江苏省徐州市云龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）云民初字第3769号
原告上海振新物业管理有限公司徐州分公司，住所地在本市云龙区（新城区）钱塘路1号86号楼3楼。
负责人谢亚萍，该分公司经理。
委托代理人徐泂，该分公司副经理。
被告李海侠。
原告上海振新物业管理有限公司徐州分公司（以下简称振新物业徐州公司）诉被告李海侠物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月29日立案受理。依法由审判员陈涛适用小额诉讼程序独任审判，于同年10月23日公开开庭进行了审理。原告振新物业徐州公司的委托代理人徐泂、被告李海侠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告振新物业徐州公司诉称，我公司与被告所在的汉源国际华城小区自前期物业管理开始建立物业服务合同关系至今，被告无正当理由拖欠2013年2月1日至2015年8月31日期间的物业费。按合同约定，物业费为1.25元／月／平方米，月物业费为169.70元，滞纳金为0.5‰／天。被告欠物业费5260.70元（31个月），滞纳金1256.80元，共计6517.50元。我公司客服中心工作人员曾电话、书面、上门通知交纳物业费，被告均无正当理由拒绝交纳。现向人民法院提起诉讼，请求法院判决被告支付原告物业费5260.70元、滞纳金1256.80元。
被告李海侠辩称，原告未按物业服务合同约定提供管理服务，违约在先，表现在以下方面：小区卫生脏、乱、差，39#楼东墙因漏水问题修理近一个月，地面上到处是泡沫、泥板，无人打扫；楼道内保洁不到位；原告修剪绿化带仅做表面工作，公共绿地杂草疯长，导致蚊虫肆虐，业主家中进入各种昆虫；小区内车辆乱停乱放，无人管理，业主进出单元门困难，由于路灯昏暗，我家小孩多次摔倒，脸部摔伤留下疤痕；部分业主装修时擅自破坏承重墙，甚至将小区围墙打开作为自家进出的小门，破坏了整个小区的电子围栏，原告不予过问；小区水压低；单元门门铃损坏维修不及时，噪音大；公用电费由业主分摊，小区存在偷用电现象；原告的物业人员电话催缴物业费时，态度恶劣。原告按1.25元／月／平方米收取物业费不合理，我家是2015年9月入住使用，物业费应按70%收取。我家购买房屋时开发商承诺小区前面是学校，现在却是34层高层小区，遮挡视线和阳光。原告未按约定履行物业管理服务义务，我有权拒绝交纳物业费。
经审理查明，2012年3月10日，原告振新物业徐州公司（乙方）和被告李海侠（甲方）签订汉源国际华城前期物业管理服务协议，协议约定：甲方的权利和义务参加业主大会，享有选举权、被选举权和监督权；依据本协议规定时限向乙方交纳物业服务费用和其它各项费用；不得占用、损坏物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能；按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益；乙方的权利和义务对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序、交通等项目进行维护、服务与管理；根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的各项物业服务制度，必要时进行公示；根据物业服务的内容，在本物业服务区域内配备相应的物业服务人员，负责履行本合同的有关权利、义务，提供质价相符的服务；可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方，乙方与所选定的专业性服务企业签订的合同不得低于本合同的服务标准，同时对专业性服务企业的服务行为承担连带责任；提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件告知甲方，并与甲方订立住宅装修管理协议；根据有关法律、法规的规定和本协议的约定向业主或物业使用人收取物业服务费用，对于拖欠物业管理费的行为通过合法手段催收、催缴；按有关规定（按地方政府物业服务费政策）向甲方公开物业费用的收支情况；物业服务内容包括房屋共用部位的维护和管理、房屋公用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生管理、公共秩序、绿化管理、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理；物业服务质量标准基本要求方面服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确；承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全；管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书；有完善的物业管理方案，质量管理、财物管理、档案管理等制度健全；公示24小时维修电话，急修半小时内到场，其它报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录；根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目和收费价目；按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况；按合同约定规范使用住宅专项维修资金；房屋管理方面对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保持记录齐全；根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修；每3日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护；对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告有关主管部门；共用设施设备维修养护方面对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）；建立共用设施设备档案（设备台账），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全；设施设备标志齐全、规范，责任人明确，操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范，设施设备运行正常；对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的及时组织修复；大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造；载人电梯24小时正常运行（确保每个门号一台）；消防设施设备完好；设备房保持整洁、通风；小区主要道路及停车场交通标志齐全；路灯、楼道灯完好率不低于90%；容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施，对可能发生的各种突发设备故障有应急方案；协助维护公共秩序方面小区主出入口24小时值勤；对重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次；对进出小区的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放；保洁服务方面按幢设置垃圾桶，生活垃圾每天清运1次；小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫1次，每半月拖洗1次；楼梯扶手每周擦洗2次；共用部位玻璃每月清洁1次；路灯、楼道灯每季度清洁1次；及时清除小区内主要道路积水、积雪；小区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每2个月检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏；根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害；绿化养护管理方面有专业人员实施绿化养护管理；对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护；定期清除绿地杂草、杂物；适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻；适时喷洒药物，预防病虫害；物业服务费用别墅住宅物业服务费2.00元／平方米／月，小高层住宅物业服务费1.25元／平方米／月，多层住宅物业服务费0.75元／平方米／月（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）；甲方交纳费用的时间交房时交纳一年物业管理费，之后以年度进行交纳，其时间截点为1月1日至12月31日，于每年度1月1日前全额交纳全年度物业服务费；住宅按建筑面积核算不同类别的物业服务费标准收取，后期物业管理费标准待前期物业管理结束，业主委员会成立后另行商定；若实际运行中因甲方原因未居住本小区房屋而造成的空置，需按照江苏省、徐州市有关政策规定交纳物业服务费；其它有偿服务费用机动车地下停车场地下产权车位服务费40元／月／辆，地下车位租赁200元／月／辆（包含车位服务费）；机动车地面场地维护费地面露天停车位150元／月／辆，临时停车按相关文件规定；违约责任乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任和经济责任；甲方违反协议，使乙方未达到管理服务质量目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反本协议，擅自提高收费标准或乱收费的，甲方有权拒绝交纳；乙方已收取的，甲方有权要求乙方清退所有费用并支付违约金；甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起每日按年度物业服务费总额的0.05%向甲方加收滞纳金。双方还就代收代缴收费、维修资金的管理与使用、广告牌设置及权益、应急处理、不可抗力等事项进行了约定。物业服务协议签订后，原告振新物业徐州公司为被告提供了物业管理服务，被告李海侠系本市云龙区（新城区）汉源国际华城小区39#-1-302室房屋所有权人，房屋建筑面积135.77平方米。被告在2012年3月办理上房手续，其尚欠原告2013年2月1日至2015年8月31日期间的物业服务费。
另查明，原告振新物业徐州公司在为汉源国际华城小区提供物业服务期间未能完全按照中国物业管理协会中物协（2004）1号《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（试行）二级项目内容与标准及物业服务合同中约定的服务质量标准提供服务，存在小区集中维修期间卫生保洁不及时，绿化养护不到位，车辆停放管理较乱，对业主将小区围墙打开作为业主的出入口制止不力，没有向有关部分反映的记录或答复等物业服务质量瑕疵。
本院认为，物业管理是指由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。2012年3月10日原告振新物业徐州公司和被告李海侠签订的汉源国际华城前期物业管理服务协议合法有效，对双方当事人均具有约束力。物业服务费是物业服务企业提供服务应取得的劳动报酬，业主交纳物业服务费是国务院物业管理条例、江苏省物业管理条例等法规规定的业主应尽的法定义务。原告振新物业徐州公司为被告提供了物业管理服务，被告也应及时给付原告物业服务费。根据《物业管理条例》第四十一条、《江苏省物业管理条例》第二十二条的规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。因原告振新物业徐州公司在为汉源国际华城小区提供物业服务期间未能按照中国物业管理协会中物协（2004）1号《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（试行）二级项目内容与标准及物业服务合同中约定的服务质量标准提供服务，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定，一方当事人履行合同质量不符合约定的，另一方当事人根据标的的性质及损失的大小，可以要求对方承担修理、更换、重做、退货、减少价款或者报酬等违约责任。为积极推进在本市居民小区开展创建幸福家园活动，原告在今后的物业管理服务中应当积极改善物业服务质量，严格按照物业管理服务等级标准提供质价相符的服务，努力打造“管理有序、环境优美、治安良好、生活便利、文明祥和”的城市人居环境，本着保障物业公司正常运转、促进服务质量提升、同时保护业主合法权益的原则，本案物业服务费应作相应调整。被告李海侠辩称其是2015年9月开始入住使用房屋，未在原告处进行空置房登记备案，原告仅认可被告2013年2月至7月未入住使用房屋，本院确定被告应向原告交纳2013年2月1日至2013年7月31日期间的物业费为135.77平方米×1.25元／月／平方米×6个月×95%×70%≈677元，2013年8月1日至2015年8月31日期间的物业费为135.77平方米×1.25元／月／平方米×25个月×95%≈4031元，合计4708元。由于原告的物业服务质量存在瑕疵，其无权要求被告支付违约金。被告称其购买房屋时开发商承诺小区前面是学校，现在却是34层高层建筑，遮挡视线和阳光的观点，与本案无关，本院不予评判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十一条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：
一、被告李海侠应于本判决生效之日起十日内给付原告上海振新物业管理有限公司徐州分公司物业服务费4708元。
二、驳回原告上海振新物业管理有限公司徐州分公司要求被告李海侠支付滞纳金1256.80元的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取为25元，由原告上海振新物业管理有限公司徐州分公司负担5元、被告李海侠负担20元（原告已预交，被告在履行本判决时直接支付给原告）。
本判决为终审判决。
审判员 陈 涛
二〇一五年十一月三日
书记员 崔朝宇