广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终5889号上诉人（原审被告）：广州同润房地产开发有限公司，住所地广州市天河区金穗路5号佛奥广场。法定代表人：何剑峰。委托诉讼代理人：杨明玖，广东固信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张蕾，女，1982年4月23日出生，汉族，住广州市白云区。委托诉讼代理人：贾浩，广东广之洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：马立雄，广东广之洲律师事务所律师。上诉人广州同润房地产开发有限公司（以下简称同润公司）因与被上诉人张蕾商品房预售合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初第23686号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人同润公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回张蕾原审诉请。事实与理由如下：一、同润公司并未违约。（一）根据房屋主管登记机关出具的涉案房屋档案材料显示，张蕾向同润公司出具《授权委托书》授权办证时间是2016年12月5日，张蕾存在单方迟延提交资料的行为。双方《商品房买卖合同》第二十一条第2项以及《补充协议》第五条约定“乙方(张蕾)延迟提交的，甲方(同润公司)办证时间顺延，乙方未能提交的，甲方不承担迟延办证的法律责任”。据此，涉案房屋办证延迟天数违约责任应由张蕾自行承担，且加上210个工作日，即逾期办证违约金应从2017年10月10日起算，同润公司于2017年2月9日为张蕾办证在期限内，不存在违约。（二）一审判决以同润公司未能证明已通知张蕾需提交授权委托书为由，不采纳同润公司的抗辩理由，存在逻辑与事实矛盾。其一，从同润公司提供的涉案房屋档案资料系从房屋管理登记机关查阅复制而来，换言之，如果没有通知就不可能有张蕾提交的且存档在房屋管理登记机关的《授权委托书》。其二，张蕾一审诉讼时称“同润公司为张蕾办妥产权登记”的意思即委托同润公司对涉案房屋产权证进行办证，张蕾作为完全行为能力的成年人出具一份《授权委托书》给同润公司，显然知道办证需要“授权”。再从授权书落款的时间而言，证实了系张蕾单方迟延提交办证所需之资料。其三，2016年10月21日同润公司以知会函形式通知了全部业主提交办证资料，同润公司二审提交的该知会函是另案购房人提交的。二、退一步而言，违约金过高应当予以减低。根据《中华人民共和国合同法》的基础上《关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，张蕾系通过按揭贷款购买涉案房屋的，即使产权证办理出来也是实际存放在银行保管，根本没有损失可言(即实际损失为“零”)，假设退一步而言，无论系同润公司或张蕾要求违约方按总房款的每日0.05％的违约金亦过分高于实际损失，如果兼顾合同履行之公平原则，也应予减少违约金(参照《本合同补充协议》第三条约定的关于逾期交楼违约条款，将(假设)逾期办证在180日内按每日0.01％计付逾期办证违约金，逾期办证超过180日的按每日0.02％计付逾期办证违约金，如此相对公平合理)。被上诉人张蕾二审答辩称：同润公司的上诉请求没有事实和法律依据，请法院予以驳回。一、本案授权委托书为张蕾收楼时按同润公司要求填写的一系列资料中的一份，且张蕾只签名未填写日期。张蕾不存在迟延提交办证资料的行为。根据双方合同约定，同润公司应当书面一次性如实告知办证所需全部证件资料，张蕾得到通知五天内，交付证件资料给同润公司。实际履行中，张蕾也是按时提交了所有必需的办证资料，并没有超过约定的期限。同时，同润公司既没有举证证明其书面通知了张蕾于5个工作日内提交授权委托书，也没有证明张蕾收到通知后，存在超过五天提交资料的证据。二、双方合同约定的违约金合法合理，依法应当维持。（一）涉案《商品房预售合同》版本为同润公司提供，违约金的相关条款和标准也由同润公司拟定，同润公司应诚信遵守。（二）本案合同约定的逾期办证违约金仅为日万分之五，明显合法合理，甚至低于民间借贷24％的年利率，无需调整。（三）本案计算的逾期办证违约金为196608.7l元仅为本案房屋总价款1394388元的14.1％，不存在过高需要调整的情形。张蕾以同润公司迟延办理涉案房屋房地产权证为由，于2017年10月25日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：同润公司向张蕾支付逾期办证违约金196608.71元（按房屋总价款每日0.05%的标准，自2016年5月3日起计至2017年2月9日止）。同润公司一审辩称：根据双方签订的广州市商品房买卖合同及补充协议，张蕾迟延向同润公司出具书面授权委托书授权办证期间的违约责任，应由张蕾自行承担。同润公司为张蕾办证时间是在双方约定的合同期限内，不应承担逾期办证责任。张蕾主张的违约金标准过高，请求法院予以调整。一审法院经审理查明：同润公司是位于广州市天河区珠江新城A3-6地块编号为22地块上佛奥广场商品房的开发商，已取得《商品房预售许可证》【编号为穗房预（网）字第20130282号】。2013年8月24日，张蕾（乙方∕买方）与同润公司（甲方∕卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称《合同》），约定：乙方向甲方购买天河区金穗路5号927房（以下简称涉案房屋），总金额1394388元；付款方式为按揭贷款方式付款，首期款自本预售合同网上签订之日0日内（不超过5日），支付全部房价款的50.52%，金额704388元，剩余房款690000元须于2013年8月29日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；甲方应当在2014年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方应在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方；在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后5个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料；甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料，甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任；如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；《附件七：本合同补充协议》（以下简称《补充协议》）第五条《商品房买卖合同》中“第二十一条产权登记”补充，乙方在办理房地产权证前应向甲方付清全部房款及税费，否则甲方有权拒绝为乙方办证，并且不承担任何责任，乙方委托甲方办理房地产权证时，应在甲方规定的时间内向甲方提交办房地产权证所需的有关资料和证明文件，以便统一办证，乙方延迟提交的，甲方办证时间顺延，乙方未能提交的，甲方不承担迟延办证的法律责任等内容。2013年9月15日、2013年12月3日，同润公司分别向张蕾开具涉案房屋购房款发票，金额分别为704388元、690000元。2015年6月27日，张蕾实际收楼。2017年2月9日，张蕾取得涉案房屋的房地产权证。一审庭审中，张蕾、同润公司均确认张蕾收楼之日起210个工作日为2016年5月2日，故迟延办证违约金应自2016年5月3日起算。但同润公司称张蕾迟延办理书面授权委托书，办证时间应顺延。为此，同润公司提交日期为2017年2月6日的广州市不动产登记中心受理回执及张蕾签名的日期为2016年12月5日的《授权委托书》，拟证明张蕾向同润公司授权办证的时间是2016年12月5日，张蕾延迟提交该书面授权书导致办证时间顺延。张蕾对上述资料不予确认，并称张蕾按同润公司的要求填写了《授权委托书》，但并未填写日期，且同润公司并未通知张蕾提供《授权委托书》，亦未能证明《授权委托书》为办证所必需。一审法院认为：张蕾、同润公司签订的《合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应切实履行。张蕾、同润公司均确认同润公司于2015年6月27日将涉案房屋交付给张蕾，亦确认收楼之日起210个工作日为2016年5月2日，故同润公司应于2016年5月2日前为张蕾办妥产权登记，并将以张蕾为产权人的房地产权证交付张蕾。《补充协议》约定：“乙方在办理房地产权证前应向甲方付清全部房款，否则甲方有权拒绝为乙方办证，并且不承担任何责任”，现张蕾提交了发票证明其于2013年12月3日前付清了房款，即张蕾已于合同约定的办证时间之前付清全部房款，同润公司应依约为张蕾办妥产权登记，并将以张蕾为产权人的房地产权证交付张蕾。关于同润公司主张张蕾迟延提交授权同润公司办证的书面授权委托书的抗辩。根据《合同》的约定，“乙方应当在收到甲方书面通知后5个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料；甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料，甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任”。同润公司现未能举证证明其已通知张蕾需提交授权委托书，故一审法院对同润公司的上述抗辩理由不予采纳。综上所述，同润公司应于2016年5月2日前为张蕾办妥产权登记，并将以张蕾为产权人的房地产权证交付张蕾，现张蕾主张同润公司自2016年5月3日起每日按涉案房屋总价款的0.05%计付违约金，符合《合同》关于“如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同约定期限办妥并取得《房地产权证》的，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止”的约定，按此标准计算，同润公司应向张蕾支付逾期办证违约金197305.9元（1394388元×0.05%×283天），现张蕾主张同润公司向其支付的违约金为196608.71元，属于其对自身权利的处分，并无不妥，一审法院予以照准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院于2018年1月5日作出判决如下：自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州同润房地产开发有限公司向原告张蕾支付迟延办理《房地产权证》的违约金196608.71元。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4240元，由被告广州同润房地产开发有限公司负担。二审期间，同润公司当庭提交一份办理房地产权证知会函复印件，拟证明同润公司向全体业主发出办理房地产权证知会函，通知各业主提交办证资料；因知会函已经发放给小业主，故未保留原件。对此，张蕾质证称：同润公司未提供该证据原件，对其真实性、关联性均不予确认，张蕾确实未收到过该知会函。双方当事人对一审查明事实均无异议，本院予以确认。另外，同润公司二审庭后向法院提交了《广州市房地产初始登记告知书》，载明涉案房屋所在的广州市天河区金穗路5号房屋的初始登记核准，载明日期为2016年9月13日。本院认为，一审法院认定涉案《商品房买卖合同》合法有效，同润公司依约应于2016年5月2日前为张蕾办妥产权登记，并将以张蕾为产权人的房地产权证交付张蕾。双方对此均无异议，不作赘述。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。据此，针对同润公司的上诉请求，认定如下：一、同润公司上诉主张张蕾迟延提交授权同润公司办证的书面授权委托书，其有权顺延办证期限，故不应承担迟延办证违约责任的问题。因同润公司并无证据证明其通知张蕾需提交授权委托书，且同润公司提交的授权委托书载明的日期并非张蕾所书写，无法确认张蕾存在迟延提交授权委托书的时间。另外，依照同润公司二审庭后提交的《广州市房地产初始登记告知书》，载明涉案房屋所在的广州市天河区金穗路5号房屋的初始登记于2016年9月13日核准登记，也已远迟于双方合同约定的办证期限，故同润公司上诉主张逾期办证应归责于张蕾，缺乏事实依据。二、逾期办证违约金计算标准的问题。因双方合同明确约定“如因甲方（同润公司）未履行相关义务造成乙方（张蕾）不能按本合同约定期限办妥并取得《房地产权证》的，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金至乙方实际取得《房地产权证》之日止”。据此，张蕾主张同润公司自2016年5月3日起每日按涉案房屋总价款的0.05%计付逾期违约金，并无不妥。同润公司上诉主张该违约金标准过高，依据不足，本院不予采纳。综上所述，一审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人同润公司的各项上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4240元，由上诉人广州同润房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  何 佐审判员  李 民二〇一八年五月二十九日书记员  莫善友