江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第7194号
上诉人（原审被告）南京先锋奥特莱斯商业管理有限公司，住所地南京市鼓楼区中央路417号117室。
法定代表人周吉，该公司董事长。
委托代理人徐俊华，江苏苏源律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）宋建华，女，1968年12月3日生，汉族。
被上诉人（原审原告）蒋宁，男，1962年8月29日生。
委托代理人宋建华（系蒋宁妻子），自然情况同上。
上诉人南京先锋奥特莱斯商业管理有限公司（以下简称先锋奥特莱斯公司）因与被上诉人宋建华、蒋宁房屋租合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第3746号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月2日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
宋建华、蒋宁原审诉称，其系南京市鼓楼区中央路417号先锋广场综合楼第三层359号商铺（建筑面积为36.4平方米）业主。宋建华、蒋宁与先锋奥特莱斯公司于2009年1月19日签订《商铺租赁合同书》一份，约定宋建华、蒋宁将上述商铺出租给先锋奥特莱斯公司使用。租期为2008年11月1日至2013年10月31日。年租金=租金计算基数（435672元）×年回报率。租期届满后，双方就续租事宜未能协商一致，宋建华、蒋宁要求先锋奥特莱斯公司归还商铺，但先锋奥特莱斯公司拒不归还，也不支付任何租金或使用费。宋建华、蒋宁遂诉至法院，请求判令：1.先锋奥特莱斯公司返还位于南京市鼓楼区中央路417号第三层359号商铺，并恢复原隔断；2.先锋奥特莱斯公司按年租金65350.8元（435672元×15%）标准给付自2013年10月31日起至实际返还商铺之日止的使用费，并按以年租金65350.8元为基数自2013年10月31日至实际返还商铺之日止按照银行同期贷款利率支付利息；3、本案诉讼费由先锋奥特莱斯公司承担。
先锋奥特莱斯公司原审辩称，1、先锋奥特莱斯公司除租用宋建华、蒋宁的商铺外，还租用了其他约400余户业主的商铺，并进行了统一规划装修，形成200余户店铺出租给第三方使用，因此无法直接返还宋建华、蒋宁涉案商铺，先锋奥特莱斯公司希望与宋建华、蒋宁续签租赁合同。2、宋建华、蒋宁要求的按照每年15%的比例支付租金，没有事实和法律依据。3、先锋奥特莱斯公司曾通知宋建华、蒋宁到先锋奥特莱斯公司处按原协议标准领取相应租金，宋建华、蒋宁未前往领取，因此其无需支付所欠租金的利息。
原审法院经审理查明，坐落于南京市鼓楼区中央路417号359室房屋（即涉案商铺，建筑面积为36.4平方米）登记的所有权人为宋建华、蒋宁，系宋建华、蒋宁于2004年12月12日从开发商南京同元房地产开发有限公司处购买，购买该房屋的《南京市商品房买卖契约》（合同编号为宁房买卖契字200468589号）附件4中约定的装修标准为：地面为通道高级地砖，铺内复合木地板；天花为轻钢龙骨石膏板吊顶或矿棉板吊顶；店铺隔断为轻钢龙骨石膏板，表面刮平，白色内墙涂料；外墙为干挂花岗岩。
2009年1月19日，宋建华、蒋宁（甲方）与先锋奥特莱斯公司（乙方）签订了《商铺租赁合同书》，合同约定：甲方决定将自己所有的商场铺位在约定期限内乙方进行商场经营；委托租赁商铺坐落于南京市鼓楼区中央路417号先锋广场综合楼第三层359号商铺，租金计算基数为435672元；甲方同意在合同有效期内将商铺租赁给乙方，并同意乙方以乙方自己的名义将该商铺以及对商铺进行经营管理，与商铺经营户签订经营合同，合同期限与甲方签订的合同时间相同，在保证甲方约定利益的前提下，乙方独立处理一切与商铺有关的所有事务，乙方有权自行确定、调整商铺的经营范围、经营布局及经营模式；租赁期限为5年，自2008年11月1日起开始计算至2013年10月31日止；甲方有权按合同约定的时间、金额向乙方收取商铺租赁；商铺年租金=租金计算基数金额×年回报率；第一年（期）自2008年11月1日至2009年10月31日，按商铺回购款额435672元的6.5%计，即28319元，乙方每三个月以房租金的方式，向甲方支付一次商铺租金，计算方式为商铺年租金÷12×3，即7080元，2008年11月1日至2009年1月31日第一季度回报额于2008年12月10至20日期间支付，自第二季度起，在上季度最后一个月的25日前支付，依此类推；甲方同意乙方代扣代缴相关税费；第二年（期）自2009年11月1日至2010年10月31日，按商铺租金计算基数金额的7%计，即30497元，第三年（期）自2010年11月1日至2011年10月31日，按商铺租金计算基数金额的7.5%计，即32675元，第四年（期）自2011年11月1日至2012年10月31日，按商铺租金计算基数金额的8%计，即34854元，第五年（期）自2012年11月1日至2013年10月31日，按商铺租金计算基数金额的8%计，即34854元；自第二年起，付款方式由第一年的季付改为每四个月支付一次，支付时间为每四个月最后一个月的25日前支付后四个月租金，以此类推；乙方若撤出商铺经营，需在撤出之日起一个月内按原交付标准恢复商铺隔断，乙方在每年的10月25日前将30万恢复隔断保证金打入专项帐户，由甲乙双方共同监管；等等。
合同签订后，宋建华、蒋宁将该商铺交付给先锋奥特莱斯公司经营。先锋奥特莱斯公司已支付了合同约定期限内的商铺租金。合同所约定的设立恢复隔断保证金专项帐户，在合同履行过程中未实际履行。租赁期届满后，原、先锋奥特莱斯公司双方就商铺是否租赁及如续租租金标准进行协商，但未果。现先锋奥特莱斯公司仍实际经营管理该商铺，但从2013年11月1日起未向宋建华、蒋宁支付租金或使用费。宋建华、蒋宁不同意将该商铺继续出租给先锋奥特莱斯公司经营。
原审法院庭审中，先锋奥特莱斯公司抗辩曾通知宋建华、蒋宁按合同约定的标准领取租金，宋建华、蒋宁未予理睬。对此，宋建华、蒋宁不予认可，先锋奥特莱斯公司亦未提交证据予以证明。另查明先锋奥特莱斯公司与南京市鼓楼区中央路417号内其他278名业主陆续续签了《商铺租赁合同》，约定租期为2013年11月1日至2019年10月31日，租金标准为前两年为商铺回购款的8.5%，第三、四年为9%，第五、六年为9.5%。宋建华、蒋宁对其他业主续签合同中所约定的租金计算比例不持异议。
原审法院认为，宋建华、蒋宁与先锋奥特莱斯公司之间签订的《商铺租赁合同书》是双方的真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故依法成立并有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。合同期限届满后，双方未能续签合同，先锋奥特莱斯公司应当返还该商铺。先锋奥特莱斯公司认为其商场系一个整体，且已与大部分产权人续签合同，因此无法返还商铺的抗辩意见，不符合合同约定及法律规定，原审法院不予采纳。由于合同中未对宋建华、蒋宁应当续签合同条件进行约定，现先锋奥特莱斯公司无法与宋建华、蒋宁就商铺续租事宜达成一致意见，宋建华、蒋宁要求先锋奥特莱斯公司归还该商铺并无不当，应予支持。根据《商铺租赁合同书》约定“乙方若撤出商铺经营，需在撤出之日起一个月内按原交付标准恢复商铺隔断”，可见双方对于返还商铺时的标准已有明确约定，故先锋奥特莱斯公司在返还商铺时应当恢复商铺隔断（参见商品房买卖契约第15页附件4）。
关于商铺使用费的问题。合同期限届满后，先锋奥特莱斯公司继续经营管理该商铺，应当支付占用期间的使用费。宋建华、蒋宁按年租金65350.8元标准主张2013年10月31日起至实际返还商铺之日止的商铺使用费，因未能就该标准提供相应证据予以证明，故原审法院对于该标准不予采信。根据先锋奥特莱斯公司与其他业主续签合同所约定的租金支付标准，原审法院认定宋建华、蒋宁在本案中主张的商铺使用费宜参照现同期同地段租金标准予以支付，即以商铺回购款额435672元为基数，2013年11月1日起至2015年10月31日止按8.5%的年回报率、2015年11月1日起至2017年10月31日按9%的年回报率、2017年11月1日起至2019年10月31日按9.5%的年回报率进行计算。
关于利息的问题。宋建华、蒋宁主张的该项利息，因占有使用费数额尚未确定，且双方在合同中对于占有使用费的支付时间也未作约定，故该项诉讼请求无事实和法律依据，原审法院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决：一、南京先锋奥特莱斯商业管理有限公司于判决发生法律效力之日起十日内将坐落于南京市鼓楼区中央路417号359室房屋恢复原状（参照合同编号为宁房买卖契字200468589号的《南京市商品房买卖契约》附件4）并返还宋建华、蒋宁；二、南京先锋奥特莱斯商业管理有限公司于判决发生法律效力之日起十日内以商铺回购款额435672元为基数按年回报率（8.5%为自2013年11月1日起至2015年10月31日止的年回报率，9%为自2015年11月1日起至2017年10月31日止的年回报率，9.5%为自2017年11月1日起至2019年10月31日止的年回报率，按实际返还房屋的时间分段计算）向宋建华、蒋宁支付自2013年11月1日起至实际返还上述房屋之日止的占用使用费；三、驳回宋建华、蒋宁的其他诉讼请求。原审案件受理费2369元，减半收取1184.5元，由先锋奥特莱斯公司负担。
上诉人先锋奥特莱斯公司不服原审法院判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销一审判决第一项内容，驳回被上诉人一审中该项诉讼请求；二、依法判令由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由如下：本案并非简单的房屋租赁合同纠纷，众多业主享有其店铺的所有权，但只有保持商城经营过程中的整体性、协调性，各店铺才能取得丰厚的回报。原审法院判令上诉人返还涉案店铺并恢复隔断，这将直接导致整个楼面的所有店铺无法经营。综上，请求二审法院撤销原审判决，驳回被上诉人在原审时要求返还商铺的诉讼请求。
被上诉人宋建华、蒋宁答辩称，个人合法财产受法律保护，请求依法判还被上诉人的财产，并由上诉人承担诉讼费用。
双方对原审法院查明的事实均无异议，本院依法予以确认。双方均未提供新证据。
本院认为，本案双方签订的《商铺委托租赁合同书》是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的效力性规范，合法有效，双方应当依照合同的约定全面履行义务。合同到期后，双方未能续订合同，先锋奥特莱斯公司占用涉案商铺没有合法理由。因合同中明确约定，先锋奥特莱斯公司若撤出商铺经营，须按交付标准恢复商铺隔断，故原审法院判决先锋奥特莱斯公司将涉案房屋恢复原状并返还宋建华、蒋宁，有事实与合同依据。先锋奥特莱斯公司以恢复原状归还涉案商铺将影响整个商场的经营为由拒绝返还商铺，违反合同的约定，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人南京先锋奥特莱斯商业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏海南
代理审判员 汪德全
代理审判员 刘 凡
二〇一五年十二月十八日
书 记 员 罗程允