福建省三明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三民初字第554号
原告陈玮，男，1954年9月27日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
委托代理人陶天猛，福建自立律师事务所律师。
委托代理人张英华，福建自立律师事务所实习律师。
被告福建省大田县鑫盛小额贷款有限公司，住所地：大田县均溪镇建山路193号B栋C区01-03号店。组织机构代码证号：59171859-0。
法定代表人黄少勇，董事长。
第三人福建省大田县昌盛机械制造有限公司，住所地：大田县均溪镇凤山路80号。组织机构代码证号：61186456-1。
法定代表人周敏，董事长。
第三人乐正强，男，1961年4月15日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
第三人乐初座，男，1967年7月7日出生，汉族，住福建省大田县。
第三人周敏，男，1979年12月14日出生，汉族，住福建省大田县。
第三人周闽湘，男，1976年4月27日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
原告陈玮与被告福建省大田县鑫盛小额贷款有限公司（以下简称鑫盛公司）、第三人福建省大田县昌盛机械制造有限公司（以下简称昌盛公司）、乐正强、乐初座、周敏、周闽湘案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈玮的委托代理人陶天猛、第三人乐正强到庭参加诉讼。被告鑫盛公司、第三人昌盛公司、乐初座、周敏、周闽湘经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈玮诉称，坐落于厦门市思明区的房产，系乐正强于2013年3月30日向开发商厦门新景地集团有限公司购买的一手商品房，乐正强购房后，办理了购房的网上签约和房管部门合同备案手续。2013年4月5日，原告与乐正强签订《房产买卖协议》，就原告向乐正强购买上述房产进行约定。上述合同签订后，原告依约支付购房款，乐正强将讼争房产的全部文件资料交付原告。依照《房产买卖协议》约定，乐正强应负责于2014年9月26日向开发商支付最后一笔购房款人民币139万元，但乐正强违约拒不支付。因乐正强的该违约行为将导致原告利益受损，在此情况下，原告直接向开发商支付了最后一笔购房款，并于2015年1月19日向厦门市思明区人民法院起诉，要求乐正强履约返还原告直接向开发商支付的购房尾款。厦门市思明区人民法院经审理于2015年4月10日出具（2015）思民初字第2283号《民事判决书》，判令乐正强应向原告返还购房尾款。原告获悉，三明市中级人民法院于2015年3月30日，依被告的强制执行申请，查封了讼争房产，原告遂向本院提出案外人执行异议，本院于2015年7月23日向原告送达了（2015）三执异字第10号《执行裁定书》，裁定驳回原告的异议。原告认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。在本案中，厦门市思明区的房产，已由乐正强于2013年4月5日出售给原告，原告支付全部购房款并实际控制该房产。因房屋买卖时该楼盘整体尚不具备办理产权证的条件，因此原告对于没有办理过户登记手续并无过错。故原告于2015年8月6日向本院提起案外人执行异议之诉，请求判令：立即中止对厦门市思明区的执行；二、被告承担本案诉讼费用。
被告鑫盛公司未作答辩。
第三人昌盛公司未陈述意见。
第三人乐正强述称，原告诉称属实，应当中止对厦门市思明区的执行。
第三人乐初座未陈述意见。
第三人周敏未陈述意见。
第三人周闽湘未陈述意见。
在本案审理过程中，原告陈玮在本院指定的举证期限内对其主张提供以下证据：
1、《房产买卖协议》及《配偶同意声明》各一份，证明：原告于2013年4月5日购买讼争房产，与乐正强签订《房产买卖协议》，出售方乐正强的配偶对本次买卖予以同意。
2、定金《收条》一份，证明：原告于签订购房合同当日，向出售方乐正强依约交付了定金人民币20万元。
3、银行汇款凭证一份，证明：原告依约于2013年4月15日向乐正强支付首笔购房款人民币500万元。
4、《厦门市商品房买卖合同》一份，证明：出售方乐正强已将讼争房产的购房手续交付给原告控制。
5、银行转款凭证一份，证明：原告于2015年1月19日直接向开发商支付购房尾款人民币139万元，该笔本应当由乐正强支付的。
6、《民事判决书》及《生效证明》各一份，证明：原告曾向厦门市思明区人民法院起诉，请求判令乐正强返还原告向开发商直接支付的购房尾款中的超付部分79万元。该案经厦门市思明区人民法院判决，认定乐正强应履行房产买卖合同，并返还超付部分79万元。该案件现已生效。
7、《执行裁定书》及送达记录一组，证明：原告作为执行异议人，已提起执行异议并经本法院出具裁定。
8、物业服务费和公共维修金的《发票联》一份，证明：原告实际占有房产，履行业主义务并支付物业费、公共维修基金。
9、《新景七星公馆物业管理服务协议》一份，证明：原告实际占有房产，履行业主义务并支付物业费、公维金。
10、《房屋验收交接单》一份，证明：原告从开发商处接收并实际占有房产。
11、《新景七星公馆房屋装饰装修须知》一份，证明：讼争房产的物业公司对原告进行装修告知。
12、《区域防火责任书》一份，证明：原告实际占有讼争房产并履行业主义务。
13、钥匙一串，证明：在讼争房产交房后，原告作为实际业主已经履行了相应的手续，取得讼争房产的钥匙，证明，原告已经实际占有本案讼争的房产。
对原告提供的证据，第三人乐正强经质证认为：对证据的真实性及证明内容均没有异议。
对原告提供的上述证据，本院认证认为，第三人乐正强对原告所提供的证据的真实性及证明内容均没有异议，被告鑫盛公司、第三人昌盛公司、乐初座、周敏、周闽湘经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃对原告所举示证据进行质证的权利。因此，本院确认原告所举示证据的真实性和证明效力。
第三人乐正强在本院指定的举证期限内未提供证据证明。
经审理查明，到庭双方当事人对下列事实没有异议，本院予以确认：
1、第三人乐正强作为买受人与出卖人厦门新景地集团有限公司于2013年3月30日签订《商品房买卖合同》（合同编号：03057723）。该合同约定由乐正强购买由厦门新景地集团有限公司开发的坐落于厦门市思明区的房产；建筑面积170.68平方米；总价款为5588405元；付款期限为：2012年6月21日前支付280万元、于2013年9月26日前支付1398405元、于2014年9月26日前支付139万元；出卖人应于2015年8月31日前交付商品房。签订《商品房买卖合同》后，乐正强向厦门新景地集团有限公司交付购房款4198405元。
2、2013年4月5日，原告与乐正强签订《房产买卖协议》一份，该协议约定：原告向乐正强购买由厦门新景地集团有限公司开发的坐落于厦门市思明区的房产；房产成交价580万元；原告于协议签订之日支付定金20万元，签约后10日内支付500万元，交房之日支付60万元；乐正强将其与开发商签订的购房合同、购房发票等资料交付给原告；乐正强尚有二笔购房款未向开发商支付，即2013年9月26日应支付1398405元，2014年9月26日应支付139万元，乐正强应按时支付，否则原告有权代为支付，原告代为支付后有权要求乐正强返还并追究乐正强的违约责任；因该房产尚未交房、尚未办理一手产权证，乐正强应于合同签订后十日陪同原告或原告指定的第三方办理房屋的全权委托公证手续，将房屋日后相关的所有权利不可撤销的委托给原告或原告指定的第三方。
3、2013年4月5日，原告向乐正强支付购房定金20万元，乐正强于当日出具定金收条一份给原告。
4、2013年4月15日，乐正强的妻子郭丽玲出具《配偶同意声明》一份给原告。
5、2013年4月15日，原告以银行转账的方式向乐正强支付购房款500万元。
6、因乐正强未按约按时向开发商支付购房尾款，本应当于2014年9月26日支付购房尾款139万元，但乐正强未及时支付，在开发商多次催收的情况下，原告不得已于2015年1月9日以银行转账的方式代乐正强向开发商支付购房尾款139万元。
7、原告以乐正强为被告向厦门市思明区人民法院提起房屋买卖合同纠纷诉讼，厦门市思明区人民法院于2015年4月10日作出（2015）思民初字第2283号民事判决书，该判决书认定原告与乐正强之间签订《房产买卖协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，并判令乐正强于判决生效之日起十日内支付原告代垫款79万元及利息。该判决书于2015年5月7日发生法律效力。
8、鑫盛公司诉昌盛公司、乐初座、周敏、周闽湘借款合同纠纷一案，本院于2014年12月15日作出（2014）三民初第627号民事调解书，调解书的主要内容为：昌盛公司应偿还鑫盛公司借款本金1000万元及相应利息、律师代理费等，乐正强、乐初座、周敏、周闽湘对上述款项承担连带清偿责任。因昌盛公司、乐正强、乐初座、周敏、周闽湘未按调解书的内容履行全部义务，鑫盛公司于2015年3月23日向本院申请强制执行。本院作出（2015）三执字第110号执行裁定书，于2015年3月30日向厦门市国土资源与房产管理局发出协助执行通知书，查封了备案于乐正强名下的位于厦门市思明区产（合同备案号为米××号）。
9、本院在执行鑫盛公司与昌盛公司、乐正强、乐初座、周敏、周闽湘借款合同纠纷一案中，原告陈玮以案外人的身份向本院提出书面异议，本院受理后，依法进行审查。本院于2015年7月17日作出（2015）三执异字第10号执行裁定书，裁家驳回案外人陈玮异议。裁定驳回的理由为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。异议人陈玮向本院提交的《厦门市商品房买卖合同》第八条规定：出卖人应于2015年8月31日前，将商品房交付买受人使用。也就是说，在本院对厦门市思明区产进行查封之时，尚未到合同约定的交房时间，异议人陈玮在本案中亦未提供证据证明本院以该房产查封之前已合法占有该房产，其提出异议的理由不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（二）项规定的情形，对其提出的解除对登记的乐正强名下位于厦门市思明区产查封措施的请求，本院不予支持。
10、2015年8月6日，原告向本院提起案外人执行异议之诉。
11、2015年12月14日，原告以业主的身份与开发商签订《房屋验收交接单》，取得位于厦门市思明区产的钥匙；并以业主的身份与厦门国贸物业管理有限公司签订《物业管理服务协议》、《区域防火责任书》，并以业主的身份从厦门国贸物业管理有限公司领取《新景七星公馆房屋装饰装修须知》，交纳2015年12月至2016年3月份物业管理费1911.60元、2015年12月至2016年3月份公共维修金273.20元。
12、经通过人民法院审判业务管理系统查询，乐正强于2014年10月9日之前未被他人起诉，于2014年11月4日之前未被列入被执行人。
本院认为，根据《中华人民法院共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”。本案即是陈玮作为鑫盛公司与昌盛公司、乐正强、乐初座、周敏、周闽湘借款合同纠纷一案的案外人，对鑫盛公司在申请执行债务人乐正强的涉案房产时提出的停止执行异议之诉，由于陈玮的诉请与据以执行的实体判决无关，故该诉的提起符合法律规定，至于该诉应否支持，应以其对涉案标的是否享有足以阻却强制执行的权利进行判断。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。在本案中，乐正强作为买受人与出卖人厦门新景地集团有限公司于2013年3月30日签订《商品房买卖合同》（合同编号：03057723）。该合同约定由乐正强购买由厦门新景地集团有限公司开发的坐落于厦门市思明区的房产；建筑面积170.68平方米；总价款为5588405元；付款期限为：2012年6月21日前支付280万元、于2013年9月26日前支付1398405元、于2014年9月26日前支付139万元；出卖人应于2015年8月31日前交付商品房。合同签订后，开发商将该商品房预售合同登记备案，预售合同备案登记与不动产预告登记并非同一概念，合同备案登记既不影响合同效力，也不产生物权预告登记效力，这只是国家对房地产市场宏观调控的一种行政手段，也是对开发企业的一种行政强制行为。商品房预售登记备案仅仅是属于债权性质的，仅能起到备案的作用，不具有预告登记的法定效力。商品房预售合同无论是否进行登记备案，都不会产生对抗第三人的效力。因乐正强所购买的坐落于厦门市思明区的房产，尚未符合交房条件，且未办理该房产产权的初始登记，故乐正强未并取得该房产的所有权，该房产的所有权仍属于开发商厦门新景地集团有限公司所有。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产（现房）提出异议的情形，即被执行人已取得产权的不动产，而本案乐正强作为被执行人并取得讼争房的所有权，即讼争房产的所有权未登记在被执行人乐正强的名下，故不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定调整范围，即本案不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。
原告与乐正强签订的《房产买卖协议》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法、有效。签约后，由于讼争房产系房地产开发商开发的期房，查封时尚未具备交房条件，且至今尚未办理房屋产权的初始登记，导致原告未办理过户登记手续，故原告尚未取得房屋所有权。按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。据此，原告能否请求法院停止对案涉房屋的执行，关键在于其是否已支付全部房屋价款并实际占有房屋，以及对未办理过户登记手续是否具有过错？
（一）关于原告是否已支付全部房屋价款的问题。本院认为，定金收条、银行账户交易明细等相关证据证明，案涉《房产买卖协议》签订后，原告已于2013年4月5日支付支付定金20万元、于2013年4月15日支付购房款500元，2015年1月19日代乐正强向开发商支付购房尾款139万元。据此，应当认定原告已全额付清房屋价款，并超付了79万元。该项事实也已被厦门市思明区人民法院（2015）思民初字第2283号生效民事判决所确认。
（二）关于原告是否并实际占有房屋的问题。本院认为，从查明的事实看，本院查封案涉房屋的行为确实发生在房屋交付事实之前。需要注意的是，本院于2015年3月20日对案涉房屋实施的查封只是合同备案号，本案讼争的房产在查封时尚不具备交房条件，客观上无法占有。但原告与乐正强之间签订《房产买卖协议》之后，通过合同权利转让的方式受让乐正强对于讼争房产的期待权即一手房预售合同的合同债。乐正强便将《商品房买卖合同》原件及购房款发票等购房手续均交付给原告保管，原告亦将受让情况通知开发商，开发商并未提异议，此后，原告向开发商支付购房尾款139万元，并于本案诉讼期间（2015年12月14日）与开发商签订《房屋验收交接单》，取得讼争房产的钥匙，并实际占有本案讼争的房产。
（三）本案当事人在签订《房产买卖协议》时，没有证据证明涉案房屋及其土地使用权处于查封状态，且乐正强在订立合同时未被他人起诉，亦未被列入被执行人，此后因乐正强涉及其他债务纠纷导致房屋被法院查封，且查封时讼争的房产尚未具备交房条件及尚未具备办理产权初始登记条件，因而无法办理过户手续，原告陈玮对此并不能控制，主观上没有过错。
综上所述，本院认为，由于原告陈玮对案涉房屋已支付全部价款并实际占有，虽未办理过户登记手续，但对此并无过错，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，人民法院对涉案房屋不得予以查封、扣押、冻结。因此，原告要求中止对厦门市思明区的执行的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告鑫盛公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。第三人昌盛公司、乐初座、周敏、周闽湘经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第四百六十五条之规定，判决如下：
停止对位于厦门市思明区的执行。
案件受理费100元，由被告福建省大田县鑫盛小额贷款有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。
审 判 长 吴 树 辉
审 判 员 程 哲 明
代理审判员 林 玮 玮
二〇一五年十二月三十日
书 记 员 安雅婷（代）
附：主要法律条文：
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，可以缺席判决。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
二、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。
第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；
（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。
驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。
申请执行提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。