浙江省台州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙10民终2117号
上诉人（原审被告）：王迪土，男，1962年8月27日出生，汉族，住玉环市。
委托诉讼代理人：肖云泽，浙江博日律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈勇文，男，1981年12月8日出生，汉族，住玉环市。
上诉人王迪土因与被上诉人陈勇文房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省玉环市人民法院（2017）浙1021民初4766号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王迪土上诉请求：一、依法撤销浙江省玉环市人民法院（2017）浙1021民初4766号民事判决书，驳回被上诉人陈勇文要求上诉人返还租金35333.33元的诉讼请求。二、改判被上诉人陈勇文支付上诉人房屋占用费17666元。三、本案的一审、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人没有支付过上诉人本案讼争房屋租金53000元。一审认定被上诉人已支付房屋租金，缺乏事实依据。一审认定被上诉人支付租金有三方面的事实理由，但是该三方面的事实与理由均不成立。首先，被上诉人提供的泰隆银行账户交易明细单内容显示2016年12月30日取现50000元。但该卡号62×××12并非就是被上诉人陈勇文的卡号，且该清单显示取款时间2016年12月30日，而一审庭审时被上诉人陈述2017年1月10日被上诉人通过多个银行的银行卡取现并与合租人拼凑而成53000元租金，于当夜交付给上诉人。可见被上诉人庭上关于租金交付事实的陈述与庭后提供的银行明细单并不一致，而交付租金的时间和开庭的时间仅隔半年，该重大事实根据公民记忆规律应该非常清楚.3.订立合同时间是2017年1月9日，取款时间时2016年12月30日，合同尚未订立，续租并未洽谈，提前10天取现等待交付不符情理。4.即使提前10天取现也应该在2017年1月9日签订协议时写明：“已付租金53000元”或“当场（当日）交付租金53000元”，而不应约定“于2017年1月10日前付清53000元的租金”，故该笔取现与交付租金缺乏关联性。5.不管被上诉人是否取现与什么时候取现，被上诉人经营企业，日常生产经营取现周转是常有之事，取现并非一定用于支付租金。其次,一审认为：上诉人反诉时仅要求被上诉人支付水电费等较少的金额，却在庭审时增加诉讼请求要求被上诉人返还金额较大的房屋占用费13666元，取小舍大不符常理，从而认定被上诉人己交付租金。上诉人在法定时间内行使反诉权、增加诉讼请求是程序法赋予反诉人的权利，在该基础上上诉人如何安排反诉标的顺序法律没有禁止性规定，不应当成为对方当事人胜诉的事实依据，一审如此认定没有任何的法律依据和司法实践审判先例。再次，一审认为本案租金金额不大，现金交付也不违背常理。金额不大的标准是什么？没有任何的事实与法律依据。即使可以现金交付，不通过银行转账，也应当由上诉人出具收条为据，这是交易的常识，也是公民应尽的谨慎义务。既没有银行转账凭单也没有现金交付收据，就擅自确认租金交付事实，这不是法律规定的“盖然性”、“确信”的“自由裁量权”，而是凭空滥用职权。被上诉人主张已交付租金必须举证银行转账凭证或现金交付收据，否则必须承担举证不能的法律后果，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》的第二条、第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，被上诉人必须举证证明其已经交付租金53000元的履行证据，被上诉人举证不能，而一审却编造事实与理由支持其诉讼请求，适用法律错误。双方存在着数年的房屋租赁关系，除了第一年以外，往年被上诉人以经营困难为由暂缓交付租金是常有之事。今年合同签订后，被上诉人同样以资金周转困难为由要求暂缓交付租金，今年3月份就有传闻违章建筑拆迁的消息，故被上诉人就采取了观望继续暂缓交付租金的行为。2017年4月份，被上诉人未与上诉人联系交接，提前解除合同，进行厂房搬迁。上诉人考虑到实际情况，虽被上诉人未交付租金，但双方存在租赁关系多年，现也确实因政府拆迁无法继续出租给被上诉人，故对被上诉人没有交付租金的行为是否予以追究处于进退两难的矛盾心理，没有及时行使追讨租金的诉讼权利。现被上诉人却反过来要求返还并未交付的租金，上诉人只得依法提起反诉要求被上诉人支付房屋占用费，不仅符合本案的事实，也是行使正当的程序权利。综上所述，一审认定被上诉人已经交付租金53000元没有事实依据，故请求二审法院撤销一审判决，依法改判。
陈勇文未作答辩。
陈勇文向一审法院起诉请求：判令被告退还原告租金计人民币35336元（原告支付被告年租金53000元，扣除四个月的租金共计人民币17664元，实际被告要退租金35336元）。
王迪土反诉请求：1.判令原告支付租赁期间水费56元、电费2629.82元；2.返还（或折价赔偿）50平方电线（铜丝）四条，每条96米（价值每条2500元），矿产灯七盏（每盏价值200元），电表一只（价值150元），共价值11550元。王迪土于一审庭审中增加一项反诉请求：判令原告支付四个月租金共计17666元。
一审法院认定事实：原、被告双方于2017年1月9日签订一份协议书，约定原告向被告租赁厂房三年，原告在每年的1月10日前支付给被告当年租金53000元。协议签订后，原告支付了2017年租金53000元，并使用被告厂房至2017年4月份，因被告厂房要拆迁，原告遂另租他处并从被告厂房中搬出。被告出租给原告的厂房未办理建设工程规划许可证。租赁期间，被告代付的水费与电费共计2685.82元，原告从被告厂房搬走后未支付给被告。
一审法院认为，原、被告签订租赁协议并约定年租金为53000元且原告已支付租金是事实，但被告用于出租的厂房并未办理建设工程规划许可证，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方签订的租赁协议应属无效。协议虽无效，但依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，原告就未履行部分的租金要求返还是符合法律规定的，该院予以支持，扣除四个月租金，被告须返还的租金应为35333.33元。被告辩称原告单方提前解除合同，无权要求返还。对此该院认为，双方均认可地方政府于4月份通知厂房要拆迁，故原告搬离厂房是因当时情况下租赁协议无法继续履行，即使不考虑租赁合同关系是否有效，其过错亦不在原告，被告该抗辩理由不能成立，该院不予采纳。原告欠付被告水费与电费是事实，其应当支付。被告主张原告支付四个月租金以及返还或折价赔偿电线、矿产灯、电表等财产，但并无事实依据，该院不予支持。综上，对于原、被告的诉讼请求中合法、合理的部分，该院分别予以支持。现依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条的规定，判决：一、被告王迪土应返还原告陈勇文租金35333.33元。二、被告陈勇文应支付原告王迪土水费、电费共计2685.82元。三、上述两项确定的给付义务相抵扣之后，被告王迪土应给付原告陈勇文人民币32647.5元，此款应于本判决生效之日起十五日内给付完毕。四、驳回原告陈勇文其它诉讼请求；驳回被告王迪土其它反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费683元（原告已预交），减半收取341.5元，由被告王迪土负担；反诉案件受理费299元，由原告陈勇文负担34元，被告王迪土负担265元（上述案件受理费均自本判决书生效之日起七日内向该院交纳）。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。对一审查明的事实本院予以认定。
本院认为，本案双方当事人争议的主要焦点在于被上诉人是否已经向上诉人支付了2017年度的租金53000元。从本案现有的证据来看，上诉人与被上诉人于2017年1月9日签订的《协议书》约定被上诉人应于每年的1月10日之前一次性付清当年的租金53000元。被上诉人在一审中提供了一份浙江泰隆商业银行交易明细查询清单，用以证明其曾于2016年12月31日（即《协议书》签订之前）从银行取款50000元用以支付租金。虽然被上诉人从银行取款的数额与年租金并不完全一致，但结合被上诉人在庭审中陈述的其与第三人合租的事实，两者数额上的差异亦属合理。且提前预付一年租金既是双方在《协议书》中约定的租金支付方式，也符合当地房屋租赁商事活动的交易习惯。另一方面，上诉人否认收到被上诉人支付的2017年度的53000元租金，但上诉人对该事实主张亦未能提供证据加以证明。被上诉人向一审法院起诉要求上诉人退还多收的租金，上诉人应诉后在其向一审法院提交的书面反诉状中提出要求被上诉人支付水电费以及返还财产等两项反诉请求，对2017年度的租金支付问题既未提出反诉亦未进行抗辩。后上诉人的委托诉讼代理人于一审庭审中当庭答辩提出被上诉人未付租金的主张，并增加要求其支付租金的反诉请求。虽然上诉人书面提出反诉请求及当庭增加反诉请求等诉讼行为并不违反法律规定，但关于2017年租金53000元是否已经支付系本案双方本诉与反诉的关键事实争议，上诉人在书面的反诉状中对此只字不提，又在庭审中明确作为事实主张并进而增加关于支付租金的反诉请求，上述行为对一个主张其被拖欠租金、并已向承租人多次催讨租金的出租人来说确属反常，反而从一定程度上印证了被上诉人关于其已经支付2017年度租金的主张。因此，被上诉人已经履行举证义务并对其所提出的证据作出合理解释说明，上诉人无法举证证明其反驳的相关事实主张，且其在一审的一系列行为反而削弱了其主张事实的可信度。故一审法院综合本案审理情况，结合双方的主张与举证，对被上诉人主张的事实予以采信，即被上诉人已经向上诉人支付了2017年度租金53000元，并无不当。综上所述，王迪土的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费683元，由上诉人王迪土负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 谦
审 判 员 邬卫国
审 判 员 汤坚强
二〇一七年十一月二十九日
代书记员 郭巧燕
·?PAGE?2?·
·?PAGE?1?·