浙江省衢州市柯城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0802民初5905号
原告（反诉被告）：衢州市杜邦工业设备工程有限公司，统一社会信用代码：91330800147752573G，住所地：衢州市柯城区厂前路87号1幢201室。
法定代表人：李水木，该公司负责人。
委托诉讼代理人：姜素梅，浙江东昊律师事务所律师。
被告（反诉原告）：衢州巨天粉末冶金有限公司，住所地：衢州市衢江区廿里镇黄泥村。
法定代表人：王红潜，该公司负责人。
委托诉讼代理人：祝永良，浙江浙西律师事务所律师。
原告衢州市杜邦工业设备工程有限公司(以下简称衢州杜邦公司）与被告衢州巨天粉末冶金有限公司（以下简称衢州巨天公司）租赁合同纠纷一案，于2016年12月6日向�院提起诉讼，本院于同日受理，依法组成合议庭。审理中，被告衢州巨天公司向本院提出反诉，并于2017年1月10日向本院提出司法鉴定申请，申请对承租房屋的损坏项目、维修价格进行重新鉴定以及修复需要的合理时间进行鉴定，并于同年4月30日鉴定完毕。本院依法进行合并审理，公开开庭进行审理，原告（反诉被告）衢州杜邦公司委托诉讼代理人姜素梅及被告（反诉原告）衢州巨天公司法定代表人王红潜及其委托诉讼代理人祝永良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告衢州杜邦公司向本院提出的诉讼请求：1、责令被告衢州巨天公司支付维修费用16650元，并赔偿损失23887.5元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年12月份，原告将自有的厂房及办公楼出租给被告作为办公及生产场地，双方为此签订租赁合同若干份，对租赁的期限从2010年12月10日到2016年9月10日止，同时合同对租金及租赁期间双方的权利义务都作了约定，合同签订以后，原告按约定向被告交付了场地，但合同到期后被告在搬离场地后，在腾空的厂房里还存在被告搭建的临时用房、围墙、地面损坏及油污、玻璃破损等遗留问题。原告要求被告将租赁场地恢复原样，被告予以拒绝。原告认为被告的行为违反了双方合同的约定及法律规定，致使原告的场地现在都无法出租，被告应该承担因此造成的损失，特向法院起诉。
被告衢州巨天公司辩称：原告的诉讼请求及赔偿损失相关要求不合理，1、原、被告双方于2010年签订租赁合同一直延续至2016年，厂房设备本身存在自然损耗，该部分不属于被告负责维修的赔偿范围；2、对于确实是因被告造成的相关毁损，被告也愿意按照合理费用支付相应的维修费用，只是因为原告的要求过分且将被告的保证金扣留，双方没有协商一致；3、本案即使被告造成的毁损也不影响其使用和出租，所以不存在因被告的损害而影响出租的事实。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。
原告为证明其主张，向本院提供以下证据：
原告营业执照1份、被告组织机构代码证、身份证1份、房产证2份，证明原告对租赁的房屋享有合法所有权，并且在租赁被告之前系新的厂房，被告应承担恢复原状的义务。
2、租赁合同5份，证明自2010年开始到2016年9月10日，原告将自有的仓库及办公楼出租给被告进行生产及办公自用，同时约定租赁仓库面积1225平方米，最后一份租赁合同约定租金每平方米15元，并规定租赁期间双方的权利义务。
3、公证书1份，证明被告搬离租赁场地后，对所租赁的原告厂房及仓库存在被告搭建的临时用房、围墙、地面损坏及油污、玻璃破损等遗留问题。
4、通知及邮政EMS单及签收凭证各1份，证明原告要求被告将租赁场地恢复原样，并出面通知被告。
5、建筑工程结算书1份，证明如原告要求被告恢复毁损场地至原样需要花费34710元的事实。
6、发票1份，证明被告搬离厂里后应缴纳电费23942元。
被告衢州巨天公司为证明其主张，向本院申请对租赁房屋损坏项目、维修价格及修复需要的合理时间进行鉴定，本院依法委托衢州市联合工程咨询有限公司进行鉴定，衢州市联合工程咨询有限公司作出造价鉴定报告一份，证明维修的合理费用是14896.47元，维修、修复的合理时间20天。
对原、被告提供的证据，经庭审质证，被告对原告提交的证据1-4、证据6的真实性无异议，认为证据3提到的损坏内容是否被告造成无法证明，本院对原告提交的上述证据的真实性予以确认；被告对原告提交的证据5有异议，认为系原告单方制作，被告没有参与，确定的维修价格也不合理，并申请对维修的价格及时间进行鉴定，对于原告提交的证据5，本院认为该证据来源不明确，制作主体不具有相应的鉴定资质，缺乏合法性，本院不予采信。原告对衢州市联合工程咨询有限公司造价鉴定报告有异议，认为鉴定报告第六项水泥地面20厘米太薄了，需要30厘米以上，且修复时间太短，认为需要30天。本院经审查认为，被告提交的造价鉴定报告系具有合法鉴定资质的鉴定机构按照法定程序作出的鉴定意见，本院予以确认。
反诉原告衢州巨天公司向本院提出的反诉请求：1、反诉被告返还租赁物保证金10000元；2、责令反诉被告返还电费押金30000元；3、责令反诉被告返还多收取的电费350000元，审理中变更为要求反诉被告返还多收取电费302394.84元；4、反诉被告承担反诉诉讼费用。
事实和理由：2010年12月份起，反诉原告与反诉被告签订了租赁合同若干份，反诉被告将仓库租赁给反诉原告使用，双方实际租赁期限自2010年12月10日至2016年9月10日。合同中约定了反诉原告向反诉被告支付租赁物保证金10000元，合同到期退还；还约定反诉原告向反诉被告交30000元电费押金，到反诉原告离开时电费结清后返还，水电费按电力部门实际费用结算。后由于反诉原告自己建设厂房，2016年建成使用后发现电费并没有反诉被告向反诉原告收取额那么高。反诉原告多次要求反诉被告返还多收的电费，但反诉被告不予理睬。合同到期后，反诉原告要求反诉被告退还租赁物保证金及电费押金并返还多收电费，但反诉被告不但不退还，还以反诉原告损坏地面等为由要求反诉原告赔偿。反诉原告认为合同双方应诚实守信，按合同约定履行自己的义务，反诉被告的行为有违诚实信用原则，也违反合同约定，侵害了反诉原告的合法权益，故依据相关法律规定，向法院提起反诉。
反诉被告衢州杜邦公司辩称：1、反诉原告所述的租赁物保证金和电费押金属实，但反诉原告2016年8月份的电费没有交，应予扣除，其余保证金因反诉原告需要支付维修费用予以扣除；2、反诉原告从2010年开始租用反诉被告的厂房至2016年搬走，反诉原告从未提出电费异议�反诉原告现在提出电费异议已超过诉讼时效；3、2010年10月至2011年12月，反诉被告因厂房刚建好，厂房用电从他人处接来的，反诉被告从反诉原告处收取的电费比支付他人的要少；4、反诉被告收取其他租户的电费都是每度电1.07元，其他租户的租赁合同与反诉原告的租赁合同是一致的，反诉被告考虑到公司的人工、损耗等才收取反诉原告电费每度1.05元；5、双方签订的租赁合同约定电费是不含税的，反诉被告收取反诉原告电费每个月都是开增值税发票的，反诉被告认为反诉原告应当承担税费。综上，请求法庭驳回反诉原告的诉讼请求。
反诉原告为证明其主张，向本院提供以下证据：
增值税专用发票59份，证明反诉被告向反诉原告收取电费每度1.05元，部分电费按照1.07元每度收取的事实。
收款收据1份，证明反诉原告向反诉被告交纳租赁物保证金2000元，仓库、厂房保证金10000元，电费押金30000元。
2011年5月至2016年9月反诉被告用电明细，证明电力部门向反诉被告收取的电费价格是低于反诉被告向反诉原告收取的电费价格，反诉被告多收取反诉原告的电费的事实。
反诉被告为证明其主张，向本院提供以下证据：
1、收款收据6份，证明2010年12月至2011年4月，反诉被告收取反诉原告电费每度1.1元，反诉被告支付其他公司电费是每度1.3元，反诉原告应当支付反诉被告电费16908元电费。
2、反诉被告与其他租户的租赁合同3份、补充协议2份、增值税发票11份，证明反诉被告与衢州市志通化工有限公司衢州市新夏商贸有限公司、衢州衢化印刷厂、衢州市鹰骏化工有限公司签订的合同与反诉原告的租赁合同一样，电费按照实际费用结算，反诉被告收取上述四家公司电费也是每度1.07元，反诉原告没有理由反诉。
3、反诉原告与反诉被告签订的租赁合同、补充协议6份，证明2010年至2016年的租赁合同明确水电费不含税，如果开具增值税发票，相关税费应由反诉原告承担；2014年补充协议证明反诉原告2014年前开始自建厂房，并不是2016年才知道电费事宜，本案已超过诉讼时效。
4、57份增值税专用发票的清单及增值税专用发票，证明反诉原告应担承担增值税及其他小税种税以及反诉原告认可按照每度电1.05元的收费方式。
增值税专用发票3份及打款凭证4份，证明反诉被告�次将增值税发票交给反诉原告，反诉原告都逾期交款，反诉被告也会有相应损失。
反诉原、被告提供的证据，经庭审举证、质证，本院认证如下：
反诉被告对反诉原告提交的证据1、2均无异议，认为最早按照每度电1.07元收取，后因反诉原告认为电费贵所以改为每度电1.05元，主要考虑反诉被告装变压器、电缆的保养、维护费用，电工费用以及开具增值税发票产生的税费。对于收取押金42000元无异议，但已经扣除了；对于反诉原告提交的证据1-2，本院予以确认；反诉被告对反诉原告提交的证据3的真实性无异议，但对关联性、客观性有异议，认为电费有约定的。对于反诉原告提交的证据3，本院认为来源合法，能够证实本案的事实，予以确认。
反诉原告对反诉被告�交的证据1-2的真实性、合法性、关联性均有异议，认为收款收据真实性无法确认，开具收款收据不符合税法，与本案无关；对于租赁合同的真实性无法确认，且合同与本案无关，反诉被告与衢州衢化印刷厂的合同约定暂按1.07元每度交纳电费，恰恰能够说明反诉被告应当按照电力部门的价格向反诉原告收取电费，上述租赁合同与本案无关。本院认为，反诉原告虽对其真实性提出异议，但未有相应证据予以推翻，本院对其真实性予以认定。反诉原告对反诉被告提交的证据3-5的真实性无异议，但对证据3的证明对象有异议，应当按照电力局的价格收取电费，对于证据4-5认为不能证明待证事实，双方未约定发票开来就要付款，不存延期付款的问题；本院对反诉被告提交的证据3-5的真实性予以确认，对于税款计算清单缺乏其他证据印证，不予确认。
根据上述已经确认的证据，结合当事人当庭的陈述，本院认定以下事实：
2010年11月份，原告（反诉被告，以下称原告）将自有的厂房及办公楼出租给被告（反诉原告，以下称被告）作为办公及生产场地，双方为此于2010年、2013年、2014年、2015年2016年各签订租赁合同及租赁合同补充协议共五份，约定租赁期限从2010年12月10日至2016年9月10日止，同时合同对租金及租赁期间等双方的权利义务都作了约定。2010年租赁合同约定：甲方（即原告）交付租赁物时向甲方支付租赁物保证金壹万元，合同到期后乙方（即被告）与甲方交接清楚后，甲方应全部退还保证金；基于乙方每月用电量较大，存在甲方每月为乙方垫付电费，故乙方应向甲方交叁万元电费押金，到乙方离开时电费结清后，甲方应返还给乙方；甲方应提供乙方正常生产经营过程中所需的水、电供应，水电费的结算办法参照衢州市与甲方结算办法，并给乙方开具增值税发票。2013-2016年租赁合同均约定：电费、水费按实际费用结算，并不含税。2016年6月租赁合同约定：厂房租金为15925元/月（每平方米13元/月），同年6月租赁合同补充协议约定：本租期后延续时按每平方米15元/月计算费用。原、被告合同签订以后，被告于2010年11月22日向原告交纳厂房押金10000元、电费押金30000元，原告按约定向被告交付了场地，但合同到期后被告在搬离场地后，在腾空的厂房里还存在被告搭建的临时用房、围墙、地面损坏及油污、玻璃破损等遗留问题，被告搬离厂房时尚未对2016年8月电费进行结算，原告已开具被告电费发票金额为23940元，按照电力部门价格结算被告应交原告2016年8月电费为19615.52元（22800×0.86033元/度）。租赁期内2011年5月至2016年7月期间，被告�照每度1.07元以及1.05元不等的电费价格向原告交纳电费2215420.3元，按照原告同期向电力部门交纳电费的价格计算，被告向原告多交纳电费282779.41元。审理中被告申请对于损坏项目、维修价格及修复需要的合理时间进行鉴定，本院依法委托衢州市联合工程咨询有限公司进行鉴定，衢州市联合工程咨询有限公司于2017年4月作出造价鉴定报告：对被告承租原告的厂房进行修复、维修的合理费用为14897元，维修、修复的合理时间为20天。原告因恢复维修期间产生租金损失为12082元（按每平方米15/月计算）。原告要求被告将租赁场地恢复原样，被告予以拒绝。被告要求原告返还多收的电费未果，遂双方向法院起诉。
本院认为：原、被告签订的租赁合同及补充协议，系双方真实意思表示，不违反法律规定，具有法律约束力，双方当事人均应当按�合同约定履行合同义务。
关于本诉部分，原、被告租赁期满后，被告应当返还租赁的厂房，且租赁厂房符合按照厂房性质使用后的状态，被告腾退房屋后未对原搭建的临时用房、围墙进行拆除、未对地面损坏、玻璃损坏等进行修复恢复原样，应当承担恢复原样的维修费用及赔偿修复期间的租金损失，租金损失的标准可参照原、被告2016年6月租赁合同补充协议的租金标准即每平方米15元/月计算，原告要求被告支付维修费用16650元并赔偿损失23887.5元，其合理部分，本院予以支持。被告关于不存在因被告的损害而影响出租的事实的抗辩意见，与本案的事实不符，不予采纳。
关于反诉部分，本案双方当事人争议的焦点为：双方租赁合同约定的电费价格如何确定。反诉原告认为应当按照反诉被告与电力部门结算的价格交纳电费；反诉被告则认为其公司考虑人工费用、损耗、税费等才按照每度1.05元收取电费，且反诉被告也是按照每度1.07元收取其他租户的电费，反诉原告对于上述电费价格也一直未有异议，其并未多收取电费。本院认为，原、被告2010年租赁合同约定水电费结算办法参照衢州市与甲方的结算办法，故2010年12月10日至2013年12月10日期间电费价格应当参照反诉被告与衢州市电力部门对电费结算办法确定价格；2013-2016年租赁合同均约定电费水费按实际费用结算。对于“按实际费用结算”双方当事人有不同的理解，根据《合同法》第125条的规定：当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案双方所签订的五份租赁合同具有延续�，因此，结合原、被告签订的2010年的租赁合同对电费结算的约定即参照反诉被告与衢州市电力部门的对电费结算办法确定价格，综合本案合同所使用的词句、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，可以确定本案原、被告电费价格参照反诉被告与衢州市电力部门的电费价格确定，故反诉被告实际多收取的电费应当返还原告，反诉原告要求被告返还多收取电费302394.84元的诉请，其合理部分予以支持。反诉被告关于反诉原告主张电费已超过诉讼时效的抗辩意见，因其所提交的证据不足以证明本案反诉原告的对电费的主张已超过诉讼时效，故对该抗辩意见本院不予采纳；反诉被告关于反诉原告应承担电费的税费的意见，本院认为双方在合同及口头约定反诉被告为反诉原告开具增值税发票，且反诉原告也按照发票的金额将增值税交纳给反诉被告，故反诉被告的抗辩意见�缺乏依据，本院不予采纳。关于租赁物保证金及电费押金，根据租赁合同约定：在租赁合同到期后对租赁物交接清楚后，应当返还租赁物保证金，双方对电费结清后，应予返还电费押金。故本案反诉被告应当返还租赁物保证金10000元及扣除尚欠的2016年8月份电费19615.52元后的电费押金10384.48元，反诉原告要求反诉被告返还租赁物保证金及电费押金的诉请，其合理部分本院以支持。反诉被告关于应扣除2016年8月电费的意见，予以采纳。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决如下：
被告衢州巨天粉末冶金有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告衢州市杜邦工业设备工程有限公司维修费用14897元，并赔偿原告衢州市杜邦工业设备工程有限公司维修期间的损失12082元；
驳回原告衢州市杜邦工业设备工程有限公司的其他诉讼请求。
反诉被告衢州市杜邦工业设备工程有限公司返还反诉原告衢州巨天粉末冶金有限公司租赁物保证金10000元、电费押金10384.48元、多收取的电费282779.41元。
驳回反诉原告衢州巨天粉末冶金有限公司的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1228元，鉴定费4400元，由原告衢州市杜邦工业设备工程有限公司负担2923元（其中鉴定费2512元），被告衢州巨天粉末冶金有限公司负担2705元（�中鉴定费1888元）；反诉案件受理费3575元，由反诉原告承担410元，反诉被告负担3165元，于本判决生效之日缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。
审 判 长 陈仁根
人民陪审员 吴雨清
人民陪审员 姚 云
二〇一七年九月二十五日
书 记 员 汪春霞