北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终2790号
上诉人（原审原告）：陶静，女，1979年6月1日出生。
委托诉讼代理人：廖克钟，北京市天元律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周宓，北京市天元律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王清，女，1964年11月18日出生。
上诉人陶静因与被上诉人王清房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院(2016)京0115民初16454号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月9日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
陶静上诉请求：1、改判一审判决第二项，判决王清除返还我定金外尚需支付定金占用费，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2016年8月9日至实际返还之日止；2、改判一审判决第四项，判令王清向我支付可得利益损失6091700元；3、改判王清向我支付律师代理费损失100000元。事实和理由：王清在出售房屋时没有说明房屋的共有情况，在买卖合同履行出现障碍后又保证提供共有权人同意出售声明，但直至一审审理期间仍无法提供，在此期间我已经履行了守约方的全部义务，没有过错，不应承担任何责任，一审法院对此认定是错误的。王清根本违约，应支付我全部差价损失，而一审法院认定我有过错酌定损失不当。双方签订的房屋买卖合同中，对违约方负担守约方因主张债权而支付的律师费是有约定的，一审法院对我的该项诉讼请求予以驳回错误。另，一审法院漏判鉴定费的负担。
王清未向本院陈述其诉讼意见。
陶静向一审法院起诉请求：1、判令解除我与王清签署的北京市存量房屋买卖合同；2、判令王清返还我定金500000元及利息（以500000元为基数，按照银行同期贷款利率计算，自2016年8月9日至实际返还之日止）；3、判令王清赔偿我律师费损失100000元、买卖佣金损失150000元、房屋涨价造成的可得利益损失6091700元。
一审法院认定事实：2016年8月9日，在居间人北京豪宅天下房地产顾问有限责任公司（以下简称豪宅天下公司）的居间服务下，陶静（买受人）与王清（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，陶静购买王清名下的位于北京市大兴区某东里10号楼-1至2层1单元101号房屋，房屋建筑面积282.3平方米，房屋成交总价为8300000元，包括该房屋的成交价格和该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品补偿款；买受人于签订合同当日支付定金500000元，该房屋无共有人，出卖人于2016年9月30日前办理抵押注销手续。买受人采取资金监管方式付款，通过光大银行办理资金监管支付2600000元，并于2016年8月25日之前办理完成。出卖人在办理过户当日将该房屋交付给买受人，因政策变化或约定不明等因素导致缴纳的税费，由买受人缴纳。经双方同意，自本合同签订之日起100个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同时双方约定违约责任：一、买卖双方任何一方不按约定履行合同的，自约定的履行期限届满之次日起至实际履行之日止，违约方按日计算向合同的另一方支付总房价款万分之三的违约金，合同继续履行。二、有下列情形之一的，守约方可以解除合同，违约方自解除合同通知送达之日起七日内退还全部财物，并按照总房价款的20%支付违约金：1、不按约定期限履行合同，逾期超过10日；2、履行期届满之前，一方明确表示或以自身行为表明不履行主要合同义务的。三、……；四、出卖人或买受人任何一方违约，违约方除承担违约责任外，还应赔偿守约方因主张债权而支付的律师费，如导致上述交易无法完成，还应赔偿守约方向居间人支付的佣金。双方另约定：买受人于2016年8月16日支付的2500000元，出卖人只能用于解除涉案房屋抵押，不能用于他用。同日双方签订附件，约定买受人直接向出卖人支付房款，具体支付日期及收款账号为：2016年8月16日前支付250万元，购房尾款270万元由买受人申请贷款的银行直接支付给出卖人，出卖人收款账号为×××，户主为王清，开户行招商银行北京分行东方广场支行。
2016年8月9日，王清出具收条，载明今收到陶静交来购买王清名下位于大兴区某东里小区10号楼1单元101室房屋的购房定金500000元。同日，陶静向豪宅天下公司支付佣金150000元。
2016年8月19日，王清与陶静签订补充协议，双方协商约定买受人的购房首付款2500000元的支付时间由原来的2016年8月16日改为此房屋核验通过后3个工作日内支付给出卖人，核验时间不超过2016年11月30日；原约定的买卖双方于2016年8月25日到光大银行做2600000元的首付款资金监管改为到银行做贷款面签当日到光大银行做资金监管；此补充协议与主合同具有同等的法律效力。出卖人王清、买受人陶静及居间人石金凤均在该补充协议上签字。涉案房屋于2016年9月27日完成存量房房源核验，核验结果为通过。2016年9月28日，陶静向居间方送达知会函，载明由于出卖人中途出现产权共有人情况，且出卖人尚不能提供配偶同意出售声明，故买受方陶静女士提出，此情况下不具备网签条件，要求暂缓办理网签，待共有权人出具同意出售证明后，再行办理合同网签等后续合同事宜。居间方工作人员石金凤在该知会函上签字。
2017年10月16日，北京华信房地产评估有限公司出具房地产估价报告，评估结果为在价值时点2017年9月15日的评估结果为14391700元。
在本案审理过程中，陶静称如王清能够出具配偶同意出售声明，陶静愿意继续履行合同，王清表示可出具配偶同意出售声明，直至2017年4月1日王清称无法出具配偶同意出售声明；2017年11月14日，王清的配偶吕某到庭陈述，涉案房屋登记在王清名下，该房屋系吕某与王清的夫妻共同财产，因担心王清转移财产，故曾对涉案房屋进行了异议登记；王清与陶静签订房屋买卖合同的事情吕某不知情，王清未向吕某提起过出具配偶同意声明的事情，且吕某不同意王清处分涉案房屋。经询问，陶静称其主张的预期利益损失即因房屋涨价给其造成的差价损失。
一审法院经审理认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定的违约金。陶静与王清签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。王清辩称涉案房屋系王清单独所有，无共有权人，但涉案房屋登记日期为2011年8月31日，为王清与其丈夫吕某婚姻关系存续期间，且吕某在案件审理过程中陈述上述房屋属于其与王清的夫妻共同财产，在此情况下，王清未提供充足的证据证明涉案房屋为其个人所有。根据现有证据，无法证明吕某事前同意王清出售涉案房屋，或事后追认王清的售房行为，涉案房屋存在共有权人，但王清与陶静所签订的《北京市存量房屋买卖合同》未注明涉案房屋存在共有权人，对此，王清作为房屋的出卖人，理应承担相应的违约责任。关于陶静以此为由要求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及返还定金500000元的诉讼请求，证据充分，法院予以支持；关于陶静主张律师费损失100000元的诉讼请求，于法无据，法院不予支持；关于陶静主张买卖佣金损失150000元的诉讼请求，证据充分，法院予以支持；需要指出的是，在陶静发现涉案房屋存在共有权人的情况下，陶静可选择与无处分权的王清协议解除合同后购买其他房屋减少经济损失，王清亦可选择及时出具配偶同意出售声明或积极与陶静协议解除合同。在王清表示能够出具配偶同意声明、陶静同意等待王清出具配偶同意声明的情况下，陶静与王清均应当对王清无法出具配偶同意声明时可能出现的房地产市场风险及各种履行障碍应有一定程度的预见和判断，对合同解除造成的损失，应当由双方分担，故关于陶静主张可得利益损失6091700元的诉讼请求，法院结合涉案合同的履行情况、给付购房款情况、双方当事人过错程度、房屋价格的上涨趋势、买受人的实际损失及其预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整为2600000元；关于陶静主张返还定金利息的诉讼请求，无合同依据，法院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九十七条之规定，判决：一、解除陶静与王清签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、王清于判决生效之日起七日内向陶静返还购房定金500000元；三、王清于判决生效之日起七日内向陶静支付买卖佣金损失150000元；四、王清于判决生效之日起七日内向陶静支付可得利益损失2600000元；五、驳回陶静其他诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。
陶静与王清签订的《北京市存量房屋买卖合同》第九条违约责任第四款约定“出卖人或买受人任何一方违约，违约方除依据本条前三款约定承担违约责任外，还应赔偿守约方因主张债权而支付的律师费（但赔偿的律师费不应当超出房屋总价款的5%）；如一方违约导致上述交易无法完成的还应赔偿守约方向居间人支付的佣金。”。
2016年9月30日，陶静向北京市天元律师事务所交纳律师费100000元，双方签订委托代理协议，约定陶静委托北京市天元律师事务所处理与王清之间的房屋买卖合同纠纷一审相关法律事务。
陶静于2016年8月19日前得知王清出售之房屋存在共有权人，且共有权人尚未同意出售该房屋。
陶静向北京华信房地产评估有限公司交纳评估费27270元，该公司于2018年5月21日为陶静开具交费发票。
本院对一审查明其他相关事实予以确认。
本院认为，王清出售之房屋存在权利瑕疵，导致涉案买卖合同不能履行，应承担违约责任。陶静要求王清支付可得利益即房屋差价损失的请求正当，损失数额应结合如下因素予以考虑：首先，陶静于房屋买卖合同签订后不足十日内已经得知涉案房屋存在共有权人，且共有权人不同意出售该房屋的事实，陶静选择等待王清解决该权利瑕疵以待买卖合同继续履行的方式处理这一问题并无不当，但从那时起就要应当对合同可能履行不能有一定的认知，并对等待期间产生的损失有一定的预见；其次，依据合同约定陶静支付了定金500000元，其后虽涉案房屋通过房源核验，陶静亦未按照补充协议支付首付款2500000元，在合同确实不能履行时，衡量陶静之损失也要考虑其履约成本，两者之间不宜严重失衡；最后，涉案房屋价值虽经评估，但评估时点与本案事实节点之间不存在关联性，不能作为判断房屋差价的唯一证据；综上，本院认为一审法院综合合同的履行情况等各因素酌情确定之可得利益损失数额并无不当，本院在此不予调整。
关于律师费用的负担问题，因双方在买卖合同中对该笔费用的负担有约定，现王清违约，陶静因主张合同权利支付之律师费应按照约定由王清负担，且陶静主张之数额并未超出合同约定的赔偿比例。一审法院判决驳回陶静该项请求之处理错误，本院予以纠正。
另，一审法院对鉴定费用的负担未予确定，本院予以一并处理。
综上所述，陶静的上诉请求部分成立，本院对合理部分予以支持，对一审判决不当之处予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持北京市大兴区人民法院(2016)京0115民初16454号民事判决第一、二、三、四项；
二、撤销北京市大兴区人民法院(2016)京0115民初16454号民事判决第五项；
三、王清于本判决生效后七日内支付陶静律师费损失100000元；
四、驳回陶静其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
鉴定费27270元由王清负担（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费35534元，由陶静负担33234元（已交纳），由王清负担2300元（于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 刘丽杰
审判员 陈 妍
审判员 李 淼
二〇一八年五月二十五日
书记员 张邵青