陕西省咸阳市杨陵区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0403民初341号原告：李建强，男，1960年5月8日出生，汉族，中国工商银行咸阳分行部客户经理，住杨陵区。委托诉讼代理人：杨波，陕西松意律师事务所律师。被告：杨凌光泰实业有限公司，住所地：陕西省杨凌示范区神农路。统一社会信用代码：91610403710070732Q。法定代表人：宋东新，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李恩，该公司员工。委托诉讼代理人：罗新彦，陕西国文律师事务所律师。原告李建强与被告杨凌光泰实业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年2月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李建强及委托诉讼代理人杨波，被告杨凌光泰实业有限公司的委托诉讼代理人李恩、罗新彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李建强向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付迟延交房违约金78177元；2、依法判令被告履行义务即将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；3、依法判令被告履行协助原告办理房地产权属登记的法定和约定义务；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2006年1月16日，原、被告签订了《商品房买卖合同》。原告购买被告开发的位于杨凌示范区××中××光××大厦××号房××套，建筑面积154.18平方米，总价款为人民币196425元。合同签订后，原告依约向被告支付了合同款项，但被告并没有按照约定在2006年8月30日前向原告交付房屋，之后原告多次督促被告交付房屋及索要违约金。2008年11月3日被告才通知原告收房，并向原告出具了《交房通知书》，但关于被告迟延交房、未按约定期限将办理权属证书需要由被告提供的资料报产权登记机关备案及未履行协助原告办理房地产权属登记的问题一直没有解决，无奈之下原告诉至法院。望依法裁判。被告杨凌光泰实业有限公司辩称，1、原告至今欠付被告面积差房款和天然气安装费，因此原告也存在违约行为。原告与被告签订的商品房买卖合同约定房屋面积为151.84平方米，但房屋实测面积为154.18平方米，超出合同约定面积2.34平方米，原告至今未向被告支付面积差房款。且合同约定天然气安装费应由原告承担，原告至今未支付天然气安装费，原告也是违约方。2、原告请求被告支付逾期交房违约金已过诉讼时效。原告所购房屋为杨陵工行团购房，在建房过程中杨陵工行多次要求变更设计，致使原告所购房屋迟延交付至2008年11月3日。本案合同约定的交房时间是2006年8月30日，而原告在实际使用房屋达10年之久后向被告主张逾期交房的违约金，显然已超过诉讼时效，请法院驳回原告的诉讼请求。3、原告购买涉案房屋支付的房款共计为190000余元，而原告主张的逾期交房违约金的数额为78000余元，接近原告所缴纳房款的一半，违约金明显过高。根据《中华人民共和国合同法》第114条第2款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，原告主张的逾期交房的违约金数额明显超过原告的实际损失，因此，如果法院认定本案未超过诉讼时效，被告请求依法减少违约金数额。4、涉案房屋所在的“光泰大厦”已办理整幢楼的初始登记，已满足给各位业主办理房屋权属证书的条件，但因原告怠于交纳房款、住房维修金及契税致使其至今未取得房屋权属证书。原告没有证据证明其已向被告足额交纳全部房款。被告同意协助原告办理房屋权属证书，但原告需向被告支付面积差房款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提供如下证据：1.商品房买卖合同、收据、交房通知书；2.公证书、邮政快递单、催交房及违约金函、催交购房违约金函、邮件查询单、录音光盘；3.证人俞某的当庭证言。对于被告无异议的证据1本院予以确认，被告对迟延交付的事实没有异议，对该事实予以认定。对有争议的证据本院认定如下：证据2中的录音真实性被告不予认可，无其他证据佐证，不予认定，对于证据2中的其他证据能够与证据3相互佐证证明原告一直主张权利，予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，结合庭审笔录，确认如下案件事实：2006年1月16日，原告李建强与被告杨凌光泰实业有限公司签订了商品房买卖合同。合同约定原告李建强购买被告杨凌光泰实业有限公司位于杨凌示范区××中××“光××大厦”××单元××商品房××套，建筑面积151.84平方米，单价为每平方米1274元。总价款为193444元。合同第八条约定，出卖人于2006年8月30日前交房给买受人使用。合同第九条约定，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人，逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过30日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。后原告付清合同约定的房款，被告未按合同约定时间向原告交付房屋。2008年8月29日，原告李建强及其他购房者共同向被告杨凌光泰实业有限公司邮寄送达《催交房及违约金函》，要求被告杨凌光泰实业有限公司支付迟延交房违约金。2008年11月3日被告杨凌光泰实业有限公司通知原告李建强收房，并向原告出具了《交房通知书》，通知原告接收房屋，补交面积差房款、天然气等费用。2009年至2014年期间，李建强等人数次到宝鸡向被告杨凌光泰实业有限公司催要迟延交房违约金。2012年8月27日、2014年8月22日、2015年8月26日、2017年8月16日，原告李建强与高益杰、吴红英、杨亚平向被告杨凌光泰实业有限公司邮寄送达《催交购房违约金函》，要求被告杨凌光泰实业有限公司支付迟延交房违约金。2017年9月19日，李建强等购房者向被告杨凌光泰实业有限公司送达《催交购房违约金函》，被告杨凌光泰实业有限公司的员工李恩在《催交购房违约金函》上书写“已收到。李恩2017.9.19”。另查明，原告李建强因与被告杨凌光泰实业有限公司关于违约金未达成协议，故一直未交纳房屋契税及维修基金，房产证亦未办理。本院认为，本案争议焦点为：1、本案是否已过诉讼时效；2、被告迟延交付房屋，原告请求的违约金是否过高，是否应予调整；3、原告未办理房屋产权证书的原因。(一)关于诉讼时效，原告一直向被告催要迟延交房违约金，诉讼时效因原告主张权利中断，故原告起诉并未超过诉讼时效。原告李建强与被告杨凌光泰实业有限公司签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护。（二）关于违约金是否需调整。被告杨凌光泰实业有限公司未按合同约定的期限向原告李建强交付商品房，已构成违约，应承担违约责任。原告要求被告按日支付已交房款万分之五的迟延交房违约金，被告杨凌光泰实业有限公司以双方约定的违约金过分高于原告受到的实际损失为由，请求依法降低违约金数额，本院根据合同履行情况、原告预期利益及被告过错程度等综合因素，对违约金酌情予以调整，迟延交房违约金按照日万分之三计算。经核算，迟延交房天数为795天，迟延交房违约金应当为193444元×0.0003/天×795天=46136元。（三）关于未办理房产证的原因。被告辩称已经将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，原告亦认可同小区其他住户确已有住户办理了房屋产权证书，故被告辩称已将产权登记备案的辩称理由，本院予以采纳。原告要求被告履行协助原告办理房地产权属登记的义务，但原告尚未交纳契税及维修基金，原告履行应尽义务后，被告应协助原告办理房屋产权登记。关于被告辩称原告应支付面积差房款、天然气安装费，经本院释明被告未在本案中提出反诉，该部分款项在本案中不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告杨凌光泰实业有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告李建强逾期交房的违约金46136元。二、被告杨凌光泰实业有限公司待原告李建强交纳契税及维修基金后，协助原告李建强办理房屋产权登记。三、驳回原告李建强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1754元（原告已预交），由原告李建强负担719元，被告杨凌光泰实业有限公司负担1035元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。审 判 长  刘雨蓉代理审判员  王丹萍代理审判员  王 琼二〇一八年六月二十六日书 记 员  徐泽华附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。