重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝二中法民终字第01446号
上诉人（原审被告）重庆市清江实业（集团）有限公司。
法定代表人熊远清，董事长。
委托代理人潘洪兵，重庆百安律师事务所律师。
委托代理人张泽萍，重庆百安律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）姜学生，男，1952年9月16日出生，汉族，住重庆市万州区。
委托代理人傅小波，重庆锦扬律师事务所律师。
上诉人重庆市清江实业（集团）有限公司因合同纠纷一案，不服万州区人民法院（2014）万法民初字第07541号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：重庆外运公司（有时又将该公司称为外贸公司，以下简称外运公司）是三峡库区二期、四期移民单位。2003年11月15日，由重庆市万州区人民政府督察室牵头，召集重庆市万州区移民局、外运公司、重庆市清江实业（集团）有限公司（以下简称清江公司）等单位研究该单位的拆迁事项，决定通过法定程序将外运公司8.98亩土地出让给清江公司，由清江公司对外运公司2236.66平方米的职工宿舍实行拆迁，在原地建设房屋，安置住户。2004年7月21日，清江公司（协议称甲方）与外运公司（协议称乙方）签订《资产转让及房屋拆迁补偿安置协议》，主要约定“乙方将企业线上线下的土地8.98亩、地面线上建筑、加油站经营权及所有权转让给甲方；甲方另对乙方2236.66平方米的职工宿舍（有产权证的面积1910.95平方米，无产权证的面积325.71平方米）实行拆迁，就近修建还房安置。由甲方在万开路160号原外贸车队附近新建补偿乙方砖混结构住房2236.66平方米（户型待定），面积按实结算，超面积按万府发（2001）57号文件执行。甲方应在交房后半年内，按乙方提供的名单将房地产权证办理给职工个人住户，有关税费按移民政策办理。乙方按常住户口的搬家费、搬家损失费、搬家误工费、房屋倒腾费，由甲方按万府发（2001）57号文件给予补偿；倒腾费必须是整栋房交钥匙搬家为准计发。甲方根据乙方企业房屋产权证面积偿还新建房屋，乙方不再承担住户的房屋安置搬迁责任，超面积房款由甲方向乙方原住户单独结算，乙方向甲方提供住户名单及产权面积。甲方应于拆房之日后12个月将新建成补偿安置房交付给原住户及乙方；若逾期，则相关承担违约金，并继续履行本协议。”2009年4月28日，清江公司（补充合同称甲方）、外运公司（补充合同称乙方）、重庆市万州区外经委（补充合同称丙方）签订《房屋拆迁补偿安置协议补充合同》，主要约定“甲方按还房总面积支付搬家费23329.26元给乙方，由乙方发给被告拆迁户；2008年6月1日至2009年5月31日的倒腾费169560元由甲方支付乙方，乙方发放给被拆迁户；逾期交房，甲方每月承担房屋价款10％的违约金（拆迁影响工期除外）；丙方协助甲、乙双方办理房地产权证；乙方剩余房屋由甲方按每平方米1800元以货币方式补偿乙方”。
2014年4月24日，清江公司（合同称甲方）、外运公司（合同称乙方）、重庆市万州区商务局（合同称丙方）签订《外运公司移民搬迁还房费用结算补充合同》，约定：“乙方和丙方书面上报区政府请求解决外运公司移民搬迁费941918.81元支付甲方，用于外运公司搬迁还房建设。乙方和丙方同意按万府发（2001）57号文件，对外运公司移民增加面积874.43平方米住户支付不足1500元／㎡予以补差给甲方，补差总额为679797元［338.48㎡×（1500元／㎡－住户600／㎡）＋535.95㎡×（1500元／㎡－住户800／㎡）］。超出原合同面积按约定价1500元／㎡结算，住户按合同价600元／㎡及800／㎡进行结算，不足1500元／㎡由乙方和丙方承付，及按均价800／㎡×374.84㎡=299584元。甲方同意原协议约定对原乙方剩余面积476.70㎡按每平方米1500元结算，计715050元，由甲方支付乙方和丙方。品除后乙方、丙方应付甲方1206249.81元（941918.81元＋679797元＋299584元－715050元）。甲方同意在外运公司移民还房过程中发生的倒腾费、过渡费、差住户面积以及补充合同未涉及费用全额由甲方承担。甲方承诺交房后继续支付乙方搬迁住户三个月过渡费用。甲方同意A栋交房时间为2014年4月28日，D栋交房时间为2014年12月31日。甲方同意A栋、D栋如未按本合同约定时间交房（乙方未按合同约定付款除外），由甲方支付的倒腾费在原有基础上增加一倍支付，并承担全部责任”。
2008年外运公司实行企业改制，将原外运公司的职工住宅房按当时的政策出售给职工所有，并给职工出具《企业房屋所有权证》，载明“原所有权单位外运公司（国有），所有权人姜学生，房屋地址万开路160号，建筑面积42.355平方米，用途住宅。备注：一、此证系企业内职工房屋所有权证明；二、此房不得买卖，上市交易”。
2009年4月28日，原告姜学生（合同称乙方）与被告清江公司（合同称甲方）根据［万州区府发（2001）57号］文件的规定签订《城市房屋拆迁安置补偿协议》，约定“一、甲方拆迁乙方的砖混结构房屋42.35平方米，单价315元，价款13340.25元；搬家误工费72元（6元×4人×3）；搬家损失补偿费150元；合计补偿乙方17615.02元。二、安置形式，甲方采取统建还房安置乙方住房。三、安置地点万开路B1－102；甲方安置乙方砖混结构房屋一套，建筑面积73.27平方米，其房地产权证，甲方提供新建房屋全套手续，按2004年10月18日拆迁人与重庆外运万州公司签订《资产转让及房屋拆迁安置补偿协议》办理；应于本合同签字后12个月内将新建房屋交乙方居住，若逾期，甲方每年按国家规定承担房屋价款的违约金。四、结算建筑面积、房屋价款及付款办法，甲方安置乙方住房结算面积为73.27平方米，其中砖混结构42.35平方米不予补偿，实行“拆一还一，产权交换”，金额为17393.02元；还房超面积30.92平方米，其中9平方米按410元／平方米计算，金额为3690元；21.92平方米按600元／平方米计算，金额为13152元；合计金额为34235.02元由乙方支付给甲方（结算建筑面积以房管局测绘实有面积为准）。乙方在领取本协议时一次性向甲方交清超面积的房屋预收款8000元。甲、乙双方按本协议第一条、第四条第一款应补偿给对方全部费用相互抵除后，乙方在新房交接前支付房屋补差16620元。因工程建设需提前拆迁或动迁时，拆迁房需作临时过渡的，实行自找过渡房或者有关部门介绍过渡房的办法。自找过渡房的，按2008年5月《重庆外运万州公司关于加快四期移民搬迁工作的通知》第六条发放倒腾费。甲方于本合同签字后12个月内将新建房屋交乙方居住，若逾期，倒腾费按每人每月150元发放，直到新房竣工后，乙方领到钥匙为标准”。
重庆市万州区修建北滨路，外运公司移民拆迁还房项目位于北滨路规划范围。2007年11月2日，万州区建设委员会通过清江公司报批的“外贸公司北滨路拆迁还房项目规划设计方案”，该工程A、B、C、D四栋楼的施工图审查合格；该项目既包括外运公司职工还房，也还有万开路其他移民还房。2008年5月完成外运公司移民搬迁，其中在原地安置住户49户157人，由清江公司负责建设还房。2008年7月30日，重庆市万州区人民政府作出《关于重庆市清江实业（集团）公司外贸公司北滨路拆迁移民还房建设工程5383平方米国有土地使用权划拨方案的批复》［万州府土函（2008）84号］，同意划拨钟鼓楼街道办原集中村5383平方米国有土地使用权给清江公司，用于外贸公司北滨路拆迁移民还房工程建设工程用地，专项用于外贸公司职工还房及钟鼓楼街道办棉花地居委会二组占地移民还房建设，不得搞任何形式的房地产开发。2008年8月4日，清江公司取得建设用地批准书［（2008）字00022号］，用地性质为划拨，面积5383㎡，项目名称为外贸公司北滨路拆迁还房；8月11日，清江公司取得房地产权证［301D房地证（2008）字第00430号］。2008年6月13日，万州区移民局将钟鼓楼街道办棉花地2组3.19亩土地划拨给清江公司用于该移民项目建设，该土地上有24户移民房未拆迁。原万开路39号至85号25户（后增至26户）175线下居民的移民安置，2007年由万州区钟鼓楼街道办事处与被拆迁户、清江公司签订三方拆迁还房协议，清江公司对该25户的房屋进行了拆迁。清江公司以未将该25户的拆迁补偿费列入滨江路的建设成本为由，报告万州区钟鼓楼街道办，明确表示不再出资修建该项统建还房，被拆迁户多次上访。从2009年11月至2010年7月，万开路25户被拆迁户中部分人因安置地点、要求解决商业用房等原因多次阻挠被告方进场施工。后该25户移民由万州区有关移民安置部门另行安置。因增拨土地3.19亩未完成移民拆迁等原因，清江公司未及时取得该移民还房的建设工程施工许可证等建设手续。2011年3月，清江公司紧急报告万州区人民政府，请求对还房工程的A、D栋楼提前动工建设。2012年2月21日，清江公司取得外贸公司北滨路拆迁还房项目《建设工程规划许可证》，建设规模4274.97㎡；同年5月16日，清江公司取得该项目《建设工程施工许可证》，工程名称为外贸公司北滨路拆迁还房项目（A、D栋）；2012年清江公司对还房工程的A、D栋楼进行建设，2013年6月A栋楼完工；2013年7月11日，万州区建委对该工程A栋楼进行竣工规划核实；2014年4月5日，该工程A栋楼消防验收备案；2014年7月17日，该工程A栋楼竣工验收合格。由于原规划的B、C两栋楼不再修建，需对原还房位置进行调整确定。2014年4月24日，重庆市万州区商务局在征求住户的意见后，对还房房号予以确认，原告的还房确定为A栋2单元802号。2014年4月28日，清江公司发出交房通知，通知“外运公司的还房户办理结算、交房手续，倒腾费发放致2014年7月底。”因清江公司对拟还房差面积要求按每平方米1500元办理结算，原告姜学生拒绝与清江公司办理还房结算，于2012年8月2日将清江公司拟还房A栋2单元802号自行开锁占用。清江公司书面通知姜学生，要求其停止破坏，恢复破坏结构并加固。姜学生未将房屋返还清江公司，已装修居住。庭审中，原告姜学生同意接受该还房，被告清江公司同意交付该还房，双方认可交接为2012年8月2日，并认可该还房面积为68.2平方米。原告姜学生已预交还房补差款8000元，对合同约定的其余还房补差款8620元同意在本案中调整。
2008年6月至2009年5月，外运公司向移民拆迁户每人每月支付倒腾费90元，按协议由清江公司支付外运公司；2009年6月至2014年7月，清江公司向移民拆迁户每人每月支付倒腾费150元，其中：2009年7月至9月重复发放3个月，2010年6月重复发放1个月。原告姜学生家按4人计算，每月领取倒腾费600元，在双方合同约定的交房期内（2009年6月至2010年4月），清江公司给原告姜学生家发放倒腾费8400元；从2010年5月至2013年5月由清江公司发放倒腾费22800元；共计发放倒腾费为31200元。2013年6月至2014年7月的倒腾费8400元清江公司未发放。
合并诉讼中，被拆户李茂涛提供证据证明从2011年4月13日至2014年4月13日，在万州区北山棉花地移民还房17号楼租房居住，面积110㎡左右，年租金8400元。被告提供万州区北山丰收移民小区肖伟的住房一套在2011年8月12日至2012年8月11日的租赁合同，证明年租金5500元；棉花地移民小区何正祥住房一套（面积80㎡）在2011年12月3日至2012年12月2日的租赁合同，年租金4200元。经质证，被告对李茂涛提供的房屋租赁合同无异议；原告方对被告提供的房屋租赁合同不认可。
原告姜学生称被告未按约定期限交付房屋，原告数次向被告提出交付房屋并主张逾期交房违约金。被告未按约定履行义务，属于违约。被告拟安置给原告的房屋，原告已于2014年8月2日入住，与约定安置面积相差5.07平方米。要求人民法院判决：1、被告向原告支付从2010年4月28日起至2014年8月18日止共1581天的逾期交房违约金16586元（以合同价34235.02元为基数，按日万分之三计算1581天）；2、房屋面积补差23169.9元（4570元／平方米×5.07平方米）；3、判令被告支付原告倒腾费10200元；3、判令被告支付原告鉴定费3000元；5、诉讼费由被告负担。
被告清江公司辩称，原告和被告签订《城市居民房屋拆迁安置补偿协议》是事实。逾期交房的责任不在被告，被告不应当承担违约责任。原告属于三峡库区移民，移民搬迁的主体是万州区钟鼓楼街道办事处，被告只是移民还房的承建单位，不是还房主体。原告等移民是重庆外运万州公司（以下简称外运公司）的职工，被告和外运公司签订合同，是由外运公司拆迁。在2009年签订合同后，由于移民安置未得到妥善解决，导致移民情绪激动，被告五次进场都无法动工，不是被告的责任。原告要求被告支付违约金的理由违反了合同约定，其计算方法及金额也不对。其要求支付违约金的房屋是移民还房而不是商品房，不能按照同地段的商品房的价格来计算。如果法院认定被告有违约责任，原告主张的违约金过高，请求调整，同意按照合同价款每日万分之二计算。被告按照合同约定给44户移民支付了倒腾费，每人每月150元，应支付至2014年7月份，现已支付至2013年5月，是原告自己未领取，被告同意支付，被告以倒腾费的方式支付了原告逾期接房的损失。原告主张的倒腾费，是原告自己未领取，由此产生的诉讼费应由原告承担。对原告主张的房屋面积补差价款，原告是外迁移民，按照万州区商务局与移民达成的协议，安置房屋多的面积和差的面积均按每平方米1500元计结算，鉴定费应由原告自行承担。综上所述，请求依法判决。
2015年1月4日，原告姜学生申请对被告还房的市场价格进行司法评估，法院于2015年1月12日委托重庆顺达资产评估土地房地产估价有限公司对外运公司职工还房A栋2单元802号的建筑市场单价进行估价鉴定。鉴定单位于2015年5月5日出具［渝顺（2015）评鉴字第3号］司法鉴定意见书，鉴定意见为：“鉴定标的物的参考市场单价为4800元／平方米。鉴定结果不包括房屋装修价值，包括应分摊的国有出让土地使用权价值”。鉴定费用3000元，由原告预付。经质证，原告对鉴定结论无异议；被告对鉴定结论的合法性无异议，但认为还房土地性质为划拨，不应参照出让土地价格评估市场价格。2015年6月26日，鉴定机构出具补充鉴定函［渝顺（2015）评鉴函第1号］，补充鉴定结论为“鉴定标的物在划拨住宅用地条件下建面参考市场单价为4570元／平方米。鉴定结论不包括房屋装修价值。”经质证，原告无异议，同意按照此价格计算；被告对鉴定结论的合法性、真实性无异议，但认为与本案无关联性，要求按移民搬迁单位协商的1500元／平方米进行结算。
一审法院认为，外运公司在企业改制过程中，经主管局批准按照政策规定将企业所有的职工住房出售给职工所有，以《企业房屋所有权证》的形式予以确权，并与清江公司签订《资产转让及房屋拆迁补偿安置协议》，原告姜学生是外运公司职工，长江三峡工程淹没库区移民，以被拆迁人身份与清江公司签订的《城市居民房屋拆迁安置补偿协议》，是双方当事人真实意思的表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，是有效合同。原告按合同约定将房屋交被告拆迁，并交清约定的超面积预付款，被告清江公司应当按照合同约定在2010年4月27日前将还房交付原告，被告抗辩只是移民还房承建单位不是还房主体的理由与事实不符，不予采纳。长江三峡工程是国家重点工程，在拆迁还房过程中，各方当事人均负有依法维护社会稳定、保护移民合法财产权利的责任。被告清江公司与外运公司签订《资产转让及房屋拆迁补偿安置协议》后，外运公司的职工宿舍楼在2008年5月已完成拆迁，原告等外运公司的职工并未参与阻挠被告施工，无违约行为；由于清江公司对原万开路线下26户移民的拆迁安置未妥善处理，导致该26户移民中的部分移民集体上访并多次阻挠被告进场施工，另增拨3.19亩建设用地的24户移民未拆迁，被告直至2012年2月、5月才分别取得外贸公司北滨路拆迁还房项目《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》等建设手续，约定交房期限届满不能还房，应承担违约责任；被告抗辩由于移民阻挠施工不承担违约责任的理由不成立，不予采纳。双方在合同中约定“应于本合同签字后12个月内将新建房屋交乙方居住，若逾期，甲方每年按国家规定承担房屋价款的违约金”，均不能对其约定的违约金计算标准作出明确说明，或者提供相应证据予以证明，属于对违约金及损失计算方式约定不明确。对房屋价款未明确约定为还房的市场价格，应按合同约定的还房价款计算。原告延迟取得还房，丧失的是该段时间对房屋的使用价值，无房居住的移民户要租房居住支付租金，被告在支付搬家费、搬家损失费、搬家误工费后，所支付的拆迁房屋倒腾费，目的就是解决移民户的租房租金问题，对其损失参照同地段房屋的租金标准确定。按最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条对合同违约金的调整原则，以房屋租金界定被告违约给原告造成的损失较为客观，也符合上述司法解释处理此类纠纷案件时以违约造成的损失确定违约金数额的具体规定。对双方提供的该地段房屋年租金的证据，被拆迁户李茂涛提供的租房合同是原件，被告无异议，法院确认其证明力；被告提供的房屋租金证据是复印件，未提供原件核对，原告不认可，对其证明力不予确认。被告逾期4年才通知交房，逾期阶段给原告发放倒腾费31200元，尚不足以弥补原告的损失，兼顾合同履行情况及被告清江公司的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则衡量，考虑双方对违约责任有约定及被告的抗辩意见，酌情确定违约金的支付标准为按双方合同约定还房价款的日万分之二计算。还房工程A栋楼已于2014年7月17日经竣工验收合格，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建设工程竣工验收合格，可以交付使用，还房已具备交付条件，原告接房的期限合理确定为竣工验收合格后7日内，至2014年7月24日止；被告已履行交房通知义务，原告逾期不接房，其后的责任应自行承担，被告不再承担逾期还房的违约责任。被告清江公司未发放2013年6月至2014年7月的倒腾费8400元，不符合约定，原告要求被告支付该时间段的倒腾费，予以支持；原告要求支付10200元，其余1800元，不符合双方的约定，不予支持。
被告拟还给原告的房屋双方认可为68.2平方米，与合同约定的还房73.27平方米相差5.07平方米，虽然原告原房屋只有42.355平方米，对原产权调换超面积部分的单价结算有约定，但对还房差面积单价结算没有明确约定。清江公司、外运公司、重庆市万州区商务局于2014年4月24日签订了《外运公司移民搬迁还房费用结算补充合同》，其结算条款约定“对外运公司移民增加面积在住户支付不足1500元／㎡时由外运公司和重庆市万州区商务局由补差给清江公司，对原外运公司剩余面积按每平方米1500元结算，清江公司同意在外运公司移民还房过程中发生的倒腾费、过渡费、差住户面积以及补充合同未涉及费用全额承担”，清江公司按该合同应承担差住户面积的补偿责任。合同是严格责任，依法成立的合同受法律保护，双方当事人应当全面履行自己的义务。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应相当于因违约所造成的损失，包括履行合同后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，即一方违约后产生的损害赔偿范围包括受害人因合同不能履行而遭受的实际损失和可得利益损失。实际损失是指受害人信赖合同能够履行，为得到合同的履行所支出的费用或者违约而造成的其他财产损失；可得利益损失是指如合同按约定履行后受害人应当得到的经济利益，是一种期待利益。本案中，无论双方约定的还房面积是否多于原拆迁原告的房屋的面积，拆迁人的还房面积均应当符合双方的合同约定，对不足的面积应按市场价格予以补偿；对市场价格双方不能协商一致时，应按该房屋的房地产市场评估价格为依据计算。被告逾期4年多还房，违反合同约定，原告在占有房屋后即起诉主张权利，要求被告按还房的现有市场价格予以补偿符合法律规定，予以支持。被告要求对还房差面积按平方米1500元结算于法无据，双方当事人也无此约定，其抗辩理由不成立，不予采纳。原告已按合同约定预付还房补差款8000元，尚欠8620元同意在本案中一并调整，应从被告的补偿款中抵减。一审法院遂依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》［法释（2009）5号］第二十九条的规定，判决：一、由被告重庆市清江实业（集团）有限公司于本判决生效后十日内支付原告姜学生逾期还房违约金（以34235.02元为基数，从2010年4月28日开始至2014年7月24日止，按每日万分之二计算）；二、由被告重庆市清江实业（集团）有限公司于本判决生效后十日内支付原告姜学生倒腾费8400元；三、由被告重庆市清江实业（集团）有限公司于本判决生效后十日内补偿原告姜学生还房差面积款23169.9元，抵减还房补差款8620元，还应支付14549.9元；四、由被告重庆市清江实业（集团）有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告姜学生鉴定费3000元。五、驳回原告姜学生的其他诉讼请求。案件受理费1123元，由被告重庆市清江实业（集团）有限公司承担；原告已预交，被告直付原告。原告姜学生多预交案件受理费2565元，由法院退还。
重庆市清江实业（集团）有限公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决第三条、第四条，上诉费用由被上诉人姜学生负担。主要事实和理由：清江公司、外运公司、重庆市万州区商务局于2014年4月24日签订了《外运公司移民搬迁还房费用结算补充合同》中约定“对外运公司移民增加面积在住户支付不足1500元／㎡时由外运公司和重庆市万州区商务局由补差给清江公司，对原外运公司剩余面积按每平方米1500元结算，清江公司同意在外运公司移民还房过程中发生的倒腾费、过渡费、差住户面积以及补充合同未涉及费用全额承担”，本案中的还房差面积应当按照该协议来执行。
姜学生答辩称：《外运公司移民搬迁还房费用结算补充合同》不是和拆迁户签订的，自己也不知道该合同，对差面积的补偿双方没有约定，一审依照市场价格来补偿差价正确，请求维持。
二审中双方均没有新证据向本院提供，对一审查明事实本院予以确认。
本院认为，2009年4月28日，姜学生与清江公司签订的《城市房屋拆迁安置补偿协议》是双方真实意思的表示，该协议约定了双方的权利和义务，双方均应当依照协议履行。但该协议中没有对还房面积不足，清江公司如何赔偿进行约定。2014年4月24日清江公司、外运公司、重庆市万州区商务局签订的《外运公司移民搬迁还房费用结算补充合同》，对被拆迁房实际还房超面积的补偿进行了约定，但对于还房面积不足的补偿仍然没有约定。上诉人认为不足的补偿应当与超过面积的补偿标准一致，既没有合同约定，也没有得到姜学生的认可，一审法院按照市场面积予以补偿，体现了相对的公平合理，并无不当。上诉人称应当按照1500元／平方米补偿差价的上诉理由不能成立。
综上，上诉人清江公司的上诉请求及理由均不成立，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费238元，由上诉人重庆市清江实业（集团）有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏 川
审 判 员 刘丽苹
代理审判员 杨继伟
二〇一五年九月二十三日
书 记 员 胡相龙