内蒙古自治区满洲里市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）内0781民初465号
原告宋寿森，男，1987年3月29日出生，汉族，无职业，住内蒙古自治区满洲里市。
被告张淑范，女，1963年4月21日出生，汉族，无职业，住内蒙古自治区满洲里市。
委托代理人ＸＸ维，满洲里市扎赉诺尔区第三法律服务所法律工作者。
原告宋寿森与被告张淑范房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月7日立案受理，依法由审判员金航适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宋寿森，被告张淑范及其委托代理人ＸＸ维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宋寿森诉称，原告于2015年9月6日与被告张淑范签订《房屋出租合同》，约定原告承租被告的门市，同时约定了租期、租金和押金用途。原告在租赁门市一整年之前的一个月，与被告平等协商解除合同，被告同意并将门市房另租他人。但是，被告拒不返还原告在租房期间的押金1万元。该押金的作用是保证在租房期间不拖欠水、电、暖、物业费，如拖欠则从中扣除。现原、被告双方已结清费用并将门市交接完毕，原告不拖欠水、电、暖、物业费等费用。因被告拒不返还押金，故原告诉至法院，请求判令解除原、被告签订的《房屋出租合同》，被告张淑范返还原告押金1万元。
被告张淑范庭审答辩称，对原、被告于2015年9月6日签订《房屋出租合同》的事实，予以认可。原告向被告交付了第一年的租金和1万元的押金。原告共租用了门市一年零一个月，后因原告未能将门市转租出去，被告与辛凤铃签订合同，将房屋另租辛凤铃。对于原告的诉讼请求，被告不予认可。原、被告双方在签订合同时，系真实意思表示，合同依法有效。合同约定的押金1万元，用途在于保证三年的租赁合同期限能够完全履行。原告没有承租门市满三年，被告不同意返还押金1万元。另外，原告没有承担其租房期间产生的物业费、电费、取暖费，且对门市造成损坏，故被告亦不同意返还押金1万元。
原告宋寿森针对其主张，向本院提供下列证据：
1、2015年9月6日签订的《房屋租赁合同》一份，欲证明：原、被告于2015年9月6日签订《房屋租赁合同》，原告于合同签订当日向被告交付租金。被告对该证据无异议。
经本院审查后认为，因原、被告双方对该证据均无异议，故本院对该证据予以采信。该证据能够证明：2015年9月6日，原、被告签订《房屋租赁合同》，原告承租被告位于扎赉诺尔区中央大街清泉华府1号楼9号门市，租期三年，自2015年9月5日至2018年9月5日，第一年租金5万元，押金1万元，第二年、第三年租金随市场行情而定；原告在租期内承担门市产生的水、电、暖、物业等费用，合同终止时凭交费票据取回押金；在三年的租赁期限届满时，如原告不再续租，则应提前一个月通知被告，未提前一个月通知，押金不退还；租期内，原告不得自行将门市转租他人，否则被告有权终止合同，押金不退还。同时，该证据还能够证明，被告已实际收到原告交付的第一年租金5万元。本院对以上事实予以确认。
2、2016年10月4日签订的《房屋租赁合同》一份，欲证明：在原、被告签订的租赁合同履行满一年后，原、被告一致同意将房屋另租他人，被告遂与辛凤铃于2016年10月4日签订《房屋租赁合同》。被告对该证据无异议，但不认可原告的证明目的。被告认为，该门市在被告与辛凤铃签订租赁合同的当天，即2016年10月4日交付给辛凤铃，嗣后辛凤铃向被告交付了租金。被告当时仅同意原告进行转租，不同意解除原、被告之间的租赁合同。原、被告双方没有达成解除合同的约定，原告没有向被告交付第二年的租金。
经本院审查后认为，因原、被告双方对该证据均无异议，且在本院向辛凤铃进行调查，辛凤铃对该证据亦无异议，故本院对该证据予以采信。在原、被告均在场的情况下，被告与辛凤铃另行签订租赁合同，同时，被告收取了辛凤铃交付的租金，该行为系被告将门市另行出租他人，故对原告的证明目的，本院予以采信。对被告的质证意见，本院不予采信。
3、交费单据五份（取暖费单据三份、电费单据一份、物业费单据一份），欲证明：原告交纳了门市租赁期间的相关费用。被告对于该组证据不予认可。被告认为，原告未交纳电费与物业费。对于取暖费单据，被告提出有待其进行核实。
经本院审查后认为，被告未在本院指定的期间内对原告提交的取暖费单据进行核实，应视为被告对该取暖费单据无异议。故本院对原告提交的取暖费单据予以采信。但是，该取暖费单据仅为2015年度至2016年度的费用，故本院确认原告仅承担了2015年9月至2016年5月期间的取暖费。电费单据及物业费单据中仅有原告及辛凤铃的签字，本院向辛凤铃进行调查，辛凤铃对于电费单据及物业费单据予以认可。同时，对于电费、物业费，原告在审理中认可其未交纳该两笔费用，但电费单据及物业费单据中并无费用的具体数额，故本院对原告提交的电费、物业费单据予以采信，对该电费、物业费数额不予确认。
被告张淑范针对其主张，向本院提供下列证据：
1、收据一份，欲证明：被告交纳了涉案门市在2016年度至2017年度的取暖费，共5473元。2016年9月20日至2016年10月6日期间，原告仍占用该门市，应承担取暖费353元。原告对该证据真实性没有异议，但主张2016年度至2017年度的取暖费与其无关。原告认为，其已在租期满一年前告知被告不再承租门市，故原告不应承担2016年9月20日至2016年10月6日期间的取暖费。
经本院审查后认为，该证据能够证明被告承担了2016年度至2017年度涉案门市的取暖费，故本院对该证据予以采信。
2、满洲里市世兴房地产开发有限责任公司出具的证明一份，欲证明：涉案门市在原告承租期间的物业费为1922.8元，电费为1384.7元。被告对物业费及电费予以认可。
经本院审查后认为，对该证据予以采信。但是，该证据证明的是2015年9月6日至2016年10月6日期间门市产生的电费为1384.7元、1631度，故本院结合原告提供的电费单据中载明在门市交接时电字数为1600度，计算在原告租赁门市期间产生的电费为1358.38元（详见明细1），本院对该数额予以确认。同理，该证据不能证明在原告租赁门市期间产生的物业费具体数额，故本院对原告主张的物业费数额不予确认。
3、辛凤铃提供的书面证人证言一份，欲证明：原告正式搬离门市的时间是2016年10月10日。被告对该书面证人证言不予认可，认为其当时与辛凤铃协商一致，为了不影响辛凤铃装修门市，原告在2016年10月1日搬离。
经本院审查后认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条之规定，提供书面证人证言的证人辛凤铃未出庭接受质询，该书面证人证言不符合法定证据要件，本院不予采信。
4、照片六张，欲证明：原告在承租被告门市时，将屋内地面瓷砖污损，用任何清洁剂无法清理，还有一块瓷砖破裂，损失共计70块瓷砖。原告对该证据不予认可，认为造成瓷砖的损失并非原告的原因，该证据与其无关。
经本院审查后认为，该证据未能显示拍摄时间，不能证明被告门市产生的瓷砖损失系原告在承租期间造成。故对该证据，本院不予采信。
本院针对本案调取满洲里达赉湖热电有限公司证明一份、满洲里市兴世兴物业服务有限责任公司物业费证明一份、对辛凤铃所做询问笔录一份，证明：涉案门市在2016年9月20日至2016年9月30日期间的取暖费为116.75元，涉案门市每年的物业费为1774.9元以及涉案门市的实际交接时间。原、被告对本院调取的上述证据均无异议。本院对该证据予以采信，并确认涉案门市实际交接给辛凤铃的时间为2016年10月1日，涉案门市在2016年9月20日至2016年9月30日期间的取暖费为116.75元，涉案门市每年的物业费为1774.9元，故在2015年9月5日至2016年9月30日，即原告租赁期间产生的物业费为1898.16元（详见明细2）。
经审理查明，2015年9月6日，原告宋寿森与被告张淑范签订《房屋出租合同》，约定原告承租被告位于满洲里市扎赉诺尔区中央大街清泉华府1号楼9号门市，租期三年，自2015年9月5日至2018年9月5日，第一年租金5万元，门市押金1万元，第二年、第三年租金随市场行情而定。该合同还约定，在三年的租赁期限届满时，如原告不再续租，则应提前一个月通知被告，未提前一个月通知，押金不退还；原告在租期内承担门市产生的水、电、暖、物业等费用，合同终止时凭交费票据取回押金；租期内，原告不得自行将门市转租他人，否则被告有权终止合同，押金不退还。嗣后，原告向被告交付了第一年租金5万元，押金1万元，并开始承租该门市。在原告承租期间，该门市系开发商满洲里市世兴房地产开发有限责任公司接通电表临时用电来计算电费，并未在供电部门接入正式用电。2016年10月1日，原、被告将满洲里市扎赉诺尔区中央大街清泉华府1号楼9号门市交接给辛凤铃。2016年10月4日，被告与辛凤铃另行签订《房屋出租合同》，约定辛凤铃承租被告位于满洲里市扎赉诺尔区中央大街清泉华府1号楼9号门市，租期三年，自2016年10月1日至2019年10月1日；辛凤铃在租期内承担门市产生的水、电、物业等费用，取暖费由被告承担。嗣后，辛凤铃向被告交付了租金。原告宋寿森承担了2015年度至2016年度期间的取暖费。被告张淑范承担了2016年9月20日至2016年9月30日期间的取暖费116.75元。原告宋寿森未承担其承租门市期间的电费1358.38元、物业费1898.16元。原告宋寿森未向被告张淑范交付自2016年9月5日至2016年9月30日期间的门市租金。被告张淑范未返还原告宋寿森门市押金1万元，遂成本诉。
另查明，原、被告双方对原告承租门市期间产生的水费，均没有异议，仅对物业费、取暖费及电费存在异议。被告张淑范对于其主张原告对承租门市造成损坏，在本案中不提出反诉。
审理中，被告张淑范增加辩论意见，认为原、被告签订的《房屋出租合同》约定的押金性质为定金，因原告未能租满三年，故不同意返还该1万元定金。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定，原告宋寿森与被告张淑范签订的《房屋出租合同》，系双方真实意思表示，内容不违反国家强制法律法规，该合同依法成立，合法有效。原告宋寿森向被告张淑范交付了第一年租金5万元，押金1万元。嗣后，被告张淑范与辛凤铃另行签订《房屋出租合同》，并收取了辛凤铃租金，交付了辛凤铃门市。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项之规定，被告将门市另租他人并向他人交付门市的行为，致使原告的合同目的无法实现，故对于原告宋寿森提出的解除原、被告双方签订的《房屋出租合同》的诉讼请求，本院予以支持。被告张淑范提出按照合同约定，原告交付的押金1万元的性质为定金，在原告没有保证三年的租赁合同期限完全履行的情况下，不应予以返还的抗辩意见。本院认为，根据《中华人民共和国担保法》第八十九条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条之规定，原、被告双方押金的约定，仅保证了被告在合同履行过程中的权利不受侵害，并没有明确保证原告的合同权利，故该押金的约定不符合定金的法定性质，该押金1万元实质应为原告向被告交纳的保证金。本院对被告张淑范提出押金的性质为定金的抗辩意见不予支持，被告张淑范应当返还原告宋寿森押金。涉案的门市在2016年10月1日交接给辛凤铃。依照原、被告双方签订的合同，原告宋寿森应当承担其租赁门市期间的水费、电费、取暖费及物业费，但是，原告却并未全部承担上述费用。故本院认为，上述费用应当在1万元押金中扣除。同时，原告宋寿森未承担在其租期满一年以后至交接给辛凤铃时，仍继续使用门市的租金。故该部分租金亦应在1万元押金中扣除。参照第一年租金5万元的标准，经计算，原告宋寿森应承担的租金为3472.22元（详见明细3）。原告宋寿森应承担的电费为1358.38元、取暖费为116.75元、物业费为1898.16元，故被告张淑范应返还原告宋寿森押金3154.49元（详见明细4）。被告张淑范还提出了原告对承租门市造成损坏的抗辩意见。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，被告对于其主张的抗辩意见，不能提供有效证据加以证实，故对被告张淑范主张原告对承租门市造成损坏的抗辩意见，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第二百一十二条，依照《中华人民共和国担保法》第八十九条，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告宋寿森与被告张淑范与2015年9月6日签订的《房屋出租合同》；
二、被告张淑范自本判决生效之日起三日内返还原告宋寿森押金3154.49元；
三、驳回原告宋寿森其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告张淑范负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。
审判员 金航
二〇一七年五月十七日
书记员 金歌