福建省顺昌县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）顺民初字第1085号
原告黄享花，女，1971年3月13日出生。
原告兼原告黄享花的委托代理人钟文荣（特别代理，系原告黄享花丈夫），男，1971年1月18日出生。
被告福建省顺昌远宏房地产开发有限公司。
法定代表人徐昌旭，执行董事。
委托代理人王明建（特别代理），男，1963年1月15日出生，汉族，福建省顺昌远宏房地产开发有限公司副总经济师。
原告钟文荣、黄享花与被告福建省顺昌远宏房地产开发有限公司（以下简称顺昌远宏公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年7月15日立案受理，依法由审判员何园适用简易程序于2015年8月19日、10月14日公开开庭进行了审理。原告钟文荣及被告顺昌远宏公司的委托代理人王明建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告钟文荣、黄享花诉称，2013年7月2日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告以532004.42元购买天天花园小区XX幢XXX室，约定于2013年12月31日交房。因被告逾期提供办理房屋权属证书需要的资料，致使原告于2014年7月7日才办理好国有土地使用权证书，共计逾期109天，被告应当支付原告逾期办证违约金8698.27元。合同附件三第10项约定“阳台栏杆为铝合金栏杆”，而被告交付的房屋阳台栏杆为铁栏杆，违反合同约定。第17项约定“厨房设地漏”，而被告交付的房屋厨房未设置地漏。为此，原告诉至法院，请求法院依法判令：1、被告支付原告逾期办理“房地产权属证书”的违约金8698.27元（从被告通知交房2013年12月20日起算至土地使用权登记之日2014年7月7日，扣除90天，共计109天；违约金＝532004.42元0.015%109天）；2、被告按合同约定整改阳台栏杆为铝合金栏杆；3、按合同约定设置厨房地漏；4、被告承担本案诉讼费用。
被告顺昌远宏公司辩称，一、被告按约交房后，因施工方拖欠工人工资，顺昌县住建局作出会议纪要，对天天花园四期所有项目进行限批，直至付清工人工资时止。该原因导致被告无法在合同约定期限内正常办理房屋权属登记等相关手续。因此，不应将逾期办证原因归结于被告，被告对逾期办证不应承担违约责任。二、原告于2014年3月19日才缴纳物业费、装修押金、垃圾清运费，依约交房时间为2014年3月20日，交房后90天为2014年6月17日，土地分割时间为2014年6月18日，被告不承担逾期办证责任。三、本案买卖的房屋建筑设计时，图纸本身无地漏设计，原因是高层建筑的地漏一旦出现堵塞将造成很多不便。根据技术规范的要求不予设计地漏，这是现行高层建筑设计趋势。再者，合同附件三第8条约定厨房不设置地漏。从以上事实可以断定附件三第17条关于厨房设地漏的表述属于文字错误。被告主观上无偷工减料之意，不存在故意违约行为。原告主张赔偿不应予以支持。四、阳台护栏问题。铝合金护栏在实际安装使用过程中出现质地柔软、易晃动、易变形且不适用于高层护栏等缺点，为确保安全，被告决定使用锌钢材质护栏，而非原告诉称的铸铁材料。锌钢护栏的造价略高于铝合金护栏，且是合格产品。被告变更护栏是诚信履行合同，并非以偷工减料、损害当事人利益为目的。买受人要求将阳台护栏整改为铝合金护栏既影响小区高层楼房外立面整体美观，也不符合高层建筑设计规范，存在安全隐患，不应予以支持。五、合同附件六约定，买受人未在40日内交清购房余款，应支付被告违约金20000元。为此，被告主张抵扣。六、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的“房屋权属证书”仅指房屋所有权证，不包括土地使用权证。即时被告逾期办理土地使用权证，原告也不能主张违约金。
经审理查明，2013年7月2日，原告钟文荣、黄享花（买受人）与被告顺昌远宏公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份。合同约定，原告以总价532210.32元向被告购买天天花园小区XX幢X层XXX号房屋，被告应于2013年12月31日前交付房屋。合同第十条约定，下列经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响买受人所购商品房质量或者使用功能的，出卖人应当在有关部门批准通知之日起10日内，书面通知买受人：（1）变更该商品房结构形式、户型、空间尺寸及形状、朝向；（2）变更小区总体规划设计和基础设施、公共配套设备设施；（3）变更房屋节能措施及指标。第十一条约定，由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人应按出卖人书面通知中载明的交付日期内到出卖人指定的地点付清所有应付款项并办理房屋交接手续，买受人无合法理由逾期接楼或拒不接楼，则以出卖人送达的书面通知（或媒介公示）约定的交付日期为准，视为出卖人已经依约交付。第十三条约定，出卖人交付使用的商品房的室内分隔、装饰、设备标准、节能措施及指标应符合附件三标准；达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按双方另行约定的时间与标准整改到位，未整改的，按实际差价双倍补偿。第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人；如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.015%向买受人支付违约金；经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。合同附件三第8项约定，厨房：预留排水管道口，其他设施不做；第10项约定，阳台栏杆为铝合金栏杆；第17项约定，排水：厨房、卫生间、阳台设地漏，卫生间排污管不设存水湾，管材均采用PVC。合同附件六第四条第三项约定，交房时需缴纳的各项费用：物业管理服务费、建筑垃圾清运费、装修保证金（押金）。合同签订后，原告向被告交付购房款532210.32元。2014年3月7日，因房屋实际面积减少，被告退还购房款205.90元。原告实际交付购房款532004.42元。
被告于2013年12月23日向原告发出《交房通知》，告知原告到销售部、财务部、物业公司办理相关交房手续。原告于2014年3月19日缴纳公共水电周转金100元、物业费542.40元、垃圾清运费600元，其后领取房屋钥匙。《交房通知》上物业公司意见落款时间为2014年3月19日。被告于2014年4月22日申请房屋所有权初始登记，于2014年6月12日办理该房屋土地使用权分割登记。原告于2014年6月24日完成房屋所有权登记，于2014年7月7日完成土地使用权证登记。
另查明，被告交付的房屋阳台栏杆根据中国建筑技术集团有限公司的设计变更，使用06J403-1图集样式，材质为方钢管；护栏与扶手经分户验收，符合设计要求，安装牢固。厨房设计经设计单位变更，统一不设置地漏。
以上事实，有原、被告的陈述及原告提供的《商品房买卖合同》、房屋所有权证、土地使用权证、土地分割登记时间表、购房款发票、《交房通知》、缴费发票、收据，被告提供的《房屋所有权初始登记申请表》、设计变更通知单、分户验收记录表、合同附件六等证据证实，故本院对上述事实予以确认。
综合以上查明事实，本院对原、被告的争议焦点分析如下：
（一）被告是否违反合同约定逾期办理房屋所有权证及土地使用权证，如何认定逾期办证违约金的起止时间。
原告认为，被告发出《交房通知》，确定于2013年12月20日交房。逾期办证天数为被告通知交房之日后90天计算至土地使用权证取得之日，共计109天。
被告认为，1、房屋权属证书仅指房屋所有权证，不包括土地使用权证，逾期办证不应算至土地使用权取得之日。2、因施工方拖欠工人工资，住建部门对天天花园四期所有项目进行限批，致使被告无法在合同约定期限内正常办理房屋权属登记等相关手续，逾期办证原因不在被告。3、原告未按合同约定缴纳物业费、装修押金。垃圾清运费，根据合同约定被告不应承担逾期办证违约责任。
本院认为，首先，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条之规定，城市房地产权属登记实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。《城市房地产开发经营管理条例》等行政法规对此亦有相关规定，故房屋权属登记应当包括房屋所有权证和土地使用权证登记。其次，《商品房买卖合同》第十一条约定，原、被告交接房屋时，应到被告指定地点付清所有应付款项（即合同附件六第四条第三项约定的物业管理服务费、建筑垃圾清运费、装修保证金等）。原告于2014年3月19日支付物业费、垃圾清运费等合同约定的各项费用后领取房屋钥匙。故应认定原、被告于2014年3月19日完成房屋交接手续。则依照《商品房买卖合同》的约定，原告应于2014年6月18日前取得房屋权属证书。被告于2014年4月22日申请房屋所有权初始登记、于2014年6月12日办理土地使用权分割登记。被告未依约在交房后60日内向原告提供办证资料，导致原告房屋所有权及土地使用权登记时间超出合同约定时间，逾期办证的原因在被告。被告已违约，应承担逾期办证违约责任，逾期期间应认定为交房后第91日至土地使用权登记之日。原告认为应以2013年12月20日被告通知交房之日作为交房日期，与其实际与被告交接房屋的日期2014年3月19日不符，本院对原告该主张不予支持。被告认为系因施工方拖欠工人工资导致相关政府部门限制该公司各审批项目，致迟延本证，该理由不能对抗《商品房买卖合同》相对方，不能免除其应承担的违约责任。
（二）阳台栏杆是否符合合同约定，是否应当整改。
原告认为，《商品房买卖合同》附件三第10条约定阳台栏杆为铝合金栏杆。被告交付的房屋使用铸铁栏杆，未按照合同约定通知原告设计变更，故被告应依约整改。
被告认为，阳台采用锌钢护栏系考虑到安全因素，根据设计单位的设计变更施工。该设计符合建筑规范要求，其造价不低于铝合金栏杆。阳台栏杆的设计变更不属于合同约定的设计变更通知范畴，被告无需履行通知义务。因此，被告不存在阳台护栏不符合约定的违约事实。
本院认为，《商品房买卖合同》第十条约定，出卖人变更房屋节能措施及指标应通知买受人。根据附件三的约定，阳台栏杆系“室内分隔、装饰装修、设备指标”，不属于合同约定的设计变更应通知事项。原告提供的照片不足以证明被告使用的是铸铁栏杆，存在安全隐患。根据护栏设计图，被告使用的是阳台栏杆材质为方钢管。被告交付的房屋阳台栏杆虽不是合同约定的“铝合金栏杆”，但护栏扶手经验收“符合设计要求、安装牢固”，能够满足原告正常的生活需求。综合考虑阳台护栏事关建筑外观，护栏工程须经资质部门设计、施工、验收等环节，原告要求被告更换现在使用的阳台护栏，对建筑外观及安全性能均将产生影响。故对原告要求整改阳台护栏的诉讼请求，本院不予支持。原告可依照《商品房买卖合同》第十三条的约定，另行向被告主ＸＸ台护栏设备差价。
（三）厨房未设置地漏是否符合合同约定，是否应当整改。
原告认为，《商品房买卖合同》附件三第17条约定厨房设地漏。被告交付的房屋厨房没有设置地漏，被告应当依约整改。
被告认为，合同附件三第8条约定“厨房：预留排水管道口，其他设施不做”，厨房不设地漏符合设计要求。第17条系因延用合同范本，未对条款进行更改而导致的文字错误。
本院认为，厨房地漏设置系“室内分隔、装饰装修、设备指标”，不属于合同约定的变更通知范畴。设计单位经设计变更，厨房统一不设置地漏，被告依照设计施工，且该房已经验收合格。原告主张厨房加设地漏，势必影响地面及楼下房屋屋顶的防水层及水管排设，将涉及下一层相邻方利益，客观上难以履行。故被告要求加装地漏的诉讼请求，本院难以支持。原告可根据《商品房买卖合同》第十三条的约定，另行向被告主张厨房地漏设备差价。
综上所述，本院认为，原告钟文荣、黄享花与被告顺昌远宏公司签订的《商品房买卖合同》，意思表示真实，内容合法，为有效合同，双方应依约履行各自的义务。被告迟延提供办证资料，致使原告未能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，被告已构成违约，应自逾期之日（2014年6月18日）起每日按已付购房款532004.42元的0.015%承担违约金至土地使用权证登记之日（2014年7月7日，计19天），共计1516.21元（532004.42元0.015%19天）。原告超出该数额的诉求，本院不予支持。原告的其他诉讼主张，本院均不予支持。据此，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告福建省顺昌远宏房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告钟文荣、黄享花逾期办证违约金1516.21元；
二、驳回原告钟文荣、黄享花的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元，适用简易程序审理减半收取25元，由被告福建省顺昌远宏房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。
审判员 何 园
二〇一五年十月十四日
书记员 黄心怡
附注本案依据的主要法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
三、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。