新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2014）博中民一终字第169号上诉人（原审被告）博乐市天祥房地产开发有限公司。住所地博乐市北京路3号小区*号楼***室。法定代表人丁娟，该公司董事长。委托代理人于彬，新疆亚桥律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）王玲云，女，汉族，住河南省。委托代理人康国军，新疆振博律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人博乐市天祥房地产开发有限公司（以下简称天祥房产公司）因与被上诉人李玲云房屋买卖合同纠纷一案，不服博乐市人民法院（2014）博民一初字第162号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月14日受理后，依法组成由审判员陈建荣担任审判长，审判员骆玲、审判员阿不都西克·阿不都英参加的合议庭，于2014年7月31日公开开庭进行了审理，书记员黄欢担任法庭记录。上诉人天祥房产公司的委托代理人于彬，被上诉人李玲云的委托代理人康国军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2013年4月23日，原告王玲云与被告天祥房产公司签订一份《商品房买卖合同》，合同约定，原告王玲云购买被告开发的位于博乐市顾里木图路天祥国际建材装饰城市场二期15号楼1单元402室房屋一套，面积为106.189平方米，每平方米价格为3525.62元，房款总计为374382元。被告天祥房产公司应当在2013年9月30日前将商品房交付原告王玲云。合同对被告逾期交房的违约责任约定为：双方同意，出卖人逾期九十一日至一百八十日按日利率万分之零点五付出卖人逾期一百八十日以上按日利率万分之一赔付。原告王玲云于2012年11月2日交纳房款174382元，于2013年4月23日交纳剩余房款200000元。至今被告天祥房产公司未将房屋交付给原告王玲云。原审法院认为，原告王玲云与被告天祥房产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，应当按照合同约定履行。原告王玲云已交纳全额房款，被告天祥房产公司应当履行交房义务，至今被告天祥房产公司未将房屋交付给原告王玲云，其辩称原告王玲云未及时领取钥匙，被告交房仅逾期两个月，但未能提供证据证实被告天祥房产公司已履行交房义务，未能交房系原告王玲云原因所致，故对被告天祥房产公司的辩称本院不予采纳，被告未能履行交房义务已超过三个月。依照相关法律规定，当事人未约定解除合同且未进行催告，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，原告王玲云要求解除商品房买卖合同，符合法律规定，本院予以支持。解除合同后，被告应当向原告王玲云返还购房款，故对原告王玲云要求被告天祥房产公司返还购房款374382元的诉讼请求，本院予以支持。原告王玲云要求被告支付违约金11231.46元，从交款时候计算，不符合合同约定，应当按照合同约定从被告逾期交房九十一日至一百八十日按日利率万分之零点五计算起诉时，应当为561.57元，被告应当向原告王玲云支付违约金561.57元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决：一、解除原告王玲云与被告博乐市天祥房地产开发有限公司于2013年4月23日签订的《商品房买卖合同》；二、被告博乐市天祥房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告王玲云退还房款374382元；三、被告博乐市天祥房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告王玲云支付违约金561.57元；四、驳回原告王玲云的其他诉讼请求。案件受理费3458元，由被告博乐市天祥房地产开发有限公司负担。宣判后，上诉人天祥房产公司不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：1、原判决认定“上诉人未履行交房义务已超过三个月”的事实不清，无事实根据。双方签订的《合同》约定，上诉人向被上诉人在2013年9月30日交房，上诉人的房产于同年12月16日通过竣工验收。上诉人购买的楼房，该楼房的业主从2013年10月8日开始领钥匙，同年12月30日基本上整栋楼房业主已领取钥匙。上诉人将整栋楼的其他业主都通知来收房，不可能不通知被上诉人，2012年12月期间上诉人多次电话通知被上诉人收房。以上事实上诉人也提交了相应证据证实。2、原判决认定的基本事实错误。上诉人与被上诉人签订的《合同》第九条“出卖人逾期交房违约责任”的本意是双方继续履行合同，承担违约责任，本案不存在被上诉人行使合同解除权的情形。请求二审法院依法撤销原判，支持上诉人的上诉请求。被上诉人李玲云答辩称：上诉人开发的房屋竣工时间是2012年12月16日，并不代表这一时间通知了被上诉人向其交付房屋，上诉人提供的2次电话记录也只能证实上诉人的工作人员向曾联系了被上诉人，不能证实要向被上诉人交付房屋，通知被上诉人来收房，也不排除向被上诉人通知或沟通其他事项。上诉人的电话是要被上诉人去公司协商取暖费交付问题。故该电话记录不能证实上诉人履行了向上诉人交付房屋的义务。依照最高人民法院关于商品房买卖的司法解释，超过三个月开发商不能交房的，买受人有权解除合同。在双方签订的《合同》第九条中虽然没有约定逾期九十天可以退房，但也并没有限制上诉人享有的法定权利。上诉人的补充理由没有法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，2013年12月初，上诉人因商品房交房事宜通知被上诉人，上诉人要求被上诉人交纳一个采暖期的全额暖气费才能领取购房钥匙，被上诉人拒绝交纳全额暖气费，双方产生纠纷。另：2013年12月16日，被上诉人购买的商品房已全部竣工验收。以上事实有上诉人提供的证人易铭、郭世香、米吉提的证言及双方当事人的当庭陈述予以证实，本院予以确认。本院二审查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：被上诉人王玲云与上诉人天祥房产公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效。双方均应按约履行。被上诉人按照该《合同》约定向被上诉人交纳了全额房款；因上诉人销售的商品房于2013年12月16日竣工验收，导致上诉人未在合同约定的交房时间2013年9月30日向被上诉人交房。同年12月，双方当事人又因暖气费交纳问题发生争议，致使诉争房屋至今未交付与被上诉人。上诉人迟延履行交房的行为，构成违约。根据《合同法》第九十四条第一款第（四）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，上诉人虽然迟延履行了交房义务，但未造成被上诉人王玲云不能实现合同目的的情形。被上诉人要求解除与上诉人签订的《商品房买卖合同》并退还购房款的诉请不能成立，本院依法不予支持。上诉人的该项上诉理由成立，本院予以支持。原判决认定事实错误。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持博乐市人民法院（2014）博民一初字第162号民事判决第三项，第四项，即：（三）被告博乐市天祥房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告王玲云支付违约金561.57元；（四）驳回原告王玲云的其他诉讼请求；二、撤销博乐市人民法院（2014）博民一初字第162号民事判决第一项、第二项，即：（一）解除原告王玲云与被告博乐市天祥房地产开发有限公司于2013年4月23日签订的《商品房买卖合同》；（二）被告博乐市天祥房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告王玲云退还房款374382元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一案件受理费3458元，二审案件受理费6924.15元，合计10382.15元。由上诉人负担103.82元；由被上诉人负担10278.32元。本判决为终审判决。审判长 陈       建       荣审判员 骆               玲审判员 阿不都西克·阿不都英二〇一四年九月十九日书记员 黄               欢