广西壮族自治区来宾市兴宾区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）兴民初字第120号
原告柳州市新铭物业服务有限公司。住所地：广西柳州市柳南区。
法定代表人曾新龙，总经理。
委托代理人莫献忠，广西和清律师事务所律师。
委托代理人刘静心，广西和清律师事务所律师。
委托代理人黄柳军。
被告陈郁镐。
委托代理人陈文东，广西桂中律师事务所律师。
原告柳州市新铭物业服务有限公司诉被告陈郁镐物业服务合同纠纷一案，本院2014年1月8日受理后，依法组成合议庭，于2014年4月10日公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘静心、被告委托代理人陈文东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2007年接受来宾市大地房地产开发有限公司的委托，为来宾市“大地景苑”小区提供物业服务。被告购买该小区物业并与原告签署了物业管理服务合同及业主公约等文件。但原告未按照合同约定交纳物业服务费用，经原告书面催收，被告仍拒不交纳拖欠的物业费。2012年6月28日，原告由柳州市共同物业服务管理有限公司变更为柳州市新铭物业服务有限公司。原告认为被告拖欠物业费已构成违约，为维护原告的合法权益，故诉至法院，要求被告支付原告物业管理费和公共水电费4772元，违约金1432元，共计6204元；本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，一、原告的物业服务资质系三级物业服务资质，只能承接20建筑面积为万平方米的住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。而“大地景苑”服务范围是建筑面积236804.47平方米，原告属违法超资质承接物业服务项目，该物业管理合同违反国家强制性规定，且原告取得物价局的收费批复是在签订物业管理合同之后，该物业服务合同应属无效。二、原告与开发商串通，签订的《前期物业管理委托他补偿协议》将交房和签订物业管理合同捆绑在一起，被告系为了早日得以交房，违背其真实意愿，迫不得已签订《物业管理合同》。而原告提供的《物业服务合同》、业主公约等材料均不是被告本人签名，被告从未与原告签订或委托他人签订过物业服务合同，该合同的来处不明。三、本案已超过诉讼时效。《物业服务合同》是2009年9月11日签订，原告主张物业费应再2011年9月11日前提起诉讼，但原告是在2013年9月26日才提起诉讼，且没有诉讼时效中断的情形。四、被告的房屋并不在原告的服务范围。被告的房屋位于来宾市祥和路，坐西向东，为沿街房屋，大门面向祥和路，门口系祥和路的人行道。人行道的维护保洁等均由市政有关部门负责，不在原告的服务范围之内。而“大地景苑”小区在南面和北面各开了大门，将小区和被告的房屋分割开来，原告物业服务的范围在小区之内，并不包含被告的房屋。原告认为其已为被告提供了物业服务，应由原告举证证实其为被告提供了什么物业服务。原告收取物业管理费没有收费许可证，物价局的批文是要求双方协商收费，但双方并未协商，其收取物业费计算依据不明确。综上，应驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原告前称为柳州市共同物业管理有限责任公司，于2007年6月6日与来宾市大地房地产开发有限公司签订前期物业管理委托合同，合同约定来宾市大地房地产开发有限公司将“大地景苑”小区前期物业管理服务工作委聘原告全权经营管理。期限自“大地景苑”交房之日起至小区业主委员会产生并代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。“大地景苑”小区总建筑面积约236804.47㎡。物业服务合同中约定原告方的权利和义务包括：对本管理辖区内的房屋共有部分、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；制定本物业的物业服务制度和《业主临时公约》并书面告知业主方；建立健全本物业的物业服务档案资料；制止违反本物业的物业服务制度和《业主临时公约》的行为等。物业合同中还约定了物业费收取标准为：多层住宅每月0.6元／㎡，高层住宅每月0.8元／㎡，办公楼房每月2元／㎡，商业经营房3元／㎡。之后，来宾市物价局批复“大地景苑”小区住宅物业按建筑面积每月每平方米0.45元收取，商业经营用房和办公用房物业服务收费由物业公司与业主自行协商制度。经原告与诸如被告这类临街商铺的业主协商，诸如被告的临街商铺物业服务费是按每月1元／㎡收取。
另查明，“大地景苑”小区的业主委员会于2011年12月28日成立，2012年4月28日，小区业主委员会与柳州致上物业服务有限公司签订了物业服务合同。原告与“大地景苑”小区的物业服务合同于2012年4月底终止。原告于2012年6月28日由柳州市共同物业服务有限责任公司变更企业名称为柳州市新铭物业服务有限公司。“大地景苑”B区475号房屋系被告所有，房屋建筑面积为173.5㎡，该房屋面朝来宾市祥和路，属临街门面，出入均未经过“大地景苑”小区大门。2009年9月，被告入住该房屋，并预交了400元物业管理费。由于被告的房屋临街，房屋前面的灯光、环卫等由市政管理部门负责，因此被告认为其房屋不属于原告的服务范围，并未享受原告提供的物业服务，之后，一直未交纳物业管理费。期间，原告通过向被告发催缴通知，邮寄律师函等方式，向被告追讨物业服务费，均未果，遂起诉至法院，提出以上诉请。
以上事实，有原告提供的前期物业管理委托合同、物业管理服务合同、业主公约、业主入伙领取资料清单、来宾市物价局文件及物业服务收费标准、催缴通知书及挂号信函收据、律师函及快递箱单、营业执照副本及企业变更登记证明、交房单，被告提供的原告资质证书、照片，被告申请证人冯泓善、江筑朝出庭的证言，双方当事人的陈述以及庭审笔录附卷证实。
本院认为，“大地景苑”的建设单位来宾市大地房地产开发有限公司于2007年6月6日与原告签订的《前期物业管理委托合同》，该合同是房地产公司在区尚未成立业主大会、未能通过业主大会选举产生业主委员会聘请物业公司对小区进行管理的情况下代表全体业主签订的，合同符合法律法规的有关规定，对业主具有约束力。《合同》中约定服务期限自“大地景苑”交房之日起至小区业主委员会产生并代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止，被告作为“大地景苑”区域范围内的业主，应当履行合同约定的权利与义务。被告辩称原告超出物业服务企业资质承接了“大地景苑”小区的物业服务项目，本院认为，物业服务公司资质的管理由《物业服务企业资质管理办法》进行调整，该法系国务院建设行政主管部门制定的管理性强制规定，原告超出其部分资质承接物业服务，属于行政主管部门管理的范畴，被告以此抗辩否认《前期物业管理委托合同》的法律效力，本院不予采纳。《前期物业管理委托合同》签订后，原告已依约对“大地景苑”小区整体区域范围内公用设施和附属物、构筑物的维修、养护和管理等职责。由于被告的房屋属于临街门面，门口面临祥和路，路灯、环卫受市政管理部门覆盖，形成双重服务，导致被告未直接感受到原告的服务。原告虽未提供证据证明其已向被告提供了哪类物业管理服务，但事实上物业服务还包括了被告安装在小区内水电表、房屋公共墙面、外观的维修、公用设施设备的维护、业主档案资料的管理、消防设施设备的管理等服务职责，这类物业管理系间接为被告提供了服务。
原、被告按照来宾市物价局对“大地景苑”小区物业管理服务收费标准的批复，原按每月每平方米1元收取物业管理费，现因原告对被告的服务项目相对减轻，因此按公平合理原则，被告承担交纳的物业管理费相应降低。本院酌定为被告物业管理费按房屋建筑面积每月每平方米0.3元收取。原告请求被告支付公共水电费每月6元，公共水电的开支用于整个小区的照明、维护，原告诉请合法有据，本院予以支持。被告辩称原告的起诉已超过诉讼时效，但原告在被告欠费期间通过邮寄催缴通知，律师函等方式已向被告追讨欠款，故对被告的抗辩，本院不予支持。被告拖欠原告的物业管理费从2009年9月至2012年4月共计32个月，应交物业费为：32个月×173.5平方米×0.3元／月／平方米=1665.6元，扣除已交纳的400元，被告尚欠原告物业管理费为1265.6元；尚欠的公共水电费为32个月×6元／月=192元。原告请求被告支付违约金1432元，本院认为，物业管理服务是带有公众服务性质的一种服务合同，被告理应积极履行合同，缴纳物业管理费，配合原告共同营造小区团结和谐氛围。但被告违约造成纠纷，原告也有不周之处，故原告请求被告支付违约金，理由不充分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：
一、被告陈郁镐支付原告柳州市新铭物业服务有限公司物业管理费1265.6元和公共水电费192元，合计1457.6元。
二、驳回原告柳州市新铭物业服务有限公司的其他诉讼请求。
本案受理费50元（原告已预交），由原告柳州市新铭物业服务有限公司承担30元，被告陈郁镐承担20元。
上述应付款项，被告应在本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则加倍支付迟延履行期间的债务利息，原告可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于来宾市中级人民法院。在上诉期限届满后七日内预交上诉费50元。款汇：广西壮族自治区来宾市中级人民法院。开户行：中国农业银行来宾分行营业部。账号：14×××00。逾期不交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 黄正光
审 判 员 赵舒颖
人民陪审员 秦素英
二〇一四年六月十二日
书 记 员 陈 标
附：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。