云南省元谋县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）元民二初字第173号
原告胡学孝，男，1956年7月30日出生，汉族，初中文化，
无业，住元谋县，公民身份证号码：×××。
原告熊美琼，女，1957年2月8日出生，汉族，初中文化，无业，公民身份证号码：×××（系胡学孝之妻）。
原告胡金东，男，1982年9月2日出生，汉族，大学文化，无业，公民身份证号码：×××（系胡学孝的长子）。
原告熊金辉，男，1983年12月12日出生，汉族，大学文化，无业，公民身份证号：×××（系胡学孝的次子）。
被告李元庆，男，1983年7月24日出生，汉族，初中文化，个体工商户，住元谋县，公民身份证号码：×××。
委托代理人冯应权，云南滇楚律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。
原告胡学孝、熊美琼、胡金东、熊金辉诉被告李元庆房屋租赁合同纠纷一案，于2014年1月23日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年3月18日公开开庭进行了审理。并于2014年4月27日作出（2014）元民二初字第39号民事判决书，判决后被告李元庆不服，依法提出上诉。楚雄州中级人民法院于2014年7月24日作出（2014）楚中民一终字第321号民事裁定书，以原判认定事实不清，发回本院重审。本院于2014年8月13日立案后，依法重新组成合议庭，于2014年9月30日公开开庭进行了审理，原告胡学孝、熊美琼、胡金东、熊金辉，被告李元庆及其委托代理人冯应权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡学孝、熊美琼、胡金东、熊金辉诉称：原告胡学孝、熊美琼系夫妻，胡金东和熊金辉系胡学孝夫妻二人的儿子。四原告与被告通过协商，于2010年8月9日签订《房屋租赁合同》，约定原告将坐落于元谋县元马镇萃云街西侧五层楼房一幢（包括底层的门面）及房后院心全部出租给被告经营宾馆使用，租期为10年，自2010年9月1日起至2020年9月1日止，租金按年计算，前6年每年10万元，第7年按10%递增为11万元，第8年12万1仟元，第9年13万1仟元，第10年14万3仟元，被告需提前2个月交付下一年的房租。在租期内，被告不得将房屋转租给他人，如果转租给他人必须经得原告的同意，并由原告与第三人重新签订租房合同，否则原告有权将房屋收回，不予出租，双方还约定违约金为50万元。合同签订后，原告于2010年9月1日按照合同的要求将房屋及院心交给被告经营“庆元宾馆”。自2013年8月起至今，原告无数次找被告要下一年的租金，被告找各种理由推诿，拒绝支付，被告的妻子还说要把房子打给原告。2013年12月，原告得知被告将房屋的门面及院心转给他人经营餐饮，还在院心内建盖厨房和卫生间及简易的彩钢瓦房屋，后彩钢瓦房屋拆除，导致原告在院心内砌好的石脚也受到损坏。原告在向被告催要房租未果的情况下，又得知被告曾于2013年10月至12月期间，在金点子传媒刊登房屋出租广告。被告无正当理由拖延支付房屋租金，将房屋转租给第三人及损坏房屋院心石脚的行为，违反了合同的约定，使原告无法及时归还贷款，给原告造成经济损失。为维护合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判决：1、解除原、被告在2010年8月9日签订的《房屋出租合同》；2、被告支付原告违约金20000.00元；3、本案的诉讼费由被告承担。
被告李元庆辩称：原、被告双方于2010年签订的合同，是双方在平等自愿的基础上签订的，应当遵守。被告方的租期是10年只使用了3年多，是原告违反约定，见旁边的房租涨价，为了提高房租拒收被告交付去年到今年的房租，以此为由说被告违约，我们认为应使用10年后再调整；另外被告转租房屋时已口头告知原告，在院心挖排水沟是正常排水，原告没有损失；如果要解除合同，要求原告赔偿我的损失，如果合同有效，则请求驳回原告方的诉讼请求。
在诉讼中，原告和被告争议的焦点为：1、被告是否有违约行为？2、双方于2010年8月9日签订的《房屋租赁合同》是否解除？
针对争议的焦点，原告向本院列举了以下证据材料：
1、原告身份证复印件，欲证明原告四人的基本情况。
2、元房字第s114**号《房屋所有权证书》复印件，欲证明s11435号房屋属于原告四人共同共有。
3、国有土地使用权出让合同复印件，欲证明原告取得出租的房屋土地使用权。
4、房屋出租合同书复印件，欲证明原被告双方于2010年8月9日签订《房屋出租合同》。
5、房屋转租合同书复印件，欲证明2010年9月29日被告在没有告知原告的情况下与别人签订合同。
6、房屋转租广告复印件，欲证明被告在报纸上连续刊登广告出租房屋。
7、《解除房屋租赁合同通知书》、照片三张，欲证明原告主张解除合同已经通知过被告。
8、元国用（2002）字第0233号《国有土地使用证》复印件，欲证明原告出租给被告的房屋拥有合法所有权。
9、元谋县工商行政管理局元马分局工商信息登记复印件，欲证明被告将房屋部分转租给别人经营餐厅的事实。
10、《房屋出租合同》照片1张，欲证明被告把房屋转租给别人使用（第5房屋转租合同书照片）。
11、农村信用社存折、邮政储蓄存折，欲证明合同签订后，被告前三年交付租金的情况。
经质证，被告对原告列举的证据材料1、2、3、8、9、10的真实性无异议，但和本案没有关联性；证据5转租的情况属实，但原告是知道的；证据6、7不认可，且和本案没有关联性；证据11不能证明被告没有按时交纳租金；证据4，房屋出租合同书没有意见。
针对争议的焦点，被告向本院列举了以下证据材料：
1、房屋出租合同，欲证明合同租期为10年，除第一年的租金交付外，以后的在下一年的下半年内付清下年度的租金。
2、收条，欲证明被告按房屋出租合同全面履行了交付租金义务（2010年9月1日交9.5万元和定金5000元，共10万元；2011年10月17日交10万元；2012年11月6日交10万元）。
3、照片，欲证明被告对租赁的房屋投入了大量资金进行装修。
4、房屋出租合同，欲证明该转租行为发生在2010年9月29日（出租三年，从2010年10月1日起至2013年10月1日止），原告明知并口头同意，近三年未提出异议。
5、证人张某某、文某某、王某某、赖某某到庭作证的证言，证实2013年10月份被告李元庆拿房租去交，原告不收；2013年11月底看见李元庆将钱拿给他妻子保管，问他说是去交房租，房东不收，要涨房租；2013年12月左右在那里住时，听说原告要收回房子，去交房租原告不收。
经质证，原告对被告列举的证据材料2没有异议；证据1的真实性没有异议，但不能证明被告方没有拖欠租金的事实；证据3，只能说明被告装修过房屋；对证据4的真实性无异议，但认为不能证明被告已经告知原告转租房屋的事实。证据5的证人系某某的亲戚朋友不能作证，他们说的时间不对，是我们起诉后才来交的房租。
本院认为：原告提交的证据1证实了原告的基本情况，客观真实，本院予以确认；证据2、3、8、证实原告对出租房屋有合法的所有权，予以确认其证明力；证据4、5、6、7、9、10之间能相互印证，证明原、被告签订了房屋出租合同，约定了双方的权利、义务以及被告将部分房屋转租给他人、原告曾书面通知被告解除合同的事实，予以确认其证明力；证据11与被告提交的收条之间能相互印证，证实被告向原告交纳房租的事实，予以确认其证明力；证据12，与其他证据能相互印证被告交纳房租的事实部分，予以确认其证明力。被告提交的证据1、2、4证实双方签订房屋出租合同、被告交纳房租的情况及被告将房屋转租给他人的事实，予以确认其证明力；证据3证实了出租房屋的现状，予以确认其证明力。
经审理，本院确认如下法律事实：
2010年8月9日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋出租合同》，约定原告将坐落于元谋县元马镇萃云街林业局旁一幢共五层带后院的房屋全部出租给被告经营宾馆使用，租期为10年，自2010年9月1日起至2020年9月1日止；租金按年计算，前6年每年10万元，第7年按10%递增为11万元，第8年12万1仟元，第9年13万1仟元，第10年14万3仟元；合同第四条规定了付款方式为：乙方于本合同生效之日向甲方支付定金5000元，由乙方于每年前2个月交付给甲方，交房之日一次性付清第一年的租金；第九条规定：在租期内，乙方不得转租给他人，如要转租给他人，必须经得甲方同意，由甲方与第三人重新签订租房合同，否则甲方有权将房屋收回，不予出租；双方还约定违约金为50万元。合同签订后，原告于2010年9月1日按照合同的约定，将房屋交付被告使用。被告于2010年8月9日签订合同时，交纳了定金5000.00元，于2010年9月1日支付2011年房租95000.00元；2011年10月17日支付2012年的房租10万元、2012年11月6日支付2013年的房租10万元；2014年的房租被告至今未付。被告李元庆在2010年8月9日签订《房屋出租合同》后，于2010年9月29日将房屋底层门面三间及后面五间房屋出租给他人经营餐馆，租期自2010年10月1日起至2013年10月1日止。2014年1月23日，原告以被告不按时交纳房租、及将门面和院心转租给他人经营餐厅，又连续刊登房屋出租广告，违反合同约定为由向本院起诉，要求解除原、被告于2010年8月9日签订的《房屋出租合同》并要求被告支付违约金20000.00元。
本院认为：当事人应遵守诚实信用原则，按照合同约定履行义务。原、被告双方签订的《房屋出租合同》系双方的真实意思表示，双方应依合同约定履行自己的义务。本案中，原被告双方在合同签订后已履行了三年多，被告已按约定的时间交纳了三年的租金，在交付2014年租金时，原告以被告迟延交付为由拒收，原告无证据证实被告违反交付租金时间的行为，其提出被告拖延交付租金的理由不能成立。对原告提出被告未经原告同意，将门面和院心转租给他人经营餐饮，违反了合同约定的意见，因原告与被告签订合同后一个多月，被告就将三间门面和院心转租给他人经营三年，现转租期已满，在转租期间，原告从未提出过异议，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件集体应用法律若干问题的解释》第16条规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同的或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。故原告请求解除合同的意见，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告胡学孝、熊美琼、胡金东、熊金辉的诉讼请求。
案件受理费人民币300.00元，由原告胡学孝、熊美琼、胡金东、熊金辉承担（已付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。
审 判 长 邬玉翠
审 判 员 杨洪铸
人民陪审员 ＸＸ翔
二〇一四年十一月十三日
书 记 员 段光礼