福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）思民初字第7426号
原告厦门佰仕达物业管理有限公司，住所地厦门市思明区莲花南路九号冶金大厦九楼。
法定代表人阮蕴萱，董事长。
委托代理人王静，公司职员。
被告张仁清，女，1967年1月5日出生，汉族，住厦门市思明区。
原告厦门佰仕达物业管理有限公司与被告张仁清物业服务合同纠纷一案，本院于2014年5月21日立案受理后，依法由代理审判员曹玲适用简易程序进行审理，原告委托代理人王静与被告张仁清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告厦门佰仕达物业管理有限公司诉称，被告张仁清系厦门市思明区前埔一里明发建群雅苑43号201室业主，该业主自2012年7月起一直拖欠原告自2012年4月至2014年3月的综合管理服务费1764.4元，房屋公共维修金441.1元，自2009年1月至2014年3月车位管理费5040元，自2012年6月至2014年2月公摊水电费221.3元，滞纳金按日3‰计收，实际应缴纳的滞纳金从被告未缴交之日起计算至被告付清全部物业管理费、房屋公共维修金、公摊水电费等费用当日为止（滞纳金暂计算至2014年3月31日止的滞纳金为15579.5元）。该业主的行为已违反《物业管理条例》的有关规定，为此原告向法院提起诉讼，请求法院：1、判令被告立即支付自2012年7月至2014年3月的综合管理服务费1764.4元，房屋公共维修金441.1元；自2009年1月至2014年3月车位管理费5040元；自2012年6月至2014年2月公摊水电费221.3元，及物业管理费、房屋公共维修金、公摊水电费之滞纳金（按日千分之三计收，自被告欠费季度的下个季度一日起开始计算至被告付清全部物业管理费、房屋公共维修金、公摊水电费当日为止，暂计至2014年3月31日为15579.5元）；2、判令本案的诉讼费由被告承担。
被告张仁清辩称，一、原告所诉与事实不符。2009年至2014年5年时间内，原告的缴费通知单从未列明车位管理费，只有2014年5月28日上才有列明车位管理费但无滞纳金。原告现在才诉求被告支付车位管理费已经超过2年诉讼时效，原告无权要求被告支付滞纳金等费用。原告未尽到管理责任。2008年被告放在车库的建筑装饰材料丢失，损失金额4000多元。2013年9月原告在清洗车库时，将被告放在车库的纸质包装盒泡湿，造成大量纸盒无法使用，给被告造成经济损失2000多元。原告从未尽到看护保护责任，导致被告财产损失。原告未赔偿被告，也未与被告协商如何解决问题。原告一再起诉，给被告造成巨大的精神压力。二、原告提供的证�有重大瑕疵，不能采信。原告提交给法院的缴费通知单复印件存在造假情况。原告给被告的缴费通知单正本上都无列明车位管理费，而给法院的复印件中却列明车位管理费，明显存在造假情况，原告公然造假，目无法律，极度缺乏公信度。原告给被告的历次物业缴费通知单上都未加盖物业管理方的公章，无法证明其费用的合理性与合法性，存在造假。因此其提供的缴费通知单不能作为合法的诉讼依据。综上，原告所诉无事实依据，证据有重大瑕疵，不能证明其主张。被告要求驳回其全部诉讼请求。
经审理查明，2009年1月1日原告与厦门建勤房地产开发有限公司签订《建群雅苑前期物业服务合同》，约定为建群雅苑小区（莲前东路前埔一里41-50号）提供前期物业管理服务，期限为2009年1月1日至业委会合法成立并与新的物业管理企业签订物业服务合同时止；住宅物业管�服务费用为1.0元／平方米·月，房屋公共维修金0.25元／平方米·月；停车场车位所有权或使用权由业主购置的，业主或车位使用人应按车库车位80元／个·月的标准向原告缴纳停车管理服务费；物业管理服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在次月10日前履行交纳义务；业主或物业使用人未足额缴纳物业服务费用的，应按日千分之三的标准向原告支付违约金。2005年5月17日厦门市物价局以厦价房（2005）75号文件批复明发建群雅苑带电梯住宅管理服务费按1.00元／平方米·月收取，房屋公共维修金按0.25元／平方米·月收取，地下室固定停车管理费每位每月收费80元；2007年2月13日，厦门市物价局以厦价房（2007）17号文件批复，明发建群雅苑的物业服务费按照厦价房（2005）75号文件规定的项目与标准执行至2007年12月31日止；2007年12月6日厦门市物价局以厦价房（2007）122号文件�复，前批复之标准可执行至2008年12月31日。此后，原告根据厦价房（2008）153号文件的规定，向厦门市物价局提供有关物业服务等级、收费标准及向业主书面征询的材料，厦门物价局以厦价房（2009）92号文件批复建群雅苑住宅管理服务费按0.8元／平方米·月收取，房屋公共维修金按0.25元／平方米·月收取，其它收费仍按厦价房（2007）75号的标准执行。2011年10月12日厦门市物价局以厦价房备（2011）120号文件对建群雅苑住宅按1元／平方米·月收取之物业服务收费标准及物业服务等级进行了备案。
被告系厦门市思明区莲前东路前埔一里建群雅苑前埔一里43号201室房屋的业主，于2008年入住讼争小区，房屋建筑面积为84.02平方米。2008年7月9日，被告与厦门建勤房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》购买建群雅苑车位地下一层54号车位（前埔一里49号车位54号），并于2009年10月办理过户手续。被告自2012年7月1日至2014年3月未缴纳物业管理费、公共维修金，自2009年1月至2014年3月未缴纳车位管理费，自2012年6月至2014年2月未缴纳公摊水电费。现原告已向厦门水务集团、电力公司垫付讼争小区自2012年6月至2014年2月的公摊水电费，原告共计拖欠自2012年6月至2014年2月的公摊水电费共计221.3元。为此，原告于2014年5月14日向法院提起本案诉讼。
另查明，原告系具有物业管理服务资质的物业管理公司，自2007年1月1日起对讼争小区实施物业管理至今。
上述事实，有原告提供的1、企业法人营业执照、组织结构代码证及企业资质证书；2、《明发建群雅苑前期物业服务合同》；3、原告入驻小区建群雅苑公示；4、厦门市物价局文件（厦价房（2005）75号文件、厦价房（2007）17号、122号文件、厦价房（2009）92号文件、厦价房（2008）153号文件、厦价房备（2011）120号文件）；5、车位买卖合同；6、房屋面积信息表（部分）；7、关于明发建群雅苑小区自然情况的说明；8、电业局、水务集团出示的原告代垫水电费清单以及本案庭审笔录为证。对上述证据原被告双方均无异议，本院予以采信。对于上述事实，本院予以确认。
另，被告提供证据之照片、报警回执拟证明原告清洗车库时未尽到看护保护责任导致被告放置在车库的纸质包装盒泡湿且大量纸盒无法使用，造成被告经济损失2000多元。原告对照片的来源表示质疑，对于报警回执关联性有异议，因为上面未明确造成损害的原因。本院认为，查报警回执载明被告报称放在讼争车库的茶叶包装盒被物业洗车库时泡湿，因赔偿问题与被告工作人员发生口角纠纷，民警现场劝解并告知双方协商，结合被告提供的现场照片，虽然无法证明原告系造成损害的直接原因及被告损失实际大小�但原告作为小区物业管理公司，负有对包括车库在内的小区区域进行维护、管理的义务，对于业主放置于车库的纸质包装盒应尽到善良管理注意义务，故对于原告物业管理存在瑕疵的事实，本院予以认定。
再查，原被告分别提供证据之建群雅苑缴费通知单，原告拟证明原告曾多次以通知方式向被告追索各项物业费用，被告拟证明原告没有在缴费通知上列明车位管理费，原告未通知过被告缴交车位管理费。原被告对彼此提供的缴费通知单真实性均不予认可。查原、被告提交之2013年11月28日缴费通知单基本雷同，仅原告提交的缴费通知单上多列出了车位管理费一栏，现原告没有证据证明其向被告送达了该含车位管理费一栏的缴费通知单，亦无其他书面证据予以佐证其通过其他途径向被告主张过车位管理费，对于原告向被告追索过车位管理费的主张不予采信。结合原被告双方提交的缴费通知单，对于原告以通知方式向被告追索过讼争物业管理费、公维金、公摊水电费的主张予以采信。
本院认为，厦门建勤房地产开发有限公司与原告签订《建群雅苑前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，不违反相关法律规定，属合法有效的合同，该合同对全体业主具有拘束力，应严格履行。原告依约为建群雅苑的业主提供了物业管理服务，被告作为厦门市思明区前埔一里明发建群雅苑43号201室及建群雅苑车位地下一层54号车位（前埔一里49号车位54号）的业主，接受了原告提供的物业服务，应按照合同约定的物业管理费收费标准缴纳物业管理相关费用。现被告拖欠原告厦门市思明区前埔一里明发建群雅苑43号201室自2012年7月1日至2014年3月31日的物业管理服务费、房屋公共维修金，2012年6月至2014年2月的公摊水电费，已构成违约。现原告主张按物�管理服务费1.0元／平方米·月、房屋公共维修金0.25元／平方米·月的收费标准要求被告缴纳所欠的物业管理费1764.4元（21个月＊1.0元／平方米·月＊84.02平方米）、房屋公共维修金441.1元（21个月＊0.25元／平方米·月＊84.02平方米）符合法律规定，本院予以支持。原告业已代缴清了小区内的公摊水电费，被告应按照应缴数额向原告补交2012年6月至2014年2月公摊水电费221.3元，对原告此诉求本院予以照准。
另，原告主张，被告作为建群雅苑车位地下一层54号车位（前埔一里49号车位54号）之业主应按照《建群雅苑前期物业服务合同》的约定应向原告缴纳地下车库固定车位管理费，现被告抗辩原告主张的车位管理已超过诉讼时效。本院认为，查《建群雅苑前期物业服务合同》中约定物业管理服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在次月10日前履行交纳义务，原告现主张实际履行时系每季度的最后一个月的25日缴纳本季度费用，被告抗辩原告仅2014年5月28日向其催缴过车位管理费且被告从未履行过缴交义务，结合原告未提交被告按其主张缴费时点实际履行过缴纳义务的任何证据，故对于物业管理服务费缴纳时间应当按照物业服务合同约定予以确认。查原告截至起诉之日2014年5月14日止并未向被告发出车位管理费缴费通知单进行催收，亦无其他书面证据予以佐证其通过其他途径向被告主张过车位管理费，故原告主张的被告应缴纳2009年1月至2014年3月的车位管理费之诉讼请求已部分超过2年诉讼时效，本院仅对原告2012年5月至2014年3月车位管理费的主张予以支持，对于原告超过诉讼时效部分车位管理费之主张予以驳回。被告应向原告缴纳自2012年5月至2014年3月的车位管理费1840元（80元／个·月＊23个月）。物业服务合同中对于车位管理费的违约金未做�定，另对住宅物业管理费的违约金虽作出约定，但如上文所述被告举证证明原告的管理存在瑕疵，原告对此并未提出反驳证据，综合本案情况，原告要求被告支付住宅物业管理费、车位管理费滞纳金的诉求本院不予支持。根据法律规定房屋公共维修金由房屋的业主或使用人缴交，由物业管理企业代收代管。被告作为小区业主，对公摊水电部分亦应依法予以缴交。被告未及时缴交房屋公共维修金及公摊水电部分，违反法律和合同约定，现原告要求被告支付公摊水电费及逾期付款违约金可予准许。查物业管理委托合同中无关于拖欠房屋维修金及公摊水电费违约金的相关约定，原告要求按照日千分之三的标准支付违约金之诉求缺乏相应依据，本院不予支持，可按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付其违约金。查《建群雅苑前期物业服务合同》中未对房屋公共维修金�公摊水电费的缴费期限进行约定，应视为按月于每月的最后一天前缴纳，现原告要求被告按季度于每季度的最后一个月的25日缴纳，违约金以每季度的房屋公共维修金、公摊水电费为基数，自欠费的下季度的第一个月的一日计算至被告实际付款之日止，于法不悖，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（四）项、第（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告张仁清应于本判决生效之日起七日内向原告厦门佰仕达物业管理有限公司支付自2012年7月1日起至2014年3月31日止的物业管理服务费1764.4元。
二、被告张仁清应于本判决生效之日起七日内向原告厦门佰仕达物�管理有限公司支付自2012年7月1日起至2014年3月31日止的房屋公共维修金441.1元及滞纳金（以被告每季度欠缴的房屋公共维修金为基数，自欠费季度的下个季度第一个月一日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率分段计算至本判决确定还款之日止）。
三、被告张仁清应于本判决生效之日起七日内向原告厦门佰仕达物业管理有限公司支付自2012年6月1日至2014年2月28日止的公摊水电费221.3元及滞纳金（以被告每季度实际欠缴的公摊水电为基数，自欠费季度的下个季度第一个月一日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率分段计算至本判决确定还款之日止）。
四、被告张仁清应于本判决生效之日起七日内向原告厦门佰仕达物业管理有限公司支付自2012年5月至2014年3月的车位管理费1840元。
五、驳回原告厦门佰仕达物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的�间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费188元，由原告厦门佰仕达物业管理有限公司负担152元，被告张仁清负担36元，双方负担的部分均应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 曹玲
二〇一四年七月十五日
书 记 员 林晨
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理�例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
……
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
……
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。