广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中中法民一终字第630号
上诉人（原审原告）：中山市花木交易有限公司，住所地广东省中山市东升镇。
法定代表人：冯金生，该公司总经理。
委托代理人：黄翠娟，女，1983年4月27日出生，汉族，住广东省中山市东升镇。系中山市花木交易有限公司员工。
委托代理人：梁开健，广东千里行律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：罗锐兴，男，1977年6月22日出生，汉族，住广东省中山市小榄镇。
委托代理人：马玉文，广东广鸿律师事务所律师。
委托代理人：吴锦英，广东广鸿律师事务所律师。
上诉人中山市花木交易有限公司（以下简称花木公司）因与上诉人罗锐兴农业承包合同纠纷一案，均不服广东省中山市第二人民法院（2013）中二法民一初字第1204号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2011年12月15日，花木公司与罗锐兴签订《土地租赁合同》，合同主要订明：“一、花木公司、罗锐兴双方在2009年7月1日签订了一份《土地租赁合同》并于2012年12月31日期满，除罗锐兴欠租金、欠管理费应按时清偿外，互不追究责任。现就土地续租事宜重新签订本合同。二、花木公司将位于中山市花木交易有限公司内编号为A2区共为6.99亩的土地使用权出租给罗锐兴使用。三、租赁期限为3年，从2013年1月1日至2015年12月31日止。四、经花木公司、罗锐兴双方商定，租金的交纳采取先付后用的三年内不递增的方式，租金为每年每亩人民币8000元，管理费为每年每亩人民币480元，前两年的租金和管理费一年分两期交纳，由罗锐兴于每年1月31日和7月31日前交纳给花木公司；2015年的租金和管理费于当年1月31日前一次性缴清。如逾期交纳30日以内，罗锐兴除应补交所欠租金和管理费外还应向花木公司支付年租金日3‰的违约金；如逾期超过30日，花木公司有权解除合同，罗锐兴应向花木公司支付年租金25%的违约金。五、合同签订三天内，罗锐兴应向花木公司交纳押金人民币13980元，该押金于2015年作抵扣租金处理，押金不计算利息。……十五、合同约定的期限界满或双方协商一致解除合同后10日内，罗锐兴应向花木公司办理交接手续，交接时罗锐兴应保证工作人员撤离、将属于自己的设备腾清，并将租赁范围内的垃圾杂物等清理干净。十六、本合同如有需要变更或解除应经双方平等协商，协商不成的按我国现有的法律法规进行处理。”合同签订后，花木公司依约将土地交予罗锐兴使用。2013年7月31日，罗锐兴发表《声明》，载明：“位于东升镇花木交易市场2号地联兴园艺花木场，由于市场客流少而无法经营下去，已于6月初明确通知花木市场管理处经营到2013年7月31日止。经双方多次沟通不能达成一致，现我场决定不再经营。租金及管理费已交到2013年7月31日止。花木场内所有苗木已清完，场内一切物品都不要。现把东升镇花木交易市场2号地交还花木市场管理处处理，以后一切事情与本场无关，特此声明。中山市东升镇联兴园艺花木场代表人罗锐兴”。罗锐兴单方解除合同后，双方对赔偿问题协商不成，花木公司遂提起本案诉讼，请求判令：1．罗锐兴向花木公司赔偿损失人民币143248.4元；2．本案诉讼费用由罗锐兴承担。
原审法院另查：花木公司与中山市东升镇高沙经济发展公司签订的合作经营协议于2012年12月31日期满，与商户签订的延期租赁合同至2012年12月31日也到期。经请示中山市东升镇人民政府，中山市东升镇人民政府同意花木公司与中山市东升镇高沙经济发展公司签订的合作经营协议及商户租赁续期三年至2015年12月31日。
原审法院认为：花木公司与罗锐兴签订的《土地租赁合同》，性质上属农业承包合同，该合同系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反法律及行政法规的强制性规定，系有效合同，受法律保护，双方应履行合同约定的义务。合同签订后，花木公司依约将土地交予罗锐兴使用。2013年7月31日，罗锐兴发表《声明》，从《声明》内容可知，双方并未达成解除合同的一致意思表示。另外，对于罗锐兴已与花木公司经理何瑞棠协商解除合同事项，双方达成一致意思表示的主张，因何瑞棠并不是花木公司的法定代表人，亦无证据显示其有权代理花木公司协商合同解除事宜，原审法院不予采信，故罗锐兴单方发表声明解除合同的行为已构成违约。根据双方签订的《土地租赁合同》约定，本合同如有需要变更或解除应经双方平等协商，协商不成的按我国现有的法律法规进行处理。花木公司对涉案土地的经营权于2015年12月31日届满，而花木公司与罗锐兴签订的租赁合同也于该日到期，如罗锐兴能依约履行合同，花木公司可如期取得租金收益。现罗锐兴于2013年7月31日违法解除合同，导致花木公司对土地经营收益的期限不足2年半的时间，结合花木种植、生长的自身特点，该土地在目前的确存在难以出租的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。据此，花木公司诉请按合同租金、管理费的标准计算损失具有一定的法律依据。但同时，根据减损规则，花木公司提交其对外发布《招租信息》的证据尚不足以证明其已尽最大能力避免损失的扩大，况且，该土地即使不能作花木的种植用途对外承包，仍然可根据自身性质作其他使用，因此原审法院根据相关情况，酌情确定罗锐兴应赔偿花木公司涉案土地七个月的租金及管理费，即34577.2元【（8000元／年／亩＋480元／年／亩）×6.99亩×7／12年】。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、罗锐兴于原审判决生效之日向花木公司赔偿34577.2元；二、驳回花木公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为1582元，由花木公司负担1200元，由罗锐兴负担382元（该款罗锐兴于原审判决生效之日起七日内向原审法院交纳）。
宣判后，上诉人花木公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、减损规则，即《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”，依照该条款，合同当事人一方违约后，对方为防止损失的扩大而应当采取的是“适当措施”。本案中，在罗锐兴违法解除合同之后，花木公司已对外发布《招租信息》，并且也询问了其他土地承租人的意愿，但均因租期短而无人愿意承租。该事实证明，花木公司已采取适当措施防止损失的扩大。但是，尽管花木公司采取适当措施也无法防止损失的扩大，这是花木公司无法预见的，而且根据交易习惯和花木公司的自身能力，花木公司可以采取的适当措施也只有通过对外发布招租信息。因此，花木公司提交的证据足以证明其已采取适当措施防止损失的扩大。然而，在花木公司采取适当措施的同时，罗锐兴并无采取补救措施。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条的规定，罗锐兴在不履行义务后，同样负有采取补救措施的义务。但是，罗锐兴并无在违约后及时采取诸如寻找新的承包人等合理措施防止损失的扩大。因此，罗锐兴在防止损失扩大方面也存在过错，依照上述规定罗锐兴应对该过错承担责任。二、花木公司出租给罗锐兴的土地仅为花木种植经营用途，不能用作其他用途。而且，鉴于花木公司是管理公司，也不能自行在该土地上进行种植。因此，除了出租，花木公司也不能以其他任何方式使用该土地。罗锐兴的违约，导致花木公司直接损失该土地剩余租期的租金及管理费。鉴于原审判决作出后，涉案土地已重新出租给案外人，但因租赁期限较短，故花木公司与案外人约定的租金是其与罗税兴租赁合同租金的一半。因此，花木公司请求二审法院判令：1．撤销原审判决，改判罗锐兴向花木公司赔偿损失人民币73628元；2．本案一、二审诉讼费用由罗锐兴承担。
罗锐兴针对花木公司的上诉事实和理由答辩如下：一、根据双方签订的租赁合同第四条约定，罗锐兴有权解除合同，且该条款约定违约金为年租金的25%，可以与罗锐兴交纳的押金数额相抵扣。二、花木公司出租给案外人的租金为每年每亩6000多元，与花木公司所称的不相符。
上诉人罗锐兴也不服原审判决，向本院提起上诉称：原审认定事实不清，适用法律错误。一、花木公司的经理何瑞棠与罗锐兴协商解除租赁合同事宜的行为系职务行为，已构成表见代理。双方于2011年12月15日签订的《土地租赁合同》已于2013年7月31日协商一致解除。理由如下：1．在现实的公司经营管理中，公司法定代表人不可能负责公司的每件事项，且公司法定代表人一般不以书面形式授意每一个员工从事每一件具体事项。2．何瑞棠是花木公司的经理，2013年7月31日，罗锐兴与何瑞棠在花木公司的办公室内就涉案租赁合同解除事宜进行协商，罗锐兴有理由相信何瑞棠的行为代表花木公司。3．录音内容足以证明双方已协商一致解除涉案土地租赁合同。4．2013年6月17日16：20左右，罗锐兴就解约事宜提前电话告知花木公司的法定代表人冯金生（有通话记录为证）。5．花木公司于2013年8月5日就涉案租赁土地发布了《招租信息》，该行为表明花木公司已经确认双方的租赁合同已于2013年7月31日解除。二、涉案土地租赁合同的解除并没有给花木公司造成任何损失。录音内容反映涉案土地租赁合同经双方当事人协商一致于2013年7月31日解除，花木公司随即收回涉案土地并发布《招租信息》，没有证据显示花木公司存在损失。三、涉案土地租赁合同中约定了租赁押金，罗锐兴于涉案土地租赁合同解除后并没有要求花木公司退回押金，是对花木公司的法定补偿。且花木场内均是以苗木移植为主，苗木移植一般均在一年内可销售，涉案土地出租并不受租期短的限制，事实上，花木公司已经将涉案土地出租给他人，故花木公司不存在受损的事实。因此，罗锐兴请求二审法院判令：1．撤销原审判决，改判罗锐兴无需赔偿任何款项给花木公司；2．一、二审诉讼费用由花木公司承担。
花木公司针对罗锐兴的上诉事实和理由答辩如下：一、罗锐兴单方解除合同，应承担相应的违约责任。首先，花木公司提交的声明内容反映双方就涉案租赁合同的解除事宜并没有协商一致。其次，罗锐兴提供的其与何瑞棠的录音资料亦未能反映双方已经协商一致解除合同，当时，何瑞棠要求罗锐兴填写一份表格后交给花木公司，但罗锐兴并没有将该表格提交给花木公司，即双方并没有对解除合同的责任承担问题协商一致。二、罗锐兴在租赁期限内单方解除合同给花木公司造成巨大损失。虽然花木公司已及时发布《招租信息》以阻止损失扩大，但涉案土地于2014年1月1日才重新出租给案外人使用，因租期较短，租金只有原租赁合同的一半。故罗锐兴应向花木公司赔偿损失73682元。
本院经审理查明：原审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院另查明：罗锐兴于原审期间提供录音资料主张其与花木公司的经理何瑞棠就涉案租赁合同解除事宜协商一致。花木公司对此不予确认。经查，何瑞棠在录音资料中提及罗锐兴应先填写一份资料提交给花木公司，就同意双方解除租赁合同。对于这份资料的内容，花木公司主张是双方关于合同解除的责任承担问题，罗锐兴则主张该份资料内容只要明确反映其解除合同的意愿即可。二审期间，罗锐兴称其是在与花木公司的经理何瑞棠就涉案土地租赁合同的解除事宜进行协商后，才向花木公司出具2013年7月31日的《声明》。罗锐兴于2011年12月15日与花木公司签订《土地租赁合同》时已向花木公司交纳押金13980元，罗锐兴于诉讼期间主张花木公司无需退还该押金，作为罗锐兴解除合同后对花木公司的赔偿，花木公司并无明确表示要求没收押金。
本院再查明：花木公司于2013年8月5日发布《招租信息》，内容为：“中山市花木交易市场A2区，面积共6.99亩花木用地，现因前承租人退租，现进行招租，价格优惠。租赁期限：从2013年8月1日起至2015年12月31日，有意者请来电，租金面议”。二审期间，花木公司主张涉案土地于2014年1月1日出租给案外人经营，因租期较短，故约定的租金标准为4500元／年／亩，仅有原租赁合同的一半。为此，花木公司提交了其与案外人梁日火于2013年11月18日签订的《土地租赁合同》及三张收款收据为证。罗锐兴以花木公司提供的上述证据涉及案外人为由不予确认真实性，且主张花木公司事实上于2013年11月就已将涉案土地出租给案外人并交付使用，租金为6000多元／年／亩，并提供网上打印的电费单复印件为据，本院要求罗锐兴庭后提交供电部门出具的电费单据，罗锐兴于限期内未能提交。
本院认为：本案为农业承包合同纠纷。花木公司与罗锐兴于2011年12月15日签订的《土地租赁合同》约定：租赁期限为3年，自2013年1月1日至2015年12月31日止。现租赁期限尚未届满，罗锐兴主张其与花木公司协商一致于2013年7月31日解除涉案租赁合同，花木公司对此不予确认，认为罗锐兴单方解除合同，应承担违约的赔偿责任。经查，罗锐兴提供的录音资料反映其与花木公司的经理何瑞棠就合同解除事宜进行协商，何瑞棠在录音资料中提及罗锐兴应先填写一份资料提交给花木公司，就同意双方解除租赁合同。对于这份资料的内容，花木公司主张是双方关于合同解除的责任承担问题，罗锐兴则主张该份资料内容只要明确反映其解除合同的意愿即可。上述录音资料形成后，罗锐兴于2013年7月31日向花木公司出具书面《声明》，内容为“由于市场客流少而无法经营下去，已于6月份明确通知花木市场管理处经营到2013年7月31日止。经双方多次沟通不能达成一致，现我场决定不再经营”。综上分析，本院认为，虽然罗锐兴提供的录音资料反映其与花木公司之间就涉案租赁合同的解除事宜进行协商，在双方对花木公司要求罗锐兴填写的资料内容存有争议的情况下，罗锐兴向花木公司出具书面《声明》，该声明内容明确反映双方就涉案租赁合同的解除并没有协商一致，该声明作出时间晚于录音资料的形成时间。在录音资料的内容与声明的内容不一致的情况下，罗锐兴持形成时间在前的录音资料主张推翻后形成的声明的证据效力，理据不足，本院对罗锐兴关于双方协商一致解除合同的主张不予采信，原审法院认定罗锐兴单方解除合同的行为构成违约并无不当。
关于花木公司主张罗锐兴赔偿损失的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，本案中，花木公司与罗锐兴于双方的合同中对单方解除合同的违约责任并没有作出明确约定。本院已认定罗锐兴于2013年7月31日单方解除合同的行为构成违约，花木公司于2013年8月5日发布《招租信息》，但没有承租人及时前来承租，花木公司于二审期间提交其与案外人签订的《土地租赁合同》反映涉案土地于2014年1月1日重新出租给案外人，因剩余的租赁期限较短，花木公司与案外人约定的涉案土地租赁租金仅有其与罗锐兴原租赁合同租金的一半。本院认为，花木公司在罗锐兴单方解除合同后已积极采取措施阻止损失的扩大，但显然罗锐兴单方违约的行为还是给花木公司造成了损失，罗锐兴应承担相应的赔偿责任。考虑到花木公司与案外人签订《土地租赁合同》的自主权在于花木公司，罗锐兴作为该合同外的第三人对此没有参与和决定权，花木公司主张罗锐兴承担租金差价的全部损失，理据不充分。原审法院综合本案相关情况考虑，酌情确定罗锐兴赔偿花木公司涉案土地七个月的租金及管理费并无明显不当。罗锐兴主张花木公司已于2013年11月将涉案土地重新出租给案外人，租金比花木公司所称的要高，但对此，罗锐兴未能提供有效证据予以证明，故本院对其该主张不予采纳。另外，对于当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。
综上，上诉人花木公司与罗锐兴上诉请求的理据不足，本院均不予支持。原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2305元（中山市花木交易有限公司、罗锐兴各预交了3164元），由上诉人中山市花木交易有限公司负担1641元，由上诉人罗锐兴负担664元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄岳文
审 判 员 曾 玲
代理审判员 赖晓筠
二〇一四年六月十三日
书 记 员 钱绮丽