北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0115民初10885号原告（反诉被告）：李佩枝，女，1955年10月25日出生，汉族，退休职工，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：母树峰，北京母树峰律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京金圭伟地房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区。法定代表人：李宏，执行董事。委托诉讼代理人：刘高原，北京市长安律师事务所律师。原告（反诉被告）李佩枝与被告（反诉原告）北京金圭伟地房地产开发有限公司（以下简称：金圭伟地公司）合同纠纷一案，本院立案后，依法由审判员王振独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李佩枝及其委托诉讼代理人母树峰、被告（反诉原告）金圭伟地公司的委托诉讼代理人刘高原到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）李佩枝向本院提出诉讼请求：1．金圭伟地公司支付李佩枝租地款12万元及逾期支付的银行利息，逾期利息按照中国人民银行同期（2010年5年期）贷款基准利率6.14%的1.50倍，即9.21%计算，自2010年12月21日至判决给付之日止；2.金圭伟地公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2010年9月19日，李佩枝将其租赁的北京市大兴区X镇X村的5.20亩土地转租给金圭伟地公司，土地上的地上物也一并转让给金圭伟地公司，租赁期限自2010年9月20日至2033年1月1日，土地租赁及地上物转让款共计236万元；金圭伟地公司于签订合同时给付李佩枝136万元，对剩余100万元，金圭伟地公司给李佩枝出具了欠条，约定于2010年12月20日之前付清欠款；事后，金圭伟地公司违反约定，没有按时向李佩枝付款；后经李佩枝多次催要，金圭伟地公司分多次给了李佩枝共计88万元，剩余12万元至今未付；经李佩枝再三催要，金圭伟地公司以种种理由推拖，不予给付；金圭伟地公司的行为严重侵犯了李佩枝的合法权益，李佩枝诉至法院，请求判如所请。被告（反诉原告）金圭伟地公司辩称：第一，本案事实是这样的，在2003年1月1日，大兴区X镇X村与李佩枝签署了“土地租赁合同”；2004年2月15日，北京市大兴区X镇X加工厂（李佩枝）与李X（音同）签署“房屋租赁合同”，李X租赁李佩枝租赁土地上的库房1所；2010年9月20日，李佩枝与金圭伟地公司签署“土地转租及地上物转让协议”，约定由金圭伟地公司承接李佩枝与X村的土地租赁合同及房屋；李佩枝与金圭伟地公司签署转让协议后，李X以本次转让未征询其意见为由，拒绝承认金圭伟地公司的新房东身份，只认李佩枝为房东，金圭伟地公司无法收取李X的房租；金圭伟地公司后续也无法使用、利用及改造李X所承租的土地及车库；为解决李X问题，金圭伟地公司与李佩枝多次协商，最终没有结果；2014年3月后，李X表示租金只能由李佩枝或何X（系李佩枝之夫）收取；为此，约在2015年，金圭伟地公司与李佩枝通过电话沟通，同意将本应由金圭伟地公司收取的房租款转让给李佩枝，以该笔款项折抵金圭伟地公司应支付李佩枝的转让款，对此李X无异议；2015年11月5日，何X据此继续向李X收取了5万元租金。第二，金圭伟地公司无需再向李佩枝支付剩余的转让款12万元；首先，李佩枝的转让协议中约定转让范围为所有的范围，但实际上因为李X拒绝承认本次转让行为，金圭伟地公司无法利用李X所占据的土地和房屋，李佩枝转让交付的行为构成违约，应承担违约赔偿责任；其次，因李X事情存在，金圭伟地公司与李佩枝曾商量一致，本案中剩余转让款由李佩枝向李X索要，李佩枝因不能向李X收到租金，转而要求金圭伟地公司支付剩余转让款没有事实依据。第三，原告李佩枝在本案中所主张欠款已过诉讼时效，其丧失胜诉权。综上所述，请求法院驳回李佩枝的诉讼请求。被告（反诉原告）金圭伟地公司向本院提出反诉请求：1．判令李佩枝向金圭伟地公司支付违约赔偿金121998元（系李X一直未交给金圭伟地公司的房租）；2．李佩枝承担本案诉讼费。事实和理由：2010年9月20日，李佩枝与金圭伟地公司签署“土地转租及地上物转让协议”，协议第十条约定该协议签订10日内，要让出金圭伟地公司承接场地，其中包括李X所承租的大库房1所；该协议生效后至2016年房屋被拆除前，李佩枝一直未将李X所承租的大库房移交给金圭伟地公司，李佩枝的行为构成违约，应承担违约赔偿责任；因李X拒绝承认金圭伟地公司的房东身份，金圭伟地公司一直不能向李X收取房租，亦不能对李X所承租的大库房进行利用、改造，且李X占据的大库房面积多达2000多平方米，李佩枝违约交付的行为给金圭伟地公司造成了严重损失；为保障自身权益，金圭伟地公司提起反诉，请求判如所请。原告（反诉被告）李佩枝针对被告（反诉原告）金圭伟地公司的反诉辩称：对于李X所使用部分，金圭伟地公司收取了自承接土地及房屋后至2014年3月的房租，这说明李佩枝已经将合同上所有的标的物交付给金圭伟地公司，李X不向金圭伟地公司交付房租，系李X与金圭伟地公司之间争议，与李佩枝无关；事实是这样的，在2014年3月李X想刷信用卡向金圭伟地公司交纳房租，金圭伟地公司不同意，李X又说交支票，金圭伟地公司还是不接受，李X才不交纳房租的，并非李佩枝的行为造成李X不交纳租金；交纳房租是李X与金圭伟地公司之间的事，对于房租标准，金圭伟地公司与李X也进行了商量，房租也有了相应变化，这说明李X与金圭伟地之间已经形成了新的合同关系；综上所述，李佩枝并非违约，对金圭伟地公司之反诉请求，应予驳回。本案经审理认定事实如下：2003年1月1日，北京市大兴区X镇X村经济合作社（出租方、甲方）与李佩枝（承租方、乙方）签订“土地租赁合同”，双方约定甲方将“X村村西地块西北侧东至墙边，西至路边，南至路边，北至地边。东西长47米，南北长71米，合计5亩地”继续出租给乙方使用，合同期限30年，自2003年1月1日起至2033年1月1日止。2010年9月20日，李佩枝（转让方，乙方）与金圭伟地公司（承接方，丙方）签订“土地转租及地上物转让协议”；该协议载明：“因乙方无力生产、经营。现将大兴区X镇X村于2003年1月1日签订的租赁合同，一次性转让给丙方”，双方约定丙方一次性承接，包括地上物买断，共计236万元，协议生效后剩余年限租金由丙方自付，承接年限自2010年9月20日至2033年1月1日，协议签订10日内，乙方要让出丙方承接的场地（现两院租户、刘X用地、张X的4间房由丙方协调解决），原合同交丙方保管。协议签订后，李佩枝交付X村涉案场地，金圭伟地公司依约交纳部分租地款；合同签订时，金圭伟地公司给付租地款136万元，对于所欠付100万元，金圭伟地公司出具收条，约定于2010年12月20日之前付清；2011年8月11日、2011年10月16日、2013年1月29日、2013年4月12日、2013年11月2日，金圭伟地公司分别给付李佩枝租地款30万元、20万元、10万元、3万元、20万元，共计83万元；至此，尚欠17万元租地款未付。另查，2004年2月15日，北京市大兴区X镇X加工厂（出租方、甲方，以下简称：X加工厂）与李X（承租方、乙方）签订“房屋租赁合同”，双方约定由李X承租X加工厂库房1所；为证明李佩枝与李X同意用上述合同的房屋租金折抵剩余未付转让款，金圭伟地公司提供李X与X勇之间的短信息记录（2015年11月3日至11月5日，在2015年11月5日李X向李佩枝给付房屋租金5万元）、金圭伟地公司会计与何X之间的短信息记录（2016年1月15日、1月20日、3月15日、3月19日），李佩枝认可以上短信息记录的真实性，但认为其仅为协调人，并无收取租金的义务；因李X在2015年11月5日向李佩枝给付房屋租金5万元，以此折抵金圭伟地公司应向李佩枝支付的租地款，故此时金圭伟地公司尚欠李佩枝租地款12万元。经金圭伟地公司申请，证人黄某（系金圭伟地公司会计）出庭作证称：“李X也是需要催促才交租金，是将租金交付给我们公司，李X交纳租金有的时候是我们联系李X她就交钱，有的时候需要李佩枝联系。2014年3月1日我给李X打过电话让其交付租金，李X说房租不归我们公司管了，让我自己问老板去，没有说过多的话。之前交房租的时候没有说过这些，都是我去找李X，李X让我找会计，会计就给安排好了。通过李佩枝爱人我才知道，有5万元是李佩枝收的，没有转到我公司账上……李X在2014年1月左右要刷信用卡或支票支付租金，因为我们公司没有刷信用卡的东西，所以没有收取，李X说只能这样，要不就给不了了。我们公司跟李佩枝商量了让李佩枝收取李X的租金，折抵转让款，具体多少转让款不清楚，是我听李X跟我说的，我问老板，老板说有这个事儿，让我不用管了”。对于2011年3月1日至2014年2月28日期间的李X所交纳租金，均系由金圭伟地公司收取。本院认为：李佩枝与金圭伟地公司所签订“土地转租及地上物转让协议”系双方当事人真实意思表示，未违法法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应全面履行自己的义务。金圭伟地公司所出具欠条载明其欠付李佩枝100万元租地款，之后其分5次支付租地款共计83万元，即至2013年11月2日尚欠17万元租地款未付。根据双方当事人陈述及所提交证据材料，双方曾达成合意，以李X应交纳租金5万元折抵租地款，即至2015年11月5日付款时，金圭伟地公司尚欠12万元租地款未付。通过审查双方当事人所提交证据材料可以认定，在双方签订协议后，李佩枝依约定交付租赁土地及地上物，金圭伟地公司已向李X收取自2011年3月1日至2014年2月28日期间的房屋租金，之所以未能收取2014年3月1日之后租金，系金圭伟地公司与李X就租金支付方式等产生争议，并非李X不认可金圭伟地公司的新出租人身份（相对于李X的承租人身份）；据此，对金圭伟地公司主张李佩枝存在违约行为，故而要求李佩枝给付违约赔偿金121998元之反诉请求，因举证不充分，本院不予支持；就其与李X之间争议，金圭伟地公司可另行解决。根据金圭伟地公司所提交现有证据，仅能证明以2015年11月5日李X所交纳5万元租金折抵租地款，而对于其他李X应交纳租金，李佩枝系协助金圭伟地公司收取，不能证明双方已达成以李X应所交纳租金折抵剩余租地款12万元的合意，故对金圭伟地公司所主张上述抗辩意见，本院不予采纳；根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”，第一百三十六条：“下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的”，第一百四十条：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”，又根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十六条：“义务人作出分期履行、部分履行、提供担保、请求延期履行、制定清偿债务计划等承诺或者行为的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的当事人一方‘同意履行义务。’”本案中，所谓租地款中还包含地上物转让费，并非仅为租金，故不适用1年短期诉讼时效，而应适用2年诉讼时效；虽然欠条所载明100万元欠款的履行期限为2010年12月20日之间，但金圭伟地公司在2013年11月2日给付租地款20万元，即部分履行债务，此时诉讼时效中断，之后，因双方曾约定以李X在2015年11月5日所交纳租金5万元折抵租地款，故在2015年11月5日，诉讼时效再次中断；至此，距李佩枝提起本案诉讼尚不满2年，故对金圭伟地公司的诉讼时效抗辩，本院不予采纳。综上所述，对于欠付租地款12万元，金圭伟地公司应向李佩枝给付。对于李佩枝所主张逾期支付的银行利息，因双方未在所签订协议及欠条中作出相关约定，亦无证据证明李佩枝在催交租金时曾提出该项主张，故对该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）北京金圭伟地房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）李佩枝租地款十二万元；二、驳回原告（反诉被告）李佩枝的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）北京金圭伟地房地产开发有限公司的反讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费一千三百五十元，由被告（反诉原告）北京金圭伟地房地产开发有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）；反诉受理费一千三百七十元，由被告（反诉原告）北京金圭伟地房地产开发有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 王 振二〇一七年七月二十八日书记员 张思竹