江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通中民终字第01785号
上诉人（原审被告）南通市崇川区学田街道学田社区居委会第四居民小组，住所地南通市青年东路教育新村内。
代表人陈连武，组长。
委托代理人何亚军，南通市狼山法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）缪敏。
委托代理人孙宜国，上海市亚太长城（南通）律师事务所律师。
委托代理人王丹丹，上海市亚太长城（南通）律师事务所律师。
原审被告南通耀城房屋征收服务有限公司，住所地南通市锦安花苑32幢底楼。
法定代表人曹秀珍，董事长。
上诉人南通市崇川区学田街道学田社区居委会第四居民小组（以下简称学田社区四组）因与被上诉人缪敏、原审被告南通耀城房屋征收服务有限公司（以下简称耀城公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2014）崇民初字第1597号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2009年4月22日，学田社区四组（甲方）与冒海国（乙方）签订租赁合同一份。合同第一条租赁房屋状况约定，甲方将位于五一路南段朝西叁层商业店面房及前后附属土地设施按现状出租给乙方使用，建筑面积为约2600平方米。乙方在充分了解该房屋性质和状况的前提下，愿意承租该房屋。合同第二条租赁期限约定，双方约定租赁期限为十五年，自2009年7月1日起至2024年6月30日止。合同第三条租金及支付约定，租金单价（不含税）：第一年至第五年年租金伍拾伍万元整，从第六年至第十年年租金为伍拾陆万元整，第十一年至第十五年年租金为伍拾柒万元整。合同第四条使用、维护及装潢约定，乙方如需对租赁房屋进行任何形式的装潢，均以不破坏甲方房屋主体结构且确保装潢安全为前提。乙方装潢的一切费用自理，安全行为自行负责。合同期满、根据本合同约定提前终止合同或解除合同、乙方违约导致提前终止本合同时，在租赁期限九年内，甲方应补贴乙方装修费用。租赁期满九年后，甲方无需贴补费用。合同第八条征用及不可抗力约定，在租赁期内，若遇政府统一规划征用与租赁房屋相关的土地，则本合同自行终止，乙方须无条件服从并按实际租期支付租金。届时双方不承担任何违约责任。五年内如遇到拆迁，拆迁部门按照当时的政府政策补偿，甲方从补偿总额中提取30%给乙方作为补偿；五年之后，如遇拆迁，甲方仅以届时月租金金额为准，补贴乙方叁个月的租金做为搬迁补贴，不再补偿任何费用。合同还对其他事项进行了约定。
2011年7月5日，冒海国（甲方）与缪敏（乙方）关于南通市崇川区五一路学田村四组一幢房屋的租赁经营权，签订租赁协议。协议约定，一、甲方于2009年4月22日与崇川区学田街道学田村社区居委会第四小组签订的租赁合同书，租期为十五年。乙方现自愿出资人民币壹佰捌拾万元（￥1800000元）给甲方，甲方转让与崇川区学田街道学田村社区居委会第四小组签订的租赁合同书的所有租赁经营权给乙方，期限以甲方于2009年4月22日与崇川区学田街道学田村社区居委会第四小组签订的租赁合同为准，乙方履行原租赁合同书的全部条款。二、甲方不得以任何理由取消或提前终止甲乙双方协议，否则乙方有权要求甲方双倍赔偿，即赔付乙方叁佰陆拾万元整。甲方原租赁合同书出租方如有变更或提前终止，乙方不得以任何理由要求甲方退还入股资金。但学田街道学田村社区居委会第四小组对甲方的赔偿由乙方获得。三、双方签订本协议后一天内，甲方与崇川区学田街道学田村社区居委会第四小组签订的租赁合同书上添加乙方为承租方，并将此合同原件交由乙方保管。四、双方签订本协议之日起三日内，乙方壹次性缴清房屋租赁经营权金给甲方。乙方拥有转租权。五、甲方全权委托乙方处理所有关于南通市崇川区五一路学田村四组一幢房屋的相关事项，包括收付房租水电费等。并且，此委托不可撤销。六、双方签订本协议后，乙方与租户签订租赁合同，收取租金及水电费用支出后，由乙方享有经营利润。七、所有租赁户签约的合同一式两份，由乙方和租赁户签约。八、原甲方于2009年4月22日与崇川区学田街道学田村社区居委会第四小组签订的租赁合同书作为本协议共同履行的副件，与本协议具有同等的法律效力。九、未尽事宜，双方协商解决，如有异议，可向签约地人民法院申请裁定。十、本协议一式两份，双方签字盖章后生效，甲乙方双方各执一份。
上述合同签订前，缪敏于2011年5月30日向冒海国转账80万元，合同签订后，缪敏于2011年7月6日向冒海国转账100万元。之后，缪敏取得冒海国与学田社区四组的租赁合同书原件，冒海国与缪敏一起至学田社区四组，告知冒海国将2009年4月22日与学田社区四组《租赁合同书》中的所有权利转让给缪敏，由缪敏履行原租赁合同书中的全部条款。双方在原《租赁合同书》中承租方中加上缪敏的名字，缪敏在租赁合同书落款处冒海国签名的下方签名，学田社区四组在缪敏的签名上加盖了公章。缪敏开始向学田社区四组缴纳2011年三季度以后的房租直至2014年3月。学田社区四组收取房租后向缪敏开具了农村合作经济组织结算凭证，加盖了学田社区四组的财务专用章。同时，缪敏也向学田社区四组缴纳了水电费。
2013年4月1日，缪敏（甲方）与案外人任新华（乙方）签订租赁合同一份，合同约定，甲方将位于五一路南段，朝南第二层整层租给乙方使用，乙方在了解房屋性质的前提下，愿意租该房屋（该房屋没有产权证）。双方约定租赁期限为九个月，即自2013年4月1日至2013年12月31日。乙方应当按照房屋的形状和本合同的约定合理性使用租赁的房屋，不得擅自改变或破坏租赁房屋的主体结构。因乙方使用或管理不当造成甲方房屋及附属物毁损的，乙方立即负责修复，并应承担损坏赔偿责任。在交还房屋时，为保持房屋内部结构和外观的完好，乙方在租赁房屋内投入的附着于房屋的装潢以及搭建的建筑物不得拆除，并无偿归甲方所有。一楼门厅、外场地、楼梯（未收租金，免费提供）及户外广告牌的设计施工，由甲方确定后方可施工，费用自付，违约结果自负，一层顶部照明由乙方负责。
2014年1月4日、1月9日，缪敏向任新华发出书面通知，通知任新华合同已到期，要求任新华腾出房屋。2014年2月25日，缪敏在《南通广播电视》登报声明，通知任新华在2014年3月8日前与缪敏续签租赁合同或退出房屋，但任新华一直未与缪敏续签租赁合同。2014年5月22日，学田社区四组与耀城公司就缪敏承租的上述房屋签订房屋搬迁补偿协议，同时将上述房屋交耀城公司拆除。2014年6月底到7月初,案涉租赁房屋被拆除。
2014年7月18日，学田社区四组出具一份情况说明，对于冒海国转让租赁合同书、确定缪敏为承租方、向缪敏收取房租和水电费及缪敏将租赁房屋第二层转租给任新华的情况予以确认。
另查明，学田社区四组出租的案涉房屋所占用的土地为国有土地，租赁房屋系学田社区四组所建。至庭审结束，学田社区四组未能提供租赁房屋合法建造的规划审批手续。南通市崇川区住房和城乡建设局、南通市崇川区房屋征收管理办公室于2013年7月1日委托南通跃龙土地房地产评估咨询有限公司对青年路北五一路东侧地块项目A标段项目征收范围内的各被征收户的房屋进行评估。诉讼中，法院向南通跃龙土地房地产评估咨询有限公司调取拆迁评估的资料，南通跃龙土地房地产评估咨询有限公司提供了一份案涉房屋的附属设施设备、装饰、装璜补偿价评估表及现场拍摄的照片。评估表确定附属物价值为2036256元。该公司总经理梅庆阳、评估员孙静恺在法院调查时陈述，评估是由接受崇川区委托，经过实地丈量，评估价按《南通市市区国有土地上房屋征收与补偿评估技术细则》并考虑装修实际，价格上浮，可以反映拆迁时装璜的现价。因房子本身不合法，未出正式评估报告。学田社区四组对上述价格予以确认。
原审法院认为，冒海国与学田社区四组签订房屋租赁合同后，又与缪敏签订租赁协议。冒海国与缪敏的租赁协议中虽然陈述的是“甲方转让与崇川区学田街道学田村社区居委会第四小组签订的租赁合同书的所有租赁经营权给乙方”，但协议条款中约定：“乙方履行原租赁合同书的全部条款”、“甲方原租赁合同书出租方如有变更或提前终止，乙方不得以任何理由要求甲方退还入股资金。但学田街道学田村社区居委会第四小组对甲方的赔偿由乙方获得。”、“租赁合同书上添加乙方为承租方，并将此合同原件交由乙方保管”，因此该租赁协议实质是冒海国将与学田社区四组的租赁合同的权利义务转让给缪敏。学田社区四组对于该转让行为，在与冒海国的租赁合同书原件上添加缪敏的名字并盖章认可，之后又向缪敏实际收取房租及水电费，并在2014年7月18日出具情况说明予以确认。因此，租赁合同转让成立，原租赁合同的权利义务由缪敏享有和承担。
由于双方未能提供租赁房屋的合法建造手续，房屋租赁合同无效。因合同无效造成的装修、装璜及附属物的现值损失，应根据双方的过错进行分担。学田社区四组明知租赁房屋不具有合法建造手续，仍对外出租，其应对租赁合同的无效承担主要责任。缪敏对房屋的性质系明知，依然承租，其应对租赁合同的无效承担次要责任。法院确定学田社区四组承担70%的赔偿责任。关于装饰装璜及附属物的损失，因租赁房屋已拆除，无法评估鉴定其现值，法院参照南通跃龙土地房地产评估咨询有限公司的评估价。学田社区四组辩称按照租赁合同约定五年后如遇拆迁，以3个月的租金作为搬迁补贴，其他不做任何补偿，因合同无效，该约定无效，学田社区四组的该主张不能成立。
关于耀城公司是否应承担责任的问题，因缪敏明确以租赁合同关系主张权利，耀城公司不是租赁合同的当事人，故耀城公司不应承担责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第七十九条、第八十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第二款、第九条第二款的规定，判决：一、南通市崇川区学田街道学田社区居委会第四居民小组于判决生效之日起十日内一次性赔偿缪敏人民币1425379元。二、驳回缪敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币22350元，由缪敏负担6705元、南通市崇川区学田街道学田社区居委会第四居民小组负担15645元。
宣判后，上诉人学田社区四组不服一审判决，向本院提起上诉称，一、冒海国在充分了解房屋性质及状况的前提下以低廉的价格与上诉人订立房屋租赁合同。被上诉人也是在完全同意上述租赁合同各项条款及明知该房屋无审批手续将来也无法审批的情况下在该合同书的承租方加上其名字。该合同约定如乙方欠缴租金、水电费、垃圾清运费任何一项达一个月的，甲方有权解除合同。被上诉人欠缴房租数月，也不实际经营，已构成事实解除，上诉人无需向其支付任何补偿。二、2014年5月22日，有关政府部门与上诉人仅就无证房本身订立了搬迁协议，其余均未涉及。到今天为止，上诉人也未收到上述款项。对一审认定的附属物价值2036256元上诉人从不知晓。上诉人不仅没有与相关部门订立协议，也没有任何部门将此款交付上诉人，更不知该款在何处。一审判决由上诉人赔偿一百多万，没有依据。请求二审法院依法改判或发回重审，本案的诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人缪敏答辩称，1、上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同因为案涉房屋不能办理合法建造的规划审批手续而无效，所以上诉人所述按照租赁合同约定“五年后如遇拆迁以三个月的租金作为拆迁补贴，其他不做任何补偿”，此约定因合同无效而无效。另租赁合同关于“乙方欠缴租金、水电费、垃圾清运费任何一项达一个月的，甲方有权解除合同”的约定也无效，事实上被上诉人从未欠缴租金与水电费，所以上诉人据此不向被上诉人承担责任不能成立；2、上诉人在本案中作为出租方，应当对租赁期限内房屋拆迁给被上诉人造成的损失承担赔偿责任，上诉人以自己未收到拆迁补偿款为理由而拒绝承担赔偿责任没有事实和法律依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
原审被告耀城公司未到庭答辩。
经审理查明，原审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。
二审中，上诉人学田社区四组提供证据一组（复印件）：1、崇川区房屋搬迁补偿安置协议。2、南通跃龙土地房地产评估咨询有限公司情况说明。3、特殊附属设施、装饰项目补偿表，证明房屋补偿安置协议双方仅仅是对上诉人违建房屋本身、房屋棚披及特殊设施包括回填土、化粪池、下水道、消防管道、变压器、电缆沟、水泥地的补偿，并无对案涉房屋的装饰装修进行补偿。且该协议的补偿费用上诉人尚未领到。与相关部门就案涉装饰装潢的补偿未达成一致，被上诉人就房屋租赁合同的本身向上诉人索赔没有事实和法律依据，上诉人也不是适格的诉讼主体。
另，上诉人学田社区四组在二审中陈述除了房屋本身2120627.50元的补偿，还有装修的约贰佰余万元均未发放。装修是有补偿的，但至今没有就装修签订补偿协议。
被上诉人缪敏质证认为：上诉人提交的证据不是新证据，二审不应采纳。复印件不具有法律效力，我方不予认可。且上诉人在补偿协议上加盖了公章，说明其明确知道涉案房屋补偿协议是客观存在的并明确知道拆迁补偿的数额。至于协议中补偿数额问题仅仅是合同双方协议，与被上诉人没有任何关系，该协议没有征求被上诉人意见，存在侵害被上诉人权益的可能，应以跃龙评估公司出具给一审法院的证明材料为准。情况说明没有明确说明房屋补偿不包括装饰装潢。特殊附属设施、装饰项目补偿表与补偿协议明显矛盾。对该组证据的效力，被上诉人均不认可。对于上诉人是否为适格主体，一审法院已经做出明确的判断。上诉人的陈述更能证明其提交的证据与本案没有关联性，房屋补偿和装潢补偿是两回事。
原审被告耀城公司未到庭质证。
本院对上诉人提交的该组证据认证意见为：该组证据并不涉及涉案房屋的装修装潢，与本案没有关联性。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，案涉租赁房屋至今未取得建设工程规划许可证，此种情形违反了法律的强制性规定，原审据此认定案涉房屋租赁合同无效并无不当。合同无效，装修、装潢及附属物的现值损失，由双方各自按照导致合同无效的过错进行分担。学田社区四组作为案涉租赁房屋的实际权利人，明知房屋不具有合法建造手续而对外出租；缪敏在知晓房屋性质的情况下仍承租房屋，双方均有过错，但学田社区四组的过错明显较大。一审法院根据过错大小确定学田社区四组承担70%的赔偿责任并无不当。南通跃龙土地房地产评估咨询有限公司对装饰装潢及附属物进行过评估，确定附属物价值为2036256元。一审庭审中，学田社区四组对该评估价予以确认。二审中，学田社区四组认为对该附属物价值2036256元从不知晓，明显与事实不符。因案涉房屋已拆除，一审法院参照南通跃龙土地房地产评估咨询有限公司的评估价确定装饰装潢及附属物的价值并无不妥。本案中，缪敏系以房屋租赁合同关系主张权利，就案涉房屋的装饰装潢及附属物有无签订拆迁补偿合同及补偿款有无实际取得，与缪敏获得损失赔偿不具有关联性，更不是缪敏获得赔偿的前提条件。至于学田社区四组认为租赁合同中约定的解除合同条款及遇拆迁情况的处理，因租赁合同无效，该约定无效。综上，学田社区四组的上诉请求无事实和法律依据，其上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币22350元，由上诉人南通市崇川区学田街道学田社区居委会第四居民小组负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 盛
代理审判员 张峥嵘
代理审判员 刘玉蓉
二〇一五年八月二十五日
书 记 员 周 敏
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；