上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终4197号
上诉人（原审被告、反诉原告）：李盛，男，1978年5月13日生，汉族，住上海市。
委托诉讼代理人：汪世雄，上海市中天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：范浩林，男，1989年9月13日生，汉族，住江苏省邳州市。
上诉人李盛因与被上诉人范浩林房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2017）沪0117民初12603号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月8日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
李盛上诉请求：撤销一审判决第一、二、三、五项，改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求，支持上诉人的一审反诉请求。事实和理由：1、一审判决认定涉案租赁合同已经解除不符合事实，且判决亦未对合同解除的时间予以认定。上诉人虽曾表示愿意接受“和平解约”的意愿，但一直没有得到被上诉人的确认，双方更没有合意解除合同；2、一审法院认定市场关停后被上诉人不应再支付使用费显属错误。即使市场关停导致被上诉人合同目的不能实现，上诉人对此亦没有任何责任。被上诉人在市场关停后仍然占有涉案房屋是不争的事实，其占用房屋却不用支付使用费显失公平；3、从合同相对性角度来说，即使涉案房屋不具备经营条件，法院亦应按照公平原则合理确定占有期间的使用费。被上诉人承担损失后可以向有过错的案外人另行主张。
范浩林辩称，被上诉人已于2016年12月30日搬离涉案房屋并返还给上诉人，故请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
范浩林向一审法院起诉请求：1.判令李盛返还范浩林租赁保证金5,000元（人民币，下同）及2016年10月15日至2017年4月14日期间的已付房租41,000元；2.判令李盛支付范浩林因租赁物被拆除造成的形成附合的装饰装修物损失240,000元；3.判令李盛支付范浩林因租赁物被拆除造成的搬迁损失88,000元（该诉请是指合同不能继续履行之后范浩林被迫搬离产生的搬迁费用，金额系估算，若需评估，范浩林愿意申请）；4.判令李盛支付范浩林因租赁物被拆除造成的停业损失192,000元（该诉请是指范浩林寻找新的场地到实际搬迁大概有三个月时间不能经营，产生了经营损失，金额也系估算，若需评估，范浩林也愿意申请）；5.判令李盛赔偿范浩林因租赁物被拆除造成的租金差价损失116,161元（该诉请是指范浩林另租场地所产生的租金价差损失）。诉讼中，范浩林自愿撤回了诉请4、5，但表示保留诉权。
李盛则向一审法院反诉请求：1.解除《房屋（营业房、商铺）租赁协议书》；2.判令范浩林立即将上海市松江区XX镇XX公路XX号（XX城XX区XX栋）一楼商铺区5号房屋返还李盛；3.判令范浩林支付李盛使用费（按月租金6,834元/月的标准，从2017年4月15日计算至实际返还房屋之日止）；4.判令范浩林支付违约金5,000元。
一审法院认定事实：一、涉案房屋的来源和权属
案外人上海A有限公司于2004年7月2日登记为包括涉案房屋在内的上海市松江区XX镇XX村XX幢房屋（以下简称该房屋）权利人。
2014年7月22日，浙江省绍兴市越城区人民法院出具（2013）绍越执恢字第244-3号执行裁定书，确认将该房屋及第三层自搭无证加层房屋及相应的土地使用权等归李盛、劳某所有，财产权自裁定送达李盛、劳某时转移。
（2014）松民三（民）初字第3284号生效民事判决书确认李盛、劳某与案外人戴某之间的租赁合同关系于2014年10月11日解除。嗣后，李盛、劳某向戴某收回了涉案房屋。
二、系争合同的签订及履行事宜
2015年7月1日，范浩林作为乙方（承租方）与李盛作为甲方（出租方）签订系争合同，约定甲方将涉案房屋出租给乙方用于经营轻钢龙骨批零，租期为2014年4月15日至2018年4月14日，乙方于合同签订之日向甲方缴清保证金5,000元；租金每月6,834元，按半年支付给甲方41,000元，一年租金为82,000元。先付后用，乙方应于使用商铺前五天付清，逾期未交者，按日补交所欠租金2%的滞纳金，超过十日未交者，按违约处理，甲方有权采取封门自行收回房屋。为崇尚契约精神故另设定违约金5,000元，任何违约方需自觉赔偿对方。合同另对其他相关事宜进行了约定。
关于租金，诉讼中双方确认，范浩林已将租金付至2017年4月14日，最晚一次付款是2016年10月17日通过银行转账支付41,000元。
关于保证金，诉讼中，李盛主张抵扣租金。
关于涉案房屋返还问题，诉讼中，范浩林称其于2016年12月30日搬离并向李盛返还了涉案房屋。李盛对此不予认可，并坚称涉案房屋仍在范浩林控制之下。鉴于双方对此争议较大，一审法院一方面指定期间要求范浩林补强提供证据。另一方面，为了防止损失进一步扩大，一审法院于2018年1月8日主持双方就涉案房屋交付事宜进行谈话，李盛同意于当日接收涉案房屋，但若涉案房屋内存在有范浩林遗留物品，视为范浩林放弃权利，其可自由处置。范浩林对此并无异议。
诉讼中，为证明被迫搬离及搬离时间，范浩林提供了：1.2016年11月22日XX办公室发出的告知书一份，证明该办公室告知砖桥贸易城市场将在2017年1季度全部关闭，要求所涉经营户最迟于2016年12月30日与各市场方或出租人签署协议并按约定搬离。而李盛在明知政府要关闭市场的情况下，仍收取了范浩林所付的租金，足以说明李盛不顾政府要求。李盛对于该份证据的真实性没有异议，但认为从内容上看，系政府相关部门进行环境综合整治，并非征收或者拆迁。涉案房屋不在整治之列，范浩林完全可以依法经营。2.2016年7月22日上海B有限公司发给案外其他业主的通知，系张贴在市场内。结合上述证据1，综合证明2016年7月至2016年11月政府持续督促租户搬迁、关闭市场。李盛称其未看到该通知，真实性无法确认。3.公证书一份，对象为《洞泾贸易城市场今天正式关闭》文章报道，洞泾整治办、洞泾整治前线微信公众号发表的一篇名为“洞泾贸易城市场今天正式关闭”的报道性文章，大意为整个洞泾贸易城于2017年1月28日0点被停水停电，市场内的商铺已大部分搬离，空地上也都堆起了围墙。按照整治推进计划，自1月28日起关闭整个贸易城市场后，3月将正式开启贸易城清拆工作，预计于5月底之前全面完成。且从该文章所附照片可以看出相关部门在贸易城设置了关卡、筑起围墙、派员24小时巡逻，涉案房屋对范浩林而言已丧失了使用价值。李盛对于该份证据真实性没有异议，但不认可范浩林的证明目的，认为一则涉案房屋并未断水断电，且李盛为了防止政府相关部门停水停电，还自备了发电机。在此情况下，范浩林完全可以正常使用租赁物。二则，从文章内容来看，政府真正拆违发生在2017年3-5月。当时李盛考虑到实际情况，曾主动提出，若范浩林等业主愿意提前解约的话，李盛予以同意并愿意退回保证金和2017年的房租，但范浩林坚持认为政府是在动拆迁且应获取动迁利益，故不愿意解除租赁合同。另外，为了证明自己积极履约且并未要求范浩林搬离，李盛还提供了：1.其于2017年1月初向洞泾砖桥贸易城管理办公室寄送的律师函及邮寄凭证，证明在协商无果的情况下，李盛致函相关部门，希望其依法维护李盛及范浩林等业主的合法权益，不要采取封闭市场和影响业主经营的过激行为，但相关部门无视李盛要求，仍然在市场周围筑起围墙，造成范浩林等业主无法经营。2.李盛与案外人之间的《房屋（营业房）租赁协议书》三份及各自对应的清算协议。证明2017年4-5月间，部分承租户经与李盛协商后解除了租赁关系，李盛也返还了押金，并减免了2017年的租金。范浩林对上述律师函的真实性无异议，但指出该函同样印证了市场遭封闭的事实。对上述租赁协议书及清算协议的真实性、关联性均有异议。
关于装饰装修情况，诉讼中，范浩林称其存在装修损失，并指出，涉案房屋目前仍存在，其愿意申请鉴定评估，或者按照政府有关装修补偿的标准进行计算。对此，李盛则称，从其接手涉案房屋至今，范浩林并未进行过装修。审理中，一审法院要求范浩林在指定期限内提供对涉案房屋进行装饰装修的相应证据，但范浩林至期未能提供。
此外，诉讼中，关于搬迁费问题，范浩林提供李盛签订的协议书、领款单各一份，证明李盛已于2017年1月领取了372,500元搬迁费，而该笔费用原则上只有在所有业主搬离商铺李盛才能领取。李盛对于该组证据的真实性不予认可，并称两份材料中“李盛”的签字都非本人所签，且笔迹也不一致，372,500元款项确实收到了，但该笔款项与范浩林没有关系，是政府给李盛的损失补偿款。
一审法院认为，系争合同系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制规定，属有效合同，当事人均应恪守。
首先，关于合同状态。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人不得擅自变更或者解除合同。而本案中，根据双方所举证据，履约过程中发生了第三方因素干扰履行的情形。一方面，虽然法律规定当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决，但从本案实际出发，若以此判定由李盛承担违约责任则有失公允，毕竟李盛在出现干扰因素后也积极进行了协调，足见其履约态度积极、富有履约诚意，且无证据证明其作出过要求范浩林搬离的意思表示。而另一方面，范浩林在租期届满前搬离系事出有因，也属无奈之举，并未恶意违约，故李盛所提范浩林明示违约的主张，一审法院难以采纳。但从现有证据判断，系争合同应已解除。理由在于范浩林无奈搬离，导致合同目的无法实现，继续履约对范浩林已无意义，而李盛对此应有合理预见，且李盛在双方协商时也曾表达过愿意接受“和平解约”的意愿。在此情况下，应认定双方对合同解除一事均无异议，一审法院予以确认。
其次，关于后果处理。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。本案中，围绕双方诉请，主要涉及：1.租金及使用费的结算。关于范浩林要求李盛返还已付租金41,000元的诉讼请求,一则，在本案诉讼之前，范浩林并无证据证明其已和李盛办理了涉案房屋交接手续，也未提供充分证据证明2017年1月28日0时前其对涉案房屋的使用已受到影响以及影响的程度；二则，涉案房屋所在市场已于2017年1月28日0时关停，范浩林自此难再实现合同目的，即使租赁物对范浩林而言尚有一定的仓储价值，但在此情形下，若让范浩林继续支付使用费则有失公允。故此，一审法院认定李盛应向范浩林返还2017年1月28日至2017年4月14日期间的已付租金15,461.01元。至于李盛所提使用费的反诉请求，一审法院不予支持。2.租赁保证金5,000元的处理。合同解除后，在尚无证据证明范浩林欠付费用的情况下，该保证金理应返还。3.违约金问题。基于上述分析，本案不宜简单认定李盛违约或是范浩林违约，故对李盛所提该项反诉请求，一审法院不予支持。4.关于范浩林所提因建筑被拆除而造成的装修损失及搬迁损失，一审法院均不予支持，理由在于：第一，涉案房屋并未被拆除，仍在原址，因此范浩林上述两项诉讼请求的前提并不存在；第二，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。李盛对该两项诉请均不予认可，在一审法院给足范浩林举证机会的情况下，范浩林却未能举证证明其装修投入及搬迁费损失，应视为举证不能，由此造成的不利后果，应由范浩林自行承担。故一审法院对该两项诉请均不予支持。5.关于房屋返还的问题。租赁合同解除后，范浩林理应将涉案房屋返还李盛，在本案诉讼之前并无证据证明双方已就涉案房屋办理了交接手续，故李盛该项诉讼请求，一审法院予以支持。但鉴于李盛已于2018年1月8日接收了涉案房屋，该项诉讼请求实际已经履行完毕，故在判决部分不予载明。
一审法院判决：一、确认范浩林与李盛之间于2015年7月1日签订的《房屋（营业房、商铺）租赁协议书》已解除；二、李盛于判决生效之日起十日内返还范浩林2017年1月28日至2017年4月14日期间的已付租金17,739.01元；三、李盛于判决生效之日起十日内返还范浩林保证金5,000元；四、驳回范浩林的其余诉讼请求；五、驳回李盛的其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6,910元，减半收取计3,455元，反诉案件受理费384元，合计诉讼费3,839元，由范浩林负担3,305元（已付），由李盛负担534元（已付384元，余款150元于判决生效之日起七日内交付一审法院）。
二审中，双方当事人没有提交新证据。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，关于租赁合同的解除问题。上诉人虽主张合同已经解除不符合事实，但本院须指出的是，姑且不论双方当事人在本案诉讼前是否已行使合同解除权，双方的诉讼请求亦要求解除租赁合同，且该合同客观上亦已丧失继续履行的基础，故一审法院依法确认双方合同解除并无不当，本院予以维持。关于上诉人主张的违约金。上诉人提供的租赁房屋因市场关停而丧失合同约定的经营条件，即便不能认定双方合同解除的责任完全在于上诉人，至少被上诉人对于合同解除不应负担责任，故上诉人要求被上诉人承担合同解除的违约责任显然难以成立。一审法院据此驳回上诉人关于违约金的反诉请求，于法有据，本院予以维持。关于租金的结算问题。被上诉人虽未提供充分证据证明其系于2016年12月30日搬离涉案房屋，但根据查明的事实，涉案房屋所在市场已于2017年1月28日整体关停，涉案房屋已不具备经营甚至利用的基本条件。况且，上诉人亦未能提供证据证明被上诉人在市场关停之后仍长期占用涉案房屋，其关于被上诉人至今仍占用房屋的主张亦与事实不符。由此，结合涉案房屋无法继续租赁的原因以及被上诉人主张损失的处理情况，一审法院基于公平原则，综合认定被上诉人无需支付市场关停之后的租赁费用，于法不悖，亦合乎情理，本院予以支持。至于租赁保证金，鉴于上诉人尚需退还被上诉人多收取的租金，故其关于租赁保证金抵扣欠付租金的主张显然难以成立，其亦应向被上诉人返还收取的租赁保证金。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币752元，由上诉人李盛负担。
本判决为终审判决。
审判长 庞闻淙
审判员 娄 永
审判员 蒋庆琨
二〇一八年六月一日
书记员 曹晓璐
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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