辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽01民终11928号上诉人（原审原告）：鸿鑫泰（沈阳）置业有限公司，住所地沈阳经济技术开发区十四号路20号。法定代表人：陈小玲，该公司董事长。委托诉讼代理人：林春艳，辽宁同泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：奎媛，辽宁同泽律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李杰，男，汉族，1971年10月24日出生，住沈阳市于洪区。被上诉人（原审被告）：李春艳，女，汉族，1987年3月30日出生，住沈阳市于洪区。原审第三人：王忠保，男，汉族，1984年4月15日出生，住沈阳市于洪区。原审第三人：李春红，女，汉族，1987年3月30日出生，住沈阳市于洪区。上诉人鸿鑫泰（沈阳）置业有限公司（以下简称“鸿鑫泰公司”）因与被上诉人李杰、李春艳，原审第三人王忠保、李春红案外人执行异议之诉纠纷一案，不服沈阳经济技术开发区人民法院（2017）辽0191民初1491号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。鸿鑫泰公司上诉请求：1.请求撤销一审判决,依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.原审认定的事实不清，适用法律错误，原审不能仅以预查封时间在上诉人与王忠保、李春红解除合同之前，而认定上诉人无权排除强制执行无事实与法律依据；2.上诉人有权解除与王忠保、李春红之间签订的《商品房买卖合同》，同时王忠保、李春红并未取得案涉房产的所有权，案涉房产的所有权是上诉人，故其有权益排除强制执行行为；3.上诉人已代王忠保、李春红偿还剩余房贷、承担了违约责任，案涉合同解除前，王忠保、李春红未办理入住，上诉人也未交付房屋，因此王忠保、李春红仅享有案涉合同的债权。被上诉人李杰、李春艳辩称，上诉人主张房屋被查封之前王忠宝不知情是不对的，退房的时候王忠保已经知道房屋被查封了，房屋的售房是以期房的形式出售的，产权应该转移到王忠保和李春红名下，上诉人说的没有道理。第三人王忠保、李春红陈述称，同意一审判决。鸿鑫泰公司向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判令解除对沈阳经济技术开发区十四号路20-2号2-18-1房屋所作的预查封{（2016）辽0191执80号民事裁定书}；2、请求法院依法判令本案的诉讼费用由二被告承担。一审法院认定事实：2014年5月29日，第三人李春红、王忠保与原告签订商品房买卖合同并依法完成了登记备案手续及商品房预告登记。合同约定，二第三人购买原告位于沈阳经济技术开发区十四号路20-2号2-18-1号房产，房产总价款为409,770元，其中首付款129,770元，办理银行按揭贷款280,000元。2014年6月24日第三人李春红、王忠保与中国农业银行股份有限公司沈阳铁西支行签订个人购房担保借款合同，约定借款金额280,000元，借款期限240个月，同时以上述房产设定抵押。合同签订后，二第三人支付了52,970元首付款后便无力支付剩余首付款及银行按揭贷款。2016年10月13日向原告提交了退房申请，原告与第三人李春红、王忠保协议解除商品房买卖合同。另查明，2015年10月10日，本院（2015）经开民初字第3061号民事判决书对二被告与二第三人民间借贷纠纷一案判决：李春红、王忠保于本判决生效后十日内偿还李春艳、李杰借款人民币20万元。本案执行过程中，2016年3月31日，本院作出（2016）辽0191执80号执行裁定书，裁定：冻结、扣划被执行人李春红、王忠保银行存款230,000元或查封被执行人李春红、王忠保相应价值财产。2016年7月21日，本院做出（2016）辽0191执80号协助执行通知书，请沈阳市房产局协助执行：预查封被执行人李春红、王忠保名下的位于沈阳经济技术开发区十四号路20-2号2-18-1房产，建筑面积76.88平方米，登记证号：0114087688。查封期限为三年（自2016年7月21日起至2019年7月20日止）。沈阳市房产局于同日办理了上述房产的预查封。2017年1月3日原告向本院提出书面异议，请求法院解除对沈阳经济技术开发区十四号路20-2号2-18-1房产的预查封，本院于2017年3月15日裁定驳回原告的异议。原告不服，向本院提起诉讼。一审法院认为，被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，人民法院可以进行预查封。关于原告提出的解除对沈阳经济技术开发区十四号路20-2号2-18-1房屋的预查封并停止对该房屋的执行的主张，因原告与二第三人于2014年5月29日签订商品房买卖合同并就涉案房屋完成了登记备案手续及商品房预告登记，本院于2016年7月21日做出（2016）辽0191执80号协助执行通知书对涉案房屋进行了预查封，原告与二第三人于2016年10月13日协议解除了商品房买卖合同，本院做出预查封在先，原告与第三人解除合同在后，且本院做出的预查封符合《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条的规定，且原告就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，故对原告的该主张不予支持。综上，依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告鸿鑫泰（沈阳）置业有限公司的诉讼请求。案件受理费7,447元，由原告鸿鑫泰（沈阳）置业有限公司负担。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，本院另查明，2015年5月29日，王忠保因涉嫌违法被羁押一年。2016年7月4日，李春红因交通肇事罪被羁押于辽宁省女子监狱马三家监区。2016年11月1日，经申请人李春红委托，沈阳市于洪区公证处到辽宁省女子监狱马三家监区进行公证。公证内容为李春红授权王忠保办理鸿鑫泰公司退房申请及结算手续等相关事宜。在该授权委托书上，有李春红的签字确认。再查明，2016年10月20日，鸿鑫泰公司（甲方）与李春红、王忠保（乙方）签订《退房结算协议书》一份。主要内容为，一、甲乙双方于2014年5月29日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：E1424051597）。该合同约定……房款总价409,770元，其中首付款129,770元，贷款280,000元。现甲方共收到乙方支付首付款52,970元，贷款280,000元，乙方尚有首付款76,800元未予支付。双方确认，以上《商品房买卖合同》自双方签订本协议之日起解除。……三、甲方将乙方未偿还中国农业银行股份有限公司沈阳铁西支行的剩余全部贷款本金、利息、罚息、提前还款违约金合计约268,000元（具体以银行确认为准）于2016年11月10日前一次性还付银行。四、乙方于甲方还付银行以上全部款项后3个工作日内，配合甲方到银行办理房屋撤销抵押手续；乙方于银行撤销抵押手续办理完毕后3个工作日内，配合甲方到沈阳市房产局办理房屋撤销预告登记及备案手续。五、甲方应返还乙方已付首付款52,970元及乙方已向银行还付的贷款本金（具体以银行确认为准）。但因《商品房买卖合同》的解除，是基于乙方经济困难，无力继续偿还银行贷款及首付款等个人原因所致，属于乙方违约，故按照该合同约定，乙方应向甲方支付房款总价10%的违约金40,977元……。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。本案系案外人执行异议纠纷，故应围绕案外人鸿鑫泰公司对涉案房产是否享有足以排除执行的权利进行审查。首先，涉案房产虽预告登记在李春红、王忠保名下，但尚未办理不动产物权的产权登记，故李春红、王忠保仅享有该合同的债权，涉案房产的所有权仍然归鸿鑫泰公司所有；其次，从李春红、王忠保的付款情况来看，除银行贷款外，李春红、王忠保仅支付首付款52,970元，即李春红、王忠保并未全额履行付款义务。第三，从涉案房屋的占有情况来看，鸿鑫泰公司虽要求李春红、王忠保办理入住，但通过庭审调查可知，李春红、王忠保并未实际入住，该房屋一直闲置至今。第四，本案王忠保申请退房的主要原因系因其无力继续偿还银行贷款及首付款等个人原因所致。且鸿鑫泰公司在王忠保申请退房时对案涉房屋已被查封并不知情，直至鸿鑫泰公司到银行办理撤押抵押登记时，才得知该房屋已被查封等相关情况。同时，鸿鑫泰公司事后亦实际偿还了银行本金、利息及违约金等共计267,383.31元。综上，鸿鑫泰公司对案涉争议房屋享有所有权，其享有足以排除本案执行的权利。综上所述，一审判决证据不足，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销沈阳经济技术开发区人民法院（2017）辽0191民初1491号民事判决；二、不得执行位于沈阳经济技术开发区十四号路20-2号2-18-1的案涉争议房屋；三、驳回鸿鑫泰（沈阳）置业有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费7,447元，二审案件受理费7,447元，由被上诉人李杰、李春艳负担。本判决为终审判决。审 判 长 贾宏斌审 判 员 姜会军审 判 员 韩彩霞二〇一八年一月三十一日法官助理 訾丽静书 记 员 张潇元本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。