河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫05民终2909号上诉人（原审被告）：王合娣，女，汉族，1964年11月11日出生，住安阳市文峰区。上诉人（原审被告）：唐王祥，男，汉族，1963年10月17日出生，住安阳市文峰区。二上诉人共同委托诉讼代理人：万吉平，河南道法律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宋慧慧，女，汉族，1991年9月29日出生，住安阳市龙安区。委托诉讼代理人：周喜明，河南地利律师事务所律师。上诉人王合娣、唐王祥因与被上诉人宋慧慧房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省安阳市殷都区人民法院（2017）豫0505民初698号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王合娣、唐王祥上诉请求：1、撤销安阳市殷都区人民法院（2017）豫0505民初698号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2、一二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人与被上诉人2015年5月31日签订的“房地产买卖定金协议”，内在含义是安馨苑8号楼西单元7层东户住宅楼认购权的转让，不是房屋所有权买卖合同。上诉人对诉争房产没有实体权利，只享有对诉争房屋的认购权，对此事实，被上诉人是明知的。2、被上诉人对没有取得商品房预售许可证是明知的，“购房认购书”与“商品房买卖合同”属于两个不同的概念，不需要开发商取得商品房预售许可证。3、上诉人与被上诉人之间签订的协议应当认定为合同权利、义务内容一并概括转让的合同转让行为，一审判决认定上诉人与被上诉人之间签订的合同为商品房买卖合同，没有事实依据。4、一审程序错误，应当追加御景公司参加诉讼，查明案件事实。一审判决在认定事实错误的情况下，适用合同法第58、130、132条等法条认定合同无效，明显适用法律错误。5、殷都区人民法院是安馨苑小区开发的委托方，小区开发过程中形成的相关权利义务均由殷都区法院承受，本案涉及的认购房产及处理结果，与殷都区法院有法律上的利害关系，殷都区法院应当自行回避对本案的审理。宋慧慧答辩称：上诉人的上诉理由均不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。宋慧慧向一审法院起诉请求：1.请求判令二被告共同返还原告购房款460000元；2.诉讼费由被告负担。一审法院审理查明，2015年2月13日，被告王合娣与安阳市御景房地产开发有限公司签订《安馨苑住宅小区购房认购书》，该认购书约定：一、认购物业：该房屋为开发商建设的安馨苑住宅小区8号楼一单元7层东户，建筑面积160平方米；二、认购价格：本房屋成交价格为每平方米3300元，全款528000元；三、付款方式：为保证购房户的根本利益，可以用本人在汇鑫公司50%集资款，再加上50%的现金的形式购买，现金部分必须一次性付清，地下室全款可以在房屋竣工后交清；四、双方约定：开发商在取得预售许可证后及时通知认购方，双方签定《商品房买卖协议》并出具购房大票，未尽事宜双方协商解决。2015年2月13日安阳市御景房地产开发有限公司向被告王合娣出具收据（NO.3340089），载明“交款单位王合娣收款方式现金贰拾陆万元单子贰拾陆万元收款事由安馨苑8#7层东户”。2015年5月31日，原告宋慧慧（乙方）与被告王合娣（甲方）经中介签订《房地产买卖定金协议》，该协议约定甲方以46万元价格将上述案涉房屋卖给宋慧慧，宋慧慧同意预交买房定金46000元暂存中介部；甲方保证上述房屋及设施无任何产权及债务纠纷，并保证水、电、气及各种设施在交于乙方时畅通，如有产权纠纷和债务由甲方负责清理，乙方概不负责；甲乙双方定于2015年6月10日前乙方当场将房款交清给甲方，甲方当场将房门钥匙及房产证或大票等有关手续交清给乙方。2015年6月6日原告通过中国工商银行电子银行给付被告唐王祥房款41.8万元。原告另通过中介给付二被告房款4.2万元，共计给付二被告46万元。2015年6月7日被告协调原告与安阳市御景房地产开发有限公司签订案涉房屋的购房认购书，该认购书内容除认购方为宋慧慧外其他内容与2015年2月13日王合娣与安阳市御景房地产开发有限公司签订的认购书内容相同，同日安阳市御景房地产开发有限公司向原告宋慧慧出具收据（NO.3340091），载明“交款单位宋慧慧收款方式现金贰拾陆万存单贰拾陆万元整收款事由安馨苑8号楼西单元7层东户”。2016年5月5日安阳市御景房地产开发有限公司向安馨苑项目工作组发函，内容为：“安馨苑项目工作组：安阳市御景房地产开发有限公司因法人涉及非法集资，目前被司法机关羁押。原来与工作组和安阳市贞元房地产公司签订的三方自救协议无法继续履行，申请解除合同。在此期间我公司未经工作组同意先后售出12套房屋。上述12户有关遗留问题由御景房地产开发有限公司负责解决，与现开发商和建筑商无任何关系，建议工作组以此函通知上述12购房户到御景公司协商解决。”本案案涉房屋属于该函中12户之一。另，截止法庭辩论终结前，本案案涉房屋没有取得房屋预售许可证，也没有交付给原告或被告。一审法院认为，商品房预售实行许可制度，开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》，未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”。出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。本案中被告王合娣与安阳市御景房地产开发有限公司签订的《安馨苑住宅小区购房认购书》实际系进行商品房预售，因开发企业至今尚未取得案涉房屋的商品房预售许可证，因此，其与王合娣签订的《安馨苑住宅小区购房认购书》依法无效，王合娣不能依据该认购书取得案涉房屋的所有权等相关权利，其也无权对其尚未取得处分权利的房屋进行转让，因此被告王合娣与原告宋慧慧于2015年5月31日签订的《房地产买卖定金协议》依法无效。二被告系夫妻关系，于1990年4月20日登记结婚，本案中原告与被告王合娣签订协议后将款项转账付至被告唐王祥名下且款项由二被告共同管理，原告诉求二被告共同承担返还购房款的责任，符合法律规定，依法予以支持。二被告均辩称原、被告签订的《房地产买卖定金协议》转让的是案涉房屋的权利义务且在其协助原告与安阳市御景房地产开发有限公司签订认购书后，二被告与原告的合同关系解除，原告与御景公司建立新的合同关系。本院认为，根据原、被告签订的协议内容和履行情况，原、被告签订的协议实际为房屋买卖合同，且原告以现金形式将全额购房款支付给被告，而被告王合娣在履行其与安阳市御景房地产开发有限公司签订的认购书时系支付部分现金，部分使用集资款折抵购房款，虽然安阳市御景房地产公司向原告出具收据，但原告并未向安阳市御景房地产公司支付购房款，而是将购房款全额给付被告，原告与安阳市御景房地产公司之间并未建立实质的合同关系，故对二被告的该项辩解意见依法不予采纳。综上所述，因案涉房屋尚未取得商品房预售许可证，被告王合娣与安阳市御景房地产开发有限公司签订的认购书依法无效，王合娣并未取得案涉房屋的处分权利，其与原告签订的《房地产买卖定金协议》依法无效，根据法律规定，因无效合同取得的财产，应当予以返还。故原告诉求二被告返还购房款46万元，符合法律规定，依法予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百三十条、第一百三十二条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决：被告王合娣、唐王祥于本判决生效后十日内共同连带返还原告宋慧慧购房款460000元。案件受理费8200元，由被告王合娣、唐王祥共同负担。本院经审理查明的事实与原审查明事实相一致。本院认为，双方签订了《房地产买卖定金协议》，依据该协议内容以及双方完成了购房款收付的事实，一审判定双方存在房屋买卖合同法律关系合法有据；上诉人抗辩称其与被上诉人的协议属于合同权利义务的转让，与双方协议内容不符，不予采信；安阳市御景房地产公司不是本案必要的共同诉讼人，上诉人请求追加安阳市御景房地产公司，不予支持；上诉人没有充分证据证明殷都区法院与本案涉及的认购房产及处理结果有法律上的利害关系，其关于殷都区人民法院应当回避的主张，不予采纳。综上，上诉人上诉理由均不成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8200元，由上诉人王合娣、唐王祥负担。本判决为终审判决。审判长 张 静审判员 毛晓燕审判员 闫学海二〇一七年九月三十日书记员 张文科