上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0104民初4192号
原告张建伟，男，1959年4月29日生，汉族，住上海市徐汇区。委托代理人张一飞，住上海市徐汇区。委托代理人徐庆云，上海市袁圆律师事务所律师。被告上海市徐汇区同汇苑业主委员会，住所地上海市徐汇区。负责人端木晨若，主任。负责人徐文霞，副主任。委托代理人郑春杰，上海海汇律师事务所律师。委托代理人孙家顺，上海海汇律师事务所律师。被告上海市徐汇区同汇苑业主大会，住所地上海市徐汇区。负责人端木晨若，主任。负责人徐文霞，副主任。委托代理人郑春杰，上海海汇律师事务所律师。委托代理人孙家顺，上海海汇律师事务所律师。原告张建伟诉被告上海市徐汇区同汇苑业主委员会(以下简称同汇苑业委会)、上海市徐汇区同汇苑业主大会(以下简称同汇苑业主大会)业主撤销权纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人、二被告及其委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张建伟诉称，同汇苑业委会于2015年11月29日以书面征询意见的方式召开业主大会，对是否聘用上海瀛海三幸物业管理有限公司(以下简称瀛海三幸物业公司)进行了表决，并于当日下午在小区1号楼活动室进行公开唱票，唱票结果为同意47票，反对48票，弃权2票。同时由业委会副主任、业主代表、居委会代表等8人共同签字确认。但业委会主任端木晨若却自认为唱票结果有问题，擅自把全部选票带离活动室，脱离公众视线。在无任何人监管和授权的前提下，进行了所谓的调查，并于12月13日召开的业主大会上宣布表决结果，同意210票、反对26票、弃权3票，此唱票无任何人签字确认。随后，业委会在12月14日上午，在小区公告栏，张贴了同意聘用瀛海三幸物业公司的表决公告。原告认为，选聘瀛海三幸物业公司的决议有违程序，更违反《业主大会议事规则》的约定。同汇苑业委会个别人利用职务上的便利，操纵业主大会决议，在无人监督的情况下进行调查，业主大会的决议极大地损害原告及广大业主的合法权益。原告起诉要求撤销本小区自2016年1月1日聘请瀛海三幸物业公司为物业管理方的决议。被告同汇苑业委会、同汇苑业主大会辨称，被告聘用瀛海三幸物业公司程序合法，经过全体业主讨论。2015年9月26日同汇苑业主大会决定依法终止与上海嘉瀛物业的服务合同，并全程在徐家汇街道房办的指导下，发动业主对新物业进行筛选、推荐、审表、初选表决等工作，做到公平、公正、公开。11月29日表决当日，有22票业主未签名有待确认，房办要求业委会尽快上门询问业主，同年12月13日被告根据《同汇苑业主大会议事规则》第十条第二项之规定在小区内发布了表决结果。那天有30名业主到场，居委会干部现场指导。至此，聘用瀛海三幸物业公司事项完成。被告不同意原告诉请。经审理查明，原告为上海市徐汇区斜土路XXX弄同汇苑小区XXX号XXX室房屋的业主。2015年11月11日，同汇苑业委会张贴《关于召开业主大会表决选聘物业服务企业的公告》，主要内容为：经5人选聘小组审阅投标书、面试后，首选瀛海三幸物业公司提交同汇苑业主大会表决。本次业主大会以书面征询意见方式召开，全体业主表决是否同意聘请瀛海三幸物业公司作为小区物业管理方。表决票于2015年11月16日前送达，并于11月29日下午3点在1号楼活动室公开唱票，表决结果将于会后公告。后同汇苑业委会派人将表决票送达小区各户，有些是业主签收，业主不在或房屋出租的投入各户信箱中。表决票的主要内容为：瀛海三幸对本小区的物业服务收费标准定为：高层2.1元/平方米·月；所有停车费和广告费等公共收益与业主大会六四分成；合同期限拟定为两年。“现请同汇苑全体业主对是否同意按以上标准聘请瀛海三幸物业进行以下表决：同意□反对□弃权□，号室业主签名：”选票下方附说明：请在相应框内打√，并于2015年11月29日下午2点前将选妥的表决票投入各自楼底大厅设置的投票箱内。将于11月29日下午3点在1号楼活动室公开唱票。2015年11月22日下午3-5点业委会将在1号楼活动室开放业主接待日，接受业主咨询和建议。欢迎大家届时出席！另注：根据同汇苑《业主大会议事规则》第十条(业主大会表决形式)的规定：“已送达的表决票，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，视为同意大多数业主的意见”。2015年11月29日下午，部分同汇苑业委会成员、部分业主、部分居民和居委会干部共同在小区1号楼活动室参加公开唱票程序。经唱票后统计，同意票47张、反对票48张、弃权票2张。因发现有22张票只有表决打√项，而没有业主签名，同汇苑业委会主任端木晨若在书面的“表决票统计”下方书写“以上为11.29统计结果，尚有22票因业主未签名有待确认”字样。端木晨若将选票收存，后散会。次日，同汇苑业委会张贴告全体业主书，指出由于本次回收的选票中出现二十多张未签字表决票，签字的表决票也有明显冒签迹象，业委会通过初步调查还发现本次表决存在物业人员致电未入住小区的业主并代签和重复投票的不正常现象。为此，业委会将需要一些时间进一步核实所有表决票的真实性后才能公布正式的表决结果。之后，端木晨若会同同汇苑业委会副主任徐文霞一起，通过走访、电话、微信等方式联系了“问题选票”的部分业主。同年12月5日，同汇苑业委会再次张贴公告，经过连续几天的调查，我们已经掌握了确凿的证据，显示有肇事者在本次对于聘用新物业的表决投票中存在目无法纪、肆无忌惮的造假行为，包括偷票、冒填、假签等等，情节严重，手段卑劣，意在破坏本小区的安定和正常秩序。在向居委、房办、警方如实反映以上情况的同时，我们将于12月13日下午3：30分在1号楼活动室向广大业主报告有关调查结果，希望关心小区的业主们届时参加，大家联合起来抵制这种邪恶的行径，共同维护小区的公共利益。同年12月13日，同汇苑业委会召开临时会议，到会的有业委会委员共5人，另有30多名业主参加。会上，端木晨若宣布调查结果为：同意56票、反对26票、弃权3票，未反馈意见154票，视为同意多数意见。会议形成决定：通过聘用瀛海三幸物业公司为本小区的物业管理方，从2016年1月1日起，为期两年。同汇苑业委会出席成员端木晨若、陈某、曹某某、周某、徐文霞签名。同日，同汇苑业主大会、同汇苑业委会张贴公告，宣布本小区全体业主所持投票权共240票，总计送达239张表决票，占专有部分建筑面积31,188.46平方米，占建筑总面积99.07%，符合业主大会会议召开条件。按照《业主大会议事规则》的约定，已送达的表决票，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，视为同意参加大会投票业主的多数意见。现将表决结果公告如下：本次大会回收真实表决票85票，未反馈意见154票。选择同意的56票，视为同意参加大会投票业主的多数意见的为154票，共计210票，占87.5%，专有部分建筑面积27400.91平方米，占建筑物总面积87.04%。选择反对的26票，另有3票选择弃权。根据表决结果，同汇苑业主大会作出如下决议：本小区将自2016年1月1日起聘请瀛海三幸物业公司为本小区的物业管理方，签订合同期限为两年。同汇苑业委会会议决定及上述业主大会、业委会表决公告发布后，包括原告在内的部分业主表示强烈不满。2015年12月15日，同汇苑业主大会与瀛海三幸物业公司签订物业服务合同，约定合同期自2016年1月1日起至2017年12月31日止。另查，2014年同汇苑业主大会与上海嘉瀛物业管理有限公司(以下简称嘉瀛物业公司)签订物业服务合同，合同期自2014年8月1日起至2017年7月31日止。2016年1月起，两家物业管理公司同时在同汇苑小区内提供物业服务。原告提起本案诉讼后，同汇苑业委会于2016年2月提起诉讼，要求确认与嘉瀛物业公司的物业服务合同于2015年12月31日终止；嘉瀛物业公司退出小区并移交相关设施、资料、收益等[(2016)沪0104民初4530号]。该案正在审理中。另据2014年5月10日同汇苑业主大会通过的《同汇苑业主大会议事规则》第十条(业主大会表决形式)约定，本业主大会采用以下第一、二种形式进行表决：(一)设投票箱：在物业管理区域内设投票箱，由业主自行将个人意见投入投票箱内，经业主委员会(换届工作小组)统计汇总，公布表决结果。(二)专人送达、回收意见：由业主委员会(换届工作小组)组织有关人员逐户派发、回收业主意见，经业主委员会(换届工作小组)统计汇总，公布表决结果。已送达的表决票，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，视为同意参加大会投票业主的多数意见。视为同意的，不适用于差额选举业主委员会委员或者差额选聘物业服务企业等情形。(下划线的部分以下简称第十条“但款”)。第十四条分五项约定了业主大会会议召开的程序。以上事实，有原告提供的表决票统计、表决结果公告、房地产权证、召开业主大会的公告、业主大会议事规则、彭某某证人证言，被告提供的11月30日告全体业主书、12月5日公告、12月13日业主委员会会议记录、12月13日公告、表决票、表决票统计清单，以及物业服务合同、(2016)沪0104民初4530号案件信息等证据证实，本院予以认定。本院认为，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人应当由业主共同决定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。业主大会的议事方式、表决程序等事项由业主大会议事规则作出约定。本案同汇苑小区就选聘物业服务企业召开业主大会，应当严格按照业主大会议事规则操作、执行。本院在审理中发现，表决票的附注说明中引用的议事规则第十条，隐去了第十条“但款”内容，而根据第十条“但款”的约定，视为同意的，不适用差额选聘物业服务企业。现同汇苑业委会于2015年12月13日作出的决议所依据的表决结果(同意票56票，视为同意票154票，共计210票，占87.5%，专有部分建筑面积27400.91平方米，占建筑物总面积87.04%)违反同汇苑业主大会议事规则第十条“但款”的规定，应为无效。两被告在合同履行期内，尚未妥善处理好与嘉瀛物业公司的合同履行纠纷，又通过程序上有瑕疵的业主大会表决程序更换物业服务企业，使得小区内同时存在两家物业公司，管理权责不明，侵害了广大业主的合法权益，故原告要求撤销同汇苑业委会作出的决定，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十八条的规定，判决如下：撤销被告上海市徐汇区同汇苑业主委员会、上海市徐汇区同汇苑业主大会于2015年12月13日作出的“通过聘用瀛海三幸物业公司为本小区的物业管理方，从2016年1月1日起，为期两年”的决定。案件受理费减半收取计40元，由被告上海市徐汇区同汇苑业主委员会、上海市徐汇区同汇苑业主大会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 袁欣
二〇一六年六月十七日
书记员 毛成
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。二、《物业管理条例》第十一条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第十八条业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。