南通市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通潮民初字第00462号
原告南通天香绣工艺品有限公司。
法定代表人徐燕。
原告委托代理人范臻。
被告顾效东。
被告李斯儒。
两被告委托代理人戴袁华。
原告南通天香绣工艺品有限公司（以下简称天香绣公司）、南通市通州区刺绣博物馆（以下简称刺绣博物馆）与被告顾效东、李斯儒房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月9日立案受理后，依法由审判员金雷适用简易程序，于2014年4月26日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，转为普通程序，依法组成合议庭于2014年8月7日公开开庭进行了审理。两次庭审，两原告委托代理人范臻、被告顾效东、李斯儒及两被告委托代理人戴袁华到庭参加诉讼。审理中，原告刺绣博物馆向本院申请退出诉讼，本院已准许。本案现已审理终结。
原告天香绣公司诉称，2009年8月16日，刺绣博物馆代原告将天香绣公司所有的位于南通市通州区五接镇天后宫村1号楼底层的四间房屋（通间）计512平方米租赁给被告顾效东开设溜冰馆，由刺绣博物馆与被告顾效东之夫李斯儒订立“房屋租赁合同”。合同约定，租赁时间从2009年10月1日至2013年5月1日止，减免半年租金，3年总租金25万元整。并对违约责任作出了约定。但合同到期后，两被告继续占有，没有将出租房屋交给原告方，且不交纳房屋占有使用费。为此，诉至法院要求判令两被告：1、向两原告返还位于南通市通州区五接镇天后宫村1号楼底层四间房屋计512平方米。2、恢复租赁物的原状，如不能恢复则需承担恢复费用3万元。3、向两原告交付自2013年5月2日至实际交付租赁物止的租金，按每年83333元计算。4、依约承担违约金1万元。
被告顾效东、李斯儒辩称，两被告系夫妻关系。2009年8月，被告顾效东为筹办通州区五接镇源源滚轴溜冰馆，于2009年8月16日由被告李斯儒与原告方订立房屋租赁合同，向原告方承租讼争房屋属实。合同约定租期3年半，自2009年10月1日至2013年5月1日，租金共计25万元。两被告租赁后，对原告的出租毛坯房进行了装修予以营业。但因为其房屋自身质量问题，导致被告方在营业过程中，因二楼经营的足浴会所向底层漏水，造成被告的经营场所及营业收入的损失，已经通州区人民法院审理结束。
针对原告的起诉，两被告认为，首先关于原告要求交付出租物的诉请，因出租房屋存在质量问题，被告顾效东曾于2012年1月向通州区人民法院起诉。后又于2013年8月7日再次诉至法院。因此自2012年1月起，涉案出租房屋就无法经营，处于瘫痪状态，在法院诉讼过程中，因案件审理需要，无法交接。案件审结后，被告方曾积极要求将租赁物交付原告方，但原告方故意拒绝，故意拖延。事实上，自出租房屋无法经营后，被告就不再占有原告的房屋。关于原告方的第二个诉请，因租赁协议约定，原告交付的是毛坯房，被告因经营需要，对房屋进行了必要的装修，并未对房屋进行破坏性的装修，现对该添附部分不主张权利，加之合同上没有特别的约定，所以不存在恢复原状，不存在恢复原状就不存在费用3万元的问题。关于原告方主张自2013年5月2日至实际交付止的租金问题，因被告自2012年1月起因诉讼就不再使用出租房屋，也无法继续经营溜冰场，不存在支付占有使用费的问题。关于原告要求两被告支付1万元违约金的诉请，虽然合同有约定，一方违约，则应当向对方支付违约金1万元，但因被告在履行合同过程中，并无违约行为，则原告该主张无事实依据。综上，请求法院驳回原告诉请。
经审理查明，两被告系夫妻关系。2009年8月16日，被告顾效东因经营通州区五接源源滚轴溜冰馆需要向原告承租1号楼底层四间房屋（通间）计512平方米。原告天香绣公司委托刺绣博物馆与被告李斯儒订立1份“房屋租赁合同”。合同出租方为刺绣博物馆，承租方为李斯儒。合同约定，出租方将坐落于沿江公路刺绣博物馆临公路自东向西四间房屋计512平方米出租给承租方，租期3年半，自2009年10月1日至2013年5月1日止，其中出租方免收半年租金。租金于2009年8月16日订立合同时交5万元，于2009年9月19日前交15万元，于2010年春节前交5万元。共计交付25万元。同时约定，出租方应当按照合同约定时间将出租房交承租方，逾期交付视为违约。承租方应当按照合同约定的期限和方式交付租金，如逾期缴纳，视为违约。承租方因经营项目选择错误可以选择其他经营项目，否则视为违约。如果违约，需向对方支付违约金1万元，守约方并有权终止合同。并约定，租赁期间经出租方同意，承租方可以对承租房屋进行装修添加设备，但不得改变房屋的主体结构和损坏房屋墙体及原有的装潢设备。租赁期满后，承租方在不损坏房屋结构及墙体设施的情况下，对能够搬走的设备，应当及时搬走，超过10天视为放弃，不能拆走的部分，直接归出租方。被告方承租房屋后，对房屋进行了必要的装修于同年10月开业经营，并按约定期限、金额向原告交付了租金25万元。
2009年9月16日，案外人宋济麟因经营足浴房需要向原告方租赁被告租赁的房屋的二层384平方方米用于经营沐香阁足浴会所。该会所开业不久，就出现向底楼漏水的现象，造成被告经营的溜冰馆的屋面、地板、吊顶破损，并影响正常经营。为此，本案被告顾效东曾于2012年1月向本院提起诉讼，要求宋济麟停止侵害并承担赔偿责任，后撤回起诉。在该案审理过程中，根据原告顾效东的申请，本院委托南通天平房屋安全司法鉴定所对房屋漏水的原因进行了司法鉴定。该所认为：“根据现场抽查的情况进行综合分析，二层竖向排水管道穿过现浇楼板时未进行有效的防水处理，当二层足浴房洗浴水渗入地砖下垫层，导致垫层含水量较高或处于饱和状态时，积水就会从竖向排水管道周边渗入楼下，所以，二层楼面水渗入楼下与穿过现浇楼板的竖向排水管道施工不当存在因果关系”。为此，顾效东以宋济麟、刺绣博物馆、天香绣公司为共同被告于2013年8月向本院提起诉讼。经审理，本院于2013年12月20日作出（2013）通潮民初字第0586号民事判决书，判决由宋济麟及天香绣公司根据各自过错，按3：7的比例对顾效东的损失125516.70元承担赔偿责任。该案判决后，原、被告双方均未提起上诉，该判决已生效。
另查明，涉案出租房屋到目前为止没有办理合法建房审批手续。
本案第一次庭审时（2014年4月26日），被告方明确出租房屋已不在使用，也不占有，原告随时可以收回出租房屋。但此后，原告未有响应，致出租房屋现处空关状态。
以上事实，有原、被告提供的相关证据及庭审笔录在卷为证。
由于原、被告各执一词，致未能达成一致调解意见。
针对本案的争议焦点，结合原告的诉请主张，本院作如下分析：
一、原告要求被告方返还房屋的诉请应否得到法律的支持。
对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，租赁期间届满，租赁人应当返还租赁物，且返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的物质使用后的状态。本案中，自涉案合同到期后，被告有交付租赁物义务。涉案房屋事实上未能交付原告，故对原告该诉请，本院予以支持。因案涉房屋系被告李斯儒与原告订立，由被告顾效东实际使用，所以两被告均有交付义务。
二、原告要求被告方恢复原状或赔偿3万元的诉请能否得到法律支持。
对此，本院认为，根据双方订立的租赁合同约定，租赁期间，被告可以对承租房屋进行装修和添加设备，但不得改变涉案房屋的主体结构和损坏房屋墙体及原有的装潢设施。在租赁合同期满时，被告在不损坏房屋结构及墙体设施的情况下，对能够搬走的设备应当及时搬走，如逾期超过十天不搬走，则视为被告放弃设备的所有权，而由原告无偿取得。被告进行装修的不能拆走的部分则直接由原告无偿取得。从以上约定可以看出，被告方在不影响房屋的主体结构情况下是可以对房屋进行必要的装修及改造的。被告承租后因经营需要确对房屋进行了必要的装修及添附，但都是依据合同约定且确因经营需要而进行，并未损坏房屋结构和墙体。庭审中被告已表示就出租房屋内的装修及添附不再主张权利。为此，原告要求被告恢复原状或赔偿损失之诉请现无合同约定也无法律依据，对原告该诉请，本院不予支持。
三、原告主张要求被告方支付房租（房屋占有使用费）的诉请能否支持或如何支持。
对此，本院认为，首先涉案房屋没有交付。因此，在没有交付前应认定由被告方占有控制，被告方须向原告交纳房屋占有使用费。其次，房屋占有使用费标准如何计算。本院认为，在双方无其他约定的情况下，原告要求按原约定租金标准计算并无不当。根据双方合同约定，租金3.5年共计25万元，虽然其中双方约定免收半年租金，但事实上被告使用了3.5年，并交纳了约定租金。为此，占有使用费可按每天195.70元（71428.57元÷365天）计算。第三，占有使用费如何计算，如何支付。本院认为，该费用可分三个阶段考虑。第一阶段自合同期届满次日2013年5月2日至2014年1月7日［本院（2013）通潮民初字第0586号民事判决书生效日］。该阶段因本院（2013）通潮民初字第0586号民事案件正在审理过程中，涉案房屋因诉讼需要无法交接。故对原告要求被告给付该期间房屋占有使用费的主张本院不予支持。第二个阶段自2014年1月8日至2014年4月26日，该阶段其费用共计21331.30元（109天×195.70元）。在两被告已明知本院（2013）通潮民初字第0586号民事判决书已生效，应积极向原告交付房屋，但因双方原因未能按约交付。该费用应根据原、被告各自过错程度分担。原告作为出租方在合同到期后应积极配合被告办理交接，被告在合同到期后亦应主动积极办理而不是持放任的态度。根据各自过错，本院认定由原告承担40%的责任，由被告方承担60%的责任即由两被告赔偿原告12798.78元（21331.30元×60%）。第三个阶段自2014年4月27日至房屋实际交付时止的房屋占有使用费，因该阶段系被告主动提出交付，但原告不要求办理房屋交付致房屋空置。故对原告要求被告给付该期间房屋占有使用费的主张不予支持。
四、关于原告主张违约金的主张能否得到法律支持。
本院认为，被告在涉案合同期届满后尤其在本院（2013）通潮民初字第0586号民事判决书生效后未能将房屋交付原告，构成违约。但因涉案合同租赁房屋未有建房审批手续，依照法律规定，涉案合同为无效合同。为此双方约定的违约责任亦为无效。现原告依据无效合同要求被告承担违约责任，本院不予支持。况且本院已支持了原告要求被告给付租金（房屋占有使用费）的诉讼请求，且其金额已超过违约金损失1万元。为此，原告该诉请主张本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十三条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告顾效东、李斯儒于本判决发生法律效力后三日内将坐落于南通市通州区五接镇天后宫村刺绣博物馆1号楼底层四间房屋（计512平方米），交付原告南通天香绣工艺品有限公司。
二、被告顾效东、李斯儒于本判决生效后十日内给付原告南通天香绣工艺品有限公司房屋占有使用费12798.78元。
三、驳回原告南通天香绣工艺品有限公司的其他诉讼请求。
如果两被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1318元，原告负担659元，两被告负担659元（两被告负担部分原告已代垫，待执行时由两被告一并给付原告）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费1318元（户名：南通市财政局，开户行：中国银行西被闸支行，账号：47×××82）。
审 判 长 金 雷
代理审判员 刘 杨
人民陪审员 黄德祥
二〇一四年八月二十五日
书 记 员 周 霞