浙江省永嘉县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温永瓯民初字第34号
原告：叶俊芳。
委托代理人（特别授权）：李轶成，浙江高策律师事务所律师。
被告：温州市荣昌房地产开发有限公司。住所地：永嘉县江北街道龙桥村。
法定代表人：潘育浩，该公司执行董事兼总经理。
委托代理人（特别授权）：徐锋，浙江永瓯律师事务所律师。
第三人：永嘉县东瓯街道五星村民委员会。住所地：永嘉县东瓯街道五星村。
负责人：翁时章，该村民委员会主任。
原告叶俊芳为与被告温州市荣昌房地产开发有限公司（以下简称荣昌房开公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2015年1月14日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年2月26日第一次公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法转为普通程序审理，并经本院院长批准，延长审限六个月。在审理过程中，本院依职权追加了永嘉县东瓯街道五星村民委员会（以下简称五星村委会）为本案第三人。本院依法组成合议庭，于2015年9月10日第二次公开开庭进行了审理。原告叶俊芳到庭参加第一次庭审活动；原告委托代理人李轶成及被告委托代理人徐锋均到庭参加两次庭审活动；第三人五星村委会经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年1月30日，原、被告经协商，签订《五星大厦商住楼认购合同》一份。合同约定：被告将其开发建设的五星大厦A幢2楼803室房屋出售给原告；房屋建筑面积为140平方米；每平方单价为10180元；总购房款等竣工交付时以房管部门测定的面积为准结算，多还少补；房屋交付期限为2012年9月30日前；交付条件为建筑工程质量经有关部门验收合格并符合本合同附件一所规定的装饰和设备标准；被告若逾期交房，则每天按已交房款的5‰支付违约金给原告。合同签订后，原告依约陆续支付被告购房款100万元，但被告至今未履行交付房屋义务。现原告诉请法院判决：一、被告支付原告逾期交房违约金（违约金从2012年10月1日起按已付款100万元的日万分之五计算至房屋具备交付条件并实际交付之日止）；二、本案诉讼费由被告承担。
在审理过程中，原告认为第三人是本案房屋项目的实际建设人或共同开发人，应当与被告对本案合同的履行共同承担违约责任，故变更诉讼请求中第一项请求为：被告与第三人共同支付原告逾期交房违约金（违约金从2012年10月1日起按已付款100万元的日万分之五计算至房屋具备交付条件并实际交付之日止）。其余诉讼请求不变。
为证明其诉称的事实，原告在举证期限内向本院提供了下列证据：
1、原告的身份证，以证明原告的身份情况；
2、被告的公司基本情况及组织机构代码证，以证明被告的诉讼主体资格；
3、五星大厦商住楼认购合同及定位卡，以证明双方就本案房屋买卖、购房款总额、房屋交付期限、交付条件及被告逾期交房违约责任的约定情况；
4、收款收据，以证明原告已经支付被告购房款共计100万元的事实；
5、永嘉县国有建设用地使用权出让合同，以证明本案房屋所涉土地为国有出让用地的事实。
被告辩称：一、原告要求被告承担违约责任的理由不能成立。1、本案合同属双务合同，且根据该合同第三条第2款、第3款的约定，双方主要合同义务履行顺序应为先付款后交房；现本案房屋早已于2010年3月20日结顶，但原告至今未按约交纳第四期购房款300000元，故本案中系原告违约在先。2、被告逾期交房的主要原因在于政府部门延期处理与五星小区毗邻的东瓯小区少批多建的违章情况，从而导致五星小区与东瓯小区至今未能依法竣工验收；而东瓯小区的违章情况及政府部门的延期处理行为，被告在签订本案合同时无法预见，故因此而导致的延期交房不属被告违约，相应损失不应由被告承担赔偿。3、本案房屋所在小区存在多位如原告等未及时支付购房款的购房户，其未及时付款行为致使被告资金周转困难，这也是造成被告逾期交付的原因之一，故原告对此亦负有相应的过错责任。二、如法院认定被告对本案房屋的逾期交付存在过错，并应承担违约责任，则被告认为原告在本案中的损失仅为本案房屋的租金损失，故原告主张被告支付的违约金计算标准过高，请求法院依法予以调整。
为证明其辩称的事实，被告在举证期限内向本院提供了下列证据：
1、被告的营业执照、组织代码证、原告身份证，以证明原、被告的主体资格；
2、协议书、补充协议书，以证明被告对本案房屋享有处分权；
3、五星大厦商住楼认购合同，以证明原、被告之间的权利义务关系、原告拖欠被告购房款及双方约定先付清购房款后交付房屋的情况；
4、监理合同及株洲建设监理咨询有限责任公司出具的证明，以证明五星大厦A幢房屋的主体结构工程于2010年3月20日结顶的事实；
5、浙江中浩工程检测有限公司出具的结构安全性鉴定分析报告（编号：AP11100147），以证明五星大厦的房屋可以正常使用的事实；
6、永嘉县人民政府（2012）12号常务会议纪要，以证明因政府部门没有及时处理东瓯小区违章，致使本案房屋逾期交付；
7、永嘉县住房和城乡规划建设局永住建罚字（2013）12号行政处罚决定书，以证明与五星大厦毗邻的东瓯小区建设的七幢住宅存在少批多建行为，因东瓯小区不能竣工验收，致使五星大厦延期交付；
8、永嘉县住房和城乡规划建设局永住建罚字（2013）11号行政处罚决定书，以证明政府规划部门于2010年9月29日已经知道五星大厦存在违章事实及本案房屋主体工程结顶时间为2010年3月20日的事实，同时证明政府规划部门于2013年5月份才做出相应处罚，政府行政措施行为延期从而导致本案房屋延期交付的事实；
9、永嘉县人民政府办公室永政办发（2008）85号文件，以证明政府对村级安置房少批多建建设问题的处理规定情况。
第三人书面述称：原告提出要求第三人共同支付逾期交房违约金的诉讼请求，理由不足。五星大厦与东瓯小区的房屋项目，按照第三人与被告之间的协议约定，系先由被告代为建设，后发展为第三人与被告联合开发建设，且五星大厦的房屋由被告负责处分，原、被告双方的合同第三人并未参与签订，故相应违约责任应由被告承担，请求法院依法驳回原告对第三人的诉讼请求。
第三人在举证期限未内向本院提供证据。
对原告提供的证据，第三人经书面质证表示均无异议。被告经当庭质证表示，对证据1、2、4、5均无异议；对证据3的真实性请求法院予以审查，并对该证据的待证事实有异议，认为该证据可证明本案合同义务顺序为先付清购房款后交房，原告存在逾期支付购房款的行为。
对被告提供的证据，第三人经书面质证表示均无异议。原告经当庭质证表示，对证据1、2无异议；对证据3、7、8无异议，但认为该证据不能证明其待证事实；对证据4中证明的真实性有异议，该证明缺乏出具人员的签字，不能作为证据使用；对证据4中的监理合同的关联性有异议，认为该证据不能证明其待证事实；对证据5的关联性有异议，认为房屋可正常使用不等同于房屋已符合交付条件，本案房屋须经验收合格方能交付；对证据6的真实性及关联性有异议，认为不能证明其待证事实；对证据9的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，该文件作出时间为2008年，而本案合同签订于2010年，原告对五星大厦的违章情况在购房时并不知情。
对原、被告提供的证据，结合双方质证意见，本院做如下分析认定：
原告提供的证据，第三人表示均无异议。证据1、2、4、5，被告经质证表示无异议，经本院审查未发现存在瑕疵和疑点，依法均予以认定。证据3中的认购合同，与被告提供的证据3系同一证据，可以证明双方就本案房屋买卖合同的约定情况；定位卡与认购合同载明的房号一致，本院均予以认定。
被告提供的证据，第三人表示均无异议。证据1、2，经原告质证表示无异议，经本院审查未发现存在瑕疵和疑点，依法予以认定。证据3与原告的证据3中的认购合同系同一证据，不再重复认证。证据4中的监理合同，可证明株洲建设监理咨询有限公司系永嘉县东瓯街道五星村五星大厦与东瓯小区建设工程项目的监理单位的事实，该证据可证明株洲建设监理咨询有限公司作为监理单位出具房屋结顶事实证明的合法性，故与本案具有关联性，本院予以认定；证据4中的株洲建设监理咨询有限公司出具的证明，虽缺乏出具人员的签字确认，但该证明与证据8中关于永嘉县住房和城乡规划建设局查明的永嘉县东瓯街道五星村五星大厦二幢住宅的建设工程于2010年3月20日结顶的事实，可相互印证，故对证据4中的证明，本院亦予以认定。证据5，因被告主张该证据证明本案房屋可正常使用的事实，并不足以否定本案房屋尚未经验收合格及尚未交付使用的事实，故该证据与本案不具有关联性，本院在本案中不作认证。证据6，该证据系县政府会议纪要，其关于东瓯街道五星村委会五星大厦项目违法建设行为的处置情况，可与证据8相互印证，本院予以认定。证据7，系行政部门作出的行政处罚书，对真实性予以认定。证据8，原告经质证表示无异议，经本院审查尚未发现瑕疵和疑点，本院予以认定；另，该证据可证明第三人因对五星小区进行违法建设而被处罚的事实。证据9，系永嘉县人民政府办公室文件，对真实性予以认定。
根据以上认定的证据，结合原、被告的庭审陈述及第三人的书面陈述，本院认定以下事实：第三人五星村委会与被告荣昌房开公司于2003年12月20日签订协议书一份，于2005年1月15日签订补充协议书一份，双方约定同意由被告将五星大厦商住房向市场出售。原、被告于2010年1月30日签订《五星大厦商住楼认购合同》一份。该合同约定：原告向被告认购五星大厦A幢2楼803室的套房一套；建筑面积为140平方米，每平方米单价10180元；套房购房款金额待竣工交付时以房管部门测定面积为准结算购房款总金额，多还少补。合同就付款方式约定为：根据工程进度，预交房款为四期交款；第一期，进场施工时原告以自愿借款方式向被告财务部交伍拾万元为第一期购房款；第二期，主体工程地上三层为第二期预交款贰拾伍万元；第三期，主体工程地上十二层为第三期预交款贰拾伍万元；第四期，主体楼层结顶交叁拾万元；在银行未批准办理按揭贷款之前必须按工程进度，被告通知原告按期交付购房款；原告严格按照被告通知交款期限，向被告交款或汇入指定银行账号；余下房款待套房面积确定后结清购房款总金额，房屋交付使用。合同第五条就房屋交付期限约定为：被告须于2012年9月30日前，将建筑工程质量经有关部门验收合格，并符合本合同附件一所规定的装饰和设备标准的该房屋交付原告使用；但如遇下列特殊原因，除原、被告双方同意解除合同或变更合同外，被告可据实延期：1、人力不可抗拒的自然灾害；2、县级以上规划、文物、环保、国土等主管部门根据法律法规的规定，采取行政措施或遇到重大技术问题而导致开发建设期延长的，但最长不得超过六个月。合同就被告逾期交付房屋的违约责任约定：除本合同第五条规定的特殊情况外，被告如未按合同规定的期限将该房屋交付原告使用，每天按已付款的5‰向原告支付违约金。
2010年3月20日，五星大厦A幢主体工程结顶。2010年9月29日，因五星大厦的二幢住宅涉嫌未按建设工程规划许可证的规定进行建设，被永嘉县住房和城乡规划建设局立案调查。2013年5月10日，永嘉县住房和城乡规划建设局对第三人所涉嫌的违法建设行为作出行政处罚：对违法建设建筑面积858.15平方米，按工程造价1200元／㎡的10%处罚，即罚款壹拾万贰仟玖佰捌拾贰元整（￥102982元），并责令补办建设工程规划许可证，建筑面积858.15平方米。
另查明，原告已依约支付给被告第一期、第二期、第三期购房款共计100万元，至今未付被告第四期购房款30万元；被告至今未向原告交付本案房屋。
本院认为：原、被告于2010年1月30日签订的《五星大厦商住楼认购合同》系双方真实意思表示，且不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，应属合法有效的合同。双方当事人均应按合同的约定履行相应的义务。
根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现原、被告于2010年1月30日签订的认购合同就付款方式约定为：“根据工程进度，预交房款为四期交款；第一期，进场施工时原告以自愿借款方式向被告财务部交伍拾万元为第一期购房款；第二期，主体工程地上三层为第二期预交款贰拾伍万元；第三期，主体工程地上十二层为第三期预交款贰拾伍万元；第四期，主体楼层结顶交叁拾万元；。；余下房款待套房面积确定后结清购房款总金额，房屋交付使用。”而原告购买的房屋所在的五星大厦A幢主体工程已于2010年3月20日结顶，可见从2010年3月20日起，原告应及时支付被告第四期购房款30万元。考虑到购房属大宗财产购置，对房屋的现状长期不予过问显然不合常理，故原告辩称其长期不知本案房屋已结顶的意见，本院不予采信；又鉴于原告已支付了前三期购房款，其对购房款的支付途径应予知晓，故本院认为在涉案房屋结顶后，不管原告有无收到被告的支付第四期购房款通知，原告均应按合同约定支付第四期购房款，其在涉案房屋已结顶五年多的时间里，拒不支付第四期购房款的行为显已构成违约。
同时，原、被告签订的认购合同第五条就房屋交付期限已约定为：“被告须于2012年9月30日前，将建筑工程质量经有关部门验收合格，并符合本合同附件一所规定的装饰和设备标准的该房屋交付原告使用；但如遇下列特殊原因，除原、被告双方同意解除合同或变更合同外，被告可据实延期：1、人力不可抗拒的自然灾害；2、县级以上规划、文物、环保、国土等主管部门根据法律法规的规定，采取行政措施或遇到重大技术问题而导致开发建设期延长的，但最长不得超过六个月。”现因被告的违法建设行为，永嘉县住房和城乡规划建设局于2010年9月29日进行立案调查，后于2013年5月10日作出处罚决定，故双方约定的被告交付房屋期限正处于行政处罚决定作出期间，行政处罚决定作出之前，对本案房屋交付延期客观上存在一定影响，故本案的房屋交付期限应自2012年9月30日起延长六个月，即被告应交付房屋的期限为2013年3月31日前。现被告至今未将验收合格的房屋交付给原告，其行为亦构成违约。
对具体的违约金计算问题。现双方均无证据证明被告逾期交付房屋造成原告的实际损失，且具体竣工验收时间尚无法确定，考虑到行政部门的具体行政行为对被告的逾期交房所造成的实际影响，结合原、被告在合同履行过程中的过错程度，本院对本案的违约金酌情调整为以原告已支付的购房款100万元为基数从被告逾期交付次日即2013年4月1日起按日利率十万分之五标准，暂计算至一审法庭辩论之日（2015年9月10日）为44500元（100万元×890日×日利率十万分之五）；另，为避免当事人诉累，对从2015年9月11日起至竣工验收之日止的违约金亦应按上述标准计算为宜。
对原告提出第三人应和被告共同承担逾期交房违约责任的主张。本院认为，根据第三人与被告签订的协议约定，被告对五星大厦的房屋具有处分权，且本案房屋买卖合同系原、被告双方签订，根据合同相对性原则，逾期交房的违约责任应由被告承担，故对原告的该主张，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告温州市荣昌房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告叶俊芳计算至2015年9月10日止的逾期交房违约金44500元；
二、被告温州市荣昌房地产开发有限公司于涉案房屋竣工验收之日起十日内支付原告叶俊芳自2015年9月11日起计算至涉案房屋竣工验收之日止的逾期交房违约金（按原告已付购房款100万元的日利率十万分之五标准计算）；
三、驳回原告叶俊芳的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7398元，由原告叶俊芳负担6348元，被告温州市荣昌房地产开发有限公司负担1050元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。
审 判 长 吴孙有
人民陪审员 林ＸＸ
人民陪审员 金景月
二〇一五年十一月三十日
代书 记员 厉慧洁
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