北京市顺义区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）京0113执异86号
案外人张长海，男，汉族。
申请执行人章胜中，男，汉族。
被执行人叶焕龙，男，汉族。
被执行人北京巡天翠峰超市，住所地北京市密云县十里堡镇双井村商贸楼*******号。
本院在执行章胜中与叶焕龙、北京巡天翠峰超市民间借贷纠纷一案过程中，案外人张长海提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人张长海称：张长海于2015年6月10日经和谐置家（北京）房地产经纪有限公司中介，项清彪以叶焕龙名义与张长海签订房屋买卖合同，张长海以123万元购买叶焕龙名下位于北京市密云区x小区x号楼x单元x室房屋。2016年11月15日张长海诉至法院，要求叶焕龙配合其办理该涉案房屋的产权过户手续。2017年8月18日，密云区人民法院作出判决（2016）京0118民初8572号，判决撤销北京城建兴云房地产有限公司（以下简称兴云房地产）与叶焕龙的网签手续，并配合张长海办理房屋买卖相关手续。综上所述，顺义法院查封的北京市密云区x小区x号楼x单元x室房屋实际所有权人系张长海，并非叶焕龙。请求顺义法院停止对位于北京市密云区x小区x号楼x单元x室房屋的执行，并解除查封。
经审理查明：
章胜中与叶焕龙民间借贷纠纷一案，本院于2016年12月21日作出（2016）京0113民初11830号民事判决书，判决叶焕龙、北京巡天翠峰超市给付借章胜中款八十万元并支付利息（以八十万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自二○一六年八月十二日起至叶焕龙、北京巡天翠峰超市实际返还之日止），于判决生效之日起七日内执行。2017年4月11日，章胜中向本院申请强制执行，本院依法立案，案号为（2017）京0113执2617号。2017年4月11日，章胜中就其与叶焕龙的其他两个民事纠纷案件亦向本院申请强制执行，本院依法立案，执行案号分别为（2017）京0113执2615号、（2017）京0113执2616号。2017年4月28日，本院作出（2017）京0113执2615号、（2017）京0113执2616号、（2017）京0113执2617号执行裁定书，裁定查封叶焕龙所有的位于密云县x小区x地块x号住宅楼x层x单元x室房屋（现名称：密云区x小区x号楼x单元x室房屋）。其中，（2017）京0113执2615号执行裁定书所列查封为正式查封，（2017）京0113执2616号裁定书所列查封、（2017）京0113执2617号裁定书所列查封为轮候查封。
另，2016年4月26日，因叶焕龙与北京千伟广祥国际商贸有限公司有债务纠纷，北京市密云区人民法院作出（2015）密执字第03049号民事裁定书，裁定查封涉案房屋。后张长海向北京市密云区人民法院提出执行异议申请，案号为（2016）京0118执异43号。该案经审查查明，密云区x住宅区，系由兴云房地产开发建设的住宅项目，建设初期名为密云县x小区，后更名为密云x小区。2013年8月25日，叶焕龙认购密云县x小区x地块x号住宅楼x层x单元x室房屋一套，2013年10月31日交纳30%购房首付款376135元，并与开发商签订编号Y1548781商品房预售合同，所欠购房尾款以银行贷款方式支付。该网签合同由密云住建委市场科登记备案。因个人信用无法办理贷款，又无法一次性付清剩余购房款，叶焕龙于2015年6月10日向兴云房地产出具了承诺书，提出退房但不退已付购房款、换名购买该套房屋申请，同时承诺愿意承担合同中约定的违约责任、税费及相关费用。同日，叶焕龙与项清彪签订还款协议书，叶焕龙向项清彪借取人民币260000元，用所购x小区楼房首付款376135元做退房还给项清彪，此房与叶焕龙从此无任何关系。叶焕龙必须全权配合项清彪做此房任何手续。为此，叶焕龙为项清彪出具了授权书，叶焕龙将从兴云房地产购买的N2-1-1301（现名密云x小区x号楼x单元x室）房产，委托项清彪全权处理。该退房换名购房申请承诺书,已由兴云房地产作内部退房备案并审批通过。2015年6月11日，经北京和谐置家（北京）房地产经纪有限公司居间介绍，项清彪以叶焕龙代理人名义，与张长海签订房屋买卖居间合同，将叶焕龙名下位于北京市密云区x小区x号楼x单元x室房屋，以成交价1230000元卖给张长海，张长海于2015年7月12日前交付首付款370000元，购房尾款860000元以银行贷款方式支付。应张长海的要求，居间方北京和谐置家（北京）房地产经纪有限公司的股东刘淑梅在合同上签字。张长海在合同约定期限内已支付购房首付款370000元，由刘淑梅出具收款条，并经刘淑梅转交给项清彪，项清彪对此予以认可。该房屋买卖居间合同，业经居间方与开发商售楼处沟通、协调并得到认可。因张长海所购房屋需办理期房变现房手续，未能与开发商网签商品房买卖合同。2016年9月12日，北京市密云区人民法院作出（2016）京0118执异43号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行。
在本院作出（2017）京0113执2615号、（2017）京0113执2616号、（2017）京0113执2617号执行裁定书查封涉案房屋之前，北京市密云区人民法院的上述查封已解封。
另，2016年11月15日，张长海以房屋买卖合同纠纷将叶焕龙、兴云房地产诉至北京市密云区人民法院，案号为（2016）京0118民初8572号。北京市密云区人民法院于2017年8月18日作出（2016）京0118民初8572号民事判决书，判决：一、撤销叶焕龙与兴云房地产签订的北京市密云区x小区x号楼x单元x室房屋的网签手续；二、兴云房地产于叶焕龙与其撤销北京市密云区x小区x号楼x单元x室房屋的网签手续之日起三日内，配合张长海办理该房屋买卖相关手续。另，在该案审理过程中，张长海将剩余购房款860000元交至北京市密云区人民法院。
2018年1月22日，张长海向本院提起案外人异议，本院依法立案，案号为（2018）京0113执异22号。2018年2月1日，本院作出（2018）京0113执异22号执行裁定书，裁定停止北京市顺义区人民法院（2017）京0113执2615号执行裁定书中对密云县x小区x地块x号住宅楼x层x单元x室房屋（现名称：密云区x小区x号楼x单元x室房屋）的强制执行，并解除对该房屋的查封。2018年4月9日，本院作出（2017）京0113执2615号执行裁定书，裁定解除对密云县x小区x地块x号住宅楼x层x单元x室房屋（现名称：密云区x小区x号楼x单元x室房屋）的查封。（2017）京0113执2616号执行裁定书裁定的轮候查封转为正式查封。2018年3月28日，张长海向本院提起案外人异议之诉，本院依法立案，案号为（2018）京0113执异60号。2018年4月10日，本院作出（2018）京0113执异60号执行裁定书，裁定停止北京市顺义区人民法院（2017）京0113执2616号执行裁定书中对密云县x小区x地块N2号住宅楼x层x单元x室房屋（现名称：密云区x小区x号楼x单元x室房屋）的强制执行，并解除对该房屋的查封。2018年4月26日，本院作出（2017）京0113执2616号执行裁定书，裁定解除对密云县x小区x地块x号住宅楼x层x单元x室房屋（现名称：密云区x小区x号楼x单元x室房屋）的查封。（2017）京0113执2617号执行裁定书裁定的轮候查封转为正式查封。
上述事实有当事人陈述、（2016）京0113民初11830号民事判决书、（2016）京0118执异43号执行裁定书、（2016）京0118民初8572号民事判决书、（2018）京0113执异22号执行裁定书、（2018）京0113执异60号等证据在案佐证。
本院认为：
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，金钱债权中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
本案中，叶焕龙向兴云房地产申请退房换名购买涉案房屋，兴云房地产已审批通过。后叶焕龙委托项清彪处理涉案房屋，并与张长海签订房屋买卖合同，并经过居间方、买卖双方与兴云房地产售楼处沟通、协调，故张长海现为涉案房屋的实际买受人。上述房屋买卖合同在本院查封之前即已签订。张长海已支付购房首付款，未与兴云房地产签订网签合同及办理过户登记，并非张长海自身原因所致，而占有使用涉案房屋亦无可能。现张长海已将剩余购房款交付人民法院。现（2017）京0113执2617号执行裁定书裁定的轮候查封已转为正式查封。综上，张长海要求中止（2017）京0113执2617号执行裁定书对涉案房屋的执行并解除查封，于法有据，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
停止北京市顺义区人民法院（2017）京0113执2617号执行裁定书中对密云县x小区x地块x号住宅楼x层x单元x室房屋（现名称：密云区x小区x号楼x单元x室房屋）的强制执行，并解除对该房屋的查封。
本裁定送达后立即生效。如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理，与原判决、裁定无关的，可在本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 张建平
审 判 员 李 维
审 判 员 康占北
二〇一八年五月十日
法官助理 于晓琳