北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0105民初22131号
原告（反诉被告）：冯玉民，男，1979年7月19日出生，住北京市朝阳区。
委托代理人：李旭彤，北京市清华源律师事务所律师。
原告（反诉被告）：赵梅莲（冯玉民之妻），女，1980年10月4日出生，住北京市朝阳区。
委托代理人：李旭彤，北京市清华源律师事务所律师。
被告（反诉原告）：北京顺兴永强文化传播有限公司，住所地北京市密云县太师屯镇永安街143号镇政府办公楼415室-236。
法定代表人：逯强，经理。
委托代理人：赵常民，北京安迪律师事务所律师。
被告（反诉第三人）：龙学武，男，1984年1月4日出生，住湖北省嘉鱼县官桥镇廖家桥村*组**号。
第三人：郭栋，男，1972年4月13日出生，住北京市朝阳区。
第三人：任丽娜，女，1975年7月1日出生，住北京市朝阳区。
原告（反诉被告）冯玉民、赵梅莲与被告（反诉原告）北京顺兴永强文化传播有限公司（以下简称顺兴公司）、被告（反诉第三人）龙学武、第三人郭栋、任丽娜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告冯玉民、赵梅莲及其委托代理人李旭彤，被告顺兴公司的委托代理人赵常民，被告龙学武到庭参加了诉讼。第三人郭栋、任丽娜经本院送达开庭传票，无正当理由未按时到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）冯玉民、赵梅莲向本院提出诉讼请求：1、要求顺兴公司、龙学武协助办理交付义务；2、要求第三人郭栋、任丽娜履行腾退义务，将位于北京市朝阳区芍药居北里XX房屋腾空并交还给原告；3、要求顺兴公司、龙学武承担延期交付的违约金245000元；4、要求顺兴公司、龙学武承担房屋使用费（以每月8000元为标准，自2016年4月6日起，至实际交付之日）。事实和理由：2015年11月25日，经北京我爱我家房地产经纪有限公司磋商，冯玉民、赵梅莲与顺兴公司达成购房意向，顺兴公司将其所有的房屋（地址：北京市朝阳区芍药居北里XX，房屋产权证号：京（2015）朝阳区不动产权第XX**号）出售给冯玉民、赵梅莲，双方约定房屋总价款为490万元。顺兴公司指定了代理人龙学武代为办理上述售房事项。双方约定：“甲方应当于房屋所有权转移登记后5日内将房屋交付给乙方。甲方逾期超过10日，甲方应继续履行房屋交付义务并按房屋成交总价的5%向乙方支付违约金。”冯玉民、赵梅莲己经依约履行付款义务，双方于2016年4月6日共同办理了房屋过户手续。现房屋交付条件己经成就，冯玉民、赵梅莲多次催告交付涉案房屋仍被拒绝。经冯玉民、赵梅莲调查发现，涉案房屋由第三人实际占有，致使房屋交付不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。依据上诉法律规定，现原告向人民法院提起诉讼，请求人民法院判令顺兴公司、龙学武继续履行合同义务，交付房屋，承担违约金。
被告（反诉原告）顺兴公司辩称：针对第一项诉讼请求，我们同意继续履行合同，但我们不同意履行协助交付义务，因为在双方签订合同之前我方已经告知冯玉民、赵梅莲房屋暂时不能腾退，由原房主在居住，当时冯玉民、赵梅莲也同意，他说自己想办法腾房，在签完合同以后，他们也没有到房屋所在地看房，顺兴公司出售这套房屋低于市场价格20万左右给原告，因为有人在居住。因此腾房是冯玉民、赵梅莲自己的义务，我们只有交付钥匙的义务。第二项请求，如果有我方，我们不同意第二项诉讼请求，因为本案是买卖合同纠纷，腾退房屋的案由是排除妨碍，是侵权范畴，不应该在本案中解决。同时我方现在也没有在控制房屋，我方没有办法履行腾退义务。第三项请求，我们不同意支付违约金，理由同第一项诉讼请求。我方也提出反诉了由原告方支付违约金，因为冯玉民、赵梅莲的原因第一次审核购房资质没有通过，导致过户时间拖延，冯玉民、赵梅莲也自认违约，并向我们交付了20万元的违约金。第四项请求，我方不同意支付房屋使用费，我方没有实际占用房屋，且我方已经明确告知诉争房屋有人在居住，由冯玉民、赵梅莲自行腾房。我方不同意支付诉讼费。
被告龙学武辩称：认同顺兴公司的答辩意见，我只是个代理人，我认为我不应该承担责任。
被告（反诉原告）顺兴公司向本院提起反诉请求：要求冯玉民、赵梅莲支付违约金78万元。事实和理由：顺兴公司经北京我爱我家房地产经纪有限公司居间服务，与冯玉民、赵梅莲就顺兴公司所有的位于北京市朝阳区芍药居北里XX号房屋达成购房意向。顺兴公司的代理人在双方签订正式房屋买卖合同之前告知冯玉民、赵梅莲涉案房屋低于市场价约20万元，原因是涉案房屋原房主在居住，暂时不能腾房。冯玉民、赵梅莲决定愿意购买涉案房屋并自己想办法让原房主腾房。2015年11月25日，双方签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》等。该《补充协议》第三条约定如至2016年2月25日未能过户，违约方应向守约方支付总房款20%的违约金。本案中顺兴公司己随时准备过户，但因冯玉民、赵梅莲购房人资格审查未能通过的原因，致使双方过户迟延，冯玉民、赵梅莲也认可自己违约并于2016年2月23日向顺兴公司支付20万元的违约金。同时与顺兴公司协商让顺兴公司继续协助被冯玉民、赵梅莲办理过户手续，剩下的违约金冯玉民、赵梅莲于过户后一次性支付给顺兴公司，顺兴公司同意。后冯玉民、赵梅莲通过购房人资格审查，顺兴公司也配合冯玉民、赵梅莲，直至2016年4月6日才完成过户，但冯玉民、赵梅莲至今未支付剩下的违约金78万元。根据《补充协议》第三条的约定，冯玉民、赵梅莲的行为已经构成违约，因此应向顺兴公司支付违约金98万元扣除已付20万元，应付78万元。为维护顺兴公司的合法权益，特提出反诉，请求法院支持顺兴公司的诉讼请求。
针对反诉，原告（反诉被告）冯玉民、赵梅莲辩称：不同意反诉原告的诉讼请求，我方签订合同后积极履行合同，我方在合同约定的期限内履行合同，我方没有任何延迟行为。不应该承担相应的违约金。
第三人郭栋、任丽娜未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。
本院经审理查明：朝阳区芍药居北里XX号（以下简称XX号）房屋原系郭栋所有的房屋。
2015年11月，郭栋与顺兴公司签订《存量房屋买卖合同》，郭栋将XX号房屋出卖给顺兴公司，并办理了过户手续。
2015年11月25日，经北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司），冯玉民、赵梅莲（作为买受方、乙方）与顺兴公司（作为出售方、甲方）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，双方约定顺兴公司将XX号房屋出卖给冯玉民、赵梅莲。成交总价490万元。
房屋的交付：甲方应当在所有权转移登记后5日内将该房屋交付给乙方。除不可抗力外，甲方逾期交房违约责任：…….甲方逾期超过10日，乙方有权单方解除合同。乙方选择解除合同的，适用本合同第十一条第二款的约定。乙方选择继续履行合同的，甲方应当继续履行，应于该房屋实际交付之日按该房屋成交总价万分之五/日向乙方支付逾期违约金。龙学武作为顺兴公司的代理人在《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》上签字。
2016年2月23日，冯玉民与龙学武签订《补款协议》，内容为：经甲乙双方友好协商，因过户时间过长，乙方自愿对甲方做出补充现金贰拾万元整（200000.00），甲方保证乙方在居住过程中如前房主来骚扰，甲方出面协助协调解决。
冯玉民、赵梅莲已将约定的款项支付给顺兴公司，2016年4月5日，XX号房屋过户登记至冯玉民、赵梅莲名下。
冯玉民、赵梅莲、顺兴公司均称XX号房屋现由郭栋、任丽娜居住。
冯玉民、赵梅莲提交了2016年1月16日、1月19日，冯玉民、赵梅莲与龙学武、王正庆的录音，在录音中，龙学武、王正庆与冯玉民协商，由冯玉民再支付20万元。2016年1月19日的录音中有：冯玉民：我担心你们又往上加钱，这次多了些钱，下次又找个理由往上涨。龙学武：有必要吗？冯玉民：你确定这是最后一次了吗？龙学武：就要这点，我诚意要卖这个房子给你，后面又不会签了，还涨价干嘛。冯玉民：后面会有清租户有困难吗？龙学武：我们把人都准备好了，50个人。赵梅莲：我们能不能在过户之前，能看一下房子吗，你们又不是非要等到过户之后才清。龙学武：我都跟你说了，过户后五个工作日交房。
顺兴公司提交一份《补充协议》，该协议显示签约方为冯玉民、赵梅莲（作为乙方），顺兴公司（作为甲方）、我爱我家公司（作为丙方），其中第三条：经甲乙双方友好协商同意，约定乙方最迟于2016年2月17日获得贷款机构批贷手续，在乙方积极配合、资质满足贷款银行要求的前提下，如因乙方贷款批贷延迟或贷款金融机构政策变更等不可抗力原因，导致未按期办理过户手续，责任相关方不承担违约责任。如至2016年2月25日未能过户，违约方应向守约方支付总房款20%的违约金。第四条：鉴于在签订《买卖合同》时，标的房屋处于出租状态，经甲乙双方友好协商，对此达成以下协议：1.甲方承诺标的房屋的承租人己放弃优先购买权。2.若乙方是通过贷款方式购房，甲方保证标的房屋的承租人完全配合评估公司评估房屋。3.如必须和标的房屋的承租人解除租赁关系才能继续履行上述两个条件，则租赁关系解除过程中产生的违约金由甲方或乙方支付。若甲方无法按上述约定履行，甲方须在十个工作日内解决上述问题。如甲方超过十个工作日未解决，则视为甲方违约，甲方每天向乙方支付相当于房价款千分之三数额的违约金并继续履行原义务。第五条：经甲乙双方友好协商，在房屋过户后，对于房屋租客按如下第1种方法处理：1.甲方结束与标的房屋中租赁客户的租赁关系，并在甲方取得全部房款后5日内将房屋腾空给乙方，并双方在交房前或当天完成物业校验…..若甲方未按本条款约定执行，甲方应在十个工作日内无条件执行约定。若超过十个工作日，则视为甲方违约，甲方每天向乙方支付相当于房价款千分之三数额的违约金直至甲方按约定完成应履行之责任。本协议一式三份，甲、乙、丙三方各持一份，如三方各自所执的内容存在差异的，以留存于丙方处的协议内容为准。在《补充协议》上，未加盖我爱我家公司的印章，冯玉民、赵梅莲认可曾签订过《补充协议》，但是我爱我家公司没有盖章，这是无效的，当时双方签了之后，我爱我家公司看了之后，觉得不合理，就把补充协议撕毁了，冯玉民、赵梅莲、我爱我家公司都没有补充协议，当时写的是2%的违约金，顺兴公司私自添加了一个0，顺兴公司在2月21日要求加价20万元，我方同意加价，想要继续履行合同当时对方向我们保证会协助腾退房屋，才签了这个补充协议。
顺兴公司认为冯玉民、赵梅莲购房资格审查第一次没通过，之后又去办户口，第二次进行购房资格审查，这样就至少迟延20个工作日，这样就差不多2个月了。要求冯玉民、赵梅莲按照《补充协议》第三条承担违约责任，被告称其资格审查早已通过。
顺兴公司与龙学武均认可龙学武系顺兴公司的代理人，在房屋买卖过程中代理顺兴公司。
顺兴公司称，签约前已告知冯玉民、赵梅莲房屋暂时不能腾退，由原房主在居住，当时冯玉民、赵梅莲也同意，由购房人自己想办法腾房，冯玉民、赵梅莲对顺兴公司所述不予认可。
上述事实，有当事人提交的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、当事人陈述意见及庭审笔录等在案佐证。
本院认为：冯玉民、赵梅莲与顺兴公司签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。冯玉民、赵梅莲已将约定的款项支付给顺兴公司，房屋已经过户至冯玉民、赵梅莲名下，根据合同约定，顺兴公司理应按照合同约定的时间将房屋交付给冯玉民、赵梅莲。冯玉民、赵梅莲作为房屋的所有权人享有对房屋占有、使用、收益、处分的权利，郭栋将房屋出售给顺兴公司后，已无权继续占用XX号房屋，现冯玉民、赵梅莲有权要求郭栋、任丽娜将XX号房屋腾退，在腾退的过程中，顺兴公司负有协助义务。因顺兴公司逾期交付房屋，还应向冯玉民、赵梅莲承担违约责任。因冯玉民、赵梅莲同时要求顺兴公司支付房屋腾退前的房屋使用费，考虑到本案实际情况，本院对顺兴公司支付的违约金适当酌减。
顺兴公司称签约前已告知冯玉民、赵梅莲房屋暂时不能腾退，由原房主在居住，当时冯玉民、赵梅莲也同意，由购房人自己想办法腾房，冯玉民、赵梅莲不予认可，在《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》明确约定了由顺兴公司腾退房屋，在冯玉民、赵梅莲提交的录音中，龙学武明确表示负责交付房屋，根据本案现有证据，本院对顺兴公司所述不予采信。龙学武作为顺兴公司的代理人，其对外活动的民事责任应由顺兴公司承担，冯玉民、赵梅莲无权要求龙学武承担责任。
顺兴公司要求冯玉民、赵梅莲承担违约责任，顺兴公司提交的《补充协议》显示，该《补充协议》应系三方协议，协议一式三份，甲、乙、丙三方各持一份，如三方各自所执的内容存在差异的，以留存于丙方处的协议内容为准，《补充协议》中关于租户的约定与实际情况显著不符，冯玉民、赵梅莲称当初在补充协议第三条中约定的违约金为2%，后面的0是顺兴公司后加的，该处所标注的0位置并非在正常位置，存在疑点，而补充协议并未加盖我爱我家公司的印章。顺兴公司称冯玉民、赵梅莲购房资格审查延后，导致逾期过户，冯玉民、赵梅莲同意支付违约金20万元，在冯玉民、赵梅莲提交的录音中，龙学武与冯玉民、赵梅莲商谈过程中，并未提及此20万元系违约金，且此时过户时间并未届满，在2016年2月23日冯玉民与龙学武签订的《补款协议》中，亦未提及此20万元系违约金，顺兴公司在履约过程中要求冯玉民、赵梅莲增加款项，并确认系因过户时间过长，乙方自愿对甲方做出补充现金，即便系冯玉民、赵梅莲的原因导致过户迟延，因双方在过户前已经对此重新做出约定，冯玉民、赵梅莲已经对顺兴公司作出补偿，顺兴公司再要求冯玉民、赵梅莲承担违约责任于法无据，本院不予支持。
民事诉讼的当事人有到庭陈述并对对方当事人的诉讼请求进行答辩的权利。本案郭栋、任丽娜经本院合法传唤，无正当理由未出庭应诉，视为其放弃了举证、质证及答辩的权利。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、第三人郭栋、任丽娜于本判决生效后十日内将朝阳区芍药居北里XX号房屋腾退给原告（反诉被告）冯玉民、赵梅莲，在该房屋腾退交付时，被告（反诉原告）北京顺兴永强文化传播有限公司负有协助义务；
二、被告（反诉原告）北京顺兴永强文化传播有限公司于本判决生效后二十日内支付原告（反诉被告）冯玉民、赵梅莲房屋使用费{房屋使用费按照每月八千元的标准计算，从2016年4月11日起计算至第三人郭栋、任丽娜将朝阳区芍药居北里XX号房屋腾退给原告（反诉被告）冯玉民、赵梅莲之日止}；
三、被告（反诉原告）北京顺兴永强文化传播有限公司于本判决生效后二十日内支付原告（反诉被告）冯玉民、赵梅莲违约金十万元；
四、驳回原告（反诉被告）冯玉民、赵梅莲的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）北京顺兴永强文化传播有限公司的反诉请求。
公告费560元，由第三人郭栋、任丽娜负担（冯玉民、赵梅莲已交纳，郭栋、任丽娜于本判决生效后七日内支付给冯玉民、赵梅莲）。
案件受理费47815元，由原告（反诉被告）冯玉民、赵梅莲负担1015元（已交纳），由被告（反诉原告）北京顺兴永强文化传播有限公司负担46800元（冯玉民、赵梅莲已交纳22893元，北京顺兴永强文化传播有限公司于本判决生效后七日内支付冯玉民、赵梅莲22893元；余款23907元，北京顺兴永强文化传播有限公司于本判决生效后七日内交至本院）。
反诉案件受理费5800元，由被告（反诉原告）北京顺兴永强文化传播有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 雷恩强
人民陪审员 邢卫东
人民陪审员 宋 怡
二〇一七年三月十五日
书 记 员 权成子