上海市第三中级人民法院
行 政 判 决 书
（2015）沪三中行初字第198号
原告蒉顺龙，男，1955年12月20日出生，汉族，住上海市黄浦区。
原告蒉德龙，男，1951年4月16日出生，汉族，住上海市黄浦区。
委托代理人杜俊杰，上海镇平律师事务所律师。
原告蒉震，男，1985年3月27日出生，汉族，住上海市黄浦区。
委托代理人王玲，上海镇平律师事务所律师。
三原告的共同委托代理人崔恩娜，上海镇平律师事务所律师。
被告上海市黄浦区人民政府，住所地上海市黄浦区。
法定代表人汤志平，上海市黄浦区区长。
委托代理人汪景东。
委托代理人王德杰，上海市金源方程律师事务所律师。
被告上海市人民政府，住所地上海市。
法定代表人杨雄，上海市市长。
委托代理人樊敏佶。
第三人上海市黄浦区住房保障和房屋管理局，住所地上海市黄浦区。
法定代表人李舜，上海市黄浦区住房保障和房屋管理局局长。
委托代理人郭霞云。
原告蒉顺龙、蒉德龙、蒉震不服被告上海市黄浦区人民政府（以下简称“黄浦区政府”）于2015年3月2日作出的沪黄府房征补（2015）033号房屋征收补偿决定、被告上海市人民政府（以下简称“市政府”）于2015年8月3日作出的沪府复征字（2015）第87号行政复议决定，向本院提起行政诉讼，本院于2015年9月28日受理。因上海市黄浦区住房保障和房屋管理局（以下简称“黄浦房管局”）与被诉房屋征收补偿决定有法律上的利害关系，本院依法通知其作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭于2015年12月16日公开开庭进行了审理。原告蒉顺龙、原告蒉震的委托代理人王玲、三原告的共同委托代理人崔恩娜，被告黄浦区政府的委托代理人汪景东、王德杰，被告市政府的委托代理人樊敏佶，第三人黄浦房管局的委托代理人郭霞云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
被告黄浦区政府于2015年3月2日依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条、《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（以下简称《实施细则》）第四十二条、《上海市人民政府关于批转市住房保障房屋管理局制订的﹤上海市国有土地上房屋征收补偿决定的若干规定﹥的通知》等规定以及征收项目补偿方案，作出沪黄府房征补（2015）033号房屋征收补偿决定（以下简称“被诉补偿决定”），补偿决定主要内容为：一、房屋征收部门以房屋产权调换的方式补偿公有房屋承租人蒉顺龙（户）。用于产权调换房屋地址为本市上中路1幢7号，建筑面积88.91平方米，价值3，289，670元人民币（下同）和东兰路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积70.27平方米，价值1，647，129元。产权调换房屋价值同被征收房屋补偿金额4，110，705.60元结算差价，公有房屋承租人蒉顺龙（户）应支付房屋征收部门差价款826，093.40元。二、房屋征收部门支付公有房屋承租人蒉顺龙（户）无搭建补贴10万元，营业执照持有人蒉德龙证照补贴30万元，室内装饰装修补偿15万元，停产停业损失补偿513，838.20元（129，300×39.74×10%），保护性改造补贴411，070.56元（4，110，705.6×10%），签约搬迁奖励费按搬迁日期结算。三、公有房屋承租人蒉顺龙（户）应当在收到本房屋征收补偿决定书之日起15日内搬离本市淮海中路XXX弄XXX号房屋，搬迁至上述产权调换房屋地址并将被征收房屋腾空，与上海市黄浦第一房屋征收事务所办理移交手续。
被告市政府于2015年8月3日依据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第一项规定，作出沪府复征字（2015）第87号行政复议决定（以下简称“被诉复议决定”），维持了被诉补偿决定。
原告蒉顺龙、蒉德龙、蒉震共同诉称：评估机构未经被征收人、承租人协商选定，直接采用投票方式确定违反规定；原告房屋属旧式里弄，是营业性用房，但未按规定增加套型面积补贴，以居住房屋评估均价，侵害了原告的合法利益；评估公司应采用收益法评估但实际未采用；根据建设用地规划许可证用地性质，该地块的征收目的并非公共利益，房屋征收决定违法；原告房屋为市级文物保护单位，被告实施强制拆迁违反文物保护的相关规定。用于产权调换房屋的评估报告上，估价师仅盖章未签名；原告房屋用于开餐厅，理应家中有人，专家委员会以家中无人中止鉴定与实际情况不符。请求撤销被告黄浦区政府作出的被诉补偿决定，撤销被告市政府作出的被诉复议决定。
被告黄浦区政府辩称：评估机构的选定由征收基地居民投票产生，符合规定；原告蒉顺龙承租的房屋为非居住用房，无套型面积补贴；对该户房屋的评估系按非居住用房评估，采用了收益法。补偿金额以非居住房屋评估价格计算，并非以基地居住房屋的评估均价核算；房屋经评估后又给予了原告户鉴定的权利，因其约定鉴定日期当日原告户家庭成员无人在场，致鉴定终止。鉴定报告系专家委员会作出，原告对鉴定程序的异议不属于被告审查范围。用于产权调换房屋的评估报告上估价师虽仅盖章未签名，但不影响其有效性。被告在法定期限内依据房屋征收法律规范和征收补偿方案作出被诉补偿决定，认定事实清楚，证据确凿，程序合法，适用法律正确，请求驳回原告诉讼请求。
被告市政府辩称：被诉复议决定认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，请求驳回原告诉讼请求。
第三人黄浦房管局述称：其同意两被告的答辩意见。
经审理查明：本市淮海中路XXX弄XXX号底层前厢房（使用面积19.8平方米）、西半间天井搭建（使用面积6.0平方米）系原告蒉顺龙承租的公房（该户租用居住公房凭证另记载：营业面积为27.24平方米），房屋类型旧里，房屋用途非居住，核定建筑面积39.74平方米（以下面积均为建筑面积）。该户有在册户口3人，即户主蒉德龙、侄子蒉震、弟蒉顺龙。原告户未提出居住困难审核申请。该户在上述房屋开设上海市黄浦区龙腾餐厅，个体工商户业主为蒉德龙。
因公共利益需要，被告黄浦区政府于2014年6月30日作出对尚贤坊保护性改造项目地块的黄府征（2014）1号房屋征收决定，并确定了房屋征收范围，公布了征收补偿方案。涉案被征收房屋位于征收范围内。房屋征收部门，即第三人黄浦房管局委托了上海市黄浦第一房屋征收服务事务所有限公司具体承担房屋征收补偿工作，又于2014年5月25日组织投票选举房屋征收估价机构，上海涌力土地房地产估价有限公司得票率占209张选票中的163张选票，被选为房屋征收估价机构，结果予以了公告。截止2014年8月15日，该项目签约率达85.76%，符合该项目生效条件。经评估机构对尚贤坊保护性改造项目地块房屋征收范围内居住房屋的平均单价进行评估，为32，553元／平方米；又经评估机构对被征收人蒉顺龙承租的房屋评估，估价方法适用比较法、收益法。其非居住房屋房地产单价为129，300元／平方米。经向公有房屋承租人蒉顺龙送达估价分户评估报告后，其未在规定期限内申请复估。2014年9月23日，上海市房地产估价师协会房地产估价专家委员会接受第三人的委托对涉案被征收房屋的估价分户报告进行鉴定并发出专家鉴定现场查勘通知，通知原告户，专家组于2014年9月30日上午9：00至11：00上门入户对房屋现场查勘。该通知于同年9月28日送达原告户。2014年10月8日，上海市房地产评估师协会房地产估价专家委员会以原告户无人在家，无法进入房屋查勘为由，作出终止鉴定的通知。2015年2月5日，经向原告户送达了《居住困难审核申请征询单》，告知其可在5日内提出书面审核申请，原告户未提出居住困难审核申请。第三人根据《实施细则》和房屋征收补偿方案的规定，核定原告户可得货币补偿款合计4，110，705.60元；另可得无搭建补贴、证照补贴等补贴，签约搬迁奖励费按搬迁日期结算等。并提供了两处房源供原告户二择一。但原告户未接受上述安置方案。因双方未能在征收补偿方案确定的签约期内达成补偿协议，第三人遂于2015年2月11日向被告黄浦区政府报请作出补偿决定。被告受理后于2015年2月12日召开了审理调解会议，原告蒉顺龙到会，但双方仍未能达成一致。被告经审查核实了相关证据材料，查清房屋征收补偿的事实后，认定第三人提出的以房屋产权调换方式安置原告户本市上中路1幢7号（评估单价37，000元／平方米）、东兰路XXX弄XXX号XXX室（评估单价23，440元／平方米）2套并结算差价等的具体安置方案合法、适当，遂于2015年3月2日作出被诉补偿决定。被告将房屋征收补偿决定书送达原告户后，又在房屋征收范围内公告张贴。原告收悉后不服，向市政府提起行政复议。
2015年4月28日，市政府向原告发出补正通知书。2015年6月11日，市政府收到原告提交的补正材料后，于当日受理了原告提起的行政复议申请。市政府经审查后于2015年8月3日作出维持的被诉复议决定。同年8月8日，市政府向原告邮寄了行政复议决定书。原告收悉后仍不服，在法定期限内向本院提起诉讼。
审理中，就用于产权调换房屋的评估报告上估价师仅盖章未签名的情况，上海涌力土地房地产估价有限公司及估价师做出说明，该公司及估价师表述，就用于产权调换的2套房屋，估价师分别制作了沪涌房估报字（2014）ZA0007号、（2014）ZA0008号整体估价报告，分户报告单是整体估价报告的一部分，估价师已在整体估价报告中签名盖章。估价工作由估价师本人完成，对估价报告的内容和结论承担责任。
以上事实，由原、被告均提交的房屋征收补偿决定书、行政复议决定书、黄府征（2014）1号房屋征收决定、营业执照、房屋租赁凭证，被告黄浦区政府提交的第三人的组织机构代码证、企业法人营业执照、委托房屋征收协议书、房地产估价机构企业法人营业执照及资质证书、关于尚贤坊保护性改造项目房屋征收估价机构选举结果的公告、尚贤坊保护性改造项目房屋征收补偿协议生效公示、征收工作人员工作证、委托书、房籍资料摘录、户口簿、居民户籍资料摘录表、房屋征收补偿方案、附件及送达回证、评估均价公告、非居住房屋估价分户报告单及送达回证、房地产评估鉴定申请受理通知单、专家鉴定现场查勘通知及送达回证、终止鉴定结果通知、看房单及送达回证、居住困难审核申请征询单及送达回证、蒉顺龙户征收补偿方案及送达回证、单位空房调用单、安置房屋登记证明、安置房屋房地产权证、安置房屋估价分户报告、房源清单、被告及上海市黄浦区建设和交通委员会情况说明、用于产权调换房屋的公示照片、协商记录、沪黄房征中报（2015）31号房屋征收补偿决定的报告、审理协调会议通知及送达回证、通话记录、审理协调会签到及记录、房屋征收补偿决定书的签报单、房屋征收补偿决定书的送达回证、房屋征收补偿决定书公示照片；被告市政府提交的行政复议申请书、行政复议补正通知书、补正材料邮寄信封、行政复议答复通知书、行政复议决定书的邮寄挂号回执，上海涌力土地房地产估价有限公司及估价师向本院提交的说明函等证据，以及当事人庭审陈述予以证明。
本院认为：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《实施细则》的有关规定，被告黄浦区政府具有作出房屋征收补偿决定的行政职权。被告市政府依法具有对公民、法人或者其他组织以其下级人民政府为被申请人的行政复议申请进行审查处理的行政职责。本案中，第三人黄浦房管局因与原告户在征收补偿方案确定的签约期内达不成协议，报请被告黄浦区政府作出补偿决定。黄浦区政府受理后，核实了相关材料，组织召开审理调解会，并在法定期限内作出被诉补偿决定，行政程序合法。黄浦区政府依据《实施细则》以及涉案项目征收补偿方案的规定，对原告户以结算差价的房屋产权调换方式予以补偿安置，并支付原告户其他应得补贴、补偿及奖励、搬迁相关费用，对原告户的征收补偿方案合法、征收补偿金额计算正确，该补偿决定认定事实清楚，证据确凿，适用法律规范正确，未损害原告户的合法权益。本案中，原告认为评估机构选定方法未经协商即以投票方式确定违法，经庭审质证后查明，上海涌力土地房地产估价有限公司的得票率已反映出被征收人、公有房屋承租人的意见并不统一，无法协商一致，故以投票决定评估机构的方式合法适当。被征收房屋系非居住用房，根据《实施细则》第三十四条的规定，非居住用房的补偿方式不适用套型面积补贴标准；根据《实施细则》第二十八条及第三十四条的规定，居住房屋的评估均价仅用于计算居住房屋的补偿、补贴标准。非居住房屋的补偿不适用居住房屋的评估均价作参照对比；庭审查明的事实还反映，被征收的非居住房屋适用了收益法作为评估办法。且涉案被征收房屋的评估价格经具有资质的房地产评估机构作出。本案中，经对证据的审查，可以确认涉案被征收房屋的评估报告系估价师真实意思表示，具备评估报告的效力。评估后，第三人又委托了上海市房地产评估师协会房地产估价专家委员会对原评估报告进行鉴定，并向原告送达了上门鉴定通知。因通知上门查勘日原告家中无人留守配合鉴定，致鉴定未成。原告对鉴定程序虽存有异议，但并未提供相反证据证明其主张。因此，行政机关已充分保障了原告的权利，其据此确定涉案被征收房屋的评估价格符合法律规定，按评估价格及基地政策确定的补偿金额，合法适当。至于原告提出的房屋征收决定违法的意见，不属于本案审查的范围。
被告市政府在收到原告的行政复议申请后，依法履行了补正、受理、送达等法定程序，并在法定期限内作出了被诉复议决定，其行政程序符合法律规定。
综上，原告要求撤销被诉补偿决定、被诉复议决定的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：
驳回原告蒉顺龙、蒉德龙、蒉震的诉讼请求。
案件受理费人民币50元（已预交），由原告蒉顺龙、蒉德龙、蒉震共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市高级人民法院。
审判长 张文忠
审判员 丁晓华
审判员 陈瑜庭
二〇一六年一月二十二日
书记员 陆 华
附：相关法律条文
《中华人民共和国行政诉讼法》
第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。