山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁06民终4249号
上诉人（原审被告）：蓬莱博展房地产有限公司。住所地：山东省蓬莱市南王街道大院村。
法定代表人：谢杰涌，董事长。
委托代理人：吴艳梅，山东仙阁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘凤娥。
委托代理人：巴树春。
上诉人蓬莱博展房地产有限公司（以下简称博展公司）因与被上诉人刘凤娥商品房销售合同纠纷一案，不服蓬莱市人民法院（2016）鲁0684民初802号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2010年12月20日，刘凤娥与博展公司签订了合同编号为蓬博2010第62146商品房买卖合同，约定：刘凤娥购买博展公司开发的博展商贸城商业用途的预售商品房第6幢3层30423号，建筑面积22.81平方米，每平方米4915元，总金额为112116元，2010年12月30日前出卖人将经验收合格的商品房交付买受人使用。合同约定逾期交房超过365日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。
签订商品房买卖合同同时，双方签订补充协议，约定：为了更好繁荣和稳定市场，博展公司按照合同价格将商铺出售给刘凤娥，同时刘凤娥自愿将该商铺委托给博展公司聘请的经营管理公司免费经营管理六年，自2010年12月30日起至2016年12月29日止，等等。同时刘凤娥（甲方）与烟台嘉新投资有限公司（乙方）签订经营管理合同约定：一、房屋交付时，甲方委托乙方全权代表本人向蓬莱博展房地产有限公司办理有关收取该商品房的全部手续，并全权处理与交房有关的所有事务。二、甲方自愿将该商铺委托给乙方免费经营管理六年，在该期限内乙方拥有该商铺全部的经营权和收益权，对该商铺进行统一招商、统一经营。该经营期限自2010年12月30日起至2016年12月29日止。
刘凤娥于合同签订当日向博展公司支付房屋首付款56116元，博展公司出具收据。2011年1月5日，刘凤娥作为借款人、博展公司作为保证人与中国工商银行股份有限公司蓬莱支行签订了个人购房借款/担保合同，借款56000元。2011年2月18日，博展公司向刘凤娥出具了收按揭款56000元的收据。2015年10月22日刘凤娥提前还完全部贷款56000元，期间共还银行利息10776.72元。
刘凤娥以博展公司未按约定交付房屋为由提起诉讼，请求法院判令1.解除双方签订的商品房买卖合同；2.博展公司返还刘凤娥首付房款56116元以及以此为本金的利息11257.93元（从2010年12月30日至2016年4月30日按同期3－5年档贷款利率计算）；3.博展公司返还刘凤娥支付银行的按揭贷款56000元及利息10776.72元；4.博展公司给付占用刘凤娥按揭款56000元的利息损失10776.72元；5.诉讼费及其他支出费用由博展公司承担。
诉争房屋一直未交付，博展公司虽主张房屋已竣工，但未能提供工程竣工及验收合格的证明。刘凤娥不认可博展公司抗辩解除权消灭的观点，指出到2010年12月30日合同交房日期后博展公司一直违约未能交房，但博展公司一直承诺尽快交房，刘凤娥相信博展公司承诺，才一直等待，但直至今日房屋未能验收合格，不具备交房条件，刘凤娥的合同目的不能实现，故应予解除双方的商品房买卖合同，
博展公司主张双方合同约定1%违约金合理，是基于补充协议和经营管理合同的相关约定，房款给刘凤娥做了很大优惠的前提。刘凤娥则认为，博展公司售后包租、变相售后包租的行为，违反《商品房销售管理办法》的规定，约定无效，博展公司长期占用刘凤娥资金，1%违约金不足以弥补利息损失。
原审法院依据当事人的陈述、商品房买卖合同、收款收据、补充协议、经营管理合同、银行利息单等认定上述事实，
原审法院认为，刘凤娥与博展公司签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，并不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。双方虽然签订补充协议，刘凤娥将涉案房屋免费交由博展公司聘请的公司经营管理6年，此协议是对房屋经营管理事宜的约定，但并不能由此免除博展公司按照商品房买卖合同的约定完成房屋建设达到交付使用条件的义务。刘凤娥基于对博展公司的合理信任并未在违约之初提出解除合同，直至2015年1月刘凤娥起诉要求解除合同乃至庭审辩论终结之前博展公司房屋仍未竣工验收，刘凤娥因此认为博展公司已属履行不能，刘凤娥不能实现合同目的，因此要求解除合同，依法予以支持。博展公司辩称的解除权消灭，但至今其未能具备合同履行的交房条件，故其关于合同不能解除的观点不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”之规定，因博展公司违反合同义务致合同解除，刘凤娥获取房屋的合同目的落空，刘凤娥交付的房屋款项博展公司长期占用，合同约定的1%违约金不足以弥补刘凤娥损失。刘凤娥要求博展公司赔偿占用刘凤娥购房款期间的利息损失符合法律规定，依法予以支持。刘凤娥首付款56116元的利息损失，结合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，参照中国人民银行同期一年期存款利率计算较为合理。刘凤娥为购房向银行贷款，偿付的利息系实际发生的损失，博展公司应予赔偿。刘凤娥重复请求博展公司给付贷款利息的部分，不予支持。综上，原审法院于2016年6月12日判决：一、解除刘凤娥与蓬莱博展房地产有限公司签订的商品房买卖合同。二、限蓬莱博展房地产有限公司于本判决生效后十日内返还刘凤娥购房首付款56116元，并承担自2010年12月30日起至本判决确定的履行期限止的利息损失（按照中国人民银行同期一年期存款基准利率计算）。三、限蓬莱博展房地产有限公司于本判决生效后十日内返还刘凤娥购房按揭款56000元并赔偿利息损失10776.72元。四、驳回刘凤娥其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3199元，刘凤娥负担241元，博展公司负担2958元。
上诉人博展公司不服原审判决，上诉称，一、原审判决认定事实错误。1.涉案的6号商铺工程已经竣工并达到交付条件，本案所涉商品房买卖合同目的完全能够实现。原审庭审辩论终结时，涉案房屋已经竣工，且正在办理验收手续不久即可办理完毕。2.上诉人与被上诉人在合同中约定了被上诉人行使解除权的条件，但未约定期限。根据相关法律规定，被上诉人应在2011年12月30日前行使其解除权，其没有按期行使，解除权消灭，其无权要求解除合同、返还房款。二、原审判决适用法律错误。涉案房屋已竣工并达到交付条件，被上诉人获取房屋的目的能够实现，涉案合同不符合法定解除的条件。原审判决对事实认定错误导致适用法律错误。请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人刘凤娥答辩称，一、原审法院认定事实正确，上诉人的上诉主张没有任何依据。二、原审法院按照中国人民银行同期一年存款利率计算被上诉人的损失于法无据，请求二审法院予以改判。
本院审理期间，上诉人与被上诉人均未提交新证据。
本院审理查明的案件事实与原审法院认定的一致。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人主张涉案的6号商铺工程已经竣工并达到交付条件，被上诉人获取房屋的目的能够实现，上诉人未能提交相关证据，本院依法不予支持。被上诉人因上诉人一直不能交付所购买的商铺，其以合同目的不能实现为由主张解除双方签订的商品房买卖合同，理由正当，依法应予支持。上诉人主张被上诉人超出权利行使期间行使解除权，理由不当，依法应予驳回。被上诉人在原审法院判决后，未就原审判决损失部分提起上诉，其在上诉审理期间就该部分判决提出主张，本院依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2958元，由上诉人蓬莱博展房地产有限公司负担。上诉人已交纳1317元，限于本判决生效后七日内交纳本院1641元。
本判决为终审判决。
审判长 慈勤哲
审判员 衣振国
审判员 姜松诚
二〇一六年十一月十六日
书记员 姜鲁云