贵州省纳雍县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黔纳民初字第1318号
原告（反诉被告）贵州万象摩尔商业运营管理有限公司，住所地贵州省纳雍县雍熙街道办事处万象商城。
法定代表人邰某某，该公司总经理。
委托代理人朱启杰，贵州穹达律师事务所律师。
委托代理人秦某某，该公司副总经理。
被告（反诉原告）宋某某，女，住贵州省纳雍县。
委托代理人宋润平，贵州省纳雍县王家寨法律服务所法律工作者。
委托代理人宋某，男，住贵州省纳雍县。
原告贵州万象摩尔商业运营管理有限公司（以下至判决主文前简称“万象公司”）与被告宋某某租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月23日受理后，被告宋某某于2015年10月15日提起反诉。本院依法适用简易程序于同年10月27日、11月3日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）万象公司的委托代理人朱启杰，被告（反诉原告）宋某某及其委托代理人宋润平、宋某到庭参加了第一次庭审；第二次开庭时，被告（反诉原告）的委托代理人宋润平未到庭，被告（反诉原告）及其委托代理人宋某到庭后，在庭审过程中未经法庭许可中途退庭。本案现已审理终结。
本诉原告万象公司诉称：2014年10月27日，我公司与宋某某签订商铺租赁合同，将位于纳雍县雍熙街道办事处县府路万象商城步行街一层的“B1-2”号商铺租赁给宋某某使用。租赁物交付后，宋某某未按照约定交付租金，经我公司多次索要仍拒绝交付。所以，我公司特具文起诉，提出如下诉讼请求：1、判决解除我公司与宋某某签订的《万象摩尔百货租赁合同》；2、判决宋某某将商铺腾空交还我公司；3、判决宋某某支付占用商铺的租金41000元；4、判决宋某某向我公司支付违约金10250元；5、案件受理费由宋某某负担。
为证明其主张，万象公司提供了以下证据供质证：1、租赁合同1份，用以证明以下内容：（1）、万象公司将万象商城步行街1层的“B1-2”号商铺租赁给宋某某使用，并约定了租赁期限、租金支付方式、违约责任等内容；（2）、宋某某已经违约，应当按月租金�三倍支付违约金。被告对该证据的真实性及第（1）项证明目的不持异议，认为不能达到第（2）项证明目的。经审查，该书证能证明万象公司与宋某某之间存在合法的租赁合同关系。2、律师函、顺丰快递单、网上快递查询记录、万象公司出具的收费收据4张、物业服务收费通知单5张，用以证明以下内容：（1）、万象公司多次向宋某某索要租金；（2）、宋某某存在拖欠水电费、物业管理费的违约行为。被告质证认为，万象公司没有向我催交过租金，水电费是由原告（反诉被告）的管理人员向我们收取，欠付水电费是因为没有原告（反诉被告）单位人员来收取。经审查，该书证能够达到万象公司主张的第（1）项证明目的。3、宏鑫公司与摩尔公司签订的《纳雍万象商城租赁协议书》、宏鑫公司国有土地使用证、宏鑫公司建设用地规划许可证、宏鑫公司建设工程规划许可证、宏鑫公司建筑工程施工许可证、宏鑫公司商品房预售许可证、商业步行街一层平面图各1份，用以证明万象公司向宋某某出租商铺属于合法的经营行为。宋某某质证无异议，本院予以采信。
本诉被告宋某某辩称：万象工司提出的主张没有事实和法律上的依据，我方没有违约，也不同意解除合同。所以，请求人民法院驳回万象公司提出的全部诉讼请求。
为证明其主张，本诉被告提供了租赁合同书1份，用以证明该合同仅约定了下年度租金的交付时间，没有明确约定第一年度租金的交付时间。万象公司质证认为，该合同已经明确约定了租金的交付时间。经审查，该证据能证明租赁合同没有明确约定第一年度租金的交付时间。
反诉原告宋某某诉称：1、万象公司出租给我的商�租金标准过高，请求人民法院判令将租金变更为按每平方米70元计算；2、万象公司的员工无故将出租给我使用的商铺上锁145天，给我造成严重经济损失，因此诉请人民法院判令万象公司赔偿我营业损失98005.5元，并承担违约金10250元。
为证明其主张，反诉原告宋某某提供了以下证据供质证：1、现场照片12张，用以证明万象公司出租给宋某某使用的商铺的物理现状以及万象公司将该商铺上锁的事实。万象公司质证对该照片反映的商铺物理现状无异议，但认为将商铺上锁的行为并非万象公司实施。3、录音资料1份4段，证明万象公司将宋某某的商铺上锁后，先后四次找宋某某协商处理，并在协商处理过程中答应减免商铺6个月租金的事实。万象公司质证对该录音资料的真实性有异议，并且认为不能达到举证方的证明目的。4、进货单及销售单共114页，证明因万象公司将商铺上锁给被告方造成营业损失98005.5元。万象公司质证对该书证的真实性有异议，并且认为不能达到被告方的证明目的。经审查，第1组证据能证明商铺的物理现状以及商铺被上锁的事实；第2组证据能证明双方的纠纷先后经过四次协调处理，在协调过程中万象公司表态可以免除宋某某6个月的租金，但宋某某坚持要求万象公司必须赔偿损失，最终未能达成一致；第4组证据不具备民事诉讼证据所必须的“客观性、合法性和关联性”特征，不能达到被告方的证明目的。
反诉被告万象公司辩称：我公司没有违约，反诉人要求被反诉人赔偿其营业损失和违约金的诉讼请求没有事实及法律依据。双方签订的租赁合同是双方协商一致的结果，是双方当事人的真实意思表示，反诉人要求降低租金的诉�请求没有事实和法律依据。所以，请求人民法院依法驳回反诉人的全部诉讼请求。
反诉被告在反诉中所提供的证据与本诉中的相同。
根据双方当事人在庭审中的陈述和本院审查采信的证据，对本案事实认定如下：2014年10月27日，万象公司与宋某某签订租赁合同，将位于纳雍县雍熙街道办事处县府路万象商城商业项目步行街一层“B1-2”号商铺出租给宋某某使用，租赁期限从2014年11月15日起到2017年7月15日止，租金每年度41000元。该合同第四条第2款约定，签订合同时宋某某向万象公司支付合同保证金5000元，租金每年支付一次，起租前七天内交清下年度租金。合同签订当日，宋某某向万象公司交付了5000元保证金，万象公司将出租的商铺交付给宋某某。双方在履行合同过程中，万象公�要求宋某某先行交付租期内第一年度的租金，宋某某以商铺面积较小而租金相对比邻的商铺较高为由拒绝交付，并要求万象公司降低租金标准，双方对此一直未重新协商达成一致。2015年6月2日，万象公司以被告拒绝交付租金为由，将商铺的门上锁，后经双方又多次协商，仍然未能达成一致。商铺的门被上锁后，宋某某未主动采取降低损失的自助措施，也未及时向相关部门报告和寻求解决途径，上锁状态一直持续。
根据各方当事人的陈述和本院审查认定的事实，本案的争议焦点是：1、双方签订的租赁合同应否解除；2、万象公司、宋某某在诉讼中主张的经济赔偿应否得到支持。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履�自己的义务。本案中，万象公司与宋某某签订的商铺租赁合同是双方当事人的真实意思表示，在签订合同时，没有证据证明万象公司存在欺诈，也没有证据证明宋某某存在重大误解。因此，该合同是依法成立并生效的合同，对双方当事人具有约束力。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，当事人可以对合同的关键内容进行协议补充，不能达成补充协议的，按照合同条款和交易习惯确定合同内容。本案中，双方对宋某某提出的租金异议不能达成一致，就只能按照原定合同的条款来执行。对于第一年度租金的交付期限问题，租赁合同上确实未约定明确。但在房屋租赁交易中，一般是承租人先交付租金再占有和使用租赁物，如果使用完租赁物再交付租金，往往会导致出租方收取租金的权益难以实现。所以，万象公司要求宋某某先支付第一年度租金的主张，符合交�习惯和日常生活法则。另外，《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项规定，履行期限不明确的，债权人可以要求债务人随时履行，但要给对方必要的准备时间。在本案租金给付的法律关系中，宋某某是债务人，万象公司是债权人，在合同未明确约定第一年度租金交付期限的情况下，万象公司有权随时要求宋某某支付。所以，万象公司要求被告及时交付第一年度租金的主张，既具备合法性，又具备合理性；宋某某拒绝交付第一年度租金的行为，则应当认定为拒绝履行租赁合同主要内容的违约行为。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后仍未履行的，另一方可以主张解除合同。本案中，宋某某拒绝交付第一年度的租金，属于迟延履行主要债务，双方经多次协商后承租人仍未交付，属于经催告后仍未履行。所以，对万象公司要求解除租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，权利人有权要求恢复原状和赔偿损失。所以，万象公司要求被告将商铺腾空后交还的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，占用商铺一方应当赔偿实际占用商铺的费用。本案中，宋某某实际正常使用商铺的期限应从2014年11月15日起计算到2015年6月2日止，实际使用时间为6.5个月，商铺占用费应当参照租金的约定计算为41000元÷12个月6.5个月=22208元，扣除宋某某已经交付的5000元后，宋某某应当实际向万象公司支付17208元。对万象公司要求宋某某支付一年租金的诉讼请求，超出上述数额的部分不予支持。因万象公司是企业法人，双方签订的合同是其提供的格式合同，因合同中履行期限不明确导致纠纷发生，万象公司存在一定的过错；在纠纷发生后，万象公司未及时依法提出主张，导致双方争议搁置的时间延长，万象公司也存在一定的过错。所以，对万象公司要求宋某某承担违约金10250元的主张，本院不予采纳。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条规定，当事人在合同中未约定定金性质的，发生纠纷时不得主张定金权利。本案的租赁合同中未明确约定定金性质，所以宋某某交付的5000元依法只能认定为合同预付款，在发生纠纷时只能作为合同价款予以扣除。
另外，对反诉原告宋某某针对反诉被告万象公司提出的反诉，因反诉原告宋某某在庭审过程中未经法庭许可中途退庭，本院将另行作出裁定。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条第一款、第六十一条、第六十二�第（四）项、第九十四条第一款第（三）项、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十四条以及《最高人民法院关于使用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定判决如下：
一、解除贵州万象摩尔商业运营管理有限公司与宋某某签订的商铺租赁合同；
二、宋某某在本判决生效之日起5日内将位于纳雍县雍熙街道办事处县府路万象商城商业项目步行街一层的“B1-2号”商铺腾空交还给贵州万象商业运营管理有限公司；
三、宋某某在本判决生效之日起5日内支付贵州万象摩尔商业运营管理有限公司商铺占用费17208元；
四、驳回贵州万象摩尔商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1082元，适用简易程序收取541元，由宋某某负担184元，由贵州万象摩尔商业运营管理有限公司负担357元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。
逾期不上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。
审判员 �云
二〇一五年十一月三日
书记员 周星星