河北省邯郸市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）邯市民四终字第00146号
上诉人（原审原告）郝崇国。
委托代理人陈军，系河北博大律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）邯郸市鸿基房地产开发有限公司，住所地，邯郸市人民路149号东升饭店2楼。
法定代表人王金刚，该公司总经理。
委托代理人高世友，河北方信律师事务所律师。
上诉人郝崇国因与被上诉人邯郸市鸿基房地产开发有限公司（以下简称鸿基公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服邯郸市丛台区人民法院（2014）丛民初字第850号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人郝崇国及其委托代理人陈军，被上诉人鸿基公司的委托代理人高世友到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2008年7月20日，原告郝崇国与被告鸿基公司签订了《东庄村民房屋拆迁产权调换协议书》（《下称产权调换协议书》）（编号为0000122），协议第一条约定：“开发商（被告）以分层多套的形式为被拆迁人提供符合国家质量安全标准且具备基本居住条件的房屋。房屋户型、面积按有关部门审批图纸和计算为标准”；第二条约定：“按照《邯郸市城市房屋拆迁补偿安置暂行规定》的内容要求：应回迁面积=宅基地面积×1.6，但是为了促进城中村改造的顺利进行，鼓励居民早日搬迁，开发商对先签订拆迁协议并且先拆迁房屋的居民进行奖励，具体内容如下……”；第四条约定乙方（原告）应回迁面积为581.34平方米，住房（最终面积的确定以有关部门审批、测绘、计算为准）房屋差价款在产权调换房屋入住前结清；合同另约定了其他有关内容。原告确定房号后，为办理入住手续及房产证件需要，于2013年9月26日，原告及其亲属与被告根据以上《产权调换协议书》，重新签订了五份《产权调换协议书》，编号为0000406的《产权调换协议书》第四条约定：“乙方应回迁面积为148.03平方米，选择148.03平方米左右的住房（最终面积的确定以有关部门审批、测绘、计算为准），房屋差价款在产权调换房屋入住前结清”；第八条约定：“实际回迁总面积大于应回迁总面积时，所产生的超过面积以5平方米为一单位分段进行计算……”。编号为0000407、0000408、0000409、0000410的《产权调换协议书》的第四条约定的乙方应回迁面积分别为148.03平方米、123.75平方米、95.19平方米、81.34平方米。五份《产权调换协议书》的其他约定与2008年签订的《产权调换协议书》约定一致。《东庄村民每户回迁一览表》中记载：“应回迁面积合计596.34平方米，实际面积合计610.19平方米，超出面积13.85平方米，协议优惠面积13.85平方米，优惠面积金额34780元”，该一览表中有原告郝崇国、高存英的签名。原、被告对《产权调换协议书》中约定的回迁面积数额均无异议。原告接房后，通过自己丈量其房屋套内居住面积，发现与应回迁面积不符，遂以回迁面积应按套内面积计算，不应包括公摊面积为由，诉至我院，请求1、要求被告履行“东庄村民房屋拆迁产权调换协议书”按套内面积安置原告581.34平方米房屋面积。因此被告应返还相差原告的房屋安置面积128平方米；2、诉讼费由被告承担。双方争议成讼。
原审认为，原、被告双方签订的《产权调换协议书》系双方自愿签订，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故该协议应属合法、有效。关于双方争议的《产权调换协议书》中的应回迁面积是套内面积还是建筑面积问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”的规定，双方签订的《产权调换协议书》第一条约定“房屋户型、面积按有关部门审批图纸和计算为标准”；第二条约定“按照《邯郸市城市房屋拆迁补偿安置暂行规定》的内容要求：应回迁面积=宅基地面积×1.6，但是为了促进城中村改造的顺利进行，鼓励居民早日搬迁，开发商对先签订拆迁协议并且先拆迁房屋的居民进行奖励”。可见，对于《产权调换协议书》中的应回迁面积应该按照《邯郸市城市房屋拆迁补偿安置暂行规定》的有关规定理解并执行。《邯郸市城市房屋拆迁补偿安置暂行规定》第8条规定：“拆迁住宅楼房按建筑面积1：1进行补偿安置，住宅平房按建筑面积1：1.6进行补偿安置，非住宅房屋按建筑面积1：1进行补偿安置”。第19条规定：“被拆迁的城中村村民（居民）房屋，有房屋所有权证的按照本规定第二章的有关规定执行，仅有土地使用权证没有房屋所有权证的补偿安置按宅基地使用证上载明的宅基地面积的1.6倍进行补偿安置”。可以看出，《产权调换协议书》第二条约定的“应回迁面积=宅基地面积×1.6”，正是《邯郸市城市房屋拆迁补偿安置暂行规定》中规定的按建筑面积计算的补偿安置标准。故原、被告双方签订的《产权调换协议书》中的应回迁面积应按建筑面积计算。原告主张回迁面积应按套内面积计算，并要求被告返还相差的房屋安置面积没有合同约定及相关法律依据，不予支持。原告的房产证件虽未予发放，双方可根据《产权调换协议书》第一条、第四条约定的“房屋最终面积的确定以有关部门审批、测绘、计算为准”，可待有关部门确定本案所涉房屋的建筑面积后，如与《产权调换协议书》中的回迁面积不符，原、被告均可依法行使相关权利。故依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百二十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决驳回原告郝崇国的诉讼请求。案件受理费10840元，由原告郝崇国承担。
一审宣判后郝崇国不服，向本院提出上诉，要求二审法院依法改判或发回重审。理由是：第一，当事人约定的意思是应回迁面积按照套内面积计算，原判认定按照建筑面积计算错误。上诉人拆迁所涉及的房产为三层独立楼房，被上诉人拆迁过程中采取单层套内墙体丈量的方式所得的为套内面积，对所在房屋公摊系数未测量，因此可推出在双方协商过程中以套内面积就地安置同等相互的套内面积是双方真实意思。第二，原审适用法律不当。涉案合同属于格式条款，依据《合同法》第41条规定，对格式条款理解发生争议，有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。
被上诉人鸿基公司辩称：第一，涉案回迁协议是双方协商一致，自愿签订的协议，协议内容不属于格式条款。第二，依据协议，回迁面积是按照建筑面积计算，且亦得到上诉人的确认。第三，上诉人提出拆迁丈量时按照套内墙体丈量不是事实，测量的就是宅基面积。
上诉人二审申请证人焦某、李树民出庭，并提交了二人书面证言。证人焦某到庭，李树民未出庭。焦某系上诉人邻居，证明内容如下：郝崇国家是二层封闭式并盖有三楼的独立楼房，在2008年7月拆迁丈量房子时，我在场，是对楼房的正墙丈量的，宅基地的其他部分没给量（根基、滴水等），当时，郝崇国要求他们丈量时，他们说拆你多少平米回迁时给你多少平米，是房子换房子，等。
被上诉人二审提交二份书证。一份是《鸿基大厦?鸿基花苑》拆迁清单报告，该报告记载“丈量面积㎡”一栏为“290.67”，“应回迁面积㎡”一栏为“581.34”，并附有说明：“因有小房15平米未测量，同意补偿该户15平米，但该平米不领取过渡费”，及其他内容。该清单报告有郝崇国签字，签字时间为2008年7月16日。一份是东庄回迁居民办房证确认明细表一份，该明细表“应回迁建筑面积㎡”一栏中记载为“581.34＋15”，“实际回迁建筑面积㎡”一栏中记载为“610.19”，及其他内容，该明细表有郝崇国签字。
对于上诉人的二审证据，被上诉人质证意见为，第一，没有到庭的证人证言不予质证。第二，证人证明是丈量情况属实，是按照房屋墙体测量，因房屋占满宅基，因此丈量面积也是宅基地面积。第三，证人陈述差多少补多少不属实。第四，证人证言不能证明该协议属于格式条款。
对于被上诉人的二审证据，上诉人质证意见为，第一，对于确认表真实性无异议，但在合同之后，且只是指办房证，与本案没有关联性。第二，对于清单报告真实性无异议，但与协议有争议，与本案无关联。
本院二审查明事实与一审一致。
本院认为，上诉人与被上诉人自愿签订的《产权调换协议书》，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方亦不持异议，属合法、有效。本案争议焦点为：双方在签订《产权调换协议书》时对应回迁面积约定的真实意思是否为套内面积及原审对应回迁面积解释为建筑面积是否正确。本院认为，首先，双方所签《产权调换协议书》中没有关于应回迁面积为套内面积的明确约定，其次，在对应回迁面积理解上，原审判决根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定，从双方所签合同整体出发对争议问题解释的原则正确。双方在所签协议第二条中第一次使用“应回迁面积”一词，且在该条中明确了对《邯郸市城市房屋拆迁补偿安置暂行规定》的适用，依据该规定回迁是补偿安置方式之一，回迁房属于房屋分类方式的一种，由于规定中没有关于对回迁房面积的特别规定，且从该规定条款整体看房屋面积是指建筑面积，同时房屋面积理解为建筑面积也符合常理，另结合原审分析，本院认为原审判决正确，上诉人的上诉理由本院不予支持。综上原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10940元，由上诉人郝崇国负担。
本判决为终审判决。
审判长 张颖
审判员 宦伟
审判员 谢珂
二〇一五年六月二十六日
书记员 贾欢