四川省宜宾市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宜民终字第433号
上诉人（原审原告）四川省宜宾市吉祥房地产开发有限公司。
法定代表人李正蓉。
委托代理人刘和建。
被上诉人（原审被告）宜宾市翠屏区洪氏商贸发展有限公司。
法定代表人洪锡能。
委托代理人张选隆。
委托代理人廖建麒。
原审第三人宜宾市恒兴房地产开发有限责任公司。
法定代表人张晓根。
上诉人四川省宜宾市吉祥房地产开发有限公司（以下简称吉祥公司）因与被上诉人翠屏区洪氏商贸发展有限公司（以下简称洪氏公司）、原审第三人宜宾市恒兴房地产开发有限责任公司确认所有权纠纷一案，不服宜宾市翠屏区人民法院（2013）翠屏民初字第2993号民事判决，向本院提起上诉。我院于2014年4月15日受理后，依法组成了合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审查明：1998年12月2日，宜宾市国土局（甲方）与被告洪氏公司（乙方）签订了《国有土地出让权合同》，合同约定：乙方使用位于宜宾市翠屏区旧州大道与广厦东路交叉口东南侧宗地总面积为5680平方米的国有土地，商业面积383.4平方米，住宅面积5296.6平方米，总建筑面积为20000平方米（按照分摊土地面积计算，商业建筑面积为1350平方米，住宅面积为18650平方米），用途为商、住用地。经实地验收该宗地实际总用地面积5680平方米，实际总建筑面积15297.16平方米，其中商业建筑面积为3935.51平方米，住宅建筑面积11278.86平方米，物管建筑面积为82.79平方米。实际商业建筑面积超出出让合同约定2585.51平方米。土地使用权出让年限为50年，乙方应向甲方支付出让金每平方米90.16元，总额为512100元。2007年12月25日，宜宾市国土局（甲方）与被告洪氏公司（乙方）又签订了一份《GF-92-1003号国有土地使用权出让合同补充附件》，该补充附件约定：乙方商业建筑面积超出出让合同约定2585.51平方米，按每平方米100元补交土地出让金，总额为258551元。合同签订后，被告洪氏公司于1998年12月31号取得了约定土地的国有土地使用证。
被告洪氏公司取得土地使用权后，欲开发房地产，但因当时其公司并无房地产开发资质，遂与有资质的恒兴公司于1999年6月22日签订了《联合建房协议》，约定以恒兴公司名义修建。
因被告洪氏公司资金短缺，遂于1999年12月28日作为甲方与原告吉祥公司作为乙方（原告吉祥公司于2002年更名：由原“四川省宜宾市吉祥贸易有限公司”变更为现“四川省宜宾市吉祥房地产开发有限公司”）签订了《联合建房协议》，协议内容为：1、甲方将旧州工业开发区旧州大道（现改为五粮液大道中段）权属土地一宗8.52亩中的4.26亩土地交乙方使用，并与甲方联合修建商住房；2、土地使用费用。乙方将使用的4.26亩土地折价1704000元（包括场平、地勘，现有围墙三种费用）做投资付给甲方；3、土地使用折价款的支付。乙方使用的4.26亩土地折价款为1704000元，议定于公元2000年元月10日前先付852000元给甲方，余款852000元，待规划定点和基建计划批文下达后10日内一次性付清给甲方；4、建房范围的划定及分配。甲乙双方以五粮液大道中段临街面建筑红线的中心划断；后面房屋按建筑面积的二分之一划断，靠轴承厂（五粮液大道南侧）一方为乙方所有，另一方为甲方所有；5、经规划部门审定的共同地段（包括通道，绿化带等）实行统一管理，任何一方不得占用。6、管理费交付办法。双方应向恒兴房地产开发公司交纳管理费共计20万元，双方各付10万元，乙方交给甲方，由甲方统一交付，并由甲方出具手续给乙方。协议签订后10日内，乙方向甲方交5万元（伍万元），余款5万元待工程竣工验收后，乙方的商住房销售百分之七十时，一次性付清。7、为有利于建设，实行统一规划，统一定点，统一设计和统一办理基建计划手续。上述手续由甲方办理，乙方协助配合；其余手续由甲乙双方共同办理。在办理手续中发生的税费和相关费用，按各自规划建筑面积分摊，乙方交甲方统一交纳，并由甲方出具手续给乙方。甲乙双方在办理施工用水，用电手续中发生的一切税、费按各自规划建筑面积比例分摊。8、双方的建设，实行各自投资，独立核算，自负盈亏，风险自担的原则。在修建期间发生的债权债务和一切问题，由各方自行负责。9、各方建设范围内的障碍物自行排除，费用自理。在建设过程中，双方应相互配合协作，顾大局，识大体，共同把商住房的建设完成好。10、售房办法。甲方负责提供售房资质，双方各自建设各自销售，售房后手续由甲方负责代办，乙方协助。售房发生的税，费和相关的费用由各方自理，并各自负责售后服务。11、商住房工程竣工验收交付使用，涉及乙方的“房屋所有权证”和“国有土地使用权证”，由甲方代为办理，乙方协助。所发生的一切税，费和相关费用由乙方负责，甲方向乙方提供票据。两证办理完善后，本协议终止。12、本协议未尽事宜和在执行过程中发生的问题，双方协商解决，必要时也可补充协议。13、本协议双方法定代表人签字盖章之日起生效。双方共同信守，不得违约。违约对双方的处罚。如果乙方在协议签订后不按协议中的第三条，第六条的时间要求付款给甲方，则处罚5%的违约金给甲方；甲方在收到乙方第一次土地折价款之日起6个月内，乙方仍得不到规划定点和基建计划的批复文件，甲方将乙方已付的土地折价款852，000元（捌拾伍万贰仟元）加上同期银行规定的贷款利息返还给乙方，并处罚5%的违约金给乙方。如确因上级政策变化，不能规划定点或延误规划定点，只能按上级规定办，不视为违约。14、本协议一式八份，甲乙双方各执四份。
协议签订后，被告洪氏公司着手办理批建事宜，宜宾市计划委员会于2000年7月7日以宜计图（2000）461号文件下达了同意修建该商住楼的通知。经准建后，被告洪氏公司随即委托宜宾市勘协建筑设计所对该商住楼进行设计，该所随后作出了2101号2-4号楼底层平面图。在该图纸上被告洪氏公司法定代表人洪锡能与原告吉祥公司代表人蔡德君于2001年4月1日达成如下协议：1、蔡德君占规划图4-3号楼全层；2、2号楼底层右方两个开间属蔡德君方所有（但蔡德君应付实际成本费用）；3、1-2号楼（除蔡德君应分两个开间外9ｍ）属洪锡能方所有（该条9ｍ中9字有改动痕迹）。
在设计图纸完成后，被告洪氏公司即向宜宾市城市规划局提交该图纸，但宜宾市城市规划局于2001年12月21日以宜市规函（2001）59号文件要求被告洪氏公司重新规划设计方案。
随后，被告洪氏公司再次委托宜宾市建筑勘察设计院对商住楼进行设计，该所设计了设计号为2001006-2.3.4号商住楼的总平面图。该图主要经济指标为：总用地面积5075㎡、总建筑面积15278㎡、总占地面积2505㎡、容积率3.01、建筑密度49.32%、绿化用地33.8%、其他用地16.88%。2002年7月16日，宜宾市城市规划局以宜市规建审（2002）22号文件同意按此方案进行施工图设计，并于2004年4月14日在该总平面图上加盖施工图核定专用章确认以该图实施放线。继后被告洪氏公司和原告吉祥公司按该方案并根据双方签订的《联合建房协议》在各自分配的土地上独立完成修建，在修建过程中双方各自均支付了相关费用，在实际施工中1-2号楼由被告洪氏公司修建，3-4号楼由原告吉祥公司修建。
工程竣工验收合格后，因工程系借用恒兴公司名义修建，故原、被告所修建商住房产权均登记在了第三人恒兴公司名下。
原告认为原、被告曾在第一次设计图纸上约定2号楼底层右方两个开间属蔡德均方即原告吉祥公司所有，后因被告洪氏公司拒不交付门面房和支付原告公司的欠款，原告诉至我院，要求判令被告洪氏公司支付672768元的两开间门面的补偿款及偿还欠款。案件受理后，因原、被告双方对2号楼与3号楼的分界问题有争议，原告吉祥公司提供宜宾建筑勘察设计院2010年5月出具的证明，该证明内容为：18轴-24轴为2号楼，25轴-31号楼为3号楼，但对24轴与25轴之间怎样划分没有确定，为此我院委托设计建筑施工图的单位宜宾建筑勘察设计院对24轴与25轴之间是属于2号楼还是3号楼进行划分。该院于2010年10月25日以宜市设（2010）28号文件回复：1、经核查，没有资料反应当时业主对2号楼与3号楼的划分作专门委托；2、该工程2、3、4号楼当时是作为一个整体工程来设计的，虽然1、2层的商业群房部分分别是具有相对独立的功能单元，但哪个单元归属2号楼或3号楼，却没有明确划分。因此，这个界线我院也不能明确规定；3、通常情况，界线的划分是业主根据客户的购买需要（面积范围内由双方商定确定）。按双方实际修建情况，庭审中，双方确认1轴-25轴由被告洪氏公司修建，25轴-31轴由原告吉祥公司修建。根据该商住楼最后确认的规划总占地面积2505㎡，在实际修建中原告使用土地1223㎡，被告洪氏公司使用土地1282㎡，比原告多用地29.5㎡。庭审中查明诉争的两个门面由被告洪氏公司方修建。2012年7月17日，我院作出（2010）翠屏民初字第781号民事判决书，对原告要求门面补偿款的诉求未予支持，分析理由如下：“双方《联合建房协议》的约定是：被告洪氏公司将其取得土地使用权的土地5680平方米的一半交给给原告修建，原告支付相应当费用，被告自留一半双方在划分的土地上独立完成各自的修建义务，修建过程中产生的办理手续的税费和相关费用按各自规划的建筑面积分摊。由于规划的调整实际总用地面积减少为5075平方米，再加之国家规定必须留的绿化用地和其他用地，实际取得的修建土地面积只有2505平方米。原告依据双方约定的修建设计图也因调整的规划作废，在规划调整后双方没有新的约定，而原告诉求该两门面系由被告洪氏公司在自己分配的土地上修建，按双方确定的谁修建谁享有的原则该两门面属被告洪氏公司所有，对原告该请求我院不予支持。”
原告吉祥公司对该判决不服上诉至宜宾市中级人民法院，该院于2012年12月7日作出（2012）宜民终字第1471号民事判决书，对退还门面款的诉求亦未予以支持，分析如下：“在宜宾市堪协建筑设计所对双方共同修建的商住楼设计的2101号2-4号楼底层平面图上洪氏公司法定代表人洪锡能与吉祥代表人蔡德均达成如下协议：1、蔡德君占规划图4-3号楼全层；2、2号楼底层右方两个开间属蔡德君方所有（但蔡德君应付实际成本费用）；3、1-2号楼（除蔡德君应分两个开间外9ｍ）属洪锡能方所有（该条9ｍ中9字有改动痕迹）。按照协议约定2号楼底层右方两个开间属蔡德均所有，吉祥公司应当主张的是确认所有权，而不应当主张两间开间门面款，故吉祥公司主张退还门面款的上诉理由不能成立，该上诉请求我院不予支持。”该判决书审理查明中载明：“本案经二审审理，确认一审法院查明的事实。”
2013年9月26日，原告吉祥公司再次诉至我院，要求判令确认第一次设计图上约定的两开间门面的所有权归其所有。案件受理后，原告申请了诉讼保全，并支付了保全费5000元。
上述事实，有原、被告双方提供的营业执照、组织机构代码、工商变更登记材料、工商登记材料、宜计固（2000）461号批文、宜计固（2002）464号批文、规划许可证、土地使用证、联合建房协议、图纸协议、2010翠屏民初字第781号民事判决书、2012宜民终字第1471号民事判决书、房产证、房产档案材料、市规划局2000年设计、2-4号楼底层平面图、2002年8月规划局新的二、三、四号楼一层平面图、宜宾市规划局（2001）59号文件、承诺书及庭审笔录在案佐证，我院予以确认。
原审法院认为：一、关于本案是否违反一事不再审的民事诉讼原则的问题。因本案与前诉讼在诉讼请求上并不相同，前诉讼的请求系要求被告支付争议门面房屋的补偿款，为债权纠纷，而本案诉求系确认争议门面房屋的所有权，系确认所有权的物权纠纷，故并未违反一事不再审原则。
二、关于原、被告各自代表在第一次图纸上的约定的效力问题。在宜宾市堪协建筑设计所对双方共同修建的商住楼设计的2101号2-4号楼底层平面图上洪氏公司法定代表人洪锡能与吉祥代表人蔡德均达成如下协议：1、蔡德君占规划图4-3号楼全层；2、2号楼底层右方两个开间属蔡德君方所有（但蔡德君应付实际成本费用）；3、1-2号楼（除蔡德君应分两个开间外9ｍ）属洪锡能方所有（该条9ｍ中9字有改动痕迹）。上述约定系对当时欲修建的4栋商住一体的楼房进行分配，虽签订合同双方可代表各自的公司，但因上述约定标的巨大，且无双方公司盖章追认，约定中的房屋归属亦是个人，而非公司，混淆个人与公司的概念，致使约定不明确。另上述约定中第2条系以2101号2-4号楼底层平面图的规划为基础进行的约定，但此图方案实际上并未被采用，而楼盘的实际修建系之后重新设计的规划图纸，此导致约定的第2条失去了约定基础。综上，我院认为，“2号楼底层右方两个开间属蔡德君方所有（但蔡德君应付实际成本费用）”的约定现并无法律效力。
三、关于争议的两个开间门面产权的归属问题。因“2号楼底层右方两个开间属蔡德君方所有”的约定我院不予承认其效力，故不能依此条确认门面归属。研究原、被告就房屋产权归属的约定，可追溯到双方于1999年12月28日签订的《联合建房协议》，其中第4条约定：“建房范围的划定及分配。甲乙双方以五粮液大道中段临街面建筑红线的中心划断；后面房屋按建筑面积的二分之一划断，靠轴承厂（五粮液大道南侧）一方为乙方所有，另一方为甲方所有；”第8条约定：“双方的建设，实行各自投资，独立核算，自负盈亏，风险自担的原则。在修建期间发生的债权债务和一切问题，由各方自行负责。”。经查，争议双开间门面属被告洪氏公司划分的建房范围，亦系由被告洪氏公司实际修建，故依上述约定，此房屋产权应归实际修建人被告洪氏公司所有。
综上，对原告要求确认位于宜宾市翠屏区江北广厦东路121号2幢1层12-13号中的92.16平方米门面房归其所有的诉求，我院不予支持。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：驳回原告四川省宜宾市吉祥发地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费13016元，减半收取为6508元，保全费5000元，共计11508元，由原告四川省宜宾市吉祥发地产开发有限公司承担。
宣判后，原审原告吉祥公司不服原判，向本院提起上诉。吉祥公司要求撤销（2013）翠屏民初字第2993号民事判决，确认位于宜宾市翠屏区江北广厦东路121号2幢1层12-13号中的92.16平方米门面房归上诉人所有，本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。其主要理由是：一审判决对于“协议”第二条因“规划图纸方案未被采用”而失去约定基础以及因“约定不明确”而无效的事实认定错误，我公司与洪氏公司签订的“协议”真实合法有效，一审判决认定该“协议”第二条无效没有法律依据；根据“协议”约定，2号楼的两个开间门面应归我公司所有；一审判决适用法律错误。
被上诉人洪氏公司请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。被上诉人洪氏公司认为，上诉人所称的“协议”不能实际履行，其约定的合同目的根本不能实现；两个自然人签订“协议”的行为与单位无关；上诉人与我单位之间是在新规划图纸的范围内各自投资、自行修建，完全符合“谁投资，谁拥有”原则；《联合建房协议》实质是我单位与上诉人之间各自占50%的土地转让协议，并非联合投资建房协议，且建设用地权属明确，从无争议；上诉人违反“一事不再理”的原则提起诉讼，依法应予驳回。
原审第三人宜宾市恒兴房地产开发有限责任公司未发表意见。
二审期间，双方当事人均未提供有新证据，二审查明的事实与一审一致。
本院认为，本案系所有权确认纠纷，蔡德君与洪锡能在第一次图纸上订立的协议是否有效并不影响争议的两个开间门面产权归属。由于争议的双开间门面所涉工程系借用原审第三人宜宾市恒兴房地产开发有限责任公司名义修建，上诉人与被上诉人所修建的商住房产权均登记在了恒兴公司名下，恒兴公司并非该商住房的实际所有人，所以本案不能依据房屋产权登记来判定争议房产的归属。通过建设取得是房屋产权的一种原始取得方式，它是指建设者投入一定的资金建造房屋，则该建设者对其所建房屋享有产权。争议的双开间门面属被上诉人洪氏公司划分的建房范围，由洪氏公司实际修建，洪氏公司作为争议门面的实际出资人、实际控制人，该门面产权理应归洪氏公司所有。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13016元由上诉人四川省宜宾市吉祥房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何锡强
审 判 员 陈治兵
代理审判员 王 春
二〇一四年九月三日
书 记 员 陈 曦