广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤07民终3481号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈旭初，男，1971年12月2日出生，汉族，住广东省台山市。委托诉讼代理人:黄泽涛，广东雄军律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：梁治平，男，1984年8月20日出生，汉族，住广东省恩平市。被上诉人（原审被告、反诉原告）：吴国健，男，1989年11月20日出生，汉族，住广东省恩平市。两被上诉人的委托诉讼代理人：陈晓军，广东义轩律师事务所律师。两被上诉人的委托诉讼代理人：姚惜琼，广东义轩律师事务所实习律师。上诉人陈旭初因与被上诉人梁治平、吴国健租赁合同纠纷一案，不服广东省恩平市人民法院（2017）粤0785民初402号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈旭初上诉请求：1.撤销一审判决第三项判项，支持陈旭初一审时第三项诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费由梁治平、吴国健承担。事实和理由：由于一审判决对梁治平、吴国健是否返还涉案租赁房屋给陈旭初的事实没有调查清楚，陈旭初一审诉讼请求第三项没有得到支持是错误的。理由如下：一、梁治平、吴国健分别收到陈旭初于2016年4月26日和2017年3月3日发出的两份解除合同通知书后，梁治平、吴国健既未联系陈旭初确认合同解除，也未与陈旭初办理涉案房屋移交手续。二、梁治平、吴国健在一审诉讼期间主张其己撤离涉案房屋是否属实姑且不论，但撤离、腾空并不等于移交房屋，房屋移交应当进行房屋钥匙的交付或双方签订房屋移交确认书，将涉案房屋置于陈旭初的有效使用和管理之下。三、根据陈旭初与梁治平于2017年3月11日的对话录音内容可知，2017年3月3日陈旭初向梁治平、吴国健发出第二份解除合同通知书后直至2017年3月11日涉案房屋依然处于梁治平、吴国健的控制之下。四、对于涉案房屋是否移交返还给陈旭初，梁治平、吴国健负举证责任，梁治平、吴国健在一审诉讼期间并未就此举证，一审判决对此事实也已确认，因此梁治平、吴国健需承担举证不能的法律后果。五、涉案房屋迟延移交是梁治平、吴国健均无法联系以及房屋被上锁等原因所致，因此涉案房屋迟延移交的占有损失是梁治平、吴国健的过错造成的，该损失应由梁治平、吴国健承担。综上所述，陈旭初认为一审判决对涉案房屋是否移交的事实认定不清，导致该部分的判决错误，依法应予撤销和改判。梁治平、吴国健辩称，一、一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理恰当，应当予以维持。二、陈旭初于2016年4月26日向梁治平、吴国健发出《解除合同通知书》，通知于2016年5月15日解除涉案《租赁合同》。该通知书自送达给梁治平、吴国健时已经生效，且梁治平、吴国健无提出异议，该《租赁合同》已于2016年5月15日解除。合同解除后，梁治平、吴国健已自行搬离涉案房屋并将涉案房屋交还给陈旭初，故梁治平、吴国健无需向陈旭初支付自2016年5月15日起的租金或者占用费。三、按照《租赁合同》的约定，合同解除后七天内，梁治平、吴国健必须将可搬走的物品搬走，否则视为放弃，陈旭初有权处理。根据该约定，《租赁合同》解除后，无论梁治平、吴国健是否自行搬离租赁房屋，陈旭初均有权自行收回房屋。可见，无论梁治平、吴国健是否自行搬离，均不影响其强行收回房屋进行清场的权利。如陈旭初怠于行使该权利，由此产生的法律后果和法律责任与梁治平、吴国健无关。综上，陈旭初的上诉请求没有事实和法律依据，不应支持。一审判决处理正确，应当予以维持，请求二审法院驳回陈旭初的上诉请求。陈旭初向一审法院起诉请求：1.确认陈旭初与梁治平、吴国健2012年6月30日签订的《租赁合同》于2017年3月4日解除；2.梁治平、吴国健立即支付租赁费人民币129665元及逾期付款违约金(自陈旭初起诉之日起至清偿日止按年利率6%计算支付)给陈旭初；3.梁治平、吴国健立即将位于广东省恩平市恩城××××号二至四楼返还给陈旭初并支付占用期间的损失(自陈旭初起诉之日起至实际返还日止按每月人民币8400元标准计算);4、本案的诉讼费用由梁治平、吴国健承担。梁治平、吴国健向一审法院反诉请求：1.确认梁治平、吴国健与陈旭初于2012年6月30日订立的《租赁合同》于2016年5月15日解除；2.陈旭初返还保证金24000元给梁治平、吴国健；3.本案案件受理费、保全费等全部诉讼费用由陈旭初承担。一审法院经审理，认定以下事实：2012年6月1日，恩平市邮政局与陈旭初签订一份房屋出租合同书，约定恩平市邮政局将位于广东省恩平市恩城××××号铺位出租给陈旭初，租赁期限8年。2012年6月30日，陈旭初与梁治平、吴国健签订了一份租赁合同，约定陈旭初将广东省恩平市恩城××××号二至四楼共350平方米租赁给梁治平、吴国健用于教育补习兼休闲配套。合同约定的租赁期限为5年（自2012年7月16日至2017年7月15日），双方约定2012年7月16日至2015年7月15日的租金是8000元/月，2015年7月16日至2017年7月15日的租金是8400元/月。合同约定合同期前45天为装修免租期，9月1日起计算租金。当月的租金每月5日由吴国健汇入陈旭初工商银行的帐户（帐号：62×××65），合同约定，合同签字当天，梁治平、吴国健需支付保证金24000元。合同还约定了违约责任：1.梁治平、吴国健如有违反第五项任意一项条款则视为违约，陈旭初有权无条件收回租赁物业；2.梁治平、吴国健如迟交三个月或三个月以上或累计有三个月迟交租记录陈旭初有权无条件收回租赁物并终止租赁合同，没收合同保证金；3.合同期间，任何一方不能无故故意终止合同，违约方应支付两倍合同保证金给守约方。合同还约定“合同终止或期满：乙方必须将租赁物完整交回甲方，包括：灯饰面板、灯具、电线等均不得拆除。无论合同终止或期满七天内，乙方必须将可搬走的物品搬走，否则视为放弃，甲方有权处理”。2016年4月26日，陈旭初向梁治平、吴国健发出一份《解除合同通知书》，通知书载明“……阁下一直以来经常拖欠租金并且自2016年1月份始拖欠租金至今……请于2016年5月5日前存入拖欠的一切租金，否则我方将于2016年5月15日解除阁下2012年6月30日与我签订的房屋《租赁合同》，请将该房屋内按合同约定属于阁下的物品搬离交回房屋，届时尚存放于该房屋内的一切物品视为阁下放弃，我方自行处置，并保留进一步追究阁下违约责任的权利”。另查明，2012年8月1日，陈旭初与吴国健还签订一份租赁合同（未在本案件中起诉）约定陈旭初将广东省恩平市恩城××××号一楼后座40平方米租赁给吴国健，租赁期限自2012年9月1日至2017年8月31日），租金为1000元/月。以上事实，有陈旭初、梁治平、吴国健提供的证据及一审庭审记录为凭，足以认定。一审法院认为，本案是租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。陈旭初与梁治平、吴国健于2012年6月30日签订的《租赁合同》是陈旭初、梁治平、吴国健的真实意思表示，并无违反法律规定，应该确认为有效。一、关于租赁合同的解除时间,在一审庭审以及庭后的询问中，双方均认为该租赁合同是于2016年5月15日解除，一审法院予以确认。二、关于梁治平、吴国健尚欠陈旭初租赁费的问题。（一）陈旭初认可梁治平、吴国健2015年1月1日前的租金已经交付，一审法院予以确认。（二）2015年1月1日至2016年5月15日，梁治平、吴国健应该交付租赁费、已经交付租赁费情况如下：1、应交租赁费情况。租赁合同约定：“2012年7月16日至2015年7月15日的租金是8000元/月，2015年7月16日至2017年7月15日的租金是8400元/月。合同约定合同期前45天为装修免租期，9月1日起计算租金”。因此，在2015年1月1日至2016年5月15日期间，梁治平、吴国健应支付租赁费136000元（136000元＝8000元/月×6.5月＋8400元/月×10月）给陈旭初。2、租赁费的交付情况。对梁治平、吴国健在一审庭审中提交的《租金交付情况统计表》统计的租金交付情况，一审法院在2017年9月13日询问陈旭初、梁治平、吴国健时，陈旭初确认梁治平、吴国健已经交清2015年1月1日前的所有租金，双方均确认该统计表中2015年1月1日后交付的租金86994.3元中，交付本案案涉租赁费为76994.3元。对梁治平、吴国健交付的该部分租金，陈旭初予以认可，一审法院予以采信。梁治平、吴国健认为除此之外,还交付两租赁合同租金36000元（其中交付本案案涉租赁费32000元）并补充提交部分银行流水（借记账户历史明细清单）该银行流水显示：吴国健向尾号6877对账户中汇入4笔共36000元，其中2015年1月5日支付9000元、2015年2月9日支付9000元、2015年3月7日支付9000元、2015年4月8日支付9000元。梁治平、吴国健对该补充证据质证意见中表明“陈旭初与梁治平、吴国健无其他经济来往，梁治平、吴国健汇入陈旭初尾数为6877的银行账户的款项均为租金或保证金”。据此，对陈旭初主张已经交付本案涉案租赁合同租金该32000元，一审法院予以认定。综上，一审法院认定梁治平、吴国健交付本案件案涉租赁合同租金为108994.30元（108994.30元＝76994.30元＋32000元），梁治平、吴国健尚欠陈旭初租金27005.70元（27005.70元＝136000元－108994.30元）。梁治平、吴国健未按期支付租金，应当支付逾期利息。陈旭初主张逾期利息从起诉之日（2017年3月16日）起按年利率6%计算，一审法院予以支持。三、关于陈旭初请求梁治平、吴国健自起诉之日起至实际返还日止占用期间损失的问题。对于合同解除后，梁治平、吴国健是否依然占用案涉房屋，双方各执一词，但均未提供证据证明。一审法院认为，陈旭初主张梁治平、吴国健占用案涉房屋并要求偿还自起诉之日起至返还期间的占用期间损失，应举证证明梁治平、吴国健在该期间有实际占用案涉房屋和造成损失的情况。陈旭初对其主张的事实未举证证明，依法应当承担不利后果。且即便梁治平、吴国健在合同解除后一直占用涉案房屋，陈旭初在合同解除后亦应积极向梁治平、吴国健主张返还租赁物，防止损失的扩大。陈旭初在合同解除10个月后才起诉主张损失，且主张的损失是从解除合同后10个月（2017年3月16日）起的占用损失，其主张理据不足，一审法院不予支持。四、关于梁治平、吴国健反诉要求陈旭初返还保证金24000元的问题。陈旭初、梁治平、吴国健双方在租赁合同中明确约定：“乙方如迟交租三个月或三个月以上或累计有三个月迟交租记录甲方有权无条件收回租赁物并终止合租赁同，没收合同保证金”。该约定合法有效，一审法院予以确认。至合同解除日（2015年5月15日），梁治平、吴国健累计迟交租赁费已经超过三个月，陈旭初可按照合同约定，没收保证金。梁治平、吴国健反诉要求陈旭初返还保证金24000元，理据不足一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、确认陈旭初与梁治平、吴国健于2012年6月30日签订的《租赁合同》于2016年5月15日解除；二、梁治平、吴国健应在一审判决发生法律效力之日起七日内支付租赁费27005.70元及逾期利息（逾期利息从2017年3月16日起至实际清偿之日止按年利率6%计算）给陈旭初；三、驳回陈旭初的其他诉讼请求；四、驳回梁治平、吴国健的其他诉讼请求。如果梁治平、吴国健未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费2894元,由陈旭初负担2419元、梁治平、吴国健负担475元；本案一审反诉受理费200元,由陈旭初负担100元、梁治平、吴国健负担100元。二审期间，陈旭初向本院提交五组证据：证据一、关于陈旭初与梁治平对话录音光盘及文字记录，证明2017年3月11日陈旭初与梁治平对话时，涉案房屋处于梁治平、吴国健的控制之下，陈旭初一直无法与梁治平、吴国健取得有效联系；证据二、照片，证明陈旭初与梁治平对话的录音时间是2017年3月11日；证据三、收款收据和中国工商银行电子银行回单，证明吴国健是恩平市××××咖啡厅的实际经营者；证据四、顺丰速运邮件标签，证明收款收据、中国工商银行电子银行回单等证据在二审期间获得，属于新证据；证据五、企业信用信息公示报告，证明吴国健经营的恩平××××咖啡厅至今仍占用涉案房屋经营业务。经审查，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零二条的规定，上述证据与本案基本事实相关，本院结合其他事实综合认定。二审期间，梁治平、吴国健未向本院提交证据。经审理，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅针对陈旭初的上诉请求以及法律适用进行审查。本案二审的争议焦点为：梁治平、吴国健是否应当向陈旭初支付涉案房屋占用费。关于梁治平、吴国健是否应当向陈旭初支付涉案房屋占用费的问题。结合陈旭初于2016年4月26日向梁治平、吴国健发出的《解除合同通知书》及各方当事人的陈述，各方均认可涉案租赁合同已经于2016年5月15日解除。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据予以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”的规定，陈旭初应当举证证明梁治平、吴国健在涉案合同解除后实际占用涉案房屋及造成的损失。二审期间，陈旭初向本院提交的证据皆为间接证据，无法组成完整的证据链证明梁治平、吴国健在合同解除后仍占用租赁房屋，且梁治平、吴国健均对其主张不予认可。陈旭初提交的证据不足以证明其主张的事实，应由其承担举证不利的法律后果。另外，依照各方订立的《租赁合同》第六条第三项“无论合同终止或期满七天内，乙方必须将可搬走的物品搬走，否则视为放弃，甲方有权处理”的约定，陈旭初在租赁合同终止后有权自行收回涉案房屋，且各方并未约定租赁合同终止后对涉案房屋的具体交接程序。综上，陈旭初的该项上诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2894元，由陈旭初负担。本判决为终审判决。审 判 长 张海疆审 判 员 徐 闯审 判 员 甄锦瑜二〇一七年十二月二十九日法官助理 江继业书 记 员 吕晓红