四川省荥经县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）荥民初字第376号
原告任某某，男，汉族，农村居民，住荥经县。
委托代理人代某（特别授权），四川某律师事务所律师。
被告杨某甲，男，汉族，农村居民，住四川省荥经县。
被告杨某乙，女，汉族，农村居民，住四川省荥经县。
被告杨某丙（曾用名杨某），女，汉族，城镇居民，原住四川省荥经县。现实际居住住址不祥。
原告任某某诉被告杨某甲、杨某乙、杨某丙确认合同效力纠纷一案，本院于2015年3月18日受理后，由审判员李丽独任审理。在案件审理过程中，发现案情复杂，不宜适用简易程序，依法转为普通程序继续审理。并依法组成合议庭于2015年8月27日公开开庭进行了审理。原告任某某及其委托代理人代某到庭参加诉讼，被告杨某甲、杨某乙经传票传唤未到庭，被告杨某丙经公告传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告任某某诉称：被告杨某甲、杨某乙之子、杨某丙之父杨某某系某联社下属的某社职工。2001年，某联社集资建房，被告取得了房屋一套，即某房。2004年5月8日，因被告资金困难，无钱交房屋集资款，故将集资房出售给原告，双方签订了《房屋买卖契约》。契约载明了房屋位置、面积、价款，房屋两证及房款交付方式等。契约签订后原告按约如数付清了购房款，被告将房屋及其房产证、土地使用证一并交给了原告。原告便对房屋进行装修住进了房屋至今。但由于原告忙于事务，对房屋产权过户一事未办理。2011年11月，杨某某因病去世，原告得知后持杨某某交给的房产证、土地使用证及《房屋买卖契约》至房屋管理部门办理过户手续，房屋管理部门要求三被告签字认可后方可办理。为此，原告要求被告协助办理，但三被告均不予协助。故诉至法院，请求依法确认位于某房屋的所有权系原告任某某所有。在案件的审理过程中，任某某向本院提交《变更诉讼请求申请书》，变更诉讼请求为：1、请求确认原告与被告杨某甲、杨某乙之子、被告杨某丙之父杨某某签订的《房屋买卖契约》有效；2、请求三被告依法为原告办理房屋过户手续，并承担过户手续三被告依法应承担的税费。并由三被告承担本案的诉讼费。
被告杨某甲、杨某乙、杨某丙未到庭应诉答辩。
原告任某某为证明自己的主张，提交以下证据：
1、身份证及户籍证明，予以证明原、被告身份情况。
2、房产证、国有土地使用证，予以证明原告与杨某某签订《房屋买卖契约》后，不仅将房屋交付给原告，还将房权证、国有土地使用证交给原告。
3、死亡证明，予以证明杨某某已于2011年死亡的事实。
4、《房屋买卖契约》，予以证明2004年5月8日杨某某以68000.00元的价格将荥经县某房房屋卖给了原告。
5、《房地产抵押物清单》，予以证明原告系荥经县某房的房屋实际所有人。原告于2010年将该房屋作为冯某某贷款的担保。因房屋未过户，所以，杨某某、任某某均在该《房地产抵押物清单》抵押人签章处签字。
6、证人廖某的证人证言，证实自己与杨某某原是同事关系。某联社分配房屋时，廖某的房屋与杨某某的房屋系同一单元，廖某的在二楼，杨某某的在三楼。杨某某告诉廖某要把房子卖给任某甲，2004年就看到任某某一家一直居住在分配给杨某某的住房里。任某甲与任某某系父子关系。
7、证人刘某某的证人证言，证实自己与杨某某曾经是同事关系。退休前担任信用联社副主任，负责清理职工贷款工作。杨某某向信用社贷款的钱是由刘某某交的。当时刘某某说杨某某将他的集资房卖了，杨某某让刘某某把房款直接交到刘某某处。刘某某与任某某系母子关系。
8、证人程某某的证人证言，证实自己与杨某某曾经是同事关系。杨某某为了还贷款将集资建房出卖。在办理冯某某贷款时，任某某将房屋作为贷款抵押物。因为未过户，房屋登记户主仍是杨某某，所以与任某某一起至雅安找到杨某某签字后才办理抵押手续，因为任某某是房屋实际所有人，所以任某某也签字。
9、证人吴某某的证人证言，证实自己自2003年左右起一直在信用联社当门卫。杨某某经常去门卫处玩，听杨某某说过为了还款把小区内的房子卖给了任某甲。任某甲与任某某系父子关系。分配给杨某某的住房的小区物业管理费由原告所交。
10、司法鉴定意见书，予以证明经四川求实司法鉴定所鉴定，《房屋买卖契约》卖方处的“杨某某”签名字迹，与《房地产抵押物清单》、《会议记录》等比对材料上记载的“杨某某”签名字迹系同一人书写。
被告杨某甲、杨某芬、杨某丙未到庭举证质证。
经庭审查证，因原告的证据内容具体明确，意思表示真实，具有证据的合法性，真实性，关联性，可以作为本案定案的依据。依据有效证据，本院依法确认以下案件事实：
杨某某系被告杨某甲、杨某乙之子，系被告杨某丙之父。杨某某原系某联社下属的某社职工。2001年，某联社集资建房，被告作为信用社职工，集资房屋一套，即某住房。2004年2月17日，杨某某取得字号为荥经县房权证严道镇字第**号的《房屋所有权证》。该房产证记载“2001年12月与某联社组织集资修建所得”。2005年7月13日，杨某某取得字号为荥国用（二○○五）字第XX号的《国有土地使用证》。2004年5月8日，杨某某将集资房以68000.00元的价格出卖给原告任某某。双方签订《房屋买卖契约》（以下简称《契约》），约定：一、买卖双方在平等、自愿、协商一致的基础上，将某号出售。面积为129.1平方，价格68000.00元（大写：陆万捌仟元整），房产证、土地使用证两证齐全。二、该房购房款一次性付清。卖方将办理好的“两证”及供水、供电等基础生活设施的使用证交给买方。办理“两证”所需缴纳的税费由买卖双方按国家规定标准各自承担……。《契约》签订后，原告按约如数付清了购房款，被告将房屋及其房产证、土地使用证、基础生活设施的使用证一并交给了原告，但双方一直未办理房屋过户登记手续。之后，原告对该房屋进行装修并居住在该房屋至今。2011年11月，杨某某因病去世。原告持杨某某交给的房产证、土地使用证及《房屋买卖契约》至房屋管理部门办理过户手续，得知应由杨某某三法定继承人即三被告签字认可后方可办理。故原告诉至法院，请求依法确认位于荥经县某房房屋的所有权系原告任某某所有。在案件的审理过程中，任某某向本院提交《变更诉讼请求申请书》，变更诉讼请求为：1、请求确认原告与三被告的被继承人杨某某签订的《房屋买卖契约》有效；2、请求三被告依法为原告办理房屋过户手续，并承担过户手续时依法应承担的税费。并由三被告承担本案的诉讼费。
本院认为，在审理过程中，原告将本案的诉讼请求变更为“确认原告与三被告的被继承人杨某某签订的《房屋买卖契约》有效，并由三被告依法为原告办理房屋过户手续”，则本案的案由由“所有权确认纠纷”变更为“确认合同效力纠纷”为宜。
根据《中华人民共和国合同法》第八条及第四十四条之规定，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。即合同效力系法律对各方当事人合意的评价，符合生效要件的，按照当事人合意赋予法律效果。从原告提交的《契约》来看，《契约》载明以下内容：《契约》签订人双方身份情况、《契约》签订的时间、标的物房屋的位置与面积、价款、付款及房屋交付方式等。《契约》缔约主体具备，合同内容确定。根据《司法鉴定意见书》的鉴定意见，可以证明《契约》上载明的“杨某某”系杨某某本人所书写。故从形式要件来看，《契约》具有真实性。根据庭审查明的事实，结合证人证言，2004年杨某某与任某某签订《契约》后，原告任某某依约履行付款义务，卖房人杨某某亦依约将房屋及房屋房产证、土地使用证、房屋基础生活设施的使用证均交付于原告。原告接收房产后，实际进行装修，并入住房屋，交纳物管费、所需基础生活设施费用等。以上事实均能证明原告已实际占有并使用该房产。综上，任某某所提交的证据能够相互印证，足以确认任某某与杨某某所签订的《房屋买卖契约》系双方真实意思表示，且合同条款不违背法律、法规的禁止性规定，合同合法有效。
根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”之规定，买受人在支付房款后，房屋所有权人将房屋的所有权转移给买受人，配合办理产权过户登记手续，系出卖人的法定义务。本案中，任某某依约履行付款义务，杨某某不仅应将房屋交于任某某使用，还应履行产权过户义务。根据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，杨某某在未办理房屋过户登记手续前去世，对任某某形成合同债务，但并不影响房屋买卖合同的效力。根据《中华人民共和国继承法》之规定，按照办理过户手续的程序与要求，被告杨某甲、杨某乙、杨某丙作为杨某某的法定继承人，具有协助产权过户的义务。综上，任某某有向杨某某的法定继承人主张协助办理过户手续的权利。
依照杨某某与任某某的房屋买卖行为，任某某实际占有并使用该房屋。现任某某向三被告提起诉讼，但本案三被告经依法传票或公告传唤未到庭，应视为放弃答辩及举证质证的权利，应承担相应的法律后果。根据《中华人民共和国继承法》第三十三条之规定，继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款或债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。且依照合同的相对性原则和现有法律规定，有效合同的法律约束力仅限于合同当事人之间，对当事人之外的第三人无法律约束力，故任某某主张三被告承担“办理过户手续应依法缴纳的税费”无法律依据。参照《城市房屋权属登记管理办法》第十七条之规定，因房屋买卖、交换等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。庭审查明，自2004年杨某某将房屋交于任某某时起，直至2011年杨某某死亡近七年的时间里，任某某均因“工作或事务繁忙”而怠于行使要求出卖人杨某某协助办理过户手续的权利。故任某某应对直至现在仍未办理房屋过户手续承担一定的责任，应自行承担办理过户手续时依法应缴纳的税费以及因需办理过户手续的过程中产生的诉讼费、鉴定费、公告费等相关费用。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百三十条、《中华人民共和国继承法》第二条、第三十三条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第八十六条、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告任某某与被告杨某甲、杨某乙、杨某丙之被继承人杨某某签订的《房屋买卖契约》有效；
二、被告杨某甲、杨某乙、杨某丙于判决生效之日起三十日内依法协助原告任某某办理坐落于荥经县信合小区A幢二单元三楼2-4号的住房过户手续；
三、驳回原告任某某的其他诉讼请求。
案件受理费1526.00元、鉴定费2400.00元及公告费600元共计4526.00元（原告已支付），由原告任某某承担。
如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。
审 判 长 李 丽
审 判 员 郑 涛
人民陪审员 邓国棋
二〇一五年九月二十一日
书 记 员 李 玲