广西壮族自治区阳朔县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）阳民初字第6号
原告朱虹霖，男。
委托代理人恽革，广西中心律师事务所律师。
委托代理人黎钰，广西中心律师事务所律师。
被告阳朔县旺鸿房地产开发有限公司（以下简称旺鸿公司），住所地广西壮族自治区阳朔县阳朔镇石马路26号金鑫小区C栋2-1号
法定代表人李旺满，总经理。
委托代理人黎惟卿，广西诚瑞律师事务所律师。
被告阳朔县农业生产资料公司（以下简称农资公司），住所地广西壮族自治区阳朔县阳朔镇龙岳路1号。
法定代表人刘广明，经理。
委托代理人覃景全，广西诚瑞律师事务所律师。
原告朱虹霖与被告旺鸿公司、农资公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2014年12月22日受理后，依法由审判员吕海林适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱虹霖及其委托代理人恽革、黎钰、被告旺鸿公司的委托代理人黎惟卿、被告农资公司法定代表人刘广明及其委托代理人覃景全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱虹霖诉称，2006年12月，原告与被告旺鸿公司签订《预约排号单》，约定，被告旺鸿公司将其位于阳朔县阳朔镇石马路26号金鑫小区二期楼盘第一排商铺从阳朔石马圆盘往普益方向数第4、5号二间以6000元／㎡价格出售给原告，原告于同日交付商铺预约金20000元。2009年8月14日，原告依被告旺鸿公司要求交付购房款20000元，2010年10月22日，原告又交付购房款100000元。2014年1月，原告向法院起诉主张被告旺鸿公司交付商铺时，才知道被告旺鸿公司将原告预约的商铺以19000元／㎡的价格出售给他人，并办理预售登记。原告认为，原告与被告旺鸿产公司签订的合同系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，具有约束力。被告旺鸿公司违反合同约定，已构成违约，应承担违约责任。原告预约的商铺系被告旺鸿公司和农资公司联合开发项目，被告农资公司对被告旺鸿公司的违约行为应承担相应责任。为维护原告的合法权利，诉请法院判令解除原告与被告旺鸿公司签订的预约协议；判令被告旺鸿公司、农资公司共同退还原告购房订金、购房款共计90000元并赔偿原告经济损失1179620元；判令二被告承担本案全部诉讼费用。
原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、电脑咨询单、企业变更查询单，证明二被告的诉讼主体资格；2、联合开发合同书，证明阳朔县阳朔镇石马路26号金鑫小区二期楼盘系二被告联合开发建设；3、收据3张、银行回执单3张、承诺书2份、群众报警报案三联单，证明原告预约购买被告旺鸿公司开发的位于阳朔镇石马路26号金鑫小区二期楼盘A1栋从阳朔石马圆盘往普益方向数第4、5号商铺的事实以及交付购房订金和购房款合计140000元。原告与被告旺鸿公司签订的《预约排好单》及预约金20000元收据被盗丢失；4、阳朔县人民法院（2014）阳民初字第125号民事判决书，证明被告农资公司承认原告购房款汇入其银行账户；确认原告交付预约金及购房款合计140000元；确认被告将原告预约的商铺出售给他人，原告的合同目的无法实现；5、旺鸿公司商品房预（现）售登记表（A1幢）1份，证明被告旺鸿公司将预约出售给原告的商铺出售给他人及实际出售价格，已违约；由于被告违约造成原告预期利益损失1179620元。
被告旺鸿公司辩称，原、被告签订《预约排号单》时，商品房没有取得任何合法审批手续，房屋不存在、不确定，排号单不具备商品房买卖预约合同的条件；排号单只是一种交易磋商意向，未约定何时签订商品房买卖合同；排号单未就房屋买卖的主要合同条款达成协议，不具备《商品房销售管理办法》有关商品房买卖合同的主要内容，商品房买卖合同何时订立也不会必然发生或出现，原、被告之间没有建立商品房预约合同法律关系。原告诉请被告退还已付房款外，还要求被告赔偿损失，按被告出售房屋差额计算，不符合法律规定，要求过高，应予减少和降低。被告同意按照法律有关定金规定给予原告一定损失赔偿。
被告旺鸿公司对其辩解在举证期限内提供证据有，1、被告企业法人营业执照、法定代表人身份证明书，证明被告的主体资格；2、（2012）107号建设用地规划许可证、（2012）115号建设工程规划许可证、（2012）029号建筑工程施工许可证，证明被告取得合法建设工程，系独立开发涉案房产；3、（2012）001号朔房预售证，证明被告独立开发涉案房产并取得销售权；4、阳朔县人民法院（2014）阳民初字第125号民事判决书，证明原、被告不具备成立商品房买卖预约合同关系，原告赔偿要求超出法律规定；5、桂林市中级人民法院（2014）桂市民四终字第363号裁定书，证明阳朔县人民法院（2014）阳民初字第125号民事判决书已生效。
被告农资公司辩称，农资公司与被告旺鸿公司达成联合开发合同，是松散型的联合，合同约定，农资公司出土地作为开发投入不投资金，被告旺鸿公司投入资金建房，所建房屋按比例进行分成，各自分得的房屋权属独立，互不相干，各自承担相应责任。被告旺鸿公司预售的房屋系属被告旺鸿公司所有，其与原告签订的预约排号单所产生的权利义务，应由被告旺鸿公司承担，与农资公司无关。为保证购房户交给被告旺鸿公司建房的资金专款专用，农资公司根据政府和银行要求临时开设账户，通过该账户将购房款交给被告旺鸿公司，起到监管资金作用，并非农资公司收取原告资金。原告提供的证据也说明其与被告旺鸿公司存在合同关系，与农资公司无关。原告在上次要求被告旺鸿公司交付商铺诉讼时，将农资公司列为第三人，只要求被告旺鸿公司索要商铺，未向农资公司主张商铺及赔偿款，说明原告一直熟知本案与农资公司无关。本案原告将农资公司列为被告，不符合法定程序。原告对农资公司的诉讼已超过诉讼时效。原告诉请赔偿应由被告旺鸿公司承担。原告要求赔偿损失计算方法无据，不合理部分不应支持。综上，原告对农资公司诉请无事实和法律依据，请求法院驳回原告对农资公司的诉讼请求。
被告农资公司对其辩解在举证期限内提供证据有，1、被告企业法人营业执照、法定代表人身份证明书，证明被告的主体资格；2、《联合开发合同书》，证明被告农资公司与被告旺鸿公司就金鑫小区二期楼盘开发达成协议，明确各自权利义务，农资公司出地，建设资金的投入及工程建设由被告旺鸿公司负责，所建房屋按比例分成；3、《阳朔县政府办公室关于金鑫小区二期工程建设有关事宜协调会会议纪要》朔政办阅（2009）4号文件，证明县政府认可农资公司与被告旺鸿公司的分成方案，并同意办理房屋合法手续。为保证购房款专用，农资公司按会议纪要在农村合作银行设立账户，购房款通过该账户交给被告旺鸿产公司；4、《关于旺鸿公司购买住宅用地申请办理土地使用权变更手续的批复》朔国土资变字（2012）20号、《国有土地使用证》朔国用（2012）第633号（含宗地图）、《国有土地使用证》朔国用（2014）第792号（含宗地图），证明金鑫小区A1栋房屋的土地证属被告旺鸿公司，该房屋属该公司所有，A2栋房屋属农资公司所有，被告旺鸿公司将所有的A1栋预售给原告，与农资公司无关；5、（2012）107号建设用地规划许可证、（2012）115号建设工程规划许可证、（2012）029号建筑工程施工许可证、（2012）001号朔房预售证，证明被告旺鸿公司取得金鑫小区A1栋的合法批建手续及商品房预售许可证，开发单位是被告旺鸿公司，与农资公司无关；6、阳朔县人民法院（2014）阳民初字第125号民事判决书、桂林市中级人民法院（2014）桂市民四终字第363号裁定书，证明原告在上次商品房预约合同一案中，只把农资公司列为第三人，原告非常清楚农资公司与本案无关，放弃农资公司承担民事责任。本案同属一个案由，推定原告放弃农资公司承担民事责任；7、原告提供的预约排号单、收款收据、承认书，证明原告与被告旺鸿公司发生合同关系，被告旺鸿公司收取原告款项，与农资公司无关；8、手机现场照片，证明金鑫小区A1栋属被告旺鸿公司所有，已出售给他人并由他人经营。A2栋属农资公司所有，两栋房屋独立分开。
经开庭质证，被告旺鸿公司对原告提供的所有证据的真实性、合法性均无异议，对证据2、3、4、5的证明内容有异议，证据2虽是二被告联合开发，但与被告农资公司无关；证据3、4不能证明原告交纳140000元；证据5以预售登记表的出售单价来确认原告损失不合理，排号单只是一个意向，不能作为原告预期利益损失依据，只能以排号单中明确的违约条款作为经济损失依据。
被告农资公司对原告提供的所有证据的真实性、合法性均无异议，对证据2、3、4、5的证明内容有异议，证据2虽是二被告联合开发，但农资公司只出地不投资，是旺鸿公司独立开发，与被告农资公司无关；证据3证明被告旺鸿公司收取原告购房款120000元，不能证实140000元，与农资公司无关；证据4原告的资金虽进了农资公司账户，所开具的收据是旺鸿公司，出售门面也是旺鸿公司，判决书未涉及农资公司，不能证实原告交纳140000元；证据5证明被告旺鸿公司独立开发二期楼盘，与农资公司无关。
原告对被告旺鸿公司提供的证据1、4、5真实性、合法性无异议，对证据2、3的真实性、合法性、证明内容有异议，证据2、3是房屋建成后补办的，不认可、不合法，且不能证明是旺鸿公司独立开发；对证据4的证明内容有异议，该证据不能证实被告旺鸿公司的主张。
被告农资公司对被告旺鸿公司提供的所有证据真实性、合法性无异议，该证据证实被告旺鸿公司独立开发涉案房产，出售原告的商铺系被告旺鸿公司的行为，与农资公司无关。
原告对被告农资公司提供的所有证据的真实性、合法性无异议，对证据的证明内容有异议，证据2联合开发协议内容证实二被告共同开发金鑫小区二期楼盘，其内容不能对抗第三人，对外农资公司应承担责任；证据3证明涉案房产系二被告共同开发，农资公司负责办证，旺鸿公司开发销售；证据4、5、6、7、8不能证明农资公司不担责。
被告旺鸿公司对被告农资公司提供的所有证据的真实性、合法性、证明内容均无异议。
庭审后，被告旺鸿公司提交一份原告与被告旺鸿公司签订的《预约排号单》，证明原告与被告旺鸿公司签订的《预约排号单》，被告旺鸿公司将其位于阳朔县阳朔镇石马路26号金鑫小区二期楼盘第一排商铺从阳朔石马圆盘往普益方向数第4、5号二间以6000元／㎡价格出售给原告，商铺预约金20000元于同年2月10日前付清。
经质证，原告对该份证据真实性、合法性及证明内容无异议。被告农资公司对该份证据真实性、合法性无异议，原告与被告旺鸿公司签约，与农资公司无关，预约金是否交纳由法院核实。
本院认为，原、被告双方对对方提供的证据的真实性均无异议，原、被告提供的证据，可以证明本案相关事实，具有关联性，所提供的证据均合法客观，可以作为本案证据使用。对有异议的证据，本院综合其他证据及本案事实予以认定。
综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：
2006年8月8日，阳朔县旺顺房地产开发有限公司（以下简称旺顺公司）与被告农资公司签订一份《联合开发合同书》，约定：一、开发项目：1、项目名称，金鑫小区；2、位置，位于阳朔镇石马路26号农资公司水岩门仓库所属范围（不包括剥离给金鑫农资股份公司的房屋和土地）；3、项目性质，商住综合楼；二、项目合作方式：（一）、农资公司以阳朔镇石马路26号公司水岩门仓库约8700平方米的土地、仓库建筑面积2441平方米作为开发投资，不投入资金；（二）、旺顺公司主要是资金的投入：1、负责该项目的立项等建设手续；2、负责办理土地使用权出让手续和出让金、契税（含农资公司应缴部分）的缴纳；3、负责偿还农资公司在阳朔县工商银行担保贷款约1120000元债务，计入旺鸿公司对该项目的投入，不影响农资公司对该项目成果的分成。三、项目成果的分配：1、沿公路的门面总间数各占50%（建筑面积包括在总分成平方内），农资公司从普益方向起，旺顺公司从阳朔方向起；2、住宅楼按照实际的建筑面积实行按比例分配。农资公司占32%，旺鸿公司占68%。农资公司的分成住宅楼应在门面的上楼层，不足部分在靠近门面的第二排和第三排中补足。双方还对合同其他条款进行了约定。
2007年1月12日，旺顺公司在未办理任何合法建房审批手续的情况下与原告朱虹霖签订《预约排号单》，约定，旺顺公司将开发位于阳朔镇石马路26号金鑫小区二期门面4、5号以6000元／㎡价格出售给原告；付款方式为银行按揭，原告于2月10日前交预约金20000元；本预约单所指面积为当前图纸设计预测面积，在签订《商品房买卖合同》时可以调整。最终以桂林市阳朔县房管所核准载入《房屋产权证》上面的面积为准，房款多退少补，单价不得变更；签订本预约单当天交清预约金后，原告应在旺顺公司电话通知之日起五个工作日内向旺顺公司交付首期房款，并签订《商品房买卖合同》，原已付预约金可直接作为首期购房款，如逾期未办理，或原告拒绝签订《商品房买卖合同》或要求变更，则视为违约，本预约单终止；在签订《商品房买卖合同》之前：1、若原告未在规定时间签订合同，旺顺公司有权取消预约排号，所预约的房屋旺顺公司有权另行出售。2、若原告排号在后，所预约的房屋已出售，则旺顺公司有义务通知原告另选房号或全额退还已付预约金（不计息）。3、原告预约的房屋不得转让或设置抵押、担保；在签订《商品房买卖合同》时，原告提出更换预约房屋，需书面申请经旺顺公司同意并另行确定价格。2009年8月14日，旺顺公司写给原告二份承诺书，保证小区主体工程在十三个月内竣工（至2010年9月30日前），如未按承诺时间主体竣工本公司承诺返还原告所交10000元房款的两倍，即20000元（含本金），在签订正式合同前不再要求购房户交任何费用。同年8月30日，原告向旺顺公司交纳了购房订金20000元。2009年11月4日，旺顺公司变更为旺鸿公司。2010年10月22日，原告依被告旺鸿公司的要求交纳了购房款100000元。
2010年11月，被告旺鸿公司开工建设金鑫小区二期商品房，2012年5月竣工，2012年12月12日，被告旺鸿公司取得金鑫小区A1幢、C1幢、C2幢商品房预售许可证。2012年12月17日，被告旺鸿公司将原告预约的A1栋商铺4、5号（每商铺面积均为45.37平方米）以19000／㎡价格出售给刘仁和、陆桂秀（售房款为1724060元），并办理了商品房预售登记。
2014年1月17日，原告诉至本院要求判令原告与被告旺鸿公司双方之间成立商品房买卖合同，要求被告旺鸿公司限期履行购房合同，交付商铺，并将农资公司列为第三人参加诉讼。经本院审理认为，原告与被告旺鸿公司签订的《预约排号单》不具备《商品房销售管理办理》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且被告旺鸿公司已将商铺出售给他人不能与原告签订商品房买卖合同，判决驳回原告诉讼请求。原告不服一审判决，上诉桂林市中级人民法院，在二审期间，原告撤回上诉。
在审理过程中，本院依原告申请，依法查封了被告旺鸿公司名下的金鑫小区C3栋302号、401号房屋一套。
综合诉辩双方的意见，归纳本案的争议焦点为：一、原告与被告旺鸿公司签订的《预约排号单》是否有效；二、原告的诉请有无事实和法律依据；三、被告农资公司是否承担责任；四、本案诉请被告农资公司承担责任是否已过诉讼时效。
本院认为，关于《预约排号单》效力问题。民事行为应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。必须遵守国家法律和政策。本案，原告与被告旺鸿公司作为具有相应民事行为能力的行为人，自愿签订《预约排号单》，系双方当事人的真实意思表示，内容合法，不违反法律、行政法规的强制性规定，该单合法有效，对双方当事人均有约束力。因原告与被告旺鸿公司签订《排号单》时，涉及的标的物尚在规划中没有进行施工，被告旺鸿公司未取得商品房预售许可，双方对商品房的面积、房款、交付时间、何时签订《商品房买卖合同》、违约责任等重要条款没有明确规定，故《预约排号单》不具备商品房买卖合同的主要内容，不是商品房买卖合同，属预约合同。
关于原告的诉请有无依据。原告与被告旺鸿公司签订的《预约排号单》合法有效，双方应按合同履行义务。原告提交的证据证实原告向被告旺鸿公司交纳款项120000元，合同约定交纳的预约金20000元的证据，原告提出因收据被盗丢失未提供。综合原告交纳房款情况，先交预约金20000元，之后交纳购房订金20000元，然后交纳购房款100000元，如未交纳预约金，原告不可能继续交纳购房订金和购房款，被告旺鸿公司也不会收取原告购房订金和购房款，因此，确定原告已交纳预约金20000元。原告向被告旺鸿公司交付了预约金20000元、订金20000元及购房款100000元，已履了合同。被告旺鸿公司在建好商品房并取得了商品房预售许可后，违反合同约定，将预售给原告的商铺出售给他人，被告旺鸿公司已违约，应承担违约责任。原告要求被告旺鸿公司赔偿损失以被告出售给他人的实际房价差额按商铺的实际面积全额计算，因原告与被告旺鸿公司签订的合同不是商品房买卖合同，是预约合同，况且原告未全部缴纳购房款，因此，原告要求被告赔偿其合同预期利益损失的诉请，本院不予采纳。原告交给被告旺鸿公司的款项中的订金20000元，被告已明确为定金，应按定金原则，双倍返还给原告。其余120000元应为购房款。综合考虑商品房市场的价格变动以及原告向被告交纳房款的数额，对于被告旺鸿公司因违约给原告造成的损失确定为260000元即以原告交纳的购房款120000元按协议的房屋单价6000元／㎡计算出原告可购得的房屋面积20㎡，再乘以被告出售房屋所得的差价13000元／㎡。
关于被告农资公司是否承担责任。被告农资公司与被告旺鸿公司签订的《联合开发合同书》，明确了双方的权利义务，开发的房屋已进行分割，确定各自的份额，按合同约定各自独立经营，各自承担民事责任。被告旺鸿公司将属于自己所有的房屋出售给原告，系被告旺鸿公司自己独立处分财产，应由被告旺鸿公司承担民事责任，被告农资公司不承担责任。
关于本案诉请被告农资公司承担责任是否已过诉讼时效。被告旺鸿公司与原告签订的合同的履行期限未明确。2012年12月，被告旺鸿公司将预售给原告的商品房出售给他人后。原告知晓后，于2014年1月起诉，要求被告旺鸿公司限期履行购房合同，交付商铺，并将农资公司列为第三人，原告未要求农资公司承担交付商铺责任。上次诉讼，原告虽未要求农资公司承担交付商铺责任，并不影响原告在本案中诉请被告农资公司承担因被告旺鸿公司违约的赔偿责任的诉讼，因此，本案原告诉请被告农资公司承担责任未过诉讼时效。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第六条、第五十三条、《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第九十四条第（五）项、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条之规定，判决如下：
一、解除原告朱虹霖与被告阳朔县旺鸿房地产开发有限公司签订的《预约排好单》。
二、被告阳朔县旺鸿房地产开发有限公司返还原告朱虹霖定金40000元。
三、被告阳朔县旺鸿房地产开发有限公司返还原告朱虹霖购房款120000元。
四、被告阳朔县旺鸿房地产开发有限公司赔偿原告朱虹霖经济损失260000元。
五、被告阳朔县农业生产资料公司不承担本案的民事责任。
六、驳回原告朱虹霖的其他诉讼请求。
本案受理费16676元，适用简易程序审理减半收取8338元，原告已预交，由原告负担5684元，被告阳朔县旺鸿房地产开发有限公司负担2654元。诉讼保全费5000元，原告已预交，由被告阳朔县旺鸿房地产开发有限公司负担。
上述债务，义务人应于本判决生效后十五日内履行，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费16676元（开户行：桂林市中级人民法院，账号：20216301040001416，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 员 吕海林
二〇一五年三月十一日
代书记员 黎晓梅