江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）赣11民终396号上诉人（原审被告）：婺源县凌漆酒伊购物中心有限公司，住所地江西省婺源县紫阳镇种德里路1号，统一社会信用代码91361130584030130J。法定代表人：余辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：汪永祥，该公司员工，一般代理。委托诉讼代理人：程丽华，江西青之蓝律师事务所律师，特别授权。被上诉人（原审原告）：詹文聪，男，1991年6月7日出生，汉族，江西省婺源县人，职工，住上海市闸北区。委托诉讼代理人：詹华，系詹文聪父亲，特别授权。委托诉讼代理人：余世文，江西贤和律师事务所律师，特别授权。上诉人婺源县凌漆酒伊购物中心有限公司因与被上诉人詹文聪房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省婺源县人民法院（2017）赣1130民初1472号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。婺源县凌漆酒伊购物中心有限公司上诉请求：撤销原审判决第一项，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、原审认定上诉人与被上诉人所签订的合同“名为行纪合同，实为房屋租赁合同”错误。上诉人与被上诉人签订的《商业用房委托投资经营合同》是一份典型的委托合同，其宗旨是，被上诉人作为甲方，将自己拥有的不动产委托上诉人经营（指出租），并将经营收入（租金收入）按时交付给委托人（被上诉人）。二、原审以合同第九条、第十条的相关约定认定双方签订的合同“实为租赁合同”不当。合同的内容条款，双方已经就“委托”的意思表示，委托的标的、事项、方式、要求作了约定，委托合同的性质无可争议。三、原审判决上诉人支付违约金，显然不当。不能支付租金是由于承租人中途不履行合同，非上诉人的过失。被上诉人作为委托人，将其不动产交上诉人管理、出租，上诉人将租金交付给被上诉人，上诉人作为受托人不收取报酬，反倒要向委托人支付租金，这不公平也难以理解。詹文聪辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、依据租赁合同的概念、及合同必须具备的条款，再结合上诉人与被上诉人签订的《商业用房委托投资经营合同》的具体条款，可以认定双方签订的合同名为“委托合同”实为“租赁合同”。二、上诉人存在严重违约，原审法院依照合同约定和法律规定判决上诉人承担违约责任正确。请求驳回上诉，维持原判。詹文聪向一审法院起诉请求：请求判令被告立即支付租金17,912元和违约金32,538元，合计50,450元（计算至2017年10月31日止）。一审法院认定事实：2013年10月1日，原、被告分别以甲、乙方的名义，签订了一份《商业用房委托投资经营协议》，协议载明：一、委托标的。1、标的物：位于种××路××0791商城内，所购置的房屋为负一层135号，建筑面积12.94平方米；2、标的用途：0791商城为商业用房，经营范围以0791购物中心营业执照规定之项目为准。二、委托方式：甲方就其拥有的0791购物中心的全部投资经营管理权委托给乙方，由乙方在法律规定的范围内进行合法经营，乙方在保证甲方0791购物中心委托前的市场价值的基础上，全面展开专业有效的经营，提升被委托的商业项目的行业地位、品牌地位及市场价值。三、委托事项。甲方授权乙方下述商业经营事宜：1、全面制定经营方案，引进先进的市场理念、模式、方法；2、负责甲方的品牌经营，在委托经营期内建立起著名品牌形象；4、全面招商，引进实力雄厚、经营能力强、市场信誉好的国内外品牌厂商，并以0791商城的名义与最终租户订立租赁合同；9、以乙方名义对外出租，乙方不收取任何报酬。四、委托期限及租金标准。委托期限起始于0791商城招商政策当中即2013年10月1日，止于2020年9月30日，每年的租金9,600元整，2013年10月1日至2016年9月30日无递增，2016年10月1日至2020年9月30日按3%递增；六、租金支付。租金标准：在本合同有效期内，乙方保证按第四条从2013年10月1日起开始向甲方支付租金，租金每一个季度一付，三个月一结，一个月计租金800元整。九、乙方的权利与义务。2、负责甲方的品牌经营，在委托经营期内建立起著名品牌形象；4、全面招商，引进实力雄厚、经营能力强、市场信誉好的国内外品牌厂商，并以0791购物中心的名义与最终租户订立租赁合同；9、乙方须按时足额向甲方交付租金；10、乙方在接受甲方委托经营期间，承担该商业用房的公共维修基金、物业管理及经营管理等一切费用。十、违约责任。3、乙方无正当理由逾期向甲方交付租金，乙方应按逾期每日依本年度约定租金的0.5%向甲方支付违约金。十一、合同的解除。存在下列情形之一时，本合同自动解除，双方均不承担责任：1、因不可抗力导致本合同无法执行时；2、本合同有效期届满；3、经双方同意的其他情况。合同签订后，原告按约定将0791商城内负一层135号房屋交付给被告，被告又将该房屋出租给江西益旺弘实业有限公司使用，至2015年12月31日止，被告均如约向原告交付了租金。除本案所涉房屋外，原告在“0791购物中心”无投资，也无项目品牌。2015年4月，江西益旺弘实业有限公司租赁本案所涉房屋等房产经营的超市因故停止营业，并停止向被告交付租金，被告遂以江西益旺弘实业有限公司为被告向本院提起诉讼，经该院和上饶市中级人民法院审理，解除了被告与江西益旺弘实业有限公司所涉0791商城内包括本案所涉房屋在内的房屋租赁合同，并判令该公司赔偿本案被告至判决生效日止的租金损失。该案诉讼终结后，被告未再向原告支付租金，原、被告就2016年1月后的房屋租金交纳事宜协商未果。庭审中，被告要求该院对双方约定的违约金比例进行调整，而原告则同意调整违约金的比例为不低于所欠租金的30%。一审法院认为，原、被告签订的合同名称为《商业用房委托投资经营合同》，形式上属于行纪合同，但从合同内容看，合同第二条“委托方式”及第三条“委托事项”均述及原告委托被告的系其在0791购物中心的“全部投资”或者是原告的“品牌经营”，而该院查明的事实表明，除本案所涉及的房屋外，原告在0791购物中心并无其他投资，也无项目品牌，合同所涉房屋也并非原告在0791购物中心的投资，而合同第九条“乙方（被告）的权利与义务”第9项载明，被告须按时向原告交付租金，第十条中的“违约责任”第3项更是约定了被告逾期交纳租金须向原告支付违约金，从双方约定的内容不难看出，对于原告，向被告交付房屋、向被告收取租金系其权利、义务，对于被告而言，接收管理原告房屋并向原告交付租金系其义务，当然，双方在合同中约定，被告（乙方）可以“0791购物中心”与最终租户签订租赁合同，但其法律性质实质是原告允许被告向他人转租房屋，而且，双方在合同第三条第9项中约定，乙方即被告不收取任何报酬，也不符合行纪合同的特征；因此，原、被告签订的合同，名实不符，名为行纪合同，实为房屋租赁合同，原告系房屋出租方，被告系承租方，江西益旺弘实业有限公司系次承租人，根据合同法的原理，对于合同的名称与内容不符的，应按其内容处理，故，应按照房屋租赁合同处理本案。原、被告在合同中已明确约定了双方的权利和义务，双方均应按约履行，原告诉请判令被告支付租金，有事实和法律依据，该院予以支持；被告在诉讼中明确要求对双方约定的违约金比例进行调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，违约金过高的，当事人可以请求人民法院予以调整，本案双方当事人在合同中约定的以年度应交租金为基数按日支付0.5%的违约金，逾期一年后其应付的违约金即为年租金的1.8倍，对照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条第二款的规定，该违约金比例显系过高，应予调整，据此，该院对被告欠交租金的违约金比例调整为欠付租金的30%；因目前尚未逾2017年第四季度，第四季度的租金尚未届支付期限，故，依合同约定被告应支付租金至2017年第三季度，2016年度每月租金以800元为基数，2017前三季度每月租金以824元为基数，被告应付租金即为17,016元；以应付租金17,016元为基数，按30%的比例计算，被告应付的违约金为5,104.8元。如前所述，原、被告并非代理关系，而系房屋租赁关系，被告作为租赁合同的承租方，按约交付租金系其主要的合同义务，故，被告所持的“江西益旺弘实业有限公司未交付租金，故其无代付租金的义务”理由不能成立，该院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款和《最高人民法院关于适用?中华人民共和国合同法?若干问题的解释》（二）第二十九条第二款之规定，判决如下：一、被告婺源县凌漆酒伊购物中心有限公司支付原告詹文聪截至2017年9月30日止的租金和违约金22,120.8元，限判决生效后十日内履行完毕；二、驳回原告詹文聪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1,062元，减半交纳531元，由原告詹文聪负担297元，被告婺源县凌漆酒伊购物中心有限公司负担234元。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案在二审中的主要争议焦点为：如何认定双方签订的《商业用房委托投资经营合同》的性质？上诉人主张本案是被上诉人委托上诉人出租房屋，故该合同系委托合同；被上诉人则认为该合同实为租赁合同。本院认为，首先，本案双方签订的合同虽然名为《商业用房委托投资经营合同》，但是该合同约定以受托人而不是委托人名义对外承租，并不符合《中华人民共和国合同法》第三百九十六条规定的由受托人处理委托人事务的一般特征；另外，合同约定由受托人自己名义对外出租且受托人不收取任何报酬，亦不符合《中华人民共和国合同法》第四百一十四条规定的“行纪人以自己的名义为委托人从事贸易活动，委托人支付报酬的合同”的行纪合同基本特征，故本案合同既不应认定为委托合同，也不应认定为行纪合同。其次，双方合同的主要义务条款是合同第六条的“租金支付”，且合同第四条约定了租赁期限及对应的租金数额，合同第九条、第十条约定了上诉人作为合同乙方按期足额支付租金的义务以及逾期支付租金时应承担违约金的违约责任，合同第八条第6项、第10项还约定了上诉人在合同期内承担公共维修基金等费用支付义务，以上条款均符合《中华人民共和国合同法》第二百一十三条规定的租赁合同主要条款特征，故原审认定双方订立的合同实质上系租赁合同，并无不当。最后，本案所涉合同实质上为租赁合同，同时合同中亦约定了部分委托事项的条款，例如委托乙方进行树立品牌形象、进行市场推广等，然而，双方合同并未就如何执行上述委托进行具体约定，而且合同中并未有如执行不成时乙方承担责任的相应约定，故上诉人主张的本案双方实质上委托法律关系而不是租赁法律关系的上诉理由，缺乏事实依据，本院不予采纳。上诉人逾期交付租金，原审法院依据双方合同约定以及法律规定，依法判决上诉人支付违约金并无不当。综上所述，婺源县凌漆酒伊购物中心有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,062元，由上诉人婺源县凌漆酒伊购物中心有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  朱晖华审判员  罗 玮审判员  周立峰二〇一八年三月二十八日书记员  林也力