湖北省荆州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂荆州中民二终字第00002号
上诉人（原审被告）松滋市华彩服饰印绣有限公司（下称华彩服饰公司），住所地松滋市洈水镇建设街（粮油管理所）。
法定代表人付后明，该公司董事长。
委托代理人周伟，湖北盛华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）松滋市粮油总公司（下称粮油总公司），住所地松滋市新江口镇堰西路。
法定代表人章继富，粮油总公司总经理。
委托代理人丁赟，湖北丁在元律师事务所律师。
原审被告裴海金，经商。
原审第三人张家春，经商。
上诉人松滋市华彩服饰印绣有限公司因与被上诉人松滋市粮油总公司、原审被告裴海金、原审第三人张家春返还原物纠纷一案，松滋市人民法院于2014年9月30日作出（2014）鄂松滋民初字第01339号民事判决，原审被告松滋市华彩服饰印绣有限公司不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年1月4日公开开庭审理了本案。上诉人松滋市华彩服饰印绣有限公司及其委托代理人周伟，被上诉人松滋市粮油总公司及其委托代理人丁赟、原审被告裴海金、原审第三人张家春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审认定，2010年11月17日，原告与第三人张家春签订“租赁合同”一份。合同约定：原告将原松滋市洈水国有粮食购销公司石牌粮站房屋、仓库及场地（仓库4栋、平房1栋、门面1间）租赁给张家春使用。租赁期限为3年，即从2011年1月1日至2013年12月31日止。年租金为1万元，租金总额为3万元。2011年7月18日，第三人张家春与被告裴海金签订“房屋租用合同书”一份。合同约定张家春将石牌粮站三号仓库、住房三间、器材室出租给被告裴海金使用；合同有期三年、每年租金1万元。合同签订后张家春将石牌粮站三号仓库一栋、住房一栋（五间）、器材室交付给被告华彩服饰公司从事服装印绣加工经营。2012年12月31日，第三人以石牌粮站的名义与被告华彩服饰公司签订了一份房屋出租合同，合同约定石牌粮站将三号仓库和简易仓出租给被告华彩服饰公司作为印绣加工经营；租赁期为五年。合同出租方石牌粮站由第三人张家春签名。当原告与第三人张家春的租赁合同到期后，原告即向被告主张返还租赁物未果，原告遂于2014年8月13日提起诉讼，请求被告立即返还占用的位于石牌粮站仓库一栋、房屋五间及器材室一间，并支付逾期腾房的占用费用6664元。
同时认定，原石牌粮站隶属于松滋市西斋粮油管理所，后更名为松滋市洈水粮油管理所。2004年松滋市粮食企业流通体制改革，基层粮食企业员工全员买断下岗，松滋市洈水粮油管理所随之在工商行政管理部门注销。粮油总公司经授权履行对松滋市粮食企业国有资产管理职能。
一审认为，本案审理的是返还原物纠纷。本案争议的焦点是被告占有诉争房屋是否具有合法依据，即是否为合法占有。被告对占有物返还抗辩能否成立，关键在于产生占有的基础关系是否能使占有人可以对抗权利人的返还请求，如果占有人不能主张有效占有抗辩，则其占有财产属于无权占有，其应当将财产返还给权利人。本案被告华彩服饰公司占有原告房屋是基于其与第三人张家春的转租合同，但该转租合同已于2013年12月31日终止。现被告华彩服饰公司并不能证明对该诉争房屋的占有是依据新的合同约定，或者是依据法律规定，故本院认定被告对诉争房屋的占有属于无权占有。现原告作为授权的物权管理人主张对其物的相关权利，于法有据，原告请求被告立即返还占用的房屋、支付逾期占用房屋费用合法，予以支持。对被告占用房屋费用可参照原租赁合同约定的年租金1万元计算至2014年8月31日止。被告华彩服饰公司向原告、第三人主张终止合同所造成的损失宜由其提供证据后另案处理。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第三十九条、第二百四十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十五条、第十六条之规定判决：由被告华彩服饰公返还占用原告粮油总公司的位于原石牌粮站的全部房屋，支付粮油总公司的房屋占用费用6664元，于本判决生效后十五日内履行。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3800元，由被告华彩服饰公司负担。
上诉人华彩服饰公司请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一审诉讼费及上诉费由被上诉人承担。理由为：1、2012年12月31日，上诉人与第三人张家春签订了《房屋出租合同》，将石牌粮站三号仓库和简易仓库出租给上诉人，租赁期限为5年。第三人张家春原系松滋市石牌粮站站长，正是基于其站长身份，上诉人才与其签订合同，其行为应属于履行职务的行为。一审中查明基层粮食企业员工买断下岗。第三人张家春是否下岗，上诉人作为一般民事主体对此并不知情，并且被上诉人在租赁期限内也经常到租赁房屋巡视，被上诉人对上诉人租赁该房屋的行为也未提出异议。因此，上诉人与第三人签订的《房屋出租合同》合法有效。虽然被上诉人为租赁房屋的授权管理人，但无权要求上诉人在租赁期限恰未届满的情况下返还租赁房屋。2、如被上诉人急需收回租赁房屋，其应补偿上诉人相关损失。上诉人在承租该房屋后发现该房屋存在相关安全隐患，水、电均未开通，于是在第三人张家春的许可下开通了水、电并对租赁房屋进行了维修及装饰，共花费68441.50元。被上诉作为该房屋的授权管理人，其作为受益人，如欲提前收回房屋，理应对上诉人作出相应补偿。
上诉人华彩服饰公司、被上诉人粮油总公司、原审被告裴海金、原审第三人张家春二审中均未提交新证据。二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议的焦点为：1、2012年12月31日上诉人华彩服饰公司与第三人张家春签订的房屋出租合同的效力；2、被上诉人粮油总公司收回房屋应否补偿上诉人华彩服饰公司相关损失。
关于2012年12月31日上诉人华彩服饰公司与第三人张家春签订的房屋出租合同的效力。本案是因租赁合同到期后，出租人请求返还原物的纠纷，本案租赁合同的出租人是被上诉人粮油总公司，承租人是原审第三人张家春，上诉人华彩服饰公司是次承租人即转租合同的承租人，原审第三人张家春是转租人。上诉人华彩服饰公司认为2012年12月31日原审第三人张家春为出租人将房屋出租给自己，双方之间的租赁合同合法有效，以此抗辩被上诉人提出的返还租赁物的请求。其理由有两点：一是原审第三人张家春原系松滋市石牌粮站站长，相信张家春有出租权。而上诉人华彩服饰公司与原审第三人张家春在2011年7月18日签订过一份租赁期限为三年的房屋租赁合同，与被上诉人粮油总公司与原审第三人张家春签订的房屋租赁合同期限相同为三年。二审中原审被告裴海金陈述，2011年7月18日签订时张家春曾告知张家春与粮油总公司的合同期限为三年。2011年7月18日和2012年12月31日两份租赁合同均是张家春个人签名，事实上张家春已不是石牌粮站站长，而是房屋的承租人。据张家春陈述，2012年12月31日与上诉人华彩服饰公司签订的房屋出租合同是上诉人华彩服饰公司为贷款签订的。上诉人华彩服饰公司与第三人张家春签订的房屋出租合同是房屋转租合同，本案审理的是租赁合同到期后租赁物的返还，不审理房屋转租合同关系。二是被上诉人粮油总公司在合同履行期间经常巡视未提出异议。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。被上诉人对上诉人的房屋租赁行为没有提出异议，只能视为被上诉人对第三人转租行为的同意，不能证明被上诉人对超过租赁合同期限的转租期限的认可。转租合同受租赁合同的限制，租赁合同到期，转租合同亦到期。因此，2012年12月31日上诉人华彩服饰公司与第三人张家春签订的房屋出租合同租赁期限的约定无效。
关于被上诉人粮油总公司收回房屋应否补偿上诉人华彩服饰公司相关损失。本案被上诉人粮油总公司与原审第三人张家春之间的租赁合同已到期，原审第三人张家春与上诉人华彩服饰公司之间的房屋转租合同也应当到期。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。上诉人承租房屋后对房屋进行维修和装饰，是为了在租赁期限内经营的需要，要求被上诉人粮油总公司补偿其损失没有法律依据。
综上，原审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确。上诉人华彩服饰公司的上诉理由不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3800元，由上诉人华彩服饰公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王传益
审 判 员 欧阳庆
代理审判员 潘川川
二〇一五年一月四日
书 记 员 陈雅丽
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