北京市第一中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）一中民再终字第05868号
申请再审人（二审上诉人、一审被告）陈明放，男，1957年8月11日出生。
委托代理人聂少广，陕西丰瑞律师事务所律师。
被申请人（二审被上诉人、一审原告）马志涛，女，1967年3月20日出生，自由职业者。
委托代理人张伯康，北京安峰律师事务所律师。
申请再审人陈明放因与被申请人马志涛返还原物纠纷一案，不服本院（2013）一中民终字第387号民事判决，向北京市高级人民法院申请再审。北京市高级人民法院于2013年12月19日作出（2013）高民申字第03829号民事裁定书，指令本院对本案进行再审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人陈明放的委托代理人聂少广、被申请人马志涛的委托代理人张伯康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
马志涛在一审法院起诉称：天通苑小区x房屋，系马志涛于2000年4月从北京顺天通房地产开发有限责任公司购得。2000年12月26日，马志涛与陈明放签订《房屋转让合同书》，约定将该房屋以680000元价格卖给陈明放，两年后过户。2006年，马志涛取得房产证，为办理过户手续，多次联系陈明放未果。后马志涛发现聂少山住在诉争房屋内，遂要求聂少山返还房屋，聂少山表示此房系陈明放让其居住。诉争房屋系经济适用房，按相关法规政策，陈明放作为外地人，不能购买该房，因此，马志涛与陈明放之间的买卖房屋行为因与现行法规政策相抵触，应无效。陈明放应将所购房屋返还马志涛。诉至法院，请求：1、确认马志涛与陈明放于2000年12月26日签订的《房屋转让合同书》无效；2、判令陈明放将所占的天通苑小区x房屋腾让返还给马志涛；3、判令陈明放承担本案诉讼费。
陈明放在一审法院答辩称：2000年底，陈明放因在北京经商需要住所，经人介绍，马志涛的爱人刘峰在天通苑有两处房产出售。陈明放到天通苑去看房，看过之后，陈明放选定了涉案房屋。随后双方于当天签订房屋转让合同，同时陈明放支付给马志涛1万元定金。马志涛依约将房屋的钥匙交付给陈明放，完成房屋的交接。合同签订当天，马志涛还留陈明放在其家里吃饭，双方关系非常融洽。合同签订后，陈明放依约分三次将房款给付马志涛。双方支付完房款，该房屋的所有权属归陈明放所有。马志涛和陈明放签订房屋转让合同时是2000年12月26日，当时相关的法律、法规和政府规章均没有二手经济适用房禁止性限制性的规定。后根据合同法的规定，该合同依法有效。双方签订合同时均是具有完全民事行为能力的自然人，双方签订的协议是双方的真实意思表示。根据合同法的相关规定，依法成立的合同自成立之日起生效。故该合同自2000年12月26日签订之日起生效。针对马志涛提出的诉讼，陈明放认为，马志涛具有主观恶性，并不是马志涛没有房屋居住，而是看到该处房产增值，恶意毁约，其诉讼请求于法于情均不应支持。
北京市昌平区人民法院一审审理查明，2000年4月6日，马志涛与北京顺天通房地产开发有限责任公司签订《北京市经济适用住房预售合同》，购得位于天通苑小区5组团5号楼x号房屋，合同价款为604465元。同年12月26日，马志涛（甲方）与陈明放（乙方）签订《房屋转让合同书》约定：甲方将其购买的位于天通苑小区五组团五号楼三单元3—4层2号房屋（登记座落为：昌平区东小口镇天通苑小区505号楼x号）转让予乙方；房屋用途为普通住宅，建筑面积为228.10平方米，内容以原购房合同为准；转让价格为680000元，其中包括全部房款和2000年以前的给房产公司其他全部费用（水、电、暖、物业、押金）；房屋转让后暂不办理产权证，两年后由甲方负责给乙方办理产权证到乙方名下，所有费用由乙方负责；合同签订后，乙方交给甲方10000元订金，甲方将房屋全部钥匙交给乙方，乙方将全部转让房款汇到甲方账户后，原合同及原始发票由甲方交给乙方，从此该房屋产权归属乙方所有；甲方应将全部购房款（不包括契税），水、电、暖、气等配套费用由甲方全部向房产、物业公司交清，若因房价和配套费用与房产公司发生的纠纷由甲方负责，甲乙双方交接后，若因其他原因产生的问题由乙方负责；本协议签订后双方必须严格执行，如发生争议，应协商解决，协商不能解决的，由法院解决；本协议经双方签字后生效；本协议一式两份，甲、乙双方各执一份。《房屋转让合同书》签订后，陈明放依约向马志涛支付了全部购房款68万元，马志涛将涉案房屋的钥匙及购房合同、票据等相关文件交付给陈明放。2006年5月22日，涉案房产的契税交齐，之后该房产的所有权证书办理并发放。该房屋的性质为经济适用住房。陈明放的户籍地为河南省郑州市，2007年5月因贪污罪被羁押，现被羁押于河南省驻马店市第二监狱服刑。另查明，上述合同书中“乙方”处“陈明放”的签名后，另有“王燕”的签名。对此，马志涛称其与陈明放签订《房屋转让合同书》的过程中，并未见过王燕，对此人并不知情。经询问，陈明放述称：其与王燕相识，当时她在场，为了让王燕做个见证，才让她在合同上签了名；房屋是其一个人购买的，全部购房款68万元也是其一人出资，与王燕无关。庭审中，证人聂少山述称：其原是陈明放的下属，后双方合作经营公司，经陈明放授权，现涉案房产由其居住、使用。上述事实，有《房屋转让合同书》、《北京市经济适用住房预售合同》、房屋所有权证书、购房发票、契税票据、银行汇款凭证、证人证言及当事人的陈述等证据材料在案佐证。
北京市昌平区人民法院认为，当事人订立合同，采取要约、承诺方式。要约是希望和他人订立合同的意思表示，承诺是受要约人同意要约的意思表示。承诺生效时合同成立。本案中，马志涛称其在合同磋商过程中并未与王燕进行磋商；陈明放称王燕的签名行为仅是作为见证人，王燕在购房过程中并未出资，王燕并没有要购买该房屋。根据我国民事诉讼法的相关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案王燕经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，应视为其放弃了答辩和质证等相关诉讼权利。由于王燕未到庭参与诉讼，故法院对于马志涛及陈明放的相关陈述予以采信。另外，根据《房屋转让合同书》中“本协议一式两份，甲、乙双方各执一份”的约定，应当可以认定，该合同的当事人应当只有两人。因此，王燕并没有与马志涛签订购房合同，与陈明放共同购买涉案房屋的意思表示，其并不是《房屋转让合同书》的当事人。当事人订立合同应遵守法律法规，不得违反国家法律或行政法规的强制性规定，不得损害社会公共利益。本案中，马志涛与陈明放签订的《房屋转让合同书》是双方真实的意思表示。然而，本案涉案房产为经济适用住房。经济适用住房是国家为解决特定人群住房需求而建设的政策性住房，其性质不同于一般商品房，在未满足上市交易的条件时，购买前需要先行办理审批手续是购房人获得此类房屋购买资格的必要条件。马志涛与陈明放自行签订《房屋转让合同书》的行为，严重违反了经济适用住房的相关政策，亦严重侵害了符合购买经济适用住房而未能购得经济适用住房人群的利益。至于陈明放在签订合同书时对于该房屋的性质是否知情，并非认定合同效力的必要事实。同时，鉴于天通苑地区是北京市较大、较早的经济适用住房居住区，购房手续，特别是《北京市经济适用住房预售合同》亦保存在陈明放处，此类材料双方在磋商过程中马志涛亦应向陈明放出示，故对于陈明放对于涉案房屋性质不知情的陈述亦与常理有悖。且由于经济适用住房由国家相关政策支持并筹建的特点，马志涛与陈明放通过协议出售及购买经济适用住房的行为，亦损害了社会公共利益，应当依法认定无效。故对于马志涛要求认定双方协议无效的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。本案中，马志涛虽然存在违规出售经济适用住房的行为，但是涉案房屋的所有权人仍登记为马志涛，因此，在该房屋所有权证书仍具效力时，马志涛应当被认定为涉案房屋的所有权人，可以依法主张权利。故对于马志涛要求陈明放返还涉案房屋的诉讼请求，法院亦予以支持。同时，马志涛应当向陈明放返还其相应出资。对于双方就涉案房屋的其他经济纠纷，装饰装修补偿，当事人可自行协商或另行诉讼解决。故作出（2010）昌民初字第8526号民事判决：一、马志涛与陈明放签订的《房屋转让合同书》无效；二、陈明放于本判决生效后一个月内向马志涛返还其名下的坐落于昌平区东小口镇天通苑小区x号房屋；三、马志涛于本判决生效后一个月内向陈明放返还其支出的购房款六十八万元；四、驳回马志涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
陈明放不服一审判决上诉至本院。上诉请求是：1、依法撤销一审法院判决；2、改判上诉人与被上诉之间的“房屋转让合同书”合法有效，并由被上诉人履行为上诉人办理房产证之合同义务，或发回重审。上诉理由是：一审法院认定事实不清，审判程序违法，处理不当。一审法院认定“上诉人对涉案房屋性质不知情与常理有悖”实属认定事实不清。事实情况是，被上诉人将涉案房屋转让给上诉人时并未告知涉案房屋为经济适用房，而是说此处为商品房，并在转让合同中注明为“普通住宅”。被上诉人将涉诉房屋转让给上诉人的真正目的为获得房屋价差的利润。双方签订的“房屋转让合同书”系双方真实意思表示，符合相关法律、法规的规定，应属合法有效等。
马志涛同意原判并答辩称：一审法院依据案件事实作出的判决认定事实清楚，适用法律正确。要求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：本院查明的事实与一审法院判决认定的事实相同，本院予以确认。
本院二审认为，根据法律的相关规定，公民、法人从事民事活动，必须要符合法律及行政法规的强制性规定，不得损害社会公共利益。依据本案的事实情况，马志涛与陈明放签订的《房屋转让合同书》虽然是双方当事人的真实意思表示，但是，双方诉争的位于北京市昌平区东小口镇天通苑小区505号楼x号房屋属于经济适用住房。而经济适用住房是国家为解决特定人群住房需求而建设的政策性住房，其性质不同于一般商品房，在未满足上市交易的条件时，购买前需要先行办理审批手续是购房人获得此类房屋购买资格的必要条件。马志涛与陈明放签订的《房屋转让合同书》，违反了经济适用住房的相关政策，同时也侵害了符合购买经济适用住房而未能购得经济适用住房人群的利益。由于诉争房屋的购房手续等均在陈明放手中，因此对于陈明放提出对房屋性质不知情的主张，证据不足，本院不予采信。一审判决认定马志涛与陈明放通过协议出售及购买经济适用住房的行为，损害了社会公共利益，应当依法认定无效是正确的，本院予以维持。依据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，对于马志涛要求陈明放返还涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。据此，一审法院所作判决正确，审判程序合法，本院予以维持。上诉人陈明放的上诉请求，本院不予支持。故作出（2013）一中民终字第387号民事判决：驳回上诉，维持原判。
本院再审过程中，申请再审人陈明放称：1、原审程序违法，遗漏必要共同诉讼人。原审法院决定不追加当事人，应当作出裁定；2、一、二审认定事实不清，有新证据足以推翻原判决。本案涉及的房屋实际占有人不是本案当事人，而是案外第三人。其请求是：1、撤销一、二审判决；2、驳回对方诉讼请求，判决双方之间买卖合同合法有效；3、对方承担诉讼费用。
马志涛答辩意见：不同意再审请求及理由。1、聂少山不是必要的共同诉讼人，他们之间的买卖关系与马志涛没有关联性；2、本案案由应该是确认合同无效，我方根据合同无效请求返还。表示同意原一、二审判决。
本院再审认为，本案审理结果可能涉及王燕利益，故应追加王燕参加诉讼。另，对于本案所涉房屋是否已具备上市交易条件的问题应予审查，但原审未予审查。由此，原审违反法定程序，且认定事实不清。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（三）项、第（四）项的规定，裁定如下：
一、撤销本院（2013）一中民终字第387号民事判决及北京市昌平区人民法院（2010）昌民初字第8526号民事判决；
二、本案发回北京市昌平区人民法院重审。
审 判 长 郭 勇
代理审判员 王颖君
代理审判员 孙 锋
二〇一四年九月十九日
书 记 员 张连华