湖北省武汉市江岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0102民初5793号
原告:王炳有，男，1978年4月28日出生，汉族，户籍所在地广东省梅州市梅江区,现住湖北省武汉市江岸区。
委托诉讼代理人：汪初建、卢则男（特别授权代理），湖北金楚律师事务所律师。
被告：江西省联谊钢铁有限公司，注册地江西省南昌市南昌经济技术开发区英雄七路1号英雄商城10栋1单元114号房，实际经营地江西省南昌市青山北路18号江西钢材市场A区202号。
法定代表人：魏逸，董事长。
委托诉讼代理人：王帅（特别授权代理），湖北丰海律师事务所律师。
第三人：亢琳，女，1973年8月5日出生，住湖北省武汉市江岸区。
原告王炳有诉被告江西省联谊钢铁有限公司(以下简称联谊钢铁公司)、第三人亢琳案外人执行异议之诉，本院于2017年7月18日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王炳有的委托诉讼代理人汪初建，被告联谊钢铁公司的委托诉讼代理人王帅到庭参加诉讼，第三人亢琳经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案经本院院长批准延长审理期限2个月，现已审理终结。
原告王炳有向本院提出诉讼请求，请求判令：1、停止对王炳有购买的位于武汉市江岸区解放大道2082号锦湖金利花园6栋12层2室房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封；2、确认王炳有于2015年8月13日与亢琳签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》合法有效，并确认位于武汉市江岸区解放大道2082号锦湖金利花园6栋12层2室房屋归其所有；3、联谊钢铁公司承担本案诉讼费用。
事实与理由：2015年8月13日，我与亢琳签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》，约定亢琳将其所有的位于武汉市江岸区解放大道2082号锦湖金利花园6栋12层2室房屋(以下简称案涉房屋)转让给我，转让价为678,000元。合同签订后，我于2015年8月30日前分多次通过转账的方式向亢琳付清全部购房款，双方分别于2015年8月13日和2015年8月28日办理了委托公证和证件公证。我于2015年8月28日占有并使用了案涉房屋。
2015年9月22日，联谊钢铁公司向武汉市江岸区人民法院(以下简称江岸法院)申请诉前财产保全，江岸法院作出（2015）鄂江岸保字第00491号民事裁定书，于2015年9月23日查封了案涉房屋。联谊钢铁公司与亢琳民间借贷纠纷一案，江岸法院于2016年4月19日作出的（2015）鄂江岸民商初字第01789号民事判决书已经发生法律效力，因亢琳未履行生效法律文书确定的义务，联谊钢铁公司于2017年2月10日向江岸法院申请强制执行。2017年2月15日，我向江岸法院提出书面执行异议，要求解除查封，并中止对案涉房屋的执行。2017年6月28日，江岸法院作出（2017）0102执异53号执行裁定书，裁定驳回我的异议申请，并明确告知可在15日内向人民法院另案提起诉讼。
我认为，我与亢琳签订房屋买卖合同早于案涉房屋查封之前，且我已在房屋查封之前向亢琳支付了全部购房款，并实际占有、使用案涉房屋。案涉房屋之所以没办理过户手续，是因为联谊钢铁公司申请将案涉房屋查封，非我的原因导致案涉房屋不能办理过户手续。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，我购买案涉房屋所有交易行为都符合此法条规定，应当解除对房屋的查封。请求判如所请。
被告联谊钢铁公司辩称：案涉房屋属亢琳所有，而非王炳有。王炳有与亢琳于2015年8月13日签订房屋买卖合同，而亢琳从马宇刚（案外人）处取得房屋是2015年8月21日，不符合常理，有恶意串通嫌疑。王炳有在案涉房屋被查封前未支付价款也未合法占有。王炳有提出的执行异议已经被驳回，因此其执行异议不能排除我公司对房屋执行。请求驳回王炳有的诉讼请求。
第三人亢琳未进行答辩，亦未向本院提交证据。
经审理查明：2015年9月22日，本院依联谊钢铁公司的诉前保全申请，依法作出（2015）鄂江岸保字第00491号民事裁定书，并于2015年9月23日查封了案涉房屋。联谊钢铁公司诉武汉市宝晟昌工贸有限公司(案外人)、亢琳、李爱荣(案外人)民间借贷纠纷一案，本院于2016年4月19日作出的(2015)鄂江岸民商初字第01789号民事判决书已经发生法律效力，联谊钢铁公司于2017年2月10日向本院申请强制执行，本院依法立案执行。执行中，王炳有向本院提出书面执行异议，请求解除对案涉房屋的查封。本院经审查，于2017年6月28日作出(2017)鄂0102执异53号执行裁定书，驳回了王炳有的异议申请。王炳有不服该执行裁定，向本院提起本案诉讼。
另查明：亢琳与马宇刚(案外人)原系夫妻关系，双方于2009年4月27日登记结婚。2009年5月15日，亢琳作为买受人签订购房合同，购买案涉房屋。2009年11月3日，亢琳与马宇刚登记离婚，双方在《离婚协议书》中约定案涉房屋由亢琳所有，余下贷款由亢琳偿还。案涉房屋尚未办理产权登记。
2015年8月13日，亢琳(卖方，甲方)与王炳有(买方，乙方)、武汉盛元领域地产经纪有限公司(经纪代理方，丙方，案外人)签订《武汉市存量房居间(买卖)合同》，约定：甲方将涉案房屋转让给乙方，转让价款为678,000元；合同签订当日乙方向甲方交付定金20,000元，后期冲抵房款；甲乙双方于2015年9月15日前配合丙方办理上述房屋公证手续，甲方签字后，乙方交付给甲方房款658,000元；乙方承担过户费、税费，见票结账；房屋交付乙方前甲方应结清水、电、物业费等相关费用。双方还在合同附加条款中约定：甲方净得678,000元；乙方于2015年9月31日前代甲方偿还银行贷款180,000元；房屋两证办好后，甲方与乙方到公证处把房产公证到乙方，乙方当天付款478,000元；甲方房产两证出来后，丙方给款，甲方当天交房乙方使用。双方还对其他事宜进行了约定。
2015年8月13日，王炳有通过其建设银行账户向胡顺平、亢莉(均为案外人)分别转账100,000元和180,000元。同日，亢琳出具《收条》二份，一份载明：收到王炳有购房定金20,000元；另一份载明：收到王炳有购房款280,000元。当日，马宇刚与王炳有办理了公证委托事项，公证书文号为(2015)鄂中星内证字第20279号，内容为：马宇刚于2009年11月3日与亢琳离异后未再婚；亢琳拥有案涉房屋；马宇刚委托王炳有代为办理案涉房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》；配合亢琳，将上述房屋按照离婚协议书的约定分割到亢琳名下。2015年8月19日始，王炳有与亢琳开始办理案涉房屋的所有权登记手续，2015年8月20日王炳为作为马宇刚的代理人表示放弃案涉房屋的所有权，并以亢琳的名义缴纳了房屋所有权登记所需的税费。2015年8月28日，亢琳领取了案涉房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》。同日，亢琳与王炳有办理了公证委托事项，公证书文号为(2015)鄂中星内证字第21541号，内容为：亢琳委托王炳有办理案涉房屋的买卖相关事宜；办理案涉房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》过户相关事宜；收取该房屋的售房款及银行贷款，并配合买方办理银行贷款手续；办理水、电、气、物业管理等过户事宜；代为到房地部门调取房产档案等资料；代为到民政部门开具无婚姻登记记录证明及调取婚姻档案等资料。2016年8月27日，王炳有向亢琳转款50,000元。2016年8月28日，王炳有通过电子支付系统向亢琳转账326,200元。
审理中，王炳有为证明其已于2015年8月底实际占有使用案涉房屋，向本院提交了以下证据：1、武汉福缘物业管理有限公司(案外人，系案涉房屋的物业管理公司，以下简称福缘公司)于2016年1月12日开具的《武汉市地方税务局通用税控发票》，以证明王炳有交纳了2015年1月31日至2016年1月31日的物业管理费；2、福缘公司于2017年5月8日开具的《湖北增值税普通发票》，以证明王炳有交纳了2016年1月31日至2017年1月31日的物业管理费；3、福缘公司于2016年1月12日、2017年4月17日、2017年6月17日开具的《收据》，以证明王炳有交纳了案涉房屋的水费；4、福缘公司于2017年5月8日、6月19日出具的《证明》，以证明王炳有居住于案涉房屋，系其小区业主，案涉房屋在2015年8月28日至2017年12月31日期间的物业管理费及水费已由王炳有全部缴清；4、武汉盛元领域地产经纪有限公司于2018年1月5日出具《情况说明》，证明：“……公证办完后，王炳有于2015年8月底向亢琳支付了余下的购房款，亢琳收到购房款后于2015年8月底向王炳有交付了房屋。王炳有于2015年8月底向我公司支付居间服务费13,000元。2015年10月份，王炳有联系我工作人员和亢琳去房管局办理房屋过户手续时发现房屋已被查封。”
上述事实，有经庭审质证的《武汉市存量房居间(买卖(合同》、《收条》、《转账凭条》、《武汉电子支付系统个人跨行电子支付凭证》、《借记卡账户历史明细清单》、《公证书》、《房屋登记申请书(所有权转移登记)》、《抵押注销登记通知书》、《税收完税证明》、《房屋交易手续费发票》、《住宅专项维修资金专用票据》、《房屋产权登记费缴款书》、《土地登记费缴纳书》、《证明》、《武汉市地方税务局通用税控发票》、《湖北增值税普通发票》、《收据》、《房屋查封信息》、《武汉市商品房买卖合同》、《离婚登记档案信息》、《离婚协议书》、《情况说明》、2017鄂01**执异53号《执行裁定书》、《武汉市房屋产权登记信息查询单》、《房地产限制（查封）登记表》、(2015)鄂江岸保字第00491号《民事裁定书》、(2015)鄂江岸保字第00491号《协助执行通知书》、《送达回证》及当事人的陈述在案佐证。第三人亢琳拒不到庭参加诉讼，放弃其举证、质证的权利。上列证据来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院均予以采信。
本院认为：本案系案外人执行异议之诉，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”案涉房屋原系亢琳与马宇刚共有，2009年11月3日双方离婚时约定案涉房屋由亢琳所有，亢琳即取得了对房屋的完全所有权，马宇刚虽于2016年8月20日签署“放弃该房屋所有权，转让给亢琳所有”的意见，但其行为是办理房屋产权证的程序需要，并不表示亢琳此时才取得案涉房屋的完全所有权，故联谊钢铁公司认为王炳有与亢琳签订房屋买卖合同在亢琳取得所有权之前、双方有恶意串通行为的抗辩观点无事实依据，本院不予采纳，王炳有与亢琳签订的《武汉市存量房居间(买卖)合同》系双方真实意思表示，合法有效。另外，王炳有与亢琳虽于2015年8月28日办理公证委托事项，由亢琳委托王炳有出卖争议房屋，但该委托事项是扩大了王炳有处置案涉房屋的权利，与双方签订《武汉市存量房屋居间买卖合同》、王炳有直接受让案涉房屋并不矛盾。双方约定的房屋交易价格为678,000元，王炳有在2016年8月28日前向亢琳支付了购房款共计676,200元，审理中，王炳有称亢琳有欠付的物业费，故在购房款扣减了物业费。双方约定，亢琳应结清房屋交付前的物业费，福缘公司于2016年1月12日开具的《武汉市地方税务局通用税控发票》可证明亢琳确实存在欠付物业费的事实，故王炳有的诉讼观点有事实依据，可认定王炳有已付清了全部购房款。王炳有与亢琳约定，案涉房屋的产权证办理到亢琳名下后，亢琳即将房屋交付给王炳有，武汉盛元领域地产经纪有限公司及福缘公司也证明王炳有于2016年8月底实际占有了案涉房屋，王炳有第一次交缴物业费和水费虽在2017年1月，但本案证据可形成证据链证明王炳有已实际占有案涉房屋。亢琳于2016年8月28日取得案涉房屋的相关产权证书，本院于2016年9月23日查封了案涉房屋，本院认为，王炳有办理房屋所有权变更登记应给予其合理的期限，王炳有在不足一个月的时间内没有办理变更登记手续，可以认定为在合理期限内，本院查封了案涉房屋后，王炳有不可能再办理变更手续，属非因其自身原因未办理过户登记。综上，王炳有在本院查封之前与亢琳签订了合法有效的书面买卖合同，并已支付全部价款且合法占有案涉房屋，其未办理过户登记非因其自身原因，故案涉房屋应属王炳有所有，王炳有就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求本院予以支持。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告王炳有与第三人亢琳于2016年8月13日签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》合法有效；
二、原告王炳有对位于湖北省武汉市江岸区解放大道2082号锦湖金利花园6栋12层2室房屋享有所有权；
三、停止对位于湖北省武汉市江岸区解放大道2082号锦湖金利花园6栋12层2室房屋的执行并解除对该房屋的查封。
本案受理费10,580元、邮寄费60元，共计10,640元由被告江西省联谊钢铁有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 胡 迪
人民陪审员 周 宁
人民陪审员 刘 念
二〇一八年五月十七日
书 记 员 陈薇薇