广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）深宝法民三初字第838号
原告（反诉被告）某公司。
法定代表人刘某甲，董事长。
委托代理人彭某，广东深天正律师事务所律师。
委托代理人谢某。
被告（反诉原告）陈某乙。
委托代理人吴某，广东新东方律师事务所律师。
委托代理人陈某甲，广东新东方律师事务所律师。
被告刘某乙。
原告某公司诉被告陈某乙（以下称被告一）、刘某乙（以下称被告二）以及被告陈某乙反诉原告某公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员杨继周独任审判，于2012年6月28日进行了第一次公开开庭审理。原告委托代理人彭某，被告一委托代理人吴某、陈某甲，被告二刘某乙，均到庭参加诉讼。因原告申请对一份“收款收据”中加盖的印章进行鉴定，本院依法启动司法鉴定程序。2012年9月21日，本院进行了第二次公开开庭，原告委托代理人彭某，被告一委托代理人吴某，被告二刘某乙，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告某公司是深圳市宝安区兴华花园的开发商。1997年，原告兴建了该花园，并办理了预售许可证。2001年，原告的股东之一陈某丙表示要购买该房产，原告表示同意。于是陈某丙以其直系亲属被告一陈某乙的名义购买涉案房产。出于对股东陈某丙的信任，原告在陈某丙、陈某乙未支付任何款项的情况下，将该涉案房产交由陈某乙使用。十多年来，原告向陈某丙、陈某乙追讨购房款几十次，均未能追回分文。根据调查，去年开始陈某乙将涉案房产出租给被告二刘某乙。原告认为，涉案房产不是被告一的合法财产，被告一无权将该房产进行出租和收益。被告一、二签订的租赁合同是无效合同。其租赁关系不受法律保护，被告二无权继续占有、使用该套房产。被告的行为还令原告遭受租金损失达10万元。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、两被告将深圳市宝安区兴华花园五栋50X房交回给原告；2、被告一赔偿原告损失10万元；3、被告承担本案诉讼费用。
被告一口头答辩称，我方认为原、被告双方签订的房屋买卖合同合法有效，且双方在十年前就履行了主要的义务，所以本案被告一是涉案房产的所有权人，原告无权要求返还房产，更无权追究损失。
被告二答辩称，2011年7月25日被告二与被告一陈某乙签订房屋出租合同书，以每月1，500元租住位于深圳市兴华花园五栋50X房屋。被告二租住房屋时被告一称该房屋为其所有，且被告二通过物业保安及其他途径了解被告一为房屋的业主，被告二租住该房屋已尽到合理的审查义务。被告二对被告一与原告就所租住的房屋是否存在产权争议，并不知情。被告二租住该房屋无任何过错，且已支付相应租金，其租赁合同合法有效，被告二是合法的占有、使用该房屋，理应受到法律保护，对于原告与被告一之间的物权争议所产生的后果，被告二不应承担任何责任，对本案的诉讼费也不应由被告二承担。
被告一反诉称，深圳市宝安区兴华花园5栋楼房是原告开发兴建的商品房，于1997年8月取得预售许可证。2002年1月18日，被告一（买方）与原告（卖方）签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定：卖方将兴华花园5栋50X房产出售给买方，价款为147，760元；买方需在签订合同时付清全部价款；卖方需在2002年6月30日前交付房产，并应在取得工程竣工验收证明之日起150日内书面通知买方共同向深圳市房地产登记机关申请房产转移登记，办证税费由买卖双方按国家规定负担（第十六条）；如卖方未按前条规定通知买方，或因卖方原因造成买方不能按法定期限领取房产证的，卖方从取得《深圳市建设工程竣工验收备案证明书》之日的第210日起，每日按总价款万分之三支付违约金，直至产权登记机关核发《房地产证》之日止（第十七条）。合同签订当日，被告一就向原告付清了全部购房款，原告在2005年4月给被告一补开了正式收款收据，确认收到被告一交付的购房款147，760元，根本不存在原告起诉所称十多年来曾几十次向被告一追讨房款的事实。2002年6月10日，上述买卖合同在国土局办理备案登记。2002年6月30日，原告将涉案房产交付给被告一使用。后来被告一曾要求原告办理涉案房产转移登记，原告告知被告一等候通知，但被告一至今未接到办证通知。最近几年来，因为原告根本不在登记地址办公，被告一一直无法联系其办理房产证。从原告提交的证据看，兴华花园5栋楼房于2000年5月18日通过竣工验收并取得《建设工程竣工验收证书》。被告一认为，涉案房产在2000年5月18日已经取得《建设工程竣工验收证书》，至原告将涉案房产交付给被告一时止，涉案房产通过竣工验收已经超过210天，根据合同约定，原告应立即书面通知被告一办理转移登记。但原告一直没有通知被告一办理转移登记，其行为已构成违约，原告除了要协助被告一办理涉案房产转移登记外，还应从2002年7月1日起按每日万分之三标准向被告一支付违约金。为维护被告一权益，特提起反诉，请求判令：1、原告协助被告一将深圳市宝安区兴华花园5栋50X号房产转移登记至被告一名下，办理税费由双方按国家规定负担；2、原告向被告一支付从2002年7月1日起至产权登记机关核发《房地产证》之日止的违约金（以147，760元为基数，按每日万分之三计算，暂计至2012年5月30日约为50，000元）；3、原告承担本案诉讼费用。
原告就被告一的反诉口头答辩称，一、被告一认为他们已经交付了购房款，这是不符合事实的。二、被告一提出的诉讼请求超过了诉讼时效。
经审理查明，位于深圳市宝安区的兴华花园系原告某公司开发建设。原告于1997年8月15日取得兴华花园5栋的《房地产预售许可证》，并于2000年5月18日取得深圳市宝安区建设局颁发的《建设工程竣工验收证书》。
2002年1月18日，原告与被告一签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定被告一向原告购买兴华花园5栋506房；原告须于2002年6月30日前将涉案房产交付被告一使用，交付使用时应取得建设主管部门规定的工程竣工验收证明。合同第十六条约定，原告应在取得工程竣工验收证明之日起150日内，书面通知被告一共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》的有关税费，按国家、省、市的规定由原告和被告一双方各自承担。第十七条约定，如原告未按前条规定通知被告一，或因原告原因造成被告一不能按法定期限领取《房地产证》的，原告从取得《深圳市建设工程竣工验收备案证明书》之日的第210日起，每日按买卖总价款万分之三支付违约金，直至深圳市房地产权登记机关核发《房地产证》之日止。合同附表一约定，建筑期购楼一次过付款：签订此合同时付清全部楼价款，共计147，760元。上述合同已办理房地产权预售备案登记。
2002年6月，原告将涉案房产交付被告一。该房产至今仍由被告一占有和收益，被告二于2011年7月25日从被告一处承租。
被告一提供的一份加盖“某公司财务专用章”的“收款收据（编号：0002541）”显示，2005年4月，原告已经收到被告一购买“兴华花园”5栋50X号房的房款147，760元。原告对上述印章某甲实性提出异议，并申请鉴定。本院依法委托广东南天司法鉴定所对“收款收据（编号：0002541）”上的“某公司财务专用章”进行鉴定，该鉴定所于2012年8月31日出具《司法鉴定意见书》，其鉴定意见认为，“收款收据（编号：0002541）”上加盖的“某公司财务专用章”印文与原告备案于深圳市公安局宝安区分局的“某公司财务专用章”印某是同一枚印章某乙。
以上事实，有经庭审举证、质证的《房地产预售许可证》、《建设工程竣工验收证书》、《深圳市房地产买卖合同（预售）》、收款收据（编号：0002541）、《司法鉴定意见书》、《房地产权预售备案登记查询表》、《房屋出租合同书》、证明等证据以及庭审笔录相互印证，本院予以认定。
本院认为，原告某公司与被告一陈某乙于2002年1月18日签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。原告某公司虽然主张其为涉案房产实际权利人，并要求两被告返还涉案房产，但双方争议实则是涉案房产的预售合同关系是否成立以及是否应当继续履行的问题，因此，本案应为房屋买卖合同纠纷，立案时所定案由为“物权纠纷”不妥，现予以纠正。
原告虽然对被告一持有的“收款收据（编号：0002541）”真实性存在质疑，但经权威鉴定机构出具的《司法鉴定意见书》证实该收款收据上加盖的印章与原告印章一致，本院据此采信该收款收据的真实性，同时也采信被告一已经付清合同约定购房款147，760元的主张。被告一已付清购房款，原告理应按照合同约定为被告一办理产权转移登记手续，被告一的此项主张成立，本院予以支持。至于原告要求被告一及被告二将涉案房产返还给原告并赔偿原告经济损失主张，均缺乏法律和合同依据，本院不予支持。
因怠于履行办理产权转移登记手续的义务，原告应按照合同约定，从取得《深圳市建设工程竣工验收备案证明书》之日的第210日起，每日按买卖总价款万分之三（147，760元×0.0003=44.33元）支付违约金，直至核发《房地产证》之日止。按照法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，被告一直到2012年6月6日才提起反诉要求原告支付违约金，其中2010年6月6日及以前产生的违约金均已超过两年诉讼时效，本院依法不予支持；其主张的从2010年6月7日直至核发《房地产证》之日止的违约金，本院予以支持。
依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、原告某公司将深圳市宝安区兴华花园5栋50X号房产转移登记至被告一陈某乙名下；
二、原告某公司按照每日44.33元的标准向被告一陈某乙支付从2010年6月7日直至核发《房地产证》之日止的延期办证违约金；
三、驳回原告某公司的诉讼请求；
四、驳回被告一陈某乙的其他诉讼请求。
以上第一、二判项，义务人应于本判决发生法律效力之日起十五日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费4，100元，反诉受理费263元，均由原告负担，前述费用原告、被告一均已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审判员 杨继周
二〇一二年十月十七日
书记员 武 琼
书记员 莫莹莹
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
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