浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭江民初字第658号
原告陈珂珂。
委托代理人张纯（特别授权代理）。
被告杭州协鼎置业有限公司。
法定代表人顾飞。
委托代理人姚杰、崔满兴（特别授权代理），上海锦天城（杭州）律师事务所律师。
原告陈珂珂为与被告杭州协鼎置业有限公司（以下简称协鼎公司）商品房预约合同纠纷一案，于2015年4月10日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员叶文军独任审判，于2015年5月18日公开开庭进行了审理。原告陈珂珂委托代理人张纯、被告协鼎公司委托代理人姚杰、崔满兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈珂珂诉称，一、陈珂珂于2014年7月30日与协鼎公司签订定金合同，支付定金3万元，定购万科大家钱塘府5幢1单元1102室房屋。7月31日按协鼎公司要求支付购房款741000元，定金3万元转为购房款，合计771000元，谈妥余下70%的款项8月31日支付。二、8月6日上午，陈珂珂到销售展示中心去办理签订商品房买卖合同等手续。协鼎公司未安排签约，说等电话通知再去签约。三、一直没有接到签订商品房买卖合同的任何通知，8月28日竟收到协鼎公司于8月26日签发的签约付款催告函，催告函否定陈珂珂8月6日前去签约的事实，只字不提陈珂珂已支付30%购房款的事实。四、9月中旬，陈珂珂在透明售房网上看到该房屋已经出售，陈珂珂去售楼部询问，售楼员确认5幢1单元1102室房屋已卖给他人。陈珂珂于10月17日向市消协投诉，经调解不成，陈珂珂表示先把741000元退还，至于整个事件要走法律途径，市消协及协鼎公司均认可，协鼎公司让陈珂珂第2天去取。五、第2天陈珂珂到售楼部去取款，要陈珂珂在多份表格上签字。没收定金没有道理，陈珂珂拒绝签字。陈珂珂于11月12日又去售楼部要求退款，并按事实填了客户事务申请表，要求退回771000元。售楼员把陈珂珂填好的表格撕了，又重新填了1张要陈珂珂签字。陈珂珂被迫按协鼎公司的规定在表格上签了字，交了定金合同等原始凭证，直至12月30日协鼎公司才把741000元汇入陈珂珂帐上。原告陈珂珂提出以下诉讼请求：
一、判令被告协鼎公司返还定金转购房款的3万元。
二、判令被告协鼎公司返还2014年7月31日支付的购房款771000元至返还实际到帐日2014年12月30日止的利息计17990元。
三、根据最高人民法院法释（2003）7号文第8条判令被告协鼎公司承担已付30%购房款771000元的4%计30840元的赔偿责任。
被告协鼎公司辩称，一、陈珂珂诉状陈述与事实不符。1、陈珂珂陈述“谈妥余下70%的款项8月31日支付”与事实不符，余下70%款项的付款期限最迟为8月30日。2、2014年8月6日，陈珂珂并非前来签约，而是补充提交相关身份资料并告知未筹集余下70%款项。定金合同约定陈珂珂的付款方式是一次性付款，陈珂珂需于商品房买卖合同及其附件等相关协议签订之日付清购房全款，但2014年8月6日陈珂珂并未准备好余下的70%款项，不能即时付清购房款，而未能签约。3、2014年10月份，陈珂珂投诉到消协，消协沟通结果是双方自行协商解决。后陈珂珂于2014年10月31日前来办理退款手续，因不同意罚没定金而拒绝办理退款手续。2014年11月12日陈珂珂再次前来办理退款手续并签字同意只退房款741000元，之后，协鼎公司按照公司退款流程实际已将该款项退回给陈珂珂。二、涉案定金合同及项目认购确认单合法有效。三、陈珂珂未依约与协鼎公司签订商品房买卖合同并付清购房全款，已构成违约，无权要求返还定金。四、陈珂珂主张协鼎公司承担预售购房款利息缺乏依据。2014年7月31日，陈珂珂支付预售购房款741000元，该款项系陈珂珂根据双方约定自愿支付，在办妥退款手续后已实际退还给陈珂珂，协鼎公司收取该款项具有合法依据。五、陈珂珂主张协鼎公司赔偿其已付购房款4%的责任缺乏依据。本案中商品房买卖合同并未签订，双方之间仅为定金合同法律关系，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释（2003）7号）第8条的规定不能适用。同时，根据定金合同约定，协鼎公司有权不予保留该房屋并另行出售，协鼎公司于2014年9月中旬将涉案房屋另行出售给第三人并未违反定金合同约定。
原告陈珂珂提交了以下证据：
（1）定金发票1份，以证明7月30日支付的确实是定金。
（2）购房款发票1份，以证明陈珂珂已支付741000元购房款。
（3）付款确认书1份，以证明万科大家钱塘府5幢1单元1102室房屋已属陈珂珂所有。
（4）定金合同1份，以证明双方虽然没有签订正式合同，但定金合同已包含了商品房买卖合同的全部内容，双方已达成一致，该定金合同应认定为商品房买卖合同。
（5）协鼎公司展示厅明示的商品房买卖合同（含补充协议及补充合同）1份，以证明定金合同已包含了该明示的合同的内容。
（6）签约付款催告函1份，以证明该催告函只在没有支付购房款的前提下适用。
（7）10月31日客户销售事务类申请表1份，以证明上面写的没有网签扣陈珂珂3万元，但是网签不是陈珂珂的事情。
（8）客户销售事务类申请表1份、（9）客户销售事务类申请表1份，以证明陈珂珂在该申请表上是无奈签字的。
（10）认购确认书1份，以证明这是协鼎公司内部走程序的，与陈珂珂处唯一的购房文件定金合同约定的时间不符。
（11）平安一账通交易明细查询1份，以证明2014年8月6日陈珂珂银行卡上有足够金额支付购房款。
被告协鼎公司提交了以下证据：
（1）签约付款催告函1份，以证明因陈珂珂未按约定付款签约，协鼎公司催告陈珂珂限期签约付款。
（2）通知书1份，以证明因陈珂珂未按约付款签约，协鼎公司通知罚没定金并有权将房屋另行销售。
本院对上述证据审查后认为，原告陈珂珂提交的证据1-2，协鼎公司没有异议，本院予以确认。证据3付款确认书，因房屋所有权变动需进行登记，所以证据3不能证明涉案房屋已归陈珂珂所有的事实，本院不予确认。证据4-5，定金合同可以证明陈珂珂与协鼎公司之间的约定，真实性本院予以确认；从证据内容可知，定金合同并未包含商品房买卖合同的主要内容，因此证据4-5不能证明陈珂珂主张的内容。证据6签约付款催告函，该证据可以证明协鼎公司通知陈珂珂于2014年8月31日前去办理签约缴费手续的事实，真实性本院予以确认；陈珂珂主张的该催告函的适用问题，并非民事诉讼证据的证明对象。证据7客户销售事务类申请表，可以证明双方对退款的协商过程，本院予以确认。证据8—9的2份客户销售事务类申请表，其中证据8申请表未有协鼎公司人员签章，真实性不能认定，本院不予确认；证据9申请表，不能证明陈珂珂申请退款时的意思表示并非自愿，对证据的真实性本院予以确认。证据10认购确认单，经陈珂珂与协鼎公司的代理人签名，可以证明双方的约定，不能证明陈珂珂主张的内容。证据11交易明细查询，该证据未能明确显示2014年8月6日的账户余额，按其记载的交易内容分析，2014年8月6日时余额约为144万元，并不足以支付购房款，因此证据11不能证明陈珂珂主张的事实，本院不予确认。
被告协鼎公司提交的证据1签约付款催告函，真实性陈珂珂没有异议，该证据可以证明协鼎公司进行催告的事实，本院予以确认。证据2通知书，无送达依据，不能证明协鼎公司主张的事实，本院不予确认。
经审理本案事实认定如下：
2014年7月30日，陈珂珂（乙方）与协鼎公司（甲方）签订定金合同，约定：乙方预订钱塘府项目5幢1单元1102室房屋，房屋价款总金额为293万元；付款方式为一次性付款，乙方应于商品房买卖合同及其附件等相关协议签订之日付清；乙方同意签订该合同时支付定金3万元作为双方订立商品房买卖合同及其附件等相关协议的担保，签订商品房买卖合同及其附件等相关协议后乙方支付的定金转为房价款；预订期为7天，乙方于2014年8月6日前到万科大家钱塘府销售展示中心与甲方签订商品房买卖合同及其附件等相关协议并支付相应房价款，乙方未在该期限内与甲方签订该房屋商品房买卖合同及其附件等相关协议或／和未支付相应房款的，即视为乙方违约，该合同自动解除，甲方不予保留该房屋，有权另行出售该合同项下的房屋，已收取的定金不予退还；等等。同日，双方签订认购确认单，内容包括：房号5幢1单元1102室，总房款293万元，当天支付定金3万元，付款方式一次性付款；认购办理日期2014年7月30日，预约签约日期2014年8月30日；客户于7月31日前付清总房款的30%，并于2014年8月30日前付清总房款并完成网签，则享受优惠后257万元的优惠；等等。2014年7月30日，陈珂珂向协鼎公司支付了预售定金3万元。2014年7月31日，陈珂珂向协鼎公司支付了预售购房款741000元。
2014年8月6日，陈珂珂到过万科大家钱塘府销售展示中心，但未签订商品房买卖合同。2014年8月28日，陈珂珂收到协鼎公司邮寄的签约付款催告函，内容包括：按定金合同约定陈珂珂应于2014年8月6日前往签订商品房买卖合同等相关资料并交纳购房相关费用，但陈珂珂至今未到协鼎公司办理上述手续，考虑到陈珂珂可能有特殊情况或原因而未能在以上约定的时间去办理相关手续，请陈珂珂务必于2014年8月31日前到万科钱塘府销售展示中心办理签约缴费手续，否则协鼎公司将对合同中的房屋另行处理并不予退还定金而不再另行通知，等等。陈珂珂收函后没有前往签订商品房买卖合同。
2014年10月31日，陈珂珂至协鼎公司要求退还购房款，因双方对定金是否退还不能达成一致而未果。2014年11月12日，陈珂珂再次至协鼎公司，并签署了要求退还购房款741000元的申请书。2014年12月30日，陈珂珂收到协鼎公司退还购房款741000元。
本院认为，陈珂珂与协鼎公司签订的定金合同及认购确认单合法有效，双方当事人应按约定履行自己的义务。依双方约定陈珂珂应于2014年8月30日前与协鼎公司签订商品房买卖合同及其附件，但双方一直未能签订。陈珂珂主张其于2014年8月6日到万科大家钱塘府销售展示中心去办理签订商品房买卖合同等手续，协鼎公司未安排签约，协鼎公司主张陈珂珂当天并非是去签订商品房买卖合同的；本院认为，依双方约定陈珂珂应于签订商品房买卖合同之日付清购房款，如陈珂珂2014年8月6日是去签订商品房买卖合同的，其应已准备好剩余购房款，但本案审理中陈珂珂未能证明当天其已准备好剩余购房款，因此不能认定陈珂珂当天是去签订商品房买卖合同的。即使当天因协鼎公司未安排签约而未能签订商品房买卖合同，但双方约定的签约期限为2014年8月30日前，2014年8月28日陈珂珂收到了协鼎公司邮寄的签约付款催告函，该函件虽然对签约期限的陈述与双方约定不符，但要求陈珂珂前往签约的意思表示明确，协鼎公司通知的签约日期（2014年8月31日前）对陈珂珂亦无不利之处，陈珂珂应当前往签订商品房买卖合同。但陈珂珂收函后并未前往签订商品房买卖合同，因此应认定陈珂珂未履行合同义务，构成违约。
《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保；债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回；给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。陈珂珂与协鼎公司约定由陈珂珂支付定金3万元作为双方订立商品房买卖合同及其附件等相关协议的担保，陈珂珂据此向协鼎公司支付了定金3万元。因双方未签订商品房买卖合同，该定金并未转为购房款；陈珂珂未履行签订商品房买卖合同的义务，其无权要求返还定金。因此，对陈珂珂要求协鼎公司返还定金转购房款的3万元的诉讼请求，本院不予支持。
双方签订的认购确认单载明，客户于7月31日前付清总房款的30%，并于2014年8月30日前付清总房款并完成网签，则享受优惠后257万元的优惠。陈珂珂于2014年7月31日向协鼎公司支付了购房款741000元，根据定金合同、认购确认单可知，陈珂珂在签订商品房买卖合同前并无支付购房款的合同义务，其提前向协鼎公司支付购房款的目的是为了获得购房款优惠，由于双方最终未能签订商品房买卖合同，陈珂珂不能获得购房款优惠的利益，协鼎公司占有该笔购房款失去合法依据，协鼎公司占有该笔购房款期间的利息，陈珂珂有权要求返还。陈珂珂要求返还购房款771000元的利息，同前所述，3万元定金并未转为购房款，利息应以741000元为基数计算，为17521元。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。陈珂珂以该司法解释的规定为依据要求协鼎公司承担已付30%购房款771000元的4%计30840元的赔偿责任。本院认为，陈珂珂与协鼎公司并未签订商品房买卖合同，其根据上述司法解释要求协鼎公司承担赔偿责任缺乏依据，对陈珂珂的该项诉讼请求，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国民法通则》第九十二条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下：
一、被告杭州协鼎置业有限公司向原告陈珂珂返还购房款利息人民币17521元，于本判决生效后十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告陈珂珂其他诉讼请求。
按规定减半收取的案件受理费人民币885.50元，由原告陈珂珂负担人民币766.50元，由被告杭州协鼎置业有限公司负担人民币119元。
被告杭州协鼎置业有限公司应负担的案件受理费人民币119元，于本判决生效后三日内交纳至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币1771元；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。（开户银行：工商银行湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判员 叶文军
二〇一五年六月八日
书记员 刘佩文