中华人民共和国
广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗中法审监民抗再字第30号
抗诉机关：广东省人民检察院。
申诉人（一审原告、二审上诉人）：郑福麟，男，1927年8月18日出生，住上海市徐汇区。
申诉人（一审原告、二审上诉人）：郑福锴，男，1932年2月21日出生，住四川省成都市。
申诉人（一审原告、二审上诉人）：郑信珠，女，1935年2月4日出生，住江苏省苏州市沧浪区。
申诉人（一审原告、二审上诉人）：郑海蓉，女，1970年3月18日出生，住广西壮族自治区。
申诉人（一审原告、二审上诉人）：郑晓莺，女，1931年3月3日出生，住上海市。
申诉人（一审原告、二审上诉人）：郑文钧，男，1935年11月12日出生，住上海市徐汇区。
申诉人（一审原告、二审上诉人）：史晓明，女，1966年3月4日出生，住上海市徐汇区。
申诉人（一审原告、二审上诉人）：郑鹏远（PAULCHENG），男，1928年10月28日出生，住澳大利亚。
申诉人（一审原告、二审上诉人）：郑萧秀莲（LILYCHENG），女，1936年10月14日出生，住澳大利亚。
申诉人（一审原告、二审上诉人）：郑世民（SIMONPAULCHENG），男，1959年5月1日出生，住澳大利亚。
申诉人（一审原告、二审上诉人）：郑世杰（DAVIDCHENG），男，1963年10月4日出生，住澳大利亚。
申诉人（一审原告、二审上诉人）：郑绮华（LIANNECHENG-SEETO），女，1966年2月18日出生，住澳大利亚。
申诉人（一审原告、二审上诉人）：郑永革，女，1950年10月30日出生，住江苏省南京市鼓楼区。
申诉人（一审原告、二审上诉人）：郑德明，男，1951年6月14日出生，住江苏省南京市。
申诉人（一审原告、二审上诉人）：郑志钧，男，1933年2月20日出生，住江苏省苏州市。
上述十五申诉人共同委托代理人：郑海云，女，1964年10月3日出生，住广西壮族自治区。
申诉人（一审原告、二审上诉人）：郑海云，女，1964年10月3日出生，住广西壮族自治区。
委托代理人：周晓雪，四川奥法律师事务所律师。
被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：郑冠申，男，1922年4月15日出生，住广东省广州市。
被申诉人（原审被告、二审被上诉人）：林惠如，女，1962年6月25日出生，住广东省广州市越秀区。
委托代理人：邹倩君，广东广力信律师事务所律师。
一审原告、二审上诉人：郑福驹，男，1929年9月16日出生，住址：上海市徐汇区。现住上海市徐汇区。
一审原告、二审上诉人：魏敏如，女，1937年1月30日出生，现住广西壮族自治区。
一审原告、二审上诉人：周玲妹，女，1922年11月23日出生，现住上海市浦东新区。
一审原告、二审上诉人：史明真，女，1926年11月2日出生，现住上海市徐汇区。
一审原告：郑季石，男，1924年8月19日出生，住江苏省南京市。
一审原告：郑建申，男，1924年10月20日出生，住江苏省苏州市。
一审原告：郑建勋，男，1932年6月26日出生，住北京市海淀区。
一审原告：郑瑞霞，女，1934年8月9日出生，住江苏省南南京市。
一审原告：郑莉萍，女，1961年7月31日出生，现住上海市。
申诉人郑福麟、郑福锴、郑信珠、郑海云、郑海蓉、郑晓莺、郑文钧、史晓明、郑鹏远、郑萧秀莲、郑世民、郑世杰、郑绮华、郑永革、郑德明、郑志钧（以下简称郑福麟等十六人）因与被申诉人郑冠申、林惠如及一审原告、二审上诉人郑福驹、魏敏如、周玲妹、史明真（以下简称郑福驹等四人）、一审原告郑季石、郑建申、郑建勋、郑瑞霞、郑莉萍（以下简称郑季石等五人）房屋权属纠纷一案，不服本院于2009年8月7日作出的（2008）穗中法民五终字第4780号民事判决，向检察机关申诉。广东省人民检察院于2012年9月10日作出粤检民抗字（2012）284号民事抗诉书，向广东省高级人民法院提出抗诉，广东省高级人民法院于2012年11月19日作出（2012）粤高法审监民抗字第543号民事裁定，指令本院再审本案，本院依法另行组成合议庭，于2014年10月15日公开开庭审理了本案。广东省人民检察院指派广州市人民检察院曹军、卢瑞出庭。申诉人郑福麟、郑福锴、郑信珠、郑海蓉、郑晓莺、郑文钧、史晓明、郑鹏远、郑萧秀莲、郑世民、郑世杰、郑绮华、郑永革、郑德明、郑志钧的委托代理人郑海云、申诉人郑海云及其委托代理人周晓雪，被申诉人林惠如及其委托代理人邹倩君到庭参加诉讼。郑冠申、郑季石、郑建申、郑建勋、郑瑞霞、郑丽萍、郑福驹、魏敏如、周玲妹、史明真等十人经本院传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
郑福麟、郑福驹、郑福锴、郑信珠、魏敏如、郑海云、郑海蓉、郑晓莺、郑文钧、周玲妹、史明真、史晓明、郑鹏远、郑萧秀莲、郑世民、郑世杰、郑绮华、郑永革、郑德明、郑志钧、郑季石、郑建申、郑建勋、郑瑞霞、郑莉萍（以下简称郑福麟等二十五人）共同向广州市荔湾区人民法院提起本案诉讼，请求：一、判令郑冠申以郑福麟等人名义与林惠如于2006年12月21日签订的广州市荔湾区桨栏路85号房屋《房地产买卖合同》无效；二、判令林惠如将广州市荔湾区桨栏路85号房屋返还给郑福麟等人管业；三、本案诉讼费用由郑冠申、林惠如共同负担。
广州市荔湾区人民法院一审查明，原广州市荔湾区桨栏路85号房屋是郑福麟等二十五人及郑冠申所有之房产，该屋为混合和砖木结构3-1／20层，建筑面积447.96平方米，使用性质：首层商业，其余住宅。2004年1月3日，郑冠申以业主代理人的名义（房屋出售方，甲方）与林惠如（房屋买入方，乙方）签订《协议书》，约定：房屋情况为广州市荔湾区桨栏路85号房屋各人所占份额为郑仲明（18%）、郑绍良（9%）、郑日孚（9%）、郑家杰（9%）、郑冠汉（10.5%）、郑冠申（7.5%）、郑冠松（7.5%）、郑仲清（12%）、郑静澜（10%）、郑海翔（7.5%）以上郑家叔伯兄弟共十房人；1992年4月上述房屋由房管站发出“局部危房”通知，要求业主限期维修，当时业主代理人郑冠松因资金缺乏，无力维修，报请该站同意垫款抢修并代管至今；原业主十人只有郑冠申一人建在，其他九人均已先后病故。现由各房子孙委托郑冠申为全权代理人，委托公证书均交由广州市公证处保存，以便作为办理继承权公证的依据，待全部办妥后退回给郑冠申，进而向房管局申请房屋产权证；上述房产经公证处内的房地产评估员按照商业用途估价为75万元，乙方同意按此金额成交，在有关手续完成后双方签定售房国家规定的合同时，乙方按双方确定房价先付50%的房款，在房地产交易所办理交割时再一次性付清余下的款项，并一次性扣还乙方代甲方垫付的以及认同的款项；住户们的搬迁、安置、补偿工作均由乙方办理，一切费用由乙方承担；乙方同意承担与房管站结算该站垫付64683.12元的尚未向住户租金分摊收回的尾数。办房产证应向房管局交纳的各项税费由乙方先行支付，其后在付给甲方房价时扣回代甲方按国家规定应承担的营业税、房地产交易税及管理费；由于卖方在签订本协议时尚未取得产权证，因此在以后办理向乙方过户登记时，在房管局签订的房地产买卖合同不论交易价为多少仅作办理登记备案之用，不做实际执行，双方的最终交易价以本协议为准，不论房价涨跌也均不作调整。
协议签订后，林惠如于2004年1月12日向郑冠申交纳了购房款112500元。2005年8月25日，林惠如向郑冠申交纳了购房定金375000元。2006年12月16日，郑福麟等二十五人及郑冠申通过继承取得讼争房屋的《房地产权证》。2006年12月21日，郑冠申以业主代理人的名义（卖方，甲方）与林惠如（买方，乙方）签订《房地产买卖合同》，约定：甲方将自有广州市荔湾区桨栏路85号房屋及该房屋占用范围内的土地使用权出售给乙方，房屋建筑面积447.94平方米，用途为商住；上述房产经协商一致，商定房地产交易价格为100万元；甲方应当在2007年1月1日前，将符合本合同约定的房地产交付给乙方占有使用。合同签订后，郑冠申已将讼争房屋交付林惠如使用。2007年2月间，林惠如代郑福麟等二十五人及郑冠申等人支付个人所得税、土地增值税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、房地产交易手续费、印花税、土地出让金、土地契税共746399元。2007年2月15日，林惠如取得讼争房屋的《房地产权证》。2007年3月6日，林惠如向郑冠申交纳了购房余款262500元。
一审诉讼期间，郑福麟等人向一审法院提供了广州市房地产产权情况表、广州市房地产买卖合同、广州市房屋交易登记证明书、广州市房地产转移登记申请书，其中交易登记证明书显示房屋交易产价为2338000元，以证明郑冠申将讼争房屋非法贱价卖给林惠如；提供广东省广州市南方公证处答复函件、四川省成都市公证处信函，证明郑冠申办理讼争房屋买卖交易时所提供的4份由广东省广州市南方公证处出具的（2005）粤公证内字第39297、39298、39295、45295号公证书及四川省成都市公证处出具的（97）成证内民字第336号公证书均为伪造；提供郑冠申信函，证明林惠如积极参与办理讼争房屋发还、清租等活动，其在买卖过程中系非善意第三人。
郑冠申向一审法院提供了委托书11份，证明已得到了广州市桨栏路85号房屋业权人的代理权；提供广州市荔湾区房管局房屋安全鉴定通知书，证明广州市桨栏路85号房屋属于危房；提供银行汇票，证明郑冠申已将部分房款汇给委托人郑建中、史明真等二人；提供广州市房地产估价答复书，证明当时出售时房屋的产权价值。另郑冠申确认在办理讼争房屋买卖过户过程中因其受骗，向房管部门提供了假的公证委托书。
林惠如向一审法院提供了协议书（2004年1月3日），证明林惠如与郑冠申代理的郑福麟等二十五人签订房屋买卖合同，其中约定成交价为75万元，各负各税；提供房地产他项权证，证明林惠如因借款将涉案房产抵押给汤伟文；提供房地产估价答复书，证明2005年8月诉争房屋市场评估价为1000元／平方米；提供与住户的协议书及收款收据，证明林惠如清理涉案房产原租户并向其支付补偿费的情况；提供建设工程规划许可证及附图、建设工程审核书，证明林惠如取得讼争房屋后经批准已经翻修改造，原房屋已经不存在；提供房屋安全鉴定通知书、房屋安全鉴定书，证明诉争房屋已经属于危房，不具有评估报告中的价值；提供广东高迪评估咨询有限公司的评估报告，证明针对2004年元月房屋的价值进行评估，经评估讼争房屋的价格（不含土地出让金）为730000元。另林惠如表示经与郑冠申再协商，同意将原约定各自承担的税费也由林惠如承担，林惠如支付了75万元的房产买卖房款还承担了原来由郑冠申承担的税费以及住户的搬迁费用，这些加起来有190万元。
荔湾区人民法院一审认为，郑冠申在未取得讼争房屋原业权人授权的情况下，伪造郑福麟等二十五人的授权委托书，擅自将讼争房屋出售给林惠如，其行为违法。但郑福麟等二十五人并没有证据证明林惠如与郑冠申恶意串通及林惠如恶意取得讼争房屋，其提供郑冠申的信函只能说明林惠如在办理讼争房屋的继承及办证给予了协助，并不能证明林惠如参与了伪造委托书的违法行为。由于郑冠申与林惠如于2004年已签订房屋买卖的协议书，协议约定房价75万元符合当时的市场价格，且林惠如在实际履行时是通过以约150万的价格（含购房款及代垫税费，未含住户搬迁费）有偿取得讼争房屋，价格合理。另讼争房屋已由房管部门登记转移，林惠如已取得讼争房屋的房地产权证，因此，林惠如取得讼争房屋属善意取得，林惠如依法取得对讼争房屋的所有权。故郑福麟等二十五人的一审诉请依据不足，一审法院不予支持。郑季石、郑建申、郑建勋、郑瑞霞、郑莉萍经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院依法作缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条和《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，一审法院作出如下判决，驳回郑福麟、郑福驹、郑福锴、郑信珠、魏敏如、郑海云、郑海蓉、郑晓莺、郑文钧、周玲妹、史明真、史晓明、郑鹏远、郑萧秀莲、郑世民、郑世杰、郑绮华、郑永革、郑德明、郑志钧、郑季石、郑建申、郑建勋、郑瑞霞、郑莉萍的诉讼请求。本案一审受理费200元，由郑福麟、郑福驹、郑福锴、郑信珠、魏敏如、郑海云、郑海蓉、郑晓莺、郑文钧、周玲妹、史明真、史晓明、郑鹏远、郑萧秀莲、郑世民、郑世杰、郑绮华、郑永革、郑德明、郑志钧、郑季石、郑建申、郑建勋、郑瑞霞、郑莉萍共同负担。
郑福麟、郑福锴、郑信珠、郑海云、郑海蓉、郑晓莺、郑文钧、史晓明、郑鹏远、郑萧秀莲、郑世民、郑世杰、郑绮华、郑永革、郑德明、郑志钧、郑福驹、魏敏如、周玲妹、史明真（以下简称郑福麟等二十人）不服一审判决，上诉称，一、一审法院认定事实不清并存在遗漏审查事实之情况。讼争房屋的权属审查不清。2004年1月3日讼争房屋不具备法定出售的条件未予审查。郑冠申至今都不能举证证明其可以代表众业权人出售讼争房屋。房屋交易过户依据的合同审查不清。案中讼争房屋的违法出售，是根据2006年12月21日林惠如与郑冠申签订的《房地产买卖合同》。一审审理期间，林惠如提供了2004年1月郑冠申与林惠如签订《协议书》，声称是以该04年协议书与郑福麟等人进行交易。因此，《房地产买卖合同》实际是份假合同，应属无效合同，请二审法院予以审查。遗漏审查2006年政府评估价以及与合同成交价的价差。2006年政府评估价为2338000元，林惠如实际履行约150万元，那仍然有高达约65万元的价差，另，04年协议书中成交价仅为75万元。审查交易征税情况有误。首先，发生所谓上述纳税的情况，完全是基于林惠如与郑冠申的违法行为。其次，按照林惠如与郑冠申所称以75万成交，纳税又是多少呢遗漏审查林惠如是否符合我国《物权法》之规定。林惠如为取得涉案房屋，积极协助郑冠申办理有关事务，其取得涉案房屋的行为不符合我国《物权法》的规定。二、一审法院适用法律不当，应予更正。郑冠申造假损害郑福麟等人利益的行为应属无效民事行为，《民法通则》第58条第1款、第66条均有规定，另外，对为规避法律、逃避义务、伪造合同、骗取房管行政部门交易登记这种合同也是无效，《合同法》第52条第（二）、（三）、（四）、（五）已有具体规定。另外，林惠如明知不能为之而为之，还以低价成交，明显不具有善意，而且，该登记过户是以伪造公证文书、损害国家、个人利益的行为骗取房管部门交易，同时还存在合同虚假以逃避义务等等，这些均不符合《物权法》第106条之中受让人可取得不动产的条件要求。三、证据审查存在不当。事实上，郑冠申至今未能举证证明全体业主委托其出售讼争房屋。郑冠申与林惠如向法院提供的《04年协议书》反而证明他们欺骗政府和郑福麟等人的事实，也证明了林惠如明知讼争房屋尚未具备房屋所有权证，且郑冠申无代理权，房屋不具备法定出售条件，仍然与郑冠申交易，而且约定房屋价格不能变动等等，由此可以证明，林惠如是与郑冠申串通欺骗政府和欺骗郑福麟等人。请求：1、撤销广东省广州市荔湾区人民法院（2007）荔法民三初字第2585号民事判决；2、确认郑冠申与林惠如于2004年1月3日签订的《协议书》无效；3、改判郑冠申以郑福麟等人的名义与林惠如于2006年12月21日签订的广州市荔湾区桨栏路85号房屋《房地产买卖合同》无效；4、改判林惠如将广州市荔湾区桨栏路85号房屋返还给郑福麟等人管业；5、本案一审、二审诉讼费用由郑冠申、林惠如共同负担。
郑冠申答辩称，1、郑冠申已经得到讼争房屋原所有权人处理房屋出售事宜。经过公证的委托书只有一份，办理房屋过户时已经交给房管部门。讼争房屋的原所有权人曾经向郑冠申出具委托书，委托代为处分房屋。2、讼争房屋早已经是无人问津的危房。公证文书并非郑冠申恶意伪造骗取过户手续的，郑冠申实际上也是受害者，当时其也是被骗子骗取了剩余的购房款。3、讼争房屋以75万元卖出是合理的价格，当时2004年已经签署买卖协议，价格是经过当时市场的评估价格，实际价格远远过于75万元（庭审笔录如此记录）。讼争房屋于2004年买卖，因此应当按照2004年的市场价格交易。房屋在2006年才能正式办理过户手续，所以郑冠申与林惠如在2006年才签署过户协议。现有的证据不能反映郑冠申、林惠如有恶意串通损害郑福麟等人的行为。
林惠如答辩称，通过一审法院审理及郑冠申的答辩，证实当时郑福麟等人中绝大多数委托郑冠申处理销售讼争房屋等事务。郑冠申在有明确授权的情况下出售房屋应该是合法有效的。郑福麟等人提出的恶意仅仅是销售价格和郑冠申后来被发现制造假公证的行为的事实。林惠如当时购买房屋按照当时的市场价格进行购买，当时在04年签订协议时确实知道房屋产权尚未明晰，在此情况下与郑冠申签署协议，郑冠申通过办理委托公证、销售公证，林惠如认为郑冠申的行为是合法的。林惠如作为普通百姓认为郑冠申的这些授权手续等等是合法有效的。郑冠申与林惠如的整个房屋交易过程都是合法正当的。关于郑冠申使用假的公证书问题，林惠如没有能力去审查授权委托书公证书的真假，连房管部门均认可了这些公证书，林惠如当然也是认可公证书的真实性。2005年办理公证时，公证机关评估了讼争房屋每平方米1千元，总价格是44万元。通过林惠如委托广东高迪评估公司评估2004年讼争房产价格73万元，当时2004年房屋价格以75万元购买已经非常合理，而且比当时的市场价格还要高些。2004年当时房产情况不明晰，到了2006年初产权明晰之后整个广州房屋价格上涨，在此情况下2007年房产过户需要评估，评估出来的价格是233万元，但是对方不能以2007年价格说明2004年房屋价格不合理。后期过户当中本来按照约定各自负担的税费实际全部由林惠如承担，税费大约100万元，说明180万元左右的房屋价格。房屋已经过户到林惠如名下，房屋当时已经是危房不能居住，林惠如对房屋重新改造，并抵押给银行，按照《物权法》第106条规定林惠如是善意取得讼争房屋再支付了合理价款，又办理过户登记，完全符合民法相关规定，请求法院驳回郑福麟等二十人的上诉请求，保护林惠如的合法权益。
一审原告郑季石、郑建申、郑建勋、郑瑞霞、郑莉萍没有答辩。
二审期间，郑福麟等二十人与郑冠申、林惠如均确认案涉房屋的原所有权人是郑仲明（18%）、郑绍良（9%）、郑日孚（9%）、郑家杰（9%）、郑冠汉（10.5%）、郑冠申（7.5%）、郑冠松（7.5%）、郑仲清（12%）、郑静澜（10%）、郑海翔（7.5%）。该房屋曾被国家代管。2004年1月，由于十个原产权人大部分已过世，在得知房屋可能被发还后，尚健在的产权人和过世的产权人的直系亲属或继承人分别出具了11份委托书，委托郑冠申代为办理房屋的有关事宜。2005年10月，案涉房屋撤管发还。2006年12月，郑福麟等二十五人及郑冠申取得了案涉房屋的房地产权证。郑福麟等确认房屋的发还、继承、办理产权证等事务均是郑冠申凭上述11份委托书具体办理，郑福麟等人均未亲自办理过上述手续。郑冠申则表示其依据上述11份委托书独自办理了案涉房屋的发还、继承等手续，并在办理相关手续过程中将11份委托书的原件交给了房管部门。
郑福麟等二十人表示虽然11份委托书中的大部分包含了关于委托郑冠申办理案涉房屋出售的内容，但当时案涉房屋还处于待发还状况，尚未办理发还手续，委托人还无法办理继承手续，不能取得案涉房屋的产权，案涉房屋不具备出售的条件，因此委托书关于案涉房屋出售的授权缺乏事实和法律依据。另，有小部分委托书没有明确写明委托办理房屋出售事宜或者委托办理房屋出售事宜时附加了条件。
郑冠申二审期间表示，上述公证委托书均有委托其出售房屋的内容，故其与林惠如签订了买卖合同。郑冠申还表示在出售房屋后其曾写信告知史明真相关过程，并将史明真应得款项汇给了史明真。郑冠申就此提交了汇款凭证。郑福麟等则表示由于史明真身体状况不佳，无法核实相关事实。
林惠如二审期间表示，郑冠申在2004年将案涉房屋在几个中介机构放盘，林惠如是通过中介机构联系了郑冠申。在签订2004年协议时，虽然知道当时房屋还没有继承，但是郑冠申向林惠如出示了委托郑冠申来办理继承、出售相关手续经公证的11份委托书，所以林惠如相信郑冠申是一个有权代理的人，才与郑冠申签订合同。林惠如认为涉案合同应是效力待定合同，只要日后郑冠申办妥继承并实际办妥过户手续，合同就有效了。
郑冠申与林惠如还表示案涉房屋当时是危房，迫切需要翻修改造，且当时案涉房屋全部被房管部门出租给他人居住。所以双方按照2004年1月时案涉房屋的市场价格，约定房屋交易价格为75万元。郑福麟等二十人在二审期间确认2004年的档案记载案涉房屋当时是危房，全部被房管部门出租给他人居住，但表示75万的价格与2006年房管部门评估的2338000元相差太远。郑冠申一审期间提交了广州市粤国房地产评估有限公司于2005年8月3日出具的《广州市房地产估价答复书》，载明案涉房屋的评估价值总计为40余万元。郑福麟等二十人表示上述评估是为了办理继承而出具，该评估价格低于当时的市场价格，但没有明确该评估价值比市场价格具体低了多少。林惠如提交了广东高迪评估咨询有限公司于2007年11月出具的高迪评估（2007）035号价格评估结论书，该评估结论书载明：案涉房屋在评估基准日即2004年1月3日的价格（不含土地出让金）为73万元。郑福麟等二十人对该评估报告也不认可，但其不能提供2004年时案涉房屋的市场价格。
本院二审认为，本案二审争议的焦点在于林惠如取得案涉房屋是否符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的善意取得条件。虽然林惠如与郑冠申于2006年12月21日签订的《房地产买卖合同》约定的房屋售价是100万元，但林惠如与郑冠申均确认该100万并非双方交易的真实价格，双方交易的真实价格是双方于2004年1月3日签订的协议书所约定的房屋售价75万元。虽然当事人于2007年才办理案涉房屋的交易过户手续，交易登记证明书载明案涉房屋在2007年时的市场价格是2338000元，但当事人履行的是2004年1月签订的协议书，当事人之间的房屋买卖关系成立于2004年1月，房屋买卖价格是否合理，应以2004年1月房屋的市场价格作为参照标准，并比较当事人当时约定的75万元价格是否低于当时的市场价格。郑福麟等二十人称房屋交易价格是否合理需以房屋在2007年时的市场价格2338000元为参照标准，理据不足，本院不予支持。郑冠申提交的2005年的广州市房地产估价答复书载明当时的房屋市场价格仅为40余万元。郑福麟等二十人虽然提出广州市房地产估价答复书是用于继承所以低于市场价，但不能说明该价格比市场价格具体低了多少。林惠如提交的广东高迪评估咨询有限公司出具的高迪评估（2007）035号价格评估结论书显示2004年1月时，案涉房屋的市场价格为73万元，也低于协议书中约定的75万元房屋交易价。郑福麟等二十人不确认上述评估书，但不能提交证据证实2004年1月案涉房屋的价格究竟是多少。综上，本院认定林惠如是以合理价格受让了房屋。郑福麟等二十人上诉称林惠如是以不合理价格受让房屋，但没有提交充分的证据予以证实，本院不予支持。郑福麟等二十人上诉称林惠如在签订协议书时已知道案涉房屋的原产权人死亡，尚未办理继承，案涉房屋不具法定出售条件情况下，仍然签订《协议书》，这表明林惠如是恶意签订协议书。虽然林惠如在签订协议时知道案涉房屋尚未办理继承，但协议书中已写明“现由各房子孙委托郑冠申为全权代理人，委托公证书均交由广州市公证处保存，以便作为办理继承权公证的依据，待全部办妥后退回给郑冠申，进而向房管局申请房屋产权证”，林惠如与郑冠申均确认当时郑冠申向林惠如出示了委托书，林惠如据此相信郑冠申有权出售房屋及房屋在办理继承之后可以出售并无不当。郑福麟等二十人上诉称郑冠申在信件中写明“林惠如在办理房屋的发还、继承、清租等事务上给予了大力帮助”表明林惠如在没有办理产权变更时就以自己的名义与案涉房屋的租户签订协议将租户清退，但这不能说明林惠如在受让时并非善意第三人。由于林惠如与郑冠申在协议中约定“住户们的搬迁、安置、补偿工作均由林惠如办理”，林惠如将租户清退，是履行《协议书》的约定，郑福麟等二十人以此为由主张林惠如并非善意第三人理据不足，本院不予采纳。郑福麟等二十人上诉称林惠如取得房屋产权是基于郑冠申向交易登记部门提交了虚假的授权公证，林惠如取得产权是骗取的，不是依据法律规定取得的交易登记。鉴于向交易登记部门提交了虚假的授权公证书的是郑冠申，并非林惠如。现案涉房屋已被交易登记部门登记在林惠如名下，在上述登记未被合法撤销或者变更之前，本院认定案涉房屋的转让已经登记完毕。综上所述，林惠如取得案涉房屋的行为符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的善意取得条件，郑福麟等二十人要求林惠如返还房屋理据不足，本院不予支持。综上所述，审查一审判决并无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元由郑福麟等二十人负担
检察机关抗诉认为，林惠如取得案涉房屋的行为不符合善意取得的条件，终审判决根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条判决林惠如善意取得案涉房屋依据不足。第三人的善意取得，应当符合《物权法》第一百零六条“符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”的规定。第三人的善意，应当理解为在受让该不动产或动产时，不知道或不应当知道让与人转让财产时没有处分该项财产的权限，对于善意的判断应综合考虑交易人的关系、交易价款、交易行为的合理性等因素。结合本案的情况分析，2004年1月3日，郑冠申以业主代理人的名义与林惠如签订涉案房产买卖《协议书》。签订《协议书》之时，涉案房屋尚在办理继承手续，直至2006年12月16日，郑福麟等人及郑冠申才通过继承取得讼争房屋的《房地产权证》。在案件审理过程中，林惠如当庭承认，早在2002年就知道案涉房屋要出售，并积极与郑冠申商谈至2004年1月签订出售合同。同时也承认，在签订《协议书》之时，了解房屋存在继承情况，并积极协助郑冠申办理房屋的发还、继承等手续。林惠如明知涉案房屋系多个产权人所有，在长达1年多的时间内，未见到郑冠申取得合法授权买卖房屋手续的情况下，却积极参与和极力促成签订房屋买卖合同，不应认定具有购买取得涉案房屋的善意，不符合善意取得的条件。
申诉人郑福麟等十六人同意抗诉意见。
林惠如答辩称，不同意抗诉意见。1、郑福麟等人在一、二审中承认分别出具了11份委托书，委托郑冠申代为办理房屋的有关事宜，且大部分委托书包含了关于委托郑冠申办理讼争房屋出售的内容，这证明郑冠申是有权出售讼争房屋的。林惠如在与郑冠申磋商购买讼争房屋时，郑冠申向林惠如出具这11份委托书，林惠如因此认为郑冠申有权处理该房屋，才与郑冠申签订合同。且后来郑冠申向林惠如出具了公证书，公证书经过房管部门的审核并办理了讼争房屋的房地产权证，林惠如更有理由相信郑冠申享有代理权。可以说在整个交易过程中，林惠如不知道也不可能知道郑冠申没有代理权。2、林惠如是通过房产中介认识郑冠申的，郑冠申并不是普通的代理人，他本人也是业主之一，鉴于该房的历史背景，林惠如有理由确信讼争房屋的其他产权人为了处理讼争房屋的便利，所以共同委托一个在当地居住的产权人，即郑冠申去处理讼争房屋的出售事宜。这种委托出售房屋的方式也是符合常理的。3、林惠如在购买讼争房屋时，讼争房屋当时的状况已确定为危房，尽快对讼争房屋进行改建以免发生不必要的损失在林惠如看来是双方共同的利益所在，因此极力协助郑冠申办理房屋的发还、继承等手续，以便尽快由林惠如对讼争房屋进行翻新改造。林惠如在这个过程中并不知道郑冠申没有合法授权，以此认定林惠如并不具有购买取得讼争房屋的善意是没有任何的事实和法律依据的。4、林惠如已按照当时的市场价支付了购买讼争房屋的对价，讼争房屋也已经办理了过户手续，登记在林惠如的名下。林惠如在本案中是善意第三人，符合善意取得的条件。
再审对原审查明的事实予以确认。
本院再审认为，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥审判监督程序若干问题的解释》第三十三条规定“人民法院应当在具体的再审请求范围内或在抗诉支持当事人请求的范围内审理再审案件……”。根据上述规定，本案再审应当在抗诉机关支持郑福麟等十六人请求的范围内审理。
本案再审争议焦点是林惠如是否善意取得涉案房屋。根据《物权法》第一百零六条规定：“符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”。第一，林惠如在购买涉案房屋时是否善意的问题。林惠如在2004年与郑冠申签订涉案房产买卖《协议书》之时，虽然涉案房屋尚在办理继承手续，郑冠申并未取得产权证，但林惠如与郑冠申均确认当时郑冠申向林惠如出示了委托书，能让林惠如以此为合理理由相信郑冠申有权处分涉案房屋，协议书约定的“现由各房子孙委托郑冠申为全权代理人，委托公证书均交由广州市公证处保存，以便作为办理继承权公证的依据，待全部办妥后退回给郑冠申，进而向房管局申请房屋产权证”，进一步表明了林惠如是在确信郑冠申有权处分的情况下与其签订房屋买卖合同。在此之后林惠如积极协助郑冠申办理房产继承、买卖、清退、变更登记等手续，则是林惠如对于合同的积极履行。抗诉意见认为林惠如出于恶意依据不充分。郑福麟等人主张林惠如在没有办理产权变更时就以自己的名义与涉案房屋的租户签订协议将租户清退，证明林惠如是清楚房屋产权不明而出于恶意向郑冠申购买房屋，再审认为，林惠如的该行为符合其与郑冠申在协议书中“住户们的搬迁、安置、补偿工作均由林惠如办理”的约定。因此，郑福麟等人以上述理由主张林惠如在买卖房屋时非善意无据。第二，郑冠申是否以合理的价格转让的问题。林惠如与郑冠申2006年签订的房屋买卖合同基于2004年签订的协议书，该协议约定的房屋售价是75万元，确定该价格是否合理，应当比较该价格是否明显低于当时的市场价格，而以2007年物权取得时的市场价格为参照标准则理据不足。郑冠申提交的2005年的广州市房地产估价答复书载明当时的房屋市场价格仅为40余万元，郑福麟等人虽称该答复书是用于继承所以低于市场价，但不能说明该价格与市场价格的具体差距。郑福麟等人对于广东高迪评估咨询有限公司价格评估结论书［高迪评估（2007）035号］认定2004年涉案房屋的市场价格为73万元不予认可，但郑福麟等十六人一直没有提交充分证据否定该结论书的证明效力，也未向法院申请对于涉案房屋当时价值进行重新评估。虽林惠如缴纳的房屋税费是2007年初房管部门过户登记时以2007年的房屋评估价格为标准计算，但该标准不能作为否定2004年林惠如与郑冠申签订的协议书中约定售房价格的依据。如上，郑福麟等人没有充分的证据证实林惠如是以不合理价格受让房屋，原审认定林惠如是以合理价格受让房屋并无不当。第三，林惠如在涉案房屋登记在其名下后，已将原房屋拆除重建，作为原房屋业权人的郑福麟等人，在房屋发还后一直未对房屋进行管业，对林惠如拆除重建房屋的行为也未提出异议，故其主张林惠如非善意取得房屋缺乏依据。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。《最高人民法院关于民事诉讼若干证据的规定》的第二条第一款：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，郑福麟等十六人对其主张负有举证责任，对林惠如是否善意取得涉案房屋的主张负有举证责任，因其举证不能，原审认定林惠如善意取得涉案房屋并无不当，再审予以维持。
综上所述，原审查明事实清楚，适用法律正确，应予以维持。抗诉意见依据不充分，本院再审不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
维持本院（2008）穗中法民五终字第4780号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 张一扬
代理审判员 王汇文
代理审判员 林锐君
二〇一四年十一月二十日
书 记 员 余立颖