江苏省南京市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2014）宁行终字第324号
上诉人（原审原告）南京市华富园（多层）住宅小区业主委员会，住所地在南京市鼓楼区福建路31号。
负责人曹征进，南京市华富园（多层）。
委托代理人孟凡营，江苏冠文律师事务所律师。
委托代理人陈尚岭，江苏冠文律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）南京市住房和城乡建设委员会，住所地在南京市鼓楼区广州路185号。
法定代表人周金良，南京市住房和城乡建设委员会主任。
委托代理人蔡莉莉。
委托代理人王和平，江苏三法律师事务所律师。
原审第三人南京华厦实业有限公司，住所地在南京市鼓楼区管家桥87号华荣大厦三楼。
法定代表人黄钟平，南京华厦实业有限公司董事长。
委托代理人吴旭辉。
委托代理人路万寿。
上诉人南京市华富园（多层）住宅小区业主委员会（以下简称华富园业委会）因诉被上诉人南京市住房和城乡建设委员会（以下简称市住建委）及原审第三人南京华厦实业有限公司（以下简称华厦公司）房屋行政登记一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2014）鼓行初字第60号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年12月25日公开开庭审理了本案。上诉人华富园业委会的委托代理人陈尚岭、孟凡营，被上诉人市住建委的委托代理人蔡莉莉、王和平，原审第三人华厦公司的委托代理人吴旭辉、路万寿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2000年6月19日，第三人华厦公司就其开发建设的本市鼓楼区华富园2号－2负一层房屋向原南京市房产管理局申领房屋所有权证。华厦公司提交了宁建开字（92）387号《关于同意开发建设福建路三十一号地段的批复》、国有土地使用证、建设工程规划许可证、竣工验收证明书、竣工图、南京市房屋分户图等材料，南京市房产管理局审核后，于2000年8月21日核发了鼓初字第006228号房屋所有权证，该证记载房屋所有权人为华厦公司，房屋坐落华富园2号－2负一层，建筑面积为187.28平方米。
诉讼中，原审法院对涉案房产的内部高度进行测量。经测量，涉案房产地面至上层楼板底部的高度为2.83米，室内存在横梁的地方，横梁底部至地面的高度为1.83米。
原审法院另查明，南京市华富园（多层）住宅小区共有业主191名，共有133名业主签名授权华富园业委会提起本案诉讼。根据宁委（2010）43号《关于南京市人民政府机构改革的实施意见》，原南京市房产管理局的有关职责，整合划入南京市住房和城乡建设委员会，不再保留南京市房产管理局。
原审法院认为，与具体行政行为具有法律上利害关系的公民、法人或其他组织对该行为不服的，可以提起行政诉讼。本案被诉具体行政行为所涉房产位于华富园（多层）住宅小区内，涉诉具体行政行为与华富园（多层）住宅小区业主具有法律上的利害关系。业主委员会执行业主大会的决定事项，并履行业主大会赋予的职责。华富园业委会提起本案诉讼受到华富园（多层）住宅小区三分之二以上业主的授权，其具有提起本案行政诉讼的主体资格。
《市房屋权属登记办法》第十八条规定，新建的房屋，当事人应当自房屋竣工交付之日起90日内申请初始登记，并提交下列证件、证明：（一）建设项目批准文件；（二）国有土地使用证；（三）建设工程规划许可证；（四）竣工验收证明和竣工图；（五）总平面图和分户平面图；（六）其他有关的证件、证明。2000年6月，第三人华厦公司就其开发建设的本市福建路华富园2号工程向原南京市房产管理局申请房屋所有权的初始登记，其提交了宁建开字（92）387号《关于同意开发建设福建路三十一号地段的批复》、国有土地使用证、建设工程规划许可证、竣工验收证明书、竣工图、南京市房屋分户图等材料，符合上述规定。南京市房产管理局审核后，于2000年8月21日颁发了鼓初字第006228号房屋所有权证，该具体行政行为并无不当。
《房产测量规范》（GB／T17986.1-2000）第8.1.2条规定，房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.2米以上（含2.2米）的永久性建筑。《住宅设计规范》（GB50096-1999）第2.0.10条规定，层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。涉案房产横梁底部至地面的高度并非上述规定中所指的层高，该房产地面至上层楼板底部的高度即已达2.83米，可以确认实际层高应大于2.83米，而竣工侧面图则进一步确认房产层高达2.94米，故涉案房产符合计算建筑面积的层高要求，华富园业委会认为涉案房产部分面积不足2.2米不应计算建筑面积的主张，不予支持。华富园业委会认为，竣工图、审核意见书及宁计投资字（1995）321号通知均记载，涉案房产用途为自行车停放场，故涉案房产应属于华富园小区全体业主共有的附属设施。原审法院认为，涉案房产在竣工图中并未记载为自行车停放场，上述材料亦未对涉案房产的权属情况予以记载，故无法证明涉案房产归全体业主共有，华富园业委会就该主张未提供其它证据，因此，该主张并无事实和法律依据。
综上，被告颁发鼓初字第006228号房屋所有权证的具体行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序。华富园业委会要求撤销该具体行政行为的诉请，不予支持。依照《最高人民法院关于执行＜中华人民共和国行政诉讼法＞若干问题的解释》第五十六条第（四）项的规定，判决驳回华富园业委会的诉讼请求。案件受理费50元，由华富园业委会负担。
上诉人华富园业委会上诉称，一、一审判决认定“无法证明涉案房屋属于全体业主所有”是错误的，现有证据已足以证明涉案房屋属于小区全体业主共有。涉案房屋所在的楼层设计用途为自行车库，其功能是为了满足小区业主停放自行车这一基本的生活需求。而且02幢楼房的水管、排污管等都安装在该楼层房屋内，整个小区的水泵房也在其中，涉案房屋所在楼层明显属于住宅小区所必需配置的附属设施、公用设施建设。根据住宅房屋配套建设的相关要求和物权法的规定，建筑区划内的附属设施、公用设施属于业主共有。二、一审判决认定“涉案房屋层高达到计算建筑面积的层高要求，符合颁发产权证的条件”，进而认定“被上诉人颁发鼓初字第006228号房屋所有权证的行为并无不当”，是错误的。涉案房屋经过实地的勘查测量可以看出，除了上下两层楼面之间的距离达到了2.83米以外，还有大量的横梁、立墙在涉案房屋顶部，还有各种管道贯穿其中，不足2.2米，且影响整个小区的公摊面积和得房率，不符合独立登记颁发产权证的条件。三、被上诉人与原审第三人有特殊关系，被上诉人错误的具体的登记行为有为自己获取不正当利益之嫌。综上，涉案房屋系住宅小区所必需配置的附属设施、公用设施建设，被上诉人颁发鼓初字第006228号房屋所有权证的行为明显存在错误。请求二审法院：1、撤销南京市鼓楼区（2014）鼓行初字第60号行政判决书，改判撤销被上诉人颁发鼓初字第006228号房屋所有权证的行为。2、判令被上诉人承担本案的诉讼费用。
被上诉人市住建委未向本院提交书面答辩状，庭审中辩称，本案的原审第三人华厦公司基于原始建造合法取得对涉案房屋的物权，被上诉人根据华厦公司的申请及其所提交的登记材料进行初始登记符合法律规定。根据涉案房屋的剖面图可以证实涉案房屋的层高为2.94米，同时一审法院也进行了现场勘察，证明涉案房屋的部分层净高达到了2.83米。按照房屋测量规范的要求，仅要求达到2.2米。因此，对于涉案房屋进行权属登记符合测量规范的要求。被上诉人对涉案房屋进行登记时根据当事人的申请、注明涉案房屋使用现状及现场查看情况，并且根据竣工图注明的使用状况对涉案房屋登记时已注明了房屋的现状分别为车库和库房，符合相关规定。至于上诉人所提到的车库交付问题应当通过与开发企业进行合法协商寻求救济途径，与本次的行政诉讼无关。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
原审第三人华厦公司未向本院提交书面意见，庭审中述称同意被上诉人的答辩意见。
原审被告市住建委向原审法院提交的证据有：1、房屋所有权登记申请书及报告；2、南京市建设委员会的批复；3、土地使用证；4、建设工程规划许可证；5、竣工验收证明书；6、竣工图及侧面图；7、涉案房屋分户图；8、房屋所有权登记审核表及颁发权属证书记录。
原审被告市住建委向原审法院提交的依据有：《南京市城镇房屋权属登记管理办法》（以下简称《市房屋权属登记办法》）。
原审原告华富园业委会向原审法院提交的证据有：1、房屋登记簿；2、南京市房地产测绘事务所出具的说明；3、建筑设计图纸1张，照片3张；4、2004年5月18日华厦公司改制分割资产协议书；5、业主会议决定及业主名单；6、华富园规划方案审核意见；7、宁计投资字（1995）321号通知；8、公交字（94）第315号审查意见。
原审第三人华厦公司向原审法院提交的证据有：照片4张。
上述证据和依据均已随案移送本院。
本院经审查，原审法院从证据的真实性、合法性、关联性三个方面对各方当事人提交证据予以审核认证符合规定。对原审认定的事实，本院予以确认。
本院认为，被上诉人市住建委作为本市房屋权属登记的行政主管部门，在本辖区具有办理房屋权属登记的法定职权。本案的争议焦点是被上诉人市住建委于2000年8月21日向原审第三人华厦公司核发鼓初字第006228号房屋所有权证的房屋行政登记行为是否合法。
《市房屋权属登记办法》第八条、第十三条分别规定了房屋登记的种类和程序规定。房屋权属登记包括初始登记、转移登记、变更登记、注销登记、他项权利登记和其他登记。在进行权属登记时，应根据登记的种类分别依照相应具体条款的法定要求办理。
《市房屋权属登记办法》第十八条第一款规定，“新建的房屋，当事人应当自房屋竣工交付之日起90日内申请初始登记，并提交下列证件、证明：（一）建设项目批准文件；（二）国有土地使用证；（三）建设工程规划许可证；（四）竣工验收证明和竣工图；（五）总平面图和分户平面图；（六）其他有关的证件、证明。”本案中，原审第三人华厦公司于2000年6月，就其开发建设的本市福建路华富园2号工程向原南京市房产管理局申请房屋所有权的初始登记，提交了宁建开字（92）387号《关于同意开发建设福建路三十一号地段的批复》、国有土地使用证、建设工程规划许可证、竣工验收证明书、竣工图、南京市房屋分户图等材料，原南京市房产管理局根据原审第三人华厦公司的申请，在审核其提交的上述材料后，于2000年8月21日核发鼓初字第006228号房屋所有权证符合上述规定，并无不当。
上诉人主张涉案房屋系住宅小区所必需配置的附属设施、公用设施建设，属于全体小区业主共有；被上诉人与原审第三人之间有特殊的利益关系。本院经审查认为，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定，当事人以作为房屋登记行为为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议。根据该规定，涉案房屋是否属全体小区业主共有等民事争议不属于本案行政诉讼审理范围，上诉人可以先行依法寻求民事权利的救济。被上诉人与原审第三人是否有特殊利益关系亦不属于本案行政诉讼审查范围，上诉人可另行行使权利。
上诉人主张涉案房屋中部分地方不足2.2米，被上诉人对此登记颁发产权证影响整个小区的公摊面积和得房率，不符合颁发产权证的条件。本院经审查认为，按照房屋测量规范的要求，达到2.2米即为房屋建筑面积。根据涉案房屋的剖面图及原审法院现场勘察，涉案房屋的部分层高达到了2.83米。因此，对涉案房屋进行权属登记符合测量规范的要求，上诉人的上述主张不能成立。
综上，上诉人华富园业委会的上诉理由和请求无事实根据和法律依据，依法不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费50元，由上诉人华富园业委会负担。
本判决为终审判决。
审判长 路 兴
审判员 吴春辉
审判员 陶伟东
二〇一五年一月十二日
书记员 赵和玉