广东省梅州市中级人民法院
民事判决书
（2018）粤14民终59号
上诉人（原审被告）：平远平城投资实业有限公司。
法定代表人：黄天城，该公司总经理。
委托诉讼代理人：巫清梅，广东从善律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何坤涛，广东从善律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：谢铭扬。
委托诉讼代理人：谢国锋，广东安国律师事务所律师。
上诉人平远平城投资实业有限公司（以下简称平城投资公司）因与被上诉人谢铭扬房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省平远县人民法院（2017）粤1426民初851号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月5日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了公开开庭审理。本案现已审理终结。
平城投资公司上诉请求：1、撤销广东省平远县人民法院（2017）粤1426民初851号民事判决第一项；2、改判驳回谢铭扬的全部诉讼请求；3、案件受理费由谢铭扬负担。事实和理由：一、一审判决认定谢铭扬属本案适格原告的基本事实不清、证据不足。2011年4月20日，平城投资公司与谢铭扬任法定代表人的平远平城物业服务有限公司（下称平城物业公司）签订了《前期物业服务委托合同》，所以平城投资公司与平城物业公司存在合同关系，产生了物业费用结算问题。后来，平城投资公司还聘请谢铭扬开办的装饰公司为平城投资公司装修样板房，这样平城投资公司又与装饰公司产生了工程款结算问题。2015年11月12日，谢铭扬与平城投资公司签订了《平城花园认购书》（下称《认购书》），签约相对人是谢铭扬。因谢铭扬向平城投资公司表达了要用上述物业费和工程款抵对涉案商品房购房款的意思，为此，平城投资公司的前任法定代表人黄生平在同日向谢铭扬出具的《销售工作单》中表示，涉案商品房购房款“同意8.5折及转户名，抵对工程款及物业费用”。在此，双方抵对款项是平城物业公司的物业费还是谢铭扬成立的装饰公司的工程款或者是谢铭扬个人款项等等问题，都有待双方在签订的商品房买卖合同时明确。然而，时至今日，由于上述款项并未结算清楚，涉案商品房的签约对象是谁，还没有定论，因此，谢铭扬以其个人名义诉至法院要求与平城投资公司签订涉案商品房合同并办理过户手续，涉案商品房购房款支付问题涉及到平城投资公司与平城物业公司、装饰公司结算物业费、工程款的问题，涉案合同有可能是三方甚至多方关系。在平城投资公司与涉案工程款、物业费权利人结清费用，且双方对谁作为涉案商品房签约相对人产生争议的情况下，谢铭扬并非是当然的签约主体即合同相对人。因此，一审法院把谢铭扬当作适格的原告主体并裁判，属认定事实不清，证据不足。二、一审法院查明、认定的主要事实错误。本案中，由于一审法院对谁是涉案商品房签约相对人的认定事实不清，从而导致一审法院查明、认定的主要事实错误。体现在：1、一审法院关于谢铭扬完成了金额交付购房款义务的查明部分错误。本案中，谢铭扬虽然向一审法院提交了一份由平城投资公司出具的收据，但该收据尚不能作为证明谢铭扬已付清购房款给平城投资公司的凭证。首先，双方明确表示涉案购房款以工程款、物业费用进行抵对，可见，谢铭扬不存在以现金方式支付购房款给平城投资公司的事实。其次，双方明确有以工程款和物业费用抵对购房款的意思，但工程款、物业费用究竟是谁的？是平城物业公司的，还是谢铭扬个人的，或者是谢铭扬设立的装饰公司的，一审法院未予查清。如果用以抵对购房款的工程款是谢铭扬开办的装饰公司为平城投资公司装修样板房产生的工程款，物业费用是平城投资公司与平城物业公司提供物业服务产生的费用。因装饰公司的工程款和平城物业公司的物业费用的权利人不是谢铭扬，或者至少目前没有证据证明该工程款和物业费用是谢铭扬个人款项，且也没有证据证明谢铭扬为平城投资公司垫付上述款项的情况下，涉案收据因抵对对象不明确而无法生效。再次，在未得到平城物业公司或谢铭扬开办的装饰公司认可和三方（或四方）签署债权债务转移协议的前提下，假定以涉案购房款抵对平城物业公司的物业费用或抵对装饰公司的工程款也属无效行为。因此，一审法院在明知谢铭扬没有用现金支付购房款，涉案收据所示的购房款抵对款项的对象及金额不明的情况下，认定谢铭扬完成了全额交付购房款义务显然错误。2、谢铭扬实际掌握涉案房屋钥匙没有合法根据。本案中，由于平城投资公司与平城物业公司存在物业服务合同关系，因此，平城投资公司为了平城物业公司管理物业的方便，曾经把包括涉案商品房在内的钥匙交给平城物业公司掌管。2017年4月，平城投资公司与平城物业公司解除了物业服务合同关系，平城投资公司收回了平城物业公司的物业管理权，平城物业公司已经没有权利管理和占有包括涉案商品房在内的钥匙。因此，谢铭扬作为平城物业公司的法定代表人，对平城物业公司已丧失管理、占有涉案商品房钥匙管理权是明知且应知的。现谢铭扬在明知双方没有签订涉案商品房买卖合同，也知道平城投资公司拒绝交付涉案商品房的情况下，利用此前平城物业公司管理平城投资公司涉案商品房的机会，秘密地持有涉案商品房的钥匙，并在一审中以持有该钥匙为由主ＸＸ城投资公司已经交付涉案商品房，显然非法。由于平城投资公司自始至终并没有交付涉案商品房给谢铭扬，谢铭扬持有涉案房屋锁匙的来源不合法，其占有涉案房屋自然没有合法根据。因此，一审法院作出“在双方签订认购书取得购房收据后谢铭扬实际掌握了涉案房屋钥匙”显然不当，请二审法院明鉴。3、一审法院认定涉案《商品房买卖合同》成立错误。首先，到目前为止，就涉案商品房而言，平城投资公司未与包括谢铭扬在内的任何人签订过《商品房买卖合同》。其次，一审法院认定涉案《商品房买卖合同》成立没有事实根据。本案中，一审法院根据《合同法》第36条规定，认为双方虽然没有签订《商品房买卖合同》，但根据双方签订的《认购书》和平城投资公司出具的《销售工作单》都有签订《商品房买卖合同》的表述，嗣后平城投资公司的原法定代表人同意以工程款、物业费用抵对购房款，并于2015年12月11日向谢铭扬出具了交清购房款的收据，表明谢铭扬已经履行了主要义务，平城投资公司也接受为由，认定涉案商品房买卖合同成立。由于物业费和工程款的权利主体并不是谢铭扬或者说不一定是谢铭扬，在谢铭扬没有提交平城投资公司与平城物业公司抵对物业费或与谢铭扬设立的装饰公司抵对工程款的证据并经各方达成债权债务转移的前提下，一审法院无视《销售工作单》中关于“转户名”的内容，仅凭平城投资公司开出的一张收据就证明三方或多方已达成以购房款抵对物业费或工程款的意思表示，实际上替代了双方或各方当事人签订涉案商品房合同的合意，没有事实和法律上的根据，显属越俎代庖的错误行为。可见，双方没有签订《商品房买卖合同》，一审法院也明知双方没有签订涉案商品房买卖合同，在平城投资公司与谁作为相对人签订《商品房买卖合同》尚不明确且双方产生争议的前提下，一审法院以《合同法》第36条为据认定涉案《商品房买卖合同》成立，属认定事实错误，请二审给予纠正。4、本案属商品房预约合同纠纷，一审法院把本案当作商品房买卖合同纠纷审理不当。本案中，由于平城投资公司与谢铭扬只签订了涉案《认购书》，并没有签订《商品房买卖合同》，现双方因此产生争议，谢铭扬在一审中主张本案是商品房预约纠纷，对此，平城投资公司予以认可。到目前为止，涉案《认购书》仅约定了房屋位置、面积和价款，对涉及房屋的其他事项如“转户名”是谁，8.5折后的价格是多少，何时签订商品房买卖合同、何时交付、公共配套的产权归属、违约责任等等，未能达成一致意见，导致双方时至今日仍未能签订涉案《商品房买卖合同》，并形成诉讼，说明平城投资公司与谢铭扬之间不存在签订商品房买卖合同本约的条件，本案依法属商品房预约纠纷。对照《最高人民法院关于印发修改后的<民事案件案由规定>的通知》可知，最高院也没有“商品房买卖合同纠纷”的案由。显然，一审法院把本案预约合同纠纷当作商品房买卖合同纠纷进行审理不当，请二审法院给予纠正。5、一审法院在谢铭扬没有申请证人出庭作证的情况下，依职权向相关当事人调查并制作相关笔录，违反了民事诉讼法关于人民法院调查收集证据的规定。三、一审法院适用法律错误。如上所述，由于一审法院对涉案商品房买卖合同签约相对人究竟是谢铭扬个人还是平城物业公司或者是其他人并未查清，也未查清涉案购房款与谁的物业费、工程款进行抵对，又在没有厘清谢铭扬持有钥匙合法性的情况下，适用《合同法》第三十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条和《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定作出一审判决第一项显然没有事实根据，从而导致适用法律错误。综上所述，一审法院认定谢铭扬作为本案原告事实不清，证据不足，加上一审法院存在查明、认定事实错误，从而导致适用法律错误的情形，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条的规定，请求二审法院依法撤销一审判决第一项，并依法改判驳回谢铭扬的全部诉讼请求，以维护平城投资公司的合法权益。
谢铭扬辩称：1、一审判决事实认定清楚，适用法律正确，应当维持原判。关于平城投资公司所说的谢铭扬是否属于本案适格原告问题，谢铭扬与平城投资公司签订了《认购书》，亦收到了销售工作单和收据，都证实了谢铭扬是本案的适格原告，主体清晰；2、谢铭扬已完成全额交付房款的义务，平城投资公司前法人代表黄生平出具的销售工作单已证实同意8.5折及转户名抵对工程款及物业费，结合黄生平的询问笔录，可得知谢铭扬已完成交付全款房款的义务；3、谢铭扬实际掌握涉案的房屋钥匙是合法的，签订《认购书》后，前法人代表黄生平已通知销售人员及物业将钥匙交给谢铭扬掌管，且已对1404房进行装修，故实际谢铭扬是合法占有2套房屋钥匙；4、《认购书》合法有效，具备了商品房买卖合同的主要内容，且谢铭扬在平城花园还有其他商品房产权，足以证实谢铭扬已完全清楚未来即将签订的商品房买卖合同的主要条款，依照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件》的第二条指引，谢铭扬依照约定向平城投资公司支付了全额房款，平城投资公司出具了购房收据，足以认定《认购书》等同商品房买卖合同。
谢铭扬向一审法院起诉请求：1、平城投资公司继续履行签订《商品房买卖合同》义务，协助谢铭扬办理关于平远大道平远大厦旁平城花园42栋804房房屋的产权过户登记手续；2、平城投资公司向谢铭扬支付违约金按每天万分之三计算，自2015年11月25日起算暂计至2017年9月18日，合计人民币105462元；3、案件受理费由平城投资公司负担。
一审法院查明，谢铭扬与平城投资公司于2015年11月18日签订了《认购书》，谢铭扬为乙方，即认购方，平城投资公司为甲方，即出售方。该《认购书》的主要内容如下：“一、乙方认购的商品房位于平远大道平远大厦旁平城花园，房号为42栋804号，建筑面积128.46平方米，套内面积107.87平方米（最终以房管局测绘面积为准）。二、认购价格：总房款为人民币陆拾壹万零仟壹佰捌拾伍元整（￥610185），单价为4750元／㎡。（以建筑面积计价）。三、认购定金（空白）。四、付款方式（空白）。五、（空白）。六、如乙方未能在本认购书规定的日期内向甲方缴付首期房款和签署《商品房买卖合同》即视为认购方违约及放弃认购物业，甲方有权不予退回乙方已缴付定金及其他费用，并有权将该物业另行出售，无需知会乙方。七、签署《商品房买卖合同》时本认购书自动作废。八、本认购书一式二份，自签署之日即时生效，均具有同等法律效力。”该认购书由甲方加盖了平城投资公司公章并由公司代表肖晓芬、经手人赖女清签名以及乙方谢铭扬签名确认。在双方签订《认购书》的同日，即2015年11月18日，平城投资公司出具的《销售工作单》载明：“谢铭扬认购平城花园42栋804号洋房按销售原单价4750元签约认购书，经公司生平老板同意，在签收商品房买卖合同时按销售单价8.5折，单价4180元计算进行签约。”该《销售工作单》由平城投资公司加盖平城投资公司公章并由经办人赖女清签名确认。该销售工作单领导批示栏中，由平城投资公司法人代表黄生平书写了“同意8.5折及转户名及抵对工程款、物业费用”的内容。2015年12月11日，平城投资公司向谢铭扬开具了编号为6001749的购房收据，内容为：今收到谢铭扬交来购平城花园42栋804房房款（房款518721元，配套费10200元，产权综合费5334元）合计534255元。该收据中加盖了平城投资公司财务专用章，并由出纳王晶晶签名确认。至此，谢铭扬完成了全额交付购房款的义务。
2015年12月11日，平城投资公司法定代表人由黄生平变更为黄天城，并依法在工商部门进行了变更登记。之后，平城投资公司一直拒绝与谢铭扬签订购房合同，并提出如下理由：“因双方就平城物业公司的相关物业费等结算问题产生争议，且至今结算无果，导致以涉案房款抵对平城物业公司相关物业费之目的无法实现，从而导致双方无法签订《商品房买卖合同》”（见平城投资公司答辩状）。平城投资公司认为至目前为止，双方签订涉案《商品房买卖合同》的所附条件尚未成就，即认为谢铭扬由于和平城投资公司之间存在合同关系，当时是平城物业公司的法定代表人，该物业公司与平城投资公司之间存在物业管理服务合同关系，因平城物业公司与平城投资公司之间依合同未结清各项运营经费之前，不具备抵对谢铭扬购房款和签订购房合同的条件。谢铭扬因无法与平城投资公司签订购房合同而诉至一审法院并提出诉请。
一审法院另查明，谢铭扬在签订涉案《认购书》时，为平城花园物业公司法定代表人，该公司与平城投资公司建立了委托物业管理合同关系，对平城花园住宅小区行使物业管理权。该公司于2017年4月与平城投资公司解除了合同关系。在谢铭扬与平城投资公司签订《认购书》取得购房收据后谢铭扬实际掌握了涉案房屋钥匙。
在一审诉讼过程中，一审法院于2017年10月30日向平城投资公司原办公室主任杨钦明和平城花园销售中心销售员赖女清作了问话笔录，该问话笔录内容均显示谢铭扬涉案购房收据是由售楼部会同平城投资公司财务部门所开具。一审法院还于2017年11月17日向平城投资公司原法定代表人黄生平作了问话笔录。黄生平认可涉案《销售工作单》中领导批示栏中书写的内容，并确认涉案购房收据是依正常、合法程序下加盖公章开具的，认可谢铭扬购买涉案房屋交易成功。
一审法院认为，《城市房地产开发经营管理条例》第二十八条规定：“商品房销售，当事人双方应当签订书面合同”。《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式，但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”本案中，双方之间签订的《认购书》第六条、第七条内容和平城投资公司出具的《销售工作单》均涉及到签订《商品房买卖合同》的表述，说明双方在签订《认购书》之后，如果认购方履行了该《认购书》约定的义务后，销售方必然应当与认购方签订《商品房买卖合同》，除非认购方自动放弃，否则，销售方拒绝与认购方签订《商品房买卖合同》即属违约。谢铭扬在与平城投资公司签订《认购书》后，在平城投资公司法定代表人同意以工程款、物业费用抵对购房款，并同意按8.5折计算房价的情况下，平城投资公司于2015年12月11日向谢铭扬出具了交清房款的收据，表明谢铭扬已经履行了主要义务，对方也接受，涉案《商品房买卖合同》成立。从《认购书》的内容以及涉案《销售工作单》中平城投资公司当时的法定代表人黄生平书写的内容，均反映不出签订《商品房买卖合同》必须以谢铭扬与平城投资公司结清相关物业运营费为附加条件，且平城投资公司亦向谢铭扬开具了收据，该收据具有证明谢铭扬交清房款的法律效力。除非平城投资公司能够举证推翻该收据的证明效力，但至一审法院制作判决书时，平城投资公司均未能举证推翻。至于抵对的物业费属平城物业公司的物业费而非谢铭扬个人的物业费，均不影响确认谢铭扬已交清购房款。但谢铭扬请求判令平城投资公司履行签订《商品房买卖合同》义务，不予支持。谢铭扬还请求平城投资公司支付按每天万分之三计算的违约金无合法依据，亦不予支持。平城投资公司在认可谢铭扬已交清全部购房款之后，一直拒绝与谢铭扬签订《商品房买卖合同》，致使谢铭扬至今未能办理涉案房屋所有权转移登记手续，对此，平城投资公司必须接受谢铭扬的请求，协助谢铭扬办理平城花园42栋804号房屋所有权转移登记手续。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条之规定，判决：一、平城投资公司应于判决生效之日起三十日内协助谢铭扬办理平远大道平远大厦旁平城花园42栋804号房屋所有权转移登记手续；二、驳回谢铭扬其他诉讼请求。案件受理费10042元，减半收取5021元，由谢铭扬负担2000元，平城投资公司负担3021元。
二审中，谢铭扬提交了下列证据：1、《债权转让情况说明》和平城物业公司的股东会议决议，拟证明股东会决议同意物业费和工程款抵对谢铭扬个人的购房款。2、平城物业公司的工商登记机读资料和户口本复印件，拟证明平城物业公司是家族式经营，股东分别是谢铭扬及其儿子、女儿。3、《终止物业服务委托协议》，拟证明平城物业公司和平城投资公司曾经的合作关系以及平城物业公司退出平城花园管理的事实。4、申请向平城投资公司的前法人代表黄生平进行了解问话，他最了解本案的情况。经质证，平城投资公司认为：1、对《债权转让情况说明》的真实性、合法性和证明内容有异议，不能证实谢铭扬一审主张的已以物业费或工程款抵对涉案房款的事实。第一，到目前为止，谢铭扬没有提交证据证明平城投资公司拖欠平城物业公司的物业费或工程款的事实，说明平城物业公司的债权不存在；第二，对照双方2017年4月2日签订的《终止物业服务委托协议》来看，平城投资公司不存在欠平城物业公司物业费或工程款的事实；第三，该《情况说明》称“早已将此债权转让给谢铭扬个人名下，且已经告知平城投资公司的前法人代表黄生平先生，”这一说法不可信。因为，一方面，根据合同法相关规定，如果当事人出现债权转让的情形，首先主张债权转让的人即平城物业公司应有证据证明其存在债权的事实，但现在平城物业公司并没有证据证明其对平城投资公司存在债权以及存在何种债权的事实。就本案而言，如果平城物业公司所指的债权是物业费或工程款，在平城投资公司没有支付该物业费或工程款给平城物业公司的情况下（即产生债权的情况下），则平城物业公司应向法庭提交平城投资公司拖欠平城物业公司多少物业费和工程款的证据。其次债权人转让债权应通知债务人，未经通知的，该转让对债务人不发生效力，平城物业公司到现在为止没有提交证据证明平城物业公司把其所谓债权转让给谢铭扬的行为和事实。至于黄生平早在2015年12月11日就不是平城投资公司的法定代表人，也不是平城投资公司的股东，平城物业公司有无告知和是否告知与平城投资公司无任何关系。所以，该《债权转让情况说明》不能证实平城物业公司与平城投资公司存在以物业费或工程款抵对涉案房款的事实。2、对《股东会决议》的真实性、合法性和证据内容有异议，不能证实平城投资公司与平城物业公司存在以涉案房款抵对物业费或工程款的事实。首先，从时间上来看，该《股东会决议》产生时间为2017年9月9日，而谢铭扬在一审中主张的涉案房款抵对平城物业公司的工程款、物业费的事实发生在平城投资公司出具涉案收据之前即2015年12月11日（见其起诉状和一审庭审意见），这两者的时间相隔近两年，恰恰证明股东会决议只是谢铭扬为应付本案而事后制作，不能证明平城物业公司对平城投资公司存在债权的事实。其次，该《股东会决议》召开时间为2017年9月9日，谢铭扬向法庭提交的《债权转让情况说明》是2017年9月10日，涉案认购书签订的时间是2015年11月12日或2015年11月18日，谢铭扬在起诉状和一审中主张双方涉案房款抵对事实发生在2015年12月11日出具收据之前，对照双方终止物业服务时间2017年4月2日可知，平城投资公司在2015年12月11日以后不存在拖欠平城物业公司工程款和物业的事实。因此，谢铭扬提交该份《股东会决议》显然不能证明平城物业公司在其召开股东会决议时仍存在相当于涉案购房款的物业费或工程款的债权的事实。3、对平城物业公司的工商登记机读资料和股东身份信息真实性没有异议，但对其关联性和证明目的有异议。因为从工商登记来看，平城物业公司是有限责任公司，而涉案认购书的认购主体是谢铭扬个人，在双方或多方对平城物业公司的物业费、工程款是否抵对平城投资公司的涉案房款以及如何抵对达成协议之前，谢铭扬以其具有平城物业公司股东的身份为由认为其是涉案商品房买卖合同当然的签约主体显然依据不足。4、对《终止物业服务委托协议》真实性、合法性没有异议，但对其关联性和证明目的有异议。首先，从该终止协议来看，根本看不出平城物业公司与平城投资公司存在以物业费、工程款抵对涉案房款的事实。其次，由于涉案《认购书》签订在前，终止协议签订在后，但双方在签订《终止物业服务协议》时均没有提到涉案房款抵对物业费、工程款的一事，恰恰说明平城投资公司不存在拖欠平城物业公司所谓工程款或物业费的事实。综上，根据谢铭扬补交的上述证据，对照平城投资公司补充提交的证据可知，在2015年12月之前，平城投资公司与平城物业公司就平城物业公司应上交给平城投资公司的费用，与平城投资公司应付给平城物业公司的物业运行费用已经逐月抵对清楚，在平城物业公司没有向法庭提交平城投资公司在2015年12月11月之前存在拖欠平城物业公司所谓物业费或工程款的事实，即平城物业公司对平城投资公司不存在相当于涉案房款数额债权的情况下，本案根本不存在以平城物业公司物业费或工程款抵对涉案房款的事实。
平城投资公司提交了下列证据：2015年5月至11月平城物业上交费用清单和相关收据，拟证明在2015年12月之前，平城投资公司与平城物业公司就平城物业公司应上交给平城投资公司的费用，与平城投资公司应付给平城物业公司的物业运行费用已经逐月抵对清楚。经质证，谢铭扬认为，平城投资公司提交的证据无法证明平城物业公司与平城投资公司的物业费已经抵对清楚。如果抵对清楚了，平城投资公司怎么会出具房款收据给谢铭扬呢？
本院二审查明，2017年4月2日，平城物业公司与平城投资公司签订《终止物业服务委托协议》，双方一致同意终止2011年4月20日签订的《前期物业服务委托合同》，其中第五条中约定“经甲乙双方协商，2017年4月1日前平城花园业主拖欠的物业管理费、税费、公摊电费等物业相关费用归甲方所有，如因乙方原因导致甲方未收齐拖欠的物业管理相关费用，乙方应承担垫付责任。……”
2017年9月9日，平城物业公司召开年度临时股东会并作出决议：关于法人谢铭扬先生购买座落于平城花园39栋1404号、42栋804号两套房屋，《销售工作单》中“同意8.5折及转户名，抵对工程款及物业费用”，其中的工程款及物业费用均是以平城物业公司的名义与平城投资公司发生的债权，经各个股东协商，已将此债权转让给谢铭扬个人名下，且已经告知平城投资公司的前法人代表黄生平先生。
根据平远县工商和质量技术监督局出具的企业机读档案登记资料显示，平远物业公司的投资者为谢淼芬、谢丽琼和谢铭扬。根据谢铭扬提交的户口本，谢淼芬和谢丽琼均登记在户主为谢铭扬的户口本名下，关系分别为子、女。
2015年5月到11月，由谢丽琼制作了《平城物业上交费用清单制表》，该表由谢铭扬审批，由黄鹏复核，并备注：平城物业公司当月上交的费用抵对当月平城物业公司运行费用。2015年，平城投资公司出具七份收据，注明收到平城物业公司上交2015年5月到11月物业费、水费、电费、公摊电费等，由平城投资公司的会计王晶晶签名，并在各收据上备注抵当月运行费用。
本院查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点主要是：1、一审法院认定本案案由为商品房买卖合同纠纷是否正确；2、谢铭扬是否为本案适格原告；3、一审法院认定平城投资公司应协助谢铭扬办理涉案房屋所有权转移登记手续是否正确。
关于一审法院认定本案案由为商品房买卖合同纠纷是否正确问题。本案中，谢铭扬与平城投资公司签订了《认购书》，并没有签订《商品房买卖合同》，但《认购书》已经具备房屋买卖合同主要条款，且谢铭扬依据《认购书》负有支付房屋价款的义务，该《认购书》应当认定为房屋买卖合同，因此本案案由应当定为房屋买卖合同纠纷，一审法院认定本案案由为商品房买卖合同纠纷不当，应予以纠正。
关于谢铭扬是否为本案适格原告问题。平城投资公司认为其与平城物业公司已经就物业费抵对清楚，不存在再以购房款抵对物业费的问题。谢铭扬只是平城物业公司的法定代表人，其个人不能以物业费抵对房款来要求将产权过户至其个人名下，因此认为谢铭扬不属于本案适格原告。经查，平城投资公司二审提交的2015年5月至11月平城物业公司上交费用清单以及相关收据，所有单据上面均注明当月总金额抵对当月平城物业公司运行费用。同时，根据2017年4月2日平城物业公司与平城投资公司签订的《终止物业服务委托协议》第五条“经甲乙双方协商，2017年4月1日前平城花园业主拖欠的物业管理费、税费、公摊电费等物业相关费用归甲方所有，如因乙方原因导致甲方未收齐拖欠的物业管理相关费用，乙方应承担垫付责任。……”来看，平城投资公司提供的证据并未能证明平城投资公司与平城物业公司已经就全部物业费抵对清楚。平城物业公司属有限责任公司，该公司股东分别为谢淼芬、谢铭扬和谢丽琼，谢淼芬和谢丽琼均系谢铭扬的子女，2017年9月9日平城物业公司通过股东会决议，同意将本案涉案债权转让到谢铭扬名下。因此，谢铭扬属于本案适格原告。平城投资公司认为谢铭扬不属于适格原告，理由不充分，不予支持。
关于一审法院认定平城投资公司应协助谢铭扬办理涉案房屋所有权转移登记手续是否正确问题。2015年11月18日，谢铭扬与平城投资公司签订由谢铭扬认购涉案房屋的《认购书》，由甲方加盖了平城投资公司公章并由公司代表肖晓芬、经手人赖女清签名。同日，平城投资公司出具的《销售工作单》载明：“谢铭扬认购平城花园42栋804号洋房按销售原单价4750元签约认购书，经公司生平老板同意，在签收商品房买卖合同时按销售单价8.5折，单价4180元计算进行签约”，并由平城投资公司加盖公章并由经办人赖女清签名确认。该销售工作单领导批示栏中，由平城投资公司法人代表黄生平书写了“同意8.5折及转户名及抵对工程款、物业费用”的内容。2015年12月11日，平城投资公司向谢铭扬开具的编号为6001749的购房收据，内容为：今收到谢铭扬交来购平城花园42栋804房房款（房款518721元，配套费10200元，产权综合费5334元）合计534255元，加盖了平城投资公司财务专用章，并由出纳王晶晶签名确认。从上述证据来看，谢铭扬完成了全额交付购房款的义务，平城投资公司亦予以认可。从《认购书》的内容来看，已经具备了商品房买卖合同本约的条件。且一审法院向平城投资公司原法定代表人黄生平所作的笔录来看，其亦认可谢铭扬与该公司之间的房屋买卖关系。上述证据均反映不出签订《商品房买卖合同》必须以平城物业公司与平城投资公司结清相关物业运营费为附加条件，平城投资公司亦未能证明其与平城物业公司之间的物业费已经抵对清楚。因此，一审法院据此认定平城投资公司应协助谢铭扬办理涉案房屋所有权转移登记手续并无不妥，应予维持。
综上所述，上诉人平城投资公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10042元，由上诉人平远平城投资实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 叶自辉
审判员 幸庆迈
审判员 黄伟玲
二〇一八年四月二日
书记员 侯敏婷