辽宁省抚顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）抚中民一终字第00401号
上诉人（原审被告）抚顺乐活房地产开发有限公司，住所地：抚顺经济开发区高湾街高阳路。
法定代表人郁慕明，该公司董事长。
委托代理人陈丽军，该公司法律顾问。
被上诉人（原审原告）李静，女，汉族，1963年12月17日出生，抚顺矿务局医院医师，住抚顺市新抚区。
委托代理人武增杰，辽宁恒煜律师事务所律师。
上诉人抚顺乐活房地产开发有限公司（以下简称乐活公司）因与被上诉人李静商品房销售合同纠纷一案，不服抚顺市望花区人民法院（2014）抚开民二初字第00143号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人乐活公司的委托代理人陈丽军，被上诉人李静的委托代理人武增杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，原、被告于2012年4月28日签订商品房买卖合同。原告购买被告开发的位于抚顺经济开发区扬帆路568庄园的37-210号1单元502室房屋，购房款为495371元，首付款为155371元，贷款340000元。原告于2012年4月28日向被告交纳首付款155371元及代办产权费用15900元，被告于2012年5月4日向原告出具销售不动产统一发票。原告于2013年11月13日，以现金294666.72元全部提前还清贷款，贷款利息合计19464.34元。商品房买卖合同第九条约定：出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。被告应于2012年10月31日前将房屋交付原告。另查明，原、被告签订停车位使用协议，原告于2012年4月28日向被告交纳车位款70000元，车位应自物业公司通知办理入住之日起开始使用，协议第七条约定，“本协议生效后，任何一方终止本协议，责任方承担违约责任，按实际已付款的10%赔偿对方损失”。被告至今未向原告交付房屋及停车位。
原审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订商品房买卖合同及车位使用协议，原告已按约支付房款和车位款，被告应依合同规定的日期交付房屋及车位。被告至今未交付房屋及车位的行为已构成违约，应承担违约责任，故对原告要求解除商品房买卖合同及被告退还购房款495371元、车位款70000元请求，本院予以支持。当事人应当遵守公平原则确定各方的权利和义务。本案中原告的实际损失为购房首付款利息及原告提前还贷产生的全部贷款利息损失19464.34元，商品房买卖合同关于违约金的约定明显低于原告的实际损失，显失公平，且被告至今未按合同约定交房或退还原告相关费用，故本院根据原告的诉请对于违约损失计算方式予以适当调整，但原告要求按中国人民银行同期贷款利率4倍计算损失的主张，于法无据，本院不予支持。被告应承担因违约给原告造成损失向原告支付违约金，即购房首付款利息，以155371元为本金，利率按中国人民银行同期存款利率计算，自交款次日起到判决给付之日止。车库违约金数额计算方式亦按中国人民银行同期存款利率予以调整。原告关于代办产权费用的违约金请求无法定和约定的事由，本院不予以支持。原告提前将贷款全部还清，实际产生贷款利息损失数额确定为19464.34元，现系被告的过错导致原告的贷款利息损失，故本院对其要求被告给付还贷利息损失的请求予以支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决：一、解除原告李静与被告抚顺乐活房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同及停车位适用协议；二、被告抚顺乐活房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还原告李静购房款495371元及首付款利息（以155371元为本金，利率按中国人民银行同期存款利率计算，自2012年4月29日起至判决给付之日止）；三、被告抚顺乐活房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还原告李静车位款70000元及利息（利率按中国人民银行同期存款利率计算，自2012年4月29日起至判决给付之日止）；四、被告抚顺乐活房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内给付原告李静代办产权费15900元；五、被告抚顺乐活房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内给付原告李静还贷利息损失19464.34元；负有金钱履行义务的当事人逾期履行，按《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。六、驳回原告李静的其他诉讼请求。案件受理费9613元（原告李静已预交1000元），由被告抚顺乐活房地产开发有限公司承担9613元。
宣判后，被告乐活公司不服，请求改判撤销原审判决第二项中乐活公司给付李静首付款利息、第三项车位款及利息。一、二审诉讼费用由双方按比例负担。具体理由是：一、原审认定事实存在错误。原审法院认定乐活公司至今未向李静交付房屋及停车位错误；车位应自物业公司通知入住之日起开始使用错误。二、原审法院适用法律错误。双方未约定退房后退还首付款利息的约定。原审法院未依据合同下判错误。李静系一次性交付全部房款。乐活公司认可因自身原因导致未能按期交付房屋导致违约，但应依根据合同约定确定违约金数额，原审法院自由裁量随意性过大。三、代办费是乐活公司代收代办的产权费用，均已代替李静交付给产权部门，理应由李静办理退房后，自行去产权部门办理，与乐活公司无关。原审法院判决乐活公司直接给付李静代办费，没有事实依据。四、关于车位款的利息。因李静系自愿退房，因此不应按照车位协议约定的实际付款的10%支付违约金，应依照房屋合同约定的总房款的0.5%违约金计算。
被上诉人李静同意原审判决并辩称：一、乐活公司截止李静一审起诉时没有将购买的房屋及车位交付给李静。二、双方约定的违约金明显低于给李静造成的损失，应当增加。李静原审法院审理中主张按照中国人民银行同期贷款利率4倍计算损失，原审法院确按照同期存款利率计算，未能补偿延期交付给李静造成的损失，但为了避免诉累，没有上诉。三、关于退房手续费，因乐活公司直接收取李静的费用，乐活公司认为系代收，也应当代退。四、关于车位费的损失，同意一审判决。
二审查明的事实与原审相同。另查明，二审庭审中乐活公司自认未能交付涉案房屋的原因是工程未按期竣工。乐活公司实际交付房屋的时间为2014年6月30日。乐活公司、李静签订的《商品房买卖合同》第九条约定：出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（1）约定：逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后支付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。
本案确认的上述事实，有乐活公司、李静签订的《商品房买卖合同》及双方当事人一、二审中的陈述笔录等证据证明，经本院审查，可以认定。
本院认为，上诉人乐活公司与被上诉人李静签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并且有效。按照合同约定，乐活公司应当在2012年10月31日前将商品房交付李静使用，但乐活公司直至李静诉至原审法院仍未能交付房屋，已经构成违约，双方在商品房买卖合同中约定出卖人逾期超过30日，买受人有权解除合同，故李静以乐活公司逾期交房为由，请求解除合同，具有事实及法律依据。原审法院判令解除李静与乐活公司签订的商品房买卖合同及停车位使用协议，乐活公司未提出异议，本院予以维持。关于乐活公司主张原审法院判决首付款的违约金标准过高，应依照合同约定违约金数额计算一节，双方在商品房买卖合同第九条中约定：逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。乐活公司主张依照上述约定计算，乐活公司逾期超过30日的承担的违约金为777元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。原审法院考虑双方约定的违约金确实低于造成的损失，按照中国人民银行同期存款利率计算适当，故乐活公司的上诉主张，本院不予支持。
关于乐活公司主张李静应向产权部门主张代办费，与乐活公司无关一节，因系乐活公司未能按时交房，致使双方商品房买卖合同解除，故原审法院判决乐活公司收取的代办费用应当返还。乐活公司可在返还后，与产权部门另行解决，故原审法院判决乐活公司给付李静代办费并无不当。关于乐活公司主张“李静系自愿退房，不应按照车位协议约定的实际付款的10%支付违约金，应依照房屋合同约定的总房款的0.5%违约金计算”，乐活公司主张依照房屋合同确定违约金，无事实和法律依据，上诉人的此项上诉请求，本院不予支持，且原审法院依照中国人民银行同期存款利率计算违约金亦低于《停车位使用协议》中违约金约定，鉴于李静对此未提出异议，本院予以确认。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费597元，由上诉人抚顺乐活房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗 华
审 判 员 马开智
代理审判员 胡 伟
二〇一四年十二月一日
书 记 员 孙 健