广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛南法民三初字第1038号
原告：陈耀然，男，1963年2月4日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。
委托诉讼代理人：张伟涛，广东引力律师事务所律师。
委托诉讼代理人：董展庆，广东引力律师事务所律师。
被告：范卷，女，1980年3月19日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。
被告：姜宁，男，1968年5月26日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。
两被告共同委托诉讼代理人：张天祥，广东天伦（佛山）律师事务所律师。
原告陈耀然与被告范卷、姜宁租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月15日立案后，依法适用普通程序审理。根据原告申请，本院依法追加姜宁为本案共同被告参加诉讼。被告范卷在答辩期间提出管辖权异议。经审查，本院裁定驳回其管辖权异议。被告范卷不服本院裁定，向佛山市中级人民法院提起上诉。佛山市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。本院分别于2016年3月28日、5月9日公开开庭审理了本案。原告委托诉讼代理人张伟涛，两被告共同委托诉讼代理人张天祥两次均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告范卷于2012年5月15日签订的租赁合同及租赁合同补充协议。2.被告支付所拖欠的从2014年5月15日至2015年5月21日的租金126651.91元。3.被告向原告支付2015年5月22日至2015年7月21日的占用费123484.6元。4.被告所缴纳的押金92775.8元归原告所有。5.被告向原告支付违约金1273168.7元。6.被告向原告支付恢复原状的费用60000元。7.被告姜宁对第二至第六项诉讼请求承担连带清偿责任。8.两被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2012年5月15日，被告因开办幼儿教育机构培训需要与原告签订《租赁合同》（以下简称涉讼合同），承租原告佛山市南海区桂城街道灯湖西路20号保利水城5栋36铺之A2区域（以下简称涉讼商铺），合同约定了租用期限、面积、租金标准、违约责任等内容。其中第七条约定，原告商铺以毛坯租赁给被告使用，如商铺的结构有所改变，被告必须恢复原状，否则视为违约，押金不得退回。被告租用商铺后进行大规模改造，搭建间隔、二层、隔断墙等，严重改变了商铺的原貌。租赁初期被告按时交付租金，但后期逐渐拖延且不足额支付，到了2015年4月则拒绝交付。2015年5月，未经原告同意，被告擅自搬离，将装修及有用的物品拆除，留下搭建的二层、隔断墙及一大堆杂物。原告多次要求被告拆除并搬走搭建及遗留杂物，但被告拒不履行义务。被告行为严重损害了原告合法权益，理应承担相应的违约责任。
被告范卷辩称，一、本案债务应由案外人佛山市睿星贝贝爱婴教育咨询有限公司（以下简称睿星贝贝公司）承担，被告范卷作为该公司的法定代表人，代表该公司与原告签订租赁合同，租赁合同约定用途也是教育使用。因此，受合同约束的当事人是该公司及原告，被告范卷不是合同当事人。二、被告范卷同意解除租赁合同。三、原告第二项诉讼请求不明确，不能成立。四、被告收到原告发出的律师函后，就书面回复原告，告知其于2015年5月21日交还场地。但原告以拖欠租金为由，采取更换商铺大门锁匙的方式催租，导致被告无法进场进行拆除作业，遗留物品是原告造成的，被告不存在拒不拆除遗留物品的情形，也不存在占用租赁物的情形。五、被告交付的押金应该冲抵未清偿的等额租金。押金是担保合同履行的方式，即便被告交付押金后存在违约情形，押金也应当用以冲抵应付未付的租金。原告没收被告押金违反保证担保或质押担保规则，没有法律依据，不能成立。六、原告主张的违约金与其没收被告押金的主张相冲突，不能成立。若原告没收押金的主张成立，则表明其将押金视为定金，适用定金法则，而根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或定金条款，原告既然选择适用定金罚则，则其违约金诉讼请求不能成立。同时，该违约金数额明显偏高，违反违约金的补偿损失功能，被告请求法院依照租赁合同第六条第1款第（7）项的规定予以减少。七、原告主张的60000元恢复原状费用没有事实依据，不能成立。
被告姜宁辩称，被告范卷是睿星贝贝公司的法定代表人，其承租涉讼租赁物用作睿星贝贝公司经营场所，而不是用于夫妻共同生活，经营活动的成果归睿星贝贝公司所有。原告对此是明知的。原告诉讼请求即使成立也应当由睿星贝贝公司予以清偿，与被告无关。该笔债务不是夫妻共同债务，原告要求被告姜宁承担连带清偿责任的主张不能成立，依法应予驳回。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告出示的由唐锦爱出具的声明及其港澳居民往来内地通行证，经本院于2014年3月31日与唐锦爱本人谈话核实，确实为唐锦爱本人签名与证件，故本院对其真实性予以确认。2.原告出示的房地产权证，房产证号及载明的房屋坐落可与双方签订的租赁合同内容相对应，本院对其真实性亦予以确认。3.原告出示的关于拆搬离商铺内物品的通知、交寄邮件收据、EMS邮单，其中编号为1052150546714的邮件收件地址与租赁合同载明被告范卷地址一致，本院对其真实性予以确认；编号为1052150550714的邮件，无法反映其地址被告范卷关联，本院对其关联性不予采信。3.原告出示的照片显示睿星贝贝字样，印证该照片拍摄地点为涉讼商铺，且显示的情况基本可与原、被告有关被告离场后部分装修、物品未拆除的陈述相互印证，本院对其真实性予以确认。4.原告出示的保利水城西街承租户（范卷）租金明细表，被告对已付款时间、金额无异议，但对应收租金金额及时间有异议，并认为原、被告达成口头协议第二年之后的租金按第一年租金标准计付，第二年租金标准应从2013年7月15日开始调整，本院据此对已付款时间及金额予以确认，对于应收租金标准及时间问题在本院认为租金标准部分作综合认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2012年5月15日，原告与被告范卷签订涉讼合同，约定被告范卷向原告承租涉讼商铺，面积为713.66平方米。被告范卷使用用途为教育及商业使用。租赁期共8年，自2012年5月15日起至2020年5月14日止。第一年每月租金为46387.9元，从第二年起月租金每年递增10%。2012年8月15日起，租金以每月为结算单位，被告范卷应于当月的5日前一次性付清当月15日至下月14日的租金。每月物业管理费为3568.3元。为保证被告范卷合理使用商铺，被告范卷应在合同签订之日预付2个月租金即92775.8元作为押金。商铺租赁期满时，若被告范卷交清租金及其他费用，无违约情况，且被告范卷完成向工商行政管理部门提交办理变更以该商铺为经营地址的申请后，自被告范卷向原告提交当地工商行政管理部门出具的受理变更文件回执当日起，原告在15日内将上述押金（不含利息）全额退还给被告范卷。拖欠租金累计超过10天即当月15日前仍未交纳该月租金的，原告有权解除合同并收回商铺，被告范卷还应承担欠付租金在逾期内的同期银行贷款利息。涉讼商铺以毛坯租赁给被告范卷使用，被告范卷有维护租赁物完好的义务，不得损坏。被告范卷交还商铺时应当保持该商铺及业主原固定装修设施设备完好状态，不得影响商铺日后正常使用。对装修固定不动产（包括天面天花、地面、墙身、各类管线、入户门及装置、卫生间洁具厕具等固定装修），未经原告同意的被告范卷不得擅自拆除毁损。如商铺的结构（墙体等）有所改变，被告范卷必须恢复原状，否则视作违约，押金不得退回。拖欠租金累计超过20天即当月25日仍未交纳该月租金的，原告有权终止合同，收回商铺，被告范卷应按照合同约定租赁期总租金的20%向原告支付违约金，若支付的违约金不足弥补原告损失的，被告范卷还应负责赔偿直至弥补全部损失为止。在租赁期内，被告范卷未经原告同意，中途擅自退租的，被告范卷应按照合同约定租赁期总租金的20%向原告支付违约金，若支付的违约金不足弥补原告损失的，被告范卷还应负责赔偿直至弥补全部损失为止。被告范卷逾期支付租金，每逾期一日，则被告须向按日租金的20%支付违约金。未经被告范卷书面同意原告不得提前终止合同，因原告原因单方面解除合同的，原告除返还押金外，还应以合同总租金的20%向被告赔偿，若支付的补偿金不足补偿被告范卷损失的，原告应负责赔偿全部损失。
同日，原告与被告范卷签订《<租赁合同>补充协议》，约定涉讼合同免租期增加一个月，免租期从2012年7月15日至2012年8月14日止，自2012年8月15日按涉讼合同约定标准计收租金。其余条款及事项按涉讼合同执行。
2015年5月7日，被告范卷及睿星贝贝公司向原告提交《保利西街5栋36号铺位租赁事宜说明》，要求原告多给时间作相关善后工作，于2015年5月21日交场给原告。
2015年5月13日，原告向被告范卷送达《律师函》，认为被告欠付租金已经构成严重违约，要求被告一次性付清欠付租金及租赁税，支付违约金，将涉讼商铺恢复原状，并于2015年5月14日下午三点在保利商铺租户办公室办理退租有关手续。
2015年6月2日，原告向被告范卷发出《关于拆搬离商铺内物品的通知》，载明由于被告归还物业时没有按合同要求恢复原貌，影响商铺出租，再次通知被告于2015年6月4日前拆除并清空遗留在商铺内的全部物品，未拆除清空之前视为被告继续占用商铺而继续计算租金，如逾期3天内仍拒不拆除及清空的视为放弃物品，原告将作出处理，由此产生的费用及后果将由被告承担。
2015年5月21日，被告搬离涉讼商铺，但对于商铺内部分装修仍未拆除、恢复原状。庭审中，被告称原告于2015年5月底更换大门门锁，被告无法进场施工；原告称为了管理自行对商铺上锁，并多次通知被告拆除遗留物品，被告拒不配合。
庭审中，原告称其在2015年10月底收回涉讼商铺，从2015年11月起另行出租，原告给予新的租户免租期，由新租户拆除被告所遗留的物品。
被告范卷已向原告交纳押金92775.8元。
被告范卷向原告交租情况如下：2014年5月14日前的租金已交清；从2014年5月15日起至2015年4月14日止按每月51026.69元标准交纳租金；2015年4月15日后租金未交纳。
两被告为夫妻关系。
2015年7月15日，原告提起本案诉讼。
本院认为，合同主体。涉讼合同抬头明确注明承租人为被告范卷，范卷作为承租人、乙方在合同落款处签名，合同并未显示与睿星贝贝公司有何关联，两被告亦无证据证明被告范卷签约时表明其代表公司签约的意思表示及双方对承租人为睿星贝贝公司达成一致意思表示，故涉讼合同承租人应为被告范卷，涉讼商铺实际由睿星贝贝公司使用并不导致合同主体变更。本院对被告范卷有关其并非合同当事人的抗辩不予采纳。
涉讼合同及其补充协议是原告与被告范卷真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。
租金标准。被告认为应根据实际起租日界定租金递增的期间，即租金递增从每年7月15日开始；原告认为应按合同约定的租赁期限的自然年度界定租金递增期间，即租金递增从每年5月15日开始。其一，涉讼合同在租金标准之后、免租期约定之前约定租金从第二年起每年递增10%，而并未在起租期约定之后作出该约定，原告主张更为合理；其二，被告范卷实际交租情况显示其从2013年5月15日开始按照递增后的租金标准交纳租金，可见其在实际履行过程中亦认可原告主张。综上，被告有关租金标准调整起始日期的主张与合同约定及合同实际履行情况相悖，本院不予采纳。本院认定从2014年5月15日起至2015年5月14日止每月租金为56129.36元、从2015年5月15日起至2016年5月14日止每月租金为61742.30元。
合同解除。对比本院认定的租金标准及被告范卷实际交租情况，可见被告范卷从2014年5月15日起未按期足额交纳租金。此外，被告范卷在合同履行过程中已经明确通知原告于2015年5月21日交回场地给原告，实际为终止合同的意思表示。据此，被告范卷已经构成违约。根据合同约定，被告范卷拖欠租金累计超过20日、租赁期内擅自退租的，原告有权终止合同。原告已于2015年5月13日通过律师函的方式要求被告清算并交回场地，实际为行使合同约定的单方解除权，该解除合同意思表示于到达之日生效，本院据此确认涉讼合同及补充协议于2015年5月13日解除。
租金及诉讼时效。原告虽主张被告租金、占用费计算至2015年7月21日，但双方确认被告已于2015年5月21日搬离，原告亦于该日对涉讼商铺上锁，实际控制涉讼商铺，故本院认定原告于该日收回涉讼商铺，租金、占用费计算至该日止。虽被告称对于超过诉讼时效一年的租金，被告可不予支付，但原告主张的租金为2014年4月15日后租金欠款，而原告已于2015年5月13日就该期间租金向被告提出主张，构成诉讼时效中断，故至起诉之日，原告有关租金的主张尚未超过一年诉讼时效期间。本院对被告有关诉讼时效的抗辩不予采纳。对比本院认定的租金标准及被告范卷实际交租情况，被告范卷尚欠原告从2014年5月15日起至2015年5月21日的租金、占用费126200.54元[（56129.36元-51026.69）×11+56129.36+56129.36×110%÷31×7）]。原告诉请的租金、占用费超出本院核定范围部分，本院不予支持。
押金。涉讼合同约定被告范卷离场时应对涉讼商铺恢复原状，否则视作违约，押金不得退回。双方确认涉讼商铺为毛坯交付，而被告范卷离场时仍遗留装修未予拆除。虽被告主张因原告换锁原因导致无法拆除，但被告已通知原告交接而未履行恢复原状等义务而自行离开，原告收回商铺后换锁管理亦属合理，而原告于2015年6月2日已向被告范卷发出要求其拆除清运商铺内物品的通知，但被告未举证证明其配合履行恢复原状义务，应自行承担不利后果，故本院认定因被告范卷原因未能对涉讼商铺恢复原状，被告范卷已交押金92775.8元根据合同约定由原告没收。被告范卷有关押金冲抵欠付租金的抗辩与合同约定不符，亦没有法律依据，本院不予采纳。
违约金。虽原告主张按租赁期总租金的20%计算违约金，但被告认为违约金过高，要求调整。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本院综合考量以下因素确定违约金：1.被告于2015年5月离场时未拆除装修、恢复原状，对涉讼商铺实际使用包括重新出租造成影响；2.被告违约导致涉讼合同解除；3.被告逾期交租导致原告损失；4.原告于2015年11月已将涉讼商铺重新出租，获取收益；5.原告重新出租需给予案外人合理免租期；6.原告已经没收押金，其损失得到部分填补；7.涉讼合同关于违约金的约定及原告可得利益。在综合考虑上述各因素情况下，本院认为合同约定的违约金标准过高，并根据公平原则和诚实信用原则调整为按5个月租金计算，即被告范卷应向原告支付违约金308711.48元（56129.36×110%×5）。原告有关违约金诉请超出本院核定范围部分，本院不予支持。
恢复原状费用。其一，涉讼合同约定被告范卷未恢复原状时，原告有权没收押金，而押金经本案判决已由原告没收，已经对原告损失予以填补；其二，原告明确其并未实际支出恢复原状费用，而是给予案外承租人免租期由案外人拆除装修，而该免租期的安排已经在上述违约金处理中予以考量，不应再另行支持。综上，本院认为被告另行主张原告计付恢复原状费用60000元没有事实及法律依据，本院不予支持。
夫妻共同债务。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（二）》第二十四条规定，债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。两被告为夫妻关系，本案债务发生在两被告夫妻关系存续期间，为夫妻共同债务，两被告应承担共同清偿责任。被告姜宁有关租赁物不是用于夫妻共同生活、经营成果由睿星贝贝公司使用，因而本案债务不属于夫妻共同债务的抗辩没有法律依据，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国婚姻法》第四十一条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告陈耀然与被告范卷于2012年5月15日签订的《租赁合同》及《<租赁合同>补充协议》于2015年5月13日解除；
二、被告范卷、姜宁应于本判决发生法律效力之日起十日支付租金欠款126200.54元予原告陈耀然；
三、被告范卷、姜宁应于本判决发生法律效力之日起十日支付违约金308711.48元予原告陈耀然；
四、被告范卷已交原告陈耀然的押金92775.8元归原告陈耀然所有；
五、驳回原告陈耀然的其他诉讼请求。
当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费19884.72元（原告已预交），由原告陈耀然负担10807.84元，由被告范卷、姜宁负担9076.88元；财产保全费5000元（原告已预交），由原告负担1841.56元，由被告范卷、姜宁负担3158.44元。被告范卷、姜宁负担份额共12235.32元应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告陈耀然，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 招伟妍
代理审判员 黄 伟
人民陪审员 钟晓明
二〇一六年八月十六日
书 记 员 邓莹莹