湖南省湘阴县人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0624民初2370号原告邓人杰，男，1997年2月2日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。委托代理人冯木良（一般代理），湖南九野律师事务所律师。被告彭建军，男，1966年8月7日出生，汉族，住湖南省湘阴县。委托代理人曾彪（特别授权），湖南九野律师事务所律师。被告湘阴县恒博房地产开发有限公司，住所地：湘阴县文星镇江东路汽车站内。法定代表人：周少强，系该公司总经理。委托代理人韩喜（特别授权），湖南九野律师事务所律师。第三人湘阴县公安局，住所地：湘阴县文星镇新世纪大道。法定代表人：范征，系公安局局长。委托代理人李太虎（特别授权），系公安局工作人员。委托代理人蒋崇文（一般代理），系公安局工作人员。原告邓人杰与被告彭建军、湘阴县恒博房地产开发有限公司、第三人湘阴县公安局房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月20日受理后，依法适用普通程序，于2017年4月27日公开开庭进行了审理，本案原告邓人杰的委托代理人冯木良、被告彭建军的委托代理人曾彪、被告湘阴县恒博房地产开发有限公司的委托代理人韩喜、第三人湘阴县公安局的委托代理人李太虎、蒋崇文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邓人杰向本院提出如下诉讼请求：1、判令两被告立即为原告办理房屋产权证、国有土地使用权证，并承担相关税费，第三人提供协助义务；2、判令两被告向原告支付违约金8.14万元；3、判令两被告承担本案全部涉诉费用。事实与理由如下：湘阴县公安局110指挥中心由湖南金辉建筑公司承建。2007年12月，湘阴县公安局与该建设项目负责人彭建军签订《资产处置协议》，将产权属公安局的几宗资产交给彭建军处置，其处置所得资金专款用于建设项目。协议还明确约定：“资产处置后乙方向甲方提供详细的购方名单，由甲方负责向各购买户办理（两证）过户手续”。2008年1月23日，湘阴县公安局向彭建军出具了加盖公章的证明：“由湘阴县公安局处置的下列房地所有权属彭建军所有”，明细如下：文星镇冬茅中路临街房屋权证号为：02××72、02××73，“上述房地产权属清晰，由本人全权处置，特此证明”。2008年4月25日，彭建军设立湘阴县恒博房地产开发有限公司并出任该公司的法定代表人（现彭建军不再担任该公司法定代表人且不是该公司的股东）。2008年5月2日，原告与被告彭建军签订《房屋出售合同》，原告以81.4万元的价格购买原县公安局冬茅中路临街旺铺4间。合同约定：“甲方办理两证交付给乙方”，“双方负责各自应交纳的相关费用，房屋的过户手续费用由甲方负责”，“违约按合同总价10%的违约金处罚”。被告湘阴县恒博房地产开发有限公司在合同上加盖了公章。合同签订后，原告于2008年5月份支付了购房款，于2010年3月份支付了契税3万元，但被告却迟迟没有为原告办理房屋产权的过户手续。原告为此多次催促，然两被告以县公安局尚欠他巨额工程款及其他借口为由拖延而不予办理，导致原告利益受损。为了维护自身的合法权益，今原告特具状起诉，请求人民法院在查清本案客观事实的基础上判如原告所请，以利社会的和谐稳定。被告彭建军辩称：1、原、被告签订的房屋买卖合同是一个无效合同；2、在原、被告签订合同的当时，门面就已经交给了原告使用，产权手续没有办理是因为湘阴县公安局没有按照协议进行办理，并不是被告彭建军的原因；3、彭建军不是本案的适格被告。被告湘阴县恒博房地产开发有限公司辩称：房屋买卖事实上不是发生在原告与湘阴县恒博房地产开发有限公司之间，事实上是彭建军受公安局委托对门面进行处置，湘阴县恒博房地产开发有限公司没有实际收取原告一分钱，对于房屋产权证办理愿意配合，但不承担任何责任，相关税费应当由原告或公安局承担，房屋购置款均没有到湘阴县恒博房地产开发有限公司账户。第三人湘阴县公安局述称：1、根据2007年12月26日他局与湖南金辉装饰有限公司（以下简称金辉公司）签订的《处置资产移交协议》：“乙方于2007年11月26日收购湘阴县公安局的处置资产，所有的收购资金全部付清”，因此他局与金辉公司签订为房屋买卖合同。金辉公司已支付全部购房款，他局已于2010年办理房屋过户登记至恒博房地产开发有限公司（以下简称恒博公司），至此该合同已履行完毕，他局不再承担任何合同义务。原告诉讼请求中，要求他局提供协助义务，即使法院判决恒博公司向原告履行转让行为，他局既没有任何义务也没有任何行为需要提供协助。2、根据合同的相对性，他局签订的房屋处置即买卖合同相对方为金辉公司，他局仅对其有合同权利义务。而恒博公司与邓人杰等人的房屋买卖合同过程中合同当事人为恒博公司与邓人杰等人，他局在该买卖中既没有与原告签订任何协议也没有收受原告的购房款，所以他局在该合同中不应承担任何合同义务。3、根据原告提供的《资产处置协议》（该证据需要质证），该协议内容中“低于总价处置部分由乙方负责”“未能处置资产按评估价格由乙方认购，自行处理”，该协议内容以约定的价格达到财产的转移实质为房屋买卖。随后签订的《处置资产移交协议》中明确注明“金辉公司收购湘阴县公安局的处置资产，所有的收购资金全部付清”更进一步证明该协议内容为房屋买卖。该协议中虽有“乙方向甲方提供详细的购方名单，由甲方负责向各购买方办理（两证）过户手续”的约定，但2010年甲乙双方在房产局办理的过户登记，可以视为以行为对该协议内容产生变更。其次根据法律规定，他局既然与金辉公司签订的为房屋买卖，应当产生纳税义务，而恒博公司将房屋再行转卖，同样应产生纳税义务。湘阴县人民政府的《关于县公安局资产处置及指挥大楼建设等有关问题的会议纪要》中“应缴各项税收按实征收，如开发商再次转让资产，所有应缴纳税款按实征收”进一步证实该两个转让行为应产生两次纳税义务，而如果按原《资产处置协议》的约定，他局直接向购买方即原告等人办理过户，仅产生一次纳税义务，存在有逃税行为，合同约定违反法律规定，应属于无效条款。基于以上事实，请法院依法判决他局在该合同纠纷中不承担任何义务。经审理查明：一、2007年12月15日，湘阴县公安局为甲方与湖南金辉建筑装饰有限公司为乙方签订《资产处置协议》，该协议的记载内容如下：“110指挥中心办公大楼工程项目部湘阴县公安局110指挥中心办公大楼工程建设招标过程中，要求中标单位代为建设单位处置公安局4宗房、地产，湖南金辉建筑装饰工程有限公司中标后，甲乙双方经友好协商，达成如下协议：一、处置资产项目公安局处置资产为：①城关派出所及住房；②局机关门面；③刑侦大队门面；④原治安大队。二、处置价格根据甲方评估总价：833.44万元，含办证费40万元[详见岳金评报字（2006）第039号《资产评估报告》]，乙方不得低于评估总价处置，低于总价处置部分由乙方负责。三、处置办法乙方按甲方要求将处置资产，不低于评估总价处置，收回资金可作为乙方承建的办公大楼建设工程款，未能处置资产按评估价格由乙方认购，自行自理。四、手续办理资产处置后乙方向甲方提供详细的购方名单，由甲方负责向各购买方办理（两证）过户手续，未处置的资产过户到乙方名下。五、违约责任甲乙双方就本协议签字后生效，任何一方不得违约，违约方按本协议书的总价2%的违约金处罚。甲方（法定代表）签字：肖典广乙方（法定代表）签字：彭建军”。2007年12月26日湘阴县公安局为甲方与湖南金辉装饰建筑有限公司为乙方签订《处置资产移交协议》，约定了交付时间及违约处理。二、2008年1月23日湘阴县公安局出具如下证明：由湘阴县公安局处置的下列房地产所有权属彭建军（身份证号：）所有，明细如下：湘阴县文星镇江东中路北侧临街房屋权证号为：02××75，面积为600.27㎡；文星镇先锋路房屋权证号为：02××13，面积为900.15㎡；文星镇冬茅中路临街房屋权证号为：02××73，面积：348.43㎡（-1-6层住第一层）；文星镇冬茅中路临街房屋权证号为：02××72，面积为：432.83㎡（-1-6层住第一层营业门面）；文星镇先锋路房屋权证号为02××74，面积为37.07㎡。上述房地产权属清晰，由本人全权处置，特此证明。2009年10月29日湘阴县公安局出具《关于指挥大楼工程建设旧资产处置及民警宿舍区开发实施意见》，明确关于旧资产处置问题，关于指挥大楼工程拖欠款支付问题，关于宿舍楼定向开发问题。三、湘阴县企业注册登记资料显示：2008年4月25日，股东彭建军、彭勇、李伏林、闵祥文共同成立湘阴县恒博房地产开发有限公司，法定代表人为彭建军。2015年1月29日股东变更为苏宇、许森林、周少强，法定代表人为周少强。四、2008年5月2日，甲方彭建军与乙方邓人杰签订《房屋出售合同》，合同约定内容如下：“一、房屋概况：该房屋位于湘阴县××路，公安局临街旺铺（第16、17、18、19办证大厅间），建筑面积126㎡，砖混结构（详见产权平面图）。二、销售价格：旺铺按每间销售价格为20.35万元，合同总价为81.4万元。三、付款方式：该旺铺按二次付款的方式，签定合同三天内付总价的90%（73万元），甲方办理两证（土地使用证、房屋产权证）交付给乙方后，乙方付清10%余款8.4万元。四、相关费用：甲乙双方负责各自应交纳的相关费用，房屋的过户手续费用由甲方负责。五、移交时间：乙方按约定付款后十五个工作日内，甲方负责办理移交，逾期不能办理移交手续，按每天100元罚款。六、违约：经双方认同后签字生效，任何一方违约都负有法律责任，如违约按合同总价10%的违约金处罚。其他事项：乙方认定甲方编制的门面编号（及面积）由东至西1-23号，成交后按约定办理手续，从签字日起门面租金由乙方收取。甲方（签章）彭建军并加盖了湘阴县恒博房地产开发有限公司合同专用章和彭建军私章乙方（签章）刘凯如代并加盖了指纹。”2008年5月21日湘阴县恒博房地产开发有限公司向原告邓人杰出具收据，收据载明：“兹收到邓人杰交来公安局门面成交款人民币捌拾壹万肆仟元(￥814000元)，收据上面加盖了湘阴县恒博房地产开发有限公司财务专用章和闵祥文签名及私章，2010年3月25日闵祥文向原告出具收据，收据载明：“兹收到邓人杰16号-19号门面契税款交来3万元整，人民币叁万元（￥30000元），闵祥文在该收据上盖了私章和签了闵字。五、2008年8月20日，湘阴县公安局为甲方与湘阴县恒博房地产开发有限公司为乙方签订《关于代为整体处置县公安局相关资产的协议书》，约定内容如下：“一、处置资产价格，按照岳金评报字（2006）第039号资产评估报告，处置资产总价为833.44万元（含办证费用40万元）。二、上述资产由乙方全权代为处置，处置金额不得低于评估总价。资产的处置金由乙方代收，作抵甲方支付乙方指挥大楼建设工程款的一部分。”2010年1月25日湘阴县人民政府办公室印发《关于县公安局资产处置及指挥大楼建设等有关问题的会议纪要》，明确关于县公安局原有资产处置有关问题，关于县公安局指挥大楼建设问题。六、2010年8月26日，湘阴县公安局将湘阴县文星镇东茅路北侧临街的房屋转移登记至湘阴县恒博房地产开发有限公司名下，产权证号为：湘房权证文星镇字第××号。2017年5月25日，本院找原告的委托代理人冯木良作质证意见笔录时，冯木良确认原告邓人杰对应上述房产证的房屋编号为106、107、108、1××号。对原告方欠的购房款怎么办的问题，原告代理人冯木良回答：“同意按合同约定付款，被告办证给我们，我们就把剩余的款项付给被告。”而彭建军的委托代理人曾彪在质证意见笔录中表示：“关于原告所说对应的房号由法庭依法确认”。湘阴县恒博房地产开发有限公司代理人韩喜在质证意见笔录中表示：“不清楚，要彭建军个人谈意见”。上述事实有原告提供的《房屋出售合同》、收据、《资产处置协议》、湘阴县公安局的证明、企业注册登记资料、《关于代为整体处置县公安局相关资产的协议书》及补充协议，本院调取的湘房权证文星镇字第××号产权证、被告彭建军提供的《资产处置协议》、《处置资产移交协议》、《湘阴县公安局关于指挥大楼工程建设、旧资产处置及民警宿舍区开发实施意见》，湘阴县公安局提供的《关于县公安局资产处置及指挥大楼建设等有关问题的会议纪要》等证据证实，庭审笔录及质证意见笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，本案存在如下焦点：1、原告与被告恒博公司、彭建军之间的合同是否合法有效；2、湘阴县公安局是否对本案承担责任；3、彭建军个人是不是本案的适格被告。关于焦点一，被告的委托代理人认为《房屋出售合同》不具有合法性和关联性，因该合同系双方自愿签订，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”双方均没有提供合同无效的证据，故《房屋出售合同》为合法有效的合同。又因当事人争议的标的物也是该合同指向的不动产，且合同签订后被告交付了实物，原告也接受了该不动产和按合同约定支付了购房款，因此该合同与本案具有关联性。被告的抗辩理由不能成立。关于焦点二：湘阴县公安局不是《房屋出售合同》的当事人，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷依照法律规定或者按照约定解决。”根据合同相对性原则，原告无权要求第三人直接向原告承担责任，本案应由被告湘阴县恒博房地产开发有限公司按《房屋出售合同》的约定向原告承担违约责任。关于焦点三：《中华人民共和国民法通则》第四十三条规定：“企业法人对他的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。”在原、被告签订《房屋出售合同》时被告彭建军系湘阴县恒博房地产开发有限公司的股东和法定代表人，彭建军的盖章行为属于公司的职务行为，其责任应由企业法人承担。且原、被告争议的标的物已于2010年8月26日登记到了被告湘阴县恒博房地产开发有限公司名下，在2015年1月29日湘阴县恒博房地产开发有限公司的股东变更为苏宇、许森林、周少强，法定代表人为周少强。彭建军已不是公司的股东和法定代表人，彭建军个人已无资格承担义务。至于原告提出违约金的诉讼请求，因双方对被告交付产权证的时间没有做出明确约定，《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项规定：“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”原告起诉提出请求属于要求债务人履行义务的行为，但应当给予被告必要的准备时间，本案酌情给予被告必要的准备时间为判决书生效的30日内。原告虽诉称多次催促，但没有提供相应的证据证实，应承担举证不能的法律后果。至于被告湘阴县恒博房地产开发有限公司辩称没有收到购房款的问题，原告提供的购房款收据上面加盖了湘阴县恒博房地产开发有限公司的公章和原公司股东闵祥文私章及签名，且被告湘阴县恒博房地产开发有限公司的代理人韩喜对该收据的质证意见为：“证据是否真实由彭建军确认，但公司账上没有收到该款，应该是给付了承建公安局大楼的建筑企业。”被告彭建军的代理人曾彪对该收据的质证意见为：“对该证据三性没意见。”因此被告湘阴县恒博房地产开发有限公司的抗辩与事实不符，本院不予采信。综上所述，因原、被告签订的合同合法有效，在原告主张权利时，被告湘阴县恒博房地产开发有限公司应当在合理的时间内履行义务。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告湘阴县恒博房地产开发有限公司在本判决书生效之日起30日内将湘房权证文星镇字第××号第106号、1××号、1××号、1××号房屋转移登记至原告邓人杰的名下，相关的税费按照法律、法规等规定由各自承担；二、驳回原告邓人杰的其他诉讼请求。本案案件受理费12750元，由被告湘阴县恒博房地产开发有限公司承担12000元，由原告邓人杰承担750元。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，应当支付迟延履行金。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长  陈飞涛人民陪审员  胡志华人民陪审员  黄 利二〇一七年七月四日书 记 员  李 顺附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。