江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏03民终8838号上诉人（原审被告）：程德前，男，1965年12月8日出生，汉族，个体工商户，住新沂市。委托诉讼代理人：张超，江苏彭城律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵强，江苏彭城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘永，男，1961年11月21日出生，汉族，个体工商户，住新沂市。委托诉讼代理人：杨帆，新沂市翔宇法律服务所法律工作者。上诉人程德前因与被上诉人刘永房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省新沂市人民法院（2016）苏0381民初4282号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人程德前及其委托代理人张超、赵强，被上诉人刘永及其委托代理人杨帆到庭参加诉讼活动，现本案已审理终结。上诉人程德前上诉请求：撤销江苏省新沂市人民法院（2016）苏0381民初4282号民事判决，依法改判支持上诉人诉讼请求或发回重审。诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人认为一审判决认定事实不清、证据不充分，应依法予以撤销，具体理由如下：上诉人与被上诉人对涉案房屋（××、112室）签订买卖协议是双方自愿签订的，系真实性交易。并非为被上诉人所称系重大误解。1、一审评价方法有误，涉案的二手房买卖是按间交易，与价格无关，一审用评估的价格与市场价格进行平衡认为所谓的重大误解不能成立。2、涉案房屋所在楼宇一层共计12间门面，不存在一审所认定的被上诉人误以为××和112房屋共四个门，实际上就是一屋两门，不存在误解的基础。综上，一审在适用最高院司法解释第七十一条衡量被上诉人是否存在重大误解时，将交易物品的规格和数量混淆成了市场价和评估价，从而导致了一审认定重大误解成立是错误的，请求撤销一审判决，依法改判支持上诉人的请求。被上诉人刘永答辩称：一审认定事实清楚，证据充分，中介李贤胜出庭证实了被上诉人所卖的是两间门面房，即××号，而非112号房屋。一审查明的是四间房屋，而非上诉人所说的四门，综上请求依法驳回上诉人的上诉，维持原判。刘永向一审法院起诉请求：1.依法撤销原、被告于2014年4月24日签订的房屋买卖协议中112号房屋的内容；2.诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实，2014年4月24日，经中间人李贤胜介绍，刘永与程德前签订房屋买卖合同一份，该合同约定：“甲方将坐落在新沂市高流镇振兴路商业小区10号楼1楼门面房××、112室出售给乙方程德前，出售价为人民币26万元，该款自协议签订时一次性付清该购房款。”后程德前实际给付刘永购房款25.5万元，由刘永在该协议购房款处修改为“实收25.5万元”。后刘永找到程德前，说明其系误将112室写入上述房屋买卖协议，其仅向程德前出售××室商铺，并要求程德前返还112室房屋，双方多次协商未果。2016年5月30日刘永向高流派出所报警称其门锁被程德前更换，高流派所遂将其带至振兴小区安置办公室予以调解。现刘永诉至法院，认为其在与程德前买卖房屋时存在重大误解，价款过低，显失公平，要求撤销双方于2014年4月24日签订的房屋买卖协议中关于112号房屋的内容。在本案审理过程中，刘永申请对涉案位于新沂市高流镇振兴路商业小区10号楼1楼门面房××、112室在2014年4月24日的价值进行评估。经法院委托，中联天目土地房地产资产评估有限公司于2016年3月16日出具估价报告：“估价对象在价值时点（2014年4月24日）评估价值为45.6万元。”针对该评估报告，程德前认为刘勇所提供的评估报告存在一个前置的假设条件，即其向评估公司提供的证据是真实的，但刘永所提供的商品房买卖合同、购房款收据均不具有真实性，2008年10月3日出具112商品房收据的日期上有涂改，数额也与买卖合同不一致。收据上的付款人是牛汝莉支付，说明开发商是借高利贷以高于市场价值抵给了牛汝莉，而不是刘永。其次，该评估报告存在两点背离事实假设，即认为涉案房屋存在完全产权，该房屋在查勘日期2017年2月14日的状况与2014年4月24日状况一致。综上内容，程德前认为涉案房屋的评估报告结论所确定价值过高，应不予采信。另查明，1.刘永提供其在2008年11月3日与徐州市金佳房地产开发公司签订的买卖合同两份，以证明其在徐州金佳房地产开发有限公司购买了××号和112号门面房，价格分别为282199元和282392元。2.2014年10月10日，刘永在现代快报为两套房屋的购房合同登报声明作废。3.涉案××室、112室门面房各为两间，彼此相连接但相互独立(中间有墙隔开)，面积分别为102.32平方米、102.39平方米。4.在本案审理过程中，程德前提供4份商品房买卖合同复印件、新价字【2008】43号物价局文件、证人周某、程某、陈某的证言以证明刘永、程德前约定的房屋价格符合政府的指导价和市场价格；提供现场照片四张、营业执照两份，以证明涉案房屋在2014年4月24日签订房屋买卖合同时，周边并未开办旺角超市、顺发家具城、新沂市高流中心小学，此时房屋价值不高，其所购买房屋价格具有合理性。再查明，1、在本案审理过程中，涉案房屋买卖合同的中间人李贤胜到庭陈述称：“因刘永的商铺与其所有110号商铺紧邻，故刘永委托其代为出售与110号商铺紧邻的两间房屋，故李贤胜将房屋出售的广告张贴在了从西向东第三间和第四间商铺上面。后程德前的弟弟介绍程德前来购买房子，因双方彼此熟悉，见面时亦未讨价还价，因刘永只有从西向东数第四间房屋的钥匙，故程德前看了第四间房屋，第三间房屋因无钥匙，且里面堆积建筑材料，双方未能进入看房。双方最终以26万元成交，李贤胜获得5000元中介费。在交付钥匙时，刘永仅向程德前交付了第四间房屋的钥匙。”2、在庭审中，刘永亦明确表示因涉案房屋的开发商向其借款而未能还款，遂经公司会计牛汝莉之手以房抵款。一审法院认为，刘永以重大误解为由请求依法撤销其与程德前签订的房屋买卖协议,该项主张能否得到支持,关键在于刘永的行为是否属重大误解,而属可撤销的民事行为。根据《中华人民共和国民法通则》第五十九条规定:“行为人对行为内容有重大误解的,一方有权请求人民法院或者仲裁机关予以变更或者撤销,被撤销的民事行为从开始起无效。”最高人民法院《关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)》第71条规定:“行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等错误认识,使行为的后果与自己的意思相悖,并造成较大损失的,可以认定重大误解。”在本案中，刘永起诉的理由是其误以为涉案××、112号房屋共四个门，门牌号××，而误以为所出售的房屋门牌号为××和112，遂签订涉案房屋买卖协议，因此存在重大误解。涉案房屋共两套四间，每套两间房中无隔墙，两套房屋中间有明确的隔墙界限。根据庭审查明内容，涉案房屋买卖合同的中间人李贤胜明确表明，其接受委托代为出售的房屋为紧邻110号商铺的两间房屋，而非两套房屋，且其所张贴的房屋出售广告亦在××号商铺的两间房屋上张贴，程德前和刘永协商房屋买卖时，双方并未到从西向东数第一间、第二间房屋(即112号商铺)去查看，双方交付钥匙亦仅仅交付了从西向东第四间房屋的钥匙。程德前在购买房屋后首先对××号房前地面进行铺设，双方又因程德前铺设112号房前路面时产生争议，而报警处理。由此可知，刘永在买卖合同签订时，并无出售112号房屋的意思表示，双方在协商买卖合同内容时，亦未涉及到112号房屋。同时，从刘永提供的两份房屋买卖合同来看，该两套房屋单套价格均在28万元以上，且经法院依法委托第三方机构评估，两套房屋在2014年4月24日时的单套价格亦在22万元以上，两套房屋的价值远远超出双方订立买卖合同时26万元的价格。刘永接受以房抵款取得涉案房屋，其不可能不知道所抵款房屋的价值，亦不可能将两套房屋以一套房屋的价格进行出售。虽然涉案房屋买卖合同中载明所购房屋为××、112室房屋，但涉案房屋共四室两套，程德前购买的房屋应为两间，并非两套房屋。结合涉案房屋所在小区的房屋价格，若以26万元购买两套商铺，平均不到1300元/平方，与正常交易习惯不符，更与市场价值存在较大差距，难以采信。由此可知，刘永在签订买卖合同时其真实意思表示系出售两间房屋，并非两套房屋，其对商品房的门牌号产生错误认识，以至于所签订的买卖合同与自己出售××号房屋的真实意思表示相悖，以至于构成较大损失，严重影响其权利义务，应认定为重大误解。据此，涉案房屋买卖合同应为就××号房屋买卖所签订，应撤销关于112号房屋的内容。对刘永的诉请，予以支持。程德前虽对刘永提供的两份商品房买卖合同的真实性有异议，但根据房产登记信息，该两份商品房买卖合同确实存在，予以采信，作为定案依据。对于程德前提供的新价字【2008】43号物价局文件，该文件中虽标明1号楼-10号楼商品住房基准销售价格为1395元/平方米，但涉案房屋为门面房，其价格与商品住房有差距，对该份证据不予采信。程德前虽对中联天目土地房地产资产评估有限公司的估价报告持有异议，但未提供相反证据，且该份报告的评估程序合法，予以采信，作为定案依据。综上所述，原审法院遂依据《中华人民共和国合同法》第五十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：撤销刘永与程德前于2014年4月24日签订的房屋买卖协议中关于112室房屋买卖的内容。二审期间，上诉人向法庭庭证据：1、提供涉案房屋原开发商的刑事判决书复印件以及牛汝莉及刘永的笔录，证明本案被上诉人、牛汝莉分别就涉案房屋的取得以及与开发商之间分别单独存在民间借贷关系，笔录的内容与一审查明的事实不符。2、提供高流镇小学出具的证明一份，证明小学迁入建址的时间，涉案房屋在交易时并未形成人气，交易单价不会如评估报告所显示的极高的价格。3、提供房屋平面图以及现场视频光盘一张，证明该栋楼一层共计12间门面，存在多个一屋两门的情况，共计16个门，无论是从东向西数还是从西向东数，被上诉人一审所主张的仅交易的这一间房屋其门牌号××和××，因为按照现场的客观情况，这两间屋对应的门号是113、114、115、116，一审认定被上诉人的重大误解不能成立。被上诉人质证认为：一、对于证1的真实性无异议，但是对其关联性有异议，对于葛兴明与被上诉人以及牛汝莉等虽然存在债权债务，但是与涉案房屋没有关联性。对公安机关对被上诉人的询问笔录的真实性无异议，该份证据也证明了葛兴明将房屋抵给被上诉人的事实。对公安机关对牛汝莉与葛兴明的询问笔录真实性无异议，但对其关联性有异议。二、对证据2的真实性无异议，但并不能证明上诉人的证明目的。三、对证据3的平面图的真实性无异议，但是双方所交易的正是该图上标明的××号房屋，而上诉人所谓对称的是113、114、115、116，我们不明确，事实上双方所交易的是该图中自西向东的第二套，即第三、第四门。对视频光盘证明的一层门面十六个门没有异议。二审查明其他事实与一审查明一致。经双方当事人确认，本案的争议焦点为：被上诉人的原审诉请是否予以支持。本案的关键在于刘永与程德前签订买卖协议时，刘永对于双方交易的标的是否存在意识表示错误。本院认为，首先，从一审查明事实看，刘永（甲方）与程德前（乙方）签订的合同约定内容：“甲方将坐落在新沂市高流镇振兴路商业小区10号楼1楼门面房××、112室出售给乙方程德前，出售价为人民币26万元，该款自协议签订时一次性付清该购房款。”双方对交易房屋的面积和单价等并无约定，门面房按号买卖，但根据法院对刘永所有的××、112号房屋现场勘查，从内观上分别是独立的两套房，从外观上××号、112号房屋又分别由两个门面组成，分别由两扇卷帘门锁上，且涉案房屋上并无标号，双方在意识表示上存在误差可能。其次，从双方发生纠纷的过程来看，2014年4月24日双方达成买卖协议。后在程德前铺设××号房屋两个门面前的路时，双方并无争议，在程德前铺设112号房屋前的路，并撬开112号房屋门时，2014年9月4日双方发生争执，随后形成本案诉讼。从双方发生争议的时间上和过程上看，刘永并无向程德前出售112号房的意思。而仅是向程德前出售××号房屋的两间门面房。再次，从刘永与程德前签订的买卖协议约定交易价款和××号、112号房屋实际的价值对比来看，通过司法鉴定××号、112号房屋2014年4月24日的市场价值为45.6万，而程德前实际支付的价款为25.5万，两者价值差距较大。二审期间，程德前主张司法评估结论不能作为定案依据，但其并未举证证明司法评估存在不得作为证据使用的情形。上诉人提供高流镇小学以及周边商铺的开业时间晚于双方签订买卖协议签订时间的证明，以证明鉴定报告错误，但鉴定的评估日为2014年4月24日，涉案房屋周边商业体和服务体的开业时间与鉴定结论形成无关，本院不予采纳。故，刘永在与程德前交易时存在对标的物的重大误解。综上所述，上诉人程德前的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人程德前负担。本判决为终审判决。审 判 长 廖伟巍审 判 员 宋新河审 判 员 孟 娟二〇一八年六月十二日法官助理 曹 勇书 记 员 陆滢冰