江苏省海门市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）门民初字第0909号
原告任捷。
委托代理人陆正平。
委托代理人张书敏。
被告海门证大滨江置业有限公司。
法定代表人陈锋。
委托代理人张蓉。
委托代理人成永新。
原告任捷与被告海门证大滨江置业有限公司（以下简称证大公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年10月30日立案受理后，依法适用简易程序，于同年11月20日公开开庭进行了审理。原告任捷的委托代理人陆正平，被告证大公司的委托代理人张蓉、成永新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告任捷诉称，2011年1月17日，原告向被告证大公司购买其开发的清华园13幢103室房屋一套，双方签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定房屋交付时间为2010年12月30日前。合同签订后，原告按约支付了购房款，被告证大公司因未注销在建工程抵押及相应土地使用权抵押不具备房屋交付条件，未按照合同约定期限交付房屋。至今也未书面通知原告办理房屋交付手续。现请求判令被告证大公司履行合同、交付符合约定条件的清华园13幢1单元103号房屋，并承担违约金人民币484407元（自合同签订当日至2013年10月16日止，按照已付房款人民币69.9万元的日利率万分之七计算）。
被告证大公司辩称：1、原、被告间已经办理房屋交接手续，不存在逾期交付房屋的事实。2、合同约定的交付是指房屋交付使用而非产权交付。双方签订合同时出售的是现房，案涉房屋经综合验收为合格，已经符合合同约定的交付条件，我公司没有义务另行通知原告任捷办理房屋交付手续。双方在合同上约定的房屋交付期限是无法履行的期限，视为没有约定或者约定不明确，且双方至今未就交付期限作出补充约定，因此我公司不存在违约行为，不应承担违约金损失。3、原告任捷在签订合同后停用联系方式、变更住所地址，但均未书面告知我公司。即使我公司有通知义务也无法履行。根据合同规定由此造成的损失由变更方即原告任捷自己承担。4、即使按照合同约定房屋应于2010年12月30日前履行交付手续，原告任捷现要求我公司交付房屋、承担违约责任，已经超过了诉讼时效。5、如果法院认定我公司存在违约行为，因原告任捷主张的违约金过高，请求法院予以调减。
经审理查明，2011年1月17日，原告任捷（买受人）与被告证大公司（出卖人）签订商品房买卖合同一份，由原告任捷向被告证大公司购买位于海门港恒山路西侧、大达路北侧的清华园13幢1单元103号住房一套，该房建筑面积128.74平方米，房价为人民币698890.84元。原告任捷在签订合同时登记的住址为海门市海门镇大同新村804幢408室，联系电话150××××9559。同时还约定：1、买受人于2011年1月17日支付房款首付人民币210000元，余款人民币489000元办理银行按揭，提交所有按揭所需资料。2、买受人如未按本合同规定时间付款，逾期10日以内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日支付逾期应付款万分之五违约金，合同继续履行；逾期超过30日后出卖人有权解除合同等。3、出卖人应当在2010年12月30日前将具备综合或分期验收合格条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。4、出卖人未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过30日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金后合同继续履行；逾期超过30日后买受人有权解除合同等。5、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示证明文件及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同附件补充约定“为履行本合同所发生的通知或其他任何书面文件的送达地点，均以本合同所载明的出卖人（被告）或买受人（原告）的住所地址为准，任何一方变更住所地址或需另行约定送达地点的，均以书面告知对方，否则由此造成的损失由变更方自己承担。该房屋实际产权登记面积为128.76平方米，实际总价为699000元。”原告任捷缴纳购房款人民币69.9万元后，被告证大公司于2011年4月26日向其开具相应金额的不动产统一发票一份。2013年10月30日，原告任捷诉讼来院。
另查明，被告证大公司就其开发的坐落于恒山路西侧、大达路北侧的“证大国际城D4地块1、8、9、12、13号楼”项目办理了商品房销售许可证，有效期自2010年4月30日至2011年4月19日。2010年12月28日，被告证大公司开发的“证大国际城D4地块8-15号楼”项目经联合竣工验收为合格。同年12月31日，被告证大公司办理了竣工验收备案手续。原告任捷签订商品房买卖合同时注明的住所地即坐落于“海门市大同新村804幢408室”的房屋已于2011年1月24日出售给他人。
上述事实，由原告任捷提供的商品房买卖合同、不动产统一发票，被告证大公司提供的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、海门市建设项目配套设施竣工验收备案表、建设工程联合竣工验收意见书、商品房销售许可证、房屋所有权权属证明单及原、被告的当庭陈述在卷证实。
庭审中，被告证大公司提交2011年4月28日房屋交接确认单复印件一份，证明案涉房屋已经办理了房屋交接手续；就原告任捷停用联系电话的陈述未提供证据证实。
原告任捷对被告证大公司主张其停用联系电话的陈述不予认可；以房屋交接确认单是复印件且不是原告任捷亲笔签名为由，对房屋交接确认单不予认可。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但由下列情形之一的除外：（一）、法律上或者事实上不能履行的……”本案中，原、被告于2011年1月17日签订的商品房买卖合同约定房屋交付时间为“2010年12月30日前”，该条款在事实上不能履行属无效条款，因此原告任捷无权要求被告证大公司按照该条款履行房屋的交付义务。被告证大公司提供房屋交接确认书复印件主张案涉房屋已经办理了房屋交接手续，因原告任捷不予认可，被告证大公司未提供原件核实，该确认书的真实性无法确认，故对被告证大公司该项主张本院不予采信。案涉商品房买卖合同是双方在平等、自愿的基础上签订的，其内容是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”的规定，该合同的其他条款合法有效，对当事人具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”本案中，虽然原、被告在商品房买卖合同签订后对房屋交付期限未达成补充协议，但是案涉房屋在签订合同时系已通过综合验收的竣工房屋，符合合同约定的交付条件。在原告任捷完成购房款的付款义务后，被告证大公司即应当在合理期限内将案涉房屋交付原告任捷或向其送达交房通知书催告办理房屋的交付手续。但被告证大公司既未向原告任捷交付房屋，亦未提供曾向原告任捷催告办理房屋交付手续的书面证据，违反合同第十一条“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”约定的义务，应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”庭审中原告任捷要求被告证大公司交付房屋，并以购房款69.9万元为基数按照每日万分之七主张违约金人民币484407元；被告证大公司同意履行房屋交付手续但主张约定的违约金过高请求减少。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失3０％为标准适当减少；……”、第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”的规定，本院认定原告任捷主张的违约金过高，依法按照被告证大公司逾期交付房屋期间案涉房屋同地段同类房屋租金标准确定损失予以调整。原告任捷在合同签订后变更住所但未书面函告被告证大公司另行约定送达地点，其应当知道可能造成被告证大公司无法与其联系的后果，因此对本案纠纷的产生亦负有过错。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，本院判令被告证大公司支付原告任捷违约金人民币25000元。被告证大公司主张原告任捷的诉请已经超过诉讼时效，于法无据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第六十条、第六十一条、第一百一十条第一款、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，判决如下：
一、被告海门证大滨江置业有限公司于本判决生效之日起三十日内将坐落于海门港恒山路西侧、大达路北侧的清华园13幢1单元103号房屋一套交付原告任捷。
二、被告海门证大滨江置业有限公司支付原告任捷违约金人民币25000元。
上述一、二项，于本判决生效之日起十日内履行完毕。
如果未按照本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回原告任捷的其他诉讼请求。
案件受理费人民币4323元（已减半收取），由原告任捷负担人民币4000元，被告海门证大滨江置业有限公司负担人民币323元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费人民币8646元（户名：南通市财政局；开户行：中国银行南通市西被闸支行；账号：471558227682）。
审判员 吴晓华
二〇一三年十二月二十日
书记员 姚 丹