辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民二终字第01201号
上诉人（原审原告）：赵波，个体工商户。
委托代理人：李铁男、王杰，辽宁社和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：大连东特商业发展有限公司，住所地庄河市黑岛镇山南头村。
法定代表人：田旭，该公司总经理。
委托代理人：冯岩岩，女。
委托代理人：孟德斌，男。
原审原告赵波与原审被告大连东特商业发展有限公司（简称“东特公司”）租赁合同纠纷一案，大连市甘井子区人民法院于2014年7月23日作出（2014）甘民初字第1908号民事判决，赵波不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人赵波及委托代理人李铁男，被上诉人东特公司的委托代理人冯岩岩、孟德斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告赵波诉称：2010年7月，原告经被告同意从原承租人管庆铃、马瑞秋处转租了位于大连市甘井子区华北路10B-2号“东特购物广场”二层Q区3号、4号店铺用于经营童装童鞋。2012年10月8日，原、被告又续签了《房屋（店铺）租赁与物业管理协议书》，由原告继续租赁“东特购物广场”二层Q区3号、4号店铺用于经营童装童鞋。合同期限自2012年10月24日至2013年10月23日。原告投入资金进行了装修。在合同履行期间，被告欲将Q3店铺转租他人经营冷饮，进而擅自于2013年8月将Q3店铺对外招标。原告为维护正常经营，减少损失，被迫参加竞标，最终以高价竞得了Q3店铺的连续经营权，并于2013年8月9日与被告续签了《房屋（店铺）租赁与物业管理协议书》。合同期限自2013年10月24日至2014年10月23日。原告交付了合同租金及物业费143898元。但被告没有按照约定履行义务，反而不断干扰原告的经营活动，先后向原告发出合同到期终止通知书、先期撤场通知书。2013年11月1日，被告在原告不知情的情况下私自将原告存放在Q3店铺及库房中的价值424507元的货物及约600元的硬币全部搬到被告处。2013年11月2日，被告将Q3店铺查封，使原告无法装修改造及经营。故原告诉至法院，请求法院依法判令：一、被告返还店铺租金86338元、商场的物业管理费57560元，履行合同的押金6000元，合计149898元。二、被告赔偿因违法解除合同给原告造成的各项损失合计463407元。三、被告返还保健理疗仪一台，硬币600元。
原审被告东特公司辩称：不同意原告的诉讼请求。原告与被告签订了两份协议书，所涉及的Q3位置并非同一位置。根据2012年10月8日双方签订的协议，Q3的面积为15.3平方米，租赁用途为经营童装童鞋，租赁期限自2012年10月24日至2013年10月23日。但原告未在合同期满后将店铺返还，故被告有权要求原告承担违约赔偿金，有权处置原告的财产并要求其支付管理费。2013年8月9日，原告与被告就新店铺Q3又签订了协议书，新的Q3用途为水吧，租期自2013年10月24日至2014年10月23日。原告应于2013年10月24日来被告处办理店铺移交手续，而原告迟迟不予办理。经被告多次书面通知后，原告仍未办理手续。根据合同3.3条约定，原告已经违约，被告行使了合同解除权，根据该条约定，原告逾期15日仍未办理店铺移交手续的，被告有权解除本协议，并有权将该店铺另行出租，且原告已交纳的履约保证金及其他费用不予返还，并由原告承担协议解除时的赔偿金。因此原告应根据合同约定承担违约责任。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
一审法院经审理查明：2012年10月8日，承租方（乙方）原告与出租方（甲方）被告签订了《房屋（店铺）租赁与物业管理协议书》（以下简称“合同一”）。协议约定甲方同意将坐落于大连市甘井子区华北路（甘）路10B-2号“东特购物广场”二层Q区3、4号房屋（店铺）出租于乙方做经营使用。租赁面积为25.27平方米。租赁用途只限于经营米奇、助兴、巴布豆、史努比品牌童装、童鞋业种。乙方承诺该房屋（店铺）仅用于上述经营范围。租赁期限为12个月，自2012年10月24日至2013年10月23日止。年租金为29054元，年物业服务费为19370元。乙方须于本协议签署同时，向甲方一次性交纳履约保证金6500元。合同第六条第十款关于房屋（店铺）的交还，第一项约定乙方应当于本协议期满之日的次日，将房屋（店铺）及其设施、设备保持完好交还甲方。乙方的财产由乙方在前述期限内自行运出本商场，并拆除乙方的各种标识等，且将拆除部位恢复原样，同时交出所有钥匙。第二项约定未按期交还的，每逾期一日，乙方应当按协议解除或终止时的房屋（店铺）日租金的三倍承担赔偿金，甲方并有权直接从履约保证金中扣除。该房屋（店铺）内乙方财产经甲方要求限期移除而仍未移除的，视为乙方放弃所有权，由甲方处置，同时甲方可追究乙方逾期交还房屋（店铺）的责任。
2013年8月9日，承租方（乙方）原告与出租方（甲方）被告再次签订了《房屋（店铺）租赁与物业管理协议书》（以下简称“合同二”）。约定甲方同意将坐落于大连市甘井子区华北路（甘）路10B-2号“东特购物广场”二层Q区3号房屋（店铺）出租于乙方做经营使用。租赁面积为28.16平方米。租赁用途为经营冷饮。合同第3.1条款约定，租期为12个月，自2013年10月24日至2014年10月23日止。乙方承诺的开业日为2013年10月29日。3.2条款约定，免租装修期5天，自2013年10月24日起至2013年10月28日止。3.3条款约定，免租装修期起始日即为房屋（店铺）移交日，在乙方已按本协议约定交清首期租金、履约保证金及其他费用的情况下，乙方须于该日自行至甲方办理房屋（店铺）的接收手续。若因乙方原因导致逾期未办理接收手续的，仍视该日为该房屋（店铺）移交日，免租装修期不予顺延。如乙方逾期达15日仍未办理店铺移交手续的，甲方有权解除本协议，并有权将该店铺另行出租，且乙方已交纳的履约保证金及其他费用不予返还，并由乙方承担协议解除时的赔偿金。合同第四条为租金及其他费用，年租金为86339元，年物业服务费为57559元。合同第五条为履约保证金，乙方须于本协议签署同时，向甲方一次性交纳履约保证金10000元。合同第十一条关于违约责任和协议的解除第11.3条款约定，未经甲方书面同意，乙方未如期开业或乙方在营业期间擅自停业的，除正常计租之外，乙方每日应向甲方支付年租金千分之五的赔偿金。乙方逾期未开业或者擅自停业达十五日的，甲方有权解除本协议。合同签订后，原告于2013年8月16日向被告交纳了租金86338元，物业费57560元，合计143898元。
2013年9月17日，被告向原告发出《合同到期终止通知》，内容为：“根据贵我双方签订的《房屋（店铺）租赁与物业管理协议书》约定，贵方与我司合同至2013年10月23日到期，我司将不再与贵方续签合同，请贵方于2013年10月23日闭店前（21：00）自行撤场，并将场地恢复原状，同时按我司要求完成相关撤场事宜的办理。特此通知！”
2013年10月23日，被告向原告发出《限期撤场通知书》，内容为：“根据东特购物广场《房屋（店铺）租赁与物业管理协议书》相关条款规定，你方应于合同期满日（2013年10月23日24：00前），将经与我方沟通确认后应由你方负责拆除的设备、设施及你方所有的商品全部移出本商场。若由于你方原因未能按我方规定时间撤场，依据《房屋（店铺）租赁与物业管理协议书》、《商场管理规定》中的相关条款，我方有权对你方应移出的设备、设施、商品等全部物品采取任何形式的处置，所产生的一切费用均由你方自行承担，所产生的一切后果由你方全部负责。”《限期撤场通知书》书中还列举了《房屋（店铺）租赁与物业管理协议书》及《商场管理规定》的相关条款。
2013年11月1日，被告向原告发出《通知》，要求原告撤场。通知内容包括：“我方已于10月24日早对你方店铺采取了阻止人员进入的措施。为维护我方的经营秩序和商场形象，根据《协议书》中相关条款，我方特此通知你方在2013年11月1日24：00前将商铺内你方所属设施、商品等撤出我商场，否则我方将视为你方放弃对以上设施、商品的所有权，我方有权以任何形式进行处置，由此产生的一切后果由你方全部承担。……关于我商场地上二层规划的水吧位置商铺，由你方经营的原史努比童鞋商铺及原水吧商铺组合而成，由你方与我方签订了《协议书》，租赁用途为水吧，租期自2013年10月24日至2014年10月23日止。现你方迟迟未开业，严重影响了卖场形象，且责任完全在你方。根据《协议书》中第11.3条款规定，乙方逾期未开业或擅自停业达十五日的，甲方有权解除本协议，并对该商铺重新招租，同时行使索赔的权利。乙方每日应向甲方支付年租金千分之五的赔偿金。特此通知，望知悉。”
2013年11月1日，被告将原告留在商场二层Q区3号店铺内的部分商品及设施进行封存、移出，现该商品及设施仍在被告处保管。
2013年11月13日，被告再次向原告发出两份《通知》，要求原告将剩余商品、设施等财产移出商场，并依据双方2013年8月9日签订的合同对承租商铺进行装修施工，并限期开业。
一审法院认为：原、被告于2012年10月8日、2013年8月9日签订的两份《房屋（店铺）租赁与物业管理协议书》，系双方当事人真实意思表示，不违反我国法律，行政法规效力性强制性规定，应为有效，对原、被告具有法律约束力。两份合同从内容看是各自独立的合同，并不具有从属关系。合同一约定的租赁期限为2012年10月24日至2013年10月23日，合同二的租赁期限为2013年10月24日至2014年10月23日。合同一的租赁用途为经营童装童鞋，合同二的租赁用途为经营冷饮。从租赁面积上看，两份合同虽都提及Q区3号店铺，但面积不同，合同二中约定的Q区3号（以下简称“新Q3”）的面积较大，是合同一中的Q区3号（以下简称“老Q3”）的扩展。因此，原、被告应分别依据两份合同的内容享有权利并履行义务。
根据合同一第6.10条款约定，原告应于2013年10月24日，将其承租的店铺及其设施、设备保持完好交还被告，并将其财产自行运出商场。关于交还店铺一节，由于原、被告签订的合同二约定原告承租的新Q3包含了合同一中老Q3的面积，并且两份合同从时间上看具有连续性，故原告未向被告交还合同一中老Q3店铺符合情理，但原告仍需根据合同约定办理相关交接手续。关于运出财产一节，原告未依据合同约定将财产运出，且经被告多次催告，限期移除，原告仍未移除，构成违约。由于两份合同约定的租赁用途不同，合同二约定的租赁用途为经营冷饮，即使原告可以继续承租老Q3店铺，也应该依照合同二约定的经营项目进行经营，但原告却将童装童鞋等货物滞留在店铺内，既违反了合同一的约定，也不符合合同二的经营范围。原告本应于2013年10月24日将其货品等财物搬离，经被告催告后，直至2013年11月1日，原告仍未将货品等财物搬离，原告有充分的时间搬运货品，但原告却未履行义务。根据合同一第6.10.2条款约定：“该房屋（店铺）内乙方财产经甲方要求限期移除而仍未移除的，视为乙方放弃所有权，由甲方处置。”故被告在向原告发出通知后于2013年11月1日将原告滞留在店铺内的货品等财物进行封存、移除符合合同约定。原告要求被告赔偿该部分的损失，返还理疗仪和硬币600元的诉讼请求，不符合合同约定及法律规定。原审法院不予支持。
关于原告主张被告因违法解除合同给原告造成损失一节，根据合同二第三条约定，原告应于2013年10月24日至被告处办理房屋（店铺）的接收手续。如原告逾期达15日仍未办理店铺移交手续的，被告有权解除协议，且原告方已交纳的履约保证金及其他费用不予返还。原告称因原告已经占有了Q区3号店铺，故不需要办理接收手续。但两份合同中约定的Q区3号店铺面积并不相同，即原告新承租的店铺面积有很大部分是合同一中不包含的，且两份合同是各自独立的合同，故原告应根据合同二的约定按时办理移交手续。原告未按时办理店铺移交手续，构成违约。同时，根据合同二第3.1，11.3条款的约定，原告承诺的开业日为2013年10月29日。原告逾期未开业或者擅自停业达十五日的，被告有权解除本协议。事实上原告并未按上述约定的时间开业，且逾期达到了15日。综合上述合同条款的约定，被告有权解除合同二，因此被告解除合同二的行为符合法律规定，原告以被告违法解除合同为由要求赔偿损失，没有法律依据。
关于原告主张被告返还租金、物业管理费、押金一节。根据合同二第3.3条款约定，原告逾期达15日未办理店铺移交手续，原告方已交纳的履约保证金及其他费用不予返还。由于原告并未在上述约定的时间内办理店铺移交手续，故对原告要求被告返还履约保证金及其他费用的诉讼请求，不予支持。对于“其他费用”一词，应综合字面含义及合同上下文加以理解，从字面来看，“其他费用”一词出现在租赁合同当中，通常理解为不包含租金在内的其他费用。根据合同上下文来看，合同二第3.3条款约定了“在乙方已按本协议约定交清首期租金、履约保证金及其他费用的情况下”，第四条约定了“租金及其他费用”一项，由此可见，合同二中的“其他费用”应不包含租金。由于原告并未使用合同二约定的店铺，故被告应将原告支付的合同二项下的租金86338元予以返还。
综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：一、被告大连东特商业发展有限公司于判决生效之日起十日内返还原告赵波租金86338元。二、驳回原告赵波其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币9940元，及其他诉讼费50元，合计9990元（原告已预交），由原告承担7990元，被告承担2000元。被告承担部分与上述款项一并支付。
宣判后，赵波不服，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决发回重审或依法改判被上诉人返还物业费57560元，履约保证金6000元，赔偿上诉人损失463407元，返还保健理疗仪一台，硬币600元。主要上诉理由：1、一审法院对上诉人要求返还保证金、赔偿损失及返还保健理疗仪、硬币三节事实均未查明，属于遗漏事实，程序违法。上诉人共计交付保证金11000元，解除合同后应当将Q3店铺的保证金6000元退还给上诉人，原审法院在判决中对上诉人该项诉请未作阐述；上诉人请求被上诉人赔偿损失一节，因被上诉人是在上诉人不知情的情况下将被上诉人的货物及货柜转移，该损失被上诉人应当予以赔偿，原审法院对此损失额没有查清；理疗仪和硬币原审法院根本没有进行审查，就予以驳回。2、一审法院认定的事实与客观事实不符。原审法院认定的2013年8月9日双方签订的合同，实际上上诉人是于2013年11月17日才拿到手，合同中所约定的相关权利义务根本不清楚，也无法履行；被上诉人给上诉人发出的《合同到期终止通知》、《限期撤场通知书》、等多份通知书除11月1日的通知外其余均是于2013年11月7日通过邮寄的方式送交给上诉人的，而被上诉人在上诉人未接到通知之前已经按照通知的内容将上诉人的货物及设施私自转移，根本没有达到通知本身想达到的作用。3、一审法院对有利于上诉人，不利于被上诉人的事实均未认定。2013年10月24日被上诉人即对上诉人承租的Q3铺面采取措施阻止上诉人进入店铺；2013年11月2日上诉人到店铺后发现店铺货物丢失，随即报警；一审法院认定上诉人没有办理交接手续，但办理交接手续没有合同及法律依据，即使需要办理交接手续，上诉人也是在11月17日得知，此时被上诉人已将店铺查封、货物封存，无法再办理交接；被上诉人声称上诉人没有履行合同义务，没有对店面进行装修，没有如期开业，事实上新Q3的位置原有一扇商场通道的大门，这扇门应该由被上诉人封闭后交付给上诉人，但被上诉人一直没有对该处进行完善，2013年12月3日距离被上诉人发出解约通知不到半个月的时间内，被上诉人已将门封闭交付给新租户，新租户已经开始正常经营，上诉人有理由相信被上诉人一系列行为是故意误导上诉人，从而达到与上诉人解约的目的。4、一审法院事实认定错误，导致判决错误。双方当事人签订租赁新Q3的位置包括了老Q3的位置，不需要重新办理进场手续，同样也不需要办理撤场手续，所以被上诉人将上诉人的货物转移，属于先行违约。上诉人已经向被上诉人交纳了新Q3店铺的租金及物业费，原审法院以未与被上诉人办理交接手续为由，认为上诉人违约不当，因为被上诉人于2013年10月24日已经对店铺采取阻止人员进入的措施，11月1日，被上诉人以自己的行为明确表明其不再与上诉人继续履行合同，被上诉人先行违约，无权要求解除合同，即便是有权解除合同，合同3.3条款的约定属于不公平条款，未使用店铺不存在物业费的问题。
被上诉人东特公司表示服从原审判决。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，原审法院认定双方当事人于2012年10月8日、2013年8月9日签订的两份《房屋（店铺）租赁与物业管理协议书》合法有效并无不当，本院应予确认。合法有效的合同双方均应遵照履行，任何一方不得擅自变更或解除。现双方对合同二已经实际解除的事实无争议，但对解除合同的原因及解除合同后责任承担问题产生争议。对该争议问题，本院认为，双方合同二第三条3.3约定，承租方应于免租装修起始日即2013年10月24日至出租方处办理房屋（店铺）的接收手续，如逾期达15日仍未办理店铺移交手续的，出租方有权解除协议。合同二第十一条11.3中约定，未经出租方同意，承租方未如期开业，逾期达十五日的，甲方有权解除本协议。上述两个条款对双方合同解除的条件进行了约定。在合同二的实际履行过程中，上诉人既未按期与被上诉人办理新Q3的交接手续，也未如期开业，合同约定的宽限期内仍然没有履行上述义务，原审法院认定上诉人违约，被上诉人有权依此解除合同并无不当。
上诉人提出因其已经占有了老Q3店铺，不需要办理接收手续一节，因合同二中约定的新Q3店铺面积与合同一中老Q3的面积并不相同，新Q3的店铺面积有很大部分是合同一老Q3中不包含的，且两份合同是各自独立的合同，故上诉人应根据合同二的约定按时办理接受手续。故上诉人该理由否认己方违约不成立。
但被上诉人在双方签订的合同一到期后，明知签订的合同二中包含了合同一中的租赁面积，上诉人没有必要向被上诉人交还合同一中的老Q3店铺，被上诉人给予上诉人与其他不续租的业户一致的待遇，通知其限期撤场，并于2013年10月24日对老Q3店铺采取了阻止人员进入的措施。如果上诉人没有就合同二中新Q3店铺与被上诉人履行接受手续的话，合同也约定了15天的宽限期（至2013年11月8日），此时宽限期尚未届满。如果上诉人未如期开业的话，合同也约定了15天的宽限期（至2013年11月13日），故被上诉人于上述两个宽限期均未届满的情况下就采取阻止人员进入的措施，阻却了上诉人对合同二的履行，显然不当。而此时上诉人已经与被上诉人签订了新Q3的租赁合同，其也明知新Q3的租赁用途改为经营冷饮，其应当在老Q3租赁期限届满时按照合同约定及商场的统一规划及时将老Q3中的童装、童鞋等物品移出，况且合同一中约定的Q4位置其也与被上诉人签订了续租合同，完全可以将服装移至Q4的位置，其经被上诉人2013年10月23日通知后其仍然置之不理，在被上诉人11月1日将其老Q3的货物转移后，也应当积极履行对新Q3区的装修和经营，因此，对于上诉人未能如期开业双方均有责任，原审将违约责任完全归咎于上诉人不妥，本院应予纠正。
双方签订的合同二中约定“凡因乙方原因导致本协议解除或终止的，除履约保证金和乙方已交但尚未发生的剩余租金不予退还外，乙方并应承担相当于本协议解除或终止时的2个月租金的赔偿金，以赔偿甲方因此而受到的损失”。因案涉合同的解除并非完全系上诉人的原因所致，且考虑到上诉人足额交付租金及物业费后，对新Q3店铺没有实际租赁使用和经营过，故原审法院只判决将租金返还给上诉人不当，物业费57560元亦应返还。
上诉人请求被上诉人返还新Q3中的履约保证金6000元一节，首先其对合同解除有一定的责任，其次其未能提供其交付新Q3区域履约保证金的相关票据，故该请求原审法院没有支持并无不当，本院应予维持。
关于上诉人请求被上诉人赔偿货物损失463407元及返还保健理疗仪一台、硬币600元一节，均无具体损失货品的种类、明细及价值，被上诉人提举其当时封存上诉人物品的明细，上诉人不予认可，故上诉人要求赔偿损失及返还相关物品的证据不充分，原审法院未予支持并无不当，本院应予维持。
关于上诉人提出2013年10月24日已经对店铺采取阻止人员进入的措施，11月1日，被上诉人封存转移上诉人的货物，以自己的行为明确表明其不再与上诉人继续履行合同，属于先行违约，违法解除合同一节，从原审卷宗中记载的现场照片看，被上诉人只是对老Q3的位置采取用布遮拦，之后通知上诉人将老Q3中货物转移、设施拆除，但上诉人未按通知中的要求及时移出货物，导致双方发生纠纷，虽然自2013年10月24日至11月1日期间，被上诉人的行为有可能影响上诉人对新Q3位置的装修，但之后直至被上诉人发出解约通知之日止，上诉人也应当积极履行对新Q3区的租赁合同，其迟迟不装修不营业，表明其已无继续履行合同的诚意，因此上诉人该上诉意见无事实依据，本院不予支持。
上诉人提出被上诉人先后向其发出的通知其于2013年11月17日才收到一节，与其在一审起诉状中自认及其将相应通知作为证据提交的事实不符，本院不予确认。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持大连市甘井子区人民法院（2014）甘民初字第1908号民事判决第一项；
二、撤销大连市甘井子区人民法院（2014）甘民初字第1908号民事判决第二项；
三、被上诉人大连东特商业发展有限公司于本判决生效后十日内返还上诉人赵波物业费57560元；
四、驳回上诉人赵波在原审的其他诉讼请求。
一审案件受理费9940元，其他诉讼费50元（赵波预交），二审案件受理9940元（赵波预交），合计19930元，由上诉人赵波负担13576元；被上诉人大连东特商业发展有限公司负担6354元。
本判决为终审判决。
审判长 赵 虹
审判员 王丽明
审判员 刘丽媛
二〇一四年十一月二十八日
书记员 王 亮
附：相关法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，人民法院不得再次发回重审。