湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0106民初3215号原告：武汉青蒙教育咨询有限公司，住所地武汉市武昌区洪山路2号科教大厦C座0909室。法定代表人：梁青，董事长。委托代理人：吕露，湖北众勤律师事务所律师。被告：陈涛，男，1981年5月31日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区，委托代理人：柳晓军，湖北维力律师事务所律师。原告武汉青蒙教育咨询有限公司（以下简称青蒙公司）与被告陈涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月25日受理后，依法由审判员李永明独任审判，于2017年5月8日公开开庭进行了审理。原告青蒙公司的委托代理人吕露，被告陈涛及委托代理人柳晓军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告青蒙公司诉称，原告因经营发展，需要租用新的办公经营场所。被告陈涛系湖北创越建设有限公司（以下简称创越公司）的股东代表，2017年3月被告通过熟人介绍上门找原告，表示他们公司现有位于武昌区兴海路特1号星海虹城3期鸿玺公馆2栋22层2205-2215号共11间房产正在对外整体招租，并邀请原告看房考察。原告派人看房后认为该房虽是毛坯房屋，但可以租用作为原告公司的办公经营场所，于是向被告提出租赁该房屋的要求：一是为了避免不能长期稳定租用的风险，希望与被告的公司作为对等主体签订租赁协议，同时被告保证租赁房屋为被告公司所拥有的房产；二是因熟人关系，本着互惠互利，长期合作的精神，希望被告公司承诺原告如长期租赁（十年以上）给予原告最优租金价格（租金至少不能超过同地段市场租金价格水平）。被告口头答应了原告的要求，但要求原告先支付3万元的租房定金。原告于同年3月6日向被告一次性支付现金3万元，被告出具领款单，证明收到青蒙公司（梁青）租房定金3万元。同日，原告员工包军代表原告按被告要求在被告提供的《鸿玺公馆办公楼租赁协议》上签字并加盖公章。但事后原告发现被告一直未能提供该租赁房屋系被告公司名下所拥有的房产权属证明，并且经市场调查双方协议约定的租赁价格水平明显高于市场价格水平，原告认为双方所签之租赁协议并未真实体现原告的签约要求，被告在双方缔约过程中有明显欺瞒原告的故意，于是多次找到被告交涉要求解决并调整双方的租赁协议，均遭到被告拒绝。原告于2017年3月15日向被告送达《关于解除之通知书》，正式通知被告解约并要求退还原告3万元租房定金。原告诉至本院，诉讼请求：判决被告立即返还原告租房定金3万元；被告承担本案诉讼费用。2017年4月28日，原告申请变更诉讼请求：判令被告双倍返还原告租房定金6万元；被告承担本案诉讼费用。原告青蒙公司为支持其诉讼请求，向本院提交证据如下：证据一、《鸿玺公馆办公楼租赁协议》，拟证明原告持有的两份协议没有创越公司的盖章，该协议尚未正式生效，协议约定租赁房产系股东个人购买房产，使原告认为租赁房产系陈涛代表的创越公司所有或享有对外租赁权，原告据此签订十年以上长期租赁协议；证据二、银行客户交易明细单、业务回执、领款单，拟证明原告支付定金3万元，收款人系陈涛，没有加盖创越公司的公章；证据三、武汉市不动产权登记信息查询单十一份，拟证明本案中租赁房产系湖北新干线鸿玺置业有限公司所有，既非陈涛所代表的创越公司股东个人所有，也非创越公司所有，故被告陈涛在签订租赁协议时向原告故意隐瞒并提供虚假事实情况，被告陈涛存在明显的缔约过失责任；证据四、《关于解除之通知书》，拟证明原告基于被告不能提供租赁房产系被告陈涛所代表的创越公司所有之权属证明，存在明显的缔约过失的事实，故原告于协议正式生效前合法通知被告解除租赁协议；证据五、武汉市不动产登记信息查询单和不动产抵押记载信息单，拟证明被告陈涛购买的房屋系鸿玺公馆2栋22层1号，原告租赁的房屋不是被告陈涛所有，亦非创越公司所有。被告陈涛辩称，原告诉请主体错误，不应当由陈涛承担责任；原告陈述事实和理由与事实不符，原告在协议上签字盖章认可协议的条款，才支付定金，事后原告以条款内容不符合法律约定等理由提出解除，没有法律和事实依据。被告陈涛为支持其答辩意见，向本院提交证据如下：《鸿玺公馆办公楼租赁协议》，拟证明青蒙公司与创越公司依法签订租赁协议，本案被告陈涛仅系创越公司的签约代表，系职务行为，不应当承担返还责任。经庭审举证、质证，被告陈涛对原告青蒙公司提供的证据的质证意见如下：对证据一的真实性无异议，对证明目的不予认可；对证据二的真实性无异议，对证明目的不予认可，不能证明定金支付与签约的前后顺序，也无法证明被告陈涛系协议的签约方；对证据三的真实性无异议，但认为与本案无关，不动产权登记信息查询单是物业开发主体对土地未分割之前的情况，不能否认个人购买房屋的真实性；对证据四的真实性予以认可，对证明目的不予认可，该份通知书系青蒙公司向创越公司作出的，约定双方合法签订租赁协议，现原告要求解约，原告的诉讼应当以创越公司为主体；对证据五的真实性无异议，对证明目的不予认可，该查询单与本案无关。原告青蒙公司对被告陈涛提供的证据的质证意见如下：对《鸿玺公馆办公楼租赁协议》内容无异议，对盖章有异议，原告青蒙公司持有的协议书没有加盖创越公司公章，原告青蒙公司希望与创越公司签订协议，协议签订后原告青蒙公司发现房屋所有权人并非创越公司，被告陈涛存在欺诈。本院对双方无异议的证据的证明效力予以确认。对双方有异议的证据，本院根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零四条、第一百零五条、第一百零八条的规定进行综合审查判断。经审理查明，坐落于武汉市武昌区星海路特1号星海虹城三期鸿玺公馆2栋22层7号、8号、9号、10号、11号、12号、13号的房屋系曹军采用按揭付款方式所购买，鸿玺公馆2栋22层5号、6号房屋系王铖采用按揭付款方式所购买，鸿玺公馆2栋22层14号、15号房屋系武辉采用按揭付款方式所购买。因上述房屋均未办理不动产权登记手续，房屋产权人均系湖北新干线鸿玺置业有限公司所有。曹军、王铖、武辉均系创越公司的股东，2016年9月30日，曹军、王铖、武辉分别出具授权委托书，委托创越公司的股东陈涛以创越公司的名义代为办理上述房屋对外出租协议签约、租金收取等相关事务。2017年3月1日，青蒙公司与创越公司协商房屋租赁事宜，约定青蒙公司承租创越公司位于星海虹城三期鸿玺公馆2栋22层部分房屋用于办公。2017年3月6日，陈涛（创越公司代表）与包军（青蒙公司代表）签订《鸿玺公馆办公楼租赁协议》，约定青蒙公司承租创越公司等股东个人名下购买的坐落于武汉市武昌区星海路特1号鸿玺公馆2栋22层2205-2215号，共11间652.2㎡办公室及其附属的公共使用区域；租赁用途为青蒙公司自主办公及与办公相关的用房；协议约定固定期限为10年，时间期限为2017年5月1日至2027年4月30日；双方均中途不得违约退租，也不得单方面擅自转租，否则，违约方向对方赔偿标的（合同未执行部分）100%的违约金；房产押金定为5万元；协议谈定后，青蒙公司立即预交3万元定金；签订协议后，青蒙公司五日内一次性支付5万元押金（已经预交的3万元定金可以转换冲抵部分押金）和首期租金，创越公司向青蒙公司书面交付所有房间钥匙和门禁卡；双方未尽事宜，可以经协商一致后签补充协议，同具效力。若双方产生纠纷，协商不成，到武昌区法院诉讼裁定；本协议一式四份，双方各执两份，签字盖章后生效，具有法律效力。青蒙公司的两份合同甲方代表陈涛签字，但未加盖创越公司公章，青蒙公司代表包军签字，并加盖青蒙公司的印章；创越公司的两份合同双方代表均签字盖章。同日，青蒙公司法定代表人梁青通过转账支付陈涛3万元租房定金，陈涛将该3万元缴纳到创越公司。2017年3月8日，青蒙公司向创越公司及陈涛出具《关于解除之通知书》，载明：兹有我青蒙公司与贵公司代表陈涛先生于2017年3月6日签订了《鸿玺公馆办公楼租赁协议》，我公司就存在的问题说明如下：1、我公司原本应与贵公司签订租赁协议，但协议甲方却是贵公司代表陈涛先生；同时我方一直没有看到贵公司出具的关于协议所约定的出租房屋之房产所有权合法证明，因此我公司有理由相信，出租房屋的产权并不在贵公司名下，贵公司不具备协议主体资格。2、协议中存在明显对我方权益不利的霸王条款，主要是：协议约定的违约金大大超过法定标准，以及限制我公司转租的权利等。3、我公司签订本协议的基础是基于我公司董事长与贵公司负责人曹军为多年朋友，应当本着平等互利、友好合作的原则，希望与贵公司建立长期稳定之合作关系。但在协议中的租金条款中没有体现出贵公司给予我公司的价格优惠（经我公司市场调查，整层租赁租金一般都在45元/平方米左右，而且事先已装修好，租金年增长5%），我公司愿意一次性签订十年以上租赁期，贵公司理应体现互惠互利。鉴于以上问题，加之双方沟通不畅，已经丧失长期友好合作的可能，为了避免今后产生更多不必要的麻烦纠纷，我公司决定在协议尚未正式履行前终止本协议，自本通知书送达至贵公司之日即行生效。我公司认为：因贵公司不具备协议主体资格，存在明显的缔约过失，故我公司之前转账支付给贵公司代表陈涛的3万元理应全额退还，如贵公司拒不退还，我方将保留起诉贵公司之权利。嗣后，被告陈涛未退回定金3万元。为此，原告青蒙公司诉至本院，请求判如所请。本案经本院主持调解，原、被告双方未能达成一致意见。本院认为，原、被告提交的《鸿玺公馆办公楼租赁协议》，被告陈涛提交的合同，有创越公司和原告青蒙公司的公章，原告青蒙公司提交的合同，乙方有原告青蒙公司的公章，甲方代表有陈涛的签名，双方提交的合同在内容、时间上相同。从被告陈涛提交的合同上看，被告陈涛是创越公司的代理人，创越公司在合同上盖章，予以认可，且原告青蒙公司提交的《关于解除之通知书》，指定对象是创越公司及陈涛，均可证明陈涛是创越公司的代理人。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”的规定，本院确认《鸿玺公馆办公楼租赁协议》的主体为创越公司及原告青蒙公司。原告青蒙公司起诉被告陈涛双倍返还租房定金6万元，属被告主体不适格，原告青蒙公司的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第二项、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告武汉青蒙教育咨询有限公司的诉讼请求。本案案件受理费1300元，减半收取650元，由原告武汉青蒙教育咨询有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院，上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院令第481号）的规定预交案件受理费，款汇至湖北省武汉市中级人民法院，户名：湖北省武汉市中级人民法院；账户：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。审 判 员 李永明二〇一七年五月二十五日法官助理 徐 齐书 记 员 Ｘ Ｘ