黑龙江省绥化市北林区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绥北城民初字第351号
原告付威
委托代理人刘道勋，绥化市北林区司法局吉泰法律服务所法律工作者。
被告绥化市圣铭房地产开发有限公司，住所地绥化市北林区三马路老防疫站院内。
法定代表人王福全，职务经理。
原告付威与被告绥化市圣铭房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，原告于2015年10月21日向本院提起民事诉讼。本院受理后，依法由审判员徐凤举独任审判，公开开庭进行了审理。原告付威及其委托代理人刘道勋到庭参加了诉讼，被告绥化市圣铭房地产开发有限公司经本院传票传唤未出庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
原告付威诉称，被告单位于2012年8月16日向原告借款本金人民币（下同）1，000，000.00元，约定月利率35%，借款期限为10个月，被告以其开发的位于绥化市北林区嘉美小区三期2栋36号面积189.68平方米商服用房一处及位于该栋1号面积148.7平方米商服用房一处作抵押，并办理了商品房预售登记手续。此款到期后，被告单位未能偿还借款本息，按年利率36%计算至2015年6月15日时，被告共欠原告借款本息2，236，000.00元，扣除被告支付的利息304，000.00元及以上述1号商服抵偿的利息829，920.00元后，尚欠原告借款本息1，102，080.00元未付，自2015年6月15日以后的利息按月利率2分计算，至2015年8月15日，被告欠原告借款本息合计1，146，163.20元。此款经原告索要未果，故诉至人民法院，要求被告偿还借款本息1，146，163.20元，案件受理费由被告负担。
被告绥化市圣铭房地产开发有限公司经本院传票传唤未出庭参加诉讼，亦未提出书面答辩。
原告为支持自己的诉讼主张，向本院提交证据如下：
1、原告付威与被告单位经理王福全、工作人员石艳敏于2012年8月16日签订的借款协议一份、被告单位经理王福全、工作人员石艳敏于同日为原告出具的借据一份及嘉美小区售房凭证二份（其中1号商服房的售房凭证为复印件）。原告欲证实被告单位向原告借款本金1，000，000.00元，约定月利率35%，借款期限为10个月，被告以其开发的位于绥化市北林区嘉美小区三期2栋36号面积189.68平方米商服用房一处及位于该栋1号面积148.7平方米商服用房一处作抵押，后经双方协商被告将1号商服房以829，920.00元的价格抵偿给原告后，将该房的售房凭证收回的事实。被告未出庭发表质证意见。
2、绥化市房产管理处于2012年8月27日颁发的绥房预城字第13012、13013号房屋预售登记证（系经核对无异的复印件）各一份。原告欲证实被告向原告借款时以上述二处房屋作抵押，分别为原告开具了售房凭证，并办理了房屋预售登记手续的事实。被告未出庭发表质证意见。
3、原告与被告单位于2015年6月23日达成的房屋买卖补充合同书一份。原告欲证实经原、被告协商，被告以其向原告抵押的1号商服作价829，920.00元抵偿欠原告的借款利息的事实。被告未出庭发表质证意见。
4、原、被告于2015年7月1日共同签订的结算凭据一份。原告欲证实至签订该凭据时，被告与原告结算，已经偿还原告利息1，133，920.00元，尚欠原告借款本息1，056，080.00元的事实。被告未出庭发表质证意见。
被告绥化市圣铭房地产开发有限公司未向本院提交证据证实其诉讼主张，但在本院向其送达询问时，其法定代表人王福全称对原告起诉的事实没有异议，但数额需和单位财务计算一下，在原告提供的证据中的石艳敏签字，不是其个人行为，是代表公司的行为，与公司欠原告的钱是一笔，对原告提供的证据无异议，为原告出具的售房凭证及办理的商品房预售登记行为名为买卖，实为与原告间的借贷关系。
本院认为，被告经本院依法传票传唤未出庭参加诉讼，亦未发表质证意见，视为放弃质证权利，原告举示的证据1-4，能够互相佐证，足以证实借款及偿还部分欠款的事实，故本院综合被告单位法定代表人王福全的陈述，对上述证据的真实性予以确认。
根据以上确认的证据及当事人在庭审中的陈述，本院认定案件事实如下：
经审理查明，被告绥化市圣铭房地产开发有限公司于2012年8月16日向原告付威借款本金1，000，000.00元，约定以嘉美小区三期2号楼1门商服和36门商服作抵押，借期10个月，至2013年6月15日还清，利息为350，000.00元，由被告单位法定代表人王福全加盖个人名章，且单位工作人员石艳敏签名，与原告签订借款协议一份，但该协议未加盖被告单位公章。协议签订后，原告借予被告单位1，000，000.00元，由被告单位经理王福全加盖个人名章，并单位工作人员石艳敏签字为原告出具了借据（该借据未加盖被告单位公章）一份及售房凭证二份，双方于同年8月27日到绥化市房产管理处办理了房屋预售登记手续。借款逾期后，被告单位未按约偿还借款本息，后经原告索要，被告于2015年春节前一天偿还借款利息100，000.00元，同年3月份偿还借款利息204，000.00元，被告单位经与原告协商，于2015年6月23日达成房屋买卖补充合同，约定将向原告抵押的嘉美小区三期2栋1号商服房屋以每平方米5，600.00元，合计829，920.00元的价格抵偿给原告，以抵顶等额的欠款本金及利息，并签订了房屋买卖补充合同书。原、被告于2015年7月1日对欠款本息进行结算，被告已偿还原告借款本息1，133，920.00元，尚欠原告借款本息合计1，056，080.00元，且双方签订了结算凭据一份。余欠款本息经原告索要未果，故诉至人民法院，因原告认为被告偿还的现金及以房屋抵偿的欠款，均为偿还利息，因此，要求被告偿还借款本金1，000，000.00元及利息146，163.20元（利息计算至2015年8月15日），案件受理费由被告负担。
本院认为，被告绥化市圣铭房地产开发有限公司向原告付威借款，并签订了借款协议，与原告间形成的借贷关系不违反相关法律规定，故应受法律保护。关于本案中商品房买卖关系问题，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”因此，被告为原告出具的售房凭证及商品房预售登记，实为向原告借款的担保行为，该买卖关系应认定无效。关于抵押效力问题，双方签订的合同中虽标明以二处商服房屋做抵押，但未办理相关抵押登记或抵押公证手续，现已以一处房屋抵偿债务，另一处房屋现状不明，且原告在本案中未主张抵押权，故本案中对抵押的效力不予确认。关于约定利息问题，该规定第二十六条规定：“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。”双方约定的10个月的利息350，000.00元虽为事实，但该利息约定过高，对超出法定标准部分利息不应支持。关于逾期利息问题，该规定第二十九条规定：“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。”因此，原告主张的逾期利息仍应按年利率24%计算。关于已偿还欠款和以房屋抵偿欠款的认定问题，〈最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）〉第二十一条规定：“债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。”本案中，被告未出庭参加诉讼，未举示证据证实自己的主张，双方对于已偿还的债务是本金还是利息无明确约定，故原告称已偿还部分系偿还利息的主张不违反上述规定，本院予以认可。按年利率36%计算，自欠款日至2015年春节前一天，即自2012年8月16日至2015年2月18日被告支付100，000.00元利息时，利息应为902，000.00元，则被告偿还的304，000.00元不足以支付利息，故本院认定该偿还的欠款为支付的利息。依上述标准，自2015年2月18日计算至2015年6月23日被告以嘉美小区三期2号楼1门商服房屋抵偿债务时，又欠原告借款利息125，000.00元，与之前拖欠的利息合计，被告尚欠原告利息应为723，000.00元，此时以上述商服房屋抵偿借款829，920.00元，除支付拖欠的利息外，还应抵偿借款本金106，920.00元，即被告以上述房屋抵偿借款本息后，尚欠原告借款本金893，080.00元。以房屋抵偿借款本息后拖欠的利息，因被告未予支付，故应按不超过年利率24%的标准计算，至2015年11月23日，拖欠的逾期利息应为89，308.00元。虽双方于2015年7月1日进行结算，被告认可尚欠原告借款本息1，056，080.00元整，但该利息数额超出法定标准，不应受法律保护。经计算，被告实际拖欠原告借款本金为893，080.00元，拖欠的逾期利息应为89，308.00元，本息合计982，388.00元。原告的主张超出此标准部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、第二十六条、第二十九条、〈最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）〉第二十一条之规定，判决如下：
一、被告绥化市圣铭房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性返还原告付威借款本金893，080.00元，支付拖欠期间的利息89，308.00元，本息合计982，388.00元。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费15，116.00元，减半收取7，558.00元，由被告绥化市圣铭房地产开发有限公司负担6，812.00元，原告付威自负746.00元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院。
自生效法律文书确定的给付时间开始计算，申请执行的期间为二年。
审判员 徐凤举
二〇一五年十一月二十三日
书记员 马志军