湖南省南县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南法民一初字第1016号
原告刘洋，男，1985年2月7日出生，汉族。
委托代理人刘卫斌，湖南跃海律师事务所律师。代理权限为一般诉讼代理。
被告孟凡和，男，1938年12月2日出生，汉族。
委托代理人孟金明（系被告之子），男，1975年12月31日出生，代理权限为特别授权。
原告刘洋与被告孟凡和房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成由审判员高光明担任审判长、人民陪审员陈立华、曾诚参审的合议庭公开进行了审理，原告刘洋的委托代理人刘卫斌、被告孟凡和的委托代理人孟金明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘洋诉称：2009年8月25日，原、被告达成名为集资建房实为商品房买卖的合同，单价为每平方米760元（包办两证费用），按合同约定原告向被告付114000元的购房款，余款10000元在被告将原告所购房屋两证办好后由原告一次性付给被告，合同签订后，原告如期向被告履行了付款义务，被告也口头向原告约定两年内为原告办好两证，两年期满后原告找被告要证，而被告说如果满五年，办证费用会下降，原、被告的合同现已满五年，被告却以办证费用上涨为由拒绝为原告办理两证。故向法院提起诉讼，请求判令被告为原告办理所购商品房的国土证、房产证并承担本案诉讼费用。
被告孟凡和辩称，本案不是商品房买卖，应该以合同为准，是集资建房，集资建房是合作建筑关系而并非买卖关系，合同中明确约定被告负责购地等，但没有包含各种税费、交易费等费用，都得到了双方的认可，被告按标准建造了房屋，并已交付给了原告使用。
原告刘洋就自己的诉讼主张，向本院提交了下列证据，并申请证人李光杰、程建波、谢德芳出庭作证。
1、身份证复印件一份，旨在证明自己参加诉讼的主体资格。
2、购房合同书二份，旨在证明（1）、2009年8月25日原告购买了被告开发的房屋一套及车库一间的事实。（2）、被告为原告办理房屋两证和水电开户的事实。（3）、被告为原告办理两证和水电开户的一切费用都由被告承担的事实。（4）、被告约定二年后为原告办理好两证的事实。
3、购房款收据，旨在证明，原告依据合同约定已向被告支付了合同约定购房款的事实。
4、土地使用权证，旨在证明，被告出售给原告的房屋的土地为出让性质的国有土地，依法是能够办理土地使用权证和房产证的事实。
5、调查李光杰、程建波笔录各一份，旨在证明（1）、其他购买了被告房屋的情况；（2）、被告也承诺自购房屋满2年后为购房者办理两证的事实；（3）、满2年后，被告讲满5年后再为购房者办理两证，但时至今日，被告没有办证的事实。
6、调查谢德芳笔录一份，旨在证明（1）、原告购买被告的房屋是其介绍的；（2）、被告承诺两年后为原告办理房屋两证，满两年后被告未为原告办理两证的事实；（3）、被告又承诺，在满五年后再为原告办理两证，而满五年后至今被告未为原告办证的事实。
7、李光杰、姜晓敏与被告的购房合同，旨在证明，被告约定为购房者办理两证的事实。
证人李光杰出庭作证的证词是：（1）、证人所购被告房屋是2009年2月21日签的购房合同；（2）、合同明确了被告包办房屋两证及水电开户；（3）、被告承诺两年之后办理房屋两证，后又承诺满五年后办理；（4）、满五年后却说涨价了不能办了，要我们去公证处办公证或者少付5000元的房款让我们自己去办理两证；（5）、是购买的建好了的房屋（毛坯房）；（6）、合同是格式合同。
证人程建波出庭作证的证词是：（1）、证人购买被告房屋时，被告承诺为我们办理房屋两证，开始说两年后办两证，后来又说五年后办理，最后说涨价了，让我们到公证处办公证并说公证与办理了两证是一样的或者让我们少付5000元购房款自己去办证；（2）、证人所购房屋的合同是其妻姜晓敏与被告签的；（3）、证人购买被告房屋签合同时，被告的房屋还只建到第三层，而证人购买的是第四层；（4）、其妻姜晓敏告诉证人是购买的商品房。
证人谢德芳出庭作证的证词是：（1）、原告所购被告房屋是证人在2009年6月5日至8日之间介绍的；（2）、证人与原告的父亲看被告建好的房屋时，被告说“二楼未出售，三楼不出售，四楼已出售，五、六楼未出售，如果想买房就签合同付款”，我们当时提出，签了合同付了款什么时候办理房产证，被告说由他们负责办证，但要等二年，原告的父亲就同意了。
被告孟凡和就自己的抗辩主张，向本院提交了身份证复印件一份，旨在证明自己参加诉讼的主体资格。
原告提交的1#、2#、3#证据，经被告质证亦提出异议，本院予以认定。4#证据经质证，被告提出异议，认为该“证据不能证明就是原告买房的那块地”。本院对其异议理由予以采信，对原告提交的该证据不予认定。原告提交的5#、6#、7#证据及证人李光杰、程建波、谢德芳出庭所作的证词，经被告质证认为“与他人签订合同的情况不清楚，对证人的证词不予认可”。本院对5、6、7证据及本位证人出庭所作的证词综合认定如下事实：（1）、原、被告所签订的集资建房合同书是被告为了重复使用而预先拟定的格式合同；（2）、原告所购被告房屋是早已建好的毛坯房；（3）、被告不仅对原告承诺了购房满二年后又为满五年会将房屋产权证、国土使用证交付原告，对其他购房户也作出了同样的承诺；（4）、原告所购被告房屋是通过介绍人介绍，且实地察看房屋后先达成口头购房协议预付部分购房款后再签订的集资建房合同书；（5）、原、被告之间不存在集资建房关系，而是房屋买卖关系。被告提交的证据，经原告质证未提出异议，本院予以认定。
经审理查明，2009年6月上旬，原告之父通过谢德芳的介绍，并与谢德芳实地察看了被告建在南洲镇花甲湖村一组的一栋六层房屋后，双方遂达成口头购房协议，原告于同年6月9日由其父代原告向被告交付购房款90000元，被告即向原告父亲出具载明为房屋集资款的收款收据一份，同年8月25日，原告父亲又代原告向被告交付房屋款24800元，被告亦向原告父亲出具一份载明为购房款的收款收据一份，并签订了冠名为集资建房合同书的格式合同二份（一份为购买杂屋一间的合同，一份为住宅合同，其中杂屋为20平方米，每平方米600元，住房为150平方米，每平方米760元），其中住宅合同第三条规定，定合同签字后乙方应负甲方资金114000元，其余部分，电通、电通、办完各种证件后乙方必须负清全部款项。两份合同的共计购房款为126000元，双方就房款价格口头约定，被告优惠原告购房款2000元，购房款为124000元，余款10000元待被告将房屋产权证和国有土地使用证交付原告后，原告再将余款10000元交付被告。被告亦承诺满二年后给原告办理两证，二年期满后，被告又以满五年后办理证件的费用会降低为由，又承诺满五年再办理两证，当五年期满后，原告催促被告办理房屋两证时，被告以办理两证费用过高为由拒绝为原告办理房屋两证。原告遂于2014年12月向法院提起诉讼，请求判令被告为原告办理所购商品房的房屋产权证和土地使用证，并承担本案诉讼费用。
本院认为，原、被告所签订的集资建房合同书是一份名为集资，实为房屋买卖的合同。虽说该二份合同的某些条款中有集资建房的文字表述，但从原、被告履行合同义务及综合本案实际情况看，本案诉争不属集资范畴，首先，被告还缺乏集资建设的相关证据，所谓集资建房的依据不足。原告第一次缴纳房款时，被告的房屋早已建好，全部待售。故本院对被告关于原、被告之间不构成买卖关系，双方只是合作建筑关系的抗辩理由不予采信。对被告关于合同中未明确办理相关证件的费用由被告负担的抗辩理由，本院不予采信，因该合同采用的是格式条款订的合同，根据我国合同法第三十九条的规定，“采用格式条款订立的合同，提供格式条款的一方应当遵循公平原则，确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式，提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”。现被告提出未明确办证费用由其承担，只能依据合同行为之说法，有悖常理，因为在商品房交易市场，买方按平方面积交付购房款，其余水电开户未办理产权证件均由开发商承担早已成为惯例。就本案而言，原告住房的水电开户费用，被告都已按合同约定承担了义务，对房产、国土两证也几次向原告方作出承诺为其办理，现都因办理两证费用成倍增长而以合同中未明确由其承担来进行抗辩，显见，被告的抗辩属无理抗辩，我国合同法第六十一条的规定，“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”。依照该条款的规定，办理原告房产、国土两证的费用应当按原、被告所签合同的条款：即合同第三条载明，其余部分，电通、水通，办完各种证件后乙方必须付清全部款项不得拖延时间的约定和交易习惯未确定，由被告承担。故本院对被告这一抗辩理由亦不予采信，对原告请求判令被告为原告办理房屋两证的诉讼请求及承担本案诉讼费用的诉讼请求，予以支持。为此，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条第二款、第三十九条、第六十条、第六十一条之规定，判决如下：
限被告孟凡和在本判决生效后十日内为原告刘洋办理所购房屋的房屋产权证和国有土地使用证，并承担办理该二证的相关费用。
案件受理费500元，由被告孟凡和负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。
审 判 长 高光明
人民陪审员 陈立华
人民陪审员 曾 诚
二〇一五年一月二十一日
代理书记员 陈 旋
附：本案所适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。