杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0103民初3247号
原告：兴业银行股份有限公司杭州分行。营业场所：浙江省杭州市。
负责人：沈卫群，该分行行长。
委托诉讼代理人：卢彤彤、郭梦园，浙江海浩律师事务所律师。
被告：苏洋，女，1993年9月29日出生，汉族，住浙江省湖州市吴兴区。
被告：苏福林，男，1965年7月25日出生，汉族，住陕西省西安市雁塔区。
被告：杨莉芳，女，1966年10月6日出生，汉族，住陕西省西安市雁塔区。
被告：杭州龙湖房地产开发有限公司。住所地：浙江省杭州市经济技术开发区。
法定代表人：袁春，董事长。
委托诉讼代理人：徐琼、朱春苗，上海建纬（杭州）律师事务所律师。
原告兴业银行股份有限公司杭州分行（以下简称兴业银行杭州分行）为与被告苏洋、苏福林、杨莉芳、杭州龙湖房地产开发有限公司（以下简称龙湖公司）金融借款合同纠纷一案，于2016年5月9日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年11月1日公开开庭进行了审理。原告兴业银行杭州分行的委托诉讼代理人郭梦园，被告龙湖公司的委托诉讼代理人朱春苗到庭参加诉讼。被告苏洋、苏福林、杨莉芳经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告兴业银行杭州分行向本院提出诉讼请求：1、判令被告苏洋支付借款本金人民币1245228.80元、利息（含罚息、复利）人民币24425.12元（暂计算至2016年4月20日，此后至债务清偿完毕之日止按《个人购房抵押（保证）借款合同》约定另计利息、罚息、复利）；2、判令被告苏洋承担律师费人民币15000元；3、判令被告苏洋承担本案的全部诉讼费用；4、判令原告对被告苏洋提供的坐落于滟澜园茗轩4幢1704室的房地产抵押物（预抵押登记证明编号为杭房预经字第13209689号）享有优先受偿权；5、判令被告苏福林、杨莉芳、龙湖公司对上述第1、2、3项所列被告苏洋欠原告的债务及费用承担连带清偿责任。事实和理由：2012年12月17日，原告与被告苏洋、龙湖公司签订了一份编号为兴银杭下零个住字（2012）第226号《个人购房抵押（保证）借款合同》。根据合同约定：被告苏洋因购买住房向原告借款人民币1360000元整，借款期限为2012年12月17日到2032年12月17日，贷款利率为中国人民银行公布的同期同档次基准利率下浮10%，还款方式为等额本息偿还法，按月还款。如借款逾期，则原告有权对逾期借款计收罚息，罚息利率为借款利率上浮50%。被告苏洋自愿将其所有的座落于滟澜园茗轩4幢1704室的房产为上述借款提供抵押担保，抵押担保范围包括但不限于本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及债权人实现债权的费用等。被告龙湖公司自愿对该笔借款提供阶段性连带责任保证。
2012年12月23日，被告苏福林、杨莉芳自愿向原告出具《共同参与还款承诺书》，承诺对原告与被告苏洋签订的编号为兴银杭下零个住字（2012）第226号《个人购房抵押（保证）借款合同》自愿承担连带还款责任。
2013年1月14日在杭州市住房保障和房产管理局办理预抵押登记手续（编号为杭房预经字第13209689号）。
上述合同签订后，原告依合同约定于2014年1月14日发放贷款人民币1360000元整。在该合同的履行过程中，被告苏洋未按合同约定偿还借款本息，构成违约，故原告依据该合同的相关规定提前收贷。截止2016年4月20日，被告苏洋尚欠原告借款本金人民币1245228.80元、利息（含罚息、复利）人民币24425.12元，本息合计人民币1269653.92元。另，原告为实现债权实际支付律师费人民币15000元。原告认为，原告与被告苏洋、龙湖公司签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》，被告苏福林、杨莉芳出具的《共同参与还款承诺书》合法有效。被告苏洋未依约按时履行还款义务，故依据合同约定提前收贷，被告苏洋对该借款承担还款责任；原告对被告苏洋提供的抵押物依法享有抵押权；被告苏福林、杨莉芳、龙湖公司对该借款承担连带清偿责任。为维护合法权益，原告诉至法院。
被告苏洋、苏福林、杨莉芳未作答辩。
被告龙湖公司答辩称：一、答辩人的保证期间已过，无需承担连带保证责任。根据原、被告签订的《个人购房贷款抵押（保证）借款合同》【合同编号：兴银杭下零个住字（2012）第226号】第17条第六款约定：保证期间为阶段性担保。同时第11条约定：阶段性担保，保证期间为每笔主债务履行期限届满之日起两年。如果债务人已办妥房屋所有权证和以债权人为抵押权人的房屋抵押登记手续，则自债务人将该房屋的抵押权利凭证正本等交由债权人收执之日起，保证人的保证责任解除。本案中被告苏洋已于2013年1月14日办妥的房屋抵押预告登记手续，并将相关抵押权利凭证正本交由原告收执，因此答辩人的保证责任早在2013年1月14日就已解除，无需承担连带保证责任；二、原告对本金及罚息均计收复利的合同条款、要求答辩人承担连带保证责任的合同条款皆系免除原告责任、加重答辩人责任、排除答辩人主要权利的格式条款，应属无效。原告与被告签订的《个人购房贷款抵押（保证）借款合同》中的复利计收条款及要求答辩人承担连带保证责任的条款皆系原告为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与答辩人协商的条款，并且该条款明显属于免除原告自身责任、加重答辩人责任、排除答辩人主要权利的条款。根据《中华人民共和国合同法》第40条的规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要责任的，该条款无效”。因此合同中的复利计收条款及要求答辩人承担连带保证责任的条款应属无效；三、若法院认定答辩人应当承担保证责任，答辩人也仅在抵押物清偿不足的范围内承担保证责任。根据《中华人民共和国担保法》第28条的规定，“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任”。本案被告已经提供了物的担保，在本案债权既有物的担保又有担保的情形下，保证人仅对物的担保以外的债权承担担保责任，也就是说，原告应当先就该物的担保实现债权，不足部分再由答辩人承担保证责任；四、根据《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，答辩人承担保证责任后，有权向被告苏洋、苏福林、杨莉芳追偿。请求法院将答辩人的追偿权在判决主文中予以明确。综上，请求法院在查明事实的基础上依法判决，维护答辩人的合法权益。
被告苏洋、苏福林、杨莉芳、龙湖公司未提交证据。
被告苏洋、苏福林、杨莉芳未到庭质证，视为放弃质证权利。被告龙湖公司对原告兴业银行杭州分行提交的证据1-8，真实性均无异议。经审核，本院认为原告兴业银行杭州分行提交的证据，来源合法，能相互佐证案件事实，符合有效证据的形式要件，对本案事实具有证明效力，本院均予确认并在卷佐证。
综上有效证据及当事人陈述，本院认定如下案件事实：
2012年12月17日，债权人（抵押权人）兴业银行杭州分行、主债务人（抵押人）苏洋、保证人龙湖公司签订了编号为兴银杭下零个住字（2012）第226号《个人购房抵押（保证）借款合同》一份，约定：苏洋向兴业银行杭州分行借款金额为1360000元，借款期限为240个月，即自2012年12月17日至2032年12月17日止；借款利率为中国人民银行同期同档次基准利率下浮10%；借款逾期的，罚息利率为借款利率上浮50%，债务人不能按时支付利息的，债权人有权按本合同约定的借款逾期罚息利率对欠息计收复利；还款方式为等额本息还款法，固定日还本付息，即自借款发放次月起每个公历月的1日及借款到期日为还款日；因债务人、担保人未履行本合同项下的义务而引起诉讼或其他法律纠纷的，则债权人所支付的实现债权的费用由债务人、担保人承担；借款由抵押人以其有处分权的房产，即坐落于杭州市的房产为抵押物提供抵押担保；抵押人应及时办理抵押登记事宜（含预售商品房抵押登记），抵押权人为本合同中的债权人；抵押物为预售商品房的，抵押人应在该房产可以办理房屋所有权证后的三个月内办理房屋所有权证和房屋抵押登记手续；抵押期间自（预）抵押登记之日起至主债务履行完毕之日止；抵押担保的范围包括但不限于本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、保管担保财产及抵押权人实现债权的费用等；保证人在本合同项下承担阶段性连带保证责任；保证范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、及债权人实现债权的费用等；保证期间为每笔主债务履行期限届满之日起两年；如果债务人已经办妥房屋所有权证和以债权人为抵押权人的房屋抵押登记手续，则自债务人将该房屋的抵押权利凭证正本等交由债权人执收之日起，保证人的保证责任解除；但对于在该日之前已经到期的债务人债务，以及该日之前发生保证人或/及债务人的违约而引起的本合同项下债务的，保证人仍应承担保证责任和相应违约责任；债权人按照本合同的约定提前收贷或发生法律、行政法规规定情况下主债务履行期限提前届满时，保证期间自债权人确定的本合同债务提前到期之日起两年；保证人承诺，当债务人未按约履行本合同项下的债务时，无论债权人对合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用证及其他任何形式的担保方式），债权人均有权直接要求保证人承担全部担保责任，而无须先行行使其他的担保权利；债务人未按约定偿还借款本息，则债权人有权解除借款合同，要求债务人清偿所有到期或未到期的借款本金、利息及其他费用；等等。
012年12月23日，被告苏福林、杨莉芳自愿向原告出具《共同参与还款承诺书》，承诺对原告与被告苏洋签订的编号为兴银杭下零个住字（2012）第226号《个人购房抵押（保证）借款合同》承担连带还款责任。
2013年1月14日，兴业银行杭州分行作为预告登记权利人、苏洋作为预告登记义务人，办理了坐落于杭州市的房产的预购商品房抵押权预告登记，并取得编号为杭房预经字第13209689号的房屋预告登记证书，登记的债权数额为1360000元。
2013年1月14日，兴业银行杭州分行向苏洋发放借款1360000元。借款借据记载的借款期限自2013年1月14日至2033年1月14日。
合同履行过程中，苏洋结清至2015年12月底的贷款本息。此后，除2016年1月1日归还当期利息420.76元、2016年3月21日归还本金0.01元后五其他还款。截至2016年3月21日，苏洋尚欠兴业银行杭州分行借款本金1245228.80元、利息23992.32元、罚息184.72元、利息复利246.64元、罚息复利1.44元。
另查明，兴业银行杭州分行为主张本案债权支付律师费15000元。
本院认为，兴业银行杭州分行与苏洋、龙湖公司签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》，系当事人真实意思的表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效。各方当事人均应恪守合约，诚实履行。借款人苏洋未按约还本付息，已危及兴业银行杭州分行信贷资金的安全，构成违约。故兴业银行杭州分行提起诉讼主张提前收回贷款并无不当，本院予以支持。至于兴业银行杭州分行主张的利息、罚息、复利和律师费，均符合合同依据，计算亦不悖法律的规定，本院予以支持。合同约定的抵押房产已办理抵押权预告登记，兴业银行杭州分行作为预告登记权利人对抵押物享有优先受偿权。龙湖公司抗辩保证期间已过，且即使应该承担保证责任，兴业银行杭州分行也应先就物的担保实现债权，不足部分再由其承担保证责任。本院认为，《个人购房抵押（保证）借款合同》约定龙湖公司承担阶段性连带保证责任，故在房屋所有权证及房屋抵押登记手续尚未办妥前，龙湖公司仍应承担相应的保证责任。《个人购房抵押（保证）借款合同》还约定“无论债权人对合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用证及其他任何形式的担保方式），债权人均有权直接要求保证人承担全部担保责任，而无须先行行使其他的担保权利”，该条款已经对物保和人保共存的情况作出特别约定，因此龙湖公司作为连带责任保证人理应承担相应的连带保证责任，但其履行代偿责任后有权向被告苏洋追偿。据此，本院对龙湖公司的相关抗辩意见不予采信。被告苏福林、杨莉芳自愿出具还款承诺书，并承诺自愿对被告苏洋还款承担连带保证责任，因此被告苏福林、杨莉芳作为连带责任保证人理应承担相应的连带保证责任。被告苏洋、苏福林、杨莉芳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，不影响本案的审理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条之规定，判决如下：
一、被告苏洋于本判决生效后十日内归还原告兴业银行股份有限公司杭州分行借款借款本金人民币1245228.80元；
二、被告苏洋于本判决生效后十日内支付原告兴业银行股份有限公司杭州分行利息（含罚息、复利）24425.12元（暂计算至2016年4月20日，此后按《个人购房抵押（保证）借款合同》之约定计算至债务清偿完毕为止）；
三、被告苏洋于本判决生效后十日内支付原告兴业银行股份有限公司杭州分行律师费15000元；
四、若被告苏洋未能履行上述第一、二、三项付款义务的，原告兴业银行股份有限公司杭州分行有权对被告苏洋抵押的位于杭州市的房产经折价或以拍卖、变卖该抵押物后所得的价款优先受偿；
五、被告苏福林、杨莉芳对被告苏洋的上述第一、二、三项债务承担连带清偿责任；
六、被告杭州龙湖房地产开发有限公司对被告苏洋的上述第一、二、三项债务承担连带清偿责任，并在承担责任后，有权向债务人苏洋追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16362元，财产保全申请费5000元，合计21362元，由被告苏洋、苏福林、杨莉芳、杭州龙湖房地产开发有限公司负担。
原告兴业银行股份有限公司杭州分行于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告苏洋、苏福林、杨莉芳、杭州龙湖房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 长 罗书生
人民陪审员 郑 义
人民陪审员 倪 健
二〇一六年十一月九日
代书 记员 马小兰