山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁01民终4358号
上诉人（原审被告）：张凤娟，女，1975年2月6日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市槐荫区经十西路玉珠花园北区**号楼***室。
被上诉人（原审原告）：张晶晶，女，1990年10月15日出生，汉族，户籍所在地山东省东阿县，现住济南市槐荫区绿地卢浮宫*号楼*单元***室。
上诉人张凤娟因与被上诉人张晶晶房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2016）鲁0104民初1305号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
张凤娟上诉请求：请求撤销一审判决，驳回张晶晶的诉讼请求。事实与理由：一、一审判决程序错误。证人包晨昊出庭作证时，一审法院未就租房押金事实向证人作出询问就直接判决上诉人应当退还租房押金，显属程序错误。事实上，2016年1月2日，证人包晨昊、上诉人、被上诉人的代理人三人见面协商时，已就租房押金一事达成一致，上诉人退还600元租房押金给被上诉人，剩余2400元作为被上诉人对房屋内财产损坏的赔偿。二、一审判决认定事实不清。l、一审判决认定涉案租赁合同于2016年1月22日解除不准确。该租赁合同解除时间应为2016年2月22日。2、一审判决认定上诉人2015年12月16日实际收回并入住了涉案房屋不准确。2015年12月16日，被上诉人并没有将房屋钥匙交还给上诉人，事实上直到房屋再次出租以后，被上诉人也没有将房屋钥匙交还给上诉人，迫使上诉人不得不重新更换房屋门锁。因此2015年12月16日，上诉人并未实际收回房屋，房屋仍在被上诉人控制之中。上诉人进入房屋并非为了居住，而是对自己的财产行使相应的看管保护权利，直至涉案房屋租赁给案外人尚小女之后，涉案房屋才最终摆脱了被上诉人的控制。因此，一审法院判决上诉人退还2015年12月16日至2016年2月21日的房屋租金显属错误，判决上诉人退还2015年12月16日后的取暖费亦属错误。
张晶晶辩称，不同意张凤娟的上诉意见，一审判决正确。
张晶晶向一审法院起诉请求：要求判令张凤娟返还押金3000元及违约赔偿金3000元；2、返还其2015年12月1日至2016年3月6日期间的租金（以每月2400元为标准）及取暖费2025元。
一审法院认定事实：2015年3月5日，张晶晶、张凤娟及济南孚瑞房地产经纪有限公司（以下简称孚瑞公司）签订《房屋租赁合同》一份，该协议记载张凤娟为出租人（甲方），张晶晶为承租人（乙方），孚瑞公司作为居间方（丙方）。合同约定甲方将建筑面积为75平方米，坐落在济南市槐荫区经三路442号7号楼1单元202室的房屋（以下简称202室房屋），出租给乙方使用。承租期限自2015年3月7日至2016年3月6日；房屋月租金2400元，租金总额为28800元，按半年支付，提前一个月支付下半年租金。乙方于合同生效之日向甲方支付保证金2400元，合同期满，如乙方无违约行为，甲方在合同到期当日将保证金无息退还乙方。第六条约定，租赁期间，如政府有关部门征收本合同中未列出但与该房屋有关的费用，应由甲方承担；乙方缴纳租赁期间的费用为水电费、物业费、燃气费、暖气费及使用房屋后所产生的所有费用。第八条约定，甲方违反本合同规定，提前收回房屋或甲方因房屋权属不清或非法出租房屋而导致本合同无效时，应按照本合同一个月租金额向乙方支付违约金并赔偿损失；在租赁期内，乙方擅自退租，乙方应当按照本合同一个月租金额向甲方支付违约金并赔偿损失。第九条，租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，并立即收回房屋，乙方应按本合同一个月租金额向甲方支付违约金并赔偿损失。（1）未经甲方书面同意，将房屋转租、转借他人使用的或拆改变动房屋结构或损坏房屋设施；（2）改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；（3）拖欠房租累计达15天以上的。第十四条其他约定事项中记载了张凤娟的银行账户信息，双方并约定因房屋设施过多，双方自愿将押金调整为3000元。该合同还约定了其他事项。签订上述合同后，张晶晶、张凤娟签订《物业交割单》一份，载明了涉案房屋内的家具家电情况，并约定暖气费由现业主承担。张晶晶于2015年3月6日向张凤娟支付房屋押金3000元、半年租金14400元并预交了1000元水电、物业及燃气费，另向孚瑞公司支付佣金1200元。
张晶晶交纳了半年的租金后实际入住了涉案房屋，并于2015年8月17日向张凤娟交纳了下半年房屋租金14400元。涉案房屋登记的所有人为张凤娟，建筑面积为58.91平方米，套内建筑面积为53.55平方米，房产证号为济房权证槐字第1533**号。张凤娟称其该套房屋系其父亲张德臣向其转让的房屋。
2015年10月23日，张晶晶向张凤娟转账2002.50元，其称该费用为暖气费，系在张凤娟的要求下，其以济南市取暖费标准26.7元/平方米为标准，按照涉案房屋合同面积交纳的。张凤娟认可收到了该费用，但主张该费用为张晶晶交纳的水电费，暖气费系由其自行交纳的。为此证明其主张，其提交暖气费发票一张，显示用户名为张德臣，地址为涉案房屋所在地的房屋交纳取暖费1430元，收费面积为53.55平方米，单价为26.70元。张晶晶对该证据的真实性予以认可，其称张凤娟要求其按照合同约定的面积向张凤娟本人交纳的取暖费，故其并没有持有取暖费发票。
张晶晶称，因其工作地点变动，其在征得张凤娟同意的情况下，于2015年11月21日搬离了涉案房屋。搬离前，双方商定，为了减少张凤娟的损失，由张晶晶寻找续租房屋的下家，有人续租后，张凤娟向其退还剩余房屋租金等费用。在此情况下，张凤娟提出房屋空置不安全，可以由其暂时入住看管房屋。张晶晶同意后，张凤娟于当年11月25日入住了涉案房屋。后双方及中介公司三方在协商房屋的后续问题时，为理清权利义务关系，其于12月1日要求张凤娟搬离涉案房屋，但张凤娟一直占有房屋拒不搬离，并于2016年2月22日擅自将涉案房屋租给了案外人尚小女。
张晶晶为证明其上述主张，提交了如下证据：证据一、于2015年11月26日在网络上发布的涉案房屋的出租信息及照片打印页若干张。其说明，在征得张凤娟的同意后，其将房屋的出租信息公布在了网上。证据二、2016年2月6日，张晶晶的丈夫陈圣锋与张凤娟的交谈录音一份，以证明张凤娟在涉案房屋居住的事实。证据三，2016年2月22日，张凤娟作为出租方与案外人尚小女签订的《房屋租赁合同》照片打印页一份，显示尚小女以每月2200元的价格租赁了涉案房屋，租赁期限为2016年2月23日至2017年2月22日。张晶晶称，该合同系其丈夫陈圣锋于2016年3月2日再次到涉案房屋核实房屋情况时，发现已有人重新租赁了涉案房屋的情况下，从承租人尚小女处拍照打印的。期间其还对与尚小女的谈话进行了录音。录音中尚小女称，其签了合同后于3月1日刚刚搬入涉案房屋居住。
张凤娟对张晶晶提交的证据一的真实性予以认可，但不认可张晶晶搬离涉案房屋的时间，也不认可其同意张晶晶搬离涉案房屋并转租。其称，其是在2015年12月7日，有房屋中介给其打电话询问涉案房屋租赁事宜时，其才知晓张晶晶已经搬离了涉案房屋。在此情况下，其要求与张晶晶于12月10日见面解决房屋租赁问题，但张晶晶未与其见面。12月11日，原中介经办人包晨昊给其打了电话问其双方想怎样解决问题。在包晨昊的撮合下，张晶晶的丈夫陈圣锋与张凤娟三人，于2016年1月2日见面商谈涉案房屋的租赁事宜。三人见面后，就退还租金达成一致意见，即三方同意共同将房屋再次出租，出租后如租金低于涉案合同的租金标准，则在房屋重新出租后，按照新合同的租金标准向张晶晶退还剩余租金，但新租金不能低于原租金100元，如低于100元则按照2300元退还租金。未能出租前的房屋租金由张晶晶按照合同约定自行承担。双方还应当结清水电费，并折抵家具家电的损失。对证据二及证据三的真实性予以认可，其称其是2015年12月16日入住的涉案房屋，其是在发现张晶晶擅自出租房屋的情况下，要求张晶晶于2015年12月10日与其商谈房屋事宜，在未果的情况下，为了看护房屋，其入住了涉案房屋。其认可其将房屋重新租赁给了案外人尚小女，租金标准为2200元每月。
张凤娟为证明其上述主张，其申请双方签订租赁合同时居间人的经办人包晨昊出庭作证。证人包晨昊出具的证人证言为：“2015年12月11日，我公司原孚瑞不动产通知我经我办理的张凤娟的位于经三纬九路的房子租客违约提前退租，租客与房主发生矛盾，公司要求我联系房主协商解决此事。我联系了房主张凤娟并提出了解决方案，但租客张晶晶她老公一直不肯见面协商解决。2016年1月2日，我、房主张凤娟、租客张晶晶她老公三方见面协商解决此事，在这次见面过程中，租客张晶晶她老公对房主张凤娟在该房屋中居住的事实是认可的，并没有提出异议。经过我调解，租客与房主最终达成了一致：1、租客张晶晶她老公不想再租赁该房屋，我、租客张晶晶他老公、房主努力将该房屋再次租赁出去，租赁成功后，租客张晶晶她老公交纳的租金据实结算。新的租赁合同签署后，租客张晶晶她老公与房主张凤娟签署的租赁合同终止。2、水电费据实核算，由张晶晶她老公出钱找家政公司将房屋卫生清理干净。3、房屋包括家电损坏由租客张晶晶承担。”
证人包晨昊出庭接受了一审法院的询问及张晶晶、张凤娟的质证。质证过程中，张晶晶、张凤娟及证人包晨昊对2016年1月2日，双方达成了如下退款协议的事实予以认可：即房屋重新出租，出租后租金低于原租金的，按照新租金标准由张凤娟退还张晶晶，但新租金不能低于2300元，低于每月2300元的，按照每月2300元的标准退还租金。证人称，张晶晶对张凤娟入住涉案房屋的事实并未反对。张晶晶对房屋重新租赁后的退款标准予以认可，但称其丈夫在2015年12月1日就通知过张凤娟搬出涉案房屋，在2016年1月2日三方商谈时也提出了该问题，但张凤娟拒不搬离涉案房屋，因此重新出租前的房租应当予以退还。张凤娟否认张晶晶曾让其搬离房屋，其称双方当时同意重新出租前的房屋租金不再退还。
一审法院认为，张晶晶、张凤娟于2015年3月5日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，张凤娟也取得了202室房屋的房产证，故该合同合法有效，双方均应当按照合同的约定，履行各自的义务。在合同履行过程中，双方因合同解除及退还房屋租金等费用的问题发生争议诉至法院。经审理，一审法院认为，双方争议的焦点问题为：一、张凤娟是否有权占有涉案房屋；二、双方合同何时解除、解除原因及相关费用应当如何分担。
关于第一个焦点问题，张晶晶称其征得张凤娟的同意后，在网上发布了房屋转租的信息，并同意张凤娟暂时居住在涉案房屋以看管涉案房屋，但在2015年12月1日，其要求张凤娟搬离涉案房屋，故在该日之后张凤娟无权居住在涉案房屋中。张凤娟则称因张晶晶未经其同意擅自发布房屋转租信息，在联系张晶晶未果的情况下，其于2015年12月16日入住涉案房屋以看护涉案房屋，其不认可张晶晶曾让其搬离涉案房屋的事实。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”张晶晶于2015年11月26日发布房屋出租信息时，其与张凤娟的房屋租赁合同尚未到期，在此情况下，其主张其转租房屋已经征得了张凤娟同意，其有责任提交证据证明该事实。但张晶晶并未就该事实提交证据证明，张凤娟对该事实亦不予认可，故一审法院对其提出的发布信息前征得了张凤娟同意的主张不予采信。《中华人民共和国合同法》第八十六条第一款规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。”此即不安抗辩权的法律规定。因张晶晶在发布房屋转租信息前并未征得作为出租方的张凤娟的同意，其该行为足以让张凤娟对其继续履行双方租赁合同所确定的合同义务产生合理怀疑，张凤娟有权行使不安抗辩权，中止履行出租人的合同义务。在张晶晶已经搬离涉案房屋的情况下，张凤娟行使合法的不安抗辩权，占有并看护涉案房屋实现自力救济的行为并无不当。
张晶晶提出其发现张凤娟长期占用涉案房屋后曾要求张凤娟搬离，但其并未就此提交证据证明。2016年1月2日，张晶晶、张凤娟在中介经办人包晨昊的调处下，口头达成了以下意见：即房屋重新出租，出租后租金低于原租金的，按照新租金标准由张凤娟退还张晶晶，但新租金不能低于2300元，低于每月2300元的，按照每月2300元的标准退还租金。该合意的达成，一方面张晶晶取得了张凤娟同意房屋再次出租的意见；另一方面也保证了张凤娟租金收取的连续性。在达成该协议后，张晶晶的丈夫曾于2016年2月6日到达涉案房屋，此时张凤娟在此居住。张晶晶其所提交的与张凤娟当时的录音显示，双方交谈语态平和，张晶晶的丈夫并未提出要求张凤娟搬离涉案房屋，此与张晶晶所提出一直要求张凤娟搬离涉案房屋的主张不符，故一审法院认定张晶晶对张凤娟占有房屋的事实并未提出反对，张凤娟已经实际收回了涉案房屋。
关于第二个焦点问题，即张晶晶、张凤娟之间的租赁合同何时解除、解除原因及相关费用应当如何分担。因双方达成了房屋可以重新出租及出租后租金的退还标准，故可以认定在张晶晶提出退租的请求后，双方经协商于2016年1月2日确定了合同解除的条件，条件成就时，合同解除。张凤娟于2016年2月22日与案外人重新签订了租赁合同，此时，双方商定的合同解除的条件成就，故一审本院认定涉案租赁合同已于2016年2月22日解除。解除原因为，在张晶晶提出退租的请求后，双方经协商解除。因合同解除的请求系张晶晶提出，其也同意了张凤娟再次出租房屋，且其行为导致张凤娟行使了不安抗辩权，对合同的解除也存在过错，故其要求张凤娟向其承担违约金3000元的诉讼请求不予支持。其还要求张凤娟向其返还押金3000元。张凤娟称张晶晶承租房屋期间损坏了其家电及家具，但其并未就此提交证据证明，故其不退还押金的抗辩意见，不予采纳。张晶晶要求张凤娟向其返还押金3000元的诉讼请求，有理有据，一审法院予以支持。
关于应当退还的租金。因张凤娟已于2015年12月16日实际收回了涉案房屋，张晶晶在此之后并没有实际使用涉案房屋，但其已经支付了该期间的房屋租金。张凤娟称张晶晶同意重新出租前的房屋租金不再退还，但其未能就此提交证据证明，故对于该期间的租金张凤娟应当予以返还。张晶晶称张凤娟于2015年11月25日入住涉案房屋，但其并未就此提交证据，张凤娟仅认可其于2015年12月16日入住涉案房屋，对于张凤娟自认的该事实，一审法院予以确认。基于上述事实的认定，张凤娟应当向张晶晶退还2015年12月16日至2016年2月21日的房屋租金。2016年2月22日至3月6日的房屋租金，双方已经达成一致意见，即按照每月2300元的标准予以退还。综上，张凤娟应当向张晶晶退还房屋租金共计6353.33元。
张晶晶还要求张凤娟向其返还取暖费2002.50元。张凤娟认可收到了张晶晶的转账2002.50元，但称该费用为水电费，其自己交纳了取暖费1430元。按照双方合同约定，涉案房屋的取暖费应当由张晶晶负担，张晶晶搬离涉案房屋前已经供暖，且按照合同约定的房屋面积75平方米及济南市取暖费单价26.70元，该费用恰为张晶晶的转账金额，在张凤娟未提交证据证明该费用确为水电费的情况下，一审法院采信张晶晶的主张，认定该费用为张晶晶支付给张凤娟的取暖费。按照济南市取暖费政策、涉案房屋的登记面积及张凤娟实际向供暖公司交纳的暖气费可知，张凤娟夸大了取暖费的收费面积，其实际向张晶晶多收采暖费572.50元，张凤娟应当退还张晶晶该部分超额收取的取暖费。因张晶晶实际占用房屋的时间为2015年12月15日前，而济南市当年度供暖期为2015年11月15日至2016年3月15日，故张凤娟还应按照其实际交纳的取暖费1430元，向张晶晶退还2015年12月16日后的取暖费，经核算为1072.50元。故张凤娟总计应向张晶晶退还取暖费1645元。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十八条、第六十七条、第九十一条第（二）项、第九十三条、第九十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决：一、张凤娟于判决生效之日起十日内向张晶晶返还租房押金3000元；二、张凤娟于判决生效之日起十日内向张晶晶返还租金6353.33元；三、张凤娟于判决生效之日起十日内向张晶晶返还取暖费1645元；四、驳回张晶晶的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费192元，减半收取96元，由张晶晶负担40元，由张凤娟负担56元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审一致。
本院认为，张凤娟称就押金问题已与张晶晶协商一致，张晶晶对此不予认可，证人包晨昊的证言中亦未涉及财产损坏赔偿的数额，张凤娟主张应退还的押金为600元，证据不足，本院不予采信。张凤娟以一审法院未就押金问题向证人询问即作出判决，主张一审程序错误，于法无据，本院不予支持。关于张凤娟应退还的租金及取暖费问题。张凤娟在张晶晶搬离涉案房屋后入住涉案房屋，张凤娟所作并非为居住而是对其房屋行使保护权利的解释符合常理，且根据张晶晶的陈述，其同意张凤娟暂时入住看管房屋，因此，一审认定张凤娟在入住涉案房屋后已实际收回了涉案房屋不当。根据包晨昊的证言，各方商定张凤娟将房屋另行出租后原租赁合同终止，此前的租金仍应由张晶晶承担，因此，张凤娟于2016年2月22日将涉案房屋另行出租前的租金不应退还张晶晶，张凤娟应退还张晶晶2016年2月23日至3月6日按每月2300元标准计算的租金计1000.33元。同时，张晶晶应承担的取暖费亦应计算至2016年2月22日，张凤娟应返还张晶晶2016年2月23日之后的取暖费计262.17元，及多收的取暖费572.5元，合计834.67元。
综上，张凤娟的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持济南市槐荫区人民法院（2016）鲁0104民初1305号民事判决第一项、第四项及案件受理费的负担部分。
二、变更济南市槐荫区人民法院（2016）鲁0104民初1305号民事判决第二项为“上诉人张凤娟于本判决生效之日起十日内向被上诉人张晶晶返还租金1000.33元”；
三、变更济南市槐荫区人民法院（2016）鲁0104民初1305号民事判决第三项为“上诉人张凤娟于本判决生效之日起十日内向被上诉人张晶晶返还取暖费834.67元”。
二审案件受理费192元，上诉人张凤娟负担58元，被上诉人张晶晶负担134元。
本判决为终审判决。
审 判 长 邵举强
代理审判员 马立营
代理审判员 曹 强
二〇一六年九月二十二日
书 记 员 邢春艳