沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈和民二初字第02141号
原告：路红苏。
被告：沈阳星辰房地产开发有限公司。
法定代表人：黄哲明，该公司董事长。
委托代理人：王志睿，系北京隆安律师事务所沈阳分所律师。
原告路红苏与被告沈阳星辰房地产开发有限公司（以下简称沈阳星辰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王萍担任审判长，审判员张峰主审，人民陪审员韩皓宇参加合议，于2015年11月10日公开开庭进行了审理，原告路红苏、被告沈阳星辰公司委托代理人王志睿到庭参加诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。
原告诉称：2013年5月27日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，购买位于和平区文体路五里河交汇处京城中心2号楼2单元8楼4号59.17平方米商品房一套，合同约定交房日期为2014年3月31日前，至今被告没能交房，也确定不了交房日期，致使原告不能按期入住，而且给原告造成财产损失和精神损失（外面租赁房屋住，担心成为烂尾楼面临钱房都没有的精神压力）；购房时，售楼人员告诉我说房子备案等一个月内办理，至今也未办理，请求予以赔偿。欠款购房至今未开发票，请求开发票，依法纳税人人有责；被告未告知房子已经被抵押给信达公司，由于被告购买的房子抵押给第三方，使得原告面临住不上房子、损失购房款的风险，属于隐瞒房屋事实的欺骗购买行为，让原告面临房产权属问题的担忧。诉讼请求：1、原告请求判定原告与被告签订商品房买卖合同（协议）合法有效，房子归原告所有，并且原告保留有退房的权利；2、购房全款未备案，请求备案，并按照房款的日万分之0.5（按合同的交款日期后的一个月后算起直到备案为止）赔偿，现按2013.6.27-2015.7.1计算赔偿金额为：734天×503667元×0.00005=18485元；3、购房全款至今未给开发票，请求开发票；4、求判定被告给付原告违约赔偿金交付款的日万分之三（按合同约定从交款之日起计算到交房或者退房款给原告为止）2014.4.1-2015.7.1，计算赔偿金额：457天×503667元×0.0003=69053元；5、判定被告因违约给原告造成的财产损失。租房：1800元每月，从应交房日期算到交房为止，即：2014.4.1-2015.7.30期间，15个月×1800元每月=27000元；6、请求判定被告承担本次案件诉讼费用；7、判决履行期内被告应进行赔偿，如未履行赔偿，应追加迟延履行金。
被告沈阳星辰公司辩称：合同没有约定逾期备案违约金，其主张没有事实和法律依据。逾期交房的事情，业主是知情并同意的，是出于不可抗力的原因，并非由被告原因造成的。原告主张的逾期交房违约金数额过高。对于原告主张的租房损失不同意赔偿，租房损失与本案不属同一法律关系，而且双方对此也没有约定，无法律依据。
经审理查明，2013年5月27日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定原告以503667元购买被告开发建设的位于沈阳市和平区文兴路41-2号第2幢2-8-4号房屋，即本案诉争房屋，建筑面积为59.17平方米。其中第六条约定，2013年5月27日前一次性付清购房款项人民币503667元；第八条约定，出卖人应当在2014年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。……第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金……。合同签订后，原告依约将全部房款支付给被告，被告为原告出具了收款收据。诉争房屋所在楼宇未竣工，亦未交付原告。
另查，诉争房屋存在在建工程抵押。
上述事实，有商品房买卖合同、收款收据、银行凭单、本院调取的抵押物清单以及当事人当庭陈述笔录等证据在卷佐证，已经开庭质证，本院予以确认。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。对原告要求确认《商品房买卖合同》有效的诉讼请求，本院予以支持。
对于原告要求确认涉诉房屋所有权的诉讼请求，因该涉案房屋尚未竣工验收、亦未办理初始登记批复。且依据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律有规定的除外。”的规定，涉案房屋现尚未办理物权登记，故未产生相应物权效力，故对原告该项诉讼请求，本院暂不予支持。待条件具备时，原告可另行主张。
对于原告主张的保留有退房的权利的诉讼请求，因是否主张退房系原告自主行为，法律、行政法规未限制公民的合法诉权，故对该项诉讼请求，本院无需处理。
对于原告要求被告办理备案登记的诉讼请求，因涉案房屋被抵押，不具备办理备案登记的条件，故对原告该项诉讼请求，本院不予处理。待条件具备时，原告可另行主张。
对于原告要求被告合同未备案的违约金的诉讼请求，因合同中并未约定被告未备案时应支付违约金，且原告亦为举证证明其因合同为本案而产生了直接损失，故对原告该诉讼请求，本院不予支持。
对于原告要求开具发票的诉讼请求。因原告已经支付全部房款，被告作为开发商应当开具相应正式发票，故对原告该项诉讼请求，本院予以支持。
对于原告诉请被告约定给付逾期交房违约金的诉讼请求，因被告至今未依约向原告交付房屋，应承担给付逾期交房违约金的责任。关于逾期交房违约金的计算标准，因原、被告已在合同第九条中明确约定，故从其约定。被告应从2014年4月1日起给付，至原告主张的2015年7月1日止，共计逾期457天。
对于原告要求被告赔偿其未交付房屋而产生租房损失的诉讼请求，因合同对逾期交房的违约责任进行了约定，并且原告已经主张，原告再主张赔偿损失缺乏法律依据，故对原告该诉讼请求，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十条（二）项、第一百一十四条一款，《中华人民共和国物权法》第九之规定判决如下：
一、确认原告路红苏与被告沈阳星辰房地产开发有限公司于2013年5月27日就位于沈阳市和平区文兴路41-2号2-8-4号房屋签订的《商品房买卖合同》有效；
二、被告沈阳星辰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，给付原告路红苏20**年4月1日至2015年7月1日的逾期交房违约金23017.58元；
三、被告沈阳星辰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，给原告路红苏开具503667元的正式发票；
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息或支付迟延履行金。
四、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费2591元（原告已预交），由被告沈阳星辰房地产开发有限公司负担；公告费400元，由被告沈阳星辰房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 王 萍
审 判 员 张 峰
人民陪审员 韩皓宇
二〇一五年十一月十六日
书 记 员 高 珊
本案判决依据的相关法律规定
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。