连云港市连云区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0703民初435号原告：连云港万烨物业管理有限公司，住所地连云港开发区泰山中路88号。法定代表人：李敏，总经理。委托诉讼代理人：戴徽，江苏华德律师事务所律师。被告：苏某，男，1988年1月20日生，汉族，江苏东鸿物流有限公司主管，住连云港市连云区。委托诉讼代理人：苏学花，系被告母亲。原告连云港万烨物业管理有限公司与被告苏某物业服务合同纠纷一案，本院于2018年2月9日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人戴徽，被告苏某及其委托诉讼代理人苏学花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付2015年4月1日至2018年3月31日的物业费1890元、公共水电费210元，共计2100元，并支付利息（利息分别自2015年4月1日、10月2日、2016年4月1日、10月2日、2017年4月1日、10月2日起以384.97元、314.97元、384.97元、314.97�、384.97元、314.97元按照银行同期贷款利率计算利息至实际支付之日止）；2、由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2015年4月1日，原告与连云港东港花园业主委员会签订《连云港东港花园物业服务合同》，约定由原告为东港花园小区提供物业服务，服务期限为2015年4月1日至2018年3月31日止，原告已按合同约定为被告提供服务，被告应当缴纳三年的物业费、公共水电费共计2100元，经原告多次上门催缴未果，故诉至法院。被告辩称，因原告没有达到物业服务合同约定的标准，构成违约，所以被告只愿意支付公共水电费，不愿意交纳物业费。1、原告违反物业服务合同，未按照《江苏省物业管理条例》规定的期限内办理备案；2、原告的资质证书已失效；3、原告违规违法委托个人管理公共绿地并约定果木栽植的收益归承包人个人所有，将公共绿地承包给个人用于生产经营，经住建局责令整改后，情况仍无改观；4、小区经营户擅自变更房屋主体结构，原告不制止、不作为；5、原告的工作人员玩忽职守，未尽巡逻义务，导致电瓶车的电瓶失窃；小区内停车秩序混乱，堵塞消防通道，进出访客登记形同虚设；保洁服务做的不到位，化粪池常年满溢，垃圾散落、草坪大面积枯萎、单元门损坏、夜间无照明，经被告多次向12345热线及相关部门反映后，原告敷衍处理。原告提供的服务没有达到《连云港市物业服务收费管理实施办法》附件规定的标准。综上，要求驳回原告的诉讼请求，并要求原告赔偿其因电瓶车电瓶被盗造成的损失900元、并支付其为参加诉讼请假导致的误工费178.6元、全勤津贴200元及生活品质下降造成的精神损失费1000元。原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1、营业执照复印件，证实原告的�体资格；2、连云港东港花园物业服务合同，证实由原告为东港花园小区提供物业服务，原告的服务期限为2015年4月1日至2018年3月31日止，合同约定，无电梯住宅的物业费用按照0.4元/平方米/月、公共水电费按照70元/年/户计算，物业费每半年收取一次，其他费用一年收一次；3、照片打印件2张，证实2018年1月29日，原告采用书面形式向被告催交物业费；4、连云区物业服务合同备案证明，证实2016年7月14日，原告将与东港花园业主委员会签订的物业服务合同向连云区住建局备案。被告对原告提交的证据均无异议，并围绕其答辩意见提供了如下证据：1、照片打印件30张，证实原告的物业服务未达到相应标准；2、委托书复印件1张，证实原告违规将公共绿地承包给他人；3、视频四段，证实小区内保安未�巡逻义务及下水道满溢情况。原告对被告提交的证据的质证意见为：1、小区公共区域的卫生以及秩序的维护管理需要一个过程，不能以点概面，不能在秩序或者卫生脏乱的时候拍照来证明始终是这样；2、被告称原告将公共绿地承包于他人不属实，原告没有收取任何费用。经审理查明，被告苏某系连云港东港花园小区5号楼2单元201室的业主，房屋面积为131.24平方米。2015年4月1日，原告连云港万烨物业管理有限公司与连云港东港花园业主委员会签订《连云港东港花园物业服务合同》，约定由原告为被告所在的东港花园小区提供物业服务，服务期限为2015年4月1日至2018年3月31日。该合同约定的物业服务内容有：物业服务区域内物业的共用部位、共用设施维护；区域内公共秩序维护，共用部位、共用设施的清洁卫生维护；区域内绿化养护；区域内客户服务；共用部位、共用设施设备的经营管理；适应业主需求，协助开展社区文化活动；接受业主和物业使用人房屋专有部位、专有设施及设备的维修、养护委托并收取费用。物业费为无电梯住宅0.4元/月/平方米，公共水电费为70元/年/户，物业费每半年收取一次，其它费用一年收一次。合同另对双方的权利义务、不可抗力及特殊情况、其他事项等进行了约定。该合同签订后，原告按合同约定为被告及涉案小区提供了物业服务，但被告自2015年4月1日起未向原告交纳物业费、公共水电费。原告在向本院起诉前，于2018年1月29日以书面形式向被告催交2015年4月1日起至2018年4月1日的物业费用2100元，要求被告自接到通知之日起5日内缴纳。另查明，原告为连云港东港花园小区提供的物业服务存在保洁不到位、停车混乱、下水道满溢、单元门损坏等现象。还查明，原告将与连云港东港花园业主委员会签订的《连云港东港花园物业服务合同》向连云港市连云区住房和城乡建设局备案，该局于2016年7月14日出具的《连云区物业服务合同备案证明》载明同意给予连云港万烨物业管理有限公司备案，备案主要内容如下：“……五、物业服务合同期限：2015年4月1日至2018年3月31日特此证明……”。连云港万烨物业管理有限公司的资质证书的证书编号为连住房物字（2015）第027号（延续），有效期为2017年8月6日，资质等级为叁级（延续）。上述事实有原告提交的营业执照复印件、物业服务合同及备案证明、催缴通知书照片打印件等，被告提交的照片打印件、视听资料及双方当事人的陈述在卷佐证，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人具有法律约束力，当事人应严格按照合同约定履行自己的义务。本案原告与被告所在小区的业主委员会签订了《物业服务合同》，原告为涉案房屋及所在小区提供物业管理服务，被告也接受了原告提供的物业管理服务。业主及时缴纳物业费用是小区整个物业正常运行的保障，也是业主对整个小区应尽的义务，因此，被告应当向原告缴纳物业费用，被告拖欠原告物业费1890元，由于原告对被告所提到的物业管理中存在的问题未予否认，证明原告管理中确实存在瑕疵，本院予以酌情扣减物业费20%，即378元。被告对于公共水电费无异议，故应当缴纳2015年4月1日至2018年3月31日的公共水电费210元。被告自物业服务合同签订时起拒付物业费等相关费用，应当承担支付逾期利息的责任。原告于2018年1月29日向被告书面催缴物业费，要求被告自收到通知起5日内缴纳相关费用，故被告支付逾期利息的期限应当自2018年2月4日起按照中�人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止。对于被告提出的原告违反物业服务合同，未按照《江苏省物业管理条例》规定的期限内办理备案手续，管理不规范的问题，经查，行政机关出具的备案证明已经确认了原告的服务期限，合同是否及时备案并不是物业管理服务的内容范围，属于行政管理范畴，被告以其为由拒交物业费用的辩解理由不成立，本院不予采纳。对于被告提出的原告资质证书已失效的辩解意见，《国务院关于第三批取消中央制定地方实施行政许可事项的决定》第12条规定：取消物业服务企业二级及以下资质认定。因行政部门不再对物业服务企业的资质进行认定，故被告以此拒交物业费，于法无据，本院不予采纳。对于被告提出的原告将公共绿地承包给个人用于经营，破坏景观、污染环境，危害公共安全以及小区经营户擅自变更房屋主�结构，物业公司不闻不问的辩解意见，原告对承包事项不予认可。对于经营户变更房屋主体结构，原告认为不属于其管理范围。对此，本院认为被告如认为原告存在不作为的行为，可向所在地的房地产行政主管部门、物业服务企业的上级等部门进行反映，通过正当渠道维权，而不应以此为由拒交物业费，故本院对被告的该项辩解意见不予采纳。对于被告提出的电瓶车的电瓶失窃，要求被告赔偿900元的损失的辩解意见，如被告有具体的被盗财物损失依据，并有证据证明系物业服务瑕疵造成的损失，可另行向物业公司主张权利。被告提出的要求原告支付其为参加诉讼请假导致的误工费178.6元、全勤津贴200元及生活品质下降造成的精神损失费1000元的辩解意见，于法无据，本院不予采纳。对于被告提出的小区内停车秩序混乱，堵塞消防通道、化粪池常年满溢、垃圾散落、单元门损坏等没有达到《连云港市物业服务收费管理实施办法》附件规定标准的问题，经查，原告的管理服务确实存在瑕疵，对此本院已经酌情对物业费进行了扣减。物业服务需要原告、被告等所有小区业主共同维护，相互理解支持，原告应当根据物业服务合同及业主要求提供物业服务标准，被告及时交纳物业服务费用及公共费用，才能营造一个和谐的物业服务关系。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，国务院《物业管理条例》第三十五条第一款、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条、第二百七十二条的规定，判决如下�被告苏某于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告连云港万烨物业管理有限公司物业费1512元、公共水电费210元，上述费用共计1722元及利息（以1722元为基数，自2018年2月4日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告苏某负担（因原告已交纳，被告在给付上述款项时一并给付原告）。本判决为终审判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。代理审判员 张�二〇一八年三月十九日书 记 员 江  冉附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。国务院《物业管理条例》第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。第二百七十二条民事诉讼法第一百六十二条规定的各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资，是指已经公布的各省、自治区、直辖市上一年度就业人员年平均工资，在上一年度就业人员年平均工资公布前，以已经公布的最近年度就业人员平均工资为准。