山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁06民终775号
上诉人（原审原告）：杨晨，无固定职业。
被上诉人（原审被告）：烟台芝兴房地产开发有限公司。住所地：烟台市芝罘区APEC科技工业园区宫家岛居委会驻地。
法定代表人：刘炳业，该公司经理。
委托代理人：于志燕，山东三和德通律师事务所律师。
委托代理人：于晨辉，山东三和德通律师事务所实习律师。
上诉人杨晨因与被上诉人烟台芝兴房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2015）芝民一初字第465号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，2011年8月18日，上诉人与被上诉人在签订的《商品房买卖合同》中约定：上诉人购买被上诉人开发建设的、坐落于烟台市芝罘区宫家岛旧村改造（一期）21号楼2单元第3层301号房屋，建筑面积90.89平方米，套内建筑面积71.765平方米；按套内建筑面积计算单价5262.20元／平方米，总金额377642元；房款377642元，由上诉人于2011年8月18日前付清；若上诉人逾期付款时间在30日内，则自合同约定的应付款期限第二日起至实际支付之日止按日万分之三计付违约金，合同继续履行；若上诉人逾期付款时间超过30日，被上诉人有权解除合同，要求上诉人按累计应付款的1%支付违约金；若合同继续履行，则上诉人应自合同约定的应付款期限第二日起至实际支付之日止，按逾期应付款的日万分之三计付违约金；被上诉人应于2013年12月31日前将具备《建设工程竣工规划验收合格证》、《建筑工程竣工验收备案表》、《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》及法律、法规、规章规定需满足其他事项的房屋交付上诉人，但如遭遇不可抗力，且被上诉人在发生之日起15日内告知上诉人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被上诉人可据实予以延期；逾期交房不超过90日，被上诉人应自合同约定的最后交付期限第二日起至实际交付之日止按已付房款的日万分之三计付违约金，合同继续履行；若被上诉人逾期交房的时间超过90日，上诉人有权解除合同，要求被上诉人退还全部已付款，并按累计已付款的1%支付违约金；若合同继续履行，则被上诉人应自合同约定的应交房期限第二日起至实际支付之日止，按上诉人已付房款的日万分之三计付违约金。
同日，上诉人与被上诉人在上述《商品房买卖合同》的附件六即《商品房预销售补充协议》中约定：如上诉人选择银行按揭付款方法的，则上诉人必须在被上诉人协助配合下并在接到被上诉人办理按揭手续通知的15天内办理完银行按揭手续；本合同正文第八条所约定的交房时间为综合验收完毕并取得《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》之时间，竣工交付时间2012年9月30日；关于延期交房问题的补充，双方协商一致同意，因设计变更（被上诉人需提供变更说明并通知客户）、恶劣气候导致工程延期属于不可抗力因素，被上诉人无责任。
2011年8月18日，被上诉人向上诉人开具了收款收据，载明“项目名称宫家岛旧村改造，项目地址芝罘区冰轮路16号21座2单元3层301户，金额337642元”。
2013年5月30日，被上诉人在向上诉人发出的《左岸尊邸对业主承诺书》中载明“一、2013年8月30日交房钥匙，包括后期配套；二、按照国家验收标准，经质检站验收合格后交给业主；三、原交房时间是2012年9月30日，2013年已多次推迟，2013年8月30日交付不了，甲方将按照购房合同违约条款补偿业主，补偿时间从2012年9月30日开始补偿；四、此承诺签字盖章生效。”被上诉人时任法定代表人在该承诺书中签字并加盖了被上诉人公章。
为证明其答辩主张，被上诉人提供了如下证据：
1、在烟台天气网查询的、2011年9月18日至2015年4月25日间恶劣天气的汇总打印件6页。其中载明的天气状况为“北风6－7级”、“东北风6－7级”、“西北风6－7级”、“西南风6－7级”、“高温35度”、“高温36度”、“大到暴雨”、“小到暴雨”、“雷阵雨转大到暴雨”等。被上诉人以该组证据证明，上述137天恶劣天气属于合同约定的不可抗力，应据实予以延期交房时间。
上诉人质证称，对该组证据的真实性不予认可，系被上诉人单方整理，并非气象部门出具的证明材料；且内容载明的天气情况即使真实，也不属于或部分不属于恶劣天气，不能证明实际影响到工程施工及影响施工的具体天数，故不能作为被上诉人要求延期交房的理由。
2、涉案工程的设计变更材料复印件46页。包括工作联系单、设计变更单、工程洽商记录、整改方案、处理方案等。
被上诉人以该组证据证明，被上诉人在施工建设涉案房屋所在楼盘的建筑工程过程中，存在设计变更的情形，按合同约定也属于据实延期交房的理由。
上诉人质证称，该组材料系复印件，对真实性不予认可。即使属实，与延期交房之间也没有必然的因果关系；且被上诉人也未履行补充协议所约定的通知和提供变更说明的义务，不能证明被上诉人的主张。
3、2015年4月22日，烟台市嘉信资产评估有限公司接受被上诉人的委托，以2015年4月21日为基准日，采用市场法对位于烟台市芝罘区宫家岛旧村改造（一期）、房屋建筑面积分别在75－85平方米、85－90平方米、90－100平方米、100－110平方米户型的房屋在中等装修、水电暖网闭路设施配套情况下的平均租赁价值进行评估，作出了烟嘉评咨字（2015）025号《芝罘区宫家岛旧村改造（一期）房屋租赁价值评估报告书》一份。
被上诉人以该证据证明，依据该评估报告书，上诉人所购买的涉案房屋属于建筑面积在90－100平方米、楼层在1至10层的类型，月租金价值为900元。
上诉人质证称，该评估报告系被上诉人单方委托作出，故对内容的真实性不予认可。本案涉及的延期交房违约金应严格按照合同约定的计算标准执行。
目前，位于烟台市芝罘区宫家岛旧村改造（一期）21、22#楼整体工程尚未完工，仍在施工过程中。
针对被上诉人答辩主张的包括恶劣天气137天及设计变更在内的延期交房事由，被上诉人自认没有告知过上诉人，也不需要告知上诉人，因补充协议第四条“设计变更（被上诉人需提供变更说明并通知客户）、恶劣气候导致工程延期属于不可抗力因素，甲方无责任”的约定内容已经免除了被上诉人的告知义务。上诉人对被上诉人以上意见不予认可。
针对补充协议载明的“竣工交付时间为2012年9月30日”和承诺书中载明的“原交房时间是2012年9月30日”及“2013年8月30交房钥匙，包括后期配套”的解释，被上诉人表示，2012年9月30日只是建筑工程的竣工时间，是在取得合同约定的各项交房文件之前被上诉人提前将房屋钥匙交付给上诉人等业主，以便于业主尽早使用的时间，并非正式的房屋交付时间。上诉人则称上述交房时间就是双方对合同约定的正式交房时间2013年12月31日的变更，应以补充协议约定的时间为准。
庭审中，针对涉案房屋在上诉人主张逾期交房违约金期间内的租金价格，上诉人明确表示不申请司法鉴定。
原审法院依据《商品房买卖合同》及附件、收款收据、《左岸尊邸对业主承诺书》、烟嘉评咨字（2015）025号《芝罘区宫家岛旧村改造（一期）房屋租赁价值评估报告书》、工商登记材料及双方的陈述笔录等认定上述事实。
原审法院认为，（一）上诉人与被上诉人在2011年8月18日签订的《商品房买卖合同》及附件系双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律法规的禁止性规定，为有效合同，予以认定。
（二）关于房屋交付时间的认定。《商品房买卖合同》约定被上诉人应当于2013年12月31日前向上诉人交付坐落于烟台市芝罘区宫家岛旧村改造（一期）21号楼2单元第3层301号房屋，附件六补充协议亦明确载明《商品房买卖合同》中约定的交房时间是综合验收完毕并取得相关证件的时间，2012年9月30日为竣工交付时间，结合被上诉人在向上诉人出具的承诺书中明确表示若未在2013年8月30日前交付房屋钥匙，则自愿从2012年9月30日起按合同约定的违约金标准补偿上诉人的内容，可以认定2013年12月31日和2012年9月30日均是双方对房屋交付时间的约定，而非对房屋交付时间的变更。从双方上述约定的来看，被上诉人应在2012年9月30日完成涉案房屋所在楼座的竣工验收，并将涉案房屋交付上诉人，该时间涉案房屋尚未经综合验收，亦未取得《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》，被上诉人还应在2013年12月31日前取得涉案房屋的上述交付手续后才能完成房屋的全部交付义务。现被上诉人并未按补充协议约定的2012年9月30日和承诺书约定的2013年8月30日前完成涉案房屋所在楼座的竣工验收，亦未将涉案房屋交付给上诉人，存在违约行为。故上诉人请求被上诉人按照补充协议和承诺书的约定支付自2012年9月30日起至被上诉人实际交房之日止的逾期交付违约金，于约相合，予以支持。
（三）履约中，上诉人按约向被上诉人支付了购房款377642元的事实清楚。被上诉人在收取了上诉人全额购房款377642元后，至今未向上诉人交付坐落于烟台市芝罘区宫家岛旧村改造（一期）21号楼2单元第3层301号房屋的事实清楚。被上诉人虽辩称合同约定的交房时间应在扣除属于不可抗力的恶劣天气137天及工程设计变更影响的工期后据实顺延，但被上诉人述称的天气状况并不属于不可抗力的范畴，且被上诉人未按《商品房买卖合同》约定“在发生之日起15日内告知”上诉人，补充协议也未做出免除告知义务的明确约定，故对被上诉人的上述抗辩不予采信。现上诉人请求被上诉人支付自2012年10月1日起至被上诉人实际交房之日止的逾期交房违约金，于约相合，予以支持。
（四）本案双方当事人争议的焦点在于上诉人诉请主张的逾期交房违约金计算标准，是按《商品房买卖合同》约定的以房款总额的日万分之三计算，还是按与涉案房屋同地段同类房屋的租金标准确定？庭审中，被上诉人以《商品房买卖合同》约定的违约金计算标准明显高于涉案房屋同地段同类房屋的租金标准为由，对上诉人主张的违约金计算方式提出异议，并提供了有资格的房地产评估机构作出的《芝罘区宫家岛旧村改造（一期）房屋租赁价值评估报告书》佐证；因《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金计算标准明显高于上诉人受到的损失，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，现上诉人请求被上诉人按《商品房买卖合同》约定的违约金标准即房款总额的日万分之三计付逾期交房违约金的主张，依法仅能支持按《芝罘区宫家岛旧村改造（一期）房屋租赁价值评估报告书》确定的涉案房屋同地段同类房屋月租金900元的1.3倍计算的逾期交付违约金，超出的部分不予支持。上诉人虽对评估报告的真实性提出异议，但拒绝重新申请进行司法鉴定，故依法对该评估报告的真实性予以确认，
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条之规定，原审法院于2015年12月28日判决：一、限烟台芝兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向杨晨支付2012年10月1日至2015年5月31日间的逾期交房违约金37440元（900元／月×32个月×1.3倍），并继续计算至被上诉人实际交房之日止。二、驳回杨晨的其他诉讼请求。如果烟台芝兴房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2502元，由杨晨负担1766元，烟台芝兴房地产开发有限公司负担736元。
上诉人杨晨不服一审判决向本院上诉称，1、《商品房买卖合同》中约定了违约金计算方法，被上诉人应按照约定支付违约金。双方于2011年8月18日签订的《商品房买卖合同》及附件约定被上诉人应于2012年9月30日前交付符合合同约定的房屋，若逾期交房超过90日，则被上诉人应自约定交付期限的第二日起至实际交付之日止以已付房款按日万分之三支付违约金。上诉人支付了全部购房款，而被上诉人至今未能交付房屋。按照私法自治原则，合同约定了逾期交付违约金的计算方法，是双方真实意思表示，被上诉人应按照合同约定承担违约责任。一审判决依据司法解释第十七条认定上诉人因被上诉人违约所造成的实际损失不妥，因该条款是对商品房买卖合同中没有约定违约金数额或损失数额计算方法的，可以参照确定违约金数额或者损失赔偿额的计算标准。上诉人因被上诉人逾期交房所遭受的损失不仅仅是房屋租金损失，还会受到购房用途、生育子女落户、房价涨跌、房屋所处位置给购房者带来生活上的便利程度等等诸多因素的影响，故不能简单套用《解释》第十七条的规定确定上诉人的实际损失，明显对上诉人不公平。本案中双方已经在合同中明确约定了违约金，被上诉人应按照合同约定支付违约金。2、《商品房买卖合同》中的逾期交房违约金计算方式属于格式条款，被上诉人是格式条款提供方，应当严格遵守合同约定。作为开发商，相对于普通购房者，对房地产市场风险的预知和防范能力具有优势，在合同中制定逾期交房违约金的计算方式，一方面是对自己责任的规定，另一方面，购房者因逾期交房违约金条款，对开发商按期交房有合理期待以及信赖利益。被上诉人应当按照合同约定承担违约责任。被上诉人逾期交房给上诉人造成难以估量的损失，依据《解释》第十七条的违约金计算数额的推定方式追究被上诉人的违约责任，有失法律的公平和正义。综上，请求撤销一审判决，依法发回重审或改判。上诉费用由被上诉人承担。
被上诉人答辩称，一审判决认定上述事实，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明事实与一审判决认定事实一致。
本院认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案中，被上诉人以《商品房买卖合同》约定的违约金计算标准明显高于涉案房屋同地段同类房屋的租金标准为由，对上诉人主张的违约金计算方式提出异议，要求调整违约金数额，并提供了有资格的房地产评估机构作出的《芝罘区宫家岛旧村改造（一期）房屋租赁价值评估报告书》佐证，上诉人虽提出异议，但拒绝重新进行司法鉴定，原审法院对该评估报告予以采信并无不当。上诉人未提供因被上诉人逾期交房而给其造成具体损失的相关证据，原审判决结合本案实际，认定《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金计算标准明显过高，并依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，对逾期交房违约金按照涉案房屋同地段同类房屋租金的1.3倍予以调整亦无不当。上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决并无不妥，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2502元，由上诉人杨晨负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨卫东
审判员 陈晓彦
审判员 吴继辉
二〇一六年四月八日
书记员 林重霄