安徽省淮北市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）淮民一初字第00005号
原告：合肥新城房地产投资咨询有限责任公司，住所地安徽省合肥市瑶海区。
法定代表人：孙晋超，该公司董事长。
委托代理人：孙忠堂，该公司职工。
委托代理人：牛家武，安徽许继光律师事务所律师。
被告：淮北金冠房地产开发有限公司，住所地安徽省淮北市相山区。
法定代表人：李军，该公司总经理。
委托代理人：黄国华，安徽辰元律师事务所律师。
原告合肥新城房地产投资咨询有限责任公司（简称新城公司）因与被告淮北金冠房地产开发有限公司（简称金冠公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，于2014年12月14日向本院提起诉讼。本院受理后依法组成合议庭，于2015年2月10日公开开庭进行了审理。原告新城公司的法定代表人孙晋超、委托代理人孙忠堂、牛家武，被告金冠公司的委托代理人黄国华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
新城公司诉称：2010年1月8日，新城公司与金冠公司签订《金冠·学府雅园代理销售合同》，约定新城公司全权负责该项目的销售，代理期限为自合同签订之日至可售面积完成95%以上为止，如双方均未提出反对意见，本合同代理期限自动延长至销售完成，且新城公司销售部分金冠公司不得自行销售。金冠公司于每月5日前按实际到账金额的1%将代理销售佣金支付新城公司，代理销售佣金余额及溢价分成待项目可售面积完成95%以上时一次性结算。合同签订后，新城公司即进行代理销售工作，2013年4月底实际销售完毕。涉案学府雅园项目共计384套住宅，仅有3套未予销售。但金冠公司未能按照合同约定支付代理佣金及溢价分成，经新城公司多次索要，金冠公司以借款的方式分批支付计125万元。据此，为维护其公司合法权益，请求判令金冠公司支付剩余的销售佣金及溢价分成3134106元，并负担本案诉讼费用。
金冠公司答辩称：1、新城公司所举证据不能证明其诉讼主张，据以起诉的主要证据是该公司单方制作的统计表，金冠公司不予认可；2、金冠公司已支付佣金205万元，新城公司诉称金冠公司仅支付125元与客观事实不符；3、新城公司于2013年4月终止销售行为，尚有大量住宅由金冠公司自行销售。
新城公司针对其诉讼主张，举证如下：
1、《金冠·学府雅园住宅项目代理销售合同》、房号保留协议书一组，证明：双方当事人存在合法有效的房屋销售代理合同关系。
2、《学府雅苑佣金数据统计表》，证明：新城公司销售金冠公司住宅项目的计取佣金总计4384106元。
3、《销售房屋明细表》、房屋备案登记表一组，证明：新城公司实际销售金冠公司381套住房，扣除金冠公司已经支付的款项外，还需再付2510981元。
4、关于借款情况的说明，证明：新城公司以借款的形式收取金冠公司支付的佣金125万元。
5、《学府雅苑销售提取佣金明细表》，证明：该表系金冠公司于2013年11月2日向新城公司出具，新城公司认可其代理销售的房屋中有84套优惠房，但对佣金的计算方式及总额不予认可。
金冠公司的质证意见为：对证据1的真实性无异议，但新城公司片面理解了合同，不能理解为签订合同后金冠公司不能自行销售，对于未委托销售部分金冠公司是可以销售的；新城公司收取佣金及溢价分成的前提是销售业务额达95%以上，该公司于2013年4月就已终止销售了；房号保留协议并非售房合同，不应作为售房依据，亦不能证明新城公司完成销售任务。证据2、3是新城公司的单方统计数据，不予认可，且统计内容及佣金计算方式错误，其中32套房屋是金冠公司安排给职工的自留房，5套房屋是拆迁还原房，未收取购房款，不应计取佣金。证据4有异议，金冠公司实际已支付佣金205万元。证据5与客观实际不符，且其中84套优惠房佣金计算方法和起诉的内容不一致。
本院认证意见如下：证据1双方签订的代理销售合同系真实意思表示，予以确认。证据2、3系新城公司单方的统计数据，金冠公司不予认可，本院不予确认。证据4，经本院组织双方核对，一致确认金冠公司已付新城公司的佣金数额为205万元，而非起诉所称的125万元，应以双方一致确认的数额为准；房号保留协议非正式的售房合同，不能作为售房依据。证据5，该明细表系金冠公司负责销售的工作人员曹桂岭统计，经新城公司盖章确认，本院予以确认。
金冠公司针对其抗辩主张，举证如下：
1、营业执照、组织机构代码证及法定代表人身份证明。
2、商品房预售许可证，证明：金冠公司的销售行为合法。
3、房屋预售财务台账，证明：金冠公司自留部分房屋未予销售，其中32套房屋非委托新城公司销售的房源；5套房屋属拆迁还原房，不应计入新城公司的销售业绩；新城公司终止代理销售后，金冠公司自行销售19套房屋。
4、协议书及说明，证明：新城公司认为其销售的5套房屋系还原房。
5、证人曹桂岭、刘流的证言，证明：曹桂岭系金冠公司负责销售的工作人员，刘流系该公司具体从事销售的工作人员，新城公司实际代理销售房屋333套，其中含不收取房款的5套还原房；金冠公司自留房屋32套未予销售，这些房屋至今未签订合同及办理预售备案手续；另外金冠公司在新城公司2013年4月撤场后自行销售19套房屋。
6、付款凭证，证明：金冠公司已支付新城公司佣金205万元。
7、《商品房买卖合同》19份，证明：学府雅苑1栋504号等共计19套房屋均在新城公司自认的退场时间2013年4月之后签售和备案，系金冠公司自行销售，不属于新城公司计取佣金的范围。
8、佣金及溢价分成统计表，证明：按照合同约定，新城公司应得佣金及溢价金的总额为281万元。
新城公司质证认为：对证据1、2无异议。证据3系金冠公司自行统计，双方未共同确认，且该公司主张自留32套房屋及5套房屋不属于销售房（还原房）均无证据证明，另外主张自行销售19套房屋亦不属实，故该证据不能达到其证明目的。证据4，金冠公司未盖章或签字确认，非生效的合法协议，该组证据亦不能达到其证明目的。证据5，刘流、曹桂岭均与金冠公司有利害关系，其证言具有倾向性，不能达到其证明目的。对证据6不持异议。对于证据7，这19份售房合同是新城公司完成销售后补签，或买房人二次转卖后签订的，2013年4月新城公司已完成所有销售任务。证据8中载明的佣金数额，与第一次庭审时曹桂岭出具并认可的数额不一致，应以第一次庭审时金冠公司认可的数字为准。
本院认证意见为：对证据1、2予以确认。证据3系单方统计资料，相对方不予认可，本院不予确认。对于证据4，金冠公司未在协议书上签字或盖章，该协议非生效的还原安置合同，且双方于2010年1月8日签订代理销售合同时，金冠公司并未向新城公司明确代理售房的范围中包括5套还原房，故即使存在职工还原房事宜，亦不影响新城公司根据代理销售合同的约定收取佣金及溢价金，故对该证据的证明目的不予认可。对于证据5，刘流、曹桂岭系金冠公司的职工，其证言具有倾向性，本院不予采信。对于证据6，经双方庭后对账，新城公司予以认可，本院予以确认。证据7售房合同的签售时间，均在2013年4月新城公司终止销售任务之后，和相应的预售备案登记表相印证，本院予以确认。对于证据8，金冠公司先后出具两份提取佣金明细表，该份明细表与金冠公司庭前向新城公司出具的明细表在佣金数额方面差异较大，而金冠公司负责销售的工作人员曹桂岭当庭表明，金冠公司当时认可第一次佣金提取明细表中的数额，故本院对该份证据不予采信。
经审理查明：淮北金冠·学府雅园位于淮北市相山区海宫路与金星路交叉口东南侧，由金冠公司开发建造，总建筑面积3.83万平方米（含住宅、商铺），其中住宅总套数384套。
2010年1月8日，新城公司（甲方）与金冠公司（乙方）签订《金冠·学府雅园代理销售合同》，由新城公司独家代理销售金冠公司开发的淮北金冠·学府雅园住宅项目事宜，具体约定如下：第一条合作方式和范围该项目地块位于淮北市相山区海宫路与金星路交叉口东南角，总建筑面积3.83万平方米。甲方指定乙方为该住宅项目销售代理，全权负责该项目的销售。第二条合作期限1、本合同代理期限为自合同签订之日至项目可售面积完成销售95%以上时为止。在本合同到期时，如双方均未提出反对意见，本合同代理期自动延长至销售完成。销售完成，双方结清账款本合同自动终止。2、委托乙方销售部分甲方不得自行销售。……第四条销售价格双方约定销售基价为3600元／平方米。第五条代理佣金及支付方式1、甲方因社会关系、资金等因素，需优惠销售84套住宅，此84套住宅销售的代理佣金为销售额的0.3%；其他部分住宅销售，乙方的代理佣金为销售额的1.2%，扣除甲方优惠销售84套住宅外的乙方实际销售价格超出销售基价部分（溢价），甲乙双方按照9：1比例分成。2、甲方每月5日前按实际到帐金额的1%将销售代理佣金支付给乙方，佣金余额及溢价分成待销售至项目可售面积完成95%以上时一次性结算。
合同签订后，新城公司即进行代理销售工作，至2013年4月止，新城公司完成合同项下的大部分销售任务。2013年11月2日，金冠公司向新城公司出具《学府雅苑提取佣金明细表》，认可新城公司代售房屋334套，应计取佣金总额为3277996元，新城公司在明细表上加盖了公司印章。在审理期间，经本院组织对账，双方一致确认金冠公司已支付新城公司佣金、溢价金合计205万元。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，新城公司与金冠公司签订的《金冠·学府雅园代理销售合同》，由新城公司代理销售金冠公司开发建设的学府雅园住宅项目，该约定系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，具有法律效力，双方均应按照合同的约定严格履行。在合同签订至2013年4月止，新城公司完成了合同约定的大部分代理销售任务，双方现已实际终止代理销售合同，新城公司据此起诉要求新城公司支付相应的佣金及溢价金有事实、法律依据，本院予以支持。
根据双方的诉辩意见，争议的焦点问题在于新城公司实际代理销售的房屋总数及其佣金（含溢价金）如何确定。对此，双方各执一词，分歧较大，新城公司起诉称代理销售381套，其中含金冠公司自售29套、签订《房号保留协议书》而未签订《商品房买卖合同》的房屋10套，仅有3套未予销售。金冠公司称新城公司代理销售房屋328套，自行销售19套，自留房屋32套（含物业用房1套），金冠玻璃厂职工的还原房5套。本院审查认为，双方均以己方统计的明细表作为主要证据，结合双方所举其他证据，均不能充分证明己方主张或反驳对方的诉辩意见，但金冠公司对新城公司代理销售房屋及欠付新城公司佣金（含溢价金）的主要事实不持异议。在庭审中，新城公司提供了金冠公司销售负责人员曹桂岭在双方终止代理销售合同（2013年4月底）后，于2013年11月2日向新城公司出具的《学府雅苑销售提取佣金明细表》，该明细表载明学府雅苑总户数384套，提取佣金户数334套，佣金总额为3277996元，新城公司在明细表上加盖了公司印章。虽然双方在庭审中均对该明细表提出异议，但均不能说明合理理由，结合双方的举证情况，本院审查认为该明细表具有结算性质，以明细表确定的内容裁判本案具有相对合理性，本院予以采纳。按照明细表的记载内容，新城公司应计取的佣金总额为3277996元。经双方核对，金冠公司已支付205万元，故尚欠1227996元未予支付。需要说明，双方对其中5套职工还原房问题存在异议。金冠公司提出，3号楼901室、1101室、1503室、1504室、1506室系给予原金冠玻璃厂职工的还原房，不应计入新城公司的销售范围并提取佣金，经查，金冠公司在与新城公司签订代销合同时，并未提及在代售范围内存在还原房，在双方产生争议时，根据公平原则应作出对金冠公司不利的解释。金冠公司为支持该主张，向法院提供了协议书一份及相关的证人证言予以佐证，但金冠公司并未在协议上签字或盖章，该“协议”显然不是一份生效的还原安置合同，同时虽有徐伟、朱军、张明伟、杨晓明、江德楼签字，但徐伟、朱军、张明伟、杨晓明并非实际购房人，不符合常理，故金冠公司的此项主张证据不足，不予支持。
除此之外，双方还对下述房屋的销售问题产生较大争议：一、金冠公司的职工自留房问题。金冠公司提出，32套房屋不属于新城公司代售范围，而是由金冠公司预售给其公司职工的房屋，新城公司不予认可，经庭审查明，职工自留房的数量仅系金冠公司的单方陈述，新城公司不予认可，但可以肯定上述房屋至今未签订正式的《商品房买卖合同》，也未在政府房地产管理部门办理预售登记备案，无论是否为金冠公司的自留房，新城公司根据合同约定均不应计取佣金。二、金冠公司自售19套房屋问题。金冠公司称其公司在新城公司终止委托销售后自售19套房屋，亦不应计入新城公司的代售范围，经查，新城公司起诉称其公司于2013年4月底终止代售行为，而相关的《商品房买卖合同》及预售备案登记信息均载明，这19套房屋的签售时间均在2013年4月之后，显然不应计入新城公司的销售数额，故金冠公司关于自售19套房屋的反驳意见成立，本院予以支持。
综上，金冠公司尚欠新城公司佣金1227996元应予支付，新城公司的诉讼请求部分成立，本院予以支持，其余部分与事实不符，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告淮北金冠房地产开发有限公司于本判决生效后15日内支付原告合肥新城房地产投资咨询有限责任公司代理销售房屋佣金1227996元；
二、驳回原告合肥新城房地产投资咨询有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费31873元，由原告合肥新城房地产投资咨询有限责任公司负担16000元，被告淮北金冠房地产开发有限公司负担15873元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一份，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省高级人民法院。
审 判 长 陈雷雨
代理审判员 盛文强
人民陪审员 张天林
二〇一五年五月二十五日
书 记 员 吴 磊
附相关法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
3、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。