北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第03441号
上诉人（原审原告）北京长胜物业管理有限责任公司，住所地北京市昌平区回龙观镇新康园小区P2号楼106室。
法定代表人刘长艳，总经理。
委托代理人姚建新，男，1958年2月5日出生。
上诉人（原审被告）兰荣霞，女，1965年12月9日出生。
委托代理人杜京亮，男，1965年8月13日出生。
上诉人北京长胜物业管理有限责任公司（以下简称长胜物业公司）、兰荣霞因物业服务合同纠纷一案，均不服北京市昌平区人民法院（2014）昌民初字第07856号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
长胜物业公司在原审法院诉称：兰荣霞是清水园小区业主，长胜物业公司是为兰荣霞提供物业服务的物业公司。兰荣霞未向长胜物业公司交付自2010年12月1日至2013年12月31日的物业费2398.74元，保安费156.14元，保洁费156.14元，垃圾外运费92.5元，公共照明费92.5元及供暖费2992.2元，共计5888.22元。长胜物业公司多次催要未果，为此诉至人民法院，请求法院对于长胜物业公司的诉讼请求予以支持。
兰荣霞在原审法院辩称：一、长胜物业公司没有物业服务资质，属于非法经营。根据昌平区建委提供的《北京市物业管理企业三级资质审批表》中人员和长胜物业公司目前在小区服务的人员不相符，长胜物业公司现工作人员不具备物业服务上岗资质。按照国家对物业公司的相关规定，要求长胜物业公司提供服务资质证书（三级）的原件及复印件、5名中级职称人员职称证书原件和5名物业技术上岗证书原件、相关工作人员的劳务服务合同原件及北京市社保证明原件。二、2011年12月至今，长胜物业公司和兰荣霞没有签订物业服务合同。长胜物业公司的诉状中，依据的是2010年12月本小区业主大会与长胜物业公司签订的《物业服务合同》，此合同规定，第一年为试用期，后两年须进行物业满意率调查，服务满意率不低于清水园小区业主50%，则合同自动生效。实际情况是，2011年11月10日至20日业委会以书面表决方式召开业主大会，就续聘长胜物业公司进行表决，表决结果为同意续聘的业主仅占全体业主的19.7%，故没有续聘长胜物业公司。从2011年12月1日至今长胜物业公司与兰荣霞并没有签订物业服务合同，而且在（2014）昌民初字第5476号、5576号等五个案件的审理中，长胜物业公司当庭也明确了2011年12月与小区的合同已经终止，所以长胜物业公司以物业服务合同纠纷起诉，没有事实和法律依据，请求法庭依法驳回诉讼。三、从2011年12月1日至今，长胜物业公司在清水园小区从未公示过服务标准，收取物业费没有相关依据，而且一个不具备物业服务资质的物业公司根本无法保障物业服务质量，事实如下：1、小区发生了多起入室盗窃、划车、丢车事件，长胜物业公司根本提供不了作为破案线索的监控录像，警察多次向物业公司要求修复监控设备，至今长胜物业公司都没有修复，致使业主遭受财产损失。2、小区绿地管理极差，野草丛生、树死、搭架乱种等。3、其他公共设施不维护，污水井、锈蚀的栅栏、乱堆的垃圾、乱拉的电线等。4、长胜物业公司的法人、经理和员工还在小区对多名业主施以暴力、威胁恐吓业主，致使业主在小区生活没有安全感，对这样的物业公司业主有权拒交物业费。5、我妻子残疾摩托车大灯大白天被偷了，我找过长胜物业公司领导，他说有事报警，物业管不了。保安来陌生人也不理。我住一层，味道特别大，下雪的时候没有人打扫，我自己打扫的。长胜物业公司到小区后说是剪树枝，结果把树锯了卖钱。宽带、水站、小白楼的钱不知道哪去了。对长胜物业公司的物业费等收费标准不认可，长胜物业公司以前没来时供暖费听说是30块钱每平方米，我们没有享受到供暖，供暖不够热，取暖费我是欠的，但不是百分之百。四、长胜物业公司非法侵占清水园小区业主的公共部分收益。长胜物业公司2012年、2013年、2014年占用业主公共部分的收益，（2014）昌民初字第5476、5576号等五个案件已有判决书。根据国家相关法律，长胜物业公司属于无物业服务资质非法经营，并且在非法经营期间非法侵占业主的公共收益，为了维护业主的合法权益，请依法驳回长胜物业公司诉讼请求，依据（2014）昌民初字第5476、5576号等五个案件，判决长胜物业公司返还非法侵占小区业主的公共部分收益。
原审法院经审理查明：兰荣霞系北京市昌平区东小口镇陈营村清水园小区业主，房屋面积为99.74平方米，兰荣霞系为长胜物业公司房屋所在小区提供物业服务的物业公司。2010年12月27日，北京市昌平区清水园小区业主大会与长胜物业公司签订《物业服务合同》，将清水园小区的物业委托给长胜物业公司管理，合同期限为3年，自2010年12月1日至2013年11月30日，合同第一年为试用期，试用期内，双方均有权选择是否执行剩余合同年限，任何一方如果决定不再执行剩余合同或提出变更合同部分条款，须提前3个月通知对方。后两年，每年须进行物业服务满意率调查，满意率不低于50%，则剩余合同自动生效。物业服务费实行包干制，标准为按业主拥有物业的建筑面积0.65元／平方米／月交纳；除上述物业服务费用之外，单独收取保洁费、垃圾清运费及保安费131.28元／户／年。业主应当按一年期交纳物业服务费，合同第一年交费起止期为2011年3月1日至2011年11月30日，后两年交费起止日期为每年1月1日至12月30日。该小区公共照明费用为2.5元／月，供暖费为30元／平米／供暖季。长胜物业公司为兰荣霞提供了物业服务，兰荣霞未向长胜物业公司交纳2010年12月1日至2013年12月31日期间的物业服务费、保洁费、垃圾清运费、保安费、公共照明费及2013至2014供暖季供暖费4691.39元。
另查，2014年4月，刘和平以长胜物业公司未注明公共部分收益属于全体业主，反而将这部分收入擅自使用为由诉至法院，要求判令长胜物业公司通过出租等方式取得的清水园小区共用部分2012年和2013年经营收入归全体业主所有，并将共有收入中刘和平所拥有的份额返还。法院作出（2014）昌民初字第5476号民事判决书，判令：1、北京长胜物业管理有限责任公司于2012年、2013年利用清水园小区物业共用部分的经营收入归北京市昌平区清水园小区全体业主共有；2、驳回原告刘和平的其他诉讼请求。长胜物业公司不服该判决，提起上诉。北京市第一中级人民法院于2014年10月16日作出（2014）一中民终字第6984号民事判决书，该判决书认定，凡涉及全体业主共同利益的事项均须由业主共同决定，而不能由单一业主代为行使权利，包括程序性诉权和实体性胜诉权。该判决书判令：1、撤销北京市昌平区人民法院（2014）昌民初字第5476号民事判决书；2、驳回刘和平的诉讼请求。
上述事实，有双方提交的物业服务合同、告知书、证明、慰问信、照片、自行车棚管理记录、供暖费发票、购电票据、电费交费通知单、业主缴费收据、缴费通知单、（2014）一中民终字第6984号民事判决书及双方当事人当庭陈述在案佐证。
原审法院经审理认为：长胜物业公司为兰荣霞提供了物业服务，兰荣霞理应向长胜物业公司交纳物业服务费。关于长胜物业公司诉讼请求中的公共照明费收费标准问题，长胜物业公司主张2.5元／月，其表示该项费用自前物业公司提供服务开始一直按照2.5元每月每户的标准征收，小区业主也可自行取回单元电卡充值，提交了部分小区业主的缴费收据及楼道灯充电发票，用以证明该项费用按惯例收取，法院认为长胜物业公司的主张虽无合同约定，但实际履行中按此标准执行，故法院予以支持。关于长胜物业公司诉讼请求中的供暖费收费标准问题，长胜物业公司主张30元／平米／供暖季，提交了供暖单位授权书、收款证明及其它业主的交费收据，主张该项费用按惯例收取，法院认为长胜物业公司的主张虽无合同约定，但实际履行中按此标准执行，故法院予以支持。关于兰荣霞主张双方无合同关系一节，法院认为长胜物业公司已实际提供物业服务，故双方之间成立事实物业服务合同关系，法院对兰荣霞的该项辩解意见不予采信。关于兰荣霞提出的长胜物业公司没有物业服务资质、非法经营的问题，长胜物业公司提交了资质证明，兰荣霞未能提交相应证据证明其该项辩解意见，故对兰荣霞的该项辩解意见法院不予采信。兰荣霞辩称长胜物业公司提供的服务存在瑕疵，其未能证明长胜物业公司履行合同存在重大违约行为，导致业主丧失了根本上的合同利益，故对于兰荣霞拒绝交纳物业费的辩解意见，法院不予采信。兰荣霞辩称其暖气不热、未享受供暖服务，法院经现场走访清水园居委会、调取相应照片记录，确认在2013年至2014年供暖季中兰荣霞家存在供暖标准温度未达国家规定标准的情况，故对长胜物业公司主张的供暖费予以酌减。兰荣霞辩称长胜物业公司非法侵占业主的公共部分收益，要求长胜物业公司返还收益，（2014）一中民终字第6984号民事判决书认定，凡涉及全体业主共同利益的事项均须由业主共同决定，而不能由单一业主代为行使权利，包括程序性诉权和实体性胜诉权，兰荣霞作为业主个人无权要求长胜物业公司返还收益。兰荣霞可以在交纳物业费后要求长胜物业公司履行相关义务，长胜物业公司应就存在的问题予以改正，不断提高服务水平。现长胜物业公司起诉，要求兰荣霞给付物业服务费的诉讼请求，理由正当，法院对其请求中的合理部分予以支持，过高的部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告兰荣霞给付原告北京长胜物业管理有限责任公司物业服务费及保洁费、垃圾清运费、保安费二千八百零三元五角二分，公共照明费九十二元五角，供暖费一千七百九十五元三角二分，共计四千六百九十一元三角四分，于本判决生效后十日内付清。二、驳回原告北京长胜物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，兰荣霞与长胜物业公司均不服原审判决，向本院提出上诉。
兰荣霞上诉认为：原审判决认定事实不清，证据不足，长胜物业公司未能提供从业人员的职业资格证书，不能证明其合法经营，我方提交昌平区建委对长胜物业公司从业人员职业资格核查情况，证明其物业管理人员不具备相应资质。原审判决适用法律错误，未采信我方提出的长胜物业公司服务不到位的抗辩理由属于司法不公；长胜物业公司非供暖方，无权起诉我方交纳供暖费；长胜物业公司从2012年至今从未签署物业服务合同，亦未提供事实上的物业服务，不具有物业服务合同法律关系；长胜物业公司存在重大服务缺陷，我家的车辆被盗，而长胜物业公司以监控坏了为由拒绝提供录像，长胜物业公司对小区绿地管理和其他公共设施不维护，侵吞小区的公共维修基金和公共利益，该公司的法定代表人还对小区多名业主施以暴力。综上，不同意长胜物业公司全部诉讼请求，请求二审法院查明事实后撤销原审判决，依法改判或发回重审。
长胜物业公司针对兰荣霞的上诉请求和理由答辩称：我方能够提供相关的从业资质证明。我方虽不是供暖方，但有代收代缴合同，故有权主张供暖费。我方在原审期间提交了提供物业服务的证据，故我方与兰荣霞确属于事实上的物业服务合同关系，有权主张物业费。
长胜物业公司上诉认为：原审法院按照供暖费诉讼请求金额的六折判决兰荣霞支付供暖费错误，我方曾于2013年供暖季第一天去兰荣霞家维修，当天因处于温度调试期，故未能达到法定室温标准，在2013年11月21日当天的照片能够显示经过我方维修，兰荣霞家室温能够达标，故我方有权收取全额的供暖费，请求二审法院撤销原审判决，依法改判全额支持供暖费或发回重审。
兰荣霞针对长胜物业公司的上诉请求和理由答辩称：不同意长胜物业公司的上诉请求和理由，供暖季一开始就应该按照法定标准供暖，长胜物业公司未进行过维修，亦未在供暖前检查供暖管道，导致我方室温不达标，故不同意支付供暖费。
本院经审理查明：兰荣霞于二审审理期间提交了以下证据材料：1.购买电动车的发票，证明电动车的价值为2000元；2.照片若干，证明长胜物业公司占据小区绿地盖房子，毁损公共物品；3.若干业主的书面证言，证明其他业主也丢过东西，长胜物业公司安保管理不到位；4.北京市昌平区物业小区管理中心于2014年11月13日出具的《关于对北京长胜物业管理有限责任公司资质核查的情况说明》，证明长胜物业公司未按规定配备具有资质的管理及服务人员。
长胜物业公司对兰荣霞提交的上述证据材料关联性和证明目的不予认可，发表质证意见如下：电动车发票与本案无关；建造房屋经过小区内80%的业主签字同意并经业委会同意，是给小区业主的娱乐用房，未占用业主的公共设施；我公司服务到位，每年收费率超过90%，其他业主书写的证言无从考证，亦与本案无关。我公司人员具备相应资质，能够提交聘用人员的相关资质证书。
长胜物业公司于二审审理期间提交了以下证据材料：1.北京军区联勤部炊事技术培训中心《授权书》、《证明》，证明我方与供暖单位具有代收代维的委托关系。2.长胜物业公司于2013年11月21日通知原件照片，证明长胜物业公司对当日突发临时供暖不热进行了及时通知。3.室温测量记录，证明管道维修后兰荣霞家室内温度达标；4.维修单两张，证明我方接到兰荣霞报修后上门维修。5.清水园业主委员会《证明》，证明物业费、保洁费、保安费、垃圾外运费的收费标准。6.长胜物业公司出具的《清水园物业各项服务收费明细账》，证明各项费用的收费标准。7.《冬季供暖代收费及管网维护协议》复印件，证明供暖费收费标准及代收关系。8.长胜物业公司营业执照、组织机构代码证、刘长艳身份证复印件、法定代表人身份证明书、授权委托书，证明长胜物业公司的经营资质和应诉资格。9.长胜物业公司出具的18名员工2015年3月的工资表。10.姚建新、陆宝平、马娜、刘启、刘长利5名员工各自的聘书、劳动合同书、身份证复印件、《北京市社会保险参保人员增加表》、专业技术职务等职称证明复印件。11.李爽柯、刘龙、李浩民、刘长艳、郝万林5名员工的各自的聘书、劳动合同书、身份证复印件、《北京市社会保险参保人员增加表》、物业管理从业岗位证书或职业技能证书复印件。12、另外，长胜物业公司还向法院出示了姚建新的北京市物业项目负责人考试合格证书、刘龙、刘长艳的全国物业管理从业人员岗位证、郝万林的中华人民共和国特种设备作业人员证书、陆宝平的会计从业资格证、马娜的专业技术资格证书。以上证据9、10、11、12共同证明长胜物业公司具备相应的物业管理资质。
兰荣霞对长胜物业公司提交的上述证据材料的真实性、关联性和证明目的均不予认可，认为上述证据材料均为虚假。
本案查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有双方当事人陈述、聘书、劳动合同书、身份证复印件、《北京市社会保险参保人员增加表》、专业技术职务、物业管理从业岗位证书或职业技能证书复印件、《关于对北京长胜物业管理有限责任公司资质核查的情况说明》、北京军区联勤部炊事技术培训中心《授权书》、《证明》等证据材料在案佐证。
本院认为：本案争议的焦点在于，兰荣霞与长胜物业公司是否存在物业服务合同关系，兰荣霞是否应全额交纳所欠缴的物业费及供暖费。
长胜物业公司作为合法存续的物业服务提供企业，有权在事实上提供了物业服务后向业主收取相应的费用。原审法院认定双方存在事实上的物业服务合同关系并无不妥。兰荣霞所述家中车辆被盗，长胜物业公司不能提供监控录像，长胜物业公司对兰荣霞家车辆被盗一事予以否认；兰荣霞所述长胜物业公司侵占公共绿地一节，仅凭其提供的照片尚不足以证实；兰荣霞上诉提出的其他长胜物业公司服务存在瑕疵的理由均不足以成为兰荣霞拒绝缴纳物业费的理由。综上，鉴于兰荣霞未能证明长胜物业公司在提供物业服务过程中存在重大违约行为，而导致其作为业主丧失了根本上的合同利益，故原审法院对兰荣霞拒绝缴纳物业费的抗辩理由不予采信正确，本院对此予以维持。兰荣霞上诉对长胜物业公司人员资质提出异议，认为长胜物业公司不具备经营资格，但长胜物业公司提交了其企业营业执照及资质证书，也提交了部分物业管理人员的职业资格证书及专业技术人员的职称证书，虽兰荣霞对上述证据的真实性及证明力不予认可，并提交了北京市昌平区物业小区管理中心于2014年11月13日出具的《关于对北京长胜物业管理有限责任公司资质核查的情况说明》，但兰荣霞对于长胜物业公司从业人员的资质的抗辩意见，不能成为其拒绝交纳物业服务费的理由。兰荣霞所述长胜物业公司侵占业主公共收益问题，涉及全体业主的公共利益，应由全体业主共同决定有关事项，兰荣霞个人无权要求长胜物业公司承担返还责任。
兰荣霞以长胜物业公司不是供暖相对方为由抗辩其无权收取供暖费，但根据长胜物业公司提交的供暖单位授权书、收款证明及其它业主的交费收据，其主张该项费用按惯例以30元／平米／供暖季为标准收取，本院认为，长胜物业公司在实际履行中按此标准代为收取，故有权向业主收缴。原审法院经现场走访清水园居委会、调取相应照片记录，确认在2013年至2014年供暖季中兰荣霞家存在供暖标准温度未达国家规定标准的情况，长胜物业公司所提交的室温测量记录及维修单，证明力不及原审法院经现场勘验所取得证据的证明力，故本院对长胜物业公司所主张的兰荣霞家室内温度达标的抗辩理由不予采信，原审法院对长胜物业公司主张的供暖费予以酌减正确，本院对此予以维持。
原审法院对其他费用项目及金额核定正确，本院均予以维持。
综上，兰荣霞和长胜物业公司的上诉理由均不充分，本院对其上诉理由均不予采信。对兰荣霞和长胜物业公司的上诉请求，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件五十元，由北京长胜物业管理有限责任公司负担十元（已交纳）；由兰荣霞负担四十元（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费五十元，由兰荣霞负担四十元（已交纳）；由北京长胜物业管理有限责任公司负担十元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈立新
审 判 员 陈 伟
代理审判员 白 云
二〇一五年六月二十四日
书 记 员 杜宏艳
书 记 员 苏 杭