苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0506民初4485号
原告：苏州精业五金塑料配件有限公司,住所地苏州市相城区黄埭镇青龙村。
法定代表人：陈春妹,该公司执行董事。
委托诉讼代理人成军伟，江苏漫修（苏州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人丁冬，江苏漫修（苏州）律师事务所实习律师。
被告：苏州英来特机械有限公司,住所地苏州市吴中区木渎镇藏书勤丰路52号。
法定代表人：徐有山,该公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：陈涛，江苏苏明律师事务所律师。
原告苏州精业五金塑料配件有限公司诉被告苏州英来特机械有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人成军伟、丁冬，被告委托诉讼代理人陈涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告苏州精业五金塑料配件有限公司诉称，2016年6月3日，其与被告签订房屋租赁协议，约定其将位于苏州市吴中区木渎镇藏书勤奋路88号的房屋出租给被告，租期为2016年6月20日至2017年6月19日，年租金为165924元。合同签订后，其按约交付房屋给被告使用，但被告截至日前尚欠其租金82962元、水电费13497元、年卫生费3000元。据此，其要求被告立即支付拖欠的租金82962元及违约金33184.8元，合计人民币116146.8元；立即支付拖欠的水电费13497元、年卫生费3000元，合计人民币16497元。
被告苏州英来特机械有限公司辩称，首先，案涉房屋系违章建筑，无房产证及土地证。原告也未提供证据证明系其所有，故不但双方签订的租赁合同无效，且原告也无权向其主张权利。其次，案涉房屋已被法院拍卖，并由苏州新益恒信息咨询服务有限公司最终拍得；其也已与该公司委托的物业公司重新签订了租赁合同。因此，其不可能两边支付租金。至于水电费，因案涉房屋的水电不是原告提供而也不再产生水电费。综上，其请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，被告自2011年左右起即占有使用了位于苏州市××镇藏书××路××内××证房屋（××厂区东北角××），并与苏州市元平亮纺织品有限公司、原告等陆续签订过多份《房屋租赁协议》。其中最近的两份《房屋租赁协议》是与原告在2015年6月3日、2016年6月3日签订的。该两份《房屋租赁协议》的主要内容均一致，即房屋地址为苏州市吴中区木渎镇藏书勤奋路88号；租赁范围为838㎡；租赁期限为一年；年设备租赁费3000元、年卫生费3000元；付款方式为实行先付租金后使用原则；水电费按抄表数计算，并当月结清款项；发生拖欠租金及水电费，每拖延一天，支付拖欠金额的千分之五违约金；拖欠金额超过30日的，原告有权立即单方面终止合同，停止被告经营活动，并要求被告支付相当于年租金20%的违约金。其中前一份《房屋租赁协议》约定的租期为2015年6月20日至2016年6月19日，年租金为160896元；后一份《房屋租赁协议》约定的租期为2016年6月20日至2017年6月19日，年租金为165924元（按季支付）。审理中，原告陈述：前述最后一份租赁协议现已到期且被告仍占有使用案涉房屋，但其在本案中仅主张期内租金，不要求处理腾房及后续租金；同时明确，其主张的违约金是按照租赁协议关于“拖欠金额超过30日的……支付相当于年租金20%的违约金”的约定来主张的。
期间，被告于2015年9月1日、2016年1月8日、4月7日、9月1日、12月7日向原告付款80448元、76488元、9960元、41481元、44481元。原告陈述：前三笔款项是对应的上一份租赁协议的房租、设备租赁费及年卫生费，后两笔的款项是对应的案涉租赁协议的租金及设备租赁费；同时放弃年卫生费的诉讼请求。被告对上一年支付的租金等费用未提异议，但表示根据进账单记载的2016年12月7日及先付租金后使用的原则，其应已支付租金至2017年3月。
另查明，苏州市吴中区木渎镇藏书勤奋路88号的土地使用权人为苏州元平亮纺织品有限公司（土地使用权面积为17600.1平方米）。该土地上建有建筑面积共计24522.1平方米房屋，其中登记在苏州元平亮纺织品有限公司名下房屋的建筑面积共计19503.06平方米，未登记房屋的建筑面积共计5019.04平方米。
上述登记在苏州市元平亮纺织品有限公司名下的房屋（未包含未登记房屋）及土地使用权因该公司未履行本院（2014）吴商初字第603号生效判决（立案时间为2014年9月19日）而被本院依法查封并进行了评估、拍卖。2016年11月，苏州新益恒信息咨询服务有限公司通过淘宝网司法拍卖网络平台拍得上述房屋及土地使用权。期间，苏州市元平亮纺织品有限公司向本院申请破产。2017年11月27日，本院经该公司破产管理人申请（称公司财产分配已完结）作出终结苏州市元平亮纺织品有限公司破产程序的民事裁定。
审理中，原告陈述：案涉房屋系其与苏州市元平亮纺织品有限公司合资建造的，虽无相应手续及产证，但也不影响其的相关权利；因此，即便案涉租赁协议被认定为无效，被告仍应按协议约定的租金标准全额支付占有使用费。另，原告还陈述：原告的法定代表人陈春妹是苏州市元平亮纺织品有限公司法定代表人张国强的小姨子；张国强又是苏州市星野机械制造有限公司法定代表人张水元的儿子；原先原告是张国强丈人徐福良的公司；2017年6月，徐福良与陈春妹口头约定将公司转让给陈春妹，但陈春妹实际并未支付转让对价，而仅表示待要到租金后再付。
以上事实，有原告提供的房屋租赁协议、进账单及收据、竞买公告及须知，以及本院调取的（2014）吴商初字第603号民事判决书、（2015）吴执字第2641号之二执行裁定书、（2015）吴执字第2641号之三执行裁定书、（2016）苏0506民破8号之三民事裁定书及本院制作的庭审笔录、质证笔录等证据在卷证明。
审理中，原告为证明其主张提供了如下证据：
1、苏州市星野机械制造有限公司、苏州市元平亮纺织品有限公司（甲方）与原告（乙方）签订的落款时间为2006年8月6日的《合资建房协议书》，主要内容为：（1）建房情况：坐落位置为约5000平方米位于苏州市星野机械制造有限公司院子里，约5000平方米位于苏州市元平亮纺织品有限公司内；建房面积为建筑物总面积约10000平方米；用途为工业用房及配套建筑物；土地情况为自建房，没有办理土地证，待以后政策允许再办理土地证；预算资金400万元。（2）资金投入及所有权归属：因所建房屋无法单独分割，甲乙双方一致同意所有房屋为甲乙双方共同共有，在此基础上根据资金投入比例、为建房所投入的其他人力、物力等因素确定各自的共有份额；甲方先行投资140万元，房屋建成后，甲方对全部所见房屋拥有35%的份额；乙方先行投资260万元，房屋建成后，乙方对全部所建房屋拥有65%的份额。……（3）建房安排：因甲方对建房所占土地享有使用权，所以房屋的具体建造由甲方全权负责；乙方按约支付建造房屋的款项并配合办理相关手续；房屋建造项目计划于2006年9月1日前开工建设，于2008年9月1日前竣工。（4）付款方式：2007年1月1日前支付约100万元，2008年3月1日前余款付清。
2、收据及现金借款单、进账单、收条，其中收据记载徐欲华于2006年8月10日向苏州市星野机械制造有限公司付款40万元（收款事由为土地预付款）；现金解款单记载徐欲华、原告于2006年10月30日、2007年2月5日向苏州市星野机械制造有限公司付款30万元、17万元；进账单记载徐欲华分别于2007年2月4日、2008年2月18日向苏州市星野机械制造有限公司转账23万元（标注为划款）、100万元（标注为借款）；收条记载张国强于2006年9月27日收到徐欲华50万元。原告称，前述款项系其支付的建房款；徐欲华为其原法定代表人的女儿，张国强为苏州市星野机械制造有限公司的法定代表人。
3、金玉根、陈建林、朱玉明、陆根官出具的情况说明及收条。其中情况说明的主要内容均为案涉房屋是原告与苏州市星野机械制造有限公司、苏州市元平亮纺织品有限公司合建并由其等人实际施工的，工程款是其等人与苏州市元平亮纺织品有限公司结的。收条记载：金玉根、陈建林收到苏州市元平亮纺织品有限公司工程款。
4、苏州市星野机械制造有限公司、苏州市元平亮纺织品有限公司（甲方）与原告（乙方）签订的落款时间为2014年5月10日的《房屋转让合同》及银行转账凭证。其中，《房屋转让合同》的主要内容为：（1）房屋基本情况：本协议所转让房屋属于自建房，4782.32平方米建筑物位于苏州市吴中区木渎镇藏书勤丰路52号苏州市星野机械制造有限公司院子里，5152.65平方米建筑物位于苏州市吴中区木渎镇藏书勤奋路88号苏州市元平亮纺织品有限公司内；勤丰路52号自建房占地面积为4799.18平方米，勤奋路88号自建房占地面积为4741.65平方米，总占地面积为9540.83平方米。（2）转让范围及价格：甲方对上述房屋所有权享有35%的份额；双方一致同意，甲方将其拥有的上述房屋份额转让给乙方，转让范围包括上述所有区域土地使用权和地上所有建筑物及附属设施；转让总价款为人民币280万元；（3）转让款支付方式：乙方于2014年6月20日前向甲方支付转让款人民币280万元。银行转账凭证显示原告于2014年6月13日向苏州市元平亮纺织品有限公司转账90万元，于6月18日向苏州市元平亮纺织品有限公司转账48万元、42万元、48万元，于2014年6月17日向苏州市星野机械制造有限公司转账52万元。
5、原告自制的水电抄单及水电费清单、银行转账凭证、电费增值税发票。其中，水电抄单记载了包括原告在内的多家企业的水电表读数，其中原告在2017年1月-4月的电表读数分别为5572、5628、5728、5880；水电费清单记载依据被告的水电读数核算的水电费用，其中：在2016年12月12日的电费为8114元（98度*60倍率*1.38元）、水费为65元，合计8179元；2017年1月15日的电费为7038元（85度*60倍率*1.38元），水费为30元，合计7068元；2017年2月15日的电费为4637元（56度*60倍率*1.38元），水费27元，合计4664元；2017年3月13日的电费为8280元（100度*60倍率*1.38元），水费为57元，合计8337元；2017年4月25日电费为13497元（163度*60倍率*1.38元）；银行转账凭证记载于2017年3月8日、4月6日向原告转账19911元、8337元。其中2017年4月6日的转账凭证中记录的用途为电费；电费增值税发票记载开票时间为2017年3月6日、4月12日、5月5日，金额为59898.05元、88690.27元、85421.33元。同时，原告确认被告向其支付水电费至2017年3月且被告从2017年5月份起不再从其处用水电（另接了水管、电线）；并表示因水费金额不大，故在案涉中仅主张电费。
被告质证称：对证据1的真实性不予认可，因原告的法定代表人与苏州市元平亮纺织品有限公司、苏州市星野机械制造有限公司的法定代表人都是亲戚，而后两家公司都已进入了破产程序，其有充分理由认为原告与该两家公司串通并在破产程序中捞取好处。证据2中的收据记载的是土地预付款，与合作建房无关，付款人徐欲华也与案涉无关；其他凭证也都或备注为借款等，亦与本案无关。对证据3不予认可。对证据4中转让合同真实性不予认可，付款凭证的真实性无异议，但看不出来是否系房屋转让款且部分的付款凭证在原告起诉苏州新益恒信息咨询服务有限公司的（2017）苏0506民初2278号租赁合同纠纷案件中亦作为原告支付租金凭证举证。对证据5中的水电抄单及费清单的真实性不认可；对转账记录、增值税发票的真实性无异议，但其自2017年4月1日起就不用原告的水电了。
同时，被告为证明其主张提供了（2017）苏0506民初2278号案件的民事起诉状、厂房整体租赁合同、进账单及银行专用凭证、苏州市星野机械制造有限公司出具的情况说明、民事裁定书。该组证据显示原告于2017年3月以苏州新益恒信息咨询服务有限公司为被告向本院提起诉讼要求继续履行其与苏州市元平亮纺织品有限公司签订的厂房整体租赁合同，后撤回了起诉；在该案中，原告所据以主张的证据为与苏州市元平亮纺织品有限公司签订的厂房整体租赁合同及其于2014年6月间向苏州市元平亮纺织品有限公司、苏州市星野机械制造有限公司累计转账1459万元的转账记录，其中部分转账记录与原告提供厂房转让款转账记录重叠。经质证，原告对上述证据的真实性均无异议，但表示其已撤回了对该案的起诉，故不存在被告所称的一款二用的情形。同时，原告为证明其已支付了与苏州市元平亮纺织品有限公司的转让费、十年租金等费用补充提供了张国强、张水元出具的有关房屋租赁与转让及租金、转让费已付清的情况说明并重新整体提供了付款凭证（与此前的付款凭证仍存在部分出入）。被告对此均不予认可。
本院认为，关于租金的问题。案涉房屋并未取得产权登记且原告亦未提供建设工程规划许可证等合法审批手续，故其与被告签订的房屋租赁合同应属无效。因此，原告依据其与被告签订的房屋租赁协议要求被告支付租金，无事实及法律依据，不予支持。
关于占有使用费的问题。审理中，原告主张案涉房屋系其与苏州市元平亮纺织品有限公司合资建造，后其也受让了公司的相应份额，故即便合同被认定为无效，仍要求原告按合同约定的租金标准支付占用使用费。为此，原告虽提供了《合资建房协议书》、《房屋转让合同》及付款凭证为证，但被告对此不予认可。同时，因原告提供的《房屋转让合同》及付款凭证显示的时间均在最终导致苏州市元平亮纺织品有限公司有登记的房屋被拍卖的诉讼纠纷前不久，而原告与苏州市元平亮纺织品有限公司又存在一定的密切关系；且原告在登记在苏州市元平亮纺织品有限公司的房屋被拍卖后还以其与该公司签订的《厂房整体租赁合同》及与前述付款凭证存在部分重叠的转账记录主张两公司之间存在长期租赁关系，后又自行撤诉。后，原告虽重新整理了付款凭证，但与此前提交的付款凭证仍存在部分出入。因此，原告提供的用以证明其系案涉房屋权利人的证据证明力较弱，故在其未提供进一步的证据加以证明的情况下，本院难以就此认定其或仅其是案涉房屋的权利人。
然，虽在本案中无法明确认定案涉房屋的权利人，因与被告签订的房屋租赁协议的是原告且被告也按约向原告支付过租金等费用，故原告要求被告参照房屋租赁协议约定的租金标准向其支付约定租期内的房屋占有使用费，合法有据，应予支持。由此，根据被告在双方最后一份租赁协议签订后仅支付过85962元之事实，被告还应支付原告房屋占有使用费计82962元。
另，关于电费的支付问题。虽原告提供的水电读数抄单及费用清单系其单方抄写或制作，但根据双方在租赁协议中的约定及原告提供的电费发票、缴费凭证，被告向原告支付水电费的凭证，可认定案涉厂房的水电费是以被告向原告缴纳，原告向供电部门缴纳的方式缴费的。再根据被告向原告缴纳水电费金额与原告制作的水电费清单中记载的金额相一致，水电费清单中的读数与水电读数抄单的记载相一致之情况，在被告未提供证据证明其从2017年4月1日起未再使用原告提供的水电的情况下，原告依据水电读数抄单核算的2017年4月的电费13497元应予认定，即理应由被告予以支付。
关于违约金的问题。原告明确其是按照案涉租赁协议中关于“拖欠金额超过30日的……支付相当于年租金20%的违约金”的约定来主张的。但原告在本案中并未要求单方面终止租赁协议且案涉租赁协议实系无效合同，故原告要求被告依据前述约定支付违约金，无事实及法律依据，不予支持。
综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告苏州英来特机械有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州精业五金塑料配件有限公司占有使用费82962元、电费13497元，合计人民币96459元。
二、驳回原告苏州精业五金塑料配件有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计人民币1477元，由原告苏州精业五金塑料配件有限公司负担371元，被告苏州英来特机械有限公司负担1106元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 员 江 伟
二〇一七年十二月十八日
法官助理 王 亭
书 记 员 张凤娟