天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民四终字第424号
上诉人（原审被告）周泽敏。
委托代理人李承述（上诉人之夫）。
委托代理人王申青，天津津瑞律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）杨洁。
委托代理人刘济民，天津北洋律师事务所律师。
上诉人周泽敏因房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院作出的（2014）东民初字第1376号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月22日受理，并依法组成合议庭，于2015年6月3日公开开庭进行审理。上诉人周泽敏及其委托代理人李承述、王申青，被上诉人杨洁的委托代理人刘济民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，涉诉租赁房屋位于天津站交通枢纽工程综合配套楼内二楼，该涉诉房屋的产权人为天津城投建设有限公司，该公司针对该楼取得了建设用地批准书并经建设、设计和监理等单位竣工验收合格。2009年3月24日天津市建设管理委员会建计（2009）248号关于同意调整天津站交通枢纽建设管理单位的批复文件：同意自2009年1月1日起，将天津站交通枢纽建设管理单位由天津城投建设公司调整为天津城投枢纽运营管理有限公司，调整后，天津城投枢纽运营管理有限公司作为天津站交通枢纽建设项目的投资、融资、建设和运营主体。2011年1月4日天津城投枢纽运营管理有限公司与宝岛人家（天津）餐饮管理有限公司签订商铺租赁合同，由宝岛人家（天津）餐饮管理有限公司承租天津站后广场城际站房东侧综合配套楼正二层商铺，面积为2735.62平方米。该合同约定承租方未经出租方书面同意，不得转租。2012年11月22日天津城投枢纽运营管理有限公司出具授权书，允许宝岛人家（天津）餐饮管理有限公司对外出租。2013年7月6日杨洁与宝岛人家（天津）餐饮管理有限公司签订承包经营合同，约定宝岛人家（天津）餐饮管理有限公司将坐落天津市河东区新兆路东配楼二层东站后广场美食城，面积为2000平方米承包给杨洁使用。2013年7月7日宝岛人家（天津）餐饮管理有限公司出具授权书，允许杨洁对承租的房屋进行转租。上述商铺租赁合同及承包经营合同实质均为租赁合同，且租赁期限均截至2019年。
上述天津站交通枢纽工程综合配套楼、天津站后广场城际站房东侧综合配套楼与涉诉房屋所在的天津市河东区新兆路东配楼均为同一建筑。
另查，原告通过登报的形式发布出租信息，并委托案外人宋桂兰接听咨询电话，被告通过看到报纸并联系宋桂兰达成租赁的意向。2013年8月13日原告杨洁作为甲方、被告周泽敏作为乙方，双方签订合作经营协议书，约定原告提供坐落于天津市河东区新兆路东配楼二层（东站后广场）美食城部分区域，面积2000平方米给被告经营使用，被告用于经营炒菜、小吃、超市。合作期限自2013年8月13日至2018年8月13日，月租金11万元。原告为被告提供装修期限为两个月，自协议签订之日起生效。2013年8月14日被告及其夫李承述通过银行转账形式给付宋桂兰房屋租金66万元，原告认可宋桂兰代其收取租金，并认可上述租金已给付原告。签订协议后被告与宋桂兰达成口头协议，由宋桂兰负责为被告装修承租的房屋，当月20日宋桂兰组织装修人员进场开始施工，2013年8月30日被告通过银行转账给宋桂兰装修款30万元，后因装修费用不足，被告于2013年10月23日再次通过银行转账给付宋桂兰装修款10万元。2013年11月上旬装修停工。
2013年11月26日被告以本案原告及案外人宋桂兰为被告向原审法院提起诉讼，要求解除租赁合同并返还租金、装修款及好处费。原审法院于2014年6月23日作出（2013）东民初字第5796号民事判决：一、原告周泽敏与被告杨洁签订的合作经营协议书解除；二、本判决生效之日起十日内被告杨洁返还原告周泽敏租金282333.29元；三、驳回原告周泽敏的其他诉讼请求。在该判决中原审法院认定由于周泽敏系单方解除合同，故违约责任由周泽敏承担，因周泽敏与杨洁并未对解除合同达成一致，故认定以周泽敏起诉要求解除合同的时间作为合同解除的时间为宜，即2013年11月26日合同解除。后该案被告杨洁不服该判决以原审法院确认双方所签房屋租赁合同于2013年11月26日已解除没有任何事实和法律依据等为由向天津市第二中级人民法院提起上诉，2014年10月14日杨洁以服从一审判决为由申请撤回上诉，天津市第二中级人民法院于当日作出（2014）二中民四终字第601号民事裁定：准许上诉人杨洁撤回上诉，双方均按原审判决执行。
原告诉讼请求：1、判令被告立即支付租金66万元，并给付自欠租之日至给付租金之日的滞纳金；2、诉讼费由被告承担。2014年10月27日，原告以其已经撤回对（2013）东民初字第5796号案件的上诉，不再要求继续履行合同为由，变更诉讼请求为：1、判令被告赔偿原告自2013年11月27日至2014年11月27日因被告违约解除合同所造成的租赁房屋闲置期间的租金损失132万元，每月房屋租金以11万元为标准；2、判令被告赔偿原告因违约解除合同造成租赁房屋原有装修及设备损坏的财产损失60万元（具体损失数额以司法鉴定意见为准）。庭审中，原告撤回要求被告赔偿其因违约解除合同造成租赁房屋原有装修及设备损坏的财产损失60万元的诉讼请求。
原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中由于被告提前解除租赁合同的行为系单方违约，致使原告与被告签订的合同不能完全履行，被告应当承担违约责任。被告于2013年11月26日起诉要求解除合同，原审法院审理后于2014年6月23日以（2013）东民初字第5796号民事判决双方所签合同于2013年11月26日解除，后杨洁不服该判决提起上诉，2014年10月14日杨洁以服从一审判决为由申请撤回上诉，天津市第二中级人民法院于当日作出（2014）二中民四终字第601号民事裁定准许上诉人杨洁撤回上诉，双方均按原审判决执行。现原告主张被告按原租金标准每月11万元赔偿2013年11月27日至2014年11月27日期间因被告违约解除合同所造成的租赁房屋闲置期间的租金损失，其中2013年11月27日至2014年10月14日系被告起诉原告要求解除合同的案件审理期间，在该期间内是否解除双方之间的合同处于不确定的状态，在该期间内原告不可能将涉诉房屋出租与他人，故原告主张该期间涉诉房屋的租金损失，符合相关法律规定，被告应按双方原约定的租金标准赔偿原告此期间的租金损失，经计算数额为1169666.73元。至于原告主张的2014年10月15日至2014年11月27日期间的租金损失，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中原告在撤回上诉时，明知双方所签合同已解除，被告已不再继续履行合同，原告应及时另行处置或招租，以防止损失扩大，故原告未尽减损义务，原审法院对此一期间产生的租金损失不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第一百一十九条第一款之规定，判决：一、本判决生效之日起三十日内，被告周泽敏赔偿原告杨洁自2013年11月27日至2014年10月14日期间租金损失1169666.73元；二、驳回原告杨洁的其他诉讼请求。如果被告周泽敏未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16680元，由原告周洁负担1900元，由被告周泽敏负担14780元。
上诉人周泽敏不服原审判决，上诉至本院，请求：1撤销原审判决第一项或发回重审；2、驳回被上诉人其他诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要理由：1、一审判决认定事实不清，主要证据存疑。被上诉人提供的其与宝岛公司的合同为复印件，且没有证据辅佐证明其真实性，上诉人对此提出质疑，原审法院未进行审查，属于程序违法。2、原审判决认定被上诉人租赁房屋闲置期间的租金损失没有任何法律依据。上诉人已提前支付半年租金，且合同已经解除，不存在上诉人欠付租金的情况，被上诉人不存在任何合同利益，也谈不上损失，原审法院没有审查被上诉人是否交付宝岛公司租金，宝岛公司并没有对被上诉人提出损失赔偿或要求其承担违约责任，因此被上诉人不存在所谓房屋闲置租金损失。上诉人将装修款项已经交给被上诉人，由于被上诉人的原因导致房屋装修出现问题，致使上诉人没有实际使用房屋，无法从事经营活动，最终导致合同解除是被上诉人的原因造成的。3、双方合同解除时间应为上诉人向原审法院提出解除合同的诉讼文书送达到被上诉人之日，原审法院以上诉人起诉之日认定双方合同解除时间没有法律依据。
被上诉人杨洁答辩，原审法院认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。
在本院审理期间，上诉人周泽敏对原审法院查明的“认定以周泽敏向本院起诉要求解除合同的时间作为合同解除时间为宜，即2013年11月26日合同解除”持有异议，认为应按照其向法院提出解除合同的诉讼文书送达到杨洁之日确定合同解除。被上诉人杨洁认为合同应自法院判决生效之日确定解除。本院经审理查明的其他案件事实与原审一致，本院予以确认。
本院认为，被上诉人杨洁与宝岛公司签订涉诉房屋的租赁合同，宝岛公司出具授权书，允许被上诉人对承租的房屋进行转租，该事实已经生效判决予以确认。上诉人周泽敏上诉主张原审法院未审查租赁合同的真实性，程序违法，本院不予支持。生效判决认定上诉人与被上诉人签订的合作经营协议实质为租赁合同，该租赁合同合法有效，上诉人提前解除租赁合同的行为系单方违约，上诉人将装修款交给案外人，因房屋装修的原因导致上诉人无法使用涉诉房屋及造成损失，上诉人可另行向案外人主张权利。上诉人主张由于被上诉人的原因导致房屋装修出现问题，合同解除系被上诉人的原因造成的，缺乏事实及法律根据，本院不予支持。生效判决已认定上诉人单方解除合同，上诉人应承担违约责任，故上诉人对被上诉人造成的损失应予赔偿。关于被上诉人的损失赔偿数额，因在周泽敏起诉解除合同一案的诉讼期间，双方签订的租赁合同尚未到期，该合同是否解除尚不确定，杨洁作为守约方享有继续维护合同履行的权利，在此期间的租金应为合同履行后杨洁可以获得的利益，属于杨洁的预期利益损失，原审法院据此判令上诉人周泽敏按双方合同约定的租金标准赔偿被上诉人杨洁2013年11月27日至2014年10月14日期间的租金损失，并无不当。上诉人周泽敏的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决本院依法予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15327元，由上诉人周泽敏承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李国敏
审 判 员 安丽霞
代理审判员 孙 静
二〇一五年七月十七日
书 记 员 刘继永
速 录 员 李 晶