广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤2071民初25358号
原告（反诉被告）：中山市家仁房地产经纪有限公司，住所地广东省中山市石岐区莲兴路7-9号10卡，统一社会信用代码91442000555564344K。
法定代表人：曾北娣，经理。
委托诉讼代理人：卢扬见，广东ＸＸ海天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄彤瑶，广东ＸＸ海天律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：黄俊亚，男，1980年11月22日出生，汉族，住广东省深圳市南山区，
第三人（本诉）：黄高进，男，1969年1月16日出生，壮族，住广东省中山市石岐区青溪路***号清溪花园**幢***房，公民身份号码4521221969********。
原告中山市家仁房地产经纪有限公司（以下简称家仁公司）诉被告黄俊亚、第三人黄高进居间合同纠纷一案，本院受理后，被告黄俊亚提起反诉，本院依法将本诉和反诉合并审理,并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）家仁公司委托诉讼代理人卢扬见、黄彤瑶，被告（反诉原告）黄俊亚到庭参加诉讼。本诉第三人黄高进经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告家仁公司诉称：2016年6月19日，原、被告及第三人签订了《房地产买卖合同》，约定：被告通过原告提供服务购入第三人名下位于中山市××区××花园××房及××号车房的物业，由原告提供居间服务，被告应支付19000元中介服务费给原告；在合同签署后，若合同被取消、解除或未实际履行，均不影响原告收取上述中介服务费。合同签订后，被告于2016年6月20日向原告支付了中介费10000元。之后，被告与第三人私下进行交易，涉案房产已经过户到被告名下，但被告欠原告中介服务费9000元至今未付。经原告催讨未果，现诉请判令：1.被告向原告支付中介费9000元；2.本案全部诉讼费用由被告承担。
原告家仁公司为支持其诉讼请求，向本院提交的证据有：1.被告身份证复印件；2.房地产买卖合同；3.转账记录；4.（2016）粤2071民初2051号案件民事起诉状复印件、中山市住房公积金政策性个人住房抵押贷款申请表。
被告黄俊亚辩称：1.本案所涉的《房地产买卖合同》实为意向书，没有强制履行的效力。2.该合同是原告提供的格式合同，合同第五条关于中介服务费支付的条款与当事人约定的内容不符，且该条款免除原告一方责任，加重了对方责任，排除了对方主要权利，属于无效条款。3.在第三人违约且第三人与被告就合同继续履行事项达成和解之后，被告通知原告就合同的继续履行起草一份《补充协议》时，原告违反约定单方改变余下服务费用的支付时间，并拒绝继续履行服务义务。4.合同法规定，居间方不能成为买卖合同的当事人，但涉案合同不仅有买卖双方，还有居间方，说明涉案合同并不是合同法规定的关于居间人促成合同成立后签订的合同。5.中山市国土资源局规定，二手房买卖必须签订《广东省房地产买卖合同》才能办理产权过户手续，实现买卖双方的交易目的。因此《广东省房地产买卖合同》才是买卖双方签订的真实的合同，只有原告促成买卖双方签订了《广东省房地产买卖合同》，居间人促成合同成立的义务才告完成。涉案合同约定《广东省房地产买卖合同》于银行按揭贷款承诺金额通知后7日内签订，故涉案合同仅是预约合同，并不是真正的合同。
被告黄俊亚为支持其答辩意见提交的主要证据有：1.转账记录；2.反诉原告与反诉被告交易员陈小姐的微信聊天记录（打印件）；3.首期款转账记录及发给反诉被告交易员陈小姐的QQ邮件；4.反诉原告与反诉被告经理莫嘉平的微信聊天记录；5.反诉原告与第三人黄高进的微信聊天记录；6.证人证言；7.过户完之后打印的涉案房产证明表。
第三人黄高进在法定期限内没有提交书面答辩意见及证据。
反诉原告黄俊亚反诉称：三方签订的《房地产买卖合同》实为意向书，反诉被告未促成买卖双方签订能够用于不动产交易的合同。该《房地产买卖合同》是反诉被告提供的格式合同，其中第五条（服务费的支付）与当事人约定的内容不符，该条免除反诉被告责任，加重对方责任，排除对方主要权利，属于合同法规定的无效条款。在合同履行过程中，反诉原告通知反诉被告起草《补充协议》时，反诉被告违反约定单方改变余下服务费用的支付时间并拒绝继续履行服务。反诉原告按约定于2016年7月21日从深圳前往中山办理贷款手续，因反诉被告过错，导致反诉原告支付往返交通费200元及误工费600元。反诉被告明知反诉原告以贷款支付剩余购房款且卖方在收齐全部购房款后才向买方交付使用权，仍然在没有证明反诉人存在使判决难易执行的情况下，滥用保全措施，申请保全措施查封涉案交易房产，致使银行无法办理抵押登记，使后续交易和房屋交付使用相应延期。因此给反诉原告造成误工费600元、房屋交付延期3500元，合计4100元。为此，反诉原告现反诉请求:1.反诉被告返还反诉原告预付的中介服务费9000元（反诉原告已经预付10000元，酌情扣除反诉被告合理的费用支出1000元）；2.反诉被告赔偿因不当履行义务给反诉原告造成的经济损失800元；3.反诉被告赔偿因滥用保全措施给反诉原告造成的经济损失4100元。
反诉原告黄俊亚就其反诉提交的证据与本诉一致。
反诉被告家仁公司针对反诉答辩称：1.《房地产买卖合同》是各方应当恪守履行的合同，而不是意向书。该合同是是由买卖双方及居间方的三方签订，而《广东省房地产买卖合同》是买卖双方签订，二份合同不应当混为一谈。2.本案纠纷是居间合同纠纷。合同法规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。三方签订《房地产买卖合同》之前，作为房地中介的反诉被告需要付出大量劳动和服务才能最终促成这份房地产买卖合同的订立，在订立这份房地产买卖合同的时候，反诉被告实际已经居间成功，故三方通过签订《房地产买卖合同》来保障居间费的收取是合情、合理、合法的。3.《房地产买卖合同》第5条的规定是房产中介行业所通用的规定，不存在无效的情形。若如反诉原告所述，反诉原告可以备注条款作补充，以排除第5条的适用，但合同签订时反诉原告对于第5条的适用并无异议。4.反诉原告在合同履行过程中指出反诉原告的违约行为，催促其继续履行合同义务，不违反职业道德。5.居间费的支付时间在《房地产买卖合同》中已经明确约定，且反诉原告在诉第三人的房地产买卖合同纠纷一案中也明确了居间费必须支付，还强调要求第三人要赔偿其已经支付的居间费，这就证明反诉原告实际上确认其向反诉被告支付居间费的义务。6.在反诉原告逾期支付居间费的情况下，反诉被告有权拒绝提供后续的服务，并拒绝反诉原告提出变更居间费的支付时间的请求，并不违约。7.反诉原告要求反诉被告赔偿其经济损失800元，没有事实和法律依据。反诉原告提及7月21日未能办理贷款手续，不是反诉被告的责任，该评估报告是在7月底才拿到的。8.反诉被告在本案中申请诉讼保全，是法律赋予当事人的权利。
反诉被告家仁公司在反诉中提供的证据与本诉一致。
经审理查明：2016年6月19日，第三人黄高进作为卖方，黄俊亚作为买方，家仁公司作为经纪方，三方共同签订《房地产买卖合同》（合同编号：NO：0001189），约定：买卖双方通过经纪方提供服务出售及购入位于中山市××区××花园××房及××号车房，房地产权证号为第××号，土地使用权证号为第易261819号；转让总价款为635000元，第一部分楼款为定金50000元，买方同意在本合同签订时向卖方支付定金50000元，第二部分楼款为首期楼款150000元，买方需在买卖双方签署《广东省房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》当日支付，第三部分楼款为尾款435000元，该款项按照银行按揭付款，买方需于本合同签订之日起7个工作日内提交买方按揭申请所需材料；买卖双方均清楚该物业有产权证在手且有银行抵押；鉴于经纪方已促成买卖双方之间买卖合同的成立，买卖双方应在签订本合同当日向经纪方支付中介服务费，其中卖方向经纪方支付/元，买方向经纪方支付19000元，在签署本合同被取消、解除或未实际履行，均不影响经纪方收取上述中介服务费的权利；买卖双方一致同意，如买卖双方任何一方的原因导致2016年9月29日止尚不能前往国土房管部门办理申请方房地产更名过户手续的，另一方有权终止本合同并按上述违约责任条款追究违约方的责任；备注处注明经纪方服务期限至本房屋买卖合同履行完毕时止，如买卖双方任何一方导致本合同未实际履行，应当由违约方承担中介费。合同还约定了其他事项。黄高进、黄俊亚分别在该合同“卖方”、“买方”处签名，家仁公司在“经纪方”处加盖公章。2016年6月20日，黄俊亚向家仁公司支付了中介服务费10000元。2016年9月2日，黄俊亚向黄俊亚支付定金50000元。2016年12月7日，家仁公司以黄俊亚尚未支付中介服务费9000元为由，诉至本院，主张前述实体权利。
再查：在上述《房地产买卖合同》履行过程中，买卖双方发生争议，黄俊亚以黄高进未按合同约定于2016年9月29日之前办妥涉案房产抵押的注销登记手续，构成违约为由诉至本院，要求黄高进对此承担双倍返还定金、赔偿其已支付的10000元中介费损失等违约责任。在该案诉讼期间，黄俊亚于2016年10月31日要求家仁公司就其与黄高进双方达成的和解协议内容拟定一份补充协议，家仁公司要求黄俊亚于买卖双方于递件办理房产过户手续的当天，付清尚欠的9000元中介服务费，并在其拟定的该补充协议中予以明确，但黄俊亚不同意，认为该9000元中介费应在房产交易全部完成之后支付。后来，黄俊亚另行与黄高进自行完成了涉案房产的后续交易手续，并申请撤回了对黄高进的起诉。本院于2016年11月25日依法作出（2016）粤2071民初22051号民事裁定书，裁定准许黄俊亚撤诉。
庭审中，家仁公司确认其约好黄俊亚于2016年7月21日到中山办理涉案房产的抵押贷款手续，但由于评估公司未出评估报告，以致当日无法办理该房产的抵押贷款手续。黄俊亚称其从事翻译工作，工资每日600元，但黄俊亚未提供相关证据予以证明。另外，黄俊亚提供的一份《证人证言》证人署名为“黄高进”，家仁公司以黄高进未到庭参加诉讼为由，对该证据不予确认。
本院认为：本案为居间合同纠纷。黄俊亚、黄高进、家仁公司三方签订的《房地产买卖合同》为复合型合同，当中包括了家仁公司与黄俊亚、黄高进之间的居间合同及黄俊亚与黄高进之间的房屋买卖合同。家仁公司与黄俊亚、黄高进之间的居间合同是各方当事人自愿订立，意思表示真实，内容不违反法律规定，合法有效，应当恪守履行。家仁公司是该合同的居间人，其接受黄俊亚、黄高进的委托并促成双方签订了涉案房屋的买卖合同，有《房地产买卖合同》为据，本院予以确认。《房地产买卖合同》约定中介费19000元由买方向经纪方于合同签订当日支付，故黄俊亚拖欠家仁公司中介费9000元构成违约，依法应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。三方签订的《房地产买卖合同》权利义务明确，主要条款齐备，合同成立。黄俊亚辩称该合同是意向书，没有根据，本院不予采纳。该合同式样虽是家仁公司预先印制，但该合同载有“备注条款”并注明“如本备注条款与本合同前述其他条款有冲突的，以备注条款为准”。另外，合同第五条关于中介费的金额及承担是填充式条款，中介费的金额及承担是由三方协商确定，不属于格式条款，且该条款也未涉及免除提供格式条款一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利等相关内容，故黄俊亚以该合同为格式合同为由，主张该条款无效，本院不予采纳。在合同履行过程中，家仁公司知道2016年7月21日之前涉案房产的评估报告尚未出具，但其未及时告知黄俊亚当天不能办理抵押贷款手续，导致黄俊亚产生了误工及差旅费损失，家仁公司对此应当承担相应的赔偿责任，故黄俊亚反诉请求家仁公司对该项损失予以赔偿，本院予以支持，但黄俊亚没有提供损失800元的相关证据，故本院根据黄俊亚的误工天数及差旅费损失的实际情况酌情认定该项损失为500元。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定:“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”黄俊亚拖欠家仁公司中介费9000元，违约在先，家仁公司行使先履行抗辩权，拒绝协助黄俊亚办理涉案房产交易的后续手续并不违约。家仁公司因本案诉讼向本院提出财产保全申请，是法律赋予当事人的诉讼权利，黄俊亚认为家仁公司滥用保全措施，要求家仁公司予以赔偿，该项诉求不属本案的合同纠纷范围，本院不作审理，黄俊亚可另行起诉。黄高进经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其自动放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应自行承担相应的诉讼风险。
综上，黄俊亚应向家仁公司支付中介费9000元，家仁公司应赔偿黄俊亚误工及差旅费损失500元，相抵后，黄俊亚仍须向家仁公司支付8500元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第四百二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、被告黄俊亚于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市家仁房地产经纪有限公司支付佣金8500元；
二、驳回反诉原告黄俊亚的其他反诉请求。
本诉案件受理费50元，减半收取为25元，诉讼保全费110元，合计135元（原告已预交），由被告黄俊亚负担并应于本判决生效之日起七日内迳付原告中山市家仁房地产经纪有限公司；反诉案件受理费74元（反诉原告已预交），由反诉原告黄俊亚负担71元，由反诉被告中山市家仁房地产经纪有限公司负担3元并于本判决生效之日起七日内迳付反诉原告黄俊亚。
如不服本判决，可于本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提交副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 邓树青
二〇一七年三月六日
书记员 郑梅竹
书记员 李先萍