天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津02民终3277号
上诉人（原审被告）：刘国强，男，1981年9月19日出生，汉族，自由职业者，住天津市滨海新区。
委托诉讼代理人：王元元，天津政联律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李晓，天津政联律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘波，男，1984年10月4日出生，汉族，自由职业，住天津市滨海新区。
委托诉讼代理人：袁媛，天津石金律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：吴洪山，男，1978年1月24日出生，无职业，住天津市滨海区。
上诉人刘国强因与被上诉人刘波、吴洪山案外人执行异议纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2017）津0116民初33153号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月16日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定不公开开庭进行审理。本案现已审理终结。
刘国强上诉请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人原审全部诉讼请求或将本案发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1、结合被上诉人刘波提供的房屋买卖合同的内容及其他证据表明，其提供的所谓房屋买卖合同并不真实合法，因为被上诉人刘波提供的房屋买卖合同及款项支付过程存在以下诸多问题：定金过高，合同总价款6000万元，定金280万元；房管局资金监管账户中必须有600万元才能过户，如果办理过户，被上诉人刘波需要交纳880万元，这显然不是一个正常的购房情形；被上诉人刘波未将280万元房款全部支付给被上诉人吴洪山，而是支付给了吕文君和焦健，该二人亦未将欠款转给吴洪山；刘波在涉诉房屋存在查封情形下仍然继续付款，有悖常理。2、被上诉人刘波并未能充分证明其合法占有涉诉房屋。3、被上诉人刘波在房屋买卖中存在重大过错，导致涉诉房屋无法过户。4、一审适用法律有误，应审查涉诉房屋买卖是否真实合法，才可适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》。
刘波辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉，维持原判。刘波和吴洪山签订的买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。从本案证据足以证实，该案完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第28条规定的全部要件，刘波作为无过错的买受人，足以排除这个执行。
吴洪山未发表辩论意见。
刘波向一审法院起诉请求：1、请贵院判令停止对坐落于天津开发区1门的房屋的执行；2、判令被告承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2016年11月28日，刘波作为购房人（乙方）与作为售房人（甲方）的吴洪山签订《房屋买卖（置换）合同》，合同约定：甲方自愿将坐落在开发区1门的房屋出售给乙方，建筑面积205.07平方米.该房屋设立抵押，抵押权人为兴业银行，贷款余额约为3000000元，由甲方自行平贷。房屋成交价为6000000元，买方于2016年11月30日交付人民币2800000元给卖方作为定金，除定金外剩余房款采用按揭贷款支付。乙方于2017年1月17日前凑齐首付款，签订《天津市房产买卖协议》（以实际预约号为准），办理贷款手续。甲方承诺于收到定金5日内腾空该房屋，并于2017年1月6日前将房屋贷款还清注销他项7日内办理房屋相关手续。合同签订后，2016年11月30日刘波之妻白荣向吴洪山支付现金10万元，通过转账方式向吴洪山指定的账户汇款270万元。对上述款项，被告吴洪山均出具收条。2016年12月10日，吴洪山将涉诉房屋交付刘波使用，吴洪山亦于同日出具交房说明。2017年4月13日原告之妻白荣又向吴洪山支付购房款5万元，吴洪山出具的收条中写明：介于办理过户手续时间过长，望房主于2017年5月1日之前尽快配合办理过户相关手续。至此原告刘波共计向被告吴洪山支付购房款285万元。然此后，被告吴洪山未能与原告办理过户手续，原告遂于2017年5月10日向天津市滨海新区人民法院功能区审判管理委员会提起诉讼，要求被告吴洪山履行合同，协助原告办理房屋过户手续。庭审中，原告称此前即2017年5月3日，原告到房管部门打印涉诉房屋权属登记簿以备诉讼案件使用，方知涉诉房屋于2017年1月10日被天津市滨海新区人民法院塘沽审判管理委员会查封，故原告起诉的案号为（2017）津0116民初81791号上述案件进行了中止审理。
一审庭审中，二被告均称，2017年1月3日被告刘国强因借贷案件向天津市滨海新区人民法院塘沽审判管理委员会提起诉讼，要求被告吴洪山返还借款和罚息。根据刘国强的申请，一审法院于2017年1月6日作出（2017）津0116执保20009号民事裁定书，查封了涉诉房屋。2017年3月20日一审法院作出民事判决，判决被告吴洪山于本判决生效之日起十日内偿还原告刘国强借款511050元并支付罚息25791.5元；被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。2017年5月17日，刘国强申请强制执行。在案件执行期间，2017年8月23日原告刘波遂向一审法院提出执行异议，要求一审法院中止对涉诉房屋的执行。一审法院于2017年10月15日作出（2017）津0116执异20016号执行裁定书，一审法院认为：根据一审法院查明的事实，刘波与吴洪山虽然签订了《房屋买卖合同》，交付房屋，并支付了部分房屋价款，余款可以按照法院的要求交付执行。对双方未按合同约定按时办理房屋过户手续不是异议人（刘波）的责任问题，双方约定吴洪山于2017年1月6日将房屋贷款还清，注销他项，7日内办理房屋相关手续。虽然合同中注意了他人的权利，但异议人应当合理的注意该义务的履行，否则即是异议人对他人权利障碍的忽略，未过户即归责于买受人的责任。据此裁定驳回了刘波的异议请求。原告遂提起本案之诉。
另查，被告吴洪山因在案外人兴业银行股份有限公司天津分行处以涉诉房屋进行抵押贷款300万元未能按期还贷，案外人兴业银行股份有限公司天津分行遂向河西区人民法院提起诉讼，要求被告吴洪山及案外人肖文娟提起偿还贷款本金300万元及至实际给付之日的利息罚息和复利，案外人天津市滨海南疆物流发展有限公司承担连带保证责任。2017年6月21日，法院判决吴洪山、肖文娟偿还兴业银行股份有限公司天津分行贷款本金300万元及利息、罚息、复利，并享有涉诉房屋折价或拍卖、变卖所得款的优先受偿权，天津市滨海南疆物流发展有限公司承担连带保证责任。此后，兴业银行股份有限公司天津分行与天津国弘天悦资产管理有限公司签订一份《债权转让合同》，约定兴业银行股份有限公司天津分行对吴洪山所享有的截至2017年11月27日未受清偿的债权（包括贷款本金及相应的利息、费用）及对担保人所享有的担保权益及其他相关权利转让给天津国弘天悦资产管理有限公司，债权本金为3000000元。之后，2017年11月7日，天津国弘天悦资产管理有限公司与刘波签订一份《债权转让合同》，约定天津国弘天悦资产管理有限公司对吴洪山所享有的截至2017年11月27日未受清偿的债权（包括贷款本金及相应的利息、费用）及对担保人所享有的担保权益及其他相关权利转让给刘波，债权本金为3200000元。经查，兴业银行股份有限公司天津分行相关人员称，现涉诉房屋抵押权人虽仍登记在兴业银行股份有限公司天津分行名下，然其已非实际抵押权人。因与吴洪山借贷案件胜诉后，将该债权转让给天津国弘天悦资产管理有限公司，抵押权未办理变更，但可配合变更。
一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉。依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。从本案来看，第一，原告与被告吴洪山就坐落于开发区1门的房屋签订的《房屋买卖（置换）合同》系双方真实意思表示，该房屋定价并未明显高于或低于市场价格，亦未违背正常的交易习惯，该合同关系合法有效。被告刘国强辩称原告与吴洪山之间的房屋买卖关系并非真实合法，并无证据支持，一审法院不予采信。第二，原告与吴洪山订立买卖合同的时间早于被告刘国强查封的时间，合同约定卖方收到定金后5日内腾房，而原告刘波实际占有涉诉房屋的时间为2016年12月10日，亦在被告刘国强查封前。第三，原告实际支付吴洪山购房款2850000元，亦通过债权转让方式取得了涉诉房屋价值3200000元的抵押权，现为涉诉房屋唯一的实际抵押权人，原告已实际足额支付全部购房款；第四，首先，原告未能按照合同约定的时间办理过户系因被告吴洪山未能按照约定还清兴业银行贷款，及时注销抵押权，原告后期支付的5万元即为催促吴洪山办理过户手续；而后，被告刘国强申请诉讼保全查封房屋，致使本案成讼。原告完全按照买卖合同约定履行，并非原告自身原因造成未能办理过户手续，原告无任何责任。综上，本案事实完全符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条之规定，且在原告提起执行异议被驳回的理由已经消除，原告诉请，符合事实和法律规定，一审法院应予支持。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，判决：“停止对坐落于天津开发区1门房屋的执行。本案案件受理费9168元，减半收取4584元，由被告刘国强负担。”
二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对此予以确认。
本院认为，本案系案外人执行异议纠纷，当事人的争议焦点为被上诉人刘波主张中止对涉诉房屋的执行程序是否具有法律依据。本院围绕争议焦点阐述如下：首先，本案系发生在上诉人刘国强与被上诉人吴洪山之间因民间借贷纠纷引发的执行程序中，二被上诉人在上述执行程序之前就执行程序查封的房屋签订了《房屋买卖（置换）合同》，该合同系双方真实意思表示，其内容亦不违反法律规定，合同合法有效；其次，二被上诉人已就执行标的房屋进行了交付，由被上诉人刘波实际占有涉诉房屋，同时被上诉人刘波亦已通过代为清偿债务、转账汇款、购买涉诉房屋抵押权等方式完成了涉诉房屋买卖的全部付款义务；最后上述《房屋买卖（置换）合同》无法进行房屋过户手续系因被上诉人吴洪山未按约办理清贷手续所致，被上诉人刘波对此不存在过错。因此，本案中被上诉人刘波的诉讼主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定，一审法院据此判决停止对涉诉房屋的执行程序符合法律规定，本院予以维持。上诉人刘国强虽主张二被上诉人之间的房屋买卖合同系虚假行为，对被上诉人刘波的付款、交接房屋等行为提出异议，但根据在案证据及当事人陈述，均未显示二被上诉人之间存在虚假买卖的意思表示，同时上诉人亦未能提供证据证明二被上诉人之间的交易行为虚假，因此上诉人的主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9168元，由上诉人刘国强负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 哈欣
审 判 员 王新
代理审判员 孟夏
二〇一八年六月十九日
书 记 员 穆艺