上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初33744号
原告林晶，女，1982年11月21日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人杜新，上海市协力律师事务所律师。被告卫治君，女，1944年7月13日生，汉族，住上海市浦东新区。被告施云珊，女，1998年2月8日生，汉族，住上海市浦东新区。被告施卫，男，1969年11月13日生，汉族，住上海市浦东新区。上列三被告共同委托代理人赵忠敏，上海知诚律师事务所律师。原告林晶诉被告卫治君、施云珊、施卫房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年7月7日公开开庭进行了审理。原告林晶的委托代理人杜新，被告卫治君以及被告卫治君、施云珊、施卫的委托代理人赵忠敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林晶诉称，2016年2月23日，原、被告经居间介绍签订《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》各一份，约定原告购买被告位于上海市浦东新区利津路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称系争房屋)，总价为人民币(以下币种相同)180万元。当日，原告按约向被告支付了定金5万元；次日，被告又要求将定金增加为20万元，故原告又补交了定金15万元。之后，房价猛然上涨，被告卫治君明确表示不愿继续售房。经多次沟通，被告既不愿继续售房，也不愿意承担违约责任，故原告起诉，要求：1、要求判令解除原、被告签订的上海市房地产买卖合同；2、判令被告向原告返还定金差额人民币10万元；3、判令被告支付违约金人民币36万元；4、判令被告向原告支付房屋增值损失人民币50万元；5、判令被告承担所有中介费用；6、判令本案所有的诉讼费用、评估费用由被告承担。审理中，原告不再申请评估，并自愿调整违约金为定金数额即20万元，撤回了第4、5条诉讼请求。被告卫治君、施云珊、施卫辩称，原、被告之间的买卖合同仅被告卫治君及施卫在落款处签名，当时施云珊正准备高考，被告卫治君及施卫未征得施云珊同意即与原告签订了买卖合同，导致施云珊不知买卖事实，且现在施云珊不同意卖房，故不认可双方之间的房屋买卖合同的效力。另外，被告卫治君已在3月17日就通过中介通知原告，因家庭矛盾的关系，房屋不再出售，之后双方约定在3月23日到中介处协商，并返还了定金10万元，故双方已协商一致，不再返还其余定金。对于违约金，双方合同的违约金条款系空白，且房屋并未增值，故同意解除买卖合同，不同意支付违约金。被告卫治君确认，签约当日，原告未到场；3月25日，中介公司人员去被告处，卫治君即表示有家庭矛盾，房屋不卖了，考虑到自己确有不当，可以适当补偿，但之后未再协商。经审理查明，系争位于上海市浦东新区利津路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权人为三被告。被告施卫系卫治君之子，被告施云珊系施卫之女。2016年2月23日，原、被告经居间介绍签订《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》各一份，约定原告购买被告上述房屋，总价款为180万元，定金为5万元。买卖合同第3条签订示范文本买卖合同约定：为办理交易过户手续之需，甲乙双方同意于本合同签订后40天内前往居间方签订示范文本的上海市房地产买卖合同(以下简称示范合同)。买卖合同第4条付款方式约定：4.1首期房价款：乙方(指原告)应于签订示范合同并申请办理公证手续(若需)后当日，通过居间方转付或自行支付甲方(指三被告)首期房价款(含甲方已实际收到的定金)54万元。买卖合同第7条交易过户约定：甲乙双方应于2016年4月20日之前向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续。买卖合同第11条约定金责任定：本合同所涉定金为担保本次买卖交易的顺利履行而设立。甲方同意将收到的定金交居间方保管，若甲方将该房地产权证原件交居间方保管，则甲方可以从居间方处取回保管的定金。在甲方收到乙方支付的定金后，若甲方违约不卖，则应向乙方双倍返还定金；若乙方违约不买，则已支付甲方的定金不予返还。买卖合同第12条违约责任约定：甲乙双方任何一方未按本合同约定履行，应当按照总房价款的日万分之五支付对方逾期违约金，逾期超过二十日的，另一方有权要求继续履行或单方解除合同。若守约方解除本合同的，须书面通知对方，且违约方需按总房价款的%向守约方支付违约金。甲方落款处由被告卫治君、施卫签名。2016年2月23日，原告按约向被告卫治君支付了定金5万元，卫治君出具收条：今收到购房人林晶支付本人位于利津路XXX弄XXX号XXX室房屋定金5万元。次日，被告卫治君又要求将定金增加为20万元，原告同意后即向被告卫治君汇款15万元，卫治君出具收款收据一份：兹收到林晶(买受方)支付本人的款项共计15万元。本人确认，上述款项系林晶(买受人)用于购买浦东新区利津路XXX弄XXX号XXX室产权人为卫治君的定金。本人承诺已经取得其他权利人及权利共有人的同意收取该笔款项，如有不实本人愿意承担一切法律责任。2016年3月22日，被告卫治君向原告转账汇款10万元。2016年3月26日，原告致电卫治君，卫治君明确表示不再卖房，并要求与原告商谈。审理中，被告卫治君表示，签约时原告未到场，由中介人员持原告已签名的居间协议及买卖合同要求被告签名，当时，其向中介人员询问施云珊未签名的后果，中介人员表示没问题；原告则称，2月23日之前，原、被告双方通过中介沟通已谈好买卖事宜，故其在2月23日当日先在居间协议及买卖合同上签名，然后由中介人员持该居间协议及买卖合同交由被告方签名，故其当时未发现施云珊未签名的事实，后发生纠纷，其询问中介人员，中介人员表示卫治君与施卫有权代理；且在次日又付款15万元时，由原告与卫治君到银行现场收款并书写收条，施云珊亦到场，故施云珊是明知买卖事实的。被告卫治君则表示，24日原告付款15万元时，其确实到银行处，但其系在车内书写收据，施云珊也确实在车内，但施云珊仅知收款，不知买卖事实。对于双方的买卖合同第12条的约定，被告认为虽有此条款，但违约金%处系空白。经本院核实，原告提供的复印件显示该处为20%，但双方的买卖合同原件上虽确有划痕却均无法清楚显示数字。对此，原告解释，其提起诉讼时复印该买卖合同，发现原告持有的原件上无法辨认该处，遂要求中介人员将中介公司留存的首页进行复印，但至开庭时，中介公司拒绝提供原件以供核对。以上事实，由原、被告提供的房地产权证、房地产买卖居间协议、房屋买卖合同、收条、收据、汇款单、录音以及原、被告的庭审陈述在案佐证。本院认为，系争房屋的买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律与行政法规禁止性规定，合法有效，双方均应遵照履行。原告在签订房地产买卖居间协议及买卖合同后，即向被告支付了定金5万元，又根据被告卫治君的要求补交了定金15万元，但之后被告即以家庭矛盾为由拒绝继续履约，系被告违约，理应承担违约责任。三被告辩称，被告施云珊未在合同上签名，对买卖事宜不知情，根据查明的事实，施云珊虽未在合同落款处签名，但原告支付第二笔定金并由卫治君出具收条时施云珊在场，三被告称施云珊不知买卖事实，本院不予采信。现原告要求解除房屋买卖合同，三被告表示同意，于法不悖，本院予以准许。原告要求被告承担违约责任，虽然双方买卖合同第12条约定的违约金标准无法确定，但原告自愿调整后的违约金数额与定金罚则一致，于法不悖，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告林晶、被告卫治君、施云珊、施卫就上海市浦东新区利津路XXX弄XXX号XXX室的房屋签订的《房屋买卖合同》；二、被告卫治君、施云珊、施卫应于本判决生效之日起十日内返还原告林晶定金10万元；三、被告卫治君、施云珊、施卫应于本判决生效之日起十日内赔偿原告林晶违约金20万元。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13,400元，减半收取6,700元，保全费5,000元，由被告卫治君、施云珊、施卫负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 杨晓云
二〇一六年七月二十七日
书记员 陈佳琳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。