河北省临西县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）临民初字第233号
原告冯振忠，农民。
委托代理人张毅，河北法胜律师事务所律师。
被告陈宗雷，临西县第一完全小学教师。
委托代理人李学翔，临西县法律援助中心律师。
原告冯振忠与被告刘秀梅、陈宗雷买卖合同纠纷一案，本院受理后，公开开庭进行了审理，于2013年12月4日作出（2013）临民初字第519号民事判决。被告刘秀梅、陈宗雷不服提出上诉，邢台市中级人民法院作出（2014）邢民四终字第146号民事裁定，撤销原判发回本院重新审理。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。2014年2月28日，被告刘秀梅死�。2014年7月10日，原告冯振忠对刘秀梅向本院提出撤诉申请，本院依法予以准许。原告冯振忠的委托代理人张毅，被告陈宗雷及委托代理人李学翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告冯振忠诉称，原告体弱多病，儿子成家后未能分得宅基地不能建造新房，一家人在村内借住。2012年8月，原告在冯某甲处得知被告欲将坐落在前尚庄村的旧院落出售（房屋已无居住价值）。8月9日，原告家人丁某某、冯某乙将28，000元交给被告。8月10日被告陈宗雷以其母亲刘秀梅的名义与原告签订购房协议。购房协议订立后，原告准备建造新房时，遭到本村村民刘某甲、刘某乙以该房产出行有争议为由的阻拦，虽经前尚庄村村委会调解，不能取得成果，原告建房目的失败。原告多次找到刘秀梅、陈宗雷，寻求双方能够通过协商建起新房或者退回购房款。刘秀梅告知原告她根本没从被�陈宗雷手中收到购房款，被告处分该房产她毫不知情。而被告陈宗雷拒绝返还购房款，更不出面找刘某甲、刘某乙解决争端。原告认为，依据《物权法》第九条之规定，该房产的所有权未转移到原告，原告无法通过诉讼向刘某甲、刘某乙主张阻挠其建房的侵权责任。依据《合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，诉请法院解除双方签订的房屋买卖合同，并由陈宗雷返还购房款。
被告陈宗雷辩称，原告诉状中解除双方买卖合同的事实和理由不成立，买卖合同合法有效。被告陈宗雷受其母亲刘秀梅委托签订购房协议，并依协议约定将房产交予原告所有和使用，依法履行了合同约定的义务符合相关民事法律规定。原、被告之间的民事法律行为是合法有效的，原告诉状中所诉的他人阻挠其建房不属于协议约定�围，不是解除合同的约定或法定事由。至于原告所述办理争议房产过户手续不与本案是同一法律关系，办理过户手续是行政机关和行政相对人的行政法律关系，与本案民事法律行为不属同一法律关系，故未违反《合同法》第九十四条之规定及我国法律相关规定。综上，应驳回原告的诉讼请求。
原告冯振忠提交如下证据：
证据1、2012年8月9日陈宗雷书写的收据，内容为收到房款2.8万元。证实当时被告陈宗雷收到购房款。
证据2、2012年8月10日的购房协议。证明购房协议属于有效合同。
证据3、照片4张，一张是所购院落的情况，破败严重，不适合居住；另3张是原告购买砖、木料的情况，证实原告购房的目的就是建造新房。
证据4、2013年11月22日前尚庄村委会的证明材料，证明原告想建新房，遭到村民刘某甲、刘某乙的阻止，致使新房不能建成，村委会多次协调无结果�
证据5、录音录像资料，该份录像是2013年10月22日，在临清市被告陈宗雷大姐唐某家中，由冯振忠的外甥媳妇张某某录制，当时在场人有刘秀梅、刘秀梅的女儿唐某及女婿、冯振忠的妻子丁某某、张某某。证明原告妻子丁某某找到被告陈宗雷大姐唐某家，刘秀梅所述对被告陈宗雷卖房不知情，没有收到购房款。
证据6、证人冯某甲证言。证明目的是原告冯振忠想要建房遭阻止没有建成，多次找被告陈宗雷要求解除合同，返还房款。
证据7、证人冯某乙证言。证明目的是原告冯振忠想要建房遭阻止没有建成，多次找被告陈宗雷要求解除合同，返还房款。该争议房产没有自己的路，与刘某甲、刘某乙的伙路因遭二人阻拦，不让走。
被告陈宗雷提交如下证据：
证据1、《临西县清理宅基地登记表》证明争议房产属被告陈宗雷外祖父刘东城所有。
证据2、被告陈宗雷的外�母张桂平、舅舅刘景聚的视频资料，视频内容为刘东城去世后合法继承人有张桂平、刘景聚、刘秀梅三人，刘秀梅处理争议房产征得张桂平、刘景聚同意，由刘秀梅委托陈宗雷处理涉案房产。
证据3、刘秀梅委托被告陈宗雷处理涉案房产的授权委托书。证明刘秀梅委托被告陈宗雷处理涉案房产。
证据4、2012年8月10日的购房协议。证明购房协议合法有效。
证据5、证人唐某、李某、陈某证言。三名证人证明被告陈宗雷处理涉案房产是受其母亲刘秀梅委托签订购房协议，代收房款。
证据6、证人唐某证言。证明刘秀梅处理争议房产已征得其外祖母张桂平、舅舅刘景聚同意，证明房款在协议签订后，被告陈宗雷已交予其母亲用于治病。
证据7、证人陈某证言。证明刘秀梅处理争议房产已征得其外祖母张桂平、舅舅刘景聚同意，然后由其丈夫协助被告陈宗雷处理涉案房产，代收房款并将房款交予刘秀梅。
证据8、照片一张，证明争议房屋基本完好。
经庭审举证、质证，被告陈宗雷对原告冯振忠提交的对证据1、2的真实性无异议，本院予以确认。对于证据3，被告陈宗雷提出该照片拍摄时间是2013年11月23日，不能证实被告卖给原告房屋时的状况，其他三张照片与本案无关。本院认为照片为签订后拍摄，不能证明合同订立时的真实情况，因此对该证据不予认定。证据4、6、7，被告陈宗雷认为建房遭阻拦不是协议约定或者法律规定的解除合同的理由，本院对其真实性予以确认。对于证据5，被告陈宗雷认为该份视频系原告方偷拍偷录，不具有合法性，因此本院不予采信。
原告冯振忠对被告陈宗雷提交的证据1、2、4真实性无异议，本院予以确认。原告冯振忠提出证据3系事后补写，不予认可，结合本案的其他证据，对其真实性本院予以认可�证据5、6、7，原告冯振忠对证人证言中被告陈宗雷处理房产已征得其他继承人同意无异议，但对被告陈宗雷处理争议房产已征得其母亲同意，与原告方提供的证据中刘秀梅称其不知情，未收到房款的内容相矛盾，且该三名证人与被告存在亲属关系，证明效力较低。因此，针对被告陈宗雷处分争议房产取得其他继承人同意本院予以认定。证据8，原告提出照片无拍摄时间，且已经建造四五十年，不具备居住目的。因无法证实该照片真实性及与争议房产的关联性，因此，本院不予确认。
经审理查明，被告陈宗雷的外祖父刘东城在临西县大刘庄乡前尚庄村有建造于五六十年前的房屋（包括北房五间，东房一间街门口一间）。刘东城于十余年前去世，其继承人有三人，其妻子张桂平、儿子刘景聚（二人现均住吉林省长春市），其女儿刘秀梅。张桂平与刘景聚均表示放弃继承刘东城的房产，涉案房产归刘秀梅所有。刘秀梅于2014年2月28日死亡。刘秀梅有三名合法的继承人分别是儿子陈宗雷，长女唐某，次女陈某。唐某与陈某对涉案房产不主张权利，同意由被告陈宗雷继承该房产。2012年8月9日，被告陈宗雷以其母亲刘秀梅的名义签订协议将涉案房产转让给前尚庄村村民原告冯振忠。协议内容为：刘秀梅将其拥有独立产权的房产一处，包括房屋所有权及土地使用权以28，000元的价格出售给冯振忠，房屋产权自交付之日起转移给冯振忠。如一方违约，应向对方支付违约金一万元。协议签订后，原告冯振忠交付给被告陈宗雷28，000元的购房款，被告陈宗雷为原告冯振忠出具收据一份并交付原告冯振忠临西县宅基地申请表一份，作为权属凭证。该申请表载明：宅基地申请人为刘东城，人口为2人，占地类别为老宅基。申请时间为2009年10月15日。后原�冯振忠欲在所购置的院落建造房屋时，本村村民刘某甲、刘某乙以涉案房产与其二人有争议为由，进行阻挡，经前尚庄村村委会调解无效，致使原告冯振忠无法建造新房。原告冯振忠多次找到被告陈宗雷要求解除合同，返还购房款，被告陈宗雷予以拒绝。
以上事实有购房协议、房款收据、临西县清理宅基地登记表、视频资料、证人证言、村委会证明材料、庭审笔录等证据证实。
本案争议焦点为：原、被告签订的购房协议是否应解除。
本院认为，订立购房协议时，被告陈宗雷未取得涉案房产的处分权，但事后被告陈宗雷已取得处分权。依据《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。故原、被告双方签订的购房协议有效。协议签订后，原告将购房款给付被告，被告将房屋交付原告，双方已履行了合同的主要义务，合同目的已实现。原告提出因案外人阻拦其不能实现建房目的，而案外人阻拦并非解除合同的法定事由。原告冯振忠提出该房产所有权没有转移到原告，其无法通过诉讼对案外人阻拦建房主张侵权责任。原告冯振忠可以要求被告陈宗雷协助其变更涉案房产所有权登记，之后可向案外人主张权利。综上，本案购房协议不应解除，原告的诉讼请求应予驳回。
依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第九十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条之规定，判决如下：
驳回原告冯振忠的诉讼请求。
案件受理费500元，由原告冯振忠负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。
审 判 长 张振海
审 判 员 王 曼
人民陪审员 赵秀琳
二〇一四年八月二十六日
书 记 员 安月光