辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终7788号上诉人（原审原告；反诉被告）：王晶，女，1971年12月18日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：代岭，辽宁宝铎律师事务所律师。上诉人（原审被告；反诉原告）：郭华，女，1969年6月26日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：连生武，辽宁丰华律师事务所律师。原审第三人：董楠，男，1984年1月18日出生，汉族，系沈阳桥头火锅店实际经营人，住辽宁省辽中县。上诉人王晶因与上诉人郭华、原审第三人董楠房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2016）辽0105民初2761号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。王晶的上诉请求：1.请求依法改判；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.原审法院认定事实错误。本案系郭华未按协议约定支付租金而引起的纠纷。原审法院认定的事实与郭华在庭审中多次自述的主张和理由完全不一致，是创造事实而不是认定事实；2.原审法院适用法律错误。对郭华的上诉请求，其辩称，根据郭华一审的反诉状及一审中郭华的陈述均表明该房屋没有产权证书，导致无法办理消防许可。原审法院的法官亦到消防部门核实，办理消防许可的前提是需要房证或商品房买卖合同。因此，房证并不是办理消防许可的唯一条件。如果郭华真正存在损失，其为什么不向我方主张权利，因此，本案的发生是郭华经营不善，拒付租金所致，故我方不应承担部分装修费用及损失。郭华的上诉请求：1.请求依法改判；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.原审判决认定事实错误。因王晶的违约行为，造成我方无法办理消防验收手续，并被公安机关整改，不能正常经营，因此，火锅店从2015年底就已经停业。故原审判决我方给付王晶租金127万元是错误的；2.原审判决适用法律错误。原审判决认定王晶存在违约行为，但对我方的反诉请求中的火锅店加盟费、停业整顿损失等诉请并未支持，实属适用法律错误。对于王晶的上诉请求，其辩称，王晶与我方签订合同和履行合同过程中存在过错，构成违约，我方不应支付违约金及租金。王晶的上诉请求不正确，应予驳回。原审第三人董楠述称，同意郭华的上诉请求。针对王晶的上诉请求，答辩意见为，2014年8月16日，我和王晶见面商谈租房事宜，她说有房证，因此我交了部分租金。后我跟王晶要房证办理消防手续，她说没有，因此，我就没有交纳剩余款项。开业期间三次被消防整改，后来经营不下去，2016年4月3日，我停业了，故王晶的行为存在欺诈，其应承担装修投资损失。王晶向一审法院起诉请求：1.请求人民法院依法判决终止原、被告双方签订的房屋租赁合同；2.请求人民法院依法判决被告给付拖欠原告房屋租金127万元及逾期给付房租违约金34.4万元，合计161.4万元；3.请求人民法院判令被告承担本案诉讼费用。郭华向一审法院反诉请求：1.请求人民法院依法撤销原、被告双方于2014年8月29日签订的房屋租赁合同；2.请求人民法院判令被反诉人赔偿因违约未按合同约定提供房屋所有权证致反诉人不能办理消防手续，无法经营造成各种损失2,024,060元人民币；3.请求人民法院判令被反诉人返还已付租金45万元、损失增加返还火锅店加盟费14万元、停业4个月员工工资支付464,057元；4.要求被反诉人承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：2014年8月10日，被告郭华与第三人董楠、案外人王海军签订了《合伙人协议书》，约定三人合伙经营川味火锅店，由被告郭华负责寻找店铺，签订租房合同。2014年8月22日，原告王晶与被告郭华磋商租房事宜，被告郭华向原告交付了租房预付金5万元，原告王晶为其出具《收条》一张，约定该五万元为黄河南大街26号门市预付金，商议每年房租价格为86万元并约定每3年上调5%。双方商议于2014年8月25日签订正式合同，约定双方签订正式合同时，甲方（王晶）需出示此房屋的所有手续。2014年8月29日，原告王晶与被告郭华签订了《房屋租赁合同》一份，约定由被告郭华承租原告王晶拥有的位于沈阳市皇姑区黄河南大街61号G网点的房屋700平方米。约定租赁期限为72个月，2014年9月10日至2020年9月9日止，合同期限为6年。租金为每年86万元，按年支付，于每年8月23日支付。第四条租赁条件中约定，甲方（原告）应向乙方（被告）出示房屋的《房屋所有权证》或有权决定房屋出租的相关证明。甲方应保证该房屋出租不违反国家法律法规的相关规定并保证自己有权决定此租赁事宜。2014年9月22日，原告王晶收到第三人董楠银行转账40万元。后由第三人董楠在案涉房屋内实际经营火锅店。2014年9月25日，第三人董楠以桥头火锅店的名义与案外人轩盛空调安装工程有限公司签订了《合同书》一份，约定由案外人就消防手续办理、消防系统改造及调试进行设计施工。案外人轩盛空调安装工程有限公司作出《消防手续无法办理情况说明》说明因无法提供案涉房屋房产证，导致无法取得消防设计及验收许可并附上消防部门颁布的审批流程，其中第四条写明要求提供房产证及租房协议复印件（核对原件）。2014年12月20日，沈阳市公安局皇姑分局黄河派出所对第三人董楠经营的桥头火锅店作出《责令整改通知书》，认定该火锅店无消防许可证，建议停业整改30日。2015年3月9日，公安局皇姑分局黄河派出所再次作出《责令整改通知书》，建议停业整改两个月。2015年5月12日，公安局皇姑分局黄河派出所又作出《责令整改通知书》，建议停业整改30日。2015年10月30日，原告王晶与案外人辽宁帝云房地产开发有限责任就案涉房屋签订了《商品房买卖合同》，合同载明房屋地址为沈阳市皇姑区黄河南大街61号1门1-3层，建筑面积638.2平方米。经双方当事人确认沈阳市皇姑区黄河南大街61号1门1-3层与《租赁合同》中沈阳市皇姑区黄河南大街61号G网点为同一房屋。后双方因合同履行发生纠纷，原告于2016年4月12日起诉来院，被告郭华于2016年5月20日提起反诉。2017年3月6日，反诉原告向一审法院提出鉴定申请，一审法院委托辽宁中意慧佳资产评估有限公司对案涉房屋装饰装修残值及无法移动设备价值进行了鉴定。鉴定意见为沈阳桥头火锅店折旧后装修价值904,109.4元、店内无法移动设备价值100,653.2元，共计1,004,762.6元一审法院认为，2014年8月29日，原告王晶与被告郭华签订的《房屋租赁合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，是合法有效的。关于合同的继续状态的问题。反诉原告郭华主张撤销双方的租赁合同，理由为：1、王晶向郭华隐瞒了该房屋没有办理产权证的情况；2、合同中约定的房屋建筑面积为700平方米，但原告王晶提供的商品房买卖合同上房屋面积只有638.2平方米，与约定差异过大。其第一项理由，双方合同第四条租赁条件中约定，甲方（原告王晶）应向乙方（被告郭华）出示房屋的《房屋所有权证》或有权决定房屋出租的相关证明。虽然在签订合同当时原告王晶未能出示《房屋所有权证》及《商品房买卖合同》，但被告郭华在其没有出示有效手续的情况下，仍甘冒风险与原告签订了租赁合同，现被告没有证据还原签订《租赁合同》当时原告所做出的承诺，无法证明其存在恶意欺诈。关于房屋面积差的问题，因当时原告尚未就案涉房屋与开发商签订正式的《商品房买卖合同》，房屋面积未经过相关部门的测算，原、被告双方仅是通过估算来确定房屋面积，与相关部门审核后所确认的面积存在出入属于情理之中，亦不能定性为欺诈。因此反诉原告郭华以上述两点理由请求撤销双方的《房屋租赁合同》不能成立。原告主张被告没有按时交纳租金，多次催要后仍未支付，请求法院终止即解除该双方的租赁合同。被告及第三人则抗辩称其未按时交纳租金，是因为原告不能提供房屋的权属证明等手续，导致被告及第三人经营的火锅店不能办理装修后的消防验收备案手续，多次被公安机关建议停业整改，无法正常经营。被告为了证明其主张提供了其与案外人沈阳轩盛空调安装公司签订的办理消防手续及消防系统改造及调试的《合同书》、该公司关于《消防手续无法办理情况说明》及被告多次向原告催要房屋相关手续的往来短信。一审法院为了查清事实，到消防部门的消防验收备案审批窗口就相关问题向工作人员进行了咨询并制作了笔录。消防部门答复：经营性质的房屋在装修之后需要再次对装修工程进行消防设计审核和验收。在申请人申请消防验收审批时根据不同情况需要提供不同的材料，如申请消防验收的房屋已经取得房屋所有权证书，应当提供房屋《所有权证书》；尚未取得房屋所有权证书的房屋，应当提供关于该房屋的《商品房买卖合同》，否则消防部门对办理消防验收的申请不予受理。可见《房屋所有权证》或《商品房买卖合同》是经营性质的房屋在装修后申请办理消防验收备案手续的必备材料。经审查，原、被告之间的《房屋租赁合同》签订于2014年8月29日，原告与开发商之间就涉案房屋签订《商品房买卖合同》的时间是2015年10月30日，而《房屋所有权证》截止到庭审之时仍未办理。根据合同法的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付给承租人，并在承租期间保持租赁物符合约定的用途。原、被告双方签订的租赁合同中明确约定了房屋用途为“餐饮”，那么原告在将房屋出租给被告后就应当履行保障被告正常经营“餐饮”业的先合同义务，在本案中即为提供《房屋所有权证》或《商品房买卖合同》等配合承租人申请办理消防验收备案手续的相关房屋手续的义务。但通过证据显示原告在签订合同时明知案涉房屋没有上述手续还将此房屋出租给被告经营“餐饮”，在被告办理消防验收手续时亦曾多次向原告催要上述手续，原告不能提供，故原告在合同的签订和履行过程中存有过错，已经构成了违约。关于被告不按时缴纳租金的行为，根据法律规定当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，本案被告在发现了原告存在违约或合同履行不当的情况后，应当及时采取适当措施例如行使不安抗辩权要求其提供担保或是直接追求其违约责任，而非单方的停止履行自己一方的合同义务，拖延解决矛盾导致纠纷发酵产生了扩大的损失，被告的行为亦存在过错。对于案涉租赁合同，原告主张解除合同、被告主张撤销该合同，虽然原、被告双方所主张的事实理由与法律依据不同，但均明确表达了不继续履行合同的意思表示，符合法定的合同解除条件，因反诉原告申请撤销该租赁合同的理由不能成立，故一审法院确认解除原告王晶与被告郭华于2014年8月29日签订的《房屋租赁合同》。关于原告要求被告给付2016年8月22日之前欠交的租金127万元及违约金34.4万元的诉讼请求。因2016年8月22日之前，案涉房屋一直处于被告、第三人的控制状态，被告及第三人虽然自述其经营的火锅店无法正常营业，并提供了公安机关作出《责令整改通知书》，但该《责令整改通知书》并不具有强制效力，不足以证明其经营的火锅店因原告的违约行为一直处于停业状态，故在被告应当向原告支付其占有、使用案涉房屋期间的租金。原告的诉讼请求中要求被告给付其拖欠的2015年剩余租金41万元（2014年9月10日至2015年9月9日，已支付45万元）及2016年的租金86万元（2015年9月10日至2016年9月9日），共计127万元，予以支持。关于违约金，因原、被告在履行合同过程中均存在过错，导致租赁合同无法继续履行的后果，原告无权要求被告支付违约金。关于反诉原告要求反诉被告赔偿损失的诉讼请求。对于反诉原告的反诉请求中所主张的火锅店加盟费损失和安排员工住宿费用损失，此两项费用属于其在经营火锅店前期及营业期间的正常投入，在无证据证明桥头火锅店没有经营的情况下不属于因合同解除而产生的损失，不予支持；关于停业整改期间员工工资损失，因反诉原告没有充分证据证明其真实停业情况，对该项请求不予支持；关于桌椅、炊具设备损失，上述经营用品均属于动产，反诉原告在腾出案涉房屋时可以搬出，不属于因合同解除而产生的损失，该项请求不予支持；关于办理消防手续、消防系统改造及调试的费用，反诉原告提供了第三人董楠与案外人轩盛空调安装工程有限公司签订的工程合同书及付款凭证，此项费用共计120,000元，现合同解除导致上述工程失去使用价值而产生损失，当事人应当按照各自的过错对该笔补费承担相应的责任。关于房屋装修及设备损失，根据法律规定因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。经反诉原告申请一审法院委托辽宁中意慧佳资产评估有限公司对案涉房屋装饰装修残值及无法移动设备价值进行了鉴定，评估结论为沈阳桥头火锅店折旧后装修价值904,109.4元、店内无法移动设备价值100,653.2元，共计1，004，762.6元，该笔损失应由双方当事人按照各自的过错承担。关于合同双方各自应当承担的过错责任比例。一审法院认为，原告王晶在无法履行先合同义务保障出租房屋符合约定用途的情况下将案涉房屋出租给被告用作经营“餐饮”，其违约行为在先，应承担主要的过错责任即80%的责任；被告在发现原告的违约行为后，没有积极采取适当、合法的措施，而是选择了“你违约、我亦违约”的消极方式进行对抗，导致损失扩大，其应当承担次要的过错责任即20%的责任。关于合同解除的后果，双方合同解除后，被告及第三人应当将位于沈阳市皇姑区黄河南大街61号1门1-3层门市腾出给原告。房屋内的装饰、装修、设备属于未附和的部分由被告自行搬出，属于已经附和部分及不能移动的设备的归原告所有。被告应给付原告2016年9月9日之前拖欠的房屋租金127万元。反诉被告应当按照80%的过错责任给付反诉原告装修装修损失费用1，004，762.6元*80%=803,810.08元、办理消防手续、消防系统改造及调试的损失费用120，000*80%=96,000元，共计899,810.08元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百二十一条、一百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告王晶与被告郭华于2014年8月29日签订的《房屋租赁合同》；二、被告郭华、第三人董楠于本判决生效后十五日内将位于沈阳市皇姑区黄河南大街61号1门门市房（建筑面积638.2平方米）腾出，交予原告王晶；三、被告郭华于本判决生效后十五日内给付原告王晶2016年9月9日之前拖欠的房屋租金1，270，000元；四、反诉被告王晶于本判决生效后十五日内赔偿反诉原告郭华装饰、装修及无法移动设备的损失803，810.08元；五、反诉被告王晶于本判决生效后十五日内赔偿反诉原告郭华办理消防手续、消防系统改造及调试产生的损失96,000元；六、驳回原、被告（反诉原、被告）其他诉讼请求。案件受理费9,663元，由被告郭华承担7,603元、原告王晶承担2,060元；反诉费15,712元，由反诉被告王晶承担5,714元、反诉原告郭华承担9,998元。本院对一审查明的事实予以确认。本院二审期间，王晶向本院提交了由开发商辽宁帝云房地产开发有限责任公司出具的证明一份，用以证明其与开发商签订了商品房买卖合同，其也向郭华提供了备案的商品房买卖合同。对于该份证据，郭华的质证意见为，真实性无异议，但对合法性、关联性有异议。该份证据更加证明了2015年10月30日案涉房屋买卖合同手续才办完，且面积亦存在差距。而郭华向法庭提供了由物业公司出具的证明、电费发票、现场视屏等证据材料，用以证明火锅店自2016年4月3日起一直停业至今的事实。对于该份证据，王晶的质证意见为，房屋一直在郭华控制下，其应在控制状态下交纳租金，火锅店是否经营与其无关。根据上述证据，本院另查明的事实如下：2011年2月26日，王晶与开发商辽宁帝云房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》一份，约定王晶购买位于沈阳市皇姑区崇山中路61号金钻铭邸3号楼C1的案涉房产。2011年11月1日，辽宁帝云房地产开发有限责任公司为王晶出具《准住通知单》，王晶办理了房屋入住手续。因辽宁帝云房地产开发有限责任公司的原因，双方虽签订《商品房买卖合同》，但开发商并未将该商品房备案，直到2015年10月30日，才将案涉房屋备案。后开发商辽宁帝云房地产开发有限责任公司将备案合同交付给王晶并要回双方先期签订的《商品房买卖合同》。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因王晶与郭华于2014年8月29日签订的案涉《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照协议约定履行自己的义务。本案双方当事人争议的焦点为涉案房屋租赁合同终止履行的责任归属应如何认定的问题。首先，涉案房屋租赁合同第四条关于租赁条件中约定，王晶应向郭华出示涉案房屋的《房屋所有权证》或有权决定涉案房屋出租的相关证明。而通过案涉租赁合同的履行过程及郭华在一审法院于2017年3月3日对其所作的询问笔录中的自认可知，双方签订合同时，王晶已向郭华出示了涉案房屋的《准住通知单》、《商品房买卖合同》等相关资料，能够证明王晶有权决定该房屋出租的事实，亦视为王晶依约履行了相应义务；其次，庭审中，郭华主张涉案房屋租赁合同终止履行系王晶所致，理由为王晶无法提供房产证，亦未提供过《商品房买卖合同》，致使其无法办理消防手续。对此，本院认为，一方面，通过一审法院到消防部门所作的询问笔录可知，办理相关消防手续如房屋没有取得房产证，亦可以提供《商品房买卖合同》。也就是说房产证并不是办理消防许可的唯一条件。而在一审中，郭华亦自认王晶向其提供了购房协议，因此，郭华对此主张前后矛盾；另一方面，郭华于事后已办理了工商营业执照，如王晶当时未提供购房协议，郭华也无法办理营业执照。同时，王晶租赁涉案房屋是为了取得继得利益，即租金，如果其明知不提供《商品房买卖合同》会使郭华无法办理消防手续，就无法继续租赁涉案房屋，从而使其无法取得继得利益的情况下，仍不向郭华出示《商品房买卖合同》，亦不符合常理。综上，涉案房屋租赁合同终止履行的责任在于郭华，其应承担相应的违约责任。一审对此责任认定不妥，应予纠正。关于王晶提出郭华因拖欠租金应承担支付逾期给付房租违约金344,000万元的上诉主张，本院认为，因双方签订的《房屋租赁合同》第七条2.1明确约定：“……拖欠房租15天以上的，乙应向甲方支付按年度总租金的20%的违约金，若违约金不足弥补甲方损失的，甲方可据实追索乙方责任，并甲方有权终止合同。”据此，郭华应按照上述约定，支付年度总租金860,000元的20%，即172,000元（860,000元*0.2=172,000元），作为逾期给付房租的违约金，而不是每年年度总租金的20%的违约金，故对王晶提出的该项上诉主张，本院部分予以支持。关于王晶提出其不应承担部分装修费用及损失的上诉主张，本院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期间装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案中，双方在《房屋租赁合同》中并未约定对装修物如何处理，且双方终止履行房屋租赁合同的责任亦在郭华，故装饰装修残值的损失本应不予保护，但鉴于王晶在出租该房屋时并未取得房屋产权证书，事后亦未积极协助或帮助协调郭华办理相关消防手续，其本身存在一定瑕疵。且郭华已对涉案房屋进行了装饰装修，并在房屋内留有无法移动设备的事实存在，这些均为王晶日后再次招租所利用，亦客观的提升了涉案房屋的租赁价格。同时，二审期间，双方均认可涉案房屋已于2017年7月19日被腾出，并已进行招租。故本着公平公正原则，王晶对涉案房屋装饰装修残值及无法移动的设备应给予适当补偿，结合本案的实际情况，酌定补偿比例为50%。本院对王晶提出的该项上诉主张，部分予以支持。关于王晶诉请郭华、董楠腾退涉案房屋问题。因二审期间，双方均认可涉案房屋已经腾出，故本院不宜再行判决郭华、董楠履行腾退房屋的义务。关于郭华提出因王晶未提供房产证无法办理消防手续，进而使其无法经营，故不应支付租金的上诉主张，本院认为，一方面，因从庭审调查可知，2016年8月22日之前，案涉房屋一直处于郭华及董楠的控制状态。期间，虽其经营的火锅店多次被公安机关作出《责令整改通知书》，但该《责令整改通知书》并不具有强制效力，不足以证明其经营的火锅店一直处于停业状态；另一方面，即便郭华所述属实，其应当在无法办理消防手续或在无法继续经营的情况下，积极向王晶主张相应权利或采取必要的适当的措施，避免损失的扩大，但郭华并未行使该项权利，这明显有悖于常理。故一审法院判令郭华给付2016年8月22日前欠付的租金127万元并无不当，本院对郭华的该项上诉主张不予支持。关于郭华提出加盟费、员工住宿及员工工资及办理消防手续、消防系统改造及调试产生的损失等损失应予赔偿的上诉主张，本院认为，加盟费、员工住宿及员工工资等均属于郭华在经营火锅店前期及期间的正常投入，且在其没有提供证据证明停业事实的情况下，该项上诉主张，本院不予支持。至于办理消防手续、消防系统改造及调试产生的损失，因导致涉案合同终止履行的责任不在于王晶，故其不应承担该项损失的赔偿责任。综上所述，王晶的上诉请求部分成立，郭华的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销沈阳市皇姑区人民法院（2016）辽0105民初2761号民事判决第二项、第五项、第六项；二、维持沈阳市皇姑区人民法院（2016）辽0105民初2761号民事判决第一项、第三项；三、变更沈阳市皇姑区人民法院（2016）辽0105民初2761号民事判决第四项即“反诉被告王晶于本判决生效后十五日内赔偿反诉原告郭华装饰、装修及无法移动设备的损失803，810.08元；”为“上诉人王晶于本判决生效后十五日内赔偿上诉人郭华装饰、装修及无法移动设备的损失502,381.3元”;四、驳回双方当事人的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延履行期间的债务利息。一审案件受理费9,663元，反诉费15,712元；二审案件受理费19,326元，共计44,701元，由上诉人王晶负担17,437元；由上诉人郭华负担27,264元。本判决为终审判决。审判长  贾宏斌审判员  姜会军审判员  韩彩霞二〇一七年十月九日书记员  王潇潇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。