广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤07民终346号上诉人（原审被告）：郑彬，男，1963年6月9日出生，汉族，住江门市蓬江区。委托诉讼代理人：段慧峰，广东盛鹏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李伟光，男，1961年9月22日出生，汉族，香港居民，住香港九龙。被上诉人（原审原告）：李伟建，男，1953年9月11日出生，汉族，香港居民，住香港九龙。A）。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：李永康，男，1970年11月19日出生，住广东省江门市江海区。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：梁桃波，广东三良律师事务所律师。原审被告：管静，女，1962年11月1日出生，汉族，住江门市蓬江区。上诉人郑彬因与上诉人李伟光、李伟建以及原审被告管静房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2016）粤0703民初996号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年2月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郑彬上诉请求：撤销一审判决；改判李伟光、李伟建返还郑彬、管静按金24000元；本案一、二审诉讼费用均由李伟光、李伟建承担。事实和理由：根据双方签订的租赁合同第一条第一款的规定，租赁期限至2014年12月31日止。合同已经到期，也未签订新的租赁合同，租金也早已结清，承租人也搬离了原场地，何来至2016年1月30日的租金？涉案房屋实际上是由江门市蓬江区西区卫生院（以下简称“西区卫生院”）使用和交付租金的，该卫生院也早在2014年12月31日停止经营，全部员工已解散。承租人交纳的按金24000元，根据租赁合同第一条第二款的规定，出租人应予返还。李伟光、李伟建答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，裁判结果无误。1.涉案房屋现在仍然由承租人在使用，郑彬在二审当中提出的自己没有使用房屋，是明显违背事实。出租人在一审阶段和一审判决之后，多次要求承租人尽快交还房屋，但承租人置之不理，并且一直在经营；2.江门市蓬江区卫生和计划生育局于2017年3月3日、31日在涉案房屋张贴了卫生行政执法文书，郑彬的违规经营行为也被广东电视台报道。这些事实均足以证实承租人至今还在使用涉案房屋；3.郑彬提出上诉的目的在于拖延时间。其提出使用单位属于西区卫生院，该理由与本案无关。因为李伟光、李伟建与郑彬、管静直接签订了租赁合同，租赁关系是李伟光、李伟建与郑彬、管静；4.要求承租人立即腾空房屋，以减少出租人的损失。原审被告管静未作陈述。李伟光、李伟建向一审法院起诉请求：1、立即解除李伟光、李伟建与郑彬、管静江门市蓬江区白沙大道西18号127首层、二层、三层（原地址：江门市蓬江区西区大道29号首层、二层、三层）房屋的租赁关系，郑彬、管静立即交还上述房屋给李伟光、李伟建；2、郑彬、管静立即支付拖欠的租金（截止至2016年1月30日的租金为137000元，从2016年2月1日起租金继续按每月12000元计算至郑彬、管静交还上述租赁房屋之日止）及利息（按银行同期贷款年利率6%从2015年1月1日起至租金清偿之日止，暂计至2016年1月30日止为5000元）给李伟光、李伟建；3、本案诉讼费用由郑彬、管静承担。一审法院查明的事实：李伟光、李伟建系江门市蓬江区白沙大道西18号127首层、二层、三层房屋（原地址：江门市蓬江区西区大道29号首层、二层、三层）的共同所有人。2008年12月15日，李伟光与郑彬、管静签订一份《商铺租赁合同》，合同约定：甲方（即出租方李伟光）将江门市蓬江区西区大道29号首层、二层、三层建筑面积约669平方米的房屋租赁给乙方（郑彬、管静），按金24000元，租赁期共5年，从2009年1月1日起至2014年12月31日止，每月租金12000元，每月10日前向李伟光、李伟建交付当月租金，逾期不交，每月按租金额的3‰收取利息，拖延一个月的视为乙方违约，甲方有权随时收回上述房屋，没收按金。另合同第7条还约定，租赁期内，若乙方改变用途或转租、分租他人，需经甲方书面同意办理有关手续。如乙方提前结束租赁期，乙方应提前三十日书面通知甲方。签订合同后，郑彬、管静缴纳了按金24000元给李伟光、李伟建，李伟光、李伟建将其所有的上述房屋交付给郑彬、管静使用，合同开始履行。合同履行期内，2014年5月开始郑彬、管静没有按合同约定时间缴纳每月的租金，直至合同期限届满。2014年12月31日合同期满后，郑彬、管静既没有与李伟光、李伟建续签租赁合同，也没有交回上述租赁房屋给李伟光、李伟建，并继续使用上述租赁房屋，直至2015年8月17日才付清2014年12月31日前的租金。郑彬、管静合同期满后继续使用上述房屋至今，但仅支付了2015年1月的租金及2月的部分租金7000元，2月尚欠租金5000元。自2015年3月起至今一直未交付各月租金给李伟光、李伟建。截至2016年1月30日止，郑彬、管静拖欠李伟光、李伟建的租金合计为137000元。另查明，郑彬、管静租赁李伟光、李伟建的上述房屋后，在租赁期内使用该房屋一直经营西区卫生院，该院法定代表人和主要负责人均为郑彬，于2009年2月24日领取医疗机构执业许可证，有效期限自2009年2月24日至2014年2月23日。一审法院认为：本案为租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：1.本案租赁合同承租人的确定；2.《商铺租赁合同》的履行情况；3.郑彬、管静是否应交还租赁的标的物给李伟光、李伟建；4.郑彬、管静拖欠李伟光、李伟建的租金金额及利息问题；5.郑彬、管静缴交的租赁合同按金24000元是否应予退回。第一，关于本案租赁合同承租人的问题。李伟光、李伟建系江门市蓬江区白沙大道西18号127首层、二层、三层房屋的共同所有人，李伟光于2008年12月15日与郑彬、管静签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，是合法有效的合同，签订合同后，郑彬、管静缴交了按金后合同生效并已履行。故本案租赁合同的出租人为李伟光、李伟建，承租人为郑彬、管静。郑彬使用租赁房屋经营西区卫生院，并担任该院的法定代表人及负责人，在原租赁合同期满后，并未要求李伟光、李伟建变更承租人，也没有将房屋交还给李伟光、李伟建，依然继续租用李伟光、李伟建的上述房屋，因此并不影响郑彬、管静是承租人的事实。郑彬虽否认其是实际承租人，因其并没有提供相关证据证实，一审法院不予采信。故李伟光、李伟建，郑彬、管静双方的诉讼主体适格。第二，关于《商铺租赁合同》的履行情况。李伟光、李伟建、郑彬、管静自2008年12月15日签订租赁合同后，郑彬、管静在租赁期限内一直使用租赁房屋并支付租金，直至2014年12月31日租赁合同期满。租赁合同期满后，郑彬、管静没有与李伟光、李伟建续签租赁合同，也没有交回上述租赁房屋给李伟光、李伟建，并继续使用上述租赁房屋，李伟光、李伟建也没有提出异议。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，自2015年1月1日起，《商铺租赁合同》继续有效，但租赁期限为不定期。第三，关于李伟光、李伟建请求解除《商铺租赁合同》，要求郑彬、管静交还租赁房屋的问题。因自2015年1月1日起，由于《商铺租赁合同》继续有效且为租赁期限不定期的合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，李伟光、李伟建可以在合理期限之前通知承租人后随时解除合同。故李伟光、李伟建于本案中请求解除其与郑彬、管静签订的《商铺租赁合同》，并要求郑彬、管静交回租赁房屋的诉讼请求，合法有理，一审法院予以支持。第四，关于李伟光、李伟建请求郑彬、管静支付拖欠的从2015年2月起至郑彬、管静交还租赁房屋给李伟光、李伟建之日止的租金及利息的问题。因自2015年1月1日起，《商铺租赁合同》继续有效，因此，郑彬、管静应继续按原《商铺租赁合同》约定的租金标准及时间缴交租金给李伟光、李伟建，但郑彬、管静金支付了2015年1月的租金及2月的部分租金7000元后，之后一直没有再缴交租金给李伟光、李伟建。已属违约，应承担违约责任。按照租赁合同的约定，每月10日郑彬、管静应支付月租金金额为12000元，经计算，截至2016年1月30日止，郑彬、管静拖欠李伟光、李伟建的租金合共137000元。故李伟光、李伟建请求郑彬、管静支付从2015年2月起至2016年1月30日止的租金137000元及从2016年2月1日起计算至郑彬、管静交还租赁房屋给李伟光、李伟建之日止的租金的诉讼请求，合法有据，一审法院予以支持。由于郑彬、管静拖欠李伟光、李伟建的上述租金，造成了李伟光、李伟建的利息损失（经计算，截至2016年1月30日止，利息为5000元），故李伟光、李伟建请求郑彬、管静按银行同期贷款利率从2015年1月1日起至其全部清偿租金之日止计算利息的诉请，合法有理，一审法院也予以支持。第五，关于《商铺租赁合同》约定的按金24000元是否应予退回的问题。虽然郑彬于答辩中提出退回24000元按金。但根据合同约定，如郑彬、管静违约，李伟光、李伟建有权随时将房屋收回并没收按金。因此郑彬无权要求李伟光、李伟建退回按金。郑彬、管静经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，一审法院依法缺席判决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、解除李伟光与郑彬、管静于2008年12月15日签订的《商铺租赁合同》；二、郑彬、管静应在本判决生效之日起十日内将租赁的江门市蓬江区白沙大道西18号127首层、二层、三层房屋交还给李伟光、李伟建；三、郑彬、管静应在本判决生效之日起十日内支付自2015年2月起至郑彬、管静交还上述租赁房屋给李伟光、李伟建之日止的租金（截至2016年1月30日止的租金为137000元，自2016年2月1日起按每月12000元计算租金）及利息（截至2016年1月30日止的利息为5000元，从2016年2月1日起以拖欠的租金金额为本金按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息至郑彬、管静付清租金之日止）。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息给李伟光、李伟建。本案受理费3140元，由郑彬、管静全部负担。二审当中，李伟光、李伟建提交江门市蓬江区卫生和计划生育局卫生行政执法文书（照片）两组，用以证明承租人至今还在使用涉案的房屋。郑彬、管静未提交新证据。经庭审质证，郑彬认为执法文书所记载的房屋地址与租赁合同地址不一致。经本院审核，上述执法文书所记载的房屋地址江门市蓬江区白沙大道西18号即原房屋地址江门市蓬江区西区大道29号，本院对该证据予以采信。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明：郑彬因其违法经营西区卫生院行为于2017年3月3日、31日被江门市蓬江区卫生和计划生育局行政查处。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条“不动产权，适用不动产所在地法律”的规定，因涉案房产在中国内地，故本案适用中国内地法律。根据最高人民法院《关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案围绕郑彬的上诉请求进行审查。本案二审争执的焦点是：一、关于承租人主体认定的问题；二、关于郑彬、管静有无交还租赁房屋的问题；三、关于按金24000元是否应予退回的问题。一、关于承租人主体认定的问题。涉案租赁合同明确约定，承租人为郑彬、管静。根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。尽管郑彬使用租赁房屋经营西区卫生院，并担任该院的法定代表人及负责人，但是在原租赁合同期满后，郑彬、管静未要求变更承租人，也没有将房屋交还给李伟光、李伟建，依然继续租用上述房屋，双方形成的不定期租赁合同关系并不影响郑彬、管静是合同相对方（承租人）的事实。一审判决认定郑彬、管静为共同被告正确，本院予以维持。郑彬上诉主张西区卫生院是实际承租人，其不应承担法律责任，缺乏理据，本院不予支持。二、关于郑彬、管静有无交还租赁房屋的问题。从一审查明的事实可知，原租赁合同期满后，郑彬、管静并未将房屋交还给李伟光、李伟建。并且，根据二审当中李伟光、李伟建提交的新证据可以证实，至少至2017年3月31日，郑彬仍在上述房屋经营西区卫生院。此外，郑彬上诉主张其在原租赁合同期满（即2014年12月31日）后立即交还房屋，亦未提供任何证据予以证明。因此，一审法院判令郑彬、管静交还涉案房屋并支付所欠租金以及违约利息，事实清楚，理据充分，本院予以维持。郑彬上诉主张原租赁合同期满后不应计付租金，缺乏理据，本院不予支持。三、关于按金24000元是否应予退回的问题。一审判决已经查明，根据涉案租赁合同约定，如郑彬、管静违约，李伟光、李伟建有权随时将房屋收回并没收按金。并且，一审当中郑彬对于退回按金也是作为答辩意见，并未提出明确的主张以及提出反诉。郑彬上诉主张李伟光、李伟建退回按金缺乏理据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。郑彬的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3140元，由郑彬负担。本判决为终审判决。审判长  梁宇俊审判员  甄锦源审判员  肖文文二〇一七年四月二十六日书记员  郑平平