广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤18民终1006号
上诉人（原审被告）：清远市南远房地产开发有限公司。
法定代表人：林伟新，该公司董事长。
委托代理人：胡成，广东百思威律师事务所律师。
委托代理人：罗斌，广东百思威律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：禤美娴，女，汉族，住清远市清新区。
委托代理人：陈钢，广东亨信律师事务所律师。
上诉人清远市南远房地产开发有限公司（以下简称南远房地产公司）因与被上诉人禤美娴房屋买卖合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2016）粤1802民初2569号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
南远房地产公司上诉请求：1、撤销原判，改判上诉人按照购房款的0.1%向被上诉人支付逾期办证违约金并驳回被上诉人的其他诉讼请求；2、本案的一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、原审判决将逾期办证违约金调整为人民银行一年期贷款利率属认定事实不清，适用法律错误。根据法律规定，当事人对自己提出的请求或者反驳对方的请求有责任提供证据加以证明，没有证据证明的，应当承担举证不能的不利后果。本案中，被上诉人要求增加违约金，应当对实际损失超过合同约定的违约金数额承担举证责任，但被上诉人并未提供相应的证据，其要求增加违约金的请求应不予支持。实际上，上诉人已经依约将涉案房屋交付给被上诉人，被上诉人也实际占有使用。未办证给被上诉人造成的仅为交易机会的暂时丧失，只有在房价下行的情况下，才会出现损失，在目前房价上涨的情况下，并不会产生损失。原审法院对违约金的调整违反公平原则。二、原审法院认定被上诉人主张逾期办证违约金的请求权未超过诉讼时效不正确。
禤美娴答辩要求维持原审判决。
禤美娴向一审法院起诉请求：1、判决南远房地产公司向禤美娴支付逾期交房违约金1270元（该违约金按总购房款409681元的日万分之0.2从2013年12月31日起计算至2014年6月3日止）；2、判决南远房地产公司向禤美娴支付逾期办证违约金29069元（该违约金从2014年7月1日起以总购房款409681元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2016年1月14日止）；3、南远房地产公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2012年7月25日，禤美娴与南远房地产公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定南远房地产公司将位于清远市清城区城北二路西二座雅悦花园X号楼XX层XX号商品房出售给禤美娴，建筑面积为103.72平方米，总房价款为409681元。合同第八条约定：“出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……”，合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限内将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：……2、出卖人逾期交房的，应按逾期的天数按总房价的日万分之0.2向买受人支付违约金。”，合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。”合同附件四补充协议第一条约定：“为了方便买受人收楼，出卖人将在房屋交付之日起二个月内分批次安排业主收楼。出卖人在约定的交房之日起60天内安排将房屋交付给买受人使用的，不视为出卖人违约。”合同签订后，禤美娴已向南远房地产公司付清房屋总价款，禤美娴于2014年6月3日签署了雅悦花园楼宇收楼确认书并领取了房屋钥匙。南远房地产公司在提交了办证所需全部资料后，清远市住房和城乡建设管理局已办理了涉案房屋登记至禤美娴名下的房地产权证。禤美娴陈述涉案房屋产权登记日期为2016年1月14日，南远房地产公司同意以该日期作为其递交办证资料给产权登记机关的日期。
另查明，2014年，雅悦花园52户业主认为南远房地产公司存在逾期交楼、逾期办证的违约行为，遂起诉至原审法院，案号为（2014）清城法民一初字第111—131，151—181号。诉请要求法院判令南远房地产公司将办理产权登记需由南远房地产公司提供的资料报产权登记机关备案，并支付逾期交楼违约金及逾期办证违约金。在该52案中，合同约定的逾期办证违约金均为按照原告已付购房款的0.1%计算。经审理后原审法院认为南远房地产公司存在逾期办证的违约行为，须继续履行合同即将办理产权登记需由南远房地产公司提供的资料报产权登记机关备案，并认定双方约定的逾期办证违约金过低并调整为按照原告已付房价款以中国人民银行规定的金融机构1年期贷款基准利率计算利息的标准确定，从南远房地产公司协助办证期限届满的次日起计算至南远房地产公司将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止。原审法院该52宗案判决宣判后，业主方及南远房地产公司均上诉，经广东省清远市中级人民法院审理，维持了原审法院的一审判决。
一审法院认为：本案属于房屋买卖合同纠纷，双方争议焦点为：一是禤美娴主张的逾期交房违约金请求是否已超过诉讼时效；二是禤美娴认为合同关于逾期办证违约金的约定明显过低并要求调整的主张是否应该得到支持；三是关于逾期办证违约金的起止时间应如何确定。
对于第一个争议焦点，禤美娴与南远房地产公司双方所签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容合法，为有效合同，双方应予恪守。禤美娴已按约定向南远房地产公司付清购房价款，按约定南远房地产公司应于2014年2月28日（因补充协议约定出卖人在约定的交房之日2013年12月31日起两个月内安排将房屋交付给买受人使用的，不视为出卖人违约，故交房之日为2014年2月28日前）前将涉案商品房交付给买受人居住使用。南远房地产公司于2014年6月3日将涉案商品房交付给禤美娴居住使用，逾期交房违约金的数额此时最终确定，违约金的诉讼时效自此时起计算2年。禤美娴于2016年5月23日提起本次诉讼向南远房地产公司主张逾期交房违约金并未超出两年诉讼时效，因此，原审法院对南远房地产公司提出的逾期交房违约金已过诉讼时效的抗辩意见不予采纳。由于南远房地产公司交付涉案房屋的时间已超出了合同约定的交付期限，构成违约，南远房地产公司应按照合同约定按照逾期天数以总房价的日万分之0.2向禤美娴支付逾期交房的违约金，即从2014年3月1日开始起算。根据收楼确认书显示，禤美娴于2014年6月3日办理了收楼手续，领取了涉案房屋的钥匙，而禤美娴明知此时房屋尚未达到约定的交付条件仍然同意办理收楼手续，故可视为双方以实际行为变更了合同约定的交房条件。此外，禤美娴在领取房屋钥匙后即享有了房屋的占有、使用、收益等权利，房屋处于禤美娴的控制支配之下，因此，可以认定南远房地产公司在禤美娴收取房屋钥匙之日—2014年6月3日即已完成了交付房屋的合同义务，逾期交房违约金应计算至该日。经计算后，逾期交房违约金为778元（409681元×0.2÷10000×95天）。
对于第二个争议焦点，禤美娴已向南远房地产公司付清购房价款，按约定南远房地产公司应于商品房交付使用后180日（2014年11月30日）内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。虽然涉案房屋已登记至禤美娴名下，南远房地产公司已履行了合同第十五条约定的协助办证义务，但是由于其履行的时间已超出了约定的期限，构成违约，南远房地产公司应按照约定承担向禤美娴支付违约金的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，禤美娴认为约定的违约金低于实际造成的损失，其有权提出增加的要求。同时，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”的规定，由于南远房地产公司迟延协助禤美娴办理房屋产权证的违约行为导致禤美娴不能预期领取房屋权属证书，从而失去利用涉案房屋所有权派生的其他权利和收益，确实存在实际损失。虽然禤美娴无举证证明其实际损失的数额，但由于南远房地产公司的违约行为处于继续状态，该损失虽然难以确定但必然不断扩大。双方约定的逾期办证违约金为禤美娴已付房价款的0.1%，是不变的金额，仅为410元，南远房地产公司违约时间的长短与其承担的违约金数额没有任何关联，双方的权利义务明显不对等。在南远房地产公司长期未履行义务的情形下该违约金本身难以实现其设立的初衷，该违约金显然过低，不符合公平原则。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，对于禤美娴的损失原审法院确定按照中国人民银行规定的金融机构同期1年期贷款基准利率的标准予以计算。
对于第三个争议焦点逾期办证违约金的起止时间问题，涉及到对于合同第十五条合同条款含义的理解。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”，合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”，首先，该条款中的“商品房交付使用”几个汉字内容清晰明确、文义清楚，按照通常含义理解，该几个文字表达的意思应该是商品房实际交付使用。其次，如果按照“商品房约定交付使用”进行理解，则在逾期交楼的情况下将导致在某个时段内买受人可以主张获得逾期交房违约金以及逾期办证违约金双重违约金，难免加重一方当事人的义务。如果按照商品房实际交付使用进行理解，则在逾期交楼的情况下买受人可以主张获得至房屋实际交付使用之日止的逾期交房违约金，在实际交付使用之日起加算协助办证期限则可以主张逾期办证违约金，按此理解则不会出现前述问题。因此，对于合同第十五条“商品房交付使用”的理解原审法院确定为商品房的实际交付使用。故，对于逾期办证违约金的起算时间，从双方约定的协助办证期限届满的次日即从2014年12月1日起计算。对于截止时间，南远房地产公司同意以2016年1月14日确定为其递交办证资料给产权登记机关的日期，因此，逾期办证违约金计算至2016年1月14日。判决：一、限清远市南远房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内向禤美娴支付逾期办证的违约金（该违约金从2014年12月1日起以总购房款409681元为基数按中国人民银行规定的金融机构同期1年期贷款基准利率计算至2016年1月14日止）；二、限清远市南远房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内向禤美娴支付逾期交房的违约金778元。案件受理费558元，减半收取计279元，由禤美娴负担79元、清远市南远房地产开发有限公司负担200元。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。双方签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的情况下签订，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应共同遵守。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据上诉人的上诉请求与被上诉人的答辩意见，本案的主要争议焦点可归纳为：1、被上诉人主张逾期办证违约金是否超过诉讼时效。2、合同约定的违约金是否过低，应否调整及如何调整。
关于被上诉人主张逾期办证违约金是否超过诉讼时效的问题。上诉人于2014年6月3日将涉案房屋交付给被上诉人使用，根据合同第十五条的约定，上诉人应于房屋交付后的180日内，将办理权属登记需由出卖人提交的资料报产权登记机关备案，即合同约定的办证期限为2014年11月30日前。被上诉人于2016年5月23日提起诉讼，并未超过法定的诉讼时效。
关于合同约定的违约金是否过低，应否调整及如何调整的问题。本案中，上诉人未在合同约定的期限内办理涉案房屋产权登记的行为已构成违约，应当承担违约责任。根据双方签订的《商品房买卖合同》中约定，逾期办证违约金为出卖人按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，现被上诉人要求按同期贷款利率调整违约金，而上诉人则认为应当按照合同约定的标准支付违约金。对此，本院认为，违约金具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能。当事人主张调整违约金的，人民法院应当根据当事人的过错程度、违约期间及当地的实际情况，根据公平原则予以衡量并作出裁决。虽然涉案房屋已经交付，房屋的使用功能可以实现，上诉人已经履行了主要的合同义务，但合同约定按已付房款的0.1%计算逾期办证的违约金确实不足以促使出卖人积极履行合同约定的办证义务。综上考虑，本院酌情调整为每年按已付房款的1%支付违约金。本案中，上诉人应从2014年12月1日起以已付购房款409681元为基数按每年1%的标准向被上诉人支付违约金至2016年1月14日止，共计1年零44天，违约金共计为4590.67元[（409681元×0.01×1年）＋（409681元×0.01÷365天×44天）]。
综上所述，上诉人的上诉理由部分成立，本院对其合理部分予以支持。原审判决认定事实部分不清，适用法律不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持清远市清城区人民法院（2016）粤1802民初2569号民事判决第二项；
二、变更清远市清城区人民法院（2016）粤1802民初2569号民事判决第一项为：限清远市南远房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向禤美娴支付逾期办证违约金4590.67元；
三、驳回禤美娴的其他诉讼请求。
一审案件受理费279元，由清远市南远房地产开发有限公司负担42元，禤美娴负担237元；二审案件受理费558元，由清远市南远房地产开发有限公司负担84元，禤美娴负担474元。
本判决为终审判决。
审判长 李慧玲
审判员 王 瑶
审判员 何 燕
二〇一七年十二月五日
书记员 钟婉超
附：相关法律及司法解释条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。