广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中中法民二终字第123号
上诉人（原审被告）：全小燕，女，1974年1月2日出生，汉族，住广东省高州市。
委托代理人：龙镜锋，广东维纳律师事务所律师。
委托代理人：丁秀丽，广东维纳律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：中山市宏铺房地产开发有限公司，住所地中山市。
法定代表人：张娟，该公司总经理。
委托代理人：陈冠荣，广东香山律师事务所律师。
委托代理人：范新华，广东香山律师事务所律师。
原审被告：何彩允，男，1982年12月20日出生，汉族，住广东省揭西县。
上诉人全小燕因与被上诉人中山市宏铺房地产开发有限公司（以下简称宏铺公司）、原审被告何彩允居间合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2014）中一法沙民二初字第282号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2014年4月14日，全小燕作为卖方，何彩允作为买方，宏铺公司作为经纪方，三方签订合同号为0000065号《房地产买卖合同》，约定：卖方将位于中山市沙溪镇岚霞村建筑面积为900.76平方米的房地产以2650000元价格转让给买方，付款方式详见补充协议，该房地产应支付的一切税费为买方承担；买方须在2014年4月14日支付给卖方定金50000元；买卖双方于签订本合同后15天内委托经纪方指定的地产公司办理署名的一切手续并提交所需全部资料，包括公证费、律师费、测绘费等；卖方合法持有房产证，卖方保证对上述物业享有合法产权；买卖双方同意该物业交付使用的时间为过户递件当天，查验后双方签妥物业交接确认书，卖方交楼后应及时迁出；基于经纪方为买卖双方提供的中介代理业务，并促成买卖双方签署本合同，买方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费39700元。逾期支付的，须从签订本合同之日起每天按代理费总金额的千分之五支付违约金至全部支付完毕之日止。提前终止买卖不影响本代理费的支付；在履行合同中，任何一方不履行合同，违约方应代守约方支付代理费。守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方；在本合同履行过程中，经纪方必须严守诚实、信誉、高效的服务原则为买卖双方提供买卖代理业务，如确因经纪方过错导致该物业在申请买卖后无法办理过户手续的（买卖方原因或政府行为或不可抗力因素除外），经纪方应当退还已收代理费。全小燕、何彩允分别在卖方、买方处签名并捺印，宏铺公司在经纪方处盖章。同日，全小燕作为卖方，何彩允作为买方，双方签订《补充协议》，对买方的付款方式进行了约定。宏铺公司认为全小燕将涉案房产卖给他人，导致合同不能履行，并提交了宏铺公司法人代表张娟于2014年4月16日早上致全小燕的电话录音。电话录音主要内容为：张（张娟，下同）：我是宏铺地产的。就是说那天，4月14日，你在我们这里签了合同，然后是约好……全（全小燕，下同）：老板娘，你怎么这么烦啊，我都说，你有什么事都可以问那周老板，你跟他说一下啰；张：就是说这个房子你现在不卖了，是不是，还是怎样，还是卖给别人了？全：卖给别人了。张：已经卖给别人了？全：嗯，啊。张：但是你之前在我们这边签了合同啊，你这样一房两卖。全：签了合同，那里我还没有成交，还没有收到任何……张：你是没有收定金，但是合同已经签了。全：如果说到这上面，你要怎么办，就去办吧。宏铺公司经向全小燕、何彩允追索中介服务费未果，遂于2014年5月13日诉至原审法院，请求判令全小燕、何彩允连带支付中介服务费39700元及逾期付款违约金（从2014年4月15日起，以拖欠的中介服务费为基数，按每日千分之五计算，暂计至2014年5月5日为4168.5元，之后顺延计算），并由全小燕、何彩允承担本案的诉讼费用。诉讼中，宏铺公司将之后顺延计算变更为至实际支付之日止。
原审法院审理认为：全小燕、何彩允及宏铺公司三方签定的《房地产买卖合同》是三方意思的真实表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原审法院确认其效力，三方均应按合同的约定履行。合同约定“基于经纪方为买卖双方提供的中介代理业务，并促成买卖双方签署本合同，买方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费39700元”，即如该房地产交易成功，应由何彩允向宏铺公司交纳中介费39700元。合同又约定“在履行合同中，任何一方不履行合同，违约方应代守约方支付代理费。守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方”，该房地产并未成功交易。根据宏铺公司提供其法人代表张娟于2014年4月16日致全小燕的电话录音的内容，房地产未交易成功的原因是卖方全小燕将涉案房地产转卖给他人，全小燕子在庭审中确认涉案房产已登记在案外人名下。故该院认定全小燕违反合同约定，致使合同不能履行，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”的规定，故全小燕应向经纪方宏铺公司支付中介费39700元。合同约定逾期支付的，从合同签订之日起每天按代理费总金额的千分之五支付违约金至全部支付完毕之日止，故全小燕应从违约之日起即从2014年4月16日起每天按39700元的千分之五计算违约金，至判决指定的履行之日止。对宏铺公司认为何彩允应与全小燕连带支付中介费及违约金的主张，因合同并无相应的约定，不予支持。对全小燕认为宏铺公司并未促成合同成立，无权主张居间报酬的抗辩，该院经审查认为，全小燕、何彩允及宏铺公司签订的《房地产买卖合同》为三方签订，实为双重合同、复合合同，一方面，为买方何彩允与卖方全小燕之间的房屋买卖合同；另一方面，为房屋买卖双方与经纪方宏铺公司之间的居间合同。合同对买卖房地产的名称、现状、价款、买卖双方的权利义务及违约责任均进行了约定，符合合同的构成要件，宏铺公司促成买卖双方房屋买卖合同的签订，宏铺有权要求全小燕支付中介费，故原审法院对全小燕认为宏铺公司并未促成合同成立，无权主张居间报酬的抗辩不予采信。对全小燕认为宏铺公司未约定并履行其居间义务，无权收取报酬的抗辩，宏铺公司已提供房地产买卖信息，并促成买卖双方签订房地产买卖合同，已履行其义务，故对全小燕的该项抗辩不予采信。三方签订的房地产买卖合同有经纪方的盖章确认，合同有效，故对全小燕认为三方合同无经纪人员签名，不应得到支持的抗辩不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、全小燕于判决生效之日起七日内向宏铺公司支付中介服务费39700元及违约金（违约金计算方法：以39700元为基数，从2014年4月16日起至判决指定的履行期限止，按每日千分之五计算）；二、驳回宏铺公司的其他诉讼请求。若未按判决指定的期间履行金钱支付义务，则应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行利息。案件受理费897元，简易程序减半收取448元，由全小燕负担并于判决生效后七日内直接返还给宏铺公司。
上诉人全小燕不服原审判决，向本院上诉称：一审法院认定事实错误，三方合同实为居间合同并非买卖合同，也并非复合合同，被上诉人作为居间人并未促成买卖合同成立，无权主张居间报酬。另，本案中，应当适用《房地产经纪管理办法》第十六条规定，被上诉人未按该规定明确居间义务，如服务的项目、内容、要求以及完成的标准等，对约定的事项不明确，更加无从认定完全履行居间义务，故其依法无权收取报酬。综上，一审认定事实错误，适用法律不当，请求撤销一审判决，改判驳回上诉人无须向宏铺公司支付中介服务费39700元及违约金，一、二审案件受理费由宏铺公司承担。
被上诉人宏铺公司答辩称：我方与全小燕所签订的《房地产买卖合同》是居间合同关系，包括了买方何彩允与卖方全小燕之间的买卖合同关系，也包含了买卖双方与我方的居间合同关系。该合同是在我公司提供居间服务的情况下签订，约定了中介服务费用、支付时间、支付责任人，应是有效合同，故全小燕应当向我方支付居间费用。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，请求二审法院驳回上诉人全小燕的上诉请求。
本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为：本案为居间合同纠纷。根据全小燕的上诉意见及双方当事人的诉辩陈述，本案二审争议焦点是全小燕是否应向宏铺公司支付中介费39700元及违约金。
本案中，宏铺公司作为依法核准登记的居间人，已经向委托人全小燕提供了订立《房地产买卖合同》的机会和媒介服务，促成何彩允与全小燕买卖双方就涉案房地产在价格、付款方式、中介费用等方面的达成合意并最终签订了《房地产买卖合同》，该合同是各方当事人的真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，各方均应恪守各自义务。全小燕签订合同后，将案涉房地产又转卖给他人，导致前述合同不能履行，系违约行为，依据《房地产买卖合同》中“买方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费39700元。逾期支付的，须从签订本合同之日起每天按代理费总金额的千分之五支付违约金至全部支付完毕之日止。提前终止买卖不影响本代理费的支付；在履行合同中，任何一方不履行合同，违约方应代守约方支付代理费。守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方”的约定，违约方全小燕须代买方即守约方何彩允支付中介费39700元及违约金。综上，上诉人全小燕上诉主张不应支付中介费及违约金的上诉理由本院不予支持，原审判决正确，应予维持。
综上所述，上诉人全小燕的上诉理由缺乏理据，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费897元，由上诉人全小燕负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈亦和
审 判 员 胡怡静
代理审判员 刘运充
二〇一五年四月二十日
书 记 员 麦 琳