浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙金民终字第289号
上诉人（原审被告）：吴纪均。
委托代理人：江碧仲。
委托代理人：连金飞。
被上诉人（原审原告）：兰溪市西山房地产开发有限公司。
法定代表人：李斌。
委托代理人：汪智敏。
委托代理人：潘亮亮。
上诉人吴纪均为与被上诉人兰溪市西山房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省兰溪市人民法院（2013）金兰民初字第817号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审原告兰溪市西山房地产开发有限公司向原审法院起诉称：2007年6月5日、7月7日，原、被告双方签订商品房预售合同二份，由被告向原告开发的位于永昌街道330国道南侧永昌综合市场商住楼地块定购营业房两间，分别座落在D南6号和D南5号，房屋单价分别为7200元／㎡和6370元／㎡，面积均为55.085㎡，总价款为707503.45元，合同还对其他相关事宜作了约定。合同签订后，被告于2007年7月7日和10月2日各支付3万元，2008年3月7日和4月3日各支付15万元，共支付购房款36万元整。因各种原因，原告未能按原合同约定在2008年3月31日交付房屋，双方又于2008年9月2日签订补充协议一份，约定由原告补偿被告17970元，被告应于2008年9月2日至9月15日期间向原告付清购房款（或办好银行按揭手续），付清房款后办理交房手续，逾期未交清购房款，除取消前款补偿款外，还应于2008年9月16日起按月息1分计付原告逾期付款违约金，双方不再追究2008年8月30日前的违约责任。但被告依约履行义务，原告多次催讨无果。原告于2007年9月6日取得该地块商品房预售许可证，2007年12月29日该地块房屋竣工，相关部门于2008年2月组织竣工验收合格。原告认为，原、被告双方签订的商品房预售合同及补充协议合法有效，被告理应依约付清房款。被告的行为已严重违约，为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求法院依法判令被告立即支付购房款人民币347503元，逾期利息76450元（计算至2010年7月16日止），合计423953元并承担本案诉讼费用。
原审被告吴纪均在原审中辩称：原、被告双方未签订任何正式合法的合同，只是签订了两份房屋定购合同及补充协议一份。争议房屋座落于永昌综合市场的商住楼，被告购买营业房是基于对市场的期待，由于原告的过错，市场还未审批下来，永昌综合市场人气不旺，非常冷清，加上营业房被围在一个圈里，导致被告购买该营业房的目的落空。原告在商品房预售许可证办出来之前，就已经出售商品房，房屋未交付前，被告就在交购房款，原告存在重大过错，应当承担过错赔偿责任。被告购买房屋单价是7200元／㎡，永昌综合市场的其他营业房单价只要3000多元／㎡，价格相差太多。西山房地产公司目前已不存在，已经更名为龙腾房地产公司。本案的诉讼时效已过，故请求驳回原告的诉讼请求。
原审法院审理查明：原告兰溪市西山房地产开发有限公司（甲方）与被告吴纪均（乙方）分别于2007年6月5日、7月7日签订《房产定购合同》二份，约定：乙方向甲方订购兰溪市永昌综合市场商品房二套，房号分别为D南6号、D南5号，面积均为55.085㎡，单价分别为7200元／㎡、6370元／㎡，总价款为707503.45元。实际建筑面积以兰溪市房管部门审定面积为准，实际结算金额按照审定后的面积计算房款。签订合同之日付购房定金10万元，甲方取得商品房预售证后，签订正式购房合同，付足总房款的40﹪，其余房款商请银行办理按揭贷款。房屋于2008年3月31日交付使用，到期不能交付的，按照月息1﹪计算违约金，乙方未按时交房款的也按月息1﹪计算违约金。合同签订后，被告总共支付房款36万元。原告于2007年9月6日取得了永昌综合市场商住楼商品房预售证。2007年12月28日原告等单位向兰溪市建设工程质量监督站报请验收兰溪市永昌综合市场D楼工程。2008年1月10日兰溪市公安局消防大队对永昌综合市场A、B、C、D楼建筑工程出具了消防验收合格的验收意见书。2008年2月1日，兰溪市建设局、乡建站、工程质量监督站等有关部门对永昌综合市场项目进行了现场查验。经查验，认为该项目开发手续齐全，基本能按规划与设计条件实施，单体房屋质量、消防已验收合格，各项配套设施已达到正常使用条件，前期物业管理已落实。2008年10月15日兰溪市建设局向原告出具同意永昌综合市场交付使用的意见。原告未在2008年3月31日前交付房屋。原告（甲方）与被告等10位购房户（乙方）进行协商，于2008年9月2日签订房屋买卖补充协议一份，约定：1、从2008年4月1日至2008年9月15日期间，对2008年3月30日前乙方已交付甲方的房款，按照月息1﹪计算房款优惠，在合同总房款中扣除；2、乙方在2008年9月2日至2008年9月15日期间向甲方交清房款（或办好银行按揭贷款手续）。房款结清后或银行按揭贷款手续办妥后，甲方即向乙方办理交付房屋手续。如乙方在2008年9月15日前未办理交房款（或办理银行按揭贷款手续）的，取消本协议第一条优惠条件，并从2008年9月16日起按月息1﹪计算所欠房款的违约金；3、甲方负责配合永昌街道办事处在2008年9月15日前处理好市场通道；4、双方不再追究2008年8月30日前的违约责任。按照该补充协议，原告核减被告房款17970元。被告未在2008年9月15日前交清购房款或办理好银行按揭贷款手续，尚欠购房款347503元未再支付。被告领取了房屋钥匙后，与其它购房户共同与朱国义签订《永昌商贸城D楼部分工程操作协议书》一份，对房屋进行了施工。后被告以原告未办理好市场通道、市场登记手续为由拒绝付清房款，原告多次催要无果，遂诉至原审法院要求被告付清购房款。经查，永昌综合市场现有南、北二个通道，车辆、行人可以进出。被告辩称存在问题的市场通道系靠东方向的一个出口，目前行人可以出入，车辆无法进出，该出口的产权属永昌赵行政村所有，系该村空出一间房屋的地基用于通行。
原审法院审理认为：原、被告签订的两份房产定购合同，系双方当事人的真实意思表示，且原告在起诉前取得了商品房预售许可证，故该两份房产定购合同合法有效。两份房产定购合同具备商品房买卖合同的主要内容，原告已经按照约定收受被告36万元的购房款，故该两份合同应当认定为商品房买卖合同。房屋买卖补充协议亦系双方当事人的真实意思表示，合法有效，被告以签订补充协议时不知情、不懂法为由进行抗辩，但未提供相应的证据，不予支持。原、被告均应依照约定履行自己的义务，未按合同约定履行义务的应承担违约责任。被告领取了涉案房屋的钥匙，并对房屋进行施工，原告实际上已经履行了房屋交付义务，被告应依照约定支付原告购房款。原告的诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持。被告辩称自己基于原告对市场的虚假宣传而购买房屋，原告存在欺诈行为，市场登记证亦未办理下来，不够兴旺热闹，导致被告购房目的没有实现，但未提供充分的证据予以佐证。被告作为一个完全民事行为能力人，对购房的重大事项应当经过慎重考虑后再做决定是否购买，结合其于2008年9月2日与原告重新签订房屋买卖补充协议，又与朱国义签订《永昌商贸城D楼部分工程操作协议书》，对所购房屋进行施工，对被告提出的原告存在欺诈行为的抗辩，不予支持。被告提出原告未办理好永昌综合市场有关市场登记的手续问题，经原审法院调取（2011）金兰永商初字第212号案卷了解，市场房产如已出卖给个人，无需办理市场登记证，由购房户办理营业执照即可正常经营，且两份房产定购合同与房屋买卖补充协议均未对市场登记证做出相关约定。被告辩称原告应该先处理市场通道问题再支付购房款，因其无证据证明永昌综合市场的规划含有该通道，原、被告签订的房屋买卖补充协议仅仅约定原告有配合永昌街道办事处处理市场通道的义务，该配合处理义务非为合同的主给付义务，而是从给付义务，从给付义务未履行的，不能发生先履行抗辩权，故原审法院对其抗辩理由不予支持。被告提出本案超过诉讼时效的抗辩，原告于2010年7月16日已经向原审法院起诉，原审法院于2013年8月12日对该案予以立案，故本案未超过诉讼时效。对于原告自愿放弃追究被告的违约责任，即放弃要求被告支付逾期利息76450元，予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百五十九条、第一百六十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告吴纪均于本判决生效后十日内支付原告兰溪市西山房地产开发有限公司购房款347503元；二、驳回原告兰溪市西山房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理3829.5元，由被告吴纪均负担。
吴纪均不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、被上诉人必须办理好其开发的兰溪市永昌综合市场项目应具备符合市场条件的一切法律手续，这是被上诉人的主给付义务，被上诉人负责配合永昌街道办事处在2008年9月15日前处理好市场通道是被上诉人的从给付义务。主给付义务与从给付义务可以产生同时履行抗辩权而不是先履行抗辩权。1、本案争议所涉房屋位于被上诉人开发的兰溪市永昌综合市场内，该市场分为A、B、C、D楼。其中A、B楼为商住楼，建筑面积7254㎡，C、D楼为市场商业用房，建筑面积4968㎡。上诉人购买的两间位商铺就位于D楼的南5号、南6号。上诉人当时购买的原因就是商铺位于市场内、位置较好，能取得较好的投资利益。2、上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖补充协议》有约定，被上诉人负责配合永昌街道办事处在2008年9月15日前处理好市场通道。目的是为了在2008年9月15日前处理好市场通道，进而同时处理好交付房屋事宜，是处理好，而不是配合。3、现永昌综合市场没有得到相关部门的批准，市场未成立，被上诉人的主给付义务未履行，按约定上诉人应于2008年9月15日前付清余款，但被上诉人应在2008年9月15日前负责配合永昌街道办事处处理好市场通道的从给付义务未履行。为此上诉人有权行使同时履行抗辩权，不予支付余款。二、本案已超过诉讼时效。本案实质上是上诉人拖欠房款，被上诉人要求支付房款，此为债权，不是物权。根据双方签订的《房屋买卖补充协议》，上诉人必须在2008年9月15日付清购房款，期限届满后上诉人支付任何房款，被上诉人也一直到2013年8月份才向法院起诉要求上诉人支付房款，法院于2013年7月16日已向原审法院起诉，但没有任何证据证明，庭审过程中也没有出示过相关的证据。请求：撤销原判，改判驳回兰溪市西山房地产开发有限公司的诉请。
被上诉人兰溪市西山房地产开发有限公司答辩称：在本案当中我公司的主要义务就是建好房子，经相关行政部门验收合格之后交付房子，而不是上诉人所说的市场建好是主要业务。本案所涉房屋全部通过主管部门验收合格，而且已经买去的，房款交清的都办出了土地证和房产证，符合原合同约定的营业房交付的要求。本案不存在同时履行抗辩权的问题，而是先履行抗辩权。本案所指的永昌综合市场，这个市场当时房屋销售的时候所说的广义的市场，也就是说这一块地方建起来的两幢房子是用于市场经营的，它的用处不是住宅而是营业房，是用于商品经营的场所。所以当时销售的时候统称为永昌综合市场，因为它还涉及到住宅，因此这个市场不是狭义的，办一个市场，而是广义的，所以不存在办理市场许可证的问题，也不存在开发商自己成为市场主体去经营市场的问题。关于通道问题，因为本地块经营场所主通道就是北和南贯通的，那里可以开车走人，主通道问题一直是没有问题的。上诉人所说的通道问题是副通道，人走路没问题，就是不能通车。因为主通道是存在的一直是畅通无阻的，这个副通道不影响客户的行走和商户的经营，因此不影响整个房屋买卖的问题。双方签订的房屋合同和补充协议是合法有效的，应当按照合同以及相关补充协议来履行相关的付款义务。到目前为止，上诉人没有付清余款，而市场和通道并不存在如上诉人所说的这些主要问题。因此，本案不具有同时履行抗辩权的事实和法律理由和法律依据。本案虽然是一个个案，总共有12间。上诉人买了两间，其他的全部已经出售。其他出售也大部分在2009年开始，通过和解处理掉。本案也不存在超过诉讼时效的问题，被上诉人在2010年7月份就向兰溪市人民法院永昌法庭提起诉讼，起诉之后法庭和街道认为还是要通过调解的方式解决最好，所以不存在2013年才立案的问题，本案经多次协调不掉才立案，所以不存在上诉人所说的超过诉讼时效的问题。
本院对原审查明的事实予以确认。二审期间各方当事人未举出新的证据。
本院认为：上诉人吴纪均与被上诉人兰溪市西山房地产开发有限公司签订的两份房产定购合同及房屋买卖补充协议，不违反法律规定，且系双方当事人的真实意思表示，应认定合法有效。双方均应依照约定履行自己的义务，未按合同约定履行义务的应承担违约责任。兰溪市西山房地产开发有限公司已经履行了房屋交付义务，吴纪均应依照约定支付购房款。吴纪均认为市场登记证亦未办理下来，导致其购房目的没有实现，但未提供充分的证据证明。且双方签订的定购合同及房屋买卖补充协议中并无需办理市场登记证的约定，故吴纪均认为兰溪市西山房地产开发有限公司应办市场证的前提下才付款，不予支持。双方签订的房屋买卖补充协议中仅仅约定兰溪市西山房地产开发有限公司有配合永昌街道办事处处理市场通道的义务，吴纪均认为兰溪市西山房地产开发有限公司应该先处理市场通道问题再支付购房款，因其无证据证明，本院不予支持。兰溪市西山房地产开发有限公司在2010年7月16日就已向兰溪市人民法院起诉，故本案未超过诉讼时效。综上，上诉人吴纪均的上诉理由不能成立，不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7659元，由上诉人吴纪均负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姜 葵
审 判 员 王孜力哈
代理审判员 朱 红 彦
二〇一四年五月八日
代书 记员 徐 圆 圆