湖北省武汉市硚口区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂硚口民三初字第00042号
原告金甲，女，1987年9月21日出生。
原告苏某乙，男，1958年2月22日出生。
原告艾某某，女，1962年5月12日出生。
上列三原告共同委托代理人蔡健，湖北省求实法律服务所法律工作者（一般授权）。
被告苏某甲，男，1952年1月20日出生。
委托代理人徐某某（系苏某甲之妻），女，1954年6月7日出生（特别授权）。
委托代理人金乙（系苏某甲之女），女，1975年11月30日出生（特别授权）。
被告苏某丙，女，1946年8月5日出生。
委托代理人兰琼（系苏某丙之女），女，1969年10月25日出生（特别授权）。
被告苏某丁，女，1950年1月2日出生。
第三人武汉市硚房集团有限责任公司，住所地：武汉市硚口区沿河大道436号丽水康城办公楼。
法定代表人陈玉琳，该公司董事长。
委托代理人付晓、朱胜敏，该公司职工（一般授权）。
原告金甲、苏某乙、艾某某与被告苏某甲、苏某丙、苏某丁、第三人武汉市硚房集团有限责任公司确认合同有效纠纷一案，本院于2014年2月14日受理后，依法组成合议庭，于2014年5月19日公开开庭进行了审理。原告金甲的委托代理人蔡健；原告苏某乙、艾某某及其委托代理人蔡健；被告苏某甲及其委托代理人徐某某、金乙；被告苏某丙及其委托代理人兰琼；被告苏某丁；第三人武汉市硚房集团有限责任公司的委托代理人付晓、朱胜敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金甲、苏某乙、艾某某共同诉称，武汉市硚口区汉中路80-82号房屋系第三人直管公房，由金某某（2000年3月去世）、苏某某（1995年6月去世）夫妇居住使用，登记承租人为金某某，同户籍共同居住成员分别为金某某之妻苏某某和孙女金甲。金某某与苏某某夫妇共有二子二女，即长子苏某甲、次子苏某乙，长女苏某丙、次女苏某丁。1996年11月24日，因金某某要跟长子苏某甲到汉阳居住，经与几个子女协商，将该房屋居住权有偿转让给次子苏某乙、儿媳艾某某之女金甲，双方签订了转让协议。协议约定：该房屋居住权作价17000元，由次子苏某乙首先筹款13000元给户主金某某作为个人及其他三个子女的补偿，余款4000元一年后付清。协议签订当日，苏某乙、艾某某就依约支付了住房一次性补偿款13000元，同时金某某依约将该房屋住房证交给苏某乙、艾某某。此后，该房屋一直由苏某乙、艾某某及金甲承租使用，并向第三人缴纳房租、水电费。协议签订一年后，金某某因体恤苏某乙一家经济困难，不再向他们索取该房屋承租权转让费的余款4000元。2001年11月5日，艾某某作为申请人向第三人申请过户，第三人经审查予以批准过户。因艾某某当时经济拮据，没有缴纳过户所需费用，故第三人未予办理过户登记手续。2012年8月至11月，该房屋被武汉华通置业发展有限公司（以下简称华通公司）拆迁。2012年11月28日，苏某乙、艾某某、金甲与华通公司签订《房屋拆迁产权调换安置协议书》，依据该协议，原告应在6个月内办理该房屋的房改手续，并向该公司提供《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》。三原告随即向第三人申请办理相关手续，第三人提出必须该房屋原户主金某某所有子女全部签字同意方可办理。三原告与三被告多次协商未果。原告认为，诉争房屋承租权转让协议真实有效，已经实际履行，第三人也书面批准过户并与金甲形成长期事实上的租赁关系，虽未完成过户登记手续，但并不影响该房屋承租权已经转移的事实及法律效力。故原告起诉来院，请求法院判令：1、确认原告金甲与武汉市硚口区汉中路80-82号公房原使用权人金某某所签订的转让该房屋使用权的协议有效；2、武汉市硚口区汉中路80-82号公房拆迁所有应属被拆迁人的全部财产权益归原告金甲所有；3、本案诉讼费由三被告承担。
原告金甲、苏某乙、艾某某为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据一、金甲、苏某乙、艾某某的身份证复印件、湖北省高级人民法院（2013）鄂民申字第01199号《民事裁定书》。证明原告的身份情况。
证据二、《证明》两份。证明金某某的死亡时间及其与苏某乙、艾某某的关系。
证据三、《武汉市公有房屋住宅租约》。证明武汉市硚口区汉中路80-82号房屋出租人、承租人和共同居住人的情况。
证据四、《关于户主金某某住房转给后辈金甲的协议》。证明诉争房屋承租权转让的具体事实。
证据五、《收条》。证明承租权转让协议实际履行的事实。
证据六、房屋租金发票、水电费发票。证明原告向第三人履行了承租人的义务。
证据七、《申请》。证明承租权已转移及原告向第三人申请过户的事实。
证据八、《直管公房过户、分户、更名申请审批表》。证明第三人已批准过户的事实。
证据九、《房屋拆迁产权调换安置协议书》。证明原告已与华通公司签订拆迁协议，协议约定原告需提供房改手续及房屋“两证”。
证据十、《联系函》、《申请书》。证明原告向第三人主张过户登记的事实。
被告苏某甲辩称，诉争房屋系父母所有，房屋转让协议未经全家人签字同意，该协议无效，父母养老送终均是被告处理，不同意拆迁利益归原告所有。
被告苏某丙辩称，不同意原告诉讼请求，请求法院依法判决。
被告苏某丁辩称，原告未对金某某尽到赡养义务，不同意原告的诉讼请求。
被告苏某甲、苏某丙、苏某丁均未向本院提交任何证据。
第三人武汉市硚房集团有限责任公司述称，武汉市硚口区汉中路80-82号房屋原系武汉市硚口区人民政府委托第三人管理的国有公房，该房屋承租权人系金某某。2009年5月，武汉市国土资源和房产管理局批准该地区由华通公司进驻拆迁，第三人在2009年已将该房屋整体注销。依据武汉市国土资源和房产管理局《关于房屋拆迁暂停办理相关手续的通知》，任何单位和个人在该拆迁范围内暂停建立新的房屋租赁关系。原告在取得《直管公房过户、分户、更名申请审批表》后，应在一个月内办理完毕过户手续，因原告当时未交纳过户费用，故未能办理，原告现在申请过户已超过时效期限。原告所称诉争房屋转让协议事宜属原、被告之间的家庭纠纷，第三人并不知晓，也与第三人无关。综上，请求法院依法判决。
第三人武汉市硚房集团有限责任公司为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据一、《关于房屋拆迁暂停办理相关手续的通知》、《房屋拆迁许可证》、红线图。证明诉争房屋进入拆迁范围后，已经停止办理过户手续，房产证已经交由华通公司注销。
经庭审质证，三被告对原告提供的证据一、二、三均无异议，对原告提供的证据九、十均有异议。被告苏某甲对原告提供的证据四的真实性有异议，认可协议系苏某甲起草并签名，但表示不清楚金某某的签名是否系其本人书写；对证据五无异议；对证据六、七、八表示不清楚。被告苏某丙对原告提供的证据四、五、六、七、八均表示不清楚。被告苏某丁对原告提供的证据四的真实性有异议，认为不是金某某本人签名；对证据五、六表示不清楚；对证据七、八的真实性有异议。第三人对原告提供的证据一、二、三无异议；对证据四、五表示不清楚；对证据六、七、八、九、十的真实性无异议。原、被告对第三人提供的证据一的真实性均无异议。
经本院审核，原告提供的证据一、二、三、五、六、七、八、九、十与第三人提供的证据一，均具有真实性，本院对其真实性予以采信，至于能否达到证明目的，则综合全案予以判断。原告提供的证据四，被告虽提出金某某的签名并非其本人书写，但并未提供相应证据进行反驳，故本院对该证据予以采信。
经审理查明，金某某（2000年3月去世）、苏某某（1995年6月去世）夫妇共有二子二女，即长子苏某甲、次子苏某乙，长女苏某丙、次女苏某丁。苏某乙与艾某某系夫妻关系，金甲系苏某乙与艾某某之女。武汉市硚口区汉中路80-82号房屋（计租面积23.93平方米）系金某某从武汉市硚房集团第四房管所承租的直管公房，同户籍共同居住成员为苏某某和金甲。1996年11月24日，金某某与金甲签订《关于户主金某某住房转给后辈金甲的协议》，内容为：“户主金某某居住公房硚口区汉中路80号巷内（房管所管辖），现跟大儿子到汉阳居住，原住房和几个子女协商，同意将住房居住权（住房证）转给次子苏某乙、儿媳妇艾某某之女金甲，现商订协议如下：一、经协商将住房居住权作价17000元，次子苏某乙首先筹款13000元给户主金某某作为本人及其他子女的补偿，余款4000元一年之后付清（1997年12月15日）；二、户主金某某待付款后（首次13000元）将住房证交给继承人金甲，择期办理过户手续；三、此协议双方一经签字具有法律效力，双方之间及子女相互不得反悔，此住房归继承人金甲，其他无任何瓜葛。”该协议由苏某甲起草，金某某、苏某甲、金甲、苏某乙均签字确认。当日，苏某甲出具收条，确认收到苏某乙、艾某某住房一次性补偿款13000元。后该房屋由原告一家使用并由原告向公房出租人交纳租金，该房屋的《住房租约》亦由原告持有。2001年11月5日，艾某某申请将诉争房屋过户至其名下，武汉市硚房集团第四房管所于2001年12月3日在《直管公房、过户、分户、更名申请审批表》盖章表示同意。因艾某某无钱交纳过户费用，房管所未为艾某某办理房屋过户手续。
2009年，诉争房屋所在地进入拆迁范围。2012年11月28日，金甲、苏某乙、艾某某与华通公司签订《房屋拆迁产权调换安置协议书》，约定：“被拆迁房屋建筑面积26.85平方米，其中住宅房屋26.85平方米，华通公司同意采用产权调换方式进行安置，产权调换新房建筑面积81.34平方米，其中应还建原房住宅建筑面积26.85平方米，增加第一个建筑面积10平方米按照3000元／平方米结算，增加第二个建筑面积10平方米按照4000元／平方米结算，增加第三个建筑面积10平方米按照4600元／平方米结算，超出以上增加建筑面积24.49平方米，按8000元／平方米结算，原告应支付华通公司新房款311920元，华通公司应向原告支付搬迁补助费600元、临时安置补助费3866元、附属设施补偿780元、产权调换差价5531元。”另约定：“原告应在协议签订后6个月内办理完房改手续，并将房改后的《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》交给华通公司，否则原告原房屋建筑面积所有权仍属国有直管公房。”原告随后向第三人申请将诉争房屋承租人变更为三原告，并办理房改手续，第三人提出必须金某某的全部子女同意才能办理，原告与三被告协商未果，故向本院提起诉讼。
本院认为，金某某系武汉市硚口区汉中路80-82号直管公房（计租面积23.93平方米）的承租权人，有权对其房屋承租权进行处分。金某某与金甲1996年签订《关于户主金某某住房转给后辈金甲的协议》时，金甲尚未成年，苏某乙作为其法定监护人有权代理金甲签订合同，该协议亦有金某某本人签名，故双方合同关系成立。金某某与金甲签订的《关于户主金某某住房转给后辈金甲的协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，该合同合法有效。双方签订协议后，原告按约定支付了首付款13000元，金某某按约定向原告交付了房屋及《住房租约》，金某某还应按约定“择期办理过户手续”，因双方系亲属关系，未及时办理过户手续，但双方均已履行合同主要义务，原告实际使用房屋并向出租人交纳租金多年，只是一直未办理过户登记手续。原告虽未与出租人签订《住房租约》，但其与原承租人金某某签订转让协议并支付对价后合法占有、使用房屋，该房屋拆迁时承租人所应获得的财产权益应归房屋承租权购买人金甲所享有。综上，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第三十二条、第四十四条的规定，判决如下：
一、金某某与原告金甲1996年11月24日签订的《关于户主金某某住房转给后辈金甲的协议》有效。
二、武汉市硚口区汉中路80-82号直管公房（建筑面积26.85平方米）应属承租人享有的拆迁利益归原告金甲所有。
案件受理费3382元，由原告金甲、苏某乙、艾某某共同负担（已支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。收款单位名称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户；账号：079501040000393；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 谢 磊
人民陪审员 陈先云
人民陪审员 张爱珍
二〇一四年八月十三日
书 记 员 金丽芳