山东省东营市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东民四终字第52号
上诉人（原审原告）：孙连京。
委托代理人：田惠臣，山东黄河口律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：山东浩岳建设工程有限公司。
法定代表人：徐成胜，总经理。
委托代理人：聂义鹏，山东恒岳律师事务所律师。
上诉人孙连京因与被上诉人山东浩岳建设工程有限公司（以下简称浩岳公司）案外人执行异议之诉一案，不服山东省垦利县人民法院（2012）垦民重字第1号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人孙连京的委托代理人田惠臣、被上诉人浩岳公司的委托代理人聂义鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人孙连京在原审中诉称，2005年至2009年12月份，山东胜利丰江电池制造有限公司（以下简称丰江公司）共欠孙连京借款、垫资及利息、租车费等共计1181920元。孙连京作为原告，于2010年4月6日向利津县人民法院起诉，利津县人民法院以（2010）利民初字第322号民事调解书调解结案。但丰江公司没有按照调解书确定的日期履行义务，孙连京申请执行，在执行过程中，执行法官与孙连京和丰江公司多次协调，在执行法官的主持下，双方达成了以丰江公司所有的两栋尚未完工的4层宿舍楼作价1181920元，抵顶欠孙连京债务的和解协议。至2010年6月3日，该两栋在建宿舍楼的所有权已经属于孙连京所有。由于其他案件，浩岳公司向垦利县人民法院申请执行，2010年12月10日，垦利县人民法院以（2009）垦执字第356号执行裁定书查封了丰江公司在建的四栋宿舍楼，其中包括已经属于原告所有的两栋在建宿舍楼。2010年12月26日，原告向垦利县人民法院提出财产保全异议书。2011年3月21日，垦利县人民法院以（2009）垦执字第356-2号执行裁定书，裁定对孙连京的财产保全异议不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条的规定，特向法院起诉，请求依法确认丰江公司原位于其原五个在建车间以西、中兴路以南、新兴路以北、原青垦路以东两栋完成主体工程的在建宿舍楼为孙连京所有，诉讼费用由浩岳公司承担。
被上诉人浩岳公司在原审中辩称，房屋不动产所有权的取得属于法定要式民事法律行为，除双方当事人达成一致协议外，还需要按照法律规定的程序办理完毕相关的手续，或者经法律规定的相关国家机关作出相应的法律行为予以确认，权利人才能取得不动产所有权。本案中争议的两栋宿舍楼已由垦利县人民法院查封，2010年12月26日孙连京提出财产保全异议，孙连京支持自己异议的依据是其与丰江公司签订的执行和解协议，但双方并没有到有关机关进行不动产权属登记，也没有经法院裁定两栋楼房的权属，因为缺少以上法定的程序，致使孙连京并未取得两栋楼房的所有权，法院依据事实和法律驳回了原告的保全异议。请求法院驳回孙连京的诉讼请求。
原审法院经审理查明，垦利县人民法院在执行申请执行人浩岳公司与被执行人丰江公司建设工程施工合同纠纷一案过程中，根据浩岳公司的申请，于2010年12月10日作出（2009）垦执字第356号执行裁定书，查封了被执行人丰江公司所有的位于其原五个在建车间以西、中兴路以南、新兴路以北、青垦路以东的四栋在建职工宿舍楼。2010年12月26日，原告孙连京向垦利县人民法院提出财产保全异议，认为丰江公司欠孙连京11819**元，孙连京起诉后，利津县人民法院以（2010）利民初字第322号民事调解书调解结案。丰江公司没有按调解书履行义务，孙连京向利津县人民法院申请执行。在执行过程中，丰江公司以在建已经完工建筑主体的两栋宿舍楼作价1181920元，抵顶了对孙连京的欠款，上述在建的两栋宿舍楼已经属于孙连京所有。垦利县人民法院（2009）垦执字第356号执行裁定书查封的四栋在建宿舍楼有孙连京所有的两栋宿舍楼，请求法院解除对孙连京所有的两栋楼房的查封。2011年3月21日，垦利县人民法院以（2009）垦执字第356-2号执行裁定，驳回了孙连京的保全异议。
另查明，2010年4月9日，利津县人民法院受理了孙连京诉丰江公司民间借贷纠纷一案，案号为（2010）利民初字第322号。2010年4月16日，该案经法院主持双方当事人达成如下协议：“被告山东胜利丰江电池制造有限公司欠原告孙连京借款374000（元）、出差垫资报销款222814.69（元）、借款及垫资利息37185.31（元）、租车费547920（元），以上共计1181920元，原告孙连京主动放弃1920元，由被告山东胜利丰江电池制造有限公司偿还原告孙连京11800**元，于2010年4月26日前付清。”履行期限届满后，丰江公司没有按约履行义务，孙连京向利津县人民法院申请执行，法院受理并立案执行，案号为（2010）利执字第150号。在执行过程中，孙连京与丰江公司达成“执行和解协议书”一份：“协议人（甲方）：孙连京协议人（乙方）山东胜利丰江电池制造有限公司甲乙双方在利津县人民法院执行法官主持下，达成如下执行和解协议：一、双方同意以乙方在垦利县开发区、丰江电池制造有限公司院内南北路以西在建完成框架、尚未完工的两栋宿舍楼抵偿对甲方的欠款1181920元，该二栋房屋即日已经交付完毕。二、双方认可该二栋宿舍楼使用的土地尚未缴纳土地出让金，相关手续由甲方自己负责办理，乙方协助。三、自即日起，双方债权债务关系全部执行完毕。四、本协议一式二份，双方各执一份。二○一○年六月三日。”2010年6月3日，因申请执行人孙连京已与被执行人丰江公司达成了和解协议，申请执行人孙连京撤回执行申请，利津县人民法院作出（2010）利执字第150民事裁定，裁定终结（2010）利民初字第322号民事调解书的执行。
原审法院认为，本案的争议焦点为：孙连京是否已取得涉案两栋楼房的所有权。孙连京主张其已经取得所有权的主要依据就是其与丰江公司在执行过程中达成的和解协议，该协议中双方明确约定丰江公司以系争房屋抵偿所欠孙连京的欠款，且约定于即日（2010年6月3日）交付完毕。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。该条规定体现了除法律另有规定外，不动产物权的设立、变动需要以登记为要件，仅有当事人转移不动产的法律行为不能产生不动产物权设立、变动的效力。孙连京与丰江公司达成的执行和解协议就其性质而言，是在执行阶段对据以执行的生效法律文书及其他执行依据所确定的权利义务行使处分权的行为，该和解协议不具有既判力和强制执行力，须由当事人自愿履行，该和解协议不具有《中华人民共和国物权法》所规定的致使不动产物权发生设立、变动的法律效力，也不属于除外情形。当事人只有在达成以物抵债的执行和解协议后，到相关登记机构办理不动产登记后才能取得不动产的物权。原告孙连京提供的证据均不能证明孙连京已在房地产登记管理机关办理了涉案楼房设立、过户登记手续，涉案两栋楼房所有权未发生设立或转移法律效力。并且，孙连京与丰江公司达成的《执行和解协议书》第二条也明确规定，双方认可涉案两栋宿舍楼使用的土地尚未交纳土地出让金，在此情况下，孙连京也不能依法取得涉案楼房所有权。综上，孙连京主张涉案两栋楼房归其所有，无事实和法律依据，其诉讼请求依法不能给予支持。（2009）垦执字第356号案件应当继续执行。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条之规定，判决：一、驳回原告孙连京的诉讼请求。二、（2009）垦执字第356号案件继续执行。案件受理费100元，由原告孙连京负担。
上诉人孙连京不服原审判决，上诉称，一、原审重审判决适用法律错误。1、物权法第九条规定的不动产转移是指业已登记的不动产，在发生转移时应当办理变更登记。本案中所涉财产不属于已登记的财产，土地及房屋均未进行初始登记，也就不存在变更登记的内容，丰江公司与上诉人达成以物抵债的协议后，双方约定由上诉人进行初始登记，由丰江公司协助。本案中上诉人与丰江公司之间的民事行为，既不属于民法通则第五十八条规定的无效民事行为，也不属于第五十九条规定的可撤销民事行为，也不属于合同法第五十二条的情形。原审重审判决混淆了民事合同行为与登记行为之间的关系，本案中所涉财产是属于登记的财产，但从合同约定至办理登记手续需要时间，合同与登记是两个既有联系又截然不同的阶段。原审重审判决驳回上诉人的诉讼请求，等于否定了双方当事人之间已经生效的合法合同的效力，没有法律依据，属适用法律错误。2、原审法院否定了利津县人民法院已经实施的法律行为，不符合法律规定。上诉人与丰江公司在执行过程中达成和解协议，具有排他的法律效力，属于物权法第九条中规定的除外情形。二、原审重审判决认定事实错误，证据不足。1、原审重审判决认为不动产物权的设立、变更需要有当事人转移不动产的法律行为和登记行为的双重法律事实才能发生效力，这是僵化理解了法律行为与登记行为在时间和空间上的联系。2、原审重审判决认为执行和解协议书不具有强制执行力，这是在偷换概念。本案讼争的是执行和解协议的效力问题，不是上诉人申请法院强制执行的问题。3、原审重审判决以涉案两栋宿舍楼尚未交纳土地出让金为由，认定上诉人不能取得涉案楼房所有权，那么原审法院亦不能将该财产保全并执行给被上诉人。综上，请求撤销原审重审判决，依法确认讼争财产为上诉人所有，上诉费由被上诉人承担。
被上诉人浩岳公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉维持原判。
二审期间，上诉人孙连京与被上诉人浩岳公司均未提交新的证据。
二审查明的案件事实与原审判决认定的案件事实基本一致。
另查明，丰江公司于2004年3月19日取得了用地面积为181285.2㎡的建设用地规划许可证，于2004年4月28日取得了建设项目名称为1#-6#宿舍楼的建设工程规划许可证。
本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，案外人是否对执行标的享有能够产生阻止执行效力的实体权利，是人民法院审理案外人执行异议之诉应予认定的核心问题。本案中所涉两栋宿舍楼并未完工，建设工程规划许可证上载明的建设单位是丰江公司，作为合法建造者，丰江公司是该两栋在建宿舍楼的所有权人。丰江公司与孙连京达成的执行和解协议，不属于物权法第二十八条规定的物权变动的特殊原因，不能发生物权变动的效力。但丰江公司根据法院主持达成的执行和解协议，将在建两栋宿舍楼抵偿所欠孙连京的债务并转移占有，上诉人孙连京因此取得的对在建工程的权利，应具有阻止执行的效力，故应当停止对在建两栋宿舍楼的执行。上诉人孙连京在原审中的诉讼请求系请求确认其对在建两栋宿舍楼的所有权，但孙连京系因对原审法院（2009）垦执字第356-2号执行裁定不服而提起的案件外人执行异议之诉，其请求中当然包含了停止对在建两栋宿舍楼执行的内容，本案中应一并予以审理。综上，上诉人孙连京提出的上诉请求成立，本院予以支持。原审判决虽然认定事实清楚，但适用法律错误，导致判决结果有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条之规定，判决如下：
一、撤销山东省垦利县人民法院（2012）垦民重字第1号民事判决；
二、停止对位于垦利县开发区丰江电池制造有限公司院内南北路以西的两栋在建宿舍楼的执行。
一、二审案件受理费各100元，均由被上诉人山东浩岳建设工程有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 呼振泉
代理审判员 李 静
代理审判员 许晓芳
二〇一四年九月三十日
书 记 员 邢春艳