浙江省台州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙台民终字第387号
上诉人（原审原告）：仙居县永安助剂厂。
负责人：陈冠勇。
委托代理人：周荣中。
被上诉人（原审被�）：仙居县恒升工具厂。
负责人：吴云峰。
委托代理人：李宏飞。
上诉人仙居县永安助剂厂因房屋买卖合同纠纷一案，不服仙居县人民法院（2012）台仙民初字第424号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2014年6月10日公开开庭审理了本案。上诉人的负责人陈冠勇及其委托代理人周荣中、被上诉人的负责人吴云峰及其委托代理人李宏飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理认定，仙居县展昌化工厂属于股份合作制企业，于1999年6月8日名称变更为仙居县马氏化工厂。2001年6月21日，仙居县马氏化工厂名称变更为仙居县永安助剂厂。2001年8月13日，仙居县永安助剂厂工商登记变更为合伙企业。1996年11月6日，仙居县展昌化工厂与皤滩乡人民政府签订《企业征地协议书》，载明：“出让单位：皤滩乡人民政府（简称甲方），征地单位：仙�县展昌化工厂（简称乙方）。根据皤滩乡九五经济发展目标，加速发展和引进企业的要求，对本乡办企业的用地实行有偿出让优惠使用，经双方协商，订立如下条款：一、出让地点：韦羌溪北向，土地性质：荒滩。二、出让四至：东路，南路界，西水坑，北田。三、征地面积：伍亩叁分。四、征地价格：每亩7000元，合计征地费叁万柒仟壹佰元整。五、征地费交付办法：双方签订协议后，一次性付清。六、权属使用：自一九九六年十一月六日起，使用权归乙方所有。……。”仙居县展昌化工厂取得上述土地后，经政府管理部门审批，建造了厂房。2006年8月23日，原被告订立《仙居展昌化工厂厂房立卖断契》，载明：“仙居展昌化工厂法定代表人李慧芳，在皤滩乡韦羌台缙高速公路与临石线交叉处，即临石线北边，建有厂房一座，前面三层楼房柒间，后边五间二层楼，三间平房，占地面积2046.4平方米，长东头53.5米，北头58米，南头38米，北头39米。厂房四至是：东：溪，南：公路，西：仙居永安助剂厂，北：后地人地。因永安助剂厂扩大生产、增加周转资金，故托中将仙居展昌化工厂厂（包括厂内所有建筑）卖给仙居恒升工具厂，法定代表人吴云峰，双方议定厂房价格为人民币捌拾万元正。价款付清后，此立卖断契签字后即时生效，具有法律效力。此厂房归吴云峰所有，任凭仙居恒升工具厂择日生产、管业、居住。卖方李慧芳和丈夫马永烈及其子女、直系亲属不得反悔、干涉，卖方四亲九眷、新朋好友不得干涉。恐口无凭，特立此卖断契永远为证。附注：1、此立卖断契前仙居展昌化工厂、仙居永安助剂厂所欠债务以及留下的纠纷与买主仙居恒升工具厂、法定代表人吴云峰无关。2、卖主应将土地使用证和城建批准书及政府协议书�与吴云峰管理。3、原仙居展昌化工厂已变更为仙居永安助剂厂，原法定代表人李慧芳：现法定代表人马李杰。卖主：原仙居展昌化工厂，法人代表李慧芳；现仙居永安助剂厂（加盖印章），法人代表马李杰。中间人：吕敏。代笔：吴叶水。公元二○○六年八月二十三日。”此后，被告恒升工具厂已付价款74万元，尚有6万元至今没有支付。原告永安助剂厂将厂房交付后，被告恒升工具厂将该厂房作为生产经营用房，并建造了建筑面积为391.22平方米的钢结构厂房和90.44平方米的简易钢结构厂房，安装了行车等大型设备，又在厂房大门西边建造了建筑面积为32.91平方米的配电房，安装了变压器等设备。原、被告买卖厂房后，原告永安助剂厂于2006年12月25日办理了上述厂房的土地使用证，证号为仙居国有（2006）字第0002832号，登记的权利人为仙居县永安助剂厂，权属性质为�有土地使用权，用途为工业用地，使用权类型为划拨，宗地面积为1481平方米。仙居国用（2006）字第0002832号土地使用证办理后已交付给被告恒升工具厂。
原审法院审理认为，原告永安助剂厂系原仙居县展昌化工厂，其诉讼主体适格。根据原、被告签订的《仙居展昌化工厂厂房立卖断契》，双方交易的标的是厂房及厂区所占用的土地，故该卖断契是一份房屋买卖合同，本案案由也应确定为房屋买卖合同纠纷。原、被告交易的厂房所涉土地使用权为划拨取得的国有土地，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权受让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”，可见划拨土地上的�屋并非禁止转让，只要经有批准权的人民政府审批，办理土地出让手续，缴纳土地出让金即可转让过户。原、被告订立合同时存在人民政府予以审批的可能性，被告恒升工具厂受让厂房后，并未改变土地使用权性质，仍为工业用途。不涉及损害国家利益和社会公共利益。订立房屋买卖合同是当事人之间的民事行为，应当根据合同法的有关规定审查合同效力。人民政府作为国家行政机关，所审批的是当事人在合同中约定的涉及行政机关主管范围的内容，并非审批房屋买卖民事合同的法律效力。即使合同签订后，有批准权的人民政府未予批准转让，只是不发生房屋所有权和土地使用权转移的后果，并不当然导致合同无效。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条所规定的范围，是指直接以土地使用权为合同标的的转让�为，而本案双方当事人在转让国有划拨土地上的房地产时约定将厂区内附属的国有划拨土地使用权概括转让，不适用该司法解释对合同效力的规定。综上，本案原、被告签订的房屋买卖合同，当事人意思表示一致，内容不违反法律法规的效力性强制性规定，应为有效。原告永安助剂厂之诉讼请求该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回原告仙居县永安助剂厂的诉讼请求。案件受理费11200元，由原告仙居县永安助剂厂负担。
宣判后，仙居县永安助剂厂不服，向本院提起上诉称：一、原审认定事实不清。原审法院认为：“根据原、被告签订的《仙居展昌化工厂厂房立卖断契》，双方交易的标的�厂房及厂区所占用的土地，故该卖断契是一份房屋买卖合同，本案案由也应该确定为房屋买卖合同纠纷”。这一认定与事实不符，与最高人民法院的《民事案件案由规定》有悖。1、原、被告签订的《仙居展昌化工厂厂房立卖断契》，双方交易的标的有二部分：一是厂房1380平方（平估价为662916元）；二是厂区所占用的土地2046.40平方（评估价为907000元，其中国有划拨1481平方，集体土地565.4平方），无论从面积还是从价值来看，该合同都是以“建设用地使用权”为主要买卖对象，其案由应为“建设用地使用权转让合同纠纷”无疑。2、最高人民法院的《民事案件案由规定》第四部分明确规定了“建设用地使用权转让合同纠纷”的第四级案由，而“房屋买卖合同纠纷”仅是第三级案由。原审无视有明确第四级案由的“建设用地使用权转让合同纠纷”而将本案适用第三级案�的“房屋买卖合同纠纷”，不仅有违事实也有违最高院的《民事案件案由规定》，应予纠正。二、原判适用法律错误。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条明确规定“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”。原判认为：“最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条所规定的范围，是指直接以土地使用权为合同标的的转让行为，而本案双方当事人在转让国有划拨土地上的房地产时约定将厂区内附属的国有划拨土地使用权概括转让，不适用该司法解释对合同效力的规定”。上诉人认为，原审判决将上述最高人民法院司法解释明确规定的法律适用范围擅自作了缩小性适用，没有任何法律依据支持，显系适用法律错误。综上，原审认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原判，依法改判《仙居展昌化工厂厂房立卖断契》无效；一、二审诉讼费由被上诉人承担。
仙居县恒升工具厂答辩称：第一，被上诉人认为原审判决认定事实清楚，上诉人上诉状中所说的内容其实是属于原审法院认为部分，不属于查明事实的部分，原审判决对本案所涉合同的签订、合同的内容、合同的标的状况以及合同的履行情况，都已经做了全面的正确的认定，对这些事实部分的认定，上诉人在上诉状中没有提及，因此本案不存在认定事实不清的问题。第二，关于本案的案由问题，由于本案的合同本身就写明是厂房立卖断契，转移的标的是厂房，根据我国的法律制度，房屋与土地是密不可分，房随地走，地随房走，在转让厂房的同时将附属土地一并概括的转让，由于这个原因，是以厂房转让为目的，因此本案一审法院将案由定为房地产转让合同纠纷，并无不当。第三，原审法院适用法律正确，由于本案是合同纠纷，当然要适用合同法第52条规定，作为评判合同是否有效的法律依据，因此原审适用合同法第52条并无不当。最高院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释，该解释是直接以土地使用权为转让合同标的的合同纠纷案件，本案是属于房地产转让合同，所以在本案中不适用最高院该司法解释的规定，因此原审法院没有予以引用，也无不当。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，所做的判决结果正确，上诉人的上诉缺乏事实和法律依据，请二审法院依法予以驳回，维持原判。
本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致�对原审法院认定的事实本院予以确认。
本院认为，原仙居县展昌化工厂系上诉人仙居县永安助剂厂前身，2006年8月23日，上诉人与被上诉人签订了《仙居展昌化工厂厂房立卖断契》，约定将仙居展昌化工厂（包括厂内所有建筑）建有厂房壹座，前面三层楼房柒间、后边五间二层楼、三间平房，占地面积2046.4平方米，以厂房价格80万元，卖给被上诉人。这证实上诉人是将仙居展昌化工厂厂房整体出卖给了被上诉人。因交易的整体厂房所涉土地使用权为划拨取得的国有土地，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条，虽规定：土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准，办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。而最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第八条却明确规定，“依照法律、行政法规的规定经批准或者登记才能生效的合同成立后，有义务办理申请批准或者申请登记手续的一方当事人未按照法律规定或者合同约定办理申请批准或者未申请登记的，属于合同法第四十二条第（三）项规定的“其他违背诚实信用原则的行为”，人民法院可以根据案件的具体情况和相对人的请求，判决相对人自己办理有关手续；对方当事人对由此产生的费用和给相对人造成的实际损失，应当承担损害赔偿责任。”本案上诉人在本次厂房出卖中，负有义务办理申请批准，但上诉人未按照法律规定办理申请批准，其违背了诚实信用原则，故上诉人以转让划拨土地未经批准为由主张买卖合同无效，不能成立。且该厂房买卖所在地的国土资源局，也明确双方当事人�以提出申请，在补缴土地出让金后，予以办理转让过户手续。据此，上诉人与被上诉人之间签订的《仙居展昌化工厂厂房立卖断契》，系双方真实意思的表示，且不违反法律强制性规定，应认定为有效。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11200元，由上诉人仙居县永安助剂厂负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈文杰
审判员 王文兴
审判员 牟伟玲
二〇一四年八月一日
书记员 沈杭萍