上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第18040号
原告张华。
委托代理人张文清。
委托代理人徐良军，上海永乐律师事务所律师。
被告葛建英。
委托代理人张志华，上海市临港律师事务所律师。
原告张华与被告葛建英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月16日立案受理后，适用简易程序，于2014年7月2日、8月15日公开开庭进行了审理。原告张华的委托代理人张文清、徐良军，被告葛建英及其委托代理人张志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张华诉称，2012年初，原告听说书院镇有动拆迁安置房出售，遂委托父亲张文清购房。同年3月19日，原告用岳父的银行卡转给妹妹张莲人民币（以下币种相同）40万元，张莲按原告要求将该款转给张文清。同日，原告还交给张文清现金6万元。经洽谈，被告同意将一套安置房屋的指标转让给原告，张文清以被告名义参加了政府补分配拆迁安置房的抽签，抽到上海市浦东新区书院镇首善街XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）。2012年3月22日，张文清代原告与被告签订了《房地产指标转让合同》（以下简称《转让合同》），并支付了购房款379，061.89元及房地产指标转让款65，000元。被告办理了购买系争房屋的手续后，将购房发票、商品房出售合同、新建住宅说明书、新建住宅质量保证书、物业服务合同、室内装饰装修管理服务协议交给张文清；张文清领取了房屋钥匙。系争房屋自2012年3月22日起即由原告占有使用，原告已缴纳了截止2014年12月31日的物业管理费。被告于2013年9月12日取得系争房屋的房地产权证，但拒绝按约与原告办理过户手续。现原告要求被告将系争房屋产权过户给原告�本案诉讼费由被告承担。
被告葛建英辩称，诉争合同系张文清与葛建英订立，根据合同相对性原则，张华不是合同一方当事人不具备诉讼主体资格。原告方至今只给付被告61，000元，尚欠4，000元未付，已经违约。合同标的面积为80平方米，而系争房屋面积为103.19平方米，其中23.19平方米系张文清擅自购得，侵犯了被告及其他权利人的权利。若原告方要继续履行合同，除应按现时总房价的20%承担违约责任外，还应补偿被告超出面积的差价款，否则被告希望解除合同，被告愿意返还原告方房款并支付一定的利息。
经审理查明，张文清与张华系父子关系。2012年3月19日，原告出具委托书，委托张文清代其办理买卖新港小区安置房屋事宜。经案外人刘宝根介绍，同年3月22日，被告作为卖方（甲方）、张文清作为买方（乙方）签订《转让合同》：“甲方因拆迁，按书院镇政府拆迁的有关规定，还可以小议价购一套80平方米左右的房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，截止日为2012年1月12日，过期作为自动放弃处理。甲方根据实际情况，全家反复商定，不再购买房子。乙方因儿子在参军，已到成家年龄，尚需准备房子，待儿子复员回家居住。……经过友好协商，……订立本合同，以资共同遵守。一、甲方自愿将购房指标有偿转让给乙方，转让费为65，000元。二、……乙方于2013年3月22日前支付，壹次性付清。三、甲方负责协助乙方领取抽签号，由乙方参与政府规定的抽签活动，确定房号、位址及房子的面积。四、甲方负责协助乙方办理抽签确定的房号的房地产权证及以后的过户手续（第一次办到甲方名下的权证，第二次过户到乙方名下的权证）。办理权证及过户的税、费由乙方承担。……五、乙方自愿受让以上购房指标，并同意参加抽签�承担抽签确定的房号、位址及房子的面积所产生的购买费和办理权证及过户的税、费。……”合同签订当日，张文清参加抽签，抽取了系争房屋；被告就系争房屋与上海临港书院经济发展有限公司签订《上海市商品房出售合同》，房屋建筑面积为103.19平方米、单价为2，087.31元，总房价款为215，389.27元。同日，张文清转账支付被告379，061.89元，由被告转给相关单位购买系争房屋；支付被告指标购买费61，000元。嗣后，张文清办理了系争房屋进户手续，并取得了系争房屋购房发票、出售合同、新建住宅说明书、新建住宅质量保证书以及被告签署的物业服务合同、室内装饰装修管理服务协议等材料。2012年8月3日，原告与上海临港供排水发展有限公司签订系争房屋《居民供用水合同》。原告缴纳了自2012年4月起至2014年12月31日止的物业管理费。2013年9月25日，系争房屋核准登记于被告名下。
对余款4，000元的支付情况，原告提供了刘宝根于2013年12月20日签名的收条：“收到张文清购房屋指标（按转让合同）65，000元正（整）。（其中有一张4，000元的欠条暂未找到，待找到后退给张文清）。至此葛建英与张文清的《房地产指标转让合同》约定的65，000元已付清。此据（其中61，000元在签订合同时已付清）”。被告提供了刘宝根于2014年4月30日签名的欠条：“2012年3月22日张文清向葛建英购买安置房应付陆万伍仟元，其中肆仟元至今未付清。”被告申请刘宝根作为证人出庭作证。
刘宝根到庭作证内容如下：张文清打电话问其还有没有房子，其介绍了葛建英的房子。张文清和葛建英自己谈了，房子100平方米，一共是65，000元。2012年3月22日买的房子，其不识字的，对合同内容不清楚。2012年3月26日其拿了张文清61，000元，给了葛建英51，000元，因为�时说好中介费10，000元。2013年12月拿了张文清4，000元，没有给葛建英。其不清楚该4，000元是给其的劳务费还是给葛建英的，其也没有问过张文清，张文清对其说是欠了葛建英4，000元。其将4，000元还给张文清，但张文清不要。收条（2013年12月20日）上的签名系其签署，签字时清楚收条内容。但其不清楚4，000元是否属于中介费，所以又在欠条（2014年4月30日）上签字了。其除介绍买卖双方认识外没有提供其他服务；当时说好的中介费10，000元，其只在2013年底收了4，000元。
原告对此解释：当时刘宝根为原告垫付了转让款4，000元给被告，故原告向刘宝根出具了欠条，所以本案中4，000元欠条是给刘宝根的欠条，所以刘宝根不愿意将该4，000元给葛建英。被告则表示被告委托刘宝根代收转让款，刘宝根只转交了51，000元，当时说好买卖双方各支付中介费10，000元；被告在空白的《上海市商品房出售合同》上签字后，再由出售方根据抽签结果填写内容，所以不知道张文清抽中的是100多平方米的房屋；2013年9月，被告哥哥帮被告办出产权证后，告诉被告还有4，000元未付，且此时被告方知系争房屋面积，被告与原告方协商多次，内容除原告方少付4，000元外未涉及其他事项。
另查明，系争房屋所涉动拆迁协议于2004年6月28日签订，大产证于2009年6月17日取得。
以上事实，有原告提供的户口本、委托书、《转让合同》、银行转账凭证、《上海市商品房出售合同》、收条、销售不动产统一发票、新建住宅说明书、新建住宅质量保证书、物业服务合同、室内装饰装修管理服务协议、居民供用水合同、物业管理费收据、上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息、上海市房地产登记信息、系争房屋照片，被告提供的欠条、《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议（适用居住房屋货币补偿和易地新建房屋）》以及原、被告庭审陈述在案佐证。
本院认为，受托人张文清接受原告委托后，以自己的名义与被告订立诉争《转让合同》，目前并无证据证明被告于订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系，故张文清的代理行为符合隐名代理的特征。被告已于庭审中明确不存在如果当时知道是原告购房就不会订立该合同的情形，故当被告不履行义务时，原告依法可以行使受托人对被告的权利，原告的诉讼主体适格。根据《转让合同》的约定，以及被告收取转让款、张文清参加房屋抽签并办理入住手续等事实，可以认定作为动拆迁安置对象的被告将议价购买配套商品房的权益转让给了原告，而该购买权过期作废。现被告不办理房产过户手续的原因有二：一是转让款尚有4，000元未付，二是房屋面积超出合同约定�80平方米左右、损害了其他权利人的利益。但按当时介绍人兼具转让款代收人刘宝根所述，其于2013年12月20日收取了张文清4，000元但未交给被告，虽然刘宝根称自己不清楚该4，000元的性质，但综合刘宝根在收条上签字以及当庭所作的陈述，可以认定该款即为原告支付的转让价款。至于刘宝根有没有转交被告，鉴于其为被告转让款代收人的身份，不影响原告已支付该款的事实，65，000元转让款原告已经付清。同时，刘宝根表示当时知道房屋面积100平方米，且被告签订的《上海市商品房出售合同》也载明了购买房屋的面积等基本信息，被告称因该合同先签字后填写内容故不知房屋面积，缺乏证据证明，本院难以采信。被告亦在庭审中明确表示房产证办出后仅向张文清催讨4，000元，而当时被告应已知道房屋面积，却并未提出异议，也进一步佐证了被告认可原告购买房屋�面积。目前为止，尚无被告所称的权益受损者主张权利，而原告当时通过被告按103.19平方米向相关部门支付了购房款，故应当确认被告以65，000元将议价购房权益转让于原告、而所购房屋以抽签结果为准，65，000元转让款不以抽中房屋面积大小而变动的事实。鉴于被告的抗辩理由本院均难以采纳，现系争房屋又已符合办理过户登记的条件，故原告的诉讼请求依法应予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：
被告葛建英于本判决生效之日起十日内协助原告张华办理将上海市浦东新区书院镇首善街XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户登记至原告张华名下的手续。
案件受理费7，960元，减半收取计3，980元，由被告葛建英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 全炜琦
二〇一四年九月九日
书记员 沈 嬿
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
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