福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）厦民终字第3953号
上诉人（原审原告）厦门中都物业管理有限公司，住所地厦门市思明区。
法定代表人蓝四英，总经理。
委托代理人尹申平，北京市地平线律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）林群辉，男，1979年6月30日出生，汉族，住厦门市思明区。
上诉人厦门中都物业管理有限公司（以下简称中都物业公司）因与被上诉人林群辉物业服务合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2015）思民初字第8089号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
2015年5月20日，中都物业公司向原审法院提起诉讼，请求判令：林群辉立即支付厦门市思明区东浦路45号401室自2013年7月至2014年12月的物业管理费1531.8元、公共维修金383.4元，并按每日0.3%向中都物业公司支付物业管理费滞纳金（暂计至2014年12月31日为1802.3元，滞纳金以每半年度欠缴的物业管理费为基数，从下个半年度的1日开始分段计算至林群辉实际付款之日止）。林群辉负担本案的诉讼费。
原审判决查明，2010年5月，中都物业公司与厦门市广景花园业主委员会（以下简称广景花园业委会）签订一份《广景花园物业管理服务合同》，约定：将坐落于厦门市思明区东浦路的广景花园小区委托给中都物业公司进行物业管理，合同期限自2010年5月28日起至2011年5月27日止；合同期满后，双方可通过协商续签物业管理服务合同；合同终止时，在30日内中都物业公司向广景花园业委会移交原委托管理的全部图纸、档案、资料、房屋公共维修金剩余部分资金，移交物业管理用房和公共财产。
2011年9月1日，梧村街道办向广景花园业委会发出《关于广景花园管理交接纠纷的函》，函称：广景花园业委会于2011年8月19日选聘厦门阳光家园物业管理公司为新的物业服务企业，并约定于2011年9月1日进行物业管理交接；梧村街道物业管理联席会议组成调查组，对该次选聘物业服务企业的真实性进行核查；在调查期间，广景花园小区物业服务工作维持现状，由原物业服务企业（厦门中都物业管理公司）负责；新的物业服务企业（厦门阳光家园物业管理公司）不宜进驻。2011年10月18日，梧村街道办发出《关于广景花园选聘物业服务企业核查的通报》，要求广景花园业主大会重新选聘物业服务企业。
林群辉系厦门市思明区东浦路45号401室业主，该房产建筑面积为106.33平方米。
原审判决查明的上述事实，有双方当事人提供的《广景花园物业管理服务委托合同》、《关于广景花园物业管理交接的函》、《关于广景花园选聘物业服务企业核查的通报》，林群辉提供的厦门市土地房屋权证以及庭审笔录为证。
原审判决认为，中都物业公司与广景花园业委会签订的《广景花园物业管理服务委托合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的有关规定，合同合法有效，双方均应严格履行。该物业服务合同的权利义务终止后，中都物业公司与广景花园业委会应当履行及时进行交接的后合同义务。
中都物业公司主张，根据梧村街道办《关于广景花园物业管理交接的函》以及基于大部分业主对中都物业公司的认可，中都物业公司有权维持物业服务现状直到新的业主委员会选举成功并选聘新的物业服务企业。现在案涉小区业主委员会没有选举成功，中都物业公司提供了长期的事实服务，中都物业公司收费是有依据的。林群辉辩称，广景花园业委会于合同即将到期前告知中都物业公司不再续签，并要求中都物业公司到期退出物业管理区。梧村街道办并没有权力指定由某一物业服务企业管理某小区，况且《关于广景花园物业管理交接的函》明确表示中都物业公司仅是在调查期间暂时负责广景花园小区的物业管理。梧村街道办出具的《关于广景花园选聘物业服务企业核查的通报》也显示调查于2011年10月18日结束，并未要求中都物业公司继续管理广景花园小区。为此，林群辉提供广景花园小区全体业主对物业服务企业的满意度调查表、关于广景花园物业管理公司情况的公告、关于广景花园物业管理公司情况的通报、关于中都物业管理公司与广景花园管理合同期终止的复函及其附件、关于公开选聘物业公司的公示、广景花园选聘物业服务企业招标书、公告、保证金催缴通知书、关于中都的几点疑问的回复、关于选聘新物业公司的公告、公告（投标结果）、关于物业管理交接的通知、广景花园小区选聘新物业结果备案函、告示、关于延缓缴交物业管理费的建议、EMS快递回执拟证明上述主张。
原审判决分析认为，中都物业公司与广景花园业委会签订的《广景花园物业管理服务委托合同》已于2011年5月27日到期，该合同期满终止后中都物业公司及广景花园业委会应当及时配合进行交接。本案中，林群辉主张广景花园业委会于2011年5月24日及2011年6月9日向中都物业公司发函要求其腾退小区，然林群辉并未提交证据佐证该函已实际送达中都物业公司，现中都物业公司对该二函均不予认可，林群辉的该项主张证据不足，法院不予采纳。查林群辉提交证据《关于物业管理交接的通知》拟主张广景花园业委会于2011年8月19日向中都物业公司发出交接通知，现中都物业公司以未收到该份交接通知为由对其真实性予以否定，双方均提交的证据《关于广景花园物业管理交接的函》中亦载明广景花园业委会通知中都物业公司于2011年9月1日上午进行物业管理交接的事实，该函与林群辉提交的《关于物业管理交接的通知》内容并无二致，故对于林群辉提交的《关于物业管理交接的通知》法院予以采信，对于广景花园业委会于2011年8月19日向中都物业公司发出《关于物业管理交接的通知》，限中都物业公司2011年8月31日前与广景花园业委会进行交接并结清公维金及停车费等相关费用的事实，予以采信。查双方举示的所有在案证据中，中都物业公司并无其他证据佐证其与讼争小区业主大会或业主大会授权的业主委员会达成了继续提供服务的合意，且广景花园业委会向中都物业公司发出的2011年8月31日前进行交接的意思表示明确，对于中都物业公司有关其有权提供服务至讼争小区新的业主委员会成立并选聘新的物业服务企业之日止的主张不予支持。
物业服务合同期满终止后按照合同约定及时进行交接是广景花园业委会与中都物业公司均需履行的后合同义务，广景花园业委会已于2011年8月19日发函要求中都物业公司于2011年8月31日前进行交接，中都物业公司与广景花园业主大会或业主大会授权的业主委员会亦未达成继续提供服务的合意，但中都物业公司在收到该交接通知后，拒绝交接，且以存在事实上的物业服务关系为由向林群辉主张2013年7月至2014年12月期间的物业管理费，违反了相关法律规定及民事活动应遵循的自愿原则，法院不予支持。林群辉拒交2013年7月至2014年12月期间的物业管理费并未构成违约，中都物业公司要求林群辉支付物业管理费滞纳金于法无据，法院不予采纳。房屋公共维修金是用于住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造的资金，应由房屋的业主或使用人缴交，由物业管理企业代收代管。现中都物业公司与广景花园业委会签订的《广景花园物业管理服务委托合同》已到期，中都物业公司与广景花园业主大会或业主大会授权的业主委员会亦未达成继续提供服务的合意，中都物业公司已无权代收代管该小区房屋公共维修金。故中都物业公司要求林群辉向其补缴所欠的房屋公共维修金的主张，于法无据，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，判决：驳回原告厦门中都物业管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费25元，由中都物业公司负担。
宣判后，中都物业公司不服，向本院提起上诉。
上诉人中都物业公司上诉称，请求：撤销原判决，判令林群辉即时缴交所拖欠的物业管理费1531.8元（2013年7月至2014年12月，按每平方米0.8元计算）并依合同约定支付日千分之三的滞纳金，自2013年7月1日起算至实际付款日止。主要理由：林群辉自2013年7月1日起即拖欠中都物业公司物业管理费，累计金额达1531.8元。经中都物业公司屡次催讨仍拒不缴交，中都物业公司遂诉至法院，原审判决驳回中都物业公司的诉讼请求。原审判决忽略本案的基础事实，且适用法律不当。一、原判决所认定的交接函系指与新选聘的物业公司进行交接的函，然而，交接事实并未发生，因此，不存在中都物业公司拒绝交接的问题。二、依照国务院、福建省、厦门市有关物业管理的法规规定，选聘物业服务企业需经业主大会二分之一以上业主及占有二分之一以上面积表决通过并提前两个月向所属街道办事处报备方为有效。而经梧村街道办事处《关于广景花园选聘物业服务企业核查的通报》指出，广景花园业委会提交的业主选票“有54张属于非业主本人参与投票或与产权人姓名不相符；有2张重复票”，存在弄虚作假之行为，且所新选聘的物业服务企业票数未过半，依法不能作为更换物业服务企业乃至办理物业服务企业交接的依据。三、新的物业服务企业拟进驻广景花园小区被梧村街道办事处否定了之后，广景花园业委会并未要求中都物业公司终止物业服务合同并撤出小区。在原判决中亦确认了在此之前广景花园业委会也未通知中都物业公司终止合同、撤出小区。由此，中都物业公司在未接到任何通知的情况下只能延续故有合同继续为小区提供物业服务，不存在“拒绝交接”的情况发生。四、根据中都物业公司所做的民意调查显示，超过二分之以上的业主对中都物业公司所提供的物业服务持满意态度，并同意中都物业公司继续为广景花园广大业主提供物业服务。五、中都物业公司在物业服务合同到期的前两个月曾以书面形式向广景花园业委会提交了续签物业服务合同的函，并要求业委会若不同意续签应以书面方式告知，但业委会并未明示的告知合同期满即行终止物业服务合同关系。业委会的行为应当视为漠视的承认。六、2012年5月，该届业委会到任解散，新一届业委会至今仍未成立，物业服务合同的续签因此而未能成就。中都物业公司也曾为此向社区及街道办事处反映，但得到的答复都是为了社会的稳定应当继续提供物业服务。而根据物业管理法规规定，物业管理权只能向业主委员会或业主委员会选聘的新的物业服务企业进行移交，在这两者都不具备的情况下即便中都物业公司想移交也无从移交。综上，中都物业公司对广景小区提供了事实上的物业服务行为并不违反法律上的禁止性规定，林群辉有义务为中都物业公司所提供的服务支付相应的对价。请求支持中都物业公司的上诉主张。
被上诉人林群辉答辩称，中都物业公司的调价行为，林群辉不知情也不予认可。一、中都物业公司称不存在其拒绝交接的问题。林群辉认为，原判决所认定的广景花园业委会于2011年8月19日向中都物业公司发出的《关于物业管理交接的通知》，该通知上明确写明限中都物业公司于2011年8月31日前与广景花园业委会进行交接并结清公维金及停车费等相关费用，而不是中都物业公司所称的与新选聘的物业公司进行交接。正是由于中都物业公司在限期内未按要求与广景花园业委会进行交接并拒绝退出本物业服务区域，才导致交接事实无法发生。因此，原判决所认定的中都物业公司在物业服务合同期满终止后拒绝按合同约定和业委会要求及时进行交接的事实清楚。二、广景花园业主所选聘新物业服务企业是否符合法定要求，与中都物业公司应在合同终止后依要求与广景花园业委会进行交接并退出物业管理区域是两个不同的法律关系。首先，中都物业公司与广景花园业主委员会在物业服务合同期满终止后未能达成继续提供服务的合意，理应按照合同约定及时进行交接，这是合同双方均需履行的后合同义务，然而中都物业公司在收到广景花园业委会要求限期交接的通知后，仍拒绝进行交接并撤出物业管理区域。原判决认定中都物业公司在物业服务合同期满终止后拒绝按合同约定及时进行交接的事实清楚。其次，法律法规并没有要求更换物业服务企业乃至办理物业服务企业交接的前提是需要有新的物业服务企业产生才能进行，物业交接的主体应是业主委员会和原物业公司。中都物业公司以选聘新物业未达到法定投票权数为由拒绝办理交接并退出物业服务区域无法律法规依据，也再一次证明了中都物业公司在物业服务合同期满终止后拒绝履行交接的后合同义务的事实。最后，中都物业公司退出广景花园小区后，小区业主按法律法规要求管理小区（包括重新选聘物业服务企业）属于小区业主意思自治范畴，与中都物业公司无关。三、原判决所采信的广景花园业委会向中都物业公司发出的《关于物业管理交接的通知》已明确要求中都物业公司限期进行交接并退出物业管理区域，中都物业公司称未接到任何通知，不符合事实。梧村街道办出具的《关于广景花园物业管理交接纠纷的函》仅为协调中都物业公司暴力拒绝交接而作出的一种临时性协调处理意见，而不是一种具体行政行为，因为街道办在物业管理活动中并没有权力指定由某一物业服务企业管理某小区。同时该函也明确表示中都物业公司仅是在调查期间负责广景花园小区物业管理，根据2011年10月18日梧村街道办出具的《关于广景花园选聘物业服务企业核查的通报》，表明调查已于2011年10月18日结束，梧村街道办并没有再出具要求由中都物业公司继续管理广景花园小区的意见，同时广景花园业委会也未和中都物业公司在合同到期后续签合同。中都物业公司理应按合同约定和业委会要求及时履行交接的后合同义务。在合同已到期的情况下，中都物业公司应主动争取与广景花园业主大会或业主大会授权的业主委员会达成继续提供服务的合意，续签物业服务合同，以保障其利益，在明确无法达成续签合同并被要求限期交接的情况下，理应主动和业委会履行相关后合同义务，而不是拒绝交接且在没有任何合同保障的情况下延续过期合同。四、中都物业公司所称的民意调查显示，超过二分之一以上的业主对中都物业公司所提供的物业服务持满意态度，并同意中都物业公司继续为广景花园广大业主提供物业服务。林群辉认为此主张不符合事实。首先，选聘和解聘物业服务企业以及决定物业服务合同期限，应当由业主大会按照法定要求表决通过。其次，退一步说，真如中都物业公司所称的超过二分之一以上的业主对其所提供的物业服务持满意态度，中都物业公司更应该主动争取与广景花园业主大会或业主大会授权的业主委员会在物业服务合同期满终止后达成继续提供服务的合意，续签物业服务合同，以保障其利益，可中都物业公司没能续签合同，却又拒绝交接，拒绝退出。最后，中都物业公司所做的该“民意调查”是其所为，不能否认其“拒绝交接”的事实。五、中都物业公司是否有向法院提供任何证据佐证向广景花园业委会发函要求续签物业服务合同且已实际送达广景花园业委会。退一步说，即使中都物业公司在物业服务合同到期的前两个月有以书面形式向广景花园业委会提交了续签物业服务合同的函，该行为只能表明中都物业公司希望与广景花园业委会订立合同，属于要约。根据合同法相关规定，中都物业公司发出要约，并未得到相应的承诺，说明广景花园业主委员会并没有与中都物业公司达成继续签订合同的合意。广景花园业委会多次向中都物业公司发函要求其交接并退出小区，中都物业公司在限期内未按要求与广景花园业委会进行交接并拒绝退出本物业服务区域。之后，业委会就此情况向全体业主进行公告，同时向街道、居委会等职能部门对中都物业公司拒绝退出的行为进行通报，并启动相关选聘新物业服务企业的招标工作。上述行为均表明业委会已明确表示在合同到期后不再和中都物业公司续签物业服务合同。六、中都物业公司称“2012年5月，该届业委会到任解散”，没有依据。《广景花园物业管理服务委托合同》于2011年5月27日到期，即便到中都物业公司所称的“2012年5月，该届业委会到任解散”，这中间也有一年的时间，在此期间中都物业公司仍未能续签物业服务合同，也说明了中都物业公司无法与业委会达成续签物业服务合同的合意。退一步说，即使有证据证明是社区及街道办事处要求中都物业公司继续提供物业服务，这种行为也是明显超越社区及街道办事处在物业管理方面的职能。综上所述，中都物业公司的上诉理由不符合事实，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经审理查明，双方当事人均陈述对原审判决查明认定的事实无异议，本院予以确认。
二审诉讼中，中都物业公司为证明其主张，提交下列证据，第一组证据，关于中都物业广景花园管理费上调意向书，证据内容：对自2013年6月1日起管理费上调的征询意见表，用于证明有192户居民签字同意，已远远超过法定的双过半要求，证明了绝大多数业主对中都物业公司所提供的物业服务是满意的，这次调价是在业委会解散后，绝大多数业主对中都物业公司上调物业管理费予以支持。第二组证据，监控系统改造意见征询表，证据内容：在2013年7月对广景小区安装69个监控探头的征询意见，用于证明共有202户业主予以支持并签署了同意书，证明绝大多数业主对中都物业公司所提供的物业服务是满意的，并授权中都物业公司大面积安装监控，也证明了绝大多数业主对中都物业公司在小区的服务持肯定态度。第三组证据：厦门市政府物业管理收费办法附表，证据内容：厦门市政府规定的物业服务质量等级及相应的收费标准，用于证明中都物业公司在广景小区提价后的价格仍然低于市政府规定的最低收费标准。第四组证据：2015年9月7日中都物业公司致思明区建设局暨梧村街道办事处“关于广景花园小区存在问题的紧急报告函”，该报告中阐述了小区服务到报告时间依然在服务。在报告中提出两方面要求，如未达到将撤出小区。即中都物业公司的服务时间一直持续到2015年9月17日。林群辉经质证认为，第一组证据是中都物业公司自行提供，无法确认业委会解散。根据物业相关规定，业委会时限最迟到2014年。自行解散是无效的。第二组证据是中都物业公司自行组织，并未在有关部门的监督下进行。第三组证据，主体不合法，不存在收费标准问题。第四组证据，据了解中都物业是被广大业主赶出的，具体时间无法确认。
另，中都物业公司向本院表示愿意放弃滞纳金的诉讼请求。
本院认为，本案的争议焦点在于物业服务合同到期后物业服务企业继续为小区提供服务如何认定的问题。1.中都物业公司与广景花园业主委员会签订的《广景花园物业管理服务合同》合法有效，该合同对全体业主具有约束力。合同期限约定为一年，自2010年5月28日起至2011年5月27日止。合同期满后，双方可通过协商续签物业管理服务合同。2.合同法第三十七条规定，采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。根据该规定，如果物业服务合同到期后，小区业委会与未与物业服务企业续签合同，但亦未要求该物业公司退出服务区域，小区继续由其提供物业服务，此时应认定其与业主形成事实上的物业服务合同关系。即物业服务企业以其实际行为向业主提供了物业服务，业主又予以接受的，即使双方未续签合同，也应视为双方之间的不定期合同实际成立，而物业费的支付标准可参照原合同的约定。3.住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第六条规定，物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府负责对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督。第六十一条规定，物业管理区域内，可以召开物业管理联席会议。物业管理联席会议由街道办事处、乡镇人民政府负责召集，由区、县房地产行政主管部门、公安派出所、居民委员会、业主委员会和物业服务企业等方面的代表参加，共同协调解决物业管理中遇到的问题。第六十三条规定，物业所在地的区、县房地产行政主管部门与街道办事处、乡镇人民政府在指导、监督业主大会和业主委员会工作中的具体职责分工，按各省、自治区、直辖市人民政府有关规定执行。《厦门市物业管理若干规定》第四条规定，街道办事处（镇人民政府）对本行政区域内物业管理活动履行下列职责：（一）指导、组织业主大会成立和业主委员会换届；（二）办理业主委员会的备案工作；（三）指导、监督业主大会和业主委员会依法开展活动；（四）法律、法规规定的其他职责。第五条规定，建立物业管理联席会议制度，协调处理业主大会成立、业主委员会换届、业主委员会不依法履行职责、物业服务企业退出等物业管理中的重大问题。物业管理联席会议的召集及具体工作由街道办事处（镇人民政府）负责。4.根据本案查明的事实，梧村街道办事处于2011年9月1日函告广景花园业主委员会，因中都物业公司对选聘新的物业服务企业过程存在异议，导致无法交接。根据现场协调，形成意见：“一、根据《厦门市物业管理若干规定》第五条规定，由梧村街道物业管理联席会议组成调查组，对本次选聘物业服务企业的真实性进行核查。二、在调查期间，广景花园小区物业服务工作维持现状，由原物业服务企业（厦门中都物业管理公司）负责；新的物业服务企业（厦门阳光家园物业管理公司）不宜进驻。……”。梧村街道办进而要求广景花园业主委员会重新选聘物业服务企业。本案中，梧村街道办事处作为物业所在地行政主管部门对新选聘的物业公司依法履行职责，发送给广景花园业主委员会的函件对全体业主均有约束力。中都物业公司在物业管理服务合同期限届满后应梧村街道办事处要求继续为小区提供服务事宜，不存在拒绝交接的情形。林群辉作为广景花园业主，接受了中都物业公司提供的物业管理服务，理应自觉依照前述合同的约定支付相应的物业管理费等，林群辉辩称中都物业公司未与小区业主委员会续签物业服务合同等，拒绝支付相应费用，有违诚实信用原则。5.《广景花园物业管理服务合同》第十七条约定，合同期间物业管理服务费可随政府的有关政策和市场因素做适当调整，但调整幅度需经广景花园业主委员会同意，并向市物价局报备，中都物业公司主张物业管理费上调按每平方米0.8元计算，但鉴于中都物业公司未提供证据证明其上调有经广景花园业主委员会同意并向市物价局报备。中都物业公司二审提供的第一、三组证据，不符合合同约定，本院依法不予采纳。至于证据二，仅能证明中都物业公司仍对小区进行物业管理。因此，根据公平合理、等价有偿原则，中都物业公司收取的物业管理费按原合同约定的标准每月每平方米0.6元计收，林群辉逾期不支付物业管理费已构成违约，依约应承担违约责任。合同约定物业管理服务费等每年分两期收取，以6个月为单位，每年1月份及7月份分别收取当期应缴费用。中都物业公司确认其于2015年9月17日撤出该小区，依据中都物业公司诉求物业管理费自2013年7月1日起至2014年12月），因此，该期间物业管理费为；106.33平方米×0.6元=63.798元×18个月=1148.36（2013年7月1日至2014年12月31日）。二审诉讼中，中都物业公司表示放弃滞纳金的诉讼请求，系其对自己民事权利和诉讼权利的处分，本院予以准许。综上，原判决认定事实不清，适用法律错误，依法应当改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销厦门市思明区人民法院（2015）思民初字第8089号民事判决；
二、林群辉应于本判决生效之日起三日内支付给厦门中都物业管理有限公司物业管理费1148.36元。
三、驳回厦门中都物业管理有限公司的其他上诉请求。
如果林群辉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费25元，由林群辉负担7元，中都物业公司负担18元。二审案件受理费50元，由林群辉负担37元，中都物业公司负担13元。
本判决为终审判决。
审 判 长 林巧玲
审 判 员 柯艳雪
代理审判员 许 莹
二〇一五年十二月十日
代书 记员 彭丽月
附：本案所适用法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。