江苏省盐城市亭湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0902民初4674号
原告：中国农业银行股份有限公司盐城中汇支行，住所地在江苏省盐城市解放南路。
负责人：吴曙东，该行行长。
委托诉讼代理人：沈晓东，该行员工。
被告：李本国，男，1976年6月26日生，住盐城市盐都区。
被告：李恒杰，男，1954年12月9日生，住建湖县。
被告：李士梅，女，1961年1月28日生，住建湖县。
被告：江翠芳（抵押房产共有人），住盐城市盐都区。
原告中国农业银行股份有限公司盐城中汇支行（下称农行中汇支行）与被告李本国、李恒杰、李士梅、江翠芳金融借款合同纠纷一案，本院于2017年8月16日受理后，依法组成合议庭,于2018年2月5日公开开庭进行了审理。原告农行中汇支行的委托诉讼代理人沈晓东到庭参加诉讼。被告李本国、李恒杰、李士梅、江翠芳经本院公告送达起诉状副本、应诉通知书、开庭传票、合议庭组成人员告知书，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告农行中汇支行诉称：2011年12月7日，被告与原告中国农业银行盐城中汇支行签订了《个人购房担保借款合同》，合同约定：原告发放贷款28万元整，用于被告购买位于盐城市盐都区**村*组“**苑”*幢*号住房；借款期限30年，自2011年12月7日至2041年12月6日，实际放款日与到期日以借款凭证为准；借款人以每壹个月为一个还款周期，共360期，还款日为每月的借款对应日；借款利率执行浮动利率，在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率7.05%的基础上上浮5%，执行年利率7.4025%；对逾期借款从逾期之日起在约定执行利率基础上上浮50%；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；双方商定采用等额本息还款法规定的方式归还借款本息；如借款人未足额偿还借款本息超过90天，原告有权提前收回已发放借款、行使抵押权；合同约定以上述所购房屋设定抵押，于签约当日办理了抵押登记手续，2013年6月4日办理了以原告为权利人的他项权利证书；抵押担保的范围包括上述合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、抵押物处置费、过户费等原告为实现债权的一切费用。上述合同签订后，原告于2012年1月7日依约向被告一发放了贷款28万元。贷款发放后，被告未能按约定还款，经常逾期，经催收后仍拖欠较多贷款，截止2017年5月21日，被告已拖欠原告贷款12期，逾期贷款本息22145.77元，其中：逾期贷款本金5987.7元、利息16158.07元，已根本性违约。根据原告与被告借款合同中关于借款人未足额偿还借款本息超过90天，原告有权停止发放借款，有权提前收回已发放借款、行使抵押权的约定，原告宣布上述《个人购房担保借款合同》项下的贷款于2017年7月10日全部提前到期，并要求被告在7日内对所有未清偿的贷款本息履行还款义务，但被告未能履行。同时，原告对经法定机关办理了抵押登记的房屋拍卖、变卖的价款应享有优先受偿权。故诉至法院，请求判令：1、被告立即偿还原告贷款本金265294.19元、利息16158.07元（利息暂算至2017年7月27日），合计本息281452.26元及至实际履行之日止按合同约定计算的利息（含罚息、复利等）。2、原告对被告一、四设定抵押的房屋拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；3、本案全部诉讼费用由被告承担。
被告李本国、李恒杰、李士梅、江翠芳均未答辩。
经审理查明：2010年1月20日，李本国、李恒杰、李士梅与农行中汇支行签订一份《个人购房担保借款合同》，约定：1、借款金额：28万元，借款期限：自2011年12月7日起至2041年12月6日止，共计360个月。2、借款用途：购买位于盐都区**村*组**苑*幢*号房。3、借款利率：浮动利率，在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率基础上浮5%。4、划款方式：借款人不可撤销地授权贷款人将全部借款直接划入售房人在中国农业银行股份有限公司盐城中汇支行开立的账户，借款人承诺：贷款人将借款资金划入上述账户，即视同贷款人已依据约定向借款人发放借款，且借款人收妥借款资金。借款人了解并自愿承担与借款资金划入上述账户相关的所有风险。5、还款：分期还款，借款人以每一个月为一个还款周期，共360期。自借款发放后，每期末月的借款对应日为还款日。没有借款对应日的，以该还款周期末月的最后一日为还款日。借款人与贷款人商定采用等额本息还款法归还借款本息。6、担保：本合同项下借款采用阶段性保证担保+抵押担保方式。抵押人同意以盐城市盐都区**苑*幢*室设定抵押；阶段性保证担保保证人为李恒杰、李士梅，阶段性保证人自本合同签订之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。7、借款人、抵押人的违约责任：借款人未按本合同约定归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）；借款人未足额偿还借款本息超过90天，借款人、保证人或抵押人违反其在本合同项下所作的任何声明和保证，贷款人有权停止发放贷款、提前收回已发放的贷款、有权提前行使担保权、有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。2011年10月19日，李本国、李恒杰、李士梅与农行中汇支行签订一份《个人购房贷款申请书》，约定：贷款用于购买**苑*幢*室。2012年1月7日，原告按约将28万元贷款划至上述指定账户。被告李本国取得贷款后，未按约偿还贷款本息。2013年6月4日，李本国、江翠芳与农行中汇支行就上述房屋向房产管理部门办理了抵押物登记。截止2017年7月27日，李本国共欠原告贷款本金265294.19元、利息16158.07元。原告多次催要未果，遂诉至本院。
上述事实，有当事人陈述、个人购房担保借款合同、个人借款凭证、欠款明细等证据证明，本院经审核予以确认。
本院认为：（一）关于借款合同。原告农行中汇支行与被告李本国、李恒杰、李士梅签订的《个人购房担保借款合同》、《个人购房贷款申请书》不违反法律、法规的强制性规定，是当事人真实意思表示，对双方均具有约束力。原告已按约将28万元出借给被告李本国，被告李本国未按合同约定履行还款义务，已构成违约，原告有权按照合同约定宣布贷款提前到期并要求被告履行全部义务。故原告农行中汇支行要求被告李本国偿还全部到期及未到期借款本金、利息、罚息及复利，符合法律规定，本院依法予以支持。
（二）关于抵押合同。上述《个人购房担保借款合同》中约定的抵押条款，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定。被告李本国、江翠芳以位于住盐城市盐都区**苑*幢*室为该笔贷款提供了抵押担保，并办理了抵押物登记，故农行中汇支行对涉案房屋拍卖、变卖的价款在抵押登记的担保债权范围内享有优先受偿权。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告李本国、李恒杰、李士梅应于本判决生效之日起十日内共同偿还原告中国农业银行股份有限公司盐城中汇支行贷款本金265294.19元，截止2017年7月27日的利息16158.07元，并支付自2017年7月28日起至实际给付之日止的利息、罚息及复利（利息、罚息及复利均按合同约定的方法和标准计算）。
二、原告中国农业银行股份有限公司盐城中汇支行对被告李本国、江翠芳所有的位于盐城市盐都区**苑*幢*室拍卖、变卖所得的价款在抵押登记的担保债权范围内用于清偿本判决第一项所确定的债权享有优先受偿权。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5522元，公告费600元，合计6122元，由被告李本国负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式五份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该法院预交上诉案件受理费。
审 判 长 周清郁
人民陪审员 王 兰
人民陪审员 郑锦萍
二〇一八年二月五日
书 记 员 丁 艳
附录法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2、《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
3、《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。