四川省凉山彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2018）川34民终194号上诉人（原审原告）：赵小玉，女，1974年11月出生，汉族，户籍地四川省南部县。被上诉人（原审被告）：宁显发，男，1969年9月出生，汉族，户籍地四川省会东县，现住四川省西昌市。委托诉讼代理人：宁太琼（系宁显发二女），女，1994年9月出生，汉族，户籍地四川省会东县，代理权限为特别授权。上诉人赵小玉因与被上诉人宁显发房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省西昌市人民法院（2017）川3401民初2367号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人赵小玉，被上诉人宁显发的委托诉讼代理人宁太琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵小玉上诉请求：1、撤销原判。2、解除双方签订的租房合同。3、被上诉人退还房租22，600.00元及押金3，000.00元。4、被上诉人返还上诉人原房屋内的所有物品，如有损坏遗失，则赔偿。赔偿可正常使用的自动门锁1，000.00元。5、被上诉人赔偿私自收回房屋给上诉人造成的损失3，000.00元。被上诉人用谎言骗取上诉人善意的帮助，属于恶意行为，严重影响且败坏社会风气，请求判令赔偿1，000.00元。6、被上诉人赔偿上诉人煤气安装费2，550.00元。7、一、二审诉讼费均由被上诉人负担。事实与理由：1、原判认定事实错误，换锁是私自行为，被上诉人称有公安人员见证换锁，公安人员不可能在双方纠纷持续且调解未果的情况下见证换锁。另一当事人黄士新也不可能在调解未果的情况下同意换锁，请法院核实。在屋内还有上诉人的物品，且递交法院的第二组证据（即上诉人屋内物品清单）真实性已得到被上诉人认可，上诉人及另一当事人在不知道的情况下，私自强行破坏上诉人原有智能锁并更换，致上诉人无法进入房间，换锁时间法院未调查清楚，7月5日当天并未更换，而是7月6日私自破坏并更换的。2、原判认定事实错误。合同履行过程中，未经被上诉人、小区业主、物管同意，私自将房屋作为商用，此说法不妥，应尊重合同事实。合同事实就上诉人和被上诉人而言：第一，并未写明不能作为酒店使用。第二，小区物业虽未明确同意，但是知道的，属默认。第三，即使违反了物业法则，被上诉人可以和上诉人协商解除合同，全额退还上诉人租金。租房合同表明房租半年一付，2017年2月20日至2017年8月20日。双方并未明确解除合同（原因如理由一），在被上诉人迫使上诉人无法继续履行合同的前提下，认定为解除合同，事实错误。上诉人2017年7月6日换锁至2017年8月20日止，余下1个半月的房租被上诉人应退还上诉人。下半年房租被上诉人存在欺骗行为，理应退还上诉人。3、原判认定事实错误。租房合同写明押金3，000.00元，但并未写明押金的作用。租房合同中押金是对房屋中物品的保证，且本案为被上诉人迫使上诉人无法继续履行合同，且并没有破坏房中物品。就合同而言，违约方为被上诉人，合同表明任何一方不得单独解除合同，被上诉人强制破坏合同，所以押金理应退还上诉人。4、第四组证据的真实性法院未核实，是有依据的，上诉人无法制作，而是网页自动生成。5、上诉人安装煤气费用，有票据为证，也提前短信知会被上诉人，得到被上诉人同意后才安装的。安装煤气费用被上诉人应退还上诉人。宁显发辩称，要求驳回上诉，维持原判。赵小玉向一审法院起诉请求：1、解除原、被告双方签订的租房合同。2、判令被告退还房租22，600.00元及押金3，000.00元。3、判令被告返还原告原房屋内物品：空调柜机1台、挂机1台、消毒柜1台、智能密码锁1套、电磁炉1台。如有损坏遗失，照价赔偿。4、判令被告赔偿违反合同私自强行收回房屋，赔偿违约金共6，000.00元。5、判令被告赔偿私自收回房屋给原告造成的损失3，000.00元。6、返还接通天然气所支付的费用2，550.00元。7、被告承担诉讼费用。一审法院认定事实：1、2017年2月20日，原、被告签订《租房协议书》，约定：“被告将其位于西昌市外滩十六区9栋1301号房屋以3，000.00元/月的价格出租给原告居住，租期一年，从2017年2月20日起至2018年2月20日止，租金半年交付一次；出租期间的物管费、水电费由乙方承担，且乙方必须按时交纳，否则甲方有权终止合同。”2、合同签订后，被告将房屋交付原告使用，原告向被告支付了上半年房租18，000.00元及押金3，000.00元。合同履行过程中，原告在未取得合法证照，未征得被告、小区业主委员会及物业管理公司同意的情况下，将该房打造成西昌玉家源品质公寓，在网上发布信息招揽顾客入住。被告发现后，于2017年7月4日以家有急事急需用钱为由提前向原告收取了下半年房租18，000.00元，并于次日在公安人员介入下将该出租屋的门锁更换，致原告不能入内。双方引发争执，原告于是起诉，请求判如所请。3、原告开通该出租屋煤气，未有证据显示其征得了被告同意。4、经一审法院现场核实，原告遗留在出租屋内的物品有美的牌挂式空调1台、长虹牌柜式空调1台、容声牌消毒柜1台。原告在使用出租屋期间，因在客厅与主卧室安装以上2台空调以及在厨房安装煤气表而在墙体上打有孔。另外，在本案争议发生前，原告尚欠该出租屋产生的物业管理费1，420.00元。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，且当事人在履行合同过程中应相互尊重，相互沟通，互让互谅，诚实守信，遵守国家法律法规规定。本案原、被告所签《租房协议书》系双方真实意思表示，合法有效，予以确认，协议双方应当按照约定履行。本案原告在租用被告房屋期间，在未经任何报批、未取得出租人同意的情况下擅自将住宅小区的房屋改作经营性公寓的行为，违反《中华人民共和国物权法》第七十七条：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”之规定，构成违约。被告针对原告的违约行为，以更换门锁的方式向原告表达了解除合同的意愿，符合《中华人民共和国合同法》的规定，不构成违约，双方的租赁关系应于2017年7月5日在原告知晓被告更换门锁时解除。故原告要求判令被告支付违约金6，000.00元及赔偿损失3，000.00元的诉讼请求没有法律依据，不予支持。对于押金3，000.00元，双方在合同中未就其用途及性质进行明确。一审法院认为，押金具有合理履约保证属性，本案合同系原告违约而解除，原告无权要求守约方退还，故对原告主张退还押金3，000.00元的诉讼请求，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，合同解除，承租人应搬走物品，将房屋恢复原状后交回出租人，故原告应将其在出租屋内安装的2台空调及1台消毒柜拆除搬走，并将安装部位恢复原状。对于原告安装开通煤气事宜，由于系在出租屋内新添设备，承租人应当征得出租人同意，原告未提供证据证明其在开通煤气时征得了被告同意，故原告对其安装的煤气表予以拆除搬走，并将安装部位恢复原状。对于退换房租的诉讼请求，应区分对待：首先，根据双方半年交付一次房租的约定，上半年房租原告因合同正常履行而收取，即便因2017年7月5日合同解除，至2017年8月20日余下1个半月的房租也因既定履行而不应退还方符合以上法律规定；其次，下半年房租按约定应于2017年8月20日收取，但双方合同已于2017年7月5日解除，故下半年的房租应不再收取才符合以上法律“合同解除后，尚未履行的，终止履行。”之规定。被告创造条件提前收取下半年房租后立即解除合同的行为，与以上法律规定精神相悖，不应得到支持，故下半年房租18，000.00元被告应退还原告，但应扣除所欠物业管理费1，420.00元。综上，对原告请求判令被告退还房租费22，600.00元的诉讼请求部分支持，即被告应退还原告16，580.00元。另外，对被告宁显发要求原告赔偿损失、不退还房租的主张，由于其既未提起反诉，也未提供有力证据来证明损失存在，该主张与一审法院查明的事实不符，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、原告赵小玉与被告宁显发所签《租房协议书》已于2017年7月5日解除；二、原告赵小玉于本判决生效后10日内将出租屋内的2台空调、1台消毒柜、1个煤气表拆除搬走，并将安装部分恢复原状。被告宁显发应予以配合，不得阻拦；三、被告宁显发于本判决生效之日起10日内退还原告赵小玉16，580.00元；四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费665.00元，由原告负担347.00元，由被告负担318.00元。二审中，当事人没有提交新证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月20日，上诉人赵小玉作为乙方与被上诉人宁显发作为甲方签订了《租房协议书》，主要约定：“甲方将位于西昌市外滩十六区9栋1301号建筑面积为126平方米的一间住房出租给乙方使用。一、本合同实行一年一签（期间租金不变），从2017年2月20日起至2018年2月20日止。房屋租金3，000.00元/月，半年交一次计18，000.00元。押金3，000.00元。双方一经签字，本合同立即生效。二、在本合同期间，任何一方不得单方面终止合同（除政府建设需要）。若想终止合同，需提前一个月通知对方。三、该住房在出租期间的物管费、水电费由乙方承担，且乙方必须按时交纳，否则，甲方有权提出终止合同，后果由乙方负责。”同时，该《租房协议书》下半部载明：“今天宁显发收到赵小玉租房金6个月18，000.00元，加押金3，000.00元，共计21，000.00元。宁显发。”宁显发对其在《租房协议书》上三处签名的真实性予以确认。合同签订当天，宁显发将案涉房屋交付赵小玉使用。同时，赵小玉向宁显发支付了上半年（2017年2月20日至2017年8月20日）房租18，000.00元及押金3，000.00元。2017年3月，赵小玉将该出租屋打造成西昌玉家源品质公寓，在网上发布信息招揽顾客入住。宁显发发现后，于2017年7月4日以家有急事急需用钱为由提前向赵小玉收取了下半年（2017年8月20日至2018年2月20日）房租18，000.00元，并于2017年7月6日在公安人员介入下将该出租屋的门锁更换，致赵小玉不能入内。双方为此引发纠纷，赵小玉遂诉至一审法院，请求判如所请。另查明，1、赵小玉承租了案涉房屋后，在未征得宁显发同意的情况下，在出租屋内安装了长虹牌柜式空调1台、美的牌挂式空调1台、容声牌消毒柜1台、煤气表1个（上述家电或物品已经一审法院现场核实）。因在客厅、主卧室、厨房安装上述2台空调及煤气表时，在墙体上打有孔。2、宁显发于2017年7月6日收回案涉房屋后，已将该房屋另租他人。3、2017年1月1日至2017年8月31日，案涉房屋共欠物业服务费1，364.00元，生活垃圾清运费56.00元，共计1，420.00元。本院认为，上诉人赵小玉与被上诉人宁显发于2017年2月20日签订的《租房协议书》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。赵小玉与宁显发之间形成了房屋租赁合同关系。本案当事人争议的焦点是：赵小玉的上诉请求是否成立。1、经查明，《租房协议书》签订后，赵小玉向宁显发支付了2017年2月20日至2017年8月20日的房租18，000.00元及押金3，000.00元。宁显发同时将案涉房屋交给了赵小玉使用。2017年3月，赵小玉在未征得宁显发同意的情况下，将该出租屋打造成西昌玉家源品质公寓，并在网上发布信息招揽顾客入住，该行为系变相将出租屋转租给他人。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”第九十四条第五项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（五）法律规定的其他情形。”的规定，宁显发享有合同解除权。同时，《租房协议书》约定：“该住房在出租期间的物管费、水电费由赵小玉承担，且赵小玉必须按时交纳，否则，宁显发有权提出终止合同……”经查明，赵小玉在承租案涉房屋期间，确实欠交了物业服务费和生活垃圾清运费。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，宁显发同样享有合同解除权。对此，宁显发于2017年7月6日以更换门锁的方式向赵小玉表达了解除合同的意思表示。赵小玉对宁显发于2017年7月6日更换门锁一事亦是知晓的。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，赵小玉与宁显发签订的《租房协议书》已于2017年7月6日解除。一审法院认定《租房协议书》的解除时间（即于2017年7月5日解除）错误，本院予以纠正。宁显发解除《租房协议书》的行为符合《中华人民共和国合同法》的上述规定，并不构成违约，故赵小玉提出：“宁显发赔偿私自收回房屋给赵小玉造成的损失3，000.00元及宁显发用谎言骗取赵小玉善意的帮助，属于恶意行为，严重影响且败坏社会风气，请求判令赔偿1，000.00元。”的上诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。2、依照《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，合同解除，赵小玉应将经一审法院现场核实的出租屋内安装的美的牌挂式空调1台、长虹牌柜式空调1台、容声牌消毒柜1台、煤气表1个拆除搬走。同时，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第二款：“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”的规定，因赵小玉安装上述空调及煤气表时，并未经过宁显发的同意，故赵小玉在撤除上述设备后，应将安装部位恢复原状。对于赵小玉所提：“宁显发应赔偿可正常使用的自动门锁1，000.00元。”经查，赵小玉在一、二审中均未提供证据证实所安装自动门锁的具体价格。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，赵小玉应承担举证不利的法律后果。因此，对赵小玉的该上诉请求和理由，本院不予支持。3、对于房屋租金，因《租房协议书》已于2017年7月6日解除，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，2017年7月6日至2017年8月20日一个半月的租金4，500.00元及宁显发于2017年7月4日以家有急事急需用钱为由提前向赵小玉收取的下半年房租18，000.00元，共计22，500.00元应退还给赵小玉，但应扣除赵小玉所欠的2017年2月20日至2017年7月6日的物业管理费798.75元[（2017年1月1日至2017年8月31日所欠物管费1，420.00元÷8个月×4个月）+（1，420.00元÷8个月÷30天×15天）]，实际应退还赵小玉房租21，701.25元。一审法院认定2017年7月6日至2017年8月20日一个半月的租金4，500.00元不应退还的理由不当，本院予以纠正。4、对于赵小玉要求退还押金3，000.00元的问题。宁显发提出未收到押金3，000.00元，但在一、二审中宁显发均未提供其未收到3，000.00元押金的相反证据。同时查明，《租房协议书》下半部明确载明：“今天宁显发收到赵小玉租房金6个月18，000.00元，加押金3，000.00元，共计21，000.00元。宁显发。”二审庭审中，宁显发亦对其在《租房协议书》上签名的真实性予以确认。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条第一项：“一方当事人提出的下列证据，对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的，人民法院应当确认其证明力：（一）书证原件或者与书证原件核对无误的复印件、照片、副本、节录本……”的规定，本院对《租房协议书》下半部明确载明的：“今天宁显发收到赵小玉租房金6个月18，000.00元，加押金3，000.00元，共计21，000.00元。宁显发。”内容的证明力予以确认。同时，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条：“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”的规定，赵小玉对已向宁显发支付了3，000.00元押金的基本事实完成了举证证明责任。宁显发如果认为赵小玉未支付3，000.00元的押金，应承担相应的举证证明责任，并提供足以反驳的证据加以证明，但宁显发在一、二审中均未提供相应的证据予以反驳。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，宁显发应承担举证不利的法律后果。基于上述理由，本院认定宁显发已收到赵小玉支付的押金3，000.00元。同时，根据押金系在租赁合同终止时案涉租赁屋及屋内物品完好的情况下出租人才予退还的作用及条件，宁显发应将收取的3，000.00押金退还给赵小玉，但该押金的退还须在赵小玉将出租屋内安装的空调、煤气表等拆除搬走，并将安装空调、煤气表的部位恢复原状后，宁显发方予退还。综上所述，赵小玉的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：撤销四川省西昌市人民法院（2017）川3401民初2367号民事判决；上诉人赵小玉与被上诉人宁显发于2017年2月20日签订的《租房协议书》已于2017年7月6日解除；三、被上诉人宁显发在收到本判决之日起的10日内退还上诉人赵小玉房租21，701.25元；四、上诉人赵小玉在收到本判决之日起的10日内将案涉出租屋内的美的牌挂式空调1台、长虹牌柜式空调1台、容声牌消毒柜1台、煤气表1个拆除搬走，并将安装上述家电或物品的部位恢复原状。被上诉人宁显发应予以配合，不得阻拦，并在赵小玉将安装上述家电或物品的部位恢复原状后的10日内，向赵小玉退还押金3，000.00元；五、驳回上诉人赵小玉的其他诉讼请求。一审案件受理费665.00元，由上诉人赵小玉负担199.50元，由被上诉人宁显发负担465.50元。二审案件受理费665.00元，由上诉人赵小玉负担199.50元，由被上诉人宁显发负担465.50元。本判决为终审判决。审判长  董永亮审判员  杨发蓉审判员  刘 莉二〇一八年五月十一日书记员  殷任波