舟山市定海区人民法院
行 政 判 决 书
（2017）浙0902行初46号
原告舟山市定海佳恒塑料机械厂，住所地舟山市定海区金塘镇新道东路***号。
投资人郑波，厂长。
委托代理人邵素娜，女，1975年1月6日出生，汉族，住舟山市定海区，系郑波妻子。
被告舟山市国土资源局，住所地舟山市新城千岛路159号。
法定代表人虞国平，局长。
应诉负责人陈天辉，舟山市定海不动产登记中心主任。
委托代理人王良平，浙江六和（舟山）律师事务所律师。
委托代理人焦海天，浙江六和（舟山）律师事务所律师。
原告舟山市定海佳恒塑料机械厂诉被告舟山市国土资源局不动产行政登记一案，本院于2017年8月15日立案受理后，向被告送达了起诉状副本及应诉通知书，并于同年10月11日组成合议庭公开开庭进行了审理。原告及委托代理人、被告应诉负责人及委托代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
被告舟山市国土资源局下属金塘不动产登记中心当场作出编号为2017-7-31的不予受理告知书，告知郑波不予受理其申请的不动产登记，并告知涉案宗地尚未办理农转用和征收手续，且宗地内存在未经批准的违章建筑。
原告诉称：原告系一家个人独资企业，从事料筒、螺杆制造、加工。2005年之前，原告位于金塘镇新道东路的厂房因被国土部门认定为违法建筑而遭拆除。2007年后，原告从本镇仙居社区居民朱松祥处购买了一处老厂房。2009年时，金塘管委会曾发文拟帮助本镇小企业解决历史遗留的土地证问题，但对原告一直未给予帮助。近来，原告欲打算翻建厂房，就去被告下属金塘中心所要求办理土地证，但被告却以该宗地尚未办理农转用和征收手续，且宗地内存在未经批准的违章建筑为由，向原告投资人作出编号2017-7-31不予受理告知书。原告为维护自己的合法权益，故向人民法院提起行政诉讼，要求撤销该不予受理决定，并责令被告受理原告的登记申请。
原告提供如下证据（复印件）：
一、申请报告（落款时间为2013年12月14日，申请理由与本案起诉理由基本相同，申请内容为办理企业土地证）和营业执照；
二、厂房买卖协议、转卖厂房协议、场地转让协议三份，拟证明涉案厂房买卖经过，即该厂房原由舟山市定海金峰建材有限公司于1999年6月12日出卖给原金塘大丰镇启东村村民委员会，该村委会在同年6月29日又转卖于本村村民朱松祥用作养兔场，而朱松祥又于2007年7月16日将涉案厂房出卖给原告投资人郑波；
三、数字地籍调查图一份，拟证明涉案厂房土地性质原属于工业用地；
四、补充说明一份，内容为金塘镇经贸办为帮助金塘辖区内企业解决历史遗留的土地证问题，应环保部门要求而于2009年2月11日告知各企业主的一份要求各企业如何填写环保基本信息调查表及何时送报镇政府相关科室的一份书面补充说明。拟证明金塘镇政府当初在帮助辖区内小企业解决历史遗留的土地证问题上搞双重标准，歧视原告；
五、金信访答字（2015）第36号、舟土资定访答字（2016）19号、金信访处字（2017）第43号三份信访答复意见书，拟证明原告投资人郑波为涉案厂房办证、被人陷害判刑及父亲审批宅基地等事项向有关部门多次信访的事实。
上述证据，拟证明原告于2017年7月31日向被告提供的不动产登记申请材料。
被告辩称：一，原告诉讼主体不适格，本案不予受理决定的行政相对人是原告投资人郑波，而非原告，故舟山市定海佳恒塑料机械厂作为原告起诉主体不适格。二、被告作出不予受理决定合法，理由如下：首先，原告投资人经多次信访被告知仍未能按《不动产登记条例》第十六条的规定提供相关申请材料，致使被告无法受理；其次，原告投资人申请登记的土地利用现状地类为设施农用地，规划用途为设施农用地，而按《土地管理法》第四十四条第一款规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续，而本宗地并未办理相关手续；最后，市、区信访局和国土信访部门多次以信访件形式告知该宗地因涉嫌违法用地和违章建筑不能办理不动产登记，原告投资人对此是明知的。综述，被告认为作出涉案不予受理决定并无不当，请求驳回原告起诉。
被告在法定期限内向本院提供具体行政行为的证据、依据：
一、土地利用现状图（局部）、规划图（局部）及现场照片，拟证明涉案宗地土地利用现状地类为设施农用地，规划用途为设施农用地，且宗地上存在着违法建筑；
二、《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》及《土地管理法》节选，拟证明被告适法正确。
经庭审质证，对原、被告提供的证据，本院认证如下：
关于原告提供的证据：被告认为，证据三数字地籍调查图是原告在庭审中才提供的证据，且该图并非土地权属来源材料之一；而其他证据明显与《不动产登记暂行条例实施细则》第九条、第三十五条所规定的相关申请材料不相符而退还了原告。经审核，首先，对原告是否提供申请材料一节。本院认为，现行《不动产登记暂行条例》虽然未对如何交接申请材料作出详细规定，但依正当程序原则，登记机构对申请人提供的材料应当出具注明收到日期的书面凭证。如此，既可减少对“视为受理”的争议，又可使当事人明确需补正的内容。本案被告未予出具收件凭证，则除证据三因当庭提供外，本院视申请人提供了上述其他申请材料。其次，审核原告提供申请材料的合规性，本院认为，申请报告及营业执照系类案申请必备的材料，而非属本案所涉的《不动产登记暂行条例实施细则》第九条所指的相关申请材料，且申请报告落款时间及内容均不符合法定形式；三份厂房买卖协议只能说明涉案厂房实际占有人的变化过程，不具有证明厂房合法建筑面积多少及土地权属合法来源的证明力；数字地籍调查图不是土地权属来源材料之一，至于其他的证据如补充说明和信访材料均与本案没有关联性。
关于被告提供的证据：原告认为，土地利用现状图和规划图所显示的原告厂区土地为设施农用地，该结果与原告在2007年购买厂房时向金塘国土所有关人员咨询后得到的口头答复系工业用地不一致，况且即使是设施农用地，被告也应当告知如何办理农转非等手续，对厂房照片也是如此认为，假如存有违法建筑，被告也应及时对违法建筑作出处理，以便原告申请登记。经审核，土地利用现状图和规划图是确定土地性质的法定依据，至于原告陈述的其于2007年购买厂房时向当地国土部门人员咨询一节，无证据证实，且即使原告所说属实，国土部门个人之言亦不具有相关法律效力。
本案确认如下事实：
原告舟山市定海佳恒塑料机械厂系一家个人独资企业，投资人郑波，从事料筒、螺杆制造、加工，原告厂房原由舟山市定海金峰建材有限公司占有、使用。金峰建材公司成立于1995年5月，四年后，该公司因生产经营不善，将厂房及厂区内土地使用权变卖给原金塘大丰镇启东村村民委员会。该村委会在同年6月29日又转卖于本村村民朱松祥用作养兔场，而朱松祥又于2007年7月16日将涉案厂房出卖给原告投资人郑波。2017年7月31日，郑波随带申请报告、营业执照、厂房买卖协议、补充说明及相关信访答复件等材料去被告下属金塘不动产登记中心为该厂申请办理土地证。同日，该不动产登记中心当场作出编号为2017-7-31的不予受理告知书，告知郑波不予受理其申请的不动产登记，并告知该宗地尚未办理农转用和征收手续，且宗地内存在未经批准的违章建筑。原告不服该答复，于2017年8月15日向本院提起行政诉讼，本院于当日立案受理。
另，经本院依职权调查，未能查获原舟山市定海金峰建材有限公司成立时涉案厂房及厂区内土地有关审批建造等资料。
本院认为：一、行政诉讼法第二条规定，公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起诉讼。本案郑波在向被告下属金塘不动产登记中心申请涉案企业不动产（土地）登记时，系以舟山市定海佳恒塑料机械厂的投资人身份，而非委托代理人的身份，故被告以郑波为行政相对人作出不予受理告知书，原告不服有权对该不予受理行为提起行政诉讼。二、2007年10月1日起施行的《物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生法律效力。《不动产登记暂行条例》第三条规定，不动产首次登记、变更登记、转移登记…等，适用本条例。第十四条第二款第（一）项规定，尚未登记的不动产首次申请登记可以由当事人单方申请。本案中，涉案厂房在《物权法》施行前几经易手，但均未办理登记，故原告本次申请登记性质上应属于首次登记。三、2015年3月1日施行的《不动产登记暂行条例》第四条第一款规定，国家实行不动产统一登记制度。《不动产登记暂行条例实施细则》第二条第二款规定，房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。本案中，原告提交的申请报告内容虽仅载为申请土地登记，但其于2017年7月31日申请登记，依《不动产登记暂行条例》之规定，在该宗地上存在厂房等建筑物情况下，不动产登记机构依法应视原告申请的是整体厂房和土地的不动产登记。四、对于原告申请的厂房和土地的不动产登记，对照《不动产登记暂行条例实施细则》之相关规定，申请的要么是“国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记”，要么是“集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权首次登记”。《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条规定，申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，应当提交下列材料：（一）不动产权属证书或者土地权属来源材料；（二）建设工程符合规划的材料；（三）房屋已经竣工的材料；（四）房地产调查或者测绘报告；（五）相关税费缴纳凭证；（六）其他必要材料。第四十五规定，申请集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权首次登记的，申请人应当根据不同情况，提交下列材料：（一）有批准权的人民政府批准用地的文件等土地权属来源材料；（二）建设工程符合规划的材料；（三）权籍调查表、宗地图、房屋平面图以及宗地界址点坐标等有关不动产界址、面积等材料；（四）建设工程已竣工的材料；（五）其他必要材料。本案根据原告在庭审中的陈述，认为其本次申请的是“国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记”，但是，纵观原告在本案中所提供的相关申请材料，没有一件材料符合上述细则第三十五条的规定，就算是三份买卖合同，也只能证明原告现时拥有对涉案厂房及土地的占有和使用权，而不能证明厂房和土地本身就是合法的。五、被告鉴于原告提交的相关申请材料近乎空白，依据《不动产登记暂行条例》第十七条第一款第（三）项之规定，当场书面告知不予受理符合相关规定。但予以指正的是，被告下属办证窗口在对原告提供的材料未作登记情况下直接退还申请人，做法欠妥。对于材料不齐全的，被告在告知不予受理的同时应一次性告知需要补正的全部内容，而不是告知不予登记的理由。但在面对行政机关说明理由错误等瑕疵时，法院应当如何抉择，也是一个普遍性的见仁见智的难题。固然，说明理由既是行政机关应当遵循的法定义务，同时也是法律赋予相对人的程序权利，应当得到尊重，但从实际效果来看，如果法院判决行政机关重新作出“告知”，也仍然无法改变原告本次申请不能登记的结果，故本院对原告提起的撤销不予受理告知之诉求不予支持，但被告应在判决后采取补救措施，对其在庭审中重新告知的理由给予原告再次以书面形式告知。六、对于原告提出的要求责令被告受理申请一节，本院认为，原告初次申请登记被拒，并不当然的剥夺了原告以后再次申请的权利。若时机成熟或材料符合要求，原告仍然可以再次向被告申请登记。
综上所述，被告作出的不予受理告知，虽有瑕疵，但结果正确。原告要求撤销无事实和法律依据，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：
驳回原告舟山市定海佳恒塑料机械厂的诉讼请求。
案件受理费50元，由舟山市定海佳恒塑料机械厂承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。
审 判 长 曾宏涛
人民陪审员 张泽海
人民陪审员 范爱芳
二〇一七年十二月十三日
书 记 员 徐瑜鸿
?PAGE??