河南省南阳市卧龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宛龙高民初字第809号
原告常明。
委托代理人李红菊，河南宛东律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告华玉博。
委托代理人常征，河南博音律师事务所律师。代理权限为特别授权。
原告常明与被告华玉博房屋租赁合同纠纷一案，原告于2015年12月17日向本院起诉，本院于2015年12月22日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年4月21日公开开庭进行了审理。原告常明委托代理人李红菊、被告华玉博委托代理人常征到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告常明诉称，2014年5月20日，原、被告签订房屋租赁合同，原告将位于南阳市高新区2号工业园3号楼（建筑面积3600平方米）房屋租赁给被告使用。合同约定租期3年，年租金40万元，每年5月20日前支付下一年的租赁费。由于被告未按约定支付租赁费，经原告多次追要后，无奈于2015年9月向被告邮寄了催交租金通知书，被告收到后仍未支付。且被告未经原告同意，将其租赁的房屋分租给一家汽修厂。被告的行为已经严重侵害了原告的合法权益，故请求法院依法判令：1、依法解除原、被告签订的租赁合同；2、被告支付欠缴的租赁费40万元；3、要求被告恢复房屋原状，并承担违约责任。
被告华玉博辩称，1、同意解除租赁合同关系；2、被告不存在违约情况，也不拖欠原告房租。按照双方合同约定，被告缴纳40万元房租，使用期限至2015年7月20日，在2015年9月30日被告搬出租赁房屋这一段时间为不定期租赁关系，被告同意这一段时间的租赁费由原告收取被告的10万元保证金抵扣；3、被告没有恢复房屋现状的合同义务。合同约定租赁关系解除后，装修等不可拆除部分归原告所有，且房屋的改造装修原房东长通公司都认可，至今未提出异议，不存在被告恢复房屋原状的情形。
经审理查明，2014年，河南省长通光电技术维护有限公司（简称长通公司）作为甲方与常明（乙方）签订了场地租赁合同。合同约定甲方将其所有的位于南阳市高新2号工业园3号路中段北侧的房屋（建筑面积3600平方米）租赁给乙方使用，租赁期为3年，自2014年5月20日（起租日）起至2017年5月19日。乙方一次性支付一年租金人民币40万元，甲方给予乙方2个月的免费承租期，自本合同约定的起租日起计算，作为乙方对房屋进行装修和配备必要设施的时间。合同对其它内容也作了明确约定。后常明作为甲方与华玉博（乙方）签订了房屋租赁合同，合同约定：“房屋坐落：南阳市高新区2号工业园3号楼；房屋建筑面积为3600平方米；（第二条）租赁期为3年，自2014年5月20日（起租日）起至2017年5月19日；乙方一次性支付一年租金人民币40万元；甲方给予乙方2个月的免费承租期，自本合同第二条约定的起租日起计算，作为乙方对房屋进行装修和配备必要设施的时间；租金从免租期满后开始计算，每年支付一次，每年最后一个工作日或以前（支付租金）；乙方同意甲方每年增长上年房租的5%；（第四条对房屋的装修）乙方有权对房屋进行装修、改善或增设他物，乙方对房屋的装修、改善、增设他物等添附归乙方所有，租赁期届满后，乙方有权处置该等添附物，包括担不限于拆除、变卖或无偿赠送甲方；乙方需缴给甲方保证金人民币10万元；（第十一条违约责任）任何一方违约，应当向守约方支付违约金；违约事实发生后，对方要求继续履行本合同的，无论是否已实际支付违约金，违约方均应继续履行合同。”合同还约定了其它内容。
2014年5月20日，原告向被告支付了10万元保证金及2014年5月20日至2015年5月19日的租金40万元，被告给原告出具了收款收据。2015年7月17日，原告给被告邮寄了房租催缴通知书。2015年9月30日，被告搬出租赁房屋，2015年10月1日，长通公司与原告常明解除租赁合同。
本案在审理期间，长通公司给原告出具证明，明确表示对常明将房屋整体转租给他人予以认可，并称常明没有按合同约定缴纳下一年度房租，损害公司利益，经公司商议于2015年10月1日与常明解除租赁关系。
以上查明事实，有场地租赁合同、长通公司出具的证明、房屋租赁合同、信封照片、挂号信函收据、收款收据两份、原、被告陈述等证据予以证实。上述证据开庭审理时已质证，并记录在卷。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同，是双方在平等协商的基础上签订的，系双方真实意思表示，原房东明确表示认可，合同内容符合法律规定，该房屋租赁合同为有效合同。
原、被告履行合同到2015年10月1日，因长通公司与原告常明解除了租赁合同，且被告已于2015年9月30日搬出租赁房屋，因此，自2015年10月1日起，原、被告之间的租赁合同已无法继续履行，原告主张解除租赁合同，被告同意，对该项请求本院予以支持。
关于原告要求被告支付欠缴的租赁费问题，原、被告签订的合同第一年履行期满后至2015年10月1日这一段时间，被告未缴纳租赁费。合同中双方对第二年租赁费有明确约定，即增长上年房租的5%。诉讼中，双方对欠缴房租的起算时间争议较大，原告认为原告给被告出具的收到40万元的收款收据上写明系2014年5月20号至2015年5月19号的租金，因此，被告还欠原告4个月零10天的租赁费15.17万元；被告认为扣除2个月免租期，起算时间应从2015年7月20日开始，计算到2015年9月30日。本院认为，原、被告在合同中明确约定：2014年5月20日（起租日）起2个月为免费承租期，租金从免租期满后开始计算。按照双方合同约定，被告收原告的40万元应认定为系2014年7月20号至2015年7月19号的租金。因此，原告的诉称理由不能成立，被告应支付原告2015年7月20日至2015年9月30日期间的租金为42万元÷12月÷30天×70天＝81667元。
关于原告要求被告恢复房屋原状之诉讼请求，因房屋所有权人长通公司已将房屋收回，原告现在已不是房屋的实际管理人，因此，原告无权提出该项请求，对该项请求不予支持。
关于原告要求被告承担违约责任之诉讼请求，原告诉称被告违约的主要理由是：1、被告未经原告同意，将其租赁的房屋分租给一家汽修厂；2、被告未按期缴纳房租。正是因为被告的违约造成长通公司与原告常明解除了租赁合同，给原告造成了损失，被告应予赔偿。原告主张被告缴纳的保证金即是违约金，不应退还；原告与原房主签订的合同期是10年，每3年续签一次，因被告的违约行为造成原房主与原告解除合同，按每年15000元的预期收益，被告应赔偿原告13.5万元（1.5万元×9年）。本院认为，原告是否逾期缴纳房租构成违约问题，合同中明确约定“每年最后一个工作日或以前（支付租金）”，因此，合同第一年到期后至2015年9月30日，并未到缴纳下一年房租的日期（2015年12月31日），原告称被告不缴纳房租构成违约的理由不能成立，本院不予支持。被告在承租期间，将部分房屋转租给他人，违背了双方合同的约定内容，构成了违约。但双方在合同中并未明确约定违约后如何向对方支付违约金及违约金的数额。因此，原告称被告缴纳的保证金即是违约金，不应退还的理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张的13.5万元预期收益问题，因长通公司与原告常明解除合同，造成原、被告之间的合同无法继续履行。而长通公司与原告常明解除合同的原因是因为原告没有按合同约定向长通公司缴纳下一年度房租，因此，解除合同是因为原告的违约行为造成的，并非被告违约原因造成的，原告的该项请求理由不能成立，本院不予支持。综上，原告要求被告承担违约责任之诉讼请求不能成立，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十一条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、解除原告常明与被告华玉博签订的房屋租赁合同。
二、本判决生效后十日内，被告华玉博支付原告常明房屋租赁费81667元。
三、驳回原告常明的其它诉讼请求。
如未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国没事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7300元，原告常明承担5459元，被告承担1841元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。
审 判 长 周澎涛
审 判 员 马 艳
代理审判员 徐 阁
二〇一六年四月二十三日
书 记 员 王 静