上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终1791号
上诉人（原审原告）杨志雄，XX年XX月XX日生，住福建省石狮市XX花园XX城XX栋XX室。委托代理人陈盛武，福建远东大成律师事务所律师。委托代理人张宇，上海虞骏律师事务所律师。被上诉人（原审被告）李渊杰，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室。被上诉人（原审被告）张双兰，XX年XX月XX日生，汉族，户籍所在地福建省晋江市紫XX园XX村中区XX号。上诉人杨志雄因案外人执行异议之诉纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第13581号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月3日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，厦门市思明区XX路XX号3306室房屋（以下简称涉讼房屋）登记在张双兰名下。（2014）浦民一民初字第27478号（以下简称27478号案件）系李渊杰起诉张双兰及案外人厦门A有限公司、福建B有限公司民间借贷纠纷一案。在27478号案件审理中，经李渊杰申请，原审法院于2014年7月29日查封了涉讼房屋。嗣后，杨志雄向法院提出书面异议，要求解除对涉讼房屋及土地的查封。原审法院受理后，依法进行了听证审查，并于2015年3月2日作出裁定，驳回杨志雄的异议。同年4月，杨志雄诉来法院。另查明，2014年7月10日，张双兰与案外人蔡某某出具案外人金某某《委托书》一份，由其两人委托金某某办理涉讼房屋事宜，行使产权人权利，上述委托书经厦门市鹭江公证处公证。7月15日，案外人金某某代理张双兰与杨志雄签订《房屋抵偿协议书》一份，确认签订本协议之日，张双兰共结欠杨志雄借款本金人民币（以下币种相同）3,500万元，约定由张双兰将涉讼房屋按750万元计算直接抵偿给杨志雄，并约定在签订本协议书之日起3日内前往厦门市房管局办理涉讼房屋过户及交接手续，因过户产生的一切费用由杨志雄承担。若非杨志雄原因导致涉讼房屋不能最终过户至杨志雄名下，张双兰仍须按照原有借据约定的事项包括抵偿金额在内的借款还本付息，还须支付抵偿金额的20%作为违约金。上述协议书另约定了其他事宜。2014年7月16日，案外人金某某与杨志雄签订《房屋交接确认书》一份，约定由张双兰交付杨志雄房屋钥匙一套，自房屋交付后涉讼房屋所产生的水电、物业管理费等由杨志雄负责。同日，杨志雄委托厦门市C有限公司代办涉讼房屋买卖转移登记手续，并支付了代办费1,000元和税费25万元。2014年7月18日，厦门市国土资源与房产管理局受理杨志雄的房屋产权转移登记申请，但在办理转移登记过程中因涉讼房屋被法院查封而未果，杨志雄实际未缴纳涉讼房屋税费。再查明，由厦门市公安局滨北派出所出具的杨志雄境外人员住宿登记表显示，杨志雄入住涉讼房屋时间为2014年12月15日。杨志雄诉称，涉讼房屋原为张双兰所有。2014年7月15日，杨志雄与张双兰签订《房屋抵偿协议书》一份，约定由张双兰将涉讼房屋以750万元抵债过户给杨志雄，2014年7月16日，杨志雄与张双兰办理了涉讼房屋交接手续。同日，杨志雄委托厦门市国土资源与房产管理局指定单位厦门市C有限公司代办涉讼房屋买卖转移登记手续，并支付了代办费1,000元和税费25万元。2014年7月18日，厦门市国土资源与房产管理局受理杨志雄的转移登记申请。但在办理转移登记过程中涉讼房屋及土地被原审法院查封，原因在于李渊杰、张双兰之间有27478号案件的民间借贷纠纷，杨志雄曾在该案中提出财产保全异议，要求解除对涉讼房屋及土地的查封，但被法院裁定驳回。现起诉要求解除27478号案件中对涉讼房屋及土地的查封，并确认涉讼房屋归杨志雄所有。李渊杰辩称，杨志雄与张双兰签订《房屋抵偿合同》，将涉讼房屋抵偿给杨志雄，杨志雄实际并未支付涉讼房屋房款，法律也禁止上述抵债行为。《房屋抵偿合同》、《房屋交接确认书》等原件均在杨志雄处，有违常理。张双兰在外欠了巨额债务，涉讼房屋买卖是杨志雄与张双兰恶意串通，为转移财产所伪造。另外，张双兰有伪造公证委托书先例，本案中其委托案外人金某某的公证委托书也存在伪造之嫌，27478号案件查封时杨志雄实际也并未占有涉讼房屋，27478号案件驳回杨志雄财产保全异议申请的裁定合法，故要求驳回杨志雄的诉讼请求。张双兰未作答辩。一审审理中，杨志雄提供：1、厦门D有限公司XX管理处证明（以下简称物业管理处证明）一份，以此证明2014年7月20日杨志雄开始入住涉讼房屋，并缴纳物业管理费等至今；2、厦门市思明区XX社区居民委员会证明（以下简称居委会证明）一份，以此证明杨志雄已入住涉讼房屋。李渊杰对上述证据真实性均有异议，认为开具证明单位需到庭证明，且上述证据与境外人员住宿登记表内容有矛盾。原审认为，依照《最高人民法院适用的解释》第三百零四条的规定，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。而人民法院采取财产保全的方法和措施，依照执行程序相关规定办理。本案中，杨志雄在27478号案件中对涉讼房屋的保全措施提出了异议，法院作出了相应裁定，现杨志雄对上述裁定不服有权提起本案诉讼。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，暂且不谈杨志雄、张双兰之间就涉讼房屋签订的买卖合同是否存在恶意串通等情形，根据杨志雄、张双兰签订《房屋交接确认书》，双方确认交接涉讼房屋钥匙时间为2014年7月16日，交接房屋钥匙不能证实杨志雄实际占有涉讼房屋，而杨志雄提供的境外人员住宿登记表，杨志雄入住涉讼房屋时间为2014年12月15日，上述境外人员住宿登记表的发证单位为厦门市公安局滨北派出所，而法院查封涉讼房屋时间为2014年7月29日，杨志雄提供的物业管理处证明及居委会证明不足以推翻厦门市公安局滨北派出所境外人员住宿登记表记载杨志雄入住涉讼房屋时间，故认定法院查封涉讼房屋时，杨志雄实际未占有涉讼房屋，故杨志雄要求解除27478号案件中对涉讼房屋及土地的查封，不符合上述规定的条件，难以支持。至于杨志雄要求确认涉讼房屋归杨志雄所有，与本案系两个法律关系，故本案不予处理。应当指出的是，张双兰在法院向其送达起诉状副本及开庭传票的情况下，未到庭应诉，应视为张双兰放弃了对杨志雄所主张之事实和提供的证据进行辩驳的权利，由此产生的法律后果由张双兰自行承担。原审法院审理后，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条之规定，于二○一五年十月二十二日作出判决：驳回杨志雄的诉讼请求。案件受理费80元，公告费560元，合计640元，由杨志雄负担。判决后，杨志雄不服，上诉于本院称，在上诉人与张双兰签订《房屋抵偿协议书》及《存量房买卖合同》的次日，双方就办理了房屋交接，从双方签订的《房屋交接确认书》的内容可知，双方交付的内容不仅包括房屋钥匙，同时包括了产权证及税费发票等，并确认从即日起房屋内物品由上诉人自行处置等内容，可见上诉人与张双兰办理房屋交接，完全是按照合同约定履行交付义务。交付钥匙在我国商品房买卖中已被视为房屋交付的实质性标志，故应当认定涉讼房屋于2014年7月16日已发生转移占有，上诉人从即日起实际占有涉讼房屋。原审混淆了实际占有与实际入住的概念，此两者是完全不同的概念，实际入住是以买受人实际占有房屋为前提，但是买受人实际占有房屋后是否实际入住或何时入住，并不影响买受人实际占有房屋的事实，不影响买受人对房屋应享有的权利。况且，上诉人在本案中提交了物业公司及居委会的证明，对上诉人实际入住的时间具有直接证明作用，原审以境外人员住宿登记表记载的时间作为实际入住时间是错误的。综上，无论是上诉人的实际占有时间还是实际入住时间均早于法院对涉讼房屋的查封，故请求二审撤销原审判决，改判支持上诉人的原审诉请。被上诉人李渊杰辩称，原审查明事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人张双兰未作答辩。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，2014年7月15日，案外人金某某代理张双兰与上诉人签订《存量房买卖合同》，双方约定张双兰以200万元的成交价将涉讼房屋出卖给上诉人；自该合同签订之日起90日内，双方共同到房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续；交房日期为张双兰收到全额房款的当日。本院认为，对案外人提起的执行异议之诉，案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。原审认为房屋确权并非本案审理范围的意见有误，本院予以纠正。本案的争议是上诉人是否对涉讼房屋享有足以排除法院查封的民事权益。上诉人与张双兰就涉讼房屋于2014年7月10日签订了《房屋抵偿协议书》并于同日签订《存量房买卖合同》，在上述两份合同中双方对涉讼房屋的价款、过户及交付日期的约定均不一致，对于涉讼房屋买卖事宜的真实意思表示并不明确。并且双方在《房屋抵偿协议书》中关于将涉讼房屋直接抵偿给上诉人的约定属流质条款，应为无效。退一步讲，即使上诉人与张双兰买卖涉讼房屋并以房款抵债的意思表示真实，双方也没有依照《房屋抵偿协议书》的约定于签订该协议书之日起3日内办理过户及交接手续，从而导致涉讼房屋的所有权在法院查封之时并没有转移登记至上诉人名下，上诉人对此存在过错。故无论上诉人是否实际占有涉讼房屋，其并没有就此取得涉讼房屋的所有权，而只有要求张双兰继续履行合同的请求权，该权利不足以排除法院的查封行为，故上诉人要求确权成为涉讼房屋的权利人并解除涉讼房屋上查封的诉请，缺乏事实及法律依据，本院无法支持。原审判决结果正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十四条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人杨志雄负担。本判决为终审判决。
审 判 长 孔美君
代理审判员 严佳维
审 判 员 杨斯空
二〇一六年三月三十一日
书 记 员 赵 樱
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国物权法》第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……三、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。四、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。