成都市锦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锦江民初字第2621号
原告罗瑜，男，1982年11月9日出生，汉族，住成都市成华区。
委托代理人宋文君，四川蜀嘉律师事务所律师。
委托代理人胡定芳，北京市中银（成都）律师事务所律师。
被告成都融创置地有限公司。住所地：成都市锦江区。
法定代表人韩放，成都融创置地有限公司总经理。
委托代理人杨雅婷，泰和泰律师事务所律师。
委托代理人王宇，男，1982年8月22日出生，汉族，住成都市青羊区，系成都融创置地有限公司员工。
原告罗瑜与被告成都融创置地有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年4月13日受理后，依法由代理审判员杨立庆适用简易程序独任审判，于2015年5月21日公开开庭进行了审理。原告罗瑜的委托代理人宋文君，被告成都融创置地有限公司的委托代理人杨雅婷、王宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告罗瑜诉称，2010年4月4日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》，约定原告以694460元的价格购买被告开发的位于成都市锦江区水杉街蓝谷地·天域五期9幢1单元211号商品房。合同同时约定，被告应于2011年12月31日前向原告交房，且在交房之日起450日内为原告办结房屋产权证，如被告未按期办理产权证，原告又愿意继续履行合同的，则被告应当按原告已付房款每日万分之一的方式向原告支付违约金；被告应当于2012年12月31日前取得原告购买房屋所在楼栋的权属证明，如未取得则按已付房款日万分之一向原告支付违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款。后被告通知原告于2011年12月30日交付房屋。被告交房后，因其自身原因，长期未取得原告购买房屋所在楼栋的权属证，也未为原告办理上述房屋房产证，直至2014年6月24日被告才取得原告购买房屋所在楼栋的权属证，直到2014年9月1日才为原告办理完毕房产证。综上，原告认为被告的行为已严重违反双方合同约定。故诉至法院，请求判令：1、被告立即支付逾期办证的违约金36598元（庭审中明确为房屋所有权转移登记违约金：房屋总价款694460元×2013年3月25日至2014年9月1日共526天×万分之一）。2、被告立即支付原告因其未按期取得原告购买房屋所在楼栋的权属证明而产生的违约金37500元（庭审中明确为所有权初始登记违约金：房屋总价款694460元×2013年1月1日至2014年6月24日共540天×万分之一）；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告成都融创置地有限公司辩称，1、原告在2015年4月13日向法院提起诉讼，请求被告支付逾期办理诉争房屋的所有权初始登记及转移登记的违约金均已超过两年的诉讼时效期间，但被告对原告于2014年4月份的起诉行为导致诉讼时效中断的后果予以认可。2、逾期办理房屋产权初始登记和逾期办理房屋所有权转移登记，属于同一违约行为，两项违约金不应重复计算。3、逾期办理房屋所有权转移登记违约金的计算时间应当截止2014年7月18日。因为被告已于当日向成都市城乡房产管理局提交了办理诉争房屋所有权转移登记的材料，已经履行了合同约定的办证义务。4、违约金应当以实际损失为基础，但原告未提交相关证据证明其实际损失情况，被告认为合同约定的违约金过高，请求法院对违约金予以调低。
经审理查明，2010年4月4日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》，约定：原告购买被告开发的位于成都市锦江区三圣乡大观村一、二组“蓝谷地·天域”9栋1单元21层1号房屋，其房价款694460元，采取贷款方式付款。同时，该合同约定：房屋交付时间为2011年12月31日前；被告应当在2012年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因被告的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，原告有权退房，原告不退房的，合同继续履行，自被告应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，被告应当按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金，并于被告实际取得权属证明之日起30日内向原告支付；商品房交付使用后，原告委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起450日内取得房屋所有权证书的，原告有权退房，原告不退房的，自原告应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金，并于原告实际取得房屋所有权证书之日起30日内由被告支付。合同签订后，原告按约定向被告支付了购房款694460元。
2011年12月30日，被告向原告交付房屋。原告接收房屋后向被告交纳办理房屋所有权证的相关契税。
2014年4月2日，原告向本院提起诉讼，要求被告办理房屋所有权证及国有土地使用权证，并支付逾期取得房屋所有权初始登记和转移登记的违约金。该案审理中，原告撤回要求支付两项违约金的诉请。后经本院调解结案。
2014年6月24日，被告取得位于成都市锦江区水杉街166号（“蓝谷地·天域”五期）9号楼、10号楼的房屋所有权初始登记及地下2层车位的房屋所有权初始登记。
2014年7月18日，被告向成都市城乡房产管理局申请办理案涉房屋的所有权转移登记。后原告于2014年9月1日取得案涉房屋的房屋所有权证。
2015年4月13日，原告提起本案诉讼。
上述事实，有原告提交的原告的身份证、被告的工商登记信息、《商品房买卖合同》、《〈商品房买卖合同〉补充协议》、销售不动产统一发票、契税完税证、房屋所有权证、（2014）锦江民初字第1896号民事调解书，被告提交的成都市城乡房产管理局房屋所有权转移登记申请书以及原、被告双方的庭审陈述在案为证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告双方在平等、自愿基础上签订的《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，原、被告双方均应全面履行合同约定的义务。上述合同约定，被告交付原告所购买商品房后，其应在2012年12月31日前取得房屋所有权初始登记，并应协助原告在房屋交付使用之日即2011年12月30日起450日内即2013年3月24日前办理房屋所有权转移登记。但由于被告的原因，其直至2014年6月24日才取得案涉房屋产权初始登记，并致原告直至2014年9月1日才取得房屋所有权登记证书，被告的行为已构成违约。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”之规定，被告应当承担逾期办理房屋权属登记的违约责任。现原告请求被告支付逾期取得房屋所有权初始登记和逾期取得房屋所有权转移登记的违约金，具有事实及法律依据，本院予以支持。
关于房屋所有权初始登记的违约金。双方合同约定，被告应在2012年12月31日前取得商品房所有权初始登记，如因被告的责任未能在约定期限内取得的，自期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，被告应当按日向原告支付购房款万分之一的违约金。原告据此主张被告支付2013年1月1日至2014年6月24日期间共540天的逾期取得房屋产权初始登记违约金37500元，而被告辩称违约金的约定过高，请求予以调低。对此，本院认为，我国法律对于违约金采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，主要以补偿守约方的实际损失为主要功能。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，本院综合考虑原、被告合同的履行情况、被告的违约程度等因素，对原告主张的逾期取得房屋所有权初始登记违约金酌情确定为14000元。
关于房屋所有权转移登记的违约金。双方合同约定，商品房交付使用后，原告委托被告申请办理房屋权属转移登记，如因被告的责任，原告未能在房屋交付之日起450日内取得房屋所有权证书的，自原告应取得的期限届满之次日起至实际取得之日止，被告应当按日向原告支付购房款万分之一的违约金。原告据此主张被告支付从2013年3月25日至2014年9月1日共526天的逾期取得房屋产权转移登记违约金36598元，但被告对原告主张的该项违约金的计算时间提出异议，并请求对该项违约金予以调低。对此，本院认为，本院在本案中已支持原告所主张的2013年3月25日至2014年6月24日期间的所有权初始登记违约金，原告再主张该时间段的所有权转移登记违约金，显属不当，应将该期间予以扣除。同时，被告于2014年7月18日向成都市城乡房地产管理局申请办理案涉房屋的所有权转移登记，因开发商将办理房屋所有权登记的相关资料提交产权监理部门后，至取得房屋所有权证的期间已非由于“出卖人的原因”所能控制，故亦应将办证机关办证期间予以扣除。因此，逾期办理房屋所有权转移登记的违约金应当从2014年6月25日起计算至2014年7月18日止，共计24天。鉴于被告亦请求调减该项违约金，故本院根据实际情况，酌情确定被告支付原告逾期取得房屋所有权转移登记的违约金为600元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：
一、被告成都融创置地有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗瑜支付逾期取得房屋所有权初始登记的违约金14000元。
二、被告成都融创置地有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗瑜支付逾期取得房屋所有权转移登记的违约金600元。
三、驳回原告罗瑜的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费826元，由被告成都融创置地有限公司承担，此款已由原告罗瑜预交，被告成都融创置地有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内将此款给付原告罗瑜。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 杨立庆
二〇一五年六月二日
书 记 员 郑小红
附：本判决所适用法律条文全文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。