北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0108民初40440号原告：樊学军，男，1967年1月31日出生，汉族，住北京市区海淀区。委托诉讼代理人：吴烨，北京市浩伟律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈文鹏，北京市久瑞律师事务所律师。被告：凡天柱，男，1987年8月29日出生，汉族，住北京市区海淀区。第三人：北京鼎成典当行有限公司，住所地北京市顺义区赵全营镇联庄村村南路2号-2。法定代表人：吴亦农，总经理。委托诉讼代理人：刘守福，该公司职员。原告樊学军与被告凡天柱房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告樊学军委托诉讼代理人吴烨、陈文鹏以及被告凡天柱、第三人北京鼎成典当行有限公司（以下简称鼎成典当行）委托诉讼代理人刘守福均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。樊学军向本院提出诉讼请求：1、被告协助办理海淀区北洼路西里22号中海雅园小区中8号楼6层×室房屋过户手续。2、被告以850万元为基数，自2016年1月1日至房屋过户之日，按每日万分之一的标准支付违约金。3、被告承担诉讼费用。事实理由：双方于2015年3月26日签订《北京市存量房屋买卖合同》（自行成交版），被告将海淀区北洼路西里22号中海雅园小区中7号楼6层×房屋以850万元的价格出售给原告，原告于2015年3月27日、10月13日分两次支付150万元，剩余房款以原告宝蓝物业服务股份有限公司的股份，转让给被告父亲凡某的方式实现支付。现原告已完成全部付款义务，被告也已交付房屋，原告装修入住至今，但被告一直不配合办理房屋过户手续，故原告诉至法院，要求被告协助办理房屋过户手续，并依据合同第十条的相关规定，按已付房款每日万分之一的标准支付违约金。凡天柱辩称，我要求原告将×房屋交还给我，房屋总价款共850万元，实际原告支付给我150万，我退还原告的150万，利息按照银行利率计算。鼎成典当行述称，原告和被告之间不存在真实的房屋买卖关系；原告与被告伪造《房屋买卖合同》并提起诉讼，会对我方的利益造成严重损害；我方依法对诉争房屋享有抵押权，不因原告与被告的行为受到影响。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年3月26日，樊学军（买受人）与凡天柱（出卖人）签订了《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称房屋买卖合同），约定凡天柱将位于北京市海淀区北洼西里22号中海雅园小区中8号楼6层×室房屋（以下简称×房屋）出售给樊学军，房屋成交价格为850万元，买受人在2015年3月31日向出卖人支付150万元，剩余房款700万元，由于买受人与出卖人父亲为同一公司股东，故双方商定出卖人同意由买受人出让等同于剩余房款价值的股份或欠款给出卖人父亲用以抵付剩余房款，具体出让方式及细节由买受人及出卖人父亲自行协定不在本合同表述，故剩余房款由出卖人父亲支付给出卖人，出卖人应在2015年6月30日前将该房屋交付给买受人……。至今，×房屋未办理二手房买卖的网签手续，房屋仍登记于凡天柱名下。银行回单显示2015年3月27日，北京京点联创科技孵化器有限公司向凡天柱汇款100万元，摘要为“工程款”；2015年10月13日，北京京点联创科技孵化器有限公司向凡天柱汇款50万元，摘要为“还款”。凡天柱认可收到上述150万元，亦认可是樊学军支付的×房屋房款。樊学军主张以与凡天柱之父凡某之间存在股权款作为支付×房屋的尾款，并提供了其与案外人凡某签订的《股权转让协议》，内容有“……甲方将其持有的宝蓝公司209.25万股的全部股权以每股人民币壹拾元的价格，转让给乙方，甲方持有的宝蓝公司209.25万股全部股权转让款共计人民币贰仟零玖拾贰万伍仟元整，（小写）20925000.00……”，该协议中未显示签订时间。樊学军称至今未收到案外人凡某向其支付的扣除700万房屋尾款外的上述股权款，亦无法解释至今未向凡某主张该钱款的原因。凡天柱称不知道其父凡某是否收到剩余房款700万元。樊学军主张凡天柱已向其交付了房屋，其进行了装修并入住，并提交了《中海雅园雅士阁7B装饰协议》、物业费、燃气费、供暖费、热水费、自来水费缴费单据等证据，其中《中海雅园雅士阁7B装饰协议》显示签订日期为2014年10月。凡天柱对上述证据真实性均认可。2018年2月7日，本院出具了（2018）京0108执异×号执行裁定书，内容主要有：本院依据北京市方圆公证处出具的（2016）京方圆内经证字第×、×、×、×号公证书以及（2017）京方圆执字第×号执行证书，在执行鼎成典当行与凡天柱、刘晓婕、凡某、邱琳、宝蓝物业服务股份有限公司、北京京朋汇健康科技集团有限公司公证债权文书一案过程中，案外人樊学军对执行标的提出书面异议……凡天柱、刘晓婕、凡某、邱琳、宝蓝物业服务股份有限公司、北京京朋汇健康科技集团有限公司应向鼎成典当行支付典当本金950万元以及相应的综合服务费、违约金等……执行过程中，本院于2017年9月19日轮候查封凡天柱名下×房屋。就本案公证债权文书所涉及的典当借款，凡天柱以×房屋提供抵押担保。根据京（2017）海不动产证明第×号《不动产登记证明》，鼎成典当行对凡天柱所有的×房屋享有抵押权，抵押权登记时间为2017年1月4日……本院认为，案外人对法院的执行标的，提出执行异议，主张自己的权利，应当提供相关事实及法律依据予以支持……本案中，案外人樊学军虽向本院提交了其与凡天柱就×房屋签订的房屋买卖合同，但该合同未如一般二手商品房交易办理网签登记，合同真实性有待佐证。房款支付方面，樊学军虽主张其通过其担任法定代表人的公司分两次向凡天柱支付了150万元房款，但从银行付款回单摘要显示的“工程款”、“还款”等内容来看，不能直接体现支付房款的目的，不能排除将其他交易往来充作房款支付凭据的可能性。最后，樊学军提交的房屋装修合同，签订时间早于房屋买卖合同签订的时间，有违常理。综上所述，樊学军所主张的购买×房屋的事实存疑，其提交的证据之间不能相互印证，不足以支持其异议主张。因此，樊学军对本院执行×房屋提出的异议，不符合法律规定，不能对抗申请执行人鼎成典当行对×房屋享有的抵押权，本院对此不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回案外人樊学军的异议。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，樊学军主张已向凡天柱支付×房屋房款150万元，但依据银行付款回单摘要显示的“工程款”、“还款”等内容以及汇款人，不能直接体现樊学军已向凡天柱履行了支付房款的行为；同时，樊学军主张剩余房款700万元以股权款的方式进行了抵扣，但仅依据其提交《股权转让协议》不能证明其主张，其也未能向法庭提供充分证据予以证明，同时对除700万元外的股权款至今未向《股权转让协议》相对方主张一事不能作出解释说明，有违常理；房屋买卖合同系2015年签订，至今×房屋未办理网签手续，不符合一般房屋交易惯例；樊学军提供的装修合同时间远早于房屋买卖合同签订时间，亦不符合交易习惯。同时，因鼎成典当行对×房屋享有抵押权，抵押权登记时间为2017年1月4日，后在鼎成典当行申请执行过程中，我院执行部门于2017年9月19日查封凡天柱名下×房屋。综上，依据现有证据不足以证明×房屋现具备过户条件，樊学军要求凡天柱将×房屋过户到其名下的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院对其诉讼请求不予支持。综上所述，本院对樊学军的全部诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回樊学军的全部诉讼请求。案件受理费七万一千三百元，由樊学军负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长 钱 硕人民陪审员 岳 维人民陪审员 卞海虹二〇一八年三月十六日书 记 员 刘馨雨