杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭下商初字第03918号
原告：平安银行股份有限公司杭州和平支行，营业场所：杭州市绍兴路168号和平工贸办公楼。
负责人：ＸＸ。
委托代理人：俞蜜蜜，该支行职员。
委托代理人：周鼎，浙江天复律师事务所律师。
被告：吴佳杰（曾用名：吴一杰）。
被告：浙江新帝置业有限公司。住所地：浙江省杭州市之江度假区转塘镇转塘直街**号。
法定代表人：裘高尧。
委托代理人：王军、黄莺，浙江天屹律师事务所律师。
原告平安银行股份有限公司杭州和平支行（以下简称平安银行和平支行）为与被告吴佳杰、浙江新帝置业有限公司（以下简称为新帝公司）金融借款合同纠纷一案，于2015年9月15日向本院起诉，本院于同日受理后由代理审判员董臻静独任审判，于2015年11月12日公开开庭进行了审理。原告平安银行和平支行的委托代理人俞蜜蜜、周鼎以及被告新帝公司的委托代理人王军、黄莺到庭参加诉讼，被告吴佳杰经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告平安银行和平支行起诉称：2009年10月26日，原告（原深圳发展银行股份有限公司杭州和平支行已于2012年9月13日经浙江省工商行政管理局核准名变更为平安银行股份有限公司和平支行）与被告签订了深发杭和房贷字第20091023015号《房地产买卖抵押贷款合同》一份，合同约定贷款金额为318万元，期限360个月，贷款采用人民银行同期贷款基准利率下浮29%，按年浮动，初始贷款利率为4.2174%（系根据中国人民银行同期人民币贷款基准利率执行，分期还款贷款的利率调整方式为按年调整），贷款本息按月等额偿还。贷款期限为2009年10月27日至2039年10月27日。被告吴佳杰任何一期未及时足额归还借款本息即视为逾期，从逾期之日起对逾期金额按照合同约定的利率加收50%计收罚息，对不能按时支付的利息按逾期罚息利率计收复利。同时，合同约定被告吴佳杰以其购买的杭州市西湖区郎郡庭园君临阁2102号的房产抵押给原告，并依法办理了抵押预告登记手续。且合同约定被告新帝公司为上诉合同生效日起至售楼方将所有售房产物业交付抵押人，并协助抵押人办妥所售房产物业之房地产权证及抵押登记手续，有关权属证明交贷款人收执和保管为止，原告依约于2009年10月29日将318万元贷款发放给了被告吴佳杰。被告吴佳杰自2015年1月27日起开始拖欠贷款本息，截止至2015年9月1日已拖欠8期，拖欠本息共计人民币131719.114元。原告认为，原、被告所签订的合同依法成立、有效，对合同当事人具有法律约束力。被告拖欠贷款本息，已构成违约。原告有权要求被告提前归还全部贷款本息，并承担原告为实现债权所支付的相关费用，被告以房产为其债务提供了抵押担保，故原告对被告的抵押房产享有优先受偿权。同时，因吴佳杰所购房屋至今尚未办理房屋产权证和抵押登记手续，故要求被告新帝公司承担连带清偿责任。原告诉至法院，请求判令：1、被告吴佳杰立即提前归还全部贷款本金人民币2891889.90元，利息（含罚息）87902.12元，复利1868.32元，合计2981660.34元（利息、罚息、复利等暂计至2015年9月1日，此后利息、罚息、复利按照《房地产买卖抵押贷款合同》的约定计至贷款还清日止）。2、被告吴佳杰若不能清偿上述第一项债务，则依法对被告名下的抵押物杭州市西湖区郎郡庭院君临阁2102号的房产进行折价或变卖、拍卖后的价款原告享有优先受偿权，不足部分由吴佳杰予以补足。3、被告吴佳杰负担原告实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、公告登报费等）。4、被告新帝公司对上述第一、三项诉讼请求全部债务及费用承担连带清偿责任。
被告新帝公司答辩称：1、被告新帝公司不清楚被告吴佳杰的欠款情况，但认为罚息和复利不应当重复计算；2、被告新帝公司不应当承担连带责任，被告吴佳杰的房屋已经于2011年6月28日办理了房屋抵押登记，长达四年多的时间，原告未对自己的权利引起重视，加重了被告新帝公司的责任，根据抵押贷款第六条约定，办理了房产抵押登记手续后，被告新帝公司的担保责任已经免除。3、根据担保法的规定，首先应该对物行使权力，原告通过格式条款来免除自己的责任加重被告的责任。
为证明自己的主张，原告平安银行和平支行向本院提交如下证据：
1.《房地产买卖抵押贷款合同》1份，欲证明被告吴佳杰向原告借款且被告吴佳杰以自有房产提供抵押担保及被告新帝公司提供保证担保的事实。
2.抵押预告登记证1份，欲证明该房产由被告吴佳杰所有且已抵押给原告并办妥相关抵押预告登记手续。
3.个人借款借据1份，欲证明原告依约向被告发放贷款的事实。
4.个人贷款业务贷款账户对账单1份，欲证明吴佳杰拖欠到期本息的事实及欠款数额等。
被告新帝公司为证明其答辩意见所主张的事实，向本院提交了如下证据：
1.商品房交接书、朗郡庭园交接房结算单、销售不动产统一销售发票，欲证明涉案房屋已于2011年6月28日办理交接，被告新帝公司于同日开具房屋全款发票，吴佳杰已具备办理产权登记的条件。
2．房地产开发抵押贷款代理审判员董臻静的《房地产买卖抵押贷款合同》对保证期间做了明确的约定，原告提交的是格式合同，过分加重被告新帝公司责任。
3.杭房预之字第2010000612号预告登记表，证明涉案房产于2010年3月31日办理预购商品房抵押预告登记。
被告吴佳杰未作答辩，亦未向本院提交证据。
原、被告提交的证据，经庭审出示、质证，本院认证如下：
关于原告提供的证据，被告吴佳杰因缺席未进行质证，系放弃质证权利。被告新帝公司对证据的形式真实性均无异议，但认为原告的合同中加重了被告的责任，是无效条款。本院认为，原告提供的证据真实，能够证明本案的事实，对原告提供的证据予以确认。
关于被告新帝公司提交的证据，被告吴佳杰因缺席未进行质证，系放弃质证权利。原告对证据的真实性均无异议，但认为被告新帝公司仍应承担连带责任。本院认为，被告新帝公司提交的证据真实，本院对其真实性予以确认。
依据上述有效证据及当事人陈述，认定案件事实如下：
2009年10月26日，深圳发展银行股份有限公司杭州和平支行（贷款人、抵押权人），吴佳杰（借款人、抵押人）、新帝公司（保证人）签订了编号为深发杭和房贷字第20091023015号《房地产买卖抵押贷款合同》，约定：1.吴佳杰作为借款人向深圳发展银行股份有限公司杭州和平支行借款人民币318万元，用于购买位于杭州市西湖区朗郡庭园君临阁2102室的房产；贷款期限为360个月，年利率为人民银行同期贷款基准利率下浮29％，按期等额按月还款。逾期还款的，罚息利率为合同约定贷款利率加收50％，并对不能按时支付的利息按罚息利率计复利；借款人不按合同约定按期偿还贷款本息的，贷款人有权主张贷款提前到期，提前收回全部已发放贷款本息并要求支付相关费用等。2.吴佳杰同时在该合同中约定将其购买的杭州市西湖区朗郡庭园君临阁21层2102室的房产作为抵押物为借款合同项下的借款提供抵押担保，抵押担保的范围为吴佳杰所应承担的全部债务本金、利息、罚息、复利及实现债权的费用等。3.新帝公司作为吴佳杰所购买房屋的售楼方为吴佳杰的上述借款提供保证责任，保证期间为自合同生效日起至将所售房产物业交付抵押人并协助抵押人办妥所售房产物业之房地产及抵押登记手续，有关权属证明交贷款人收执和保管之日；保证担保的范围：以本合同项下贷款人应承担的全部贷款本息及贷款人实现债权的费用为限；无论借款人或第三人是否提供物的担保（抵押／质押），贷款人均有权要求保证人承担保证责任，而无需先行处分担保物。4.各方还约定在变更住所、通讯地址情况下十日内书面通知贷款人，若未改造通知义务的，按原通讯地址寄送有关通知、文件的，视为已送达。
2010年3月31日，深圳发展银行股份有限公司杭州和平支行与吴佳杰对杭州市西湖区朗郡庭园君临阁2102室办理了预购商品房抵押预告登记（杭房预之字第2010000612号），登记债权数额318万元。同年7月15日，深圳发展银行股份有限公司杭州和平支行将借款318万元转入合同约定的指定账户。此后该抵押房屋已交付给吴佳杰使用，但吴佳杰未对该房屋办理房产所有权登记手续，亦未办理房产抵押权登记。
自2015年1月起，吴佳杰未按时支付借款本息，截止至2015年9月1日已拖欠8期，拖欠贷款本金2891889.90元、利息87902.12元（含罚息）、复利1868.32元，拖欠本息共计人民币131719.114元。
“深圳发展银行股份有限公司杭州和平支行”于2012年9月13日变更为“平安银行股份有限公司杭州和平支行”。
本院认为，深圳发展银行股份有限公司杭州和平支行与吴佳杰、新帝公司签订的《房地产买卖抵押贷款合同》均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应依法确认有效，各方应恪守约定履行各自义务。深圳发展银行股份有限公司杭州和平支行名称变更，其民事权利义务由平安银行和平支行承继。吴佳杰取得贷款后，未履行按时支付贷款本息的义务，应承担相应的民事责任；吴佳杰将其所购买的位于杭州市西湖区朗郡庭园君临阁21层2102室房产为本案借款提供了抵押担保，并办理了“预购商品房抵押权预告登记”，因此平安银行和平支行有权就该房产主张优先受偿权。
被告新帝公司自愿为吴佳杰的上述借款提供保证责任，保证期间为自合同生效日起至将所售房产物业交付抵押人并协助抵押人办妥所售房产物业之房地产及抵押登记手续，有关权属证明交贷款人收执和保管之日，被告新帝公司辩称本案的房产证已符合办理房产登记手续，但吴佳杰未及时办理，故新帝公司的担保责任应当免除。本院认为，被告新帝公司的辩称，不符合合同约定，本院不予采信。《房地产买卖抵押贷款合同》同时约定：无论借款人或第三人是否提供物的担保（抵押／质押），贷款人均有权要求保证人承担保证责任，而无需先行处分担保物，故被告新帝公司辩称应当先行处理被告吴佳杰提供的抵押物，再要求被告新帝公司承担连带责任，不符合合同约定，本院不予采信。原告依据合同约定，诉请被告新帝公司承担保证责任，符合法律规定，本院予以支持。被告吴佳杰经本院合法传唤未到庭应诉，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第四十六条、第五十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告吴佳杰于本判决生效后十日内归还原告平安银行股份有限公司杭州和平支行贷款本金2891889.9元。
二、被告吴佳杰于本判决生效后十日内支付原告平安银行股份有限公司杭州和平支行利息87902.12元（含罚息）、复利1868.32元（利息、罚息、复利暂计至2015年9月1日，此后按照合同约定另计至生效判决确定的履行日届满时为止）。
三、若被告吴佳杰不履行上述第一、二项债务，原告平安银行股份有限公司杭州和平支行有权对被告吴佳杰购买的位于杭州市西湖区朗郡庭园君临阁2102室进行折价或变卖、拍卖所得的价款优先受偿。
四、被告浙江新帝置业有限公司对被告吴佳杰上述第一、二项债务承担连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费30653元，减半收取15326.5元，财产保全申请费5000元，合计20326.5元，由被告吴佳杰负担，由被告浙江新帝置业有限公司承担连带清偿责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。
代理审判员 董臻静
二〇一五年十一月二十六日
代书 记员 蒋梦婷