广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤07民终2775号上诉人（原审被告）：黎长平，女，1966年9月9日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。委托诉讼代理人：李锐明（黎长平的丈夫），男，1967年1月18日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。被上诉人（原审原告）：江门市雅建物业管理有限公司，住所地：广东省江门市蓬江区。法定代表人：梁金均，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄日森，广东五邑律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡莉雅，广东五邑律师事务所律师。上诉人黎长平因与被上诉人江门市雅建物业管理有限公司（以下简称雅建公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2017）粤0703民初1131号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黎长平上诉请求：一、撤销一审判决；二、本案诉讼费用由雅建公司负担。事实和理由：因同一幢中泰来的所有业主大部分都有被起诉，判决结果是每平方米人民币2.10元。为什么同一幢同为业主，管理费却大不一样。未果，黎长平为维护自身合法权益，特提起上诉，请依法判处。雅建公司辩称，其意见与一审起诉及庭审意见一致，双方已明确签订合同，且接管手续也是完整的，雅建公司有权利按时按标准收取物管费。雅建公司向一审法院起诉请求：1.黎长平立即支付2016年3月至2017年1月的物业管理费2851.31元及滞纳金513.24元（滞纳金以259.21元为基数，按每日千分之一计算，从2016年3月11日起暂计至2017年1月31日，以后计至清偿之日止），合计3364.55元；2.黎长平立即支付水电费345.34元（从2016年3月1日起暂计至2016年12月30日），以后按实际产生水电费向雅建公司缴纳；3.本案诉讼费用由黎长平负担。一审法院认定事实：江门市东方广场位于江门市迎宾大道西路与建设路交汇处，由江门市蓬江区深南房地产开发有限公司（以下简称深南公司）开发建设。2009年5月21日，江门市东方广场建设单位深南公司与建东公司签订了《前期物业管理服务合同》，约定由建东公司为江门市东方广场提供物业管理服务，合同期限自2009年6月1日至2014年5月31日止；合同第三十七条规定合同到期前三个月，业主大会尚未成立的，双方不能就延长本合同期限达成协议的，深南公司应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。2010年4月12日，建东公司江门蓬江分公司与黎长平签订《前期物业管理服务协议》，约定：由建东公司江门蓬江分公司对黎长平物业提供物业管理服务，自入伙之日起由黎长平承担物业公共性服务费，酒店3.50元/月/平方米，商铺6.50元/月/平方米，所购房屋基本情况：商业；黎长平违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，建东公司江门蓬江分公司有权要求黎长平补交并从逾期之日起按每天万分之五的标准交纳滞纳金等。2014年5月，以上《前期物业管理服务合同》到期后，深南公司没有再继续选聘建东公司进行物业管理，而是选聘雅建公司进行管理，并于2014年7月21日出具《委托书》，内容有：“由于东方广场原物管公司深圳市建东物业管理有限公司与我司的合约期限于2014年5月31日到期，我司现正委派江门市雅建物业管理有限公司接管东方广场物管一职，全权负责处理包括停车管理、水电费代收代缴等所有物业管理日常事务。”2014年10月20日，深南公司与雅建公司签订《前期物业服务合同》约定由雅建公司对江门东方广场实施前期物业管理服务事宜。2014年10月27日，雅建公司与建东物业公司签订了《江门“东方广场”物业管理交接协议书》，约定：（1）东方广场的物业管理于2014年10月31日前移交，届时建东公司退出，由雅建公司接管；（2）2014年11月1日前的物业管理费、水电费及其他相关费用由建东公司收取，之后的由雅建公司收取。合同双方还对物业的交接其他事宜进行了约定。黎长平于2009年6月22日购买涉案房屋后，于2011年1月1日向房产登记管理部门递交《江门市房地产登记申请书（二）》，该申请书显示房屋坐落于江门市迎宾大道西××号，领证日期为2011年2月15日，江门市不动产登记中心开具的《不动产登记信息证明》上显示权属人为黎长平，建筑面积为74.06平方米，房屋性质：非住宅。黎长平与李锐明是夫妻关系，于1995年1月12日登记结婚。东方广场现尚未成主业主委员会。2015年1月2日，雅建公司（乙方）与黎长平（甲方）签订《物业管理服务委托合同》，约定：物业类型：商业公寓物业，乙方对甲方物业提供物业管理服务，合同期限自2014年11月1日起至东方广场业委会成立签订合同止，甲方交纳的物业管理费为3.50元/月/平方米，每月物业管理费259.21元/月/平方米，从2014年11月1日起计算，甲方应在每月10日前向乙方支付当月管理费和上月水电费，无故逾期30天以上，甲方应按欠费天数乘以欠费总金额的千分之一支付滞纳金等条款。黎长平的丈夫李锐明在该合同的甲方代表人栏签名确认。另查明，雅建公司于2014年7月14日登记成立，经营范围包括物业管理，具有三级物业管理资质。雅建公司在合同期内为涉案物业提供了相应物业服务，黎长平与雅建公司共同确认黎长平已经支付涉案物业在2014年11月至2016年2月期间的物业服务费及水电费。一审法院认为，本案是物业服务合同纠纷。本案争议焦点在于：第一，雅建公司的管理是否合法，其是否有权主张本案的物业服务费、水电费的问题。第二，雅建公司主张黎长平支付物业管理费有无依据，应否支持；第三，雅建公司请求黎长平支付逾期付款滞纳金有无依据的问题；第四，雅建公司请求黎长平支付水电费有无依据的问题。一、关于雅建公司的管理是否合法，其是否有权主张本案的物业服务费、水电费的问题。雅建公司与黎长平签订的《物业管理服务委托合同》是双方在平等、自愿协商的基础上达成的一致协议，是双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为有效，对双方均具有约束力，雅建公司有权根据该《物业管理服务委托合同》对涉案物业提供物业管理服务并主张有关的物业服务费、水电费。对于黎长平抗辩认为其没有与雅建公司签订书面的物业服务合同，其与雅建公司没有任何法律关系的意见，与事实不符，一审法院不予采纳。对于黎长平抗辩认为雅建公司在履行合同过程中存在多项管理不到位，业主不满意的意见，黎长平提供的照片可以反映出一楼大堂没有保安值班、电梯维修等情况，但保安值守是流动的，一楼大堂没有保安值班不能认定雅建公司没有履行安保义务，而电梯维修也是雅建公司履行的物业管理服务项目之一，并不存在违约。至于黎长平主张的其他业主占用公共区域、随意关停电梯、堵塞消防通道等事实，由于黎长平未能提供充分有效的证据予以证实，一审法院不予采信。二、关于雅建公司主张黎长平支付物业管理费有无依据，应否支持的问题。根据《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”以及《广东省物业管理条例》第十条规定：“房屋的所有权人为业主。尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有该房屋的人，在物业管理活动中享有法律法规规定的业主的权利，并承担相应的义务。”本案中，从雅建公司提供的《入伙通知书》，黎长平与建东公司、雅建公司签订的《前期物业管理服务协议》，《房地产登记申请书》等证据可以证实黎长平已经合法占有涉案房屋的人，在物业管理活动中享有法律法规规定的业主的权利，并承担相应的义务。雅建公司按照其与黎长平签订的涉案《物业管理服务委托合同》为涉案物业提供物业服务，黎长平作为业主获得雅建公司提供的物业管理服务，则应当按照《物业管理服务委托合同》的约定支付费用。黎长平经雅建公司催告仍拖欠雅建公司2016年3月至2017年1月（共11个月）的物业服务费，构成违约，雅建公司有权请求其支付拖欠的物业管理费，涉案的位于江门市迎宾大道西××号房屋建筑面积为74.06平方米，每月物业服务费应为259.21元（3.50元/平方米/月×74.06平方米）。雅建公司据此主张黎长平要求其支付2016年3月至2017年1月（共11个月）的物业服务费2851.31元（259.21元/月×11个月），合法合理，一审法院予以支持。三、关于雅建公司请求黎长平支付逾期付款滞纳金有无依据的问题。雅建公司主张的滞纳金实质上是逾期付款违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任。”本案中，黎长平未按照其与雅建公司签订的《物业管理服务委托合同》的约定支付费用，构成违约，应承担相应的违约责任，根据涉案《物业管理服务委托合同》的约定，业主应在每月10日前向支付当月管理费和上月水电费，无故逾期30天以上未支付物业服务费，雅建公司有权按欠费天数乘以欠费总金额的千分之一支付滞纳金，此约定的滞纳金实际是逾期付款的违约金，由于黎长平从2016年3月开始拖欠涉案物业的物业管理费未交，故其应从2016年4月11日起，以每月应缴物业服务费259.21元为基数，按每日1‰的标准向雅建公司支付滞纳金至一审法院判决确定的履行期限届满之日止。雅建公司请求黎长平从2016年3月11日起向其支付滞纳金，没有事实和法律依据，一审法院予以调整。四、关于雅建公司请求黎长平支付水电费有无依据的问题。本案中，雅建公司主张的水电费既包括公共区域的分摊费用，也包括业主房屋内部的费用，雅建公司主张其已代黎长平垫付了涉案房屋2016年3月1日起至2016年12月30日的水电费345.34元，提供了水电费统计表、水费抄表记录、水费缴纳发票、电费抄表记录、电费缴纳发票等证据予以证实。同时，根据《广东省物业管理条例》第四十九条规定：“物业服务企业应当定期公布共用场地、共用设施设备产生的水电用量、单价、金额。按照实际费用和约定的方式向全体业主合理分摊。没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。”对于公共分摊部分，雅建公司也说明了每户每月所产生的公共水电分摊根据每层楼实际用电、水费金额按照房屋建筑面积进行分摊计算。经审查，雅建公司提供的证据真实可信，确实已代付了有关的水电费用；并且，公共区域水电分摊计算的方式合理，故对于雅建公司请求黎长平支付涉案房屋2016年3月1日起至2016年12月30日的水电费345.34元的请求，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。对于雅建公司请求黎长平从2016年12月30日之后按照实际产生的水电费向其缴纳的请求，因为该请求具有不确定性，雅建公司未能对该请求予以明确，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第五款、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、黎长平在本判决发生法律效力之日起十日内向江门市雅建物业管理有限公司支付2016年3月至2017年1月的物业服务费2851.31元以及逾期付款违约金（违约金应从2016年4月11日起，按每月应交的物业服务费259.21元为基数以日息1‰计算至本院判决确定的履行期限届满之日止）。二、黎长平在本判决发生法律效力之日起十日内向江门市雅建物业管理有限公司支付2016年3月1日起至2016年12月30日的水电费345.34元。如果义务人黎长平未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费50元，由黎长平负担。二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院经审理，依法确认一审判决查明的事实。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对黎长平的上诉请求范围进行审查；各方当事人没有提出请求的，不予审理。本案二审的争议焦点为：黎长平主张按照2.10元/月/平方米的标准交纳涉案物业服务费的问题。关于黎长平主张按照2.10元/月/平方米的标准交纳涉案物业服务费的问题。《中华人民共和国合同法》第四条规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，黎长平（甲方）与雅建公司（乙方）于2015年1月2日签订《物业管理服务委托合同》，约定：物业类型：商业公寓物业，乙方对甲方物业提供物业管理服务，合同期限自2014年11月1日起至东方广场业委会成立签订合同止，甲方交纳的物业管理费为3.50元/月/平方米，每月物业管理费259.21元/月/平方米，从2014年11月1日起计算，甲方应在每月10日前向乙方支付当月管理费和上月水电费，无故逾期30天以上，甲方应按欠费天数乘以欠费总金额的千分之一支付滞纳金等条款。黎长平的丈夫李锐明在该合同的甲方代表人栏签名确认。上述合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效。在黎长平没有提供证据证明上述合同无效或存在可撤销的情形，上述合同约定对双方当事人均具有约束力。本案中，黎长平未提供证据证明雅建公司的物业服务瑕疵存在持续性或明显未能及时处理，也不能充分证明所谓的物业服务瑕疵已达到减缴或不缴纳物业费程度，故在雅建公司实际履行物业服务后，黎长平应履行缴纳物业服务费义务。一审法院依照上述合同，认定黎长平按照3.50元/月/平方米的标准交纳涉案物业服务费，理据充分，本院予以维持。黎长平主张按照2.10元/月/平方米的标准交纳涉案物业服务费，理据不足，本院不予支持。综上所述，黎长平的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由黎长平负担。本判决为终审判决。审 判 长 梁宇俊审 判 员 甄锦源审 判 员 肖文文二〇一七年十二月四日法官助理 冯春桃书 记 员 杨美玉