北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0105民初66014号
原告：张羽，女。
委托诉讼代理人：杨德君。
被告：吴燕霞，女。
委托诉讼代理人：王新国。
第三人：盛京银行股份有限公司北京分行。
负责人：吴刚。
委托诉讼代理人：刘澎。
委托诉讼代理人：佟宇博。
原告张羽与被告吴燕霞（以下均简称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月26日立案后，依法适用普通程序，并追加盛京银行股份有限公司北京分行（以下简称盛京银行）作为第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。张羽及其委托诉讼代理人杨德君，吴燕霞的委托诉讼代理人王新国，盛京银行的委托诉讼代理人刘澎、佟宇博均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
张羽向本院提出诉讼请求：1.吴燕霞继续履行房屋买卖合同，协助办理北京市朝阳区广渠门外大街3号院xx号楼106室房屋所有权转移登记手续并向我交付该房屋；2.吴燕霞支付逾期违约金，自2016年10月26日计算至实际解除房屋抵押之日止，每日按合同总价款978万元的0.05%计算。事实与理由：2016年7月6日，我与吴燕霞签订北京市存量房屋买卖合同，约定我以978万元价格购买吴燕霞名下北京市朝阳区广渠门外大街3号院xx号楼106室房屋。合同签订后，我依约支付定金及居间服务费。为筹集房款我将自有房屋予以出售。2016年9月30日，我通过购房资格审核。直至2016年10月19日，双方见面洽谈时，吴燕霞称希望将该房屋留给孩子，愿意以赔偿定金的方式解除我与其签订的合同，我对此未予同意，双方未能达成协议。吴燕霞应当遵循诚信原则配合我继续履行合同。
吴燕霞答辩称：我不同意张羽的诉讼请求，张羽主张的违约金是交付违约金，合同中没有确定交付日期，双方对于逾期标准未有约定。本案存在客观因素使得合同不能履行，张羽要求我继续履行合同不成立。双方签订的合同约定以按揭贷款方式支付房款，2016年9月30日北京市政府出台楼市限购新政，提高了首付款的比例至50%，故张羽不可能按照合同约定的款项落实房款，我要求张羽提供支付首付款的担保，但张羽予以拒绝。我在张羽未作出任何承诺情况下中止了合同系在履行不安抗辩权，需待张羽做出相应回应后再决定；我当时亦在置换房屋，新政出台以后导致我丧失以后重新购房的基础，继续履行本合同导致我重新换房的目的不能实现；2016年9月30日新政出台后涉案房屋属于我名下唯一住房，根据现有房屋政策，如果我继续出售涉案房屋，我将无法获得购房资质，无法在北京购房。综上，新政的出台使得涉案纠纷出现不可归责于双方的原因的情况，丧失了继续履行的条件。
盛京银行述称：我行是合法设立的抵押权人，截至今日吴燕霞尚欠本金430万元及不到3万元的利息。如果张羽配合偿还贷款，我方同意配合法院的裁决。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2016年7月6日，吴燕霞作为出卖人，张羽作为买受人，双方签订北京市存量房屋买卖合同，约定：吴燕霞向张羽出售北京市朝阳区广渠门外大街3号院xx号楼1层106房屋（以下简称涉案房屋）；该房屋价格为978万元；买受人签订合同当日自行支付定金5万元；2016年7月6日前支付定金45万元；该房屋已经设定抵押，抵押权人为盛京银行，抵押数额为470万元；出卖人于2016年11月5日前向抵押权人申请提前清偿借款，并在取得借款结清证明后十个工作日申请办理抵押登记注销手续，该笔借款由买受人以购房款代出卖人清偿，买卖双方于出卖人与抵押权人确定的还款期日共同办理还款手续；买受人应于还款日期将购房款460万元（不包含定金）支付至抵押权人指定账户；买受人向银行申办抵押贷款，买卖双方应于网签后二日内办理申请贷款手续，买受人拟贷款数额为327万元；若贷款未获批准或批准数额不足拟贷款数额，买受人可再向其他银行申请，出卖人应配合；买受人未再次申请、再次申请仍未获批准或批贷数额仍不足拟贷款数额，则买卖双方应于二十日内办理权属转移登记手续，同时买受人应以现金形式补齐贷款部分房款；买卖双方应于取得契税完税证且剩余购房款支付完毕后根据建委约号情况办理权属转移登记；买受人于过户当日自行交接方式支付出卖人购房款130万元；出卖人同意将购房款11万元作为物业交接保证金，于物业交接完毕当日支付；出卖人已将该房屋出租，租赁期限至2020年7月18日，买受人同意继续履行租赁合同；出卖人应当收到全款后一日将该房屋交付给买受人；除不可抗力外，买卖双方应按约定履行义务；如逾期违约，自逾期之日起违约方按成交价格的0.5‰向守约方支付逾期违约金。
2016年7月6日，张羽向吴燕霞支付定金50万元。
张羽称在其依约支付定金后，吴燕霞于双方2016年10月19日的洽谈中提及拒绝出售房屋并愿意向其赔偿50万元的损失，双方未达成一致；吴燕霞亦未按约定于2016年11月5日前向抵押权人申请提前清偿办理解除抵押的手续，最终导致涉案交易无法继续履行。吴燕霞则称因北京市人民政府办公厅于2016年9月30日颁布的《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》文件提高了购房款的首付比例，导致张羽无法按约定的拟贷款金额327万元获得贷款，其要求张羽对该笔款项以全款方式支付或对此笔款项的支付提供担保，但张羽未予同意，故其未依约提起清偿办理解除抵押手续。
另查，2015年5月25日，吴燕作为借款人，盛京银行作为贷款人，吴燕霞作为担保人，三方签订《个人经营借款合同》，约定借款金额为470万元，借款期限自2015年5月25日至2018年5月24日，抵押财产为涉案房屋；涉案房屋于2015年5月25日设定一般抵押，抵押权人为盛京银行。经询，盛京银行在2017年10月10日庭审中陈述该笔贷款尚由本金430万元、利息24623.47元未偿还。张羽表示同意代吴燕霞清偿该抵押贷款，并向吴燕霞一次性支付剩余房款。
张羽称因吴燕霞未按约定时间办理房屋解除抵押登记手续，违反合同约定，故其依约要求吴燕霞支付违约金。但因吴燕霞在2016年10月19日就明确表示不履行合同，故其依约要求吴燕霞支付自2016年10月26日（提起诉讼之日）至实际解除涉案房屋抵押之日止的违约金。经询，吴燕霞称张羽主张的违约金标准过高。
审理中，经张羽申请，本院作出（2016）京0105民初66014号之一号民事裁定书，裁定查封涉案房屋。
本院认为，张羽与吴燕霞签订的北京市存量房屋买卖合同，系真实意思表示，合法有效，双方应依约履行。张羽依约支付了已届给付期限的购房款项（定金）；而吴燕霞未按约定时间申请提前清偿办理解除抵押的手续，该行为构成违约。因双方已对张羽在无法获得足额贷款情形下以继续申请贷款或以现金方式补齐贷款部分房款作出约定，故吴燕霞无权在该笔款项给付期间未届前，要求张羽变更该笔款项支付方式或要求张羽对该款项的支付提供担保，此种情形亦不符合法律规定的不安抗辩权的行权条件，故本院对此抗辩意见不予采纳；现张羽表示同意一次性支付剩余房款并愿代吴燕霞偿还涉案房屋项下的抵押贷款，双方合同具备继续履行条件，张羽可以要求吴燕霞协助办理过户手续并交付房屋。
双方合同履行的现有迟延状况系因吴燕霞未按约定时间办理房屋解除抵押登记手续的违约行为所致，张羽有权自2016年11月6日起要求吴燕霞支付违约金。结合张羽已付房款及损失情况，本院对吴燕霞关于张羽主张的违约金标准过高的抗辩意见予以采纳，具体数额由本院酌定。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款之规定，判决如下：
一、原告张羽于本判决生效后十日内代被告吴燕霞向第三人盛京银行股份有限公司北京分行清偿案外人吴燕作为借款人、被告吴燕霞作为担保人与第三人盛京银行股份有限公司北京分行所签订的《个人经营借款合同》项下借款本息，以消灭第三人盛京银行股份有限公司北京分行对北京市朝阳区广渠门外大街3号院xx号楼1层106房屋的抵押权；
二、被告吴燕霞在依上述第一项消灭第三人盛京银行股份有限公司北京分行对北京市朝阳区广渠门外大街3号院xx号楼1层106房屋的抵押权后七日内协助原告张羽办理将该房屋过户至原告张羽名下的产权过户手续；原告张羽于办理产权过户手续当日，将购房款九百二十八万元与其代被告吴燕霞向第三人盛京银行股份有限公司北京分行清偿上述债务的差额部分给付被告吴燕霞；
三、被告吴燕霞在依上述第二项协助原告张羽办理北京市朝阳区广渠门外大街3号院xx号楼1层106房屋产权过户手续当日，向原告张羽交付该房屋；
四、被告吴燕霞于本判决生效之日起十日内向原告张羽支付违约金三十万元；
五、驳回原告张羽的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费80260元，由被告吴燕霞负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。
案件保全费5000元，由被告吴燕霞负担（原告张羽已预交，被告吴燕霞于本判决生效之日起7日内给付原告张羽）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判长 王喆
审判员 高祺
审判员 王乐
二〇一七年十二月二十二日
书记员 杨琳