湖南省长沙市雨花区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）雨民初字第04608号
原告湖南佳兆业房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙县跳马乡人民政府办公楼一楼119-122号办公室。
法定代表人孙越南，董事长。
委托代理人代浩，公司员工。
被告蔡罗辉。
委托代理人陈建军，湖南绥之律师事务所律师。
原告湖南佳兆业房地产开发有限公司（以下简称原告）诉被告蔡罗辉（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2015年10月14日公开开庭进行了审理，原告委托代理人代浩，被告及其委托代理人陈建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年6月7日，被告与原告签订了编号为20130344102的《长沙县商品房买卖合同》（以下简称买卖合同），购得长沙水岸新都三期佳兆业·君汇上品建筑面积为246.94平方米的97栋102号房（以下简称“该商品房”）。在买卖合同中约定：房屋总价为2582833元，首付款250000元于合同签订当日支付，剩余房款2332833元于2015年12月5日前支付。同时，被告与原告签订的《佳兆业·水岸新都四期房款分期补充协议书》（以下简称“补充协议”）中约定“买受人自2014年4月29日缴纳第一期首付款250000元，余下首付款2332833元分二次按约定的时间支付给出卖人，第一次付款将1041416元于2014年12月30日付清，第二次付款将1291417元于2015年12月5日前支付给出卖人”；补充协议还约定了“买受人如延期缴纳楼款超30天的，买受人愿意接受出卖人单方采取下列追缴措施：……4、出卖人有权单方面解除买卖合同，自甲方发出解除通知书之日生效。5、支付出卖人用以解除买卖合同所发生的全部费用（包括律师费、诉讼费、媒体通告费、差旅费、电话费等）……因采取上述措施所造成的一切法律责任及全部经济损失，概由买受人承担。解除买卖合同时，乙方应按房屋总价款的10%支付违约金。”同时第六条还约定“本协议是买卖合同重要组成部分，内容如有抵触，依照本协议条款之规定。”事实为截至2015年8月19日，被告并未按照补充协议的约定按时支付余下房款。综上所述，被告严重违反合同约定，致使原告产生了较大的经济损失，为维护原告权益，特诉至法院，请求判令：1、确认原告与被告签订的《长沙县商品房买卖合同》（合同编号：20130344102）解除；2、被告向原告支付解除买卖合同违约金258283.3元（计算方式为：2582833×10%=258283.3）；3、被告于判决生效之日起三日内配合原告到长沙市房地产管理局办理买卖合同预告登记备案注销手续；4、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，原告所称“被告未按补充协议约定按时支付余下房款”不实，签订买卖合同及补充协议后被告依约缴付250000元购房款，另交房屋维修基金17285元、补充协议约定“2014年12月30日缴付1041416元，2015年12月5日缴付余款1291417元”，遗憾的是在被告准备按协议约定缴付购房款之际，2014年12月25日长沙红网“佳兆业深圳事件遭信任危机，长沙业主担心受牵连”的报道，被告阅文后心存忧虑，购房已是竭尽一生所有财力且要负债，如文中所言一旦发生，后果不堪设想。此时，被告于2014年12月30日依法向原告提出“不安抗辩权”，原告未回复；2015年1月7日收到原告《催款函》快递邮件，2015年1月15日被告回函，载明根据《中华人民共和国合同法》第六十八条，因现有证据表明原告符合条款情形，故函告中止、解除商品房买卖合同，原告在七个工作日内未书面答复及提供担保，依据《中华人民共和国合同法》第六十九条之规定，被告可以解除合同并要求原告七个工作日内一次性退还已交付购房款。原告收到函件后未作答复，2015年4月3日被告接到原告《合同解除通知书》快递邮件，后双方洽谈不欢而散。综上，被告系因原告“经营状况严重恶化”，且向原告提出“不安抗辩”后，原告未作书面的合理解释、依法提供担保，最终丧失了对原告履行合同的信用，被告对此依法不应承担违约责任，请求驳回原告诉讼请求，并保留追回所缴纳购房款的诉讼权利。
经审理查明，2014年4月29日，原、被告签订《长沙县商品房买卖合同》（合同编号：20130344102，以下简称买卖合同），约定被告购买原告开发的位于长沙县跳马乡新田村、石燕湖村“佳兆业·水岸新都四期”项目中的第97幢1层102号房，该商品房合同约定建筑面积共246.94平方米，按建筑面积计算，单价为每平方米10459.35元，总金额2582833元，首付款250000元于本合同签订之日支付，剩余房款2332833元于2015年12月5日前支付。买卖合同第七条“买受人逾期付款的违约责任”载明：买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期未超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。同日，双方另签订《佳兆业·水岸新都四期房款分期补充协议书》，约定被告自2014年4月29日缴纳第一期首付款250000元，余下房款2332833元分两次支付：于2014年12月30日支付1041416元，于2015年12月5日前支付1291417元，被告如逾期交款应按欠款额的日千分之一，自欠款之日起逐日支付违约金，被告如延期缴纳楼款超过30天的，愿意接受原告采取的下列追款措施：……4、原告有权单方面解除《商品房买卖合同》，自原告发出解除通知书之日生效……6、被告同意解除双方所签订的《商品房买卖合同》，原告有权收回楼宇并另行出售。解除《商品房买卖合同》时，被告应按房屋总价款的10%支付违约金。上述合同签订后，被告分别于2014年5月14日缴纳物业专项维修资金17285元、同年11月28日缴纳购房款250000元。2014年12月30日、2015年1月15日被告两次通过顺丰速运向原告发送函件，要求解除商品房买卖合同并退还购房款，双方洽谈未果。因向被告催讨房款未果，原告于2015年8月20日诉至本院，请求判如所请。
原告陈述涉案房屋已办理预告登记备案并竣工验收，因被告未交付后续房款，原告未向被告交付。被告提交数份新闻稿件拟证明全国多地佳兆业房产被查封、经营状况持续恶化，有可能危及长沙，故为不扩大损失，依据《中华人民共和国合同法》相关规定行使不安抗辩权向原告发送函件，要求解除双方买卖合同并退还购房款，被告另主张原告接收函件后并未予以书面答复或出具适当担保，故双方买卖合同已经解除。经本院释明，被告在本案中不提出返还已付购房款。
另查明，原告为有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资），注册资本为22000万元，股东为佳兆业集团（深圳）有限公司。
以上事实，有《长沙县商品房买卖合同》（合同编号：20130344102）、销售不动产统一发票、湖南省物业专项维修资金专用收据、顺丰速运单、企业信用信息公示、当事人陈述及庭审笔录在卷佐证，足以认定。
本院认为，《长沙县商品房买卖合同》（合同编号：20130344102，以下简称买卖合同）系原、被告真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方权利、义务应以买卖合同约定来确立。本案双方争议的焦点为被告是否享有不安抗辩权。《中华人民共和国合同法》第六十八条规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。被告提交新闻稿件虽涉及深圳、上海、武汉等地佳兆业房产，但并不涉及原告财务情况，更不能证明原告具有经营状况恶化、丧失履行债务能力或逃避债务等情形，另买卖合同当事人系原、被告双方，原告为有限责任公司，具有独立法人资格，被告以其他公司相关新闻报道恐波及原告，并进而主张不安抗辩权没有事实依据，本院不予支持。原告主张因被告未履行付款义务解除买卖合同，被告虽不认同该解除原因，但对合同解除不持异议，根据本案案情，本院确认双方买卖合同于2015年8月20日解除。因被告不具有不安抗辩权，被告未按约支付购房款导致买卖合同解除，被告应承担相应违约责任，双方在《佳兆业·水岸新都四期房款分期补充协议书》内虽约定被告延迟付款并导致解除买卖合同时应按房屋总价款的10%支付违约金，但该约定标准明显过高，考虑涉案房屋总价款金额及被告违约情节，本院酌情调整为被告按房屋总价款的2%支付违约金，即51656.66元（2582833元×2%），原告主张超出部分，本院不予支持。因涉案房屋已办理预告登记备案，原告要求被告配合到房地产管理部门办理相关注销手续，本院予以支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告湖南佳兆业房地产开发有限公司与被告蔡罗辉签订的《长沙县商品房买卖合同》（合同编号：20130344102）于2015年8月20日解除；
二、被告蔡罗辉于本判决生效之日起10日内向原告湖南佳兆业房地产开发有限公司支付违约金51656.66元；
三、被告蔡罗辉于本判决生效之日起10日内配合原告湖南佳兆业房地产开发有限公司办理买卖合同预告登记备案注销手续；
四、驳回原告湖南佳兆业房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如不按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5174元，因适用简易程序，减半收取2587元，由被告蔡罗辉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
代理审判员 王牌
二〇一五年十一月十八日
书 记 员 袁亚