湖南省桂阳县人民法院民 事 判 决 书（2016）湘1021民初1483号原告：彭跃军，男，汉族，农民。原告：罗莲花，女，汉族，农民，系原告彭跃军之妻。委托诉讼代理人：彭跃军（系原告罗莲花的丈夫），特别授权。两原告共同委托诉讼代理人：李小龙，男，桂阳县泰安法律服务所法律工作者，一般代理。被告：郴州市华宇房地产开发有限责任公司，住所地郴州市苏仙区国庆南路延伸段香雪苑四区4栋101-4号1608、1609号房。法定代表人：陈荣华，男，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘小廷，男，系该公司副总经理，特别授权。委托诉讼代理人：肖冬生，男，系该公司副总经理，特别授权。原告彭跃军、罗莲花与被告郴州市华宇房地产开发有限责任公司（以下简称华宇公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年9月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告彭跃军及两原告的共同委托诉讼代理人李小龙、被告华宇公司的委托诉讼代理人刘小廷、肖冬生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭跃军、罗莲花向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告限期两个月内交房给原告使用；2.请求判决被告赔偿原告逾期交房违约金13771元；3.请求判决被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2014年8月20日，原告与被告在桂阳县龙山华府营销中心签订了《商品房买卖合同》，该合同约定：被告将位于桂阳县龙山华府住宅楼X幢X单元X号房屋以304000元出让给原告；被告应于2015年5月30日向原告交付房屋；原告交纳首付款154000元，其余15万房款办理银行贷款。合同签订后，原告按合同约定将首付款154000元交纳给被告，又到中国建设银行桂阳支行办理了按揭贷款，建行于2014年11月13日将15万房款全部打入被告账号。但被告至今未交房给原告，被告已经违约，按合同约定，如被告逾期交房则每日按原告所交房款的万分之一的违约金支付给原告。违约金应从2015年5月31日起开始计算至2016年8月25日止，共13771元（304000元×0.0001×453天）。为此，原告为维护自身的合法权益特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告华宇公司辩称，原告所诉基本事实。导致被告不能如期交房的主要原因如下：1、被告是第一次从事房地产开发，没有经验，考虑不周到，与原告约定的交房时间较短，不切实际，不能如期交房自是必然；2、近年来，房地产企业均陷入困境，被告也遇到了困难，导致其不能如期交房。基于以上原因，被告向原告表示歉意，请求原告谅解。本案诉争建设工程能交付使用，现在被告正想尽一切办法，争取早日向原告交付房屋。另外，原告与被告于2014年8月20日签订的《合同补充协议》约定在交房之日后三个月内为正常交房时间，逾期交房时间从原约定交房之日三个月后开始计算，以及被告在建设该工程时遇到了天气和政府干预等不可抗力因素导致延误了建设工期，因此，在计算逾期交房违约金时应当扣除三个月和不可抗力导致延误工期时间。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、被告华宇公司向本院提交了2013年—2016年龙山华府AC栋施工有效工期及相关清单，拟证明因法定节假日、雨雪天气、政府行为或停水停电等具有不可抗力的因素延误数百天，该延期天数应予扣除，不能算作逾期时间。原告认为该证据是被告方自行制作的清单，没有其他证据佐证，对其真实性不予认可，且节假日、正常雨雪天气引起的停工不属于不可抗力引起，不应扣除相应天数；2、被告华宇公司向本院提交了《商品房买卖合同》的附件《合同补充协议》，拟证明该协议约定了出卖人未违约情形和应扣除三个月逾期时间。原告对该证据的真实性无异议，认为补充协议约定交房之日起三个月内为正常交付时间是事实，但被告至今也未交房，计算逾期交房违约金应从双方签订的主合同约定的交房日期开始计算。对于被告提供的该两份证据，本院认为，在建设龙山华府时因遇雨雪天气、节假日及应政府要求停工，被告并未提供充分证据证实，而且大多是可以预见的，不属于不可抗力，对该证据本院不予采信，而《合同补充协议》具有真实性，系原、被告双方一致同意签订，双方同意主合同中约定的交房之日起之后三个月内为正常交房时间，因此，在计算逾期交房时间应予扣减三个月，对该证据本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月20日，原告彭跃军、罗莲花与被告华宇公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告彭跃军、罗莲花购买被告华宇公司开发的龙山华府小区在建商品房住宅楼X幢X单元X号房屋，建筑面积128.76平方米，单价为2360.98元/平方米，总房款304000元。该合同第八条约定交房期限为2015年5月30日前，合同第九条约定了被告华宇公司逾期交房的违约责任的处理方式：逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。同日，原、被告签订了《合同补充协议》作为《商品房买卖合同》附件四，该补充协议约定，原告以银行按揭方式付款，应于合同签订之日向被告支付首付款154000元，余款150000元以银行按揭支付。该补充协议还约定，为方便买受人收楼，买卖双方同意从约定交付之日起三个月内为正常交付时间，不视为出卖人违约，逾期交房时间从约定交房之日起3个月后开始计算，按《商品房买卖合同》第九条处理。该补充协议还约定了买受人提前使用房屋的条款。原告于2014年5月10日支付首付款154000元，于2014年11月13日通过中国建设银行按揭付款150000元。但被告华宇公司至今未交房给原告彭跃军、罗莲花。另查明，被告华宇公司于2014年4月25日已就龙山华府项目A、C栋商住宅楼办理了商品房预售许可证，编号：预许字（2014）第07号。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》及其附件四《合同补充协议》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按合同的约定履行自己的义务。原告彭跃军、罗莲花已履行了交付购房款的义务，而被告华宇公司至今未交房给原告，已构成违约，应承担违约责任。原告彭跃军、罗莲花请求被告华宇公司两个月内交付购买房屋是合理、合法的，本院应予以支持。至于原告要求被告支付逾期违约金，逾期天数从2015年5月31日起开始计算至2016年8月25日止，共453天，标准为每日万分之一，但本院认为原、被告双方在《合同补充协议》已明确约定逾期交房时间从约定交房之日3个月后开始计算，因此应扣减3个月共90天的逾期天数，本案违约金应计算为：304000元×0.0001×（453-90）天=11035元，对此违约金本院予以支持，超过部分应予驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、限被告郴州市华宇房地产开发有限责任公司在本判决生效后二个月内向原告彭跃军、罗莲花交付所购房屋；二、限被告郴州市华宇房地产开发有限责任公司在本判决生效后二个月内向原告彭跃军、罗莲花支付逾期交房违约金11035元；三、驳回原告彭跃军、罗莲花其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费224元，由原告彭跃军、罗莲花负担50元，被告郴州市华宇房地产开发有限责任公司负担174元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长  宁建道代理审判员  张艳芳人民陪审员  谢丁良二〇一七年二月二十日书 记 员  刘 伟附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。