北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）顺民初字第04598号
原告（反诉被告）李云，男，1971年10月24日出生。
委托代理人彭金城，北京市玖典律师事务所律师。
委托代理人郑胜男，女，1987年5月3日出生。
被告（反诉原告）韩宗勇，男，1978年2月18日出生。
委托代理人刘伟，北京市君永律师事务所律师。
原告（反诉被告）李云与被告（反诉原告）韩宗勇租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李云及其委托代理人彭金城、郑胜男，被告（反诉原告）韩宗勇及其委托代理人刘伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李云诉称：
2014年11月23日，双方签订租赁合同，原告将位于顺义区×镇×村×路×号的养殖场租赁给被告，用途是养殖，年租金15万元。被告租赁后违法开办家具厂。
2015年1月17日、18日，×镇政府以养殖场开办家具厂为由强拆了原告的饲料库房1100平方米。
2015年1月14日，原告退还了被告所交房租15万元。因被告在养殖小区内违法办厂，导致原告的饲料房被强拆，现租赁合同已无法履行，而被告在收到原告退还全部房租后拒不腾退涉诉养殖场，给原告造成损失，协商未果，诉至法院，要求：1.判令解除2014年11月23日的租赁合同；2.判令被告立即腾退顺义区×镇×村×路×号原告的养殖场；3.判令被告给付原告租金（以每月12500元为基数，自2015年1月15日起至腾退之日止）；4.判令被告赔偿原告损失（以评估为准）；5.判令被告负担诉讼费。
被告韩宗勇辩称：
同意原告的第一项诉讼请求，但是是原告的原因导致合同无法继续履行，故原告赔偿被告损失后，原告同意解除双方的合同。
原告的第二项诉讼请求违反了双方补充协议的约定，补充协议是双方真实意思的表示，没有违反法律规定，双方应该履行。因现场房屋已被拆除，被告没有实际使用房屋，只是掌握院落钥匙，且被告早已将属于被告的设备搬离。但双方就赔偿问题未达成一致意见。根据双方补充协议的约定，原告不得要求被告搬离或腾退，故被告不同意原告第二项诉讼请求。
原告第三项诉讼请求也违反了双方补充协议的约定，双方的补充协议明确约定，在双方就补偿问题未达成一致意见，被告损失未得到补偿时，此期间原告不得收取租金，故不同意原告第三项诉讼请求。
不同意原告第四项诉讼请求，原告主张损失没有事实和法律依据。关于被拆房屋，其建房费用发生在双方租赁关系之前，与本案无关。拆除的房屋是因为被相关机关认定为违建，由×镇政府拆除，是第三方原因造成的，与被告无关。
被告韩宗勇反诉称：
2014年11月23日，原、被告双方签订了《租赁合同》，约定原告将其位于顺义区×镇×路旁的约陆亩养殖场地租赁给被告使用，未约定使用用途，并约定租金为每年20万元，前四年每年少收五万元。合同签订后，被告依约向原告支付了租金。但2015年1月份，因原告养殖场地的建筑被有关机关认定为违建，场地内房屋被依法拆除，致使合同无法继续履行。
2015年1月14日，双方签订了《补充协议》一份，约定原告向被告退回租金15万元，并约定双方就被告损失达成协议前，原告不得要求被告搬离，不得收取被告房租。
被告自租赁原告场地后，平整、硬化场地内地基，装修了房屋，安装了电路、暖气设施，花费了大量财产。因原告场地被有关机关认定为违建，房屋被拆除，致使被告损失巨大。
根据《合同法》的相关规定，原告的场地房屋被拆除，无法继续履行合同，属于严重违约情形，应向被告承担相应的赔偿责任。为维护自身合法权益，现提起反诉：1.请求判令解除双方于2014年11月23日签订的《租赁合同》；2.请求判令原告向被告支付各项损失共计224525.00元；3.反诉诉讼费用由原告负担。
原告李云就反诉辩称：同意解除双方之间的《租赁合同》，但原因是因为被告改变土地使用性质，将场地用于工业用地造成的，合同自被告实际腾退房屋场地之日解除。被告的第二项反诉请求缺乏法律依据，因为被告改变土地使用性质，将场地用于工业用地，造成的损失与原告无关。
经审理查明：
2002年10月28日，原告与×镇×村经济合作社签订《养殖土地承包协议》，后者将六亩一分四的土地承包给原告，用于从事养殖业。承包期限为30年，自2002年10月28日起至2032年10月28日止。
2014年11月23日，原、被告签订《租赁合同》，原告将上述养殖场地及场地内六间正房楼板房、向南饲料房1100平方米、简易房圈舍十间约196平方米、办公生活用房156平方米等房屋及附属设施租赁给被告使用，租期为十年，自2014年12月28日至2024年12月28日，租金为每年二十万元整，前四年每年少收五万元作为乙方完善场地的补偿，即每年收十五万元整。
《租赁合同》上所涉房屋均系原告建设，建设时均未取得建设工程规划许可证。其中饲料房建于2014年下半年，该饲料房因构成违法建设于2015年1月被拆除。2015年1月11日，顺义区×镇政府向原告发出《限期拆除通知》，内容为：经规划部门确认，你于×所建的砖混结构，建筑面积1200平方米建筑物、构筑物在乡、村庄规划区内未取得北京市规划行政主管部门的许可手续进行建设，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条第一款之规定，属违法建设。根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条的规定，责令你于2015年1月12日之前自行拆除，逾期未拆除，将依法组织拆除。同日，×镇政府向原告发出《催告书》，内容为：因你在北京市顺义区×镇×建设砖混结构房屋的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条第一款规定，属违法建设行为。本镇政府依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条的规定，于2015年1月11日对你做出《限期拆除通知书》（2014）第24号，要求你于2015年1月12日之前自行拆除你所建违法建设，而你至今未履行。现告知你如下事项：1.请于本催告书送达之日起3日内履行上述义务，如对履行义务有陈述、申辩意见，请在前述期限内向本机关提出。2.无正当理由，逾期仍不履行义务，本机关将依法决定行政强制执行。2015年1月13日，×镇政府向原告发出《拆除通知》，内容为：2015年1月11日，×镇已向你送达《限期拆除通知书》，要求你在2015年1月12日之前自行拆除位于×村所建的砖结构的房屋，建筑面积1200平方米。经复查，你逾期未拆除。根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条的规定，将于2015年1月14日依法组织拆除。
2015年1月14日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《补充协议》，约定：因原告厂房被当地政府认定为违章建筑，国家要求拆除违建，现补充以下协议条款：1.甲方退回乙方房租款15万元整；2.乙方在甲方厂房处投资建设，厂区地基平整、硬化，房屋装修、搭建厂棚，电路、暖气安装等项目投资，由甲乙双方自行协商解决，如协商不成，甲方不得要求乙方搬离，不得收取乙方房租，十天内乙方必须向法院起诉甲方解决。当日，原告将收取的15万元租金退还被告。
经本院现场勘验及双方当事人一致认可，被告承租涉诉场地房屋后，将六间正房楼板房用作办公室，并对办公室西数一至四间刮了腻子，接了办公室西数第一间地上的暖气管道。被告将饲料房用作生产家具的厂房，在被拆饲料房西侧路面铺了沙子和200多块方砖；建了一个烤漆房（主体已由被告拆走），修了水池和铺了地砖；烤漆房外侧原有约90平方米的彩钢棚子已由被告拆走；烤漆房西南角建有一个厕所还在现场；院内另建彩钢大棚一个还在现场；在拆除的饲料房内打了隔断，装了暖气和电线，装了两个门，饲料房被拆时，被告将其安装的暖气和电线自行拆走；现该院内还有被告的一部分彩钢板，院门钥匙还在被告处。经本院释明，被告未在本院指定期间内就其装修改造费用申请司法鉴定。
双方关于饲料房被拆除的原因争议较大：被告主张根据×镇政府向原告发出的《限期拆除通知》、《催告书》、《拆除通知》可以看出，饲料房是因为原告未取得规划部门许可手续，被认定为违法建设，并进行了相应的拆除；原告认为涉诉场地为养殖地，而被告承租房屋后将饲料房用于生产家具，改变了场地的用途，如果场地还是用于农业用途的话，饲料房通过补办相应手续就不会被拆除。
经本院询问，若双方签订的《租赁合同》无效，原告将其诉讼请求明确为：1.判令解除2014年11月23日的租赁合同；2.判令被告立即腾退顺义区×镇×村×路×号原告的养殖场；3.要求被告按照每月12500元的标准支付自2015年1月15日至实际腾退之日的占有使用费；4.要求被告支付由原告代交的2015年1月23日至2015年6月30日的电费668元。被告则将其第1项反诉请求撤回，坚持其第2、3项反诉请求。
对于原告变更后的第3项诉讼请求，被告认为双方在《补充协议》中已经明确在双方的争议解决之前原告不得要求被告搬离，不得收取被告房租，故被告不同意交纳占有使用费。对此原告认为，双方约定的是被告必须在十天内向法院起诉解决双方之间的争议，但被告并未在补充协议签订后的十天内向法院起诉，故要求被告从2015年1月24日开始交纳占有使用费。对于原告变更后的第4项诉讼请求，被告称原告出具的交费收据并非正规发票，故被告对此不予认可。
被告反诉要求原告支付损失224525.00元，包括：1.2014年12月25日至2015年1月25日工人工资合计97800元。被告提交其自制的工人工资表为证。原告对此真实性不予认可，认为与本案无关。2.平整土地、建烤漆房、厂房装修改造、生产设备运输费用等损失，提交证据为：叉车使用费收据一张、平地拉土工程台班结算单一张、被告自制购买硬化路面材料证明一份、搭建烤漆房购买地砖、建水池的购销合同及交费收据两张、被告与康西和厂房装修协议书、报价单及工程款收据各一份、购置木门合同单一份。原告对被告提交的上述证据真实性均不予认可，亦不认可被告上述损失情况，且认为即使被告有损失，也与原告无关，因为是由于被告改变场地使用性质导致饲料房被拆。
上述事实，有庭审笔录、《养殖土地承包协议》、《租赁合同》、《限期拆除通知》、《催告书》、《拆除通知》、《补充协议》、电费收据、勘验笔录等在案佐证。
本院认为：
关于涉诉场地内饲料房被拆除的原因。×镇政府相关通知明确表明，该建筑在建设时未取得北京市规划行政主管部门的许可手续，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条第一款之规定，属于违法建设。该条款规定：在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。故本院认为，饲料房被拆除的原因系因原告在建设时未取得规划许可，构成违法建设。原告所述房屋拆除的原因系因被告将饲料房用作生产家具，改变土地使用性质的意见，无事实依据，本院不予采信。
因原告出租给被告的所有房屋，原告在建设时均未取得相应的规划许可，故原、被告双方就涉诉房屋及场地签订的《租赁合同》应为无效。本院按照双方就合同无效提出的诉讼请求及反诉请求进行审理。
因双方于2014年11月23日签订的《租赁合同》系无效合同，而合同解除仅适用于有效合同，故原告要求解除双方《租赁合同》的诉讼请求，本院不予支持。
合同无效，因该合同取得的财产应当进行返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。原、被告签订的《租赁合同》无效，根据相应法律规定，被告应将承租的房屋场地腾退给原告。故对原告要求被告腾退顺义区×镇×村×路×号原告养殖场的诉讼请求本院予以支持。
房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，一般应予支持。2015年1月14日原、被告双方签订《补充协议》之后，涉诉房屋场地一直由被告占用。关于被告是否应向原告支付2015年1月24日至实际腾退之日的占有使用费，本院认为：双方在补充协议中约定了纠纷的解决方式及相应的条件，有意督促被告在双方协商不成时尽早通过诉讼方式解决纠纷，但被告在双方约定的时间内怠于起诉，直到原告起诉后才于2015年5月8日向本院提起反诉，故考虑双方利益公平，被告应向原告交纳怠于起诉期间的占有使用费。自本案裁判文书生效之日起至被告实际腾退之日止的占有使用费，被告亦应交纳。原告主张按照双方约定的租金标准计算占有使用费，但考虑到饲料房被拆除后，被告占有原告的房屋范围少于双方租赁合同约定的房屋范围，故被告应交纳占有使用费的标准由本院结合房屋、场地面积予以酌减。
关于原告主张的2015年1月23日至2015年6月30日的电费，因该期间涉诉场地由被告占有，被告应向原告支付该笔电费。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于被告在本案中主张的损失，因其未就装修改造费用进行鉴定，应承担举证不能的不利后果。对双方就被告装修改造内容均予以认可的部分，本院结合被告提交的平整土地、建设烤漆房、购买门等支出费用的收据、结算单酌情确定其损失数额，被告主张的其他损失因未提交相应证据证明，本院不予确认。就本院确认的被告损失部分，原告负有主要过错，应承担主要赔偿责任，被告亦负有一定过错，应自担部分损失。具体赔偿数额由本院酌定。被告搭建的现仍在涉诉场地上的彩钢房可自行拆除。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）韩宗勇于本判决生效之日起十日内将北京市顺义区×镇×村×路×号院的房屋场地腾退给原告（反诉被告）李云；
二、被告（反诉原告）韩宗勇于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）李云自二〇一五年一月二十五日至二〇一五年五月八日的房屋场地占有使用费二万七千七百三十三元；本判决生效之次日起至被告（反诉原告）韩宗勇实际腾退之日的房屋场地占有使用费，由被告（反诉原告）韩宗勇按照每月八千元的标准支付给原告（反诉被告）李云；
三、被告（反诉原告）韩宗勇于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）李云二〇一五年一月二十三日至二〇一五年六月三十日的电费六百六十八元；
四、原告（反诉被告）李云于本判决生效之日起七日内赔偿被告（反诉原告）韩宗勇损失三万一千四百一十元；
五、驳回原告（反诉被告）李云其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）韩宗勇其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费七十元，由原告（反诉被告）李云负担（已交纳）；反诉案件受理费四千六百六十八元，由被告（反诉原告）韩宗勇负担四千零一十五元（已交纳），由原告（反诉被告）李云负担六百五十三元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 杨秀芝
人民陪审员 梁玉春
人民陪审员 王桂华
二〇一五年十一月三日
书 记 员 常 怡