长春高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长高开民初字第1666号
原告（反诉被告）：长春高新技术产业开发区拉洛村民委员会。住所长春高新技术产业开发区西越达路与瑞祥路交汇。
法定代表人：陈希波，主任。
委托代理人：李响，吉林济维律师事务所律师。
被告（反诉原告）：刘晓光，男，汉族，1971年9月29日生，住所地长春高新技术产业开发区。
委托代理人：董伯文，吉林敦宜律师事务所律师。
原告（反诉被告）长春高新技术产业开发区拉洛村民委员会与被告（反诉原告）刘晓光租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）长春高新技术产业开发区拉洛村民委员会的委托代理人李响、被告（反诉原告）刘晓光及其委托代理人董伯文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
长春高新技术产业开发区拉洛村民委员会诉称，2013年12月28日，经招标原被告达成《门市房租赁合同》，原告将其所有的、高新区拉洛小区1栋西侧，建筑面积约为360平方米的房屋租赁给被告，开办千辉平价超市。约定：1.租期三年，首年度租金为81000元，第二年度为86000元，第三年度为91000元，上打租；2.租赁房屋位于燃气管道铺设范围内，如在租赁期间遇到燃气公司及相关部门需要对此门面房进行拆除或者整改，承租人必须无条件配合，因此产生的一切经济费用原告不予承担。之后，被告仅仅支付首年度租金81000元。2015年4月1日、4月14日高新规划局又下达了“限期拆除的行政处罚告知、决定书”，2015年9月9日，又向原告下达了“关于安全隐患及违法建筑行为的催办函”，确认租赁房屋属于违法建筑，要求对租赁房屋进行拆除，原告均通知到被告要求其无条件迁出，但被告至今未迁。现长春高新技术产业开发区拉洛村民委员会诉讼来我院，请求判令1.确认原被告双方2013年12月28日签订的《门市房租赁合同》无效；2.判决被告立即迁出高新区拉洛小区1栋西侧，建筑面积约为360平方米的租赁房屋（现开办千辉平价超市）；3.判决被告支付自2015年3月5日起至实际迁出之日止的房屋占用使用费；4.诉讼费由被告承担。
刘晓光辩称，一、合同有效。二、同意立即迁出。三、正常租金应当给付，但原告对自己财产管理给被告造成损失双方至今对于损失赔偿不能达成协议，对双方达成协议前不能迁出，被告对损失部分提出反诉。四、诉讼费由原告承担。
刘晓光反诉称，2013年12月28日，经招标，反诉人与被反诉人达成《门市房租赁合同》，反诉人承租了被反诉人位于高新区拉洛小区的门市房用于开办千辉超市，合同约定：租赁期间，乙方发现该门市房及其附属设施有自然损坏或者故障时，应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后的3日内进行维修，逾期不维修，乙方可以代为维修，费用由甲方承担。2014年10月20日，因一栋楼下水管主杠堵塞造成屋内污水渗漏，屋内臭味难闻，反诉人与被反诉人多次沟通后，被反诉人一直不给予维修，致使反诉人一周不能营业，无奈，反诉人只好自行维修，先挖一趟沟，将水汇聚在一起，用矬子淘到桶里倒掉，坚持了三个月，后因渗水量逐渐加大，就在屋内挖了一个深三米，宽一米多的大坑，买来水泵，昼夜不停的向外排水，一直到2015年的4月份。在污水渗透的6个月时间内，超市客流受到极大影响营业额由原来的每天6000元下降至5000元，6个月损失共计20000多元，停业一周损失5000元，挖沟、挖坑共计人工费5000元，淘水雇人工150元/天，3个月，共计13500元，抽水雇人工100元/天，3个月，共计9000元购买水泵1000元，购买管子500元，购买电线插排200元上述各项损失合计人民币54200元。现反诉至我院，请求法院判令长春高新技术产业开发区拉洛村民委员会赔偿刘晓光损失54200元；反诉费由北反诉人承担。
长春高新技术产业开发区拉洛村民委员会辩称，一、反诉状中主张因主杠损坏，主杠属于共用设施，其维修责任应归于拉洛物业公司管辖，而非我方。另外依据合同第五条，租赁期间，该门市房物业费用均由其承担，因此产生的排污的各项费用均由刘晓光承担。合同第六条明确指出门市房及其设施养护由乙方负责，费用由乙方承担，即使用期间所发生的任何费用均由乙方自行承担。二、反诉原告主张营业额而造成的利润损失，属于间接损失，不应得到保护；三、其他发生的费用目前没有证据，单凭证人证言不能出示，依据双方合同，也应由反诉原告自行承担；四、被告的千辉评价超市未办理工商登记，其主张的各项损失不应得到支持。
本案中本诉的焦点问题为：1.《门市房租赁合同》是否有效，2.刘晓光是否应迁出所租赁房屋及支付该房屋的占用使用费。
本案中反诉的争议焦点为拉洛村应否支付刘晓光各项损失54200元。
原告长春高新技术产业开发区拉洛村民委员会为支持自己的诉讼主张，提供了以下证据：
证据一、房屋租赁合同、门面房租赁条款。证明2013年12月28日双方达成租赁合同。被告租用诉争房产开办千辉平价超市，租期3年，首年度81000元，第二年度86000元，第三年度91000元。
证据二、同意意向书，2013年12月28日签订，证明刘晓光支付首年度租金81000元。
证据三、关于安全隐患及违法建筑的催办函。证明超市所占用的房屋被高新规划局列为违法建筑，要求立即停止使用。并自行拆除，证明诉争房产为违法建筑，因此双方签订的门市房租赁合同为无效合同。
被告刘晓光对以上证据的质证意见为对证据一的真实性及证明的问题均无异议，但认为合同有效。对证据二的真实性及证明的问题均无异议。对证据三真实性无异议，但原告认定租赁合同无效是错误的。
被告刘晓光为支持自己的抗辩意见，提供以下证据：
证据一、营业执照证。证明我们合法经营，且依法纳税。证据二、产权证明。证明房屋不再拆迁内。
原告长春高新技术产业开发区拉洛村民委员会对以上证据的质证意见为对证据一真实性及证明问题无异议。二产权证明不能对高新规划局所做的决定，因此房屋是违章建筑而导致租赁合同无效，应依据规划局催办函房地产管理法第三条及《最高院关于审理城镇纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第三条、第五条确认双方签订的租赁合同为无效合同。
反诉原告刘晓光为支持自己的反诉主张向本院提交下列证据，
证据一、催告函，证明因租赁房屋存在瑕疵，出现障碍，给我们造成损失，所以损失应予以支持。
证据二、录像视频。证明租赁物本身存在瑕疵，漏水给我们经营造成损失。
反诉被告长春高新技术产业开发区拉洛村民委员会对以上证据的质证意见为对证据一真实性有异议，催告函没拉洛村委会签字，不能证明拉洛村收到过。二、不是门市房及屋内设施发生的损坏，而是排污主管道发生的堵塞，刚才被告本人也承认主管道在隔壁商场里依法应当由刘晓光协调物业公司维修，费用也应由原告自行承担。对证据二真实性证据效力我方不予认可，因是被告本人录制，而且在2013年底交房时并不存在这类状况，在使用时因相邻房屋主杠堵塞，基于自然原因，污水流向租赁房屋是不能预见，不可抗拒的事件。被告也主张找过物业维修，但因为主杠所在的商场经营者拒绝提供维修场地，导致排污，因此反诉主张的各项损失与我方无关。
反诉原告刘晓光申请证人陈希波出庭证实被告租我们村房子，隔壁商业户下水挖坑，漏水渗入被告铺面，找我们村委会，我说费用我们承担，但物业让不让修有待于沟通，但老孙家不同意我们去修，物业人员都去，但不同意我们维修，导致商铺受影响。
反诉原告刘晓光对证人证言质证意见为拉洛村民委员会是租赁房屋所有人，也是拉洛村整个村的社会市场和公共空间管理者的身份，因商场与我门超市无关系，中间隔着空地，所以被告只能管理和维修自己本商场内部的设施和设备空间，超出我范围外的其他部分都应属于该村拉洛村民委员会行使。因为另外商场渗水破坏市场秩序又给我们造成损失，拉洛村责无旁贷，他对租赁物的维护也是责无旁贷，所以原告应当对出租的门市房给予维修。
反诉被告长春高新技术产业开发区拉洛村民委员会对证人证言的质证意见为一、主管道损坏是由第三人孙商户人为造成，不是租赁房屋及设施的自然损坏，依法依据合同原告不应承担维修责任及费用。二、主管道不在租赁户内，排污又归拉洛物业公司管理，拉洛村委会只有协调处理的义务，不最终承担维修及赔偿责任。三、被告造成各项损失应依法向第三人主张。
反诉原告刘晓光申请证人王法出庭证实2014年10月我给刘晓光干活，主要淘水，干了6个月左右。
反诉原告刘晓光对证人证言质证意见为污水在租赁期间及租赁屋内发生，应由原告承担。
反诉被告长春高新技术产业开发区拉洛村民委员会对证人证言的质证意见为证人说污水来源不是租赁房屋内产生，而是屋外其他商户造成，依法和依据双方合同约定所造成的任何损失应由被告向第三人主张。拉洛村委会协调物业公司予以维修因商务孙某阻挠导致不能维修，因此被告影响孙某及物业公司赔偿损失。
经审理查明，2013年12月28日，长春高新技术产业开发区拉洛村民委员会作为出租方（甲方）与刘晓光作为承租方（乙方）签订《门市房租赁合同》一份，约定甲方出租给乙方的门市房坐落在高新拉洛小区1栋西侧，租赁建筑面积约为360平方米；说明：位于拉洛小区1栋西侧面积约为360平方米的门面房。因此门房坐落在燃气管道铺设范围内，如在租赁期间遇到燃气公司及相关部门需要对此门面房进行迁除或者整改，承租人必须无条件配合，应此产生的一切费用拉洛村委会不予承担，遇有没到期的租金，出租方按月返还给承租人。租金期限自2014年3月5日起至2017年3月5日止，租赁期3年，以后每年加租金5000元。该门市房租赁用途可做超市、五金项目，每年租金总额人民币捌万壹仟元。租赁期间，使用该门市房所发生的水、电、供热、电话、排污、物业、卫生费直接费用以及由于房屋租赁所引起的向国家职能部门缴纳的各种费用均由乙方承担。租赁期间，乙方发现该门市房及其附属设施有自然损坏或故障时，应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后的3日内进行维修，逾期不维修的，乙方可以代为维修，费用由甲方承担。刘晓光承租上述房屋后经营高新区千辉平价超市。2015年9月9日，高新区规划局为硅谷街道办事处、越达社区、拉洛物业公司出具了《关于安全隐患及违法建筑行为的催办函》，内容为：我局已分别于2015年4月1日和2015年4月14日，对于千辉平价超市、拉洛小区物业楼、拉洛商场主楼东侧车库下达了限期拆除的行政处罚告知、决定书，2015年5月21日我局向硅谷街道送达了《安全隐患及违法建筑行为函告书》（附后），函告你单位督促千辉平价超市、拉洛小区物业楼、拉洛商场主楼东侧违建车库，立即停止使用，按《城乡规划法》规定自行拆除违法建筑或者清退违建房屋物品配合管委会依法拆除，消除安全隐患。经我区执法人员现场勘查，千辉平价超市、拉洛小区物业楼、拉洛商场主楼东侧违建车库并未停止使用，安全隐患仍然存在，请你单位再次督促存在安全隐患的违法建筑使用单位，停止使用违法建筑清退屋内物品或者立即自行拆除，消除安全隐患，望你单位重视此事，尽快处理解决。
刘晓光支付长春高新技术产业开发区拉洛村民委员会2014年3月5日至2015年3月4日租金81000元，未再支付租金。
本院认为：一、关于刘晓光与长春高新技术产业开发区拉洛村民委员会签订《门市房租赁合同》是否有效的问题。根据高新区规划局出具的《关于安全隐患及违法建筑行为的催办函》中明确记载争议房屋为违法建筑且具有安全隐患，并明确停止使用该违法建筑。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。刘晓光向本院出示的拉洛村民委员会出具的《产权证明》，因出具的主体并非国家房屋产权管理部门，故其主张此租赁房屋不属于未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑和双方签订的《门市房租赁合同》有效的主张本院不予支持，双方签订的《门市房租赁合同》无效；
二、关于刘晓光是否应从本案租赁房屋中迁出的问题。《门市房租赁合同》已经被确认无效，且租赁房屋存在安全隐患，且刘晓光庭审中亦同意立即迁出。故刘晓光应立即从本案租赁房屋中迁出；
三、关于刘晓光应否支付长春高新技术产业开发区拉洛村民委员会房屋占用使用费用的问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。刘晓光庭审中明确表示租金应正常支付，故刘晓光应支付长春高新技术产业开发区拉洛村民委员会自2015年3月5日至迁出之日止的房屋占用使用费用，使用费用依据双方合中约定的2015年3月5日至2016年3月4日年租金86000元，2016年3月5日至2017年3月4日91000元，推算出日租金应为242.47元[（86000元+91000元）/（365天×2）=242.47元/天]；
四、关于长春高新技术产业开发区拉洛村民委员会应否支付刘晓光各项损失54200元的问题。刘晓光主张其在租赁涉案房屋时因一栋下水管主杠堵塞造成室内污水渗漏，给其造成营业额减少及维修费损失，其所提供的《催告函》并未提供证据证实长春高新技术产业开发区拉洛村民委员会收到此函，证人证言中证实室内出现漏水等现象是由案外人所引起，并非室内设施引起，且漏水维修等应由物业公司进行，故刘晓光应向第三人或物业公司主张权利，其提供的各项损失仅凭证人证言，并未向本院提供正规票据，故对其向长春高新技术产业开发区拉洛村民委员会主张损失54200元的诉讼请求本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告长春高新技术产业开发区拉洛村民委员会与被告刘晓光签订的《门市房租赁合同》无效；
二、被告刘晓光于本判决生效后十日内立即从双方所签订的《门市房租赁合同》中确认的坐落于高新拉洛小区1栋西侧，建筑面积约为360平方米，现名为“千辉平价超市”的门市房中迁出；
三、被告刘晓光与本判决生效后立即给付原告长春高新技术产业开发区拉洛村民委员会房屋占用使用费（自2015年3月5日起至实际迁出之日止，以每日242.47元计算）；
四、驳回反诉原告刘晓光的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
案件受理费1826元由被告刘晓光负担，反诉费578元由反诉原告刘晓光负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 郭鹏飞
人民陪审员 徐云峰
人民陪审员 韩 雪
二〇一六年一月二十七日
书 记 员 尹 娜