江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）盐民终字第01268号
上诉人（原审原告）陈维果，居民。
被上诉人（原审被告陈河山之女）陈英，个体工商户。
被上诉人（原审被告陈河山之子）陈华，职工。
被上诉人（原审被告陈河山之子）陈宏，职工。
被上诉人（原审被告）顾秀兰，居民。
上诉人陈维果因与被上诉人陈英、陈华、陈宏及被上诉人顾秀兰农村房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省建湖县人民法院（2014）建高民初字第0386号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。二审审理中，原审被告陈河山于2015年1月24日死亡，其第一顺序继承人陈英、陈华、陈宏申请承担本案的诉讼，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十五条、第三百二十二条的规定，本案中原被上诉人主体变更为原审被告陈河山第一顺序继承人陈英、陈华、陈宏。本案经本院审理，现已审理终结。
一审中陈维果诉称，2008年左右，两被告要房屋同居，以总计人民币10000元（其中家前屋后及老家几人的自留地种植权和房款8000元）购买职工村三组51号陈维果小产权房，现持有原告的房产证和一纸协议，无村委会见证，因原告手中无协议，与两被告协商三年未果，现原告在建湖无房居住，生活诸多不便，特根据相关法律及案例的规定，请求法院确认与被告订立的建阳镇职工村三组三间两厨买卖协议无效；两被告向原告返还该房屋以及原来遗留的生产生活用具；诉讼费用由两被告承担。
一审中陈河山辩称，原告在将房屋卖给被告之后，就与案外人胡万龙发生买卖交易。胡万龙不要该房屋，经派出所调解，两被告又多拿了2000元给胡万龙，实际购房价款为12000元。被告陈河山与被告顾秀兰从2008年年初就开始同居生活，2009年3月1日房屋买卖协议签订后，由于原告交付的房屋破陋不堪，房屋里面还有很多蚂蚁、老鼠，为此两被告对房屋进行了填土和房屋前后的水泥场地浇筑，以及对屋内进行了装饰装潢。装潢好了以后两被告一直在该房屋中居住，被告陈河山最近因身体不适搬出该房屋与其子女居住。虽然被告的户口不在建阳镇职工村，但是两被告已经在该房屋中居住多年，两被告对该房屋进行装饰装潢花费近10万元。综上，不同意将该房屋返还给原告。原告诉称的返还生产生活设施的主张，因年代久远，没有证据证明，也不同意返还。
一审中顾秀兰辩称，被告顾秀兰与被告陈河山系后组合家庭，双方以夫妻关系为名生活多年，2008年被告陈河山协议购原告的房屋与顾秀兰生活，也属赠与给顾秀兰。2009年3月1日，经胡某等人的见证，原、被告签订了房屋买卖合同，原告同时交付房屋和房产证书。购房后两被告对该房屋进行了装修花费几万元，被告顾秀兰在该房屋一直居住至今。被告顾秀兰虽然户籍不在职工村，但顾秀兰是职工村常住村民，在该村种植五亩承包田地，应当与当地村民享有同等待遇，因此该合同有效。该房屋已经列入拆迁规划范围，原告出尔反尔，违背诚信原则，其主张不应得到法律的支持，被告不应返还该房屋，请求驳回原告的诉讼请求。
原告陈维果为支持其诉讼请求提供了以下证据：人民日报、扬子晚报、盐城地产热线等涉及农村小产权房屋的相关内容，证明国土资源部紧急通知小产权房不得买卖，证明和被告签订的协议无效。
被告陈河山拒绝对原告提交的证据发表质证意见；被告顾秀兰对原告提交的证据发表如下质证意见：对原告提供的证据三性均有异议，对于报纸不能作为证据来证明相关事实，而房屋的买卖是发生在2009年，相关报纸内容都是2013年11月后的，而且该房屋也不是小产权房。
被告陈河山为支持其辩称提供了以下证据：1、装修房屋经费清单一份，证明被告陈河山购买房屋后对房屋进行装潢和装修；2、两被告于2012年12月25日达成的分居协议一份，证明两被告已经分居一年多。
原告陈维果对被告陈河山提供的证据发表质证意见：证据一装修清单我不予认可，这个是被告单方作出的；证据二协议书也没有看过，真实性不予认可。
被告顾秀兰对被告陈河山提供的证据发表质证意见：证据一装修清单没有异议，但是实际费用要高于这个数字，对于装修顾秀兰也花了钱，也投入了人力。证据二协议书与本案无关，是两被告的事。
被告顾秀兰为支持其辩称提供了以下证据：1、房屋产权证书原件一份，证明原告出售房屋后，将该房产证书交给两被告；2、购房协议书一份，证明房屋买卖的事实。
原告陈维果对被告顾秀兰提供的证据发表质证意见：证据一房屋产权证书没有异议，是交给被告的不错。证据二真实性无异议，但是下面的证明人只有胡某当时自己写的，其他人没有签字，是之后形成的，而且也是同一个笔迹。
被告陈河山对被告顾秀兰提供的证据发表质证意见：证据一和证据二的三性均无异议。
在本案一审第一庭审中，被告陈河山提供的证人胡某到庭作证，其证言称，他与原告陈维果系前后邻居，当时卖房子时前面有一个老头子，被告陈河山除房款外，又另外给了那个老头2000元，那个老头才搬出该房屋，另外还为一点田又给了200元。被告陈河山将房屋买来后进行一些装修，两被告也一直住在这个房屋中，最近陈河山因身体不好，住到上面去了因为到医院方便一些。
原告对该证人证言认为原告将房屋是租给前面的老头，并不是卖给他的，原告也没收到200元说田的事情；两被告认为，证人证言没有异议，应当予以认可。
一审法院对原、被告提交的证据及证人证言经审核认为：对被告顾秀兰提交的证据1、2，质证方对其真实性无异议，均予以采信；对被告陈河山提交的证据1、2及证人证言，与本案有关联性，作为定案依据。
一审法院经审理查明，被告陈河山与被告顾秀兰系相互照料生活的同居关系。2009年3月1日，原告陈维果与被告陈河山订立协议，载明：“协议二○○九年三月一日甲方：陈维果乙方陈河山，甲方将坐落在职工村三组的五间砖瓦结构的房产转让给乙方，乙方付给甲方壹万元正。注：旱方地南至学仕交界，北至汉仕交界，东至杏仕交界，西至小沟，证明人：胡某周仁秀胡学仕胡杏仕胡旱仕陈河山”。该处房屋的土地性质系原告陈维果的宅基地，属于集体土地性质。协议订立后，原告陈维果将房屋及房屋产权证书交给被告，两被告对该房屋进行了装饰装潢，并在该三间两厨房屋中居住生活。后因陈河山身体不适需要照料搬出了该房屋，现该房屋由被告顾秀兰一人居住生活，被告顾秀兰在该村另有种植的耕地，两被告的户口均不在本县建阳镇职工村。房屋出售后，原告陈维果到南京居住生活，后因回建湖后没有地方居住，与两被告协商返还房屋未果，遂诉至法院。
一审法院认为，本案的争议焦点是：1、原、被告双方于2009年3月1日签订的房屋买卖协议是否有效？2、原告主张两被告返还房屋是否应予以支持？3、原告主张的生产生活设施，两被告是否应当返还？
关于争议焦点1，因本案所涉房屋系在农民集体所有的土地上建造的房屋，依法应在同一村集体经济组织成员之间进行流转，而被告陈河山与原告陈维果并非同一集体经济组织的成员，故被告不符合房屋买受人的条件，原告陈维果与被告陈河山之间的房屋买卖违反了国家法律禁止性规定，应属无效。
关于争议焦点2，原告陈维果为外出生活居住，将闲置宅基地上的房屋出让，目的是发挥其财产效益和资源效益，在将该房屋卖给被告陈河山时，清楚房屋的用途是两被告居住生活的，对其丧失居住的风险性是明知的，被告陈河山在支付了相应对价后占有房屋，且对该房进行了装修、装饰装潢等。现被告顾秀兰作为被告陈河山的同居老伴一直在该房屋中居住生活，并在建阳镇职工村种植固定的田亩，该房亦属顾秀兰在本地稳固生活所必须，该房屋出售后已达近6年之久，该房屋的价值亦发生重大变化，原告要求返还房屋违反诚信原则，不利于保护交易的安全。
关于争议焦点3，原告主张的生产生活设施，因双方在房屋转让协议中没有明确的约定，原告也未能提供有效证据予以证明，故对原告的该项诉称不予支持。
综上所述，原告陈维果与被告陈河山之间订立的房屋买卖协议无效，对原告陈维果要求两被告返还房屋以及交付房屋时的生产生活设施的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，一审法院判决：一、确认原告陈维果与被告陈河山于2009年3月1日签订的位于建湖县建阳镇职工村三组主屋三间厨屋二间的房屋买卖协议无效。二、驳回原告陈维果的其余诉讼请求。案件受理费130元，由原告陈维果负担。
上诉人陈维果不服上述判决，向本院提上诉称：一、房屋买卖协议不是上诉人的真实意思表示，在签订协议时被上诉人明确表示以后退房还钱，在此情况下上诉人才与被上诉人签订了房屋买卖协议。二、一审程序违法，超出上诉人的诉讼请求对被上诉人提出的装饰装潢问题进行审理，且也无证据证明该事实；证人出庭作证不符合法律规定的程序。三、一审已认定房屋买卖协议无效，却不判决被上诉人返还房屋，不符合法律规定，致使上诉人永远丧失居住条件；即使认定房屋不予返还，因上诉人未将水方地转让给被上诉人，对于被上诉人占有的上诉人的水方地也应判决返还。请求二审法院变更原审判决第二项，返还上诉人的房屋和旱方、水方自留地的种植权。
二审中陈河山及陈英、陈华、陈宏未作答辩。
二审中顾秀兰向本院提交书面答辩状称：上诉人与陈河山签订的房屋买卖协议是当事人的真实意思，上诉人明知被上诉人购买房屋是为了解决居住生活；被上诉人与上诉人签订房屋买卖协议并交付了购房款，之后对房屋进行了装修，并共同生活居住，因陈河山近年来身体不适搬出与子女共同居住，已将房屋赠与顾秀兰，他人无权干涉；上诉人的上诉理由无证据佐证，其上诉请求不应得到支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与一审相同，对一审法院查明的事实，本院予以确认。
二审另查明，陈河山的户籍登记名为陈和山，于2015年1月24日病故，并于2015年2月2日注销户口，其第一顺序继承人为陈英、陈华、陈宏。
本院认为：上诉人陈维果与陈和山于2009年3月1日签订的房屋买卖协议明确约定陈维果将其坐落在职工村三组的五间砖瓦结构的房产转让给陈和山，双方间房屋买卖的意思表示真实，但因案涉争议房屋系在农民集体所有土地上的自建房屋，依法应当在同一村集体经济组织成员之间进行流转，陈河山与陈维果并非同一集体经济组织的成员，不符合农民集体所有土地上的自建房屋买受人的条件，双方所签订的房屋买卖协议违反国家法律法规禁止性规定，依法应确认为无效。陈维果为外出生活居住，将闲置宅基地上的房屋出让给陈和山时，清楚房屋的用途是由陈和山、顾秀兰居住生活的，其对丧失居住的风险性是明知的，陈维果上诉称在签订协议时被上诉人明确表示以后退房还钱，无证据证实。陈和山在支付了相应对价后占有房屋，并对房屋进行了装修、装饰，现顾秀兰作为陈和山的同居老伴一直在该房屋中居住生活，并在建阳镇职工村种植固定的田亩，该房亦属顾秀兰在本地稳固生活所必须，该房屋出售后已达近6年之久，该房屋的价值亦发生重大变化，一审法院对陈维果要求返还房屋的诉讼请求不予支持，并无不当。一审法院为查明案件事实对相关证人证言、争议房屋的现状进行审查，不违反法律规定，程序合法。陈维果主张的生产生活设施，因双方在房屋转让协议中没有明确的约定，也未能提供有效证据予以证明，故对该项诉请不予支持。陈维果上诉要求返还旱方、水方自留地的种植权，因其未在一审诉讼中提出请求，本案不予理涉。综上，上诉人陈维果的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费130元，由上诉人陈维果负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 东
代理审判员 秦广林
代理审判员 曹 荣
二〇一五年五月三十日
书 记 员 刘 湘