广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤2071民初10169号
原告：蔡向阳，男，1973年12月23日出生，汉族，住武汉市武昌区，
被告：中山市佳益房地产开发有限公司，住所地中山市火炬开发区大岭村花坛旁劳剑宁商住楼2楼A区，统一社会信用代码91442000770153396H。
法定代表人：黄贵海。
委托诉讼代理人：黄嘉焯，广东保信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：冼洪枝，广东保信律师事务所律师。
原告蔡向阳诉被告中山市佳益房地产开发有限公司（以下简称为佳益公司）商品房预售合同纠纷一案。本院受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蔡向阳、被告委托诉讼代理人冼洪枝到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告蔡向阳向本院提出诉讼请求：被告按双方商品房买卖合同中第十四条约定，赔偿原告违约金合计19746.7元。事实与理由：原告于2012年2月18日与被告签订了《商品房买卖合同》，应于2012年8月31日前交付房产使用。在这段应该交付的期限内，原告多次去到楼盘实地查看，发现楼盘很多配套设施还处在施工之中，与销售人员沟通也未得到明确的何时收楼答复，却于2012年9月15日收到开发商的收楼通知，强行要求原告接受收楼并算是交付使用。2012年10月27日原告同意了被告未出具合理合法的工程竣工验收报告的情况下收楼，并给予被告进行共用配套工程收尾整改的时间，被告同意物管费从2013年1月15日后开始计算，双方确认并签订了《业主临时管理规约》。因各种不规范原因导致工程无法按期通过政府相关部门的验收，最后于2016年11月01日才通知原告办理不动产权证（见被告短信通知及产权证出证日期）。原告2012年10月27日收楼至2016年11月1日通知原告拿取产权证共计花了四年，按双方商品房买卖合同约定至少赔偿违约金额为1.12年×365天×48.3041元=19746.7元。因房产逾期违约、产权证延期办理纠纷和物业管理造成众多业主投诉，被告根本不给原告说法且态度生硬，导致原告收楼后却无心装修入住，如今原告已将房产出售给案外人李志飞，该房产的有关权益和义务也交由案外人李志飞进行处理。原告和案外人李志飞已两次上门找被告处理此事，要求被告按合同履行自身的职责和义务，协商解决遗留问题，协调办理原告间的过户手续，而被告办事人员对原告不予理会和协商，根本无视原告的权益。被告已严重违反商品房买卖合同约定，伤害了原告的切身利益。原告现依法向法院提请民事诉状，请求人民法院秉公依法办理和审判。
原告蔡向阳在诉讼期间提供的证据有：1.中山市商品房买卖合同；2.中山市佳益房地产开发有限公司岭汇名轩收楼通知书；3.岭汇名轩开发商通知拿取不动产证；4.不动产权证；5.被告的工商登记信息；6.业主临时管理制约；7.原告身份证复印件。
佳益公司答辩称，一、其没有延迟办证的意思表示，若无大部分业主擅自违建的情况，其本应可按约定为原告办妥房地产权属证。二、涉案小区众多业主的大面积违建行为，导致涉案小区迟延通过规划验收，直接造成其未能按期办证，构成情势变更。其依法无需承担逾期办证的法律责任。三、以下原因导致办证期限应依法相应顺延，依法应予认定为不可抗力。（一）业主违建致使绿化验收审批延迟，根据市住房和城乡建设聚火炬开发区分局的公布关于申办绿化验收的材料，其中最关键的是，需要提供建设工程规划验收批复书。即办理绿化验收手续必须以完成规划眼熟为前提，但规划验收却因业主违建延误。涉案小区不按期办理绿化验收的责任不在其，而在违建业主。故，涉案商品房的办证期限应往后顺延涉案小区绿化验收审批所耗的19天。［即202015年11月20日至2015年12月9日]（二）涉案小区的人防工程包建于2011年已审批通过并已依法依规将人防工程战时出入口建成隐蔽工程。然而，当其完成规划验收后依法申请涉案小区人防工程验收。以上政策调整，其不可预见，更不能避免与克服的，属于不可抗力因素。为此，其获悉后依政策调整后的要求对涉案小区的人防工程图纸重新修改，并对已建成的人防工程进行改建，至2016年4月11日方能完工。因此，涉案商品房的办证期限应往后顺延涉案小区人防工程报建图及人防工程的修改、改建工作及重新办理人防工程验收审批所消耗的144天。[2015年11月20日至2016年4月12日]（三）其早于2010年3月17日已完成涉案小区单元房号编排备案批复工作。但在规划、人防、绿化等手续办妥后，其在办理涉案小区商品房确权手续时，市国土局告知按《关于规范火炬开发区门牌的通知》相关门牌××年4月1日进行调整。为此，其在获悉政策变更后按调整后的政策要求，在登报声明变更涉案小区门牌号后，再行申请办理商住小区门牌编号的手续。因此，涉案商品房的办证时间应往后顺延。退一万步讲，即便涉案商品房权属证书办理期限不需要按约起算，该办证期限起算亦应从2016年6月14日开始往后推算360个工作日，其事实上并未约定。四、其已完成了办证义务，原告于受领房地产权属证书之日承诺不再追究逾期办证的违约责任。五、即便法院认定其存在违约，原告主张的逾期办证违约金计算期限亦存在错误。涉案合同第十四条[关于产权登记的约定]：“出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。”即，按前述合同条款约定，其仅需将办理权属登记所需的材料提供到国土部门就完成办证义务了。原告于2012年10月27日收楼，交付使用后的720个工作日是至2015年9月17日。因此，即便法院认定其存在违约，逾期办证违约金的起算亦应从2015年9月18日开始计算至其于2016年9月29日将办理权属登记所需资料提供至国土部门止，期间共377日，而费原告主张的408.8日。
被告佳益公司在诉讼期间提供的证据有：1.房屋建筑工程质量验收监督意见书；2.建筑工程规划验收（核实）事项办理指南；3.涉案小区各幢违建情况照片；4.督促整改违建回执、参保证明；催告业主自查违建的公告；规划验收推荐证明（2份）；中山市建设工程规划验收批复书；5.受理园林绿化验收条件的法定要求；绿化验收表；6.人防工程报建图；受理防空地下室竣工验收备案的要求；《关于战时人防要求的通知》；人防工程竣工验收意见书；修改后的人防工程图纸；人防工程改建前后对比照片；7.小区命名批复；关于规范火炬开发区门牌的通知；商住小区门牌编号的申请表；8.竣工备案登记证；9.商品房交易审核股收件回执；10.不动产权证书签收。
对于当事人提交的上述证据，本院依法组织了质证，并与开庭笔录附卷存查。综合当事人提交的证据及其质证意见、法庭陈述，本院认定本案事实如下：
2012年2月12日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《中山市商品房买卖合同》（合同条码：1201004480）,约定：一、买受人购买坐落于中山市火炬开发区××路××房，单价为5816.27元，总金额为483040元。二、按银行按揭方式付款。1.以现金付款方式在2012年2月18日支付约定金额293041元；2.以商业贷款方式在2012年4月18日支付约定金额190000元。三、出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：买受人不退房，出卖人自延迟之日起每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。因买受人的原因，包括但不限于以下情况：未付清购房款；按揭银行不移交商品房买卖合同备案等文件给出卖人办证，或面积差异买受人不及时签署文件，或不及时缴交办证税费，或买受人未提交办证相关资料不符合要求等等原因导致不能如期取得房地产权属证书，出卖人不承担任何责任，办证期限相应顺延。签订合同后，被告于2012年9月2日通知原告收楼，实际交楼时间为2012年10月27日。2016年10月18日，被告到国土相关部门办理了不动产权证【粤（2016）中山市不动产权第0166313号】，原告于2017年3月18日签收了该不动产权证书。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原被告签订的《中山市商品房买卖合同》是系双方真实意思表示，不违反法律规定，双方本应按法律法规和合同约定履行各自的义务。根据合同的约定，永怡公司在2012年10月27日向原告交楼，并应在商品房交付使用后720个工作日即在2015年9月17日前将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案。永怡公司未按照合同约定完成办证义务，违反法律规定，应承担相应的违约责任。对逾期办理房产证的违约金，双方约定为按已付房价款的万分之一计算。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。原告主张按合同约定按每日万分之一计算逾期办证的违约金，合理有据，本院予以支持。至于违约金计算的时间，被告抗辩应当计至其将相关材料交至国土局的时间即2016年9月29日止。原被告签订的商品房买卖合同约定，因出卖人的责任，不能在规定时间内取得房地产权属证书的，应向买受人支付违约金，因此，永怡公司的抗辩无事实依据，本院不予支持。原告主张从2015年9月18日起至2016年10月18日止计算违约金，对其主张，本院予以采信。按照合同约定，应当赔偿的金额为483041×0.0001×396=191284.4元。因原告主张的19746.7元与本院计算的金额不符，本院将该违约金予以调整为191284.4元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
被告中山市佳益房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告支付违约金19746.7元。
如果被告未按本判决指定的期间履行上述债务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费294元，减半收取为147元（原告蔡向阳已预付），由被告中山市佳益房地产开发有限公司负担。该款被告中山市佳益房地产开发有限公司应在判决生效之日起七日内径付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。
审判员 叶迟玖
二〇一七年九月五日
书记员 陈芷云
姚志姬