山东省临沂市兰山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁1302民初6521号
原告：王帅英，女，1974年1月9日生，汉族，居民，住临沂市兰山区。
委托诉讼代理人：姜涛，山东创序律师事务所律师。
被告：李洪香，女，1961年9月10日生，汉族，居民，住临沂市兰山区。
委托诉讼代理人：杨健，男，1984年10月19日生，汉族，居民，住临沂市兰山区。
被告：杨青春，男，1958年1月16日生，汉族，居民，住临沂市兰山区。
被告：杨健，男，1984年10月19日生，汉族，居民，住临沂市兰山区。
原告王帅英诉被告李洪香、杨青春、杨健房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王帅英的委托诉讼代理人姜涛，被告杨青春、杨健，被告李洪香的委托诉讼代理人杨健均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王帅英向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告双方签订的《房屋买卖合同书》有效，并协助办理兰山区涑堤春晓A-8号楼××、××复式的房屋过户手续；2、本案的诉讼费等费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年2月8日经临沂市鲁房房屋置换有限公司介绍签订《房屋买卖合同书》，合同约定被告将位于兰山区涑堤春晓A-8号楼××、××复式的房屋卖给原告，房屋总价款为130万元。后原告按照合同约定交付定金5万元，原告和被告夫妻双方共同到房产交易中心办理了购房款资金监管手续，原告将首付款60万元现金打入临沂市房产交易中心资金监管账户，同时通过银行履行了付款义务。此后因房屋涨价原因，被告明确拒绝办理房屋过户手续，并明确不再转让该房屋。原告认为，被告违反基本的诚实信用原则，严重违反合同义务。综上，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。
被告李洪香辩称，一、原告诉称被告将楼房转给原告，不属实。被告李洪香并不认识原告，从未要将涉案楼房对外转让。原告诉称与被告签订《房屋买卖合同书》，并办理购房资金监管手续，都是不真实的。被告李洪香没有与其签约、办理相关手续，所以说原告的诉称是不属实的。二、他人与原告签订的合同未经被告李洪香授权与同意，应当依法认定该合同无效。被告李洪香、杨青春系夫妻关系，涉案楼房为夫妻共同财产，被告杨青春、杨健均无权单方进行处置。三、原告购买涉案房屋行为不构成善意取得。根据我国《物权法》第一百零六条的规定，善意取得必须符合三个条件：1、受让人受让该不动产或者动产时是善意的；2、以合理的价格转让；3、转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。在本案中，涉案房屋并没有变更登记也没有交付给原告，所以不应该构成善意取得，因此房屋转让买卖协议应为无效合同。
被告杨青春辩称，涉案房屋开始交易的时候，被告杨青春确实不知道。2017年4月份，被告杨青春去房产局签字的时候是中介临沂鲁盟房地产营销策划有限公司领着去的，被告杨青春认为签字是办理被告杨健出售的另一套房屋的手续。
被告杨健辩称，当时涉案房屋是被告杨健的父母均不知情的情况下出售的，被告杨青春、李洪香也没向被告杨健出具委托书等材料，被告杨健就直接去中介公司签订了《房屋买卖合同书》。签订合同后，被告杨健在办理涉案房屋过户的时候未到房产局办理手续。当时被告杨健的父母杨青春、李洪香并不知道这套房屋卖了，被告杨青春、李洪香在不知情的下到房管部门签订了托管协议。后来被告李洪香不同意出售，主张涉案房屋是留给被告杨健的弟弟杨余超的。
经审理查明，被告杨青春与被告李洪香系夫妻关系，被告杨健系被告杨青春、李洪香之子。2017年2月8日，原告（乙方）王帅英与被告（甲方）杨青春、李洪香的委托代理人杨健在临沂市鲁房房屋置换有限公司签订了《房屋买卖合同书》一份，约定：第一条、甲方同意将坐落于临沂市××山区涑堤××晓××楼××单元××、××室的复试房产出售。第五条、甲乙双方同意上述房产的交易价格为人民币1300000元整。本合同签订之日，乙方须支付人民币50000元整，作为购房定金和服务费交由丙方保管。房款支付方式为经甲乙双方协商并一致同意，待甲方2017年4月1日办出房产证后五日内，乙方到相关部门存首付款，余款待银行批款、放款后一次性支付给甲方。第九条、甲乙双方承诺银行放款后七日内到相关房产部门办理房产所有权转移手续。第十二条第二款还约定此房产权人为李洪香、杨青春二人所有，均同意出售此房产。现有代理人杨健签订买卖合同。如有任何纠纷，由杨健承担所有法律责任。合同还对双方的其他权利义务进行了相应的约定。合同签订当日，原告按照合同约定将购房定金5万元交至案外人临沂鲁盟房地产营销策划有限公司处保管，该公司向原告出具《收据》一份。
2017年4月18日，原告（乙方）王帅英与被告（甲方）杨青、李洪香到案外人（××）临沂市房产交易管理中心签订《临沂市存量房交易资金托管协议》一份，约定:乙方以贷款方式支付房价款，将首期支付的房价款为人民币600000元存入丙方专用账户，其余房价款700000元向中国农业银行申请贷款支付，待贷款发放后，同意银行将款项划入丙方的专用账户。上述协议签订后，原告王帅英将首付款600000元交至临沂市房产登记交易中心处保管，临沂市房产登记交易中心向原告王帅英出具《临沂市存量房交易资金托管收据凭证》一份。之后，原告王帅英向中国建设银行申请办理购置贷款62万。2017年5月2日，原告王帅英委托中国农业银行将该款项转存至临沂市房产交易管理中心的专业账户，并按月履行还款义务。
2017年4月18日，原告代被告向涉案房屋的物业公司交纳了自2014年10月1日至2017年9月30日的物业管理费7665元。2017年4月26日，原告向临沂市房地产置业担保有限公司交纳了二手房商业贷款担保服务费6300元。后因原告主张被告应履行双方签订的《房屋买卖合同书》中约定的合同义务发生纠纷，于2017年5月10日诉至本院。
庭审时，原告为证实其主张向法庭提交了以下证据：证据一、原告的身份证复印件一份，证明原告的诉讼主体资格；
证据二、2017年2月8日原告与被告李洪香、杨青春的代理人杨健在临沂市鲁房房屋置换有限公司签订的《房屋买卖合同书》原件一份，证明该合同内容明确了房屋单元及楼号，以及杨健的代理人身份，同时明确了该房屋的价款、付款方式、定金约定等；证据三、2017年2月8日原告向临沂市鲁房房屋置换有限公司缴纳购买涉案房屋的定金5万元的收据原件一份，证明原告已按合同约定缴纳定金；证据四、原告与被告杨青春、李洪香共同在不动产交易办公厅签订的《临沂市存量房交易资金托管协议》原件一份，证明被告杨青春提供的自己银行账户以及该房屋具体的单元楼号和出售价格，同时被告同意原告将购房款存入该资金托管账户；证据五、2017年4月18日原告向临沂市房产交易管理中心缴纳首付款60万元的托管收款凭证及转账业务客户回执复印件各一份，证明原告已按照托管协议约定缴纳首付款60万元，并由房管交易中心托管；证据六、2017年5月2日原告就涉案房屋向中国农业银行股份有限公司临沂临西支行办理购房贷款70万元的个人借款凭证及中国农业银行出具的还款计划表复印件各一份，证明原告已按托管协议约定办理购房贷款并经银行批款；证据七、截至庭审时原告已偿还涉案房屋贷款的借记卡账户历史明细清单原件一份，证明原告已办理按揭贷款并放款，现已偿还涉案房屋第一期的贷款，即2017年6月2日偿还本息5501.37元；证据八、2017年4月17日原告缴纳涉案房屋自2017年4月11日-2017年9月30日的物业管理费缴费单原件一份，证明原告应被告李洪香的要求已缴纳物业费9580.68元，户名是被告李洪香；证据九、2017年4月18日由原告夫妻和被告杨青春、李洪香夫妻共同到房产部门办理资金监管的视频光盘原件一份，证明被告杨青春、李洪香夫妻认可被告杨健的家庭身份代理权以及最终由被告杨青春、李洪香夫妻到现场办理手续的事实；证据十、2017年4月26日临沂市房地产置业担保有限公司向原告出具的收据原件一份，证明原告缴纳贷款保证金担保服务费6300元。
被告李洪香质证称，对证据一、无异议；对证据二、不认可，该协议系被告杨健无权签订，按照合同法第五十八条的规定，应确定该合同无效；对证据三的真实性无异议，但被告李洪香不知晓此事；对证据四、被告李洪香并没有在该协议上签字，该协议对被告李洪香不发生法律效力；对证据五、六、七，由于原告没有提供原件，无法确定该证据的真实性，被告李洪香不予质证；对证据八的真实性无异议，但对证明的内容有异议，办理入住时在物业部门登记的名字为被告李洪香，但原告缴纳该款项时并非受被告李洪香的要求；对证据九、原告提供的录像的时间被告李洪香和被告杨青春确实到过不动产登记大厅，但是系因办理其他房屋的交易，被告李洪香并不认可本案涉案房屋的交易；对证据十的真实性无异议，对关联性有异议，无法证明是为涉案房屋进行的担保。被告杨青春质证称，对证据一、无异议；对证据二、三，该合同的签订不知情，对被告杨青春不发生法律效力；对证据四至证据十、同被告李洪香的质证意见。被告杨健质证称，对证据一、无异议；对证据二的真实性无异议，但是没有收到被告李洪香和杨青春的授权；对证据三至证据十、同被告李洪香的质证意见。
上述事实，主要根据原、被告陈述、举证、质证，并经庭审调查所证实，有关证据均已收集、记录在卷。
本院认为，原告王帅英与被告杨青春、李洪香的委托代理人杨健在案外人临沂鲁盟房地产营销策划有限公司处签订的《房屋买卖合同书》，系双方真实意思表示，且该合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且事后经过了被告杨青春、李洪香的追认，该合同合法有效，当事人均应按合同约定全面履行义务。原告已将购房款全部支付完毕的事实，由案外人临沂鲁盟房地产营销策划有限公司出具的《收据》、临沂市房产交易管理中心出具的《临沂市存量房交易资金托管收据凭证》等证据证实，本院依法予以确认。原、被告双方签订的《房屋买卖合同书》中第九条约定:“甲乙双方承诺银行放款后七日内到相关房产部门办理房产所有权转移手续”。现原告在履行完毕全部购房款的支付义务后要求确认原、被告双方签订的《鲁盟地产买卖契约》有效，并由被告协助办理房屋过户手续的主张，符合合同约定和法律规定，本院应予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十四条、第六十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告王帅英与被告杨青春、李洪香签订的《房屋买卖合同书》有效；
二、被告杨青春、李洪香于本判决生效后二十日内协助原告办理位于临沂市××山区涑堤××晓××楼××单元××、××室的复式房产过户登记手续；
三、驳回原告王帅英的其他诉讼请求；
案件受理费16500元减半收取8250元，保全费5000元，共计13250元，由被告杨青春、李洪香共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。
审 判 员 乔丽
二〇一七年八月九日
代书记员 陈雪