浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙杭民终字第3386号
上诉人（原审被告，反诉原告）：富阳正辉进出口有限公司。
法定代表人：周游，执行董事。
委托代理人：戴关金、孙丹，浙ＸＸ光律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：钱水松。
委托代理人：倪春方，浙江乾道律师事务所律师。
上诉人富阳正辉进出口有限公司（以下简称正辉公司）因与被上诉人钱水松房屋租赁合同纠纷一案，不服富阳市人民法院（2013）杭富民初字第1510号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月4日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
原审判决查明：1、富阳市利达助剂厂为经工商管理部门核准设立的个体工商户，业主为钱水松。平时，钱水松并不居住于该厂房之中。涉案厂房的房屋所有权及土地使用权均登记在富阳市利达助剂厂名下。
2、2011年7月19日，钱水松、正辉公司签订厂房租赁合同一份，约定钱水松将涉案房屋出租给正辉公司使用，租赁期间为2011年7月20日至2016年7月19日止，共5年，租金第一年为120000元，以后每年租金在第一年的基础上递增7%，每年租金应提前两个月一次性付清，逾期视为违约，租赁期间双方不得提前解除合同，如其中一方提前解除，视作违约，必须赔偿对方100000元损失费；等等。
正辉公司已向钱水松支付2011年7月20日至2013年7月19日的租金。
3、2013年5月17日，周天宇带人驾驶车辆到涉案厂房内搬运正辉公司的机械设备。此前，钱水松、正辉公司之间并未发生相应的争议。周天宇前往搬运机械设备时，并未持有正辉公司的授权委托书。庭审中正辉公司称，周天宇系受其委托前往搬运，由于系自行处理自己的财产，故而没有必要将这一情形告知钱水松。钱水松得知周天宇前往搬运机械设备，即进行阻止，双方遂发生争执。经报警后，城西派出所民警出警前往处置。在城西派出所出具的《接处警单》“出警情况”栏中载明：大青栗园草莓基地旁边，周天宇要搬富阳正辉进出口有限公司的机械，与房东钱水松双方引发纠纷，后告知该公司法人周游同意后再协商。
周天宇到正辉公司开具相应的《授权书》后，钱水松即不再予以干预。该《授权书》载明：我司在富阳利达助剂厂内的所有设备及辅助材料现委托周天宇全权处理。庭审中，正辉公司确认，在涉案厂房内已没有其相应的设备等财产。
3、2013年5月23日，钱水松向正辉公司发出律师函，要求正辉公司在收到律师函后的三天内支付2013年7月20日起至2014年7月19日止的房屋租金。
正辉公司则在涉案厂房门外张贴了《便函》一份，载明：富阳市利达助粘剂厂，我司与贵厂所签厂房租约合同，由于贵司在我方正常租约期内无理阻拦（具体见2013年5月17日富阳城西派出所出警记录），致我司无法正常经营活动。我司现特告知贵厂我司要求提前解除合同，并要求贵厂退还2013年5月24日至2013年7月19日的租金21400元，期间造成的损失另计，并保留诉讼的权利。该便函的落款时间为2013年5月23日。
正辉公司称张贴时间为2013年5月23日。钱水松称其于2013年5月23日之后的1～2天才看到该便函。
4、鉴于双方均诉请解除租赁合同，且正辉公司在庭审中确认其已腾空涉案厂房内相应的财产，并在其他地方从事生产经营活动，自2013年5月17日至今未在涉案厂房中继续进行经营活动，双方继续履行合同已成为不可能，为了减少双方之间不必要的损失，庭审中，经该院释明是否自本案开庭之日起涉案厂房可视为已由正辉公司交还给钱水松并由钱水松收回自行使用或另行招租？双方均表示可以。
2013年8月1日，钱水松向原审法院提起诉讼，请求判令：1、正辉公司支付钱水松违约金100000元；2、正辉公司腾空涉案房屋，将该房屋交付给钱水松，并支付钱水松自2013年7月21日起至房屋实际腾退日止的逾期腾房占有使用费（以年租金128400元的标准计算）；3、案件诉讼费由正辉公司承担。诉讼中，正辉公司提起反诉，请求判令：1、钱水松支付正辉公司违约金100000元；2、钱水松退还正辉公司租金21400元（按每年租金128400元计算）；3、反诉费用由钱水松承担。审理中，双方均增加要求解除租赁合同的诉讼请求。
原审判决认为：涉案厂房租赁合同系双方自愿签订，所约定的内容并不违反法律禁止性规定，应认定合法有效。合同签订后，双方均应全面按约履行。根据合同约定，至庭审之时尚未到期，合同本应继续履行，而就目前而言，正辉公司已不在涉案房屋中租赁经营，现双方均要求解除厂房租赁合同，该院予以准许，并确认该合同在本案开庭之日解除。本案双方讼争的主要焦点在于造成合同不再继续履行的责任应由谁承担？双方在2013年5月17日周天宇前往搬运机械设备之前并无争议，周天宇前往搬运机械设备时未告知钱水松，也未持有相应的授权书，现正辉公司又未举证证明周天宇向钱水松表明了身份且能使钱水松足以相信，在此情况下钱水松出面阻止周天宇搬运，而在周天宇持正辉公司出具的授权书后钱水松即不再干预，均表明钱水松的阻拦行为，并不构成对正辉公司正常生产经营活动的干预。相反，正辉公司在本应支付下一年度租金之际不仅不支付相应的租金，反而将原本在涉案厂房中使用的机械设备及辅助材料搬离涉案厂房，其行为已表明正辉公司欲提前终止租赁合同。在将机械设备搬离涉案厂房后，正辉公司即在其它地方从事生产经营活动也印证了这一点；故正辉公司依法应承担相应的违约责任。按照我国合同法规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。双方在租赁合同中明确约定不得提前解除合同，如果一方提前解除，视为违约，并应赔偿对方100000元的损失费。该损失费的金额固定，根据租赁合同条文本意理解，应认定为违约方向守约方支付的违约金，故钱水松诉请正辉公司支付违约金100000元，该院予以支持；与此相对应的，正辉公司反诉要求钱水松支付违约金100000元的请求，该院不予支持。正辉公司在2013年5月下旬明确向钱水松转达了要求解除合同、不再继续租赁的意思，钱水松即可据此要求正辉公司承担相应的违约责任，且事实上正辉公司自2013年5月17日起未再继续使用涉案房屋，故钱水松要求支付2013年7月21日起租金的请求，缺乏事实依据，该院不予支持。正辉公司在将机械设备等搬离涉案厂房后，未将涉案房屋已腾空的事实告知钱水松，并将涉案房屋交还给钱水松，而直至本案开庭之日确认腾空、交还涉案房屋，故正辉公司反诉要求钱水松退还2013年5月24日至2013年7月19日租金的请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条之规定，原审判决：一、钱水松与正辉公司于2011年7月19日签订的《厂房租赁合同》于2013年9月12日解除；二、正辉公司支付钱水松违约金100000元，于该判决生效之日起十日内履行；三、驳回钱水松的其他诉讼请求；四、驳回正辉公司的反诉诉讼请求。本诉案件受理费2300元，减半收取1150元，由正辉公司负担；反诉案件受理费1364元，由正辉公司负担。
宣判后，正辉公司不服，向本院提起上诉称：周天宇系正辉公司法定代表人周游的哥哥，并且一直以来都在正辉公司工作。2013年5月17日，周天宇应正辉公司的要求搬运厂房内设备，钱水松强加干预，钱水松对其已经出租的厂房内、正辉公司所有的设备无权干预，其干预行为构成扰乱正辉公司正常生产经营。因此，请求：一、撤销原审判决第二项和第四项，并依法改判支持正辉公司的反诉请求；二、本案一审、二审诉讼费由钱水松承担。
被上诉人钱水松答辩称：原审判决认定事实清楚，法律适用恰当。正辉公司的上诉请求不能成立。一、正辉公司并没有对周天宇搬运厂房内机器设备，强加干预。事实是，周天宇前往搬运机器设备时未告知钱水松，也未持有相应的授权书，直至富阳市公安局城西派出所出警后，周天宇才去正辉公司补办授权书，钱水松见到正辉公司出具的授权书后不再干预。因此，钱水松的阻拦行为并不构成对正辉公司正常生产经营活动的干预。相反，正辉公司在约定的期限内没有依据合同约定向钱水松支付租金，经催讨后仍予以拒绝，并将租赁厂房内所有的机器设备搬离厂房，这一系列行为已经明确表示其欲提前终止合同。同时，在原审中正辉公司也自认其在搬出机器设备后，已经在其他地方摆放机器进行生产经营活动。因此，违约的是正辉公司。二、正辉公司理应支付钱水松违约金100000元。综上，请求驳回上诉，维持原判。
正辉公司二审中向本院提交了两份证据：1、厂房租赁合同一份，欲证明正辉公司在与钱水松房屋租赁期间，钱水松又将涉案厂房租赁给案外人杭州欧宇五金机械有限公司，该公司法定代表人为周天宇；2、农村信用社合作银行转帐支票一份。欲证明钱水松与杭州欧宇五金机械有限公司实际在履行2012年7月8日所签订的租赁合同，钱水松与周天宇是熟悉的。钱水松对上述证据的真实性无异议，对其关联性以及证明力有异议，认为该租赁合同系杭州欧宇五金机械有限公司为办理环评手续而与钱水松所签订，双方并未实际履行。并且，租金交纳数额、交纳日期与租赁合同约定也不相符，已经交纳的租金实际是履行钱水松与正辉公司签订的租赁合同内容。鉴于租金交纳数额、交纳日期与租赁合同约定不符，结合原审以及上诉状中正辉公司均未提出钱水松存在“一房二租”影响其实际使用的事实，本院对上述证据的证明力不予认定。
钱水松未向本院提交新证据。
本院查明事实与原审认定事实一致。
本院认为：本案系租赁合同纠纷，租赁合同中对提前解除合同约定了违约责任。现双方均同意解除合同，对违约责任的约定亦无异议，有争议的是导致合同提前解除的责任应由谁承担。原审判决结合承租人正辉公司到期未交纳租金，将本在租赁厂房内的机械设备以及辅助材料搬离厂房，并在其他处所从事生产经营等事实，认定正辉公司以其行为表明其欲提前解除合同，并无不当。正辉公司上诉主张，出租人钱水松对其搬运机器设备的行为加以阻拦，干预其正常的生产经营活动，故其通知解除租赁合同并不构成违约。本院认为，钱水松作为涉案厂房的出租人，在租赁合同未到期的情况下，见有人将租赁厂房内的机器设备搬离厂房，出面阻拦，在正辉公司出具委托书后便不再干预，该行为有一定合理性，其行为后果也不足以导致干扰正辉公司正常生产经营，原审对该事实的定性，也无不当。正辉公司的上诉理由不成立。原审判决认定事实清楚，法律适用恰当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3450元，由富阳正辉进出口有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 沈 磊
审判员 张一文
审判员 金瑞芳
二〇一四年三月二十日
书记员 陈 斌