江苏省睢宁县人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0324民初6226号原告：位本新，男，1958年12月10日生，汉族，住睢宁县。委托诉讼代理人：王潮，睢宁县民意法律服务所法律工作者。被告：袁文祥，男，1991年04月05日生，汉族，住睢宁县。原告位本新与被告袁文祥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月9日立案受理后，依法由审判员刘宝玉适用简易程序独任审判，并分别于2016年11月7日、11月29日，两次公开开庭进行了审理。两次开庭，原告位本新的委托诉讼代理人王潮与被告袁文祥，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告位本新向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的房屋买卖合同并返还房屋；2、被告支付违约金74000元；3、被告支付房屋租金2万元；4、水、电、煤气等相关生活费用全部结清，并将损坏的房屋门进行修复。事实和理由：原、被告于2014年6月20日，签订房屋买卖合同一份，约定原告将位于睢宁县水岸馨都9号楼2单元807室房产，以37万元的价格卖给被告。合同签订时尚有152000元贷款未有还清，双方约定由被告继续偿还。双方在合同中明确了支付方式，但被告未有按照合同约定履行，经原告书面催告后至今仍未履行。为维护原告的合法权益，故提起诉讼，请求依法判如前请。被告袁文祥辩称：双方签订的房屋买卖合同以及合同内容均属实，因被告暂时无力支付购房款，同意解除合同，亦同意修复房门并交清水、电、煤气费。但原告主张的违约金过高，请求法院予以调整。另外，被告购房后花费10万元进行了装修，给房子带来了升值，要求原告折价8万元，不同意支付房租。经审理查明：2014年6月20日，原、被告与睢宁德馨房地产经纪有限公司签订房地产买卖居间协议一份，约定经睢宁德�房地产经纪有限公司介绍，原告将位于睢宁县水岸馨都9号楼2单元807室房产，以37万元的价格卖给被告。分别于2014年6月20日前，支付购房款5万元；于2014年7月22日前，支付5万元；尚欠银行抵押贷款152000元，由被告继续偿还；余款118000元，在被告申请办理产权过户当日付清；如因任何原因，在2015年10月1日还未能领取房产证过户，则被告再支付原告3万元，余款在办理过户当天付清。如任何一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求继续履行或单方解除本协议。守约方要求解除本协议的，有权要求违约方支付总房价款20%的违约金。协议签订后，原告于当日将房产交付被告，但被告仅支付原告购房款10万元，并偿还了2014年7月至2016年10月的贷款46167.38元，剩余购房款118000元，经原告两次书面催告后，至今仍未履行。上述事实，有原、被告的庭审陈述、房地产买卖居间协议、贷款还款明细单、产权证、催告函及催告函挂号信收据等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案原、被告签订房地产买卖居间协议，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定。虽然在签订协议前，原告已经办理抵押贷款，但并不影响双方买卖合同的效力，涉案合同依法成立并生效。因被告拒不支付剩余购房款，原告主张解除购房合同，被告亦同意解除，本院依法予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根�履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。结合本案实际情况，被告应将损坏房门修复，交清水、电、煤气等生活费用，并将涉案房产返还原告；原告应当返还被告已付购房款及贷款146167.38元，及中国人民银行同期同档银行存款利息。合同签订后，原告已经及时将房产交付被告，被告已经占有使用两年多时间，现因被告拒不支付剩余购房款，导致合同解除，被告应当支付占用期间的房屋使用费。原告主张被告支付房租2万元，但未提供相关证据证明，结合涉案房屋面积、地理位置及当地房屋租赁市场行情，本院酌定支持17000元。依法成立的合同，对双方当事人均具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，被告袁文祥未按合同约定履�付款义务，应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，双方虽然在合同中约定了总房款20%的违约金，但被告抗辩违约金过高，请求本院依法予以调整。根据上述法律规定，本院认为，应当以被告未付房款部分的30%计算违约金为宜，即35400元（118000元×30%）。被告主张在购买涉案房产后，花费10万元进行了装修，要求原告予以折价8万元，但未提供任何证据证明，原告亦不予认可，本院暂不予理涉，如被告能够提供相应证据证明，可以另行诉讼解决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十九条，《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：被告袁文祥于本判决发生法律效力之日起三十日内，将睢宁县水岸馨都9号楼2单元807室房产房产返还原告位�新，并将损坏房门修复，水、电、煤气等生活费用交清；被告袁文祥于本判决发生法律效力之日起十日内，支付原告位本新违约金35400元，及房屋占用费用17000元；原告位本新于本判决发生法律效力之日起三十日内，返还被告袁文祥已付购房款及贷款146167.38元，及中国人民银行同期同档银行存款利息；驳回原告位本新其他诉讼请求。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费，减半收取1430元，由原告位本新负担800元，被告袁文祥负担630元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员  刘宝玉二〇一六年十二月二十一日书记员  赵 岩附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循�实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据�平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书制定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期限的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。