广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）深中法房终字第927号上诉人（原审原告）：深圳第一亚太物业管理有限公司。法定代表人：郑大报，该公司董事长。委托代理人：陈媛，该公司员工。被上诉人（原审被告）：朱坤城。委托代理人：车力宇，广东国晖律师事务所律师。委托代理人：庄嘉怡，广东国晖律师事务所实习律师。上诉人深圳第一亚太物业管理有限公司（以下简称亚太公司）与被上诉人朱坤成因房屋租赁合同纠纷一案，不服（2014）深龙法平民初字第629号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。亚太公司在原审中的诉讼请求为：一、被告向原告支付物业管理费43666元（b1b-13a号-b1b-13b号商铺自2012年7月5日至2014年5月12日、b1e-××号商铺自2012年4月1日至2014年5月12日）；二、被告向原告支付逾期缴纳物业管理费的违约金18758.95元；三、被告承担本案诉讼费用。原审法院经审理查明，原告系于2003年12月31日经依法注册成立的有限责任公司，注册资本5000万元，准予从事物业管理活动时间为2004年12月6日，于2013年7月30日经住房和城乡建设部核准取得物业服务壹级资质，原告称之前系贰级资质。2008年11月20日，原告与案外人华南国际工业原料城（深圳）有限公司（下简称华南城公司）签订了一份《前期物业服务合同》，《前期物业服务合同》标明：资质等级为二级，合同约定：华南城公司将位于深圳市龙岗区平湖华南大道1号建筑面积约为38万平方米的物业“华南城·某交易中心二期”交由原告进行物业管理；物业服务收费标准为商业物业15元／月·平方米；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在当月5号之前履行交纳当月物业服务费的义务；合同期限为2009年1月1日起至2013年12月31日止，合同期满前1个月，业主大会尚未成立的，双方应就延长本合同期限达成协议。上述《前期物业服务合同》于2013年12月31日期限届满，业主大会未成立，原告与华南成公司于2014年1月1日签订《前期物业服务合同》，内容基本与2008年11月20日签订的《前期物业服务合同》一致，资质等级为一级，物业类型写为“商业物业”，建筑面积写为“339998.02平方米”，合同期限约定为：“自2014年1月1日至2018年12月31日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。”2012年4月5日，华南城公司与被告签订了5份《房地产租赁协议（备案合同完善版）》，由华南城公司将位于深圳市龙岗区平湖街道华南大道一号华南国际工业原料城内的华南国际纺织服装原辅料物流区（二期）即二号交易广场负一楼b区b1b-13a号-b1b-13b号共5间商铺出租给被告经营干货，5间商铺建筑面积共计108.74平方米（22.29＋23.2＋18.67＋22.29＋22.29），租赁期限均自2012年4月5日起计至2015年7月、11月、12月不等。2011年9月16日，华南城公司与被告签订了《房地产租赁补充协议》，华南城公司将深圳华南城二号交易广场负一楼e区b1e-××号商铺出租给被告经营干货，该商铺面积19.38平方米，租赁期限自2011年9月16日至2015年12月10日止。2011年12月29日，华南城公司与被告签订了5份《房地产租赁协议（备案合同完善版）》，华南城公司将位于深圳华南城二号交易广场负一楼e区b1e-10x-b1e-10xx共5间商铺出租给被告经营干货，5间商铺建筑面积共计111.86平方米（22.7＋22.29＋22.29＋22.29＋22.29），租赁期限均自2011年12月29日起计至2016年9月15日。房地产租赁协议第6.1条均约定，乙方（即被告）应承担该房地产的物业管理费并向甲方（即华南城公司）或物业管理公司支付，每月物业管理费按15元／平方米建筑面积计，从租赁期限起算日起计算，乙方应在签订本协议之前或之日，支付三个月物管理费，并从第四月起，在每月的5号前付清当月物业管理费。房地产租赁协议第10.1条均约定，该房地产及其所在建筑物、华南城其它区域的物业管理工作，乙方同意由甲方选定的物业管理公司统一负责，物业管理公司的管理权限及责任以华南城管理规约／公约约定的为准，甲方现选定的物业管理公司是深圳第一亚太物业管理有限公司，甲方有权随时转换另一物业管理公司。房地产租赁协议第16.1条均约定，如果乙方未按时付清租金、物业管理费、市场推广费或其它应付款项的，每逾期一日，乙方应按欠付的金额的万分之五向甲方或物业管理公司支付违约金，直至付清之日止。房地产租赁协议签订后，华南城公司依约将涉案11间房产交付被告使用。在合同履行过程中，被告交纳了涉案b1b-13a号-b1b-13b号五间商铺2012年7月4日之前的物业管理费，自2012年7月5日起未再交纳；涉案b1e-××号商铺物业管理费交至2011年12月31日，根据华南城公司的内部优惠政策，华南城公司给予被告免除该商铺三个月物业管理费的优惠条件，被告自2012年4月1日起未缴纳该商铺物业管理费；涉案b1e-10x-b1e-10xx五间商铺，在原告起诉前被告已交物业管理费至2012年3月31日，起诉后，被告将该五间商铺物业管理费交至2014年10月31日。另查，因华南城公司认为朱坤城没有依约交纳租金及物业管理费，华南城公司向原审法院起诉朱坤城，该案案号为（2013）深龙法平民初第577号，华南城公司在该案中的诉讼请求为：一、朱坤城支付拖欠的华南国际纺织服装原辅料物流区（二期）负一楼e区b1e-××号、10x-10xx号房产2013年3月16日至2013年9月15日的租金以及b区b1b-13a号至13b号房产2013年10月5日至2014年4月4日的租金共计46056元；二、朱坤城支付逾期支付租金的违约金（每逾期一日按万分之五计，暂计至2013年8月25日为4708元，并应计算至实际付清之日止）；三、朱坤城支付拖欠的2012年4月1日至2013年8月31日的物业管理费共计55064元；四、朱坤城支付逾期支付的物业管理费违约金（暂计至2013年8月25日为6606元，并应计算至实际付清之日止）。该第577号案，原审法院受理后，朱坤城提起反诉，其反诉请求为：一、华南城公司返还朱坤城租用的华南国际纺织服装原辅料物流区（二期）负一楼e区b1e-××号及b区b1b-13a号至13b号等6间房产的保证金共计63000元；二、华南城公司返还朱坤城租用的华南国际纺织服装原辅料物流区（二期）负一楼e区b1e-016房2012年9月16日至2013年9月15日租金及负一楼b区b1b-13a号至13b号房2013年4月5日至2014年4月4日的租金共计21006元；三、华南城公司返还朱坤城铁东综合食品六间租赁房产的意向登记费3000元；四、华南城公司单方提供的格式合同条款无效。2013年12月12日原审法院作出（2013）深龙法平民初第577号判决，其中关于华南城公司诉求的物业管理费及逾期交纳物业管理费的违约金部分，认为收取管理费的主体应是取得物业管理资质的企业，而实际收取朱坤城物业管理费的主体系深圳第一亚太物业管理有限公司，华南城公司主张上述费用及违约金属于主体不适格，予以驳回，并判决：一、朱坤城限于判决生效之日起三日内，支付华南城公司华南国际纺织服装原辅料物流区（二期）负一楼e区b1e-××号、10x至10xx号房2013年3月16日至2013年9月15日的租金及b区b1b-13a号至13b号房产2013年10月5日至2014年4月4日的租金共计46056元；二、朱坤城限于判决生效之日起三日内，支付华南城公司逾期支付租金的违约金（其中本金3720元从2012年9月15日起计，本金21468元从2012年12月28日起计，本金20868元从2013年4月4日起计，均按每日万分之五计至判决确定的履行期限届满之日止）；三、驳回华南城公司的其他诉讼请求；四、驳回朱坤城的反诉请求。该判决作出后，华南城公司服判，而朱坤城不服该判决向深圳市中级人民法院提起上诉，案号为（2014年）深中法房终字第670号。2014年4月9日，深圳市中级人民法院作出该案的调解书，内容为：一、华南城公司向朱坤城退还涉案b区b1b-13a号至13b号、e区b1e-××号房产的保证金人民币60000元；二、朱坤城向华南城公司缴纳b区b1b-13a号至13b号、e区b1e-××号、10x号至10xx号11间房产的租金人民币46056元。上述两项金额相抵后华南城公司退还朱坤城人民币13b号44元，则双方关于b区b1b-13a号至13b号、e区b1e-××号房产的债务了结，该六间商铺由华南城公司自行收回。三、朱坤城自本调解协议签订之日起三十日内，向华南城公司付清涉案e区b1e-10x号至10xx号五间房产自2013年9月16日至2014年9月15日的租金合计人民币42936元，之后产生的租金仍按双方在涉案租赁合同中约定的内容履行。原告认为被告没有依约缴纳涉案商铺的物业管理费，遂于2014年9月15日诉至原审法院。2014年1月27日，朱坤城向华南城公司发出《告知函》，该函华南城公司于次日签收，函的内容为：“华南国际工业原料城（深圳）有限公司：本人向你方承租位于华南国际工业原料城纺织服装原辅料物流区（二期）负一楼b区b1b-13a号-13b号、e区b1e-016六间租赁房产，本人早已停止经营交移交给你方，从而按你方要求计划搬至铁东综合食品市场，并向本人收取六间租赁房产的意向登记费，对于该情况已在庭审中向法院确认，该租赁房产没有产生水电费及门口拉闸没有打开、堆满其他商铺货物照片也可以证实，即对应的六份租赁合同已实际解除。鉴于合同已实际解除，双方的合同权利义务也已终止，但你方一直未向本人返还保证金63000元，反而要求本人支付租金的行为纯属出尔反尔，严重违反了合同的契约精神和诚信。现本人正式函告你方在接到本函之日起十日内，向本人返还以上保证金，如你方拒不返还，本人将寻求一切法律途中向你方追索本人经济损失。”原告的股东分别为华南城控股有限公司、华南城公司，出资比例分别为2.5%、97.5%。涉案b1b-13a号商铺业主为张某，b1b-13c、b1b-13d号商铺业主为彭秀珍，b1b-138、b1b-13b号商铺业主为杨景，b1e-××号商铺业主为崔小凡、崔海帆，b1e-10x-b1e-10xx五间商铺业主为华南城公司。庭审时，原告声明在本案中不请求各业主承担连带责任，不追加各业主为共同被告。被告称其租了涉案b1e-016、b1b-13a号至13b号六间商铺只用了几个月，早已于2012年9月份就将商铺交还给华南城公司，钥匙也已还给华南城公司。上述事实，有房地产租赁协议、前期物业服务合同、已交租金及物业管理费发票、房屋建筑面积总表、（2013）深龙法平民初第577号案反诉状、开庭笔录、判决书、（2014）深中法房终字第670号民事调解书、深圳市房屋租赁合同书、告知函等证据及当事人庭审陈述证实，足以认定。原审法院认为，原告系一家依法注册成立的物业服务企业，涉案商铺所在的“华南城·某交易中心二期”系由原告进行物业服务，被告作为涉案商铺的承租人，原、被告之间已形成物业服务合同关系。原审法院对双方的主要争议论述如下：一、本案是否应追加张某、华南城公司等各商铺业主的问题。华南城公司作为各商铺的出租人与被告在房地产租赁协议中约定由被告承担物业管理费，该约定并不违反法律规定，庭审时原告声明不在本案中要求各商铺业主承担连带责任，系原告对其诉讼权利的处分，亦不违反法律规定，故原审法院不予在本案中追加华南城公司等各业主为共同被告。二、关于《前期物业服务合同》的效力问题。原告与华南城公司分别于2008年11月20日、2014年1月1日签订《前期物业服务合同》，合同期限分别为2009年1月1日至2013年12月31日、2014年1月1日至2018年12月31日。原告于2013年7月30日经住房和城乡建设部核准取得物业服务壹级资质，参照《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第5条“具有下列情形之一的物业服务合同或有关合同条款应当认定无效：……（2）物业服务企业违反《物业管理条例》第二十四条第二款的规定，在起诉前没有取得相应物业管理资质的；……”，原告2013年7月30日之前系贰级资质不具备管理华南城30多万平方米的非住宅项目，但原告在起诉前的2013年7月30日已取得相应物业管理资质，可认定华南城公司与原告签订的《前期物业服务合同》有效。被告还认为《前期物业服务合同》中华南城公司与原告恶意串通、损害第三人利益、物业管理费收费标准不合法，经查，华南城公司占原告97.5%股份，虽属关联公司，但原告系经依法注册的物业服务企业，法律并无禁止关联公司之间签订物业服务合同，且华南城公司与被告签订的房地产租赁协议写明的物业管理费为每月每平方米15元，原告与华南城公司签订的《前期物业服务合同》也约定物业管理费每月每平方米15元，涉案的物业属非住宅项目，物业服务收费实行市场调节价，不适用当地政府部门制定的指导价。至于物业用途性质，房产证显示的法定用途为仓储物流，被告与华南城公司约定的是经营干货，依照法律规定如租赁房屋违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况而导致租赁房屋无法使用，承租人可以行使请求解除租赁合同的权利。综上，被告辩称《前期物业服务合同》无效，法律依据不足，原审法院不予采纳。三、关于华南城公司是否存在没有履行合同义务、违约的问题。被告主张华南城公司没有兑现招商时的承诺，配套设施在开业至今也没配备齐全，连交通配套、仓库存储、停车位等基本设施也十分不完善，管理混乱等，违约行为十分明显，原审法院认为本案审理的是原告与被告之间的物业服务合同纠纷，被告的主张属被告与华南城公司之间的法律关系，不属本案审理范围，原审法院不予处理。四、关于原告与华南城公司是否混同的问题。被告称华南城公司与原告主体混同、财务混同，原审法院认为原告与华南城公司均系经工商行政管理部门依法登记注册的有限责任公司，在法律上属各自独立的企业法人，否认公司的人格须有充分的证据，被告提供的证据不足以认定原告与华南城公司发生混同，被告的辩解依据不足，该院不予采纳。五、关于涉案b1e-××号、b1b-13a号至13b号六间商铺物业管理费应否支付的问题。被告主张，根据（2014）深中法房终字第670号一案的二审调解书，被告已与华南城公司结清b1e-××号、b1b-13a号至13b号六间商铺的债权债务，原告无权起诉追索相应的物业管理费。经查，华南城公司曾向原审法院起诉朱坤城，该案案号为（2013）深龙法平民初第577号，在该案中，华南城提出涉案11间商铺租金、物业管理费等请求，一审判决时，认定华南城公司非法定的物业服务企业，其向朱坤城追索物业管理费及违约金属主体不适格并予以驳回。华南城公司服从该判决，朱坤城不服该判决，上诉至深圳市中级人民法院，经深圳市中级人民法院主持调解，华南城公司与朱坤城达成调解协议，由华南城公司退还b1b-13a号至13b号、b1e-016六间商铺保证金给朱坤城，朱坤城向华南城缴纳b1b-13a号至13b号、b1e-016、b1e-10x至10xx十一间商铺租金46056元，该两项相抵扣后华南城公司退还朱坤城13b号44元，则双方关于b1b-13a号至13b号、b1e-016六间商铺的债务了结，该六间商铺由华南城公司自行收回。从二审调解协议内容看，华南城公司与朱坤城在法院的主持下了结了b1b-13a号至13b号、b1e-016六间商铺租赁合同权利义务关系，华南城公司与被告基于该六间铺租赁合同产生的债权债务关系已清结。向物业服务企业交纳物业管理费本是业主的义务，而业主与承租人可以基于租赁合同关系的约定由承租人向物业服务企业交纳物业管理费，但并不免除业主承担连带交纳物业管理费的义务，可见承租人向物业服务企业交纳物业管理费的依据在于承租人与出租人的租赁合同的约定，如果出租人与承租人的基础租赁合同关系的权利义务消灭，物业服务企业向承租人要求承担物业管理费则丧失合同依据。本案中，华南城公司与朱坤城关于b1b-13a号至13b号、b1e-016六间商铺租赁合同关系经法院调解双方的权利义务已了结，支付物业管理费属租赁合同约定的被告应承担的义务之一，当然也应当理解为支付物业管理费的义务了结，故原告可向各业主追索物业管理费，但原告再向承租人朱坤城追索该六间商铺的物业管理费没有合同和法律依据，原审法院不予支持。六、关于原告诉求的违约金问题。原告诉求被告支付拖欠的物业管理费按每日万分之五计的违约金18758.95元，该违约金分为两部分，一部分是b1b-13a号至13b号商铺2012年7月5日至2014年5月12日期间、b1e-××号商铺2012年4月1日至2014年5月12日期间的物业管理费的违约金，一部分是b1e-10x至10xx号商铺2012年4月1日至2014年8月31日期间的物业管理费的违约金，考虑到原告在2013年7月30日才取得物业服务一级资质及华南城公司与朱坤城就涉案b1e-××号、b1b-13a号至13b号六间商铺租赁合同关系的权利义务已了结的情况，原审法院对原告诉求的违约金均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告深圳第一亚太物业管理有限公司的全部诉讼请求。本案受理费680元（原告已预交1261元，因原告减少诉讼请求，本院退还581元），由原告负担。上诉人亚太公司不服原审判决，向本院提起上诉。其上诉请求为：一、请求依法撤销深圳市龙岗区人民法院作出的（2014）深龙法平民初字第629号民事判决。二、请求依法发回重审或判决支持上诉人一审全部诉讼请求。三、被上诉人承担一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：原审法院以华南城公司与被上诉人租赁合同纠纷案件二审调解书【案号：（2014）深中法房终字第670号】中双方债权债务的了结认定被上诉人物业管理费支付义务的了结是严重错误和缺乏法律依据。理由如下：华南城公司诉被上诉人租赁合同纠纷一案【案号为（2013）深龙法平民初字第577号】，华南城公司起诉时曾提出物业管理费请求，一审判决认定华南城公司主体不适格被驳回，后被上诉人不服该判决，上诉至贵院，经贵院调解达成调解协议，双方款项相抵，bie016、bib13a号-13b号六间商铺债权债务了结。从法律关系角度而言，华南城公司与被上诉人之间的租赁合同法律关系与上诉人与被上诉人之间的物业服务合同法律关系为两个完全不同的法律关系，二审调解了结的是被上诉人拖欠华南城公司租金的债权债务关系，华南城公司非物业服务企业，无收取物业管理费的资质，自然在调解中无权了结被上诉人应向上诉人缴纳的物业管理费的债务，不然，（2013）深龙法平民初字第577号一审判决驳回华南城公司物业费诉讼请求，而（2014）深中法房终字第670号二审调解书又由华南城公司了结了物业管理费债务，两者岂不自相矛盾？因此，我方认为，华南城公司与被上诉人二审调解中关于债权债务的了结并不包含物业管理费债务的结清。综上所述，一审判决认定的事实存在严重错误，判决缺乏事实和法律依据，依据民事诉讼法的相关规定，特向贵院提起上诉，请求二审法院依法查明事实，纠正一审错误，以维护上诉人的合法权益。本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，在（2013）深龙法平民初字第577号案中，华南城公司在一审中已对案涉商铺物业管理费提出诉讼请求，在该案二审中，根据本院（2014）深中法房终字第670号调解书内容看，华南城公司与朱坤城在法院的主持下了结了b1b-13a号至13b号、b1e-016六间商铺租赁合同权利义务关系，华南城公司与被告基于该六间铺租赁合同产生的债权债务关系已清结。向物业服务企业交纳物业管理费本是业主的义务，而业主与承租人可以基于租赁合同关系的约定由承租人向物业服务企业交纳物业管理费，但并不免除业主承担连带交纳物业管理费的义务，可见承租人向物业服务企业交纳物业管理费的依据在于承租人与出租人的租赁合同的约定，如果出租人与承租人的基础租赁合同关系的权利义务消灭，物业服务企业向承租人要求承担物业管理费则丧失合同依据。本案中，华南城公司与朱坤城关于b1b-13a号至13b号、b1e-016六间商铺租赁合同关系经法院调解双方的权利义务已了结，支付物业管理费属租赁合同约定的被告应承担的义务之一，当然也应当理解为支付物业管理费的义务了结，故上诉人亚太公司可向各业主追索物业管理费，但亚太公司再向承租人朱坤城追索该六间商铺的物业管理费没有合同和法律依据，原审法院不予支持，并无不当。综上所述，上诉人深圳第一亚太物业管理有限公司上诉事实与理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13c0元由上诉人深圳第一亚太物业管理有限公司本判决为终审判决。审 判 长 王  作  洲审 判 员 柯  云  宗代理审判员 吴  春  泷二〇一五年七月二十二日书 记 员 廖冉冉（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……