湖南省长沙县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长县民初字第00522号
原告祝昌松。
委托代理人姚纪言，北京中银（长沙）律师事务所律师。
委托代理人陈灿梅，北京中银（长沙）律师事务所律师。
被告湖南增辉房地产发展有限公司，住所地：长沙县星沙开元路17号湘商世纪鑫城1601号。
法定代表人刘洋，总经理。
委托代理人熊煜，系公司法务。
委托代理人谭艳辉，湖南湘达律师事务所律师。
原告祝昌松诉被告湖南增辉房地产发展有限公司（以下简称增辉公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，现已审理终结。
原告请求判令：1、被告向原告支付延期办理初始登记的违约金16952元；2、由被告承担本案全部诉讼费用。
被告答辩要点：1、原告的诉讼请求没有事实和法律依据，初始登记系因建造取得，系开发商的单方行为，而原被告之间的商品房买卖合同关系完成的标志为商品房权属转移登记行为，原告无权就被告的初始登记行为主张违约责任，而从初始登记至办妥房屋所有权证，被告并没有超过365个工作日，原告的诉讼请求应当依法予以驳回；2、被告在项目开发过程中及办理房屋所有权转移登记的过程中，因政府政策变化较大，导致办理产权证的过程较长，应属于在签订合同时不能预见、不能克服并不能阻止的不可抗力，不应承担违约责任；3、产权证的办理应由买卖双方共同申请，但部分业主在办理产权证过程中拒不签署相关资料，拒不提供办证材料，且原签约时提供材料也不齐全，导致办证进展缓慢，按合同属于买受人原因导致的逾期，被告不应承担违约责任；4、原告提出的违约金过高，对被告极不公平，法院应按照公平原则适当调低违约金标准；5、对超过两年诉讼时效的违约金不应得到支持。
查明的事实
根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：
一、双方当事人无争议的事实
1、2010年9月6日，原告与被告签订《长沙县商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的位于长沙县榔梨镇增辉.凯旋帝景住宅小区5幢1单元2010号住房一套，价款为283360元，约定2011年5月28日前交房。其中，合同第十八条还约定：“……自合同生效之日起90个工作日内，买卖双方应向长沙县房屋产权管理局办理合同备案和申请预告登记，逾期未办理和申请的，买受人可单方申请办理。出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后365个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365个工作日内办好土地使用证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第2.3项处理：2.买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之一的违约金。3.买受人在出卖人通知办理产权证期间内不予办理产权证的（含不及时提供办理产权资料文件的情形），出卖人不承担迟延办证的责任。”同时，合同附件四《补充协议》第十一条约定：“……如买受人未能在该商品房交付使用后30日内，将办理权属登记应由买受人提供的资料提供给出卖人，由此造成该商品房的房地产权属证书未能如期取得的，由买受人承担全部责任。”2013年12月9日，原告与被告签订一份《补充协议》，协议第一条约定：“该商品房经长沙县房地产管理局测量事务所现场勘测，实测建筑面积89.64㎡，测绘结果：1、乙方（祝昌松）应补交房款3488元。”第二天约定：“根据本协议第一条有关约定，合同总价相应变更，实际商品房价为人民币286848元。”合同还对双方其他权利义务作了约定。
2、上述合同签订后，原告按约交付全部购房款286848元，并提供相关办证资料。2011年5月14日，被告向原告交付合同项下的房屋，但直到2013年9月2日才向长沙县房屋产权管理局申请办理5#栋商品房的初始登记。初始登记办理后，被告及时为原告办理了合同项下房屋的所有权证。在此期间，该小区的业主曾就房屋产权证迟迟未办理等相关事项与开发商产生纠纷，长沙县政府有关部门多次组织双方协调。
二、双方当事人有争议的事实
1、被告逾期办理初始登记是否构成违约。原告认为，被告未在交房日后的180个工作日内，即未在2012年1月20日前办理好5#栋商品房的初始登记申请，已构成违约。被告认为，初始登记是对开发商建设成果的确权，本身不影响买受人的权益，原告无权就增辉公司办理初始登记的行为主张违约责任，且延期办理权属登记的原因是政府政策变化较大，以及买受人未及时提供应由买受人提供的相关资料造成，被告不应承担违约责任。本院认为，合同第十八条约定：“…出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，完成该幢商品房的初始登记。”被告于2011年5月14日交付合同项下的房屋，故应当在2012年1月20日前完成该幢房屋的初始登记，现被告未提供有效证据证明在合同约定期限内履行了该项义务，已构成违约，应按约承担违约责任。
2、原告的诉讼主张是否超过诉讼时效期间。原告认为，房屋交付后，原告等业主曾多次向主管部门以及政府、被告主张权利，应认定诉讼时效中断，原告的诉讼主张未超过诉讼时效期间。被告认为，对超过两年诉讼时效期间的违约金不应得到支持。本院认为，本案涉及的楼盘曾系烂尾楼工程，政府就业主和开发商之间的矛盾多次组织协调，原告等业主从未放弃过相应的诉讼主张，故应认定原告的诉讼主张未超过诉讼时效期间。
判决的理由与结果
本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效。合同双方均应严格按照合同约定享受权利和履行义务。现原告已按约支付全部购房款，但被告逾期办理初始登记，已构成违约，依法应支付原告相应违约金。对违约金的计算，本院认为，合同第十八条第2.3项有明确约定，其中，起算日应认定为实际交房日即2011年5月14日后的第180个工作日，结算日应认定为房屋初始登记之日即2013年9月2日，对违约金的计算标准，虽合同约定为购房款的日万分之一，因标准过高，原告又未举证证明延期办理初始登记造成的损失，故本院考虑本案涉及的楼盘曾系烂尾楼工程，且被告在商品房初始登记后及时为原告办理了房屋所有权证的情况，酌情认定违约金2868元。被告答辩主张办理商品房初始登记系出卖人的义务，与买受人无关，不影响买受人的权益，不构成违约，因不符合合同约定，且逾期办理初始登记的直接后果是造成房屋所有权证和国有土地使用权分户证的办理时间均相应超期，故对被告的该项答辩主张，不予采信。被告答辩主张迟延办理权证在于政府部门政策的变化等原因，以及本案原告的部分请求超过诉讼时效期间，因证据不足，不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、限被告湖南增辉房地产发展有限公司在本判决生效后三日内支付原告祝昌松违约金2868元；
二、驳回原告祝昌松的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费224元，减半收取112元，由原告祝昌松负担93元，被告湖南增辉房地产发展有限公司负担19元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 员 邓 翠
二〇一五年八月四日
代理书记员 陈晓婷
附：本案所适用的法律法规
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。