上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第13048号
原告高积明。
委托代理人周向建。
委托代理人余庭，上海观庭观盛律师事务所律师。
被告上海群峰音像制品有限公司。
法定代表人施佩珍。
委托代理人王巍，上海市国雄律师事务所律师。
委托代理人周洵，上海市国雄律师事务所律师。
被告黄卫锋。
第三人高志根。
第三人潘鑫。
原告高积明诉被告上海群峰音像制品有限公司（以下简称群峰公司）、黄卫锋房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，期间经原告高积明申请，本院依法追加高志根、潘鑫为本案第三人，并于2013年10月8日、10月25日、2014年2月11日公开开庭进行了审理。原告高积明的委托代理人周向建、余庭、被告群峰公司的委托代理人王巍、周洵到庭参加诉讼，被告黄卫锋、第三人高志根、潘鑫经依法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告高积明诉称，2007年8月16日原告与被告黄卫锋签订了《动迁房权益转让协议书》，约定被告黄卫锋将坐落于上海市浦东新区高桥镇季景北路港城新苑XXX号XXX室（现门牌号改为上海市浦东新区小园浜路XXX弄XXX号XXX室）动迁安置房（以下简称系争房屋）转让给原告，转让价款为人民币（以下币种相同）49万元，原告支付系争房屋购房款后即对系争房屋进行装修并居住至今，系争房屋因动迁政策未能办理过户手续。当系争房屋符合办理过户条件时，原告多次为过户事宜与被告黄卫锋交涉，但被告黄卫锋却提出了加价的不当要求，现被告黄卫锋又擅自将系争房屋产权转移至被告群峰公司名下，两被告的行为侵害了原告的合法权益，故要求法院判令：1、确认两被告之间就上海市浦东新区小园浜路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的房屋买卖合同无效；2、被告群峰公司将上海市浦东新区小园浜路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权由被告群峰公司恢复至被告黄卫锋名下；3、诉讼费由两被告承担。
被告群峰公司辩称，被告群峰公司与黄卫锋签订的房屋买卖合同合法有效，不属于合同法规定的无效情形。被告群峰公司与黄卫锋一起去系争房屋看房时，房屋内确实有人居住，但黄卫锋称居住人是亲戚、朋友，因被告群峰公司购房是用于投资，所以也没有催促交房，被告群峰公司向被告黄卫锋支付了房屋对价105万元，属善意购买人。原告与被告黄卫锋于2007年仅签订了协议，没有进行过户，原告的权利仅是债权，原告也没有支付房款的凭证，而被告群峰公司已经办理了系争房屋的过户手续取得了物权，物权优先债权，故要求驳回原告的诉讼请求。
被告黄卫锋未作答辩，亦未提交证据。
第三人高志根、潘鑫未作答辩，亦未提交证据。
经审理查明，系争房屋为动迁安置房，原属被告黄卫锋所有。2007年8月16日原告（乙方）与被告黄卫锋（甲方）签订了《动迁房权益转让协议书》，约定：甲方将系争房屋以49万元的价款转让给乙方，甲方预交房款的义务同时转让给乙方，甲方仍作为买方办理产权登记，甲方有义务协助乙方办理其中相关的手续，其费用全部由乙方承担，乙方获得受让权后，代甲方向房产开发商交付所需房款，差额部分直接交付甲方。案外人刘某某作为该协议的见证人签署了姓名。2007年8月17日原告向被告黄卫锋支付了购房款10万元，2007年8月20日原告向被告黄卫锋支付了购房款127，272元，2007年8月18日原告以被告黄卫锋的名义向系争房屋的开发商支付了房款262，728.74元，因房屋面积调整，开发商于2008年2月25日经结算实收系争房屋价款为262，163.47元。2008年1月始原告入住系争房屋，并以被告黄卫锋的名义缴纳相应的物业管理费等。2011年12月20日被告黄卫锋取得了系争房屋的房地产权证，2012年5月14日经上海市金山公证处公证，被告黄卫锋向第三人潘鑫出具了《委托书》一份，委托权限包括签订系争房屋的房地产买卖转让合同、代为办理系争房屋的交易过户、登记手续、代为收取系争房屋的房价款并代为收取下家的银行贷款等事宜。2012年11月1日第三人潘鑫作为被告黄卫锋的代理人与被告群峰公司签订了《上海市房地产买卖合同》，约定：被告黄卫锋将系争房屋以110万元的价款出让给被告群峰公司，双方于2012年11月30日之前向房地产交易中心办理转让过户手续，被告群峰公司于2012年11月1日前支付110万元。合同中未约定系争房屋的交付时间。2012年11月2日两被告分别委托代理人（被告群峰公司委托本案第三人高志根，被告黄卫锋委托本案第三人潘鑫）向上海市浦东新区房地产交易中心申请办理过户手续，2012年11月14日系争房屋产权登记于被告群峰公司名下。2013年4月19日原告向本院提起诉讼如前。
庭审中，原告证人刘某某到庭陈述，证人与被告黄卫锋是朋友，因黄卫锋经常赌博，要卖掉拆迁房（系争房屋），于是证人通过朋友陈某介绍，将房屋卖给了原告，动迁转让协议是原告和黄卫锋当着证人的面签署，定金是原告与被告黄卫锋都在场时，原告现金支付给被告黄卫锋，其他的钱是转账到证人女儿刘晓艳的银行卡上后，通过证人转交给被告黄卫锋，被告黄卫锋出具了收条，开发商的钱是原告代替被告黄卫锋支付，证人和刘琪陪原告一起去付的，所以合同约定的房价款49万元原告已经付清。
原告证人陈某到庭陈述，证人与刘某某是朋友，刘某某有房产中介的经验。2007年原告找证人想要买房，证人找刘某某牵线找到了黄卫锋，买卖双方达成了买卖协议，约定房价款49万元，原告与被告黄卫锋签订的《动迁转让协议》是当着证人的面签字的。因系争房屋是动迁房，不能当即办理过户手续，所以约定了过几年再办手续，原告支付给开发商的房款都是证人帮助操办，另支付了差价20余万元。2008年开发商通知可以入住，但房产证要五年后才能办出。2008年2月原告拿到房屋交接书后就入住装修了。期间被告黄卫锋提出要原告补10-20万元的房价款，原告未同意，之后再也联系不到被告黄卫锋。2012年年底原告去房产交易中心查询发现房子已经卖给了被告群峰公司。被告黄卫锋是收到了原告支付的钱款后出具的收条，收条是在证人的办公室里写的，付给开发商的钱是证人陪同原告一起去汇款的。
另查明，被告群峰公司向本院提交了其公司的相关财务凭证，认为房价款105万元已经于2012年11月9日转账入09-XXXXXXXXXXXXXXX的账号，被告群峰公司已经支付了购房款。被告群峰公司并向本院申请调查该账户的开户人情况，经本院调查查实，09-XXXXXXXXXXXXXXX的账号为被告群峰公司发放工资的专用账户，2012年11月9日的贷记凭证的收款人一栏记载为“待发工资-
群峰公司”。
审理中，原告提出，两被告均在上海却委托他人签署房屋买卖合同，被告群峰公司提交的付款凭证为发放工资的贷记凭证，时间、金额与买卖合同内容不一致，群峰公司也没有实际支付购房款，被告群峰公司购房前没有看过系争房屋、受让的房价款不合理、系争房屋过户后也没有要求被告黄卫锋交房（或起诉排除妨碍），上列行为证明被告群峰公司取得系争房屋产权非善意取得，不符合《物权法》第106条的相关规定，被告黄卫锋将系争房屋过户至群峰公司名下属于无权处分行为，原告起诉后，被告群峰公司为了取得诉讼优势在庭外强占房屋，这些都是不正常交易的表现，两被告之间就系争房屋的买卖属于虚假交易，非真实的房屋买卖，根据《合同法》52条第2、3、5项、《民法通则》第55条的规定，两被告就系争房屋签订的买卖合同应予宣告无效。原告与被告黄卫锋签订房屋转让协议后，原告付清了全部房款，被告黄卫锋也将系争房屋交付原告实际使用，被告黄卫锋还应协助原告办理系争房屋的过户手续。原告明确诉讼请求为：1、要求确认两被告之间就上海市浦东新区小园浜路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效，被告群峰公司将产权恢复登记至被告黄卫锋名下；2、要求被告黄卫锋协助原告将上海市浦东新区小园浜路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至原告高积明名下；3、案件受理费由两被告承担。
被告群峰公司则认为，两被告就系争房屋进行交易时，系争房屋登记于被告黄卫锋名下，黄卫锋有权处分，被告群峰公司的法定代表人也曾向法院陈述受让该房屋时到现场看过房屋，被告群峰公司基于对公证委托书的信任，向公证委托书上的受委托人支付了房价款，即视为黄卫峰本人收取了房款，否则也不可能支付高达105万元的工资。系争房屋已经登记在被告群峰公司名下，原告无证据证明两被告的交易属恶意，不存在原告所述的不合理或合同无效的其他情形，原告的证据包括原告证人的证明效力远低于被告提供的公证委托书的证明效力。从本案事实看，假设原告与黄卫峰签订相关协议是真实的，仅代表原告与黄卫锋之间存在债权关系，而被告群峰公司已取得涉案房屋的产权，理应对涉案房屋具有相应处分权。原告陈述其已履行了协议上的义务支付了房款也没有实质性的依据，充其量原告获得的是合同债权，被告群峰公司取得是系争房屋的物权，故原告要求宣告两被告买卖合同无效无依据。原告要求将系争房屋登记至其名下与本案是两个法律关系，不宜在本案中一并处理。
认定上述事实，由经庭审质证的《动迁房权益转让协议书》、《收条》、发票、收据、新编门弄号通知单、物业费发票、上海市房地产权证、《上海市房地产买卖合同》、上海市房地产登记簿、港城新苑管理处和居委会出具的证明、报警回执和现场照片、证人刘某某、陈某的陈述、税收通用缴款书、记账联、贷记凭证、委托书、协助查询存款通知单（附贷记凭证）等证据及庭审笔录、谈话笔录在案佐证。
本院认为，民事活动应当遵守法律。2007年8月16日原告与被告黄卫锋就买卖系争房屋签订的《动迁房权益转让协议书》系双方当事人真实意思表示，应属合法有效。对于两被告就系争房屋于2012年11月1日签订的《上海市房地产买卖合同》的效力问题，本院认为，被告黄卫锋与被告群峰公司签订系争房屋买卖合同时，被告黄卫锋明知该房屋已经出售于原告，其再次出售行为属恶意，两被告签订的买卖合同中约定了过户时间为2012年11月30日之前，支付购房款的时间为2012年11月1日之前，但两被告于2012年11月2日就向相关房地产登记机构递交了申请系争房屋过户的手续，系争房屋于2012年11月14日登记至被告群峰公司名下，但就相关的房价款支付，被告群峰公司仅提供了公司的财务凭证，认为105万元购房款已经支付给了被告黄卫锋的委托代理人潘鑫，履行了支付购房款的合同义务，但经本院核实被告群峰公司提供的财务凭证为公司工资发放的财务凭证，无法确认为支付购房款的证据，被告群峰公司在未履行先合同义务的情况下取得系争房屋的物权亦非善意，且两被告的行为已损害了原告的合法权益，故原告要求本院确认两被告于2012年11月1日就系争房屋签订的买卖合同无效的诉请于法有据，本院应予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告要求将系争房屋从被告群峰公司名下恢复登记至被告黄卫锋名下的诉请本院予以支持。根据原告与被告黄卫锋签订的转让协议书，被告黄卫锋有义务在系争房屋符合过户条件的情况下，协助原告办理过户手续，故在系争房屋恢复登记至被告黄卫锋名下后，原告有权要求被告黄卫锋协助办理系争房屋的过户手续。被告群峰公司就合同的效力及本案不应一并处理原告要求过户诉讼请求的观点本院均不予采纳。被告黄卫锋、第三人高志根、潘鑫经本院合法传唤未到庭应诉，本院视其放弃了举证、质证及抗辩的权利，由此产生的法律后果，应由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第162条的规定，判决如下：
一、被告上海群峰音像制品有限公司与被告黄卫锋于2012年11月1日就坐落于上海市浦东新区小园浜路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；
二、被告上海群峰音像制品有限公司应于本判决生效之日起十日内协助被告黄卫锋办理上海市浦东新区小园浜路XXX弄XXX号XXX室房屋产权登记变更至被告黄卫锋名下的手续；
三、在上海市浦东新区小园浜路XXX弄XXX号XXX室房屋恢复登记至被告黄卫锋名下之日起十日内，被告黄卫锋协助原告高积明就上述房屋办理产权变更手续，将房屋产权从被告黄卫锋名下变更登记至原告高积明名下。
案件受理费14，700元、财产保全申请费5，000元、公告费820元，由被告上海群峰音像制品有限公司与被告黄卫锋各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 陆 菁
人民陪审员 周国莲
人民陪审员 丁文忠
二〇一四年八月十五日
书 记 员 沈 洁
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
三、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》
第162条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。人民法院判决承担民事责任的无独立请求权的第三人，有权提起上诉。