北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）二中民终字第16874号
上诉人（原审被告）高艳敏，女，1961年12月15日出生。
委托代理人黄伟波，北京市泽元律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京爱家营企业管理有限公司，住所地北京市西城区天桥北里6-8号。
法定代表人刘田，董事长。
委托代理人于龙飞，男，1989年9月26日出生。
委托代理人胡帅，男，1988年12月22日出生。
上诉人高艳敏因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2013）丰民初字第10658号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年6月，北京爱家营企业管理有限公司（下称爱家营公司）起诉至原审法院称：我公司与高艳敏于2012年5月12日就位于北京市丰台区××3-201号房屋（下称涉案房屋）签订编号AFCZ0020138ZY的《北京市房屋租赁合同》及补充协议，约定出租代理期自2012年7月5日至2013年7月4日，租金标准为3500元每月，支付方式为押二付二，押金7000元，租赁期满后，押金应抵扣高艳敏应当支付的租金。现高艳敏至今未支付2012年9月5日至2013年7月4日的房租35000元，扣除押金7000元，尚欠房屋租金28000元。为维护我公司合法权益，故诉至法院，要求高艳敏支付2012年9月5日至2013年7月4日的房屋租金28000元，承担诉讼费用。
高艳敏辩称：不同意爱家营公司的诉讼请求。爱家营公司未尽到维修房屋的义务，影响了我的正常生活和使用；爱家营公司在我入住后就要卖房，经常砸门要看房，我的精神受到强烈刺激；房屋的基本设施不适合居住，爱家营公司拒绝维修。具体包括马桶不好用、卫生间瓷砖渗水积水、地板翻翘、空调外挂机倒灌热风致使邻居家孩子生病、我也无法使用空调等问题。我向爱家营公司反映空调外挂机问题，爱家营公司要我支付450元空调移机费，我不同意。开庭前我已将空调卖掉了。2013年3月14日至2013年3月26日，爱家营公司更换马桶、洗水池，卫生间重新做防水，共计维修13天，依据合同第9条第（一）项，爱家营公司应双倍赔偿我26天的租金损失，但只赔偿了16天的损失。另，依据《北京市房屋租赁合同》及补充协议约定，出租人（甲方）为杜德永，承租人（乙方）为答辩人，房屋租赁合同纠纷由甲乙双方解决，爱家营公司仅作为中介代理机构就合同约定的特定事项代出租人办理某些具体事务。爱家营公司并非本案涉案房屋租赁合同的出租人，不具备该合同出租人的地位，不享有本案诉讼标的实体财产权利，与本案没有直接利害关系，因此没有就本案诉讼标的提起诉讼的权利。综上，请求法院依法裁定驳回爱家营公司起诉，并由爱家营公司承担本案的全部诉讼费用。
原审法院经审理确认：因房屋产权人杜德永已委托爱家营公司出租201号房屋，代其与承租人签署租赁合同，代其向承租人收取租金。故杜德永、爱家营公司作为租赁代理机构与高艳敏签订的《北京市房屋租赁合同》及补充协议，不违反法律规定，为有效合同，当事人均应按照约定履行各自义务。高艳敏租用上述房屋，应当支付相应租金。依据爱家营公司向杜德永支付相关款项的记录，爱家营公司已代高艳敏向杜德永支付2012年9月5日至2013年7月4日的房屋租金，故爱家营公司有权直接向高艳敏主张其为高艳敏垫付的租金，现爱家营公司表示押金7000元抵扣高艳敏欠付的租金，故对爱家营公司要求高艳敏支付上述租赁期间的租金28000元的诉讼请求，法院予以支持。关于高艳敏辩称爱家营公司未尽到维修等义务一节，爱家营公司已支付维修期间的房屋租金损失1872元，且庭审中高艳敏表示就爱家营公司未履行维修等义务另行主张要求口头及书面道歉、赔偿损失，故本案对此不予处理。据此，原审法院于2013年9月判决：高艳敏于判决生效之日起十日内给付北京爱家营企业管理有限公司房屋租金二万八千元。判决后，高艳敏不服，持原审答辩意见上诉至本院，要求撤销原判，改判驳回爱家营公司的诉讼请求。爱家营公司同意原判。
经审理查明：2012年5月12日，杜德永（出租人、甲方）、爱家营公司（租赁代理机构）与高艳敏（承租人、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》及补充协议，约定：杜德永将其所有的涉案房屋出租给高艳敏，房屋租赁期自2012年7月5日至2013年7月4日；租金标准为3500元每月，支付方式为押二付二，首期房租应于合同起始日之前全部付清，续期租金支付日期为2012年9月5日，2012年11月5日，以此类推，余不列举；高艳敏通过第3种方式按期将租金（含押金）交存到租金账户，03.因高艳敏原因不能将租金直接存入租金账户，高艳敏委托租赁代理机构代交租金，租赁代理机构应在24小时内将租金存入租金账户，不得直接收存或存入其他账户；押金7000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由高艳敏承担的费用、租金，以及高艳敏应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给高艳敏。同时，上述合同及补充协议就房屋维护及维修、违约责任进行了约定。合同签订后，爱家营公司将房屋交付给高艳敏使用，高艳敏支付押金7000元及2012年7月5日至2012年9月4日的房租7000元。
2013年7月4日，杜德永、爱家营公司与高艳敏签订的《北京市房屋租赁合同》到期终止，爱家营公司与高艳敏办理了房屋交接手续，高艳敏将房屋返还给爱家营公司，爱家营公司因高艳敏未结清房屋租金及水电燃气费用，未向高艳敏退还房屋押金7000元。现爱家营公司表示依据合同约定，押金应直接抵扣高艳敏应当支付的租金。
另查，2012年5月9日，杜德永（委托人，甲方）与爱家营公司（租赁代理机构、乙方）签订《北京市房屋出租委托代理合同》及补充协议，约定：杜德永将其所有的涉案房屋委托爱家营公司代理出租，租金标准为3500元每月；爱家营公司出租代理权限为代杜德永出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜，代杜德永办理与房屋租赁有关的备案、登记手续，代杜德永向承租人收取租金，监督承租人按照房屋租赁合同的约定履行义务；出租代理期自2012年7月1日至2013年6月30日，出租代理期限截止日时，如与承租人之间的租赁合同尚未到期，杜德永同意爱家营公司相应延长出租代理期限，延长后的截止日期应以承租人向爱家营公司交还房屋日期为准，但延长期限最长不得超过四个月。同时补充协议约定，在爱家营公司代收承租人支付的房屋租金后，应于每月10日向杜德永支付房屋租金，首次向杜德永支付租金时间为2012年8月10日；杜德永指定收取房屋租金存折开户人为杜丽丽。
原审庭审中，爱家营公司提交杜德永委托杜丽丽收取房租的委托书原件、杜丽丽身份证及银行卡复印件、交通银行北京慧忠里支行代发业务明细原件、杜丽丽出具的租金收条原件，以证明爱家营公司已依约向杜德永支付2012年9月5日至2013年7月4日的房屋租金。高艳敏对上述证据的真实性表示认可，但认为爱家营公司没有主体资格。
原审庭审中，高艳敏提交地板翻翘照片以证明地板翻翘存在安全隐患；提交2013年3月卫生间维修情况照片及维修工人的证明一份，以证明2013年3月14日至2013年3月26日，爱家营公司更换马桶、洗水池，卫生间重新做防水，共计维修13天，依据合同爱家营公司应双倍赔偿26天的租金损失，爱家营公司只赔偿了16天的房租损失；提交我爱我家房地产经纪有限公司置业顾问王永超的名片一张，名片上写有“大家工作都不容易，您就帮下忙吧！恳求您能开下门，打扰您，两分钟的时间看下房，谢谢！2012年10月25日”，以证明爱家营公司为了卖房多次砸门要看房；提交邻居曾波和张燕良的证人证言，以证明201号房屋卫生间地面浸水，地板凸起，空调室外机噪音和热气热风倒灌、中介要求看房多次砸门问题；另，当庭播放倪莉拍摄的一段视频资料，以证明房屋设施存在的上述问题，对于高艳敏的上述证据，爱家营公司认为高艳敏入住时已经知道地板有两三处翻翘，不影响其生活使用；2013年3月我公司已更换了马桶、洗水池，卫生间重新做好了防水，视频中的积水可能是瓷砖没有粘好，并且实际只维修了六七天，但该公司已支付16天的房屋租金损失1872元；买卖不破租赁，卖房看房不影响高艳敏的居住生活；交付房屋时并未交付空调，空调也不是该公司安装的，空调的问题与该公司无关。
原审庭审中，高艳敏明确表示另行起诉要求爱家营公司口头及书面道歉、赔偿损失，不在本案中主张。
上述事实，有双方当事人的陈述、《北京市房屋出租委托代理合同》及补充协议、《北京市房屋租赁合同》及补充协议维修工人证明等相关证据在案佐证。
本院认为：依据杜德永与爱家营公司于2012年5月9日签订《北京市房屋出租委托代理合同》及补充协议的约定，涉案房屋的产权人杜德永已委托爱家营公司出租201号房屋，代其与承租人签署租赁合同，代其向承租人收取租金。杜德永、爱家营公司与高艳敏于2012年5月12日签订的《北京市房屋租赁合同》及补充协议，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按照约定履行各自义务。
根据已查明的事实，杜德永、爱家营公司与高艳敏签订的《北京市房屋租赁合同》已到期终止，高艳敏已将租赁房屋返还给了爱家营公司。现扣除高艳敏已预付的押金7000元，高艳敏未向杜德永支付2012年9月5日至2013年7月4日期间的房屋租金28000元。依据杜德永与爱家营公司签订《北京市房屋出租委托代理合同》及补充协议以及杜德永、爱家营公司与高艳敏签订《北京市房屋租赁合同》及补充协议的约定，在高艳敏未支付租金的情况下，爱家营公司有义务代高艳敏向杜德永支付2012年9月5日至2013年7月4日的房屋租金，现爱家营公司提交的证据可以证实爱家营公司为高艳敏垫付了租金，故爱家营公司有权直接向高艳敏主张其为高艳敏垫付的租金，高艳敏上诉否定爱家营公司的诉讼主体资格，违背双方合同约定，本院不予支持。经本院查明，在高艳敏租住诉争房屋期间，房屋存在马桶不好用、卫生间漏水、地板翻翘等问题，且爱家营公司多次带买房人看房影响了高艳敏正常生活，对于马桶不好用、卫生间漏水问题，爱家营公司维修完毕，爱家营公司赔偿给高艳敏维修8天的双倍房屋租金损失1872元，高艳敏提出维修的时间是13天仅赔偿8天的损失不当，要求按照13天赔偿损失，但高艳敏在原审中表示不在本案中主张要求爱家营公司口头及书面道歉、赔偿损失，另行起诉主张权利。故本案对高艳敏要求按照13天赔偿损失的请求不予审理。
爱家营公司代出租人管理出租房屋，有义务保证租赁房屋能够正常使用，鉴于涉案房屋存在马桶不好用、地板翻翘问题，且爱家营公司在高艳敏租住房屋期间多次带买房人前来看房，上述情况确实给高艳敏正常居住生活带来困扰，本院考虑到上述因素，对高艳敏应支付的房屋租金予以酌减。高艳敏实际居住使用了租赁房屋，其上诉要求免除支付2012年9月5日至2013年7月4日房屋租金的义务有失公平，本院不能支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条第六十条、第二百一十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、变更北京市丰台区人民法院（2013）丰民初字第10658号民事判决为：高艳敏于本判决生效之日起十日内给付北京爱家营企业管理有限公司房屋租金二万元。
二、驳回北京爱家营企业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费249元，由北京爱家营企业管理有限公司负担49元（已交纳），由高艳敏负担200元（于本判决生效之日起10日内交至原审法院）；二审案件受理费500元，由高艳敏负担400元（已交纳），由北京爱家营企业管理有限公司负担100元（已由高艳敏预交，北京爱家营企业管理有限公司于本判决生效之日起10日内给付高艳敏）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李蔚林
代理审判员 刘苑薇
代理审判员 何江恒
二〇一三年十二月十七日
书 记 员 祝 石