湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘02民终417号上诉人(原审被告)成若军，男，1966年6月11日生，汉族，醴陵市人，住醴陵市，上诉人(原审被告)被蔡湘陵，女，1967年5月20日生，汉族，醴陵市人，系被告成若军之妻，住醴陵市，上诉人(原审原告)赵伟智，男，1979年6月29日生，汉族，广东省增城市人，住广东省增城市，委托代理人李天乐，湖南醴源律师事务所律师，代理权限：特别授权，即代为起诉、参加诉讼庭审或调解，承认、放弃、变更诉讼（仲裁）请求，进行和解，提起反诉或者上诉。上诉人成若军、蔡湘陵因与上诉人赵伟智房屋租赁合同纠纷一案，均不服醴陵市人民法院（2017）湘0281民初2934号民事判决,向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人成若军、蔡湘陵，上诉人赵伟智及委托代理人李天乐均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人成若军、蔡湘陵的上诉请求：撤销醴陵市人民法院（2017）湘0281民初2934号民事判决第一项，第二项，第三项。改判赵伟智补交门面租金4500元，水费60元，赔偿恢复房屋原状材料费、工程费29585元，卷闸门4950元，合计39095元,并由赵伟智承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：赵伟智租赁期间并没有重新装修，所以没有装修损失，并且在搬迁之前赵伟智就已经找到新的门面了，并且也在营业，所以没有停产停业损失。另外因为赵伟智没有及时搬走，导致我里面还有很多东西都没有及时拆下来，最后都被强制拆迁损坏了。至于政府给的搬迁费用，并不只是搬东西，还包括拆东西，所以他要求的搬迁费我方不认可。上诉人赵伟智的上诉请求：变更醴陵市人民法院（2017）湘0281民初2934号民事判决第二项，改判在一审判决基础上向赵伟智支付装修补偿款30000元，停产停业损失14876.8元，合计增加补偿款金额计15201.7元。事实和理由：一审法院判决被告支付装饰装修补偿款的50%和停产停业补偿款的60%不公平。原告赵伟智向一审法院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法确认两被告解除原被告之间签订的《门面租赁合同》的行为构成违约；2、请求人民法院依法判令两被告赔偿因提前终止租赁合同造成原告的装饰装修损失计人民币30000元，停产停业损失计人民币18596元，门面搬迁费计人民币3000元，剩余租赁期限的经营损失计人民币48000元，并退还原告租赁押金计人民币1000元，已预交的租金1500元，上述合计人民币102096元。3、请求人民法院依法判令被告承担本案的全部诉讼费及诉讼费用。一审法院查明，2017年1月1日，原告赵伟智（乙方）租赁被告成若军、蔡湘陵（甲方）所有的位于醴陵市左权路25号市公路局职工宿舍楼处的1号门面。约定租赁期限为2017年1月1日起至2019年12月31日止；合同签订生效后，乙方向甲方交纳押金1000元，作为违约保证金，租金为1500元／月（税费由乙方负责），实际按每月1000元履行。原告租赁被告的房屋后，原告向被告付清了2017年9月30日前的租金。2017年7月21日，醴陵市人民政府作出醴政征[2017]3号“关于醴陵市渌江书院第一期第二阶段建设项目国有土地上房屋征收决定”，决定收回案涉门面的国有土地使用权。2017年8月25日，被告（乙方、被征收人）与醴陵市国有土地上房屋征收办公室（甲方、征收人）签订《房屋征收补偿安置协议书》，约定乙方自愿选择货币补偿的方式进行补偿安置；乙方房屋装饰装修及附属设施补偿金额计37035元；甲方补助乙方搬迁补助费3000元；征收生产经营性用房，造成停产停业损失的，甲方给予乙方停产停业补偿，按被征收房屋主体评估价格（生产经营部分）442764元×7‰×6个月计算，补偿金额计18596元。协议并对其他补偿项目等进行了约定。协议签订后，征收人向被告全额支付了补偿款。2017年9月12日，案涉门面被拆除。此后，原、被告因补偿款的分配问题发生纠纷，原告遂于2017年9月21日向本院提起诉讼，请求处理。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，原、被告签订的《门面租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。本案审理中，双方争议的焦点是：一、案涉《门面租赁合同》应否予以解除；二、原告是否有权分配房屋征收补偿款及应分配的具体金额；三、被告应否向原告退还押金，及多预付的租金；四、被告应否赔偿原告的经营损失；五、原告是否应当补交租金、水费及赔偿被告的相关损失？关于争议焦点一、二，案涉门面因征收而被拆除，原、被告签订的《门面租赁合同》客观上已无法履行，合同目的已无法实现，被告对原告要求解除合同的诉讼请求无异议，该院予以确认。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，房屋征收的补偿对象虽然是房屋所有权人即本案被告，但在租赁合同未到期且原告出资对门面进行了装饰装修的情况下，原告亦对被征收门面享有相关权益，有权依据其与被告之间的房屋租赁合同关系取得相应的征收补偿款项。本案，由于双方签订的《门面租赁合同》对案涉门面的装饰装修在合同解除后的处理未进行约定，综合考虑原、被告双方均投入资金对门面进行了装饰装修，合同系因不可归责于双方的事由导致解除以及门面剩余的租赁期限较短等因素，对于征收人支付的装饰装修补偿款，依照公平原则，酌情认定原、被告各获得该项补偿款的50%，故原告应获得的装饰装修补偿款为18517.5元（37035元×50%），原告诉讼请求中的超过部分，该院不予支持。搬迁补助费3000元是征收人对门面实际使用人对门面中的生产经营设备进行拆卸、搬运的费用补偿，该部分费用是原告在搬迁过程中必然发生的合理费用，应归原告所有。案涉门面属于经营性用房，以租赁为主要用途，门面被征收后，原、被告客观上均遭受了相应的停产停业损失。综合本案案情，酌情认定原告取得18596元停产停业补偿款中的60%计11157.6元（18596元×60%），其余40%归被告所有。综上，原告合计应取得房屋征收补偿款32675.1元（18517.5元+11157.6元+3000元），被告应将该款项支付给原告。关于争议焦点三、五，被告对收到原告交纳的1000元押金无异议，该院予以确认。在合同履行过程中，原告向被告付清了2017年9月30日止的租金。结合案涉门面系于2017年9月12日拆除的事实，原告还多付给被告半个月的租金500元，为利于纠纷的一次性解决，其所交1000元押金和多付的500元租金应于退还给原告。由于原、被告双方在实际履行中系按每月1000元交纳的租金，故被告要求原告补交每月500元的租金没有事实依据，该院不予认可。至于被告要求原告交纳水费及赔偿门面的相关损失，由于被告没有提交其所主张损失的来源和依据，对此请求该院亦不予支持。关于争议焦点四，案涉门面因政府基于公共利益的征收行为被拆除，从而导致租赁合同无法继续履行。该事由的发生不可归责于被告，被告在合同履行过程中不存在违约行为，原告亦未提交有效证据证实其主张的48000元经营损失的来源和依据，应承担举证不能的不利后果，故该院对原告的该项诉求不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百二十六条、第二百三十一条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告赵伟智与被告成若军、蔡湘陵于2017年1月1日签订的《门面租赁合同》；二、被告成若军、蔡湘陵自本判决发生法律效力之日起三日内向原告赵伟智支付房屋征收补偿款32675.1元；三、被告成若军、蔡湘陵自本判决发生法律效力之日起三日内向原告赵伟智支付押金和预付租金1500元；四、驳回原告赵伟智的其他诉讼请求。案件受理费2342元，由原告赵伟智承担1171元，被告成若军、蔡湘陵承担1171元。在本院二审审理中，上诉人成若军、蔡湘陵向本院提交证据1、照片三张、证明赵伟智没有对门面进行装修，并在拆迁前已经在新的门面开始营业了,没有停业损失；证据二、水费票据，证明赵伟智还欠了63元水费没有交，是上诉人代交的。上诉人赵伟智代理人质证认为：证据1不属于新证据，在一审中已经提交了，并且这三张照片也不能证明本案房屋里的装修在赵伟智承租前就已经装好了。另外赵伟智新店的照片上没有时间，也不能证明在拆迁前就已经开始营业了。对证据2没有异议。本院认为证据1在一审中已提交不属于新证据，证据2是一审判决后形成的证据,与一审认定的事实没有关联性。故在本案中不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，双方上诉人签订的《门面租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效。案涉门面因政府征收而被拆除，合同客观上已无法履行。本案的争议焦点是承租人请求分配征收补偿款项是否有事实和法律依据。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，房屋征收的补偿对象虽然是房屋所有权人，但在租赁合同未到期且承租人出资对门面进行了装饰装修的情况下，亦对被征收门面享有相关权益，有权依据房屋租赁合同取得相应的征收补偿款项。本案，由于双方签订的《门面租赁合同》对案涉门面的装饰装修在合同解除后的处理未进行约定，双方均均没有提交对门面进行了装饰装修的证据，一审法院考虑双方合同系因不可归责于双方的事由导致解除以及门面剩余的租赁期限较短等因素，依照公平原则，酌情认定对于征收人支付的装饰装修补偿款，各获得的50%并无不当。案涉门面属于经营性用房，以租赁为主要用途，门面被征收后，租赁双方客观上均遭受了相应的停产停业损失。一审法院酌情认定承租人取得18596元停产停业补偿款中的60%计11157.6元其余40%归出租人所有，亦符合公平原则。故双方上诉人针对该两项上诉请求，均没有证据证实，本院依法不予支持。至于上诉人成若军、蔡湘陵提出承租人欠交租金及水费的问题，因成若军、蔡湘陵在一审中没有提起反诉，本案中不宜处理。双方可另行协商解决。综上，一审法院认定事实清楚、证据采信合理，适用法律正确，判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费957元，赵伟智承担180元、成若军承担777元。本判决为终审判决。审判长  刘艳辉审判员  赵庆华审判员  阳桂凤二〇一八年五月二十一日书记员  张愉榕