宁波市海曙区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬海民初字第352号
原告：宁波市海曙宝宝娱乐有限公司。
法定代表人：张瑜。
委托代理人：ＸＸ。
委托代理人：姚健洁。
被告：宁波军用饮食供应站新金星宾馆。
法定代表人：彭朝晖。
委托代理人：董俊。
委托代理人：夏科科。
原告宁波市海曙宝宝娱乐有限公司为与被告宁波军用饮食供应站新金星宾馆房屋租赁合同纠纷一案，于2015年3月10日诉至本院，本院于同日立案受理。本案先适用简易程序，由审判员刘晶独任审判，后因案情复杂依法转为普通程序，并组成合议庭于2015年4月15日与同年9月10日二次公开开庭进行了审理。原告宁波市海曙宝宝娱乐有限公司的委托代理人ＸＸ，被告宁波军用饮食供应站新金星宾馆的委托代理人董俊、夏科科到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告宁波�海曙宝宝娱乐有限公司起诉称：2010年6月4日，原告与被告签订《宁波军用饮食供应站新金星宾馆KTV娱乐部房屋租赁合同》一份，原告租赁被告所属的坐落于宁波市海曙区柳汀街555号宾馆副楼二楼及三楼的KTV娱乐部房屋。合同签订后，原告一直依约履行承租人义务，2014年8月13日，包括租赁房屋在内的多处建筑物的搭建被宁波市海曙区城市管理行政执法局认为属于未取得建设工程规划许可证进行建设的行为，该局对被告进行了行政处罚并责令限期拆除。被告系政府下属单位，在原告承租前已开设宾馆和使用所属房屋，故原告一直充分相信被告出租的房屋系合法建筑。被告作为出租人，依法应当依约交付租赁房屋并在租赁期内保持房屋符合约定的用途，现租赁房屋绝大部分被认定为违法建筑并责令限期拆除，且已于2014年10月31日被强行停电，被告已构成严重违约并导致原告租赁目的无法实现，给原告带来严重损失。综上，为维护自身权益，原告诉至法院，请求判令：一、解除原告与被告于2010年6月4日签订的《宁波军用饮食供应站新金星宾馆KTV娱乐部房屋租赁合同》；二、被告赔偿原告营业损失1820000元，装修损失1000000元，员工安置、赔偿、补偿损失500000元、库存损失100000元，并支付原告违约金200000元，返还租房押金175000元及多付的一个月房租29166元。在审理过程中，经法院询问，原告明确装修损失与库存损失以评估结果为准，即装修损失914367.92元，库存损失为117466.30元。
被告宁波军用饮食供应站新金星宾馆答辩称：双方2010年4月16日签订的合同性质为续签，双方的合同最初为2006年8月1日签订，当时仅出租了宾馆副楼的2楼，租赁面积约800平方米，不包括宾馆的3楼，被告并未搭建宾馆3楼。且街道和城管联合执法时，二楼半和三楼进行了停电，对二楼未进行停电。被告认为在租赁过程中，被告不存在违约行为，故不应当承担违约责任，也不应赔偿原告损失。
原告宁波市海曙宝宝娱乐有限公司为证明其诉称主张，向本院提供了下列证据，经被告宁波军用饮食供应站新金星宾馆质证，本院作如下认证：
证1.《KTV娱乐部房屋租赁合同》及补充协议各一份，拟证明原、被告之间存在租赁关系，以及诉请的各项合同依据。被告对真实性无异议，但认为根据合同附件三的约定，原告应该向被告提供消防验收合格的相关材料，但原告未向被告提供。经审查，证1系原件，真实合法，且与本案具有关联性，故本院对证1予以认定。
证2.行政处罚决定书一份，拟证明原告租赁房屋大部分被认定为违法建筑并要求拆除这一事实。经质证，被告对该证据真实性没有异议，但提出该�据仅能证明军供站区域内存在违章搭建，但不能证明该建筑系被告搭建的事实。经审查，本院认为，该证据能证明本案租赁标的物中的二楼半、三楼系违章搭建的事实，对其余问题在后详述。
证3.2014年5月-9月的月收入支出账一份，拟证明原告原先每月月均营业额约为260000元。经审查，被告对该证据真实性有异议，主张应当依纳税部门登记的营收为准。本院认为，原告提供的收入虽为打印小票的原始凭据，但原告提供的支出为自己手写，故不能证明原告月均赢利数额。
证4.余姚永信资产评估有限公司提供的资产评估报告一份，证明原告的装修损失为914367.92元，库存损失为117466.30元。经审查，被告认为：1.评估依据是原告提交的装修预算书，预算书仅是预估数字不是真实装修情况，评估时仅对物品进行了点数，对隐蔽工程未进行勘验；2.装修预算书�金额仅1700000元；3.评估材料与人工费按照2012-2014年价格评估，基准不合理；4.对成新率也有异议。本院认为，该评估报告为双方共同委托有资质的评估公司进行评估，并当场在确认材料上签字，隐蔽工程双方也同意按照图纸进行评估，因装修2012年结束，按照2012年10月-2014年10月的价格进行评估属合理，由于合同有效部分的装修损失依法应依据剩余合同期限进行折价，故评估时依据KTV装修工程自身特点及使用情况来考虑成新率也无不妥，故本院对该证据予以认定。
证5.发票一份、租房押金收据一份，拟证明2014年8月原告支付了9-11月的房租93500元，原告还向被告支付了175000元的押金。经审查，被告对该两份证据予以认可，本院对该证据予以认定。
证6.员工安置补偿证明材料一份，拟证明原告支出的17名员工安置、赔偿损失的金额，总额为189600元。经审�，被告对该证据的真实性有异议，认为应当提供劳动合同或社保证明。本院认为，该证据虽为原件，但未有劳动合同或社保证明予以佐证，且无付款凭证，故本院对该证据不予认定。
证7.2014年7月份日报表一组，拟证明原告7月的流水明细收入。经审查，被告对该证据的真实性、合法性有异议，认为该证据为原告自行打印，且仅能反映收入，未能反映成本支出，故对该证据不予认定。本院认为，该证据虽系原始凭据，但不能反映原告每月的净利润数额，原告又未能举证证明其每月的支出，故本院对该证据不予认定。
被告宁波军用饮食供应站新金星宾馆为证明其主张，向本院提供了下列证据，经原告宁波市海曙宝宝娱乐有限公司质证，本院作如下认证：
证8.《房屋租赁协议》一份，拟证明：1.双方租赁关系自2006年8月起建立，2010年为续租�为；2.被告在2006年出租给原告的房屋系新金星宾馆4号楼2楼，面积约800平米，二楼半及三楼系原告自行搭建。经审查，原告认为该合同是与案外人赵行礼签订，故对其真实性无法确定，且该合同已履行完毕，该证据与本案无关联。本院审核后对该份证据的真实性予以认定，但仅凭该证据不能证明二楼半及三楼为原告搭建的事实，故本院对该事实不予认定。
证9.《下一步承包期间需增加的各项条件和进一步加强管理的通知》及回执各一份，拟证明双方签订该协议作为2010年合同的附件，并约定了双方的权利义务。经审查，原告对该证据无异议，本院予以认定。
证10.被告财务制作的KTV欠款情况表格一份，拟证明原告尚欠被告水电、停车、空调、管理等各项费用56285.33元。经审查，原告对该证据有异议。本院认为，该表格系被告自行制作，未得到原告签�确认，亦无其它证据予以佐证，故本院对该证据不予认定。
为查明事实，法院向工商、税务、统计部门调取原告2011、2012年度年检报告二份，2012、2013、2014年度税务申报表格三份，2013年度第三次经济普查歌舞娱乐活动法人企业统计数据一份。经审查，原告对该证据真实性无异议，但提出该数据与客观收益存在差异。本院认为，工商、税务、统计部门的数据系原告自行申报，原告应当承担不利后果，故本院对该证据予以认定。
综合分析上述证据及原、被告的陈述，本院认定如下事实：
2010年6月4日，原告与被告签订《宁波军用饮食供应站新金星宾馆KTV娱乐部房屋租赁合同》一份，约定被告将其所属的坐落于宁波市海曙区柳汀街555号宾馆副楼二楼835.95平方米、二楼半及三楼666.8平方米的KTV娱乐部房屋出租给原告经营KTV使用，租赁期限为2010�6月1日-2015年5月31日。合同签订后，原告一直依约支付租金。2012年，原告对该房屋进行了装修。2014年8月13日，宁波市海曙区城市管理行政执法局认为涉案房屋中的副楼二楼及三楼属于未取得建设工程规划许可证进行建设，对被告进行了行政处罚并责令限期拆除，并于2014年10月31日将该二楼半和三楼的房屋强行停电，致使该KTV无法继续经营。双方就赔偿事项协商不成，原告诉至法院。
另查明：1.2006年8月1日，宁波军用饮食供应站、宁波新金星宾馆与案外人赵行礼签订租房协议一份，约定宁波军用饮食供应站将位于宁波市海曙区柳汀街555号宁波新金星宾馆内的4号楼2楼（面积约800平方米）租给赵行礼经营KTV娱乐项目，租赁期限自2006年8月1日至2010年4月30日，年租金为300000元。该合同签订后，赵行礼、徐浩成经工商登记成立了原告。后原告法定代表人及股东经过多次变更，2012年3月14日，原告法定代表人变更为现法定代表人张瑜，股东变更为现股东张瑜、严云海。2.根据法院依法委托评估机构评估，该KTV装修工程二楼原值1115565.28元，截止2014年12月4日剩余净值524315.68元；二楼半及三楼原值829938.38元，截止2014年12月4日净值390052.24元。该KTV中电子（器）设备、家具及低值易耗品二楼原值242591元，截止2014年12月4日净值72949.90元；二楼半及三楼原值355328元，截止2014年12月4日净值117466.30元；放置于新金星宾馆二楼的电子（器）设备、家具及低值易耗品原值为6539元，现净值为2295.60元。上述评估花费评估费7600元。3.根据工商局、税务局、统计局调查的数据显示，原告自行申报的2012、2013、2014（到10月为止）的主营营业收入分别为1102740元、1200000元、1000000元；利润分别为39908.40元、99789.62元、32698.30元。
本院认为：原告与被告于2010�6月4日签订的《KTV娱乐部房屋租赁合同》是双方真实意思表示，双方均应依法履行。双方在合同中约定，被告将其所属宁波市海曙区柳汀街555号宾馆副楼二楼及三楼的KTV娱乐部房屋租赁给原告经营配套的KTV娱乐经营项目，被告应提供合法的房屋给原告使用，原告应按期支付房租。现被告提供的房屋中，二楼半及三楼666.8平方米系未取得房屋建设许可证的违章部分，属于未取得建设工程规划许可证的房屋，故原、被告订立的租赁合同中，涉二楼半及三楼的666.8平方米部分因违法而无效，无效合同应当相互返还并赔偿相应损失。因原告系经被告同意装饰装修，租赁合同无效时，双方应各自按照合同无效的过错比例分担现值损失，故原告主张该部分的装修损失，法院依据被告过错程度予以支持；原告主张库存损失，但该部分均系动产，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定：未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。本院认为：可拆除的装修尚且需承租人自行拆除，主张可移动的动产赔偿则更无法律依据，故本院对该主张不予支持。合同无效造成的损害赔偿是基于信赖而产生的损害，为一种缔约过失责任，故原告主张预期利润损失，于法有据，本院亦予以支持。
该666.8平方米系违章部分已无法继续使用后，可供KTV经营的面积仅剩800平方米，原告认为该合同事实上已无法履行，并要求解除该合同，被告亦未主张继续履行，故该合同自副本送达日即2015年3月17日解除。合同解除后，原告主张退还已经多支付的房租29166元和租房押金175000元，于法有据，法院予以支持。合同解除后，因合同解除而造成的原告剩余租赁期内装饰装修残值损失等其他损失双方应当根据过错予以分担。原告主张赔偿合同解除的预期利润损失，被告称该装修损失赔偿系成本，成本与收益不应同时主张，但本院认为，预期利润损失系扣除成本后所得净利润，与成本并不重合，故本院对被告的抗辩不予采纳。双方在合同第十三条约定，如一方违约，应支付不低于200000元的违约金，如有损失还应赔偿因此造成的经济损失，但根据合同法相关规定，违约金与违约损失不能同时主张，故该条款不具备法律效力，法院支持实际违约造成的损失后不再支持违约金。
现本案争议焦点主要为：1.双方的过错比例如何分配；2.原告的损失应当如何认定。
第一个争议焦点为合同无效部分双方过错比例如何分配。本院认为：1.被告系房屋出租方，有向原告提供合法房屋的义务。被告辩称该房屋系原告自行搭建，故被告不应承担过错责任，但无论房屋是否原告搭建，在2010年的《KTV娱乐部房屋租赁合同》签订时该搭建已存在，原、被告又约定被告将三楼违章部分出租给原告，被告将违章建筑出租给原告牟利显有过错，故对被告该抗辩，本院不予采纳。2.原告主张因被告系国家单位，原告基于对被告的信任而租赁房屋，不应承担责任，但本院认为，原告前股东赵行礼等2006年租赁该房屋以设立原告公司时，租赁范围仅有二楼约800平方米，二楼半及三楼部分是在原告经营过程中搭建，故无论该房屋是否原告搭建，原告都理应对其承租过程中新增搭建及使用是否合法尽到注意义务。原告代理人称其现法定代表人自2012年才取得该公司股权并接手经营，对该房屋之前的情况并不知情，但即使股东发生了变化，租赁主体仍为原告宝宝娱乐有限公司，前股东的过错责任应由现股东承担。综上，�院认为：就本合同而言，原告应承担40%责任，被告应承担60%责任。
第二个争议焦点为原告的后续损失，即营业损失、员工安置、赔偿、补偿损失应当如何计算。本院认为，原告在起诉时主张员工安置、补偿损失500000元，但其仅提供了员工的收条与身份证复印件，未提供交易凭证与劳动合同，本院对该证据真实性难以确认。即使该收条为真实，根据《劳动合同法》规定，原告在合同到期后亦需向员工支付每年一个月的经济补偿金，原告未能提供劳动合同以证明员工的工作期限，现有证据也无法证明原告支付的员工补偿损失为因合同提前解除导致多支付的双倍经济补偿金，故法院对该损失不予认定。原告主张其营业损失为每月260000元，本院认为：当事人对其主张，应当提供相应证据予以支持。原告为证明其主张：1.提供了日报表予以证明，但该证据系�告自行书写与打印，难以证明其真实性，且即使该报表为真实，也仅能证明原告的收入，未能证明支出相应成本后的净利润，被告亦不予认可，本院难以采纳。2.原告主张由法院向类似KTV询问。本院认为，KTV因经营方式、经营能力、地段、规模、档次等存在不同，用其余KTV的收入证明原告的收入缺乏关联性，况且即使向类似KTV了解，考虑到商业秘密等其他因素，其向法院陈述的收入也难以认定是其真实收入，故本院认为，无法采用该方式确定原告的收入。故为确定原告的营业利润，法院向工商、税务、统计部门调取了相关数据，原告自行向相关部门申报的2012、2013、2014（到10月为止）的主营营业收入分别为1102740元、1200000元、1000000元；利润分别为39908.40元、99789.62元、32698.30元，平均年主营营业收入为1165672.94元／年，平均净利润为60845.76元／年。法院认为：企业应当�实向工商、税务、统计部门申报其真实营业额和利润，原告法定代表人在年检报告上签字确认声明：“本年检报告书及提交的相关资料内容真实、完整、不含虚假成分，本人为此承担相应的法律责任”，因此法院依照该报告核定原告的经营利润为60845.76元／年。原告主张其真实收入超过其申报的收入，但未能提供相应证据予以证明，即使其真实收入超过申报收入，也应承担相应的不利后果，故法院对原告的主张不予采纳。
综上，被告应当赔偿原告的部分为：1.装修损失，就房屋无效部分，被告应当赔偿原告装修损失费为装修现净值390052.24元×60%=”234”031.34元；就房屋有效部分，被告应当赔偿原告装修损失费为装修原值1115565.28元×合同剩余履行期6个月／合同总期限60个月×60%=”66”933.92元，以上合计300965.26元；2.企业预期利润损失60845.76元／年×0.5年×0.6=”18”253.73元。
综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、第十条、第十一条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十二条、一百一十三条第一款、第一百一十四条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告宁波市海曙宝宝娱乐有限公司与被告宁波军用饮食供应站新金星宾馆于2010年6月4日签订的《KTV娱乐部房屋租赁合同》于2015年3月17日解除；
二、被告宁波军用饮食供应站新金星宾馆向原告宁波市海曙宝宝娱乐有限公司退还多支付的一个月房租29166元及租房押金175000元；
三、被告宁波军用饮食供应站新金星宾馆支付原告宁波市海曙宝宝娱�有限公司装修损失费300965.26元，企业预期利润损失18253.73元；
上述第二、第三款合计后，被告宁波军用饮食供应站新金星宾馆应向原告宁波市海曙宝宝娱乐有限公司支付523384.99元，该款被告宁波军用饮食供应站新金星宾馆在本判决书生效之日起十五日内履行。
四、驳回原告宁波市海曙宝宝娱乐有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
案件受理费37393元，由原告宁波市海曙宝宝娱乐有限公司负担32275.3元，被告宁波军用饮食供应站新金星宾馆负担5117.7元。鉴定费7600元，由原告宁波市海曙宝宝娱乐有限公司负担3040元，被告宁波军用饮食供应站新金星宾馆负担4560元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴费通知书七日内凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室，汇款时一律注明原审案号，逾期不交，作放弃上诉处理。
审 判 长 袁永达
审 判 员 刘 晶
人民陪审员 华爱丰
二〇一五年十月八日
代书 记员 徐倩倩
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行�务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应�支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。