广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）深中法房终字第2974号
上诉人（原审原告）：钟雪英，。
被上诉人（原审被告）：深圳中信红树湾房地产有限公司。
上诉人钟雪英因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2012）深南法民重初字第2号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，位于深圳市南山区白石二道与深湾一路交汇处的中信红树湾花城，系由深圳中信红树湾房地产有限公司（以下简称中信公司）开发建设，并于2008年7月8日取得竣工验收备案收文回执。
2009年4月27日，钟雪英（买方）、中信公司（卖方）签订了一份《深圳市房地产买卖合同（一手房现售），约定：钟雪英向中信公司购买位于深圳市南山区白石二道与深湾一路交汇处的中信红树湾花城X栋第X层X号房（以下简称涉案房屋），建筑面积为236.63平方米，购房总价款为6653557元，钟雪英采取一次性付款的方式，即于签订本合同之日起1日内付清全部购房款；卖方应当于2009年5月26日前将涉案房屋交付给买方，卖方向买方交付时，应发出《入伙通知书》（合同第八条、第九条、第十条分别约定了交付的时间和方法、交付的条件、交付时的验收）；如卖方逾期交付，逾期在90日之内（含90日）的，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付涉案房屋总价款万分之三的违约金，合同继续履行；在将涉案房屋交付给买方之日起90日内，卖方应书面通知买方共同（或委托卖方）向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，为买方办理《房地产证》，办理《房地产证》的有关税费，按国家、省、市的规定由买卖双方各自承担（第十七条）；如因可归责于卖方的原因造成买方不能按约定期限取得《房地产证》的，卖方应自房屋交付之日后的第120日起，按日向买方支付本房地产总价款万分之三的违约金，如延期办证的时间达到120日，则买方有权在该120日届满之日起半年内解除合同；买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自涉案房屋交付之日后第240日起至买方实际取得《房地产证》之日止，卖方按日向买方支付涉案房屋总价款万分之四的违约金。双方在该合同附件四第五条约定：对本合同第八条、第九条、第十条的补充和修改：因本合同签订时，本房地产已具备交付条件，卖方无须再向买方发出《入伙通知书》，买方付清全部楼款或在银行发放贷款之日起（以卖方收到全部楼款之日计算）7日内即为入伙和验收期限届满之日，买方应于该日期前对本房地产进行验收并办理入伙手续；附件四第十三条第1项约定：本合同第十一条、第十八条约定的迟延履行违约金变更为“卖方按照政府主管部门公布的市场指导租金向买方支付违约金”；双方还在合同中约定了其他条款。
合同签订后，钟雪英依约一次性向中信公司支付了全部购房款6653557元，中信公司于2009年4月28日向钟雪英开出发票，并于2009年4月29日向钟雪英开出《付清楼款证明书》。
钟雪英依约支付了涉案房屋办证所需承担的契税、登记费和印花税等全部税费，中信公司对此开出收款收据，税务部门亦出具了完税证。
2009年6月9日，钟雪英与深圳市某物业公司中信红树湾花城管理处签署《中信红树湾花城物业交接表》，钟雪英接收涉案房屋。
2009年6月29日、双方完成了涉案房屋的产权转移登记，涉案房屋核准登记至钟雪英名下。
钟雪英主张其一直未取得涉案房屋的房产证，与中信公司发生纠纷，遂于2010年8月3日起诉至原审法院。
钟雪英主张，中信公司的工作人员于2010年8月26日才发送手机短信通知钟雪英领取办证回执，内容为：钟女士，您的办证回执早已下来，看您方便时找我们领取，另传票的事希望与您协商，盼复，祝您愉快。钟雪英对此提交了该手机信息的照片作为证据。中信公司表示对该证据的真实性无法确认，也无法确定其关联性，即使该信息是真实的，也是通知钟雪英领取房产证原件，与钟雪英诉请的取得房产证是两个问题。
2010年8月28日，中信公司向钟雪英交付了涉案房屋的办证回执。钟雪英承认其已领取了涉案房屋的房地产证。涉案房屋的房产证号为：深房地字第x**号，登记日期为2009年6月29日。
原审法院于2011年4月25日就上述纠纷作出（2010）深南法民三初字第654号民事判决，判决驳回钟雪英的全部诉讼请求。钟雪英不服，向本院提出上诉。本院经审理认为，根据钟雪英在举证期限内向原审法院提交的《增加、变更诉讼请求申请书》，其变更后的诉讼请求中增加了由中信公司支付延期交房违约金的内容，而原审法院其后于2011年3月2日开庭审理时仅就延期办证违约金的诉讼请求进行了审理，庭审后原审承办法官虽就钟雪英关于延期交房违约金的诉讼主张进行了补充核对证据，但合议庭就此未再进行开庭审理，在审理程序上遗漏了对该项诉讼请求的法庭辩论和法庭调查。其次，原审法院在判决书中叙述钟雪英变更后的诉讼请求的事实和理由时并未提及钟雪英要求中信公司承担延期交房违约金的内容，判决书中仅将该公司是否存在延期办证问题归纳为双方争议的焦点，在陈述判决的理由和依据时亦未对该公司是否应当承担延期交房违约责任的问题进行判定和处理，在实体问题上存在遗漏当事人诉讼请求的情形。故于2011年9月14日作出（2011）深中法民五终字第1624号民事裁定，裁定撤销（2010）深南法民三初字第654号民事判决，发回原审法院重审。
钟雪英向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、中信公司在30天内为钟雪英办理《房地产证》；2、《深圳市房地产买卖合同》附件四的第十三条为无效条款，中信公司应依据《深圳市房地产买卖合同》第十八条承担违约金702616元（违约金暂计至2010年7月27日，实际金额计算至钟雪英实际取得《房地产证》之日止）；3、本案的诉讼费用由中信公司负担。2011年1月27日，钟雪英向原审法院提交《增加、变更诉讼请求申请书》，增加、变更诉讼请求如下：1、撤销起诉状中的第1项诉讼请求；2、关于第2项诉讼请求，中信公司依据《深圳市房地产买卖合同》的规定承担违约金810403元（违约金计算至2010年8月26日）。其中第一部分为延期交房的违约金27945元，另一部分为延期办证的违约金782458元，共计810403元。钟雪英申请变更、增加诉讼请求系在举证期限内，原审法院予以准许。
原审法院认为，双方签订的《房地产买卖合同》及附件，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人均应严格履行。
本案系房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点在于中信公司是否应当承担延期交房的违约责任以及延期办证的违约责任。
关于第一个争议焦点，中信公司是否应当承担延期交房的违约责任。按照钟雪英与中信公司签订买卖合同附件四第五条第1项约定“因本合同签订时，本房地产已具备交付条件，卖方（中信公司）无须再向买方发出《入伙通知书》。买方付清全部楼款或在银行发放贷款之日起（以卖方收到全部楼款之日计算）7日内即为入伙和验收期限届满之日，买方应于该日期前对本房地产进行验收并办理入伙手续”。据此，本案涉案房屋的交付时间系付清全款之日起七日内；交付方式为卖方无需发入伙通知，买方在付清全款之日起七日内自行前往涉案房屋所在地办理入伙手续，受领涉案房屋。本案中，中信公司于2009年4月29日出具《付清楼款证明书》，按照前述约定，中信公司无需再向钟雪英发出《入伙通知书》，钟雪英最迟应于2009年5月6日前办理入伙手续，受领涉案房屋。但钟雪英实际办理入伙手续之日为2009年6月9日，距离2009年5月6日已逾期近30日。没有证据证明中信公司在其中存在过错，故钟雪英的该主张因缺乏事实及法律依据，原审法院对此不予采信。
关于第二个争议焦点，中信公司是否应当承担延期办证的违约责任。按照《房地产买卖合同》附件四第五条约定，合同签订时涉案房屋已具备交付条件，卖方无须再向买方发出《入伙通知书》，买方付清全部楼款或在银行发放贷款之日起（以卖方收到全部楼款之日计算）7日内应对涉案房屋进行验收并办理入伙手续。合同第十七条约定，在将涉案房屋交付给买方之日起90日内，卖方应书面通知买方共同（或委托卖方）向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记。根据庭审查明的事实，双方交接涉案房屋的时间为2009年6月9日，涉案房屋已于2009年6月29日转移登记至钟雪英名下，深圳市国土资源和房产管理局亦给钟雪英核发了房地产证。据此推算，中信公司在2009年6月29日前就已通知钟雪英共同申请房地产转移登记。
至于钟雪英主张中信公司一直没有通知其领取办证回执，迟至2010年8月26日才通知钟雪英领取，中信公司亦属于迟延办证。对此，原审法院分析如下：依据《中华人民共和国物权法》第十六条、第十七条的相关规定，不动产登记薄是物权归属和内容的依据，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。房地产证即属于不动产权属证书，是不动产登记簿所记载内容的外在表现形式，在社会生活和交易过程中，不动产权利人可以出示权属文书证明自己的权利状况，但物权归属和内容的依据是不动产登记薄。本案中，中信公司在约定时间内与钟雪英共同申请房地产转移登记，房产登记机关于2009年6月29日将涉案房屋核准至钟雪英名下并核发了房地产证，即从2009年6月29日起，钟雪英在法律上正式成为涉案房屋的所有权人。从法律规定的不动产权利主体变更时间以及社会日常生活经验，原审法院认为，合同所称的办理房地产证的时间应指房产登记部门核准房屋产权转移登记或核发房地产证的时间，此时权利主体正式发生变更，经核准的权利人可以行使其对不动产占有、使用、收益、处分之权利；而不是指权利人实际取得房地产证这一具体实物的时间，因该具体取得实物的时间对当事人权利和法律关系而言并无实质性的影响。故中信公司已在约定的时间内完成了协助钟雪英办理房地产证的义务，钟雪英主张中信公司迟延办证，没有事实依据，原审法院不予采信。
关于中信公司没有及时通知钟雪英领取办证回执，在此种情况下，钟雪英作为涉案房屋的购买人，有权查询房屋产权状况、催促中信公司交付办证回执，中信公司亦负有及时跟进办证事宜、通知钟雪英领取办证回执的附随义务。中信公司迟至2010年8月26日才通知钟雪英领取办证回执，确属中信公司工作之疏误，但不影响钟雪英于2009年6月29日即为涉案房屋所有权人的权属认定，不构成法律意义上的迟延办证。因此，钟雪英基于中信公司迟延办证而要求中信公司支付违约金，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。
尽管中信公司不构成迟延办证，但中信公司作为涉案房屋的开发商，仍须遵循诚实信用原则，积极履行合同的附随义务，及时通知、协助业主办理、领取房地产证。如因开发商怠于履行通知等附随义务而导致业主权利行使发生障碍并对其造成实际损失的，业主有权另循法律途径追究其相应的法律责任。在本案中，涉案房屋房地产证早在2009年6月29日就已核发的情况下，钟雪英没有证据证明其在提起诉讼（2010年8月3日）前的一年多时间里曾就办证事宜与中信公司联络过或其曾往房产登记机关查询过，钟雪英本身对其权利保护和行使亦有懈怠之嫌；且其没有提交证据证明其因中信公司的懈怠行为遭受实际损失，亦未对此提出诉讼请求，根据“不告不理”的原则，本案对此不予审查。
至于钟雪英主张《深圳市房地产买卖合同》附件四的第十三条为无效条款。经审查，该条款并未违反法律、行政法规的强制性规定，亦没有其他合同无效情形，故钟雪英关于确认《深圳市房地产买卖合同》附件四的第十三条为无效条款的请求，原审法院不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百二十五条之规定判决：驳回钟雪英的全部诉讼请求。案件受理费10826元，由钟雪英负担；上述款项钟雪英已预交，原审法院不退。
上诉人钟雪英不服一审判决，向本院提起上诉，称：一、《房地产买卖合同》附件四第五条第1项约定不能免除中信公司按时交楼的责任。中信公司应当承担延迟交房33天的违约责任，支付违约金27，945元。
首先，中信公司按时交楼责任是法定的。《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《房地产买卖合同》作为买卖合同的一种，当然适用《合同法》，《合同法》明确规定，卖方的主要义务是交付标的物及相关单证。在本案中，中信公司作为卖方的义务是及时交付房屋，而不是发出《入伙通知书》，这也是中信公司的主要和积极义务，而钟雪英作为买方只是配合与消极义务。中信公司与钟雪英实际办理入伙手续之日为2009年6月9日，逾期33日交付房屋，中信公司作为主要义务承担者既没有提供证据证明其己积极履行交付义务，也没有证据证明钟雪英没有配合交房，所以其应当承担举证不能的不利后果，即承担延期交房的违约责任。钟雪英作为购房者，基于一般购房者的心理，巴不得早日收房，但在规定日期去收房时，由于中信公司的种种借口，而没有办法配合收房，最终导致钟雪英逾期办理入伙手续。若是由于钟雪英不配合收房或忘记收房时间，中信公司作为交房义务的承担者，应该及时通知、公示催告钟雪英收房才合常理。但延期交房的33日内，中信公司没有一次催告钟雪英，这也从反面证明并非钟雪英不愿意收房，而是中信公司根本没有准备好交付房屋。
其次，钟雪英与中信公司签订的《房地产买卖合同》附件四第五条第1项约定并没有解除中信公司的按时交房责任。“因本合同签订时，本房地产已具备交付条件，卖方无须再向买方发出《入伙通知书》。买方付清全部楼款或在银行发放贷款之日起（以卖方收到全部楼款之日计算）7日内即为入伙和验收期限届满之日，买方应于该日期前对本房地产进行验收并办理入伙手续”。据此条的规定，中信公司无须再向钟雪英发出《入伙通知书》，仅此而已，与按时交房的义务没有任何关系。即使中信公司发出了《入伙通知书》，但不能履行按时交房义务，中信公司仍然须承担延迟交房的责任。
二、一审判决认为“因开发商怠于通知等随附义务而导致业主权利行使发生障碍并对其造成实际损失的，业主有权另循法律途径追究其相应的法律责任”适用法律不正确，法院应该根据《房地产买卖合同》第十八条的规定支持钟雪英要求中信公司支付违约金782，458元的诉讼请求。
1、钟雪英提起诉讼要求中信公司支付违约金782，458元的根据是《房地产买卖合同》第十八条的规定。
（1）、中信公司是否应当承担延期办证的违约责任，应该根据钟雪英能否按约定的期限取得《房地产证》和不能按时取得《房地产证》是否可归责于中信公司这两个条件。这是《房地产买卖合同》第十八条的约定，该约定未违反法律、法规的强制性规定，亦不符合其他合同无效的情形，法院审理本案时应该严格按照合同的这个约定来判定双方的权利义务关系。中信公司延迟交付《办证回执》的行为导致钟雪英延期取得《房地产证》，中信公司违反了《房地产买卖合同》的第十八条的约定，应当按照合同的约定承担违约责任。
本案中，《房地产买卖合同》第十八条有明确的约定：“如因可归责于卖方的原因造成买方不能按约定的期限取得《房地产证》的，卖方应自本房地产交付之日后的第120日起，按日向买方支付本房地产总价款万分之三的违约金。”“自本房地产交付之日后第240日起至买方实际取得《房地产证》之日止，卖方按日向买方支付本房地产总价款万分之四的违约金”。
事实上，钟雪英是根据《房地产买卖合同》第十八条的约定向法院提起诉讼，主张要求中信公司支付违约金782，458元的。
即使法院认为法律意义上的延迟办证，是按时完成协助买方办理房产证的义务，但由于法律没有强制性规定，《房地产买卖合同》第十八条已对延期办证进行了不同的约定，也应该视为买卖双方对延期办证的个性化约定而应予以遵守。
（2）、根据《房地产买卖合同》第十八条的约定，中信公司是应该支付违约金782，458元的。
首先，《房地产买卖合同》第十八条约定的、决定中信公司应否承担违约延期办证责任的民事法律事实是能否按约定的期限取得《房地产证》的客观情况，该客观情况包括但不限于迟延办证。根据中文的含义和合同的语言环境，这里所说的“买方取得《房地产证》”是指买方实际取得了由房地产登记部门颁发的《房地产证》这一具体实物。买方要取得《房地产证》，必须满足；A、涉案房产具备办证条件；B、作为房地产证代办人的卖方向房地产登记部门递交了符合规定的文件；C、房地产登记部门经核准登记并颁发《房地产证》；D、卖方将《房地产证》或办证回执交给买方，由买方领取《房地产证》。由此可见，“买方购买的房产办理了《房地产证》”并不等同于“买方取得《房地产证》”。即使卖方没有迟延办证，如果卖方没有及时将已办妥的《房地产证》或作为领取《房地产证》凭证的《办证回执》交给买方，买方仍然无法取得《房地产证》，该情形属于《房地产买卖合同》第十八条约定的违约法律事实。如果中信公司或法院认为《房地产买卖合同》第十八条有其它的理解，由于《房地产买卖合同》是中信公司提供的格式合同，根据《合同法》第四十一条的规定，如果对《房地产买卖合同》第十八条的理解有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。
其次，钟雪英之所以延迟了324天才能拿到《房地产证》，是因为中信公司拒不向钟雪英交付《办证回执》。该行为是中信公司单方的行为，是造成钟雪英无法向深圳市房地产权登记机关取得《房地产证》的全部原因，该行为是可归责于中信公司的。直到钟雪英向南山区人民法院起诉，中信公司才于2010年8月26日通知钟雪英领《办证回执》，钟雪英才能领取《房地产证》，因此，钟雪英完全有权利根据《房地产买卖合同》第十八条的规定向被告要求赔偿。
最后，钟雪英请求中信公司支付违约金782，458元是合适的，其计算方式如下；自2009年10月7日至2010年2月3日，违约金为6，653，557元x120天=239，528元；自2010年2月4日暂计至2010年8月26日，违约金为6，653，557元xx204天=542，903元。两者相加为782，458元。
（3）一审判决认定中信公司向钟雪英交付《房地产证》《办证回执》的义务是附随义务是不对的，它实质上是办证义务的一个构成部分。同时，即使交付《房地产证》《办证回执》的义务是附随义务，合同约定的附随义务的赔偿责任也应该承担。
4、一审判决认“因开发商怠于通知等随附义务而导致业主权利行使发生障碍并对其造成实际损失的，业主有权另循法律途径追究其相应的法律责任”是不对的，因为该赔偿争议是本诉的内容。
三、一审法院认为《房地产买卖合同》附件四的第十三条未违反法律、法规的强制性规定，亦没有其他合同无效的情形，对钟雪英请求确认该条款无效的请求不予支持是适用法律错误。
《合同法》第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。钟雪英与中信公司签订的《房地产买卖合同》是由中信公司提供的格式合同，在《房地产买卖合同》附件四的第十三条中，中信公司基于减轻其责任的目的，利用交易过程中的强势地位，单方面的减轻了自己的违约责任，排除了钟雪英的主要权利。中信公司的行为已经符合《合同法》第四十条的规定，应当认定为无效条款，一审法院无视《合同法》第四十条的规定，仅根据《合同法》第五十二条就认定《房地产买卖合同》不存在无效的情形，驳回钟雪英的诉讼请求，适用法律错误。
综上所述，一审法院对本案事实认定不清，适用法律错误，钟雪英为维护合法权益，特向贵院提出上诉，请求：1、撤销南山区人民法院作出的（2012）深南法民重初字第2号《民事判决书》，依法改判中信公司承担逾期交付房产违约金27，945元和因逾期导致钟雪英无法按时取得《房地产证》的违约金782，458元；2、由中信公司承担一审诉讼费及上诉费。
被上诉人中信公司答辩称：一、一审法院在钟雪英不按照合同约定办理入伙手续、逾期受领案涉房地产，反要求中信公司向其承担延期交付房产的违约责任情况下，不予支持钟雪英主张的逾期交付房产的违约责任的诉讼请求的判决，事实认定清楚、适用法律正确。1、钟雪英诉请要求中信公司承担延期交房的违约责任，没有任何事实依据，更不存在合同及法律依据。根据钟雪英与中信公司签订的《买卖合同》附件四第五条第1项约定“因本合同签订时，本房地产已具备交付条件，卖方（中信公司）无须再向买方发出《入伙通知书》。买方付清全部楼款或在银行发放贷款之日起（以卖方收到全部楼款之日计算）7日内即为入伙和验收期限届满之日，买方应于该日期前对本房地产进行验收并办理入伙手续”，由此可见，双方在订立合同时就约定了本房地产的交付方式，双方在合同中共同确认了“本房地产符合交付条件的时间点为：双方订立合同之时；本房地产交付的方式为：钟雪英付清全部楼款或在银行发放贷款之日起7日内办理入伙及验收手续；中信公司告知钟雪英其交付本房地产的方式为：订立合同时明确告知其符合交付条件即可在7日内入伙”。根据前述约定，钟雪英应于付清全部楼款或在银行发放贷款之日起7日内受领中信公司交付的房产。本案中钟雪英于2009年4月29日付清楼款，按照合同约定，钟雪英最迟应于2009年5月6日前入伙，受领中信公司交付的案涉房产。而钟雪英违反合同的约定，不及时受领案涉房产，直到2009年6月9日才受领房产，反要求中信公司承但迟延交付的违约责任，是没有任何事实和法律依据的。2、钟雪英在上诉状所称的“交付房屋为中信公司主要和积极义务，而钟雪英作为买方只是配合与消极义务……钟雪英在规定的日期去收房时，由于中信公司的种种借口，而没有办法配合收房，最终导致钟雪英逾期办理入伙……中信公司根本没有做好交房的准备”属曲解法律、混淆事实。作为不动产的房屋的交付方式，根据合同法第66条的规定，交付地点只能在房屋所在地，其客观的表现形式只能为卖方使房地产符合交付条件并通知买方交付房屋，买方前往房屋所在地办理入伙手续，受领、并合法占有房屋完成整个交付，由双方当事人分别以“交付
--受领”义务承担形式共同完成完整的交付行为。双方对本房地产交付的约定也符合前述原则，本合同的约定交付流程为“中信公司使房屋符合交付条件--
通知钟雪英入伙（即受领房屋）--钟雪英符合入伙条件时办理入伙手续--
中信公司在钟雪英办理入伙手续时移交房屋”，本案中，中信公司已使房屋符合交付条件，并通知了钟雪英办理入伙手续，造成房屋没能在合同约定的时间交付的原因只有一个“钟雪英在符合入伙条件时怠于履行及时办理入伙即受领房屋手续”。退一万步而言，即使如钟雪英上诉所称“交付房屋为中信公司主要和积极义务，而钟雪英作为买方只是配合与消极义务”，那么房屋未及时交付的也只是因“钟雪英怠于履行配合房屋交付义务”所致，理应由其自行承担逾期交付的责任。同时，本房产在买卖合同订立之时已进行“初始登记分证”（见被告证据4），符合交付条件，不可能存在钟雪英在上诉状所称的“钟雪英在规定的日期收房时，由于中信公司的种种借口，而没有办法配合收房，最终导致钟雪英逾期办理入伙”及“中信公司根本没有做好交房的准备”的事由，钟雪英该理由纯属混淆事实，强词夺理，与常理相悖。综上所述，中信公司已如约履行交付义务，迟延交付系钟雪英迟延受领所致，一审法院作出的驳回钟雪英主张的逾期交付房产的违约责任的诉讼请求属认定事实充分，适用法律正确，二审法院应依法予以维持。二、中信公司早于合同约定的期限内完成办证义务，办理完毕案涉房屋的房地产证，一审法院在此情况下作出的驳回钟雪英主张的逾期办理《房地产证》违约责任的诉讼请求的判决认定事实清楚、适用法律正确。首先，一审法院认定的“被告（中信公司）在约定的时间完成了协助原告办理房地产证的义务”事实清楚，与案件事实一致。按照《买卖合同》第十七条约定，双方办理房地产证的方式为
--共同办理房地产证。具体为中信公司通知钟雪英办证--经中信公司通知钟雪英缴纳契税、提供办证材料、中信公司提供办证材料--
钟雪英、中信公司共同向产权登记部门提出办证申请--钟雪英领取房地产证。中信公司的办证义务为--
通知钟雪英办证及与钟雪英共同向产权部门提出办证申请。本案中，中信公司将房屋交付给钟雪英的时间是2009年6月9日，因此，涉案房屋的办证期限应该是2009年9月9日，中信公司早于2009年6月25日将双方签署好的了《房地产转移登记申请表》及其他办证所需材料提交给产权登记机关，至此中信公司已完全履行完毕办证义务。此时只要钟雪英履行领取房地产证的义务，共同办证的义务即履行完毕。钟雪英在中信公司办证义务履行完毕的情况下要求中信公司承担延期办证的义务，没有任何的事实依据。更何况，早在2009年6月29日，房地产登记部门就核发了涉案房屋的《房地产证》，根本没有超过买卖合同约定的办证期限。由此可见，房地产证早于合同约定的期间内办理并制作成证，未及时“领取房地产证”系钟雪英怠于领取房地产证而导致。本案中不存在中信公司迟延办证，只存在钟雪英迟延领取房地产证。其次，一审法院认定的“被告不构成法律意义上的迟延办证”，适用法律正确。根据物权法第十六、十七条的规定，合同中第十八条所约定的“取得《房地产证》”实际上是指取得房地产的所有权
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进而表现形式为办理案涉房地产的权属转移登记。房地产证作为不动产登记的外在载体，其效力来源于不动产登记薄上的登记，取得房地产证的目的在于解决房地产的权属问题，进而解决房产的占有、使用、收益、处分等问题，从而将买卖合同中买方对案涉房屋所有权的期待权转换为现实权利，而非仅仅一纸证书。同时，即使如钟雪英上诉所称、法院也认定“合同第十八条为格式条款”，根据合同法第四十一条的规定，对格式条款理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。本案中根据常理双方当事人订立买卖合同的最终目的在于获得合同标的的所有权，而非形式外壳，因此“取得房地产证”应理解为“取得案涉房产的所有权”；本案中根据常理双方当事人订立买卖合同的最终目的在于获得合同标的的所有权，而非形式外壳，因此“取得房地产证”的合同表述应理解为“取得案涉房产的所有权”的合同目的，转移登记后钟雪英的合同目的已无瑕疵的实现；且本案中，自案涉房产在合同约定的期限内办理产权转移登记及房地产证后，钟雪英对案涉房地产证不闻不问，由此可见，钟雪英在合同目的
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获得房屋所有权实现之后，对是否领取房地产证也不是十分在意。因此，本案中根本不存在办证迟延的情形，一审法院判决驳回钟雪英主张的逾期办理《房地产证》违约责任是合理合法的，具有说服力的。三、一审法院作出的《买卖合同》附件四第十三条“该条款并未违反法律、行政法规的强制性规定，亦没有其他合同无效情形，原告诉求前述条款为无效条款的请求，本院不予支持”的认定事实清楚，适用法律正确。《买卖合同》附件四是钟雪英、中信公司经过协商一致达成，该条款并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。钟雪英并未就其主张该条款无效提供任何事实与法律依据。且该条款不存在无无效的情形，不应被认定为无效条款。退一步而言，即使认定前述条款为格式条款，也不能认定为无效。其原因在于：首先，附件四对违约金计算标准的调整系合同允许的范围，政府提供的格式合同中没有禁止调整违约金。调整违约金的标准而非免除违约责任，不存在排除钟雪英主要权利、免除中信公司责任问题；其次，附件四仅仅调整了违约金的计算标准，调整的目的在于使违约金的目的跟贴近实际损失，使调整后的违约金标准更贴近损失，符合法律关于“违约金不得过分高于或低于损失”的规定，使违约条款更具有操作性。所以即使法院认定其为格式条款，也不存在格式条款无效的事由。综上所述，一审法院在中信公司依约履行了交付案涉房屋、办理房地产产证等合同义务的情况下驳回钟雪英全部诉讼请求，事实依据充分，适用法律正确。恳请贵院驳回钟雪英全部上诉请求，维持原判，维护中信公司的合法权益。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷案件，钟雪英与中信公司签订的《深圳市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行。关于逾期交房的违约责任问题，本院认为，根据双方在买卖合同附件四第五条约定的内容，因涉案房产已具备交付条件，中信公司无须再发《入伙通知书》，钟雪英应于付清全部楼款起7日内，即2009年5月6日前对涉案房产进行验收并办理入伙手续。由于交付标的为不动产，钟雪英作为主要义务方应及时前往实地进行验收。钟雪英虽主张中信公司以种种借口拖延，对逾期交房存在过错，但并未提供证据予以证明，原审法院认定中信公司无须承担逾期交房的违约责任，认定事实清楚，本院予以确认。关于延期办证的违约责任问题，本院认为，买卖合同第十七条载明“在将本房地产交付给买方（钟雪英）之日起90日内，卖方（中信公司）应书面通知买方共同（或委托卖方）向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，为买方办理《房地产证》”，涉案房产于2009年6月9日完成交付，6月29日已完成产权转移登记，可知中信公司已按照合同约定完成了办证义务。虽然买卖合同第十八条亦约定因卖方原因造成买方不能按约定期限取得《房地产证》的违约责任，但探究其本意，该条款所称“取得《房地产证》”应为完成不动产物权的转让登记，即房地产权登记机关核发《房地产证》。根据物权法的相关规定，房地产权登记机关所持有的不动产登记簿为物权归属和内容的根据，不动产物权的转让自登记之日起发生效力。涉案房产于2009年6月29日核发《房地产证》，发生物权转让效力，钟雪英已完全取得涉案房产的相关权利，其是否领取《房地产证》并不影响其实体权利。原审法院认为中信公司不构成延期办证，无需支付违约金，认定事实清楚，本院予以确认。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币10826.16元，由上诉人钟雪英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 龚 萍
代理审判员 唐 毅
代理审判员 朱 宽
二〇一三年三月十九日
书 记 员 廖冉冉（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。