济南市历下区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）历商初字第147号
原告长城物业集团股份有限公司济南分公司，住所地济南市。
负责人梁志军，公司经理。
委托代理人王志强，山东嘉孚律师事务所律师。
被告庞玉凤，女，1949年出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市历下区。
原告长城物业集团股份有限公司济南分公司（以下简称长城物业济南分公司）与被告庞玉凤物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告长城物业济南分公司的委托代理人王志强到庭参加了诉讼。被告庞玉凤经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告长城物业济南分公司诉称，2009年11月10日原告与被告签订《前期物业服务协议》，协议约定由原告对被告所在的济南诚基中心小区提供物业服务，物业服务费按1.6元／平方米／月向被告收取，被告未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日万分之五的标准向原告支付违约金。后原告在按协议约定履行物业服务的情形下，被告无故拖延向原告支付物业服务费。经原告多次催收，被告均拒绝履行，累计拖欠原告物业费、滞纳金共计2751.10元。现原告诉至法院，请求法院依法维护原告的合法权益，依法判令被告向原告支付物业费2335.50元（2012年2月9日至2013年12月31日）、滞纳金415.60元，共计2751.10元。
原告长城物业济南分公司为证明其主张，向本院提交以下证据：
1、《前期物业服务协议》一份，证明原、被告双方于2009年11月10日签订了由原告向济南诚基中心小区提供物业服务的协议，该协议对被告具有法律约束力。同时证明涉案房屋面积为64.26平方米，根据该协议第4条的约定，被告向原告交纳物业费标准为每月每平方米1.6元。另外，根据协议第10条违约责任的约定，被告逾期交费，原告方有权从逾期之日按每天万分之五的标准收取违约金，该约定标准未超出法律规定的效力；
2、关于被告房屋交付的入住通知书及房屋钥匙签收表各一份，证明被告于2009年11月10日办理了房屋的入住手续；
3、EMS详情单、查询回单以及律师函各一份，证明原告于2012年5月7日向被告催收物业费及滞纳金的事实；
4、科院路派出所出具的证明一份，证明被告房屋的原楼号由21号楼现更名为诚基中心小区1号楼。
被告庞玉凤经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩状及证据。
经审理查明，2009年11月10日，原告长城物业济南分公司（甲方）与被告庞玉凤（乙方）签订《前期物业服务协议》一份，约定甲方为乙方所有的诚基中心小区提供前期物业管理服务，物业类型为住宅。该合同第四条第一款、第二款之约定，物业服务费按《临时管理规约》要求由乙方现行交纳，标准为：（1）小高层住宅：人民币1.60元／建筑平方米·月；（2）商业物业：人民币2.12元／建筑平方米·月。第一次物业服务费的收缴日期从建设单位向业主出具的《入住通知书》中通知的交房之日起计算，业主在办理入住手续时，甲方一次性收取半年的物业服务费。以后物业服务费按季度缴纳，业主或物业使用人应在每个交费期的第一个月10日前履行缴纳义务。乙方出租物业的，物业服务费由乙方交纳。同时，合同第十条第四款约定，乙方违反本协议，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金，乙方拒绝交纳各项费用的，甲方有权停止对乙方物业的服务，并保留通过法律途径追缴费用的权利。同日，被告庞玉凤领取了涉案房屋的钥匙并签字确认。
2012年5月7日，原告长城物业济南分公司通过EMS向被告庞玉凤邮寄了《关于长城物业集团股份有限公司济南分公司催收物业服务费的律师函》一份，向被告庞玉凤催要2010年5月10日至2012年4月30日期间的欠缴物业费2437.7元，违约金452.8元，并指出“考虑到双方的服务合作关系，济南分公司只要求致函业主交纳所拖欠的物业服务费共计2437.7元”。同时，该函明确表明，若被告庞玉凤在收到本函后五日内未及时履行支付义务，将要全额支付拖欠的物业费本金及违约金。根据原告提交的EMS查询回单，被告于2012年5月14日收到上述律师函。
另查明，根据2014年4月16日科院路派出所出具的《关于证明诚基中心21号楼变更事宜的函》，历下区诚基中心21号楼现已编化为历下区诚基中心1号楼。
本院认为，原、被告双方签订的《前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效、本院予以确认。根据该协议的内容，涉案房屋的物业类型为住宅，建筑面积为64.26㎡。同时，该协议第四条第一款之规定，物业服务费按《临时管理规约》要求由乙方先行交纳，小高层住宅的物业收费标准为人民币1.60元／建筑平方米·月。第一次物业服务费的收缴日期从建设单位向业主出具的《入住通知书》中通知的交房之日起计算，业主在办理入住手续时，甲方一次性收取半年的物业服务费。以后物业服务费按季度缴纳，业主或物业使用人应在每个交费期的第一个月10日前履行缴纳义务。乙方出租物业的，物业服务费由乙方交纳。据此，本院认为，被告庞玉凤应按照《前期物业服务协议》的约定，及时向原告长城物业济南分公司交纳物业服务费，交费标准为1.60元／建筑平方米·月。根据原告提供的证据，原告于2012年5月7日向被告邮寄了催缴物业服务费的律师函，催缴期间为2010年5月10日至2012年4月30日。鉴于被告庞玉凤经本院合法传唤未到庭参加诉讼，应承担相应的法律后果。因此，对于原告要求被告支付2012年2月9日至2013年12月31日期间的物业服务费的诉求，本院予以支持。根据《前期物业服务协议》的约定，涉案房屋每月应缴纳的物业服务费为64.26㎡×1.60元／㎡·月=102.81元／月，故被告庞玉凤应向原告长城物业济南分公司支付欠缴的物业费为102.81元／月×22个月＋（102.81元／月÷29天×21天）=2336.27元。
另，《前期物业服务协议》第十条第四款约定，乙方违反本协议，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金，乙方拒绝交纳各项费用的，甲方有权停止对乙方物业的服务，并保留通过法律途径追缴费用的权利。本院认为，被告庞玉凤不按约定时间向原告支付物业服务费的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任，即从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金，故对于原告长城物业济南分公司要求被告庞玉凤交纳滞纳金的主张，本院予以支持。本案中，长城物业济南分公司于2012年5月7日向庞玉凤邮寄了关于催收物业服务费的律师函，庞玉凤于2012年5月14日收到上述律师函，且律师函中明确载明给予庞玉凤五天履行期限，故本院认为滞纳金的起算日应为该五天宽展期届满后即2012年5月20日，以欠缴的物业服务费2336.27元为基数，按每日万分之五计算至本判决生效之日止。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告庞玉凤于本判决生效之日起十日内向原告长城物业集团股份有限公司济南分公司支付2012年2月9日至2013年12月31日期间的物业服务费2336.27元；
二、被告庞玉凤于本判决生效之日起十日内向原告长城物业集团股份有限公司济南分公司支付滞纳金（以欠缴的物业管理费2336.27元为基数，按日利率万分之五，自2012年5月20日起计算至本判决生效之日止）；
三、驳回原告长城物业集团股份有限公司济南分公司的其他诉讼请求。
如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告庞玉凤承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 田 丰
人民陪审员 李荣伟
人民陪审员 顾建金
二〇一四年八月十三日
书 记 员 高理力