福建省南安市人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0583民初880号原告:福建省南安市水头房地产开发公司，住所地：福建省南安市水头镇。法定代表人：苏景海，该公司总经理。委托诉讼代理人：洪碧文，福建竞得律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：洪勇拓，福建竞得律师事务所执业律师。被告：李辉霞，女，1973年10月30日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。原告福建省南安市水头房地产开发有限公司（以下简称“水头房地产公司”）诉被告李辉霞商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年2月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告水头房地产公司的诉讼代理人洪碧文到庭参加诉讼，被告李辉霞经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。水头房地产公司向本院提出诉讼请求：1.解除水头房地产公司与李辉霞在2011年6月30日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议书》；2.李辉霞协助南安水头房地产公司办理注销《商品房买卖合同》登记备案的相关手续；3.水头房地产公司已收取的购买房款149551元不予以退还给李辉霞。事实和理由：2011年6月30日，李辉霞与水头房地产公司签订一份《商品房买卖合同》及《补充协议书》，约定李辉霞购买水头房地产公司开发建设的位于南安市，房屋建筑面积共102.16平方米，套内建筑面积83.4平方米，合同价款为489551元。《商品房买卖合同》第六条约定：支付方式为银行按揭支付，首期款在2011年5月2日前付总金额的30%，计149551元，第2期购房款340000元，由李辉霞向有关银行办理按揭贷款于2011年10月15日前到位。李辉霞只付了首期款149551元，至今仍未按期交纳第2期的购房款。李辉霞拖欠购房款的行为已构成违约，水头房地产公司于2014年10月28日解除了合同，根据《补充协议书》第五条约定，买受人未按照本条规定进行付款的，出卖人有权根据本合同第七条规定的方式追究买受人的违约责任，如超过60天的，出卖人收取的房款（含定金）不再退还。为维护自身权益，特提起本案诉讼。李辉霞未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。李辉霞经传票传唤未到庭，本院无法组织其对证据进行质证。对水头房地产公司提供的证据，本院认定如下：水头房地产公司提供的《商品房买卖合同》、《补充协议书》、《南安市商品房买卖合同备案及预告登记申请书》、《销售不动产统一发票》、《商品房预售许可证》，证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，予以认定。水头房地产公司提供的《解除合同通知书》，有加盖水头房地产公司的公章，真实性予以认定，但水头房地产公司未提供证据证明该《解除合同通知书》已送达李辉霞，应承担举证不利的后果，故该《解除合同通知书》无法证明水头房地产公司于2014年10月28日向李辉霞发函通知解除了《商品房买卖合同》。本院经审查认定事实如下：水头房地产公司系依法注册成立的从事房地产开发等项目的有限责任公司，水头房地产公司并取得诉争商品房项目的商品房预售许可证。2011年6月30日，水头房地产公司与李辉霞签订《商品房买卖合同》以及《补充协议书》一份。《商品房买卖合同》约定，李辉霞向水头房地产公司购买址在南安市，建筑面积102.16平方米，单价为4792元，总金额为489551元。合同第六条约定，付款方式及期限为其他方式（银行按揭付款）：首期款在2011年5月2日前付总金额的30%，计149551元，第2期购房款340000元，由李辉霞向有关银行办理按揭贷款于2011年10月15日前到位。合同第七条约定，买受人如未按本合同约定的时间付款，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人在出卖人书面催告10日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金……本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定……合同第二十二条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。《补充协议书》第五条约定，本合同第六、七条补充如下：……4、买受人未按照本条规定进行付款的，出卖人有权根据本合同第七条规定的方式追究买受人的违约责任，如超过60天的，出卖人收取的房款（含定金）不再退还。合同签订后，李辉霞支付了房款149551元，剩余房款340000元至今尚未支付。2011年12月5日，讼争商品房买卖合同办理了商品房买卖合同备案及预告登记。本院认为，水头房地产公司与李辉霞签订的《商品房买卖合同》以及《补充协议书》主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。合同签订后，李辉霞仅支付购房款149551元，剩余购房款340000元至今未支付，其行为构成违约。本案《商品房买卖合同》以及《补充协议书》系水头房地产公司提供的格式合同，《补充协议书》第五条中约定的买受人逾期付款的违约责任与《商品房买卖合同》第七条约定的买受人逾期付款的违约责任相比，明显加重了李辉霞的责任。依照《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”以及《商品房买卖合同》第二十二条的约定，《补充协议书》第五条中关于买受人逾期付款的违约责任的约定应为无效条款。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”规定以及《商品房买卖合同》第七条的约定，水头房地产公司有权解除其与李辉霞签订的《商品房买卖合同》以及《补充协议书》，并要求李辉霞支付累计应付款340000元的10%的违约金即34000元。水头房地产公司诉请中超出的部分，没有事实及法律依据，应予驳回。本案合同已办理备案及预告登记手续，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，水头房地产公司请求李辉霞配合其解除《商品房买卖合同》的备案及预告登记手续，符合法律规定，予以支持。因李辉霞未在本案中提出请求，对于水头房地产公司应返还李辉霞的剩余购房款，本案不予处理，双方可另行处理。李辉霞经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除福建省南安市水头房地产开发有限公司与李辉霞于2011年6月30日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议书》；二、李辉霞应于本判决生效后十日内协助福建省南安市水头房地产开发有限公司到原合同登记机关办理上述《商品房买卖合同》备案及预告登记注销登记手续；三、李辉霞应于本判决生效后十日内支付福建省南安市水头房地产开发有限公司违约金34000元；四、驳回福建省南安市水头房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8643元，由李辉霞负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审 判 长  王毅刚代理审判员  倪丽端代理审判员  李晓琳二〇一七年十月三十一日书 记 员  杨玲娥速 录 员  陈家群附本案引用的主要法律条文及执行的申请提示：《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。