辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第1303号
上诉人（原审被告）：张晓臣，男，1964年3月13日出生，汉族，无职业，住址沈阳市大东区。
委托代理人：张晓明，男，1955年12月31日出生，汉族，无职业。
被上诉人（原审原告）：刘克俭，男，1951年11月12日出生，汉族，无职业，住址沈阳市于洪区。
被上诉人（原审被告）：魏红星，男，1974年1月28日出生，汉族，现服刑于沈阳东陵监狱。
被上诉人（原审第三人）：李彦，女，1970年10月5日出生，汉族，无职业，住址沈阳市皇姑区。
上诉人张晓臣因与被上诉人刘克俭、魏红星、李彦房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2014）于民二初字第3163号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年4月15日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长，代理审判员韩彩霞，代理审判员李大鹏参加评议的合议庭，于2015年5月7日对此案进行了审理。本案现已审理终结。
刘克俭一审诉称，2009年7月8日，经房产中介刘秀英介绍，刘克俭将于洪区昆山西路169-6-151住宅，与皇姑区鑫航星中介魏红星签订了房屋买卖协议，并在房产部门办理了交易手续，产权人更名为张晓臣，同时收取魏红星代张晓臣交付的前期房款10万元，魏红星代张晓臣打了23万元的后期房款欠条。后房款到期后，刘克俭找魏红星，但魏红星不知去向，此后魏红星因犯合同诈骗罪被判刑。现刘克俭提起诉讼，要求：1、撤销刘克俭与魏红星代张晓臣签订的房屋买卖合同，恢复刘克俭的产权，并退回房款10万元；2、被告承担诉讼所发生的一切费用。
张晓臣一审辩称，同意解除房屋买卖合同，房款不是10万元，是20万元。房屋可以过户，但需要退还20万元房款和2年的利息。在本次诉讼中，张晓臣辩称，房屋买卖行为真实有效，到房产部门办理过户时，买卖双方本人均到场了，均是真实意思表示。魏红星羁押期间房屋使用以及收益均由刘克俭受益，构成不当得利，刘克俭拿了10万元的房款，尾款魏红星未付，我的意见是拿钱支付尾款，收回房子，以后我与魏红星算账，刘克俭不同意卖房的真正原因是房屋价格上涨，故不同意刘克俭的诉讼请求。
魏红星一审辩称，是我购买了刘克俭的房子，向张晓臣借款购买房子，并用房子作的抵押。我认为房屋买卖合同有效，本案只是债务纠纷，不应该涉及房产，我没有给付房屋尾款是因为被羁押，贷款没有办下来，现在房子一直由原告居住，不同意刘克俭的诉讼请求，请法院依法裁决。
李彦一审述称，张晓臣欠我10万元钱，用这个房子作抵押，如果张晓臣同意还款，我同意解除抵押。
原审法院经审理查明，魏红星与刘秀英均系房产中介经营者。2009年，魏红星在刘秀英处得知刘克俭出售位于沈阳市于洪区昆山西路169-6号151室房屋后，欲买下该房用于倒卖，并向案外人刘心弛借款20万元，后刘心弛向张晓臣借款20万元，并为保证债权的实现，指定魏红星将房产过户至张晓臣名下。2009年7月6日，魏红星以张晓臣名义与原告签订房屋买卖协议书，约定刘克俭将位于沈阳市于洪区昆山西路169-6号151室房屋（建筑面积76.53平方米）以33万元的价格卖给张晓臣，定金1000元，中介费2000元。甲方同意乙方办理贷款，乙方更名后首付10万元整；乙方剩余房款23万元，贷款下来一次性付清。该合同签订后，刘克俭与魏红星、张晓臣、刘秀英等于2009年7月8日到房产交易部门办理了产权转移登记手续，将该诉争房产更名至张晓臣名下，魏红星于当日支付刘克俭首付款10万元，并向刘克俭出具收条一份，内容为：“买房人张晓臣欠卖房人刘克俭购房款人民币贰拾叁万元整，￥230，000元整。欠款人张晓臣魏红星代2009.7.8”。该笔购房款至今未付。
另查明，2009年9月14日，张晓臣与李彦达成借款抵押合同，以案涉房屋提供抵押担保，向李彦借款20万元，并办理了房屋他项权证，权利人为李彦，现张晓臣尚欠李彦借款10万元未能偿还。
原审法院认为，民事法律行为应当具备下列要件：1、行为人具有相应的民事行为能力；2、意思表示真实；3、不违反法律或者社会公共利益。如一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所作出的民事行为无效。本案中，魏红星并不具备购买房产的能力，借款后也未将全部借款用于支付购房款，亦未按约定办理房屋抵押贷款，而该类纠纷诉讼到法院的有十余起，由此可见，魏红星从开始就存在欺诈的心态，其真正的目的是倒卖房屋，从中赚取差价，并无购房的目的，而作为房屋登记权利人的张晓臣，表面上虽然实施了购买房屋的行为，但其购买房屋并非真实意思表示，只是一种为了实现债权采取的担保方式，导致刘克俭在违背真实意思的情况下，签订了房屋买卖合同，并办理了房屋更名手续，故刘克俭与魏红星签订的房屋买卖合同应属无效。
民事行为被确认为无效后，当事人因该行为取得的财产应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失。本案中，刘克俭与魏红星的房屋买卖行为被确认为无效后，张晓臣应将房屋变更回刘克俭名下，刘克俭也应将取得的房款退还给魏红星，因魏红星在本案所涉的民事纠纷中存在民事欺诈行为，对造成合同无效存在过错，故其应当承担房屋返还过户至刘克俭名下的相关税金、费用。至于魏红星向案外人刘心弛借款，刘心弛又向张晓臣借款一节，因本案解决的诉争为房屋买卖的法律关系，其三人的借款行为属于民间借贷纠纷，张晓臣可向债务人另行主张权利。
关于李彦的抵押权问题，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”该法第一百八十条规定：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押……。”可见，抵押财产必须是抵押人所有或依法有权处分，且符合抵押条件的财产。本案中，如前所述，张晓臣所提供的抵押房产，其所有权人为刘克俭，并非张晓臣，张晓臣也无权处分该房产，在刘克俭不予追认的情况下，第三人李彦不能因该抵押合同取得相应的抵押权，故李彦以该房产价值优先受偿其债权的抗辩主张不能成立。
综上所述，原审法院为维护民事主体的合法权益，体现诚实信用的民事交易原则，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（三）项、第六十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条之规定，判决如下：一、原告刘克俭与被告魏红星、张晓臣签订的房屋买卖协议无效；二、被告张晓臣与第三人李彦于本判决生效之日起十五日内，涂销沈阳市于洪区昆山西路169-6号151室房屋的抵押登记，并变更登记至原告刘克俭名下，期间发生的相关税费由被告魏红星承担；三、原告刘克俭于本判决生效之日起十五日内将房屋首付款10万元返还给被告魏红星。案件受理费2300元，保全费2020元，均由被告魏红星承担。
宣判后，张晓臣不服，向本院提出上诉。上诉请求：请求二审法院判决买卖合同有效，继续履行合同条款，完成房屋交割。请求二审法院判令被上诉人承担上诉费用2300元。上诉理由：1、我与被上诉人刘克俭房屋买卖合同的签订及办理过户手续均符合相关法律法规要求，且均由双方本人及中介方同时到场的情况下，在房产局办理的房屋过户手续均由本人签字画押，足以证明双方的真实买卖意图。2、买卖过程中我支付的房款是20万元，刘克俭得到10万元，未能及时进行房屋交割是他与魏红星之间的约定缓冲付款期限，并非是因我欠房款造成的，过错在魏红星未能按期履约，我也是受害方。3、为了公平解决各方利益我提出两个方案。一是继续履行买卖合同，由我先行垫付魏红星的房屋尾款，刘克俭向我交割，腾出房子，归我使用。二是终止合同，刘克俭代魏红星垫付我支付的房款20万元及银行同期利息。
被上诉人刘克俭答辩称，同意原审判决。原审法院认定事实清楚，证据充分，请求维持原判。
被上诉人魏红星未答辩。
被上诉人李彦答辩称，本案与我没有关系，但是上诉人应该把欠给我的10万元借款还给我。
本院审理查明的事实与原审法院查明的事实相一致。
本院另查明，《房屋买卖协议书》其它约定事项约定：2.甲方（刘克俭）同意乙方（张晓臣）办理贷款，乙方更名后前付10万元整。3.乙方剩余房款23万元，贷款下来一次付清。4.甲乙双方协商定于贷款取证为60天后给甲方付清全款。如60天贷款下不来，到期必须给付给甲方现金。5.乙方付清全款后，甲方给乙方让房。
本院再查明，刘克俭在本院审理期间明确其诉讼请求中撤销房屋买卖合同指的是解除该房屋买卖合同。
上述事实，有各方当事人的陈述房屋买卖协议书、欠条、房屋他项权证、借款合同、房屋抵押权登记申请书等证据，经原审庭审质证及本院审查，本院予以确认，在原审卷宗佐证。
本院认为，刘克俭与魏红星代张晓臣签订的《房屋买卖协议书》的目的系出卖诉争房屋，在刘克俭按协议约定于2009年7月8日将房屋更名至张晓臣名下后，无论张晓臣还是魏红星至今近六年均未能按协议约定将剩余的23万元房款给付给刘克俭，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，刘克俭主张解除合同符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”，故诉争合同解除后，刘克俭收取的房款10万元应予以返还，张晓臣应将诉争房屋变更登记至刘克俭名下。因张晓臣向李彦借款20万元，将诉争房屋抵押给李彦，现李彦为抵押权人，若将诉争房屋恢复原状，需李彦配合涂销诉争房屋的抵押登记，现张晓臣尚欠李彦借款10万元，李彦在履行与张晓臣的借款抵押合同过程中不存在过错，为了保护李彦的抵押权益不受侵害，本院认为刘克俭将10万元房款返还给李彦为宜。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持沈阳市于洪区人民法院（2014）于民二初字第3163
号民事判决第二项，即：“二、被告张晓臣与第三人李彦于本判决生效之日起十五日内，涂销沈阳市于洪区昆山西路169-6号151室房屋的抵押登记，并变更登记至原告刘克俭名下，期间发生的相关税费由被告魏红星承担”；
二、撤销沈阳市于洪区人民法院（2014）于民二初字第3163
号民事判决第一项，即：“一、原告刘克俭与被告魏红星、张晓臣签订的房屋买卖协议无效”；
三、变更沈阳市于洪区人民法院（2014）于民二初字第3163
号民事判决第三项，即：“三、原告刘克俭于本判决生效之日起十五日内将房屋首付款10万元返还给被告魏红星”为刘克俭于本判决生效之日起十五日内将房屋首付款10万元返还给李彦；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
四、解除刘克俭与魏红星、张晓臣签订的《房屋买卖协议书》；
五、驳回上诉人其他诉讼请求。
一审案件受理费2300元，保全费2020元，均由被告魏红星承担。二审案件受理费2300元，由上诉人张晓臣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 妍
代理审判员 韩彩霞
代理审判员 李大鹏
二〇一五年六月十一日
书 记 员 路柠檑
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；