广西壮族自治区南宁市江南区人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）桂0105民初2830号
原告：吴智钢。
委托代理人：阮慧明，广西天华阳光律师事务所律师。
委托代理人：吴秋芳，广西天华阳光律师事务所律师。
原告：黄晓荣。
委托代理人：阮慧明，广西天华阳光律师事务所律师。
委托代理人：吴秋芳，广西天华阳光律师事务所律师。
被告：广西巨隆房地产开发有限责任公司。
法定代表人：李克雨，该公司董事长。
委托代理人：叶彦军，广西冠益律师事务所律师。
被告：李克雨。
委托代理人：叶彦军，广西冠益律师事务所律师。
原告吴智钢、黄晓荣与被告广西巨隆房地产开发有限责任公司（以下简称：巨隆公司）、被告李克雨租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月12日立案受理后，依法适用普通程序，于2016年8月25日公开开庭进行了审理。两原告共同的委托代理人阮慧明、吴秋芳，两被告共同的委托代理人叶彦军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
两原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告巨隆公司之间的租赁合同关系；2、判令被告巨隆公司立即腾退租赁房屋；3、判令被告巨隆公司向原告支付35套房屋的租金5628000元（租金计算：从2012年9月1日起暂计至2016年6月30日，欠付的租金为5628000元；以后租金从2016年7月1日起计至被告巨隆公司腾退房屋之日，每月租金为148000元）；4、判令被告巨隆公司赔偿两原告一审律师代理费损失120000元；5、本案全部诉讼费用由被告巨隆公司承担；6、被告李克雨对被告巨隆公司的债务承担连带清偿责任。本案在审理过程中，原告方以数额算错为由提出将第3项诉讼请求变更为：判令被告巨隆公司向原告支付35套房屋的租金4743000元（租金计算：从2012年9月1日起暂计至2016年6月30日，欠付的租金为4743000元；以后租金从2016年7月1日起计至被告巨隆公司腾退房屋之日，每月租金为148000元）。事实和理由：2012年7月23日，原告吴智钢和黄晓荣（两人为夫妻关系）与被告巨隆公司（出卖人）及被告李克雨（连带责任保证人）签订了一份《协议书》，约定如下：由原告将从巨隆公司处购买的座落于南宁市江南区×××××的35套住宅、商铺返租给巨隆公司使用，这35套房屋包括原告吴智钢名下的19套商铺和黄晓荣名下的16套商铺。35套房屋每月租金为148000元，租期为5年零4个月，从2012年9月1日起至2017年12月31日，先付租金后用铺面，每月二十日之前支付下月租金。如巨隆公司违反合同约定导致原告将其诉至法院的，原告因诉讼支出的律师代理费、诉讼费用由被告巨隆公司赔偿。被告李克雨对巨隆公司的债务承担连带责任，保证担保的范围包括主债权及利息、违约金和实现债权的费用，保证期间为本合同期限届满之日起五年。上述《协议书》签订后，原告按约定将上述35套房屋交由巨隆公司使用。原告与被告巨隆公司达成租赁合同关系，巨隆公司已按约定实际租用房屋及商铺，但其未按约定按时支付租金，截至2016年6月30日，被告巨隆公司已欠原告租金4743000元。鉴于被告巨隆公司长期拖欠租金的行为已构成严重违约，原告于2016年6月7日向两被告邮寄了《解除合同通知书》，内容如下：原告与被告巨隆公司解除租赁合同关系，要求巨隆公司腾退35套房屋并支付所欠租金。但至起诉之日，两被告均未与原告就上述事宜进行协商。为实现债权，原告委托律师进行诉讼，支付了律师代理费12万元。两被告巨隆公司、李克雨共同辩称：一、2012年7月23日双方订立的关于巨隆大厦35套房屋《协议书》及25个车位《协议书》并不是真实的房屋买卖和租赁协议，而是李克雨向原告借款本金900万元及欠息，巨隆公司作为抵押担保人，先后将自有的房产巨隆××××（16套，面积1074.11㎡）及三层商铺（19套，面积1687.79㎡）以及地下二层车位25个抵押登记给原告的行为。1、2007年11月16日，被告李克雨向原告借款800万元，借款期限3个月，月利率3.5%计息，用巨隆××××层整层商铺（借款本金600万元）和26楼办公楼（借款本金200万元）作为抵押物，以《商品房买卖合同》形式备案登记，合同备案金额分别为6964440元＋2094837元=9059277元，双方并于2007年11月17日签订了《商品房退房退款协议书》，约定了回购条件及“乙方退房款600万元，可先行解除××层商铺的登记备案”相关内容。2、2007年12月12日，被告李克雨归还借款本金600万元及支付一个月（2007.11.16-2007.12.16）利息28万元（800万×3.5%=28万）共计628万元。原告撤销了×××商铺的登记备案。3、2008年1月17日，李克雨支付了剩余本金200万元（800万－600万）借款一个月（2007.12.17-2008.1.17）的利息7万元（200×3.5%=7万）。原告2008年2月17日、2008年4月17日分别出具了同意李克雨延期归还本金200万元的书面证明。4、2008年1月18日，李克雨向原告借款本金500万元，借款期限3个月，月利率3.5%计息，用××××商铺作为抵押物以《商品房买卖合同》形式备案登记，合同备案金额为5476768元，收据金额为557万元，双方于2008年1月18日签订了《商品房退房退款协议书》。至2008年1月18日，李克雨共向原告借款本金200＋500=700万元，每月按照利率3.5%计息（24.5万元／月）。原告在2008年5月17日-2009年3月1日的10份《延期还款说明》中也印证了李克雨向其借款的本金实为700万元。5、2012年7月23日，李克雨再次向原告借款本金200万元，原告要求用25个车位作为抵押物，并将原700万借款利息的未付部分拆分其中的50万元列入本次的借款本金中。被告与原告于当天签订了35套商铺《协议书》和25个车位《协议书》，约定了房产回购金额为1480万元、车位回购金额为250万元。以上回购金额1480＋250=1730万元，实为所有的借款本息数额：1530＋200=1730万元，每月按照1%计息，以租金名义支付。二、2012年7月23日双方签订的《协议书》第二条约定被告承租原告的车位，每月租金为25000元，且为税后租金，如此核算，每个车位的月租金高达1000元／月，与周边楼盘甚至整个南宁市的小区车位租金不符，严重偏离市场价格。事实上被告将向原告“租来”的车位再对外出租，含税租金为350元／月。《协议书》所谓的租金实为被告李克雨向原告的借款利息，每月按照1%计算借款利息。三、被告巨隆公司在2007年10月已经着手开始装修自己的办公楼，巨隆×××整层，2008年3月完工并正式办公，于2008年4月1日开始至今，将26楼作为自有房产一直向税局缴纳房产税及固定资产折旧。证实2007年11月与原告签订的《商品房买卖合同》仅为抵押担保，并不是真正的买卖关系。四、被告巨隆公司从来不曾收过原告的购房款，不是真实的买卖关系和承租关系，实为民间借款抵押担保人。所有借款和利息都是被告李克雨所为，李克雨共向原告借款金额实为900万元，而且已经前后36次共归还了利息785.6535万元了。巨隆公司将商铺及办公楼共计面积2761.9㎡的物业产权登记在原告名下以及25个车位的登记备案，实属被迫无奈。上述抵押的房产物业市场价格高达3000万元左右，原告应当实事求是地尊重事实，以实际的借款数额及合理利率计息让被告承担责任。原、被告双方争议的焦点是：原、被告之间在本案中的实际法律关系是什么；如果原告主张的买卖合同关系和租赁合同关系成立，原告的各项诉请是否合法有据。
当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认。对原告方提出异议的证据，因原告方并未提交相反证据予以否定，且该类证据确与双方诉辩事由具有一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2012年7月23日，两原告黄晓荣、吴智钢作为甲方与乙方巨隆公司、丙方李克雨签订《协议书》，约定如下：“1、甲方从乙方处购买的房屋的房号分别为：（1）吴智钢共计19套：巨隆××××号；总面积为1687.79平方米，总价为5400928元。（2）黄晓荣共计16套：××××号。总面积为1074.11平方米，总价为2163816元。在乙方不违反本协议约定的前提下，乙方有权于2017年8月31日之前以不高于总价1480万元向甲方回购上述房屋，届时回购房屋所产生的税费及交易费用、律师费用全部由乙方承担，如甲方先行垫付的，乙方须在甲方垫付之日起十个工作日内付给甲方。乙方不能在上述期限前回购房屋、甲方同意乙方延期回购的，乙方须赔偿甲方500万元违约金后方可回购房屋。乙方不能在上述期限前回购房屋且甲方不同意乙方延期回购的，乙方须赔偿甲方500万元违约金。以上合计35套房产由乙方提交相关材料配合甲方办理房产证，如因乙方未提供应由乙方提供的材料导致甲方不能在2012年7月30日前得到房屋产权证的，甲方有权拒绝乙方回购上述房屋并按本条前述约定追究乙方违约责任。2、甲方将甲方名下的35套铺面返租给乙方，铺面房号具体如本协议书第1条所列，上述铺面的每月租金为148000元，此租金为税后租金，所有租赁税由乙方承担，如甲方交付租赁税的，可向乙方追偿，租期为5年零4个月，从2012年9月1日至2017年12月31日，先付租金后用铺面，每月二十日之前支付下月租金，如延迟支付租金达到两个月或两个月以上的，乙方丧失回购房产的权利，甲方有权单方面解除与乙方的租赁关系并收回铺面。乙方转租上述铺面的，须得到甲方的书面同意。乙方或乙方转租铺面的承租方因经营行为须对他人进行民事赔偿或受到行政处罚的，由乙方自行承担相应责任，如行政机关或法院的法律文书要求甲方承担责任的，甲方在承担相应责任后有权要求乙方赔偿。本协议期内，上述铺面的物业服务费、电费、水电费公摊等一切费用，全部由乙方承担。3、乙方违反本合同约定导致甲方将乙方起诉至法院的，甲方因诉讼而支出的律师代理费、诉讼费用等与诉讼有关的费用由乙方赔偿给甲方。4、丙方李克雨同意与乙方对债务承担连带责任。丙方保证担保的范围包括：主债权及利息、违约金和实现债权的费用。保证期间为：本合同期限届满之日起五年。”2012年8月6日，被告巨隆公司协助两原告办理了上述全部35套房屋的房产证。另查明：自2007年以来，两被告陆续向两原告借款，借款均以签订《商品房买卖合同》的形式进行，两被告按约定偿还原告方借款本息后，原、被告另行签订《商品房退房退款协议书》，具体约定退房退款事宜。上述《协议书》中约定的购买35套房屋的款项，亦是两被告向原告方的借款。
再查明：自2012年9月14日起至2015年1月23日，两被告按《协议书》的约定总共向原告支付租金17笔，每笔租金147000元。
本院认为：被告方认为本案并不是真正的买卖关系和租赁关系，实际上是民间借贷关系演变成了以租赁的形式收取借款利息。原告方主张本案起初确实是被告向原告借款，但因为被告一直无法还款，慢慢转变为原告要求以买房屋的形式还款，原、被告之间真实的法律关系是买卖合同关系。综合本案案件来看，首先，原、被告之间签订买卖合同的前提是被告欠原告借款本息，在借款本息无法清偿的情况下，被告与原告签订了房屋买卖协议，但并不实际交付房屋，而是由被告向原告租赁房屋，而且约定被告在一定期限内对这些房屋具有回购权，回购房屋所产生的税费和交易费用、律师费用全部由被告承担，可见，原、被告双方的交易形式与正常的房屋买卖交易习惯不符；其次，原、被告之间之前也存在以“房屋买卖”作为“借贷合同”之担保的情形，在被告方支付约定的回购款后（实为借款本息）办理退房手续；再次，因“流押”极易引发利益失衡，《中华人民共和国担保法》第四十条和《中华人民共和国物权法》第一百八十六条均作出了禁止“流押”的强制性规定，从立法上对“流押”加以规制，用契约正义对契约自由进行必要的矫正。综合以上三点，本院认为，原、被告双方于2012年7月23日就35套房屋签订的《协议书》以买卖的方式规避了我国物权法关于禁止“流押”的强制性规定，系无效合同，原、被告之间的法律关系应按民间借贷法律关系处理。针对原告方基于买卖合同关系和租赁关系的前提下在本案中提出的全部诉讼请求，本院根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定向原告方释明，告知原告可以变更诉讼请求，原告方明确表示不变更诉讼请求。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下：
驳回原告吴智钢、黄晓荣的起诉。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。
审 判 长 燕纪飞
人民陪审员 刘菊焜
人民陪审员 麦志文
二〇一六年九月八日
书 记 员 方宝莹
附相关法律条文：
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十四条