福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0203民初3214号原告：厦门永盛隆物业管理有限公司，住所地厦门市思明区吕岭路124号四楼，统一社会信用代码91350203737870676R。法定代表人：李佳乐，总经理。委托诉讼代理人：吴丽娟，北京蓝鹏（厦门）律师事务所执业律师。被告：温丽香，女，1973年8月4日出生，汉族，住厦门市思明区。原告厦门永盛隆物业管理有限公司(以下简称永盛隆物业公司)与被告温丽香物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴丽娟、被告温丽香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。永盛隆物业公司向本院提起诉讼请求：1.判令温丽香立即支付拖欠的自2013年1月1日至2016年10月31日的物业管理服务费5993.8元并支付逾期付款违约金（物业管理服务费1.4元/月·㎡，违约金以应交纳的物业管理服务费为基数，以日3‰为标准，自2013年1月1日计算至款项清偿之日止）；2.判令温丽香立即支付拖欠的自2013年1月1日至2016年10月31日的公共维修金855.6元并支付逾期付款违约金（公共维修金0.2元/月·㎡，违约金以应交纳的公共维修金为基数，以日3‰为标准，自2013年1月1日计算至款项清偿之日止）；3.判令温丽香立即支付拖欠的自2015年9月至2016年10月的代缴水费444.8元、电费2128.3元、生活垃圾费84元及水电公摊费861.1元。事实和理由：永盛隆物业公司系厦门市思明区吕岭路124-126号裕泰花园小区物业服务企业，温丽香系厦门市思明区吕岭路126号505室的业主，从2013年1月起未支付物业管理服务费、公共维修金、水电费、公摊水电费和垃圾处理费，永盛隆物业公司多次催讨未果。温丽香辩称，一、永盛隆物业公司的起诉部分已超过诉讼时效。永盛隆物业公司的起诉时间系2016年11月，故2014年11月之前的物业费已超过两年的诉讼时效，依法应不予支持；二、物业服务合同中没有约定违约金，永盛隆物业公司主张按日千分之三支付逾期付款违约金没有合同依据；三、永盛隆物业公司主张的公维金及水电费等，系永盛隆物业公司要与物业服务费捆绑收取，不另单独收取，而非答辩人不交，且答辩人已就自己电费部分单独向供电企业缴纳完毕，其他公摊水电费无明确证据，不应支持其诉求；四、永盛隆物业公司提供的服务质量并无达到合同约定，如保安未能持证上岗，保安当班睡觉，小区杂物随意堆放，安全通道没有应急灯，还阻扰业主成立业委会。据此，请求减少服务费。永盛隆物业公司围绕诉讼请求提交以下证据：《物业管理委托合同》二份、《商品房买卖合同》、房屋竣工交付验收表、楼宇交接书、业主合约、厦门市物价局厦价房［2003］37号文件、厦价管备［2014］7号文件、凯悦丽池大厦缴费通知单、EMS快递单、催款涵、法律意见书。温丽香抗辩提交以下证据：《责令限期整改指令书》二份，照片22张、信访书一份、电费收据一张。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院经审理认定事实如下：2012年7月25日，永盛隆物业公司与厦门裕泰房地产开发有限公司签订《物业管理委托合同》，约定由永盛隆物业公司为裕泰花园—凯悦丽池大厦（厦门市思明区吕岭路124-126号）提供物业管理服务；委托期限自2012年8月1日至2015年7月31日；永盛隆物业公司提供的服务质量：房屋外观无严重破损、定期维修，设备运行无损坏、无停用，按时养护并记录房屋设施、设备的维修、养护，公共环境保持干净整洁，绿化做到无枯枝、无死苗、适时剪修，各车辆不能长时间占用公共通道，保安24小时值班等；物业管理费收费标准为：住宅1.4元/月·㎡，管理服务费标准的调整按厦门市物价局批文调整；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，逾期之日起每日按每天应交管理费用的万分之三交纳滞纳金。合同签订后，永盛隆物业公司依约为裕泰花园—凯悦丽池大厦提供物业管理服务。2015年7月25日，永盛隆物业公司与厦门裕泰房地产开发有限公司续签《物业管理委托合同》，委托期限自2015年8月1日至2018年7月31日。合同约定住宅房屋物业管理服务费1.4元/平方米·月，业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交管理费的千分之三交纳滞纳金。2003年3月11日，厦门市物价局作出厦价房【2003】37号文件《关于“裕泰花园—凯悦丽池”物业管理服务费及房屋公共维修金标准的批复》，核定“裕泰花园—凯悦丽池”大厦带电梯住宅管理服务费1.5元/平方米·月，房屋公共维修金0.3元/平方米·月。2014年5月19日，厦门市物价局出具厦价管备【2014】7号《厦门市经营服务性收费备案证明》，备案内容：凯悦丽池大厦的物业服务收费标准为小高层住宅1.4元/平方米·月。温丽香于2002年购买厦门市思明区吕岭路126号5E室房屋，建筑面积为93.05平方米，该房于2002年9月29日交付温丽香使用。温丽香自2013年1月起未交纳物业管理服务费、房屋公共维修金、水电费、公摊水电费和垃圾处理费等费用。本院认为，永盛隆物业公司与厦门裕泰房地产开发有限公司签订《物业管理委托合同》系双方的真实意思表示，不违反相关法律规定，属合法有效的合同，应严格履行，该合同对全体业主和物业使用人均有约束力。温丽香作为凯悦丽池大厦的业主，接受了永盛隆物业公司提供的物业管理服务，应缴纳物业管理服务费；温丽香拖欠2013年1月1日至2016年10月31日的物业管理服务费，永盛隆物业公司于2016年12月1日向本院递交起诉状，根据诉讼时效的规定，其主张2014年12月前的物业管理费已超过两年的诉讼时效，该部分诉讼请求本院不予支持，温丽香应缴纳2014年12月1日至2016年10月31日的物业管理费2996元（1.4元/平方米·月×93.05平方米×23个月）。房屋公共维修金是专项用于房屋本体共用部分、共用设备保修期满后的维修和更新资金，缴交房屋公共维修金是业主的法定义务。永盛隆物业公司自愿按0.2元/平方米·月的标准收取房屋公共维修金，本院予以准许，温丽香应缴纳2013年1月1日起至2016年10月31日的856元（0.2元/平方米·月×93.05平方米×46个月）。依据《厦门市城市生活垃圾处理费征收范围和标准》，生活垃圾处理费收费标准为每户每月3元，由物业公司代收。永盛隆物业公司要求温丽香支付2015年9月1日至2016年10月31日的生活垃圾处理费42元（3元/月/户*13个月），本院予以支持，超出部分不予支持。永盛隆物业公司要求温丽香支付其代缴的水费444.8元、电费2128.3元及水电公摊费861.1元，但未提供相关代为垫付的票据及计算依据和方法，故该诉讼请求本院不予支持。温丽香提供的证据可以证明永盛隆物业公司在管理凯悦丽池大厦期间存在管理不到位的情况，温丽香迟延缴纳物业管理费等以此进行救济和抗辩不宜认定为违约，故对永盛隆物业公司要求温丽香支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（四）项、第（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款规定，判决如下：一、温丽香应于本判决生效之日起七日内向厦门永盛隆物业管理有限公司缴交厦门市思明区吕岭路126号5E室自2014年12月1日至2016年10月31日的物业管理服务费2996元、自2013年1月1日至2016年10月31日的房屋公共维修金856元、自2015年9月至2016年10月的生活垃圾处理费42元；二、驳回厦门永盛隆物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费416元，减半收取计208元，厦门永盛隆物业管理有限公司负担175元，温丽香负担33元。上述款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 员 庄慧林二〇一七年五月四日代书记员 黄慧颖附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；……最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。