重庆市渝中区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中区法民初字第11559号
原告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司，地址重庆市渝中区民权路27号新华国际3504室，组织机构代码56346184—7。
负责人胡裕华，经理。
委托代理人谭笑，北京大成（重庆）律师事务所律师。
被告王立彬，男，1971年11月16日出生，汉族，住重庆市渝中区。
委托代理人刘崇英，女，1971年2月7日出生，汉族，住重庆市綦江区。
原告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司诉被告王立彬物业服务合同纠纷一案，经本院受理后，依法由审判员巫松独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员雷丹丹担任法庭记录。双方当事人及其委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司诉称，被告王立彬于2010年12月7日与重庆汇正房地产有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，购买了重庆市渝中区新华路388号“创汇首座大厦”7—6号房屋，该房屋为写字间，建筑面积74.93平方米。在购房前，被告王立彬已于2010年11月26日签署了《承诺书》和《临时管理规约》。《临时管理规约》约定：写字楼物业服务费按建筑面积计算为每月每平方米11元（含电梯运行及公共能耗）；业主未按规约规定期限支付服务费或其他应付款项的，应计算逾期付款违约金；物业服务企业因追讨欠费时可同时向业主收取不少于人民币100元的手续费，及因提起法律诉讼产生的一切相关费用等。但从2013年5月起至2015年8月止，被告王立彬尚欠物业服务费23078.44元及2014年8月至2015年7月的水电公摊费1901.94元未交纳，原告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司多次催收未果。现起诉请求：1、判决被告王立彬立即支付2013年5月至2015年8月期间的物业服务费23078.44元、2014年8月至2015年7月的水电公摊费1901.94元、手续费100元，并按同期银行贷款利率的四倍计算违约金；2、判决被告王立彬承担按上述欠费总额的10%计算的律师费及本案诉讼费。
被告王立彬辩称，被告王立彬系创汇首座大厦7—6号非住宅房屋业主，已签署《承诺书》和《临时管理规约》属实。该房屋系写字间，出租作为办公使用。2013年5月至2015年8月的物业服务费23078.44元及2014年8月至2015年7月的水电公摊费1901.94元未交纳属实。未交费的原因是原告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司长期未退装修保证金，且消防通道楼梯高度不符合建筑规范，承租人多次要求整改未果。被告王立彬不同意支付违约金、手续费和律师费，且违约金过高。请法院依法判决。
经审理查明，2010年12月7日，乙方王立彬与甲方重庆汇正房地产有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，由乙方王立彬向甲方重庆汇正房地产有限公司购置重庆市渝中区新华路388号创汇首座大厦7—6号房屋（非住宅、办公用房），建筑面积74.93平方米。2010年11月26日，王立彬还签署《创汇首座大厦临时管理规约》及《承诺书》，承诺履行、遵守和承担《临时管理规约》的权利义务。《临时管理规约》第4条第4.4款约定：业主就其物业单位的服务应按本大厦前期物业服务合同的约定，按时足额向物业服务企业缴纳物业服务资金及其他相关费用，业主应于物业单位交付之日起每一个月的首日或之前预付下一个月的物业服务资金；业主、发展商和物业服务企业共同约定本大厦的物业服务资金标准为：（2）写字楼：按物业单位的建筑面积计算为每月每平方米11元（含电梯运行及公共能耗）；第4.9款约定：业主如未能按本规约规定的期限支付服务费或其它应付款项，则物业服务企业有权要求业主额外支付欠款总额的利息（银行同期实际贷款利息），并计收复利（以中国人民银行规定的复利收取标准的下限计收），并且同时按照每逾期一天按应付而未付款项的千分之三计算逾期付款违约金，计算期为直至该业主向物业服务企业清缴全部欠费之日为止；物业服务企业因追讨该欠费业主所欠费用时可同时收取手续费，其金额按实际所花时间及工作量而定，但最低不少于人民币100元。第5条第1款第（20）项约定：物业服务企业……有权针对有关违约或违法行为提起法律诉讼，因此发生的一切相关费用、损失及法律责任由该业主承担而物业服务企业无须负责。第（22）项约定：物业服务企业有权提起、抗辩或进行任何涉及本大厦管理的法律及诉讼程序，因此而发生的一切费用由败诉方承担，若物业服务企业败诉则由本大厦服务费用中支出等。
第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司系一级资质等级物业服务企业。2011年7月1日，甲方重庆汇正房地产有限公司与乙方第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司签订《物业管理服务合同》，约定选聘乙方对重庆创汇首座大厦实施物业管理服务。本合同期限为2年，自乙方正式接管本物业之日开始计算。本物业管理区域的物业服务资金以预收方式收取，收费标准按建筑面积计算，写字楼为每月每平方米11元（含电梯运行及公共能耗费用）。物业服务资金业主或物业使用人须按月交纳，业主或物业使用人应在每月首日或之前，履行交纳义务并向乙方支付下月之物业服务收费或物业服务资金。本合同期内，如本物业之业户不按时足额交纳本物业《管理规约》所规定的服务费用，乙方有权采取收取逾期付款违约金、利息、复利以及发出书面催缴通知书或法律诉讼等方式催促该物业单位之业户及时交纳，因此产生的律师费、诉讼费等相关费用从本物业之物业服务资金账户中支出或预支……。甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务资金的，应从逾期之日起按每天应交款项的千分之三向乙方支付逾期付款违约金等。2011年7月21日，该《物业管理服务合同》已备案。2013年6月18日，甲乙双方签订《物业管理服务合同续期协议》，约定续期期限为2013年7月1日至2015年6月30日。《物业服务合同》签订后，由第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司具体实施物业管理服务。
上述《临时管理规约》及《物业管理服务合同》签订后，王立彬所有的7—6号房屋已按每月824.23元交纳物业服务费至2013年4月底。从2013年5月起至2015年8月底，该房屋尚欠物业服务费23078.44元未交纳，并尚欠2014年8月至2015年7月期间的水电公摊费1901.94元。第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司多次发出《付款通知书》催收未果。
2014年12月30日，甲方第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司与乙方北京大成（重庆）律师事务所签订《法律事务委托合同》，约定甲方委托乙方就创汇首座大厦业主拖欠物业服务费纠纷提供法律服务，法律服务费用及支付方式为乙方实际追回每笔欠缴物业服务费后，甲方应按照实际追回的费用（含违约金）的10%向乙方支付法律服务费。2015年5月20日，北京大成（重庆）律师事务所已向王立彬发出《律师函》催收欠缴物业服务费未果。
上述事实，有商品房买卖合同、临时管理规约、承诺书、物业服务合同及备案证明、续期协议、汇兑支付单、付款通知书邮寄邮费凭证、法律事务委托合同、律师函、交寄清单等书证，以及当事人的陈述载卷为凭，并经质证，足以认定。
本院认为，《物业管理条例》第七条规定：业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。第四十二条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建筑单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。
根据上述法规及司法解释的规定，业主交纳物业服务费是业主应当履行的义务。本案中，被告王立彬系重庆市渝中区新华路388号创汇首座大厦7—6号非住宅房屋业主，其未按《临时管理规约》和《物业服务合同》的约定，向原告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司交纳自2013年5月起至2015年8月期间的物业服务费，及自2014年8月至2015年7月期间的水电公摊费1901.94元，已违反上述法规及司法解释的规定，应依法予以交纳，本院对原告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司要求被告王立彬支付物业服务费和水电公摊费的诉讼请求予以主张；其要求被告王立彬支付因催收欠费产生的手续费和律师服务费的诉讼请求亦符合《临时管理规约》和《物业服务合同》的约定，本院亦予以支持。至于违约金，因《临时管理规约》和《物业服务合同》约定的违约金计算比例已超出最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释二》第二十九条的规定，本院依法予以调整。被告王立彬关于欠费理由的答辩意见，不符合上述规定及《临时管理规约》和《物业服务合同》的约定，本院不予采纳。
综上所述，依照《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释二》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告王立彬应在本判决生效后十日内给付原告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司从2013年5月1日起至2015年8月31日期间的物业服务费23078.44元、及2014年8月1日起至2015年7月31日期间的水电公摊费1901.94元，合计24980.38元。
二、被告王立彬应给付原告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司违约金7494.11元，随前款一并付清。
三、被告王立彬应给付原告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司手续费100元、律师服务费3247.45元，合计3347.45元，随前款一并付清。
四、驳回原告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。
案件受理费610元，由原告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司负担262元，被告王立彬负担348元（此款原告已垫付，被告随前款一并付清）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
审判员 巫 松
二〇一六年一月十四日
书记员 雷丹丹