上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）奉民三（民）初字第1910号
原告（反诉被告）曹阳。
委托代理人徐宝同，山东君诚仁和（上海）律师事务所律师。
被告（反诉原告）席红军。
委托代理人孙峰，上海卫根龙律师事务所律师。
原告曹阳诉被告席红军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月27日受理后，依法适用简易程序进行审理，于2014年7月29日公开开庭进行了审理。于2014年8月5日受理席红军的反诉请求，并于2014年9月9日公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭，于2015年9月11日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托代理人徐宝同、被告（反诉原告）委托代理人孙峰均到庭参加了诉讼。原告曹阳到庭参加了第一次庭审。被告席红军到庭参加了第一、三次庭审。本案现已审理终结。
曹阳本诉诉称，2013年7月3日，曹阳与席红军签订了《租赁合同》，约定席红军承租曹阳位于奉贤区海湾镇风筝路XXX号的厂房做仓库，建筑面积797平方米，租赁期自2013年7月1日起至2013年9月30日止，租金为每月9，085元，每月5日支付，押金为一个月的租金。在租赁合同期限届满时，席红军却故意拖延不将仓储货物搬离，不返还租赁房屋，经多次催告均未果。故曹阳诉至法院，要求判令被告席红军：1、返还租赁房屋；2、支付自2013年10月1日起至实际返还房屋期间的房租（已抵扣押金），暂算至2014年3月30日为54，510元。庭审中，原告曹阳撤回第1项诉讼请求，并变更第2项诉讼请求为：判令被告席红军支付自2013年10月1日起至2015年3月1日的房屋占有使用费（已抵扣押金）。
曹阳针对其本诉诉请向法庭提供了如下证据：
1、租赁合同一份，证明双方就位于海湾镇风筝路XXX号的部分厂房达成租赁意向，并对房屋租金作了明确的约定。
2、协议一份，由曹阳、席红军及房东三方签订的，证明三方对系争仓库需要隔墙以及责任分配达成一致，且对租赁期限作出了明确约定，租期至2013年9月30日。
席红军针对本诉辩称，真正租赁系争厂房的是席红军投资的上海玮盈建材有限公司（以下简称“玮盈建材”）。原先是席红军一人租赁使用系争仓库，2013年7月，曹阳和席红军双方协商一起租赁系争仓库，协商结果是由曹阳承租，再由曹阳转租一部分给席红军使用。席红军的货物是防尘防火的，所以在大仓库中间用彩钢板把租赁场地隔开，曹阳和席红军双方为此隔断各支付了5，000元，由房东负责搭建。但在9月20日左右，中间隔断的彩钢板被破坏了，曹阳把他自己的货物堆放在席红军租赁的仓库，而且堆放的木屑制品致使席红军的防尘货品全部报废。现在仓库里还堆放有曹阳公司的木屑制品，这部分损失席红军将提起反诉。双方合同还没有到期，如果曹阳赔偿损失则席红军同意解除合同。货物没有经过评估，具体损失没有得到计算，席红军无法搬离，在赔偿问题解决后同意搬离。
同时，席红军反诉诉称，席红军是玮盈建材的法定代表人，其向房东王有同租借了位于上海市奉贤区海湾镇风筝路XXX号仓库，放置公司在河北省采购的幕墙夹筋铝箔板，该幕墙夹筋铝箔板系防尘、防雨、防压的A级不燃物品。2013年7月，曹阳因其投资开设的上海昀灿木制品有限公司（以下简称“昀灿木制品”）经营之需（曹阳担任该公司的监事），要与席红军共同租借系争仓库。最后以曹阳向房东租借、再将仓库中的一部分转租给席红军的方式租用。由于席红军在仓库放置的是防尘、防雨、防压的A级不燃物品，曹阳投资开设的昀灿木制品系木制品加工企业，其产品及生产过程中产生的大量粉尘类木屑势必会影响席红军放置的幕墙夹筋铝箔板。为了不影响席红军的物品，双方决定各自出资5，000元，由房东负责搭建隔墙，在系争仓库中用彩钢板搭建隔墙予以隔断，以便确保在席红军仓库内放置的幕墙夹筋铝箔板免遭损坏。在租赁期间，曹阳擅自强行将彩钢板隔断敲坏，开了一个门口，闯入席红军租借的仓库内。其不但将木屑堆放在席红军的仓库内，而且在席红军仓库内通过开的门洞装卸木屑，该情况导致席红军在仓库内放置的价值700，000多元的铝箔板全部被污染报废。故诉讼来院，要求判令曹阳赔偿货物损失717，800元及运费132，700元。
席红军针对其本诉辩称及反诉诉称向法庭提供了如下证据：
1、玮盈建材营业执照一份，证明席红军是该公司的法定代表人，席红军是代表该公司与曹阳签订合同，房屋的真正使用人是该公司。
2、工商档案机读材料一份，证明曹阳是昀灿木制品的投资人、股东之一。
3、现场照片一组、公证书一份，证明隔墙被曹阳无故打开，系争厂房内席红军的货物被破坏。
4、增值税发票、运输发票一组，证明现在堆放在仓库的货物是属于玮盈建材的，租赁房屋的真正承租人是玮盈建材，以及证明货物的价值。
5、租赁合同、协议各一份，证明席红军向曹阳租赁仓库，曹阳明知席红军放置的物品是易损品，双方约定了建立隔墙。
6、上海市消防监督检查意见通知书一份，证明海湾派出所在2014年12月26日对曹阳投资开设的昀灿木制品发出通知书，因为系争房屋没有获得消防行政许可，防火状况不符合要求，故要求其整改。
7、火灾事故认定书、照片、询问笔录各一份，证明：第一，席红军存放的物品被大火全部烧毁，起火原因在昀灿木制品；第二，在询问笔录第二页，曹阳谈到其平时自己负责租赁房屋的安全。
8、火灾发生之前的照片一组，证明经过第一次开庭，曹阳确认其非法闯入仓库并堆放、使用房屋，现场重新堆放过。
9、火灾发生后的照片一组，证明大火烧毁了租赁房屋，席红军租赁的部位的中间有一辆大卡车及木屑残留物，证明曹阳在使用席红军租赁的仓库。
10、涉税事项调查证明材料附资产负债表一份，证明席红军存放在仓库内的货物情况及价值，货物存放情况始终没有变动过。
曹阳针对反诉辩称，不同意席红军的诉讼请求。诉讼主体不适格，本案本诉是两个自然人之间签订的租赁合同，而席红军反诉中提供的证据均显示货物的所有权属于玮盈建材，不是席红军。而且席红军仅仅提供了增值税发票、而没有购货发票。席红军提起的反诉其实是一个侵权案件，而本诉是租赁合同纠纷，从因果关系看，曹阳并非实施侵权行为的主体。从损失计算标准来看，被告列举的货物是否完全报废、报废程度以及损失数额都需要评估后才能认定。
曹阳针对反诉提供的证据同本诉证据。
经当庭质证，原、被告双方对相对方提供的证据发表了各自的质证意见。对于曹阳提供的证据，席红军对证据1真实性无异议，但认为承租人是席红军作为法定代表人的玮盈建材。对证据2真实性无异议，但认为这份协议可以证明曹阳是知道席红军堆放在仓库的物品是防尘的。对于席红军提供的证据，曹阳对证据1真实性无异议，但认为与本案无关，本案与玮盈建材没有任何关系，租赁合同是席红军个人签订的，租金也是席红军个人支付的。对证据2真实性无异议，但认为与本案无关。对证据3真实性无异议，但对公证书中的照片真实性不予认可，因为拍摄地点不明确，照片中的车辆也不知道是谁的，现场取样的事情没有办法确认，曹阳不在场。对证据4真实性无异议，但对证明内容有异议，认为不能只凭此证明席红军系涉案货物的货主，需要提供购销合同等证据，且货物入库后的现状无法确认。对证据5真实性无异议。对证据6真实性无异议，但认为被消防检查的是昀灿木制品使用的那部分租赁面积。对证据7真实性无异议，但对证明内容有异议，曹阳虽签署了笔录，但不代表火灾由其引起。对证据8真实性无异议，但对证明内容不认可，货物的最初布局曹阳也不知道。对证据9真实性无异议，但对证明内容有异议，大卡车是在昀灿木制品租赁面积内，曹阳没有使用过席红军租赁的面积。对证据10真实性无异议，但对关联性不认可，资产负债表是整个公司的存货，能否对应仓库内货物的情况无法确认。上述曹阳提供的证据及席红军提供的证据，相对方对真实性均无异议，且与本案有关联，故本院依法予以确认。
基于上述认定的证据，本院确认如下事实：2013年7月3日，曹阳与席红军签订《租赁合同》一份，约定：曹阳将坐落于上海市奉贤区海湾镇风筝路XXX号房屋出租给席红军；租赁面积为797平方米；厂房类型为钢结构；厂房租赁期自2013年7月1日起；月租金为9，085元；保证金为一个月租金，租金应预付一个月，支付日期在支付月5日前向曹阳支付。2013年7月29日，曹阳、席红军与房东王有同签订《协议》一份，约定：1、曹阳租给席红军厂房面积为797平方米，但厂房中间需要隔墙，经双方协商，各自出5，000元给房东，房东负责隔墙。2、如果双方隔墙款没有按时给房东，造成席红军房在仓库的货搞脏、变成次品，由不按时付款方负责。3、隔墙款双方在7月30日前付给房东。4、租期到2013年9月30日止。5、本协议与2013年7月3日签订的合同具有同等法律效果。上述合同及协议签订后，曹阳及席红军各出资5，000元，由房东在系争厂房内安装隔墙对曹阳及席红军租赁的部分进行隔断。席红军共向曹阳支付租金18，170元及押金9，085元。曹阳将风筝路XXX号厂房的上述部分面积出租给席红军，剩余部分由昀灿木制品实际经营使用。2013年9月30日之后，曹阳将厂房内的隔墙破坏，将货物堆放至席红军租赁面积内。
另查明，经席红军申请，本院于2014年9月9日依法申请上海市高级人民法院委托上海达智资产评估有限公司对位于系争房屋内铝箔板货物损失（防尘）及上述铝箔板从购买地运至系争房屋的运输费用损失进行评估。但在评估过程中，系争房屋于2015年3月13日发生火灾，故上述司法评估撤销。上海市奉贤区公安消防支队于2015年4月10日作出沪奉公消火认字（2015）第0006号火灾事故认定书，认定2015年3月13日04时06分许，市应急联动中心接警，位于奉贤区海湾旅游区风筝路XXX号上海昀灿有限公司厂房发生火灾，建筑面积约2，860平方米，火灾过火面积约2，860平方米，火灾主要造成厂房、厂房内设备、运输货车、生产原料及成品等烧毁，火灾未造成人员伤亡。该起火灾，起火部位为上海市奉贤区海湾旅游区风筝路XXX号上海昀灿有限公司厂房东北侧区域，起火原因可以排除人为放火、外来火种、物质自燃、遗留火种灯引发火灾的可能，无法排除机器故障或机器生产过程中与金属摩擦发生火花引燃可燃物的可能。
又查明，2014年12月26日，上海市公安局奉贤分局海湾派出所向昀灿木制品发出消防监督检查意见通知书一份，载明：风筝路XXX号无消防行政许可、建筑防火状况不完好；要求昀灿木制品加强厂房内通风，电气线路、消防设备的检查，加强对本案单位员工的消防培训，特别是无明火教育。
再查明，曹阳为昀灿木制品股东之一；席红军为玮盈建材法定代表人。玮盈建材2013年9月、2014年12月、2015年2月的资产负债表均显示公司存货为库存商品717，800元。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，系争房屋的建造未取得建设工程规划许可证，故曹阳与席红军签订的《租赁合同》及《协议》无效。租赁合同无效的，曹阳可随时要求席红军搬离，但曹阳在席红军未能支付房屋占有使用费亦未能搬离系争房屋的情况下，采取了破坏隔墙、强行使用席红军租赁房屋的手段，并非合法、适当的救济途径，故对其破坏隔墙造成的损失应当承担相应的民事责任。对于曹阳要求席红军支付房屋占有使用费的诉讼请求，本院认为，系争房屋租赁合同虽无效，出租人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的诉讼请求，于法有据。然曹阳在2013年9月30日之后，即破坏隔墙、使用席红军租赁面积，故席红军虽仍在系争房屋内放置货物，但仅需支付其使用部分的租金。庭审中，曹阳及席红军均认可押金转为2013年9月租金，本院予以确认。故本院酌定席红军支付曹阳2013年10月1日起至2015年3月1日的房屋占有使用费77，222.50元。对于席红军要求曹阳赔偿货物损失717，800元的诉讼请求，本院认为，席红军在未能按约支付租金的情况下未将房屋返还给曹阳，存在过错。而曹阳在明知席红军放置于系争房屋内的货物为需防尘物品的情况下，仍破坏隔墙，致使席红军的货物被木屑污染，亦存在过错。现系争房屋内席红军的货物已被大火全部烧毁，且起火责任在曹阳一方。鉴于双方上述过错及导致租赁合同无效的责任，本院酌定曹阳应赔偿席红军货物损失502，460元。对于席红军要求曹阳赔偿货物运费132，700元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条、《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第二条、第五条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）席红军于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）曹阳自2013年10月1日起至2015年3月1日的房屋占有使用费人民币77，222.50元。
二、原告（反诉被告）曹阳于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）席红军货物损失人民币502，460元。
三、驳回被告（反诉原告）席红军的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币1，163元，由原告（反诉被告）曹阳、被告（反诉原告）席红军各半负担。反诉案件受理费人民币6，152.50元，由原告（反诉被告）曹阳负担。案件评估费人民币2，500元，由原告（反诉被告）曹阳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张 慧
审 判 员 苏 姝
人民陪审员 顾秀英
二〇一五年九月二十五日
书 记 员 郑伟丹
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第二百十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。