福建省德化县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）德民初字第615号
原告（反诉被告）徐丽君，女，1961年6月23日出生，汉族，德化县人，住德化县。
原告（反诉被告）郭开芳，男，1933年4月8日出生，汉族，德化县人，住德化县。
原告（反诉被告）郭本家，男，1980年3月5日出生，汉族，德化县人，住德化县。
原告（反诉被告）郭梅桂，女，1985年8月15日出生，汉族，德化县人，住德化县。
以上四原告共同委托代理人：张剑平，福建岱仙律师事务所律师。
以上四原告共同委托代理人：邱巧梅，福建岱仙律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）吴选，男，1953年11月30日出生，汉族，德化县人，住德化县。
委托代理人：陈小平，福建戴云律师事务所律师。
原告徐丽君、郭开芳、郭本家、郭梅桂与被告吴选农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月10日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。审理中，被告吴选提起反诉。原告徐丽君、郭开芳、郭本家、郭梅桂及其共同委托代理人张剑平，被告吴选及其委托代理人陈小平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐丽君、郭开芳、郭本家、郭梅桂诉称，1988年1月1日，被告吴选经政府批准在德化县盖德镇盖德街第十组（地名大池）建设房屋一座（基兴堂）。郭宝兴系吴选妻弟，1996年2月28日，被告吴选与郭宝兴签订一份契约，约定被告将“基兴堂”房屋及地基地以27000元转让给郭宝兴。转让后，郭宝兴一家人搬入该房屋居住至今，在居住使用过程中，郭宝兴出资在房屋右侧地基上建设一座长8.2米、宽8米的一层屋舍作为关鸡鸭等牲畜用房，并向所在的第十村民小组购买房屋右侧的土地，用水泥浇筑通道一条（长16米、宽3.5米），在房屋后面建设厕所附属设施。从1996年居住使用至2014年春节前，双方都没有争议。2014年春节前，被告擅自在“基兴堂”厝右边搭盖一座建筑物，将砖头叠在原告牲畜用房的水泥屋面上，并将门口堵死。其在厝后面的通道上搭盖建筑物，将原告出入厕所的通道也堵住，致使原告出入厕所不方便，双方的纠纷经镇司法所及村委会多次调解无效。现诉讼：1、要求确认原告的亲属郭宝兴与被告吴选于1996年2月28日签订的契约合法有效；确认位于德化县盖德乡盖德村“基兴堂”的房屋，原价值27000元（含厝右边的一层楼房）及地基使用权（长约27.5米，宽约12米，含厝右边被告擅自搭盖的土地）归属于原告所有；2、要求被告拆除擅自在“基兴堂”厝右边搭盖的建筑物，将占用的土地归还给原告；3、要求被告拆除擅自在“基兴堂”厝后面搭盖的建筑物，恢复该通道的通行，以便原告方便通行。
被告吴选辩称，被告转让给郭宝兴的房屋是于1988年建的二层土木结构“基兴堂”，宅基地面积91.37平方米。而本案讼争“基兴堂”右边面积为120平方米的宅基地，是被告于1992年12月间向主管部门办理审批手续，合法使用的宅基地。在该范围内的建筑物及宅基地并未卖给原告。2013年12月底，被告在合法使用的宅基地范围内，在原有一层建筑物的右边搭盖车库，并未侵害原告的合法权益。另外，“基兴堂”厝后面并非通道，而是被告与他人共有的旧厝，旧厝楼房厨房部分已倒塌。为了防止旧厝进一步倒塌，危及安全，被告在旧厝已倒塌厨房及水沟范围内砌筑围墙，并未侵害原告的合法权益。要求驳回原告的诉讼请求。
反诉原告吴选诉称，座落于本县盖德镇盖德村大路尾，东至旧宅后沟，即讼争“基兴堂”西边也即右边后沟，西至田边，南至围墙，北至公路、旧宅后厅，面积为120平方米的宅基地，是被告于1992年12月间向主管部门办理审批手续，合法使用的宅基地。反诉原告在此基础上基建地基，砌筑一米左右高的砖墙，因与反诉被告系亲戚关系，借给反诉被告使用。该范围内的建筑物及宅基地并未卖给反诉被告。现反诉被告欲将其借用的建筑物以及土地使用权占为已有。现反诉请求：依法确认坐落本县盖德镇盖德村大路尾，东至旧宅后沟，即原告“基兴堂”房屋西边也即右边后沟，西至田边，南至围墙，北至公路、旧宅后厅，面积120平方米范围内建筑物及宅基地使用权归属反诉原告所有；2、要求反诉被告返还借用的建筑物。
反诉被告徐丽君、郭开芳、郭本家、郭梅桂辩称，郭宝兴与吴选签订的契约明确约定，吴选将“基兴堂”房屋及地基转让给郭宝兴。该宅基地批准建设用地为长20米，宽9米，房屋为六间，转让时，“基兴堂”房屋仅建有五间，右边房屋的地基尚未建好，按双方约定，该地基也应属于郭宝兴。后郭宝兴在该地基上建一层屋舍，因此该地基及房屋均系郭宝兴所有。反诉原告吴选于1988年、1992年申请的宅基地，均经过有关部门批准，宅基地是否存在重叠，应由政府确认。若有重叠，应予撤销。反诉原告的反诉请求缺乏法律和事实依据，依法应予以驳回。
经审理查明，被告吴选与郭宝兴系姻亲关系，两人均系德化县盖德镇盖德村村民。1988年1月1日，被告吴选向有关部门申请宅基地一宗，用建造房屋一座，地址位于德化县盖德镇盖德村10组“后头洋”（地名），规划管理部门即德化县盖德镇土地管理所批准按长20米，宽9米给予补办手续。被告将房屋建好后取名“基兴堂”（共两层），房屋占地面积共91.37平方米。1996年2月间，被告将该房屋以27000元的价格转让给郭宝兴。转让后，郭宝兴一家人搬入该房屋居住至今。1992年7月9日，被告吴选一家再次向有关部门申请宅基地一宗，用于建设房屋，地址位于德化县盖德镇盖德村“大路尾”（地名）。经有关部门批准，用地面积为100平方米；用地四至：东至旧宅后沟、西至田、南至围墙、北至旧宅后厅。2001年3月19日，郭宝兴向德化县盖德镇人民政府缴纳了宅基地过户费274元，并办理了过户手续。讼争的“基兴堂”右边房屋地基系被告吴选所建，并砌有约1米左右的墙体，原告在此基础上搭建房屋一间，作为关鸡鸭等牲畜用房。2013年12月底，被告吴选在紧邻讼争“基兴堂”右边房屋旁又搭盖一座建筑物，并用石头将关鸡鸭等牲畜用房的门堵死，又在与“基兴堂”相邻（后面）的旧厝旁砌筑一座建筑物。之后，双方因房屋产权发生纠纷，经德化县盖德镇司法所及盖德村委会多次协商未果。原告遂向本院提起诉讼，请求支持其如上诉讼请求。
另查明，郭宝兴于2005年12月17日死亡，其法定继承人为妻子徐丽君、父亲郭开芳、长子郭本家、长女郭梅桂。
上述事实有原告提供的德化县盖德镇盖德村民委员会于2001年3月5日、2014年2月27日、3月4日出具的证明三张，德化县村民建房土地使用申请表两份、房屋转让书一份、过户费票据一张、相片一组，被告提供的居民建房用地申请表一份、建设用地许可证一份、图片两张及本院调取的户籍登记证明，双方当事人在法庭上的陈述等为据，本院予以确认。
本案的争议焦点为：一、原告亲属郭宝兴与被告吴选之间就“基兴堂”房屋转让一事是否有签订书面协议，该房屋转让效力如何认定；二、“基兴堂”右边房屋及地基使用权应归谁所有；三、被告吴选在“基兴堂”相邻的旧厝旁搭盖的建筑物，是否影响原告通行，是否应予以拆除。
关于争议焦点：一、原告亲属郭宝兴与被告吴选之间就“基兴堂”房屋转让一事是否有签订书面协议，该房屋转让效力如何认定的问题。
原告徐丽君、郭开芳、郭本家、郭梅桂认为，原告亲属郭宝兴与被告吴选之间就“基兴堂”房屋转让一事双方有签订书面协议。并提供契约及吴选书写的房屋转让声明各一份，契约载明：“兹有卖方吴选全家老幼喜愿将坐落盖德乡盖德村第十组大池，土木结构房屋基兴堂一座坐北向南，东至田、北至沟中，西（基兴堂右边新地基）至田、南是门埕直出至田，此房屋及地基卖给买方郭宝兴永远居住管业。经双方议定房屋及地基的价钱人民币贰万柒仟元整，原房屋地基申请手续，在此契约签订时双方全部当面付清。自即日起双方永无别言。本契约一式二份，买卖双方各执一份为凭。时间：一九九六年二月二十八日”。房屋转让声明载明：“德化盖德乡盖德村10组村民吴选于1988年在下洋大池申请土地建筑基兴堂一座。于1996年2月同意转让给本村同生产组村民郭宝兴使用，一切土地及房产所有权归郭宝兴所有。请有关负责部门给予办理手续”。该契约由双方亲戚林星欧书写，原、被告双方在契约的中缝用毛笔签字确认。该契约系双方当事人真实意思表示，且双方的买卖行为也已经过政府批准，应为有效，双方均应按合同约定全面履行合同义务。
被告吴选认为，其确实将“基兴堂”及房屋占用的宅基地面积共91.37平方米转让给郭宝兴，并于2001年3月办理过户手续，但周围空地并未转让给郭宝兴。对原告提供的契约质证认为，双方确实未签订书面契约；对原告提供的房屋转让声明无异议。
诉讼中，经本院向林星欧本人调查核实，林星欧表示原告提供的契约确实是其用毛笔书写的，契约分为两面，内容一样，郭宝兴及吴选均在契约中间用毛笔签上各自的名字，然后将契约对折撕开各自执有一份。
本院认为，根据林星欧本人的陈述结合被告吴选本人出具的房屋转让声明可以认定，1996年2月间，被告吴选将取名为“基兴堂”的房屋一座及占用的宅基地转让给郭宝兴，双方确有签订书面契约。该房屋买卖协议是双方真实意思表示，原告亲属郭宝兴按约支付房屋转让款，被告已也将房屋交付郭宝兴一家居住使用，郭宝兴与吴选又系同一集体经济组织的成员，并且向有关部门办理了宅基地（面积91.37平方米）过户手续，相互间转让农村集体所有的土地上房屋的行为并未为法律所禁止，因此郭宝兴与吴选之间买卖房屋的协议应为有效。
争议焦点二、“基兴堂”右边房屋及宅基地使用权应归谁所有的问题。
原告徐丽君、郭开芳、郭本家、郭梅桂认为，郭宝兴与被告吴选签订的契约明确约定，吴选将“基兴堂”及占用的宅基地地基转让给郭宝兴，东至田，北至沟中，西（基兴堂右边新地基）至田，南至门埕直出至田。该宅基地批准建设用地为长20米，宽9米，建筑面积180平方米，房屋为6间。在双方买卖时，“基兴堂”仅有5间房屋，“基兴堂”右边宅基地地基为吴选所建，按契约约定该宅基地也属于郭宝兴的，吴选将该宅基地交付给郭宝兴使用后，郭宝兴资在该宅基地上建一层房屋，因此“基兴堂”右边房屋及宅基地使用权应归原告所有。
被告吴选认为，“基兴堂”右边房屋（即右边后沟，西至田边，北至公路、旧宅后厅，面积为120平方米）的宅基地使用权，是被告办理审批手续，合法使用的宅基地。被告基建基础，并砌筑约一米右左高的砖墙，借给原告亲属郭宝兴使用，而原告在使用期间加盖砖墙并建成一层房屋，因此，“基兴堂”右边房屋及宅基地使用权应归被告所有。
本院认为，原告主张“基兴堂”右边的宅基地，被告吴选已转让给原告亲属郭宝兴，该宅基地使用权应归原告所有，而被告主张讼争的宅基地，其已向有关部门办理了审批手续，使用权应归其所有。《中华人民共和国土地管理法》第十六条规定，土地所有权和使用权发生争议，应当由当事人协商解决，协商不成的，由人民政府处理。在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。根据上述法律规定，本案原、被告因土地使用权发生争议，应先行协商，协商不成时，应向人民政府申请处理，本案原告起诉的该项诉讼请求及被告提出反诉的反诉请求不属于人民法院受理民事诉讼的范围，依法应予以驳回。另外，关于“基兴堂”右边宅基地上房屋应归谁所有的问题。双方在庭审中共同确认，房屋地基系被告吴选所建，并砌有约1米高左右的墙体，原告在此基础上搭建房屋一间，因建设该房屋，双方均未向有关部门办理审批手续。据此，原、被告均要求确认该房屋所有权，缺乏依据，本院不予支持。
争议焦点三、被告吴选擅自在“基兴堂”相邻的旧厝旁搭盖的建筑物，是否影响原告通行，是否应予以拆除。
原告徐丽君、郭开芳、郭本家、郭梅桂认为，被告在“基兴堂”相邻的旧厝旁搭盖的建筑物，将原告出入厕所的通道堵死，致使原告出入厕所不方便。其行为已经侵犯了原告的通行权，依法应予以拆除。
被告吴选认为，“基兴堂”厝后面并非通道，而是被告与他人共有的旧厝，旧厝楼房厨房说分已倒塌，为了防止旧厝进一步倒塌，危及安全，在旧厝已倒塌厨房及水沟范围内砌筑围墙，并未侵害原告的合法权益。
本院认为，根据原、被告双方提供的现场照片及本院工作人员到现场勘察的情况，“基兴堂”厝后面并非通道，而是一条排水沟，正常情况下无法通行，而且原告进出“基兴堂”系朝西向西出入，被告在“基兴堂”相邻（后面）的旧厝旁搭盖的建筑物并不影响被告的通行。因此，对原告提出的该项主张，缺乏依据，本院不予采纳。
综上所述，本院认为，1996年2月28日，被告吴选与原告亲属郭宝兴签订书面协议，约定吴选将位于德化县盖德镇盖德村“基兴堂”及房屋占用的宅基地（面积91.37平方米）转让郭宝兴，双方均已实际履行了协议约定的义务，并向有关部门办理了过户手续，该协议应为有效。现郭宝兴已经死亡，原告徐丽君、郭开芳、郭本家、郭梅桂作为郭宝兴的法定继承人，有权继承郭宝兴的遗产。原告及被告吴选均主张“基兴堂”右边房屋及宅基地使用权应归其本人所有，因土地所有权和使用权发生争议，应由人民政府处理，原告该项诉讼请求及被告提出反诉的反诉请求不属于人民法院受理民事诉讼的范围，应予以驳回，双方当事人可向有关部门请求予以解决。至于“基兴堂”右边宅基地上房屋权属归属问题，因双方均未向有关部门办理审批手续，原、被告均要求确认该房屋所有权，缺乏依据，本院不予支持。原告主张被告在“基兴堂”相邻的旧厝旁搭盖的建筑物，已经侵犯了其的通行权要求予以拆除的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告的诉讼请求，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二十九条、第八十四条、第一百五十三条、第一百五十五条、《中华人民共和国土地管理法》第十六条、《中华人民共和国合同法》第十条第一款、《中华人民共和国继承法》第三条、第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
原告徐丽君、郭开芳、郭本家、郭梅桂亲属郭宝兴与
被告吴选于1996年2月28日签订的关于德化县盖德镇盖德村“基兴堂”房屋及占用宅基地（面积91.37平方米）的转让协议有效。
驳回原告徐丽君、郭开芳、郭本家、郭梅桂的其他诉
讼请求。
三、驳回反诉原告吴选的反诉请求。
案件本诉受理费475元，由原告徐丽君、郭开芳、郭本家、郭梅桂负担275元，被告吴选负担200元，反诉费300元，由反诉原告吴选负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审 判 长 曾凯旋
人民陪审员 梁碧霞
人民陪审员 黄夏莲
二〇一四年八月十九日
书 记 员 吴竞东
附：
一、主要法律条文：
1、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
2、《中华人民共和国物权法》第二十九条因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。
第八十四条不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。
第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
第一百五十五条已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。
3、《中华人民共和国土地管理法》第十六条土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。
单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。
当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。
在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状
4、《中华人民共和国继承法》第三条遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：（一）公民的收入；（二）公民的房屋、储蓄和生活用品；（三）公民的林木、牲畜和家禽；（四）公民的文物、图书资料；（五）法律允许公民所有的生产资料；（六）公民的著作权、专利权中的财产权利（七）公民的其他合法财产。
遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子
女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。
5、《式中华人民共和国合同法》第十条第一款当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。
6、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。