重庆市渝中区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中区法民初字第12696号
原告重庆瑞安天地房地产发展有限公司，住所地重庆市渝中区瑞天路56-2号22-23层，组织机构代码75620556-7。
法定代表人郭庆，该公司董事长。
委托代理人赵成松，重庆钜沃律师事务所律师。
委托代理人广江鹏，重庆钜沃律师事务所实习律师。
被告秦世中，男，1982年4月21日出生，汉族，住四川省武胜县。
委托代理人廖广，重庆博志律师事务所律师。
委托代理人张瑶，重庆博志律师事务所实习律师。
被告重庆聚君融资担保有限公司，住所地重庆市秀山县中和街道朝阳社区凤鸣路1号二楼，组织机构代码55405191-8。
法定代表人樊英福。
原告重庆瑞安天地房地产发展有限公司（以下简称瑞安房地产公司）诉被告秦世中、被告重庆聚君融资担保有限公司（以下简称聚君融资公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，由审判员蓝兰独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员魏魏担任法庭记录。原告瑞安房地产公司的委托代理人赵成松、广江鹏、被告秦世中及其委托代理人廖广、张瑶均到庭参加诉讼，被告聚君融资公司经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告瑞安房地产公司诉称，原告和秦世中于2012年9月14日签订房屋租赁合同，约定秦世中承租原告所有的位于重庆市渝中区瑞天路XXX号XXXX号店铺，后双方于2013年1月7日签订租赁合同之补充协议，同年9月25日原告、秦世中与渝中区雅客来中餐厅（以下简称雅客来餐厅）签订租赁合同承受协议，约定秦世中将租赁合同与租赁合同之补充协议下的权利义务转让给雅客来餐厅，雅客来餐厅同意承受租赁合同与租赁合同之补充协议的全部权利义务。故秦世中退出原租赁合同与租赁合同之补充协议，新的租赁合同双方为原告与雅客来餐厅。在合同履行过程中，雅客来餐厅未积极履行交付租金的义务。2015年4月16日，雅客来餐厅拖欠租金、推广费等相关费用已超过7个工作日，原告按合同约定向雅客来餐厅发送了《关于补缴租金及相关费用的函》，并明确如雅客来餐厅未能在2015年4月22日前履行合同义务，原告将行使合同解除权。2015年4月24日，雅客来餐厅单方面向原告提出撤场申请，但并未实际搬离承租物业。2015年6月17日，原告向雅客来餐厅发出解除租赁合同的律师函，雅客来餐厅于2015年6月19日签收。原告认为，原告与雅客来餐厅间的租赁合同合法有效，但雅客来餐厅未按时交付租金已经违约，理应承担违约责任，且收取的保证金不应退还，不同意抵扣相应的费用。后原告发现雅客来餐厅已经注销登记，秦世中作为经营者，应为雅客来餐厅的债务承担法律责任。现原告诉至法院，请求判令：1、确认原告与雅客来餐厅于2012年9月14日签订的租赁合同于2015年6月19日解除；2、秦世中向原告支付2015年3月1日至2015年6月19日的租金292587.97元、推广费26598.9元，违约金10420.26元，共计329643.14元；3、秦世中向原告支付从2015年6月20日至2015年7月31日的逾期归还房屋的违约金；4、秦世中向原告支付装修期间无偿使用费252567.6元、合同解除后房屋空置期间的合理损失241586.4元、原告代为拆除房屋装修和设施设备违约金146416元；5、判秦世中支付原告律师费8000元。
被告秦世中辩称，1、秦世中作为聚君融资公司的员工，由聚君融资公司授权其开设雅客来餐厅，并租赁涉案房屋，该餐厅实际经营者为聚君融资公司，故应由聚君融资公司承担责任；2、雅客来餐厅与原告之间的租赁合同应于2015年4月22日解除，且雅客来餐厅已向原告交纳了2015年3月的租金。即使2015年3月的租金未缴纳，因交纳了一个月的保底租金，也可以予以充抵；3、聚君融资公司实际撤场后涉案房屋处于原告控制之下，故两被告均不应承担逾期归还房屋的违约金，因聚君融资公司未实际控制该房屋，原告作为房屋实际所有者，可随时进入该房屋，收回房屋，故即使计算逾期还房违约金也只能计算合理的7天且按日租金计算，超出部分属于原告自行扩大的损失，应由原告自行承担；4、聚君融资公司享用的无偿装修期是基于租赁合同使用该房屋所必须的装修时间，不应支付使用费；合同解除后房屋空置期应当考虑原告是否将房屋出租，再结合相关证据予以计算，同时逾期还房违约金与空置损失应择其一主张；原告代为拆除装修及设施设备的违约金，应以原告实际支出为准，同时，原告计算上述违约金的标准过高，请求法院调整；5、聚君融资公司在撤场时，房屋内尚有大量餐饮用具及厨房设备，且在租赁开始时聚君融资公司向原告交纳了366040元保证金，房屋设施设备和保证金可抵扣原告的诉讼请求。
被告聚君融资公司未答辩。
经审理查明，重庆市渝中区瑞天路XXX号登记在瑞安房地产公司名下。2012年9月14日，乙方秦世中与甲方瑞安房地产公司签订《租赁合同》。该合同7.1条规定，乙方应在本合同终止或提前终止后一天内将该房屋按附表三的标准恢复原状（合理磨损除外）并经甲方验收和书面确认后返还给甲方。……若乙方未有履行将该房屋按附表三的标准恢复原状的责任，甲方有权代行，乙方已支付的保证金不予退还，且乙方应按套内面积每平方米人民币200元的标准向甲方支付违约金（如系租赁合同期满终止的，甲方可直接从保证金中按前述标准扣除代为恢复的费用）。7.2条规定，尽管有7.1的约定，甲方亦有权在本合同终止时向乙方发出书面通知，指示乙方将房屋内的装修配件或已安装的设备或附属物（不包括归乙方所有的可移动的设备）以良好的可租用状态（合理磨损除外）移交予甲方。移交后，甲方即成为该等物件的所有者。乙方在此确认，甲方该等指示有助于乙方节省恢复该房屋原状的费用，甲方无须为乙方的装修配件、设备或附属物的剩余价值向乙方作出任何赔偿。如甲方该等指示致使乙方无法按照7.1条的约定恢复原状，乙方不再承担恢复原状的义务。9.2.37条规定，乙方应提供该房屋项目联络人，暂定联络人为杨抗，地址南岸区江南大道28号“星光时代广场”XX层005/006号玉江南餐厅，甲方将任何文件送达该人视为送达乙方，如乙方之联络人有变更的，应当及时书面通知甲方。13.1条规定，若乙方拖欠本合同约定的应付租金（或使用费）、物业管理费或推广费、保证金、公司事业费押金及其他按本合同约定应当支付的费用，在不影响甲方其他权利的前提下，甲方有权要求乙方支付滞纳利息（该滞纳利息从乙方应付所欠款项之日起按月息1%计算）及甲方因向乙方追讨欠款而支出的诉讼费、律师费。13.3条规定，乙方在此明确同意及声明：甲方有权在下列事件发生的任何时候，合法的提前收回该房屋及甲方提供之设备，本合同亦随即终止，乙方已经交付的保证金不予退还，且乙方还应向甲方承担如下违约责任：（1）按本合同租金标准向甲方支付相当于乙方已经享用的无偿装修期间之使用费；（2）向甲方支付相当于乙方剩余租赁期租金总额之款项作为违约金，以弥补甲方之损失。唯双方均应采取必要措施减低损失，如甲方之实际损失（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、执行费等）得以减少，则乙方所需支付之赔偿额亦相应减少。该等事件为：若乙方拖欠租金（或使用费）、物业管理费或推广费、保证金、公用事业费押金超过七个工作日……。13.6条规定，租赁期届满或因本合同提前终止，如乙方逾期归还该房屋，则每逾期一天，乙方除按照本合同约定的物业管理费标准照常支付物业管理费之外，还应当向甲方支付相当于原日租金2倍的违约金；如逾期返还的，该房屋内所有装修、设施和物品均归甲方所有。甲方有绝对酌情权决定将该等装修、设施和物品保留或拆除。甲方无须为装修、设施和物品的剩余价值向乙方作出任何补偿。
附表一约定，甲方出租给乙方的房屋座落于重庆市渝中区瑞天路XXX号，XXXX号店铺。房屋暂测套内面积为732.08平方米，建筑面积为961.68平方米，但最终应以重庆市房地产管理局认可的有关测绘部门最终测量结果为准。如实测套内面积与暂测套内面积有误差的，双方同意则所有以套内面积为计算基础的费用按实测套内面积一次性调整并补算。附表三对土建和机电系统的标准做了约定。附表四约定，乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为经营中餐厅使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。附表五约定，房屋租赁期限暂定自2012年10月1日至2017年12月31日；房屋装修期自2012年10月1日至2012年12月31日止；免租期共计3个月，自2013年1月1日起至2013年3月31日，在免租期内乙方无需支付租金，但需按附表八支付100%的物业管理费及推广费。附表六约定，房屋保底租金为自2013年1月1日至2013年12月31日按套内面积计算为90元/平方米/月；自2014年1月1日至2014年12月31日按套内面积计算为100元/平方米/月；自2015年1月1日至2015年12月31日按套内面积计算为110元/平方米/月；自2016年1月1日至2016年12月31日按套内面积计算为120元/平方米/月；自2017年1月1日至2017年12月31日按套内面积计算130元/平方米/月。乙方应于本合同签署时预付一个月的保底租金，并应在每个历月的第一天缴付该月的保底租金。附表七约定，乙方应向甲方支付保证金为人民币329436元，即相当于第三租赁年三个月的保底租金和物业管理费之总和，并可按本合同第5.2条调整。乙方应于本合同签署同时向甲方全额支付上述保证金，作为交付装修和筹备期间，乙方使用该房屋的保证金，自起租日，则自动转为租赁合同下的保证金。附表八约定，该房屋的推广费按每平方米套内面积人民币10元/月计算收取。推广费将专款专用于重庆天地项目之推广及宣传活动，甲方有权按年调整（甲方调整时，应向乙方说明理由）。乙方应在装修期完结时或该房屋开业（包括试营业）之日（以二者中较早者为准）起，于每历月的第一天支付当月的推广费。该房屋公用事业费押金按照每平方米套内面积人民币50元收取，共计人民币36604元，乙方应于签署本合同同时支付上述费用。同时，在声明中载明，本公司/本人对本合同及附表中，第3.3条、第3.4条、第8.5条、第9.2.1条、第十条及第十三条等条款已充分阅读，理解并同意接受该等条款的内容，秦世中在乙方处签名。
2013年1月7日，瑞安房地产公司与秦世中签订《租赁合同之补充协议》，约定房屋装修期为2012年10月1日至2013年1月25日；房屋保底租金为2013年1月26日至2014年1月25日按套内面积计算为90元/平方米/月；2014年1月26日至2015年1月25日按套内面积计算为100元/平方米/月；2015年1月26日至2016年1月25日按套内面积计算为110元/平方米/月；2016年1月26日至2017年1月25日按套内面积计算为120元/平方米/月；2017年1月26日至2018年1月25日按套内面积计算为130元/平方米/月，本补充协议为原租赁合同不可分割的组成部分，构成完整的租赁合同，如本补充协议与原租赁合同有任何冲突或不一致，以本补充协议的约定为准。双方对免租期、开业日期等内容进行了变更。
2013年9月25日，甲方瑞安房地产公司、乙方秦世中、丙方雅客来餐厅签订了《租赁合同承受协议》，约定甲方同意乙方将其在《租赁合同》（签订日期：2012年9月14日）上的所有承租人权利义务一并转让于丙方。丙方同意承受乙方在《租赁合同》（签订日期：2012年9月14日）上的承租人地位，并按该租赁合同享有承租人权利并承担承租人义务。本协议签订前，乙方向甲方所交付的租金、保证金、物业服务费、推广费等费用，甲方不向乙方作任何形式的退还，该等费用将以此承受协议为准，退还给丙方。本协议签订后，《租赁合同》（签订日期：2012年9月14日）的出租人为瑞安房地产公司，承租人为雅客来餐厅。新租赁双方将按该租赁合同享有权利并承担义务。本协议为《租赁合同》（签订日期：2012年9月14日）不可分割的部分，与《租赁合同》（签订日期：2012年9月14日）具有同等法律效力。瑞安房地产公司在甲方处签章，雅客来餐厅在丙方处签章，乙方处有秦世中的签字，但庭审中，秦世中认为该签字非其本人签订，但对该承受协议的内容予以认可，且不申请笔迹鉴定。
2012年8月20日，“吴显群”向瑞安房地产公司转账三次，金额分别为50000元、50000元、9812元，均载明“玉江南诚意金”；2012年8月27日，瑞安房地产公司向“B3商铺D304甘宇”出具收据一张，载明诚意金，金额109812元。2012年9月27日，“重庆美洋财务咨询有限公司”向瑞安房地产公司转账197661.6元；2012年9月29日，瑞安房地产公司向“甘宇D304”出具收据一张，载明租金保证金，金额131774.4元。2013年5月28日“吴显群”向瑞安房地产公司转账73208元，载明“交玉江南餐厅租金及推广费”；2013年5月29日，瑞安房地产公司向付款单位秦世中出具了2013年6月保底租金和推广费的发票两张，两张金额总计73208元。同时，瑞安房地产公司向付款单位雅客来餐厅分别出具了2014年1月、2014年6月、2015年2月保底租金和推广费的发票两张。
2015年4月17日，瑞安房地产公司向雅客来餐厅发函，载明截止2015年4月16日雅客来餐厅拖欠缴纳租金、推广费等相关费用已超过7个工作日，要求其于2015年4月21日前结清相关费用，并告知如未在规定限期内全额补缴欠款，瑞安房地产公司将于2015年4月22日解除租赁合同，终止承租单元之水电及中央空调等供应，并要求雅客来餐厅支付相当于剩余租期租金总和之金额的违约金和已享受的装修期间的租金，且收取的保证金及押金366040元不予退还等。审理中，秦世中同意解除租赁合同，并认为解除时间为2015年4月22日。
2015年4月24日，雅客来餐厅提出《撤场申请》，载明“由于经营状况不佳，我餐厅从开业以来一直亏损严重，现我餐厅考虑到贵我双方长远利益故根据贵司要求决定于2015年5月10日前撤出重庆天地，特此申请贵司协助我餐厅在2015年5月10日前完成清场”。
2015年6月16日，中豪律师集团（重庆）事务所受瑞安房地产公司委托，向雅客来餐厅发出《律师函》，载明，按照《承受协议》的约定，雅客来餐厅应当按时按期足额支付保证金、租金、推广费等各项费用，但至今未向瑞安房地产公司支付上述任何费用，严重违反了合同约定，瑞安房地产公司因此有权解除合同，并要求雅客来餐厅承担违约责任。并告知雅客来餐厅，瑞安房地产公司决定于本函发出之日起，解除与雅客来餐厅签订的《承受协议》及相关合同，并按相关约定将房产予以收回，要求雅客来餐厅立即支付所欠费用，并按照《承受协议》及相关合同之约定承担违约责任，瑞安房地产公司收取的保证金及押金不予退还。杨抗于2015年6月19日在该律师函上签字代收。
2015年瑞安房地产公司将雅客来餐厅拖欠租金、推广费等费用一审法律事务委托重庆钜沃律师事务所代理，并签订《法律事务委托合同》，2015年8月11日，重庆钜沃律师事务所向瑞安房地产公司出具了律师费为8000元的增值税发票。
审理中，瑞安房地产公司举示了重庆市土地勘测规划院（市房屋勘测院）房产测量室出具《重庆市房产面积测算报告书（竣工）》，拟证明虽经测绘涉案商铺套内面积为756.15平方米，但瑞安房地产公司自愿按照租赁合同中约定的732.08平方米主张相关权益。该报告书载明A幢第3层3号房屋的套内面积为756.15平方米，且报告书于2010年8月6日在重庆市国土资源和房屋管理局备案。秦世中对该报告书的真实性有异议，但不申请测绘，确认雅客来餐厅位于该测算报告书中第三层3号。瑞安房地产公司陈述其在2015年6月19日为防止餐厅设备遗失，采取保护性措施将涉案商铺大门锁住。秦世中举示了2013年3月1日劳动合同书一份，拟证明秦世中系聚君融资公司的员工，该劳动合同书约定用人单位为聚君融资公司，劳动者为秦世中，合同期限自2013年3月1日起至2014年3月1日止，基本工资1350元/月，可根据薪酬制度的规定向秦世中核发奖金、津贴等；举示了2013年1月7日委托协议一份、聚君担保[2015]15号文件，拟证明秦世中受聚君融资公司委托成立雅客来餐厅，聚君融资公司系实际经营者，应由聚君融资公司承担相应责任。该委托协议约定委托方（甲方）为聚君融资公司，受托方（乙方）为秦世中，甲方拟出资设立餐厅进行餐饮行业（餐厅名称为：玉江南，以工商行政管理部门登记为准，以下均简称餐厅），但甲方为便于税务等问题的处理，且甲方为法人不能够作为个体工商户的业主，而乙方作为甲方的员工，故甲方委托乙方代其成立餐厅，成为餐厅名义上的业主，甲方为实际真实业主、实际经营者。委托内容为甲方作为餐厅的所有者自愿委托乙方，通过以乙方的名义成立餐厅；乙方同意接受甲方的委托。委托事项及权限：1.甲方授权乙方在餐厅的个体工商户登记上具名；2甲方授权乙方以餐厅业主身份，在工商行政、卫生、消防等主管部门要求的文件上签字；3、乙方不负责餐厅的其他事宜；乙方行驶上述的委托事宜时，必须获得甲方的书面授权。乙方方能根据书面授权的内容进行上述的委托事宜。受委托补贴为在乙方作为餐厅名义业主期间，甲方对乙方提供一定金额的补助。甲方给予乙方200元/月的挂名补贴，该补贴由甲方承担，直接作为工资向乙方发放，直至餐厅注销或乙方不再担任餐厅名义业主为止。聚君担保[2015]15号文件载明，“重庆聚君融资担保有限公司清产核资临时领导小组：重庆开源投资公司和聚君公司从2011年8月起与数位股东出资，先后在渝中区化龙桥开办了玉江南天地店，……。由于聚君公司是玉江南三个餐饮店占绝对控股的大股东，多年来在经营管理上、资金拨付上、人员监管上起主要作用。……对三个餐饮店根据不同情况，采取了停止营业、关店遣散员工、终止物管房租谈判等工作，但目前还有许多遗留问题需要解决，特请示如下：一、关于化龙桥玉江南天地店的处置建议2012年7月，聚君公司投资325万元开办玉江南天地店，占总股份81%。天地店经营及法律责任主体为‘渝中区雅客来餐厅’，经营者由公司员工秦世中担任。……今年4月22日，杨抗、范永碧二同志代表聚君公司前往化龙桥瑞安丰诚物业管理公司协商解除天地店房屋租赁合同事宜，经双方达成口头协议。一是该物业管理公司答复其总部在上海，需要打报告到总部后方能解除租赁合同。二是物管要求解除天地店的租赁合同前必须清场和恢复原状。三是要支付5月份租金86000元。鉴于协调的情况，我们建议：一是用天地店的租赁保证金（约30多万元）抵消所欠房租等费用。二是鉴于店内清场和恢复原状需要费用，建议用店内现有设备、物品抵充，由拆除工程承包人自行处置，不再产生新的费用支出。三是催促天地店留守人员抓紧做好以上工作，争取在5月内完成。”但瑞安房地产公司对上述证据的三性均不予认可。秦世中还陈述在签订租赁合同时向物业工作人员披露了委托人聚君融资公司，在签订承受协议时未向瑞安房地产公司披露委托人聚君融资公司。秦世中还申请证人杨抗出庭作证，拟证明秦世中受聚君融资公司的委托成立雅客来餐厅，聚君融资公司系餐厅的实际经营者。杨抗陈述其收到瑞安房地产公司交付的律师函，同时，杨抗受聚君融资公司的委托与瑞安房地产公司商谈商铺租赁一事，在商谈中口头向瑞安房地产公司披露秦世中作为聚君融资公司的员工受聚君融资公司委托签订租赁合同。瑞安房地产公司对杨抗陈述收到律师函一事予以认可，对其余证言的真实性不予认可。同时，瑞安房地产公司确认收到保证金和公共事业押金共计366040元，但认为根据合同约定保证金不予退还，故不同意秦世中抵扣相关费用。
庭审中，秦世中认为涉案餐厅实际经营者为聚君融资公司，申请追加聚君融资公司为本案被告，本院依法追加聚君融资公司为本案被告。同时，本院询问瑞安房地产公司是否要求聚君融资公司承担责任，瑞安房地产公司陈述如秦世中所述属实，秦世中与聚君融资公司应承担连带责任，如依据法律规定需选择承担责任的主体，其选择秦世中承担责任，因瑞安房地产公司认为秦世中所述不属实，故要求秦世中承担相应的法律责任。
另查明，雅客来餐厅于2013年1月22日成立，经营者为秦世中，经营场所为重庆市渝中区瑞天路XXX号XXXX号店铺，后于2015年7月22日注销。
上述事实，有房地产权证、租赁合同、租赁合同承受协议、关于补缴租金及相关费用的函、撤场申请、律师函、法律事务委托合同、发票、工商档案查询资料、收款回单、重庆市房产面积测算报告书等证据以及双方当事人的陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。
本院认为,《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民法通则》第二十九条规定，个体工商户、农村承包经营户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担。
本案中，2012年9月14日，瑞安房地产公司与秦世中签订租赁合同后，2013年9月25日，瑞安房地产公司、秦世中、雅客来餐厅又签订租赁合同承受协议，约定由雅客来餐厅承受租赁合同中秦世中的权利义务，虽然秦世中否认承受协议中秦世中的签字并非其所签，但认可承受协议的内容，故此时租赁合同的相对方系瑞安房地产公司与雅客来餐厅。瑞安房地产公司向雅客来餐厅按约交付了商铺，雅客来餐厅使用该商铺，但未按时缴纳租金违反合同约定，理应承担法律责任。因雅客来餐厅已注销，根据法律规定，应由其经营者秦世中承担相应的法律责任。关于秦世中辩称其受聚君融资公司委托成立雅客来餐厅，聚君融资公司系餐厅实际经营者，在签订租赁合同时已向瑞安房地产公司披露了委托人，应由聚君融资公司承担责任的问题，本院认为，瑞安房地产公司与秦世中系2012年9月14日签订租赁合同，而秦世中举示的委托协议的签订日期为2013年1月7日，时间上存在不连贯性。且审理中秦世中陈述在承受协议签订时未向瑞安房地产公司披露聚君融资公司，故在签订承受协议时，无论秦世中作为雅客来餐厅的经营者，还是作为原租赁合同的承租人，均未向瑞安房地产公司披露委托人聚君融资公司一事，同时，审理中经本院询问，瑞安房地产公司选择秦世中作为相对人，向秦世中主张权利。秦世中未举示充分证据证明其作为雅客来餐厅的经营者系受聚君融资公司委托，并向瑞安房地产公司披露了委托人聚君融资公司，故本院对秦世中的上述辩称不予采信。
关于瑞安房地产公司与雅客来餐厅间租赁合同解除时间的问题，2015年4月17日，瑞安房地产公司向雅客来餐厅发出了《关于补缴租金及相关费用的函》，载明如雅客来餐厅未在规定期间全额补缴欠款，瑞安房地产公司将于2015年4月22日解除双方的租赁合同。后雅客来餐厅未在规定的期限内补缴欠款，同年6月16日，中豪律师集团（重庆）事务所受瑞安房地产公司委托，向雅客来餐厅发出《律师函》，载明瑞安房地产公司决定于本函发出之日起，解除与雅客来餐厅签订的《承受协议》及相关合同，并按相关约定将房产予以收回。该律师函由《租赁合同》中约定的承租方的联络人杨抗于2015年6月19日代收。故本院认为秦世中（后由雅客来餐厅继受履行）与瑞安房地产公司于2012年9月14日签订的《租赁合同》、于2013年1月7日签订的《租赁合同之补充协议》以及瑞安房地产公司、秦世中、雅客来餐厅于2013年9月25日签订的《〈租赁合同〉承受协议》于2015年6月19日解除。
关于租金、推广费、违约金的问题，秦世中并未举示证据证明其交纳了2015年3月租金，故租金的起算时间为2015年3月1日。根据租赁合同的约定，该段期间租金标准为110元/平方米/月，瑞安房地产公司自愿按套内面积732.08平方米收取租金，且秦世中和雅客来餐厅以前也均按该面积向瑞安房地产公司交纳租金，故租金为732.08×110×（3+19/30）=292587.97元。根据租赁合同的约定，推广费按照每平方米套内面积10元/月计算，故推广费为732.08×10×（3+19/30）=26598.91元。现瑞安房地产公司自愿以319186.88元（292587.97+26598.91）为基数，按照合同约定的月息1%要求秦世中支付从2015年6月20日至2015年7月31日的逾期支付租金和推广费的违约金，本院予以照准，故违约金为319186.88×1%×（1+11/30）=4362.22元。
关于逾期归还房屋的违约金，双方的租赁合同关系于2015年6月19日解除，因雅客来餐厅未将商铺交还给瑞安房地产公司，现瑞安房地产公司要求秦世中支付至2015年7月31日期间的逾期归还房屋违约金，本院予以支持。但双方租赁关系解除后，瑞安房地产公司应给予雅客来餐厅一定期限搬离商铺，本院酌情给予搬离期至2015年6月30日，故逾期期限为2015年7月1日至2015年7月31日。虽合同中约定逾期归还房屋每逾期一天应按照原日租金的2倍计算违约金，但秦世中认为该标准过高，请求法院调整。本院依法调整为按合同约定的租金计算，故逾期归还房屋的违约金为80528.8元。
关于支付无偿装修期间使用费的问题，根据租赁合同的约定，因雅客来餐厅拖欠租金、物管费或推广费等超过七个工作日，瑞安房地产公司有权要求雅客来餐厅按照合同租金标准支付其享用的无偿装修期间的使用费。涉案房屋装修期为2012年10月1日至2013年1月25日。瑞安房地产公司要求雅客来餐厅按照90元/月/平方米的标准支付使用费，本院予以准许，故使用费为732.08×90×（3+25/30）=252567.6元。关于瑞安房地产公司要求的合同解除后房屋空置期间的合理损失，于法无据，本院不予支持。关于瑞安房地产公司要求的代为拆除房屋装修和设施设备违约金，因瑞安房地产公司未代雅客来餐厅拆除房屋设备，故本院对该诉求亦不予支持。
关于律师费的问题，租赁合同中约定，瑞安房地产公司有权要求雅客来餐厅支付因追讨欠款而支付的诉讼费、律师费，故本院认定律师费为8000元。
关于保证金和公共事业押金的问题，根据合同约定，如果存在违约情形，瑞安房地产公司可“没收”其缴纳的保证金，且瑞安房地产公司也明确表示不同意抵扣秦世中应交纳的相关费用，故本院对秦世中辩称用保证金抵扣所欠费用的观点不予支持。关于公共事业押金36604元，双方租赁关系解除后，瑞安房地产公司应退还押金，秦世中辩称用该押金抵扣其应向瑞安房地产公司支付的费用，不违反法律规定和合同之约定，本院予以照准。故在扣除36604元后，秦世中应向瑞安房地产公司交纳2015年3月1日至2015年6月19日的租金为292587.97-36604=255983.97元。
综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第二十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告重庆瑞安天地房地产发展有限公司与被告秦世中（后由渝中区雅客来中餐厅继受履行）于2012年9月14日签订的《租赁合同》、于2013年1月7日签订的《租赁合同之补充协议》以及原告重庆瑞安天地房地产发展有限公司、被告秦世中、渝中区雅客来中餐厅于2013年9月25日签订的《〈租赁合同〉承受协议》于2015年6月19日解除；
二、被告秦世中于本判决生效之日起十五日内支付原告重庆瑞安天地房地产发展有限公司租金255983.97元、推广费26598.91元、逾期支付租金和推广费的违约金4362.22元，共计286945.1元；
三、被告秦世中于本判决生效之日起十五日内支付原告重庆瑞安天地房地产发展有限公司逾期归还房屋违约金80528.8元、装修期间使用费252567.6元、律师费8000元，共计341096.4元；
四、驳回原告重庆瑞安天地房地产发展有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取7781元，由被告秦世中负担5040元，由原告重庆瑞安天地房地产发展有限公司负担2741元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
审判员 蓝 兰
二〇一六年八月三十一日
书记员 蒋仁兰