广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤02民终38号上诉人（原审原告）：刘海鹏，男，1987年7月25日�生，汉族，住广东省韶关市浈江区。委托诉讼代理人：钟志明，韶关市浈江区花坪法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：陆苒，女，1975年8月24日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区。委托诉讼代理人：黄建强，男，系陆苒公司（韶关市忆华文化传播有限公司）推荐，住广东省韶关市。上诉人刘海鹏因与上诉人陆苒房屋租赁合同纠纷一案，不服韶关市武江区人民法院（2016）粤0203民初1223号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月10日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，认为本案各方当事人没有提出新的事实、证据或者理由，决定不开庭审理本案。上诉人刘海鹏及其委托诉讼代理人钟志明，上诉人陆苒的委托诉讼代理人黄建强到庭参加诉讼。经各方当事人申请，本院组织调解二个月，无果。�案现已审理终结。刘海鹏上诉请求：1、陆苒向刘海鹏赔偿2016年6月8日至2016年12月8日的房屋闲置损失每月2400元，六个月合计14400元；之后房屋闲置损失按每月2400元，从2016年12月8日起算至陆苒把房屋恢复原状止；2、一、二审诉讼费由陆苒负担。事实和理由：刘海鹏请求陆苒向刘海鹏支付正常的租金，计算至解决纠纷之日止，可一审法院对该请求并没有支持或予以驳回。由于陆苒一直未对刘海鹏的房屋进行恢复，致使刘海鹏不能对房屋进行租赁或使用，给刘海鹏造成了一定的损失，该损失完全是因为陆苒迟延履行对房屋进行恢复而导致，陆苒一天不对房屋进行恢复，刘海鹏就多一天的损失。陆苒辩称，答辩意见与上诉状一致，刘海鹏要求陆苒支付解除租赁关系以后的租金缺乏法律依据。陆苒上诉请求：撤销一审判决。事实与理由：一、�审法院认定事实错误。2014年11月租赁该房屋前，陆苒因不同意刘海鹏的《房屋租赁合同》内容而不同意在该合同上签名。经协商，刘海鹏为达成租赁事实收取租金，同意双方只按屋内物品签订《房屋交割清单》，双方口头约定租赁最少满一年，一年后陆苒如不再续租，只需提前30日通知刘海鹏，其退还押金6000元。由于办理营业执照需要，陆苒将该未签名的合同交工商局证明存在租赁关系的事实。因为陆苒并未在该合同签名，所以合同无效。刘海鹏在网上发布的招租照片无拍摄日期，按其提供的招租信息，应拍摄于2014年1月14日前。至于杨春丽，其身份及与刘海鹏关系无法认定，其证词也不能证明房屋的原状与现状有关联。另外，陆苒撤场前已提前两个月电话通知刘海鹏，因此不存在违约。二、一审法院适用法律错误。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十三条，刘海鹏清楚并认可陆苒为了适合经营对房屋作了适当改造。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”之规定，双方既未有特别约定，陆苒也未拆除未附和的装饰装修物，对房屋造成毁损，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条规定，陆苒既未违约，亦全面履行义务，也没有侵害刘海鹏财产。刘海鹏辩称，答辩意见与上诉状一致。租赁关系是事实存在的，租赁合同合法有效。对于房屋装修的问题，陆苒在一审庭审和陈述都认可对房屋进行改造装修，按照合同约定，陆苒应对改造和装修部分进行恢复。刘海鹏向一审法院起诉请求：1、陆苒支付恢复房屋原貌所需费用33500元；2、陆苒支付正常租金及违约金5360元（暂计算至2016年7月7日，实际应计算至纠纷解决之日。计算方法：正常租金：房屋租金目前收至2016年5月17日，陆苒于2016年6月8日单方面违约退租，按合同约定单方面终止合同须提前一个月提出，1760元+2400元/月=4160元。违约金：按合同约定为月租金的50%，即2400元×50%=1200元）；3、陆苒支付从2016年2月17日至2016年7月7日止的水电费、公摊水电费等共计630元；4、陆苒支付赔偿空调2部及衣柜1个的费用4100元；5、诉讼费由陆苒负担。一审法院认定事实：刘海鹏是韶关市武江区芙蓉新城桥西巷164号金泽园金润楼102房的业主。刘海鹏称在2014年11月9日与陆苒签订了一份《房屋租赁合同》，合同中约定由刘海鹏将上述房屋出租给陆苒用于经营美容养生，房�租赁期自2014年11月18日至2019年11月17日，共计5年，月租金为2400元，每三个月交纳一次，从第三年开始每年上调一次租金标准等。该合同第三条还约定刘海鹏应于2014年11月9日前将房屋按约定条件交付给陆苒。《房屋交割清单》（见附件一）经双方交验签字盖章并移交房门钥匙及首期租金及押金后视为交付完成。租赁期满或合同解除后，刘海鹏有权收回房屋，陆苒应按照原状返还房屋及附属物品、设备设施。第四条约定押金为6000元，租赁期满或合同协商解除后，房屋租赁押金除抵扣应由陆苒承担的费用、租金以及陆苒应承担的违约、维修、损害赔偿责任外，剩余部分应返还陆苒。第五条约定，陆苒还应承担租赁期间的水费、电费、物业管理费等费用。第六条第二项约定，陆苒在租赁期内应保障房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态，如因居住、经营等需要对房屋进行装饰改造的，必须书面取得刘海鹏同意并必须保证相关装饰改造符合建筑、消防等安全条件，租赁期满不再续租时，陆苒须负责拆除租赁期间的装修改造，恢复房屋原貌。如因陆苒保管不当或不合理使用，私自装修、改造，致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，陆苒应负责维修或重新购买承担赔偿责任。陆苒还应负责家电等房屋附属物品的维修保养义务。如造成刘海鹏房屋家私、家电等附属物品损坏、丢失的，需承担维修赔偿责任，对无法维修或恢复原貌原功能的，附件一如有列明的按列明价格赔偿，无列明的按双方协商的价格赔偿，协商不成的交由相关部门协助解决。第八条第四款约定，陆苒有下列情形之一的，刘海鹏有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达7日；2、欠缴陆苒应缴的各项费用，拒绝承担约定的维修义�；……5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。第九条违约责任约定，如果陆苒存在合同第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的50%向刘海鹏支付违约金，刘海鹏还可要求陆苒恢复房屋原状或赔偿相应损失。租赁期内，刘海鹏需提前收回房屋或陆苒提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的50%向对方支付违约金，刘海鹏还应退还相应的押金。租赁期满，陆苒不按刘海鹏要求恢复房屋原貌时，刘海鹏有权扣收押金并追责。合同中还注明经双方签字后合同生效，由刘海鹏、陆苒各执一份。刘海鹏在合同第3页出租人处签名，但陆苒未在承租人处签名或盖章确认。陆苒据此认为双方并未签订租赁合同，只是口头约定了租赁事宜，也从未见过上述合同，对于合同中的条款均不予确认。而在刘海鹏提交的附件一《房屋交割清单》上，将房屋内的附属家私、电器的名称、品牌、数量、损赔额均一一注明，其中三台挂式空调的损赔额分别是1000元、1100元、1200元（主人房）,嵌壁衣柜的价格为2000元。刘海鹏、陆苒双方均在该《房屋交割清单》交房确认栏处予以签名确认。之后，陆苒向刘海鹏给付了房屋押金6000元。刘海鹏将该房交付给陆苒使用后，陆苒在该场地经营武江区忆年华养发堂，并办理了个体户的工商登记。诉讼期间，一审法院为查清双方有无签订上述合同的事实，依法向韶关市工商行政管理局工业园区分局调取了陆苒在办理武江区忆年华养发堂的营业执照时向工商局备案的《房屋租赁合同》，该份租赁合同与刘海鹏提交的合同的第1-3页内容一致，但没有第4页《房屋交割清单》。陆苒对一审法院调取的该份合同的真实性无异议，但抗辩称只是为了注册的需要才向有关部门提�，对于合同的内容仍不予确认。另外，陆苒称因经营亏损，于2016年4月口头通知刘海鹏不再承租并交付租金至2016年5月17日，之后的租金未予交纳。2016年6月8日，陆苒搬离该房屋。刘海鹏对于陆苒撤场的时间无异议，但认为陆苒并未提前一个月通知，其在撤场当天才知道陆苒退租的事宜。现涉案房屋在陆苒退租后处于空置状态，刘海鹏、陆苒在一审庭审中对于解除双方的租赁关系，均无异议。陆苒在承租涉案房屋后，以原有两部空调不能正常使用为由，私自拆除了刘海鹏房内的两部空调并予以变卖。此外，《房屋交割清单》上的嵌壁式衣柜也被陆苒拆除，刘海鹏遂要求赔偿两部空调及衣柜的费用合计4100元。陆苒则表示在刘海鹏退还押金的前提下，同意赔偿上述费用并愿意用押金抵扣其在本案中应承担的责任。双方在一审庭审中还对陆苒在承租期间对房屋�装修及改动存在较大争议。刘海鹏称陆苒在承租期间，铺设了木地板、全屋贴了墙纸、拆除了嵌壁式衣柜及客厅的吸顶灯、将阳台的围栏锯掉、在每间房安装了排气扇并将小书房的门封堵。刘海鹏在一审第二次庭审中明确不再要求陆苒支付因恢复房屋原貌所需的费用33500元，而是要求陆苒恢复房屋原有的地砖、墙面、衣柜墙体及客厅的吸顶灯。而对于上述改动有无事先经过同意，刘海鹏表示在陆苒装修之后予以了默认。陆苒除承认在房间内铺设了水管，洗手间贴了瓷片、拆除了衣柜外，对其余改动的内容均不予确认。刘海鹏为证实房屋的原貌，向一审法院提交了该房屋在2014年1月14日、2014年10月29日在网上的招租信息及照片，上述资料显示涉案房屋地面为地砖、墙面为白漆、客厅中央吊顶处有一盏吊灯。一审法院经刘海鹏的申请也向涉案房屋的上一手承租人杨春丽进行了询问，其承租房屋的时间是2014年7月6日至2014年10月6日，杨春丽租赁房屋是用于学生的托管，其还表示在承租期间没有进行装修和改动，地面为地砖、墙面为白漆、房间有衣柜、空调。刘海鹏另外提交了三张缴纳电费的发票，称其垫付了2016年1月至2016年7月14日的电费合计747.91元（其中截止2016年3月10日的电费为586.26元、截止2016年5月12日的电费为118.34元、截止2016年7月14日的电费为43.31元）。但其主张的水费、公摊水电费，刘海鹏还未向相关机构缴纳。一审法院认为，本案为房屋租赁纠纷。现双方争议的焦点为：一、涉争的《房屋租赁合同》是否成立并生效；二、陆苒是否存在违约及应承担的责任问题；三、在陆苒承租前，房屋的原貌如何认定及恢复房屋原状的标准。一、关于《房屋租赁合同》的效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第三十七条：“采用合同书形式订立合同，在签字或盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”的规定，本案中，陆苒虽然没有在合同第三页落款处签字，但是刘海鹏将涉案房屋交付给陆苒后，陆苒缴纳了房屋押金、对房屋进行了装修并一直按期支付租金，其已经用自己的实际履行行为证明自己愿意接受合同的内容。陆苒之后也以该份租赁合同向相关部门申请营业执照。同时在《房屋交割清单》上，陆苒也对交房事宜予以确认。另外，陆苒在此之前也一直经营生意，其在承租房屋时未与出租方签订书面的租赁合同，明显不合常理。因此，该院认定，双方已就租赁涉案房屋达成了合意，该份《房屋租赁合同》成立并生效，双方均应按照合同的约定履行各自的权利和义务。现双方已确认陆苒在2016年6月8日之后未在租赁物内继续经营，且双方均同意�除租赁关系，因此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人协商一致的，可以解除合同。因此，该院确认上述《房屋租赁合同》于2016年6月8日已经解除。二、关于陆苒是否存在违约及应承担的责任。按照《房屋租赁合同》的约定向刘海鹏支付租金，是陆苒的主要合同义务。因此，陆苒应按合同约定向刘海鹏支付占用、使用租赁物期间的租金及所发生的水、电费。且按照该份合同第九条第二项的约定，陆苒提前退租的，应当提前三十天通知出租人，否则应按月租金的50%支付违约金。现陆苒并未提交相关证据证实已提前通知刘海鹏,故其应承担该项违约金。由于双方均确认从2016年6月8日起，陆苒未在该场地进行经营，双方的租赁关系在此之后实际已终止履行，故陆苒应向刘海鹏支付从2016年5月18日至2016年6月8日止的租金1760元（2400元/月÷30天×22天）及违约金1200元（2400元×50%）。至于水、电费，该院确认陆苒应支付截至2016年6月8日尚欠的费用给刘海鹏。根据刘海鹏提供的三张电费发票，截止2016年3月10日的电费586.26元、截止2016年5月12日的电费118.34元，发生在陆苒租赁期间，该院对上述两笔费用予以确认。至于截止2016年7月14日的电费43.31元，因刘海鹏未向该院提供相应的明细清单以证实截止至2016年6月8日止的电费金额，故该院无法区分该时间前后的费用，刘海鹏可待提交相关明细清单后再行主张权利。综上，该院认可的电费为704.6元。而水费、公摊水电费，因尚未缴纳且刘海鹏也未提交证据证实具体的数额，故可待实际发生后再行主张。另外，陆苒对于赔偿两部空调及衣柜的损失合计4100元，无异议，该院对此予以确认。合同解除后，刘海鹏应将收取的押金6000元退回给陆苒。但鉴于陆苒�意将押金抵扣其在本案中应承担的责任，故上述费用相抵后，陆苒还应承担1764.6元（租金1760元+违约金1200元+电费704.6元+4100元-6000元）。三、关于房屋的原貌及恢复房屋原状的标准问题。现双方对于涉案房屋在陆苒承租时的状况各执一词。从该院向上一手承租人杨春丽所作的询问笔录反映，杨春丽与陆苒承租房屋的时间仅间隔约一个月，其对涉案房屋在其承租时的地板、墙面、衣柜状况的描述与刘海鹏相吻合，杨春丽与刘海鹏之间也不存在利害关系，故其所作的陈述可以采信。再结合刘海鹏提供的2014年10月29日在网上发布的招租信息及照片，该院认为刘海鹏的陈述较为可信。相反，陆苒对此有异议，却未提供任何证据予以证实，应承担举证不能的法律后果。因此，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，陆苒在租赁期满后，返还�租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。鉴于在租赁期间，刘海鹏对陆苒的装修及改造是认可的，因此，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成符合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”的规定，对于刘海鹏要求陆苒恢复涉案房屋原有的地砖、墙面及客厅灯具的请求，该院予以支持。至于衣柜墙体，因该嵌入式衣柜是作为两间房的自然隔断，即该衣柜安装处原本就没有墙体，且该院已对衣柜的赔偿问题进行了处理，故对于刘海鹏要求陆苒恢复该衣柜的墙体，无事实和法律依据，该院对此不予支持。判决：一、确认刘海鹏与陆苒于2014年11月9日签订的《�屋租赁合同》于2016年6月8日已经解除。二、陆苒应于判决发生法律效力之日起十日内支付1764.6元给刘海鹏。三、陆苒应于判决发生法律效力之日起二十日内恢复韶关市武江区芙蓉新城桥西巷164号金泽园金润楼102房原有的地砖、墙面及客厅灯具。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费889.76元，由陆苒负担。本案二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，本院仅对刘海鹏、陆苒上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，针对刘海鹏、陆�的上诉意见，本案争议焦点是：一、《房屋租赁合同》是否成立且生效；二、陆苒是否违约；三、陆苒应否赔偿涉案房屋从2016年6月8日至2016年12月8日的闲置损失。一、关于《房屋租赁合同》是否成立且生效的问题。陆苒虽未在《房屋租赁合同》的“承租人（乙方）签章”处签名，但其在《房屋交割清单》的交房确认栏签名确认，刘海鹏将涉案房屋交付陆苒后，陆苒以该《房屋租赁合同》向工商部门领取营业执照，对房屋进行了装修，在涉案房屋经营生意，一直如期缴纳租金，陆苒已经以实际行动履行了《房屋租赁合同》约定的内容。刘海鹏如数收取了租金，对租赁事项未提出异议。根据《中华人民共和国合同法》第三十七条：“采用合同书形式订立合同，在签字或盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”的规定，一审法院认定《房屋租赁合同》成立并生效，于法有据，本院予以维持。二、关于陆苒是否违约的问题。陆苒上诉认为其已提前两个月电话通知刘海鹏解除租赁合同，其不存在违约行为。根据现已查明的事实，陆苒主张其于2016年4月口头通知刘海鹏不再承租涉案房屋，刘海鹏对此不予认可，称其在陆苒搬离涉案房屋当天才得知退租的事实。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，陆苒应承担举证不能的法律后果。陆苒未按《房屋租赁合同》第九条�二项的约定，提前三十天通知刘海鹏退租的事宜，已构成违约。一审法院认定陆苒构成违约具有事实依据，本院予以认同。三、关于陆苒应否赔偿涉案房屋从2016年6月8日至2016年12月8日的闲置损失的问题。刘海鹏在一审期间并未提出该项诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。”的规定，本院征求了陆苒的意见，陆苒不同意调解。针对该项诉讼请求，刘海鹏可以另行起诉，本院对此不予处理。综上所�，刘海鹏、陆苒的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1049.76元，由陆苒负担889.76元，由刘海鹏负担160元。本判决为终审判决。审判长  韩文锋审判员  李 罡审判员  梁晓芳二〇一七年六月七日书记员  李 盈