上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第660号
上诉人（原审原告）上海腾鑫酒店管理有限公司。
上诉人（原审被告）沈元东。
被上诉人（原审被告）王军。
原审第三人上海坤元足部保健有限公司。
上诉人上海腾鑫酒店管理有限公司（以下简称腾鑫公司）、沈元东因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第6717号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月4日受理后，依法组成合议庭于2014年3月18日公开开庭审理了本案，上诉人腾鑫公司之委托代理人、上诉人沈元东、被上诉人王军之委托代理人、原审第三人上海坤元足部保健有限公司（以下简称坤元公司）之法定代表人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，2010年5月18日，腾鑫公司作为承租人与案外人A公司签订《房屋租赁合同》一份，向该公司租赁浦东新区惠南镇城东路X号商务大楼（包括浦东新区惠南镇城东路A号一、二层房屋在内），其中第五条约定，因配套餐饮、配套商业的需要，乙方（即腾鑫公司）可以自行引进品牌商家并将部分房屋招租给品牌商家使用。
2011年5月28日，腾鑫公司作为出租方（甲方），王军、沈元东作为承租方（乙方），双方签订《房屋转租合同》一份，约定：由甲方将上海市浦东新区惠南镇城东路A号（双）一、二层房屋出租给乙方，该房屋实测建筑面积约630平方米，房屋用途为商业。合同第三条约定，房屋租赁期限为十四年三个月，即自2011年6月1日起至2025年8月31日止。甲方提供二个月的装修免租期，装修免租期内不收租金，但乙方需支付因乙方装修所发生的水、电等费用。第4.1条约定，每平方米建筑面积的月租金按时段分别计算：2011年8月1日至2013年5月31日年租金为330，000元（人民币，下同）整，2013年6月1日至2025年8月31日租金每二年递增一次，递增幅度为6%，其中2013年6月1日至2015年5月31日期间的年租金为349，800元。4.2条约定，租金支付方式为先付后租，甲方在2011年6月1日前向乙方交房、签订房屋交接书后15天内，乙方支付2011年8月1日至2011年12月31日期间的租金，以后每年1月10日、6月20日前支付半年租金，甲方延迟交房，则乙方在支付第一次租金时扣除相应租金。4.3条约定，乙方将租金按时解入甲方指定银行账户内，乙方逾期支付，每逾期一日，应按应付月租金的万分之五支付滞纳金。第五条约定，租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、通讯、门前三包、治安费等费用由乙方承担，甲方承担物业管理费。乙方承担的上述费用，计算或分摊办法、支付方式和时间：水电表按计量，单价按市有关部门规定，每月上旬接甲方付费通知支付上月水电等费用。通讯费按有关通讯公司付费清单为准，由乙方直接支付。其他涉及行政部门收费的以行政部门收费规定为准。第七条约定，除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的次日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按每日每平方米5元向甲方支付该房屋占用期间的使用费。第9.2条约定，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按解除合同时月租金的三倍支付违约金……（六）乙方逾期不支付租金、水电费等一个月，自乙方收到甲方书面催讨函之日起30天内仍未支付的。第12.8条约定，甲方应无条件协助乙方办理在该房屋经营所必要的公安、工商、税务登记等手续，提供与房屋有关的资料，不得故意推诿或拖延。
上述合同签订以后，沈元东、王军向腾鑫公司支付了至2012年6月30日的租金及至2012年7月31日的水电费，未支付押金。
2012年8月1日，腾鑫公司向坤元公司发送《催款通知书》，表示其与沈元东、王军签署了房屋转租合同，根据合同约定，承租方应立即支付拖欠的2012年度7-12月房租，并按合同约定支付滞纳金，经书面催款后承租方仍未履行的，其将解除合同，并保留采取进一步措施的权利。
2012年8月15日，腾鑫公司又向坤元公司发送《再次催款通知书》，表示其至今未收到拖欠的2012年度7-12月的房租，望承租方立即整改，若此问题始终得不到有效解决，或到期未收到拖欠的租金，其将在时效期满后，停止向租赁物业供水、供电，并启动法律程序解决此事。
2013年1月5日，腾鑫公司向沈元东、王军及坤元公司寄送《律师函》，要求承租方于2013年1月9日前付清拖欠的租金、水电费及逾期付款利息。
2013年1月11日，腾鑫公司向沈元东、王军及坤元公司寄送《解除函》，书面通知承租方《房屋转租合同》立即解除，要求承租方于2013年1月15日前撤出租赁房屋并立即支付拖欠房租（占用费）、公用事业费及相关违约金。
原审另查明，2011年12月21日，上海市工商行政管理局浦东新区分局向坤元公司核准颁发了《企业法人营业执照》，住所地为浦东新区惠南镇城东路A号2楼，经营范围为足浴场所（企业经营涉及行政许可的，凭许可证件经营），法定代表人为甲。沈元东、王军为该公司的股东。
原审又查明，坤元公司分别于2012年5月和8月向腾鑫公司发送《关于催要水电、房租发票的公函》及《恢复店招通知书》，要求：腾鑫公司尽快将2011年6月至今尚欠的水电费发票32，968.18元、房租费发票302，500元补给坤元公司，之后款项将见发票后七个工作日付款；就拆除店招事宜要求腾鑫公司不得再干涉其正常经营，经书面通知后若腾鑫公司未能改正，其将保留进一步追究赔偿的权利。
2013年2月，腾鑫公司诉至原审法院，要求判令：1、腾鑫公司与沈元东、王军的租赁合同于2013年1月15日解除；2、沈元东、王军立即返还城东路A号一、二层房屋；3、沈元东、王军支付2012年7月至2013年1月15日的租金178，750元及滞纳金至实际支付之日止（滞纳金自2012年6月21日起算，按每天82.50元计算，暂计15，675元）；4、沈元东、王军支付自2013年1月16日起的房屋占有使用费（每日按3，150元计算），直至房屋实际交付日为止；5、沈元东、王军支付拖欠的水电费等公共事业费用直至房屋实际交付为止（暂计9，137.26元）；6、沈元东、王军承担违约金82，500元。审理中，腾鑫公司变更第5项诉讼请求为要求沈元东、王军支付至2012年12月的水电费9，137.26元，之后的水电费保留另行诉讼的权利，本案中不予主张。
原审审理中，腾鑫公司明确要求坤元公司与沈元东、王军共同承担迁出义务；沈元东、王军则表示其俩承租房屋用于设立坤元公司，坤元公司成立后由坤元公司向腾鑫公司交纳房租，并由坤元公司对承租的房屋进行了装修，故由坤元公司向腾鑫公司主张装修赔偿并承担相关义务；坤元公司称其为装修涉案房屋花费了850，000元，另外又购买了灯饰、空调等物品，在腾鑫公司赔偿其装修损失1，000，000元的前提下同意迁出。腾鑫公司表示因沈元东、王军违约导致合同解除，故不同意赔偿坤元公司装修损失。对于装修问题，经法院释明，沈元东、王军及坤元公司均不申请评估。
又，沈元东及坤元公司称，腾鑫公司于2012年9月1日至10月4日期间对涉案房屋采取了断电措施，坤元公司无法经营以致会员退卡后已经停业，腾鑫公司表示其确实在2012年9月拉过电，但一周左右就恢复了供电，且在此之前沈元东、王军已经拖欠房租达三、四个月，会员退卡与腾鑫公司无关。对于腾鑫公司主张的电费，坤元公司确认截止2012年12月20日，其尚欠腾鑫公司电费9，137.26元，沈元东、王军则称对此不清楚，且电费应由坤元公司承担。
原审认为，腾鑫公司与沈元东、王军订立的转租合同，系当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，属有效合同，对当事人具有约束力。沈元东、王军辩称其俩租赁房屋是为设立坤元公司，应由坤元公司承担责任，但坤元公司并非涉案转租合同的相对人，且沈元东、王军租赁房屋以后是否开设坤元公司仅涉及到房屋用途，并不影响沈元东、王军根据合同应当承担的义务，故对沈元东、王军的意见法院不予采纳。根据合同约定，沈元东、王军逾期不支付租金、水电费等壹个月，收到腾鑫公司书面催讨函之日起30天内仍未支付的，腾鑫公司有权通知沈元东、王军解除合同。本案中，沈元东、王军逾期不支付租金累计已超过合同约定的宽限期限，审理中又明确表示不同意支付租金和水电费，故腾鑫公司要求解除合同具有合同依据和法律依据，法院予以支持。
合同解除后，沈元东、王军应当及时迁出并将房屋返还给腾鑫公司，同时租赁双方应当按约进行结算。本案中，沈元东、王军仅向腾鑫公司支付了至2012年6月底的租金，应继续向腾鑫公司支付之后的租金和房屋使用费，但本案系腾鑫公司行使单方解除权，其要求沈元东、王军按照每日3，150元的标准支付房屋使用费与“租期届满后次日内返还房屋，每逾期一日，应按每日每平方米5元支付房屋占用期间的使用费”的约定不符，故对腾鑫公司的该项请求法院不予支持；鉴于腾鑫公司对房屋采取了停止供电措施，一定程度上影响了沈元东、王军对房屋的使用和经营，故对2012年9月起的租金和使用费，法院根据本案实际情况，结合腾鑫公司与沈元东、王军和坤元公司的陈述、现有证据及过错情况予以酌定分担。合同约定，沈元东、王军逾期支付租金，每逾期一日，应按应付月租金的万分之五支付滞纳金。考虑到腾鑫公司对系争房屋采取停电措施，对于腾鑫公司主张的滞纳金，法院根据合同约定的标准予以核算至2012年8月底，之后的不予支持。本案系沈元东、王军违约导致合同提前解除，故腾鑫公司要求沈元东、王军支付违约金具有合同依据和法律依据，法院予以支持。沈元东、王军向腾鑫公司租赁房屋以后在房屋内注册成立了坤元公司并在内实际经营，故坤元公司也应承担迁出义务。坤元公司作为房屋实际使用人，其对腾鑫公司主张的水电费金额和欠费期间均无异议，故法院对腾鑫公司该项主张予以支持。审理中，沈元东、王军明确系坤元公司对涉案房屋进行了装修装饰，经法院释明后沈元东、王军及坤元公司均不要求对房屋装修进行评估，且本案系沈元东、王军根本违约导致合同提前解除，坤元公司亦未能提供证据证实其装修损失，故沈元东、王军及坤元公司要求腾鑫公司赔偿坤元公司装修损失没有依据，法院不予支持。
原审法院于二○一四年一月二十日依法作出判决：一、解除上海腾鑫酒店管理有限公司与沈元东、王军之间的《房屋转租合同》；二、沈元东、王军、上海坤元足部保健有限公司于判决生效之日起三十日内自上海市浦东新区惠南镇城东路A号房屋内迁出，并将房屋返还给上海腾鑫酒店管理有限公司；三、沈元东、王军于判决生效之日起三十日内支付上海腾鑫酒店管理有限公司2012年7月1日至2012年8月31日期间的租金人民币55，000元，并向上海腾鑫酒店管理有限公司支付自2012年9月1日起至实际返还房屋之日止按每日人民币452元计算的租金和房屋使用费；四、沈元东、王军于判决生效之日起三十日内支付上海腾鑫酒店管理有限公司逾期付款滞纳金人民币990元；五、沈元东、王军于判决生效之日起三十日内支付上海腾鑫酒店管理有限公司违约金人民币82，500元；六、沈元东、王军于判决生效之日起三十日内支付上海腾鑫酒店管理有限公司水电费人民币9，137.26元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币4，000元，由沈元东、王军承担。
判决后，腾鑫公司与沈元东均不服，分别向本院提起上诉。腾鑫公司上诉称，虽然腾鑫公司曾经采取停电措施，但一周之后即已经恢复供电，而且是在沈元东、王军拖欠租金的情况下才采取的，原审将2013年9月1日后的租金、使用费全部调整为每天452元，明显过低，故请求二审法院撤销原判第三项，改判由沈元东、王军自2012年9月1日起至2013年5月31日止按每日904元支付租金及使用费，自2013年6月1日起至实际返还房屋之日止按每日958元支付租金及使用费。
沈元东对腾鑫公司的上诉请求答辩称，其不同意腾鑫公司的上诉请求。
沈元东上诉称，当初为了设立坤元公司，其才和腾鑫公司签订了租赁合同，但在坤元公司成立后，合同权利义务已经转让给坤元公司，其不是本案适格被告。在工商局备案的一份租赁合同中，承租人一栏也出现了坤元公司的名称，说明腾鑫公司对此是明知的。而且实际上坤元公司成立后，租金都是坤元公司支付的。故请求二审法院撤销原判，改判其不承担责任
腾鑫公司针对沈元东的上诉请求答辩称，虽然坤元公司也曾经支付过部分租金，但没有重新签订租赁合同，承租主体从来没有发生过变化，不同意沈元东的上诉请求。
被上诉人王军辩称，腾鑫公司停电行为导致坤元公司停业，是根本违约行为，其无权主张停电后的租金和使用费。系争房屋实际上是坤元公司使用的，腾鑫公司与沈元东、王军对合同主体变更已经达成合意，坤元公司不付租金是行使抗辩权，其同意沈元东上诉请求，不同意腾鑫公司上诉请求。
原审第三人坤元公司述称，腾鑫公司的停电导致其停业，房屋是其交的，腾鑫公司违约在先，同意沈元东的上诉请求，不同意腾鑫公司上诉请求。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
二审庭审结束后，原审第三人坤元公司向本院递交了一份评估申请书，请求对其在系争房屋内的装修损失进行评估。本院经审查认为，原审审理中，经原审法院释明，坤元公司并未提出评估申请，且其并未提起上诉，对其评估申请，本院不予准许。
本院认为，腾鑫公司与沈元东、王军签订的《房屋转租合同》系各方真实意思表示，不违反法律的效力性禁止性规定，属合法有效，各方均应按约履行。
一、关于系争房屋承租主体的问题
系争转租合同载明的承租人系沈元东、王军，坤元公司虽然在系争房屋内注册成立，实际使用系争房屋进行经营，并曾向腾鑫公司支付租金，但其与腾鑫公司并未另行签订租赁合同，故腾鑫公司与坤元公司之间并未直接建立转租合同关系。工商机关备案的转租合同中“承租方”一栏为：沈元东、王军、坤元公司，但在该合同上落款签字的仍为沈元东、王军，故该备案合同亦并未变更沈元东、王军的承租人身份。沈元东称其在坤元公司成立后即不再具有承租人身份，其不应承担合同责任，无事实依据，本院不予采信。
二、关于2012年9月1日后租金、使用费标准的问题
因腾鑫公司在2012年9月曾经对系争房屋采取断电措施，该行为对坤元公司的房屋使用与营业活动势必造成一定影响，后坤元公司也实际停业，原审鉴于这一实际情况，对于系争房屋在2012年9月1日后的租金、使用费标准酌情调整为每日452元，符合公平合理的原则，并无不当，腾鑫公司称原审调整的标准过低，缺乏事实依据，本院亦不予采信。
综上所述，原审法院在查明事实的前提下，依法作出的判决是正确的，本院应予维持；上诉人腾鑫公司与沈元东的上诉请求，均缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币7，000元，由上诉人上海腾鑫酒店管理有限公司负担人民币3，000元，沈元东负担人民币4，000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶兰
代理审判员 李兴
代理审判员 董锟
二〇一四年三月二十一日
书 记 员 周勰
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……