江苏省南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0106民初6151号
原告（反诉被告）：南京机电产业（集团）有限公司，住所地南京市玄武区珠江路280号。
法定代表人：卢北宁，该公司总经理。
委托诉讼代理人：谷强，江苏三法律师事务所律师。
委托诉讼代理人：倪杰，江苏三法律师事务所律师。
被告（反诉原告）：南京春江科技有限公司，统一社会信用代码91320106742379451X，住所地南京市鼓楼区中央北路23号。
法定代表人：张凤翔，该公司总经理。
委托诉讼代理人：殷照翔，江苏焯然律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郁苏宁，江苏焯然律师事务所律师。
原告（反诉被告）南京机电产业（集团）有限公司（以下简称南京机电公司）与被告（反诉原告）南京春江科技有限公司（以下简称春江公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月27日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）南京机电公司的委托诉讼代理人谷强、倪杰，被告（反诉原告）春江公司的委托诉讼代理人郁苏宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告南京机电公司向本院提出诉讼请求：1、被告将南京市鼓楼区中央北路23号（原汽轮电影院南侧）约84平方米房屋腾空、返还原告；2、被告按照每日100元向原告支付2016年1月1日起至实际腾空返还上述房屋期间的逾期房屋使用费。事实和理由：2015年12月31日，原、被告就上述房屋签订的租赁合同期限届满，被告应当将该房屋腾空、返还原告，但被告予以拒绝，故原告诉至法院，请求支持其诉讼请求。
被告春江公司辩称：1、合同期满后，被告继续承租上述房屋，因此原、被告双方形成不定期租赁合同关系，原告在未解除双方之间租赁合同关系的前提下，直接要求被告腾空、返还房屋，不符合法律规定。2、被告不存在逾期占用房屋的事实，原、被告之间的签订租赁合同的习惯是一年一签，现双方是不定期租赁合同关系，因此被告不存在占用房屋的事实，仅需按照前一期租赁合同约定的租金标准支付租金。
反诉原告春江公司向本院提出反诉请求：反诉被告向反诉原告支付房屋改建费用14.7万元。事实和理由：反诉原告自2006年8月开始承租上述房屋，用于公司经营，在此期间，反诉原告对该房屋进行了多次改建，施工面积约80平方米，改建费用约14.7万元，现反诉被告要求反诉原告返还该房屋，但该房屋的使用价值已增加，反诉被告增加了实际权益，因此反诉被告应当向反诉原告支付改建费用。
反诉被告南京机电公司辩称：反诉原告对房屋进行改建系其经营需要，属于其经营成本，该房屋已经使用了十多年，反诉原告要求反诉被告承担十多年前的装修成本，不符合法律规定，且该反诉请求数额没有事实依据，综上，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。
本院经审理认定事实如下：南京市鼓楼区中央北路23号（建筑面积为3498.98平方米，以下简称中央北路23号房屋）登记所有权人为南京机电公司，登记时间为2010年3月17日。中央北路23号房屋中隔出的原南京汽轮电影院南侧约84平方米的部分（以下简称案涉房屋）现由春江公司占用。
春江公司于2006年9月起开始承租案涉房屋。2006年9月1日，春江公司（乙方）与南京汽轮电机厂实业总公司（甲方）就案涉房屋签订了《租房协议书》，约定乙方在租赁期间，如需对承租房屋实施装修，租赁期满后无偿留给甲方，甲方不给任何补偿等等。
春江公司称2006年11月，其在实际租赁使用案涉房屋之后，完成对案涉房屋的改造，将实际使用面积拓展为约84平方米。
2009年12月21日，春江公司（乙方）与南京机电房产经营有限公司（甲方）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋位于南京市中央北路23号原电影院南侧；乙方实际向甲方租赁房屋的总建筑面积为84平方米，乙方同意按现状接收该房屋等等。
2015年1月13日，春江公司（乙方）与南京机电公司（甲方）就案涉房屋签订最后一期《房屋租赁合同》（以下简称最后一期合同），约定甲方出租给乙方的房屋位于南京市中央北路23号原电影院南侧，房屋主体建筑结构为混合，房屋用途为办公、商务；乙方实际向甲方租赁该房屋的总面积约为84平方米，包括分摊相应公用配套面积，乙方同意按现状接收该房屋；租赁期限自2015年1月1日起至2015年12月31日止，房屋年租金为24150元；乙方需对该房屋进行大修或装修时，不得破坏和擅自改动甲方房屋结构或公共建筑部分，大修或装修方案应事先书面征得甲方书面同意；租赁期限届满，或甲方根据本合同约定需提前终止合同、解除合同的，乙方应在租赁期限或甲方通知期限届满前5日内搬迁完毕，并交还房屋，乙方拒绝搬迁的，每延期1日，乙方须向甲方支付房屋使用费100元；如本协议期满而自动终止协议或甲、乙双方同意提前终止协议，则乙方应按照该房屋租赁终止时现状将该房屋移交还给甲方，乙方有权移除所有权为乙方的可移动部分，不可移动部分无偿归还甲方所有，如乙方拆除，不得破坏房屋结构和装修；无论在租赁期内还是租赁期满后，乙方承诺放弃承租人优先购买权，并按本合同约定返还房屋；本协议生效后，乙方应支付甲方租赁保证金2400元，租赁保证金不计利息，本协议终止时，甲、乙双方各自结清相关费用后，多退少补等等。
最后一期合同签订后，南京机电公司按约将案涉房屋继续交由春江公司承租使用。春江公司也按约支付了全部租金及保证金。
2015年12月31日，最后一期合同租赁期限届满，南京机电公司要求春江公司腾空、返还房屋，并先后于2016年3月4日、3月8日、3月11日三次发函要求春江公司返还房屋，但春江公司均未予理睬，并占用房屋至今。
庭审中，南京机电公司表示春江公司已支付的保证金2400元可以冲抵春江公司应支付的租赁期满后的房屋使用费。
春江公司认为合同约定的租赁期满后的房屋使用费标准过高，申请法院予以调整。
以上事实，有当事人陈述、房屋所有权证、租房协议书、房屋租赁合同、告知函等证据以及本院庭审笔录予以证明。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
本案原、被告就案涉房屋签订的最后一期《房屋租赁合同》，系双方意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自义务。根据合同约定，南京机电公司出租给春江公司的房屋实际面积为84平方米，结合春江公司的陈述，春江公司实际承租的房屋面积即为已经改造过后的部分，并且合同约定春江公司同意按现状接收该房屋；租期届满后，春江公司应按照该房屋租赁终止时现状将该房屋移交还给甲方，春江公司有权移除属于自己的可移动部分，不可移动部分无偿归还南京机电公司所有，春江公司表示合同期满后，按约定返还房屋等等。现租赁期限已届满，南京机电公司已明确表明收回房屋，不再续租，春江公司未按约定返还房屋，已构成违约，应当承担合同约定的违约责任，故南京机电公司要求春江公司腾空、返还案涉房屋的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。
南京机电公司按照合同约定以每日100元的标准主张房屋使用费，明显高于实际损失，故春江公司对此申请法院予以调整的意见，本院予以采纳。综合本案案情，本院认为春江公司在租赁期满后应按照原租金标准（即24150元/年）向南京机电公司支付房屋使用费为宜。春江公司已支付的2400元保证金，南京机电公司愿意冲抵春江公司应当支付的部分房屋使用费，该意思表示不违反合同约定及法律规定，本院予以支持。
如前述，南京机电公司将案涉房屋以现状出租给春江公司，合同也约定了春江公司在租赁期限届满后以现状返还南京机电公司，不可移除的部分无偿归还南京机电公司。因此春江公司要求南京机电公司支付改建费用的反诉请求，不符合合同约定及法律规定，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）南京春江科技有限公司于本判决生效之日起五日内将南京市鼓楼区中央北路23号原南京汽轮电影院南侧约84平方米的房屋腾空、返还给原告（反诉被告）南京机电产业（集团）有限公司；
二、被告（反诉原告）南京春江科技有限公司于本判决生效之日起五日内按照每年24150元的租金标准向原告（反诉被告）南京机电产业（集团）有限公司支付2016年1月1日起至实际返还上述房屋期间的房屋使用费（被告南京春江科技有限公司已支付保证金2400元可冲抵该房屋使用费中的等额款项）；
三、驳回被告（反诉原告）南京春江科技有限公司的反诉请求。
如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费180元，减半收取90元，由被告南京春江科技有限公司负担（此款原告已预交，被告在支付上述款项时加付此款）。反诉案件受理费1620元，由反诉原告南京春江科技有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 员 周磊
二〇一六年八月三十一日
见习书记员 高悦