诺，应免收租金，三德兴公司主张该期间的租金和房屋使用费缺乏依据，本院亦不予支持。同理，三德兴公司应返还钱雅丽租金，故对钱雅丽要求三德兴公司返还租金38,000元的诉请，本院予以支持。租赁合同终止履行后，钱雅丽要求三德兴公司返还保证金114,000元合法有据，本院亦予以支持。关于钱雅丽主张的装修损失，本院认为装修损失的金额按照鉴定报告审定的造价折算成新率后的残值217,791.51元计算，鉴于双方对于租赁合同的终止履行均具有过错，根据双方的过错大小，本院酌情确定三德兴公司应承担钱雅丽装修损失的60%即130,674.91元。三德兴公司要求装修损失的折旧自装修结束起计算至重审开庭日期的意见缺乏依据，本院不予采信。钱雅丽以三德兴公司于2015年6月30日将店铺加锁为由要求将2015年6月30日作为计算装修残值的时间节点的意见亦无依据，本院亦不予采信。关于钱雅丽主张的品牌加盟费，因品牌加盟费属于钱雅丽经营时投入的费用，该费用与本案无关联，故对该项诉请，本院不予支持。关于钱雅丽主张的燃气开通安装费，钱雅丽实际支付的工程预付款2,785元属于合理费用，根据双方的过错大小，本院酌情确定三德兴公司应承担燃气工程预付款的60%即1,671元。关于三德兴公司及钱雅丽各自主张的律师费，本院认为应按照双方的过错大小进行分担，本院酌情确定钱雅丽应承担三德兴公司律师费的40%即8,000元，三德兴公司应承担钱雅丽律师费的60%即42,726元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：
一、被告钱雅丽应于本判决生效后十日内支付原告上海三德兴房地产有限公司律师费8,000元；
二、驳回原告上海三德兴房地产有限公司的其余诉讼请求；
三、解除反诉原告钱雅丽与反诉被告上海三德兴房地产有限公司签订的三德商务广场房屋租赁合同及补充协议；
四、反诉被告上海三德兴房地产有限公司应于本判决生效后十日内返还反诉原告钱雅丽租金38,000元；
五、反诉被告上海三德兴房地产有限公司应于本判决生效后十日内返还反诉原告钱雅丽保证金114,000元；
六、反诉被告上海三德兴房地产有限公司应于本判决生效后十日内支付反诉原告钱雅丽装修费130,674.91元；
七、反诉被告上海三德兴房地产有限公司应于本判决生效后十日内支付反诉原告钱雅丽燃气工程预付款1,671元；
八、反诉被告上海三德兴房地产有限公司应于本判决生效后十日内支付反诉原告钱雅丽律师费42,726元；
九、驳回反诉原告钱雅丽要求反诉被告上海三德兴房地产有限公司支付品牌加盟费94,800元的诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费6,202元，反诉受理费5,006元，鉴定费10,500元，合计诉讼费21,708元，由原告上海三德兴房地产有限公司负担15,555元，被告钱雅丽负担6,153元。原、被告各自负担之款应于本判决生效后七日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 黄 卉
审 判 员 黄 燕
人民陪审员 朱琴红
二〇一七年十二月八日
书 记 员 孙 鸯
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。