江西省铜鼓县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣0926民初586号
原告：林文明，男，1969年3月17日出生，汉族，铜鼓县人，律师，住铜鼓县，
被告：江西益润置业有限公司，注册地址：江西省宜春市铜鼓县城南西路（新开小区），营业执照注册号：360926210004443。
法定代表人:魏水龙
委托诉讼代理人：张衍亮，男，该公司总经理。
委托诉讼代理人：郑学平，江西添翼律师事务所律师。
被告：奉新新世纪物业管理有限公司铜鼓分公司，统一社会信用代码：91360926MA361EGK8W。
负责人：陈瑛。
委托诉讼代理人：许启佳，男，该公司经理。
原告林文明（以下简称原告）与被告江西益润置业有限公司（以下简称被告江西益润置业公司）、奉新新世纪物业管理有限公司铜鼓分公司（以下简称被告奉新新世纪物业铜鼓分公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告、被告江西益润置业公司委托诉讼代理人张衍亮、郑学平以及被告奉新新世纪物业铜鼓分公司委托诉讼代理人许启佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付逾期交房违约金33882.71元（自2016年10月1日至2017年10月31日共计396天，以购房总价款427812元，每日万分之二计算），以及2017年11月1日至实际交房之日止的违约金；2、要求被告立即依法定条件和程序将蔚蓝名苑小区3栋3单元1502室商品房交付给原告使用；3、要求被告按照原告已付购房款427812元的总额支付其逾期交付房屋权属证书13个月的银行同期计收逾期贷款利息33775.3元给原告；4、要求被告赔偿原告因上门催促其交房及进行维权诉讼的误工损失10000元；5、要求被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告于2016年3月25日与被告江西益润置业公司签订《商品房买卖合同》，原告一次性付款427812元（含补面积差2640元）购买被告江西益润置业公司开发的蔚蓝名苑小区三栋三单元1502室商品房一套，原告及时付清房款及相关税收及办证等费用。合同约定被告江西益润置业公司应当在2016年9月30日，将符合法定条件的商品房以法定程序交付给买受人使用，并负有书面通知原告办理交付手续之义务。在原告起诉之前，接到过被告江西益润置业公司售楼部和财会室以及被告奉新新世纪物业铜鼓分公司的数个电话，电话通知原告填写有关书面材料，交纳物业费、装修押金和垃圾清运费以及结算退还有关费用等。原告多次前往被告江西益润置业公司售楼部、财会室以及被告奉新新世纪物业铜鼓分公司，到2017年7月25日办理完上述全部手续并领取房屋产权证书，但被告江西益润置业公司自始至终未通知原告前往其哪个部门依什么程序办理房屋交付手续，原告亦从未接到任何人打的通知交房的电话。2017年7月25日，原告到售楼部催问交房一事，其称要问财会室，原告又到财会室领取房屋权属证书并结算有关费用后催促交房，其称要问被告奉新新世纪物业铜鼓分公司；原告到被告奉新新世纪物业铜鼓分公司催问交房一事，其工作人员称相关人员交不了房，过几天再说。2017年8月8日，原告再次到被告奉新新世纪物业铜鼓分公司催促交房，其称原告必须交纳自2016年10月1日起的物业管理费、1000元装修押金和300元垃圾清运费后方可办理交房手续。原告认为两被告并未交付房屋给原告使用，不存在收取原告自2016年10月1日起至今的物业管理费，只同意自交房之日起交纳相关物业管理费。被告奉新新世纪物业铜鼓分公司一位姓徐（或许）的经理不同意，原告要求其请示上级相关领导，其当原告的面打给一位姓陈（或程）“陈总”电话，“陈总”电话上当即表示如果原告不愿交纳上述相关物业管理费则拒绝交付房屋。后原告要求其请示其最大的老总，其（张总）来现场后称此事陈总解决，且称只要去查电话记录，只要打过电话给原告就视为通知了原告前来办理交房手续，然后扬长而去，还是不愿交房给原告。原告认为，被告江西益润置业公司未依合同约定于2016年9月30日前书面通知原告办理相关房屋交付手续，直到2017年8月8日还以强收物业费为条件拒绝交付房屋。被告江西益润置业公司未依法律规定为原告办理房屋权属证书并交付给原告，均是明显的违法违约行为，应依法依约承担责任。被告奉新新世纪物业铜鼓分公司是负责交房和拒绝交房给原告的行为人，其与本案有直接关联，亦应为本案被告。为此，原告特向法院提起诉讼，望判如所请。
被告江西益润置业公司辩称：1、我公司并没有逾期交房，原告和被告奉新新世纪物业铜鼓分公司有物业管理费争议；2、书面通知还是电话通知与逾期交房没有必然的因果关系；3、我公司在2016年8月18日已经取得竣工报告，完全符合法定交房条件；4、同一小区的其他住户也是通过电话通知，并未影响按时正常交房，也未给购房户造成实际影响；5、2017年9月因原告对交房通知形式有异议，被告再一次书面形式通知原告交房。
被告奉新新世纪物业铜鼓分公司辩称：1.蔚蓝名苑小区共有258户业主，其中有257户业主都收到物业公司的电话交房通知，不存在只有原告一户没有收到交房通知，原告本人也确认收到了交房通知，在我们宜春地区大部分以电话通知为主，很少有书面通知交房。2.我公司从2016年7月1日进驻蔚蓝名苑小区对所有设备设施、环境卫生进行维护，业主有责任和义务交2016年9月30日到2017年7月1日的物业管理费。3.被告江西益润置业公司作为建设单位从2016年8月23日起，综合验收合格具备交房条件，并通知原告来我公司办理交房手续，我公司也多次电话通知原告来交房，但原告屡次说忙之后，直到2017年7月25日才来谈交房事宜，根据物业管理条例65条规定，逾期不交管理费物业管理处有权限制其在规定期内交物业费，对于业主坚持拒交物业费的物业公司有权不予办理相关手续或向法院提起诉讼。所以我公司没有交房给原告，今年9月份原告再次来我公司但同样拒交物业费所以交房未成，且其煽动其他业主别来交物业费，严重的影响我公司对小区的管理和运行，我公司强烈要求法院追究其责任。
原告为证明其诉称事实，提供了如下二组证据：一、《商品房买卖合同》8页，购房发票、不动产登记费发票、面积补偿款票据和退费票据各一张、原告所购房屋产权证书；二、交房再次催告函、物业公司开具的证明，以证明原告向被告江西益润置业公司购买铜鼓县蔚蓝名苑小区3幢3单元1502号商品房一套，并一次性付清了房款以及面积差价、契税、维修基金、天然气费、办证费各项费用。被告江西益润置业公司应该在2016年9月30日之前将房屋交给原告，且应该在交房前书面通知原告办理交房手续。但被告江西益润置业公司至今未以任何形式通知原告办理交房手续，而是由被告奉新新世纪物业铜鼓分公司于2017年9月24日第一次书面通知办理交房手续，在原告不交纳交房前一年的物业费的情况下，被告奉新新世纪物业铜鼓分公司拒绝为原告办理交房手续。两被告至今尚拒绝按法律和合同规定交房给原告，构成违约。被告江西益润置业公司延期交付房屋不动产所有权证书给原告，应承担违约责任。
对原告提供的上述证据，被告江西益润置业公司认为，书面通知交房还是电话通知交房不是造成交房没成功的原因，对产权证书的关联性有异议，延期交付产权证书是因为原告没有在约定的时间内来办理交房手续。被告江西益润置业公司还提出其与被告奉新新世纪物业铜鼓分公司曾书面约定，在房屋出售之日起，被告奉新新世纪物业铜鼓分公司有两个义务：一是收取前期物业管理费；二是办理相关的交房手续，并非是被告江西益润置业公司从未通知来收房，而是被告江西益润置业公司通过电话的形式通知原告来被告奉新新世纪物业铜鼓分公司处办理相关交房手续。
对原告提供的上述证据，被告奉新新世纪物业铜鼓分公司均无异议。
被告江西益润置业公司为证明其辩称事实，提供了如下三组证据：一、三份商品房买卖合同以及三位买受人（吴济平、周求武、黄晋加）的调查笔录；二、铜鼓蔚蓝名苑小区综合验收表；三、前期物业管理服务合同（含补充协议）、铜鼓县房管局关于印发《前期物业服务合同》……的通知（铜房字【2014】7号）、铜鼓县房管局证明一份，以证明已经电话通知原告，且电话通知并未影响正常交房程序，电话通知交房并不是造成逾期交房的原因；所售房屋在2016年9月21日已经全部验收合格。
对被告江西益润置业公司提供的上述证据，原告对三份调查笔录的真实性、合法性、关联性均有异议，三位证人说的话真实性无法判断，电话通知交房不符合法律规定和合同约定，且其他业主如何交房与本案无关。两被告所签订的前期物业管理服务合同及相关材料与原告无关。
对被告江西益润置业公司提供的上述证据，被告奉新新世纪物业铜鼓分公司均无异议。
被告奉新新世纪物业铜鼓分公司为证明其辩称事实，提供了如下证据：与原告签订的《前期物业管理服务协议》，证明物业费从房屋出售之日起算。
对被告奉新新世纪物业铜鼓分公司提供的上述证据，原告认为被告江西益润置业公司没有告知原告其是否委托被告奉新新世纪物业铜鼓分公司进行管理，即使委托了被告奉新新世纪物业铜鼓分公司也应该以书面形式告知原告，原告认为该协议与本案无关，不能作为两被告抗辩的理由和证据。
对被告奉新新世纪物业铜鼓分公司提供的上述证据，被告江西益润置业公司无异议。
综上，本院对上述证据综合认证如下：
对原告所提交的上述两组证据真实性、合法性予以确认，至于证据的关联性，将与两被告所提交的证据进行综合认证。
被告江西益润置业公司提交证据一，以证明其已经电话通知原告交房，且并未影响正常交房程序，电话通知交房并不是造成逾期交房的原因。原告对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为电话通知不符合法律规定和合同约定，其他业主如何交房与本案无关。本院认为原告的意见较为合理，在对方当事人对证人证言有异议的情况下三位证人未到庭作证，本院无法确认该组证据的真实性，故对该证据不予采纳。被告江西益润置业公司提交证据二，以证明其所售房屋在2016年9月21日已经全部验收合格，原告认为该证据与本案无关联。本院认为在其他当事人不否认证据真实性、合法性的情形下，根据该证据所载内容，可以达到被告江西益润置业公司之证明目的，本院对该证据予以采纳。被告江西益润置业公司提交证据三，以证明其将交房事宜委托被告奉新新世纪物业铜鼓分公司管理，交房手续符合法律和合同约定。原告认为与本案无关联，本院根据该证据中所载内容，可以认定江西益润置业公司与被告奉新新世纪物业铜鼓分公司内部达成协议由被告奉新新世纪物业铜鼓分公司管理蔚蓝名苑小区交房事宜，但原告对此并不知情这一事实。
被告奉新新世纪物业铜鼓分公司提交与原告签订的《前期物业管理服务协议》以证明物业费从房屋出售之日起算，原告认为该证据只是解释前期物业和后期物业谁来收的约定，与其无关，举证的条款只是对前期物业管理作出的解释。本院认为，该协议中第四条第一点，“乙方交纳费用时间：须通知三日开始计费”，交纳物业费的约定并不明确，且物业费从何时起算与本案无直接关联，故本院对该证据的证明目的不予采纳。
原告所提交的证据之关联性问题，综合上述对两被告所提交证据的认证，本院认为两被告所提交的证据不足以证明原告所购房屋未及时交接系原告原因导致，根据原告与被告江西益润置业公司签订的商品房买卖合同第八条、第十一条中的约定，被告江西益润置业公司负有依合同约定向原告交付房屋的义务。原告和被告江西益润置业公司所签订的《商品房买卖合同》中明确约定房屋交付手续应当由出卖人书面通知买受人，被告江西益润置业公司在房屋交付手续上存在违约，该组证据可以认定被告江西益润置业公司作为房屋出卖人，其房屋在约定的期限内可以交付使用的前提下，没有按照合同约定的交房形式和交房期限与原告（买受人）办理交房手续，故本院对原告所主张的其所购房屋应于2016年9月30日前在符合法定条件的前提下以法定程序进行交付的主张予以支持，但该房实际未交付，2017年9月24日前原告未曾收到交房的书面通知这一事实足以确认。至于产权证书逾期交付之证明目的，本院认为，原告与被告江西益润置业公司所签订的商品房买卖合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记，需由出卖人提供资料报产权登记机关备案。……”本案中，原告所购房屋截止2017年11月6止仍未交付使用，但其在2017年7月25日已经收到房屋产权证书，其产权证书已经在房屋未实际交付前已经取得之客观情形不符合合同约定的产权登记违约情形，故本院对原告这一证明目的不予采纳。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
原告和被告江西益润置业公司于2016年3月25日签订《商品房买卖合同》，原告一次性付清合同约定房价款425172元，购买被告江西益润置业公司出售的铜鼓县蔚蓝名苑3幢3单元1502号商品房一套。合同中约定：“第八条，交付期限。出卖人应当在2016年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经【综合验收合格】条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.其他非出卖人原因，因出卖人在原因发生之日起90日内书面告诉买受人，由政府及职能部门的原因造成的延期交房，出卖人不承担责任。第九条，出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过60日……;（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金。……第十一条，交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接后，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供法定的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为已交付并由买受人承担相应的法律责任。”被告奉新新世纪物业铜鼓分公司与原告签订《前期物业管理服务协议》，其中约定原告交纳物业管理服务费用时间为“须通知三日开始计费”，费用标准为1元/平方米/月，按年缴纳。蔚蓝名苑小区于2016年9月21日经综合验收合格。被告江西益润置业公司与被告奉新新世纪物业铜鼓分公司签订补充协议将该小区交房事宜委托被告奉新新世纪物业铜鼓分公司管理，原告于2017年9月24日收到被告奉新新世纪物业铜鼓分公司出具的交房书面通知。原告因拒绝交纳从2016年10月1日至2017年9月30日一年的物业管理费，被告奉新新世纪物业铜鼓分公司不予交房。经本院核实，截止2017年11月6日，原告所购房屋仍未实际交付。2017年7月25日，原告取得所购买的铜鼓县蔚蓝名苑3幢3单元1502室商品房之房屋产权证书，并交纳面积差价2640元。
在诉讼过程中，原告申请对被告江西益润置业公司银行账户存款70000元进行冻结，本院审查后，依法对被告江西益润置业公司银行账户存款70000元采取了保全措施。
本院认为，本案是商品房交付引起的商品房预售合同纠纷，从双方当事人的诉辩意见看，双方争议的焦点为：一、原告所购房屋是否存在逾期交房情形，如存在逾期交房，责任应由谁承担，违约金如何计算？二、被告奉新新世纪物业铜鼓分公司以原告不缴纳相关物业管理费为由不予交房有何依据？三、应由哪方承担向原告交付房屋的义务？
一、原告所购房屋是否存在逾期交房情形，如存在逾期交房责任应如何承担，违约金如何计算？
根据原告与被告江西益润置业公司签订的《商品房买卖合同》第八条“……将具备该商品房验收合格条件并符合合同约定的商品房交付买受人使用”和第十一条“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供法定的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”的约定，被告江西益润置业公司应当将相关文件出示给原告并书面通知原告才视为履行了交房义务，被告江西益润置业公司和被告奉新新世纪物业铜鼓分公司提出曾经多次电话通知原告办理交房手续，但原告予以否认，且其未提交相关证据予以佐证，故本院无法认定两被告在2017年9月24日前曾以电话或书面形式通知原告办理交房手续。被告江西益润置业公司虽然委托被告奉新新世纪物业铜鼓分公司管理交房事宜并未告知被告，但根据合同的相对性，被告江西益润置业公司对原告仍负有依合同约定为原告办理交房手续的义务，原告于2017年7月25日已经取得了房屋产权证书，但其一直未对房屋实际占有使用，故被告江西益润置业公司作为合同约定的负有交房义务的主体应对自己未能按约交房的行为承担违约责任。违约金依原告和被告江西益润置业公司签订的《商品房买卖合同》第九条约定每日万分之二的标准计算，逾期日从2016年10月1日起至2017年10月31日止共计396天，至于房价款，2017年7月25日原告才交纳面积差价2640元，其主张按包含面积差价2640元在内的总房价款427812元从2016年10月1日开始计算违约金并无依据，但面积差价2640元确系原告已付房价款，亦应相应计算违约金，本院认为该差价的违约金从原告交纳之次日起起算较为适宜。因此，原告所购房屋的逾期交房违约金为（396天×425172元×0.02%=33673.6224元）+（99天×2640元×0.02%=52.272）=33725.89元。
二、被告奉新新世纪物业铜鼓分公司以原告不缴纳相关物业管理费为由不予交房有何依据？
被告奉新新世纪物业铜鼓分公司与原告签订《前期物业管理服务协议》以及两被告签订的《前期物业管理服务合同》（含补充协议），均未明确约定原告在不缴纳相关物业管理费时，被告奉新新世纪物业铜鼓分公司有权不为原告办理交房手续，其并未提供其他证据予以佐证其依据，且原告对于两被告签订的《前期物业管理服务合同》（含补充协议）并不知情。因此，本院认为被告奉新新世纪物业铜鼓分公司以此理由不予交房没有法律依据。
三、应由哪方承担向原告交付房屋的义务？
原告与被告江西益润置业公司所签订的《商品房买卖合同》已明确约定由被告江西益润置业公司向原告履行交付房屋的义务，虽然被告奉新新世纪物业铜鼓分公司以受被告江西益润置业公司委托有权管理蔚蓝名苑小区交房事宜，但此仅为两被告内部约定，原告对此并不知情，原告作为买受人有权在法定条件与约定条件成就时依购房合同请求合同相对方即被告江西益润置业公司交付房屋，即使被告奉新新世纪物业铜鼓分公司作为有权管理蔚蓝名苑小区交房事宜的一方，其亦有义务配合被告江西益润置业公司及时为买受人办理交房手续，物业管理费争议不是不予交房的合理合法抗辩理由。
另外，原告请求针对原告第3、4项诉讼请求，因原告所购房屋之产权证书客观上不存在逾期交付的情形，故本院对其主张逾期交付产权证书违约金之诉讼请求不予支持；原告未提交证据证明其实际误工损失，故本院对其主张误工损失10000元的诉讼请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、限被告江西益润置业有限公司于本判决书生效后十日内将铜鼓蔚蓝名苑3幢3单元1502室交付给原告林文明使用，被告奉新新世纪物业铜鼓分公司予以配合；
二、限被告江西益润置业有限公司于本判决书生效后十日内支付给原告林文明逾期交房违约金33725.89元[此违约金自2016年10月1日起计算至2017年10月31日止，2017年11月1日起至实际交付日止的违约金按每日85.56元（427812元（含面积差价2640元）×0.02%）的标准计算]；
三、驳回原告林文明的其他诉讼请求。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费700元、财产保全费720元，合计1420元，由原告林文明负担1000元，被告江西益润置业有限公司负担420元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉费，款汇至江西省宜春市中级人民法院，账号：14×××07，开户银行：中国农业银行宜春经济开发区支行。如逾期不交纳，按自动撤回上诉处理）。
审判员 陈任生
二〇一七年十一月六日
书记员 易慕函
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。