湖北省武汉市江夏区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0115民初857号原告：刘文胜。委托诉讼代理人:刘梅芳，湖北金卫律师事务所律师。委托诉讼代理人:向欣，湖北金卫律师事务所律师。被告：湖北森泰盛澜房地产开发有限公司（原湖北森泰鑫鑫房地产开发有限公司），住所地湖北省黄冈市八一路23号。法定代表人：王操国，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王国强，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：郑耀华，湖北多能律师事务所律师。第三人：长江工程职业技术学院，住所地湖北省武汉市江夏区纸坊街文化路*号。法定代表人：冯中朝，系该学院院长。委托诉讼代理人：王妍，女，系该单位职工。原告刘文胜与被告湖北森泰盛澜房地产开发有限公司、第三人长江工程职业技术学院商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年1月20日立案，依法适用简易程序审理。后因案情复杂转为普通程序，并公开开庭进行了审理。双方当事人或其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金64918.53元；2.判令被告向原告支付逾期办证违约金2404.39元；3.判令被告协助原告办理位于武汉市江夏区大桥新区红旗村长泰花园第4座3单元4层02号房的不动产登记。事实与理由：原告与被告于2010年9月11日签订《武汉市商品房买卖合同》，原告依约履行了付款义务，被告违反合同第九条及第十五条约定的义务，应当承担逾期交房及逾期办证的违约责任，并继续履行协助原告办理不动产登记的合同义务。被告对与原告签订《武汉市商品房买卖合同》的事实无异议，承认原告要求其协助办理不动产登记的诉讼请求，但认为，1.本案商品房买卖合同缺乏买卖房屋的真实意思表示，仅仅是被告履行与第三人约定的协助原告办理不动产登记的义务的结果，合同无效；2.本案商品房买卖合同系以商品房买卖之合法形式掩盖将第三人、原告共有产权变为原告个人产权的非法目的，损害了国家及社会公共利益，合同无效；3.原告诉请超过诉讼时效，被告已于2011年9月交付房屋，竣工验收备案证的取得并不是房屋交付的约定条件；4.若法院认定合同有效，房款付清前，被告不承担逾期交房的违约责任；5.原告已实际收房，没有损失，合同约定的违约金标准过高，请求法院予以调减。第三人述称，第三人与被告签订《联合开发协议书》及《联合开发回购房补充协议》，并由第三人根据教职工的工龄、职务等确定房屋分配方案及公布房屋单价属实，但本案商品房买卖合同系原告与被告签订，与第三人无关。本院经审理认定事实如下：2010年9月11日，原告与被告签订《武汉市商品房买卖合同》，由原告支付240439元购买被告开发的位于湖北省武汉市江夏区大桥新区红旗村长泰花园第4座3单元4层02号房。合同第九条约定：被告应于2011年5月1日前交付满足规划、燃气验收、水电设施等条件的商品房；第十条约定：被告逾期交房超过90日后，自合同第九条约定的交付期限次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之2的违约金；第十五条约定：被告应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记，逾期应按已付房价款的1%向原告支付违约金；附件六补充协议第二条约定：原告需全款到被告账户后，被告方能予以交房，由于原告未交清购房款（含贷款）而产生的逾期交房，被告不用承担逾期交房责任。合同还对其他事项进行了约定。2011年9月9日，被告将含原告在内的334户教职工所购房屋钥匙一次性统一集中交给前期物业管理公司。2014年1月10日，被告收齐含原告在内的334户教职工购房的全部房款。2015年1月9日，涉案房屋取得《工程竣工验收备案证明书》。另查明，2008年12月22日，第三人与被告签订《联合开发协议》，约定由第三人提供宗地用于建造住宅楼用房约85000平方米，其中第三人回购约40000平方米（含公共用房分摊面积），回购均价为每平方米2000元，办证税费由第三人业主承担。2009年6月8日，被告与第三人签订《联合开发回购房补充协议》，约定由被告提供分户房屋面积及商品房买卖合同范本，由第三人负责分配回购房屋并组织购房合同的签订；由被告在2010年10月向第三人移交回购房，由第三人于回购房具备开盘条件后支付回购房款30%，余款由教职工办理贷款并于竣工验收合格移交后一次付清。2011年9月5日，被告与第三人召开协商会，就教职工回购房交房等事宜形成《会议纪要》，载明：被告于2011年9月9日将334户教职工回购房钥匙一次性统一集中交给前期物业管理公司。2016年7月19日，被告因联合开发事宜与第三人产生争议，诉至本院，本院于2017年3月1日作出（2016）鄂0115民初2330号民事判决，后该案经湖北省武汉市中级人民法院二审后维持原判，现处于再审申请审查阶段。本院认为，本案争议焦点有三：一、关于涉案商品房买卖合同的效力问题；二、关于被告是否逾期交房及违约责任的承担问题；三、关于被告是否应支付逾期办证违约金并协助原告办理不动产登记。本院评述如下：一、关于涉案商品房买卖合同的效力《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，被告对与原告签订《武汉市商品房买卖合同》的事实无异议，仅口头陈述其意思表示不真实，并未提出充分、有效的证据予以证明，应当承担举证不能的法律后果。被告还认为涉案合同系以合法形式掩盖非法目的、损害国家及社会公共利益，因涉案房屋系被告开发的商品房，并不能确定第三人对涉案房屋具有产权，不能认定双方交易目的非法。故被告关于涉案合同无效的辩称意见，缺乏法律依据，本院不予采信。据此，本院认定原告与被告签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对原、被告均产生法律约束力。二、关于被告是否逾期交房及违约责任的承担建筑工程竣工验收备案证明书不仅表明交付使用的房屋已通过各单项验收，还对房屋可安全使用具备证明和告知的作用，是对合同双方具有法律约束力的证明文件。被告取得建筑工程竣工验收备案证明书的时间是证明其交付的房屋符合交付条件的时间，是双方约定房屋交付应达到约定条件的真实目的。本案中，双方合同并未排除适用取得建筑工程竣工验收备案证明书之房屋交付条件，涉案房屋于2015年1月9日方符合交付条件，被告构成逾期交房，其关于竣工验收备案证的取得不是约定交付条件的辩称意见，与合同约定及法律规定不符，本院不予采信。被告根据双方合同附件六补充协议第二条“原告需全款到被告账户后，被告方能予以交房，由于原告未交清购房款（含贷款）而产生的逾期交房，被告不用承担逾期交房责任”的约定，辩称其不承担2014年1月10日前的逾期交房违约责任。首先，联系合同上下文及条款之本意，该条中所称之“交房”应为移转房屋占有，并非使房屋符合合同第九条约定的条件；其次，被告仅免责于因原告未交清购房款导致的逾期交房。本案中，即使被告关于原告在办理房屋交接手续时未付清购房款的主张成立，其也已向原告移转房屋之占有，且房屋在移转占有时不符合交付条件，其抗辩意见与事实及约定不符，本院不予采信。本案中，被告认为原告没有损失，合同约定的违约金标准过高，请求法院予以调减。本院认为，原、被告已在《商品房买卖合同》中约定违约金计算标准，对双方意思自治应予尊重，但亦应考虑违约金填补损失与违约惩罚的双重功能性质。本案中，被告和第三人签订的《联合开发协议书》、《联合开发回购房补充协议》、《会议纪要》，与被告和原告签订的《商品房买卖合同》具有关联性，被告逾期取得建筑工程竣工验收备案证明书亦未对原告房屋占有、使用权益造成影响。综合考量上述因素，并结合本案合同履行程度、当事人的过错、预期利益等因素，依照合同法规定的诚实信用原则、公平原则，以违约造成的损失为基准，本院认为本案违约金计算标准调整为：由被告以已付购房款240439元的日万分之0.2为标准向原告支付2011年5月2日起至2015年1月9日止的逾期交房违约金，较为妥当。共计6487.04元（1349天×240439元×0.00002/天）。因被告取得建筑工程竣工验收备案证明书后未告知原告，故原告诉请未超过诉讼时效，被告与此相关的辩称意见，缺乏事实依据，本院不予采信。三、关于被告是否应支付逾期办证违约金并协助原告办理不动产登记当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，被告承认原告要求其协助办理不动产登记的诉讼请求，不违反法律规定，被告应当依照合同约定协助原告办理涉案房屋不动产登记并支付已付房价款1%的逾期违约金，计2404.39元。综上所述，被告应当向原告支付逾期交房违约金6487.04元、逾期办证违约金2404.39元，并协助原告办理涉案房屋不动产登记。被告以本案需以其正在申请再审的（2016）鄂0115民初2330号案件审理结果为依据的理由，申请中止本案审理，因其申请与法律规定不符，本院不予准许。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、湖北森泰盛澜房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向刘文胜支付逾期交房违约金6487.04元；二、湖北森泰盛澜房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向刘文胜支付逾期办证违约金2404.39元；三、湖北森泰盛澜房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内协助刘文胜办理位于湖北省武汉市江夏区大桥新区红旗村长泰花园第4座3单元4层02号房的不动产登记；四、驳回刘文胜其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1484元，由刘文胜负担1262元，由湖北森泰盛澜房地产开发有限公司负担222元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判长  黄建国审判员  姚文清审判员  郑保民审判员  陈 芳审判员  刘 晓二〇一七年十二月十五日书记员  许 念书记员  赵 雪