江苏省灌南县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民初字第30号
原告马海宁，居民。
委托代理人陶方明，居民。
委托代理人李克为，江苏震云律师事务所律师。
被告李大斌，1968乃1月8日生。
委托代理人刘武、吴倩宇，江苏华德律师事务所律师。
被告陈娟，居民身份镇号码320723197202170027，居民。
被告徐祥胜（被告陈娟丈夫），居民。
两被告委托代理人汪占兵，江苏润唐律师事务所律师。
被告雷磊，居民。
被告朱磊，1984每年9月14日生，居民。
被告冯正林，居民。
被告徐强芹（又名徐晓芹），1967年11用户而2日生，居民。
被告雷道明，居民。
被告孙克香，居民。
原告马海宁与被告李大斌、陈娟租赁合同纠纷一案，原于灌云县人民法院立案受理，案件审理过程中，经原告申请，该院依法追加了徐祥胜等7人为共同被告继续进行审理，后因该案存在回避问题，经该院申请，连云港市中级人民法院指定本院管辖，本院于2014年12月23日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告马海宁及其委托代理人陶方明、李克卫，被告李大斌委托代理人刘武，被告陈娟、徐祥胜委托代理人汪占兵均到庭参加诉讼。其他被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告马海宁诉称：原告从1998年开始租用位于灌云县伊山镇中路原26号门面房经营餐饮服务，2003年前后，通过案外人魏士年手继续租用已登记在被告李大斌名下的该房屋（原为灌云县建安公司所有），2005年9月10月，原告又承租了该房屋的二、三、四楼至今。原告实际租用该房屋面积已超过总房屋面积的70%以上。然而，被告李大斌与陈娟就同一房屋先后签订三份买卖合同，其中，两份合同是将同一房屋进行分割买卖过户，另一份合同则是按整体房屋买卖签订用于纳税申报，且交易价格并非在税务机关申报纳税的完税价款（庭审中被告未提供收付款凭证，而二百元万元的购房款不可能通过现金支付，故成交价应超出完税发票上记载的价款）。综上，原告与被告李大斌之间具有多年的合法租赁关系，被告李大斌对外出买租赁房屋应依法通知原告，被告陈娟购买租赁房屋也应依法公开、公平以市场价购买，然而，两被告恶意串通，损害国家和本案原告的利益，侵害了原告的优先购买权。故请求法庭依法确认被告李大斌与被告陈娟之间关于位于灌云县伊山镇中路26号的房屋买卖合同无效；原告对该房屋具有优先购买权，在同等条件下由原告购买该房屋。
诉讼中，原告方申请对转让的涉案房屋进行价格评估，以便确认，被告在转让房屋时是否存在恶意串通行为。
被告李大斌辩称：1、本被告与原告及被告陈娟均有利益往来，本被告将房屋以低于市场的价格出租给他们，并说好随时可收回房屋。被告陈娟并不知晓该房屋已出租给原告的详情，也不知道具体的租赁期限，被告陈娟在支付了合理的价格的情况下购买该房屋，不存在双方恶意串通的行为。陈娟善意购买的房屋已办理了变更登记，根据城镇房屋租赁司法解释第24条的规定，原告的诉讼请求不应支持；2、涉案房屋已被李大斌出售并变更登记给了陈娟，现李大斌已无权再行处分涉案房屋，原告对涉案房屋也无所谓优先购买权的问题；3、即使原告享有优先购买权，被告李大斌在出售涉案房屋之前已告知了原告，原告也明确表示不购买，而且在得知该房屋出卖给了被告陈娟也未表示异议，更未向李大斌提出优先购买权，还积极配合测绘人员、评估人员进行相关评估、测绘。李大斌出售涉案房屋不存在双方恶意串通；4、即使原告曾享有优先购买权，原告也应先提起撤销之诉。涉案房屋产权已变更登记给了被告陈娟，根据物权法第9条的规定，陈娟已合法取得了涉案房屋的产权，故原告不能要求出租人将房屋按任何条件出卖于其，原告该诉讼请求不能实现。综上，原告诉讼请求无事实及法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。
被告陈娟及徐祥胜辩称：十几年前，被告就租用原灌云县城建安公司涉案房屋经营服装生意，2003年后，该房屋被被告李大斌购买，被告继续租用，包括另一间门面至今。原告原也租赁了部分涉案房屋。因被告李大斌与本被告存在多年的合法租赁关系，2012年10月，李大斌履行告知售房告知义务，要将房屋将整体出售，购房时曾及产权有无矛盾，房主说房屋没有楼梯，别的什么矛盾没有，原告房屋租赁合同到期可以随时搬走，没有收取的租金让给被告陈娟收取。因资金量大，本就同被告亲戚朋友共同努力下买下涉案房屋，并依法办理登记手续。本被告在购买房屋前对涉案房屋租赁状况并不知情，办理过户手续后，被告陈娟找到被告李大斌，问及剩余租金收取，被告李大斌拿出与原告的3份租赁合同（有的早已到期，有的即将到期，还有的两年到期，本被告非常气愤。春节后，租金大幅上升就没有再追就）。本被告购买房屋出于善意，且原告早就知道房屋已出卖给本被告的事实，本被告按与评估价差不多的价格购买，公平公正购买房屋后并办理登记后，已合法取得房屋所有权，故可对抗原告优先购买权主张。
另外，原告与被告李大斌之间的房屋租赁合同未经登记备案，根据城市房地产管理法、商品房租赁管理办法等法律、规章规定房屋租赁应进行备案登记，因涉案房屋没有备案登记而不发生对抗第三人的效力。
被告李大斌辩称：第2层楼房的租赁期限在2011年10月1日已到期，故对第2层不享有优先购买权；对于第3、4层楼房，原告在租赁期间未经同意擅自转租，根据《江苏省关于城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》的规定，转租后，原告承租人的原告已不享有优先购买权；第1层楼房租赁期限从2012年5月1日至2013年5月1日，现已过租赁期限，故其不享有优先购买权；即使原告享有优先购买权，但被告多次通知该幢房屋的租户，但多次表示无意购买，故才出售给被告陈娟。在办理房屋过户过程中，房屋的测绘部门、价格评估部门都曾上门进行测绘、评估，原告都予以配合，但都未表明购买房屋事宜，其已放弃了优先购买权；涉案房屋已办理了产权变更登记，本被告已不是产权人，优先购买权也不存在。原告只能请求赔偿；即使被告陈娟与本被告涉案房屋买卖被确认无效或撤销，根据《江苏省关于城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第七条之规定，原告要求按与被告陈娟购买房屋时的同等条件购买，人民法院也不应支持。综上，原告的诉讼请求不能成立，请求驳回原告的诉讼请求。
被告徐祥胜、雷磊、朱磊、冯正林、徐祥芹、雷道明、孙克香未作答辩。
经审理查明：位于灌云县伊山中路原26号面西4层楼房原为灌云县建筑安装工程有限公司所有，1998年开始，原告租用底层北边2间经营饭店，被告陈娟租用南边3间经营服装。2003年，被告李大斌取得涉案房屋所有权。2005年9月26日，案外人魏士年以被告李大斌的名义同原告签订两份租房协议，分别将该楼房的第二层5间（租赁期限2005年10月1日至2011年10月1日0.5万元/年）、第三、四层10间（租赁期限2005年12月1日至2015年12月1日、0.65万元/年）租赁给原告使用，该两份租房协议还特别约定，租赁期间需经原告同意方可转租。2006年4月，原告将第三层转租给了灌云县云申建设工程公司，2011年11月，原告又将第四层的南边4间转租给了灌云县云申建设工程公司。2011年12月10日，原告向魏万珠交纳了2011.12.1-2013.12.1二至四楼租金2.3万元，2012年5月1日，原告还向魏万珠（魏士年父亲）交纳底楼2间门面房2012.5.1-2013.5.1租金5万元，被告李大斌对代签合同及代收租金的行为认可。2013年1月10日，被告李大斌分别同被告雷道明、孙克秀，雷磊、朱磊，冯正林、徐强芹，陈娟及徐祥胜签订涉案房屋买卖契约，将涉案房屋底楼原由原告租赁的北侧2间（计税价格为合同价260680）及第2-4层（计税价为合同价1921280元）出售给陈娟及徐祥胜，将底楼原为被告陈娟租赁的3间以每间9.128元分别出售给被告雷道明和孙克秀，雷磊和朱磊，冯正林和徐强芹。房屋出售后，被告雷道明、雷磊、徐强芹、陈娟在开具购房发票过程中，按总价2455800元总价交纳了相关税款，被告陈娟则还按其所购房屋面积的其应承担的价款交纳了契税。2013年1月29日，双方履行产权变更登记。2013年1月10日，被告陈娟原经营的“兰狮专卖”门店的玻璃门尚贴出“2楼六间整体、一楼建嘉酒店2间出租的告示”。
上述事实，有当事人陈述，租房协议4份及租金收条1张，房屋买卖契约2份，房地产转让协议书1份及收据1张，房地产登记证书，照片11张，证言11份，税收发票3张等证据经质证后证据予以证实。
本院认为：一、当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据予以证实。本案原告以被告李大军在转让涉案房屋给陈娟时存在恶意串通、降低成交价、逃避税收，损害了国家利益为由，要求确认涉案房屋转让合同无效，但对此并未提供相关证据予以证实。相反，被告李大斌与被告陈娟之间在涉案房屋转让过程中，按税务部门的要求，交纳了相关税款。而交纳税款时几购买人以合计总价开具一张发票也不违反法律规定。故原告以此为由要求确认该两被告之间的房屋转让协议无效，本院不予支持。
原告还称该两被告的恶意串通转让房屋行为还损害了其利益。但原告对此也并未提供相关证据予以证实。即使该两被告的转让行为侵害了其优先购买权，且优先购买权可以作为原告的一种利益，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷范建具体适用法律若干问题的解释》的相关规定，原告要求确认两被告之间的涉案房屋的转让无效，人民法院也不予支持。诉讼中，原告要求对涉案房屋进行评估，以确定双方是否存在恶意串通行为，因原告未提供涉案房屋售价远远偏离市场价格的初步证据，故本院不予支持，况且即使有偏离，也不能据此认可双方存在恶意串通行为。
二、原告同被告李大斌之间的涉案房屋租赁关系是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，为有效租赁关系。被告李大斌出售涉案房屋给被告陈娟时，被告李大斌与原告关于第3-4层楼房书面约定租赁期限尚未届满，故原告对第3-4层楼房享有优先购买权。被告李大斌辩称原告未经其同意转租，其已丧失优先购买权。对此，本院认为，被告李大斌未提供证据证实其在知道或应当知道原告转租后及时提出了异议，视为被告李大斌同意转租，其在1年多长时间内才提供异议，本院不予支持；第2层楼房书面租赁合同约定的租赁期限届满后，原告继续使用并交纳期外租金，被告李大斌也认可并收取他人代为收付的期外租金，故双方就第二层楼房租赁从2011年10月2日之前租赁期限届满始形成不定期租赁关系。而第1层2间门面房的租赁双方在本案中无证据未签订书面租赁合同，第1层2间门面房依法也应视为不定期租赁。因此，被告李大斌在未解除同原告关于第1层2间门面房及第2层房屋租赁关系的情况下于2013年1月10日出售该两处涉案房屋时，原告也具有优先购买权（即使如被告李大斌辩称该部分房屋租赁期限为2012.5.1-2013.5.1，被告李大斌出售该部分房屋时原告方也享有优先购买权）。
租赁期间，出租人被告李大斌出卖涉案租赁房屋，被告李大斌应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人的原告享有以同等条件优先购买的权利。现原告认为被告李大斌出售房屋给被告陈娟并办理涉案房屋产权变更登记手续，侵害了其优先购买权。而被告李大斌辩称其已向原告告知了出售房屋的事实，但原告放弃购买，故原告不再享有优先购买权。对此，本院认为，被告李大斌虽辩称其在出售房屋时通知了原告，但诉讼过程中并未提供充分证据予以证实，即使如被告李大军辩称的“出售房屋前原告也配合测绘人员对涉案房屋进行了测绘”，但单凭此仍不能表明原告具有放弃购买涉案房屋意思表示，或表明被告李大斌完成了法律意义上的告知义务（即不但要知出售房屋的事实，还应告知购买人、价款等能影响承租人决定是否购买的其他因素）。综上，因被告李大斌在房屋租赁期间出售租赁房屋时未能作出恰当的告知义务而将房屋出售给他人并办理产权移转登记，侵害了承租人原告的优先购买权，被告李大斌应承担相应的责任。综合原、被告双方提供的相关证据，不足以证实被告陈娟在购买涉案房屋时出于非善意，因此，在涉案的出租房屋在出售并办理产权变更登记手续后，原告对涉案房屋优先购买权的行使受到限制，故原告要求主张以同等条件购买涉案房屋来维护其优先购买权，本院不予支持。原告可要求赔偿损失等来维护其优先购买权。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百三十条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、第二十四条第（四）项的规定，判决如下：
一、被告李大斌在出售位于灌云县伊山中路原26号的相关房屋给被告陈娟时，原告马海宁享有优先购买权。
二、驳回原告马海宁的其他诉讼请求。
案件受理费80元（原告已预交），由被告李大斌负担，被告李大斌于本判决生效时支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费80元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：44×××94。
审 判 长 陈建民
人民陪审员 程玉超
人民陪审员 高维香
二〇一五年十一月二十五日
书 记 员 温彦林
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）《中华人民共和国合同法》第五十二条
有下列情形之一的，合同无效：
…。恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（二）、《中华人民共和国合同法》第二百三十条
第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
（三）、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、
出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
（四）、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条
具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：
……第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
（五）《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条
被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的…，可以缺席判决
二、上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。