福建省东山县人民法院民 事 判 决 书（2015）东民初字第91号原告林勇福，男，1966年10月1日出生，汉族，住福建省诏安县。原告林进华，女，1968年2月2日出生，汉族，住福建省诏安县。二原告的委托代理人黄国慧，东山县“148”法律服务所法律工作者。被告漳州鼎辉房地产开发有限公司，住所地福建省漳州市东山县东山经济技术开发区文昌路东侧（管委会大楼501房）。组织机构代码55507446-8。法定代表人陈维芳，董事长。委托代理人陈顺，福建达理律师事务所律师。原告林勇福、林进华与被告漳州鼎辉房地产开发有限公司（以下简称鼎辉房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张俩德适用简易程序公开开庭进行了审理。原告林勇福、林进华的委托代理人黄国慧，被告鼎辉房地产公司的委托代理人陈顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林勇福、林进华诉称，2013年3月29日，原被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的址在东山县西埔镇××路东侧、××南侧××楼住宅××号商品房，被告应于2013年8月25日前将符合约定且具备相应规范条件的商品房交付原告使用，逾期则被告应按日向买受人支付已付款万分之五的违约金。合同生效后，原告按约支付了全部购房款人民币572421元及相应的办证费用，被告却未能履行交房义务请求判令被告鼎辉房地产公司支付逾期交房违约金人民币121925.46元（计至2014年10月25日）及至实际交房之日的后续违约金。被告鼎辉房地产公司辩称，鼎辉华苑商品房项目位于西埔镇东侧，该地段地质结构复杂，存在大量孤石，而且在开发建设过程中因为东山县的特殊气候条件导致工期延长，但被告已尽最大努力确保该工程能够按期交付使用，并且在2014年12月20日经验收合格后通知业主交房。根据《商品房买卖合同》第八条和补充协议六第三条的约定，施工中因重大技术问题不能解决，出现中雨、大雨、暴雨或6级以上的大风等气象原因等可以据实延期。该项目在施工过程中，因出现地质原因，造成工期延长90天，因6级以上的大风天气426天，中雨以上的天气75天，造成工期延长时间长达591天。被告在2015年1月1日前交房没有违反合同的约定，原告要求支付违约金缺乏事实依据，违反合同的约定。双方在合同中约定逾期交房违约金为日万分之五明显偏高，应调整为日万分之二才公平合理。被告已将商品房交付原告使用，不存在逾期交房，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2013年6月3日，原告林勇福、林进华与被告鼎辉房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的位于东山县文昌路东侧、疏港路南侧鼎辉华苑5号楼住宅805号商品房以价款人民币572421元出售给原告。合同第八条约定，出卖人应当在2013年8月25日前将符合约定条件的商品房交付原告使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期:1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2、不可抗力是指当事人不能预见、不能避免、不能克服并阻碍合同履行的客观情况包括自然因素和社会因素。附件六合同补充协议第三条约定：合同第八条所述“特殊原因”，除包括人力不可抗拒的火灾、水灾、飓风、地震等自然灾害、战争及其他不可抗力外，还包括但不限于如下情形：（一）施工中遭遇到设计变更、异常困难或重大技术问题不能及时解决。发生本项所述情况以施工单位记录或监理单位、设计单位的证明为准。（二）政府及相关单位（含垄断性行业）的行为造成的延误，包括但不限于政府原因导致竣工验收延误。（三）出现中雨、大雨、暴雨或六级以上的台风（大风）（以东山气象台提供的资料为准）等气象原因导致施工延误的。（四）停水或停电（以东山县自来水公司，市供电局提供的资料为准），或者为配合政府的规章、命令或市政建设而引起的延误。（五）非出卖人原因导致工人停工，以及其他非出卖人原因造成的延误。发生合同第八条第二款第一项不可抗力事件延期情形，如果该不可抗力事件为众所周知或者已经相关媒介予以报道，则出卖人无需承担本合同第八条第二款第一项的告知义务；发生本条所述的“特殊原因”的，出卖人在交房时告知买受人。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理，1、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人已付款的0.05%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五的违约金。合同签订后，原告支付了全部购房款人民币572421元，但被告未能按合同约定的时间履行交房义务，原告因此诉至本院请求支持其诉讼请求。另查明，原告于2015年1月13日接收了其购买的鼎辉华苑5号楼805号商品房。上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》、《收款收据》及当事人的庭审陈述为证，本院予以确认。本案的争议焦点为被告鼎辉房地产公司是否构成逾期交房，本院对此分析认定如下：原告林勇福、林进华认为，被告鼎辉房地产公司未按合同约定于2013年8月25日前将符合条件的商品房交付原告使用，已经构成逾期交房。被告鼎辉房地产公司认为，双方在买卖合同中约定如遇特殊原因，被告可以据实延期交房，被告已在2014年12月20日经验收合格后通知业主交房，不构成逾期交房，并提供了如下证据：1、《延长工期报审表》，以证明在施工过程中，因为出现孤石需爆破等技术无法解决的原因，导致工期延误90天；2、《气象报告》，以证明工程从开工之日起至2013年8月25日，符合双方约定的可延期天数为501天。本院认为，《延长工期报审表》载明的时间为2012年5月2日，延长的工期发生在原被告签订合同之前，与本案不具有关联性。《气象报告》是东山县气象局出具的，所采用的气象数据均来自漳州市气象局东山地面观测站观测资料，本院对其真实性予以确认，但被告并未提供施工日志或监理日志证明其开发的项目因出现合同约定的气象因素导致施工延误。原被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，被告应在合同约定的日期向原告交付符合约定条件的商品房。虽然被告主张其开发的项目因出现合同约定的特殊原因可据实延期交房的天数为591天，但其提供的《延长工期报审表》与本案不具有关联性，《气象报告》仅能证明中雨、大风的天数，无法证明导致施工延误的中雨、大风的天数，故本院对被告认为根据合同约定可以据实延期交房，不构成逾期交房的主张不予采纳。被告主张其在2014年12月27日通知原告交房，但并未提供相应的证据予以证明，本院不予认可，双方在庭审中确认原告在2015年1月13日接收了房屋，交房时间应按该时间认定。根据合同约定，被告应在2013年8月25日前将符合约定条件的商品房交付原告使用，但被告直至2015年1月13日才交房，逾期交房的天数达505天，故本院对原告认为被告构成逾期交房的主张予以确认。综上所述，本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依照合同全现约定履行自己的义务。根据合同约定，被告应于2013年8月25日前将商品房交付给原告使用，但被告直至2015年1月13日才履行交房义务，逾期天数达505天，已构成逾期交房。合同约定逾期超过90天，被告应当按合同第九条的约定承担相应的违约责任，原告要求被告以已付购房款人民币572421元支付逾期交房违约金，于法有据，本院予以支持。因原被告约定的违约金过高，应予调整。被告鼎辉房地产公司请求予以调整有理，予以支持，该调整应在合同约定的框架下进行。根据公平原则和诚实信用原则，可将双方合同约定的违约金调整为日万分之三。被告鼎辉房地产公司应向原告林勇福、林进华支付的违约金为572421元×0.0003×505天＝人民币86721.8元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告漳州鼎辉房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告林勇福、林进华逾期交房违约金人民币86721.8元。二、驳回原告林勇福、林进华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币2739元，减半收取人民币1369.5元，由原告林勇福、林进华负担人民币395.5元，被告漳州鼎辉房地产开发有限公司负担人民币974元（该款已由原告垫付，被告漳州鼎辉房地产开发有限公司应在上述给付期限内一并支付给原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。审判员  张俩德二〇一六年五月三十日书记员  潘 蕻附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)第一百一十四条(?javascript:SLC(21651,114)?)第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。