江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）常民终字第66号
上诉人（原审被告）姚正荣，男，汉族，1930年1月生，上海市人。
委托代理人吕俊坤，溧阳市埭头法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）吴荷凤，女，汉族，1962年10月生，溧阳市人。
被上诉人（原审被告）袁海，男，汉族，1960年5月生，溧阳市人。
上诉人姚正荣与被上诉人吴荷凤、袁海确认合同效力纠纷一案，溧阳市人民法院于2013年11月14日作出（2013）溧民初字第1362号民事判决，上诉人姚正荣对该判决不服，向本院提起上诉，本院于2014年12月31日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审情况：
吴荷凤诉称，本人与袁海于1980年8月8日在溧阳市天目湖镇登记结婚。1988年，本人与袁海在溧阳市天目湖镇桂林村委上桂村47号自建一幢两层的房屋，1998年领取了房产证。2002年4月15日，袁海在未经本人同意的情况下私下与姚正荣就上述房屋签订了房屋买卖协议，袁海将上述房屋出售予姚正荣。因本人与袁海于1996年开始就在溧阳市区定居，未再回桂林村，本人一直对袁海与姚正荣房屋买卖的事不得知。2013年初，本人在家收拾东西时发现了房屋买卖协议，遂要求袁海与姚正荣解除该份协议，但姚正荣一直不予理会。为此，请求法院判令袁海与姚正荣于2002年4月15日签订的房屋买卖协议无效，本案的诉讼费由袁海与姚正荣承担。
袁海口头辩称，吴荷凤诉状所称是事实，吴荷凤的诉求合理，请求法院依法判决。
姚正荣口头辩称，袁海与姚正荣签订的房屋买卖协议有效。理由如下：1、姚正荣已在该房居住十年之久，吴荷凤对此房屋的出卖事实是明知的，该房屋是属吴荷凤与袁海的夫妻共同财产，袁海的行为系家庭代理行为，姚正荣客观上有理由相信袁海有权代理，主观上也没有过错，袁海有权作出对自己的财产的处分。2、吴荷凤请求确认买卖协议无效，于情不合，于法无据，该买卖协议是双方真实意思的表示，不违反法律及行政法规，不存在合同法第44条、52条规定的情形，所以协议应属有效。3、本案讼争房屋现已增值，吴荷凤见利可图，违反诚实信用，据此，应保障姚正荣的居住权，以维护交易秩序的稳定与安全，请求驳回吴荷凤的诉讼请求，认定协议有效。
原审法院经审理查明，2002年4月15日，袁海与姚正荣签订房屋买卖协议一份。双方在协议中约定袁海将位于天目湖镇桂林村上西组的两层楼房出卖给姚正荣，房屋面积133.95平方米，交易价格15000元（包括辅房、附属设施等财物）。几天后，姚正荣向袁海支付了购房款15000元，袁海将涉案房屋的钥匙、土地使用证、房屋所有权证交付给了姚正荣。后姚正荣入住多年，近两年因身体原因未居住该房，房屋由其亲属代管理。
原审另查明，吴荷凤与袁海系夫妻关系，袁海夫妻于1988年在溧阳市天目湖镇桂林村委上西组47号农村宅基地上自建了一幢两层楼房屋，于1997年9月领取了集体土地建设及地使用权，1998年10月领取了村镇房屋所有权证（溧天字第0174284号）。姚正荣系上海市城市居民。
原审庭审中，吴荷凤认为，袁海与姚正荣在吴荷凤不知情下签订了房屋买卖协议，该房屋属于夫妻共同财产，袁海无权处分。袁海、吴荷凤自建房屋的土地属农村集体土地宅基地，姚正荣不是本村村民，所以双方房屋买卖协议无效。袁海认为，吴荷凤确实一直不知道房屋买卖给了姚正荣，因本人没有法律意识，以为由本人签字就可以进行房屋买卖。姚正荣认为，涉案房屋的买卖吴荷凤是明知的。姚正荣买房已经十多年，吴荷凤也来桂林村，不可能不知道房屋被买卖的事实。对于房屋买卖，法律上并未规定农村房屋不可以买卖，法律仅仅强制性规定宅基地不可以买卖，姚正荣是购买的房屋，不是购买的宅基地，姚正荣的居住权应当保护。
原审法院认为，宅基地使用权是农村居民基于其农村集体经济组织成员身份而享有的权利，故农村居民住宅的流转受法律严格限制，除双方均为同一集体经济组织成员并符合一户一处宅基地等要求外，其流转行为一律无效。同时《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》第二条……农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。本案姚正荣系上海市城市居民，并非涉案房屋所在集体经济组织成员，故依法不可进行农村房屋的流转，双方签订的关于买卖讼争房屋的合同应属无效。吴荷凤的诉讼请求并无不当，法院予以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第一百三十条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条及相关民事法律政策之规定，作出如下判决，袁海与姚正荣于2002年4月15日签订的位于溧阳市天目湖镇桂林村委上西组房屋的买卖协议无效。案件受理费88元（已减半收取），由袁海负担。
上诉人姚正荣不服上述判决，向本院提起上诉称，确认合同无效应当按照法律和行政法规的规定为依据，《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》属于部门规章，不能作为房屋买卖合同无效的法律依据，本案房屋买卖协议的签订时，双方均具有相应的民事行为能力，意思表示真实，协议内容为买卖私有房屋，且不损害国家和社会公共利益，也不存在合同法第52条规定的情形。而《土地管理法》第63条的立法目的，是加强土地用途管制，限制农用地转为建设用地，城镇居民购买“宅基房”由于宅基地本身也是建设用地，其房屋买卖使用权主体的变更，并不会改变宅基地的性质，故第63条不能用来判断宅基地使用权的流转问题，同事，农村村民出售住房后，只是不能再次申请宅基地而已，购房的城镇居民可以行使房屋的居住使用权，只是不能取得所有权证，故此，法律并未明确城镇居民一律不能在农村购买房屋。上诉人购买房屋时，被上诉人均已离开农村，迁入城镇居住，当时该房屋买卖也经得本村委同意，上诉人现已居住10多年，且房已经翻盖修建，被上诉人对此房屋的出卖是明知的，被上诉人袁海的行为属家事代理，上诉人客观上有理由相信袁海有代理权，主观上并无过错，被上诉人袁海有权对自己的财产作出处分。现该房屋已增值，被上诉人见有利可图，违反诚信原则，据此，应从保障上诉人居住使用权，以维护买卖交易秩序和稳定社会关系的角度，上诉人请求撤销原审判决，确认买卖合同有效。
被上诉人袁海与被上诉人吴荷凤在法定期间内均未作书面答辩。
二审中，双方当事人均未提供新证据；二审查明的案件事实与原审相一致，本院予以确认。
本院认为，我国土地管理法第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。可见，转让虽已作为宅基地但根本属性并未变化的集体土地，不符合上述法律规定。另外，2007年12月30日国务院办公厅颁布的《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》第二条中亦规定“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房”，该规定虽非行政法规，不能作为认定合同无效的依据，但它是对相关法律条文内容的具体化和明确化，有参考的价值。根据现行的法律法规，农村房屋虽然作为私有财产可由房主享有所有权，进行自由处分，但是基于不动产的关联性，房屋权利受制于宅基地权利，宅基地使用权是农村集体经济组织成员才能享有的权利，非本集体经济组织成员无权取得，农民之间的宅基地上的房屋转让应当限定在本集体经济组织内部，本集体经济组织成员以外人员的房屋买卖应当认定无效。本案中，上诉人姚正荣与被上诉人袁海于2002年4月15日签订的房屋买卖协议虽系双方当事人的真实意思表示，但上诉人姚正荣系上海市市民，并非溧阳市天目湖镇桂林村委村民，原审法院认定其与被上诉人袁海签订的房屋买卖协议无效并无不当。鉴于上诉人姚正荣已在房屋内居住十多年之久，房屋价格在2002年时为15000元，亦属大额交易，被上诉人吴荷凤主张其对于房屋买卖一事自始不知情违背一般常理，实难以令人信服；民事行为被确认为无效后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当承担各自相应的责任，上诉人姚正荣可就其可能产生的损失另行诉讼解决。综上所述，上诉人姚正荣的上诉理由不能成立，本院不予采信；原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人姚正荣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 段若鹏
代理审判员 吴立春
代理审判员 周韵琪
二〇一四年三月二十五日
书 记 员 马筱艳