湖南省邵阳市大祥区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民初字第566号
原告中国银行股份有限公司邵阳分行。住所地：邵阳市双清区宝庆东路****号。
负责人石毅，该分行行长。
委托代理人曾佳，湖南振威律师事务所律师。
委托代理人赵富澄，湖南振威律师事务所律师。
被告舒小平，男，1974年1月29日出生，汉族。
原告中国银行股份有限公司邵阳分行与被告舒小平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月5日受理后，依法由刘玉红担任审判长，与人民陪审员李时进、杨芳组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中国银行股份有限公司邵阳分行的特别授权委托代理人曾佳、被告舒小平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国银行股份有限公司邵阳分行诉称，2009年5月1日，原、被告双方签订了《房屋租赁合同》，约定原告将位于邵阳市宝庆中路三八亭综合大楼1号、2号两件门面（含夹层）租给被告做商业用房，租期自2009年5月1日至2011年4月31日止，租金为每年25200元，租金每季度一交。然而被告自2009年7月31日后一直未按约定支付租金，经原告多次电话及书面催收，被告至今一直拖欠，合同到期后，被告仍占用上述租赁房屋，且未支付任何使用费。原告现诉请诉请：1、判令被告立即腾空并交付租赁房屋；2、判令被告支付拖欠的房屋租金44100元及延期违约金13230元；3、判令被告支付房屋使用费78000元（暂计从2011年5月1日至2013年6月30日，顺延另算）；4、由被告承担本案诉讼费用。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：
1、原告的营业执照、组织机构代码证、负责人证明、被告的户籍卡资料复印件一份共4页，拟证明：原、被告的诉讼主体资格；
2、房屋租赁合同复印件一份共3页，拟证明：租赁房屋的期限和方式、被告已经违反合同约定；
3、原告于2013年向被告发出的通知复印件两份共2页，拟证明：原告催收租金并通知被告解除合同、承担责任；
4原告方于2013年2月及2014年5月向被告发出的律师函复印件二份共2页，拟证明：被告违约及应承担的责任。
被告舒小平辩称，我与原告签订合同，并缴纳了10000元押金和一季度租金之后，就开始装修房屋，但是原告在二楼装修储蓄所，导致我租赁的房屋漏水，店子开张后我多次找原告交涉，但是原告一直没有解决漏水的问题，店子开了一个月之后因为漏水的问题就开不下去了，我就把门面给关了。
被告未提供证据。
对原告提供的证据，被告提出以下质证意见：
1、对证据1、证据2没有异议；
2对证据3的真实性没有异议，该通知书是原告通过我的一个熟人交给我的；
3、对证据4的真实性没有异议，该律师函是在收到通知书很久之后收到的。
经过庭审质证，本院认为原告提供的证据具备证据的真实性、合法性和关联性，均予以采信。
根据采信的证据和当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
2009年5月1日，原、被告双方签订了《房屋租赁合同》，约定原告将位于邵阳市宝庆中路三八亭综合大楼1号、2号两间门面（含夹层）租给被告做商业用房，合同约定：租期自2009年5月1日至2011年4月31日止，租金为每年25200元，每季度交一次租金，签订合同当日交清第一季度租金6300元，以后每季度的第一个月的20日前交清本季度的房租租金，原告交付房屋时，被告应向原告支付房屋租赁保证金10000元。双方还约定：被告有欠缴租金及应缴其他费用的情形之一的，应按租金的30%向原告支付违约金；在租赁期内，被告需提前退租的，应提前一个月通知原告，并按月租金的30%支付违约金等。合同签订后，被告当即支付了自2009年5月1日至2009年7月31日的租金，并交纳了押金10000元，此后被告一直未按合同约定交付租金，原告亦一直未向被告催收，合同到期后，原告依然未向被告催收租金，亦未要求被告归还门面，直到2013年1月，原告向被告送达了催收租金的通知，2014年5月，原告方通过律师函要求被告协商解决交还门面及减免租金等事宜。双方协商未果，因此成讼。
本院认为，本案是一起房屋租赁合同纠纷。原、被告于2009年5月1日签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，且未违反法律、法规的禁止性规定，属于有效合同。原告向被告交付了门面，原告应按约支付租金，故原告要求被告支付从2009年8月1日起至2011年4月31日止的租金44100元的诉请，本院予以支持；合同约定被告应于每个季度第一个月的20日前支付本季度的租金，若欠缴租金及应缴其他费用的情形之一的，应按租金的30%向原告支付违约金，但被告自交纳了第一个季度的租金后就持续欠交，原告一直未向被告催交租金及违约金，亦未要求解除合同，且合同到期后依然任由被告继续未付租金占用门面多年，说明双方已以自己的实际行为变更了关于违约责任的条款，故对原告要求被告支付违约金的诉请，本院不予支持；双方的租赁合同至2011年4月31日到期后，被告未向原告归还门面，原告明知被告一直欠付租金，却在合同到期后依然未主动要求被告归还门面及交纳租金，造成租金损失进一步扩大，故对合同到期后的房屋使用费损失，由原、被告双方各负担一半较为适宜；合同到期后，被告继续使用门面，但双方未签订书面合同，应视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，且原告作为出租人已经在合理期限之前通知了被告，故对原告要求被告腾空并交还租赁房屋的诉请，本院予以支持，原告在接收被告归还的门面时，应就被告所交纳的保证金进行结算，因被告未就退还保证金提起反诉，本院不予处理，双方可自行结算抵扣。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第一百一十九条之规定，判决如下：
一、被告舒小平于本判决生效之日起十日内腾空并交付位于邵阳市宝庆中路三八亭综合大楼1号、2号两间门面（含夹层）给原告中国银行股份有限公司邵阳分行；
二、被告舒小平本判决生效之日起十日内向原告中国银行股份有限公司邵阳分行支付房屋租金44100元；
三、被告舒小平本判决生效之日起十日内向原告中国银行股份有限公司邵阳分行支付房屋使用费26250（按每年12600元，从2011年5月1日计算至2013年6月30日，顺延另算）；
四、驳回原告中国银行股份有限公司邵阳分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案收取案件受理费人民币3086元，由原、被告各负担负担1543（此款原告已自愿垫付，被告在本判决生效后十日内直接付给原告1543元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。
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审 判 长 刘玉红
人民陪审员 李时进
人民陪审员 杨 芳
二〇一四年八月十二日
书 记 员 马 莹
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。