浙江省绍兴市上虞区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）浙0604执异5号
案外人明洁，女，1979年10月19日出生，汉族，住上海市普陀区。
申请人绍兴市上虞信融小额贷款股份有限公司，住所地浙江省绍兴市上虞区曹娥街道舜江西路368号1-3楼，统一社会信用代码：91330600681653217U。
法定代表人韩礼钧。
被申请人李伟堂，男，1952年11月20日出生，汉族，住浙江省绍兴市上虞区。
被申请人成家荣，男，1962年2月8日出生，汉族，住浙江省绍兴市上虞区。
被申请人杨建康，男，1957年3月10日出生，汉族，住浙江省绍兴市上虞区。
被申请人周素娟，女，1957年11月3日出生，汉族，住浙江省绍兴市上虞区。
被申请人浙江春泉投资有限公司，住所地浙江省绍兴市上虞区百官街道市民大道333号，统一社会信用代码：913306040583185566。
法定代表人：周加晔。
被申请人上海长进置业有限公司，住所地上海市普陀区曹杨路535号501室，统一社会信用代码：91310107735392930W。
法定代表人：高银龙。
被申请人上海宜汇投资咨询有限公司，住所地上海市徐汇区桂林路398号10幢，统一社会信用代码：9131010469290814XJ。
法定代表人：周加晔。
本院在审理申请人绍兴市上虞信融小额贷款股份有限公司与被申请人李伟堂、成家荣、杨建康、周素娟、浙江春泉投资有限公司、上海长进置业有限公司（以下简称为长进公司）、上海宜汇投资咨询有限公司（以下简称为宜汇公司）小额借款合同纠纷一案中，案外人明洁提出书面异议，本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。
案外人明洁称，请求法院解除对位于上××室房屋的查封措施。事实和理由：位于上××室房屋的所有权属案外人所有。一、该房屋所有权事实上属案外人所有。1.2015年10月9日，案外人与被申请人长进公司签署《上海市商品房出售合同》，被申请人长进公司将上述房屋出售给案外人，双方同时办理网上登记手续；2.2015年11月2日，案外人依约将房款全额付清，同日，被申请人长进公司将该房屋交付给案外人；3.自2015年11月2日起案外人占有、使用该房屋至今；4.因被申请人长进公司自身原因该房屋至今未能办理过户手续，被申请人长进公司也依约支付了部分过户违约金。二、该房屋所有权法律上也属于案外人所有。根据最高人民法院《查封规定》第十七条的规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”案外人早已经于2015年11月2日全额支付房款并实际占有，且对房屋过户未办理登记并无过错，因此该房屋所有权属案外人所有有法律依据。综上所述，该房屋所有权无论是从事实上还是法律上均属于案外人所有。为证实其主张，案外人提供了《汇融大厦定金合同》一份、《上海市商品房出售合同》一份、《委托经营管理协议》一份、《汇融大厦物业租赁合同》一份、补充协议四份、借记卡帐户历史明细清单十五张等证据予以证明。
申请人绍兴市上虞信融小额贷款股份有限公司称，一、案外人对涉案房屋并不享有所有权，也未证明已足额支付购房款。不动产权属依法应以登记部门公示为准，涉案房产未办理过户、没有权证，仍在长进公司名下，其产权不归属于案外人，而归属于长进公司。案外人仅提供所谓手机查询记录截屏，未提供正规银行凭证，也未提供购房发票，无法证明其已足额支付款项。二、案外人对涉案房屋仅享有债权请求权，与申请人的金钱债权，权利位阶相同，根据法律规定其解封申请不应当支持。即便案外人明洁是真实购房，就涉案房屋所享有的交付请求权等权利属于债权性质，申请人查封涉案房屋也是基于金钱债权，两者权利位阶相同，故案外人不能对抗排除查封执行。三、案外人系因自身过错未办理涉案商品房过户登记，且不排除其与长进公司恶意串通的重大嫌疑。2015年11月2日及2016年1月21日，案外人与长进公司分别签署商品房出售合同，购买涉两套房屋，约定应于2016年4月1日前办理过户手续，然而直至2017年8月被法院查封，在长达近二年的时间里案外人一直未办理过户登记，也未通过司法程序主张权利，申请人合理怀疑，案外人是出于逃避过户税费以及隐匿财产等不法原因而与长进公司达成某种不过户的默契，因此案外人对涉案房屋长时间未办理过户存在明显过错。四、申请人是否解除查封对案外人权益并无实体影响。案外人签订涉案房产购房合同时，涉案房产已对上虞农村商业银行办理了最高额金额为3573万元的抵押登记，即使申请人解除了查封冻结，案外人也无法办理涉案房产的权证，故申请人是否解除查封对案外人权益并无实体影响。综上所述，请求法院驳回案外人的异议请求。
被申请人李伟堂、成家荣、杨建康、周素娟、浙江春泉投资有限公司、长进公司、上海宜汇投资咨询有限公司未发表意见。
本院经审查查明，2015年9月17日，案外人明洁与被申请人长进公司签订《汇融大厦定金合同》一份，约定案外人明洁向被申请人长进公司购买汇融大厦曹杨路×号×室房屋，总房价款为人民币3350000元，案外人在签订本合同时支付人民币100000元的定金作为双方当事人签订商品房销售合同的担保，案外人需于2015年9月30日支付首期房款计人民币1000000元（含定金），2015年10月31日前支付尾款房款2350000元。当案外人支付了全部房款之日，即与长进公司签订网上《上海市商品房出售合同》，并于当日进行该房屋的租赁变更事宜。同时约定，双方于2015年11月1日变更上海澜心实业有限公司与沈阳沙尔特宝电器有限公司租赁合同的出租主体为案外人。另于2016年3月1日前办理该房屋的产证登记事宜。定金合同签订的当日，案外人依约支付定金100000元。同年10月9日，案外人与长进公司就上述房屋签订《上海市商品房出售合同》一份，约定房屋的总房价款为3350000元，付款方式为案外人于2015年9月23日与长进公司签约并付首付房款计人民币400000元，2015年9月30日前支付600000元，2015年10月31日前支付2350000元。并约定2016年3月1日前由长进公司到普陀区房屋土地管理局办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证（小产证），因长进公司原因，案外人无法在2016年3月1日前取得房地产权证（小产证），长进公司应承担违约责任，违约金为总房价款的1%，2016年3月1日之日起30日内，案外人仍无法取得房地产权证（小产证），则案外人有权解除合同。该合同附件四载明长进公司将其名下的位于曹杨路×号、瞿家廊路×号房地产作了抵押，并于2015年4月24日办理了最高额抵押登记手续，最高债权限额为35730000元，债权发生期间为2015年4月21日至2017年4月20日。合同签订后，案外人依约支付了全部购房款。同年11月2日，案外人与上海澜心实业有限公司（以下简称为澜心公司）签订《委托经营管理协议》一份，约定案外人将案涉房屋委托澜心公司进行管理和经营，期限自2015年11月1日至2017年6月30日，案外人收入15530元/月，第一次收益的支付时间为2015年11月2日（2015年11月-12月共两个月租金），其后每季度支付一次。协议签订后，澜心公司依约支付租金。2017年6月29日，案外人与沈阳沙尔特宝电器有限公司签订《汇融大厦物业租赁合同》一份，约定案外人将案涉房屋租赁给沈阳沙尔特宝电器有限公司，租赁期为2017年7月1日至2019年6月30日止，房屋租金为16347元/月，支付方式为付三押一，第三个月支付一次租金。合同签订后，双方依约履行。案外人与长进公司分别于2016年3月28日、8月1日、9月8日及12月27日签订补充协议各一份，就长进公司逾期未办理房屋过户手续应承担违约责任并支付违约金及重新约定办理房屋过户时间签订了补充协议。然长进公司支付违约金后至今未办理案涉房屋的过户手续。
本院在审理申请人绍兴市上虞信融小额贷款股份有限公司与被申请人李伟堂、成家荣、杨建康、周素娟、浙江春泉投资有限公司、长进公司、上海宜汇投资咨询有限公司小额借款合同纠纷一案中，根据申请人绍兴市上虞信融小额贷款股份有限公司的财产保全申请，作出（2017）浙0604民初3840号民事裁定书，并发出协助执行通知书，于2017年8月9日查封了被申请人长进公司名下的位于上海市普陀区××号的房地产（共325套，含本案涉案房屋即上××室）。为此,案外人提起异议，请求如前所述。
另查明，长进公司与浙江上虞农村商业银行股份有限公司百官支行于2015年4月21日签订最高额抵押合同一份，约定长进公司以其所有的房地产（含案涉房屋）为浙江上虞农村商业银行股份有限公司百官支行向浙江中建装饰有限公司自2015年4月21日至2017年4月20日融资期间内在最高融资限额为折合人民币35730000元的所有融资债权提供最高额抵押担保，并于同月24日办理了抵押登记手续。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。在本案中，虽然案外人在本院查封案涉房屋前已与被申请人长进公司签订了商品房出售合同，支付全部价款并占有该房屋，但商品房出售合同的附件四已明确载明案涉房屋上已设定了抵押，而案外人在明知案涉房屋上设定有抵押权登记的情况下，仍然与被申请人长进公司签订商品房出售合同，其未履行合理的注意义务，故案外人对案涉房屋未能办理过户登记存在过错，因此，案外人的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条的规定，裁定如下：
驳回案外人明洁的异议请求。
如不服本裁定，可在本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。
审 判 长 徐立飞
审 判 员 陈 明
人民陪审员 金妙芬
二〇一八年二月五日
书 记 员 章利云