贵州省遵义市红花岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）红民商初字第914号
原告遵义市黔百商贸有限公司。住址地贵州省遵义市红花岗区内环路***号。
法定代表人孙六一，经理。
委托代理人邵波，贵州乾锋律师事务所律师。
被告遵义市静山房地产开发有限责任公司。住所地贵州省遵义市红花岗区海尔大道。组织机构代码：不详。
法定代理人代益江，董事长。
被告朱家训，男，汉族，贵州省遵义市人。
原告遵义市黔百商贸有限公司（以下简称黔百商贸公司）与被告遵义市静山房地产开发有限责任公司（以下简称静山房开公司）、朱家训确认合同无效纠纷一案，本院于2015年8月21日立案受理，依法由审判员陈利适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黔百商贸公司委托代理人邵波和被告朱家训到庭参加了诉讼，被告静山房开公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告黔百商贸公司诉称，1999年我公司与被告静山房开公司签订《联合开发合同书》（实为拆迁还房协议），约定静山房开公司拆除我公司约9000㎡的旧房，开发后归还10000㎡的新房。所建房屋竣工后，在未经验收情况下，静山房开公司在2002年和2008年两次将还房交付给我公司，并办理了房屋移交手续。我公司接房后开始对外出租，2014年不动产登记新政实施后，我公司向遵义市住建局要求办理不动产登记，得知欲办理产权的4号楼一层XX至XX号和5号楼X层XX至XX号的房产已经备案给被告朱家训。因我公司已实际占有并使用前述房产至今，故静山房开公司将前述房产出售给朱家训属于无权处分，应属无效的民事行为。为此，特诉至人民法院，请求判决确认两被告签订的《商品房买卖合同》无效。
被告静山房开公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。
被告朱家训辩称，我认为原告黔百商贸公司与被告静山房开公司之间是联合开发关系而不是拆迁还房关系，我与静山房开公司之间的买卖行为是双方真实意思表示，所签订的《商品房买卖合同》是合法有效的，并且在我买房后还收取了两年的租金。
经审理查明，贵州省百货公司遵义采购供应站（下称采购供应站）又名贵州省百货公司遵义分公司，经遵义市财政局和遵义市国有资产管理局于1999年9月22日批准分离资产组建原告黔百商贸公司。
1999年4月19日，采购供应站与被告静山房开公司签订了《联合开发贵州省百货公司遵义采购供应站内环路地段合同书》，双方约定：采购供应站在内环路原有旧库房、办公及营业用房等各类住房约9000余㎡，占地面积约10000余㎡，经双方协商同意，原有旧房由静山房开公司投资（和代建单位）进行改造、开发，静山房开公司应还采购供应站各类房屋共计10000㎡，其中沿内环路靠苟家井市场这面街面底层营业房采购供应站占70%，靠新东路这面静山房开公司占30%，其余还房包括院内底层和从内环路营业大楼的二层营业厅起向上还至采购供应站方应得还房面积为止，并以报规划审定后的方案图确界。除还房后的其它房产，属静山房开公司所有。1999年9月17日，采购供应站又以贵州省百货公司遵义分公司名义与静山房开公司签订《内环路联合开发建设补充合同》，双方在合同第一条约定：一、联合开发建设期间，采购供应站用固定资产及其建设用地，作为联合开发建设投资建比进行分成，属采购供应站的各类房屋，被告不得转让、抵押和作各种信用担保。2002年2月28日，原告与静山房开公司签订《内环路258号库区联合开发一期工程移交协议》，确认静山房开公司向原告移交位于内环路258号，面积为2889.893㎡的房屋，具体位置为1号楼至2号楼转角处X层89.055㎡、2号楼X层库房755.86㎡、3号楼X层库房659.55㎡、4号楼X层库房728.437㎡、5号楼X层库房656.878㎡。2008年3月25日，双方又签订《内环路258号库区联合开发二期工程移交协议》，确认静山房开公司按照现状移交静山小区二期工程6号楼8778.68㎡的还房给原告，并增加移交静山小区一期工程1号楼XX号145.276㎡和3号楼X层XX号29.60㎡的办公室给原告。2008年11月27日，原告与静山房开公司签订《内环路258号库区移交还房清册》，其中确认所移交给原告的静山小区4号楼一层728.55㎡的房屋即XX至XX号房屋，5号楼656.878㎡的房屋也即XX至XX号房屋。前述房屋移交后，原告使用至今，但未到房屋管理部门办理相关产权变更登记手续。
另外查明，2005年3月15日，静山房开公司与被告朱家训签订《商品房买卖合同》，约定朱家训向静山房开公司购买位于静山小区4号楼和5号楼X层共计1503.36㎡的营业房，合同中还约定了买卖双方的各项权利义务。两被告签订合同后还到房屋管理部门办理了预售备案登记，但因所买卖的房产已经移交给原告，故一直没有向朱家训履行交付。
2012年8月3日，原告向本院起诉静山房开公司，要求办理移交房屋的产权登记并支付相应违约金，本院于2012年8月27日作出（2012）红民商初字第459号民事判决书，该判决书中认定原告与静山房开公司之间并非联合开发房地产合同关系，而是拆迁还房补偿合同关系，判决结果为限静山房开公司在期限内完成已还房给原告该部分房屋的初始登记手续，并由静山房开公司支付相应的违约金，该判决书后已发生法律效力。2014年底，原告欲办理前述房屋的产权登记手续，得知静山小区4号楼XX至XX号和5号楼XX至XX号的房屋已经进行预售备案登记，且登记权利人为朱家训。基于前述事实，原告认为静山房开公司将已移交的房屋出售给朱家训系无权处分，故诉来本院，酿成本案讼争。
上述事实，有原告提供的《联合开发贵州省百货公司遵义采购供应站内环路地段合同书》、《内环路联合开发建设补充合同》、《内环路258号库区联合开发一期工程移交协议》、《内环路258号库区联合开发二期工程移交协议》、财政局国资局文件、住建局复函及附表、（2012）红民商初字第459号民事判决书、（2009）红民一初字第1180号民事判决书和被告朱家训提供的《商品房买卖合同》等书证及到庭当事人的当庭陈述在卷佐证，已经庭审质证、认证，足以认定。
本院认为，原告黔百商贸公司与被告静山房开公司之间所签订的《联合开发贵州省百货公司遵义采购供应站内环路地段合同书》及《内环路联合开发建设补充合同》，是双方的真实意思表示，其内容不违反相关法律规定，应为合法有效，对双方当事人均具有约束力。本案审理过程中原告与被告朱家训对前述两份合同的性质存在争议，对此争议，因已经由生效民事判决书认定前述合同所约定内容系拆迁还房补偿而非合作开发房地产，故本案中对该项争议无须评述。对于原告所主张静山房开公司于2002年和2008年两次移交约定还房，且实际使用至今的事实，也已经由生效民事判决书予以认定，朱家训虽未认可，但也未提出异议，故本院在本案中也予以认定。至于朱家训所主张收取两年租金的事实，未提供证据予以证实，并且，即使该事实成立，按照朱家训陈述也是由静山房开公司向其支付租金，只能说明静山房开公司对朱家训存在欺诈行为，无法证明朱家训实际占有使用该部分房屋，故本院对朱家训的前述主张事实及辩解理由不予采纳。
如前所述，无论原告与静山房开公司之间合同关系的性质如何，静山房开公司已经按照合同约定向原告移交应还房屋，未办理权属变更登记的原因仅在于未能满足商品房初始登记条件，但所移交给原告的房屋已由原告接收并实际占有使用，静山房开公司对此部分房屋已无处分权。因此，静山房开公司明知无处分权，仍将静山小区4号楼XX至XX号和5号楼XX至XX号的房屋出售给朱家训，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，无权处分未经追认或事后未能取得处分权，应认定为无效，故本院认定静山房开公司与朱家训签订的《商品房买卖合同》无效，对原告该项诉讼请求予以支持。被告静山房开公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对相关诉讼权利的放弃，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，本案缺席判决。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
被告遵义市静山房地产开发有限责任公司与被告朱家训于2005年3月15日所签订关于静山小区4号楼XX至XX号和5号楼XX至XX号房屋的《商品房买卖合同》无效。
案件受理费30元，由被告遵义市静山房地产开发有限责任公司负担。
如不服本判决，应在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期届满后的七日内向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院，逾期本判决则发生法律效力。
审判员 陈利
二〇一五年十一月十七日
书记员 李敏