山东省济宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济民再终字第65号
上诉人（原审被告、再审申请人）：张清豪。
委托代理人：吴明佑。
被上诉人（原审原告、被申请人）：邢德华。
委托代理人（特别授权）：闫甜甜。
原审第三人：王安祥。
上诉人张清豪与被上诉人邢德华因房屋租赁合同纠纷一案，不服邹城市人民法院（2013）邹商初字第318号民事判决，向邹城市人民法院申请再审。邹城市人民法院于2014年12月10日，作出（2014）邹民申字第10号民事裁定，裁定另行组成合议庭再审本案，再审期间，中止原判决的执行。邹城市人民法院在再审期间追加第三人王安祥参加诉讼，并于2015年5月12日作出（2015）邹民再初字第4号民事判决。上诉人张清豪不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年7月29日公开开庭审理了本案。上诉人张清豪及其委托代理人吴明佑、被上诉人邢德华及其委托代理人闫甜甜、原审第三人王安祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
邹城市人民法院原审查明：2011年9月23日，邢德华与张清豪签订门头房租赁合同，约定：一、1、甲方邢德华将其合法拥有的坐落于邹城市崇义路1907#、1911#门头房（以下简称门头房）出租给乙方张清豪用于经营，该门面建筑面积约1200平方米。……三、租赁期限，装修期限为78天，自2011年9月23日起至2011年12月10日止。本合同租赁期为10年，自2011年12月11日起至2021年12月11日止。四、第1年、第2年租金均为人民币28万元，第2年以后租金经双方协商约定每年递增10%，租金的交付应提前一个月交付下一年度租金（每年度的11月11日之前交付），押金为5000元人民币。……十、合同的变更和解除，1、乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，（1）未按约定期限交付租金，超过30天以上的。十一、违约责任及赔偿……2、乙方应如期交付租金，如乙方未经甲方同意逾期交付，甲方有权要求乙方按当年租金的日万分之五支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失。合同经甲、乙双方签字按手印。合同签订后，邢德华将房屋交付张清豪，张清豪交纳房租27万元。2012年10月10日，张清豪未按合同约定交纳余欠租金，经邢德华催要未果，诉至邹城市人民法院。另查明，张清豪于2013年12月支付邢德华租金26万元。
邹城市人民法院原审认为：邢德华、张清豪签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行该合同。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。双方合同约定承租人拖欠房租累计两个月以上，出租人有权解除合同。现承租人已拖欠房租一年多，邢德华可以解除合同。对邢德华请求解除房屋租赁合同的诉讼请求，予以支持。承租人应当按照约定的期限支付租金并支付逾期腾房占有使用费，现张清豪欠付邢德华2012年租金1万元，2013年租金2万元，2014年租金128333元（计算至2014年5月11日止），共计158333元，予以确认；对邢德华请求张清豪支付房屋租金158333元诉讼请求，予以支持。邢德华请求张清豪支付租房押金5000元，因双方合同予以解除，张清豪无需再支付押金，对邢德华请求支付租房押金的诉讼请求不予支持；张清豪未按期支付租金，应按合同约定支付违约金，邢德华请求的违约金5.11万元符合法律规定，予以支持。张清豪未出庭应诉，也没有答辩，应视为放弃自己的诉讼权利，应承担对自己不利的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，邹城市人民法院原审判决：一、解除邢德华与张清豪于2011年9月23日签订的房屋租赁合同，张清豪于本判决生效后十日内搬出租赁房屋；二、张清豪于本判决生效后十日内支付邢德华房屋租赁费158333元及支付房屋占有使用费（按照合同约定租金自2014年5月12日计算至腾出房屋之日止）；三、张清豪于本判决生效后十日内支付邢德华违约金51100元。案件受理费6492元由张清豪负担（邢德华已垫付，张清豪付给邢德华）。
邹城市人民法院再审查明：
被申请人邢德华拥有位于燕京花园邹城市崇义路1907号、1911号门头房一处，欲对外出租。2011年9月23日，经双方协商，与再审申请人张清豪签订了房屋租赁合同一份，合同名称“门头房租赁合同”，合同载明：出租方（以下简称甲方）邢德华，承租方张清豪（以下简称乙方），根据《中华人民共和国合同法》及其有关法律法规和本市的有关规定，甲、乙双方在自愿，平等、互利的基础上，就甲方将其合法拥有的房屋出租给乙方使用，乙方承租使用甲方房屋事宜订立本合同……三、租赁期限。装修期限为78天，自2011年9月23日起至2011年12月10日止。本合同租赁期为10年，自2011年12月11日起至2021年12月11日止。四、租金及押金。第一年、第二年租金为28万元人民币，第二年以后租金经双方协商约定每年递增10%，租金的交付应提前一个月交付下一年度租金（每年度的11月11日前交付），押金为5000元人民币。……六、乙方的权利与义务。……4、按本协议支付租金。……九、转租、转让和交换。1、在租赁期间，乙方再转租房屋须事先书面通知甲方，征得甲方的书面同意。2、乙方向甲方承诺，在转租期间不将该房屋承租权转让给他人或与他人承租的房屋交换使用。3、（手写条款）甲方允许乙方再转租房屋，但不得经营洗浴、OK足疗等项目。十、合同的变更和解除。1、乙方有下列情况之一的，甲方有权解除合同：（1）未按约定期限交付租金的，超过30天以上的。（2）在租赁期内，未经甲方书面认可或同意，擅自改变租赁房屋的结构或用途，经甲方书面通知，在限定的时间内仍未修复的。（3）在租赁期内，未经甲方书面认可或同意，擅自转租或转让承租房屋的。（4）从事非法经营及违法犯罪活动的。……十一、违约责任及赔偿。1、符合本合同第九条1、2项的约定，非违约方有权解除合同，并有权要求违约方按当年租金的日万分之五支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿对方的经济损失。2、乙方应如期交付租金，如乙方未经甲方同意逾期交付。甲方有权要求乙方按当年租金的日万分之五支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失。3、租赁期满，乙方应如期交还该房屋，如乙方未经甲方同意逾期交还，甲方有权要求乙方按当年租金的日万分之五支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失。再审申请人张清豪接受该门面房后，自行装修，从2012年12月份开始，开办了碧霞轩商务会所，经营餐饮，由于市场行情不好，2013年2月，该商务会所停业至今。2014年4月13日，再审申请人张清豪未经被申请人允许，将门面房转租给第三人王安祥，并与王安祥签订了门头房转租合同一份。合同如下：门头房转租合同，转租方（甲方）张清豪，承租方（乙方）王安祥，甲方将自己承租的门头房对外转租，乙方自愿承租，经协商，甲乙双方自愿达成以下协议：一、甲方对外转租的门头房位于邹城市崇义路1907号、1911号，建筑面积约1200平方米。二、乙方承租甲方房屋作为商业门面合法经营使用。三、本合同有效期内，未经甲方同意，乙方不得擅自改变房屋的原有结构。四、租赁期限：从2014年4月13日至2021年4月12日止。五、租金及交付方式：合同期内每年租金为55万元，提前一个月交付下一年度的租金。甲方与房东签订的合同中（详见甲方与邢德华签订合同复印件），有每年递增的房租租金由乙方承担。六、合同有效期内，甲方不得以任何理由增加租金，合同期满如甲方继续转租，乙方有优先承租权。七、合同期内，房屋的自然损毁，由甲方负责维修，如乙方人为损毁，由乙方负责维修。八、本合同是甲乙双方真实意思表示，均不得反悔，如一方反悔，违约方须赔偿守约方的经济损失，并支付违约金20万元。乙方并向甲方交保证金20万元，合同期满房屋若完好无息归还。九、本合同一式两份，甲乙双方各一份，均具有同等法律效力。十、本合同经甲乙双方签字后生效。十一、未尽事宜，可签补充协议。协议人：甲方张清豪签字，乙方王安祥签字，2014年4月13日。合同签订后，门头房现有第三人王安祥占有使用。再审申请人转租是在被申请人提起诉讼后，即原一审审理期间。再审申请人张清豪拖欠被申请人邢德华房屋租金，从2012年12月份至2015年3月18日，共计426980.82元没有支付，双方形成纠纷。
邹城市人民法院再审对当事人争议的焦点问题，分析认定如下：一、再审申请人张清豪与被申请人邢德华签订的合同第九条的适用问题，即转租是否需要出租人书面同意。再审申请人主张，根据合同第九条中第3条手写条款约定“甲方允许乙方再转租房屋，但不得经营洗浴、OK、足疗等项目”。手写条款应当优于格式条款适用，即承租人再行转租不需要出租人书面同意。邹城市人民法院审核认为：首先，《中华人民共和国合同法》第224条规定，承租人转租必须经出租人同意，承租人未经出租人同意转租的，承租人可以解除合同。因此未经出租人同意，出租人擅自转租，签订的转租合同为无效合同。其次，该合同的第十条第（3）明确约定：在租赁期内，未经甲方书面认可或同意，擅自转租或转让承租房屋的，甲方有权解除合同。再次，本合同的第九条下面包含3个条款，该3个条款是并列关系，第3条是对1、2条的补充条款，第3条是对再审申请人转租时经营范围的限制，该条不能理解为排除1、2条的适用。再审申请人再行转租，应当经过被申请人书面同意，符合该合同的原意。二、再审申请人的房屋装修残值补偿问题。再审申请人主张，如果解除租赁合同，被申请人应当赔偿其房屋装修损失150万元。被申请人认为，要求解除合同是再审申请人违约在先造成的，再审申请人不应当赔偿申请人的装修损失。邹城市人民法院审核认为：再审申请人与被申请人解除合同是由于再审申请人拖欠租金、擅自转租、违约造成的，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第11条第（二）项：“因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”。据此，再审申请人因违约造成合同解除，请求被申请人赔偿装修残值损失的请求，于法无据，不予支持。
综上，邹城市人民法院再审认为：1、再审申请人与被申请人签订的门头房租赁合同，是当事人真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，当事人应当恪守履行。截止2015年3月18日，再审申请人拖欠被申请人房屋租金累计426980.82元，双方对此均无异议，应当予以确认。2、再审申请人未经被申请人书面同意擅自转租，以上行为已经构成根本违约。再审申请人与第三人王安祥签订的门头房转租合同因没有经过被申请人书面同意，属于无效合同。被申请人请求判令再审申请人支付租金，返还门面房，理由正当，应予支持。第三人依据无效转租合同，占有使用被申请人的门面房，对被申请人构成侵权，应当承担侵权责任。第三人辩称与再审申请人签订的房屋转租合同，已经私下解除，只是代替再审申请人看管门面房，因没有证据证明，也不能排除再审申请人与第三人恶意串通损害被申请人利益的可能，故对第三人的这一主张不予采信。原审程序存在瑕疵，应予纠正。根据《中华人民共和国合同法》第44条、第60条、第94条第3项、第4项，第107条、114条、第224条、226条、227条，《中华人民共和国侵权责任法》第6条、第15条、第21条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第11条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第207条，《最高人民法院关于〈适用中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第405条第2款、第407条之规定，邹城市人民法院判决：一、维持邹城市人民法院（2013）邹商初字第318号民事判决第一项，即：解除再审申请人张清豪与被申请人邢德华于2011年9月23日签订的关于邹城市崇义路1907号、1911号门头房租赁合同，再审申请人应于判决生效之日起十日内搬出被申请人的房屋交付被申请人。二、撤销邹城市人民法院（2013）邹商初字第318号民事判决第二项，改判再审申请人张清豪于判决生效之日起10日内支付被申请人邢德华房屋租金426980.82元（对于2015年3月18日以后的租金按照合同约定支付至腾出房屋之日止）。三、撤销邹城市人民法院（2013）邹商初字第318号民事判决第三项，改判再审申请人张清豪于判决生效之日起10日内支付被申请人邢德华违约金136713.59元。四、第三人王安祥对再审申请人交付门头房义务负连带责任。五、第三人王安祥对再审申请人张清豪拖欠被申请人邢德华2014年4月13日以后的房屋租金（按合同计算）负连带清偿责任。六、驳回再审申请人张清豪、被申请人邢德华的其他再审请求。诉讼费9437元由再审申请人张清豪负担（被申请人已垫付，再审申请人给付被申请人）。
上诉人张清豪上诉称：2015年4月17日再审开庭审理时，涉及三个问题。1、关于房屋租金是否延付、是否违约。2011年10月，上诉人张清豪与被上诉人邢德华签订房屋租赁合同，为便于经营，上诉人张清豪购置了生产资料，对毛坯房进行装修，花了近400万元，预交了2011年-2012年11月27万元租金（替被上诉人交电费1万元）共计28万元，2012年11月-2013年11月欠租金28万元。2013年12月被上诉人起诉本人后在邹城市人民法院达成调解协议，（未送达调解书）协议约定之一，上诉人张清豪支付被上诉人28万元，上诉人几经筹措支付了26万元，调解书虽未送达，但上诉人张清豪已尽力履行了偿还责任。2014年3月至4月，上诉人张清豪与王安祥签订了租赁合同。被上诉人知道后无理取闹，阻挠王安祥正常经营。并让上诉人张清豪和王安祥解除合同，赔偿王安祥的损失，并承诺合同解除后，用房屋装修评估价值抵挡房租。该约定虽然为口头约定，但有2014年10月1日通话录音为证一样具有法律效力。并且上诉人张清豪与王安祥解除合同，并对上诉人作了赔偿。被上诉人理应按照约定对房屋装修等进行评估、抵挡房租，但被上诉人迟迟不予履行约定。依据法理，后口头约定推翻了先合同约定，也就是说后约定推翻了前约定，应按后约定履行。被上诉人构成违约，无权解除合同。再审法院认定上有错误。2、关于上诉人张清豪是否构成擅自转租问题。依据租赁合同第九条，稍有些知识的人都能看出（1）（2）作出的内容是矛盾的，是排斥的，之所以增加第（3）项，就是对（1）（2）项否定。后条款可以推翻否定前条款，手写的文字效力要大于打印文字的效力。所以法院应认定手写文字效力。第（3）项是对（1）（2）项的排斥，不相容。并且次承租人王安祥也并未从事洗浴、足疗等经营。上诉人张清豪不构成擅自转租。因此，再审法院认定事实错误。3、由于上诉人不懂法律知识，经济紧张，请不起律师，未在举证期限内提交证据，但该证据（通话录音及通话记录）与案件的基本事实有关，法院是否应采纳。4月17日再审开庭审理时，上诉人提交的录音资料不能正常播放，不知道是法院设备的问题还是录音资料本身的问题？于是上诉人播放了手机储存，声音小而且又模糊不清，主审法官说：你写个申请吧，下次开庭整理好了交上来。上诉人张清豪写了开庭申请并交到主审法官手中，主审法官让上诉人张清豪等候开庭，没想到2015年5月18日判决书下来，事实没有查清，证据不让提供非法剥夺了上诉人张清豪申辩、举证的权利。上诉人请求撤销再审判决。
被上诉人答辩称：截止到2015年3月18日上诉人张清豪拖欠被上诉人邢德华租金累计426980.82元，根据双方合同约定及我国合同法的规定，被上诉人邢德华有权解除合同。2011年9月23日，被上诉人邢德华与上诉人张清豪签订了门头房租赁合同，该合同内容合法有效，双方应全面履行。该合同第十条第一款约定：乙方（上诉人张清豪）有下列行为之一的，甲方（被上诉人邢德华）有权解除合同，（1）未按约定期限交付租金，超过30天以上的。另外，《合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，上诉人张清豪自2012年便开始拖欠2013年度的租金，截止到2015年3月18日已累计426980.82元，拖欠时间已经长达两年多，张清豪拖欠租金的行为已构成违约，被上诉人邢德华有权依据双方合同约定及合同法的规定要求解除租赁合同。2、未经出租人（被上诉人邢德华）书面同意，承租人（上诉人张清豪）擅自将房屋转租给第三人王安祥，该转租行为当然无效，且上诉人张清豪的转租行为已构成根本违约。双方签订的门头房租赁合同第九条第1款约定，在租赁期间，乙方（上诉人张清豪）再转租房屋须事先书面通知甲方，征得甲方（被上诉人邢德华）的书面同意。同时，该合同第十条第一款第（3）项也明确约定，在租赁期内，未经甲方（被上诉人邢德华）书面认可或同意，擅自转租或转让承租房屋的，甲方（被上诉人邢德华）有权解除合同。另外，《合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。而该合同第九条第3款的约定只是说，如果被上诉人邢德华书面同意转租，上诉人张清豪在转租时，次承租人不得经营洗浴、OK、足疗等项目，该条款只是对上诉人张清豪转租时经营范围的限制，而并不是说被上诉人邢德华同意张清豪对涉案房屋进行转租。因此，未经出租人邢德华书面同意，承租人张清豪擅自将房屋转租给第三人王安祥，该转租行为当然无效，且张清豪的转租行为已构成根本违约。3、上诉人张清豪要求被上诉人邢德华赔偿其房屋装修残值没有任何事实和法律依据。由于上诉人张清豪拖欠被上诉人邢德华租金，未经被上诉人邢德华同意，擅自将房屋转租给第三人王安祥，上诉人张清豪的行为已构成违约，导致双方签订的租赁合同解除。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定：（一）承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已经形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。因此，本案中是由于上诉人张清豪的违约行为导致合同解除，其要求被上诉人邢德华对装修费用进行补偿无任何事实和法律依据。综上，由于上诉人张清豪拖欠被上诉人邢德华租金，又未经邢德华同意，擅自将房屋转租给第三人王安祥，上诉人张清豪的行为已构成违约，导致双方签订的租赁合同解除。被上诉人请求维持（2015）邹民再初字第4号民事判决。
原审第三人王安祥述称：张清豪与案外人刘胜利签订有租赁合同，案外人刘胜利转租给我的只是4层楼其中的一楼大厅。后我又与张清豪签订了剩余3层的租赁合同。再后来，张清豪找我说邢德华要求他与我解除合同，邢德华也在我装修期间闹了几次，大家都很不愉快。张清豪同意补偿我的损失，我就同意了，解除了与张清豪的合同。后来，因为张清豪是外地人，他委托我看管房子，因为里面的东西都是可以移动的，防止被盗。所以我一直看管至今。
本院经审理查明的事实与一审法院再审审理查明的事实一致。
本院认为，1、本案被上诉人邢德华出租房屋的主要目的应当是获取租金，其在没有依据合同约定正常获得租金的情况下，无论是依据合同约定还是依据法律规定都有权要求解除合同。上诉人在被上诉人原审起诉时处于拖欠租金状态，在案件审理过程中，上诉人虽“几经筹措”“尽力”支付了部分租金，但双方并未达成经法院确认的调解书。本案截至2015年3月18日，上诉人拖欠被上诉人房屋租金累计已达426980.82元，故原审法院根据本案上诉人拖欠房屋租金的事实判决解除房屋租赁合同并无不当。2、本案解除房屋租赁合同的原因是由于上诉人拖欠租金引起，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，依法对装修残值不予补偿。现上诉人以偷录的录音证据作为双方约定“用房屋装修评估价值抵挡房租”的证据，证据不足，原一审法院对该证据不予支持，并无不当。3、有关上诉人与被上诉人双方所签合同第九条的适用问题，即转租是否需要出租人书面同意问题。本院亦认为：无论根据该合同第九条第（1）项、该合同第十条第（3）项的约定，还是根据《中华人民共和国合同法》第224条规定，承租人转租都必须经出租人同意，承租人未经出租人同意转租的，承租人可以解除合同，且转租协议无效。上诉人与被上诉人签订的租赁合同第九条第（3）项虽为手写条款，但手写条款不必然能否认打印文字的效力，对该部分手写文字效力的理解还应当结合上、下文及合同的原意进行理解，该条第（3）项应理解为对转租时经营范围的限制，不能理解为排除1、2条限制转租条款的适用。因此本案上诉人未经被上诉人同意擅自转租，其与第三人王安祥签订的转租合同为无效合同。原审法院认为上诉人擅自转租违反了合同及法律规定，亦无不当。4、本案没有充足的证据证明上诉人与原审第三人王安祥解除了房屋租赁合同，且房屋自2014年4月13日起即由王安祥实际控制，至今既拖欠房屋租金，出租房屋又不能回到被上诉人手中，原审法院判决王安祥构成侵权，判决其对2014年4月13日之后拖欠的房屋租金承担连带责任并无不当。原审第三人王安祥没有提起上诉，对其庭审中述称的观点，本院不予采纳。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。上诉人的上诉观点不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9437元，由上诉人张清豪负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 秦绪启
审 判 员 张 鹏
代理审判员 尹冀鲁
二〇一五年八月十八日
书 记 员 马雪梅