广东省肇庆市端州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）肇端法民二初字第358号
原告：肇庆市中港物业管理有限公司，住所地广东省肇庆市端州区前进路鼎湖新村二区一栋商铺7卡。
法定代表人：文贵江，该公司总经理。
委托代理人：杨梅嫦，该公司经理。
被告：吴永信，男，X年X月X日生，住广东省肇庆市端州区南路。
被告：周彩虹，女，X年X月X日生，住广东省肇庆市端州区南路。
原告肇庆市中港物业管理有限公司（以下简称中港物管公司）诉被告吴永信、周彩虹物业服务合同纠纷一案，本院于2014年6月18日立案受理后，依法适用简易程序于同年9月4日公开开庭进行了审理。原告中港物管公司的委托代理人杨梅嫦，被告吴永信、周彩虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中港物管公司诉称：2007年9月5日起我司与江南苑H幢302房吴永信签订前期物业服务协议，按照合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修管理、小区绿化、环境卫生、秩序维护等管理服务。相应被告应按照合同约定每月支付物业服务费41.25元（按住宅建筑面积0.45元／平方米收取，被告住宅建筑面积：91.66平方米）、公共水电分摊5元、智能维护费5元。但被告从2010年1月1日起一直以各种理由拖欠物业管理费，经我司多次催收仍拒绝交纳。根据《物业管理条例》的规定。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。诉讼请求：1、判令被告立即付清拖欠物业服务费、公共水电分摊及智能对讲维护费2767.5元及滞纳金300元（欠费54个月，起止日期2010年1月至2014年6月），合计3067.5元；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告吴永信、周彩虹共同辩称：我没有与原告就我名下物业江南苑小区H302房签订前期物业服务协议，所以我没有向原告缴纳物管费的义务。我只与肇庆市粤中物业管理有限公司就我名下物业江南苑小区H302房签订前期物业服务协议，并在协议第一条第一大点第五小点中规定不得将物业的整体管理责任转让给第三方。原告在业主不知情的情况下进驻我们江南苑小区，直到现在各项管理服务非常不到位：1、小区大门的栏杆长期收起，任何人都可以自由的出入小区，导致业主们的人身、财产有很大的安全隐患。2、小区内各个楼梯间项楼的安全门长期被拆下来，给小区带来了安全隐患。原告没有处理过，如果发生火灾后果将不堪设想。3、小区的排水管坏了螺帽或堵塞了，原告要求本楼梯的业主交钱才修，否则就不处理，结果导致小区污水横流，苍蝇乱飞，严重影响到业主的身心健康。4、小区没有安装垃圾桶，只有两辆敞开的人力垃圾车，而且一天才运走一次，有的地方还是露天堆放，导致小区垃圾满天飞，造成很大的污染，老鼠乱出没，蚊子满天飞，严重影响到业主的身心健康。5、业主已交的物管费、小区公共水电分摊费用，楼宇的智能维护费以及小区的各项支出，原告没有公开，严重地侵害了业主的利益。6、小贩在小区内楼梯乱写乱贴的广告原告没有处理过。交楼时物管公司向每户业主都收了200元装修垃圾处理费，但是小区的装修垃圾长期是很久才运走。7、小区的公共水电分摊应该是每月按照实际使用量收取，但原告从来就没有公布过，每户每月都是收5元。8、小区内的一楼有很多违建高楼层的防盗网突出来，原告没有处理。影响了小区的公共安全和小区的整体环境。9、进入小区促销摊位和广告的收入，小区墙体广告费收入和露天公共停车位的收入都应该归全体业主所有，但原告没有公示过并占用。为维护我的合法权益，恳请法院驳回原告对我的起诉。
经审理查明：原告中港物管公司是于2007年8月31日依法登记设立的有限责任公司，经营范围为物业管理服务、家政服务，具有叁级资质等级的物业服务企业。肇庆市西江南路江南苑4号H幢302房的权属人为被告吴永信、周彩虹，该房建筑面积为92.0399㎡，该房所在的肇庆市西江南路江南苑小区系由肇庆市江南苑房地产开发有限公司开发。肇庆市江南苑房地产开发有限公司根据《物业管理条例》的规定，选聘肇庆市粤中物业管理有限公司为该小区（一期）提供物业管理服务。2014年间，肇庆市江南苑房地产开发有限公司与原告中港物管公司签订《前期物业管理服务合同》，选聘原告中港物管公司为端州区江南苑小区（二期）提供物业管理服务，期限自2014年5月1日起至2016年5月30日。
2007年9月5日，被告吴永信与肇庆市粤中物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》，约定：肇庆市粤中物业管理有限公司系肇庆市江南苑房地产开发有限公司委托的物业管理企业；物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业和整体管理责任转让给第三方；物业管理服务质量：房屋外观：保持外观整体美观；设备运行：保证设备正常运行；共用部位、共用设施设备的维护和管理：保证正常使用；环境卫生：（1）公共场所每天清扫一次；（2）公共楼梯至少一个星期清扫一次；绿化，有专人管理；交通秩序与车辆停放：保持交通畅顺，车辆停放有序；保安：（1）确保24小时值班巡查；（2）定期组织保安员训练，提高素质；消防：保证消防设备完好，保证正常使用；房屋共用部位、共用设施设备小修和急修：（1）小修及时赶到现场处理；（2）急修随叫随到；物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）：住宅按建筑面积每月每平方米0.45元，非住宅按建筑面积每月每平方米0.45元；每月交纳费用时间：1-10日；被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，肇庆市粤中物业管理有限公司有权要求被告补交并从逾期之日起按每天0.1%交纳违约金或滞纳金。签订《前期物业管理服务协议》后至2009年12月，被告吴永信、周彩虹均按住宅建筑面积每月每平方米0.45元、公共水电分摊5元／月、智能维护费5元／月的交费标准交纳物业服务费、公共水电分摊和智能维护费给肇庆市粤中物业管理有限公司。之后，被告吴永信、周彩虹以不同意原告中港物管公司进驻小区为由，拒绝交纳相关物业服务费。原告中港物管公司向被告吴永信追讨上述欠费无果，遂于2014年6月18日向本院提起诉讼，要求被告吴永信、周彩虹交纳物业服务费等费用。
另查明：2010年11月26日，肇庆市粤中物业管理有限公司与原告中港物管公司签订《物业管理承包责任书》，将端州区江南苑小区（一期）发包给原告中港物管公司，按肇庆市粤中物业管理有限公司与肇庆市江南苑房地产开发有限公司签订的合同的约定收取费用。签订《物业管理承包责任书》后，原告中港物管公司进驻端州区江南苑小区，为包括被告吴永信、周彩虹在内的端州区江南苑小区（一期）业主提供了物业服务，物业服务质量基本上符合被告吴永信、周彩虹与肇庆市粤中物业管理有限公司之间的《前期物业管理服务协议》的约定。端州区江南苑小区（一期）和（二期）属于一个物业管理区域，端州区江南苑小区至本案诉讼期间尚未成立业主委员会。
本院认为：本案为物业服务合同纠纷。根据双方当事人在本案中的诉辩，本案争议焦点是：一、肇庆市中港物业管理有限公司作为本案原告是否适格；二、被告吴永信、周彩虹应否支付肇庆市中港物业管理有限公司物业服务费、公共水电分摊和智能维护费；三、被告吴永信、周彩虹应否支付肇庆市中港物业管理有限公司物业服务费的滞纳金。对上述争议的焦点，本院作如下评判：
一、肇庆市中港物业管理有限公司作为本案原告是否适格问题。原告中港物管公司是依法登记设立并具有叁级资质等级的物业服务企业。被告吴永信、周彩虹案涉房屋所在的端州区江南苑小区（一期）系由肇庆市江南苑房地产开发有限公司开发，肇庆市江南苑房地产开发有限公司选聘肇庆市粤中物业管理有限公司为该小区（一期）提供物业服务。2010年11月26日，肇庆市粤中物业管理有限公司与原告中港物管公司签订《物业管理承包责任书》，将江南苑小区（一期）发包给原告中港物管公司。之后，肇庆市中港物业管理有限公司进驻江南苑小区，为包括被告吴永信、周彩虹在内的江南苑小区（一期）业主提供了事实上的物业服务，也付出了一定的成本，以自己的实际行为履行了合同的主要义务。且2014年间，肇庆市江南苑房地产开发有限公司选聘原告中港物管公司为该小区（二期）提供物业管理服务，期限自2014年5月1日起至2016年5月30日。因此，被告吴永信、周彩虹与肇庆市粤中物业管理有限公司之间的《前期物业管理服务协议》虽约定不得将物业和整体管理责任转让给第三方，根据合同的相对性原则，该协议的效力只及于合同的当事人，不能约束协议以外的肇庆市中港物业管理有限公司。而肇庆市中港物业管理有限公司与被告吴永信、周彩虹虽无签订正式的物业服务合同，但他们之间形成了事实上的物业服务关系，且端州区江南苑小区（一期）和（二期）属于一个物业管理区域，根据《广东省物业管理条例》第九条“一个物业管理区域成立一个业主大会，由一个物业服务企业提供物业管理服务”的规定，肇庆市中港物业管理有限公司作为本案的原告，主体适格。被告吴永信、周彩虹主张肇庆市粤中物业管理有限公司将小区的物业管理转让而不交费，理据不足，本院不予采纳。
二、被告吴永信、周彩虹应否支付肇庆市中港物业管理有限公司物业服务费、公共水电分摊和智能维护费问题。前文已查明，原告中港物管公司进驻江南苑小区后，为包括被告吴永信、周彩虹在内的江南苑小区（一期）业主提供了事实上的物业服务，也付出了一定的成本，被告吴永信、周彩虹作为端州区江南苑小区（一期）的业主接受了原告中港物管公司提供的相应物业管理服务，双方之间形成了事实上的物业管理服务关系，原告中港物管公司提供物业服务的质量基本上符合被告吴永信、周彩虹与肇庆市粤中物业管理有限公司之间的《前期物业管理服务协议》的约定。因此，根据公平合理原则和权利、义务相一致原则，被告吴永信、周彩虹虽无与原告中港物管公司签订《前期物业管理服务协议》，但其享受了物业服务的权利，应承担支付相应对价的义务，即被告吴永信、周彩虹应向原告中港物管公司支付物业管理的相应费用。对于收费的标准，原告中港物管公司请求参照肇庆市粤中物业管理有限公司的收费标准收取物业服务费、公共水电分摊和智能维护费，合理合法，本院予以支持。参照上述标准，被告吴永信、周彩虹应支付给原告中港物管公司从进驻小区之日（即2010年11月26日）至2014年6月30日的物业服务费为1290.86元［0.45元／月·㎡×92.0399㎡×（31＋5／30）月］、公共水电分摊为155.83元［5元／月×（31＋5／30）月］、智能维护费为155.83元［5元／月×（31＋5／30）月］，合计1602.52元。原告中港物管公司要求按欠费54个月计费理据不足，本院不予采信。
三、被告吴永信、周彩虹应否支付肇庆市中港物业管理有限公司物业服务费的滞纳金问题。原告中港物管公司要求被告吴永信、周彩虹从欠费之日起计收滞纳金，因原、被告之间并无书面合同约定迟延交费可收取滞纳金，故对原告中港物管公司要求被告吴永信、周彩虹支付滞纳金的诉讼请求，本院予以驳回。被告吴永信、周彩虹认为原告中港物管公司计收滞纳金没有书面合同约定的抗辩意见成立，本院予以采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第八十四条、第一百零六条第一款、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条，《物业管理条例》第四十二条，《广东省物业管理条例》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告吴永信、周彩虹应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告肇庆市中港物业管理有限公司支付其所欠的2010年11月26日至2014年6月30日的物业服务费1290.86元、公共水电分摊155.83元、智能维护费155.83元，合计1602.52元。
二、驳回原告肇庆市中港物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费适用简易程序审理减半收取25元（原告肇庆市中港物业管理有限公司已预交），分别由原告肇庆市中港物业管理有限公司负担12元，被告吴永信、周彩虹负担13元。被告吴永信、周彩虹应承担的案件受理费在履行判决书确定的义务时直接支付给原告肇庆市中港物业管理有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省肇庆市中级人民法院预交相应的受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 罗月华
二〇一四年九月十五日
书记员 赵思韵
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