广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
广东省深圳市中级人民法院
民事判决书
（2012）深中法房终字第452号
上诉人（原审原告）深圳市农安生物科技开发有限公司
被上诉人（原审被告）深圳市大众房产管理有限公司
上诉人深圳市农安生物科技开发有限公司（以下简称农安公司）与被上诉人深圳市大众房产管理有限公司（以下简称大众公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市盐田区人民法院（2012）深盐法民二初字第499号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年1月14日，农安公司与大众公司签订房屋租赁合同，约定大众公司将位于深圳市盐田区北山大道XXX号某某小区三栋一层、二层、三层、408-416房（房屋编码为4403080010010100XXX）出租给农安公司使用，租赁期限为2010年1月14日至2012年12月31日；合同第一条明确载明，房屋权利人为深圳市A工程有限公司（以下简称A公司）。2010年5月6日，双方签订补充协议，约定某某3栋1-3层及408-416房租赁期限延长到2014年12月31日。
2010年7月3日，农安公司与大众公司又签订一份房屋租赁合同，约定将位于深圳市盐田区北山大道XXX号某某小区三栋综合楼401、403、404、405、406及五至八层（房屋编码为4403080010010100XXX）出租给农安公司使用，租赁期限为2010年7月至2014年12月31日；合同第一条明确载明，房屋产权人或合法使用人为A公司。
2012年6月8日，大众公司向农安公司发出通知，内容为：位于盐田区某某小区房产为我司经营管理，2-3栋中产权归属我司的建筑面积约为9286平方米房产。现经公司决定将小区进行资产盘活，盘活总价格为人民币（以下相同）2800万元整。根据租赁合同第十六条规定，在同等条件下贵司有优先购买权，请贵司于2012年6月30日前一次性付全款。逾期后视为自愿放弃优先购买权。
2012年6月20日，深圳市B实业股份有限公司（以下简称B公司）向农安公司北山分公司发出通知，内容为：因我公司自身原因，拟转让盐田区北山道盐田某某房产的使用权。房产状况如下：1号综合楼1-8楼，面积2711.5平方米，住宅楼42套，面积3479平方米，总面积6190.5平方米。此次拟转让房产条件为：转让价格3000万元，6月31日前一次性付清。你公司为该房产的承租户，在同等条件下拥有优先购买权，详细资料见房产使用权转让协议等相关附件。
另查明，2010年1月1日，A公司与大众公司签订委托经营协议，约定A公司将自有产权位于深圳市盐田区某某委托大众公司统一经营管理，建筑面积约为9286平方米，委托期限自2010年1月1日至2014年12月31日止。
此外，农安公司称为了准备购买涉案房产，曾与湖北省嘉鱼县C汽车运输有限公司（以下简称C公司）签订《抵押借款合同》，借款2500万元并产生60万元利息。农安公司还称C公司未将该借款支付给自己，农安公司亦未将该借款支付给大众公司。
农安公司于2012年9月11日向原审法院提起本案诉讼，请求：1、大众公司继续履行2012年6月8日的要约，农安公司享有优先购买权；2、大众公司赔偿农安公司损失60万元；3、由大众公司承担诉讼费。
原审法院认为，农安公司、大众公司之间系房屋租赁关系，双方均应当享有相应的权利，履行相应的义务。出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。本案中，大众公司只是受A公司委托经营管理涉案房产，并非该房产的权利人。优先购买权系相对于其它购买人的权利而言，因此农安公司如果欲享有优先购买权，则应当对存在A公司向其他人出卖涉案房产以及其他人愿意购买的事实进行举证。因为大众公司不是涉案房产的权利人，故其向农安公司发出的通知不能证明涉案房产存在买卖的行为。农安公司亦未提交其它证据材料证明上述事实。因农安公司就涉案房产享有优先购买权的法定前提条件不存在，故农安公司向大众公司主张优先购买权并要求转移涉案房产产权，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。
因农安公司就涉案房产享有优先购买权的前提条件不存在，且大众公司向农安公司发出通知后，农安公司未针对大众公司的通知作出承诺，故双方未形成买卖合同关系，不具有买卖合同的权利义务。况且农安公司未将其主张的借款2500万元支付给大众公司，C公司亦未将该借款支付给农安公司，故农安公司主张该借款的利息损失60万元，与理相悖，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条之规定，判决：驳回农安公司全部诉讼请求。案件受理费4900元，由农安公司负担。
上诉人农安公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决；2、支持农安公司原审诉讼请求；3、由大众公司承担诉讼费。主要事实与理由如下：一、原审判决认为农安公司向大众公司主张优先购买权没有依据，是错误的。大众公司受A公司委托经营管理涉案房产，当A工程公司要转让该房产时，就必须委托大众公司转通知农安公司。大众公司于2012年6月8日向农安公司发出购买涉案房产的要约前，肯定得到了A工程公司的授权。如果A工程公司没有授权，大众公司自作主张发出要约，则大众公司应履行该要约并承担由此造成的损失。大众公司发给农安公司的通知称“……2-3栋中产权归属我司的建筑面积约为9286平方米房产……”，农安公司不知道大众公司对该涉案房产没有处理权，接到通知后四处借款。
二、原审判决认为大众公司、农安公司未形成买卖合同关系及农安公司主张利息损失60万元没有依据，是错误的。农安公司接到大众公司发出的要约后，立即四处借款，在大众公司规定的时间内筹集到2800万元，该筹款行为是对大众公司要约的承诺。农安公司于2012年6月16日告知大众公司已筹集到2800万元以购买涉案房产，随时可以付款。但大众公司出尔反尔，一会说找B公司谈，一会说没有出让权等。因此，农安公司不敢贸然把2800万元打到大众公司的帐上。关于要约，真实的情况是大众公司想掩饰涉案房产早已转让他人的事实，为履行法律程序而发出。C公司已准备好2500万元，随时可以根据农安公司的指令汇款。农安公司与C公司之间有借款合同，农安公司已支付借款利息60万元，该证据在原审庭审时已质证。大众公司的行为亦违反了《中华人民共和国合同法》规定的合同缔约中应履行的诚实信用原则，应承担缔约过失所造成的农安公司的损失。
被上诉人大众公司口头答辩称农安公司的上诉理由与起诉理由一致，大众公司坚持原审时的答辩意见，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审判决已查明的事实正确，本院予以确认。
本院另查明，原审时，农安公司为证明其存在利息损失60万元仅提交了盖有C公司财务专用章的收款收据4张。大众公司不予确认该收款收据的真实性。
二审庭审中：一、农安公司、大众公司双方均确认，农安公司承租的涉案房产包含于A公司委托大众公司经营管理的9286平方米之中。B公司于2012年6月20日向农安公司北山分公司所发通知涉及的房产与农安公司承租的涉案房产无涉。涉案房产现仍由农安公司占有、使用。二、农安公司确认无法提交涉案房产已经另卖他人及其于2012年6月16日告知大众公司已筹集到2800万元以购买涉案房产的证据材料。
二审中，大众公司向本院提交书面材料，确认盐田区某某小区共3栋房产，涉案房产位于第3栋，为综合楼，该栋房产共8层，总建筑面积8938平方米。大众公司主张该小区经主管部门批准建设，提交了深圳市盐田港建设指挥部出具的《施工许可证》【盐田港城建字（93015）号】、《建筑许可证》【建第（99002）号】，两证均显示综合楼（8层）的建筑面积为8843平方米。
本院认为，农安公司的上诉请求不能成立，理由如下：首先，大众公司提交的深圳市盐田港建设指挥部出具的《施工许可证》【盐田港城建字（93015）号】、《建筑许可证》【建第（99002）号】显示盐田区某某小区综合楼（8层）的建筑面积为8843平方米，而大众公司自认该房产的建筑面积为8938平方米，即未按批准内容进行建设。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。由此可见，我国法律将房地产建筑作为一个不可分割的整体进行判断，不区分房地产建筑的各个组成部分、分别判断。因此，大众公司、农安公司就涉案房产签订的房屋租赁合同无效。农安公司无权主张行使合同有效情况下的承租人优先购买权。原审判决认定合同有效，属适用法律错误，本院予以纠正。
其次，即使双方签订的房屋租赁合同有效，大众公司于2012年6月8日发出要约，要求农安公司于2012年6月30日前一次性支付2800万元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二十三条第一款规定，承诺应当在要约确定的期限内到达要约人。农安公司主张其以筹款行为作出承诺。但《中华人民共和国合同法》第二十二条规定，承诺应当以通知的方式作出，但根据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺除的除外。本案中，没有交易习惯或要约表明农安公司可以行为作出承诺。农安公司的该主张不能成立，本院不予支持。农安公司主张于2012年6月16日以通知方式向大众公司作出承诺，但没有提交足以采信的证据证明，本院亦不予支持。农安公司主张大众公司侵害其承租人优先购买权，将涉案房产另卖他人，应承担赔偿责任及大众公司须承担在房屋买卖合同不成立时的缔约过失责任，赔偿其损失60万元。本院认为，农安公司没有提交足以采信的证据证明涉案房产另卖他人及该损失存在，本院不予支持该主张。
综上所述，农安公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实和适用法律部分错误，但处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第二十二条、第二十三条第一款、第四十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费9800元由深圳市农安生物科技开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 粤 芳
审 判 员 赵 霞
代理审判员 张 睿
二〇一三年四月二日
书 记 员 李开宇（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》第二十二条：承诺应当以通知的方式作出，但根据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的除外。
第二十三条：承诺应当在要约确定的期限内到达要约人。
要约没有确定承诺期限的，承诺应当依照下列规定到达：
（一）要约以对话方式作出的，应当即时作出承诺，但当事人另有约定的除外；
（二）要约以非对话方式作出的，承诺应当在合理期限内到达。
第四十二条：当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：
（一）假借订立合同，恶意进行磋商；
（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；
（三）有其他违背诚实信用原则的行为。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第二十一条：出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。