广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0184民初3426号原告：张丽珍，住广东省广州市海珠区。被告：从化国泰天彤房地产开发有限公司，住所地广东省广州市。法定代表人：胡玲，该公司董事长。委托代理人：胡海源、胡昊，广东流溪律师事务所律师。原告张丽珍与被告从化国泰天彤房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员黄丽平适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张丽珍，被告的委托代理人胡昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年11月14日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的位于从化市江埔街环市东路223号（御景宏雅花园1座）15层1503房，总金额为643347元。《广州市商品房买卖合同》第十三条约定：被告应当在2015年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用。合同第十四条约定：被告如未能按合同规定的期限交房，应自双方约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.03%的标准向原告支付违约金。合同签订后，原告履行了付款义务，但被告未履行交房义务。故诉至法院，请求判令：1.被告以原告已付购房款643347元为基数，按每日万分之三标准向原告支付自2015年7月1日起至2016年7月30日止的逾期交房违约金；2.被告承担本案的全部诉讼费。庭审过程中，原告表示本案暂主张2015年7月1日起至2016年7月30日止的逾期交房违约金，之后的逾期交楼违约金原告另案处理。被告辩称：1.根据《民法通则》第一百一十二条的规定，当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。可见，违约金作为我国法律规定的一种民事赔偿责任，仅限于补偿性质，而非惩罚性质。正因为如此，在《民法通则》之后生效的《合同法》第一百一十四条也明确规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。因此，原告起诉主张违约金时，有责任对其损失情况进行说明并举证。根据《合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。由于违约金是当事人之间合同的约定，这个统一约定的比例是否过高，应结合个案中当事人的损失情况进行审理和具体界定。原告起诉违约金时，有责任对事先有无声明其损失，即其起诉的损失是否超出被告可预见的范围，进行说明和举证。总之，由于违约金造成的损失问题属于被告的主张范围，根据《民事诉讼法》第六十四条的规定原告负有举证责任。被告关于损失的举证乃反驳性举证，其实也是无从举证，因而不能代替原告的正面举证责任。2.被告违约属于不可抗力因素，非被告可控因素所致，请求法院可以免除或者减少被告违约责任。3.2015年7月27日、2016年5月16日被告已取得永久供水的相关证明文件、2015年9月15日已取得永久供电的相关证明文件、2015年9月21日已取得通邮的相关证明文件、2015年9月20日已取得天燃气的相关证明文件、2016年7月29日，被告取得《房屋建筑工程和市政工程基础设施工程竣工验收备案表》，至此被告已符合原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同》第十五条的全部条件。根据本合同的补充协议五，被告于2016年7月30日发出收楼通知给原告，并要求到场收楼，逾期视为对该商品房进行了验收、接管手续。故被告在2016年7月30日已完成了合同约定的全部义务，则违约责任最多计算至2016年7月30日。原告为证明其主张向本院提交了以下证据：1.广州市商品房买卖合同（预售）；2.购房发票。被告为证明其主张向本院提交了以下证据：1.竣工验收备案表；2.2015年9月20日国泰南区庭院及户内燃气管道安装工程《工程联合验收单》；3.2015年7月27日从化市自来水公司出具的《关于从化市国泰天彤房地产开发有限公司御景宏雅花园1、2、9、10、11号楼供水工程验收意见》；4.2016年5月16日从化市自来水公司出具的《关于从化市国泰天彤房地产开发有限公司御景宏雅花园3、4、5、6、7、8号楼供水工程验收意见》；5.通邮申请表；6.客户受电工程竣工检验意见书；7.2016年7月30日EMS国内标准快递单一份。经审理查明：2013年11月14日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》约定：原告购买被告开发的位于从化市江埔街环市东路223号大院2号（御景宏雅花园1座）1503房；建筑面积91.93平方米；总金额为643347元；原告以按揭贷款方式付款：首期款自本预售合同网上签订之日起（不超过5日），支付全部房价款的37.83%，金额243347元，除首期款外，剩余房款金额400000元须于2013年11月14日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。合同第十二条交房条件约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。合同第十三条约定：被告应在2015年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用。合同第十四条约定：若被告未能按照合同规定的期限交房，按照下列第2种方式处理，详见附件补充协议第四条。合同第十五条约定：原告与被告双方进行房屋验收交接时，被告应当向原告提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向原告提供加盖被告公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，被告应提供已加盖公章的原件给原告；（八）项应交由原告填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，原告有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由被告承担。合同附件七第三条约定原告和被告双方同意买卖合同第十二、十三、十五条修改和补充条款为：3.房屋交付的标志：同时满足以下条件，不管原告是否办妥收楼手续，均视为被告已依买卖合同约定的交楼日期将该商品房交付原告：（1）一次性付款方式的，原告按买卖合同约定向被告交清该商品房之全部的房款，按揭付款方式的被告收齐首期房款和银行按揭；（2）原告应按照双方签订的《购房费用明细表》约定付清应缴全部税、费；（3）原告有违约行为的，应按买卖合同及其补充协议的约定向被告交清违约金；（4）只要该房屋完成工程竣工验收，并满足供水、供电、电梯及通邮等必须居住条件，即该部分配套设施达到使用条件后，视为该商品房已符合双方约定的交房条件；（5）合同约定的房屋交付时限届满。4.不可抗力等原因包含但不限于异常天气、异常地质状况、政府行为及公用事业部门所引起的原因。由于该原因造成迟延交房的，原告同意被告顺延交房时间。合同附件七补充协议第四条约定：原告与被告同意买卖合同第十四条修改如下：被告如未能按照合同规定的期限交房，按以下方式处理，被告应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按照总房款的0.03%的标准向原告支付违约金，本合同继续履行。上述合同签订后，原告已支付了全部购房款643347元，被告分别于2013年11月29日开具首期款243347元的发票，2014年8月13日开具尾款400000元的发票给原告。2016年7月29日，被告取得位于从化市环市东路207号自编“名城·御景绿洲（南区）1-11栋”住宅楼工程11幢的竣工验收备案表。2016年7月30日，被告通过EMS国内标准快递向原告邮寄收楼通知书，原告验收时认为房屋存在很多问题，至今尚未收楼。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷，主要涉及以下几个方面的问题：一、被告逾期交楼违约金应如何计算原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同预售合同》及其附件是双方当事人的真实意思表示，其条款在不违反法律和行政法规的强制性规定的情况下，对双方当事人具有法律约束力。本案原告和被告均确认从2015年7月1日至2016年7月30日被告逾期交楼，故原告主张此期间的逾期交楼违约金，本院予以支持。原告主张对2016年7月30日之后的逾期交楼违约金，其另案处理，属于对其权利的自由处分，本院予以准许。二、关于逾期交房责任的承担问题被告辩称其违约系因不可抗力因素及非被告可控因素导致，但未提供证据予以证明，故被告主张免责的理据不足，本院不予采纳。三、关于逾期交房违约金标准应否予以调整的问题原告与被告签订的《广州市商品房合同（预售）》的附件七补充协议第四条约定，被告未能按照合同规定的期限交房，按以下方式处理，被告应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按照总房款的0.03%的标准向原告支付违约金，本合同继续履行。上述约定是双方当事人的真实意思表示，对双方均具有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定可知，因违约造成的损失包括实际损失和可得利益损失，因此，在判断违约金高低时，应将违约金与实际损失和可得利益的损失进行比较。现被告认为违约金过高，未提交证据证明，由于违约金系因被告违反合同义务逾期交付涉案房屋所产生，被告以原告未对损失进行举证为由要求调整违约金，缺乏依据，本院不予采纳。综上，在合同履行的过程中，原告已付清房价款，被告未按照约定在2015年6月30日前将符合合同约定和法律规定的交房条件的房屋交付原告使用，构成违约。故原告主张被告以总房价为基数，按照每日0.03%的标准，从2015年7月1日起暂计至2016年7月30日止的逾期交房违约金，符合双方的约定和法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告从化国泰天彤房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告张丽珍支付逾期交房违约金（以购房款643347元为本金，按每日万分之三的标准，从2015年7月1日起计至2016年7月30日止)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费855元，由被告从化国泰天彤房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状之日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  黄丽平二〇一六年十月四日书记员  邹 静