广东省广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0105民初4630号
原告：广州洪德置业有限公司，住所地广州市海珠区。
法定代表人：李晓帆，执行董事。
委托代理人：许勤、李存珍，分别为广东洛亚律师事务所律师、实习律师。
被告：陈然，男，1934年4月25日出生，汉族，住广州市海珠区。
委托代理人：陈颂好，是被告的女儿。
原告广州洪德置业有限公司诉被告陈然房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人许勤、李存珍，被告陈然及其委托代理人陈颂好均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告系位于广州市海珠区洪德路龙珠街××房物业之所有权人；2008年12月31日，原告与被告签订《广州市房屋租赁合同》，约定原告将涉案房屋出租给被告居住，租赁期限由2008年12月31日至2011年12月30日，每月租金为345.33元，租赁期届满后，被告续租该房屋需与原告重签《租赁合同》。上述《租赁合同》期限届满后，被告未向原告腾退涉案房屋，亦未按《租赁合同》约定与原告续签合同；在此后长达五年多的期间内，原告多次要求被告就续订《租赁合同》事宜进行协商，并要求其支付拖欠的租金，被告非但未予理睬，而且持续占用该房屋；自2012年1月始至原告起诉之日，被告亦未向原告支付涉案房屋的使用费。故起诉请求判令：1、被告停止侵占位于广州市海珠区洪德路龙珠街××房，向原告腾退该房屋；2、被告向原告支付从2016年4月28日起计至2017年5月28日的房屋使用费按每月345.33元标准，共计4489元；3、被告承担本案的诉讼费用。
被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求，理由如下：在2007年1月26日，因原告逾期仍未能安置回迁且继续拖欠临迁费及逾期补助费，在市政府有关部门的协调下，先将第三期洪德路回迁楼暂作为临迁安置居住，并非依法依约收楼补偿回迁，其行为只视为改变原来的临迁方式，将约定的自行解决搬迁改变为由原告临时安置居住,双方至今仍对原《房屋拆迂安置协议》约定的条款不变,因此原告要求被告交还房屋的请求不合理；2007年1月26日，大部分回迁户都开始回到洪德路安置房居住，然而，因原告违约将二十七层06套间25.27平方米并入私人业主1808房，私人业主不同意被告入住；后经居委会、派出所调解，历经近二年时间后，原、被告双方再于2007年10月19日签定补充协议，从原违约安置的1808号房，调换至龙珠街××房，但是，原告仍未给被告锁匙入住龙珠街××房；原告给予锁匙的条件为必须签订租赁合同，否则不给予锁匙入住；被告迫于无奈，只好于2008年12月31日签订租赁合同，时间为2009年1月1日至2011年12月31日，每月租金345.33元，合同总金额为12431.88元，该款项被要求在拆迁费中抵偿，原告开具收据；此事实是原告先违约换房，再逼被告签订租赁合同，而且该合同中并无出租人名称，也无盖章，应视为无效合同；请求法院判决原告退回所收被告12431.88元的不合法收入。一、本案涉争房屋至现今仍未依法通过法定规划竣工验收，取得法定的相关验收合格证书，也未能进行初始登记确认（依法原告仍未取得该房屋的所有权，不具备对该房屋租赁的法定条件；二、在2016年1月19日该涉案房屋被海珠区法院对原告保利丰花园水仙阁、百合阁、莲花阁除己抵押及作回迁房外的房产依法进行查封；原告不属涉案房屋的实际产权所有人，未有不动产权证，对该房屋依法未具备处分、租赁、营业的权利；三、请求法庭与原告协商，尽尽快履行《房屋拆迁安置协议》的条款和规定义务，依约让被告回迁居住：原告向被告付清拆迁临迁费及逾期补助费并退回不合理合法的租金12431.88元；四、被告所欠的房屋使用金，被告曾提出在执行款中抵扣，但暂协商未果；五、被告要求原告双方签订《房屋租赁合同》，并办理房屋租赁合同备案登记手续，建立房屋租赁关系，合法租赁。
经审理查明：原告曾于2015年7月31日向本院提起诉讼，请求判令：1、解除原告与被告于2008年12月31日签订的房屋租赁合同，被告将承租的房屋交还原告；2、被告向原告支付从2012年1月起至被告归还承租房屋之日拖欠的租金（租金标准为345.33元/月）；3、被告向原告支付从2011年12月31日起至被告归还承租房屋之日的违约金（每日0.35元）；4、被告承担诉讼费用。本院对此以（2015）穗海法民三初字第1464号立案审查并作出《民事判决书》，判决如下：一、被告陈然在本判决生效之日起10日内，按345.33元/月的标准向原告广州洪德置业有限公司支付从2012年1月1日起至本判决生效之日止的租金；二、驳回原告其他诉讼请求。该《民事判决书》还查明了以下事实：查册时间为2015年9月25日的《房地产登记簿查册表》载明，海珠区洪德路以东路歧兴南横街以南广州铅笔厂以西、马冲以北地段（第二期）的单位名：广州洪德置业有限公司；占有部分：全部（所有权人）；等；1998年7月5日，原告（拆迁人、甲方）与被告（被拆迁人、乙方）签订《房屋拆迁安置协议》，约定甲方经批准拆除洪德路聚龙南后街28号二楼的房屋，乙方是该屋的使用人，承租面积13.73平方米，有正式户口的实际居住人口5人；乙方同意1998年8月1日前迁出原址房屋，乙方愿意自行解决临时搬迁，甲方按乙方正式户口5人并按每人每月90元计发放给乙方临时搬迁补助费，合计每月补助450元，该项补助费的发给，从乙方搬出原住房之月计起，至甲方通知乙方回迁之月止；（三、1.）甲方应于2003年8月4日前，在洪德路地段新建回迁楼（第B幢）第十七、二十七层南向06套间，产权属于（公/自）有的，使用面积13.73、25.27平方米（39㎡）按规划设计安置给乙方回迁居住；甲方应提前一个月以书面形式通知乙方回迁，乙方必须依期回迁，在回迁之日起将安置临时搬迁的房屋退回甲方，同时与迁入居住的住户签订新的租赁合约；甲方不按本协议第三条规定的房屋面积安排乙方回迁的，乙方可依照法律程序请求人民法院保护，在属于甲方所有的房屋中选择同等面积的房屋回迁的权利；乙方回迁十七层套间继承向原业权人承租，二十七层面积21.4平方米向甲方承租，并按房管部门有关规定交租；二十七层套间为独立厨房、厕所，阳台南向；等；该协议经广州市公证处公证；被告曾以原告逾期安排回迁为由，起诉要求原告安排回迁，并支付延期补助费和补偿金；2007年3月13日，本院以（2007）海民三初字第40号民事判决书判决原告自判决生效之日起30日内将通过法定验收合格（房屋质量按规划设计执行）的座落于洪德新建回迁楼（B幢）第17层南向06套间（使用面积13.73平方米）、第27层南向06套间（独立厨房、厕所、阳台南向，使用面积25.27平方米，居积21.4平方米）房屋交给陈然回迁居住，原告支付从2003年8月5日起至回迁楼通过法定验收合格并书面通知被告回迁之日止的延期补助费、支付逾期支付2003年10月1日至判决生效之日的延期补助费的补偿金；等；该判决已于2007年5月14日生效；因原告不履行生效判决，被告曾多次向本院申请强制执行，要求原告支付从2003年8月5日起至2007年5月14日、从2007年5月15日起至2008年5月14日、从2008年5月15日起至2009年5月14日、从2009年5月15日起至2013年5月14日、2013年5月15日起至2014年7月14日的延期补助费等，本院已立案执行；2007年10月19日，被告在《百合阁二十七层平面图》上签名并留言“本人同意以百合阁2711房（蓝色框线图示）为拆迁户回迁房”；原告工程部唐锦*签名留言“百合阁2711房在30天内以回迁楼装修普通标准装修后回迁给陈然”；2008年12月15日，原、被告签订《补充协议》，内容：乙方陈然是海珠区洪德路聚龙南后街28号私房承租户，原回迁安置在龙珠街××房，使用面积34.08平方米；现陈然户提出调换，经双方协商同意调到龙珠街××房，套内面积25.58平方米，比原安置的1808房面积小了8.5平方米；我公司不再负责增加补偿面积，由陈然自行与原承租私房的业主芦妹协商解决；等；2008年12月31日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将坐落在海珠区洪德路龙珠街××房的房地产出租给乙方作住宅用途使用，建筑面积25.58平方米；租赁期限从2008年12月31日至2011年12月30日，月租345.33元；租金按年结算，由乙方在每年的第10日前按现金付款方式缴付租金给甲方；乙方拖欠租金6个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；乙方依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.1%向甲方支付违约金；租赁期届满，应将原承租房屋交回甲方，如需继续承租房屋，应提前60日与甲方协商，双方另行签订合同；其他约定：1.乙方租住人员必须为《房屋安置协议》里所示人员，具体姓名：陈然、陈应时、陈耀德、陈文俊，乙方不得将该房屋转租或分租，转借他人使用，如违反则视乙方违约，甲方有权收回房屋并保留对乙方违约的追索权；2.租赁期满后，租赁双方需重签《租赁合同》方能续租，如乙方购买了房屋，须无条件地退回该房屋给甲方；等；同日，原告出具收据给被告，内容：今收到陈然租住保利丰花园百合阁xxx房租金345.33元/月，时间2008年12月31日至2011年12月30日共12431.88元；原告分别于2012年1月10日、2012年12月20日、2013年12月18日和2014年12月16日邮寄《关于知会尽快签订租赁合同及交纳租金的函》和《关于尽快签订<租赁合同>及交纳租金的函》给被告，被告确认收到其中两份，但不记得是哪两份；等。原告不服，向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院于2016年4月21日作出（2016）粤01民终1312号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。该《民事判决书》已于2016年4月27日生效。
2017年5月15日，广州保利丰现代物业发展有限公司出具《证明》载明：陈然自2009年1月4日起在广州市海珠区洪德路保利丰花园百合阁xxx房居住；等。
原告于2017年5月24日提起本案诉讼。
诉讼中，被告为证明其抗辩主张本院于2014年8月6日向被告所做的问话笔录，载明：关于被告申请执行广州洪德置业有限公司支付临迁费等案……本次按原告核对的数额（本次发放计至2006年12月31日）3832元发放被告在本院申请执行案件中的临迁费；被告收到3832元执行款，并写收据交至本院；等。原告的质证意见如下：确认2014年8月6日的问话笔录中的数额发放至2006年12月31日，此后没有再支付过临迁费，原告认为临迁费已经支付完毕，没有再支付临迁费的必要。
本案庭审中，原、被告均确认以下事实：1、在（2015）穗海法民三初字第1464号判决后被告没有交过任何租金，双方也没有签订后续的租赁合同；2、在被告于2014年8月6日出具《执行案件收取执行款收据》后，原告没有再向被告支付过临迁费。
此外，被告表示涉案房屋现由被告及其妻子陈应时、儿子陈耀德、儿媳妇黄艳桑、孙子陈文俊居住；除了黄艳桑，其他实际居住人户籍均在涉案房屋。原告表示要求被告一户搬出涉案房屋，不追加其他实际居住人参加本案诉讼。
本院认为：原、被告签订的《广州市房屋租赁合同》是签约双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。根据合同约定，租赁期限从2008年12月31日至2011年12月30日，月租345.33元；租金按年结算，由被告在每年的第10日前按现金付款方式缴付租金给原告。现上述合同约定的租期已届满，被告继续使用涉案房屋，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。原、被告均确认在（2015）穗海法民三初字第1464号判决后被告没有交过任何租金，故原告要求被告按345.33元/月的标准支付从2016年4月28日起至2017年5月28日的租金，合法有理，本院予以支持，但总额应以原告主张的4489元为限。考虑到本案双方当事人是基于之前的拆迁关系处理而签订涉案房屋《广州市房屋租赁合同》。在拆迁关系中，已有生效判决认定原告违约并应承担安置及补偿义务。原告未按生效判决执行的情况下，仅单独就本案的租赁关系提出被告违约并要求解除合同收回房屋的主张不符合本案事实。故原告在未安置符合生效判决要求的房屋给被告回迁居住的前提下，要求解除租赁合同、被告交还房屋，实属不妥，故对原告上述诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十六条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告陈然在本判决生效之日起10日内，按345.33元/月的标准向原告广州洪德置业有限公司支付从2016年4月28日起至2017年5月28日之日止的租金，总额以原告主张的4489元为限；
二、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费150元，由原告负担100元，被告负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李怡然
人民陪审员 李伟坚
人民陪审员 王君碧
二〇一七年十一月三日
书 记 员 张 玉
庄依齐