北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京02民终2453号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京菊水亭餐饮服务有限公司，住所地北京市海淀区科学院南路2号院1号楼-2层-204号。法定代表人：胡兵兵，执行董事。委托诉讼代理人：孔令杰，北京市亿达律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：中海物业管理有限公司北京恒基中心分公司，住所地北京市东城区建国门内大街18号。负责人：肖俊强，总经理。委托诉讼代理人：董小静，北京市中闻律师事务所律师。原审第三人：北京雏菊置业有限公司，住所地北京市东城区建国门内大街18号恒基中心商场3层。法定代表人：陈小同，董事长。委托诉讼代理人：亓玉芳，女，1979年5月5日出生，北京雏菊置业有限公司法务经理，住北京市西城区。上诉人北京菊水亭餐饮服务有限公司（下称菊水亭公司）因与被上诉人中海物业管理有限公司北京恒基中心分公司（下称中海物业公司）、原审第三人北京雏菊置业有限公司（下称雏菊置业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2017）京0101民初14627号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。菊水亭公司上诉请求：撤销一审判决第三项，依法改判一审判决第一项，并判令中海物业公司赔偿我公司5.6万元,一、二审案件受理费由中海物业公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，没有查明2014年9月30日我公司与雏菊置业公司之间未能完成退租手续的具体原因，没有查明中海物业公司在恒基中心门头遮挡施工中所应当承担的合同义务，导致物业管理费起止日期、计算标准均认定错误。1.物业管理费计算的截止日期认定错误，应在2014年9月30日截止计算物业管理费。生效法院判决（2014）东民初字第11400号、第12829号民事判决书确认：雏菊置业公司在2014年6月5日对恒基中心门头施工改造，对我公司承租商铺造成遮挡;同年9月22日，我公司致函雏菊置业公司表示将于9月29日停业，9月30日合同期满之日交还商铺;但因我公司与中海物业公司在物业服务费用方面存在争议，雏菊置业公司也没有将原向我公司收取的物业费押金转给中海物业公司，故在庭审中我公司与雏菊置业公司均称中海物业公司不准许我公司将物品搬离，导致商铺当时未能腾空；此外，商铺面向大厦内侧的玻璃门除贴满广告纸外还加贴了恒基中心的封条，雏菊置业公司称此亦系中海物业公司所为。依据《最高人民法院关于适用的解释》第93条规定，我公司无需再另行证明：因门头施工遮挡商铺，我公司与中海物业公司就物业费交纳存在争议且未能达成一致意见；我公司在2014年9月30日退租时，因中海物业公司阻拦导致商铺未能腾空；雏菊置业公司未将我公司交纳的物业费押金46200元转交给中海物业公司。因此，中海物业公司阻拦我公司在2014年9月30日退租且加贴封条阻止我公司进出商铺，经雏菊置业公司协调后才在2014年10月29日腾空，此期间已非租赁期间，我公司已不能使用商铺且没有得到中海物业公司提供的任何物业服务，一审判决计算物业服务费至2014年10月28日是错误的。2.物业管理费计算标准认定错误，在我公司商铺被严重遮挡且双方对物业管理费标准存在争议情况下，应参照（2014）东民初字第11400号、第12829号生效判决所确定的房屋租金酌定减少三分之一的标准，将本案的物业管理费予以酌减计算。恒基中心门头施工虽系雏菊置业公司投资所为，但中海物业公司对施工组织承担着相应的管理责任，门头施工如果组织、管理适当，则对我公司承租商铺将不会造成遮挡或者遮挡不会非常严重。不仅《关于恒基商城门头改造的通知》系中海物业公司所发布，而且，依据《北京恒基中心商场物业管理服务协议》第6.1.1条关于“物业公司对房屋建筑公用部位进行养护、管理”的约定以及第14.2.1条关于“物业公司未按本协议规定管理物业或管理不善，应限期改正或通过合法途径追索”的约定，中海物业公司对门头施工应承担组织、管理责任。因此，中海物业公司没有对门头施工妥当履行组织管理职责，导致我公司的营业额由此大幅下降，中海物业公司主张的物业管理费应当予以适当减少。二、我公司被判令向雏菊置业公司支付2014年10月1日至同月29日期间的房屋占用费共计5万元，该损失系中海物业公司阻扰我公司在2014年9月30日正常腾退商铺所造成的，且中海物业公司的阻扰行为没有法律依据或者合同约定，我公司蒙受的该5万元经济损失与中海物业公司的违法行为存在法律上的因果关系，中海物业公司应赔偿我公司该5万元经济损失，并赔偿我公司在商铺中的食品腐烂变质经济损失6000元。不仅我公司及雏菊置业公司在（2014）东民初字第11400号、第12829号案件中均指认中海物业公司阻扰我公司在2014年9月30日正常腾退商铺且将商铺加贴封条，而且有往来函件、照片、视频资料予以证明。本案中，虽然中海物业公司对其阻扰行为予以否认，但其没有举证推翻上述生效判决所确认的事实，因此，本案应认定中海物业公司的上述阻扰行为客观存在。虽然店铺门面改造施工并非中海物业公司所为，但中海物业公司对该施工存在不当组织、管理的责任，一审判决在认定我公司与中海物业公司就物业费标准存在争议的情况下，不仅没有认定我公司暂停支付物业管理费属于合理的抗辩行为，相反认定我公司存在一定的过错，该逻辑不通且适用法律错误。中海物业公司在没有法律依据或合同约定的情况下，阻扰我公司正常腾退商铺并造成了食品腐烂变质和额外支付了租赁期满之后的房屋占用费，该等损失应当由中海物业公司予以赔偿。三、我公司在答辩中以及申请追加第三人的申请书中均请求对我公司交付给雏菊置业公司的46200元物业费押金进行处理，但一审判决对此置之不理，应予以纠正并判令雏菊置业公司退回给我公司或者与酌减后的物业管理费进行折抵处理。我公司基于与雏菊物业公司的租赁合同约定，向其交付了该46200元物业费押金，该款项性质为物业管理费所对应的押金，应由雏菊置业公司在中海物业公司接手恒基中心物业管理后，将该押金转交给中海物业公司，或者退回给我公司并由我公司重新交纳给中海物业公司，但雏菊置业公司一直将该款项留存至今且中海物业公司从未要求我公司依《北京恒基中心商场物业管理服务协议》约定重新向其交纳对应的物业管理费押金。该46200元物业费押金与物业服务法律关系密切相关，在（2014）东民初字第11400号、第12829号生效判决已确认“雏菊置业公司也没有将原向我公司收取的物业费押金转给中海物业公司”的情况下，本案应一并处理该46200元物业费押金，否则将徒增我公司与雏菊置业公司诉累并浪费司法资源。中海物业公司辩称，不同意菊水亭公司的上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。菊水亭公司承租的商铺被遮挡，我公司不负有责任，且我公司也没有在合同到期后阻碍菊水亭公司搬离。雏菊置业公司述称，同意一审判决，菊水亭公司提出的物业费押金与本案无关。中海物业公司向一审法院起诉请求：1.要求菊水亭公司向我公司支付2014年6月1日至2014年10月28日期间的物业费70979.1元；2.要求菊水亭公司给付我公司滞纳金42417.29元（自2014年6月1日暂计至2017年11月21日止，具体数额以实际发生为准）；3.诉讼费由菊水亭公司承担。菊水亭公司向一审法院反诉请求：要求中海物业公司向我公司支付赔偿款56000元，诉讼费由中海物业公司负担。一审法院认定事实：雏菊置业公司（2017年3月1日由北京恒兆置业有限公司更名为该名称）系北京市东城区建国门内大街18号楼的产权单位，其中开设有恒基中心商场。2009年9月3日，雏菊置业公司与菊水亭公司签订《租赁合同》，约定菊水亭公司租赁恒基中心商场一层036、037、038号铺位，租赁期限为2009年10月1日至2014年9月30日，其中2009年10月1日至2009年12月31日为免租期，不收取租金，但收取推广宣传费。附件五中约定，承租人应向物业公司支付该单元的物业管理及空调费。该单元每月管理及空调费为人民币8178元。同日，雏菊置业公司与菊水亭公司签订另一份《租赁合同》，约定菊水亭公司租赁恒基中心商场一层039号铺位，租赁期限为2009年10月1日至2014年9月30日，其中2009年10月1日至2009年12月31日为免租期，不收取租金，但收取推广、物业管理及空调费。附件五中约定，承租人应向物业公司支付该单元的物业管理及空调费。该单元每月管理及空调费为人民币6298元。2009年11月18日，菊水亭公司作为甲方与中海物业公司作为乙方签订《北京恒基中心商场物业管理服务协议》。约定中海物业公司为北京东城区建国门内大街18号中海物业商场提供物业服务。甲方所使用的物业单元为商场首层36-39号单元，该单元用途为餐饮业，面积308平方米。商场物业费收费标准为每月每平方米47元。甲方自与业主签订《租赁合同》约定的交房日起，甲方向乙方缴纳物业管理服务费及相关费用；依据业主授权，乙方可直接向甲方收取物业管理费及相关费用。如上述情形发生，业主就交纳物业管理服务费及相关费用承担连带清偿责任；甲方交费时间为每月1日至15日，乙方每月自16日起对未交纳水电费的单元停止供应水电；对未交纳费用单元的未缴纳部分按每日万分之五征收滞纳金；若甲方在租约期满后仍继续使用该单元，则缴费责任自动延续。每月1-15日收取当月物业管理服务费及其他由物业公司定期收取或代收的费用；如因甲方或甲方委托代理人的原因导致费用缴纳失败或延迟，甲方应按相应约定承担责任。甲方的房屋在单元空置时，也应按本协议约定的标准向乙方全额缴纳物业管理费。2014年6月5日，雏菊置业公司开始进行大厦门头施工改造，搭建的围挡对菊水亭公司经营的店铺造成遮挡。自同年6月中旬开始，菊水亭公司以门头施工围挡导致其营业额大幅下降为由，要求雏菊置业减免租金或赔偿损失。此后，双方就赔偿损失等问题多次协商，终未达成一致意见。2014年10月29日，菊水亭公司将留存于租赁商铺内的物品全部搬出，双方正式办理了商铺交接手续。2014年9月29日，雏菊置业公司向中海物业公司发出通知函，载明租户菊水亭公司于2014年9月30日办理退租手续，并应于2014年9月30日之前恢复原状。管理费截止到2014年9月30日由租户承担，从2014年10月1日起由雏菊置业公司承担。2014年10月29日，雏菊置业公司又向中海物业公司发出通知函，载明租户菊水亭公司于2014年10月29日办理退租手续，并应于2014年10月29日之前恢复原状。管理费截止到2014年10月28日由租户承担，从2014年10月29日起由雏菊置业公司承担。2015年12月1日，中海物业公司向菊水亭公司发出催缴函，要求菊水亭公司支付物业管理费。另查，2014年9月4日，雏菊置业公司将菊水亭公司及案外人蔡艳明诉至一审法院，要求确认双方签订的《租赁合同》已于2014年8月1日解除，并要求菊水亭公司支付租金及违约金、房屋占用费等。经审理，一审法院于2014年12月18日作出（2014）东民初字第11400号民事判决书，判决菊水亭公司向雏菊置业公司支付恒基中心商场一层036、037、038号铺位房屋占用费3万元等。雏菊置业公司不服判决，提起上诉。北京市第二中级人民法院于2015年4月14日作出（2015）二中民终字第03217号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2014年10月，雏菊置业公司将菊水亭公司及案外人蔡艳明诉至本院，要求确认双方签订的《租赁合同》已于2014年8月1日解除，并要求菊水亭公司支付租金及违约金、房屋占用费等。经审理，一审法院于2014年12月作出（2014）东民初字第12829号民事判决书，判决菊水亭公司向雏菊置业公司支付恒基中心商场一层039号铺位房屋占用费2万元等。雏菊置业公司不服判决，提起上诉。北京市第二中级人民法院于2015年4月14日作出（2015）二中民终字第03216号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。一审法院认为,依法成立的合同受法律保护。根据本案已查明的事实，菊水亭公司与雏菊置业公司签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效。根据合同约定，涉诉房屋的物业管理费在租赁期间应由菊水亭公司负责交纳，对此法院予以认可。同时，菊水亭公司与中海物业公司之间签订的《北京恒基中心商场物业管理服务协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应严格遵守。上述合同签订后，中海物业公司提供了物业管理服务，菊水亭公司在接受有关服务后，应当按时交纳相关费用。故中海物业公司要求菊水亭公司支付拖欠的物业管理费，有合同和法律依据，法院予以支持。关于物业管理费的缴纳期间一节，因菊水亭公司自2014年6月1日起未交纳物业管理费，且实际撤场时间为2014年10月29日，故在其使用该涉诉房屋期间应交纳相应的物业管理费。关于中海物业公司要求菊水亭公司支付滞纳金的诉讼请求，因菊水亭公司与中海物业公司及雏菊置业公司之间就房屋租金及物业费的标准问题一直存有争议，故对中海物业公司该项诉讼请求，法院不予支持。关于菊水亭公司反诉要求中海物业公司支付赔偿款的反诉请求，因店铺门面改造施工并非中海物业公司所为，加之菊水亭公司不交纳物业管理费在先，菊水亭公司存在一定过错，且其提出的损失赔偿主张缺乏依据，故对菊水亭公司的反诉请求，法院不予支持。据此，一审法院判决：一、北京菊水亭餐饮服务有限公司于判决生效后十日内给付中海物业管理有限公司北京恒基中心分公司二○一四年六月一日至二○一四年十月二十八日期间的物业管理费七万零九百七十九元一角；二、驳回中海物业管理有限公司北京恒基中心分公司的其他诉讼请求；三、驳回北京菊水亭餐饮服务有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院查明的事实与一审基本一致。本院审理中，菊水亭公司提交了下列证据：证据1.雏菊置业公司与中海物业公司签的《北京恒基中心物业管理服务合同》及2014年东民初字第14358号案件庭审笔录，证明门头改造施工对其承租商铺造成严重遮挡，中海物业公司对该施工组织承担着相应的管理职责，因门头施工遮挡商铺，其与中海物业公司就物业管理费的交纳存在争议，物业管理费应当比照租金减免三分之一；证据2.照片若干张及视频资料4段，证明门头改造施工对其造成了严重遮挡，中海物业公司阻挠交房；证据3.收银情况统计表，证明其在门头改造施工期间，营业收入与2013年同期相比大幅度下降，经营受损，中海物业公司应当承担责任。中海物业公司对证据1的真实性没有异议，但不认可证明目的，协议中没有表明物业公司对公共部位的装修施工负有管理责任；对证据2照片及视频的真实性及证明目的均不认可，视频1中只有声音，视频2也没有影像显示交谈中的一方为物业公司工作人员，视频3、4也不涉及物业公司员工，退房不是由物业公司主导，是雏菊置业公司同意退租后，物业公司协助办理相关手续，实际上是菊水亭公司没有按时办理退租手续，且视频中菊水亭公司承认物业公司不负遮挡的管理责任，承诺物业管理费一分不少的支付；证据3真实性及证明目的均不予认可，视频中也显示双方对物业管理费没有争议。雏菊置业公司称没有找到与中海物业公司签订的物业合同，对《北京恒基中心物业管理服务合同》的真实性无法确认，对庭审笔录真实性无异议，对证明目的不予认可；证据2无原始载体，真实性不能确认，证明目的亦不予认可；证据3真实性及证明目的均不予认可。本院庭审中，菊水亭公司称中海物业公司于2014年9月30日对其承租的商铺停水停电。中海物业公司称根据双方之间签订的《北京恒基中心商场物业管理服务协议》第7.5.5条，菊水亭公司如欠缴一个月的物业管理费，物业公司有权对涉及的单元停水停电，但其实际并没有对涉及的单元停水停电，根据另案生效判决的事实认定，菊水亭公司在2014年9月30日已将涉诉商铺钥匙交至雏菊置业公司，之后的损失是菊水亭公司自行造成，与物业公司无关。本院认为，菊水亭公司与中海物业公司签订的《北京恒基中心商场物业管理服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制规定，合法有效，双方均应依约履行。中海物业公司为菊水亭公司承租的涉案房屋提供了物业服务，菊水亭公司享受了上述服务，且其与出租人雏菊置业公司签订的《租赁合同》中亦约定菊水亭公司应向中海物业公司支付物业管理费，故菊水亭公司理应依约向中海物业公司支付相应的物业管理费。菊水亭公司主张中海物业公司未对2014年的门头改造施工进行有效的管理，致使其承租的商铺被遮挡，影响了其正常经营。根据已查明的事实，2014年的门头改造系租赁商铺所在大厦的产权人雏菊置业公司所为，虽然中海物业公司的物业服务范围包括大厦的公共区域，但中海物业公司并没有权利阻止产权人雏菊置业公司对大厦进行合理的改造，且中海物业公司已将改造事项提前告知了周边商铺，尽到了物业管理的职责，在另案生效判决中雏菊置业公司也已为其改造行为给菊水亭公司造成的不利影响承担了经济责任即酌减了改造期间的租金数额，菊水亭公司就同一事件再要求中海物业公司承担减免物业管理费的责任，缺乏依据，本院不予支持。关于中海物业公司是否在2014年9月30日曾阻止菊水亭公司将自有物品搬离涉诉房屋一节，虽然雏菊置业公司在另案中指称中海物业公司曾有过阻止行为，但因雏菊置业公司与此事有利害关系，故其陈述不能作为定案依据。菊水亭公司提供的照片中虽然显示承租商铺被贴封条，但并不能证明封条由谁张贴，且封条上未署名中海物业公司，此外，菊水亭公司提供的视频证据并未捕捉到谈话双方的清晰影像，中海物业公司与雏菊置业公司对视频证据的真实性均不予认可，故上述证据亦不足以证明中海物业公司曾有过阻拦行为。即使中海物业公司曾有过阻拦行为，亦是因为菊水亭公司欠付物业管理费过错在先，且从事件的发展结果看，菊水亭公司已在2014年10月29日将涉案房屋内的物品全部搬离，故就算存在阻拦行为亦是短暂的，并未超过保护自身合法权益的合理界限。菊水亭公司以此为由要求免除2014年9月30日之后的物业管理费，并要求中海物业公司赔偿其经济损失56000元，缺乏依据，本院不予支持。关于菊水亭公司所述雏菊置业公司未予退还已收取的物业管理费押金，亦未将该押金转给中海物业公司一节，系菊水亭公司与雏菊置业公司之间的经济纠纷，并不包含在本案的本诉与反诉请求之中，菊水亭公司应另行解决。综上所述，菊水亭公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1200元，由北京菊水亭餐饮服务有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 曹 雪审判员 李蔚林审判员 王军华二〇一八年四月九日书记员 孙国栋