九江市浔阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）浔民一初字第919号原告钟礼贵（别名钟翰），系浔阳区衣酷时尚先锋服饰店业主。委托代理人王冬寒，江西开河律师事务所律师，执业证号13604200510826760。原告九江盛世京鼎工贸有限公司，住所地九江市浔阳区庐林苑A栋201室。法定代表人范斌，经理。委托代理人王冬寒，江西开河律师事务所律师，执业证号13604200510826760。委托代理人钟礼贵，即原告钟礼贵。被告九江市基督教三自爱国运动委员会，住所地九江市督府�14号、九江市庐山大道82号（基督教堂）。法定代表人龚兴友，主任。委托代理人崔健，江西擎天律师事务所律师，执业证号13604199910850018。委托代理人李咸读，该会副主任。原告钟礼贵、九江盛世京鼎工贸有限公司（简称盛世公司）与被告九江市基督教三自爱国运动委员会（简称三自爱运会）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告钟礼贵、原告盛世公司的委托代理人王冬寒、被告三自爱运会的委托代理人崔健和李咸读、鉴定人沈金诚、证人汪某到庭参加诉讼。其间，因司法鉴定不计算审限自2015年6月10日至2015年9月9日。本案现已审理终结。原告钟礼贵和盛世公司诉称：2010年1月1日，原告盛世公司与被告签订了房屋租赁合同，被告将标的门面租给盛世公司使用，租期自2010年1月1日起至2014年12月31日止，合同约定：“……合同期满后，在同等条件下，乙方享有优先承租权。……不可拆除和可以拆除的部分必须经甲乙双方协商处理。”合同还对其他事项做出了约定。基于对优先租赁权的合理信赖，两原告对店面进行了高达206万余元的豪华装修，并注册成立了个体工商企业“衣酷时尚先锋服饰”店售卖服饰。合同期内，原、被告均依约履行了合同。2014年12月31日合同到期后，原、被告双方为了发挥标的门面豪华装修的经济利益最大化，更好地实现原告苦心经营的商业利益，于2015年1月18日双方签署了两份协议：一份协议就优先承租权问题进行了明确约定，约定“甲方承诺乙方在新的招租活动中享有优先权。甲方采用价格优先的方式体现优先承租权，即以乙方竞拍成交价每年减去人民币伍万元签订租房协议”；另一份协议双方就标的门面的�竞拍”活动过渡期做了安排，约定“乙方承诺于2015年2月19日从甲方405门面全面退出经营，清空货物将钥匙交还给甲方。乙方（原告钟礼贵）自愿于2015年1月21日将十五万元人民币汇到甲方账户，作为履行协议的保证金”。为了协助被告举行“竞拍”活动，原告依约完全履行了义务，安心等待被告举行“竞拍”活动。一个月的过渡期过去了原告没有等来被告举行“竞拍”活动的消息；又一个月过去了原告依然没有等来被告举行“竞拍”活动任何消息。2015年4月15日原告突然收到被告的一则通知，通知内容为：“我九江市基督教三自爱国运动委员会所属大中路405门面已经正式签约出租了，请贵方务必在三日内清空在405门面的所属物品……”，至此，原告方才得知被告在没有举行任何“竞拍”活动的情况下，私自对外签订了出租协议。原告对被告的不诚信行为深感诧异，并紧急向被告发出律师函主张标的房屋的优先承租权，但时至今日被告对原告的合理主张仍是不理不睬，并强行对标的房屋装修进行了破坏性的拆除，200余万元的豪华装修现已荡然无存。被告的行为已严重侵害了原告的合法权益，故请求判令被告向原告赔偿因其擅自拆除位于九江市大中路405号一楼一间门面（约200平方米）和二楼活动室（约350平方米）的房屋装修所导致的装修损失费100万元。原告钟礼贵和盛世公司为支持其诉请，向法庭提交了以下证据：证据一，1.《合作协议》一份；2.原告盛世公司企业法人营业执照、组织机构代码证、法定代表人范斌的身份证各一份复印件；3.衣酷时尚先锋服饰店营业执照、原告钟礼贵身份证各一份复印件，以证明：1.两原告为大中路405号一楼和二楼活动室的门面（下称门面）经营达成了合作协议；2.两原告按照�作协议成立“衣酷时尚先锋服饰店”合作经营服饰，两原告是本案适格的主体。证据二，《租赁合同》一份、网上转账汇款记录一份，以证明：1.原、被告间的租赁关系，依法成立，被告是本案适格的被告；2.合同第五条约定“不可拆除和可以拆除的部分必须经甲乙双方协商处理”，被告未与原告协商一致就强行拆除店面装修的行为违反了合同约定，侵害了原告的合法权益；3.原告按约履行了自身义务。证据三，工程预算书1份、证人汪某出庭证词、照片1组、录像1份（u盘）、报警记录1份，以证明：1、原告基于对优先租赁权的合理信赖，对店面进行了预期使用十年的豪华装修（高达206万元）；2、通过照片和拆除前夕的店面装修现状录像可以看出原告的装修在当时是非常豪华、前卫、时髦的，即使是放在现在仍然是非常新的，再继续使用几年是完�没有问题的，所以当被告派人拆除门面装修时，原告才会拨打110试图阻止被告的侵权行为。证据四，优先承租权约定协议1份、“竞拍”活动过渡期安排协议1份、跨行汇款查询单1份，以证明：1、原告与被告就优先承租权做了明确约定，被告承诺原告在新的招租活动中享有优先权（竞拍成交价减去人民币伍万元的价格优先方式体现）；2、原、被告就竞拍活动过渡期间进行了协商，并达成了一致意见，原告依约履行了协议。证据五，通知一份，以证明：被告在没有举行“竞拍”活动的情况下，违反双方协议擅自将门面另租他人，侵犯了原告的有效承租权。证据六，律师函两份、快递单回执两份，以证明：原告在收到通知后连发两份律师函向被告积极主张优先承租权，被告在收到律师函后不予理睬。证据七，拆迁协议1份，以证明被告对原告的优先承租权主张不予理睬，且已将门面的装修进行拆除，导致原告巨额装修毁于一旦的事实。被告三自爱运会辩称：1、被告与原告盛世公司于2010年1月1日签订签订的《合同》约定的租赁期间已届满，2015年1月18日被告与原告钟礼贵签订《协议》约定的租赁期也已届满，租赁房产已交还被告，《合同》与《协议》之间没有任何关联性、延续性，分别属于不同的法律关系，不同的法律主体，各自独立。2010年1月1日，原告盛世公司就承租被告大中路405号一、二楼房产，双方签订了《合同》，合同约定租期自2010年1月1日起至2014年12月31日止，原告盛世公司可对承租房屋进行装修，店内装修在内的费用只属租期内的正常损耗。被告与原告盛世公司签订原《合同》已于2014年12月31日全部到期终止，权利义务全部终结。《合同》只确定被告与原告盛世公司�利和义务，不涉及任何其他第三方的权利和义务。原告钟礼贵主体身份不适格，其只是原告盛世公司将该门面转租的次承租人，其转租的期限也是于2014年12月31日期满终止。2015年1月18日，被告与原告钟礼贵就租赁大中路405号门面签订《协议》，约定租期自2015年1月1日至2015年2月19日，原告钟礼贵承诺于2015年2月19日从被告的405号门面退出经营，清空货物将钥匙交还给被告，租金以新签订的租房协议价格为准。《协议》中明确了被告与原告钟礼贵的权利和义务，不涉及任何其他第三方的权利和义务，该《协议》已于2015年2月23日原告将租赁房产还给被告后全部终止。原告盛世公司在《协议》中不具有任何权利和义务。原告盛世公司不得就2015年1月18日的《协议》主张其已经全部终止的2010年1月1日《合同》的优先承租权及其装修补偿。2、原告钟礼贵已明确表示放弃竞价，不�享有优先续租权。2015年4月11日21时至22时，被告已告知原告钟礼贵行使2015年1月18日签订的《协议》门面续租的优先权，原告钟礼贵竞价的价款每年70万元，未达到他人竞价的房屋租金每年84万元，其已经放弃优先承租权，该房产现已经以年租金84万元的价格租赁给他人了。就有关原告钟礼贵的优先续租权，被告没有任何过错及责任，未能取得优先续租权是原告钟礼贵放弃继续竞价的结果所致。3、原告主张被告赔偿该房产装修价值是不能成立的。该装修因租赁期限届满原告钟礼贵已将租赁房产交还给被告时一并转移，其所有权应属被告，被告有权自行处置，被告不应承担装修赔偿责任。2014年12月31日，被告与原告盛世公司2010年1月1日签订的租赁房产《合同》期限届满终止，原告钟礼贵作为次承租人租期自然期满终止，而作为《合同》签订的主体原告盛世公司从未提出过优先续租权，二原告提出所谓的合作租赁行为在租赁期间没有向被告提出过，其双方也没有任何合作事实，原告钟礼贵注册成立的个体工商户“酷时尚服装店”也只是其利用原告盛世公司持有的与被告签订房产租赁《合同》进行伪造，骗取工商部门登记成立的，没有任何与原告盛世公司合作的事实，其所谓合作行为不能对抗被告，原告钟礼贵不具备2014年12月31日期满的房产租赁《合同》主张优先续租权的主体资格。2015年1月18日，被告与原告钟礼贵就租赁大中路405号门面签订《协议》，约定租期自2015年1月1日至2015年2月19日，原告钟礼贵承诺于2015年2月19日从被告的405号门面退出经营，清空货物将钥匙交还给被告，租金以新签订的租房协议价格为准。《协议》约定的租赁期限届满后，2015年2月23日，原告钟礼贵将租赁的房产交还给了被告，该房产及所有装修均归属被告�被告没有责任就已经交还的属于被告的装修进行赔偿。综上所述，原告所诉的装修赔偿主张依法不能成立，应予以驳回。被告三自爱运会为支持其答辩，向法庭提交了以下证据：证据一，社会团体登记证和机构代码证各一份、房产登记证2份，以证明被告的主体身份适格。证据二，2010年1月1日的《合同》1份，以证明2010年1月1日，被告与原告盛世公司就租赁被告所有的大中路405号房产签订《合同》，约定合同期限自2010年1月1日至2014年12月31日止，原告可对承租房屋进行装修，店内装修在内的费用只属于租期内的正常损耗。证据三，工商信息查询档案，以证明原告钟礼贵注册成立的“浔阳区衣酷时尚先锋服饰店”与原告盛世公司没有任何关联，其伪造了租赁合同，骗取了工商登记，其不能作为2010年1月1日《合同》的主体身份。证据四，2015年1月18日的《协议》1，以证明：1.被告与原告钟礼贵就租赁大中路405号门面签订《协议》，约定租期自2015年1月1日至2015年2月19日，原告钟礼贵承诺于2015年2月19日从被告的405号门面退出经营，清空货物将钥匙交还给被告；2.租金以新签订的租房协议价格为准；3.被告与原告盛世公司签订原《合同》已全部到期终止，权利义务全部终结；4、本《协议》只确定被告与原告钟礼贵的权利和义务，不涉及任何其他第三方的权利与义务，原告盛世公司在本《协议》中不具有任何权利和义务，其主体身份不适格；原告盛世公司不得就2015年1月18日的《协议》主张其已全部终止的2010年1月1日《合同》的优先承租权及其装修补偿。证据五，2015年1月18日《协议》2，以证明被告承诺原告钟礼贵在新的招租活动中享有优先权，以乙方（即原告钟礼贵）竞拍成交价每年减去人民币伍万元签订租房协议。证据六，2015年4月11日告知原告行使优先承租权的会议录音记录（u盘及部分录音记录），以证明2015年4月11日21时-22时，已告知原告钟礼贵行使门面承租价款的优先权，原告钟礼贵竞价的价款每年70万元，未到达拟竞的房屋租金价每年84万元，其放弃竞价。证据七，2015年4月12日《租赁合同》，以证明2015年4月12日，原告钟礼贵放弃竞拍后，被告与新的承租人签订了上述房产的租赁合同，租金每年人民币84万元。针对原告的诉请、被告的辩称，归纳本案争议焦点如下：（一）2010年的《合同》与2015年的《协议》之间的关系?（二）两原告的优先承租权未得以实现，被告是否承担违约责任？如何承担责任？。经审理查明：九江市房产管理局于2000年12月28日颁发的九房权证浔字第××号和第03××75号�产证载明位于九江市五桂场大中路（现为九江市大中路450号）A幢一楼7门面（212.31平方米）和二楼的8-12号(379.08平方米)房属于被告所有。2010年1月1日，被告（甲方）与原告盛世公司（乙方）就上述房屋和门面的出租事宜达成协议，并签订《合同》一份，约定：租期自2010年1月1日至2014年12月31日，租金每年20万元，并明确“合同期满后，在同等的条件下，乙方享有优先租赁权。但不能以任何理由和装修的代价为由而续租，甲方有权租给他人，乙方无权出让或转租店面装修在内的费用只属于租期内的正常耗损。不可拆除和可以拆除的部分必须经甲乙双方协商处理。”该合同签订后，2010年1月10日，两原告签订一份《合作协议》，约定将被告出租给原告盛世公司的房屋在租期内合作经营服装，由原告钟礼贵负责日常经营管理，共同投资共担风险。随后，两原告根据经营需要，对所租赁的房屋进行了整体装修。2010年5月31日，原告钟礼贵作为经营者以被告出租房屋为经营场所领取了字号为“浔阳区衣酷时尚先锋服饰店”的《个体工商户营业执照》，但该工商登记档案所附的作为场地使用证明的《合同》系原告方通过变造2010年1月1日被告与原告盛世公司之间的租赁《合同》而来，将原告钟礼贵变更为承租人。租期内，原、被告双方均履行了各自的权利和义务。时至租赁期满，就合同终止和原告方的优先承租权等事宜，原告钟礼贵（乙方）和被告（甲方）经协商于2015年1月18日签订了两份《协议》，其一约定：“一、乙方承诺于2015年2月19日从甲方405门面全面退出经营，清空货物将钥匙交还给甲方。二、乙方自愿于2015年1月21日将十五万元人民币汇到甲方账户，作为履行协议的保证金。三、甲乙双方商定自2015年1月1日至2015年2月19日按�个半月计算房租，月租金以新签定的租房协议价格为准。”其二约定：“甲方承诺乙方在新的招租活动中享有优先权。甲方采用价格优先的方式体现优先承租权，即以乙方竞拍成交价每年减去人民币伍万元签订租房协议。”之后，原告方于2015年1月19日将15万元保证金通过银行汇给了原告，并在2015年2月19日依约清空货物退出经营将钥匙交还给了被告，同时对门面的装饰装修状况录制视频。在组织竞拍过程中，被告在出租门面张贴公示，根据原告钟礼贵的提示，将参加竞拍的保证金规定为50万元，结果仅有人咨询却无人交纳保证金报名。时至2015年4月，被告决定采取面议的方式招租，并贴出了招租广告。2015年4月8日，案外人许爱玲报价84万元年租金并向被告交纳了签约定金，4月10日双方就合同的具体事项进行了拟定。2015年4月11日晚，在九江市基督教福音堂四楼会议室，�告方多名负责人在场，被告向原告通报了以竞拍方式招租不能进行的情况，明确采取面议的方式并告知已有人出价年租金84万元，但未出示合同文本及出价人的身份，原告钟礼贵虽出价70万元但又提出与出价高的人当面竞价以明确身份，但被告没有接受原告的意见。次日，被告即与许爱玲签订了年租金为84万元的《门面租赁合同》，该合同约定租赁经营的期限为五年四个月（含4个月免租金的装修期），并特别约定“如五年租赁期满，乙方不存在任何违约情形，为了保证乙方正常经营需要，甲方特向乙方承诺，向乙方延长五年租赁期限，租金按照届时市场行情在原租金（每年人民币84万元）的基础上递增或递减8%，租金支付方式不变，双方按照本协议的条款另行签订书面合同”。4月15日被告向原告钟礼贵发出《通知》，其内容为“我九江市基督教三自爱国运动委员会所属大中路405门面已经正式签约出租了，请贵方务必在三日内清空在405门面的所属物品，逾期我方视贵方放弃对所属物品的处置权，我方有权任意处置。时间期限自本通知贴出日期2015年4月16日零时起算三日后2015年4月19日零时。”4月16日，原告方通过律师向被告发送《律师函》，函告被告“不得擅自处置我方的装修物”。4月19日，原告方律师又发出一份《律师函》给被告，追加函告要求被告依约举行招租行为全面履行合同义务。被告对原告的函告未予理睬，于2015年4月28日委托拆迁公司对涉案出租门面的旧装修（地面不拆）予以拆除，并由拆迁方自行处置除空调以外的废旧物品。本案在审理过程中，本院根据原告的申请，委托九ＸＸ信会计司法鉴定所对九江市大中路405号一楼一间门面（约200平方米）和二楼活动室（约350平方米）的门面装修现有（以2015年2月19日为重置时间）价值进行鉴定。原告方预交鉴定费50000元。九ＸＸ信会计司法鉴定所接受本院委托后，依据本院提供的资料，经实地查勘，结合平时估价实践中积累的资料、经验，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响鉴定估价对象房地产价格因素的基础上，对鉴定估价对象在估价期日2015年2月19日的客观合理价格进行估算和鉴定，于2015年8月31日作出浔华信（2015）估鉴字第01号《司法鉴定估价结果报告》，得出鉴定估价结果如下：1.房屋装饰工程：账面价值原值2069161.94元、净值2069161.94元，评估价值原值1443353.67元、净值617780.50元，减值额原值-625808.27元、净值-1451381.44元；2.机器设备：账面价值原值90000元、净值90000元，评估价值原值60000元、净值27000元，减值额原值-30000元、净值-63000元，确认鉴定估价结果为644800元（�整值）。本院认为：（一）2010年的《合同》与2015年的《协议》之间的关系?原告钟礼贵以合作的方式介入原告盛世公司与被告之间的租赁合同的实际履行，被告应该明知并无异议。因为虽然两原告在办理营业执照时变造了《合同》文本，但鉴于营业执照的公示性，被告不可能不知晓在其租赁物上从事经营活动的依法登记的经营者是原告钟礼贵，而且从租赁期满到优先承租权的洽谈过程看，被告亦实际接受了两原告的共同承租行为，因此可以确认从2010年的《合同》履行到2015年《协议》的签订均系两原告共同所为，两者之间具有承继关系。故被告关于2010年《合同》与2015年《协议》之间没有关联、彼此独立的抗辩意见与事实不符，不予采纳。（二）两原告的优先承租权未得以实现，被告是否承担违约责任？如何承担责任？2010年的《合同》关于优�承租权的约定和2015年的《协议》关于优先承租权实现方式的约定，均系原、被告双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，具有法律约束力。出租人出租房屋，承租人行使优先承租权，有利于维护交易秩序的稳定，兼顾出租人和承租人利益，符合立法的精神和目的。但承租人的优先承租权必须在同等条件下行使，“同等条件”的内容应该包括同一租金、等同的租金支付方式与期限及其他交易条件，也可以说是指以出租人与第三人订立的租赁合同中约定的条件为同等条件。本案中，因协议约定的竞拍招租的方式未能操作成功，被告改为面议方式招租，但被告在与原告的面议过程中，既未接受原告提出的通知最高报价人到场，又未能将与最高报价人洽谈的承租条件全部通知到原告，致使原告行使优先承租权受到一定的限制。且被告没有证据�明原告已明确表明放弃优先承租权的情况下，即与他人签订了租赁合同，并为了履行新的租赁合同而不顾原告的反对，强行拆除了原告对租赁物的装饰装修，损害了原告的利益，应承担一定的违约责任。因原、被告对该项违约责任的承担没有明确约定违约金或计算方式，原告以其房屋装饰残值损失向被告主张违约赔偿责任，符合法律规定。房屋装饰残值业经司法鉴定机构评估确认为617780.50元，鉴于实现优先承租权的不确定性和被告的违约程度，并结合2010年《合同》“……店面装修在内的费用只属租期内的正常耗损。不可拆除和可以拆除的部分必须经甲乙双方协商处理”的约定，以及租赁期间届满时出租人对附合装饰装修费用不予补偿的一般规定，确定由被告承担30%即185334元的违约赔偿责任。评估价值27000元的机器设备因已由被告占用，原告亦未主张返还，故被�应向原告支付相应的价款。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院》第十二条、第十九条的规定，判决如下：被告九江市基督教三自爱国运动委员会在本判决生效后十日内向原告钟礼贵、九江盛世京鼎工贸有限公司赔偿房屋装修装饰残值损失185334元，并支付机器设备价值款27000元，合计212334元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履债务利息。案件受理费15600元，由原告钟礼贵、九江盛世京鼎工贸有限公司负担10000元，由被告九江市基督教三自爱国运动委员会负担5600元；鉴定费50000�，由原告钟礼贵、九江盛世京鼎工贸有限公司和被告九江市基督教三自爱国运动委员会各负担25000元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人数提交副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审 判 长  陈新娟审 判 员  何 凡人民陪审员  龚志忠二〇一五年十一月五日书 记 员  曾 臻