山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁01民终4号
上诉人（原审被告）魏广全，男，1937年7月28日出生，汉族，济南钢铁厂职工医院离休职工，住济南市。
委托代理人巩兴强，山东圣义律师事务所律师。
委托代理人魏毅（系魏广全的女儿），女，1965年10月29日出生，汉族，住济南市。
被上诉人（原审原告）郑灿海，男，1958年12月20日出生，汉族，无业，住济南市。
委托代理人王双，泰和泰（济南）律师事务所律师。
委托代理人靳鑫，泰和泰（济南）律师事务所律师。
第三人山东三宇和记房地产经纪有限公司，住所地济南市。
法定代表人于畅，董事长。
委托代理人刘某，男，1987年7月13日出生，汉族，该公司经纪人，住济南市。
上诉人魏广全因与被上诉人郑灿海、原审第三人山东三宇和记房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2015）历商初字第1824号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年2月2日公开开庭审理了本案。上诉人魏广全的委托代理人巩兴强、魏毅，被上诉人郑灿海及其委托代理人王双、靳鑫，到庭参加诉讼。原审第三人山东三宇和记房地产经纪有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定：2012年5月31日，郑灿海为买受人（乙方）、魏广全为出卖人（甲方）、山东三宇和记房地产经纪有限公司为居间人（丙方），三方签订了编号为0001490号的房屋买卖合同一份，约定魏广全自愿出售位于济南市历下区工业南路100号枫润山居小区3号楼2单元102室房屋给郑灿海；成交价格为人民币110.8万元；付款方式为现金付款，郑灿海于2012年6月7日前将人民币70万元整存入魏广全指定账户；剩余房款于2012年6月30日前将人民币40.8万元存入魏广全指定账户；第七条约定，郑灿海、魏广全应在本合同签订之日起3日内，委托并协助21世纪不动产济南区域金融中心办理包括但不限于房产过户、评估、贷款等相关手续并提供相关贷款资料，双方应相互协助税费的缴纳；第八条约定，须由郑灿海、魏广全互相协助才能完成的事宜，双方应相互配合；由于任何一方故意拖延或不及时提供相关材料、不配合缴纳税费的，或不配合对方办理相关事宜的，按照本合同第十二条规定追究违约方责任；第十二条第2款约定，郑灿海、魏广全在签订本合同后，如任何一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖合同的相对方支付本合同总房价款千分之三的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）。上述房屋买卖合同签订后，郑灿海分别于2012年5月31日、2012年6月7日、2012年7月4日支付购房款2万元、68万元、40.8万元，共计支付了全部购房款人民币110.8万元，并已入住了该房屋。因上述房屋买卖合同签订时，济南市实行商品房限购政策，郑灿海不具备购买涉案房屋的资格，涉案房屋一直未办理过户手续，现郑灿海要求魏广全协助办理过户手续，魏广全称已解除涉案房屋买卖合同，由此形成诉讼。
原审法院认为：2012年5月31日郑灿海、魏广全、山东三宇和记房地产经纪有限公司签订的房屋买卖合同系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，原审法院作为有效证据予以采纳，各方当事人均应恪守履行。作为出卖人的魏广全依约收取了涉案房屋的价款并依约向郑灿海交付房屋；作为买受人的郑灿海依约支付了房屋价款并收取涉案房屋，双方均已履行主要合同义务。虽魏广全称已解除涉案房屋买卖合同，但未向原审法院提交郑灿海存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的情形的证据，亦未向原审法院提交合同已解除的充分证据，对魏广全涉案房屋买卖合同已经解除的答辩意见，原审法院不予采纳。在郑灿海已付清全部购房款并实际入住涉案房屋，已经履行了商品房买卖合同中买方的主要义务的情况下，其要求魏广全协助办理涉案房屋的过户手续，理由正当，原审法院予以支持。关于郑灿海要求魏广全支付违约金及损失的诉讼请求，因其在起诉状及庭审中均自认在签订房屋买卖合同时其自身不具备购买涉案房屋的资格，在现有证据的情况下，其要求魏广全承担违约责任及赔偿损失，于法无据，原审法院不予支持。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决：一、被告魏广全于判决生效后15日内协助原告郑灿海办理涉案的济南市历下区工业南路100号枫润山居小区3号楼2单元102室的过户手续；二、驳回原告郑灿海的其他诉讼请求。案件受理费人民币6660元，减半收取人民币3330元，由原告郑灿海承担。
上诉人魏广全不服原审判决上诉称：1.根据双方签订的编号为0001490的《房屋买卖合同》第七条的约定，郑灿海应当在合同签订之日起3日内办理过户手续，但其未在3日内协助办理过户手续。根据合同第八条及第十二条的约定，魏广全因郑灿海的违约而享有解除合同的权利。原审认定郑灿海因没有社保而不能在合同约定的时间内办理过户却未认定魏广全享有合同解除权不当。2.魏广全及其家人多次向郑灿海主张解除合同，要求郑灿海腾房并申请证人出庭正是已经行使该权利，原审对此并未确认，认定事实不清、适用法律错误。因魏广全已经解除合同，双方之间的买卖合同关系消灭，郑灿海的请求权基础已经消灭，不应支持其诉讼请求。综上，原审认定事实不清，适用法律错误，请求撤销原判并依法改判。
被上诉人郑灿海答辩称：一、魏广全主张其享有单方解除合同的权利没有事实依据，应予驳回。双方在2012年5月31日签订《房屋买卖合同》时，被上诉人明确告知魏广全，其不具备办理过户手续的条件，并与魏广全口头约定待被上诉人缴满一年社保后再过户，原审第三人山东三宇和记房地产经纪有限公司的委托代理人刘某，即魏广全与被上诉人房屋买卖的经纪人，曾建议双方就合同变更办理公证，因魏广全与被上诉人住在一个小区，双方均未办理公证也未书面变更合同，上述事实原审第三人在原审中已经证实。魏广全与被上诉人在签订《房屋买卖合同》时已经将房屋过户时间变更为2013年6月，应当视为双方经协商一致对原合同的变更，故双方并不适用原合同第七条“双方应当在合同签订之日起3日内办理过户手续”的约定。合同签订后，被上诉人依照合同约定向魏广全支付了全部购房款，已经履行完毕合同约定的买方应履行的主要义务。2013年6月，被上诉人具备办理过户手续的条件时，多次要求魏广全配合办理过户手续，是魏广全拒绝配合办理导致该房屋至今未能过户，魏广全并未能按照变更后的合同约定履行义务，并不享有原合同约定的单方解除权。二、原审判决魏广全应协助被上诉人办理涉案房屋的过户手续，事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。原审中魏广全申请证人出庭仅能证明魏广全曾在2014年夏天向被上诉人单方要求解除合同，且两证人与魏毅均为很好的朋友，与魏广全具有法律上的利害关系，其证人证言依法不应作为定案的依据，原审对魏广全主张的涉案房屋买卖合同已经解除的答辩不予采纳正确。另，因魏广全违反了变更后的合同约定，拒绝履行协助办理过户的合同义务，并不具有法定或约定的合同单方解除权，即使曾向被上诉人主张过单方解除合同，但是涉案房屋买卖合同并不因魏广全的通知而告解除，魏广全仍应履行配合办理过户手续的合同义务。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回魏广全的诉讼请求。
第三人山东三宇和记房地产经纪有限公司述称：原审判决正确，应该办理过户手续。在签订涉案房屋买卖合同的第二年即2013年6月份联系过上诉人一方去过户，当时上诉人说可以办过户，但由于当时天气比较热往后延，到年底时没有联系到上诉人，2014年时上诉人又说耽误买房子不想卖涉案房屋，后发生纠纷。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
关于涉案缔约过程，原审时山东三宇和记房地产经纪有限公司主张，郑灿海、魏广全签订涉案房屋买卖合同时，郑灿海因不是济南市户口属于限购状态，其在济南买房需要补交社保，补交社保需要一定的费用，后与魏广全协商交够一年后再办理过户手续，魏广全同意了。此段期间山东三宇和记房地产经纪有限公司担心出现问题，就要求双方办理公证，但因为郑灿海、魏广全住在一个院里，就没有去办理公证。期间，魏广全也问过什么时间过户；后来才知道，魏广全需要买房子。2013年6月份联系魏广全过户时，魏广全开始说等等，到了年底时说耽误了他买房子，涉案房子不卖了。
二审中，上诉人魏广全向本院提交调查取证申请书一份，申请法院调取2014年11月4日17时济南市公安局东风派出所出警记录，以证明当时上诉人到中介（山东三宇和记房地产经纪有限公司）索要房产证，被上诉人也在场，双方因为上诉人向中介要房产证，让被上诉人腾房，中介不同意给房产证，被上诉人也不同意腾房，加上之前上诉人多次找中介要房产证，矛盾积累产生了争执，上诉人一方报警，在出警记录中能明确记载上诉人一方所表示的解除合同的意思表示；该调查取证申请书同时申请调取2014年11月25日东风街道办事处12345民生热线处理事项记录，以证明上诉人魏广全曾向房屋中介（山东三宇和记房地产经纪有限公司）索要涉案房产证。
关于上诉人魏广全申请法院调取济南市公安局东风派出所出警记录问题，被上诉人认可存在2014年11月份左右上诉人报警一事，并主张当时双方都在找中介，被上诉人一方找中介是要求过户，上诉人一方找中介要求退房，索要房产证，中介不给上诉人房产证，这样上诉人一方报警，让派出所索要房产证。派出所出警后，认为此事不属派出所处理范围。
二审中上诉人魏广全提交如下证据：证据1、济南12345承办单一份，拟证明想通过12345给中介解除合同，中介扣着上诉人的房产证，想通过政府部门把房产证要回来；证据2、证人张卫东证言，拟证明上诉人已经向被上诉人明确表示解除合同，不把房子卖给被上诉人；证据3、证人陈某证言，证明目的同证据2；证据4、录音证据（魏毅、陈某与刘某谈话录音）一份，拟证明三方在签订买卖合同时并没有商议补交社保，在当时济南市限购政策的背景下被上诉人没有社保属于限购人员，按规定无法办理过户，违反合同中三日内办理网签，二十日办理过户的约定。
经质证，关于上诉人提交的证据1济南12345承办单，被上诉人认为不属于二审中的新证据范围，该12345承办单未加盖任何有关部门的公章，无法证明出处，对于真实性有异议，依法应不予采纳，该承办单仅能证明上诉人曾向12345反映其单方面违约不予配合被上诉人办理过户的情况。第三人山东三宇和记房地产经纪有限公司对证据1表示不清楚，不知道。
关于上诉人提交的证据2证人张卫东证言，被上诉人质证意见为：上诉人与被上诉人是在2012年5月份签订房屋买卖合同，证人陈述从2012年开始接触中介是不真实的，2013年6月份开始被上诉人一直要求上诉人予以办理过户手续，这一事实也与证人所陈述的2013年被上诉人不能办理过户手续相矛盾，也不符合常理。第三人山东三宇和记房地产经纪有限公司对证据2的质证意见为：山东三宇和记房地产经纪有限公司工作人员刘某见过证人张卫东一两次面，大概是在2014年底。证人和上诉人一方希望通过刘某协商和买方和平解决这个事，不通过诉讼退房退钱。当时刘某也给买方沟通了，但是买方不同意退房，最终没有协商成功。
关于上诉人提交的证据3证人陈某证言，被上诉人质证意见为：该证人所陈述的事实都是听本案的其他当事人所陈述的，应当属于传来证据，其陈述的事实并不完全清楚，也与基本事实相矛盾。证人对于2013年交涉的内容陈述有误。
关于上诉人提交的证据4录音，被上诉人质证意见为：该录音证据不属于二审中的新证据，该证据在原审法院审理本案时，就已经存在，也不属于一审庭审结束后新发现的证据，仅仅是因为上诉人的主观原因才在二审期间提出。上诉人在录音中仅仅单方表述不知道补社保的事情，但是第三人在录音中一直在提示在一开始就已经告知上诉人，被上诉人不具备过户条件的问题。第三人在录音中称在2013年6月就通知过上诉人办理过户手续，但是是上诉人一直推拖不予办理。在录音中魏毅曾经表示一开始等补社保，后来又说社保补不了，可能得三个月六个月，后来是一年，也就是说上诉人对于补社保一事是明知，且未表示反对的。若真如上诉人所说因不能过户耽误他们购买房子，对于补社保一事他们应该明确提出反对，而不是直到社保补交完毕，具备过户条件后才说一开始没有告知他们补社保的事宜。
本院认为，本案各方当事人争议的焦点问题为涉案房屋买卖合同是否已解除。
上诉人魏广全与被上诉人郑灿海及第三人山东三宇和记房地产经纪有限公司签订的涉案房屋买卖合同系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。缔约各方当事人应遵循诚实信用原则，并按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，作为房屋出卖人的魏广全已依约收取了涉案房屋的价款并依约实际向郑灿海交付了房屋；作为房屋买受人的郑灿海依约支付了房屋价款并收取涉案房屋，双方均已履行各自主要合同义务。关于涉案房屋办理过户时间问题，被上诉人郑灿海主张缔约时因其存在限购问题曾与上诉人一方及第三人山东三宇和记房地产经纪有限公司协商过过户时间问题，并就补缴社保满一年后再办理过户征得了上诉人一方的同意，为支持其主张提交了房屋买卖合同、房屋权属信息、收条等证据，上述证据结合第三人山东三宇和记房地产经纪有限公司关于缔约过程的陈述及被上诉人郑灿海支付房款、上诉人魏广全交付房屋等合同履行相关事实，相互关联、相互印证，能证明缔约各方就过户时间进行过协商，并就补缴社保满一年后再办理过户达成合意，故本院对被上诉人郑灿海上述主张予以采信。
《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，上诉人魏广全主张已解除涉案房屋买卖合同，其应提交证据证明符合合同约定解除条件或符合法律规定法定解除情形，并依法定程序解除合同。承前所述，缔约各方已就涉案房屋过户时间问题重新达成合意，且被上诉人郑灿海已依约履行合同主要义务，上诉人魏广全主张解除合同，不符合合同约定解除条件，同时合同买卖双方均已履行主要合同义务，上诉人魏广全亦未提交充分有效证据证明存在上述法律规定的法定解除情形，故上诉人魏广全就本案情形不享有合同解除权，其即使通知对方解除亦不发生有效解除的法律效果。原审法院认定涉案房屋买卖合同未予解除，并判令上诉人魏广全协助被上诉人郑灿海办理涉案房屋过户手续，并无不当。另，关于上诉人魏广全申请法院调取东风派出所出警记录及12345民生热线处理事项记录问题，因被上诉人郑灿海对东风派出所出警一事予以认可，上诉人魏广全亦已提交了济南12345承办单，且是否调取上述证据，并不影响本院对相关事实的认定及对本案的处理结果，故本院对其上述申请依法不予准许。
综上，上诉人魏广全之上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6660元，由上诉人魏广全负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘继英
代理审判员 王立强
代理审判员 曹 慧
二〇一六年三月二十一日
书 记 员 孙培培