广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第4709号
上诉人（原审被告）：广州二运集团有限公司，住所地：广州市越秀区东园横路60号。
法定代表人：黎超南，该司董事长。
委托代理人：李光汉、吴艺，广东法制盛邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州市东谊房地产开发有限公司，住所地：广州市越秀区东华西路东华西横街海谊华厦a栋902室。
法定代表人：颜桂兰，该司经理。
委托代理人：袁焯频、吴桂镛，该公司员工。
上诉人广州二运集团有限公司（以下简称二运公司）因与被上诉人广州市东谊房地产开发有限公司（以下简称东谊公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第612号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：1992年8月31日，广州市城市规划局以（92）穗城规地0102号《建设用地规划许可证》批准原广州市东山城市建设开发总公司（以下简称东山城建公司）为东华西路、东华西横街地块的用地单位，用地项目为商住综合楼，用地面积6662平方米。
1992年10月16日，广州市国土局以穗国土（1992）征（拨）通字第102号《国家建设征用（划拨）土地通知书》批准征用东华西路、东华西横街地段的土地给东山城建公司使用，作为建设商住综合楼项目用地。
原广州市东华西路东华西新街2-4号房屋（建筑面积643.96平方米，混合结构4层）是登记于二运公司名下的房产。
1995年3月27日，东山城建公司（甲方）与二运公司（乙方）签订《房屋拆迁协议书》，约定：甲方经批准拆除东华西路东华西新街4号产权属乙方所有的房屋，乙方房屋产权面积504.28㎡，乙方同意将上述房屋交由甲方拆迁，并按市房屋拆迁政策有关规定进行产权补偿；甲方同意将座落东华西路征地范围内新建楼宇自编C幢中梯3-8层轴线套间，方位北向和南向，建筑面积504.28㎡的房屋作为拆除乙方原地址房屋的产权调换；乙方同意甲方直接与住户（二运职工家属）签订《房屋拆迁安置协议》，临迁期间由甲方负责统筹安排拆迁户的临迁过渡；甲方要按照《广州市城市房屋拆迁管理实施办法》安置被拆迁的住户，乙方产权面积504.28㎡的被拆迁户回迁安置，甲方在504.28㎡面积内优先安置现属乙方职工的住户，然后才安置不属于乙方职工的住户；回迁后，属于乙方产权面积安置的，由乙方与住户订立租赁关系，超过乙方产权面积安置的，由甲方与住户订立租赁关系；甲方安置乙方租户回迁原则上以一个承租户为单位，安排独立套间，如果承租户安置的面积确实太小，作独厨公厕安置等。
1996年6月11日，东山城建公司（甲方）与二运公司（乙方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定：乙方同意甲方拆除东华西路东华西新街4号-2号房屋，建筑面积504.28平方米；甲方将自有的东华西路C幢中梯红线范围内第3-9层楼、南北的自有房屋，建筑面积521.2㎡的单元，用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿），乙方契证产权面积504.28㎡，甲方补偿乙方产权实际面积521.2㎡，其中超出产权面积16.92㎡属楼层增幅面积补偿；甲方按照本协议将自有房屋移交乙方时，甲方应提供房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，并会同乙方向市房地产登记所申请、办理产权登记和领取房地产所有权证手续，所需的登记费用，由甲方负责等。东谊公司、二运公司均确认双方没有约定东谊公司应补偿给二运公司的面积应当划分为若干个套间。
之后，东山城建公司分别与涉讼被拆迁房内各住户签订了拆拆迁安置协议。
1998年12月15日，广州市城市规划局以穗规地复字（1998）第1487号《关于同意原建设用地转为项目公司用地的复函》同意上述建设用地转名为东谊公司。
2002年、2003年间，东谊公司安排涉讼被拆迁房各住户回迁至东华西新街2号612房、709房、806房、912房、1016房、1017房、1019房、1108房、1216房、1308房、1408房、1601房（即东谊公司在本案中主张办理产权证的房屋），以及717房、505房、1504房、1309房、512房、1011房共18间房屋。根据广州市房地产测绘所出具的上述各房屋的房地产分户图记载，东华西新街2号612房建筑面积35.9365平方米、套内建筑面积28.7456平方米，709房建筑面积76.4825平方米、套内建筑面积61.1782平方米，806房建筑面积31.2709平方米、套内建筑面积25.0136平方米，912房建筑面积35.9365平方米、套内建筑面积28.7456平方米，1016房建筑面积56.7722平方米、套内建筑面积45.4120平方米，1017房建筑面积43.8362平方米、套内建筑面积35.0646平方米，1019房建筑面积41.5833平方米、套内建筑面积33.2624平方米，1108房建筑面积33.0004平方米、套内建筑面积26.3970平方米，1216房建筑面积33.8667平方米、套内建筑面积27.0900平方米，1308房建筑面积52.0451平方米、套内建筑面积41.6308平方米，1408房建筑面积29.0168平方米、套内建筑面积23.2106平方米，1601房建筑面积52.4332平方米、套内建筑面积41.9412平方米（以上12间房屋建筑面积合计522.1803平方米），717房建筑面积51.0472平方米、套内建筑面积40.8326平方米，505房建筑面积33.6038平方米、套内建筑面积26.8796平方米，1504房建筑面积30.6579平方米、套内建筑面积24.5232平方米，1309房建筑面积26.0223平方米、套内建筑面积20.8152平方米，512房建筑面积39.1574平方米、套内建筑面积31.3220平方米，1011房建筑面积38.6734平方米、套内建筑面积30.9348平方米（以上6间房屋建筑面积合计219.162平方米）。
2014年1月22日，东谊公司向二运公司发出《关于“办理东华西地段贵单位原产权面积征用补偿登记”的函》称，我司前期征用广州市越秀区东华西路241-277号地段兴建商住楼宇，目前该楼宇已交付贵司住户使用多年，且根据贵我双方于1996年6月11日签订之产权补偿协议书，该补偿协议书上约定：贵司的产权建筑面积为504.28㎡，而已回迁安置房建筑面积为741.3423㎡（经广州市测绘所测出面积），即比补偿贵司原产权建筑面积超出237.0624㎡，贵司超出建筑面积237.0624实为我司拥有，不具争议；现我司为解决该楼宇历史遗留办理房地产证问题，并根据历史遗留办的要求加快完善和解决该楼宇的产权征用补偿登记及产权证等有关手续，希贵司收到本函件后即会同我司到广州市房地产交易中心办理有关征用补偿登记的手续等。二运公司已收到该函。
东谊公司为证明东山城建公司与被拆迁房各住户签订拆迁安置协议的情况，向原审法院提交如下证据：
一、东山城建公司（甲方）与郭耀、郭玉珍（乙方）于1995年2月21日签订的《房屋拆迁安置协议》，其中约定甲方经批准拆除乙方居住使用的东华西新街4号地下104房，承租面积24.77平方米，甲方应于1998年12月31日前在东华西路中梯自编C幢第3层302房、第8层802房，居住面积40.5平方米，产权属于市二运的套间安置给乙方回迁居住，乙方为市二运公司租户，回迁后保留原有租赁关系，甲方安置郭耀回迁房在302房独厨独厕，居积30㎡，安置郭玉珍回迁房在802房，居积10.5㎡，公厨独厕等。及郭耀于2003年6月5日签署的确认回迁安置到海谊华厦第十三层自编1308单元的《收楼确认书》。
二、东山城建公司（甲方）与张莲弟（乙方）于1995年4月27日签订的《房屋拆迁安置协议》，其中约定甲方经批准拆除乙方居住使用的东华西新街4号404房，承租面积32.22平方米，甲方应于1998年12月31日前在东华西路中梯自编C幢第4层面向马路面、南向402房，居住面积32.22平方米，产权属于市二运公司的套间安置给乙方回迁居住，乙方为市二运公司租户，回迁后保留原有租赁关系等。及张莲弟于2003年5月29日签署的确认回迁安置到海谊华厦第十层自编1017单元的《收楼确认书》。
三、东山城建公司（甲方）与陆继文（乙方）于1996年2月8日签订的《房屋拆迁安置协议》，其中约定甲方经批准拆除乙方居住使用的东华西新街4号402房，承租面积18.5平方米，甲方应于1998年12月31日前在东华西路中梯自编C幢第3层（北向），居住面积25平方米，产权属于公有的套间安置给乙方回迁居住等。及陆继文于2003年12月10日签署的确认回迁安置到海谊华厦第十六层自编1601单元的《收楼确认书》。
四、东山城建公司（甲方）与谢达宪（乙方）于1996年4月7日签订的《房屋拆迁安置协议》，约定甲方经批准拆除乙方居住使用的东华西新街4号房屋，承租面积16.65平方米，甲方应于1998年12月31日前在东华西路中梯自编C幢第5层，居住面积20平方米，产权属于公有的套间安置给乙方回迁居住等。及谢达宪于2003年6月16日签署的确认回迁安置到海谊华厦第九层自编912单元的《收楼确认书》。
五、东山城建公司（甲方）与梁标（乙方）于1995年6月14日签订的《房屋拆迁安置协议》，其中约定甲方经批准拆除乙方居住使用的东华西新街4号地下房屋，承租面积24.55平方米，甲方应于1998年12月31日前在东华西路中梯自编C幢第9层中梯901、902房，居住面积88平方米，产权属于市二运的套间安置给乙方回迁居住等。及梁标的委托代理人梁年德于2003年12月1日签署的确认回迁安置到海谊华厦第五层自编512单元的《收楼确认书》；梁年德、许焕有于2003年12月1日签署的《俱结书》，其中记载：我原是东华西#2-4拆迁户梁标与贵司签订的“补充协议”中安置我户回迁居积80㎡（分两套安置），现经双方协商，本户同意贵司安排我户在512房居积20.5㎡，709房居积49㎡，两套安置合计居积69.5㎡，该面积比原协议少了居积10.5㎡，现本户同意放弃少安置的面积10.5㎡，本人原向单位承租合积是24.55㎡，现回迁安置在512房，使积是27.47㎡，比原承租使积（单位房改面积）大2.92㎡，如日后，该套间房改，所增大的面积2.92㎡以1700元／㎡向甲方购买。
六、东山城建公司（甲方）与梁燕萍（乙方）于1996年4月2日签订的《房屋拆迁安置协议》，其中约定甲方经批准拆除乙方居住使用的东华西新街4号102房，承租面积17.79平方米，甲方应于1998年12月31日前在东华西路新街东北梯C幢第5层南向，居住面积17.79平方米，产权属于公有的套间安置给乙方回迁居住；该户回迁保留原租赁关系等。及梁燕萍于2003年5月30日签署的确认回迁安置到海谊华厦第十三层自编1309单元的《收楼确认书》。
七、东山城建公司（甲方）与邵章（乙方）于1995年8月24日签订的《房屋拆迁安置协议》，其中约定甲方经批准拆除乙方居住使用的东华西新街4号房屋，承租面积27.34平方米，甲方应于1998年12月30日前在东华西路中梯C幢第7层701、702房，居住面积60平方米，产权属于市二运的套间安置给乙方回迁居住；甲方安置乙方回迁积为60㎡，鉴于乙方人口结构为三个独立家庭体系，甲方同意在安置乙方两个单元的其中一套厨厕乙方以每平方使积4000元正向甲方购买租赁，甲方同意乙方购买厨厕为4㎡等。及邵章于2003年7月18日签署的确认回迁安置到海谊华厦自编505、612、1216单元的《收楼确认书》。
八、东山城建公司（甲方）与谢梅桂（乙方）于1996年6月15日签订的《房屋拆迁安置协议》，其中约定甲方经批准拆除乙方居住使用的东华西新街4号地下房屋，承租面积17.28平方米，甲方应于1998年12月31日前在东华西路中梯自编C幢第3层北向，居住面积30平方米，产权属于公有的套间安置给乙方回迁居住等。及谢梅桂于2003年11月3日签署的确认回迁安置到海谊华厦第七层自编717单元的《收楼确认书》。
九、东山城建公司（甲方）与黄穗林（乙方）于1995年4月24日签订的《房屋拆迁安置协议》，其中约定甲方经批准拆除乙方居住使用的东华西新街4号401房，承租面积21.44平方米，甲方应于1998年12月31日前在东华西横街新建楼自编A幢东北梯第5层505房，居住面积21.44平方米，产权属于公有的套间安置给乙方回迁居住，甲方给予乙方回迁安置面积，今后甲乙双方重新订立租赁关系，乙方向甲方承租等。及黄穗林于2003年5月27日签署的确认回迁安置到海谊华厦第十一层自编1108单元的《收楼确认书》。
十、东山城建公司（甲方）与劳美卿（乙方）于1995年7月3日签订的《房屋拆迁安置协议》，其中约定甲方经批准拆除乙方居住使用的东华西新街4号403房，承租面积17.74平方米，甲方应于1998年12月31日前在东华西中梯自编C幢北向第3层，居住面积17.74平方米，产权属于公有的套间安置给乙方回迁居住，乙方为市二运公司租户，回迁后保留原有租赁关系等。及劳美卿于2003年6月30日签署的确认回迁安置到海谊华厦第十四层自编1408单元的《收楼确认书》。
十一、东山城建公司（甲方）与隋力娜（乙方）于1995年2月20日签订的《房屋拆迁安置协议》，其中约定甲方经批准拆除乙方居住使用的东华西新街4号303房，承租面积20.48平方米，甲方应于1998年12月31日前在东华西路东华西横街自编A幢西北梯第8层802房西南向，居住面积21平方米，产权属于甲方的套间安置给乙方回迁居住等。及隋力娜于2003年5月22日签署的确认回迁安置到海谊华厦第十层自编1011单元的《收楼确认书》。
十二、东山城建公司（甲方）与伍大丰（乙方）于1996年7月2日签订的《房屋拆迁安置协议》，其中约定甲方经批准拆除乙方居住使用的东华西新街4号202房，承租面积38.98平方米，甲方应于1998年12月31日前在东华西路中梯自编C幢第5层南向，居住面积38.98平方米，产权属于公有的套间安置给乙方回迁居住等。及伍大丰于2003年6月2日签署的确认回迁安置到海谊华厦第十层自编1016单元的《收楼确认书》。
十三、东山城建公司（甲方）与阮彩华（乙方）于1995年12月13日签订的《房屋拆迁安置协议》，其中约定甲方经批准拆除乙方居住使用的东华西新街4号203房，承租面积20.41平方米，甲方应于1998年12月31日前在东华西中梯自编C幢面向马路面第5层502房，居住面积20.41平方米，产权属于市二运的套间安置给乙方回迁居住，乙方属市二运公司租户，回迁后保留原有租赁关系等。及阮彩华于2003年5月26日签署的确认回迁安置到海谊华厦第八层自编806单元的《收楼确认书》。
十四、（1995）东法房初字第829号民事调解书，其中记载：杨肖贞为本市东华西路东华西新街4号301房公房承租户，承租面积17.5㎡；经调解，其与东山城建公司就房屋拆迁安置纠纷达成如下协议：1、杨肖贞户于1995年10月15日前迁出上述原承租的房屋，将房屋交由东山城建公司拆建……2、东山城建公司应在1998年12月31日前在本市东华西路东华西新街4号等地段新建回迁大楼自编C幢中梯第八层东北方位划出居住面积26.25㎡（另有厨厕不小于4㎡，阳台按规划要求）的独立套间供杨肖贞户回迁居住；杨肖贞在回迁之日30日内与房屋产权单位签订租约，并按房管部门评定的租额交纳租金等。及杨肖贞于2003年6月12日签署的确认回迁安置到海谊华厦第十层自编1019单元的《收楼确认书》。
十五、（1996）东法房初字第179号民事调解书，其中记载：本市东华西路东华西新街4号三楼西303房是广州市第二运输公司的产权房屋，由冯妙玲户二人在籍居住，居住面积12㎡；经调解，其与东山城建公司就房屋拆迁安置纠纷达成如下协议：1、冯妙玲户于1996年4月1日前迁出上述原承租的房屋，将房屋交由东山城建公司拆建……2、东山城建公司于1998年12月31日前在本市东华西路东华西新街地段新建楼自编C幢中梯八层北向方位安排居住面积15.75㎡（已含楼层递增5%），另有独立厨厕（不小于4㎡）的一个套间供冯妙玲户回迁居住；回迁后冯妙玲户应与房屋产权单位办理租赁合约并按公房租金标准交纳租金等。及东谊公司于2003年4月30日向冯妙玲发出的通知回迁安置到东谊华厦自编A座第十五层1504房的《回迁通知书》，该通知后注明“先看楼及办入住手续冯5.21”。
二运公司对上述证据质证称，其知道拆迁户与东谊公司签订拆迁协议，但具体真实性由法院核实。
此外，二运公司为证明涉讼上述各拆迁户已在房管部门办理了房改备案登记，向原审法院提供如下证据：一、东谊公司于1999年12月14日向二运公司出具的《证明》，其中记载：东华西路新街4路住户邵章、张莲弟、杨肖贞、梁年就、梁标、伍大丰、劳美卿、郭耀（二户）、黄穗林、陈卫莲、阮彩华、苏敏、冯妙玲、陆继文是我司于1996年1月拆迁东华西地段的被拆迁户，由于房屋尚未建成，待日后楼宇建成后才能办理回迁，现住户要求登记办理房改，是否可行，请贵司按规定政策办理。二、广州市房地产管理局于1999年12月24日向二运公司发出的《关于同意先行申办房改房确权备案手续的函》，其中称二运公司位于东华西路东华西新街4-2号房屋，经核实，属东山城建公司经市房管局（93）穗房拆许字94号拆迁许可证批准拆迁范围，现拆迁双方办理产权调换备案手续，房屋已拆除，回迁房正在建设中，为配合你单位职工能在今年年底前依照现行住房制度改革有关规定购置房改房，经研究，同意你先行申办房改房确权备案手续。三、广州市国土局房管局于1999年12月27日发出的《房改房确权备案通知书》，同意办理东华西路241-277号A、C幢共18套（建筑面积521.20平方米）房屋的确权备案手续等。该通知书后附的《预收房改房款明细表》中注明购房人有谢梅桂、阮彩华、冯享（杨肖贞配偶）、陆继文、张莲弟、邵章（2套房屋）、谢达宪、姚亚容（郭耀配偶、2套房屋）、伍大丰、劳美卿、冯妙玲、黄穗林、许焕有（梁标配偶、2套房屋）等。东谊公司对此质证认为上述证据与本案无关。
2014年3月7日，东谊公司向原审法院提起本案诉讼，请求判令：一、二运公司会同东谊公司办理广州市越秀区东华西新街2号612房、709房、806房、912房、1016房、1017房、1019房、1108房、1216房、1308房、1408房、1601房共12间房的产权登记；二、二运公司向东谊公司支付面积差购房款17459.14元（按17810元／㎡×0.9803平方米计算）。原审审理过程中，东谊公司申请撤回要求二运公司向其支付面积差购房款17459.14元的诉讼请求。二运公司原审答辩称不同意东谊公司的全部诉讼请求。
原审法院认为：东谊公司、二运公司就二运公司所有的原广州市越秀区东华西路东华西新街4号房屋签订上述《房屋拆迁协议书》及《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，出自双方真实意思表示，为合法有效合同，双方均应依约自觉履行。东谊公司将涉讼的18套回迁房屋交给上述被拆迁房原住户兼二运公司的职工回迁居住后，双方至今未办理各套回迁房的房屋产权登记手续，故东谊公司现要求二运公司会同东谊公司办理18套回迁房其中的广州市越秀区东华西新街2号612房、709房、806房、912房、1016房、1017房、1019房、1108房、1216房、1308房、1408房、1601房的产权证的诉讼请求合法有理，原审法院对此予以支持。至于二运公司所述其余6套回迁房的产权补偿问题，因东谊公司在本案中未作为诉讼请求提出，二运公司亦未作为反诉请求提出，故原审法院对该部分房屋的问题不予调处。此外，关于东谊公司主张二运公司支付面积差购房款的诉讼请求，因上列16套房屋至今未办理产权证，即实际产权面积并未确定，故是否存在产权补偿面积差的情况，应在房地产权证核发后才能确定，因此对东谊公司该项诉讼请求，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条的规定，于2014年10月22日作出如下判决：一、二运公司应在本判决发生法律效力之日起10日内会同东谊公司办理广州市越秀区东华西新街2号612房、709房、806房、912房、1016房、1017房、1019房、1108房、1216房、1308房、1408房、1601房共12间房的产权登记手续；二、驳回东谊公司的其他诉讼请求。一审案件受理费27831元，由二运公司负担。
判后，二运公司不服，上诉至本院称：一、涉案回迁安置房的各住户分别与拆迁方签订了《房屋拆迁安置协议》及之后的补充协议，均是我司员工，且我司已经与18套回迁房中的17套房屋按当时政策办理了房改登记备案手续，上述17套回迁房的住户是准产权人，故各住户与本案有直接利害关系，是本案适格当事人；而住户隋力娜因不符合房改政策，所有没有房改，其所住房屋的产权证应直接办到我司名下。我司在法定期限内向原审法院提交了追加被告申请书，要求追加上述回迁房的住户为共同被告，但原审法院对此未予答复，也没有在原审判决书中提及此事，程序不当，遗漏本案适格当事人，严重违反法定程序。二、原审法院未查清事实，且认定事实错误，导致原审判决无法实际履行。1、涉案18间回迁房中的17间已经办理房改备案登记，但因东谊公司变更设计，延迟交房，导致上述房屋至今未办理过户登记手续。原审没有对18间回迁房屋的产权权属作出认定，我司不清楚应将房屋过户至我司名下还是各住户名下。2、涉案18间回迁房屋与约定的产权置换面积521.2平方米相对应，不可分割。我司与拆迁方在《房屋拆迁协议书》中约定由拆迁方直接与18间房屋的住户各自签订拆迁安置协议，且拆迁方亦实际与各住户分别签订了拆迁安置协议，故我司与东谊公司之间达成了521.2平方米的回迁产权置换总面积必须对应18间独立厨厕房屋的合意，且各住户分别与拆迁方签订的拆迁安置协议约定的面积之和不超过521.2平方米。至于实际履行过程中，每间房屋均出现面积增大的情况，是由于东谊公司在建房的过程中自行变更设计导致的，并非我司原因。现东谊公司要求将其中12间面积之和最接近约定补偿面积的房屋进行产权登记，我方并未与东谊公司就此达成合意，且我司也无法将该12间房屋分配安置18户回迁住户，原审判决无法被实际执行。从2003年5月起，东谊公司陆续与住户办理收楼确认手续，东谊公司与其中部分住户还约定了实际交付房屋如出现超面积时的计价方法，原审对此未予查明错误。三、原审判决没有考虑本案所涉群体性问题，判决结果不利于化解群众矛盾。本次房屋拆迁安置工程从1995年至今已近二十年，属历史遗留问题，多名原承租户已经去世，其继承人继续居住在回迁房内，涉及人数众多。而回迁约定的521.2平方米产权补偿面积与受拆迁安置影响而回迁的18间房屋相对应，东谊公司主张将12间面积和最接近约定补偿面积的房屋进行产权登记，以完成其整个拆迁安置补偿工作，对于余下6间房的住户明显不公。综上，我司上诉请求：1、撤销原审判决；2、改判驳回东谊公司全部诉讼请求，或将本案发回重审；3、本案一、二审诉讼费用全部由东谊公司承担。
被上诉人东谊公司答辩称：我司不同意二运公司的上诉请求，原审查明事实清楚，适用法律正确，应维持原判。理由如下：一、本案是产权拆迁补偿纠纷，二运公司是被拆迁房屋的产权人，是本案适格主体。房屋使用人与本案无关，二运公司要求追加涉案18间房屋的住户为被告错误。二、二运公司提前办理房改房备案登记，并不意味其已经拥有涉案房屋产权，我司至今仍没有为二运公司办理产权分割手续，且需按相关性质、面积的认定、核实批准后方可确认具备产权的资格，二运公司与住户办理了房改登记备案与我司无关。二运公司应在取得合法房屋后才具备房改条件，且应在521.2平方米的产权面积内进行房改，二运公司要求回迁面积对应18套房屋无理，混淆了安置与补偿这两个不同的法律概念，我司只对二运公司521.2平方米的产权面积履行补偿义务，无需履行对18套房屋的产权补偿义务。我司拆迁在先，二运公司房改在后，在拆迁期内不涉及房改，当时已按照拆迁补偿条例规定妥善安置好住房，而二运公司在1999年底才赶尾班车搞房改备案登记。二运公司明知其自身产权的拆迁房通过拆迁安置面积增大，但上报房改办为521.8平方米建筑面积、包括18间房屋在内，是互相矛盾的蒙骗行为。增大的面积是由于政策原因造成，不是我司原因造成。我司安排租赁与产权补偿不一样，安置租户由于当时政策会有面积增加。三、关于设计变更，我司与各租户重新签订拆迁协议是双方协商约定的，不影响我司与二运公司关于产权补偿的协议。我司没有约定521平方米对应是18间房屋，我司保证回迁面积就可以，超出面积要向我司承租，即我司只同意办理涉案12套房屋的产权证，其余6套房屋应向我司承租，与我司产生租赁关系，不同意办理其余6套房屋的产权证。
经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均同意调解，但最终没能协商一致。
二审中，双方当事人均未提交新证据，对于实际回迁房屋楼层、房号变化的原因，东谊公司称原规划是一栋9层的房屋，后其变更规划为二栋房屋（即18层、32层各一栋），及由于租户的要求，故东谊公司无法按原约定的楼层和房号回迁；二运公司确认东谊公司关于规划变更的事实，并称东谊公司由此获得了更多的商业利益。双方当事人均确认如下事实：1、对于东谊公司要求办理房产证的诉讼请求，需要二运公司的配合，即需要二运公司提供原被拆迁房屋的产权证才能办理新的产权证，如果二运公司不提供原房产证，即使法院判决，东谊公司也无法办证；2、对于二运公司主张的房改，东谊公司是同意的。
本院认为，原审认定涉案有关原广州市越秀区东华西路东华西新街4号房屋的《房屋拆迁协议书》及《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》合法有效，双方当事人对此并无异议，本院予以确认。东谊公司依据上述二份协议书，提起本案诉讼，要求为二运公司办理产权证，故本案是东谊公司与二运公司之间的房屋拆迁安置补偿合同纠纷，而二运公司与涉案回迁房屋各住户之间的房改问题，与本案纠纷属于不同法律关系，二运公司以其与各住户办理了房改登记备案，各住户为准产权人为由，上诉主张原审遗漏追加各回迁房为被告，并据此要求将本案发回原审法院重审，理据不足，本院不予采纳。
根据上述二份协议书约定，东谊公司应补偿二运公司的产权面积为521.2平方米，并负责安置被拆迁的住户；二运公司同意拆迁方直接与住户签订《房屋拆迁安置协议》，且安置二运公司租户回迁原则上以一个承租户为单位，安排独立套间；等。现有证据显示，原拆迁单位东山城建公司通过诉讼调解方式与二运公司部分租户达成了拆迁安置协议，并分别与其他租户签订了《房屋拆迁安置协议》，对于将来回迁房屋的楼层、房号、面积等进行了约定。虽然双方当事人均确认双方没有约定东谊公司应补偿给二运公司的产权面积应当划分为多少个套间，但东谊公司现在实际上为此共安置回迁了18套房屋；而二审中，双方当事人均确认因东谊公司变更规划等原因，东谊公司无法按原约定的楼层和房号安排回迁，鉴此，本院认为导致现在实际回迁的18套房屋面积之和出现增大的情况，与东谊公司变更规划有直接关系。基于以上原因，东谊公司在没有与二运公司协商一致的情况下，自行选择18套回迁房屋中的12套房屋要求为二运公司办理房屋产权证，并在二审中明确表示不同意办理其余6套房屋的产权证，二运公司对此表示不同意，经二审调解，双方当事人对此仍不能达成一致意见，故在无法确定双方争议的产权补偿面积对应的房屋数量和具体房号的情况下，东谊公司单方要求为二运公司办理涉案12套房屋的产权证的诉讼请求缺乏理据，应予驳回；原审判决支持了东谊公司该项诉讼请求，处理不妥，本院予以纠正。至于房屋面积差价款的补偿问题，由于东谊公司在原审中已经申请撤回了该项请求，属于处分自己的权利；且双方当事人对此并未提出上诉，故本院对东谊公司该项诉讼请求不作处理。
综上，二运公司的上诉理由部分成立，本院予以支持。原审认定基本事实清楚，但处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第612号民事判决；
二、驳回广州市东谊房地产开发有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费27831元，二审案件受理费27831元，均由广州市东谊房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
审 判 员 郭东升
代理审判员 刘 卉
二〇一五年五月十九日
书 记 员 党春婷