江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民初字第74号
原告金胜昔,男,1969年6月26日生。
委托代理人彭远明，江苏宁盾律师事务所律师。
被告南通四建集团有限公司，住南通市通州区经济开发区世纪大道999号。
法定代表人陈健，该公司董事长。
委托代理人崔雅琴，江苏君远律师事务所律师。
委托代理人尹艳，江苏君远律师事务所律师。
第三人南京华光房地产开发有限公司,住南京市江宁区麒麟镇悦民东路。
法定代表人钱菊生，该公司董事长。
委托代理人王小国，江苏苏延律师事务所律师。
原告金胜昔与被告南通四建集团有限公司（以下简称南通四建公司）、第三人南京华光房地产开发有限公司（以下简称南京华光公司）执行异议之诉一案，本院于2015年12月8日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告金胜昔的委托代理人彭远明，被告南通四建公司的委托代理人崔雅琴、尹艳，第三人南京华光公司的委托代理人王小国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金胜昔诉称，原告金胜昔以384160元的价格向南京华光公司购买了位于南京市江宁区悦民路133号银河湾花园某幢315室房屋，并分两次付清全部款项。双方于2014年7月30日签订了房屋交接确认单，金胜昔对房屋进行装潢，并实际占有该房屋。本院于2015年4月21日查封了上述房屋。金胜昔在提出异议后，本院以双方未签订合法有效的房屋买卖合同，且不能提供证据证明对未办理过户不存在过错为由，依据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，驳回了金胜昔的异议之诉。原告金胜昔认为：一、金胜昔与南京华光公司签订的房屋交接单应视为双方房屋买卖的契约。法律上并没有明确规定只有采用某种固定模板的合同才是合法有效的房屋买卖合同，相反，只要是双方真实意思表示达成的合意，在不违反禁止性法律规定的前提下，即可视为合法有效的买卖合同。二、金胜昔在本院查封前支付了全部房款。三、因为南京华光公司税务问题，迟迟不能开具发票，致使金胜昔一直无法办理房屋过户，金胜昔对此没有过错。综上，金胜昔诉至本院请求：停止对南京市江宁区悦民路133号银河湾花园某幢315室房屋的执行并由被告承担本案诉讼费用。
被告南通四建公司辩称，金胜昔与南京华光公司未签订合法有效的《房屋买卖合同》，双方并不存在房屋买卖合同关系，且未办理商品房预售登记，涉案房屋仍登记在南京华光公司名下，金胜昔就涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，法院有权查封涉案房屋，故请求驳回原告的诉讼请求。
第三人南京华光公司述称，原告所述属实，涉案房屋确实是南京华光公司销售给原告，且已经收取了原告支付的全部购房款。由于南京华光公司欠税务部门税款，导致无法签订正式购房合同，也无法开具发票。双方房屋买卖合同的事实真实存在，南京华光公司同意原告的诉讼请求。
经审理查明，南京市江宁区汤山街道悦民路133号银河湾花园某幢315室的房屋所有权证、土地使用权证上记载的权利人为南京华光公司，房屋所有权证登记时间为2010年3月11日。
南通四建公司与南京华光公司建设工程施工合同纠纷一案，南通四建公司、南京华光公司不服本院（2013）宁民初字第25号民事判决，向江苏省高级人民法院提起上诉。江苏省高级人民法院于2015年6月18日作出（2015）苏民终字第159号民事判决书，判决：一、撤销（2013）宁民初字第25号民事判决；二、南京华光公司于本判决生效之日起十五日内支付南通四建公司工程款3112844.23元及利息。该判决生效后，南通四建公司于2015年7月10日向本院申请强制执行。
执行过程中，本院于2015年4月20日作出（2013）宁民初字第25号民事裁定书，裁定：查封南京华光公司名下的银河湾315室房屋。2015年10月19日，本院发出（2015）执字第302号公告，内容有：本院将对南京华光公司所有、已被本院查封的位于银河湾315室房地产进行评估、拍卖，责令上述房地产的占有（使用）人于2015年11月5日前迁出。为此，金胜昔向本院提起书面异议。经审查，本院于2015年11月30日作出（2015）宁执异字第110号执行裁定书，驳回案外人金胜昔的异议。金胜昔遂诉至本院要求判如所请。
原告金胜昔为证明其购买了涉案房屋，向本院提交如下证据：1、南京银行结算业务申请书，证明金胜昔爱人向南京华光公司支付了30万元的房款；2、南京华光公司开具给金胜昔的收据，金胜昔购买涉案房屋房款是38万余元，证明金胜昔已将全部购房款支付给南京华光公司；3、房屋交接确认单，证明涉案房屋已按现状交付给金胜昔；4、照片一组，证明金胜昔购买房屋后，对房屋进行了装修，并已实际居住在涉案房屋中；5、房屋所有权证和土地使用权证，证明南京华光公司已将涉案房屋的两证交给金胜昔，房屋未办理过户的原因系因南京华光公司资金困难，无法向税务机关交纳税款，导致无法开具发票和打印正式合同。被告南通四建公司质证认为：对证据1-4的真实性、合法性、关联性均不认可；证据1上所载付款人并不是金胜昔本人，收款人是南京华光置业发展有限公司，且没有注明款项用途，因此不能证明该笔款项是涉案房屋的购房款；证据2上收款单位是南京华光房地产开发有限公司，与证据1上的收款人不一致，且该收据上财务主管、收纳等栏都是空白的，不符合收款单位、财务人员出具收据的做法，无法达到原告的证明目的；证据3无法证明金胜昔在法院查封前已实际使用房屋。证据4无法证明涉案房屋已经由金胜昔实际占有，也无法证明照片上的房屋是涉案房屋；对证据5的真实性予以认可，但该证据不能证明金胜昔是如何从南京华光公司取得涉案房屋的，也不能证明金胜昔与南京华光公司之间存在房屋买卖合同关系。第三人南京华光公司对该5份证据的真实性、合法性、关联性均无异议，涉案房屋确实是南京华光公司交付给金胜昔的。
以上事实，有原、被告、第三人陈述，（2015）宁执异字第110号执行裁定书、结算业务申请书、收据、房屋交接确认单、照片、房屋所有权证、土地使用权证、开庭笔录等予以证实。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。根据上述规定，金胜昔要求人民法院解除对涉案房屋的查封，需同时具备支付全部房款、实际占有、对未办理过户手续无过错三个条件。本案中，首先，金胜昔主张其已经支付全部房款，其认为30万元系其妻子刘怀霞打入南京华光置业发展有限公司的账户，另84160元为现金支付，而南京华光公司出具的收据上该384160元收款方式为转账，金胜昔实际付款对象与支付形式与收据存在不一致的情形；其次，双方当事人并未签订书面的正式房屋买卖合同，南京华光公司亦未给金胜昔开具正式的购房发票；再次，金胜昔认为其于2014年7月30日之前已经实际占有房屋，但截止2015年4月即本院查封涉案房屋时，双方在长达九个月时间内未办理房屋过户手续，已明显超过办理过户手续的合理期限；最后，金胜昔作为涉案房屋买受人，其购买涉案房屋时，应对涉案房屋的现状及法律状态进行审查，金胜昔未尽合理注意义务，应当自行承担相应法律后果。
综上，因金胜昔提供的证据并不足以证明其存在阻却执行的情形，故本院对金胜昔的诉讼请求不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
驳回原告金胜昔的诉讼请求。
本案案件受理费7062元，由原告金胜昔负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省高级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省高级人民法院开户行：南京市农行山西路支行，账号：03×××75）。
审 判 长 涂 甫
代理审判员 付 双
人民陪审员 朱勇兵
二〇一六年三月二十八日
书 记 员 汪海燕