湖北省咸宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂12民终436号
上诉人（原审原告）：周重阳，男，1959年9月9日出生，汉族，住湖北省嘉鱼县。
委托诉讼代理人：蔡学军，湖北宁华律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：嘉鱼蓝光科技发展有限公司，住所地湖北省嘉鱼县鱼岳镇小新堤路18号。
法定代表人：张春明，该公司总经理。
委托诉讼代理人：冯兴发，湖北捷贯律师事务所律师。
上诉人周重阳因与被上诉人嘉鱼蓝光科技发展有限公司（以下简称蓝光科技公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服湖北省嘉鱼县人民法院（2017）鄂1221民初57号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
周重阳上诉请求：1.请求撤销原审判决，依法改判支持上诉人的全部起诉请求；2.因权属证书未办理，判令蓝光科技公司按照房屋总价从2016年4月1日起参照金融机构逾期贷款利息计算利息；3.判令蓝光科技公司退还收取上诉人的水、电、有线电视等的费用5300元。并为还建房免费安装上与嘉鱼县供水部门直接结算的水表，或者赔偿用水开户费1550元、按照嘉鱼县供水部门水费标准向上诉人收取水费；4.由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：1.原审判决认定事实不清，适用法律错误，本案产生纠纷的原因在于被上诉人违约，《嘉鱼县文化馆住宿楼房屋还建合同》（以下简称《还建合同》）上约定的还建房屋面积为144.8平方米，该还建房屋面积不包括公摊面积在内，而被上诉人交付的房屋实际的套内面积仅为113.95㎡；2.双方在《还建合同》中明确约定了，将楼顶免租金给上诉人60平方米办美术培训班家用，该协议未违反强制性的法律规定，被上诉人应按照协议的约定履行，否则应赔偿上诉人由此造成的损失180000元；3.双方约定还建的房屋为9楼，而被上诉人还建的房屋实际上为13楼，故被上诉人应赔偿该违约行为给上诉人造成的损失；4.原审判决认定2015年12月30日为交付日期错误；5.双方约定了对上诉人现有的水、电、有线电视等设施，新房交付时由被上诉人统一免费恢复，则被上诉人不应该收取该项费用。
蓝光科技公司辩称，原审判决认定事实、适用法律正确，请求二审法院予以维持。1.还建房屋的面积应包含公摊面积，而不是单指建筑套内面积；2.该房屋的楼顶因涉及变更加高，如果将该房顶的一部分免费租给被上诉人办培训班，则违反了《中华人民共和国物权法》等的相关规定，且对其他业主权益存在侵害，上诉人的这一上诉请求缺乏依据；3.被上诉人交付给上诉人的房屋虽然是13楼，但13楼房屋的价值较9楼的房屋价值更高。
周重阳向一审法院起诉请求：1.判令蓝光科技公司赔偿因房屋面积差额、恢复水电等设施等的各项损失134873.4元；2.判令蓝光科技公司将楼顶60㎡房免租金交由周重阳开办培训班、家用，或者赔偿该项损失180000元；3.判令蓝光科技公司为其办理房屋产权相关证书；4.由蓝光科技公司承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：被告蓝光科技公司因开发建设“嘉鱼县城市天地综合楼”，需占用并拆迁地处嘉鱼县鱼岳镇沙阳大道113号木屐岭巷1号原县文化馆住宿楼一栋，该4层住宿楼分两个单元共16户，其中一单元4楼建筑面积63.2㎡（房产证上建筑面积48.28㎡）和顶楼临时建筑物归原告周重阳所有，4楼为住家，楼顶为临时建筑物，是原告办美术培训班的活动场所，面积50㎡，合计建筑面积113.2㎡。2012年11月29日，原、被告签订一份《嘉鱼县文化馆住宿楼房屋还建合同》，双方对拆迁还建和相关补偿等进行了约定。合同第二条约定：“经双方协商达成一致，含房屋装修补偿费在内还建面积为144.8㎡”；第三条约定：“临时过渡补偿每户每月租金300元，自搬迁之日起至新房交付之日止……”；第四条约定：“楼层1-5层建商服楼，从6层开始建电梯住宿楼。按现住房从6层开始按顺序给予安排，住宿楼九楼给周重阳”；第五、1条约定：“由于该楼盘需大约二年时间才能交付使用，给周重阳办美术培训班带来的经济损失，经双方协商，由甲方（被告）每年补偿乙方（原告）经济损失叁万元，合计陆万元（注明此时间为本楼盘开工之日至交付使用二年时间）”；第五、2条约定：“还建的房屋由甲方（被告）负责办理产权证、土地证（契税由乙方承担）。对周重阳现有的水、电、有线、电话等设施新房交付时由甲方统一免费恢复”；第六条约定：“楼顶免租金给周重阳60㎡办美术培训班。（家用）”。合同签订时，原告周重阳已于2012年11月27日开始搬迁，同年11月29日搬迁完毕。被告开发建设的“嘉鱼县城市天地综合楼”于2014年4月20日开工，竣工时间为2015年12月。综合楼建成后，原本约定给原告的还建房由9层调整为13层。2015年12月30日，被告将房号为1302室的房门钥匙交付原告，同时向原告出具一份“城市天地业主交房清单”，原告在清单上签名同意，予以确认，清单上注明还建房合同面积为144.8㎡，实际产权面积136.6㎡，误差面积8.2㎡。由被告退还原告误差面积折款人民币26232元（按每平方米3199元补偿）。清单上同时注明收取原告智能水表费350元、智能电表费150元、有线开户费480元，合计980元。同时还收取原告房屋装修押金2000元及其他费用，被告所属物业部门向原告出具了收据三张。还建房交付后，原告自己出资进行装修，2016年12月原告搬入新房居住。同时查明，过渡时期，被告已补偿原告在外房租费36个月，计10800元；已补偿原告办美术培训班两年损失，计6万元。经一审法院调查，嘉鱼县房地产测绘队向一审法院出具了原告还建房1302室的房产权证附图，该图注明原告还建房1302室的权属建筑面积136.6㎡，其中户内建筑面积113.95㎡，公摊建筑面积22.65㎡。另查明，被告建设的“嘉鱼县城市天地综合楼”为电梯房，其房产证和土地使用证目前正在办理中。因该综合楼顶层已出售给他人，顶层住户不同意在楼顶建场所办美术培训班，故合同第六条约定“楼顶免租金给周重阳60㎡办美术培训班”一直未履行，同时，被告也未提供同等面积其他场所给原告办美术培训班。因上述多种因素，引发双方纠纷，原、被告多次协商未果，为此，原告诉至法院。
一审法院认为，本案争议的有以下方面问题：第一、原、被告签订的《还建合同》效力问题。《物业管理条例》第五十四条规定：“利用物业共同部位、共同设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续……”。根据该规定，原、被告所签合同第六条“楼顶免租金给周重阳60㎡办美术培训班”的约定违反了国家法律、法规的强制性规定，原、被告双方在未履行相关程序和办理有关手续的情况下进行的约定无效，且原告在取得还建房并获得相应补偿后，主张无限期免费租用楼顶60㎡办培训班对于被告有失公平。除该条约定无效外，合同其他内容系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。故原告要求被告履行合同第六条义务的请求，不予支持。第二、临时过渡时期，原告在外房租费被告是否足额补偿。合同约定，房租费补偿标准为每月300元，补偿时间自搬迁之日至新房交付之日。原告搬迁时间为2012年11月27日，被告将还建房钥匙交付给原告时间为2015年12月30日，该时间视为新房交付之日，期间为37个月，被告应补偿原告房租费11100元，减除被告已补偿10800元，下欠原告300元应予补偿。原告主张新房交付后6个月的装修期和健康期应另行计算房租费，因该主张与合同约定的补偿时间不符，不予支持。第三、原告办美术培训班的损失，被告是否依约足额补偿。合同约定，由被告补偿原告办班经济损失每年3万元，合计6万元，补偿时间为自楼盘开工之日至交付使用二年时间。被告建设的综合楼开工时间为2014年4月20日，交付原告还建房时间为2015年12月30日，期间不满两年，被告已支付原告办班损失6万元，已依约履行了合同义务。原告主张应按搬迁之日至实际入住时间计算办班损失，与合同约定不符，不予支持。第四、被告交付原告的还建房面积144.8㎡是否应包含公摊建筑面积。合同约定：“含房屋装修补偿费在内还建面积为144.8㎡”，该约定没有具体说明是否含公摊面积或含多少公摊面积，属约定不明确，原告还建房权属建筑面积136.6㎡，误差面积8.2㎡被告已给予了补偿。因权属建筑面积必然包含公摊建筑面积，而高层电梯房的公摊建筑面积要大于多层房的公摊建筑面积，每层住户需承担多少公摊建筑面积，由房产部门测绘队进行实地测量确定。嘉鱼县房地产测绘队出具的房产权证附图注明原告还建房分摊建筑面积为22.65㎡应在许可范围之内。原告主张自己被拆迁房屋户内建筑面积为113.2㎡（实际包含不享有产权的临时建筑50㎡），而推定还建房建筑面积144.8㎡应指户内建筑面积为由，要求被告予以补偿，因原告的该项诉求于法无据，亦不予支持。第五、被告收取原告的水、电、有线开户费是否应退还原告。合同约定：“对周重阳现有的水、电、有线、电话等设施新房交付时由被告统一免费恢复”，依据约定，被告收取原告的智能水表费350元、智能电表费150元和有线开户费480元，计980元，被告应退还原告。一审庭审中，被告也同意退还该项费用。原告交纳的其他费用因与本案合同无关，是否应交纳，原告可另行主张。第六、被告是否应承担调整原告还建房楼层的违约责任。合同约定，交付原告还建房的楼层为9层，后调整为13层。因被告在交付13层还建房时，原告在交房清单上签字同意，并已装修入住，表明原告已接受对楼层的调整，现原告要求追究被告违约责任，不予支持。第七、原告新房装修前交纳被告下属物业管理部门房屋装修押金2000元，在原告房屋装修完工后，理应退还给原告。被告以原告的防盗窗安装不规范为由，扣留押金于法无据，不予支持。第八、关于原告还建房“两证”问题。合同约定：“还建房的房屋由甲方（被告）负责办理产权证、土地证（契税由乙方即原告承担）”，依约定，被告有义务为原告的还建房办齐“房屋所有权证”和“土地使用权证”。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十六条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第五十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、由被告嘉鱼蓝光科技发展有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告周重阳房租费300元、退还水、电、有线开户费980元和房屋装修押金2000元，合计3280元；二、由被告嘉鱼蓝光科技发展有限公司在本判决生效之日起60个工作日内为原告周重阳的还建房1302室办齐“房屋所有权证”和“土地使用权证”并交付原告。办证应交纳契税由原告负担；三、驳回原告周重阳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1500元，由原告周重阳负担1200元，被告嘉鱼蓝光科技发展有限公司负担300元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对上诉人提供的曾祥高、贾财意、陈红炳、叶万林、曾祥峰及嘉鱼县国土资源局工作人员的录音，因真实性无法认定，对上述证据的证明效力，本院不予采信；2.对上诉人提供的房屋未拆迁前的照片，因上诉人与被上诉人已经就该房屋的拆迁安置补偿达成协议，且涉及了房屋的装修情况，对该证据的证明效力，本院不予采信；3.对上诉人提供的用水开户费用、水费票据，本院将结合本案的其他证据对该组证据的证明效力予以综合认定。本院经审查认为，一审法院查明的事实与二审查明的相符，本院继续予以确认。
本院认为，本案争议的焦点问题为：1.《还建合同》第二条约定的还建面积144.8㎡是否仅指房屋的套内面积；2.《还建合同》第六条约定的条款是否有效；3.周重阳实际居住的房屋位于13层，蓝光科技公司是否应赔偿相应的损失及周重阳主张的其他损失赔偿问题。
关于争议焦点1，《还建合同》第二条约定：“经双方协商达成协议，含房屋装修补偿费在内还建面积为144.8㎡”。因对“还建面积144.8㎡”如何理解，周重阳与蓝光科技公司存在争议。本院认为应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则确定该条款的真实意思。因双方对《还建合同》中出现的“建筑面积”、“还建面积”并未作出有效的概念区分；周重阳提供的证据也不足以证明该合同中出现的“建筑面积”、“还建面积”即指房屋套内建筑面积；且周重阳对蓝光科技公司出具的《城市天地业主交房清单》上予以了“同意周重阳2015年12月30日”的签字确认，该单据上明确载明了“合同面积144.8㎡，产权面积136.6㎡，误差面积8.2㎡，应退交房款26232元”等内容；按照交易习惯，商品房销售是以建筑面积为面积计算单位，而商品房的销售面积为套内建筑面积与分摊的公用建筑面积之和。结合本案，周重阳拆迁补偿的房屋实际销售面积为136.6㎡，与《还建合同》第一条约定的房屋建筑面积113.2㎡存在一定的差额，符合补偿周重阳房屋装修费的双方约定，并未明显显失公平。周重阳认为该条款约定的还建面积144.8㎡仅指房屋的套内面积的上诉请求，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。
关于争议焦点2，《还建合同》第六条约定：“楼顶免租金给周重阳60㎡办美术培训班（家用）”，该条款虽然是周重阳与蓝光科技公司双方的真实意思表示，但根据《中华人民共和国物权法》第七十二条“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务”的规定，蓝光科技公司作为建设单位，其对该建筑物的共有部分不享有权利；周重阳在未取得其他业主同意及建筑许可的情况下，同样对该建筑物的共有部分不享有占有使用的权利；蓝光科技公司与周重阳均无权处分该建筑物的共有部分，协议内容涉及的楼顶免租金使用的权利亦损害了其他业主的公共利益，该条款应为无效；且根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，周重阳诉请蓝光科技公司赔偿其不能使用该楼顶造成的损失180000元，既未提供相应的证据予以证明，也缺乏法律依据，本院不予支持。
关于争议焦点3，根据该《还建合同》的约定，周重阳拆迁补偿的房屋位于9层，但在实际交付的过程中，周重阳已书面同意了交付的房屋为1302室，并已装修入住。现周重阳以13层与9层存在水费、房屋销售价格的差额为由请求蓝光科技公司赔偿其损失，却未提供相应的证据证明该损失的存在，周重阳的该项上诉请求，缺乏事实依据和法律依据，不予支持。关于周重阳主张的水、电、有线电视、电话等设施的开户费用及办理房屋产权证书的诉讼请求，一审法院在认定事实的基础上，已经予以了支持。现周重阳上诉要求按照房屋价款的总额计算逾期办理房屋产权证书的利息，超越了其一审的起诉请求，本院不予支持。
综上所述，周重阳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6007元，由周重阳负担。
本判决为终审判决。
审判长 余 杰
审判员 汤兆光
审判员 李 伟
二〇一七年九月二十二日
书记员 杨 锐
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；