广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终5397号
上诉人（原审被告）：广东粤财投资控股有限公司,住所地广州市越秀区。
法定代表人：杨润贵，该司董事长。
委托代理人：张瑾，广东经纶律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：易清明，住广州市增城区。
被上诉人（原审被告）：广州市锦亿通讯设备发展有限公司，住所地广州市海珠区。
法定代表人：杨卫国。
原审被告：广发银行股份有限公司广州开发区支行，住广州市高新技术产业开发区。
负责人：邓小军，该行行长。
委托代理人：张瑾，广东经纶律师事务所律师。
原审第三人：广东国际拍卖有限公司,住广州市越秀区。
法定代表人：张晓玲，该司总经理。
委托代理人：任晓波，住广州市越秀区，系该司员工。
上诉人广东粤财投资控股有限公司（以下简称粤财公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2015）穗萝法民三初字第254号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广发银行股份有限公司广州开发区支行（以下简称广发银行广州开发区支行）是广州开发区开发大道232号305房（原产权地址：广州经济技术开发区夏港大道931号305房）的登记所有权人。2006年10月31日，广发银行广州开发区支行与粤财公司签订了《抵债资产转让协议》，约定广发银行广州开发区支行将位于广州开发区夏港大道931号305房在内的众多抵债资产（资产统一编号为21210094）转让给粤财公司。
粤财公司受让上述抵债资产后，委托广东国际拍卖有限公司（以下简称广东拍卖公司）对包括涉案房产在内的资产包（涉及资产统一编号为21210091、21210094、21040033）进行统一公开拍卖。广州市锦亿通讯设备发展有限公司（以下简称锦亿公司）通过竞拍取得包括涉案房产在内的资产包，并于2013年6月21日与广东拍卖公司就该资产包签订统一的《拍卖成交确认书》，成交价格为580万元。该确认书还约定：拍卖所涉房产可能欠缴过户税费及或有滞纳金，所有欠缴的过户税费及或有滞纳金均由买受人承担。
易清明提交了一份与上述《拍卖成交确认书》不一致的《拍卖成交确认书》，易清明提交的《拍卖成交确认书》载明的拍卖人为广东拍卖公司，买受人为锦亿公司，成交的拍卖标的为广州经济技术开发区夏港大道931号3楼305抵债资产的权益，成交价为8万元。
2014年1月13日，易清明、锦亿公司及经纪方广州市普晖房地产代理有限公司签订了《房地产买卖合同》及其附件，约定：锦亿公司将涉案房产以67.5万元的价格出售给易清明；该物业本次交易所产生税费由买卖双方各自承担，定金为1万元，楼价余款66.5万元办理该物业交税手续前交至经纪方某为保管，由经纪方于成功过户后转付卖方。
2013年10月30日，经纪方广州市普晖房地产代理有限公司代锦亿公司收取易清明定金1万元。2014年1月13日，易清明向某公司支付了房款54万元，其中1万元为现金，53万元通过银行转账支付到锦亿公司指定的收款人蒋某名下，锦亿公司向易清明出具了《收款收据》予以确认。
2014年12月30日，广州市普晖房地产代理有限公司出具《证明》载明：现应该司成交位于广州开发区开发大道232号305房的买方易清明要求将该物业交付给其使用，经该司及买方易清明本人共同与卖方某理经办人梁某确认，在取得梁某本人电话口头确认后，同意将上述物业交付给买方易清明使用（梁某本人不方便自己现场移交钥匙，口头委托该司代为移交房屋钥匙），于2014年12月30日该司正式将该房屋钥匙移交给易清明；交付使用前所欠的水、电、管理费均由易清明暂时垫付。
易清明于2015年5月26日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.广发银行广州开发区支行、粤财公司、锦亿公司立即依次将位于广州经济技术开发区夏港大道931号3楼305房办理产权过户，并最终过户产权登记至易清明名下；2.广发银行广州开发区支行、粤财公司、锦亿公司承担案件诉讼费。
易清明于原审庭审中陈述：易清明已向某公司支付55万元（包括1万元定金，已抵作房款），由于锦亿公司现下落不明，因此没有支付完剩余房款；涉案房屋已经于2014年12月30日交付给易清明，现在该房屋空置，无人居住。
广发银行广州开发区支行、粤财公司于原审庭审中陈述因两公司已将涉案房产转让，因此两公司对涉案房产不主张权利。
广东拍卖公司于庭审中陈述：易清明提交的《拍卖成交确认书》是易清明与锦亿公司签订《房地产买卖合同》后，锦亿公司提出到房管局过户时需按照一个标的物出具一个成交确认书才能过户，广东拍卖公司才出具了易清明提交的《拍卖成交确认书》配合锦亿公司办理房产过户手续。
原审诉讼中，原审法院向易清明释明：由于案涉房屋存在多次转让情形，如需完成诉讼请求需根据房屋的转让情况办理相应的过户手续并产生相关的税费及可能存在相关过户不能的风险。易清明表示对此清楚，并坚持本案的诉讼请求，在过户过程中如需要交税费，易清明同意先行垫付。易清明还表示未支付的剩余房款愿意在涉案房产过户至易清明名下且锦亿公司承担过户的相关税费后支付给锦亿公司。
2015年7月17日，广州开发区房地产管理所向原审法院出具《购房资格证明》载明：经核查，截至2015年7月17日止，易清明具备本市住房限购区域内住房购买资格。
原审法院另查明，截止至庭审辩论终结之日，涉案房屋没有查封、抵押登记。
原审法院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。房屋买卖合同当事人履行的主要义务包括支付房款、交付房屋、所有权转移登记等内容。易清明与锦亿公司签订的《房地产买卖合同》及其附件以及《补充协议书》是双方当事人真实意思的表示，合法有效，双方当事人均应恪守履行。现易清明已支付超过80%房款，已履行其作为买方的大部分合同义务，且锦亿公司也向易清明实际交付了涉案房屋，为维护市场交易秩序的稳定，也为保持房屋实际使用权人和登记所有权人的一致性，锦亿公司应将涉案房屋过户至易清明名下。至于易清明未付清的房款，因锦亿公司在本案中未提出请求，本案不予调处，锦亿公司可另行向易清明主张。
除易清明与锦亿公司通过签订《房地产买卖合同》买卖涉案房屋外，涉案房屋还经历了抵债资产转让、公开拍卖等多次转让，由于涉案房屋至今仍登记在广发银行广州开发区支行名下，易清明与广发银行广州开发区支行及粤财公司之间就涉案房屋并无直接的合同关系，因此易清明要求广发银行广州开发区支行及粤财公司共同协助办理涉案房屋的所有权转移手续缺乏合同依据。另外，由于须待广发银行广州开发区支行将涉案房屋过户至粤财公司名下、粤财公司将涉案房屋过户至锦亿公司名下后，锦亿公司才具备履行过户义务的客观条件。鉴于涉案房屋已由锦亿公司交付给易清明，易清明亦一直以所有权人的意思占有控制涉案房屋，广发银行广州开发区支行、粤财公司、锦亿公司均未提出异议，为保护正常安全的市场交易秩序，原审法院确认广发银行广州开发区支行、粤财公司、锦亿公司之间的协议有效并应根据相互之间的协议，依次办理涉案房屋的所有权转移登记手续最终至易清明名下。办理涉案房屋转移登记手续过程中产生的税费，由各方当事人依据法律的规定或合同的约定承担。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第八条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款、第十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，于2015年12月18日作出判决：一、广发银行股份有限公司广州开发区支行、广东粤财投资控股有限公司、广州市锦亿通讯设备发展有限公司在判决生效之日起六十日内依次办理广州开发区开发大道232号305房的所有权转移登记手续，并将该房屋的所有权最终办理至易清明名下；二、驳回易清明的其他诉讼请求。案件受理费10550元，全部由广州市锦亿通讯设备发展有限公司负担。
判后，上诉人粤财公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、根据广东拍卖公司与锦亿公司《拍卖成交确认书》第9条约定“所有过户手续由买受人(广州市锦亿通讯设备发展有限公司)自行办理，委托人(广东粤财投资控股有限公司)只承担办理初始登记、过户登记、权证等过程中出具相关手续的协助义务，所出具的手续只限于必须且能够由委托人出具的相关手续；同时，委托人仅以所持有的权属或权源文件为限承担权属或权源文件的出具与移交的义务(如委托人仅持有复印件的，则仅负责出具与移交权属或权源文件的复印件)，相关文件交付即为拍卖标的交付义务完成”，涉诉房产所有过户手续应由锦亿公司自行办理，粤财公司仅承担协助义务。而自锦亿公司购买了涉诉房产至今，没有向粤财公司出具过任何书面通知或函件，要求粤财公司履行协助办理涉诉房产过户手续。锦亿公司又将涉诉房产出售给易清明的情况，粤财公司完全是不知情的，更不存在故意不予配合办理过户手续的问题。二、根据合同相对性原理，易清明仅能要求锦亿公司为其办理涉案房产的过户手续。粤财公司和广发银行广州开发区支行并非适格被告，充其量也仅是第三人而己。锦亿公司如果认为粤财公司怠于履行协助义务的，也应当依据《拍卖成交确认书》另行向粤财公司主张权利。粤财公司依约不保证涉案房产必然顺利过户至锦亿公司名下，自然不能及不应保证最终过户至易清明名下。易清明无权直接起诉粤财公司及广发银行广州开发区支行，要求为其办理房产过户手续。请求法院判令：撤销原审判决第一项，改判驳回易清明对广发银行广州开发区支行、粤财公司的起诉或改判驳回易清明直接要求广发银行广州开发区支行、粤财公司办理涉案房产的所有权转移登记手续的诉讼请求。
被上诉人易清明答辩称：同意原审判决。
被上诉人锦亿公司未提交答辩意见。
原审被告广发银行广州开发区支行答辩称：与粤财公司的意见一致。
原审第三人广东拍卖公司答辩称：与广东拍卖公司无关，对原审判决没有意见。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷，易清明对涉案房产主张权利的依据是其与锦亿公司之间的《房地产买卖合同》及其附件，易清明与广发银行广州开发区支行、粤财公司之间并无合同关系。根据合同的相对性原理，易清明只能依据合同向某公司就涉案房产主张权利，其要求广发银行广州开发区支行、粤财公司依次办理过户没有依据，粤财公司上诉认为易清明无权就涉案房产向其主张权利，本院予以支持。现易清明坚持其诉讼请求，本院对此不予支持，且涉案房产现登记在广发银行广州开发区支行名下，锦亿公司并未取得涉案房产产权，即使易清明仅要求锦亿公司将涉案房产过户给其，客观上目前亦不具备履行的条件。鉴于本案纠纷系由锦亿公司所导致，一、二审案件受理费均由锦亿公司承担。
综上所述，上诉人粤财公司的上诉请求有理，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广州市黄埔区人民法院（2015）穗萝法民三初字第254号民事判决；
二、驳回易清明的全部诉讼请求。
一、二审案件受理费各10550元，均由广州市锦亿通讯设备发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
代理审判员 曹佑平
代理审判员 闫 娜
二〇一六年九月九日
书 记 员 游瑞娜