广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第1963号
上诉人（原审被告）：黎明罡。
委托代理人：ＸＸＸ，广东中圳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张玉海。
委托代理人：王新意，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
委托代理人：王华，北京市康达（深圳）律师事务所律师。
原审被告：殷奇彪。
原审被告：熊艳。
原审第三人：深圳龙岗国安村镇银行有限责任公司。
法定代表人：王兵才，职务董事长。
委托代理人：胡强，广东深大地律师事务所律师。
委托代理人：陈艳，广东深大地律师事务所律师。
上诉人黎明罡因与被上诉人张玉海、原审被告殷奇彪、熊艳、原审第三人深圳龙岗国安村镇银行有限责任公司（以下简称国安村镇银行）确认合同无效纠纷一案，不服�圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第418号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，2010年8月24日、8月25日、2011年2月28日、7月11日，张玉海作为甲方与作为乙方的深圳市xx联盟投资担保有限公司（以下简称xx公司）先后签署了五份《经济信息咨询服务协议书》，主要内容为甲方全权委托乙方办理相关委托事项，甲方支付相应咨询服务费；乙方应亲自履行委托手续，在未征得甲方书面同意之前，不得将委托事务转交他人办理。黎明罡以xx公司法定代表人身份在上述协议书上签名。
2011年1月12日，张玉海作为甲方与作为乙方的黎明罡签订了一份《委托融资协议》，载明因甲方经营发展需要，拟办理融资事项，甲方委托乙方选择深圳农村商业银行�其他金融机构融资，融资额最低起点为500万元，最多为1，000万元，并办理融资过程中的全部事项，甲方委托乙方的全部事项从2011年1月12日开始至2011年12月30日前结束。深圳市xx通信科技有限公司（以下简称xx公司）在甲方一栏加盖了公章。
2011年1月30日，张玉海出具了两份公证授权委托书，载明张玉海拥有深圳市宝安区xx街道xxxx公路x侧xxxx园xx栋x单元x房和深圳市宝安区xx街道xx大道x侧x园x期x栋xxx房两套房地产，委托熊艳、殷奇彪为代理人，并以张玉海的名义在2011年1月30日至2012年1月29日期间均可独立办理以下事项：1、到银行申请转按揭贷款或者消费贷款，开立银行账户、签署借款申请书等；2、到银行办理赎楼及终止授信额度等相关手续，签署相关文件并领取房地产证等；3、转卖上述房产、签署房地产买卖合同、领取房地产证、办理买�合同公证、办理房产过户手续等。委托书除上述委托事项外，还详细列举了众多其他与涉案房产抵押、出售等委托事项。
2011年2月16日，深圳市农村商业银行龙城支行与xx公司签订了《贷款合同》，xx公司向深圳市农村商业银行龙城支行贷款700万元，贷款分别支付至xx公司和上海xx电子有限公司，金额分别为475万元和225万元。张玉海和深圳市xxx商贸有限公司作为保证人，张玉海同时提供深圳市宝安区xx街道xxxx公路x侧xxxx园xx栋x单元x房和深圳市宝安区xx街道xx大道x侧x园x期x栋xxx房两套房地产作为抵押担保，并与深圳市农村商业银行龙城支行签订了《抵押合同》，该《抵押合同》所附《抵押物清单》记载深圳市宝安区xx街道xxxx公路x侧xxxx园xx栋x单元x房地产评估净值为386.4021万元，深圳市宝安区xx街道xx大道x侧x园x期x栋xxx房地产评估净值91.3920万�。在张玉海与深圳市农村商业银行龙城支行签订的《抵押物价值认定协议》中，双方确认上书两套房地产价值为700万元。
2011年2月24日，深圳市农村商业银行龙城支行向xx公司发放贷款700万元，贷款起始日为2011年2月24日，贷款到期日为2014年2月24日。
2011年8月29日，殷奇彪应张玉海因借款问题，约好到深圳市龙华新区xx街道大乐xxx餐厅商谈还债之事，后因双方未达成一致意见，张玉海即令其事先安排在xxx餐厅包间及餐厅外停车场的数十人对殷奇彪实施殴打后逃跑。
2011年8月31日，殷奇彪就其与张玉海借款合同纠纷向深圳仲裁委员会提出仲裁申请，案号为深仲受字（2011）第795号；黎明罡就其与张玉海的借款合同纠纷向深圳仲裁委员会提出仲裁申请，案号为深仲受字（2011）第793号。
2011年9月5日，殷奇彪、黎明罡分别向原审法院提出财产保全申请。原审法院于当日分别作出（2011）深宝法民一初字第8928号、8929号两份民事裁定，分别载明殷奇彪、黎明罡因与张玉海民间借贷两案已向深圳仲裁委员会申请仲裁，并向原审法院申请财产保全，原审法院依法相应作出两份裁定，并分别裁定查封张玉海价值110万元、62万元的财产，并于裁定当日查封了深圳市宝安区xx街道xxxx公路x侧xxxx园xx栋x单元x房地产和深圳市宝安区xx街道xx大道x侧x园x期x栋xxx房地产。
2011年11月10日，殷奇彪、黎明罡分别向原审法院提交了《解除财产保全措施申请书》，称其已与张玉海达成和解协议，为便于履行该协议，分别请求解除对上述两房地产的查封。2011年12月8日，原审法院分别依据殷奇彪、黎明罡的申请作出（2011）深宝法民一初字第8928-1号、8929-1两份民事裁定，分别裁定解除对上述两套房地产的查封。
2011年10月19日，仲裁庭在张玉海缺席的情况下开庭审理深仲受字（2011）第793号仲裁案件。2011年11月28日，仲裁庭在张玉海缺席的情况下开庭审理深仲受字（2011）第795号仲裁案件。
2011年10月26日，深圳仲裁委员会作出（2011）深仲裁字第712号仲裁裁决，裁决张玉海返还黎明罡借款55万元及利息、律师费1万元、保全费3，620元。2011年11月30日，深圳仲裁委员会作出（2011）深仲裁字第774号裁决，裁决张玉海返还殷奇彪借款100万元及利息、律师费1万元、保全费5，000元，该裁决已于2011年12月28日发生法律效力。
2011年10月21日，黎明罡向xx公司账户转账100万元；熊艳分两笔向xx公司账户转账共计50万元。2011年12月7日，黎明罡向xx公司账户转账354万元，摘要为“赎楼”；黎明罡向xx公司账户转账536，600元。2011年12月8日，黎明罡向xx公司账户存入现金103元。上述款项合计6，076，763元，用于清偿xx公司在深圳市农村商业银行龙城支行的贷款，以注销涉案房产的抵押登记。
2011年12月9日，熊艳以张玉海代理人的身份与黎明罡签订了一份《深圳市二手房买卖合同》，约定张玉海将深圳市宝安区xx街道xxxx公路x侧xxxx园xx栋x单元x房地产以239.9640万元的价格出售给黎明罡。同日，熊艳以张玉海代理人的身份与汪礼签订了一份《深圳市二手房买卖合同》，约定张玉海将深圳市宝安区xx街道xx大道x侧x园x期x栋xxx房房地产以77.278563万元的价格出售给汪礼。
2011年12月13日，深圳市宝安区xx街道xx大道x侧x园x期x栋xxx房地产过户登记至汪礼名下；深圳市宝安区xx街道xxxx公路x侧xxxx园xx栋x单元x房地产过户登记至黎明罡名下。
2012年4月15日，公安机关将张玉海抓获归案。
2012年11月23日，原审法院做出（2012）深宝法刑初字第4588号刑事判决，该判决审理查明殷奇彪所受损伤为重伤，伤残等级为一个捌级、一个拾级。在诉讼过程中，附带民事诉讼的被害人殷奇彪与张玉海达成赔偿协议，一次性支付殷奇彪24万元，殷奇彪给予谅解，要求依法从轻处罚。在上述事实基础上，判决张玉海犯故意伤害罪，判处有期徒刑三年（自2012年4月15日起至2015年4月14日止）。
另查明，深圳市xx联盟投资管理有限公司于2005年11月25日注册成立，股东为黎明罡、黄某、陈某；2010年4月25日，法定代表人变更为黎明罡，股东变更为黎明罡；2010年8月27日，名称由深圳市xx联盟投资管理有限公司变更为深圳市xx联盟投资担保有限公司，股东变更为李某、黎明罡、殷奇彪；2014年9月18日，名称变更为深圳市xx联盟投资管理有限公司，法定代表人变更为殷奇彪，股东变更为屈某、李某、殷奇彪。
2013年1月31日，深圳市宝安区xx街道xxxx公路x侧xxxx园xx栋x单元x房地产进行了抵押登记，借款人为广图电子（深圳）有限公司，抵押人黎明罡、黄某，抵押权人为深圳龙岗国安村镇银行有限责任公司，抵押贷款金额为800万元。
2014年9月26日，深圳市宝安区xx街道xx大道x侧x园x期x栋xxx房产进行了抵押登记，借款人为广图电子（深圳）有限公司，抵押人为王某、殷奇彪、李某、汪礼、黎明罡，抵押权人为深圳市金融联融资担保有限公司，抵押贷款�额为1，000万元。广图电子（深圳）有限公司法定代表人为黎明罡。
张玉海委托深圳市xx联资产评估有限公司对涉案两套房地产在2011年12月9日的市场价值进行评估，深圳市宝安区xx街道xx大道x侧x园x期x栋xxx房地产在2011年12月9日的市场价值为1，322，232元，深圳市宝安区xx街道xxxx公路x侧xxxx园xx栋x单元x房地产在2011年12月9日的市场价值为5，816，356元。黎明罡、殷奇彪、熊艳不认可该评估结论，但均未向原审法院提出评估申请。
庭审中，张玉海、黎明罡、殷奇彪、熊艳均确认黎明罡与殷奇彪系xx公司股东，熊艳系xx公司员工。殷奇彪、熊艳均确认张玉海想通过殷奇彪及xx公司办理贷款及赎楼，为了操作方便，熊艳作为xx公司的员工一起接受张玉海的授权办理上述事项。黎明罡称为办理递件过户于2011年12月9日签订�深圳市二手房买卖合同》，但购房款总额为480万元，购房款在张玉海欠黎明罡的款项里进行了抵扣；黎明罡同时称其通过熊艳及黎明罡的银行账户向xx公司的还款账户存入了6，076，763元。
张玉海的原审诉讼请求为：一、确认张玉海与黎明罡之间关于深圳市宝安区xx街道xxxx公路x侧xxxx园xx栋x单元x房产的买卖行为无效；二、黎明罡、殷奇彪、熊艳协助张玉海将深圳市宝安区xx街道xxxx公路x侧xxxx园xx栋x单元x房产更名至张玉海名下，更名产生的税费由黎明罡、殷奇彪、熊艳承担；三、黎明罡、殷奇彪、熊艳向张玉海支付房屋使用费131，502.12元（该房屋使用费以深圳市同时期同地段的政府指导租金为标准，从2011年12月9日暂计至2015年3月12日，之后的房屋使用费应继续计算至黎明罡腾退房屋之日止）；四、黎明罡、殷奇彪、熊艳承担本案诉讼费、保全费。庭审前，张玉海增加一项诉讼请求：黎明罡腾退深圳市宝安区xx街道xxxx公路x侧xxxx园xx栋x单元x房产，交由张玉海使用。
原审法院认为，本案争议焦点为熊艳与黎明罡就涉案房产签订的《深圳市二手房买卖合同》及相应买卖行为的效力问题。对此，原审法院分析如下：
一、熊艳的签订涉案合同及出售涉案房产的行为是否超越了代理权限。《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。张玉海签署了《委托书》并办理公证手续，该份委托书的授权内容涵盖了“转卖上述房产、签署《房地产买卖合同》……”等相关委托事项，内容极为全面。但根据审理查明的事实和熊艳的庭审陈述可知，张玉海出具该份《委托书》的目的实为了办理贷款，并非出售涉案房产。熊艳作为受托人，未经张玉海同意即出售涉案房产，事后张玉海亦未予以追认，熊艳出售涉案房产的行为超越了代理权限。
二、熊艳以张玉海的名义与黎明罡签订涉案合同，出售涉案房产是否属于恶意串通，是否损害了张玉海利益。原审法院认为，《中华人民共和国民法通则》第五十八条第（四）项规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的民事行为无效，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。根据审理查明的事实可知，xx公司系为xx公司寻求贷款提供服务，殷奇彪、黎明罡系xx公司的股东，熊艳系xx公司的员工，在xx公司的专业服务下，xx公司于2011年2月24日取得了银行贷款，根据xx公司、黎明罡与xx公司之间协议，xx公司、黎明罡所提供的咨询服务已完成。但之后，殷奇彪与张玉海因借款问题发生争议，张玉海于2011年8月29日纠集多人故意伤害殷奇彪致其受重伤，后张玉海逃跑未归案，直至2012年4月15日被公安机关抓获。在此期间内，殷奇彪、黎明罡于2011年8月31日就其与张玉海借款合同纠纷向深圳仲裁委员会提出仲裁申请，并于2011年9月5日向原审法院提出财产保全申请，查封了深圳市宝安区xx街道xxxx公路x侧xxxx园xx栋x单元x房地产和深圳市宝安区xx街道xx大道x侧x园x期x栋xxx房地产。但在2011年11月10日，殷奇彪、黎明罡分别向原审法院提交了《解除财产保全措施申请书》，称其已与张玉海达成和解协议，为便于履行该协议，分别请求解除对上述两房地产的查封。2011年12�8日，原审法院分别裁定解除对上述两套房地产的查封。在2011年12月8日原审法院裁定解除查封前，黎明罡、熊艳向xx公司还款账户转入6，076，763元，用于清偿xx公司在深圳市农村商业银行龙城支行的贷款，以注销涉案房产的抵押登记。2011年12月9日，熊艳以张玉海代理人的身份分别与黎明罡、汪礼签订了《深圳市二手房买卖合同》，将含涉案房产在内的两套房产出售给黎明罡和汪礼，并于2011年12月13日将上述两套房产分别过户登记至黎明罡和汪礼名下。在上述查明事实基础上，原审法院对涉案房产买卖是否存在恶意串通、是否损害了张玉海的利益这一争议焦点分析如下：（一）是否构成恶意串通。原审法院认为，第一，黎明罡、殷奇彪为xx公司股东，熊艳为xx公司财务人员，三人为较为熟悉的朋友关系或合作伙伴。第二，根据民事诉讼举证规则，当事人对其主张的事实负有举证证明的责任。黎明罡应当提供证据证明其已经支付了涉案房产对价，但黎明罡并未提供证据证明其亦支付了对价，且其所主张的购房款为480万元，与现有的房产买卖合同所记载的价款不一致，也没有其他证据证明。黎明罡在庭审中称480万元购房款在其代xx公司的还款中抵扣，但黎明罡代xx公司所享有的系对xx公司的债权，其无权迳行向张玉海主张抵扣。第三，黎明罡和殷奇彪在向原审法院申请解除查封时称其已经与张玉海达成和解，但此时，张玉海因涉案刑事犯罪在逃，正常情况下不会与殷奇彪、黎明罡或xx公司相关人员联系；其次，在发生如此严重的刑事犯罪后，双方矛盾较大，正常情况下，双方之间的和解应会形成书面协议，但殷奇彪、黎明罡均未提供相关书面和解协议，亦未提供其他证据证明双方曾达成过口头和解协议，有悖常理；最后，在殷奇彪、�明罡以与张玉海达成和解之后，双方之间的仲裁案件仍作出了仲裁裁决，并未以和解的方式结案，这亦有悖常理。第四，xx公司、黎明罡、殷奇彪、熊艳均不是xx公司向银行贷款的保证人，在xx公司不能清偿贷款时，xx公司、黎明罡、殷奇彪、熊艳均无代为清偿的法律责任，但事实上，在张玉海案发逃跑后，作为殷奇彪的同事、朋友的黎明罡、熊艳却代xx公司清偿巨额贷款，目的显然是为了消除涉案房产过户的抵押登记障碍。综上，原审法院认为，殷奇彪、黎明罡、熊艳为朋友关系，在殷奇彪被张玉海纠集他人殴打后，恶意串通，不当使用张玉海出具的用于取得抵押贷款的《委托书》，虚构房地产买卖合同关系，将涉案房产登记过户至黎明罡名下。（二）是否损害了张玉海的利益。原审法院认为，涉案房产在2011年2月16日抵押给银行时的评估净值为3，864，021元，张玉海委托评估机构评估的涉案房产在2011年12月9日的市场价值为5，816，356元。黎明罡、殷奇彪、熊艳虽然不认可张玉海委托评估机构出具的评估报告，但未提出评估申请，亦未提交其他证据证明涉案房地产在2011年12月9日的市场价值，因此，原审法院采信张玉海主张，涉案房地产在2011年12月9日的市场价值为5，816，356元。结合张玉海并未收到分文房款的事实，可知张玉海的合法利益因黎明罡、殷奇彪、熊艳恶意串通受到损害。
综上所述，熊艳以张玉海的名义与黎明罡签订的《深圳市二手房买卖合同》无效，熊艳以张玉海的名义与黎明罡之间关于买卖涉案房产的行为亦属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过�的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案基于涉案合同无效，黎明罡应协助张玉海将涉案房产产权恢复登记至张玉海名下，黎明罡在履行该义务之前需注销国安村镇银行的抵押权，恢复登记所产生的税费由殷奇彪、熊艳、黎明罡承担。xx公司其因黎明罡、熊艳等的代为清偿贷款而获益，但xx公司并未参与本案诉讼，该代为清偿款项的返还不便在本案中处理，相关权利人可另寻法律途径解决。关于房屋占有使用费。原审法院认为，张玉海作为完全民事行为能力人，开立公司进行商业行为，其应当知晓出具授权委托书的法律风险，但其并未严格按照委托目的出具授权委托书，致使其利益受到损害，其本身具有过错，其应自行承担涉案房产至本判决指定的腾退期限届满之前的房屋占有使用利益损失。如黎明罡在本判决指定�腾退期限届满后仍未将涉案房屋交付给张玉海，张玉海可另行提起诉讼要求黎明罡支付相应的房屋占有使用费，因该事实尚未发生，原审法院在本案中不予处理。关于涉案房产的腾退，原审法院认为，涉案合同无效，黎明罡占有涉案房屋没有依据，其应将涉案房产腾退给张玉海。但涉案房产上存在抵押权，抵押权人国安村镇银行不存在任何过错，其所享有的合法物权利益应受到法律的充分保护，张玉海基于无效合同所享有的返还涉案房产的权利为债权请求权，张玉海不能以此对抗抵押权人国安村镇银行的抵押权。结合张玉海本身存在过错，原审法院认为涉案房产在所负抵押登记注销后腾退给张玉海，更能保护抵押权人的合法权益，平衡各方利益。如黎明罡未能履行本判决确定的注销抵押登记义务，张玉海应采取代为清偿债务或另行提供抵押物等措施以注销涉案房产抵押登记，否则，当抵押权人依法行使抵押权后，张玉海基于本判决所享有的返还涉案房产请求权将不具备客观条件，其只能另行向黎明罡主张赔偿损失。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、熊艳以张玉海名义与黎明罡就位于深圳市宝安区xx街道xxxx公路x侧xxxx园xx栋x单元x房地产签订的《深圳市二手房买卖合同》及买卖上述房产的行为均无效；二、黎明罡应于判决生效后三十日内注销深圳龙岗国安村镇银行有限责任公司在上述房产上设定的抵押权登记，注销抵押登记所产生的税费由黎明罡承担；三、黎明罡在上述房产抵押登记被注销后十日内协助张玉海办理上述房产的产权变更登记手续，将上述房产恢复登记至张玉海名下，恢复登记所产生的过户税费由殷奇彪、熊艳、黎明罡承担；四、黎明罡在上述房产抵押登记被注销后十日内将上述房产腾退给张玉海；五、驳回张玉海的其他诉讼请求。本案受理费27，049元、保全费5，000元，由殷奇彪、熊艳、黎明罡负担，受理费张玉海已预交。
黎明罡不服原审判决，向本院提起上诉，请求二审法院：撤销原审判决，驳回张玉海的诉讼请求。上诉事实与理由：一、黎明罡处置涉案房屋的行为是处理和了结其与张玉海之间债权债务的一种方式和手段，一审判决将黎明罡与张玉海之间债权债务的处理结果，单纯、孤立地作为一个房屋买卖合同纠纷处理，是不妥当的。1、黎明罡处置涉案房屋之前，其与张玉海之间存在债权债务。一审查明，张玉海与黎明罡、殷奇彪之间存在以下债权债务：（1）（2011）深仲裁字第712号仲裁裁决，裁决�玉海应返还黎明罡借款55万元及利息、律师费1万元，保全费3620元，共计563620元；（2）（2011）深仲裁字第774号仲裁裁决，裁决张玉海应返还殷奇彪借款100万元及利息、律师费1万元、保全费5000元，共计1015000元；（3）黎明罡在2011年10至12月，垫付6076763元为张玉海的
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人公司（xx公司）偿还在深圳市农村商业银行龙城支行的贷款。另外，（2011）深仲裁字第721号仲裁裁决，裁决张玉海的一人公司（xx公司）应偿还黎明罡借款50万元及逾期还款稍息、律师费1万元、仲裁费20250元，共计本金530250元。据此，张玉海对黎明罡及殷奇彪负债合计本金8185633元（利息未计）。2、黎明罡处置涉案两套房屋时，该两套房屋的市场价格与张玉海对黎明罡、殷奇彪的负债本金相比尚差10多万元。一审查明，经评估涉案两套房屋在2011年12月份的市场价为7138588元。由于张玉海对黎明�负有债务，且该债务本金比涉案两套房屋价格多出100多万元，黎明罡认为其处置该两套房屋是处理双方之间债权债务的行为。3．黎明罡自行处置涉案房屋以实现其债权的行为，在形式上虽有不够完备之处，但在实质上并未损害张玉海的利益，更不存在恶意串通的事实，反而防止了张玉海的损失扩大。黎明罡处置涉案两套房屋，是在以下背景条件下进行的：（1）涉案两套房屋在深圳市农村商业银行龙城支行设定了抵押；（2）张玉海因涉及刑事犯罪在逃，黎明罡无法与其取得联系；黎明罡在此情形下处置涉案两套房屋，一方面是为了保障自身债权得以实现，另一方面，在张玉海在逃的情况下，黎明罡为其一人公司偿还贷款，也避免了该两套房屋在贷款到期后被银行行使抵押权拍卖抵债，客观上为张玉海减少了损失。为此，黎明罡一直认为其处置涉案房屋，是处理双方之间债权债务的行为，双方的债权债务因此而了结；也正因为如此，黎明罡对发生法律效力的仲裁裁决一直未申请强制执行，对为张玉海的一人公司（xx公司）垫付偿还的贷款，也一直未向张玉海追索。二、一审在涉案房屋存在抵押权的情况下，判决将涉案房屋产权变更登记至张玉海名下是错误的。三、一审认定熊艳签订涉案合同及出售涉案房产的行为超越了代理权，是错误的认定。1、张玉海出具公证委托书的本意和目的，不仅仅是为了办理贷款，更重要的是为了在张玉海不能偿还贷款的情况下，出售涉案房产以保障债权人的利益。在融资市场借贷实践中，出借人都是要求抵押人事先公证授权给其指定的人或中介方，在借款人不能按约定偿还借款的情况下，代理人有权出售抵押物，用以偿还借款本息。如果仅仅是为了办理贷款，张玉海可以自行办理相关贷款手续或�权其指定的人，而完全没必要授权给出借人认可的黎明罡指定的熊艳和殷奇彪。既然熊艳具有出售涉房房产的权限，其行为也符合张玉海出具委托书的本意和目的，就不存在事先经张玉海同意、事后需张玉海追认一说。2、无论在形式上还是实质内容方面，熊艳均具有签订涉案合同及出售涉案房产的权利，其行为并未超越代理权。张玉海在2011年1月30日出具的公证授权委托书中，明确授权熊艳具有转卖涉案房产、签署房地产买卖合同、办理房产过户手续等权利。3、张玉海并未遭受实际损失。（1）黎明罡取得涉案房屋产权是黎明罡处理与张玉海之间债权债务的结果，并未实际支付购房款。一审查明的涉案房屋交易价格为239.9640万元，并非真实的交易价格，而是为了完成涉案房屋产权过户手续而按照国土房管部门的要求填写的，黎明罡将涉案房屋过户至其名下并未支付�房款，而是处理债权债务的行为。（2）如上所述，张玉海对黎明罡、殷奇彪负债共计本金8185633元（利息未计），涉案两套房屋在2011年12月份的市场评估价为7138588元。该金额与张玉海对黎明罡、殷奇彪所负债务本金相冲抵尚差100多万元。张玉海并未受到任何实际损失。黎明罡在庭审中补充上诉意见：一审判决已经确认了合同无效，合同无效应按照无效合同的法律后果处理。
被上诉人张玉海答辩称：原审判决查明事实清楚，法律依据充分，请依法驳回黎明罡的各项上诉请求。
原审第三人国安村镇银行答辩称：房产证具有公示公信效力，国安村镇银行在该证真实有效的情形下，接受了黎明罡提供的不动产抵押，签署了相应的最高额抵押合同，并为该抵押进行了抵押登记，抵押合同和抵押行为均符合法律法规规定，合法有效。且该抵押合同的主合同授信协议、借款合同均真实有效，国安村镇银行也向黎明罡发放了所有约定的贷款。无论涉案房产过户登记至黎明罡名下之前存在何种争议，均不应影响抵押合同及抵押权，国安村镇银行的权益应受法律保护。
本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，二审争议焦点仍为熊艳以张玉海名义与黎明罡就涉案房产签订的《深圳市二手房买卖合同》及买卖上述房产的行为的效力问题。
关于熊艳是否有权出售涉案房产。黎明罡上诉称张玉海出具《委托书》的本意不仅是为了办理贷款，还为了在张玉海不能偿还贷款的情况下，出售涉案房产以保障债权人的利益，故熊艳出售涉案房产未超越权限。但该主张与殷奇彪、熊�在原审中的陈述不符，张玉海亦不认可，且无其他证据予以证明，本院不予采信。张玉海出具《委托书》的目的实为办理贷款，而非出售涉案房产，熊艳作为受托人，未经张玉海同意即出售涉案房产，事后张玉海亦未予以追认，故熊艳出售涉案房屋的行为超越代理权限。
关于黎明罡与熊艳是否存在串通。黎明罡、殷奇彪为xx公司股东，熊艳为xx公司财务人员，熊艳因履行职务之故成为张玉海受托人，双方均应知晓出具《委托书》的目的在于办理贷款，且委托事项已经完成，黎明罡在二审亦承认其将涉案房产过户至其名下是其自行处理与张玉海之间债权债务关系所为，由此可知，黎明罡与熊艳签订涉案房屋买卖合同并未经张玉海认可，是黎明罡与熊艳的串通行为。
关于黎明罡与熊艳串通转让涉案房产的行为是否损害了张玉海的利益。涉案房产在2011年2月16日抵押给银行时的评估净值为3，864，021元，张玉海委托评估机构评估的涉案房产在2011年12月9日的市场价值为5，816，356元。黎明罡、殷奇彪、熊艳虽然不认可张玉海委托评估机构出具的评估报告，但未提出评估申请，亦未提交其他证据证明涉案房地产在2011年12月9日的市场价值，因此，原审法院采信张玉海主张，认定涉案房地产在2011年12月9日的市场价值为5，816，356元并无不当，本院予以认可。而不管依据黎明罡与熊艳所签买卖合同约定的房价239.9640万元，抑或黎明罡在原审关于购房款为480万元的主张，黎明罡均未能举证证明其向张玉海支付了对价。黎明罡主张购房款系通过抵扣其对张玉海及张玉海经营的xx公司的债权予以支付，但其在一、二审对于其主张抵扣的债权及抵扣数额的陈述均不一致，本院不予采信。况且�黎明罡对xx公司的债权亦无权迳行向张玉海主张抵扣。而即便黎明罡对张玉海享有债权，黎明罡亦应通过合法程序主张权利及受偿，其自行处置张玉海的合法财产然后主张以债权抵扣于法无据，不能认定为系其支付对价的行为。张玉海并未授权熊艳出售涉案房产，黎明罡明知熊艳无权出售房产仍与熊艳签订涉案房屋买卖合同，且未向张玉海实际支付房款，损害了张玉海的合法利益。
综合上述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定，熊艳以张玉海的名义与黎明罡签订的《深圳市二手房买卖合同》无效，熊艳以张玉海的名义与黎明罡之间关于买卖涉案房产的行为亦属无效。基于涉案合同无效，黎明罡应协助张玉海将涉案房产产权恢复登记至张玉海名下，黎明罡在履行该义务之前需注销国安村镇银行的抵押权，恢复�记所产生的税费由殷奇彪、熊艳、黎明罡承担。xx公司因黎明罡、熊艳等的代为清偿贷款而获益，但xx公司并未参与本案诉讼，该代为清偿款项的返还不便在本案中处理，相关权利人可另寻法律途径解决。涉案合同无效，黎明罡占有涉案房屋没有依据，其应将涉案房产腾退给张玉海。但涉案房产上存在抵押权，抵押权人国安村镇银行不存在任何过错，其所享有的合法物权利益应受到法律的充分保护。原审结合张玉海本身存在过错，抵押权人国安村镇银行不存在任何过错等因素，判令涉案房产在所负抵押登记注销后腾退给张玉海并无不当，张玉海亦未提出上诉，本院对此予以维持。如黎明罡未能履行本判决确定的注销抵押登记义务，张玉海应采取代为清偿债务或另行提供抵押物等措施以注销涉案房产抵押登记，否则，当抵押权人依法行使抵押权后，张玉海基于本判决�享有的返还涉案房产请求权将不具备客观条件，其只能另行向黎明罡主张赔偿损失。
综上，黎明罡的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院依法予以驳回。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费27049元，由黎明罡负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邱裕华
审 判 员 张秀萍
代理审判员 蔡妍婷
书 记 员 谢文琦
二0�五年十二月二十二号
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。