云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昆民一终字第905号
上诉人（原审被告）陶斌华，男，汉族，1983年4月14日出生。
被上诉人（原审原告）李伟，男，汉族，1981年11月10日出生。
原审第三人李月双，女，汉族，1982年9月27日出生。
上诉人陶斌华因与被上诉人李伟及原审第三人李月双房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市官渡区人民法院（2014）官民一初字第3167号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月12日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理确认的本案事实是：陶斌华系本案所涉肖家营234-1号房屋房东。2012年5月份，陶斌华将上述房屋租给李月双用于开办幸福幼儿园，双方约定租期自2012年5月31日至2015年5月31日。2014年8月中旬，李月双欲转让幸福幼儿园，并将该事项在网上发布。李伟夫妻看到该信息后，欲接手该幼儿园，向李月双了解了相关情况。2014年9月2日，李伟向李月双支付肖家营幸福幼儿园转让定金2000元，口头约定李月双已经支付给房东的房租包含在转让费中。2014年9月4日李伟、陶斌华签订了《租房合同》，约定：甲方（陶斌华）自愿将位于矣六乡自卫办事处肖家营234-1号房屋出租给乙方（李伟），租期2014年9月4日至2021年5月31日止，签合同付2015年6月1日至2016年5月31日租金45000元；如有逾期，视为乙方违约；协议签订之日乙方交甲方押金5000元，租期未满，乙方违约，押金和剩余租金不予退还，甲方有权收回房屋；如甲方提前中止合同（拆迁除外），甲方应予乙方10000元赔偿；如涉及房屋拆迁，甲方需将乙方交付的剩余房租及押金退还乙方。合同签订当日，李伟依约向陶斌华支付了2015年6月1日至2016年5月31日房租45000元及押金5000元，陶斌华出具编号为1028751的收据确认收到房租45000元、押金5000元。后李伟顾虑幼儿园经营风险未接手肖家营幸福幼儿园，幼儿园仍由李月双实际管理。现李伟诉至一审法院，请求：一、解除李伟与陶斌华于2014年9月4日签订的《租房合同》；二、由陶斌华向李伟返还租金45000元，押金5000元，共计50000元；三、本案诉讼费由陶斌华承担。
一审法院经审理认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人交付租金的合同。陶斌华于2012年5月份将本案所涉昆明市官渡区矣六乡自卫办事处肖家营234-1号房屋出租给李月双用于开办肖家营幸福幼儿园，租期自2012年5月31日至2015年5月31日。2014年9月4日，李伟与陶斌华签订《租房合同》，约定由陶斌华将肖家营234-1号房屋出租给李伟使用。然而陶斌华与李月双之间的房屋租赁合同尚未解除，虽有三方的口头协议，但未能以书面形式确定各方权利义务。事实上，李伟交付给陶斌华的租金载明的日期是：“2015年6月1日起至2016年5月31日。”陶斌华尚未将租赁物交付李伟使用，其因顾虑风险提出解除合同。一审审理中，陶斌华同意解除合同，故根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……;（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……”，一审法院支持李伟要求解除2014年9月4日双方签订的《租房合同》的诉请。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；……”本案中，陶斌华尚未将房屋交付李伟使用，因此陶斌华应当终止履行并将所收租金退还李伟。《租房合同》约定，承租方违约，押金不予退还，综合考虑各方原因，李伟违约在前，应承担相应的责任，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”故李伟要求退还押金的主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：“一、解除原告李伟与被告陶斌华于2014年9月4日签订的《租房合同》；二、被告陶斌华于本判决生效之日起十五日内返还原告李伟租金45000元；三、驳回原告李伟的其他诉讼请求。”案件受理费1050元，由陶斌华承担950元，李伟承担100元。
一审判决宣判后，陶斌华不服，向本院提出上诉称：上诉人与被上诉人所签《租房合同》第六条约定：如被上诉人违约，则押金和剩余租金不予退还，上诉人有权收回房屋。本案中，被上诉人违约在先，上诉人不应再退还被上诉人租金。综上，请求：一、撤销一审判决第二项，改判驳回被上诉人要求退还租金的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人李伟答辩称：诉争房屋存在重大安全隐患，因此，被上诉人并未接收诉争房屋，才导致本案纠纷发生。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人李月双未到庭答辩。
经询问双方对一审判决确认事实意见，上诉人提出如下异议：一、被上诉人曾与原审第三人李月双签订书面转让协议，约定转让诉争房屋事宜；二、上诉人与被上诉人签订《租房合同》的时间为2014年9月3日，而非2014年9月4日；三、被上诉人未实际接收幼儿园，李月双也未实际管理，上诉人于2015年9月底收回幼儿园。被上诉人对一审判决确认事实无异议。原审第三人李月双未到庭对一审法院认定事实发表意见。
对于上诉人所提事实异议一、二均无事实依据，本院不予采信。所提异议三，因上诉人与李月双之间租赁合同的租期截至2015年5月31日，上诉人陈述于2015年9月底收回幼儿园与事实相符，且被上诉人对此无异议，故本院对该事实予以确认。
综上，二审经审理查明事实与一审确认事实一致，本院予以确认。另确认，上诉人于2015年9月底收回诉争房屋。
结合双方诉辩主张，本院归纳本案二审争议焦点为：上诉人陶斌华是否应退还被上诉人李伟所交纳的租金45000元。
本院认为：针对本案争议焦点，本案中，被上诉人与上诉人于2014年9月4日签订《租房合同》后，被上诉人因顾虑经营风险并未实际接收诉争房屋，并要求解除合同。一审庭审中，因双方对解除合同均无异议，故一审法院判决解除双方所签合同并无不当，应予维持。对于合同解除的后果，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，合同尚未履行，合同解除后，终止履行，上诉人应将所收取租金退还被上诉人。一审法院对此处理并无不当，亦应维持。至于上诉人所提依据合同约定，被上诉人在违约的情况下，所交租金不应退还的问题，本院认为，上诉人与被上诉人所签《租房合同》第六条约定：“本协议签订之日乙方交甲方5000元押金，大写：伍仟元整，如租期未满，乙方违约，押金和剩余租金不予退还，甲方有权收回房屋……”，依据该条约定，在合同履行过程中，若被上诉人违约，则押金和剩余租金不予退还，而本案中，双方签订《租赁合同》后并未实际履行该合同，故本案情形并不适用该约定。另外，鉴于被上诉人签订合同后拒绝履行合同，其行为构成违约，一审法院综合本案实际情况判决被上诉人所交纳的5000元押金不予退还的处理符合本案实际情况，故上诉人所提上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，第一百一十八条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费1050元，由上诉人陶斌华承担。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。
审 判 长 郑会利
代理审判员 符圆圆
代理审判员 邓林春
二〇一六年三月十日
书 记 员 吴 帅