广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第3761号
上诉人（原审被告、反诉原告）：谭雅琴，女，1981年7月4日出生，汉族。
委托代理人：钟华，广东国鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州永创房地产中介有限公司。
法定代表人：龙伏香，该公司总经理。
委托代理人：秦鹏，四川经河律师事务所律师。
上诉人谭雅琴因与被上诉人广州永创房地产中介有限公司（以下简称永创中介公司）居间合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2014）穗番法楼民初字第10号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年8月10日，永创中介公司、谭雅琴、赖倩仪三方签订了一份《房屋买卖合同》，约定谭雅琴向赖倩仪购买位于广州市番禺区石基镇城市花园金盛苑4座503的房屋，房屋总价640000元，合同第十一条“其他事项”还约定：“①双方协定，该物业503房装修恢复原状之费用由买方承担；……”同日，谭雅琴与永创中介公司又签订一份《佣金承诺书》，约定“在办妥正式买卖转让手续或签署正式租赁合约当日或之前，支付永创房地产中介服务有限公司人民币（大写）：壹万陆仟元整（￥16000）作为租赁／买卖此物业之中介代理费及信息咨询费。”《佣金承诺书》下方还手写注明“签买卖合同当天支付50%中介代理费；剩下50%过户当天支付。辛玉敏2013.8.10”。谭雅琴在签订《佣金承诺书》当天向永创中介公司支付了中介费8000元。此后，谭雅琴和赖倩仪办理了房屋过户手续，并于2013年9月17日取得了新的房地产权证明（新的权属人为谭雅琴和唐云飞）。2013年9月28日，谭雅琴和赖倩仪签订了《收楼确认书》（见证人为“钟丽华”），确认赖倩仪已将涉案房屋交付给谭雅琴。现因谭雅琴未按《佣金承诺书》的约定支付剩余的中介费8000元，永创中介公司经追讨未果，遂提起诉讼。
永创中介公司一审起诉请求：1、判令谭雅琴立即支付房屋中介服务费8000元，并按每日1%计付从2013年9月6日至清偿之日的滞纳金；2、本案诉讼费由谭雅琴承担。
谭雅琴一审答辩称：1、永创中介公司向我提供房产中介服务并不具备中介服务资质，双方所达成的中介服务约定以及中介费的承诺是无效的合同约定；2、永创中介公司在提供房产中介服务过程中，存在未履行中介服务职责的情形。因此，不同意永创中介公司的诉讼请求。
谭雅琴一审反诉请求：1、认定双方2013年8月10日达成的房地产买卖中介服务协议及佣金承诺书约定无效；2、判令永创中介公司向我返还2013年8月10日已收取的中介代理费8000元；3、判令永创中介公司赔偿房屋中间隔墙装修费3000元、因隔墙导致原主卧地面板砖重新修补的装修费1300元、因隔墙导致原卫生间重新修补的装修费6800元、隔墙、修补地板及卫生间的材料费：瓷砖2391元、水管材料596.6元、电线材料300元，以上合计14387.6元；4、判令永创中介公司支付因未能及时入住一个月的房租损失412元；5、判令永创中介公司因未及时提供房屋网签合同，请假两天自行调取的误工费432.18元；6、判令永创中介公司赔偿精神损害抚慰金5000元。本案诉讼费由永创中介公司承担。
永创中介公司针对反诉一审答辩称：不同意谭雅琴的全部反诉请求：1、我公司作为居间人，已经履行了居间服务，已经完成整个房产中介服务，促使了房屋买卖的成交，中介买卖服务合同实际已经履行完毕；2、我公司并不是没有资质，不能依据行政管理备案规定，那不是强制性规定，也不是效力性规定；3、不同意第2项诉讼请求；4、不同意第3项诉讼请求，是谭雅琴自行装修房屋，与我公司没有关系；5、第4项是谭雅琴在外租房，与本案无关；6、第5项没有法律依据；7、第6项请求精神抚慰金没有法律依据。综上，请求法庭驳回谭雅琴的所有反诉请求。
一审中，关于谭雅琴未支付剩余中介费的原因。谭雅琴提供了以下证据：1、永创中介公司的企业注册基本资料，公司成立时间是2013年8月8日；2、广州市国土资源和房屋管理局网站查询结果打印件，证实永创中介公司的中介资质有效期是2013年10月14日至2014年12月31日；3、《广州市存量房买卖合同》，该合同最后一页注明“本次交易由广州市良策房地产代理有限公司代办手续”；4、涉案房屋分户图和广东省国土资源测绘院《证明》，证实涉案房屋与隔壁504房的共墙有改动痕迹，实际尺寸与原证附图不符；5、收据、送货单、配送单、装修师傅证明等，证实谭雅琴为恢复共墙所支出的费用；6、招商银行交易明细，证实谭雅琴的工资收入。永创中介公司也提供了“辛玉敏”和“钟丽华”的《广州市房地产中介服务人员执业证书》，证实“辛玉敏”和“钟丽华”在经办本案业务时具有相应的资质。永创中介公司还陈述，在签订《房屋买卖合同》前曾多次给永创中介公司介绍房源，带永创中介公司到现场看房，为永创中介公司沟通房屋价格和具体事宜；“广州市良策房地产代理有限公司”是为谭雅琴办理按揭的机构，双方在合同中有约定，可以由永创中介公司推荐按揭机构办理按揭和过户手续。
关于《房屋买卖合同》中“该物业503房装修恢复原状之费用”是指什么费用，永创中介公司主张就是修复共墙的费用，谭雅琴则认为当时并未发现共墙有挪动，以为只是将拆除的墙体重砌回去就可以，所以同意承担重砌墙体的费用，但实际修复的过程中发现除重砌外还有多处需要修补，损失超出当时的约定范围。
关于滞纳金。永创中介公司主张按照《房屋买卖合同》第四条第3点的约定（“……买卖双方或其中任一方逾期支付上述中介代理费及咨询费的，每逾期一天则按应付费用的1%向经纪方支付滞纳金，直到上述中介代理费及咨询费全部支付完毕之日止”）计付滞纳金，谭雅琴则认为合同无效，不同意支付上述滞纳金。
原审法院认为：谭雅琴主张永创中介公司在办理本案业务时未取得资质，该资质并无强制性规定必须具备，永创中介公司事实上也已经履行了作为居间人的义务，谭雅琴在房屋买卖过程中也未对资质问题提出异议，故认定永创中介公司与谭雅琴签订的《房屋买卖合同》和《佣金承诺书》合法有效，是双方当事人的真实意思表示，双方应按合同和承诺书的约定履行各自的权利义务。谭雅琴要求退回已支付的中介费8000元，不予支持。现谭雅琴和赖倩仪已办理了房屋过户手续，《佣金承诺书》约定的条件已经成就，谭雅琴应支付剩余的中介费8000元。
关于谭雅琴要求永创中介公司承担其恢复共墙的各项损失。谭雅琴在签订《房屋买卖合同》前实地察看房屋时已发现共墙有改动，谭雅琴也明知对共墙进行改动的是原业主，永创中介公司提供给谭雅琴的分户图是附在原房产证后的分户图，永创中介公司已履行了如实报告的义务。至于在此后的过程中谭雅琴发现修补的范围超出预想，谭雅琴应当向原业主提出。谭雅琴主张永创中介公司承诺协调由原业主修复共墙，已超出永创中介公司作为居间人应当履行的义务，而且永创中介公司对此不予确认，谭雅琴除陈述外，未提供证据证实。现谭雅琴无证据证实永创中介公司在居间活动中存在“故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况”的行为，其要求永创中介公司赔偿损失，无事实和法律依据，故对谭雅琴的第3、4项请求，不予支持。
此外，谭雅琴还要求永创中介公司支付因调取网签合同的误工费，除陈述外，未提供证据证实永创中介公司收取了网签合同或者有交付网签合同的义务，该项请求，不予支持。网签合同中虽然注明“本次交易由广州市良策房地产代理有限公司代办手续”，但谭雅琴确认实际提供中介服务的是永创中介公司，该瑕疵不能作为谭雅琴拒绝支付中介费的依据。谭雅琴还要求永创中介公司支付精神抚慰金，无事实和法律依据，不予支持。
关于滞纳金。鉴于谭雅琴拖欠中介费的行为事实上给永创中介公司造成了一定损失，永创中介公司要求计付滞纳金，应予支持。但双方签订的《房屋买卖合同》中介费一项并无填写内容，永创中介公司要求参照该条款计算滞纳金，不予支持。在无其它标准和证据的情况下，参照中国人民银行同期同类贷款利率计付滞纳金较为适宜。
永创中介公司和谭雅琴的其余诉讼请求，事实和法律依据不足，不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2014年7月29日作出判决：一、谭雅琴于本判决发生法律效力之日起五日内向广州永创房地产中介有限公司支付中介费8000元及滞纳金（滞纳金以8000元为本金，参照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2013年9月18日起计至清偿之日止）；二、驳回广州永创房地产中介有限公司的其余诉讼请求；三、驳回谭雅琴的全部诉讼请求。本案诉讼费278元，由谭雅琴负担。当事人如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判后，上诉人谭雅琴不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定永创中介公司在办理房地产中介业务时已履行了作为居间人的义务，谭雅琴在房屋买卖过程中未对永创中介公司中介资质提出过异议，属于认定事实错误。（一）永创中介公司于2013年8月8日取得的营业执照，但该执照上注明“经营范围涉及法律、行政法规禁止经营的不得经营，涉及许可经营的未取得许可前不得经营”。2013年8月10日永创中介公司与谭雅琴达成中介服务协议时，永创中介公司未取得广州市国土资源和房屋管理局颁发的中介服务资质证书，其与谭雅琴达成房地产中介服务协议为谭雅琴提供房地产中介服务属于违法行为，因此，永创中介公司违反行政法规与谭雅琴所达成的房地产买卖中介服务协议及佣金约定应属于无效合同。（二）永创中介公司所指派的房地产中介服务人员不符合执业资格要求，其未尽履行房地产中介服务义务。本案中，永创中介公司指派为谭雅琴提供中介服务的“辛玉敏”和“钟丽华”，在为谭雅琴提供中介服务时并未取得服务资格。在2013年8月lO日永创中介公司与谭雅琴签订中介服务协议至2013年9月17日办理房产登记期间，永创中介公司指派为谭雅琴提供服务的中介执业人员辛玉敏与钟丽华，二人均未变更注册到永创中介公司处。永创中介公司指派该两人为谭雅琴提供中介服务根本违反了法律规定，而该两名执业人员存在同时在两个房地产中介服务机构从业的违法行为。永创中介公司未按规定指派符合中介服务职业资格的人员为谭雅琴提供服务，属于合同根本违约，谭雅琴有权拒绝支付任何中介费。（三）永创中介公司在为谭雅琴提供中介服务时，未将其备案、年度检查的资质情况以书面或口头形式向谭雅琴说明，隐瞒其未取得相关行政部门中介服务资格的事实，存在欺骗谭雅琴签订居间合同的情形，房屋买卖过程中，谭雅琴对于永创中介公司未取得备案资质的事实毫不知情。一审法院忽略永创中介公司是否已先向谭雅琴履行告知义务的事实，认为谭雅琴在房屋买卖过程中未对永创中介公司中介资质提出过异议，加重了谭雅琴的举证责任，认定结果对谭雅琴极为不公。二、一审判决认定“永创中介公司提供给谭雅琴的分户图是附在原房产证后的分户图，永创中介公司已履行了如实报告的义务”属于认定事实错误。永创中介公司应当先向谭雅琴书面告知涉案房屋的分户情况，但在本案房屋买卖过程中，永创中介公司从未向谭雅琴提供过任何关于涉案房屋的分户图。而谭雅琴在一审中向法院提交的两份分户图，其一份房地产分户图（关联号：57817是房屋过户到谭雅琴名下后，谭雅琴领到新房产证后的附件；另一份是因为房屋过户后，谭雅琴在对房屋进行装修时，发现卫生间内共墙存在被挪动的情形，向房管测量部门申请调查测量后取得，两份分户图均是在房屋买卖完成后才取得。因此，永创中介公司未向谭雅琴提供涉案房屋分户图，未尽合理告知义务。另外，谭雅琴所购房屋，由于历史原因，在原业主所持的房产证中，事实并无房产分户图，未办理过户前，即使永创中介公司向谭雅琴提供原业主所持房产证，谭雅琴对于房屋的分户情况，也不能从原业主房产证中获知，因此，一审法院认定“永创中介公司提供给谭雅琴的分户图是附在原房产证后的分户图”，明显与事实不符，属于认定事实错误。三、一审判决查明事实中，关于《房屋买卖合同》中“该物业503房装修恢复原状之费用”是指什么费用，认定谭雅琴同意承担重砌墙体费用，属于认定事实错误。关于《房屋买卖合同》中“该物业503房装修恢复原状之费用”是指什么费用的问题。谭雅琴在一审审理过程中，曾一再强调，这是指重开房屋大门的费用，因为原业主原将503、504房屋的共墙打通后，将两套房屋并作一套房屋使用，在两套房屋中间，只留了一道房门，因此谭雅琴购买涉案房屋后，必将要重开房门，签订合同时，所称“该物业503房装修恢复原状之费用”就是指重新开设房门的相关费用，并不包括重砌共墙的任何费用。一审判决认定谭雅琴同意承担重砌墙体费用，明显与谭雅琴所陈述的意见以及事实不符，属于认定事实错误。（四）关于共墙重砌费用承担的问题。在签订房屋买卖合同时，永创中介公司表示不需要谭雅琴担心，他们会处理解决。正是永创中介公司当初如此答复谭雅琴，其后在谭雅琴发现房屋共墙无人重砌的情况下，直接向永创中介公司提出解决共墙重砌要求时，永创中介公司答应谭雅琴由永创中介公司找原业主协商，并在联系原业主协商无果的情况下，永创中介公司又进一步同意由永创中介公司承担重砌共墙的责任，因此，本案中，谭雅琴诉请永创中介公司承担重砌共墙的费用有理有据。另，永创中介公司的服务人员在向谭雅琴介绍涉案房屋时，既没有书面告知谭雅琴涉案房屋卫生问共墙与原设计不符的情况，没有向谭雅琴提供涉案房屋的完整户型资料，致使谭雅琴在购买涉案房屋后，不得不将卫生间共墙部分按照原房屋分户图标示拆除重砌，并因此重做卫生间的水管、电线及防水等装修，谭雅琴为此额外支付装修人工及材料费共计14378．6元。永创中介公司及其服务人员存在未如实提供房产真实信息的过错，导致谭雅琴购入房屋后产生额外的装修费损失，应当由永创中介公司承担赔偿责任。一审判决认定“谭雅琴要求永创中介公司赔偿损失，无事实和法律依据”属于认定错误。综上，上诉请求：1、撤销一审第一、三项判决；2、支持谭雅琴一审的全部诉讼请求；3、一、二审诉讼费用由永创中介公司承担。
被上诉人永创中介公司答辩称：一，谭雅琴主张合同无效没有事实和法律依据。二，谭雅琴主张返还中介代理费没有事实和法律依据。三，谭雅琴主张永创中介公司赔偿砌建房屋共墙及装修费用没有事实和法律依据。综上，我方认为本案事实查明清楚，适用法律正确，谭雅琴全部上诉请求没有事实和法律依据，二审法院应驳回上诉，维持原判。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
另查明，永创中介公司的经办人员辛玉敏和钟丽华分别于2007年5月18日、2011年3月30日取得行政主管部门颁发的房地产中介服务人员执业证。
在二审庭审中，谭雅琴提交两份装修结算清单，证明共墙的费用是永创中介公司承诺由其支付，结算人李永红注明当时涉案房屋中间隔墙是其向中介报价，并申请证人李永红出庭作证。
本院认为，针对谭雅琴上诉提出的意见，本院分析如下。
关于永创中介公司经办人员的资质问题。谭雅琴主张永创中介公司的经办人员在提供中介服务时未取得资质，永创中介公司称其经办人员在提供中介服务时已取得资质，只是没办理完毕服务机构在该司的手续，经查，永创中介公司的经办人员在提供中介服务时已取得行政主管部门颁发的执业证，没办好服务机构在永创中介公司的手续并不影响其作为居间人提供中介服务，永创中介公司与谭雅琴签订的《房屋买卖合同》和《佣金承诺书》是双方当事人的真实意思表示，故为合法有效。谭雅琴和赖倩仪已办理了房屋过户手续，《佣金承诺书》约定的条件已经成就，谭雅琴应支付剩余的中介费8000元。谭雅琴主张永创中介公司的经办人员在提供中介服务时未取得资质、永创中介公司提供中介服务属违法行为进而认为双方签订的《佣金承诺书》无效，理由不成立，本院不予支持，其要求永创中介公司退回中介费8000元，没有法律依据，本院不予采纳。
关于谭雅琴主张永创中介公司没有提供涉案房屋的分户图，未尽合理告知义务并要求永创中介公司承担其恢复共墙的各项损失的问题。谭雅琴在签订《房屋买卖合同》前已实地察看了房屋，清楚房屋的状况，已知道房屋的原共墙等被拆除而需恢复，也明知拆除共墙等的是原业主，永创中介公司提供了原房产证及所附的分户图给谭雅琴，故永创中介公司已履行了如实报告的义务；新的房屋分户图是要在买房谭雅琴与卖方到房管部门办理过户手续时才由房管部门重新测绘并核发新房产证并附其后，在买卖双方办理过户手续前，无论买卖双方、中介方均不可能有新的房屋分户图。因此，谭雅琴在二审中坚持认为永创中介公司没有提供涉案房屋的分户图、未尽合理告知义务，理据不成立，本院不予支持。关于谭雅琴主张永创中介公司未尽合理告知义务而要求永创中介公司承担其恢复共墙的各项损失，按常理，买卖双方会在合同中约定修复墙体等费用是由买方或卖方承担，中介方作为居间人应承担的是中介服务义务而非房屋墙体等修复义务，实际上谭雅琴与卖方在《房屋买卖合同》中约定“双方协定，该物业503房装修恢复原状之费用由买方承担”。在此后的过程中谭雅琴发现需修补的范围超出其预想，谭雅琴主张永创中介公司承诺协调由原业主修复共墙，并在与原业主协商无果时永创中介公司口头承诺承担恢复共墙的各项费用，永创中介公司对此不予确认，谭雅琴在二审中提交的两份装修结算清单及申请证人出庭作证，与本案不具关联性，不属于本案的证据，本院不予审查。因此，谭雅琴除陈述外未能提供任何证据予以证实，谭雅琴要求永创中介公司要求永创中介公司承担其恢复共墙的各项损失，无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，经审查，原审判决查明事实清楚，处理并无不当，予以维持。谭雅琴上诉理由不成立，其上诉请求予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费278元，由上诉人谭雅琴负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
审 判 员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一四年十一月××日
书 记 员 刘 纯
颜玉婵