辽宁省阜新市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽09民终8号
上诉人（原审原告）：吴静。
上诉人（原审被告）：李秀芹。
上诉人（原审被告）：袁井山。
上诉人李秀芹、袁井山委托代理人：程海林，辽宁法随律师事务所律师。
上诉人吴静与上诉人李秀芹、袁井山因房屋买卖合同纠纷一案，不服阜新市太平区人民法院（2017）辽0904民初627号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2018年1月22日公开开庭审理了本案。上诉人吴静、上诉人李秀芹、袁井山及其委托代理人程海林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2017年7月4日，吴静向一审法院起诉称：吴静与李秀芹、袁井山系邻里关系，李秀芹、袁井山系叔嫂关系，袁井山受姐姐袁素兰委托卖房。2011年4月19日，吴静与袁井山签订了《卖房协议书》，协议约定：袁素兰委托袁井山为代理人，将袁素兰所有的座落于阜新市太平区高德东山135楼三期263室的房屋卖给吴静，价款19640元。李秀芹、袁井山给吴静出具了收款条和《房屋拆迁货币安置协议书》，并约定袁井山无条件配合吴静办理相关手续。协议签订后，吴静按约定于2016年12月26日将余款5000元给付了李秀芹，但未配合吴静办理房屋过户手续。现吴静除已支付补偿袁素兰各项费用19640元外，还垫付了房屋动迁房款22412.50元以及该房屋所需的其他费用5772元。袁井山长期不配合办理房屋过户行为，至此吴静才知道李秀芹、袁井山无权处分袁素兰所有的房屋，致使双方签订的房屋买卖合同无法实现。请求法院判令：1、解除合同；2、李秀芹、袁井山返还吴静购房款47824.50元，其中购买袁素兰动迁房款19640元、吴静垫付回迁房款22412.50元、吴静代缴纳回迁房屋其他费用5772元；3、李秀芹、袁井山赔偿吴静经济损失3万元；4、李秀芹、袁井山互负连带责任。
袁井山辩称，我不应做本案的被告参加诉讼，吴静与李秀芹双方买卖的房屋，我名下的付号买卖权利交给李秀芹了，其他的房屋买卖与我无关，我没收到吴静任何房款。
李秀芹辩称，吴静的陈述不真实，本案诉争的房屋是拆迁的房屋货币现金对换，不是吴静所称的座落于阜新市太平区高德东山135楼263室的房屋。吴静当时购买了袁素兰的正号动迁房，协议价款为22840元，袁井山的付号动迁房，协议价款3200元。我确实收到吴静给付袁素兰的房款19640元，该房款现在我处，如果吴静给我提供房屋货币对换的原始手续，我同意返还吴静房款19640元。
一审法院经审理查明,吴静与李秀芹、袁井山系邻里关系，李秀芹、袁井山系叔嫂关系。2011年4月19日，吴静与李秀芹、袁井山签订了卖房协议书，将袁素兰名下的拆迁房以19640元的价格卖给吴静，协议内容是：今有袁素兰委托袁井山为代理人将房号为民主9-6-42，所有权证1063，原建筑面积（24M2×600元=14400元），合理增加面积（28M2×180元=5040元），搬家补助200元，合计19640元，房屋自愿卖给吴静，一式三份，签字有效。买方吴静、卖方袁井山、经办人李秀芹、证明人李占伟，吴静及李秀芹、袁井山均在该协议上签字并捺手印。同日，袁井山给吴静出具了收款条，内容是：甲方袁井山、乙方吴静，卖房总房款为22840元，买房时首付房款18000元，剩余房款4840元。待房照办理及房屋相关手续办理完毕一次性结清余款4840元。甲方无条件配合乙方办理相关手续，乙方无条件结清剩余房款4840元。收款人袁井山、经办人李秀芹、证明人李占伟。吴静及李秀芹、袁井山在该收款条上均签字并捺手印。庭审中，李秀芹、袁井山对卖房协议及收款条上的签字、手印真实性无异议。吴静给付李秀芹在袁素兰名下动迁房款19640元、给付在袁井山名下动迁房款3200元，共计22840元，此款现在李秀芹处。
另查明，2011年4月25日，吴静与阜新市太平区棚户区改造办公室以袁素兰（正号）、袁井山（付号）的名义签订了两份房屋拆迁安置协议书，签订协议后，吴静以袁素兰名义向阜新市太平区棚户区改造办公室、阜新市太平区房产管理所分别垫付了袁素兰名下房屋回迁款22412.50元以及该房屋所需交纳的取暖费、设施费等其他费用5772元。
又查明，2013年8月14日，案外人袁素兰名下的动迁房屋进行回迁，之后，吴静对回迁房屋即坐落于阜新市太平区高德东山135楼三期263室的房屋进行了装修，并支付了装修费用。
再查明，袁井山、李秀芹未经房屋所有权人袁素兰委托授权，将坐落于民主9-6-42、所有权证1063的拆迁房卖给吴静，对于涉案回迁房事后李秀芹、袁井山亦未得到案外人袁素兰的追认。因李秀芹、袁井山无权处分袁素兰所有的房屋，导致无法办理房屋过户登记等一系列相关手续，造成双方签订的房屋买卖合同无法实现，同时给吴静带来了相应的经济损失。
一审法院认为，本案的主要争议焦点是李秀芹、袁井山与吴静之间签订的卖房协议是否合法有效？我国法律明确规定，出卖的标的物所有权人才具有处分权。涉案的动迁房屋系案外人袁素兰所有，李秀芹、袁井山在未经袁素兰委托授权的情况下将其所有的动迁房卖给吴静，吴静与李秀芹、袁井山签订的卖房协议对所有权人袁素兰不发生法律效力，故应认定该卖房协议无效，无效的民事法律行为自始没有法律约束力，如案外人袁素兰对坐落于阜新市太平区高德东山135楼三期263室的房屋所有权主张权利，可依法另行诉讼。关于吴静诉请的要求李秀芹、袁井山返还购买案外人袁素兰名下的动迁房款19640元一节，庭审中，李秀芹承认吴静交付的购房款由其收取并在其处，因涉案的卖房协议不具有法律效力，根据相关法律规定，李秀芹应予返还吴静给付的房款19640元，袁井山作为卖房协议的卖方签字人，对李秀芹的该项还款义务，承担连带责任，故对吴静的该项主张，予以支持，对李秀芹提出的要求吴静提供货币现金兑换原始手续的主张，于法无据，不予支持；关于吴静主张的要求李秀芹、袁井山赔偿涉案装修房屋费用30000元一节，经查，吴静取得回迁房屋钥匙后，对房屋进行了装修，支付了相应的装修费用，因本案无证据证明存在吴静与李秀芹、袁井山恶意串通的事实，所以应认定李秀芹、袁井山是在吴静不知其二人无处分权的情况下双方签订的协议，故李秀芹、袁井山对吴静的该项损失应予赔偿，并互负连带责任，因双方在法律规定的期限内均未对此提出价格评估，故参照阜新市装修行业标准，酌定李秀芹、袁井山赔偿吴静房屋装修费用15000元；关于吴静提出的要求李秀芹、袁井山返还其缴纳到阜新市太平区棚户区改造办公室、阜新市太平区房产管理所涉案房屋动迁款22412.50元以及该房屋所需交纳的取暖费、设施费等其他费用5772元一节，因李秀芹、袁井山不是收款人，不应承担该项返还义务，故对吴静的该项主张，不予支持，如吴静主张该项权利，可依法另行诉讼。关于袁井山提出的本案纠纷与其无关，不承担法律责任一节，庭审中其承认卖房协议及收款条上是其亲笔签字、捺手印，应认定袁井山对卖房协议及收款条内容真实性的认可，故在本案中应承担相应的民事责任；关于李秀芹提出的其为案外人袁素兰卖房支付了相关费用4000余元一节，因无证据证明且于法无据，不予支持；关于李秀芹提出的房屋无法过户的责任应由吴静自行承担的抗辩主张，审理认为，因李秀芹、袁井山在无处分权的情况下将案外人袁素兰的拆迁房屋卖给吴静，造成涉案房屋无法办理过户手续，才引起此次纠纷，该责任应当由李秀芹、袁井山承担，故对被告李秀芹的该抗辩主张，不予支持。综上所述，公民的合法权益受法律保护，李秀芹、袁井山理应对其无权代理行为承担相应的民事责任。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十五条、第一百五十七条、第一百七十一条、第一百七十八条、第一百七十九条一款（四）项、（八）项、《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十二条第一款（五）项、第五十六条、五十八条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定判决：一、吴静与袁井山、李秀芹签订的卖房协议无效。二、李秀芹于本判决发生法律效力之日起五日内返还吴静购房款19640元，袁井山对李秀芹的该项给付义务承担连带责任。三、袁井山、李秀芹于本判决发生法律效力之日起五日内共同赔偿吴静房屋装修费15000元；李秀芹、袁井山对该项给付义务互负连带责任。四、驳回吴静的其他诉讼请求。案件受理费1269元，由袁井山、李秀芹各负担634.50元。
吴静的上诉理由及请求：吴静买房时，袁井山、李秀芹说袁素兰委托她们帮助办理卖房，所以吴静把房款给了袁井山、李秀芹，吴静不知道袁素兰根本没有委托袁井山、李秀芹卖房一事。袁井山、李秀芹把袁素兰的房屋动迁手续和袁素兰的原始房本都给吴静，袁井山、李秀芹承诺配合办理房屋过户手续，并且约定办房屋过户手续时让袁素兰回来协助，吴静完全履行了合同义务，现袁井山、李秀芹人却因无委托权而无法配合办理过户手续，致使该合同目的无法实现，请求二审法院改判袁井山、李秀芹返还吴静购房款47824.50元（动迁安置款28184.50元、房屋款19640元）并赔偿吴静房屋装修费损失3.4万元。
袁井山、李秀芹上诉理由及请求：袁井山、李秀芹是有权代理，一审判决认定袁井山、李秀芹是无权代理错误。袁井山、李秀芹与袁素兰之间已经构成表见代理的法律关系。袁井山、李秀芹与袁素兰之间符合表见代理的法律要件，（1)以本人名义实施的民事法律行为，（2)行为人无代理权，（3）须有使相对人信其有代理权的表征，这一点是表见代理与狭义的无权代理最大的不同，也是表见代理之所以发生有权代理的根本理由。所谓“信其有代理权”，是本人有作为或者不作为实施某种表示，使相对人根据这一表示足以相信行为人有代理权。李秀芹与袁素兰是姑姐关系，与吴静是朋友关系，袁井山、李秀芹手里有袁素兰所有的房屋产权证、房屋拆迁安置协议，这两份证件足以使吴静相信上诉人有代理权，（4)须相对人为善意。相对人在与行为人为民事法律行为时，并不知其无代理权，且无从得知。故一审判决李秀芹、袁井山共同返还吴静购房款19640元、房屋装修费15000元于法无据，一审判决适用法律错误，请求二审依法改判。
本院审理查明：原审除认定吴静对回迁房屋进行了装修外，其它事实认定属实。
二审期间，吴静与李伟（李伟与吴静签订了争议房屋买卖协议，并对该房屋进行了装修）因房屋不能办理过户手续，解除了房屋买卖合同，吴静退还李伟65200元（房款、装修款）。
以上事实有吴静与李伟笔录、房屋买卖协议、收条及装修单据在卷佐证，经当事人质证，可以采信。
本院认为：《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。李秀芹、袁井山未经袁素兰（房屋所有权人）委托授权的情况下将其所有的动迁房卖给吴静，并不导致李秀芹、袁井山与吴静的房屋协议无效，该协议无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，应认定该房屋买卖协议有效。
李秀芹、袁井山出卖他人房屋给吴静，现吴静主张解除合同并赔偿损失，有法律依据，应予支持。
关于损失数额，一是购房款19640元，应予返还；二是装修款应予返还。装修款数额一审法院参照阜新市装修行业标准，酌定房屋装修费用15000元并无不当。
房屋动迁款22412.50元以及该房屋所需交纳的取暖费、设施费等其他费用5772元，因李秀芹、袁井山不是收款人，不应承担该项返还义务，如吴静主张该项权利，可另行解决。
综上，吴静要求李秀芹、袁井山给付动迁安置款及房屋装修费损失3.4万元的上诉请求不予支持。李秀芹、袁井山上诉称其有代理权、该买买合同符合表见代理，不应返还房款19640元及房屋装修费15000元无法律依据，不予支持。
依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持阜新市太平区人民法院（2017）辽0904民初627号民事判决第二、三、四项；
二、撤销阜新市太平区人民法院（2017）辽0904民初627号民事判决第一项；
三、解除吴静与袁井山、李秀芹签订的卖房协议。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费2538元，由上诉人吴静负担1269元，袁井山、李秀芹负担1269元。
本判决为终审判决。
审 判 长 崔立春
审 判 员 杨晓光
代理审判员 王 玥
二〇一八年三月十九日
书 记 员 刘思琪