杭州市临安区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0185民初1037号原告陈关澄，男，1941年11月26日出生，汉族，住上海市。委托代理人张跃进，上海宇钧律师事务所律师。被告临安神龙经济信息有限公司，住所地杭州市临安区锦城街道沙地路恒锦苑1幢1-203号。法定代表人祝旦阳，系该公司总经理。被告祝旦阳，男，1968年12月16日出生，汉族，住杭州市临安区。被告浙江钱王律师事务所，住所地杭州市临安区钱王街761号，统一社会信用代码313300004703628586。负责人邱雪良，系该所主任。委托代理人俞伟成，浙江钱王律师事务所律师。委托代理人姜宁辉，浙江厚来律师事务所律师。第三人金国明，男，1961年6月14日出生，汉族，住杭州市临安区。第三人杭州市临安区太湖源镇临目村村民委员会，住所地杭州市临安区太湖源镇临目村。负责人潘建群，系该委员会主任。原告陈关澄诉被告临安神龙经济信息有限公司（以下简称神龙公司）、祝旦阳、浙江钱王律师事务所（以下简称钱王律所）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月2日立案受理后，依法适用简易程序审理，因需要公告送达法律文书，且因案情复杂，本院将该案转换为普通程序，并依法组成合议庭，于2017年8月9日公开开庭进行了审理，原告陈关澄的委托代理人张跃进、钱王律所委托代理人俞伟成、姜宁辉到庭参加诉讼，被告神龙公司、祝旦阳经本院公告送达法律文书未到庭应诉，本院依法缺席审理。第一次庭审后，本院依原告申请，依法追加金国明、杭州市临安区太湖源镇临目村村民委员会（以下简称临目村委会）为本案无独立请求权第三人参加诉讼，并于2017年11月14日、2018年2月5日两次公开开庭进行了审理。第二、三次庭审，原告陈关澄的委托代理人张跃进、祝旦阳（兼以神龙公司法定代表人身份）、钱王律所委托代理人俞伟成、姜宁辉到庭参加诉讼，第三人金国明、临目村委会经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2009年9月9日，原告与神龙公司法定代表人祝旦阳签订了二份房屋租赁合同，第一份房屋租赁合同租期20年，第二份租赁合同租期10年，两份合同均约定神龙公司出租临安太湖源临目村天赐神龙山庄2号楼305室（建筑面积46.25平方米）的房屋给原告。同日，原告与临安神龙之嘉休闲度假有限公司（虚假）的法定代表人祝旦阳又签订一份房屋租赁合同，由原告返租该房屋给临安神龙之嘉休闲度假有限公司，租期10年，租金共计20万元，每年支付二次，按每日54.79元单价计算。上述三份合同，钱王律所进行了见证。合同签订后，原告支付了15万元租金，但实际未受领该出租房屋。按照返租合同的约定，临安神龙之嘉休闲度假有限公司应当履行支付租金的义务，但原告日后得知，该公司是虚假的。原告认为，原告与神龙公司签订的20年租期合同合法有效，应当履行；10年租期合同及返租合同为无效合同，神龙公司、祝旦阳、钱王律所均存在过错，均应承担责任。请求法院判令：1、原告与被告神龙公司签订的10年房屋租赁合同违法无效，神龙公司返还租金5万元，并赔偿该款利息损失（按银行同期贷款利率计算至判决生效日止），钱王律所承担连带责任；2、原告与临安神龙之嘉休闲度假有限公司（虚假）签订的返租合同违法无效，祝旦阳承担相关责任，支付合同签订之日至实际归还房屋日止的使用费，钱王律所承担连带责任；3、原告与被告神龙公司签订的20年房屋租赁合同合法有效，被告神龙公司即刻归还原告的房屋租赁权，进行相关移交事宜，依约履行合同；4、本案诉讼费用由被告承担。被告神龙公司、祝旦阳在第二次庭审中辩称：1、三份合同均是有效合同；2、2013年曾与原告达成过解除合同的协议，返租租金不再支付，退还原告交的钱；3、如果没有钱付给原告，其同意将房屋交给原告。被告钱王律所第一次庭审中辩称：1、本案属于刑事案件。2、即便是民事纠纷，钱王律所依法也不应当承担赔偿责任，原告对损失的造成也存在过错，应承担过错责任，原告作为理性的完全民事行为能力人应预见正常的合同收益不可能达到300%的年收益，涉案合同自签订到现在有八年之久，返租合同签订的期限是十年，如果确实是原告怠于行使权利导致返租损失，原告应自行承担责任，与钱王律所无关；3、临安神龙之嘉休闲度假有限公司未经工商登记，祝旦阳以未设立的公司与原告订立的合同不属于无效合同，法人未经工商登记进行公司活动违反公司管理的规定，但不是法律规定的无效合同。法人未经登记进行活动，行为人应作为当事人，由此祝旦阳应承担义务。4、钱王律所是基于自身理解认为合同期限未超过法定租赁期限，即使与法院审理案件判断不一致，也不存在过错。钱王律所第二次庭审中辩称：2013年原告与祝旦阳等通过协议解除合同，由祝旦阳返还相应款项，解除了其见证的合同，其不应承担责任。钱王律所第三次庭审中辩称：原告认为合同不成立，又以合同无效主张权利，存在矛盾，根据类似案件的判决，该合同是可撤销合同，属于有效合同。第三人金国明、临目村委会未作陈述。原告为证明其主张，向本院提供以下证据：证据一、房屋租赁合同三份（内容分别为租期20年、10年及返租10年》，欲证明：签订合同所约定的相关内容情况。证据二、收据一份，“宅基地房屋租赁使用证”（神龙公司自制）、确认函、退租告知书各一份，临目村委会证明复印件、村镇规划选址意见书复印件、房东金国明和神龙公司签订的合同复印件、神龙公司营业执照复印件各一份，欲证明：案涉房屋合法有效，宅基地使用人和祝旦阳的权利义务已经履行完毕，宅基地使用权交给祝旦阳使用，使用的义务是在宅基地上投资建房，所以祝旦阳有三十年使用权的事实。证据三、《关于天赐神龙山庄收房协议》一份、《关于改变天赐神龙山庄房屋租赁的解决方法备忘录》复印件一份、《关于天赐神龙山庄房屋租赁的补充协议》复印件一份，欲证明：原告与祝旦阳及神龙公司约定继续履行原合同的事实。被告神龙公司、祝旦阳为证明其主张，向本院提供《建房合同》及《补充协议》复印件各一份，欲证明：自己对涉案房屋享有权利的事实。被告钱王律所为证明其主张，向本院提供以下证据：证据一、公司设立登记审核表、申请书、企业名称预先核准申请书、审核表、通知书、遗失说明、企业名称预先核准登记通知书、临安市环境保护局建设项目环境影响登记表审批意见各一份，欲证明：1、被告祝旦阳以杭州临安神龙之嘉休闲度假有限公司名义向临安市环境保护局申请环评，临安市环境保护局于2009年6月15日以登记表批复同意杭州临安神龙之嘉休闲度假有限公司设立；2、杭州临安神龙之嘉休闲度假有限公司于2009年10月14日在杭州市工商行政管理局临安分局进行名称登记，工商局发出通知书，但由于祝旦阳保管不善遗失登记文件，企业名称变更为杭州临安神龙之嘉酒店有限公司并获得批准，临安市环境保护局同意更改名称批复“继续有效”。证据二、协议复印件一份，欲证明：2013年3月11日，原告与被告神龙公司、祝旦阳签订协议，约定三份合同于该协议签订时解除，原告与祝旦阳进行结算，将租金转为借款，双方发生了新的债权债务关系。第三人未向本院提供证据。因案件涉及公共利益，本院依职权调取的证据如下：证据一、杭州市临安区太湖源镇人民政府出具的说明复印件及临安市人民政府文件复印件各一份，欲证明：涉案房屋属于“有偿使用”的情形。证据二、杭州临安神龙之嘉酒店有限公司工商登记材料一组，欲证明：祝旦阳原先欲设立“临安神龙之嘉休闲度假有限公司”，后该公司因故未设立，改为设立“杭州临安神龙之嘉酒店有限公司”的事实。诉讼各方庭审质证及本院认证情况如下：对原告提供的证据一，各被告对真实性没有异议，钱王律所对证明目的有异议，本院经审核，对该组证据真实性予以确认。对原告提供的证据二，神龙公司、祝旦阳对收据真实性无异议，表示自已也无法确认“确认函”上金国明签字的真实性，并认可该组证据是在签订合同时交付原告；钱王律所称该组证据在其见证时并未见过。本院经审核认为：该组证据中“宅基地房屋租赁使用证”确认系神龙公司和祝旦阳制作并发放给原告；“确认函”中金国明签名真实性无法确认，但临目村委会公章真实性予以认可；退租告知书确认系神龙公司和祝旦阳制作并发放给原告；村镇规划选址意见书即便真实，仅是建房审批步骤之一，涉案房屋合法性本判决下文继续阐释；金国明和神龙公司签订的合同及营业执照，经与祝旦阳提供的原件以及本院调取的证据核对，本院对真实性予以确认。对原告提供的证据三，各被告对真实性没有异议，本院经审核，对该证据真实性予以确认。对神龙公司、祝旦阳提供的证据，原告及钱王律所对真实性没有异议，本院经审核，对该证据真实性予以确认。对钱王律所提供的证据一，原告及神龙公司、祝旦阳对真实性没有异议，本院经审核，对该证据真实性予以确认。对钱王律所提供的证据二，原告予以认可，但认为该协议被后来的收房协议推翻，神龙公司、祝旦阳对该证据没有异议。本院认为，原告提供的收房协议，并综合2016年3月3日的备忘录和2016年8月2日的补充协议，能够认定双方是继续履行原合同的意思。对本院依职权调取的证据，经庭审质证，本院对其证明效力予以确认。金国明、临目村委会经传票传唤未到庭，视为自动放弃举证、质证权利。基于以上证据分析，并结合庭审中当事人陈述，本院认定以下案件事实：2007年9月25日，祝旦阳注册成立神龙公司（系私营有限责任公司、股东祝旦阳、阮梅仙，已吊销营业执照但未注销，法定代表人祝旦阳），并以该公司的名义与临安太湖源临目村农户金国明约定，由其投资建造、装修金国明宅基地上房屋，金国明赋予其房屋大部分房间30年使用权，后该房屋超审批面积建造完成。2010年，金国明与神龙公司签订大厅返租协议，约定神龙公司有权使用大厅并支付金国明相应费用。目前对超建部分，当地镇政府认为按照相关政策，属于农户补缴超面积费用后可继续使用的情形。2009年左右，祝旦阳试图成立“临安神龙之嘉休闲度假有限公司”，但最终该公司未获核准登记，后祝旦阳以预核准登记资料遗失为由，在2010年6月1日设立杭州临安神龙之嘉酒店有限公司（一人公司、法定代表人为祝旦阳）。2009年9月9日，神龙公司为甲方，原告为乙方，双方签订《房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同一》），主要内容：由乙方承租临安太湖源镇临目村天赐神龙山庄2号楼305房屋，租期自2009年9月9日至2029年9月8日止；租金总价100000元；乙方所租赁房屋前十年必须返租给甲方（另行签订返租协议）；在房屋租赁合同过程中，如有一方违约，则违约方应向守约方支付30000元违约金。2009年9月10日，神龙公司为甲方，原告为乙方，双方签订《房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同二》），主要内容：由乙方承租临安太湖源镇临目村天赐神龙山庄2号楼305房屋，租期自2029年9月9日至2039年9月8日止；租金总价50000元；乙方所租赁房屋可以返租给甲方（另行签订返租协议）；在房屋租赁合同过程中，如有一方违约，则违约方应向守约方支付30000元违约金。2009年9月9日，原告为甲方，“临安神龙之嘉休闲度假有限公司”为乙方，双方签订《房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同三》），由乙方承租临安太湖源镇临目村天赐神龙山庄2号楼305房屋，租期自2009年9月9日至2019年9月8日止；租金总价200000元，租赁单价为每间房屋每天54.79元，房屋租金每年支付二次，时间分别为每年的6月25日和12月25日，以划账单作为甲方的收款凭证和乙方付款凭证；超出约定支付期限10日仍未付款的，甲方可以追究乙方违约责任；在房屋租赁合同过程中，如有一方违约，则违约方应向守约方支付30000元违约金。该份合同，盖有“临安神龙之嘉休闲度假有限公司”合同专用章，并有祝旦阳的签名。以上三份合同，钱王律所均在见证单位栏内盖章。除以上合同外，祝旦阳还向原告提供了神龙公司自制的“宅基地房屋租赁使用证”、确认函（主要内容是农户承诺同意提供房屋给原告，但庭审中祝旦阳表示自己也无法确认农户签名真实性）、临目村委会证明彩色复印件（主要证明房屋归属农户情况，村委会公章经确认为真实）、村镇规划选址意见书彩色复印件、农户和神龙公司签订的合同彩色复印件、营业执照复印件等材料（钱王律所表示见证时没看见这些材料）。上述合同签订后，原告支付神龙公司租金15万元，后祝旦阳依《租赁合同三》，支付原告40000元，此后，祝旦阳未再支付款项给原告。2016年3至9月，与本案中签订三份类似租赁合同的群体代表与祝旦阳多次协商，协商内容大致为祝旦阳将房屋交给原告等人，并由祝旦阳自行处理好与宅基地使用权人的关系。2016年9月20日，原告与祝旦阳签订《关于天赐神龙山庄收房协议》，祝旦阳同意将涉案房间返还原告。本院认为：本案房屋所涉土地为农村集体土地，虽然存在超审批面积建造的情形，但《浙江省违法建筑处置规定》第二十条规定：“……乡村违法建筑可以暂缓拆除的情形，由设区的市或者县（市）人民政府作出具体规定”；《杭州市人民政府关于进一步加强农村宅基地管理切实维护农民权益的意见》第五条创新宅基地使用机制中规定：“……对现有宅基地超过规定使用面积部分，因房屋整体结构无法拆除或者退出的，村集体经济组织或村民委员会可以有偿使用的方式管理。……”；《临安市集体土地违法建筑处置意见》第二条规定：“全市范围内集体土地上违法建筑由各镇人民政府（街道办事处）作为处置实施主体……”；第三条规定：“全市集体土地违法建筑处置包括应当拆除、暂缓拆除、有偿使用、没收、补办手续五种情形”。根据以上规定，在杭州市临安区太湖源镇政府确认涉案建筑属于有偿使用的情形下，涉案房屋目前可以作为租赁标的物使用。本案《租赁合同一》内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同（但不能作为不动产权属登记依据及实际使用人获得征收、征用、拆迁安置补偿的合法性依据，也不影响今后有关部门依照规划、土地管理等法律、法规对该建筑物作出处理决定）。《租赁合同一》、《租赁合同二》虽在形式上互相独立，但是两份合同的主要条款基本一致，租期前后连贯，原告也按两份租赁合同的标准支付租金，有理由相信该两份租赁合同实质由租期为30年的一份合同拆分而来，有意规避了《合同法》第二百一十四条有关租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效的规定，故应认定《租赁合同二》无效。合同无效后，根据相关法律规定，神龙公司应当返还原告50000元租金，并赔偿租金占用期间的利息损失。但原告作为完全民事行为能力人，亦应当遵守国家有关的法律法规，就同一房屋连续签订了20年期与10年期的租赁合同，对导致讼争租赁合同被确认无效也有一定过错。原告的过错较神龙公司的过错明显较轻，故本院酌情确定神龙公司应赔偿原告租金占用期间利息损失的70%。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第三条规定：“发起人以设立中公司名义对外签订合同，公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”，参照该条规定，以不存在主体名义签订的合同，相对方可以签约主体存在误解为由，在法定期间内主张撤销合同，而非主张合同无效。本案《租赁合同三》的内容并无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定无效的情形，故原告主张《租赁合同三》无效不成立。根据《最高人民法院关于适用的解释》第六十二条第（一）项之规定，法人或者其他组织应登记而未登记，行为人即以该法人或者其他组织名义进行民事活动的，以行为人为当事人。故被告祝旦阳应为案涉《租赁合同三》的实际合同相对人，应由其承担合同责任。经本院释明，原告明确表示不变更诉讼请求。因此，对原告要求判决其与“临安神龙之嘉休闲度假有限公司”签订的返租合同违法无效以及以无效为基础的要求祝旦阳支付相关费用、钱王律所承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。律师事务所作为专业中介法律服务机构在见证中所服务的对象并不止于委托方，对社会中特定群体的第三人也会产生相应的作用，因此在执行见证业务时，除应当根据委托人要求提供合格法律服务，还应当按照基本职业操作规范对见证事务中的主体资格、见证事务的真实性、合法性进行全面审慎的审查。本案《租赁合同二》中租赁期限违反法律强制性规定，而钱王律所在从事见证业务过程中事实上见证了违法行为。由于钱王律所违反了执行见证业务时应负的注意义务，故其见证行为存在过错。但钱王律所并非合同相对方，故其即便因为过错需承担责任，也是与之过错相适应的民事补充赔偿责任，且不应高于担保责任。本案中，钱王律所的过错仅限于对租赁期限违反法律强制性规定的见证，本院酌情确定钱王律师应承担的责任比例为原告债权不能追偿部分的10％。对于原告要求返还房屋的请求，鉴于神龙公司及祝旦阳在庭审中明确表示愿意提供房屋，金国明又未到庭陈述意见，本院认为目前房屋虽不在祝旦阳及神龙公司控制之下，但应予以祝旦阳及神龙公司必要的与第三人交涉的机会，如祝旦阳等今后与第三人交涉未果，采取其他合法途径也不能提供房屋的情况下，原告可另行寻求解约、赔偿等途径，故对原告本次要求返还房屋的诉讼请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、确认原告陈关澄与被告临安神龙经济信息有限公司于2009年9月10日签订的合同编号为09-Z10-041的《房屋租赁合同》无效。二、确认原告陈关澄与被告临安神龙经济信息有限公司于2009年9月9日签订的合同编号为09-Z20-041的《房屋租赁合同》有效。三、被告临安神龙经济信息有限公司自本判决生效之日起三个月内将本判决第二项所指合同中约定的坐落于杭州市临安区太湖源镇临目村天赐神龙山庄2号楼305房屋交付原告（该屋所在楼房以第三人金国明名义审批，临安神龙经济信息有限公司也可提供其他相当的房屋）。四、被告临安神龙经济信息有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告陈关澄人民币50000元，并支付该款从2009年9月9日起至本判决生效之日止、按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算的利息之70%。五、被告浙江钱王律师事务所对本判决第四项被告临安神龙经济信息有限公司应支付款项在其财产经依法强制执行后不足清偿部分，承担10%赔偿责任。六、驳回原告陈关澄其他的诉讼请求。如被告未按照本判决指定期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2300元，由原告陈关澄负担1250元，由被告临安神龙经济信息有限公司、祝旦阳负担1050元（限于本判决生效后十日内缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审 判 长  陈广智审 判 员  马钱利人民陪审员  卢观机二〇一八年二月二十六日书 记 员  黄 敏