湖南省新化县人民法院民 事 判 决 书（2015）新法民一初字第1006号原告伍文奇。委托代理人伍玉湘。委托代理人胡立中，湖南迪坤律师事务所律师。特别授权代理。被告新化县燎星房地产开发有限公司。住所地湖南省新化县上梅镇迎宾路建材市场内*栋。法定代表人陈铁初，该公司经理。委托代理人刘芙蓉，新化县法律援助中心律师。原告伍文奇与被告新化县燎星房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，2015年6月11日诉至本院，依法组成合议庭进行审理。审理过程中，被告新化县燎星房地产开发有限公司于2015年6月25日提出管辖异议，本院作出驳回被告管辖异议的裁定后，被告上诉于娄底市中级人民法院，娄底市中级人民法院于2015年9月24日裁定驳回上诉，维持原裁定。本院于2015年11月12日公开开庭进行了审理，原告伍文奇的委托代理人伍玉湘、胡立中，被告的委托代理人刘芙蓉，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告伍文奇诉称，原告于2013年1月21日与被告新化县燎星房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于新化县上梅镇滨江南路尖山冲地段的富康家园楼房。原告所购楼房位于富康家园2栋6层608室，面积128.42平方米，合同房款318684.00元。根据《商品房买卖合同》的约定，被告应于2013年12月30日前依合同约定的交房标准将房屋交付给原告。但至今，被告未按约定交房，也不具备交房条件，被告开发的富康家园室内层高（室内净空）矮于设计标准，相关配套设施未建设、空坪场地未绿化、阳台未安装半封闭铁艺栏杆等。为此原告多次催促交付，一直未果。根据房屋买卖合同约定，交房日后逾期三个月未交房屋的，可以选择解除合同返还房款并由被告承担违约责任。原、被告签订的合同，双方应依约履行，被告未实际履行合同，系其违约，依法应承担违约责任。综上，请求判令解除原告与被告所签订的《富康家园商品房买卖合同》并由被告承担违约金50001.2元以及因被告的违约行为给原告造成的损失30000元；诉讼费由被告承担。被告新化县燎星房地产开发有限公司辩称，对事实部分认可存在迟延交房的行为，但是这种行为已通过业主维权委员会谈判协商解决，其违约情形也已经削除，原告无权再要求实行赔偿。协商解决迟延交房的内容是扣减因客观原因造成的迟延交房90天，90天之后的每迟延交房一个月，由被告补偿原告四个月物业管理的方式，最高补偿限额两年。被告的房屋早已具备交房条件，原告如果说是自己出于自身的原因不搬迁入住，那也不应该由被告承担责任。该房屋已办理预告登记和银行按揭，解除合同会带来巨大障碍，请求法院驳回原告的诉讼请求。为支持其诉讼请求，原告向本院提交了下列证据：1、原告伍文奇的身份证复印件。以证明原告的基本身份情况。2、商品房买卖合同。以证明被告违约的事实。3、收款收据，以证明被告违约的事实。对原告提交的证据，被告的质证意见为：三份证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但对于迟延交房双方已于2014年8月达成了一致意见，违约情形已经消除，不存在违约的事实。为支持其答辩意见，被告向本院提交了如下证据：1、营业执照及法定代表人身份证复印件，以证明被告的主体资格。2、《富康家园商品房买卖合同》，以证明购房事实。3、被告代理人对张鹏的调查笔录及其身份证复印件。4、刘昀证词及其身份证复印件。5、段海光证词及其身份证复印件。6、新化县富康家园物业管理有限公司证明及该公司营业执照。7、富康家园项目部关于迟延交房违约赔偿公约。证据3-7，以证明迟延交房问题已经协商解决好，并已实际执行。8、房屋预告登记复印件，以证明买卖房屋已办理了产权预告登记。对被告提交的证据，原告的质证意见为：证据1、2，无异议；证据3、4、5、6、7，有异议，不予认可，原告没有推选这些人，也没有被通知去协商相关事宜，而且没有达成什么一致意见，这些都是伪造的虚假证据；证据8，无异议，但需要看是否有原件核对的，或者要有相关部门的盖章证明。本院依职权调取如下证据：1、新化县房地产经营管理中心证明，以证明自2010年以来至现在，新化县上梅镇滨江南路尖山冲地段房屋租金标准，直管公房属砖混结构房屋为每月每平方米价2.7元，市场行情在此基础上加倍计租。2、新化县物价局新价字[2006]71号文件，以证明从2007年元月1日起，新化县直管公房（一等砖混结构）租金标准为每月2.7元/㎡。原告对本院调取证据的质证意见为：对证据1-2真实性无异议，对证明目的有异议，违约金不按租金方式计算，要求按合同约定计算。被告对本院调取证据的质证意见为：对证据1、2的三性均无异议，如果法院判决被告承担违约金，因被告延迟交房受客观因素的影响，不是有意拖延，请求法院考虑被告的实际困难，适当减少违约金的承担。对原告提交的证据，本院的认证意见为：证据1-3，被告均无异议，本院予以认定。对被告提交的证据，本院的认证意见为：证据1、2，原告对其真实性无异议，本院对其真实性予以认定；证据3-7，原告均有异议，本院结合双方当事人陈述以及庭审查明情况，确认以下事实：富康家园成立了临时业主委员会，会长为段海光，业主代表与被告谈判，于2014年8月28日达成《关于迟延交房违约赔偿公约》，公约约定：除90天不可抗拒因素延期的时间外，再延期交房按一个月赔四个月物业管理费计算，两年封顶，即日起业主持购房合同及收据到物业公司办理交房手续。被告在富康家园各栋都张贴了《关于延期交房违约赔偿公约》，业主委员会在新化富康家园业主ＱＱ群上公布了上述谈判协商的结果。后来部分业主陆续办理了交房手续，现有很多业主搬迁入住富康家园；证据8，系房屋预告登记复印件，可证实伍文奇购买的上梅镇滨江南路（富康家园）2栋608房办理了预告登记。对本院调取的证据，原、被告双方均未提出实质性异议，本院予以认定。根据原、被告的陈述及本院认定的有效证据，本案确认以下基本事实：原告伍文奇与被告新化县燎星房地产开发有限公司（甲方）于2013年1月21日签订《商品房买卖合同》，购买了被告开发的位于新化县上梅镇滨江南路尖山冲地段的富康家园楼房2栋608号住宅一套。合同约定：“一、甲方以出让方式取得位于上梅镇滨江南路原尖山冲地段土地使用权，做为商住小区建设，项目名称为富康家园。建设工程规划许可证为建规（地）字第F2012030(用)号；国土使用证号为新国用（2012）第G0915号。二、乙方向甲方购买富康家园2栋608号住宅一套，建筑面积128.42平方米，……三、甲乙双方约定按建筑面积计算房款，该房屋单价为2481.58元/平方米，总价款为318684.00元。……四、……乙方以银行按揭方式付款的，应于本合同签订之日向被告交付首期购买款98684.00元，余款220000元向银行申请10年贷款。……五、乙方如未按被告通知（含任何形式的通知、公示、电话、短信等）之日交款，逾期三十天以内的，乙方向甲方支付逾期应付款日万分之三的违约金。逾期超过三十天后，即视为乙方不履行本协议，则甲方有权单方将乙方购买的房屋收回，终止本合同，同时追究乙方的违约责任，乙方按总价款日万分之三支付违约金。六、甲方须于2013年12月30日前，将乙方购买的房屋交付乙方使用并签署房屋交接单。乙方必须在本合同约定的期限内按时交付房款，否则按本协议第五条办理。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更和合同外，甲方可据实予以延期：1、如遇人力不可抗拒的自然灾害，甲方可据实予以延期；2、甲方在本合同约定的交房期限前未收到乙方支付的全部房款及应缴的费用，甲方有权顺延交房和办理权属证书登记日期。七、购买房屋达到交付条件后，甲方应当及时通知（含任何形式的通知、公示、电话、短信等）乙方办理手续。……除本条约定特殊情况外甲方如未按本合同规定的期限将房屋交付乙方，逾期交房超过交房之日九十天，甲方按九十天超出之后的日数向乙方支付已交购买款总款日万分之三的违约金，乙方有权选择退房，甲方不计利息返还原告所交房款。……”上述《商品房买卖合同》签订后，原告依约向被告交纳了首期购房款98684元，有关费用13949元，并对剩余房款220000元办理了银行按揭。该房屋至今未办理竣工验收手续，2014年8月28日，富康家园业主委员会与被告协商谈判达成《关于迟延交房违约赔偿公约》，公约约定：除90天不可抗拒因素延期的时间外，再延期交房按一个月赔四个月物业管理费计算，两年封顶，即日起业主持购房合同及收据到物业公司办理交房手续。被告在富康家园各栋都张贴了《关于延期交房违约赔偿公约》，业主委员会在新化富康家园业主ＱＱ群上公布了上述谈判协商的结果。后来部分业主陆续办理了交房手续，现有很多业主搬迁入住富康家园。另，庭审中，原告要求被告赔偿因其违约行为给原告造成的损失30000元，但未提交证据证实。本案争议焦点：1、被告未按时交付房屋是否构成违约，是否应承担逾期交房的违约责任；2、原告要求被告承担违约金，赔偿损失能否得到支持；3、原告要求解除合同有无依据。本院认为，依法成立的合同受法律保护，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务，原、被告双方在《商品房买卖合同》中对房屋的交付约定为“甲方须于2013年12月30日前，将乙方购买的房屋交付于乙方使用并签署房屋交接单”，从该内容看被告应于约定期限内将房屋交付给原告使用，但并未约定其他交付条件，尽管商品房作为建筑工程的一种，未经竣工验收合格，不得交付使用，其属于法律的强制性规定，而强制性规定分为效力强制规定和管理性强制规定，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条的规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制规定，因此只有违反效力性强制规定，被告的履行行为才无效。对于开发商交付未经竣工验收房屋的行为，其禁止的不是房屋交付使用行为本身，因此其属于管理性强制规定，故被告与富康家园业主委员会经协商达成协议将未竣工验收合格的商品房通知所有业主于2014年8月28日起办理交房手续，应视为被告履行了交付使用义务，原告提出被告不具备交房条件，至今未按合同约定交付房屋的主张，本院不予支持。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，被告应于2013年12月30日前将房屋交付原告，从现有证据及庭审中双方陈述来看，被告向原告交房时间应为2014年8月28日，该交付时间晚于合同约定的时间，显系违约行为，被告理应承担违约责任。原告要求被告支付违约金的请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第114条之规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。本案中，与房租损失相比，原、被告双方合同约定的损失为基础，结合衡量合同履行程度，当事人的过错，预期利益等多项因素，为避免造成社会财富极大浪费，不利于社会经济发展，从衡平双方当事人目前利益受损情况和今后长远利益出发，根据公平原则和诚实信用原则，对被告主张减少违约金的请求，本院予以适当考虑，因此，参照新化县直管公房租金标准超出约定交房日期的238天（从商品房买卖合同约定的交付日期即2013年12月30日计算至被告通知交房之日即2014年8月28日，共计238天），按房租每月每平方米价6元确定违约金，即130.2×（238÷30）×6=6188.95元，至于被告的违约行为给原告造成的损失30000元，因原告未提交相关证据予以证实损失的存在，本院对此诉讼请求不予支持。基此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条、第二十二条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、由被告新化县燎星房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内一次性支付原告伍文奇违约金6188.95元元。二、驳回原告伍文奇的其他诉讼请求。本案案件受理费1800元，由被告新化县燎星房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审 判 长  伍 萍人民陪审员  张自强人民陪审员  余国初二〇一六年三月二十八日代理书记员  肖 蔚附相关法律条文的适用：对《中华人民共和国合同法》的适用第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约定力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付时间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间内交付。对最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）的适用第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。第二十二条当事人一方违反合同法第九十二条规定的义务，给对方当事人造成损失，对方当事人请求赔偿实际损失的，人民法院应当支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。对最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的适用第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。