福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽02民终4780号上诉人（原审原告）：卢志琴，女，1975年11月4日出生，汉族，住厦门市思明区。委托诉讼代理人：李俊贤，福建均融律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈曾盛，福建均融律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：厦门一元房地产开发有限公司，住所地厦门市湖里区金民路10号1层，组织机构代码26013434-7。法定代表人：阙禄超，该公司董事长。被上诉人（原审第三人）：陈龙凤，女，1980年12月23日出生，汉族，住厦门市思明区。委托诉讼代理人：卢翼，福建兴世通律师事务所律师。上诉人卢志琴因与被上诉人厦门一元房地产开发有限公司（以下简称一元公司）、陈龙凤房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2015）湖民初字第1826号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月3日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人卢志琴的委托诉讼代理人李俊贤、陈曾盛，被上诉人陈龙凤的委托代理人到庭参加诉讼。被上诉人一元公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卢志琴上诉请求：1、撤销厦门市湖里区人民法院（2015）湖民初字第1826号民事判决，改判支持卢志琴的一审全部诉讼请求，并驳回陈龙凤的一审全部诉讼请求；2、判决陈龙凤、一元公司承担本案一、二审案件受理费、财产保全费等全部诉讼费用。事实和理由：一、编号为03080453《商品房买卖合同》系卢志琴与一元公司的真实意思表示，该合同合法有效，理应受到法律保护。卢志琴向一元公司购买一元花园二期B地块1层104、105单元店面、-1层人防20号、21号车库是客观真实的，双方当事人本着自愿、公平的原则，签订了四份《商品房买卖合同》，这四份合同均是双方当事人的真实意思表示，内容符合法律法规的规定，故2013年6月26日签订的编号为03080453《商品房买卖合同》合法有效，依法应受法律保护。二、编号为03080453《商品房买卖合同》系通过网签方式签订，且卢志琴已付清全部购房款，一元公司的法定代表人阙禄超确认已收到全部购款，并出具《承诺书》承诺在2014年3月25日之前将合同备案证明办妥并交付给卢志琴，因此一元公司应当履行编号为03080453的《商品房买卖合同》，卢志琴要求一元公司立即办理编号为03080453《商品房买卖合同》的登记备案手续，将备案证明交付给卢志琴，并将讼争105单元店面交付给卢志琴使用，以及向卢志琴支付逾期交房违约金至实际交房之日是合法有据的，依法应予支持。1、编号为03080453《商品房买卖合同》系通过网签方式签订，一审判决未认定该事实是错误的。《厦门市商品房销售合同网上登记备案管理办法》于2005年5月12日颁布，并于2005年7月1日起实施，编号为03080453《商品房买卖合同》正是通过网签方式签订，取得了网签的统一合同编号，并且是在网签后打印的格式版本的书面合同，一审判决故意回避该事实，偏袒一审第三人，造成认定事实和判决结果错误。2、阙禄超系一元公司的法定代表人，且在原一审答辩中一元公司亦承认阙禄超享有对104、105单元店面及部分车位的处分权，故阙禄超于2013年10月9日向卢志琴卢志琴出具凭条确认卢志琴卢志琴已付清全部购房款的行为应属职务行为，该职务行为合法有效，对一元公司具有约束力。3、编号为03080453《商品房买卖合同》第26条明确约定一元公司应自合同生效之日起30天内向厦门市国土资源与房产管理局办理合同登记备案手续，但一元公司并未如期履行上述义务，在卢志琴的再三催促之下，一元公司法定代表人阙禄超才于2014年3月3日向卢志琴卢志琴出具一份《承诺书》，承诺在2014年3月25日之前将合同备案证明办妥并交付给卢志琴。鉴于一元公司至今仍未履行办理编号为03080453《商品房买卖合同》登记备案的义务，根据《中华人民共和国合同法》第107条的规定，卢志琴有权要求一元公司履行上述义务，因此卢志琴要求一元公司向厦门市国土资源与房产管理局办理编号为03080453《商品房买卖合同》登记备案，并将备案证明及店面交付给卢志琴合法有据，依法应予支持。三、本案卢志琴提起一审诉讼法院立案的时间是2014年6月27日（原一审案号为[2014]湖民初字第3088号），诉讼保全查封讼争房产的时间是2014年7月7日，原一审判决的时间是2014年8月21日，因此编号为03080453《商品房买卖合同》完全可以履行，本案卢志琴的合同目的完全可以实现，一审判决将法院查封后的标的物的交付认定为合法交付是完全错误的。根据一审查明的事实，一元公司于2014年12月8日将讼争店面交付给陈龙凤陈龙凤，而此时原一审案件已作出一审判决支持了卢志琴的诉讼请求，且讼争店面处于法院查封状态，一元公司明知这一情况，但仍不顾法院判其败诉的判决以及法院查封了讼争店面的事实，恶意将店面交付，显然这一违反诚实信用原则的恶意交付行为不应受到法律保护。四、一元公司与陈龙凤恶意串通，另行签订编号为03097945《商品房买卖合同》买卖105单元店面，显然是恶意一房二卖，严重损害了卢志琴的合法权益，根据《合同法》第52条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第10条的规定，卢志琴与陈龙凤签订的房屋买卖合同无效，一审判决认定其为有效是错误的。五、一审判决认定一元公司系将讼争105单元店面出售给陈龙凤，且陈龙凤已付清全部购房款是错误的，依法应予纠正。1、根据卢志琴提交的录音资料，一元公司的法定代表人阙禄超因向陈龙凤借款而将卢志琴购买的讼争105单元店面抵押给陈龙凤作为借款担保，一审判决认定一元公司系将讼争105单元店面出售给陈龙凤是错误的，依法应予纠正。2、因此，陈龙凤所主张的款项若有发生，则应为借款，而不是购房款，一审判决认定陈龙凤已付清全部购房款是错误的，依法应予纠正。六、假设法院认定一元公司、陈龙凤之间的买卖合同有效，那么，因为卢志琴签订的编号为03080453《商品房买卖合同》签订时间在先，付款在先，网签在先，在两份合同均未办理备案登记，及讼争店面无合法交付的情况下，应当判决一元公司履行其与卢志琴签订的编号为03080453《商品房买卖合同》，并应当判决其与陈龙凤之间的合同不能履行。卢志琴因购买讼争店面，于2013年3月18日与一元公司签订了《金尚首府（一元花园二期B地块）商品房认购协议书》，并于2013年6月26日通过网签方式签订了编号为03080453的《商品房买卖合同》，之后付清了全部购房款。而陈龙凤提供的证据显示，有关买卖的事实均发生在后，因此应当判决一元公司履行与卢志琴之间的合同，故一审判决判令一元公司立即办理编号为03097945《厦门市商品房买卖合同》及其附件的登记备案手续是错误的，依法应予纠正。七、一审判决讼争105单元店面所有权归陈龙凤所有是错误的，依法应予纠正。1、一元公司将讼争店面出卖给卢志琴之后，又与陈龙凤恶意签订合同，在两份买卖合同均未备案的情况下，存在的是合同履行之争议，并非物权之争议，即本案处理的是合同效力、合同履行的争议，仍属债权之范畴，故一审法院无权判决讼争店面所有权的归属。2、如前所述，一元公司与陈龙凤系恶意签订合同、且签订合同时间在后，同时交付店面的行为发生在原一审已作出判决支持卢志琴的诉讼请求及讼争店面处于法院查封状态的情况下，该交付行为恶意明显，因此无论如何陈龙凤均无权取得讼争店面的所有权，一审判决错误也是明显的。八、一审判决既然判令一元公司应向卢志琴支付逾期交房违约金，即应当认定一元公司负有向卢志琴交付店面义务，应当认定一元公司负有继续履行与卢志琴之间的合同义务，还应当认定一元公司负有协助卢志琴办理备案登记的义务。一审判决第一项支持了卢志琴要求一元公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，由此说明，一审判决也认为一元公司应当履行其与卢志琴卢志琴之间的商品房买卖合同，既然合同应当履行，那么就应当全面履行合同，而不是部分履行，所以一审未认定一元公司负有向卢志琴卢志琴交付店面及协助卢志琴办理备案登记义务是错误的。九、一审判决逾期交房违约金计算至本判决生效之日止是错误的。由于一元公司至今未将讼争105单元店面交付给卢志琴卢志琴的行为已构成违约，其应依约向卢志琴支付自2014年4月1日起至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金（以已付购房款3762150元为基数，按每日万分之二计算），一审判决未全部支持卢志琴的该项诉讼请求是错误的，依法应予纠正。陈龙凤辩称，一、卢志琴与一元公司之间就案涉房屋并不存在真正的房屋买卖关系，卢志琴、一元公司之间签订的编号为03080453的《商品房买卖合同》完全系民间借贷产生的不规范抵押担保。1、卢志琴、一元公司之间就案涉房屋的交易方式完全不符正常的交易习惯：①03080453号《合同》并未按照规定进行网签。卢志琴声称该03080453号《合同》存在网签，且网签时间早于陈龙凤与一元公司签订编号为03097945的《商品房买卖合同》（下称03097945号）及其附件网签时间的说法没有事实依据，亦没有证据支持，依法不应采信。众所周知，一处房产只存在一个正式的网签号码，若03080453号《合同》确实依法办理了网签手续，则陈龙凤与一元公司签订的03097945号《合同》及其附件绝不可能再次进行网签。事实上，厦门网上房地产网的网签查询处根本没有关于03080453号《合同》的签订信息。②案涉房屋价值远高于卢志琴声称的房屋价值3762150元。卢志琴诉称以每平方米21000元的价格，总价3762150购买了案涉房屋。但是，该价格远远低于市场行情价，不符合常理。案涉房屋位于厦门市位置，系挑高6米且带有正规产权的商业店铺。根据当时的市场行情，同地段的商业店面价格均在每平方米50000元左右，卢志琴根本不可能在2013年6月期间以每平方米21000元的价格购得案涉房屋。③卢志琴并未实际支付案涉房屋购房款。卢志琴自始至终根本无法提供与之相对应的购房款支付凭证，其提交的转账凭证绝大部分转账至一元公司法定代表人阙禄超（下称阙禄超）名下，并与其主张的购房款金额完全不相符。卢志琴甚至在本案原二审庭审中明确表示其根本无法区分该等款项的具体用途或性质。退一步而言，即便一元公司就案涉房屋确实是按照每平方米21000元的价格出售予卢志琴，但是一元公司至今未能开具完整的发票予卢志琴，足以说明一元公司并不认可卢志琴已按时、足额支付了案涉房屋购房款。案涉房屋的买卖在金额上属于大宗交易，在一元公司对其付款方式完全不予认可的情形下，卢志琴却连最基本的购房款具体支付情况亦无法明确，实在有违常理。④一元公司出具予卢志琴的《销售不动产统一发票》早已作废。一元公司在本案原二审庭审中提交了出具予卢志琴的发票早已冲红作废的证据。据悉，不动产发票受到严格监管，一处房产只能出具一份发票，且该发票将直接影响不动产权属证书的办理。一元公司将曾出具予卢志琴的发票作废，足以说明03080453号《合同》不可能再履行。2、根据一元公司在本案原一审的答辩状、上诉状及庭审记录，结合卢志琴、一元公司提交借条、收据、转账凭证，以及卢志琴自行提交的录音证据即“你如果是实话你告诉我你已经卖掉了，你还有房子，你可不可以用房子来作抵押，或者你还有车位可不可以用这个来作”等证据，充分说明卢志琴丈夫丘国强与阙禄超的资金关系往来密切，以上证据完全符合因民间借贷而产生抵押担保的交易特点，由此产生的民间借贷关系依法应当另案解决。据此，我们认为，03080453号《合同》系因借款形成的不规范抵押担保。卢志琴、一元公司之间就案涉房屋并不存在真实的买卖关系，卢志琴并未支付案涉房屋购房款。3、根据《担保法》第四十条以及《物权法》第一百八十六条之规定，卢志琴与一元公司之间签订的03080453号《合同》系名为买卖，实为借款产生的抵押担保，因违反我国法律强制性规定，依法不受法律保护。二、退一步而言，即便卢志琴与阙禄超之间的借款存在转化为购房款的约定，但03080453号《合同》没有按规定进行网签，且支付购房款的时间明显晚于陈龙凤，故陈龙凤仍系案涉房屋合法所有权人。1、如前述，为防止开发商一房二卖或多卖，自2005年7月1日起，厦门房管局对本市行政区域内新建商品房销售严格按规定进行网签并进行登记备案。就本案而言，严格按规定履行网签程序的仅有陈龙凤与一元公司于2013年12月15日签订的03097945号《合同》。因此，03097945号《合同》系符合相关规定依法签订的唯一的网签合同。2、卢志琴在一审庭审中声称支付的购房款包含了丘国强作为担保人代阙禄超偿还案外人苏罗玲欠款的300万元。我们认为，鉴于一元公司在本案原一审庭审中明确陈述阙禄超并不拖欠丘国强任何借款，故查明阙禄超是否确实拖欠丘国强借款，以及具体欠款金额是厘清丘国强代为偿还的借款是否可能构成转化为购房款的前提。3、退一步而言，即便03080453号《合同》因卢志琴与阙禄超之间的借款存在转化为购房款的约定致使合同有效，一元公司亦确实按照3762150元的价格将案涉房屋出售予卢志琴，但卢志琴支付该案涉房屋绝大部分购房款的时间远远晚于陈龙凤于2013年12月15日付清案涉房屋购房款的时间，因此卢志琴支付价款的时间显然在第三人之后，陈龙凤仍系案涉房屋合法所有权人：①根据卢志琴提交的证据，仅有一份所谓丘国强、阙禄超于2013年4月17日出具的一份申明涉及到借款可能转化为购房款的约定。该申明载明，若阙禄超不能及时归还苏罗玲300万元的借款，则由丘国强作为担保人代为支付。鉴于丘国强夫人卢志琴有购买一元公司金尚首府104、105店面意向，届时阙禄超同意此款按购店面款支付给一元公司。值得注意的是，上述申明中的金额仅为300万元，根本不足以支付两个店面的购房款。此外，根据苏罗玲于2014年6月16日出具的《收据》，明确载明“兹收到丘国强转到本人苏罗玲中信卡上叁佰万元整，汇款日期为2013年6月18日四笔五万共二十万整、2013年6月25日三十万元整、2014年6月16日两百五十万元整。此款为丘国强代阙禄超还苏罗玲的借款…”，该证据充分说明若丘国强确有代替阙禄超偿还苏罗玲借款，但其直至2014年6月16日才向苏罗玲支付250万元，因此即便丘国强支付的款项存在转化购房款的意向，但其付款时间明显晚于陈龙凤于2013年12月15日即付清所有案涉房屋购房款的时间。②另，卢志琴并未提交丘国强确有代替阙禄超偿还300万元借款的转账凭证，仅凭案外人一张《收据》无法查明丘国强是否确有代阙禄超偿还300万元予苏罗玲。而且，一元公司在本案原一审庭审中亦对该《收据》的真实性亦不予确认，因此没有证据证明卢志琴已足额支付了03080453号《合同》约定的3762150元购房款。③卢志琴在本次一审庭审中对案涉房屋购房款具体支付时间的说法与其在本案原一审中声称根据阙禄超出具的《凭条》证明案涉房屋购房款在2013年10月9日之前已结清的说法明显矛盾，亦与03080453号《合同》第六条关于买受人（卢志琴）应于2013年8月26日前付清购房款的约定相互矛盾。卢志琴对如此重要的付款时间屡次变更说法，足以说明卢志琴根本未实际支付案涉房屋购房款。三、陈龙凤与一元公司签订的03097945《合同》及其附件合法有效且早已履行合同的全部义务，陈龙凤系案涉房屋的合法所有权人具有充分的事实及法律依据。1、2013年11月11日，陈龙凤向一元公司支付了30万元购房定金。2013年12月15日，陈龙凤与一元公司之间约定案涉房屋实际价格为9226225元并签订了03097945号《合同》及其附件。同日，陈龙凤向一元公司支付了案涉房屋剩余购房款8926225元。2013年12月17日，一元公司向陈龙凤开具了2张《销售不动产统一发票》。2014年1月8日，厦门网上房地产网的网签查询处可以查询到03097945号《合同》的网签信息。一元公司亦在当日向厦门房管局提交03097945号《合同》的登记备案申请。2014年3月20日，陈龙凤收到了一元公司的交房通知书并在同年4月与一元公司在实质上办理了交房手续。陈龙凤在交房后，因案涉房屋外消防管道及绿化带位置设立影响车辆通行一事，于2014年6月24日委托朋友苏金忠转账2万元予一元公司，委托其对此进行调整。一元公司在收到陈龙凤支付的整改费用后，亦依约对上述消防管道及绿化带的设立位置进行了相应的调整。2、需要说明的是，以上事项均发生在卢志琴于2014年6月26日提起诉讼之前。2014年12月中旬左右，陈龙凤至厦门房管局查询案涉房屋备案情况时才知晓案涉房屋因诉讼被查封。在此之前，陈龙凤对卢志琴、一元公司之间就案涉房屋签订合同等事项根本不知情，在整个交易过程中不存在任何过错，完全系善意第三人。相反，根据卢志琴在一审阶段提交的录音证据足以说明，其早已知晓案涉房屋已出售予陈龙凤的事实。因卢志琴与一元公司在本案原一审中均对此一重要事实只字不提，直接导致了本案发回重审。故，卢志琴声称陈龙凤系与一元公司恶意串通签订合同、恶意交房没有事实及法律依据，亦无任何证据支持，依法不应采信。陈龙凤与一元公司签订的03097945号《合同》及其附件完全系双方真实意思表示，其内容不违反法律法规、其价值符合市场行情，依法应当认定合同合法有效。3、参考最高院关于《全国民事审判工作会议纪要》（2011年）第十六条、浙江省高级人民法院《关于审理涉及房地产登记民事案件若干问题的意见（试行）》（浙法民一号）第八条，以及重庆市高级人民法院《关于当前民事审判若干法律问题的指导意见》（2007年11月22日）第三十八条等会议纪要或意见，我们认为，在两份预售合同均有效的情况下，应按照以下顺序确定案涉房屋合同的实际买受人：①已经办理房屋所有权转移登记的；②均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；③均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，先行支付购房款的；④均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，亦未支付购房款的，按照是否办理了网签、合同成立先后等因素，公平合理的予以确定。据此，因陈龙凤与一元公司之间的03097945号《合同》及其附件已按规定依法进行了网签、陈龙凤依约支付了全部购房款、一元公司已就此合同向厦门房管局提交了备案登记申请，并向陈龙凤交付了房屋，所以陈龙凤系案涉房屋的合法所有权人。因此，假定卢志琴与一元公司之间签订的03080453号《合同》亦合法有效的前提下，但03080453号《合同》未依法进行网签及备案、卢志琴未实际支付购房款或支付购房款的时间远远晚于陈龙凤（若有）、一元公司未向卢志琴交付案涉房屋，故依法应认定陈龙凤系案涉房屋实际买受人。4、事实上，一元公司对其与陈龙凤之间签订03097945号《合同》及其附件系双方真实意思表示，陈龙凤早已履行全部义务等事实在本案原二审庭审中完全予以了确认。四、卢志琴声称陈龙凤与阙禄超存在借款关系，案涉房屋系陈龙凤与阙禄超之间因借款形成的抵押担保完全没有事实依据，也没有任何证据予以佐证，依法不应采信。1、需要说明的是，陈龙凤购买案涉房屋之前根本不认识阙禄超。陈龙凤与阙禄超之间根本不存在任何书面或口头借款合同，其与阙禄超之间也从来没有关于借款金额、期限及利息的任何约定。事实上，阙禄超也从未向陈龙凤支付过任何款项。退一步而言，若陈龙凤支付的将近1000万元款项确为借款，根据日常生活经验即可知，如此巨额的借款没有书面借款合同、期限及利息的约定，则陈龙凤的合法权益完全无法得到保障。卢志琴在一审提交的所谓录音证据因未有被录音人员出庭，亦非所谓借款当事人本人的确认，更未有任何其他证据相互佐证，完全系道听途说，不是客观事实，依法不应采信。2、另外，陈龙凤购买的案涉房屋每平方米单价高达51500元，该价格基本符合当时的市场行情。陈龙凤支付的购房款比卢志琴声称的案涉房屋每平方米价格仅为21000元高出2倍尚有余。按照卢志琴的观点，若案涉房屋每平方米仅值21000元，则陈龙凤绝不可能要求阙禄超或一元公司按每平方米51500元的价格进行抵押担保，完全没有保障。综上，卢志琴的上诉没有事实及法律依据，依法应当驳回其全部上诉请求，维持一审判决。卢志琴起诉至一审法院，请求判令：1、一元公司立即向厦门市国土资源与房产管理局办理卢志琴向一元公司购买的址于厦门市湖里区金尚路的一元花园二期B地块1层105单元店面所签订的编号为03080453的《商品房买卖合同》的登记备案手续，并将备案证明交付给卢志琴；2、一元公司立即将址于厦门市湖里区金尚路的一元花园二期B地块1层105单元店面交付给卢志琴使用；3、一元公司立即支付给卢志琴逾期交房违约金（以3762150元为基数，按每日万分之二自2014年4月1日起计至实际交房之日止）；4、一元公司承担本案案件受理费、财产保全费等全部诉讼费用。陈龙凤作为第三人参加诉讼，请求判令：1、确认陈龙凤于2013年12月15日与一元公司签订的编号为03097945的《厦门市商品房买卖合同》及其附件合法有效；2、确认厦门市湖里区金尚路一元花园二期B地块1层105单元房屋所有权归陈龙凤所有；3、判令一元公司立即向厦门市国土资源与房产管理局办理合同号为03097945《厦门市商品房买卖合同》及其附件的登记备案手续；4、判令一元公司承担本案诉讼费、保全费等费用。一审法院认定事实：（1）2013年3月18日，卢志琴、一元公司签订一份《金尚首府（一元花园二期B地块）商品房认购协议书》，约定：卢志琴向一元公司认购金尚首府104、105号店面（105号即讼争店面），单价21000元/㎡，104号店面133.3㎡计2799300元，讼争105号店面179.15㎡计3762150元；卢志琴应在签订认购协议书之日起30日内到售楼处签署商品房买卖合同。（2）2013年6月26日，卢志琴、一元公司签订一份编号为03080448的《商品房买卖合同》和一份编号为03080453的《商品房买卖合同》。03080448的《商品房买卖合同》约定由一元公司将址在厦门市湖里区金尚路的一元花园二期B地块1层104单元的店面出售给卢志琴，单价21000元/㎡，总价款为2799300元，一元公司应自合同生效之日起30天内向厦门市国土资源与房产管理局办理合同登记备案手续。03080453的《商品房买卖合同》约定由一元公司将址在厦门市湖里区金尚路的一元花园二期B地块1层105单元的店面（即讼争105号店面）出售给卢志琴，单价21000元/㎡，总价款为3762150元，一元公司应自合同生效之日起30天内向厦门市国土资源与房产管理局办理合同登记备案手续。同日，一元公司就104号店面开具了名字为卢志琴、金额为1159300元的《销售不动产统一发票》，就讼争105号店面开具了名字为卢志琴、金额为2122150元的《销售不动产统一发票》。（3）2013年10月9日，一元公司法定代表人阙禄超以一元公司的名义出具一份《凭条》，确认卢志琴购买的上述104、105号店面的购款已全部结清，并确认卢志琴购买的金尚首府地下一层20、21号车位（即厦门市湖里区金尚路的一元花园二期B地块-1层人防20号、21号车位）每位320000元，共计640000元已全额收款。（4）2014年3月3日，一元公司法定代表人阙禄超向卢志琴出具一份《承诺书》，承诺在2014年3月25日之前将104、105号店面的合同备案证明办妥交付给卢志琴。（5）2014年3月24日，一元公司就20号车位开具了名字为卢志琴、金额为50000元和110000元的《销售不动产统一发票》各一份，就21号车位亦开具了名字为卢志琴、金额为50000元和110000元的《销售不动产统一发票》各一份。（6）2014年3月25日，一元公司就104号店面开具了名字为卢志琴、金额为300000元和1340000的《销售不动产统一发票》各一份。（7）2014年3月27日，一元公司为卢志琴购买的104号店面办理了合同备案登记手续。（8）2014年5月22日，卢志琴、一元公司就上述20、21号车位买卖分别签订了合同编号为03153810和03153818的《商品房买卖合同》，总价款均为27000元。同日，一元公司就20、21号车位分别开具了名字为卢志琴、金额均为110000元的《销售不动产统一发票》各一份。（9）2014年6月17日，一元公司为卢志琴购买的20、21号车位办理了合同备案登记手续。另查明，（1）卢志琴的配偶丘国强与阙禄超之间存在借款、担保等法律关系。（2）丘国强于2013年3月18日至2013年10月9日期间向一元公司的法定代表人阙禄超转款合计9745000元（其中2013年3月18日至2013年5月21日转款4120000元）；于2013年5月21日向一元公司转款180000元；于2013年4月至2013年11月期间以消费的形式向阙禄超实际控制的厦门红禹商贸有限公司付款2340250元。阙禄超于2014年4月3日向丘国强转账5000000元，并确认该款系用于偿还丘国强于2013年4月至2013年11月期间以消费的形式向厦门红禹商贸有限公司支付的2340250元，其余为其与丘国强的往来款。此外，阙禄超2014年5月27日还向丘国强转款2000000元。（3）丘国强曾于2013年4月17日为阙禄超向案外人苏罗玲的借款3000000元提供担保。卢志琴为此提供一份载有苏罗玲名字的收据，以此证明丘国强代阙禄超偿还了该借款，但一元公司以需要核实为由未予确认。（4）卢志琴在回答陈龙凤提问时称丘国强于2013年3月18日至2013年5月21日向阙禄超转款4120000元及代阙禄超向苏罗玲还款3000000元（合计7120000元）系包含了其向一元公司支付的购房款部分。卢志琴在原审上诉的庭审中称其向阙禄超的付款无法区分哪一部分是购房款、哪一部分是往来款，他们之间是算总账。再查明，（1）2013年11月11日，陈龙凤向一元公司的法定代表人阙禄超转款300000元。陈龙凤称该款为购买讼争105号店面的定金。（2）2013年12月15日，陈龙凤与一元公司签订一份编号为03097945的《商品房买卖合同》，约定由一元公司将址在讼争105号店面出售给卢志琴，单价21000元/㎡，总价款为3762150元，一元公司应自合同生效之日起30天内向厦门市国土资源与房产管理局办理合同登记备案手续。同日，陈龙凤以POS消费方式向一元公司付款2262150元，陈龙凤丈夫苏金全以POS消费方式向一元公司付款1500000元；陈龙凤以POS消费方式分三笔向厦门红禹商贸有限公司付款44075元、3560000元和500000元；陈龙凤丈夫苏金全以POS消费方式向厦门红禹商贸有限公司付款480000元；陈龙凤通过案外人苏丁财以POS消费方式向厦门红禹商贸有限公司付款580000元（合计8926225元，含定金为9226225元）。陈龙凤称上述款项均系支付购房款，购房实际价格为9226225元。同日，一元公司的法定代表人阙禄超向陈龙凤出具一份《收条》，确认收到陈龙凤购买的店面的购房款5464075元，该金额与陈龙凤支付给阙禄超个人及厦门红禹商贸有限公司收到的款项金额之和相一致。（3）2013年12月17日，一元公司就讼争105号店面开具了名称为陈龙凤、金额为300000元和3462150元的《销售不动产统一发票》各一份（合计3762150元）。（4）2014年1月8日，陈龙凤与一元公司就讼争105号店面的买卖进行了网签。（5）2014年3月17日，一元公司通知陈龙凤于2014年4月1日办理店面的交接手续。（6）2014年6月24日，陈龙凤通过案外人苏金忠向阙禄超转款20000元。陈龙凤称该款系用于委托一元公司调整房屋外面的消防管道及绿化带的设立位置的费用。（7）2014年12月8日，陈龙凤在办理了讼争105号店面的交接手续。（8）2014年12月12日，阙禄超出具一份《确认书》，确认其于2013年11月11日收到陈龙凤的购房定金300000元；房产实际价格9226225元；陈龙凤于2013年12月15日向一元公司付款3762150元，向厦门红禹商贸有限公司付款5164075元均系购房款等。（10）2014年12月16日，阙禄超出具一份《说明》，确认陈龙凤实际于2014年4月已办理讼争105号店面的接收手续，陈龙凤委托其就房屋外消防管道及绿化带设立的位置进行调整，并于2014年6月24日通过苏金忠转款20000元费用。又查明，原审（2014）湖民初字第1826号案件在上诉庭审中的笔录显示，一元公司就讼争105号店面为卢志琴开具的发票已被冲红。卢志琴认为一元公司未经其同意，单方冲红行为违反诚信。卢志琴提供一组一元公司股东谢茂芳的录音、公司基本信息、投资人信息及户籍信息，以此证明陈龙凤与一元公司就讼争105号店面的买卖系因借款的担保，陈龙凤与一元公司之间无房屋买卖的真实合意，双方签订的房屋买卖合同应属无效。陈龙凤以被录音的人员没有出庭，对录音的真实性及卢志琴欲证明的事实不予认可。陈龙凤以卢志琴、一元公司就讼争105号店面的价格明显低价为由，请求讼争105号店面于2013年11月11日至2013年12月15日期间的市场价格进行评估。卢志琴在原审（2014）湖民初字第1826号案件于2014年6月27日立案受理后申请财产保全，法院于2014年7月7日查封了一元公司名下的讼争105号店面及卢志琴名下的厦门市湖里区金尚路一元花园二期B地块1层104号担保店面，一元花园二期B地块-1层人防20号、21号担保车位及卢志琴名下闽Ｄ×××××号担保车辆。本案受理后，陈龙凤亦申请财产保全，法院于2015年7月29日轮候查封了一元公司名下的讼争105号店面，查封了陈龙凤和陈玉春名下址于址于厦门市思明区鹭江道96号之二1004室担保房产，及担保人苏美玉名下址于厦门市湖里区嘉禾路306号1302室（13跃14层）担保房产。此后，卢志琴申请变更担保物，法院于2016年3月9日查封了卢志琴提供的新担保物即厦门市思明区西林西里140号之七和之八号房产，及思明区故宫路128号2904室房产；解除了对厦门市湖里区金尚路一元花园二期B地块1层104号店面，一元花园二期B地块-1层人防20号、21号车位的查封。一审法院认为，一元公司和陈龙凤称卢志琴、一元公司就讼争105号店面所签订的03080453《商品房买卖合同》系一元公司与卢志琴配偶之间借款关系的担保，卢志琴未予认可，一元公司和陈龙凤提供的证据不足以直接证明其主张，法院不予采纳。卢志琴称一元公司与陈龙凤就讼争105号店面所签订的03097945《商品房买卖合同》系一元公司与陈龙凤之间借款关系的担保，双方存在恶意串通，但相关证据并不能证据其主张，法院亦不予采纳。卢志琴、一元公司双方不仅存在讼争105号店面的买卖关系，还存在案外104号店面和20、21号车位的买卖关系，且该几项标的的买卖行为同时发生；从卢志琴、一元公司提供的证据上看，一元公司先行将案外104号店面和20、21号车位过户给卢志琴，但并未同时将讼争105号店面过户给卢志琴；而一元公司已将讼争105号店面与陈龙凤进行了网签且交付给了陈龙凤，一元公司预期违约行为明显。而一元公司与陈龙凤就讼争105号店面所签订的03097945《商品房买卖合同》，陈龙凤已提供证据证明其已付清购房款，该合同业经网签且已完成房产交接，故陈龙凤请求确认其与一元公司签订的03097945《厦门市商品房买卖合同》及其附件合法有效，确认讼争105单元房屋所有权归其所有，并请求判令一元公司立即办理03097945《厦门市商品房买卖合同》及其附件的登记备案手续的诉讼主张，有事实和法律依据，应予支持。因此，卢志琴与一元公司签订的03080453《商品房买卖合同》合同目的已无法实现，其请求判令一元公司办理03080453《商品房买卖合同》的登记备案手续，交付备案证明和讼争105单元店面，法院不予支持；一元公司的法定代表人阙禄超已向卢志琴出具凭条确认收到讼争105号店面的购房款，而其未能依约履行其与卢志琴签订的03080453《商品房买卖合同》，存在违约情形，故卢志琴请求一元公司支付逾期交房违约金，法院予以支持。该违约金应以3762150元为基数，按每日万分之二自2014年4月1日始计至本判决生效之日止。此外，陈龙凤请求对讼争105号店面于2013年11月11日至2013年12月15日期间的市场价格进行评估，已无必要，不予准许。一元公司经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，法院依法缺席审理和判决。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十三条、第一百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、厦门一元房地产开发有限公司于判决生效后十日内，向卢志琴支付逾期交房违约金（以3762150元为基数，按每日万分之二自2014年4月1日始计至本判决生效之日止）。二、陈龙凤与厦门一元房地产开发有限公司于2013年12月15日签订的编号为03097945的《商品房买卖合同》及其附件合法有效。三、址于厦门市湖里区金尚路一元花园二期B地块1层105单元房屋归陈龙凤所有。四、一元公司于判决生效后十日内，向厦门市国土资源与房产管理局办理编号为03097945的《商品房买卖合同》及其附件的登记备案手续。五、驳回卢志琴的其他诉讼请求。本案二审期间，对于一审判决查明的事实，除卢志琴认为陈龙凤合同签订的时间是2013年9月2日并没有网签、交房是查封后，陈龙凤则认为真正签订的时间是12月15日，但是打印落款出来是9月2日，一元公司员工称是系统错误，2014年12月8日是签订的时间，是对2014年4月份讼争房产实质性交接的确认外，其余事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。二审庭审后，卢志琴向本院提交《卢志琴购买104、105单元店面和-1层人防20号、21号车库付款说明》及相应的款项往来凭证，其中说明载明：一、根据商品房买卖合同，20号、21号车库总价为570000元，实际付款：2013年9月6日支付600000元、2013年10月9日支付40000元，共计640000元。二、根据商品房买卖合同，104店面总价2799300元，105号店面总价为3762150元，合计总房款6561450元。104、105单元店面付款情况（104、105单元店面一起购买、一起付款，由卢志琴之夫丘国强账户支出），其中2013年3月18日至6月18日支付6180000元，2013年6月18日、25日丘国强代阙禄超返还苏罗玲借款200000元和300000元转为房款，共计6680000元。陈龙凤经质证认为，卢志琴所谓补充证据在卢志琴诉一元公司一案中已经提交，没有异议。但是对方的付款说明正好可以证明他们之间的关系是借贷关系，因为此前庭审中卢志琴表述付款情况是2013年3月18日至5月21日转款4120000元再加上苏罗玲的3000000元。现在又变成2013年3月18日至6月18日支付6180000元再加上苏罗玲的500000元，对于如此重大的资产购买，卢志琴对关键事实及如何付款陈述前后矛盾，款项也不一致，故更能证明我方的主张。本院认为，关于本案讼争店面两份买卖合同是否真实有效问题。卢志琴上诉主张陈龙凤与一元公司订立的03097945《商品房买卖合同》系双方恶意串通应为无效，但其并无证据证明陈龙凤在签订合同前明知讼争店面已出售卢志琴，卢志琴提交的录音证据亦非本案当事人陈述，亦未能证明陈龙凤与阙禄超签订的合同名为房屋买卖合同实为借款合同，且该合同已完成付款、合同登记备案等行为，故其关于03097945《商品房买卖合同》无效的上诉主张缺乏依据，本院不予采信。卢志琴上诉主张其与一元公司签订的编号03084503《商品房买卖合同》合法有效，陈龙凤则主张卢志琴与一元公司签订的03080453《商品房买卖合同》系民间借贷产生的不规范抵押担保。对此本院从双方经济往来及合同订立、履行的相应情况予以分析。首先，卢志琴认可其配偶丘国强与阙禄超之间存在借款、担保等法律关系，一元公司在（2014）湖民初字第3088号一案中辩称该合同系公司法定代表人阙禄超为其向卢志琴丈夫借款提供不规范担保方式，双方之间并无房屋买卖的真实合意。其次，卢志琴是否已经支付讼争店面购房款项，应根据卢志琴一方与阙禄超一方之间的款项往来及双方在本案诉讼过程中的陈述予以认定。卢志琴在一审陈述其付款过程为2013年3月18日至5月21日转款4120000元再加上丘国强代阙禄超偿还苏罗玲的3000000元。本案二审中其提交付款说明则为2013年3月18日至6月18日支付6180000元再加上丘国强于2013年6月18日、25日代阙禄超偿还苏罗玲的500000元，其关于支付房款的陈述前后不一。也与卢志琴在原审上诉庭审中关于其向阙禄超的付款无法区分哪一部分是购房款、哪一部分是往来款的陈述相矛盾。即使以卢志琴二审付款说明所主张的付款明细为准，根据双方认可的款项往来，卢志琴一方共向阙禄超一方转款12265250元，阙禄超一方共向卢志琴一方转款7000000元，二者相抵之后，卢志琴一方支付5265250元再加上其主张的代为支付苏罗玲的500000元，仍与双方约定的购房总款7201450元不符。再次，因合同签订系在双方发生借贷关系导致款项往来期间，即使存在双方将借款本金及利息转化为购房款并经对账清算的可能，在一元公司不予认可的情形下，卢志琴也未能提交双方对债务进行清算并确认转化为购房款的凭证予以证明。最后，根据双方对签订的合同的价格及履行结果分析，陈龙凤述称讼争店面实际出售单价51500元，并据此提交同时期该店面所在小区的商品房价格及鉴定申请予以印证，而一元公司在原审一审提交的答辩状陈述店面实际抵债价格为45000元/平方米，104单元店面及两个车位加上阙禄超支付丘国强7000000元已超出丘国强直接出借给阙禄超以及代为担保的债务金额。同时，在一元公司与卢志琴签订两个店面及两个车位买卖合同的情形下，一元公司除讼争店面外已办理了其他几份合同的备案登记手续，若如卢志琴所主张的一元公司存在与陈龙凤恶意串通损害卢志琴合法权益之情形，则一元公司完全可就全部店面及车位与他人另行签订买卖合同以获取更大利益，而无需单就讼争店面与陈龙凤签订买卖合同并办理备案登记手续。故上述事实可以相互印证，证明陈龙凤、一元公司关于03080453《商品房买卖合同》系民间借贷产生的不规范抵押担保的主张。03080453《商品房买卖合同》并非卢志琴与一元公司的真实交易意思表示，故在陈龙凤与一元公司存在真实有效买卖合同的情形下，卢志琴要求继续履行合同约定的办理登记备案及交付义务缺乏依据，本院不予支持。至于一审法院判令一元公司承担逾期交房违约责任问题，因合同相对方的一元公司对判令其承担逾期交房违约金的原审判决并未提起上诉，视为对其权利的放弃，本院予以维持。退一步讲，即使本案就讼争店面存在两份真实有效买卖合同且均未办理房屋所有权转移登记的情形下，也应根据合同实际履行情况来确定应当履行哪份合同。具体到本案，关键应核实购房一方是否已实际支付购房款。陈龙凤提交证据可以证明其已依约支付全部购房款。而卢志琴并无证据证明其已支付全部购房款项。同时，03097945《商品房买卖合同》已办理网上登记备案，根据厦门市商品房销售合同网上备案登记管理办法规定，商品房进行合同备案登记只能对应一份商品房销售合同，现讼争店面名下备案登记的商品房销售合同为03097945《商品房买卖合同》及一元公司对讼争店面的交付亦能体现出卖人对于其欲履行合同的选择，结合卢志琴与一元公司签订的104单元店面及两个车位的买卖合同已经实际履行及陈龙凤实际支付款项、讼争店面实际价格等客观事实，原审法院支持陈龙凤关于一元公司立即办理讼争合同及附件的登记备案手续的诉求并无不当，本院予以维持。但讼争店面并未办理权属转移登记，故陈龙凤依据房屋买卖合同要求直接确认讼争店面所有权归其所有缺乏法律依据，卢志琴关于一审判决判令讼争店面所有权归陈龙凤所有错误、应当予以纠正的上诉主张理由成立，本院予以采信。卢志琴的其他上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、维持厦门市湖里区人民法院（2015）湖民初字第1826号民事判决第一、二、四、五项；二、撤销厦门市湖里区人民法院（2015）湖民初字第1826号民事判决第三项；三、驳回卢志琴的其他上诉请求。一审案件卢志琴诉求部分的受理费36897元、财产保全费5000元，陈龙凤诉求部分的受理费76384元、财产保全费5000元，均由厦门一元房地产开发有限公司负担；二审案件受理费36897元，由上诉人卢志琴负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 宁审 判 员  李向阳审 判 员  许 莹二〇一七年七月四日代书记员  肖子发附本案适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。