审 判 长 合议
庭法官助理
书 记 员
湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终6949号
上诉人（原审原告）：姚喜阳，1960年5月27日出生，汉族，湖南省宁乡县人，住湖南省宁乡县。
委托代理人：宋经传、王力，湖北楚义君律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：武汉财富兴园置业发展有限公司，住所地武汉市东西湖区金银湖马池路南睿升学校东（12）。
法定代表人：易胜兵，该公司董事长。
委托代理人：邱启雄，湖北高驰律师事务所律师。
委托代理人：余晓华，湖北高驰律师事务所律师。
上诉人姚喜阳、武汉财富兴园置业发展有限公司（以下简称武汉财富兴园公司）因商品房预售合同纠纷一案，均不服湖北省武汉市东西湖区人民法院（2015）鄂东西湖民商初字第01744号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
姚喜阳向一审法院起诉，请求判令：1、武汉财富兴园公司向姚喜阳支付违约金共计673，760元；2、武汉财富兴园公司承担本案诉讼费用。
一审法院查明，2014年7月5日，武汉财富兴园公司（××）与姚喜阳（××）签订了两份《武汉市商品房买卖合同》及附件，合同约定：姚喜阳向武汉财富兴园公司购买其开发的位于武汉市东西湖环湖路北南京二十一世纪以西的武汉国际（服务外包）企业公园一期公寓第48栋1层商4号商品房及第48栋1-2层商5号商品房，合同面积分别为102.42平方米、542.01平方米，共计644.43平方米，合同总金额分别为457，613元、2，421，701元，共计2，879，314元；……第九条、××应在2014年7月5日前，将符合下列条件的商品房交付给××使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5、供电：每户设独立电表；6、给水：每户设独立水表；7、燃气：交房时燃气管道设施安装到户，点火时间按燃气公司规定执行，××自行办理开通手续；8、绿化：交房时，该期规划范围内绿化工程基本完工；9、排水：交房时排水设施达到使用条件；10、电梯：交房时电梯设施达到使用条件。因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其它原因，需延期交付使用的，××应当在发生之日起15日内书面告知××；……第十一条、××延期交房的违约责任：××如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按如下方式处理：（1）逾期不超过30日，自本合同第九条规定的最后交付期限第二日起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，××有权解除合同。××解除合同的，××应当自××解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按××累计已付款的3%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之五（该比率不应小于第（1）项中的比率）的违约金；第十二条、交接：商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，××应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知××。……由于××原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：××发出书面通知十五日内（以邮戳为准），××未能办理交接手续，视同××于发出通知之第十六日已将该商品房交付××使用，××自该交付日起须承担物业服务费。合同附件六《补充协议》还约定：××采取个人按揭贷款方式付款，首期付款1，221，701元于签订合同时支付，剩余房款1，200，000元由××向开发商指定的银行申请按揭贷款支付。××须在××发出的书面交房通知注明的交付使用日期内到××指定的地点办理房屋交接手续。若××未能在本合同约定交付时间前按合同相关约定付清全款者，××有权延迟交房日期（延迟至××全款到达××账户起30个工作日内，由上述行为引起的迟延交房，××不承担任何违约责任）。合同及附件还约定了其它权利义务。
合同签订后，姚喜阳向武汉财富兴园公司给付了购房款2，879，314元，其中最后一笔款项1，420，000元于2014年8月29日支付。款项支付完毕后，武汉财富兴园公司并未书面通知姚喜阳收房。后姚喜阳与武汉财富兴园公司于2015年9月28日办理入伙手续，但因姚喜阳拒绝交纳前期物业管理服务费，故入伙手续直至2015年10月16日才完成。
武汉财富兴园公司于2013年12月25日取得了武汉国际（服务外包）企业公园一期47#、48#商品房的竣工交付使用备案证（武房开备字（2013）260号）。
一审法院认为，姚喜阳与武汉财富兴园公司签订《武汉市商品房买卖合同》及附件是双方真实意思表示，且内容并未违反法律法规的强制性规定，应为有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。姚喜阳付清房款后，武汉财富兴园公司应在合同约定的交房期限内向姚喜阳交付符合合同约定的房屋，其延期交房已构成违约，应承担相应的违约责任，即支付相应的违约金。
关于违约金起止时间如何计算的问题。本案中，虽然双方在《武汉市商品房买卖合同》中约定交房时间为2014年7月5日前，但双方又在合同附件《补充协议》中约定“若××未能在本合同约定交付时间前按合同相关约定付清全款者，××有权延迟交房日期（延迟至××全款到达××账户起30个工作日内，由上述行为引起的迟延交房，××不承担任何违约责任）”，可见，《补充协议》是对商品房买卖合同的补充和变更，系双方之间的特别约定，故交房时间应以《补充协议》约定为准，即武汉财富兴园公司应于姚喜阳全款到达其账户起30个工作日内（2014年10月12日前）交房，但事实上双方直至2015年9月28日才办理入伙手续，延期交房时间达351天。审理中，武汉财富兴园公司辩称双方在签订房屋买卖合同时，案涉房屋已达到交付条件，但姚喜阳迟迟未收房才导致逾期。根据《武汉市商品房买卖合同》第十二条约定：“商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，××应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知××。”而武汉财富兴园公司一直未向姚喜阳发出书面交房通知，延期交房的责任不应由姚喜阳承担，故对武汉财富兴园公司的该节辩称意见，不予采纳。
关于合同约定的违约金标准是否过高以及是否需要调整问题。审理中，姚喜阳主张武汉财富兴园公司应按照合同约定的日万分之五的标准支付违约金；武汉财富兴园公司则辩称合同约定的违约金标准过高，要求法院依法进行调整。在姚喜阳购房之前，武汉财富兴园公司就已取得了案涉房屋的竣工交付使用备案证，双方签订商品房买卖合同时，案涉房屋已达到交房条件，故双方在合同中将收房时间约定为合同签订当天，姚喜阳对案涉房屋状况亦应为知情。在武汉财富兴园公司未书面通知姚喜阳收房的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”的规定，姚喜阳理应采取措施止损，即及时催促武汉财富兴园公司交房。庭审中，姚喜阳称其已多次催促武汉财富兴园公司交房，且案涉房屋一直由公司占有使用，但并未提供证据证明其该项主张，亦未提交证据证明其实际损失，应承担举证不能的法律后果。综合以上因素，酌情将违约金标准调整为已付购房款的日万分之二。
综上所述，武汉财富兴园公司迟延交房，已构成违约，应承担相应的违约责任，即武汉财富兴园公司应向姚喜阳支付延期交房违约金202，127.84元（2，879，314元×0.0002×351天）。故姚喜阳主张武汉财富兴园公司向其支付违约金673，760元的诉讼请求，在202，127.84元的范围内予以支持，超过的部分，不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决：一、武汉财富兴园公司于本判决生效后十日内向姚喜阳支付延期交房违约金202，127.84元；二、驳回姚喜阳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5，269元（已减半收取，姚喜阳已预交），由姚喜阳负担3，689元，武汉财富兴园公司负担1，580元。
姚喜阳、武汉财富兴园公司均不服一审判决，向本院提起上诉。
姚喜阳上诉请求改判支持其一审全部诉讼请求。事实和理由：1、一审判决认定事实不清。姚喜阳于2011年就向武汉财富兴园公司支付了购房首付款，姚喜阳按照合同约定履行了义务，但武汉财富兴园公司直到2014年7月5日才签订购房合同，且武汉财富兴园公司一直在将标的房屋作为仓库和宿舍使用，且房屋存在漏水及楼梯通行障碍的问题，无法在合同约定的时间交房，后经姚喜阳多次催促，武汉财富兴园公司才交房。逾期468天，根据合同约定计算违约金应为673，760元。一审判决认定姚喜阳没有采取适当措施致使损失扩大，不得就扩大的损失要求赔偿，与客观事实严重不符，没有任何证据支撑。2、一审判决没有尊重合同双方自愿、诚信原则，不合理使用自由裁量权。
武汉财富兴园公司上诉请求改判驳回姚喜阳的全部诉讼请求。事实和理由：1、一审判决认定事实不清。姚喜阳购买的房屋是现房，武汉财富兴园公司已经履行了通知姚喜阳收房的义务。因姚喜阳延迟收房导致交房延迟，姚喜阳应承担相应的责任。2、如果认定武汉财富兴园公司延迟交房，按工作日计算，延迟交房的时间应为：2014年10月13日至2015年9月28日，即235天。3、如果认定武汉财富兴园公司应支付迟延交房违约金，因违约金约定过高，应将违约金标准调整为按已付款的日万分之一计算。武汉财富兴园公司在一审法院涉诉的同类案件有100余件，违约金均按日万分之一确定，还有800起未起诉的纠纷通过和解也按日万分之一支付了违约金。一审法院却在本案中将违约金定为日万分之二，不利于其他纠纷的解决。
本院二审中，姚喜阳提交了出租合同、网上招租信息资料，拟证明案涉房屋租金标准；姚喜阳提交了其向武汉财富兴园公司发出的申请理赔书及快递单，拟证明其曾向武汉财富兴园公司催促交房和主张赔偿损失的事实。经质证，武汉财富兴园公司对上述证据材料不予认可，认为其不能达到证明目的。本院认为，姚喜阳提交的出租合同仅为一楼商铺租赁，与二楼商铺无可比性，网上招租信息亦不能视为实际租赁价格；姚喜阳提交的申请理赔书及快递单，时间不清晰，没有快递公司及收件人签字。因此，姚喜阳提交的上述证据不能得到其证明目的。
经审理查明，一审判决认定的事实基本属实，本院予以确认。
本院另查明，姚喜阳于2011年已向武汉财富兴园公司支付了购房首付款，双方2014年7月5日签订购房合同后办理购房贷款，购房贷款1，420，000元实际于2014年8月29日支付给武汉财富兴园公司。
本院还查明，姚喜阳接收房屋后将一层部分面积商铺用于出租，一层商铺还有部分面积及二楼商铺尚未出租使用。
本院认为，姚喜阳、武汉财富兴园公司签订的《武汉市商品房买卖合同》合法有效。合同约定：商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，××应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知××。事实上，武汉财富兴园公司一直未向姚喜阳发出书面交房通知，故一审判决认定武汉财富兴园公司延期交房已构成违约有事实依据。武汉财富兴园公司称姚喜阳故意延迟收房导致交房延迟的上诉理由，因缺乏证据证实，亦不符合常理，故本院不予支持。
武汉财富兴园公司延期交房已构成违约，应承担相应的违约责任，即支付相应的违约金。关于逾期交房的时间如何计算的问题。一审判决依据《补充协议》约定，从2014年10月13日计算至2015年9月28日并无不当。武汉财富兴园公司上诉称应按工作日计算，延迟交房的时间应为235天，因双方在《补充协议》中并未明确注明节假日除外或节假日不计算逾期天数，故对武汉财富兴园公司的该上诉理由，本院不予支持。关于违约金标准如何确定问题。姚喜阳请求按照合同约定的日万分之五的标准支付违约金，武汉财富兴园公司认为合同约定的违约金标准过高，请求法院依法进行调整。一审判决考虑本案的实际情况，依法酌情将违约金标准降低有相应的法律依据，但根据双方合同第十一条“××延期交房的违约责任：××如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按如下方式处理：（1）逾期不超过30日，自本合同第九条规定的最后交付期限第二日起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，××有权解除合同。××解除合同的，××应当自××解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按××累计已付款的3%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之五（该比率不应小于第（1）项中的比率）的违约金”约定，武汉财富兴园公司支付逾期交房的违约金标准不应低于按已付购房款的日万分之三计算，一审判决直接调整为已付购房款的日万分之二欠当，本院从尊重双方约定，综合考虑实际情况，认定武汉财富兴园公司按姚喜阳已付购房款的日万分之三向姚喜阳支付逾期交房的违约金，数额为303，191.76元（2，879，314元×0.0003×351天）。
综上，上诉人姚喜阳的上诉理由部分成立，其上诉请求予以部分支持。一审判决认定事实基本清楚，但实体处理欠当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、变更湖北省武汉市东西湖区人民法院（2015）鄂东西湖民商初字第01744号民事判决第一项为：武汉财富兴园置业发展有限公司于本判决生效后十日内向姚喜阳支付延期交房违约金303，191.76元；
二、撤销湖北省武汉市东西湖区人民法院（2015）鄂东西湖民商初字第01744号民事判决第二项；
三、驳回姚喜阳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5，269元，由姚喜阳负担2，689元，武汉财富兴园置业发展有限公司负担2，580元。
二审案件受理费10，538元，由姚喜阳负担5，378元，武汉财富兴园置业发展有限公司负担5，160元。
本判决为终审判决。
审判长李斌成
审判员安林锋
审判员骆朝辉
二○一六年十二月十五日
书记员饶诗敏