湖北省武汉市汉阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂汉阳民一初字第00145号
原告：聂丽华。
原告：刘某。
监护人：聂丽华，系刘某之母。
委托代理人：刘坚真，武汉云都大酒店副总经理，特别授权代理。
被告：张俊东，武汉君驰德欣贸易发展有限公司员工。
委托代理人：丁浩，湖北协力律师事务所律师，特别授权代理。
被告：武汉君驰德欣贸易发展有限公司，住所地：武汉市汉阳区五里墩谭李湾XX号缤纷四季第10幢1层9-13轴号。
法定代表人：戴侃，系该公司经理。
第三人：王莉。
原告聂丽华、刘某诉被告张俊东、武汉君驰德欣贸易发展有限公司以及第三人王莉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月13日立案受理后，被告张俊东于2014年4月16日提出管辖异议，本院（2014）鄂汉阳民一初字第00145号民事裁定书裁定驳回被告张俊东对本案管辖权提出的异议，被告张俊东上诉至湖北省武汉市中级人民法院，武汉市中级人民法院（2014）鄂武汉中立终字第00245号民事裁定书裁定驳回上诉，维持原裁定。后该案依法组成合议庭，由审判员王琴担任审判长，与人民陪审员李晓霞、周佩芳组成合议庭，于同年8月4日、8月25日、2015年2月16日公开开庭进行了审理。原告聂丽华、原告刘某的监护人聂丽华以及委托代理人刘坚真、被告张俊东的委托代理人丁浩、第三人王莉到庭参加了诉讼，被告武汉君驰德欣贸易发展有限公司因下落不明，经本院公告送达诉状副本和开庭传票，现公告期满，被告武汉君驰德欣贸易发展有限公司仍未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告聂丽华、刘某诉称：2012年12月25日，原、被告签订了一份《租赁合同》，合同约定，原告将其位于武汉市汉阳区缤纷四季小区10栋一层9-17轴面积为348.34㎡门面出租给被告用于经营，房屋租赁期限为2013年1月1日至2017年12月31日。租金每月为人民币28，000元，按照先付款后用房的原则，租金的付款时间为每月的25日前向原告支付下个月租金。合同同时明确约定“如果乙方未按合同规定向甲方支付租金，则应按逾期天数，每天1，000元向甲方支付滞纳金”、“乙方如需要提前返还承租房屋，需提前三个月书面通知甲方”和“租赁期内任何一方未征得另一方同意而单方面解除合同或者违反本合同的，另一方有权要求违约方支付违约金，违约赔偿金额为人民币五万元”的条款。被告从2012年12月25日签订合同以来，除第一个月按时交纳租金外，其余月份均未按时交纳租金。2013年12月26日被告约见原告，称其尚有其它生意因而无精力顾及目前所承租的门面生意，向原告提出终止合同退租，并口头承诺于2014年1月15日搬迁，并愿意支付半个月租金人民币14，000元。原告经与家人协商后当晚致电被告，不同意被告以上想法，要求被告按合同约定的条款执行：一是以书面形式告知原告要求提前终止合同；二是按合同支付租金、承担违约责任支付违约赔偿。后原告多次到门面所在地和致电被告约见协商解决房屋交接及拖欠租金和违约赔偿事宜，被告均不予理睬。为维护原告的合法权益，现起诉要求：一、判令被告按合同支付两个月租金人民币56，000元；二、判令被告按合同支付提前退租三个月的租金人民币84，000元；三、判令被告按合同支付逾期滞纳金人民币90，000元（从2014年1月1日至2014年2月25日止）；四、判令被告承担违约责任，按合同支付违约赔偿金人民币50，000元；五、判令被告承担并支付在承租房屋移交前所发生的物业管理费人民币2，613元、电费人民币781元、水费人民币2，175.6元；六、本案诉讼费由被告承担。
原告聂丽华、刘某为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
证据一：户口、结婚证，以证明原告、第三人的身份；
证据二：武汉市商品房买卖合同、武汉市商品房权属证明书、情况说明，以证明诉争房屋的产权人为原告刘某和第三人王莉；
证据三：三份租赁合同，分别为2005年12月1日、2011年12月23日、2012年12月25日，以证明原告聂丽华与被告张俊东签订了租房合同；
证据四：水费、电费、物业费单据，以证明被告欠2014年元月1日至2014年5月31日物业费人民币2，613元、欠2013年12月15日至2014年元月15日电费人民币781元、欠水费人民币2，175.6元；
证据五：2014年2月25日被告张俊东向原告聂丽华发出的律师函，以证明被告提出解除合同的时间，且这一天也是交钥匙的时间。
被告张俊东辩称：被告张俊东并非房屋承租人，诉争房屋系武汉君驰德欣贸易发展有限公司承租，当时因该公司的印章不在武汉，才由被告张俊东与原告签订房屋租赁合同，被告张俊东的行为是职务行为，诉争房屋一直由武汉君驰德欣贸易发展有限公司使用并支付房租，武汉君驰德欣贸易发展有限公司的注册地点也是诉争房屋的地址。本案所涉房屋并非由原告所有，对此原告刘某只能在自己的权利范围行使自己的权利。原告的诉讼请求没有法律依据，我方不存在违约行为。武汉君驰德欣贸易发展有限公司没有继续租赁该房屋的原因是原告不能开具发票，导致该公司不能做账。原告聂丽华不能作为本案的原告，只能作为刘某的法定代理人。综上，请求法院驳回原告对被告张俊东的全部诉讼请求。
被告张俊东为支持其抗辩理由，向本院提交如下证据：
证据一：工商营业执照、2008年12月30日的租赁合同，以证明租赁合同是被告武汉君驰德欣贸易发展有限公司与原告签订；
证据二：收据，以证明该房屋是由被告武汉君驰德欣贸易发展有限公司租赁。
被告武汉君驰德欣贸易发展有限公司未到庭答辩。
第三人王莉述称：同意原告的诉讼请求。
经庭审质证，被告张俊东对原告提交的证据一无异议；对证据二武汉市商品房买卖合同、武汉市商品房权属证明书的真实性无异议，对情况说明有异议，认为物业管理处不能证明房屋的权属情况；对证据三的真实性无异议，认为三份合同虽是被告张俊东所签，但是职务行为；对证据四有异议，认为物业费和电费都是费用通知单，而不是缴费凭证，且被告实际经营到2013年12月，之后的费用不应由被告承担；对水费收据上的时间为2014年5月，不能证明该费用是被告使用；对证据五的真实性无异议，但该房屋并非被告张俊东承租。第三人王莉对原告提交的证据均无异议。原告聂丽华、刘某以及第三人王莉对被告张俊东提交的证据一的真实性有异议，原告从未与被告武汉君驰德欣贸易发展有限公司签过合同；对证据二的真实性无异议，但认为之所以写被告武汉君驰德欣贸易发展有限公司的名称是被告张俊东要求的。
经审理查明：原告聂丽华系原告刘某之母，第三人王莉系原告聂丽华的弟媳。位于武汉市汉阳区五里墩谭李湾87号缤纷四季第10幢1层9-13轴房屋（建筑面积174.17平方米，汉阳区墨水湖北路106-2）房屋所有权人系原告刘某，位于武汉市汉阳区五里墩谭李湾87号缤纷四季第10幢1层13-17轴房屋（建筑面积174.17平方米，汉阳区墨水湖北路106-1）房屋所有权人系第三人王莉。2005年12月1日，原告聂丽华就以上两门面的租赁事宜与被告张俊东签订《租赁合同》，原告聂丽华将以上两门面租赁给被告张俊东使用，租赁期为2005年12月1日至2008年11月30日止，第一年租金为每月5，573元，年合计66，786元；第二年年租金为66，786元，每半年租金为33，438元；第三年年租金为66，786元，叁年合同总金额为200，628元。合同签订后，原告聂丽华收取被告张俊东水电押金人民币1，000元，并将以上两门面交给被告张俊东使用，被告张俊东按期将房屋租金支付给原告。2011年12月23日，原告聂丽华与被告张俊东续签《租赁合同》，租赁期限为2012年1月1日至2012年12月31日，年租金为贰拾壹万陆千元，每月18，000元。2012年12月25日，原告聂丽华（甲方）与被告张俊东（乙方）再次签订《租赁合同》，双方约定：一、租赁房屋的位置及范围：甲方有偿向乙方提供武汉市汉阳区缤纷四季小区10栋一层9-17轴面积为348.34平方米的临街门面出租给乙方用于经营；二、租赁期限自2013年1月1日至2017年12月31日止。甲乙双方约定在租赁期内的2015年10月，甲方按市场价格调整2016年以后的租金数额并与乙方协商签订补充协议。若甲乙双方不能达成一致意见，合同于2015年12月31日终止。三、租金、支付方式及交纳时间：2013年1月1日至2014年12月31日两年内，每月租金28，000元；2015年租金为30，800元，2016年至2017年12月31日的租金数额由双方签订补充协议后确定；2、乙方以现金的形式或按甲方提供的帐户通过银行汇款至甲方帐户的方式向甲方支付租金；3、双方约定从合同生效之日起，每年乙方按月交纳租金，按照先付款后用房原则，乙方在签订合同当日向甲方支付第一个月的租金28，000元，以后月份的租金乙方应在每月25日前（含25日）向甲方支付下月租金；4、签署合同时，甲方已收取乙方1，000元水电费押金，合同终止退还乙方；四、甲方的权利义务：1、依法享有出租房屋的所有权，有权监督乙方的防火、防盗等安全工作；2、按本合同的规定向乙方收取租金；3、按合同规定向乙方提供所租赁房屋；4、不干涉乙方的经营活动；5、因房屋本身出现故障甲方有义务提供协助；乙方的权利义务：1、遵守国家的法律、法规，享有独立自主的经营权；2、依照本合同的规定使用其承租的房屋，独立自主地开展经营活动，接受所在地物业部门的管理，不得将承租的房屋转租；3、按本合同的规定向甲方及时、足额支付租金，自行承担经营中的管理费用、行业税费及所在地域的物业管理、卫生、门前三包和水、电、通讯等费用。在经营期间所发生的债权、债务与甲方无关。自行负责承租房屋内的防火、防盗及安全管理；4、在取得甲方同意的前提下，可对承租房屋范围内的房屋进行装修改造，但不得损坏房屋主体结构，在本合同终止时，不得拆除装修，甲方不给予补偿；5、在取得承租权后，应办理财产、火灾保险，并承担其费用。在经营期间，因乙方的原因造成该房屋及甲方财产的损失，乙方应承担赔偿责任；五、租赁期满的处理：（一）本合同规定的租赁期届满，如乙方须续租，应在租赁期届满前三个月向甲方提出书面申请，经甲方同意后，签订续租合同，如甲方在租赁期届满时不再与乙方续租，则应在接到乙方书面申请后15天内予以书面答复。但如甲方继续将本合同项下的房屋出租，乙方在同等条件下享有优先权；（二）本合同规定的租赁期届满，甲、乙双方不再签订续租合同时，乙方应按本合同项下的房屋（含房屋装修部分）及甲方的设施、设备保持可使用状态退还甲方。其他可动财产则由乙方自行处理；（三）乙方如需提前返还承租房屋，须提前三个月书面通知甲方；六、违约责任：如乙方未按合同的规定向甲方支付租金，则应按逾期天数，每天1000元向甲方支付滞纳金，如逾期支付超过15日，甲方有权单方解除合同，乙方除补所欠租金费用外，还应按本条（四）款承担违约责任；租赁期内任何一方未征得另一方同意而单方面解除合同或违反本合同的，另一方有权要求违约方支付违约金，违约赔偿金金额为人民币五万元，并自违约之日算起30天内付清。以上三份合同是原告聂丽华与被告张俊东签订的三份合同，租赁期分别为2005年12月1日至2008年11月30日、2012年元月1日至2012年12月31日、2013年元月1日至2017年12月31日。在庭审中，被告张俊东提交一份2008年12月30日原告聂丽华与被告武汉君驰德欣贸易发展有限公司签订的《租赁合同》，该合同的租赁期为2009年元月1日至2011年12月31日止。原告不认可该份合同，但无法提供该时间段的合同，故本院对被告张俊东提交的租赁期从2009年元月1日至2011年12月31日的租赁合同予以认可。从2013年元月起，原、被告约定的房屋租金每月为人民币28，000元，被告张俊东一直将房租支付至2013年12月。房租每月由原告刘某的父亲刘坚真代收，收据上均注明收到的是被告武汉君驰德欣贸易发展有限公司支付的房租。2013年12月，被告张俊东口头告知原告不再续租该门面，但原告要求被告写出书面申请，2014年2月25日，被告张俊东向原告聂丽华发出律师函，并于同日将房屋钥匙交给原告。
另查明：该门面的物业费每月为人民币523元，被告的物业费交至2013年12月；2013年12月15日至2014年元月15日的电费为人民币781元，此款被告未支付；庭审中原告提交了两份“武汉市水务集团有限公司水费发票”，一份地址为墨水湖北路106-1号，2014年5月交纳水费为人民币9.8元、另一份地址为墨水湖北路106-2号，2014年5月交纳水费为人民币2，165.8元。
本院认为：位于武汉市汉阳区五里墩谭李湾87号缤纷四季第10幢1层9-13轴（建筑面积174.17平方米，汉阳区墨水湖北路106-2）房屋所有权人为原告刘某，位于武汉市汉阳区五里墩谭李湾87号缤纷四季第10幢1层13-17轴（建筑面积174.17平方米，汉阳区墨水湖北路106-1）房屋所有权人系第三人王莉，原告刘某系未成年人，其监护人可依法代行相关权利，公民可以通过代理人实施民事法律行为，故原告聂丽华作为原告刘某的监护人和王莉的代理人与被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。被告张俊东于2013年12月向原告口头提出要求解除合同，并于2014年2月25日写出书面申请，且于同日将钥匙交给原告，原告也收取了被告的钥匙，并将房屋另租他人，故原、被告的租赁关系于2014年2月25日协议解除，被告应将2014年元月1日至2014年2月25日的租金人民币51，333元（28，000元＋23，333元）、物业费人民币959元（523元＋426元）、所欠电费人民币781元支付给原告，现原告要求被告按合同约定支付提前退租三个月的租金人民币84，000元的诉讼请求于法无据，本院不予支持。原告提交的“武汉市水务集团有限公司水费发票”交纳的时间为2014年5月，而被告已于2014年2月25日就将房屋交还给原告，该证据无法证实原告交纳的款项是被告使用期间所欠水费，故原告要求被告支付该款项的诉讼请求本院不予支持。滞纳金是因逾期向国家缴纳各种费用而需额外缴纳的金钱，它是一种行政责任形式，只能对逾期向国家缴纳费用的行为适用，因而只是违反行政行为的责任形式。滞纳金是行政管理的罚金，不是民事责任形式，故原告要求被告支付从2014年1月1日至2014年2月25日的逾期滞纳金人民币90，000元的诉讼请求，本院不予支持。原、被告于2012年12月25日签订的《租赁合同》第六条第（四）款约定：租赁期内任何一方未征得另一方同意而单方面解除合同或违反本合同的，另一方有权要求违约方支付违约金，违约赔偿金金额为人民币五万元，并自违约之日算起30天内付清。现被告张俊东于2013年12月向原告口头提出要求解除合同，并于2014年2月25日写出书面申请，且于同日将钥匙交给原告，原告也收取了被告的钥匙，原告以实际行为表示同意被告解除合同的行为，应认定双方达成解除房屋租赁关系的合意，故原告要求被告按合同约定支付违约金人民币50，000元的诉讼请求，本院不予支持。被告张俊东辩称原告是与被告武汉君驰德欣贸易发展有限公司签订的租赁合同，被告张俊东的行为是职务行为，但原告与被告张俊东于2005年12月1日、2011年12月23日、2012年12月25日签订的三份合同中，承租方均为张俊东本人签名，并未加盖被告武汉君驰德欣贸易发展有限公司的公章，另2014年2月25日原告收到的律师函也是以被告张俊东的名义向原告发出，故对被告张俊东的该辩称理由本院不予采信。原告聂丽华与被告张俊东签订的三份合同，租赁期分别为2005年12月1日至2008年11月30日、2012年元月1日至2012年12月31日、2013年元月1日至2017年12月31日，被告张俊东提交了租赁期为2009年元月1日至2011年12月31日的合同，而原告未提供该时间段的合同，且原告收取房租收据上均注明收到的是被告武汉君驰德欣贸易发展有限公司支付的房租，而武汉君驰德欣贸易发展有限公司登记注册地址为湖北省武汉市汉阳区五里墩谭李湾87号缤纷四季第10幢1层9-13轴号，有效期为2011年12月19日至2015年12月18日，被告张俊东所签的三份租赁合同中在2011年12月19日后的实际承租房屋使用人应是武汉君驰德欣贸易发展有限公司，这与该公司提供的房租收据是相对应的，故武汉君驰德欣贸易发展有限公司应承担连带责任。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定之精神，缺席判决如下：
一、被告张俊东于本判决生效之日起十日内支付给原告刘某和第三人王莉房屋租金人民币51，333元；
二、被告张俊东于本判决生效之日起十日内支付给原告刘某和第三人王莉物业费人民币959元、电费人民币781元；
三、被告武汉君驰德欣贸易发展有限公司承担连带责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币4，168元、公告费人民币650元由被告张俊东和被告武汉君驰德欣贸易发展有限公司承担（此款原告已预交，被告应于本判决生效之日起十日内直接支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。（上诉人在提交上诉状时预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户武汉市法院诉讼费分户；账户：07×××45；开户行：农行武汉直属支行830178；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 王 琴
人民陪审员 周佩芳
人民陪审员 李晓霞
二〇一五年三月三十一日
书 记 员 孙 思