北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第04617号
上诉人（原审被告）赵书岩，男，1950年2月16日出生。
委托代理人胡蕾，北京市邦盛律师事务所律师。
上诉人（原审被告）北京信达置业有限公司，住所地北京市西城区宣武门外大街20号二层0206室。
法定代表人张建昕，董事长。
委托代理人卢学丽，女，1986年2月13日出生。
被上诉人（原审原告）赵静宜，女，1946年3月17日出生。
被上诉人（原审原告）赵静平，女，1955年2月22日出生。
被上诉人（原审原告）赵静莹，女，1957年9月5日出生。
被上诉人（原审原告）赵静珠，女，1960年1月10日出生。
四被上诉人之共同委托代理人陈旭，北京隆安律师事务所律师。
四被上诉人之共同委托代理人李维强，北京隆安律师事务所律师。
上诉人赵书岩、上诉人北京信达置业有限公司（以下简称信达公司）因确认合同无效纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2014）西民初字第19473号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年7月，赵静宜、赵静平、赵静莹、赵静珠诉至原审法院称：赵天阁生前承租北京市原宣武区海柏胡同16号公房两间。赵天阁共育有子女七人，分别为我们四人、长子赵书岩、次子赵书璋、三子赵书琦（1953年10月18日去世）。赵天阁于2006年9月12日去世，赵天阁妻子马玉珍于1984年1月25日去世。赵天阁去世后，房屋的承租人一直未变更，且因该房屋倒塌没有人实际居住。自2002年以来，该房屋所处地域一直在进行拆迁，当年的拆迁公司曾与我们四人、赵书岩、赵书璋协商一致后方能签署拆迁协议。2013年，拆迁公司更换为信达公司，信达公司主管拆迁负责人在约见我们四人时也明确表态与六人一起签订拆迁合同。但后来赵书岩在未与我们协商的情况下，私自与信达公司签订《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》。我们认为，赵书岩与信达公司恶意串通，擅自签署拆迁协议，其行为严重侵犯了我们的合法权益，赵书岩与信达公司之间签订的《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》应属无效。现诉至法院，请求判令：1、确认赵书岩与信达公司签订的《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》无效；2、判令赵书岩与信达公司承担本案的诉讼费用。
赵书岩辩称：对赵静宜、赵静平、赵静莹、赵静珠诉状上所述双方的亲属关系、涉案房屋的坐落以及父母的基本情况没有异议。第一、因为签订的补偿协议与赵静宜、赵静平、赵静莹、赵静珠无关，根据《城市拆迁管理协议》、《城市拆迁管理办法》，赵书岩是合法的承租人，2006年赵天阁去世后一直未变更承租人，2014年5月份赵书岩在西城区椿树房管所将涉案房屋承租人变更为赵书岩，在签订拆迁协议时，购房款直接折抵了拆迁款，由赵书岩购买了涉案房屋。不同意赵静宜、赵静平、赵静莹、赵静珠的诉讼请求。
信达公司辩称：不同意赵静宜、赵静平、赵静莹、赵静珠诉讼请求。首先我公司是涉案房屋的合法拆迁人，在拆迁之前做了必要的相关手续。2013年7月11日在法制日报上刊登了涉诉房屋的拆迁公告，要求相关人员在特定时间内与我公司联系，后一直只有赵书岩与我公司联系，并且赵书岩称他是涉案房屋的唯一继承人，并且向我单位出具了一系列的唯一继承人的证明，所以我公司与赵书岩签订的协议合法合规，不存在恶意串通。赵静宜、赵静平、赵静莹、赵静珠诉称我们恶意串通签订的拆迁补偿协议，根据民事诉讼法相关规定，应由赵静宜、赵静平、赵静莹、赵静珠提交相应的证据，否则承担法律上的不利后果。其次，依据我公司与赵书岩的拆迁补偿协议，我公司已在2014年5月27日将全额拆迁补偿款发放给赵书岩，共计2180074元。我公司认为赵静宜、赵静平、赵静莹、赵静珠应当与赵书岩根据相关法规自行分配，我单位不应作为本案被告。
原审法院经审理认为：各方争议的焦点之一为赵天阁与北京宣房投资管理公司就涉案房屋签订的《购买公房住宅平房（交易楼、筒子楼）协议书》的效力。《购买公有住宅平房（简易楼、筒子楼）协议书》虽为赵静平签署，但盖有赵天阁的人名章，且赵天阁已委托赵静平办理拆迁相关事宜，因此，《购买公有住宅平房（简易楼、筒子楼）协议书》系赵天阁真实意思表示，应属合法有效。赵书岩、信达公司对委托书的真实性不予认可，但经法院释明，其表示不申请笔迹鉴定，因此，法院对其抗辩理由不予以采信。委托书中赵天阁的委托事项虽为办理拆迁事宜，但赵天阁购买公房基于拆迁所发生，因此，购买公房应属办理拆迁事宜的范畴。依据法律规定，没有代理权的行为，经过被代理人的追认，被代理人承担民事责任，因此，委托书虽在《购买公有住宅平房（简易楼、筒子楼）协议书》之后，但并不影响《购买公有住宅平房（简易楼、筒子楼）协议书》的效力。
本案的另一焦点为《购买公有住宅平房（简易楼、筒子楼）协议书》签订后涉案房屋的性质是否发生变化。庭审中，信达公司认为签订《购买公有住宅平房（简易楼、筒子楼）协议书》后，依据政策规定，涉案房屋应为赵天阁的产权房。诉讼中，法院前往涉案房屋的管理部门进行调查，公房管理部门表述《购买公有住宅平房（简易楼、筒子楼）协议书》签订后，涉案房屋为赵天阁的产权房，管理部门便不再对涉案房屋进行管理。法院认为，公房管理部门系国家授权管理公房的主管机构，关于涉案房屋的性质应当以公房管理部门的意见为准。
2006年赵天阁去世后，涉案房屋的权利应由其继承人共同享有。处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。赵书岩作为赵天阁的继承人之一，无权独自处分涉案房屋，因此，在其他继承人未予追认，赵书岩亦未在订立合同后取得处分权的情况下，现赵静宜、赵静平、赵静莹、赵静珠主张赵书岩与信达公司签订《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》无效的诉讼请求，法院予以支持。
据此，原审法院于2014年12月判决：确认赵书岩与北京信达置业有限公司于二〇一四年五月二十七日签订的《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》无效。
判决后，赵书岩与信达公司不服，赵书岩以被拆迁房屋不是私产房而是承租房，故拆迁与赵静宜、赵静平、赵静莹、赵静珠无关为由，上诉至本院，请求依法改判。信达公司以其已尽了审慎的注意义务，拆迁款已给付赵书岩，赵静宜、赵静平、赵静莹、赵静珠如认为拆迁款由其份额，应找赵书岩解决，与信达公司无关为由，请求依法改判或发回重审。赵静宜、赵静平、赵静莹、赵静珠同意原判。
经审理查明：赵天阁原为北京市西城区（原宣武区）海柏胡同16号西胡同90-91号公房的承租人。2006年9月12日，赵天阁去世。赵天阁的妻子马玉珍于1984年1月25日去世。赵天阁与马玉珍共生育七个子女，分别为赵静宜、赵静平、赵静莹、赵静珠、赵书岩、案外人赵书璋、赵书琦（于1953年10月18日去世）。
2014年5月27日，信达公司与赵书岩签订《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》，甲方（拆迁人）信达公司，乙方（被拆迁人）赵天阁（已故）、赵书岩，约定：一、拆迁依据，根据京西拆迁字（2002）第001号-1变更及续《房屋拆迁许可证》，需要拆迁乙方在拆迁范围内北京市宣武区海柏胡同16号所有的房屋及其附属物；二、乙方在拆迁范围内有正式住宅房屋2间，建筑面积38.5平方米，户籍人口：户主赵天阁、之子赵书岩、之儿媳侯俊芬、之孙子赵庶；三、被拆迁房屋的补偿款，经北京东华天业房地产评估有限公司评估确定，被拆迁房屋的区位补偿单价为8090元每平方米，甲方结合当前房地产市场价格，给予拆迁补偿款共计2149664元；四、被拆迁房屋补助费，甲方支付乙方拆迁补助费共计37390元；五、相关扣除费用，扣除公房购房款6980元。
赵书岩表示2014年5月涉案房屋的承租人已由赵天阁变更为赵书岩，签订拆迁协议时，由赵书岩购买涉案房屋，因此，信达公司与赵书岩签订的拆迁协议应属有效，但未提供相应证据。原审法院就涉案房屋是否变更承租人至北京宣房房屋经营公司第一分部调查，北京宣房房屋经营公司第一分部答复，涉案房屋于2002年2月17日已出售给赵天阁，应为赵天阁的产权房，按照政策不会再变更承租人，其还表示赵书岩曾在2014年申请变更，但北京宣房房屋经营公司第一分部没有给予办理。信达公司表示签订拆迁协议前其通过入户调查得知涉案房屋内只有赵书岩、侯俊芬、赵庶的户籍，赵书岩承诺赵天阁的继承人只有赵书岩、赵书璋，没有其他继承人，且信达公司已就拆迁事宜进行公告，信达公司已尽到审查义务。赵静宜、赵静平、赵静莹、赵静珠认可拆迁时涉案房屋内只有赵书岩、赵书岩之妻侯俊芬、赵书璋之子赵庶的户籍。信达公司出示赵书岩签署的具结书，内容为：赵天阁在北京市宣武区海柏胡同16号有已购公房2间，建筑面积38.5平方米，赵天阁于2006年9月12日死亡，之妻马玉珍于1984年1月25日死亡，现有之子赵书岩、赵书璋涉及继承问题，此外无其他继承人，经过家庭共同协商，同意由赵书岩办理拆迁相关事宜，并将全部拆迁补偿款做至赵书岩名下，由此产生的一切法律问题及纠纷均由赵书岩本人承担，与信达公司无关。赵书岩认可签名的真实性，但赵书岩表示对具结书的内容不知情。信达公司还出示2013年7月11日法制日报刊登的拆迁公告，主要内容为：根据《北京市城市房屋拆迁管理办法》的规定，经北京市西城区房屋管理局批准，信达公司收得京西拆字（2002）第001号-1变更及续《房屋拆迁许可证》，自2013年5月10日开始，进行宣武门外东侧地块拆迁工作，拆迁范围东至香炉营东巷，西至永光东街，南至前青厂路，北至香炉营头条，为了保护房屋产权人和承租人的合法权益，上述拆迁范围内房屋的产权人（如已故其合法继承人）或公房承租人（如已故其共居人），自本拆迁公告登报之日起30日内，携带房屋所有权证或房屋租赁合同等证明材料，由本人持有有效证件或委托他人持授权委托书到拆迁办公室办理拆迁有关事宜。
赵静宜、赵静平、赵静莹、赵静珠表示涉案房屋由赵天阁一人居住，赵书岩自1993年起居住在同院的自建房内。赵书岩称1994年开始赵天阁、赵书岩、赵书岩之妻侯俊芬、赵书岩之子赵序共同居住涉案房屋，同院的自建房建成后，赵书岩及妻儿开始居住自建房，2006年赵天阁去世后，赵书岩一家开始居住涉案房屋。赵静宜、赵静平、赵静莹、赵静珠对此不予认可，并表示涉案房屋2006年6月倒塌，无人居住，并出示2006年6月2日北京市宣武区椿树地区防汛指挥部向赵天阁发送的通知，内容为：宣武区海柏胡同16号赵天阁所住房屋东墙外倾倒塌，宣武区椿树地区防汛指挥部工作人员赴现场查看，此房房屋存在严重安全隐患，不能在此居住，特此通知。
赵静宜、赵静平、赵静莹、赵静珠在原审法院规定的举证期届满后提交录音，主要为赵静宜、赵静平、赵静莹、赵静珠与信达公司人员（张涛、刘姓员工、华姓员工、江经理）的谈话内容、赵静宜、赵静平、赵静莹、赵静珠与赵序、赵庶的谈话内容。信达公司对录音的真实性、关联性不予认可，其表示张涛并非信达公司职员，录音中其他谈话人员的身份无法确定。赵书岩以赵静宜、赵静平、赵静莹、赵静珠未说明证明目的为由拒绝发表质证意见，且其认为赵静宜、赵静平、赵静莹、赵静珠未在举证期限内提交录音，其有权不予质证。
另查，2002年2月17日，甲方（售房单位）北京宣房投资管理公司、乙方（购房人）赵天阁签订《购买公有住宅平房（简易楼、筒子楼）协议书》，约定根据《北京市城市房屋拆迁管理办法》、《北京市职工购买拆迁范围内公有住宅平房、简易楼房、筒子楼补充规定》的规定，甲方经宣武区房改办批准出售宣武区海柏胡同16号平房，乙方承租上述地址房屋2间并自愿购买住房，双方认可房屋建筑面积38.5平方米，房价款6980元，乙方同意购房款直接从拆迁补偿款中划转至政府指定账户。乙方签名处由赵天阁的人名章，委托代理人处赵静平签字。赵书岩表示《购买公有住宅平房（简易楼、筒子楼）协议书》中只有赵静平的签字，并无赵天阁的签字，赵天阁并不认可此协议书，因此，协议书也未执行。赵静宜、赵静平、赵静莹、赵静珠出示2002年3月16日的委托书，委托书中委托人签字处为赵天阁，被委托人为赵静平，委托关系父女，委托事项为委托将宣武门海柏胡同16号的房产拆迁补偿事项委托给被委托人赵静平办理。赵书岩、信达公司对其真实性不予认可，其表示委托书的日期在《购买公有住宅平房（简易楼、筒子楼）协议书》签订之后，委托的事项为拆迁并非售房。原审法院释明赵书岩、信达公司是否申请对委托书中赵天阁的签字进行鉴定，其表示不申请。
上述事实，有派出所证明信、死亡证明、拆迁补偿协议、公有住宅租赁合同、防汛指挥部通知、户口本、香炉社区证明、拆迁公告、具结书、调查笔录、录音、购买公房协议书、委托书及双方当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：公民的合法权利受法律保护。据本案查明的事实，赵天阁原为北京市西城区（原宣武区）海柏胡同16号西胡同90-91号公房的承租人。原审法院前往该房的管理部门进行调查，公房管理部门表述该房为赵天阁的产权房，管理部门便不再对涉案房屋进行管理。再根据赵书岩签署的具结书内容，赵书岩确认该房为赵天阁已购公房。故本院认定该房为赵天阁的产权房，非其承租公房。赵天阁去世后，该房屋的所有权应由赵天阁的继承人共同享有。法律规定处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。赵书岩作为赵天阁的继承人之一与信达公司就该房屋签订《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》，未经赵静宜、赵静平、赵静莹、赵静珠的同意，故该协议无效。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作处理并无不当，应予维持。赵书岩上诉称被拆迁房屋不是私产房而是承租房，故拆迁与赵静宜、赵静平、赵静莹、赵静珠无关及信达公司认为其已尽审慎的注意义务，拆迁款已给付赵书岩，赵静宜、赵静平、赵静莹、赵静珠如认为拆迁款有其份额，应找赵书岩解决，与信达公司无关，本院均不予采信。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费35元，由赵书岩负担17.5元（于本判决生效后七日内交纳），由北京信达置业有限公司负担17.5元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费70元，由赵书岩负担35元（已交纳），由北京信达置业有限公司负担35元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王羽红
审 判 员 史 伟
代理审判员 纪灵筠
二〇一五年六月十七日
书 记 员 高 磊