浙江省象山县人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0225民初7466号原告：郑惠玉，女，1970年2月8日出生汉族，住象山县。委托代理人：曾军，浙江波宁律师事务所律师。委托代理人：潘琼楠，浙江波宁律师事务所实习律师。被告：象山县丹西街道上吴村经济合作社。住所地：象山县丹西街道上吴村***号。法定代表人：吴存乐，该经济合作社社长。被告：象山县丹西街道上吴村村民委员会。住所地：象山县丹西街道上吴村***号。法定代表人：吴科登，该村委会主任。上述两被告共同委托代理人：盛增红，浙江丹峰律师事务所律师。上述两被告共同委托代理人：蔡华东，浙江丹峰律师事务所律师。原告郑惠玉与被告象山县丹西街道上吴村经济合作社（下称上吴村经济合作社）、象山县丹西街道上吴村村民委员会（下称上吴村委会）房屋买卖合同纠纷一案，于2017年9月18日向本院起诉，本院于同日立案受理后，原告郑惠玉于2017年9月19日向本院申请财产保全，要求冻结被告上吴村经济合作社银行存款1056772元，本院经审查于2017年9月20日作出（2017）浙0225民初7466号民事裁定书，并采取保全措施。本案依法由审判员林鹰适用简易程序于2017年10月20日第一次公开开庭进行了审理。原告郑惠玉及其委托代理人曾军，两被告的共同委托代理人盛增红、蔡华东到庭参加诉讼。庭后原告申请就象山县丹西街道上吴村老年公寓二单元304室房屋装修残值进行鉴定，本院予以准许，并委托宁波高正工程管理有限公司（下称高正公司）开展鉴定，该司于2017年12月26日出具造价征询意见稿，并于2018年3月9日出具造价报告书。本院于2018年3月27日第二次公开开庭审理本案，原告郑惠玉及其委托代理人曾军，被告上吴村经济合作社的法定代表人吴存乐、被告上吴村委会的法定代表人吴科登及其共同委托代理人蔡华东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑惠玉向本院提出诉讼请求：一、确认原告与两被告于2014年3月5日签订的《房屋买卖合同》无效；二、判令两被告返还原告购房款及车棚款748772元，并赔偿原告按年利率6%自交款次日起计算至款项实际返还之日止的利息损失；三、判令两被告赔偿原告装修损失150000元；四、本案诉讼费用由两被告负担。事实和理由：2014年3月5日，原告和两被告签订房屋买卖合同一份，向两被告购买丹西街道上吴村2号楼2单元304室房屋一套。案涉房屋所在土地的性质为集体土地，但两被告在出售房屋时承诺可以办理房产证，原告遂按约于2014年3月5日支付房款740652元、于2014年7月24日支付车棚款8120元，共计支付748772元，并取得房屋进行装修和入住。但直到2017年8月，原告才得知两被告在建设房屋当时，象山县人民政府即曾就房屋建设事宜进行协调，形成专题会议纪要，明确该地块不能分割出售，不能变相进行房地产开发。原告又向象山县规划局、象山县住房和城乡建设局等相关部门进行咨询，得到明确答复称该房屋不可能办出房产证。原告认为，两被告在集体土地上建设房屋并进行出售，违反了土地管理法规定的土地用途管制等规定，且两被告出售的房屋未经竣工验收，违反了建设工程质量管理规定，根据中华人民共和国合同法第五十二条第五项之规定，应属无效，故原告特诉至法院，望判如所请。两被告共同答辩称：原、被告间房屋买卖并不违反法律强制性规定，房屋买卖合同合法有效，且尚在履行之中。两被告在买卖当时即向原告明确告知，出售当时房屋所在的土地性质是集体土地，事后可由双方共同办理国有土地权证，合同就房屋权证的办理也作了约定，但并未明确具体日期，两被告只要在政府层面争取到政策支持，即已履行己方主要合同义务。同时，案涉房屋所在建筑并非违章建筑，已取得相应行政许可，且符合建筑质量要求，原告亦已接受并居住。综上，被告方在合同履行过程中并无任何过失，原告关于合同无效和返还房款及利息的诉请应予驳回。至于装饰装修，系原告单方所为，若合同被认定无效，双方互负返还义务，原告的装修对两被告来说是无用的，原告应将房产恢复到原始状态并使房屋质量符合两被告建造时的建设标准再进行返还，故原告诉请装修损失，也应予以驳回。原告、两被告围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，本院已组织证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，举证、质证、本院认证如下：两被告提供村民说事一卡通登记簿一份，拟证明原告等购房户于2017年8月30日到两被告处要求办证，在协商过程中，两被告向购房户告知办证所需材料及费用的事实；原告质证称并未经其签字，不予确认。基于该登记簿系两被告单方记录制作，且未经原告确认，故本院对该证不作认定。本案审理过程中，原告申请就案涉房屋装修残值进行鉴定，本院予以准许，并委托高正公司开展鉴定，该司于2018年3月9日出具鉴定报告。针对鉴定结论，原告质证称无异议；两被告共同质证称鉴定机构勘查现场时未通知两被告到场，存在程序上的错误，且其在没有装饰装修设计图的情况下就强弱电、管道等隐蔽工程进行鉴定并作出鉴定结论，缺乏事实依据，再且其未就鉴定对象进行区分和区别，针对本案及另外三案所涉的四户人家，马桶一律定价为1000元、大门一律定价为1600元，该结论与客观实际严重不符，而其将窗帘、纱窗等可移动物也鉴定在内，明显超出鉴定范围，还有鉴定人员陈智英的签章与证书不一致，对于陈智英的鉴定资格持有异议。针对两被告的质证意见，高正公司作出相应回复：现场踏勘时曾三次电话联系两被告，但均挂断不接，后经与象山县人民法院信息技术科工作人员联系，说明情况后继续进行踏勘；本案及另外三案所涉的四套房屋，均为个人装修，均无设计图纸，所有工程量均通过现场实测实量确定，隐蔽工程部分则系通过现场实际情况并结合一般家装常规装修造价予以确定；五金卫浴及大门等装修，因无单据提供，亦系参考一般家装常规材料报价予以确定；关于窗帘、纱窗，考虑到需测量长度再定做安装，故考虑为固定装饰部分；就陈智英的资质事宜，陈智英持有两本证书，一为安装专业造价员，另一为石化专业造价员，本案所涉鉴定实则应附安装专业造价员证书，并提供其安装专业造价员证书供核对。本院采信高正公司回复意见并就高正公司出具鉴定报告的真实性予以确认。综上，本院认定本案基本事实如下：2014年3月5日，原告与两被告签订房屋买卖合同一份，约定两被告将上吴村集体土地上建设的（老年公寓）2号楼304号房卖给原告，该2号楼建筑层数为地上六层，底层为商业用房，二至六层为住宅，该304号房屋建筑面积118.69平方米，房价740652元，自行车棚另外计价（位于该幢楼下的车棚按2500元/平方米计，非位于该幢楼下的车棚按2000元/平方米计），出卖人应于2013年10月30日前交付验收合格且水、电、道路具备正常开通使用条件的房屋。合同第九条关于产权登记的约定载明“1、根据该房屋建设的实际情况，无房屋、土地权证。2、以后如改变土地用途为出让性质的，则补交的出让金等费用由买受人承担。”后原告支付房款（及自行车棚款）共计748772元，并使用该2号楼304号房至今。本案审理过程中，原告申请就案涉房屋装修残值进行鉴定，本院予以准许，并委托高正公司开展鉴定，该司于2018年3月9日出具鉴定结论，案涉房屋装修造价173154元，装修残值率约为85%，装修清单并载明：厨房的煤气灶和油烟机2500元；家政清理费723.52元。原告为此支出鉴定费2600元。另查明，原告户籍地系象山县，并非两被告村民。再查明，案涉2号楼所在地块目前仍为上吴村集体所有土地。本院认为：原、被告间虽签订房屋买卖合同，原告支付房款，被告交付房屋，原告亦已使用房屋至今，但案涉房屋所在土地的权属性质为上吴村集体所有，原告并非该集体经济组织成员，无权取得该集体土地使用权，故上涉房屋买卖合同违反法律规定，应属无效。两被告关于案涉合同有效的抗辩，于法无据，本院不予采信。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿，且有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，原告主张两被告返还房款（及自行车棚款）748772元，本院予以支持，原告亦应将案涉房屋返还两被告。原告诉请两被告赔偿其利息损失，但原告明知案涉房屋交易违反法律规定而仍进行，本身存在明显过错，且其亦已使用案涉房屋至今，故原告该诉请，本院不予支持。至于原告诉请的两被告赔偿其装修损失150000元，考虑到案涉房屋系住宅，原告购买房屋目的在于居住，就白坯房稍作装饰装修再行居住符合住宅房屋使用常理，现房屋返还，而无法拆除、不可移动的装饰装修物添附于房屋之上一并予以返还，对于原告而言系损失，针对该部分损失，本院酌定两被告承担40%赔偿责任。结合鉴定结论，剔除煤气灶、油烟机等可移动可拆除装饰装修2500元以及家政清理费723.52元，本院确定装修残值为144440.9元，则两被告承担赔偿责任为57776.4元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：一、原告郑惠玉与被告象山县丹西街道上吴村经济合作社、象山县丹西街道上吴村村民委员会于2014年3月5日签订的房屋买卖合同无效；二、被告象山县丹西街道上吴村经济合作社、象山县丹西街道上吴村村民委员会于本判决生效后十日内返还原告郑惠玉丹西街道上吴村（老年公寓）2号楼304号房的房款及自行车棚款748772元，并赔偿原告郑惠玉装修损失57776.4元；三、驳回原告郑惠玉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费14311元，减半收取7155.5元，由原告郑惠玉负担1223元，被告象山县丹西街道上吴村经济合作社、象山县丹西街道上吴村村民委员会负担5932.5元。保全费5000元，由被告象山县丹西街道上吴村经济合作社、象山县丹西街道上吴村村民委员会负担。鉴定费2600元，由原告郑惠玉负担1560元，被告象山县丹西街道上吴村经济合作社、象山县丹西街道上吴村村民委员会负担1040元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审 判 员 林鹰二〇一八年四月十七日代书记员 周珅??2???1?