湖北省南漳县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0624民初330号
原告代刚，农民。
被告廖大华，个体工商户。
委托代理人湛华猛，南漳县九集法律服务所法律工作者。
原告代刚与被告廖大华为确认合同无效纠纷一案，于2014年8月5日起诉，本院于2015年7月28日作出（2014）鄂南漳九民初字第00382号民事判决，代刚不服提起上诉。襄阳市中级人民法院于2015年12月10日作出（2015）鄂襄阳中民三终字第00589号民事裁定，撤销原判，发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2016年6月30日公开开庭审理了本案，原告代刚及被告廖大华的委托代理人湛华猛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告代刚诉称：2014年2月20日，原、被告签订一份《售房协议》，按协议约定，被告将位于南漳县九集镇邓家集村的三间房屋及相对应的（南北长14米×西东宽10.5米）的土地使用权和相对于此房对面长21米、宽28米的空地使用权作价130000元转让给我。签订合同后，我付给被告100000元。后经查证被告转让的长21米、宽28米的空地土地使用权不是被告享有，是归村集体所有，被告的行为违反相关法律规定，造成原告购买该处房屋的目的及权益不能实现，且被告所出售房屋无相应合法有效的房屋所有权证和土地使用权证件，故诉至法院请求依法确认该《售房协议》无效，责令被告返还购房款100000元及利息损失（自2014年2月20日至开庭之日，按照银行定期存款利率计算），并赔偿经济损失9418元。
被告廖大华辩称：原告诉称合同无效的理由不成立。双方合同中约定的标的物是房屋，被告作为房屋的所有权人有权转让该房屋。合同中约定的房屋以外的空地所有权归邓家集村，但使用权归被告，被告在该土地上栽种桔树长达十年，期间邓家集村委会并未提出异议，故原告将该片土地的收益权转让给原告的行为合法。只要原告将户口迁入邓家集村，原告就有权经营该片土地，双方约定的关于土地使用权转让的条款并非无效，而是效力待定。即使空地转让的条款未能生效，也不影响双方房屋买卖的效力。
原告为证明自已的主张向法院提交了以下证据：1.《售房协议》原件、复印件各1份、收条1份，拟证明原、被告双方于2014年2月20日签订了《售房协议》，原告已支付购房款100000元；2.南漳县九集镇邓家集村村民委员会出具的证明1份，拟证明被告所转让土地中房屋占地以外的土地归村集体所有；3.建设厂房购买材料损失证明6份，拟证明原告为建设厂房购买材料花费9418元；4.廖大华起草的协议2份，拟证明原、被告曾协商解除合同；5.手机通话录音，拟证明原告是在受到被告欺骗，误以为所购买房屋、土地有相关证件的情况下与被告签订合同。
被告为证明自已的主张向法院提交了以下证据：1.《售房协议》1份，拟证明原、被告于2014年2月20日订立房屋买卖合同及双方约定了购房款及违约责任等事项；2.欠条1份，拟证明原告尚欠被告购房款30000元未付清及原告保证于2014年4月20日前付清；3.资产抵付协议1份，拟证明双方所买卖的房屋原属九集供销社所有，房屋所占土地属国有土地；4.案外人刘发才出具的收条、证明各1份，拟证明刘发才将其通过抵债获得的九集供销社房屋转卖给被告的事实。
经庭审质证，被告对原告所举证据1、2、4的真实性无异议，本院予以采信；对原告所举证据2、3、4、5提出异议认为：1.解除合同协议被告并未认可，不生效；2.原告的损失不属实，不应采信；3.邓家集村委会出具的证明涉及空地所有权的归属，原、被告签订的合同不涉及空地所有权的归属，仅涉及空地使用权的转让，故该证据与本案无关；4.手机通话录音听不清楚，无法质证。原告对被告所举证据1、2、3、4均无异议，本院予以采信。合议庭综合原、被告所举证据及原、被告的当庭陈述，对被告所持异议证据分析认为：1.解除合同协议没有被告签名，不生效，本院不予采信；2.原告所举损失证据不够充分，无其他证据相互印证，且部分建材原告已取走，故对原告主张损失9418元，本院不予采信；3.邓家集村委会出具的证明证实原、被告签订合同中约定转让使用权的空地由邓家集村集体所有；4.原告提供的手机通话录音不足以证明其不知道被告转让的房屋及土地使用权无相关证件。
本院根据上述采信证据及原、被告的陈述，查明以下事实：
2002年9月6日，南漳县九集供销社与刘发才签订资产抵付协议，约定前者将其坐落在原邓集分店西边的三间生资营业室（每间长8米、宽3.5米）的产权及相应的147平方米的土地使用权（南北长14米、西东宽10.5米）抵付给后者。该房屋所占用的土地仍登记在九集供销合作社邓集分销店名下，土地性质为国有。2006年2月22日，刘发才将上述房产转让给廖大华。2014年2月20日，原、被告签订一份《售房协议》，协议约定，被告将位于南漳县九集镇邓家集供销社西边的三间生资营业室（每间长8米、宽3.5米）的产权及相应的土地使用权（南北长14米、西东宽10.5米）及相对于此房屋对面（长21米、宽28米）的空地使用权转让给原告使用。房产及土地使用权的转让价款为13万元。签订合同的当日，原告即付给被告购房款100000元，下欠30000元，原告给被告出具欠条，定于同年4月20日前付清。签订合同一周后，原告组织人员在房屋对面空地上施工建厂房，邓家集村村民委员会以该土地属村集体所有为由出面阻止。为此，引起纠纷。
本院认为，依法成立的合同自成立时生效，无效的合同自始没有法律约束力。被告廖大华转让给原告的房屋及该房屋所占用的147平方米（14米×10.5米）的土地和房前空地分属原南漳县九集镇供销合作社和南漳县九集镇邓家集村委会，其土地性质分别为国有划拨土地和农村集体所有土地。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有权人民政府审批，有批准权的人民政府批准转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，未经批准订立转让划拨土地使用权合同的，应当认定合同无效，但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。本案中，原、被告未经批准办理划拨土地使用权出让手续，故被告将该划拨土地使用权及地上建筑物转让给原告的行为违反了法律规定，相关合同内容应当认定为无效。原、被告所转让的另一块土地面积为588平方米（21米×28米）的空地为南漳县九集镇邓集村集体所有，该村村民委员会对该宗土地使用权提出异议，被告亦无相关土地使用权属证明，故被告转让该片土地使用权的行为属无权处分。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。而邓家集村委会未对该处分行为予以追认，故该部分内容亦无效。被告辩称其使用了该宗土地十几年，具有处分权于法无据，本院不予采信。同时，被告辩称集体土地使用权转让的合同内容效力待定，只要原告将户口迁入邓家集村，合同即可生效。本院认为，原、被告并未约定原告应当将户口迁入邓家集村，即使原告将户口迁入，该宗土地转让既未得到九集镇邓家集村村民委员会的同意，该村委会亦未对该无权处分行为进行追认。同时，被告转让该宗土地的行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，即“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，亦导致转让集体土地使用权的该部分合同内容无效。综上，原、被告签订的《售房协议》为无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产应予以返还。故被告应返还原告支付的购房款100000元，原告则应返还因合同占有的房屋三间及相应土地。原告主张赔偿建设厂房的经济损失9418元，但未提供充分证据证明，且原告未对被告是否享有该集体土地的使用权进行审查，对损失的产生也存在过错，故本院对该项诉讼请求不予支持。原告请求被告赔偿其购房款100000元的利息损失（按银行定期存款利率计算），因该利息系购房款100000元所产生的孳息，应当随购房款一并返还，故本院对该项诉讼请求予以支持。本案在审理过程中，被告已明确表示对其主张的损失赔偿在本案中不提出反诉，是其对自已权利的处分，故本院对相关主张不予裁判。经本院主持调解双方当事人未能达成协议。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条之规定，判决如下：
一、原告代刚与被告廖大华之间签订的《售房协议》无效；
二、被告廖大华于本判决生效之日起十日内返还原告代刚支付的购房款100000元，并以100000元为本金自2014年2月20日起至2016年6月30日止按照中国人民银行同期同类存款利率计算支付利息；
三、原告代刚于本判决生效之日起十日内返还被告廖大华坐落在原邓集分店西边的三间生资营业室（每间长8米、宽3.5米）及相应的147平方米的土地（南北长14米、西东宽10.5米）；
四、驳回原告代刚的其他诉讼请求。
如果未按判决指定期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。南漳县人民法院的开户行：中国农业银行襄阳分行南漳县支行，账号：17×××73，户名：南漳县人民法院。
案件受理费2536元，由被告廖大华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在递交上诉状时向襄阳市中级人民法院上交案件受理费。襄阳市中级人民法院诉讼费开户行为：中国农业银行襄阳万山支行；账号：17×××56；户名：湖北省襄阳市中级人民法院。
审判长 罗华山
审判员 彭芬芬
审判员 任逸民
二〇一六年八月四日
书记员 何 姗