辽宁省葫芦岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）葫民终字第00941号
上诉人（原审被告、反诉原告）潘玉伟。
委托代理人李新亮，兴城市法律援助中心律师。
委托代理人韩杨。
被上诉人（原审原告、反诉被告）兴城市粮食局。
法定代表人周志华，该局局长。
委托代理人周铁民，辽宁来源律师事务所律师。
原审原告（反诉被告）兴城市粮食局与原审被告（反诉原告）潘玉伟房屋租赁合同纠纷一案，兴城市人民法院于2015年5月12日作出（2014）兴民三初字第00851号民事判决，潘玉伟不服该判决上诉至本院。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人潘玉伟及其委托代理人李新亮、韩杨，被上诉人兴城市粮食局的委托代理人周铁民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告（反诉被告）兴城市粮食局诉称，2008年3月12日，原、被告双方签订了《协议书》，约定被告潘玉伟承租原告位于西关原粮食局办公楼二、三层房屋，包括一楼的进楼走廊。租期原则上为一年，自2008年3月20日－2009年3月19日。若政府对该资产不处置，租期最长可达五年，租金约定为前三年免交，第四、五年分别为1万元、2万元，并于当年4月1日前交清，逾期交付即构成违约。协议签订后，原告交付房屋，被告将所租房用于开办宾馆。但自承租之日起至今已过六年，而被告拖欠第四、五年两年租金3万元，分文未付。2013年3月20日，原告给被告送达《通知》催要租金，同时宣告合同到期，终止合同。但被告不予理睬，拒不交付租金，并继续占用房屋谋利至今。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第十百三十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，原告提起诉讼，请求人民法院判令被告即时交付租金3万元，返还租赁房屋，并承担逾期交付租金和拒不返还房屋的违约责任，赔偿经济损失2.5万元（按照2013年3月20日－2014年3月20日一年租金和逾期交付租金的贷款利率计算）。
原审被告（反诉原告）潘玉伟辩称，原告诉请支付后二年租金3万元没有依据。我与兴城市粮食局于2008年3月12日签订租赁协议，该协议约定最长不超过五年，前三年不向我收租金。原告于2010年10月25日书面通知我于2011年11月26日前搬出租赁房屋。我只经营到2011年11月26日。经营时间不足3年，后2年半我未占用租赁房屋去经营，何谈后二年租金。虽然我现居住在该租赁房屋，但只占用一间房，系给原告看护房屋，这有我和原告签订的协议书为证，看护时间从2010年6月1日起至今，均在看护期内，所以说原告诉请后两年租金3万元没有依据，依法应驳回原告起诉。
原审被告（反诉原告）潘玉伟反诉称，2008年3月12日，反诉人与兴城市粮食局签订协议——我承租兴城市粮食局原办公楼二、三层，包括一楼走廊，承包期为五……当我在经营不足二年半时，兴城市粮食局书面通知我停业。在我承包期间，对承租房屋进行了全体装修，增加了很多设备，共支出83万余元。反诉人只经营了不足二年半，其装修损失兴城市粮食局应当给予赔偿，因此，请人民法院依法判令兴城市粮食局赔偿我损失人民币42万元，反诉费由兴城市粮食局承担。
原告（反诉被告）兴城市粮食局辩称，潘玉伟租赁兴城市粮食局原办公楼二、三层房屋，包括一楼的进楼走廊，双方于2008年3月12日签订《协议书》，未约定承租用途。合同对租期的约定是最短时间为一年，最长为五年。一年后政府有随时处置资产的可能，因此，该租赁属于不定期租赁。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，双方都有权随时解除合同。潘玉伟自行决定开办宾馆，即使其有装潢房屋，购置设施的情况，粮食局仍有权解除合同，造成损失也应由潘玉伟自行承担。何况，在2013年3月20日原告给被告送达《通知》催要租金，同时宣告合同到期，终止合同之前，粮食局并未收回房屋，至今潘玉伟也未交还房屋，连续占据房屋6年多时间谋利。可见，一则潘玉伟构成违约，应承担交付租金和赔偿损失的责任；二则潘玉伟诉求赔偿损失既无事实根据，又无法律依据。
原审法院审理查明，2008年3月12日，兴城市粮食局为甲方，潘玉伟为乙方，双方就粮食局原西关办公楼租赁事宜签订协议书，协议约定：“租赁标的为位于西关的粮食局原办公楼二、三层并一楼做为进楼的门厅走廊。租期原则上为一年，即2008年3月20日至2009年3月19日。若政府对该宗资产不处置，租期可顺延，但最长不超过五年。五年以后如继续出租，面向社会公开竞价，如乙方继续租用，同等条件乙方优先。租金交付，乙方于每年的4月1日前交付给甲方，不按约定时日交付租金，即视为违约。前三年租金不向乙方收取，租期若顺延，第四年交付1万元，第五年交2万元。乙方维修租赁物，须按甲方的要求并在甲方监督下实施，以确保维修质量。维修的主要项目包括：楼顶防水、门窗修缮、室内整修、水电接通等。乙方在对租赁物使用期间，负有对租赁物的维护、保管之责；须加强防火防盗，确保租赁物安全，防范发生人为流失、损毁；对租赁物应尽力保持原貌，如需改修、增建，须经甲方同意并经专业人员论证在保证安全、可行的前提下进行。乙方在维修和租赁期间所发生的一切问题均由乙方承担，甲方概不负责。上列所涉费用均由乙方承担，租期届满或本协议终止时，乙方改修、增建的不可移动物无偿交付给甲方。办公楼下北侧至南栋尖子房空地经甲方同意可由乙方临时使用；院内邻近办公楼的空地乙方在经征得甲方同意而使用时，以不影响院内其他租赁户和住宅楼住户为原则。乙方不得在院内空地上修建建筑物。租期内发生的一切税费包括应由甲方承付的税费，均由乙方承担。租赁期间，乙方在使用租赁物时遇需要处置、协调的事实，如需甲方协助，甲方尽可能帮助和配合，所涉费用由已方承担。本协议书经甲乙双方签字后生效，共同信守约定。”在协议履行期间，潘玉伟对所租赁的房屋进行装修和改造，并为在租赁房屋处经营宾馆而购置太阳能热水器、电视机、空调、被褥等所需物品。兴城市粮食局于2010年10月25日向潘玉伟发送书面通知，内容是：根据兴城市政府领导的意见，依据城市规划和开发的实际，市政府将对西门外粮食局原办公场所实行统一管理。因此，此办公场所的租赁业户2009年——2010年租赁协议到期后不再继续租赁。要求粮食局办公场所各租赁业户从通知下发之日起做好相关准备，处理好各自的货物和物品，于2011年1月26日前搬出租赁房屋，并与粮食局办理交接（超出租赁期的日期不再收取租赁费）。原告兴城市粮食局又分别于2011年2月24日、2013年3月20日书面通知潘玉伟搬出房屋并缴纳租金，均未果。故兴城市粮食局向法院起诉，要求潘玉伟即支付租金3万元，返还房屋并承担违约责任，赔偿经济损失2.5万元。潘玉伟向法院提出反诉，要求兴城市粮食局赔偿其因装修改造租赁房屋及增加设备造成的损失42万元。
原审法院认为，原告兴城市粮食局与被告潘玉伟于2008年3月12日就粮食局原西关办公楼租赁事宜签订的协议书系双方真实意思表示，且不违反法律规定，属合法有效协议，双方均应按照协议的约定履行。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。因该协议约定租期原则上为一年，即2008年3月20日至2009年3月19日。若政府对该宗资产不处置，租期可顺延，但最长不超过五年。故原、被告所签协议为不定期租赁合同，原告兴城市粮食局于2010年10月25日书面通知被告潘玉伟于2011年1月26日前搬出租赁的房屋不违反法律规定，视为原告单方解除房屋租赁合同，被告潘玉伟应将租赁房屋返还给原告兴城市粮食局。故关于原告兴城市粮食局要求被告潘玉伟返还房屋的诉请予以支持。因协议约定前三年租金不向乙方收取，合同于2010年10月25日已经解除，租期未超过三年，故被告潘玉伟没有向原告兴城市粮食局交付租金的义务，故关于原告兴城市粮食局要求被告支付租金3万元的诉请不予支持。关于原告兴城市粮食局要求被告潘玉伟承担违约责任，赔偿经济损失2.5万元的诉请，因原告未提供证明材料予以支持其主张，故应承担举证不能的相应后果，对原告的该诉请不予支持。关于反诉原告（被告）潘玉伟要求反诉被告（原告）兴城市粮食局赔偿其损失42万元的主张，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿符合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。因双方协议约定反诉原告维修租赁物，在维修和租赁期间所发生的一切问题均由反诉原告承担，所涉费用均由反诉原告承担，租期届满或本协议终止时，反诉原告改修、增建的不可移动物无偿交付给反诉被告。故反诉原告（被告）潘玉伟为维修租赁物和增加设备所花费用均应由其承担，其增建的不可移动物无偿交付反诉被告，可移动物归反诉原告潘玉伟所有。故反诉原告（被告）潘玉伟所主张的维修房屋、增加设备损失42万元不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，并经原审法院审判委员会讨论决定，判决：一、被告（反诉原告）潘玉伟于本判决生效后十五日内将租赁原告（反诉被告）兴城市粮食局的房屋（位于西关的粮食局原办公楼二、三层并一楼做为进楼的门厅走廊）返还给原告（反诉被告）兴城市粮食局；二、驳回原告（反诉被告）的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）潘玉伟的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行返还房屋义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。本诉案件受理费1180元，由原告（反诉被告）兴城市粮食局负担590元，由被告（反诉原告）潘玉伟负担590元。反诉案件受理费3800元，由被告（反诉原告）潘玉伟负担。
原审宣判后，潘玉伟不服，提起上诉，请求依法改判支持上诉人的原审反诉请求。理由是：原审法院认定事实及适用法律均存在错误。原审法院认定本案的房屋租赁合同是期限没有约定或约定不明的合同是错误的，而应该是附条件合同。因合同约定：“租期原则上一年，若政府对该资产不处置，租期可延长，但最长不超过五年。”到现在该房屋也没有处置，且被上诉人到现在也没有出示兴城市政府关于该房屋处置决定的相关文件，而被上诉人兴城市粮食局私自提前解除合同，应属违约。且原审法院审理查明，上诉人承包该房屋时由于房屋闲置时间较长，已无水、无电，门窗损坏严重、房屋漏水。租赁后，在被上诉人方的监督下，按照他们的要求投入近90万元进行了修缮、改造，并在兴城粮食局的协助下办理各种手续开设宾馆，但只干了两年半，在当时局领导口头答应赔偿我相应损失的情况下私自解除合同（有当时的法人张臣忠局长及主管副局长程德的情况说明为证），给我造成的损失，他们是明知的，该损失应由被上诉人赔偿。
被上诉人兴城市粮食局答辩称：双方的房屋租赁合同约租期原则上一年，可顺延，但最长不超过五年，这属于不定期租赁合同，我方有权随时解除合同，故我方与上诉人方解除房屋租赁合同的行为不存在违约，不应赔偿上诉人的损失。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审人民法院予以维持。
本院审理查明，双方终止房屋租赁合同后，分别于2010年6月1日及2013年3月20日签订过该楼管护合同，由潘玉伟负责管护该办公楼。另，潘玉伟在原审中提供了《低压供电合同》及其与梁启超签订的做防水、墙体找平的《协议书》，证人韩铁、李春、刘育和、孙书凯、巩凤军、王锦兴、李忠、胡连友、张永安等人出庭作证，以上证据证明潘玉伟修缮、装饰房屋并开设宾馆购买设施、设备，投入资金近90万元的事实。二审期间，潘玉伟提交了原兴城市粮食局时任局长张臣忠2015年5月11日出具的情况说明，证实潘玉伟是2008年3月20日签订的租房协议，消防和特种行业手续由他及张百宁副局长协助办理，费用由潘玉伟负责，修缮监督由程德副局长负责，并按长久经营进行的装修。2010年10月25日，经政府领导决定，要占用此办公楼，局里先后三次向潘玉伟下达中断协议通知，潘玉伟于2011年3月1日停业，双方就潘玉伟全部撤出的事由商定未成，现等待解决。原兴城市粮食局副局长程德于2015年5月12日出具情况说明，证实潘玉伟租赁房屋后，由其负责监督楼房按长久经营进行装修改建，潘玉伟因办各种手续及楼房的装修改建等前后投入80万元左右。2011年3月初潘玉伟完全停止营业，潘玉伟停业后，兴城市粮食局与其多次商议解决未果。2015年8月，程德再次出具情况说明，证实潘玉伟停业后曾多次找到粮食局张臣忠局长要求经济赔偿，后张臣忠局长找到他，让他与潘玉伟协谈，赔偿不能超过30万元的事实经过。案件的其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为，2008年3月12日潘玉伟与兴城市粮食局就粮食局原西关办公楼租赁事宜签订的《协议书》系双方真实意思表示，合法有效。该协议书对租赁物标的、租期及租金的交纳、各自的权利义务约定较为详尽，双方均按照协议约定自觉履行至2011年3月1日，因在房屋出租方兴城市粮食局的多次强烈要求下，潘玉伟停止宾馆的营业，并处理部分物品。现双方的矛盾主要集中在对协议房屋“租期”的理解上，《协议书》第二条约定：“租期原则上为一年，即2008年3月20日至2009年3月19日。若政府对该宗资产不处置，租期可顺延，但最长不超过五年。五年以后如继续出租，面向社会公开竞价，如乙方继续租用，同等条件乙方优先。”《协议书》第四条约定：“前三年租金不向乙方收取，租期若顺延，第四年交付1万元，第五年交2万元。”综合以上两条约定，本院认为，本案所涉房屋租赁合同应属于“附条件解除合同”。故，原审法院认定该合同属于不定期合同的观点有误。所谓“附条件合同”，是指当事人在合同中特别约定一定的条件，以条件是否成就来决定合同效力的发生或消灭的合同。《中华人民共和国合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效”。结合到本案中，双方协议第二条明确约定：“若政府对该宗资产不处置，租期可顺延，但最长不超过五年。”且协议第四条亦明确约定：“前三年租金不向乙方收取，租期若顺延，第四年交付1万元，第五年交2万元。”可见，政府是否对该宗资产处置是房屋租期可否顺延至五年的解除条件，兴城市粮食局“装修、改建按长期施行”的要求亦制约兴城市粮食局在政府对该宗资产未处置前不得随意解除合同。现兴城市粮食局并不能提供政府处置该宗资产的相关文件的证据，且该宗房屋至今亦未处置。在兴城市粮食局多次通知并强烈要求下，潘玉伟经营的宾馆于2011年3月1日被迫停业。兴城市粮食局在解除合同的条件并未成就的情况下私自解除合同，存在违约，其对潘玉伟经济损失应予以适当赔偿，故上诉人潘玉伟要求兴城市粮食局赔偿其经济损失的上诉请求，本院予以支持。关于损失的认定问题，潘玉伟原审反诉要求赔偿其各项损失42万元，其在庭审中虽未提供具体损失的详尽发票等证据，但其在原审中提供了大量的证人证言及当时房屋装修的相关合同，且原兴城市粮食局主管潘玉伟装修事宜的副局长程德的情况说明中亦承认据潘玉伟讲当时投资了80万元左右，特别是程德在2015年8月的情况说明中，明确表示，时任兴城市粮食局局长张臣忠让其与潘玉伟协谈，赔偿不能超过30万元，以上证据经法庭质证，兴城市粮食局未能提交相应的反驳证据，本院予以采信。结合本案实际，考虑到双方过错程度，本院酌定兴城市粮食局赔偿潘玉伟的各项经济损失30万元较为适宜。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项、《中华人民共和国合同法》第四十五条规定之规定，判决如下：
一、撤销兴城市人民法院（2014）兴民三初字第00851号民事判决；
二、潘玉伟于本判决生效后十五日内将租赁兴城市粮食局的房屋（位于西关的粮食局原办公楼二、三层并一楼做为进楼的门厅走廊）返还给兴城市粮食局；
三、兴城市粮食局于本判决生效后十五日内赔偿潘玉伟的经济损失30万元；
四、驳回兴城市粮食局的其他诉讼请求。
一审本诉案件受理费1180元，由兴城市粮食局负担590元，由潘玉伟负担590元；一审反诉案件受理费3800元，由兴城市粮食局负担。二审案件受理费4980元，由兴城市粮食局负担。
本判决为终审判决。
审判长 张国军
审判员 刘 伟
审判员 张学荣
二〇一五年九月二十九日
书记员 张 静
本判决书所引用的相关法律条款：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
《中华人民共和国合同法》第四十五条规定当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。