广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1971民初15376号
原告：东莞市万江区某居民委员会，住所地：广东省东莞市万江区流涌尾社区。
负责人：胡志成。
委托代理人：赵立柱，广东莞信律师事务所律师。
委托代理人：刘运洪，广东莞信律师事务所辅助人员。
被告：赖炯祥，男，1951年10月6日出生，汉族，住广东省东莞市万江区。
委托代理人：王满锦，广东历维永盛律师事务所律师。
委托代理人：侯银彩，广东历维永盛律师事务所实习律师。
原告东莞市万江区某居民委员会（以下简称“某居委会”）诉被告赖炯祥租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员徐轩适用简易程序独任审判，于2016年8月23日公开开庭进行了审理，后根据审理需要，转为普通程序，依法组成合议庭，于2016年12月23日再次公开开庭进行了审理。原告某居委会的委托代理人赵立柱、被告赖炯祥的委托代理人王满锦、侯银彩就（仅参加第一次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告某居委会诉称，原、被告双方于1998年1月1日签署过一份《租用土地使用合约书》，约定被告使用土地的期限截止于2007年12月31日止。租金按照每月1.2元/平方米计算。《租用土地使用合约书》到期后，被告一直占有使用该地块，实际使用面积约864平方米，但一直不交纳租金或使用费。原告多次通知被告解除并终止《租用土地使用合约书》，但被告一直置之不理。为维护自身的合法权益，原告故起诉至法院，请求判令：1.解除并终止原、被告签署的《租用土地使用合约书》；2.被告立即腾地并搬离位于万江流涌尾村牛洛塘地块，面积约为864平方米，具体见红线图；3.被告支付原告租金12441.06元（2015年4月1日至2016年4月11日）；4.被告支付占有使用费，使用费自起诉之日起计算至腾房搬离之日止，按照每平方米2元计算；5.被告承担本案诉讼费。后，原告变更第一项诉讼请求为：确认原、被告签署的《租用土地使用合约书》无效；变更第三项诉讼请求为：被告支付原告占有使用费12441.06元（2015年4月1日至2016年4月11日）。
被告赖炯祥辩称，一、原告的起诉状没有经过合法的授权，起诉状落款处“胡志成”的签名是假冒的，没有经过授权的诉讼应该予以驳回；二、原告所称的不是事实，并非答辩人不交租金，而是原告不收取，因为原告称案涉地块已经出卖给案外人五星太阳能有限公司，再收取租金无依据；三、2006年合同期限未届满前，原告曾到案涉地块进行丈量，称因为五星太阳能有限公司需要办理相关产权证明。当时答辩人提出异议，不让原告丈量，要求原告出示售地合同及相关出让手续，包括集体表决的决定，因答辩人亦是居委会居民，答辩人对居委会出让土地一事并不知晓，原告对出让土地一事也没有进行公示；四、案涉土地与五星太阳能有限公司所占用的土地之间有明显的地界，所以转让给五星太阳能有限公司的土地不可能包括案涉地块；五、2006年答辩人已将案涉地块转租给案外人陈树清用以开办宏昌厨具厂，当时原告已明确告知陈树清案涉地块属于五星太阳能有限公司，租期届满后，陈树清必须搬离，故陈树清在租期届满后已搬至邻村；六、因案涉土地违反规划，案涉《租用土地使用合约书》应确认为无效合同，但答辩人是按照原告的要求签订《租用土地使用合约书》，答辩人不存在过错，原告对合同具有审查义务，故造成《租用土地使用合约书》无效的主要责任在于原告；七、合同无效，应该按照过错承担责任，原告将案涉地块出租时，案涉土地是空地，答辩人对地块进行了平整，搭建厂房、宿舍，如原告要收回土地，原告应赔偿答辩人因此受到的损失，答辩人对此保留追偿的权利；八、案涉纠纷主要是因为五星太阳能有限公司与原告串通征地，侵犯了答辩人的优先租赁权，如本案《租用土地使用合约书》无效，那么五星太阳能有限公司与原告签订的土地转让合同也应确认为无效合同，以保证以后土地规划后，答辩人享有的土地租赁优先权的实现。
经审理查明，原告的前身系东莞市万江区办事处流涌尾管理区（以下简称“流涌尾管理区”）。1998年1月1日，流涌尾管理区作为甲方，与作为乙方的被告签订《租用土地使用合约书》一份，约定：1.由甲方将电站边空地租给乙方办工厂使用，土地面积476.1平方米，使用期限为10年，即1998年1月1日至2007年12月31日止，租金为每月1.2元/平方米，每3年递增10%；2.乙方在签约时需交押金2000元给甲方，待租约期满后退还乙方，租约期满后，在当时同等的条件下，乙方可优先续约，如不续约的则无条件将原来所有建筑物拆清，10天之内如仍不拆除，一切财产归甲方所有；3.在每年8月30日前交本年度租金，逾期不交的则按本年度的金额，以每天20%的标准向甲方缴纳滞纳金；4.乙方在经营过程中一切债权、债务及其他一切费用由乙方负责，甲方不负责任；5.为保障乙方的合法权益，甲方中途不得收回该土地使用权，如因实际情况要收回的，经双方协商，赔偿乙方建筑费用（按10年建筑分担），并补偿5000元的经济损失。合同签订后，原告将案涉土地交付给被告使用，被告向原告交纳了2000元押金及支付了1998年1月1日至2007年12月31日期间，按合同约定土地面积476.1平方米计算的费用。在使用过程中，被告在案涉地块上搭建了临时建筑物。
庭审中，原告主张案涉土地是农村集体建设用地，但没有领取建设用地使用权证，被告占用的土地面积实际为864平方米，案涉租地合同到期后，双方没有就续租达成一致意见，被告也没有向原告支付任何使用费，本案中诉求的2015年4月1日至2016年4月11日期间的土地占有使用费按1.2元/平方米的标准计算。对此，原告提交了一份土地测量图予以证实案涉土地的实际面积。被告确认案涉土地没有领取土地使用权证，其在地块上搭建厂房及宿舍也未领取建设用地规划许可证及建设工程规划许可证；在使用过程中有扩展土地面积，实际使用的土地面积为800多平方米，但具体面积需经被告测量后方可确定；被告租用后将案涉土地转租给案外人陈树清用于开办宏昌厨具厂，陈树清在合同到期后已搬离。庭审后，被告并未在本院指定的期限内向本院提交相关的测量报告。
根据审理需要，本院工作人员曾到东莞市国土资源局，要求核实案涉地块的土地性质，并发函至东莞市城乡规划局，要求协助核实案涉地块的规划用地性质及用途。东莞市国土资源局的工作人员回复，由于原告提供的土地测量图并非系正式的红线图，故无法核实案涉地块的性质。东莞市城乡规划局则回函称，案涉地块在所在片区未编制控制性详细规划，在东莞市总体规划（2016-2030）市区用地规划（上报版）中该地块用地性质为一类工业用地；宏昌厨具厂未就案涉地块在东莞市城乡规划局办理过任何相关规划手续。
另，被告向本院提交《调查取证申请书》，要求法院向胡志成核实相关情况，并提交《谈话笔录》一份，用以证明原告提交的起诉状上“胡志成”的签名是他人冒签的，原告的起诉未经其负责人授权，且未经居委会会议具体表决。对此，原告确认起诉状落款处“胡志成”的签名并非胡志成本人书写，而是由他人代为签写，因为胡志成虽是登记的负责人，但其实际上并不在原告处办公，而原告提交的起诉状上有加盖单位公章，经过居委会集体同意，且法律也没有明文规定起诉时必须要负责人签名，只是规定由负责人签名或加盖单位公章即可，故是否有胡志成的签名并不影响原告提起本案诉讼。庭后，原告补充提交《情况说明》一份，载明：某居委会就案涉纠纷曾多次与被告协商腾地一事均无果；某居委会的负责人胡志成因长期在万江街道办事处工作，事务繁忙，故某居委会的工作实际由党工委书记黄志锋主持；原告依法起诉被告一事，居委会领导已向村民代表作出说明并征得同意。《情况说明》落款处有七名居委会代表的签名并加盖了居委会的公章。
上述事实，有租用土地使用合约书、测量图、照片、谈话笔录、关于《广东省东莞市第一人民法院函（2016）粤1971民初15376号》的复函、情况说明以及本案的庭审笔录、问话笔录等附卷为证。
本院认为，本案属于租赁合同纠纷，对于被告提出的原告起诉合法性的问题，原告已提交书面《情况说明》予以说明，本院对此予以确认，本案的争议焦点为：一、案涉《租用土地使用合约书》的效力如何；二、原告要求被告搬离案涉土地并支付占有使用费依据是否充分，如充分，占有使用费应如何计算。
针对第一个争议焦点，首先，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条的规定，城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收为国有土地后，该幅土地的使用权方可有偿出让。而案涉土地为原告集体所有的土地，原、被告在未办理征用手续转为国有土地的情况下，将案涉集体土地出租，违反了上述法律的禁止性规定；其次，依照《中华人民共和国土地管理法》第四条第一款、第四款的规定，国家实行土地用途管制制度。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。该法第十一条第二款规定，农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。原告主张案涉土地为集体建设用地，但未能举证予以证明；原、被告在庭审中也明确表示没有就案涉土地领取建设用地使用权证，也没有办理建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。虽然东莞市城乡规划局的复函中载明案涉土地在东莞市总体规划（2016-2030）市区用地规划图中为一类工业用地，但东莞市城乡规划局的复函也明确案涉地块在所在片区未编制控制性详细规划，而原、被告签订的《租用土地使用合约书》约定的土地租赁期限为1998年1月1日至2007年12月31日，并不在上述总体规划市区用地规划的期限（2016-2030）内。综上，原告将案涉土地租赁给被告办工厂使用，违反《中华人民共和国土地管理法》第十二条关于“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续”及《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条及第十条关于“土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划”的规定，故本院认定原、被告之间签订的《租用土地使用合约书》应为无效合同。
针对第二个争议焦点，虽然原、被告双方签订的《租用土地使用合约书》无效，但被告实际占有使用案涉土地至今，故原告要求被告立即搬离案涉土地并支付2015年4月1日至2016年4月11日期间及起诉之日（2016年7月1日）至被告腾地搬离之日止的占有使用费，依法有据，本院予以支持。
关于占有使用费的计算，一方面，对于被告实际占用土地的面积问题，虽然被告不确认原告关于被告实际占用土地面积为864平方米的主张，并要求重新测量，但被告在庭审中已确认在实际使用中有扩展土地，实际使用的土地面积为800多平方米，且未在指定期限内向本院提交相关测量结果。故本院对原告关于被告实际占用土地面积为864平方米的主张予以采纳。另一方面，对于使用费计算标准的问题，参照双方在《租用土地使用合约书》中关于租金为每月1.2元/平方米，每3年递增10%的约定，原告主张2015年4月1日至2016年4月11日期间的占有使用费按每月1.2元/平方米，起诉之日（2016年7月1日）起至被告腾地搬离之日止的占有使用费按每月2元/平方米的标准计算合理，本院依法予以支持。故被告需向原告支付2015年4月1日至2016年4月11日期间的占有使用费应计算为864平方米×1.2元/平方米/月×12个月=12441.6元，原告在本案中仅主张12441.06元，属于对自身合法权利的处分，本院对此予以确认；至于从起诉之日（2016年7月1日）起至被告腾地搬离之日止期间的占有使用费，被告应按每月2元/平方米，共计864平方米的标准向原告支付。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十一条第二款、第十二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认原告东莞市万江区某居民委员会与被告赖炯祥于1998年1月1日签订的《租用土地使用合约书》无效；
二、被告赖炯祥自本判决发生法律效力之日起十日内搬离案涉土地（面积为864平方米，具体位置以原告东莞市万江区某居民委员会在本案中提交的测量图为准）；
三、被告赖炯祥自本判决发生法律效力之日起十日内向原告东莞市万江区某居民委员会支付2015年4月1日至2016年4月11日期间的土地占有使用费12441.06元；
四、被告赖炯祥自本判决发生法律效力之日起十日内向原告东莞市万江区某居民委员会支付2016年7月1日起至被告赖炯祥实际搬离案涉土地期间的土地占有使用费（占有使用费按每月2元/平方米，共计864平方米的标准计算）。
如果未按照本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费111.02元（原告已预交），由被告赖炯祥负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 袁浩权
代理审判员 徐 轩
代理审判员 钟柳云
二〇一七年三月一日
书 记 员 徐慧英
附相关法律法规：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国土地管理法》
第四条国家实行土地用途管制制度。
国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。
前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。
使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。
第十一条农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。
农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。
单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权；其中，中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关，由国务院确定。
确认林地、草原的所有权或者使用权，确认水面、滩涂的养殖使用权，分别依照《中华人民共和国森林法》、《中华人民共和国草原法》和《中华人民共和国渔业法》的有关规定办理。
第十二条依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第九条城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。
第十条土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。