吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）延中民四终字第413号
上诉人（原审被告）：尹玉（曾用名尹熙淑），现住吉林省延吉市。
委托代理人：赵升俊，吉林阿里郎律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：金贞淑，现住吉林省延吉市。
委托代理人：金香兰，吉林延大律师事务所律师。
原审第三人：权成七，现住吉林省延吉市。
原审第三人：延边大学，住所吉林省延吉市公园路***号。
法定代表人：朴永浩，该校校长。
委托代理人：刘浩根。
上诉人尹玉因与被上诉人金贞淑，原审第三人权成七、延边大学之间房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2014）延民初字第945号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审中原告金贞淑诉称：2001年8月22日，被告的父母尹鹤柱、李玉粉代理被告将被告从其单位延边大学分配到的座落于延吉市延西街公园路园林胡同5-1-7、产籍号10-5-1471／4、建筑面积为56.66平方米、房屋产权证号为吉房权延字第476**号房屋出售给了原告。原告与被告的父母约定房屋价格为4.5万元，先支付购房款4万元，待办理房屋产权过户手续后再支付余款5000元。签订合同后，被告的父母将诉争房屋及购房款原始收据交付给原告，原告支付购房款4万元。购房后，原告多次要求被告及被告的父母为其办理房屋产权过户手续，但一直以延边大学正在为其办理房屋产权证为由，未给原告办理房屋产权过户手续。现被告否认其委托父母出售房屋的事实，故原告诉至法院，要求确认原、被告之间的房屋买卖有效。
一审中被告尹玉辩称：2001年6月，被告到韩国劳务，于2011年11月28日被遣送回国，期间也曾多次回国。被告被遣送回国之后，被告的母亲李玉粉告诉被告其从原告处借款4万元，并将被告的房屋租赁给原告使用，其租金低作借款利息。被告没有委托其父母出售房屋，被告对其父母将诉争房屋出售给原告的行为不予认可，应驳回原告的诉讼请求。
一审中第三人延边大学述称：1999年，延边大学兴建集资楼，第三人权成七将其之前分配到的诉争房屋退还给第三人延边大学后又重新分配到集资房屋。1999年7月，第三人延边大学将该诉争房屋分配给了该单位的员工即被告。第三人延边大学对原、被告之间的房屋买卖不清楚。
一审中第三人权成七未到庭陈述意见。
一审法院经审理查明如下事实：被告原系第三人延边大学保卫处的员工。1997年7月14日，第三人延边大学将该学校的教师第三人权成七退还的座落于延吉市延西街公园路园林胡同5-1-7、产籍号10-5-1471／4、建筑面积为56.66平方米、房屋产权证号为吉房权延字第476**号房屋分配给被告。当日，被告支付第三人延边大学购房款19440元。2001年6月，被告到韩国劳务，于2011年11月28日被遣送回国，期间也曾多次回国。2001年8月22日，被告的父母尹鹤柱、李玉粉以被告代理人的名义向原告出售被告取得的上述房屋，双方约定房屋价格为4.5万元，房屋产权过户手续费用由卖方负责支付。当日，原告将4.5万元购房款支付给了被告的父母，被告的父亲尹鹤柱向原告出具了收据，并将房屋及购房款原始收据交付给了原告。2001年8月23日，原告与被告的父母达成协议，约定原告先支付购房款4万元，余款5000元待办理房屋产权过户手续后再支付。当日，被告的父母将收取的购房款中的5000元返还给原告，并向原告出具收取购房款4万元的收据。原告从购房之日起至今居住使用诉争房屋。2006年，第三人延边大学统一为其员工办理延边大学集资楼房屋产权证，因未能联系到被告，未能为被告办理房屋产权过户手续，故诉争房屋的产权证至今登记在第三人权成七名下。
另查，被告的父亲尹鹤柱于2011年去世，被告的母亲李玉粉于2012年去世。2013年，被告到本院对原告提起诉讼，要求原告腾出诉争房屋。2014年1月17日，本院作出（2013）延民初字第2600号民事裁定，准许被告撤回对原告的起诉。
一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。该条款系关于表见代理的相关规定，根据该项法律规定，其代理人的无权代理行为客观上形成具有代理权的表象，而且相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权。本案被告的父母尹鹤柱、李玉粉以被告代理人的身份将诉争房屋出售给原告，且将房屋以及购房款原始凭证交付给了原告，其客观上具有代理权的表象，原告有理由相信被告的父母具有代理被告出售房屋的权利。原告向被告的父母支付了购房款4万元，且从2001年8月22日至今居住使用房屋，故应认定原、被告之间的房屋买卖有效，原告要求确认原、被告之间的房屋买卖有效的主张，本院予以支持。被告虽主张被告的父母从原告处借款4万元，并将被告的房屋租赁给原告使用，其租金低作借款利息，但对此未能提供证据予以佐证，故对其主张本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：确认原告金贞淑与被告尹玉之间的房屋买卖合同有效。案件受理费925元，保全费470元，其他费用80元，共计1475元，由被告尹玉负担。
宣判后，尹玉不服上述判决向本院提起上诉。其主要理由为：我从未委托过我父母出售诉争房屋，我父母没有权利出售诉争房屋。诉争房屋虽在第三人权成七名下，但是延边大学分配给我的。本案不应该适用表见代理，房屋属于重大财产，处分时应该本人在场。被上诉人金贞淑购房均价为600元，明显低于市场价，显失公平。被上诉人使用该房屋多年的租金也已经超过了已付房款4万元。另外，诉争房屋属于延边大学内部调房，不应该由人民法院民事审理。一审程序错误，上诉人尹玉的父母已经去世，在当时出具房款收据的当事人不能到庭的情况下，本案应该终止诉讼。请求撤销延吉市人民法院（2014）延民初字第945号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人金贞淑二审中辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。诉争房屋已经办到第三人权成七名下，本案应该由人民法院来审理。上诉人提出的其父母与被上诉人金贞淑借款，以租金抵利息的主张不成立，利率多少，多少利息抵多少租金都没有证据。
原审第三人延边大学二审中述称：对一审判决没有异议。该房屋原来作为职工福利房，分配给了第三人权成七。1999年，延边大学集资新的集资楼，所以第三人权成七将诉争房屋交回延边大学，延边大学也将集资款退回了权成七。1999年，上诉人尹玉向学校购买了该房屋，价格为每平方360元，价格接近市场价。延边大学将诉争房屋出售给上诉人尹玉时，已经将延边大学持有产权作价出售，包含在19440元房价中，延边大学不限制诉争房屋进入市场流通。1993年，房屋初始登记在第三人权成七名下。1999年，上诉人尹玉购买房屋后，该房屋的档案改到了上诉人尹玉的名下。2006年，延边大学欲给上诉人尹玉更名房照，但因为上诉人尹玉在国外，联系不上，并且已从尹熙淑更名为尹玉，姓名也不符，所以没有办理过户手续。
原审第三人权成七二审未陈述意见。
本院经审理查明的事实与一审认定的事实基本一致。
本院认为：上诉人父母持诉争房屋的购房收据原件及房屋钥匙，以上诉人的名义将诉争房屋出售并交付给被上诉人金贞淑，当时确实存在上诉人尹玉已出国务工无法出面的事实，这种情况下，被上诉人金贞淑有理由相信上诉人父母是有权代理其处分房屋的，被上诉人金贞淑在签订房屋买卖合同的过程中不存在过错。上诉人购房价款为19440元，该价款接近市场价，时隔两年，其父母以45000元的价格出售，符合常理，况且以45000元的房价计算，单价为每平方米833元，距上诉人自述的每平方米1000元也相差不大，故应认定房屋价款公平合理。综上，上诉人父亲尹鹤柱、李玉粉将诉争房屋出售给被上诉人金贞淑的行为构成表见代理，该房屋买卖合同合法有效，应继续履行。至于上诉人所提出的房屋因借款抵租金而由被上诉人使用的事实，并无证据证明，其主张不成立。另外，诉争房屋虽曾属房改房，但上诉人尹玉在购买房屋时以成本价格购买了完全产权，第三人延边大学对诉争房屋进入市场流通无异议，故本案属民事案件审理范畴。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费925元，由上诉人尹玉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 全智光
审 判 员 梁传平
代理审判员 卢 珊
二〇一四年十一月二十四日
书 记 员 杨明达