河南省南阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫13民终2077号
上诉人（原审被告、反诉原告）：樊甫，女，汉族，1991年9月4日出生，住河南省南阳市宛城区。
委托诉讼代理人：方家朝，河南梅溪律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韩建勋，河南梅溪律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：曹鹏东，男，汉族，1972年9月21日出生，住河南省南阳市宛城区。
委托诉讼代理人：赵进学，南阳市宛城区白河法律服务所法律工作者。
上诉人樊甫因与被上诉人曹鹏东房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省南阳市宛城区人民法院（以下简称一审法院）（2017）豫1302民初4757号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月20日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。樊甫及其委托诉讼代理人方家朝、韩建勋，曹鹏东及其委托诉讼代理人赵进学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
樊甫上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项的履行义务的顺序部分，改为双方同时履行，过户费用由曹鹏东自行承担；2.增判曹鹏东赔偿樊甫因解除合同所遭受的损失178885元（截止2018年1月20日）。自2018年1月20日起至款还清日止，按照中国人民银行同期贷款利率4.75%的2倍计算；3.判令曹鹏东支付15万违约金；4.本案一、二审诉讼费用由曹鹏东承担。事实和理由：1.一审对部分事实认定错误，适用法律错误。一审中双方均认可房产证在曹鹏东手中，房产也没有交付，曹鹏东没有受到损失，同时曹鹏东也没有提供相关证据证明其遭受损失。但曹鹏东却占有款项150万元长达一年半有余，致使樊甫遭受中国人民银行同期贷款利率4.75%的2倍利息损失。一审已认定双方具有明显和均等的过错，而没有让曹鹏东分担樊甫利息损失，使曹鹏东因合同撤销或无效而获利，违反合同法规定及民法的公平原则。2.曹鹏东由于经济条件所限才出售涉案房产，如果先由樊甫协助其办理过户手续，樊甫将承担很大的法律风险，即曹鹏东是否有能力返还财产。因此请求判定曹鹏东先返还购房款，至少也应该让双方同时履行。3.根据合同约定，曹鹏东逾期交付房屋，樊甫有权按照交付房款10%向曹鹏东追究违约责任，樊甫要求曹鹏东承担违约金15万元有事实和法律依据。
曹鹏东辩称，1.双方所签的房屋买卖合同，是双方通过实地勘察自愿签订的，内容条款均清楚，特别是钢屋架210平方米、后院整体仓库550.5平方米性质为魏营村宅基地，樊甫均无异议。双方约定房价203万元，樊甫分多次已支付150万元，樊甫先违约，不支付购房尾款53万元，违背了合同约定，樊甫的上诉不能得到支持。2.一审判决让曹鹏东持有的150万元扣除樊甫应交的过户费后，剩余的房屋款项全额支付给樊甫，判决并无不当。樊甫要求先预支付购房款不应予以支持。
曹鹏东向一审法院起诉请求：1.依法解除房屋买卖合同，并判令樊甫支付20万元违约金和房产过户费4万元，配合曹鹏东变更房产户名；2.过户之后将上述款项扣除后，退还樊甫已支付房款；3.诉讼费由樊甫承担。樊甫反诉请求：1.曹鹏东赔偿樊甫经济损失178884元（按照中国人民银行同期贷款利率4.75％的2倍计算至150万元房款付清之日止）。其中112万元利息自2016年9月27日至今为140389元，38万元的利息自2017年2月1日至今为38496元；2.赔偿已支付房款的10%违约金15万元；3.本案全部诉讼费用由曹鹏东承担。
一审法院认定事实：2007年，曹鹏东从案外人李广敏处购买南阳市宛城区××××村门面房及附属租赁土地。后将有房产证的187.32平方米门面房过户至自己名下。2016年9月23日，曹鹏东为出卖方，樊甫为买受方签订房屋买卖协议书。协议主要内容为：一、出卖方房屋坐落于宛城区××××村；房产证号为第××号。左邻张玉山右邻宋长明。二、房屋面积的特殊约定：1、门面房共6间、整体共三层、砖木结构、含现有装修。2、门面房后大厅钢屋架210平方及后院整体仓库550.5平方。其中门面房（房产证上）的面积为187.32平方米；含现有装修。三、房产证权属性质：1、该房屋的房权证权属性质为国有性质。2、钢屋架及后院整体仓库的权属性质为魏营村组宅基地。四、价格：该房屋售价为贰佰零叁万元整（2030000.00）。五、付款方式：经双方友好协商，于2016年9月23日买受方首次支付出卖方购房定金100000元，同时签订本协议，于2016年9月26日买受方支付出卖方购房款1320000元，第三次支付时间（所剩余款）下欠款610000元，在房屋过户手续办理完毕及所有出租户（含后院整体仓库出租户）搬走后一次性付清。六、交付期限：出卖方应于收到买受方贰佰零叁万元整（2030000.00）在房产过户手续办理完毕及所有出租户（含后院整体仓库出租户）搬走后，将该房屋交付给买受方。七、买受方逾期付款的违约责任：……2、买受方如未按本合同第五条规定的时间支付第三次购房款，自第三次付款期限到期后协议终止，买受方首次支付出卖方购房定金及第二次支付出卖方购房款均按违约金的10%罚金。八、除人力不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，出卖方如未按本合同第六条规定的期限将房屋交给买受人使用，买受方有权按已交付的房价10%向出卖方追究违约金。同时退回购房订金和已交的购房款。九、关于产权登记的约定：在买受方实际接收该房屋之日起，出卖方应协助买受人到公证处办理房屋买卖协议公证手续，出卖方于2016年10月份根据南阳市不动产管理局相关规定政策办理房产证权属过户手续，过户费由出卖方承担。……。合同签订后，樊甫于2016年9月22日和23日分两次支付曹鹏东100000元。2016年9月26日再次支付曹鹏东1020000元。2016年12月4日，樊甫提着一袋钱约曹鹏东到房管部门，让曹鹏东看过钱后答应办完过户手续后付清房款。曹鹏东随即将建筑面积为187.32平方米，户名为曹鹏东的房产过户至樊甫名下。房产证号为：豫（2016）南阳市不动产权第Z00006**号。后樊甫携钱离开。2017年元月13日和31日樊甫两次支付曹鹏东共计380000元后，以过户后的土地权属性质不再为国有土地为由，不再支付余款。庭审中，双方均认可，已过户的房产证现在曹鹏东手中，房产尚没有交付给樊甫。
一审法院认为，一、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于农业建设。本案中，曹鹏东与樊甫非同村村民，双方在房屋买卖协议中明确约定“钢屋架210平方及后院整体仓库550.5平方。……钢屋架及后院整体仓库的权属性质为魏营村组宅基地。”故双方于2016年9月23日签订的房屋买卖协议书中的上述约定，因违反法律的强制性规定而无效。无效的合同自始没有法律约束力，因此，对于因土地使用权转让协议取得的财产，双方应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。结合本案，双方明知集体宅基地不允许转让而依然为之，都存在明显和均等的过错。房屋买卖协议中对房屋价款也没有明确细致的区分，故曹鹏东请求樊甫支付违约金及樊甫反诉曹鹏东赔偿的经济损失及违约金，双方应各自自行承担，一审法院不予支持。二、关于已过户至樊甫名下的187.32平方米房产，双方合同约定房权证权属性质为国有性质，但在2016年12月4日过户时樊甫已知该房屋原土地使用权人未申请土地使用权变更登记，土地登记信息会有变化，却仍于2017年元月13日和31日两次支付曹鹏东共计380000元，应视为对上述事实的认可。现以此不履行支付购房款义务理由不能成立，也违反合同法的诚实信用原则。庭审中双方均同意解除合同，恢复原状，符合法律规定予以准许。本着合同的公平公正原则，考虑樊甫支付的购房款已一年有余的事实，在将187.32平方米房产户名恢复为曹鹏东时，樊甫应积极协助和配合，对过户费用曹鹏东、樊甫以各自负担一半为宜。为避免诉累，曹鹏东持有的购房款1500000元，在扣除樊甫应支付的过户费（以房管部门出具正规发票为准）后，剩余款项应全部返还樊甫。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十六条、第五十八条、第九十三条、第九十七条和《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决:一、确认曹鹏东与樊甫2016年9月23日签订的房屋买卖协议中门面房（房产证上）的面积为187.32平方米买卖协议予以解除；门面房后大厅钢屋架210平方及后院整体仓库550.5平方米买卖协议为无效合同。二、限本判决书生效后三十日内曹鹏东将位于宛城区××××村，房屋建筑面积187.32平方米，房产证号为：（豫（2016）南阳市不动产权第Z00006**号）房产过户于曹鹏东名下的过程中，樊甫依房产管理部门对售房人规定的方式予以协助。若樊甫不协助，可以强制过户。过户费用由曹鹏东和樊甫各自负担一半。三、曹鹏东在房管部门办理完过户手续，其持有樊甫1500000元购房款扣除樊甫应负担的过户费用（以房管部门出具正规发票为准）后，即时退还樊甫。四、驳回曹鹏东、樊甫其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11100元，曹鹏东负担10000元，樊甫负担1100元；反诉费3877元，由樊甫负担。
本院二审期间，当事人均未提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，根据《中华人共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案房屋买卖协议书因部分内容违反法律、行政法规的强制性规定，合同目的不能实现而部分解除、部分被认定无效，因合同中已明确约定了“钢屋架及后院整体仓库的权属性质为魏营村组宅基地”，双方对此是明知的，故双方对该合同的目的不能实现均存在过错，应各自承担相应的责任。结合本案事实，房屋买卖协议签订后，曹鹏东占有樊甫购房款，因樊甫的购买行为亦导致曹鹏东对涉案房产在此期间无法使用收益，双方均存在损失，一审判决双方对各自的损失自行承担处理适当，对樊甫要求曹鹏东赔偿损失及违约金的上诉理由本院不予支持。对该合同被解除和确认无效后的财产返还问题，考虑本案实际和双方利益平衡问题，本院认为应判决双方同时履行为宜，对樊甫的该项上诉请求本院予以支持。
综上，樊甫的上诉请求部分成立，对成立部分本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持河南省南阳市宛城区人民法院（2017）豫1302民初4757号民事判决第一、四项；
二、变更河南省南阳市宛城区人民法院（2017）豫1302民初4757号民事判决第二、三项为：本判决书生效后三十日内曹鹏东将位于宛城区白河镇魏营村，房屋建筑面积187.32平方米，房产证号为：（豫（2016）南阳市不动产权第Z00006**号）房产过户于曹鹏东名下，樊甫依房产管理部门对售房人规定的方式予以协助。过户费用由曹鹏东和樊甫各自负担一半。与此同时，曹鹏东将樊甫1500000元购房款扣除樊甫应负担的过户费用（以房管部门出具正规发票为准）后，退还樊甫。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费11100元，曹鹏东负担10000元，樊甫负担1100元；反诉费3877元，由樊甫负担。二审案件受理费6332元，由樊甫负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈德林
审判员 马 蕊
审判员 孙 娟
二〇一八年四月二十日
书记员 钱薪谕