深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）深宝法民三初字第600号
原告李某乙。
委托代理人李某甲，广东卫某律师事务所律师。
被告方某。
委托代理人张某甲，广东深某律师事务所律师。
委托代理人易某，广东同某律师事务所律师。
原告李某乙诉被告方某其他房屋合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员刘妍独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李某甲、被告方某及其委托代理人张某甲、易某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年6月25日，原告与案外人金某、张某乙签订房地产买卖合同一份，购买案外人所有的西乡街道盐田社区商住楼1栋第一层某号商铺（带夹层，面积63.10平方米），转让价人民币2042000元。签约后不久，原告即付清了全部购房款，并于2010年7月22日办理了房地产转让登记手续。交楼时，案外人告知原告商铺因原来曾委托给被告方某为出售，后被告未能卖出该楼转而将其出租，原告在案外人陪同下找到被告及承租人重新签订了租赁合同。但被告对被其侵占的商铺夹层拒不交还，对由其收取的租户押金也不归还。原告因案外人不能全部交楼遂将其诉至法院。期间在法院的主持下，案外人自愿赔偿原告人民币十万元违约金，而商铺夹层因房产已转移至原告名下，故由原告向被告自行追回。2011年3月10日，原告再次找到被告，向其说明自己与案外人的纠纷已了结，现在商铺所有权已转至原告名下，被告侵占商铺夹层拒不交还没有法律依据。原告限其2天内搬空存放在夹层的杂物，自己3天后收回夹层。2011年3月14日早上，原告带人去收回商铺夹层，准备重新建墙恢复原状。8点左右被告出现在夹层不准原告建墙，说该夹层已由其出租给别人，后来被告叫来几个人说是承租方的人员，他们阻止原告的工人建墙，并动手打坏原告的工具，原告报警，警察到后要求原告暂停施工，先到派出所处理后再作决定。后派出所告知由调解室给双方做调解，调解过程中，原告拿出国土部门颁发的房产证，说明对涉案房屋拥有所有权，并且多次向被告主张权利，被告置若罔闻，拒不归还。被告方拿出案外人委托其出售房屋的公证“委托协议书”说明自己侵占的理由，承租方则说自己出钱从被告处租下房产应受法律保护。调解员问承租方以什么价格承租。承租方说：三个商铺的夹层一起租，共花费租金六十万元，租期三十年。调解员说那这些租金有三分之一是属于原告所有的，承租人可与原告续租。原告要求拿回己方租金后可以继续租给承租人，但被告不同意交出租金，且要原告给其十万元才归还商铺夹层予原告。因双方分歧太大，调解没有成功。综上，原告认为，被告方长期侵占原告的房产没有法律依据，为维护原告合法之权益，特向法院提起诉讼，请求判令：l、被告立即归还侵占原告的西乡街道盐田社区商住楼1栋105商铺夹层；2、被告赔偿原告侵占期间的租金损失（按每月3000元计算，从2010年7月23日起算至归还之日止，暂计至2011年4月22日止）共计27000元；3、被告赔偿因侵占原告商铺夹层破坏的楼梯、墙壁恢复原状的损失20000元（暂计）；4、被告返还原告承租押金7600元；5、被告承担本案诉讼费。
被告答辩称，涉案商铺的夹层并非属于涉案商铺所有，夹层是独立的，与涉案商铺无关。该夹层是由被告支付相应对价向房屋业主李某丙购买，与原告无关。原告提出的第一、第二项诉讼请求没有任何事实及法律依据；因为夹层是独立于一楼以上、二楼以下，因此其楼梯是独立的，自始就存在，不存在破坏楼梯恢复原状的损失；原告主张的押金没有任何证据予以证明。因此原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求法院依法驳回。
经审理查明，2010年6月25日，原告与案外人金某、张某乙签订《房地产买卖合同》，约定原告向案外人购买其所有的深圳市宝安区西乡街道盐田社区商住楼1栋某号商铺，房地产证号码为50××79号，面积约为63.85平方米，转让价为人民币2042000元；合同备注条款中写明“此房产连带阁楼一起出售”。
2010年10月13日，原告与案外人金某、张某乙因上述买卖合同的交楼发生纠纷，原告将案外人金某、张某乙诉至本院，要求金某、张某乙立即支付原告不能交楼违约金人民币83300元，并继续履行合同，直至将涉案商铺阁楼交付原告使用止。后双方达成调解协议，协议内容为金某、张某乙补偿原告人民币10万元，关于阁楼的问题由原告自行解决。
2011年3月14日，原告的母亲及原告的代理人李某甲律师与被告及涉案阁楼的承租人发生纠纷，三方当事人到当地派出所处理纠纷，但未能达成调解协议。
2008年4月23日，被告与案外人李某丁签订《房地产买卖合同》，约定被告向李某丁购买深圳市宝安区商住楼花园1栋整栋，转让成交价为人民币16600000元，备注中注明了36套房产的房产证号码，并注明有2.2米夹层，但没有涉案商铺的房产证号码。双方于2008年4月16日签订了《深圳市二手房买卖合同》，该合同税费承担条款中写着“为卖方代付税不能超过62万，作为2.2米高夹层预付款”。
2008年4月28日，案外人李某丁将涉案商铺转让给案外人金某、张某乙，转让成交价为人民币1780000元，双方于2008年8月25日签订《深圳市二手房买卖合同》。
2008年7月4日，案外人张某乙出具委托书给被告，委托被告办理涉案房产的买卖、出租等相关事宜，并对该委托书进行了公证。
被告收取涉案商铺的承租人综某驾校押金人民币7600元，并向综某驾校出具了《收款收据》，原告代被告退还了该押金，并自综某驾校处收回《收款收据》。
另查，2010年7月27日，原告就涉案商铺获得深圳市房地产权登记中心颁发的房地产权证，房产证号为50××67号，权证上载明原告于2010年7月22日通过购买取得该房地产，竣工日期为1995年12月1日。
根据原告的申请，本院以原告上述房地产权证上的号码及登记地址向深圳市宝安区建设局及深圳市房地产权登记中心调取涉案房产的竣工验收报告，深圳市宝安区建设局出具的《建设工程竣工验收证书》载明工程地址为盐田村58区-1，竣工日期1995年12月，层数8层，在工程概况中描述了“首层设有2.2m高夹层”；深圳市房地产权登记中心向本院出具了《深圳市宝安区历史用地遗留问题竣工项目处理决定书》，处理决定书上写明房屋名称为商住楼，层数8层，用途为商业、住宅。处理决定书后附的《建设工程竣工验收证书》与建设局出具的一致。
经本庭到现场勘查查明，涉案商铺没有阁楼，涉案商铺上方有夹层，涉案楼宇在不计夹层的前提下共有8层楼房。
上述事实，有原、被告当庭陈述及原告提供的房产证（深房地字第××号）、《建设工程竣工验收证书》（2份）、（2010）××民三初字第××号民事调解书，受理登记（2011.3.14）、收款收据（N0.0016226）、照片（2张）、《房地产买卖合同》（N0.8056800）；被告提交的《房地产买卖合同》（2008.4.28）、《房地产买卖合同》（2008.4.23）、《公证书》［（2008）深证字第60338号］、《委托书》（2008.7.4）、《深圳市二手房买卖合同》（2008.8.25）、《房屋租赁合同书》（2008.9.18）、《深圳市二手房买卖合同》（2004.6.29）、情况说明（2011.5.17）、证人证言（3份）、商铺确认清单、结构安全性检测鉴定报告、《深圳市二手房买卖合同》（2008.4.16）；深圳市宝安区建设局出具的《建设工程竣工验收证书》、深圳市房地产权登记中心出具的《深圳市宝安区历史用地遗留问题竣工项目处理决定书》及现场拍摄的照片等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，房地产权证书是涉案商铺的唯一权属证明，原告是涉案商铺的登记权利人，而涉案商铺的竣工验收证书明确描述首层有2.2米高夹层，涉案商铺即位于首层，则涉案商铺夹层应属原告所有。被告辩称该夹层系其从案外人李某丁处购得，有买卖合同为证。对此本院认为被告基于合同取得的债权不能对抗原告的物权，被告辩解理由不成立；被告辩称原告侵犯了其作为承租人优先购买涉案商铺的权益，对此本院认为被告并非涉案商铺的实际承租人，被告主张优先购买权于法无据，本院不予支持。综上，被告无权占有使用涉案商铺夹层，应当立即返还原告，故本院对原告的第一项诉求予以支持。
被告侵占原告涉案商铺夹层导致原告无法就夹层使用收益，故被告应按指导租金标准赔偿原告自取得涉案商铺所有权之日（2010年7月27日）起至返还原告涉案夹层之日止的租金损失，2010年宝安区同地段仓库租金指导标准为8元／月·平方米，涉案夹层面积为63.85平方米，则月租为人民币510.8元。被告应按人民币510.8元／月的标准向原告支付自2010年7月27日起至返还原告涉案夹层之日止的租金损失，本院对原告的第二项诉讼请求部分予以支持。
原告诉请被告赔偿因侵占原告商铺夹层破坏的楼梯、墙壁恢复原状的损失20000元，因原告并未就此向本院提交相应的证据予以证明，本院对该诉求不予支持。
原告诉请被告返还其垫付的押金人民币7600元，对此本院认为，押金系被告从租户处收取，现原告代被告将押金退还租户，被告理应将收取的押金返还原告，本院对原告的主张予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十七条、第三十四条、第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告方某归还原告李某乙所有的深圳市宝安区西乡街道盐田社区商住楼1栋某号商铺夹层；
二、被告方某按人民币510.8元／月的标准向原告李某乙支付自2010年7月27日起至返还原告李某乙深圳市宝安区西乡街道盐田社区商住楼1栋某号商铺夹层之日止的租金损失；
三、被告方某返还原告李某乙押金人民币7600元；
四、驳回原告的其他诉讼请求。
上述判决的第一、二、三项义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币583元，由原告负担150元，由被告负担433元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
代理审判员 刘 妍
二〇一一年十一月十七日
书 记 员 罗乐瑜
书 记 员 莫莹莹
附相关法条如下：
《中华人民共和国物权法》
第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百二十九条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
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