安徽省安庆市迎江区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖0802民初492号原告：安庆市迎江区集贸市场服务中心，住所地安庆市建设路水师营农贸市场*楼。统一社会信用代码123408026928302239。法定代表人：余杰明，主任。委托诉讼代理人：查ＸＸ，公司员工。委托诉讼代理人：李清，安徽安联律师事务所律师。被告：安庆市百年家居精品装饰有限公司，住所地安庆市湖心南路362-364。统一社会信用代码91340800784936981J。法定代表人：祝孝荣，总经理。委托诉讼代理人：徐光奇，安徽中皖律师事务所律师。被告：安徽金华联投资股份有限公司，住所地安庆市人民路422号。统一社会信用代码91340800719983351Y（1-1）。法定代表人：刘国庆，总经理。委托诉讼代理人：程庆峰，公司员工。原告安庆市迎江区集贸市场服务中心(以下简称迎江集贸服务中心）与被告安庆市百年家居精品装饰有限公司（以下简称百年公司）、安徽金华联投资股份有限公司（以下简称金华联公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人查ＸＸ、李清,被告百年公司法定代表人祝孝荣及其委托诉讼代理人徐光奇，被告金华联公司委托诉讼代理人程庆峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。迎江集贸服务中心向本院提出诉讼请求：1.立即解除原告、第一被告于2010年9月8日签订的《康熙河市场租赁合同》、《康熙河市场租赁补充协议》、《康熙河农贸市场补充租赁协议》，判令第一被告立即将坐落在安庆市湖心南路199号康熙河农副产品综合市场所属场地恢复原状并返还给原告，原告接管市场内所有经销商的租赁管理权；2.判令第一被告立即向原告支付拖欠的房屋租金及滞纳金（其中2017年7月1日至2017年12月31日尚欠租金187459.2元，2018年1月1日至实际返还房屋之日的租金按年租金350957.57元计算；滞纳金按当期拖欠租金的0.5%按月收取），第二被告承担连带清偿责任；3.判令二被告承担本案的诉讼费。事实与理由：因“农改超”项目需要，原告将坐落在安庆市湖心南路199号康熙河农副产品综合市场所属场地整体出租给百年公司用于项目建设。2010年9月8日，双方签订《康熙河市场租赁合同》、《康熙河市场租赁补充协议》、《康熙河农贸市场补充租赁协议》，就相关事项约定如下：租赁期限自2011年11月1日起至2026年10月31日止；自2011年11月1日至2014年12月31日每年租金为300000元，自2015年1月1日至2026年10月31日每年租金以上年度为基数，逐年按4%的增幅递增；百年公司每半年度末月25日前按半年支付租金，先付后租，逾期则每月按年租金的0.5%向原告加付滞纳金；百年公司如出现拒交租金（超过租金支付期一个月）等情形，原告可以无条件终止租赁合同收回市场。同时，双方约定任何一方未按合同条款执行均视为违约，违约方需向守约方支付违约金。金华联公司（前称安庆金华联有限公司）在上述《康熙河市场租赁补充协议》中承诺对百年公司向原告按时支付租金承担担保责任。在履行租赁合同过程中，百年公司自2017年6月开始拖欠2017年下半年租金，已严重违反双方的约定。原告多次敦促百年公司依约履行合同未果，遂起诉至法院。百年公司辩称，原告陈述的事实与实际情况有很大出入，我方不同意原告的诉求。原告陈述“拖欠2017年下半年和2018年全年房租”，被告应付租金属实，但根据双方所签订的补充租赁协议约定，原告同时负有向我方支付借款利息的义务，且该利息计算至2018年底，远远大于我方应付的租金。根据法律规定债务可以互相抵消，在我方的债权远远大于原告的债权情况下，被告不构成履行租赁合同违约，原告的起诉没有事实和法律依据，请求驳回原告对被告的诉求。金华联公司辩称，我方提供担保属实，原告的陈述也属实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原、被告提交的所有证据的真实性，各方当事人均无异议，故本院对其真实性予以认定，但能否达到各方的证明目的，需要结合其他证据予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年9月8日，迎江集贸服务中心与百年公司签订《康熙河市场租赁合同》，约定迎江集贸服务中心将坐落在安庆市湖心南路199号，总建筑面积为3877平方米的康熙河农副产品综合市场所属场地（迎江区康熙河市场2-29轴、29-56轴，房地产权证宜字第××号）整体出租给百年公司作“农改超”项目建设使用；租赁期限为12年，自2011年11月1日起至2023年12月31日止；2011年11月1日至2014年12月31日，每年租金30万元，2015年1月1日至2023年每年租金以上年度为基数逐年按4%的增幅递增；百年公司必须每半年度末月25日前以支票转账方式按半年支付租金，现付后租；为了保证迎江集贸服务中心员工工资的发放，百年公司承诺不以任何理由延期或拒交市场租金，也不因前期债务关系而拒付或冲抵租金。逾期每月按年租金的0.5%加收滞纳金；本合同签订三日内，百年公司提供保证金100000元；租赁期满后，百年公司应及时将承租的市场内百年公司投资的一切可分离设施设备拆除清理，在规定时间未拆除的，均视为放弃，可任凭迎江集贸服务中心处理。一切与建筑物不可分离的装潢设施，经协商可给予百年公司适当补偿，如不同意补偿，百年公司在不损害房屋结构安全的情况下，有权拆除其投入的装潢设施并恢复原状；百年公司拒交租金（超过租金支付期一个月视为拒交租金）的，迎江集贸服务中心可以无条件终止合同收回市场；若百年公司违约，迎江集贸服务中心有权从保证金中扣除上述金额的违约金。同日，迎江集贸服务中心、百年公司、金华联公司签订《康熙河市场租赁补充协议》，约定：金华联公司自愿作为百年公司的担保人，保证百年公司租金按时到位，并承担百年公司相应之责任；百年公司延期或拒交市场租金时，金华联公司应先行垫付，以保证迎江集贸服务中心全部租金按时按量及时到位。因迎江集贸服务中心对收回沿街对内门面有困难，经协商由百年公司自主完成该工作。截至2012年9月20日，仍有部分房产未收回，但市场租赁协议已于2011年11月1日生效。为此，迎江集贸服务中心、百年公司于2012年9月20日签订《康熙河农贸市场补充租赁协议》，约定：将康熙河农贸市场租赁期限顺延至2026年10月31日（顺延三年）；顺延年限的租金支付方式和租金递增幅度与2011年11月1日签订的正式合同等同；百年公司必须按时足额支付租金，一旦违约，迎江集贸服务中心有权收回全部自主产权，自动接管产权内所有经销商的租赁管理权；因市场管办脱钩之时移交给迎江集贸服务中心1300000元的债务（债权人属百年公司），迎江集贸服务中心每年应支付十几万元的债务利息，考虑到迎江集贸服务中心实际困难，百年公司同意将每年应收利息中的10万元计入债务本金，迎江集贸服务中心每年付清剩余利息。上述合同签订后，百年公司按合同约定支付保证金100000元及至2017年6月31日的租金。2018年2月4日，迎江集贸服务中心向百年公司发出催告函，告知百年公司未按照约定支付2017年下半年及2018年上半年的租金，并催告其在七日内缴纳拖欠的租金，逾期将依据合同约定解除双方的租赁关系并追究相关违约责任。另查明，2017年1月20日，迎江集贸服务中心出具证明，载明其欠百年公司总计2136300元。2016年全年欠款利息为294800元，由于百年公司资金运作困难，2016年利息从康熙河市场租金中扣除（2016年下半年到2017年上半年）。经现场勘查，原告将其诉求中的恢复原状明确为恢复坐落于安庆市迎江区湖心南路199号康熙河市场2-29轴房屋中西面外部隔墙，并清除该房屋内的垃圾。本院认为，原、被告先后签订的《康熙河市场租赁合同》、《康熙河市场租赁补充协议》、《康熙河农贸市场补充租赁协议》，均系各方的真实意思表示，内容合法有效，不违反法律规定，双方应按照约定履行各自的义务。本案中，百年公司逾期支付2017年下半年及2018年上半年的租金已超过一个月，符合原告与百年公司关于拒交租金合同解除的约定情形，故原告据此主张解除双方涉案合同及补充协议并要求百年公司支付自2017年7月1日起至房屋实际返还之日的租金及相应滞纳金的诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持，但合同约定的滞纳金过高，酌情根据租金支付周期调整为自逾期之日起以应付未付的租金为计算基数，每月0.5%的计算标准不变。关于租金的计算，自2011年11月1日至2014年12月31日，每年租金300000元，此后的租金以上年度为基数逐年按4%递增。经核算，2017年度租金为337459.2元（半年租金为168729.6元），2018年度租金为350957.57元。原告主张2018年1月1日起至实际返还房屋之日止的租金按2018年度租金标准计算，不违反法律规定，故百年公司应支付原告2017年7月1日至2017年12月31日租金数额为168729.6元，2018年1月1日起至房屋实际返还之日的租金按年租金350957.57元标准支持。合同解除的同时，百年公司负有在合理期限内向原告返还租赁房屋的义务，并将部分房屋内垃圾予以清空。关于原告要求百年公司恢复部分房屋西面外部隔墙的诉讼请求，因双方未就恢复原状作约定，且原告未能举证证明该部分的原状，故对该部分诉讼请求，不予支持。关于原告要求接管市场内所有经销商租赁管理权的诉讼请求，因涉及案外人利益，故不予处理。关于百年公司已付保证金100000元，根据双方合同约定，该款可以抵扣滞纳金。金华联公司自愿对涉案租金提供保证担保，但对保证担保的方式及范围均没有约定，视为对全部债务承担连带责任保证，故金华联公司应对百年公司应支付租金及滞纳金的给付义务承担连带清偿责任。关于百年公司认为原告应支付被告借款利息的数额远远大于被告应支付原告租金的数额，被告不构成违约的抗辩意见，虽然原告与百年公司除涉案纠纷外还有借贷往来，但根据双方合同明确约定，百年公司不因前期债务关系而拒付或充抵租金，故对百年公司的该抗辩意见，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条第一款、《中华人民共和国担保法》第十八条第二款、第十九条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、解除原告安庆市迎江区集贸市场服务中心与被告安庆市百年家居精品装饰有限公司签订的关于坐落于安庆市迎江区湖心南路199号康熙河市场2-29轴、29-56轴房屋（房地产权证宜字第××号）的《康熙河市场租赁合同》、《康熙河市场租赁补充协议》、《康熙河农贸市场补充租赁协议》；二、被告安庆市百年家居精品装饰有限公司于本判决生效之日起三个月内清空坐落于安庆市迎江区湖心南路199号康熙河市场2-29轴房屋中堆放的垃圾，并将坐落于安庆市迎江区湖心南路199号康熙河市场2-29轴、29-56轴的房屋返还给原告安庆市迎江区集贸市场服务中心；三、被告安庆市百年家居精品装饰有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告安庆市迎江区集贸市场服务中心相应租金（其中2017年7月1日至2017年12月31日租金为168729.6元，2018年1月1日至房屋实际返还之日租金按年租金350957.57元标准计算）及滞纳金（按合同约定自逾期支付租金之日起至租金实际付清之日止，以应付未付的租金为计算基数，按每月0.5%的标准计算）；四、被告安徽金华联投资股份有限公司对第三项判决确定的给付义务承担连带清偿责任；五、驳回原告安庆市迎江区集贸市场服务中心的其他诉求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4963元，减半收取2481.5元，由原告安庆市迎江区集贸市场服务中心负担481.5元，被告安庆市百年家居精品装饰有限公司、安徽金华联投资股份有限公司共同负担2000元（原告安庆市迎江区集贸市场服务中心已预缴4963元）。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员  周芸二〇一八年五月九日书记员  江庆附本判决适用的主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十一条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《中华人民共和国担保法》第十八条第二款连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。