江苏省涟水县人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0826民初6032号原告：淮安市康宇物业服务有限公司，住所地涟水县涟城镇环城南路北侧果园小区3号楼。法定代表人：陶保林，该公司总经理。委托诉讼代理人：俞立华，该公司员工。被告：路晓芹，女，1974年8月23日出生，汉族，居民，住涟水县。被告：丁云禄，男，1972年9月22日出生，汉族，居民，住涟水县。原告淮安市康宇物业服务有限公司（以下简称康宇物业公司）诉被告路晓芹、丁云禄物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月11日受理后，依法由审判员薛玉春适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告康宇物业公司的委托诉讼代理人俞立华、被告路晓芹、丁云禄均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告康宇物业公司向本院提出诉讼请求：由被告支付拖欠物业服务费等3010元及按每日万分之五计算的滞纳金1591.4元，诉讼费由被告承担。事实与理由：原告受涟水县香江房地产开发有限公司聘请，并订立前期物业服务合同，为涟水县军民商业广场提供物业服务。2013年10月1日，原告进入涟水县军民商业广场为业主提供服务至2017年4月30日原告退出涟水县军民商业广场。在此期间，两被告一直拖欠物业服务费及公用水电费。原告经多次上门催收未果，故诉至法院，请求支持原告诉请。被告丁云禄、路晓芹辩称，其与原告没有直接或间接的物业服务合同，其不应该承担此物业费；根据有关规定前期物业服务费用由物业买受人按照房屋买卖合同约定的标准承担，房屋买卖合同未约定的，应该由建筑单位承担。二被告的案涉房屋已经在原告进入涟水县军民商业广场提供物业服务前已经装修完毕，与装修有关的费用二被告更不应当承担，且原告服务不到位。综上请求法庭依法驳回原告诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：售房协议复印件一份、军民营造建设有限公司出具的房屋面积证明原件一份、前期物业服务合同原件一份、中标通知书一份、物价局物业公共服务收费备案表一份、军民商业广场前期物业管理招标文件一份、记账凭证两份、手机里面的电子版照片一张。被告为了反驳原告提交了以下证据：售房协议原件一份、灯之海洋销货清单一份、建荣五金水暖销货清单一份、销货清单三份、户名为王益中的电费发票两份、户名为原告的电费发票两份、原告的电费收据一份、反映被告家周围环境状况的照片23张。本院经审理查明如下事实：2011年6月11日，被告路晓芹与案外人许杰签订售房协议，由被告路晓芹购买军民商业广场4#楼七层由东向西第一间房屋一套（现为7#楼701室），建筑面积为：房屋面积105平方米。两被告二十多年前结婚至今婚姻关系一直存续。2012年10月25日，原告通过招投标的方式与涟水县香江房地产开发有限公司订立前期物业服务合同，为涟水县军民商业广场提供物业服务。合同约定委托管理事项为物业共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；公共部位和相关场地的卫生、绿化等。合同还约定物业服务收费标准：多层住宅及车库为0.42元/月/平方米，装修垃圾处理费1.50元/平方米，预收公共水电费：200元/年（每年核算，多增少补），装修管理费：100元/户，电梯、二次增压供水、照明等公共设施所产生的电费、保养、年检费用由相关业主均摊。合同约定物业服务费缴费期限为各缴费年度前两个月内，业主或使用人逾期缴纳的从逾期之日起，按照应交纳金额的每日千分之一承担滞纳金，其他约定业主或使用人承担费用与物业服务费同时缴纳。2013年10月1日，原告进入涟水县军民商业广场为业主提供服务至2017年4月1日原告退出涟水县军民商业广场。2014年6月5日，原告就前期物业公共服务收费向涟水县物价局进行备案。原告经上门催收未果，故诉至法院，请求支持原告诉请。另查明，2013年1月23日，二被告已经为案涉房屋购买五金水暖等装修材料。在原告履行案涉物业服务合同期间，被告为案涉小区户名为原告的用电缴纳电费。2017年3月2日原告向本院提起诉讼要求被告丁云禄给付物业服务费3010元，被告丁云禄收到民事起诉状后，于2017年3月13日参加庭审。本院认为：依法成立的合同受法律保护。物业服务合同是物业服务企业与业主委员会或者业主订立的，规定由物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。本案中，原告与开发商通过招投标签订的前期物业服务合同，对原、被告双方均具有约束力。原告为小区提供物业服务，而案涉房屋系二被告婚姻存续期限由被告路晓芹出面购买的房屋应当归二被告共同所有，二被告均系案涉房屋的业主应根据物业服务合同的约定交纳物业服务等费用。虽二被告辩称没有与原告签订过物业服务合同，但建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持，且二被告家庭已实际居住在该房屋内，故应当交纳物业费。根据被告的陈述及被告丁云禄提供的电费票据等证据，原告的物业服务尚有欠缺，本院酌定二被告交纳2013年10月1日至2017年3月31日期间的物业服务费按80%收取，为：105㎡×0.42元/月/㎡×41月×80%=1446.48元，超出部分因无相应证据证明，本院不予支持。关于公用水电费，合同约定原告预收200元/年（每年核算，多增少补），因原告未提供核算依据，对原告要求被告支的公用电费诉讼请求，本院不予支持，原告可待证据充分后另案主张。关于原告主张装修垃圾处理费、装修管理费等与装修有关费用的诉讼请求，因被告已经证据初步证明案涉房屋在原告进入案涉小区提供物业服务前已经装修完毕，且原告位提供证据证明案涉是在其提供物业服务期间装修的，因此对原告该诉讼请求本院不予支持。关于原告主张滞纳金1591.4元，应当表述为违约金，合同约定物业费的交费时间为各缴费年度前两个月内，因被告的服务不足之处且计算有误，对此，本院酌定由被告承担502.2元的延期交费违约金。被告提出其与许杰的房屋买卖合同未约定物业费由谁承担该物业费应该由建筑单位承担的主张，但物业管理条例第四十二条明确规定业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，因此，二被告该主张因无法律依据，本院不予支持。综上，经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条《最高人民法院》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告路晓芹、丁云禄于本判决生效之日起十日内向原告淮安市康宇物业服务有限公司支付2013年10月1日至2017年3月31日期间的物业服务费1446.48元及违约金502.2元，合计1948.68元。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取25元，由被告路晓芹、丁云禄负担。本判决为终审判决。审判员  薛玉春二〇一七年十二月六日书记员  徐 洁附相关法律条文及司法解释：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。