淮安市清江浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏0812民初4105号
原告：江苏益丰大药房连锁有限公司。住所地南京市秦淮区汉中路159号金泽大厦三楼，统一社会信用代码91320104783822798X。
法定代表人：高毅，该公司董事长。
委托诉讼代理人：林永兵，江苏六仁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙文，该公司员工。
被告：张进，男，汉族，1981年5月24日出生，住淮安市清江浦区。
委托诉讼代理人：刘向明，江苏益新律师事务所律师。
原告江苏益丰大药房连锁有限公司（以下简称益丰大药房）与被告张进房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月10日立案后，于2018年5月24日依法适用简易程序公开进行了审理，原告委托诉讼代理人林永兵、孙文，被告张进及其委托诉讼代理人刘向明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告益丰大药房诉称：原、被告双方于2014年10月28日签订了一份房屋租赁合同，约定由原告将位于本市利苑新村六区1号楼99－5室楼下一间及二楼部份房屋出租给被告，租期4年，年租金40000元，支付方式为每年10月13日前支付下一年的租金。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告使用，前期时被告尚能按约支付租金，但后来从2016年至今的两年租金一直未支付。故要求判令被告向原告支付租金80000元及利息（暂定1000元），并承担本案诉讼费用。
被告张进辩称，我与原告有房屋租赁关系是事实，但在2016年9月，原告书面发函给房东，明确要求解除合同，因我承租的房屋涵盖在原告所租赁房东的房屋范围内，原告此举导致房东多次到我店内采取锁门等方式，严重影响我经营，我曾将本案原告诉至法院，此后我又与原告多次协商，要求原告同意我将涉案房屋转租，原告一直未置可否，迫于无奈我于2017年5月份书面发函给原告，明确要求解除合同，又于2017年6月、2018年3月由我的代理律师两次发出律师函给原告，表明要求解除合同，现我本着缩小矛盾解决问题的原则，同意房租支付至2017年5月，此后的房租我不应当承担。
经审理查明，2014年元月25日，原告益丰大药房与案外人房东刘东风、吴飞燕签订一份《房屋租赁合同》，原告租赁案外人刘东风、吴飞燕所有的座落于本市××新村××楼××室、面积为234.45平方米营业用房屋作自身经营用，租赁期限从2014年3月20日至2019年3月19日，每年租金为120000元，2014年10月28日，原告与本案被告张进签订1份《房屋租赁合同》，原告将其承租的房屋中的一部份，即楼下1间和二楼部份，面积约124平方米转租给张进，租赁期限从2014年11月13日至2018年11月12日，租金为每年40000元，由张进于每年10月交给益丰大药房，原告的转租行为得到房东刘东风在《同意转租证明》上签字同意。2016年9月4日，原告向房东刘东风、吴飞燕发出1份《解除合同通知函》，以其门店经营困难、严重亏损为由要求解除租赁合同，双方为此酿成纠纷，刘东风到本案被告张进经营的美容店，与张进也发生纠纷，张进并于2016年9月21日为此报警处理。2016年10月19日，张进将大药房诉至本院，以大药房要求解除与刘东风、吴飞燕的房屋租赁合同直接损害了其经营利益为由，要求大药房赔偿其违约金48000元，后张进于2016年12月20日撤诉。刘东风与吴飞燕于2016年9月27日向我院提起诉讼，要求益丰大药房支付所欠租金60000元、违约金1200元，并承担案件受理费用，2016年10月19日，我院以（2016）苏0812民初3981号民事调解书调解确认益丰大药房于2016年10月24日前一次性支付刘东风、吴飞燕自2016年9月20日至2017年3月19日房屋租金60000元，刘东风、吴飞燕于2016年10月26日前开具发票给益丰大药房。2017年6月27日，被告张进代理律师向益丰大药房发出1份律师函，称其租赁的房屋在益丰大药房承租房屋范围内，因大药房要求解除租赁合同的行为，导致出租人刘东风多次到其租赁经营的美容店内要求其迁让并强行锁门，直接引发已经办理美容卡的多名客户退卡，致使其经营严重亏损，无以为继，而其已为房屋投入装潢等费用，为避免损失扩大，要求解除与益丰大药房签订的《房屋租赁合同》，请益丰大药房将该涉案房屋另行安排，并在函中称其在致函之前就向大药房提出过解除合同的要求，大药房未置可否。2018年3月13日，张进代理律师再次致函给原告，要求解除合同。
另查，被告张进已于2017年5月搬出涉案房屋，现该房空置。
上述事实，有原、被告当庭陈述，原告向本院提供以下证据：1、其与被告张进签订的《房屋租赁合同》1份，用以证明房屋租赁给被告的事实，租期为四年，每年租金40000元，并约定了违约责任，被告已支付了前两期的租金，尚欠后两期租金未付。2、其与房东刘东风、吴飞燕签订的《房屋租赁合同》1份、《同意转租证明》1份，用以证明其转租行为得到原出租人刘东风、吴飞燕的同意；3、本院（2016）苏0802民初3981号民事调解书，用以证明房东刘东风、吴飞燕诉其房屋租赁纠纷，只是要租金，并不是解除合同，而其发给刘东风、吴飞燕的解除合同函也并不是双方真实意思表示，双方的租赁合同继续履行；4、原告转租给案外人陆刚部份房屋及与陆刚签订的《房屋租赁合同》1份，用以证明其也将其中的另一部份房屋转租给了陆刚，也是得到房东同意的。被告向本院提供以下证据：1、原告致房东刘东风、吴飞燕的《解除合同通知函》1份，用以证明原告向房东明确表示了解除合同的意思表示；2、照片2张及公安接处警登记表1份，用以证明原告向房东发出《解除合同通知函》后，房东到其店内要求其搬出租赁房屋，双方为此发生纠纷，公安到场处理；3、律师函及快递单存根2份，用以证明双方因无法就租赁房屋处置问题达成一致，其向原告提出解除租赁合同；4、美容卡4份，用以证明基于原告向房东提出解除合同的行为，房东多次要求其搬出租赁房屋，导致店内客户退卡，给其造成损失的事实；5、2016年10月16日民事诉状1份，用以证明在原告提出解除合同后，导致其无法经营，其向本院提起诉讼，要求本案原告承担违约责任，后在诉讼中其撤诉。
上述证据经庭审质证，被告对原告提供的证据1真实性不表异议，但对关联性提出异议，认为原告无权主张2017年5月份后的租金；对证据2无异议；对证据3认为，刘东风在诉讼中并没有提及解除合同，要求解除合同是本案原告单方行为，且原告在《解除合同通知函》中并未提及租金发票一事；对证据4不表异议。
原告对被告提供的证据1质证认为，其与房东的纠纷是因为房东没有向其提供正式发票，后在诉讼中和解了，该函并未影响租赁合同的履行；对证据2认为照片无法确认时间、无法确认是房东锁门，接处警工作登记表不能证明是房东锁门行为引起的，登记表中载明是因房租费发生纠纷；对证据3表示其已收到此两份函，但被告在函中所称于2017年5月曾向其发过一份解除合同函，这份函没有收到，对于被告提出解除合同认为理由不能成立，被告一直未与其进行过房屋交接；对证据4认为系被告单方制作的资料，不予认可；对证据5认为不清楚被告起诉一事，其没有收到法院通知。
经本院审查，对原、被告双方证据作以下认定：对原告提供的证据1至4的真实性被告不表异议，证据1至2能够证明原、被告双方的合同关系，该房屋转租，原告是等到房东认可的，对证据1至2予以采信；证据3能够证明本案原告欠房东房租费，后在本院主持下达成调解协议的事实，本院予以采信；证据4与本案无关联性，不予采信。对被告提供的证据1，能够证明原告因经营困难，严重亏损才向房东提出解除租赁合同的事实，对被告证明目的予以采信；对证据2，能够证明房东与被告因房租费发生纠纷的事实，因被告张进与房东刘东风并不是直接的合同相对人，可以从侧面证明刘东风因与本案原告有房屋租赁纠纷，而导致刘东风与被告张进发生纠纷，影响了张进门店经营的事实，故对此证据予以采信；对证据3，原告表示其已收到此两份函，故对此真实性予以采信，原告对此函中提及的被告曾于2017年5月也曾给其邮寄过一份要求解除合同的函件表示不予认可，而被告亦未能提供证据证明，故对被告提及的该事实不予采信；对证据4，被告不予认可，该证据系原告自行填写，无其他证据相佐证，故不予采信；对证据5，经审查，本院曾于2016年10月19日立案受理张进诉益丰大药房房屋租赁合同纠纷一案，后张进于2016年12月24日撤诉，能够证明张进与益丰大药房因房屋租赁发生纠纷的事实，故本院予以采信。
本院认为，原告与被告之间签订的《房屋租赁合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，其转租行为亦得到原房屋出租人的同意，故是有效合同。在合同履行过程中，被告已按约支付给原告前两期房租，双方发生纠纷的直接原因是基于原告与原房屋出租人刘东风、吴飞燕之间的租赁纠纷，原告虽抗辩系出租人刘东风、吴飞燕不给其开具正式发票才引起纠纷的，但从其发函给刘东风、吴飞燕中内容看，该函中明确载明是以其门店经营困难、严重亏损为由要求解除租赁合同的，故对其抗辩理由不予支持，刘东风、吴飞燕虽与本案被告张进没有直接的房屋租赁合同关系，但由于本案原告要求解除房屋租赁合同并拖欠租金的原因，引发出与本案被告张进的纠纷，致使被告的租赁房屋目的不能实现，依照《江苏省高级人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见〉》中有关规定，出租人交付的房屋不符合约定的使用条件，无法使用或者严重影响经营的，承租人请求解除房屋租赁合同的，人民法院应予支持。被告为此两次致函给原告要求解除合同，均未得到原告回应，故原告对合同的不能解除应承担违约责任。被告张进第一次给原告发函要求解除合同的时间应认定为2017年6月27日，此日应认定为张进搬出该租赁房屋的时间，考虑到张进在提出解除租赁合同之日起，应给予出租人即本案原告益丰大药房一定的合理时间重新招租或处理，该时间酌定为两个月，即至2017年8月27日止，该日期应为双方正式解除合同之日，逾期房屋租金由原告承担。鉴于双方租赁合同已实际解除，故本判决对此不再赘述。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条第（四）款、《江苏省高级人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见〉》第二十五条第（二）款、第二十七条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告张进于本判决生效后十日内一次性给付原告江苏益丰大药房连锁有限公司房屋租金31666.67元（计算至2017年8月27日止），逾期房屋租金由原告江苏益丰大药房连锁有限公司负担；
二、驳回原告江苏益丰大药房连锁有限公司其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1825元（已由原告预交），减半收取913元，由原告江苏益丰大药房连锁有限公司负担617元，由被告张进负担296元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
如本判决依法生效后，一方当事人拒绝按期履行本判决确定的义务的，对方当事人可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十六条、第二百三十九条规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
审判员 陈苗青
二〇一八年六月二十二日
书记员 邵诗媛
相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第九十四条第（四）款有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。
《江苏省高级人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见〉》
第二十五条第（二）款出租人有下列违约情形之一，承租人请求解除房屋租赁合同的，人民法院应予支持：
（二）交付的房屋不符合约定的使用条件，无法使用或者严重影响经营的；
第二十七条第二款因出租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，承租人可以要求出租人赔偿其租金差价损失及相关费用。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。