广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初13792号原告（反诉被告）：麦煌，男，1992年10月25日出生，汉族，住广东省饶平县，原告（反诉被告）：张紫婷，女，1991年4月24日出生，汉族，住广东省中山市石岐区，上列两原告共同委托诉讼代理人：郑文杰，广东励而德律师事务所律师。上列两原告共同委托诉讼代理人：范绍亭，广东励而德律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：李汉学，男，1964年7月4日出生，汉族，住湖北省随县，被告（反诉原告）:李享，男，1989年3月4日出生，汉族，住湖北省随县，被告（反诉原告）：熊天仙，女，1990年8月11日出生，汉族，住贵州省黔南布依族苗族自治州独山县，上列三被告共同委托诉讼代理人：张珍秀，广东威格信律师事务所律师。上列三被告共同委托诉讼代理人：刘思侃，广东威格信律师事务所实习律师。第三人：兴业银行股份有限公司中山分行，住所地广东省中山市东区博爱五路大东裕商业大厦首层、十五层，统一社会信用代码91442000669819579W。主要负责人：李启信。第三人：中山市乐有家房地产经纪有限公司，住所地广东省中山市东区中山五路61号汇智大厦2座3层6卡，统一社会信用代码91442000678855547H。法定代表人：李功镇。委托诉讼代理人：傅煜，法务专员。委托诉讼代理人：陈奕纯，行政专员。原告麦煌、张紫婷与被告李汉学、李享、熊天仙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月24日立案后，根据原告麦煌、张紫婷申请，依法追加兴业银行股份有限公司中山分行（以下简称兴业银行中山分行）、中山市乐有家房地产经纪有限公司（以下简称乐有家公司）作为本案无独立请求权第三人参加诉讼。后被告李汉学、李享、熊天仙提出反诉，本院予以合并审理，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）麦煌、张紫婷及其共同委托诉讼代理人郑文杰，被告(反诉原告)李汉学及其与被告(反诉原告)李享、熊天仙共同委托诉讼代理人张珍秀到庭参加诉讼；第三人兴业银行中山分行、乐有家公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告麦煌、张紫婷向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告、第三人乐有家公司签订的中山市二手房买卖及居问服务合同（以下简称二手房买卖居间合同）有效；2.被告继续履行原、被告及第三人乐有家公司签订的二手房买卖居间合同约定义务，将中山市南区××花园××房过户至原告名下；3.被告向原告支付违约金（违约金按转让成交价770000为基数，自2017年7月5日起，每日按转让成交价万分之五的标准，计算至被告履行合同义务为止，暂计算至2017年7月24日违约金为7700元）。事实与理由：原、被告于2016年12月11日签订二手房买卖居间合同。合同约定，原告以770000元的价格向被告购买其名下位于中山市南区××花园××房的房产。合同签订后，原告依约支付了定金150000元。在合同履行过程中，被告却无理要求原告增加购房款，否则拒绝出售此套房屋，企图恶意违约。原告已要求被告按照双方所签订的合同继续履行义务，但经原告多次催促，被告仍未配合原告签署按揭银行要求的法律文件和办理过户等手续。原告为维护自身权益，遂向法院提起诉讼，请求判如所请。诉讼中，原告麦煌、张紫婷明确第3项诉讼中违约金计算至被告将涉案房屋过户至原告名下之日止，并增加一项诉求为：原告代被告向第三人兴业银行中山分行清偿涉案房屋剩余贷款本息（原告代被告向第三人兴业银行中山分行清偿的按揭贷款从原告应付被告的购房款中相应抵扣），第三人兴业银行中山分行协助办理注销涉案房屋抵押登记手续。原告麦煌、张紫婷对其诉讼请求以及主张的事实在举证期限内提交以下证据：1.二手房买卖居间合同；2.谈话录音；3.说明；4.关于督促房屋履行的函；5.中山市不动产登记资料证明表;6.补充协议；7.微信记录；8.存款证明书。被告李汉学、李享、熊天仙辩称，1.原告没有依照合同约定向被告支付购房定金，本案违约方应为原告。原告将购房定金交付给第三人乐有家公司托管，并未实际交付给被告。根据合同约定及法律规定，应先由原告履行付款义务，被告才有履行协助办理相关手续的义务。2.原告主张继续履行合同缺乏事实及法律依据。原告没有按约定支付定金和首期款，被告已在2017年8月16日书面通知原告及第三人乐有家公司解除合同，该通知书按照法律规定自送达之日起生效。原告没有支付购房款或取得银行同贷书，涉案房屋也没有进行备案登记，原告没有履行合同主要义务，不具备继续履行合同的基本条件。被告因急需钱才出卖涉案房屋，但至今被告没有收到原告任何款项，被告出卖房屋的目的无法实现，继续履行将损害被告权益。3.二手房买卖居间合同部分无效，该合同定金条款部分排除了第三人及原告责任，加重了被告责任。4.被告只是与原告协商加价，没有明确不出售涉案房屋。原告要求被告提供房产证协助办理手续，但因原告没有向被告交付定金，遂被告要求解除合同。被告不存在违约，请求驳回原告全部诉讼请求。被告李汉学、李享、熊天仙对其辩解意见在举证期限内提交以下证据：1.二手房买卖居间合同；2.资金托管协议；3.信息告知书；4.中山市不动产登记资料证明表；5.不动产权属登记证书；6.解除合同等通知函及邮寄单；7.回复函。被告李汉学、李享、熊天仙向本院提出反诉请求：1.解除反诉原、被告及第三人乐有家公司于2016年12月11日签订的二手房买卖居间合同及资金托管协议；2.反诉被告向反诉原告支付77000元应被没收的定金。事实与理由：2016年12月，反诉原告因急需用钱，将其名下位于中山市南区××花园××房的房屋交由第三人乐有家公司出售。2017年12月11日，反诉原、被告达成房屋买卖协议，约定反诉原告实收房款770000元，中介费及全部税费由反诉被告承担。准备签订合同时，第三人乐有家公司要求反诉被告缴纳150000元定金并由第三人乐有家公司代收，其中50000元在合同签订时支付，另外100000元在第三人乐有家公司查档即合同签订后5个工作日内支付。因反诉原告急需用钱，遂同意签订二手房买卖居间合同即资金托管协议。合同签订后，反诉原告多次向第三人乐有家公司询问转交定金事宜，第三人乐有家公司称其已查档，因反诉被告未出具同意书，不能将定金转交给反诉原告。后第三人乐有家公司在未提起定金转账事宜的情况下，要求反诉原告协助办理银行按揭、过户手续，反诉原告告知第三人乐有家公司反诉被告没有履行付款义务，反诉原告不会继续履行合同。反诉原告认为，反诉被告因未依约支付定金而构成违约，反诉原告有权不再继续履行合同即没收定金。反诉原告李汉学、李享、熊天仙于反诉中提交的证据与本诉证据一致。反诉被告麦煌、张紫婷辩称，反诉被告不存在违约。反诉原、被告于2017年3月28日签订补充协议约定“在卖方（反诉原告）未办理不动产权证、房产证、确定无查封之前，买方需将定金托管在第三方（第三人乐有家公司）”，表明双方同意将定金托管在第三人乐有家公司处。反诉原告在2017年7月17日取得不动产权证，反诉被告在2017年7月20日收到查档资料，但反诉原告自2017年7月2日开始违约，其要求反诉被告加价购买涉案房屋，且不配合反诉被告办理银行按揭手续。第三人乐有家公司发现双方产生争议，故根据资金托管协议约定暂缓向反诉原告发放定金，反诉被告不存在任何违约行为。反诉原告已出具收据确认收到定金150000元，但其提出加价违反了诚实信用原则，并导致本案纠纷产生，请求驳回反诉原告的诉讼请求。反诉被告麦煌、张紫婷于反诉中提交的证据与本诉证据一致。第三人乐有家公司未到庭应诉，但于诉讼期间向本院提交了情况说明，其述称，原、被告于2016年12月11日在第三人乐有家公司居间服务下签订二手房买卖居间合同，由被告向原告出售位于中山市南区××花园××房的房屋。因涉案房屋未出商品房房产证，双方经第三人协助签署补充协议，约定被告于2017年3月30日前办理出一手商品房房地产证并通知原告，并变更了原合同有关支付房款、申请按揭等的时间。合同签署当天，原、被告还签署了资金托管协议，约定将定金150000元托管至第三人乐有家公司处。合同签署后，原告依约将定金150000元交由第三人乐有家公司托管。2017年2月，被告告知第三人乐有家公司同年5月才可以办出房产证，后原、被告于2017年3月28日签署补充协议，约定被告须于2017年8月30日前办理出一手商品房地产证并通知原告。被告后在2017年5月底表示7月份可以取得房产证，在2017年7月2日告知希望原告在原成交价的基础上加价150000元，但原、被告双方协商后未能达成一致意见。2017年7月17日，被告领取了涉案房屋的房产证。2017年7月20日，第三人乐有家公司协助被告前往国土局查档后，约原、被告双方于次日办理银行按揭手续。因前期双方未达成一致意见，被告不同意提供房产证配合原告办理按揭手续，原告也不同意将托管在第三人乐有家公司处的定金交付给被告。2017年7月23日,第三人乐有家公司协助原告向被告寄送催告函，催告被告及时配合办理按揭等手续。第三人兴业银行中山分行未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状和证据。本院经审理认定事实如下：2016年12月11日，麦煌、张紫婷（买方）与李汉学、李享、熊天仙（卖方）及乐有家公司（居间方）签订二手房买卖居间合同、资金托管协议。二手房买卖居间合同约定：买卖双方交易的房地产位于中山市南区××花园××房，转让总价款为770000元；买方于合同签订时向卖方支付定金50000元，合同签订后5个工作日内再向卖方支付定金100000元，买卖双方一致同意将前述定金交由居间方托管，托管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方及居间方所签订的托管协议或类似文件而定，买方将定金支付给居间方托管或打入卖方已签署的托管协议或类似文件上指定的托管账户后，即视为卖方本人已收讫；双方约定买方以银行按揭贷款方式支付房款（不含定金），卖方须无条件配合签署银行资金监管协议、办理资金监管手续；买方意向贷款金额为400000元（具体贷款金额以银行批复为准），并于2017年3月31日前申请按揭，向银行或公积金管理中心提交按揭贷款申请的相关材料，配合银行办理按揭贷款审批手续，双方均不得借故拖延，否则视为违约；买方须于取得银行批复函（具体形式和名称以各银行的实际为准）之日起七个工作日内支付首期款220000元（不含定金）至买卖双方约定的银行监管账户；在买方按约定将房款一次性打入买卖双方指定的银行监管账号或取得银行的贷款批复函（具体形式和名称以各银行的实际为准），且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起七个工作日内，买卖双方需签署广东省房地产买卖合同、缴清税费并办理产权过户递件手续，递件回执由居间方或第三方代为托管；买卖双方须在递件过户回执载明的答复日期届满之日起两个工作日内缴纳税费并领取新房地产证，买方负有抵押义务的，须于领取新房产证时将其交予居间方送至按揭银行，并于收到相关部门通知后的两个工作日内办理抵押登记手续，否则视为买方违约；该房产处于抵押状态，卖方承诺在买方取得银行贷款批复函后（一次性付款的在办理完银行资金监督后）30个工作日被自行筹资还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续并将房地产证原件交予居间方；卖方自愿支付除担保赎楼费、提前还款短期贷款利息、提前还款罚息外其他税费；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过十五个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金，卖方因维权所支出的律师费、诉讼费等由买方承担；合同三方将文件及通知等书面材料邮寄送达至合同约定的通讯地址即视为收件人已收到。二手房买卖居间合同还约定了其他内容。当天，麦煌、张紫婷向李汉学、李享、熊天仙支付了50000元定金，5个工作日后再次支付100000元，均交由乐有家公司托管。资金托管协议约定：买卖双方同意将定金150000元，其中包括交房保证金5000元，交由居间方免息托管；托管期限自居间方实际收到协议约定托管款项之日起至协议托管款项按约定支付完毕为止；买卖双方同意在具备“卖方产权抵押中的，经查档确认产权清晰、有抵押无查封状态，买方书面同意”条件后五个工作日内，居间方将托管定金（预留交房保证金并扣除卖方应付佣金后）划入卖方指定收款账户；买卖双方就原合同发生争议，若要求居间方不得放款的，应向居间方提交书面申请，但居间方收到书面申请前已按协议约定办理了托管款项的支付或退还手续的，视为无效申请；若要求居间方房款的，鉴于居间方不是裁决机构无权辨明违约责任的归属，有权依据法院或仲裁委的生效判决书、调解书、裁决书或三方的和解协议来操作；在前述裁判文书或协议提交给居间方前，居间方有权不进行任何操作。二手房买卖居间合同、资金托管协议还约定了其他内容。当天，麦煌、张紫婷将150000元定金交由乐有家公司托管，李汉学、李享、熊天仙则出具收据，注明：“兹收到麦煌、张紫婷交付购房定金壹拾伍万元”。2017年3月28日，由于交易房屋尚未办理出商品房房产证，麦煌、张紫婷（买方）与李汉学、李享、熊天仙（卖方）签订补充协议，约定：卖方须于2017年8月30日前办理出一手商品房房地产证并通知买方，所需税费自行承担；由于在卖方办理出不动产权证（或房地产证）前原合同无法按期履行，买卖双方同意对原合同条款进行做如下变更，原合同约定的卖方申请按揭时间变更为办理出房产证之日起30个工作日内，原合同约定的卖方与担保公司签订服务合同并办理委托公证的时间变更为办理出房地产证之日起10个工作日内；在卖方未办理出不动产权证（或房地产证）并经查档确认产权清晰、无查封前，买方需将定金全部监管在居间方（放款条件按照资金托管协议之约定），且不得私自向卖方支付任何购房款，否则买方应自担风险。2017年7月5日，乐有家公司告知麦煌、张紫婷，由于房价上涨的原因，李汉学、李享、熊天仙要求在原合同成交价基础上涨价150000元。同月17日，李汉学、李享、熊天仙领取了涉案房屋的不动产权属登记证书。同月19日，案外人张宇飞即张紫婷的父亲与李汉学、李享及乐有家公司就涉案房屋交易事宜进行协商，期间李汉学、李享要求在原合同成交总价上加价150000元出售，因张紫婷的父亲不同意加价，双方协商未果。次日，乐有家公司通过微信将涉案房屋有关的中山市不动产登记资料证明表信息发送给麦煌、张紫婷。2017年8月6日，李享、熊天仙向麦煌、张紫婷发出解除合同等通知函，告知截至发函日未收到定金150000元，买方及居间方严重违约，故解除二手房买卖居间合同。同月11日，乐有家公司回函称，根据二手房买卖居间合同即资金托管协议的约定，买方将定金交付给居间方托管即视为卖方本人已收讫，定金放款需买房书面同意，乐有家公司无权但托管款项擅自主张处理；双方就原合同发生争议，乐有家公司未收到裁判文书或协议书时，有权不进行任何操作；乐有家公司已配合麦煌、张紫婷发出催告函，提醒李汉学、李享、熊天仙在2017年8月30前履行合同。后麦煌、张紫婷以李汉学、李享、熊天仙违约为由，与2017年7月24日诉至本院，主张前述实体权利。庭审期间，麦煌、张紫婷表示愿意一次性支付剩余房款620000元，并提交了中国工商银行股份有限公司中山银通支行于2017年10月24日出具的存款证明书，该证明书显示张紫婷名下银行存款余额足以一次性支付剩余购房款。另查，诉讼期间，麦煌、张紫婷提出诉讼财产保全措施，查封了涉案房屋。截至2017年10月17日的中山市不动产登记资料证明表显示：位于中山市南区××花园××房[不动产证书号：粤（2017）0075749粤（2017）007××粤（2017）007××号]的房地产，权利人为李汉学、李享、熊天仙，于2017年4月26日抵押给第三人兴业银行中山分行，抵押金额为366000元；除因本案被查封外，涉案房屋不存在其他被查封的情形。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。麦煌、张紫婷与李汉学、李享、熊天仙及乐有家公司签订二手房买卖居间合同、资金监管协议及补充协议均是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，各方当事人均应恪守履行。对于前述合同有关定金部分的约定，买卖双方基于交易安全在自愿平等协商基础上订立将定金交由乐有家公司托管的相关合同条款，并注明买方违约则卖方有权没收定金，卖方违约则买方有权主张双倍返还定金，买卖双方有关定金的权利义务对等而并未违反法律的有关规定，故本院对于李汉学、李享、熊天仙有关二手房买卖合同定金条款部分无效的辩解意见不予采纳。关于违约方认定问题。从已查明的事实可知，李汉学、李享、熊天仙在乐有家公司尚未查档明确产权前即提出加价出售的要求，该行为有违诚实信用原则，已构成违约。由于麦煌、张紫婷已依约将定金交由乐有家公司托管，根据合同约定应视为李汉学、李享、熊天仙定金已收讫。同时，二手房买卖居间合同约定买卖双方就房屋交易发生争议而无相关裁判文书或协议书时，乐有家公司有权不对定金做任何处理；补充协议则约定李汉学、李享、熊天仙取得涉案房屋不动产权属证书并经查档确认产权清晰、无查封之前，乐有家公司不得发放定金；故乐有家公司未向李汉学、李享、熊天仙发放定金符合合同约定，并无不当，李汉学、李享、熊天仙以此为由单方解除合同，没有事实及法律依据，其行为亦属违约。因此，本案违约方为李汉学、李享、熊天仙。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”庭审中，麦煌、张紫婷表示愿意一次性支付剩余房款620000元，且涉案房屋除本案查封外不存在其他查封，本案不存在无法履行的情形，故麦煌、张紫婷要求李汉学、李享、熊天仙继续履行二手房买卖居间合同并将涉案房屋过户至麦煌、张紫婷名下的诉求，符合前述法律规定以及合同约定，本院予以支持。相应地，李汉学、李享、熊天仙要求解除房屋买卖合同关系、没收定金的反诉请求，没有事实及法律依据，本院予以驳回。根据权利义务对等原则，麦煌、张紫婷应履行其付款义务，麦煌、张紫婷应在代李汉学、李享、熊天仙清偿兴业银行中山分行的贷款本息后向李汉学、李享、熊天仙支付剩余购房款（尚未支付的购房款620000元扣除支付给兴业银行中山分行的贷款本金、利息及相关费用）。兴业银行中山分行作为款项接收方，应协助配合麦煌、张紫婷办理代为清偿手续以消除抵押权；李汉学、李享、熊天仙亦需配合麦煌、张紫婷收取剩余购房款。至于在交易中产生的税费问题，根据合同约定应由麦煌、张紫婷自行负担。关于违约金问题。二手房买卖居间合同约定“如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同”，现麦煌、张紫婷主张以房屋成交总价770000元为基数按每日万分之五的标准计算违约金，符合前述合同约定，本院予以支持。由于麦煌、张紫婷委托乐有家公司发函催促李汉学、李享、熊天仙在2017年8月30前履行合同，本院认为违约金自前述指定的履行期限届满次日即2017年8月31日起计算为宜，故本院认定违约金应按以下方式计算：以770000元为基数，自2017年8月31日起按每日万分之五计算至涉案房屋过户至麦煌、张紫婷名下之日止。综上，麦煌、张紫婷诉求合法有理，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认原告麦煌、张紫婷与被告李汉学、李享、熊天仙及中山市乐有家房地产经纪有限公司于2016年12月11日签订的中山市二手房买卖及居间服务合同有效；二、被告李汉学、李享、熊天仙继续履行与原告麦煌、张紫婷于2016年12月11日签订的中山市二手房买卖及居间服务合同、资金托管协议；三、原告麦煌、张紫婷于本判决发生法律效力之日起七日内代被告李汉学、李享、熊天仙向第三人兴业银行股份有限公司中山分行清偿位于中山市南区悦来南路××花园××房[不动产证书号：粤（2017）007××粤（2017）007××粤（2017）007××号]的贷款本金、利息及相关费用（贷款本金、利息及相关费用以清偿之日确定的实际数额为准）；第三人兴业银行股份有限公司中山分行于原告麦煌、张紫婷清偿前述贷款本金、利息及相关费用后七日内协助办理注销前述房地产抵押登记手续；四、被告李汉学、李享、熊天仙于前述房地产抵押登记手续注销后七日内协助将前述房地产过户至原告麦煌、张紫婷名下；在此同时，原告麦煌、张紫婷向被告李汉学、李享、熊天仙支付剩余房款（尚未支付的购房款620000元扣除支付给第三人兴业银行股份有限公司中山分行的贷款本金、利息及相关费用）；五、被告李汉学、李享、熊天仙于本判决发生法律效力之日起七日内向原告麦煌、张紫婷支付违约金（以770000元为基数，自2017年8月31日起按每日万分之五计算至前述房地产过户之日止）；六、驳回原告麦煌、张紫婷的其他诉讼请求。七、驳回反诉原告李汉学、李享、熊天仙的诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11578元、诉讼保全费2520元，合共14098元（原告已预交），由被告李汉学、李享、熊天仙负担（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）；反诉案件受理费863元（反诉原告已预交），由反诉原告李汉学、李享、熊天仙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  张文辉人民陪审员  马碧琳人民陪审员  林 祺二〇一八年一月二十九日书 记 员  梁楚英冯冰冰