浙江省高级人民法院
行 政 判 决 书
（2017）浙行终1132号
上诉人（原审原告）朱桂宝，男，1942年2月15日出生，汉族，住浙江省义乌市。
上诉人（原审原告）滕雪芳，女，1934年8月20日出生，汉族，住浙江省义乌市。
上诉人（原审原告）赵增荣，女，1958年4月6日出生，汉族，住浙江省义乌市。
上诉人（原审原告）赵大伟，男，1962年8月9日出生，汉族，住广东省广州市东山区。
上诉人（原审原告）赵黎明,女,1968年7月20日出生，汉族，住浙江省义乌市。
五上诉人的共同委托代理人吴旭标，浙江欧凯律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）义乌市人民政府，住所地：浙江省义乌市县前街21号。
法定代表人林毅，市长。
委托代理人胡润，义乌市。
委托代理人王英豪，浙江纵伸律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）金昌林，男，1954年9月4日出生，汉族，住浙江省义乌市。
委托代理人赵杨根，浙江现代阳光律师事务所律师。
朱桂宝、滕雪芳、赵增荣、赵大伟、赵黎明（以下简称朱桂宝等5人）诉义乌市人民政府（以下简称义乌市政府）土地行政批准一案，金华市中级人民法院于2017年7月24日作出（2017）浙07行初340号行政判决。朱桂宝等5人不服，向本院提出上诉。本院于2017年8月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。经最高人民法院批准，本案依法延长了审理期限。同年12月28日，上诉人朱桂宝等5人及被上诉人金昌林向本院提出申请，请求本院对上述案件进行协调。本院虽多次协调，但最终各方当事人未能达成和解协议。2018年2月1日，各方当事人请求本院恢复本案审理。经阅卷、询问当事人，本案现已审理终结。
原审法院查明：1992年10月29日，朱桂宝、赵洪恩与金昌林签订房屋买卖合同，金昌林将义乌市北苑街道小三里塘村两间半房屋卖给朱桂宝、赵洪恩，房屋用途为三里塘安息日聚会点所用。朱桂宝、赵洪恩支付了房屋转让款，金昌林亦将房屋交付给对方使用。2003年小三里塘村“撤村改居”。2004年，金昌林办理了涉案房屋所有权证，证号为义乌房权证北苑字××号。2010年金昌林申领了义集用(2010)第004
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93188号土地证，登记面积72.3平方米。2010年4月，金昌林提起诉讼，要求确认与朱桂宝、赵洪恩签订的房屋买卖合同无效。该案经金华中院提审后，作出(2011)浙金民提字第10号民事判决，驳回金昌林的诉讼请求。2013年小山里塘旧村改造过程中，义乌市政府作出北苑街道农建字（2013）第1491号农村住宅用地审批，同意金昌林夫妻报批54平方米农村住宅用地。2013年8月，小三里塘住宅用地审批名单（包含金昌林54平方米）在村里进行了公示。2014年，原告提起行政诉讼，要求确认义乌市政府颁发给第三人的义集用2010第004-93188号集体土地使用证违法，义乌市人民法院作出（2014）金义行初字第24号行政裁定书，驳回原告的起诉。同年原告提起民事诉讼，要求确认房屋买卖协议有效并协助办理房屋过户手续，经义乌市人民法院作出（2014）金义民初字第1381号民事裁定书，金华市中级人民们法院作出（2014）浙金民终字第1364号民事裁定书，均驳回朱桂宝等5人的起诉。另查明，赵洪恩于2010年9月14日死亡，继承人为滕雪芳、赵增荣、赵大伟、赵黎明。
原审法院认为，本案的争议焦点为：一、朱桂宝等5人是否超过起诉期限。虽然第三人的用地审批结果在小三里塘村进行了公示，但从公示的内容看，仅记载了名单和土地面积，对于土地、房屋位置及产权登记等情况均未予以明确，义乌市政府也未提供证据证明其向朱桂宝等5人释明过公告的内容，故其主张朱桂宝等5人在2013年即已获知审批内容的理由不足。义乌市政府在本案的诉讼过程中提交了涉案审批表及相关资料，应当以此为确认朱桂宝等5人获知具体审批内容的时点，故朱桂宝等5人尚未超过法定起诉期限。二是涉案审批行为是否合法。根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产以登记作为权属确认依据。本案中，朱桂宝等5人和第三人之间存在房屋买卖合同并经生效判决确认，在合同当事人之间具有约束力，但在未办理产权过户手续之前，尚不能发生物权转移的效力。因涉案房屋的房产证、土地证均登记在第三人名下，义乌市政府依据相关申报材料，将旧村改造农村住宅用地审批给第三人并无不当。朱桂宝等5人可以通过民事途径主张权利救济，现其要求撤销涉案审批行为，缺乏事实和法律依据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决驳回朱桂宝、滕雪芳、赵增荣、赵大伟、赵黎明的诉讼请求。
朱桂宝等5人上诉称：上诉人与金昌林于1992年10月29日签订了义乌市××街道××号房屋的绝卖协议。金昌林将自己所有的位于义乌市××街道××号两间房屋绝卖给上诉人。上诉人将房屋转让款22000元支付给金昌林，金昌林亦将房屋交付上诉人。房屋由上诉人一直使用至今。2010年4月13日，金昌林向义乌市人民法院起诉，要求确认签订的房屋绝卖协议无效。该案由金华市中级人民法院（2011）金民提字第10号民事判决作出最终结论：驳回金昌林的诉讼请求。2014年6月27日上诉人向义乌市人民法院提起民事诉讼，要求判定上诉人与金昌林之间签订的房屋买卖合同依法有效并要求其协助办理过户手续。义乌市人民法院（2014）金义民初字第1381号裁定驳回了上诉人的起诉。金华市中级人民法院（2014）浙金民终字第1364号民事裁定对上述结论予以维持。但从上述判决及裁定可以得出结论：上诉人与第三人的房屋绝卖协议是合法有效的，只是过户不合时宜。按照“地随房走”原则，义乌市××街道××号两间房屋的土地使用权自然归属上诉人所有。这些判决的效力等同于土地证的效力，物权也随之发生转移，讼争房屋的物权归上诉人所有。现在义乌市北苑街道小三里塘村进行旧村改造，金昌林将他人的房屋以自己的名义向被上诉人义乌市政府审批，违背诚实信用原则。被上诉人义乌市政府明知金昌林将房屋转让给上诉人，还审批给金昌林，严重损害上诉人的利益。请求二审法院撤销一审判决，依法改判。
义乌市政府答辩称：金昌林坐落于义乌市××街道××号房屋，占地面积75.33平方。1951年土地房产所有证登记为金良福（金昌林父），1975年分家给金昌林。2004年金昌林申领义乌房权证北苑字××号房产证。2010年申领义集用（2010）第004-93188号土地证，登记面积72.3平方。2012年义土确（2012）字第0029号《关于土地使用权审核意见的函》确定该处房屋面积为75.33平方。2013年金昌林户参加小山里村旧村改造，女儿金丽燕名下两处房屋划回金昌林户。金昌林夫妻二人获批54平方农村住宅用地，其余原房面积划入儿子金明智户，金明智户三人获批108平方农村住宅用地，剩余原房面积划给金丽燕，现金丽燕尚未报批。综上，答辩人对金昌林户作出的农村住宅审批行为合法。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
金昌林在法定期限内未提交书面答辩意见，在庭询调查中表示同意义乌市政府的意见。
经审理，本院对原审判决认定的事实予以确认。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，上诉人朱桂宝等人与被上诉人金昌林之间虽然存在房屋买卖合同并经生效判决确认，但该合同仅约束双方当事人，在未办理产权过户手续之前，合同双方仍只存在债权债务关系，涉案房地产并未发生物权转移。因涉案房屋的房产证、土地证均登记在被上诉人金昌林名下，被上诉人义乌市政府依据相关申报材料，结合义乌市北苑街道迎宾社区小三里塘股份经济合作社旧村改造的政策，作出被诉审批行为并无不当。上诉人朱桂宝等5人并非涉案房地产的物权人，亦非义乌市北苑街道迎宾社区小三里塘股份经济合作社的集体经济组织成员，依法不能获得该经济合作社范围内的宅基地审批；其与被上诉人金昌林之间因买卖涉案房屋形成的相关民事纠纷，应另行寻求救济。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人提出的上诉理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币50元，由上诉人朱桂宝、滕雪芳、赵增荣、赵大伟、赵黎明共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈建勋
审判员 马惟菁
审判员 惠 忆
二〇一八年三月九日
书记员 韦若莎