湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武昌民初字第04303号
原告：周光成。
委托代理人：李文龙，上海建纬（武汉）律师事务所律师。
被告：武汉惠民国发粮油市场有限公司，住所地武汉市武昌区巡司河路汇文新都C区11、12号楼旁底层商网。
法定代表人：胡中国，总经理。
委托代理人：舒幼成，公司员工。
第三人：武汉汇新房地产开发有限公司，住所地武汉市洪山区八一路9号1栋7层。
法定代表人：徐利华，董事长。
原告周光成诉被告武汉惠民国发粮油市场有限公司（以下简称惠民粮油公司）、第三人武汉汇新房地产开发有限公司（以下简称汇新房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月6日受理后，依法由审判员钟小培适用简易程序，于2015年12月16日、2016年1月26日公开开庭进行了审理。原告周光成的委托代理人李文龙，被告惠民粮油公司的委托代理人舒幼成到庭参加诉讼。第三人汇新房地产公司经传票传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告周光成诉称，原、被告于2014年1月签订《商铺租赁合同》，约定原告将坐落于武汉市武昌区汇文新都D区3栋1-2层1号、13号、14号商铺出租给被告使用，租赁期限自2014年1月1日至2014年12月31日。自2014年10月起，被告以汇文新都D区3栋1-2层1号商铺被法院查封为由，拒绝向原告支付1号商铺租金。合同到期后，被告使用该商铺至今。1号商铺系原告向第三人购买，一、二层的建筑面积分别为62平方米、107.51平方米，原告支付了全部购房款，但第三人未协助办理产权证，该商铺被第三人的债权人申请法院查封。原告认为，被告拒付租金的行为构成违约，现诉至法院，请求判令：被告向原告支付武汉市武昌区汇文新都D区3栋1-2层1号商铺2014年10月1日至2014年12月31日的租金11，915.35元；被告向原告支付上述商铺占有使用费（从2015年1月1日起至被告实际停止使用商铺之日止，二楼每月每平方米15.75元，一楼每月每平方米36.75元），暂计算至2015年10月31日为39，717.83元；被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告周光成表示，原、被告之间的合同到期后，双方形成不定期租赁合同关系，原告所主张的商铺占有使用费系不定期租赁期间的房屋租金。
原告周光成为支持其诉讼请求，向法庭提交如下证据：
证据一、商铺租赁合同复印件，拟证明双方存在租赁关系，租赁合同合法有效；
证据二、（2014）鄂武昌民初字第03485号民事判决书，拟证明原告与第三人汇新房地产公司签订的商品房买卖合同合法有效，第三人于2008年12月向原告交付了房屋，原告占有使用房屋至今，原告已经支付了全部房款，第三人未协助原告办理过户登记，原告对此无过错；
证据三、商品房买卖合同复印件，拟证明原告与第三人签订的商品房买卖合同合法有效；
证据四、商铺委托租赁合同复印件，拟证明原告于2008年12月收房后以房屋所有人的身份对外签订租赁合同；
证据五、商铺租赁合同两份复印件（2012年、2013年），拟证明原、被告之间的租赁合同一直履行至2014年9月底；
证据六、产权登记信息查询单、备案清册，拟证明该房屋买卖合同已经办理备案登记，房管部门已告知法院诉争房屋无法执行，原告于2016年1月26日才知道诉争房屋买卖合同已经备案至周光成名下；
证据七、开庭传票、上诉状及诉讼费单据，拟证明原告提起的执行异议之诉被判决驳回后，原告已上诉；
证据八、（2015）鄂武汉中执字第00230执行裁定书复印件，拟证明武汉市中级人民法院支持了类似案件买受人的请求，终止了对标的物的执行。
被告惠民粮油公司辩称，我公司自组建调料市场起一直与第三人签订房屋租赁合同，此后自2012年1月1日开始与持有房屋买卖合同的购房人周光成签订租赁合同，合同一年一签。2014年9月，案外人阮爱荣持登记在第三人名下的诉争门面的房产证和公证委托书，要求我公司支付租金。我公司考虑到周光成只有购房合同，对方有房产证，就决定暂不支付租金，并立即通知周光成出示相关的所有权凭据。2015年7月，案外人阮爱荣拿武汉市洪山区人民法院的执行裁定书给我公司，裁定书驳回了周光成的执行异议，于是我公司又通知了周光成的表妹，等了一个月，周光成仍没有回复，公司只能将未付房租全额支付给阮爱荣，阮爱荣以第三人的委托代理人名义与我公司签订了房屋租赁合同。我公司只能将租金支付给一家，谁有房产证，就支付给谁。基于以上理由，请求驳回原告的全部诉讼请求。
被告惠民粮油公司为支持其答辩意见，向法庭提交如下证据：
证据一、公证书、房屋所有权证及土地证、执行裁定书，拟证明阮爱荣受第三人委托收取诉争门面租金，我公司已经将2014年10月至2015年12月31日期间的租金支付给了阮爱荣；
证据二、商铺租赁合同两份，拟证明被告于2015年10月1日与阮爱荣签订了诉争房屋的租赁合同；
证据三、2015年10月14日收条及会计凭证，拟证明被告已将2014年10月至2015年12月期间的租金支付给了阮爱荣，第三人盖章予以确认；
证据四、（2015）鄂洪山民三初字第00867号民事判决书复印件，拟证明原告的执行异议之诉已被法院判决驳回。
第三人汇新房地产公司未答辩，亦未向法庭提交证据。
经庭审举证、认证，被告对原告提交的证据一、二、三的真实性无异议，原告将证据二判决书复印给被告后，被告也告知了阮爱荣，证据三是否有效应当由法院判断；对证据四的真实性无法确认，被告非该合同当事方，未见过该合同，被告自2008年起至2011年止均是与第三人签订租赁合同，自2012年起至2014年止才与原告签订租赁合同；对证据五、六、七、八的真实性无异议，两份合同均已履行完毕，2014年10月1日以后的租金未交给原告，不清楚诉争房屋的备案情况和案件的审理情况。
原告对被告提交的证据一的真实性无异议，产权人系第三人，而非阮爱荣，阮爱荣无权收取房屋租金，委托事项中没有对外签订房屋租赁合同和收取租金的事项，委托书的内容损害了原告的合法在先权利，房屋已经实际出售给原告，应当变更登记至原告名下，第三人与阮爱荣串通损害原告的合法权利，原告已经提起执行异议之诉，尚未审结；对证据二、三、四的真实性无异议，阮爱荣仅对诉争房屋拍卖价款享有权利，在执行程序完结之前，阮爱荣对诉争房屋不享有权利，其与被告签订的租赁合同无效。
本院对原、被告无异议的证据的真实性均予以确认，对其他证据的真实性及证明效力结合案件查明情况综合认定。
经审理查明：坐落于武汉市武昌区巡司河商住区汇文新都D区3栋1-2层（即1、2层）1号门面房系汇新房地产公司开发建设。
2008年4月29日，汇新房地产公司将该房屋产权登记在自己名下，所有权证号为昌2008004637，证载建筑面积169.51平方米。
2008年12月，周光成与汇新房地产公司签订《武汉市商品房买卖合同》。合同约定：由周光成购买该公司开发的上述房屋，购房款1，561，468元；汇新房地产公司应当在2009年1月1日前将符合条件的商品房交付给周光成；汇新房地产公司应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记等。该合同第13页为武汉市房屋土地测丈表，载明，该商铺建筑面积169.51平方米，一层套内建筑面积59.40平方米，二层套内建筑面积103.00平方米，分摊共有面积7.11平方米。
武汉市房产部门2016年1月26日出具的商品房合同备案清册表载明，该房屋状态为网上签约／已锁定，合同备案号昌060509459，承购人周光成。
合同签订后，汇新房地产公司于2008年12月17日向周光成出具了全部购房款的销售不动产统一发票，周光成向汇新房地产公司付清了购房款。汇新房地产公司将房屋交付给周光成。周光成委托案外人武汉惠众物业管理有限公司对外出租，委托期限从2009年1月1日起至2011年12月31日止，汇新房地产公司作为武汉惠众物业管理有限公司履行合同的担保人。
2012年1月1日、2013年1月1日、2014年1月，周光成（甲方）与惠民粮油公司（乙方）一年一签，先后签订了三份《商铺租赁合同》，合同约定：甲方将坐落于武汉市武昌区汇文新都D区3栋1-2层1号、13号、14号商铺出租给乙方使用。2012年1月1日、2013年1月1日的《商铺租赁合同》均已履行完毕。2014年1月签订的合同约定：上述商铺租赁期限自2014年1月1日至2014年12月31日，建筑面积上214.98平方米，下171.43平方米，月租金楼上15.75元／平方米、楼下36.75元／平方米，先付租金再使用。惠民粮油公司向周光成付清了该房屋2014年10月1日之前的租金。
另查明，2012年5月18日，湖北省武汉市黄鹤公证处出具（2012）鄂黄鹤证内字第1663号公证书，对2012年5月17日汇新房地产公司出具给案外人阮爱荣的委托书上加盖的汇新房地产公司印鉴和该公司法定代表人徐利华的签名的真实性予以确认。该委托书载明：委托人汇新房地产公司，受托人阮爱荣，阮爱荣代理该公司办理武昌区巡司河商住区汇文新都D区3栋1、2层1号门面房屋的抵押银行提前偿还贷款、签署相关文件，办理相关手续，领取两证及他项权证；办理该房屋的注销抵押手续；出售该房屋，签订房屋买卖合同，并代收售房款；办理该房屋的交易和过户的相关手续。
2014年9月，案外人阮爱荣持登记在第三人名下的诉争门面的房产证和公证委托书，要求惠民粮油公司支付租金。惠民粮油公司遂停止向周光成支付租金，并要求周光成出示相关的所有权凭据。2015年10月1日，案外人阮爱荣以第三人的委托代理人名义与惠民粮油公司签订了以武昌区巡司河商住区汇文新都D区3栋1、2层1号门面房屋为标的的两份《商铺租赁合同》，第一份合同到2015年12月31日止，第二份合同从2016年1月1日起至2016年12月31日止，上述合同同时加盖第三人公章。2015年10月14日，案外人阮爱荣向惠民粮油公司出具了加盖第三人公章的房租收条，载明：今收到惠民国发粮油市场D区3栋1号门面2014年10-2015年12月门面租金62，985元。该房屋至今由惠民粮油公司使用。
再查明，2013年10月11日，案外人阮爱荣与汇新房地产公司民间借贷纠纷两案，武汉市洪山区人民法院作出（2013）鄂洪山王民初字第00052号、第00055号民事调解书，分别确认：汇新房地产公司于2014年3月31日前一次性偿还阮爱荣欠款630万元、378万元；若汇新房地产公司逾期未支付上述款项，即按中国人民银行同期贷款利率支付从2014年4月1日起至此款付清时止的利息；案件受理费及保全费由汇新房地产公司负担。2013年10月11日，案外人ＸＸ胜与汇新房地产公司民间借贷纠纷一案，武汉市洪山区人民法院作出（2013）鄂洪山王民初字第00056号民事调解书，确认：汇新房地产公司于2014年3月31日前一次性偿还ＸＸ胜欠款700万元；若汇新房地产公司逾期未支付上述款项，即按中国人民银行同期贷款利率支付从2014年4月1日起至此款付清时止的利息；案件受理费及保全费由汇新房地产公司负担。
上述案件诉讼过程中，阮爱荣、ＸＸ胜提出财产保全申请，该院据此作出（2013）鄂洪山王民初字第00056号民事裁定书，于2013年5月10日查封汇新房地产公司名下位于武昌区巡司河商住区汇文新都D区3栋1、2层1号房屋。
上述法律文书发生法律效力后，汇新房地产公司未能履行支付义务，阮爱荣、ＸＸ胜遂于2014年5月22日申请强制执行，武汉市洪山区人民法院以（2014）鄂洪山法执字第00500、00501、00502号予以立案，决定合并执行。
因汇新房地产公司一直未为周光成协助办理房屋所有权证和土地使用证。2014年6月30日，周光成以汇新房地产公司为被告，诉至本院，请求确认双方于2008年12月为购买武昌区汇文新都D区3栋1-2层1号商品房而签订的《武汉市商品房买卖合同》合法有效。2014年7月30日，本院作出（2014）鄂武昌民初字第03485号民事判决书，判令：周光成与汇新房地产公司就座落于武汉市武昌区巡司河商住区汇文新都D区3栋1、2层1号门面房签订的《武汉市商品房买卖合同》合法有效。
2015年4月21日，武汉市洪山区人民法院以（2014）鄂洪山法执字第00500、501、502-1号执行裁定书、协助执行通知书，续行查封了被执行人汇新房地产公司名下的上述房产。后申请执行人要求评估、拍卖被执行人的该房产。
本院（2014）鄂武昌民初字第03485号民事判决书发生法律效力后，周光成持该判决书就执行标的武昌区巡司河商住区汇文新都D区3栋1、2层1号门面房向武汉市洪山区人民法院提出书面异议，请求该院解除对该房产的查封，中止对上述房产的执行。该院于2015年7月28日作出（2015）鄂洪山法执裁字第00041号执行裁定书认为：武昌区巡司河商住区汇文新都D区3栋1、2层1号门面房屋仍登记在汇新房地产公司名下，周光成所持（2014）鄂武昌民初字第03485号民事判决对执行房产主张权利，并不能阻止、对抗该院对该房产的执行。周光成相应的实体权利，应通过其它途径予以解决。故裁定驳回周光成的异议。
2015年9月10日，武汉市洪山区人民法院受理周光成以阮爱荣、ＸＸ胜为被告，以汇新房地产公司为第三人的案外人执行异议之诉。2015年12月14日，该院作出（2015）鄂洪山民三初字第00867号民事判决书，驳回周光成的诉讼请求。周光成不服该判决，已经提起上诉，该案正在审理中。2016年1月25日的该房屋查询信息单载明，该房屋权属仍登记在第三人名下，被武汉市洪山区人民法院查封，备注该房已出售并合同备案，已告知法院不宜处理。
现周光成诉至法院，请求判如所请。经本院主持调解，双方不能达成一致意见。
本院认为，本案系房屋租赁引发的纠纷，争议的焦点为租赁合同是否有效以及履行问题。本院生效民事判决书已经确认周光成与汇新房地产公司就诉争门面房签订的《武汉市商品房买卖合同》合法有效，该房屋已经备案，并已实际交付给周光成，周光成有权将该房屋对外出租收益，因此周光成与惠民粮油公司签订的《商铺租赁合同》合法有效，惠民粮油公司使用该房屋，应按照合同约定向周光成支付租金。该租赁合同到期后，惠民粮油公司继续使用租赁物，周光成未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期为不定期，惠民粮油公司应按照原合同，即双方于2014年1月签订的合同支付2015年1月1日以后发生的租金，至双方协商变更合同、解除合同、双方权利义务终结或该房屋被司法机关强制执行变更权属登记等为止。被告以案外人阮爱荣持有登记在第三人名下的诉争门面的房产证和公证委托书为由拒向原告支付租金，其理由不能成立，被告可以另案主张权利。原、被告签订的三份合同中未明确诉争房屋一、二层的建筑面积，依据武汉市房屋土地测丈表的记载，可以折算诉争房屋一层的建筑面积为62平方米（59.40÷162.40×169.51）、二层的建筑面积为107.51平方米（103.00÷162.40×169.51），本案根据折算结果计算房屋租金即2014年10月1日至2014年12月31日为11，915.35元（62×36.75×3＋107.51×15.75×3），2015年1月1日至2015年10月31日为39，717.83元（62×36.75×10＋107.51×15.75×10）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十一条、第六十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告武汉惠民国发粮油市场有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告周光成支付武汉市武昌区巡司河商住区汇文新都D区3栋1-2层（即1、2层）1号商铺2014年10月1日至2014年12月31日的租金11，915.35元。
二、被告武汉惠民国发粮油市场有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告周光成支付武汉市武昌区巡司河商住区汇文新都D区3栋1-2层（即1、2层）1号商铺2015年1月1日至2015年10月31日的租金39，717.83元，2015年11月起发生的租金按照原合同计付。
三、驳回原告周光成的其他诉讼请求。
本案案件受理费1091元，减半收取545.50元，由被告武汉惠民国发粮油市场有限公司负担。
如果未按本判决在指定的期间履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第一项的规定，预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。
审判员 钟小培
二〇一六年三月七日
书记员 郭思文