广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第747号
上诉人（原审原告、反诉被告）：方子强。
委托代理人：张福军，广东深坪律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：黄爱新。
委托代理人：段邦燎，广东禾正律师事务所律师。
上诉人方子强、黄爱新因房屋买卖合同纠纷一案，均不服深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法民三初字第629号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：（一）位于深圳市坪山新区坑梓街道某某社区的两栋厂房、1栋宿舍楼、1栋综合楼于2009年9月16日登记在方子强名下。
2013年6月19日，方子强、黄爱新签订《土地厂房使用权转让协议书（附件）》，约定：方子强将在2000年1月1日与龙岗区坑梓镇秀新村新桥围经济合作社签订的一份土地使用协议书，土地地址位于坪山新区坑梓街道秀新村新桥围工业区内的两幅工业用地，面积分别为5065平方米、15000平方米（土地使用年限50年，即从2000年1月1日至2049年1月1日止），土地使用权100％份额转让给黄爱新使用；上述两块土地已建成厂房两栋、宿舍楼一栋、综合楼一栋，合计建筑面积14502.68平方米，已建成铁皮平房共7栋，合计建筑面积11012平方米。上述已建成厂房共4栋，合计14502.68平方米，在2009年9月16日已通过当地政府合法手续登记；已建成铁皮房共7栋，暂未办证。方子强承诺上述地块的使用年限分别为50年，上述所有经政府及相关部门对上述两块地使用权的相关款项及所有征地款及补偿款方子强已全部交清；方子强承诺把上述两地块内厂房转名过户给黄爱新；方子强、黄爱新双方经协商一致同意上述两地块包括已建成厂房及已建成的铁皮平房转让价人民币4060万元；付款方式为双方签订本协议当日，黄爱新应该支付给方子强定金人民币150万元，签订合同生效后定金转为成交款，剩余款项在本协议签订之日起120日内交齐，亦可选择一次性交清款项，并给方子强3个月搬迁时间，如超过3个月后再由方子强向黄爱新返租，租金另议；双方协定限黄爱新在签订本协议后60日内付交易款人民币1200万元，余款在本协议签定日起120日内付清人民币2710万元。签订正式合同后，可选择法院判决形式转移物业。如黄爱新逾期未付清本协议款项，本协议自动作废，定金归方子强所有，作为方子强的损失补偿；方子强需在收到出售上述物业所有款项后，将上述物业交付黄爱新；如因政府政策原因造成不能成功过户，双方均不承担责任，交易终止。方子强收取黄爱新的定金和交易款无条件、无息退还黄爱新。签订本协议后，双方不能违约，否则违约方需赔偿守约方人民币150万元的经济损失。
上述协议书签订当日，黄爱新即向方子强支付定金150万元。之后，黄爱新未再支付剩余购房款。
（二）2014年4月22日，方子强向黄爱新发出《律师函》，称黄爱新迟延付款的行为已违反协议的约定，严重侵犯方子强的合法权益，根据协议约定，该协议已自动解除，黄爱新支付的定金归方子强所有。
2014年4月25日，黄爱新向方子强发出《律师函》，称方子强隐瞒了《协议书》和《租地办厂协议》中关于土地征收时有关补偿费的重要规定，《土地、厂房使用权转让协议书》继续具有法律效力，没有自动解除。
（三）原审诉讼中，经原审法院释明，方子强认为涉案合同中无效部分占比例较小，如法院认定部分有效，部分无效，则诉请解除有效部分。
黄爱新在本案中提出反诉请求，为证明其主张的经济损失，向原审法院提交《工业厂房转让合同》和收款收据等证据，方子强对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。上述证据显示《工业厂房转让合同》的订立日期为2014年3月14日。
（四）原审另查，方子强于2014年5月20日与案外人谷林电器（深圳）有限公司签订《深圳市二手房买卖合同》，将涉案买卖标的物中的两栋厂房、1栋宿舍楼、1栋综合楼售予谷林电器（深圳）有限公司，上述房产于2014年7月15日变更登记至谷林电器（深圳）有限公司名下。
方子强在原审的诉讼请求为：1、解除双方2013年6月19日签订的《土地厂房使用权转让协议书》；2、方子强因黄爱新违约无须返还收取黄爱新的定金人民币150万元；3、诉讼费由黄爱新承担。
黄爱新在原审的反诉请求为：1、方子强返还黄爱新定金人民币150万元；2、方子强赔偿黄爱新经济损失人民币440万元。
原审法院认为，双方约定由方子强向黄爱新转让位于深圳市坪山新区坑梓街道某某社区新桥围工业区内的两栋厂房、1栋宿舍楼、1栋综合楼以及七栋铁皮房，其中两栋厂房、1栋宿舍楼和1栋综合楼取得了产权登记，而7栋铁皮房未办理产权登记，亦无任何报批报建手续，因此，双方就此签订的《土地厂房使用权转让协议书（附件）》中涉及7栋铁皮房买卖的条款违反了相关法律法规的强制性规定，应认定为无效。上述协议书中其余条款是当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定为有效。
方子强诉请解除上述协议书中有效部分，黄爱新不同意解除，因涉案房屋已出售他人，无法继续履行，故原审法院对方子强的诉请予以支持。上述协议书签订后，黄爱新向方子强支付了定金150万元，但黄爱新未按合同约定支付剩余购房款，已构成违约。根据涉案合同约定，如黄爱新逾期未交清本协议款项，定金归方子强所有。由于涉案合同中涉及两栋厂房、1栋宿舍楼、1栋综合楼的买卖为有效，涉及7栋铁皮房的买卖无效，因此，对于方子强已收取的定金按照上述建筑物的建筑面积的比例分别予以处理，七栋铁皮房的面积为11012平方米，占总面积的43％，因此对于该部分的定金645000元，方子强予以返还。对其余部分定金855000元，依合同约定方子强无须返还黄爱新。对于双方关于定金的诉请，原审法院均予以部分支持。
黄爱新反诉要求方子强赔偿经济损失440万元，黄爱新在原审庭审中称其购买涉案房屋的目的是为了购买后再另行出售，以赚取房屋差价，黄爱新明确该损失数额是估算的，为出卖价格和购买价格的差额，并提交了其与案外人订立的《工业厂房转让合同》和收款收据等证据予以证明。从上述证据来看，上述合同的订立日期为2014年3月14日，而涉案合同的订立日期为2013年6月19日，黄爱新在该合同中的最后履约期限为该合同订立日起120日内，由此可见，黄爱新在未按约定履行付款义务，未取得涉案房屋的合法产权的情况下，擅自与案外人订立合同，由此造成的损失应由其自行承担，原审法院对黄爱新的该项反诉请求不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条的规定，判决：一、解除方子强、黄爱新于2013年6月19日签订的《土地厂房使用权转让协议书（附件）》中关于买卖二栋厂房、一栋宿舍楼、一栋综合楼的部分；二、方子强于原审判决生效之日起十日内向黄爱新返还定金人民币645000元；三、方子强无须返还已收取黄爱新支付的定金人民币855000元；四、驳回方子强的其他诉讼请求；五、驳回黄爱新的其他反诉请求。本诉案件受理费人民币252300元（方子强已预交），由方子强承担239950元，黄爱新承担12350元；反诉案件受理费人民币26550元（反诉方子强已预交），由方子强承担10250元，由黄爱新承担16300元。
方子强不服原审判决，向本院提出上诉称：（一）原审判决按照铁皮房建筑面积的比例要求方子强返还定金不妥，应当按照铁皮房在交易房产中所占的价值比例来确定无效部分的比例。据方子强估算，无效部分的价值比约为20%，由方子强返还黄爱新定金30万元为宜。（二）原审法院对诉讼费计算有误，本案涉案合同仅仅履行了定金部分，解除合同的诉讼应当以履行部分的金额计算诉讼费即18300元，原审判决以整个合同的价值为标的计算诉讼费252300元，超过部分应当予以退回。诉讼费应该当双方的胜诉比例承担，本诉和反诉重叠部分应当只计算一次诉讼费，本案的反诉受理费没有减半计算，属计算有误。
据此，方子强请求本院判令：1、方子强仅需返还黄爱新定金人民币30万元；2、案件受理费、诉讼费由黄爱新承担。
黄爱新亦不服原审判决，向本院提出上诉称：（一）一审遗漏重大事实，导致基本事实不清。黄爱新与方子强于2013年6月19日签订《土地厂房使用权转让协议书》是事实，但该协议第1条和第2条就明确表明：“甲方自愿将2000年1月1日与龙岗区坑梓镇秀新村新桥围经济合作社签订的一份土地使用协议书。土地地址位于：坪山新区坑梓街道秀新村新桥围工业区的一幅工业用地，而积5065平方米（土地使用年限50年，即从2000年1月1日至2049年1月1日止），土地使用权100%份额转让给乙方使用”；“甲方自愿将1996年9月4日与龙岗区坑梓镇秀新新桥围经济合作社签订的一份土地使用合同。地址位于：坪山新区坑梓街道秀新村新桥围工业区内的一幅工业用地面积15000平方米。土地使用年限50年，即从1997年1月1日起至2047年1月1日止，土地使用权100%份额转让给乙方使用”。
从上述内容可知，方子强涉诉标的土地的来源是从原龙岗区坑梓镇秀新村新桥围经济合作社通过“协议约定”所取得，黄爱新也向一审法院提交了与上列内容有关的两份“协议书”复印件作为诉讼证据。该两份“协议书”第七条、第八条特别约定：“在租地合同期内，乙方可以将该幅地转租、转让，但必须经得甲方同意”。一审法院置这些不可回避的前置条件而不顾，将违约责任强行加给黄爱新，导致认定事实根本错误。
从上列两份协议还可知，当初不论是承租土地还是转征土地的主体都是“保安塑胶厂有限公司”，方子强即使作为“保安塑胶厂有限公司”的老板，也无权以个人的名义出让涉诉标的物。方子强将部分不属于自己的厂房和土地作为标的物出让是没有法律根据的，土地权利人一个是新桥围经济合作社，另一个是保安塑胶厂有限公司，但方子强故意隐瞒了该事实，把不属于自己能够处分的厂房出让，其行为是违法。出让土地必须经过原土地所有人同意才能够出让，但其没有得到原土地所有权人的同意，方子强将依法不得转让的厂房及土地承诺可以办到合法手续，黄爱新才愿意与其签订买卖合同。事实上方子强的承诺根本不可能实现，到现在也没有完成办证手续。
（二）一审认定事实错误，导致适用法律错误。合同法第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”自双方签订协议后，由于方子强迟迟未向黄爱新提供涉诉土地出让（租）人的前置许可，黄爱新依法行使法律所赋予的先履行抗辩权。由于是方子强自身的原因才导致双方签订的协议无法继续履行，黄爱新不继续向方子强支付交易款是有前提条件的。
就一审判决认定的所谓“无效”部分，方子强也未按约定办好符合转让条件的有关手续，这是协议的一大重要内容，也是方子强必须先履行的合同义务。只要方子强未办妥可以将全部涉案标的转让的许可条件，黄爱新就依法享有先履行抗辩权，黄爱新不支付价款就不应视为违约。不论是超过60天或120天，只要方子强一天没有如约履行自身义务，黄爱新就享有法定的先履行抗辩权。
（三）方子强主张解除合同无事实和法律依据。方子强委托律师于2014年4月22日向黄爱新发出解除协议的《律师函》无效，黄爱新亦于次日委托律师回复，并明确提出不予同意解除。后方子强在未经人民法院或仲裁机构裁决的情况下，擅自于2014年5月20日将涉诉标的转让给案外人谷林电器（深圳）有限公司，不但其转让行为无效，且明显的违约在先。
（四）一审法院将合同主观地分割为“有效”、“无效”，不符合合同法本义，于法无据。法律规定的合同部分有效与合同部分无效，针对的是合同内容中约定的条款或行为方面的问题，一般不影响实现合同目的。一审判决将其适用到涉及合同目的内容上，明显的曲解法律本义，导致裁判不公。只要协议约定的内容存在无法实现合同目的的条件，就不是所谓部分有效与部分无效的问题，因为只要其中一个部分不能履行就影响实现合同目的，对于当事人来说就意味着整个合同没有价值。何况，上述合同不能全面履行，不是黄爱新存在过错，而是方子强将无权处分的财物擅自做主，因欺诈、不诚实的原因导致。一审关于双方买卖合同部分无效、部分有效的认定是错误的，涉案合同的目的是一个整体，要么全部有效要么全部无效。
（五）方子强在双方协议没有有效解除的情况下，擅自将涉诉标的转让给案外人，其买卖行为不但无效，且严重影响黄爱新的投资计划，造成黄爱新重大经济损失，这也足以说明合同违约在方子强一方。由于违约过错全部在方子强一方，黄爱新依合同法的规定有权选择解约退还定金及主张违约赔偿，或主张加倍退款的权利，当然也保留行使主张方子强与案外人买卖合同无效的请求权。就本案而言，如方子强要求解除协议，退还150万定金及赔偿违约款150万元给黄爱新是必须的。当然，是选择加倍退还定金还是选择违约赔偿，是黄爱新应有的权利。虽然黄爱新在一审中提出的440万元经济赔偿存在证据上的瑕疵，但双方协议第16条已书面约定：“签订本协议后，甲、乙双方不能违约，否则违约方需赔偿守约方人民币一百五十万元的经济损失。”据此，黄爱新没有选择要求方子强依法加倍退还定金150万元，而选择要求经济赔偿，依协议约定最起码主张其中的150万元无需举证，凭双方协议约定即可实现，这是黄爱新依法享有的选择权。
据此，黄爱新请求本院判令：1、撤销原审判决，发回重审或改判方子强返还定金150万元和赔偿违约经济损失150万元；2、由方子强承担全部诉讼费用。
经审理查明，原审判决已查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。双方《土地厂房使用权转让协议书（附件）》买卖标的物中的两栋厂房、1栋宿舍、1栋综合楼在2009年已取得土地及建筑物的权属登记，而其余7栋铁皮房则系未经建设工程规划许可所建设的房屋，因本案中并无证据显示前述合法建筑与铁皮房在使用价值上不可分离，且黄爱新在原审中则称其购买涉案房屋系用于转售获利，故而亦不存在如不购买7栋铁皮房则黄爱新购买4栋合法建筑的目的也无法实现的情况。因此，原审判决认定涉案协议书中涉及两栋厂房、1栋宿舍、1栋综合楼的买卖内容有效、涉及7栋铁皮房的买卖内容无效，符合《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，本院予以确认，黄爱新相应上诉理由不成立，本院不予支持。
因双方当事人未就前述建筑物的面积转让单价作出约定，故原审法院依据合法建筑与铁皮房各自所占总标的物面积的比例分别认定有效、无效部分的已付定金数额，依本案现有证据并无明显失当之处，而方子强关于无效部分的已付定金为30万元的上诉主张，缺乏证据证实，本院不予采信。故原审法院判令方子强退还645000元定金，符合《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，本院予以确认。因黄爱新除定金外未支付合同约定的其余价款，就涉案合同中的有效部分而言，其已构成违约，方子强主张有效部分合同解除并不予返还相应定金，符合涉案合同中的有效约定，原审判决相应实体处理正确。
黄爱新上诉称其未支付剩余价款系行使先履行抗辩权，本院对此认为，就合同有效部分而言，方子强在本案当事人签约前已经取得两栋厂房、1栋宿舍、1栋综合楼的土地及建筑物权属登记，该部分合同内容在法律上并不存在继续履行障碍，在黄爱新于本案中亦未举证证明存在案外他人对前述标的物主张权利的情况下，其以涉案交易未经原土地所有人或出租人同意为由拒付剩余价款，不具备合同抗辩权行使的事实要件。至于涉案合同中的无效部分，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条关于无效合同自始无法律约束力的规定，因当事人之间依法不承担无效合同的履约义务，进而亦不存在相关合同履行抗辩权的行使问题，故黄爱新前述上诉理由不成立，本院不予支持。
本案中，方子强已于2014年4月22日通过向黄爱新发出《律师函》的方式行使其合同解除权，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，至黄爱新收到该函后涉案合同即被解除，方子强在合同解除后即2014年5月20日将涉案房屋中的合法建筑另行出售给案外人谷林电器（深圳）有限公司，并不构成违约。同理，因涉案合同有效部分履行过程中的违约方为黄爱新，其在本案中反而主张由方子强赔偿违约经济损失，于法无据，本院对其原审反诉主张不予支持。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律基本正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费共计22775元，由方子强、黄爱新按其各自已预缴数额分别承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邱 裕 华
代理审判员 唐 毅
代理审判员 蔡 妍 婷
二〇一五年五月十三日
书 记 员 邹俊辉（兼）