广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）穗中法民五终字第3303号
上诉人（原审被告）：广州南联房地产开发有限公司。
法定代表人：黄顺明，董事长。
委托代理人：王海鹏，广东成悦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黄凤玲，女，1956年3月20日出生，汉族。
委托代理人：刘永权，广东永通律师事务所律师。
委托代理人：尹香桂，广东永通律师事务所律师。
上诉人广州南联房地产开发有限公司（南联公司）因与黄凤玲商品房买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2010）海民三初字第993号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2003年1月28日，黄凤玲（认购方）与南联公司（出售方）及南联公司的代理方广州华置行房地产顾问有限公司签订《海逸花园认购书》，订明认购物业为广州市海珠区江南大道“海逸花园”二期首层32号商铺（以下称“该物业”）；认购价为214872元，并支付认购价之3.4%税费即7305.65元；所有与买卖有关的合同与合同之印花税、公证费等及其他一切有关费用按有关标准收取并概出认购方自行负担；买卖双方正式签署《商品房买卖合同》之后，本认购书自动作废；等。黄凤玲于认购书签订当天向南联公司支付了3.4%的契税7305.6元。黄凤玲称其还向南联公司支付了手续费1000元，但现在无法提供证据证实。南联公司对此不予确认。2003年4月1日，黄凤玲、南联公司签订《商品房买卖合同》，订明由黄凤玲向南联公司购买海珠区江南大道中110号海逸花园第三幢首层［自然层一］32号房，该商品房的用途为商铺，总金额为214872元；南联公司应当在2003年6月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经验收合格”条件，并符合本合同约定的商品房交付黄凤玲使用；南联公司应当在商品房交付使用后400日内，将办理权属登记需由南联公司提供的资料报产权登记机关备案；如因南联公司的责任，黄凤玲不能在房屋交付使用后900日内取得房地产权属证书的，南联公司按日向黄凤玲支付房价款的万分之一直至房产证取得；附件一：《房屋平面图》显示位于35号铺南面、32号铺西面通道的位置为楼梯口；等。该合同经广州市房地产交易所预售登记。南联公司于2003年7月28日向黄凤玲出具金额为214872元的房款发票（该款含按揭款）。黄凤玲于2004年9月20日接收上址房屋，并于当天向南联公司物业管理处交纳水电周转金400元。
黄凤玲于2010年3月10日以南联公司违约为由向原审法院提起诉讼，请求：要求被告支付逾期交楼违约金（按已付房款为本金，自2008年3月1日起计至2008年9月29日止，按每日万分之五的标准计付，上述违约金以已付房款的5%为限），并承担本案诉讼费。诉讼中，双方当事人确认：1、房屋交付使用后900日的时间为2007年3月20日；2、南联公司收取黄凤玲的税、费为代收代缴性质；3、现海逸花园小区的物业管理公司为广州市置信物业管理有限公司；4、南联公司交付讼争房屋给黄凤玲时，位于35号铺南面、32号铺西面的通道位置的楼梯口位置已改为100号铺和101号铺。南联公司于2008年1月22日取得由广州市国土资源和房屋管理局核发的讼争房屋所在楼宇的《广州市房地产权属证明书》。2008年5月4日，广州市国土资源和房屋管理局核发讼争房屋的《房地产权证》给黄凤玲，其中载明房屋地址为海珠区江南大道中110之18号32号铺；登记字号为08交登01507603；《房地产分户图》显示位于35号铺南面、32号铺西面通道的位置为100号铺和101号铺；等。黄凤玲表示南联公司在2010年2月2日才将《房地产权证》交付给其；因南联公司将位于其所购商铺西面通道的楼梯口位置改为两间商铺并出售给其他人，导致商场人流减少及其所购商铺贬值，故要求南联公司补偿经济利益损失10000元。南联公司表示，其公司对交付《房地产权证》的时间不予确认，但在本案中没有证据可证明交付时间；黄凤玲所称的人流减少及商铺贬值没有提供相关证据证实，其公司对此不予确认，也不同意对黄凤玲作经济利益补偿。诉讼期间，黄凤玲确认在办理房产证过程中需由黄凤玲支付的费用包括：1、房屋所有权登记费（个人登记50元／宗，每增加一本证书按每本10元收取工本费）；2、契税（按交易价的3%计算）；3、印花税（按交易价的0.05%计算）；4、权证印花税（5元／本）。南联公司称除黄凤玲确认的办证费用外，其公司收黄凤玲的税费还用于支付以下费用：1、商品房买卖合同鉴证费用50元；2、房地产交易手续费429.74元（按总房价的0.2%计算）；3、房屋测量费、评估费共319.75元。黄凤玲则认为上述费用应由南联公司承担。南联公司就其抗辩还向本院提交了以下证据：1、照片三张。拟证明南联公司多次催告黄凤玲提交办证资料。2、广州市房地产交易登记中心出具于2008年6月22日出具的发票，其中记载南联公司支付的房地产交易手续费为1196元，另在备注处注明以下内容：08-1507962-1507970／8052-8053／7901-7903／1510833；等。拟证明南联公司在办证过程中代黄凤玲支付了房地产交易手续费。3、广州市房地产交易登记中心印制的《增量房转移登记办理须知》，其中载明的收费标准为：房屋所有权登记费：个人登记50元／宗，每增加一本证书可按每本10元收取工本费）；房地产交易手续费：卖方：3元／平方米（商品房、集资房），卖方：1.5元／平方米（经济适用房）；契税：解困房、安居房及商品房的个人购买普通住宅：交易价×1.5%，其余：交易价×3%；印花税：买方：交易金额×0.05%；权证印花税：5元／本；等。拟证明讼争房屋应缴的税、费。4、广州市城市规划局于2007年7月4日核发给南联公司的《建设工程规划验收合格证》及首层平面图竣工图，其中合格证载明：建设项目名称为商业、住宅楼1幢（自命名海逸花园二期）；建设位置为海珠区江南大道中110号；建设规模为地下2层8509平方米，地上5层（第1-5层）16265平方米；附图：建筑竣工图1份8张；等。首层平面图竣工图的布局与讼争房屋《房地产权证》所附的房地产分户图的布局一致。拟证明南联公司申报的海逸花园二期平面图已经规划部门审核批准。黄凤玲对证据1不予认可，表示南联公司没有通知其提交办证资料；对证据2的真实性无异议，但认为房地产交易手续费应由南联公司承担；对证据3的真实性无异议，确认除房屋所有权登记费、契税、印花税、权证印花税应由其承担外，其余费用应由南联公司承担；对证据4的真实性没有异议。黄凤玲表示其在提起本案诉讼前曾多次打电话向广州南联房地产开发有限公司主张迟延办证违约金的权利，但现在无法提供相关证据证明。广州南联房地产开发有限公司对此不予确认。另，广州南联房地产开发有限公司在本案审理期间已将水电周转金400元退还给黄凤玲，黄凤玲为此向本院申请撤销第3项诉讼请求。广州南联房地产开发有限公司对此没有异议。
原审法院认为：黄凤玲、广州南联房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效的合同，双方均应按约定全面履行自己的义务。关于延期办证违约金问题。根据合同约定，南联公司应当在商品房交付使用后400日内，将办理权属登记需由南联公司提供的资料报产权登记机关备案；如因南联公司的责任，黄凤玲不能在房屋交付使用后900日内取得房地产权属证书的，南联公司按日向黄凤玲支付房价款的万分之一直至房产证取得的违约金。黄凤玲已于2004年9月20日收楼，根据双方当事人在诉讼中确认的时间，黄凤玲不能在房屋交付使用后900日内即2007年3月20日取得房地产权属证书的，则南联公司需承担违约责任。该条款中的“取得”，应理解为交付。黄凤玲表示南联公司在2010年2月2日才将《房地产权证》交付给其。南联公司对该交付时间不予确认，但表示在本案中没有证据可证明交付时间。由于南联公司作为履行义务的一方不能举证证明房产证的交付时间，故本院合理采信黄凤玲自认的2010年2月2日为南联公司交付房产证的时间。南联公司没有在合同约定的期限内将《房地产权证》交付给黄凤玲，已构成违约，应承担违约责任。黄凤玲于2010年3月10日提起本案诉讼，只要求南联公司支付从2008年3月10日起至2010年2月2日止的迟延办理及交付房地产权证违约金，该请求并无超出合同约定，也没有超过《中华人民共和国民法通则》关于二年诉讼时效的规定，故对黄凤玲该项请求，原审法院予以支持，但违约金的标准应按合同约定的每日按总价款的万分之一计算，总额以黄凤玲诉请的金额为限。黄凤玲要求每日按总价款的万分之二点一计算违约金的意见，因缺乏依据，原审法院不予采纳，对黄凤玲超出原审法院支持以外的其他违约金请求，原审法院应予驳回。南联公司以黄凤玲该项诉请已超过诉讼时效为由所作抗辩，缺乏依据，原审法院不予采纳。关于退回多收契税问题。黄凤玲、南联公司签订的《海逸花园认购书》约定，所有与买卖有关的合同与合同之印花税、公证费等及其他一切有关费用按有关标准收取并概出认购方自行负担；买卖双方正式签署《商品房买卖合同》之后，本认购书自动作废。之后，双方已签订了《商品房买卖合同》。故该《海逸花园认购书》现已作废。由于双方均确认南联公司收取黄凤玲的税费是代收代缴性质，故在讼争房屋的《房地产权证》办妥后，双方应对税费进行结算。黄凤玲自称还向南联公司支付了手续费1000元，但没有举证证明，南联公司对此又不予确认，故原审法院对此不予认定。因双方在《商品房买卖合同》中并没有约定办理讼争房屋《房地产权证》的费用全部由黄凤玲承担，故南联公司必须举证证实其收取黄凤玲的预付税费后实际支出的费用金额。现黄凤玲确认应由其承担的税费为：房屋所有权登记费50元、契税6446.16元（交易价×3%）、印花税107.44元（交易价×0.05%）、权证印花税5元，合计6608.6元，对南联公司所称的其他费用均表示不应由其承担。南联公司为证明其他费用应由黄凤玲负担，仅提供了房地产交易手续费发票，但该发票上的顾客名称是南联公司，并非黄凤玲，说明房地产交易手续费是由南联公司负担的，而南联公司又没有提供其他证据证实其他费用应由黄凤玲承担，应承担不利的后果。且黄凤玲确认的办证费用也与南联公司提供的广州市房地产交易登记中心印制的《增量房转移登记办理须知》中所载内容相符，故南联公司抗辩不存在多收取契税费的意见，依据不足，理由不充分，原审法院不予采纳。因此，南联公司已收取黄凤玲的税费7305.6元在扣除黄凤玲应缴的上述税费6608.6元后，余款697元应退回给黄凤玲。黄凤玲主张的金额有误，原审法院予以调整。关于水电周转金问题。南联公司在本案审理期间已将水电周转金400元退还给黄凤玲，黄凤玲为此向本院申请撤销第3项诉讼请求，南联公司对此没有异议。故原审法院对黄凤玲该意见予以准许。关于经济利益补偿问题。虽然讼争房屋所在楼层现在的布局与《商品房买卖合同》所附《房屋平面图》的记载有所不同，但根据广州南联房地产开发有限公司提交的《建设工程规划验收合格证》及首层平面图竣工图显示，讼争房屋所在的海逸花园首层房屋已经相关部门验收合格，首层平面图竣工图的布局与讼争房屋《房地产权证》所附的《房地产分户图》的布局一致。黄凤玲确认在其接收讼争房屋时，该房屋所在楼层的布局与现状也是一致，且黄凤玲在本案中也无举证证明其对讼争房屋所在楼层现在的布局与《商品房买卖合同》所附《房屋平面图》不一致的问题向南联公司提出过异议。现黄凤玲认为南联公司将其所购商铺西面通道处的楼梯口位置封闭并改建为商铺，从而导致商场人流减少及其所购商铺贬值，但在诉讼中并没有提交证据予以证实，故黄凤玲以此为由要求南联公司支付经济利益补偿10000元，依据不足，理由不充分，原审法院对黄凤玲该请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审法院作出判决如下：一、广州南联房地产开发有限公司在本判决生效之日起10日内，向黄凤玲支付迟延办理及交付房地产权证违约金（从2008年3月10日起至2010年2月2日止，以黄凤玲已付购房款214872元的每日万分之一的标准计算，违约金总额以黄凤玲诉请的20000元为限）；二、广州南联房地产开发有限公司在本判决生效之日起10日内，退回多收的税费697元给黄凤玲；三、驳回黄凤玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费582元，由黄凤玲负担287元，广州南联房地产开发有限公司负担295元。
上诉人广州南联房地产开发有限公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一审法院将逾期办证责任的终止日期认定为被上诉人自认的收到诉争房屋的房地产权证的日期，此明显为认定事实错误，并直接导致了本案的判决错误。具体如下：一、一审法院将《商品房买卖合同》第十五条约定的“取得”（房地产权属证明书）理解为“交付”（房地产权属证明书），明显为错误认定且显失公平、公正。首先，无论是从合同约定还是从法律规定来看，没有任何条文确定逾期办证违约责任的终止日期为房地产权属证明书的实际交付日期。相反，从《城市开发房地产开发经营管理条例》第33条规定来看，房地产开发企业在办理商品房的土地使用权变更和房屋所有权登记手续过程中，仅应尽协助义务，并且该义务仅限于提供资料证明适可办理土地使用权的变更和房屋所有权的登记手续。既如此，作为房地产开发企业承担逾期办证责任的截止日期应局限于其没有完成协助义务之前，而不是已完成协助义务之后。其次，预售商品房在国土房管部门核发权属证书后，已产生了登记公示效力，并且在登记公示后，即使所有权人不持有该房屋的权属证书，也不影响其行使其实体权利，更谈不上实体权益受损。再次，一审法院如此认定既不周全，也不科学。这其中，例如：众所周知的国土房管部门核发权属证书的日期，并非就是房地产开发企业收取权属证书的日期，往往存在迟延；再如：即使房地产开发企业通知业主前来领取自己的房地产权证，但业主存在有意或无意的拖延等情况，并且此中很多环节根本无法形成书面证据或有效证据，因此以权属证书的交付来认定逾期办证的截止日期，既不合法，也不合理，并且会造成执法的混乱和一定的不当得利。二、一审法院关于逾期办证责任截止日期的认定标准，明显与该院及二审法院已作出的同类型案件的生效法律文书不一，无法保障司法裁决的统一性，亦让上诉人无所适从，无法信服。在一审法院作出的（2008）海民三初字第3860号民事判决书［二审案号为（2009）穗中法民五终字第280号，判决结果为驳回上诉、维持原判。］中认定上诉人逾期办证责任的截止日期为其向国土房管部门递交上述土地使用权变房屋所权登记手续之日，该案与本案的情形相差无几，且为同一法院所作出何认定标准却悬殊如此之大此上所述，请求二审法院依法酌别本案事实和证据，严格依据法律规定出公正、公平的终审裁决!故请求1、依法撤销一审判决第一项判决内容，改判上诉人无须承担2008年5月4日后的逾期办证违约金。2、判令本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人黄凤玲辩称：不同意上诉人的上诉请求、事实和理由。1、上诉人认为双方签订《商品房买卖合同》第15条约定取得是指买受人取得房产证，是指最终权益实现的状态，是已经实行的权利，上诉人交付只是行为阶段，是取得这一结果前的其中一个行为，我方权利的实现必须通过对方交付环节才能够实现，房产证交付是对方最后的履行行为。2、由于我方没有取得房产证，所以我方在整个权益行使过程中受到一定影响和损害，比如房屋转租、抵押过程中，由于我方没有房地产证在手，带来诸多的不便。3、按照常理在购买房屋的过程中，买受人购买房产后比任何人都紧张什么时候能够取得房产证，上诉人在上诉状提到存在可以拖延的情况不符合常理，我方认为是上诉人逃避迟延办证的责任，故意拖延，不将产权证交付给被上诉人。
本院经审理，确认原审法院查明事实。
本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》意思表示真实，合法有效，双方均应切实履行。本案中，双方当事人争议的焦点在于，被上诉人未能在约定期限内取得涉案房产权属证书的后果及责任问题。首先，当事人基于商品房买卖形成的法律关系中，双方合同权利义务在约定明确的情况下应以约定为准。在上述合同中，双方当事人既约定上诉人应当在商品房交付使用后400日内，办理权属登记备案；同时约定如因上诉人的责任，被上诉人不能在房屋交付使用后900日内取得房地产权属证书的由上诉人承担相应的违约责任。可见，合同中就办证和确保被上诉人取得产权证书两方面均已约定上诉人承担的义务。上诉人未依约履行的同时没有充足的抗辩理由，应承担相应的违约责任。其次，原审判决就被上诉人的原审诉请结合本案的实际情况依法判决，并无不当。上诉人上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费582元，由上诉人广州南联房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 涛
代理审判员 郭东升
代理审判员 柳玮玮
二〇一一年三月十四日
书 记 员 阮志雄