广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终15380号
上诉人（原审原告）：廖志良。
上诉人（原审原告）：王育梅。
委托诉讼代理人：廖立人，广东金圳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：罗美卿，广东金圳律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：深圳市安元实业发展有限公司。
法定代表人：林雪芳，总经理。
委托诉讼代理人：周昌春，广东创基律师事务所律师�
委托诉讼代理人：谢天龙，广东创基律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：深圳市葵涌官湖股份合作公司。
法定代表人：邱晓文。
委托诉讼代理人：张海峰，广东世纪华人律师事务所律师。
上诉人廖志良、王育梅、上诉人深圳市安元实业发展有限公司（以下简称安元公司）因与被上诉人深圳市葵涌官湖股份合作公司（以下简称官湖股份公司）合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第1514号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
上诉人廖志良、王育梅上诉请求：1、判决撤销龙岗区人民法院的(2015)深龙法民三初字第1514号民事判决第二项；2、判决安元公司向廖志良、王育梅支付的违约金每月5000元，从2014年10月1日起计算至安�公司实际交楼给廖志良、王育梅之日止；3、判令本案的诉讼费由安元公司承担。其上诉所依据的事实与理由为：一审法院认为安元公司应支付给廖志良、王育梅的违约金计至起诉之日止即2015年9月1日前，之后所产生的违约金双方自行协商解决或另案解决，是错误的。因安元公司未按《补充协议》的约定在2014年9月30日前交楼，廖志良、王育梅已经多次与安元公司协商追讨迟延交楼的违约金每月5000元，安元公司拒不支付，廖志良、王育梅才向法院提起诉讼。现廖志良、王育梅通过向法院起诉后，一审法院却只判决安元公司应支付给廖志良、王育梅的违约金计至廖志良、王育梅起诉之日止即2015年9月1日前。而将安元公司从2015年9月1日之后至安元公司向廖志良、王育梅交楼前应向廖志良、王育梅支付的违约金，由廖志良、王育梅与安元公司自行协商或另案解决，这样势必会增加廖志良、王育梅的诉累，同时也会浪费司法资源，无法做到案结事了。请求二审法院支持廖志良、王育梅的上诉请求。
安元公司辩称：答辩意见与安元公司上诉意见一致。
官湖股份公司述称：廖志良、王育梅未将官湖股份公司列为被上诉人，即其认可一审判决，故官湖股份公司无需承担责任。
上诉人安元公司上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判；2．两审诉讼费用由廖志良、王育梅承担。其上诉所依据的事实与理由为：一、统建楼未能按时完工，责任不在安元公司。官湖统建楼项目停工是受市政主干道改造影响导致无法及时完工。统建楼项目已按相关政府部门要求完成报建手续，但不能完工的原因不是安元公司造成的，而是因为市政道路即官湖路改造工程搁置，且官湖路的其中一部分在统建楼项目的红线范围内，直接影响了�建楼项目建成后的出入口使用，从而导致统建楼项目无法继续正常施工。二、统建楼的建设单位是官湖社区居民委员会，安元公司不是责任主体，不应承担延期交楼的法律责任。统建楼的建设起源于官湖城市更新项目，作为城市更新项目的配套工程。根据市政府文件，统建楼的建设单位应当是所在地社区居委会。而实际上官湖统建楼的建设单位也是官湖社区居委会，施工合同也是官湖社区居委会与施工单位签署的。三、社区居民委员会是村民自律性组织，代表全体村民，其与安元公司的约定应当对全体村民具有法律效力，包括45户未建房户。2009年7月6日，安元公司与官湖居委会签订《45户未建房户统建上楼项目补充协议》约定：因主干道官湖路改道建设等原因造成项目批准延期、推迟开工，官湖居委会须负责沟通协调解决问题，并承担因此给安元公司及45户未建房户带来影响的全部责任。四、退一步来讲，即便由安元公司承担责任，实际取得《建筑工程施工许可证》的时间是2013年8月14日，并非一审法院认定的2013年1月21日。《建筑工程施工许可证》上记载的日期仅为城建局制作许可的落款日期，而不是实际核发日期和许可申请人实际取得此证的日期；官湖统建楼项目的建设单位是官湖居委会。《建设工程施工许可证》的申请人及权利人是官湖居委会而非上诉人。居委会实际取得《建设工程施工许可证》的时间是2013年8月14日。因此一审法院认定事实错误。五、一审法院以未经股东内部程序授权判令官湖股份公司不承担担保责任，不符合法律规定。综上所述，本案中一审法院关于责任、主体以及事实的认定，均出现严重的错误，且在担保责任的认定上适用法律错误。请求二审法院依法改判。
廖志良、王育梅辩称，一、�元公司延迟交楼，应承担相应的违约责任。1、安元公司没有提供相关的证据证明不能完工的原因系市政道路官湖路改造工程搁置，据廖志良、王育梅了解，不存在市政道路施工，2、廖志良、王育梅和安元公司签订的补充协议约定了迟延交楼的责任，并未约定安元公司存在免责事由。二、廖志良、王育梅与安元公司签订的《关于推进45户未建房户统建上楼的协议》的约定，安元公司负责涉案工程的报建、设计、建设的全过程，显然安元公司才是实际的建设单位。根据合同相对性，安元公司应承担延期交楼的违约责任。三、安元公司和官湖居委会签订的协议对廖志良、王育梅不具有约束力。1、廖志良、王育梅不是安元公司和官湖居委会所签订的《45户未建房户统建上楼项目补充协议》的当事人，该协议对廖志良、王育梅不产生约束力。2、该协议签订时间是2009年，而廖志良、王育梅与安元公司签订补充协议的时间是2012年，在后的协议的效力应高于在先的协议。四、安元公司并未提供证据证明其向政府职能部门签收《建设工程施工许可证》的时间是2013年8月14日，且安元公司一审时应确认涉案工程在该日期前已实际开工。安元公司实际取得许可证的时间应为该证上载明的颁发时间，即2013年1月21日。综上，安元公司的上诉没有事实和法律依据，请求二审法院予以驳回。
官湖股份公司辩称：一、从廖志良、王育梅提供的两份协议的内容看，没有约定官湖股份公司应承担担保责任。二、根据法律规定，即使官湖股份公司有担保，也是无效的。三、廖志良、王育梅是一审原告，其二审时未将官湖股份公司列为被上诉人，未要求官湖股份公司承担责任，即表明其认可一审判决。根据不告不理原则，安元公司无权要求官湖股份公司�担担保责任。
廖志良、王育梅向一审法院起诉请求：1、安元公司向廖志良、王育梅支付补偿金55000元（从2014年10月1日起暂计2015年8月31日止），补偿金应计算至安元公司实际交楼给廖志良、王育梅之日止；2、官湖股份公司对安元公司向廖志良、王育梅支付上述补偿金承担连带责任；3、本案诉讼费用由安元公司、官湖股份公司承担。
一审法院认定事实：2004年4月6日，深圳市官湖实业有限公司（后改制更名为深圳市葵涌官湖股份合作公司）作为甲方，与安元公司作为乙方，双方签订《旧村改造合作协议书》，约定在原深圳市官湖村居民同意旧村改造的前提下，甲乙双方向政府申请对该村进行改造，如获得政府批准，由乙方负责该项目的全部建设资金，并按赔偿方案对甲方及原居民进行赔偿。2006年11月2日，官湖股份公司与安元公司签订《旧村改造补充协议（二）》，双方就官湖小学地块改造事宜达成合作意向。同日，双方又签订《旧村改造补充协议（三）》，双方就官湖村45户符合一户一栋政策的居民住宅用地改造事宜达成合作意向。约定双方同意将政府按“一户一栋”政策批予上述45户居民的住宅用地纳入旧改范围，并按《旧村改造合作协议书》赔偿标准进行赔偿，即按照空地面积乘以1.5在新村中返还商品房住宅建筑面积，并将该住宅用地申请调整至旧村改造范围外的区域解决，甲方及其村民不享有调整后地块的任何权益。2010年7月13日，官湖股份与安元公司又签订《旧村改造补充协议（四）》，约定双方确认官湖旧改一期范围等内容。2012年3月31日，廖志良、王育梅等人与安元公司签订统建协议，约定因政府将解决官湖村45户原居民未建房户统建上楼住宅用地划定在陡坡上，并与旧改范围有部分重叠，导致�45户未建房户统建上楼住宅用地无法落实，廖志良、王育梅等45户同意由安元公司负责协调将该45户未建房户统建上楼住宅用地选址调整至官湖长坳，并在该地块上统建住宅。经廖志良、王育梅与安元公司协商，约定由安元公司负责办理统建楼用地的审批手续，在审批用地范围内对统建楼进行投资建设，建成后，安元公司在统建住宅中无偿返还150平方米住宅建筑面积给廖志良、王育梅，取得《建设工程施工许可证》后15天内，廖志良、王育梅与官湖股份公司建立共管账号，安元公司向该共管账号汇入人民币300万元，作为项目建设保证金，统建楼封顶后，该保证金返还给安元公司。如安元公司在取得《建设工程施工许可证》三个月内未开工，保证金归45户原居民未建房户共同所有。该协议廖志良、王育梅与安元公司签字盖章后，由官湖股份公司在担保方处盖章。同日，廖志良、王育梅与安元公司又签订《补充协议》，补充约定了廖志良、王育梅应分得物业应与统建楼项目取得政府职能相关部门许可的主体工程《施工许可证》之日起20个自然月内交付，如果不能依照合同约定时间交楼的，每迟交一个月应补偿廖志良、王育梅5000元，在办证条件具备时，安元公司应协助廖志良、王育梅办理房地产证，补充协议还约定其他条款。该补充协议官湖股份公司也在担保方处盖章。上述协议签订后，深圳市龙岗区葵涌街道官湖社区居民委员会与深圳市岭南天地建设工程有限公司签订涉案统建楼《施工单价合同》，2013年1月21日涉案统建楼以深圳市大鹏新区葵涌街道官湖社区居民委员会名义于取得《建筑工程施工许可证》。2014年12月27日涉案统建楼监理单位深圳市佳安特建设监理有限公司向深圳市大鹏新区葵涌办事处官湖社区居民委员会发出《关�影响官湖社区统建楼正常施工问题的函》的监理意见，主要内容为按照建筑图。官湖社区统建楼主要出入口均与市政规划官景路相连通，即在官景路交付使用的前提下，才能保证本项目的出入口的使用，以及原设计存在问题等监理意见。2015年11月6日监理单位深圳市佳安特建设监理有限公司向深圳市大鹏新区葵涌办事处官湖社区居民委员会出具《官湖社区统建楼工程现状报告》，称官湖社区统建楼工程自2012年5月开工，并于2014年12月22日完成1#楼地下室顶板梁板钢筋、模板工程的施工（一直未浇筑混凝土），2#楼机房顶棚于2015年7月30日完成顶棚浇筑混凝土，目前工程现场处于无施工状态，并将相关情况函告和抄送给安元公司。后安元公司称因实际取得建筑工程施工许可证时间较晚及其政府修路等原因，导致未能按照约定完工并交付房产。廖志良、王育梅于2015年9月1日�至一审法院，提出上列诉讼请求。另查，安元公司提交2009年7月6日安元公司与深圳市大鹏新区葵涌办事处官湖社区居民委员会签订《45户未建房户统建上楼项目补充协议》，约定安元公司负责报建相关手续，深圳市大鹏新区葵涌办事处官湖社区居民委员会及45户村民协助配合，该补充协议还约定了如主干道官湖路改道建设等原因造成本项目批准延期、推迟开工、工期延误或停工，与安元公司无关，工期顺延，深圳市大鹏新区葵涌办事处官湖社区居民委员会须负责沟通协调解决问题，并承担因此给安元公司及45户未建房户带来影响的全部责任。2013年8月14日，深圳市大鹏新区葵涌办事处官湖社区居民委员会出具《建筑工程施工许可证签收申明》，内容为官湖社区统建楼主体建筑工程施工许可证于2013年8月14日完成相关费用缴纳，并核发许可证正本和副本，现收到安元公司递送建设工程施工许可证。又查，廖志良、王育梅是官湖股份公司股东，官湖股份公司提交该公司章程，章程约定股东大会批准公司重大对外担保抵押处置方案。官湖股份公司未提交关于向安元公司提供担保责任的股东代表大会决议。
一审法院认为，廖志良、王育梅与安元公司签订《关于推进45户未建房户统建上楼工作的协议》和《补充协议》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，属于有效合同，双方均应切实履行合同义务。合同签订后，安元公司未能在取得《建设工程施工许可证》20个自然月内履行交付房产给廖志良、王育梅等人的合同义务，其行为构成违约，依法应承担违约责任。涉案工程相关部门颁发《建设工程施工许可证》时间为2013年1月21日，安元公司辩称实际取得《建筑工程施工许可证》时间为2013年8月14日，但安元�司未提供向政府职能部门签收该《建筑工程施工许可证》的证据，且安元公司提供深圳市大鹏新区葵涌办事处官湖社区居民委员会出具的《建筑工程施工许可证签收申明》，亦不能证明安元公司实际取得时间，故应认定安元公司实际取得日期为《建筑工程施工许可证》的颁发日期，且涉案工程在2013年8月14日前已经实际开工，故安元公司的抗辩理由不能成立，一审法院不予采纳。安元公司辩称，根据深圳市大鹏新区葵涌办事处官湖社区居民委员会与安元公司签订《45户未建房户统建上楼项目补充协议》的约定，涉案工程因市政主干道改造影响无法及时完工，可以顺延工期，并不承担责任。但《45户未建房户统建上楼项目补充协议》，廖志良、王育梅并未实际参与订立，对廖志良、王育梅不具有约束力，故安元公司其辩称，一审法院不予采纳。安元公司构成违约的，根�双方约定，安元公司应从取得《建筑工程施工许可证》20个自然月之日起开始每月向廖志良、王育梅等人支付违约金5000元，违约金计至廖志良、王育梅起诉之日止即2015年9月1日前，之后所产生违约金廖志良、王育梅可与安元公司自行协商解决或另案解决。关于官湖股份公司是否对安元公司承担债务连带责任问题。廖志良、王育梅等人与安元公司签订《关于推进45户未建房户统建上楼工作的协议》和《补充协议》，官湖股份公司虽然在上述协议的担保方处盖章，但并未约定官湖股份公司承担连带担保责任的条款，且廖志良、王育梅作为官湖股份公司股东，明知官湖股份公司对外提供担保须取得股东大会授权或决议，而本案官湖股份公司对安元公司的债务提供担保并未取得股东大会授权，故廖志良、王育梅请求官湖股份公司承担连带责任的诉讼请求，依据不足，一审法院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、安元公司于本判决生效之日起十日内向廖志良、王育梅支付违约金；二、驳回廖志良、王育梅的其他诉讼请求。当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费588元（此款廖志良、王育梅预交），由安元公司承担。
本院经审理查明，一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，廖志良、王育梅与安元公司签订的《关于推进45户未建房户统建上楼工作的协议》及其《补充协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的效力性强制规定，为有效合同，双方均应依�履行。合同约定安元公司应于统建楼项目取得政府职能相关部门的施工许可证之日起20个自然月内向廖志良、王育梅交付物业，每迟延一个月补偿廖志良、王育梅5000元。现安元公司未能在约定期限内履行交付义务，廖志良、王育梅请求其承担违约责任，依据充分，应予支持。
关于施工许可证的取得时间，安元公司上诉主张是2013年8月14日，但根据两审查明的事实，该日期系安元公司向官湖社区居委会递送施工许可证的时间，而非安元公司从行政主管部门领取该许可证的时间。安元公司是合同约定的承担项目建设义务的一方当事人，也实际向行政部门领取许可证，显然负有举证证明领取时间的责任。其未能举证证明实际领取时间，应承担举证不能的后果，且项目在2013年8月14日前已实际开工，故一审法院将许可证上印制的发证之日（2013年1月21日）认定为合同约定的项目取得许可证之日，是妥当的。安元公司相关上诉主张不成立。
一审法院计算违约金至廖志良、王育梅起诉之日，廖志良、王育梅上诉要求计算至安元公司实际交付物业之日。对此本院认为，起诉之后尤其是本案判决后的合同履行情况尚不确定，不排除此后安元公司事实上无法交付物业致使合同解除的情形出现，故廖志良、王育梅请求判令至安元公司实际交付物业之日止，缺乏事实和法律依据。廖志良、王育梅对起诉之日以后的违约金，可视合同履行情况另循法律途径解决。
安元公司上诉主张市政主干道改造影响涉案项目施工，责任不在安元公司，且安元公司和官湖社区居委会签订的《45户未建房户统建上楼项目补充协议》中约定“因官湖路改道建设造成项目延期与安元公司无关，由官湖居委会承担给45户未建房户带来的影响的全部责�”，故安元公司无需承担赔偿责任。对此本院认为，首先，安元公司未能提供充分证据证明市政主干道改造影响涉案项目施工，应承担举证不能的后果。其次，《45户未建房户统建上楼项目补充协议》系安元公司与案外人官湖居委会签订，廖志良、王育梅并非该合同的当事人，安元公司和官湖居委会之间关于责任的约定对廖志良、王育梅无约束力。再次，《45户未建房户统建上楼项目补充协议》签订在先（2009年），而廖志良、王育梅与安元公司之间的涉案协议签订在后（2012年），但涉案协议中仅约定延期责任，并未将市政道路施工影响作为免责条款，亦未约定由廖志良、王育梅向官湖居委会追责，故即使《45户未建房户统建上楼项目补充协议》对廖志良、王育梅有约束力，也应认定涉案协议已变更了原约定，安元公司无权依据原约定主张免责。故安元公司该上诉主�不成立，本院不予采信。安元公司的其他上诉主张也不成立，本院亦不予采信。
综上，廖志良、王育梅和安元公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1175元，由廖志良、王育梅负担175元，由安元公司负担1000元。本院退还廖志良、王育梅多交的1000元，退还安元公司多交的175元。
本判决为终审判决。
审判长 彭 宁
审判员 聂 效
审判员 吴 春 泷
二〇一六年十二月二十七日
书记员 伍圣权（兼）
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。