湖北省武汉市黄陂区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0116民初3032号原告：冯进，男，1978年12月21日出生，汉族，住武汉市江汉区。委托诉讼代理人：周利锋，湖北佑君律师事务所律师。被告：武汉汉口北信和农贸市场有限公司，住所地：武汉市黄陂区滠口汉口北大道上68号。法定代表人：郑应存，该公司执行董事。委托诉讼代理人：徐庆玉，该公司法务。被告：招商银行股份有限公司武汉分行，住所地：武汉市汉口建设大道518号。法定代表人：文行赤，该公司行长。委托诉讼代理人：张江，该公司员工。原告冯进与被告武汉汉口北信和农贸市场有限公司（以下简称信和农贸司）、被告招商银行股份有限公司武汉分行（以下简称招行武汉分行）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告之委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告冯进向本院提出诉讼请求：1、解除其与被告信和农贸签订的合同编号为“黄113209950”的《武汉市商品房买卖合同》；2、解除其与被告信和农贸、招行武汉分行签订的合同编号为12017412785104618《个人购房借款及担保合同》；3、被告信和农贸退还购房款153420元及利息（以153420元为基数，按银行同期贷款利率自2012年2月28日计算至付清之日止）；4、被告信和农贸返还原告向被告招行武汉分行贷款本金62711.62元及利息；5、被告信和农贸支付原告逾期交房违约金；6、被告信和农贸返还被告招行武汉分行剩余的购房贷款及利息，被告招行武汉分行办理涉案茶叶展示交易厅2层G2-211号房屋抵押登记的解除手续；7、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2011年12月7日，原告与被告信和农贸签订了一份《武汉市商品房买卖合同》，房屋总计价为305420元，交房时间为2012年12月31日前，逾期超过60日后，买受人解除合同的，出卖人应自买受人解除合同通知书到达之日起的30日内退还已付款，并按已付款的2%支付违约金。2012年2月27日，原告向被告信和农贸支付首付款153420元。同年4月11日，原、被告三方签订了一份《个人购房借款及担保合同》，约定剩余付款152000元由被告招行武汉分行向被告信和农贸支付，原告按年利率9.87%每月向被告招行武汉分行支付按揭款。原告按约定已支付被告招行武汉分行购房贷款本金62711.62元及利息55586.59元。但被告信和农贸至今不能将房屋交付，是此发生诉讼。被告信和农贸辩称：原告冯进要求解除购房合同已经超过了法律规定的一年的法定除斥期间，其要求解除合同的诉讼请求不应得到支持。被告招行武汉分行辩称：原、被告之间签订的担保合同是合法有效的，不应解除；原告与被告信和农贸之间的民事纠纷不能影响我行作为抵押权人的优先受偿权，如果原告清偿了我行的债务，我行同意协助原告办理房屋的抵押解除手续。截止2017年7月20日原告尚欠我行贷款本息88019.24元。经审理查明：2011年12月7日，原告冯进（买受人）与被告信和农贸（出卖人）签订了一份《武汉市商品房买卖合同》（合同编号为“黄113209950”），约定：冯进购买信和农贸位于武汉市黄陂区滠口街滠口村的茶叶展示交易厅2层G2-211号房，房款为305420元，出卖人应当在2012年12月31日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；完成商品房项目竣工交付使用相关手续；供电、给水在交房同期达到使用条件。合同约定出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第一种方式处理，……逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。2012年2月27日，原告冯进向被告信和农贸支付购房首付款153420元。2012年4月11日，原告冯进与被告招行武汉分行及被告信和农贸签订了一份《个人购房借款及担保合同》（合同编号为“12017412785104618”），约定冯进向招行武汉分行借款用于购买案涉房屋，借款金额152000元，期限自2012年4月11日至2022年4月11日，贷款利率为年利率9.87%。冯进以上述商铺作为抵押，信和农贸为该合同进行了担保。2012年7月2日，案涉房屋办理了武汉市期房抵押，抵押人为冯进，抵押权人为招行武汉分行，设定期限为2012年4月11日至2022年4月11日。2012年4月18日，被告招行武汉分行将原告冯进借款152000元以购房款的名义直接拨入被告信和农贸在该行开立的存款账户。该《个人购房借款及担保合同》签订后，原告冯进每月按合同约定还本付息，至2017年7月18日，原告冯进向被告招行武汉分行偿还贷款本金64014.29元，贷款利息56097.02元。另查明，被告信和农贸至今未能向原告冯进交付涉案房。原告冯进在诉讼发生后仍在支付购房贷款本金及利息。本院认为：原告冯进与被告信和农贸签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，符合法律规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行其义务。双方签定的《武汉市商品房买卖合同》中约定，被告信和农贸应于2012年12月31日前将符合条件的商品房交付给原告冯进使用，但被告信和农贸至今仍未履行该项义务，逾期交房已近五年，其行为已构成根本违约，致使原告冯进购房的合同目的不能实现，故原告冯进享有解除权，对其主张解除《武汉市商品房买卖合同》的诉求，本院依法支持；对被告信和农贸的相关辩称意见，本院不予采纳。根据《最高人民法院》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”之规定，原告冯进请求解除其与被告信和农贸、招行武汉分行签订的《个人购房借款及担保合同》，符合法律规定，本院予以支持；对被告信和农贸、招行武汉分行的相关辩称意见，本院不予采纳。根据《最高人民法院》第二十五条“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”之规定，《武汉市商品房买卖合同》、《个人购房借款及担保合同》解除后，被告信和农贸应当将收受的购房贷款和购房款的贷款本金及利息分别返还原告冯进和被告招行武汉分行。即被告信和农贸应向原告冯进返还购房首付款153420元及其利息，向原告冯进返还已偿还的购房贷款本金及利息，向被告招行武汉分行返还剩余的贷款本金及利息。被告信和农贸清偿剩余贷款本息等债务后，被告招行武汉分行应及时涤除案涉房屋上的抵押登记。关于原告冯进要求被告信和农贸支付逾期交付违约金的诉讼请求，因原告冯进未按合同约定向被告信和农贸送交解除合同书面通知，故对该项诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告冯进与被告武汉汉口北信和农贸市场有限公司签订的合同编号为“黄113209950”的《武汉市商品房买卖合同》；二、解除原告冯进与被告招商银行股份有限公司武汉分行、被告武汉汉口北信和农贸市场有限公司签订的合同编号为“12017412785104618”的《个人购房借款及担保合同》；三、被告武汉汉口北信和农贸市场有限公司返还原告冯进房款153420元及其利息（以153420元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2012年2月28日起计算至本判决确定的履行期限届满之日止）；四、被告武汉汉口北信和农贸市场有限公司返还原告冯进已偿还的购房贷款本金及利息（以原告冯进实际偿还的贷款本金及利息为准）；五、被告武汉汉口北信和农贸市场有限公司返还被告招商银行股份有限公司武汉分行剩余的购房贷款本金及其利息（以原告冯进未偿还的贷款本金为基数，按中国人民银行同期贷款利率自原告冯进停止偿还贷款之日计算至本判决确定的履行期限届满之日止）；自被告武汉汉口北信和农贸市场有限公司清偿上述贷款之日起十日内，被告招商银行股份有限公司武汉分行办理涉案茶叶展示交易厅2层G2-211号房屋抵押登记的涤除手续。六、驳回原告冯进的其他诉讼请求。上述应付款项于本判决书生效之日起十日内支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9475元，减半收取4737.5元，由被告武汉汉口北信和农贸市场有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  彭文珍二〇一七年八月二十八日书记员  宋颖颖