浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙嘉民终字第766号
上诉人（原审被告）：唐荣。
委托代理人：金树虎，浙江中禾律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：方佩华。
被上诉人（原审原告）：凌惠裕。
委托代理人：王坚，浙江秀贤律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：张黎亮。
上诉人唐荣、方佩华为与被上诉人凌惠裕、张黎亮房屋买卖合同纠纷一案，不服嘉兴市南湖区人民法院（2014）嘉南民初字第2072号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月31日受理后，依法组成合议庭，于2014年11月18日公开开庭审理本案。上诉人唐荣的委托代理人金树虎、上诉人方佩华，被上诉人凌惠裕的委托代理人王坚到庭参加诉讼，被上诉人张黎亮经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼。现已审理终结。
原审法院认定，唐荣与方佩华系夫妻关系，双方于1995年登记结婚。位于嘉兴市文昌路延伸段、新3**国道口新月公寓42幢204室及车库204C房产登记所有人系方佩华，登记日期系2009年7月11日。唐荣向张黎亮所在的中介告知了欲出售嘉兴市文昌路延伸段、新3**国道口新月公寓42幢204室及车库204C房产的消息。凌惠裕在看房后当即表示愿意购买上述房屋。经过张黎亮与唐荣联系，凌惠裕、唐荣以及张黎亮于2014年7月8日签订了房屋转让合同，约定唐荣将上述房屋转让给凌惠裕，该房屋建筑面积127.19平方米，车库20.14平方米，产权证书编号为00322482，转让价款系603000元，合同签订之日支付定金20000元，于2014年9月10日支付购房款83000元，余款办理银行贷款等，在“其它约定事项”一栏里记载如下：原定金20000元后补10000元，共计30000元，如违约按30000元定金赔偿。合同订立后，凌惠裕当即支付唐荣定金30000元，唐荣亦向凌惠裕出具了定金收条。同日张黎亮向唐荣出具了收条，表示收到“方佩华、唐荣现金30000元”，该笔款项现仍在张黎亮处。
原审法院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中凌惠裕、唐荣之间就涉案房屋转让达成了合意并订立了合同，双方意思表示真实，且合同内容未违反法律法规的强制性规定，亦不存在其他导致合同无效的法定情形，故该合同应自合同成立时便生效。现唐荣及方佩华均以唐荣无权处分该房产为由主张凌惠裕、唐荣双方签订的房屋转让合同无效，于法无据，不予支持，凌惠裕、唐荣双方就转让涉案房屋订立的房屋转让合同合法有效。鉴于唐荣处分的房屋登记所有人系方佩华，且方佩华表示对唐荣处分房屋不知情，也不同意将房屋转让，故房屋买卖合同因“所有权人”意愿阻却了物权变动的发生，况且唐荣也认为未经产权人同意而无法交付房屋，至于合同有效成立后不能履行，凌惠裕可要求唐荣承担违约责任或者选择适用定金罚则，现凌惠裕要求唐荣承担双倍返还定金的责任，未违反法律规定，予以支持。由于凌惠裕支付的定金30000元现在张黎亮处，故张黎亮应将该款项返还凌惠裕，并由唐荣另行支付凌惠裕30000元。唐荣虽抗辩其从未收到过定金故而不需承担定金罚则，然唐荣的抗辩与查明的事实不符，唐荣向凌惠裕出具了关于定金的收条，应视为唐荣向凌惠裕确认收到定金，虽然该笔款项随后交予了张黎亮，但张黎亮阐述为了确保交易安全，以中介人员身份暂时代为保管该笔定金，并且愿意在唐荣提供完整的房屋登记证书的情况下立即返还唐荣，属于唐荣与张黎亮之间的约定，故唐荣的抗辩不予采纳。至于方佩华主张张黎亮返还涉案房屋的产权证，张黎亮表示愿意返还，予以确认。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、唐荣唐荣于该判决生效后十日内支付凌惠裕30000元；二、张黎亮于该判决生效后十日内返还凌惠裕凌惠裕30000元；三、张黎亮于该判决生效后十日内返还方佩华房屋产权证（编号为嘉房权证禾字第××号）；四、驳回方佩华的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半后收取650元，由唐荣唐荣负担。方佩华参加诉讼案件受理费减半后收取100元，由方佩华负担。
判决宣告后，唐荣和方佩华不服，分别向本院提出上诉。
唐荣上诉称，第一、原审法院认定事实不清。唐荣在方佩华毫不知情的情况下取走了房产证，张黎亮明知唐荣非产权人仍接收予以中介。凌惠裕和张黎亮具有主观恶意。张黎亮陪同凌惠裕去看房以及看房后的情况唐荣并不知情，张黎亮原审的陈述没有事实依据。另外，原审对凌惠裕购房定金的交付与否进行的认定也是错误的。凌惠裕将定金交给了张黎亮，唐荣并没有收到定金。第二、原审法院适用法律错误。涉案合同的出让方唐荣并非产权人，凌惠裕对此也是明知的。根据物权法、合同法等法律的规定，双方签订的合同内容违反了法律的强制性规定，也损害了方佩华的合法权益，是无效的。第三、本案不能适用定金罚则。退一步讲，即使合同有效，凌惠裕应当于2014年9月10日支付购房款83000元，但凌惠裕既没有将定金支付给唐荣，也没有支付购房款。凌惠裕违约在先，无权要求返还定金。综上，请求二审撤销原判，依法改判驳回凌惠裕的原审诉讼请求或将本案发回重审。
方佩华上诉称，第一、涉案房屋系方佩华单独所有，唐荣在与凌惠裕签订合同时对该房屋并没有处分权，该合同与物权法的强制性规定相抵触，合同应该无效。方佩华并未委托唐荣转让房屋，凌惠裕和唐荣明知房屋为方佩华所有仍签订转让合同，属于恶意串通，损害了方佩华的利益，合同应该无效。第二、即使合同有效，凌惠裕也应当按照合同约定于2014年9月10前支付购房款83000元。但其并未履行该义务，构成违约。因此，凌惠裕无权要求双倍返还定金。且涉案房屋一直在出租，不可能出卖。综上，请求二审撤销原审判决第一、第四项，依法改判认定涉案房屋买卖合同无效。
凌惠裕二审中答辩称，唐荣和方佩华的上诉理由没有法律依据。
张黎亮二审中未作答辩。
方佩华在二审中提供《租房续约合同》一份，证明涉案房屋在唐荣与凌惠裕签订转让合同之前就已经出租，其不能出售。
凌惠裕质证后对该证据的真实性有异议，房屋是否出租和出卖不存在必然联系。
唐荣质证后对该证据没有异议。
张黎亮经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。
本院认证意见：该证据涉及方佩华与案外人的关系，真实性目前无法核实，且房屋出租与否与本案买卖合同的效力缺乏关联性，故本院对该证据不予认定。
其他当事人二审中未提供新的证据。
本院经审理认定的事实与原审认定的事实一致。
本院认为，本案二审争议焦点为涉案房屋买卖合同的效力如何认定以及唐荣是否应当双倍返还凌惠裕定金的问题。
根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，唐荣和方佩华系夫妻关系，涉案房屋登记在方佩华名下，不论该房屋系双方共有抑或方佩华单独所有，在方佩华明确表示不同意出售涉案房屋的情况下，唐荣对该房屋并无处分权。但按照上述司法解释的规定，这并不影响唐荣和凌惠裕就涉案房屋签订的买卖合同的效力。目前也没有证据证明凌惠裕与唐荣恶意串通损害方佩华的合法权益。因此，原审法院认定涉案合同有效并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。尽管凌惠裕庭审中表示其愿意继续履行与唐荣签订的合同，但方佩华作为涉案房屋的登记所有权人已明确表示其不同意出售涉案房屋，故唐荣已无法履行合同，因此，原审法院判决唐荣双倍返还凌惠裕定金并无不当。当然，如果方佩华认为唐荣未经其同意就出售涉案房屋，侵害了方佩华的合法权益，其可以另行向唐荣主张。
综上，唐荣和方佩华的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2600元，由上诉人唐荣、方佩华分别负担1300元。
本判决为终审判决。
审 判 长 金富祥
代理审判员 陈 远
代理审判员 章玉萍
二〇一四年十二月八日
书 记 员 郑 茜