杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0110民初12381号
原告：张明耀，男，1970年2月6日出生，汉族，住浙江省宁波市鄞州区。
原告：秦美英，女，1970年3月2日出生，汉族，住浙江省宁波市鄞州区。
二原告共同委托代理人：潘贤荣，浙江浙甬律师事务所律师。
被告：浙江彭公竹制品市场开发有限公司,住所地：杭州市余杭区瓶窑镇彭公村板石1-1号。
法定代表人：喻凤祥。
委托代理人：徐伟，男，1968年3月11日，住杭州市西湖区，系公司总经理。
原告张明耀、秦美英为与被告浙江彭公竹制品市场开发有限公司（以下简称彭公竹制品公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2016年8月29日向本院起诉，本院于当日立案受理后，依法由审判员金美良独任审判，于2016年10月13日公开开庭进行了审理。原告张明耀及二原告委托代理人潘贤荣、被告彭公竹制品公司的法定代表人喻凤祥及委托代理人徐伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张明耀、秦美英起诉称：2011年12月23日，为购买彭公竹制品市场商铺，与被告签订《浙江彭公竹制品市场物业购买意向协议书》，约定原告向被告购买彭公竹制品市场二期南区1幢2号商铺，建筑面积146.4平方米，套内建筑面积125.35平方米，彭公市场二期南区4幢9号，建筑面积142.11平方米，套内面积127.39平方米。原告于2011年12月21日将全部房款支付给被告。2012年9月1日，被告将商铺交付给原告使用，由原告使用至今。但房屋产权证一直没有办理下来。2015年10月27日，被告出具证明，确认原告购买的房屋为彭公市场二期南区1幢2号和4幢9号且原告已支付房款1064785元，商铺已由原告使用的事实，同时承诺在2015年12月31日办理好该套商铺的房产证。但至今，被告仍未将房屋产权证办理给原告。故原告诉至法院，诉讼请求：1、确认位于浙江彭公竹制品市场二期南区1幢2号、4幢9号商铺归原告所有；2、判令被告办理该二套商铺的房屋产权登记手续；3、判令被告承担逾期办理房屋所有权登记的违约金245965元（自交付之日即2012年9月1日推后90天之日起已付房屋款的日万分之一点七五暂计算到2016年7月31日，直至办出之日）。
原告张明耀、秦美英为证明上述事实，向本院提供证据材料如下：
1、2011年12月23日原、被告签订的《浙江彭公竹制品市场物业购买意向协议》2份，证明原、被告就买卖商铺事宜进行约定的事实；
2、收款收据2份、现金缴款单1份，证明原告已付清购房款的事实；
3、被告出具的《证明》1份，证明原告购买的商铺已交付，但未能办理房产证的事实。
被告彭公竹制品公司答辩称：由于公司前法定代表人对外提供担保，造成公司的现状，如果前法定代表人的对外担保行为不合法，公司要求前法定代表人个人承担责任。公司有一个基本账户，该账户被房管部门冻结，所以无法与原告签订正式的商品房买卖合同。房屋需验收合格，经房管部门同意销售后才能签订商品房买卖合同。由于公司前法定代表个人问题，案涉房屋在可以销售前就收取了原告支付的款项。后来原告与公司商量，这个事情牵涉到的人员比较多，共有70多人，公司为了维稳，经公司财务进行了核实并出具了《证明》，意思是公司收到了原告支付的款项，由于案涉房屋处于查封状态，原告也没有完全付清全部款项，在签订商品房买卖合同、办理过户手续办房产证的时候要求原告付清余款。公司就案涉房屋没有二次销售，也没有进行抵押，房产证已经分割好了，目前登记在公司名下，土地证未分割，还是大证，现被法院整体查封。房屋办证交付有一定的程序，需要签订正式商品房买卖合同并办理网签，现在名义上公司是将案涉房屋给原告使用，但是没有正式签订商品房买卖合同并办理网签，如果办理了网签，公司没有给原告办房产证，公司是需要承担违约金，但是目前没有正式签订商品房买卖合同并办理网签，原告要求被告支付违约金缺乏依据。
被告彭公竹制品公司未向法庭提供证据。
被告对原告提供的证据1、2、3均无异议。
本院认为，被告对原告提供的证据均无异议，原告提供的证据能证明本案相关事实，故本院确认上述证据作为认定本案相关事实的依据。
根据当事人的陈述及上述有效证据，本院认定本案的事实如下：
原告张明耀、秦美英系夫妻关系。2011年12月23日，原告张明耀（乙方）与被告彭公竹制品公司（甲方）就浙江彭公竹制品市场20楼17/18号、13楼5/6号房屋签订了《浙江彭公竹制品市场物业购买意向协议》各一份，双方主要约定，由于市场状况等因素发生重大变化，经协商，甲、乙双方一致就乙方购买甲方开发的浙江彭公竹制品市场物业事宜的变更达成如下协议：物业基本信息，浙江彭公竹制品市场20楼17/18号，一、二层复式结构，套内建筑面积124.26平方米，单价3820元/平方米；浙江彭公竹制品市场13楼5/6号，一、二层复式结构，套内建筑面积124.26平方米，单价5200元/平方米（上述面积为预测面积，以房地产主管部门备案的测绘报告为准，面积误差处理执行国家有关规定）产权性质为商业；有效期限：自本协议签订之日起至甲方向乙方发送关于签订《商品房买卖合同》的书面通知（含电子邮件，手机短信）10日内有效，双方签《商品房买卖合同》后，本协议自动终止；若非乙方原因，最终未能签订商品房买卖合同的，甲方退还乙方购房诚意金及利息，利息从甲方实际收到购房诚意金之时开始计算，本协议自动失效；双方权利义务：甲方保证上述物业产权清晰，并承诺在本协议有效期内不与第三方签署有关上述物业的任何出售租赁协议；乙方在规定时间内签订《商品房买卖合同》的，甲方应严格执行本意向书第二条的价格约定及同期优惠办法，不得提高价格；上述物业的《商品房买卖合同》签约权仅限乙方及其直系亲属，以直系亲属名义签订的，需提供相关户籍证明，非乙方本人或其直系亲属已购买上述物业的，甲方有权拒绝并视为乙方违约；乙方就在本意向书签订起二日内向甲方支付购房诚意金，在《商品房买卖合同》合同签订后，该诚意金自动转为购房款，乙方放弃购买或违约的，甲方应在30日内退还该款项，乙方逾期未付清诚意金的本协议自行时效；违约责任：甲方违反本意向书第四条第1、2、3款约定的，视为违约并承担违约责任，甲方应向乙方支付违约金人民币10万元，并退还购房诚意金，本协议自动终止。
2015年10月27日，浙江彭公竹制品市场开发有限公司向原告出具《证明》一份，主要载明兹有住浙江省宁波市鄞州区集仕港镇西陆村张家6组36号张明耀，身份证号码：，秦美云，身份证号码：，他们二夫妻于2011年12月21日在浙江彭公竹制品市场开发有限公司开发的市场意向购买二套商铺，分别是：1、彭公市场二期南区1幢2号，建筑面积146.4平方米，套内面积125.35平方米；2、彭公市场二期南区4幢9号，建筑面积142.11平方米，套内面积127.39平方米；张明耀、秦美英已经支付以上二套商铺购房意向金合计1064785元，还欠款42506元，在2012年9月1日，我公司已经把以上两套商铺交付给张明耀、秦美英使用；房产证没有分割完成，是我浙江彭公竹制品市场开发有限公司原因造成，我公司承担该全部责任，承诺在2015年12月31日以上二套商铺的房产证分割完成，同时要求张明耀、秦美英在签订购房合同时把余款全部付清，特此证明。
另认定，被告彭公竹制品公司于2012年10月29日取得商品房预售许可证。
再认定，在案外人杨佩琴等诉被告彭公竹制品公司等案件审理、执行过程中（案号分别为（2015）杭余瓶商初字第183号、（2015）杭余执民字第2171号），本院于2015年3月17日、6月11日将登记在被告彭公竹制品公司名下的案涉房屋予以查封，目前上述案涉房屋均处于查封状态。
本院认为，原、被告签订的《浙江彭公竹制品市场物业购买意向协议书》明确约定在“有效期限”内双方需签订正式的《商品房买卖合同》，被告彭公竹制品公司向原告出具的《证明》也载明“要求张明耀、秦美英在签订购房合同时把余款全部付清”，故该“购买意向协议书”系双方签订《商品房买卖合同》的预约合同。本案中，原、被告未签订正式的《商品房买卖合同》也未约定办理案涉房屋产权变更登记手续的具体期限，被告彭公竹制品公司在向原告出具《证明》时，案涉房屋已经被查封，其应当知道被查封的房屋不得转让，案涉房屋在查封的状态下无法办理房屋产权过户登记手续，故原告要求被告办理案涉房屋产权登记手续及承担逾期办理房屋所有权登记违约金的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。我国《物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。本案中，案涉房屋现均登记在被告彭公竹制品公司名下，且在其他案件审理、执行过程中已被查封，故原告要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告张明耀、秦美英的全部诉讼请求。
本案案件受理费4990元，减半收取2495元，由原告张明耀、秦美英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费4990元。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交，由本院书面通知预交。
审判员 金美良
二〇一七年一月二十二日
书记员 韩哲丰