北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第07480号
上诉人（原审被告）张京，男，1977年8月10日出生。
上诉人（原审被告）李振军，男，1977年8月6日出生。
二上诉人之共同委托代理人雷醒洲，北京市北方律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）范道红，男，1971年1月20日出生。
委托代理人汪军智，北京市海维律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）胡友彬，男，1977年8月17日出生。
上诉人张京、李振军因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2015）昌民初字第3508号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张京、李振军及其委托代理人雷醒洲、被上诉人范道红及其委托代理人汪军智，被上诉人胡友彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
胡友彬、范道红在原审法院起诉称：2013年5月31日，我们与张京、李振军双方签订《租赁合同》。合同主要约定：（1）张京、李振军将一处库房及办公室出租给我们做物流仓储使用，库房面积3600平方米，办公室面积为1200平方米。如需它用需经张京、李振军同意。（2）租赁期限自2013年9月1日至2030年3月30日。（3）租金：年租金为60万元。租金每两年支付一次。（4）合同履行过程中，如遇国家政策、政府行为等对该库房、办公室拆迁时，造成合同提前终止时，张京、李振军除返还已缴纳剩余期限的租金外，拆迁库房、办公室所得款项，我们还应得15%。（5）如遇拆迁，张京、李振军提前一个月通知我们解除合同，我们在30日内做好腾退工作。合同签订后，我们支付张京、李振军租金120万元。张京、李振军在6月10日将库房、办公室交给我们使用。后张京、李振军在该处加建一间29平方米的门卫、一间18平方米锅炉房、一间16平方米的套房和一间18平方米的门厅。在张京、李振军同意并已少付租金20万元用于投资装修支持下，我们投资近300万元对所租赁的库房和办公室进行装修用于物流仓储，准备年底开业。2014年初，因昌平区地铁车辆段选址定在村西工业小区，根据政府的拆迁规定，2014年2月28日，我们与张京、李振军双方签订《退房通知》，我们按照协议在2014年3月30日腾空所占用房。后该处被拆迁并已补偿完毕。根据《北京市昌平区轨道二期非住宅住屋拆迁补偿协议书》和《补充协议书》，张京、李振军共得到拆迁补偿款11304097元。按照我们与张京、李振军签订的《租赁协议》和《拆迁补偿协议书》，拆迁补偿款中我们应得（1）房屋重置成新价补偿费5018270元的15%即752740元；（2）停产停业综合补助费2348675元；（3）搬家补助费123615元。（4）工程配合（拆迁）奖806257元；四项共计4031287元。现张京、李振军已得到补偿费，我们多次找张京、李振军协商追讨补偿费，张京、李振军推脱至今未果。张京、李振军的行为已完全违约，使我们蒙受巨大经济损失。根据我国《民事诉讼法》之规定，我们依法提起民事诉讼，请求人民法院依法支持我们的诉讼请求，保护我方的合法权益。诉讼请求：1、依法判令张京、李振军退还多收取的房屋租金90万元；2、判令张京、李振军支付租赁物拆迁所得款752740元；3、判令张京、李振军支付停产停业损失补偿款2348675元；4、判令张京、李振军支付搬家补助费123615元；5、工程配合（拆迁）奖806257元。上述共计4931287元。6、由张京、李振军承担本案全部诉讼费用。
张京在原审法院答辩称：不同意第一项请求，合同上约定剩余租金要返还，如变更返还剩余租金，那就符合合同，如果是返还租金，那就有计算上的问题了。按照实际占用租赁物时间已经很长了。第二项请求合同有约定12月30日为止计算租金。第三项根据本案房屋租赁纠纷没有停产补偿的约定，因此三、四项不同意。第五项拆迁奖是按政府约定配合，拆迁奖给付的是我们不是胡友彬、范道红，所以以上五项请求都不同意。
李振军在原审法院答辩称：要求租金没有依据，胡友彬、范道红违约不能获得租赁物拆迁补偿款，搬家款等与胡友彬、范道红无关联，要求驳回胡友彬、范道红的诉讼请求。
原审法院审理查明：2013年5月31日，胡友彬、范道红（乙方）与张京、李振军（甲方）签订《租赁合同》，合同主要约定：甲方将一处库房及办公室出租给乙方使用，库房建筑面积为3600平方米，办公室的建筑面积为1200平方米；乙方租赁甲方的库房及办公室用途只为物流仓储，如需改作其它用途需与甲方协商并经甲方书面同意。乙方保证合法经营，库房及办公室实行包租的方式，在合同范围内由乙方自行管理；租赁期限自2013年9月1日至2030年3月30日止（共16年零7个月）；租金为：年租金为60万元，从第三年开始每年租金增1万元；乙方两年支付一次租金，每次给付租金应提前一个月支付，第一、二年的租金在合同签订后60日内一次性给付，因乙方同意对甲方库房及办公室的装修，甲方同意出资20万元做为装修费用，该20万元甲方将从第一年的租金中扣除，故乙方第一次应支付的租金为100万元；甲方在本合同生效之日起10日内，将该库房及办公室交付给乙方使用；如因政府拆迁的原因，造成合同提前终止时，甲方应当返还乙方已缴纳租金剩余期限的租金，因租赁物拆迁所得款甲方分得85%份额，乙方分得15%份额。合同还约定了其他事项。合同签订后，胡友彬、范道红实际支付给张京、李振军租金100万元。
另查一，张京、李振军于2013年6月1日将上述合同中约定的租赁物交付给胡友彬、范道红。胡友彬、范道红与张京、李振军共同出资对租赁物进行了装修，其中张京、李振军出资20万元。
另查二，2014年2月28日，胡友彬、范道红收到了张京、李振军发出的《腾退通知》。该通知主要载明：因北京市昌平区地铁车辆段选址定于村西工业小区，致使甲方与乙方所签订的一处库房及办公室的租赁合同无法继续履行。根据甲乙双方所签定合同第十二条之规定请乙方自接到通知之日起三十日内做好房屋腾退工作，将所租租赁物腾空交还甲方。
另查三，2014年3月10日，李振军（乙方）与北京市昌平区城南街道办事处（甲方）签订《北京市昌平区轨道二期非住宅住屋拆迁补偿协议书》，该协议主要约定：经确认乙方在拆迁范围内租用土地面积8034平方米，有非住宅房屋建筑面积4944.58平方米，树木120株；乙方房屋重置成新价为6272837元，按照80%计算补偿费为5018270元，附属物及树木为1077618元，停产停业综合补助费（面积4697.35平方米）为2348675元，搬家补助费为123615元，移机费（空调18台、有线1条、电话0部）为7500元，提前搬迁奖按拆迁补偿总额5%计算，奖励费为428784元，工程配合奖按上述七项总额25%计算，奖励费为2251115元，以上各项拆迁补偿、补助金额合计为11255577元。
原审法院认定上述事实，有《租赁合同》、收条、网上银行电子回单、拨款明细表、《腾退通知》、录音、《北京市昌平区轨道二期非住宅住屋拆迁补偿协议书》及当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。
原审法院判决认定：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。胡友彬、范道红与张京、李振军签订的《租赁合同》是当事人真实意思表示，不违反法律规定，该合同合法有效。合同签订后，胡友彬、范道红依约支付了租金，张京、李振军依约交付了租赁物，现因故需对胡友彬、范道红租赁的房屋及附属物进行拆迁，致使合同不能履行。现双方对合同实际履行期间存在争议，虽然张京、李振军提出合同的实际履行时间为2013年6月1日，且胡友彬、范道红亦表示认可，但胡友彬、范道红认为双方的合同履行起始时间为2013年9月1日，对此法院认为虽然张京、李振军在2013年6月1日即已将租赁物交付给胡友彬、范道红，但根据合同约定，双方的租赁合同自2013年9月1日开始计算，故双方合同的起始时间应为2013年9月1日；胡友彬、范道红虽然提出在2014年3月31日即已腾退房屋，但其未向法院提供相应证据加以佐证，而根据双方的陈述及证据显示，胡友彬、范道红在租赁物被拆迁时在该房屋内还遗留有部分物品，故法院认定胡友彬、范道红腾退房屋的时间应为租赁物被拆迁时，现因双方均不能具体说明租赁物被拆迁的实际时间，故法院根据双方陈述确定腾退时间为2014年4月30日。由于拆迁导致胡友彬、范道红不能依约继续使用租赁物，张京、李振军应将未履行部分的租金返还给胡友彬、范道红，具体数额为范道红、胡友彬已支付的租金扣除胡友彬、范道红已使用期间的租金后的剩余部分，故法院对胡友彬、范道红主张的退还租金的合理部分予以支持，对其过高部分不予支持。因双方合同已约定了租赁物拆迁所得款的分配比例，故张京、李振军应按约定支付胡友彬、范道红租赁物拆迁所得款的15%，因此法院对胡友彬、范道红要求支付租赁物拆迁所得款的请求予以支持。因双方均认可合同约定的租赁物拆迁所得款仅指地上物的补偿部分，对此法院不持异议。现双方未就停产停业损失、搬家补助费及工程配合奖部分进行约定，故应按照法律规定予以分割。关于搬家补助费及工程配合奖一节，应是对占用租赁物乙方的补偿，故该部分的补偿应归胡友彬、范道红享有。故法院对胡友彬、范道红主张的停产停业损失、搬家补助费及工程配合奖的请求予以支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条，《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告张京、李振军于本判决生效后十日内退还原告胡友彬、范道红租金八十万元；二、被告张京、李振军于本判决生效后十日内给付原告胡友彬、范道红租赁物拆迁所得款七十五万二千七百四十元五角；三、被告张京、李振军于本判决生效后十日内给付原告胡友彬、范道红停产停业损失补偿款二百三十四万八千六百七十五元；四、被告张京、李振军于本判决生效后十日内给付原告胡友彬、范道红搬家补助费十二万三千六百一十五元；五、被告张京、李振军于本判决生效后十日内给付原告胡友彬、范道红工程配合奖八十万零六千二百五十七元；六、驳回原告胡友彬、范道红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
张京、李振军不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：一、撤销原审法院判决第一项，改判张京、李振军只退还胡友彬、范道红租金45万元（已扣减装修款20万元）；二、撤销原审法院判决第二、三、四、五项，改判驳回胡友彬、范道红要求张京、李振军给付租赁物拆迁所得款、停产停业损失补偿费，搬家补助费及工程配合奖的诉讼请求；三、判令由胡友彬、范道红承担一、二审诉讼费用。上诉理由是：双方签订的《租赁合同》约定了如遇拆迁，张京、李振军只补偿胡友彬、范道红租赁物拆迁所得款的15%，除此之外不存在其他补偿。因胡友彬、范道红违约逾期腾退，故其不应享有包括租赁物拆迁所得款的15%在内的一切拆迁补偿权益，胡友彬、范道红要求得到拆迁补偿没有事实和法律依据，且违反诚实信用原则。原审法院应当按照胡友彬、范道红实际使用租赁房屋的时间确定双方租赁合同的起始时间，并据此计算张京、李振军应退还的租金。原审判决认定事实和适用法律错误。
胡友彬答辩称：不同意张京、李振军的上诉请求及理由，认可原审法院判决。
范道红答辩称：不同意张京、李振军的上诉请求及理由，同意原审法院判决。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查，涉案房屋拆迁时，李振军作为法定代表人持有名称为北京福禄祥门窗加工有限公司，经营范围中包括仓储服务，营业期限为2011年5月26日至2031年5月25日的企业法人营业执照。胡友彬、范道红未在该址办理营业执照。
上述事实，有双方当事人在二审期间的陈述、企业法人营业执照在案佐证。
本院认为：房屋租赁合同履行过程中遇拆迁解除，当事人就停产停业损失补偿的分配存在争议，合同对此有约定的，依约定处理，合同没有约定或约定不明的，承租人以拆迁房屋为经营场所办理了营业执照，并在此实际经营，其要求出租人给付拆迁补偿安置协议中确定的停产停业损失补偿的，一般应予以支持。出租人以拆迁房屋为经营场所也办理了营业执照的，停产停业损失补偿可在出租人与承租人之间合理分配。对于存在房屋性质以租赁为主要用途、租赁合同剩余期限较短等情形的，停产停业损失补偿可在承租人与出租人之间进行合理分配，但出租人分得的数额不宜超过50%。
本案中，胡友彬、范道红与张京、李振军签订的《租赁合同》因拆迁原因而提前终止合同。双方因租赁合同提前终止后剩余租金的退还及拆迁补偿利益的分割发生争议提起本案诉讼。关于停产停业损失补偿款的分割，双方对此并无约定。考虑李振军作为北京福禄祥门窗加工有限公司法定代表人持有以拆迁房屋所在地为经营场所的企业法人营业执照，且营业范围包括仓储服务，而胡友彬、范道红虽租赁涉案库房、办公室用于物流仓储，但其并未以此为经营场所办理营业执照，故停产停业损失补偿款应在双方之间合理分配。考虑胡友彬、范道红作为承租方在拆迁之前实际占有使用库房、办公室用于仓储，且剩余租期较长，拆迁确给其造成停产停业损失及张京、李振军作为出租方以出租涉案房屋为主要用途的具体情况，本院在分割停产停业损失补偿款时酌情确定出租方张京、李振军分得30%，承租方胡友彬、范道红分得70%，故张京、李振军应给付胡友彬、范道红停产停业损失补偿款的70%。原审判决将停产停业损失补偿款全部判归胡友彬、范道红，适用法律不当，本院二审予以纠正。原审法院根据查明的事实判决张京、李振军退还胡友彬、范道红租金、给付租赁物拆迁所得款、搬家补助费、工程配合奖及所确定的数额并无不当。
张京、李振军关于不同意支付胡友彬、范道红停产停业损失补偿款的部分上诉理由成立，本院酌情予以支持；张京、李振军的其他上诉理由和请求，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持北京市昌平区人民法院（2015）昌民初字第3508号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项；
二、撤销北京市昌平区人民法院（2015）昌民初字第3508号民事判决第三项、第六项；
三、张京、李振军于本判决生效后十日内给付胡友彬、范道红停产停业损失补偿款一百六十四万四千零七十二元；
四、驳回胡友彬、范道红的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费四万六千二百五十元，由胡友彬、范道红负担七千五百四十六元（已交纳）；由张京、李振军负担三万八千七百零四元（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费四万一千八百五十元，由张京、李振军负担三万五千二百七十元（已交纳）；由胡友彬、范道红负担六千五百八十元（本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 柳适思
审判员 刘秋燕
审判员 王爱红
二〇一五年十二月三日
书记员 赵梦芸