江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）盐民终字第3056号
上诉人（原审原告）徐道。
委托代理人孙建林，江苏法岭律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）盐城联孚劳动服务有限公司。
法定代表人火跃先，该公司董事长。
委托代理人于锦林，该公司法律顾问。
委托代理人张志阳，江苏一正律师事务所律师。
上诉人徐道因与被上诉人盐城联孚劳动服务有限公司（以下简称联孚公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服盐城市亭湖区人民法院（2014）亭民初字第0732号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明，2012年1月19日，被告联孚劳服公司（甲方）与原告徐道（乙方）签订一份房屋租赁协议，协议约定：一、甲方保证所出租房屋无所有权上的瑕疵，符合相关规定；二、甲方出租房的位置、面积、租期及支付方式。位置位于盐城市人民北路239号，面积1350㎡，用途用于饭店和宾馆经营，租期10年。自2012年4月1日至2022年3月31日止，租金前5年每年租金为10万元，后5年每年租金为11万元，交付方式于每年的3月26日前将下一年度租金交甲方财务；三、关于新装电梯问题。乙方根据经营需要安装电梯，安装及租赁期的维护等费用由乙方承担，为体现公平原则，甲方在租金上已作大幅让步，故电梯在安装完成后投入使用时其所有权归甲方所有；四、甲方权利义务。甲方须提供合法有效的宾馆、饭店营业执照及其他相关证照。……对乙方严重违反国家法律、法规或本协议有关规定的，甲方有权根据需要提前终止本协议。乙方对此不得提出异议，且有关损失由乙方自行承担；五、乙方权利义务。……租赁经营期间乙方可根据需要对房屋内外进行装修，但必须通过相关部门的认可。涉及外装璜需要报批的，由乙方负责申请报批。所有装修不得损坏原房屋结构，有关费用由其自行承担。协议期满或其他原因乙方不再租赁的，不得以此装修为借口要求甲方予以补偿或人为拆除损坏，否则应承担相应赔偿责任。……双方还对协议其他内容作了约定。协议签订后原告徐道对案涉房屋进行了装璜，但未按协议安装电梯。因被告无法为原告办理营业执照、消防许可证，原告借用被告原有的证照使用，并以被告名义的营业执照办理了卫生许可证、临时纳税证。原告徐道自2012年4月1日开始经营至今。2013年11月原告徐道以要求被告提供合法有效的宾馆、饭店营业执照及其他相关证照为由诉至一审法院，后撤回起诉。2014年2月24日，原告徐道再次诉至一审法院，请求法院判令：1、解除2012年1月19日原、被告之间签订的房屋租赁协议，被告赔偿原告因合同解除而造成的装潢损失约260万元及其他相关损失约5000元；2、本案诉讼费用由被告承担。
另查明，案涉房屋在租赁前被告自行从事饭店和宾馆经营，饭店、宾馆有被告名义的营业执照，案涉房屋有房屋所有权证书、国有土地使用证书，其用地性质为工业用地；被告单位的母公司联孚石化是消防重点部门，整体通过消防验收。
本案在审理过程中，经一审法院主持调解，因双方意见分歧较大，致调解未果。
一审法院认为：（一）关于房屋租赁协议的效力问题。原、被告签订的房屋租赁协议是双方真实意思表示，被告出租的房屋系工业用地上建筑物，根据我国土地管理法的有关规定，改变土地用途的，应经土地管理部门和城市规划部门批准。被告未经报请审批，将工业用地上建筑改变为从事商业活动，虽违反了相关行政管理规定，但并不违反合同法规定的“效力性”强制规定；原、被告在房屋租赁协议中约定由被告提供合法有效的宾馆、饭店营业执照及其他相关证照，因为发放宾馆、饭店营业执照及其他相关证照的权利在相应的国家行政机关，被告只能协助原告办理，被告无权对原告所经营的宾馆和饭店提供和发放相关证照，因此该约定是无效的。虽然该条款无效，但原、被告签订房屋租赁协议的其他部分仍然是有效的。（二）关于原、被告之间签订的房屋租赁协议能否解除的问题。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的相关规定，当事人可以解除合同，但该案双方当事人签订的合同，不符合该条规定的情形。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，原告徐道要求解除房屋租赁协议，但被告联孚劳服公司不同意解除，要求原告徐道继续履行，且原、被告签订房屋租赁协议已经实际履行两年，在履行过程中未因证照问题被行政部门处罚，或者被行政部门要求办理相关的证照，也未因此致使房屋租赁协议无法履行。同时，虽然原、被告双方在履行房屋租赁协议中均有违约行为，但未构成根本性违约，双方仍能按房屋租赁协议来实现合同的自己主要目的。因此，在被告联孚劳服公司不同意解除，要求原告徐道继续履行的情形下，不能解除原、被告之间签订的房屋租赁协议。（三）关于原告主张的赔偿问题。本案中房屋租赁协议解除后才能主张赔偿问题，因为一审法院未判处解除房屋租赁协议，故对原告主张的赔偿问题不予理涉。遂判决：驳回原告徐道要求解除2012年1月19日与被告盐城联孚劳动服务有限公司签订的房屋租赁协议的请求。案件受理费160元，由原告徐道负担（原告预交的案件受理费27640元，扣除应收的160元，其他部分退还原告）
上诉人徐道不服上述民事判决，向本院提起上诉称：双方签订的合同中明确约定，甲方（被上诉人）应保证所出租的房屋无所有权上的瑕疵，上诉人承租的房屋用途为饭店和宾馆经营，甲方须提供合法、有效的宾馆、饭店营业执照及相关证照。但被上诉人无法提供有效的消防验收许可证，还隐瞒其经营出租的房屋土地性质为工业用地，因工业用地不能从事经营业活动，被上诉人未能履行案涉租赁合同中的应由其履行的先合同义务，导致上诉人无法合法从事经营活动，被上诉人已构成根本违约，符合法定的合同解除条件。一审法院对上述两个焦点问题回避不审，认定双方均有违约，但不构成根本违约，判决驳回上诉人要求解除合同的诉讼请求没有依据，明显不公。另一审法院程序违法，对于上诉人提出赔偿的诉讼请求，一审法院要求上诉人按主张的标的补交了诉讼费，否则不处理。上诉人补交了诉讼费后，一审法院对该请求仍不予审理，程序违法。恳请二审法院撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审的诉讼请求。
被上诉人联孚公司答辩称：1、上诉人提出的合同解除理由无法律依据，上诉人依据的是合同第四条第一项之规定，要求被上诉人提供经营宾馆、饭店的营业执照，这个条款是无效条款；本案是房屋出租合同，联孚公司只要提供出租房屋即完成了合同履行的主要义务，事实上联孚公司在合同签订后第一时间就将房屋交付给上诉人，完成了合同的主要义务，因此上诉人所提出的解除合同不符合合同法第九十四条之规定，即没有法律依据；上诉人提出要解除合同应当满足向联孚公司发出通知，上诉人没有履行该法定义务，因此存在程序不合法；2、上诉人在上诉理由中多次提到先合同义务，这个观点是错误的，所谓先合同义务是建立在合同条款是有效的前提，对照本案双方所约定的第四条第一项的条款是无效条款，该条款对联孚公司不产生任何法律效力，因此也谈不上联孚公司负有先合同履行的义务；3、上诉人陈述的理由不符合事实，上诉人在一审的两次庭审中当庭承认其所经营的宾馆和饭店一直在经营之中，上诉人也实际按照合同向联孚公司交纳租金，因此上诉人所谓的无法经营与事实不符，4、上诉人作为经营主体，应当向有关部门领取相关证照，这是企业法定义务，上诉人以合同中的无效约定来推卸法定义务本身就是不合法的，无效条款本身不产生权利义务，且上诉人没有举证证明在其经营中已被工商局、税务局、消防等部门查处而无法经营的事实；5、关于土地用途和消防许可的问题，被上诉人联孚公司改变土地的用途与本案的租赁合同本身没有必然联系，如果是违法的，那也应该是相关部门对联孚公司处罚，上诉人也没有提供证据证明因改变了土地的用途而导致其无法经营承租房屋的相关事实。被上诉人联孚公司出租的房屋，其产权属于被上诉人联孚公司的母公司的，而房屋里的生产设备都属于消防范围，一审中我方向法庭提交并说明了消防已经得到验收，无论是土地改变用途还是消防验收都不是合同履行的约定，所以上诉人提出的所谓土地用途改变和消防验收导致其房屋无法承租的事实也是无法成立的；6、上诉人在履行合同中存在严重违约：约定的租金偏低的原因是因为附加了条件上诉人必须安装电梯，到目前为止上诉人都未按约安装电梯，但同时又享受了低租金的权益；到目前为止上诉人没有再向被上诉人联孚公司缴纳租金，已构成对被上诉人的严重违约，我方对此曾在一审中提出反诉；7、上诉人偷换概念，被上诉人联孚公司不是发证机关，没有向上诉人提供营业执照或者其他证照的法定义务。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实无异，对一审查明的事实本院予以确认。
本院认为，本案双方当事人签订的案涉房屋租赁协议是双方真实意思表示，案涉租赁房屋附着的土地性质虽系工业用地，被上诉人联孚公司未经报请审批，将工业用地上建筑改变为从事商业活动，虽违反了土地管理法的相关行政管理规定，但因该规定不属于合同法规定的“效力性”强制规定，并不发生合同无效的法律后果。至于双方在房屋租赁协议第四条第1款中约定“甲方须提供合法有效的宾馆、饭店营业执照及其他相关证照，以保证乙方租赁经营的需要。”因案涉租赁房屋在租赁给上诉人前，被上诉人就是经营饭店、宾馆并持有相应的证照，上诉人租赁案涉房屋也是用于宾馆、饭店经营，在该条款中虽有被上诉人须提供合法有效的宾馆、饭店营业执照及其他相关证照的约定，但并未明确被上诉人为上诉人另行经营宾馆、饭店提供新的证照，被上诉人仅有为上诉人重新办证提供协助的义务，其也无权对上诉人徐道所经营的宾馆和饭店提供和发放相关证照。故该条约定并不违反法律的规定，一审法院认定该条款无效的法律依据不足，案涉房屋租赁协议中合法有效，对双方当事人具有法律约束力。
关于本案争议的案涉租赁协议能否解除的焦点问题。房屋租赁协议第四条第1款约定“由被上诉人提供合法有效的宾馆、饭店营业执照及其他相关证照，以保证乙方租赁经营的需要。”的，但该条款并未明确被上诉人有为上诉人徐道另行经营宾馆和饭店提供和发放相关证照义务，上诉人也可用被上诉人原先宾馆和饭店的证照继续经营，上诉人认为被上诉人违反该条约定构成违约没有依据。且双方在合同中并未约定解除合同的条件。另案涉房屋租赁协议从签订到今，上诉人徐道所经营的饭店和宾馆从未因证照问题被行政部门处罚或停止经营，被上诉人联孚劳服公司也不同意解除，要求继续履行协议。故上诉人徐道要求解除合同无事实与法律依据。一审法院认定双方仍能按房屋租赁协议来实现合同目的，并判决驳回上诉人徐道要求解除案涉房屋租赁协议的请求符合法律规定。关于审理本案的程序问题，在一审法院审理过程中，已就上诉人主张的解除合同及赔偿损失问题进行了释明，建议其撤回要求赔偿损失的诉讼请求，但上诉人未撤回该诉讼请求，一审法院在具体审理中已驳回了上诉人要求解除合同的诉讼请求，上诉人主张赔偿损失是基于合同解除的诉讼请求成立的前提，故对其要求赔偿损失的请求亦无事实与法律依据，一审法院判决中所述“故对原告主张的赔偿损失问题，不予理涉”表述不当。综上所述，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费27640元，由上诉人徐道负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 东
代理审判员 曹 荣
代理审判员 秦广林
二〇一五年二月十二日
书 记 员 吴思懿