吉林省吉林市昌邑区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昌民二初字第430号
原告：徐彦，女，1972年6月27日生，汉族，住吉林市船营区。
委托代理人：孙振军，吉林市丰满区利民法律法律服务所法律工作者。
被告：吉林市新地房地产开发有限公司，住所吉林市昌邑区金碧家园小区c号楼1-2-1号网点。
法定代表人：于鸿涛，该公司总经理。
委托代理人：迟立新，该公司员工。
委托代理人：周玉洁，该公司法律顾问。
被告：刘洪成，男，1978年10月10日生，汉族，住吉林市船营区。
原告徐彦诉被告吉林市新地房地产开发有限公司（以下简称新地房地产公司）、刘洪成房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐彦及其委托代理人孙振军、被告新地房地产公司委托代理人周玉洁、迟立新、被告刘洪成均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐彦诉称：2013年7月26日被告新地房地产公司用其开发龙潭区汉阳街开发的新地山湾项目c12号楼2单元6层左门66.58平方米的房屋抵顶拖欠被告刘洪成承包该工地的工程款。2014年1月27日，因被告刘洪成承包该工程时欠原告钢材款244，215元，便用该房屋抵顶欠款，并约定从即日起可入户，原告于2014年8月22日要求被告协助办理产权过户手续时，被告�以种种借口拒不协助办理，其行为侵害了原告的合法权益，为此特向法院提起诉讼，请法院判令原、被告之间的新地山湾项目c12号楼2单元6层左门66.58平方米房屋买卖合同有效，并判令被告刘洪成向原告交付房屋，被告新地房地产协助办理产权登记手续；2、诉讼费由被告承担。审理中原告撤回被告协助办理产权登记的诉讼请求。
被告新地房地产公司辩称：1、被告刘洪成与原告之间债权转移从未通知我公司，该协议没有法律效力；2、原告无权对两被告之间协议效力问题提出诉讼请求，同时两被告之间就诉争房屋并没有履行；3、新地房地产公司与刘洪成之间签订的施工合同总价款2066万元，新地房地产公司已经支付了1962万元，质保金应为102万元，实际上目前质保金只剩下23万元左右，也就是新地房地产公司不仅全额支付合同约定工程款，将百分之五的质保金也提前支�给刘洪成；尤其严重的是刘洪成雇佣农民工到市政府上访，导致吉林市政府将新地房地产公司列为黑名单，在农民工上访未能解决前，答辩人不能与刘洪成履行房屋交付义务；4、即便新地房地产公司履行抵账协议，根据合同相对性，新地房地产公司将房屋交给刘洪成，不是交给原告，综上，请法院依法查明事实，驳回原告诉讼请求。
被告刘洪成辩称：被告顶给我的房子是合同内的，我也欠原告钢材款，所以用房子抵顶给原告了。但是房子我一直没办理进户，没拿到钥匙，我只把顶账的票据给原告了，因为房子我一直没拿到，所以我也没法交付。被告新地房地产公司陈述不属实，我们没有超过合同价款，本案房屋是在合同中约定的，是合同款内的。
本案争议的焦点为：1、原告与被告签订的协议是否有效；2、两名被告之间的以房抵工程款协议是否存在被告新地房�产公司超额履行的情形；3、被告新地房地产公司、刘洪成是否应向原告交付涉案房屋。
原告徐彦向本院提供如下证据：
1、原告身份证一份，证明原告身份；
2、企业机读档案登记资料及人口查询信息，证明两被告身份情况；
3、用房屋抵顶工程款计算单一份、原告与被告刘洪成签订协议一份（同一份证据的正反面），证明两被告于2013年7月26日用该争议房屋抵顶工程款，并约定三日内签字生效，该合同已经生效，并实际履行完毕，证明被告刘洪成用该争议房屋抵顶原告钢材款24.4215万元，并约定从即日起可以入户，所有欠条已由刘洪成收回。
被告新地房地产公司发表质证意见如下：对证据1、2无异议；对证据3工程款计算单真实性无异议，但是下面标注“三日内签字生效”，刘洪成需要到售楼处登记，但是刘洪成没有到售楼处签字登记。
被告刘洪成发表质证意见如下：对证据1、2、3均无异议。
被告新地房地产公司向本院提供证据如下：
1、2014年吉市政办电（2014）第30号，吉林市人民政府办公厅关于做好当前建设领域防止拖欠工程款和农民工工作的紧急通知，附件第5条新地山湾项目开发单位新地房地产公司，施工单位中凯公司，证明新地房地产公司因刘洪成组织农民工进行上访讨薪，被政府列为黑名单，如果扣划款项，这个房屋两名被告之间的协议将重新进行处理；
2、新地山湾施工承包协议，证明刘洪成与中凯建筑安装公司签订了施工合同，约定了付款方式是采取定价包死的方式，支付方式20%实物、80%现金、5%质保金；
3、2014年1月27日吉林市劳动监察大队因刘洪成组织上访强行从新地房地产公司扣款153万元，目前这个问题还没解决完毕；
两被告支付工程款收据57份，证明新地房地产公司2012年8月-2013年8月30日已�支付给刘洪成工程款1，962.3445万元，其中从质保金中提前支付了83万元；
5、承诺书，证明2014年1月28日刘洪成因拖欠农民工工资153万元，被告新地房地产被劳动监察支队强行扣划该农民工工资，刘洪成承诺工资由他支付，如果刘洪成将农民工工资支付，我们可以给房子，但是刘洪成现在没有支付工资；
6、被告刘洪成父亲刘富与被告新地房地产对账，证明对账工程款总价2048.859万元，我们已经支付的1962.35445万元，我们账上没有再拖欠农民工工资的钱；
7、刘洪成施工的17号楼居民投诉房屋质量问题，证明根据合同约定，刘洪成进行维修，但是现有的资金已经不足以支付维修费，现在刘洪成还欠新地房地产公司维修费用；
8、开发五证，证明新地房地产公司符合开发条件。
原告发表质证意见如下：对证据1-3与本案无关；对证据4从支付工程款的数额、时间看，该争议房屋已列为新地房地产支付给刘洪成的工程款之中，能证明两被告用该争议房屋抵顶工程款的协议已经实际履行；对证据5真实性无异议，对证明问题有异议，该争议房屋已经在两名被告工程款结算中，上次开庭被告经自认该房屋是以实物顶账，在1963万元中；对证据6与本案没有关联性；对证据7与本案无关；对证据8无异议。对上述四份证据原告认为两被告之间顶账协议是真实有效的，并且已经结算，因此被告提供的证据与原告的诉请没有关联性。
被告刘洪成发表质证意见如下：对证据1不知道，我没组织农民工上访；对证据2是我签的；对证据3属实；对证据4无异议，都是我签字的，现在没有超额支付我工程款，还差我工程款，具体多少钱我不清楚；本案房屋包含在已支付的1962万当中；对证据5真实性无异议，是我签字，如果我不签字，农民工领不到钱，劳动监察大队从新地房地产公司划来的钱发给了农民工；对证据6有异议，新地房地产公司承诺每平米上浮20元，也没添加在合同总价款里面；对证据7的17号楼也不是我施工的，物业给我打电话我随时维修，但是物业从来没给我打过电话，报修的房屋没有我承建的，我承建的是15、16、19、20号楼；对证据8与我无关。
被告刘洪成向本院提供证据如下：
1、2012年5月22日签订的施工承包协议书，证明①该工程在5月初已经开始施工，22号补签的协议；②招投标是6月20多号开始招标，先施工后招标；③涉案房屋包含在已支付的1900多万元当中，被告新地房地产公司已经向我支付了；
2、泊逸台回迁项目建安总承包工程施工合同，证明市场价1240元每平米，同期同标准情况下，我们是1050元每平米，所以我们拖欠农民工工资，因为拨款不及时，所以才拖欠农民工工资；
3、新地房地产公司招投标材料，证明我们先施工后招标；
4、新地房地产公司财务部门与刘洪成对账明细表，证明其中已付实物335.8608万元中包含涉案房屋。
原告对上述证据均无异议。
被告新地房地产公司发表质证意见如下：对证据1真实性无异议，但是在协议书21条，对乙方支付工资约定，下设5个条款中的第二条，现在刘洪成所得到的工程款并没有全部支付工人报酬，而且拖欠的漏洞越来越大，新地房地产公司要主张权利；对证据2与本案无关，泊逸台价格不是市场公认价格，新地湾是刘洪成和新地房地产公司双方协议协商确定的价格，是合法有效的；对证据3无异议，新地房地产公司有开发资质，我们对外大批量招标，唯独与刘洪成的合同的提前签订，因为是刘洪成与亲戚找到我公司非要承包该工程，所以才提前签订的合同，工程招投标公告与本案无关；对证据4无异议。
针对原、被告�供的证据，本院综合分析、评判如下：原告提供的证据1-3符合证据的形式要件，与本案待证事实具有关联性，能够证明原告的主张，本院对其证明力予以确认；被告新地房地产公司提供的证据1，本院对其真实性予以确认，但是不能证明被告新地房地产公司主张的问题，本院对被告新地房地产公司主张的事实问题不予确认。被告新地房地产公司提供的证据2、3、4、6、8符合证据的形式要件，与本案待证事实具有关联性，本院对其证明力予以确认，其中证据4、6与相同，为双方就工程款进行的对账明细，能够证明被告新地房地产公司将涉案房屋抵账给被告刘洪成后，在事后双方对账时将该房屋的价款计算在已经支付给被告刘洪成的工程款内，本院对其证明力予以确认，关于被告刘洪成认为该对账单中没有计算上浮20%部分，该事实与本案无关，本院不予确认；被告新地房地产公司提供的证据5能够证明被告新地房地产公司代被告刘洪成支付人工费153万元，本院对其证明力予以确认；被告提供的证据7不包括被告刘洪成施工的楼房，本院对其证明力不予认定；被告刘洪成提供的证据1与被告新地房地产公司提供的证据2相同，本院对其证明力予以确认；被告刘洪成提供的证据2与本案不具有关联性，不能证明市场价格，本院对其证明力不予确认；被告刘洪成提供的证据3均为复印件，本院对其真实性不予确认。被告刘洪成提供的证据4为被告新地房地产公司出具，能够证明被告新地房地产公司以涉案房屋抵债的事实。
通过庭审调查及对以上证据的分析与认定，本院确认如下事实：
2013年7月26日被告吉林市新地房地产公司为被告刘洪成出具销售房款计算单份，载明：新地山湾c座12号楼2单元6层左门，12#c206034，面积66.58平方米，单价3668元，总房�24.4215万元，抵工程款。合同签订后，被告新地房地产公司未向被告刘洪成交付房屋。
2014年1月27日被告刘洪成与原告徐彦签订协议一份，约定：被告刘洪成同意将此房抵顶尚欠徐彦钢材款24.4215万元，从即日起可入户（所有欠条签字全部收回）。合同签订后，被告新地房地产公司拒绝为原告办理进户手续。
另查明，2012年5月22日被告新地房地产公司与被告刘洪成签订新地山湾施工承包协议书一份，约定被告刘洪成承包建筑被告新地房地产公司开发的新地山湾棚户区改造工程a地块15#、16#、19#、20#楼，建筑面积17473平方米，层数3层，工程本体采用固定单价计价1050元／平方米，一层车库、商业部分为1250元／平方米；乙方（被告刘洪成）向甲方交纳履约保证金100元／平方米，并垫付三层主体的工程款，乙方施工人员和设备（吊车）进场开始使用后一月内份2次无息返还乙�工程保证金；如因乙方原因致使合同无法完全履行，保证金不予返还，并且乙方应承担相应的违约责任，病赔偿由此给甲方造的损失。工程总价款的80%现金支付，20%实物支付，（房屋为主，房屋价格以当时的市场价格为准），在总价款中扣除5%为施工质量保证金。乙方承建楼栋从基础开始到完成至三层结构顶板时，甲方（新地房地产公司）支付乙方合同总价款的20%的80%；楼栋主体结构屋面封顶，甲方支付乙方合同总价款的20%的80%（即主体完成共支付总价的40%）；室内、外抹灰、外墙苯板完成，甲方支付乙方合同总价款的20%的80%，合同签订后，水电安装施工、内、外墙大白、涂料工程完成，甲方支付乙方合同总价款的20%的80%或房屋结算方式；工程竣工验收合格且乙方向甲方和城建档案馆移交全部合格的竣工资料集竣工图后，甲方支付乙方合同总价款的10%，剩余10%，除�除质量保证金外，甲方在三个月后付清所剩的工程款。合同签订后，被告刘洪成施工至工程结束，经双方结算，被告新地房地产公司应向被告刘洪成支付工程款总计为2066.0895万元，现在被告新地房地产公司已经支付（包括本案涉案房屋在内）工程款合计19，62.35445万元，尚欠23.30165万元未付。
再查明，被告刘洪成于2014年1月28日出具承诺书一份，载明被告新地房地产公司代替其本人清偿了拖欠的人工费153万元，该款项在双方结算时计入被告新地房地产公司已支付给刘洪成的工程款中。
本院认为，2013年7月26日被告新地房地产公司与被告刘洪成签订的以房屋冲抵工程款的协议是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，为有效合同。协议生效后，被告刘洪成对被告新地房地产公司的工程款债权24.4215万元消灭，被告刘洪成取得对涉案房屋的�产权利包括处分权，被告新地房地产公司应当向被告刘洪成交付房屋。被告刘洪成依据销售房款结算单再次将房屋处分给原告徐彦后，是被告刘洪成处分其自己的财产，其与原告签订以房抵钢材款的合同后，原告徐彦对被告刘洪成的债权消灭，取得对涉案房屋的权利，则被告刘洪成应向原告交付房屋，被告新地房地产公司作为房屋的开发人在未履行交付房屋义务的情况下应当与被告刘洪成共同承担向原告徐彦交付房屋的责任。审理中被告抗辩没有义务向原告交付房屋，没有依据，本院不予支持。被告新地房地产公司抗辩其为被告刘洪成垫付工人工资153万元，经本院审理查明，被告新地房地产公司垫付的工人工资在双方事后结算时已经计入已付工程款内，而且在总额上没有超过被告新地房地产公司应付总额，即不存在被告新地房地产公司超额支付工程款的情况，所�对被告新地房地产公司的抗辩理由不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、第四十四条的规定，判决如下：
一、原告徐彦与被告刘洪成签订的协议有效；
二、被告吉林市新地房地产开发有限公司、被告刘洪成于本判决生效之日起三日内向原告徐彦交付房屋。
如未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4964元，由被告吉林市新地房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审 判 长 胡玉芳
人民陪审员 孟庆淼
人民陪审员 于耀香
书 记 员 齐永鹤
二〇一五年三月十一日