江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏01民终279号上诉人（原审被告）：周欣宇，男，1989年9月21日出生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。被上诉人（原审原告）：芦梅倩，女，1966年3月12日出生，汉族，香港居民，住江苏省南京市鼓楼区。被上诉人（原审原告）：温碧珠，女，1957年6月6日出生，汉族，台湾居民，住台北市文山区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：曹义怀，北京市盈科（南京）律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：唐小兰，北京市盈科（南京）律师事务所实习律师。原审被告：周晨展，男，1963年6月19日出生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。上诉人周欣宇因与被上诉人芦梅倩、温碧珠，原审被告周晨展房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2017）苏0106民初3115号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人周欣宇上诉请求：撤销一审判决一、二项及由其承担保全费用，被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：涉案房屋原系被上诉人租赁给案外人刘璐的，当时双方约定的租赁期限是到2016年。2012年3月，其从刘璐处转让取得了涉案房屋与他人合作经营小吃，其中为二层搭建其还支付了刘璐转让费17万元。转让后其并未与被上诉人重新签订租赁合同，只是沿用了原刘璐的合同。2012年9月，湖南路围挡施工对其正常经营产生较大影响，其就与被上诉人协商，重新签订了涉案租赁协议，对租金及租赁期限进行了相应调整。同时被上诉人也同意其合同到期后可以续租。2015年、2016年双方又签订了补充协议，被上诉人当时也是同意续租的。涉案租赁合同到期后，被上诉人只讲要出售涉案房屋，对续租一事只字不提。根据以上事实，有理由相信双方就续租已达成合意，现被上诉人不愿续租侵害其可期待利益，应承担缔约过失责任。同时因为被上诉人同意续租，其才对涉案房屋进行了装修，被上诉人应赔偿其装修损失。二层搭建系其从刘璐处转让得来，现被上诉人不同意续租，也应赔偿其损失。另其对涉案房屋享有优先租赁权。被上诉人芦梅倩、温碧珠辩称：（一）涉案租赁协议已到期，上诉人应返还涉案房屋；（二）涉案租赁协议到期后，上诉人仍继续占有使用涉案房屋，依法应支付占有使用费；（三）一审判决上诉人承担保全费用系合理的。原审被告周晨展二审陈述：同意上诉人上诉意见，上诉人经营的店铺一年固定投入就高达41万元，如果被上诉人当时不同意续租，上诉人是不会租赁涉案房屋的。芦梅倩、温碧珠一审请求：1.周欣宇、周晨展立即腾空交还南京市马台街93号102室商铺（以下简称涉案房屋）；2.周欣宇、周晨展支付自2017年4月1日起至实际交还房屋之日止，按每月27000元计算的房屋使用费。一审法院认定事实：涉案房屋系南京市鼓楼区马台街93号102室（丘号为045230-I-472，建筑面积111.75平方米），房屋登记所有权人为芦梅倩、温碧珠，属二人共同共有，2006年12月芦梅倩、温碧珠领取了涉案房屋的所有权证，2007年4月芦梅倩、温碧珠领取了涉案房屋的土地使用权证。2008年2月温碧珠出具委托书，委托芦梅倩处理涉案房屋出租事宜。周欣宇、周晨展系父子关系，周欣宇委托其父亲周晨展，实际代表周欣宇联系处理租赁事宜。2014年3月4日，芦梅倩拟定了一份打印字体的《租赁协议》并在签名后交给周欣宇、周晨展方签名，该合同约定芦梅倩为出租方、甲方，周欣宇为承租方、乙方，甲方将涉案房屋出租给乙方用于合法经营活动，租期三年，自2014年4月1日至2017年3月31日；第一年租金为23万元，第二年租金为24万元，第三年租金为25万元，租赁税费由乙方承担；乙方在交纳第一期房租时向甲方交付违约保证金2万元，如合同期内乙方没有违约行为，甲方必须在合同期满结清所有款项后的五日内将此保证金退还给乙方；乙方需先支付租金后方可使用房屋；房租为每半年支付一次，金额为全年房租的50%，每次交付房租的时间必须提前一个月，乙方房屋租金如有延期支付，乙方需另行按照日金利息5‰的比例向甲方支付违约金；乙方不能按时全额交纳租金，即为违约，违约时间超过十五天以上甲方有权收回该房屋，乙方须无条件退出，造成的损失由违约方承担，合同到期后，乙方如不再租用该房屋，乙方在该房屋的固定装修应无条件放弃，随房屋一起交付给甲方；合同到期后，乙方有优先承租权等等。2014年3月8日周欣宇在上述打印字体的《租赁协议》上签名，并手写了如下内容：“注：先前转让金中的搭建二层不在此列”“注：已有沟通：再续约，租金涨的上限2万/年”（该加引号部分的内容为手写字体，系周晨展代为书写）等等。周晨展将签过字的《租赁协议》交付芦梅倩、温碧珠。在上述《租赁协议》签订后，芦梅倩、温碧珠将涉案房屋交付周欣宇、周晨展方使用。周欣宇、周晨展在该房屋内进行经营，并按照约定缴纳了租金。周欣宇、周晨展方在租用涉案房屋时，之前的承租人在涉案房屋内搭建了二层构筑物，该构筑物无合法建造手续。周晨展陈述其向原承租人支付了17.5万元转让价款，芦梅倩当时知情且未表示异议，应视为同意。芦梅倩、温碧珠陈述涉案房屋内确有二层构筑物，但其仅出租房屋，并未同意搭建，周欣宇、周晨展方支付转让价款与其无关，其对此并未同意，房屋租赁期限届满，周欣宇、周晨展方应当恢复原状后将涉案房屋交付芦梅倩。2015年3月19日芦梅倩（出租方、甲方）与周欣宇（承租方、乙方）签订了一份《关于马台街门面房租赁协议补充协议》（以下简称《补充协议1》），约定基于周边拆迁、二次围挡等综合因素，甲方同意2015年4月1日至2016年3月31日期间的租金为23万元；租金付款方式改为每四个月支付一次；租赁协议期满后，如续签，期限仍为每三年一签；本补充协议没有提及的事宜仍按原协议执行等等。周晨展在该协议落款的乙方处签名，但未注明系代理周欣宇签订。2016年2月1日芦梅倩（出租方、甲方）与周欣宇（承租方、乙方）又签订了一份《关于马台街门面房租赁协议补充协议》（以下简称《补充协议2》），约定基于周边拆迁、二次围挡等综合因素，甲方同意2016年4月1日至2017年3月31日期间的租金仍为23万元；租金付款方式按原协议中的租金每半年一次付款；租赁协议期满后，如续签，期限仍为每三年一签；本补充协议没有提及的事宜仍按原协议执行等等。周晨展在该协议落款的乙方处签名，亦未注明系代理周欣宇签订。2017年2月14日芦梅倩向周欣宇邮寄一份《合同期满不再续约通知》，称2017年3月31日合同到期后，决定收回该房屋不再出租，该合同即将终止，请在2017年3月31日前清空房屋内的所有物品交还该房屋，逾期房主将视为自动放弃该房屋内存留物品的所有权等等。2017年2月16日该邮件因收件人拒收而被退回。租赁合同期限届满前后，双方为续租问题进行过沟通，但未达成续租协议。因双方协商未果，芦梅倩、温碧珠方遂诉至本院，要求判如所请。周欣宇、周晨展方不同意腾空交还涉案房屋，要求继续承租使用，最高按每年25万元的标准支付房租。芦梅倩、温碧珠方对此不予同意。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，双方签订的《租赁协议》、《补充协议1》、《补充协议2》，是芦梅倩、温碧珠将涉案房屋交由周欣宇承租使用，周欣宇支付租金的合同，当事人意思表示真实，其内容并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。关于合同主体问题。根据本案查明的事实，芦梅倩、温碧珠系与周欣宇订立房屋租赁合同，周晨展是周欣宇的父亲，虽然周晨展在合同签订、履行过程中，实际作为周欣宇的代理人签署有关文件，且在《补充协议1》、《补充协议2》的乙方处签名，对引发合同主体争议存在过错，应当承担相应法律责任，但由于上述合同抬头处的乙方均列明为周欣宇，芦梅倩、温碧珠方对周晨展的实际代理人身份系明知且以实际行为予以认可，故合同当事人应为周欣宇，周晨展并非本案合同的相对人。关于合同到期后的续租问题。根据《中华人民共和国合同法》第四条的规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。本案中，双方虽然在合同中约定了“合同到期后，乙方有优先承租权”、“租赁协议期满后，如续签，期限仍为每三年一签”等内容，但双方对于合同到期后续签合同问题并未达成一致协议，芦梅倩、温碧珠方的合同缔约自由应受尊重与保护。因此，对周欣宇、周晨展方认为其享有优先续租权、不同意返还房屋的抗辩理由，一审法院不予采纳。根据法律规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，双方订立的合同于2017年3月31日租赁期限届满，故周欣宇应当将涉案房屋腾空后返还芦梅倩、温碧珠方。周欣宇、周晨展方主张的涉案房屋搭建的构筑物，应当移除，并不得损害房屋结构及安全，且应符合房屋正常使用状态。芦梅倩、温碧珠要求周欣宇、周晨展立即腾空并交还涉案房屋的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。关于房屋占有使用费问题。房屋租赁合同履行期限届满，出租人请求承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予以支持。本案中，芦梅倩、温碧珠方在合同期限届满前已告知周欣宇、周晨展方不同意续签合同，故周欣宇、周晨展方应当按照约定返还房屋，由于周欣宇、周晨展方怠于履行义务，造成芦梅倩、温碧珠方占有使用费损失，应当承担相应的法律责任。芦梅倩、温碧珠方要求周欣宇、周晨展方支付自2017年4月1日起至实际交还之日止的房屋占有使用费，符合法律规定，一审法院予以支持。但房屋占有使用费的标准，应当参照合同约定，确定为每年25万元。综上所述，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、周欣宇于本判决生效之日起十日内将承租使用的南京市鼓楼区马台街93号102室房屋腾空（移除物品时不得损害房屋结构安全等）并返还芦梅倩、温碧珠；二、周欣宇于本判决生效之日起十日内按照每年25万元的标准给付芦梅倩、温碧珠，自2017年4月1日起至实际交还房屋之日止的房屋占有使用费；三、驳回芦梅倩、温碧珠的其他诉讼请求。案件受理费475元，保全费1520元，合计1995元，由周欣宇负担。本院二审期间，上诉人周欣宇、原审被告周晨展提交《合作投资凭证》一份，证明涉案房屋系由周欣宇承租经营小吃。被上诉人质证认为该证据与本案无关联性。对于一审查明的事实，上诉人周欣宇、原审被告周晨展认为涉案合同届满后，被上诉人并未就续租问题与其沟通，只是表示要出售涉案房屋。被上诉人对一审查明的事实无异议。本院认为：涉案租赁协议已届满，上诉人与被上诉人并未就涉案房屋续租事宜达成协议。虽双方在此前签订的租赁协议及补充协议中对如双方续租成功的租期及租金标准有所约定，但并不能就此认定双方就是否续租达成合意。故上诉人所称双方已达成续租合意的上诉理由不能成立。同时租赁期满后，出租人有权决定是否续租，与出租人是否出售租赁房屋无涉，现也无证据证明被上诉人就涉案房屋正在招租，故上诉人所称其享有优先权，被上诉人理应与其续签租约的上诉理由亦不能成立。现双方签订的租赁协议已届满，上诉人应将涉案房屋腾空返还给被上诉人，并向被上诉人支付逾期腾房期间的占有使用费。就此，一审法院参照双方合同约定，确定上诉人以每年25万元的标准支付占有使用费，本院认为该支付标准符合双方约定，并无不当，应予维持。关于上诉人所述二层搭建问题，本院认为，该二层搭建并无相关合法手续，且上诉人所述该搭建的转让费也并非支付给上诉人，故被上诉人在返还涉案房屋时应将该搭建移除，并不得损害房屋价格及安全。关于上诉人所述被上诉人应承担缔约过失责任，赔偿其可期待利益损失及装修损失的上诉理由，本院认为，上诉人在一审中并未就此提起反诉，故本院二审对此不予理涉。另本案系房屋租赁合同纠纷案件，一审法院已判决上诉人返还涉案房屋并支付相应的占有使用费，故在此基础上一审判决上诉人承担被上诉人因本案诉讼而预交的保全费并无不当。综上所述，上诉人周欣宇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费475元，由上诉人周欣宇负担。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  龚 震审判员  李任飞二〇一八年三月十九日书记员  戴 苗