湖南省湘潭市岳塘区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0304民初618号
原告：曾朝辉，女，1968年8月27日出生，汉族。
委托诉讼代理人：黄湘，湖南勤人坡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨斯昂，湖南勤人坡律师事务所律师。
被告：齐念党，男，1964年11月8日出生，汉族。
被告：潘伟，女，1967年5月26日出生，汉族。
第三人：中国工商银行股份有限公司湘潭湘江支行，住所地：湘潭市雨湖区熙春路延长线。
负责人：贺镇，行长。
委托诉讼代理人：王瑛，女，1989年3月29日出生，汉族。
委托诉讼代理人：杨旭锋，女，1963年4月15日出生，汉族。
原告曾朝辉与被告齐念党、潘伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月27日立案受理后，原告曾朝辉向本院申请追加中国工商银行股份有限公司湘潭湘江支行为本案第三人，本院经审查后予以准许。本案依法适用普通程序于2018年1月12日公开开庭进行了审理。原告曾朝辉的委托诉讼代理人黄湘，第三人中国工商银行股份有限公司湘潭湘江支行的委托诉讼代理人王瑛、杨旭峰均到庭参加了诉讼。被告齐念党、潘伟经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
曾朝辉向本院提出诉讼请求：1、确认曾朝辉与齐念党、潘伟于2015年4月14日签订的《房屋买卖协议》有效并继续履行；2、判令齐念党、潘伟向中国工商银行股份有限公司湘潭湘江支行清偿尚欠房屋抵押贷款本金及相关费用并办理抵押登记涂销手续，或由曾朝辉代偿上述款项后五日内，中国工商银行股份有限公司湘潭湘江支行与齐念党、潘伟协助办理房屋抵押登记涂销手续，曾朝辉就代偿房屋贷款本金及相关费用、损失可以向齐念党、潘伟追偿；3、判令在涉案房屋抵押登记涂销手续办妥后五日内，齐念党、潘伟协助曾朝辉办理房屋所有权过户手续，如齐念党、潘伟不履行协助义务，曾朝辉可持法院生效法律文书自行向产权登记机关办理过户登记手续，由齐念党、潘伟承担办理证件及过户相关税费。事实和理由：2015年4月14日，曾朝辉与齐念党、潘伟签订了一份《房屋买卖协议》，双方约定，齐念党、潘伟将位于湘潭市岳塘区宝塔街道双拥中路9号东方名苑臻嘉园4栋2单元110202、D110202号房屋转让给曾朝辉，包括房屋所有权、国有土地使用权、储物间324号的使用权及房屋内的所有家具、电器设备设施等；房屋转让价格为537238元，转让房屋税费全部由齐念党、潘伟承担。合同签订后，曾朝辉依约履行了付款义务，但齐念党、潘伟至今未将房屋交付及过户。齐念党、潘伟将涉案房屋在中国工商银行股份有限公司湘潭湘江支行办理了抵押登记手续。曾朝辉为维护其合法权益，遂诉至法院，请求判如诉请。
齐念党、潘伟辩称，齐念党、潘伟与曾朝辉签订《房屋买卖协议》是受昭山铭信小贷公司胁迫，并非本人的真实意思表示，合同约定的房屋价格严重低估，当时涉案房屋的报价为110万元。齐念党、潘伟与昭山铭信小贷公司的借款合同纠纷已经由法院判决，昭山铭信小贷公司可以直接向法院申请执行涉案房屋，无需再执行房屋买卖合同。齐念党、潘伟与曾朝辉无实际房屋买卖行为，曾朝辉支付给昭山铭信小贷公司的购房款发生在2017年，与签订合同的时间差距大，足以证明本案的房屋买卖合同是昭山铭信小贷公司的收款行为。如铭信小贷公司申请法院执行涉案房屋，应当由他方支付评估费用，齐念党、潘伟无需承担。
中国工商银行股份有限公司湘潭湘江支行述称，齐念党、潘伟的房屋在中国工商银行股份有限公司湘潭湘江支行办理了个人住房按揭贷款，借款到期日期为2024年11月25日，提前还贷需要借款人本人向银行提出申请并办理相关手续。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，当事人对证据的质证意见参见法庭笔录。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：1、曾朝辉提交的《房屋买卖协议》、付款委托书、结算协议申请书（受理回执）、公证书、房产证复印件、国土证复印件，因齐念党、潘伟、中国工商银行股份有限公司湘潭湘江支行均无异议，本院对该组证据均予以认定；2、齐念党、潘伟提交的执行裁定书、执行通知书，因曾朝辉、中国工商银行股份有限公司湘潭湘江支行无异议，本院予以认定；3、中国工商银行股份有限公司湘潭湘江支行提交的《个人借款/担保合同》、个人住房贷款凭证、房屋他项权证，因曾朝辉、齐念党、潘伟均无异议，本院予以认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
齐念党、潘伟购买了位于湘潭市岳塘区宝塔街道双拥中路9号东方名苑臻嘉园4栋2单元110202、D110202号房屋并在中国工商银行股份有限公司湘潭湘江支行办理了抵押贷款。双方于2009年11月24日签订了一份《个人购房借款/担保合同》，约定借款金额为36万元，贷款期限为15年，贷款年利率为4.158%，贷款期限一年以下，执行本合同利率，不分段计息，贷款期限一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始按该次调整后的基准利率下浮30%确定并执行新的利率；还款方式为按月等额本息还款法；由于借款人提前还款而造成贷款期限发生变化的，未偿还部分按原贷款利率计息。之后，双方办理了房屋抵押登记手续，中国工商银行股份有限公司湘潭湘江支行依约发放贷款。2011年11月2日，齐念党、潘伟办理了房屋所有权登记手续。2015年4月14日，曾朝辉与齐念党、潘伟签订了一份《房屋买卖协议》，双方约定齐念党、潘伟将上述房屋出售给曾朝辉，房屋交易价格为537238元；付款方式为一次性付款；税费由齐念党、潘伟承担；房屋按现状交付；房屋交付时间由曾朝辉确定后再行通知；齐念党、潘伟需将工商银行按揭贷款267000元整全部偿清；房屋的转让包括房屋所有权、国有土地使用权和储物间423号的使用权以及房屋内的所有家具、电器设备设施等。同日，齐念党、潘伟出具了一份付款委托书，要求曾朝辉将购房款全额支付至湘潭市昭山铭信小额贷款有限公司用于归还其欠湘潭市昭山铭信小额贷款有限公司的部分借款本息，并提供了湘潭市昭山铭信小额贷款有限公司收款账号。2015年4月15日，齐念党、潘伟委托龚帅办理房屋过户手续并就委托事项进行了公证。2017年3月，曾朝辉向湘潭市昭山铭信小额贷款有限公司转账支付了房款537238元。曾朝辉要求齐念党、潘伟履行房屋交付义务未果，遂诉至法院。
另查明，在诉讼过程中，齐念党、潘伟向本院申请对涉案房屋的价值进行评估鉴定，因其未在规定期限内预交评估费用，视为齐念党、潘伟自愿放弃评估申请。
还查明，截至2018年1月11日，齐念党、潘伟尚欠中国工商银行股份有限公司湘潭湘江支行房屋按揭贷款本金200470.96元、逾期利息7925.2元。
本院认为：曾朝辉与齐念党、潘伟签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，该协议合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。曾朝辉要求确认曾朝辉与齐念党、潘伟之间签订的《房屋买卖协议》有效并继续履行的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。曾朝辉依约向齐念党、潘伟指定的银行账户支付了购房款，履行了付款义务。齐念党、潘伟未依约清偿房屋抵押贷款，导致房屋无法过户是引起本案纠纷的直接原因，应当承担本案的全部责任。曾朝辉提出代齐念党、潘伟向中国工商银行股份有限公司湘潭湘江支行履行还款义务，消灭抵押权，系其对自身民事权利的处分，有利于中国工商银行股份有限公司湘潭湘江支行实现债权，解决纠纷，且不违反法律规定，本院予以支持，曾朝辉代偿的金额应以还款日当日中国工商银行股份有限公司湘潭湘江支行银行系统数据为准。齐念党、潘伟对曾朝辉代履行相关义务造成的损失应当承担赔偿责任。在曾朝辉代为履行还款义务后，中国工商银行股份有限公司湘潭湘江支行、齐念党、潘伟应当办理抵押权消灭手续。房屋抵押权消灭后，不存在办理不动产权变更登记手续的障碍。曾朝辉要求齐念党、潘伟协助其办理不动产权变更登记手续并依约承担相关过户费用，如齐念党、潘伟不履行协助义务，曾朝辉可持法院生效法律文书自行办理不动产权变更登记手续，齐念党、潘伟承担相关过户费用的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。齐念党、潘伟答辩房屋买卖协议系受胁迫签订及房屋交易价格被严重低估的辩解意见，无证据证实，本院不予采纳。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第一百七十七条、第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认曾朝辉与齐念党、潘伟之间签订的《房屋买卖协议》有效；
二、齐念党、潘伟于本判决生效之日起十日内向中国工商银行股份有限公司湘潭湘江支行归还涉案房屋抵押贷款并解除湘潭市岳塘区宝塔街道双拥中路9号东方名苑臻嘉园4栋2单元110202、D110202号房屋在中国工商银行股份有限公司湘潭湘江支行的抵押权；如齐念党、潘伟未履行上述义务，由曾朝辉代为清偿房屋贷款，曾朝辉因此造成的损失可以向齐念党、潘伟追偿；中国工商银行股份有限公司湘潭湘江支行在湘潭市岳塘区宝塔街道双拥中路9号东方名苑臻嘉园4栋2单元110202、D110202号房屋的按揭贷款清偿后十日内，协助曾朝辉、齐念党、潘伟办理解除房屋抵押手续；
三、齐念党、潘伟在湘潭市岳塘区宝塔街道双拥中路9号东方名苑臻嘉园4栋2单元110202、D110202号房屋的抵押权消灭后十日内协助曾朝辉办理不动产权变更登记手续并承担相关过户费用；如齐念党、潘伟不履行协助义务，曾朝辉可持法院生效法律文书自行办理不动产权变更登记手续，由齐念党、潘伟承担相关过户费用。
案件受理费9180元，由齐念党、潘伟负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。
审 判 长 王 冰
人民陪审员 赖 文 辉
人民陪审员 李 秋
二〇一八年二月二十六日
法官 助理 马 兰
代理书记员 马兰（兼）