江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏11民终69号
上诉人（原审被告、反诉原告）：南京仁川食品有限公司，住所地：江苏省南京市栖霞区迈皋桥街道迈皋桥创业园1-309号。
法定代表人：刘伟，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王精贤，该公司员工。
委托诉讼代理人：石云马，江苏江成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：镇江市惠灵顿膜业有限公司，住所地：江苏省镇江市丹徒新城工业园盛园路东侧中小企业创业园（盛园路与瑞山东路交界处）。
法定代表人：崔树峰，该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨正龙，镇江市丹徒区中天法律服务所法律工作者。
上诉人南京仁川食品有限公司（以下简称仁川公司）因与被上诉人镇江市惠灵顿膜业有限公司（以下简称惠灵顿公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省镇江市丹徒区人民法院（2015）徒商初字第338号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
仁川公司上诉请求:撤销原审判决，依法驳回惠灵顿公司的诉讼请求，改判为惠灵顿公司返还多收取的2013年电费296882.334元，惠灵顿多收取电费构成违约，导致合同解除。
惠灵顿公司辩称，2013年仁川公司自己用电电量中的临时用电和1月份用电应当算在仁川20**年10-12月装修建设过程中。以2013年为计费周期不合理，应该2013-2014年总年度来计算。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
惠灵顿公司向一审法院起诉请求：判令1、仁川公司给付租金285309元（自2015年8月1日计算至2016年4月30日，95103元/季度×3个季度）；2.给付滞纳金256778.1元（95103元×1%×90天×3个季度）；
仁川公司向一审法院反诉请求：1.解除房屋租赁合同；2.惠灵顿公司退还租赁保证金70400元；3.惠灵顿公司给付违约金及损失10万元；4.惠灵顿公司退还多收取的电费313413.4元（仁川公司原主张：要求惠灵顿公司退还其超出供电部门向惠灵顿公司收取总费用的差额156343.64元，并退还其为惠灵顿公司交纳的惠灵顿公司自用电费174172.18元，案件审理中，变更该项诉讼请求为要求惠灵顿公司退还多收取的电费313413.4元）。
一审法院认定事实：2012年9月8日，惠灵顿公司（甲方）与仁川公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，惠灵顿公司将自有厂房及场地租赁给仁川公司使用，具体为丹徒新城工业园盛园路28号5-3#楼厂房第一、第二层及附近空地；房屋租赁期共60个月，自2012年11月1日至2017年10月31日。对租金支付双方约定：前36个月，房屋租金25200元/月，第四年度26400元/月，第五年度27600元/月，厂房空地租金6501元/月，第四年度7584元/月，第五年度8668元/月，租金按季度支付，起算时间为2012年11月1日，第一次付款时间为2012年9月10日前，以后于每季度末前支付下一季度租金，先租后用，逾期不交，每天加收1%滞纳金。逾期一月，惠灵顿公司有权停电、停水及变卖仁川公司设备作为租金和水电费。合同签订后3日内，仁川公司交纳履约保证金（金额按两个月房租计算），合同期满后，仁川公司如无违约，惠灵顿公司在合同期满3日内返还仁川公司。对租赁期间的相关费用双方约定：惠灵顿公司保证仁川公司120千瓦的用电量，仁川公司每月按时交纳水电费，水电费价格参照相关标准收取，产生的损耗按使用比例收取。关于仁川公司解除权合同第八条第二款第一项约定：惠灵顿公司不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响使用的，仁川公司有权解除合同。合同签订后，仁川公司向惠灵顿公司交纳保证金70400元，并在承租楼房一、二层进行隔间改造，用于职工居住生活，在楼房附近的空地自建了传达室、洗衣房、生产车间等，进行紫燕百味鸡熟食加工。惠灵顿公司在租赁楼房的一层西南角设电表房，电表房中装有仁川公司的分表，惠灵顿公司根据该分表数据制作缴费单通知仁川公司交纳电费，仁川公司另行在租赁楼房西侧的配电房安装了一只分表，用以自行核对实际用电量。租赁期间，仁川公司根据惠灵顿公司制作的缴费单定期向惠灵顿公司支付租金及水电费，惠灵顿公司另行向供电部门交纳厂区内的全部电费。关于仁川公司应交电费金额，惠灵顿公司在每月缴费单中注明电表度数、比率（80）、单价（2013年3月1日前单价为1.15元、此后为1.1元）、总金额。租赁期间，惠灵顿公司向供电部门提出增容申请，将原有变压器容量200KVA增容300KVA，总容量500KVA。2014年7月初，双方因电费问题发生矛盾，镇江市公安局丹徒分局城区派出所民警进行现场调处，但就电费问题双方并未达成书面协议。2014年7月中旬，在仁川公司见证下，惠灵顿公司更换了计收电费的分表和互感器。此后仁川公司继续租赁房屋并交纳租金及水电费，其中，租金交纳至2015年7月31日，水电费交纳至2015年6月。惠灵顿公司共向仁川公司收取自起租日至2014年6月的电费564942元，向供电部门交纳这一期间的电费610172.04元。2015年7月下旬，仁川公司向惠灵顿公司发出解除房屋租赁合同通知，告知惠灵顿公司因其经常收取不合理费用，多次乱收水电费、停水停电，给仁川公司造成巨大损失，难以实现合同目的，告知惠灵顿公司自收到通知时起房租租赁合同解除，双方据实结算费用，如超过十日惠灵顿公司不办理移交手续，视为默认已完成租赁物的移交工作。2015年8月，惠灵顿公司向仁川公司复函称仁川公司所述不属实，不同意解除房屋租赁合同。惠灵顿公司诉讼来院。2016年3月，原审法院对涉案租赁房屋进行现场查看，房屋及场地处于空置状态，仁川公司已不在租赁房屋内生产，人员及设备等已全部撤离。
一审法院认为：关于是否存在惠灵顿公司向仁川公司收取的自起租日至2014年6月期间的电费超过其向供电部门交纳电费的问题。（1）关于电费总额。根据仁川公司提供的惠灵顿公司向其出具的收款收据及供电部门出具的这一期间的电费发票，仁川公司共向惠灵顿公司交纳这一期间的电费564942元，惠灵顿公司共向供电部门交纳电费610172.04元，并不存在仁川公司所述超额的事实。（2）关于电费单价。因双方在租赁合同中未明确约定电费单价，也未明确约定按照供电部门电价标准计费，但惠灵顿公司每月向仁川公司出具的缴费单已明确注明电费单价为1.1元，直至仁川公司自行搬离承租房屋前，仁川公司一直按照单价1.1元左右交纳电费，在此期间，仁川公司未提出异议，双方关于电费单价已形成交易习惯。（3）关于用电量。原审法院向供电部门咨询了解：用户使用容量为200KVA的变压器，自行安装分表计量时，可以选择使用400/5的互感器，但是精度会受影响。仁川公司认为200KVA容量的变压器无法使用400/5的互感器的观点不能成立。仁川公司主张2014年7月换表前惠灵顿公司使用的是40倍率的互感器因无证据支持，不予采信。综上，现有证据不足以证明惠灵顿公司存在多收电费的事实，对仁川公司的该项抗辩意见不予采纳。2、关于惠灵顿公司有无对仁川公司多次停水停电致使其无法正常生产经营的问题。仁川公司据以证明上述事实的证据是一份2014年7月10日的接处警工作登记表，该登记表仅记录双方因用电电费问题发生矛盾，并无停水停电的记载，仁川公司也未进一步举证惠灵顿公司实施多次停水停电的行为，对该项抗辩意见不予采纳。
惠灵顿公司与仁川公司签订的租赁合同真实、合法，应属有效。本案的争议焦点是：仁川公司是否有权依据《房屋租赁合同》第八条第二款第一项约定行使约定解除权或法定解除权？《房屋租赁合同》第八条第二款第一项约定的违约行为系惠灵顿公司不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，涉案房屋已由仁川公司使用二年多，本案不属于该条约定的违约情形，该条款约定的解除权不适用于本案。根据认定的事实，惠灵顿公司并不存在多收电费及多次停水停电的违约行为，仁川公司并无行使法定解除权的合法事由。但考虑到仁川公司实际已从承租房屋内搬出，另行建房生产，继续履行租赁合同已无实际可能，对仁川公司要求解除合同的诉讼请求予以支持。仁川公司自行搬离承租房屋，属于违约行为，应当赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，考虑到仁川公司已于2015年7月书面通知与惠灵顿公司解除合同，且实际搬离，惠灵顿公司对此已经知晓，造成租金损失扩大，惠灵顿公司自身也存在一定过错，由仁川公司赔偿惠灵顿公司六个月的租金损失较为合理，对惠灵顿公司主张滞纳金的诉讼请求不予支持。因惠灵顿公司在履行租赁合同期间不存在多收取电费、停水停电等违约行为，对仁川公司要求其给付违约金及损失、退还电费的反诉请求不予支持。
一审法院判决：一、解除惠灵顿公司与仁川公司于2012年9月8日签订的房屋租赁合同；二、仁川公司于判决生效后十日内给付惠灵顿公司租金损失190206元；三、惠灵顿公司于判决生效后十日内返还仁川公司租赁保证金70400元；四、驳回惠灵顿公司的其他本诉请求；五、驳回仁川公司的其他反诉请求。本诉部分案件受理费9220元，由惠灵顿公司负担5985元，仁川公司负担3235元；反诉部分案件受理费6205元，由惠灵顿公司负担903元，仁川公司负担5302元。
二审中，当事人未提交证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院另查明，2013年1月-12月，惠灵顿公司分别向供电公司缴纳电费6323.93元、25780.13元、23713.82元、25142.62元、22695.95元、31175.55元、35519.18元、45686.22元、42672.85元、10701.85元、30989.02元、31561.81元，共计331962.93元。2013年1月-12月，惠灵顿公司向仁川公司分别出具缴费单，载明1-12月的电费分别为21554元、30802元、28750元、25969元、29797元、40665元、45162元、45514元、40156元、26144元、32208元、39072元，合计405793元。
还查明，2012年9月8日，仁川公司和惠灵顿公司签订的房屋租赁合同第六条约定：惠灵顿公司保证仁川公司120千瓦的用电量。仁川公司应每月按时交纳水电费，水电费价格参考相关标准收取。
本院认为，惠灵顿公司与仁川公司签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。双方在租赁合同第六条约定：惠灵顿公司保证仁川公司120千瓦的用电量。仁川公司应每月按时交纳水电费，水电费价格参考相关标准收取。但从本案审理过程看，双方并未对收取电费的相关标准进行具体明确的约定。但从公平处理的角度看，惠灵顿公司收取仁川公司的电费，应与仁川公司实际用电按照标准收取的费用相当。从本案的实际情况看，2013年仁川公司向惠灵顿公司缴纳的电费，已超出其实际用电费用，双方因为电费问题也实际产生纠纷，并向公安部门报警，之后双方对电费问题未能协商一致。由于双方对用电问题未能协商一致，导致仁川公司生产经营可能不能正常进行，致使租赁合同目的不能实现，故仁川公司享有合同的法定解除权，仁川公司可解除租赁合同。2015年7月下旬，仁川公司向惠灵顿公司发出解除房屋租赁合同通知，告知惠灵顿公司自收到通知时起租赁合同解除。故该合同已于2015年7月解除。
关于是否违约的问题。双方在合同履行过程中均未违约。产生矛盾的主要原因是双方在租赁合同中对电费的约定不明，且事后未达成一致，导致合同不能履行。因仁川公司不存在违约行为，惠灵顿公司向仁川公司主张2015年8月之后的租金及滞纳金，没有事实和法律依据，不予支持。因仁川公司不存在违约，按照合同约定，惠灵顿公司应当向仁川公司返还租赁保证金70400元，仁川公司的该请求应予支持。因惠灵顿公司也未违约，仁川公司向惠灵顿公司主张10万元违约金的请求，没有事实和法律依据，亦不予支持。
关于仁川公司要求惠灵顿公司返还多收取的电费的问题。2013年，惠灵顿公司向仁川公司多收取电费73830.07元，该费用惠灵顿公司应当返还给仁川公司。
综上，一审法院适用法律不当，上诉人的上诉请求部分能够成立，本案应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持江苏省镇江市丹徒区人民法院（2015）徒商初字第338号民事判决第一项；
二、撤销江苏省镇江市丹徒区人民法院（2015）徒商初字第338号民事判决第二、三、四、五项；
三、镇江市惠灵顿膜业有限公司于本判决生效后十日内返还南京仁川食品有限公司租赁保证金70400元、电费73830.07元；
四、驳回镇江市惠灵顿膜业有限公司的诉讼请求；
五、驳回南京仁川食品有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉部分案件受理费9220元，由镇江市惠灵顿膜业有限公司负担；一审反诉部分案件受理费6205元，由镇江市惠灵顿膜业有限公司负担1861元，由南京仁川食品有限公司负担4344元。二审案件受理费6002元，由镇江市惠灵顿膜业有限公司负担1440元，由南京仁川食品有限公司负担4562元。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 毅
审 判 员 黄 甦
代理审判员 严晓璞
二〇一七年十月九日
书 记 员 武云子