江苏省睢宁县人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）苏0324执异44号
案外人：王大庆，男，1981年9月16日生，汉族，住睢宁县。
委托代理人：周统亚，男，1946年3月15日生，汉族，住睢宁县。
申请执行人:闵繁荣（曾用名闵凡荣），女，1963年10月16日生，汉族，职工，住沛县。
申请执行人：闵凡敬，男，1970年4月20日生，汉族，住沛县。
二申请执行人共同委托代理人：屈宜跃，黑龙江合心律师事务所律师。
二申请执行人共同委托代理人：王鑫，江苏同凯律师事务所律师。
被执行人：徐州财通建筑工程有限公司，住所地:睢宁县古邳镇邳睢路西侧财源路北侧。
法定代表人陈敏，该公司董事长。
被执行人：陈敏，女，1969年1月1日生，汉族，企业董事长，住沛县，现住沛县。
被执行人：汪明法，男，汉族，1969年2月2日生，汉族，个体户，住沛县，现住沛县。
被执行人：徐州鼎立房地产开发有限公司，住所地：沛县金贸广场第45幢1-3层。
法定代表人：陈敏，系该公司董事长。
四被执行人共同委托代理人：李军志，男，1986年10月21日生，居民身份证号码3203221986********，汉族，住江苏省沛县河口镇机关家属院***号。
在本院执行闵繁荣、闵凡敬与徐州财通建筑工程有限公司（以下简称“财通公司”）、陈敏、汪明法、徐州鼎立房地产开发有限公司（以下简称“鼎立公司”）民间借贷纠纷一案中，案外人王大庆对本院依法查封的被执行人财通公司所有的坐落于睢宁县古邳镇财源街农贸市场A6号楼2单元303室、304室、S-06号房产提出书面异议。本院受理后，依法组成了合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人王大庆称，睢宁县人民法院作出了（2014）睢民初字第02848、2868号民事裁定书，依法查封了财通公司坐落于睢宁县古邳镇财源街农贸市场的房产，但法院查封的财产中A6号楼2单元303室、304室、S-06号房产系财通公司冲抵案外人的工程款和农民工工资，办理了相关手续，并且发生在法院查封之前，上述房屋已归案外人所有。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条之规定提出异议，要求解除对A6号楼2单元303室、304室、S-06号房产的查封。
申请执行人闵繁荣、闵凡敬称，涉案房屋属于被执行人所有，以担保的方式抵押给案外人，且被法院依法查封。在案外人没有取得争议房屋所有权之前，法院的保全措施可以对抗任何人，故案外人的异议不能成立。
被执行人财通公司、陈敏、汪明法、鼎立公司称，涉案房屋一直是开给闵繁荣、闵凡敬的。目前工程没有结束，没有和任何工程队抵工程款及工资，也没有拖欠任何工程款。
本院查明，闵繁荣与财通公司、陈敏、汪明法、鼎立公司民间借贷纠纷一案，本院在审理过程中根据闵繁荣的申请于2015年2月9日依法作出了(2014)睢民初字第02848号民事裁定书，查封了财通公司所有的位于睢宁县古邳镇财源街农贸市场的房产51处：B2号楼S-01、S-02、S-04、S-07、S-08、S-11、S-14号门面房，1单元401室、402室，2单元403室、404室，3单元306室、405室、406室；B3号楼S-12、S-14号门面房，1单元401室、402室，2单元303室、403室、404室，3单元405室、406室；A5号楼S-01、S-02、S-03、S-04、S-05、S-06、S-07、S-08、S-09、S-10、S-11、S-12号门面房，1单元401室、402室，2单元303室、304室、403室、404室，3单元305室、405室、406室；A6号楼1单元302室、401室、402室，2单元303室、304室、403室、404室。2015年3月11日，本院作出了(2014)睢民初字第02848号民事判决书，依法判决财通公司、陈敏、汪明法向闵繁荣支付借款3286335元及利息、鼎立公司承担连带责任。判决生效后，四被执行人均未履行义务，闵繁荣遂申请强制执行，本院于2015年5月21日立案受理，案号为（2015）睢执字第01904号。
闵凡敬与财通公司、陈敏、汪明法、鼎立公司民间借贷纠纷一案，本院在审理过程中根据闵凡敬的申请于2015年2月10日依法作出了(2014)睢民初字第02868号民事裁定书，查封了财通公司所有的位于睢宁县古邳镇财源街农贸市场的B5号楼S-01、S-02、S-03、S-04、S-08、S-09、S-10、S-12号门面房，1单元301室、302室、402室，2单元304室、403室、404室，3单元305室、306室、405室、406室；A6号楼S-06、S-07、S-11、S-12号门面房。2015年3月19日，本院作出了(2014)睢民初字第02868号民事判决书，依法判决财通公司、陈敏、汪明法向闵凡敬支付借款2204309元及利息、鼎立公司承担连带责任。判决生效后，四被执行人均未履行义务，闵凡敬遂申请强制执行，本院于2015年5月21日立案受理，案号为（2015）睢执字第01905号。
2012年10月23日，财通公司作为乙方与甲方睢宁县古邳镇旧州村村民委员会在睢宁县古邳镇人民政府的见证下签订了《古邳镇财源街商贸市场建设合同》，约定由乙方投资建设财源路、农贸市场、旧居民区改造、汉风仿古街，乙方按照约定交纳用地补偿款、基础设施配套费，合同中对双方的其他权利义务也进行了约定。财通公司在履行上述合同的过程中，因无力投资，在2014年9月29日与徐州市海通源科技有限公司（以下简称“海通源公司”）签订了《关于投资古邳财源街后期工程的协议》，约定海通源公司以投资完成后期工程作为投资款，同时接管售楼的一切，未销售的房屋、未收的房款归海通源公司销售、收取。
2012年11月4日，案外人王大庆与鼎力公司签订了工程承包合同，承建了财源街农贸市场A2、A3号楼，承包价款为950元每平米，在合同履行过程中，案外人陆续收到了工程款449.75万元。案外人主张，因财通公司拖欠工程款未付，2014年12月18日，财通公司、海通源公司将财通公司所建房屋A2号楼S-11、S-13、S-14号门面房，404室、405室、406室；A3号楼S-08、S-12号门面房，304室；A6号楼S-05、S-06号门面房，303室、304室房产，以1520元每平方米的价格一次性抵押给案外人，案外人享有房屋的所有权、买卖权利。故案外人王大庆提出异议，认为法院查封的房产中A6号楼2单元303室、304室、S-06号房产归其所有，要求解除查封、中止执行。
另查明，案外人王大庆并非睢宁县古邳镇旧州村村民。
本院认为，案外人王大庆对本院查封的房产提出排除执行异议，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当从以下三方面进行审查：案外人是否系权利人、该权利的合法性与真实性、该权利能否排除执行。
案外人王大庆承建了财通公司开发的财源街工程，虽然双方之间的建设工程合同违反了强制性规定而无效，但案外人作为实际施工人有权主张工程款。案外人主张通过以物抵债的方式取得包括涉案房产在内的房屋所有权，但该权利并不合法，不能排除强制执行。首先，2014年12月18日，案外人与财通公司、海通源公司约定以涉案房产在内的房屋折价冲抵工程款，约定产权归案外人所有，在未经过评估、清算的情况下，如果根据该协议案外人直接取得了所有权，则有可能损害其他债权人的合法权益。从该协议的形式及内容来看，具有流质契约的性质。《中华人民共和国物权法》第186条规定：抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有，故案外人与财通公司、海通源公司形成的抵债协议因违反了法律的强制性规定而无效。其次，涉案房屋土地使用权性质为农村集体土地，案外人王大庆并不是该集体经济组织成员，双方之间形成的以物抵债协议也是无效的。
综上，案外人王大庆的异议请求并不符合法律规定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下：
驳回案外人王大庆的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 ＸＸ福
审 判 员 韩 宁
人民陪审员 顾存永
二〇一七年四月二十一日
书 记 员 陈 帅
附：相关法律条文
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：
(一)案外人是否系权利人；
(二)该权利的合法性与真实性；
(三)该权利能否排除执行。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。