上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0113民初16748号
原告：商成莉，女，1973年10月29日生，汉族，住上海市宝山区。
委托代理人：朱姜蕾，北京市蓝鹏律师事务所上海分所律师。
委托代理人：周政玮，北京市蓝鹏律师事务所上海分所律师。
被告：周鹤阳，男，1946年9月2日生，汉族，住上海市。
被告：罗全红，女，1950年10月1日生，汉族，住上海市。
被告：张军，男，1973年11月12日生，汉族，住上海市宝山区。
法定代理人：张萌萌，女，1998年9月3日生，汉族，住上海市宝山区南大路***弄***号***室，系张军、商成莉之女。
原告商成莉诉被告周斌、张军确认合同无效纠纷一案，本院于2017年9月1日立案后，依法适用简易程序，于2017年12月4日公开开庭进行了审理。审理中，被告周斌于2017年10月9日报死亡，本院依法追加周鹤阳、罗全红作为本案共同被告参加诉讼。原告商成莉及其委托代理人周政玮，被告张军及其法定代理人张萌萌到庭参加诉讼。被告周鹤阳、罗全红经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告商成莉向本院提出诉讼请求：判令张军与周斌签订的买卖合同无效。事实和理由：商成莉与张军系夫妻。张萌萌系商成莉、张军之女。张军系XXX残疾人，残疾XXX，其法定监护人为商成莉。张军是上海市宝山区南大路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)的原产权人。周斌系张军多年的朋友。2014年，周斌做生意缺钱，知道张军名下有一套房产，便游说张军。周斌让张军将房子“借”给他用一下，向银行借60万元，待贷款下来以后，房子就还给张军。张军系XXX残疾人，以为房子仅是“借”用，便答应了周斌。事实上，周斌所谓的“借”房子，其实是通过房屋买卖流程，将系争房屋过户至周斌名下，该笔60万元贷款打到张军账户后，当天就被周斌转走了。多年来，张军一直以为房子仅是“借”给周斌，张军一家三口一直居住在系争房屋内，张军也从未将此事告知商成莉。直至起诉前几日，周斌告知张军，周斌的债权人逼他将房子卖掉还钱，有人会来看房。张军才将此事告知商成莉。周斌不仅通过买卖获得60万元的银行贷款，后来又将系争房屋抵押给了案外人李某，抵押金额为115万元。为此，原告商成莉提出上述诉请。审理中，原告商成莉表示，仅要求在本案中确认合同无效，鉴于系争房屋上有两个抵押权，不要求对合同无效的后果进行处理。
被告张军辩称，同意原告的诉请请求，对事实与理由无异议。
被告周鹤阳、罗全红未作答辩，未提交证据材料。
经审理查明，张军是上海市宝山区南大路XXX弄XXX号XXX室房屋的原产权人。2014年10月23日，卖售人张军(甲方)与买受人周斌(乙方)签订上海市房地产买卖合同，由周斌以120万的价格向张军购买该房屋，约定，甲方于同年12月17日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；双方于同年11月28日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；等等。其中附件三付款协议约定，甲乙双方于同年10月17日签订上海市房地产买卖合同，当日乙方支付给甲方2万元；同年10月27日前乙方支付给甲方48万元；乙方于同年10月30日前通过银行贷款60万元，直接由银行放款于甲方提供的银行账户，若银行审批贷款不足60万元，不足部分过户当日乙方以现金方式支付；甲乙双方于同年11月27日前办理该房屋产权过户手续，过户当日乙方支付甲方10万元；甲乙双方于同年12月17日办理该房屋交接手续；等等。合同签订后，周斌以购房为由向中国农业银行奉贤支行申办60万元贷款。2014年12月5日，周斌经核准登记为系争房屋的产权人，中国农业银行股份有限公司上海奉贤支行成为系争房屋的抵押权人，债权数额为60万元，债务履行期限从2014年11月17日至2039年11月16日。2017年4月24日，李某登记成为系争房屋的抵押权人，债权数额为115万元，债务履行期限为2017年4月17日至2018年4月16日。
另查明，2014年12月12日，农业银行奉贤支行放款60万元划入张军名下尾号为“0319”的账户中。同年12月13日，该账户转支413,000元，收款人为李川。同日，该账户又转支184,084.03元，收款人为周斌。
2017年12月18日，上海市宝山区大场镇联乾居民委员会出具居住证明，主要内容为兹有居民张军、商成莉、张萌萌，现户籍地在上海市宝山区南大路XXX弄XXX号XXX室，居住在上海市宝山区南大路XXX弄XXX号XXX室，从2004年一直居住在本小区。
再查明，商成莉与张军系夫妻。张萌萌系商成莉、张军之女。根据残疾人证显示，张军为XXX残疾人，残疾登记四级，监护人为商成莉。
周斌于2017年10月9日报死亡，周斌生前与陈琳系夫妻关系，两人于2013年4月20日登记离婚，婚内无子女，周鹤阳和罗全红系周斌的父母。
审理中，原告商成莉表示，起诉前大概两三个月，有中介带买家来看房，商成莉才知道房子已被张军卖掉，后商成莉去找了周斌。当时周斌说因急需钱还债，于是找张军帮忙将房子借给周斌去贷款，到时候房子会还给张军的。之后房子也没有过户回来，也没有支付过张军房款。银行贷款60万元虽然划入张军账户，但又立即被转走了。李川是负责办理房屋买卖的中介，具体李川和周斌是什么关系，商成莉不清楚。周斌还和张军说，房屋会还给张军的，并打了两张借条让张军放心。原告商成莉为证明其主张，向本院提交了2014年11月20日借条两张，出借方均为张军、借款方均为周斌，借款金额均为60万元。被告张军对上述证据的真实性没有异议。
审理中，张军表示，周斌说借房子去借钱，借好以后把房子还给张军，因张军和周斌是好朋友，张军就同意了。过户时张军都有参与，周斌说张军不签字周斌就拿不到钱，但并未说将房子出售给周斌。张军从未收过房款，周斌拿走了张军的银行卡和身份证，过了一段时间才还给了张军。直到有人上门看房，张军去问周斌，周斌才告知房子暂时过户到他名下，钱不够了要把房子卖掉。后来，张军把此事告诉了商成莉。李川是周斌的朋友，帮助周斌操作系争房屋的交易。周斌为了让张军放心，给了张军两张借条。
以上事实，有户籍信息、离婚登记审查处理表、残疾人证书、上海市房屋买卖合同、上海市不动产登记簿、借款凭证、交易明细清单、补发入账申请书、个人购房担保借款合同、不动产登记申请书及当事人的陈述等证据予以证明，经庭审质证，本院予以认定。
本院认为，限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效。根据已查明的事实，张军系XXX残疾人，残疾XXX，不具备独立处分房产的能力，同时，结合涉案房屋买卖合同履行过程中，诸如系争房屋出售后至今仍由张军一家居住使用、贷款60万元划入张军账户后又被立即取走并部分转入周斌账户等事实看，也有悖常理，现商成莉作为张军的监护人，在知晓系争房屋被卖后拒绝追认涉案房屋买卖合同，因此，张军与周斌就系争房屋所签订的房屋买卖合同应属无效。审理中，商成莉、张军均不要求处理合同无效的后果，且被告周鹤阳、罗全红未到庭，系争房屋上亦尚有两个抵押权未涤除，故对合同无效的后果，本院不作处理。被告周鹤阳、罗全红经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院视为其放弃抗辩权利。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第二十二条、第一百四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
被告张军与被告周斌就上海市宝山区南大路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的上海市房地产买卖合同无效。
案件受理费减半收取为40元，保全费5,000元，合计5,040元，由被告周鹤阳、罗全红、张军共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 黄蔚
二〇一八年一月十五日
书记员 杨丽
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法总则》
第二十二条不能完全辨认自己行为的成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认，但是可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其智力、精神健康状况相适应的民事法律行为。
第一百四十五条限制民事行为能力人实施的纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应的民事法律行为有效；实施的其他民事法律行为经法定代理人同意或者追认后有效。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决