济南市天桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）天民园初字第594号
原告李树庆，男，1972年9月29日出生，汉族，无业，住济南市。
委托代理人于凤忠，山东舜通律师事务所律师。
委托代理人李剑，山东舜通律师事务所律师。
被告济南居然之家家居建材市场物业管理有限公司，住所地济南市。
法定代表人张晨，总经理。
委托代理人孙涛，北京市京大（济南）律师事务所律师。
原告李树庆与被告济南居然之家家居建材市场物业管理有限公司（以下简称居然之家）租赁合同纠纷一案，本院受理后依法向被告居然之家送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票、合议庭组成人员通知书等相关法律文书。本院依法适用普通程序公开开庭审理了本案。原告李树庆及其委托代理人于凤忠、李剑，被告居然之家的委托代理人孙涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李树庆诉称，2014年2月8日，李树庆与居然之家签订招商合同，约定由李树庆租赁居然之家位于济南市历山北路居然之家三层场地（面积为166平方米），租赁期限自2014年2月8日起至2015年8月21日止，免租期为两个月。合同签订后，李树庆立即对场地进行了装修，并于2014年6月3日开始营业。2014年7月25日，在未经李树庆同意的情况下，居然之家单方面告知终止合同，并于2014年11月10日对场地断电、关门，致使李树庆无法进行经营。为此，李树庆诉至法院，请求判令：一、解除李树庆与居然之家于2014年2月8日签订的《居然之家招商合同》；二、居然之家返还李树庆保证金30000元；三、居然之家赔付李树庆违约金29880元；四、居然之家赔付李树庆装修费损失300000元；五、居然之家赔付李树庆经营损失250000元；六、居然之家赔付李树庆经济损失20000元；七、本�诉讼费由居然之家负担。
被告居然之家辩称，一、李树庆起诉依据的事实与理由不充分，诉讼请求不能成立；二、李树庆要求居然之家返还保证金、赔付装修费、经营损失、经济损失及负担诉讼费的请求与合同约定的内容不符。因此，应驳回李树庆的诉讼请求。
经审理本院认定，李树庆于诉讼中提交了《居然之家招商合同》一份，该合同载明的签约时间为2014年2月8日，约定的主要内容为：一、合作形式及合同期限：李树庆承租居然之家济南北园店家具材料馆三层的DS17-X-X-
XXX号摊位（摊位面积为166平方米），用于经营美克美牌饰品。租赁期限自2014年2月8日起至2015年8月21日止，共计560天。租赁费单价为3元/日/平方米，合同期内租赁费共计250494元。租赁费每三个月一付，付款时间均为每个付款周期�上月月末之前。二、物业管理费单价为1元/日/平方米，自2014年2月8日起算，每三个月一付，合同期内物业管理费共计92960元。三、市场管理费按李树庆的货物销售额的0.5%收取，于每月15日前支付上一月的市场管理费。李树庆的保底销售额为1000元/月/平方米，实际销售额低于保底销售额时，市场管理费按保底销售额收取，为每月830元。四、李树庆在交纳首期租赁费时需同时交纳合同保证金60000元。合同保证金的用途是保证李树庆所售商品的质量，确保居然之家承诺的先行赔付制度的执行，同时也督促李树庆李树庆提高合同履约能力，及时向居然之家交纳有关费用，提高店面服务水平。合同期满若双方不再续约，则居然之家在李树庆所售商品或服务三包期满（以居然之家对外承诺的期限为准）六个月后，经核实李树庆所售商品和服务不存在质量问题或纠纷，且对居�之家无任何未付债务时，将保证金余额退还李树庆。五、李树庆必须对其所承租的摊位进行装修，装修必须到位且符合居然之家的统一要求。如李树庆承租的是居然之家统一装修的摊位，则必须向居然之家支付装修费。因居然之家的原因导致合同终止的，居然之家应将装修费的净值退还李树庆（装修费净值=李树庆支付的装修费×提前撤场时间/合同期，李树庆支付的装修费包括支付给居然之家的装修费和自行装修的装修费，自行装修的费用按每平方米500元计算）。六、合同双方如有一方欲提前终止合同，必须由双方协商一致。未与对方协商一致而单方提前终止合同的一律视同违约，违约责任如下：如因居然之家违约导致合同终止的，居然之家除应退还李树庆所交租金及费用余额、赔偿李树庆装修费外，还应支付李树庆相当于两个月租金的违约金。七、关于质量问题�包的规定，非定制商品（包括家具和材料）三包有效期为三年；定制商品（如橱柜、门窗、定做家具等）的标准配件部分遵照国家或行业三包规定，非标准配件部分三年内只能修理不能退换。
上述合同内容双方当事人均无异议，并均认可合同已部分履行，且在合同履行期间，居然之家于2014年7月25日发布了关于居然之家北园店重装升级的通知（主要内容为：尊敬的各位驻场商户：您与我司签订的租赁合同于2014年8月21日到期。为配合济南市住房限购政策的解除，响应区政府经济发展的号召，迎接新一轮家居建材消费的黄金季节，按集团总部要求，居然之家北园店将进行重装升级改造。因本期合同截止日距离十一黄金周只有短短40天，本着为广大商户的利益着想，我司同意本期合同终止后，商户可自愿与我司签订短期租赁合同，日期自2014年8月22日至2014年10月10日。现将商场调整计划告知各位驻场商户：一、上述短期租赁合同于2014年7月25日至2014年7月31日续签，并将相关费用交至2014年10月10日，过期不候。二、商场营业时间截止至2014年10月10日18时，各位驻场商户提前结清相关费用，报经业务部批准后，可提前撤离商品。三、自2014年10月11日起至2014年10月15日止，商场不再对外营业，消费者禁止入内，只允许商品外撤。四、自2014年10月16日起，商场关闭日常照明、空调、电梯等设备设施，商场施工队伍开始进场，进行内部物业改造。五、为避免您的商品丢失、被外来人员损坏或作为遗弃物处理，请务必于2014年10月15日晚18时清理完毕，逾期我司概不承担法律责任），告知居然之家内的商户商场经营时间截止至2014年10月10日。但是，对于合同的签订时间、具体履行情况及各项费用的计算标准等问题双方�事人产生如下争执：
李树庆主张，一、涉案合同的实际签订时间为2014年6月，并非涉案合同载明的时间。另，因在签订涉案合同时李树庆没有充分时间看合同，是应居然之家的要求签的字，签完字后三四天的时间才将涉案合同交付给李树庆。二、因涉案合同系于2014年6月签订，且居然之家于2014年7月25日发布关于居然之家北园店重装升级的通知告知其商场营业时间截止至2014年10月10日，所以李树庆在居然之家的实际经营时间系自2014年6月5日起至2014年10月11日止。因以上居然之家违约的事实，故李树庆要求解除涉案合同并将赔偿项目及计算方式明确如下：(一)合同保证金30000元。李树庆经营商品（美克美牌窗帘、壁纸、软包装饰）虽大部分系定制产品，少部分为非定制产品，但该商品并无三包限制。居然之家尚未退还该合同保证金，要�予以退还。（二）违约金29880元。因居然之家违约终止合同，故应按照合同约定支付该违约金（相当于两个月租金）。（三）装修费300000元。依据系李树庆实际支出的装修费数额。（四）经营损失250000元。计算方式为李树庆在居然之家的平均利润×提前解约后剩余的合同期间。{注：李树庆于诉讼中先后共提出了两个其在居然之家经营期间的月平均利润数额，一为16564.75元，该月利润计算方式为：[(2014年5月至2014年8月的销售收入282507元)-（2014年2月8日至2014年10月10日的租金93624元、物业费40670元、市场管理费5248元）-（2014年6月19日交纳的合同保证金10000元、市场活动返点费1025元）-（2014年5月11日至2014年9月20日的安装费及送货费共计3680元）-（2014年5月11日至2014年9月10日的进货成本62001元）]÷4个月；二为28723.5元，该月利润计算方式为：（2014年5月至2014年8月19日的销售收入300207元-同期间的租金79680元-同期间的物业费26600元-同期间的市场管理费3320元-同期间应缴纳的增值税9007元（税率为销售额的3%）-市场活动返点费1025元-同期间的安装费及送货费3680元-同期间的进货成本62001元）÷4个月};（五）经济损失20000元。因居然之家违约，导致李树庆与东莞市雷利布道纺织有限公司无法履行，构成违约，李树庆需支付违约金20000元。
就其上述主张，李树庆提交了如下证据：一、关于居然之家北园店重装升级的通知一份，欲证明居然之家于2014年7月25日通知李树庆居然之家北园店将停止营业。二、《装饰工程施工合同及决算单》一份、济南衍筑设计事务所出具的收据五份，欲证明李树庆已支出装修费320000元。三、居然之家于2014年6月19日、2014年8月29日出具的市场收据各一份，欲证明居然之家尚未退还李树庆保证金30000元。四、居然之家于2014年2月20日出具的收据一份，欲证明居然之家尚未退还李树庆装修押金3000元。五、东卿与东莞市雷利布道纺织有限公司签订的《特许连锁经营加盟合同书》一份，欲证明东卿需支付东莞市雷利布道纺织有限公司违约金20000元。六、结婚证一份，欲证明李树庆与东卿系夫妻关系。七、居然之家销售单一宗，欲证明李树庆自2014年5月3日起至同年8月29日止在居然之家的平均月销售额为70726.75元。八、照片一宗，欲证明李树庆在居然之家进行的装修情况。九、2014年6月5日的齐鲁晚报D08版一张，证明李树庆在居然之家于2014年6月7日、8日开业。十、李树庆自行出具的月利润计算方式两份、东莞市雷利布道纺织有限公司出具的对账单两份，欲证明自2014年5月11日起至2014年9月15日止的李树庆自东莞市雷利布道纺织有限公司所进货物�价款共计62001元及两种计算方式下李树庆的月利润分别为16564.75元及28723.5元。十一、美克美济南品牌店配置方案一份，欲证明李树庆所售商品的出厂价、零售价及销售利润情况。十二、证人赵广洋的出庭证言一份，欲证明李树庆与居然之家签订《居然之家招商合同》的时间为2014年5月中旬。
居然之家主张，一、居然之家与李树庆签订《居然之家招商合同》的时间即为该合同载明的时间2014年2月8日，并非李树庆主张的2014年6月。二、依据李树庆于其诉状中的自认，其在居然之家的实际经营时间截止日应为2014年11月10日，并非其主张的2014年10月10日。三、居然之家同意解除与李树庆签订的《居然之家招商合同》。但是，对于李树庆主张的各项损失的数额、计算方式不予认可，具体如下：(一)合同保证金30000元。依据双方当事人于《居然之�招商合同》中的约定，李树庆所售商品需在三包期满六个月后予以退还，故现李树庆要求退还该保证金并无依据。（二）?装修费300000元。李树庆虽提交了《装饰工程施工合同及决算单》一份、济南衍筑设计事务所出具的收据五份予以证明，但该证据不能证明系李树庆在居然之家进行的装修，且李树庆并未提供装修费发票。因此，依照双方当事人于《居然之家招商合同》中的约定，自行装修的，每平方米的装修费应按500元计算，据此，再依据李树庆于诉状中自认的其实际经营截止日2014年11月10日，居然之家应退还李树庆的装修费为42241元（摊位面积166平方米×500元/平方米×剩余合同期间285天÷合同期560天）。（注：本院就李树庆所租赁摊位的状况要求居然之家予以陈述时，居然之家的答复为“具体情况不清楚”）。（三）经营损失250000元。李树庆自2014年2月8日起至2014年8月25日止在居然之家共计返款131940.12元，该款项虽系已扣除了李树庆应交纳的同时期的租金、合同保证金、市场管理费等费用，但并未扣除李树庆的进货成本、人员工资、税收、物业费等费用，在未扣除前述费用的情况下李树庆的日利润应为633元。因此，如再扣除两名雇工的工资（按2013年山东省城镇在岗职工平均工资46386元计算）、小规模纳税人应交纳的增值税（税率为26.52%）、家居行业成本（按10%计算）后，李树庆的日利润应为负311.62元。（四）经济损失20000元。李树庆就此提交的证据与本案并无关联，故对该经济损失20000元不予认可。
就其上述主张，居然之家提交了如下证据：一、居然之家济南北园店代收款返款对账单两份，该两份对账单载明：（一）自2014年2月8日起至2014年6月15日止李树庆的销售额为67800元，在扣除应交但未交款项15258.09元（含租金4428.09元、合同保证金10000元、市场管理费830元）后，居然之家实际应向李树庆返款52465.21元；（二）截止至2014年8月25日李树庆的销售额为211090元，在扣除应交而未交的款项51184.69元（含租金24900元、物业费4408.74元、市场管理费830元、商家承担促销费1045.95元、合同保证金20000元）后，居然之家应返还李树庆款项79474.91元。居然之家以此主张，李树庆自2014年2月8日起至2014年8月25日止在居然之家共计返款131940.12元。二、《居然之家招商合同》一份、居然之家家具建材销售合同一份，欲证明居然之家主张的装修费残值计算方式及定制产品三包期限遵照国家或行业规定、非定制产品三包期限为三年的事实。三、网银回单两份，证明内容同上述证据一居然之家济南北园店代收款返款对账单的证明内容。
对于居然之家提交的上述证据的真实性，李树庆均予以认可，但对证明内容不予认可并提出主张如下：一、居然之家主张的返款情况属实，除此之外并无其他返款，但李树庆在计算利润时已扣除了相应的租金、市场管理费、物业费等费用。二、居然之家主张的装修费残值计算方式系格式条款，显失公平。
上述事实，有文中所列证据及双方当事人庭审陈述为证，本院予以认定。
本院认为，合同成立并生效的时间，对合同双方权利的享有及义务的履行具有重要影响，对判断合同双方的违约责任情况亦系不可或缺之依据。因此，鉴于李树庆于诉讼中提出关于《居然之家招商合同》的签订时间与该合同载明的时间不一致的主张，故本院先对其该主张分析如下：李树庆主张，其系于2014年6月才与居然之家签订《居然之家招商合同》，并就此提供了证人赵广洋的出庭证言一份。但是，赵广洋在其证言中却陈述李树庆系于2014年5月中旬与居然之家签订上述合同，与李树庆的上述主张并不呼应。除此之外，李树庆并未提供其他证据对其该主张予以证明，且李树庆于其诉状中自认其系于2014年2月8日签订合同，故对李树庆的该主张本院不予采纳。因此，对于《居然之家招商合同》的签订时间应以该合同载明的时间2014年2月8日为准。
对于《居然之家招商合同》的内容，依据双方当事人陈述，其中对关于合作形式、合同期限、物业管理费、市场管理费、合同保证金、装修要求及违约金（相当于两个月租金）等相应的约定均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。据此，就本案中双方当事人所争议的涉及上述约定的问题，本院分述如下：一、关于李树庆在居然之家的实际经营期限问题（亦即《居然之家招商合同》的实际履行期限问题）。李树庆虽于诉讼中主张其实际经营期限系自2014年6月5日起至2014年10月11日止，但是，其主张的该经营起始之日，与其于诉状中的自认（于2014年2月8日签订合同，签订合同后即对摊位进行了装修）及其主张的利润起算点（2014年5月）并不相符，故对其主张的经营起始之日为2014年6月5日本院不予采纳；对于李树庆主张的经营截止日，其虽于诉状中陈述居然之家“于2014年11月10日采取断电、关门的形式”致使其无法经营，居然之家亦系以此主张李树庆的实际经营截止日为2014年11月10日，但是，依据居然之家发布的关于居然之家北园店重装升级的通知，居然之家已明�通知商户营业时间截止至2014年10月10日，自2014年10月11日起已不再对外营业，禁止消费者进入。因此，即使李树庆在2014年10月10日之后仍在居然之家内经营，也并无消费者光顾，故李树庆的实际经营截止日应为2014年10月10日。除非居然之家能够提交证据证明其发布的该通知并未严格履行，在2014年10月10日之后仍在实际经营。但是，居然之家并未就此提交证据予以证明。所以，对于居然之家的相应主张，本院不予采纳。据此，鉴于李树庆自认其实际经营截止日为2014年10月11日，其该自认并不损害他人利益，反而有利于居然之家，故本院予以许可。二、关于合同保证金30000元。李树庆虽要求居然之家予以退还，但是，依据双方当事人于《居然之家招商合同》中的约定，合同保证金应于李树庆所售商品三包期满六个月后（三包期限以居然之家对外承诺为准）予以退还，依据李树庆的实际经营期间，即使其系于《居然之家招商合同》签订之日起算其所售商品（非定制产品）的三包期限均未超出三年（李树庆提交的销售合同中均对此进行了约定，应视为居然之家之对外承诺），因此，李树庆要求居然之家退还合同保证金并无依据，本院不予支持。三、关于违约金29880元。如上述第一条所言，导致李树庆不能继续经营的原因系居然之家对其商场进行重装升级所致，因此，违约责任在于居然之家。李树庆据此要求居然之家赔付违约金合法有据。依照双方当事人于《居然之家招商合同》对违约金的约定，居然之家应当支付李树庆相当于两个月租金的违约金，据此，按每月30日计算，居然之家应赔付李树庆违约金29880元（租赁费3元/日/平方米×166平方米×60日）。李树庆所主张的违约金数额即为29880元，故本院予以支持。四、关于经营损失250000元。如�述第三条所言，系因居然之家违约导致李树庆不能继续经营，对于由此造成的损失，在双方当事人签订合同时即应有相应预判，因此，居然之家应当赔付李树庆相应损失。综合李树庆所从事的行业及其再另行经营所需的期间等因素，本院酌定居然之家赔付李树庆三个月的相应损失。对于该项损失的计算方式，双方当事人均提出了相应主张（如本判决认定部分所述）。但是，李树庆主张的两种计算方式中的计算基数（销售额）并无充分证据予以证实，而居然之家主张的计算方式中对扣减项（比如雇员工资、成本）无确切凭据，故双方当事人的主张的计算方式均有不妥之处。对比双方当事人主张的计算方式可知，李树庆主张的第二种计算方式与居然之家主张的计算方式相同，仅系因计算基数、计算期间、扣减项、扣减税税率不同。又因李树庆系个体经营，同时期个体税税率为3%，教育附加及城建税税率为3%（教育附加及城建税税率为增值税税率与营业税税率之和，但本案不涉及营业税）。依此，结合居然之家自认的家居行业成本为10%（李树庆提交的东莞市雷利布道纺织有限公司出具的对账单并未附有相应进货单据，居然之家不予认可，其自认成本又低于李树庆主张的成本，故以其自认的成本作为计算依据）及居然之家提交的居然之家济南北园店代收款返款对账单载明的在扣除了租赁费、市场管理费、物业费等费用后的应返还给李树庆自2014年2月8日起至2014年8月20日止期间的款项为131940.12元的事实（李树庆对该事实予以认可，且认可不存在其他应返还款项），李树庆的纯利润应为：131940.12元减去李树庆应缴纳的税费（居然之家提交的居然之家济南北园店代收款返款对账单载明的自2014年2月8日起至2014年8月20日止的销售额278890元×6%）及成本27889元（278890元×10%）、李树庆自认的安装费、送货费3680元，即为83637.72元。按此数额计算，李树庆自2014年2月8日起至2014年8月20日止的日利润应为433.36元（83637.72元÷193天）。据此，李树庆的月利润应为13000.8元（433.36元×30天）。因此，居然之家应赔付李树庆的损失为39002.4元（13000.8元×3个月）。对于李树庆诉求中超出该数额的部分，本院不予支持。五、关于经济损失20000元。李树庆虽要求居然之家予以赔付该项损失，但其并未能举证证明其确已产生了该项损失，且居然之家对此亦不认可，故对其该项请求本院不予支持。
对于双方当事人的另一争议问题，即装修费损失的计算问题，如本判决认定部分所述，李树庆主张以其支出的装修费为标准要求居然之家予以赔付，而居然之家则提出了相互矛盾�主张，其一、李树庆所提交的证据（《装饰工程施工合同及决算单》、济南衍筑设计事务所出具的收据及照片）不能证明系在居然之家装修；其二、因李树庆系自行装修，装修费应按照每平方米500元计算。对此，本院认为，对于李树庆是否已在居然之家装修的问题，其一、李树庆所提交的《装饰工程施工合同及决算单》、济南衍筑设计事务所出具的收据及照片等证据，已足以证实了其已实际装修及支出了装修费之表象；其二、居然之家于诉讼中提出赔偿标准之表象已表明其已认可李树庆已进行装修。否则，如若李树庆未进行任何装修，居然之家为何如此抗辩。其三、在本院就李树庆所租赁摊位的状况询问居然之家时，其答复具体不清楚。依照常理，居然之家作为商场的具体管理人，其不可能不知晓其商场内部的摊位状况。凭此一点，结合其相互矛盾之抗辩及李树庆所提交的证据，足以断定李树庆已就其所租赁的摊位进行了实际装修。既然李树庆已实际进行了装修，现因居然之家违约导致其无法经营，故居然之家应当就此向其予以赔付。但是，李树庆主张的装修费计算标准，显然明显忽略了其已实际使用了装修完毕的摊位的事实，故对其主张的该计算标准本院不予采纳。居然之家主张的计算方式，在双方签订的《居然之家招商合同》中虽有约定，但《居然之家招商合同》本身就系居然之家制定的格式合同，其该约定将在居然之家违约的情形下，商户承租居然之家统一装修的摊位而支付给居然之家装修费的获赔价格与商户自行装修的获赔价格明显区别开来，差距明显，存有迫使商户承租居然之家统一装修的摊位之嫌疑及明显损害自行装修商户之利益之处，应为无效条款。所以，居然之家以此约定抗辩于法无据，本院不予支持。�然居然之家允许商户自行装修，在其违约时即应按照统一的赔付方式予以赔付。因此，应当参照《居然之家招商合同》中关于居然之家违约后，商户承租居然之家统一装修的摊位而支付给居然之家装修费的获赔价款的计算方式来计算居然之家赔给李树庆的装修费损失。据此，又因李树庆的实际经营日截止至2014年10月11日，在该日之后其已无法经营，其所装修的摊位亦无法发挥其应有的效用，所以自该日起至合同结束之日即2015年8月21日止应为相应的赔付计算期间。因此，李树庆主张的装修费损失应为179428.57元[320000元×314天（自2014年10月11日起至2015年8月21日止）÷560天]。对于李树庆于诉状中主张装修费损失数额超出上述数额的部分，本院不予支持。
另，因双方当事人于诉讼中均同意解除其签订的《居然之家招商合同》�故本院予以准许。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告李树庆与被告济南居然之家家居建材市场物业管理有限公司于2014年2月8日签订的《居然之家招商合同》。
二、被告济南居然之家家居建材市场物业管理有限公司赔付原告李树庆违约金29880元、经营损失39002.4元、装修费损失179428.57元，于本判决生效之日起十日内付清。
三、驳回原告李树庆的其他诉讼请求。
案件受理费10200元，由原告李树庆负担3978元，由被告济南居然之家家居建材市场物业管理有限公司负担6222元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 郭 怡
审 判 员 曹新建
人民陪审员 林常云
二〇一五年八月二十三日
书 记 员 苏 婷