北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第01499号
上诉人（原审原告）郝越，男，1983年2月15日出生。
委托代理人盖仁生，男，1964年7月19日出生。
被上诉人（原审被告）孙洪洁，女，1944年7月18日出生。
被上诉人兼孙洪洁之委托代理人（原审被告）刘长义，男，1941年1月22日出生。
上诉人郝越因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2013）西民初字第18606号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了此案。上诉人郝越之委托代理人盖仁生、被上诉人兼孙洪洁之委托代理人刘长义，到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
2013年7月，郝越起诉至本院称：我与刘长义之子刘×1系同事关系。我与刘长义于2005年12月8日通过刘×1签订了一份关于房屋买卖的协议书。协议约定：刘长义将2009号房屋（毛坯房）转让给郝越用于结婚用房，由郝越给付刘长义、刘×1购房款共计人民币416817.74元，该房屋归郝越所有。同时约定：房产证下来前和房产证下来时协助乙方办理房屋过户的所有事宜及签署有关房屋的所有文件。协议签订后我依法履行了协议中的全部义务，而刘长义在房屋产权证下来后，不为我履行房屋过户手续。现我诉至法院，请求判令刘长义、孙洪洁将2009室房屋过户登记到我名下，诉讼费由刘长义、孙洪洁承担。
刘长义辩称：刘×1是我的儿子。郝越的父亲叫郝×1。诉争房屋是刘×1告诉我，其要借给郝越结婚居住，我对刘×1的说法没有异议。协议书是郝越和刘×1拟好的文稿，让我签字。让我签字的时候，刘×1把协议书折叠着给我，我压根就没有看过协议书里的内容。我签字的时候身体也不好，当时心理预期是房屋借给郝越用，故没有认真看协议的内容就签了字。我签完字后，郝越和刘×1将协议书拿走，之后我就再也找不到郝越和刘×1了。房屋的产权证是2013年4月15日办理下来的，产权证现在我手里。签订协议书后，郝越压根也没有给过我任何钱。
诉争房屋是危改回迁的政策性保障房，是按照经济适用房管理的。1999年国家有政策文件规定，未满五年的经济房不能上市交易，确需转移所有权的由政府回购；满五年之后政府可以优先回购。我于2004年回迁，并于2004年交纳了诉争房屋的首付款4.9万余元，尾款15万元是2009年付清。我是诉争房屋的产权人，当时回迁被安置人员是我、刘×1、刘甫喆。本案诉争房屋是经济适用房，不能随意买卖。根据合同法第52条的相关规定，双方签订的协议书是无效的。另外，我已于2013年4月份与孙洪洁离婚，诉争房屋已经过户至孙洪洁名下。现我不同意郝越的诉讼请求。
孙洪洁辩称，我不知道房屋买卖的事情。夫妻关系存续期间取得的财产为夫妻共同财产，现我与刘长义离婚，我是依法取得的诉争房屋，该房屋与郝越无关。我认为双方签订的买卖合同无效。我的意见同刘长义，不同意郝越的诉讼请求。
原审法院经审理认为：夫妻关系存续期间取得的财产为夫妻共同财产。根据庭审中查明的事实，法院虽然可以认定郝越与刘长义签订了房屋买卖的《协议书》，但是没有证据证明签订该《协议书》时，孙洪洁知情并同意出售诉争房屋；郝越亦未提供证据证明在签订《协议书》时，经过了孙洪洁的同意或认可。
庭审中，孙洪洁表示自己是依法取得的诉争房屋产权，并认为郝越与刘长义签订的《协议书》无效。郝越与刘长义签订的《协议书》涉及处分重大的夫妻共同财产，在未经孙洪洁追认或经相关法定程序确认前，属于效力待定的合同。目前，诉争房屋的产权已经过户到孙洪洁名下，孙洪洁与刘长义离婚。郝越要求刘长义履行合同义务属于法律不能；郝越要求孙洪洁履行合同义务，而孙洪洁并非《协议书》约定的合同相对方。
从郝越与刘长义签订《协议书》的行为可以确定，郝越系明知刘长义为诉争房屋的产权人，合同的相对方。但是，郝越在未取得刘长义任何授权的情况下，自行将购房款给付了刘长义之子刘×1。现刘×1到庭表示不应该将收到的房款给付刘长义，且亦未实际给付刘长义；刘长义表示从未收到过郝越给付的款项。故郝越目前亦无证据证明自己已经实际履行完毕了《协议书》中约定的合同义务。综上，对郝越的诉讼请求，法院不予支持。
综上，原审法院于2013年11月判决：驳回郝越的诉讼请求。
判决后，郝越不服，提出上诉，请求撤销原审判决，依法改判。其主要上诉理由为：根据我们双方合同的约定，刘长义在房屋所有权证办理下来之后，应当给我办理过户手续。但其看到房价上涨，在巨大利益的驱使下，不为我办理过户手续，为了逃避履行合同义务与孙洪洁办理了假离婚，并将房屋过户到孙洪洁名下。原审法院忽略了《协议书》签订时孙洪洁在场且签订后我们还一起去饭馆吃饭，所以孙洪洁自始明知卖房之事。刘长义认可刘×1代收的201817.74元房款，而《协议书》中约定的价款及房屋的钥匙、发票等都由刘×1转交，故相信刘长义亦收到了上述房款。综上，刘长义及孙洪洁以虚假离婚方式逃避义务，为了维护我的合法权益，请求法院撤销原审判决，支持我的诉讼请求。刘长义、孙洪洁同意原审判决。
经审理查明：2004年，北京市×旧房改造拆迁。2004年9月10日，刘长义作为被拆迁人，与拆迁公司签订了《北京市宣武区危旧房改造拆迁就地房屋安置协议书》，购买了2009号房屋（建筑面积暂定73.08平方米），并支付了首付款。该房屋安置协议书确定，刘长义为被拆迁人，刘×1（刘长义之子）、刘×2（刘×1之子）为被安置人口。
郝越与刘×1系同事。2005年12月8日，郝越作为乙方，刘长义作为甲方，双方签订了一份关于上述房屋的买卖《协议书》（共一页）。郝越提供的该协议书言明：刘长义现有2009号房屋两居室一套（以下简称诉争房屋），建筑面积73.08平方米转让。1、甲方向乙方提供2009号房屋的所有权证及购房发票。2、乙方已向甲方垫付2009号房屋的全部购房款201817.74元。3、房产证下来前和房产证下来时协助乙方办理房屋过户的所有事宜及签署有关房屋的所有文件。4、过户前及过户时的相关费用均由乙方承担（物业费、清洁费、供暖费、有线电视初装费、电梯年检费）。郝越称其分两次支付购房款416817.74元。第一次向刘长义支付20余万元，第二次向刘×1支付21.5万元，刘×1于2008年12月8日出具了收条。2005年年底郝越入住诉争房屋，2012年郝越将诉争房屋出租。
2013年4月15日，刘长义取得了诉争房屋的产权证书。该证书的房屋性质写明：按经济适用住房管理。2013年5月3日，刘长义将诉争房屋过户给了妻子孙洪洁。2013年5月15日，刘长义与孙洪洁离婚，双方协议确定诉争房屋归孙洪洁单独所有。
2013年7月4日，刘长义给郝越写有通知一份，言明：房本已办完，房子该如何办来解决，否则我将自行处置。
庭审中，刘长义表示小马厂拆迁时，刘长义作为被拆迁人还购买了上述小区同一栋楼209号、309号房屋，刘长义及其前妻孙洪洁居住在209号房屋。签订《协议书》时未看协议内容，当时以为是将房屋借给郝越结婚使用，并表示郝越亦未曾支付过购房款。刘长义确认该房屋一直由郝越占用，但从签订《协议书》之后就找不到郝越了。郝越表示《协议书》首尾均有刘长义的签名，不存在刘长义未看内容的情况，且签订《协议书》时刘长义、孙洪洁均在场，孙洪洁知道诉争房屋买卖事实。
目前，诉争房屋的购房发票，物业、供暖、垃圾清运等票据原件均在郝越手中。郝越并对诉争房屋进行了装修。刘长义陈述该房屋的购房发票等票据，系由刘×1给付了郝越。
原审中，郝越提供了证人三×。证人刘×2陈述：听街坊四邻说，郝越要买刘长义的房屋，郝越亦曾告诉证人，其买了刘长义的房屋，购房款大约40万元，但不知道购房款交给谁了。证人刘杰陈述：听同事沈×说过郝越买房的事情。证人王×陈述：2005年刘×1家拆迁分了三套房，问谁要买房屋，房价款是40余万元，郝越后来买了刘×1家的一套房屋。
刘长义之子刘×1在原审庭审中陈述：我收到了郝越给的房款，但这钱我没有给我父亲，因为这是我和郝越之间的房屋买卖关系，房子是我的。当初拆迁时，只有房屋拆迁补偿协议，我父亲是被拆迁人，故其与拆迁公司签订了拆迁协议，但被安置人员是我。我认为房屋是分给我的，故我不应该将收到的房款给我父亲。房屋买卖协议书确实签订过，协议书是我拟定的，我父亲和郝越分别签的字。我和我父亲收到郝越的房款416817.74元。
上述事实，有双方当事人陈述、《协议书》、刘×1书写的收条、通知、购房发票、物业费票据、供暖费票据、电梯年检费收据、生活垃圾费的票据、燃气费的票据、水费票据、房屋装修费用票据、刘×1书写的证明、房屋拆迁协议、三份证人证言、供暖协议书、供热合同、出租房屋代理合同、物业费缴费通知单、刘长义名下产权证、离婚证、财产分配清单、孙洪洁名下产权证等材料在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据已查明的事实，双方签订的诉争房屋买卖《协议书》共计一页，在首部两处、尾部一处均有刘长义的签字，故刘长义称其未看过协议内容，认为是将房屋借给郝越结婚使用的主张，本院不予采信。《协议书》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。
根据刘长义签字确认的《协议书》第二条“乙方已向甲方垫付2009号房屋的全部购房款201817.74元”以及刘长义之子刘×1的陈述可以认定刘长义已经认可并收到了第一笔购房款201817.74元。根据刘长义的陈述，郝越手中诉争房屋的购房发票，物业、供暖、垃圾清运等票据原件均系刘×1交给郝越，而刘×1又系刘长义之子，故郝越有理由相信刘×1有权代其父亲刘长义收取购房款。依据刘×1出具的收条及陈述，郝越已经实际履行了付款义务。
根据现已查明的事实，刘长义一家在拆迁时共获得位于同一栋楼、同一单元的三套回迁安置房，为别为309号房屋、诉争的2009号房屋，刘长义与孙洪洁居住的209号房屋。孙洪洁明知诉争房屋2009号系其家庭购买的回迁安置房，而刘长义亦明知诉争房屋已卖给郝越，刘长义、孙洪洁与郝越共居在同一单元多年，孙洪洁一直未提出异议，其称不知诉争房屋买卖的情况，与常理不符，本院不予采信。郝越与被拆迁人刘长义签订了诉争房屋买卖《协议书》并支付了相应购房款，刘长义作为合同相对方有义务为郝越办理诉争房屋过户手续，孙洪洁当时作为刘长义之妻、诉争房屋的共有人对诉争房屋卖与郝越的事实多年未提异议，故作为夫妻共同之债孙洪洁亦负有为郝越办理诉争房屋过户手续的义务。现刘长义、孙洪洁已经办理了离婚手续，诉争房屋已经过户至孙洪洁名下，但依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十五条，当事人的离婚协议或者人民法院的判决书、裁定书、调解书已经对夫妻财产分割问题作出处理的，债权人仍有权就夫妻共同债务向男女双方主张权利。综上，郝越要求刘长义、孙洪洁将诉争房屋过户登记至其名下的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。
综上所述，依照《中国人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：
一、撤销北京市西城区人民法院（2013）西民初字第18606号民事判决。
二、刘长义、孙洪洁于本判决生效后十五日内协助郝越办理2009号房屋过户登记手续。
一审案件受理费35元，由刘长义、孙洪洁负担（于判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费70元，由刘长义、孙洪洁负担（于判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王羽红
代理审判员 纪灵筠
代理审判员 李俊晔
二〇一四年八月十二日
书 记 员 胡 月