福建省宁德市蕉城区人民法院民 事 判 决 书（2015）蕉民初字第4927号原告：福建省唐程房地产开发有限公司，住所地：福建省宁德市东侨经济开发区南湖滨路8号。法定代表人：林鑫坤。委托代理人：喻源，男，1975年6月22日出生，汉族，户籍地福建省厦门市思明区，系公司职员。委托代理人：兰俊衍，男，1983年1月9日出生，汉族，户籍地福建省厦门市集美区，系公司职员。被告：罗强，男，1988年11月26日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。委托代理人：潘誓辉，福建宁川律师事务所律师。第三人：中国建设银行股份有限公司宁德东侨支行，住所地：宁德市东侨开发区闽东中路26号（东嘉花园）一楼101-112号店面、二楼204-209号房。代表人：张灵圣，行长。委托代理人：蔡娟玉，女，1987年5月3日出生，汉族，户籍�福建省厦门市集美区，系银行职员。原告福建省唐程房地产开发有限公司诉被告罗强、第三人中国建设银行股份有限公司宁德东侨支行（以下简称建行东侨支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月13日立案受理。依法由审判员陈庄适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人喻源、兰俊衍、被告罗强的委托代理人潘誓辉、第三人建行东侨支行的委托代理人蔡娟玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告福建省唐程房地产开发有限公司诉称：原、被告于2013年10月8日签订《商品房买卖合同》（备案合同编号：20130800568），约定被告购买原告开发的位于宁德市东侨开发区南湖滨路8号“天水雅集”13号楼106单元房产，购房款总计人民币2841706元，被告于2013年9月14日支付首期房款人民币1711706元，余款人民币113万元办理按揭贷款。若被告未及�按月向银行缴纳贷款本息，导致银行从原告账户中划拨的，原告有权向被告收取被银行划拨的款项及被告从拖欠之日起至补足款项期间的滞纳金（按照每日千分之二计算）。被告若连续三个付款期或累计六个付款期未按时向银行缴纳贷款本息，原告有权解除双方签订的《商品房买卖合同》，同时被告还应另按购房款的15%向原告支付违约金，因上述解除合同而产生的一切注销手续费用由被告承担。上述合同签订后，中国建设银行股份有限公司宁德分行（以下简称建行宁德分行）根据被告的申请，与原、被告签订《个人住房借款合同》，向被告发放按揭贷款人民币113万元，原告为被告申请的上述按揭贷款承担连带保证责任。按照上述借款合同第四十一条第二款第（三）项，本合同项下贷款发放后，建行宁德分行授权本案第三人建行东侨支行办理贷款逾期催收、诉讼等业务。自2014年7月30日起，因被告未按时向银行偿还贷款本息，第三人多次通知原告承担连带保证责任。为此，原告于2014年10月27日和同年11月10日两次向被告发出《催款通知书》，催告被告及时缴纳拖欠的贷款本息，但被告不予理会。由于被告连续11个付款期未按时还款，导致第三人从原告保证金账户划拨被告拖欠的贷款本金、利息、罚息等款项147157.84元（截止2015年6月29日），原告于2015年6月1日发出《解除商品房买卖合同通知书》，通知被告解除双方签订的《商品房买卖合同》，但被告至今仍拒不办理相关善后事宜。原告请求判令：1、解除原告与被告2013年10月8日签订的《商品房买卖合同》（备案合同编号：20130800568）；2、被告按购房款的15%向原告支付解除合同违约金人民币426255.9元；3、被告与原告共同到宁德市房地产交易登记中心办理解除预售合同登记相关�续，并由被告承担因解除合同所产生的一切注销手续费用；4、被告返还原告截至2015年6月29日被银行划拨款项共计人民币147157.84元，并按原告被银行划拨款项的每日千分之二，向原告支付从银行划拨款项之日起至被告实际还款之日止的滞纳金（暂计至2015年7月9日滞纳金为40079.86元）。被告罗强辩称：1、原告诉请单独解除双方于2013年10月8日签订的《商品房买卖合同》缺乏事实与法律依据；2、原告诉请按购房款总额284.706万元的15%支付违约金计426255.9元，其依据是《商品房买卖合同》的附件六合同补充协议第三条3.3.2款的规定，该条款属格式条款，属于不公平、不合理的条款；3、对原告的第三项诉请，依法也不能获得支持；4、对原告的第四项诉请，在仅被第三人建行东侨支行划扣14万元情况下，要求被告支付4万多元滞纳金，该滞纳金性质上属于违约金，对如此之高的违约金，依法也应调整。综上驳回原告不合理的诉请。第三人建行东侨支行辩称：对原告诉称的基本事实无异议。经审理查明：原、被告于2013年10月8日签订《商品房买卖合同》（备案合同编号：20130800568），约定被告购买原告开发的位于宁德市东侨开发区南湖滨路8号“天水雅集”13号楼106单元房产，购房款总计人民币2841706元，被告于2013年9月14日支付首付款人民币1711706元，余款人民币113万元办理按揭贷款。之后建行宁德分行与原、被告签订《个人住房借款合同》，建行宁德分行向被告发放按揭贷款人民币113万元，原告为被告申请的上述按揭贷款承担连带保证责任；《个人住房借款合同》约定该合同项下贷款发放后，建行宁德分行授权本案第三人建行东侨支行办理贷款逾期催收、诉讼等业务。2014年7月30日起，因被告未按时向银行偿还�款本息，截止2015年6月29日原告代被告偿还拖欠银行的贷款本金、利息、罚息计147157.84元。以上事实各方无争议，本院予以确认。本案的争议焦点是：1、能否解除原、被告于2013年10月8日签订的《商品房买卖合同》；2、被告是否需要向原告支付解除合同的违约金、滞纳金及具体金额。本院围绕上述争议焦点，予以调查分析、认定如下：原告为证明自己的主张，出示证据：1、营业执照、组织机构代码证、法人身份证明，证明原告主体资格；2、被告身份证，证明被告身份情况；3、2013年10月8日《商品房买卖合同》（编号20130800568），证明被告于2013年10月8日购买原告开发的位于宁德市东侨开发区南湖滨路8号“天水雅集”13号楼106单元房产；双方约定购房款总计人民币2841706元，被告于2013年9月14日支付首期房款人民币1711706元，余款人民币113万元办理按揭贷款；若被告未及时按月向银行缴纳贷款本息，导致银行从原告账户中划拨的，原告有权向被告收取被银行划拨的款项及被告从拖欠之日起至补足款项期间的滞纳金（按照每日千分之二计算）；被告若连续三个付款期或累计六个付款期未按时向银行缴纳贷款本息，原告有权解除双方签订的《合同》，同时被告还应另按购房款的15%向原告支付违约金，因上述解除合同而产生的一切注销手续费用由被告承担；4、《个人住房借款合同》（编号350686306-2012-20130336241），证明建行宁德分行根据被告的申请，与原、被告签订《个人住房借款合同》，向被告发放按揭贷款人民币113万元，原告为被告申请的上述按揭贷款承担连带保证责任；5、扣除保证金通知（个人贷款还款凭证），证明原告保证金账户于2014年9月28日、2014年9月30日、2014年10月31日、2014年12月26日、2015年3月27日、2015年3月31�、2015年5月29日、2015年6月30日被银行划拨款项共计147157.84元；6、原告在中国建设银行保证金账户印鉴卡片，证明个人贷款还款凭证中的付款账号为原告保证金账户账号；7、《催款通知书》，证明原告于2014年10月27日和同年11月10日两次向被告发出《催款通知书》，要求向原告支付被银行划拨款项及滞纳金；8、国内特快专递邮件回执单，证明《催款通知书》已寄送被告；9、《解除商品房买卖合同通知书》，证明原告发函通知被告解除双方签订的《商品房买卖合同》，10、国内特快专递邮件回执单，证明《解除商品房买卖合同通知书》已寄送被告。被告质证认为：对证据1、2真实性无异议，对证据3《商品房买卖合同》真实性无异议，但附件六合同补充协议的第三条属于格式条款，格式条款加重消费者的责任，对于购房者是不公平的，也违反福建省实施消费者�益保护办法第二十七条第八项的规定，应认定为无效条款；对证据4真实性无异议，但按揭款113万元已经打入原告公司账户；对证据5原告保证金账户被银行划拨款项共计147157.84元无异议，但每一笔具体金额、具体时间被告无法确定；对证据6无异议；对证据7、8、9、10因被告不在家这些材料均不是被告本人签字，且内容被告无法确认。第三人对原告出示的证据均无异议。被告为证明自己的主张，出示证据：1、销售不动产统一发票四张，证明被告支付原告首付款1711706元，按揭款113万元，被告已经按照《商品房买卖合同》的约定，履行了主要义务；2、中国建设银行贷款账户明细，证明被告个人账户支付建行按揭款共计97618.74元，2014年9月28日之后原告才开始代垫，金额是147157.84元，从这份证据可以看出截止2015年6月30日建行总共收罚息仅1058.86元。原告质证认为：对证据1无异议；对证据2原告主张的滞纳金是根据《商品房买卖合同》的约定，与银行罚息是两个不同的概念。第三人对被告出示的证据无异议。经审查本院认为，第三人对原、被告出示的证据无异议，被告对原告出示的证据1、2、3、4、5、6及原告对被告出示的证据真实性均无异议，本院予以确认。原告出示的证据7、8、9、10，虽无法证实被告是否收到了《催款通知书》、《解除商品房买卖合同通知书》，但本案起诉之后直至目前被告尚未返还原告已被银行划拨的款项，亦未按时返还按揭款，所以，被告的违约行为是持续存在的。原、被告双方的争议，主要集中在对《商品房买卖合同》及附件中有关违约责任条款的理解，《商品房买卖合同》附件六3.3.2条约定“乙方（即被告）在按揭贷款手续办理完毕后，应及时按月向银行�纳贷款本息，若发生违约拖欠，导致银行从甲方（即原告）账户划拨，则甲方有权向乙方收取被银行划拨的款项及从乙方拖欠之日起至乙方补足款项期间的滞纳金；若因乙方违约拖欠，导致银行对甲方提起诉讼，则甲方有权向乙方收取由甲方代缴款项及从乙方拖欠之日起至乙方补足款项期间的违约金，并有权要求乙方赔偿由此产生的一切费用（包括但不限于律师费、诉讼费等费用）；上述滞纳金及违约金的标准按照乙方应支付款项的每日千分之二计算。在甲方为乙方担保期间，乙方若连续三个付款期或累计六个付款期未按时向银行缴纳贷款本息，甲方有权解除双方签订的《合同》，同时乙方还应另按购房款的15%向甲方支付违约金，因上述解除合同而产生的一切注销及相关手续费用均由乙方承担。”本案被告自2014年7月30日起至本案起诉时已连续11个付款期未按时�银行偿还贷款本息，导致第三人从原告保证金账户划拨被告拖欠的贷款本金、利息、罚息等款项147157.84元（截止2015年6月29日）。被告行为构成违约，已达到合同约定的合同解除条件，原告有权解除双方签订的《商品房买卖合同》。被告认为附件六合同补充协议的第三条属于格式条款，加重消费者的责任，对于购房者是不公平的，应认定为无效条款，本院认为，被告长期未支付银行按揭款，导致原告保证金账户款项被银行划拨，双方约定按购房款总额的15%计算违约金并无不当；双方约定的滞纳金，亦是由于被告未及时支付银行按揭款产生的，与违约金存在重复计算，本院不予支持。综上所述，本院认为：依法成立的合同受法律保护。原告与被告罗强于2013年10月8日签订的《商品房买卖合同》及原、被告与建行宁德分行签订的《个人住房借款合同》，系�事人真实意思表示，其主要内容不违反法律、行政法规强制性规定，属有效合同，各方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告按照合同的约定履行了自己的义务，但被告未按约定支付银行按揭款，导致原告保证金账户款项被第三人划拨，自2014年7月30日起至2015年6月29日原告被划拨款项合计147157.84元，原告要求被告返还，事实清楚，证据充分，本院予以支持；被告已连续11个付款期未按时向银行偿还贷款本息，其行为构成违约，原告依据合同约定有权解除双方签订的《商品房买卖合同》并有权要求被告支付按购房款的15%计算的违约金426255.9元。《商品房买卖合同》解除后，被告应配合原告到宁德市房地产交易登记中心办理解除预售合同登记相关手续，并承担因解除合同所产生的一切注销手续费用。原告要求被告支付按原告被银行划拨款项的每日千分之�计算的滞纳金，被告认为该滞纳金性质上属于违约金，对如此之高的违约金，应予调整，本院认为双方约定的滞纳金亦是由于被告未支付银行按揭款产生的，与违约金存在重复计算，对原告的该项请求，本院不予支持，被告的答辩意见予以部分采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百一十四条第一款，《》第十八条、第二十一条、第，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第二十五条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除原告福建省唐程房地产开发有限公司与被告罗强于2013年10月8日签订的《商品房买卖合同》（备案合同编号：20130800568）。二、被告罗强应于本判决生效之日向原告福建省唐程房地产开发有限公司支付解除合同违约金人民币426255.9元。三、被告罗强应于本判决生效之日起15日内配合原告福建省唐程房地产开发有限公司到宁德市房地产交易登记中心办理解除预售合同登记相关手续，并承担因解除合同所产生的一切注销手续费用。四、被告罗强应于本判决生效之日返还原告福建省唐程房地产开发有限公司被第三人中国建设银行股份有限公司宁德东侨支行划拨的款项147157.84元。五、驳回原告福建省唐程房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29535元，减半收取14768元，由原告福建省唐程房地产开发有限公司承担200元，被告罗强承担14568元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。审判员 陈 庄二〇一五年八月三十一日书记员 潘昭华申请执行期限提示：义务人在规定的期限内必须履行义务，如未履行义务的，权利人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为两年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失3０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第二十五条第一款以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。-7-