成都市龙泉驿区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川0112民初2541号
原告:四川艾明物业管理有限公司，住所地成都市青羊区。
法定代表人：戚鑫，董事长。
委托诉讼代理人：刘小凤，四川均鼎律师事务所律师。
被告：杜锋，男，1979年4月12日出生，汉族，住北京市丰台区。
原告四川艾明物业管理有限公司与被告杜锋物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘小凤到庭参加诉讼、被告杜锋经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告四川艾明物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：请求依法判令被告立即向原告支付物业管理费5603.26元（从2013年6月1日起计至2017年3月31日止）、生活垃圾清运费472元（从2012年5月1日起计至2017年3月31日止）以及违约金2187元（按年利率36％计算）。事实和理由：被告杜锋购置了由中铁地产（成都）开发有限公司开发的位于成都市龙泉驿区北泉路1188号“果壳里的城”住房一套。原告根据与中铁地产（成都）开发有限公司签订的《前期物业服务合同》为被告提供物业服务。根据合同约定，被告应按时交纳物业管理费用，但被告从2013年6月1日起，至今未交纳管理费及生活垃圾清运费。
被告杜锋无正当理由未到庭参加诉讼。在举证期限内，被告向本院提交了书面答辩状以及燃气发票复印件一张、水费预存单复印件一张。答辩理由：1、根据《物业管理条例》规定，业主委员会成立后，应重新签订服务合同。现原告与业主委员会没有重新签订服务合同，故原告主体不适格。2、原告主张2015年5月30前的物业管理费已超过诉讼时效。3、双方一致在协商物业费用，故原告主张违约金没有法律依据。4、被告长期在北京生活和工作，该房屋未经装修和使用，长期闲置无人居住。根据《成都市物业服务收费管理实施办法》的规定，业主自身原因而暂不居住的空置房，半年以内按规定或约定的50％交纳。故要求原告返还2012年1月1日起至2012年6月30日止的物业费50％即375元。返还2012年6月30日起至2013年6月30日止的物业费的30％即450元。返还18个月的垃圾清运费180元。
本院经审理认定事实如下：2010年2月，中铁地产（成都）开发有限公司与艾明物业公司签订了《前期物业服务合同》，约定原告为中铁地产（成都）开发有限公司开发的中铁新城一期住宅等提供前期物业服务。合同约定，住宅按建筑面积向业主收取物业费，每月每平方米1.4元；生活垃圾处理费按成都市环卫局规定标准执行，按每户每月8元向业主收取或使用人收取。被告杜锋系成都市龙泉驿区北泉路1188号“果壳里的城”业主。该房屋建筑面积为87.01平方米，系中铁地产（成都）开发有限公司开发的中铁新城一期住宅。2013年4月12日，被告杜锋支付2012年5月26日至2013年5月31日期间的物业服务费1482元。其后，原告在被告住处分别张贴了落款日期为2015年11月20日、2016年4月12日、2016年7月10日的催交通知单，对所欠物业费进行了催收。
另查明，原告当庭提交了其他业主与原告签订的《前期物业管理服务协议》(一期房屋)，该协议为格式合同，合同约定：住宅每月每平方米1.4元；生活垃圾处理费每月每户8元，在收取物业服务费时一并收取。本协议限期自物业交付之日起至小区业主大会（业委会）成立并签订物业委托合同生效之日止。合同第四条第三款约定：“…因业主原因空置房屋，由业主全额交纳物业管理服务费。领取钥匙但暂不入住的业主也应按标准全额交纳物业管理服务费用。”
在庭审中，原告自愿放弃要求被告支付违约金2187元的诉讼请求。
上述事实，有原告提交的《前期物业服务合同》、物业服务照片、业主交费照片、业主交费票据、值班记录表、原告与外包单位签订的生活垃圾清理合同、被告交费收据、被告催收证明、被告催收通知单、被告与其他业主签订的《前期物业管理服务协议》以及原告在庭审中的陈述在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行其义务。庭审中，原告自愿放弃要求被告支付违约金2187元的诉请，本院予以确认。一、关于原告主体是否适格的问题：1、《前期物业服务合同》服务期限届满后，原告至今仍按协议为“果壳里的城”小区提供物业服务，故被告应当向原告支付物业服务费。2、虽然原、被告双方在庭审中均未能提供双方签订的《前期物业管理服务协议》，但开发商出售房屋时，发放了《前期物业管理服务协议》。原告在庭审中提交了其他业主与原告签订的《前期物业管理服务协议》，该协议为格式合同，合同约定：住宅每月每平方米1.4元；生活垃圾处理费每月每户8元，在收取物业服务费时一并收取。协议限期自物业交付之日起至小区业主大会（业委会）成立并签订物业委托合同生效之日止。根据该协议的约定，现业主委员会尚未签订新的物业委托合同或选聘其他物业服务企业，原告按照协议的约定为小区提供了物业服务，被告依法应当支付物业费用。二、关于诉讼时效问题。经庭审查明，原告对本案主张的物业费分别在2015年11月20日、2016年4月12日、2016年7月10日进行了催收，故未超过诉讼时效。三、关于被告主张其房屋系空置房，按照规定应减少交费、并退还部分物业费以及垃圾清运费问题。本院认为，对于空置房屋的物业费收取标准，实质上是对“空置房”收取物业费是否可以打折、如何打折的问题。首先，被告提供的地方政府规章依据不实,且合同有约定的应从其约定。《前期物业管理服务协议》有明确的约定：“…因业主原因空置房屋，由业主全额交纳物业管理服务费。领取钥匙但暂不入住的业主也应按标准全额交纳物业管理服务费用。”其次，空置房的确在一定程度上降低了垃圾清运负担、减少了电梯能耗，情理上应当酌情对物业费给予一定减免。但是，物业费大部分是为全体业主公共部分的管理维护所支出的费用，这些成本不会因为某一业主是否入住发生变化和改变。物业服务的目的是维护和保障物业的正常使用，它不是基于对物业的实际使用而产生的，在业主没有使用房屋的前提下，物业及其周边环境仍然需要被维护，以保证业主能够正常行使权利。业主作为受益人，在合同没有特别约定减少的情况下，则应当支付相应的费用。综上，被告辩称理由不能成立。经本院核实，被告主张物业服务费5603.26元、垃圾清运费472元，其计算金额无误，故对该诉请本院予以支持。物业服务是一种同时具有社会公共性服务和个体服务性质的群体性服务，物业服务费直接关系到物业服务的质量。如果部分业主以某个性问题要求减少或拒交物业服务费，长此以往必然导致物业服务水平下降的恶性循环，最终受到损害的则是所有业主的利益。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告杜锋于本判决生效之日起十日内给付原告四川艾明物业管理有限公司从2013年6月1日起计至2017年3月31日止的物业服务费5603.26元。
二、被告杜锋于本判决生效之日起十日内给付原告四川艾明物业管理有限公司从2012年5月1日起计至2017年3月31日止的生活垃圾清运费472元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取25元，由原告负担5元，被告负担20元（此款已由原告预交，被告在履行上述款项时一并支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 吴皓常
二〇一七年七月十四日
书记员 杜蓉娟