重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝一中法民终字第00314号
上诉人（原审原告）：石顺东。
委托代理人：杨永宏，重庆周立太（万州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：重庆富州房地产开发有限公司。
法定代表人：林金清，该公司董事长。
委托代理人：王涪霖，重庆康发律师事务所律师。
委托代理人：梁春蓉，重庆康发律师事务所律师。
上诉人石顺东与重庆富州房地产开发有限公司（以下简称富州公司）商品房预售合同纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2013年10月9日作出（2013）沙法民初字第08197号民事判决，石顺东对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年3月10日公开开庭进行了询问。上诉人石顺东的委托代理人杨永宏，被上诉人富州公司的委托代理人梁春蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2008年4月7日，石顺东与重庆富洲房地产开发有限公司（该公司于2013年6月21日更名为重庆富州房地产开发有限公司，以下均简称富州公司）签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定富州公司将其开发的位于重庆市沙坪坝区房屋出售给石顺东，总价款464738元，石顺东在签订合同的当日支付首期房款164738元，其余300000元，由石顺东向光大银行申请20年个人购房抵押贷款，并由银行直接将款项支付给富州公司。石顺东于签订合同时向富州公司一次性交纳办理个人购房抵押贷款的各项费用，并同时向富州公司提供根据银行的规定办理个人购房抵押贷款时石顺东需提供的所有相关证明材料。石顺东逾期付款，应向富州公司支付逾期付款的违约金。富州公司应当在2009年8月30日前将已进行竣工验收备案登记的商品房交付石顺东使用。商品房达到交付使用条件后，富州公司应当书面通知石顺东办理交付手续。双方进行验收交接时，富州公司应当出示《商品房竣工验收备案登记证》，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅时，富州公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。富州公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，石顺东有权拒绝接房，由此产生的延期交房责任由富州公司承担。富州公司逾期交房且逾期超过30日的，石顺东有权解除合同，石顺东要求继续履行合同的，合同继续履行。自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，富州公司按日向石顺东支付已付房价款万分之二的违约金。
合同签订后，石顺东向富州公司支付了首期房款164738元，石顺东因故未取得光大银行发放的个人购房抵押贷款，但于2010年4月9日取得了兴业银行发放的300000元并支付给了富州公司。2011年4月21日，石顺东前往富州公司处办理交接房手续时以其所购房屋存在渗漏水和墙面裂痕等瑕疵为由拒绝接房。2011年8月1日，石顺东与富州公司正式办理了交接房手续并开始交纳物业服务费。现石顺东认为富州公司迟延交房，构成违约，起诉到法院，要求判如所请。
另查明，富州公司开发的位于重庆市沙坪坝区富洲路8号富洲新城10号楼于2009年8月20日取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证。
石顺东一审诉称：2008年4月7日，石顺东与富州公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定富州公司将其开发的位于重庆市沙坪坝区房屋出售给石顺东，总价款464738元，富州公司应当在2009年8月30日前将已进行竣工验收备案登记的商品房交付石顺东使用，逾期交付的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，富州公司按日向石顺东支付已付房价款万分之二的违约金。由于富州公司修建的房屋存在严重的质量问题，导致富州公司于2011年8月1日交付房屋，已经构成违约，现起诉到法院，请求判令：富州公司给付石顺东逾期交房违约金，该违约金从2009年8月31日起按已付房款的万分之二计算至2011年8月1日止。
富州公司一审答辩称：富州公司所售房屋验收合格并取得了建设工程竣工验收备案登记证，具备交房条件。石顺东未接房是因为石顺东于2010年4月9日才付清购房款，石顺东不能接房的原因消除后，经富州公司多次催促，石顺东于2011年4月26日才前来接房，但又故意找理由不接房，直到2011年8月1日富州公司才正式将房屋交付给石顺东。富州公司逾期交房，其责任不在富州公司，即使富州公司存在逾期交房，石顺东起诉时也超过了诉讼时效。
一审法院认为，石顺东与富州公司双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应按合同约定全面履行。
富州公司未按照合同约定在2009年8月30日前将已进行竣工验收备案登记的商品房交付石顺东使用，构成逾期交房的违约行为。
富州公司取得涉案房屋的建设工程竣工验收备案登记证后通知石顺东接房，但石顺东于2011年4月21日前往富州公司处办理交接房手续时以其所购房屋存在渗漏水和墙面裂痕等瑕疵为由拒绝接房。同时，石顺东未举示证据证明富州公司在交接房屋时不出示证明文件或出示证明文件不齐全，也未举示证据证明涉案房屋存在基础或主体结构质量不合格的情况而不能交付使用，因此，石顺东在交接房时拒绝接收房屋无正当理由，2011年4月21日视为富州公司完成交房义务，从2011年4月21日开始，富州公司不承担逾期交房的违约责任。
综上，按照合同约定，富州公司应当从2009年8月30日的次日开始至2011年4月21日止，富州公司应当按日向石顺东支付已付房价款万分之二的违约金。石顺东于2013年7月30日向一审法院起诉，要求富州公司给付逾期交房违约金，已经超过诉讼时效，一审法院对富州公司关于时效的抗辩予以支持，对石顺东的诉讼请求不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回石顺东的诉讼请求。案件受理费1572元（石顺东已预交786元），减半收取786元，由石顺东承担。
石顺东不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判富州公司支付逾期交房违约金65156元；一、二审诉讼费由富州公司承担。主要事实及理由：1、涉案房屋存在渗水、墙面裂痕等质量问题严重影响房屋的居住使用，且富州公司多次整改均未整改好。2、一审法院认定逾期交房违约金已超过诉讼时效错误。
富州公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回石顺东的上诉请求。主要事实及理由：1、合同第七条约定，交房的前提是按揭购房款支付到富州公司账上。石顺东按揭款支付到富州公司账上的时间是2010年4月9日，合同约定的交房时间石顺东按揭款未支付到富州公司账上，交房条件未成就，富州公司有权拒绝交房。2、2011年4月21日，富州公司通知石顺东交房时，已提供一证两书，石顺东提出的渗水、墙面裂痕问题属于房屋质量保修责任，其拒绝接房的后果应由其承担。3、石顺东所主张的逾期交房违约金，已超过2年诉讼时效。
二审中，双方未举示新证据。
本院二审查明：合同第七条第二款第二项约定：买受人付清全部房款（包括按揭款）和按国家政策规定交纳的各种税费、代收款，且无银行欠款，方可进行房屋交接。
本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为，石顺东与富州公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应全面履行各自的义务。本案的争议焦点在于：1、关于富州公司承担逾期交房违约责任的起算时间问题。2、石顺东以涉案房屋存在渗水、墙面裂痕等质量问题为由拒绝接房理由是否正当。3、逾期交房违约金是否已超过诉讼时效。针对以上争议焦点，本院评判如下：
一、关于富州公司承担逾期交房违约责任的起算时间问题。合同第七条第二款第二项约定：买受人付清全部房款（包括按揭款）和按国家政策规定交纳的各种税费、代收款，且无银行欠款，方可进行房屋交接，该约定实际是对交房条件进行的约定。本案中，合同约定的交房时间虽为2009年8月30日，但石顺东2010年4月9日才取得了兴业银行发放的300000元并支付给了富州公司，因此，2010年4月9日富州公司有义务向石顺东交房，富州公司未按合同约定交房构成违约。
二、石顺东以涉案房屋存在渗水、墙面裂痕等质量问题为由拒绝接房理由是否正当。合同约定的交房条件是富州公司出示《商品房竣工验收备案登记证》，富州公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。富州公司于2009年8月20日取得竣工验收备案登记证，石顺东于2010年4月21日前往接房时，以涉案房屋存在渗水、墙面裂痕等原因拒绝接房，由于石顺东主张的前述问题属于房屋质量瑕疵，不属于房屋主体结构质量不合格，因此，石顺东拒绝接房理由不成立，2011年4月21日视为富州公司完成交房义务。富州公司承担逾期交房违约责任的截止时间为2011年4月21日。
三、逾期交房违约金是否已超过诉讼时效。富州公司逾期交房违约期间为2010年4月9日至2011年4月21日，富州公司应当承担该期间的逾期交房违约金，由于逾期交房违约金为按日之债，至石顺东起诉时，已超过2年诉讼时效。
综上所述，上诉人石顺东的上诉理由均不成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1572元，由石顺东负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈孟琼
审 判 员 刘家秀
代理审判员 罗太平
二〇一四年四月十一日
书 记 员 喻 瑜