天津市河东区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津0102民初4809号
原告：井玉强，男，1966年3月8出日，回族�无职业，住天津市河东区。
委托诉讼代理人：李荫菁，天津秋水律师事务所律师。
被告：王国庆，男，1966年9月29日出生，汉族，无职业，户籍地天津市河东区。
第三人：傅韫澜，女，1982年11月28日出生，汉族，住天津市河北区。
委托诉讼代理人：杨慧娟，天津四方君汇律师事务所律师。
第三人：张金凤，女，1957年1月22日出生，汉族，住天津市河北区。
委托诉讼代理人：杨慧娟，天津四方君汇律师事务所律师。
第三人：刘金燕，女，1980年9月27日出生，汉族，住天津市河北区。
委托诉讼代理人：杨慧娟，天津四方君汇律师事务所律师。
原告井玉强与被告王国庆房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年11月4日受理后，公开开庭进行了审理，于2015年1月28日依法作出裁定，驳回井玉�的起诉。2015年10月8日天津市第二中级人民法院作出（2015）二中民监字第0004号民事裁定，由该院提审该案。2016年6月29日天津市第二中级人民法院以（2016）津02民再10号民事裁定书裁定：“一、撤销天津市河东区人民法院（2014）东民初字第5596号民事裁定；二、本案指令天津市河东区人民法院审理。”本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。同时本案为一房二卖纠纷，天津市第二中级人民法院认为该案与（2014）东民初字第5590号合并审理为宜。在本案重审期间，5590号案件当事人傅柏强于2016年11月28日死亡，后本院依法追加傅柏强的配偶张金凤、女儿傅韫澜作为本案第三人参加诉讼。同时在（2014）东民初字第5590号民事判决生效后，傅柏强在涉诉房屋中设立抵押登记，故本院再次追加抵押权人刘金燕作为本案第三人参加诉讼。原告井玉强及其委托诉讼代理人李荫菁，第三人张金凤的委托诉讼代理人杨慧娟、第三人傅韫澜的委托诉讼代理人杨慧娟、第三人刘金燕的委托诉讼代理人杨慧娟到庭参加诉讼，被告王国庆经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本案依法缺席进行审理。本案现已审理终结。
井玉强向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告协助原告办理房屋产权转移登记手续；2.确认第三人抵押行为无效；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年10月21日井玉强经顺驰（中国）不动产网络集团有限公司（以下简称顺驰公司）中山门店的介绍，于当日去看了坐落天津市河东区津塘路艺苑里3-3-204号房屋，看后同意购买，并于2014年10月23日与王国庆、顺驰公司三方签订了《房屋买卖居间合同》，井玉强于当日以银行转账的形式支付了该房屋的定金21万元整，并于2014年10月24日去往中国邮政储蓄银行河西支行清偿了涉诉房屋剩余贷款共计27万元整，双方口头约定于2014年11月3日双方至房管局办理房屋过户手续，但自原告履行完合同约定义务后，被告电话一直关机。刘金燕与傅柏强办理的抵押是基于傅柏强在河东法院作出的（2014）东民初字第5590号判决书办理过户后进行的抵押登记，而二中院已经将该判决撤销，原告认为该抵押无效。故原告诉至法院。
第三人张金凤辩称：驳回原告全部诉讼请求。原告与被告实际关系并非房屋买卖合同关系，其要求被告配合其继续履行合同并办理过户手续缺乏法律和事实依据。第三人刘金燕与傅柏强之间建立了借款合同、房屋抵押合同合法有效。
第三人傅韫澜辩称：驳回原告全部诉讼请求。原告与被告实际关系并非房屋买卖合同关系，其要求被告配合其继续履行合同并办理过户手续缺乏法律和事实依据。第三人刘金燕与�柏强之间建立了借款合同、房屋抵押合同合法有效。
第三人刘金燕辩称：驳回原告全部诉讼请求。原告与被告实际关系并非房屋买卖合同关系，其要求被告配合其继续履行合同并办理过户手续缺乏法律和事实依据。第三人刘金燕与傅柏强之间建立了借款合同、房屋抵押合同合法有效。
本院经审理认定事实如下：坐落天津市河东区系原系登记于被告王国庆名下私产房屋，被告王国庆与案外人陆江于2014年10月9日协议离婚，并约定涉诉房屋离婚后归被告王国庆所有。
2013年8月26日，被告王国庆、案外人陆江作为甲方与作为乙方的另案当事人傅柏强签订《房屋买卖合同》，约定被告王国庆将位于天津市河东区房屋转让给傅柏强，房屋售价总金额60万元，付款方式为“乙方于本合同签订之日向甲方支付定金贰拾万元整，小写：￥200000,3日内交付�拾万元（大写），余款400000元（大写肆拾万元正）在房屋过户手续办理完毕之日交付。”同时约定“甲方应于本合同签订之日起10日内，将该房屋交付乙方”。同日，傅柏强以银行转账方式向被告王国庆支付200000元，被告王国庆出具内容为“今收到傅柏强购房款￥200000贰拾万元正（应为“整”）收款人：王国庆2013.8.26”收条一张。
2014年10月15日，被告王国庆出具交接手续字条一张，内容为“今日本人王国庆将津塘路艺苑里3-3-204房屋交付给了傅柏强，傅柏强已经收到房屋钥匙。王国庆2014年10月15日傅柏强2014年10月15日”。当日，傅柏强并未取得涉诉房屋钥匙。
2014年10月30日傅柏强以银行转账方式向被告王国庆支付400000元，同日，被告王国庆出具内容为“今收到傅柏强购房款肆拾万元正（应为“整”）（400000元）房款已全部付清收款人：王国庆2014.10.30”收条一张。
2014年10月23日，被告王国庆作为出售方（甲方）、井玉强作为买受方（乙方）、顺驰公司作为居间方（丙方）签订《房屋买卖居间合同》，约定被告王国庆将涉诉房屋转让给井玉强，房屋售价为600000元，同时约定：“本合同项下发生争议不能协调解决时，当事人可向天津仲裁委员会提请仲裁”。当日，井玉强以银行转账方式向案外人董维平支付210000元，王国庆出具收条，内容为：“今收到井玉强购买河东区津塘路艺苑里3-3-204的定金人民币贰拾壹万元正（应为“整”）（210000元）。”落款收款人为王国庆，见证人为董维平。
2014年10月24日，被告王国庆名下中国邮政储蓄银行账号为60×××04账户存入人民币270000元，当日被告王国庆为井玉强出具收取其房款270000元的收条一张，内容为：“今收到井玉强购买河东区艺苑里3-3-204部分房款贰拾�万元整（270000元），（清贷）余款玖万壹仟元待八（应为“办”）件后一次性结清。收款人王国庆。”在该收条底部内容为：“余款捌万元整王国庆2014.10.24。落款处为老哥哥董维平。”根据中国邮政储蓄银行天津河西区支行出具结清证明显示，当日王国庆账户偿还个人贷款共计749860.59元，其中本金726917.47元，拖欠利息18044.21元。庭审中井玉强对此收条进行说明称，清贷当日井玉强在董维平见证下给付王国庆现金1万元，同时双方约定除井玉强清偿贷款应计算利息外，房管局的资金监管费用亦由原告承担，共计3万元，故双方约定总房款按照57万元计算，故收条写明尚欠8万元房款尚未支付。
2014年10月24日王国庆至天津市河东区房地产管理局办理了涉诉房屋的撤销抵押登记。天津市河东区房地产管理局为被告王国庆出具天津市房地产登记领证通知（收件收据）�份。
另案当事人傅柏强与本案原告井玉强分别于2014年11月3日、2014年11月4日分别起诉被告王国庆房屋买卖合同纠纷两案，本院于2015年1月28日作出（2014）东民初字第5596号民事裁定驳回了井玉强的起诉。并于2015年3月19日作出（2014）东民初字第5590号民事判决，判决：“本判决生效之日起十日内，被告王国庆协助原告傅柏强到房地产管理部门办理坐落天津市河东区房屋的所有权人变更手续，所需费用由原告傅柏强承担。”后井玉强不服该判决，向天津市第二中级人民法院申请再审。该院于2015年10月8日作出（2015）二中民申字第0106号民事裁定，提审该案。现该两案已发回重审。
傅柏强在（2014）东民初字第5590号民事判决生效后，至本院申请强制执行，后经本院强制执行程序涉诉房屋过户至傅柏强名下。2015年7月29日傅柏强与本案第三人刘金燕签订个人借款合同，傅柏强于当日出具收条，载明其农业银行账户收到刘金燕转账80万元，双方亦于当日至房地产管理部门进行了抵押登记手续，抵押金额为80万元。
2016年11月28日傅柏强死亡，后经本院多次至户籍地贴送公告，依法追加傅柏强之妻张金凤、傅柏强之女傅韫澜参加诉讼。张金凤与傅韫澜均向本院称傅柏强父母已去世多年。
本院认为，本案的争议焦点是：王国庆与井玉强、傅柏强签订的两份《房屋买卖协议（合同）》的效力问题以及两份《房屋买卖协议（合同）》应支持哪一份继续履行的问题。
对此本院分析，被告王国庆与井玉强、傅柏强签订的两份《房屋买卖协议（合同）》的效力问题。本案中，王国庆于2013年8月26日就涉诉房屋与傅柏强签订《房屋买卖协议》并收取部分房款，后又于2014年10月23日通过顺驰公司居间与井玉强签订《�屋买卖居间合同》，并收取部分房款。故本案涉及被告王国庆一房二卖的问题。普通的“一房二卖”是指卖方以同一房屋为标的，在与一方当事人签定买卖合同但尚未办理过户登记时，又与第三方签定买卖合同，从而导致新买方和旧买方均希望获得同一房屋的利益冲突，谁能最终获得该房屋的问题，取决于先后两个合同的效力及履行。
根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”《中华人民共和国物权法》第十五条进一步规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，虽然两份《房屋买卖协议（合同）》均未办理房屋过户登记，但房屋过户登记属于物权行为而非债权行为，故该两份买卖合同属于《中华人民共和国合同法》调整范围。在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动的结果。基于上述法律规定，被告王国庆与傅柏强及井玉强所签订的《房屋买卖协议（合同）》均有效，但由于其标的是同一的，争议房屋只能实际交付给一个买方，只有一个买卖合同能够被卖方所实际履行。本案两份《房屋买卖协议（合同）》在原审期间均未办理房屋产权登记变更手续。对于审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后顺序确定权利保护顺位。综合分析本案，首先，傅柏强与王国庆签订房屋买卖合同虽在先，但在原审�庭笔录中傅柏强的陈述显示傅柏强在支付了首付款后，其未实际占有涉诉房屋，且在王国庆较长时间不偿还涉诉房屋贷款又不办理产权登记变更手续的情况下未经诉讼主张权利。其次，根据傅柏强提供的网银电子回单显示，傅柏强系在2014年10月30日下午16：45分取得电子回单，王国庆在该回单中签字。说明傅柏强在未实际取得涉诉房屋的情况下傅柏强向王国庆支付了40万元房屋尾款后，在给付王国庆款项的次日聘请律师来院诉讼。第三，井玉强与被告王国庆签订《房屋买卖居间合同》虽在后，但基于合同及两案再审期间董维平在天津市第二中级人民法院所制作的询问笔录显示，井玉强所支付的房款实际用于了偿还涉诉房屋贷款，并与王国庆和董维平一起办理了涉诉房屋的抵押权撤销手续，同时在天津市第二中级人民法院现场核实的情况下，可以显示井玉强已取得涉诉房屋的钥匙并实际占有涉诉房屋至今。现井玉强的入住涉诉房屋系基于双方的买卖合同，应属合法入住。同时井玉强已将剩余的8万元房款存至法院保管款账户以便支付给被告王国庆。
经本院审判委员会讨论决定，综合本案案情两份买卖合同的签订情况及涉诉房屋入住的现况认为，涉诉房屋归井玉强所有为宜。现傅柏强已死亡，且张金凤及傅韫澜称傅柏强无其他继承人，故本案中的合同权利及义务由张金凤及傅韫澜继承。傅柏强针对王国庆所支付的购房款，张金凤及傅韫澜可另行主张权利。对于第三人刘金燕与傅柏强在涉诉房屋中所设立的抵押权问题，傅柏强取得涉诉房屋的基础是（2014）东民初字第5590号民事判决，现该案已发回重审，故傅柏强取得房屋所有权的基础已经丧失，涉诉房屋权属的变动直接影响到涉诉房屋权属抵押权设立的合理性。为了从根�上解决涉诉房屋一房二卖的纠纷，减少当事人的诉累，撤销涉诉房屋中刘金燕的抵押权为宜。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、本判决生效之日起三十日内，第三人刘金燕、第三人傅韫澜、第三人张金凤配合原告井玉强至产权登记部门将坐落于天津市河东区房屋所设立的抵押权登记撤销；
二、在抵押权撤销之日起三日内，被告王国庆、第三人傅韫澜、第三人张金凤协助原告井玉强按照产权登记部门的相关规定将傅柏强名下坐落天津市河东区房屋的产权变更至原告井玉强名下，所需相关费用由原告井玉强负担；
三、原告井玉强在办理上述房屋产权登记�更手续的当日，一次性给付被告王国庆购房款8万元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费80元，公告费900元，财产保全申请费5000元，共计5980元，由被告王国庆负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审 判 长 杨桂军
代理审判员 郭宏敏
人民陪审员 刘春洪
二〇一八年四月十九日
书 记 员 张 蕊