连云港市连云区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）苏0703执异23号之一
案外人：张某某，男，1971年2月15日出生，汉族，无固定职业，住连云港市连云区。
委托代理人；张成柱，江苏云台山律师事务所律师。
申请执行人：连云港东方农村商业银行股份有限公司，住所地连云港市新浦区郁洲南路10号。
法定代表人：冯涛，董事长。
委托代理人：郭斌，该行员工。
委托代理人：张向东，江苏顺策律师事务所律师
申请执行人：吕某某，女，1972年4月29日出生，汉族，无固定职业，住连云区。
被执行人：吴某，男，1987年10月6日出生，汉族，住连云港市连云区。
被执行人：苏某某，男，1965年9月3日出生，汉族，住连云港市连云区。
被执行人：夏某某，男，1974年2月5日出生，汉族，连云港兴达紫菜有限公司法定代表人，住连云港市连云区。
被执行人：江某，男，1965年2月6日出生，汉族，住连云港市连云区。
被执行人：吕某1，男，1959年3月20日出生，汉族，住连云港市连云区。
被执行人：吴某1，男，1959年8月7日出生，汉族，住连云港市连云区。
被执行人：张某1，男，1968年1月4日出生，汉族，住连云港市连云区。
被执行人：连云港市宝丰紫菜有限公司，住所地：连云港市连云区板桥街道办事处跃进村。
法定代表人：吴云云，经理。
被执行人：张某2，女，1962年6月12日出生，住连云港市连云区。
在本院执行连云港东方农村商业银行股份有限公司（以下简称东方银行）与吴某、苏某某、夏某某、江某、吕某1、吴某1、张某1、连云港市宝丰紫菜有限公司（以下简称宝丰公司）借款合同纠纷案和吕某某与宝丰公司、吴某1、张某2民间借贷纠纷案中，案外人张某某对本院裁定将被执行人宝丰公司名下的位于连云区XX紫菜工业园XX号工业地块[使用权证号：连国用（XX）XX号]及地上厂房等建筑物（无权属登记），和厂房内的智能高效高速型紫菜加工生产线机器，分别予以评估，然后交网上拍卖、变卖不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。
张某某称，1、张某某因与宝丰公司民间借贷案申请连云区法院诉前保全，连云区法院于2014年4月28日作出（2014）港商诉保字第00031号民事裁定，查封宝丰公司位于连云区XX紫菜工业园XX号工业地块。后，张某某在法定时间内提起诉讼，并形成了（2014）港商初字第0646号民事调解书。2015年5月6日张某某申请执行，连云区法院作出（2015）港执字第00760号民事裁定，查封宝丰公司位于连云区XX紫菜工业园XX号工业地块土地使用权，及地上建筑物、附属设施，并予以公告。张某某是首查封人，根据相关规定，应当由张某某启动查封财产的处分程序，东方银行无权启动。2、连云区XX紫菜工业园XX号工业地块上的建筑物是吴某1、张某2出资建造，所有权应归吴某1、张某2所有，查封案外人所有的建筑物是错误的。3、2015年4月29日，张某某与宝丰公司、担保人吴某1、张某2签订《抵债协议书》，因宝丰公司无力偿还债务，由两担保人以连云区XX紫菜工业园11号工业地块上的建筑物及宝丰公司15年经营权进行抵债，张某某取得了该地块上建筑物所有权和宝丰公司包括该土地使用权及紫菜加工生产线设备等所有财产的优先购买权。4、张某某是连云区XX紫菜工业园XX号工业地块土地使用权及地上建筑物、附属设施的首查封人，但连云区法院依据（2016）苏0703执恢260号执行裁定网拍时未告知张某某，程序违法。5、连云区法院发布的拍卖公告信息中首查封人错误，注明无租赁和无优先购买权错误。综上连云区法院依据（2016）苏0703执恢260号执行裁定网拍宝丰公司位于连云区XX紫菜工业园XX号工业地块土地使用权及房产附属设施、紫菜加工生产线，实体和程序均有错误，请求撤销该拍卖。
东方银行称，1、按案外人所述其于2014年4月28日向贵院申请财产保全，按照相关法律规定，不动产的查封期限是2年，即该查封于2016年4月27日到期，后案外人未申请法院续封，不享有首查封权利。2、异议人所述涉案地块上的建筑物系吴某1、张某2建造并享有所有权，但未提供证据。即便异议人所述事实成立，根据相关法律规定，地上建筑物在没有权属证书的情况下，所有权应当按照土地使用权归属来确定，即该地块土地的使用权及地上建筑物的所有权应当归宝丰公司所有。3、异议人所述涉案地块上建筑物的所有权及宝丰公司15年经营权归异议人所有，并签订了《抵债协议书》，东方银行对《抵债协议书》的真实性有异议，即使该协议是真实的，因未经过法定程序予以认定，并且损害其他债权人的合法权益，应当认定无效。综上所述，贵院对该地块及地上建筑物、附属设施，依法评估拍卖，也是合法有效的，程序没有问题，请求法庭驳回案外人的异议请求。
吕某某称，本院依其申请作出（2014）港商初字第0207号民事裁定，于2014年2月12日对涉案的土地进行了保全，于2016年2月份续查封，吕某某是首查封人。对案外人所述的宝丰公司15年经营权抵债提出异议，于2014年4月21日吕某某对紫菜加工设备在连云区工商局进行了查封，2015年4月15日、2017年2月份分别续封，宝丰公司经营权不能抵债，以宝丰公司经营权抵债不符合法律规定。请求法院驳回案外人的异议请求。
夏某某称，1、吴某1和张某2将涉案土地上的建筑物与张某某签订了《抵债协议书》，按照最高人民法院相关规定，债权人与债务人不得以物抵债。2、至目前为止涉案地块仍抵押在连云区久居房产中介，根据物权法规定，地上建筑物没有明确产权的，其所有权应当属于土地使用权人。未经抵押权人同意，包括经营权和租赁权在内的抵债协议无效。3、宝丰公司和张某2、吴某1在连云区法院涉及担保、欠款数个案件，张某某是张某2的弟弟，张某某与吴某1、张某2之间调解应属于虚假诉讼，明显涉及转移财产。
被执行人吴某、苏某某、江某、吕某1、吴某1、张某1、宝丰公司、张某2均未提交书面意见。
本院查明，东方银行于2014年以吴某、苏某某、夏某某、江某、吕某1、吴某1、张某1、宝丰公司为被告起诉至本院，要求吴某偿还借款189万元及利息，其他被告承担连带偿还责任。本院经审理于2014年7月10日作出（2014）港商初字第0125号民事判决：吴某于本判决生效后十日内偿还东方银行借款本金189万元及利息；其他被告承担连带责任。该判决生效后，因吴某、苏某某、夏某某、江某、吕某1、吴某1、张某1、宝丰公司未履行还款义务，东方银行于2015年2月2日向本院申请执行，本院立案执行，案号为（2015）港执字第00347号，2015年10月13日本院作出（2015）港执字第0347号民事裁定：冻结、划拨被执行人吴某、苏某某、夏某某、江某、吕某1、吴某1、张某1、宝丰公司名下的存款，如存款不足则扣留、提取其等额收入或查封、扣押相应价值的财产。同日，本院向连云港市国土资源局送达该裁定书和协助执行通知书，协助内容为：一、查封被执行人宝丰公司名下位于连云区XX紫菜工业园XX号地块[工业园地号XX,证书：连国用（2011）XX]土地使用权。二、查封期限：自2015年10月13日至2018年10月12日止。后本案程序终结。2016年7月12日恢复执行，案号为（2016）苏0703执恢260号。
2014年2月12日吕某某以宝丰公司、吴某1、张某2为被告起诉至本院，要求三被告偿还借款28万元及利息。同日，本院依吕某某申请作出（2014）港商初字第0207号民事裁定，对登记在宝丰公司名下的位于连云区XX紫菜工业园XX号地块土地使用权（地号XX、证书号连国用2011第XX予以查封。本院经审理作出如下判决：宝丰公司、吴某1、张某2于本判决生效之日起十日内给付吕某某借款本金28万元及利息。该判决生效后，宝丰公司、吴某1、张某2未履行债务，吕某某于2014年4月10日向本院申请执行，本院立案执行，案号为（2014）港执字第00703号，2014年4月21日本院作出（2014）港执字第0703号民事裁定：冻结、划拨被执行人宝丰公司、吴某1、张某2名下的存款350000元，若存款不足则扣留、提取其等额收入或查封、扣押相应价值的财产。同日向连云工商行政管理局送达该裁定书和协助执行通知书，协助内容为：一、对被执行人宝丰公司所有的智能高效高速型紫菜加工生产线予以查封。二、查封期限为2014年4月21日至2016年4月21日。同日也向宝丰公司送达该裁定书，并填写了查封清单，查封清单显示的查封财产为智能高效高速型紫菜加工生产线一套。后程序终结。2016年7月12日恢复执行，案号为（2016）苏0703执恢259号。
2016年7月15日，本院因上述两案均为借款纠纷，主要被执行人均为宝丰公司、吴某1、张某2夫妻、吴某（吴某1之子），下一步拟要推进的执行工作均为拍卖宝丰公司的财产，故两案合并执行，遂作出（2016）苏0703执恢260号执行裁定：将被执行人宝丰公司名下的位于连云区XX紫菜工业园XX号工业地块[使用权证号：连国用（2011）XX号]及地上厂房等建筑物（无权属登记，和厂房内智能高效高速型紫菜加工生产线机器，分别予以评估，然后交网上拍卖、变卖。
再查明，2014年4月28日，本院依张某某申请作出（2014）港商诉保字第00031号民事裁定，对被申请人宝丰公司位于连云区XX紫菜工业园XX号地块[地号XX、证书号：连国用（2011）第XX的土地使用权予以查封。张某某于2014年5月28日向本院起诉，要求宝丰公司偿还借款，在本院主持下，双方自愿达成以下协议：宝丰公司欠张某某借款2200000元及利息（从2014年2月27日起至实际还款之日止，按年息10%计算），于2014年9月8日前一次偿还。本院据此出具（2014）港商初字第0646号民事调解书。因宝丰公司未履行上述协议，2015年4月13日张某某向本院申请执行，案号为（2015）港执字第00760号。2015年4月29日，张某某（甲方）与宝丰公司（乙方）及吴某1、张某某（担保人）签订《抵债协议书》，主要内容为：截止2015年2月26日乙方欠甲方债务387.35万元，因乙方无力偿还，用担保人位于连云区XX紫菜工业园XX号地块上的建筑物及宝丰公司15年经营权作价抵断。
2015年5月6日，本院作出（2015）港执字第00760号民事裁定：一、查封宝丰公司位于连云区XX紫菜工业园XX号地块（地籍号XX）土地使用权,以及地上建筑物、附属设施。二、查封宝丰公司的企业经营权。并将裁定内容予以公告。此裁定向张某某、宝丰公司、及吴某1、张某2送达。
本院认为，未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿等相关证据判断。金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同等情形并且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。本案中，涉案土地使用权登记在宝丰公司名下，地上建筑物未登记应确定为宝丰公司所有；张某某与宝丰公司及吴某1、张某2签订的《抵债协议书》是在本院依吕某某申请对涉案土地使用权查封后签订，所以张某某主张涉案土地上的建筑物属于吴某1、张某2所有，并以该《抵债协议书》主张其取得了涉案土地上的建筑物所有权，此执行异议的理由不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，本院不予支持。关于张某某以其取得宝丰公司经营权为由主张其对涉案土地使用权及紫菜加工生产线设备等宝丰公司所有财产享有优先购买权的异议，无法律依据，本院不予支持。至于张某某称其首先申请本院对涉案的土地使用权查封，本院应当依其申请启动拍卖程序的执行异议，属于对执行行为的异议，故本院以（2017）苏0703执异23号另行裁决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉》执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第（一）项、第二十八条规定，裁定如下：
驳回张某某要求撤销对被执行人连云港市宝丰紫菜有限公司名下的位于连云区XX紫菜工业园XX号工业地块[使用权证号：连国用（2011）XX号]及地上厂房等建筑物（无权属登记）和厂房内智能高效高速型紫菜加工生产线机器，分别予以评估，然后交网上拍卖、变卖的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 王丽敏
人民陪审员 龙 英
人民陪审员 杨 波
二〇一七年四月十四日
书 记 员 周 曼
相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出执行异议。
《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：
（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；
（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；
（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；
（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；
（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。
案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。
第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。