福建省德化县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）德民初字第319号
原告德化县博兴物业管理有限公司，住所地德化县浔中镇凤凰山庄。
法定代表人郑丁辉，该公司董事长。
委托代理人李金兴，该公司项目经理。
委托代理人李雅玲，该公司项目财务主管。
被告陈培庆，男，汉族，1992年5月29日出生，德化县人。
原告德化县博兴物业管理有限公司（下简称：博兴物业公司）与被告陈培庆物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月7日立案受理。依法由审判员曾金赞适用简易程序公开开庭进行了审理。原告博兴物业公司的委托代理人李雅玲、被告陈培庆均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告博兴物业公司诉称，被告是德化县浔中镇龙东物业管理小区业主之一，居住在该小区。龙东小区于2009年4月1日起，建设单位德化县万佳房地产开发有限公司依照相关法律、法规，委托原告对该小区实行前期物业管理服务。根据《德化县龙东小区物业服务合同》约定，业主以产权面积每平方米每月应交纳0.2元物业管理服务费，以当月20（30日前履行交纳义务。超过次月15日尚未交纳的按其应交纳数额每日加收3‰违约金；连续三个�不交纳物业服务费用的业主，经物业服务企业通知三次以上拒不交纳的业主，形成故意拖欠或拒付物业服务费；连续六个月以上拒不交纳物业服务费用的业主，视为恶意拒付物业服务费用的业主，物业服务企业可以依法保护自己的合法权益，行使诉讼主张权利。被告从2009年4月1日起至2013年12月31日，累计57个月，产权面积126.58㎡×0.2元×57个月共计欠费1443元。物业服务企业为小区业主提供的是劳务，业主向物业服务企业交纳的劳务工资。经原告多次催缴无果，现要求被告缴纳物业管理服务费1443元并支付违约金。
被告陈培庆辩称，原告诉求没有道理和实际依据，请求驳回原告的请求事项。理由：一、原告声称自从2009年4月1日起开始物业服务严重失实。依据原告提供的服务合同，原告与开发商签订服务合同的时间是2009年10月15日，与实际服务时间明显就相差了六个半月�时间；二、龙东小区没有建设围墙及任何防盗设施，属于开放式小区，物业的管理与服务形同虚设。自从原告物业公司进驻之后，只管追收物业管理费，从不顾及业主的利益及感受，服务远远没有到位，与订立的服务合同条约背道而行，业主被盗失窃财产没人赔偿，服务与收费不成正比；三、原告每月向业主摊收卫生费6块钱，属于重复收费。根据县政府有关文件规定，市民的卫生费统一在自来水公司代征代扣，自来水公司提供的数据，答辩人已被代扣去254元的卫生费；四、原告没有遵照物业管理法的相关法律规定为小区买保险；五、相关现场照片，证实原告管理泛滥，不作为。
经审理查明，原告博兴物业公司系具有三级资质的物业服务企业。被告陈培庆系德化县浔中镇龙东小区3号楼301室套房产权人并在此套房居住，该套房产权面积126.58㎡。2009年3月10日，开发商�化县万佳房地产开发有限公司向龙东小区全体业主及其使用人关于《龙东小区选聘前期物业管理服务实施方案》公示，该公示选聘原告博兴物业公司为龙东小区前期物业管理服务。2009年4月1日，原告博兴物业公司与开发商德化县万佳房地产开发有限公司签订的一份《德化县龙东小区物业服务合同》。2009年10月15日，原告博兴物业公司与开发商德化县万佳房地产开发有限公司签订的一份关于《德化县龙东小区物业服务合同》部分条款修改和补充协议书。该合同及补充协议约定：由原告博兴物业公司对德化县龙东小区提供专业化、一体化的物业管理服务事宜；业主以产权面积每平方米每月应交纳0.2元物业管理服务费，以当月20（30日前履行交纳义务。超过次月15日尚未交纳的按其应交纳数额每日加收3‰违约金；连续三个月不交纳物业服务费用的业主，经物业服务企业通知三次以上拒不交纳的业主，形成故意拖欠或拒付物业服务费；连续六个月以上拒不交纳物业服务费用的业主，视为恶意拒付物业服务费用的业主，物业服务企业可以依法保护自己的合法权益，行使诉讼主张权利。2010年9月27日，德化县规划建设局对原告博兴物业公司提交项目负责人进行审核备案。2014年3月30日，德化县龙东小区业主委员会与德化县鑫隆物业管理有限公司签订德化县《龙东小区》物业服务合同，原告博兴物业公司即自2014年4月1日起退出龙东小区的物业管理服务活动。被告陈培庆以原告博兴物业公司提供的物业服务存在问题为由未缴纳从2009年4月起至2013年12月期间的物业服务费1443元。经原告多次催缴无果，为此，原告向本院提起诉讼要求被告支付物业管理服务费1443元。
庭审中，原告博兴物业公司自愿放弃对被告主张违约金的诉讼请求。
以上事实，有原告提供的关于《龙东小区选聘前期物业管理服务实施方案》公示、《德化县龙东小区物业服务合同》、关于《德化县龙东小区物业服务合同》部分条款修改和补充协议书、龙东小区3号楼业主花名册、企业法人营业执照、组织机构代码证、《资质证书》、《物业管理项目经理执业备案证明》、德化县《龙东小区》物业服务合同、德化县龙东小区3号楼业主拖欠物业服务费公示、物业服务费催缴告知函存根各一份及原告委托代理人、被告陈培庆在庭审中的陈述为据。
本案争议焦点：被告是否应支付物业管理服务费？
原告认为，开发商与原告公司签订前期物业管理服务合同时有在小区张贴一张关于《龙东小区选聘前期物业管理服务实施方案》公示，告知小区业主，开发商有向业主征询意见，在业主没有意见的情况下才与原告公司签订物业服务合同。原告公司进驻龙东�区后，有多次发《物业服务费催缴告知函》，业主应知道原告公司的存在。根据物业服务合同的约定，被告应支付物业服务费。
被告认为，整个小区没有围墙及任何防盗设施，属于开放式小区，物业的管理与服务更形同虚设。物业公司从不顾及小区业主的利益及感受，服务远远没有到位，与服务合同条约背道而行，业主被盗失窃财产没人赔偿，原告的服务与收费不成正比。并提供龙东小区住户2009年5月至2014年1月卫生费收取情况公示、相片14张加以证实。
本院认为，原告对被告提供龙东小区住户2009年5月至2014年1月卫生费收取情况公示、相片14张的真实性没有异议，但对关联性均有异议，认为卫生费属于政府收费，不是物业收费；对于照片内容已老早整改到位，并无存在照片的情况和事实。被告提供的龙东小区住户2009年5月至2014年1月卫生费收取情况公示、相片14张�据的真实性，原告没有异议，本院予以采信，但被告欲以此证明其免于承担物业服务费的证明力明显不足。原告博兴物业公司作为具有物业管理资质的物业管理企业法人，基于其与龙东小区的开发商签订的《德化县龙东小区物业服务合同》而对龙东小区提供物业管理服务，并且自2009年4月1日至今一直为龙东小区提供相应物业管理服务，被告陈培庆居住该小区后亦享受了相应的管理服务。根据权利义务对等原则，被告享受原告博兴物业公司提供的物业管理服务应当支付对价即物业管理费。
综上所述，本院认为，原告博兴物业公司虽没有与被告陈培庆签订《物业管理服务合同》，但在2009年4月1日与开发商德化县万佳房地产开发有限公司签订《德化县龙东小区物业服务合同》及《补充协议书》，依据该服务合同对龙东小区实行物业管理服务，可行使物业管理权至业主大会选任并指令新的物业管理公司实际接管小区物业管理工作时止。依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。被告陈培庆居住该小区3号楼后，亦享受了相应的管理服务，根据权利义务对等原则，被告享受原告提供的物业管理服务应当支付物业管理费。同时，根据原告博兴物业公司与开发商签订的《德化县龙东小区物业服务合同》约定，现原告博兴物业公司主张每月每平方米0.2元的物业管理费收费标准未超过物价部门制定的收费标准。因此，原告博兴物业公司要求被告陈培庆支付自2009年4月1日至2013年12月31日的物业管理费1443元的诉讼请求合理合法，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条，国务院《物业管理条例》第二十一条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定。判决如下：
被告陈培庆应在本判决生效后十五日内支付给原告德化县博兴物业管理有限公司自2009年4月至2013年12月的物业管理服务费1443元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告陈培庆负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审判员 曾金赞
二〇一五年一月三十日
书记员 潘静韵
附：
一、本案主要法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
2、《物业管理条例》
第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
3、最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业�委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
4、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
二、执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。