广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法民一初字第4416号
原告（反诉被告）：郭丽华，女，××年×月×日出生，汉族，住中山市。
委托代理人：郑洪权、王李朋，分别系广东广中律师事务所律师、律师助理。
被告（反诉原告）：梁连坤，男，××年×月×日出生，汉族，住中山市。
被告：麦梦华，女，××年×月×日出生，汉族，住中山市石岐区。
两被告共同委托代理人：王茹冰、严慕澜，中山市石岐区法律服务所法律工作者。
原告（反诉被告）郭丽华诉被告(反诉原告)梁连坤、被告麦梦华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月23日受理后，依法由审判员张文辉独任审判，后另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告郭丽华委托代理人郑洪权，被告梁连坤、麦梦华共同委托代理人严慕澜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郭丽华诉称：2013年7、8月间，被告麦梦华得知原告欲购买商铺，遂向原告推荐位于中山市×××××卡商铺，并称该商铺是被告梁连坤委托其代为销售的，麦梦华同时向原告出示中山市商品房销售登记备案表一份，该表载明买受人是梁连坤。经原告与麦梦华协商，原告同意按每平方米5100元的价格购买上述商铺，交易总价为3237225元，同时约定原告需先支付5万元诚意金后，由梁连坤出具授权委托书给麦梦华，之后原告再行支付购房定金45万元。原告于2013年9月25日向麦梦华支付诚意金5万元。2013年10月8日，麦梦华出具梁连坤的授权委托书，原告按照双方约定于2013年10月9日和10月11日分别支付购房定金10万元和35万元给麦梦华。麦梦华承诺在2013年底前完成商铺过户等手续。
此后，原告一直催促两被告办理商铺的过户事宜，但两被告一直拖延。2015年12月3日，原告查询得知上述商铺尚抵押给银行，现无法办理过户手续。原告认为，原告与两被告已就上述商铺转让事宜协商一致，并已支付定金45万元，双方的买卖关系已确立，但两被告违反约定迟延办理过户手续的行为已构成违约，依法应承担违约责任，双倍返还定金，退回诚意金及相应利息。为此，原告请求判令：1.两被告连带返还购房定金90万元、诚意金5万元及利息（从2014年1月1日起以5万元本金按中国人民银行同期贷款利率计算至欠款返还之日止）；2.本案诉讼费由两被告承担。诉讼中，原告增加一项诉讼请求，请求解除原告与被告梁连坤之间的房屋买卖合同关系。庭审中，原告称其从未见过梁连坤，本案房屋买卖都是麦梦华负责，房款都是麦梦华收取，而麦梦华收取完定金之后没有下文，所以其向麦梦华主张权利，如果查明麦梦华是受委托代理本案房屋交易，由法院依法处理。
原告对其主张的事实以及诉讼请求提交的证据有：1.原、被告身份信息；2.委托书、中山市商品房销售登记备案表；3.收据两份、中国建设银行转账凭证两份；4.中山市商品房销售合同登记备案证明表、中山市预售商品房抵押证明表；5.手写内容；6.商品房买卖合同两份。
被告梁连坤答辩并提出反诉称：梁连坤对解除双方的房屋买卖合同关系没有异议。1.原告郭丽华主张梁连坤迟延办理过户手续并要求双倍返还定金，及返还诚意金和支付利息，缺乏事实和法律依据。涉案商铺是梁连坤委托被告麦梦华代为与郭丽华协商并代为办理转让手续的。郭丽华是明确知悉涉案商铺尚未办理权属证书且梁连坤是以抵押贷款方式购买的。在协商过程中，双方已口头明确约定，郭丽华须于2013年年底前将所有转让款支付完毕，梁连坤还清有关银行贷款后才协助郭丽华办理有关过户等手续。虽然双方未有签订书面合同，写明有关付款履行期限，但从梁连坤出具的郭丽华认可的授权书中的授权期限也可以确定有关付款履行期限。郭丽华支付5万元诚意金及45万元定金后，经多次催促，均未按约定支付余下的转让款。可见，是由于郭丽华违约在先致涉案商铺未办理过户手续。2.郭丽华未按约付清购房款，应承担违约责任，其支付的定金梁连坤有权没收。据此，梁连坤提出反诉，请求：1.确认梁连坤无需向郭丽华返还定金；2.郭丽华赔偿梁连坤从2014年1月1日起至郭丽华的合同义务依法消灭之日止的经济损失，暂计至2016年1月26日止为750483.5元，其中物业管理费损失23803.13元（按1.5元/平方米/月，建筑面积634.75平方米，从2014年1月1日起计算），拖欠的转让款利息损失329961.62元（以郭丽华未支付的转让款2787225元为基数，从2014年1月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算），闲置的租金损失396718.75元（按25元/平方米/月，建筑面积634.75平方米，从2014年1月1日起计算）。
被告麦梦华辩称：麦梦华并不是涉案商铺的中介或向原告推荐购买涉案商铺，本案中介是另外一名叫何锦明的人，其与原被告都是认识的。麦梦华在原告与梁连坤谈妥商铺买卖以后，受梁连坤的委托办理商铺过户手续而已，其对涉案商铺不享有任何权利，原告要求其承担连带责任缺乏法律和事实依据。
两被告对其辩解提交如下证据：通话内容及光盘。
反诉被告郭丽华对反诉辩称：确认本案的物业是处于抵押状态，这个事实麦梦华以及物业的发展商都有明确说明，郭丽华是知道的，本案物业在交易之前必须要解决的问题是物业要解除抵押，其涉及两份合同，一份是与原发展商的买卖合同解除，另一份是与银行的抵押合同解除，而交易之前是梁连坤必须要完成的手续，同时双方之间交易还存在一种情形，郭丽华是按照一手房买卖进行交易，梁连坤与原发展商所签订的合同是复制到与郭丽华签订的合同里。具体意见如下：1.梁连坤提出的诉讼请求第一项没有法律、事实依据，梁连坤应提供郭丽华违约的证据。2.关于物业管理费，物业管理费的主张主体应该是物业管理公司。关于损失问题，物业并没有进行交割，在交付之前物权所有人承担物业管理费是有合理依据的。关于转让款利息损失问题，转让款的支付方式都是附有条件的，在条件没有成就之前，并不存在郭丽华付款的义务，所以不存在转让款利息问题。关于闲置租金问题，与郭丽华没有任何关系，在物业没有交割之前，物业都是由业主使用、收益，至于出租与否，与买受人没有任何关系。综上，梁连坤的诉讼请求没有任何事实和法律依据，请求法院予以驳回。
梁连坤、郭丽华于反诉中提交的证据与本诉证据一致。
经审理查明：2013年7、8月间，原告郭丽华欲购买商铺。之后经案外人何锦明介绍，郭丽华与被告梁连坤委托的代理人、被告麦梦华初步达成购买梁连坤名下位于中山市××××卡商铺【现权属座落：中山市港口镇兴港南路水禾园×幢×卡，土地证号：国（20**）××××××】的意向，双方口头约定：该物业建筑面积634.75平方米，交易单价5100元/平方米，总交易价格3237225元，郭丽华需先支付5万元诚意金后，由梁连坤出具授权委托书给麦梦华，之后郭丽华再行支付购房定金45万元。但对买卖合同签订期限、购房款支付、商铺抵押注销手续办理、商铺过户等内容没有约定。
2013年9月25日，郭丽华向麦梦华支付诚意金5万元。2013年10月8日，麦梦华（××）将梁连坤（委托人）授权其转售涉案商铺的委托书交郭丽华，委托书的主要内容为：……委托事宜包括但不限于：1.委托××在委托人同意的情况下，与新的商铺买受人签订《买卖协议/合同》；协助办理商铺银行欠款的提前归还、旧合同终止等事宜，以售铺款交纳相关费用。2.委托××处理委托人与商铺开发商之间余款问题。3.委托××协助新的买受人与商铺开发商签订新的买售合同，并协助办理相关手续。4.委托××向开发商代为收取售铺款项，并把扣除欠款和相关费用后的款项交还给委托人。委托期间：自2013年10月8日至2013年12月31日止。梁连坤、麦梦华、周某某分别在委托人、××、见证人栏签名并加盖指模。2013年10月9日和10月11日，郭丽华分别支付购房定金10万元和35万元给麦梦华。后麦梦华将所收取的诚意金5万元及定金45万元交给梁连坤。后双方对除定金之外的购房款支付以及涉案商铺的抵押注销手续等产生争议，未能达成一致意见，郭丽华遂诉至本院，主张前述实体权利。诉讼中，梁连坤提出反诉，主张前述反诉请求。
另查：郭丽华提交的由麦梦华手写的内容显示：交易价以5100元/平（方米）计，3237225.；①订金50万；②签订律师见证正式买卖合同交70万首期；③与水禾园签订合同过户交150万；④正式过户办妥备案交余款537225元。何负责：195建筑材料发票，明确第四条的费用分担。对上述手写内容的书写时间，郭丽华称是其支付5万元诚意金之前，大概时间是2013年9月份。梁连坤、麦梦华称是在双方原交易没有完成的情况下，郭丽华在2014年3、4月找被告方重新协商时，由麦梦华写给梁连坤的协商意见，并不是麦梦华写给郭丽华的。
又查：涉案商铺由梁连坤于2006年11月17日抵押给中国工商银行中山城北支行，抵押金额888000元。至2015年12月3日止，涉案商铺仍处于抵押登记状态。庭审中，郭丽华称交纳50万元的原因是在2013年9月，涉案商铺尚欠银行22万多元，该50万元就是让梁连坤先偿还银行贷款，但至今梁连坤均没有偿还。梁连坤称当时尚欠银行贷款30多万元，同时还拖欠开发商物管费和税费，加上银行贷款共拖欠60、70万元。
诉讼中，因郭丽华对梁连坤、麦梦华提交的其代理人严慕澜与案外人何锦明的通话录音内容不确认，梁连坤、麦梦华申请何锦明作为证人出庭作证，但何锦明因故未能出庭。本院庭后另行通知何锦明到庭询问，并制作笔录。何锦明称：其与郭丽华丈夫戴超计、梁连坤舅舅周某某都是认识多年的朋友。郭丽华交纳定金45万元，是为了锁定交易，当时买卖双方并没有约定之后何时办理商铺抵押注销手续以及何时付清商铺转让款。周某某说涉案商铺当时尚欠银行贷款、物管费、税费等大约5060万元。2014年春节前，周某某因急用叫戴超计支付购房款，但戴超计拿不出钱。之后的2014年3、4月份，戴超计想向周某某支付150万元，但周某某又因银行转账要支付手续费而不同意收款。麦梦华手写内容应该是郭丽华交定金后2014年春节前写的。梁连坤收了定金不肯卖商铺是违约的。经质证，郭丽华对何锦明的陈述没有异议；梁连坤、麦梦华则认为何锦明的陈述与通话录音的内容存在矛盾，应以通话录音的内容为准。
诉讼中，郭丽华想继续履行双方的买卖合同，但梁连坤、麦梦华明确表示不同意继续履行双方的买卖合同。
本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。关于麦梦华手写内容的时间及何锦明证言的采信问题。何锦明是涉案商铺买卖的中介方，其对商铺买卖情况知情，且与买卖双方郭丽华、梁连坤均无利害关系，亦无其他相反证据反驳其证言的真实性，故其证言中对商铺买卖事实的陈述可作为本案认定事实的依据。郭丽华称麦梦华手写内容的出具时间是2013年9月份，梁连坤、麦梦华称是2014年3、4月双方重新协商商铺买卖事宜时出具，但双方均未提交足以证明其主张的证据予以支持，结合何锦明证言的内容以及本案履行的情况看，本院认定麦梦华手写内容是2014年春节后双方具体协商商铺买卖事宜时出具，而非2013年9月份出具。至于郭丽华主张麦梦华承诺2013年底前完成商铺过户等相关手续以及梁连坤、麦梦华主张郭丽华应于2013年底前付清商铺转让款的意见，均无充分有效证据予以支持，本院均不予采信。
郭丽华与梁连坤的代理人麦梦华就涉案商铺买卖达成口头协议，约定了买卖商铺的基本情况、商铺总价款、定金条款等内容，郭丽华亦按约定支付了诚意金以及定金，但双方对买卖合同签订期限、购房款支付、商铺抵押注销手续办理、商铺过户等内容没有约定，由此可见，双方将来必定要另行协商合同主要条款并签订正式买卖合同，则双方达成的口头协议是预约合同，而非本约合同。郭丽华与梁连坤达成的口头预约合同是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应恪守履行。
郭丽华与梁连坤达成的口头预约合同，仅简单约定了买卖商铺的基本情况、商铺总价款、定金条款等内容，但对买卖合同签订期限、购房款支付、商铺抵押注销手续办理、商铺过户等涉及双方权利义务的主要合同内容没有约定。在之后的协商中，双方亦未能就上述主要合同内容达成一致意见，致双方一直未能签订正式的买卖合同，此为不可归责于当事人双方的事由，不能认定为当事人一方违约所致，但梁连坤应将收取的定金45万元及诚意金5万元返还郭丽华并支付诚意金5万元的利息。诉讼中，梁连坤对解除双方的预约合同亦无异议。因此，郭丽华有关解除合同、返还定金45万元及诚意金5万元并支付诚意金5万元的利息的诉讼请求，本院予以支持。同理，梁连坤反诉主张不应返还定金，以及主张郭丽华赔偿物管费损失、转让款利息损失、租金损失的诉讼请求，依据不足，本院均予以驳回。
关于麦梦华应否承担本案责任问题。麦梦华是梁连坤转让涉案商铺的代理人，故涉案合同的双方当事人是梁连坤、郭丽华，合同权利义务由合同相对方梁连坤、郭丽华享有承担，麦梦华作为代理人不享有合同权利，不承担合同义务，其代理行为产生的民事责任由梁连坤承担。因此，郭丽华主张麦梦华对涉案债务承担连带清偿责任，没有法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告郭丽华与被告梁连坤之间买卖位于中山市港口镇水禾园×幢×卡商铺【现权属座落：中山市港口镇兴港南路水禾园×幢×卡，土地证号：国（20**）××××××】的预约合同关系；
二、被告梁连坤于本判决生效之日起七日内向原告郭丽华返还定金45万元；
三、被告梁连坤于本判决生效之日起七日内向原告郭丽华返还诚意金5万元及支付利息（以诚意金5万元为基数，从2014年1月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止）；
四、驳回原告郭丽华的其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告梁连坤的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费36487元（原告郭丽华已预交），由原告郭丽华负担5000元，被告梁连坤负担31487元；反诉案件受理费7822元（反诉原告梁连坤已预交），由反诉原告梁连坤负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 刘 宇
审 判 员 梁丹妮
人民陪审员 郭泳欣
二〇一六年六月二十日
书 记 员 钟晓云
书 记 员 刘佳林