内蒙古自治区包头市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）包民一终字第144号
上诉人（原审被告）包头市海富房地产开发有限责任公司，住所地包头稀土高新技术产业开发区黄河大街87号天然气大厦1001室。
法定代表人余勇，公司总经理。
被上诉人（原审原告）银志利，男，1975年3月5日出生，汉族，个体工商户，住包头市青山区。
委托代理人刘慧敏，内蒙古天骄律师事务所律师。
上诉人包头市海富房地产开发有限责任公司因买卖合同纠纷一案，不服（2014）包开民二初字第68号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人包头市海富房地产开发有限责任公司的委托代理人赵立文、被上诉人郑书辉的委托代理人刘慧敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年1月14日，原告银志利与被告包头市海富房地产开发有限责任公司签订合同编号为2010-0010469的《包头市商品房买卖合同》一份。合同约定：原告银志利购买被告位于包头稀土高新技术产业开发区海富商业街5-A117号建筑面积为217.53平方米的商业用房一套，每平方米价格为5050元，房屋总价款为1098527元，被告于2011年1月25日前将商品房交付原告。合同第十二条关于商品房产权登记的约定如下：被告应在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意合同继续履行，被告应每日按商品房价款的1‱向原告支付违约金。原告银志利在合同上签字捺印，被告包头市海富房地产开发有限责任公司在合同上加盖法定代表人余勇的个人签章并加盖公司合同专用章。2011年1月，原告将房屋总价款交付被告，2011年4月27日，被告将原告所购商品房交付原告使用。同日，原告向被告交纳产权代办费500元、登记费550元、测绘费518元、手续费1740元、印花税554元、契税32956元、维修基金21971元。故原告诉至人民法院，请求：1、依法判决被告履行合同义务，立即为原告办理商品房产权登记证；2、依法判决被告支付逾期办理商品房产权登记违约金45100元（违约金从2013年1月15日起按房屋总价款1‱暂计算至2014年2月28日，合计410天）；3、本案诉讼费由被告承担。
原审另查明，2012年6月4日，包头市房地产产权管理处出具的商品房初始登记办结通知书确认被告包头市海富房地产开发有限责任公司坐落于包头稀土高新技术产业开发区海富商业街一期2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、14、16、火炬路、15、17以及海富商业街二期2、3A、3B、3C、火炬路16、18、民馨路6、10、12、14已在包头市房地产产权管理处办理了房产初始登记。2014年5月4日，包头市房管局工作人员在我院对其所做的谈话笔录中陈述：房地产开发商在交纳营业税、契税等相关税费及维修基金后，手续齐全两个工作日内即可办理分户产权证书。包头市房屋维修资金管理中心于2014年5月4日出具的说明载明：包头市海富房地产开发有限责任公司开发的海富商业街项目，预交维修资金269万元，未足额缴存。
以上事实，有《包头市商品房买卖合同》、被告方出具的收据、商品房初始登记办结通知书、包头市房屋维修资金管理中心出具的证明及原、被告当庭陈述在案佐证。
原审法院认为，原、被告签订的《包头市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的相关规定，该买卖合同合法、有效，原、被告双方均应依约全面履行合同的相关约定。合同约定出卖人应在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人应每日按商品房价款的1‱向买受人支付违约金。被告包头市海富房地产开发有限责任公司于2011年4月27日将房屋交付原告银志利，原告在房屋交付当日即向被告交纳产权代办费、印花税、契税、维修基金等相关费用，但被告至今未给原告办理房屋所有权证，故原告要求被告为其办理房屋所有权证并按合同约定承担违约责任的诉讼请求，本院予以支持。原、被告双方均认可房屋实际交付之日为2011年4月27日，故提交权属登记备案资料720日的起算时间应从房屋实际交付之日的第二日即2011年4月28日起计算至2013年4月16日。原告诉请要求被告从合同约定的房屋交付之日即2011年1月25日的第二日起计算被告提交权属登记备案资料的720日，并以此计算违约金的起始时间为2013年1月15日的方法不当。材料齐全后可为被告预留两个工作日（2013年4月17日至2013年4月18日）作为办理房屋所有权证书的合理期间。故原告可要求被告从2013年4月19日起每日按房屋总价款1‱计算违约金至2014年2月28日（共计316天），得出的违约金数额为34760元。原审法院判决：一、被告包头市海富房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内为原告银志利办理商品房房屋所有权证书；二、被告包头市海富房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内给付原告银志利迟延办理房屋所有权证书的违约金34760元。案件受理费928元（原告已预交），由原告银志利负担213元，由被告包头市海富房地产开发有限责任公司负担715元。
宣判后，包头市海富房地产开发有限责任公司不服，向本院提起上诉。请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。其主要上诉理由为，原判决认定事实不清，二审应裁定撤销原判判，发回重审或改判，原判决未认定《包头市商品房买卖合同》附件五、补充协议第七条关于第十二条产权登记及结算的补充规定，是认定事实不清。依该附件五、补充协议第七条的补充规定，双方已经约定即使承担违约责任，违约金支付方式为抵作物业费，而并不是支付违约金；而原判认定上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》约定由上诉人办理产权登记，是认定事实错误。本案涉及两个法律关系，一个是商品房买卖合同法律关系，另一个是委托办理产权登记合同法律关系，在商品房买卖合同法律关系中上诉人并不违约，而另一法律关系，双方未约定办证期限及违约责任条款，上诉人也并不违约。上诉人并无为被上诉人办理产权登记的义务，且即使法院认为上诉人违约，原审判决上诉人支付违约金也过分高于造成的损失。被申请人至今对该房屋行使占有、使用、收益等权利，且上诉人并没有给被上诉人造成实际损失，即使法院认为上诉人违约，也应认定被上诉人主张的违约金过分高于造成的损失，应予以适当减少，一审法院未予减少，适用法律错误。被上诉人答辩同意原审判决。
二审经审理查明的案件事实与原审法院经审理查明的事实相一致。有双方当事人陈述及相关书证在案佐证。应予确认。
本院认为，双方当事人对《商品房买卖合同》、《补充协议》的真实性及该房屋已经交付使用、未办理房屋产权证的事实均无异议。上诉人认为依照补充协议第七条的规定，双方已经约定即使承担违约责任，违约金支付方式也应为抵作物业费，而并不是支付违约金。但物业管理者为独立法人单位，并非上诉人，虽然补充合同系本案双方当事人真实意思表示，但该合同为合同外第三人设定义务，系无效条款，原审法院对此未予认定并无不当。上诉人认为其并无为被上诉人办理产权登记的义务，但上诉人亦认可已经收取了办理房屋产权的相关费用，办理产权手续作为房屋买卖合同的附随义务，双方虽未在合同中明确约定由出卖方办理，从合同履行情况以及上诉人收取相关办理产权费用的事实，可以认定上诉人与被上诉人存在由上诉人负责办理产权手续的约定，上诉人应依约给被上诉人办理所有权手续。上诉人认为，即使法院认为上诉人违约，原审判决上诉人支付违约金也过分高于造成的损失。应予以适当减少，一审法院未予减少，适用法律错误。二审庭审过程中，当庭要求上诉人对此上诉主张明确应当减少的份额及理由，但其仍然要求按物业费折抵，故对此主张本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉主张本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
终审案件受理费928元，由上诉人包头市海富房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 方
审 判 员 赵文革
代理审判员 宋 炜
二〇一四年九月二十二日
书 记 员 王 婷