北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西民初字第14682号
原告谢丽娟，女，1982年2月27日出生。
委托代理人刘彦亮，男，1979年3月18日出生。
被告穆秀萍，女，1972年8月18日出生。
委托代理人姚永辉，男，1969年1月4日出生。
原告谢丽娟与被告穆秀萍房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员周斌适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谢丽娟及其委托代理人刘彦亮、被告穆秀萍的委托代理人姚永辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告谢丽娟诉称，本人于2013年3月4日与穆秀萍（出租人）签订了为期一年（2013年3月30日至2014年3月31日）的房屋租赁协议，合同期满后出租人穆秀萍并未按协议要求退还本人房屋押金，我是2011年3月交的押金2600元，后来房租涨到3300元，我将押金补交至3300元，而且我多次以电话催促未果，穆秀萍以我没有提前一个月通知不再续租房屋为由，不退还押金（注：合同里并没有要求我应该提前一个月通知不再续租），故诉请法院判令穆秀萍返还2013年3月30日至2014年3月31日租赁期押金3300元、热水费286元（26元×11个字）、电费338元，共计3924元。
原告谢丽娟向本院提交2011年3月24日押金条、2011年9月24日收条、2013年3月4日收条、2012年3月30日北京市房屋租赁合同、2013年3月4日房屋租赁协议、2014年3月28日收条、中介服务费收条、2011年3月29日收条、2011年9月19日收条、2012年3月22日收条予以证明。
被告穆秀萍辩称，这事是谢丽娟与房屋中介之间的纠纷，我没有收押金，我只按期收房租，向我交房租的人叫胡XX，2011年3月份开始是每月2600元，后来每月2900元，再是每月3300元，每个季度胡XX按时把租金打过来，房子的事我们没太管，2014年3月31日以前的房租我都收到了。我与胡XX有合同，胡XX每季度给穆秀萍打房租，我们没有向胡XX收取过押金，具体租给谁我们不太清楚。我是委托胡XX将房屋出租，当时写了委托书。谢丽娟起诉的主体不符，不同意谢丽娟的诉讼请求。
被告穆秀萍向本院提交2012年3月5日北京市房屋租赁合同、房屋所有权证予以证明。
经本院庭审质证，穆秀萍对谢丽娟提交的2011年3月24日押金条、2011年9月24日收条、2013年3月4日收条、2012年3月30日北京市房屋租赁合同、2013年3月4日房屋租赁协议、中介服务费收条、2011年3月29日收条、2011年9月19日收条、2012年3月22日收条的质证意见是：“均不是穆秀萍本人签字，没有收到押金，我没有收到过谢丽娟支付的款项。我是与案外人胡XX签订过房屋租赁合同，房租都是胡XX给我的。”
审理中，穆秀萍通知胡XX（女，1969年9月24日出生，回族，户籍地河北省霸州市霸州镇城四街224号）到庭，胡XX出示租房委托书并作以下陈述：“穆秀萍委托我出租她的房屋，2011年和2012年都签过房屋协议，是两套房子1513号和1514号，我没有租穆秀萍的房屋，是委托由我代租，代收房租，我把房子租给谢丽娟，收一个月房租做押金，押金是2600元，谢丽娟没有补交到3300元，押金在我这儿，我没有交给房主，收的时候打过押金条。2011年9月24日收条是我写的，我签的穆秀萍的名字，收条上的钱我收到了，2013年3月4日收条是我写的，我签的穆秀萍的名字，收条上的钱我收到了，2012年3月30日北京市房屋租赁合同上出租人穆秀萍是我写的，电话是我的，2013年3月4日房屋租赁协议上的穆秀萍是我写的，北京市房屋租赁合同和房屋租赁协议上的内容也是我填写的。2011年9月19日收条是我写的，签穆秀萍的名字，收条上的钱我收到了，2011年3月29日收条是我写的，签穆秀萍的名字，收条上的钱我收到了，2012年3月22日收条是我写的，签穆秀萍的名字，收条上的钱我收到了。这些钱我收到后都转交给穆秀萍了，除了押金。”穆秀萍称：“钱我收到了，胡XX不欠我钱。认可胡XX提交的租房委托书。”谢丽娟对穆秀萍提交的2012年3月5日北京市房屋租赁合同的质证意见是：“不认可，没见过。”胡XX有以下陈述：“内容是我填写的，是我与穆秀萍签的，是我本人签字，穆秀萍是她自己写的。”谢丽娟提交的2014年3月28日收条，内容为：“收到远见国际公寓1514室房门钥匙2把、门禁卡2张、报箱钥匙1把、热水卡1张、电卡1张。热水余11个字、冷水169未交、电表余338元。孙斌。2014.3.28。”穆秀萍的质证意见是：“我没有见过，孙斌有可能是胡XX的一个业务员，我的房子已经收回来了，不租给胡XX了，已经委托其他公司出租了。”胡XX有以下陈述：“是孙斌写的，我让孙斌去的，是2014年3月28日，当时孙斌给谢丽娟写了一个收条，上面记了水、电的内容。”
综合胡XX及本案当事人的上述陈述，对谢丽娟提交的2011年3月24日押金条、2011年9月24日收条、2013年3月4日收条、2012年3月30日北京市房屋租赁合同、2013年3月4日房屋租赁协议、2014年3月28日收条、2011年3月29日收条、2011年9月19日收条、2012年3月22日收条、穆秀萍提交的2012年3月5日北京市房屋租赁合同的真实性，本院予以确认。
谢丽娟提交的中介服务费收条内容为：“今收到谢交来中介服务费1000元。马明星。2011.3.23”穆秀萍的质证意见是：“我没见过，不清楚。”谢丽娟提交的中介服务费收条内容与本案没有关联，对该收条在本案中本院不予认证。
谢丽娟对穆秀萍提交的房屋所有权证的真实性未提出异议，本院予以确认。
经审理查明，自2011年3月始，穆秀萍将坐落于北京市西城区广安门外大街182号（也称远见国际公寓）1514号房屋（以下简称涉案房屋）委托胡XX出租，2011年3月24日，胡XX以穆秀萍名义收取谢丽娟押金2600元，未转交穆秀萍。2012年3月5日，委托人穆秀萍与受托人胡XX签写租房委托书，内容为：“我欲出租本人名下位于宣武区广安门外大街182号15层1514号的房产（产权证号为宣字第**号），现因工作繁忙，办理有关事宜诸多不便，特委托胡XX全权代理本人办理该房产的如下事宜，1.代理本人签署出租上述房产的各类交易合同；2.代理本人收取上述房产交易的租房押金、租金；3.代理本人办理房屋交接手续等租房相关事宜。受托人在上述委托范围内所进行的代理活动，办理有关事项，签署有关文件本人均承认，本人愿意按照其与相关交易方之约定履行义务，委托期限至上述事宜办结为止。”由胡XX填写的2012年3月5日北京市房屋租赁合同条款内容有：“第一条房屋基本情况，（一）房屋坐落于北京市宣武区远见国际15层1513室、1514室；第三条租赁期限，（一）房屋租赁期自2012年3月16日至2013年3月15日；第四条租金及押金，（一）租金标准及支付方式，各2600元，季付，租金总计28600元。（二）押金，人民币×；第十一条其他约定事项，合同相关两套房产租期为12个月，实际支付房租为11个月。”合同落款出租人处由穆秀萍本人签字，承租人处有胡XX本人签字。
2012年3月30日，胡XX以穆秀萍名义向谢丽娟填写了北京市房屋租赁合同一份，房屋租赁期为2012年3月31日至2013年3月30日，月租金为2900元。2013年3月4日，胡XX以穆秀萍名义与谢丽娟签订房屋租赁协议，约定：“将涉案房屋出租给谢丽娟居住，租赁期限为12个月，自2013年3月30日起，至2014年3月31日止；租金每月3300元，按半年支付；谢丽娟交一个月的租金3300元作为押金，押金为谢丽娟不损坏房屋结构、设施、家具、电器和不拖欠水、电、燃气、卫生、电话、收视等费用的保证金，押金不冲抵末期房租，合同期满，结清全部费用双方办理移交手续后，应将押金返还谢丽娟。”
胡XX已将谢丽娟支付的涉案房屋于2014年3月31日以前的房屋租金转交给穆秀萍。2014年3月28日，谢丽娟与胡XX指定的人员办理了涉案房屋交接、结算手续，穆秀萍收回涉案房屋后，再次出租他人。截至2014年3月28日，谢丽娟承租的涉案房屋热水卡余11吨价款286元（26元×11吨）、电卡余款338元，欠水费676元（4元×169吨）。穆秀萍、胡XX均未将押金退还谢丽娟，未向谢丽娟支付热水卡及电卡余款；谢丽娟未向穆秀萍、胡XX支付所欠水费676元。
上述事实，有当事人提交的上述证据和当事人陈述意见在案佐证。
本院认为，依据穆秀萍、胡XX的陈述及现有证据，能够认定穆秀萍与胡XX存在委托关系，代理人胡XX为被代理人穆秀萍处理涉案房屋的出租事宜，穆秀萍与胡XX所签房屋租赁合同及租房委托书是明确双方委托事项及授权范围的依据。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。胡XX依穆秀萍的授权与谢丽娟设立房屋租赁关系、收取押金，属代理行为，应由穆秀萍承担民事责任，所签订的房屋租赁协议，不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。谢丽娟提交的房屋租赁协议对其主张的与穆秀萍之间存在的房屋租赁合同关系存在证明力，但就返还押金的诉讼请求，谢丽娟还需提交能够证明其实际交付押金的证据。在2013年3月4日续订的房屋租赁协议中约定的押金数额虽为3300元，庭审中，胡XX只承认收到了押金条所记载的2600元，否认收到过谢丽娟主张的3300元，谢丽娟未出示其主张的曾向胡XX补交押金至3300元的证据，故对谢丽娟主张的押金数额，本院不予采信。对胡XX收取谢丽娟押金数额的认定，本院以押金条记载的数额为依据。胡XX未将收取的押金移交穆秀萍，属委托人与受托人之间的内部事务，对外应由穆秀萍承担民事责任，故对穆秀萍就诉讼主体提出的抗辩理由，本院不予采纳。谢丽娟提交的2014年3月28日收条能够证明合同双方已办理移交手续，并就谢丽娟租赁房屋期间的水、电等费用进行了结算，而结清全部费用是退还押金的条件。现双方互欠费用，冲抵后谢丽娟尚欠水费52元（676元－286元－338元），为减少当事人诉累，此款可从退还的押金中扣除，以体现当事人约定的押金之职能。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十二条、第七十六条之规定，判决如下：
一、本判决生效之日起五日内，穆秀萍退还谢丽娟押金二千五百四十八元；
二、驳回谢丽娟的其他诉讼请求。
如果穆秀萍未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二十五元，由穆秀萍负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 周 斌
二〇一四年八月十九日
书记员 郑宇昕