江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣07民终2983号
上诉人（原审被告）：赣州铭豪实业有限公司，住所地崇义县横水镇文竹路南侧。
法定代表人：ＸＸ，系公司执行董事。
委托诉讼代理人：邹显锋，江西兴义律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：张桂盛，男，汉族，1985年5月13日出生，住崇义县。
被上诉人(原审原告)：赖琼琳，女，汉族，1986年12月19日出生，住崇义县。
上诉人赣州铭豪实业有限公司（下称铭豪公司）因与被上诉人张桂盛、赖琼琳房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省崇义县人民法院（2017）赣0725民初258号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
铭豪公司上诉请求：1、撤销（2017）赣0725民初258号民事判决书中的第一项判决，改判驳回张桂盛、赖琼琳的所有诉讼请求；2、一审和二审的诉讼费用均由张桂盛、赖琼琳承担。事实和理由：一审判决认定铭豪公司“在建筑施工期间，因某些行政行为及雨天天数较多而导致逾期交房”，其过错在铭豪公司一方。从而判令铭豪公司承担相应的违约责任。一审判决对该事实的认定和由此作出的判决，应属于认定事实不清和适用法律错误。首先，一审认定事实不清。一审判决虽然也认定确实存在“某些行政行为及雨天天数较多”等客观因素，而且这些客观因素又确系导致铭豪公司逾期交房的原因。但该判决认定铭豪公司具有对这些客观因素的预见能力，还具有克服能力。然而，本案中没有任何证据足以证明铭豪公司具备上述二项能力。这明显违背了“法不强人所难”的认定事实原则。其次，一审适用法律错误。根据200l年4月4日建设部令第88号发布的《商品房销售管理办法》第三十条第二款规定：因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。据此规定，延期交付房屋如果具有双方当事人约定导致逾期交房的情形，且及时告知买受人，即可认定不存在违约行为。本案中，根据双方达成的《合同补充协议》的第四条约定：如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、因国家有关法律、法规、政策改变或政府限制性行为等导致工期延误的；2、如遇由政府相关部门负责建设的配套设施未按时交付的；3、政府通知停工、禁止车辆进出该商品房施工场所而影响工期的；4、非因出卖人原因一周内累计停水或者停电超过8小时，或者遭遇大风或大雨，导致工期受影响的（每8小时计算1天，累计超过4小时不足8小时的按8小时计算）。铭豪公司在一审提交的第三组和第四组证据，足以证明铭豪公司逾期交房的行为既完全符合双方《合同补充协议》第四条第1、2、3项的约定的情形，也符合《商品房销售管理办法》第三十条第二款规定的要求。因此，可认定铭豪公司不存在逾期交房的违约行为，要求铭豪公司承担逾期交房的违约金也就没有事实和法律根据。而一审判决判令铭豪公司承担相应的违约责任明显违反了双方的约定和《商品房销售管理办法》第三十条第二款之规定，应依法纠正。
张桂盛、赖琼琳未予答辩。
张桂盛、赖琼琳向一审法院起诉请求：1、判决《商品房买卖合同》第九条第1款第（2）条格式条款中“但经双方约定该违约金的金额累计不超过5000元”无效。2、要求铭豪公司承担逾期335天（2016年5月1日至2017年3月31日止）交房的全部违约责任，并按照合同约定现金支付违约金，违约金人民币57692.03元。并承担后期违约赔偿责任，直至合法交房。3、铭豪公司按照《商品房买卖合同》约定，向张桂盛、赖琼琳交房。4、要求铭豪公司承担本案的全部诉讼费。
一审法院认定事实：1、2014年10月3日，张桂盛、赖琼琳与铭豪公司签订了编号为20141000494《赣州市商品房买卖合同》，合同主要条款约定：商品房位于崇义新世界购物公园(二期)8栋1203号,建筑面积，133.28㎡。房屋总价款人民币574050元，出卖人交房屋期限为2016年4月30日前。对买受人逾期付款及出卖人逾期交房均载明违约责任，即：“……但经双方约定该违约金（买受人逾期付款、出卖人逾期交房）的金额累计均不超过（人民币）5000元”。其约定是对合同双方设定具有约束力，同时也体现了公平、对等原则，是双方真实意思表示，未违反法律及国家强制性的规定，一审法院予以采信。2、张桂盛、赖琼琳与铭豪公司签订的《赣州市商品房买卖合同》为赣州市商品房买卖的示范文本，合同“签订合同注意事项”中已有明显提示，即：“2、为体现合同双方的自愿原则，本合同文本相关条款中的空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人还可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。9、对合同文本［］中选择内容、空格部位填写及其它需要删除或添加的内容，双方应当协商确定。对于［］中的内容，必须以划‘√’方式选择其中一项，对于实际未发生或买卖双方不作约定的，应在空格部位打‘×’以示删除”。该合同载明注意事项，应属对签约方的风险提示，可认定为出具合同方已明确告知提醒签约方引起注意的风险警示。3、张桂盛、赖琼琳与赣州市住房公积金管理中心崇义县办事处签订的编号：【崇义县】办事处【2014】年【建125】号住房公积金个人住房借款合同、首付款收据，经审查真实有效，可证明张桂盛、赖琼琳支付首付款人民币174050元，贷款人民币400000元的事实，一审法院予以采信。4、铭豪公司向一审法院提交的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及2017年3月14日（付邮资时间）通过邮政快递向张桂盛、赖琼琳送达相关收房文书。以上书面证据可证明截止2017年3月14日铭豪公司已达到交付商品房的基本条件，遂之通知买受人验房，但从时间上看与合同的交房时间明显不符，因此，铭豪公司行为应属违约，这一事实一审法院予以采信。5、铭豪公司提供的证明其在建筑施工期间，因某些行政行为及雨天天数较多而导致逾期交房，一审法院认为，所依据的事实及理由均为客观因素，铭豪公司在签订合同时本应事前预见可能发生某种客观因素而导致逾期交房而发生违约的法律后果，而提前作出相应对策，未尽其责任，应属铭豪公司过错，因此，其证明效力明显不够，不具有不可抗力原因，所涉及的此类书面证据一审法院不予采信。
一审法院认为，张桂盛、赖琼琳与铭豪公司于2014年10月3日签订的编号为：20141000494《赣州市商品房买卖合同》系双方真实意思表示。张桂盛、赖琼琳按合同约定履行了相关的付款义务，合同依法成立。关于张桂盛、赖琼琳主张合同属格式条款合同，并主张合同第九条第1款（2）条格式条款中“但经双方约定该违约金的金额累计不超过5000元”无效。对于这一点，张桂盛、赖琼琳与铭豪公司双方签订的《赣州市商品房买卖合同》第2页中“签订合同注意事项”第2条、第9条，均作出了风险警示，是对重要条款书面告知。再则从一审法院调取的供案件审理参考的规范性文件，即：赣市房字［2009］30号《关于正式使用商品房网上合同备案系统的通知》中对赣州市辖区的商品房交易使用的合同制定了合同样本，由各开发商统一下载作为房屋买卖交易使用。另外，铭豪公司在使用合同样本期间，按规定已向崇义县工商行政管理局报请备案，其备案目的，就是由工商行政管理机关对合同的合法性进行审查。在这里，本案不难看出双方签订的合同属合同示范文本。何谓合同示范文本，是指通过专业法规、商业习惯等确立的，为当事人订立合同时所参考的文本。《中华人民共和国合同法》第十二条第二款中明确规定：“当事人可参照各类合同的示范文本订立合同”，据此，明确了使用合同示范文本的制度。本案所涉《赣州市商品房买卖合同》即为赣州市房地产管理局监制使用的合同示范文本。鉴于铭豪公司在房屋交易使用合同选择的特殊性，因此，发生纠纷后就不能简单的适用格式条款的处理原则。本案应值得注意的是，案件所涉《赣州市商品房买卖合同》仅对合同文本构架和条款的完备性作了规定，合同预留有空格、手写及选择“√”或“×”等灵活协商部分，一审法院认为这是给予合同签订双方具体协商相关事项，供双方视交易具体情况磋商而确定，也是赋予合同双方平等商谈的空间，这符合民事主体双方在行使民事权利平等、自愿、诚实信用等的原则，据此，对该条款的法律效力不适用格式条款处理原则。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告赣州铭豪实业有限公司在本判决生效后十日内，向原告张桂盛、赖琼琳支付违约金人民币5000元；二、驳回原告张桂盛、赖琼琳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1242元，由被告赣州铭豪实业有限公司承担。
二审中，当事人没有提交新证据。二审认定的事实与一审查明的一致。
本院认为，案涉合同明确约定铭豪公司逾期交房的违约责任，该合同条款对双方当事人均具有拘束力。现案涉房屋逾期交付，铭豪公司应依约承担逾期交房责任。铭豪公司提出其存在合同约定的免责情形，但铭豪公司提供的证据不足以证明其主张的事由符合案涉合同约定的免责情形。故，铭豪公司认为其不存在违约行为的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，铭豪公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人赣州铭豪实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭莉
审 判 员 徐军
审 判 员 傅忠
二〇一七年十一月十四日
代理书记员 张虹
代理书记员 钟琳