湖南省长沙市开福区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）开民一初字第1336号
原告黄辉，男，1969年4月27日出生，汉族。
被告长沙美居房地产开发有限公司。
法定代表人柳慧，该公司董事长。
委托代理人陈良俊，上海建纬（长沙）律师事务所律师。
委托代理人吴雪花，上海建纬（长沙）律师事务所律师。
原告黄辉诉被告长沙美居房地产开发有限公司（以下简称美居公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，被告向本院提出管辖异议，本院于2012年5月25日作出（2012）开民一初字第1336-1号民事裁定书，裁定驳回被告的管辖异议。被告不服该裁定，上诉至长沙市中级人民法院，该院于2012年8月14日作出（2012）长中立民终字第3449号民事裁定书，驳回被告的上诉，维持原裁定。被告后向湖南省高级人民法院申请再审，该院于2012年12月4日作出（2012）湘高法民申字第0381号民事裁定书，裁定驳回被告的再审申请。本院后依法组成由审判员邓子平担任审判长，人民陪审员屠冬青、粟毅参加的合议庭，公开开庭对本案进行了审理。代理书记员宋敏担任庭审记录。原告黄辉，被告美居公司的委托代理人陈良俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告黄辉诉称，原告与被告及柳慧于2007年10月8日签订《股权转让补充协议》，约定被告同意原告在美居荷园＊＊楼购买一套188平方米住房，价格为5000元／㎡，交房标准为精装修房屋。协议签订至今，被告仍拒绝向原告按约定出售房产，被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，故原告诉至法院，请求判令：1、被告向原告赔偿经济损失100万元；2、被告承担本案诉讼费。
被告美居公司辩称，1、被告主体不适格，原告主张权利的对象错误。本案争议条款内容存在于原告与案外人柳慧签订的股权转让协议的补充协议中，被告并不与原告发生直接的权利义务关系，原告主张赔偿的对象只能是案外人柳慧，而不是被告；2、双方不存在商品房预约关系，更不存在商品房买卖合同关系。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，争议条款不是商品房买卖合同，被告没有向原告交付房屋或承担赔偿责任的义务；3、即使双方之间存在商品房预约或买卖关系，被告将原告购买的房屋销售给他人后，原告主张的违约金也缺乏法律和事实依据且过高。综上理由，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2007年10月8日，原告（转让方）与案外人柳慧（受让方）、被告（第三方）签订《股权转让补充协议》一份，协议第三条约定：长沙美居房地产开发公司同意黄辉先生本人在美居·荷园购买一套188平方米户型住房，楼层＊＊楼，价格为每平方米5000元。后原告要求购买上述指定房屋，被告予以拒绝，故原告诉至本院，请求判如所请。
另查，位于长沙市开福区蔡锷北路302号盛世荷园小区，原名美居·荷园，系被告开发的商品房住宅小区。该小区共建有6栋商品房，每栋＊＊楼的户型有138.64平方米和197.02平方米。原告主张该层房屋197.02平方米户型设计是188平方米，建成后实测面积为197.02平方米。该小区房屋为精装修房屋，最早于2007年12月11日取得商品房预售许可证，最后一批于2008年2月3日取得商品房预售许可证。197.02平方米户型房屋在2007年12月对外出售时价格在6100左右，在2009年2月对外出售时价格在6300元左右。现该小区＊＊楼房屋均已出售。
原告于2009年9月向本院起诉，要求被告赔偿损失，后于2010年5月向本院申请撤回起诉，本院裁定予以准许。2012年4月，原告以相同理由再次诉至本院，要求被告赔偿损失。本案在审理过程中，原告主张其损失为如被告按照协议约定将房屋出售给原告，按照市场价值计算的差价。其主张按照2008年盛世荷园小区房屋市场价15000元／㎡计算损失，后又主张按照现今市场价计算损失，并提供了一份盛世美居荷园房源单拟证明现今市场价。本院向原告释明是否对盛世荷园小区房屋市场价进行司法评估，原告明确表示不申请司法评估。
上述事实有当事人陈述、《股权转让补充协议》、商品房预售许可证等证据在卷佐证。
本院认为，本案双方当事人争议的焦点是《股权转让补充协议》中第三条（以下简称争议条款）约定的“长沙美居房地产开发公司同意黄辉先生本人在美居·荷园购买一套188平方米户型住房，楼层＊＊楼，价格为每平方米5000元”在法律上属于何性质，是否构成商品房买卖条款，原、被告是否成立商品房买卖合同关系？对此，本院评析如下：
合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。当事人订立合同，采取要约、承诺方式。要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。所谓具体是指要约内容必须具有足以使合同成立的主要条款；所谓确定，是指要约内容必须明确。本案中，双方对于购买房屋的具体位置、面积、价款进行了明确约定即美居·荷园＊＊楼，面积188平方米房屋一套，价格为5000元每平方米，虽然房屋面积与实测面积不一致，但＊＊楼房屋仅有138.64平方米和197.02平方米两种户型，故可认定约定的188平方米房屋即为实测面积为197.02平方米的房屋。因此，争议条款的约定已具备成立商品房买卖合同的主要必备条款，该条款应为被告对原告的要约，而原告在协议上签字及其后要求购买房屋的行为即是对被告要约的承诺，故双方之间的商品房买卖合同关系已成立。虽然争议条款未约定具体栋号及付款时间等其他合同条款，但双方签订该协议时，盛世荷园小区尚未取得商品房预售许可证，无法确定具体栋号及具体出售时间，上述其他合同条款，双方可在取得商品房预售许可证后另行协商确定，但并不影响双方之间关于房屋买卖的权利义务。因此，在原告其后要求与被告签订正式的商品房买卖合同，购买房屋时，被告予以拒绝的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。被告主张，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，争议条款不构成商品房买卖合同。本院认为，如前所述，争议条款系原、被告双方对于购买商品房的要约和承诺，双方之间已成立商品房买卖合同关系，该争议条款并非上述解释第五条所指向的商品房认购、订购、预订协议，故对于被告的抗辩，本院不予采信。
另，被告主张被告主体不适格。本院认为，《股权转让补充协议》系包括原、被告在内的三方协议，被告亦在协议上加盖公章，因此，被告系与原告成立商品房买卖合同的当事人，故对于被告的该项抗辩，本院不予采信。
关于原告的损失问题。如前所述，原、被告之间成立商品房买卖合同，被告拒绝出售房屋给原告，已构成违约，应承担违约责任。但原告应就自己的损失承担举证责任，经本院释明，原告未对房屋的市场价申请司法评估，虽然其提供一份盛世美居荷园房源单拟证明现今市场价，但该份证据的来源、形式、内容均无法达到原告的证明目的，本院对于该份证据不予采信。盛世荷园小区于2007年12月即已取得商品房预售许可证，开始对外销售，原告在2008年向本院起诉后撤诉，迟至2012年再次向本院提起诉讼，其对于损失的扩大存在过错，对于扩大的损失应由其自行承担。又因原告未举证证明其损失，故本院参照2007年至2009年期间盛世荷园小区＊＊楼197.02平方米房屋已出售价格计算原告的损失（即房屋价值的差价），按照6200元／㎡计算，但应减去原告应按照协议约定的5000元／㎡应付而未付的房屋价款，故其损失为236472元（6200元／㎡－5000元／㎡×197.06㎡）。
综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第二条、第六条、第十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条的规定，判决如下：
被告长沙美居房地产开发有限公司自本判决生效之日起五日内赔偿原告黄辉损失236472元。
本案受理费13800元，由原告黄辉承担3800元，被告长沙美居房地产开发有限公司承担10000元。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 邓子平
人民陪审员 屠冬青
人民陪审员 粟 毅
二〇一四年八月十四日
代理书记员 宋 敏