常州市钟楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）钟民初字第00658号
原告常州新城房产开发有限公司（以下简称新城公司），住所地常州市武进区高新技术产业开发区。
负责人王XX，该公司董事长。
委托代理人刘XX。
委托代理人陶XX。
被告董XX。
委托代理人田XX，江苏瑞江律师事务所律师。
原告新城公司诉被告董XX商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年3月31日立案受理后，先由审判员钱慧南独任审判，于2014年5月13日第一次公开开庭进行了审理，后转为普通程序，由审判员钱慧南担任审判长，与人民陪审员金仁兴、李仲成三人组成合议庭，于2014年7月30日第二次公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘XX，被告委托代理人田XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告董XX于2011年6月14日与原告签订《商品房买卖合同》一份，购买原告开发的常州新城首府XXXX号房。房屋总价款为2568724元，合同约定被告以贷款方式支付房款，后被告与中国银行股份有限公司常州分行（以下简称中国银行常州分行）就该房屋签订了《个人购房担保借款合同》，贷款金额154万元，现被告出现逾期还款，中国银行常州分行要求原告承担担保责任。根据《商品房买卖合同》补充协议第五条第二款第六项、第七项、第九项的约定，在出卖人承担保证担保期限内，若买受人违反有关按揭贷款合同逾期还款，导致银行宣布贷款提前到期，并要求出卖人承担担保责任或出卖人已实际承担全部或部分担保责任的，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》，出卖人因上述原因解除合同，买受人应当赔偿出卖人损失（包括出卖人代付的银行欠款本息及其他合理费用），并应当按照合同约定向出卖人支付房屋总价款10%的违约金。综上，请求判令：1、原、被告签订的《商品房买卖合同》已经解除；2、判令被告协助原告办理合同备案注销手续；3、判令被告向原告支付违约金256872.4元；4、被告承担本案诉讼费用。
原告为证明自己的主张向法庭提供的证据有：1、商品房买卖合同原件一份，证明原被告双方存在商品房买卖关系，根据合同约定原告有权解除合同并收取违约金；2、个人购房担保借款合同原件一份，证明被告以按揭贷款方式购买房屋，原告为被告的贷款承担担保责任；3、商品房销售不动产发票复印件1份，证明被告购买的商品房总价款为2568724元；4、中国银行起诉材料原件1份；5、常州市天宁区人民法院（2014）天商初字第370号民事判决书1份；证据4-5证明因被告贷款逾期，中国银行常州分行已起诉至常州市天宁区人民法院，常州市天宁区人民法院已于2014年7月14日作出一审判决，判决董XX于该判决生效之日起10日内提前归还全部借款本金1493366.28元及按合同约定的利息、罚息、原告对上述款项承担连带偿还责任的事实；6、解除函及寄件单原件一份，证明原告于2014年3月26日发函给被告，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》。
被告未提供书面答辩意见。审理中，被告提出，中国银行常州分行起诉被告的案件常州市天宁区人民法院尚未审结，判决亦未生效，故被告是否违约尚无定论，原告是否需要为此承担担保责任也未确定，故原告现在主张解除《商品房买卖合同》条件尚未成就；即使被告贷款逾期，原告因此需承担担保责任而为被告代偿贷款本息，但被告支付的购房首付款加上截止目前已经归还的贷款本息，金额已超过拖欠中国银行常州分行的逾期贷款本息，因此，并未造成原告损失，原告要求被告支付购房款10%的违约金不能成立；即使被告构成违约，原告主张的10%的违约金也偏高，要求酌情降低；此外，被告在购房时还购买原告一个车位，要求一并予以解除、处理。
经庭审质证，被告对原告提供的证据1-5的真实性均没有异议，但提出证据5即常州市天宁区人民法院的民事判决书尚未生效，其认定的事实及判决结果不能作为本案的定案依据；对证据6，被告提出其没有收到过，故合同解除的效力不能及于被告。原告则认为，原告提交证据5只是为了证明因被告贷款逾期被中国银行常州分行诉至人民法院，该事实本身就是合同约定的解除合同的条件，最终的判决结果如何对本案并没有实际影响；至于解除函的送达问题，《商品房买卖合同》附件四即《合同补充协议》第14条明确约定双方均承诺在合同中提供的联系地址、电话等真实有效，所列联系地址系送达地址，如有变动，需通知对方，若因提供有误或因变更后未及时通知对方，由提供方承担相应的责任，原告是根据被告在《商品房买卖合同》中列明的地址邮寄送达解除函的，因此，即使被告未收到，也应由被告承担相应的责任。本院经审查认为，原告提供的证据1-5，符合真实性、合法性要求，与本案关联，本院予以确认；原告提供的证据6，亦符合真实性、合法性要求，至于能否对被告产生效力，并不属于质证意见，本院将在说明部分作出阐明。
本院依据上述确认的证据认定以下案件事实：2011年6月14日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定被告购买原告开发的常州新城首府XXXX号房，合同总价款为2738724元；在该房屋交付时，房屋建筑面积、共用部位分摊建筑面积、套内建筑面积均以产权登记面积为准；合同约定被告以贷款方式支付房款，被告自预售合同签订之日起1日内支付全部房款的43.77%，金额为1198724元，剩余房款154万元申请办理银行贷款手续，并按贷款方式付款；同年7月22日，原、被告与中国银行常州分行就该房屋签订了《个人购房担保借款合同》，贷款金额154万元，贷款期限为30年，采用等额本息还款方式。原告为被告的贷款提供阶段性连带责任保证。2011年6月至8月期间，原告收到被告支付的购房款共计1028724元，收到中国银行常州分行的贷款154万元，合计2568724元。在合同履行过程中，2014年3月18日，中国银行常州分行以董XX、佘XX屡屡不能按时、足额偿还应付款项、严重违反合同约定为由诉至常州市天宁区人民法院，要求判令被告董XX、佘XX立即偿还贷款本息、实现债权的费用，要求新城公司对上述款项承担连带清偿责任。同年3月26日，新城公司据此作出单方解除《商品房买卖合同》的决定，并要求董XX按约定支付房屋总价款10%的违约金，赔偿新城公司因此产生的各项损失（包括但不限于利息损失）；同时要求董XX于收到本解除函之日起3日内协助新城公司办理合同备案注销手续、按揭贷款合同注销手续。同年3月28日，原告将该解除函按《商品房买卖合同》注明的董XX的联系地址通过特快专递邮寄送达给董XX。2014年3月31日，原告诉至本院，要求判如所请。
另查明，根据《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第五条第二款第6项、第7项、第9项的约定，在出卖人承担保证担保期限内，若买受人违反有关按揭贷款合同逾期还款，导致银行宣布贷款提前到期，并要求出卖人承担担保责任或出卖人已实际承担全部或部分担保责任的，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》，出卖人因上述原因解除合同，买受人应当赔偿出卖人损失（包括出卖人代付的银行欠款本息及其他合理费用），并应当按照合同约定向出卖人支付房屋总价款10%的违约金。《商品房买卖合同》第1页注明董XX的地址为常州市武进区湟里镇东安兴旺路XX号；《合同补充协议》第十四条明确约定双方均承诺在合同中提供的联系地址、电话等真实有效，所列联系地址系送达地址，如有变动，需通知对方，若因提供有误或因变更后未及时通知对方，由提供方承担相应的责任。
审理中，被告坚持答辩意见，并强调合同约定违约金为房屋价款的10%明显偏高，原告并未举证证明其实际损失，故要求酌情降低；对于同时购买的原告的车位，被告不再主张要求一并解除。原告则认为，被告违约事实清楚，约定违约金并无不当；事实上，由于房地产行情低迷，目前讼争房屋的市场价格与合同约定的价格相比下降幅度已超过10%，加上原告解除合同后重新销售该房还将承担其他成本，原告的实际损失远远不止10%，因此，被告的主张没有事实依据，因而坚持诉讼请求。
本院认为，依法成立的合同自成立时生效，各方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》包括合同附件依法成立，对原、被告均具有拘束力。被告在履行合同过程中，由于违反按揭贷款合同逾期还款，导致中国银行常州分行宣布所有未归还本息全部提前到期，并起诉至人民法院，并要求作为出卖人的本案原告承担担保责任，根据《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第五条第二款第6项、第7项、第9项的约定，原告有权单方面解除《商品房买卖合同》，被告还应当赔偿原告的损失，并按照合同约定向原告支付房屋总价款10%的违约金。原告按《商品房买卖合同》标明的被告的地址将解除函邮寄送达给被告，亦应视为原告已按约履行了通知被告的义务，该解除函对被告发生法律效力。至于被告辩称合同约定的10%的违约金偏高，亦没有相应的事实依据，其主张本院不予采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第二款、第九十三条第二款、第九十六条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原、被告于2011年6月14日签订的《商品房买卖合同》已经解除。
二、被告董XX应于本判决生效之日起30日内协助原告常州新城房产开发有限公司办理《商品房买卖合同》备案注销手续。
三、被告董XX于本判决生效之日起10日内赔偿原告常州新城房产开发有限公司违约金256872.4元。
如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费5154元（原告已预交），由被告董XX负担被告负担的诉讼费于本判决生效之日起十日内向直接交付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时按规定向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 钱慧南
人民陪审员 金仁兴
人民陪审员 李仲成
二〇一四年八月七日
书 记 员 张益彬