广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第2332号
上诉人（原审原告）：蔡佳蓉，女，台湾桃园县人。
委托代理人：叶高凡，广东鹏鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：蒋祖玉，女，汉族，1973年11月21日出生。
委托代理人：陈成均，广东经天律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：平安银行股份有限公司深圳旭飞支行。
负责人：陈平，行长。
委托代理人：肖宁，女，汉族，1977年12月9日出生，系该支行员工。
上诉人蔡佳蓉因与被上诉人蒋祖玉、平安银行股份有限公司深圳旭飞支行（以下简称平安银行旭飞支行）物权纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法民三重字第3号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2007年10月29日，周x强（卖方）与蒋祖玉（买方）签订了深（宝）房现买字（2007）第21548号《深圳市二手房买卖合同》，约定周x强将其所有的位于深圳市宝安区龙华街道东环二路东侧城市明珠花园x栋第x层x号房屋（房地产证号：50002056**）转让给蒋祖玉，转让价款为人民币474，438元。蔡佳蓉与蒋祖玉在庭审中确认上述涉案房产的实际转让价款为人民币900，000元左右。2007年11月28日，蒋祖玉（借款人、抵押人）与平安银行旭飞支行（贷款人、抵押权人）就涉案房产签订了深平银（旭飞）楼按字（2007）第（C110310700634）号《楼宇按揭抵押借款合同》，约定贷款人民币455，000元，还款总期数240期。2007年11月29日，蒋祖玉与平安银行旭飞支行办理了抵押登记手续。2007年11月22日，经产权登记部门核准，上述涉案房产登记在蒋祖玉名下，蒋祖玉作为100%的产权人办理了房地产证（房地产证号为深房地字第x号），登记建筑面积为101.72平方米，用途为住宅。2008年12月27日，蔡佳蓉与蒋祖玉签订一份《协议书》，该《协议书》载明：蒋祖玉于2007年9月22日同深圳中原地产公司购置了宝安区龙华街道东环二路东侧城市明珠花园x栋x之物业，该楼的成交价为人民币875，000元，购置此单位的成交价以及由此产生的相关费用（以单据为凭证）均为蔡佳蓉垫付，因此此房的实际产权人为蔡佳蓉，租赁权也由蔡佳蓉全权处理，蒋祖玉无权独自处理租售事宜，如蒋祖玉独自处理此房屋的租售事宜（未经蔡佳蓉许可的情况下），将以此协议追究相关法律责任。且上述协议注明“此房产为蔡佳蓉所有，该房产的100%产权均为蔡佳蓉所有，蒋祖玉不占任何股份，房产证号：x，城市明珠花园x栋x”。蔡佳蓉与蒋祖玉在庭审中对上述协议书中载明的借名买房的事实进行了确认。蔡佳蓉主张其为涉案房产的实际所有人，而蒋祖玉拒绝将涉案房产变更登记至蔡佳蓉名下，故蔡佳蓉诉至法院，请求确认涉案房产的所有权为蔡佳蓉所有，并要求蒋祖玉协助办理过户登记手续。
另查，1、2014年3月13日经查询，蔡佳蓉在深圳并无住宅类商品房。2、蔡佳蓉主张购买涉案房产的购房款，包括定金、首期款以及按揭贷款均由蔡佳蓉支付，其中绝大部分按揭贷款为蔡佳蓉以转账方式直接打入蒋祖玉的按揭贷款账户，有几笔按揭贷款为蔡佳蓉以现金方式向蒋祖玉支付，蔡佳蓉提供了借记卡明细对账单、银行流水记录、银行进账单、补制客户回单、银行交易明细等证据证明其该主张。蒋祖玉主张购买涉案房产的首期款和定金为蔡佳蓉支付，按揭贷款中有人民币4，000元至10，000元左右为蒋祖玉支付，其余均为蔡佳蓉支付。3、平安银行旭飞支行在庭审中主张蒋祖玉至今仍有贷款本金人民币358，602.54元未还，且截至2014年6月9日蒋祖玉仍拖欠利息人民币6，766.6元、复利人民币98.95元。4、蔡佳蓉与蒋祖玉在庭审中确认，购买涉案房产后，涉案房产一直由蔡佳蓉进行管理和使用。5、平安银行旭飞支行在庭审中明确表明，按深平银（旭飞）楼按字（2007）第（C110310700634）号《楼宇按揭抵押借款合同》的约定，在蒋祖玉未能清偿完毕贷款本息以及相关费用的情况下，平安银行旭飞支行不同意抵押物即涉案房产办理过户登记手续。在此情况下，经原审法院释明，蔡佳蓉明确表明其既不愿意清偿上述贷款本息以及相关费用，又不愿意变更相应的诉讼请求；蒋祖玉表明其没有能力清偿贷款本息以及相关费用。
蔡佳蓉在原审起诉请求：1、确认深圳市宝安区龙华街道东环二路东侧城市明珠花园x栋x号房屋所有权归属蔡佳蓉；2、判令蒋祖玉协助将深圳市宝安区龙华街道东环二路东侧城市明珠花园x栋x号房屋所有权办理过户至蔡佳蓉名下。3、本案诉讼费用、诉讼保全费用由蒋祖玉承担。
原审法院认为，本案属于物权纠纷。蔡佳蓉主张因其系台湾居民不符合限购政策而借用蒋祖玉的名义购买涉案房产，根据本案查明以及蔡佳蓉与蒋祖玉确认的事实，蔡佳蓉与蒋祖玉以签订《协议书》的形式对上述情况进行确认，并均在庭审中明确予以认可，蔡佳蓉亦基本支付了涉案房产的购房款，且涉案房产一直由蔡佳蓉实际管理和使用，故原审法院对蔡佳蓉该主张予以支持。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，平安银行旭飞支行作为涉案房产的抵押权人明确表示在蒋祖玉未能清偿完毕贷款本息以及相关费用的情况下，平安银行旭飞支行不同意抵押物即涉案房产办理过户登记手续，在此情况下，经原审法院释明，蔡佳蓉明确表明其不愿意清偿上述贷款本息以及相关费用，蒋祖玉表明其没有能力清偿贷款本息以及相关费用。综上，虽然蔡佳蓉与蒋祖玉之间存在借名买房的关系，但是蒋祖玉已经将涉案房产抵押给平安银行旭飞支行，并依法办理了抵押登记，根据物权公示原则，平安银行旭飞支行即抵押权人的合法权益应当受到法律保护，在蔡佳蓉与蒋祖玉和平安银行旭飞支行无法就涉案房产转移登记事宜达成一致意见，且蔡佳蓉明确表示不同意代为清偿债务消灭抵押权的情况下，对于蔡佳蓉的诉讼请求，原审法院不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回蔡佳蓉的诉讼请求。
蔡佳蓉不服原审判决，向本院提起上诉称：一、就蒋祖玉以城市明珠花园x栋x抵押向平安银行旭飞支行借款事宜，蔡佳蓉在一审开庭时就已明确表示，在房屋过户到蔡佳蓉的名下后，蔡佳蓉愿意代蒋祖玉清偿贷款本息。一审法院错误的理解了蔡佳蓉及平安银行旭飞支行的真实意思。从开庭到现在，蔡佳蓉一直在和平安银行旭飞支行沟通代偿及过户有关事宜，只是大家担心私了权益得不到保障，尤其是担心蒋祖玉违法侵害双方的权益，都希望能够通过法律文书明确各方的权利义务。
二、不论蔡佳蓉是否愿意代蒋祖玉清偿平安银行的贷款本息，城市明珠花园x栋x的所有权都应予确认归蔡佳蓉所有，一审法院也认定双方存在借名买房的关系，据此，蔡佳蓉的第一项诉讼请求理应得到支持，一审法院驳回诉讼请求有悖事实和法律规定，应予纠正。
综上，蔡佳蓉上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持蔡佳蓉的诉讼请求；2、本案诉讼费用全部由蒋祖玉、平安银行旭飞支行承担。
蒋祖玉答辩称：1、蔡佳蓉与蒋祖玉之间的争议包括1套住宅和1套商铺，因为住宅升值赚钱，商铺贬值亏损，因此蔡佳蓉要求判决住宅归其所有，对商铺另行起诉要求返还390多万元，违反了诚实信用原则。2、即使蔡佳蓉名下已经没有其他住房，因为当时签订的协议书规避限购政策，其违法性不能补正，不应判决蔡佳蓉胜诉。如果蔡佳蓉胜诉，可能引起他人的模仿，被限购者可以通过隐名持有房产的方式规避限购政策。最高院于2013年出台司法解释，要求在房地产调控政策下严格审查为规避政策而诉诸法院的纠纷，确保房产调控政策的落实。在本案中法院不应当准许当事人通过诉讼方式来规避国家规定。3、蔡佳蓉在签署协议书前名下已有房产，其明知自己属于房地产限购政策的人员，仍然签订阴阳合同，不受法律保护。而且蔡佳蓉不属于现行法规保护的善意购房者，应属于炒房，因此蔡佳蓉的行为不受法律保护。4、蔡佳蓉没有按照房（2006）171号文所规定的要求提供其在境内工作、学习和居住的证明，违反自用、自住的原则。
平安银行旭飞支行答辩称：本案的处理不应当侵犯平安银行旭飞支行的合法抵押权。
本院经审理查明，原审查明事实清楚，本院予以确认。
二审期间，本院向深圳市房地产权登记中心发函询问蔡佳蓉在本市的购房资格，该中心复函称：截止2015年1月16日，蔡佳蓉名下无住宅类产权登记记录，具备在本市购买一套用于自住的商品房（住宅类）的资格。二审期间，蔡佳蓉明确其愿意根据《物权法》的相关规定代为清偿债务消灭抵押权；平安银行旭飞支行表示在其债权实现的前提下同意涉案房产办理过户及注销抵押登记手续。另查明，双方当事人在原审中确认如果涉案房产过户至蔡佳蓉名下，由此产生的相关费用由蔡佳蓉承担。
本院认为：根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是涉案房屋的实际所有人是蔡佳蓉还是蒋祖玉。虽然涉案房产的相关房屋买卖合同、抵押借款合同系以蒋祖玉的名义签订，涉案房产亦登记在蒋祖玉名下，但根据双方当事人签订的《协议书》以及当庭确认，蔡佳蓉为涉案房产的实际出资人，涉案房产在购买后一直由蔡佳蓉管理和使用，双方当事人亦在《协议书》中确认涉案房产的实际产权人为蔡佳蓉，因此，本案属于因借名买房引起的纠纷，蔡佳蓉为出资人，蒋祖玉为被借名人。现经审理查明，截止2015年1月16日，蔡佳蓉名下无住宅类产权登记记录，具备在本市购买一套用于自住的商品房（住宅类）的资格，即蔡佳蓉现已符合本市政策规定的购房条件。并且，因涉案房产办理了抵押登记手续，蔡佳蓉在二审期间明确同意根据《物权法》的相关规定代为清偿债务消灭抵押权，平安银行旭飞支行亦明确在该行债权实现的前提下同意涉案房产办理过户及注销抵押登记手续。因此，蔡佳蓉诉请确认其系涉案房屋所有人，要求蒋祖玉协助办理涉案房屋产权过户手续，符合法律与政策规定，应予支持。在办理过户手续前，因该房产尚欠平安银行旭飞支行贷款，故蔡佳蓉应先依据《物权法》第一百九十一条的相关规定代为清偿债务消灭抵押权，即办理赎楼和注销抵押登记手续；办理赎楼和注销抵押登记以及过户手续相关费用由蔡佳蓉承担。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但因二审期间蔡佳蓉明确同意代为清偿债务消灭抵押权，本院据此对原审判决作出相应的改判。综上，蔡佳蓉的上诉理由成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条、第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法民三重字第3号民事判决；
二、确认蔡佳蓉系深圳市宝安区龙华街道东环二路东侧城市明珠花园11栋8A号房屋的所有权人；
三、蔡佳蓉应于本判决生效之日起三十日内向平安银行旭飞支行办理深圳市宝安区龙华街道东环二路东侧城市明珠花园11栋8A号房屋的赎楼和注销抵押登记；
四、上述赎楼、注销抵押登记手续完成后，蒋祖玉应在三十日内协助蔡佳蓉办理将深圳市宝安区龙华街道东环二路东侧城市明珠花园x栋x号房屋过户至蔡佳蓉名下的产权过户手续；
五、办理上述赎楼、注销抵押登记、过户等手续，蒋祖玉和平安银行旭飞支行均应履行协助配合义务，所需相关费用由蔡佳蓉承担。
本案一、二审案件受理费16834元，保全费2892元，由蔡佳蓉承担15726元，由蒋祖玉承担4000元（其中，一审案件受理费8417元、保全费2892元已由蔡佳蓉预交，由蔡佳蓉承担；二审案件受理费8417元已由蔡佳蓉预交，由蔡佳蓉承担4417元，由蒋祖玉承担4000元）。
本判决为终审判决。
审 判 长 柯 云 宗
代理审判员 吴 春 泷
代理审判员 庄 齐 明
二〇一五年二月十三日
书 记 员 廖冉冉（兼）
附本案相关法律条文
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
第一百九十一条第二款抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。