江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终10050号
上诉人（原审被告）：陈军，男，1981年11月18日生，汉族，住南京市建邺区。
被上诉人（原审原告）：南京市六合人民商场有限公司，住所地南京市六合区雄州街道板门口9-301室。
法定代表人：侯传宏，该公司执行董事、总经理。
委托诉讼代理人：钱庆伟，男，该公司职工。
原审第三人：南京长发房地产开发有限责任公司，住所地南京市玄武区九华山42号。
法定代表人：蒋文，该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨焘，江苏法德永衡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：应志华，江苏法德永衡律师事务所律师。
上诉人陈军因与被上诉人南京市六合人民商场有限公司（以下简称六合商场）、原审第三人南京长发房地产开发有限责任公司（以下简称长发公司）物权保护纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2016）苏0104民初5163号民事判决，向本院提起上诉。本院2016年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈军上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审的全部诉讼请求。2、被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：
一、被上诉人与长发公司之间不存在真实的房屋买卖关系，并非诉争房屋的权利人。被上诉人未提供证明其依法取得诉争房屋所有权的证据。被上诉人在诉讼中也仅仅是提出目前正在购买长发公司的涉案房屋。涉案房屋2亿左右（银行抵押贷款1.5亿左右），被上诉人仅提供6500万元的收据，没有转账明细，没有不动产买卖发票，没有进行房产登记备案，没有实际房屋买卖合同或协议，违反不动产登记及房屋买卖的规定。因此，被上诉人并没有涉案房屋的物权，没有原告主体资格。即便其正在购买房屋，但根据物权公示原则，权利人依然应当是长发公司。
二、被上诉人要求上诉人支付房屋占用费于法无据。涉案房屋自签合同以来一直处于未对外经营状态，加上该广场一直未通过消防验收，未能达到广场开业的基本条件，南京鱼化龙购物广场有限公司（以下简称鱼化龙公司）撤场后更是经历了众邦公司、六合商场、长发公司诸多主体在里面的管理纠纷，人流量寥寥无几。此外，六合商场对于整个广场采取贴封条锁门等方式进行强行收房，导致房屋根本无法使用。
三、一审法院不追加鱼化龙公司和众邦公司存在严重的程序违法。首先租赁户取得房屋是基于长发公司授权鱼化龙转租经营而支付租金后进入广场的。其次房屋转手给众邦公司经营和购买也是长发公司同意并且确认的，六合商场也承认购买房屋是基于对众邦公司享有债权代替众邦公司购买长发房屋的。鱼化龙公司与众邦公司之间的约定，众邦公司与长发公司之间的买卖协议等诸多关键协议是不可回避的案件争议事实。法院不予追加显然违反法律程序。
六合商场辩称，被上诉人与长发公司签订了房屋买卖协议，并实际支付了购房款，长发公司同意自购买协议签订之日起，涉案房屋的经营使用权归被诉人所有。上诉人和鱼化龙公司为转租关系，在长发公司与鱼化龙公司的租赁合同已经解除的情况下，上诉人占有涉案房屋已无合法依据。被上诉人基于房屋买卖合同以及产权人长发公司的授权，在物权过户期间，要求上诉人直接向其返还租赁房屋并支付占用费用，于法有据。
长发公司述称，长发公司已经将涉案房屋出售给被上诉人，双方的交易虽然还在进行过程中，但是自双方签署买卖协议之日起，长发公司即同意被上诉人享有对涉案房屋的经营使用权。因此，被上诉人有权向上诉人提出交还房屋并要求支付占有使用费。上诉人的合同相对人是鱼化龙公司，既不是长发公司，也不是被上诉人六合商场，在长发公司与鱼化龙公司解除房屋整体承包租赁协议之后，作为次承租人的上诉人，即没有任何合法的理由继续占有使用该房屋。如果上诉人和鱼化龙公司就该转租协议有任何纠纷，应当另案向鱼化龙公司主张，不能据此占有使用长发公司的房产，对长发公司与六合商场之间的交易可能造成影响或者扩大各方的损失，所以，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，该判决应予维持。
六合商场向一审法院起诉请求：1.陈军将诉争房屋腾空返还六合商场；2.陈军支付房屋占有使用费（自2016年3月7日起至陈军实际返还之日，按照5元/平方米/天的标准计算）。3.陈军承担诉讼费用。
一审法院认定的事实：
南京市中山东路300号长发中心北面负一、负二层房屋登记在长发公司名下。2013年9月29日，长发公司将上述房屋整体出租给鱼化龙公司。后鱼化龙公司与陈军于2015年7月3日签订《房屋租赁合同》，约定：鱼化龙公司将诉争房屋出租给陈军经营，租赁面积47.93平方米；租期自2015年6月29日起至2018年9月27日止，其中免租期至2015年9月27日止；年租金69977元、年物业管理费5751元。后因鱼化龙公司未能足额向给长发公司支付租金、物业管理费和水电管理费等费用，长发公司与鱼化龙公司于2015年11月20日解除租赁关系。
2016年1月5日，长发公司张贴公告称，由于鱼化龙公司欠缴租金、物业管理费及水电费，长发公司已与其解除《商铺整体承包租赁协议书》，另长发公司已与众邦公司签订房屋买卖协议，长发中心北面负一、负二层商业用房的经营方变更为众邦公司，众邦公司承诺将做好与鱼化龙公司的交接工作，延续各商户与鱼化龙公司签订的租赁合同，妥善处理各项事宜。2016年3月6日，六合商场与长发公司签订房屋买卖协议，长发公司将长发中心北面负一、负二层下沉式广场出售给六合商场，六合商场已支付购房款6500万元。2016年4月29日，长发公司张贴公告称，由于众邦公司无力支付后续购房款，长发中心北面负一、负二层下沉式广场已由六合商场购买，相关协议正在履行中，自购买协议签订之日起，上述房屋的经营使用权归六合商场所有。2016年4月30日，六合商场张贴公告告知各商户，因鱼化龙公司长期拖欠长发公司房租等费用，长发公司已解除和鱼化龙公司的租赁合同，愿意继续经营的商户，需要在15日内，与六合商场商谈，重新签订租赁合同，不愿意继续承租又不愿意与六合商场合作的商户，需在15日内，将租赁房屋腾空移交给六合商场，15日内未腾空的，六合商场将强行收回房屋，并诉至法院主张相关权利。2016年5月21日，六合商场在《扬子晚报》上刊登上述公告内容。
2016年5月13日，陈军将长发公司、鱼化龙公司、众邦公司、六合商场诉至南京市玄武区人民法院，要求解除其与鱼化龙公司签订的《房屋租赁合同》，要求长发公司、鱼化龙公司返还租金、物业管理费、经营保证金、水电表押金、赔偿装修损失，并要求长发公司、鱼化龙公司、众邦公司、六合商场赔偿其相关经营损失。后该案依法移送至一审法院审理。
在一审审理过程中，陈军提供照片一组，以证明六合商场将诉争房屋上锁，导致陈军无法使用，其行为侵害了陈军的合法权益。六合商场对上述证据的真实性不持异议，但表示广场大门上锁是为了安全管理的需要，店铺门上锁是因为六合商场发出公告和短信通知后，仍然无法与陈军进行有效沟通后采取的一种变通措施，目的是希望陈军及时与六合商场进行沟通。在六合商场决定通过诉讼方式解决问题后，即将店铺的锁下掉，前后持续时间约3至5天。
一审法院认为：
陈军依据与鱼化龙公司之间的租赁合同承租使用诉争房屋，而诉争房屋系鱼化龙公司自长发公司处承租，因鱼化龙公司拖欠长发公司房租、物业管理费和水电费等，长发公司于2015年11月20日解除与鱼化龙公司之间的租赁合同，此后陈军继续占有、使用诉争房屋已无合法依据，其理应返还诉争房屋。现六合商场自长发公司处购买诉争房屋，并支付部分房款，长发公司亦认可六合商场自2016年3月7日起即对诉争房屋享有经营使用权，故对于六合商场要求陈军将诉争房屋腾空返还的诉讼请求，一审法院依法予以支持。
关于六合商场要求陈军支付房屋占有使用费的请求，陈军辩称六合商场对诉争房屋加锁的行为侵犯其合法权益，其无权收取房屋使用费。一审法院认为，如上所述，长发公司与鱼化龙公司之间的租赁合同解除后，陈军继续占有使用诉争房屋已无依据。在六合商场发出公告主张收房的情形下，陈军并无交房的意思表示或行为，诉争房屋仍由其实际占用，其理应支付占用房屋期间的占有使用费。故对于六合商场的此项请求，一审法院予以支持。关于诉争房屋占有使用费的计算标准，六合商场要求按5元/天/平方米的标准计算，但对此未能提供相应证据予以佐证，一审法院参照陈军与鱼化龙公司约定的房屋租金标准，酌定陈军按4元/天/平方米的标准支付房屋占有使用费为宜。
据此，一审法院依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、陈军于本判决生效之日起十五日内将南京市中山东路300号长发中心北面负一层1C-20号房屋（建筑面积47.93平方米）腾空并返还六合商场，并向六合商场支付上述房屋的占有使用费（自2016年3月7日起至实际返还之日止，按4元/天/平方米的标准计算）。二、驳回六合商场的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取为25元，由陈军负担。
二审中，对一审法院查明的事实，被上诉人、第三人均不持异议。上诉人对以下事实有异议：1.六合商场和长发公司之间的买卖合同未能正常提供，仅提供6500万元的收据，没有转账明细，没有不动产买卖发票，没有购买协议，违反房屋买卖规定。2.上诉人先合法取得经营使用权，六合商场与长发公司签订买卖协议的具体内容情况包括长发公司出卖的条件都没有以符合法律规定的方式通知过上诉人。3.上诉人取得房屋经营使用权是基于与鱼化龙公司签订的有效的承租协议，在没有依法解除的情况下，租赁合同还在履行期内，租金已经支付完毕，即使长发公司和鱼化龙公司解除了原有的承租协议也不导致鱼化龙公司和上诉人之间承租协议的失效。
本院二审期间，各方当事人没有提交新证据。
本院认为，案涉南京市中山东路300号长发中心北面负一、负二层房屋原系长发公司所有，长发公司将上述房屋出租给案外人鱼化龙公司经营管理，鱼化龙公司又将案涉房屋转租给陈军使用，故陈军占有案涉房屋系基于其与鱼化龙公司的房屋租赁合同。长发公司与鱼化龙公司解除租赁关系后，陈军与鱼化龙公司之间的租赁关系即终止，陈军对涉案房屋占有使用、不予返还，没有理由和依据。六合商场与长发公司签订买卖协议后，现虽然未办理产权变更登记，但长发公司将涉案房屋交付六合商场占有使用，亦认可六合商场对涉案房屋享有经营使用权，因此，六合商场取得了涉案房屋的占有使用权、收益权，故六合商场为了维持自身的权益，其有权要求无权占有人返还房屋，支付占有使用费。六合商场在取得长发公司的授权后在案涉广场张贴公告，要求愿意继续经营的业主重新签订租赁合同，但陈军与六合商场并未重新建立租赁关系，故六合商场有权要求陈军迁让并承担相应的房屋占有使用费，陈军主张六合商场无权让其迁让，依据不足，本院不予采纳。关于上诉人上诉提出追加鱼化龙公司和众邦公司为当事人的问题，因上诉人已于2016年5月13日另案起诉，故本院对上诉人的该意见不予处理。
综上所述，陈军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币50元，由上诉人陈军负担。
本判决为终审判决。
审判长 王劲松
审判员 龚 达
审判员 郑 慧
二〇一七年二月十七日
书记员 朱亚芳