.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}青海省西宁市中级人民法院p t ; ” > 民 事 判 决 书（2018）青01民终744号上诉人（原审被告反诉原告）：马胡才尼，男，1976年7月12日生，回族，住西宁市。委托诉讼代理人：莫玉琴，青海诺格律师事务所律师。上诉人（原审被告反诉原告）：何文艳，女，1982年5月6日生，汉族，住西宁市委托诉讼代理人：莫玉琴，青海诺格律师事务所律师。被上诉人（原审原告反诉被告）：张东明，男，1978年9月20日生，汉族，住西宁市。原审第三人：西宁市城西区民政局，统一社会信用代码：×××，住所地：青海省西宁市城西区五四大街21号。负责人：旺姆，该局局长。张东明与马胡才尼、何文艳，第三人西宁市城西区民政局（以下简称”民政局”）房屋租赁合同纠纷一案，张东明于2017年12月12日诉至西宁市城西区人民法院，请求判令1.解除双方2014年11月1日签订的《铺面租赁合同》，并于判决生效之日起10日内按照房屋现状返还房屋；2.支付拖欠的租金（2017年11月1日至2018年2月1日）共计45000元；3.承担本案诉讼费用。该院于2018年3月23日作出（2017）青0104民初2214号民事判决。马胡才尼、何文艳不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院查明，2014年12月10日第三人民政局作为甲方与乙方张东明签订《房屋租赁合同》，合同约定：一、由甲方将位于西宁市西关大街63号，共计180平方米的房屋出租给乙方，租赁期限从2015年1月15日至2020年1月15日止，共计5年。二、甲乙双方协商该房屋押金伍仟元。年租赁费共肆万元；租赁费每半年一付，乙方应分别在1月15日和6月15日前向甲方交清；三、鉴于甲方出租给乙方的房屋其产权属第二者。甲乙双方协商，可视经营状况，乙方在经营不善的情况下可转让或出租此房屋，但转让年限不得超过甲乙双方约定的租赁期限，否则乙方承担由此而引起的纠纷处理后果。2014年11月1日，张东明与马胡才尼签订《铺面租赁合同》，由何文艳代为签订。张东明将位于西宁市城西区西关大街63号的铺面出租给马胡才尼，租赁期限自2014年11月1日至2018年11月1日。合同约定铺面年租金180000元，每年提前30日向张东明一次性支付下一年租金。因马胡才尼未交纳2017年11月至2018年11月的房租，经张东明多次催要未果后，于2017年11月27日将店铺门锁住，至当月29日交付马胡才尼使用，店铺总共被锁门三天。双方对尚欠租金以及店铺被锁门造成的经济损失未达成一致意见，致使纠纷产生。在审理过程中，双方于2018年3月1日，自行协商并交还铺面。原审法院认为，一、关于合同效力的问题，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。张东明于2014年12月10日与第三人民政局就民政局所有的位于西宁市城西区西关大街63号铺面的租赁事宜达成一致，并签订《房屋租赁合同》，明确了双方的权利义务，是双方真实意思表达，该合同第三条约定”鉴于甲方出租给乙方的房屋其产权属第二者。甲乙双方协商，可视经营状况，乙方在经营不善的情况下可转让或出租此房屋”。张东明承租第三人的房屋后，在其未经营的情况下将房屋转租给马胡才尼，未经第三人同意，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。同时最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定”出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”张东明于2014年12月承租第三人的房屋后，转租给马胡才尼至2017年三年间，第三人未提出异议，亦未提出解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款规定”法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”依据上述规定，第三人在其与张东明履行合同长达三年之间，理应知道张东明转租的事实，且未提出合同解除的请求，其解除权消灭。故第三人民政局辩称张东明转租该房屋未经其同意，张东明与马胡才尼之间的租赁合同无效的辩解意见，不能成立。张东明的转租合同属于有效合同，双方理应依照合同履行义务。关于马胡才尼、何文艳辩称中提出张东明在与其签订合同前，向其出示了其与第三人民政局2014年9月30日签订的合同，该份合同中显示其与第三人签订的租赁合同年租赁费是130000元，该合同为虚假合同。张东明对提供虚假合同给予了认可，提出是因为马胡才尼要去办理营业执照而提供的假合同。双方当事人签订《铺面租赁合同》是双方真实意思表达，租赁合同中年租金180000元，是马胡才尼基于自己生意的营业额和利润做了认真的考量，同时也是双方协商彼此能够接受的价格，该租赁合同是双方协商后自愿达成一致意见的书面形式，且在2014年至2017年的合同履行中双方均能按合同履行各项义务，并不能显示马胡才尼因此造成损失，马胡才尼也未提出由于张东明提供虚假合同而给马胡才尼造成损失并要求张东明给予赔偿的诉求，该部分事实不能影响双方间租赁合同的效力。二、关于张东明要求马胡才尼、何文艳给付租赁费的诉求，根据上述分析认定，双方间的转租合同属有效合同，双方理应依照合同履行义务，马胡才尼对2017年11月至2018年11月的租金拒付，属违约，应承担违约责任。双方在2018年3月1日协商终止合同，并办理了交接房屋手续，故张东明要求马胡才尼、何文艳给付2017年11月1日至2018年3月1日共四个月租金即60000元的诉求应予支持。关于张东明要求解除与马胡才尼、何文艳于2014年11月1日签订的《铺面租赁合同》，并于判决书生效之日起10日内按照房屋现状返还房屋的诉求，因在审理过程中，双方在2018年3月1日协商终止合同，并办理了房屋交接手续，合同实际已经解除，房屋亦由张东明收回，此项诉求双方当事人已实际履行完毕。三、对马胡才尼、何文艳要求张东明赔偿经济损失200000元（其中100000元为装修损失、100000元为店铺被锁门三日造成的损失）的反诉诉求，马胡才尼、何文艳提交了双方签订的《铺面租赁合同》，以及《装修合同》和收据，马胡才尼、何文艳提交的《装修合同》以及收据虽然能够证实其在租赁初期对承租房屋进行了装修，对于装修费用合同约定是480000元，但提交的收据只有460000元，且没有提交合同中约定的装修预算表、物业部门认可的施工图纸、采购装饰材料的明细、亦没有提交工程完工后的验收手续。故诉称的装修费用480000元的事实，无法认定。关于要求张东明赔偿100000元装修损失的诉求，因对于装修费用480000元无法认定，对于剩余租赁期内装修残值损失，马胡才尼、何文艳未提出评估和鉴定，也未提出相应的证据证实剩余租赁期内装修残值价值100000元的事实。同时根据马胡才尼、何文艳向法庭提交的《铺面租赁合同》第二条约定铺面年租金180000元整。每年租金一次性付清，每次提前30日付清。至2017年11月，马胡才尼、何文艳未交纳2017年11月至2018年11月的房租，属违约行为，应承担相应的法律后果。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。马胡才尼、何文艳未按合同约定交纳租金，造成违约，导致合同解除，马胡才尼、何文艳请求张东明赔偿剩余租赁期内装修残值损失的，不予支持。故马胡才尼、何文艳要求张东明赔偿100000元剩余租赁期内装修残值损失的诉讼请求，不予支持。关于马胡才尼、何文艳要求张东明赔偿锁门三日造成损失100000元的诉求，对于100000元的损失，马胡才尼、何文艳自述每日营业额为30000元，三天的营业额是100000元，并提交了三天的流水账。根据《中华人民共和国个人所得税法》第二条规定，个体工商户的生产、经营所得应纳个人所得税；第三条规定，个体工商户的生产、经营所得和对企事业单位的承包经营、承租经营所得，适用百分之五至百分之三十五的超额累进税率；同时第六条规定了应纳税所得额的计算：个体工商户的生产、经营所得，以每一纳税年度的收入总额减除成本、费用以及损失后的余额，为应纳税所得额。根据以上税法的规定马胡才尼、何文艳对于每日的营业额理应提交纳税发票，仅提交流水账不能足以证实每日营业额为30000元。对于张东明锁门三日的事实，马胡才尼、何文艳提交的照片可以证明该事实，对此张东明亦给予了认可。张东明锁门时间为2017年11月27日至29日，根据马胡才尼、何文艳向法庭提交的《铺面租赁合同》第二条约定铺面年租金180000元整。每年租金一次性付清，每次提前30日付。同时，第四条约定房屋租赁期为四年，从2014年11月1日至2018年11月1日，到期后乙方有优先租赁权，租赁期内甲方无权收回。马胡才尼、何文艳应当在2017年11月1日前30天交纳租金，但至11月27日还未交纳租金，张东明是在马胡才尼、何文艳未交纳租金的情况下锁的门。根据双方签订的《铺面租赁合同》第九条约定”如果乙方不按时交租金，甲方取消租赁合同，无条件收回房屋。”张东明锁门收回房屋是合同约定的权力。故马胡才尼、何文艳要求张东明赔偿锁门三日给其造成损失100000元的诉求，不予支持。遂判决：一、张东明与马胡才尼签订的《铺面租赁合同》于2018年3月1日解除；二、马胡才尼、何文艳在本判决生效后十日内给付张东明房屋租金60000元；三、驳回马胡才尼、何文艳的反诉诉求。诉讼费900元，减半收取450元；反诉诉讼费2300元，减半收取1150元，共计1600元，由马胡才尼、何文艳负担。宣判后，马胡才尼、何文艳不服，向本院上诉称，1、一审法院认定上诉人与第三人签订的《房屋租赁合同》及上诉人与被上诉人签订的《铺面租赁合同》有效与事实不符，适用法律错误。被上诉人刻意隐瞒转租的事实制造与上诉人合伙假象，才导致第三人不知情，而不是第三人知道或应当知道而未提异议。通过庭审，第三人否认被上诉人进行转租，应认定转租合同无效。2、被上诉人认可其当时给上诉人出示的其与第三人的《房屋租赁合同》为虚假合同，导致上诉人与被上诉人签订合同中的年租金缺少了其当时参考的合同的真实性，也不是其真实意思表示。3、对于上诉人的反诉请求，一审法院予以驳回的事实及法律依据不能成立。合同解除不是上诉人造成的，一审法院应当支持上诉人的反诉请求。张东明则以原判认定事实清楚，判决正确做出答辩。二审经审理查明，双方当事人对一审查明的事实不持异议，本院予以确认。本院认为，张东明承租民政局的房屋后转租给马胡才尼，从2014年至2017年三年间民政局未提出异议，亦未提出解除合同，马胡才尼、何文艳也交清了前三年的租金，因此，张东明与民政局签订的《房屋租赁合同》、张东明与马胡才尼签订《铺面租赁合同》，均是双方真实意思表示，合法有效。马胡才尼、何文艳欠付2018年租金构成违约，导致合同解除，理应承担违约责任。其所持张东明刻意隐瞒转租的事实，制造与上诉人合伙假象，导致民政局不知情，应认定转租合同无效及由于张东明提供虚假合同导致双方签订合同中的年租金缺少了其当时参考的合同的真实性，也不是上诉人真实意思表示的上诉理由无事实和法律依据，不予支持。关于上诉人所持合同解除不是其造成的，一审法院应当支持其反诉请求的上诉理由，因与事实不符，且证据不足，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3200元，由上诉人马胡才尼、何文艳负担。本判决为终审判决。审判长张敏娟审判员林建平审判员任宁二〇一八年六月十二日书记员马晓瑞