江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民终字第2478号
上诉人（原审被告）朱友亮，居民。
委托代理人冯仰伟，江苏徐淮律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）苏州工业园区菲尔服饰有限公司，住所地苏州市工业园区中新路56号卫星天线大厦209室。
法定代表人杨振勋，该公司董事长。
委托代理人胡康，江苏名仁律师事务所律师。
原审被告曹金久，居民。
上诉人朱友亮因与被上诉人苏州工业园区菲尔服饰有限公司（以下简称菲尔公司）、原审被告曹金久财产损害赔偿纠纷一案，不服江苏省邳州市人民法院（2013）邳民初字第5401号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月2日立案受理后，依法组成合议庭审理了本�。本案现已审理终结。
原审法院查明，2012年5月5日，曹金久与朱友亮签订《房屋租赁协议》，朱友亮承租曹金久位于邳州市解放路36号门面房两间，租期自2012年5月5日至2015年5月5日。2012年6月8日，菲尔公司与朱友亮签订《联营合同》，期限为2012年6月15日至2015年5月4日。约定朱友亮负责提供位于邳州市解放路36号面积84.72平方米的商铺和商铺经营权，菲尔公司负责提供商品、店铺装修、人员和自主经营等。联营收益分配为菲尔公司向朱友亮支付销售提成20%，分三个支付时段；2012年6月15日至2013年9月24日支付60万元；2013年9月25日至2014年8月1日支付40万元；2014年8月2日至2015年5月4日支付35.5万元。第一次支付时间为2012年6月15日前，下次费用提前两个月支付。《联营合同》第十条合同的变更、解除和终止部分，约定本合同在合同期满、双方同意提前终止、联营场地被国家征用或企业拆迁或不可抗力原因导致合同无法继续履行情况下终止，在合同解除或终止后菲尔公司有权收回其所有的商品及投资的设施、设备和可移动的家具、经营道具等，解除或终止本合同的三天内，菲尔公司向朱友亮交还联营场地；合同提前解除或终止时，联营费用按实际联营天数计算，朱友亮须退还菲尔公司已预付的联营费用。
2012年6月15日，朱友亮收取菲尔公司租金60万元。
2012年6月26日，菲尔公司花费3470元在商铺内安装防盗器装置。
2012年11月3日，菲尔公司与朱友亮签订《二手空调转让协议》，朱友亮将二手美的空调以4500元的价格转让给菲尔公司，确定机器保修年限为6年。
2013年6月菲尔公司开始和朱友亮商谈联营合同变更或解除事宜。2013年7月7日，菲尔公司的工作人员鄢成银（公司发展部经理，负责开店撤�）与朱友亮商谈降低房屋租赁价格问题（菲尔公司证人刘某证实），因双方对降低房屋租赁价格未达成一致意见，鄢成银遂向公司领导电话汇报后决定撤场，这时朱友亮对鄢成银及该店负责人刘某说：“你们违约我给房东怎么交待，你们看怎么能让我给房东好交待，我要求他们留一部分货物及装修不要破坏，保持原样。”鄢成银向公司领导电话汇报后，按照朱友亮的意见，将新货打包交由物流托运，将一部分降价处理的衣物、模特及店面装修等留下，由店面负责人刘某当日将店面钥匙交给朱友亮。
另查明，曹金久于2013年7月7日未在菲尔公司经营的店面内。
原审法院认为，菲尔公司与朱友亮之间签订的《联营合同》，因合同相对一方系自然人，不具备联营的主体资格，双方之间名为联营，实为租赁关系，故双方约定的联营期间系租赁期间、销售�成系租金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”菲尔公司主张“2013年7月7日朱友亮和曹金久（联营店铺的房屋产权人）突然强行锁门并接管上述店铺，要求菲尔公司交出店铺钥匙，并无理扣押店内存货796件、店铺空调2台、防盗器一套和店铺装修”的意见，根据本案查明的事实，朱友亮虽然在现场，但朱友亮并未有“强行锁门”的行为，实际情况是菲尔公司的工作人员鄢成银与朱友亮就房租降价问题未达成一致意见后，菲尔公司的工作人员经向公司领导电话汇报后宣布停止营业，此时朱友亮要求菲尔公司的工作人员留一部分货物及装修不要�坏，保持原样，好与曹金久交代房屋租金的问题，经双方协商一致后，菲尔公司将上述财产留下，并由店面负责人刘某将店面钥匙交给朱友亮。上述行为系双方协商解除租赁合同关系的意思表示，双方意思表示真实，产生解除租赁合同的效力，不存在朱友亮违反合同约定的行为。
关于菲尔公司已付租金问题。2012年6月15日菲尔公司依约支付朱友亮租金60万元，2012年6月16日菲尔公司的工作人员尹醇收回10万元，虽然菲尔公司对真实性提出异议，但未能提供相反证据予以反驳，且认可尹醇书写收条是菲尔公司的工作人员，故尹醇书写收条系职务行为，应视为菲尔公司从朱友亮收回10万元租金，实际支付租金50万元。双方约定2012年6月15日至2013年9月24日支付60万元，实际支付50万元，月租金为600000元÷（15＋9天／30天）月≈39215.69元／月，双方于2013年7月7日解除合同，自2012年6月15日至2013年7月7日应付租金为39215.69元／月×（12＋22天／30天）月≈499346.45元，故朱友亮多收取的租金653.55元（500000元-499346.45元）应予以返还。菲尔公司主张返还多付联营费102000元，予以部分支持。
关于菲尔公司主张的扣押货品796件，根据菲尔公司证人刘某的陈述，菲尔公司将新货打包交由物流托运，将一部分降价处理的衣物、模特及店面装修等留下，并由刘某当日将店面钥匙交给朱友亮，遗留部分货品系菲尔公司的自愿行为。理由如下：首先，菲尔公司主张遗留货品为796件，提供的盘点记录（货品清单）系自行制作，无朱友亮的签字确认，且朱友亮予以否认，遗留货品的数量及价值均不能确定。其次，菲尔公司将店面钥匙交给朱友亮，视为对店面占有的转移。在转移店面占有之前，菲尔公司有足够的时间对所有货品打包托运，却仅将新货打�托运，视为对遗留货品权利的放弃。故菲尔公司主张赔偿扣押货品796件的损失68553元，不予支持。
关于菲尔公司主张店铺装修损失151000元、空调损失11780元、防盗器损失3470元。根据合同约定，在合同解除或终止后菲尔公司有权收回其所有的商品及投资的设施、设备和可移动的家具、经营道具等，未对装修部分进行约定。空调、防盗器作为菲尔公司投资的设施、设备，且可移动，菲尔公司有权收回。菲尔公司于2013年7月7日转移店面占有，未对空调、防盗器收回，朱友亮当日占有店面，对菲尔公司所有物应予返还。关于朱友亮辨称2013年7月9日店面由曹金久占有，无证据予以证实，不予采信。关于空调损失，系2012年11月3日以4500元价格从朱友亮处购买，保修年限为6年，自2012年11月3日至2013年7月7日的价值损耗为4500元÷6年×（8＋4天／30天）月／12月≈508.33元，扣除�值损耗，空调价值为3991.67元（4500元-508.33元），菲尔公司主张11780元，予以部分支持；关于防盗器损失，菲尔公司未能提供防盗器的保修年限或使用年限，朱友亮亦未能就防盗器的保修年限或使用年限进行举证，结合联营期限2012年6月15日至2015年5月4日，酌情认定联营期限为防盗器的正常使用年限，自2012年6月26日安装至2013年7月7日防盗器的价值损耗为3470元÷（34＋19天／30天）月×（12＋11天／30天）月≈1239.86元，扣除价值损耗，防盗器价值为2230.14元（3470元-1239.86元），菲尔公司主张3470元，予以部分支持；关于装修损失，菲尔公司提供装修发票、付款凭证，证明菲尔公司装修花费151000元，虽然朱友亮对关联性提出异议，但未能提出相反证据予以反驳，故其辩解意见不予采纳，对装修价值151000元予以认定。结合联营期限2012年6月15日至2015年5月4日，自2012年6月15日至2013年7�7日装潢价值损耗为151000元÷（34＋19天／30天）月×（12＋22天／30天）月≈55517.38元，扣除价值损耗，装修残值为95482.62元（151000元-55517.38元）。根据《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十一条第四项规定：“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”因菲尔公司与朱友亮解除合同，且合同对装修残值未予规定，故应当平分装修残值，朱友亮应当支付菲尔公司装修损失95482.62元÷2=47741.31元，菲尔公司主张151000元，予以部分支持。
综上，朱友亮未有“强行锁门”的违约或侵权行为；而曹金久根据查明的事实并未在现场，虽然于2013年11月6日菲尔公司的装潢拆除，无证据证实该装潢系曹金久拆除，即便系曹金久拆除，亦是在菲尔公司与朱友亮协商停止营业后，避免损失（房租）扩大的自救行为，也不构成对菲尔公司的侵权，故曹金久不承担赔偿责任。朱友亮与菲尔公司提前解除合同，应当根据约定和法定义务，赔偿菲尔公司的相应损失，赔偿数额为：多收取的租金653.55元、空调价值3991.67元、防盗器价值2230.14元、装修损失47741.31元，合计54616.67元。曹金久经合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃行使抗辩、举证、质证等权利。遂判决：一、朱友亮返还苏州工业园区菲尔服饰有限公司租金653.55元、赔偿苏州工业园区菲尔服饰有限公司空调、装修及防盗器残值损失53963.12元，合计54616.67元，于本判决生效之日起十日内给付。二、驳回苏州工业园区菲尔服饰有限公司的其他诉讼请求。
上诉人朱友亮不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、菲尔公司虽然于2013年7月7日开始不�用租赁房屋，但朱友亮并不能随即使用房屋产生收益，由于菲尔公司的原因解除合同，应当给予朱友亮一个合理的期限另行出租房屋或与房主协商退房，653元根本弥补不了朱友亮的损失。原审判决朱友亮返还多收取的租金653元，对朱友亮不公平。二、菲尔公司在转移店面占有时有足够的时间收回空调，其没有收回的原因为以空调、防盗器来赔偿房主的损失，便于朱友亮与房主商谈将房屋退回。菲尔公司将店内服装、电脑等财产打包运走后将店面钥匙交给朱友亮，其行为已经表明放弃了对空调、防盗器。因此，空调、防盗器损失不应当由朱友亮负担。三、菲尔公司想降低房租而双方没有达成协议，租赁合同解除的原因完全是菲尔公司造成的。本案装饰装修是为菲尔公司经营使用，朱友亮不使用，应当予以拆除，但为了保持原状方便向房主退房才没有拆除。从菲尔公�提供的证据来看，房屋也转租给他人，原装修已被拆除。原装修对朱友亮来说没有任何价值，原审判令朱友亮承担装修损失的一半，适用法律不当。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判朱友亮不承担退还租金和赔偿损失的责任。
被上诉人菲尔公司辩称，一、尹醇书写的10万元收条不能作为扣减房租的依据。尹醇当时系公司加盟部副经理，其工作职责联系加盟开店。其书写的10万元行为是个人行为不是以公司行为收取的，尹醇也没有向公司汇报过，公司也没有收到该款项，公司与朱友亮间资金往来全部通过公司账户转账完成，因此尹醇收条只能认定为个人行为，与公司无关。二、朱友亮强行锁门和侵害公司财产的侵权行为是客观存在的，应当全部承担赔偿责任。公司工作人员鄢成银和朱友亮商谈租金变更事宜时，朱友亮强行锁门，并扣押菲尔公司所有装修、空调、防盗锁和货品，造成菲尔公司巨额的损失，原审法院依照使用年限对公司的装饰、空调和防盗锁进行折旧，但没有对货品赔偿进行认定，而是认为属于公司的自愿行为，我们认为这是不公平的不合理的。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告曹金久未到庭亦未提供书面答辩意见。
本案的争议焦点为：朱友亮处理空调、防盗器等的行为是否构成侵权。
二审期间，各方当事人均未提供新证据。
本院查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第九十一条、第九十三条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务，在未经合同当事人协商一致或存在其他法定单方解除权的情形时，不得擅自变更或者解除合同。本案纠纷系因菲尔公司要求降低租金和终止合同引发，因此，对合同终止的事由和背景进行考察，应为处理本案纠纷的关键。
本案合同约定的期限为2012年6月25日至2015年5月4日，租金为2012年6月15日至2013年9月24日支付60万元；2013年9月25日至2014年8月1日支付40万元；2014年8月2日至2015年5月4日支付35.5万元。在2013年6月和2013年7月7日菲尔公司的工作人员鄢成银与朱友亮商谈降低房屋租赁价格问题时，朱友亮并未直接同意，而是提出了“你们违约我给房东怎么交待，你们看怎么能让我给房东好交待，我要求他们留一部分货物及装修不要破坏，保持原样。”的条件，在菲尔公司工作人员鄢成银向公司领导电话汇报后，即开始将新货打包交由物流托运，将一部分降价处理的衣物、模特及店面装修等留下，由店面负责人刘某当日将店面钥匙交给朱友亮。从以上过程可以看出，在朱友亮提出终止合同的条件，菲尔公司工作人员鄢成银将该条件向公司领导电话汇报后，菲尔公司即实施了清理承租房屋、返还承租房屋占有等行为，朱友亮对上述行为也予以接受。因此，应当认定菲尔公司与朱友亮就解除本案合同达成了合意，本案合同因菲尔公司与朱友亮协商一致而解除。因朱友亮在解除合同的过程中提出了“你们违约我给房东怎么交待，你们看怎么能让我给房东好交待，我要求他们留一部分货物及装修不要破坏，保持原样”的条件，且在朱友亮提出该条件后，菲尔公司即实施了清理承租房屋、返还承租房屋占有等终止合同的行为，而未向朱友亮提出其他要求，故应当认定朱友亮提出的合同终止条件和菲尔公司实施的清理承租房屋、返还承租房屋占有等行为是双方协商一致解除�同合意的重要内容，对承租房屋内的除菲尔公司已经清理之外的其他物品和装修等的处置已为双方解除合同的合意内容所包含。诚实信用原则是民事活动的核心原则，合同签订后，双方当事人均应遵守承诺。本案合同原约定的租期约为三年，房屋平均年租金约为45万元，朱友亮为此专门作了准备，在菲尔公司因单方原因要求解除合同后，朱友亮提出的上述合同解除条件亦为对其在合理过渡期限内的适当补偿。因此，菲尔公司在完成了清理承租房屋、返还承租房屋占有等行为，也即将解除合同合意确定的义务履行完毕后，不应再就承租房屋内的其他物品和装修等主张权利。朱友亮关于本案合同系因菲尔公司原因而解除，其同意解除合同的条件即包括要求菲尔公司留下物品、保持房屋当时状况，菲尔公司将店内服装、电脑等财产打包运走后将店面钥匙交给朱友亮，其行为已经表明放弃了对空调、防盗器的权利等主张具有事实依据，本院予以采纳。原审判决未能审查朱友亮与菲尔公司解除合同合意的内容，判令朱友亮赔偿菲尔公司的空调、装修及防盗器残值损失，适用法律不当，本院依法予以纠正。
朱友亮上诉还主张因菲尔公司解除合同后，涉案房屋不能随即产生收益，菲尔公司多支付的租金653元根本弥补不了朱友亮的损失。因朱友亮提出的合同解除的条件中并未提及多支付的租金，应当认定双方解除合同的合意未对该部分租金进行处理。对此，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故朱友亮应当向菲尔公司返还该部分租金。朱友亮的该上诉主张不能成立，�院不予采纳。
综上，上诉人朱友亮的部分上诉理由能够成立，本院依法予以支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、朱友亮于本判决生效之日起十日内返还苏州工业园区菲尔服饰有限公司租金653.55元；
二、驳回苏州工业园区菲尔服饰有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费6352元、公告费300元，二审案件受理费1165元，合计7817元，由苏州工业园区菲尔服饰有限公司负担；以上诉讼费用于本判决生效之日起十日内付清。
本判决为终审判决。
审 判 长 祝 杰
审 判 员 韩 军
代理审判员 周美来
二〇一五年十一月二十六日
书 记 员 郭晓艳