广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0113民初6775号原告：雅居乐物业管理服务有限公司番禺分公司，住所地广州市番禺区南村镇。法定代表人：谭志平，总经理委托诉讼代理人：徐春霞，该公司员工。委托诉讼代理人：董伟，该公司员工。被告：赵临，男，汉族，1956年11月10日出生，住广州市荔湾区，原告雅居乐物业管理服务有限公司番禺分公司（以下简称雅居乐物管番禺分公司）与被告赵临物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告雅居乐物管番禺分公司的委托诉讼代理人徐春霞、董伟到庭参加了诉讼，被告赵临经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。雅居乐物管番禺分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告按每月3元/平方米的标准向原告支付自2014年6月起至实际付清之日止的物业管理费，现暂计至2017年7月，拖欠的物业管理费为12958元；2.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：被告于2012年6月29日与广州雅居乐房地产开发有限公司签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，合同编号：20120622428X，合同约定收楼日期为2014年5月15日前。房产开发商按约定向被告发出了收楼通知书，并于2014年5月16日、2015年11月30日及2016年4月9日向被告发出了《收楼催收函》。被告无故不收楼，根据原告与开发商签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》第十四条规定之补充协议第八条第1项符合第十四、十六、十七条约定的视为同意接收该商品房之日起或乙方未按催告书规定的日期办理该商品房的验收交接手续的次日起，乙方应向物业管理公司缴交物业管理费，该商品房损毁等风险亦转移予乙方。同时甲方委托的物业管理公司有权追讨乙方欠交的物业管理费和相关公摊费用以及滞纳金。原告接受委托为广州雅居乐北苑小区提供物业管理服务，被告是该小区君澜三街5号1203（下称“该物业”）的业主，该物业的合同约定建筑面积为113.7780平方米的商品房，用途为高层洋房住宅。按原告与该小区开发商分别于2012年10月1日、2015年10月1日签订的两份《前期物业服务合同》第五章第二十条第1点的约定，该小区的物业管理费为每月3元/平方米，即被告每月需向原告支付物业管理费人民币341元。自2014年6月起至2017年7月止，被告无故拖欠原告物业管理费37个月，共计人民币12958元。期间，原告多次催缴，并书面发函要求被告尽快支付物业管理费，但被告至今仍未支付。综上所述，被告的行为己构成违约，为维护原告及小区全体业主的合法权益，现特向贵院提起诉讼，请贵院依法做出判决。被告赵临未作答辩。经审理查明，2012年10月1日、2015年10月1日，广州番禺雅居乐房地产开发有限公司作为甲方，雅居乐物管番禺分公司作为乙方，签订《物业服务委托合同》，约定：甲方将广州雅居乐北苑委托于乙方实行前期物业服务，高层和电梯小高层住宅房屋按建筑面积每月每平方米3.0元收取管理费。该合同还约定了其他事项。2012年6月29日，广州番禺雅居乐房地产开发有限公司（甲方、卖方）与赵临（乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同(预售)》，约定：乙方购买甲方所有的位于番禺区南村镇广州雅居乐北苑君澜三街5号1203房。甲方已按照《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘雅居乐物管番禺分公司，进行前期物业服务管理服务，物业服务合同期限为小区业主委员会重新聘请其他物业服务企业之日止，物业服务费详见《广州雅居乐北苑各项收费标准》，由乙方自收楼之日起按月按时缴纳。甲方应制定《临时管理规约》，并在签订本合同前向乙方明示该商品房项目的前期物业服务合同和临时管理规约，乙方在签订本合同时对遵守《临时管理规约》作出书面承诺；甲方应当在2014年5月15日前将涉案房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或者其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书；乙方应在接到收楼通知书之日起3日内对涉案房屋进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收涉案房屋。乙方认为涉案房屋不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议，甲方在接到乙方异议后，应在15日内对异议部分作出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，涉案房屋视为未交付；乙方对甲方所交付的房地产进行验收后，无异议或异议部分经协商处理同意收楼的，该商品房的风险责任自交付之日起由甲方转移给乙方；甲方通知乙方收楼后，乙方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，甲方应当发出书面催告书一次，乙方未按催告书规定的日期办理房屋验收手续的，则自催告书约定的验收交接日之次日起该房屋的风险责任转移由乙方承担；合同约定了双方的通讯地址，并约定本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到时起生效，……。同日，双方签订补充协议，约定：对《广州市商品房买卖合同(预售)》第十二条、第十五条补充约定甲方向乙方发出收楼通知书后，且在乙方办理收楼手续时，向乙方出示了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及提供已加盖甲方公章的《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》，即视为符合交付标准，乙方同意办理收楼手续；对《广州市商品房买卖合同(预售)》第十四条、第十六条、第十七条补充约定为，符合第十四、十六、十七条约定的情形，视为乙方接收该商品房之日起，乙方应按约定向物业服务企业缴交物业服务费及相关公摊费用，否则，物业服务企业有权向乙方追讨欠费及滞纳金；若《商品房买卖合同》约定的交房日期届满，因乙方原因该商品房未交付使用或乙方未付清应付房价款且甲方愿意继续履行合同的，不论乙方是否收楼，该商品房的风险自《广州市商品房买卖合同(预售)》约定的交房期限届满之次日起即转移给乙方，乙方在办理收楼手续过程中所提出的异议，若甲方在合同规定的时间内作出书面答复和处理意见的，乙方应该收楼，甲方则应按实际情况在合理时间内负责修缮，履行《房地产（住宅）质量保证书》规定的义务，修缮期间，乙方同意不向甲方主张赔偿。该合同还约定了其他事项。雅居乐物管番禺分公司提供了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等证据，拟证明涉案房屋已符合约定的交楼标准；提供了《收楼催告书》、《催款函》及快递底单，邮寄地址、电话均为赵临在《广州市商品房买卖合同(预售)》中提供的通讯地址、电话。2014年4月16日的《收楼催告书》中，载明以下内容：“根据《商品房买卖合同》第十三条甲乙双方的约定，贵单元应当在2014年5月15日前收楼，根据合同第十二条，该商品房经规划验收合格已符合交楼条件，我公司已于2014年4月17日发过收楼通知书给贵单元，预约您于2014年4月20日到剑桥郡客户服务中心收楼现场办理收楼，但至今未办理收楼手续。按照《商品房买卖合同》的补充协议第八条：符合第十四、十六、十七条约定的视为乙方同意接收该商品房之日起或乙方未按催告书规定的日期办理该商品房的验收交接手续的次日起，乙方应向物业管理公司缴交物业管理费，该商品房损毁等风险转移于乙方，同时，甲方委托的物业管理公司有权追讨乙方欠交的物业管理费和相关分摊费用以及滞纳金。现诚邀您于2014年5月23日前莅临我服务中心办理相关收楼手续，如您不能如期来办理收楼等相关手续，我方将按合同约定视您已收楼，并从2014年6月l日开始计付该楼房的物业管理等相关费用。”该邮件于2014年5月17日11:06:00签收。2015年11月30日的《收楼催告书》中，载明以下内容：“根据《商品房买卖合同》第十三条甲乙双方的约定，贵单元应当在2014年5月31日前收楼，我司已经依据双方签订的《商品房买卖合同》约定，于2012年12月31日取得《竣工验收备案表》。我司已于2014年4月17日发过《收楼通知书》，并于2014年5月16日、2014年8月19日、2014年11月26日再次发出《收楼催告书》，但阁下至今未办理收楼手续。阁下收楼期间多次提出的返修要求，均在房屋质量保修范围内，我司已全部予以解决，物业公司代表多次与您电话预约前来办理收楼手续，但阁下至今未办理。阁下提出的返修要求不能构成拒不收楼的理由，不应当以此为由迟迟不予收楼。”2014年12月25日、2015年12月21日、2016年6月2日、2017年3月16日《催款函》均载明了赵临未支付物业管理费，违反了《雅居乐剑桥郡前期物业管理服务协议》及《雅居乐剑桥郡临时管理规约》，构成对雅居乐公司及小区全体业主的违约，按照协议的约定，应承担相应的违约责任。本院认为，雅居乐物管番禺分公司主张按照《广州市商品房买卖合同(预售)》及补充协议的相关约定，涉案物业已具备交楼条件，赵临在多次催收涉案物业后无正当理由拒绝收楼应视为赵临已收楼，相应的物业管理费应由赵临承担。本院认为，根据最高人民法院《关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”原告雅居乐物管番禺分公司未能举证证明被告赵临已收楼，故雅居乐物管番禺分公司请求赵临支付物业管理费，理据不足，本院不予支持。至于是否已实际交楼，属于赵临与开发商广州番禺雅居乐房地产开发有限公司之间的房屋买卖合同关系调处的范围，本案不作审查。被告赵临经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩及质证的权利。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告雅居乐物业管理服务有限公司番禺分公司的全部诉讼请求。本案受理费62元，由原告雅居乐物业管理服务有限公司番禺分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 冯 婉二〇一七年十一月九日书记员 王雅佩