福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）榕民终字第1061号
上诉人（原审被告）陈吓华，女，1975年1月19日出生，汉族，福建省福清市人。
被上诉人（原审原告）福州天翔物业服务有限公司。
法定代表人倪立贤，总经理。
委托代理人陈成梁，福建金欧律师事务所律师。
上诉人陈吓华因与被上诉人福州天翔物业服务有限公司（以下简称“天翔物业”）物业服务合同纠纷一案，不服福建省福清市人民法院（2013）融民初字第3501号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院查明：原告天翔物业系依法注册登记从事物业管理服务的有限责任公司，其物业服务资质等级为三级。被告为凯旋城小区8#1306的业主，该套房面积为137.28平方米，被告交纳物业服务费至2013年1月止。2009年12月25日原告与天翔地产订立凯旋城前期物业服务合同，约定由原告为该小区提供物业服务，物业服务费用为多层住宅0.6元／月／每平方米，高层住宅为0.9元／月／每平方米，合同期限自2009年12月31日至2012年12月31日止。该合同第三十四条约定，本合同期限届满前1个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，乙方应在本合同期限届满后1个月内继续履行本合同，甲方或全体业主应在此期间依法选聘新的物业服务企业或其他管理人。
2013年4月20日石竹街道福兴社区居委会主持凯旋城小区业委会委员选举会议，经现场三个投票点投票选举，产生13位业委会委员，后推选出业委会主任、副主任，并于4月28日在福清市住房和城乡建设局备案，据备案证明记载，业委会成立日期为2013年4月20日，任期三年。
2013年5月2日，原告相关人员、福兴社区人员及凯旋城业委会成员等在石竹街道召开关于凯旋城瓷砖脱落、物业续签等问题的会议，会议结论是“业委会要尽快定出是否续聘物业，并尽快签订合同”。2013年5月7日，凯旋城业委会召开会议，决定聘请福州天翔物业有限公司为本小区提供物业服务，物业服务费从2013年4月1日起新区按1.1元／月／平方米、旧区按0.8元／月／平方米收取。
另据落款时间为2013年4月1日的凯旋城业委会与原告订立的物业服务合同约定，凯旋城业委会选聘原告为凯旋城小区提供物业服务，物业服务费用为多层住宅0.8元／月／每平方米，高层住宅为1.1元／月／每平方米，合同期限自2013年4月1日至2014年3月31日止。该合同第三十一条约定，本合同履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，向劳动部门仲裁委员会申请仲裁处理，仲裁处理不了的可向当地人民法院提起诉讼。
经被告申请，原审法院于2013年9月5日下午依法到凯旋城小区（新区）进行现场勘验，小区的相关情况如下：1.小区的环境卫生不够整洁；2.绿化欠缺维护；3.门禁系统失效；4.墙体部分瓷砖脱落。
此外，原告主张因凯旋城小区未成立业主大会，故其通过书面征求意见的方式征询小区业主对调整物业服务费的意见，并提供520份意见征询函，但这些意见征询函并未涉及本次诉讼的六案被告，为判断该征询函的真实性，由原、被告当场各抽取5张意见征询函，其中表示同意涨价的有7张，不同意涨价的有3张，经原审法院电话核查，征询函显示“同意涨价”的7位受访对象中，其中3位表示记不清有无填过相关的征询函，2位表示并非征询函所记录的某套房的业主，1位表示有填过征询函，1位表示没有填过征询函；征询函显示“不同意涨价”的3位受访对象中，2位表示有填过征询函，1位表示记不清了。
原审法院认为：据原告提交的其与凯旋城业委会订立的物业服务合同，其中虽有“合同履行争议向劳动部门仲裁委员会申请仲裁处理”的约定，但物业服务合同纠纷显然不属劳动争议仲裁委的受案范围，故原审法院对该案有管辖权，被告关于原审法院无权管辖的主张依法不能成立。
原告为凯旋城小区提供的前期物业服务于2012年12月31日到期后，因天翔地产与原告未就延长物业服务的期限达成协议，依约定原告要在合同期限届满后一个月内即2013年1月31日前继续提供物业服务；此后，凯旋城小区的业主未成立业主委员会，也未选聘新的物业服务企业，原告继续留在该小区提供物业服务，双方形成事实上的物业服务关系。
此后，凯旋城业委会与原告订立了物业服务合同，被告对凯旋城业委会的主体资格有异议，并主张业委会绕过业主大会直接与原告订立的物业服务合同不具有合法性。原审法院认为，据相关证据显示，凯旋城业委会系在街道社区主持下通过业主投票选举成立并经依法登记备案，具有相应的主体资格，被告主张业委会系非法成立但未提供相应证据予以证明，对其主张依法不予采信；至于该合同的合法性问题，本案中，据原告提交的调整物业服务费的征询意见函并结合原审法院电话调查情况，原告在小区业主大会尚未成立的情况下确有通过走访等方式征询业主意见，囿于小区业主众多及有些业主表述记不清等主客观原因，现对于原告征询业主的比例及业主的意见确无法查清；但凯旋城业委会作为业主大会的执行机构，其与原告订立的物业服务合同依法具有法律效力，对全体业主亦有相应的约束力，至于业委会做出的决定是否依法考虑到一定比例的业主意见的问题，系业委会与业主间的内部关系问题，业主可据《物业管理条例》“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”的规定进行救济。此外，关于上述物业服务合同的成立日期问题，合同记载的落款日期虽为2013年4月1日，但结合相关证据记载的业委会成立日期、2013年5月2日物业续签协议会议记录、2013年5月7日业委会会议选聘物业企业记录、5月8日发布的业委会公告以及原告关于该物业服务合同上的日期系事后所倒签的主张，原审法院依法认定上述物业服务合同于2013年5月8日成立。
综上，自2012年11月至2012年12月原告应依前期物业服务合同的约定即每平方米每月0.9元支付物业服务费，自2013年1月1日起至5月8日止原告与凯旋城小区业主形成事实上的物业服务关系，物业服务费用可参照前期物业服务合同的约定即每平方米每月0.9元计付；2013年5月9日起凯旋城业委会与原告订立的物业服务合同依法对原、被告产生约束力，据该合同约定，高层住宅的物业服务费用按每平方米每月1.1元计算。自2012年11月1日至2013年6月30日，被告陈吓华依约应缴纳的物业服务费用共计1026元。
但是，物业服务合同是双务合同，从权利义务对等原则来看，业主交纳物业费的高低与物业服务企业提供的服务质量是相对应的，依原审法院认定的相关事实，原告在履行合同过程中确有存在违约行为，如小区的环境卫生不够整洁、绿化维护欠缺、门禁系统失效等，被告因原告履行合同存在违约行为而未依约定按时支付物业费有一定的合理性，但是原告并非完全不履行合同义务，被告拒交全部的物业服务费超出了合同履行抗辩权的范畴，其行为亦构成违约。综合考虑小区物业服务情况、物业服务费的起止时间、双方的违约程度等因素，原审法院对原告要求支付逾期付款违约金的诉请依法不予支持，并酌情将被告应支付的物业服务费调整为975元。
原告另主张被告尚结欠公摊水电费，但被告对公摊水电费的总额及分摊计算方式有异议，庭审中原告已确认其公摊计算方式未经业主确认，故对原告该主张原审法院不予支持。公摊水电费虽由原告代收代付，但小区业主负有最终的支付义务，双方应尽量协商解决，以避免影响小区正常生活。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十六条、第一百零九条和《物业管理条例》第七条的规定，判决：一、被告陈吓华应于本判决生效之日起十日内支付给原告福州天翔物业服务有限公司2012年11月至2013年6月的物业服务费975元；二、驳回原告福州天翔物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，由原告福州天翔物业服务有限公司负担20元，被告陈吓华负担30元。
一审宣判后，原审被告陈吓华不服，向本院提起上诉。
上诉人陈吓华上诉称：一、原审判决程序违法：1、原审虽名义上采用普通程序审理，但事实上在庭审过程中只有一名审判长，而未见两位陪审员；原审判决虽注明判决时间为2013年11月29日，但并未公开进行判决，且原审法院于2013年12月16日才通知上诉人领取判决书；3、按照双方物业服务合同约定，本案物业服务合同纠纷中，劳动仲裁应为本案的前置程序。二、一审判决适用法律错误：《物业管理条例》第十一条第（四）项规定：选聘和解聘物业服务企业，应由业主共同决定且须经过半业主同意，本案物业服务合同违反上述强制性规定，应属无效；此外，在本案合同签订过程中，天翔物业利用电梯维保问题要求续签一份提价合同，已经违背业委会的原有意愿，属于以欺诈、胁迫的手段订立合同，故合同也应属无效，且天翔物业利用伪造的意见征询函作为提价依据，其行为也涉嫌欺诈。三、一审判决认定事实不清：本案部分意见征询函的真实有效性存疑，一审法院虽经现场勘验，得出小区环境卫生不够整洁、绿化欠缺维护、墙体部分瓷砖脱落等结论，却未对小区的安保问题、消防隐患、公共维护等进行勘验；另外，天翔物业的人员配备连四级服务标准都达不到，无法完全履行本案物业服务合同，上诉人希望交纳与其等价的费用或得到等值的服务。综上，上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。
被上诉人天翔物业答辩称：本案审理程序合法，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本案二审过程中，上诉人向本院提交如下13组证据：1、天翔物业撤盘通知书、福清市质监局《特种设备安全监察指令书》，证明天翔物业并未依约继续服务一个月并做好电梯年检申报，天翔物业违约；2、当事人现场勘查小区管理情况的图片及文字说明，证明2013年9月一审后，天翔物业并未整改，小区环境脏乱差、安全隐患重重；3、天翔物业组织人员拆除业主私人水表、暴力阻扰业主调查核实的照片、水厂工作人员证明，证明一审开庭后，天翔物业不是通过提高服务、公布真实公摊明细等来获得业主的信任，仍然延续之前惯用的粗暴手法侵害业主；4、天翔物业于2013年7月在小区公告栏粘贴假判决书的图片，证明天翔物业常用欺骗手段蒙蔽业主，而不是通过提高服务与业主协商；5、业主核对有关意见征询函时的现场照片，证明天翔物业的员工素质差，为了掩盖事实，不顾自己形象；6、关于电梯问题的照片及说明，证明电梯没有维保和年检、乱收费；7、关于停水停电切网线的说明，证明天翔物业逼业主交纳物业费和公摊费；8、关于物业侵权的照片及说明材料，说明天翔物业恐吓、威胁、侮辱、诽谤部分业主；9、违规建筑和改建建筑的照片及说明材料，证明上述建筑不确定是否有产权；10、磁砖脱落伤到人的照片及说明材料，证明天翔物业不顾业主安危的事实；11、业主受伤、被盗、被打，要求调出监控，天翔物业提供不了监控记录的说明，证明业主人身安全及财产没有保障；12、天翔物业过了合同期，不移交还打人的照片及说明材料，证明天翔物业霸道；13、物业服务全部不到位的照片及说明材料、步行街变成大排档、小区四周路面和部分餐饮店的照片及说明材料，证明天翔物业不管事，只收钱，占用公共区域变相赚钱，不顾业主的身心健康。
被上诉人认为，上诉人提供的上述证据均不是二审程序中的新的证据。
本院经审查认为，上诉人提交的第1、2、3、6、7、8、10、11、13组证据均不足以证明其待证对象，第4、5、9、12组证据与本案不具备关联性，故对上诉人提交的上述证据，本院均不予采纳。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，物业服务合同纠纷并非存在劳动争议仲裁前置程序的案件类型，故原审法院依法对本案具有管辖权；上诉人主张本案原审法院还存在其他程序违法之处，缺乏相应的依据，本院不予支持。就本案涉案小区的有关外部法律关系而言，凯旋城业主委员会作为业主大会的执行机构，其依法有权代表业主大会与被上诉人订立相关物业服务合同，该合同效力及于小区的全体业主；就其内部法律关系而言，相关业主如认为业主委员会作出的决定侵害其合法权益，有权依照相关法律规定另行寻求救济。上诉人虽主张被上诉人在本案物业服务合同签订过程中存在以欺诈、胁迫的手段订立合同，但其所提交的证据并不足以证明上述主张，故对该主张本院不予支持。此外，本案原审法院已根据小区物业服务情况、双方违约程度等因素，对被上诉人要求支付逾期付款违约金的诉请不予支持，并酌情降低上诉人应支付的物业服务费，上述裁判结果亦已臻合理，应予维持。综上，上诉人的上诉请求缺乏依据，本院不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按照一审判决确定的负担；本案二审案件受理费人民币50元，由上诉人陈吓华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈集美
代理审判员 陈长灿
代理审判员 吴筱洲
二〇一四年六月九日
书 记 员 彭海燕