太原市小店区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）小民初字第00442号
原告张景秀。
委托代理人秦和平，山西晋凯律师事务所律师。
被告恒大地产集团太原有限公司，住所地太原市杏花岭区国贸大厦B座12层，组织机构代码66661402-5。
法定代表人顾朝晖，董事长。
委托代理人李宏，女。
原告张景秀与被告恒大地产集团太原有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月21日立案受理后，依法由审判员张潘潘适用简易程序独任审判公开开庭进行了审理。原告张景秀及其委托代理人秦和平、被告恒大地产集团太原有限公司的委托代理人李宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张景秀诉称，2011年10月15日，原告去被告售楼中心咨询按揭购房事宜，原告告知售楼小姐自己是农民、无固定职业、无纳税证明，售楼小姐告知原告被告可以想办法为原告办理按揭，因此原告当日与被告签订《恒大绿洲楼宇认购书》，向被告购买了太原市小店区恒大绿洲小区43幢1单元701号房屋，并支付被告房屋总价30%的首付款268637元、定金10000元、维修基金12123元。一周后，原告被晋商银行告知原告不符合办理按揭贷款的条件。因此原告未与被告正式签订《商品房屋买卖合同》，并要求被告退款，被告不答应。2012年原告提出把认购书改为别人的名字，被告仍不答应。2013年5月，原告提出把认购书改为自己哥哥的名字并一次性付款，被告也不同意。被告以原告违约为名要求扣掉“违约款”（总房款的10%），原告不能接受，原告多次索要款项均未果。特提起诉讼，请求依法判令：1、被告返还原告预交的购房款268637元、房屋定金10000元、维修基金12123元，共计290760元；2、被告赔偿原告违约损失113000元；3、被告负担本案诉讼费。
被告恒大地产集团太原有限公司辩称，1、原告购买我公司商品房之后仅支付了首付款，余款一直未付，其违约行为已严重损害我公司合法权益；2、原告与我公司的商品房买卖关系已于2013年1月25日解除。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，在解除合同或者债务抵消通知到达之日起三个月后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持，故我公司解除商品房买卖关系函件已生效，双方的权利义务关系已终止，原告所应承担的违约金已在解除函件中明确，恳请法院驳回原告诉讼请求。
经审理查明，2011年10月15日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《太原·恒大绿洲楼宇认购书》一份，认购书约定，乙方向甲方认购太原·恒大绿洲43幢1单元701房，该商品房建筑面积133.70平方米，其中套内建筑面积100.53平方米，房屋单价为6796元每平方米，总额为人民币908637元；乙方签署本协议时支付10000元作为定金（定金在签约后自动转入房款），乙方于2011年10月19日前支付首期房款268637元（不含定金）同时签署《商品房买卖合同》，余款由银行提供按揭贷款，乙方需于2011年10月19日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。逾期20天以上视作乙方单方解除本认购书，所付款项不予退还，甲方无需通知乙方，可另行销售该房屋；乙方必须在双方约定期限内凭本认购书及已付首期房款之票据，与甲方签署《商品房买卖合同》，若乙方逾期未办理该手续，则视为乙方放弃购买该房屋，所付定金不予退还，甲方无需通知乙方，可另行销售该房屋。认购书还约定了其他条款。同日原告在被告拟定的《承诺书》上签字确认：承诺其在缴纳首付款并办理网签手续后，原告在接到被告电话通知起5日内携带签署《商品房买卖合同》要求的相关证件到被告指定地点签署纸质合同，如原告未履行签约义务，在接到被告书面催告之日起携带相关证件到被告指定地点签署纸质合同，否则被告有权解除合同并扣罚合同金额10%作为违约金且原告同意配合被告办理《商品房买卖合同》的退件手续。2011年10月15日，原告按约支付被告定金10000元、首期房款268637元、维修基金12123元（总计290760元）。被告出具收据确认收到原告购房款278637元及维修基金12123元。其后，因原告不符合银行按揭贷款申请条件，原告未能办理按揭手续，也未以其他方式支付被告剩余购房款。2011年11月18日、2012年2月15日，被告两次通过EMS向原告邮寄送达《逾期办理网签通知函》，催促原告提交网签所需全部资料，否则被告将与原告解除买卖关系并将房屋另行出售，并保留追究原告违约责任的权利。2012年6月9日，被告通过EMS向原告邮寄送达《律师函》，要求原告支付其违约金30240元并前去恒大绿洲售楼部办理网签及按揭贷款申请或一次性付清合同余款，如原告拒不履行上述义务，被告将解除商品房买卖关系并从原告的已付款中扣除相应的违约金。2013年1月18日，被告再次通过EMS向原告邮寄送达《律师函》，称因原告拒不办理签约及按揭手续，故其解除与原告的商品房买卖关系并收回商品房，并从原告的已付款中扣除总房款的10%作为违约金，该函到达之时即为商品房买卖关系解除之时。2013年1月25日，原告收到该份《律师函》。至今原、被告双方未办理网签手续未签署《商品房买卖合同》，原告也未支付被告余款。被告已将涉案房屋另行出售。
另查明，原告曾多次与被告协调退房事宜，双方因未能在扣除违约金事宜上达成一致而协商未果。2014年，原告要求一次性支付剩余房款，被告则要求原告按照2014年市场房屋价格支付房屋价款。自2011年至2014年，恒大绿洲小区的房屋单价一直处于上涨状态，2014年时房屋均价达到8000元左右。
确认以上事实的证据有《太原·恒大绿洲楼宇认购书》、收款收据、商户签购单、《逾期办理网签通知函》、《律师函》、承诺书、购房承诺书、EMS详情单及回执单、录音，上述证据经当庭举证、质证及本院审查，另有本案庭审笔录在卷佐证，足以采信。
本院认为，原告与被告签订的《太原·恒大绿洲楼宇认购书》已具备商品房买卖合同的主要内容，且被告已收取原告支付的首期房款，因此双方均应受到该份认购书的约束。原告未依照认购书的约定以按揭方式支付剩余房款，且其未能办理按揭主要是原告自身条件造成的，在被告多次催告后原告仍未以其他方式履行付款义务，其行为已构成违约。被告在经过多次催告无果后，有权解除其与原告之间的商品房买卖法律关系，也即是在2013年1月25日原、被告之间的商品房买卖关系已经解除。现原告要求全部返还已付款项，被告则主张扣除违约金后部分返还，考虑到本案原告的履行情况及被告已经房屋实际出售，且自2011年后该小区房价始终处于大幅上涨状态，被告因原告的违约行为而受益，依据损益相抵原则，应由被告返还原告全部房款290760元。原告主张被告赔偿拒不退还房款损失113000元，事实及法律依据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告恒大地产集团太原有限公司于本判决生效后十日内退还原告张景秀购房款及维修基金共计290760元。
二、驳回原告张景秀的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7356元（原告已预交），减半收取3678元，由原告张景秀负担1029元，被告恒大地产集团太原有限公司负担2649元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于太原市中级人民法院。
审判员 张潘潘
二〇一五年四月十四日
书记员 武朝霞