上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初6939号
原告：上海世博百联商业有限公司，住所地上海市浦东新区世博大道1368号。法定代表人：刘伟，总经理。委托诉讼代理人：许磊，上海默燃律师事务所律师。被告：上海兄毅实业有限公司住所地上海市宝山区梅林路XXX号XXX号楼XXX室，经营地上海市浦东新区世博大道1368号5区G层。法定代表人：包懿，总经理。委托诉讼代理人：包毅，在上海兄毅实业有限公司工作。委托诉讼代理人：张兵，上海申如律师事务所律师。被告上海乾熙实业有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人包志宇，经理。委托诉讼代理人包毅，在上海兄毅实业有限公司工作。原告上海世博百联商业有限公司(以下简称世博百联公司)诉被告上海兄毅实业有限公司(以下简称兄毅公司)、上海乾熙实业有限公司(以下简称乾熙公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月14日立案后，依法适用简易程序，于2016年3月7日公开开庭进行了审理。2016年4月12日，本案依法转为普通程序，于2016年9月6日再次公开开庭进行了审理。原告世博百联公司的委托诉讼代理人许磊，被告兄毅公司的委托代理人张兵及其与被告乾熙公司的共同委托诉讼代理人包毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告世博百联公司向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的《物业租赁合同》；2、兄毅归还租赁场地；3、兄毅公司支付租金和物业管理费人民币(以下币种同)1,869,057.45元(暂计至2015年11月30日，要求计算至租赁场地返还之日)；4、兄毅公司支付租赁押金713,272元并归世博百联公司所有；5、兄毅公司支付违约金1,993,264.98元；6、兄毅公司支付律师代理费9万元；7、乾熙公司承担连带付款责任。事实与理由：2013年8月，世博百联公司与乾熙公司协商就乾熙公司租赁世博百联公司位于上海市浦东新世博大道1368号世博源购物中心内5区G层(店铺号：5G01%2B5G02)场地达成一致，双方于2013年8月12日签署《物业租赁合同》。合同签订后，乾熙公司不仅未按合同约定支付租金和物业管理费，也未支付租赁押金，并以经营困难为由要求免租或减租。2014年7月10日，世博百联公司与兄毅公司、乾熙公司签订《主体变更协议书》，约定租赁合同中承租方由乾熙公司变更为兄毅公司，且乾熙公司、兄毅公司互为承担连带责任。合同主体变更后不久，兄毅公司仍以经营不善为由未按合同约定支付租金、物业管理费等费用，也未支付租赁押金，并要求减免租金等费用。2014年10月27日，世博百联公司与兄毅公司签订《补充协议》，将起租日延迟至2014年5月1日。之后，兄毅公司仍未按约履行并再次要求减免租金并延缓支付租赁押金。2015年1月22日，世博百联公司与兄毅公司签订《补充协议三》，又给予了兄毅公司新的免租期，免租日期为2015年3月1日至2015年6月30日，同时对租金支付方式作了调整。但兄毅公司至今不能按约支付相应费用，造成世博百联公司巨大经济损失。被告兄毅公司、乾熙公司答辩称，一、招商时世博百联公司给了很多优惠条件，并限期开业，为配合世博百联公司，兄毅公司在不具备开业条件情况下草草招商，致使现在很难调整。二、被告是做美食广场的，开业时发现旁边还有一家也是美食广场，世博百联公司招商有问题，如果知道就不会租赁。三、旁边的美食广场没有付押金，世博百联公司没有给兄毅公司押金优惠。四、世博百联公司做的很多广告没有提到兄毅公司，给兄毅公司做的墙面广告也很小，指示标志也没有显示，且要求兄毅公司经营不擅长的台湾美食。五、2014年4月23日开业以来，因为周边居民投诉，承租商户的营业执照直至半年后才开始办理，导致兄毅公司无法经营，也没有办法支付租金。六、租赁房屋存在漏水、漏油，漏油被告已经基本修复，但漏水问题至今没有解决。七、世博百联公司一直未按承诺为兄毅公司安装电梯，导致客流减少。八、当时签约时说好只是借用一下乾熙公司的营业执照，待兄毅公司办出执照后即变更承租主体，本案与乾熙公司无关，所有责任应由兄毅公司承担，合同中连带责任的约定是世博百联公司写上去的。综上，同意协商支付租金和物业管理费，不同意世博百联公司的其他诉讼请求。本案经审理认定事实如下：2013年8月12日，世博百联公司作为出租方、乾熙公司作为承租方，双方签订《物业租赁合同》，约定乙方向甲方承租的租赁场地位于上海市世博大道1368号“世博源”5区G层，店铺号5G01%2B5G02,租赁场地使用面积1523平方米，分摊系数为0.1,计租面积合计1675平方米；租赁场地的使用性质为美食广场，乙方美食广场以台湾美食为主题；租赁期限8年，自2013年9月30日起至2021年9月29日止；年基本租金2,445,500元，月基本租金203,792元，年物业管理费1,834,125元，月物业管理费152,844元，租金及物业管理费自2016年1月18日起每2年作为一期，在上一期的基本租金数上递增5%；乙方应先付后租，每个支付期支付1个月的基本租金和物业管理费；乙方须向甲方缴纳租赁押金713,272元，作为履约保证，租赁押金应在签订本合同之日后5日内，由乙方一次性支付给甲方；计租起始日、物业管理费缴付起始日均为2014年1月18日，甲方给予乙方4个月的免租优惠，租赁期间为2014年1月18日至2014年5月17日(免租期间的物业管理费必须如约交付)；乙方应在甲方规定的期限内开始营业(2014年1月18日)，如延期开业则支付违约金。另合同第八条第2款约定，若乙方逾期支付租金和物业管理费及其他费用按乙方违约处理，超过本条第2、3款的最后支付期限规定达三十天，乙方没有向甲方足额支付租金、物业管理费与水费、电费、煤气费、有线电视费等公用事业费及其它该支付的费用，则视作为乙方愿意承担由于该违约行为而造成擅自终止合同的全部违约责任，乙方应承担的违约责任包括但不限于按本合同第二十一条第2、3、4、5款以及第二十八条所规定的相关违约责任。第十五条第9款约定，合同期届满或非甲方原因而合同提前终止时，装饰(修)应完好无损地交付甲方，甲方对此不支付任何费用。第二十一条第3款中约定，乙方不能足额支付应付租金或物业管理费、水费、电费、电话费、煤气费、有线电视费等公用事业费或其他应付费用在内的各自费用超过三十天时，视作乙方擅自终止合同，乙方因此承担本合同第二十八条的违约责任，甲方有权采用合适的行动或措施以减少本方由此而受到的损失、或避免本方损失的进一步增加，如不再向乙方租赁场地提供水、电、煤气、中央空调等的供应以及相关的服务，同时，甲方有权要求乙方付清欠款、滞纳金、违约金并继续履行合同，甲方亦有权终止合同，并安排租赁场地清场，乙方因此应承担本合同第二十八条的相关违约责任。第二十一条第18款约定，甲方为整体物业(包括某一业态)所进行的对外宣传、引入客流、促销活动、商户调整等行为，其数量与效果，均为甲方的独立行为，甲方不承担任何违约责任，乙方不得以此作为甲方违约、或指责甲方违约、或要求甲方赔偿的借口或依据。第二十六条第1款约定，本合同签订后，乙方未按时支付定金和租赁押金的，甲方有权终止本合同。第二十六条第4款约定，乙方逾期足额支付租金、物业管理费、水电、电费、电话费、煤气费、有线电视费或公用事业费或其他应付费用等达三十天或……甲方有权根据实际情况作出提前终止本合同的决定。第二十八条第5款约定，在租赁期限内，因乙方逾期支付租金及各项费用而违约，甲方有权根据第八条第6款、第十二条第1款第4项、第二十一条第3款、第4款、第二十六条第4款约定的情况，向乙方追索违约责任：逾期超过三十天，视为乙方擅自提前终止合同，则乙方应当缴清欠款并支付滞纳金，滞纳金为：应付金额×0.05%／日×逾期天数，同时乙方无权要求返还押金，以及乙方向甲方支付违约金，违约金为未履行合同期租金和物业管理费总额的30%-50%，违约金不足以补偿甲方由此而受到的损失的，乙方还应向甲方赔偿违约金与甲方受到的损失的差额。第二十九条第3款约定，因履行本合同发生争议涉讼的，败诉一方除应按人民法院的判决书、调解书承担败诉后果外，还应向胜诉方支付因本诉讼发生的包括但不限于律师费、交通住宿膳食费、调查费等。合同签订后，乾熙公司对承租房屋进行装修后用于经营美食广场。2014年3月24日，兄毅公司核准成立。2014年7月10日，世博百联公司(甲方)、乾熙公司(乙方)、兄毅公司(丙方)三方签订《主体变更协议》，约定2014年7月10日起，原合同中的承租方由乙方变更为丙方，由丙方继续履行合同；丙方同意接受原合同中承租方的所有权利和义务，乙方保证如丙方不能完全或不能履行原合同的，乙方愿意承担连带责任；乙方和丙方保证对变更前乙方作为承租方按原合同应向甲方支付而未支付的任何款项及应履行而未履行的原合同义务承担连带责任。之后，世博百联公司(甲方)与兄毅公司(乙方)签订了《补充协议》、《补充协议三》，其中《补充协议》约定，计租面积修改为1523平方米，分摊系数为0,年基本租金为2,223,580元，月基本租金185,298.33元，年物业管理费1,667,685元，月物业管理费138,973.75元；在原合同基础上增加配套用房87平方米，年租赁费95,265元，月租赁费7,938.75元；计租起始日调整为自2014年5月1日起计，甲方给予乙方4个月的免租优惠，免租期间为2014年5月1日至2014年8月31日，乙方在享受免租期期间的物业管理费必须如约支付。《补充协议三》约定，甲方在原优惠基础上再次给予乙方四个月免租的新优惠，新优惠的免租期间为2015年3月1日至2015年6月30日，乙方在享受新优惠的免租期期间的物业管理费必须如约支付；甲方在租金支付方式上给予乙方一定的支持和优惠，即2015年7月1日至2016年6月30日租赁期间的日基本租金整体调减2元／平方米／天，2015年7月1日至2016年6月30日租赁期间调减的租金按照0.5元／平方米／天的金额分摊到后续四个租赁年度，调整期间，物业管理费的支付方式不变；因乙方违反该合同、该合同的相关补充协议及本协议规定的，本协议自动失效，本协议失效后乙方应按该合同及相关补充协议规定履行并承担相应违约责任。2015年4月7日，世博百联公司向兄毅公司发函催讨租赁押金、质量保证金及拖欠的租金和物业管理费。2015年4月16日，兄毅公司回函，承诺在6月底前逐步付清所欠租金和管理费，在年底前分六个月付清押金和质保金。2015年8月30日，世博百联公司再次发函催讨上述费用。另查，包括2016年3月底兄毅公司支付的30万元在内，兄毅公司共支付世博百联公司租金、物业管理费合计445万元，未支付过租赁押金。审理中，兄毅公司表示装修共花费了400-500万元，同时确认目前承租商户有6家，在诉讼期间，世博百联公司于2016年7月期间停电二次共计14天，而且今年空调也不制冷，虽经报修，但世博百联公司不愿维修；商厦里所有的5区指示牌都被贴住，没有办法引入客流；停车场原来可通往G层的电梯无法到达。对此，世博百联公司对装修价值不认可，并认为按合同约定其无须支付任何费用；认可存在停电情况，但只断续停电约5天左右，空调管道问题可能导致性能不达标，世博百联公司进行了维修保养；因兄毅公司租赁场地消防未达标，有关部门要求G20峰会期间必须做好安全工作，故世博百联公司告不得已对兄毅公司部分导购标志遮掩，峰会结束后已恢复；兄毅公司承租部门有自动扶梯，其主张关闭的电梯远离承租场地正门，该电梯的关闭对兄毅公司无关，也无影响。另，世博百联公司与兄毅公司确认，对装修期间兄毅公司支付的施工押金3万元，世博百联公司同意在本案中返还。庭后，世博百联公司表示同意减免兄毅公司二个月租金和物业管理费、将违约金数额调整为相当于三个月的租金和物业管理费，同时自愿补偿兄毅公司装修损失70万元。以上事实，有《物业租赁合同》、《补充协议》、《补充协议三》、催款函、回函及庭审笔录等在案佐证。本院认为，世博百联公司与乾熙公司、兄毅公司签订的租赁合同及相关补充协议系当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，各方当事人均应全面、切实履行。根据合同第八条第2款、第二十一条第3款、第二十六条第1款及第4款、第二十八条第5款约定内容，兄毅公司未按约支付租赁押金或逾期支付租金、物业管理费超过三十天，即视为兄毅公司构成根本性违约，世博百联公司有权提前终止合同，兄毅公司则依约承担违约责任。本案中，兄毅公司未按约支付租赁押金并长期拖欠租赁费用，在世博百联公司催缴后，兄毅公司仍未能兑现其所作的付款承诺，兄毅公司的行为属根本违约，直接导致世博百联公司的合同目的不能实现，现世博百联公司要求解除合同，具有事实和合同依据，本院予以支持。根据租赁合同的性质，支付租金是承租人的主要合同义务。涉案租赁合同对押金支付、承租经营用途及开业时间、对外广告宣传的责任均有明确约定，对世博百联公司周边其他房屋的用途未作限制性约定，也未见为兄毅公司安装电梯的约定内容，兄毅公司以世博百联公司未给予押金优惠、草率开业致业态难以调整、存在同业竞争、广告宣传不到位、电梯安装承诺未兑现等作为其未按约支付租金的理由，没有合同依据。对兄毅公司主张的承租商户证照延迟办理及原告怠于维修渗漏的事实，世博百联公司不认可，兄毅公司亦未提供证据佐证，客观上兄毅公司在之前的函件中也并未提及，兄毅公司以此作为未按约支付租赁费用的抗辩事由，缺乏必要的事实依据。租赁合同解除后，兄毅公司再行占有租赁房屋已无合同依据，其应及时将租赁房屋返还世博百联公司，同时，双方应按约结算相关租赁费用。世博百联公司要求兄毅公司支付租金、场地使用费、解约违约金、律师费以及要求乾熙公司承担连带责任的诉请，均具有合同依据。另鉴于诉讼期间存在停电等情况，世博百联公司同意减免2个月的租赁费用，经查并无不当，本院可据此判决。对解约违约金数额，世博百联公司主动下调至相当于三个月租金和物业管理费的标准，经查该数额尚属合理，另世博百联公司主张律师费具有合同依据，且数额亦在合理收费范围之内，对上述二项诉请，本院予以支持。三方签订的《主体变更协议》明确约定，乾熙公司保证如兄毅公司不能完全或不能履行原合同的，乾熙公司愿意承担连带责任。合同一旦签署，对各缔约当事人均具有合同拘束力。乾熙公司以合同中关于连带责任的条款系世博百联公司所写为由否认该条款的效力，没有法律依据。租赁押金是对涉案租赁合同的履约保证，现涉案租赁合同已判决解除，世博百联公司再要求兄毅公司支付租赁押金，已没有合同依据。合同第十五条第9款约定，合同期届满或非甲方(世博百联公司)原因而合同提前终止时，装饰(修)应完好无损地交付甲方，甲方对此不支付任何费用。本案因兄毅公司违约导致合同提前终止，兄毅公司要求世博百联公司支付装修损失，没有依据。庭后，世博百联公司自愿补修兄毅公司装修损失70万元，系当事人对自身民事权利的处分，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告上海世博百联商业有限公司与被告上海兄毅实业有限公司之间的《物业租赁合同》及相关补充协议；二、被告上海兄毅实业有限公司于本判决生效之日起三十日内将上海市世博大道1368号“世博源”5区G层、店铺号为5G01%2B5G02的租赁场地以及同层配套用房返还原告上海世博百联商业有限公司；三、被告上海兄毅实业有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告上海世博百联商业有限公司截至2016年8月31日止的租金、场地使用费及物业管理费3,414,533.26元，并按每月332,210.83元的标准继续支付2016年9月1日起至租赁场地实际返还之日止的租金、房屋使用费及物业管理费；四、被告上海兄毅实业有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告上海世博百联商业有限公司违约金996,632.49元；五、被告上海兄毅实业有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告上海世博百联商业有限公司律师费9万元；六、被告上海乾熙实业有限公司对本判决主文第三至第五项中被告上海兄毅实业有限公司的付款义务承担连带清偿责任；七、驳回原告上海世博百联商业有限公司的其他诉讼请求；八、原告上海世博百联商业有限公司于本判决生效之日起三十日内返还被告上海兄毅实业有限公司施工押金3万元；九、原告上海世博百联商业有限公司于本判决生效之日起三十日内支付被告上海兄毅实业有限公司装修补偿费70万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费44,124元、保全费5,000元，合计49,124元，由被告上海兄毅实业有限公司、被告上海乾熙实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 黄 政
人民陪审员 田有娣
人民陪审员 曹 璐
二〇一六年九月二十六日
书 记 员 陶佳佳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。