广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛中法民三终字第1156号
上诉人（原审被告）：郭顺长，女，汉族，住广东省佛山市顺德区，公民身份号码×××1227。
被上诉人（原审原告）：张涛，男，汉族，住广东省佛山市顺德区，公民身份号码×××0812。
委托代理人：郭云波，广东泛邦律师事务所律师。
上诉人郭顺长因与被上诉人张涛租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法容民初字第1374号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
2015年6月4日，张涛向原审法院提起诉讼，请求判令：（一）郭顺长向张涛支付2015年3月、4月份租金40000元及违约金1676.33元（其中3月份租金20000元的违约金从2015年3月6日起按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至实际清偿之日，暂计算至2015年5月30日为1022.44元。4月份租金20000元的违约金从2015年4月6日起按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至实际清偿之日，暂计算至2015年5月30日为653.89元）；（二）解除双方的租赁合同关系；（三）本案诉讼费由郭顺长承担。
原审法院查明：2013年12月23日，张涛、郭顺长签订一份《租赁合同》，合同约定张涛将位于佛山市顺德区##出租给郭顺长使用，租赁期限从2013年12月23日起至2018年10月31日止，其中2013年12月23日至2015年10月31日每月租金为20000元。签订合同三天内，郭顺长需向张涛交付两个月租金数额的保证金40000元。此外租金每个月支付一次，每月5号前支付租金，若郭顺长超出合同规定时间支付租金，则超出部分每天加收1000元为滞纳金，若拖欠超过三十天，则张涛有权解除合同收回物业并没收押金，而郭顺长在场地内增设的一切设备、装修归张涛所有。因场地产权问题致使郭顺长不能正常经营业务的，即当张涛违约论及赔偿郭顺长损失。张涛、郭顺长双方在合同最后“其它”一项约定：张涛违反本合同任何条款即须赔偿郭顺长所已付租金范围内之经营损失；若郭顺长拖欠租金的，张涛有权解除合同收回场地，没收押金为经济补偿。双方同意任何一方提起解约，则提出解约方须提前三个月向对方知会，经双方协商书面同意后方可终止。倘若违约方为郭顺长，则张涛有权没收租金的押金；若张涛提前解约，则赔偿郭顺长所已付租金范围的经营损失。合同签订后，郭顺长依约交付了40000元押金给张涛，张涛也将涉案租赁物交付给郭顺长使用。
另查，涉案房屋系张涛向案外人杜某、杜某昌承租后转租给郭顺长，该房屋原登记在杜某、杜某昌名下，2015年4月杜某、杜某昌将涉案房屋出售给吴兆荣，庭审中张涛表示与杜某、杜某昌的租赁合同于2015年5月份解除。再查，庭审中郭顺长表示于2015年3月份搬出涉案租赁物，但钥匙并未交付给张涛，而是放在门口，且打电话给张涛，张涛未接。此外还表示涉案租赁物张涛无权转租故双方签订的合同无效，同时房东不出具场地使用证明，故郭顺长无法办理营业执照。
原审法院认为：本案争议焦点一：双方签订的合同是否有效。根据法律规定，出租方应当提供符合国家法律规定的房产，本案中，涉案房产经相关部门验收已向房东杜某、杜某昌颁发了房产证，故涉案租赁物符合出租条件。关于张涛转租是否导致张涛、郭顺长合同无效的问题。首先未经出租人同意转租不符合合同法第五十二条所列无效事由。民法通则第五十五条及合同法第五十二条对合同效力的要件作了正反两面的规定，即违反法律、行政法规的强制性规定的合同才应认定无效。此外，没有其他的法律、行政法规强制规定转租必须经出租人同意，因此未经出租人同意的转租并不当然无效。其次，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由解除合同或认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中张涛、郭顺长合同于2013年12月23日签订，郭顺长庭审表示房东于2014年10月找到郭顺长表示不同意转租，从时间上来看已超出六个月异议期。综上，原审法�认定张涛、郭顺长之间的租赁合同应属有效。关于合同解除问题。本案已查明张涛与房东之间的合同已解除，则转租合同因承租人即张涛的解除行为而无法履行，故张涛、郭顺长签订的合同因原承租合同解除而解除。因张涛与房东之间的合同于2015年5月解除，故原审法院确认张涛、郭顺长的租赁合同于2015年5月解除，因张涛明确表示不要求法院确认合同解除时间，故原审法院在判项中不予表明合同解除时间。
本案争议焦点二：郭顺长是否应当支付租金？本案中郭顺长表示于2015年3月就搬离了涉案租赁物，但郭顺长未提供任何证据表明已通知张涛并表示不再承租涉案租赁物，且未提供任何证据证明在此期间向张涛交还钥匙而张涛拒收。因此原审法院认定2015年3月张涛、郭顺长双方合同并未解除。关于办理营业执照问题。本案中张涛作为出租方有义务协助郭顺�办理营业执照，郭顺长并未提供任何证据证明要求张涛协助而张涛迟延履行协助义务。故郭顺长应承担举证不能后果。综上，郭顺长应当向张涛支付2015年3月-4月份租金40000元。关于违约金，因郭顺长迟延交租，造成张涛损失，原审法院从2015年3月6日开始计算，以每月拖欠租金20000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至郭顺长实际清偿之日止。关于押金40000元的问题，张涛未提出要求解决，且郭顺长未提起反诉，故双方可另行解决，本案中原审法院不作处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决：一、解除张涛与郭顺长签订的《租赁合同》；二、郭顺长应于判决发生法律效力之日起三十日内向张涛支付2015年3、4月份租金40000元及违约金（其中2015年3月份租金从2015年3月6日起按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至实际清偿之日止；2015年4月份租金从2015年4月6日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际清偿之日止）。一审案件受理费已减半收取为420.95元，由张涛承担25元，郭顺长承担395.95元。
上诉人郭顺长提起上诉称：（一）原审法院认为郭顺长未提供任何证据表明已通知张涛并表示不再承租涉案租赁物，且未提供任何证据证明在此期间向张涛交还钥匙而张涛拒收，因此认定2015年3月双方合同并未解除，属于认定事实有误。因郭顺长于2015年3月已搬出租赁物，并多次打电话给张涛未果，遂把钥匙放在门口，因此双方的合同于2015年3月已解除。本案纠纷的原因是张涛不配合郭顺长办理解除租赁合同关系的手续。（二）原审法院认为郭顺长没有提供任何证据证明要求张涛协助办理营业执照而张涛延迟履行协助义务，故郭顺长应承担举证不能的后果，对此，郭顺长认为张涛作为转租方应当负有督促郭顺长办理营业执照的义务，但是张涛没有积极履行该义务。从双方于2013年12月23日签订《租赁合同》到2015年3月郭顺长搬离涉案租赁物，张涛一直未能取得房东对转租的同意和出具场地使用证明，导致郭顺长无法办理营业执照，无法经营。张涛构成根本违约，双方租赁关系解除，所以郭顺长于2015年3月搬离租赁物。（三）双方当时已达成一致意见：张涛没收押金，双方关于租赁合同的权利义务终结，郭顺长无需再支付租金。郭顺长2015年3月已搬离，因此2015年3月、4月的租金无需支付，也不存在违约金。张涛还应赔偿双倍押金即80000元给郭顺长。综上，请求撤销原审判决，改判郭顺长无需向张涛支付2015年3月、4月的租金40000元和违约金，一、二审诉讼费由张涛承担。
被上诉人张涛答辩称：（一）郭顺长明知涉案租赁物的业主是杜某和杜某昌以及张涛是转租的事实，且业主从来没有干涉郭顺长的经营。（二）本案是因郭顺长经营困难擅自停止营业后，张涛起诉主张租金引发，对此郭顺长在一审已自认。（三）郭顺长称将钥匙放给门口，据此主张合同解除，但没有提供证据证明，且张涛当时在美国，不可能知道合同解除。
上诉人郭顺长在二审期间向本院提交了如下证据：
证据1.《经营权转让协议》及收据两张，拟证明郭顺长是从2014年9月1日才开始租赁涉案房屋，大概租了2个月后业主杜某找到郭顺长，称涉案租赁物不能转租，郭顺长此时才知道张涛无权转租。
证据2.《申请书》，拟证明张涛出具虚假的证明给郭顺长办理营业执照。
被上诉人张涛对郭顺长提交的上述证据的真实性、合法性、关联性不予确认，张涛从来不知道郭顺长是从陆永赞处承接涉案租赁物，且与本案没有关联性，《申请书》没有居委会的盖章，无法核实真实性。
被上诉人张涛在二审期间未提交新证据。
经审查，郭顺长提交的证据1《经营权转让协议》上的转让方“陆永赞”身份不明，收据上的经手人杨某身份不明且无证据证明与《经营权转让协议》相关，张涛对该证据的真实性亦不予确认，对郭顺长主张的张涛和“陆永赞”存在租赁关系以及郭顺长是从“陆永赞”处承接涉案租赁物亦未确认，故在无其他证据佐证的情况下，本院对证据1不予确认；证据2《申请书》上“居委会意见及盖章”处无承办人签名及单位盖章，张涛对其真实性不予确认，本院对证据2亦不予确认。
经审理，本院对原审查明的事实予以确认。
本院另查明：一审庭审中，原审法院询问：“当时商铺无法营业是因为工商部门禁止还是自己结业？”郭顺长回答：“是自己结业”。
本院认为：张涛与郭顺长于2013年12月23日签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。郭顺长在二审庭审中称，其是2014年8月31日才从“陆永赞”处承租，随后受张涛欺骗与之签订了日期为2013年12月23日的《租赁合同》；业主杜某于2014年10月即向其表示不同意张涛转租，张涛系无权转租。对此，本院认为，郭顺长并未提供充足的证据证明张涛和“陆永赞”存在租赁关系以及郭顺长是从“陆永赞”处承接涉案租赁物。并且，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的�出租人可以解除合同”的规定以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，承租人未经出租人同意转租的，有权行使出租合同的解除权或主张转租合同无效的是出租人。在本案中，一是郭顺长系转租合同关系中的承租人，而非出租人；二是郭顺长直至2015年3月搬离涉案租赁物，均能正常使用涉案租赁物，杜某、杜某昌并未向张涛主张解除租赁关系亦或向郭顺长主张转租合同无效。因此，无论郭顺长是承接“陆永赞”的权利义务后与张涛形成租赁关系，还是直接从张涛处承租涉案租赁物，其与张涛之间的租赁关系均有效。
郭顺长上诉主张其于2015�3月搬离涉案租赁物，交还钥匙，并与张涛就解除合同达成一致意见，但张涛对此均不予确认，郭顺长亦未提供任何证据证明，可见双方于2015年3月并未就解除合同达成一致意见，因此，双方的租赁合同在2015年3月时并未解除，而是直到2015年5月张涛与杜某、杜某昌解除合同时方告解除。原审判令郭顺长向张涛支付拖欠的2015年3月、4月的租金及违约金正确，本院予以维持。
郭顺长还上诉主张其搬离涉案租赁物的原因是张涛不出具场地使用证明，导致郭顺长无法办理营业执照以致无法经营，是张涛违约导致合同解除。但郭顺长并未提供充分的证据证明其要求张涛协助办理营业执照而张涛迟延履行协助义务，且郭顺长在一审庭审中自认商铺无法营业的原因是“自己结业”，而非工商部门禁止，因此郭顺长的该上诉主张不成立，本院不予采信。
至于郭顺长交纳的押金40000元，因张涛在本案中未请求处理，且郭顺长亦未对此提起反诉，故双方可另行解决，本案不作处理。
综上，上诉人郭顺长的上诉请求缺乏理据，不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费841.9元，由上诉人郭顺长负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建红
代理审判员 郑正坚
代理审判员 吴媛媛
二〇一五年十二月十一日
书 记 员 梁启星
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