北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第01078号
上诉人（原审原告、反诉被告）张殿军，男，1941年4月11日出生。
委托代理人赵晓丹，北京市京联律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）吕有行，男，1980年1月29日出生。
上诉人张殿军、吕有行因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2014）房民初字第05456号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年4月，张殿军起诉至原审法院称：我与吕有行于2012年5月20日签订了房屋租赁合同，吕有行承租我位于北京市房山区×××的房屋、阳光大棚和门前广场用于经营餐饮。为保证合同履行，吕有行先支付了保证金1万元。吕有行在经营饭店一年半后，因自身管理不善，无法继续经营，向我提出终止合同。经我同意，双方于2013年12月6日签订协议，按照协议，吕有行于2013年12月3日正式停业。2013年12月4日双方清点了吕有行物品，于2013年12月6日吕有行将钥匙交予我。之后，我多次找吕有行协商，要求吕有行将他全部物品搬离承租的房屋，吕有行以种种理由至今未搬出，严重影响了房屋继续出租，给我造成很大的经济损失。我认为，双方签订的租赁合同属于有效合同，吕有行因管理不善提前要求终止合同，后又长时间占据承租房屋，给我造成经济损失。我起诉要求：1、终止双方签订的租赁合同。2、吕有行将自己所有的物品搬离承租的饭店。3、吕有行支付各项费用50442.4元。4、吕有行按年租金110000元标准赔偿我自2014年4月1日起至判决之日止的经济损失。
吕有行答辩称：同意解除合同，搬离物品，同意支付水电费用，张殿军其他的诉讼请求不予认可。解除合同的原因是因为张殿军对用餐人停放在饭店门口场地上的车辆有意见所致。我的物品没有取走是因为张殿军同意帮助我将饭店转出。我经营期间对房屋等进行了装修，反诉要求张殿军支付装修费用，另要求退还保证金1万元。
张殿军对反诉答辩称：吕有行的装修费是他为做生意进行的装修，装修的好坏与我无关，并且我再次出租可能不再开饭店，吕有行的装修也没有用处。故不同意赔偿吕有行的装修费用。押金1万元因吕有行没有按照合同规定的5年期限履行，所以不应退还，应作为出租的损失费。
原审法院经审理认为：张殿军与吕有行签订的租赁合同为有效合同。合同签订后双方均应依合同履行。租赁期间，吕有行要求解除租赁合同，双方经协商后，同意2012年12月3日吕有行正式停业，吕有行于12月6日将钥匙交予张殿军。故双方解除合同的时间应认定为2013年12月3日。对于吕有行的装修等投入损失的负担，应考虑因素1、如果其使用满5年（实际使用一年多），则装修费用完全由吕有行负担，现吕有行要求停止经营，导致使用未满5年。2、因吕有行装修是依据自己的意愿进行，并由自己使用，并非依据张殿军的要求，吕有行的装修，对张殿军的使用价值难以评估。因此，吕有行装修损失主要应由吕有行负担。同时考虑装修现实的存在，吕有行搬走后，张殿军属于受益人，故张殿军应适当给予吕有行补偿。具体数额由法院综合考虑酌定。双方存在争议暖气片，亦属于装修中的一部分，应予其它装修一起考虑，由法院酌定补偿数额。合同解除后，双方对吕有行的财产进行了清点，该财产应由吕有行依据清单内容尽快搬走，以恢复张殿军对房屋的使用。双方解除合同后，吕有行的财产存放于饭店内，且双方均在等待诉讼结果，此期间张殿军无法进行出租，必然会给张殿军带来经济损失，该损失法院根据双方签订的停业协议、现实情况、双方签订合同中的租金数额等综合考虑，由吕有行给付张殿军物品占用费。吕有行交给张殿军的保证金1万元，双方在合同中写明，该保证金是为了保证吕有行全面履行合同，吕有行向张殿军交纳了保证金，吕有行并未依合同约定租赁满5年，即吕有行未能全面履行合同，故该保证金不应返还。张殿军水电费要求，吕有行认可，法院予以支持。张殿军主张的阳光板损坏部分、房屋房顶防水损坏部分、房顶挖洞（排风口），吕有行的饭店不再经营后，应当进行修复。现未进行修复，应由吕有行赔偿张殿军。张殿军的厕所损失、水泥地面损失要求，依据不足，法院不予支持。张殿军要求赔偿的大厅内单间拆除损失，因系吕有行为便于饭店经张殿军同意由吕有行拆除，且拆除后并不影响张殿军对房屋的整体使用，故该项诉求法院不予支持。据此，于2014年11月判决：一、吕有行于判决书生效后十日内将放置于北京市房山区×××房屋内的属于吕有行财产全部腾退。二、吕有行赔偿张殿军房屋损坏修复费一万〇一百七十二元、房屋占用费四万五千八百元、水、电费一百六十九元二角。三、张殿军给付吕有行房屋装修费（含暖气片等）五万元。四、驳回吕有行要求退还保证金一万元的诉讼请求。五、驳回张殿军其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，张殿军不服一审判决，以原判缺乏事实和法律依据等为由提起上诉，请求撤销原判，依法改判驳回吕有行的反诉请求并判令吕有行支付张殿军房屋损害赔偿费、租赁费、电费等损失。吕有行不服一审判决，以原判事实认定不清为由，请求撤销原判第二、三、四项判决，依法改判驳回张殿军的房屋修复费、占用费并判令张殿军支付房屋装修款、返还保证金等。
经审理查明：张殿军、吕有行于2012年5月20日签订了房屋租赁合同，合同约定：吕有行承租张殿军位于房山区×××的房屋、阳光大棚和门前广场用于经营餐饮；租赁期限为2012年6月1日至2017年6月1日，共五年；年租金110000元，半年一交；吕有行向张殿军支付保证金1万元，吕有行擅自单方终止合同，保证金不退，以保证合同履行；张殿军保证房屋的使用安全，吕有行应爱护并合理使用其承租的房屋及附属设施，如吕有行使用不当造成房屋损坏，吕有行应负责修复或予以经济赔偿等内容。合同签订后，吕有行已支付张殿军保证金1万元。
吕有行承租该房屋等后，对房屋进行了装修，并从事饭店经营，饭店名称为×××餐厅。吕有行在使用房屋时，经张殿军同意将大厅内的单间拆除，使大厅面积扩大。
吕有行在经营饭店一年多后，向张殿军提出终止合同，张殿军亦同意。双方签订了协议，协议内容主要有：甲乙双方自愿协商乙方于2013年12月3日正式停业；乙方于2013年12月6日把钥匙交予甲方；时间已2个月再做协商（该句为原文，无添加）。协议后，吕有行于2013年12月3日正式停业，2013年12月4日双方清点了物品，并写有清单。2013年12月6日吕有行将钥匙交予张殿军。吕有行经营期间添置的用品仍放置于饭店内。
原审中，张殿军除已起诉的诉讼请求之外，另增加诉讼请求：1、房顶吸尘器处有一个窟窿、房顶烧坏了阳光棚一部分、吕有行堆雪毁坏的地面要求吕有行赔偿，2、吕有行用电欠费155.2元，用水欠费14元应当由吕有行负担。3、吕有行装修张殿军进行监理30日，应支付劳务费3000元。4、吕有行存放的东西进行看管及烧锅炉的劳务费，要求给付9000元。5、厕所、大厅的门窗及瓷砖有变化，大厅原有三个单间被拆除，要求赔偿1600元。对于张殿军增加的诉讼请求，吕有行同意电费155.2元、水费14元由自己负担。其它损失要求，不予认可，亦不同意支付。屋顶的排风口，是经张殿军同意的，不同意赔偿。
另，对于吕有行终止经营的原因，双方说法不一，张殿军称是因为吕有行经营不善而无法继续经营，吕有行称是张殿军对用餐人停放在饭店门口场地上的车辆有意见所致。但均无证据证实。
又，双方对房屋内的暖气片的所有存在争议，张殿军称12组暖气片是自己的，后吕有行重新配了二组。吕有行称暖气片共12组，有张殿军四组。
经吕有行申请，原审法院委托北京×××有限公司对吕有行的×××餐厅装修工程进行造价评估，经评估，吕有行主张的装饰装修工程造价共246618.34元。其中室外部分工程造价22006.37元、餐厅部分工程造价125816.22元、包间部分工程造价41117.45元、厨房部分工程造价32409.74元、卫生间部分工程造价17586.29元、阳光棚下部分工程造价7682.27元。张殿军主张的阳光板损坏部分工程造价3313.15元，房屋防水损坏部分（排风口四周烟熏所致）工程造价6785.16元、房顶挖洞（排风口）修补部分工程造价74.38元。双方争议暖气片单组造价783.71元。
上述事实，有张殿军与吕有行签订的租赁合同、停止营业协议书、北京×××有限公司出具的工程造价司法鉴定报告书、双方当事人陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据查明的事实，张殿军与吕有行签订《房屋租赁合同》合法有效，后张殿军、吕有行就停业及交付钥匙等事项签订《协议》并已履行，可认定双方于2013年12月经协商解除了合同，吕有行应当腾退涉案房屋及场地内的物品。
关于房屋占用费，因双方合同已解除，原判结合《房屋租赁合同》中的租金标准、关于停业的《协议》及现实情况，酌定吕有行给付张殿军房屋占用费四万五千八百元，数额适当，本院予以维持。张殿军上诉要求以原租金标准支付房屋占用费，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。
关于房屋损坏修复费、装修费，原审审理中，经吕有行申请，法院委托鉴定机构对装饰装修、房屋损坏等进行了评估鉴定，原判据此酌定吕有行赔偿张殿军房屋损坏修复费10172元，并结合合同履行期限、双方实际获益等情况酌定张殿军给付吕有行装修费房屋装修费（含暖气片等）5万元，依据充分，数额适当，本院予以维持；对于张殿军、吕有行分别针对房屋损坏修复费、装修费等问题不服原判提出的上诉请求，因缺乏依据，本院不予支持。
吕有行上诉要求张殿军返还其保证金，考虑到吕有行因个人经营问题提出提前终止合同，造成合同未能全面依约履行，故对其此项上诉请求，本院不予支持。综上，张殿军、吕有行的上诉请求均缺乏依据，均应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费531元，由张殿军负担（已交纳）。反诉费650元，由吕有行负担（已交纳）。评估费5900元，由吕有行负担（已交纳）。二审案件受理费2362元，由张殿军负担1062元（已交纳），由吕有行负担1300元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 曹 雪
代理审判员 李 洹
代理审判员 廖 慧
二〇一五年三月十七日
书 记 员 马丽雅