浙江省余姚市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬余民初字第3831号
原告：浙江绿升物业服务有限公司。住所地：杭州市古墩路***号金桂大厦****号。
法定代表人：杨掌法，该公司董事长。
委托代理人：陈能超，该公司员工。
委托代理人：张媛媛，该公司员工。
被告：任文华。
原告浙江绿升物业服务有限公司与被告任文华物业服务合同纠纷一案，原告于2014年11月13日向本院起诉后，本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十二条之规定，对本案先行调解，因调解未果，于2014年12月5日立案受理，依法由代理审判员刘啸晨适用简易程序独任审判，后因工作原因变更为审判员顾宏斐适用简易程序独任审判。后本案依法转为普通程序，并依法组成合议庭。本案于2014年12月25日、2015年3月31日两次公开开庭进行了审理，原告浙江绿升物业服务有限公司的委托代理人陈能超，被告任文华到庭参加两次庭审，原告的委托代理人朱淘佳参加第一次庭审（已于2015年3月30日取消代理关系）、原告的委托代理人张媛媛参加第二次庭审。本案现已审理终结。
原告浙江绿升物业服务有限公司起诉称：2009年12月3日，原告与案外人余姚市正华房地产开发有限公司签订了《中央公馆前期物业服务合同》。上述合同约定：合同期限自2012年6月1日至第一届业委会成立，并与选聘的物业服务企业签订物业服务合同之日止；物业费收费标准为高层住宅1.8元／月／平方米、地下车位60元／月／个、能耗费按0.5元／月／平方米预收；物业服务费及能耗费每12个月预缴一次，缴纳费用时间为每12个月的第1个月上旬；逾期支付物业服务费的，原告有权要求业主、物业使用人支付，并按应付金额的每日千分之二支付违约金。2013年10月1日至今，原告多次催讨，但被告一直拒绝支付原告管理期间的物业服务费。故原告诉至法院，请求判令：一、被告支付原告物业管理服务费4803元、车位服务费720元、能耗费1334元；二、被告支付违约金4224元；三、本案诉讼费由被告承担。
被告任文华答辩称：被告对原告提供的物业服务不满意，2013年10月的大水期间原告没有及时通知被告，且原告在被告家门口的电梯附近堆沙包造成被告家进水，被告家地下负一楼的水泵在大水中也因进水而损坏。后水泵经原告工作人员联系生产厂家修理后继续使用，但在2014年12月时水泵漏水再次造成被告家中损失。被告认为原告主张的违约金过高，要求法院对违约金进行调整。
原告浙江绿升物业服务有限公司为证明其主张，向本院提供如下证据：一、《商品房买卖合同》复印件及《房屋建筑面积测绘成果书》复印件各一份，拟证明被告系涉案物业的业主及涉案物业的具体面积、车位位置的事实；二、《中央公馆前期物业服务合同》一份，拟证明案外人余姚市正华房地产开发有限公司与原告签订物业服务合同，委托原告进行物业管理并确定物业费收费标准的事实；三、《中央花园前期物业服务协议》一份，拟证明原、被告于2012年9月25日签订物业服务协议的事实；四、《关于催交物业服务费的函》及其张贴照片、邮寄凭证、邮件查询记录一组、《律师函》及邮寄凭证、邮件查询记录一组、邮件登记收发表复印件一组，拟证明原告已向被告催讨物业费的事实；五、照片一组，拟证明被告违反物业规定占用小区公共部分的事实；六、小区平面规划图一份，拟证明被告所在楼排水直接流入市政管道的事实；七、照片两张，拟证明被告所在楼层同一走廊内有被告自己家房门、消防通道门、电梯门的事实。
被告任文华为证明其主张，向本院提供如下证据：一、照片一组，拟证明被告房屋楼下有垃圾、露台有玻璃碎片、窗户下方小区草地有臭气的事实；二、余姚市兰江街道四明社区居民委员会出具的声明一份，拟证明被告房屋2014年12月时的漏水事件经过该社区居民委员会调解的事实。
被告任文华对原告提供的证据一、证据二、证据六的真实性没有异议，本院经审查对上述证据予以认定。被告对原告提供的证据三、证据五、证据七无异议，本院对上述证据予以认定。被告对原告提供的证据四表示没有收到过两份函件，但认可原告曾向其催讨物业费，本院经审查认为原告已提供函件相应邮寄凭证和送达依据，本院对该组证据予以认定。
原告浙江绿升物业服务有限公司对被告提供的证据一表示被告也曾向原告反映过其房屋窗户下方小区草地有臭气，原告经查后已及时处理该问题，而被告照片中露台系被告房屋的户内露台，不属于原告清理范围内。被告当庭也认可原告已就草地臭气问题予以处理。本院认为被告该组证据不能证明原告提供的物业服务存在过错，本院对该组证据不予认定。原告浙江绿升物业服务有限公司对被告提供的证据二表示确实在余姚市兰江街道四明社区居民委员会就被告家中漏水进行过调解，但调解过程中原告工作人员并未承诺由原告出钱购买新水泵。本院认为余姚市兰江街道四明社区居民委员会出具的声明中涉及原、被告以及被告的装修单位，且各方并未就漏水事件达成明确调解方案，故本院对该证据不予认定。
根据采信的证据和当事人陈述，本院认定的事实如下：2012年9月25日，原、被告签订《中央花园前期物业服务协议》，约定在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由原告为余姚中央花园全体业主和使用人提供服务，全体业主和使用人均应履行本协议，承担相应的责任，具体收费标准为：高层住宅为1.8元／月／平方米；地下车位60元／月／个；能耗费按0.5元／月／平方米预收后按建筑面积据实分摊；物业服务费及公共能耗费每12个月预缴一次，缴纳费用时间为每12个月的第1个月上旬。被告为该小区5幢1单元101室业主，房屋建筑面积为222.35平方米，被告未缴纳2013年10月1日至2014年9月30日的物业管理费。
本院认为：原、被告之间签订的《中央花园前期物业服务协议》合法有效，被告作为中央花园5幢1单元101室的业主，应当按照相关合同规定的标准缴纳相应的物业服务费。原告要求被告支付2013年10月1日至2014年9月30日物业管理服务费和车位服务费的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。至于公共能耗费，原告在审理过程中认可因2012年10月至2013年9月被告按建筑面积实际分摊能耗费为574元，可退回多缴纳的能耗费760元，故被告2013年10月1日至2014年9月30日需缴纳能耗费为574元。原告主张被告支付违约金4224元，本院认为原、被告之间合同约定的违约金过分高于被告逾期缴纳物业服务费对原告造成的实际损失，故本院按中国人民银行同期同档贷款合同利率计算违约金318元。被告提出对原告提供的物业服务不满意的抗辩。本院认为，物业公司与小区业主签订服务合同后，物业公司应当为本小区业主提供优良的物业管理服务，业主按照规定缴纳物业管理费用，二者是相辅相成的。至于物业公司在物业管理服务过程中存在的一些问题，业主可以提出相应的意见和建议，物业公司对业主的意见应诚恳接受，对存在的问题应尽快改正。至于被告提出其房屋两次漏水造成的损失，被告提供的证据并不能证明上述损失是由于原告存在的过错造成，若物业公司确实对业主造成经济损失的，也宜通过合法途径解决。对被告提出的辩称意见，不能作为拒缴物业管理费的法定理由，本院难以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告任文华支付原告浙江绿升物业服务有限公司物业管理服务费4803元、车位服务费720元、能耗费574元（2013年10月1日至2014年9月30日），并支付违约金318元，款在本判决发生法律效力后十日内履行（如银行汇款，可将履行款汇至以下账户，开户银行：中国农业银行余姚市支行，户名：余姚市人民法院执行款专户，账号：39×××42，汇款时一律注明本案案号）；
二、驳回原告浙江绿升物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务（日万分之一点七五（迟延履行期间）。
本案案件受理费77元，由原告浙江绿升物业服务有限公司负担33元，被告任文华负担44元。限于本判决发生法律效力后七日内交纳，银行汇款请直接汇入我院账号（账号户名：余姚市财政局非税资金专户，账号：39×××90，开户银行：中国农业银行余姚市支行），并注明案号。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费交纳通知书后七日内，凭判决书到宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室，汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动撤回上诉处理。
审 判 长 顾宏斐
人民陪审员 李建灿
人民陪审员 苏丁江
二〇一五年五月六日
代书 记员 黄 芳