江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏11民终3519号
上诉人（原审被告）：江苏中合新农农产品市场有限公司，组织机构代码56025893-1，住所地丹阳市开发区葛丹路101号。
法定代表人：詹天骏，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：朱芬俊，江苏致达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：乔爱荣
委托诉讼代理人：眭红伟，江苏金正平律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：印德才
委托诉讼代理人：眭红伟，江苏金正平律师事务所律师。
上诉人江苏中合新农农产品市场有限公司（以下简称新农公司）因与被上诉人乔爱荣、印德才房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省丹阳市人民法院（2017）苏1181民初3919号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
新农公司上诉请求:撤销一审判决，驳回被上诉人的一审诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：1、一审判决认定上诉人与被上诉人签订的合同为2014年4月4日的备案合同错误，应以双方于2014年3月4日签订的《商品房买卖合同》为准。2、合同中约定的被上诉人行使合同解除权是附条件的，因被上诉人未及时付清上诉人为其代缴的维修基金、物业管理等费用，造成上诉人存在潜在的风险，上诉人依据合同可以延期交付房屋，故被上诉人不享有合同所赋予的解除权。3、上诉人多次通过手机短信等方式通知被上诉人办理验房交付手续，被上诉人虽通过电话予以联系，但未按合同约定的时间、地点和程序前来办理手续，由此产生的责任由被上诉人自行承担。4、案涉房屋已取得验收合格证，符合双方约定的交付条件，虽与隔壁房屋没有隔墙，一、二层之间没有楼梯，但根据合同约定，仅属质量瑕疵，并未构成根本违约，可以通过履行保修义务来救济。综上，一审判决在事实认定和法律适用上均存在错误。
乔爱荣、印德才辩称:一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉人上诉请求。
乔爱荣、印德才向一审法院起诉请求:1、判决解除双方签订的《商品房买卖合同》；2、要求新农公司返还购房款773636元，赔偿以773636元为本金，按年息5.635%计算的自2014年4月4日起至房款付清之日止的利息损失；4、诉讼费用由新农公司承担。
一审法院认定事实：2014年4月4日，乔爱荣、印德才与新农公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：乔爱荣、印德才（买受人）购买新农公司（出卖人）开发建设的华东农副产品物流园18幢2层184号营业用房，建筑面积105.77平方米，总价款为773636元；该合同第八条约定，出卖人应当在2017年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得《配套设施建设方案履行确认证明》，并符合该合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房的，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金，按上述约定处理结束后，买受人不再向出卖人索要因出卖人延期交房而导致的任何情况下任何形式的损失赔偿；该合同第十一条还约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；该合同的附件四第1条约定，出卖人以短信、邮箱、微信等公众知晓的通讯联络方式告知买受人的也视为出卖人已告知并送达买受人；该合同的附件三，关于装饰、设备标准约定，卫生间为毛坯，由使用人二次装修。合同签订后，乔爱荣、印德才于2014年4月8日支付购房款393636元，于2014年6月25日向上海浦东发展银行丹阳支行按揭贷款380000元付清了购房款，贷款年利率5.635%，该贷款乔爱荣、印德才已于2016年5月18日还清。
2016年3月16日16时43分、3月29日13时39分，新农公司向乔爱荣134××××9948的手机发送短信，内容为“尊敬的业主，您好！感谢您在前期选购商铺，现通知您于近日内至我公司办理验房交付手续，感谢您的理解与配合！江苏中合新农农产品市场有限公司”。2016年3月21日、3月29日、3月30日，乔爱荣、印德才电话新农公司，但新农公司的电话无人接听或工作人员接听后表示不了解情况。
案涉商品房已取得验收合格证，消防、排水设施、绿化已经验收合格。至乔爱荣、印德才向法院提起诉讼之日，乔爱荣、印德才所购买的营业用房与相邻房屋间没有隔墙，没有卫生间，一楼到二楼没有楼梯，房屋内还放置着承租人遗留下来的部分物品（包含一个冷库）。
一审法院认为：乔爱荣、印德才与新农公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属合法有效，双方均应按约履行。乔爱荣、印德才已按约履行付款义务，新农公司应当在2017年2月28日前，将取得《配套设施建设方案履行确认证明》，并符合合同约定的商品房交付买受人使用，但直至乔爱荣、印德才起诉之日即2017年4月20日，乔爱荣、印德才所购买的房屋与隔壁没有隔墙，一层二层之间没有楼梯，不具备基本的使用条件，不符合合同约定的交付标准，虽然新农公司在2017年2月28日前通知乔爱荣、印德才交房，但实际无法履行交付义务，故应当认定新农公司违约。
根据合同约定，新农公司逾期交房的，逾期超过30日后，乔爱荣、印德才有权解除合同，乔爱荣、印德才解除合同的，新农公司应当自乔爱荣、印德才解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向乔爱荣、印德才支付违约金。现新农公司逾期交房已超过30日，乔爱荣、印德才要求解除合同，由新农公司返还购房款，合法有据，应予支持。关于违约金，乔爱荣、印德才不予主张，是对自身权利的处分，不违反法律规定。
乔爱荣、印德才主张自2014年4月4日起至实际给付之日止按年息5.635%计算的利息损失，合同中约定“按第1种方式处理结束后，买受人不再向出卖人索要因出卖人延期交房而导致的任何情况下任何形式的损失赔偿”，该条款为新农公司提供的格式条款，免除了新农公司违约给乔爱荣、印德才造成损失后应当承担的赔偿责任，违反了法律规定，而且乔爱荣、印德才与新农公司约定的违约金为已付款的2%，明显不足以弥补乔爱荣、印德才的损失，免除新农公司的赔偿责任也违反了公平原则，故该条款应认定无效，乔爱荣、印德才要求新农公司赔偿损失，应予支持。关于乔爱荣、印德才的损失，其主张按照年利率5.635%计算，不违反法律规定，但应当自购房款实际支付之日起计算。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，一审法院判决：一、解除乔爱荣、印德才与新农公司签订的《商品房买卖合同》；二、新农公司于判决生效之日起十日内返还乔爱荣、印德才购房款773636元，并按照年利率5.635%承担自乔爱荣、印德才付款之日（393636元于2014年4月8日支付，380000元于2014年6月25日支付）起至新农公司实际返还之日止的利息损失；三、驳回乔爱荣、印德才其他诉讼请求。如新农公司未按上述判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11536元，减半收取5768元，由新农公司负担。
二审中，当事人未提交新的证据，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，新农公司主张于2014年3月4日与乔爱荣签订的《商品房买卖合同》，乔爱荣、印德才认为该份合同已被双方于2014年4月4日所签订《商品房买卖合同》（以下简称“后合同”）修改，且后合同已由新农公司向相关部门备案，新农公司对此不持异议，并认可后合同上的出卖人的签章是其单位合同专用章。一审判决认定双方签订的涉案合同时间为2014年4月4日并认定双方签订的后合同合法有效正确。新农公司主张双方的合同应为2014年3月4日所签订的《商品房买卖合同》缺乏依据，本院不予采信。
根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，乔爱荣、印德才根据后合同约定已支付全部购房款，而新农公司并未依约按时履行交付房屋义务，新农公司认为其存在延时交付的情形依据不足，本院不予采信。故新农公司的行为构成违约，乔爱荣、印德才依约要求解除后合同符合法律规定。
参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案中，因新农公司违约，导致后合同被解除，乔爱荣、印德才要求新农公司退还已支付的购房款773636元并支付相应的违约损失符合法律规定。一审法院根据公平原则，认定新农公司提供的格式条款中相关免责条款无效，依法判决新农公司返还乔爱荣、印德才已支付的购房款并根据购房款的实际支付时间承担相应利息损失正确。
综上所述，上诉人江苏中合新农农产品市场有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11536元，由上诉人江苏中合新农农产品市场有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 樊华勇
审判员 成宝春
审判员 孙 毅
二〇一七年十二月二十六日
书记员 徐文青