福建省泉州市丰泽区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）丰民初字第2764号
原告（反诉被告）泉州创兴纸品有限公司，住所地泉州市丰泽区。
法定代表人赖子萍，该公司董事长。
委托代理人黄桐川，福建志立律师事务所律师。
被告（反诉原告）华普（泉州）工贸有限公司，住所地泉州市丰泽区。
法定代表人杨章勇，该公司总经理。
委托代理人杨忠勋、林配金，福建泉顺律师事务所律师。
原告泉州创兴纸品有限公司与被告华普（泉州）工贸有限公司及反诉原告华普（泉州）工贸有限公司反诉与反诉被告泉州创兴纸品有限公司租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法进行合并审理，由代理审判员陈英适用简易程序公开开庭审理。原告（反诉被告）的委托代理人黄桐川、被告（反诉原告）的委托代理人林配金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2012年5月15日签署《厂房租赁合同》，约定原告将位于城东浔美工业区的厂房租赁给被告使用，月租金为12500元，租金按季度支付。合同签署以后，被告从第二季度开始就拖欠租金，经原告多次催讨，被告均以各种理由推托，截止2013年5月15日被告已经拖欠原告租金42500元以及水电费等，而且损坏了租赁场所范围内的窗户、灯具等。鉴于被告的根本性违约行为，原告签署租赁合同收取租金的合同目的已经无法实现。请求判令：1、原、被告之间签订的《厂房租赁合同》解除，被告支付3个月的租金37500元作为违约金；2、被告向原告支付《厂房租赁合同》解除前的租金（暂计至2013年5月15日拖欠的租金为42500元）并自逾期支付租金之日起每日按拖欠金额的3%支付逾期付款违约金；3、保证金12500元归原告所有，不予退还；4、被告赔偿原告租赁物范围内60套双管日光灯经济损失5000元以及4扇铝合金1000元的经济损失；5、被告立即将租赁物腾空并恢复原状后返还给原告，被告迟延履行的应当支付双倍租金；6、被告付清拖欠的一个月电费250元和一年水费2100元。
被告辩称，一、原告单方解除合同，其应向被告支付违约金，其诉求被告支付违约金37500元依法不能成立，被告对此已提起反诉。二、原告诉称暂计至2013年5月15日拖欠其租金42500元与事实不符，其诉求按拖欠金额3%支付逾期付款违约金不仅偏高，也缺乏依据。1、被告仅租用厂房和4间宿舍，没有租用9间宿舍，而且4间宿舍长期漏水，不具备使用功能和条件。2、被告至2013年3月5日已支付给原告款项121500元。其中12500元为租赁保证金，1500元为保险金，余额107500元为支付租金，计算至2013年4月份，厂房的租金为105000元。因原告迟迟对漏水宿舍不予修复，原告并于2013年3月份通知终止合同，2013年5月9日原告又委托律师发函正式书面通知被告解除租赁合同，因此被告并没有违约逾期支付租金的事实。3、原告没有证据证明被告逾期付款及逾期付款所造成的经济损失，其诉求按拖欠金额3%支付逾期付款违约金不仅缺乏依据，而且明显偏高，应予以降低。三、原告诉求保证金12500元归其所有，不予退还缺乏事实根据和法律依据，被告对此已提起反诉。四、原告诉求赔偿其租赁物范围内60套双管日光灯经济损失5000元以及4扇铝合金窗1000元的经济损失没有事实根据，依法不能成立。五、原告公司员工小廖在2013年3月29日就发短信给被告公司的法定代表人杨章勇提出要终止租赁合同。被告在2013年4月份就已搬离涉案的租赁场所。2013年5月9日原告委托律师正式通知解除租赁合同，将租赁物腾空并归还原告。因被告早已腾空和恢复原状，因此被告多次通知原告办理交接手续，但原告迟迟不予办理交接，被告又于2013年6月8日书面通知原告办理交接手续，但至今原告不予办理。因此，被告请求法院组织双方进行租赁物返还交接手续，租金算至2013年3月份。六、原告诉求支付电费250元和水费2100元缺乏事实根据，依法不能成立。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
反诉原告诉称，反诉原告与反诉被告于2012年5月15日签订一份《厂房租赁合同》，其中合同第二条约定月租金为12500元，租赁保证金为12500元；合同第9条第3项约定：出租房不得以任何理由单方解除合同，如出租方单方解除合同的，则需向承租方支付3个月租金作为赔偿，并退回租赁保证金。现反诉被告单方提出解除合同，并向法院提起解除合同诉讼，根据合同约定，反诉被告应赔偿反诉原告三个月租金37500元，并退回租赁保证金12500元。请求判令：1、反诉被告向反诉原告支付赔偿金37500元；2、反诉被告向反诉原告退回租赁保证金12500元。
反诉被告辩称，本案是因反诉原告出现违约情形，反诉被告提出解除合同。反诉被告依照法律规定的程序提出解除合同，保证金不予退还。
在本院审理过程中，原告、被告对以下事实无异议，本院予以确认：原、被告于2012年5月15日签订《厂房租赁合同》一份，约定被告向原告承租原告所有的城东浔美工业区厂房，包括车间二楼及宿舍楼二楼九间宿舍（下简称“诉争房屋”），租赁期限为从2012年5月20日至2015年5月19日。
上述事实有原告提供的《厂房租赁合同》为据，当事人对上述证据的真实性均没有异议，本院予以确认。
双方当事人本诉及反诉的争议焦点为：1、原告请求解除合同是否有事实与法律依据，原告与被告何方存在违约；2、原、被告之间的合同是否已经解除；3、本案的租赁保证金12500元是否应当退还给被告；4、原告请求被告赔偿经济损失及支付水电费是否有事实与法律依据；5、被告是否已将租赁房屋返还给原告。
关于焦点，原告认为，被告向原告承租的宿舍是九间，至于被告使用几间，是其自身原因。原告依据因被告违约，主张解除合同，有明确的事实和法律依据。
原告相应提供证据：
1、《厂房租赁合同》，证明原告将位于城东浔美工业区的厂房租赁给被告使用，月租金为12500元，租金按季度支付。被告应当准时支付水电费。
2、律师函、邮寄凭证，证明原告要求被告对诉争房屋恢复原状后予以返还。
被告对原告提供的上述证据质证认为，证据1真实性无异议，合同第九条第3项约定原告不得以任何理由单方解除合同，但原告单方解除合同，应承担支付三个月租金及退还保证金的违约责任。证据2形式上真实性无异议，但是被告并没有拖欠原告的租金，水电费及违约金，被告也早已恢复原状将房屋腾空，但原告迟迟不予办理交接，原告也将大门换匙，实际掌管租赁物。
关于争议焦点，被告意见同答辩意见一致。
被告相应提供证据：
1、付款清单，证明被告付款情况。
2、照片、录音，证明原告出租的宿舍严重漏水，不能居住。
3、关于要求解除合同的律师函，证明原告于2013年5月9日委托律师通知解除双方签订的《厂房租赁合同》并腾空租赁物。
4、通知、快递详情单、发票，证明被告按照原告通知腾空租赁物后，原告迟迟不来办理交接，被告于2013年6月8日以书面形式再次通知原告办理租赁物交接手续。
原告对被告提供的上述证据质证认为，证据1是网上转帐凭证，真实性、合法性、关联性均有异议，已付现金10000元是被告自己写的，原告有收到被告的保证金12500元，最后一次收到款项2013年3月5日，截止到2013年3月5日合计收到租金107500元。证据2有异议。证据3真实性无异议，合同解除的时间由法院认定，原告起诉的时间是2013年5月14日，原告发函后就马上起诉请求法院确认，如果法院认定合同的解除时间是2013年5月9日，但是在被告正式向原告办理交接手续前，即使合同解除也应当支付租金。证据4有异议，原告没有收到通知，快递单上没有收件人签收，被告无法证明邮寄内容，在其详情单上只写通知，并没有写明通知内容，该通知无法证明被告的主张，关联性有异议。
原告为证明其主张，在举证期限内有申请到诉争房屋进行现场勘验，本院依原告申请组织原、被告双方到现场进行勘验并拍摄照片，勘验情况为诉争房屋址在本区城东浔美工业区原告泉州创兴纸品有限公司内，诉争房屋共有两处，一处租赁场所为工厂车间大楼二楼整层，二楼入门处右侧有四扇铝合金窗放在窗边，天花板未见安装电线、电器等物品，房屋内清空，无任何物品；另一处租赁场所为员工宿舍楼二楼右侧九间宿舍。原、被告确认于勘验现场当日即2013年7月4日办理交接手续。
结合查明的事实及双方当事人提供的证据，本院对争议焦点分析认证如下：
第一，关于原告是否有权解除合同及何方存在违约的问题。
根据《厂房租赁合同》的约定，被告应从2012年5月20日起每三个月为一季度支付季度租金37500元，但被告之后未依约足额支付季度租金，2012年8月21日至11月20日的该季度支付租金3万元，2012年11月21日至2013年2月20日的该季度支付租金3万元，之后2013年3月5日支付租金1万元。被告虽抗辩诉争房屋的宿舍楼存在漏水，并提供照片和录音证据，本院现场勘验和被告提供的照片中诉争房屋宿舍天花板确有存在水渍，但并不足以证明影响被告使用；被告提供的录音证据中录音人也未明确自认诉争房屋漏水影响被告使用，且该录音时间是2013年5月24日，若被告认为租赁房屋从承租起就影响使用，应在承租期开始后就依约和合同法的规定要求原告履行维修义务。故被告提供的证据不足以证明因维修租赁物影响承租人使用，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条“因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或延长租期”，被告减少租金缺乏依据。因此，被告拖欠原告租金，原告有权根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定解除合同。被告虽抗辩称合同约定不得以任何理由单方解除合同，但“任何理由”应理解为正当、合法理由，并不包括原告根据法律规定行使解除权，故对被告的辩解不予采纳。
第二，原、被告之间的合同是否已经解除的问题。
原告于2013年5月9日向被告发函通知解除合同，被告确认于该日收到通知，并在庭审中确认同意2013年5月9日合同解除。经本院向原告释明后，原告表示由本院认定，未再坚持解除合同请求。故本院依法认定2013年5月9日本案的《厂房租赁合同》解除。
第三，关于租赁保证金是否应当退回的问题。
根据《厂房租赁合同》第五条第一款的约定，租赁保证金是为了保证合同履行被告预交原告的款项，合同中并未约定被告违约的情况下原告可以没收保证金，对于被告的违约行为，合同已约定滞纳金，故原告请求没收保证金缺乏依据，在合同解除情况下，被告可以要求将租赁保证金退还。
第四，关于原告请求被告赔偿经济损失及支付水电费是否有事实与法律依据。
本院勘验现场时未见诉争房屋内有日光灯，四扇铝合金窗也放在窗边，原告未提供证据证明原告有在诉争房屋安装日光灯，也未提供证据证明放置窗边的铝合金窗是被告造成的，故应承担举证不能不利后果。关于水电费，被告否认有拖欠原告水电费，原告也未提供证据证明被告拖欠水电费的事实，故应承担举证不能的不利后果。
第五，关于被告是否已将诉争房屋返还给原告。
本院于2013年7月4日组织原、被告勘验现场，双方当事人确认于勘验现场当日进行交接，故被告已将诉争房屋交还原告。
经庭审质证并认证，对本案主要事实作如下认定：
原、被告于2012年5月15日签订《厂房租赁合同》一份，约定被告向原告承租原告所有的城东浔美工业区厂房，包括车间二楼及宿舍楼二楼九间宿舍，租赁期限为从2012年5月20日至2015年5月19日。约定租赁保证金12500元，每月租金12500元，租金按季度支付，逾期支付的，自逾期之日起每日按租金的3%向原告支付滞纳金。被告有支付原告121500元，其中包括：2012年5月16日支付51500元（转帐41500元，付现1万元），其中12500为租赁保证金，1500元为保证金，剩余37500元为第一季度租金；2012年8月31日被告支付原告租金3万元；2012年11月21日被告支付给原告租金3万元；2013年3月5日被告支付给原告租金1万元。原告于2013年5月9日委托律师发函通知被告解除合同，被告于当日收到该通知，《厂房租赁合同》于2013年5月9日解除。
综上所述，本院认为：原告与被告签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、法规强制性规定，双方均应按合同约定履行各自的义务。被告拖欠原告租金，原告有权解除合同并于2013年5月9日通知被告解除合同，被告在庭审中确认同意2013年5月9日合同解除，故《厂房租赁合同》于2013年5月9日解除。关于原告的租金请求，被告未依约足额支付季度租金，被告提供的证据不足以证明因维修租赁物影响承租人使用，被告减少租金缺乏依据，故被告应依约支付2012年8月21日至2013年5月9日未付的租金，其中2012年8月21日至11月20日的该季度尚欠7500元未付；2012年11月21日至2013年2月20日的该季度尚欠7500元未付；2013年2月21日至合同解除之日即5月9日应付租金32917元，已付1万元，尚欠22917元，共计37917元，对原告的租金请求部分予以支持。关于3个月租金的违约金请求，双方当事人均主张对方应承担该违约责任，但双方当事人均无证据证明对方有发生合同约定的需支付3个月租金作为违约金的情形，对原告的该请求及被告的该反诉请求均不予支持。关于日3%的逾期付款违约金，合同虽约定按季度支付租金，但未约定明确的支付期限，本院依法认定以合同期租金季度的最后一日为该季度的付款日期，被告逾期支付上述租金，原告可以依合同约定要求被告支付逾期付款违约金，但日3%的标准超过法律保护幅度，明显过高，本院依法调整为从逾期之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算，对原告逾期付款违约金的请求部分予以支持。关于保证金12500元是否应退还，合同中并未约定被告违约的情况下原告可以没收保证金，对于被告的拖欠租金的违约行为，合同已约定逾期付款违约金，在合同解除情况下，原告应将租赁保证金退还，故对原告请求没收保证金不予支持，对被告请求退还租赁保证金的反诉请求予以支持。关于原告的经济损失和水电费请求，原告未提供证据证明被告造成原告经济损失和拖欠水电费的事实，故应承担举证不能的不利后果，对原告该请求不予支持。关于原告腾空诉争房屋的请求，经本院组织现场勘验，双方确认被告已腾空物品并已进行交接，故原告请求已实现，本院不再处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十一条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、原告泉州创兴纸品有限公司与被告华普（泉州）工贸有限公司于2012年5月15日签订的《厂房租赁合同》于20132年5月9日解除；
二、被告华普（泉州）工贸有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告泉州创兴纸品有限公司租金37917元，并按中国人民银行同期同类贷款利率计付逾期付款违约金（其中7500元从2012年11月21日起计算，7500元从2013年2月21日起计算，余22917元从2013年5月9日起计算，均至本判决确定还款之日止）；
三、反诉被告泉州创兴纸品有限公司应于本判决生效之日起十日内退还反诉原告华普（泉州）工贸有限公司租赁保证金12500元；
四、驳回原告泉州创兴纸品有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告华普（泉州）工贸有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费2417元，减半收取1208.50元，由原告泉州创兴纸品有限公司负担834.50元，由被告华普（泉州）工贸有限公司负担374元；本案反诉受理费1050元，减半收取525元，由反诉原告华普（泉州）工贸有限公司负担469元，由反诉被告泉州创兴纸品有限公司负担56元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
代理审判员 陈 英
二〇一三年八月二十三日
书 记 员 吴雅婧
附注引用的主要法律法规条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。