重庆市长寿区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长法民初字第05201号
原告（反诉被告）重庆盛世桃源物业管理有限公司，住所地重庆市长寿区凤城街道望江支路25号，组织机构代码：77848628-3。
法定代表人林民生，该公司董事长。
委托代理人（特别授权）张灵波，女，1979年1月9日出生，汉族，该公司员工，住重庆市长寿区。
委托代理人（特别授权）袁晓波，重庆嘉腾律师事务所律师。
被告（反诉原告）蹇素芳，女，1941年6月1日，汉族，居民，住重庆市长寿区。
委托代理人（特别授权）余元志，系被告丈夫，1942年10月11日出生，汉族，现住址同被告蹇素芳。
原告重庆盛世桃源物业管理有限公司（以下简称重庆盛世桃源物业公司）与被告蹇素芳物业服务合同纠纷一案，本院于2014年10月21日立案受理后，依法由代理审判员田玉康适用简易小额程序进行审理。被告蹇素芳于2014年12月5日提起反诉。因案件事实较为复杂，当事人争议较大，本院于2014年12月9日作出（2014）长法民初字第05201号民事裁定，裁定将本案转为适用普通程序进行审理，并由代理审判员田玉康担任审判长，与代理审判员刘婷、人民陪审员张锦程组成合议庭，于2015年1月26日公开开庭进行了审理。原告重庆盛世桃源物业公司的委托代理人张灵波、袁晓波、被告蹇素芳的委托代理人余元志到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆盛世桃源物业公司诉称：被告蹇素芳系某小区46幢2单元10-3号房屋业主。2012年8月21日，我公司与被告蹇素芳签订了《前期物业管理服务协议》，约定我公司为某小区服务，并约定物业服务费标准按建面1.25元／月／平方米计收，每月10日前交纳当月物业服务费，逾期未交纳的，按所拖欠总额每日3‰的标准计算违约金直至付清时止等内容。被告从2014年4月1日起，被告无合法理由拖延支付物业服务费至起诉之日，经我公司书面催收仍未支付，故请求法院判令被告交纳2014年4月至2014年10月期间的物业服务费1098.16元及违约金（以拖欠物业服务费总额为基数按每日3‰计算直至付清时止）。
被告蹇素芳辩称并反诉称：欠费情况属实。我未交费理由在于，2012年某小区业主委员会已经成立，继续履行《前期物业服务合同》不合理，重庆盛世桃源物业公司应当与业主委员会签订物业服务合同，而不是与业主签订《前期物业管理服务协议》；重庆盛世桃源物业公司与我签订的《前期物业管理服务协议》是在交房的时候，如果我不签合同，盛世桃源物业公司就不给钥匙。重庆盛世桃源物业公司与我签订《前期物业管理服务协议》违反了《合同法》、国务院颁布的《物业管理条例》、《重庆市物业管理条例》等相关规定，明显系主体错误，显示公平，有一定的欺诈、胁迫行为。我暂不同意支付物业服务费，也不同意支付违约金；并反诉要求确认重庆盛世桃源物业公司与我签订的《前期物业管理服务协议》无效。
反诉被告重庆盛世桃源物业公司辩称：我公司与蹇素芳签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，而《重庆市物业管理条例》是地方性法规，不是法律，也不是行政法规，且并未对物业公司与业主签订物业服务协议作出禁止性规定，故该协议有效。小区业主委员会已经成立，业主可以通过业主委员会按照程序解聘物业公司，但在业主委员会与新的物业公司签订物业服务合同之前，我公司有义务继续履行前期物业服务合同并收取相关费用。
经审理查明：蹇素芳系重庆长寿桃花新城某小区46幢2单元10-3号房屋业主，房屋建筑面积125.5平方米，属电梯房。该小区业主委员会于2012年2月14日成立。
2009年7月29日，重庆盛世桃源物业公司与某小区开发商华盛置业集团重庆华融置业发展有限公司签订《前期物业服务合同》，约定重庆盛世桃源物业公司为某小区第四期提供物业服务；合同期限为自2009年7月29日起至业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效或政府相关部门正式收费批复且物业公司按新收费批复执行时，该合同自动终止；电梯房（三楼以上含三楼）住宅物业服务费按每月每平方米1.25元计收（含电梯费每月每平方米0.3元），物业服务费按月交纳，业主应在每月前25日内履行交纳义务，逾期将按日收取交纳应缴费用的3‰滞纳金等内容。合同签订后，重庆盛世桃源物业公司进入小区提供物业服务。
2012年8月21日，重庆盛世桃源物业公司与蹇素芳签订《前期物业管理服务协议》，约定由重庆盛世桃源物业公司对该小区物业共用部分、公用设施设备、环境卫生、绿化等进行物业服务；高层住宅（电梯房）物业服务费按建筑面积每月每平方米1.25元计收；约定交纳当月物业服务费及其它代收代缴费用的时间为每月10日前，业主不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，从逾期之日起，每日按拖欠总额3‰的标准交纳违约金等条款。
蹇素芳从2014年4月1日起至2014年10月31日未支付物业服务费。原告以书面形式催收未果。
上述事实，有当事人的陈述、《前期物业服务合同》、《前期物业管理协议》、长寿区发改委长发改价（2013）51号文件、长寿区房产档案室档案查询结果、催交费用通知函及挂号信回执、盛世桃源小区成立业主委员会的通知等证据在案证实，本院予以确认。
本院认为：重庆盛世桃源物业公司与该小区开发商华盛置业集团重庆华融置业发展有限公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。前期物业服务合同可以约定期限，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。《前期物业服务合同》约定的期限未满，虽小区业主委员会于2012年2月14日成立，但业主委员会并未与新聘或续聘的物业服务企业签定物业服务合同，故前期物业服务合同仍具有效力。
蹇素芳认为在业主委员会成立后，重庆盛世桃源物业公司应当与业主委员会签订物业服务合同，而不是与业主签订《前期物业管理服务协议》，物业公司的行为违反了《物业管理条例》第二十一条、《重庆市物业管理条例》第四十条、第八十四条之规定，系合同主体错误。本院认为，《物业管理条例》并没有明确禁止物业服务企业与业主之间签订有关物业服务的合同，而该条例第二十一条也只是规范前期物业管理的具有管理性质的规定，不能由此推断出物业服务企业不可以与业主签合同的意思。本案中，签订《前期物业管理服务协议》的背景是在重庆盛世桃源物业公司与开发商签订的《前期物业服务合同》成立并生效，而小区业主委员会也没有选聘或续聘新的物业服务企业，其性质不同于物业服务企业为进场服务而直接与每个业主签订物业服务合同的情况，且从《前期物业管理服务协议》的内容上看，该协议更多的是对《前期物业服务合同》内容的细化明确，实际上是将《前期物业服务合同》的主要权利义务以格式合同形式告知业主，虽其名称叫做“前期物业管理服务协议”，但并不具有《物业管理条例》所称“前期物业合同”之意义，故以合同主体错误一概而论否认合同之效力较为不妥，本院不予支持。蹇素芳所称重庆盛世桃源物业公司以欺诈、胁迫形式迫使其签订该协议，但未提交充分的证据证明原告确实存在所述行为，故对其主张本院不予采信。综上，对蹇素芳要求确认《前期物业管理服务协议》无效的反诉请求，本院不予支持。
重庆盛世桃源物业公司按照合同约定提供了相应的物业服务后，蹇素芳未按时全额支付物业服务费，应当负担继续支付物业服务费并承担违约责任。经核算，被告从2014年4月1日至2014年10月31日欠交物业服务费1098.13元（125.5㎡×1.25元／月·㎡×7个月）。原告主张1098.16元，超出合同约定部分，本院不予支持。关于原告主张的违约金，被告不予认可，且认为按每日3‰的标准计算过高，故本院依法调整为以拖欠物业费用总额为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算违约金至付清时止。
依照，《中华人民共和国合同法》五十二条、第六十条、第一百零七条，第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题若干法律问题的解释》第一条、第六条，判决如下：
一、被告蹇素芳在本判决生效后7日内支付原告重庆盛世桃源物业管理有限公司2014年4月1日至2014年10月31日期间的物业服务费1098.13元以及违约金（以拖欠物业服务费总额为基数，从每月26日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算违约金至付清时止）；
二、驳回反诉原告蹇素芳的诉讼请求。
如果被告蹇素芳未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉部分案件受理费50元，由被告蹇素芳负担（被告蹇素芳在本判决生效之日起7日内向本院缴纳）；反诉部分案件受理费80元，由反诉原告蹇素芳负担（已缴纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 田玉康
代理审判员 刘 婷
人民陪审员 张锦程
二〇一五年四月十四日
书 记 员 罗 琳