上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）松民三（民）初字第1876号
原告（反诉被告）上海绿地澜湾置业有限公司。
法定代表人吴卫东。
委托代理人王百党。
委托代理人刘海梅。
被告（反诉原告）黄人杰。
委托代理人范碧华，上海申骏律师事务所律师。
委托代理人董晓娜，上海申骏律师事务所律师。
被告王水红。
委托代理人范碧华，上海申骏律师事务所律师。
委托代理人董晓娜，上海申骏律师事务所律师。
原告上海绿地澜湾置业有限公司（以下简称“绿地公司”）与被告黄人杰商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年8月5日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。案件审理过程中，被告黄人杰提起反诉，本院予以受理。经原告申请，本院追加王水红作为被告参加诉讼。后因案情复杂，本案依法转为普通程序公开开庭进行审理。本案于2013年10月12日、11月28日、2014年4月4日三次公开开庭进行了审理。原告委托代理人王百党，二被告的委托代理人范碧华、董晓娜参加了三次庭审，被告黄人杰参加了第一次庭审，被告王水红参加了第二次庭审。本案现已审理终结。
原告绿地公司诉称：2011年8月20日，被告黄人杰与其签订一份《上海市商品房预售合同》，约定黄人杰向其购买松江区新桥镇明兴路xxxx房屋，总价3，467，427元，被告应于2011年8月20日前支付55万元、于2011年9月15日前支付497，427元、于2011年10月30日前支付242万元。若被告未按时付款，应按逾期未付款额的日万分之五支付违约金。
上述合同签订后，被告于2011年8月6日支付了5万元，于2011年8月21日支付了50万元，于2011年12月19日支付了25万元，至今尚有2，667，427元未支付。因王水红、黄人杰系夫妻，王水红代黄人杰签订预售合同，黄人杰的债务应是夫妻债务。原告故诉至法院，请求判令：二被告支付购房余款2，667，427元及相应的违约金（自2011年10月31日起至实际支付之日止，按日万分之五标准计算）。
被告黄人杰辩称：预售合同上并非其本人签字，是其妻子王水红代签的，但其对王水红的代签行为是认可的。其购买该房屋是看中了该房屋有一个200多平方米的地下室，购买时，被告工作人员向其保证该地下室朝南的地方有窗户、是通透的，中间没有隔墙，考虑到该情况，其才签订了预售合同。但房屋建成后，被告才发现该地下室是全暗的，而且被分割成很多小间，不符合被告的购房预期。而且地下室存在严重的质量问题，有倒灌水的现象。此外，合同约定的违约金标准也过高。现被告也无继续支付房款的能力。故此，其不同意继续履行合同，要求解除合同，请求驳回原告的诉讼请求。
被告王水红辩称：同意被告黄人杰的所有意见。
被告黄人杰同时反诉称：原告就地下室全明、不存在隔墙等所做的说明和允诺具体确定，并对被告订立预售合同有重大影响，应当视为合同的内容。现房屋的实际情况与该说明和允诺不符，被告无法实现合同目的，故反诉请求判令：1、解除原、被告之间签订的《上海市商品房预售合同》；2、原告返还被告已付购房款80万元；3、原告赔偿被告相应的利息损失（以已支付的各笔购房款为基数，从支付日的次日计算至返还之日，均按银行同期贷款利率计算）。
针对被告黄人杰的反诉请求，原告绿地公司辩称：原告并没有向被告承诺过地下室全明、没有隔断，房屋的具体情况应以合同约定为准。房屋并不存在被告所称的倒灌水问题，更何况现在房屋尚未到交付时间，如房屋交付后发现有质量问题的，也应当按照预售合同的约定来处理。故此，请求驳回被告的反诉请求。
经审理查明：2011年8月20日，原告绿地公司作为甲方（卖方）、被告黄人杰作为乙方（买方），签订一份《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买松江区新桥镇明兴路528弄《绿地岛语树雅苑》12号1层102室，房屋建筑面积103.72元，另有地下附属面积284.87平方米，房屋总价3，467，427元（不包括房屋全装修价格）。合同第七条约定，乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之五计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过90天后，甲方有权解除合同。合同第十一条约定，甲方定于2012年6月30日前将该房屋交付给乙方。
合同附件一“付款方式和期限”约定，乙方于2011年8月20日前支付房款550，000元，于2011年9月15日前支付房款497，427元，于2011年10月30日前付清余款2，420，000元。
原告分别于2011年8月4日、2011年8月20日、2011年12月19日出具《内部收款凭证》，确认收到被告购房款5万元、50万元、25万元。
庭审中，被告还提供了（1）照片一组，以证明系争房屋的地下室全暗、隔断，并存在质量问题。原告对该证据不予认可。
（2）录音一份（两段，一段与原告销售人员纪春华、一段与原告销售主管），以证明原告销售人员曾经承诺地下室是全明的、朝南地方有窗户、没有隔断。原告对此不予认可。
案件审理过程中，本院至涉案房屋现场勘验房屋质量情况，并向原告销售人员纪春华询问有关情况。经勘验，现场未发现有倒灌水现象；地下室确实被分隔成若干个小间，除一扇进出门以外，没有其他可透光的部位，朝南方位没有窗户。纪春华称，其并未向被告承诺过地下室没有隔断，作为小高层的地下室也不可能做到近300平方米的面积没有任何隔断、不做承重墙；其也从未向被告承诺过地下室通透、朝南地方有窗户。
以上事实，由商品房预售合同、内部收款凭证、询问笔录以及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，即使《上海市商品房预售合同》上被告黄人杰的签字确系被告王水红代签，鉴于被告黄人杰对被告王水红代理行为的认可，故本院确认该《上海市商品房预售合同》在原告与被告黄人杰之间合法有效，双方均应按约履行。本案争议焦点在于：被告黄人杰是否有权解除该合同？
被告黄人杰主张的解约理由有三，一是认为原告曾经承诺地下室朝南方位有窗户，且中间没有任何隔断，二是认为地下室有倒灌水的严重质量问题，三是自身无继续履行的能力。关于第一点，本院认为，虽然目前地下室朝南方位确实没有窗户，而且被分隔成若干小间，但被告提供的证据尚不足以证明原告曾经做过相应的承诺并成为了合同约定的内容，故被告黄人杰该项解约理由难以成立。关于第二点，经现场勘察，目前尚未发现地下室存在被告所称的导致其合同目的不能实现的质量问题。更何况，房屋尚未到交付的时候，如在交付时被告发现房屋确有质量问题的，可再依约依法解决争议。关于第三点，被告黄人杰以经济原因不具备履行能力的理由，缺乏事实依据和法律依据，本院难以支持。
综上，本院认为被告黄人杰主张的合同解除理由不能成立，对其解除合同以及相应的反诉请求均不予支持。现合同约定的房款支付条件均已成就，被告黄人杰应当向原告支付剩余房款，并按约定支付违约金。双方约定的日万分之五违约金系双方真实意思表示，并未过高，本院不予调整。
被告王水红与被告黄人杰系夫妻关系，黄人杰个人所负债务，应当按夫妻共同债务处理，二被告应当承担共同的还款责任。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）黄人杰、被告王水红于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海绿地澜湾置业有限公司购房余款2，667，427元；
二、被告（反诉原告）黄人杰、被告王水红于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海绿地澜湾置业有限公司逾期支付上述购房余款的违约金（以2，667，427元为本金，从2011年10月31日起至实际支付之日止，按日万分之五为标准计算）；
三、驳回原告（反诉被告）上海绿地澜湾置业有限公司的其余诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）黄人杰的全部反诉请求。
如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费34，099元，反诉案件受理费6，332元，合计诉讼费40，431元，由被告（反诉原告）黄人杰、被告王水红负担（已付6，332元，余款34，099元于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张 孜
代理审判员 张 莉
人民陪审员 陆瑞兴
二〇一四年四月三十日
书 记 员 黄 燕
附：相关法律条文
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
二、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。