惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠湾法民一初字第201号
原告：惠州大亚湾某某投资发展有限公司。住所地：惠州大亚湾西区。下称“某某公司”。
法定代表人：吴某某。
委托代理人：龙某，该公司职员。
被告：金某某，男，汉族，住黑龙江省双城市。
委托代理人：贾某某，系被告母亲。
第三人：某某银行股份有限公司惠州大亚湾支行。住所地：惠州市大亚湾。下称“某某大亚湾支行”。
负责人:罗某某。
原告某某公司诉被告金某某、第三人某某大亚湾支行商品房预售合同纠纷一案，本院2014年1月15日受理后，依法由组成合议庭，于2014年5月21日公开开庭进行了审理。原告委托代理人龙某、被告委托代理人贾某某到庭参加诉讼，第三人某某大亚湾支行经传唤未到庭。本案现已审�终结。
原告诉称：2011年5月23日，原告与被告签订了位于新园华府6栋一单元1005号房的《商品房买卖合同》(预售合同备案登记号：11A3474)，由被告向原告购买位于大亚湾西区新园华府6栋一单元1005号房，总房款380669元，被告于2011年5月23日前支付了首期款45669元，又于2011年7月15日向原告缴纳首期款40000元，后于2011年12月27日以向第三人按揭贷款方式支付了房款265000元，原告为被告对该笔贷款提供了连带责任担保。被告办理了抵押借款后，自2011年12月27日以来，累计18期逾期偿还到期贷款，导致第三人从原告保证金账户扣款19614.84元以清偿未还本息。后因被告仍未还款，第三人于2013年11月26日又从原告保证金账户扣除254759.81元以偿还全部未还本息，合计共从原告账户中扣款272347.34元。根据《担保法》第3l条的规定以及原告与被告签订的买卖合同补充协议第二条的约定，原告�权向被告进行追偿，且被告的行为已构成违约，应承担相应的违约金。另被告购买的房产抵押给了第三人，并在大亚湾房产管理局做了抵押登记，现第三人的债权已得到受偿．根据《担保法》第52条的规定，债权消灭，抵押权同时消灭，因此，第三人有义务注销该套房的抵押登记。为了维护原告的合法权益，原告起诉至法院，请求：1、请求法院判令解除原告与被告所签订的位于惠州大亚湾西区新园华府6栋一单元1005号房的《商品房买卖合同》(预售登记号为：预告登记号为：粤房地预登惠州字第号)。2、请求法院判令被告向原告支付违约金共计76133.8元整(依合同总额20％计算)。3、请依法判决第三人某某银行股份有限公司惠州大亚湾支行注销该套房即惠州大亚湾两区新园华府6栋一单元1005号房在惠州市大亚湾区房产管理局所做的抵押登记。4、本案诉讼费用、解除备案�记产生的费用及其他费用(包括但不限于保全费、公告费等)由被告金某某承担。
原告向法庭提交的证据有商品房预售许可证、权属证明书、竣工验收备案表、商品房买卖合同、个人借款协议、收据、贷款借据、入伙公告、解除合同通知书、履行担保责任通知书、银行对账单、关于供楼的通知等，拟证明其诉称的事实。
被告辩称：对原告起诉的事实无异议，基于目前家庭经济情况困难，同意解除合同，但是希望能适当调整违约金。
第三人经传唤未到庭参加诉讼。
经审理查明：2011年5月23日，原、被告双方签订了一份《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于大亚湾西区响水河南部“新园华府”6栋一单元1005号房，建筑面积76.21平方米，合同价款380669元，买受人采取银行按揭的付款方式，即2011年5月23日前支付首期款115669元，余款265000元办理银行按揭，出卖�应于2012年8月30日前将符合条件的商品房交付给买受人，双方对违约责任的约定如下：买受人逾期付款，逾期在60日内，自应付款期限之日起第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行，逾期超过60日，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金；出卖人逾期交房，逾期不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应自买受人解除合同通知书到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应自合同约定最后交付期限的第二天起至�际交付之日止向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。同时双方签订了一份合同补充协议，主要对买受人办理银行按揭贷款的相关事项进行了具体约定，包括：在房产证办好并交银行抵押之前，若因买受人不按期支付按揭月供款，导致银行向出卖人发出回购通知书或要求承担保证责任，则出卖人无须通知买受人，有权解除商品房买卖合同及按揭担保合同，收回房屋另行出售，买受人按总房款的20%向出卖人支付违约金，并全额赔偿出卖人损失。合同签订当日，被告向原告支付了购房首期款45669元，后于2011年7月15日向被告支付首期款40000元，同时原告出具了相应的收据予以确认。
2011年9月30日，被告作为借款人、第三人作为贷款人、原告作为保证人，三方共同签订了一份《个人购房借款/担保合同》，约定第三人向被告发放个人购置住房贷款265000元，贷款期限为20年，贷款发放的前提条件是担保已经生效并持续有效，且借款人未发生任何违约情形，合同采取按月等额本息还款法（按月计息），保证人应对以下事项承担连带保证责任：本合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用等。同时被告以涉案房产作为抵押物，并办理了抵押登记，三方约定抵押登记证明在贷款全部还清之前由贷款人保管。2011年12月27日，第三人某某大亚湾支行向被告发放了按揭款265000元，被告还款一段时间后因个人原因断供，第三人自2012年5月29日起从原告的保证金账户里扣除相应的本息，至2013年5月26日合计扣除原告保证金17587.53元。2013年11月19日，原告向被告发出一份供楼通知书，通知被告由于其逾期还款导致原告承担回购保证责任，原告在承担回购责任后将根据双方签订的商品房买卖合同相关条款解除买卖�同，其后被告依旧未能还款。2013年12月2日，第三人某某大亚湾支行向被告金某某发出一份解除合同通知书，告知因其逾期还款累计18期，根据双方签订的《个人购房借款/担保合同》的有关约定，宣布双方的合同提前到期，要求其在通知书送达日起5日内一次性清偿合同项下全部贷款本息。同时，第三人要求连带保证人原告履行连带清偿责任，并于当日向原告发出一份履行担保责任通知书，告知其被告违约情况以及宣布合同提前到期，第三人从被告公司的按揭贷款保证金专户（账号）中扣除被告尚欠的全部贷款本金253308.04元，利息1451.77元，合计254759.81元。至此，原、被告及第三人签订的《个人购房借款/担保合同》已经终止，第三人累计从原告处取保证金及购房款本息合计272347.34元。
另查明，涉案房屋于2012年2月17日取得商品房预售许可证，证号为惠湾房预许字[2011]�002号。于2011年7月8日进行商品房预告登记，证号为粤房地预登惠州字第号。于2012年5月8日进行五项综合验收，并于2012年6月18日取得竣工验收备案表。原告于2012年6月25日在惠州日报上刊登入伙公告，通知包括被告在内的相关业主办理收楼事宜。涉案商品房项目于2012年8月10日取得商品房产权权属证明书，证明书号码为。
以上事实，有原、被告的庭审陈述，原告提交的商品房预售许可证、权属证明书、竣工验收备案表、商品房买卖合同、个人借款协议、收据、贷款借据、入伙公告、解除合同通知书、履行担保责任通知书、银行对账单、关于供楼的通知等证据在卷证实，足以认定。
本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同及双方与第三人签订的个人购房借款/担保合同系当事人真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效。合同签订后，当事人应依照诚实信用�原则全面履行合同，被告在支付部分购房款后，无正当理由逾期支付购房款，导致原告承担保证责任，依据双方商品房买卖合同的约定，原告有权解除涉案商品房买卖合同。原告请求按总房价的20%向被告收取违约金，被告以该比例过高为由请求适当调整，依据合同法相关精神，结合本院相关案件的处理情况，本案违约金收取比例应以10%为宜，故被告应向原告支付的违约金数额为38066.9元。同时，因被告逾期还款，第三人有权依照三方约定终止借款合同，同时向担保人主张连带担保责任，在其债权得到清偿后，被告为履行该合同而将涉案房产在房管局做的抵押登记亦应予注销。被告已经支付的购房款，在原告扣除违约金及相关费用后，余款理应退还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条第二款、《中华�民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第五十二条之规定，判决如下：
解除原、被告双方签订的位于惠州大亚湾西区新园华府6栋一单元1005号房的《商品房买卖合同》(预售登记号为，预告登记号为粤房地预登惠州字第号)，因解除合同备案登记所产生的费用由被告金某某负担；
被告金某某于本判决生效后10日内向原告支付违约金38066.90元，该款原告可从被告已支付的购房款中扣除，余款原告应予退还；
第三人某某银行股份有限工商惠州大亚湾支行于本判决生效后10日内就涉案房屋在大亚湾区房管局所作抵押登记办理注销手续。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1704元，由原告惠州大亚湾某某投资发展有限公司负担852元，由被告金某某负担852元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审判长 彭斌生
审判员 曾日华
审判员 徐 黎
二〇一四年六月十二日
书记员 于 凯