贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔26民终1253号
上诉人（原审被告）：贵州嘉瑞房地产开发有限公司，住所凯里市宁波东路腾龙凯悦酒店6F。
法定代表人：宋海平，董事长。
委托诉讼代理人：滚燕子，贵州维律律师事务所执业律师。
被上诉人（原审原告）：王长清，男，汉族，1964年9月24日出生，住凯里市。
被上诉人（原审原告）：龙小红，女，苗族，1969年11月27日出生，住贵州省凯里市。
二被上诉人的共同委托诉讼代理人：蒲光林，贵州贵黔律师事务所执业律师。
上诉人贵州嘉瑞房地产开发有限公司因与被上诉人龙小红、王长清商品房预售合同纠纷一案，不服凯里市人民法院（2018）黔2601民初328号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月15日立案后，依法组成合议庭,开庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人滚燕子，被上诉人王长清及委托诉讼代理人蒲光林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
贵州嘉瑞房地产开发有限公司上诉请求：请求撤销（2018)黔2601民初328号民事判决，判决驳回被上诉人的诉讼请求或依法改判。事实和理由：一、未能按时取得商品房所有权初始登记是消防部门要求增加消防登高面等不可抗力原因造成，该情况上诉人不能预见，不能避免，不能在约定期限内克服，属不可抗力的免责事由。上诉人开发的嘉瑞广场综合楼项目，消防审核设计通过的时间是2013年3月12日，适用的是该日期以前的消防规范执行，该规范中均没有消防登高面的规定。新的《关于进一步明确重点项目工程消防监督管理有关要求的通知》于2013年4月8日由贵州省公安消防总队下发，属内部文件，上诉人无从知晓，也未得到任何通知。在报验收时被消防支队通知要求按新《通知》执行，要求上诉人增加15×15米的消防登高场地。由于原规划设计消防通道旁就是河道，不能就地拓宽，后上诉人只能增设跨河平台来解决登高面问题。然而增设跨河平台需要重新设计、重新发包，施工等均需要一定的时间才能完成，故未办理初始登记的责任并不在于上诉人。上诉人不应承担违约责任。二、即使上诉人要承担逾期办证的违约责任，违约金也过高。根据相关法律和司法解释的规定，对于违约金人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。违约金超过损失30%的，一般可认定为过分高于造成的损失。上诉人逾期办证并未给被上诉人造成实际损失，被上诉人按日万分之一主张的违约金过高，人民法院应予调整。三、凯里市人民法院同一审判庭，对同一类型的案件存在同案不同判现象，显失公平。潘梦瑶诉黔东南州恒丰房地产有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，凯里市人民法院将违约金从日万分之一调整为日万分之零点五，但对于本案却没有给予调整。上诉人认为，同一法院作出的有效判决应兼顾法律效果和社会效果，理应保持一致性。凯里市人民法院的判决有失公平。综上所述，未能按时取得商品房所有权初始登记是消防部门要求增加消防登高面等不可抗力原因造成，属不可抗力的免责事由，故上诉人嘉瑞公司不应承担违约责任，即便认定上诉人需要承担逾期办证的责任，也应以实际损失为依据，对违约金进行调整。
龙小红、王长清未提出答辩意见。
龙小红、王长清向一审法院起诉请求：判决被告向原告支付截止至2018年1月9日逾期办证违约金14107.5元，同时按约定继续支付逾期办证违约金至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。
一审法院认定事实：2016年3月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同主要内容为：1.原告向被告购买被告开发的“凯里嘉瑞广场”第4-7幢负一层C004号房，总价款135000元；2.出卖人应当在2014年10月31日前向买受人交付商品房；3.出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；4.出卖人承诺于2015年2月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的1‰承担违约责任；约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。5.双方因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起30日内向另一方当事人提供证明。原告已付清全部购房款。截止庭审时“凯里嘉瑞广场”项目已取得《质量验收证明书》、《防雷装置验收意见书》、《民用建筑节能备案表》，但因违反规定超面积使用国有土地等原因，涉案房屋未取得所有权的初始登记。
一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。商品房买卖合同是房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的商品房向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案原、被告之间《商品房买卖合同》系双方当事人在平等自愿协商后签订的，不仅是双方当事人的真实意思表示，而且不具有合同无效的法定情形，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。由于办理商品房所有权初始登记是争议房屋办理不动产权证书的前提条件，故被告未能按期办理商品房所有权初始登记，必然使原告不能在预期的时间对房屋享有物权并行使处分权，对此，被告应依约承担违约责任。被告辩称其未能按时取得商品房所有权初始登记是因消防部门要求增加消防登高面等不可抗力原因造成，被告无过错，不应支付违约金。根据法律规定，“不可抗力”，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，贵州省公安消防总队黔公消（2013）53号文件于2013年4月8日印发，该文件颁发时间非原被告双方签订《商品房买卖合同》后出现的不能预见、不能避免并克服的客观情况，同时，造成被告不能办理商品房初始登记还有“凯里嘉瑞广场”违规超面积使用国有土地等原因，故被告的辩解理由不能成立，不予支持。合同明确约定被告应当在2015年2月31日前完成商品房所有权初始登记，并将有关文书交付给原告。虽然合同约定的日期不存在，但根据前述约定的期限和常理逻辑，足以推定被告应当在2015年3月1日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。但此时双方尚未签订合同，该约定无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。”被告至今没有办理商品房所有权初始登记以及将相关文书交付原告，显然构成违约，理应承担违约责任。故嘉瑞房产公司应当从2016年6月16日起向龙小红、王长清支付逾期办证违约金。综上所述，原告诉请被告支付逾期办证违约金，事实清楚，于约于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、被告贵州嘉瑞房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告龙小红、王长清自2016年6月16日起至2018年1月9日止的逾期交付商品房转移登记文书违约金7735.5元；2018年1月10日起至本判决确定的上述履行义务期限之日止的逾期交付商品房转移登记文书的违约金以135000元为基数，按日0.1‰计算。二、驳回原告龙小红、王长清的其余诉讼请求。案件受理费已减半收取76元，由被告贵州嘉瑞房地产开发有限公司负担。
二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。
经审理，本院查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
另查明，上诉人未将遇到消防部门要求涉案房屋增加消防登高面的情况，按合同约定及时通知被上诉人，也未按约定在完成该消防设施要求后30日内，提供相关证明给被上诉人；二审庭审中上诉人的委托诉讼代理人称，涉案房屋现正在办理房屋初始登记。
本院认为，本案争议焦点：1.增加涉案房屋消防登高面是否属上诉人的免责事由；2.当事人约定30日后仍不能办理商品房转移登记有关文书支付日万分之一的违约金是否过高，一审判决不予调整违约金至日万分之零点五是否显失公平。
1.关于增加涉案房屋消防登高面是否属上诉人的免责事由的问题。经审理认为，上诉人提出的贵州省消防总队《关于进一步明确重点项目工程消防监督管理有关要求的通知》是2013年4月8日下发，而本案当事人签订《商品房买卖合同》的时间是2016年3月16日，是在该通知下发之后。可见，即便该通知要求属于不可抗力客观情况，也是发生在《商品房买卖合同》签订之前。上诉人作为房地产开发企业，对于建设工程需要符合相关消防技术标准，应当知晓或者应当去进行充分了解，以免影响建筑工程的验收，特别是在签订《商品房买卖合同》时更应当预见其建筑工程是否符合消防技术标准，是否能按约定完成交付建筑工程竣工经验收合格证明文件、进行初始登记、交付办理房屋转移登记的有关文书等事项。因此，上诉人对上述通知要求的事项，不属于不能预见的客观情况。同时，即便在履行合同过程中发生了涉案房屋要求增加消防登高面的客观情况，是不可抗力情形，但上诉人并没有举证证明已经按照双方签订的《商品房买卖合同》第二十七条“不可抗力双方因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力结束之日起30日内向另一方当事人提供证明”的约定，向被上诉人履行了及时通知和提供证明的义务。此外，上诉人至今都未完成涉案房屋的初始登记，足以证明其根本还不具备交付办理房屋转移登记有关文书的条件。故上诉人在签订合同后即便遇到了不可抗力的情形，也不符合双方约定的免责条件，其请求免责不予支持。
2.关于当事人约定30日后仍不能办理商品房转移登记有关文书支付日万分之一的违约金是否过高，一审判决不予调整违约金至日万分之零点五是否显失公平的问题。经审理认为，本案上诉人未履行合同约定交付办理房屋转移登记相关文书的义务，导致被上诉人未能取得房屋权属证书，对购买房屋仍没有法律上的所有权，不能向世人表明其拥有所占房屋的所有权，也就不能对房屋行使法律上最根本的处分权利。由于经登记才产生物权变动的效力，登记的迟延毫无疑问会影响买受人权利的实现。为了保证买受人权利早日实现，法律上才有必要将办理产权过户登记手续规定为一种法律义务。现上诉人未履行合同约定交付办理房屋转移登记相关文书的义务，承担违约责任，不仅符合合同约定，也符合法律规定。合同法第一百一十四条规定的违约金不仅具有补偿性，也体现有限度地惩罚性。而根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，现本案上诉人未能提供约定违约金过高的证据，审判实践中对上诉人未履行合同交付办理房屋转移登记有关文书约定义务，影响被上诉人取得房屋权属证书权利实现的损失数额也难以确定。因此，本案情形完全符合上述司法解释“损失数额难以确定的”情形。故对损失的计算应按上述司法解释条款规定，参照“金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定标准计算约定的违约金是否超过逾期借款利息标准。而双方约定的30日后仍不能交付办理商品房转移登记有关文书支付日万分之一违约金的标准，并没有超出上述司法解释规定的计算标准。一审判决按照双方约定的日万分之一标准计算违约金数额符合法律规定，于法有据，不存在过高的法律规定情形，也不违反双方约定。对于上诉人提出其他小区案件或同一小区个案存在按日万分零点五调整计算违约金的问题，因同类案件当事人对合同的履行情况、过错程度以及预期利益也各不相同，故不能以此作为类案的判决依据。因此，上诉人提出的上述上诉理由不充分，缺乏事实和法律依据，不能成立，本院不予支持。
对于一审判决不支持上诉人提出违约金超过诉讼时效的抗辩，上诉人在上诉中没有提出异议，视为服判，本院不予审理。
综上所述，贵州嘉瑞房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费152.00元，由贵州嘉瑞房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 琴
审 判 员 杨再幸
审 判 员 龙 恺
二〇一八年六月十一日
法官助理 肖 遥
书 记 员 杨 兰