吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉01民终6020号上诉人（原审原告）：吉林省昊泰房地产开发有限责任公司。住所：吉林省长春市朝阳区西安大路****号****室。法定代表人：张景国，董事长。委托诉讼代理人：高树成，北京大成（长春）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：长春市地苑驾驶员培训有限公司。住所：吉林省长春经济开发区兴隆山镇武警运输汽训场院内。法定代表人：张月华，董事长。委托诉讼代理人：党翠园，吉林开晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：冷保亭，吉林开晟律师事务所律师。上诉人吉林省昊泰房地产开发有限责任公司（以下简称昊泰开发公司）因与上诉人长春市地苑驾驶员培训有限公司（以下简称地苑公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服长春市朝阳区人民法院（2017）吉0104民初3774号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。昊泰开发公司上诉请求：1.变更长春市朝阳区人民法院作出的（2017）吉0104民初3774号民事判决书第一项中的“房屋使用费899034.52元”为“1962421.15元”，其他内容不变；2.维持（2017）吉0104民初3774号民事判决第二项；3.一审及二审诉讼费用由地苑公司承担。事实及理由：1.一审法院认定事实错误，判决2016年9月22日至2017年4月5日期间房屋使用费由昊泰开发公司承担错误。关于2016年9月22日至2017年4月5日期间房屋使用费由谁承担的问题，一审法院以2016年9月22日原审第二次庭审时。昊泰开发公司已经明确知道地苑公司从承租房屋中搬离并意欲交付房屋为由认定此时昊泰开发公司就应该行使作为房屋所有人的权利将房屋收回以防止损失扩大。该部分属于事实认定错误，这部分损失不应由昊泰开发公司承担。昊泰开发公司与地苑公司签订的《房屋租赁合同》第八条明确约定了房屋返还的义务主体以及办理程序，该约定不存在合同法第五十二条规定的情形，该约定有效。依照《房屋租赁合同》第八条的约定，房屋租赁合同解除后，地苑公司应该返还房屋，即此时，义务主体是地苑公司，而非昊泰开发公司，即地苑公司有义务将房屋返还给昊泰开发公司，而非昊泰开发公司有义务行使所有权去主张要回房屋，地苑公司没有依约履行交还房屋的义务，产生的责任应由地苑公司承担。所以地苑公司应当承担2016年9月22日至2017年4月5日期间的房屋使用费，一审法院的错误在于将昊泰开发公司行使房屋所有权的权利视为昊泰开发公司的义务。2.尽管昊泰开发公司在庭审中知道地苑公司有退房的意思，但是地苑公司并没有向昊泰开发公司作出退房的意思表示，也没有依约找昊泰开发公司验收房屋，更没有交还房屋。在重审一审时经昊泰开发公司追认，认可了合同于2016年4月11日解除。当时地苑公司并没有明确向昊泰开发公司作出退租的意思表示，也没有找昊泰开发公司验收房屋。退一步讲，就算该合同于2016年4月11日解除，依照合同第八条约定，地苑公司有义务在验收房屋后交还房屋，但地苑公司并没有找昊泰开发公司验收房屋、交还房屋。再退一步讲，即使2016年9月22日第二次庭审时，昊泰开发公司明确知道地苑公司从承租房屋搬离并意欲交付房屋。但地苑公司既没有通知昊泰开发公司验收退房，也没有法官向昊泰开发公司释明可以自行打开房门，更没有一个生效的判决赋予昊泰开发公司可以不遵守合同验收约定的权利。此时，合同中验收退房的约定仍处于合法有效的状态，地苑公司有义务遵守合同的约定通知昊泰开发公司验收退房。综上，2016年9月22日至2017年4月5日期间的房屋使用费应当由地苑公司承担。地苑公司辩称:昊泰开发公司的上诉请求不应得到支持，一审认定事实确实错误，地苑公司也已上诉。但昊泰开发公司主张的2016年9月22日至2017年4月5日期间的房屋占有使用费是错误的，一审不予支持正确。昊泰开发公司其他的主张没有事实依据，不能成立。地苑公司上诉请求:1.撤销长春市朝阳区人民法院(2017)吉0104民初3774号民事判决第一项，依法改判;2.一、二审诉讼费用由昊泰开发公司承担。事实与理由：重审判决地苑公司承担2016年4月11日至2016年9月22日的房屋使用费错误。第一，重审认定地苑公司承担举证不能的责任错误，本案是发回重审案件，在重审庭审中，地苑公司和昊泰开发公司提交的证据与原审时一致。在原审中，法院已向快递公司核实了地苑公司以邮寄方式支付房屋钥匙的事实,并且离职的快递员出庭作证予以证实。距快递时间已逾一年半之久，快递员已不从事此项工作，且不能排除昊泰开发公司在此期间其前台接待位置发生变化的可能，故在重审时快递员描述的收件人所在前台具体走向位置与昊泰开发公司现在位置不完全一致实属正常，重审法院应依据全案的证据、细节是否符合情理等情形综合评价，不能据此认定地苑公司承担举证不能的责任。第二，重审认定原审2016年9月22日庭审时，昊泰开发公司方明确知晓地苑公司从租赁房屋中搬离并意欲交付房屋，属认定事实错误。原审庭审中，昊泰开发公司自认其已知晓地苑公司在合同解除前搬离案涉房屋的事实，只是认为，地苑公司未按合同约定的方式返还房屋，应当支付未返还房屋期间的占用使用费。2016年1月11日，昊泰开发公司对外发布出租广告的行为说明，其不仅知晓地苑公司解除合同，而且同意与地苑公司解除合同，且昊泰开发公司对双方在2016年4月11日已解除合同并无异议。事实上，2016年4月昊泰开发公司就已经收回了房屋，其不仅在58同城网络上发布招租广告，而且在收回房屋的窗外悬挂对外出租条幅的行为，足以证实地苑公司在合同解除后，并没有妨碍其收回房屋的行为，房屋已被昊泰开发公司收回并在其控制之下，故重审判决地苑公司承担合同解除后房屋的占用使用费无事实依据。昊泰开发公司辩称：地苑公司在上诉状中提出的事实是其主观分析出来的，不是法律事实，因此其上诉请求不成立。具体理由如下:1.原审法院认定地苑公司没有完成举证义务正确。地苑公司提供的证人出庭证实:从电梯出来后先往左走再往右走，昊泰开发公司位于走廊的中间位置。昊泰开发公司的办公室位于14层1401房间，是从电梯出来后走廊的第一个房间，而非走廊中间;从电梯出来后只能往右走、再往右走，而绝非往左走。可见，地苑公司的证人所述昊泰开发公司位置是完全错误的。另外，作为速递员，其职责就是将邮件送到客户手中，标志就是客户在回执上签字，而这名速递员恰恰不能提供有客户签字的回执，其所述收件人是名中等个的女性，这一点与事实不符。2.昊泰开发公司根本就不知道地苑公司在租赁房屋中搬离，只知道地苑公司在本楼的第13层又租赁了房间，昊泰开发公司根本没有收回房间，所以地苑公司主张昊泰开发公司已经收回房间是不成立的。综上，地苑公司的上诉理由不成立，原审法院判决地苑公司承担房屋使用费正确。昊泰开发公司向一审法院起诉请求：1.判地苑公司支付2016年3月16日起至2016年4月11日止的租金148011.78元及违约金200090.00元；2.判地苑公司支付自2016年4月12日起至2017年4月5日止的房屋使用费1962421.15元；3.诉讼费由地苑公司承担。一审法院认定事实：2014年1月14日昊泰开发公司与地苑公司签订《房屋租赁合同》，合同约定：昊泰开发公司将其名下的坐落于长春市朝阳区安达街以东、西安大路以南典石广场3号楼内两处房屋出租给地苑公司；租赁期限自2014年3月16日至2024年3月15日；租金计算标准采取浮动标准，第一、二年度租金为1870000元，第三、四年度租金为2000900元……（租金均为不含各项税费的价格）；租金每半年支付一次，支付日期为每年1月1日前和7月1日前分两次各支付50%；地苑公司应向昊泰开发公司支付房屋租赁保证金100000元；房屋租赁产生的全部税费由地苑公司承担。合同第十三条约定，“如乙方（地苑公司）不按合同约定延期支付租金30日以内的，应按拖欠金额数的日千分之五交纳违约金……”、“租赁期内，乙方需提前退租的，应提前三个月书面通知甲方（昊泰开发公司），并按退租事实发生时年度租金的百分之十支付违约金……”。合同签订后，昊泰开发公司依约将房屋交付给地苑公司使用，地苑公司依约向昊泰开发公司支付了第一、二年度的租金共计3740000元及保证金100000元，并且额外交纳了20000元的房屋外立面整改恢复保证金。2016年3月，地苑公司因经营困难无力负担房屋租金而从承租房屋中搬出。自2016年1月11日开始，昊泰开发公司多次以网络平台及现场悬挂条幅等方式对外发布涉案房屋的招租广告。2016年3月24日，昊泰开发公司以地苑公司欠付租金为由向法院提起诉讼。诉讼过程中，地苑公司表示已经与昊泰开发公司解除了房屋租赁合同，不再承租该房屋，并承诺放弃房屋内的装饰及120000元的保证金。在本次重审的庭审中，双方均表示认可合同的解除时间系2016年4月11日。但关于被告方何时返还房屋，双方未达成一致意见。原告称合同解除后，被告方并未将房屋按照合同的约定返还，直至二审开庭法官释明时即2017年4月5日告知原告可以自行收回房屋时止，原告方才自行收回房屋，故要求被告方承担此前的房屋使用费；被告称其在2016年3月15日以邮寄的方式将涉案房屋的钥匙返还给原告方，故不应再承担此后的房屋使用费。双方在本院一审第一次开庭审理时并未就此问题作出说明，在本院一审2016年9月22日第二次开庭时，被告方当庭陈述其已经将房屋的钥匙通过邮寄的形式返还给了原告方并提供了快递公司的书面证明，予以证实其邮寄钥匙的情节，但原告方不予认可。在本次重审过程中，被告方申请证人申某快递公司的快递员林永利出庭作证，林永利向法庭陈述：其于2016年3月的一天从典石广场13楼被告处接到需要快递的钥匙一把，其拿回公司包装后应要求送往典石广场1401室前台，1401室在出电梯后先向右再向左的走廊中部区域。当庭证人接受了双方的询问，原告代理人提出证人所述的1401室的位置与事实不符的质证意见。庭后由合议庭成员在原被告双方代理人陪同下到典石广场进行了现场勘查，确定典石广场1401室（原告办公地址）系电梯及楼梯井右侧第一个单元房。一审法院认为，一、被告方应承担2016年4月11日前租金及违约金。双方所签的房屋租赁合同真实有效，依法双方应予以履行。由于被告方原因双方于2016年4月11日解除合同，依法被告应支付至2016年4月11日的租金并按双方合同约定承担违约金。因地苑公司已向昊泰开发公司支付了至2016年3月15日的房租，因此在合同解除时，地苑公司还应向昊泰开发公司补交2016年3月16日至2016年4月11日的租金148011.78元（年租金2000900元÷365天×27天），并承担违约金200090元（第三年度租金2000900元×10%）。二、被告应承担2016年4月11日至2016年9月22日的房屋使用费。被告称其在3月8日就搬出了承租的房屋，并于同年3月15日通过快递的方式将钥匙邮寄给原告方，但该事实原告方并不认可，虽然被告方提供了快递员出庭作证，但该快递员对邮寄经过的重要信息回忆不清且其所描述的典石广场1401室的位置经三方现场勘查后证实与事实不符，故该证人证言本院不予采信。因此被告要承担举证不能的责任。虽然双方对何时交付的房屋未达成一致意见，原告亦称其并未收到过钥匙，但至迟至2016年9月22日本院原审第二次庭审时，原告就已经明确知道被告从承租的房屋中搬离并意欲交付房屋，此时原告就应该行使其作为房屋所有人的权利将房屋收回以防止损失扩大。原告没有及时收回房屋，此后房屋空置造成的损失应由原告自行承担。因此被告应向原告支付自2016年4月12日起至2016年9月22日止的房屋使用费899034.52元（比照租赁费计算：2000900元÷365天×164）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一-款，判决如下：一、被告长春市地苑驾驶员培训有限公司于本判决生效后立即给付原告昊泰房地产开发有限责任公司房屋租金148011.78元、违约金200090元及房屋使用费899034.52元，共计1247136.30元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25332.18元，由昊泰房地产开发有限责任公司负担11658.79元，由被告长春市地苑驾驶员培训有限公司负担13673.39元。本院经审理查明的事实除与一审法院认定的一致外，另，1.昊泰开发公司二审向本院提交2017年4月7日其找到开锁公司进行开锁换锁的发票。证明开锁之后，看到室内打碎了很多东西，但室内没有地苑公司的东西了，占有使用费应计算到昊泰开发公司实际开锁接收房屋即2017年4月7日为止。地苑公司对证据的真实性和关联性有异议，地苑公司没有参与开锁，而且票据上没有体现出开锁开的就是案涉房屋的锁，故不能证明其在2017年才去开锁接收案涉房屋。2.地苑公司二审提交2016年3月7日《租房协议》一份、出租人司志芹出具的证明、情况说明及工商银行借记卡历史交易明细清单、2016年5月4日《费用报销单》、长春卫奕信物业服务有限公司二次供水水电费缴费收据二份、2016年4月25日电费收据二份、2016年4月8日长春市自来水公司朝阳供水分公司发票一份、2016年4月26日国网吉林省店里有限公司长春供电总公司发票一份。证明：2016年3月7日地苑公司与案外人签订租房协议，用于经营，自协议签订之日使用房屋至今，2016年3月地苑公司另行租赁房屋，将案涉房屋倒出给昊泰开发公司。3.在长春市朝阳区人民法院审理（2016）吉0104民初1141号案件时，地苑公司向法院提交了一份落款日期为2016年1月29日的《解除知会函》，内容包括：“我司已无力支付下个租赁周期的房屋租赁费用。故此，知会贵公司期待商榷，并将现有想法呈现如下：1.我公司投资数百万的装修、装饰，保持原样留给贵公司，该房屋现状如自己使用，节省了大笔费用，如对外出租，可提高租金额度；2.保证金100000元（韩品汇装修时又付20000元，共计120000元）留给贵公司不再收回，以示我司的诚意和双方的睦邻友好；3.各项费用尚无拖欠，如有拖欠一概由我司负担。”昊泰开发公司称其未收到该知会函。本院认为：1.昊泰开发公司与地苑公司之间的《房屋租赁合同》于2016年4月11日解除。昊泰开发公司2016年1月11日通过就案涉房屋对外招租的行为表示地苑公司已经向昊泰开发公司发出了解除合同的意思表示，根据《房屋租赁合同》第十三条第（四）项约定：“租赁期内，乙方需提前退租的，应提前三个月书面通知甲方，并按退租事实发生时年度租金的百分之十支付违约金；”，故双方合同应于2016年4月11日解除。2.地苑公司应向昊泰开发公司支付2016年4月11日—2016年9月22日的房屋占有使用费。双方对地苑公司向昊泰开发公司支付2016年3月16日至2016年4月11日期间的租金148011.78元及违约金200090元无异议，只是对2016年4月11日之后的房屋占有使用费应否支付及支付截止日期有异议：地苑公司认为双方合同已经于2016年4月11日解除，且地苑公司已经在此之前即搬离案涉房屋，其不应支付2016年4月11日后的房屋占用使用费；昊泰开发公司认为地苑公司应向其支付房屋占有使用费至法院释明其接收房屋之日即2017年4月5日。本院认为，双方合同虽于2016年4月11日解除，但地苑公司应至何时不向昊泰开发支付房屋占用使用费取决于地苑公司何时将案涉房屋的控制权归还于昊泰开发公司。地苑公司主张其不应支付2016年4月11日之后的房屋占有使用费系基于其认为的2016年3月15日已经房屋交还给昊泰开发公司的事实，但地苑公司未能提供充分证据证明其在2016年3月15日将案涉房屋交还给了昊泰开发公司，地苑公司提供的快递员的证言所述的其派件的具体位置与实际情况不相符，且昊泰开发公司否认收到了房屋钥匙，昊泰开发公司又确实未使用案涉房屋，故本院在地苑公司没有其他证据佐证其已经将钥匙交还给昊泰开发公司的情况下，对其上述主张不予支持。昊泰开发公司主张地苑公司应向其支付2016年4月11日—2017年4月5日期间的房屋占有使用费是基于其认为的其实际开锁接收房屋的日期，而地苑公司虽未提交充分证据证明其将案涉房屋钥匙交还给了昊泰开发公司，但地苑公司在（2016）吉0104民初1141号案件第二次开庭时即2016年9月22日已明确表示其已搬离案涉房屋，并通过快递的方式将钥匙送达给了昊泰开发公司，以上所述表明地苑公司已经认可其放弃了案涉房屋的控制权，该控制权的放弃无关钥匙是否实际交还给昊泰开发公司，结合地苑公司提交的《解除知会函》（昊泰开发公司虽否认收到过此函，但此函已作为证据由地苑公司在原一审时出示，此时昊泰开发公司对知会函的内容应该知晓），可以认定地苑公司不仅放弃房屋控制权，其对房屋装修、保证金、租赁期间产生费用的负担亦作出了明确的意思表示，此种情况下，昊泰开发公司应当接收房屋，以防止损失扩大，现昊泰开发公司以地苑公司未履行合同解除后交还房屋的义务、未按合同约定办理交接手续为由要求地苑公司承担2016年9月22日之后的房屋占有使用费没有事实及法律依据。故一审法院判决地苑公司承担2016年4月11日至2016年9月22日的房屋占有使用费正确。综上，原判决认定清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费为30623元，由吉林省昊泰房地产开发有限责任公司负担14599元，长春市地苑驾驶员培训有限公司负担16024元。本判决为终审判决。审 判 长  王晓艳代理审判员  李 迪代理审判员  李东鹤二〇一八年四月九日书 记 员  米志娜