上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终3666号
上诉人（原审被告、反诉原告）：宋桂华，女，1962年10月19日出生，汉族，户籍地黑龙江省鹤岗市，现住上海市闵行区。
委托诉讼代理人：陈新卯，上海市闵行区江川法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄友春，女，1972年7月5日出生，汉族，住上海市黄浦区。
委托诉讼代理人：刘福元，上海市新闵律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王宇娟，上海市新闵律师事务所律师。
上诉人宋桂华因与被上诉人黄友春房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2017）沪0112民初16442号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月21日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行审理。上诉人宋桂华的委托诉讼代理人陈新卯，被上诉人黄友春的委托诉讼代理人刘福元、王宇娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
宋桂华上诉请求：撤销一审判决，改判驳回黄友春一审的诉讼请求，支持宋桂华一审的反诉请求。事实和理由：1、因宋桂华丢失了收据，故一审中未提交2014年支付1,400,000元租金的证据，但黄友春在发给宋桂华的解除租赁合同通知中明确说明2014年、2015年费用已经付清。由于2014年一直在装修没有实际使用房屋，故2014年支付的1,400,000元应视为2016年2月1日至2017年4月30日期间的租金。宋桂华并未违约，不应解除《房屋租赁合同》。2、装修期间发生的工人工资234,000元以及拆除四楼期间客户居住宾馆产生补助34,200元，黄友春承诺支付，但一直未支付。3、因拆除四楼期间流失客户，宋桂华损失107,858元；宋桂华和黄友春发生争议后，黄友春擅自张贴广告，流失14家客户，宋桂华损失44,157元。上述费用应由黄友春赔偿。4、黄友春承诺拆除的四楼房租作为其返租，故其应支付宋桂华2015年10月13日至2017年4月30日期间的房租399,000元。请求二审法院支持宋桂华的上诉请求。
黄友春辩称：宋桂华并未支付过2014年房租1,400,000元，黄友春于解除租赁合同通知中强调的是至2016年1月30日双方租赁合同履行正常，并不能证明宋桂华支付过1,400,000元，且从双方签订的补充协议来看，双方约定是从2015年5月1日起正式起算租金，故宋桂华不可能支付黄友春2014年的租金。宋桂华的上诉理由均无证据证明，请求二审法院驳回宋桂华的上诉，维持原判。
黄友春向一审法院起诉请求判令：1、确认双方签订的《房屋租赁合同》于2017年4月17日解除；2、宋桂华立即清退租户，搬离并交还房屋；3、黄友春对宋桂华支付的租房押金100,000元不予返还；4、宋桂华向黄友春支付自2015年5月1日起至2017年4月30日止的租金1,800,916.67元；5、宋桂华向黄友春支付自2017年1月29日起暂算至2017年4月30日止的违约金55,837.60元，实际要求计算至判决生效之日止；6、宋桂华向黄友春支付代付的2016年物业费20,780.32元；7、宋桂华向黄友春支付自2017年5月1日起至实际交还房屋期间的房屋占用使用费（以每日7,670元计算，即1,300元/月×59间÷30日×3倍）。一审中，黄友春变更诉请2为要求宋桂华搬离并交还房屋，并明确系争房屋内的租户由黄友春自行清退，同时黄友春确认收到宋桂华已付的押金为300,000元；明确诉请3为黄友春对宋桂华支付的租房押金300,000元不予返还；变更诉请4为宋桂华向黄友春支付自2015年5月1日起至2017年4月30日止的租金1,251,263元；变更诉请7为宋桂华向黄友春支付自2017年5月1日起至实际交还房屋期间的房屋占用使用费（以每日9,428元计算，即1,598元/月×59间÷30日×3倍）。
宋桂华向一审法院提起反诉请求判令：1、黄友春支付宋桂华返租租金399,000元；2、黄友春支付宋桂华房屋装修期间工资234,000元；3、黄友春支付宋桂华占用房屋的费用80,324元；4、黄友春支付宋桂华拆四楼时的住宾馆补助34,200元；5、黄友春支付宋桂华拆四楼时的32间客户搬走的损失107,858元；6、黄友春支付宋桂华私自贴广告受影响流失的14个客户损失44,157元。
一审法院认定事实如下：位于上海市闵行区XX路XX号房屋（即系争房屋）的权利人为黄友春。
2014年1月16日，黄友春（作为出租方、签约甲方）与宋桂华（作为承租方、签约乙方）签订《房屋租赁合同》1份，约定甲方将拥有的系争房屋的78间（1-4层）出租给乙方作公寓经营使用；租赁期限为四年，自2014年起至2018年止；房屋为按甲方装修好的现状交付，乙方承租该房屋仅作为公寓经营使用，未经甲方同意，不能挪作他用；该房屋的租金计算为2014年起至2015年为每年410万元，2015年起至2016年为每年145万元，2016年起至2017年为每年150万元，2017年起至2018年为每年158万元；租金采取押金押30万元（四年不变）的方式，乙方于每个付款周期的前十天付清当期三个月租金给甲方，先付后用，甲方向乙方提供收款收据；乙方应按期交纳房租，每逾期一天，乙方按拖欠费用的千分之二向甲方支付违约金；本合同签订当日，乙方应向甲方交纳押金30万元，租赁期满，乙方无违约行为的，甲方于3日内将押金无息退还乙方（多退少补），乙方如违反租约规定，包括但不限于，致使甲方未能如期收回租金或因而发生费用开支，损坏甲方设施设备的赔偿费用，甲方可以根据凭证扣留相对应的费用，押金不足抵付时，乙方必须在接到甲方付款通知后十个工作日内补足，甲方收到押金后，向乙方出具收据或收条；租赁期内，乙方使用本合同所涉房屋所产生的水费、电费用、电话费用、有线电视费用、网络费用、物业管理费等全部由乙方自行承担，按单缴付，初装费由甲方安装支付；乙方在使用租赁房屋期间须在房屋添加附属设施的，应经甲方同意后方能实施；在租赁期内，装修保修期内修缮房屋是甲方的义务，甲方对出租房屋及其设备应定期检查及时修缮，做到不漏、不淹，以保障乙方安全正常使用，甲方修缮房屋时，乙方应积极协助，不得阻扰施工，乙方向甲方提出维修请求后，甲方应及时提供维修服务，若由于情况紧急，乙方组织维修的，甲方应支付乙方维修费用或折抵租金，但乙方应提供有效凭证；租赁期内，乙方有下列行为的，甲方有权终止合同，收回该房屋，并不退还履约保证金：（1）未经甲方书面同意，将房屋整体转租、转让、或与他人调剂交换的；（2）利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；（3）恶意拖欠房租或水电费一个月以上并不接受协调的；（4）触犯法律、法规、被拘留或称为刑事诉讼被告的，以及本人死亡或宣告失踪等情况的，且第二负责人张某也无法联络的情况；（5）违反本合同有关规定的；本合同未尽事宜，甲乙双方可以共同协商，签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力，因甲方原因致使公寓无法正常营运，甲方负全部责任。上述《房屋租赁合同》还对双方的其他权利义务做了约定。同日，宋桂华向黄友春转账支付了押金19万元。
2015年5月4日，黄友春（签约甲方）与宋桂华（签约乙方）签订《补充合同》1份，约定鉴于甲乙双方在2014年1月16日签订了《房屋租赁合同》，甲方将系争房屋（1-4层）整栋出租给乙方作为公寓经营使用，现经双方协商一致，达成以下补充协议：一、甲方合法拥有的系争房屋（1-4层）整栋经其改造后出租给乙方的实际房间数为73间；二、甲方应于2015年5月1日前将所有出租房间设施置备齐全（包括空调73台、洗衣机60台、冰箱73台、床垫72个、沙发71个、桌子50个）后方可交付乙方，以满足乙方对外经营之条件；三、2015年5月1日为租金起算日，至2018年12月31日租赁期满，若甲方无法满足本协议第二条之约定，则上述日期及期限自甲方满足本协议第二条之约定之日起依次顺延；四、第一年（即2015年5月1日至2016年5月1日）以后每年依此类推，租金为130万元，第二年租金为136万元，第三年租金为1,400,000元，第四年租金为148万元；五、乙方把本房屋南向的113房间以成本价给甲方（入住人员应该遵守本公寓的各项规章制度，若有违规乙方有权随时收回该房间）使用，费用由总房租中扣除；六、甲方交付房屋时应编制租赁房屋物品设备清单，由双方签字确认，在乙方租赁期间如人为因素导致物品设备损坏，则由乙方负责修复或赔偿。上述《补充合同》还对双方的其他权利义务做了约定。
同日，黄友春向宋桂华出具《收条》1份，上载：“今收到宋桂华2015年5月1日至2015年7月30日97号公寓房租325,000元，押金100,000元，共计425,000元”。经双方进行对账并对相关费用进行抵扣后，由宋桂华实际向黄友春转账支付了374,600元。
2015年10月13日，系争房屋中的四楼14间房屋被拆除，黄友春出租给宋桂华的实际房间数减少至59间房屋。
2015年10月30日，宋桂华向黄友春支付了115,835元后，黄友春向宋桂华出具《收条》1份，上载：“今收到97号宋桂华房租2015年11月至2016年1月30号。原来叁拾万零伍佰元整。现在减去其他费用剩余壹拾壹万伍仟捌佰叁拾伍元整”。上述收条上方还手写了内容：“应交320,500/季-14×1,500元×3月-141,665（费用）=115,835元。”
2016年1月12日，宋桂华向黄友春支付了现金170,000元。
2016年7月20日，黄友春向宋桂华的第二负责人张某发送微信表示已有半年的房租未支付。张某回复让黄友春考虑合同的事以及如何解决4楼产生的费用。黄友春回复称：“4楼算我租用”。张某回复称：“都弄好了，我会算好费用的”。
2016年11月4日，黄友春与宋桂华的第二负责人张某对2016年2月1日至2016年12月31日的应付租金金额进行协商后，签字确认扣除宋桂华已支付的170,000元及相应需扣减的费用131,400元（2015年5月1日至2016年2月1日期间9个月×200×73）后，2016年2月1日至2016年12月31日的应付租金金额应为542,300元。此后，双方就此草拟了一份《房屋租赁合同补充协议》，上载：2016年2月1日至2016年12月31日止59间房屋的房租总计843,700元，此期间宋桂华已支付170,000元，剩余房租673,700元；2015年5月1日至2016年1月31日宋桂华多付房租131,400元；宋桂华尚需支付（2016年2月1日至2016年12月31日）房租共计542,300元，仅此一笔费用尚未结清，其余款项已全部结清，宋桂华承诺自补充协议签订之日起5日内向黄友春支付此笔款项；该协议还记载了双方的其他权利义务。后双方因部分协议条款不能达成一致意见，故未能在上述补充协议上签字，并又重新草拟了一份《房屋租赁合同补充协议》，上载：1、2016年2月1日至2016年12月31日止59间房屋的房租总计843,700元，此期间宋桂华已支付170,000元，剩余房租673,700元；2、黄友春考虑到租赁房间自2016年2月1日起减少了14间，在宋桂华按时支付剩余租金的基础上，愿意就2015年5月1日至2016年1月31日的9个月期间内（每间1,500元的价格基础上每间再减收200元×73间）以减让部分租金计131,400元折抵作为今年的部分租金；如果宋桂华没有按照约定的时间即2016年11月29日前支付本年度租金542,300元，宋桂华同意放弃本条的折让款131,400元，宋桂华应按第一条约定金额支付租金；该协议还记载了双方的其他权利义务，但因双方仍对部分协议条款不能达成一致意见，最终双方仍未在上述补充协议上签字。
2016年11月18日，黄友春支付了系争房屋自2016年1月至12月的物业管理费及运行费共计20,780.32元。
2016年12月3日，黄友春向张某发送微信表示按照宋桂华预计的维修杂费，所剩租金太少，并要求尽快协商租金的结算和支付事宜。张某回复表示四楼拆除造成的防水问题以及空调更换是租金余额少的原因。
2017年1月18日，黄友春向宋桂华发出《关于催缴房屋租金的通知》1份，载明：宋桂华以为黄友春垫付用于房屋维修资金为由尚未支付截至2016年12月31日的租金，经协商，宋桂华须向黄友春提供用于房屋维修费用的清单及发票，具体情况双方将予以另行协商；黄友春已于2017年1月12日通过短信通知宋桂华于2017年1月15日前支付自2017年1月1日至2017年6月30日的租金460,200元，但仍未收到宋桂华支付的租金，故再次通知宋桂华将2017年1月1日至2017年6月30日的房屋租金，即1,300元/月×59间×6个月，合计460,200元，于2017年1月28日前，支付至黄友春的账户。宋桂华于2017年1月20日收到上述《关于催缴房屋租金的通知》。
2017年3月11日，黄友春发送微信通知宋桂华，称：2016年的租金因数额存在争议，可另行协商，但2017年1月1日至2017年6月30日的房屋租金460,200元（即1,300元/月×59间×6）须于2017年3月31日前支付至黄友春的账户，若逾期不付，将按应付租金的日0.5%收取违约金，超过10日，将依法解除合同，并由宋桂华承担违约责任及造成的损失。
2017年3月18日，张某向黄友春发送微信，称：“关于97号房费的事，我们之前一直没达成一致，按原合同我们是季度交，你让我半年交，你应该和我商量一下。另外，消防问题至今为止仍然没有解决，没能正常使用。按合同我们是不应该付你房费的。就算是提前给你房费，也要我们一起去银行，你打好收条，才可以。说实话，去年我们的房费，有很多都没有收上来，因为维修不到位，我们也没有办法。所以钱也很紧张的。要不你看看，我提前把房子交给你吧。我们商量一下，我提前退出。如果你感觉可以，我们再详谈”。
2017年3月23日，黄友春回复微信表示双方的租赁合同中并没有因消防问题可不支付租金的约定，在没有交还房屋前仍应按时支付租金，并表示第一季度已过，即使按季度付，宋桂华未付第一季度租金已构成违约，对于2016年租金欠付争议，多次协商，因宋桂华拿不出凭证，且快要达成一致时又提出新的意见，故未能协商好，并再次要求宋桂华按时支付租金。
2017年3月31日，黄友春再次发送微信通知宋桂华在退租之前按约支付租金，并表示2016年的租金因牵涉维修费用折抵的争议，可另行协商，2017年的租金未付，其将依法解除合同并由宋桂华承担违约责任。
2017年4月17日，黄友春向宋桂华发出《合同解除通知函》1份，上载：“你方自2014年承租我方位于上海市XX路XX号房屋用于出租。在2014年和2015年你方均能按时支付租金，但2016年的租金未能按时足额支付。虽涉及维修费用的抵扣问题，但经多次协商，你方始终以各种理由推脱拒付。我方同意2016年的租金问题另行协商解决，要求你方按时支付2017年的租金。经多次电话、短信、微信书面发函催讨，你方仍以各种理由拒绝支付。你方的行为已构成根本违约。根据合同法的有关规定以及双方租赁合同的约定，现通知你方即日起解除合同，请于2017年4月30日前清退租户，完成房屋交还事宜，并支付应付房屋租金。如逾期交房，则2017年5月1日起每占用一天按原日租金的三倍支付房屋占有使用费”。
2017年4月19日，宋桂华收到上述《合同解除通知函》。黄友春于同日在系争房屋的外墙上张贴《通知》，上载：“致广大租户，黄友春（97号业主方）与宋桂华女士签订房屋租赁合同，因宋桂华女士逾期支付租金，合同已被解除，因黄友春要求宋桂华于4月30日交还房屋，请各租户勿再向宋桂华女士支付租金，多付的租金及押金请向宋桂华女士索还，并按时搬离，特此通知！”
同日，宋桂华通过微信向黄友春发送了上述《通知》的照片，表示所有的损失将由黄友春负责，并表示其并不是不给钱，只是有很多事情没有达成一致，其应该给的一点不会少的，但前提是要把消防安全问题解决好，并要求黄友春解决公寓中的违章搭建问题。
2017年5月23日，黄友春发送微信告知宋桂华于该日安排人员就其提出的系争房屋消防设施问题进行检测维修。
2017年6月7日，上海XX有限公司出具《建筑消防设施维修保养检测报告》1份，上载：项目地址为XX路XX弄XX号；项目名称为97号白领公寓消防年检；检测范围为1F-3F；检测项目为火灾自动报警灭火系统、室内消火栓系统、自动喷水灭水系统；检测综合评定为本次检测合格。
2017年6月8日，黄友春以诉称之理由诉至一审法院。
2017年6月9日，黄友春向宋桂华发出《催缴房屋租金的通知》1份，上载：“2017年5月17日，你我双方在上海市闵行区人民法院诉调中心进行调解时，你方提到因上海市XX公路XX号房屋的消防设施不能正常使用，故暂不予支付房屋租金。在此之前，你方未曾提到，因此在法院调解之后，我方积极维修。现消防设施已维修完毕，经有资质的检测公司检测合格，后附检测报告，请查收。因消防设施已能正常使用，请在一周内支付房屋租金。特此通知！”宋桂华于2017年6月13日收到上述《催缴房屋租金的通知》。
宋桂华于双方协商期间曾向黄友春提供手写的维修费用清单1份，认为2016年2月1日至2016年12月30日应付租金为843,700元，扣除已付金额170,000元、黄友春公司占用房屋费用61,597元及四楼拆除期间漏水流失客户损失107,858元、2015年10月12日至2016年4月4日的空调及维修费用279,940元、2016年4月15日至6月的维修及住宾馆补助费用61,589元、2016年7月8日至12月28日的维修费用48,634元后，宋桂华还应支付的租金金额为114,082元，但黄友春收到后对此不予认可。
一审中，宋桂华认为其于2015年11月至2017年期间因维修系争房屋及购买更换空调支付了费用共计369,090元（其中2015年未结算的维修费用为10,200元、2016年和2017年未结算的维修费用为195,030元、未结算的空调费用为163,860元），并因拆除涉案四楼房屋承担了违约金、退房费及搬家费共计87,600元。黄友春确认收到宋桂华交付的押金为300,000元，并认可2015年至2017年的维修费用以369,090元计，但认为上述维修费用应扣除《收条》中已扣除的费用141,665元，并同意将上述其认可的维修费用在宋桂华应付的租金中扣除；对于拆除四楼房屋发生的违约金和退房费及搬家费87,600元，黄友春同意承担并愿意在宋桂华应付的租金中扣除该笔费用。
一审法院认为，黄友春与宋桂华签订的《房屋租赁合同》与《补充合同》系签约当事人的真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，当属有效，双方均应按照合同约定全面善意地履行各自的合同义务。本案中，黄友春认为宋桂华迟延支付租金且经多次催告后仍拒绝支付欠租构成违约，并据此解除了租赁合同。宋桂华认为其已及时缴纳了各种费用并在抵扣黄友春应承担的相关费用后，其已支付的费用远远超过了应交费用，故其没有拖欠租金的违约行为。因此，本案的争议焦点在于：宋桂华是否存在违约行为，黄友春是否有权行使合同解除权。
根据双方的合同约定，宋桂华应于每个付款周期的前十天付清当期三个月租金给黄友春，且是先付后用。而根据双方提供的证据来看，在合同履行过程中，双方对于自2016年2月1日起至2016年12月31日止宋桂华应实际支付的租金金额以及应抵扣的黄友春需要承担的相关费用金额一直未能达成一致意见。在此情况下，黄友春向宋桂华发出催缴租金通知，要求宋桂华在对上述时间段的租金另行协商的前提下先支付自2017年1月1日起至2017年6月30日止的租金，并告知了相关后果。而宋桂华对此提出了租金应按季度交和因消防问题没有解决而不应支付租金的理由。对此，一审法院认为，按时支付租金系宋桂华作为承租人的主要合同义务，即便宋桂华在首次收到催缴租金通知后认为不应支付六个月的租金，但其仍应按照合同约定支付三个月的租金，在黄友春多次明确催讨租金的情况下，宋桂华仍未能及时支付租金，其行为显然构成违约。且宋桂华对于其提出的消防问题没有解决而不应支付租金的理由亦未能提供足够的证据证明该消防设施问题足以导致其合同目的无法实现。虽然宋桂华辩称其曾于2014年签订合同后向黄友春支付过1,400,000元租金，故其已付租金已经远超过应付租金，但宋桂华并未提供相应的1,400,000元的支付凭证，且宋桂华在多次结算和协商过程中也均未提出过该1,400,000元的抵扣问题，由于宋桂华对上述辩称并未提供足够的证据予以证明，故不予采信。由于宋桂华拖欠租金后，经黄友春多次催告仍不支付自2017年1月1日起拖欠的租金，构成违约，故黄友春于2017年4月17日向宋桂华发出《合同解除通知函》，于法有据，双方的租赁合同应于解除通知到达宋桂华之日，即2017年4月19日予以解除。
上述合同解除后，宋桂华理应向黄友春返还承租的房屋并付清拖欠的物业管理费、租金和使用费。现黄友春主张了自2015年5月1日起的租金和使用费，而根据双方提供的证据显示，双方对于至2016年1月31日止的租金已结清并无异议，但对于自2016年2月1日起至2016年12月31日止宋桂华应该实际支付的租金金额以及应抵扣的黄友春需要承担的相关费用金额双方一直存有争议。对此一审法院认为，第一、关于租金的计算标准，虽然双方《补充合同》中约定了租金的具体支付金额，但根据双方于2016年11月4日签字确认的金额来看，双方协商确认过自2016年2月1日至2016年12月31日止59间房屋的房租金额以843,700元计，折算每间房屋每月租金为1,300元，并确认在扣除宋桂华已支付的170,000元及2015年5月1日至2016年2月1日期间的租金131,400元后，2016年2月1日至2016年12月31日的应付租金金额应为542,300元。虽然黄友春认为同意上述租金金额的前提是宋桂华按时支付上述租金，但双方并未在《房屋租赁合同补充协议》上签字，且结合黄友春在催收2017年租金时主张的每间房屋每月租金计算标准也均明确是1,300元的情况来看，可以认定双方就每间房屋每月的租金标准调整为1,300元已达成变更一致。因此，黄友春以宋桂华未按时支付租金而主张要求基于补充协议的租金标准每间房屋每月1,500元计算租金的意见，一审法院不予采纳，双方对于租金的结算应按变更后的租金标准执行，故宋桂华自2016年2月1日至2017年4月19日欠付黄友春的租金数额核算为1,122,376.67元（1,300元×14个月×59间+1,300元/30×19天×59间）。第二、关于宋桂华欠付租金中应该抵扣的费用，由于双方于2016年11月4日签字确认2016年2月1日至2016年12月31日的应付租金金额为542,300元，故对于宋桂华已支付的170,000元和双方确认的131,400元应予以扣除。此外，黄友春在诉讼中同意承担并扣除宋桂华提出的拆除四楼房屋发生的违约金和退房费及搬家费87,600元，故对于上述费用也应在欠付租金中予以扣除。对于宋桂华提出的2015年11月至2017年期间因维修系争房屋及购买更换空调支付的费用共计369,090元，黄友春认可上述金额，但其认为该费用应扣除《收条》中的费用141,665元。对此，一审法院认为，《收条》出具的时间为2015年10月30日，而宋桂华主张的上述费用系发生在2015年11月至2017年期间，且结合黄友春提供的维修费用清单来看，虽然黄友春并不认可该清单的内容，但该清单系双方协商过程中宋桂华作为结算费用的依据提交给黄友春的，而宋桂华现主张的部分维修费用亦在该维修费用清单中可以反映，故对于黄友春认为维修费用存在重复计算的意见，一审法院不予采信，因此，在宋桂华欠付租金中扣除的维修费用应以369,090元计。第三、关于使用费的计算标准，因双方在合同中对于使用费的标准并无约定，现黄友春以其在《合同解除通知函》告知的按原日租金三倍的使用费标准进行主张，缺乏依据，一审法院不予采信，宋桂华应参照每间房屋每月1,300元的租金标准向黄友春支付房屋占有使用费。第四、关于物业管理费，根据双方合同约定，租赁期内宋桂华使用系争房屋所产生的水费、电费、电话费、有线电视费、网络费用、物业管理费等全部由宋桂华自行承担。虽然宋桂华认为黄友春曾鉴于租赁房屋少了五间而承诺由黄友春支付物业管理费来作为对宋桂华损失的补偿，但黄友春对此不予认可，且宋桂华也未能提供相应的证据予以证明，故对于宋桂华的上述辩称意见，一审法院不予采信。现黄友春已代宋桂华支付了2016年物业管理费20,780.32元，其主张要求宋桂华支付上述费用，符合双方的合同约定，予以支持。综上，在相关费用抵扣后，宋桂华实际应向黄友春支付自2016年2月1日至2017年4月19日的租金金额为364,286.67元（1,122,376.67元-170,000元-131,400元-87,600元-369,090元），并应向黄友春支付物业管理费20,780.32元以及按每月76,700元（1,300元×59间）的标准向黄友春支付自2017年4月20日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费。
由于宋桂华未付租金构成违约，故黄友春要求不退还宋桂华已支付的履约保证金，即要求没收宋桂华已支付的押金300,000元归其所有，符合合同约定，一审法院予以支持。同时，黄友春有权根据合同约定要求宋桂华支付逾期支付租金的违约金。由于双方合同约定租金先付后用，宋桂华每逾期一天支付租金应按拖欠费用的千分之二向黄友春支付违约金，现黄友春要求以2017年1月1日起至2017年4月30日止的欠付金额306,800元作为违约金的计算基数向宋桂华主张自2017年1月29日起至判决生效之日止按日千分之二的标准计算违约金，而宋桂华表示不同意承担违约责任，可视为其认为黄友春主张的违约金过高，要求予以调整。对此，一审法院认为宋桂华确实存在违约行为，但结合宋桂华的违约行为及其过错程度，以及由于其违约给黄友春所造成的实际损失，兼顾到双方在实际合同履行中的情况，而且也考虑到违约金以补偿性为主的性质，故对违约金的计算标准酌情调整至日万分之五。
关于宋桂华主张的四楼房屋的返租租金，黄友春对此不予认可，因黄友春表示其未向宋桂华收取过四楼房屋的租金，且四楼房屋已被拆除，并没有实际可以履行的标的物，故宋桂华仅以黄友春在双方往来信息中表述的“4楼算我租用”来主张该笔费用，缺乏依据，对于宋桂华的该项反诉请求，一审法院不予支持。关于宋桂华主张的房屋装修期间工资、拆四楼时的宾馆补助及损失，因黄友春对于上述费用均不予认可，并认为若存在上述费用，也应已结算完毕。现宋桂华仅提供了其自己书写整理的手写记录，而未提供其他证据予以佐证，故对于宋桂华的上述反诉请求，一审法院不予支持。关于宋桂华主张的因黄友春张贴广告造成的客户流失损失，因涉案租赁合同的解除系由于宋桂华未付租金构成违约造成，故对于宋桂华的该项反诉请求，一审法院亦不予支持。关于宋桂华主张的102房间自2016年5月至2017年6月的使用费38,400元及水、电、网费4,024元、113房间自2015年11月1日起至2016年11月30日止的使用费35,100元、218房间的使用费2,800元，现黄友春只认可并同意支付102房间自2016年5月至2016年12月的使用费21,600元、218房间的使用费2,800元以及113房间自2015年5月1日起至2016年5月30日止未结算的使用费以16,461.18元计，因宋桂华就其主张仅提供了其自己书写整理的手写记录，而未提供其他证据予以佐证，故对于宋桂华主张的102房间自2017年1月至6月的使用费和水、电、网费以及113房间自2016年6月1日起至2016年11月30日止的使用费，因缺乏依据，一审法院不予支持。
一审法院审理后，于2017年12月28日依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定判决：一、黄友春与宋桂华就位于上海市闵行区XX公路XX号房屋所签订的《房屋租赁合同》于2017年4月19日解除；二、宋桂华于判决生效之日起十五日内搬离上海市闵行区XX公路XX号房屋，并将上述房屋返还给黄友春；三、宋桂华于判决生效之日起十日内支付黄友春自2016年2月1日起至2017年4月19日止的房屋租金以364,286.67元计；四、宋桂华于判决生效之日起十日内支付黄友春自2017年4月20日起至实际返还房屋之日止，按每月76,700元标准计算的房屋占有使用费；五、宋桂华于判决生效之日起十日内支付黄友春物业管理费20,780.32元；六、宋桂华于判决生效之日起十日内支付黄友春以306,800元为本金，自2017年1月29日起至判决生效之日止，按每日万分之五标准计算的逾期付款违约金；七、黄友春于判决生效之日起十日内支付宋桂华占用房屋的费用40,861.18元；八、宋桂华已向黄友春支付的租房押金300,000元不予返还；九、驳回宋桂华的其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计11,298.91元，由黄友春负担3,878.80元，宋桂华负担7,420.11元；反诉案件受理费减半收取计6,397.70元，由黄友春负担290.61元，宋桂华负担6,107.09元。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，否则由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宋桂华主张其曾支付黄友春2014年房租1,400,000元，该款应用于抵扣2016年2月1日至2017年4月30日期间的房租，但宋桂华并未提供其曾支付该1,400,000元的付款凭证，应承担对其不利的法律责任。况且，一则根据双方签订的《补充合同》，双方约定租金系从2015年5月1日起算，二则在产生争议后双方就租金支付的协商过程中，宋桂华从未提及该1,400,000元，故对宋桂华的该项主张，本院不予采信。宋桂华要求黄友春支付系争房屋装修期间产生的工人工资234,000元、拆除四楼期间客户居住宾馆产生宾馆补助费34,200元及客户流失损失107,858元，黄友春对该些费用不予认可，宋桂华并未提供充分证据证明该些费用实际发生，故本院对宋桂华就该些费用所提主张，亦不予支持。宋桂华主张拆除的四楼房租应由黄友春支付，黄友春认为其并未收取宋桂华四楼房租，更未承诺支付宋桂华四楼房租，因宋桂华对其该主张亦无充分证据予以证明，故其要求黄友春支付2015年10月13日至2017年4月30日期间的房租399,000元，本院仍不予支持。根据在案证据，一审法院认定宋桂华未按合同约定支付租金构成违约，黄友春据此有权行使合同解除权，双方租赁合同于2017年4月19日解除，于法有据，说理充分，本院予以认同。据此，宋桂华要求黄友春赔偿因其张贴关于合同解除事宜的《通知》所致客户流失的损失44,157元，于法无据。一审法院基于合同解除而对返还系争房屋、支付拖欠租金、逾期付款违约金、物业管理费、房屋使用费及押金的相应处理，均符合合同约定及法律规定，本院亦予以认同。
综上所述，宋桂华的上诉理由不成立，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币27,054.40元，由上诉人宋桂华负担。
本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 陈蓓蓉
审判员 唐建芳
二〇一八年五月三十日
书记员 朱丽娟
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……