福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽02民终1844号
上诉人（原审被告）张文琳，女，1978年7月23日出生，汉族。
委托代理人张凯、朱文瑜（实习），北京凯道律师事务所律师。
上诉人（原审被告）李林虎，男，1995年5月18日出生，汉族。
委托代理人张凯、朱文瑜（实习），北京凯道律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）甘进，女，1973年3月2日出生，汉族。
委托代理人陶天猛，卢丽容（实习），福建自立律师事务所律师。
原审被告方伟年，男，1970年1月8日出生，汉族。
委托代理人赖春茗，厦门市杏南法律服务所法律工作者。
原审第三人胡瀚文，男，1972年11月6日出生，汉族。
上诉人张文琳、李林虎因与被上诉人甘进、原审被告方伟年、原审第三人胡瀚文房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2015）湖民初字第7928号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
2015年11月4日，甘进向原审法院起诉，请求判令：1、确认方伟年以甘进名义与李林虎签订的《存量房买卖合同》无效；2、方伟年、李林虎、张文琳配合甘进办理房产过户回甘进的手续，并由方伟年、李林虎、张文琳连带承担过户费用。
原审法院经审理查明，讼争房产即厦门市湖里区鸿宾路22号101室原登记于甘进名下，甘进与胡瀚文系夫妻关系。
2014年6月30日胡瀚文、甘进在厦门市鹭江公证处的公证下，就讼争房产办理委托公证手续，受托人为方伟年，委托权限范围主要包括：1、代为清偿房产抵押贷款，办理抵押登记注销，代为向银行复印、借出、取回土地房屋权证原件；2、代为办理抵押借（贷）款手续，代为签署借（贷）款合同；3、受托人有权出售房产，有权选择买受人、与买受人商定房产交易价格、房款支付方式、代为收取售房款项。根据胡瀚文、甘进的上述公证委托事项，厦门市鹭江公证处制作了（2014）厦鹭证内字第13878号《公证书》。
2014年7月11日，方伟年与甘进、胡瀚文签订一份《借款说明》，载明：1、因资金周转需要，胡瀚文、甘进向方伟年借取100000元，利息以商定的数额处理，并以讼争房产作为担保，且已在厦门市鹭江公证处公证并制作（2014）厦鹭证内字第13878号《公证书》，针对公证文本，各方作补充约定（约定与公证书具有同等法律效果）；2、讼争房产只作为本次借款的担保，方伟年不得利用公证书将房产私自再为他人担保、转卖、过户、抵押等行为，违反本项约定将视为无效，且承担相应的责任；3、胡瀚文、甘进本次借取的款项在还清所有借款还清之日，方伟年应立即归还本次的公证书全部正本、房产证、借款单等，并协助胡瀚文、甘进至鹭江公证处取消公证约定；4、借款存续期间，有任何涉及三方款项、房产等事宜，均应互相协商，在任何一方不得在没有告知另两方的情况下，私自作出做出有违本协议的约定，违者将承担相应的法律责任。
2014年7月30日，胡瀚文向方伟年出具一张《借条》，借条载明胡瀚文向方伟年借款400000元，利息按每月2.5%计算，以房产作为抵押。
2014年9月19日，方伟年向张文琳出具借条一张，载明方伟年因生意周转向张文琳借款500000元，借期6个月。同日张文琳向方伟年的账户转入440000元。2015年4月14日，方伟年向张文琳中国建设银行账户转入100000元用于归还上述借款。
2015年4月24日，方伟年以甘进的名义与李林虎签订一份《存量房买卖合同》，约定：甘进作为卖方将讼争房产以总价800000元的价格出售给李林虎，交易定金为300000元，其余购房款于2015年4月24日前付清；卖方在买方支付扣除交房保证金外的购房款之日起1日内，将房产交付给买方；自合同签订之日起90日内，双方共同到房屋登记机构办理权属转移登记手续，房屋买卖所涉及的所有税费由买方承担。此外，合同就违约责任、争议解决等其他事项作出了相关的约定。
2015年4月29日，讼争房产过户至李林虎名下并产生了相关税费0元。2015年4月30日，方伟年向李林虎出具《收条》一份，确认讼争房产的购房款800000元已经结清。
2015年7月25日，张文琳、李林虎出具《确认书》一份，二人确认购买讼争房屋的实际出资人为张文琳，该房屋未经张文琳同意，李林虎无权行使任何权利，不得私自处置房产。
甘进委托厦门大成方华资产评估土地房地产估价有限公司对讼争房产进行估价，2015年10月23日，该评估公司作出厦门方华（2015）FZ62002号《房地产估价报告》，估价结果为：估价对象即讼争房产于估价时点（2015年10月21日）的房产地产市场价值为120.71万元，单价为19789元每平方米。案件审理过程中，方伟年、李林虎、张文琳均表示对讼争房屋的价值不申请重新评估。
庭审过程中，证人施某陈述张文琳因为买房需要向其借款248000元，除了2015年4月23日其向一个姓张的转账50000元外，其余的款项是因为银行卡在张文琳那里，由张文琳转账，卡里的资金有些是施某的，有些是张文琳的；施某与孙玥系朋友关系，卡在施某手里。
原审诉讼过程中张文琳、李林虎提交账户历史明细、微信转账记录、账户明细等，欲证明张文琳通过施某、孙玥、林宗贤及其本人的账户向讼争房屋的抵押权人支付解押款00元及剩余购房款00元。甘进、胡瀚文对上述证据的表面真实认可，但认为都是零碎的付款，不符合房屋买卖的基本生活常理。方伟年对上述证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。方伟年提交手机短信，欲证明其为保护自身权益，根据授权将讼争房产出售并将售房款用于偿还借款，不存在恶意串通的情形。
原审判决查明上述事实，有甘进提供的房屋产权证（二份）、《借款说明》、委托公证书、《存量房买卖合同》、房地产评估报告、《确认书》，方伟年提交的《借条》、银行交易记录、委托公证书，张文琳、李林虎提交的委托书、土地房屋权证、借条、转账凭条、银行交易明细、账户历史明细、微信转账记录、完税证明、账户明细、收条、《确认书》，当事人、证人施某的陈述以及在案庭审笔录为证，以上证据已经开庭质证，并经原审法院审核，可以作为定案依据。
原审法院认为，李林虎虽与方伟年签订的《存量房买卖合同》，并将讼争房产过户至李林虎名下，但李林虎与张文琳签订的确认书中明确讼争房产实际由张文琳购买，李林虎未经张文琳同意不得行使任何有关房产的权利。因此，《存量房买卖合同》中的房屋买卖关系中，实际购买人为张文琳，李林虎仅为接受张文琳委托的名义上的购买人，《存量房买卖合同》中的相关权利义务应由张文琳享有和承担。张文琳以李林虎的名义与方伟年签订的上述《存量房买卖合同》系买卖双方的真实意思表示，对双方享有约束力。胡瀚文、甘进系讼争房产的权属人，（2014）厦鹭证内字第13878号《公证书》中胡瀚文、甘进委托方伟年享有出售讼争房产、收取房款的权利，但胡瀚文、甘进、方伟年之后签订的《借款说明》中明确未经胡瀚文、甘进的同意方伟年不得转卖房产，因此《借款说明》签订后方伟年已经不再享有代理胡瀚文、甘进出售房产的权利。方伟年与李林虎、张文琳签订《存量房买卖合同》出卖讼争房产属于无权处分的行为，该行为未经实际权利人即胡瀚文、甘进同意，事后亦未得到权利人的追认，该合同中有关方伟年无权处分的部分未经实际权利人追认对权利人不发生法律效力。《存量房买卖合同》因系买卖双方的真实意思表示，虽然合同中方伟年无权处分部分的物权行为无效，但是方伟年与张文琳之间约定有关违约责任等负担行为仍然有效，故甘进请求确认《存量房买卖合同》无效的请求没有充分的依据，原审法院不予支持。因方伟年无权处分出售讼争房产的行为不发生法律效力，且张文琳购买讼争房屋的价格明显低于市场价格，其不符合法律规定善意第三人的情形，不能善意取得讼争房屋享有讼争房屋的所有权，故实际购买人张文琳及作为名义购买人的李林虎依法均应配合甘进将讼争房屋过户回甘进的名下。相关的过户费用因没有实际发生，原审法院对甘进主张房产过户回其名下费用的请求不予支持，如此后实际产生该部分费用，甘进可根据实际产生的具体数额另行主张。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十六条，中华人民共和国物权法》一百零六条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百三十条、第一百三十二条，《最高人民法院关于关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、李林虎、张文琳应于本判决生效之日起十日内配合甘进办理将址于厦门市湖里区鸿宾路22号101室房产过户回甘进名下的手续；二、驳回甘进的其他诉讼请求。
宣判后，李林虎、张文琳不服，向本院提起上诉。
上诉人李林虎、张文琳共同上诉称，请求撤销原审判决，依法改判，其事实与理由如下：一、原审法院对本案事实的认定逻辑混乱，自相矛盾，违背基本法理，既然原审法院认为甘进请求确认《存量房买卖合同》无效的请求没有充分的依据，即说明该合同合法有效，应当受到法律保护，被上诉人应当全面履行合同义务，不得擅自变更或解除合同，且上诉人已经按照法定程序依法登记取得合法物权，被上诉人没有理由要求上诉人将房屋过户至其名下；二、被上诉人根据方伟年出示的公证委托书完全有理由相信方伟年有代理权，且即使存在原审法院所认定的《借款说明》签订后方伟年已不再享有代理被上诉人出售房产的权利的事实，方伟年的行为亦构成表见代理，原审判决认定方伟年系物权处分有误；三、胡瀚文亲笔书写的《还款说明》明确表明其已经收到张文琳的购房款80万元，并且如未能及时解决所欠款项事宜，其同意主动从涉案房屋中搬出，该《还款说明》充分证明被上诉人知道方伟年向张文琳出售涉案房屋的事实；四、《存量房买卖合同》并不存在显失公平和明显低于市场价格的问题，案涉房屋出售价格系双方当事人的真实意思表示，原审法院以交易行为6个月之后，被上诉人单方面委托评估所作出的评估价格作为案涉房屋当时的市场价格是错误的；五、张文琳对案涉房屋享有合法物权，原审判决适用法律错误；六、本案事实不清，权利义务不明确，争议非常大，不属于法律规定的适用简易程序的案件，原审判决适用的法律程序有误。综上，请求法院依法改判驳回甘进的全部诉讼请求。
被上诉人甘进答辩称，1、本案系由民间借贷案件引发，胡瀚文向方伟年借款，并以讼争房屋办理委托公证的方式提供变相担保，且双方书面约定方伟年不得擅自处分房产，但其后方伟年擅自将房产过户至张文琳指定的李林虎名下，因此引发本案诉讼；2、讼争房产位于湖里区核心地段，包括产权证上的套内面积和露台两个部分，讼争房产在评估时仅就套内面积进行了评估，未对露台进行评估，张文琳所主张的购房价款明显畸低；3、原审中，湖里法院专门召集双方当事人做笔录，就讼争房产的价值是否主张重新评估询问当事人，上诉人已明确表示不申请重新评估；4、本案诸多客观事实的细节，都足以证明张文琳并非善意购房人，上诉人在购买房屋时未要求看房，其购房款的支付经过完全系拼凑，且在本案争议发生之前，方伟年、张文琳之间即存在长期的紧密的经济往来，存在恶意串通的客观基础。综上，请求法院依法判决合同无效，驳回上诉人的上诉请求。
原审被告方伟年答辩称，其完全同意张文琳的上诉理由，1、甘进答辩所作陈述不符合事实，方伟年是基于自身的权益有权出售房屋，其与张文琳根本不存在恶意串通的法律情形，也不存在长期紧密的经济往来；2、甘进在合同签订后6个月才单方面委托进行估价，属于事后估价，并不客观；3、张文琳所支付的购房款由多个案外人以零钱形式支付，并不影响合同的履行，不能以此证明方伟年和张文琳之间存在虚假交易。
原审第三人胡瀚文答辩称，其同意甘进的答辩意见。
经审理查明，各方当事人对原审判决查明的事实，张文琳认为原审判决遗漏查明本案第三人胡瀚文亲笔书写的《还款说明》，该《还款说明》对本案事实认定有重要影响，足以表明方伟年有权处置此房屋。甘进对以下事实存在异议：1、一审中甘进已经对原审判决第六页第二行到第六行中的《借条》发表质证意见，不认同该《借条》的真实性，其不太符合民间借贷的常理；2、对原审判决第七页第十行有异议，甘进对微信元转账亦不予认可，对银行流水有盖章的表面真实性无异议，但关联性有异议，且张文琳所主张的0元快钱现金支付并无任何凭证支持。各方当事人对其余事实均无异议，本院对各方当事人无异议的事实予以确认。
二审中，李林虎、张文琳提交链家的信息作为新证据，拟证明合同签订时的房屋挂牌价格是一万二千多，张文琳按一万三千多的价格支付购房款是高于市场价的。甘进质证认为该证据不属于新的证据，本案是由厦门市中级人民法院在册机构进行评估的，且一审庭审笔录可以佐证张文琳、李林虎已经放弃了申请评估的权利。
根据甘进在原审中提交的《商品房购销合同》补充查明，案涉房屋建筑面积包括60.21平方米的套内面积和18.6平方米的露台面积，其中公共部位和公用房屋分摊建筑面积为5.87平方米。
本院认为，围绕上诉人的上诉理由，本案的争议焦点是案涉《存量房买卖合同》是否有效，张文琳能否取得案涉房屋的合法物权。
首先，由于胡瀚文、甘进与方伟年后签订的《借款说明》已明确约定案涉房产只作为胡瀚文向方伟年借款的担保，方伟年无权代理胡瀚文、甘进转卖房屋，因此方伟年与李林虎、张文琳签订《存量房买卖合同》的行为系无权处分。至于张文琳所主张的胡瀚文亲笔手写的《还款说明》，表明甘进、胡瀚文知道方伟年代为出售房屋这一事实且同意未及时解决欠款事宜，则搬出讼争房屋。首先该说明系在讼争房产被出售后，因交付房屋问题发生争执的情况下书写的，不能视为胡瀚文对于此前房屋出售的明知及同意。且由于案涉房屋属夫妻共同财产，胡瀚文单方面书写的说明，不构成对夫妻共同财产的有效处分。
其次，张文琳主张其根据公证的委托书有理由相信方伟年有代理出售房屋的权利，方伟年的行为构成表见代理。因案涉房屋至今仍由甘进一家居住在内，而张文琳在购买案涉房屋之前未实际看房，不符合正常的房屋买卖交易习惯；而且，张文琳所主张的其已经支付的80万元的支付过程存有瑕疵，其包含了多笔小额款项的支付，且系通过多名案外人支付，不符合通常的房产买卖交易付款过程；此外，即使按照合同签订时的市场价格计算，合同约定的购房价款系按照套内面积计算，未包含露台面积，与案涉房屋的实际应售价格相比明显偏低。张文琳的前述行为足以证明其并不符合法律规定的善意第三人的情形，其系在明知方伟年无代理权的情况下签订房屋买卖合同，有与方伟年恶意串通之嫌，已经损害了甘进的合法利益。由此，应认定案涉《存量房买卖合同》无效，张文琳不能取得案涉房屋的合法物权。
综上，原审判决认定事实清楚，但认定讼争合同效力存在不当。由于甘进提起上诉后未按法律规定期限交纳上诉费，故按其自动撤回上诉处理。因此对于认定《存量房买卖合同》的效力，本院不在判决事项中予以变更，对原审判决予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由上诉人李林虎、张文琳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 聆
审 判 员 胡林蓉
审 判 员 章 毅
二〇一六年七月六日
代书记员 肖子发
附：本案所适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。