上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初13679号
原告张良，男，1961年4月22日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人仇懿杰，上海德理律师事务所律师。委托代理人奚秋玲，上海德理律师事务所律师。被告上海欧港置业有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人周仕供,董事长。委托代理人褚海英，上海市群成律师事务所律师。委托代理人陆艳，上海市群成律师事务所律师。原告张良与被告上海欧港置业有限公司(以下简称欧港公司)民间借贷纠纷一案，本院于2016年2月16日立案受理后，依法适用普通程序，于2016年6月21日公开开庭进行了审理。原告委托代理人奚秋玲、被告委托代理人褚海英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张良诉称，原、被告于2015年6月14日签订《房地产借款抵押合同》一份，约定被告向原告借款人民币1,200万元，借款期限自2015年6月14日起至2015年9月13日止(按实际收到借款日起算)，被告以位于上海市金山区龙胜东路XXX弄XXX号XXX室等34套房产办理房地产抵押登记。之后原告按约向被告汇付了借款，但借款期限届满后被告未按约还款，故原告诉请判令：1、被告返还借款1,200万元；2、被告支付原告逾期还款利息(自2015年9月14日起算至清偿之日止，按年利率24%计算)；3、请求判令拍卖、变卖上海市金山区龙胜东路XXX弄XXX号XXX室等34套房产抵押物，所得价款由原告优先受偿；4、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告变更诉请1为被告返还借款1,100万元；原告变更诉请2为被告支付原告逾期还款利息(以100万元为本金，自2015年9月14日起算至2016年5月2日止；以1,100万元为本金，自2015年9月14日起算至清偿之日止，均按年利率24%标准计算)。被告上海欧港置业有限公司辩称，被告向原告借款1,200万元本金属实，但此前被告根据原告指示归还过50万元，此后案外人还代被告向原告偿付100万元，故被告欠原告本金应为1,050万元。关于逾期利息的计算标准应按照年息6%标准计算至判决生效之日止。经审理查明，原、被告于2015年6月14日签订《房地产抵押借款合同》，约定：被告向原告借款1,200万元，借款期限自2015年6月14日至2015年9月13日止(按实际收到借款日起算)；被告以其自有的坐落于上海市金山区龙胜东路的34套房产为该笔借款做抵押(房产室号部位为297弄490号1层、297弄491号1层、297弄499号1层、297弄505号1层、297弄524号1层、297弄526号1层、297弄529号1层、297弄531号1层、297弄533号1层、297弄536号1层、297弄548号1层、297弄573号1层、297弄572号202室、297弄574号1层、297弄575号1层、297弄577号201室、297弄606号1层、297弄610号1层、297弄613号1层、297弄616号1层、297弄625号1层、399弄1号301室、399弄2号302室、399弄2号202室、399弄2号301室、399弄2号201室、399弄3号202室、399弄3号302室、399弄4号301室、399弄10号402室、399弄10号202室、297弄346号201室、297弄346号202室、297弄488号1层)，担保范围为合同项下的借款本金及借款利息；如被告未按合同规定归还借款，被告应向原告承担逾期付款的利息。2015年6月14日，被告出具《承诺书》，内容为：被告于2015年6月14日向原告借款1,200万元，借款期限为2015年6月14日至2015年9月13日，被告若到期无法归还本金，从逾期之日起按月利率2%向原告支付逾期利息至本金归还日。2015年6月14日，原、被告办理《房地产抵押借款合同》中约定的本市金山区龙胜东路XXX弄XXX号XXX室等34套房屋的抵押登记(登记证明号为金XXXXXXXXXXXX)。原告于2015年6月17日向被告账户汇款700万元，同年6月24日原告向被告账户汇款400万元，同年6月26日，原告向被告账户汇款100万元。2016年5月2日，被告通过案外人洪某某向原告归还100万元借款。证明上述事实的证据为：原告提交的《房地产抵押借款合同》、银行业务凭证、上海市房地产登记证明、《承诺书》以及原、被告当庭陈述。本院认为，原、被告签订《房地产抵押借款合同》合法有效，双方均应按约履行。第一，因合同约定的借款期限已经届满，被告应按约还款，被告辩称其向原告归还过50万元本金却未能提供证据予以证明，故对其辩称意见本院不予采信，现原告诉请要求被告返还本金1,100万元，合法有据，本院予以支持。第二，原告主张被告按每月2%标准计算逾期还款利息，因《承诺书》中被告就逾期利息的计算标准向原告作出承诺，且该标准不超过法律规定的上限，故原告该诉请本院予以支持，但其中100万元的逾期利息的终止时间以2016年5月1日为宜，1,100万元的逾期利息的终止时间以本判决生效之日止为妥。第三，被告以其自有的房屋为前述债务提供抵押，在被告无法支付原告债务时，原告有权就该抵押物实现抵押权，并就所得款项优先受偿。依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第五十三条的规定，判决如下：一、被告上海欧港置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张良借款本金1,100万元；二、被告上海欧港置业有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告张良逾期还款利息(以100万元为本金，以每月2%为标准，自2015年9月14日起算至2016年5月1日止；以1,100万元为本金，以每月2%为标准，自2015年9月14日起算至判决生效之日止)；三、被告上海欧港置业有限公司如不履行上述第一、二项付款义务，原告张良在借款本金1,100万元及逾期还款利息范围内，可以与被告上海欧港置业有限公司协议，以坐落于以坐落于上海市金山区龙胜东路总面积为2,619.94平方米的34套房屋(房产室号部位为297弄490号1层、297弄491号1层、297弄499号1层、297弄505号1层、297弄524号1层、297弄526号1层、297弄529号1层、297弄531号1层、297弄533号1层、297弄536号1层、297弄548号1层、297弄573号1层、297弄572号202室、297弄574号1层、297弄575号1层、297弄577号201室、297弄606号1层、297弄610号1层、297弄613号1层、297弄616号1层、297弄625号1层、399弄1号301室、399弄2号302室、399弄2号202室、399弄2号301室、399弄2号201室、399弄3号202室、399弄3号302室、399弄4号301室、399弄10号402室、399弄10号202室、297弄346号201室、297弄346号202室、297弄488号1层)的抵押房产折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿；抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归被告上海欧港置业有限公司所有，不足部分由被告上海欧港置业有限公司清偿。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费103,880元，财产保全费5,000元，合计108,880元由被告上海欧港置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 冯 静
代理审判员 陆 茵
人民陪审员 卜军形
二〇一六年七月八日
书 记 员 宗 华
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。二、《中华人民共和国担保法》第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。