安徽省淮南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）淮民一终字第00476号
上诉人（原审原告、原审反诉被告）：安徽省胜者投资管理有限公司，住所地淮南市。
法定代表人：王保胜，该公司总经理。
委托代理人：任印华，安徽锦和律师事务所律师。
委托代理人：贾奎，安徽锦和律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：淮南市永安实业有限责任公司，住所地淮南市。
法定代表人：王士成，该公司董事长。
委托代理人：胡弟昌，安徽金天阳律师事务所律师。
上诉人安徽省胜者投资管理有限公司（以下简称胜者公司）与被上诉人淮南市永安实业有限责任公司（以下简称永安公司）房屋租赁合同纠纷一案，上诉人胜者公司不服安徽省淮南市田家庵区人民法院（2015）田民一初字第00192号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年8月4日公开开庭审理了本案。上诉人胜者公司的法定代表人王保胜及委托代理人任印华，被上诉人永安公司委托代理人胡弟昌到庭参加诉讼；被上诉人永安公司法定代表人王士成经本院传票传唤未到庭参加诉讼，上诉人胜者公司委托代理人贾奎未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
胜者公司原审诉称：2012年8月15日，永安公司与胜者公司签订《淮南市永安装饰博览中心租赁合同书》一份，约定胜者公司租赁永安公司位于田家庵区香港街东段的永安装饰博览中心，合同约定，胜者公司向永安公司交纳租金后，永安公司必须开具正式收据或发票。合同另约定，永安公司需要提供租赁物拥有使用权的合法手续及证明。合同签订后，胜者公司按约交纳了押金和租金，但永安公司收款后只开具非正式收据，而且永安公司一直未办理合法的产权及消防许可证明，已经严重影响到胜者公司与北京居然之家投资控股有限公司签订的《加盟委托管理协议》。2014年5月26日，永安公司向胜者公司发出《解除合同通知书》，后胜者公司诉至法院，法院判决永安公司出具的《解除合同通知书》无效，并继续履行合同。由于永安公司一直没有为胜者公司开具正式的租金发票，造成胜者公司无法抵扣税款，2014年9月11日，胜者公司向永安公司正式发函，要求永安公司为胜者公司前期交纳的租金开具正式收据或发票，并提供租赁物的合法手续。同年9月19日，永安公司再次向胜者公司送达解除合同通知书，要求解除合同。胜者公司认为：自双方签订合同之后，胜者公司依约履行了交纳押金和租金的义务，永安公司拒绝开具发票及不能提供合法产权手续，已给胜者公司造成了巨大的经济损失，为防止损失的进一步扩大，胜者公司有权拒绝交纳租金，在此情况下，永安公司向胜者公司发出的解除合同通知书，显然不具有法律效力。现为维护胜者公司的合法权益，特提起诉讼，请求法院判令：1.永安公司向胜者公司出具租赁费正式发票并提供合法的产权证明及消防许可证；2.诉讼费用由永安公司承担。
永安公司原审辩称：1.淮南市田家庵区人民法院（2014）田民一初字第01162号民事判决书已认定，双方之间签订的租赁合同合法有效；2.由于胜者公司没有按约定交纳房租，永安公司已于2014年9月19日向胜者公司发出解除合同通知书，胜者公司未在法定期限内提出诉讼，合同已经解除；3.因双方之间的合同已经解除，现胜者公司提出的请求没有事实和法律依据，属请求不当；4.对于以往的租赁费票据，永安公司提供了正式收据。永安公司没有提供合法产权手续，并没有给胜者公司造成巨大的经济损失，永安公司在交付房屋后，胜者公司的经营一直正常进行，没有产生任何影响。综上，胜者公司的诉请没有事实和法律依据，请求人民法院驳回其诉讼请求。
永安公司原审反诉称：2012年8月15日，胜者公司、永安公司签订了《淮南市永安装饰博览中心租赁合同书》一份，合同约定永安公司将其位于香港街东段永安装饰建材博览中心6.5万平方米房屋租赁给胜者公司，租期10年，胜者公司按季度向永安公司交纳租金。合同签订后，永安公司按约交付房屋，但胜者公司于2014年4月开始拖欠租金，后经人民法院判决，胜者公司交纳租金至2014年6月，随后其继续拖欠租金。2014年9月11日，永安公司通过公证送达的方式向胜者公司送达了“催款通知书”，要求胜者公司支付拖欠房租，但其置之不理，同年9月19日，永安公司通过公证送达的方式向其送达了“解除合同通知书”，通知胜者公司解除合同，胜者公司未在法律规定的期限向人民法院诉讼，双方已解除合同。现反诉至法院，请求判令胜者公司支付拖欠的房租1465347元。
胜者公司针对原审反诉辩称：1.胜者公司要求永安公司开具发票和出具租赁房屋产权证明的时间在先，胜者公司依法享有先履行抗辩权；2.永安公司没有在规定的期限内提出反诉，人民法院受理永安公司反诉违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条的规定，人民法院应当告知永安公司另行诉讼。
原审法院经审理查明：2012年8月15日，胜者公司与永安公司签订“淮南市永安装饰建材博览中心租赁合同书”一份，合同约定，永安公司将其位于淮南市田家庵区香港街东段淮南市永安装饰建材博览中心约6.5万平方米房屋，租赁给胜者公司用于“淮南市居然之家”经营，租赁期限自2012年8月15日至2023年1月1日止。合同第四条约定了房租价款，即前3年，负一层每平方米4.95元／月，一至四层9.9元／月，第4-5年提高10%......，承租方按季度向租赁方交纳租金，应提前10天缴纳下一季度租金（经核算，前三年房屋租金549505元／月，1648515元／季度）。合同第十条第3项约定，非租赁方原因，承租方拖欠租金超过2个月的，租赁方可以解除合同。合同第七条第3项约定，胜者公司向永安公司交纳租金后，永安公司需出具正式收据或发票。合同签订后，永安公司将其所有的博览中心房屋按约交付给胜者公司，用于经营居然之家淮南店，胜者公司按合同约定履行支付房租义务。2014年3月21日，胜者公司应当交纳第2季度房租，于同年4月1日支付房租100万，尚欠648515.78元，永安公司经多次催要无果，向胜者公司发出“解除合同通知书”，后胜者公司向一审法院提起诉讼，要求继续履行合同，案经审理，一审法院以（2014）田民一初字第01162号民事判决书判决双方继续履行合同，胜者公司支付拖欠房租64余万元，该判决一审生效后，胜者公司履行生效判决，支付房租至2014年6月30日。同年7月之后，胜者公司再次拖欠房租，永安公司经多次催要无果，于同年9月11日，以公证送达的方式，向胜者公司发出催款通知书，要求胜者公司在七日内支付拖欠房租，但胜者公司未支付拖欠房租。同日，胜者公司向永安公司发出“要求开具发票及提供租赁物业合法手续的函”，要求永安公司开具租赁费发票，以及提供租赁物的合法手续。同年9月19日，永安公司再次以公证送达方式，向胜者公司发出解除合同通知书，并由其名下全资子公司“淮南市北居家居市场管理有限公司”全面接管博览中心房屋。
另查明：一审法院于2014年12月29日以EMS向永安公司送达应诉通知及开庭传票等，但EMS送达未果，将材料退回一审法院，后一审法院于2015年1月15日向永安公司直接送达，由其公司办公室主任陈士好签收。同年2月2日，永安公司向一审法院递交反诉状，一审法院经审查受理其反诉。
再查明：1.永安公司租赁给胜者公司的房屋，已经行政规划许可。2.双方在合同履行期间，永安公司收取胜者公司交纳的租金后，已向胜者公司出具盖有公司印章的收款收据。
原审法院认为：本案争议焦点为：1.永安公司是否需要向胜者公司出具正式发票，以及提供房产证及消防许可证。2.永安公司诉请胜者公司支付拖欠房租的请求是否应当支持。
2012年8月15日，双方签订的《淮南市永安装饰博览中心租赁合同书》系双方当事人真实意识表示，本案在诉讼过程中，一审法院调取了永安公司涉案房屋的行政规划许可证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，取得建设工程规划许可证的，人民法院应当认定合同有效，即双方签订的房屋租赁合同并不违反国家法律法规的强制性规定，合同合法有效。胜者公司要求永安公司提供房屋的产权证及消防许可证，虽然永安公司未提交房屋产权证，但该租赁房屋系经过行政许可，且由永安公司建造的事实清楚，另外本案为房屋租赁合同纠纷，并非房屋产权确权纠纷，双方在房屋租赁期间亦未对房屋产权产生争议，也从未因此而造成胜者公司不能正常经营，因此，一审法院对胜者公司的该请求不予支持。
胜者公司主张由永安公司开具租赁费发票，一审法院认为：按合同约定，永安公司在收取胜者公司交纳的租金后，需开具正式收据或发票，该约定对永安公司具有选择权，即出具收据或发票。经庭审可确认，胜者公司在交纳租金后，永安公司已向胜者公司出具盖有公司印章的收款收据，永安公司已履行了合同义务，故一审法院对胜者公司的该请求不予支持。
关于永安公司的反诉，已查明胜者公司多次无故且连续拖欠房租，经永安公司多次催要租金无果。2014年9月11日及9月19日，永安公司通过公证送达的方式，向胜者公司发出“催款通知书”、“解除合同通知书”，但胜者公司既未及时交纳房租，亦未提出合理抗辩。根据租赁合同第十条第3项约定：非甲方原因，乙方拖欠租金超过2个月的，甲方可以解除合同。胜者公司交纳房租至2014年6月30日，至9月19日其仍拒绝交纳房租，已实际构成违约，因此，永安公司要求胜者公司立即支付房屋租金的请求，依法予以支持。永安公司主张2014年7月1日至9月19日的房租1648515元，经核算属实。另外，在胜者公司的举证中，将其押金1101947元计算为房屋租金与事实不符。合同第九条约定：合同签订后，乙方应向甲方交纳20万元定金，房屋移交后，交纳2个月租金作为押金，合同期满后将押金退还乙方。按合同约定，该押金不能作为房屋租金。另经一审法院走访了解，现租赁房屋已由永安公司实际收回，交其下属子公司淮南市北居家居市场管理有限公司实际管理，鉴于租赁合同已无再行履行的可能，一审法院确定将其押金冲抵拖欠房租，冲抵后，胜者公司实际尚欠永安公司546568元（1648515元-1101947元）。关于胜者公司提出超过反诉受理时间，永安公司在收到应诉通知等材料后，在30日内递交反诉状，符合《证据规则》规定的反诉期限，本案本、反诉一并审理符合法律规定。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条、二百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、驳回原告安徽省胜者投资管理有限公司的诉讼请求。二、反诉被告安徽省胜者投资管理有限公司于本判决生效后十五日内一次性支付反诉原告淮南市永安实业有限责任公司房屋租赁费546568元（冲抵押金1101947元之后，该款执行后，由反诉原告淮南市永安实业有限责任公司向反诉被告安徽胜者投资管理有限公司出具正式收据或发票）。案件受理费80元，由安徽省胜者投资管理有限公司负担。反诉案件受理费8994元，由安徽省胜者投资管理有限公司负担。
宣判后，胜者公司不服一审判决，向本院提起上诉。其上诉请求及理由：一审判决认定事实错误，具体如下：1.一审判决认定永安公司取得涉案房屋的建设工程规划许可证错误，而事实上永安公司并没有取得涉案房屋的建设工程规划许可证，也没有房产证和消防许可证，涉案房屋属于违章建筑。2.一审判决认定永安公司已经履行开具正式收据或发票的合同义务错误，而事实上，永安公司仅为胜者公司开具收据，并没有按照国务院《发票管理办法》开具正式发票，而正式发票才是合法的收款凭证。3.一审判决认定涉案房屋已经被永安公司实际收回错误，实际上是永安公司擅自侵占涉案房屋，已经构成侵权，造成胜者公司巨额经济损失。4.一审判决认定胜者公司尚欠永安公司546568元租金错误，胜者公司租赁的经营场所被永安公司侵占，导致胜者公司经济损失，故胜者公司不应当再支付租金。综上，请求二审法院改判支持胜者公司的一审诉讼请求，并驳回永安公司的一审反诉请求。本案诉讼费用由永安公司承担。
永安公司答辩称：涉案房屋属合法建筑，双方之间签订的租赁合同合法有效。永安公司在2014年9月11日向胜者公司送达了解除合同通知书，且经过公证机关公证，胜者公司在收到该通知书后的三个月内没有向人民法院请求确认解除合同的效力，故该租赁合同已经解除，永安公司有权收回房屋。永安公司按照租赁合同的约定给胜者公司开具租赁费收据，履行了合同义务。一审法院将租赁押金直接冲抵租赁费并无不当，胜者公司之所以拖欠租赁费是因为其自身财务状况出现危机，其屡次拖欠租金，导致永安公司不得不解除合同。
二审双方当事人所举证据与一审相同，双方当事人的质证意见也同于一审，本院认证意见与一审一致。
本院为查明案件事实，于2015年9月10日依职权向淮南市城乡规划局调取下列证据：永安国际城规划图纸，证明涉案房屋未纳入规划范围，未办理建设工程规划许可证。
胜者公司质证意见：真实性予以认可。
永安公司质证意见：该份证据是永安国际城的规划图，与涉案地块没有关系。
本院认证意见：对该份证据的真实性及证明观点予以认定。
二审经审理查明：2012年8月15日，永安公司与胜者公司签订“淮南市永安装饰建材博览中心租赁合同书”一份，合同约定，永安公司将其位于淮南市田家庵区香港街东段淮南市永安装饰建材博览中心约6.5万平方米房屋租赁给胜者公司，用于“淮南市居然之家”经营，租赁期限自2012年8月15日至2023年1月1日止。合同第四条约定了房租价款，即前3年，负一层每平方米4.95元／月，一至四层9.9元／月，第4-5年提高10%......，承租方按季度向租赁方交纳租金，应提前10天缴纳下一季度租金（经核算，前三年房屋租金549505元／月，1648515元／季度）。合同第十条第3项约定，非租赁方原因，承租方拖欠租金超过2个月的，租赁方可以解除合同。合同第七条第3项约定，胜者公司向永安公司交纳租金后，永安公司需出具正式收据或发票。合同签订后，永安公司将其所有的博览中心房屋按约交付给胜者公司，用于经营居然之家淮南店，胜者公司按合同约定履行支付房租义务。2014年3月21日，胜者公司应当交纳第2季度房租，其于同年4月1日支付房租100万，尚欠648515.78元，永安公司经多次催要无果，向胜者公司发出“解除合同通知书”，后胜者公司向一审法院提起诉讼【（2014）田民一初字第01162号】，要求继续履行合同，案经一审法院判决，双方继续履行合同，胜者公司支付拖欠房租64余万元，该判决一审生效后，胜者公司履行生效判决，支付房租至2014年6月30日。同年7月份之后，胜者公司再次拖欠房租，永安公司经多次催要无果，于2014年9月11日以公证送达的方式，向胜者公司发出催款通知书，要求胜者公司在七日内支付拖欠房租，但胜者公司未予支付。同日，胜者公司向永安公司发出“要求开具发票及提供租赁物业合法手续的函”，并要求永安公司开具租赁费发票，以及提供租赁物的合法手续。2014年9月19日，永安公司再次以公证送达方式，向胜者公司发出解除合同通知书，并由其名下全资子公司“淮南市北居家居市场管理有限公司”全面接管博览中心房屋。
另查明：永安公司租赁给胜者公司的涉案房屋未取得建设工程规划许可证。
再查明：双方在合同履行期间，永安公司收取胜者公司交纳的租赁费后，均已向胜者公司出具盖有永安公司财务专用章的收款收据。
根据本案双方当事人的诉辩主张以及法院查明事实，本院归纳本案争议焦点为：一、永安公司与胜者公司签订的《淮南市永安装饰建材博览中心租赁合同书》是否合法有效；二、永安公司应否向胜者公司开具租赁费正规发票并提供合法的产权证明及消防许可证；三、胜者公司应否支付永安公司租赁费1465347元。
针对以上争议焦点，本院评判如下：
一、关于永安公司与胜者公司签订的《淮南市永安装饰建材博览中心租赁合同书》是否合法有效的问题。
本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，案涉房屋的建设至今未取得建设工程规划许可证，亦未在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设，故永安公司与胜者公司签订的《淮南市永安装饰建材博览中心租赁合同书》无效。
二、关于永安公司应否向胜者公司开具租赁费正规发票并提供合法的产权证明及消防许可证的问题。
本院认为：《中华人民共和国发票管理办法》第十九条规定，销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票，特殊情况下，由付款方向收款方开具发票。本案中，虽然双方签订的合同中约定永安公司可以为胜者公司出具正式收据或发票，但因双方之间签订的租赁合同无效，胜者公司交纳的租金性质实为房屋占有使用费，永安公司作为经营者，其在收取胜者公司交纳的房屋占有使用费后，应当为胜者公司开具发票，否则即违反《中华人民共和国发票管理办法》的相关规定，另外，永安公司在二审庭审时表示可以随时为胜者公司更换发票，故对于胜者公司要求永安公司为其开具正式发票的诉请予以支持。
永安公司明确表示案涉房屋没有办理房产证和消防许可证，其无法向胜者公司提供案涉房屋的合法产权证明及消防许可证，故对胜者公司要求永安公司提供案涉房屋的合法产权证明及消防许可证的诉请不予支持。
三、关于胜者公司应否支付永安公司租赁费1465347元的问题。
本院认为：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，胜者公司与永安公司签订的《淮南市永安装饰建材博览中心租赁合同书》被确认无效，经本院向永安公司释明，永安公司表示愿意将租赁费变更为房屋占有使用费，并参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。永安公司自认2014年9月19日涉案房屋被其名下全资子公司“淮南市北居家居市场管理有限公司”全面接管，胜者公司对永安公司在2014年9月19日收回房屋并无异议，仅对永安公司收回房屋的方式有异议，其认为永安公司擅自侵占涉案房屋，故胜者公司应当支付2014年9月19日之前的房屋占有使用费。因租赁合同被确认无效，一审法院将胜者公司交给永安公司的租赁押金冲抵欠付的房屋占有使用费并无不当，胜者公司应当支付永安公司房屋占有使用费546568元。
综上，原审判决认定部分事实错误，适用法律部分不当。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销安徽省淮南市田家庵区人民法院（2015）田民一初字第00192号民事判决；
二、安徽省胜者投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向淮南市永安实业有限责任公司一次性支付房屋占有使用费546568元；
三、淮南市永安实业有限责任公司于本判决生效之日起十日内为安徽省胜者投资管理有限公司开具房屋占有使用费发票；
四、驳回安徽省胜者投资管理有限公司的其他诉讼请求。
五、驳回淮南市永安实业有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费80元，由淮南市永安实业有限责任公司承担，反诉案件受理费8994元，由淮南市永安实业有限责任公司6012元，由安徽省胜者投资管理有限公司承担2982元；二审本诉案件受理费40元，由淮南市永安实业有限责任公司承担，反诉案件受理费4633元，由淮南市永安实业有限责任公司3097元，由安徽省胜者投资管理有限公司承担1536元。
本判决系终审判决。
审 判 长 宫轶男
代理审判员 汪传海
代理审判员 张树引
二〇一五年九月二十五日
书 记 员 高继鑫
附相关法条
《中华人民共和国合同法》
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；