重庆市南岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南法民初字第08389号
原告夏嫣然，男，汉族，1976年7月17日出生，住重庆市南岸区。
原告邹光玉，女，汉族，1945年11月20日出生，住重庆市南岸区。
委托代理人夏嫣然（特别授权），系邹光玉之子。
被告重庆朗福置业有限公司，住所地重庆市南岸区南山街道福寿路2号，组织机构代码69657039-3。
法定代表人夏康，董事长。
委托代理人王荣，重庆鲁本律师事务所律师。
委托代理人解伟，重庆鲁本律师事务所律师。
原告夏嫣然、邹光玉与被告重庆朗福置业有限公司（以下简称朗福公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理立案后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告夏嫣然和被告朗福公司的委托代理人王荣、解伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告夏嫣然、邹光玉诉称：2013年4月25日，原被告签订《重庆市商品房买卖合同》（CQ-5463705），原告购买被告开发的位于南岸区福寿路2号B区10幢1-X号联排别墅，总价款2229757元，合同约定交房时间为2014年6月30日，合同附件有房屋交付标准为“地上部分标准层高为三米，地下部分层高为2.7米”的明确约定。原告按合同约定付清了房款、税费等，但至今客厅通往地下层的楼梯被四块预制板掩盖，且地下部分未能达到5.7米，地上部分也有厨房等地方未达到3米。原告多次要求被告按照合同约定标准交付房屋，但被告确以各种理由一拖再拖。为此，原告诉至本院，请求判令被告：1、立即打开房屋客厅通往地下层预制板；2、整改房屋以达到“地上部分层高3米，地下部分层高5.7米”之合同义务（具体做法为地下部分往下开挖，客厅楼板重做下沉）；3、如第一、二项诉讼请求不能或不适宜进行整改，则要求被告承担违约赔偿金35000元。
被告朗福公司辩称：1、被告无义务打开客厅通往地下层的预制板；2、被告没有对原告作出层高的承诺，无义务按原告要求进行整改；3、原告主张的赔偿金过高，请求调低。
经审理查明：2013年4月25日，原被告双方签订《重庆市商品房买卖合同》（CQ-5463705），约定原告购买被告开发的位于重庆市南岸区福寿路2号B区10幢1-X号房屋，共2层，为名一层第1层和第2层。建筑面积175.16平方米，套内面积171.22平方米，建筑面积单价为13022.76元/平方米，房屋总价为2229757元。
出卖人应于2014年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付买受人使用。如遭遇不可抗力，出卖人应在发生之日起30日内书面告知买受人，出卖人可据实延期交房。商品房交付时应符合以下条件：已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。出卖人应于确定交房日的七日前书面通知买受人做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，出卖人应出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。出卖人还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房房屋使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。
合同附件《山与城二期“静山”房屋交付标准》中，有手写的“7、地上部分标准层高为三米，地下部分层高为5.7米”内容。原告夏嫣然、邹光玉亦在此页签字。
补充协议第七条关于层高、净高和空间尺寸的约定：本合同第三条第（七）款所指的层高是指该房屋的建筑层高范围。该房屋具体各部分的层高和空间尺寸，以该房屋实际交付现状为准。该条亦有手写部分“地上部分标准层高为三米，地下部分层高为5.7米”。
上述合同正文、附件、补充协议作为一个整体，加盖有被告公司骑缝章，并在房地产交易登记机构办理了备案登记。
上述合同签订后，原告付清了房款、大修基金、契税等。
2015年12月2日，本院依职权到涉案房屋进行勘验，查明：从车库B138号车位处，有一个小巷道，从此进入有一个楼梯间，楼梯往上的顶部有四块预制板封闭，此处即为原告诉讼请求中所称客厅通往地下室的预制板，双方确认此楼梯间往上即为涉案房屋一层客厅。楼梯间右侧有一个约42平方米的L型房间，该房间净高在4.9米-5.5米之间，此房间即为原告诉讼请求中所称之地下部分。原告诉讼请求中所称的地上部分是指涉案房屋的第一层，经勘验，其客厅到卧室转角处的净层高为2.67米，厨房净层高为2.74米，其厨房为二级错层，并未处于一个水平面。
上述事实有当事人提供的证据材料和法庭陈述及勘验笔录和现场照片为佐证。
本院认为，原被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效。原告已按合同约定付清了房款，被告亦应将符合合同交付标准的房屋交付原告。在合同附件《山与城二期“静山”房屋交付标准》及补充协议关于层高、净高和空间尺寸的约定中，均有手写“地上部分标准层高为三米，地下部分层高为5.7米”的内容，原告也单独在《交付标准》页上签字确认。此为双方对房屋交付标准的特别约定。从该约定的文义看：首先，被告拟交付的房屋应当有地下部分，而从合同单独、反复对上述条款进行约定并由原告特别签字确认的情形看，原告对地下部分的使用应具有较高的预期，此种预期应包含原告在使用地下层时有充分便利性，即从地下层通往地上层时不应当封闭。从现场勘验看，涉案房屋有地下部分，且地下部分也设置有通往地上部分的楼梯，表明被告实际也是按照上述特别约定在履行合同义务。鉴于涉案房屋地下层通往地上层的通道被预制板封闭，此应视为被告拟向原告交付的房屋不符合合同的特别约定，被告应当就此承担违约责任。其次，特别约定明确了地上和地下部分的层高标准。根据现场勘验，地上、地下部分均存在层高不符合合同约定之处，被告应就此向原告承担违约责任。
综上，原告要求被告打开房屋客厅通往地下层预制板；整改房屋以达到“地上部分层高3米，地下部分层高5.7米”之合同义务的诉讼请求，虽符合合同约定，但合同之约定属于当事人意思自治的范畴，当事人权利的行使并非绝对，应当受到法律法规的规制。就本案而言，涉案房屋现已通过竣工验收，表明至少房屋现状符合规划部门的相关规定，但原告要求打开预制板或将楼板下沉或往下深挖的整改方案，将破坏房屋的整体结构和地基基础，必然会违背已通过验收之规划，此不宜为法律所支持和提倡，故原告的诉讼请求属于不能或不适宜整改的情况。现原告亦提出如上述诉讼请求不能得到支持的，则要求被告承担违约赔偿金35000元的选择性诉讼请求，符合法律规定，本院对其予以支持。综合考虑如原告提出的整改方案可行的情况下所需要的工程量和工程造价，本院酌情判令被告承担违约赔偿金29000元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条之规定，判决如下：
一、被告重庆朗福置业有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿因其违约给原告夏嫣然、邹光玉造成的损失29000元；
二、驳回原告夏嫣然、邹光玉其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费80元，由被告重庆朗福置业有限公司负担（此款已由原告垫付，被告于判决生效后直接支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。
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审 判 长 龚泽勇
人民陪审员 董泽芬
人民陪审员 邹崇跃
二〇一五年十二月十八日
书 记 员 郑华静