江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终376号
上诉人（原审被告）：万其兵，男，汉族，1968年2月12日生，住南京市鼓楼区。
被上诉人（原审原告）：徐珊珊，女，1982年11月13日生，汉族，南京夏普电子有限公司行政人员，住南京市鼓楼区。
原审被告：万鑫，男，汉族，1997年2月10日生，现役军人，住南京市鼓楼区。
上诉人万其兵因与被上诉人徐姗姗、原审被告万鑫房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0116民初9382号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月17日立案后，依法组成合议庭于2017年3月22日公开开庭进行了审理。上诉人万其兵、被上诉人徐珊珊到庭参加诉讼，原审被告万鑫经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
万其兵上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判万其兵仅承担返还徐姗姗定金2万元的义务；二、本案一、二审诉讼费由徐姗姗承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。涉案房屋为万其兵与万鑫共同所有，南京裕兴不动产经济有限公司知晓涉案房屋信息，联系万其兵要求提供卖房中介服务，因万其兵不知卖房的流程及相关法律规定，同意委托代办并将涉案房屋两证交与中介公司。签订《房地产买卖中介合同》及补充协议时，中介公司告知万其兵，由万其兵代万鑫签字即可，无需万鑫本人签字。万其兵为谨慎起见，再三询问中介公司负责人，万鑫不到场签字是否能完成交易，中介方明确承诺可以完成交易，在此情况下三方签订了《房地产买卖中介合同》及补充协议。签订合同时中介方并未询问万其兵是否将卖房事宜告知万鑫，也未告知万其兵出售涉案房屋必须由万鑫本人到场，更未要求万其兵出示或补交万鑫的授权委托手续。因此，万其兵是在中介方的误导和欺骗下签订了合同。二、一审法院适用法律不当。万鑫知晓万其兵出售涉案房屋后不予追认，也不认可《房地产买卖中介合同》的内容。因此该合同及补充协议属于无效，万其兵与徐姗姗互不承担违约责任，万其兵没有义务支付违约金和居间费，仅需退还徐姗姗给付的购房定金2万元。另，徐姗姗无证据证明其已向中介方支付居间代理费，即便支付，房屋交易未完成，中介方应退还居间费，因此万其兵不应向徐姗姗支付居间费。三、致使合同无效的责任方应为中介公司和徐姗姗，中介公司明知涉案房屋为共有，在共有人万鑫未到场也无书面授权手续的情况下仍然见证合同的签订，存在过错和恶意，对合同无效存在不可推卸的责任和过错。徐姗姗明知涉案房屋存在共有人，仍同意万其兵代万鑫签字，当然理解为徐姗姗主观上愿意承担合同可能无法履行或无效的法律风险，且徐姗姗仅支付2万元定金，未支付合理对价，也存在过错。
徐姗姗辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求本院驳回上诉，维持原判。
徐姗姗向一审法院起诉请求：一、万其兵、万鑫返还购房定金2万元；二、万其兵、万鑫支付违约金2万元；三、万其兵、万鑫支付居间代理费1万元。一审审理过程中，徐姗姗增加诉讼请求：万其兵、万鑫赔偿租金损失13800元（2016年9月20日至2017年3月20日）。
一审法院认定事实：万其兵与万鑫系父子关系。位于南京市鼓楼区××新村××室房屋（即涉案房屋）系万其兵与万鑫共同共有。
2016年8月21日，徐珊珊（乙方）与万其兵、万鑫（甲方）及南京若比邻房地产经纪有限公司（即中介公司，丙方）签订了一份《房地产买卖中介合同》及补充协议，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，总房款为121万元；乙方向丙方支付佣金和代办费1万元；违约金为2万元；乙方于2016年8月21日支付购房定金2万元，该定金最后冲抵房款。补充协议第八条约定，甲方：万其兵与万鑫为父子关系，两人均同意出售此房屋，万鑫因工作不便故委托其父亲万其兵代为签字，签字人承担一切责任等等。
上述《房地产买卖中介合同》及补充协议的甲方签名处“万其兵、万鑫”字样均系万其兵所写。补充协议第八条处亦有万其兵的签字。
上述《房地产买卖中介合同》及补充协议签订时，万鑫未到场。万其兵和其妻子到场，但未提交由万鑫出具的同意出售涉案房屋的委托书，仅携带了涉案房屋所有权证及国有土地使用权证、万其兵居民身份证明以及万鑫的户籍信息。合同签订过程中，万其兵亦未与万鑫进行任何联系。
合同签订当日，徐珊珊向万其兵支付了购房定金2万元。万其兵对此出具了定金收条。
2016年9月3日，万其兵以万鑫不同意出售涉案房屋为由告知徐珊珊终止履行上述合同。徐珊珊未要求继续履行合同。
以上事实，双方当事人均无异议，一审法院予以确认。
2016年8月27日，徐珊珊向中介公司支付了居间代理费1万元。
徐珊珊及证人中介公司工作人员彭某,4陈述合同签订时，中介公司曾询问万其兵出售涉案房屋有无告知万鑫，万其兵称已告知，并表示可以代表万鑫处分涉案房屋。中介公司告知万其兵涉案房屋过户时必须万鑫本人到场。
万其兵对于徐珊珊及证人的陈述不予认可，辩称是中介公司让其先行签字，补充协议第八条也系受中介公司欺骗而签字。但万其兵对此主张未提交证据予以证明。
一审庭审中，万其兵陈述，其在与徐珊珊签订房屋买卖合同前两个月将涉案房屋在网络上挂牌出售，万鑫对此明知，但万其兵又称在网络上挂牌仅是为了了解涉案房屋的价格。
涉案房屋一直由万其兵一家居住使用，万鑫在入伍服役前亦居住在涉案房屋内。万鑫现仍在服役期内。
2016年9月17日，徐珊珊与案外人签订了《租房合同》，约定租期为2016年9月20日至2017年3月30日，租金总额为13800元。
一审法院认为，行为人没有代理权以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
关于本案所涉《房地产买卖中介合同》及补充协议的效力，徐珊珊与万其兵就涉案房屋签订的合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，故上述合同依法成立并有效。徐珊珊及中介公司均就万其兵是否有权出售共同财产进行了询问，万其兵也在合同上明确作出其有权出售共同财产并承担一切责任的承诺。因此徐珊珊在上述合同签订过程中并无过错。万其兵称其因被欺骗而作出上述承诺，但未能提交证据予以证明，一审法院对此抗辩意见不予采纳。虽然上述合同已成立并生效，但万其兵在签订合同时未经万鑫授权或同意，之后也未经万鑫追认。因此该合同对万鑫不发生效力。合同所载及法律规定的责任应由万其兵承担。徐珊珊在本案中要求万鑫承担相应责任的主张，不符合法律规定，一审法院不予支持。
关于徐珊珊主张返还定金、承担违约金及居间代理费的问题。如前述，万其兵擅自就出售涉案房屋签订买卖合同，现因共同共有人不同意出售涉案房屋，致使合同无法继续履行，合同目的无法实现，万其兵应承担相应的违约责任。因合同约定徐珊珊已支付的购房定金之后可冲抵购房款。故徐珊珊要求万其兵返还定金2万元，并承担违约金2万元以及居间代理费1万元的诉讼请求，一审法院予以支持。
对于徐珊珊要求万其兵与万鑫承担租金损失的诉讼请求，2016年9月3日，万其兵已明确告知徐珊珊不再继续履行合同，徐珊珊对此知晓，未提出异议。因此上述合同于该日解除。万其兵承担了合同约定的违约责任。故徐珊珊另行主张合同解除之后产生的房屋租金，不符合合同约定及法律规定，一审法院不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条、第六十条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、万其兵于判决生效之日起五日内向徐珊珊返还定金2万元；二、万其兵于判决生效之日起五日内向徐珊珊支付违约金2万元；三、万其兵于本判决生效之日起五日内向徐珊珊支付居间代理费1万元；四、驳回徐珊珊的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1195元，减半收取计597元，由徐珊珊负担72元，万其兵负担525元（此款徐珊珊已预交，万其兵在给付上述款项时加付此款）。
万其兵对一审判决中“徐珊珊向中介公司支付了居间代理费1万元”的事实认定有异议，其认为该居间代理费没有证据证明，中介公司人员的证言不可信。徐珊珊对于一审法院认定的事实没有异议。就万其兵的上述异议，本院查明，一审期间徐珊珊提交了1万元中介服务费的收据，且中介公司业务员彭某,4的证言证实其实际支付了1万元居间费，因此，一审法院查明的事实有相应证据证明，本院予以确认。
本院另查明，根据当事人在《房地产买卖中介合同》中的约定，违约方应向守约方支付2万元违约金。
本案一审庭审中，法庭询问万其兵为何终止履行涉案合同，万其兵陈述，到房产中介感觉被骗，这种情况下是无法出售房屋了，同时其也未告知万鑫，事后其告诉万鑫，万鑫不同意卖房。
二审期间，徐珊珊陈述，其对解除涉案合同没有异议。
以上事实，有收据、一审法院庭审笔录及本院谈话笔录在案为凭。
本院认为，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。本案中，双方当事人已就涉案房屋买卖事宜签订了《房地产买卖中介合同》及补充协议，万其兵在上述合同签订后数日即明确表示不再履行合同，一审法院根据涉案合同的约定判令万其兵返还定金2万元、支付2万元违约金并承担1万元居间代理费，有事实和法律依据，本院予以维持。
上诉人万其兵称《房地产买卖中介合同》及补充协议无效，其不应支付违约金与居间费。对此，本院认为，万其兵在与徐珊珊签订的补充协议中写明，万其兵系万鑫的父亲，父子两人均同意出售涉案房屋，因万鑫工作不便而委托万其兵签字，万其兵并承诺承担一切责任。因此，徐珊珊有理由相信万其兵有权代万鑫签订涉案合同。上述协议签订后，万其兵又称其没有获得万鑫的授权而不再履行协议，与其所作的承诺不符，应承担相应责任。故万其兵认为其不应给付违约金及居间代理费的主张不能成立，本院不予支持。
综上所述，万其兵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1195元，由上诉人万其兵负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 晔
审 判 员 张旭东
代理审判员 王 路
二〇一七年四月十日
书 记 员 朱亚芳