山西省太原市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）晋01民终922号上诉人（原审原告）：孟亮，男，1984年10月25日出生，汉族，无业，住太原市。上诉人（原审原告）：成芳丽，女，1988年1月23日出生，汉族，无业，住太原市。委托诉讼代理人：孟亮（系成芳丽之夫），男，1984年10月25日出生，汉族，无业，住太原市。上诉人（原审被告）：太原市晋源房地产开发有限公司，住所地太原市晋源区新晋祠路488号。法定代表人：王根生，总经理委托诉讼代理人：胡瑞峰，男，1991年9月20日出生，汉族，太原市晋源房地产开发有限公司法务，住太原市长风街123号君威财富中心37层。上诉人孟亮、成芳丽与上诉人太原市晋源房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市晋源区人民法院（2017）晋0110民初642号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人孟亮、成芳丽的委托诉讼代理人孟亮、被上诉人太原市晋源房地产开发有限公司(以下简称晋源房地产公司)的委托诉讼代理人胡瑞峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人孟亮、成芳丽的上诉请求：1、依法撤销原审判决第二项，改判由被上诉人赔偿上诉人迟延交房损失58000元;2、被上诉人赔偿上诉人精神损失费10000元;3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院对二上诉人主张的迟延交房违约损失，理由不足，不予支持系事实认定错误。原审法院在一审判决中认定二上诉人与被上诉人所签订的《房屋内部认购协议》合法有效，并责令被上诉人履行该合同义务。该《房屋内部认购协议》约定，房屋预计交付时间为2013年7月1日，但时至今日，被上诉人仍未向上诉人履行交房义务。虽然在该份《房屋认购协议》中未约定逾期交房的损失，但被上诉人逾期交房确是客观事实，致使上诉人在外租房产生租金，因被上诉人未按约定期限交房，致使二上诉人在外租房，截止2017年5月2日产生租金58000元。同时，因未按约定时间交房，给上述人带来很多家庭矛盾，二上述人因此房屋常常争吵，造成很大精神伤害。《中华人民共和国合同法》第113条规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条做出了规定:”商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”因此，一般而言租金损失即为我国《合同法》规定的买房者可得利益的损失。综上所述，请求二审法院判决被上诉人支付二上诉人逾期交房损失58000元（截2017年5月2日），并责令其支付至实际给付日止。上诉人晋源房地产公司辩称，1、一审法院认定事实正确，2014年12月5日我公司向上诉人送达了交房通知书，被答辩人因自己的原因未办理，应当由被答辩人自己承担；2、被答辩人要求赔偿精神损失，于法无据，应予以驳回，本案为合同纠纷，不涉及精神损害；3、答辩人并无过错，诉讼费用应由上诉人孟亮、成芳丽承担。上诉人晋源房地产公司的上诉请求：1、请求依法改判上诉人对”房屋内部认购协议不再继续履行”;2、判令被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费。事实与理由：一审判决上诉人按照房屋内部认购协议约定的价款继续履行合同，属于适用法律错误，应当予以纠正；一、一审法院在不具备《合同法》及相关解释的规定条件下确认上诉人解除行为无效，属于适用法律错误。根据《合同法》及《合同法解释二》之规定，解除通知自送达之日生效，且相对方在送达行为发生3个月之后才提出确认解除行为无效的，人民法院不予支持。上诉人在屡次通知未果的情形下，于2017年5月22日以被上诉人不配合办理签署正式房屋买卖合同而送达书面解除通知，依法予以发生法律效力，但被上诉人在此后的3个月期间并未以诉讼或仲裁的方式请求确认解除行为无效，即使是在本案10月27日开庭中也仅仅是对上诉人的解除行为提出异议，而未追加或变更任何诉讼请求，也未提起确认解除行为无效的诉讼或仲裁。故此，一审法院以本案房屋买卖合同纠纷立案后，上诉人提出解除认购协议的行为属于无效的认定属于严重适用法律错误。二、一审裁决无视被上诉人认购房屋已经由晋源区保障性住房变更为商品房项目的实情，要求上诉人继续履行认购协议，不符合法律规定的实际履行要求。根据双方于2012年2月7日签署的《房屋内部认购协议》约定，被上诉人认购的房屋原属于”晋源区保障性住房”，且在双方签署协议时上述项目也确实属于晋源区的重点保障性项目之一，但由于政策原因调整，所在地块已由政府部门在收储后于2016年1月8日挂牌出让，所在项目于2016年12月15日取得《商品房预售许可证》，上述房屋己变更为”商品房项目”。同时根据《合同法》第110条第1款的规定，一审裁决要求上诉人按照《房屋内部认购协议》履行相应的义务属于”法律上或者事实上不能履行”，二审法院应当予以纠正。综上，请求二审法院依法查明事实的基础上依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求，以维护法律的公正和威严。上诉人孟亮、成芳丽辩称，1、我方未收到开发公司的解除通知书，我从未签过名；2、我起诉的时间5月2日，对方发函的时间是5月6日；3、上诉人晋源房地产公司要求加价的行为不合法；4、我购买的是大产权的商品房。上诉人孟亮、成芳丽向一审法院起诉请求：1、判令被告按照双方签订的《房屋内部认购协议》约定的价款继续履行合同；2、判令被告赔偿原告因迟延交房造成的损失55132元；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2012年2月7日，孟亮、成芳丽（认购方）与晋源房地产公司（出售方）签订了一份编号为JYDC384A的房屋内部认购协议，约定：认购物业基本情况物业名称为”澳林·晋阳湖畔”（暂定名），孟亮、成芳丽认购房屋为7号楼1单元31层3104号房屋；该房屋的认购面积（建筑面积）为90.11平方米（暂测面积），认购单价为5500元/平方米，认购总房款为495605元；付款方式及期限为按揭付款，第一期款于2012年2月7日前付总房款的50%￥255605元整，余款240000元于交房前办理银行按揭贷款；晋源房地产公司承诺该房屋产权性质为大红本，届时办理产权证所需的符合相关法律规定产生的税费，概由孟亮、成芳丽承担；该房屋的预计交房时间为2013年7月1日；该房屋具备签署正式的《房屋买卖合同》条件时，晋源房地产公司将于第一时间通知孟亮、成芳丽，若孟亮、成芳丽在通知传达后的7个工作日内，未到晋源房地产公司指定地址签署《房屋买卖合同》，视为孟亮、成芳丽主动放弃该房屋的认购权，晋源房地产公司有权解除本认购协议，并有权将房屋另行出卖给第三方，同时，晋源房地产公司承诺于30个自然日内将孟亮、成芳丽所交房款全额退还；该房屋交房标准为毛坯房，安装入户防盗门，房内毛墙毛地，水泥砂浆找平，窗户高档塑钢或铝合金型材中空玻璃，市政集中供热（地暖），预留上下水接口、燃气管道入户、有线电视、电话接口入户。另外，该协议书还进行了其他约定。同日，孟亮、成芳丽向晋源房地产公司交纳了255605元购房款。2012年2月25日，晋源房地产公司给孟亮、成芳丽寄送了关于”澳林·晋阳湖畔”更名为”君威·玉泉龙苑”的函，决定从2012年2月25日起，将原案名”澳林·晋阳湖畔”更改为”君威·玉泉龙苑”，除名称变更外项目其他规划设计方案保持不变，之前涉及原案名的所有文件有效，包括业主与晋源房地产公司签订的《房屋认购协议》不变，继续有效。2014年12月5日，晋源房地产公司以EMS特快专递的方式向孟亮、成芳丽寄出了交房通知单及其他材料，孟亮、成芳丽在办理收房手续时，认为晋源房地产公司在约定的单价基础上增加价款，晋源房地产公司则认为是对储藏室和车位进行促销活动，并未加价，双方为此发生争议，故原告诉来本院，本院于2017年5月2日立案。2017年5月6日，晋源房地产公司以EMS特快专递的方式向孟亮、成芳丽寄出了”签署正式《商品房买卖合同》通知函”，通知函要求二人在收函后7个工作日内到晋源房地产公司梧桐院（原君威玉泉龙苑）售楼部签署正式商品房买卖合同。2017年5月20日，晋源房地产公司以孟亮、成芳丽未在指定时间内在晋源房地产公司指定地址签署正式商品房买卖合同，通过EMS特快专递的方式向二人寄出了”解除《房屋内部认购协议》通知函”，解除双方签署的认购协议，并要求二人在收函后30个自然日内持双方签署的房屋内部认购协议书及付款收据等原件到晋源房地产公司梧桐院（原君威玉泉龙苑）售楼部办理认购协议解除后的退款手续。另查明，2016年12月15日，晋源房地产公司取得”君威·玉泉龙苑”7#楼商品房预售许可证。一审法院认为：《商品房销售管理办法》第十六条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同；商品房买卖合同应当明确当事人名称或者姓名和住所、商品房基本情况、商品房的销售方式、商品房价款确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、供水、供电、供热、燃气、通讯等内容。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，孟亮、成芳丽与晋源房地产公司签订的房屋内部认购协议已经具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且晋源房地产公司已经按照约定收受了孟亮、成芳丽支付的255605元购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同，并且达到可以继续履行的要求，且晋源房地产公司否认对所售房屋进行加价，因此，孟亮、成芳丽与晋源房地产公司应当依照房屋内部认购协议约定继续履行。晋源房地产公司在本院受理本案后，以孟亮、成芳丽未在指定时间内签署正式商品房买卖合同为由，发函解除房屋内部认购协议的行为不具备法律效力。孟亮、成芳丽主张的迟延交房违约损失，理由不足，本院不予支持。判决：一、被告太原市晋源房地产开发有限公司在本判决生效后十日内，按照其与原告孟亮、成芳丽于2012年2月7日签订的编号为JYDC384A的房屋内部认购协议约定的价款继续履行合同；二、驳回原告孟亮、成芳丽的其他诉讼请求。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为,关于上诉人孟亮、成芳丽的上诉请求部分，截止二审庭审时，上诉人孟亮、成芳丽与上诉人晋源区房地产公司之间的房屋买卖合同，仍停留在双方签订了房屋内部认购协议、交付了部分购房款阶段，房屋买卖合同尚未履行完毕，且二人主张继续履行合同，故上诉人孟亮、成芳丽可在合同履行完毕或履行不能时，再行提起主张。关于上诉人晋源房地产公司的上诉请求部分，双方签订的房屋内部认购协议具备商品房销售管理办法的相关规定要求，且晋源房地产公司已按约定收取了孟亮、成芳丽支付的部分购房款，协议有效，晋源房地产公司应按协议约定继续履行合同。综上，上诉人孟亮、成芳丽与上诉人晋源房地产公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1178元，由上诉人孟亮、成芳丽负担1078元；上诉人太原市晋源房地产开发有限公司负担100元。本判决为终审判决。审判长  王丰毅审判员  张军红审判员  米青山二〇一八年三月二十六日书记员  李梦瑶