上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民三（民）初字第726号
原告（反诉被告）边宝坤
委托代理人蔡新，上海市中山律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海兰光塑胶制品有限公司
法定代表人许建，经理。
原告边宝坤诉被告上海兰光塑胶制品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月4日立案受理后依法由审判员邵霞适用简易程�进行审理。因案情复杂，本案转为普通程序，并依法由审判员邵霞、代理审判员金艳、人民陪审员宋惠琴组成合议庭。本案于2015年6月4日第一次公开开庭进行审理，原告边宝坤，被告法定代表人许建到庭参加诉讼。被告提出反诉，经审查本院依法于2015年6月30日予以受理。本案于2015年9月7日第二次公开开庭进行审理，原告边宝坤及其委托代理人蔡新，被告法定代表人许建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告边宝坤诉称：2014年3月1日，原、被告签订房屋租赁合同，约定被告向原告承租系争房屋，约定租赁期一年（2014年3月1日至2015年2月28日），年租金为人民币65，700元，房屋租金采用先付后用方式支付，被告应于合同签订之日向原告支付三个月的租金和定金，之后租金每季度支付，等。但被告仅支付前三季度的租金，第四季度的租金至今未付。2015年1月16�，原告发函给被告，要求被告支付拖欠的租金及滞纳金，并终止双方签订的租赁合同，但是目前被告仍未履行付款义务，故原告起诉至法院，要求判令：1、终止原、被告双方于2014年3月1日签订的房屋租赁合同；2、被告从系争厂房内腾退；3、被告支付原告拖欠的2014年12月至2015年2月的租金16，425元；4、被告支付原告逾期支付租金滞纳金25，295元（以16，425元为本金，按照日2%的标准自2014年11月15日计算至被告实际支付之日为止）。本案诉讼费由被告负担。审理中，原告增加诉讼请求：要求被告支付原告按照年租金65，700元为标准自2015年3月1日开始计算至被告实际腾退之日止的房屋使用费。
被告上海兰光塑胶制品有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。被告确实拖欠租金和滞纳金，但是被告有正当理由：原、被告之间租赁合同一年一签，但是原告多次涨价�违反了公平原则；车间、厂房长期漏水，被告与原告说过多次，但是原告不肯维修，导致被告货物受损；2014年7月因为自来水管爆裂，导致被告缴纳6，000多元水费，夏天停水长达2个月，影响被告生活，被告只能挑水用，直到2015年5月中旬水管才可以勉强使用。被告认为原告提供的房产证中产权不明晰，原告与新姚村之间的租赁协议约定不得转租，所以认为租赁合同无效。厂区中的其他人曾使用被告的水电且原告因装修拆除隔断使用被告水电，故被告提出反诉，要求判令：1、要求确认原告与被告于2014年3月1日签订的租赁合同无效；2、原告退还被告自2009年3月1日计算至2014年12月31日多收取的94.32平方米（400平方米减去产证面积305.68平方米）的租金；3、原告支付被告告派驻在系争房屋所在厂区另外一栋房屋中案外人“小魏”使用的水电费3，500元（水费1，200元、电费2，300元）；4、原告支付案外人“恢弘厂”使用的水电费6，000元（水费2，000元、电费4，000元）。
原告针对被告的反诉辩称：不同意被告的诉讼请求。原告认为租赁合同合法有效，原告租给被告的房屋产证面积有305.68平方米，无证面积100多平方米，大部分面积是有产证的；该房屋属于新姚村所有且其同意原告转租该房屋。不同意退还面积差对应的租金，因为尽管产证面积为305.68平方米，双方约定的租赁面积是400平方米，但是实际原告交付给被告的面积超过400平方米。不同意负担案外人使用的水电费，该部分费用与原告无关，原告亦不清楚金额。
经开庭审理查明，系争厂房自1995年10月17日登记在案外人上海青浦金桥树脂厂名下，建筑面积305.68平方米。
2007年1月1日，上海青浦香花桥街道新姚村村民委员会作为出租方（甲方）、原告作为承租方（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方将位系争房屋所在的宗土地面积约3，000平方米，建筑面积1，213平方米厂房（8间）出租给乙方使用，租赁期限自2007年1月1日至2010年12月31日，租金每年5万元，等。后原告与上海青浦香花桥街道新姚村村民委员会续租，陆续签订租期为2011年1月1日至2011年12月31日、2012年1月1日至2012年12月31日、2013年1月1日至2014年12月31日三份房屋租赁协议。2012年1月1日原告与新姚村民委员会签订的租期为2012年1月1日至2012年12月31日的房屋租赁协议中租赁物占地面积变更为3，000平方米，房屋建筑面积1，000平方米。2013年1月1日原告与新姚村民委员会签订的租期为2013年1月1日至2014年12月31日的房屋租赁协议中租赁物范围变更为占地面积1，000平方米，房屋建筑面积360平方米。
2014年3月1日，原告作为出租方（甲方）、被告作为承租方（乙方）签订�房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方房屋面积400平方米（其中车间／平方、办公楼、门卫室、配电间等／平方），占地／亩（均以实际丈量为准）；房屋租赁期为一年，自2014年3月1日至2015年2月28日；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为企业生产经营使用；该房屋租金为人民币0.45元／平方米／天，合计每年租金总额为65，700元；本租赁合同的定金为一个月，即5，475元；本租赁合同采用先付后用方式，乙方应于本合同签订之日，向甲方支付三个月的租金和定金，之后租金为每季度支付一次，乙方应提前半个月支付下一期租金，乙方按时缴纳租金，如逾期未付，自应缴纳的第一天开始计算，每逾期一天，乙方应支付甲方应收金额的百分之二滞纳金，如拖欠不付满一个月，甲方有权终止租赁协议；租赁期间，乙方不得将租赁房屋转租给第三人；等。
合同签订�，2014年6月11日原告开具收据，载明收到房租付二押一21，900元，租金为2014年3月1日至5月31日；被告支付2014年6月、7月、8月租金共计16，425元，原告开具收据日期为2014年7月19日；被告支付原告2014年9月、10月、11日房屋租金16，425元。
被告作为甲方、案外人上海锐泽包装材料有限公司作为乙方签订《合作协议书》，约定甲方同意乙方使用甲方工厂以及使用工厂里所有设备；甲方同意乙方把自己工厂的设备也放置在甲方工厂内，设备甲乙双方可以共同使用；合同期暂定为两年，从2012年10月1日至2014年9月30日止（考虑到村里一年一签，第二年续签，本合同也续签一年，租金每年上涨不高于5%），租金为一年五万元，付款方式为半年一付（25，000元），后半年租金在到期前一个月支付；等。
2015年1月16日，原告向被告出具函件，表示被告应在2014年11月15�前支付2014年12月至2015年2月的租金16，425元，但被告尚未支付上述租金，故原告要求被告支付16，425元租金及滞纳金252，945元（计算至2015年1月30日止），并且终止双方签订的租赁合同，希望被告在收到函件后在2015年1月31日前支付上述款项，并终止租赁合同。
审理中，青浦区香花桥街道新姚村民委员会于2015年3月4日出具证明：系争厂房，总使用面积约1，300平方，是本村（原姚泾村）的固定资产。2011年原姚泾村与边宝坤签订了房屋装修协议，由边宝坤负责土建装修，但是装修的费用未能及时兑现。当时村经济组织讨论决定将部分厂房（约360平方）出租给边宝坤经营使用，边宝坤为了增加经济收入，与本村协商将厂房出租给第三方经营使用。
青浦区香花桥街道新姚村民委员会于2015年9月4日出具证明：上海青浦金桥树脂厂是我村（原姚泾村）村办企业�现已停产。在1995年办理房屋所有权证时所有人登记为上海青浦金桥树脂厂，厂房属我村的固定资产。公安部门为了规范门牌座落，将该房屋编号为某某路254号。
以上查明的事实，由原、被告的陈述，房地产权证、房屋租赁合同、收据、短信、函、证明、合作协议书等证据予以证实，并经庭审质证属实，本院予以采信。
根据庭审查明的事实，本院认为，原告提供的产证中面积为305.68平方米，而原告与被告签订的房屋租赁合同中面积为400平方米，合同中305.68平方米为有证面积，原告未提供差异部分的建房用地批准手续，故本院认定原告与被告于2014年3月1日签订的《房屋租赁合同》为部分有效、部分无效。合同中约定租期为2014年3月1日至2015年2月28日，现租期已经届满，合同自动到期终止。合同无效，被告应返还租赁物；原告与被告未续签租赁合同�被告继续占用房屋没有依据，被告理应从系争厂房内迁出。被告占用系争房屋，理应支付房屋租金或房屋使用费，原告依据合同约定标准主张租金及使用费，于法无悖，本院予以支持。原、被告双方对于租金已经支付到何时并无争议，故本院确认被告应支付原告自2014年12月1日至实际迁出之日止的房屋租金或使用费。出租人应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，被告在使用该房屋时发生了水管爆裂，导致该房屋用水受影响，原告也未予以修复，所以被告拒不支付租金有合理的理由，所以原告要求被告支付逾期支付租金滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。
关于被告的反诉，本院认为，被告陈述看到产权证时才知道房屋面积不足400平方米，且双方合同约定房屋面积约400平方米，应以实际丈量为准，但合同履行过程中双方并未进行丈量，且被告在使用房屋过程中未曾对房屋面积提出异议，现被告认为产证面积不足合同约定面积，进而要求退还面积差对应租金的请求，依据不足，本院不予支持。被告自认水电费系案外人“小魏”及“恢宏厂”使用，但要求原告负担该笔费用，原告不同意负担，被告要求原告负担案外人的水电费依据不足，本院不予支持。被告认为，原告因拆除隔断使用了水电，原告不予认可，被告未能提供证据证明其主张，本院对此主张不予采信。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判令如下：
一、原告边宝坤与被告上海兰光塑胶制品有限公司于2014年3月1日签订的《房屋租赁合同》于2015年2月28日终止；
二、被告上海兰光塑胶制品有限公司应于本判决生效之日起十日内系争房屋内迁出；
三、被告上海兰光塑胶制品有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告边宝坤按照年租金65，700元的标准自2014年12月1日起至实际迁出之日止的房屋租金或使用费；
四、原告边宝坤要求被告上海兰光塑胶制品有限公司支付滞纳金25，295元的诉讼请求不予支持；
五、反诉原告上海兰光塑胶制品有限公司要求确认2014年3月1日签订的《房屋租赁合同》无效的诉讼请求不予支持；
六、反诉原告上海兰光塑胶制品有限公司要求反诉被告边宝坤退还自2009年3月1日至2014年12月31日94.32平方米对应租金的诉讼请求不予支持；
七、反诉原告上海兰光塑胶制品有限公司要求反诉被告边宝坤支付水电费3，500元的诉讼请求不予支持；
八、反诉原告上海兰光塑胶制品有限公司要求反诉被告边宝坤支付水电费6，000元的诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费843元，由原告负担432.38元，被告负担410.62元；反诉受理费25元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 邵 霞
代理审判员 金 艳
人民陪审员 宋惠琴
二〇一五年九月二十五日
书 记 员 段美玲
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（�）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约�的除外。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据予以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。