河南省安阳市文峰区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0502民初1342号原告：安阳市嘉亘物业有限责任公司，住所地安阳市文峰区紫薇大道东段安泰苑大门东。法定代表人：杨九丽，总经理。委托诉讼代理人：王磊，河南骏腾律师事务所律师。被告：王建立，男，1987年3月13日出生，汉族，无业，住河南省滑县。被告：王建龙，男，1969年7月8日出生，汉族，安阳县人民政府公务员，住安阳市文峰区。二被告共同委托诉讼代理人：王占彪，河南奥博律师事务所律师。原告安阳市嘉亘物业有限责任公司诉被告王建立、王建龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月25日立案后，依法适用简易程序，于2017年6月19日公开开庭进行了审理。因案情复杂，于2017年7月19日转入普通程序，2017年9月27日公开开庭进行了审理，原告安阳市嘉亘物业有限责任公司委托诉讼代理人王磊，被告王建立委托诉讼代理人王占彪、被告王建龙及其委托诉讼代理人王占彪到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告安阳市嘉亘物业有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告之间2014年12月29日的租赁合同，开庭时原告撤回该项请求；2、判令两被告支付房屋租赁费28396元、电费751元、房屋占用期间费用141980元；3、判令两被告按照合同约定支付违约金27686.1元（按照日千分之五计算7个月）。4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年12月29日，原告与被告王建立签订房屋租赁合同，约定：原告将位于安泰苑19号门面房出租给被告使用，被告使用该房屋经营酒庄，租赁期间为2015年1月1日起至2015年12月31日止。房屋租赁费和物业费合计为每月7099元，每月5号前一次性缴纳，逾期一日，加收5‰的滞纳金。被告拖欠房租累计两个月以上，原告有权解除合同。合同签订后，原告如约向被告王建立交付了房屋，被告王建龙实际占用该房屋，并以王建立的名义注册龙鼎酒店，被告王建龙缴纳了2015年8月底之前的房屋租赁费和物业费，但是拒不缴纳2015年9月至今的房屋租赁费和物业费。按照合同约定，2016年1月以后应当按照每月14198元缴纳房屋租赁费和物业费。经原告多次催要，两被告拒不缴纳，无奈起诉至法院。被告王建立辩称，王建立并非无故拖欠租赁费，原告增加房租超过合理范围和租赁行业一般范围，王建立与原告协商房租问题时，原告置之不理，并强行将被告所经营的门市上锁，逼迫王建立离开，为此，王建立多次报警。原告强行将屋内价值10万元的红酒拉走，阻碍了王建立的经营，王建立不存在违约，更不存在拖欠房屋租赁费和电费的情况。原告在2015年11月18日向法院起诉请求的滞纳金为10158元，本案中为27686.1元，原告在2015年无故撤诉，因此对其变更的滞纳金应由其自行承担。被告王建龙辩称，原告的起诉与我没有关系，签订合同的是王建立，应该驳回对我的起诉。原、被告围绕诉讼请求提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据分析如下：原告提供2015年9月催缴房费通知、2015年12月房屋移交通知，被告有异议，本院分析认为，原告提供的证据系复印件，且未证明已经送达给被告，本院不予认定。被告提供证人到庭作证，因该证人系被告的员工和朋友，与被告存在利害关系，原告不认可，本院不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年之前原告与被告王建立存在房屋租赁合同关系，租赁合同每年签订一次。2014年12月29日，原告作为出租方（甲方）与文峰区龙鼎酒庄王建立（乙方）续签了房屋租赁合同。约定：第二条房屋的坐落、面积、装修、设施情况1、甲方出租给乙方的房屋位于安泰苑19号门面房。2、出租房屋建筑面积共236.63平方米。第四条租赁期限自2015年1月1日起至2015年12月31日止。第五条租金及支付方式1、房屋租赁单价：30元/㎡每月租金为6957元。2、该房屋物业费0.6元/㎡每月物业费142元。合计7099元。第九条：房屋租赁期间，乙方拖欠房租累计贰个月以上的，甲方有权解除合同，收回出租房屋。第十二条违约责任在租赁期间，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用，每日按租赁费总额的5‰向甲方支付滞纳金。租赁期满，乙方应如期交还该房屋，逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金两倍的滞纳金。文峰区龙鼎酒庄由王建立个体经营。王建立按照约定租赁房屋并交纳了2015年8月底之前的费用。2015年9月开始双方因房屋租金问题发生纠纷，被告未交纳房屋租赁费和物业费。2016年3月15日原告交纳租赁房屋2015年7月至2015年12月电费640.36元，2016年1月至2016年3月电费113.41元。2016年6月6日原告将租赁房屋上锁，并拍照证明落锁时间。2016年11月14日原告自行对室内物品进行了异地封存。本院认为，合同双方当事人应按照约定全面履行自己的义务，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行义务。原告与被告王建立签订房屋租赁合同，双方存在租赁合同关系，原告认为被告王建龙系实际经营者，并要求其承担民事责任，证据不足，不予支持。原告与被告王建立租赁合同约定租赁期限是2015年1月1日至2015年12月31日，被告王建立应按照合同约定支付租赁费，被告认为原告自2015年9月将房屋上锁导致不能经营，被告提供的证据不足以证明原告阻止其经营，且即使原告存在侵权，被告应采取合理方式维护自己权益，因此，被告以该理由拒付租赁费，理由不足，不予采纳。双方约定每月租赁费和物业费7099元，2015年9月至12月共计28396元，原告要求被告支付租赁费28396元，证据充足，理由正当，应予支持。原告交纳电费753.77元，但原告主张被告支付电费751元，符合法律规定，本院予以支持。因双方合同第十二条约定“在租赁期间，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用，每日按租赁费总额的5‰向甲方支付滞纳金”，该约定按照日5‰计算违约金，约定过高，应予酌减，被告逾期支付租赁费，给原告造成利息损失，应按照同期银行贷款利率支付违约金。原告主张违约金按7个月计算到2016年7月，不违背法律规定，应予采纳。原告要求被告按原日租金的两倍计算租赁合同到期后10个月的房屋使用费141980元，根据双方租赁合同约定“租赁期满，乙方应如期交还该房屋，逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金两倍的滞纳金”，原告该项请求实际是原告根据合同约定要求被告支付逾期付款的违约金。但双方约定的违约金超过租赁费损失的30%，故本院认定违约金过高，应予酌减。原告自2016年6月6日将房屋上锁，故2016年1月至5月存在租赁费损失，按照每月7099元计算，5个月共计35495元。合同到期后，原告应根据合同约定收回自己的房屋，被告应根据合同约定交付房屋，但原告怠于行使自己的权利，被告未履行自己的义务及时交回房屋，造成原告房屋租赁费损失，双方均有过错。因此，违约金应按照原告损失35495元的15%计算为5324元。原告2016年6月6日锁门后应采取措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿，故原告要求被告支付自2016年6月以后产生的房屋占用期间的费用，理由不足，不予支持。综上所述，被告王建立应按照合同约定和法律规定支付拖欠原告的租赁费和违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款、第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内被告王建立支付原告安阳市嘉亘物业有限责任公司房屋租赁费28396元,并按照中国人民银行同期银行贷款利率，自2016年1月1日起计算至2016年7月30日止支付逾期付款违约金；二、本判决生效后十日内被告王建立支付原告安阳市嘉亘物业有限责任公司电费751元；三、本判决生效后十日内被告王建立支付原告安阳市嘉亘物业有限责任公司逾期交付房屋违约金5324元；四、驳回原告安阳市嘉亘物业有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2573元，由原告安阳市嘉亘物业有限责任公司负担1911元，被告王建立负担662元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 长  牛婷芳审 判 员  殷存霞人民陪审员  郝东梅二〇一七年十月十八日书 记 员  靳 萌