江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏08民终2439号上诉人（原审原告）：钟建军。被上诉人（原审被告）：淮安经济开发区兴达建筑装璜工程公司。法定代表人：李祥洪，该公司总经理。委托诉讼代理人：潘虹、范星慧，江苏引航律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:淮安经济技术开发区钵池乡人民政府。法定代表人：卢青，该乡乡长。委托诉讼代理人：潘虹、范星慧，江苏引航律师事务所律师。上诉人钟建军因与被上诉人淮安经济开发区兴达建筑装璜工程公司（以下简称兴达公司）、淮安经济技术开发区钵池乡人民政府（以下简称钵池乡政府）房屋买卖合同纠纷一案，不服淮安经济技术开发区人民法院作出的（2016）苏0891民初4347号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。钟建军上诉请求：请求二审法院依法改判支持上诉人一审诉讼请求。事实与理由：上诉人与被上诉人兴达公司于2005年签订《房屋产权转让协议》，约定兴达公司将淮安经济技术开发区机场路5号的部分产权转让给上诉人。合同签订后上诉人占有并长期使用该房屋进行经营，但是兴达公司未能配合上诉人办理过户登记。2011年，该处房屋为钵池乡政府强制拆迁，兴达公司以自己名义取得拆迁补偿款。因涉案房屋已被拆迁，房屋已经不存在，导致双方的合同目的无法实现，上诉人要求解除双方签订的合同，由被上诉人赔偿相应的违约损失。另，钵池乡政府系兴达公司的唯一股东，且应当知道涉案房屋已被转让的事实，仍以自我交易的方式协助兴达公司，故钵池乡政府也应当承当相应责任。兴达公司、钵池乡政府辩称，一审判决正确，请求二审维持。钟建军向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告兴达公司签订的《房屋产权转让协议》，被告兴达公司向原告返还购房款112900元。2、判令被告兴达公司向原告支付违约金952114.8元。3、判令二被告承担连带清偿责任；4、本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告兴达公司于1991年8月2日成立，出资人为原淮阴市清河区钵池乡人民政府，为集体所有制企业，法定代表人李祥洪。被告兴达公司的法定代表人李祥洪代表被告兴达公司（甲方、产权人）与原告（乙方、购房人）钟建军签订了一份《房屋产权转让协议》，协议载明，甲乙双方就转让淮安经济开发区机场路5号部分产权，经友好协商达成下列协议：一、甲方将自己所有的（产权证号淮开房开字第00528号）坐落在淮安经济开发区机场路5号的部分产权（4号房屋西头6间258.64平方米；5号房西头两间59.04平方米。计317.304平方米）以317304元（1000元/平方米），及部分零星小屋5000元，共计367304元的总价转让给乙方所有。二、乙方以367304元的转让金购得甲方淮安经济开发区机场路5号的部分产权。甲方考虑乙方子女多，妻子长年有病等实际困难和企业近年效益不好，欠乙方部分工程款的事实，同意乙方以企业所欠工程款和日后的工程款逐年偿付。三、双方签订本协议后三日内，乙方将20000元现金和2001年公司欠院内地坪工程款60500元（1100平方米），下水道工程款2400元（30米2002年公司房屋修缮款8000元、2004年公司门面维修款16500元；2005年公司房屋维修款5500元等工程款合计112900元冲抵转让金缴入甲方账务，本协议生效。四、协议书生效后五日内，甲方将房屋整理清空交付给乙方，乙方以每年不低于30000元的现金或工程款于2015年12月底前付清。五、房屋产权转让手续由乙方办理，甲方提供必要的资料，产权转让变更登记所需要费用由乙方负责。六、上述各项约定任何一方违约都按照每日千分之五的比例向对方赔付违约金。七、本协议一式三份，甲乙双方各持一份，一份留作办理产权转让变更登记手续时使用。协议尾部“甲方：兴达公司”处由“李洪祥”签名，“乙方：“钟建军”签名；落款时间载明为“202005年10月9日”。2011年12月19日，钟建军出具《结算收款单》（未载明名称）一份，载明“补偿款总数：119000元，扣除租金、人工、押金、招待费等费用还余89000元，大写捌万玖仟元，2011.12.19日，落款处“钟建军”签名及按手印。淮安市清河区人民法院受理钟建军诉淮安经济技术开发区钵池乡人民政府确认行政行为违法一案中，2016年6月20日的庭审中，原告钟建军申请杨某到庭作证，杨某陈述“钟建军经营的土菜馆的房子以前是我自己租用的，但后来不租了。我听钟建军说李洪祥卖给他了，他还把买卖协议拿给我看了。钟建军对房子进行了装潢，做饭店用。这个房子我租了七八年，我记得大概在2010年或者2011年左右走的。我的租金交给三建公司。我走了以后几个月看到房子装修好了，是开饭店用的。”“钟建军向证人杨某出示了房屋转让协议，证人表示该协议就是他以前看到的协议”；原告钟建军认为证人客观陈述了事实。被告兴达公司向法庭出示了杨某2002年4月至2007年7月支付租金的收据存根联16张。一审中，钟建军陈述协议中约定折抵房款的92900元的工程款系在不同时期产生的，原告与被告兴达公司之间没有合同、也没有欠条，都是口头约定。因被告兴达公司未将房产过户给原告，故原告也未按照协议的约定每年向被告兴达公司支付30000元。一审法院认为，案件争议焦点为：原告钟建军与被告兴达公司签订的《房屋产权转让协议》的效力。原告认为该协议是原被告的真实意思表示，协议有效；被告认为该协议系虚假协议，不是当事人的真实意思表示，原告与被告兴达公司实际为租赁关系，合同无效。法院认为，依据钟建军认可的杨某在原清河区人民法院庭审中的证言及被告兴达公司提供的杨某的收据，法院有理由相信涉案房屋先是由杨某租赁，后由原告钟建军使用。原告认为杨某记忆错误，杨某陈述退租时间大概是2010年或2011年是记忆错误，且被告兴达公司提供的杨某的收据也表明杨某的记忆时间有误；法院认为，杨某系原告钟建军在另一案件中申请的证人，且其认可了该证人的证言的真实性，原告钟建军当庭出示了涉案的转让协议给杨某辨认，在杨某陈述大概2010年或2011年退租时，原告钟建军仍对证言表示采信，并未提出异议，而且将大概2010年或2011年记忆成2005年10月前也不符合常理；另外依据原告钟建军签字确认的《结算收款单》来看，该结算单中明确载明“扣除租金、押金、招待费还余89000元”，表明原告钟建军与被告兴达公司之间存在租赁关系，如双方存在真实有效的房屋买卖关系，在结算时不可能出现“租赁”字样。且《房屋产权转让协议》第三条明确约定了生效要件，原告应当在协议签订后三日内即2005年10月12日前向被告兴达公司支付现金20000元，并将协议约定“92900元”的债权向被告兴达公司冲抵为购房款后转让协议方生效；被告兴达公司否认该事实，原告钟建军应当对此承担举证责任，原告未能举证应当承担举证不能的法律后果，结合原告钟建军的陈述，在协议签订后，原告未按照协议的约定每年向被告兴达公司支付不低于3万元的房款，也未采取措施要求被告兴达公司协助原告钟建军办理案涉房屋的过户义务，原、被告签订的协议亦并未实际履行，故法院有更有理由相信案涉协议并未生效。综上，原告的诉讼请求，缺乏事实和法律依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院﹤关于民事证据的若干规定﹥》的规定，判决：驳回原告钟建军的诉讼请求。案件受理费14385元，由原告钟建军负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审查，一审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，最高人民法院《关于适用解释》第九十条第一款规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。该条第二款规定：在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，上诉人凭其与被上诉人签订的《房屋产权转让协议》向被上诉人主张返还购房款和支付违约金。被上诉人辩称该协议系虚假协议，仅是为了从拆迁中获取额外不当补偿而签订，并未得到实际履行，并提交《结算收款单》、《支付凭证存根》、《收据》等证据印证其主张。对此，本院认为，《结算收款单》、《支付凭证存根》可证明“补偿款总数为119000元”，“扣除租金、押金、招待费还余89000元”以及款项支付情况，上诉人认可该收款单签字的真实性和收到89000元的事实，辩称该收款单中租金指的是烟酒损失费，对此并未提供证据予以证明。《收据》亦可证明案外人交纳租金及被上诉人一直行使本案所涉房屋产权的事实。另，《房屋产权转让协议》约定了生效要件，即协议签订后三日内上诉人向兴达公司支付现金20000元及债权冲抵购房款。一、二审中，上诉人并未就现金已支付及债权冲抵购房款方面提供证据，用以证明本案所涉协议已生效并实际履行。上诉人亦认可未按协议约定每年向兴达公司支付不低于30000元房款的事实。故被上诉人持有《结算收款单》、支付凭证、案外人交纳租金收据等证据的证明力明显大于上诉人所持有的《房屋产权转让协议》。结合上述法律规定，上诉人应承担不利的法律后果，本院对被上诉人关于本案所涉协议系虚假协议，仅是为了从拆迁中获取额外不当补偿而签订，并未得到实际履行的主张予以采信。故上诉人依据《房屋产权转让协议》向被上诉人主张返还购房款、支付违约金的上诉请求，本院不予支持。综上所述，钟建军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14385元，由上诉人钟建军负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 勇审 判 员  孙 坚审 判 员  孙 洁二〇一七年十二月十五日法官助理  庞汝全书 记 员  张 琦