浙江省杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭西民初字第2455号
原告：陈良照。
委托代理人：周仲献、张飞，浙江金麦律师事务所律师。
被告：杭州金手指会计服务有限公司。住所地：杭州市西湖区三墩镇振中路***号*幢***室。实际经营地：杭州市西湖区文三路90号东部软件园6号楼901室。
委托代理人：江志钢，浙江天富律师事务所律师。
原告陈良照为与被告杭州金手指会计服务有限公司（以下简称金手指公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2015年7月8日诉至本院。本院于同日立案受理后，依法由审判员吕小明独任审判，于2015年8月10日公开开庭进行审理。原告陈良照及其委托代理人周仲献、张飞，被告委托代理人江志钢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈良照诉称：2014年5月13日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定由被告承租原告位于杭州市留和路135号海陆发展中心（UN公社）3号楼第8层西部共计512.53平方米的房屋；租赁期限为10年，自2014年5月16日起至2024年7月15日止（含2个月的装修免租期）；房屋租价为1.5元／天＊方，每周年上涨5%；被告以先付租金后使用的原则，每半年且提前30天的方式支付租金（首个半年为按季且分别在合同签订三天内与9月30日前支付，以后在每年的12月16日与6月16日前支付）；被告按租赁面积承担相应物业费、能耗费、水电费等；如任何一方擅自毁约，赔付守约方人民币100000元。
合同签订后，原告已依约向被告交付了案涉房屋，且被告已实际使用该房屋。根据双方合同约定，被告应分别于2014年5月16日前、2014年9月30日前、2014年12月16日前、2015年6月16日前支付原告第一、二、三、四期租金，但被告在支付了第一期租金65000元后，未按约支付其余租金，经原告多次催讨，被告仍拖欠未付。被告拖欠租金的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。故原告起诉法院，请求判令：1、被告支付原告租金360931元，赔偿利息损失7678.75元（暂计算至2015年6月30日，之后利息按中国人民银行同期同档次贷款利率计算），支付物业能耗费15222元。2、被告支付原告装修免租期内的租金46128元及违约金100000元。3、本案诉讼费用由被告承担。
被告金手指公司辩称：一、原、被告签订的房屋租赁合同因被告擅自改变土地用途而无效。二、被告一直未实际占用租赁房屋，因此无需支付原告实际占用期间的租赁费。三、即使合同有效，被告已于2014年11月25日向原告送达了要求解除租赁合同的律师函，因此，即使被告要支付租金，租金也只能计算至2014年11月25日，且应扣除被告已支付的90000元。四、被告不属于擅自违约的情形，而是因原告房屋土地性质不符合被告利益，被告依法享有合同解除权，被告亦发函要求解除合同。原告主张的违约金过高且被告不应承担违约金。五、关于免租期的租金，因该项利益是原告综合交易实际同时促成交易达成明确让渡给被告的利益，且合同中并未约定收回免租期利益的情形，因此，免租期租金被告不应该支付。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
原告陈良照为支持其诉讼主张，向本院提供的证据有：
1、《房屋租赁合同》。证明原、被告之间成立房屋租赁合同关系，被告承租原告的房屋，双方就租赁期限、租金及支付方式、违约责任等进行约定。
2、公司注册信息统计表、部分注册企业工商查询信息。证明原告已经向被告交付案涉房屋，且被告也实际使用了房屋。
3、律师函、快递单。证明原告已向被告催讨要求支付拖欠的租金及其他费用。
4、《合同书》。证明案涉房屋具有规划许可证、土地使用证，且原告拥有案涉房屋的转租权。
上述原告陈良照提供的证据经质证，被告金手指公司认为：证据1的真实性无异议，对有效性有异议，该租赁合同因被告擅自改变房屋土地用途而无效。证据2的真实性无法确认，即使是真实的，也不能证明原告向被告交付了房屋且被告实际使用了房屋，被告仅使用其地址进行工商注册，事实上被告并未实际使用。证据3无异议。证据4的真实性无异议，能证明案涉房屋系科研办公用房，并非用作商业开发，因此，案涉房屋不应出租，且原告不存在转租的权利。
被告金手指公司为支持其抗辩主张，向本院提供的证据有：
1、律师函。
2、EMS邮件详情单。
证据1、2证明2014年11月25日，被告已与原告解除房屋租赁合同，同时因原告的过错，被告无需支付原告房屋租金及违约金的事实。
上述被告金手指公司提供的证据经质证，原告陈良照认为：对被告证据1、2的真实性无异议，证明目的有异议。合同解除系原、被告协商一致才能对双方具有法律约束力，而被告无权单方面解除合同，故被告无法证明合同已于2014年11月25日解除。
经庭审质证，对原、被告提供的证据，本院认证如下：
原告证据1、3、4，被告对上述证据的真实性无异议，本院认为上述证据符合关联性、合法性的证据特征，本院予以确认。被告证据2，证明了被告承租房屋用于工商注册登记的事实，该证据来源于杭州市西湖区工商行政管理局，证据形式合法，本院予以确认。被告证据1、2，原告对真实性无异议，本院予以确认。
综上，根据上述认定的证据及当事人的庭审陈述，本院认定事实如下：
2014年5月13日，陈良照为出租方（甲方），金手指公司为承租方（乙方），杭州康元房地产经纪有限公司为中介方（丙方）签订了《房屋租赁合同》。约定：一、租赁关系。甲方将位于杭州市留和路135号海陆发展中心3号楼第8层西部建筑面积512.53平方出租给乙方。甲方对该房屋，是科研用地性质暂以租代购（未来有可能办出产权证）方式取得，拥有完全处分权。甲方如在将来作主体变更，则其与乙方租赁关系随之变更或终止。乙方对该租赁房屋，已充分了解各方面状况、自愿租用、承诺仅作办公使用（经甲方同意前提下才可将空余房转租给他人）。乙方基于代记账业务真实需要而带入工商注册地址不得超过25个，且随代记账业务结束而务必同步作外迁或注销处理。丙方是甲乙租赁关系的撮合者与见证方，负责下述首季房款（70153元）与押金（25000元）的代收代付，甲乙双方在签订本合同且交收押金的3天内各自承付租赁事项佣金。二、租赁期限。（一）、租赁期限：为10周年，即从2014年5月16日起至2024年7月15日止（含2个月的装修免租费）。（二）、提前解约：租赁期内，如遇甲方的自用或主体变更或整层出租等客观情况的，由甲方承担乙方装修净值（分10年摊销）并赔付三个月房租额的综合损失。租赁期内，如遇到乙方的大量空置、业主变化的客观情况，除按以下约定的租赁期间房屋装修移交外，并赔付甲方三个月房租额的综合损失。（三）、优先续约：租赁期满后，甲方如继续出租的，则在彼时同等条件下优先考虑乙方，双方提前三个月通知对方并重签合同。三、租金缴纳及相关费用承担：该房屋租价为1.5元／天＊方（税费由乙方代计缴并额外承担／每年按365天计算／每周年定基比涨5%即第十周年租价为2.25元／天＊方），本着先付租金后使用原则以每半年且提前30天方式支付（首个半年优惠为按季且分别在本合同签订三天内与9月30日前支付，以后在每年的12月16日与6月16日前支付）。本合同签订三天内乙方划付租赁房屋的水电费、物管费、能耗费等押金（不计利息）25000元，在双方结束租赁关系时多还少补的结算。……六、合同解除及违约责任：（一）、乙方及其合作方有下列情况之一的，甲方有权解除本合同，并由乙方赔付相关损失：1、对房屋进行有重大安全隐患地装修与管理的；2、未经甲方等授权擅自在外立面或一楼门厅贴标牌的；3、未经甲方同意的转租、非办公或违法经营的；4、存在严重干扰周边用户正常办公的；5、工商注册地址、租金支付、物业费承付等违反上述约定的。（二）、违约责任：如乙方在头两个月免租装修期内解约，则甲方没收乙方预付房款。如任何一方擅自毁约，赔付守约方人民币100000元。七、其他约定：本合同未尽事宜，由双方友好协商解决，如协商不成，提交租赁物业所在地人民法院调解或诉讼。合同签订后，陈良照将涉案房屋交付给金手指公司使用，金手指公司将房屋用于工商注册，目前有20余家公司在涉案房屋处登记注册。庭审中，原、被告认可金手指公司仅支付了25000元押金及首期租金65000元，首期租金仍有3153元未付，之后的租金金手指公司未支付。2014年11月10日，陈良照委托律师向金手指公司发出律师函，要求支付租金并承担违约责任。2014年11月25日，金手指公司委托律师回函，认为租赁合同无效，并主张解除合同。
另查，涉案房屋陈良照以租赁的方式从浙江嘉和科技发展有限公司取得使用权，约定的第一阶段租赁期为20年，自2013年12月24日起至2033年12月25日止，并在合同中明确陈良照有权对房屋进行转租。涉案房屋具有相应的国有土地使用证及规划许可证。
本院认为：关于合同的效力。原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容并不违反法律行政法规的强制性、禁止性规定，且原告具有合法的转租权利，双方均应按照合同约定履行各自的权利、义务。原告作为出租方，已经按约将房屋交付给被告，被告也将房屋用于工商注册所需，即被告实际使用了涉案房屋。故被告应按约支付租金，其拒不支付租金的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。按照合同约定的租金支付金额及时间，被告应在2014年5月16日支付第一期租金，2014年9月30日前支付第二期租金70153元，2014年12月16日支付第三期租金140305元（自2015年1月16日至2015年7月15日），2015年6月16日支付第四期租金147320元（自2015年7月16日至2016年1月15日）。根据庭审查明的事实，被告支付了25000元押金、房屋租金65000元，首期租金被告仍有3153元未付，之后租金被告未支付，被告未支付原告的租金共计360931元（截止2016年1月15日），故原告要求被告支付拖欠的租金360931元的诉讼请求有理，本院予以支持。关于合同的解除。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案既不符合合同约定的解除条件，也不符合法定解除条件，故被告关于合同已于2014年11月25日解除的抗辩意见，本院不予采纳。关于违约责任的承担问题。赔偿损失及违约金均属于违约责任范畴，故原告主张的赔偿利息损失及违约金，本院作为被告违约责任综合予以考虑，而不予分开计算。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。结合本案被告违约事实，被告违约给原告造成的租金利息损失等情况，兼顾公平及诚信原则，本院酌情确定被告赔偿原告违约损失20000元。关于物业能耗费问题，原告未提供相应证据证明被告拖欠的金额，且原告在庭审中也自认未支付给开发商，故本院不予支持。关于两个月的装修免租期内的租金，原告要求被告予以支付，缺乏合同依据，本院不予支持。综上，原告诉讼请求有理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条九十四条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、杭州金手指会计服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付陈良照房屋租金360931元（截止2016年1月15日）。
二、杭州金手指会计服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付陈良照违约损失20000元。
三、驳回陈良照的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9100元，减半收取4550元，由陈良照负担1274元，杭州金手指会计服务有限公司负担3276元，于本判决生效之日起十日内支付至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行杭州湖滨支行，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判员 吕小明
二〇一五年十月二十八日
书记员 冯 俊