广东省罗定市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤5381民初2917号
原告关立高，男，1969年10月23日出生，汉族，住罗定市榃滨镇。
原告李小兰，女，1984年1月25日出生，汉族，住罗定市榃滨镇。
原告共同委托代理人彭志强，广东端庆律师事务所律师。
被告云浮市创宇贸易有限公司，住所地：罗定市罗城街道。
法定代表人：肖志均。
委托诉讼代理人林剑飞，广东百誉律师事务所律师。
委托诉讼代理人卓伟寰，广东百誉律师事务所律师。
原告关立高、李小兰诉被告云浮市创宇贸易有限公司（以下简称“创宇公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年12月2日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告关立高、李小兰的共同委托诉讼代理人彭志强，被告云浮市创宇贸易有限公司的委托诉讼代理人林剑飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告是位于罗定市罗城街道柑园祥发路凤凰新城住宅小区的房地产开发商。2012年4月6日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的凤凰新城小区AA座B层C号房商品房一套，合同约定该商品房总价为436218元，分两期支付完毕。合同第八条约定出卖人应当在2012年11月30日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用；合同第九条约定逾期交付的，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金；合同附件四“合同补充协议”第四点第1条约定出卖人应在买受人交齐房价款且办理收楼手续后180日办妥房地产权证，逾期办理房地产权证的需每日按商品房总价款0.1‰的标准向买受人支付违约金。
2012年4月6日，原告支付了第一期购房款136218元，并支付了代办土地使用权证、房地产权证契税及工本费用共计13910元，并按照被告的要求提供了全部需要用于办理各项业务的相关证件并签署了各种相关文件。2012年5月18日，原告支付了第二期购房款300000元（银行贷款）。至此，原告向被告支付了全部购房款436218元及代办土地使用权证、房地产权证契税及工本费用共计13910元。原告按《商品房买卖合同》的约定履行了支付购房款的义务，缴清办理房地产权证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续，且已委托被告办证。
依照被告的通知，原告在2013年2月6日办理收楼手续。但原告直到现时才知道，罗定市人民法院作出的凤凰新城小区同类诉讼生效判决[（2015）云罗法民初字第1573-1577号，2016年3月24日生效]认定，该小区（一期）商品房的交付时间为竣工验收备案之日即2014年4月28日（“凤凰新城住宅小区（一期）”）（包括A1、A2、B、G、H、K栋），该系列案法院对原告方“签收房屋钥匙之日即为房屋交付使用之日”的主张不予认可）。被告未能在合同约定的期限内交付商品房构成违约，应按合同约定支付逾期交付商品房违约金。自2012年11月30日至2014年4月28日共514日，每日按43.62元计，计得违约金22420.68元；另外，被告未能在合同约定的期限内办理房地产权证，应按合同约定继续为原告办理房地产权证，并支付逾期办证违约金。违约金按每日43.62元计，自2014年10月25日（2014年4月28日起180日）起计至办妥房地产权证之日止。
现原告向法院起诉，请求判令：一、被告立即为原告办理房地产权证；二、被告向原告支付逾期交付商品房违约金22420.68元（2012年11月30日至2014年4月28日共514日，每日按已付房价款万分之一的标准即每日43.62元，计得违约金22420.68元）；二、被告按每日43.62元的标准向原告支付逾期办理房地产权证违约金，自2014年10月25日起计至办妥房地产权证之日止（2014年10月25日起至2016年11月30日共765日，计得违约金33369.3元）；三、诉讼费用由被告承担。
为证明其主张，原告提交了如下证据：证据1、身份证，证明原告关立高、李小兰的身份情况；证据2、企业机读档案登记资料，证明被告云浮市创宇贸易有限公司的身份情况；证据3、商品房买卖合同（含附件），证明原告与被告于2012年4月6日签订《商品房买卖合同（含附件）》，合同约定由原告购买其位于罗定市罗城街道祥发路的“凤凰新城”住宅小区AA座B层C号房。合同约定房屋价款为436218元，约定原告在2012年4月6日前付清首期房款136218元，余款300000元通过银行按揭贷款支付。合同第八条约定被告应当在2012年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合交付条件的商品房交付给原告使用；合同第九条约定逾期交付的，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；合同附件四“合同补充协议”第四点第1条约定被告需在原告交齐房价款且办理收楼手续后180日内办妥房地产权证，逾期办理房地产权证的需每日按商品房总价款0.01%的标准向原告支付违约金；证据4、《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，证明原告与中国银行股份有限公司云浮罗定支行2012年4月6日签订《个人一手住房贷款合同》，贷款300000元，所得贷款直接划入被告方的账户，并以所购房地产提供抵押担保；证据5、借款借据、贷款用款凭证、购房发票，证明2012年4月6日被告收取原告“凤凰新城”住宅小区AA座B层C号房首期购房款136218元，2012年5月18日被告收取原告第二期购房款300000元（银行贷款），至此原告已经按合同约定足额支付购房款436218元给被告；证据6、代办房地产权证收款收据，证明2012年4月6日，被告收取原告代办土地使用权证、房产证契税及其他费用13910元；证据7、住宅质量保证书、住宅使用说明书、业主收楼签收钥匙表、业主收楼水、电表底数确认表，证明依照被告的收楼通知，原告于2013年2月6日办理收楼手续。
被告书面辩称：一、《不动产登记暂行条例》的出台导致办理《不动产登记证书》的程序出现变动。《不动产登记暂行条例》第十四条规定：“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。”第十六条规定：“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书;（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；…”罗定市房管局在《不动产登记暂行条例》出台后，要求被告补充提供条例第十六条第二款材料，在此之前，办理相关权属登记不要求提供授权委托书等材料。因此，本次纠纷产生是属于情势变更的原因。被告根据罗定市房管局要求，同时通过电话及邮寄书面通知的方式请原告方前来签名办理授权委托书，但原告方至今未履行办理相关授权委托书的义务。二、被告逾期办证的违约行为是原告方的过错导致。1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”。本案中，罗定市房管局按法律规定要求委托办理产权登记的必须出具书面委托，该委托书是双方确立委托代理关系的法定要件。被告在知悉上述情况下，已从多渠道（电话、EMS、小区公示栏公示）、多次要求业主配合办理书面授权委托书，但原告方置若罔闻，造成被告无法按要求提交办理权属的材料。2、根据《合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”本案中，被告已从多渠道（电话、EMS、小区公示栏公示）、多次要求业主配合办理书面授权委托书，并于2015年11月16日在凤凰新城小区每座楼的大堂公示处公示关于办理房屋权属证书的通知，又在2015年12月7日通过EMS发出书面通知，要求其签署《办理房产证的书面授权委托书》，但原告方至今未签署、提供书面授权委托书，导致被告无法为原告方办理房产证，因此责任在于原告方。从本案可推知：原告方明显是为自己的利益而不正当地阻止办证条件成就的，因此应当视为办证条件已成就。原告方对自己的过错应当承担责任。3、《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第二条规定：“根据最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人只有在因其自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任。因此，出卖人能举证证明其已在合同约定或法律规定的办证期限内之合理时间将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件的，可不承担逾期办证的违约责任”。在本案中，被告已经将数百户业主关办理房屋权属证书的资料递交给罗定市房管局，而罗定市房管局在审理后也进行接收并开具相关回执，需要一提的是，罗定市房管局也只有在已具备办证条件的情况才会向提交人（即本案被告）开具回执。可见，被告出售的商品房是已经符合《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第二条规定的相关规定，是原告方拒不提供委托办证的授权委托书的行为，而导致产权登记机关不接受办证材料。4、《附件四：合同补充协议》第四条约定第1点第一句但书后面的内容：“但乙方须在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续；并委托甲方同意申办房地产权证的有关手续，否则办理房地产权证的期限相应顺延，甲方不再另行通知…”该条约定明确，被告代办房地产权证，必须由原告方履行了两个义务后才可以进行：一是缴清办证相关费用，二是委托办证的书面委托手续。至目前为此，原告方仅完成了第一项义务，而没有完成第二项义务。综上，至今不能办证的责任在于原告方，要求被告承担办证迟延的违约责任于法无据，也与约定不符。三、逾期办证违约金计算有误，且此请求已过诉讼时效。退一万步说，原告方请求的逾期办证违约金计算也是有误的，涉案房产自2014年4月28日完成竣工备案登记，此时商品房才符合交付条件，因此本案中逾期办证违约金应当自2014年4月28日后的180日，即2014年10月25日之后再进行计算。原告方从2014年10月26日起就知道或应当知道权利被侵害，而原告方超过两年后才起诉主张，故其诉讼请求已超过诉讼时效。四、诉讼费应当由原告方自行承担。本案中，被告认为原告方的诉讼请求不应当得到支持，其诉讼费用应该自行承担。综上所述，原告方的请求没有事实和法律依据，其请求逾期办证的违约责任是原告方本身造成的，请求法院予以驳回。
被告创宇公司庭审时补充答辩意见：原告关于逾期交楼违约金的诉求已经超过诉讼时效。
被告创宇公司就其抗辩主张在诉讼中提交如下证据:证据1、罗定市行政服务中心房管窗口登记办证需件（相片），证明罗定市房管局要求涉案商品房办证需提供委托书的事实；证据2、竣工验收备案表，证明涉案商品房于2014年4月28日竣工备案的事实；证据3、《通知》、邮寄单，证明涉案商品房已具办证条件，原告应就扩大损失部分自行承担责任的事实；证据4、《不动产权证书》，证明配合答辩人通知提供办理房产证必需资料的部分业主已经成功办理及领取了《不动产权证书》，故未配合提供办证必需资料的业主应就逾期办证承担违约责任的事实；证据5、《咨询函》，证明创宇公司于2016年11月18日再次发咨询函给罗定市不动产权管理局，经盖章确认涉案商品房办理房屋权属证书必须业主配合签署提供业主本人签名的文件资料：《房屋转移登记询问表》、《房屋产权登记委托书》、《房地产权登记申请书》的事实；证据6、完税发票，证明涉案商品房已完税，符合办证条件。
对原告的证据，经庭审出示质证，被告对原告的证据无异议，但对证明内容提出以下意见：原告的证明内容存在断章取义，根据买卖合同的附件4、合同补充协议第四条即17页，补充约定原告需要完善申办办理房地产权证的手续，否则办理房地产权证的日期相对顺延，而原告选择对其有利的条款，忽略其义务，因此不能仅以该证据的部分条款要求被告承担违约责任。
对被告的证据，经庭审出示质证，原告发表以下质证意见：证据1、办证要求委托书的事实，原告在签订合同时候已经办理办证相关委托手续，被告没有出具收据；证据2无异议，证实2014年4月28日竣工备案，在此之前交楼是不合法的；证据3，对其证明内容有异议，办证手续原告在签署购房合同时候已经全部提供，没有及时办证是由于被告方没有具备条件，并非是因为没有委托手续造成的；证据4、该证书与本案无关，办理本案权属证书是被告的义务，不能提供其他住户的证书来证实没有办理证书是原告的责任；证据5、被告方向不动产局咨询内容并未及时向原告方反馈，办理权属登记需要原告的委托是一直都需要的，并不是现在才要求的，在《不动产登记暂行条例》颁布前后都要求，所以原告不认可被告咨询函所证明的内容。
综合原、被告诉辩、质证，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的有关规定，由于原、被告对对方提供的证据的真实性无异议，本院对原、被告双方提供的证据予以采纳作为证据使用，但对拟证明的事实，本院将根据证据规则进行综合认定。
经审理查明：被告创宇公司是位于罗定市罗城街道柑园祥发路的凤凰新城住宅小区的房地产开发商。2012年4月6日，原告作为买受人与被告作为出卖人，双方签订了《广东省商品房买卖合同》（以下简称“买卖合同”）及《合同补充协议》。该买卖合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为凤凰新城住宅小区第AA座B层C号房，用途为住宅。第四条约定了该商品房按套出售，按套内建筑面积计价，总金额为436218元。第八条约定出卖人应当在2012年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。第九条约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。《合同补充协议》第七条约定双方同意对《商品房买卖合同》第十一条的补充约定：甲方向乙方发出《收楼通知书》后，且在乙方办理收楼手续时，向乙方出示了工程竣工验收相关备案证明及提供已加盖甲方公章的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，即视为符合交付标准，乙方同意办理收楼手续。买卖合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方按第3项处理：3、详见本合同附件《合同补充协议》第四条的约定。《合同补充协议》第四条约定：出卖人应在买受人交齐房价款且办理收楼手续后180天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但买受人需在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续；并委托出卖人同意申办房地产权证的有关手续，否则办理房地产权证的期限相应顺延，出卖人不再另行通知。买受人履行完前述义务后，如因出卖人的责任不能在上述期限内办妥房地产权证的，出卖人应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向买受人支付违约金，至房地产权证出证之日止，合同继续履行。房地产权证因政府部门法规、政策变更及因政府办证部门原因造成房地产权证迟延的出卖人无须承担责任……
签订合同后，原告向被告支付了代办土地使用权证、房地产权证契税及其他费用共13910元，并于2012年5月18日前支付完全部购房款436218元。2013年2月6日，原告办理了收楼手续，签收了钥匙。
另查明：涉案商品房于2013年8月16日工程竣工验收合格，并于2014年4月28日予以备案，取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》（以下简称“验收备案表”）。2015年12月10日，被告向原告邮寄《关于办理房屋权属通知书》，通知原告在收到本通知之日起10个工作日内提供包括土地权属登记委托书在内的相关资料用于办理相关房屋权属证书。
本院认为，本案属商品房销售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》，属双方真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定各自享有权利和履行义务。本案主要有两个争议焦点：一、被告是否应当向原告支付逾期交付商品房违约金22420.68元；二、被告是否应按每日43.62元的标准向原告支付自2014年10月25日起计至办妥房地产权证之日止的逾期办理房地产权证违约金。
一、被告是否应当向原告支付逾期交付商品房违约金22420.68元？根据原、被告双方签订的买卖合同第八条约定，被告创宇公司应当在2012年11月30日前，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告使用。又根据买卖合同第十一条及《合同补充协议》第七条的约定，涉案的商品房只有在符合“经验收合格”，“出示工程竣工相关备案证明”，“提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》”的条件下才能够交付给原告，原、被告于2013年2月6日办理交楼手续，而涉案商品房于2013年8月16日才验收合格，于2014年4月28日才取得竣工验收备案表，即涉案房屋于2014年4月28日才符合交付条件。故被告未能在合同约定的2012年11月30日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告使用，已然违约。但对于原告请求被告支付逾期交房的违约金，被告认为原告的请求已超过法律规定的诉讼时效期间。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”，又根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条，“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算……”，自2012年11月30日开始，原告知道或者应当知道被告未能向其交付符合交付条件的商品房，其合同权利受到侵害，而原告于2016年12月1日才向本院提起起诉，已超过了法定的两年的诉讼时效期间。本院认为，被告提出的诉讼时效抗辩理由成立，应驳回原告关于要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求。
被告是否应按每日43.62元的标准向原告支付自2014年10月25日起计至办妥房地产权证之日止的逾期办理房地产权证违约金？根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十五条、《合同补充协议》第四条的约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料交产权登记机关备案。如因被告的责任不能在原告交齐房价款且办理收楼手续后180天内办妥房地产权证的，被告应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向原告支付违约金，至房地产权证出证之日止，合同继续履行。即被告须在商品房“交付”使用后的180日内办妥房产证。原、被告虽于2013年2月6日办理交楼手续，但涉案商品房于2014年4月28日才符合交付条件，因此被告应在2014年4月28日起180天内（即2014年4月28日至2014年10月26日期间）为原告办妥涉案商品房的房地产权属证书。但被告至今未能为原告办妥房地产权证，原告遂请求被告按合同约定每日按商品房总价款的0.1‰向原告支付从2014年10月25日计至办妥房地产证之日止的逾期办证违约金。被告则提出原告的该项诉讼请求亦已超过诉讼时效期间。根据法律规定，原告的诉讼时效期间为从2014年10月27日起计算二年，即至2016年10月26日为诉讼时效届满日，原告于2016年12月1日才向本院提起起诉，已超过了诉讼时效期间，被告提出的诉讼时效抗辩理由成立，本院予以支持，应驳回原告关于要求被告支付逾期办理房地产权证违约金的诉讼请求。虽原告关于违约金的请求已过诉讼时效，但原告现仍未取得房地产权属证书，被告应履行将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关的合同义务。
综上所述，原告的诉请及被告的抗辩理据充分的，本院予以支持；原告的诉请及被告的抗辩理据不足的，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条的规定，判决如下：
一、限被告云浮市创宇贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内将办理权属登记需提供的资料提交至产权登记机关。
二、驳回原告关立高、李小兰的其他诉讼请求。
本案受理费597元（原告已预交），由原告关立高、李小兰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。
审判员 潘 林
二〇一七年二月十日
本件与原本核对无异
书记员 陈小园