河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）廊民二终字第16号
上诉人（原审被告、反诉原告）：山西省临汾柏松实业有限公司，地址：山西省临汾市尧都区解放西路柏松大厦。
法定代表人：万景杰，总经理。
委托代理人：权柏松，该公司副总经理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）北京中航新科机电有限公司。地址：北京市大兴区西红门镇星光社区工业大院C区*幢*层****室。
法定代表人：武安明，总经理。
委托代理人：宫伟力，北京市宝鼎律师事务所律师。
上诉人山西省临汾柏松实业有限公司（以下简称柏松公司）因租赁合同纠纷一案，不服河北省固安县人民法院（2014）固民初字第786号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了此案。现已审理终结。
一审法院经审理查明，2013年3月23日，原、被告签订“租房合同”，约定：甲方为原告北京中航新科机电有限公司（以下简称中航公司），乙方为被告柏松公司；甲方因投资废油回收利用项目租用乙方的厂房土地；乙方将其同宫村镇政府2009年9月签订的土地转让书及加盖大杨先务村委会公章用地说明书提供给甲方；甲方同意租用乙方带十吨、三吨吊车的厂房、门房、锅炉房约3300平方米房屋和两台吊车、一台一吨的锅炉等财产和用地说明书所标范围内土地，乙方也同意将以上财产租给甲方。租期为15年，从2013年7月1日至2028年6月30日。约定第一年租金为405000元、第二年417150元、第三年429664元、第四年442554元、第五年455830元、第六年469505元、第七年483590元、第八年498098元、第九年513041元、第十年528432元、第十一年544285元、第十二年560614元、第十三年577432元、第十四年594755元、第十五年612598元，除第一年乙方交房时甲方付清租金，第二年开始每年4月30日以前甲方将应付租金打到乙方指定账户。甲方签订合同时交乙方10万元，其中5万元为租房押金，到合同终止时退还甲方，5万元在2013年6月30日或交房时交租金时扣除。合同签订后，甲方付10万元定金后，甲方可占用乙方空地设计、施工。甲方必须合法经营，不得将乙方房产转租给其他人，如因甲方违反合同条款，乙方有权终止合同，甲方无条件退还乙方房产同时无偿留下自建房产，甲方所交房租和押金作为给乙方的经济损失。甲方要改建或增建设施要书面告知乙方，乙方同意后方可施工。甲方在合同期内要维护好乙方财产（锅炉、房屋、暖气、吊车、水井等）合同到期完好恢复交乙方，乙方退还押金。合同期内，如一方要终止合同需提前三个月书面通知对方，如一方违约，违约方按合同总价10%和按守约方的实际损失赔偿给守约方。合同还作了其他约定。合同签订后，2013年7月4日，原、被告清点确认除厂房及空地外其他附属设备，并办理交接手续，原告法定代表人武安明及被告副总经理权柏松在“租用山西省临汾柏松实业有限公司厂房材料登记表”上签字确认。2013年11月13日，被告柏松公司副总经理权柏松向原告出具收条一张，内容为“收条；截止2013年10月25日北京中航新科机电有限公司已经将位于大杨先务村厂房的2013年7月1日至2014年7月1日的房租全部缴清，租房押金5万元也缴清。于2013年11月13日将京柏印刷机械有限公司的手续全部归还负责人权柏松（资料包括：营业执照正副本，地税、国税正副本，组织机构代码证，开户行许可证及2011年2012年的年检报告书、年检表、公章、财务章各一枚）；2013年11月13日，权柏松。”合同履行过程中原告曾在厂区内邻东墙、北墙（两墙体下部分为砖、上部分为铁栅栏）间隔约10余米距离处，用被告所有65000块红砖增建了围墙。2014年3月25日，原告将生产设备运至租赁厂房。同日，被告以原告违约给其造成重大损失为由，被告员工权锗青（系权柏松的儿子）向原告出具损失清单一份，该清单记载大门、墙10万、暖气片5片1500元、空调3500元、煤85000元、锅炉大修35000元及欠冯取生伙食和工资共9500元等各项损失要求原告赔偿，清单上另记载“问题未解决前车间不可使用”。权锗青和冯取生（合同签订前为被告看守门房）将租赁厂房门窗张贴了由被告制作的封条，阻止原告使用厂房。后原告将增建的围墙拆除。原告诉至本院，请求解除双方所签订的房屋租赁合同，被告退还原告房租107629.26元及房屋押金50000元；判令被告向原告支付违约金753254.80元；判令被告赔偿2014年3月25日起至其停止侵权日止给原告造成的经济损失，截止2014年8月4日为254958.90元。在审理期间，被告反诉原告，请求确认租房合同有效，要求依法予以解除；要求反诉被告对损坏、丢失的租赁财产恢复原状，依约给予修复；要求反诉被告向其支付违约金20万元。
一审法院认为，原、被告所签“租房合同”，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，为合法有效的合同，双方理应严格履行。原告按约支付年租金及押金，被告相应交付了租赁厂区及附属设备，该租赁合同已实际履行，原告主张“租赁合同虽已履行，但未实际交付。”的抗辩理由，无事实依据，不予采信。原告请求解除“租赁合同”，被告同意解除合同，该租赁合同应予以解除。关于原告请求被告退还其房租107629.26元及房屋押金50000元，一审法院认为2014年3月25日，被告张贴封条禁止原告使用租赁物，其行为属根本性违约，致使原告不能实现合同目的，其请求返还所交合同押金并无不当。结合被告向原告出具的“收条”，考虑原告实际承租使用被告租赁物的期限，原告可以要求被告返还已支付而未实际租赁使用期间（2014年3月26日至2014年7月1日）的租金108739.72元（计算公式为：405000元÷365天×98天＝108739.72元），原告主张被告退还租金107629.26元，不超过合同约定及法律规定，应予以支持。被告对其陈述现租赁物由原告雇佣的看门人冯取生看管，租赁财产至今仍归反诉被告占有、使用的事实，未能提供证据证明原告与冯取生之雇佣关系，其主张不予采信。关于原告主张被告向其支付违约金753254.8元一节，原告依约行使了合同解除权，合同约定“合同期内，如一方要终止合同需提前三个月书面通知对方。如一方违约，违约方按合同总价10%和守约方的实际损失赔偿给守约方。”原告按照约定主张合同总价10%（即753254.8元）的违约金，被告庭审中虽以原告违约在先、其并不存在违约情形为由进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金，但结合合同履行时间、原、被告履行合同及违约情形，酌情调整被告向原告支付违约金金额为80000元。关于原告主张被告给付截止至2014年8月4日的经济损失254958.90元一节；原告为其购置设备借款产生的利息、租用其他房舍的租金和员工工资，均属原告为投入生产及公司正常运营必须花费，而非因被告违约导致的损失，其主张缺乏事实根据和法律依据，不予支持。关于反诉原告主张反诉被告对损坏、丢失的租赁财产恢复原状一节，反诉原告主张厂区内南墙墙体、厂区玻璃、门、暖气片、一台发电机、道路、水塔、水井、锅炉、电控及电气开关等设备不同程度的损坏，四个空调、一个电瓶、两个角铁架子、二百米电缆、门房东厕所门及洁具、15吨煤、170棵树丢失，但被告对其主张未能提供相应证据佐证，且损坏程度及损失价值无法确定，该部分主张不予支持。另，原告自愿认可使用了被告的红砖65000块，系在法律规定范围内对自己诉讼权利和民事权利的处分，该项损失原告应当赔偿。关于被告要求原告向其支付违约金20万元一节，根据合同第七条约定“甲方要改建或增建设施要书面告知乙方，乙方同意后方可施工”，原告未经被告同意增设围墙，属原告违约在先，原告虽存违约情形，但其自建围墙未改变租赁物使用性质，被告可要求原告恢复原状和赔偿损失，但被告借此以原告怠于行使维护租赁厂区内物品义务为由，将租赁厂房张贴封条阻止原告使用租赁物单方终止租赁合同，其处理方式不妥，被告该项主张，无合同约定及法律规定，对该项主张不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第二百二十三条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除原告北京中航新科机电有限公司与被告山西省临汾柏松实业有限公司签订的“租房合同”。二、被告山西省临汾柏松实业有限公司返还原告北京中航新科机电有限公司租金107629.26元、押金50000元，共计157629.26元。三、被告山西省临汾柏松实业有限公司给付原告北京中航新科机电有限公司违约金80000元。四、反诉被告北京中航新科机电有限公司返还反诉原告山西省临汾柏松实业有限公司红砖65000块。五、驳回本诉原告北京中航新科机电有限公司其他诉讼请求。六、驳回反诉原告山西省临汾柏松实业有限公司其他诉讼请求。上列第二、三、四项于本判决生效后十日内履行。
上诉人柏松公司不服该判决上诉称，1、上诉人不存在根本违约行为，一审法院认定2014年3月25日，上诉人张贴封条禁止使用租赁物，其行为属根本违约致使合同目的不能实现属认定事实错误，事实上是被上诉人违约建围墙及进行转租，是被上诉人违约在先，被上诉人存在根本违约行为；2、原审判决对上诉人请求恢复财产原状和支付违约金20万元不予支持是错误的，双方合同明确约定如一方违约，违约方按合同总价款10%和按守约方的实际损失赔偿给守约方，结合被上诉人给上诉人财产造成损害的程度，应支持上诉人20万违约金的请求；3、被上诉人应付清租赁物到交接之日的租金，被上诉人一直占用租赁物，直到2014年10月底被上诉人的设备还占用着租赁的厂房。综上，请求二审法院撤销一审判决二、三、五、六项；驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人中航公司答辩称：2014年3月25日设备已经到达，因上诉人贴封条，我方无法使用，我方使用65000块砖及建围墙不应认定我方违约，我方准备上诉，但错过上诉期限，对于上诉人主张20万违约金的问题一审判决正确，因我方的损失一审判决没有全部支持，望二审法院将本案发回重审。
二审经审理查明的事实与一审相同。本院予以确认。
二审期间上诉人提交了一份交接单，交接单形成的时间2015年1月10日，上诉人提供该单据证明上诉人的员工张海涛与被上诉人的员工交接时列明的物品与交付租赁场地时的物品不一致，由被上诉人原因使上诉人的物品大量遗失和损坏，给上诉人造成损失。被上诉人对该证据的真实性认可，但认为该证据并不是厂房的交接，是上诉人雇佣的看门人之间的交接。
本院认为，2013年3月23日上诉人与被上诉人签订的租房合同合法有效，双方应严格按合同约定履行。关于上诉人是否存在根本违约问题，本案上诉人认为被上诉人在使用租赁的场地时违约建墙、破坏物品，上诉人对被上诉人的上述行为可要求恢复原状或其他合理方法解决问题，但其未正确行使权利，采取了将租赁厂房张贴封条的行为阻止被上诉人使用，致租赁合同目的不能实现，其行为属根本违约；一、二审期间上诉人亦未提供证据证明被上诉人存在转租行为，上诉人上诉称被上诉人违约转租存在根本违约行为的上诉理由不能成立；关于上诉人主张应给付其20万违约金问题，本院认为，被上诉人虽然存在违约行为，但其增设围墙并未改变租赁物的使用性能，且其已将围墙拆除，本案是上诉人的根本违约行为，使合同目的不能实现，上诉人一、二审期间对租赁物是否损坏及损坏的程度未提供证据证明，其上诉主张被上诉人应给付20万元违约金的理由不能成立；二审期间上诉人提供的交接单，该交接单记载的内容不能反映是上诉人与被上诉人之间的租赁物交接，该交接单的内容与本案无关，无法达到上诉人的举证目的，本院对该证据不予采信。本案2014年3月25日上诉人在租赁厂房张贴了封条，使被上诉人无法使用租赁物，其上诉主张租金应给付至2015年1月10日的上诉理由不能成立。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决事实清楚，判决结果并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4053元，由上诉人山西省临汾柏松实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曹 怡
审 判 员 王荣秋
代理审判员 罗丕军
二〇一五年三月十六日
书 记 员 韦 丹