河北省隆化县人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0825民初386号原告：于国芹，女，1964年2月4日出生，满族，自由职业者，住隆化县。。委托诉讼代理人：董全有，系于国芹丈夫，1963年6月12日出生，满族，北京天宏宝地物业公司职员，户籍地隆化县，现住隆化县。。委托诉讼代理人：张亮，河北英陆律师事务所律师。执业证号：11301201010937216。。被告：陈岩，男，1978年11月18日出生，汉族，自由职业者，现住河北省承德市双桥区。。被告：隆化县鑫源物业管理有限责任公司，住所地河北省承德市隆化县隆化镇利民路104号。统一社会信用代码：911308256843286044。法定代表人：王志清，总经理。。委托诉讼代理人：成才，男，1959年1月9日出生，满族，现住隆化县。隆化县鑫源物业管理有限责任公司阳光丽都小区物业经理，。原告于国芹与被告陈岩、隆化县鑫源物业管理有限责任公司（以下简称物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2017年1月19日立案后，依法适用普通程序，于2017年8月10日公开开庭进行了审理。原告于国芹、被告陈岩、被告隆化县鑫源物业管理有限责任公司委托诉讼代理人成才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于国芹向本院提出诉讼请求：1.判令二被告赔偿原告房屋维修费等30000元，庭审中原告认为邻居孟祥龙的损失已经另案处理，因只要求将室内刮的膏铲除后重新刮，所以只要求二被告赔偿房屋维修费损失4000元；2.由二被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告于2014年4月12日购买隆化县隆化镇阳光丽都小区1号楼2单元12楼2122号房屋，于2016年4月8日与被告陈岩签订了房屋租赁合同，约定原告将该房屋租赁给被告陈岩使用，租期为2016年4月9日至2017年4月9日，年租金为12500元。2017年8月6日楼下业主孟祥龙发现自家房屋漏水，通过物业联系被告陈岩，物业公司工作人员发现系出租的房屋暖气连接口漏水所致。原告认为，原告将房屋租赁给被告陈岩使用，被告陈岩即为该房屋的管理人和使用人，其长达一个月时间未在该房屋内居住，未能及时发现漏水，没有尽到合理的注意义务，对给原告造成的损害，应当承担主要的责任。被告物业公司在供暖结束后没有及时将暖气管道内的水放出，导致暖气管道漏水亦有过错，对给原告造成的损害，应承担次要责任。被告陈岩辩称，1.自己在居住的时候，没有看到暖气阀门连接处漏水，认为漏水与其无关，因未在取暖期内，自己不会去动取暖设施，也不知道有这么一个阀门存在，它不也像自来水阀门一样经常使用，因此被告陈岩不存在不合理使用的问题，对原告的损失不承担任何责任。2.被告陈岩并不是一个月未在该房屋居住，而是只有一周时间未在该房屋内居住，被告陈岩认为原告的损失应该由原告自己和物业公司承担责任。3.原告房屋只是墙体下方距地面三、四十公分受潮、变色，维修最多500元至1000元，原告要求重新刮膏没有必要，且被告陈岩在入住该房屋的时候原告房屋墙面颜色就不一致，客厅有一拱型门还在维修中，这个门的位置也是后刮的膏。被告物业公司辩称，1.根据房屋建筑工程质量保修办法（中华人民共和国建设部令80号）第七条在正常使用情况下建筑工程供热系统的保修期限为2个采暖期。于国芹入住时间为2014年11月26日，暖气漏水时间为2016年8月6日，已过保修期。2.于国芹与物业公司签订的物业合同中约定：（1）乙方（于国芹）与供热公司（甲方）签署供热合同，由供热公司向乙方提供供暖服务；（2）室内供暖设施在保修期内出现质量问题，甲方提供无偿保修服务。属于人为原因进行改装，出现漏水，达不到应有室温或造成损坏影响供暖或给邻里造成损失的由当事人承担责任；（3）户外以内超过维保期的供暖设施，由乙方自行维保。户外以外的供暖主管网由甲方维保。在供暖结束后没有及时将暖气管道内的水放出，不属于我公司服务范围；3.在交房验收表中供热系统正常，于国芹已签字。综上，我公司在此案中没有责任，不承担原告的损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交如下证据：证据1：房屋买卖合同一份，拟证明原告于2014年4月12日与开发商签订买卖合同，房屋交付时间是2014年11月26日。证据2：房屋租赁合同一份，拟证明原告与被告陈岩于2016年4月8日签订租赁合同，租期2016年4月9日至2017年4月9日，其中第四条约定：乙方（被告陈岩）在租赁期间，应合理使用其所承租的房屋及附属设施，如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或进行经济赔偿。证据3：物业公司出具的证明一份，拟证明2016年8月6日楼下业主孟祥龙发现原告家漏水，物业公司人员到场发现小卧室、客厅暖气下方阀门与暖气连接处往出滴水，地下有黄色的锈斑，工作人员将螺丝拧紧检查不漏水后才下楼，当时工作人员问陈岩多长时间没有回来了，他说一个多月了。证据4：照片9张，拟证明原告房屋墙体损害的位置及程度。被告陈岩对原告提交的证据证据1-4的真实性均无异议，但认为螺丝松了漏水是安装的问题，不是陈岩不合理使用导致的。被告物业公司对原告提交的证据1-4均无异议。被告陈岩未向本院提交证据。被告物业公司向本院提交交房验收表一份，拟证明原告在2014年11月26日接收房屋时包括暖气在内是完好的，当时正在取暖期。原告对物业公司提交的证据无异议。被告陈岩对物业公司提交的证据不发表质证意见。二被告对原告提交的证据1-4的真实性均无异议，原告对被告物业公司提交的证据无异，因此本院对原告提交的证据1-4及被告物业公司提交的证据均予以确认并在卷佐证，对所证明的事实本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告于2014年4月12日购买隆化县隆化镇阳光丽都小区1号楼2单元12楼2122号房屋，于2016年4月8日与被告陈岩签订了房屋租赁合同，约定将该房屋租赁给被告陈岩使用，租期为2016年4月9日至2017年4月9日，年租金为12500元。2017年8月6日楼下业主孟祥龙发现自家房屋漏水，通过物业联系被告陈岩，物业公司工作人员进屋后发现是出租的房屋小卧室及客厅暖气连接口较长时间慢性漏水所致，同时原告家墙体距地面约六十公分以下的刮膏潮湿、变色及有破裂现象。房屋暖气是2014年11月26日原告接收房屋时的暖气，在前两个取暖期内未发现漏水。被告陈岩自租赁该房屋后累计在该房屋居住约30日，至2017年8月6日楼下业主孟祥龙发现漏水时亦有一段时间未在该房屋内居住。庭审中，经合议庭成员与刮膏行业人士联系，房屋第二次刮膏时不用铲除，只有在第三次刮膏时才需全部铲除。原告房屋97.6平方米现在刮膏费用约2000元，铲除原来的费用约600元，因尚差一次刮膏才铲除，因此将铲除的费用减半为300元，确定原告的合理损失为2300元。原告及物业公司对该询价当庭认可，被告陈岩不认可，认为应以鉴定的数额为准。本院认为，本案的争议焦点为：1.原告的房屋维修费用损失如何确定；2.原告的损失应由谁承担。关于第一个争议焦点，原告及被告物业公司已当庭认可房屋维修费用损失为2300元，虽然陈岩坚持要求以鉴定结果为依据，但本院认为本案标的额较小，如果以鉴定来确定原告房屋的损失不符合诉讼经济原则，会增加的双方当事人的负担，浪费审判资源，经过合议庭与从事刮膏行业人员咨询，原告房屋维修费用为2300元，符合客观实际，没有再进行鉴定的必要。关于第二个争议焦点，本院认为原告与被告陈岩之间形成租赁合同的法律关系，根据法律规定出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途；承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。本案中原告将房屋交由被告陈岩使用、管理、控制，被告陈岩承租4个月后楼下业主下发现漏水，虽然陈岩辩称漏水时没在家，自己没有动过暖气阀门，也不知道为什么会漏水，不是在取暖期，也不可能预见暖气会漏水，但作为房屋的使用人和管理人，应对房屋内的设施进行管理和尽到应有的注意义务，被告陈岩在租房时未对房屋内的设施进行检查，后因事外出一段时间不在家，也没有委托他人对房屋进行照看，暖气阀门漏水后没有及时发现，如果及时发现即可能不会给原告造成损失或造成的损失较小，被告陈岩对给原告造成的损害具有过错，因此，应当对原告房屋的合理损失承担主要赔偿责任，以其负担70%为宜。原告虽然将房屋交付给被告陈岩，但在租赁期间未能保持租赁物符合约定的用途，租赁物具有瑕疵，因此，原告亦具有过错，应当自负30%的责任。对房屋内的暖气设施的管理非物业公司的服务范围，造成漏水与物业公司无关，且漏水后物业公司第一时间采取了有效措施，物业公司在本案中没有过错，不应承担赔偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一二条、第二百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陈岩于本判决生效后十日内赔偿原告于国芹因房屋漏水造成的经济损失1610元（2300元×70%）；二、驳回原告于国芹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告负担30元，由被告陈岩负担20元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。审 判 长 钱       宝       莲审 判 员 郭       英       杰人民陪审员 孙静二〇一七年八月十一日书记员王雷附页:一、法律适用1、《中华人民共和国合同法》第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十二条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。2、《中华人民共国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。3、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。二、上诉事项如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。上诉费用按50元交纳。如逾期不递交上诉状或上诉期满后七日内未预交上诉费，视为不上诉或者撤回上诉，本判决即发生法律效力。三、申请执行的期限及逾期的法律后果依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，申请执行的期间为二年。本案原告自本判决生效后，自动履行期届满之日起两年内应向本院申请执行。