福建省南安市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南民初字第6906号
原告中国农业银行股份有限公司南安市支行，住所地：南安市溪美街道成功街372号。
负责人李明钦，系该支行行长。
委托代理人张旭阳，男，1984年3月16日出生，汉族，系该公司职员。
委托代理人吕志斌，男，1987年10月11日出生，汉族，系该公司职员。
被告曾志恋，女，1971年9月20日出生，汉族，�福建省南安市官桥镇。
被告王家和，男，1970年7月1日出生，汉族，住福建省南安市官桥镇。
被告南安市辉侨温泉花园发展有限公司，住所地：南安市官桥镇政府大院内。
法定代表人林荣东，系该公司董事长。
委托代理人黄草龙，福建泉秀律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司南安市支行诉被告曾志恋、王家和、南安市辉侨温泉花园发展有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2013年12月9日立案受理后，依法由审判员张良程适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张旭阳、吕志斌及被告南安市辉侨温泉花园发展有限公司的委托代理人黄草龙到庭参加诉讼，被告曾志恋、王家和经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告中国农业银行股份有限公司南安市支行诉称，被告曾志恋和王家和是夫妻关系。2011年6月11日三被告与原告签订一份个人购房担保借款合同，合同编号：35020520110006168，合同约定曾志恋向原告借款人民币25万元整。期限自2011年6月11日至2021年6月10日，借款利率为中国人民银行同期基准利率，采用等额本息的还款方式，并由被告王家和出具共同还款承诺书，承诺与借款人曾志恋对上述合同所产生的债务承担共同还款责任。借款用途：购买位于南安市官桥镇温泉新都城46号楼3-4层3-406室的商品房，并以该套房产设定抵押担保，原告和被告王家和、曾志恋二人依法向有权登记机关办理了抵押权预告登记手续，该笔借款同时由南安辉侨温泉花园发展有限公司提供阶段性担保。承诺自贷款发放之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。原告依约于2011年9月9日向被告即借款人曾志恋放贷款本金人民币25万元整，被告曾志恋自原告放款后依约先后共足额偿还借款本息19期，其中借款本金人民币30043.97元、利息人民币26693.61元。截止2013年10月20日，被告尚欠原告借款本金人民币219956.03元，利息、罚息约人民币6100元。被告曾志恋已严重违约，而被告王家和未承担共同还款责任，被告南安辉侨温泉花园发展有限公司也未履行连带保证责任，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判令：1、提前解除编号为35020520110006168的《个人购房担保借款合同》，并判令被告曾志恋立即归还原告贷款本金人民币219956.03元及相应的利息、罚息（利息、罚息自2011年9月9日起计至贷款本息清偿日为止，按合同约定及中国人民银行相关规定计算；2、判令被告王家和对上述债务承担共同还款责任；3、判令原告有权对被告曾志恋和王家和提供的借款抵押物（南安市官桥镇温泉新都城46号楼3-4层3-406室）拍卖优先受偿；4、判令南安辉侨温泉花园发展有限公司对上述债务承担连带清偿责任；5、判令被告承担本案全部诉讼费用。
被告曾志恋、王家和未作书面答辩。
被告南安辉侨温泉花园发展有限公司辩称，其承担的应当是一般担保责任，原告诉求贷款本金、相应的利息和罚息应当先将抵押物拍卖后，不足的部分再由其承担。
经审理查明：被告曾志恋、王家和是夫妻关系。2011年6月11日，原告中国农业银行股份有限公司南安市支行与被告曾志恋、王家和、南安辉侨温泉花园发展有限公司签订一份合同编号为35020520110006168的《个人购房担保借款合同》，合同主要约定：由被告曾志恋向原告借款250000元，借款用途为购买位于官桥镇金庄街温泉新都城46号楼3-4层3-406室房屋，借款期限自2011年6月11日至2021年6月10日止，共计120个月，借款利率为中国人民银行同期基�利率，采用等额本息还款方式。合同并约定由被告南安辉侨温泉花园发展有限公司作为保证人提供连带责任保证，还约定保证期间为自贷款发放之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，保证担保范围为借款本金、利息、罚息、违约金、实现债权的所有费用。合同还约定违约责任条款，其中约定如借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权提前收回已发放借款。2011年6月14日，原、被告在南安市房地产管理处办理了预购商品房抵押权预告登记。2011年9月9日，被告王家和向原告承诺对曾志恋的贷款承担共同还款责任。同日，原告向被告曾志恋发放了250000元贷款。被告曾志恋自借款后按合同的约定足额支付了原告自2011年10月20日起至2013年4月20日止19个月的借款本息，共偿还借款本金30043.97元、利息26693.61元。至今尚欠�告借款本金319956.03元及相应的利息未还。另查明，被告曾志恋、王家和至今尚未办理房屋所有权证，原、被告未正式办理抵押权登记手续，原告也尚未持有他项权证。
上述事实，有原告提供的原告的营业执照、金融许可证、组织机构代码证各1份、被告曾志恋、王家和的身份证复印件、结婚证各1份、被告南安辉侨温泉花园发展有限公司的营业执照复印件、税务登记证复印件、组织机构代码证复印件各1份、外资企业登记基本情况表1份、《个人购房担保借款合同》、《个人借款凭证》各1份、《预购商品房抵押权预告登记证》及当事人在庭审中的陈述为证，并经庭审质证属实，本院依法予以确认。
本院认为，原告中国农业银行股份有限公司南安市支行与被告曾志恋、王家和、南安辉侨温泉花园发展有限公司签订的《个人购房担保借款合同》，主体资格适格，当事人意思表示真实，内容符合法律规定，应确认《个人购房担保借款合同》合法、有效。原、被告均应按照该合同的约定全面履行自己的义务。原告依约发放250000元贷款给被告曾志恋，但被告曾志恋仅足额支付原告19个月的借款本息，至今已逾期超过90天未足额清偿借款本息，显已违约，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，原告要求提前解除借款合同，收回尚欠的借款本息的诉讼请求，合理合法，本院依法予以支持。被告曾志恋与被告王家和系夫妻关系，向被告南安辉侨温泉花园发展有限公司购买商品房发生在夫妻关系存续期间，被告王家和又向原告承诺对被告曾志恋的借款本息承担共同还款责任，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条的规定，原告要求被告王家和对被告曾志恋尚欠的借款本息承担共同还款责任的诉讼请求，合理合法，本院依法予以支持。原、被告虽签订了《个人购房担保借款合同》，并已办理预购商品房抵押权预告登记，但被告曾志恋、王家和至今尚未就其向被告南安辉侨温泉花园发展有限公司所购买的商品房办理所有权登记，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，该不动产物权不发生效力，也即该房产至今尚未属被告曾志恋、王家和所有，抵押物尚未真正成立，不产生物权效力。原、被告办理的预购商品房抵押权预告登记不是《中华人民共和国担保法》上规定的抵押权登记手续，原告并未持有他项权证，不享有真正的抵押物权，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，该房屋的抵押权并未设立。况且原、被告在《个人购房担保借款合同》中约定保证期间为自贷款发放之日起至借款人取得房地产权利证书，并�妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止。因此，原告要求对官桥镇金庄街温泉新都城46号楼3-4层3-406室房屋在依法拍卖时享有优先受偿权无事实和法律依据，本院不予支持。同样，被告南安辉侨温泉花园发展有限公司提出本案抵押权已设立，其承担的是一般担保责任，原告诉求贷款本金、相应的利、罚息应当先将抵押物拍卖后，不足的部分再由其承担的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原、被告签订的《个人购房担保借款合同》成立并已生效，故被告南安辉侨温泉花园发展有限公司作为保证人，应按照该合同的约定对被保证人的全部债务承担连带责任保证。但依照《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，被告南安辉侨温泉花园发展有限公司在承担保证责任后，有权向被告曾志恋追偿。被告曾志恋、王家和经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，�院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、第四十一条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原、被告签订的合同编号为35020520110006168的《个人购房担保借款合同》；
二、被告曾志恋、王家和应于本判决生效后10日内一次性偿还尚欠原告的借款本金人民币219956.03元及相应的利息、罚息（利息、罚息自2011年9月9日起计至贷款本息清偿日为止，按合同约定及中国人民银行相关规定计算，但应扣除被告曾志恋已支付的利息人民币26693.61元）；
三、被告南安辉侨温�花园发展有限公司对上述被告曾志恋的给付义务承担连带保证责任，但被告南安辉侨温泉花园发展有限公司在承担保证责任后，有权向被告曾志恋追偿；
四、驳回原告的其他诉讼请求；
如果被告曾志恋、王家和、南安市辉侨温泉花园发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币4599元，因适用简易程序审理，减半收取即2299.5元，由被告曾志恋、王家和、南安市辉侨温泉花园发展有限公司共同负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审判员 张良程
二〇一四年二月二十五日
书记员 杜筱玫
附本案引用法律法规条文内容：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《中华人民共和国合同法》九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
《中华人民共和国物权法》第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理�押登记。抵押权自登记时设立。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外
申请执行提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。