湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘01民终8884号
上诉人（原审第三人）：叶立平，女，1970年2月1日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。
被上诉人（原审原告）：彭阳，男，1963年2月15日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。
委托诉讼代理人：刘建明，湖南云桥律师事务所律师。
委托诉讼代理人：汤凌，湖南云桥律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：国网中兴有限公司，住所地北京市宣武区白广路二条一号。
法定代表人：赵健，总经理。
被上诉人（原审被告）：湖南国程实业有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区解放中路附162号水月林3号。
法定代表人：刘之舟，董事长。
上诉人叶立平与被上诉人彭阳、国网中兴有限公司（以下简称国网公司）、湖南国程实业有限公司（以下简称国程公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2012）芙民初字第2657号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
叶立平上诉请求：一、撤销（2012）芙民初字第2657号民事判决；二、改判驳回彭阳的诉讼请求，判决国网公司、国程公司协助叶立平办理房屋的房地产权属证书。事实与理由：一、涉案房屋所有权归叶立平所有，国网公司、国程公司应协助叶立平办理该房屋的房地产权属证书，2000年11月15日，叶立平与湖南三信地产有限公司（以下简称三信公司）签订了《商品房购销合同》，办理了备案登记和抵押贷款；二、湖南省恒通商务有限公司（以下简称恒通公司）与三信公司签订的《房产退让合同》无效。恒通公司并未得到叶立平的授权，私自处置叶立平的房屋是无效民事行为；三、三信公司与彭阳签订的购房合同无效。陈卓君与三信公司签订《房产退让合同》时间为2004年6月8日，三信公司与彭阳签订《商品房买卖合同》时间是2003年9月23日，当时三信公司并未取得涉案房屋的所有权；四、叶立平接收房屋后，于2004年4月12日后，对房屋进行了装修，购置家具和电器；五、彭阳一审诉讼中并未要求叶立平配合办理抵押权注销手续，一审判决错误判决。
彭阳辩称：一、一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。一、彭阳与三信公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，彭阳交付了全部购房款，三信公司于2003年10月向彭阳交付了房屋，彭阳实际居住达14年之久，合法权益理应得到保护；二、叶立平称其已经向三信公司支付了购房首付款，以及三信公司在2003年已经向其交付了房屋，与事实不符；三、叶立平关于陈卓君与三信公司签订的《房产退让合同》无效理由不能成立；四、叶立平称三信公司与彭阳签订的购房合同无效没有事实及法律依据；五、叶立平认为一审法院在认定三信公司向彭阳交房时间方面歪曲事实，其理由不能成立；六、叶立平认为一审判决叶立平配合彭阳办理房屋抵押权注销登记手续超出了彭阳一审诉讼请求，该理由不能成立。
国网公司、国程公司均未答辩。
彭阳向一审法院起诉请求：请求判决国网公司和国程公司连带承担责任，将办理彭阳购买的长沙市蓉园路1号京电花园2栋1002房（以下简称京电花园1002房）权属登记需出卖人提供的资料报产权登记机关备案。
一审法院认定事实：2003年9月27日，彭阳（买受人）与三信公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：彭阳购买三信公司开发的京电花园1002房，建筑面积190.98平方米，单价每平方米4019元，总金额为767549元，付款方式为一次性付款；关于产权登记，约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，彭阳于2003年9月28日向三信公司交纳了50万元购房款，三信公司出具了收款收据。后来的2004年6月11日，彭阳与三信公司签订一份《补充协议书》，约定三信公司承诺并同意只收取彭阳购房款50万元，合同差额部分267549元作为三信公司对彭阳补偿因购买其他房产未及时办理产权证等造成的损失。2004年6月14日，三信公司向彭阳出具空白纸上手写的收条一份，载明收到彭阳购京电花园1002房的购房款20万元，收条上特别注明“全款付完后出具正式收据”。2004年3月1日之后，彭阳从三信公司接收了京电花园1002房，并经三信公司同意后进行了装修，之后一直居住使用该房屋至今。
2000年11月15日，叶立平（乙方）与三信公司（甲方）签订《商品房购销合同》，约定叶立平购买三信公司开发的京电花园1002房，建筑面积189.90平方米，单价每平方米4019元，总价款763208元，付款方式为交接房屋时付50.5%的购房款，其余则在办完权属登记手续之日起十年内付清。该《商品房购销合同》于2000年11月17日在长沙市房地产交易管理所进行了合同备案。2000年10月20日，叶立平与中国银行湖南省分行零售业务中心签订《中国银行消费贷款借款合同》和《长沙市房地产抵押合同》，约定叶立平因购京电花园1002房，向银行贷款38万元，分120个月还清，抵押人和债务人均为叶立平，三信公司则出具《保证函》为叶立平借款向银行提供连带责任保证担保。借款合同及抵押合同签订后，中国银行湖南省分行零售业务中心将该抵押合同在长沙市房地产交易管理所进行了抵押权登记，长沙市房地产交易管理所出具了《个人住房贷款抵押登记备案证明》。此后中国银行湖南省分行零售业务中心向叶立平发放了贷款。后来因叶立平连续六个月未还款，中国银行湖南省分行零售业务中心的上级单位中国银行湖南省分行于2004年10月28日向一审法院提起诉讼，一审法院审理后于2004年12月6日作出（2004）芙民初字第1693号《民事判决书》，判决：终止履行中国银行湖南省分行与叶立平签订的《中国银行消费贷款借款合同》，叶立平归还借款本息278562Z.64元等，三信公司对叶立平的债务承担连带清偿责任。该判决已经发生法律效力。另外，2004年4月12日，叶立平的姐夫陈卓君以甲方的名义，与乙方凯达建筑装饰工程有限公司签订一份《家居装饰合同书》，约定将京电花园1002房委托装修施工，装修工程款共计139800元。2004年6月8日，陈卓君以退让方“湖南省恒盛商务有限公司”代表人的名义，与承受方三信公司签订一份《房产退让合同》，约定退让方退让京电花园1002房（建筑面积190.98平方米）及京电花园856号地下车库给三信公司，退款则包括房款842898.26元（含银行按揭解除）等费用共计1087972.92元。叶立平法庭陈述称，陈卓君是叶立平的姐夫，本来按照合同是2001年交房的，但三信公司一直没有交房，后来2003年才通知收房，当时叶立平去武汉生小孩，就委托姐夫陈卓君收房；签了装修合同实际上也没有搞装修；叶立平当过“湖南省恒盛商务有限公司”的法定代表人，但不知退房的事实，叶立平被隐瞒了情况。2013年7月25日，“湖南三信地产有限公司清算组”向工商部门申请注销登记，此后该公司于2013年7月25日被工商部门依法登记注销，载明注销原因为“被吊销营业执照”。该公司的两个股东为湖南国程实业有限公司（被吊销营业执照，2007年12月24日）、湖南京电技术发展公司也（被注销工商登记，2013年12月9日，注销原因为“决议解散”，湖南京电技术发展公司的上级主管部门为“国网中兴有限公司”）。
一审法院认为：彭阳与三信公司就买卖京电花园1002房事宜于2003年9月27日签订的《商品房买卖合同》合法有效，受法律保护。合同当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。彭阳按照合同的约定履行了付款义务。三信公司虽然向彭阳交付了房屋，但没有按照合同约定将办理彭阳所购买的京电花园1002房权属登记需要由三信公司提供的资料报产权登记机关备案，以至于彭阳尚未取得京电花园1002房的房屋权属证书，对此应认定三信公司没有全面履行合同义务，构成违约，应当承担继续行的民事责任。现三信公司已经注销，则其股东国程公司和湖南京电技术发展公司应当接续承担义务。湖南京电技术发展公司也已注销，故湖南京电技术发展公司的上级主管单位国网公司应当接续承担义务。叶立平虽然在2000年11月15日与三信公司签订《商品房购销合同》以买卖京电花园1002房，办理了合同备案，并与银行签订抵押合同，办理了抵押登记，但后来实际上将京电花园1002房退还给了三信公司，三信公司才得以将京电花园1002房重新出售给彭阳，只是因为叶立平在银行的抵押登记没有及时办理注销，致使京电花园1002房的产权一直未能办到彭阳名下，如此情形之下，彭阳从三信公司购买京电花园1002房并不构成对叶立平房屋权利的侵犯，相反，叶立平应当配合注销抵押权，以便彭阳能顺利办理京电花园1002房的房屋权属登记。至于叶立平先贷款买房后又退房过程中有可能产生的损失，则属另一法律关系，当事人可另循其他途径妥善解决。综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款、第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、国网公司、国程公司在本判决生效之日起九十日内将办理彭阳购买的长沙市蓉园路1号京电花园2栋1002房屋产权登记手续需要由国网公司、国程公司提供的资料报长沙市房地产管理部门备案，并协助彭阳办理该房屋的房地产权属证书；二、叶立平在本判决生效之日起九十日内配合彭阳办理长沙市蓉园路1号京电花园2栋1002房屋在长沙市房屋产权管理部门的抵押权注销登记手续。本案一审案件受理费80元，由国网公司、国程公司负担。
本院二审期间各方当事人均未向本院提交新的证据。
本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为：彭阳与三信公司于2003年9月27日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按约履行各自义务。三信公司向彭阳交付房屋后，并未按照合同约定为其办理房屋权属登记，构成违约，因三信公司已经注销，故应当由承担其债权债务的国网公司和国程公司承担继续履行三信公司合同义务的民事责任。叶立平虽然在2000年11月15日与三信公司签订《商品房购销合同》以购买涉案房屋，且办理了合同备案并与银行签订抵押合同，但2004年6月8日，叶立平姐夫陈卓君以湖南省恒盛商务有限公司名义与三信公司签订了《房产退让合同》，加之三信公司自2004年3月1日后就将涉案房屋交付给彭阳使用至今，彭阳对涉案房屋的使用为合法占有。本案中在三信公司均未向叶立平、彭阳办理涉案房屋产权变更登记的情况下，彭阳作为涉案房屋实际使用人要求进行房屋权属登记的诉讼请求，应当予以支持。叶立平应当配合注销抵押权，以便彭阳能顺利办理京电花园1002房的房屋权属登记。叶立平购房过程中有可能产生的损失，可以另行主张。一审判决并无程序违法。
综上所述，上诉人叶立平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费80元，由叶立平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 坤
审 判 员 熊 伟
代理审判员 冷子剑
二〇一七年十二月七日
书 记 员 皮磊林
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。