江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第3037号
上诉人（原审被告）罗庆华，女，1950年1月6日生，汉族。
委托代理人蓝惠，男，1948年2月9日生。
委托代理人孙正华，男，1953年4月19日生。
被上诉人（原审原告）南京江鸿物业发展有限责任公司，住所地南京市鼓楼区涌泉里11号。
法定代表人王晓明，该公司董事长。
委托代理人仇海军、李善战，江苏圣典律师事务所律师。
上诉人罗庆华因与被上诉人南京江鸿物业发展有限责任公司（以下简称江鸿物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2015）秦民初字第519号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月21日立案受理，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
江鸿物业公司原审诉称，2009年1月，其与中国人民解放军第八一医院（以下简称八一医院）签订《太平巷22号前期物业合同》一份，合同约定：物业服务费按业主房屋的建筑面积计算，高层住宅为1.2元／月／平方米，公共能耗公摊费用及其他费用按照业主的建筑面积分摊，物业服务费用按季交纳，罗庆华应在每季的第一个月的前十日履行交纳义务，合同期满后，业主大会尚未成立的，双方无异议自动顺延一年。2014年1月，经其与八一医院协商后确定，自2014年1月起，八一医院按0.6元／月／平方米给予其补贴，罗庆华按照0.6元／月／平方米交纳物业费，其他费用及交纳方式不变。2009年3月27日，罗庆华办理了入住手续，房屋建筑面积为137平方米，然自2010年5月起，罗庆华即未交纳物业服务费用，至2014年12月，共欠其物业费8220元。经其多次催要，罗庆华一直未交纳。其诉至法院，请求法院判令罗庆华：1、支付自2010年5月至2014年12月所欠物业费8220元（其中2010年5月至2013年12月按1.2元／月／平方米计算，2014年1月至12月按0.6元／月／平方米计算）2、承担本案的诉讼费用。
罗庆华原审辩称，1、江鸿物业公司起诉超过诉讼时效；2、江鸿物业公司为其所在的小区提供物业服务的合法性无法确认；3、江鸿物业公司的主张没有事实与法律依据，合同已于2010年12月31日终止；4、江鸿物业公司主张的物业费实际已由八一医院支付；5、江鸿物业公司服务质量低下，没有达到物业服务合同附件2中的物业服务标准，存在违约行为。综上，请求法院驳回江鸿物业公司诉请。
原审法院经审理查明，2009年1月14日，八一医院与江鸿物业公司签订《太平巷22号前期物业服务合同》，约定：八一医院选聘江鸿物业公司对太平巷22号提供前期物业服务，物业名称为太平巷22号经济适用房，物业类型为住宅；物业费用按业主房屋的建筑面积计算，高层住宅1.2元／月／平方米；物业费按季交纳，业主应在每季的第一个月的前十日前拨付给江鸿物业公司；因受项目建筑体量、物业服务标准等多元素影响，八一医院同意对江鸿物业公司收支不足部分予以补贴，具体的补贴方式为八一医院享有产权的停车收益、电梯广告收益归江鸿物业公司所有，如在上述基础上，江鸿物业公司收支仍又不足，八一医院同意予以补贴，八一医院予以江鸿物业公司的补贴，具体数额按实结算；江鸿物业公司的管理服务达不到合同约定的服务内容和质量标准给购房业主和物业使用人造成损失的，应当按照合同约定向相关利益人支付违约金；合同期限自2009年1月1日至2009年12月31日止，合同期限内，业委会成立后与物业管理企业签订新物业服务委托合同生效时，合同自动终止，合同期满，业主大会尚未成立的，双方无异议自动顺延一年，需终止应提前一月书面通知对方，做好新物业管理企业交接工作。10月28日，罗庆华收到太平巷22号802室房屋钥匙及门禁卡、水电缴费卡等，并领取《业主手册》、《临时管理规约》、《前期物业服务协议》。802室面积为137平方米，为八一医院分配给罗庆华的经济适用房。2014年9月24日，江鸿物业公司向罗庆华发出律师函，催缴物业费及公摊水电费，罗庆华于2014年9月28日签收。
另查明，2015年1月底至2月初，江鸿物业公司在八一医院的监督下与新物业公司进行了交接，撤出罗庆华所在的物业小区。
审理中，罗庆华提供八一公寓2010年收支核算明细、物业费发票等证据，以证明八一医院已经代欠费业主缴纳了相关的物业费，认为江鸿物业公司向罗庆华主张属于重复收费。罗庆华还提供照片一组、住户被偷物品登记表等证据，以证明江鸿物业公司在八一公寓服务期间，服务极不到位。对于罗庆华提供的上述证据，江鸿物业公司均不认可，认为真实性、关联性均无法确认。就罗庆华上述辩称意见以及江鸿物业服务合同签订情况等问题，原审法院前往八一医院进行调查。八一医院陈述：《太平巷22号前期物业服务合同》合同到期应该是2010年（顺延一年），但是业委会一直未成立，2011年到2013年一直是口头协议，合同条款按照原合同来，直到2014年1月才签订了一份合同，但是这份合同签订后，一直没有执行；自2014年起，八一医院补贴江鸿物业公司0.6元／月／平方米的物业费；八一医院支付给江鸿物业公司的钱并非是替未交费的业主交费，而是根据合同约定支付给江鸿物业公司的补贴（即物业公司一年运营总成本减去应当收取的物业费总额）；江鸿物业公司进驻小区也是经过招投标的，但因为人员更换频繁，材料已经找不到了。
以上事实，有《太平巷22号前期物业服务合同》、《业主收楼资料领取确认表》、特快专递单、照片一组、八一公寓管理部交接清单、调查笔录及当事人陈述等予以证实。
原审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。罗庆华提出根据国务院《物业管理条例》，八一医院应通过招投标的方式选聘物业服务企业，现江鸿物业公司未出示合法获得太平巷22号小区物业管理权的证明文件，故其物业服务的合法性无法确认。对此，原审法院认为，现八一医院已经确认系通过招投标方式聘请江鸿物业公司，且该条款并非效力性强制规范，不影响前期物业服务合同的有效性。故八一医院作为太平巷22号的建设单位，与江鸿物业公司签订了前期物业服务合同，该合同是双方当事人真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规范，合法有效。罗庆华作为802室的实际使用人，应参照适用相关法律关于业主的规定，故罗庆华受该合同的约束。对于罗庆华提出的江鸿物业公司的主张已过诉讼时效的抗辩意见，原审法院认为，物业服务人要求业主或者使用人给付物业费的诉讼时效应从最后一期物业费用的履行期限届满之日起计算，现江鸿物业公司主张的物业费至2014年12月，故江鸿物业公司的起诉未过诉讼时效。对于罗庆华提出根据前期物业合同的约定，该合同应于2010年12月31日终止，江鸿物业公司主张后续费用无事实和法律依据的抗辩意见，原审法院认为，前期物业合同确定的期限内，太平巷22号未成立业委会签订新的物业服务合同，顺延至2010年12月31日后，八一医院陈述已口头与江鸿物业公司约定按照原合同继续履行，江鸿物业公司亦在小区提供服务至2015年1月，罗庆华应按照原合同标准向江鸿物业公司支付享受其服务期间的物业费。至于八一医院以物业费名义向江鸿物业公司支付的费用，八一医院已明确表示该费用系按照合同约定给江鸿物业公司的补贴而非替未交费业主支付的物业费，故罗庆华并不因此得以免交物业费。综上，罗庆华应支付江鸿物业公司物业费8220元（137平方米×1.2元／平方米／月×44个月＋137平方米×0.6元／平方米／月×12个月）。对于罗庆华提出江鸿物业公司服务管理不到位的辩称意见，原审法院认为，罗庆华提供的证据不能证明江鸿物业公司未履行服务、管理职能或履行服务、管理职能不符合约定严重影响其正常生活，故原审法院对此亦不予采信。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：罗庆华于判决生效之日起十日内支付南京江鸿物业发展有限责任公司2010年5月至2014年12月的物业管理费8220元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费50元，减半收取为25元，由罗庆华负担。
罗庆华不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、原审判决书存在明显错误，将物业费8220元写为8820元。二、原审判决认定基本事实不清：江鸿物业公司自2009年起对涉案小区进行物业管理缺乏合法性，收费标准涉嫌价格欺诈：1.收费标准达到物业收费政府指导价的三倍，违反相关规定；2.2010年12月前期物业服务合同到期，江鸿物业公司依据已经到期的物业服务合同继续提供服务并收取物业费没有法律依据；3.根据物业管理条例规定，前提物业服务协议和物业服务协议是要式合同，应在行政主管部门备案，原审判决却确认八一医院与江鸿物业公司的口头协议合法，违反了国家的强制性规定；4.江鸿物业拒绝提交2011年后符合法律规定的招投标文件与价格部门批准的收费许可文件，自2011年起，江鸿物业公司进入涉诉物业服务违反规定，服务不合法。三、江鸿物业公司与其签订的前提物业服务协议中明确约定，空置物业应按规定公告服务费标准的70%缴纳空置物业服务费，其实际于2010年10月才入住，此前应按70%计收物业费。四、另有自来水公司每年应退给每户30元的垃圾费应由江鸿物业公司退还业主，江鸿物业公司应当退还。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判驳回江鸿物业公司的诉讼请求，并请求二审法院认定江鸿物业实际收费达到政府指导价的3倍，判令江鸿物业退回三分之二到小区专项维修基金。
被上诉人江鸿物业公司答辩称，一、原审判决中存在的笔误原审法院已经通过裁定方式予以补正，不构成上诉理由。二、其与太平巷22号的建设单位八一医院签订了前期物业合同，合同到期后，双方口头约定按原合同履行，并不违反法律规定，而且其也已经按照原来的合同履行了义务，罗庆华应当缴纳物业费。三、如罗庆华的房屋存在空置期，需在空置开始时向物业进行报备，已报备均按照70%收取，罗庆华入驻期限应当以其办理收楼入驻手续为准。四、关于垃圾费，罗庆华的入住时间应为5年，不存在6年的垃圾费。而且，罗庆华在上诉状中表述有一年空置期限，这一年中罗庆华没有交自来水费也不存在垃圾费的问题，垃圾费的退还与本案没有关系。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回罗庆华的上诉请求。
对于原审查明的事实，上诉人罗庆华提出异议如下：一、判决书第2页“2009年3月27日，被告办理了入住手续，房屋建筑面积为167平方米”错误，其是2009年12月28日入住的，其房屋面积是137平方米。二、其2010年10月份才开始交煤气费，此前其没有入住。其签合同的时候就交了半年的物业费，公摊水电费也一直在交。三、八一医院张贴了通知在小区大门口，八一医院已经帮业主交了物业费，其物业费已与江鸿物业公司没有关系，是其与医院的问题。四、2010年10月前其没入有住，应按70%计算物业费。被上诉人江鸿物业公司对原审查明事实没有异议。本院依法对原审查明事实中罗庆华与江鸿物业公司均无异议的部分予以确认。
二审期间，上诉人罗庆华向本院提交证据如下：一、2009年2月至2015年1月八一医院支付江鸿物业公司物业费的相应发票及收据共七张，用于证明八一医院已代太平巷22号的业主交纳了物业服务费；二、太平巷22号业主签名的证明三份、江鸿物业公司物业服务管理人员签名的证明一份、秦淮区消防大队收案登记表及消防监督检查记录各一份、光盘及录音整理资料一份，用于证明江鸿物业公司按三级三类标准收取物业费却未能实际提供符合三级三类标准的服务；三、2014年江鸿物业公司与八一医院签订的合同一份，用于证明江鸿物业公司应按照2014年的合同约定履行义务并自负盈亏；四、2009年10月28日发票及建筑垃圾清运费收据各一张，证明其已缴纳2009年11月至2010年4月30日物业服务费986.4元，装修服务费497.5元以及代收代缴公共能耗费300元。另证明江鸿物业公司在收取了其497.5元装修服务费后又重复收取了200元建筑垃圾清运费，江鸿物业公司应当退还其200元建筑垃圾清运费；五、太平巷22号业主周敬熙、林有聚于2015年8月10日出具的证明一份，用于证明这两位业主与江鸿物业公司调解中，江鸿物业公司扣除了空置期物业费30%以及违规收取的垃圾清运费200元。六、2009年10月28日罗庆华与江鸿物业公司签订的前期物业服务协议、2009年10月28日罗庆华与江鸿物业公司签订的装修管理协议、罗庆华太平巷22号物业的燃气表读数各一份，证明其拿钥匙的同时向江鸿物业进行了报备，其于2010年10月才实际入住，其入住前应按70%标准交纳物业服务费。七、八一医院院务处负责太平巷小区物业服务的联系人李家真主任的录音光盘及录音整理资料一份，用于证明被上诉人提供服务过程中恶意虚报人数，吃空饷、长期不干实事、扰民，大部分业主及八一医院均不满意，而被上诉人还赖在小区不走；被上诉人离场时实际服务总人数是6人，与合同约定的12人减了一半，出入很大，大部分服务都已经低于约定。
被上诉人江鸿物业公司质证认为：一、对发票及收据的真实性没有异议。但其认为八一医院向其支付的费用应以原审法院去八一医院调查的结论为准。发票上注明的八一医院代太平巷22号业主缴纳部分物业费是2014年八一医院代业主缴纳的每月每平方0.6元，其自2014年其也将该0.6元自业主应交纳的物业费中扣除，即约定的1.2元每月每平方物业费其自2014年起只向业主按0.6元每月每平方收取。其余费用都是根据其与八一医院约定，由八一医院支付给其收支不足部分的补贴。二、出具证明的业主与本案判决有直接利害关系，即便其提供的某些服务没有到位，也并不影响上诉人的生活，不构成上诉人拒交物业费的理由。门卫确实没有站岗，但是有双人执勤。消防大队检查时间是2015年7月，其在2015年1月就已经撤离该小区，检查结果与其没有关系，上述证据并不能证明其没有按照合同约定履行主要的物业服务管理义务。其对光盘来源的合法性有异议，至于未公布账目的问题，业主根据法律规定可以另案起诉，不在本案处理范围。三、2014年合同虽然签订了但是没有实际履行，八一医院对此是认可的。四、对发票的真实性没有异议。罗庆华向其主张建筑垃圾清运费与本案无关，如果罗庆华认为属于重复收费，现也已超过主张退回的期限，无权在诉讼中要求其返还。五、对周敬熙、林有聚证明的真实性不予认可。这两户业主系经确认房屋空置期后按约定减免物业费，不属于退赔，对每户另外减免的200元不是建筑垃圾清运费，而是原审调解中江鸿物业公司统一的200元优惠幅度。六、对前期物业服务协议、装修管理协议及燃气表单据的真实性没有异议，但空置物业必须先向其备案才能按空置收费。且根据南京市物业管理办公室的解释，业主在办理入住手续后，正在进行装修房屋不能计算为空置房屋，应该按照标准物业费全额缴纳。燃气表度数并不能证明涉案房屋没有进行使用。七、对录音资料取得的合法性有异议，且该录音只能证明八一医院院务处对江鸿物业在服务过程中的意见，并不能证明罗庆华的证明目的。录音整理材料第一页倒数第7行“这个跟你们住户没有关系，这是不足部分的补贴，你们始终要掏1.2元”也显示出八一医院付给其的补贴与罗庆华没有关联，并非代罗庆华缴纳的物业服务费用，而且八一医院作为该房屋的建设方也一直认可由罗庆华按照1.2元每月每平方支付物业服务费。
经查，江鸿物业公司与罗庆华签订《太平巷22号前期物业服务协议》，协议第三条约定“业主办理入住手续后长期（连续性六个月以上）未入住的空置物业及入住后长期为使用（连续性六个月以上）的空置物业，业主应事先向物业服务企业书面备案，按规定或约定公共服务费标准的70%缴纳空置物业服务费”。
2009年10月28日，罗庆华与江鸿物业公司签订《太平巷22号装修管理协议》，协议落款处除江鸿物业公司印章与罗庆华本人签名外，另有施工方负责人“戴正兴”的签名及联系电话，房号栏填写为802。
罗庆华还认为依据宁政（2008）160号文件的规定，江鸿物业还应当返还其2009年至2014年期间每年30元的垃圾费。江鸿物业公司认可其应当返还罗庆华2010年至2013年的垃圾费，但认为2014年的垃圾费实际在2015年相关单位才予退还，而其2015年已撤出太平巷22号，不应由其返还。另，其已在太平巷22号门口张贴了垃圾费的返还办法，业主凭物业费缴费发票到新的物业公司登记，登记后由新的物业公司与其对接后再返还。
本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，八一医院与江鸿物业公司于2009年1月14日签订的《太平巷22号前期物业服务合同》对太平巷22号业主具有拘束力，罗庆华作为太平巷22号业主，应依据合同约定履行支付物业服务费的义务。罗庆华主张八一医院已代太平巷小区业主交纳了物业服务费，并向法院提交了收据与发票用于证明其该项主张。但经原审法院向八一医院调查，八一医院已明确表示相应费用系八一医院依合同约定支付给江鸿物业公司的补贴。对于2014年三张发票上注明的“八一医院代太平巷22号业主垫付2014年7月份物业管理服务费”、“代八一公寓业主支付2014年8月份部分物业费”“代八一公寓业主支付2014年9月份物业服务费”，江鸿物业公司辩称系2014年八一医院代太平巷22号业主按每月每平米0.6元支付的物业费，与八一医院在原审调查中表示其2014年补贴0.6元每平方米物业费的陈述能够相互印证，且江鸿物业公司将该部分八一医院代交的费用作了相应扣除，只就2014年的物业费主张罗庆华按每月每平方米0.6元支付。故罗庆华未能充分举证证明八一医院已代其交纳了江鸿物业公司在本案中主张的物业服务费，其该项上诉理由不能成立，本院不予支持。
罗庆华上诉主张其虽于2009年10月28日办理入住手续，但实际入住时间为2010年10月，在此期间的物业服务费应按70%的标准收取，并提交了前期物业服务协议、装修服务协议及燃气读数单据证明其主张。对此本院认为，根据双方约定，罗庆华应事先向江鸿物业公司备案，但罗庆华未能举证证明其事先向江鸿物业公司备案空置，而江鸿物业公司在诉讼中亦不认可装修期间按空置标准计收物业费。罗庆华未能充分举证证明其在2009年11月至2010年10月期间符合双方约定的按70%交纳物业费的条件，故对于其该项上诉请求，本院不予支持。
罗庆华上诉主张江鸿物业公司退还重复收取的装修垃圾清运费200元并返还其2009年至2014年的垃圾费180元，对此江鸿物业公司明确表示其不愿返还200元，至于垃圾费，在罗庆华交清物业费后可予退还。本院认为，因罗庆华在本案原审期间未提出退还重复收费及返还垃圾费的主张，二审期间提出上述主张后江鸿物业公司并不同意以上述两项费用抵扣物业费，故对于上述两项主张，本院不予理涉，罗庆华可另案诉请江鸿物业公司退还。
综上，原审判决认定事实清楚，使用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费50元，由罗庆华负担。
本判决为终审判决。
审判长 汤 雷
审判员 曹 艳
审判员 沈萍儿
二〇一五年九月八日
书记员 汪海燕