杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭西民初字第2844号
原告（反诉被告）：程婵。
委托代理人：应大土。
委托代理人：应瑾。
被告（反诉原告）：张顺林。
委托代理人：谷延飞。
委托代理人：车灵。
原告程婵诉被告张顺林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月6日受理后，依法由审判员杨志敏独任审理。2015年9月1日，被告提起反诉，本院受理了反诉，并于2015年9月29日合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）程婵及其委托代理人应大土、被告（反诉原告）张顺林及其委托代理人车灵、谷延飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：为便于招收培训就近学校学生复习巩固提高外语，原告租赁被告的房屋。双方于2014年10月1日签订《房屋租赁合同》，原告承租被告坐落于西湖区求智巷9号3单元104室南面的两个房间，约25个平方米（含厕所一个），租赁期为一年，自2014年10月1日至2015年9月30日，年租金33600元，月租金2800元。租赁合同签订后，原告曾先后向被告汇款租赁费29700元，其中包括房屋押金5600元。合同签订后，原告招收了一批学生，但租赁房间仅使用二个月，两间房其中的一间和厕所就被当地政府城管部门以违法建筑拆毁，本与原告约定培训的学生家长前来考察现场后都因场地原因不愿参加培训，严重影响原告的招生计划，导致相应经济收入损失。为此原告曾与被告协商要求减少租金，均遭到被告拒绝。因原告先前招收的学生都是租赁房周围学校的在校学生，原告已与学生父母约定在先，为便于学生放学后就近学习及父母接送，只能违心向被告续交租金，勉强坚持到2015年6月份首批学生学习约定期满。之后，原告提出终止房屋租赁合同，但被告不同意。经协调无果，原告无奈于2015年7月9日向被告寄送了解除合同通知。被告不能依约向原告提供二间房间的使用面积已属违约，故请求法院判令：1、被告向原告返还房屋押金5600元，退还预付租金18500元的三分之一计6166元，支付违约金2800元，合计14566元；2、本案诉讼费由被告承担。
被告答辩并反诉称：原、被告于2014年10月1日签订《房屋租赁合同》，约定将西湖区求智巷9号3单元104室南面两个房间出租给被告使用，年租金33600元，租赁期间的水电费由原告负担，并约定任何一方违约，须向对方交纳一个月租金作为违约金。在租赁期间，被告自行拆除南侧房间的墙体，双方就租赁合同的履行变更达成一致意见，由被告将西侧一间小房间弥补给原告使用，同时被告自2015年1月1日起至6月30日止每月房租减少300元。而且实际上，违章房间墙体虽然拆除，但装配了玻璃门窗，该场地仍可使用，原告仍在继续使用，原告使用的面积比原来有所增加，并未减少，减少只有房租。故南侧房间外墙的拆除行为并未影响原告的正常使用。2015年1月2日，被告收到8200元，但同时又以现金方式返还给原告700元。原告生源枯竭是原告自身行为所致，与案涉租赁合同无关。原告擅自单方解除合同，并拖欠水电费和租金（2015年7月1日至2015年9月30日）共计9496元，并损坏装饰墙纸。故反诉请求法院判令：1、原告支付拖欠的2015年7月1日至2015年9月30日的房屋租金8400元；2、原告支付违约金2800元；3、原告支付水电费1174.6元（2068度×0.568元／度）；4、房间内的墙面装饰恢复原状；5、反诉诉讼费由原告承担。
原告针对被告的反诉，答辩称：1、违章租赁房间被拆毁，致使原告不能达到原本租房使用的目的，故原告提前解除合同符合合同法第九十四条的规定，即因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。而且，从根本上讲，被告出租的一间房间本身属于违章建筑，故本案租赁合同应属无效，原告不同意支付违约金及未使用期间即2015年7月至9月份的租赁费。2、被告与原告签订房屋租赁合同时，没有将南侧出租房间是违法建筑如实告知原告，被告存在明显过错行为，应由被告承担原告全部损失。3、被告主张的墙纸损坏与原告无关。而被告主张的电费应包括被告自身家庭使用部分，故原告只同意支付其实际使用的相应电费。
原告提供了下列证据材料：
1.房屋租赁合同1份，用于证明原、被告双方有房屋租赁合同关系，租赁房为两个房间，年租金为33600元；
2.交通银行网上转账电子回执3张，用于证明被告收到原告银行转账款合计29700元的事实；
3.照片3张，用于证明2014年10月1日至2014年12月5日前，被告提供给原告使用两间租赁房间的情况；
4.通知1份、照片1张，用于证明2014年12月5日后，其中一间租赁房间因属于违章建筑被拆除的事实；
5.录音光盘和文字整理材料1份，用于证明2015年7月3日双方到所在社区调解的事实；
6.解除合同通知1份、邮政特快专递1份，用于证明原告解除租赁合同的事实。
原告提供的证据经质证，被告对证据1无异议；对证据2无异议，但因为后面租金降低至2500元／月，故而被告退还过原告700元现金；对证据3的真实性无异议，但证明对象有异议；对证据4的真实性无异议，但证明对象有异议，通知中虽然通知12月5日拆除，但实际是原告在12月底前自行拆除的。虽然拆除了南侧房间，但是双方协商将西侧另外一间小房间弥补给原告使用，且拆除的这间场地也仍然由原告在使用；证据5，录音里面并没有协调的具体内容，故不予质证；对证据6没有异议，被告是在2015年7月10日收到该份通知的。
被告提供了下列证据材料：
1.房屋租赁合同1份，用于证明房屋租赁合同的相关约定；
2.电费缴费通知1批、电表照片1张，用于证明原告拖欠水电费；
3.合同解除通知书1份，用于证明原告擅自解除合同；
4.照片与光盘1份，用于证明租赁房屋符合居住使用条件的事实；
5.转账凭证1份，用于证明原告租金支付至2015年6月及租赁房间在拆除墙体后，双方协商减让租金300元即由原先的2800元／月变更为2500元／月，合同继续履行的事实；
6.手机短信通知1份，用于证明催交租金的事实；
7.墙纸损坏照片1份，用于证明损坏房屋设施的事实。
被告提供的证据经质证，原告对证据1真实性无异议；对证据2的真实性无异议，但对被告主张的欠费数额有异议，被告事先并没有与原告确认过电表度数；对证据3的真实性无异议，但证明对象有异议，租赁房屋最北面的墙体被拆除，刮风、下雨则该房间都无法使用，而且唯一的厕所也被拆除；对证据4的真实性无异议，但证明对象有异议；对证据5的真实性无异议，但双方没有达成降低租金的协议；对证据6的真实性无异议，但证明对象有异议，租赁房间是违章建筑，原告发出口头通知后就已经停止使用，双方也已经闹僵，故不可能再使用到月底；对证据7的真实性无异议，但证明对象有异议，墙纸损坏与原告没有关系。
被告申请证人汤某出庭作证，证人陈述：证人与被告的妻子是朋友，与原告也认识。2015年5月26日，证人约好要跟原告一起去旅游，在进入案涉房屋的西侧小房间等候、整理物品前，证人听到被告妻子车灵说：“程婵妈妈你也有小房间的钥匙，你也可以开的。”
原、被告提供的证据及证人证言，本院认证如下：原告提供的证据1、2、6同被告提供的证据1、5、3，双方对这些证据的真实性均无异议，故本院均予以认定；原告提供的证据3、4、6的真实性，被告均无异议，故本院对其真实性均予以认定；原告提供的证据5，通话内容只能证明双方到社区有过调解。被告提供的证据2、4、6的真实性，原告没有异议，故对其真实性本院予以认定；证据7，因不能反映拍摄时间，也不能证明与原告有关，故本院不予认定。证人证言系孤证，且证言与待证事实之间没有证明效力，故本院不予认定。
根据上述确认的证据以及当事人的陈述，本院认定本案事实如下：
2014年10月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》1份，约定：被告将坐落于杭州市西湖区求智巷9号3单元104室（其中南面的两个房间）出租给原告使用；租期一年，自2014年10月1日至2015年9月30日；年租金33600元，第一次在合同签订后三天内，支付三个月租金8400元，第二次、第三次分别在2014年12月1日、2015年3月1日前支付8400元，第四次在2015年6月1日前支付2800元。原告支付被告5600元押金，合同终止后抵租金使用；被告保证拥有房屋产权，提供相应证明。被告拥有该房屋使用一间卧室和天井的权利。被告负责改建房屋内洗手间，使其正常可以使用，并负修缮责任；房屋租赁期间的水费和电费由原告支付，电费按分电表1电数实际使用支付。合同签订后，被告将租赁房间交付原告。原告于2014年10月2日转账给被告押金5600元、租金8400元，合计14000元。
2014年12月4日，因案涉租赁房屋院内搭建违法建筑，杭州市西湖区西溪街道办事处通知被告要对违法建筑进行拆除。之后，被告将出租给原告的南面外侧一间房间自行搭建的外墙体拆除，原位改做成一面塑钢门窗，搭建在院内天井的厕所属于违法建筑，被告自行拆除了顶棚。2015年1月2日，原告转账支付被告租金8200元。2015年4月12日，原告再次转账支付被告租金7500元。2015年7月9日，原告向被告寄送《解除合同通知》，以被告拆违导致其中一间租赁房间被拆除，合同无法正常履行为由，解除双方之间的房屋租赁合同，并明确从2015年7月9日起不再使用租赁房间。次日，被告收讫上述解除通知。
另查明：被告是杭州市西湖区求智巷9号3单元104室房屋的所有权人。该房屋中东侧两间房间出租给原告使用，西侧一小房间被告自用。出租的两间房间中南面一间，被告在出租前已经违法进行过改造，即将南面原墙体拆除，包入阳台后重新砌墙。被告在房屋内自装两个电表，其中标为“南房电表”的电表度数为2068度，标为“西房电表”的度数为282度。
本院认为：根据原、被告所签《房屋租赁合同》的约定，出租物应为两间房间。虽然其中一间存在违法改造的问题，但是这并不影响涉案房屋仍是合法建筑的属性，故涉案合同不能认定存在无效的情形，对双方当事人均有法律约束力。在合同的履行中，被告提供的房间因墙体违建被拆除，拆除后的房间已经不符合双方之合同约定，故被告的行为已经构成违约，应当就此承担违约责任。被告辩称其已经采取补救措施，双方也已经就此达成合意，被告亦减低租金。虽然原告对被告的辩称予以否认，但是根据拆除后双方履行合同情况来看，被告的辩称更符合日常生活经验。理由为：根据合同对于租金的约定，三个月租金是8400元，即每月2800元，租金三个月一付。争议房间墙体被拆除后，原告于2015年1月2日支付8200元，在发生争议房间墙体被拆后少付些租金是合乎情理的。2015年4月12日，原告第三次支付租金7500元，该数额当然也是对应三个月租金即每月降低至2500元。原告的支付行为不仅符合合同之约定，也符合双方之交易习惯。假设如原告所言，拆除后其未再使用争议房间，被告也未就此与其协商达成补救措施，则其不可能在2015年4月12日按照每月2500元标准支付租金，故原告的上述主张本院不予采纳。而且从原告自己所发解除通知，亦可见原告“从2015年7月9日起不再使用租赁房间”，反之原告在此之前一直再使用租赁房间。据此，被告虽然违约，但是原告接受其补救措施，故理应按照重新约定的每月2500元标准支付租金。
关于应支付的租金。该项争议涉及案涉房屋租赁合同原告是否有权解除。根据合同法的规定，当事人一方有违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。被告提供的租赁房间因其自身过错导致租赁房间不再符合双方之合同约定，而且被告负有提供厕所的义务，而被告现在提供的厕所亦是违法搭建，故被告的上述违约行为已经构成根本性违约，原告有权据此解除合同，案涉房屋租赁合同自解除通知到达被告时即2015年7月10日解除。虽然原告接受了被告的补救措施，但是该行为属于防止损失的扩大，并不导致被告违约行为继而转化成符合双方之约定，故被告辩称原告擅自解除合同，于法无据，本院不予支持。据此，原告已支付的租金24100元所对应的租期是2014年10月1日至2015年6月30日，该段期限如前所述原告一直在使用租赁物或接受被告采取的补救措施，故其要求部分返还租金没有依据，本院对原告的该项请求不予支持。而且原告尚须支付被告2015年7月1日至7月9日的租金共计726元。因被告违约导致合同解除，故原告有权要求被告按照合同约定的数额即2800元支付违约金，并返还房屋押金5600元。案涉房屋租赁合同的解除是因被告违约所致，故被告无权要求合同解除后的租金及违约金，被告的该两项诉请，没有法律依据，本院不予支持。
关于电费，合同约定“电费按分电表1电数实际使用支付”，故原告是知晓分电表存在的。被告提供的分电表照片虽然不是称电表1或电表2，而是“南房电表”和“西房电表”，但是根据房间的具体使用面积和用途，可以推断出“南房电表”就是合同所约定的分电表1。既然双方明确约定按照分电表分摊电费，则如果分电表不是新装而是已经有度数，则双方会按照出租市场惯例先行核对电表度数，然而双方未在合同中核对度数，故被告主张分电表是新装更符合常情，因此，原告应当按照“南房电表”上的度数支付电费。虽然被告提供的电表照片未显示拍摄时间，但结合被告提供的每月电费通知书显示的度数，被告主张的2068度在合同解除之前已经能够达到，故本院对被告主张的电费金额予以支持。关于被告请求墙面装饰恢复原状，因被告不能提供墙纸受损发生在原告使用期间，故本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二百一十六条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、张顺林返还程婵房屋押金5600元、支付违约金2800元；
二、程婵支付张顺林租金726元、电费1174.6元；
三、上述第一、二项相互折抵，张顺林还应支付程婵款项6499.4元，该款于本判决生效之日起十日内付清；
四、驳回程婵的其他本诉诉讼请求；
五、驳回张顺林的其他反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取82元（程婵预交），由程婵负担57元，由张顺林负担25元。反诉案件受理费减半收取54元（张顺林预交），由张顺林负担29元，由程婵负担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费10元。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行杭州湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审判员 杨志敏
二〇一五年十一月四日
书记员 陈 赛