湖南省怀化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）怀中民一终字第688号
上诉人（原审原告）张强，农民，）方家屯乡杨家桥村河边组。
委托代理人姚源康，湖南西南律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审被告）湖南华林置业有限公司（下称华林公司），住所地湖南省邵阳市邵东县中南皮件鞋业城F栋一号。
法定代表人贺新华，职务经理。
委托代理人唐飞鹏，湖南启航律师事务所律师，一般代理。
委托代理人刘中意，华林公司工作人员，特别授权代理。
上诉人张强因商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省新晃侗族自治县人民法院（2014）晃民一初字第126号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月26日受理后，依法组成合议庭，于2015年1月5日公开开庭进行了审理。上诉人委托代理人姚源康，被上诉人委托代理人刘中意、唐飞鹏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院认定：2008年华林公司通过竞拍摘牌获得了金橘佳苑的土地使用权，新晃县人民政府于2008年12月19日向华林公司颁发了晃国用（2008）第694号国有土地使用权证，尔后华林公司进行了金橘佳苑项目的商住开发，取得销售许可后，华林公司向社会公开发售商品房。2011年7月20日，张强与华林公司签订《商品房买卖合同》1份，合同约定张强购买华林公司所开发的金橘佳苑项目第26栋603号商品房1套，合同对交易房屋的面积、价格、合同履行等事项进行了约定，其中交付房屋期限的约定为2011年12月30日，产权证登记办理的约定为第十五条：“出卖人应当在该商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，买受人应积极配合，并负责交付办理产权手续应交的税款、规费和工本费。其中契税、保修基金按新晃县人民政府之规定税率交纳，土地使用证按每平方米8元交纳，房产证按每平方米8元交纳，并在房屋交付使用时一次性付清。”合同签订后，张强按合同约定交付了房款。华林公司也在合同规定的期限内向张强交付了房屋。2011年11月22日，张强将办理产权登记手续应缴纳的费用交付给华林公司。
2010年3月26日，怀化市国土资源局以新晃县人民政府违法批地为由作出怀国土资罚字（2010）第8号行政处罚决定，将华林公司用于金橘佳苑项目开发的晃国用（2008）第694号国有土地使用权证予以撤销，该处罚决定作出后已生效执行。新晃县人民政府在完善相关法律手续后，重新为华林公司颁发了晃国用（2013）第385号国有土地使用权证。新国有土地使用权证上落款的时间为2013年5月24日。华林公司自述2013年6月21日领取新的国有土地使用权证后，已于2013年8月将张强所购商品房的权证登记资料报送登记机关。张强所购商品房的房屋所有权证登记时间为2013年11月18日，国有土地使用权证登记时间为2014年5月8日。张强认为，《商品房买卖合同》第十五条应理解为华林公司应在90个工作日内交付房屋权属证书，而华林公司未能在90个工作日内予以交付，已构成违约，遂诉至本院，要求华林公司赔偿。
另查明，华林公司公司成立于2003年7月28日，公司名称为邵东县湘邵房地产开发有限公司，2009年10月20日，公司名称变更为湖南华林置业有限责任公司。
据此，原审法院认为：张强、华林公司于2011年7月20日签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，所订合同的内容不违反法律、法规的强制性规定，该合同依法有效。张强、华林公司双方均应按合同约定行使权利、履行义务。
本案中张强、华林公司争议的焦点为：一、华林公司未能在交付房屋后90个工作日内交付房屋权属证书，是否违反了合同的约定。《中华人民共和国合同法》第四十一条规定“对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”、第一百二十五条第一款规定“当事人对合同条款的理解有争议的，应该按照合同所使用的词语、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”。本案中，张强、华林公司所签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权证登记办理的条款为：“出卖人应当在该商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，买受人应积极配合，并负责交付办理产权手续应交的税款、规费和工本费……”，该条款的意思表示清楚，对张强、华林公司的权利义务约定具体明确，不存在有争议，按照合同的约定，华林公司在商品房交付使用后90个工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，便是履行了合同约定的义务。张强及其代理人认为该第十五条应理解为华林公司应在90个工作日内办理房屋权属证书的意见，系其自身理解错误。故华林公司未能在交付房屋后90个工作日内交付房屋权属证书，没有违反双方合同的约定
二、华林公司未能在交付房屋后90个工作日内交付房屋权属证书，是否违反了法律的规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”根据这一规定，出卖人没有在商品房交付之日起90日内办理房屋权属证书的，买受人要求赔偿损失能获得支持有三个前提，即：一是由于出卖人的原因，二是当事人没有特殊约定，三是合同没有约定违约金或者损失数额难以确定。本案中，出卖人没有在商品房交付后90个工作日内办理房屋权属证书，是因为金橘佳苑项目的国有土地使用权证被土地行政主管部门撤销，而该国有土地使用权证是办理张强所购商品房权属登记的法定资料，国有土地使用权证被撤销对华林公司而言，属于无法预见、无法避免的不可抗力，故不能如期交付房屋权属证书，不属于“由于出卖人的原因”；其次，《商品房买卖合同中》第十五条已经明确约定了华林公司的义务为“应当在该商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，属于特别约定，华林公司在重新获得国有土地使用权证后，及时将张强的登记资料交登记机关备案，便是按约定履行了其合同义务；再次，对于无法按期交付房屋权属证书，《商品房买卖合同》中并没有对违约金作出约定，本案中张强也未能提供证据证明因为华林公司没有按期交付房屋权属证书给其造成了损失。故华林公司未能在交付房屋后90个工作日内交付房屋权属证书，没有违反法律的规定。
综上所述，对张强的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第四十一条、第一百二十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回张强的诉讼请求。案件受理费1118元，由张强负担。
宣判后，张强上诉称：原判认定被上诉人未能在交付房屋后90个工作日内交付房屋权属证书没有违反合同约定和法律规定，缺乏事实和法律依据。合同第十五条的约定，应为办理和交付房屋产权证的格式条款约定，对格式条款有两种以上理解的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。所以应支持上诉人对格式条款的理解。此外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，被上诉人应当在房屋交付后90个工作日内交付房屋产权证书，否则应当承担违约责任，赔偿损失。本案被上诉人未能如期交付房屋权属证书不属于不可抗力。请求：撤销原判，改判被上诉人赔偿上诉人损失52683.53元并承担一、二审诉讼费用。
被上诉人华林公司辩称：上诉人所称的格式合同存在歧义，应做出对被上诉人不利的解释，纯属曲解合同。本案对合同第十五条的约定很明确，不应存有不同的理解；上诉人没有在规定期限内办理和交付房屋产权证，完全是政府行为所致，被上诉人没有过错，不应承担民事责任。请求：驳回上诉，维持原大判。
经审理查明：原审法院查明的事实属实，与二审查明的事实一致。二审中双方当事人均未提供新的证据。
本院认为：本案双方《商品房买卖合同》第十五条的约定为：“出卖人应当在该商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，买受人应积极配合，并负责交付办理产权手续应交的税款、规费和工本费。其中契税、保修基金按新晃县人民政府之规定税率交纳，土地使用证按每平方米8元交纳，房产证按每平方米8元交纳，并在房屋交付使用时一次性付清。”不管从哪方面理解，均不能得出被上诉人应在房屋交付后90日内交付房屋产权证书的结论。所以上诉人坚持理解为被上诉人应在房屋交付后90日内交付房屋产权证书，超出了本条款的含义，不属对格式条款含义不同理解的争议。故对此项上诉理由依法不予支持。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”上诉人称其购买的房屋符合上述第三种情形，即为已竣工的房屋，被上诉人应在订立合同后90日内交付房屋产权证书，现被上诉人没有交付应承担违约责任。但对照上述条款规定，被上诉人承担此种违约责任的前提必须是“由于出卖人的原因。”本案不能办理房屋产权证的原因是2010年3月26日怀化市国土资源局以新晃县人民政府违法批地为由作出怀国土资罚字（2010）第8号行政处罚决定，将被上诉人用于金橘佳苑项目开发的晃国用（2008）第694号国有土地使用权证予以撤销，重新为被上诉人颁发晃国用（2013）第385号国有土地使用权证的时间为2013年5月24日。张强与被上诉人在合同签订时及交付房屋90日后，新晃县政府均没有给被上诉人重新发放土地使用权证。而被上诉人在项目开发时已通过合法方式取得土地使用权。土地使用权被撤销的原因是新晃县人民政府违法批地，并不是被上诉人的行为所致。所以上诉人据此要求被上诉人承担违约责任的理由不充分，依法不予支持。
综上所述，原判认定事实清楚，适用法律准确，处理恰当。上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费1118元，由上诉人张强负担。
本判决为终审判决。
审判长 张义泰
审判员 曾美英
审判员 金 丽
二0一五年元月二十三日
书记员 向玉兰