广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第510号
上诉人（原审原告）：姜阳阳，男，汉族，住所地：深圳市南山区。
上诉人（原审原告）：向婷，女，汉族，住所地：湖北省咸宁市咸安区。
两上诉人共同委托代理人：张绍波，广东前海律师事务所律师。
两上诉人共同委托代理人：何冰玲，广东前海律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）：黄云，男，香港特别行政区居民。
委托代理人：韩军，广东卓尚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：中原地产代理（深圳）有限公司，住所地：深圳市福田区，组织机构代码：78525491－5。
法定代表人：赖国强，常任董事。
委托代理人：黎政，男，汉族，住所地：深圳市南山区，系公司员工。
被上诉人（原审被告）：游灵娣，女，香港特别行政区居民。
上诉人姜阳阳、向婷与上诉人黄云、被上诉人中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原地产公司）、被上诉人游灵娣因房屋买卖、居间合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法布民初字第1371号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2013年1月17日姜阳阳、向婷与游灵娣在中原地产公司的居间下，签订二手房买卖合同一份，约定游灵娣将其所有的深圳市龙岗区a园b单元2701房以110万元的价款转让给姜阳阳、向婷；签订合同当日姜阳阳、向婷应向游灵娣支付定金2万元，定金交由双方约定的第三方监管；买方须于2013年3月11日前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款（以银行承诺书为准）支付至双方约定的银行或第三方监管账号，买方须于2013年3月11日前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件；该房产处于抵押状态，卖方同意于双方办理完资金监管手续及买方办出贷款承诺函之日起30日内自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续；如卖方未按约履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过5日，买方可解除合同并选择要求卖方支付成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。合同备注条款中特别注明：在签署本合约时，黄云声称完全代表游灵娣的意愿下理解本合约，并表示可负连带责任，对此，买卖双方均表示同意并签字。同日，姜阳阳、向婷、游灵娣及中原地产公司签订资金托管协议一份，约定定金2万元、交楼押金5000元交由中原地产公司托管，解除托管时，中原地产公司按上述金额扣除二手房买卖合同第八条约定各自应付之费用后放款，不包含利息；甲乙双方同意交楼押金从上述托管的定金中预留或扣除。在上述买卖合同和资金托管协议中，游灵娣均未签字，而是由黄云以游灵娣代理人的身份签字。签订上述买卖合同和资金托管协议后，姜阳阳、向婷即将定金2万元交至中原地产公司托管。此后双方因合同履行的问题，双方产生争议，因而成讼。
原审庭审时黄云陈述其与游灵娣为朋友关系，涉案房屋当时和目前均由其居住使用，游灵娣并不居住于涉案房屋内，但涉案房屋目前仍登记于游灵娣名下，当时因为游灵娣欲知涉案房屋的价值，其就到中原地产公司打听，中原地产公司的业务员就说要放盘，其以为游灵娣有卖房的意愿，遂帮游灵娣卖房，以便得些好处，签订合同当时其未征求游灵娣的意见，签订合同第二天其问游灵娣时，游灵娣明确表示不卖涉案房屋，其也告知了姜阳阳、向婷，因姜阳阳、向婷提出的赔偿数额过高且中原地产公司表示要收取居间费用，导致双方协商未果。
原审庭审时中原地产公司陈述在看房和签约时黄云一直声称其与游灵娣为夫妻关系（但未提供证据），黄云也一直居住于涉案房屋内，在居间活动过程中，其审查了涉案房屋的房产证复印件及黄云的口述，并将相关情况告诉了姜阳阳、向婷，当时黄云未出具相关的委托书，但在签约时各方约定游灵娣需在2013年1月25日前过来补签合同等手续，故才在合同中备注约定，但此后游灵娣一直未出现。
庭审时姜阳阳、向婷陈述其在看房过程中，黄云、中原地产公司均声称黄云与游灵娣为夫妻关系，但一直未出示结婚证，签订买卖合同时出示了涉案房屋的产权证复印件、游灵娣的身份证复印件及黄云的身份证，基于对中原地产公司的信任，且黄云也确实居住于内，故签订了涉案合同，并当场支付了定金2万元。
姜阳阳、向婷在原审请求判令：1、解除二手房买卖合同及资金托管协议；2、游灵娣返还2万元定金，支付合同违约金16万元，赔偿经济损失6万元及同期利息；3、黄云对游灵娣应当支付的违约金和经济损失赔偿承担连带责任；4、中原地产公司协助返还2万元定金及同期利息，并对游灵娣、黄云应支付的6万元经济损失赔偿承担连带责任；5、诉讼费由游灵娣、黄云、中原地产公司承担。
原审法院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。依据上述物权变动原因与结果相区分的原则，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》明确规定了即使出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权，也不影响作为原因行为的买卖合同的效力。本案中，黄云以游灵娣代理人的身份与姜阳阳、向婷签订的涉案房屋买卖合同及附属的资金托管协议，意在转让涉案房屋的物权，该合同应属有效。但黄云对涉案房屋至今未取得所有权或处分权，也未征得权利人游灵娣的同意，故涉案房屋买卖合同实际上是无法继续履行的，因涉案房屋的所有权无法办理转移登记。现姜阳阳、向婷要求解除涉案房屋买卖合同及资金托管协议，理由成立，原审法院予以支持。黄云明知自己对涉案房屋没有所有权或处分权，在未取得游灵娣授权的情况下仍以游灵娣代理人的身份签订涉案合同，导致涉案合同实际无法履行，黄云明显具有过错。姜阳阳、向婷要求游灵娣、黄云承担违约责任，有事实和法律依据，应予支持。但姜阳阳、向婷明知涉案房屋的所有权人并非黄云，且在黄云未出示权利人授权委托书等相关证件时仍与黄云签订涉案合同，并交付定金，也具有一定的过错，可适当减轻黄云的违约责任。中原地产公司在居间过程中未尽到足够的审核义务，居间服务存在一定的瑕疵，但鉴于中原地产公司未收取居间费用，且现无证据证明中原地产公司存在故意与黄云欺诈姜阳阳、向婷的行为，故姜阳阳、向婷要求中原地产公司承担连带清偿责任，理由不充分，原审法院不予支持。现也无证据证明游灵娣在本案中存在过错，故姜阳阳、向婷要求游灵娣承担连带责任，理由亦不充分，原审法院对姜阳阳、向婷的该项诉请予以驳回。涉案房屋买卖合同约定在游灵娣和黄云违约的情况下，姜阳阳、向婷可选择成交价百分之二十的违约金或双倍返还定金的违约责任。姜阳阳、向婷已选择要求游灵娣承担违约金的方式，但鉴于姜阳阳、向婷的损失情况难以确定，姜阳阳、向婷也未举证证明，且姜阳阳、向婷亦有一定过错，故原审法院对违约金酌情调整为人民币12万元。姜阳阳、向婷同时要求赔偿经济损失和定金的利息损失，因游灵娣支付的违约金已足以弥补姜阳阳、向婷的损失，故原审法院对姜阳阳、向婷的该诉请不予支持。黄云虽未直接收取姜阳阳、向婷支付的定金，但其同意由中原地产公司予以托管，并据此向姜阳阳、向婷出具收款收据，言明收到姜阳阳、向婷支付的定金，故黄云应承担返还定金2万元的责任，中原地产公司对其收取的2万元定金承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第二十八条、第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、黄云于本判决生效后五日内支付给姜阳阳、向婷违约金12万元；二、黄云于本判决生效后五日内返还姜阳阳、向婷定金2万元；三、中原地产代理（深圳）有限公司对黄云应返还的2万元定金承担连带清偿责任；四、驳回姜阳阳、向婷的其他诉讼请求。付款义务人如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4900元（姜阳阳、向婷已预交），由姜阳阳、向婷负担1470元，黄云、中原地产代理（深圳）有限公司共同负担3430元。
黄云不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销原审判决第一项、第二项，改判黄云无须向姜阳阳、向婷支付违约金12万元和返还定金2万元；二、由姜阳阳、向婷承担案件诉讼费。上诉事实与理由：原审判决认定事实不清、适用法律错误，依法应当撤销原审判决，给予改判，或者发回重审，理由如下：一、原审判决黄云向姜阳阳、向婷返还定金2万元和承担违约金12万元两项超出了姜阳阳、向婷的诉讼请求，违反民事诉讼不告不理的基本原则。（一）、姜阳阳、向婷在诉讼请求中没有要求黄云返还定金2万元。姜阳阳、向婷关于定金的诉讼请求分别为：第2项：“请求游灵娣返还定金2万元”；第4项：“被告中原地产公司协助返还定金2万元及同期利息”。在姜阳阳、向婷未要求黄云返还定金2万元的情形下，原审法院却判决黄云返还姜阳阳、向婷2万元定金，超出了姜阳阳、向婷的诉讼请求。（二）、姜阳阳、向婷没有提出要求黄云承担违约责任的诉讼请求。姜阳阳、向婷关于违约金的诉讼请求分别为：第2项：“游灵娣支付合同违约金16万元，赔偿经济损失6万元及同期利息”；第3项：“被告黄云（黄云）对游灵娣应当支付的合同违约金和经济损失赔偿承担连带责任”。从姜阳阳、向婷的诉讼请求看，姜阳阳、向婷明确要求游灵娣承担违约责任，黄云对游灵娣违约行为承担连带责任，即黄云承担连带责任的前提是游灵娣存在违约行为并承担违约责任。原审法院在没有认定游灵娣存在违约行为并承担违约责任的情形下，却直接判决黄云承担违约金12万元，既超出了姜阳阳、向婷的诉讼请求，也存在适用法律错误。二、原审法院将姜阳阳、向婷诉讼请求中的责任主体资格地位混淆颠倒，从而作出错误的事实认定和判决。姜阳阳、向婷诉讼请求明确要求“游灵娣承担违约责任”和“被告黄云（黄云）承担连带责任”两项，但原审法院却将姜阳阳、向婷的诉讼请求混淆为姜阳阳、向婷要求“被告黄云（黄云）承担违约责任”和“游灵娣承担连带责任”两项，将黄云与游灵娣诉讼主体资格混淆颠倒。（一）、原审判决第8页第4行认定“原告要求被告承担违约责任，有事实和法律依据，应予支付”；依据该认定，原审法院作出了黄云承担违约金12万元的判决。可姜阳阳、向婷只要求游灵娣承担违约金，未要求黄云承担违约金。（二）、原审判决第8页第13行认定“现也无证据证明游灵娣在本案中存在过错，故原告要求游灵娣承担连带责任，理由亦不充分，本院对原告的该项请求予以驳回”。可姜阳阳、向婷从未要求游灵娣承担连带责任，不知原审法院驳回的依据和对象在哪里？姜阳阳、向婷只要求黄云承担连带责任。三、关于涉案房产买卖合同及资金托管协议解除事项的判决，原审法院认定事实与判决结果相互矛盾。原审判决第7页倒数第2行认定“现原告要求解除涉案房屋买卖合同及资金托管协议，理由成立，本院予以支持”。可原审法院判决第四项却“驳回两原告的其他诉讼请求”，即驳回姜阳阳、向婷要求解除涉案房屋买卖合同及资金托管协议的诉求。原审法院既然支持解除房屋买卖合同及资金托管协议，为何又判决驳回姜阳阳、向婷的该项诉求？四、黄云以游灵娣的代理人身份与姜阳阳、向婷签订的买卖合同及资金托管协议（以下简称两协议）因未取得游灵娣的授权和追认，两协议应为无效合同，而非原审法院认定的两协议已生效。首先、黄云在未取得授权下以游灵娣的代理人身份与姜阳阳、向婷签订两协议的行为是典型的无权代理行为。无权代理是指在没有代理权的情况下以他人名义实施的对他人财产的法律上的处分行为。本案中黄云在未取得游灵娣授权下始终以游灵娣的代理人身份与姜阳阳、向婷签订两协议，而非以自己的名义与姜阳阳、向婷签订两协议，因此黄云以游灵娣的代理人与姜阳阳、向婷签订两协议时行为属于无权代理。其次、黄云以游灵娣的代理人身份与姜阳阳、向婷签订的两协议因游灵娣拒绝追认，应当为无效合同。黄云在与姜阳阳、向婷签订两协议时，因未取得游灵娣的授权，两协议效力待定，只有在游灵娣追认的情形下，两协议才能生效，由于游灵娣拒绝追认两协议，因此两协议为无效合同，自始没有法律效力。五、原审法院以《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定来认定黄云以游灵娣的代理人身份与姜阳阳、向婷签订的两协议为有效合同及处理本案，适用法律错误。该条规定如下：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。首先，本案中的涉案房产的出卖人（卖方）是游灵娣，黄云不是涉案房的出卖人（卖方），黄云仅是游灵娣的代理人。黄云以游灵娣的代理人身份与姜阳阳、向婷签订的两协议及出具的定金收据中，均明确列明涉案房产的出卖人（卖方）为游灵娣，买方为姜阳阳、向婷，黄云为卖方代理人，两协议落款签字处黄云也明确身份为卖方游灵娣的代理人，因此涉案房产的卖方为游灵娣，而非黄云。第二、作为出卖人（卖方）的游灵娣是涉案房产的业主，对涉案房产有完全所有权和处分权。第三、黄云从未以游灵娣（出卖人）在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效。第四、黄云以游灵娣的代理人身份与姜阳阳、向婷签订的两协议因游灵娣拒绝追认而主张两协议无效。因此，签订两协议时出卖人（卖方）游灵娣已取得涉案房产的所有权和处分权，黄云是以两协议未得到游灵娣追认而主张无效，从未以游灵娣（出卖人）在缔约时对涉案房产没有所有权或处分权为由主张合同无效，因此不适用该条规定。综上，黄云的无权代理行为因未获得游灵娣的追认，由此签订的两协议应属无效合同，黄云依法不应承担违约责任。黄云特依法向贵院提起上诉，请求依法撤销原审判决，改判驳回姜阳阳、向婷的全部原审诉讼请求，以维护黄云的合法权益。
姜阳阳、向婷不服原审判决，向本院提出上诉，请求：1、撤销一审判决第一项；2、判令游灵娣、黄云向姜阳阳、向婷支付违约金16万元人民币，并赔偿经济损失6万元及同期利息；3、判令中原地产公司对游灵娣、黄云应当支付的6万元经济损失赔偿及同期利息承担连带责任；4、判定本案一、二审受理费由游灵娣、黄云、中原地产公司承担。上诉理由与理由：（一）黄云的行为是符合表见代理条件的有效代理行为。本案中，一审庭审呈现以下法律事实：（1）涉案房产是由中原地产公司向姜阳阳、向婷推荐，并由其居间，极力促成；（2）黄云向包括姜阳阳、向婷、中原地产公司等不特定多数人宣称自己与房屋所有权人游灵娣是夫妻关系；（3）黄云本身长期居住于涉案房屋之中，安排姜阳阳、向婷看房并进行讨价还价；（4）黄云出示了房产证复印件、游灵娣的身份证复印件、黄云的身份证原件等相关材料，中原地产公司查验后没有提示任何法律风险；（5）黄云在合同中声称完全代表游灵娣的意愿并愿承担连带责任。以上事实让姜阳阳、向婷充分相信黄云是有权代理，双方会履行合同的约定。因此，黄云的行为属于表见代理，游灵娣应当承担合同的违约金以及赔偿损失的责任，而黄云应当承担连带责任。（二）姜阳阳、向婷请求违约金和赔偿金数额有事实和法律的依据，应当予以支持。1、本案中，姜阳阳、向婷在中原地产公司的居间下，与游灵娣、黄云签订涉案二手房买卖合同和资金托管协议，并在买卖合同中第十一条明确约定了违约责任，一审法院也认定该合同真实有效。后由于游灵娣、黄云违约，姜阳阳、向婷根据约定，依照《合同法》第一百一十四条的规定要求游灵娣、黄云支付违约金16万元，是有事实以及法律上的依据的。2、进一步地，一审判决中认为原告损失情况难以确定与事实不符。由于游灵娣、黄云的原因，姜阳阳、向婷事实上无法购得涉案房屋。而该小区的房价乃至整个深圳的房价都逐步上涨，姜阳阳、向婷实际上已经不能按照合同约定的价款购买同地段同类房屋，由此遭受了巨大的损失；该损失不仅客观存在，而且可以通过相关部门的统计数据加以计算得出具体数额，上诉人要求赔偿实际损失6万元是有事实依据的。（三）中原地产公司居间行为存在明显过错，应当承担连带赔偿责任。1、一审法院认为中原地产公司不存在故意的欺诈行为的说法不符合客观事实。欺诈是指以使人发生错误认识为目的的故意行为，包括故意告知虚假情况或隐瞒真实情况。中原地产公司作为买卖合同的居间人，在促成合同双方进行交易的过程中，并未尽到行业规范、部门规章和法律法规明确规定的全面审查、风险提示和如实告知义务。中原地产公司在未按照法律规定审查游灵娣、黄云的结婚证，房产证原件和委托授权书等有效文件的情况下，为了抢夺客源，向姜阳阳、向婷故意隐瞒了上述事实，存在明显的欺诈行为。2、中原地产公司作为居间方，依照合同收取佣金，且在资金托管协议第七条中注明“甲乙双方如有到期未向丙方支付佣金或者服务费，丙方有权自主扣除相应佣金或者服务费”，根据法律规定，中原地产公司在拥有报酬请求权的同时，也负有如实报告的义务，该义务是法律直接规定的，是不以报酬请求权的为前提的强制性义务。如上所述，中原地产公司并未尽到应尽的如实报告义务，依据《合同法》第四百二十五条第二款的规定丧失其报酬请求权。一审法院以中原地产公司未收取居间费用为由认定其不承担连带清偿责任，是对居间人权利义务的理解不清晰。因此，中原地产公司应当承担相应的责任。（四）上诉人并不存在过错。一审法院认为姜阳阳、向婷在明知黄云并非房屋所有权人且其并未出示相关证件的情况下仍然签订涉案合同，具有一定过错。但是，购买房屋是专业且复杂的商业交易活动。姜阳阳、向婷作为普通的购房者，其既无能力也无义务知道房屋买卖需要注意的事项和需要审查的法律文件，因而才通过中原地产公司的居间进行购买。在本案的居间关系中，姜阳阳、向婷对房地产买卖和游灵娣、黄云房屋情况完全陌生的情况下，是基于对中原地产公司品牌以及专业地产经纪专业性的信任，根据中原地产公司提供的信息和服务才签订了涉案合同。而中原地产公司未尽到居间人的必要的审查和风险提示义务，致使姜阳阳、向婷遭受了合同无法履行所带来的损失。姜阳阳、向婷在本案中不存在任何过错，不能因此减轻三被上诉人应承担的责任。
对黄云的上诉，姜阳阳、向婷答辩称，一、依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法司法＞若干问题的解释（二）第一条及合同法第四十四条和四十八条，合同签订时成立，同时生效，在黄云没有代理权的情况下而订立的合同，应当由黄云本人承担合同责任，同时根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，黄云本人作为合同的参与者是广义上的房屋的卖方，应当承担合同项下的连带责任。二、依据民法通则第六十六条第四款，本案中，中原地产公司在其专业的代理过程中黄云没有授权委托书仍然放盘与我方签署合同，并收取相应的定金，给我方带来了损失，中原地产公司应当负连带责任，依据资金托管协议第七条第二款约定从定金中扣除服务费用，根据合同法四百二十六条和四百二十七条中原地产公司促成合同成立的，可以收取报酬，没有成立的同样可以收取必要的费用支出，中原地产公司有实际收取相关费用的要求，以致双方调解无效，居间方的审查义务和忠实报告义务并不以收费为前提。
对姜阳阳、向婷的上诉，黄云答辩称：一、姜阳阳、向婷的上诉请求第一项与我方的上诉请求一致，请求二审予以撤销。二、姜阳阳、向婷第二项上诉请求是对一审诉讼请求第二、三项的变更，一审中姜阳阳、向婷要求游灵娣支付违约金和赔偿金，黄云对游灵娣应当支付的违约金和赔偿金承担连带责任，在二审中却直接要求黄云支付违约金和经济损失，上诉请求对一审的变更，根据法律规定，诉讼请求的变更应当在一审举证期限届满前提出，请求二审予以驳回。三、答辩人在未取得游灵娣的授权情况下与姜阳阳、向婷签订了二手房买卖协议属于效力待定的合同，事后也未取得游灵娣的追认，一审游灵娣也拒绝追认，该合同是无效合同。四、从深圳中院网上公布的裁判文书对无权代理未追认的情况均认定为无效合同，处理方式是互相返还财产，详见（2010）深中法民五终字第1870号、（2011）深中法民五终字第559号和（2011）深中法民五终字第1448号。
中原地产公司针对姜阳阳和向婷的上诉请求答辩称，一、作为涉案合同交易方的居间方切实履行了应尽的居间义务，并无过错，因此姜阳阳和向婷要求我方承担其损失及利息并承担诉讼费用是于法无据，依据合同相对性的原则，我方并非是房地产买卖合同的交易方，无权依据合同关系主张相关的赔偿责任。二、我方在涉案房产的居间过程中并无任何的欺诈行为与隐瞒事实行为，根据二手房买卖合同第十四条备注条款的约定，姜阳阳与向婷清楚卖方在合同处签名的黄云并未出示相关的授权委托书，而且姜阳阳和向婷也是同意其没有相关授权委托的情况下签署买卖合同，基于黄云在签署的时候没有授权委托书约定了黄云对这个合同履行承担连带责任，因此姜阳阳和向婷称我方存在欺诈隐瞒事实与客观事实不符。三、姜阳阳和向婷称二手房买卖合同的第八条第七项和第十二项系支付给我方的居间费用，该说法与事实不符，任何有二手房交易的常识都知道第七项和第十二项是基于房地产买卖本身所需要支付费用，并非居间方的佣金，居间方的佣金另行有文件约定。同时资金托管协议所载明的居间方有权就托管的款项来偿付佣金或者服务费用并非是二手房买卖合同所约定的权利义务，因此与本案无关。综上，请求驳回姜阳阳和向婷的上诉请求，改判我方不承担任何的诉讼费用。
针对黄云的上诉请求，中原地产公司答辩称：答辩意见与向婷和姜阳阳的答辩意见一致。
被上诉人游灵娣未到庭答辩。
本院确认原审法院已查明的事实。
本院认为，本案要解决的问题不仅涉及房屋的买卖，还涉及到了居间。因此，本案案由应为房屋买卖、居间合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条的规定，行为人没有代理权，却以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，黄云依上述规定承担违约责任。因此，黄云承担的是无权代理的责任，而非无权处分的责任，原审法院的处理属适用法律错误，应予纠正。但黄云仍应承担违约责任，向姜阳阳、向婷支付12万元。姜阳阳、向婷之诉请确为判令游灵娣承担违约责任、黄云承担连带责任，但连带责任在法律上是互为连带，并不表明黄云据此可不承担法律责任。因此，黄云的上诉理由难以成立，本院不予支持。
姜阳阳、向婷上诉称黄云的代理行为构成表见代理，因而游灵娣和黄云均应依法承担违约责任，但案中仅有的房产证及身份证复印件等证据不足以支持其主张，所以该上诉理由不予采纳。
根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条的规定，作为居间人的中原地产公司应如实向其委托人报告订立合同的相关事项，如若提供虚假情况，损害了委托人利益，不得要求报酬并应承担损害赔偿责任。案中中原地产公司在未确定黄云代理权及其与游灵娣夫妻关系的情况下促成双方订立二手房买卖合同并托管姜阳阳、向婷签订合同时支付的2万元定金的行为，属于未尽居间义务的行为，期间所供信息不真实，属上述《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定中“提供虚假情况”的情形。据此，中原地产公司应为此承担损害赔偿责任。鉴于姜阳阳、向婷在未核实黄云之代理权及其与游灵娣之关系情况下，即与其订立合同，亦存有一定过失，应自担部分损失，据此，本院酌定中原地产公司承担姜阳阳、向婷请求赔偿6万元损失的三分之一，即2万元。原审对此的认定和处理有误，应予纠正。中原地产公司托管的、黄云收取的姜阳阳、向婷所付的2万元定金，实为黄云收取、中原地产公司托管，中原地产公司对此不存在连带责任。原审法院将此判定为连带责任有误，应予纠正。因上述2万元托管在中原地产公司处，故中原地产公司应商同黄云将其托管的2万元定金返还给姜阳阳、向婷。黄云的上诉请求和姜阳阳、向婷的其他上诉请求，理由不成立，应予驳回。为此，依据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第四百二十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法布民初字第1371号民事判决第一项、第二项；
二、撤销广东省深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法布民初字第1371号民事判决第三、四项；
三、被上诉人中原地产代理（深圳）有限公司应向姜阳阳、向婷赔偿2万元损失；
四、驳回上诉人姜阳阳、向婷的其他诉讼请求。
付款义务人如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4900元（姜阳阳、向婷已预交），由姜阳阳、向婷负担1634元，黄云负担2858元，中原地产代理（深圳）有限公司负担408元；二审案件受理费5460元，由姜阳阳、向婷负担1840元，黄云负担3160元、中原地产代理（深圳）有限公司负担460元。姜阳阳、向婷向本院多预交的案件受理费2760元由本院退回给姜阳阳、向婷。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
审 判 员 陈明亮
代理 审 判员 路德虎
二〇一四年八月十八日
书记员（兼） 李 欢
附本判决所适用法律法规：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。