河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫01民终5853号
上诉人（原审原告）卢国欣，男，1947年6月9日出生，汉族。
委托代理人刘晓静，北京华泰（郑州）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）王庆瑞，男，1975年12月14日出生，汉族。
委托代理人岳世斌，郑州市管城回族区法律援助中心律师。
上诉人卢国欣与上诉人王庆瑞物业服务合同纠纷一案，卢国欣于2016年3月1日向河南省郑州市管城回族区人民法院提起诉讼，请求判令：1、王庆瑞向卢国欣支付物业费846元、其他费用72元、违约金265元，以上共计1147元，上述费用暂计算至2015年12月31日；2、本案诉讼费由王庆瑞负担。河南省郑州市管城回族区人民法院于2016年3月30日作出（2016）豫0104民初1233号民事判决。卢国欣、王庆瑞不服，均向本院提起上诉。本院于2016年5月10日受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人王庆瑞及其委托代理人岳世斌、被上诉人卢国欣及其委托代理人刘晓静，于2016年6月3日到庭接受询问。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：位于郑州市管城区清真寺街2号院的商城小区成立业主委员会并于2010年12月29日进行了备案登记。2011年5月1日商城小区业主委员会与卢国欣签订《物业管理服务委托合同》一份，合同主要约定：商城小区业主委员会将涉案小区物业管理有偿服务事项委托给卢国欣承包管理；管理事项包括小区大门以内、各户门以外，房屋建筑共用部位的养护和管理（不含维修及业主自用、专用部分），公共环境卫生包括公共场所、楼道、道路等清扫，生活垃圾收集清运到垃圾站，公共交通秩序、公共绿地、花草的养护与管理；物业管理服务费：住宅房屋由卢国欣按每平方米每月0.36元向产权人、物业使用人进行收取；产权人、使用人逾期不交纳所收（含维修、公示收的费用等）费用为违约，从超期之日起按天按应交额计，另加收5%违约金，并可停止供水、供电、停止一切物业管理服务等。合同签订后，卢国欣为该小区进行物业服务，王庆瑞以卢国欣与商城小区业委会签订的合同违法为由拒绝交纳物业费，双方引起争诉。
原审法院审理认为：根据商城小区业主大会决定，商城小区业主委员会与卢国欣签订的《物业管理服务委托合同》系双方真实意思表示，合法有效。根据相关法律规定，业主委员会系全体业主的代表，故业主委员会与卢国欣签订的《物业管理服务委托合同》对该小区全体业主具有法律约束力。王庆瑞虽未与卢国欣直接签订物业服务合同，但实际接受卢国欣提供的物业服务，卢国欣、王庆瑞之间形成事实上的物业服务合同法律关系。现卢国欣为位于郑州市管城回族区2号院商城小区提供了物业服务，有权按照合同约定收取物业服务费用。故卢国欣要求王庆瑞支付2014年10月1日至2015年12月31日物业服务费的诉讼请求，原审法院予以支持。
关于物业服务费的收费标准。卢国欣与商城小区业主委员会约定的管理服务费为0.36元／平方米／月，2012年12月31日商城小区业主委员会的通知载明物业服务费由原价调整为0.6元／平方米，并于2013年6月28日和2013年6月30日对外进行了公示。王庆瑞虽对此有异议，但庭审中未有相应证据予以推翻。故卢国欣诉求王庆瑞应按照0.6元／平方米／月缴纳物业服务费，原审法院予以支持。王庆瑞所购位于郑州市管城回族区清真寺街2号院商城小区2号楼3单元5层东户房屋建筑面积为78.17平方米，以此计算，2014年10月1日至2015年12月31日期间王庆瑞应当缴纳物业服务费为703.53元（78.17平方米×0.6元／平方米／月×15月）；卢国欣主张超出该数额部分，原审法院不予支持。王庆瑞未按约定时间向卢国欣交纳物业服务费，已构成违约，应支付违约金，原审法院根据王庆瑞的违约情节对违约金数额进行酌情裁量。
关于卢国欣诉求王庆瑞支付的垃圾清运费72元。因商城小区业主委员会的通知载明垃圾清运费每户每月3元，故卢国欣要求王庆瑞支付垃圾清运费72元的诉讼请求，原审法院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及相关法律之规定，原审法院判决：一、王庆瑞于该判决生效之日起十日内向卢国欣支付物业服务费自2014年10日1日至2015年12月31日期间的物业服务费703.53元及违约金（违约金以703.53元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率自2014年10月1日计算至实际付款之日止）。二、驳回卢国欣的其它诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由王庆瑞负担。
宣判后，卢国欣不服原审判决，向本院提起上诉称：一审判决认定的违约金计算办法不当，应当按照欠费金额的30%计算违约金。卢国欣与商城小区业主委员会签订的《物业管理服务委托合同》中约定的违约金为日5%，《供用电协议》中约定的逾期支付电费违约金为日千分之二到日千分之三，卢国欣在起诉时已经主动将违约金下调至法律规定的合理范围内（30%），原审法院不应再行使自由裁量权。故请求：1、撤销河南省郑州市管城回族区人民法院（2016）豫0104民初1233号民事判决第一项，依法改判王庆瑞向卢国欣支付物业费703.53元，违约金211元（以上两项共计914.53元）；2、一、二审诉讼费用由王庆瑞承担。
王庆瑞答辩并上诉称：一、卢国欣不具备物业管理资格，其与商城小区签订的物业合同不具有法律效力。即使依据物权法第81条的规定，王庆瑞认为其他管理人也应该是取得物业管理从业资格的人员，并非任何自然人都可以担任物业的其他管理人。卢国欣本人年近七十，客观上没有履行物业管理的能力。业主委员会并未按照《物业管理条例》规定程序选聘物业，在未经业主大会会议决议通过情况下，越权与卢国欣签订合同，侵害了全体业主的参与权、表决权，合同无效，对业主不具有约束力。本案不能仅凭物业管理合同认定全体业主有义务支付物业费，因为业主委员会是代表全体业主利益的执行机构，只有在选聘物业以及涉及业主切身利益的问题上，必须经过全体业主大会决议通过以后，才能代表业主行使签订物业合同的权利。商城小区没有召开业主大会因此其与卢国欣签订合同对业主不具有约束力。二、卢国欣提高物业管理收费的依据不合法。2013年6月28日的商城小区业主委员会的公告提及的业委会逐户调查是在2013年6月22日的商城小区业主委员会关于调整物业费实施后的回访调查，王庆瑞签字的一张表上除三户出租户没有签字是同意或者不同意外全部是不同意，卢国欣提高物业费没有依据。卢国欣也没有提交全体业主大会及业委会对业主的原始调查记录。请求：撤销原审判决第一项，发回重审或改判驳回卢国欣的诉讼请求；本案诉讼费用由卢国欣承担。
针对王庆瑞的上诉，卢国欣答辩称：一、王庆瑞主张卢国欣不具备物业管理资格，与商城小区签订的物业服务合同不具有法律效力是不成立的。1、根据《物权法》第八十一条的规定，除物业管理企业之外，其他管理人也可以从事物业管理和服务，卢国欣正是其他管理人。2、从国务院到省市各级的《物业管理条例》均是调整业主与物业管理企业之间的法律关系，其他管理人不是《物业管理条例》的调整对象，也没有任何一个物业管理条例要求其他管理人必须具备物业管理从业资格。3、卢国欣是经全体业主选举出来的业主委员会决定选聘的，并经过了表决和公示等程序，如果王庆瑞对卢国欣的管理资格有异议，应寻求业主委员会内部程序解决。4、王庆瑞实际接受了卢国欣提供的物业服务，卢国欣有权收取物业服务费用。二、卢国欣调整物业服务收费标准合法、合理，且履行了必要的程序。1、业主委员会就调整物业费用已经向全体业主征求了意见，绝大多数业主同意调整后的方案，业主委员会作出决定并公告。2、因物价上涨，市场行情变迁，用工成本不断上涨，如再不调整物业服务费用，就无法保证和维持整个小区的物业服务质量。调整后的0.6元／平方米与同地段同类型的物业管理费用相比仍属于偏低标准，卢国欣提高物业服务费用是合理的。3、物业费用调整的程序合法。
本院经审理查明事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：《中华人民共和国物权法》第八十一条规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。根据商城小区业主大会的决定，卢国欣与商城小区业主委员会签订了《物业管理服务委托合同》，并为商城小区提供了物业服务，王庆瑞在此居住并实际接受了卢国欣提供的物业服务，其应向卢国欣支付相应对价，交纳物业费用。王庆瑞上诉称卢国欣提高物业收费的依据不合法，虽然卢国欣与商城小区业主委员会原约定的物业服务费为0.36元／平方米／月，但合同履行中商城小区业主委员会已于2012年12月17日召开业主全权代表大会后，于2012年12月31日发出通知，将物业服务费调整为0.6元／平方米，并于2013年6月28日和2013年6月30日对外进行了公示。因此，有关商城小区物业收费标准的提高已经履行必要程序，卢国欣据此要求按提高后的标准收取物业服务费，理由成立，王庆瑞的此项上诉理由事实依据不足，本院不予采信。关于违约金，原审判决根据王庆瑞的违约情节及本案情况酌定违约金按照同期银行贷款利率计算并无不当，卢国欣上诉要求违约金按欠费金额的30%计算，依据不足，本院不予支持。综上，卢国欣、王庆瑞的上诉请求均不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由卢国欣、王庆瑞各负担50元。
本判决为终审判决。
审判长 曾小潭
审判员 马 莉
审判员 刘平安
二〇一六年六月二十二日
书记员 赵泉利