湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂襄阳中民一终字第00504号
上诉人（原审原告、反诉被告）李华琳，女。
委托代理人李启明，男。
被上诉人（原审被告）李玉萍，女。
委托代理人李建根，襄阳市樊城区中原法律服务所法律工作者。一般授权代理。
被上诉人（原审被告、反诉原告）李玉玲，女。
委托代理人李建根，襄阳市樊城区中原法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权代理：代为诉讼、代收法律文书、代为和解。
上诉人李华琳因与被上诉人李玉萍、李玉玲房屋租赁合同纠纷一案，不服襄阳市樊城区人民法院（2014）鄂樊城定民初字第00121号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年11月7日立案受理后，依法组成由审判员邢军担任审判长，审判员焦静平、代理审判员刘媛媛参加的合议庭，并于2014年11月24日下午公开开庭进行了审理。上诉人李华琳及其委托代理人李明启，被上诉人李玉萍、李玉玲的委托代理人李建根到庭参加诉讼。在二审庭审中，经法庭询问上诉人的上诉请求，上诉人李华琳及其代理人李启明明确表示，对一审判决第二项予以服从，不在提起上诉。本案现已审理终结。
原审判决认定：2012年7月13日，李华琳与李玉萍签订了一份《租房协议》，协议约定：甲方（李华琳）租赁乙方（李玉萍）位于襄阳市樊城区解放路襄州区邮政局家属院的二室一厅房屋，甲方向乙方交纳租房保证金1000元，每年租金7800元，若乙方因特殊情况需要收回房屋时，则应提前告知甲方，并将剩余租金及房屋保证金退还甲方，租赁期内，房屋内的所有设施的损坏都由甲方维修，租赁期为一年，以双方签订协议当日为准，甲方向乙方交纳租金和房屋保证金，乙方向甲方提供房屋钥匙和用电电卡之日起，计算租赁期。2012年7月13日，李玉萍出具了两份收条，内容分别为“今收到房屋保证金1000.00元，币壹仟元正。李玉萍，2012、7、13号”，“今收到房屋租金7800.00元正，币柒仟捌佰元正。李玉萍，2012、7、13号”。
原审判决另认定：李华琳所承租的位于樊城区解放路襄州区邮政局家属院房屋所有权人为李玉玲，证号为襄阳区字第00003898号。庭审中，李玉萍、李玉玲均认可系李玉玲委托李玉萍代为出租该房屋，且李华琳交给李玉萍的7800元房租，1000元押金均交给了李玉玲，李玉玲也给李玉萍出具了收条。
原审判决还认定：李玉萍与李华琳签订《租房协议》时，李华琳知道该房屋所有权人为李玉玲，李玉萍是代理李玉玲出租该房屋。另，该房屋所在的整栋楼房于2014年6月左右开始拆除。
原审法院认为：依法成立的合同，受法律保护，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。李华琳与李玉萍签订《租房协议》时，李华琳知道所要承租的房屋所有权人为李玉玲，李玉萍只是代理李玉玲出租该房屋，故该《租房协议》直接约束李玉玲和李华琳。李玉玲已经按照合同的约定将房屋（含钥匙、电卡、部分家具）交给了原告李华琳，李华琳也按照合同的约定支付了房租。现李华琳没有证据证明2013年1月20日搬出该房屋时李玉玲同意解除合同。且该房屋虽然在樊城区友谊街片区旧城改建范围内，但李华琳所承租的房屋于2014年6月左右才拆除，李华琳承租期限为2012年7月13日至2013年7月12日，双方的租房协议完全可以履行。且李华琳始终未将该房屋（含钥匙、电卡、部分家具）返还给被告李玉玲，该房屋在合同期内仍处在李华琳承租使用掌控下。故原审法院认为，李华琳在承租期限内未将房屋（含钥匙、电卡、部分家具）返还给李玉玲，李玉玲也不应当返还原告李华琳3900元房租。合同期满后，李华琳仍未将房屋钥匙、电卡返还给李玉玲，李玉玲也不应当返还李华琳押金1000元。该房屋拆迁时，李华琳租赁期限早已届满且已搬离该房屋，故原审法院认为李华琳请求被告返还700元搬迁补助费于理不合于法无据，原审法院不予支持。李玉萍只是房屋租赁活动中的受托人，在本案中不应承担责任。虽然李华琳在租赁期届满后仍未将房屋（含钥匙、电卡、部分家具）返还给李玉玲，虽然李玉玲也提供了证据材料证明其存在房租损失3900元，维修空调费850元，修理热水器费200元，换锁费160元，但李玉玲提供的证明材料并非正式发票，且相关人员也未出庭作证。故原审法院认为，李玉玲的证据材料不能充分证明其反诉请求，故原审法院对李玉玲的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百二十六条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、驳回原告李华琳的诉讼请求；二、驳回反诉原告李玉玲的反诉请求。本诉案件受理费50元，由原告李华琳负担；反诉案件受理费25元，由反诉原告李玉玲负担。
上诉人李华琳不服原审法院的上诉判决，向本院提出上诉，请求二审法院撤销原审判决，改判支持其一审的诉讼请求即判令被上诉人返还房屋租金3900元，押金1000元，搬迁补助费700元。具体上诉理由为：一是一审判决认定事实错误。1、一审认定“李华琳没有证据证明2013年1月20日搬出该房屋时李玉玲同意解除合同”是错误的。李玉玲的姐姐李玉萍是其代理人，法律后果及责任应由李玉玲承担房屋租赁事项均是李玉萍办理，租房合同中只有李玉萍的电话。一审对此事实也已经认定。上诉人提供的2013年3月15日的录音证据，一审庭审时李玉萍予以认可。该录音清楚证明：1、李华琳因为搬迁搬走时电话通知了李玉萍；2、李玉萍知道并同意李华琳搬走；3、李玉萍同意退还李华琳剩余房屋租金和押金。因为李玉萍是代理行为。所以因为拆迁解除房屋租赁合同的后果当然由李玉玲承担。故一审判决理由部分认为“李玉玲不同意解除合同”完全不能成立、2、一审判决认定“李华琳承租的房屋2014年6月拆除，因李华琳的承租期为2012年7月13日至2013年7月12日，双方的租房协议完全可以履行”是错误的。事实是。2013年1月4日，襄阳市樊城区人民政府发布“樊城区友谊街社区拆迁公告称，从公告之日起，强制拆迁，租房合同根本不能继续履行。至于房屋具体什么时间拆除，与本案没有任何关系，因为2013年1月4日政府已经发布公告要求搬迁，李华琳不可能不搬走，如不搬就是违法行为。再者，2014年拆除也不表明这个房屋还能继续居住，该房屋是2013年1月4日就已经收归国有，政府是房屋的所有权人，李玉玲已经不是所有权人了，还谈什么出租并收取租金呢？所以，一审判决认为：2013年1月4日后该房屋还能居住“是完全错误的。3、一审判决认定”李华琳始终没有将房屋钥匙返还给李玉玲，所以房屋还在李华琳的掌控下。”，也是错误的。首先，2013年3月15日的录音中李玉萍知道1月20日李华琳搬走，李玉萍没有要求李华琳返还房屋钥匙；其次，诉争房屋于2013年1月4日被国家征收，房屋的所有权应该是在政府的掌控下才对，不存在是李华琳或者是李玉萍控制的问题，这才是问题的根本。4、700元搬迁费应当支付给李华琳。李华琳才是房屋的实际搬迁人，李华琳存在搬迁损失。同时，根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同解除后，被上诉人应当赔偿该损失。二是一审判决适用法律错误。本案的租房合同系因不可抗力（拆迁）解除，上诉人解除合同并通知了被上诉人。本案应当适用《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）……（三）……（四）……（五）……”第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的。可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记手续的，依照其规定。”第九十七条：“合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”综上所述，本事实清楚，属于典型的因不可抗力解除合同的情形，被上诉人本身也同意返还上诉人剩余租金和押金，因被上诉人迟迟不返还才诉至法院。被征收的房屋被上诉人是无权收取下半年房屋租金的。一审判决置房屋被征收的法律事实而不顾，作出被征收后只要未拆就还能居住还能收租金这样的判决。
被上诉人李玉玲、李玉萍当庭口头答辩称：请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经二审审理查明：上诉人李华琳除对一审判决认定2014年6月左右房屋被拆除及一审判决在认定事实中没有直接表述诉争房屋被襄阳市樊城区政府公告拆迁、双方电话内容有异议外，对其他认定事实并无异议，本院予以确认。
经二审审理另查明：在原审正卷第37页至42页，上诉人李华琳举出了襄阳市樊城区人民政府于2013年1月4日发布的《关于樊城友谊街片区旧城区改建项目国有土地上房屋征收的决定》、李华琳电话1899568****、1898639****与李玉萍电话189863197152013年1月15日12：08分至2013年5月31日21：23分的涉及房屋租赁合同解除、要退房租及押金的通话清单、《2013年10月7日襄阳电视台《帮女郎》节目主持人与李华琳及租房时居住邻居、李玉萍、居委会李主任的采访录音书面稿、2013年3月15日李华琳与李玉萍的通话录音书面稿，相互印证，直接反映出李华琳因为搬迁搬走时电话通知了李玉萍；李玉萍知道并同意李华琳搬走；李玉萍同意退还李华琳剩余房屋租金和押金。而被上诉人李玉玲提供的用户用水清单也反映出2013年1月20日后无用水记录。出租房屋钥匙有几套，均无充分证据证实是一套或者两套以上，房屋门系后来被上诉人自行打开。拆迁安置补偿协议系被上诉人与拆迁人达成并领取拆迁费用。
本院认为：本案争议焦点在于诉讼双方是否达成解除房屋租赁合意，上诉人并于2013年1月20日搬出租赁的房屋，被上诉人李玉玲是否应当返还1000元房屋押金及房屋租金3900元、搬迁费700元。上诉人李华琳举出的襄阳市樊城区人民政府于2013年1月4日发布的《关于樊城友谊街片区旧城区改建项目国有土地上房屋征收的决定》、李华琳电话1899568****、1898639****与李玉萍电话1898631****、2013年1月15日12：08分至2013年5月31日21：23分的涉及房屋租赁合同解除、要退房租及押金的通话清单、2013年10月7日襄阳电视台《帮女郎》节目主持人与李华琳及租房时居住邻居、李玉萍、居委会李主任的采访录音及书面稿、2013年3月15日李华琳与李玉萍的通话录音及书面稿，相互印证，能够证明上诉人李华琳在电话中多次与被上诉人李玉萍协商达成因拆迁房屋提前终止合同的履行、解除合同的合意，并于2013年1月20日实际搬出租赁房屋，以便于樊城区人民政府实施租赁房屋地段的整体拆迁。因房屋租赁的事宜均是被上诉人李玉玲之姐李玉萍办理，李玉萍的行为的法律后果应由李玉玲承担。在2013年1月4日本案租赁房屋及土地被政府征收后，而上诉人李华琳与被上诉人李玉萍达成解除房屋租赁合同并实际于2013年1月20日搬出未在继续使用租赁房屋情形下，依据房屋征收的规定，被上诉人李玉玲应当退还押金1000元和下余房屋租金3900元。关于搬迁费用700元，由于租赁合同约定的房间内基本生活设施属于被上诉人李玉玲，由上诉人李华琳使用。故解除合同后应由被上诉人李玉玲搬迁。城市房屋土地征收拆迁法律、法规也未明确规定搬迁费用必须给付房屋承租人一方，因此，上诉人李华琳主张700元搬迁补助费应由被上诉人李玉玲支付与其无事实和法律依据。这一上诉主张及其一审的该诉讼请求，本院二审不予采纳。因此，一审判决认定事实、判决理由、适用法律错误，导致判决结果不当。上诉人李华琳提出的基本上诉理由及改判的上诉请求成立，其原审的主要诉讼请求及理由有事实和法律依据。据此，经合议庭评议决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持襄阳市樊城区人民法院（2014）鄂樊城定民初字第00121号民事判决第二项：即驳回李玉玲的反诉请求；
二、撤销襄阳市樊城区人民法院（2014）鄂樊城定民初字第00121号民事判决第一项：即驳回李华琳的诉讼请求；
三、被上诉人李玉玲在本判决生效后十日内向上诉人李华琳返还房屋押金1000元、下余房屋租金3900元，上述款项共计人民币4900元；
四、驳回上诉人李华琳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费本诉案件受理费50元、反诉案件受理费25元，二审案件受理费50元，共计125元，由被上诉人李玉玲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邢 军
审 判 员 焦静平
代理审判员 刘媛媛
二〇一五年五月二十九日
书 记 员 刘海英