北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0102民初56号原告：宋一军，女，1949年12月27日出生，住北京市西城区。委托诉讼代理人：徐浩，北京志霖律师事务所律师。被告：郑飒，女，1962年1月16日出生，住北京市西城区。委托诉讼代理人：闫川，北京市金台律师事务所律师。被告：罗钦飞，男，1963年4月17日出生，北京博纳通达有限公司董事长，住北京市西城区。委托诉讼代理人：魏巍，北京市金台律师事务所律师。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：刘丛，女，1994年2月2日出生，汉族，北京链家房地产经纪有限公司法务专员，住单位宿舍。第三人：北京中融信融资担保有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号0-1703A、0-1705室。法定代表人：左晖，总经理。委托诉讼代理人：樊耀博，男，1993年4月14日出生，汉族，北京中融信融资担保有限公司员工，住单位宿舍。原告宋一军与被告郑飒、被告罗钦飞、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）、第三人北京中融信融资担保有限公司（以下简称中融信公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋一军委托诉讼代理人徐浩，被告郑飒委托诉讼代理人闫川，被告罗钦飞委托诉讼代理人魏巍，第三人链家公司委托诉讼代理人刘丛到庭参加诉讼。第三人中融信公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋一军向本院提出诉讼请求：1.判决被告履行《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》义务，与原告办理房屋网签手续，按合同约定将北京市西城区xxx房屋的所有权过户登记至原告名下并向原告交付；2.判决被告按每日4500元标准支付自2016年12月24日至被告配合原告办理理房通事宜之日的违约金；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告于2016年9月13日，在北京链家房地产经纪有限公司的居间服务下，签订了《北京市存量房屋买卖合同》，购买被告名下位于北京市西城区建功西里1号楼1001房屋一套。根据合同约定原告向被告支付了定金50万元整。双方同意在合同签订后办理上述房屋的网签手续，并在合同中对网签后的房款交付以及房屋交付、过户时间、税费负担等作了具体约定。合同签订后，原告多次催促被告履行合同义务，配合原告办理房屋网签、理房通托管等相关手续，并准备了充足的履约资金，但被告公然违反双方约定，以各种非法理由拒不履行合同义务，拒绝办理网签手续，拒绝办理过户及缴税手续，经原告及中介人员多次沟通，对方仍然拒绝，导致双方无法按原合同继续履行。综上所述，被告在签署《北京市存量房屋买卖合同》后，非但没有积极履行义务，甚至公然违约，以各种理由，拖延原告，拒绝办理。上述行为给原告带来了巨大的物质和精神损失，原告无奈诉至法院，请求法院维护原告的合法权益，依法判决被告继续履行合同义务，将诉争房屋过户并交付给原告，望判如所请。被告郑飒辩称，不同意原告全部诉讼请求。原告未按合同约定支付购房款，被告已经按约定通知原告合同解除，定金不予退还。被告罗钦飞辩称，主合同认可。理房通付款方式变更协议不认可，我不知道，也没有签字。我不同意变更付款方式。原告没有按主合同约定付款，构成违约，我要求解除合同。征信授权书不是我本人签的。第三人链家公司述称，同意原告的诉讼请求。第三人中融信公司未到庭参加诉讼，但向本院提交了书面意见。本院经审理认定事实如下：郑飒与罗钦飞系夫妻关系。北京市西城区xxx房屋（以下简称诉争房屋）登记在郑飒名下，属于郑飒和罗钦飞的夫妻共同财产。2016年9月13日，郑飒（出卖人）与宋一军（买受人）经北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）居间就诉争房屋签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。合同约定：第一条房屋基本情况。第二条房屋权属情况：（四）该房屋已经设定抵押，抵押权人为普天信息技术有限公司，抵押登记日期为2015年12月10日，出卖人应于2016年10月31日前办理抵押注销手续。第三条成交方式。第四条成交价格、付款方式及资金划转方式：（一）经出卖人与买受人协商一致，该房屋成交价格为4550000元。（二）经出卖人与买受人协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为4450000元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人。（三）买受人采取下列方式付款，具体付款方式及期限的约定见补充协议。1、买受人向出卖人支付定金500000元，定金支付方式为直接支付给出卖人。第五条房屋产权及具体状况的承诺。第六条房屋的交付。出卖人应当在办理完毕房屋所有权转移登记手续后当日将房屋交付给买受人。第七条违约责任。（二）逾期付款责任：买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：1、逾期在15日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。第八条税、费相关规定。第九条权属转移登记：（一）当事人双方同意，自本合同签订之日起180日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。（二）买受人未能在办理房屋权属转移登记手续后10个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，并按照央行现行存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内向买受人支付。第十条不可抗力。第十一条争议解决方式。同日，郑飒（出卖方、甲方）、宋一军（买受方、乙方）、链家公司（居间方、丙方）签订《补充协议》，约定：第一条成交价格：甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计9000000元，此价格为甲方净得价，不含税。第二条关于房屋交易具体事宜的约定。1、定金：乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分。（1）乙方于2016年9月13日将第一笔定金100000元以自行支付的方式支付甲方；（2）乙方于2016年9月15日前将第二笔定金400000元以理房通托管的方式支付甲方。2、还款解押：交易房屋有抵押，甲方应于2016年10月31日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2016年10月31日前办理完毕解除抵押登记手续。甲方解押所需资金来源为：甲方自行筹集。3、关于购房款的支付，甲乙双方同意按照下述方式履行：（1）乙方于甲方解除抵押后10个工作日内将第一笔首付款3930000元（不包含前期支付全部定金）以自行支付的方式支付甲方；（2）乙方于过户前5日内将第二笔首付款4550000元以理房通托管的方式支付甲方。4、权属转移登记：甲乙双方同意，在2017年3月12日前，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。6、物业交割：甲乙双方应当在交房当时自行办理物业交割手续，丙方陪同。甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存20000元作为物业交割保证金，甲乙双方办理物业交割当日，由乙方自行支付甲方。第三条税费的承担。第四条违约责任。1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。3、乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。上述合同签订后，宋一军支付郑飒购房定金500000元。2016年11月5日，郑飒（甲方、出卖方）、宋一军（乙方、买受方）、中融信公司（丙方）签订《自行支付购房款协议》，约定：一、支付条件。1、甲方交易房屋不存在抵押、查封、异议登记、占用等限制转让的情形，且权属清晰。2、甲方应在乙方支付购房款前提供本人及其配偶真实有效的个人征信报告，并确认本人及其配偶两年内不存在连续三次逾期或累计六次逾期的情形；不存在“呆账”“失信名单”“资产处置信息”等负面评价。如甲方为其他借款人提供了担保，则还应提供其他借款人真实有效的个人征信报告供丙方审查；甲方应在签署本协议的同时与配偶（如有）分别签署《个人征信客户授权书》（详见附件二），如丙方认为需重新查询甲方及其配偶个人征信报告的，丙方有权使用《个人征信客户授权书》自行查询，该授权期限至交易房屋所有权转移至乙方名下为止。……。8、甲方积极配合乙方、丙方核实确认以上条件，并共同委托丙方协助办理各项手续。二、支付金额及支付时间。甲乙双方一致同意通过自行支付的方式划转资金，具体如下：1、支付金额：3930000元，支付时间为2016年11月14日前。三、收款账户。乙方委托丙方协助审查，按以下约定履行：1、如甲方满足本协议第一条支付条件且收款人为甲方本人的，则乙方应按本协议约定将购房款支付至上述甲方名下银行账户。3、其他情形：如经丙方审查，甲方不满足上述第一条约定的支付条件，则各方协商一致，按以下第（1）种方式解决：（1）乙方支付购房款的方式变更为：理房通托管，支付至托管/监管账户时间为：2016年11月14日前。中融信公司在审查郑飒和罗钦飞的征信报告后，认为郑飒的征信报告不符合《自行支付购房款协议》第一条约定的条件，故链家公司通知宋一军、郑飒按照《自行支付购房款协议》的约定采取理房通托管的方式支付购房款，郑飒不同意采取理房通的方式付款，链家公司向郑飒发出《催告函》，要求郑飒配合办理理房通支付事宜，郑飒未予同意。宋一军多次要求和郑飒商谈购房款支付事宜，但双方最终未能达成一致意见，郑飒提出解除合同。本案审理中，本院前往中国人民银行营业管理部征信中心调取了郑飒和罗钦飞的个人信用报告。其中，罗钦飞的个人信用报告不存在逾期情况。郑飒的个人信用报告中：（二）逾期及违约信息概要，逾期（透支）信息汇总中列明：贷款逾期一次，逾期一个月；贷记卡2个账户逾期，共逾期三个月；准贷记卡60天以上透支账户数为0。明细中列明：贷款逾期时间为2013年5月；中国农业银行贷记卡逾期时间为2016年5月-6月；中国银行北京市分行贷记卡逾期时间为2015年7月。另，郑飒个人信用报告中准贷记卡栏目中2000年12月25日中国工商银行北京市分行的准贷记卡显示：2015年3月为“1”、4月为“1”、5月为“2”。根据宋一军提供的征信报告编制说明中的准贷记卡说明：1-表示透支1-30天；2-表示透支31-60天。庭审中，郑飒主张《自行支付购房款协议》系在链家公司和中融信公司欺诈的情况下签订，其从未同意采取理房通的方式支付购房款，由于宋一军未按约定支付购房款构成根本违约，其已通知宋一军和链家公司解除合同。罗钦飞主张《自行支付购房款协议》其并未签字，其不知情，也不同意采取理房通付款方式。宋一军主张中融信公司经过审核告知其郑飒存在8次逾期，不符合《自行支付购房款协议》第一条约定条件，其一直积极要求郑飒配合支付购房款，但郑飒不同意配合，其不存在违约行为，系郑飒、罗钦飞构成违约，郑飒、罗钦飞应继续履行合同并承担违约责任。链家公司主张该公司将郑飒、罗钦飞的征信报告交给中融信公司主办审查后发现郑飒的征信不符合《自行支付购房款协议》第一条约定的条件。中融信公司向本院提交书面意见称：该公司审查郑飒的征信报告后认为郑飒的征信报告中贷记卡有4次逾期，准贷记卡连续三个月有4次逾期，共计8次逾期，故不符合该公司《自行支付购房款协议》约定的自行支付的条件。本案审理中，经宋一军申请，本院依法对诉争房屋采取了查封措施。宋一军将剩余购房款8500000元提存至本院并同意在产权过户手续办理完毕后支付给郑飒。本院认为：中融信公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，宋一军与郑飒签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《自行支付购房款协议》均系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效，双方均应按照协议约定履行自己的义务。郑飒主张《自行支付购房款协议》系在链家公司和中融信公司欺诈的情况下签订，但并未提供证据予以证明，本院不予采信。关于《自行支付购房款协议》第一条约定的支付条件，双方对于郑飒、罗钦飞个人信用报告两年内是否存在连续三次逾期或累计六次逾期的情形存在争议。宋一军主张中融信公司告知其郑飒个人信用报告中存在8次逾期，郑飒则不认可其存在两年内连续三次逾期或累计六次逾期的情形。根据本院调取的郑飒的个人信用报告显示郑飒两年内不存在连续三次逾期或累计六次逾期的情形，准贷记卡的透支在信用报告中并未显示为逾期。根据《自行支付购房款协议》约定，中融信公司负责审查郑飒、罗钦飞的个人信用报告，中融信公司审核后认为郑飒的个人信用报告不符合自行支付房款的条件，链家公司即通知宋一军、郑飒采取理房通托管的方式支付购房款，宋一军也积极要求郑飒配合支付购房款。综合上述情形，本院认为，宋一军在合同履行过程中保持着积极履行的态度，在中融信公司和链家公司告知其郑飒个人信用报告不符合自行支付房款条件下，宋一军未采取自行支付的方式支付房款，具有合理的理由，不能据此认定宋一军构成违约。而是否逾期应以个人信用报告为准，根据个人信用报告，郑飒、罗钦飞不存在两年内连续三次逾期或累计六次逾期的情形，故郑飒不同意采取理房通托管的方式支付房款具有合理的理由，亦不能据此认定郑飒构成违约。综合考虑本案双方当事人的履行情况，双方的房屋买卖合同应当继续履行，对宋一军要求郑飒、罗钦飞履行房屋买卖合同义务，协助办理诉争房屋产权过户手续的诉讼请求，本院予以支持。在本院判决协助办理过户手续的情况下，无须再办理网签手续，故对宋一军要求郑飒、罗钦飞协助办理网签手续的诉讼请求，本院不予支持。房屋产权过户手续办理完毕后，宋一军应当将剩余购房款8500000元支付给郑飒，宋一军亦同意支付，本案对此一并处理。宋一军要求郑飒、罗钦飞赔偿违约金的诉讼请求，本院不予支持。宋一军要求郑飒交付房屋的诉讼请求，具有合同依据，本院予以支持。由于罗钦飞并非合同相对方，故宋一军要求罗钦飞交付房屋的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、宋一军与郑飒签订的关于北京市西城区xxx房屋的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》继续履行，郑飒、罗钦飞于本判决生效之日起七日内协助宋一军办理北京市西城区xxx房屋的产权过户手续。二、郑飒于上述房屋产权过户手续办理完毕后七日内将上述房屋交付宋一军。三、宋一军于上述房屋产权过户手续办理完毕当日支付郑飒剩余购房款八百五十万元。四、驳回宋一军的其他诉讼请求。如果宋一军、郑飒未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三万七千四百元，由宋一军负担一万八千七百元（已交纳）；由郑飒负担一万八千七百元，自本判决生效之日起七日内交纳。保全费五千元，由宋一军负担二千五百元（已交纳）；由郑飒负担二千五百元，自本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 李 俊二〇一七年六月十三日书记员 王德林书记员 林 彤