福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）思民初字第19572号
原告（反诉被告）厦门滨海有限公司，住所地福建省厦门市思明区虎园路十号之一电台综合楼一层A室，组织机构代码15499699-8。
法定代表人，苏少宁，董事长。
委托代理人郑春辉，福建联合信实律师事务所律师。
被告（反诉原告）陈高锋，男，1981年10月10日出生，汉族，住陕西省西安市周至县。
委托代理人杨诚、梁伟玲，福建九信律师事务所律师、实习律师。
原告（反诉被告）厦门滨海有限公司（以下简称滨海公司）与被告（反诉原告）陈高锋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月25日立案受理后，依法由代理审判员郭泽喆适用简易程序于2016年3月14日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）滨海公司的委托代理人郑春辉、被告（反诉原告）陈高锋的委托代理人杨诚、梁伟玲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告滨海公司诉称，2015年5月13日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定租赁面积约330平方米，租期三年。2015年6月1日起计租金，按季支付（72000元）。根据合同第十条第4点：若乙方拖欠租金及其他费用，甲方按日千分之一收取违约金。若乙方拖欠达10天以上仍未缴交的，甲方有权采取中止乙方的水电直至解除合同。被告仅支付了第一季度的租金，现已拖欠租金和违约金如下：1、租金累计120000元（自2015年9月1日至2016年1月31日）；2、违约金暂计至2015年12月25日共10872元（其中72000元自2015年8月23日起算，48000元自11月22日起算）。此外，被告还拖欠原告讼争房屋的物业管理水电费1948.3元。期间，原告多次向被告催交房租，并于2015年年9月10日、28日先后函告被告，但被告至今仍拒付租金。请求法院判令：1、立即解除双方于2015年5月13日签订的《房屋租赁合同》；2、原告有权没收被告缴交的保证金24000元；3、被告立即支付原告5个月的租金人民币120000元（自2015年9月1日至2016年1月31日）及违约金按每日千分之一的标准计算至被申请人实际支付之日止，暂至2015年12月25日10872元。（其中72000元自2015年8月23日起算，48000元自11月22日起算）；4、被告立即支付原告拖欠的物业管理水电费1948.3元；5、被告承担本案的诉讼费。
被告陈高锋辩称，1、本案依据的房屋租赁合同无效，因为讼争房屋是共有产权，原告未征得共有权人同意出租，该合同无效。原告基于解除合同提出的诉求是没有依据的。2、因为合同无效，被告也无法正常使用该房屋，因原告的过错对被告产生了损失，原告应予赔偿。
反诉原告陈高锋诉称，2015年5月13日，反诉被告滨海公司声称位于思明区虎园路10号之一的电台综合楼一层属于其自有，保证没有其他纠纷，出租后由反诉原告开设厦门汉唐阁文化传媒有限公司使用。基于反诉被告的承诺，反诉原告与反诉被告签订了《房屋租赁合同》，签订合同时虽然反诉原告要求附带产权证书，但反诉被告并未出示房屋产权证书。合同签订后，反诉原告依约交纳了第一季度的租金和保证金共计96000元，经反诉被告同意，反诉原告花费13余万元进行了装修。在装修后，厦门广播电视集团却找到反诉原告，声称租赁的房屋系厦门广播电视集团和反诉被告共有，反诉被告出租房屋未取得厦门广播电视集团同意。出现此问题之后，反诉原告多次通知反诉被告协调，然反诉被告置纠纷于不顾拒不协调，致使反诉原告无法使用经营，房屋闲置。请求法院判令1、判决反诉原告与反诉被告签订的《房屋租赁合同》无效（违反住建部《城市房屋租赁管理办法》）；2、判决反诉被告退还反诉原告支付的租金72000元及押金(保证金)24000元；3、判决反诉被告赔偿反诉原告装修费130000元；4、诉讼费由反诉被告承担。
反诉被告滨海公司辩称，1、双方签订的《房屋租赁合同》合法有效。首先，对思明区虎园路10号之地下一、二层反诉被告享有65%的所有权，享有完全独立对外出租的权利，厦门广播电视集团根本无权来主张，因此不存在合同无效的情形。其次，退一步而言，即使反诉被告与厦门广播电视集团之间存在共有权纠纷，也是属于另一法律关系，即共有人之间的内部关系，与反诉原告无关。更不能因此成为反诉原告拒交租金的借口。最后，厦门广播电视集团也仅是向反诉原告发函，并明确同意通过诉讼方式解决，至今厦门广播电视集团仍没有向反诉原告提起任何的诉讼，也反证了厦门广播电视集团并没有对反诉原告实际使用该房屋造成影响。2、反诉原告要求返还租金72000元及退还保证金24000元没有任何依据。反诉原告从2015年5月13日至2016年2月1日使用了房屋。另外反诉原告本应于2015年8月23日、11月22日前就缴交租金，但一直拖延不交，其违约在先。3、对于反诉原告的装修费用，应由其自行承担，与反诉被告无关。①根据《房屋租赁合同》第七条第1点规定，装修方案需事先报经反诉被告同意。反诉原告自行装修，费用均应由其自行承担。②反诉原告也没有提供充分有效的证据来证明装修费用。并且反诉原告已于2016年2月1日搬离该讼争房屋，并已将一部分装修装饰可拆部分已全部搬走。③本案系反诉原告长期拒不缴交租金严重违约才导致反诉被告要求解除合同，因此装修损失应当由其自行承担。4、认定合同无效，只能是依据全国人大或其常委会制定的法律以及国务院制定的行政法规，违反规章不能成为合同无效的理由。综上所述，请求依法驳回反诉原告的反诉请求。
经审理查明，2015年5月13日，原告（反诉被告）滨海公司与被告（反诉原告）陈高锋签订一份《房屋租赁合同》（以下简称讼争合同）。合同约定：原告将虎园路10-1号电台综合楼二层中间约330平方米的场所（以下简称讼争房屋）现状出租给被告，拟于讼争房屋上设立厦门汉唐阁文化传媒有限公司（名称以工商登记核准为准）；租期三年，至2018年5月31日止，2015年6月1日前为免租装修期；每月租金24000元，按“押一付三”形式支付，被告在合同签订之日付首期租金及24000元押金共计96000元后合同生效，被告应在下期应付租金起算日的前十日付清租金；被告违约造成原告经济损失时，原告不予退还保证金；物业管理费按1.2元/平方米计收，公告设备维修金按0.4元/平方米计收，上述费用被告应按月向大楼物业管理处缴交；被告如未按时缴交上述费用且原告不予谅解时，原告有权单方面终止合同；合同解除后，被告应在解除当日将场所及其固定装修、水电管道设施以完好状态交还原告，被告所进行的装修属于与租赁房屋固定间隔等不得拆除，属于可移动设备可以撤走；若被告拖欠租金及其他费用，原告按日千分之一计收违约金，若被告拖欠达十天以上，原告有权终止被告的水电直至解除合同。讼争合同签订后，被告依约向原告支付了2015年6月1日至8月31日的租金72000元和押金24000元，原告将讼争房屋交付给被告，被告对房屋进行装修并用于艺术品展销。2015年9月11日，原告向被告发出催缴2015年9月、10月租金的函件。2015年10月9日，案外人厦门广播电视集团（以下简称广电集团）向被告发出《关于电台综合楼二层租赁事宜的函》，函称讼争合同部分内容侵犯广电集团利益，要求原、被告与其协商并支付租金，否则将诉讼追究被告责任。2015年12月21日陈高锋以厦门汉唐阁文化艺术有限公司名义向滨海公司发函，要求协调解决原、被告以及广电集团的三方矛盾。2016年1月26日电台综合楼管理处出具收据载明收到讼争房屋水电费、管理费和维修金1450.51元。2016年1月31日电台综合楼管理处出具收据载明收到讼争房屋1月11日至1月31日的水电费497.88元。2016年2月1日，被告将讼争房屋交还原告。
另查明，讼争房屋所在的思明区虎园路10号之一地下一、二层为原告滨海公司与广电集团按份共有，其中滨海公司占65%份额，广电集团占35%份额。除2015年6月1日至8月31日首期租金以外，被告未向原告支付租金。
以上事实，有原告提供的《房屋租赁合同》、《房屋催缴通知书》、电台综合楼管理处出具的《收据》、被告向原告出具的《证明》、厦国土房证第01215478-2号《土地房屋权证》，被告提供的《关于电台综合楼二层租赁事宜的函》、《最后通知》、租金《发票》、押金《收据》，以及原、被告的陈述为证，本院予以确认。
本院认为，原告（反诉被告）滨海公司与被告（反诉原告）陈高锋订立的合同系双方真实意思表示，并未违反法律和行政法规的禁止性规定，双方均应依约全面履行。陈高锋主张讼争合同因违反住建部《城市房屋租赁管理办法》无效没有法律依据，对反诉原告关于确认合同无效的反诉请求，本院不予支持。陈高锋从2015年9月起拒付租金并于2016年2月1日将讼争房屋交还滨海公司，陈高锋用自己的行为明确表示不再履行合同义务，且欠缴租金超过10天，符合合同约定的合同解除条件，故对本诉原告关于解除合同的诉讼请求，本院予以支持。
关于案外人主张权利是否致使陈高锋不能对讼争房屋进行使用、收益。本案讼争房屋系滨海公司与案外人广电集团共有，合同履行过程中广电集团曾向陈高锋发函主张权利，陈高锋称其因此无法正常经营。本院认为，合同签订后陈高锋将讼争房屋用于经营艺术品展销，客观上使用了讼争房屋并实现了其承租目的，应向原告支付租金。广电集团发函主张权利并不足以造成陈高锋无法将讼争房屋用于艺术品展销，在未举证证明有其他致使不能使用房屋的情形的条件下，本院对陈高锋关于返还租金的反诉请求以及无须支付欠缴租金的抗辩不予支持。滨海公司关于支付欠缴租金以及违约金的诉求，符合合同约定，于法有据，本院予以支持。
关于装修损失赔偿问题。从请求权基础角度分析，陈高锋要求滨海公司赔偿其装修损失的反诉请求系基于合同无效提出，在合同有效且解除的条件下，其主张没有法律依据；从责任承担角度分析，合同解除系陈高锋拒付租金并提前解约的违约行为导致，应由其自行承担装饰装修残值损失；从举证角度分析，陈高锋提供的《收款收据》、《装修合同》真实性无法确认，且其不同意就装修价值进行评估鉴定，应承担举证不能的不利后果。综上，对陈高锋有关赔偿装修损失的反诉请求，本院不予支持。
关于保证金。陈高锋逾期支付租金和提前终止履行合同系根本违约，符合合同约定的没收保证金的条件，故对滨海公司有关没收保证金的诉讼请求，本院予以支持。
另，双方对交还讼争房屋时尚欠的物业管理费和水电费金额均无异议，但均主张是己方支付了欠费。本院认为，相关物业管理费和水电费收据由滨海公司掌握，在没有相反证据的情况下，应认定系滨海公司代为支付该笔费用，故对滨海公司关于陈高锋向其支付物业管理水电费的诉讼请求，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第二项、第一百零七条、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告厦门滨海有限公司与被告陈高锋于2015年5月13日签订的《房屋租赁合同》；
二、原告厦门滨海有限公司有权没收被告陈高锋缴交的保证金24000元；
三、被告陈高锋于本判决生效之日起十日内向原告厦门滨海有限公司支付租金120000元（按每月24000元的标准，自2015年9月1日其计算至2016年1月31日止）及违约金（按每日千分之一的标准，其中2015年9月1日至2015年11月31日的欠缴租金72000元的违约金自2015年8月23日起计算至实际支付之日止，其中2015年12月1日至2016年1月31日的欠缴租金48000元的违约金自2015年11月22日起计算至实际支付之日止）；
四、被告陈高锋于本判决生效之日起十日内向原告厦门滨海有限公司支付物业管理水电费1948.3元；
五、驳回反诉原告陈高锋的反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1791元，原告厦门滨海有限公司负担627元，被告陈高锋负担1164元；反诉案件受理费2345元，由反诉原告陈高锋负担。款项应于本判决生效后七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 （郭泽喆）
二〇一六年三月二十四日
书记 员（ 陈松 林）
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十四条第二项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》
第四条合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
PAGE