上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第1703号
上诉人（原审原告、反诉被告）徐园良。
上诉人（原审原告、反诉被告）王瑶。
上诉人（原�原告、反诉被告）徐某。
法定代理人徐园良。
法定代理人王瑶。
上列三上诉人之共同委托代理人贾欣彦，北京长安（上海）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）郑美芳。
被上诉人（原审被告、反诉原告）顾东诚。
被上诉人（原审被告、反诉原告）顾怡婧。
上列三被上诉人之共同委托代理人黄观洋，上海市大公律师事务所律师。
上诉人徐园良、王瑶、徐某因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2015）长民三（民）初字第97号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月18日立案受理后依法组成合议庭，于同年7月2日公开开庭进行了审理。上诉人徐园良、王瑶、徐某的共同委托代理人贾欣彦，被上诉人郑美芳、顾东诚、顾怡婧的共同委托代理人黄观洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，徐园良、王瑶系夫妻关系，�某为二人所生之子。郑美芳、顾东诚系夫妻关系，顾怡婧为二人所生之女。上海市长宁区＊＊＊弄＊＊＊号501室房屋（以下简称系争房屋）为郑美芳、顾东诚、顾怡婧名下产权房，建筑面积为122.81平方米。2014年7月18日，经案外人公司居间介绍，徐园良、王瑶、徐某（乙方）与郑美芳、顾东诚、顾怡婧（甲方）签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定乙方受让甲方系争房屋，转让价款为3，630，000元（人民币，下同）；甲、乙双方同意，甲方于2014年8月28日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接，乙方应在收到通知之日起的3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志；甲乙双方确认在2014年11月30日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，房地产权利转移日期以长宁区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准；合同第九条约定，乙方逾期未付款，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之三计算，违约金自合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过10日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付10日的违约金外，甲方有权单方解除合同，甲方单方解除合同的，应书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起3日内向甲方支付；合同第十条约定，甲方逾期未交付房地产，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之三计算，违约金自合同约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过10日的，除甲方应向乙方支付10日的违约金外，乙方有权单方解除合同，并应书面通知甲方�甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起3日内退还乙方已付房价款，并支付违约金和赔偿金；合同第十一条约定，经甲、乙双方协商一致，在不违反有关法律、法规的前提下，订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的一部分。合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准；合同补充条款（一）约定，甲方同意乙方以银行贷款方式向甲方支付部分房款。在甲、乙双方签订合同之日起5个工作日内，甲、乙双方向银行申请贷款并提交齐全按揭贷款所需全部资料。在乙方申请的贷款金额获得银行通过，双方应在银行做出审核结果后5个工作日内共同赴长宁区房地产交易中心办理产权过户手续（即送件）。在甲方收到乙方的银行贷款后3个工作日内，甲方向乙方办理交房手续。交房前的水、电、煤、有线电视、物业管理费及�他因使用该房屋所产生的费用均由甲方承担并在与乙方办妥交房手续前结清。如房屋内存有户口，则甲方承诺在与乙方办妥交房手续前，向房屋所在地的公安派出机构办理完结原有户口迁出手续，乙方应去该房屋辖区的公安派出所查验。该房产内的水、电、煤、有线电视、物业维修基金都已包含在总房款内，随该房产一并转让给乙方。在甲、乙双方办理交妥手续前，甲、乙双方共同赴有关部门办理水、电、煤、有线电视、物业维修基金及该房产物业的更名手续。如因此产生更名费，则由乙方承担；合同附件二约定，房屋内所列设备和装修费用包含在房地产转让价款内，乙方不需另外支付费用，甲方不得拆除并随房屋交付乙方；合同附件三约定，在甲、乙双方签订合同之前，乙方已向甲方支付定金50，000元，2014年7月17日前，乙方应支付甲方购房款2，000，000元，2014年7月25日，乙方应支付甲方购房款500，000元，乙方申请贷款金额为1，000，000元。在以乙方为产权人的房地产权证及他项权证办出后1个工作日内，乙方应将他项权证原件通过中介转交贷款银行，贷款银行在收到他项权证后将乙方所贷款项直接支付至甲方的银行帐户。在双方办妥交房手续当日，乙方将购房余款80，000元支付给甲方。
徐园良、王瑶、徐某（乙方）与郑美芳、顾东诚、顾怡婧（甲方）并签订《补充协议》，约定买卖合同的合同价为3，630，000元，乙方应于2014年8月25日前支付给甲方涉讼房屋装修拆迁补偿款1，170，000元，由此构成甲方实际到手价格为4，800，000元；补充协议作为买卖合同的附件，具有同等法律效力，若补充协议与买卖合同条款有不一致的，以补充协议为准，补充协议与买卖合同不可分割。在履行合同过程中，甲、乙双方任意一方若未按照合同履行的，即为违约。违约方每逾期一日，应向守约方支付买卖合同总房价款的日万分之三作为违约金，若逾期超过十日的，则守约方有权单方面解除合同并追究违约方的违约责任，违约金按照买卖合同总房价款的20%计或要求违约方继续履行合同且支付滞纳金直至恢复履行之日止。
2014年7月13日，徐园良、王瑶、徐某向郑美芳、顾东诚、顾怡婧支付50，000元；同年7月17日，徐园良、王瑶、徐某向郑美芳、顾东诚、顾怡婧支付2，000，000元；同年7月25日，徐园良、王瑶、徐某向郑美芳、顾东诚、顾怡婧支付500，000元；同年8月26日，徐园良、王瑶、徐某向郑美芳、顾东诚、顾怡婧支付1，170，000元。2014年8月1日，徐园良、王瑶、徐某申请贷款提交贷款银行审批，同年9月12日经补充材料再次提交审批；同年10月17日，徐园良、王瑶、徐某与郑美芳、顾东诚、顾怡婧至交易中心办理�件等过户手续，徐园良、王瑶、徐某于同年11月5日取得涉讼房屋产证；同年11月12日徐园良、王瑶、徐某申请的贷款获得审批，同年11月19日，郑美芳、顾东诚、顾怡婧收到贷款银行发放的贷款1，000，000元。
王瑶与顾东诚手机微信往来中，王瑶于2014年9月30日询问顾东诚搬家准备得如何，顾东诚答复都在做，也不知啥时候去交易所。同年10月22日，王瑶要求顾东诚尽快腾出涉讼房屋，以便进场使用。随后，王瑶在同年11月9日向顾东诚提出户口迁出事宜。顾东诚答复现在装修房屋，户口会迁出。
2014年11月23日，徐园良（乙方）与郑美芳（甲方）签署燃气用户变更户名协议书，确认变更户名前甲方已缴清燃气公司已开账单的有关费用及甲方燃气表上的计量数，双方对此结算无疑义，乙方确认甲方燃气表及设施完好无损，不需燃气公司在过户前另行进行安全检查等。当日，�园良提出要求验表，郑美芳表示与其无关，双方产生争执。郑美芳在微信中提出，月底装修完，吹3天就搬家等，并要求搬家的前一天一定要拿到所有房款。徐园良认为房款已付清，尾款是用来确认办理房屋交接手续的，等待郑美芳通知验房，验收交房后立即结清尾款。徐园良并表示郑美芳违约，要追究违约责任。
2014年12月5日，徐园良、王瑶、徐某向郑美芳、顾东诚、顾怡婧发出律师函，内容为徐园良、王瑶、徐某依约支付购房款3，720，000元，郑美芳、顾东诚、顾怡婧自2014年8月29日起逾期交房构成违约；银行贷款已于2014年11月12日获批，郑美芳、顾东诚、顾怡婧应于贷款收到3个工作日内向徐园良、王瑶、徐某办理水电煤等费用过户交接手续及迁户口，郑美芳、顾东诚、顾怡婧自2014年11月16日起逾期履约。郑美芳、顾东诚、顾怡婧应当承担继续履行义务及支付违约金的法律责任，要求郑美芳、顾东诚、顾怡婧收到律师函后在3日内将房屋腾空交付给徐园良、王瑶、徐某办理相关交付手续等，适当支付违约金40，000元。该律师函以特快专递寄往涉讼房屋，因“不住退回”。
嗣后，经徐园良、王瑶、徐某与郑美芳、顾东诚、顾怡婧双方多次联系，约定于2014年12月14日办理交房手续。当天上午，顾东诚一人至涉讼房屋，与徐园良办理交房手续时，双方在涉讼房屋内发生纠纷，经所属派出所出具治安调解协议书，认定双方在涉讼房屋内因卖房发生纠纷，后发生肢体冲突，顾东诚（乙方）指控被徐园良（甲方）打伤（伤势见验伤单），经调解，双方自愿达成如下协议：1、乙方提出一次性解决要求甲方赔偿一切费用共计6，000元；2、乙方不再追究甲方法律责任；3、双方达成协议后不涉，其他房产问题自愿通过法院解决。
2014年12月22日，徐园良、王瑶、徐某向原审法院递交诉状，要求判令：1、郑美芳、顾东诚、顾怡婧支付徐园良、王瑶、徐某逾期办理房屋交接以及户口迁出等事宜的违约金（自2014年8月29日起至2014年11月12日止，按徐园良、王瑶、徐某已付款3，720，000元的日万分之三计算；自2014年11月13日起至2015年2月7日止，按徐园良、王瑶、徐某已付款4，720，000元的日万分之三计算）。2、郑美芳、顾东诚、顾怡婧承担手机微信的公证费2，000元。
审理中，郑美芳、顾东诚、顾怡婧提起反诉，要求判令：1、徐园良、王瑶、徐某支付郑美芳、顾东诚、顾怡婧剩余房价款80，000元；2、徐园良、王瑶、徐某支付郑美芳、顾东诚、顾怡婧逾期付款违约金72，000元（自2014年7月26日徐园良、王瑶、徐某提交材料日至9月12日迟交贷款材料49天，1，170，000元延期支付一天，合计50天，以总房价款4，800，000元的日万分之三计算）。
2015年2月6日，在第一次庭审中，为合理止损，经向徐园良、王瑶、徐某与郑美芳、顾东诚、顾怡婧释明，双方经调解均同意尽快办理交房手续。2015年2月7日，双方履行交房手续，徐园良、王瑶、徐某并于同年2月11日将剩余房款80，000元作为保证金汇入法院财务账上。就违约金约定的数额，徐园良、王瑶、徐某认为双方另行签订的补充协议中关于违约金的约定过高，应按买卖合同中的约定履行，郑美芳、顾东诚、顾怡婧则认为应根据双方另行签订的补充协议，以总房价款4，800，000元的日万分之三计算。
公司王某出庭作证，表示徐园良、王瑶、徐某的贷款原定由中介联系贷款银行，后因故未成由徐园良、王瑶、徐某自行寻找贷款银行。
原审认为，徐园良、王瑶、徐某与郑美芳、顾东诚、顾怡婧签署的《上海市房地产买卖合同》是双方当事人真实意思表�，应为合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。合同双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
本案中，徐园良、王瑶、徐某与郑美芳、顾东诚、顾怡婧双方争议的焦点为交房日期的认定以及违约责任的承担。买卖合同第四条约定，郑美芳、顾东诚、顾怡婧于2014年8月28日前腾出涉讼房屋并通知徐园良、王瑶、徐某进行验收交接，双方以签订房屋交接书为房屋转移占有的标志，在2014年11月30日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。补充条款（一）又约定，在徐园良、王瑶、徐某申请的贷款金额获得银行通过，双方应在银行做出审核结果后5个工作日内共同赴长宁区房地产交易中心办理产权过户手续（�送件），在郑美芳、顾东诚、顾怡婧收到徐园良、王瑶、徐某的银行贷款后3个工作日内，郑美芳、顾东诚、顾怡婧向徐园良、王瑶、徐某办理交房手续。买卖合同第十一条约定，合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。双方在实际履行买卖合同的过程中，徐园良、王瑶、徐某与郑美芳、顾东诚、顾怡婧于2014年10月17日至长宁区房地产交易中心办理产权过户手续，徐园良、王瑶、徐某于2014年11月5日获得涉讼房屋产权证，郑美芳、顾东诚、顾怡婧于2014年11月19日收到银行贷款。综上，本案交房日期应为在郑美芳、顾东诚、顾怡婧收到徐园良、王瑶、徐某的银行贷款后3个工作日内即2014年11月22日前向徐园良、王瑶、徐某办理交房手续。2014年11月23日，徐园良与郑美芳在办理燃气用户更名手续时，因徐园良提出要求验表而与郑美芳产生矛盾，徐园良的提议与其�署的变更户名协议书中，确认燃气表及设施完好无损，不需燃气公司在过户前另行进行安全检查等相悖。嗣后，徐园良、王瑶、徐某多次催促郑美芳、顾东诚、顾怡婧交房，郑美芳、顾东诚、顾怡婧借故拖延，郑美芳、顾东诚、顾怡婧逾期履行交房义务，应当承担违约责任。但在2014年12月14日双方在交房时发生冲突，经所属派出所调解，双方签署协议书，确认双方达成协议后不涉，其他房产问题自愿通过法院解决，因此违约期限应自2014年11月23日起至2014年12月14日止，按徐园良、王瑶、徐某已付款4，720，000元的日万分之三计算。此外，该期限前郑美芳、顾东诚、顾怡婧已办妥户口迁移手续，故郑美芳、顾东诚、顾怡婧在该节事实上不存在违约。徐园良、王瑶、徐某主张补充条款（一）系格式条款且系涉讼房屋交付后其他附属物如水电煤过户手续的交付日的理由缺乏�实依据，法院不予采纳。徐园良、王瑶、徐某要求郑美芳、顾东诚、顾怡婧承担手机微信的公证费2，000元，该费用系证据举证而产生，应当由郑美芳、顾东诚、顾怡婧承担，法院予以支持。
郑美芳、顾东诚、顾怡婧反诉要求徐园良、王瑶、徐某支付剩余房价款80，000元，徐园良、王瑶、徐某同意支付。郑美芳、顾东诚、顾怡婧认为徐园良、王瑶、徐某迟交贷款材料49天，要求徐园良、王瑶、徐某支付违约金，买卖合同补充条款（一）约定在签订合同之日起5个工作日内，双方向银行申请贷款并提交齐全按揭贷款所需全部资料，该约定系针对徐园良、王瑶、徐某与郑美芳、顾东诚、顾怡婧双方，不是徐园良、王瑶、徐某单方面行为，且未约定违约责任，郑美芳、顾东诚、顾怡婧据此要求徐园良、王瑶、徐某承担违约责任的理由不能成立，法院不予支持。徐园良、王瑶、徐某向郑美芳、顾东诚、顾怡婧支付1，170，000元延期一天，应当向郑美芳、顾东诚、顾怡婧支付违约金，具体数额应以未付款的日万分之三计算。
原审法院审理后于2015年3月25日作出判决：1、被告（反诉原告）郑美芳、顾东诚、顾怡婧应于判决生效之日起十日内支付支付原告（反诉被告）徐园良、王瑶、徐某逾期交房违约金（自2014年11月23日起至2014年12月14日止，按原告已付购房款人民币4，720，000元的日万分之三计算）；2、被告（反诉原告）郑美芳、顾东诚、顾怡婧应于判决生效之日起十日内支付支付原告（反诉被告）徐园良、王瑶、徐某手机微信公证费人民币2，000元；3、驳回原告（反诉被告）徐园良、王瑶、徐某的其余诉讼请求；4、原告（反诉被告）徐园良、王瑶、徐某应于判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）郑美芳、顾东诚、顾怡婧剩余购房款�民币80，000元；5、原告（反诉被告）徐园良、王瑶、徐某应于判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）郑美芳、顾东诚、顾怡婧逾期付款违约金人民币351元；6、驳回被告（反诉原告）郑美芳、顾东诚、顾怡婧的其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计人民币1，564.55元，由原告（反诉被告）徐园良、王瑶、徐某负担人民币1，203.55元，被告（反诉原告）郑美芳、顾东诚、顾怡婧负担人民币361元。反诉案件受理费人民币1，285.40元，由原告（反诉被告）徐园良、王瑶、徐某与被告（反诉原告）郑美芳、顾东诚、顾怡婧各半负担。
判决后，徐园良、王瑶、徐某不服，上诉至本院称，根据合同约定，被上诉人郑美芳、顾东诚、顾怡婧应于2014年8月28日交房，但之后被上诉人拒绝在8月交房，侵害上诉人的权利。原审将治安管理调解结果作为系争房屋交付日用以计算违约责任的截止日，偷换概念，违背法律的规定和初衷。在该治安案件发生后，上诉人仍然没有放弃与被上诉人郑美芳、顾东诚、顾怡婧和解，仍然希望借中介将本案争议达成合意，但均被被上诉人拒绝。在治安案件后，被上诉人的违约交付行为仍然继续并仍然对上诉人的合法权益造成侵害，致使上诉人利益受损，本案双方在2015年2月7日履行交房手续，故逾期交房违约金应计算至该日。故请求二审撤销原判第一项并依法改判。
被上诉人郑美芳、顾东诚、顾怡婧辩称，其不同意上诉人徐园良、王瑶、徐某的上诉请求。双方所签合同的补充条款已经对原合同的交房时间作出新的约定，根据上诉人与被上诉人的口头协议，双方约定于2014年12月14日办理交房手续，但上诉人对被上诉人顾东诚暴力相向，双方都至派出所，根据派出所出具的调解协议书，双方明确自愿将系争房屋的问题通过法院解决，这一行为中断了被上诉人的违约行为。并且，上诉人拖欠尾款不支付，造成被上诉人迫于无奈行使抗辩权。故原审判决公平合理，请求二审驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人徐园良、王瑶、徐某与被上诉人郑美芳、顾东诚、顾怡婧签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。虽然合同约定被上诉人于2014年8月28日前腾出系争房屋并通知上诉人进行验收交接，但合同的补充条款约定在被上诉人收到上诉人的银行贷款后3个工作日内，被上诉人向上诉人办理交房手续。故原审根据被上诉人于2014年11月19日收到银行贷款的事实，确定被上诉人应于2014年11月22日前向上诉人办理交房手续，并无不当，本院予以确认。后本案双方在2014年11月23日办理燃气用户更名手续时产生争执，并不能由此免除被上诉人及时交房的义务，故被上诉人应承担逾期交房的违约责任，且逾期交房违约金应从该日起算。经上诉人催促，双方于2014年12月14日办理交房手续，但又因故产生冲突，经派出所调解后达成协议，约定顾东诚不再追究徐园良的法律责任，其他房产问题自愿通过法院解决，这意味着因双方肢体冲突产生的伤势，顾东诚不再追究徐园良的法律责任，而围绕系争房屋的其他问题可通过法院解决，即该约定并未免除被上诉人在法院之外向上诉人交房的义务。鉴于被上诉人实际上直至2015年2月7日才与上诉人办理交房手续，故逾期交房期限应计算至2015年2月6日。原审认定被上诉�逾期交房应自2014年11月23日起算，本院予以认同；但原审认定被上诉人逾期交房的违约期限计算至2014年12月14日，与本案事实相悖，本院予以纠正。又根据合同约定，被上诉人逾期交付房地产，应当向上诉人支付违约金，违约金按上诉人已付款日万分之三计算，故被上诉人应承担的逾期交房违约金为自2014年11月23日起至2015年2月6日止，按上诉人已付购房款4，720，000元的日万分之三计算。上诉人徐园良、王瑶、徐某的其余上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持上海市长宁区人民法院（2015）长民三（民）初字第97号民事判决第二、三、四、五、六项；
二、撤销上海市长宁区人民法院（2015）长民三（民）初字第97号民事判决第一项；
三、郑美芳、顾东诚、顾怡婧应�本判决生效之日起十日内支付徐园良、王瑶、徐某逾期交房违约金（自2014年11月23日起至2015年2月6日止，按徐园良、王瑶、徐某已付购房款人民币4，720，000元的日万分之三计算）。
负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费人民币1，564.55元，由徐园良、王瑶、徐某负担人民币1，000元，郑美芳、顾东诚、顾怡婧负担人民币564.55元；一审反诉案件受理费人民币1，285.40元，由徐园良、王瑶、徐某与郑美芳、顾东诚、顾怡婧各半负担。二审案件受理费人民币3，129.10元，由徐园良、王瑶、徐某与郑美芳、顾东诚、顾怡婧各半负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 懿 欣
代理审判员 潘 俊 秀
代理审判员 �翟从海
二〇一五年八月十三日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
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