广东省遂溪县人民法院
执 行 裁 定 书
（2013）湛遂法执异字第14号
异议人(案外人)黄健，男，1955年3月3日出生，汉族，广东省湛江市人，住湛江市霞山区。
委托代理人唐振武，广东国邦律师事务所律师。
申请执行人陈俊，男，1967年8月1日出生，汉族，广东省雷州市人，住雷州市。
委托代理人李土平，广东领会律师事务所律师。
被执行人陈伟清，男，1959年12月10日出生，汉族，广东省湛江市人，住湛江市霞山区。
被执行人郁德庄，男，1955年2月2日出生，汉族，广东省湛江市人，住湛江市霞山区。
被执行人湛江市伟城房地产开发有限公司，住所地：湛江市霞山区观海路1号海滨大厦A座22楼A2203房。法定代表人：陈伟清，总经理。
委托代理人杨晓泓，广东敏翔律师事务所律师。
被执行人广东众城林业发展有限公司，住所地：广东省湛江市霞山区解放西路31号1号商铺。
法定代表人：陈保全，总经理。
本院在执行申请执行人陈俊与被执行人陈伟清、郁德庄、湛江市伟城房地产开发有限公司、广东众城林业发展有限公司民间借贷纠纷一案过程中，案外人黄健于2013年8月5日对本院的执行措施提出书面异议，本院受理后，案外人黄健的委托代理人唐振武、申请执行人陈俊的委托代理人李土平、被执行人湛江市伟城房地产开发有限公司的委托代理人杨晓泓到庭，被执行人陈伟清、郁德庄、广东众城林业发展有限公司不到庭。本院依法进行了听证审查，现已审查终结。
案外人称：陈俊诉陈伟清、郁德庄及湛江市伟城房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，遂溪法院作出了(2013)遂法立保字第27号民事裁定书，裁定查封湛江市伟城房地产开发有限公司名下的位于湛江市霞山区建设路35号的土地使用权(面积为13579平方米，证号为湛国用(2005)第00036号)。本人认为贵院查封上述的土地使用权并不属于湛江市伟城房地产开发有限公司的物权。理由如下：一、上述土地使用权的来源问题。2003年初，本人与陈伟清、郁德庄合资以湛江市伟城房地产开发有限公司的名义竞买位于湛江市霞山区建设路35号的13579平方米的国有土地使用权，国有土地使用权证号为“湛国用(2005)第00036号”(原证号为“湛国用(1994)字第030300304号”)。2003年12月31日本人与陈伟清、郁德庄签订了《联营合同》，合同约定“项目定名为海丰花园，项目属于黄健(异议人)、陈伟清、郁德庄三方共同所有，项目挂靠湛江市伟城房地产开发有限公司开发，挂靠湛江市伟城建筑工程有限公司施工。该项目实行独立核算、自负盈亏。所有债权、债务、经济责任及法律责任均由三方投资者负责，与挂靠公司无关。该项目上缴挂靠公司管理费按销售额的1%计算……，本项目应首先以现有物业和土地使用权向银行贷款作为开发项目的后续资金，本项目的物业归股东三方共同所有，未经股东会决定，任何一方不准以本项目的物业去抵押、出售或抵偿，各股东的私人债务与本项目无关……”。经开发建设后，海丰花园的A-
G幢已建成并销售完毕。但海丰花园H幢因涉物资总公司职工的搬迁问题未能解决而无法开发。2009年2月13日本人与陈伟清、郁德庄签订了《清算协议书》及《项目竞价转让协议书》。2009年2月20日本人与陈伟清、郁德庄三人就海丰花园H幢项目进行竞标，结果本人以850万元中标。中标后，本人依约支付850万元，本人与陈伟清、郁德庄按出资比例进行了分配。陈伟清、郁德庄已将国有土地使用权证、房地产开发批文及有关资料移交给异议人，但却一直没有配合本人办理土地过户手续。2009年3月27日本人与湛江市伟城房地产开发有限公司及湛江市伟城建筑工程有限公司签订《项目挂靠承包协议》，协议约定“伟城海丰花园H幢的所有权已归甲方(异议人)所有，但为了便于开发施工，经甲乙双方协议，该项目仍挂靠在乙方(即湛江市伟城房地产开发有限公司及湛江市伟城建筑工程有限公司)，项目的一切运作和盈亏均由甲方负责，挂靠承包费为总包干单价，房产建筑两公司合计人民币伍拾万元整。在双方签约时交二十万元整，在甲方取得施工许可证时交十万元，在甲方取得竣工备案时付一十万元。甲方整个项目完结时付清十万，以上费用不含税金……”。同年4月2日，本人付给湛江市伟城房地产开发有限公司挂靠管理费二十万元。之后，本人自行与物资总公司的七个搬迁户进行协商，经努力已与其中四个搬迁户达成协议，尚有三个搬迁户未能达成一致意见，致本人无法对海丰花园H幢进行开发建设。二、贵院查封的上述土地使用权并不属于湛江市伟城房地产开发有限公司所有，其中部分属于已购买海丰花园A-
G幢房屋的各业主共有，另一部分属于本人所有的。1、鉴于以上事实，上述土地使用权是异议人、陈伟清及郁德庄合资通过竞拍而取得土地使用权的，是为了开发房地产而挂靠在湛江市伟城房地产开发有限公司名下，湛江市伟城房地产开发有限公司对上述土地使用权从来未享有物权。2、海丰花园的A-
G幢房屋已经全部出售给各位业主，A-G幢房屋所占的相应土地使用权已属于各业主共同共有，已经不属于本人、陈伟清、郁德庄及湛江市伟城房地产开发有限公司所有。3、海丰花园H幢规划范围内的土地使用权已归本人所有。根据陈伟清、郁德庄及异议人签订的《清算协议书》及《项目竞价转让协议书》，H幢规划范围内的土地使用权已归本人所有，并不属于陈伟清、郁德庄的财产，更不属于湛江市伟城房地产开发有限公司的物权。综上所述，法院将本人所有的海丰花园H幢土地使用权查封，是明显没有事实根据及法律依据的，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十一条第(一)项的规定，提出执行异议，请求依法撤销(2013)遂法立保字第27号民事裁定书，以维护异议人的合法权益。
本院查明，2002年7月19日，黄健与陈伟清、郁德庄三人合资以湛江市伟城房地产有限公司（以下简称“伟城公司”）的名义竞买位于湛江市霞山区建设路35号的13579平方米国有土地使用权，成交价为840万元。2003年12月31日，黄健与陈伟清、郁德庄签订了《联营合同》，合同主要约定：“项目定名为海丰花园，项目属于黄健、陈伟清及郁德庄三方共同所有，项目挂靠湛江市伟城房地产开发有限公司开发，挂靠湛江市伟城建筑工程有限公司施工。该项目实行独立核算、自负盈亏。所有债权、债务、经济责任及法律责任均由三方投资者负责，与挂靠公司无关。该项目上缴挂靠公司管理费按销售额的1%计算……，该项目全部投资由陈伟清、黄健（黄健）、郁德庄三位股东自愿出资入股，其中比例为陈伟清占55%，黄健占30%，郁德庄占15%。该项目的利润分配由投资各方按出资比例分享，如项目发生亏损，亦照此比例分担。本项目应首先以现有物业和土地使用权向银行贷款作为开发项目的后续资金，本顶目的物业归股东三方共同所有，未经股东会决定，任何一方不准以本项目的物业去抵押、出售或抵偿，各股东的私人债务与本项目无关。……”。
2005年3月5日，该土地的国有土地使用权登记在伟城公司名下，证号为“湛国用(2005)第00036号”（原证号为“湛国用（1994）字第030300304号”）。2005年5月19日，湛江市规划国土资源局作出《关于“海丰花园”D、E、F、G、H幢商住楼四至定点及建筑方案的批复》（即“湛规土资（建管）[2005]73号”），许可伟城公司在霞山区建设路35号开发“海丰花园”二期D、E、F、G、H幢商住楼，并对D、E、F、G、H幢商住楼四至定点及建筑方案作出批复。之后，黄健与陈伟清、郁德庄合资对海丰花园进行开发建设，并于2007年1月23日取得湛江市规划局颁发的海丰花园二期的D-
G幢的《建设工程竣工规划验收合格通知》，现已销售完毕。但海丰花园二期H幢因湛江市物资总公司职工住房的搬迁问题未能解决而久拖不能开发。2009年2月13日，黄健与陈伟清、郁德庄签订了《清算协议书》及《项目竞价转协议书》。《清算协议书》主要约定：“将海丰花园二期未建的H幢商住楼项目拟定2009年2月20日通过竞拍方式在三个合资人之间进行竞买，底价为650万元。具体如下：1、竞得者将与伟城公司签订的转让协议书，并将转让金全额转到指定账户，扣掉前期合作的全部负债后按出资比例分配；2、三方所分的海丰花园架空车位，各自拥有全部产权，名誉人伟城公司无权处理，无权出售或抵押。必须按分配时的标价转让给外人（内部转让可协商降价），其产权证过户所产生的全部税费由出售方负责。3、三方合作的海湾分公司和伟城公司第一分公司的税费已经全部计缴，如有漏缴情况，三方按照出资比例承担责任。甲方（陈伟清）负责追索市建公司所欠借款及利息，扣除费用后按比例分配。其他应收账目收回后都按比例分配；4、原与物资总公司签订的土地转让合同，还有单车库的问题未解决，物资总公司占用甲方名下两个车位放车，我方占用其二层办公楼，此事由甲方与物资总公司协调处理。……。5、乙方原指派的出纳员的工作移交给甲方指定人员接管”。
《项目竞价转让协议书》主要约定：“合作方同意将H幢商住楼的开发权及所占土地，通过公平竞价的方式，在三方中实行竞价，最高价者得。三方经友好协商达成以下协议：一、项目概况：该项目按甲方占55%，乙方占30%，丙方占15%的比例合作。挂靠在伟城公司，挂靠管理费为销售款的1%。按湛规土资（建管）（2005）73号文批建条件为：H幢商住楼建筑基底面积1235平方米，建筑面积7135平方米，层数为七层，首层层高5.8米，二层层高4.2米，标准层层高3米，建筑总高度26.85米；二、项目采取在三方中公开竞价的形式进行，以650万元为底价，每次叫价增加10万元，价高者得；三、在竞标前，参加竞标方将壹佰万元保证金汇入三方监控账户，在2009年2月20日12时之前汇入者有权参加竞标，超时无效。四、在2009年2月20日12时在银海酒店参加竞标，不按时出席视为弃权。确定中标者后，三方监控的资金解封。未中标方的保证金全额退还；中标方将壹佰万元保证金按三方出资比例分配；五、中标方应按照中标总金额，按照中标确认书的规定，在2009年2月24日之前将款项汇给伟城公司及另二方。已分配给各方的保证金不再退还；六、中标方除了缴交中标款外，还需负责缴交该次交易中发生的全部税款（包括营业增值税及该项目交易发生的所得税）；七、合作方应向中标方提供H幢商住楼的土地使用权证，提供房产开发批文，提供其他一切有关的已办理的文本（包括规划、设计、地址勘探测试，原有建筑物拆迁通知书，地下车库、人防设施、房屋换协议等等有关资料），即开发H幢房产现有的所有的有关资料；八、款到账后，合作方即将国土证原件交给中标方。合作方拥有H幢土地的使用权和开发权即时转移给中标方。中标方自行办理分割过户手续。合作方协助盖章，将土地证过户到中标方名下。九、中标方付清全部转让金后，合作方将已办好的13户搬迁户的房产证原件给中标方。中标方拥有13户房屋的所有权，负责缴交过户的全部税款。并自行负责处理剩余的物资总公司7户搬迁问题。……等等”。
2009年2月20日，黄健与陈伟清、郁德庄三人在银海酒店就海丰花园H幢项目进行竞标，结果黄健以850万元中标，三人签订了《中标确认书》。中标后，黄健依约支付了850万元，黄健与陈伟清、郁德庄三人按出资比例进行了分配。陈伟清、郁德庄及伟城公司已将国有土地使用权证、房地产开发批文及有关资料移交给黄健，但却一直没有配合黄健办理土地过户手续。2009年3月27日黄健与伟城房产公司及湛江市伟城建筑工程有限公司签订了《项目挂靠承包协议》，协议主要约定：“伟城海丰花园H幢的所有权已归甲方（黄健）所有，但为了便于开发施工，经甲乙双方协议，该项目仍挂靠乙方（即伟城房地产开发有限公司及伟城建筑工程有限公司），项目的一切运作和盈亏均由甲方（黄健）负责，挂靠承包费为总包干单价，房产建筑两公司合计人民币伍拾万元整。在双方签约时交二十万元整，在甲方取得施工许可证时交十万元，在甲方取得竣工备案时付一十万元。甲方整个项目完结时付清十万，以上费用不含税金。……”。同年4月2日，黄健付给伟城房产公司挂靠管理费二十万元。之后，黄健自行与物资总公司的七个搬迁户进行协商，经努力已与其中四个搬迁户达成协议，尚有三个搬迁户未能达成一致意见，致无法对海丰花园H幢进行开发建设。现海丰花园H幢范围内约3000平方米空地，由黄健以伟城公司二分公司的名义出租给林钰然使用。
2013年4月23日，陈俊因与陈伟清、郁德庄及湛江市伟城房地产有限公司（以下简称伟城公司）民间借贷纠纷一案，向本院申请诉前保全，要求查封伟城公司名下的位于湛江市霞山区建设路35号的土地使用权（面积为13579平方米，证号为湛国用（2005）第00036号）同日，本院作出（2013）遂法立保字第27号《民事裁定书》，裁定查封上述国有土地使用权。案外人黄健得知后，于2013年8月5日向本院提出异议。
另查明，申请执行人陈俊与被执行人陈伟清民间借贷纠纷一案，被执行人陈伟清为债务人，而被执行人郁德庄、湛江市伟城房地产开发有限公司、广东众城林业发展有限公司对上述债务承担连带清偿责任。本案涉案的位于湛江市霞山区建设路35号的13579平方米土地使用权登记在湛江市伟城房地产开发有限公司名下。
本院认为，位于湛江市霞山区建设路35号的土地使用权（面积为13579平方米、证号为湛国用（2005）第00036号）虽然登记在伟城公司的名下，但海丰花园二期D-
H幢是整体规划及审批的，由于海丰花园二期D-
G幢已销售完毕，根据《物权法》第九条即“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、第七十条即“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”及《物权法》第七十三条即“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”之规定，海丰花园二期D-
G幢商住楼规划范内的土地使用权，依法已经归海丰花园二期的所有业主共有，本院查封位于湛江市霞山区建设路35号的土地使用权（面积为13579平方米、证号为湛国用（2005）第00036号），依法已不属于伟城公司所有，而属于案外人所有。另外，根据黄健提供的《联营合同》、《清算协议书》、《项目竞价转让协议书》、《中标确认书》、《收据》、《银行转账单》及《项目挂靠承包协议书》等证据证实，海丰花园二期H幢商住楼的项目及土地使用权，已经在2009年2月20日（即查封之前）转让给黄健，黄健已付清转让款，且无过错，根据2004年5月1日起施行的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条即“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，对海丰花园二期H幢商住楼范围内的土地使用权，人民法院不得查封。案件经过本院审判委员会多次讨论后，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条的规定，一致认为异议人的异议理由成立。综上所述，异议人黄健提出的异议理由成立，本院根据《中华人民共和国物权法》第九条、第七十条、第七十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条及2004年5月1日起施行《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的第十七条规定，裁定如下：
解除对位于湛江市霞山区建设路35号的土地使用权（面积为13579平方米，证号为湛国用（2005）第00036号）的查封。
本裁定送达后立即生效。
审判长 邓康益
审判员 王燕青
审判员 文斯媛
二〇一四年四月九日
书记员 李海兴
附有关法律条文：
《中华人民共和国物权法》第九条、第七十条、第七十三条：
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条：
执行员接到申请执行书或者移交执行书，应当向被执行人发出执行通知，并可以立即采取强制执行措施。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：
被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。