山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁02民终7781号
上诉人（原审第三人）：刘颖。
委托诉讼代理人：张宪立，山东鑫盛方律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王文静，山东鑫盛方律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：邵伟。
委托诉讼代理人：韩鸿恩，北京天稳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：青岛兆基置业有限公司。
法定代表人：施维德，职务总经理。
委托诉讼代理人：李炜东，山东青天成律师事务所律师。
上诉人刘颖因与被上诉人邵伟、青岛兆基置业有限公司（以下简称兆基公司）商品房销售合同纠纷一案，不服青岛市崂山区人民法院（2015）崂民一初字第1148号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月25日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭进行了审理，并于2016年9月14日、9月26日组织各方当事人进行事实和证据核对。上诉人刘颖的委托诉讼代理人张宪立，被上诉人邵伟的委托诉讼代理人韩鸿恩，被上诉人兆基公司的委托诉讼代理人李炜东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘颖上诉请求：撤销一审判决，依法改判刘颖与兆基公司2009年8月20日签订的《商品房买卖合同》合法有效；依法改判邵伟与兆基公司2010年10月8日签订的《商品房买卖合同》无效；一二审案件受理费、鉴定费由对方负担。事实和理由：1、一审判决以兆基公司不认可与刘颖之间的买卖合同关系，买卖合同中约定了回购权条款及删除了逾期交房违约条款等因素认定刘颖与兆基公司签订的合同无效，系事实认定错误。回购是兆基公司的销售手段，该约定不违反法律规定，回购款收条是兆基公司伪造的；删除逾期交房的违约条款是刘颖意思自治的范畴，不存在违反交易习惯。2、邵伟与兆基公司之间是借款法律关系，双方签订合同时涉案房屋登记在刘颖名下，双方签订的合同无效。案外人向兆基公司的转账载明“借款”，邵伟购买涉案房屋价款为700万元明显低于市场价格。
邵伟向一审法院起诉请求：1、邵伟与兆基公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；2、兆基公司继续履行合同，为邵伟办理房地产权证；3、刘颖与兆基公司签订的《商品房买卖合同》无效。
一审法院认定的事实：2009年8月20日，兆基公司与刘颖签订《商品房买卖合同》，约定由刘颖向兆基公司购买涉案房产恒基新天地第×幢×单元×号房屋，总价款900万元；付款方式为按以下时间分期将房价款汇入兆基公司指定的招商银行（账户名称：金某，账号41×××99）：2009年8月20日前支付100万；2009年8月21日前支付500万；2009年9月20日前支付300万。另约定房屋交付时间为2009年12月31日前，但在合同文本中删除了第九条关于出卖人逾期交房违约责任的约定。此外，双方还约定兆基公司自合同生效后6个月内享有回购权，如兆基公司在该期限内回购，每月需按照刘颖已付购房总价款的3.5%赔偿买受人的损失，按照实际付款天数计算。
同日，案外人曹某向指定收款人金某汇款100万元，并将涉案房屋预告登记至刘颖名下。此后曹某又分别于2009年8月21日、24日、27日分别向金某汇款500万元、100万元、50万元。剩余购房款，刘颖主张为现金支付，并当庭提交由兆基公司出具的收款收据6张，总计金额为890万元。
兆基公司当庭主张刘颖并未实际向其支付房款，上述款项为案外人曹某与兆基公司之间的借款，且兆基公司实际借款金额为800万元，加上未付利息90万元，共计890万元；曹某以刘颖的名义与兆基公司签订《商品房买卖合同》，是作为兆基公司履行还本付息义务的担保形式；兆基公司与刘颖签订的商品房买卖合同并非真实购房关系，合同本身以及设立房屋预告登记，均系借款的担保形式。兆基公司为证明该主张，提交内容记载为“收到刘颖借款”的财务收款凭证与收款收据四套、由刘颖出具的内容为“收到兆基公司房屋回购款28万元”的收条三份（以下简称“收条”），并申请合同中约定的指定收款人金某作为证人出庭作证。
案件审理过程中，刘颖主张从未向兆基公司出具过收条，并对兆基公司提交的三张收条的内容及签名是否为其本人所签申请司法鉴定。邵伟亦向法院申请对兆基公司与刘颖房屋买卖合同中署名与三张收条中刘颖的署名是否为同一人签字申请鉴定。经一审法院委托，青岛正源司法鉴定所出具青正司鉴[2016]文痕鉴字第157号司法鉴定意见书，认定：1、三张收条中“刘颖”签名与《商品房买卖合同》中第14页中买受人（盖章）处“刘颖”签名均是同一人所写；2、三张收条中“刘颖”签名及落款日期与提供的样本中刘颖书写的签名、字迹均是同一人所写；3、三份收条中内容字迹（签名及落款日期除外）与提供的样本中刘颖书写的字迹不是同一人所写。鉴定费33700元由邵伟预交，鉴定费13200元由刘颖预交。
2010年10月8日，邵伟与兆基公司就涉案房屋签订《商品房买卖合同》，约定房款总价700万元，付款方式为邵伟在2010年10月8日前付清全部房价款，房屋交付时间为2011年3月31日前。该合同中未对房屋装修进行约定，邵伟主张房屋及两个车位的装修实际委托给兆基公司进行，包工包料约定700万元。同日即墨华辰塑料制品厂向青岛青少年营地置业有限公司电汇1400万，用途注明为“借款”，邵伟当庭说明由于该款系即墨华辰塑料制品厂出借给邵伟，因此在汇款凭证上注明借款。同日，兆基公司向邵伟出具金额分别为700万元的收款收据2张，附注分别为“房屋及车库款”与“装修工程款”。
2011年1月17日，邵伟与兆基公司签订《备忘录》一份，内容为：邵伟同意按现状接收房屋，房屋交付的标志为邵伟签收房屋钥匙，并同意免除兆基公司因逾期交房而应承担的所有违约责任，并变更房屋办理权属登记的时间为兆基公司自商品房取得综合竣工验收合格备案证明后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。同日，邵伟在《业主入住房屋验收表》上业主（验收人）一栏处签字，并向长城物业集团股份有限公司交纳涉案房屋自2011年1月17日至2012年1月16日期间的物业费32503.2元。2011年1月25日，邵伟就涉案房屋交纳了房屋买卖契税21万元。邵伟当庭主张已于2011年1月17日实际入住涉案房屋，并提交2015年水电费、垃圾处理费等收款凭证一宗为凭。
2015年8月25日，兆基公司出具情况说明一份，内容为：“兆基公司委托青岛青少年营地置业有限公司（兆基公司持有72%股权）于2010年10月8日通过山东省农村信用社转账，收到邵伟（身份证号××）购买兆基公司开发恒基新天地第12幢1单元11层1101号毛坯房屋和两个车库总价款700万元以及该房屋和两个车库包工包料装修总价款700万元，共计1400万元。该1400万元是邵伟委托其弟弟邵绪峰开办的即墨华辰塑料制品厂通过山东省农村信用社转账支付给了青岛青少年营地置业有限公司。除上述委托收款1400万元以外，兆基公司和青岛青少年营地置业有限公司与即墨华辰塑料制品厂没有任何业务往来。”兆基公司亦当庭确认已收到邵伟支付的全部购房款。邵伟另当庭说明房款汇款凭证上用途一栏注明为“借款”的原因，系该款项为邵伟向即墨华辰塑料制品厂借款购房。
此外，邵伟与兆基公司当庭一致确认涉案房屋尚不具备办理房产证权属条件，兆基公司同意在具备条件时协助邵伟办理过户手续。
一审法院认为，本案焦点问题为涉案两份《商品房买卖合同》的效力认定及履行问题。
第一、关于兆基公司与刘颖于2009月8月20日签订的《商品房买卖合同》的效力问题。一方面兆基公司作为该合同的当事方，并不认可其与刘颖存在房屋买卖的真实意思表示，主张涉案房屋仅是双方借款还本付息的财产担保，同意认定该合同无效；另一方面，该合同中关于兆基公司对房屋享有回赎权的约定，以及删除逾期交房违约责任的约定行为，明显有悖于商品房买卖的正常交易习惯，结合回购款收条及证人金某的证言，能够与兆基公司的上述主张相互印证，可以证明刘颖与兆基公司签订购房合同并办理预告登记的合同目的，并非为购买房屋，而是以涉案房屋为兆基公司借款提供财产担保。故刘颖与兆基公司签订房屋买卖合同的行为因缺乏真实的购房意思表示，应当认定无效。刘颖与兆基公司采取签订房屋买卖合同的方式来担保债权的实现，该担保方式并无相关法律规定，不符合物权法定的原则，亦应认定为无效。因该合同是涉案房屋进行预告登记的债权基础，债权消灭，预告登记失效，故刘颖关于该合同已进行预告登记，合同有效的主张，不予支持。
第二、关于邵伟与兆基公司于2010年8月20日签订的《商品房买卖合同》的效力问题。一方面兆基公司作为涉案房屋的出卖人，认可其与邵伟形成真实的房屋买卖关系，认可已经收到全部房款并已实际交付房屋，邵伟亦能够提交相关证据予以证明，且双方签订的商品房买卖合同的各项约定没有违反法律、行政法规的禁止性规定，没有法律规定的其他无效情形，故邵伟与兆基公司签订的《商品房买卖合同》应为双方的真实意思表示，合法有效，兆基公司在涉案房屋具备办理房屋产权证条件时，应协助邵伟办理过户手续。但由于涉案房屋目前尚不具备办证条件，邵伟该项诉讼请求不予支持。虽然刘颖根据即墨华辰塑料制品厂电汇凭证注明的汇款事项为“借款”，主张邵伟与兆基公司双方之间实为借款关系，但在邵伟对该问题进行合理解释的情况，因刘颖未能提交其他相关证据进一步加以证明，对刘颖该项抗辩意见不予采信。
一审法院根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国物权法》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条规定，判决：一、确认邵伟与兆基公司于2010年8月20日签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、确认刘颖与兆基公司于2009年8月20签订的《商品房买卖合同》无效；三、驳回邵伟的其他诉讼请求。案件受理费100元，保全费5000元，由兆基公司负担。本案鉴定费由鉴定申请人各自承担。
本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘颖申请证人曹某出庭，曹某称：刘颖与兆基公司之间是真实的房屋买卖关系，本案中，其与金某之间不存在借款关系。刘颖质证称，证人证言属实，刘颖与兆基公司间为房屋买卖关系，并且付清全部款项，应当依法予以保护。邵伟质证称，证人没有看到购房合同，不知道房屋回购条款，以及刘颖收取回购款的事实，不能证明案件事实。兆基公司质证称，证人证言效力低于书证；刘颖收取回购款足以证明刘颖签约和履行的本意是借款合同及还本付息。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：证人曹某与刘颖存在利害关系及亲属关系，对其证言不能单独采信。
各方当事人对一审判决查明的事实没有异议，本院予以确认。
二审期间，邵伟提交书面申请，称：一审判决确认刘颖与兆基公司签订的商品房买卖合同无效，即债权消灭，预告登记失效，但在判决主文中未进行表述，请求二审法院在判决中明确涉案房屋的预告登记失效。
本院认为，本案争议的焦点问题是刘颖与兆基公司签订的商品房买卖合同的法律性质。1、作为商品房买卖合同，买房人刘颖免除开发商兆基公司逾期交房的违约责任，不符合一般商品房买卖的交易习惯。2、刘颖与兆基公司在商品房买卖合同中，明确约定回购条款，刘颖出具收条收取了84万元的回购款，即双方已经按照回购条款进行了履行。刘颖称其未收到款项，系兆基公司利用签字的空白纸张伪造回购款收条，该解释有违一般人的审慎注意义务，亦不符合常理。3、刘颖与兆基公司于2009年8月20日签订商品房买卖合同，在刘颖尚未支付任何款项的情况下，于当日即办理涉案房屋的产权预告登记，也与一般的交易习惯不符。一审法院认定刘颖与兆基公司之间签订购房合同并办理预告登记的合同目的并非为购买房屋，而是以涉案房屋为兆基公司的借款提供财产担保，并无不当。当事人意思表示真实，应当是民事法律行为成立的要件之一，因刘颖与兆基公司之间没有购买房屋的真实意思表示，故刘颖与兆基公司签订的《商品房买卖合同》不成立，一审法院认定该合同无效，系适用法律不当，应当予以纠正。
邵伟在二审期间申请法院明确债权消灭，预告登记失效，因该申请与邵伟的诉讼请求具有不可分性，为减轻当事人的诉累，本院在判决中予以明确。
综上，刘颖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律不当，应当予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持青岛市崂山区人民法院（2015）崂民一初字第1148号民事判决第一项；
二、撤销青岛市崂山区人民法院（2015）崂民一初字第1148号民事判决第二、三项；
三、刘颖与青岛兆基置业有限公司于2009年8月20日签订的《商品房买卖合同》不成立，青岛市崂山区香港东路227-1号12号楼1单元1101房屋于2009年8月20日办理的产权预告登记失效；
四、驳回邵伟的其他诉讼请求。
一审案件受理费100元，保全费5000元，由青岛兆基置业有限公司负担；二审案件受理费100元，由刘颖负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李军玲
代理审判员 蒲娜娜
代理审判员 徐友仁
二〇一六年九月二十八日
书 记 员 柴守图
书 记 员 司文雯