河北省霸州市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）霸民初字第2104号
原告刘洪音。
委托代理人王印秋，河北天禹律师事务所律师。
被告霸州市煎茶铺镇东二街街道委员会（简称东二街），住所地，霸州市煎茶铺镇东二街。
法定代表人李宝庆，该村村长。
委托代理人赵静，河北圣鼎律师事务所律师。
被告北京华泰伟业投资有限公司（简称华泰公司），住所地，北京市通州区武夷花园商品批发市场三层。
法定代表人傅占鹉，该公司总经理。
委托代理人傅占鹤，该公司员工。
委托代理人孙风林，河北通和律师事务所律师。
原告刘洪音与与被告霸州市煎茶铺镇东二街街道委员会拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年5月11日立案受理。被告霸州市煎茶铺镇东二街街道委员会于2015年6月11日申请追加北京华泰伟业投资有限公司为被告参加诉讼，本院依法准许。后依法由审判员赵碧涛适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘洪音及委托代理人王印秋，被告霸州市煎茶铺镇东二街街道委员会法定代表人李宝庆及委托代理人赵静，被告北京华泰伟业投资有限公司委托代理人孙风林、傅占鹤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘洪音诉称，原告系被告东二街居民，2012年东二街按照上级指示进行新农村改造工程，其中涉及原告临街宅基地，2010年4月16日原告与被告东二街签订协议，写明原告自有宅基地两间（8×28米）使用权归原告所有。2011年9月双方又签订协议书，约定原告宅基地（8×28米）上的门面房由被告东二街统规划，统一建设。原告按毎平米1000元的成本价统一交到东二街，所建房屋为砖混结构，上下两层，外墙门窗、装修及室外工程完毕，室内装修为毛坯房，水、电、燃气管线施工到户。原告应有26×8×2层＝416平方米。被告东二街承诺于2012年11月30日交房，如逾期交付则按当时市场出租价格给予原告相应的损失赔偿。被告东二街并未按双方约定建房，竟然把住宅小区3楼的阳台建在了原告的房屋里面，造成房屋大面积漏水，无法使用。原告多次找被告东二街协商未果。另被告所建房屋长度为25.4米，比约定少了0.6米，面积减少了9.6平米。诉请判令被告拆除重建交付合格的房屋，并承担逾期交付的损失，按每天120元至实际交付之日止。
被告东二街辩称，根据原告诉状，被告认为原告所诉主体有误，原、被告签订的协议书只是委托代理的性质。该房屋的设计施工建设均不是被告村委会所为，建设施工成本也是由原告直接交付被告华泰公司，由该公司出具相关收据，被告村委会没有获取任何利益，并不是本案的赔偿义务主体。根据被告华泰公司的催款函，证实原告与该公司就工程款问题存在纠纷。工程质量是否存在问题，应由法定机构出具相关的鉴定意见。综上，请求法院驳回原告诉请。
被告华泰公司辩称，华泰公司不是适格被告，我公司与原告不存在合同关系，原告也没有起诉华泰公司，原告与东二街存在合同关系，原告与东二街的纠纷可能涉及华泰公司的利益，根据民诉法规定，华泰公司应为第三人角色。根据民诉法规定，法院不应以职权将华泰公司列为本案被告。因原告与华泰公司不存在合同关系，公司不负有向原告交房的义务，不存在责任。2011年9月，华泰公司与被告东二街委员会签订了协议书，华泰公司按照约定履行了义务，合同约定先交款再交房，因东二街未按约定向华泰公司交付166400元的建房款，导致华泰公司行使先履行抗辩权，故未向东二街交付两间门面房，造成不交房的责任完全在于东二街。华泰公司已经函告东二街，如不在2015年8月31日前向我公司交付房款166400元和逾期交款的费用106496元，华泰公司将依据合同第四条将两间门市房进行拍卖，得款先扣留我公司的损失款，将剩余房款退回。综上，华泰公司不是适格被告，对原告不存在交房责任。
原告刘洪音为支持其诉讼请求，向本院提供以下证据：
1、原告与被告东二街签订的协议书两份，①2010年4月16日原告与被告东二街签订的《协议书》，证明被告东二街将涉案宅基地（8×28米）在统一规划下归原告使用。②2011年9月份（无签订日期）原告与被告东二街签订的《协议书》，主要内容为，被告东二街要求原告的门面房由其统一规划、统一建设、房产证统一发放。原告按每平米1000元成本价交纳到东二街，付款方式约定，工程动工交付总款30%（124800元），一层封顶交付总款30%（124800元），结构封顶交付总款20%，工程完工交钥匙前交付剩余的20%。原告刘洪音应有26米×8米×2层＝416平方米。如被告未能在2012年11月30日将门面房建设好，被告应按照市出租价格给与原告损失赔偿。
2、收据两张，第一张交款时间为2012年10月16日，金额124800元；第二张交款时间为2012年11月25日，金额124800元，证明原告履行了合同约定的义务，原告要求被告将款交给指定的收款人郭芹梅，应为华泰公司的员工。
3、孙某与高嘉徽、王某与刘春山的租赁合同两份，与原告一起租赁门面房，年租金高的有24000元的，低的是20000元，证明原告的要求价款标准。三间上下两层大概208㎡。
4、申请证人李某、王某、邱某、胡某出庭作证。①证人李某作证内容：时间记不清了，刘洪音所在小区工程封顶，东二街长李宝庆叫我去了，刘洪音的房屋有质量问题，邻居的阳台伸到他屋里去了，街委会制止施工方封顶，后来我在那呆了一上午，不是与承包商的赵金龙总经理就是今天在场的傅总协商，协商刘洪音这里先停停，先弄别人那里，后面他们怎么商量的我就不知道了。②证人邱某作证内容：可能是2012年冬天，刘洪音所在小区工程封顶，刘洪音的房顶子有缝隙，他找到村里，我是村里的支部委员，我们找到开发商一起去看了他房顶，当时房顶要打混凝土，刘洪音不让打混凝土了，让开发商与村委会商量下弄好了再施工，开发商就停了，后来怎么又封顶了我就不知道了。③证人王某作证内容：我有与刘洪音同一小区的房屋，我的门面房是208㎡，每年出租费用19000元。我和刘洪音是乡亲关系，我是东二街的村民，与华泰公司没有关系。④证人胡某作证内容：2014年6月1日，我的煎茶铺东二小区的门脸房租出去了，每年租金24000元，我的门脸房与原告的房是一条街上，隔着四五家。我家的门脸三间屋，两层，大概200多平米。
被告东二街质证意见为，对2010年4月16日的协议真实性无异议，但该协议并不是施工合同，被告对原告没有任何交房义务。对第二份协议是原、被告签订的，但是该合同并不是建设施工合同，从主体上看，村委会性质只是一级村民组织，是东二街村民自我管理，自我服务，自我教育的机构，村委会并不是建筑施工单位，不具有施工能力及资质，签订协议的背景是华泰公司与原告协商的成本价1000元，由华泰公司为原告建设相关房屋，由原告分阶段给付工程款的协议，华泰公司无法与村民一一签订合同，故要求东二街与原告签订，东二街再统一与被告华泰公司签订相同合同内容的协议，事实上东二街只是起了一个代理签合同的作用，合同中的权利义务均属于原告与华泰公司，与东二街无关，该协议不能作为原告向东二街主张交房的证据，该证据不具有关联性。对证2收据，认可原告向华泰公司交款的事实，具体金额东二街不清楚，但对原告陈述的交付款项是东二街的指示，我方不认可。原告对华泰公司投资建设住宅小区以及对原告建设门面房是知情的，具体事宜也一直参与协商制定，交款是原告与华泰公司进行的，交款行为印证了东二街只是代签合同的性质，并非建设施工合同主体。对证3的真实性不发表意见，与本案不存在关联性，不能作为证据。关于邱某与李某的证言证实街委会作为村民自治组织，只是协助原告共同去找被告华泰公司解决施工中发生的问题，其对经过的叙述进一步证实了建房过程中出现施工问题，原告向华泰公司通知过的，东二街不是责任义务主体，胡某与王某的证言与本案无关联性，不应作为依据。
对原告举证，被告华泰公司质证意见为，2010年4月16日的协议书，与我方无关。对第二份协议的真实性认可，该协议证明了原告委托被告东二街建房，协议第二条明确约定先付款后交房，原告不交款被告可以卖房，该协议直接约束的是原告与被告东二街，华泰公司不是签约主体也不是履行主体，不应追加为本案被告。原告认可只交了部分房款，根据该协议规定，被告有权利不向原告交房。该协议是委托建房的合同，不是建筑施工合同，建设成本价由原告承担，如果原告不承担价款，东二街有权不交房。对证2，是华泰公司工作人员代被告东二街收取的钱，按照协议，我方代被告东二街收取的两笔款。对证3，与本案无关，本案房子没有实际交付。关于邱某与李某的证言质证，他们是村委会人员，对二被告关系进行了错误表述，华泰公司是投资方，不是开发商和建筑商，二人均证实在二楼封顶时，原告与村委会均同意封顶，证明门脸房的建设是按照图纸进行的，符合原告与被告东二街的协议。符合合同约定第一条的建设标准，胡某与王某的证言，胡某证实她与村委会签订协议我方认可，证人房屋出租租金情况与本案无关。
被告东二街为支持其抗辩，向本院提供以下证据：
1、东二街与原告刘洪音的协议书，时间是2011年9月24日；被告华泰公司与东二街的协议书（内容同原告举证，只是签约方不同）
2、北京华泰公司与东二街的协议书，时间是2011年9月24日，主要内容为，东二街委托华泰公司对东二街新民居西侧临街门面房统一规划、按每平米1000元的成本价统一建设。华泰公司承诺在2012年11月30日交房给东二街，东二街在小区整体完工后统一发放房产证。建设标准约定，砖混结构，上下两层，外墙门窗、装修及室外工程完毕，水、电、燃气管线施工到户。付款交房方式约定，每户建筑面积按标准的13米×8米×2层＝204米（原文如此）。动工交付总房款的30%（62400元）；一层结构封顶交付总房款的30%（62400元）；结构封顶交付总房款的20%（41600元）；工程完工交钥匙前交付剩余的20%（41600元）。还约定如华泰公司未能在2012年11月30日将门面房建好，造成延期交付，按照当时市场出租价格给予东二街相应的损失赔偿；如东二街未能在约定时间交付房款，华泰公司有权拍卖处理房屋。这两份书证结合上午原告提交的收据，共同证实了本案所争议的房屋系原告委托被告华泰公司建设，并由原告直接交付华泰公司相关款项，两份协议签订时间在同一天，该两份协议是由被告华泰公司起草，由原告与二被告当场看过同意当场签字，也就是说第二份协议是东二街代理原告以及其他几户房屋的所有权人共同与华泰公司签订的协议，协议所涉及的权利义务均应该是由原告与华泰公司之间享受和承担，与东二街无关。
书面证明3份，主要内容为，2011年9月24日在开发商办公室，由村委会组织门脸房各户与开发商领导傅占武、赵金龙等协商具体协议内容，由开发商起草，东二街只是介绍人。分别为东二村村民孙某、汪敏、李小燕（汪敏、李小燕系夫妻关系）、王长山出具，证明东二街委会不是本案义务主体。
被告东二街与华泰公司2010年6月2日签订的《霸州市煎茶铺镇新农村建设住宅小区投资合作项目合同》1份。主要内容为，项目位于东二街的南北大街的东西两侧，被告东二街为建设单位，负责项目用地，立项等。被告华泰公司负责项目的开发建设。并约定了双方其他权利义务。
中共霸州市委办公室、霸州市人民政府办公室《关于2010年农村新民居建设的实施方案》1份。
霸州市国土资源局《关于霸州市煎茶铺镇东二街平房改造一期项目用地的预审意见》及霸州市人民政府批复各一份。证明涉案项目经政府批准。
对被告东二街举，证原告刘洪音质证意见为，对原告与被告东二街的协议真实性无异议，对二被告之间的协议内容原告不知情，原告不在场。被告东二街提供的第一份协议书，不能证实两份协议在同一天签订，该两份协议不能证实被告东二街的主张。对被告提供的证明属于证人证言的性质，根据法律规定，证人应当出庭作证，否则不能作为认定本案事实的依据。三份证明的内容非常相近，因此该证明应是出于一个人的意思。证人孙某在证言中开发商未交房与原告所知道的事实不符，王长山的证明中“起草”两字与其他字体不同，应是别人后添加的。该证据不能证实被告主张，三份证明都说东二街委会与华泰公司、各个门脸房的房主没有关系，东二街委会与华泰公司有无关系，各个门脸房的房主是不清楚的，三份证明的证明内容只是一个推测，该证据是虚假的。对证4，二被告之间是何种关系原告不清楚，与原告无关。证5、6与本案无关。
被告华泰公司对被告东二街举证质证意见为，对两份协议真实性无异议，该两份协议并非由我方起草，对第一份协议内容与我方无关，该协议是村委会与原告签订的，应该是在二被告签协议之前签订的。第二份协议从内容看建房的主体是村委会，我方是接受委托的主体，而且是按照成本价格建房，没有获取任何利益，建房的标准是统一规划、统一建设。协议第二条规定东二街向我方交付建房款也有约定，规定先交钱后交房，如没有按期交房款也作了规定。第二份协议约定的是一间的费用，东二街拖欠我方的建房款是两间的，共计166400元。因为东二街拖欠建房款，我方先履行抗辩，不交付房屋。证明属于证人证言的性质，证据形式不合法，根据法律规定，证人应当出庭作证，否则不能作为认定本案事实的依据。证言内容不真实，华泰公司不是开发商，与出证人没有任何关系。华泰公司只是接受东二街委会的委托，建房主体是东二街委会，不是华泰公司。对证4、5、6无异议。
被告华泰公司为支持其抗辩，向本院提供以下证据：
1、2011年9月24日被告东二街与被告华泰公司签订的协议书一份，内容同被告东二街举证。该协议是在原告与被告东二街签订协议后，被告东二街委托我方是建房，该协议写的是一套的价款，同样的协议还有一份，所以被告东二街欠我方是两套的房款。二被告之间是委托建房的关系，我方与原告没有关系。
2、现场照片四张，证明8间房子第二被告已经全部建成完工，除了原告的两个门脸没有交付余款未交房，其余已经全部交房
原告对被告华泰公司举证质证意见为，对证1协议书内容，原告不知情，与原告无关。对证2，不能证明被告给原告建的房符合双方约定，统一规划是指被告承建的门脸房与其他门面一样，但不能将其他房屋的阳台盖在原告的二楼上，原告进行了制止，但被告在原告不知情的情况下擅自进行封顶，构成违约。被告仅以照片说明房屋符合约定是没有法律依据的。
被告东二街对华泰公司举证质证意见为，对证1真实性无异议，但该证据是我方代理包括原告在内的几户村民共同与被告华泰公司签订的协议，涉案房屋所有权人并不是村委会，村委会并不是委托建房人，房屋的质量问题及交付不应当被告东二街来承担。对证2无法证实被告所承建的门面房是否存在质量问题。
本院根据原告申请，为查明案件事实，组织原告刘洪音、被告东二街、被告华泰公司对诉争的原告刘洪音门市房进行丈量、勘察，制作的勘验笔录1份。内容为，原告刘洪音门市房座东朝西，从房顶丈量（该房南北均与其他建筑物相连土法无法丈量）：南北长25.4米，东西宽8.2米。西北角处丈量东西长5.67米×南北宽0.52米＋1.14米系北邻商住楼三楼阳台底梁与门市房顶重叠为一体，北邻商住楼三楼至六楼阳台为通体。紧挨西侧为东西长1.84米、南北宽0.52米飘窗。
原告质证意见为，该证据证实，被告将小区三楼阳台部分盖在了为原告所承建的二楼内，具体尺寸以勘察笔录记载为准，被告并没有向原告说明会将小区三楼阳台部分盖在为原告所承建的二楼内，违反了双方约定的门脸房的设计要求。根据笔录记载，小区三楼的一个阳台（飘窗）盖在了原告所承建的二楼之上，虽然有间隙，但是间隙非常小，这种建筑方式严重违反了原告对于自己的宅基地所建房屋二层以上空间的使用权。从笔录内容看，门脸房南北长度25.4米，小于约定的26米，这使门脸房建筑面积小了9.6平方米，违反了被告给原告承建门脸房约定的条件。
被告东二街质证意见为，对笔录的现场情况没有意见。但是，被告东二街委会不是房屋的承建人，没有参与房屋的建设及施工，房屋是否存在质量问题及所盖房屋格局是否存在问题与东二街无关。该责任应由实际承建人来承担。
被告华泰公司质证意见为，对测量数据认可，住宅楼先于门脸房，相隔近一年时间，在签协议时，住宅楼与门脸房都还未动工。根据东二街委会与华泰公司的协议，以住宅楼为主，门脸房是配套设施，为了小区的统一规划，住宅楼与门脸房是设计公司统一设计的，住宅楼与门脸房在楼顶有一个交叉，对于住宅楼与门脸房的使用没有影响。门脸房的面积符合东二街委会与华泰公司的协议约定的面积，符合协议建筑标准的要求。这是我方与东二街委会共同商定统一规划的结果，华泰公司与东二街委会都认可。
通过当事人举证、质证，结合当事人陈述，查明以下案件事实：
2010年4月16日，原告刘洪音与被告东二街签订《协议书》，约定被告东二街规划建设新农村居民住宅楼，涉及原告临街宅基地两间8×28平米归原告所有（使用），在新农村居民住宅楼建设完工前，不得私自进行任何建设；在小区住宅楼竣工后，根据情况如在原告地块施工建设，需在东二街统规划下，按时、按质同等规模进行施工完工；小区住宅楼如遇进出入门口占用此地块，东二街则按小区门口大小共同均摊退让。2011年9月24日，原告刘洪音与被告东二街又签订《协议书》，约定，被告东二街对原告宅基地的门面房统一规划、统一建设、房产证统一发放。原告按每平米1000元成本价交纳到东二街，付款方式约定，每户建筑面积标准按13米×8×2层=204平米计算，原告刘洪音应有26米×8米×2层＝416平方米。工程动工交付总款30%（124800元），一层封顶交付总款30%（124800元），结构封顶交付总款20%，工程完工交钥匙前交付剩余的20%。如被告未能在2012年11月30日将门面房建设好，被告应按照市出租价格给与原告损失赔偿。
2011年9月24日，被告东二街与被告华泰公司签订《协议书》约定，东二街委托华泰公司对东二街新民居西侧临街门面房统一规划、按每平米1000元的成本价统一建设。华泰公司承诺在2012年11月30日交房给东二街，东二街在小区整体完工后统一发放房产证。建设标准约定，砖混结构，上下两层，外墙门窗、装修及室外工程完毕，水、电、燃气管线施工到户。付款交房方式约定，每户建筑面积按标准的13米×8米×2层＝204米（原文如此）。动工交付总房款的30%（62400元）；一层结构封顶交付总房款的30%（62400元）；结构封顶交付总房款的20%（41600元）；工程完工交钥匙前交付剩余的20%（41600元）。还约定如华泰公司未能在2012年11月30日将门面房建好，造成延期交付，按照当时市场出租价格给予东二街相应的损失赔偿；如东二街未能在约定时间交付房款华泰公司有权拍卖处理。
2012年10月16日，2012年11月25日，原告刘洪音两次向被告华泰公司交付建房款分别为124800元。
被告东二街委托被告华泰公司规划、建设的原告刘洪音门面房已建设完毕。其他商户已接受房屋并使用。
涉案房屋系二被告合作开发。被告东二街未提供通知原告交付房屋的证据。
本院认为，此案系房屋拆迁安置补偿合同关系。房屋拆迁安置补偿合同是指拆迁人与被拆迁人就房屋的补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点，搬迁期限等事项订立的协议。此案原告虽是自有的宅基地，但与被告约定统一规划、统一建设，符合被拆迁人的性质。二被告之间系合作开发关系，属于拆迁人的地位。在合同履行中，被告华泰公司设计、建设的涉案房屋虽在相邻住宅楼阳台与原告房屋二楼楼顶部分重叠，建设布局与约定不一致问题，存在设计瑕疵，但经勘察，重叠不影响使用，原告应当接受房屋、支付尾欠的建房款。关于原告主张拆除重建并交付合格的房屋主张，不符合现实，对各方不利，本院不予支持。关于原告主张由被告赔偿逾期交房的损失，本院认为，原告与被告东二街协议约定了交房期限，而被告逾期未交付房屋，被告东二街未提供通知原告接受房屋的证据，故应承担逾期交房给原告造成的损失。被告华泰公司虽未与原告签约，但系与被告东二街系共同开发关系，且是涉案房屋的设计、建设施工单位，并实际收取了原告前期建房成本款，也未提供通知原告接受房屋的证据，故应与被告东二街共同承担逾期交房给原告造成的损失。原告应当接受房屋而拒不接受，对该损失也应承担相应的责任。原告提供同地段、同类房屋年租金损失约40000元，本院为减少当事人诉累，酌定年租金40000元，由二被告承担。结合本案实际，二被告以赔偿原告损失100000元为宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
原告刘洪音支付被告霸州市煎茶铺镇东二街街道委员会建房款166400元，同时东二街将此款交予被告北京华泰伟业投资有限公司。
二、被告霸州市煎茶铺镇东二街街道委员会、被告北京华泰伟业投资有限公司共同赔偿原告刘洪音经济损失100000元。
以上一、二两项限于判决生效后十日内履行。
三、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费1250元，由被告被告霸州市煎茶铺镇东二街街道委员会、被告被告北京华泰伟业投资有限公司共同承担（限于判决生效后七日内交纳）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，同时交纳上诉费1250元，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。逾期七日不交纳上诉费，视为放弃上诉请求。
审判员 赵碧涛
二〇一六年五月三日
书记员 高一丹