福建省莆田市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）莆民终字第1011号
上诉人（原审被告及反诉原告）林洪泰，男，1956年6月5日出生，汉族，居民，住所地莆田市城厢区。
上诉人（原审被告及反诉原告）曾剑通，男，1971年4月21日出生，汉族，居民，住所地莆田市城厢区。
上述二上诉人的委托代理人戴光兴、郭剑辉，福建莆光律师事务所律师。
被上诉人（原审原告及反诉被告）吴珍雄，男，1953年1月26日出生，汉族，居民，住所地莆田市城厢区。
被上诉人（原审原告及反诉被告）朱爱梅，女，1959年4月21日出生，汉族，居民，住所地莆田市城厢区。
上述二被上诉人的委托代理人陈德明，福建聚华律师事务所律师。
原审第三人莆田市九八开发有限公司，住所地莆田市城厢区荔城路北磨口岸小区9幢601座。
法定代表人邹文通，总经理。
上诉人林洪泰、曾剑通因与被上诉人吴珍雄、朱爱梅、原审第三人莆田市九八开发有限公司（以下简称“九八公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省莆田市城厢区人民法院（2013）城民初字第1598号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人林洪泰、曾剑通的委托代理人戴光兴、被上诉人吴珍雄、朱爱梅的委托代理人陈德明、原审第三人九八公司的法定代表人邹文通到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2002年4月，第三人九八公司取得座落在城厢区荔城路与梅园路交叉点北侧面积为965.6㎡的国有土地使用权，使用权类型为出让，用途为综合用地。2005年9月18日，被告林洪泰与九八公司签订《土地使用权转让协议》，约定将该土地转让给被告林洪泰投资建设。2007年8月25日，被告林洪泰（甲方）与原告吴珍雄（乙方）签订《购房协议书》一份，主要内容为：一、甲方把自己在城厢区北磨开发建造的通衢大厦二、三层房地产（位于城厢区梅园路与荔城大道交叉路口，荔城大道北侧临街面，新建的华东城市广场斜对面）出售给乙方，用途为商业用途。二、每层约390㎡，二层共约计780㎡，每平方单价为5600元，二层总价为4368000元（人民币肆佰叁拾陆万捌仟元整）。双方同意在本协议签订时，暂按以上建筑面积计算购房款，如果与今后房产证核定的面积有出入，按房产证核定的面积为准，双方实行多还少补原则。三、在本协议签订后12天内，乙方应向甲方交付95%的购房款，余下的5%在乙方取得房地产证后十天内付清。四、办理房地“两证”约定：1、由甲方负责办理房产证、土地证。办证有关税费由乙方承担。乙方必须提供有关证件并给予配合，乙方在接到卖方书面通知办理房产证、土地证时预交该税费，按实结算，多还少补。2、水电立户由甲方负责办理，费用由乙方自理。五、甲方承诺本工程质量为合格品，房屋装饰标准详见附件一。六、甲方必须在2007年11月26日之前把验收合格后的房地产交给乙方使用。七、甲、乙双方义务责任：1、甲方保证上述房地产没有产权和债务纠纷。2、甲方保证在协议签订之日起15个月内办好房地产证交给乙方，逾期无法交付给乙方房地产证的，视为甲方违约。每逾期一天，甲方每天应按购房款总数的千分之一支付给乙方违约金。因甲方是购买他人地产进行开发的，若因甲方与另一方的原因，导致甲方无权出售房地产，并导致本购房协议无效的，或导致乙方无法使用房屋的，在本协议签订后满二年后的十天内，甲方除退还乙方全部的购房款及赔偿乙方装修损失外，应另按乙方购房总数的两倍赔偿给乙方。该协议签订后，原告按约支付了购房款436.8万元，被告也按约将该房屋交付给原告使用。
2009年1月12日，被告林洪泰、曾剑通（甲方）与原告吴珍雄、朱爱梅（乙方）签订《补充协议》一份，就乙方向甲方购买通衢大厦一至三层房地产有关事宜达成补充协议如下：一、2007年8月25日，甲、乙双方签下购房协议，乙方向甲方购买的通衢大厦第二层、第三层商务办公两用楼房，每层约390㎡，二层共约计780㎡，每平方米售价5600元，总计人民币436.8万元（肆佰叁拾陆万捌仟元正）。二、2008年5月22日，甲方又向乙方出售通衢大厦第一层左侧靠通道的第一个店面，店面面积约42.42㎡，每平方米售价3.2万元，总计人民币135.744万元（壹佰叁拾伍万柒仟肆佰肆拾元正）。三、2008年9月15日，甲方将第三层位于西南位置的面向电梯口的一块楼房，简称值班室出售给乙方，面积约30.68㎡，每平方米售价4500元，计人民币13.806万元（壹拾叁万捌仟零陆拾元正）。甲方保证在2010年1月1日前办好乙方名下本块房产的房地产证交给乙方。四、甲方要求乙方付电立户费16.05万元，水立户费0.28万元，共计16.33万元（壹拾陆万叁仟叁佰元正）。五、以上总计人民币602.68万元（陆佰零贰万陆仟捌佰元正）。六、乙方已付给甲方：1、2007年8月27日付给林洪泰300万元；2、2007年8月28日付给林洪泰100万元；3、2008年10月30日付给林洪泰35.88万元；4、2008年5月25日付给曾剑通100万元；5、2008年10月15日付给曾剑通30万元。乙方总计付给甲方购房款及水电立户费共计565.88万元（伍佰陆拾伍万捌仟捌佰元正），乙方还欠甲方36.8万元（叁拾陆万捌仟元正）。七、甲、乙双方按原协议约定，乙方欠甲方的这36.8万元人民币应在甲方为乙方办好乙方名下的房地产证，并交给乙方后，乙方再付清欠款，现乙方同意在本协议签订之日，提前付给甲方人民币36.8万元，这样乙方向甲方购房的购房款全部付清，双方无异议。如国家房产部门将来核定的面积与本协议中的面积不符，以房产部门核定面积为准，双方实行多还少补。八、甲方保证位于第三层楼电梯口的值班室及外面三角形部分的面积30.68㎡是属于甲方的可出售房产，不是大楼公共用地。否则，甲方同意将按乙方的要求赔偿乙方的损失。九、不管乙方付款给林洪泰还是曾剑通，甲方都确认是甲方收款。甲方保证按2007年8月25日签订的协议履行，按时办好乙方吴珍雄、朱爱梅所购买的以上所有房地产的房地产证，并交给乙方。甲方无法按原协议规定的时间内把房地产证交给乙方的，按原协议规定承担违约责任。十、由于双方就一楼通向二、三层的楼梯问题有异议，双方将尽快协商解决，或请第三人协调解决，或由有关部门根据国家法律及规定裁决。本协议一式六份，甲乙双方各持三份，自双方签订之日起生效。本协议同2007年8月25日甲乙双方签订的购房协议具有同等法律效力。至此，被告已依约将原告所购买的上述房产交付给原告使用，原告已共支付给被告购房款586.35万元及水电立户费16.33万元。
2010年7月7日，房产管理部门对上述房产进行登记，房屋所有权证上记载的所有权人均为莆田市九八开发有限公司，核定第一层店面（户号为101）的套内建筑面积为41.35㎡，分摊面积为6.87㎡，产权面积为48.22㎡；第二层房屋（户号为201）、第三层房屋（户号为301）的套内建筑面积均为324.45㎡，分摊面积均为68.10㎡，产权面积均为392.55㎡。被告至今未办理登记在原告名下的房地产权证。2013年4月3日，原告诉至本院，2013年5月9日，被告提起反诉，本院予以合并审理。庭审后，原告表示对诉讼请求中判决被告支付给原告自起诉之日起至办出房地产证之日止以房价款5863500元为基数按日千分之一计算的逾期办证违约金的部分另行主张权利。
原审法院认为，原、被告签订的《购房协议书》和《补充协议》系双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照协议约定全面履行各自的义务。《购房协议书》约定被告保证在协议签订之日起15个月内办好房地产证并交给原告，《补充协议》亦约定按《购房协议书》履行并明确约定办理登记在原告名下的房地产证，被告虽已办理讼争房产登记在第三人九八公司名下的房屋所有权证，但讼争房产至今未变更登记在原告名下，故被告已违约，应依法承担违约责任。双方约定房价款以房产证核定的面积为准，多还少补，该房产证应是指登记在原告名下的房产证，由于现讼争房产的所有权证登记在第三人九八公司名下，原告尚未取得登记在其名下的房产证和土地使用权证，被告根据登记在第三人名下的房产证核定的面积要求原告补交购房款不符合协议约定，故其反诉要求原告交纳购房尾款及其利息依据不足，不予支持；关于被告是否书面通知原告预交办证税费问题，被告主张于2010年11月5日通知原告补交购房差价款及预交办证税费，为此提供《通知》及申请证人谢某某出庭作证证明其主张，原告主张被告未书面通知。由于原告购买的是店面和商场，而根据被告提供的《通知》内容（代收办证费用大套3万元、小套2万元），应是被告采取张贴的方式通知，且是通知该幢楼的各套房业主，没有涉及店面和商场的内容；证人谢某某原系被告雇员，与被告有利害关系，其证言的证明力较小，对其证言本院不予采信。协议约定的“接到卖方书面通知”应是被告用书面的方式直接送达有关交款的通知，口头通知不符合双方的约定，故被告主张已书面通知原告交款，依据不足，依法不予采信。且即使被告已通知原告交纳相关款项，协议亦并未约定原告没有交纳可不予办证，故被告以原告没有预交办证税费为由主张其不存在违约行为的辩解依据不足，本院不予采纳。原、被告签订《补充协议》时虽确认双方对一楼通往二、三层的楼梯问题有争议，但该楼梯的使用争议并不影响房地产权证的办理，且协议亦无约定在该争议解决前被告可暂缓为原告办证，故被告关于在该楼梯的争议解决前被告可暂缓办证的主张理由和依据不足，本院亦不予采纳。由于双方的协议内容中均确认原告向被告购买房产，没有涉及任何有关集资建房的内容，故双方系房屋买卖关系，被告主张双方是集资建房关系缺乏事实依据，本院不予采信。按通常理解，双方协议约定的“办证有关税费由乙方承担”应是指被告在办理登记在原告名下的房地产权证时，依法应由原告缴纳的税费。被告主张的营业税、建安税、土地使用税等系在建房过程中应向税务机关交纳的税费，其要求原告交纳该税费缺乏依据，故被告主张因原告没有预交该税费导致无法办证不能成立，双方约定“办证有关税费由原告承担”，故在办理登记在原告名下的房地产证过程中买方依法应缴纳的税费原告应予承担，但因被告未能提供证据证实原告应缴纳税费的具体数额，且没有充分证据证实原告未按被告的书面通知预交，故被告反诉请求原告预交各种办证税费（含营业税、建安税、土地使用税、契税等）1684844元依法不予支持，对其中的契税等可另行主张权利。关于双方约定的违约金计算标准是否过高问题。违约金具有“补偿和惩罚”双重性质，约定的违约金是否过高，是否应该予以酌减，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平、诚实信用原则予以衡量。本案中双方约定了违约金的计算标准，原告虽未能举证证实因被告逾期办证给其造成的实际损失，而逾期办证客观上会造成原告无法向银行融资及影响房屋出租等利益损失，但若按双方约定的标准计算违约金，将会使被告支付的违约金过分高于原告的实际损失，应认定双方约定的违约金过高，现被告请求予以调整，本院予以采纳，可按已付购房款总额，参照中国人民银行发布的银行同期贷款利率的130%计算违约金。原告请求自起诉之日前二年即2011年4月3日至2013年4月2日止的逾期办证违约金合法，本院予以准许。庭审后原告表示对诉讼请求中“判决被告自起诉之日起至办出房地产证之日止以房价款586.35万元为基数按日千分之一计算的逾期办证违约金”另行主张权利，减少了诉讼请求，系对自己诉讼权利的处分，可予准许，对该部分请求原告可另行主张权利。关于原告请求的违约金是否超过诉讼时效问题：违约金属于债权请求保护范畴，应适用民法通则关于诉讼时效的规定。根据双方约定，本案的违约金自被告逾期办证之日起每天按购房款总数的千分之一计算，故该违约金并非一次性债权，而被告的逾期办证行为一直处于持续状态，违约金亦应持续计算，即应自逾期的每一天开始计算违约金的诉讼时效期间，现原告请求自起诉之日前二年开始计算的违约金并未超过二年的诉讼时效期间。被告主张本案已超过诉讼时效依据不足，依法不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、被告林洪泰、曾剑通应在判决生效之日起十日内支付给原告吴珍雄、朱爱梅自2011年4月3日起至2013年4月2日止以购房款总额人民币586.35万元为基数，按照中国人民银行发布的银行同期贷款利率的130%计算的逾期办理房屋所有权证和国有土地使用权证违约金；二、驳回反诉原告林洪泰、曾剑通的反诉请求。本案本诉案件受理费人民币41043元，由原告吴珍雄、朱爱梅负担31630元，被告林洪泰、曾剑通负担9413元；反诉案件受理费人民币11114元（已减半收取），由被告林洪泰、曾剑通负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审宣判后，上诉人林洪泰、曾剑通不服，向本院提出上诉。
上诉人林洪泰、曾剑通上诉称：一、双方签订的《购房协议》和补充协议均无效。讼争的房产和土地均属于原审第三人九八公司的，上诉人在法律上无权出卖房屋，双方签订的两份协议均违反法律禁止性规定，是无效合同。依照法律规定，无效合同导致全部合同条款无效。二、即使两份合同有效，一审法院认定“上诉人未依约办理房屋产权证明构成违约”错误，上诉人逾期办证的违法责任在于被上诉人。理由如下：（一）被上诉人在上诉人书面及口头催告补交房款后，仍然未尽到支付购房余款的义务。（1）房管核定的被上诉人所购买的房屋实际面积大于合同约定的面积。（2）原审法院认为“上诉人双方在《补充协议》第七条关于‘国家房产部门将来核定的面积为准，实行多还少补’是以房产权证办理至被上诉人名下为准”是错误的，正确的理解应当是讼争房屋总的房产证颁发后，视为面积已经国家部门核定。（3）上诉人已经对被上诉人尽到符合约定的催告义务。原审法院认为“证人证言证明力低，且通知的方式不符合约定”是错误的。（4）被上诉人明确拒交余款视为被上诉人不履行应当先履行的义务，上诉人对不予办证享有抗辩权。（二）上诉人已经催告被上诉人缴纳税收和契税，但被上诉人同样拒绝缴纳。（1）尽管被上诉人对上述税费的缴纳有异议，但是根据《中华人民共和国契税暂行条例》规定交易金额3%的契税是没有异议。且先交税后办证是法定的办证程序，被上诉人对此也是明知的。（2）被上诉人在上诉人催告后，仍然未尽到缴纳上述税费的义务，且明确表态不予履行，上诉人对不予办证同样享有抗辩权。（三）楼梯争议一直没有得到解决，该争议对办证有重大影响，且必须先予办证之前解决。三、即使认定上诉人存在违约行为，但一审判决上诉人承担的违约金比例和金额仍然过高。四、上诉人的一审反诉请求应当得到全部支持。（一）上诉人请求被上诉人补交房款应当得到支持。（二）上诉人请求被上诉人承担税费应当得到支持。综上所述，原审法院认定事实不清，适用法律不当，判决错误。请求：撤销莆田市城厢区人民法院（2013）城民初字第1598号民事判决书第一、二项判决，并依法改判驳回两被上诉人的一审本诉请求，支持两上诉人的一审反诉请求。
被上诉人吴珍雄、朱爱梅答辩称：一、上诉人诉称《购房协议》和《补充协议》无效，没有事实和法律依据。上诉人与被上诉人双方签订的上述二份协议，系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。二、上诉人诉称其有书面通知被上诉人补交房屋面积差价款和税费，没有任何事实，纯属伪证。三、上诉人诉求在其未为被上诉人办理被上诉人名下的房地产证之前，补交购房款203256元及自2010年7月7日起的利息，没有事实依据。四、上诉人以所谓“集资建房”、其“没有资质”为由，诉求被上诉人为第三人九八公司补交营业税、建安税、土地使用税、契税等应由上诉人房地产开发商交纳的税费，缺乏事实和法律依据。五、上诉人诉称一审法院判决上诉人承担的违约金比例和金额过高的理由不能成立。综上，请求：驳回上诉，维持原判。
原审第三人答辩称，其公司作为第三人，其实跟本案没有多大关系。其把地卖给林洪泰，林洪泰以其公司的名义开发，产权是属于其公司的。对上诉人与被上诉人之间的争议，其认为：一、购房协议书是2007年8月25日签订的，补充协议书是2009年1月12日签的，起诉时间是2013年4月2日，已超过四年多，已失去诉讼时效。二、如果补充协议和购房协议是有效的，就应该全部履行协议，而不是抽象来履行协议，这样显失公平。三、任何一个开发商或是政府部门也好，都应把钱都交齐了才能把证办给你。通衢大厦是由政府部门批准的集资建房，有莆田市计划发展委员会的文件为证。购房协议第四点中提到“办证的有关税费”，包含营业税，购房协议是双方当事人的真实意思表示。建议本案上诉人与被上诉人之间的争议，最好调解解决。
经审理查明，上诉人、被上诉人、原审第三人对原审法院查明的事实均没有异议，本院予以确认。
本院认为，本案讼争的房地产虽登记在原审第三人名下，但该讼争的房地产是在原审第三人将该讼争的房地产项下地块的土地使用权转让给上诉人林洪泰，上诉人林洪泰在该地块上建成房屋后，上诉人与被上诉人才签订了《购房协议书》和《补充协议》，且上诉人已将本案讼争的房地产交付被上诉人占有、管理使用，被上诉人亦已按约定支付了购房款，故上诉人主张《购房协议书》和《补充协议》无效，本院不予支持。上诉人与被上诉人签订的《购房协议书》及《补充协议》对房地产证的办理登记均作了明确约定，上诉人不按双方签订协议的约定履行义务，构成违约。至于上诉人上诉所称面积的差价款、税费、违约金过高及反诉请求等事由，原审法院在判决理由中已作了述评，这里就不再赘述。综上，原审法院判决并无不当，上诉人上诉理由及诉求不能成立，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币20527元，由上诉人林洪泰、曾剑通负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈利强
代理审判员 黄珊珊
代理审判员 许秋红
二〇一四年九月二十六日
书 记 员 吴恩华
附：相关主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。