安徽省淮北市相山区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖0603民初1163号
原告：中国银行股份有限公司淮北分行，住所地安徽省淮北市古城路。
负责人：刘家润，该分行行长。
委托诉讼代理人：刘文文，安徽亚星律师事务所律师。
委托诉讼代理人：丁莹，安徽亚星律师事务所律师。
被告：赵海洋，男，1974年7月28日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。
被告：高洁，女，1976年5月4日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。
被告:淮北市北方房地产开发有限责任公司，住所地安徽省淮北市古城西路南。
法定代表人：李加芳，该公司董事长。
原告中国银行股份有限公司淮北分行（以下简称中国银行淮北分行）与被告赵海洋、高洁、淮北市北方房地产开发有限责任公司（以下简称北方房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年3月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国银行淮北分行的委托诉讼代理人丁莹，被告赵海洋、高洁、北方房地产公司的法定代表人李加芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中国银行淮北分行向本院提出诉讼请求：1.判令赵海洋、高洁立即偿还贷款本金483249.85元，利息27136.73元，罚息1876.89元（利息、罚息暂计算至2018年1月25日，请求至本金付清之日止），以上合计512263.47元；2.判令北方房地产公司对上述本息承担连带偿还责任；3.判令中国银行淮北分行对赵海洋、高洁抵押的位于濉溪县享有优先受偿权；4.因本次诉讼发生的所有费用，包括但不限于诉讼费、律师费、评估费及实现抵押权的所有费用均由赵海洋、高洁、北方房地产公司承担。事实与理由：2015年2月16日，赵海洋、高洁向中国银行淮北分行申请个人住房借款，双方签订个人一手住房贷款合同。合同约定赵海洋、高洁向中国银行淮北分行贷款50万元用于购置位于濉溪县，期限为24年，还款方式为按月等额还本付息法，贷款适用浮动利率;如赵海洋、高洁未按约定还款，中国银行淮北分行有权宣布该贷款合同本息提前到期，解除贷款合同，要求赵海洋、高洁赔偿因违约而给中国银行淮北分行造成的损失，并承担实现债权的一切费用。北方房地产公司在房屋他项权利证书办好之前承担连带还款责任。后中国银行淮北分行按约定发放了贷款，但赵海洋、高洁未按约定还款，中国银行淮北分行因此提起诉讼，望判如所请。
赵海洋、高洁辩称，其二人已与北方房地产公司解除合同编号为44424号的商品房买卖合同，并且符合合同约定和法律法规。依据赵海洋、高洁与北方房地产公司签订的商品房买卖合同解除协议第2条、第3条约定，中国银行淮北分行的全部诉讼请求应由北方房地产公司承担，而不应由赵海洋、高洁承担。
北方房地产公司在庭审中辩称，赵海洋、高洁与北方房地产公司解除合同合法合理，应支持赵海洋、高洁的答辩意见。
本院经审理认定事实如下:赵海洋与高洁系夫妻关系。2015年2月16日，中国银行淮北分行（贷款人）与赵海洋、高洁（借款人）、北方房地产公司（保证人、开发商）签订个人一手住房贷款合同。合同约定：贷款金额为50万元，贷款期限为24年/288个月，自贷款人实际放款日起算；贷款仅限于借款人支付其购买濉溪县房产的购房款；贷款利率为浮动利率，浮动周期为12个月，第一个浮动周期内，贷款月利率为5.125‰，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布实施的相应档次的贷款基准利率上浮5%作为下一个浮动周期的适用利率；按月结息和付息，每月的1日为结息日和付息日；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为合同约定的贷款利率水平上加收50%；借款人同意并授权贷款人将全部贷款直接划至借款人指定的专用账户；本合同项下贷款以按月等额本息还款方式偿还；借款人未按期归还贷款本息，即构成或视为本合同项下违约，贷款人有权终止或解除本合同，要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关费用损失等；借款人以本合同项下贷款所购濉溪县房屋向贷款人提供抵押担保；保证人提供阶段性连带责任保证，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任等内容。2015年2月26日，赵海洋、高洁就约定的抵押房屋办理了预购商品房抵押权预告登记。
合同签订后，中国银行淮北分行按约定发放贷款50万元至约定账户，但赵海洋、高洁未按约定偿还贷款本息。截至2018年1月25日，赵海洋、高洁尚欠贷款本金483249.85元、利息27136.73元、罚息1876.89元。2018年3月29日，中国银行淮北分行扣划北方房地产公司保证金账户49815.25元用以偿还赵海洋、高洁名下贷款本息。后，赵海洋、高洁未再偿还借款本息。截至2018年4月17日，赵海洋、高洁尚欠中国银行淮北分行贷款本金466857.47元、利息1906.33元、罚息9.75元。中国银行淮北分行催要无果，遂提起诉讼。诉讼过程中，中国银行淮北分行在本院向其所作的询问笔录中主张解除与赵海洋、高洁、北方房地产公司签订的个人一手住房贷款合同，赵海洋、高洁、北方房地产公司均无异议。中国银行淮北分行为本次诉讼支出律师代理费6000元。
另查明：因北方房地产公司开发的中苑大厦一直未能建成交付，北方房地产公司（甲方）与赵海洋、高洁（乙方）于2016年10月30日签订商品房买卖合同解除协议。协议约定：甲乙双方自2016年10月30日起解除合同编号为44424的商品房买卖合同；自协议签订之日，乙方拖欠银行贷款本息尚未支付的及尚未偿还的贷款余额由甲方直接支付给贷款银行等内容。
根据中行淮北分行的申请，本院于2018年4月27日作出(2018)皖0603民初1163号民事裁定书，裁定：查封赵海洋、高洁位于濉溪县的房屋产权，期限为叁年。
以上事实，有中国银行淮北分行提交的结婚证复印件、借款申请表、个人一手住房贷款合同、借款借据、抵押物清单、房屋预抵押登记证明、逾期还款查询单、律师代理费发票、网上银行电子回单、说明、财务还款清单，赵海洋提交的解除合同通知、商品房买卖合同解除协议及当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，中国银行淮北分行与赵海洋、高洁及北方房地产公司签订的个人一手住房贷款合同，是当事人的真实意思表示，不违反相关法律法规规定，系有效合同，依法应予保护。中国银行淮北分行作为出借人已按合同约定履行了向借款人发放贷款的义务。赵海洋、高洁作为借款人未能按合同约定还款，属违约行为，双方当事人约定的中国银行淮北分行解除合同的条件已成就。根据本院对中国银行淮北分行所作的笔录，中国银行淮北分行主张解除其与赵海洋、高洁、北方房地产公司签订的个人一手住房贷款合同，从而主张相应的借款本金、利息、罚息，理由充分，本院予以确认。
中国银行淮北分行关于赵海洋、高洁偿还贷款本息及北方房地产公司承担连带清偿责任的诉讼请求理由不足。本案所涉及的商品房买卖合同已经北方房地产公司与赵海洋、高洁协商解除，中国银行淮北分行又依据解除其与赵海洋、高洁、北方房地产公司签订的个人一手住房贷款合同，从而主张相应的借款本金、利息、罚息。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，北方房地产公司作为商品房开发商应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还中国银行淮北分行和赵海洋、高洁。故，应由北方房地产公司向中国银行淮北分行直接承担清偿责任；赵海洋、高洁在商品房买卖合同解除的情况下不应再向中国银行淮北分行承担清偿责任。
中国银行淮北分行请求对濉溪县淮海路与沱河路交叉口西北角中苑大厦x栋xxx室房屋行使抵押权理由不足。赵海洋、高洁用以抵押担保的濉溪县淮海路与沱河路交叉口西北角中苑大厦1栋1406室房屋仅办理了预购商品房抵押权预告，并未办理抵押登记手续，此时不动产物权尚未成立，并不具备法定的抵押登记条件，抵押权预告登记不产生优先受偿的效力，中国银行淮北分行请求对预抵押登记的房产享有优先受偿权，于法无据，本院不予支持。
关于律师费承担问题。在北方房地产公司与赵海洋、高洁协议解除商品房买卖合同并且约定各自责任后，北方房地产公司应承担向中国银行淮北分行偿还前述个人一手住房贷款合同所欠贷款本息的义务。因合同约定了借款人违约之时债权人实现债权的费用应由借款人承担，故北方房地产公司未按约偿还借款引起纠纷，应承担中国银行淮北分行为本案支出的律师费6000元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，判决如下：
一、解除中国银行股份有限公司淮北分行与赵海洋、高洁、淮北市北方房地产开发有限责任公司之间签订的个人一手住房贷款合同；淮北市北方房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内偿还中国银行股份有限公司淮北分行贷款本金466857.47元、利息1906.33元、罚息9.75元（计算至2018年4月17日，之后的利息、罚息按个人一手住房贷款合同的约定标准计算至贷款本息付清之日止）及律师代理费6000元。
二、驳回中国银行股份有限公司淮北分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8923元，减半收取计4461.5元；财产保全费3020元，均由赵海洋、高洁、淮北市北方房地产开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。
审判员 孟 娇
二〇一八年五月三十日
书记员 张艺馨
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二十五条：以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。