湖北省鄂州市中级人民法院
行 政 裁 定 书
（2018）鄂07行终25号
上诉人（原审原告）：中国邮政储蓄银行股份有限公司鄂州市分行，住所地：鄂州市百子西街13号。
负责人：孙焕雄，该分行行长。
委托代理人：盛庆共，湖北吴都律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：鄂州市国土资源局，住所地：鄂州市滨湖西路169号。
法定代表人：祝健，该局局长。
被上诉人（原审被告）：鄂州市房产管理局，住所地：鄂州市古城北路房产大厦。
法定代表人：胡石安，该局局长。
原审第三人：徐昭，男，
原审第三人：鄂州市房屋拆迁安置建设公司。
法定代表人：徐昭，该公司经理。
上诉人中国邮政储蓄银行股份有限公司鄂州市分行（下称邮政银行鄂州分行）因与被上诉人鄂州市国土资源局、鄂州市房产管理局、原审第三人徐昭、鄂州市房屋拆迁安置建设公司(以下简称拆迁安置公司)房屋行政登记一案，不服鄂州市鄂城区人民法院（2017）鄂0704行初1号之二行政裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。
原审认定事实，2012年9月11日被告鄂州市房产管理局根据拆迁安置公司和徐昭的申请及其提交的房屋所有权转移登记申请表、询问表、房屋买卖合同、房地产转让成交价款结清证明书、鄂州市房权证市直字第××号房产证、申请人身份证明、徐昭婚姻及房屋权利状况声明书等资料办理房屋所有权转移登记，并为徐昭颁发了12××72房产证，证载房屋所有权人徐昭单独所有、房屋坐落考棚街拆迁安置楼2单元7层北户、总层数10层、建筑面积121.41㎡、规划用途住宅、2012年购买取得产权。
2012年10月18日原告与姜涛签订借款合同，约定原告向姜涛提供100万元的授信额度借款。同日原告与姜涛、杜彬签订最高额抵押合同，约定以姜涛、杜彬共有的0706928号鄂州市洋澜村丰润园小区21号楼中单元3层东户的房屋，为上述借款提供最高额100万元的抵押担保。同日原告与徐昭签订最高额抵押合同，约定以徐昭名下的120828470号古城南路拆迁安置楼北单元10层北户、12××72号考棚街拆迁安置楼2单元7层北户两套房屋为上述借款提供最高额100万元的抵押担保。上述抵押物均于次日办理抵押登记。
原告依约发放贷款后，因借款人出现逾期还款的违约行为，原告诉至本院，（2015）鄂鄂城民初字00811号生效民事判决书确定：姜涛、杜彬偿还原告借款本息余额共计1090001.34元（利息算至2015年4月10日，之后另计）；原告对姜涛、杜彬、徐昭提供的抵押房产在合同约定的抵押限额内享有优先受偿权。执行过程中，姜涛、杜彬提供的抵押房屋以323000元处置，原告申请注销了该房屋的抵押登记；徐昭提供的上述抵押房屋，原告称其无法找到实物，2016年7月26日原审依原告申请向鄂州市不动产登记中心调取徐昭上述抵押房屋的初始登记、转移登记信息，该中心对此持有异议而未提供。后原告提起本案诉讼。
另查明，鄂州市人民政府发布通告，自2016年6月12日起，不动产统一登记工作由鄂州市国土资源局负责，鄂州市不动产登记中心（市国土资源局所属事业单位）具体承担房屋、土地、林地等不动产登记工作。
原审认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系
的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”第四十九条规定：“提起诉讼应当符合下列条件：（一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织。”本案中，被诉转移登记行为在前，原告抵押权设定在后，原告与在先转移登记行为没有利害关系，不具有原告诉讼主体资格。原告在办理抵押贷款过程中，于2012年10月18日即已知道被诉转移登记行为的内容，至2016年11月向本院递交起诉材料，即使其具有原告资格，也已超过《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条第一款规定的2年起诉期限。鄂州市不动产登记职权已变更为鄂州市国土资源局行使，鄂州市房产管理局不是本案的适格被告。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第三条第一款第（一）项、第（二）项、第二款之规定，裁定驳回原告中国邮政储蓄银行股份有限公司鄂州市分行的起诉。
上诉人邮政银行鄂州分行上诉称，一、“利害关系人”的认定标准问题。一审裁定以房产登记机关就本案涉案房产作出房屋产权登记时，上诉人尚未取得抵押权为由，认为上诉人不是房屋产权登记的利害关系人，显然是对法律条文的曲解，曲解体现在，错误地将是否构成利害关系限定在行政机关作出具体行政行为时的这个时间段，即在限制在作出具体行政行为已经产生影响，错误地排除了将来会产生影响的这种情形。二、上诉人是本案适格的利害关系人。因以该房产抵押登记信息为基础，在办理抵押登记后，上诉人发放了抵押类贷款，至今无法收回，也无法处置抵押房产，上诉人是适格的利害关系人。三、本案未超过诉讼期限。一审认定起诉期限起始日期有误。1.不应以起诉人认识到行政行为的违法性作为起诉期限的计算起点，但应以起诉人认识到行政行为侵犯自身合法权益之日起作为起诉期限的计算起点。涉案房产在抵押登记环节双方并无任何争议，上诉人当时并不认为抵押登记及之前的转移登记行政行为侵犯了自身合法权益，现诉讼争端的原因是基于涉案抵押及之前的转移登记房产根本不存在实物，即房产登记的基础为无源之水，因该房产为错层结构，所挂楼层标识与实际楼层不一致，上诉人作为金融企业无法当场识别该假象，对于不能归结于起诉人自身原因而耽误起诉期限的，不能让起诉人承担不利的法律后果，应尽可能提供救济机会。上诉人知道该房产无实物的时间为2016年7月，该时间是上诉人认识到行政行为侵犯自身合法权益日期，也是计算起诉期限的起始日期，故上诉人起诉未超期限。2.根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条的规定，上诉人已于2015年7月15日向人民法院提起民事诉讼，以2016年11月作为起诉人主张权利日期错误。四、鄂州市房产管理局仍行使现场勘测职能，该职能是不动产登记职能中的重要环节，且与本案有着直接关系，故该局应为本案适格被告。
本院经审理查明：上诉人于2016年11月23日向鄂城区人民法院提起行政诉讼，请求：撤销原鄂州市房屋产权登记发证办公室对徐昭颁发房产证书〔房产证号12××72〕。其它事实与一审认定事实一致。
本院认为，行政机关办理房产转移登记的对象系徐昭，徐昭是该行政行为的相对人。上诉人邮政银行鄂州分行不是该行政行为的相对人，对行为产生的结果不具有利害关系，其无权对转移登记行为提出异议。涉案房屋的抵押登记在办理房产转移登记之后，即使在办理抵押登记后徐昭与上诉人就房屋形成了抵押关系，也不可能对之前转移房屋所有权的行为产生影响。
即便上诉人具有原告资格，但起诉期限应当从起诉人知道或者应当知道作出行政行为之日起计算，即起诉人自知道行政机关作出行政行为之时，起诉期限便开始计算。上诉人于2012年10月19日即已知道被诉转移登记行为，至2014年10月18日止，起诉期限已经超过。上诉人未及时发现其权益被侵害，无论是主观疏忽还是因自身专业限制，均属于自身原因，不适用《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第四十三条的规定扣除起诉期限。故原审认定上诉人的起诉已超过起诉期限正确。鄂州市房屋抵押登记职权已由鄂州市房产管理局变更为鄂州市国土资源局行使，鄂州市国土资源局是本案适格被告。无论现场勘测是否是抵押登记中的环节，鄂州市房产管理局不是本案适格被告。上诉人称鄂州市房产管理局是本案适格被告的上诉理由不能成立，一审裁定认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 蔡玉珍
审判员 邹 围
审判员 向红芳
二〇一八年五月三日
书记员 刘胡铭