江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第661号
上诉人（原审被告）南京早来点餐饮服务有限公司，组织机构代码67494837-5，住所地南京市沿江工业开发区葛关路329号。
法定代表人张勇，该公司总经理。
委托代理人谢庆奎，江苏首开律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）南京民丰装饰市场管理服务有限公司，组织机构代码66069451-1，住所地南京市沿江工业开发区葛塘潘营路88号。
法定代表人乐根，该公司董事长。
委托代理人李浩，男，1967年10月3日生，汉族。
委托代理人葛轶群，男，1986年6月7日生，汉族。
上诉人南京早来点餐饮服务有限公司（以下简称早来点公司）因与被上诉人南京民丰装饰市场管理服务有限公司（以下简称民丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2014）六沿民初字第1103号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2015年1月21日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人早来点公司的委托代理人谢庆奎，被上诉人民丰公司的委托代理人李浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
民丰公司原审诉称，2009年9月，其与早来点公司签订了《经久商贸城租赁合同》一份，约定其将经久商贸城2号楼三和四层租赁给早来点公司经营，租赁期限为15年，自2009年10月30日至2014年9月29日。2011年2月23日，双方协商解除了租赁合同，但协议解除后，早来点公司仍占有2号楼303－305及401－405号商铺，直到2013年11月9日，上述商铺才收回，早来点公司共占用上述商铺32.5个月，给其造成了租金损失141916.2元，请求判令早来点公司支付租金损失141916.2元并承担本案的诉讼费用。
早来点公司原审辩称，双方解除协议时，其将承租商户的信息移交给民丰公司，民丰公司的负责人承诺将尚未出租的房屋交给其招租，所得租金作为对早来点公司法定代表人的补偿，因此，民丰公司的诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回民丰公司的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2009年9月，南京民丰房地产开发有限公司（下称民丰房地产公司）与早来点公司签订《经久商贸城第一街租赁合同》一份，约定：甲方（民丰房地产公司）同意将坐落在六合区葛塘街道潘营路88号2幢三至四层建筑面积2871平方米供乙方（早来点公司）经营窗帘、灯饰；租赁期限15年，自2009年10月30日至2024年9月29日止；总租金为五百三十万元（税后），第一至七年租金为三十万／年，第八年至第十五年租金为四十万／年；支付方式为每半年支付一次，首次支付时间2009年10月30日；协议还对双方的其他权利义务进行了约定。早来点公司的法定代表人张勇代表乙方在该协议上签了名。2011年2月23日，民丰公司、早来点公司签订了《备忘录》一份，约定：双方一致同意解除《经久商贸城租赁合同》，乙方将租赁的经久商贸城2号楼三层和四层退还甲方；乙方将原对外已出租的商户信息移交给甲方，已收取的租金交给甲方，列出应收和已收租金清单，与商户核实清楚；乙方在租赁期间涉及的装修费用由乙方造出决算清单，待双方核实确认，甲方支付给乙方；……。2011年10月22日，民丰公司、早来点公司签署《张勇账目明细》一份，移交了由早来点公司已出租的商户信息及收取的租金，并在移交清单中注明“不含张勇303－305、401－405的租金、物业、垃圾费”。嗣后，早来点公司以上述房屋装修未获补偿为由，未向民丰公司返还上述商铺。2012年11月10日至2013年11月9日，早来点公司法定代表人张勇将401－405号商铺出租给案外人夏家云经营，经营期满后即2013年11月10日，民丰公司收回了303－305、401－405号房屋。
上述事实，有民丰公司在庭审中的陈述，民丰公司提供的《经久商贸城第一街租赁合同》一份、《备忘录》一份、《张勇账目明细》一份、原审法院（2012）六商初字第42号民事判决书一份、（2013）六沿民初字第2205号庭审笔录及民事判决书各一份，（2013）六沿民初字第2235号民事调解书一份。其中，在《张勇账目明细》中注明了303、305商铺面积为101.55平方米，单价为每平方米18元，401－405商铺面积为169.25平方米，单价为每平方米15元。早来点公司对上述证据的真实性不持异议。
原审法院认为，民丰公司、早来点公司签订的《经久商贸城第一街租赁合同》及《备忘录》合法有效。由于双方在备忘录中协商一致终止租赁关系，早来点公司作为承租人应按约向民丰公司返还所承租的商铺，逾期不还的，应按租赁合同约定向民丰公司支付逾期返还期间的租金。由于双方在《备忘录》中并未约定归还时间，因此占用商铺期间的租金损失应自2011年2月24日起计算至实际返还之日即2013年11月10日。早来点公司主张民丰公司同意给予上述商铺装修补偿的观点，因未能提供证据，原审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第一百零七条、第二百三十五条的规定，原审法院判决南京早来点餐饮服务有限公司于判决生效后十日给付南京民丰装饰市场管理服务有限公司人民币141916元。一审案件受理费减半收取1569元，由南京早来点餐饮服务有限公司负担。
早来点公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、张勇将相关商铺用于出租牟利的行为是个人行为，责任应由张勇承担，与早来点公司无关。原审未查明实际出租人，诉讼主体存在错误。二、民丰公司未能提供涉案商铺的工程竣工验收等手续，原审法院亦未就相应工程审批手续进行审查就认定租赁合法有效，有失公正。三、根据法律规定，延付或拒付租赁的诉讼时效期限为一年，一审法院判决支持民丰公司的所有诉讼请求没有依据。综上，请求二审法院依法改判驳回民丰公司的诉讼请求。
民丰公司答辩称，一、其与早来点公司之间签订的经久商贸城租赁合同和备忘录均是双方的真实意思表示，并未违反法律和行政法规的强制性规定，涉案租赁物并不是非法建筑，租赁合同和备忘录均是合法有效的。二、根据备忘录第一条的明确规定，双方于2011年2月23日协议解除租赁合同，早来点公司作为承租人应依约返还所承租的商铺，但早来点公司在终止租赁合同关系后却以所谓的涉案商铺装修未获得补偿为借口，并未返还涉案商铺，还用于自用和转租，严重违反了备忘录的明确约定，给民丰公司造成了较大的资金损失，早来点公司依法应承担赔偿损失的违约责任。三、由于双方在备忘录中并未约定涉案的归还时间，因此占用商铺租金损失期间应至双方终止租赁关系之日起，至实际反还商铺之日，也就是自2011年2月24日至2013年11月10日，合计32.5个月。四、早来点公司的上诉请求及所依据的所谓事实和理由均不成立，一审认定事实、适用法律正确，请求依法维持原判。
二审中，早来点公司对本案一审判决书第2页第2段倒数第3行“2012年11月10日至2013年11月9日，被告早来点公司法定代表人张勇将401-405号商铺出租人案外人夏家云经营”所表述的内容没有异议，但认为这是张勇个人行为，不是早来单公司的行为。对一审的查明其他事实没有异议。民丰公司对原审查明的事实没有异议。双方当事人在二审期间亦均未提交新证据，本院依法对一审查明的事实予以确认。
本院另查明，2011年10月22日早来点公司在向民丰公司移交对外已出租商户信息时，双方签署的《张勇账户明细》中显示，经久商贸城2号楼三层商铺每月每平方米的租金为18元，经久商贸城2号楼四层商铺每月每平方米的租金为15元。
二审期间，民丰公司向本院提交了三份证据：1.南京沿江工业开发区建筑安装工程质量监督站于2010年7月7日出具的《单位工程竣工验收监督记录》一份；2.落款日期为2011年10月19日，加盖南京民丰房地产开发有限公司、江苏省钟星消防工程有限公司、广州南方建筑设计研究院、南京龙恒建设监理有限公司的印章的《竣工验收报告》一份；3.南京市沿江工业开发区公安消防大队于2011年10月27日出具的《建设工程消防设计备案受理凭证》一份。早来点公司对上述三份证据的真实性均无异议，但认为《单位工程竣工验收监督记录》只是竣工验收记录，不能反映出房屋符合建设要求；《竣工验收报告》反映的内容是施工单位、建设单位、设计单位和监理单位自行组织的验收，并不是建设行政主管部门的最终验收，该竣工验收报告中反映的施工单位是江苏省钟星消防工程有限公司，盖的是该公司的工程专用章而非公章，且该施工单位与《单位工程竣工验收记录》上显示的施工单位江苏苏兴建设工程有限公司不符；《建设工程消防设计备案受理凭证》只能表明案涉工程不是被确定的抽查对象，并不能证明该工程不应当接受消防验收，且房屋租赁合同中明确约定了消防由谁负责组织施工、验收，最终租赁合同的解除就是因为相关消防验收不成，导致招商工作无法进行，双方又达成了备忘录解除了合同，所以该证据不能证明该工程应被免除消防验收要求。
本院认为，上诉人早来点公司与被上诉人民丰公司之间的《经久商贸城第一街租赁合同》及《备忘录》是双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。根据《经久商贸城第一街租赁合同》的约定，合同终止前一个星期，早来点公司应做好撤离准备，办理证照迁移手续，合同终止时，早来点公司即撤离。如逾期撤离造成民丰公司未能及时出租涉案商铺的，早来点公司应赔偿民丰公司可得租金损失。2011年2月23日，双方签订备忘录，一致同意解除《经久商贸城租赁合同》，据此，早来点公司应于2011年2月23日将经久商贸城2号楼三层、四层退还给民丰公司。但早来点公司直至2013年11月10日才将经久商贸城2号楼303-305商铺及401-405商铺返还民丰公司，故民丰公司要求早来点公司赔偿因逾期返还商铺而给其造成损失的诉讼请求应予支持。
早来点公司上诉称，张勇将相关商铺用于出租牟利的行为是个人行为，责任应由张勇承担，与早来点公司无关，但早来点公司对其此项上诉主张并未提交证据证明，故张勇作为早来点公司的法定代表人，其转租商铺行为的后果应由早来点公司承担。早来点公司的此项上诉理由不能成立，本院不予支持。
早来点公司上诉称，民丰公司未能提供涉案商铺的工程竣工验收等手续，原审法院亦未就相应工程审批手续进行审查就认定租赁合法有效，有失公正。对此本院认为，涉案商铺已取得建设工程规划许可证，并非违法建筑，且经竣工验收工程质量符合要求，故原审法院认定租赁合法有效并无不当。
早来点公司上诉称，根据法律规定，延付或拒付租金的诉讼时效期限为一年，一审法院判决支持民丰公司的所有诉讼请求没有依据。对此本院认为，早来点公司自合同解除后一直占用涉案商铺，对民丰公司的权利造成持续性损害，直至2013年11月10日将涉案商铺返还民丰公司时该持续性损害行为才终止，故本案的诉讼时效应自2013年11月10日起计算，民丰公司于2014年9月11日就本案提起诉讼，其诉讼请求尚在诉讼时效期内。早来点公司的此项上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，早来点公司的上诉请求均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3138元，由南京早来点餐饮服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 汤 雷
审判员 曹 艳
审判员 沈萍儿
二〇一五年三月二十六日
书记员 朱亚芳