宁夏回族自治区中卫市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）卫民终字第215号
上诉人（原审被告）陈国军，男，住宁夏回族自治区中宁县。
委托代理人严良义，宁夏中宝律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）刘素芳，女，住宁夏回族自治区中宁县。委托代理人葛军，宁夏王占强律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）蒋占海，男，住宁夏回族自治区中宁县。
委托代理人高勇，宁夏颢振德律师事务所律师。
上诉人陈国军、刘素芳为与被上诉人蒋占海房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区中宁县人民法院（2013）中宁民初字第1474号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月7日受理后，依法组成合议庭，于2014年8月19日公开开庭进行了审理。上诉人陈国军及其委托代理人严良义，上诉人刘素芳及其委托代理人葛军，被上诉人蒋占海及其委托代理人高勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2007年蒋占海租赁陈国军位于中宁县城营业房一套。2009年11月，蒋占海与陈国军口头约定，蒋占海以23万元的价格购买该房屋。2009年11月13日，蒋占海给陈国军支付购房定金10万元，截止2009年12月22日，蒋占海又分别支付购房款3万元、1万元，蒋占海先后支付陈国军房款14万元，剩余房款9万元至今未付，涉案房屋亦未办理房屋过户手续，但该房屋一直由蒋占海占有、使用。蒋占海与陈国军就未按时付款及未按时过户未约定违约责任。同时查明，陈国军与刘素芳系夫妻关系。2009年11月份，蒋占海与陈国军协商达成口头房屋买卖协议时，陈国军在银行尚有贷款，涉案房屋的产权证书被抵押在中国工商银行。2010年，陈国军将贷款还清后从银行取回房产证。故蒋占海请求：1.判令陈国军继续履行合同即将位于中宁县城营业房的房屋产权变更登记到蒋占海名下，蒋占海付清剩余房款；2.案件受理费及保全费由陈国军负担。
原审法院认为，蒋占海与陈国军于2009年11月达成的口头房屋买卖协议系双方当事人真实意思表示，根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，该口头房屋买卖协议不违反法律、行政法规的禁止性规定，是合法有效的，对双方都具有法律约束力，应当依法予以保护。蒋占海与陈国军之间达成口头房屋买卖协议时，房屋的权属证书被陈国军抵押在中国工商银行贷款，且陈国军认可2009年春节之后该房屋的交易税价格上涨，以上是蒋占海与陈国军均未及时办理房产过户的主要原因。根据最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第85条的规定，本案房屋买卖合同依法成立并于当日实际履行，陈国军亦无证据证实无法继续履行合同的过错方是蒋占海，且该合同能够继续履行，蒋占海与陈国军应当继续履行各自的义务。根据交易习惯，陈国军负有协助蒋占海过户的义务；陈国军无证据证实如果蒋占海于2009年年底不能付清全部房款，则房屋买卖关系变更为房屋租赁关系的主张。陈国军在未完全履行自己义务的情况下，无正当理由反悔，有悖诚实信用原则，有损交易安全，故对其要求蒋占海返还房屋的辩解意见不予采纳。陈国军及刘素芳关于蒋占海与陈国军就该涉案房屋达成买卖协议时刘素芳不知情，要求驳回蒋占海诉讼请求的辩解意见，与蒋占海与陈国军于2009年11月份达成房屋买卖协议、收取购房定金及部分房款、实际交付房屋给蒋占海使用至今的事实不符，且陈国军及刘素芳对其辩解意见没有提供相应的证据证实，故对其辩解意见不予采信。综上，陈国军应当遵循诚实信用原则，根据合同目的和交易习惯为蒋占海办理房屋过户登记。蒋占海要求继续履行合同的诉讼请求符合法律规定，予以支持。经原审法院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条第（五）项，《中华人民共和国物权法》第十五条，最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第85条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：蒋占海与陈国军继续履行房屋买卖合同。陈国军于判决生效后三十日内将中宁县城营业房的产权过户到蒋占海名下，蒋占海于房屋过户登记手续办理完毕的当日付清下剩购房款9万元。案件受理费100元，保全费1670元，共计1770元，由蒋占海负担770元，陈国军负担1000元。
陈国军不服上述判决，向本院提起上诉称：1.蒋占海与陈国军之间的房屋买卖关系不成立。2009年11月，陈国军与蒋占海口头协商买卖房屋，没有签订书面合同，没有对房屋价款的支付方式、产权变更登记时间等涉及房屋买卖的重要事项进行约定，双方约定在2009年年底之前蒋占海付清全部房款，如不能付清全部房款，双方之间的买卖关系变为租赁关系。2009年年底蒋占海没有支付下余房款和承担交易税款等，也未付清全部房款，按照双方之间的约定，蒋占海支付的房款按租赁费计算，房屋继续由蒋占海使用，蒋占海也同意。在陈国军要求返还房屋时，蒋占海也只是提出租金如何计算。虽涉案房屋当时在工商银行抵押贷款，但不是未办理过户的主要原因。蒋占海以租赁方式使用陈国军的房屋到现在。2.刘素芳的权利没有得到维护。蒋占海原审时当庭承认，其与陈国军协商房屋买卖时，陈国军的妻子刘素芳不在场、不知情，蒋占海也一直没有见过刘素芳，刘素芳作为涉案房屋的共同共有权人，有权对涉案房屋的权属处置作出决定。刘素芳一直不知道涉案房屋的使用状况，也当庭表示不会出卖涉案房屋，蒋占海与陈国军之间的口头房屋买卖无效。刘素芳知道或是否同意，举证责任应当在蒋占海，而不是由刘素芳提供证据证实，原判认定刘素芳未提供证据证实错误。3.原判结果错误。退一步讲，如果双方继续履行合同，因蒋占海一直实际占有、使用房屋，没有损失，且现在房屋价格上涨，蒋占海欠陈国军房款9万元也一直未付。蒋占海只付清下剩房款9万元，对陈国军不公平，办理房屋过户的费用应由蒋占海负担。综上，请求二审法院：撤销原判，改判驳回蒋占海的诉讼请求；一、二审案件受理费由蒋占海负担。
刘素芳不服上述判决，向本院提起上诉并对陈国军的上诉请求答辩称：1.刘素芳作为陈国军的妻子，其是涉案房屋的共同共有人。陈国军与蒋占海协商买卖房屋时，刘素芳不知道，发生纠纷后刘素芳才知道。庭审时刘素芳明确表示不同意出售涉案房屋，蒋占海与陈国军订立的房屋买卖合同应属无效合同。2.刘素芳明确表示对蒋占海与陈国军之间的买卖行为其不知情，也不认可，并对蒋占海提供的收条及视听资料不认可，原判还依据该证据认定双方之间的买卖关系成立错误。刘素芳提供中国工商银行个人借款合同复印件，证明涉案房屋属夫妻共同财产，不属陈国军个人财产，原判只认定房屋产权证书在银行抵押的事实，对其他事实未认定。蒋占海应提供证据证明刘素芳知道并同意将涉案房屋出售，而不是由刘素芳提供证据证明其抗辩的事实。刘素芳对陈国军的上诉请求无异议。综上，请求二审法院：撤销原判，改判驳回蒋占海的诉讼请求；一、二审案件受理费由蒋占海负担。
上诉人陈国军对上诉人刘素芳的上诉请求无异议。
被上诉人蒋占海答辩称：1.陈国军、刘素芳的上诉请求不成立。蒋占海提供证据证明2009年11月份陈国军将涉案房屋以23万元的价格出售给蒋占海，协议符合房屋买卖的主体、标的、数量、价格等主要条款，虽未签订书面合同，没有对房款支付方式、产权变更登记时间进行约定，但不影响买卖关系的成立。2.涉案房屋在出售前已由蒋占海承租2年，出售后，长达4年多时间，陈国军没有催要过房租，刘素芳也未提出异议，刘素芳知道房屋出售的事实。3.合同没有履行的责任在陈国军，因陈国军将涉案房屋在银行抵押贷款，无法办理过户。房屋价格上涨的后果应由过错方陈国军承担。综上，请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，上诉人陈国军、刘素芳与被上诉人蒋占海均未提供新的证据。
经本院审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院对原审查明的事实予以确认。
另查明，2013年11月13日，原审法院作出（2013）中宁民初字第1474-1号裁定，裁定：一、对登记在陈国军名下的位于中宁县城营业房予以查封；二、对龚某某提供担保的位于中宁县新堡镇龚某某商业楼予以查封。裁定送达双方当事人，原审法院对涉案财产进行了查封。
二审庭审中，蒋占海认可双方约定办理房屋过户手续费用由其自行承担。同时，蒋占海认为涉案房屋现行价值为30-40万元，陈国军认为涉案房屋现行价值为40-50万元。
本院认为，蒋占海提供的收条载明“今收到蒋占海买房定金10万元、收款人陈国军，2009年11月13日；今收到蒋占海3万元；收到蒋占海1万元，收款人陈国军，2009年12月22日”，一、二审庭审中，陈国军与蒋占海陈述均确认陈国军与蒋占海于2009年11月口头达成房屋买卖合同，房屋价格为23万元，陈国军将涉案房屋交付给蒋占海。陈国军提出蒋占海未及时付清房款，双方已由房屋买卖关系变为房屋租赁关系，与其当庭陈述及本案查明的事实不符。房屋共有人刘素芳在陈国军将房屋交付蒋占海占有使用长达4年多时间内，未提出异议，并以此上诉认为其不知道陈国军与蒋占海之间的口头房屋买卖的上诉理由不能令人信服，也与本案查明的事实不相符，对其上诉理由本院不予采信。
陈国军与蒋占海达成的房屋买卖口头协议，不违反法律、法规的规定，应认定为合法有效。因双方未签订书面协议，对双方之间的权利义务、付款方式、变更登记、违约责任未进行明确约定。除非双方有特别约定，一般情况下，按照日常交易习惯，买方应先付清房款，再由卖方协助买方办理房屋过户手续，或者是双方将房屋过户手续办理后，买方及时支付下剩购房款。本案中，蒋占海应付清剩余房款，陈国军协助蒋占海办理房屋过户手续，蒋占海未及时支付下剩房款，应承担责任；但陈国军在将房屋出售给蒋占海前，涉案房屋已在银行抵押贷款，不能作变更登记，陈国军也有责任。因双方的责任，涉案房屋未及时办理过户变更登记，在后续的时间里，涉案房屋价值上涨，导致双方在履行过程中发生争议，不能达成一致意见，这是本案纠纷发生的主要原因。对此，双方对因房屋价值上涨所造成的损失应各自分担。考虑到涉案房屋一直由蒋占海占有使用，根据双方的陈述、参考现行涉案房屋市场行情和均衡双方之间的利益，涉案房屋现行价值确定为40万元为宜，陈国军的损失可参照现行房屋价值进行确定。现行房屋价值与双方之间约定的价格相差17万元（40万元-23万元），对涉案房屋增值部分的损失由陈国军与蒋占海平均承担，由蒋占海在23万元的基础上再支付陈国军房屋损失8.50万元为宜，蒋占海应支付陈国军31.50万元，已支付14万元，应再支付17.50万元。庭审中，蒋占海认可双方约定过户变更费用由其自行承担，蒋占海在付清陈国军房款17.50万元后，陈国军协助蒋占海进行房屋变更登记，过户变更费用由蒋占海自行承担。
综上，原判认定事实清楚，但处理结果不当。上诉人陈国军的部分上诉理由成立，对其部分上诉请求予以支持；上诉人刘素芳的上诉理由不成立，对其上诉请求不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销宁夏回族自治区中宁县人民法院（2013）中宁民初字第1474号民事判决；
二、被上诉人蒋占海于本判决生效之日起10日内支付上诉人陈国军、刘素芳17.50万元；
三、上诉人陈国军在被上诉人蒋占海付清房款10日内，协助被上诉人蒋占海办理房屋过户变更登记，过户变更费用由被上诉人蒋占海自行负担。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期的债务利息。
一审案件受理费100元，保全费1670元，共计1770元，由蒋占海负担770元，陈国军负担1000元；二审案件受理费100元，由被上诉人蒋占海负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 薛鹏飞
审 判 员 韩金芳
代理审判员 吕广飞
二〇一四年十一月十二日
书 记 员 田学智
本案适用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：
（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。
（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；支付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。
（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。
（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。
（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。
第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。