山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁10民终697号上诉人（原审被告）：蒋延祝，男，1948年11月15日出生，汉族，住威海市文登经济技术开发区。委托诉讼代理人：谭业菊，山东德平律师事务所律师。上诉人（原审被告）：蒋美玉，女，1951年6月24日出生，汉族，住威海市。上诉人（原审被告）：蒋丽瑜，女，1956年7月18日出生，汉族，住威海市文登区。被上诉人（原审原告）：蒋吉全，男，1959年5月9日出生，汉族，住威海市文登经济技术开发区.委托诉讼代理人：于淑君，山东新和（威海）律师事务所律师。上诉人蒋延祝、蒋美玉、蒋丽瑜因与被上诉人蒋吉全房屋买卖合同纠纷一案，不服威海市文登区人民法院（2017)鲁1003民初1938号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。蒋延祝上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回蒋吉全的诉讼请求。事实和理由：1.蒋吉全就案涉房屋提起的本次诉讼属于重复诉讼，一审法院不应受理。本案与（2016）鲁1003民初1410号案件（以下简称1410号案）的诉讼标的、诉讼请求及诉讼当事人均相同，一审法院已对1410号案作出判决，对本案诉讼再次进行判决违反了一事不再理原则；2.蒋吉全未按期支付剩余房款，蒋延祝在多次催促无果的情况下已通知蒋吉全解除《买卖房协议书》，并提供证人张某、蒋某出庭予以证实，一审判决双方当事人继续履行合同错误；3.蒋延祝出售案涉房屋的目的是于2002年实现该房屋的全部价值，现蒋吉全仍未付清房款，蒋延祝签订《买卖房协议书》的目的已无法实现，理应予以解除；4.案涉房屋虽登记在蒋延祝名下，但并非属于蒋延祝单独所有，一审法院在未查明房屋所有权归属的情形下判令蒋美玉、蒋丽瑜承担法律义务不当。蒋美玉、蒋丽瑜上诉请求：撤销一审判决，依法改判蒋延祝与蒋吉全签订的《买卖房协议书》无效。事实和理由：1.案涉房屋登记在蒋延祝母亲周国华名下，系周国华夫妻共同所有，蒋延祝无权处分；2.蒋美玉、蒋丽瑜系周国华之女，周国华去世后，二人为案涉房屋的合法继承人，对蒋延祝出售房屋一事不知情，《买卖房协议书》侵害了蒋美玉、蒋丽瑜的合法权益，应为无效。蒋吉全辩称，1.1410号案的被告系蒋延祝、王兰花，本案的被告系蒋延祝、蒋美玉、蒋丽瑜，两案的当事人并不相同，本案不属于重复诉讼；2.蒋延祝承认蒋吉全已支付房款2万元，由此可见，其对《买卖房协议书》的效力是认可的；3.证人张某和蒋某的证言存在多处矛盾，无法证实蒋延祝已通知蒋吉全解除《买卖房协议书》，蒋延祝亦未提供其他证据证实蒋吉全收到了解除合同通知书；4.蒋吉全已支付大部分房款并在房屋中居住达十几年之久，已经履行了合同的主要义务，不存在解除合同的事由，同时，解除权的除斥期间为一年，蒋延祝现要求解除《买卖房协议书》已超过除斥期间；5.（2016）鲁1003民初4315号继承案件（以下简称4315号案）系蒋延祝、蒋美玉、蒋丽瑜恶意串通所致，蒋吉全作为案涉房屋善意第三人应依法取得房屋的所有权。蒋吉全向一审法院起诉请求：1.确认案涉《买卖房协议书》合法有效；2.蒋延祝、蒋美玉、蒋丽瑜协助蒋吉全办理土地使用权的过户手续。一审法院认定事实：蒋吉全、蒋延祝均系文登经济开发区漩夼居委会居民。2002年农历11月13日，蒋吉全与蒋延祝签订《买卖房协议书》，约定：蒋延祝村东头有房屋一座，正房四间，西平房叁小间及东、南园墙以29500元卖给蒋吉全，一切费用均有蒋吉全负责；当面蒋吉全付给蒋延祝款2万元，其余6500元到2003年底付清；卖主：蒋延祝，代办人：王兰花，买主：蒋吉全，证人：张某。房屋的土地证使用权登记在蒋延祝名下[文营集建（2002）字第100210148号]，未办理房产证。双方约定土地证暂放蒋延祝处，待房款付清后另行由中间人张某书写正式书面合同，蒋延祝交付土地证。蒋吉全支付2万元房款后搬至该房屋居住至今，余款6500元尚未付清。2016年1月18日，蒋吉全就其与蒋延祝、王兰花案涉房屋买卖合同纠纷一案提起诉讼（即1410号案），请求确认《买卖房协议书》合法有效，并要求蒋延祝、王兰花协助办理土地使用权过户手续。因王兰花主体不适格，一审法院于2016年5月29日判决驳回蒋吉全的诉讼请求。同年6月20日，蒋吉全以蒋延祝为被告提起诉讼。该案审理过程中，2016年11月28日，一审法院受理了蒋丽瑜、蒋美玉诉蒋延祝继承纠纷一案（即4315号案），经一审法院主持调解，双方当事人达成调解协议：位于威海市文登经济开发区漩夼居委会蒋英俊、周国华所有的房屋一套，由蒋丽瑜、蒋美玉、蒋延祝共同继承，各享有三分之一的份额。该房屋即案涉房屋。一审法院于2016年12月5日作出（2016）鲁1003民初2271号民事判决书，判令蒋吉全与蒋延祝签订的《买卖房协议书》合法有效，蒋延祝于判决生效后十日内协助蒋吉全办理土地使用权过户手续。蒋延祝不服提起上诉，中院发回重审。诉讼中，蒋延祝主张因蒋吉全未按约付清房屋价款，导致合同目的无法实现，并提交见证人张某书写的证明，欲证明其已经通知蒋吉全解除合同。经质证，蒋吉全不认可，并提交蒋吉全兄嫂与张某的谈话录音材料,拟证明2003年10月份蒋吉全曾找张某去还6500元钱,张某让蒋吉全自己去交,后蒋吉全自己去找蒋延祝,蒋延祝未接收。经质证，蒋延祝亦不予认可。另查，蒋延祝之母周国华于2010年去世，法定继承人为蒋延祝、蒋美玉、蒋丽瑜,蒋延祝庭审中述称：“我把卖房的事告诉了我妈妈，我妈妈责怪了我一句，再没有说别的。”蒋吉全主张4315号案系蒋延祝、蒋美玉、蒋丽瑜恶意串通损害蒋吉全利益，已于2017年4月5日向一审法院提起第三人撤销之诉，该案尚未审结。一审法院认为，本案的争议焦点集中在以下几个方面：1.本案是否构成重复起诉。蒋延祝辩称本案与1410号案诉讼请求、诉讼标的相同，诉讼当事人基本相同，构成重复起诉。一审法院认为，1410号案被告系蒋延祝、王兰花夫妇，因被告主体不适格驳回蒋吉全诉请，本案被告系蒋延祝、蒋美玉、蒋丽瑜兄妹三人，与前案被告不同，不属于民诉法规定的重复起诉的情形，故对蒋延祝的上述辩解不予支持。2.关于蒋吉全与蒋延祝签订的房屋买卖协议书是否有效。蒋延祝辩称案涉房屋登记在被告之母周国华名下，4315号案中蒋丽瑜、蒋美玉、蒋延祝协商一致各占涉诉房产三分之一的份额，且蒋吉全在购买本案诉争房产前另在漩夼村拥有其他房产，未经本村集体经济组织批准再次购买房产违反法律、行政法规的强制性规定，该买卖协议应属无效。一审法院认为，首先，案涉房屋土地证登记于蒋延祝名下，蒋吉全与作为代办人的蒋延祝之妻王兰花签订《买卖房协议书》，并有见证人见证，系买卖双方的真实意思表示，具有合同效力，双方当事人应当受到合同内容的约束。且签订《买卖房协议书》时蒋延祝母亲周国华尚在世，周国华对卖房一事是知情的。即使如蒋延祝、蒋美玉、蒋丽瑜所述,房屋实际所有权人系周国华，因周国华事后并未提出异议，应视为对该房屋买卖的认可。其次，根据《土地管理法》第六十二条第一款的规定，农村村名一户只能拥有一处宅基地。此处，宅基地的获得属于原始取得，即通过向集体组织申请取得宅基地的所有权。而第四款规定农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。该规定表明农村村民有出卖、出租等处分自己所有的宅基地的权利，法律并未禁止农村村民出卖、转让住房。且蒋吉全与蒋延祝系同一集体组织成员，双方签订的《买卖房协议书》不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效，对蒋延祝的上述抗辩不予采纳。3.《买卖房协议书》是否已经解除。蒋延祝、蒋丽瑜、蒋美玉未能提供充分证据证实蒋吉全已收到上述解除协议证明，而且合同签订后，蒋吉全支付了大部分房款，蒋延祝交付房屋由蒋吉全居住至今。蒋延祝亦未向蒋吉全返还已支付的2万元房屋价款，故蒋延祝、蒋丽瑜、蒋美玉的上述辩解，不予采纳。按照合同法的有关规定，当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。本案案涉房屋价款共计26500元，其中蒋吉全已支付2万元，余款6500元尚未付清。依法应当支付房款余额，并承担逾期付款的债务利息。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定，于2018年1月25日判决：一、蒋吉全与蒋延祝于2002年农历11月13日签订的《买卖房协议书》合法有效；二、蒋吉全于判决生效后10日内向蒋延祝、蒋美玉、蒋丽瑜支付剩余房款6500元,并按照中国人民银行同期贷款利率，向蒋延祝、蒋美玉、蒋丽瑜支付自2004年1月1日起至判决确定履行期届满之日止同期银行贷款利息；三、蒋延祝、蒋美玉、蒋丽瑜于判决生效后10日内协助蒋吉全办理相关产权变更登记手续。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费462元，由蒋吉全负担113元，蒋延祝、蒋美玉、蒋丽瑜共同负担349元；保全费320元，由蒋延祝、蒋美玉、蒋丽瑜共同负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审中，蒋延祝提供证人张某、蒋某出庭作证。证人张某证实：2002年，其是村调解委员，蒋吉全将房屋给了继子，没有房屋居住，蒋延祝有一套房屋，张某就商量蒋延祝之妻王兰花卖给了蒋吉全，因蒋吉全当时比较困难，只能交2万元；2003年秋天，张某告诉蒋吉全之妻赶快将余款付清，但直到2003年底，蒋吉全也没有找过张某去交余款；2004年初，蒋延祝告诉张某房屋不卖了，张某没有将该事宜及时告诉蒋吉全，直到2004年秋天才告诉了蒋吉全；后双方就没有信了，再发生什么事情，张某不清楚。同时，张某此前还于其他案件中二次证明蒋延祝委托张某告诉蒋吉全房屋不卖了，但三次陈述的时间均不一致。证人蒋某证实：2005年，其任村委会主任，王兰花找村委会讲房款没有到位，房屋不卖了，村委会找他人给双方协商但没有协商成，后村委会讲双方的事情得到法院处理，村委会无法解决。经质证，蒋吉全对二位证人的证言均不予认可，认为张某在1410号案中证实协议签订的第二年（2003年）蒋延祝告诉张某房屋不卖了，与此次的证言相矛盾，张某没有告诉蒋吉全解除合同；蒋某在2271号案二审时证实王兰花找过蒋某，但蒋某讲村里不管该事情。蒋延祝对二位证人的证言均没有异议。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，首先，关于本案是否属于重复诉讼的问题。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条规定，当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复诉讼：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。本案与1410号案的当事人不同，且1410号案是以王兰花主体不适格驳回蒋吉全的诉请，本案亦不会在实质上否定1410号案的裁判结果，故本案不属于重复诉讼；其次，蒋延祝与蒋吉全签订的《买卖房协议书》系双方的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，为合法有效，对双方均具有约束力。蒋延祝与蒋吉全签订《买卖房协议书》时，案涉房屋登记于蒋延祝名下，蒋吉全有理由相信蒋延祝对案涉房屋有处分权，故虽然蒋延祝、蒋美玉、蒋丽瑜就案涉房屋达成了调解协议，亦不影响蒋延祝与蒋吉全签订的《买卖房协议书》的效力。蒋延祝、蒋美玉、蒋丽瑜以蒋延祝无处分权为由主张该协议无效的理由不当，本院不予支持；再次，关于《买卖房协议书》是否解除的问题。协议签订后，蒋吉全向蒋延祝支付房款2万元，履行了协议的主要义务，蒋延祝亦将房屋交付给蒋吉全并由蒋吉全居住至今，表明双方已实际履行了《买卖房协议书》。故，即使蒋延祝曾委托他人向蒋吉全表示过要求解除《买卖房协议书》，但蒋吉全并未同意，蒋延祝也不享有法定的解除权，其主张《买卖房协议书》已经解除于法无据，本院不予支持。综上所述，蒋延祝、蒋美玉、蒋丽瑜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费924元，由蒋延祝负担462元，蒋美玉、蒋丽瑜负担462元。本判决为终审判决。审判长  杨秀萍审判员  万景周审判员  侯善斌二〇一八年四月十九日书记员  邓雯涛