江苏省海门市人民法院
行 政 判 决 书
（2014）门行初字第0087号
原告钱冲平（又名钱聪平、钱聪明）。
委托代理人王善贤（系原告之妻）。
被告启东市住房和城乡建设局，住所地启东市汇龙镇公园中路842号。
法定代表人杨新超，局长。
委托代理人梅陆斌，江苏东晋律师事务所律师。
委托代理人郑荣辉，启东市住房和城乡建设局工作人员。
第三人启东市土地储备中心，住所地启东市汇龙镇公园北路****号。
法定代表人徐永华，主任。
委托代理人朱允如、吴进标，启东市土地储备中心工作人员。
第三人启东市华康房地产置业有限公司，住所地启东市汇龙镇紫薇西路899幢。
法定代表人顾正康，董事长。
委托代理人万士旭，上海市协力（苏州）律师事务所律师。
第三人启东市新江饮服有限公司，住所地启东市汇龙镇。
法定代表人陶廷新，董事长。
委托代理人张卫标，启东市新江饮服有限公司职员。
第三人张允辉（又名张映辉）。
委托代理人张卫标，启东市新江饮服有限公司职员。
原告钱冲平诉被告启东市住房和城乡建设局拆迁行政裁决一案，本院于2014年5月15日依法立案受理后，于次日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。因启东市土地储备中心、启东市华康房地产置业有限公司（以下简称华康公司）、启东市新江饮服有限公司（以下简称新江公司）、张允辉与被诉具体行政行为有利害关系，本院依法通知上述三单位及个人作为本案第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于6月12日、10月20日公开开庭审理了本案。原告钱冲平及其委托代理人王善贤，被告启东市住房和城乡建设局法定代表人的委托代理人梅陆斌、郑荣辉，第三人启东市土地储备中心法定代表人的委托代理人朱允如、吴进标，第三人华康公司法定代表人的委托代理人万士旭，第三人新江公司法定代表人及第三人张允辉的委托代理人张卫标到庭参加诉讼。本案因案情复杂，经江苏省高级人民法院批准，依法延长了审理期限。本案现已审理终结。
被告启东市住房和城乡建设局于2014年4月9日对原告钱冲平与第三人启东市土地储备中心的拆迁补偿安置纠纷作出启建拆裁（2014）第001号行政裁决，主要内容：启东市土地储备中心支付原告被拆迁房屋补偿款163903元，并提供长龙怡福苑门面一间（和平北路1178号，面积50.52平方米）给原告优惠购买，购买价格为330073元，原告在接收门面房时结算差额款166170元等。
被告在答辩期限内提供了以下证据及依据：
1、南通市中级人民法院（2011）通中行终字第0086号行政裁定书、原告于2014年3月3日递交的裁决申请书；
2、合资建房合同及公证书；
3、新江饮服有限公司出具的证明；
4、1989年6月29日的房产税专用缴款书；
5、江海中路703号底层第二间的房屋所有权证复印件；
6、新江公司与华康公司合作协议及公证书、房屋拆除协议书、2004年7月1日《启东市城市建设总指挥部第2次办公会议纪要》、启东市土地储备中心出具证明、启城建指（2003）第2号《市城建总指挥部关于本次市区营业用房拆迁中几个具体问题处理意见的说明》；
7、启东市公证处（2004）启证民内字第1416号公证书（华康公司承诺书）；
8、钱冲平与张允辉于2004年2月签订的租房协议；
9、张允辉的附属设施补偿明细表；
10、启东市营业用房拆迁估价分户报告单；
11、启建拆许字（2004）第22号房屋拆迁许可证、房屋拆迁通知书；
12、新江公司出具的几点说明、新江商场地块拆迁中的概况；
13、新江公司房屋所有权证明及土地使用权证明；
14、新江饮服公司名称变更证明；
15、新江实业公司整体改制给启东市新兴贸易有限公司的相关证据；
16、裁决调解与通知书、调解会签到表、调解会笔录、委托代理授权书、被告启建拆裁（2011）第001号房屋拆迁补偿安置裁决书；
17、被告《关于撤销启建拆裁（2011）第001号房屋拆迁补偿安置裁决书的决定》、2011年11月4日的房屋拆迁补偿安置裁决中止通知书、江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司苏博房估字（2014）F0147号房地产估价报告、房源证明及照片、长龙怡福苑和平北路商办楼面积测绘证明、拆迁文书送达回执。
法律依据：《城市房屋拆迁管理条例》、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》。
原告钱冲平诉称，1987年3月，原告出资5万元与启东县汇龙服务站（新江公司前称）合建江海中路703号新江商场大楼，根据双方约定，原告获得底层北侧第一间面积为31.15平方米的门面房的一间。2004年6月，华康公司与新江公司合作开发建造华康大厦，将新江商场包括原告门面房整体拆除。华康大厦竣工后，新江公司在原地得到安置，但原告没有得到补偿。自2008年2月起，原告通过一次民事、三次行政诉讼及上诉，被告最后于2014年4月9日重新作出了拆迁行政裁决，但裁决显失公平公正，严重侵害了原告的合法权益，理由是：一、裁决适用法律依据不明确；二、原告要求原地安置补偿合理合法；三、拆迁房屋中的附属设施补偿款，应归原告所有；四、补偿原告因拆迁而造成的租金损失。为此，请求撤销被告作出的启建拆裁（2014）第001号房屋拆迁补偿安置裁决书。
原告提交了以下证据：
1、新江公司与华康公司合作补充协议；
2、钱冲平与张允辉于2002年2月27日签订的租房协议；
3、租金损失表。
被告启东市住房和城乡建设局辩称，一、被拆迁人依法可以选择拆迁补偿方式，但法律并没有规定裁决机关必须按照被拆迁人选择的补偿方式作出裁决。在原告申请裁决时，新建房屋已分割完毕，原地安置方式缺乏可执行性，原告裁决异地优惠购买方式进行安置符合客观实际，也不违反法律规定；二、裁决依据房地产评估结果确定的补偿金额，合法有据；三、附属设施、拆迁停业损失已经补偿给房屋承租人，原告早已知晓，且未有异议；四、原告主张的租金及利息损失，没有法律依据，裁决难以支持，原告可另行主张。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求，维持被告的裁决。
第三人启东市土地储备中心述称，同意被告的答辩意见。
第三人华康公司述称，一、华康公司并非拆迁补偿裁决的当事人，与本案没有法律上的利害关系，追加其为第三人没有依据。二、被告作出的裁决证据确凿、事实清楚、程序正当、适用法律正确，应予维持。
第三人新江公司、张允辉述称，被告作出的裁决合情合理合法。
经庭审质证，本院对原、被告所举证据作如下确认：原告提交的证据3系原告估算，缺乏合法性依据，不具有证明效力，原告提供的其他证据以及被告提交的证据，符合证据的关联性、合法性和客观性的要求，具备证明效力。
经审理查明，1987年3月12日，原告钱冲平与原启东县汇龙服务站（系汇龙镇菜园村村办组织，先后变更为启东县新江商场、启东市新江实业公司、启东市新兴贸易有限公司、启东市新江饮服公司）签订了合资建造新江商场的协议书，约定原告投资五万元，在楼房竣工后，楼底层门面房北侧第一间的产权归原告所有，地基权属归汇龙服务站。在原告依约取得该门面房后，原告与第三人张允辉于2002年2月签订了租房协议，将该门面房出租给张允辉，租期二年，合同约定期满后装修的不动产部分不得拆除且不计代价等内容。合同到期后，双方又续签了为期一年的租赁合同。2002年12月，新江实业公司改制为启东市新兴贸易有限公司。2003年9月，新兴贸易公司通过出让方式取得了商场所在地块的国有土地使用权，土地使用权面积709.9平方米。
之后，因新江商场所在地段拆迁，第三人启东市土地储备中心于2004年4月6日在取得了启建拆许字（2004）第22号房屋拆迁许可证后作为拆迁人负责该地段拆迁工作，新江商场在该拆迁范围内。2004年4月16日，新江公司与华康公司签订了合作开发新江商场的协议一份，两公司共同受让新江商场及饮服新村所在的地块，合作开发建设华康大厦，约定了双方享有的房屋所有权、土地使用权面积等，并明确原告的拆迁补偿由华康公司负责。同年6月10日，经启东市金海信房地产评估有限公司评估，原告被拆迁门面房的补偿金额总计为163903元，其中门面房31.15平方米按房屋重置成新价547.88元／平方米计算为17066.46元，区位价143351.54元，装饰装修包括地砖、复合地板、实木门、条砖，补偿金额为3485元。同时，该房屋的附属设施另经估价为21461元。同年11月26日双方又签订补充协议，其中约定对要求就地安置的其他拆迁户由华康公司包干负责。同年底，原告的门面房被拆除。但原告已收取了至2005年2月底前的租金。
华康大厦建成后，原告就拆迁补偿安置问题向被告提出裁决申请。几经裁决，数次撤销，被告最后于2014年4月9日对原告与第三人启东市土地储备中心又作出了房屋拆迁补偿安置裁决。但原告仍然不服，遂向本院提起本案行政诉讼。
本院认为，国务院2011年1月21日公布施行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条规定，该条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理。第三人启东市土地储备中心于2004年4月取得了案涉地块的房屋拆迁许可证，被告当时依据原《城市房屋拆迁管理条例》的规定，具有在本行政区域内进行房屋拆迁裁决的职权。
被告受理了原告提出的裁决申请后，依法向拆迁当事人送达了相关文书，并组织拆迁双方进行裁决调解，在各方当事人未就拆迁补偿安置达成一致意见的情况下，被告依据原《城市房屋拆迁管理条例》第十六规定，依职权作出裁决，适用法律正确，程序合法。
本案争议焦点是拆迁安置补偿的合法性问题。
《城市房屋拆迁管理条例》第二十四条以及《江苏省城市房屋拆迁管理条例》第十八条规定的补偿因素，案涉有被拆迁房屋区位补偿款、用途、装饰装修等。
一、区位补偿款
《中华人民共和国土地管理法》第五十八条规定，为实施城市规划进行旧城区改建，收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当予以适当补偿。2003年9月，新兴贸易公司通过出让方式取得了包括原告门面在内的国有土地使用权，虽没有为原告单独办理土地使用权登记，但属于对原合建共有协议的延续。裁决程序中新江公司和启东市土地储备中心对区位补偿款给付，原告不持异议，亦不违反法律规定，本院予以认定。
二、用途
原告根据1987年签订合建协议取得的是门面房，属于商业用房，2002年以后原告一直用于出租。根据原告与张允辉签订的租房协议，至2004年底案涉房屋拆迁时，原告已收取了至2005年2月底前的租金。由于原告将近十年未能达成拆迁补偿协议和实际得到安置，客观上原告存在较大损失。根据《江苏省城市房屋拆迁管理条例》第十三条的规定，因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，由拆迁人给予补偿。被告对原告同期相应租金损失在裁决时未予考虑，有违法律规定，明显不当。
三、装饰装修
根据原《城市房屋拆迁管理条例》第十六条规定，应对房屋承租人予以补偿安置，拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁安置补偿协议的，当事人可以申请拆迁管理部门裁决。该条例第二十七条同时规定，拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。这表明，拆迁租赁房屋首先应当由被拆迁人与房屋承租人就租赁关系解除与否及有关附属设施归属进行协商，协商不成的才由拆迁管理部门裁决。本案原告与承租人先后签订的两份租房协议中对租赁到期后的装修部分的归属已有明确约定，被告未按协议约定或在双方均认可情况下直接裁决装修部分的补偿归属张允辉，损害了原告利益，也不符法定程序。
综上，就诉争房屋的安置补偿等问题，在原址现已无法安置、拆迁人愿意提供优惠购房的情况下，被告依职权裁决异地安置，并无不当。但被告在裁决中对租金损失、装修补偿等存在定性不当、补偿争议等，亦有悖法律规定。故原告诉请撤销被告作出的房屋拆迁补偿安置裁决，依法予以支持。同时，在该裁决被撤销后，被告应在规定期限内重新依法予以裁决。第三人华康公司作为涉案地块的开发商，与拆迁安置具有直接的利害关系，本院追加其作为第三人合法有据，其所述理由，不能成立。第三人启东市土地储备中心、华康公司、新江公司、张允辉均认为被诉行政行为正确的理由，缺乏依据，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第2目之规定，判决如下：
一、撤销被告启东市住房和城乡建设局于2014年4月9日作出的启建拆裁（2014）第001号房屋拆迁补偿安置裁决书。
二、责令被告启东市住房和城乡建设局在本判决生效之日起六十日内重新作出具体行政行为。
案件受理费人民币50元，由被告启东市住房和城乡建设局负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费人民币50元（开户行：中国银行南通西被闸支行营业部；户名：南通市财政局；账号：471558227682）。
审 判 长 俞秋萍
审 判 员 陈立新
人民陪审员 陆建英
二〇一四年十月二十七日
书 记 员 张闽娟
附相关法律条文：
《中华人民共和国行政诉讼法》
第五十四条人民法院经过审理，根据不同情况，分别作出以下判决：
……
（二）具体行政行为有下列情形之一的，判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出具体行政行为：
……
2、适用法律、法规错误的；
……