南宁市西乡塘区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西民一初字第1091号
原告（反诉被告）南宁市新阳造纸厂。住所地南宁市新阳北三路**号。
法定代表人杨坚平，厂长。
委托代理人秦鋆，广西创想律师事务所律师。
被告（反诉原告）广西龙腾盛元投资有限公司。所在地南宁市西乡塘区新阳北三路18号南宁市新阳造纸厂商业综合楼B区*楼***号。
法定代表人郑妍姗，执行董事兼总经理。
委托代理人刘劼，广西龙腾盛元投资有限公司法律专员。
原告（反诉被告）南宁市新阳造纸厂与被告（反诉原告）广西龙腾盛元投资有限公司房屋租赁合�纠纷一案，本院于2014年5月30日受理后，依法组成合议庭，于2014年9月1日公开开庭进行审理。原告（反诉被告）的委托代理人秦鋆，被告（反诉原告）的委托代理人刘劼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告南宁市新阳造纸厂诉称：原、被告于2013年5月17日就原告所有的位于南宁市新阳北三路18号商业综合楼租赁事宜签订《房屋租赁合同》，并于2013年5月20日签订《补充合同》。《房屋租赁合同》第1.1条约定：租赁物位于南宁市新阳北三路18号，是甲方（原告）自有产权的商业综合楼，规划用地面积15060.89平方米。第4.1条约定：乙方（被告）在签订本合同之日起5个工作日内向甲方缴纳人民币壹百贰拾万元整作为履约保证金，合同履约保证金不计利息，合同期满，在乙方不违约的情况下，甲方全额退还给乙方。第4.2条约定：甲乙双方协商一致同意按所附表交�租金。第4.3条约定：租金缴纳采用先交租金后使用的原则。第5.3条约定：乙方应按本合同约定，按时足额向甲方缴纳租金及其他相关费用。乙方如逾期缴纳租金的，每逾期一天，就要按当期应付租金的千分之五向甲方支付违约金。乙方逾期1个月不足额缴纳租金及违约金的，甲方有权单方终止合同并收回出租标的物及所有设备、设施及周边空地等。第6.2条约定：租赁期内，如因可归责乙方的原因，致使甲方单方终止、解除合同的，甲方已收取的履约保证金、租金一律不予退还，同时乙方还需按剩余租赁年限乘以每年伍佰万元的金额标准赔偿甲方可期待利益损失，装修余值不予补偿，所有装修及加建的建筑物不得拆除，全部无偿地归甲方所有。被告在签订《房屋租赁合同》及《补充合同》之后，至今没有按合同约定的条款履行，未支付履约保证金、租金及违约金。2013�7月15日及2013年12月20日，原告向被告发出《催款函》，2014年1月27日原告向被告发出《律师函》，向被告催交租金、违约金，被告均不予理睬。2014年2月10日，原告依约通过在《南宁晚报》上刊登解除合同通知书及书面送达被告的方式解除合同。被告未依约支付任何履约保证金、租金及违约金，已构成根本性违约。原告为维护自身合法权益及防止国有资产的流失，请求法院判决：1、解除原、被告于2013年5月17日签订的《房屋租赁合同》及2013年5月20日签订的《补充合同》；2、被告向原告支付房屋租金510万元（暂计至2014年5月16日止，2014年5月16日之后的房屋占用费按合同约定标准计至被告将租赁房屋交还原告之日止）；3、被告向原告支付违约金28.92万元（按人民银行同期同类贷款利率130%计算，暂计至2014年5月16日，之后另计）；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告广西龙腾盛元投资有限公司答辩及反诉称：2013年5月17日，被告租用原告的商业综合楼20年并签订了《房屋租赁合同》。合同签订后，就遭到原告的部分XX人职工反对，这些人多次上门围堵被告办公室，并锁住被告办公室大门，而原在广西尚沃置业有限责任公司（原新阳造纸厂商业综合楼租赁方，以下简称尚沃置业公司）租赁尚沃古玩城铺面的经营户也多次围堵被告办公室，不承认原告单方面解除与尚沃置业公司的《房屋租赁合同》，要求被告办理退铺手续，退还经营户的保证金和未使用完的租金及装修费（经营户与尚沃置业公司存在合同关系，与被告未签订合同）。同时，被告多次遭到原建设尚沃古玩城的农民工围堵办公室，农民工向被告追讨尚沃置业公司装修商业综合楼所欠的农民工工资及材料款等，导致被告在与原告签订《房屋租赁合同》后根本未能正常�收原告的商业综合楼物业。由于存在种种不稳定因素，西乡塘区政府召开了协调会，根据协调会精神确定的“谁受益谁承担”原则，被告与原告于2013年5月20日另行签订一份《补充合同》，约定被告承担商业综合楼内已有部分经营户的履约保证金，同时承担前租赁方尚沃置业公司经营期间尚欠的一些装修费用。为此，被告出于维稳角度考虑，先后七次支付给原告定金、部分租金及经营户退铺面款共计988269元。因此，原告要求解除与被告的《房屋租赁合同》属于不合理要求，原告在自身商业综合楼存在经济纠纷未处理清楚的情况下将综合楼出租给被告，导致双方签订《房屋租赁合同》后发生诸多不稳定事件，又要求被告签订《补充合同》。从《补充合同》的条款不难看出签订《补充合同》的目的就是要将原告的商业综合楼存在的债权债务全部转嫁给被告。
被告在签订合同后尚未接手原告的商业综合楼，就有前租赁方的经营户告知商业综合楼存在诸多经济纠纷，之后被告在无意中发现了在被告与原告签订《房屋租赁合同》之前，就有广西圣鹰置业有限责任公司（原尚沃置业公司的股东单位）到商业综合楼商场里四处张贴及向经营户发放公告，唆使经营户不交租金，阻碍干扰被告的经营。且被告还得知：贵港市冠峰制药有限公司起诉原告，请求确认原告单方解除与尚沃置业公司商业综合楼的租赁合同无效，而贵港市冠峰制药有限公司的起诉直接关系到被告与原告签订的《房屋租赁合同》能否继续履行，原告又无法向被告担保一定能胜诉。如果贵港市冠峰制药有限公司胜诉，则被告将无法再享有原告商业综合楼的使用权，届时必将造成被告莫大的经济损失。鉴于以上情形，被告要求行使《中华人民共和国合同法》规定的不�抗辩权，希望原告在法院判决之前，或者减免被告的租金，或者提供担保保证被告20年的经营权，但原告置之不理。因此，被告根据《中华人民共和国合同法》第四十二条、第二百二十八条之规定，行使不安抗辩权，暂时缓交租金和保证金。在法院对贵港市冠峰制药有限公司起诉原告的案件作出判决后，被告才能根据判决结果确定继续履行合同。
原告于2014年2月10日发出《解除﹤房屋租赁合同﹥通知》，要求解除合同。被告认为，被告依据合同履行了部分义务，即已支付988269元，之后是因被告得知承租的商业综合楼存在经济纠纷，担忧支付剩余的款项后又无法得到原告的保障，故不构成违约。而原告只顾自己收租金，根本不保证承租人的合法使用权，在没有任何有效判决的情况下就到处张贴《解除﹤房屋租赁合同﹥通知》，对被告的声誉造成极大负面影响，导致经营户不交租金，铺面无法出租。诸多事实可以证明，原告还未完全解决商业综合楼的经济纠纷就急于将综合楼出租给被告，完全是出于将该商业综合楼的债权债务全部转嫁给被告的目的，从而使自己可以脱身且坐收租金，是损人利己的行为。
被告与原告签订的《房屋租赁合同》第五条第5.1条约定：商业综合大楼在乙方（被告）承租期间若发生与该产权有关的纠纷，由甲方（原告）负责处理，如果六个月内甲方不能解决纠纷，造成乙方不能继续正常经营的，乙方有权选择要求解除合同。从贵港市冠峰制药有限公司2013年5月30日起诉原告至今，已有十三个月，原告未能在六个月内解决纠纷，而被告在此期间受尽各方面的干扰未能正常经营，原告存在严重违约，被告要求单方面解除被告与原告签订的《房屋租赁合同》及《补充合同》，即不再承担前租赁�尚沃置业公司经营商业综合楼对外尚欠的一些装修费用及经营户的履约保证金。根据《房屋租赁合同》第六条第6.3条约定，在乙方（被告）租赁期内，如因可归责于甲方（原告）的原因，致使乙方单方面终止、解除合同的，甲方应退还乙方向甲方支付的988269元，且甲方还需按剩余租赁年限以每年500万元的金额标准赔偿乙方的可期待利益损失，故原告应支付被告赔偿金共计90000000元。但被告向原告承租商业综合楼并不是以此为目的，而是想好好将综合楼经营起来，可综合楼存在诸多经济纠纷又遭到各方及原告的干扰与不配合。为此，请求法院判决：1、确认原告违约，解除被告与原告于2013年5月17日签订的《房屋租赁合同》及2013年5月20日签订的《补充合同》；2、原告退还被告支付的988269元，补偿被告的运营投入损失1187514.94元和一年的可期待利益损失500万元；3、本案诉讼费用由原告承担。
原告南宁市新阳造纸厂针对反诉辩称：1、被告要求确认原告违约没有事实及法律依据，被告要求单方解除合同与原告要求解除合同意愿一致，表明被告同意解除合同；2、被告第2项反诉请求没有事实及法律依据，被告主张退还的988269元从其提交的证据中可以看出与本案无关，被告退还的租金及押金是分别退给每个承租户的，与原告的租赁合同没有关系。按被告的计算方法，在988269元中，包含有20万元的履约保证金及被告法定代表人郑妍姗交的50万元定金。被告主张运营投入损失及可期待利益损失均未举证证明，没有事实及法律依据，应予驳回。
经审理查明：2013年5月17日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：本合同租赁物位于南宁市新阳北三路18号，是甲方自有产权的商业综合楼，租赁期限为20年，自2013年5月17日到2033年5月16日。合同第二条第2.4条约定：如因双方根据合同约定中途解除合同的，乙方应在甲方规定的期限内撤离，撤离期满后，乙方仍占用出租的房屋的，甲方有权将乙方尚未搬离的财产当作垃圾丢弃，甲方有权自行收回出租的房屋并处理（含无偿接收）乙方未搬走的财产；自撤离期满之次日起至甲方恢复对出租的房屋的实际占有之日止的期间，乙方应按最后一个月的租金标准的两倍向甲方支付逾期占有出租的房屋期间的使用费。第三条第3.1条约定：租赁期内，除房屋主体结构质量问题由甲方负责修缮外，包括租赁物及配套设施的一切维修、更换、年审、年检均由乙方负责并承担全部费用。第四条第4.1条约定：乙方在签订本合同之日起5个工作日内向甲方缴纳人民币壹佰贰拾万元整作为履约保证金，合同履约保证金不计利息，合同期满，在乙方不违�的情况下，甲方全额退还给乙方。第4.2条约定：甲乙双方协商一致同意按以下附表交纳租金：2013年5月17日至2013年8月16日，租金204万元；2013年8月17日至2014年8月16日，年租金408万元；2014年8月17日至2015年8月16日，年租金444万元；2015年8月17日至2016年8月16日，年租金840万元；2016年8月17日至2017年8月16日，年租金871.2万元；2017年8月17日至2018年8月16日，年租金902.4万元；2018年8月17日至2019年8月16日，年租金933.6万元；2019年8月17日至2020年8月16日，年租金964.8万元；2020年8月17日至2021年8月16日，年租金996万元；2021年8月17日至2022年8月16日，年租金1027.2万元；2022年8月17日至2023年8月16日，年租金1058.4万元；2023年8月17日至2024年8月16日，年租金1089.6万元；2024年8月17日至2025年8月16日，年租金1120.8万元；2025年8月17日至2026年8月16日，年租金1152万元；2026年8月17日至2027年8月16日，年租金1183.2�元；2027年8月17日至2028年8月16日，年租金1214.4万元；2028年8月17日至2029年8月16日，年租金1245.6万元；2029年8月17日至2030年8月16日，年租金1276.8万元；2030年8月17日至2031年8月16日，年租金1308万元；2031年8月17日至2032年8月16日，年租金1339.2万元；2032年8月17日至2033年5月16日，年租金1027.8万元；第4.3条约定：租金采用先交租金后使用的原则，按每三个月缴纳一次租金的方式缴纳租金。第一次租金（即204万元）于本合同书签订之日起10日内，由乙方向甲方交纳，之后，按每三个月为一期的方式，于每期租金到期前15日缴纳下三个月的租金。第五条第5.1条约定：该商业综合大楼的产权为甲方所有，甲方保证标的物产权明晰，出租期间若发生与该产权有关的纠纷，由甲方负责处理。如果六个月内甲方不能解决纠纷，造成乙方不能继续正常经营的，经甲乙双方协商一致后，乙方有权选择要求解除合同，并且甲方应退回乙方交纳的合同履约保证金，已付未使用的租金和投入租赁物的装修余值（按解除合同时评估机构评估价值计付）。第5.2条约定：甲方应在2013年5月21日前将，将本合同租赁物及附属设施交付乙方，甲乙双方在交付时应签订交接清单，交接清单注明本合同租赁物及装修状况，租赁物各种配套设备设施的数量及详细工作状况。第5.3条约定：乙方应按本合同规定，按时足额向甲方缴纳租金及其他相关费用。乙方如逾期缴纳租金的，每逾期一天，乙方就要按当期应付租金的千分之五向甲方支付违约金。乙方逾期1个月不足额缴纳租金及违约金的，甲方有权单方面终止合同并收回出租标的物及所有设备、设施及周边空地等。第5.8条约定：在租赁期内，乙方应当按照本合同第三条之规定对租赁物及设施、设备履行养护、维修、更换、年检义务。�5.18条约定：在乙方不违约的情况下，甲方不得单方面解除合同（不可抗力除外），否则乙方有权要求甲方返还全部合同履约保证金，同时退还乙方投入标的物的装修余值（按解除合同时的评估价格），甲方还应按剩余租赁年限乘以每年伍佰万元的金额标准支付乙方违约金。第5.19条约定：在甲方不违约的情况下，乙方不得单方面解除合同，否则乙方无权要求甲方返还已交纳的合同履约保证金、租金，乙方投入标的物的所有装修款项不予补偿并不得拆除装修，乙方还应按剩余租赁年限乘以每年伍佰万元的金额标准向甲方支付违约金。第6.2条约定：租赁期内，如因可归责于乙方的原因，致使甲方单方终止、解除合同的，甲方已收取的履约保证金、租金一律不予退还，同时乙方还需按剩余租赁年限乘以每年伍佰万元的金额标准赔偿甲方可期待利益损失，装修余值不予补偿�所有装修及加建的建筑物不得拆除，全部无偿地归甲方所有。第6.3条约定：租赁期内，如因可归责于甲方的原因，致使乙方单方终止、解除合同的，甲方已收取的履约保证金、未使用部分租金一律退还，同时甲方还需按剩余租赁年限乘以每年伍佰万元的金额标准赔偿乙方的可期待利益损失。第十条约定：甲乙双方依照本合同约定条款主张解除合同的，应当书面通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可协商解决，协商不成的，双方均可向租赁物所在地的人民法院起诉。此外，双方还在合同中对其他事项进行了相关约定。
2013年5月20日，原、被告就2013年5月17日的《房屋租赁合同》签订《补充合同》。约定：甲方（原告）将自有的商业综合楼租赁给乙方（被告）时，商业综合楼已有部分经营户在经营，由于这部分经营户的履约保证金（共计301�，金额合计2948303.7元）被法院查封在广西尚沃置业有限责任公司的帐户内，无法取出，经甲乙双方协商，由乙方负责向法院追讨这笔履约保证金，并转存为甲乙双方共管，如乙方无法追讨回来，由乙方独自出资承担这笔费用，在6个月内转到甲乙双方指定的共管帐户里，用于今后退还经营户。2、乙方同意商业综合楼内原有的经营户继续按原来与广西尚沃置业有限责任公司所签订的合同条款执行。3、在甲方接管商业综合楼期间租金照计，所发生的支付商场保安、保洁人员的工资，以及接管期间交纳的水电费，是从原来由甲方代管原经营户交纳的水电费及预交租金中开支的，所发生的这些费用均由乙方承担，原经营户所交纳的所有费用，届时甲乙双方进行财务交接。4、由于本合同租赁物在本合同签订之前租赁方是广西尚沃置业有限责任公司，在该公司经营期间可能对�尚欠一些装修费用（包括民工工资、材料款等等），乙方承诺本合同签订后若这些费用的债权人向甲方主张债权，则由乙方负责承担。
2013年5月3日，原告收到被告法定代表人郑妍姗所交的定金50万元。2013年6月28日，原告收到被告所交的20万元，原告举证的由原告开具的收据注明该款为合同履约金，被告对该收据无异议，被告举证的电子转帐凭证中附加信息及用途部分注明为部分租金，原告认为电子转帐凭证中的20万元是原告举证的收据中的合同履约金。
2013年7月15日，原告向被告发出《催款函》，载明：根据合同约定，被告应于2013年6月27日向原告交纳租金、履约保证金共计274万元，原告已于2013年6月18日委托律师向被告发出《律师函》，要求被告及时缴纳应交款项，6月28日只收到被告20万元的缴款，此后未见被告继续交款，特去函敦促被告按合同�定交纳应交款项。被告于当日签收了该函。2013年12月20日，原告再次向被告发出《催款函》，载明：被告从2013年5月17日至2013年12月31日止欠原告履约保证金、应交纳租金、违约金共计857.46万元（其中：履约保证金120万元、应交纳租金408万元、违约金329.46万元），为保证原告合法权益，特去函敦促被告按合同约定交纳应交款项，希望被告在收到本函后的7日内将所欠款项汇至原告指定账户。2014年1月2日，被告出具《回执》，载明：被告已收到以上《催款函》，经被告核对，《催款函》所列的欠付租金的情况以及欠付履约保证金、租金、违约金金额均属实，被告予以确认。2013年8月至2014年1月，被告陆续支付了部分经营户的租金、保证金等。
2014年1月27日，原告委托广西创想律师事务所发出《律师函》，载明：依据双方签订的《房屋租赁合同》第四条4.2、4.3款，�五条5.3款之约定，截止至2014年1月27日止，被告拖欠原告房屋租金408万元，违约金390.66万元，合计798.66万元。双方签订合同之后，至今被告没有依合同约定缴纳120万元履约保证金。请被告在收到律师函之日起三日内即2014年1月30日前，将拖欠的房屋租金、违约金、履约保证金向原告支付结清。否则原告按照双方于2013年5月17日签订的《房屋租赁合同》履行，并保留依法追究被告法律责任的权利。被告于当日签收了该《律师函》。
2014年2月10日，原告在《南宁晚报》上刊登《解除﹤房屋租赁合同﹥通知》，内容为：“广西龙腾盛元投资有限公司（以下简称贵公司）注册号：450000000053198：贵公司与我厂于2013年5月17日签订的《房屋租赁合同》，贵公司自2013年5月17日起至2014年1月27日止未支付履约保证金120万元、应交纳租金408万元、违约金390.66万元，合计918.66万元。�于贵公司未按照《房屋租赁合同》的约定履行合同，已经构成严重地违约行为。我厂依据《房屋租赁合同》的条款约定，终止解除贵公司与我厂于2013年5月17日签订的《房屋租赁合同》。贵公司应于2014年2月14日前将《房屋租赁合同》租赁物南宁市新阳造纸厂商业综合楼移交给我厂。”同日，原告将《解除﹤房屋租赁合同﹥通知》送达被告。被告于当日向原告发出《关于解除﹤房屋租赁合同﹥通知的复函》，内容为：“1、我公司不存在违约的情况，自从我公司与贵厂于2013年5月17日签订南宁市新阳造纸厂商业综合楼的《房屋租赁合同》以来，发现贵港市冠峰制药有限公司在古玩城商场张贴公告，阻碍干扰我公司正常经营，贵港市冠峰制药有限公司认为贵厂与广西尚沃置业有限责任公司未解除合同，到处宣扬我公司无权经营古玩城，号召经营户拒交租金。2、据我公司了解，西乡塘区人民法院已受理贵港市冠峰制药有限公司代位起诉贵厂与广西尚沃置业有限责任公司撤销解除合同案件，贵厂与广西尚沃置业有限责任公司解除合同的效力尚未确定，我公司认为贵厂向我公司出租房屋有一房二租之嫌，是一种违约行为。3、鉴于上述情形，我公司依照《合同法》之规定，暂时缓交部分缴纳租金，是依法行使不安抗辩权，于法有据。4、若贵厂确要与我公司解除合同，我公司同意解除合同。但是要求贵厂退回我公司已缴纳相关费用、原尚沃置业公司租户退铺款及古玩城商场相关投入。同时，我公司保留起诉贵厂的权利。
另查明：2013年5月23日，广西尚沃置业有限责任公司向被告发出《通知》，内容为：“我公司已向南宁市新阳造纸厂缴纳大部分租金，尚欠少量租金，根据合同约定并未构成根本性违约，而南宁市新阳造纸厂于2013年3月15日单方面提出解除与我公司2012年2月8日签订的《房屋租赁合同》，我公司与南宁市新阳造纸厂多次磋商沟通，要求继续履行合同，并未同意解除合同。而我公司通过了解得知南宁市新阳造纸厂又与贵司签订了《房屋租赁合同》。为了维护我公司权益，我公司将通过法律途径向南宁市新阳造纸厂追究相关责任，并要求继续履行合同，任何第三方与南宁市新阳造纸厂签订的《房屋租赁合同》都是不合法的。由此产生的法律责任和风险由各方自行承担。”2013年5月30日，贵港市冠峰制药有限公司向本院起诉广西尚沃置业有限责任公司与原告，请求撤销广西尚沃置业有限责任公司解除其与原告租赁合同关系的解约行为。贵港市冠峰制药有限公司于2014年8月13日申请撤诉，本院裁定准许。
本院认为：原告与被告签订的《房屋租赁合同》及《补充合同》是双方真实的�思表示，且不违反法律、行政法律的强制性规定，应为合法有效。
一、关于《房屋租赁合同》及《补充合同》是否应予解除。原、被告均主张解除上述合同，本院予以确认。合同第5.3条约定：被告应按本合同约定，按时足额向原告缴纳租金及其他相关费用。被告如逾期缴纳租金的，每逾期一天，就要按当期应付租金的千分之五向原告支付违约金。被告逾期一个月不足额缴纳租金及违约金的，原告有权单方面终止合同并收回出租标的物及所有设备、设施及周边空地等。被告存在不足额交纳租金超过一个月的情形，故原告有权解除合同。2014年2月10日，原告在《南宁晚报》上刊登《解除﹤房屋租赁合同﹥通知》并将《解除﹤房屋租赁合同﹥通知》送达被告，被告于同日向原告发出《关于解除﹤房屋租赁合同﹥通知的复函》，表示同意解除合同，因此，本院依�确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》于2014年2月10日解除。《补充合同》是《房屋租赁合同》的从合同，故《补充合同》应于2014年2月10日一并解除。被告应从合同解除之日起将租赁物返还原告，逾期返还应支付占用费。
二、关于被告应支付的租金数额。
根据合同第4.3条的约定，被告应于2013年5月27日前交租金204万元（2013年5月17日至2013年8月16日期间），2013年8月1日前交租金102万元（2013年8月17日至2013年11月16日期间），2013年11月1日前交租金102万元（2013年11月17日至2014年2月16日期间），共计408万元，但由于合同于2014年2月10日解除，故被告应支付的租金应为4012932元（408万元-408万元÷365日×6日）。2014年2月11日后至法庭辩论终结之日止，即2014年2月11日至2014年9月1日，被告应参照合同约定的租金标准支付原告场地占用费2246795元（408万元÷365日×201日）�2014年9月2日起至被告实际搬离承租场地为止，被告应参照合同约定的租金标准支付原告场地占用费。《中华人民共和国合同法》第二百二十八条规定：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。”虽然广西尚沃置业有限责任公司向被告发出《通知》，且贵港市冠峰制药有限公司向本院起诉广西尚沃置业有限责任公司与原告，请求撤销广西尚沃置业有限责任公司解除其与原告租赁合同关系的解约行为，但被告并未举证证明其因上述事项不能对租赁物使用、收益，故被告要求适用上述规定，主张被告可以要求减少租金或不支付租金，本院不予采纳。
被告所支付的20万元，原告举证的由原告开具的收据注明该款为合同履约金，被告对该收据无异议，�告举证的电子转帐凭证中附加信息及用途部分注明为部分租金，原告认为电子转帐凭证中的20万元是原告举证的收据中的合同履约金。本院认为，对原告开具的收据，被告并无异议，因此，20万元应为履约保证金而不是租金。合同第6.2条约定：租赁期内，如因可归责于被告的原因，致使原告单方终止、解除合同的，原告已收取的履约保证金、租金一律不予退还。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”被告未按约定交付租金，致使原告单方解除合同，故被告已交付原告的20万元履约保证金及50万元定金，�告无须退还被告。
三、关于被告应否支付违约金的问题。原告收取的20万元履约保证金及50万元定金足以弥补原告因被告拖欠租金所遭受的损失，故原告要求被告支付拖欠租金的违约金，本院不予支持。
四、关于原告是否存在违约的问题。被告主张原告没有完全交付租赁物，称至今仍有50%的租户没有与被告签订合同，都是沿用与尚沃公司的合同，不向被告交纳租金、水电费等，但原告举证的设备验收交接表、资料档案移交表、配电房配电设备验收交接表等资料中，被告均盖章确认接收，且2013年5月20日的《补充合同》中约定被告同意商业综合楼内原有的经营户继续按原来与广西尚沃置业有限责任公司所签订的合同条款执行，据此本院认定原告已交付租赁物。被告在庭审中主张《房屋租赁合同》第5.1条约定原告必须保证出租标的物产权明晰，出租期间若发生与产权有关的纠纷，由原告负责处理，如果六个月内原告不能解决纠纷，造成被告不能继续正常经营的，被告有权要求解除合同，被告据此要求解除合同，而被告在本案中并未举证证明原告出租的标的物产权存在不明晰的情形，原告举证的土地证、建设工程规划许可证等足以反驳被告关于出租标的物产权不明晰的主张。故被告主张原告存在违约行为，本院不予采信。
五、关于被告主张返还的988269元。被告主张上述款项中包括50万元定金及20万元租金（本院在前文中已认定为履约保证金），而对于50万元定金及20万元履约保证金，本院在前文中已作出处理，在此不再赘述。余款288269元，被告主张是退经营户的租金和保证金，该款并非由原告收取，根据2013年5月20日《补充合同》的约定，被告同意商业综合楼内原有的经营户继续按原来与广西尚沃置业有限责任公司所签订的合同条款执行，即被告默认承租原告的场地后，继续由原来的经营户按与广西尚沃置业有限责任公司所签订的合同向被告履行转租合同的义务，从被告退还经营户的租金和保证金的行为来看，被告默认与原有的经营户形成事实上的转租合同关系，其是否退还经营户租金及保证金属其自主经营行为，被告应自行承担投资经营的风险，不应由原告返还给被告。
六、关于被告主张补偿的运营投入损失和一年的可期待利益损失。被告在庭审中主张运营投入损失包括人员管理成本和商业综合楼的维修维护成本，但被告对上述运营投入损失的数额均未能举证证明，且《房屋租赁合同》第三条第3.1条约定：租赁期间，除房屋主体结构质量问题由原告负责修缮外，包括租赁物及配套设施的一切维修、更换、年审、年检均由被告负责并承担全部费用�第5.8条约定：在租赁期内，被告应当按照本合同第三条之约定对租赁物及设施、设备履行养护、维修、更换、年检义务。第6.2条约定：租赁期内，如因可归责于被告的原因，致使原告单方终止、解除合同的，装修余值不予补偿，所有装修及加建的建筑物不得拆除，全部无偿地归还原告所有；《补充合同》中约定：在原告接管商业综合楼期间租金照计，所发生的支付商场保安、保洁人员的工资，以及接管期间交纳的水电费，是从原来由原告代管原经营户交纳的水电费及预交租金中开支的，所发生的这些费用均由被告承担。故对被告要求原告补偿运营投入损失的请求，本院不予支持。至于一年的可期待利益损失，《房屋租赁合同》第6.3条约定：租赁期内，如因可归责于原告的原因，致使被告单方终止、解除合同的，原告才需按剩余租赁年限乘以每年伍佰万元的金额标准赔偿被告的可期待利益损失，现原告并不存在违约行为，被告要求原告赔偿一年的可期待利益损失，没有事实依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条、第二百二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）南宁市新阳造纸厂与被告（反诉原告）广西龙腾盛元投资有限公司2013年5月17日签订的《房屋租赁合同》及2013年5月20日签订的《补充合同》于2014年2月10日解除；
二、被告（反诉原告）广西龙腾盛元投资有限公司向原告（反诉被告）南宁市新阳造纸厂支付租金4012932元及2014年2月11日至2014年9月1日的场地占用费2246795元。2014年9月2日起至被告（反诉原告）广西龙腾�元投资有限公司实际交还原告（反诉被告）南宁市新阳造纸厂承租场地为止，被告（反诉原告）广西龙腾盛元投资有限公司应参照《房屋租赁合同》约定的租金标准支付向原告（反诉被告）南宁市新阳造纸厂支付场地占用费；
三、驳回原告（反诉被告）南宁市新阳造纸厂的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）广西龙腾盛元投资有限公司的其他反诉请求。
本诉案件受理费49524元（原告已预交），由原告负担2658元，被告负担46866元，反诉案件受理费31015元（被告已预交），由被告负担。
上述债务，债务人应于本案判决生效之日起十日内履行，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的�行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时应自上诉期限届满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：中国农业银行南宁市竹溪分理处；户名：南宁市中级人民法院诉讼费专户；账号：01×××17）。逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 何卫萍
人民陪审员 刘设海
人民陪审员 朱进德
二〇一四年十一月十七日
书 记 员 奚 溪
附法律法规：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事�应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当�人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
第二百二十八条因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务�息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。