辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽02民终1171号
上诉人（原审被告）：张恒锐。
委托代理人：田雄英，辽宁社和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：大连嘉和房地产集团有限公司�
法定代表人：张兴权，该公司总经理。
委托代理人：孙家睿，辽宁睿琛律师事务所律师。
原审原告大连嘉和房地产集团有限公司（以下简称嘉和公司）与原审被告张恒锐房屋买卖合同纠纷一案，大连市中山区人民法院于2015年11月30日作出（2015）中民初字第1349号民事判决，张恒锐不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年3月21日公开开庭审理了本案。上诉人张恒锐的委托代理人田雄英，被上诉人嘉和公司的委托代理人孙家睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告嘉和公司一审诉称：2011年2月26日原告与被告签订《商品房买卖合同》，由被告购买原告开发建设的位于大连市中山区明泽街82号房屋一套，建筑面积35.35平方米，�房款528,882元，首付158,882元，尾款370,000元采取银行按揭贷款方式支付。合同签订后，被告在支付首付款后，于2011年4月15日至原告处领取备案登记合同，房屋尾款370,000元于2011年10月28日汇至原告账户。根据合同第六条和第七条约定，被告应自合同签订之日起15日内自行至原告处领取已备案登记的合同，并自领取或应当领取备案登记合同之日十五个工作日内付清尾款，逾期付款按应付款日万分之一的标准向原告支付违约金。故特向一审法院提起诉讼，请求判令被告向原告给付逾期付款违约金7770元。
被告张恒锐一审辩称：不同意其诉讼请求。一、原告诉请已过诉讼时效。合同约定付款时间为领取备案合同15个工作日后起算，即2011年5月10日起算，至目前为止已超过诉讼时效。二、原告计算方式有错误，被告逾期时间应为2011年5月10日至2011年10�27日，数额应为6290元。三、逾期付款的原因是因为贷款出现问题而更换银行，不存在故意或过失违约的情况，应认定以口头和事实行为变更了付款时间。
一审法院审理查明：2011年2月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发建设的位于大连市中山区明泽街82号房屋，建筑面积35.35平方米，总房款528,882元，首付158,882元，尾款370,000元采取银行按揭贷款方式支付，自领取已备案登记的合同之日起十五个工作日内付清尾款；该合同第七条约定“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第壹种方式处理：逾期在三十日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，合同应继续履行”；该合同第八条交付期限约定“出卖人应当在2013年8月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；如因买受人逾期交款，对于本条约定的时间，出卖人有权予以延期”。
2011年4月15日，被告至原告处领取备案登记合同。同年5月16日，被告将房屋尾款370,000元汇至原告账户。
庭审中，双方共同确认被告逾期付款期间为2011年5月10日至10月27日，计170天，逾期付款违约金金额为6290元。
查，案涉房屋于2014年3月26逾期交付。
一审法院认为：本案的焦点在于原告的诉请是否超过诉讼时效。虽然根�原、被告签订《商品房买卖合同》的约定，被告应于自领取已备案登记的合同之日起十五个工作日内付清尾款，双方当庭确认付清尾款的最后时间为2011年5月9日，即该日期应作为计算逾期付款违约金诉讼时效的起始时间，但是双方在该合同第八条中亦约定“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；如因买受人逾期交款，对于本条约定的时间，出卖人有权予以延期延”，即被告同意在原告逾期交付房屋之后，原告有权主张逾期付款违约金，则原告主张逾期付款违约金的最后时间应视为案涉房屋逾期交付之后，即应从2014年3月26日案涉房屋逾期交付之时作为计算逾期付款违约金诉讼时效的起始时间。据此，原告主张给付逾期付款违约金6290元之诉请，并未超过诉讼时效，且被告对该诉请的金额予以确认，故原告的诉请合法有据，予以支持。对于被告关于“逾期付款的原因是因为贷款出现问题而更换银行，不存在故意或过失违约的情况，应认定以口头和事实行为变更了付款时间”的抗辩，鉴于被告并未提供证据予以证明，亦未取得原告的认可或同意，不予采信。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：自判决生效之日起十日内，被告张恒锐向原告大连嘉和房地产集团有限公司给付逾期付款违约金6290元。上述所列金钱给付义务，若逾期给付，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告张恒锐负担。
张恒锐上诉的理由及请求是：1、嘉和公�的诉讼请求超过诉讼时效。一审法院已经认定应以2011年5月9日作为诉讼时效的起算时间，嘉和公司的诉讼请求已经超过诉讼时效。2、一审法院认定房屋交付时作为诉讼时效的起算时间错误。在买受人起诉出卖人逾期交房违约金时，法院以该约定保护出卖人，判决出卖人扣减逾期交房违约金，即韩明伟与嘉和公司（2015）大民二终字第740号。而在出卖人起诉买受人逾期付款违约金时，法院又以该约定保护出卖人，判决买受人支付逾期付款违约金。该约定成为保护出卖人的万能钥匙，二审争议焦点非常明确，就是该约定如何认定。3、买受人逾期交款，出卖人有权予以延期交房约定不明确。如买受人在签订合同时交付超过30%的首付款，逾期的是不到70%的尾款，那么买受人逾期付款一天，出卖人延期7/10天、延期1天还是延期更长时间交房？故该约定不明确，不能适用。出卖人已售500多套房屋，合同第八条均有该约定，属于格式合同，应作对出卖人不利解释，也不能适用该条款。延期不等同于顺延。顺延顾名思义，买受人逾期付款一天，出卖人有权延期交房一天，而延期不明确。（2015）大民二终字第454号等147户业主起诉大连大世界房地产开发有限公司的147份判决中，关于逾期付款应否顺延交房时间的问题，明确阐述：合同第七条已经明确约定了买受人逾期付款万分之一的违约责任，又约定出卖人在买受人迟延付款的情况下有相应权利顺延交房。其实质是买受人在逾期付款的情况下，既要向出卖人支付逾期付款违约金，又要放弃向出卖人主张逾期交房违约金。而反观合同中关于出卖人逾期交房的违约责任，并无此加重责任的约定。尤其是买受人在合同约定的交房期限届满前已经支付完毕全部购房款，再赋予出卖人顺延交房日期的权利，势必会加重买受人的责任，导致双方权利义务失衡。因此，关于顺延交房的约定，作限制性解释为在合同约定的交房时间届满时，买受人仍未付清全部购房款，出卖人有权顺延交房至买受人付清全部购房款。4、在张恒锐诉嘉和公司逾期交房违约金一案中，嘉和公司提出张恒锐逾期付款作为抗辩，经中山法院调解达成调解书，由嘉和公司支付逾期交房违约金总额80%。张恒锐认为逾期交房、逾期付款已经中山法院审理，嘉和公司在达成调解以后再次起诉属于一事不再理。请求撤销一审判决，改判驳回嘉和公司的诉讼请求。
嘉和公司二审答辩认为：服从一审判决。
本院经审理查明：一审判决认定事实属实。
本院认为，张恒锐与嘉和公司签订的商品房买卖合同系双方当�人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应依约履行。
关于张恒锐主张超过诉讼时效一节，本院认为，张恒锐认可其逾期付款，根据双方签订的商品房买卖合同第八条约定，除双方协商同意解除合同或变更合同外，嘉和公司应于2013年8月30日前将符合合同约定的商品房交付张恒锐使用，因张恒锐逾期付款，对交房时间，嘉和公司可据实予以延期。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条之规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过20年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。本案中，根据张恒锐提交的张恒锐诉嘉和公司逾期交房违约金一案的庭审笔录可以看出，嘉和公司在该案中曾以张恒锐逾期付款进�抗辩，该案经大连市中山区人民法院于2015年1月13日下发（2014）中民初字第690号民事调解书，该民事调解书中双方对张恒锐逾期付款一节未达成一致意见，未作出相应抵扣，嘉和公司自此应已知晓其权利被侵害，其于2015年1月15日向一审法院提起诉讼并未超过诉讼时效。张恒锐该项主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
关于张恒锐主张本案一审判决与（2015）大民二终字第740号、（2015）大民二终字第454号民事判决相矛盾及本案违反一事不再理原则一节，本院认为，根据张恒锐的主张，（2015）大民二终字第740号案件对该案当事人的逾期交房违约金以逾期付款违约金予以扣减，而本案中，张恒锐庭审时称其曾诉请嘉和公司给付自2013年8月31日即合同约定的房屋交付之日第二日至2014年3月25日期间的逾期交房违约金，该案经大连市中山区人民法院下发（2014）中民初字第690号民事调解书，确认由嘉和公司给付张恒锐该期间的逾期交房违约金，该案并未对张恒锐逾期付款违约金予以扣减，亦未对该部分作出处理，并不存在张恒锐主张的与本案相矛盾的问题，本案亦不违反一事不再理原则。而（2015）大民二终字第454号等案件，该案阐述的主要观点为在买受人承担逾期付款违约责任的情况下，出卖人不应再享有主张顺延交房的权利。而本案中，张恒锐逾期付款，嘉和公司并未享受顺延交房的权利，现嘉和公司主张张恒锐承担逾期付款违约责与该案并不矛盾。张恒锐该项主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
关于张恒锐主张双方签订的商品房买卖合同第八条为格式条款一节，本院认为，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。根�《中华人民共和国合同法》第四十条之规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，商品房买卖合同第八条字体并不同于合同基本内容的其他字体，起到了提请对方注意的作用，并且该条款不违反合同法第五十二、五十三条之规定，亦不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，该条款并不符合合同法关于无效条款的认定。张恒锐该项主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元（张恒锐已预交），由上�人张恒锐负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵 虹
审判员 陈 伟
审判员 刘丽媛
二〇一六年五月十九日
书记员 樊 迪