上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终1723号
上诉人（原审原告、反诉被告）:上海近铁展示装饰工程有限公司，住所地上海市青浦区胜利路588号5-94室。
法定代表人：钱文建，总经理。
委托诉讼代理人：李明，上海源法律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）:上海伟灵龙实业发展有限责任公司，住所地上海市松江区九亭镇九新公路339号1幢2楼-070。
法定代表人：孙伟，总经理。
上诉人上海近铁展示装饰工程有限公司（以下简称近铁展示公司）与被上诉人上海伟灵龙实业发展有限责任公司（以下简称伟灵龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2017）沪0117民初7228号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月7日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
近铁展示公司上诉请求：维持一审判决第二、第三、第四、第五项，撤销一审判决第一项，改判伟灵龙公司返还近铁展示公司租金47,409元；本案一审、二审案件受理费由伟灵龙公司负担。事实和理由：就上海市松江区XX镇XX村XX路XX号内除厂内北边办公楼下门房间后楼梯间（伟灵龙公司留用）外的厂房（以下简称涉案厂房），近铁展示公司、伟灵龙公司签订厂房租赁协议，根据该协议第七条之约定，租赁期内遇到政府动迁，伟灵龙公司应无偿提供近铁展示公司三个月的搬迁准备期。现伟灵龙公司于2016年11月28日向近铁展示公司出具告知书，则自2016年11月28日起至2016年12月22日止共计24天的租金10,520元，伟灵龙公司应返还近铁展示公司。
被上诉人伟灵龙公司未具答辩意见。
近铁展示公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令伟灵龙公司返还近铁展示公司租金76,931.5元；2.判令伟灵龙公司返还近铁展示公司保证金37,500元。
伟灵龙公司向一审法院提出反诉诉讼请求：1、请求判令近铁展示公司赔偿伟灵龙公司损失86,711元。
一审法院认定事实：2006年12月12日，近铁展示公司（承租方，乙方）和伟灵龙公司（出租方，甲方）签订《厂房租赁协议》，约定伟灵龙公司将涉案厂房出租给近铁展示公司，租金为160万元，一次性支付十年租金，先付后用，租赁期限为10年，即从2007年3月15日起至2017年3月14日止。合同第五条约定，协议签订时乙方须交付37,500元为保证金，乙方不得将保证金充当租金或其他费用，协议期满后，乙方无欠租金或水、电、电讯等杂费，以及乙方保留原有建筑上面的搭建部分，甲方须无息返还；合同第七条约定，乙方在租赁期限内，如遇政府动迁，凡属乙方搭建部分的政府补偿应由甲方转交乙方，甲方需另外无偿提供给乙方三个月的搬迁准备期，并无息返还余下租金。上述合同另对其他事项进行了约定。
上述合同签订后，近铁展示公司按约向伟灵龙公司支付上述约定的租金160万元及保证金37,500元。2016年11月28日，伟灵龙公司向近铁展示公司出具《告知书》一份，要求近铁展示公司于2016年12月10日前搬离涉案厂房，租赁协议尚余三个月到期，伟灵龙公司将会配合协商解决后续经济问题。
2016年12月22日，涉案厂房已被全部拆迁完毕。
2017年2月4日，近铁展示公司向伟灵龙公司位于“松江区XX镇XX村XX路XX室”的地址寄送通知函，希望和伟灵龙公司结算租金及保证金事项，物流信息显示：原址无此人，退信。近铁展示公司要求退还租金和保证金未果，遂涉诉。
一审法院另查明：2014年5月30日，伟灵龙公司以近铁展示公司为被告诉至松江区法院，称近铁展示公司未经其同意，将200多平方米厂房拆除，并将厂房转租，要求解除合同并恢复206平方米厂房原状（砖木结构）。松江区法院经审理后认为，伟灵龙公司对于近铁展示公司就厂房所作的改建应属明知；双方确认拆除房屋的面积为206平方米，占系争房屋的总面积比例较小，近铁展示公司也同意在合同履行完毕后按照平面图的设计恢复原状；伟灵龙公司在2013年7月就应当知晓近铁展示公司转租的事实但未在六个月内提出异议。基于上述理由，松江区法院判决驳回了伟灵龙公司的诉讼请求。伟灵龙公司不服提起上诉，上海市第一中级人民法院于2015年2月2日作出“驳回上诉、维持原判”的终审判决。
本案一审庭审中，伟灵龙公司提供了：（1）《房屋明细表》一份、《平面示意图》一份、《协议书》一份，证明被近铁展示公司拆除的厂房面积为206平米，每平米补偿款600元（含砖体结构200元/平方米的补偿和400元/每平米的拆迁奖励），应该赔偿伟灵龙公司123,600元。近铁展示公司质证称，伟灵龙公司主张的面积错误，合法的建筑面积只有1,341平方米，已经得到拆迁赔偿的面积为1,217.91平方米，故被近铁展示公司拆除部分即使能得到拆迁赔偿也只有123.09平方米，且应该按照砖体结构200元每平方米主张。（2）2017年1月23日的《收据》，证明伟灵龙公司替近铁展示公司垫付2016年11月份电费24,521.90元；提供2016年10月10日的《朱龙居委会水费收据》一张，证明伟灵龙公司替近铁展示公司垫付2016年7月至9月水费1,144元。近铁展示公司质证称，按照谁使用谁主张的原则，应该向次承租人主张。
一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，近铁展示公司、伟灵龙公司签订的《房屋租赁合同》，系当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按合同的约定履行。涉案厂房于2016年12月22日被拆除，合同因不可归责于双方的原因解除，故近铁展示公司要求伟灵龙公司返还未使用房屋期间租金的诉讼请求于法有据，予以支持。但近铁展示公司主张的租金金额计算有误，伟灵龙公司同意支付36,889元，于法不悖，予以确认。关于三个月搬迁期租金的问题，《厂房租赁协议》第七条约定的“如遇政府动迁……甲方需另外无偿提供给乙方三个月的搬迁准备期”，并不能倒推得出“伟灵龙公司未提供三个月的搬迁准备期就要给予近铁展示公司租金补偿”的结论，故对近铁展示公司要求伟灵龙公司支付三个月搬迁期租金的诉请，不予支持。关于保证金的退还问题，虽然合同约定保证金退还的前提是“近铁展示公司保留原有建筑上的搭建部分”而现在未能保留，但未能保留非近铁展示公司主观上不愿保留，而是事实上无法保留，故伟灵龙公司应将保证金返还，但应扣除水电费25,665.90元。
关于伟灵龙公司反诉主张的近铁展示公司未恢复被拆除厂房原状、导致其未能获得拆迁补偿的损失问题，一审法院认为，首先，在前案诉讼中，近铁展示公司明确同意在合同履行完毕后将被拆除房屋恢复原状，而如果其恢复原状，该部分房屋应当可以获得拆迁补偿，也即近铁展示公司未履行将该部分房屋恢复原状的义务，确实导致了伟灵龙公司拆迁补偿损失。其次，根据前案判决的认定，伟灵龙公司对于该部分房屋被拆除是明知的，而且双方的租赁协议并非自然履行完毕，而是由于拆迁而终止，近铁展示公司对于合同终止时间缺乏明确的预期，近铁展示公司未能及时将被拆除房屋恢复原状的主观过错较小。最后，因该部分房屋已经被拆除，如果未拆除究竟能得到多少补偿处于未知状态，伟灵龙公司主张的损失金额并非绝对客观正确。综合上述三方面原因，酌定近铁展示公司赔偿伟灵龙公司损失40,000元。
一审法院审理后于2017年11月30日作出判决：一、上海伟灵龙实业发展有限责任公司于判决生效之日起十日内返还上海近铁展示装饰工程有限公司自2016年12月22日起至2017年3月14日的租金36,889元；二、上海伟灵龙实业发展有限责任公司于判决生效之日十日内返还上海近铁展示装饰工程有限公司保证金11,834.10元（已扣除上海伟灵龙实业发展有限责任公司应当支付的水电费25,665.90元）；三、上海近铁展示装饰工程有限公司于判决生效之日起十日内赔偿上海伟灵龙实业发展有限责任公司拆迁补偿损失40,000元;四、驳回上海近铁展示装饰工程有限公司的其他诉讼请求；五、驳回上海伟灵龙实业发展有限责任公司的其他反诉请求。本诉案件受理费人民币2,589元，反诉案件受理费人民币983.89元，合计诉讼费3,572.89元，由上海近铁展示装饰工程有限公司负担1,729元，上海伟灵龙实业发展有限责任公司负担1,843.89元。
二审中，双方当事人均未向本院递交新证据。
经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》系当事人真实的意思表示，当事人均应恪守，否则应承担相应的责任。该合同第七条约定，遇政府动迁的，被上诉人无偿给予上诉人三个月的搬迁准备期。据此虽不能认定只要发生动拆迁，被上诉人就应给予上诉人三个月搬迁准备期的租金补偿，但可以认定租赁期内发生动拆迁的，被上诉人应无偿给予上诉人搬迁准备期，且实际搬迁准备期不超过三个月的，被上诉人应免收租金。现被上诉人于2016年11月28日告知上诉人搬离涉案厂房，故应自该日起计算搬迁准备期。涉案厂房于2016年12月22日被全部拆除，则2016年11月28日至2016年12月21日止的租金，被上诉人应予返还。由此，被上诉人应返还上诉人自2016年11月28日起至2017年3月14日止的租金共计47,409元，一审法院的认定有误，本院予以纠正。上诉人的上诉请求，本院予以支持。被上诉人未具答辩意见，视为放弃相应的诉讼权利，相应之不利后果应由被上诉人自行承担。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持上海市松江区人民法院（2017）沪0117民初7228号民事判决第三、第四、第五项；
二、变更上海市松江区人民法院（2017）沪0117民初7228号民事判决第一项为：上海伟灵龙实业发展有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还上海近铁展示装饰工程有限公司自2016年11月28日起至2017年3月14日的租金人民币47,409元;
三、变更上海市松江区人民法院（2017）沪0117民初7228号民事判决第二项为：上海伟灵龙实业发展有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还上海近铁展示装饰工程有限公司保证金11,834.10元（已扣除上海近铁展示装饰工程有限公司应当支付的水电费25,665.90元）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费人民币2,589元，反诉案件受理费人民币983.89元，合计诉讼费3,572.89元，由上海近铁展示装饰工程有限公司负担1,729元，上海伟灵龙实业发展有限责任公司负担1,843.89元。二审案件受理费人民币63元，由上海伟灵龙实业发展有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞闻淙
代理审判员 谢 猛
审 判 员 蒋庆琨
二〇一八年三月二十三日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第六十条
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
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