陕西省宝鸡市金台区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金民初字第00218号
原告王利强，男，生于1985年1月16日，汉族，四川省乐山市夹江县黄土镇中国人民解放军第42陆军医院职工，住南京市白下区海福巷。
委托代理人袁利强，陕西永佳律师事务所律师，特别授权。
被告陕西秦佳房地产开发有限公司，注册地西安市碑林区永宁村23号，主要营业地宝鸡市公园路7号。
法定代表人景常荣，该公司执行董事。
委托代理人董跃，陕西际傧律师事务所律师。
委托代理人张文涛，该公司员工，特别授权。
原告王利强诉被告陕西秦佳房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王利强及其委托代理人袁利强、被告陕西秦佳房地产开发有限公司的委托代理人董跃、张文涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王利强诉称，原、被告于2012年1月16日签订《商品房买卖合同》一份，原告购买位于金台区新福路20号院秦佳-
西花园第1幢2单元2102号房，原告依约缴纳了房款。依合同约定，被告应当在2013年10月1日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付原告使用。时至今日，被告并没有按照合同约定交付房屋。合同约定外墙应该采用高档墙面砖也被被告变成了外墙涂料。各种配套设施如：路面硬化、绿地建设也遥遥无期。该房屋至今也达不到居住条件。鉴于上述事实并依据我国《合同法》及相关司法解释的规定，原告特呈状贵院，请求贵院明察公断，支持原告的诉讼请求。现请求判令：1、被告承担原告逾期交房违约金63505元，逾期办理房地产权属证书违约金1020元，共计64525元；2、被告以外墙为高档墙面砖的合同约定履行原合同；3、承担本案全部诉讼费用。
原告为证明自己的诉讼请求，向本院提交如下证据：
1、商品房买卖合同、购房发票；
2、外墙照片2张。
被告陕西秦佳房地产开发有限公司辩称，第一，被告不存在违约事实，商品房买卖合同第八条明确约定，商品房经验收合格即可交付。本案涉及的楼房已于2013年7月25日均前验收合格，并于2014年1月14日在宝鸡市城乡建设规划局进行了竣工验收备案。第二，商品房逾期交付的时间应当计算至被告通知之日。被告秦佳公司按照合同约定在房屋符合交付条件后于2013年10月22日履行了合同房屋交付的通知义务，故在计算逾期交房违约责任时，截止日期不应当计算至原告实际受领房屋之日，这样显失公平，被告认为应当计算至被告通知之日止更为公平和合理。三、合同约定违约金过高，被告依法申请人民法院调整减少违约金。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”。本案要求的违约金已远远高于实际损失。被告认为应按照原告实际缴纳的房款为基数，按照同一时期、同一地段、同类面积房屋租赁费计算实际违约金数额，日期计算至被告通知原告交房之日止。四、产权证书办理逾期责任不在被告。合同第八条，附件四第六条、第七条均约定房屋的维修基金、契税、办理房产证书等费用均由原告承担，原告所在楼宇大多数业主不交纳上述费用导致房屋产权证书无法办理，故未按期办理房屋产权证的过错不在被告，被告不应当承担逾期办理房产证的责任。五、原告主张继续履行外墙高档墙面砖的请求，因被告在施工过程中接到宝市建规发（2011）85号文件，文件第二条明确要求民用建筑住宅外墙不得使用瓷质面砖进行装饰，被告只能改变施工工艺。政府行为属于不可抗力，且被告也承诺对施工工艺改变的楼宇按照业主房屋面积每平方米8元补偿。庭审中原告也并未就此项提出明确的诉求，且外墙属于建筑公共部分，属于业主共同共有，部分业主无权就共有物提起部分之诉，本案原告并不符合诉讼的主体身份，故原告请求依法不成立，请求法庭依法予以驳回。
被告为证明自己的答辩意见，向本院提交如下证据：
1、商品房买卖合同；
2、单位工程质量竣工验收记录、竣工备案登记表、通知业主领取钥匙登记表；
3、宝鸡市城乡建设规划局宝市建规发（2011）85号文件；
4、销售代理合同、陕西泰格房地产营销策划有限公司证明、证人马明的书面证言；
5、陕西众福信资产评估有限公司资产评估咨询意见书。
对于原告提供的证据，被告提供的证据1、3、5及证据4中的销售代理合同、泰格公司的证明，双方对真实性均没有异议，对证明目的有异议，本院对以上证据的真实性予以认定。
对于被告提供的证据2、证据4中证人证言，原告有异议，本院认为原告虽有异议，但没有相反证据能够否认被告的证据，结合被告的其他证据和双方的当庭陈述，可以证明被告实际电话通知原告的事实，本院予以采信。
本院根据对证据的分析认定及庭审调查，查明以下事实：
2012年1月16日原告与被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于金台区新福路20号秦佳-
西花园院内第1幢2单元2102号住房一套。合同约定该房预测建筑面积为96.92平方米，每平方米3508.61元，总金额340054元。合同第八条约定：“出卖人应当在2013年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件（1、该商品房经验收合格……），并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。注：买受人已将全部应付房款、维修基金、契税等需买受人承担的所有费用交清为出卖人交付房屋的前提，否则出卖人有权不予交付商品房”。合同第九条第1款第2项约定：“出卖人未按照合同约定期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过45日后买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金”。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.3%向买受人支付违约金”。在合同附件三关于装饰、设备标准第一项外墙约定为：“采用高档墙面砖、外墙保温”，但在被告给原告交付的商品房外墙采用了外墙涂料。
原告于2012年1月16日、7月27日分两次向被告支付购房款共计340054元，被告给原告出具了发票。2013年7月25日原告购买的楼房经建设、监理、施工、设计单位验收合格，2014年1月14日被告在宝鸡市城乡建设规划局进行了验收备案登记。2013年10月22日被告委托的销售代理商陕西泰格房地产营销策划有限公司工作人员通过电话通知原告交房领取钥匙，原告于2013年11月8日领取了钥匙。交房前被告并未书面通知原告交纳购房的维修基金、契税等后期费用，交房之时被告尚未向原告明确具体后期费用数额，但原告在2013年11月已经缴纳上述费用。
另查，经陕西众福信资产评估有限公司资产评估咨询意见书确定，原告购买的房屋在2013年10月-2014年10月同地段同类房屋租金标准为每月800元。
本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，合法有效，双方均应按照合同的约定履行自己的权利和义务。本案中双方合同约定的交房时间为2013年10月1日，但被告的销售代理商于2013年10月22日方通过电话方式通知原告交房，原告领取钥匙的时间为2013年11月8日，被告通知原告的时间已超过了合同约定时间，应认定为被告逾期交房，逾期时间应自2013年10月2日起计算至2013年11月8日共计38天。
对于被告认为双方合同约定的违约金计算标准过高，申请人民法院予以减少的意见，本院认为，约定的违约金过分高于实际损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中双方约定的违约金计算标准为“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金”，按此计算约为每日170元、每月5100元，结合本地社会经济发展和居民人均生活水平，该约定明显过高。被告主张违约金约定过高符合客观实际，其要求依法降低，本院予以确认。
《合同法》司法解释（二）第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”。本院认为违约金应以补偿性为主，兼顾惩罚性，本案中违约金的计算应从基于合同未正常履行原告所损失的其应当获得的预期利益角度考虑，应以被告的逾期交房行为给原告造成的实际损失为基础计算。但本案中原告仅依合同约定来主张违约金，并未提供证据证明给其造成的实际损失。本案中原告的损失应为不能在预先设定的时间使用所购房屋，行使占有、使用、收益、处分的权能，该利益的替代应为房租损失。本院综合考虑本案具体实际情况，逾期交房违约金的计算标准应按照评估机构评定的同地段同类房屋租金标准每月800元上浮30%予以确定，为800元×130%÷30天×38天＝1317元，应由被告向原告支付，原告主张超出的部分本院不予支持。
对于原告主张被告支付逾期办理房产证违约金的诉讼请求，本院认为，虽双方合同约定被告应在交房365日之内将相关办理资料报产权登记机关备案，但应以原告交纳维修基金、契税等后期费用为前提。本案中原告在2013年11月时已经缴纳后期费用，但原告所在的1号楼大部分业主没有缴纳后期费用，导致被告无法办理产权登记备案和产权证，故过错不在被告，不应认定为被告违约，原告的该请求本院不予支持。
对原告主张被告以外墙为高档墙面砖的合同约定履行原合同的诉讼请求，本院认为，楼房的外墙部分系公用建筑，应属于所有业主共同共有，该项请求权的主体应是小区全体业主或业主委员会，而非原告个人，故原告该请求本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：
一、被告陕西秦佳房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王利强逾期交房违约金1317元。
二、驳回原告王利强的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1414元，由被告承担990元，由原告承担424元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 周 瑾
审 判 员 李柳杨
人民陪审员 王明芳
二〇一五年六月二日
书 记 员 李 伟