广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中一法三民一初字第849号
原告：廖远乐，男，1976年6月17日出生，汉族，住广东省五华县。
委托代理人：谢兴平、杨志崇，系广东谷都律师事务所律师。
被告：中山市吉雅房地产开发有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：张其。
委托代理人：张嘉慧，女，1991年2月10日出生，汉族，住广东省中山市。
第三人：罗木云，男，1983年10月5日出生，汉族，住广东省广州市天河区。
委托代理人：罗木贵，男，1988年11月16日出生，汉族，住广东省陆河县。
第三人：交通银行股份有限公司中山分行，住所地中山市。
负责人：韩玉明，职务：行长。
委托代理人：吴婕妮、郑鸿腾，系该行职员。
原告廖远乐诉被告中山市吉雅房地产开发有限公司（以下简称吉雅公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，经审查认为本案的处理结果可能同罗木云、交通银行股份有限公司中山分行（以下简称交行中山分行）有法律上的利害关系，依法追加罗木云、交行中山分行作为本案无独立请求权第三人参加诉讼，并组成合议庭公开开庭进行了审理。原告廖远乐及其委托代理人杨志崇、交行中山分行委托代理人吴婕妮、郑鸿腾到庭参加诉讼，被告吉雅公司委托代理人张嘉慧经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2004年8月11日，原告与被告吉雅公司签订《白石吉雅花园买卖合同》，约定原告向被告吉雅公司购买其开发的位于中山市三乡镇吉雅花园＊号楼＊＊幢504房，购房总价143750元，签订合同当日，原告支付给被告5000元定金，几天后又支付10000元首期款。2004年8月18日原告所购商品房在中山市房地产管理局办理了备案登记，2004年8月31日与交行中山分行签订了《个人住房抵押贷款合同》。由于被告的原因，原告至今仍未取得中山市三乡镇吉雅花园＊号楼＊＊幢504房的房地产权属证书。为维护原告的合法权益，据此向法院起诉，请求判令：1.被告继续履行与原告签订的商品房买卖合同，协助原告办理位于中山市三乡镇吉雅花园＊号楼＊＊幢504房地产权属证书；2.诉讼费由被告承担。
原告对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提供以下证据：1.原告身份证复印件；2.企业机读档案登记资料；3.中山市商品房销售合同登记备案证明表；4.房地产查封证明表；5.中山市预售商品房抵押证明表；6.个人住房抵押贷款合同；7.中山市第一人民法院（2009）中一法三民二初字第187号民事判决书。
被告吉雅公司未到庭应诉答辩，亦未提供证据。
第三人罗木云述称：原告诉称主张的事实系原告与被告吉雅公司之间发生的，第三人并没有参与，无法确认其真实性。原告以前曾放弃继续供楼，现在又请求办理房产证，原告的请求不合理，第三人不同意原告的诉讼请求。
第三人罗木云对其述称事实提供以下证据：1.白石吉雅花园认购书；2.购房款收据；3.珠海保利物业管理有限公司装饰装修服务协议、购买装修材料收据；4.物业管理费、水电费收据。
第三人交行中山分行述称：一、银行的审贷流程符合法律、法规、行业规定以及银行内部管理规定；二、银行与借款人廖远乐签订的抵押贷款合同有效。廖远乐的亲笔签名应属其真实意思表示，抵押物产权和抵押权均按法律规定登记备案，抵押条款独立于主合同；三、罗木云与吉雅公司不存在真实的购房关系。罗木云具有明显过错，罗木云与吉雅公司之间的买卖合同没有进行备案登记。综上，银行的贷款发放不仅程序合法，且以实体法律为依据，请求法院予以采纳。
第三人交行中山分行向本院提供了廖远乐办理按揭贷款的相应材料。
经审理查明：2004年8月11日，原告与被告吉雅公司签订了《广东省商品房买卖合同》，约定原告向被告吉雅公司购买其开发的位于中山市三乡镇吉雅花园＊号楼＊＊幢504房，建筑面积共104.8平方米，套内建筑面积95.8平方米，单价为每平方米1500.52元，购房总价143750元，付款方式为银行按揭，该住户已交清全部房价的20%即28750元，余额由交行中山分行按揭贷付。合同第十四条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；合同还约定了其他事项。上述商品房买卖合同于2004年8月18日在中山市房地产交易登记管理所办理了商品房销售登记备案。原告认为，原被告签订了商品房买卖合同后原告已付清了全部购房款，但被告没有依合同约定的期限为原告办理房地产权属登记证书，其行为损害了原告的合法权益，故于2014年9月12日向本院起诉，主张前述实体权利。
2008年2月21日，第三人罗木云与被告吉雅公司签订《白石吉雅花园认购书》，约定罗木云向吉雅公司认购其开发的位于中山市三乡镇吉雅花园＊号楼＊＊幢504房，该物业建筑面积为104.8平方米，认购原价209600元，优惠折扣199120元；付款方法为银行按揭，首期定金5000元须于签署本认购书时或之前付清，次期楼款55120元须于2008年3月5日或之前付清。认购书签订当日，罗木云向被告支付了首期定金5000元，于2008年2月25日向被告支付了次期楼款55120元及办证杂费695元。罗木云称依约向吉雅公司支付了购房款后即将房屋交付给其使用，其于2008年4月对该房屋装修后入住至今。
另查：被告吉雅公司及其法定代表人张其等人因涉嫌非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪，张其于2008年3月14日被羁押，同年3月15日被监视居住，同年3月25日被刑事拘留，同年4月25日被逮捕。中山市人民检察院以中检刑诉（2009）97号起诉书指控被告吉雅公司及其法定代表人张其等人犯非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪于2009年7月30日向中山市中级人民法院提起公诉。中山市中级人民法院于2010年4月29日作出（2009）中中法刑二初字第47号刑事判决，张其、林华荣、梁华娣、梁伟坤提出上诉。广东省高级人民法院于2010年7月20日作出（2010）粤高法刑二终字第167号刑事裁定，撤销原判，发回重审。中山市中级人民法院依法另行组成合议庭对上述案件进行了重新审理，并于2011年6月9日作出（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决，判处被告吉雅公司及其法定代表人张其犯非法吸收公众存款罪、骗取贷款罪。被告人张其不服，提出上诉。广东省高级人民法院经审理后，于2011年7月28日作出（2011）粤高法刑二终字第177号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决已发生法律效力，后附的非法吸收公众存款明细表、虚假按揭物业明细表中，均未涉及本案原告廖远乐及第三人罗木云，虚假按揭物业明细表也未涉及涉讼房产。中山市公安局于2008年5月8日以山安经协押字（2008）02005号文书对涉讼房产进行了查封，中山市第一人民法院于2013年1月30日以（2013）中一法执字第80-1号文书对涉讼房产进行了第1轮侯查封。
本院在审理另案交行中山分行诉廖远乐、吉雅公司、第三人罗木云金融借款合同纠纷一案［案号（2009）中一法三民二初字第187号］中查明：2004年8月31日，交行中山分行与廖远乐、吉雅公司签订《个人住房抵押贷款合同》约定：廖远乐因向吉雅公司购买位于中山市三乡镇吉雅花园＊号楼＊＊幢504房需要，以该房屋提供抵押向交行中山分行借款115000元，借款期限为15年，月利率为4.2‰。被告吉雅公司自愿为借款人上述债务提供连带责任保证，其保证期限自本合同签订之日起至借款人持《房屋所有权证》办理正式抵押登记手续之日后三年时间届满时止，如贷款人依据本合同的约定提前收回贷款，则保证担保履行期限相应提前。合同还约定本合同中“借贷条款”如因某种原因导致其部分或全部无效，不影响“抵押条款”、“保证条款”的效力，抵押人、保证人仍应按照约定承担责任。当日，廖远乐以抵押人身份在合同附件抵押物清单签名确认上述抵押事宜。2004年8月11日，广东道慧律师事务所出具［（2004）广道律（交）见字第580号］见证书。2004年9月7日，中山市房地产交易登记管理所依据交行中山分行的申请，为上述抵押物办理了商品房合同抵押登记备案权属证书（易房抵字第200412868号）。2004年9月9日，交行中山分行依约发放上述贷款。截至2009年1月9日，廖远乐已拖欠交行中山分行贷款本金96518.85元，利息5603.15元，合计102122元；被告吉雅公司亦未履行担保责任。诉讼期间上述房屋尚未办理房地产权属证书。交行中山分行经多次追讨未果，遂诉至本院，请求判令：1.廖远乐向交行中山分行偿还借款本金96518.85元并从欠款之日起至清偿之日止按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款的标准计算利息、罚息及复利（截止2009年1月9日，尚欠贷款本金96518.85元、利息5603.15元，本息合计102122元）；2.确认交行中山分行对廖远乐提供位于中山市三乡镇吉雅花园＊号楼＊＊幢504号房的抵押物享有优先受偿权；3.被告吉雅公司对廖远乐的债务承担连带保证责任。
该案本院经审理后认为交行中山分行与廖远乐、吉雅公司签订的《个人住房抵押贷款合同》以及廖远乐在合同附件抵押物清单上签名确认，均系双方的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，合法有效，本院予以认定。交行中山分行依约发放贷款给廖远乐并用于合同约定的个人购房后，廖远乐未依约全面履行还款义务，被告吉雅公司亦未履行保证责任，导致本案纠纷，责任在于廖远乐和吉雅公司，应承担违约责任。基于廖远乐截止2009年1月，已连续多期没有按时还款，其与交行中山分行约定的解除合同条件已成立，故交行中山分行据此提出解除借款合同及提前收回已发放贷款本息的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。因廖远乐已提供上述所购房屋作抵押担保，并已办理相关的抵押登记备案手续，故当廖远乐不履行上述债务时，交行中山分行有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿本案债权。同时，上述抵押房屋尚未办理产权证，故被告吉雅公司应在上述债务人提供的抵押物担保以外的债权承担连带保证责任，并有权在承担保证责任后向廖远乐追偿。因现有证据不足以证明涉案按揭借款为虚假按揭，故本院对被告吉雅公司答辩中相关的主张不予采信。廖远乐经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，自动放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应自行承担相应的诉讼风险。因此，本院于2011年11月8日作出（2009）中一法三民二初字第187号民事判决：1.解除交行中山分行与廖远乐、吉雅公司于2004年8月31日签订的《个人住房抵押贷款合同》；2.廖远乐于本判决发生法律效力之日起七日内向交行中山分行清偿借款本金96518.85元及利息（利息计至2009年1月9日为5603.15元，从2009年1月9日起至本判决指定的履行期限止的利息以实欠款数额按个人住房抵押贷款合同约定利率标准计算）；3.交行中山分行对廖远乐提供抵押的位于中山市三乡镇白石环村吉雅花园＊号楼＊＊幢504号房拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权；4.被告吉雅公司在交行中山分行行使抵押权后，对廖远乐不足归还的债务在保证范围内承担连带清偿责任；5.吉雅公司承担保证责任后有权向廖远乐追偿。该判决发生法律效力后，原告交行中山分行于2012年12月21日向本院申请执行。本院于2013年3月13日作出（2013）中一法执字第80-2号终结本次执行的执行裁定。前述（抵押物）涉讼商品房暂未作拍卖、变卖等处理。
本案审理过程中，本院于2014年9月29日、11月7日派员到涉案的中山市三乡镇吉雅花园＊号楼＊＊幢504房核查居住人员并张贴通知，张贴的通知内容为告知该房业主或住户本院处理该房如认为可能涉及其利益，在通知张贴之日起七日内向案件审理部门提出请求。经核查，该房屋居住占有人为罗木云，本院依职权通知罗木云作为本案无独立请求权的第三人参加诉讼。
本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。交行中山分行诉廖远乐、吉雅公司、第三人罗木云金融借款合同纠纷一案经本院审理后认为交行中山分行与廖远乐、吉雅公司签订的个人住房抵押贷款合同以及廖远乐在合同附件抵押物清单上签名确认，均系双方的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，合法有效，本院予以认定。因廖远乐已提供上述所购房屋作抵押担保，并已办理相关的抵押登记备案手续，现有证据不足以证明涉案按揭借款为虚假按揭，故当廖远乐不履行上述债务时，交行中山分行有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿本案债权，据此判决交行中山分行对廖远乐提供抵押的位于中山市三乡镇吉雅花园＊号楼＊＊幢504号房拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权。因该判决已经发生法律效力，故对原告廖远乐与吉雅公司签订的商品房买卖合同认定为有效合同，双方均应全面履行。吉雅公司收取了原告支付的全部购房款后，虽已依约为原告办理商品房销售合同登记备案，但未依约为原告办理房地产权属证书。现被告没有证据证明系因原告的原因未能办理房地产权属证书，也即被告存在违约行为。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”故吉雅公司应按合同约定履行协助原告办理房产权属证书的义务。在原告与吉雅公司的上述合同具备继续履行条件的情况下，双方均应按照协议继续履行各自义务，故原告主张被告吉雅公司协助其办理中山市三乡镇吉雅花园＊号楼＊＊幢504房的房地产权属证书的诉讼请求，本院予以支持。因本院（2009）中一法三民二初字第187号民事判决具有既判力，对第三人罗木云具有约束力，罗木云如认为其权利受损害，可另行主张。被告吉雅公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利，不影响本院对本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
被告中山市吉雅房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内协助原告廖远乐办理位于中山市三乡镇吉雅花园＊号楼＊＊幢504房的房地产权属证书。
案件受理费3175元（原告已预交），由被告中山市吉雅房地产开发有限公司负担（被告于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 伍青花
审 判 员 吴立和
代理审判员 唐 群
二〇一五年二月三日
书 记 员 余 伟