四川省简阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）简阳民初字第1883号
原告：唐晓燕，女，1971年5月25日出生，汉族，住四川省简阳市。
委托代理人：彭鸿雁，四川衡通律师事务所律师。
委托代理人：陈力，四川衡通律师事务所律师。
被告：简阳市公共资源交易中心。住所地：四川省简阳市。
法定代表人：张明忠，主任。
委托代理人：唐力，简阳市公共资源交易中心职工。
被告：四川华信拍卖有限责任公司，住所地：四川省资阳市雁江区。
法定代表人：李必慧。
委托代理人：李瑞，四川华信拍卖有限责任公司员工。
被告：四川省资阳市简阳市工商行政管理局，住所地：四川省简阳市。
法定代表人：方正，局长。
委托代理人：孙兴亚，四川省资阳市简阳市工商行政管理局法制股股长。
委托代理人：王成基，四川得力律师事务所律师。
原告唐晓燕诉被告简阳市公共资源交易中心、被告四川华信拍卖有限责任公司（以下简称被告四川华信拍卖公司）、四川省资阳市简阳市工商行政管理局（以下简称被告简阳市工商局）拍卖合同纠纷一案，本院于2014年6月11日立案受理。在本案的审理过程中，2014年6月13日，原告申请对竞买的营业用房中的通道部分的价值进行评估，本院在委托评估过程中，评估公司表示“过道无法评估”，遂不接受委托，该案终止评估。本案依法由审判员胡丽群适用简易程序于2014年7月10日公开开庭进行了审理。原告唐晓燕及其委托代理人彭鸿雁、陈力，被告简阳市公共资源交易中心的委托代理人唐力，被告四川华信拍卖公司的代理人李瑞，被告简阳市工商局的委托代理人孙兴亚、王成基均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告唐晓燕诉称：被告简阳市公共资源交易中心和四川华信拍卖公司受被告简阳市工商局的委托，于2013年8月9日发布拍卖公告，对简阳市工商局三岔工商所办公楼、住房及营业用房予以公开拍卖。2013年8月23日，在前述资产的拍卖中，原告以240万元的价款竞得简阳市工商局三岔工商所办公楼、住房及营业用房，并与被告简阳市工商局、简阳市公共资源交易中心、四川华信拍卖公司签订了成交书。2013年10月16日，被告简阳市工商局与原告进行了拍卖资产实物移交。2013年10月29日，原告取得拍卖资产的房屋所有权证，2014年3月31日原告取得了拍卖资产的土地使用权证。2014年4月初，原告在对房屋进行装饰装修时，居住在该房屋楼上的24户住户，以该房屋中存在通道为由，阻碍原告进行施工，导致原告无法按照房屋所有权证和国有土地使用权证登记的商业用房用途，对简阳市三岔镇三岔街159号1层1号房屋内的约50平方米房屋予以商业使用。原告认为，被告简阳市公共资源交易中心、四川华信拍卖公司、简阳市工商局在对房屋进行拍卖的过程中，未向原告告知所拍卖的房屋中存在他人使用的通道，并将该存在他人使用通道的房屋以营业用房予以拍卖，导致原告无法对所竞买取得的建筑面积275.12平方米、套内建筑面积228.88平方米的商业用房，全部作为商业使用。被告应当对拍卖房屋存在的瑕疵给原告造成的经济损失承担赔偿责任，为此，原告诉讼来院，请求判令被告共同赔偿原告经济损失18万元。
被告简阳市公共资源交易中心辩称：原告的诉讼请求于事实和法律不符。首先讼争标的物不存在权利瑕疵。被告简阳市公共资源交易中心认为权利瑕疵是指标的物存在担保物权，或者被他人主张所有权，或者被行政机关、司法机关查封扣押，现在买受人已取得房屋权属证书，已证明标的物不存在权利瑕疵。其次，本案属现状买卖。房屋现状客观存在，各竞买人可现场踏勘，不动产登记簿客观存在，其用途可供查阅，且与《竞买须知及拍卖规则》描述一致，原告签收相关拍卖文件，参与拍卖，理应受拍卖文件约束。第三，《竞买须知及拍卖规则》第五（二）项3款约定“拍卖成交后，买受人不得改变原有房屋结构及用途，若要改变，必须按程序申报，并得到相关部门的批准认可”，原告未按法律规定及拍卖文件约定，在改变原有房屋结构时，报相关部门的批准认可，其应自行承担法律后果。第四，建筑物区分所有权包括三大权利，建筑物专有部分所有权、对专有部分以外的共有部分享有共有权、对共有部分享有共同管理的权利，原告改变房屋结构，受到居住在楼上的24户住户的阻碍，即表明相邻不动产的所有人在使用相邻不动产时发生纠纷，因此原告的厉害关系人是居住在楼上的24户住户，而非被告，故请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告四川华信拍卖公司辩称意见同被告简阳市公共资源交易中心一致。
被告简阳市工商局辩称：一、简阳市工商局依法委托四川华信拍卖公司和简阳市公共资源交易中心拍卖三岔工商所的房地产，是按现状依法公开拍卖，拍卖前四川华信拍卖公司便通过《资阳日报》、简阳电视台、四川省拍卖协会网站、短信平台和现场张贴公告等多种形式告知竞买人须充分了解拍卖标的现状，因而被告已经充分履行了忠实告知义务，不存在隐瞒行为。二、拍卖标的中存在的通道是2002年房屋竣工后即形成，并非拍卖前临时改动，拍卖标的中的通道是明摆的，任何人到现场一看便知，因而原告对竞买标的中存在通道的现状是知晓的，不存在需要告诉才知道。且原告参与竞买前与简阳市公共资源交易中心和四川华信拍卖公司签署的《竞买须知及拍卖规则》能证明，原告知晓其参与竞买的标的是按现状拍卖，而非按面积或性质，拍卖成交后，买受人不得改变原有房屋结构及用途，若要改变，必须按程序申报，并得到相关部门批准。三、原告竞买成功后，于2013年8月23日与三被告签署了简公资交确（2013）66号《成交确认书》，原告支付了竞买成交价款，被告亦按《成交确认书》向原告交付了房屋，并配合原告办理了产权过户手续，因此，双方之间已经全面履行完了拍卖合同约定的义务。故请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：被告简阳市工商局于2013年8月5日与被告四川华信拍卖公司签订委托拍卖合同，委托其拍卖如下标的：简阳市工商局三岔工商所办公楼、住房及营业用房，房屋建筑总面积约645.55平方米，土地使用权面积约188.64平方米，起拍价205万元；简阳市工商局石盘工商所办公楼及门市，房屋建筑总面积约287.3平方米，土地使用权面积约98.24平方米，起拍价78万元。涉案资产经四川建科中联资产评估事务所有限公司进行了评估。
2013年8月8日，简阳市公共资源交易中心和四川华信拍卖公司发布《竞买须知及拍卖规则》，该份材料载明如下内容：标的简介，1号标的为简阳市工商行政管理局三岔工商所办公楼、住房及营业用房，2号标的为简阳市工商行政管理局石盘工商所办公楼及门市；竞买人注意事项，（一）本次拍卖出让的两个标的采取按现状拍卖的方式，不含装饰装修及设施设备。（二）产权情况：1.简阳市工商局三岔工商所办公楼、住房及营业用房：简房权证监证字第x号，证载面积约283.48平方米，简三岔国用（2002）字第x号，证载面积约49.22平方米，用途为机关宣传，性质为划拨……3.拍卖成交后，买受人不得改变原有房屋结构及用途，若要改变，必须按程序申报，并得到相关部门的批准认可。（六）竞买人参与竞买，简阳市公共资源交易中心、四川华信拍卖公司视为竞买人已到现场认真查勘过拍卖标的，并就相关问题仔细咨询过委托人或拍卖人，对标的及其瑕疵做了充分的了解，且认可拍卖标的的产权现状、已认真阅读过本《竞买须知及拍卖规则》且无任何异议。（七）竞买人应在本拍卖标的展示期间，认真查阅拍卖标的有关资料、查看拍卖标的，独立判断标的的所有情况。简阳公共资源交易中心、四川华信拍卖公司与委托方采用任何形式对拍卖标的所作的介绍、描述和评论均属参考意见。原告唐晓燕在上述《竞买须知及拍卖规则》中以竞买人身份签字并进行了实地勘察。
经过竞拍，原告竞得了1号标的。2013年8月23日，出让人简阳市工商局、拍卖人简阳市公共资源交易中心及四川华信拍卖公司、竞得人唐晓燕三方签订了《成交确认函》，确认唐晓燕竞得1号标的（即简阳市工商局三岔工商所办公楼、住房及营业用房，房屋建筑面积约645.55平方米、土地使用权面积约188.64平方米，成交总价款为人民币240万元）。2013年10月16日，简阳市工商局与唐晓燕完成了拍卖资产的实物移交。2013年10月24日，唐晓燕支付了相应的拍卖价款。2013年10月29日，唐晓燕在简阳市房地产管理局完善了拍卖资产的房屋所有权人变更登记，并于2014年3月31日在简阳市国土资源管理局完善了土地使用权人变更登记。
2014年4月初，原告在对房屋进行装饰装修时，与居住在该房屋楼上的住户发生争议，原告遂与被告简阳市工商局交涉，要求简阳市工商局作为房屋出卖人对楼上住户就出卖房屋主张的“通行权利”予以消除。简阳市工商局则认为该通道系历史形成，未对原告行使权利造成妨碍。因双方未达成一致，原告诉讼来院，请求判令被告共同赔偿原告经济损失18万元，并由被告承担本案诉讼费用。
另查明，经本院实地勘察，原告所竞买的资产中，其营业用房部分确实客观存在一条多年前形成的通道。
本案以上事实，有当事人的陈述，原告的身份证、被告简阳市公共资源交易中心的事业单位法人证书、被告四川华信拍卖公司的企业法人营业执照、被告简阳市工商局的组织机构代码证，《四川省省直机关事务管理局关于简阳市工商行政管理局国有房地产拍卖的复函》及《四川省工商行政管理局关于简阳市工商局国有房地产拍卖的复函》，《简阳市国有资产拍卖出让公告》及《四川省资阳市简阳市工商行政管理局关于委托拍卖简阳市三岔工商所、石盘工商所国有资产的函》、《委托拍卖合同》，《资产评估报告书》，《竞买须知及拍卖规则》、《成交结果告知函》、《成交确认书》，简阳市工商局拍卖三岔、石盘工商所资产实物移交清单，销售不动产统一发票，房屋产权证书、土地使用证书，现场照片等，经庭审质证，符合法律规定，本院对以上事实依法予以确认和采信。
本院认为：本案所涉资产的转让方式是公开拍卖。被告简阳市工商局委托拍卖人简阳市公共资源交易中心及四川华信拍卖公司对涉案资产进行公开拍卖，拍卖人向社会发布拍卖公告，以205万元为起拍价拍卖1号标的，该行为系要约邀请，原告出价240万元竞买被告转让资产，其出价是要约，拍卖人同意，其拍定是承诺，整个竞拍程序合法有效。另，依据《中华人民共和国拍卖法》的规定，拍卖人应当在拍卖前展示拍卖标的，并提供查看拍卖标的的条件及有关资料。简阳市公共资源交易中心和四川华信拍卖公司发布《竞买须知及拍卖规则》已明确载明：“本次拍卖出让的两个标的采取按现状拍卖的方式……竞买人参与竞买，简阳市公共资源交易中心、四川华信拍卖公司视为竞买人已到现场认真查勘过拍卖标的，并就相关问题仔细咨询过委托人或拍卖人，对标的及其瑕疵做了充分的了解，且认可拍卖标的的产权现状……拍卖成交后，买受人不得改变原有房屋结构及用途，若要改变，必须按程序申报，并得到相关部门的批准认可……竞买人应在本拍卖标的展示期间，认真查阅拍卖标的有关资料、查看拍卖标的，独立判断标的的所有情况。”且原告唐晓燕在该《竞买须知及拍卖规则》中以竞买人身份签字并实地勘察，而拍卖标的通道系客观存在，较为明显，依常识便能判断出该通道已经形成了较长时间。因而，被告已经尽到了对拍卖标的物瑕疵告知义务，被告简阳市工商局委托简阳市公共资源交易中心、四川华信拍卖公司拍卖涉案资产程序合法。
原告唐晓燕与被告简阳市工商局、简阳市公共资源交易中心、四川华信拍卖公司签订了《成交确认书》，双方随后进行了拍卖资产实物移交，且原告已支付价款，并分别于2013年10月29日及2014年3月31日取得拍卖资产的房屋所有权证和土地使用权证。双方已全面履行了相应的义务。且本案中，案涉转让资产共包括简阳市工商局三岔工商所办公楼、住房、营业用房，原告认为转让资产之一的营业用房中存在通道，被告应当赔偿相应损失。本院认为，本案所涉资产是作为一个整体打包出卖给原告，而且，在拍卖前出卖人就整体转让的资产的相关情况在《竞买须知及拍卖规则》中作出了告知，但买受人仍然竞买下出卖人所拍卖的“1号标的”所涉全部资产并与其签订《成交确认书》及进行实物移交，该行为系双方真实自愿的意思表示，所签订的《成交确认书》内容不违反法律强制性、禁止性规定，应为合法有效，具有法律约束力。原告概括承受了全部转让资产，并办理了相应的产权登记，随后再以转让资产之一存在瑕疵为由要求赔偿损失的理由不成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百七十三条，《中华人民共和国拍卖法》第二十八条第二款之规定，判决如下：
驳回原告唐晓燕的诉讼请求。
案件受理费1950元，由原告唐晓燕负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。
审判员 胡丽群
二〇一四年十月二十日
书记员 袁昌友