安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）皖0111民初3720号 原告：孙周阳，男，1990年2月26日出生，汉族，住安徽省宿松县。 委托代理人：时科升，安徽瀛鼎律师事务所律师。 委托代理人：王亭，安徽瀛鼎律师事务所律师。 原告：罗雅雯，女，1990年8月30日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 委托代理人：时科升，安徽瀛鼎律师事务所律师。 委托代理人：王亭，安徽瀛鼎律师事务所律师。 被告：于士东，男，1976年10月26日出生，汉族，住安徽省阜南县。 委托代理人：朱晓业，安徽余朝晖律师事务所律师。 被告：谢妍锟，女，1982年3月16日出生，汉族，住安徽省阜南县。 委托代理人：朱晓业，安徽余朝晖律师事务所律师。 原告孙周阳、罗雅雯诉被告于士东、谢妍锟房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙周阳及其与罗雅雯的共同委托代理人时科升、王亭，被告谢妍锟及其与于士东的共同委托代理人朱晓业等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙周阳、罗雅雯共同诉称：2015年底被告通过房产中介公司出售自己名下位于合肥市滨湖区的房屋，2016年1月底原告在合肥爱屋房地产销售代理有限公司（以下简称爱屋公司）与被告进行协商购买上述房屋。2016年1月27日，原告与被告签订一份《存量房买卖合同》及补充协议，出卖方（甲方）为被告，买受方（乙方）为原告，合同约定：甲方将位于合肥市滨湖区的房屋出售给乙方，存量房转让价款为人民币99万元；乙方于2016年1月27日向甲方支付人民币10万元，作为购房定金；乙方支付43万元购房款给甲方（乙方为甲方偿还银行本金和利息冲抵首付款），用于还清该套房产所欠的银行抵押贷款，剩余房款46万元乙方以商贷方式支付并存入托管账户；甲、乙双方同意委托房地产管理部门存量房资金托管中心产权监理处分中心对存量房转让价款实行托管；2016年3月31日前双方共同到该存量房资金托管中心签订《存量房资金托管协议》。原告在签订合同时向被告支付购房定金10万元，并于2016年2月19日将43万元购房款交给被告用于还清该套房产所欠的银行抵押贷款。原告和爱屋公司在2016年3月30日之前多次通过电话、短信及微信通知被告及时办理存量房转移手续，被告却迟迟不肯配合。无奈之下原告打电话与被告联系，被告谢妍锟却称自己房子不卖了，试图与其丈夫于士东离婚来逃避履行合同义务。2016年3月30日，被告明确表示拒绝继续履行合同。请求依法解除2016年1月27日原告与被告签订的《存量房买卖合同》及补充协议；依法判令被告双倍返还定金（定金10万元）、返还原告已支付的43万元购房款及利息14912元（43万元×4.35%÷365天×291天，自2016年2月19日计算至2016年12月6日）、赔偿原告房屋增值损失88.89万元，共计人民币153.3812万元；请求依法判令被告承担本案的全部诉讼费、保全费、房屋评估费。 被告于士东、谢妍锟共同辩称：孙周阳不是本案适格的原告，不是合同主体；原告罗雅雯和被告于士东签订的合同无效，于士东处分该房产没有取得共有权人谢妍锟的同意，于士东无权处分该房产；于士东在处分该房产时没有取得抵押权人的同意，也没有还清银行贷款，依法不能处分该房产；收条上的签字不是谢妍锟所签，签字人没有谢妍锟的授权，谢妍锟事后也没有追认，该代理行为是无权代理行为；于士东至今未取得该房屋的房产证，房屋也没有交付，更没有过户给罗雅雯，因此，罗雅雯不构成善意取得。原告的第二项诉请，无事实及法律依据。原告43万元购房款不应当支付利息；原告要求解除合同，再请求双倍返还定金，无事实及法律依据；原、被告签订的合同只约定违约责任，原告请求赔偿房屋增值损失88.89万元，无事实及法律依据。 经审理查明：2016年1月27日，原告罗雅雯通过爱屋公司中介与于士东签订一份《存量房买卖合同》及《存量房买卖合同补充协议》，合同约定：出卖人（甲方）为于士东，买受人（乙方）为罗雅雯，于士东将其位于合肥市滨湖区房屋出卖给罗雅雯，该房屋建筑面积100.72平方米，转让价款为99万元，双方确认款清交房；2016年3月31日，甲乙双方共同向房地产管理部门申请存量房转移登记手续，甲乙双方同意委托房地产管理部门存量房资金托管中心产权监理处分中心对存量房转让价款实行托管；甲方购买存量房时，向工商银行申请55万元抵押贷款，本合同签订时贷款金额约为53万元，甲方应向工商银行申请提前还贷并提交相关材料。罗雅雯、于士东在《存量房买卖合同补充协议》中约定：乙方应于2016年1月27日，向甲方支付人民币壹拾万元，作为购房定金；首付款肆拾叁万元整，甲方应于2016年3月25日前将银行提前还贷预约好，预约好后柒日内，甲乙双方共同到银行办理还贷手续；乙方支付肆拾叁万元购房款给甲方（乙方为甲方偿还银行本金和利息冲抵首付款），用于还清该套房所欠的银行抵押贷款；剩余房款肆拾陆万元整，乙方以商贷方式支付并存入托管账户；支付完全部首付款当日，甲乙双方共同到房地产管理部门申请存量房转移登记；甲乙双方同意委托产权监理处分中心对存量房转让价款实行托管，双方应在2016年3月31日前共同到该存量房资金托管中心签订《存量房资金托管协议》；本次存量房转让交易所有税费均由乙方承担并支付；甲方承诺，甲方有权出售此房产，若为共有房产，在签订本协议时已得到其他共有人书面同意；甲、乙双方任何一方若违反本补充协议中任一条款，均视为违约，违约方须向守约方承担总房款的百分之二十违约金责任。上述合同、补充协议签订当日，罗雅雯支付于士东购房定金10万元。2016年2月19日，原告孙周阳转给被告谢妍锟购房款43万元，谢妍锟收款后出具一份收条，内容为：今收到孙周阳交来购买位于合肥市滨湖区交口滨湖名邸12幢501房屋购房款人民币肆拾叁万元整，用于还清该房屋银行欠款。2016年2月24日，谢妍锟归还了该房屋银行抵押贷款。2016年3月2日，谢妍锟通过微信告知罗雅雯要求房屋加价6万元，罗雅雯不同意加价。此后，被告未按合同约定办理涉案房屋所有权转移登记手续。2016年3月31日，被告也未配合原告在房地产管理部门签订《存量房资金托管协议》。2016年4月5日，原告向本院提起诉讼，请求被告办理房屋产权过户变更登记手续。在本案审理过程中，原告申请本院就涉案房屋的价值进行评估。经本院摇号确定安徽财苑房地产土地评估咨询有限公司作为鉴定机构。经鉴定，位于合肥市滨湖区.89万元，超出原、被告合同价款88.89万元。原告为此预付鉴定费4510元。根据安徽财苑房地产土地评估咨询有限公司的鉴定结论，原告变更了诉讼请求，请求解除合同、被告双倍返还定金、返还购房款及利息等。 另查明：被告于士东、谢妍锟是夫妻，二人于2010年3月25日登记结婚。2013年9月28日，谢妍锟、于士东与中铁四局集团房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买位于合肥市滨湖区商品房，备案买受人为谢妍锟、于士东，备案合同号为1309010173号。谢妍锟于2016年1月27日验收该房屋，但尚未办理房地产权证书。 上述事实，有合肥市商品房网上认购备案确认单，《房地产经纪合同》，《存量房买卖合同》，《存量房买卖合同补充协议》，定金收条，购房款收条，邮政储蓄银行个人跨行汇款申请书，手续费凭证，谢妍锟工行个人还款凭证，谢妍锟工行卡及身份证复印件，涉案房屋设备、设施验收单，罗雅雯与谢妍锟微信聊天记录，于士东与谢妍锟结婚证复印件，安徽财苑房地产土地评估咨询有限公司评估报告书，评估鉴定费发票，以及原、被告当庭陈述的内容等证实。 本院认为：本案《存量房买卖合同》及《存量房买卖合同补充协议》中，虽然出卖人（甲方）仅有于士东、买受人（乙方）仅有罗雅雯签名，但罗雅雯自认涉案房屋是孙周阳与其共同购买，在合同履行中，孙周阳支付了43万元购房款，故该《存量房买卖合同》及《存量房买卖合同补充协议》的买受人应为孙周阳、罗雅雯。被告谢妍锟与被告于士东是夫妻，在《存量房买卖合同》及《存量房买卖合同补充协议》履行过程中，孙周阳向谢妍锟转账支付43万元购房款，谢妍锟接受了孙周阳的购房款，并于2016年2月24日归还了该房屋银行抵押贷款。同时，谢妍锟与罗雅雯就涉案房屋买卖事宜多次以微信方式商讨。因此，即便谢妍锟事前不知道于士东出卖涉案房屋，但谢妍锟在合同履行中的行为已经证明其知道并且追认了于士东签订的《存量房买卖合同》及《存量房买卖合同补充协议》。综上，本案《存量房买卖合同》及《存量房买卖合同补充协议》的买受人为孙周阳、罗雅雯，出卖人为于士东、谢妍锟。被告谢妍锟关于不知道于士东出卖涉案房屋的辩解意见，不能成立。原告孙周阳、罗雅雯与被告于士东、谢妍锟订立的《存量房买卖合同》及《存量房买卖合同补充协议》是双方真实意思表示，内容不违反国家法律法规的强制性规定，是有效合同。在合同签订后，原告按约支付了被告10万元定金，并支付购房首付款43万元，履行了买受人的主要义务。但被告在双方约定办理房屋过户手续期满前，违反合同约定，单方提出涨价。在原告拒绝增加房款后，被告未办理涉案房屋的房地产权证，以致原、被告无法办理涉案房屋的所有权转移登记手续，因此，被告已经构成根本违约。现原告请求解除双方之间的《存量房买卖合同》及《存量房买卖合同补充协议》，符合法律规定，本院予以支持。原、被告之间合同解除后，被告应当双倍返还原告定金20万元，并返还原告已付购房款43万元。被告的违约行为直接导致原、被告之间合同解除，其应当赔偿原告的实际损失。原告的实际损失主要体现为丧失了涉案房屋所有权，该赔偿数额应相当于涉案房屋的现市场价值与双方合同价格的差额，从而使原告得以购买同等条件的其他住房。涉案房屋现市场价值超出原、被告合同约定价格88.89万元，被告因违约而双倍支付原告的定金显然不足以弥补原告的实际损失。本院根据被告违约过错程度、被告已承担定金违约责任、原告履行合同情况以及原告取得房屋的成本支出等因素，酌定被告于士东、谢妍锟应赔偿原告孙周阳、罗雅雯房屋差价损失45万元。鉴于本院已判决被告赔偿房屋差价损失，该损失应包括原告已付购房款占用期间的利息损失，故原告关于已付房款利息损失的诉讼请求，属重复请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条之规定，判决如下： 一、解除原告孙周阳、罗雅雯与被告于士东、谢妍锟于2016年1月27日签订的《存量房买卖合同》及《存量房买卖合同补充协议》； 二、被告于士东、谢妍锟于本判决生效后十日内双倍返还原告孙周阳、罗雅雯购房定金20万元； 三、被告于士东、谢妍锟于本判决生效后十日内返还原告孙周阳、罗雅雯已付房款43万元； 四、被告于士东、谢妍锟于本判决生效后十日内赔偿原告孙周阳、罗雅雯房屋差价损失45万元； 五、驳回原告孙周阳、罗雅雯的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13700元，保全费5000元，合计18700元，由原告孙周阳、罗雅雯负担6100元，被告于士东、谢妍锟负担12600元；评估鉴定费4510元，由原告孙周阳、罗雅雯负担1560元，被告于士东、谢妍锟负担2950元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  方业泉 人民陪审员  浦丽星 人民陪审员  杨曙东 二〇一七年四月二十七日 书 记 员  奚雨杭 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。