广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗越法民三初字第2515号
原告广州市港联长江物业管理有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人伍志东。
委托代理人管新政，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。
被告卢国锋，住广州市越秀区。
委托代理人朱峰，广东名成律师事务所律师。
原告广州市港联长江物业管理有限公司诉被告卢国锋物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员赖丽恂独立审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人管新政，被告委托代理人朱峰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告从2002年1月起对广州市东华西路永胜街11、43号物业进行实际管理服务。2005年6月27日，原告与广州市羊城房地产有限公司（以下简称羊城公司）签订《恒仕大厦物业代管协议》，以协议形式约定由原告对上述物业进行管理，物业管理费标准为住宅每月每平方米1.65元。此后双方每年均签订《续约协议》，期限均为一年，其中2012年5月30签订的《续约协议》还约定业主应每月交纳当月物业管理费，逾期交纳管理费等费用的，从逾期之日起每天按应交管理费等费用总金额的千分之五交纳滞纳金。原告多年来依约定对物业进行了实际管理。被告所有的物业东华西路永胜街11号901房属于原告物业管理服务范围。但被告自2002年1月以来从未交纳管理费等费用。原告历年多次催缴，被告仍拒不交纳。故起诉请求判令：被告向原告支付从2011年9月起至2013年6月止拖欠的物业管理费5113.32元（按每月309.91元计算）、公摊水费715.89元、公摊电费663.25元，以及支付拖欠上述费用的滞纳金（从2011年10月1日起至被告清偿之日止，以拖欠的金额为计算基数，按每日千分之五计算）。
被告辩称，1、原告无权管理、收费，物业管理须业主大会或业主委员会委托负责，如没有业主委员会，也应由开发商委托，原告管理小区依法无据；2、我方使用涉案房屋期间，已交清了电费；3、原告的诉讼请求超过诉讼时效；4、原告要求被告支付滞纳金没有法律依据，其依据为2012年5月31日原告与羊城公司签订的合同，该合同约定了每日千分之五的滞纳金，但该约定对被告没有约束力，即使羊城公司是开发商，也只能就物业管理问题进行签约，无权对业主拖欠管理费的违约责任进行约定，且原告主张的滞纳金标准也过高。
经审理查明，根据广州市房地产档案馆出具的《房地产登记簿查册表》记载，座落在广州市越秀区东华西路永胜街11号901房，建筑面积129.125平方米，产权人为被告卢国锋。
2005年6月27日，原告（乙方）与羊城公司（甲方）签订《恒仕大厦物业代管协议》，约定：物业地址为东华西路永胜街11、43号；委托期限自2005年6月1日起至2006年5月30日止；委托内容为房屋建筑共用部位的维修、养护和管理（楼盖、屋顶、内外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅），共用设施、设备的维修、养护、运行和管理（上下水管道、落水管、垃圾道、共用照明、水泵房、楼内消防设备设施、电梯）；市政共用设施和附属建筑物，构筑物的维修、养护和管理（道路、室内外上下水管道、化粪池、沟渠、池、停车场），公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.65元向业主或物业使用人收取等。后双方分别于2011年、2012年5月30日、2013年6月1日签订《续约协议》，委托期限均相应延续一年。其中2012年5月30日及2013年6月1日签订的《续约协议》还约定“业主或物业使用人每月向乙方交纳当月物业管理费，逾期交纳管理等费用的，从逾期之日起按每天应交管理等费用总金额的千分之五交纳滞纳金”。
本案中，原告提交了以下证据：1、打印自广州市国土资源和房屋管理局网站（www.laho.gov.cn）的广州市商品房预售许可证资料，拟证明座落在东华西路永胜街的恒仕大厦开发商为羊城公司；2、2011年9月至2013年9月的广东电网公司广州供电局电力收费销货清单、电费发票以及2011年6月至2013年9月的水费及污水处理费发票，拟证明原告已代付了涉案大厦的公摊电费和水费。原告表示公摊电费的金额是按照穗价函[1999]116号文件《广州市居民住宅公共用电电量摊分办法（试行）》计算出来的；由于涉案大厦消防用水及洗水池用水没有水表计算，住户公摊用水是按每户每月0.5吨水计收。被告认为广州市国土资源和房屋管理局网站的预售许可证查询情况不应作为认定事实依据，该电子证据没有经公证处公证，其内容也仅显示预售单位为羊城公司，并不能由此而得出羊城公司为涉案房屋的开发商；销货清单中的用电无法得出就是涉案小区的公共用电，水费发票及污水处理费发票均证明不了是涉案小区的公共用水，且无相关法律规定公共用水应由各业主承担或分担；超过2年的电费均过了诉讼时效，不再受法律所评判；为当事人设置权利义务的应由法律行政法规确定，《广州市居民住宅公共用电电量摊分办法（试行）》仅为规范性文件，故本案不适用；原告所谓的每户0.5吨用水无任何法律及事实、理由的分摊，于法无据，且不具有公平、合理性。
庭审中，原告称收取水电费前都会在小区公告栏进行公示。被告称其主要在东莞市居住，一个月在涉案房屋居住1-2天，基本没怎么用水，入住后没有交过水费和管理费，没有看到过原告关于收取水电费的公示。
本院认为，根据广州市国土资源和房屋管理局网站的资料显示，可知涉案大厦的开发商为羊城公司。原告与羊城公司签订的《恒仕大厦物业代管协议》及《续约协议》均合法有效。原告已依约提供了相应的物业管理服务，有权按照上述合同约定的收费标准收取物业服务费用。被告作为涉案房屋业主享受了原告提供的物业管理服务，也应当根据合同约定的标准向原告缴纳相应的物业服务费。另，原告已代垫了涉案房屋自2011年9月起至2013年6月止的公摊电费及水费（含污水处理费），根据公平合理、等价有偿原则，被告应予返还给原告。被告至今仍拖欠上述费用未付给原告，应承担相应的违约责任。原告诉请要求被告支付的滞纳金实为逾期付款违约金，鉴于根据协议约定的违约金标准计算所得的违约金总额确实过高，且原告亦未提供证据证实其除利息损失之外的其他损失，现被告提出调整违约金标准的抗辩意见，本院依法酌情调整为参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。物业服务费及水电费按月缴纳是目前广州市物业服务费和水电费支付的惯例，应为众所周知，同时原告对涉案房屋所在小区进行日常惯例服务，从日常生活经验法则可推断原告曾向被告催缴物业服务费及水电费等费用的事实，因此被告关于诉讼时效的抗辩依据不足，本院不予采纳。
本案是因被告逾期付款的违约行为而引起的纠纷，故案件受理费应由被告负担。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款及《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、第二十一条、第四十二条第一款的规定，判决如下：
一、被告卢国锋于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市港联长江物业管理有限公司支付自2011年9月起至2013年6月止的物业服务费（每月按1.65元/平方米×建筑面积129.125平方米计付）以及逾期付款违约金（以同期应付未付的物业管理费为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）。
二、被告卢国锋于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市港联长江物业管理有限公司支付自2011年9月起至2013年6月止的公摊电费663.25元、水费（含公摊水费及污水处理费）715.89元以及逾期付款违约金（以同期应付未付的公摊电费和水费为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）。
三、驳回原告广州市港联长江物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费52元，由被告卢国锋负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 赖丽恂
二〇一四年一月二十一日
书记员 李 博