四川省成都市双流区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川0116民初10333号
原告：康盛，男，1982年7月19日出生，汉族，住四川省双流县。
委托诉讼代理人：王思安，北京盈科（成都）律师事务所律师。
被告：王凤娟，女，1984年4月24日出生，汉族，住成都市青羊区。
委托诉讼代理人：马碧贵，国浩律师（成都）事务所律师。
委托诉讼代理人：高攀恒，国浩律师（成都）事务所律师。
第三人：姚狄，男，1983年8月16日出生，汉族，住成都市武侯区。
委托诉讼代理人：敬建民，四川正龙律师事务所律师。
第三人：成都大唐早晨房地产经纪有限公司，住所地成都市双流区西航港街道长江路三段15号附5号。
法定代表人：欧阳小燕。
委托诉讼代理人：韦霜，女，系该公司工作人员。
原告康盛与被告王凤娟及第三人姚狄、成都大唐早晨房地产经纪有限公司（以下简称“大唐早晨公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告康盛及其委托诉讼代理人王思安、被告王凤娟及其委托诉讼代理人马碧贵、高攀恒、第三人姚狄的委托诉讼代理人敬建民及第三人大唐早晨公司的委托诉讼代理人韦霜到庭参加诉讼，现已审理终结。
原告康盛向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；2、判决被告返还已支付款项200000元；3、判决被告支付违约金589600元；4、判决被告支付居间服务费24220元。事实和理由：原告经第三人大唐早晨公司提供居间服务，于2017年9月4日与被告签订房屋买卖合同。合同约定：（1）被告将坐落于西航港街道九龙湖九组×号×栋×单元×楼×号住宅用房（房屋产权证号：154××）出售给原告，房屋总价款2948000元。（2）大唐早晨公司作为居间服务方，居间服务费44220元。（3）原告以商业贷款方式购买上述房屋，签订合同时原告支付定金200000元，房屋过户当日支付首付款1048000元，剩余房屋尾款由原告贷款银行直接放款至被告账户。（4）双方约定任何一方违约，违约方向守约方支付合同总价款的20%作为违约金。（5）因一方违约导致合同不能履行的，违约方向提供居间服务方支付相应居间服务费。（6）一方违约，守约方向物业所在地人民法院提起诉讼。合同签订后，原告按约定向被告指定的定金收款方式支付定金（1、向第三人姚狄支付50000元。2、向第三人大唐早晨公司支付150000元），原告也向第三人大唐早晨公司支付居间费24220元，同时，原告为按期履约，特向四川富安居房地产经纪有限公司支付贷款服务费19000元，原告完成贷款审批手续后，要求办理过户手续时，被告以种种理由推脱，之后原告才知晓涉案房屋已经被人民法院查封的事实，被告的违约行为给原告造成了巨大经济损失，为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请法院依法支持原告的诉讼请求。
被告王凤娟辩称,1、被告同意解除双方签订的《房屋买卖合同》。2、原告并未向被告交付定金200000元。双方签订的《房屋买卖合同》中并未约定被告指定第三人姚狄、大唐早晨公司代收定金。被告也未授权由第三人姚狄、大唐早晨公司代收定金。被告并未实际收到原告支付的定金200000元，故定金200000元不应当由被告返还，应当由第三人姚狄、大唐早晨公司分别返还。3、被告在委托第三人大唐早晨公司销售该房屋时已经告知第三人大唐早晨公司该房屋已被成华法院查封的事实，查封的金额为230000元。被告告知大唐早晨公司希望用所收取的定金来解除成华法院的查封，继续履行原告签订的《房屋买卖合同》。但是原告将该200000元定金支付给第三人姚狄、大唐早晨公司，第三人姚狄、大唐早晨公司又拒不将定金转付给被告，导致成华法院的查封无法解除。被告并未故意隐瞒涉案房屋被成华法院查封的事实。4、大唐早晨公司作为专业的房屋买卖中介服务机构，其应当在合同签订前查询涉案房屋的状态，但大唐早晨公司没有如实的向原告告知涉案房屋已被查封的情况，被告认为大唐早晨公司在本案中存在过错。5、青羊法院的查封是在2017年9月26日，是在三方签订《房屋买卖合同》之后出现的，如果原告将定金200000元及首付款1048000元及时支付给被告，那么被告是能够用该款项解除成华法院的查封，从而向原告履行房屋买卖合同所约定的过户等相关事项。因此被告在合同履行上不存在主观恶意，也不存在过错，被告不应当承担违约责任。6、本案原告并未将定金200000元支付给被告，且被告在合同的履行中没有过错及故意毁约行为，被告不应当承担违约责任，如果法院认为被告存在违约责任，则被告认为原告主张的违约金的标准过高，请求法院予以调减。
第三人姚狄述称，在本案《房屋买卖合同》的履行过程中，原告受被告的委托通过转账的方式将定金中的50000元支付给姚狄。
第三人大唐早晨公司述称，被告的代理人陈述被告于合同签订前已经告知第三人大唐早晨公司涉案房屋被成华法院查封的说法不是事实，被告从未告知第三人大唐早晨公司涉案房屋已经被成华法院查封，且原、被告双方在签订《房屋买卖合同》时第三人大唐早晨公司再次向被告确认，被告答复涉案房屋上只存在银行按揭贷款。合同签订后第三人大唐早晨公司多次催促被告去结清银行按揭贷款，但是被告一直没有去结清银行按揭贷款，后来第三人大唐早晨公司才得知涉案房屋已经被法院查封的情况。如果第三人大唐早晨公司有责任是可以退还居间服务费的。本案中，经康盛与王凤娟口头协商一致将剩余定金150000元由第三人大唐早晨公司代管，故第三人大唐早晨公司代王凤娟收取了定金150000元，现《房屋买卖合同》无法继续履行，第三人大唐早晨公司愿意向原告返还定金150000元。
本院经审理认定事实如下：2017年9月4日，王凤娟（甲方，卖方）与康盛（乙方，买方）、成都大唐早晨房地产经纪有限公司（丙方，居间方）签订《房屋买卖合同》，约定王凤娟将坐落于西航港街道九龙湖九组×号×栋×单元×楼×号房屋出售给康盛，建筑面积315.61平方米。该房屋产权证号为：权154××，保管号为：118××，甲方保证该房屋无权属争议，甲方拥有合法所有权及处置权。房屋设施：清水。甲方将房屋以2948000元出售给乙方，并达成以下买卖协议：签订合同时乙方向甲方支付200000元作为购房定金，同时甲方需提供该房屋办理产权过户所需证件及资料（房产证或不动产证原件，产权办理中交购房合同原件和房款收据原件等）交由丙方代管，甲方所交资料必须真实有效。付款方式及付款时间甲乙双方约定为：1、乙方以商业贷款方式购买上述房屋；2、甲乙双方约定过户当日乙方向甲方支付首付款1048000元；3、剩余房屋房款由乙方贷款银行直接放款甲方账户。过户所产生的所有税费由乙方承担（包含甲方名下税种）。甲乙双方约定甲方注销他项权并且乙方银行贷款审批通过后3个工作日内到产权交易中心办理房屋产权过户手续。甲乙双方约定交房时间为过户当日。甲乙双方如未按本合同履行合同义务，属违约行为，守约方按下列第3种方式追究违约方责任：3、合同终止，违约方向守约方支付总房款20%作为违约金。其他约定：1、花园下沉要求甲方协助办理；2、甲乙双方委托丙方办理网上签约协议。
签订合同当日，康盛向姚狄支付定金50000元。姚狄向康盛出具了一份《收条》，内容为“今收到康盛购买西航港街道九龙湖九组×号×栋×单元×楼×号房款定金50000元整，房产名字为王凤娟，由姚狄代收。卡号：622849×××××，中国农业银行。收款人：姚狄”。2017年9月5日，康盛向大唐早晨公司支付中介费24220元。
2017年9月5日，康盛向大唐早晨公司转款支付定金150000元。大唐早晨公司向康盛出具了一份收据，载明由大唐早晨公司代收康盛转西航港街道九龙湖九组×号×栋×单元×楼×号房屋业主王凤娟房屋定金。大唐早晨公司另出具了一份《定金代管情况说明》，内容为“2017年9月4日下午19:00左右成交西航港街道九龙湖九组×号×栋×单元×楼×号，由于房东本人王凤娟，让其朋友姚狄代为收取部分定金50000元。经过房东本人王凤娟和客户本人康盛口头协议将剩余定金150000元由房屋中介公司代为保管，附转账记录以及凭证”。
位于成都市双流区西航港街道九龙湖九组×号×栋×单元×层×号住宅（业务件号：权118××），该房屋上存在一个抵押登记（业务件号：抵119××；抵押面积315.61平方米；权利价值：2307100；约定期限：2016／09／27-2046／09／27；抵押权人：中国工商银行股份有限公司成都芷泉支行），该抵押登记尚未注销。该房屋于2017年8月14日被成都市成华区人民法院查封（限制登记号：12××），该房屋于2017年9月26日被成都市青羊区人民法院查封（限制登记号：12××）。
庭审中，康盛提交一份视频资料一份，用于证明签订合同当日，康盛根据王凤娟的要求，将定金50000元支付给王凤娟指定的代收人姚狄，合同签订第二日，康盛将定金150000元支付给王凤娟指定的代收人大唐早晨公司。本院对该视频资料予以当庭播放，视频内容为康盛、王凤娟、姚狄三人坐在桌前，康盛对王凤娟、姚狄说“反正我拿20万元，你给我一个5万，一个15万的手续就可以了”。姚狄说“你（指康盛）把身份证给我，我给你写个标准的（收条）”。康盛将身份证递给姚狄，姚狄开始写《收条》，姚狄边写边念，书写过程中，姚狄还询问了王凤娟的身份证号码，王凤娟回答了自己的身份证号。在姚狄书写的过程中，王凤娟坐在姚狄身旁，并一直注视姚狄书写《收条》的全过程。姚狄写完《收条》后，将该《收条》交给康盛，康盛仔细阅读，并对《收条》进行拍照。拍完照之后，康盛对王凤娟、姚狄、中介方工作人员说“我就先给他（指姚狄）打5万，给你们打16万嘛”，中介方工作人员回答“15万明天你跟我们一路到公司”，随后，整个视频结束。该视频资料，王凤娟认为视频中确实是康盛、王凤娟、姚狄三人，但因时间太久，王凤娟记不清具体内容了。姚狄认为视频内容是真实的，该视频当时由大唐早晨公司工作人员于签订合同当日录制，姚狄与王凤娟系朋友关系，虽然王凤娟并未出具书面的委托书，但是三方当时在场口头协商，康盛将定金转到姚狄账户上，由姚狄向康盛出具收条。所以最终由姚狄向康盛出具了收条。第三人大唐早晨公司认为视频内容是真实的，并陈述该视频系大唐早晨公司的工作人员韦霜于签订合同当日录制。
庭审中，康盛提交一份短信记录，2017年9月7日，王凤娟发短信给大唐早晨公司工作人员张启会，内容为“你好，你可以申请把十万五转给姚狄不呢”，张启会回复“可以，但是要开入帐单子，然后再领出来，过程可能有段时间”，用于证明王凤娟指定大唐早晨公司代管定金150000元，并且要求大唐早晨公司将该笔款项支付给姚狄。对此，王凤娟予以否认。大唐早晨公司称该短信内容属实。
庭审中，王凤娟提交一份（2016）川0108民初4577号民事调解书，用以证明该房屋于2017年8月14日被成都市成华区人民法院查封（限制登记号：12××），查封金额仅为29万多，该查封并不影响《房屋买卖合同》的继续履行。对此，康盛认为签订合同时，王凤娟并未告知案涉房屋存在成华法院查封一事。第三人大唐早晨公司认为王凤娟从未告知第三人大唐早晨公司案涉房屋存在成华法院查封，仅告知第三人大唐早晨公司案涉房屋仅存在银行按揭贷款。
认定上述事实的证据有：原、被告及第三人的身份及工商登记信息，《房屋买卖合同》，定金收据，中介费收据、视频资料、（2016）川0108民初4577号民事调解书、转账记录、房屋信息摘要，庭审笔录以及双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。本院认为，上述证据材料经庭审质证，符合证据的构成要件，且双方也没有根本的分歧，能够相互印证本案的基本案件事实以及本案纠纷发生、发展的过程，故本院予以采信。对于双方提出的其他证据材料，因欠缺证据的有效要件或与待证事实之间缺乏必要的关联性且不能充分证明其诉讼主张，故本院在本案中不予采信。
本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属有效。故原、被告双方均应按照《房屋买卖合同》约定履行各自的权利义务。合同约定签订合同时原告向被告支付200000元作为购房定金。本案中，康盛在合同签订当日即向姚狄支付定金50000元，姚狄向康盛出具了《收条》，视频资料显示整个过程王凤娟均在场参与，且未提出任何异议。2017年9月5日，康盛向大唐早晨公司转款支付定金150000元。大唐早晨公司认可系王凤娟、康盛、大唐早晨公司三方口头协商一致将剩余定金150000元由大唐早晨公司代管。现案涉房屋上存在抵押登记尚未注销，且案涉房屋于2017年8月14日被成都市成华区人民法院查封（限制登记号：12××），于2017年9月26日被成都市青羊区人民法院查封（限制登记号：12××）。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，现本案《房屋买卖合同》无法继续履行，故对原告康盛要求解除原、被告于2017年9月4日签订《房屋买卖合同》，被告王凤娟返还原告已支付定金200000元的诉请，本院予以支持。本案原告支付的定金150000元现托管于第三人大唐早晨公司处。第三人大唐早晨公司在庭审中表示愿意由其向原告退还定金150000元。为了节约诉讼资源，减少当事人诉累，本院认为由第三人大唐早晨公司向原告退还定金150000元更为适宜。
关于原告主张被告支付违约金589600元的诉请是否成立的问题，案涉房屋上存在抵押登记尚未注销，且存在两个法院查封，导致《房屋买卖合同》无法继续履行。王凤娟的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。双方签订的《房屋买卖合同》约定“甲乙双方如未按本合同履行合同义务，属违约行为，守约方按下列第3种方式追究违约方责任：3、合同终止，违约方向守约方支付总房款20%作为违约金”，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错成都以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，因此，本院兼顾合同履行情况、被告的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定违约金数额为150000元。
对于原告主张被告承担居间服务费24220元，属于其主张的损失构成部分，本案中，原告未能举证证明其损失部分已经超过了违约金的数额，本院已经综合予以考虑，不再另行支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告康盛与被告王凤娟于2017年9月4日签订的《房屋买卖合同》于本判决生效之日起解除。
二、被告王凤娟自本判决生效之日起十日内返还原告康盛定金50000元。
三、第三人成都大唐早晨房地产经纪有限公司自本判决生效之日起十日内返还原告康盛定金150000元。
四、被告王凤娟自本判决生效之日起十日内支付原告康盛违约金150000元。
五、驳回原告康盛的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5969元，保全费4670元，共计10639元，由被告王凤娟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 员 梁 宪
二〇一八年二月六日
法官助理 何晓娇
书 记 员 聂 华