广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2013）佛南法民三初字第1086号原告王平波，男，1968年9月3日出生，住佛山市南海区.被告佛山市南海区黄岐房地产总公司，住所地：佛山市南海区。法定代表人何文超，总经理。委托代理人郑远颜，系广东星宇律师事务所律师。委托代理人邹家眉，系广东星宇律师事务所实习律师。第三人王雄波，男，1967年3月4日出生，住佛山市南海区。第三人罗定泷江针织制衣厂，住所地：广东省罗定市。法定代表人彭权兴。第三人广东省供销社贸易进出口公司，住所地：广州市越秀区。法定代表人郭广新。原告王平波与被告佛山市南海区黄岐房地产总公司（以下简称黄岐公司）房地产开发经营合同纠纷一案，本院于2013年12月6日受理后，依法组成合议庭，追加王雄波、罗定泷江针织制衣厂（以下简称泷江厂）、广东省供销社贸易进出口公司（以下简称供销公司）作为第三人参加诉讼，于2014年6月7日公开开庭进行了审理。原告王平波、被告的委托代理人郑远颜到庭参加诉讼。第三人没有到庭。本案现已审理终结。原告诉称，原告于1993年6月3日与泷江厂（王X棣）签订《合作投资、建设、经营xx花园商品楼协议》，取得泷江厂（王X棣）与被告黄岐公司签订《合作经营商品房协议书》（1992年8月27日）、《关于罗龙泷江针织厂、广东省供销社进出口贸易公司委托南海市黄岐房地产总公司办理销售xx花园商品楼补充协议书》（1993年5月15日）、《怡丰新村合作项目补充协议》（1994年8月18日）属于泷江公司（王x棣）的怡丰新村名为合作、实为买地的所有权利。原告依约依法全资投资建设、经营怡丰新村，项目所有商品楼于1996年左右分批建设完成、投入使用，并于2000年前基本确权、办理完毕绝大部分商品房的房地产权证。原告依照合同法第79条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第24条、28条、物权法第142条规定，依法拥有涉诉物业的所有权，而被告作为黄岐怡丰新村的开发、合作单位，应当依照《合作经营商品房协议书》第6条“乙方委托甲方……，并办理一切手续”规定，为原告办理涉诉物业的房地产权证。但是原告多年来多次找到被告，被告都以各种籍口拒绝办理。请求判令：1、被告为原告办理黄岐怡丰新村①A座地下车库（建筑面积126.63㎡，④～⑨轴×-轴）、②A座�层车库（建筑面积151.956㎡，③～⑨×-轴）及C座首层商铺、③07号铺（建筑面积19.88㎡，1/8～9×～轴）、④08号铺（建筑面积32.31㎡，⑨～⑩×～轴）、⑤09号铺（建筑面积25.6㎡，⑩～×～轴）的房地产权证；2、被告承担本案的一切诉讼费用。被告辩称，原告的诉求欠缺事实和法律依据，请求法院驳回原告的请求，理由如下：一、涉讼的物业在性质、用途上已属于怡丰xx小区的物业用房，依法应属于全体业主共有，原告不享有所有权。2001年12月26日，被告作为开发商依法将涉讼的物业移交给怡丰、怡富住宅小区业主委员会，供小区作为物业用房，后该小区的物业管理公司对涉讼物业进行管理、使用，并一直沿用至今。因此，涉讼物业自移交后就属于物业用房。根据《物权法》第七十三条“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”规定，涉讼物业属于全体业主共有，原告根本不享有所有权。既然原告对涉讼物业不享有所有权，则原告要求被告协助其对涉讼物业办理房地产权证是欠缺依据。二、原告在2001年12月26日将部分物业包括涉讼物业移交给怡丰xx住宅小区业主委员会用于物业用房，是合法的。根据《广东省物业管理条例》和原南海市政府南府[1995]93号文，开发建设单位应按住宅区房屋建筑总面积的5‰向住宅区管委会无偿提供物业管理用房。因此，无偿提供物业管理用房是开发商的法定义务。经统计，怡丰xx住宅小区总建筑面积是96667.44㎡，依上述规定，开发商应向怡丰xx住宅区管委会无偿提供物业用房483.34㎡（96667.44㎡×5‰）。原告在2001年12月26日向怡丰xx住宅小区业主委员会移交的涉讼物业是483㎡，被告移交的物业面积是在法律规定范围之内，因此，被告当时移交涉讼物业用于小区物业用房是合法的。三、原告之前就相同事情、请求提起过诉讼，法院在（2013）佛南法民三初字第290号民事判决中已对上述问题及相同事项作出处理。本案涉及的事实和请求与上述案件基本相同，被告认为本案处理结果应与前案一样，即驳回原告诉讼请求。第三人没有陈述意见。原告在诉讼中提供下列证据：1、合作投资、建设、经营xx花园商品楼协议书（1份，原件）。2、合作经营商品房协议书（1份，复印件，加盖罗定泷江针织厂印章）。3、关于罗定泷江针织厂、广东省供销社贸易进出口公司委托南海市黄岐房地产总公司办理销售xx花园商品楼补充协议书（1份，原件）。4、怡丰新村合作项目补充协议（1份，复印件，加盖罗定泷江针织厂印章）。证据1-4，用以证明原告拥有“名为合作、实为买地”�项目权利。5、关于黄岐怡丰新村权利转让的通知函（1份，原件），用以证明原告拥有在项目中的权利。6、怡丰C座、A座首层、A座夹层图纸（3份，原件），用以证明涉诉物业依法施工建设。7、南府国用（95）字第特161号国有土地使用证（1份，复印件），用以证明怡丰新村是国有土地使用性质。8、怡丰新村规划总平面图（1份，复印件，加盖佛山市南海区大沥镇国土城建和水务局印章），用以证明怡丰新村依规划报建建设。9、（2013）佛南法民三初字第290号民事判决书（1份，原件）。10、商品房屋产权权属证明存根（2份，复印件，加盖佛山市南海区国土城建和水务局房产档案复印专用章）。证据9、10，用以证明被告对涉诉物业是原告权利及证据无异议。11、怡丰新村宣传单张（1份，原件）。12、建设工程规划许可证（1份，原件）。13、工程建设承包协议书（1份，原件）。14、怡丰新邨用地图（1份，复印件，加盖南海县黄岐房地产总公司印章）。证据11-14，用以证明原告提供的证据原件可以推定《合同经营商品房协议书》（1992年8月27日）真实存在，且存有在被告及罗定泷江针织厂手中。15、土地登记档案电脑查询信息表（1份，打印件，加盖佛山市南海区土地档案馆土地登记信息查询专用章）。16、南海市黄岐房地产总公司收据（1份，原件）。17、代付款证明（1份，原件）。18、申请审批表（1份，原件）。19、报告（1份，复印件）。20、南海市房屋交易鉴证证明书（4份，原件）。证据15-20，用以证明原告及被告依《怡丰新村合作项�补充协议》履行义务，可以推定合同真实存在，且存有在被告及罗定泷江针织厂手中。21、单位工程竣工验收证明书（1份，原件）。22、关于怡丰新村A座车库设计说明（1份，原件）。证据21、22，用以证明孔祥标是怡丰新村总设计师。经质证，被告对原告出示的证据1-8的真实性无异议，但认为与本案争议的事项无关。对证据9的真实性无异议，该份判决书已经认可了涉诉物业已交由小区业主委员会用作物业用房使用。对证据10、12、14、15、16、18、19、21的真实性无异议。对证据11、17的真实性无法确认。对证据13的真实性无法确认，且与本案无关。对证据20的真实性无异议，但与本案无关。对证据22的真实性不予确认。虽然原告提供的证据，被告确认部分证据真实性，但原告提供的证据与本案争议的事实无直接关系，更无法证明原告对争议的物业享有所有权。被告在诉讼中提供下列证据：1、怡丰、怡富住宅小区物业管理权移交书（1份，原件）、怡丰住宅小区总面积表，黄岐房地产总公司怡丰、怡富住宅小区物业管理用房面积表，怡富住宅小区总面积表（各1份，打印件），用以证明涉诉物业已于2001年移交给业主委员会用作物业用房。2、（2013）佛南法民三初字第290号民事判决书（1份，原件）3、（2014）佛中法民一终字第784号民事判决书（1份，原件）。证据2、3，用以证明被告移交的物业用于物业用房已经得到南海房管部门及法院的确认。4、单位工程竣工验收证明书、单位工程质量综合评定表。经质证，原告对被告出示的证据1的真实性不予确认，认为怡丰新村原规划是没有物业用房，没有分摊物业用房，因此，与本案无关。对证据2、3的真实性无异议，但与本案诉争物业的权属无关。对证据4的真实性无异议，能证实涉诉的怡丰新村C座是依法建设、验收合格的。本院依法调取下列证据：1、佛山市南海区国土城建和水务局南建设函[2014]229号复函。经质证，原告对本院出示的证据1的真实性无异议，关联性由法院审定。该证据能证明，涉诉物业已依法办理大确权手续，依照物权法第142条规定，首先该等物业的所有权属应属于被告所有，再次依照合同法第8条、73条、第79条规定，涉诉物业未有登记为其他人所有，因此，原告认为该物业所有权属于原告。被告对本院出示的证据1无异议，可证实原告主张的物业没有在国土城建部门办理产权登记及登记在原告名下，涉案物业不属于原告所有。因此，应根据涉案物业现用途和状况予以维持，继续由物业管理公�用于物业用房第三人经本院合法传唤，没有正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证质证的权利。经审查，原告出示的证据1-16、18-21及被告出示的证据1-4、本院出示的证据1因双方对其真实性无异议或虽有异议未能举证推翻，证据间可相互印证，本院予以确认。原告出示的证据17未经被告认可，本院以收据反映内容为准。证据22出具人员身份不明确，涉讼楼宇情况本院以证据反映内容为准。经审理查明：1992年8月27日，被告（甲方）与第三人泷江厂、供销公司（乙方）签订《合作经营商品房协议书》，约定甲方提供土地，乙方按15万元/亩预付给甲方作为土地开发费用，实物分配时予以退回；项目合作以乙方为主，双方成立项目管理小组；双方按一定比例进行实物分成；等等。1993年5月15日，泷江厂（甲方）与被告（乙方）签订《关于�定泷江针织厂、广东省供销社贸易进出口公司委托南海市黄岐房地产总公司办理销售xx花园商品楼补充协议书》，约定甲方委托乙方对所建的商品房甲方分得的部分给予办理销售后的有关手续。1993年6月3日，泷江厂（甲方）与原告王平波、第三人王雄波（乙方）签订《合作投资、建设、经营xx花园商品楼协议书》，约定由乙方投入全部xx花园项目资金，甲方分配定额利润方式合作经营xx花园；甲方负责与黄岐公司执行所签订的《合作经营商品房协议书》及签订一切与xx花园（怡丰新村）经营建设有关的文件、协议；甲方与黄岐公司1992年8月27日签订的《合作经营商品房协议书》及补充协议所规定属于泷江厂的权利归乙方所有；乙方向甲方分配xx花园（怡丰新村）定额利润50万元。1994年8月18日，被告（甲方）与泷江厂（乙方）签订《怡丰新村合作项目补充协议》，约定对于1992年8月27日签订协议进行变更，剩余待建部分乙方向甲方一次性交付包干利润800万元；已建的实物分成双方各占50%。2000年9月8日，泷江厂向被告黄岐公司出具《关于黄岐怡丰新村权利转让的通知函》，通知《合作经营商品房协议书》及补充协议投资建设的黄岐怡丰新村项目属于泷江厂的权利已转让予王雄波、王平波。王雄波出具证明一份，陈述于1993年6月3日联同王平波与泷江厂签订《合作投资、建设、经营xx花园商品楼协议书》，实质没有资金投入，所有资金是由王平波负责，权利由王平波享有。2001年12月26日，被告（移交单位）与怡丰、怡富住宅小区业主委会员（接收单位）签订《怡丰、怡富住宅小区物业管理权移交书》，黄岐公司按怡丰、怡富住宅区建筑总面积96667.44平方米的5‰无偿提供物业管理用房483平方米给怡丰、怡富业主委员会。王平波曾以佛山市南海区大沥镇黄岐怡丰新村小区第一届业主委员会、陈x天、谭x辉、佛山市南海区黄岐xx物业管理有限公司、第三人黄岐公司提起诉讼，请求四被告撤离、清空本案涉讼物业并赔偿损失，致本院（2013）佛南法民三初字第290号案及佛山市中级人民法院（2014）佛中法民一终字第784号案。法院经审理后认为上述物业由开发商移交予小区业委员作物业用房使用至今，王平波主张为物业权属人缺乏法律及事实依据，驳回王平波的诉讼请求。诉讼中，本院向佛山市南海区国土城建和水务局发函，查核涉讼物业有否完善的资料、是否具备办理确权、权属登记的条件等。该局函复本院，黄岐怡丰新村A座、C座于1996年办理确权，涉案物业没有相关确权资料；如需再办理确权手续，需提交包括《佛山市房屋所有权初始登记申请书》等15项资料。本院认为：原告所主张涉讼物业的移交、使用等认定已经前案予以认定处理。被告作为开发商、原告作为项目实际开发者，本应留存涉讼项目的完备资料。按行政主管部门的函复，涉讼物业在主管部门中并没有确权资料，即使涉讼物业实际存在，亦符合地块整体规划等各方面要求，现阶段如需对物业办理权属证书，亦需办理一系列报备审批进行确权后才有办理权属证书的前提可能。综上，原告认为对涉讼物业享有权属，请求被告协助办理权属证书的主张缺乏理据，本院不予支持。第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。为此，依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、《最高人民法院关于适用的解释》二百四十条的规定，判决如下：驳回原�王平波的诉讼请求。本案受理费100元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。（此页无正文）审判长招伟妍审 判 员  周泽权人民陪审员  邓建沂二〇一五年六月十七日书记员刘冬花