安徽省望江县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）望民一重字第00004号
原告：望江县鼎帅商贸发展有限责任公司（以下简称鼎帅公司），组织机构代码证号：76689155-6。
法定代表人：帅斌，该公司总经理。
委托代理人：金卫平，安徽大雷律师事务所律师。
被告：望江县长高建筑安装有限责任公司（以下简称长高建司），组织机构代码证号：74677609-1。
法定代表人：虞银水，该公司董事长。
委托代理人：严春芳，望江县华阳镇法律服务所法律工作者。
第三人：安庆市世纪华联超市有限公司（以下简称世纪华联公司），统一社会信用代码：91340800713983238p（1-1）。
法定代表人：童辉，该公司董事长。
委托代理人：徐造宏，安徽安联律师事务所律师。
原告望江县鼎帅商贸发展有限责任公司与被告望江县长高建筑安装有限责任公司及第三人安庆市世纪华联超市有限公司财产损害赔偿纠纷一案，本院经审理以（2014）望民一初字第01027号民事判决书作出了判决，原告不服向安庆市中级人民法院提起上诉，安庆市中级人民法院审理后认为本院判决有误，发回本院重新审理，本院依法另行组成了由审判员余华晶担任审判长，与审判员聂余兵、代理审判员杨济勇参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告委托代理人及第三人委托代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告鼎帅公司诉称：原告与被告签订《建设工程施工合同》，将原告在本县长岭镇的“鼎帅商务综合大楼”工程发包给被告公司施工建设。2012年11月26日，原告与世纪华联公司签订《房屋租赁合同》，将鼎帅商务综合大楼部分楼层租赁给世纪华联公司经营超市。2013年元月26日世纪华联公司长岭店正式开业。然而，被告以原告拖欠工程款为由，三番五次采取停电、堵门等非法手段迫使该超市停业，最终导致原告与世纪华联公司签订的《房屋租赁合同》解除。被告的侵权行为造成原告违约，原告为此赔偿了世纪华联公司违约金及各项经济损失共计84万余元。原告认为，被告使用非法手段给原告造成了重大经济损失，应承担损害赔偿责任。故起诉请求判令被告赔偿原告支付的违约金20万元、房屋租金损失422336.6元，共计622336.6元。本案受理费由被告承担。
被告长高建司辩称：原告将未进行验收的房屋出租给他人经营超市，其行为不具有合法性，不应受法律保护。原告方没有证据证明被告实施了侵权行为，造成房屋承租方停业的原因是原告方的房屋没有通过消防验收，与被告没有关系。原告诉称的损失没有经过有权机关的确认，故不能认定。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
第三人述称：本案原被告之间是侵权纠纷，之前原告与第三人之间是违约赔偿纠纷，二者之间不存在法律关系。至于原告要求被告赔偿是否得到法律的支持，请依法判决。原告与第三人房屋租赁合同约定租期为10年，承租的第一年就存在超市无法经营的事实。被告与原告之间因工程款纠纷，用砂石子堵第三人长岭超市大门，使世纪华联长岭超市经营环境受到影响，第三人认为这是原告没有按照协议约定确保世纪华联公司安全的经营环境，是第三人向原告要求解除房屋租赁合同的主要原因；承租房屋存在消防隐患也是第三人要求解除房屋租赁合同的原因，虽然经营后期，消防陆陆续续达到验收条件，但仍不能否认消防隐患问题是导致房屋租赁合同解除的原因之一。
原审审理查明：原告鼎帅公司将其在望江县长岭镇的“望江鼎帅商务中心大楼”工程发包给被告长高建司施工，2011年12月20日双方签订《建设工程施工合同》。2012年3月26日工程开工建设，2013年4月10日工程完工。2012年11月26日原告与世纪华联公司签订《房屋租赁合同》，提前将其所有的“望江鼎帅商务中心大楼”西北侧一、二层房屋（建筑面积1018.20㎡／层）租赁给世纪华联公司经营超市。合同约定：租赁期为十年（2013年元月31日至2023年元月30日）；前三年的租金为每月9.5元／㎡，以该房屋的实用面积为准；七日内预付定金10万元，定金冲抵第一年租金；如一方违约，除赔偿对方违约金20万元外，还应赔偿其他经济损失等。2013元月26日世纪华联公司长岭店开业。2013年8月至11月间，原告与被告就工程款的结算问题发生纠纷，作为施工方的被告采取多次停电、用车辆、砂石、黄土堵门等方式索要工程款（原告及超市负责人多次报警，当地镇政府亦出面予以协调），致超市无法正常经营。2013年11月6日，世纪华联公司向原告发出书面《关于终止租赁合同的告知函》，通知原告解除合同、支付违约金20万元，并赔偿损失。2014年8月3日原告与世纪华联公司庭外达成《和解协议》（世纪华联公司已在安庆市中级人民法院起诉，后因双方和解撤诉），协议确定：双方于2014年8月3日解除房屋租赁合同；原告支付世纪华联公司违约金20万元、赔偿停业损失4万元、补偿装饰装修损失60万元，合计84万元；原告已收取的预付租金10万元充抵房租，余下房租因解除合同不再收取等。当日，原告将上述84万元赔款如数支付给世纪华联公司。原告认为，被告的侵权行为造成原告违约并承担了相应的违约责任，故诉至本院要求被告赔偿损失。
原审审理认为：公民、法人的财产权利受法律保护。本案中被告因工程款的结算与原告发生争议，对此被告理应通过合法、正当途径来解决纠纷，但被告却采取用车辆、砂石、黄土堵门等过激、非法方式，向原告索要工程款，其行为显系违法。被告的上述故意行为致原告与世纪华联公司之间的房屋租赁合同解除并承担违约责任，造成原告重大财产损失。故被告的行为已构成侵权，应依法承担侵权损害赔偿责任。原告财产损失分为两部分：一、应获得的的财产而未获得，即原告房屋租赁期间的租金损失。原告房屋从2013年元月31日起至2014年8月3日租赁合同解除时的租金，根据合同的约定，按房屋使用面积每月9.5元／㎡计算。房屋的建筑面积两层共计2036.40㎡，根据原告与世纪华联公司签订的《房屋租赁合同》的约定，房屋的使用面积上、下各750㎡，合计1500㎡。原告的实际租金损失为156500元（1500㎡×9.5元／㎡×18月-预付租金100000元）。二、财产的实际损失，即原告因违约行为支付给世纪华联公司违约金20万元、停业损失4万元。上述损失合计396500元。综上，根据《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第六条第一款之规定，判决：一、被告望江县长高建筑安装有限责任公司赔偿原告望江县鼎帅商贸发展有限责任公司各项损失396500元，于本判决生效后十日内付清。二、驳回原告望江县鼎帅商贸发展有限责任公司的其他诉讼请求。本案受理费8620元，原告负担1000元，被告负担7620元。
宣判后，原告不服，向安庆市中级人民法院提起上诉，安庆市中级人民法院认为：安庆市世纪华联超市有限公司与鼎帅公司在《和解协议》中商定赔偿项目及赔偿数额只对协议双方具有约束力，并不能同时成为长高建司的赔偿依据，且消防设施缺失亦是导致安庆市世纪华联超市有限公司关闭的原因之一，原审以《和解协议》确定的赔偿项目及数额，判决长高建施承担鼎帅公司本次诉讼中的全部损失，缺乏事实依据。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第一款第（三）项之规定，裁定：一、撤销安徽省望江县人民法院（2014）望民一初字第01027号民事判决；二、发回安徽省望江县人民法院重审。
本案重新审理时原告提供如下证据：1、原告的营业执照、机构代码证、法定代表人身份证明，证明原告主体身份；2、建筑工程合同（部分），证明原被告之间的权利义务，以及被告承建原告鼎帅商务中心大楼的事实；3、《房屋租赁合同》一份，房屋图纸两份，证明原告将鼎帅一至二楼出租给世纪华联公司，租赁期为十年，面积为2036.4平方米；4、中止租赁合同告知函，2013年11月6日发出，证明因被告的非法行为导致超市无法正常经营，导致租赁合同解除，原告因此赔偿第三人世纪华联公司经济损失及违约金；5、长岭镇政府、派出所协调意见一份，证明被告发生侵权行为以后，政府及派出所就相关问题进行协调；6、世纪华联超市损失清单一份，证明部分经济损失；7、《和解协议》、收款收据及证明各一份，证明被告的非法行为，导致原告赔偿各项经济损失84万元整；8、租赁协议一份，证明原告租赁损失时间计算至2015年4月30日；9、证人邵德中调查笔录一份，证明目的同证据8；10、证明一份，证明原告与世纪华联超市解除合同，系被告侵权所致；11、消防验收备案公告通知单一份，证明原告出租房屋消防验收合格；12、照片五张及u盘一个（世纪华联公司提供），证明被告侵权行为及时间；13、2013年11月7日被告至原告函件一份，证明被告长高建司出函保证“不再采取堵门、断电断水等行为，否则造成的一切损失，长高建司承担一切责任”。
被告质证意见：对证据1不持异议，证据2建筑合同都是复印件，不全；证据3不具有合法性，不能受法律保护；证据4与证据10不真实，都是临时补充的；证据5不能称作调解意见，只能说是一个付款方式，不能达到其证明目的；证据6、7损失清单及《和解协议》，不是法院认定的损失清单、调解协议，不能据此要求第三方接受，收款收据不具有合法性，应该有正式发票，不能达到证明目的；证据8、9与本案不具有关联性；证据11不能达到其证明目的；证据12不具有合法性，不能达到其证明目的。证据13没有法定代表人签字，我公司没有出具过相关的函。
第三人质证意见：对原告证据不持异议。
被告提供如下证据：1、被告营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明，证明被告主体资格，2、《建设工程施工合同》（复印件）一份，证明根据其中第32条第8项规定，原告擅自出租末经验收的房屋，责任自负；3、大楼结构安全性鉴定报告，报告时间是2013年5月17日，之前大楼不具备使用条件；4、工程竣工验收报告，证明大楼2013年4月10日才完工，2013年12月10日才竣工验收，原告于此前订立的《房屋租赁合同》不合法，由此产生的损失自行承担；5、证人周某、李世平调查笔录各一份，证明大楼完工时间、工程款支付情况及被告没有堵世纪华联超市门的事实；6、行政处罚决定书，证明超市消防存在严重隐患，责令整改。7、安庆市中级人民法院民（2015）宜民一终字第00502号民事裁定书，证明解除合同的原因是多方面的，包括消防设施不合格是原因之一。
原告的质证意见：对被告证据1不持异议；证据2、3、4、6的真实性不持异议，但达不到其证明目的；证据5真实性有异议，两证人是承建商贸大楼的实际承包人，与本案有直接利害关系。
证据7的真实性合法性不持异议，但裁定书是发回重审，是希望重审在查明事实的基础上作出判决，不具备当然的法律效力。
第三人质证意见：证据1三性不持异议，证据2不能达到证明目的，房屋未验收并不导致原告与第三人房屋租赁合同无效，对此法律无禁止性规定；证据3真实性不持异议，证据4，工程竣工验收报告中的备案存在时间差，并不影响原告与第三人合同关系的成立；证据5堵门是事实，世纪华联公司有现场记录，不能达到证明目的；证据6真实性不持异议，消防是一方面，主要是原被告工程款的问题导致被告堵超市大门；证据7真实性不持异议。
第三人没有向本院提供证据。
综合原被告、第三人法庭陈述、举证质证、法庭辩论，本院对原、被告的证据认证如下：原告证据1、2、3被告无异议，本院予以认定；原告证据4、证据10能够证明由于被告在安庆世纪华联超市门前堆放渣土等，致安庆世纪华联超市向原告提出解除经营超市的《房屋租赁合同》。原告证据5实际是鼎帅公司与长高建司就鼎帅商务综合大楼建筑工程款支付达成的一个协议，该协议本身与本案关联性不大，但协议的形成过程经本院核实，能够反映被告采取在超市大门前堆放砂石土堵门等方式索要工程款，曾致超市在砂石土末清除前无法正常经营。原告证据6，本院认定系世纪华联超市单方提出的经济损失要求；原告证据7，结合本院当庭查实情况，可以证明原告因解除《房屋租赁合同》共支付世纪华联公司各项损失费计760000元；原告证据8、9与本案无关，不予采用。原告证据11真实可信，本院予以认定。原告证据12经被告辩认无误，其真实性本院予以认定。原告证据13，被告无证据反驳，证据所载内容，系被告当时真实意思表示，本院予以认定。
被告证据1，原告无异议，本院予以认定。被告证据2、3、4，证据本身的真实性本院予以认定，但达不到被告的证明目的。被告证据5系被告内部员工证言，证明效力不大。被告证据6客观真实，本院予以认定。被告证据7本院予以认定。
本院重审查明，原告鼎帅公司将其在本县长岭镇的“望江鼎帅商务中心大楼”工程发包给被告长高建司施工，2011年12月20日双方签订《建设工程施工合同》。2012年3月26日工程开工建设，2013年4月10日工程完工。2012年11月26日原告与世纪华联公司签订《房屋租赁合同》，提前于工程完工日将其所有的“望江鼎帅商务中心大楼”西北侧一、二层房屋（建筑面积1018.20㎡／层）租赁给世纪华联公司经营超市。合同约定：租赁期为十年（2013年元月31日至2023年元月30日）；前三年的租金为每月9.5元／㎡，以该房屋的实用面积为准；七日内预付定金10万元，定金冲抵第一年租金；如一方违约，除赔偿对方违约金20万元外，还应赔偿其他经济损失等。2013年元月26日世纪华联公司长岭店开业。2013年10月至11月间，原告与被告就工程款的结算问题发生纠纷，作为施工方的被告二次采取在安庆望江县世纪华联超市长岭店门口堆放砂石土，阻塞顾客进出超市通道的方式索要工程款（原告及超市负责人曾二次报警，当地镇政府亦出面予以协调），致超市无法正常经营。2013年11月6日，世纪华联公司向原告发出书面《关于终止租赁合同的告知函》，告知函称：“我公司租用贵公司房屋开办望江县世纪华联超市长岭店，自2013年元月26日开业至今，因贵方与建筑商结算纠纷，原施工方三番五次用车、沙石子堵塞超市大门，凡此种种，造成社会负面影响极坏，使长岭店蒙受经济直接和间接损失很大。鉴于贵方严重违约行为，该超市已无法经营下去。我方依据《房屋租赁合同》第十条之规定，通知贵方解除合同”。2014年8月3日原告与世纪华联公司庭外达成《和解协议》（世纪华联公司已在安庆市中级人民法院起诉，后因双方和解撤诉），协议确定：“双方于2014年8月3日解除《房屋租赁合同》；原告支付世纪华联公司违约金20万元、赔偿停业损失4万元、补偿装饰装修损失60万元，合计84万元；原告已收取的预付租金10万元充抵房租，余下房租因解除合同不再收取等”。但双方在实际操作过程中变更履行了上述协议，原告实际支付给世纪华联公司经济损失计670000元（其中诉讼费10000元，财产补偿费660000元）。现原告认为，被告的侵权行为造成原告违约并承担了相应的违约责任，故诉至本院要求被告赔偿其已承担的损失。
本院重审认为，原告鼎帅公司与第三人世纪华联公司订立《房屋租赁合同》，合法有效，合同的正常履行应予保护。被告因工程款的结算与原告产生矛盾，采取了在第三人世纪华联超市长岭店门口堆放砂石土，阻塞顾客进出超市通道的方式向原告索要工程款，其行为显系违法，直接侵害了安庆望江县世纪华联超市长岭店的合法正常经营权，由此造成超市的经济损失被告理应承担责任。但是，被告的侵权行为不能认为就是原告在履行与世纪华联公司《房屋租赁合同》中所发生的违约行为。原告与世纪华联公司签订《房屋租赁合同》第十条规定“甲方有下列行为之一，乙方有权解除合同。甲方向乙方支付违约金20万元整。1、隐瞒房屋质量缺陷或产权纠纷，导致乙方无法正常使用的。2、以任何理由或借口停水停电的（市政建设除外）。3、采取非法手段处理双方争议及合同纠纷，阻碍乙方正常经营的。”其中第3项中“双方争议及合同纠纷”应当理解为《房屋租赁合同》中的甲乙双方而非甲方或乙方与《房屋租赁合同》之外的第三方间争议或合同纠纷。被告在安庆望江县世纪华联超市长岭店门口堆放砂石土，阻塞顾客进出超市通道的行为，系《房屋租赁合同》之外的第三方行为，不能视之为《房屋租赁合同》内的任何一方的行为，任何一方均没有必要替代侵权的第三方承担侵权责任，同理《房屋租赁合同》内的任何一方也无权要求合同的相对方承担第三方侵权的责任。故第三人不能因为被告长高建司侵害其正常的超市经营权而根据《房屋租赁合同》第十条第3项的规定要求原告鼎帅公司承担所谓《房屋租赁合同》的违约责任，现原告鼎帅公司与第三人通过协商解除双方的《房屋租赁合同》，并认为本方违约，依据合同承担支付违约金20万元及赔偿对方经济损失4万元。但原告鼎帅公司与世纪华联公司通过协商达成的《和解协议》，只对原告鼎帅公司与世纪华联公司双方有效，对被告不具有约束力，况且，原告在实际履行该《和解协议》时仅给付了第三人经济损失计670000元（其中诉讼费10000元，财产补偿费660000元）。因此，原告依据《和解协议》规定的所谓违约责任要求被告承担，于法于理无据，不予支持。
本案另一个问题即被告在安庆望江县世纪华联超市长岭店门口堆放砂石土，阻塞顾客进出超市通道的行为是否侵害了原告《房屋租赁合同》中的合同利益。被告《房屋租赁合同》中的合同利益就是合同存续期间的租金利益。而考察被告之行为是否对原告的租金造成损害就在于观察被告之行为是否阻断了原告与第三人签订《房屋租赁合同》正常履行。毋用质疑，被告先后二次在安庆望江县世纪华联超市长岭店门口堆放砂石土，阻塞顾客进出超市通道，直接妨碍了安庆望江县世纪华联超市长岭店的合法正常经营活动，以致于第三人于2013年11月6日向原告鼎帅公司发出了《关于终止租赁合同的告知函》。自此安庆望江县世纪华联超市长岭店停止营业，第三人与原告鼎帅公司双方进入《房屋租赁合同》解除的磋商阶段。2014年8月3日第三人与原告鼎帅公司达成解除《房屋租赁合同》的《和解协议》。双方有关《房屋租赁合同》的权利义务归于消灭。综合本案案情，本院认为被告在安庆望江县世纪华联超市长岭店门口堆放砂石土，阻塞顾客进出超市通道的行为是导致原告与第三人世纪华联公司之间的《房屋租赁合同》解除的重要原因，被告的行为系阻断《房屋租赁合同》正常履行的重要因素，不仅构成对安庆望江县世纪华联超市长岭店正常经营权的侵害，同时还构成对原告《房屋租赁合同》中的正常合同利益即租金利益的侵害，由此造成原告的租金损失，被告应当按责赔偿。
鉴于被告侵权行为不是导致原告与第三人之间《房屋租赁合同》解除的全部原因，再考虑到原告出租房屋末经竣工验收即出租，之后又拖欠被告工程款导致被告堆放砂石土，阻塞超市顾客进出通道，原告自身亦存在一定的过错，因此，可以适当减轻被告的赔偿责任，综合考虑上述二因素，认定被告对原告的租金损失共计承担50%份额的赔偿责任较为适宜。故对原告要求被告承担房屋租金损失之诉讼请求，予以部分支持。
根据第三人世纪华联公司与原告鼎帅公司间签订的《房屋租赁合同》规定，原告房屋租金损失按每月每平方米9.5元，面积为2036.4平方米计算，计算的起算日根据案情可定于世纪华联公司向原告鼎帅公司发出的《关于终止租赁合同的告知函》的2013年11月6日，截止日则应当计算至第三人与原告鼎帅公司解除《房屋租赁合同》的2014年8月3日。故认定原被告共同分担的租金损失为（每月每平方米9.5元×2036.4平方米×8个月又27天）171597.24元。
综上所述，经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第六条第一款、第二十六条之规定，判决如下：
一、被告望江县长高建筑安装有限责任公司赔偿原告望江县鼎帅商贸发展有限责任公司租金损失171597.24元的50%即85798.62元，于本判决生效后20日内付清。
二、驳回原告望江县鼎帅商贸发展有限责任公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费8620元，原告负担1000元，被告负担7620元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。
审 判 长 余华晶
审 判 员 聂余兵
代理审判员 杨济勇
二〇一五年十二月十二日
书 记 员 储星星
附法律条文：
《中华人民共和国侵权责任法》
被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。
第六条第一款行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。
第二十六条被侵权人对损害的发生也有过错的，可以减轻侵权人的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。