福建省南平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽07民终908号
上诉人（原审被告）：白淑芳，女，1962年1月23日出生，回族，住福建省南平市延平区。
委托诉讼代理人：曹卫民，南平市延平区“148”法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：福建省南平市嘉颐房地产开发有限公司，住所地福建省南平市延平区西溪路61号一层。
法定代表人：俞礽明，总经理。
委托诉讼代理人：肖娟，福建闽越律师事务所律师。
上诉人白淑芳因与被上诉人福建省南平市嘉颐房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服南平市延平区人民法院（2016）闽0702民初983号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人白淑芳及其委托诉讼代理人曹卫民，被上诉人福建省南平市嘉颐房地产开发有限公司（以下简称嘉颐公司）的委托诉讼代理人肖娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
白淑芳上诉请求：撤销一审判决，改判解除双方签订的商品房买卖合同，退回购房款261747元及利息。事实和理由：嘉颐公司未将合同文本交由上诉人，未将预售房款交纳至银行监管账户，未在约定时间交付房屋，系违约在先，一审判决认定支付购房款是白淑芳的义务属认定事实不清，适用法律错误。
嘉颐公司辩称，1.《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，白淑芳是否拥有合同原件不影响本案定性；2.白淑芳在（2015）××民初字第××号案件的庭审笔录中已经陈述，因银行贷款利率过高其不愿在银行的贷款材料中签字，方改变合同约定的付款方式；3.《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》约定，如白淑芳逾期付款，嘉颐公司可顺延交房，故嘉颐公司未依约交房不构成违约。请求二审法院驳回白淑芳的上诉请求，维持一审判决。
嘉颐公司向一审法院起诉请求：白淑芳向嘉颐公司支付剩余购房款20万元，并自2015年11月11日起按照日万分之二的标准向嘉颐公司支付逾期付款违约金。
一审法院认定事实：嘉颐公司以出让的方式取得了位于延平区江滨南路333号、编号为03／012／0044-3的块地的土地使用权。嘉颐公司经过批准，在上述地块上建设商品房，暂定名为“三山江景天城”，商品房预售许可证号为2013（南）房预售证第019号。2013年9月2日，嘉颐公司与白淑芳签订《商品房买卖合同》一份（合同编号：20××××127），合同中主要约定：白淑芳（合同中为买受人）购买嘉颐公司（合同中为出卖人）开发建设的三山江景天城商品房1幢5层506室。该套房屋的建筑面积共89.58平方米，每平方米单价为5154.58元，首期付款为141747元，总价款为461747元。《商品房买卖合同》第六条“付款的方式及期限”约定：首期付款人民币壹拾肆万壹仟柒佰肆拾柒元整（￥141747元），二期付款人民币叁拾贰万元整（￥320000元）银行贷款。第七条“买受人逾期付款的违约责任”约定：买受人如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理。1、按逾期时间，分别处理。⑴逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期万分之壹的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过90日后，买受人在出卖人书面催告30日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二（该比率应不小于第⑴项中的比率）的违约金。合同附件六《合同补充协议》第四条“对本合同第八条补充如下”第一款约定：该条所述交付期限，是以买受人已按本合同及本协议的规定如期支付了全部应付款项为前提的，如买受人逾期支付应付款项，则出卖人交付商品房的期限延期，且出卖人无需承担延期交房的责任。白淑芳按照合同约定于2013年9月2日支付了首付款141747元，剩余购房款32万元并未按照合同约定进行银行贷款。双方未就剩余购房款的支付方式、期限及违约责任达成一致意见，后白淑芳于2014年2月24日支付二期购房款12万元，至今尚欠20万元购房款未支付。嘉颐公司至今未将讼争房产交付给白淑芳。
一审法院另查明，嘉颐公司委托的福建闽越律�事务所的肖娟律师于2015年10月24日向白淑芳发出《律师函》一份，该《律师函》上主要载明：要求白淑芳在收到函件后十日内按照约定支付剩余购房款20万元及相应违约金；逾期不予支付的，委托人有权解除双方签订的《商品房买卖合同》并要求白淑芳支付购房总价款的10%作为违约金，白淑芳于2015年10月30日签收了该《律师函》。
一审法院认为，嘉颐公司与白淑芳签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律与行政法规的禁止性规定，合法有效，合同对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。本案中，白淑芳作为购房者，支付购房款系《商品房买卖合同》的主要义务。因双方对剩余购房款的支付方式和时间未作出明确的约定，故白淑芳应自嘉颐公司催告之日起合理期限内将剩余购房�支付给嘉颐公司。因此，嘉颐公司主张要求白淑芳支付剩余购房款20万元，于法有据，一审法院予以支持。白淑芳抗辩嘉颐公司违约在先，未按约将商品房交付给白淑芳。一审法院认为，根据附件六《合同补充协议》第四条的约定，因白淑芳未按期交纳购房款，嘉颐公司交付商品房的期限延期，且嘉颐公司无需承担延期交房的责任，故一审法院对白淑芳的抗辩意见不予采纳。
关于违约金问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因双方在《商品房买卖合同》中仅是对二期购房款的支付是采用银行贷款的情况下逾期付款的违约责任的约定。现双方改变合同约定的二期付款（银行贷款）方式，对剩余购房款支付方式与时间�违约责任并未作出明确约定，故嘉颐公司主张要求白淑芳按照日万分之二的标准支付违约金，没有合同依据，一审法院不予支持。因白淑芳未向嘉颐公司支付剩余购房款造成嘉颐公司的损失，一审法院酌定参照中国人民银行同期贷款利率的标准计算。本案中，自嘉颐公司催告之日起视为其主张剩余购房款的起始时间。嘉颐公司于2015年10月24日向白淑芳发出催款通知，白淑芳于2015年10月30日收到该律师函。因此，根据函件约定，白淑芳应自2015年11月11日起按照中国人民银行同期贷款利率的标准向嘉颐公司支付违约金至剩余购房款全部支付完毕之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、白淑芳应于本判决生效之日起十日内一次性向嘉颐公司支付剩余购房款20万元，并支付从2015年11月11日起按照中国人民银行同期贷款利率的标准至购房款全部清偿之日止的违约金；二、驳回嘉颐房公司的其他诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院认定的事实，当事人无争议，本院予以确认。白淑芳认为一审法院遗漏认定如下事实：1.嘉颐公司未以书面形式催告白淑芳支付剩余购房款；2.白淑芳未收到《商品房买卖合同》原件；3.嘉颐公司未以书面形式通知交房。对此，本院认定如下：一、一审中嘉颐公司提供的证据可证明嘉颐公司已通过律师函的方式向白淑芳催告付款，白淑芳认为未收到催告通知的事实不能成立；二、白淑芳对其与嘉颐公司之间存在商品房买卖关系是认可的，而关于白淑芳是否持有合同的原件的事实，与本案原告的主张并无关联，且涉案房屋合同原件已至房产交易中心进行备案登记，故白淑芳是否持有合同原件的事实本案不作确认。三、本案无证据证明嘉颐公司以书面的方式通知交房，且嘉颐公司亦认可未书面通知交房，故对嘉颐公司未以书面形式通知交房的事实本院予以确认。
本院认为，嘉颐公司与白淑芳签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容合法有效。双方虽在合同第六条中约定第二期购房款320000元以银行贷款方式支付，但在实际履行过程中，白淑芳无法通过银行贷款方式付款，对该剩余购房款的支付方式和时间，双方未作明确的约定。根据合同法第六十二条的规定，双方对合同履行期限约定不明确，依照合同法第六十一条的规定仍不能确定的，债权人可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间，故白淑芳应在嘉颐公司催告之后的合理期限内将剩余购房款支付给嘉颐公司。因此，嘉颐公司主张要求白淑芳支付剩余购房款20万元及相应逾期付款违约金，于法有据，本院予以支持。白淑芳主张嘉颐公司未向其交付合同文本，未将预售房款交纳至银行监管账户，未在约定时间交付房屋，系嘉颐公司违约在先。对此，本院认为，《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》中已明确约定，如白淑芳逾期付款，嘉颐公司可顺延交房，故在白淑芳未付清购房款的情况下，嘉颐公司未依约交房并不构成违约，而嘉颐公司是否未及时将预售房款交纳至银行监管账户，白淑芳是否持有合同原件并不影响《商品房买卖合同》的效力，也不能构成白淑芳拒绝履行支付购房款义务的理由，故白淑芳的上诉理由不能成立。对于白淑芳要求二审法院改判解除双方签订的商品房买卖合同，退回购房款261747元及利息的上诉请求，因其在一审中并未提出该反诉请求，且该诉请也已于（2015）××民初字第××号关于白淑芳�嘉颐房公司商品房预售合同纠纷一案中，被南平市延平区人民法院判决驳回，该判决已经生效，故白淑芳的该项上诉请求不在本案的审理范围之内。
综上所述，白淑芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4388元，由白淑芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张聪荣
审 判 员 余观贵
代理审判员 余 凌
二〇一六年十月二十日
书 记 员 卢娟娟
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。