北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2015）海民初字第33643号原告北京中海世纪物业管理有限公司，住所地北京市海淀区北洼西里22号中海雅园中1楼B-101室。法定代表人颜建国，董事长。委托代理人杨林，北京市尊诚律师事务所律师。被告赫思佳，女，1972年2月19日出生。被告赫行佳，女，1974年10月27日出生。委托代理人朱烨（二被告之母）。原告北京中海世纪物业管理有限公司（以下简称中海世纪物业公司）诉被告赫思佳、赫行佳物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中海世纪物业公司之委托代理人杨林与被告赫思佳、赫行佳之委托代理人朱烨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。中海世纪物业公司诉称，我公司为中海雅园小区的物业服务企业，赫思佳、赫行佳为该小区雅庭阁×的业主，该房屋建筑面积177.09平方米。2000年3月小区开发商北京中海兴业房地产开发有限公司制订了《中海雅园中南区房屋使用、管理、维修公约》，确定物业费为3元/平方米/月。2000年5月28日，赫思佳、赫行佳签订《承诺书》，承诺遵守《中海雅园中、南区房屋使用、管理、维修公约》。2001年5月20日，我公司与开发商签订《中海雅园物业管理全权委托合同》，由我公司对该小区进行物业管理，物业费3元/平方米/月。2002年2月28日，该小区物业管理委员会另行与其他物业公司签订物业管理合同，但未实际履行，我公司仍进行物业管理至2013年2月25日，赫思佳、赫行佳拖欠费用至今。为维护我公司合法权益，现起诉请求：1、判令被告交纳拖欠的2002年3月1日至2013年2月24日的物业管理费70070.72元；2、判令被告赔偿我公司利息损失（以70070.72元为基数，按每年5.9%利率计算，自2003年3月1日起至被告实际付清之日止）；3、被告承担本案的全部诉讼费用。赫思佳、赫行佳辩称，我们在工商网查询到原告现在处于清算阶段，已经公示了，负责清算的人叫魏民，其是否还具有起诉资格我提出异议。我要求查看中海世纪物业公司的物业管理资格证书，营业执照、税务证和组织机构代码证。中海雅园小区业委会成立后，公开招标聘用新的物业公司，新的公司到小区考察的时候，中海世纪物业公司不允许，拦着不让进，进来的人就用手推业委会成员，这样的物业公司业主无法接受其继续在小区服务。我没有和中海世纪物业公司签订任何物业管理合同，我认为，中海世纪物业公司跟开发商即使签订了合同，那也在业委会成立后终止，物业公司应该起诉开发商，与我们业主无关，不同意支付物业费。经审理查明，赫思佳、赫行佳原系海淀区北洼西里×号中海雅园中×楼×层×号房屋（以下简称涉案房屋）业主，该房屋建筑面积178.32平方米。赫思佳、赫行佳于2015年5月13日将涉案房屋所有权转移给案外人。2000年3月，中海雅园小区开发企业北京中海兴业房地产开发有限公司（以下简称中海兴业公司）与中海雅园中、南区全体产权人、使用人共同签订《中海雅园中、南区房屋使用、管理、维修公约》（以下简称《业主公约》），其中第五章约定：“物业管理委员会成立前，由开发企业指定物业管理公司对本物业进行管理，管委会成立后由管委会聘选，并必须具有《北京市物业管理资质合格证书》；物业管理公司有权依法对本物业进行管理、维护和修缮，并按规定收取物业管理费、公共维修基金。”第七章：“物业管理费在物业管理委员会成立前按照3元/月•平方米的标准收取，物业管理委员会成立后，由物业管理公司制定，经管理委员会同意后执行；如果本物业的业主和住户迟缴纳管理费，管理处按照每欠款一日以欠款费用总和的0.3%收取滞纳金。”2000年5月28日，赫思佳、赫行佳签订承诺书，表明其已详细阅读上述公约，对该公约的条款、规定承诺严格履行、遵守上述公约。2001年5月20日，中海兴业公司（甲方）与中海世纪物业公司（乙方）签订《中海雅园物业管理全权委托合同》，合同约定甲方委托乙方对中海雅园小区进行物业管理，甲方委托乙方向业主和物业使用人收取物业管理服务费等政府规定的各项费用；合同期限为5年，自2001年5月20日起至2006年5月20日止；物业服务费收费标准为住宅每平方米建筑面积3元/月；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每日应交管理费的万分之四交纳滞纳金。2009年7月9日，中海世纪物业公司依据《业主公约》中的仲裁条款向北京仲裁委员会申请仲裁，仲裁请求为：1、被申请人赫思佳、赫行佳向申请人支付2002年3月至2009年6月期间的物业管理费共计46751.76元；2、被申请人赫思佳、赫行佳向申请人支付逾期缴纳物业管理费滞纳金25252.33元；3、被申请人承担本案仲裁费用。北京仲裁委员会于2015年6月2日出具（2015）京仲裁字第0454号裁决书，北京仲裁委员会经审理后认为，《业主公约》是由中海兴业公司、中海雅园中、南区全体产权人、使用人以及“中海雅园中、南区物业管理公司”签订。《业主公约》经过核准的时间为2000年4月19日，赫思佳、赫行佳就《业主公约》做出承诺的日期为2000年5月28日，这些时间均早于开发商与中海世纪物业公司签订《中海雅园物业管理全权委托合同》的时间2001年5月20日。因此，《业主公约》仅是小业主与开发商之间签订的合同文本，中海世纪物业公司并没有作为合同一方在《业主公约》签字或盖章，即《业主公约》单独并不能在小业主与物业公司之间建立委托物业管理的法律关系。而在中海世纪物业公司明确认可其在与开发商签订《中海雅园物业管理全权委托合同》才真正建立起了中海世纪物业公司与赫思佳、赫行佳之间的委托物业管理合同法律关系。根据已生效的海淀区人民法院（2003）海民初字第17727号民事判决书，2001年6月15日，北京市海淀区居住小区管理办公室批准中海雅园组建物业管理委员会，该管委会于2002年2月28日和2003年3月28日分别与“北京金罗马物业管理有限公司”和“北京均豪物业管理有限公司”签订中海雅园物业管理委托合同。据此，小业主与中海世纪物业公司之间基于《业主公约》和《中海雅园物业管理全权委托合同》产生的委托物业管理合同的法律关系，在管委会于2002年2月28日指定北京金罗马物业管理有限公司时终止。此后，虽然按法院判决的认定业委会与另两家物业公司签署的合同均未实际履行，且中海世纪物业公司仍在中海雅园小区提供物业管理服务，但其与小业主之间并没有再次基于公约建立起新的，并明确载有仲裁条款的委托物业管理的法律关系。故2002年2月28日之后的“物业费”争议已不再继续存在有效的仲裁条款。另仲裁庭认为，该案长期处于争议状态的原因并非系任一方恶意违约或滥用权利，客观上，部分涉及物业纠纷重要事项的法律和行政法规在本案争议形成之后才颁布施行，亦可以视为双方之间的争议在形成之初未能得到妥善解决的原因之一，但业主违约事实客观存在，未及时交付物业费用至少造成了中海世纪物业公司资金利息的损失，故根据案件实际情况，同时考虑到争议发生至今的同期银行贷款利率波动情况，依据公平原则酌情确定滞纳金标准应按照年利率5.9%计取。据此，北京仲裁委员会驳回了中海世纪物业公司的仲裁请求。2013年2月25日，中海世纪物业公司与长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司（以下简称长城物业公司）签订《中海雅园项目移交协议》，并联合发布《公告》，证明中海世纪物业公司于2013年2月25日0时退出小区管理，长城物业公司同时接管小区的物业管理服务。中海世纪物业公司另提交海淀区八里庄街道办事处出具的《公告》一份，证明其参加了中海世纪物业公司与长城物业公司的交接会。赫思佳、赫行佳对上述移交协议和公告表示不清楚。赫思佳、赫行佳主张中海雅园小区一直由北京中海物业管理有限公司（以下简称中海物业公司）提供物业管理服务，而非中海世纪物业公司，为此提交下列证据：证据1、北京市物价局《关于中海雅园-北区物业管理服务收费标准的批复》复印件、入伙通知书、公约解释，证明2000年5月15日是中海物业公司提供服务；证据2、2009年及2010年收费通知单两份，加盖公章单位为“北京中海世纪物业管理有限公司中海雅园”，行政处罚决定书一份，证明中海世纪物业公司造假；证据3、中海雅园业委会选举公告及《关于批准中海雅园组建物业管理委员会的通知》，证明中海雅园小区业委会于2002年6月12日成立，业委会认可当时小区合法的物业管理公司为中海物业公司；证据4、中海雅园物业管理委员会于2002年3月15日出具的证明，证明中海世纪物业公司不是中海雅园小区的合法物业管理公司；证据5、中海世纪物业公司的营业执照复印件两份，其一登记时间为2001年5月18日，法定代表人为郝建民，经营范围包括物业代理等内容，其二登记时间为2007年11月，法定代表人为欧阳国欣，经营范围包括物业管理等内容，证明中海世纪物业公司在2007年11月前不具备物业管理资质；证据6、中海物业公司的营业执照复印件，证明中海物业公司在中海雅园小区提供物业服务；证据7、业委会于2003年6月15日向中海世纪物业公司发送的通知，证明。中海世纪物业公司对证据1的真实性不予认可；对证据2中的收费通知单真实性认可，据此可以证明其对小区进行管理并向赫思佳、赫行佳催缴相关费用；对证据3中批复的真实性认可，其余不予认可；对证据4-6的真实性不予认可；对证据7真实性不予认可，并表示没有收到过。中海世纪物业公司提交营业执照、工商查询信息，证明其具备物业管理资质。赫思佳、赫行佳对该证据真实性认可，但提出物业资质证书发证时间为2015年2月26日，无法证明此前中海世纪物业公司具有物业服务资质。另查，中海世纪物业公司现处于清算阶段，清算组负责人为魏民。清算组成员北京中海地产有限公司、北京中海豪庭房地产开发有限公司。上述事实，有双方当事人陈述、《中海雅园中、南区房屋使用、管理、维修公约》、《承诺书》、《中海雅园物业管理全权委托合同》、《中海雅园项目移交协议》、《公告》、《房屋所有权转移登记申请书》、收费通知单、营业执照、公告、批复、公证书等证据材料在案佐证。本院认为，企业法人解散的，依法清算并注销前，以该企业法人为当事人。本案中，中海世纪物业公司处于清算中，但未注销，故其以法人名义起诉符合法律规定。根据已生效的仲裁裁决书及本院判决书，中海雅园小区业主与中海世纪物业公司之间基于《业主公约》和《中海雅园物业管理全权委托合同》产生的委托物业管理合同的法律关系，在管委会于2002年2月28日指定北京金罗马物业管理有限公司时终止。此后，管委会与另两家物业公司签署的合同均未实际履行，中海雅园小区仍由中海世纪物业公司提供物业管理服务，管委会亦未与中海世纪物业公司签订新的物业管理委托合同，故2002年2月29日至2013年2月24日期间应视为中海雅园小区全体业主与中海世纪物业公司之间形成了事实上的物业服务关系，中海世纪物业公司有权要求业主履行相关义务。但是，根据《北京市物业管理办法》第二十六条第二款的规定，业主共同决定不再接受物业服务的，物业服务企业不得强行提供物业服务，不得以事实服务为由向业主收取物业服务费用。该办法于2010年10月1日起施行。2001年中海雅园小区管委会成立后与其他物业公司签订物业管理委托合同，在合同未实际履行的情况下亦未与中海世纪物业公司签订新的物业管理委托合同，应视为其决定不再接受中海世纪物业公司的物业服务，故2010年10月1日之后的物业服务费，中海世纪物业公司无权主张。据此，中海世纪物业公司要求赫思佳、赫行佳支付2002年3月1日至2010年9月30日期间的物业服务费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。因双方在2002年2月28日之后未签订书面物业管理合同，对物业费标准亦无其他形式的约定，考虑到中海世纪物业公司提供服务的延续性，现中海世纪物业公司主张按照《业主公约》及《中海雅园物业管理全权委托合同》确定的标准收取物业服务费，并无不当，本院对此予以支持。经查询，涉案房屋登记的建筑面积为178.32平方米，但中海世纪物业公司仅依据建筑面积177.09平方米主张物业服务费，本院对此不持异议。就中海世纪物业公司主张的利息损失，因赫思佳、赫行佳未及时交付物业费用造成了中海世纪物业公司资金利息的损失，同时考虑到争议发生至今的同期银行贷款利率波动情况，中海世纪物业公司主张按照年利率5.9%计算利息并无不当，本院依法予以支持。但其主张自2003年3月1日起以全部欠缴金额计算利息，于法无据，综合本案情况，本院确定自最后欠费日期起算利息。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条，《北京市物业管理办法》第二十六条之规定，判决如下：一、赫思佳、赫行佳于本判决生效后七日内向北京中海世纪物业管理有限公司支付自二ＯＯ二年三月一日至二Ｏ一Ｏ年九月三十日的物业服务费五万四千七百二十元八角一分；二、赫思佳、赫行佳于本判决生效后七日内向北京中海世纪物业管理有限公司支付逾期交纳物业服务费的利息，以五万四千七百二十元八角一分为基数，按年利率百分之五点九计算，自二Ｏ一Ｏ年十月一日起至实际付清之日止；三、驳回北京中海世纪物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二千三百零二元（北京中海世纪物业管理有限公司已预交），由北京中海世纪物业管理有限公司负担一千零四十三元，已交纳；由赫思佳、赫行佳负担一千二百五十九元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  夏文慧人民陪审员  卞海虹人民陪审员  陈绪飞二〇一六年七月二十九日书 记 员  胡美青