苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0591民初2079号原告（申请执行人）：唐坚松,男,1966年6月14日生,汉族，户籍所在地苏州。委托诉讼代理人：张敏，江苏百年东吴律师事务所律师。被告(案外人)：霍颖,女,1984年1月17日生,汉族，户籍所在地丰县。委托诉讼代理人：顾李华，江苏恒之律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝玉，江苏恒之律师事务所律师。第三人(被执行人)：周明珍,女,1965年8月23日生,汉族，户籍所在地苏州。原告唐坚松诉被告霍颖、第三人周明珍申请执行人执行异议之诉，本院于2017年3月8日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭于2017年6月14日、同年8月3日公开开庭进行了审理。原告唐坚松及其委托诉讼代理人张敏，被告霍颖的委托诉讼代理人顾李华(第一次)、郝玉(第二次)，第三人周明珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐坚松向本院提出诉讼请求：一、撤销苏州工业园区人民法院(2016)苏0591执异85号执行裁定书，准许继续对苏州工业园区东方花园34幢403室房屋进行执行；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：涉案房屋目前仍登记在第三人名下，被告隐瞒了其正与第三人就涉案执行房屋正在诉讼的事实，且被告与第三人的诉讼未结束，涉案房屋不一定会判决归被告所有。被告霍颖辩称，被告在原告对第三人对涉案房屋采取保全措施之前已经支付了全部的购房款，且该房屋已经进行了交付，由被告使用。被告同第三人的房屋买卖合同纠纷贵院已作出判决，判决双方的房屋买卖合同合法有效。因该房屋有保全故暂时不能过户。第三人周明珍表示，其确实欠原告借款，因被告自己不过户，原告执行没有错误。本院经审理查明认定事实如下：2016年3月28日，原告唐坚松向本院提起诉讼，诉请要求本案第三人周明珍归还借款109万元。本院立案受理后，于2016年5月23日作出(2016)苏0591民初2539号生效民事判决书，判决周明珍偿还唐坚松借款109万元。该案诉讼过程中，唐坚松向本院提出保全申请，本院依唐坚松的申请，依法作出保全措施，查封登记在周明珍名下的位于苏州工业园区东方花园34幢403室房屋，查封期限自2016年5月5日至2019年5月4日。另，该案判决生效后，唐坚松向本院申请执行，本院于2016年7月27日立案，执行案号为(2016)苏0591执2600号。2016年8月18日，本案被告霍颖起诉本案第三人周明珍，要求判决：1、双方于2015年10月30日签订的《房屋买卖（居间）合同》合法有效；2.周明珍配合霍颖办理苏州工业园区东方花园34幢403室房屋产权过户登记；3.诉讼费由周明珍承担。该案诉讼过程中，本院依霍颖申请，依法查封了涉案房屋，查封期限自2016年10月24日至2019年10月23日。该案经审理查明认定事实如下：2015年10月30日，霍颖（购房人、乙方）与周明珍（售房人、甲方）及众合房产服务部（居间方、丙方）签订《房屋买卖（居间）合同》，约定：甲方将苏州工业园区东方花园34幢403室房屋出售给乙方，总价为178万元，税费由乙方承担。乙方于2015年10月30日交付定金766600元，甲方于2015年11月6日办理交钥匙手续，乙方收钥匙后再付甲方5000元。自即日起甲方此房屋贷款由乙方归还给苏州银行，并由乙方承担之后的贷款利息（本金100万元），包含之前的8400元利息。甲乙双方须于2015年10月30日之前提供相应原合法的（过户/贷款）证件，否则视为违约。甲方承诺于2015年11月6日腾空该房屋，并将该房屋钥匙交于乙方。甲方须保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。办理过户手续时甲方必须配合乙方办理手续。如因甲方原因导致此房屋不能过户，算甲方违约，并由此承担乙方的诉讼费、律师费以及交通等相关费用。合同还作了其他相关约定。同日，霍颖向周明珍支付现金100000元房款，周明珍出具收条予以确认，霍颖另向周明珍银行转账支付666600元房款。2015年11月3日，周明珍朋友黄珀代周明珍出具收据，确认收到房款5000元，共收到房款771600元。当天周明珍将涉案房屋钥匙交付给霍颖。后霍颖即对涉案房屋装修使用至今。2015年12月19日，霍颖兄长霍晓辉（众合房产服务部经营者）账户向周明珍账户支付19620元，2016年3月18日，霍颖丈夫周清账户向周明珍账户支付19610元，以偿付周明珍贷款利息。2016年4月15日，霍颖应周明珍通知，通过兄长霍晓辉账户分三笔合计向周明珍账户支付购房尾款100万元，用于归还周明珍银行贷款。后苏州银行股份有限公司唯亭西区支行出具《注销证明》，确认周明珍已于2016年4月17日全部还清其贷款100万元，并同意注销相应抵押权。根据2017年3月8日苏州工业园区不动产登记簿，涉案房屋登记于被告周明珍名下，已不存在抵押登记。2017年3月，周明珍向霍颖寄送《解除合同通知》，表示双方约定，对涉案房屋银行抵押贷款100万元及利息，应由霍颖立即付清，经周明珍催促，霍颖迟至2016年4月17日才付清贷款，使周明珍合同目的不能实现，对周明珍造成极大损失，故通知解除《房屋买卖（居间）合同》并要求霍颖立即搬离并返还涉案房屋且支付房屋成交价10%的违约金。霍颖于2017年3月21日收到该通知。2017年5月31日，本院作出(2016)苏0591民初7061号生效民事判决书，认为霍颖与周明珍签订的《房屋买卖（居间）合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应为有效。合同签订后，霍颖向周明珍付清了购房款，周明珍将涉案房屋交付霍颖使用至今，涉案房屋原有抵押登记也已注销。但涉案房屋尚有他案查封，过户存在障碍。故判决：一、确认双方于2015年10月30日签订的《房屋买卖（居间）合同》有效；二、驳回霍颖的其余诉讼请求。另，(2016)苏0591执2600号案件执行过程中，霍颖作案外人向本院提出书面异议，请求撤销(2016)苏0591民初2539号《协助执行通知书》，解除对苏州工业园区东方花园34幢403室房屋的查封。2017年1月19日，本院作出(2016)苏0591执异85号执行裁定书，认为霍颖作为买受人对周明珍名下的苏州工业园区东方花园34幢403室房屋在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，霍颖现已支付全部价款并且在本院查封之前已合法占有该房屋至今，且非因其自身原因未办理过户登记。裁定中止对苏州工业园区东方花园34幢403室房屋的执行。本案原告唐坚松因不服该裁定，向本院依法起诉。以上事实，由(2016)苏0591民初2539号民事判决书及卷宗材料、(2016)苏0591执2600号执行案件材料、(2016)苏0591民初7061号民事判决书及卷宗材料、(2016)苏0591执异85号执行裁定书及当事人庭审陈述予以证实。本院认为，根据法律规定，金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款或已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四、非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，一方面，霍颖与周明珍的房屋买卖合同签订时间、房屋交付时间均早于唐坚松与周明珍债权债务发生时间及唐坚松向本院起诉并提起保全申请的时间；另一方面，根据法庭调查，霍颖按照合同约定于签订合同当日支付定金766600元，于2015年11月6日前支付了5000元，并按合同约定承担涉案房屋的贷款利息，并于2016年4月15日替周明珍归还了房屋贷款。房屋买卖合同并未约定涉案房屋贷款贷款归还时间，第三人周明珍表示霍颖未按合同约定支付价款无相应的事实和法律依据，本院其该项抗辩不予采信。导致房屋无法过户的原因不归于被告，(2016)苏0591执异85号执行裁定书认定事实及裁定并无不妥。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告唐坚松的诉讼请求。案件受理费80元，由原告唐坚松负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  谢淑敏人民陪审员  葛恒伟人民陪审员  吴素元二〇一七年八月十八日书 记 员  孙司存