济南市历下区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）历民初字第1114号
原告（反诉被告）吕顺利，男，1961年10月26日出生，汉族，无业，住济南市。
委托代理人张海杰，山东千舜律师事务所律师。
委托代理人杨志刚，山东千舜律师事务所律师。
被告（反诉原告）济南融新投资发展有限公司，住所地济南市。
法定代表人郑兆国，董事长。
委托代理人刘德彪，山东豪才律师事务�律师。
委托代理人于海萍，山东豪才律师事务所实习律师。
本诉原告（反诉被告）吕顺利与本诉被告（反诉原告）济南融新投资发展有限公司（以下简称融新公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吕顺利及其委托代理人张海杰、杨志刚，被告（反诉原告）融新公司的委托代理人刘德彪、于海萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告吕顺利诉称，泰府广场是融新公司在济南市历下区省府前街开发的商业项目。融新公司在招商时将其定义为高档商业区，经营高档品牌。2012年7月19日，吕顺利于融新公司签订房屋租赁合同，约定融新公司将泰府广场A1区二层1-204-1号出租给吕顺利，用于潮牌服装�经营。合同签订时，吕顺利付给融新公司六个月房屋租金163703元，履约保证金27284元。另外，吕顺利为装修房屋花费144656元，支付人员工资24000元。后吕顺利在办理工商登记手续时，因融新公司出租房屋没有门牌号，且租赁房屋所在的建筑工程一直没有消防安全手续，导致吕顺利无法办理营业执照，无法进行正常经营。融新公司自己房屋没有门牌号、没有消防安全手续，在明知吕顺利租赁其房屋后无法办理工商登记，仍然将房屋出租给吕顺利用于经营，由于融新公司隐瞒真相致使吕顺利与其签订房屋租赁协议，并给吕顺利造成了重大损失。为此，吕顺利于2013年4月8日通知融新公司解除了房屋租赁合同，并就解除合同后的善后事宜，与融新公司多次协商，但无法达成一致。为此，吕顺利提起诉讼，请求依法判令：1、融新公司赔偿吕顺利房屋装修费144656元；2、融新公�返还吕顺利房屋租金163703元；3、融新公司返还吕顺利履约保证金27284元；4、融新公司赔偿吕顺利其他损失46480.7元；5、诉讼费用由融新公司承担。
本诉原告吕顺利为支持其本诉诉讼请求，向本院提交以下证据：
证据1、房屋租赁合同1份，证明2012年7月19日吕顺利与融新公司签订租赁合同的事实，以及对合同标的物、面积、费用、履约保证金等情况作出约定;
证据2、租房款收据2份，证明2012年7月19日吕顺利向融新公司分别支付了租房款163703元（包含30%的管理费）及履约保证金27284元;
证据3、发票1份，证明融新公司向吕顺利收取了2012年7月20日-2013年1月19日物业管理费6210元;
证据4、建筑装饰施工合同1份，证明吕顺利装修房屋花费144656元;
证据5、潮牌服装店装修合同报价表1份，证明内容同证据4；
证据6、潮牌服装店装修收据1份，证明内容同证据4；
证据7、个体工商户名称预先核准通知书1份，证明济南市工商局历下分局于2012年7月24日核准了吕顺利的个体工商户名称为济南历下区筹码潮时装店；
证据8、员工月份工资计算表4份，证明吕顺利在2012年8-11月份支付人工工资24000元；
证据9、商铺经营所需设备的发票及收据10张，金额为22480.70元，证明吕顺利为商铺经营采购设备花费；
证据10、物业服务协议1份，证明目的同证据3；
证据11、关于预售许可证时间情况的说明、商品房预售许可证、企业法人营业执照、关于出具泰府广场房产的证明各1份，证明融新公司在2012年9月26日时办理工商注册登记的手续还不齐备；
证据12、证人王海青证言1份，证明王海青系融新公司招商工作人员，系涉案租赁合同的经办人，因融新公司客服部不能提供办理营业执照所需的相关材料，使吕顺利无法办理营业执照，吕顺利于2012年10月中旬多次向王海青提出终止涉案房屋租赁合同。
本诉被告融新公司辩称，一是吕顺利所述与事实不符，融新公司出租的房屋所有手续均已具备。济南市公安消防支队在2012年4月20日就已经对泰府广场A1区的建设工程进行消防验收并出具验收合格的意见，并且该意见书吕顺利已经从融新公司处领取。对于�顺利诉称的融新公司出租房屋没有消防安全手续与事实不符。二是融新公司出租给吕顺利的房屋原门牌号在双方2012年7月19日签订的《房屋租赁合同》中是1-204-1，但是经济南市公安局泉城路派出所出具的“新旧门牌号对照表”中已经明确合同中约定的旧的门牌号1-204-1已经变更为新的门牌号“泉城路277-204号”。并且吕顺利已经从融新公司处领取了“核名资料签领表”，该表已经证明吕顺利已经明确知晓了融新公司出租的房屋已经完成消防验收并且验收合格。门牌号也已经作出明确的变更。吕顺利所诉称的出租房屋没有门牌号与事实不符。三是与吕顺利相邻的店铺淄博大染坊丝绸集团有限公司济南销售公司已经办理下营业执照。该事实说明融新公司出租的房屋是不存在办理营业执照问题的。�上所述，吕顺利的诉讼请求没有任何法律和事实依据，请求法院驳回吕顺利的诉讼请求。
本诉被告融新公司为支持其本诉答辩意见，向本院提交了如下证据：
证据1、泉城路派出所出具的新旧门牌号对照表1份，证明由吕顺利租赁的位于泉城路279号泰府广场A1区2层1-204-1号门牌号已经变更为新号码，且吕顺利已经领走；
证据2、济南市公安消防支队出具的济公消验[2012]第0053号消防验收1份，证明吕顺利租赁的位于A1区的房屋已经通过消防部门的验收合格；
证据3、核名资料签领表1份，证明吕顺利已从融新公司处领走门牌变更证明和消防意见书复印件，证明吕顺利对门牌变更情况及消防验收情况知晓；
证据4、淄博大染坊丝绸集团有限公司济南销售分公司工商登记基本情况1份，证明吕顺利租赁房屋附近的商铺或邻居均已正常办理了营业执照，吕顺利未能办理营业执照是由于其自身原因导致的，与融新公司无关；
证据5、济南市规划局建设工程规划许可证及核实证各1份，证明涉案租赁房屋合法建设；
证据6、济南市公安消防支队出具的济公消验[2012]第0049号消防验收1份，证明融新公司开发建设的位于泉城路以北、省府前街东侧工程已经通过消防部门的验收合格。
反诉原告融新公司诉称，2012年7月19日，融新公司与吕顺利签订《房屋租赁合同》，约定融新公司将位于济南市历下区泉城路279号泰府广场A1区二层1-204-1号房屋出租给吕顺利。用于潮牌服装经营，租�期间为5年，计租日为2012年8月16日，第一年租金为13元/天/平方米，每半年支付一次，以后每期租金在上期租金到期前30日支付。吕顺利按照合同约定支付了第一期房屋租金，根据合同约定，吕顺利应在2013年1月15日前支付下期房屋租金，但吕顺利拒不支付，融新公司多次催要，吕顺利均以各种理由拒绝。2013年4月8日，吕顺利单方面通知融新公司解除房屋租赁合同，融新公司同意解除合同，要求吕顺利支付欠付的2013年2月16日至2013年4月8日期间房屋租金、支付违约金、腾空并交还房屋。但吕顺利至今未支付欠付的房屋租金、违约金，也未腾空并交还房屋，吕顺利的行为给融新公司造成了重大损失，经多次协商未果，融新公司提出反诉，请求法院依法判令：1、吕顺利支付融新公司2013年2月16日至2013年4月8日期间欠付的房屋租金45747元；2、吕顺利支付融新公司迟延支付房租�迟延履行违约金45747元；3、吕顺利支付融新公司从2013年4月9日起至反诉之日2013年7月16日的房屋租金损失175812元；4、吕顺利支付融新公司为处理本事务支付的律师费27477元；5、吕顺利承担本案所有诉讼费用。
反诉原告融新公司为支持其反诉诉讼请求，向本院提交以下证据：
证据1、租赁合同1份，证明双方对房屋租金、违约金、逾期腾房及律师费的支付进行了相应约定；
证据2、律师代理合同及律师费发票各1份，金额27477元，证明融新公司支付的律师费。
反诉被告吕顺利辩称，1、融新公司所出租的房屋因没有门牌号和消防手续导致吕顺利不能办理工商营业执照，致使吕顺利租赁合同的目的不能实现，合同签订时对合同的疑问请融新公司予以解决：租赁时面积是69平米，同时收取两份物业费，存在欺诈情况，2012年11月底找融新公司提出解除合同，但没有解决。由于融新公司的原因导致吕顺利签订合同目的不能实现，融新公司第一项、第二项请求不能成立。2、对融新公司第三项诉讼请求不能成立，吕顺利向融新公司提出书面解除合同书，融新公司雇佣的保安等人员对吕顺利进行威胁，不让搬，不能腾空不是吕顺利的原因，依照双方合同条款以没有交清相关费用为由拒绝吕顺利搬空房屋物品，这种情况还有其他商户存在。3、对第四项反诉请求，鉴于合同不能履行的错误在融新公司，所谓律师费不应当予以支持。综上，请求法院依法驳回融新公司对吕顺利的反诉请求。
反诉被告吕顺利未向本院提供证据支持其反诉答辩意见。
综合分析上述证据，结合庭审中双方当事人的陈述，经审理本院认定：
2012年7月19日，融新公司与吕顺利签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定融新公司将位于济南市历下区泉城路279号泰府广场A1区二层1-204-1号建筑面积为69平方米的房屋出租给吕顺利。租赁期限为五年，计租日为2012年8月16日，承租方应支付的费用包括房屋租金和管理费，其中房屋租金占70%，管理费占30%。费用支付标准为第一至三年的租赁费用为人民币13元/天/平方米，第四至五年的租赁费用14.04元/天/平方米，每半年支付一次。首期费用163703元及履约保证金27284元，吕顺利应在签订合同后5个工作日内向出租方融新公司支付，以后每期租金在上期租金到期日前30日支付。如吕顺利延迟缴纳租赁费用、履约保证金或其他费用的，每延迟一日，应当向融新公司支�年租赁费用总额5‰的延迟履行金。租赁用途为从事潮牌品牌经营。该合同还约定，无论何种原因解除合同或合同期满后5日内，承租方吕顺利未能将符合要求的承租房产交还出租方融新公司的，则自交换日的次日起，承租方吕顺利应当按照合同终止时承租房产租赁费用标准的200%向出租方融新公司支付租赁费用，直至承租方吕顺利按照合同要求交还承租房产为止。在吕顺利欠付租赁费用等相关费用期间，未经融新公司批准，吕顺利不得将放置于承租房产内的货物、财务转移出承租房产。如吕顺利违反合同约定给融新公司造成损失的，应当赔偿律师费、保全费、诉讼费、交通费用等产生的直接或间损失。该合同还对吕顺利及融新公司的权利义务及违约责任作了详细约定。房屋租赁合同签订当日，吕顺利将首期租赁费用163703元及履约保证金27284元支付给�新公司。
2012年7月20日，吕顺利与济南融新物业管理有限公司签订《物业服务协议》一份，约定由济南融新物业管理有限公司为涉案承租房屋提供物业服务，物业费收费标准为15元/平方米/月。物业服务协议签订当日，吕顺利向济南融新物业管理有限公司支付2012年7月20日至2013年1月19日期间的物业服务费6210元。
2012年7月24日，济南市工商行政管理局历下分局向吕顺利下发（济历下）工商个名核字[2012]第002334号《个体工商户名称预先核准通知书》，同意预先核准吕顺利申请的个体工商户名称为“济南历下区筹码潮时装店”，该名称保留期至2013年1月24日。
为开展经营活动，吕顺利装修涉案租赁房产花去装修费144656元，支付工人工资24000元，�购设备花去22480.7元。但融新公司对这些款项是否实际支付持有异议。
2013年4月8日，吕顺利以融新公司出租房屋没有门牌号，且租赁房屋所在的建筑工程一直没有消防安全手续，导致无法办理营业执照，无法进行正常经营为由，向融新公司发出书面解除双方签订的房屋租赁合同的通知。融新公司接到通知后同意解除与吕顺利签订的房屋租赁合同，但不认可吕顺利提出的解除理由，认为吕顺利解除合同的行为构成单方违约。2013年10月21日，吕顺利腾空了涉案租赁房屋并与融新公司办理了交接，将涉案租赁房屋交还给融新公司。
2012年4月20日，济南市公安消防支队作出济公消验[2012]第0053号《建设工程消防验收意见书》，泰府广场A1区消防验收综合评定为合格。2012年9月24日，济南市公安局泉城路派出所出具《新旧门牌号对照明细表》显示，泰府广场1-204-1门牌号变更为泉城路277-204。消防验收及门牌号变更的相关资料，吕顺利已领取。
因涉案租赁合同解除后的相关事宜，双方未能协商解决而发生纠纷，吕顺利以融新公司为被告向本院提起诉讼，融新公司亦提出反诉。为处理本案本诉及反诉，融新公司支付律师费27477元。
另查，涉案租赁房屋所属建设工程为合法建设工程，有济南市规划局颁发的《建设工程规划许可证》及《建设工程规划核实证》等审批文件。与涉案租赁房屋相邻的省府前街100号（旧门牌号为泰府广场2-134）商户淄博大染坊丝绸集团有限公司济南销售分公司已于2012年11月27日办理了营业执照。
本院认为，吕顺利为开展经营活动与融新公司签订《�屋租赁合同》系双方真实的意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。涉案租赁房屋已于2010年8月25日取得建设工程规划许可证，且于2013年1月31日取得建设工程规划核实证，为合法建筑物。涉案租赁房屋虽然于2012年9月份更换过一次门牌号，但一直有具体明确的门牌号，且已于2012年4月12日即消防综合验收为合格，相邻商铺能办理工商营业执照，因此能够满足房屋租赁合同中约定的用于潮牌服装经营的用途。在该房屋租赁合同履行过程中，吕顺利所述融新公司出租房屋没有门牌号，所在的建筑工程一直没有消防安全手续，导致无法办理营业执照，无法进行正常经营与事实不符，且未提供证据证明该涉案租赁房屋无法办理营业执照。因此，吕顺利逾期支付房屋租赁费用及要求解除房屋租赁合同的行为系违约行为。鉴于融新公司亦同意解除合同且涉�租赁房屋已由吕顺利交还给融新公司，因此本院确认吕顺利与融新公司于2012年7月19日签订的《房屋租赁合同》于2013年4月8日解除。房屋租赁合同因吕顺利的违约行为而解除，因而吕顺利向融新公司主张赔偿房屋装修费144656元及其他损失46480.7元的诉讼请求，本院不予支持。根据房屋租赁合同的约定，吕顺利支付的首期半年租赁费用163703元的期间为2012年8月16日至2013年2月15日，该期间涉案租赁房屋一直由吕顺利占有、使用，且房屋租赁合同在2013年4月8日才解除，因此对于吕顺利向融新公司主张返还房屋租金163703元的的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。吕顺利按房屋租赁合同的约定向融新公司履约保证金支付27284元，如出现未按约定支付租赁费用或违反合同规定给融新公司造成损失，融新公司有权扣除部分或全部履约保证金。现融新公司提起反诉要求吕顺�承担赔偿损失的违约责任，履约保证金应当直接作为违约金的一部分与融新公司主张的损失相抵扣，因此对于吕顺利向融新公司主张的返还履约保证金27284元的诉讼请求，本院不予支持。
吕顺利支付的首期半年房屋租赁费用期间的截止日期为2013年2月15日，而涉案租赁房屋于2013年4月8日解除。在2013年2月16日至2013年4月7日期间房屋租赁合同有效，且涉案房屋由吕顺利实际占有、使用，因此对于融新公司要求吕顺利支付2013年2月16日至2013年4月7日期间房屋租赁费用的反诉请求，本院应予支持。吕顺利在庭审中提出涉案租赁房屋的建筑面积不足69平方米，但未提供证据予以证明，且未申请相关部门进行测绘，故本院依照双方签订的《房屋租赁合同》计算房屋租金，吕顺利应向融新公司支付2013年2月16日至2013年4月7日期间的房屋租金为45747元（69平方米×13元/天/平方米×51天）。但签订租赁合同时，吕顺利已向融新公司实际支付履约保证金27284元，根据房屋租赁合同对该保证金的约定用途可以直接抵扣，因此吕顺利应当向融新公司支付的房屋租赁费用的实际数额为18463元。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”根据涉案房屋租赁合同约定，逾期支付租赁费用的，吕顺利每日应当向融新公司支付年租赁费用总额5‰的迟延履行违约金，按此标准计算至合同解除之日为134236元（年租赁费用总额327405元×5‰×82天）。虽然该违约金数额过高，但融新公司已放弃大部分，仅主张其中45747元，因此对于融新公司主张的要求吕顺利支付45747元迟延履行违约金的反诉请求，本院予以支持。关于房屋租赁合同解除后占用租赁房屋租金损失的计算标准，虽然涉案房屋租赁合同第十六条约定吕顺利逾期交还租赁房屋按合同终止时承租房产租赁费用的200%支付租赁费用，但该约定与涉案房屋租赁合同第二十四条约定的在吕顺利欠付租赁费用等相关费用期间，未经融新公司批准，吕顺利不得将放置于承租房产内的货物、财务转移出承租房产有矛盾之处，若按合同终止时承租房产租赁费用的200%的标准计算逾期交还房屋的租金损失有失公允，本院认为按合同终止时承租房产租赁费用的50%，即6.5元/天/平方米计算逾期交还租赁房屋的租金损失较为合适。据此标准计算2013年4月8日至提起反诉之日2013年7月16日共计98天的租金损失为43953元（69平方米×6.5元/天/平方米×98天），因此对于融新公司主张的要求吕顺利支付2013年4月8日至反诉之日2013年7月16日的房屋租金损失175812元的反诉请求，本院予以支持其中43953元，对超出部分不予支持。对于融新公司要求吕顺利支付律师费27477元的反诉请求，因为涉案租赁合同有明确约定，本院予以支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、驳回原告吕顺利要求被告济南融新投资发展有限公司赔偿房屋装修费144656元的诉讼请求；
二、驳回原告吕顺利要求被告济南融新投资发展有限公司返还房屋租金163703元的诉讼请求；
三�驳回原告吕顺利要求被告济南融新投资发展有限公司返还履约保证金27284元的诉讼请求；
四、驳回原告吕顺利要求被告济南融新投资发展有限公司赔偿其他损失46480.7元的诉讼请求；
五、反诉被告吕顺利于本判决生效之日起10日内支付反诉原告济南融新投资发展有限公司2013年2月16日至2013年4月8日期间欠付的房屋租赁费用18463元；
六、反诉被告吕顺利于本判决生效之日起10日内支付反诉原告济南融新投资发展有限公司迟延履行违约金45747元；
七、反诉被告吕顺利于本判决生效之日起10日内支付反诉原告济南融新投资发展有限公司2013年4月9日至2013年7月16日期间房屋租金损失43953元；
八、反诉被告吕顺利于本判决生效之日起10日内支付反诉原告济南融新投资发展有限公司律师费27477元；
九、驳回反诉原告济南融新投资发展有限公司超出部分的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币7040元，由本诉原告吕顺利负担。反诉案件受理费人民币5720元，由反诉原告济南融新投资发展有限公司负担3088元，由反诉被告吕顺利负担2632元。诉讼保全费人民币1190元，由反诉原告济南融新投资发展有限公司负担642元，由反诉被告吕顺利负担548元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向�院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 綦晓玥
审 判 员 于 群
代理审判员 于骐宁
二〇一四年一月十四日
书 记 员 刘 阳