山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0681民初246号原告（反诉被告）：龙口市海富房地产开发有限公司，住所地龙口市龙口经济开发区环海路西，统一社会信用代码91370681694438428A。法定代表人：李树友，该公司总经理。委托诉讼代理人：王志昌，男，该公司职工。委托诉讼代理人：宋兆乾，山东崇真律师事务所律师。被告（反诉原告）：毛宇梓，男，1992年10月14日出生，汉族，居民，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：李琼生，男，1940年3月10日出生，汉族，居民，住长沙市芙蓉区，系被告父亲。原告（反诉被告）龙口市海富房地产开发有限公司（下称海富房地产公司）与被告（反诉原告）毛宇梓追偿权纠纷一案，本院于2018年1月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）海富房地产公司的委托诉讼代理人王志昌、宋兆乾，被告（反诉原告）毛宇梓及其委托诉讼代理人李琼生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告海富房地产公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即偿还代偿本息89660.55元及利息（2015年7月31日至实际给付之日，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由:被告于2013年8月13日在原告处按揭购买商品房一套，原告作为保证人为被告在山东龙口农村商业银行股份有限公司（下称龙口农商银行）的贷款提供担保，然而被告未按期向龙口农商银行偿还贷款，导致龙口农商银行依约扣划了原告的保证金账户本息共计89660.55元。为此，原告特具此诉状至贵院，望查明事实，判如所请。被告毛宇梓辩称，被告已经按照合同约定将全部房款交齐，其中首付款支付143560元，银行贷款支付95000元。被告从2014年3月10日至2015年4月18日一直按期偿还贷款，之后再未向银行偿还贷款，未偿还贷款的原因是原告一直未按合同约定交付房屋。被告（反诉原告）毛宇梓向本院提出反诉请求：1、依法解除《商品房预（销）售合同》；2、要求原告（反诉被告）返还已缴纳房款159160元（首付款143560元及已偿还的银行贷款）。在诉讼过程中，被告（反诉原告）增加诉讼请求：要求原告（反诉被告）支付违约金40000元（143560元*从2014年2月1日至2017年12月31日共计1420天*万分之二）。事实与理由：2013年10月19日，双方签订《商品房预（销）售合同》，由被告（反诉原告）购买位于龙口市开发区西海岸第88栋9层901号房。合同签订后，被告（反诉原告）缴纳购房款143560元，并于同年向龙口农商银行贷款95000元。被告（反诉原告）按照银行贷款协议自2014年1月至2015年4月期间，每月定期向银行还款1040元。原告（反诉被告）违反合同约定未按期交房、办理产权登记手续，且原告（反诉被告）无理要求被告（反诉原告）另交房屋装修款，并以此为由拒绝交付房屋。为此，被告（反诉原告）于2015年4月停止银行还贷，并于2015年4月17日向原告（反诉被告）发出《解除合同通知书》，但原告（反诉被告）至今未交付房屋，亦未返还购房款。原告（反诉被告）海富房地产公司对被告（反诉原告）毛宇梓的反诉辩称，被告（反诉原告）的两项请求均不能成立。1、依据双方签订的合同第八条第二款及第九条第二款约定，被告（反诉原告）其享有的解除权的截止日期为2014年1月16日。但在该期限内被告（反诉原告）并未向主张过解除权，依据《最高人民法院》第十五条第二款及《中华人民共和国合同法》第九十五条规定，解除权系法律所规定的形成权的一种，其适用的是除斥期间，该期限按合同约定为15天。由于被告（反诉原告）未按照法律规定的期限内行使解除权，因此其解除权丧失。2、从被告（反诉原告）所提交的反诉状及其缴纳银行贷款单据中可以证实，截止至2015年4月前，被告（反诉原告）并没有提出解除合同的意向及实际行动。依据证据规则，在诉状及答辩状中已经认可的事实，可以直接作为有效证据使用。综上，本案中被告（反诉原告）的解除请求依法不能成立，因此其第二项请求也不应得到法院支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1、关于原告提交的催款函及入伙邀请书，原告诉称，该两份证据是与另案（2018）鲁0681民初241号案件中涉诉房屋的催款函、入伙邀请书一并邮寄的；被告对此不予认可，辩称其所购买的本案涉诉房屋与另案（2018）鲁0681民初241号案件中涉诉房屋是不同开发商所开发，不可能一起邮寄该文件；另外，该涉诉房产的一个经理多次给被告打电话，要求被告缴纳房屋装修款90000元，不然就不交房。本院认为，虽然本案涉诉房屋与另案（2018）鲁0681民初241号案件中涉诉房屋的购买者均为同一人，即本案被告，但两套房屋的开发商并非同一开发商，原告主张该组证据与另案一同邮寄,有悖常理，本院不予采信。2、关于被告提交的向原告邮寄的解除合同通知书，原告诉称，对其真实性、合法性及与本案的关联性有异议：首先被告所提供的特快专递快递单寄件人存联中的寄件人显示为“李琼生”，并不是本案被告本人，在原、被告所认可的合同及补充协议中也并未授权给李琼生作为合同的代理人行使权力；其次在邮件详细说明一栏中并没有注明所邮寄的文件内容，从而无法证实被告已行使解除权的主张；另外，被告所提供的邮件显示该邮件并未实际送达原告方，原告也从未收到过被告所提出的解除购房合同的文件。因此，被告提交的该项证据无法达到其证明目的。本院认为，被告提交的该证据寄件人显示为“李琼生”，并非当事人“毛宇梓”，且无法证明邮寄的文件内容为涉及被告主张解除合同事宜，邮件亦未显示已被签收，故综上分析被告提交的该证据无法证明其主张。3、关于被告提交的微信截图，原告诉称，对该证据的真实性不予认可，从截图中无法看出是本案被告与仲丽丽之间的聊天记录。本院认为，微信截图无法直接证明被告的主张，被告又无其他证据予以佐证，不能单独作为定案的依据，故对该证据本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月20日，原告海富房地产公司与被告毛宇梓就认购龙口市开发区西海岸第88栋1单元901号房签订了《商品房认购书》，约定房屋总价款298000元。2013年10月19日，原、被告就该房产签订《商品房预（销）售合同》，合同约定房屋总价款238560元，以办理银行按揭贷款方式支付；合同第六条“付款方式及期限”约定，买受人于2013年12月21日付清首付款人民币143560元整，余款95000元整应于接到出卖人通知之日起7日内持有关材料到银行办理按揭贷款手续，并将银行出具的相关资料交付出卖人确认；合同第八条“交付期限”约定，出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条“出卖人逾期交房的违约责任”第一款约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金；第二款约定，根据本条款规定，买受人在行使解除合同权利时，从有权解除之日起十五日内向出卖人发出书面通知，如买受人未在该期间发出书面通知，则视为买受人认可逾期交房现状，并同意继续履行本合同，双方再行协商交付房屋时间。合同签订后，被告先后缴纳购房款共计143560元，由原告出具收款收据两张，缴纳评估费、房产证费等共计3992元。2014年1月15日，被告与龙口农商银行签订《个人住房借款合同》，由龙口市南山担保有限公司及原告海富房地产公司承担保证责任。合同第一条约定借款金额为95000元；第三条约定借款期限自2014年1月15日至2024年1月14日止，共计120个月；第十二条约定借款担保方式为抵押、保证；第十三条“保证条款”约定对于保证人在保证范围内的全部应付款项，乙方（龙口农商银行）有权从保证人开立的账户予以划收。2014年2月18日，龙口农商银行向被告支付借款95000元，被告以该款向原告支付了剩余房款95000元。至此，被告共交房款238560元。自2014年3月10日至2015年3月18日，被告一直向龙口农商银行偿还贷款。之后，因被告停止向龙口农商银行偿还贷款，龙口农商银行于2015年7月30日自原告保证金账户扣划了被告尚欠的贷款本息共计89660.55元。另查明，涉诉房屋所在的龙口市南山西海岸一期88号楼于2016年1月26日取得了龙口市建设工程竣工验收备案表。本院认为，本案所涉《商品房预（销）售合同》、《个人住房借款合同》,系签订各方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规范，合同均合法有效，签订各方均应按约履行。本案中，原告海富房地产公司为被告毛宇梓个人住房贷款提供阶段性连带保证，被告未按约定偿还贷款，致使龙口农商银行从原告保证金账户扣划贷款本息共计89660.55元，事实清楚，证据确凿，本院予以认定。追偿权是保证人在履行保证债务后，请求主债务人偿还的权利，是对保证人合法利益的维护。《中华人民共和国担保法》第三十一条规定：保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。本案原告作为保证人向债权人龙口农商银行履行了保证债务，使得债务人即被告对债权人的债务责任因原告的履行而归于消灭。对此，被告辩称，其已按照合同约定履行了交款义务，但原告在房款入账后一年多的时间内仍不履行交付房屋的义务，迫使被告中止偿还银行贷款，由此导致银行划扣原告保证金的责任在原告。本院认为，原告是否履行交房义务与被告按期向银行履行还款义务系不同的法律关系，原告逾期交房，被告可基于其与原告之间的商品房买卖法律关系向原告主张违约责任，但被告仍应基于其与龙口农商银行之间的借款合同法律关系向银行履行还款义务。因此，原告在承担保证责任上不存在过错，原告依法取得对被告的追偿权。原告请求被告偿还其代为清偿的贷款本息89660.55元，于法有据，本院予以支持。原告另主张被告承担其代为清偿的89660.55元的利息，该利息系原告承担保证义务后产生的损失，因被告违约造成，故应由被告承担。该主张于法有据，本院予以支持。原告请求该利息的计算方式为：从2015年7月31日至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算，未超出法律规定的数额，应予支持。关于被告（反诉原告）主张要求法院判令解除与原告（反诉被告）签订的《商品房预（销）售合同》及返还已缴纳房款159160元的反诉请求。被告（反诉原告）主张，原告（反诉被告）未按照合同的约定履行交付涉诉房屋，故被告（反诉原告）依约向原告（反诉被告）邮寄了解除合同的书面通知以解除合同；原告（反诉被告）辩称被告（反诉原告）依约享有解除权的截止日期为2014年1月16日，但被告（反诉原告）在该期间内未向原告（反诉被告）主张过合同解除权，超过了合同约定15天的期限，故被告（反诉原告）解除权丧失，因而无权主张返还购房款的诉讼请求。本院认为，根据《商品房预（销）售合同》第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，但应自有权解除之日起十五日内向出卖人发出书面通知，否则视为认可逾期交房现状。双方约定交房时间为2013年12月31日前，故被告（反诉原告）自2014年4月1日起享有合同解除权，依据合同第九条第二款的约定，被告（反诉原告）应在自有权解除之日起十五日内行使合同解除权，即其享有的约定解除权行使期间应为2014年4月1日至2014年4月15日。本案在证据分析中已认定被告（反诉原告）提交的快递单无法证明其主张，且快递单中显示的邮寄时间为2015年4月17日，已超过解除权的行使期间。《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款规定，“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭”。被告（反诉原告）未在约定期限内行使解除权，其约定解除权即归于消灭。另原告（反诉被告）已于2016年1月26日取得了龙口市建设工程竣工验收备案表，符合合同中约定的交房条件，被告（反诉原告）的合同目的能够实现，依法不享有法定解除权。综上分析，被告（反诉原告）主张解除合同的诉讼请求，与约不符，于法无据，本院不予支持。被告（反诉原告）基于解除合同而同时主张原告（反诉被告）返还购房款的请求，本院一并不予支持。关于被告（反诉原告）主张原告（反诉被告）给付违约金40000元（143560元*从2014年2月1日至2017年12月31日共计1420天*万分之二）的反诉请求，因被告未在本院规定的期限内缴纳增加部分请求的反诉费，故本院依法不予审理。综上所述，鉴于本案事实，依照《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条第（四）项、第九十五条第一款之规定，判决如下：一、被告毛宇梓自本判决生效之日起十日内给付原告龙口市海富房地产开发有限公司代偿款89660.55元及利息（2015年7月31日至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。二、驳回被告（反诉原告）毛宇梓对原告（反诉被告）龙口市海富房地产开发有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2042元，减半收取1021元，由被告毛宇梓负担。反诉费1742元，由被告（反诉原告）毛宇梓负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 李 杰二〇一八年四月二十三日书记员 邹向东