浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙嘉民终字第937号
上诉人（原审原告）：陈升。
委托代理人：许丹敏，浙江和义观达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：嘉兴嘉斯茂商业发展有限公司，住所地：嘉兴市国际中港城商贸城办公室6楼。
法定代表人：林剑民。
委托代理人：郭ＸＸ，浙江泰豪律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：浙江江南大厦股份有限公司，住所地：嘉兴市中山路97-99号。
法定代表人：朱照明，该公司董事长。
委托代理人：李亚伟，浙江群策律师事务所律师。
上诉人陈升因与被上诉人嘉兴嘉斯茂商业发展有限公司（以下简称嘉斯茂公司）、浙江江南大厦股份有限公司（以下简称江南大厦）合同纠纷一案，不服浙江省嘉兴市南湖区人民法院（2015）嘉南民初字第1514号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月4日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审经审理认定，2011年1月6日，陈升与嘉斯茂公司签订了《嘉兴国际中港商贸城商铺委托经营管理协议》三份，分别约定陈升将其所有的中港城二楼D区的20932、20933、20934号商铺交由嘉斯茂公司统一经营管理，管理期限均为2011年1月1日至2016年12月31日止，嘉斯茂公司须向陈升返还经营收益，2011、2012年度为培育市场，嘉斯茂公司无须支付费用。2013、2014年度每个商铺均为171804元／年，2015、2016年度均为193280元／年，该费用每半年支付一次，支付时间为每个半年计算时间段前十天内，另双方就商铺使用方式、违约责任等作了约定。合同签订之后，陈升将商铺交由嘉斯茂公司经营管理，并�2013年5月15日取得了20932号商铺的房屋产权证，于2013年8月14日取得了20933号和20934号商铺的房屋产权证。但嘉斯茂公司未能按时支付2015年上半年的经营收益。庭审中，陈升陈述涉案三个商铺是相邻的，大概位于中港城2楼D区电梯旁三米处，目前由他人实际承租经营中，三间商铺现分隔成两个店在经营。
原审另查明，2012年10月25日，嘉斯茂公司、江南大厦签订房屋租赁合同一份，约定甲方（即嘉斯茂公司）将国际中港城D区1-4层、地下一层部分房屋及配套设施出租给乙方（即江南大厦），其中地上1-4层物业租赁期限自2013年1月1日起至2016年12月31日止，租赁期四年，地下一层物业租赁期限自2013年1月1日起至2022年12月31日止，租赁期十年，另双方就租赁费用、支付方式、违约责任等作了约定。2012年10月30日，嘉斯茂公司、江南大厦签订房屋租赁补充合同一份，就10月25�双方签订的房屋租赁合同到期后的续租事宜作出约定：甲方承诺在双方签订房屋租赁合同后，负责与租赁范围内的产权方（各业主）进行积极有效的沟通，争取从各业主处再获得不少于六年的委托经营管理权；甲乙双方据此确认双方在前一期租赁期届满后的续租期限为6年；甲方承诺约定续租年限中的前两年（自2017年1月1日至2018年12月31日）为甲方确保乙方可实现的续租期限，即在该两年租赁期内，绝对不会发生因为甲方或者甲方与业主间的任何纠纷而导致乙方部分或全部停业一天，甲方须赔偿乙方的直接损失，若超过30天，则乙方有权解除本补充合同，甲方须按补充合同第三条第2项承担违约责任；在约定的续租年限中的后四年（自2019年1月1日至2022年12月31日）内，由甲方负责与租赁区域业主协商租赁期限、租金等事宜，若协商不成，该租赁范围内产权方（各业主）自主经营、自行招租，则本合同解除，双方互不承担违约责任。合同签订后，嘉斯茂公司将约定的租赁物交于江南大厦经营使用，江南公司按约支付相应租赁费用。
陈升在原审中起诉称，根据协议约定，嘉斯茂公司本应在2014年1月1日前支付2014年上半年的经营收益257706元，2014年7月1日前支付2014年下半年的经营收益257706元，但时至今日嘉斯茂公司仍未支付，陈升向法院申请执行未果。2013年的租金是陈升多次催讨嘉斯茂公司才支付的，但至今未付违约金，2015年上半年租金也未支付。陈升于2015年3月2日已向嘉斯茂公司致函行使不安抗辩权，嘉斯茂公司未予理睬，陈升通过诉讼依法行使法定解除权，由法院送达应诉材料给嘉斯茂公司，嘉斯茂公司收到应诉材料时，委托经营管理合同解除。对于合同中约定的自营管理协议，陈升认为并非解除协议的前提，而是为解�协议后产权人遵守商场管理制度订立。另，江南大厦在明知嘉斯茂公司与陈升签订的租赁协议为六年的情况下，却与之签订了八年的租赁协议为明知故犯。双方就上述争议交涉无效的情况下，陈升遂诉至法院，庭审中明确诉讼请求为：1、解除陈升与嘉斯茂公司签订的《嘉兴国际中港商贸城商铺委托经营管理协议》；2、嘉斯茂公司、江南大厦腾空20932、20933、20934号商铺，恢复原状，归还陈升；3、嘉斯茂公司、江南大厦间所签订的超过剩余租赁期限的协议（具体指租赁期在2016年12月31日之后的协议）无效，嘉斯茂公司、江南大厦如超过有效租赁期使用商铺的，须支付占有使用费；4、嘉斯茂公司向陈升支付2015年上半年的租金289920元；5、合同解除后，如江南大厦逾期腾退，则按照合同租金计算逾期腾退的占有使用费，由江南大厦承担；6、律师费3000元和本案诉讼费由嘉�茂公司、江南大厦承担。
嘉斯茂公司在原审中答辩称，鉴于中港城项目系没有独立空间的虚拟商铺的特殊性，根据陈升、嘉斯茂公司之间委托经营协议的约定，现在该协议并不具备解除条件，也不符合解除的程序。所以陈升第一项请求不成立。基于第一项诉讼请求不成立，第二项请求也无法成立。对第三项诉请，嘉斯茂公司、江南大厦是基于整个项目经营的提升达成的合同，对此愿意与陈升协商。第四项诉请无异议。第五项腾退费标准按租金计算无事实和法律依据，不能成立。对第六项诉请无异议。
江南大厦在原审中答辩称，第一，江南大厦与嘉斯茂公司是在其合法授权范围内签订房屋租赁合同，合同的法律约束力不仅及于合同当事人，也及于所有授权业主，租赁合同依法应得到包括本案陈升在内的所有利益相关方的遵守和尊重。今后不管各�权的业主与嘉斯茂公司之间的委托经营管理协议走向如何，房屋租赁合同的法律效力依然独立存在。这和“买卖不破租赁”的法律原则和法理基础是完全相同的。第二，江南大厦承租的租赁物，是经过产权集合后作为统一的、独立的、整体的商业经营场所才成为租赁合同标的物，单个产权人与江南大厦个别处理租赁事项，在法理上违反《房屋租赁合同》的既有约定，在现实中也毫无可操作性。本案业主的商铺在产权证上或图纸上其面积和权属边界或许是清楚的，但现实建筑空间并非如此，事实上是难以界定具体位置的；第三，陈升应当遵循公平原则，确定其与江南大厦的权利义务，在未能确保承担租赁合同已约定的各项义务的情形下，只要求单纯享有合同权利的诉讼请求，不应得到支持。江南大厦承租的经营场所是一个整体的建筑空间，除了各业主的产权外，还�其他公共部位和公共设施，如中央空调、消防系统、监控系统、自动扶梯等，均是嘉斯茂公司、江南大厦签订的租赁合同中的重要配套内容，也是构成江南大厦签订合同的基本前提条件。江南大厦支付的租金构成中，也包含了这些建筑空间和设施、设备的使用费。因此，如陈升要求江南大厦直接向其支付租金，必须是妥善、有效地承接了这一部分的建筑空间和设施设备日常管理维护的合同义务，达到了确保租赁合同能够继续全面履行的程度，以实现合同权利义务的平衡。另外，关于陈升要求解除嘉斯茂公司、江南大厦之间超过委托期签订的合同，嘉斯茂公司作为所有业主授权的单位与江南大厦签订补充合同延长租赁期限，完全符合表见代理。江南大厦租用的经营空间，装修之后前3年很难盈利，因此江南大厦提出最少租赁期限不能少于10年，经与嘉斯茂公司协商签订案涉合同，也是确定嘉斯茂公司有授权的情况下签订的，这种情况下，江南大厦认为嘉斯茂公司作出的保证是可信的。江南大厦能够获益，陈升租金才能保障。希望陈升对诉讼请求进行考虑。如果陈升坚持要求确认合同无效，因此对江南大厦造成投资损失，要求陈升承担相应的损害赔偿责任。
原审认为，本案系陈升与嘉斯茂公司因房屋委托经营管理形成的民事纠纷，根据双方当事人的诉、辩主张，双方对于支付经营收益（即陈升主张的租金）并无争议。本案争议焦点在于：一、陈升是否在目前条件下有权解除与嘉斯茂公司的《委托经营管理协议》；二、关于嘉斯茂公司、江南大厦间签订的《房屋租赁补充合同》（即陈升所称的超过剩余租赁期限的协议）的效力问题。
关于焦点一，原审认为陈升目前无法行使合同解除的权利。理由是：根据协议约定，嘉斯茂公司逾期支付超过90日后，应与陈升另行签订自营管理协议后，才能解除委托经营管理协议，即陈升的合同解除权受到双方合同的限制，非经嘉斯茂公司同意不得任意行使。该条款是由委托经营模式下产生的市场现状决定的，因为一旦合同未到期便解除，则会影响到市场承租户的稳定经营，正是基于此考虑，陈升既然自愿购买房产、委托经理管理并且在明知商场统一经营模式的情况下订立合同以便在一定时期内取得固定收益回报，也就应一并接受上述合同条款约束，而不能简单地认为条款排除了陈升的权利而无效。另外，目前涉案房产与相邻商铺已贯通、改建，商铺虽有理论界址点但不以独立形式存在，为保证物业整体功能的发挥，业主行使的权利必须受到其他业主整体意志的限制。也即在实践中，该商铺在物理上无法区分与其他商铺的界限，如强行返�可能损害其他人的利益。故综而言之，既然当事人对于合同解除的问题作出约定，且为了专业市场的正常经营以及避免其他业主利益受损，对于陈升解除协议的要求以及基于该项诉请提出的腾退涉案商铺和如逾期腾退由江南大厦支付占有使用费的诉讼请求，原审均不予支持。
关于焦点二，根据陈升与嘉斯茂公司签订的《委托经营管理协议》内容可以看出，嘉斯茂公司享有的经营管理权利主要体现在对各业主名下的商铺进行租赁及转租。陈升要求确认嘉斯茂公司、江南大厦间签订的超过剩余租赁期限（即2016年12月31日后）的部分协议无效，考虑到嘉斯茂公司、江南大厦于2014年12月20日签订的房屋租赁合同涉及的租赁物位于中港城商贸城D区1层（本案诉争房屋位于商贸城2楼），所涉商铺业主与嘉斯茂公司之间的委托经营期限本案中并不明确，故对于该份合同的效力问题，本案不作处理。而对于嘉斯茂公司、江南大厦于2012年10月30日签订的《房屋租赁补充合同》的效力问题，原审认为可以参照适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效，但出租人与承租人另有约定的除外。结合本案情形，嘉斯茂公司在未取得业主不少于六年（具体应指2017年1月1日至2022年12月31日）的委托经营授权且江南大厦对此明知的情况下，嘉斯茂公司、江南大厦签订续租合同明显有违法律规定。但考虑到补充合同涉及的租赁范围内实际有上千家业主，陈升作为业主之一对补充合同效力提出的异议不能直接代表所有业主的共同意志，故原审仅就嘉斯茂公司与江南大厦于2012年10月30日签订的《房屋租赁补充合同》中，关于国际中港城D区1-4层涉及陈升与嘉斯茂公司之间委托经营合同标的物、租赁期限超过2016年12月31日的部分作出效力认定，确认合同中该部分约定为无效。关于陈升要求嘉斯茂公司、江南大厦在超过有效租赁期后使用商铺时须支付占有使用费的诉讼请求，考虑到陈升未明确相关费用计算方式以及目前所涉支付条件尚未实际成就，本案中不作处理。
另，关于陈升要求嘉斯茂公司、江南大厦共同承担律师费用3000元的诉讼请求，根据陈升与嘉斯茂公司委托经营管理协议约定，违约方须赔偿另一方相关损失（包括直接损失、间接损失和实现债权的费用等全部损失）。本案中嘉斯茂公司拖欠陈升经营收益的事实清楚，应承担相应违约责任，庭审中嘉斯茂公司对陈升该项诉请并无异议。而江南大厦与陈升并非合同相对�，亦无相关约定。故原审认为，陈升主张的费用符合浙江省律师服务收费标准的规定，应由嘉斯茂公司承担。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、嘉斯茂公司于判决生效之日起七日内支付陈升关于中港城20932、20933、20934号三个商铺2015年上半年度的经营收益合计289920元；二、嘉斯茂公司于判决生效之日起七日内支付陈升债权实现费用即律师费3000元；三、确认嘉斯茂公司与江南大厦于2012年10月30日签订的《房屋租赁补充合同》中，关于国际中港城D区1-4层涉及陈升与嘉斯茂公司之间委托经营合同标的物、租赁期限超过2016年12月31日的部分为无效；四、驳回陈升其�诉讼请求。案件受理费减半收取2824元，由嘉斯茂公司负担2674元，江南大厦负担150元，均于判决生效之日起七日内交纳。
判决宣告后，陈升不服，向本院提起上诉称，原审认定事实与适用法律错误。一、关于涉案商铺的独立性问题。原审认定“涉案商铺已由相邻商铺贯通、改建，商铺虽有理论界址点但不以独立形式存在…在实践中，该商铺在物理上无法区分与其他商铺的界限”，存有错误。按照我国现有的房屋所有权登记制度，买卖双方在进行房产过户登记时，应当提供卖方所有的整栋楼的房屋所有权证、《商品房购销合同》、商品房销售发票存根复印件、身份证复印件、《房屋所有权转移登记表》、《墙界表》、《面积计算表》等资料。而其中《墙界表》的作用，一是表明房屋权属经界；二是表明与他人房屋相邻或共用的房屋墙体的归属。在房产过户�，房地产管理部门发放《房屋所有权证》给买方，房屋所有权证中包含了房屋的平面图和测绘报告。既然现行的房屋所有权登记制度规定了墙界表登记、房屋平面图和测绘报告的相关规定和要求，这就表明所有的房屋在物理上是可区分、独立存在的。否则，协议到期后，所有业主的商铺该如何区分。本案中，虽嘉斯茂公司出于同意经营转租的需要进行了贯通改建，但其提供的平面图证据足以证明涉案三个商铺的具体位置，嘉斯茂公司也认可该平面图的真实性，故陈升仍可对三个商铺进行可见的、具体实物的划分，比如设置围护。同时，因嘉斯茂公司未能按约支付租金，且存在多次拖欠及无力支付的情况，大部分业主多次行使自己的权利诉请支付租金及解除协议。可见，解除协议、归还商铺是业主共同的意愿和希望。故陈升请求解除管理协议，并不损害其他业主的权益，也不存在权利的行使受到其他业主整体意志的限制。陈升在原审中也提出由江南大厦与陈升订立租赁协议，由江南大厦直接支付租金给陈升，以维护承租人经营的稳定性。二、关于协议解除的条件问题。1、陈升原审诉请解除协议的依据是法定解除权，法院就应当、且只能对陈升诉请的法定解除权行使情况进行审查。嘉斯茂公司多次拖欠租金，经催讨后仍未支付，已构成根本违约，符合《合同法》第九十四条第三项的规定，陈升有权行使法定解除权。然原审却直接回避陈升的法定解除权，无视并剥夺陈升的法定解除权。2、关于《经营管理协议》约定的另行签订自营管理协议后，才能解除委托经营管理的条款，陈升在原审中已提出该条款并非解除协议的前提，且原审中陈升主张解除的依据是法定解除权。如原审认定该条款为附条件解除，作为违约一方的嘉斯茂公�一直不与陈升订立自营管理协议，则陈升将无法维护自己的合法权益，法律的公平公正何在。综上，请求撤销原审判决第四项，改判：1、解除陈升与嘉斯茂公司订立的《经营管理协议》；2、江南大厦腾退涉案三个商铺，恢复原状并予以归还。
嘉斯茂公司在二审中答辩称，陈升的上诉请求不能成立。一、陈升仅仅是江南大厦租赁范围所涉900多户业主之一，故本案涉及个体利益及整体利益协调的问题，本项目是虚拟产权项目，需要统一经营，而无法独立经营；二、从合同约定看，委托经营合同的本意在于维护商场整体经营和业主的整体利益，并基于此确定条款内容，经营协议中明确约定，若要解除该协议，则陈升与嘉斯茂公司应签订自营协议。
江南大厦在二审中答辩称，一、陈升不具有诉讼主体资格，江南大厦和嘉斯茂公司签订房屋租赁合同的基础是有998位业主向嘉斯茂公司进行了授权委托，委托嘉斯茂公司出租，而陈升仅是998位业主中的一户。因此，陈升提出的诉请，意味着房屋租赁合同被肢解，会影响另外997户业主的权利，在其他业主没有提相同诉讼前，陈升是无权对包括其他997户业主利益在内的事项进行主张。二、陈升诉请与法律现有规定不相符，陈升与嘉斯茂公司之间的委托经营管理合同，与江南大厦和嘉斯茂公司的租赁合同，是独立的合同，即使解除了委托经营管理合同，也不意味房屋租赁合同的无效。三、陈升的诉请在操作上也不具现实可能性，江南大厦是向嘉斯茂公司承租了整体经营场所，不仅包括998户业主的商铺面积，还包括面积之外的公共空间。另外，房产证上虽能判断陈升房屋的界限，但实际现场无法确认，也无法区分与别的商铺的界限。租金的支付也是按照营业额比例支付，支付�对象是所有小业主。四、权利义务要平衡，陈升上诉只主张权利，有违公平。
双方当事人在二审中均未提供新的证据。
本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，本案二审主要争议焦点在于陈升目前可否解除《委托经营管理协议》及请求江南大厦腾退并归还涉案三个商铺。
根据陈升与嘉斯茂公司签订的《委托经营管理协议》约定，嘉斯茂公司对商铺实行统一独立经营管理，在约定的经营管理期限内，无须事先通知陈升，可决定并实施将商铺与其它商铺之间进行任何方式的贯通、改建。目前涉案三个商铺与相邻商铺已贯通、改建，与其他商铺间无内墙分割，仅以地钉为区别界限，故商铺虽然已经办理了相关权证，理论上有界址点但不以独立形式存在，系虚拟分割的商铺，与传统的独立商铺存在明显的区别。且涉案三个商铺是“中港城”众多商铺中的三个，而统一经营管理模式具有整体性，商铺的功能和价值无法通过单个小商铺独立实现，而需通过经营者运用商铺整体性的经营来实现。为保证物业整体功能的发挥，业主个人行使的权利必须受到其他业主整体意志的限制，在涉案商铺物理上无法区分与其他商铺的界限时，如强行返还可能损害其他人的利益。由于陈升对商场统一经营的模式在订立合同时已明知，对该类房屋的统一经营模式也是有预期的，故理应遵守统一经营模式的规则。为避免其他业主利益的损害，也为了该市场更好的经营，各业主需就市场的经营业态等问题协商一致后方能独立分割使用商铺。且现涉案商铺在内的其他商铺已统一出租给江南大厦，陈升与其他业主之间也形成共同经营关系，在陈升没有举证证明与其他业主已形成整体意志要求解除合同�情况下，其单独要求没有明确四至的商铺从整体中分割出来，必然改变该商贸城整体商铺的经营方式，也将影响承租人江南大厦的稳定经营，同时也会影响其他业主的相关权益。故陈升解除合同的权利行使，也应受到限制。何况，双方在《委托经营管理协议》中第五条已明确约定，嘉斯茂公司逾期支付超过90日，应与陈升另行签订自营管理协议后，才可解除本协议。该协议第六条同时约定，本协议的变更与解除应由双方协商一致并签订书面形式的协议，否则，任何一方均不得单方面变更或解除协议。故双方在协议中已明确对包括法定解除权在内的单方解除权作出了限制性规定，双方都应遵照履行。现本案双方并未另行签订自营管理协议，也未签订书面解除协议，故依照合同约定，陈升尚不享有解除权。综上分析，原审驳回陈升解除《委托经营管理协议》的诉请及基于解除诉请提出的要求江南大厦腾退归还涉案商铺的诉请，并无不当。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律基本正确，判决结果合理，二审予以维持。陈升的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5648元，由上诉人陈升负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金富祥
代理审判员 ＸＸ芳
代理审判员 章玉萍
二〇一五年十一月十九日
书 记 员 郑 茜