浙江省嘉兴市南湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0402民初3394号原告：浙江万联商业经营管理有限公司，住所地：嘉兴市万家汇商业广场1幢511室，统一社会信用代码：91330401064163095U。法定代表人：曾一智，董事长。委托代理人：居新铭、俞佳伟，浙江圣文律师事务所律师。被告：嘉兴市明川商业管理有限公司，住所地：嘉兴市万家汇商业广场1幢3304室，统一社会信用代码：91330401MA28AM8U9M。法定代表人：王胜明。委托代理人：陈超，嘉兴市学海法律服务所法律工作者。原告浙江万联商业经营管理有限公司（以下简称万联公司）因与被告嘉兴市明川商业管理有限公司（以下简称明川公司）房屋租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2017年6月8日受理后，依法由审判员朱邵云独任审判，分别于2017年7月19日与2017年8月4日公开开庭进行了审理。两次庭审均由原告的委托代理人俞佳伟、被告委托代理人陈超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万联公司起诉称,原被告于2016年9月1日签订了编号为JR-2LHT-2016002号《房屋租赁合同》，合同约定被告向原告承租嘉兴市圣堂路139号万家汇商业广场第三层西区，建筑面积约为5795平方米，租期自2016年9月1日至2019年9月30日，租金为第一年966600元、第二年1161318元、第三年1356030元，物业费按每月6元／平方米计算，水电费按实结算。合同还约定，原告给予被告一个月的装修免租期和100平方米的免费办公用房，但如果被告违约造成租赁合同提前终止的，原告有权要求被告支付装修免租期和办公用房的租金，同时还应支付原告违约金200000元。合同签订后，原告依约将租赁房屋交付给被告，但被告未按合同约定支付房租、物业费和水电费，并于2017年6月1日擅自撤出租赁房屋，单方面终止了租赁合同。为维护自身合法权益，原告诉讼来院，请求判令：一、解除原被告于2016年9月1日签订的编号为JR-2LHT-2016002号房屋租赁合同；二、被告支付原告租金100660元、物业费260775元、水电费33679.20元，合计395114.20元。三、被告支付原告违约金200000元。庭审中，原告将诉讼请求变更：一、解除原被告于2016年9月1日签订的编号为JR-2LHT-2016002号房屋租赁合同并恢复原状；二、被告支付原告租金100660元（截止到2017年5月31日：16600元＋80550元＋3510元＝100660元）、物业费312930元（截止到2017年5月31日：5795㎡×6元／月×9月）、水电费33679.2元（截止到2017年5月31日），合计447269.2元；三、被告支付原告违约金200000元。被告明川公司答辩称，明川公司不同意解除房屋租赁合同及支付违约金。明川公司按约支付了租金，也未撤出租赁房屋，并无违约，而且原告并未向原告开具相应发票。关于物业费，被告前期支付过部分，但合同约定物业费标准过高，被告另雇请人员进行日常清理故不需再向原告支付物业费，其次原告并未开具物业费发票向被告索要，对于未支付物业费260775元的事实无异议；水电费被告尚欠33679.20元无异议。针对自己的主张，原告万联公司提供了下列证据：1．《房屋租赁合同》1份，证明原、被告双方系房屋租赁关系的事实。2．情况说明1份，证明租赁房屋原告交付被告时的状态及被告使用后目前的现状。被告明川公司对原告万联公司提供的证据1无异议，对证据2目前的现状部分没有异议，交付时的状态需跟当事人核实。针对自己的抗辩，被告明川公司提供了《商铺租赁授权书》1份，证明被告转租经过原告的授权。原告万联公司对被告明川公司提供的证据无异议。本院认证如下：原告万联公司提供的《房屋租赁合同》、情况说明及被告明川公司提供的《商铺租赁授权书》符合证据的真实性、合法性及关联性原则要求，且能证明待证事实，本院均予以认定。本院经审理，认定案件事实如下：2016年9月1日，原告万联公司作为出租方、明川公司作为承租方签订《房屋租赁合同》1份，约定万联公司将位于嘉兴市圣堂路139号万家汇商业广场第三层西区租赁于明川公司，租赁房屋面积约定为5795平方米，万联公司向明川公司提供约为100平方米的办公场地，该部分办公场地在租赁期内万联公司免收房屋租金，但明川公司应支付本合同第3.2条约定的相关费用，如明川公司违约造成本合同提前终止的，明川公司应按本合同租赁物的租金价格和使用时间支付万联公司该部分房屋租金。房屋租赁期限为三年，即从2016年9月1日至2019年9月30日止，万联公司给予明川公司一个月的装修免租期（2016年9月1日起至2016年9月30日止）。房屋租金为第一年租金966600元（2016年10月1日起至2017年9月30日），第二年租金1161318元（2017年10月1日起至2018年9月30日），第三年租金为1356030元（2018年10月1日起至2019年9月30日）。第3.1.2条约定租金支付方式为明川公司于本合同签订之日支付150000元，于2016年12月10日前支付500000元，于2017年1月1日前支付316600元；明川公司于2017年9月1日前支付1161318元；明川公司于2018年9月1日前支付1356030元。其中双方在合同3.2条约定：在房屋租赁期间，由明川公司支付水电费、物业管理费及与明川公司使用该租赁物有关的其他费用；第3.2.2条约定：租赁物内的水电费及与使用该租赁物有关的物业管理费用由明川公司承担并按月支付万联公司；第3.2.3条约定租赁物的物业管理费根据租赁面积按6元／平方米／月计收，由明川公司按月支付万联公司，明川公司应在每月的10日前支付当月的物业管理费。合同第3.3条关于租赁保证金约定：明川公司在支付第一笔租金时向万联公司支付保证金200000元，保证金不计利息。如明川公司未按时足额缴纳本合同第3.2条约定的费用的，万联公司有权先行从租赁保证金中支付，明川公司应在三日内不足保证金数额，否则万联公司有权采取停止供电供水等措施。第七条装修、物业管理及租赁的返还7.1因租赁物装修产生的包括但不限于装修费、装修押金、装修垃圾清运费、装修所用的水、电、燃起等与乙方（明川公司）装修相关的所有费用均由乙方承担。7.3乙方的装修设施在租赁期满或合同提前终止时，除可搬移的外，无偿归甲方（万联公司）所有。7.5乙方在租赁期满或合同提前终止时，应于租赁期满之日或提前终止之日将租赁物清扫干净，搬迁完毕，并将租赁物交还给甲方，如乙方归还租赁物时不清理杂物，则甲方对清理该杂物所产生的费用由乙方负责。合同第九条关于违约责任约定：租赁期间双方必须信守合同，任何一方违约造成合同终止，违约方应向守约方支付200000元违约金；第9.2条约定：由下列情况之一，甲方（万联公司）除追究乙方（明川公司）违约责任外，并可但单方面解除合同：①乙方在租赁房内从事非法经营活动；②乙方拖欠房租其他费用超过30天；③违反本合同第八条的相关规定。合同第9.3条约定由于乙方违约造成本合同提前终止的，甲方有权收回对乙方一个月装修免收租金和约100平方米办公场地免费使用的承诺，并有权要求乙方按本合同第3.1.1条约定的租金价格全额支付租金。2016年9月1日，锦润置业（嘉兴）有限公司作为商铺出租方、万联公司作为商铺转租方、明川公司作为商铺承租方签订《商铺租赁授权书》1份，约定锦润置业（嘉兴）有限公司同意授权给明川公司对该区域商铺进行转租和经营管理权，授权期限为三年，即从2016年9月1日起至2019年9月30日止，但明川公司的转租期限必须在本授权书授权期限内且明川公司的转租和经营管理必须遵守《房屋租赁合同》第8.4条的约定，否则甲方和乙方有权撤销本授权书的授权。合同签订后，原告自认被告明川公司向原告支付租金950000元，保证金200000元，第一年办公区装修折旧费20000元，水电费40000元共计1210000元。且原告庭审同意以被告交纳的保证金抵扣相关费用。被告自认未支付水电费33679.20元及物业费260775元。本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同，系双方的真实意思表示，不违反法律法规效力性的强制规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。1、关于合同解除及恢复原状。根据本合同第9.2条约定“有下列情况之一，甲方（万联公司）除追究乙方（明川公司）违约责任外，并可但单方面解除合同：①乙方在租赁房内从事非法经营活动；②乙方拖欠房租及其他费用超过30天；③违反本合同第八条的相关规定。”双方在合同签订时对违约情况及单方面解除合同的条件进行了约定，该约定系双方真实意思表示，未违反法律规定，对双方均具有约束力。本案按照约定，被告明川公司应在2017年1月1日前支付316600元租金。但截至目前被告仅支付了300000元租金，尚有16600元未支付。按照约定被告应在每月10日前支付物业费，而被告至今未支付物业费。被告明川公司未在约定的时间内支付租金、未按约支付物业费，该情形属于双方合同第9.2条第2款约定的情形，应适用双方的约定，被告称原告未开具发票索要物业费及因其另聘请他人进行日常清理故无需向原告支付物业费的抗辩，无事实与法律的依据，本院不予采信。本案中解除合同的条件已成就，原告方有权解除合同。主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达之日起解除。故本案租赁合同解除的时间为起诉状副本送达至被告之日，即2017年6月12日起解除。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除，因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。本案原告将租赁物交付被告使用，被告在经得原告同意后进行了装饰装修，按照法律及双方当事人的约定，在合同解除后，除可搬移的外，无偿归原告所有，原告要求被告恢复原状，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。2、关于租金、物业费、水电费。本案剩余的租金，截止2017年6月12日被告共应支付原告租金675240元（966600元/年×255天），被告实际支付房屋租金950000元，故原告要求被告支付剩余租金16600元的诉讼请求，本院不予支持。房租赁合同第9.3条约定“由于乙方（明川公司）违约造成本合同提前终止的，甲方（万联公司）有权收回对乙方一个月装修免收租金和约100平方米办公场地免费使用的承诺，并有权要求乙方按本合同第3.1.1条约定的租金价格全额支付租金。”故原告要求被告支付一个月免租期租金80550元及100平方米办公用房（2016年9月1日至2017年5月31日）租金3510元，符合法律的规定，本院予以支持。关于水电费，被告自认未向原告支付水电费为33679.20元，故对原告要求被告支付水电费33679.20元的诉讼请求，本院予以支持；关于物业费，原告主张被告按照合同约定的6元／月支付至2017年5月31日的诉讼请求，本院予以支持，物业费应为5795㎡×6元／月×9月=312930元，庭审中被告辩称前期支付过部分物业费然未能提供证据予以证明，本院不予采信。综上，被告未支付的总额为312930+33679.2+3510+80550=430669.2元。因原告解除合同，已支付租金的剩余以及保证金总额为950000-675240+200000=474760元。两项的差额为44090.8元。3、关于违约金。房屋租赁合同中约定“租赁期间双方必须信守合同，任何一方违约造成合同终止，违约方应向守约方支付200000元违约金。”根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，可以看出，我国合同法规定的违约金性质以补偿性为主，系以填补非违约方的损失为主要功能，兼具有一定惩罚性。本院根据本案案情，对双方约定违约金进行调整，调整为50000元。综上，被告应支付的总额为480669.2元，上述金额与被告被告存在原告处的已支付的保证金及多付租金474760元相抵，被告尚需再支付5909.2元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告浙江万联商业经营管理有限公司与被告嘉兴市明川商业管理有限公司于2016年9月1日签订的编号为JR-2LHT-2016002号房屋租赁合同；二、被告嘉兴市明川商业管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告浙江万联商业经营管理有限公司5909.2元；三、驳回原告浙江万联商业经营管理有限公司的其余诉讼请求。如果被告未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5136元，由原告浙江万联商业经营管理有限公司负担2000元，由被告浙江万联商业经营管理有限公司负担3136元，被告负担部分于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审判员  朱邵云二〇一七年八月十二日书记员  王鑫玲附页1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交，具体交纳数额以《预交上诉案件受理费通知书》为准。逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。