陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕01民终7462号上诉人（原审原告）朱维君，男，汉族，1964年7月19日出生，住西安市灞桥区。委托代理人苗长青，陕西缔伍律师事务所律师。被上诉人（原审被告）西安中新永荣房地产开发有限公司，住所地西安浐灞生态区浐灞一号浐灞商务中心B段三层。法定代表人杨华，系该公司董事长。委托代理人文佩，女，汉族，1980年3月1日出生，系员工，住。上诉人朱维君与被上诉人西安中新永荣房地产开发有限公司（以下简称中新公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院（2017）陕0111民初468号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，朱维君与中新公司拟于2009年11月28日签订《商品房买卖合同》，约定朱维君出资购买中新公司开发的中心浐灞半岛A10区第12栋20103号房屋，朱维君如约支付购房款1319748元，其中朱维君按揭付款650000元。合同约定，出卖人应于房屋交付后365日内，将办理权属登记需要的有出卖人提供的资料报产权登记机关备案，否则买受人有权退房。买受人不退房的，自买受人应当取得房地产权属证书的期限届满之次日起至实际取得房地产权属证书之日止，出卖人按日承担已付房款按日万分二的违约金。2012年12月31日向朱维君付出交房入住通知，朱维君直至2014年2月20日到中新公司公司办理入住证明，2014年6月在物业公司办理收房手续。2016年7月7日中新公司提交资料报产权登记机关备案。现朱维君认为，中新公司在2012年12月31日中新公司向朱维君付出交房入住通知之日起365日内未供资料报产权登记机关备案。应依照合同约定向朱维君支付自2013年12月31日起至2016年7月19日止的违约金。故提起诉讼。朱维君诉至西安市灞桥区人民法院称，朱维君、中新公司于2009年11月28日签订一份购房合同，购买由中新公司开发的中心浐灞半岛A10区第12栋20103号房屋，购房款1319748元，其中朱维君按揭付款650000元。购房合同约定，出卖人应予房屋交付后365日内，将办理权属登记需要的由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，否则承担已付房款按日万分二的违约金。合同签订后，朱维君通过首付及银行按揭支付了房款。中新公司于2012年12月31日交付了房屋，但直到2016年7月19日采完成权属登记备案，迟延时间超过25个月。中新公司的行为已经构成违约，侵犯了朱维君的合同法权益，应依照合同约定，按照已付房款每日万分之二支付违约金，故请求判令：1、中新公司支付朱维君违约金205616.74元；2、判令中新公司承担本案诉讼费。中新公司辩称，与朱维君签订房屋买卖合同属实，但朱维君所诉主张的诉讼时效已经届满，朱维君丧胜诉权。合同约定朱维君于2012年12月30日办理收房手续，其应于2013年12月30日前在产权机关办理登记备案手续，因此，朱维君主张的违约金诉讼时效应于2013年12月31起计算，截止2015年12月30日届满。朱维君于2016年12月底提起诉讼，时效已经届满，另外，合同约定违约金比例过高，明显超出朱维君损失范围。原审法院认为，朱维君、中新公司之间签订房屋买卖合同，约定了双方当事人的权利义务。朱维君依照约定履行了支付相应的购房款的义务，中新公司有义务向朱维君交付房屋，并按照约定向产权管理机关报送相关资料，以备办理房屋产权证书。合同约定朱维君在实际收房之日起365日内，中新公司向产权管理机关报送相关资料，否则中新公司构成违约。中新公司于2012年12月31日向朱维君付出收房通知，但朱维君直至2014年2月20日方才办理入住手续，2014年6月办理收房手续。合同对双方均具有约束力，中新公司通知交付房屋，需朱维君接受方能确认房屋实际由朱维君接收管理，在朱维君实际接收之前，处于中新公司管理之下，为未交付状态，故不能认定朱维君所主张的2012年12月31日为实际交房日期。应以朱维君办理入住使用手续之日起为时间节点计算中新公司应报备材料的日期，即2014年2月20日。审理中，因朱维君尚未实际取得房屋产权证书，当事人一致确认2016年7月19日为完成权属登记的截止日期，也为朱维君主张违约金计算的时间结束之日。中新公司以朱维君的主张已经超出诉讼时效为抗辩理由，但朱维君实际收房之日为2014年2月20日，报送提交资料的时间起点为2015年2月20日，尚未超出诉讼时效，因此，该抗辩理由不予采信。中新公司未在合同约定的期限内办理权属登记备案手续，属违约行为，故应承担相应的违约责任。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案朱维君在庭审中未提交因迟延办理权属登记而给自己造成实际损失的证据，故中新公司要求对违约金适当予以减少，依法予以准许。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，遂判决如下：中新公司西安中新永荣房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付朱维君朱维君违约金40945.18元（自2015年2月20日至2016年7月19日止，日万分之二计算违约金30%）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费4384元，朱维君已预交，现由中新公司承担1400元，连同上述应付之款一并给付朱维君，由原审法院退付朱维君2192元，其余由朱维君自行负担。宣判后，朱维君不服原审判决，向本院提起上诉称，一审法院认定的事实错误，不符合房地产业行规，办理房产证需要的是房屋具备交付条件的验收文件，而不是业主的入住资料，因此，合同约定的“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报出安全登记机关备案”应当理解为“商品房具备交付条件之日起的365日内，由出卖人将办理权属登记需要提供的资料报产权登记机关备案。”即使存在争议，也应义合同文本是格式合同为由，采纳对业主有利的解释，以中新公司通知交付的时间即2012年12月31日为报备资料的起算点。一审法院错误的适用了《中华人民共和国合同法》第一百四十条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定。对因出卖人的原因，买受人未能取得房屋权属证书引起的违约金计算，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由明确规定。按此规定，买卖双方在合同中对违约金有约定的，应当依照该规定。即使没有约定违约金，也可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机关计收逾期贷款利息的标准（即日万分之二）计算违约金。因此合同约定的违约金比例与该规定相符，中新公司认为过高的理由不能成立。中新公司实际违约时间应为30多个月，而其仅主张了25个月，本身已主动减少了违约金数额，一审也没有考虑这一因素。上诉请求：1、撤销西安市灞桥区人民法院（2017）陕0111民初467号民事判，改判由被上诉人支付违约金205616.74元；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。中新公司辩称，其与朱维君在商品房合同中约定的交付使用后365日内，交付使用指的就是实际交付使用，办好了其交的行为和上诉人收的行为，缺少任何一个都不能认为是完整的交付使用。朱维君商品房系以按揭贷款方式购买，截止本案庭审时按揭贷款尚未清偿，逾期办理房屋产权证书的行为对朱维君并不会产生实际损失，其基于此提出合同约定的违约金过高，请求法院调低，是符合法律规定的。一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审判决认定的事实属实。本院认为，公民的合法民事权益受法律保护。朱维君与中新公司签订《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律法规，合法有效，双方应合同约定享有权利，履行义务。该合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由买受人提供的资料报产权登记机关备案。”朱维君于2014年2月20日办理入住手续，2014年6月办理收房手续，依据合同约定，原审法院认定朱维君实际收房之日为2014年2月20日，中新公司报送提交资料的时间起点为2015年2月20日，并无不当。朱维君在一审中未提交因迟延办理权属登记而给其造成实际损失的证据，中新公司请求对违约金适当予以减少，原审法院根据公平原则和诚实信用原则及相关法律规定，将违约金予以适当降低，并无不当。综上，朱维君的上诉请求不成立，本院依法不予支持。据此，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4384元（朱维君已预交），由朱维君承担。本判决为终审判决。审 判 长  高俊岗代理审判员  窦 敏代理审判员  王学堂二〇一七年十月十日书 记 员  陈 歆