广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终3805号上诉人（原审被告）：梁国栋，男，住广州市增城区。委托诉讼代理人：吴凯亮，广东维申律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：彭玲晗，女，住广东省台山市。委托诉讼代理人：方佩，广东泽正律师事务所律师。委托诉讼代理人：许平，广东泽正律师事务所实习律师。上诉人梁国栋因与被上诉人彭玲晗房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2017）粤0183民初5699号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。梁国栋上诉请求：1.撤销一审判决，驳回彭玲晗的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由彭玲晗承担。事实与理由：一、一审认定事实错误，判决错误。梁国栋没有违约，适用定金罚则不符合法律规定。梁国栋与彭玲晗于2017年2月26日签订《房屋买卖合同》，合同约定：银行按揭付款，其中，首期楼款200万元在银行出具同意贷款通知书当天付清。合同签订后，彭玲晗一直没有将银行同意贷款通知书给梁国栋。后经梁国栋向卖房时中介了解，是彭玲晗银行贷款资质不够，不能够贷那么多款项。事后彭玲晗也找担保公司（即《买卖合同解除协议书》第三条约定的其中一间公司），但还是不够资质贷那么多款。彭玲晗也找了多间银行了解，都没有如其所愿。其间，梁国栋分别于2017年4月18日、5月2日通过公证送达的方式向彭玲晗发出履约通知，也通过自己寄件的方式于4月24日向彭玲晗发出履约通知，但彭玲晗均拒绝签收或要求退件。考虑到彭玲晗违约，梁国栋要没收其定金10万元，但在没有解除《房屋买卖合同》情况下，梁国栋再出卖房屋存在风险。为此，双方协商解除买卖合同，梁国栋退还定金，互不追究。因签订《买卖合同解除协议书》是中介打印的，没有详细看协议书。二、法院判决应以事实为依据，以法律为准绳。彭玲晗违反诚实信用原则的情况下，一审法院还通过定金罚则惩罚梁国栋无事实依据，适用法律错误。如上所述，是彭玲晗资质问题，不能按合同约定履行其义务。梁国栋多次通过信件、短信等方式要求彭玲晗履行合同。梁国栋没有违约，因此对其适用定金罚则没有事实依据，与法律规定不相符。彭玲晗在不能履行合同的情况下，应积极与梁国栋协商解决事宜，但通过拒收文件等方式消极对待，通过支付小小定金限制梁国栋出售房屋，有违诚实信用原则。一审判决助长了彭玲晗的行为，与法无据。三、《广东省高级人民法院印发〈关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引〉的通知》（粤高法﹝2017﹞191号）第29条第二款规定，房屋买卖合同签订后因房地产调控政策实施导致无法办理房屋所有权登记，或者无法订立房屋贷款担保合同的，属于不可归责于当事人双方事由导致合同不能履行，人民法院可参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定处理。彭玲晗二审答辩：不同意梁国栋的上诉请求，同意一审判决。彭玲晗于2017年8月24日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.梁国栋退还彭玲晗定金10万元及利息（利息以10万元为基数，自起诉之日起按人行同期贷款利率，计算至实际付清之日止）；2.梁国栋承担本案诉讼费。一审法院查明事实：彭玲晗与梁国栋于2017年2月26日签订《房屋买卖合同》，约定彭玲晗购买梁国栋位于增城区新塘镇××东碧××城××街××号的房产，建筑面积325.05平方米，房屋成交价784.8万。彭玲晗需在2017年2月27日前支付定金10万元。首期楼款200万元，在银行出具同意贷款通知书当天付清……。2017年2月27日，彭玲晗向梁国栋的账户转账支付10万元。2017年5月9日，彭玲晗与梁国栋签订《买卖合同解除协议书》，约定双方自愿解除《房屋买卖合同》，梁国栋愿意退还定金，合计20万元。之后，梁国栋向彭玲晗支付了10万元，彭玲晗认为梁国栋仍未支付剩余定金10万元，故诉至法院。一审法院认为：彭玲晗与梁国栋签订的《房屋买卖合同》、《买卖合同解除协议书》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，故上述合同、协议书依法成立、有效。《买卖合同解除协议书》明确约定解除双方签订的《房屋买卖合同》，梁国栋退还20万给彭玲晗，现梁国栋仅退还了10万元，尚欠10万元没有支付，构成违约。故彭玲晗请求梁国栋支付10万元，并请求支付利息（从起诉之日即2017年8月24日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算至付清款项之日止）符合法律规定，一审法院予以支持。至于梁国栋对《买卖合同解除协议书》的抗辩，没有事实和法律依据支撑，一审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款之规定，一审法院于2017年9月14日作出一审判决：一、梁国栋于本判决生效之日起十日内向彭玲晗支付10万元；二、梁国栋于本判决生效之日起十日内向彭玲晗支付利息（以10万元为基数，按照中国人民银行同期货款利率，从2017年8月24日起计至款项付清之日止）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1150元（彭玲晗已预交1150元），由梁国栋负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审庭询时，关于《买卖合同解除协议书》第四条第1点条款理解问题，梁国栋认为，该条款表述有矛盾，前面部分“甲方愿意退还定金”，其只收10万元定金，退还定金应该为10万，但后面的表述是却适用了定金罚则退还20万，如果不矛盾应该这样表述“甲方退还定金10万元”；彭玲晗认为，该条适用的是定金罚则，并称对方是解除协议的付款义务方，对付款金额应该极其敏感，而协议中有阿拉伯数字和大写并且有下划线，不可能存在误解。庭询后，梁国栋向本院表示涉案房屋已于2017年7月5日出售给案外人，出售价为800万。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：按照《买卖合同解除协议书》，梁国栋应向彭玲晗支付多少款项。《房屋买卖合同》和《买卖合同解除协议书》均为有效合同，该两合同虽然在事实方面存在一定关联，但对应不同的权利义务关系，解除协议书约定的是双方协商终止合同的意思表示，相对于买卖合同而独立存在。梁国栋上诉以双方对《房屋买卖合同》的履行主张其不承担该合同双倍定金返还的义务，并不构成对《买卖合同解除协议书》约定退款义务的正当抗辩。本案当事人双方对《买卖合同解除协议书》第四条第1点内容存有不同的理解，就是否以定金罚则适用对该条款进行解释的问题，双方提出了各自主张，但都缺乏充分依据对协议文字表述予以说明；买卖合同因双方当事人协商一致而解除，该条款虽然涉及“定金”，但是并没有明确支付的20万元款项与定金罚则存在直接关联。基于上述协议条款对卖方向买方应支付款项金额的约定非常明确，即为20万元，故梁国栋应受其约束，承担向彭玲晗支付该款项的义务。《买卖合同解除协议书》生效后，梁国栋已支付10万元，一审法院判令其向彭玲晗支付剩余10万元，并承担自本案起诉之日起的利息，该处理并无不当，本院予以维持。综上所述，梁国栋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人梁国栋负担。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  李 民审判员  柳玮玮二〇一八年五月十四日书记员  杨仁义冯镇辉