辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民二终字第11号
上诉人（原审被告）刘鑫。
被上诉人（原审原告）张延秋。
原审第三人卓常顺。
上诉人刘鑫因房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院作出的（2013）甘民初字第4558号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘鑫、被上诉人张延秋、原审第三人卓常顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告张延秋诉称，原、被告于2011年6月25日签订《房屋租赁合同》及《租房协议》约定，被告租赁原告位于大连市甘井子区银燕东街39栋2-1-2号房屋，租房用途为居住，不得转租及改变房屋用途，若被告违约原告可以解除合同并要求被告承担违约责任。2012年6月30日合同到期后，原、被告又重新签订《租房协议（续）》约定，租赁期限为长期，被告不得将房屋转租，不得改变房屋结构。被告在合同期内多次违反合同约定，擅自将封闭阳台拆除，并将暖气位置挪动，在阳台外面搭建简易板房，后因系违章建筑被强制拆除。被告对房屋不细心管理，导致室内家具毁损丢失。2013年9月被告又将房屋转租给第三人用于经营商店，原告知晓后，多次要求被告解除与第三人的转租合同并将房屋恢复原状及赔偿损失未果。故原告诉至人民法院请求判令，1、解除原被告之间签订的《租房协议》；2、被告承担房屋恢复原状所产生的费用人民币8000元；3、被告支付原告违约金人民币1000元。
原审被告刘鑫辩称，被告没有转租房屋给第三人卓常顺。被告与第三人卓常顺是合作关系经营水果摊，被告提供经营场所，第三人卓常顺提供经营物资。被告与第三人之间签订的房屋转租协议是双方故意签给原告看的假合同，被告与第三人之间还有一份合作协议是真实的合同。
原审第三人卓常顺述称，2013年6月29日被告与第三人签订《合作协议》经营水果摊，被告提供房屋，第三人投资经营，50%利润给被告。2013年7月8日被告与第三人签订《房屋租赁合同》之后，第三人搬入案涉房屋居住。
大连市甘井子区人民法院经审理查明，原告张延秋与被告刘鑫于2011年6月25日签订《房屋租赁合同》及《租房协议》约定，被告租赁原告位于大连市甘井子区银燕东街39栋2-1-2号房屋，租房用途为居住，被告不得改变房屋用途，不得转借、转租。被告改变室内结构，必须事先征得原告同意。若某一单方出现违约情况的，另一方有权提前终止本协议，并要求对方承担违约责任，赔偿由此带来的经济损失。
原告张延秋与被告刘鑫于2012年7月1日签订《租房协议（续）》约定，租赁期限为长期，原告要确保被告的正常居住，被告不得将房屋转租或转借，被告改变房屋结构，须事先征得原告同意，租期结束恢复原状。若单方出现违约，另一方有权提前终止本协议，并要求违约方承担1000元违约金和赔偿由此带来的经济损失。
被告刘鑫与第三人卓常顺于2013年6月29日签订《合作协议》约定，双方合作地点大连市甘井子区银燕东街39栋2-1-2，被告刘鑫提供经营场地，第三人卓常顺提供经营物资，当月双方各得经营利润50%，第三人卓常顺向被告刘鑫保证上缴纯利润50%不少于1500元。注：房屋主卧由被告刘鑫居住，另外两间及空地为双方共同经营与管理。合作期间房租由被告刘鑫负责交纳但水电煤气费用双方平均分担。
被告刘鑫与第三人卓常顺于2013年7月8日签订《房屋租赁合同》约定，双方就房屋租赁事宜达成协议，房屋地点大连市甘井子区银燕东街39栋2-1-2，租赁期限自2013年7月8日至2014年7月7日，租赁一年，期满续签，房屋年租金人民币20000元，租赁期内水电煤气网费数字有线电视费用由第三人卓常顺支付。
大连市甘井子区人民法院认为，原告张延秋与被告刘鑫之间签订的《房屋租赁合同》、《租房协议》、《租房协议（续）》是双方真实的意思表示，双方均应依照合同约定履行。原、被告双方在合同中明确约定房屋用途为居住，被告不得改变房屋用途，不得转借、转租，在这种情况下，被告违反合同约定，擅自利用租赁房屋与第三人开展水果摊合作经营，违反了原、被告之间关于房屋用途的约定，被告的行为应为违约。根据原告张延秋与被告刘鑫之间签订的《租房协议（续）》第四条第1项的约定，若单方出现违约，另一方有权提前终止本协议，并要求违约方承担1000元违约金和赔偿由此带来的经济损失。因此，对原告要求解除原、被告之间于2012年7月1日签订的《租房协议（续）》，被告支付原告违约金1000元的诉讼请求，予以支持。
关于原告要求被告承担恢复原状所产生的费用人民币8000元的诉讼请求。根据原告张延秋与被告刘鑫之间签订的《租房协议（续）》第三条第3项的约定，被告改变房屋结构须事先征得甲方同意，租期结束恢复原状。由此可见，原告与被告之间签订的《租房协议（续）》解除后，被告刘鑫应当承担将房屋返还原告并将房屋恢复原状的责任。若被告刘鑫拒绝将房屋恢复原状，原告可待自行将房屋恢复之后，另行向被告刘鑫主张恢复房屋原状的合理费用。鉴于房屋恢复原状的费用尚未发生，故对原告该项诉讼请求本案不予处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条之规定，一审法院判决：一、解除原告张延秋与被告刘鑫签订的《租房协议（续）》；二、被告刘鑫于判决生效之日起十日内支付原告张延秋违约金人民币1000元；三、驳回原告张延秋的其他诉讼请求。案件受理费人民币50元，其他诉讼费50元，合计人民币100元（原告张延秋已预付），由被告刘鑫负担，于判决生效之日起十日内给付原告张延秋。
宣判后，原审被告刘鑫不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，1.判令继续履行刘鑫与张延秋签订的《租房协议》；2.判令张延秋赔偿其在诉讼期间因到刘鑫经营场所生事给刘鑫造成的损失1万元；3.判令张延秋向刘鑫支付违约金1000元；4.判令张延秋赔偿刘鑫因解除租房协议而产生的损失5万元。其主要上诉理由是：刘鑫在租房之初即告知张延秋准备经营饭店，张延秋表示同意，于是双方签订了租房合同。随后刘鑫对房屋进行了改造，花费近4.5万元。在第一次的合同到期后，张延秋找到刘鑫要求续签合同，并约定租房期限为长期。刘鑫改变房屋结构和用途是在重新签订《租房协议（续）》之前，且刘鑫与卓常顺间系合作关系，并不是转租。
原审原告张延秋表示服从原审法院判决。原审第三人卓常顺未发表意见。
本院经审理查明，原审判决认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，当事人对其主张有责任提供证据予以证明，没有证据或提供的证据不足以证明其主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案关于上诉人提出的上诉观点，从已查明的事实可以看出，双方在租赁协议中约定刘鑫不得将房屋转租或转借。如单方出现违约，另一方有权提前终止协议，并要求违约方承担壹仟元违约金和赔偿由此带来的经济损失。现刘鑫将房屋交由卓常顺居住并经营水果摊，违反了协议约定，已构成违约，张延秋要求解除《租房协议》并由刘鑫承担1000元的违约金符合双方约定，应予支持。关于刘鑫提出其与卓常顺是合作关系，并未将案涉房屋转租一节，从刘鑫与卓常顺签订的“合作协议”来看，虽然双方约定的名称是合作，但刘鑫只提供房屋，不参与水果摊的经营，不投入资金，无论盈亏，卓常顺均需保证每月上缴不少于1500元。可见，刘鑫实质上是提供房屋由卓常顺使用，卓常顺支付相应的款项，双方间实际形成的是租赁关系，故刘鑫此项主张不能成立。至于刘鑫要求判令张延秋赔偿损失、支付违约金等，系二审中新增加的诉请，根据相关法律规定，当事人在二审无权提出或增加新的诉请，故对上述请求不予处理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人刘鑫负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 虹
审 判 员 侯学枝
代理审判员 刘冬艳
二〇一四年一月二日
书 记 员 王 亮