湖北省利川市人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂2802民初769号原告：王玲，女，生于1973年8月25日，土家族，湖北省利川市人，住利川市。委托代理人：秦义荣，恩施州广源法律服务所法律服务工作者。一般授权代理。被告：利川市国泰物业管理有限责任公司。住所地：利川市龙船大道*号。统一社会信用代码：9142280266227991XW。法定代表人：李芙蓉，女，该公司总经理，委托代理人：张明俊，男，生于1968年2月6日，土家族，湖北省利川市人，住本市。系该公司法制科长。一般授权代理。委托代理人：蒋凯，男，生于1982年2月21日，土家族，湖北省利川市人，住本市。系该公司办公室主任。一般授权代理。原告王玲诉被告利川市国泰物业管理有限责任公司（以下简称国泰物业公司）委托合同纠纷一案，本院于2018年1月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王玲及其委托代理人秦义荣，被告国泰物业公司的委托代理人张明俊、蒋凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王玲向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付违约金10425元；2、被告承担本案的诉讼费用。诉讼过程中，原告王玲增加诉讼请求，判令被告支付原告2016年、2017年的房屋租金共计8340元。事实和理由：2012年12月31日，原、被告签订了《国泰大厦委托租赁协议》，被告将原告在国泰大厦三楼22号铺面一间以每年4170元的租金承租后，再转租给经营商进行商业营运，合同起止期限为2013年1月1日至2017年12月31日，共五年期限。合同第五条明确约定合同自签订之日起生效。如一方反悔需向守约方按五年租金总额百分之五十赔偿经济损失。合同签订后，被告从2013年1月1日至2015年12月31日应按合同约定向原告履行了支付租金义务。2016年12月，被告在未与原告协商的情况下，突然以邮寄送达的方式通知原告解除合同，并拒绝再向原告支付所欠租金。因被告擅自违约解除合同，并拒绝向原告继续支付2016年度、2017年度的房屋租金，致使原告蒙受经济损失。为维护原告合法权益，故提起诉讼。被告国泰物业公司辩称，1、双方的委租事宜并未达成一致，所签订的协议不是最终生效的协议。国泰大厦三楼是整体商场，被告是与商场业主集体协商代理整体招租事宜，成立的是代租合同而不是直接租赁关系。原告的委租应服从集体协商的最后结果，一期委租届满前，原、被告协商时明确续租需要全体业主同意，被告才能接受委托。后因业主内部、业主与原承租人对涨租金未达成一致，签订委租合同的业主只有76%，被告通报业主因签订委租合同的比例达不到90%，先签订的委租不生效。2、2013年1月1日起，被告没有得到全体业主委托，无权继续出租或重新出租，但一期委托5年实际越权出租10年，所以原承租人刘文武继续使用商场。后因效益不好，且侵权占用商场面临较大风险，刘文武于2015年12月退租，期间刘文武按原租金标准支付商场使用费，被告因越权出租有过错而每年加赔10%向业主支付。这3年属于处理一期越权超期出租、侵权占用的遗留问题，而不是履行续委租5年的协议。刘文武退租后，该商场无人承租，由业主自行空置。3、原、被告签订的委租协议虽未生效，但被告于2016年12月通知原告等业主解除合同，再次通知商铺自行使用管理，包括原告在内的全体业主均无异议。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定案件事实如下：原告王玲于2007年9月取得坐落于利川市都××大厦××号商铺的所有权。2007年10月2日，王玲（甲方）与国泰物业公司（乙方）签订了《委托租房协议》，约定：甲方将其在利川市国泰房地产开发有限公司购买的位于“国泰大厦”三楼22号铺面交给乙方负责招商代租五年，年租金以房屋价款60660元除以16年计算；第一年房屋租金自2008年1月1日起算；下一年起在1月31日一次性领取次年房屋租金3791元。本委托自双方代表签字之日起任何一方都不得反悔，如一方反悔应向另一方赔偿五年租金总额50%的经济损失。如期满后甲方需续委托，双方再行协商签订委托租房协议。2008年3月19日，国泰物业公司（甲方）与刘文武、杨丽娟（乙方）签订《国泰大厦三楼租赁合同》，其中约定：甲方受业主委托，以甲方的名义将位于利川市清江大道193号国泰大厦三楼建筑面积为1853平方米的房屋出租给乙方作为商场使用；租期共10年，自2008年1月1日起至2017年12月31日止；该房屋年租金为235600元。随后，刘文武在国泰大厦三楼经营家具销售，后于2014年9月将该楼层改建为儿童游乐城。2012年12月31日，王玲（甲方）与国泰物业公司（乙方）签订了《国泰大厦委托租房协议》，约定：甲方将其在利川市国泰房地产开发有限责任公司购买的国泰大厦3楼22号铺面1间，现经双方协商，甲方继续委托乙方以乙方的名义负责招租；委托期限五年，自2013年1月1日至2017年12月31日；年租金按原来支付的年租金额增加10%，即人民币4170元整；本委托自双方代表签字之日起生效，任何一方都不得反悔，如一方反悔应向另一方赔偿第二条所界定的委托期限（五年）租金总额50%的经济损失，但法定不可抗拒因素除外。2015年11月16日，刘文武以经营亏损为由，向国泰物业公司申请终止《国泰大厦三楼租赁合同》，终止日期为2015年12月31日。同年12月4日，国泰物业公司通过利川广播电视台发布公告：“国泰大厦三楼商铺全体业主：我公司受业主委托将三楼商铺整体招租后，因部分业主未签订延续委租协议，承租商户又经营亏损，已确定于2015年12月31日退出场所，你们的商铺可自行处理，在统一意见收回之前，本公司为了全体业主利益任发布招租广告”。随后，国泰物业公司发布了招租广告，内容为利川市国泰大厦三楼商场（约1800㎡）整体对外招租。2016年12月1日，国泰物业公司向原告王玲邮寄送达了《解除委托代理租房协议通知书》，主要内容为：你于2012年12月31日与我公司签订《国泰大厦委托租房协议》，将你所有的国泰大厦三楼22号铺面1间委托我公司对外招商代租，租房期限为五年，因原招到的承租经营商严重亏损无法经营，已于2016年1月1日退租，后按业主要求的租金标准经近一年时间的招租，无人承租，现通知于你，为防止损失扩大和引起不必要的争议，本公司决定解除与你签订的《国泰大厦委托租房协议》，自本通知送达之日起其合同权利义务终止，委托代租的商铺由各业主自行处理。2016年12月8日，国泰物业公司通过在利川市电视台滚动字幕播放，在国泰大厦张贴等方式发布《解除委托代理租房协议公告》，内容同上述通知书。原告王玲等人未在法定期限内请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。2018年1月25日，原告诉至本院，并提出如前诉讼请求。上述事实，有经庭审举证、质证的《房屋所有权证》、《委托租房协议》、《国泰大厦委托租房协议》、《国泰大厦三楼租赁合同》、招租广告、《解除委托代理租房协议通知书》、《解除委托代理租房协议公告》及当事人陈述等证据材料在卷佐证，足以认定。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。本案中，原、被告签订的《委托租房协议》、《国泰大厦委托租房协议》，根据合同名称、内容及履行情况等，其性质应属委托合同。协议约定自双方代表签字之日起生效，被告关于其与业主协商时表示续租需全体业主同意被告才接受委托及由于签订委租协议的业主比例达不到90%，故已签订的委租协议不生效的抗辩意见，因被告所提交的相应会议记录未经业主签名确认，不能证明该部分内容系双方当事人的意思表示，且与合同内容相悖，该意见本院不予采纳，该协议成立并生效。《中华人名共和国合同法》第四百一十条规定“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。”本案中，原、被告于2007年10月2日签订《委托租房协议后》，被告将包含涉案房屋在内的国泰大厦三楼出租给刘文武，其租赁期限为10年，超过原告的委托出租期限。2012年12月31日，原、被告签订的《国泰大厦委托租房协议》将每年租金提高10%，刘文武因经营亏损等原因于2015年11月16日提出退租，被告及时将该事实告知原告等业主并征求业主意见后，未能继续出租涉案房屋，在此情况下被告通知原告解除委托租房协议并不构成违约，即使因解除合同给原告造成损失，亦不可归责于被告。原告要求被告支付违约金10425.00元的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”本案中，被告不仅向原告寄送了《解除委托代理租房协议通知书》，而且通过在利川市电视台滚动字幕播放、在国泰大厦张贴等方式发布了《解除委托代理租房协议公告》，可视为该解除合同通知于2016年12月8日到达原告，原告未在法定期间内请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，双方签订的《国泰大厦委托租房协议》已于2016年12月8日解除。原告主张被告承租涉案铺面后再转租给经营商的事实，与本院查明的事实不符，本院不予认定；涉案房屋在2016年、2017年无人承租，被告亦未向他人收取租金，原告要求被告支付2016年、2017年房屋租金8340元的诉讼请求，没有事实根据和法律依据，本院亦不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十一条第（二）项、第九十四条第（五）项、第九十五条第一款、第九十六条第一款、第三百九十六条、第四百零一条、第四百一十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告王玲的诉讼请求。案件受理费269.00元，减半收取134.50元，由原告王玲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨辉二〇一八年四月十九日书记员  何爽