广西壮族自治区临桂县人民法院 民 事 判 决 书 （2014）临民初字第504号 原告广西长岛物业服务有限公司某某分公司，住所地临桂县世纪大道。 负责人许某某，该公司经理。 委托代理人孙巧玲，广西同盛吉成律师事务所律师。 被告骆某某，男，1976年8月10日出生，汉族，住广西临桂县。 被告马某某，女，1981年10月26日生，汉族，住址同上。 原告广西长岛物业服务有限公司某某分公司（以下简称长岛物业桂林分公司）诉被告骆某某、马某某物业服务合同纠纷一案，本院于2014年4月18日受理后，依法组成由代理审 判员粟春平担任审判长，人民陪审员周道奕、赵生付参加的合议庭，于2014年7月4日公开开庭审理了本案。书记员陈恩琴担任记录。原告长岛物业桂林分公司的委托代理人孙巧 玲到庭参加诉讼，被告骆某某、马某某经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告长岛物业桂林分公司诉称，原告是为被告所在的桂林·长岛十六区提供物业服务的企业。被告骆某某、马某某是临桂县世纪大道28号桂林·长岛十六区的业主，其住宅位于小区 内28栋1单元4-2号，建筑面积119.55㎡。被告的物业已于2011年1月12日交付。根据原告与桂林·长岛十六区的业主委员会签订的《桂林·长岛十六区物业服务合 同》约定，小区内多层住宅的物业服务费为0.4元、0.5元、0.6/月·㎡，车位（库）服务费按物业服务费的50%收取；业主于每月15号前交费，逾期不交视为违约。违 约超过3个月的，按拖欠费用总额3‰/天的比例收取滞纳金（违约金）。 被告的住宅为多层建筑，应按0.5元/㎡的标准向原告交纳物业服务费，于每月15日前交纳。但被告一直没有缴纳，原告多次向其催收，并于2013年11月26日向被告发送 书面催收函，但被告仍置之不理。原告认为，被告的行为已严重违反《桂林·长岛十六区物业服务合同》，损害了原告的合法利益，依法应当向原告立即支付所拖欠的物业费和支付滞 纳金（违约金）。因原告自行催收未果，特向法院起诉，请求：1、判令被告骆某某、马某某立即支付2009年7月1日至2014年3月30日止的物业服务费3。 598.46元及违约金8,635.57元（上述违约金暂计至2014年3月30日止，按被告逾期支付款项的每日3‰计算，此后的违约金仍按上述标准计至被告付清物业费时 止）；2、本案诉讼费用由被告承担。 原告长岛物业桂林分公司对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、《商品房买卖合同》一份，证明被告骆某某、马某某于2007年12月21日购买了桂林·长岛十六区 28栋1单元4-2号房屋；2、《桂林·长岛16区前期物业服务协议》一份，证明原、被告约定前期物业服务及缴纳物业服务费的情况；3、《桂林·长岛十六区物业服务合同》 两份，证明原告收取物业服务费的标准及违约金的计算标准；4、《催交物业费律师函》及快递存根，证明原告曾多次催收过被告交纳物业服务费。 被告骆某某、马某某未作答辩，在举证期限内亦未提供证据。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人对对方当事人提交的证据,有答辨和质证的权利。本案被告骆某某、马某某经本院合法传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼。 视为其已放弃答辨和质证的权利。原告提供的证据因与本案事由及本案事实具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 依据上述证据以及庭审笔录，本院确认案件法律事实如下：2009年1月12日，广西长岛物业管理有限公司桂林分公司作为甲方与乙方骆某某、马某某签订了《桂林·长岛16区 前期物业服务协议》，该协议约定委托管理合同的期限为：乙方同意甲方对小区实行前期物业有偿管理服务直至小区业主委员会成立，签订新的物业管理服务合同为止。同时，该合同 第五条约定物业管理的各种有关费用：1.住宅物业服务费按物价部门批准的标准执行（0.6元/平方米·月，从2008年1月1日至2010年1月1日按0.4元/平方米· 月计收，差额0.2元/平方米·月由开发公司补贴。），从开发公司通知入伙之日起预缴半年的物业服务费。以后每月10日前为业主缴费时间，逾期不缴者视为违约，违约者须按 拖欠金额的每日千分之三支付违约金。2.-3.（略）。4.车库、杂物房的物业管理费按住宅物业管理费的50%计收。2011年1月6日，桂林·长岛十六区业主委员会作为 甲方与原告长岛物业桂林分公司（乙方）签订《桂林·长岛十六区物业服务合同》，该合同第八条约定物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳物业费，多层住宅物业服务费 按0.50元/月·平方米收取；车位（库）服务费按物业管理费的50%收取；该合同第九条约定每月15号前为业主/住户交费时间，逾期不交视为违约。拖欠物业管理费超过 3个月的，按拖欠费用总额3‰的比例收取滞纳金；该合同第二十七条约定业主/用户如有欠费，视为违约，乙方有权按欠费额每日3‰向业主/用户收取违约金，用户欠费，业主 应当承担连带责任；合同第三十七条约定本合同生效后20栋以后的物业管理费按0.5元/平上米收取；该合同年限贰年整。2012年12月22日，桂林·长岛十六区业主委员 会作为甲方再次与原告长岛物业桂林分公司（乙方）签订《桂林·长岛十六区物业服务合同》，该合同约定的年限为三年即2012年12月至2015年12月止，合同约定的物业 管理服务及收费标准、违约责任与双方于2011年1月6日签订的《物业服务合同》中的相关条款内容基本一致。上述合同签订后，原告即按合同的约定对桂林·长岛十六区的物业 进行管理，并为该小区的业主及住户提供服务。本案诉讼中查明，被告骆某某、马某某是桂林·长岛十六区的业主，其共同所有的房屋建筑面积为119.55㎡㎡。被告自 2009年7月1日开始至2014年3月30日止拖欠原告的物业服务费共计3，446.2元即[（2009年7月1日至2010年1月1日即6个月×119.55㎡ ×0.4元/月·㎡=286.9元）+（2010年1月1日至2010年10月8日即9.27个月×119.55㎡×0.6元/月·㎡=664.9元）+(2010年 10月9日至2014年3月30日即41.73个月×119.55㎡×0.5元/月·㎡=2，494.4元）=3，446.2元]。对于上述物业服务费，原告多次向被告催 收，被告均未支付物业服务费给原告。2014年4月18日，原告诉至本院，请求：1、判令被告立即支付2009年7月1日至2014年3月30止的物业服务费3。 598.46元及违约金8，635.57元；2、本案诉讼费用由被告承担。 另查明，原告长岛物业桂林分公司于2006年6月6日向临桂县工商行政管理局申请成立，组织机构有限期自2010年5月24日至2014年5月24日，资质等级为贰级。同 时查明，广西长岛物业管理有限公司桂林分公司于2010年1月13日更名为广西长岛物业服务有限公司某某分公司。 本院认为，桂林·长岛十六区业主委员会，是由桂林·长岛十六区业主选举而产生，其职责之一就是代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。因此，原告长岛物业 桂林分公司与被告骆某某、马某某签订的一份《桂林·长岛16区前期物业服务协议》及原告与桂林·长岛十六区业主委员会签订的两份《桂林·长岛十六区物业服务合同》，是原、 被告双方在平等自愿的基础上协商一致达成的协议，是原、被告的真实意思表示，其内容未违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，受到法律的保护。原告应依照合同的约定，为 被告提供了物业管理服务，被告应依照合同的约定，向原告交纳物业服务费。被告未支付物业服务费给原告，其行为已构成违约，依法应当承担民事责任。因此，对于原告诉请被告支 付原告物业服务费的诉讼请求，本院认为其要求合理，符合法律的规定，本院予以支持。对于物业服务费的计算，被告方应按查实的数额3，446.2元支付给原告，对原告诉请物 业服务费过高的部分，与事实不符，本院不予支持。至于原告诉请被告支付违约金8，635.57元，因该项请求过高，故对过高部分不予支持，原告主张违约金的计算，应根据 《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当 事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十，一般可以认定过分高于造成的损 失。结合本案实际和根据法律规定，违约金按被告未支付原告物业服务费3，446.2元的30%计算为宜即3，446.2元×30%=1，033.9元，并由被告支付给原 告。同时，被告骆某某、马某某在本案中拒不到庭的行为和在举证期间内不向法院提供相应证据材料，应视为放弃举证权利，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》的规 定，其亦应承担举证不能的不利后果。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第五项、第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼 法》第一百四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，判决如下： 一、被告骆某某、马某某共同支付2009年7月1日至2014年3月30日的物业服务费3，446.2元给原告广西长岛物业服务有限公司某某分公司； 二、被告骆某某、马某某共同支付违约金1，033.9元给原告广西长岛物业服务有限公司某某分公司； 三、驳回原告广西长岛物业服务有限公司某某分公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费106元，由原告广西长岛物业服务有限公司某某分公司负担53元，被告骆某某、马某某共同负担53元。 上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起五日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定履行期限最后一日起二年内，向本院申 请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费106元（收款单位：桂林市 中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处 理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  粟春平 人民陪审员  赵生付 人民陪审员  周道弈 二〇一四年七月四日 书 记 员  陈恩琴