襄阳市樊城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂樊城民三初字第00437号
原告襄阳市昌厦建筑房地产开发有限公司。住所地：襄城区环城路**号。
法定代表人蒋浩，该公司经理。
委托代理人孙胜，该公司项目经理。特别授权代理。
委托代理人李武频，襄阳市樊城区法律援助中心律师。一般授权代理。
被告襄阳市商务局，住所地：襄阳市樊城区大庆东路利民路10号
法定代表人罗毓然，该局局长。
委托代理人陈耀东，该局副局长。特别授权代理
委托代理人刘新国，该局执法支队副支队长。特别授权代理。
原告襄阳市昌厦建筑房地产开发有限公司（以下简称昌厦公司）与被告襄阳市商务局（以下简称商务局）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月21日立案受理后，依法适用简易程序审理，由审判员宋十军独任审判，于2015年8月26日公开开庭进行了审理。原告昌厦公司的委托代理人孙胜、李武频，被告商务局的委托代理人陈耀东、刘新国均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告昌厦公司诉称:2007年9月21日，原告经拍卖程序购得合同约定房产，9月26日，原、被告就位于襄阳市樊城区解放路XX号四层办公楼签订房地产转让合同。随后按合同约定原告付清了280万元购房款和土地出让金，并于2009年1月和2010年3月依法办理了产权过户手续。被告曾先后分8次向原告移交房屋52间，至今尚有8间未移交。按合同第四条规定，被告因违反合同约定，迟延交房按每间每月300元支付违约金，共计529200元。后来，原告多次要求被告交房，但被告以未交房屋被第三人占用为由至今未交付。2015年7月7日，原告再次要求原告交付剩余房屋及支付违约金无果。故诉至法院请求判令：1、被告履行合同约定交付至今未实际腾空交付的房屋8间；2、被告支付迟延交付房屋的违约金529200元；3、本案的诉讼费由被告承担。
被告商务局辩称:原告所诉基本属实，合同约定是分批交付房屋，已向原告交付的房屋中有21间是职工占用的，经被告作做工作有13间已腾空交付给了原告，只有8间还没有腾出来未交付给原告，被告已经尽到了自己的义务。同时，合同约定是原、被告共同向实际占用人做工作腾房，所以对未交付房屋，原、被告应共同承担未交付房屋的责任，诉讼费亦应共同承担，而不应由被告一方承担。
经审理查明：2007年9月21日，原告通过襄樊市中通拍卖有限责任公司以240万元的价格竞买到位于襄樊市樊城区解放路XX号四层办公楼（属商务局下属五家破产改制企业的临街四层办公楼。总建筑面积约1895.26平方米，用地面积约1200.7平方米，土地性质为商业划拨用地，其中建筑面积约509.2平方米，共有60间房屋）。拍卖成交后，原、被告于2007年9月26日签订《房地产转让合同》约定，1、商务局以240万元的交易值将上述房屋出让给原告。2、合同签订后，原告应保证3日内将交易款的80%转入被告指定的银行账户，另10%款项在（除工业品公司12间房之外）48间房腾空后3日内交付（下同），剩余10%款项在全部楼房腾空后的3日内付清。被告收齐全部成交款后，为原告开据不动产销售发票。原告的每笔付款应按时足额支付，每推迟一日，原告应支付被告应付款项0.5%的迟纳金。3、资产的移交按现住房的实际状况，分两步移交：原公司占用和出租的48间房，从该合同签订之日起三个月内腾空交付；余下的12间房在该合同签订之日6个月内腾空交付。该12间房的腾空由原、被告共同做占房户的工作。4、被告若到期不能腾空并交付房间，其未腾空的房间按每间房每月300元向原告支付违约金。5、该房产及土地的过户手续由原告负责办理，被告提供有关手续、资料，配合原告办理。合同还对其它事项作出了约定。合同签订后，原告从2007年10月份至2008年8月份分多次共支付被告购房款230万元，尚欠10万元未付。被告从2008年4月28日至2015年1月30日，共向原告交付52间房屋，尚有8间房屋被第三人占用，未腾空交付给原告。2010年3月4日，原襄樊市房主管理局为原告颁发了樊城区解放路3幢4层楼的房屋所有权证，原告取得了房屋所有权。。
另查明：襄樊市工业产品对外贸易公司、襄樊市医药保健品对外贸易公司、湖北省襄樊市工艺品对外贸易公司、襄樊市化工对外易公司、襄樊市机械进出口公司均是被告的下属企业，同在位于襄樊市樊城区解放路29号四层的办公楼办公。该五家企业从2003年起先后进入破产程序。2005年6月9日，襄樊市工业产品对外贸易公司破产清算组、襄樊市医药保健品对外贸易公司破产清算组、湖北省襄樊市工艺品对外贸易公司、襄樊市化工对外贸易公司破产清算组、襄樊市机械进出口公司均委托被告处理各自单位所有的位于襄阳市解放路29号办公楼房间的评估、拍卖和过户等手续。其中襄樊市工业产品对外贸易公司于2004年进入破产程序，2011年破产程序终结。未腾空事实交付给原告的8间房屋，原属襄樊市工业产品对外贸易公司所有，现由苗家全等人占有。被告多次要求腾空房屋无果，未能交付给原告。故引起纠纷。
本院认为：原、被告签订的《房地产转让合同》，属债权行为，原因行为，系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。合法有效的合同，对双方当事人均具有约束力。原告按合同约定履行了付款义务，被告未按合同约定全部履行义务，属违约行为，应承担违约责任。《房地产转让合同》（债权行为）虽然合法有效，但是被告对合同约定的房屋无处分权，属上述五企业所有，且上述单位授权给被告的权力范围亦是对位于襄阳市解放路29号办公楼房间的评估、拍卖和过户等手续，故被告对《房地产转让合同》约定的房屋没有物权处分权，即被告欲履行合同，必须取得合同约定房屋的物权，或者合同约定房屋的所有权人愿意履行该合同。因被告与上述五家企业存在着上下级关系，从法律意义上，被告已将合同约定的60间房屋交付给了原告，给原告办理房屋产权证。但是，合同同时约定被告将房屋腾空事实交付，而被告对该房屋无物权处分权，已事实履行的52间房屋，因不违反法律规定，亦不损害国家、集体、他人的利益，应得到法律的保护，但未事实交付的8间房屋，因被告无物权处分权，原告要求其事实交付履行合同，属事实履行不能，原告只能要求被告承担履行不能的违约责任，故原告要求被告承担违约责任的请求，本院予以支持，要求事实交付房屋的请求，本院不予支持。因被告最后一次向原告交付房屋的时间是2015年1月30日，被告亦接收了该房屋，所以双方以行为将合同交付的时间变更为了2015年1月30日，因现仍有8间房屋未事实交付，故被告应从2015年1月31日起承担违约定责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条第一款的规定，判决如下：
一、被告襄阳市商务局于本判决生效后十日内向原告原告襄阳市昌厦建筑房地产开发有限公司支付违约金（从2015年1月30日起至本判决确定的履行期届满之日起，以8间房屋每间每月300元计算）；
二、驳回原告原告襄阳市昌厦建筑房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
上述应付款项逾期履行，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费依法收取4546元,由原告原告襄阳市昌厦建筑房地产开发有限公司负担4000元，被告襄阳市商务局承担546元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第13条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：农业银行襄阳万山支行，户名湖北财政预算外资金襄阳分户，帐号：17－451701040001338。上诉人也可以将上诉案件受理费直接交襄阳市中级人民法院。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理）。
代理审判员 宋十军
二〇一五年九月十日
书 记 员 刘俊亨