内蒙古自治区满洲里市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）满民初字第860号
原告卜祎，女，1988年8月8日出生，汉族，无职业，现住内蒙古自治区呼伦贝尔市满洲里市。
委托代理人徐梅芬，内蒙古英实律师事务所律师。
被告满洲里市口岸房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼伦贝尔市满洲里市。
法定代表人王泽军，职务董事长。
委托代理人郑爱玲，该公司法律顾问。
原告卜祎诉被告满洲里市口岸房地产有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年7月27日立案受理。依法由审判员杜怡担任审判长，于2015年8月18日公开开庭进行了审理。后因双方当事人争议较大，依法转换为普通程序，由满洲里市人民法院审判员杜怡担任审判长，由审判员彭家珍、贾玲依法组成合议庭，于2015年12月2日公开开庭进行了审理。原告卜祎委托代理人徐梅芬，被告满洲里市口岸房地产开发有限责任公司委托代理人郑爱玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告卜祎诉称，2012年8月，原告与被告协商后预购了被告开发建设的位于满洲里市尚都国际东区双拼别墅17栋-1号，原告分两次向被告支付房款775000元。2013年4月30日，原、被告双方签订了商品买卖合同，约定房屋价格为4566.21元／平方米，总价款为1561233元，交房日期为2013年6月30日前，并约定了付款方式、违约责任等具体内容。合同签订后，原告即按合同约定履行了付款义务；而至2014年5月20日，被告才通知原告交付房屋，并要求原告必须签订一份将热入网费纳入房价的补充协议才肯将房屋交付，原告无奈只得签订了该补充协议，并按被告的要求补交人民币75329元；而且原告至今也未取得该房屋产权证书。被告未在约定日期将房屋交付给原告属违约行为，应按合同约定向原告支付违约金；原告至今未取得该房屋产权证书，且商品房买卖合同中第十二条第3款约定的逾期办理房屋产权证书的违约金明显偏低应予增加；同时，补充合同第4条及被告要求原告必须签订的补充协议违反法律规定应属无效协议。被告上述违约行为严重损害了原告的合法权益。诉请：1、判令被告给付原告逾期交房违约金89088元；2、判令被告给付原告逾期办理房屋产权证书违约金至实际办理完毕为止（暂计算至2015年5月5日为82281元）；3、依法确认原被告于2013年4月30日签订的补充协议无效，并判令被告返还原告人民币17095元，合计为188464元；4、诉讼费由被告承担。
被告满洲里市口岸房地产开发有限责任公司答辩称，一、原告主张我公司逾期违约交房的事实不存在。本案楼房交工后，我公司已通知原告交房，是原告自身原因不予接房。而且当时通知交房期间，我公司是整体通知的购房户，所以现在除原告以外其他购房户均已交接，由此证明我公司已履行了交房义务，不存在逾期违约交房事实。二、原告主张我公司逾期办理房屋产权证书的事实不存在。根据我市房屋产权登记部门要求，办理房屋权属登记需原告提供个人单身证明（原件）、户口复印件及本人签署的询问笔录及本人签署的土地分割转让许可证等相关手续，上述手续我公司通知后，原告始终未能提供，致使我公司无法为其办理房屋权属登记。现未能办理房屋权属登记系原告责任造成，我公司不存在违约事实。三、双方于2013年4月30日签订的补充合同第4条及2014年5月20日签订的补充协议均是合法有效的。首先，该内容系双方自愿达成，而且条款所记载的内容清楚明确；其次，该内容不存在违反我国有关强制性效力性的法律规定，尤其是签订上述协议期间，原告均无异议，协议签订后双方已按协议内容履行完毕。双方签订的两份协议内容是合法有效的，不存在违反法律规定之处。原告主张协议无效，缺乏事实及法律依据，不应予以支持。法院应驳回原告诉讼请求。
原告为证明其诉讼主张，向本院提供证据如下：
证据一，商品房买卖合同1份，证明该份合同签约时间为2013年4月30日，约定原告购买被告开发建设的位于满洲里市尚都国际东区双拼别墅17栋－1号，合同第二条约定房屋价格为每平方米4566.21元，价款为1561233元；第三条约定房屋交付日期为2013年6月30日前；第四条约定付款方式为2013年4月30日前，原告应一次性存入商品房全部价款1561233元；第五条约定逾期交房违约金的计算方式为：甲方（被告）应支付乙方（原告）已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之0.1向乙方支付违约金；合同第十二条约定：自房屋交付使用之日起90日办理房屋权属转移登记，同时该条约定未能在上述期限内办结房屋权属转移登记的，甲方应按房屋价款的0.01﹪向乙方支付违约金。原告至今未取得房屋产权证书，被告应向原告给付逾期办证违约金，且根据该条约定经过计算因逾期办理房屋权属转移登记被告应给付原告的违约金为156元，明显偏低，应予调整；作为附件五的补充合同第4条的部分内容系违法约定，该条约定“买受人所付房款不含进户费用…进户费用包括热入网费、煤气管道开通费…进户费用全部由买受人承担，如入户费用不包含热入网费，房屋单价另加收50元／平方米”。根据法律法规及相关政策文件规定；暖气入网费属于国家明令禁止的收费项目，而且开发商在楼盘动工前、办理规划许可证时就已经向有关部门交纳热入网费、煤气管道开通费（安装费）等城市基础设施配套费，上述费用应全部计入开发商的建设成本，已计入房价内，那么被告在补充合同中所写的这些内容是不真实的，实际上被告已将该笔费用计入房款内，作如此约定的目的是因被告要违规重复收取已经收取的费用，该条内容的约定应属无效。
证据二，收据3张（第1、2、3号），证明原告于2012年8月20日前预付房款合计为775000元；于合同签订日即2013年4月30日支付房款合计786233元，原告已按合同约定的时间、数额支付了全部房款1561233元（收据上吴珠惠是原告母亲，由其代原告交付房款的）。
证据三，尚都国际房屋交接书、收据2张（第4、5号）、业主接管验收记录，证明原告所购买的房屋于2014年5月20日交付，晚于合同约定的交房日期323天，被告存在逾期交房的违约行为；该交接书同时也证明了原告在接收房屋时被告要求交款75329元，其中包括以热入网费为名加收的房款17095元及被告代收的办理权属证书的费用58234元；第4、5号收据证明原告为了能够接收房屋不得不按照被告的要求付款75329元；验收记录证明在原告接收房屋时房屋的相关部位存在问题，被告至今未予整改。
证据四，2014年5月20日双方所签订的补充协议1份，证明该补充协议属无效协议，补充协议约定“热入网费纳入房价，买受人不再单独交纳热入网费”，“将原合同中约定的房价4566.21元，调整为每平方米增加50元，为4616.21元／平方米，总房款为1578328元”系无效约定，被告为了违规重复收取已计入房款的热入网费、为了规避法律法规及相关政策文件，为了将其违法行为合法化，变相的以补充协议这种形式将实质为热入网的费用变更为房款来进行收取，被告的行为实属以合法形式掩盖其非法目的，违反了法律、行政法规的强制性规定以及公序良俗、诚实信用原则，应属无效，被告收取原告17095元系违法收取，应返还给原告。
证据五，齐齐哈尔市建华区民政局婚姻登记处出具的证明1份，证明原告于2014年5月份应被告的要求在相关部门开具了无婚姻记录证明，由此证明原告已按照被告的要求提供了相关办理产权证书所需要的证件、手续等，被告所主张的原告未提供相关手续并没有事实依据。
证据六，满发改价字（2011）284号文件1份（复印件），证明内容：该文件第二条规定“自本文件（2011年12月23日）下发以后出售（含预售）的住房管道燃气安装费全部纳入房价，由房产开发企业向管道燃气安装单位支付。房产开发企业不得以任何形式向用户收取管道燃气安装费。”根据该条规定充分证明原告与被告签订的商品房买卖合同补充合同第4条约定即“买受人所付房款不含进户费用...进户费用包括....煤气管道开通费”系不实约定，也由此证明了这是被告单方书写，并没有事实依据，同时，被告如果坚持认为其房价内没有包括热入网费，根据国家发改委发布的《商品房销售明码标价规定》，明确开发商对其楼盘的建筑结构、装修状况以及水、电、燃气、供暖、通讯等基础配套设施情况明示并明码标价，被告作为开发商有举证责任，证明其商品房价格内不包括热入网费，否则其主张不能成立。
经庭审质证，被告对原告提交的证据1真实性无异议，但是合同签订后，被告按约通知原告交房即办理权属登记，原告未按期交房即未能办理权属登记是原告自身原因造成，即使本案存在逾期交房，按本合同第5条之规定违约金计算方式仅是按日按商品房总价款的十万分之一向乙方支付违约金，以及根据合同12条规定假设被告存在逾期办理房屋权属登记的情况，按合同规定承担房屋价款万分之一的违约责任，以上两条款是双方自愿达成的，且不存在违反法律规定之处，不存在内容调整的事实。双方签订的补充协议不存在被告隐瞒事实，因为此前在2012年双方签订的房屋订购协议对于该入网费的承担事宜就有明确约定，双方买卖合同再次进行约定，完全是双方自愿达成协议，且该内容不违反国家法律规定，因此补充协议合法有效。对证据2真实性无异议。对证据3房屋交接书及两份收据真实性无异议，对于业主接管验收记录真实性有异议，该证据没有经办人签字也没有被告公司公章，对该证据不予认可。原告依据该证据的主张不在原告诉讼请求及事实和理由范围之内，针对房屋交接书我方认为原告在签订该交接书并且双方已按该交接书履行完毕，当时原告没有提出任何异议，而且交接书中涉及补交房款事宜也是双方之前在订购书和买卖合同中均有约定，原告对于房屋款项的结算无异议，是认可的；同时证明被告不存在逾期交房的违约事实。对证据4真实性无异议，补充协议没有证明被告存在重复收费的情况，因为双方在2012年签订的房屋订购协议中关于房屋单价明确记载不含热入网费，而且在2013年双方签订的买卖合同中也明确记载原告支付的房屋单价成本不包括热入网费，如果用户不额外缴纳热入网费则房屋单价加收每平方米50元，基于以上约定双方在补充协议中对于房屋价款的最后结算进行补充约定，且原告认可履行完毕，因此原告主张被告已在房屋单价中计入热入网费并重新计算收费事实是不存在，同时该约定没有违反法律规定，补充协议是双方自愿达成合法有效。证据5只能证明原告在2014年5月开具过无婚姻状况证明，但该证明用途没有记载，同时原告无证据证明该证据已经向我公司提供，仅凭该证据不能证明原告已经向我公司提供了办理权属登记的相关手续。证据6文件仅是对于燃气管道安装一个价格的批复，其实质内容与原、被告双方协商的房屋单价并不抵触，被告在初始房屋预售及最后达成房屋买卖合同中已明确标明燃气安装费没有计入房屋成本价，根据合同法以及商品房销售管理办法相关规定，双方对于商品房的价款及组成在不违反法律强制性规定情况下可以进行自愿协商，因此证据不能证明本案房屋价款存在不合法性。本院认为，原告提交的证据1至5客观真实，与本案具有关联性，予以确认；证据6系复印件且与本案无关联性，不予确认。
被告为证明其抗辩理由，向本院提交证据如下：
证据一，尚都国际房屋订购协议书、商品房买卖合同、尚都国际房屋交接书及补充协议各1份，证明2013年4月30日签订的补充合同第4条及2014年5月20日签订的补充协议完全是双方自愿协商达成的，均是合法有效的。因为双方在最早签订“尚都国际房屋订购协议书”第二条房屋单价及第四条第四款就有明确记载，出售给原告的房屋单价的成本中没有包括热网费；其次在双方签订商品房买卖合同补充协议第四条也再次明确了上述情况，同时约定如入户费不包含热网费则房屋单价另加收50元／平方米；最后，根据尚都国际房屋交接书及补充协议，双方最终约定原告不再单独缴纳热入网费并房屋单价每平方米增加50元，双方均签署协议并按协议交接履行完毕，原告对此也均无异议，最后双方按上述约定最终交接并履行协议，而且该协议内容未有违法我国相关法律强制性规定，是合法有效的。根据尚都国际房屋交接书及补充协议显示，双方在房屋交接时，对于交房时间事宜没有提出异议，由此证明被告此前已按约通知了原告交房，不存在逾期交房违约事实。
证据二，尚都国际房屋交接书10份，证明被告在2013年曾通知包括原告在内的买受人，该10份交接书的房屋就是与原告房屋相邻的房产，经被告2013年通知后均已交付，由此证明被告已通知原告房屋交接的事实。
证据三，证人程岩、黄馨出庭证明被告已履行通知交房及通知办理产权登记义务。
经庭审质证，原告对证据1真实性无异议，不同意被告证明内容，房屋订购协议书以及商品房买卖合同及补充合同均是被告所提供的格式合同，相关内容没有与原告进行协商，被告出示合同后原告只是在上面签上自己的名字；虽然在订购协议书及补充合同中写明房价不包含热入网费，这只是被告单方书写，实际相关的费用在被告办理建设工程规划许可证时就已经向建设部门交清计入建设成本内，已包含在房价内，所以虽然相关合同有上述内容但不符合客观实际，补充合同第四条约定如入户费用不包含热入网费就是说热入网费是否包括在房价内并不是确定的，被告如果认为未包括在房价内应承担相应的举证责任；虽然原告与被告于2014年5月20日签订补充协议并补缴相关费用，但并不能证明原告是出于自愿的，因为当时被告要求只有签订补充协议并交纳相关费用后才会向原告交付房屋钥匙，这一点从补充协议签订日期与交接书交接房屋日期是同一天足以证明，而原告为了尽快接收房屋不得不签订协议及补交相关费用。对证据2真实性不予认可，与本案也没有关联性，不同意被告证明内容，该交接书上的接收人均没有到庭，无法核实真实性。对证据3证人证言不予认可，两名证人系被告工作人员，与被告系利害关系人，且两名证人证明的是不同的内容，根据法律规定与当事人有利害关系的单一证人证言不能作为认定案件事实的证据，其次两名证人也没有提供相应证据佐证证言真实性，其证言是否真实无法核实，证人程岩作证通知原告卜祎接收楼房，而实际上原告卜祎自签订认购书后就在俄罗斯学习，相关事项办理都是由其母亲代为进行，而且该证人证实房屋交付时间2013年5月30日与双方合同约定时间不符，明显是不真实的。被告黄馨证明打电话通知是原告母亲，不是原告本人，没有其他证据佐证其陈述的是客观事实。事实上相关办理产权证登记资料在原告接收房屋时2014年5月20日已经交付给了被告，证人黄馨所陈述的并非客观事实。本院认为，被告提交的证据1客观真实，与本案具有关联性，予以采信。证据2与本案无关联性，不予确认。证据3证人均系被告工作人员，该证言无其他证据予以佐证，本院不予确认。
经审理查明，原告购买被告开发建设的位于满洲里市尚都国际东区双拼别墅17栋-1号，分两次向被告支付购房款775000元。2013年4月30日，原、被告双方签订商品买卖合同，约定房屋建筑面积341.91平方米，每平方米价格为4566.21元，价款为1561233元，房屋交付日期为2013年6月30日前；同时约定了付款方式、违约责任等具体内容。合同签订后，原告即按合同约定履行了付款义务；被告至2014年5月20日向原告交付房屋，同时要求原告签订补充协议，将热入网费纳入房价方交付房屋；原告签订了该补充协议，并按被告的要求补交人民币75329元；但至今未取得房屋产权证书。
另查，原告购买的房屋竣工验收时间为2014年7月31日。
本院认为，本案争议焦点为：1、被告是否违约逾期交房；2、被告是否逾期办理房屋产权证书；3、原、被告于2014年5月20日签订的补充协议是否有效。（一）原、被告签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，商品房买卖合同成立，双方应按照合同约定履行义务。原告履行了给付购房款的义务，被告应按和合同约定时间2013年6月30日履行交付房屋义务，现被告未按照约定日期交付房屋，构成违约，应承担逾期交房的违约责任。原告购买房屋竣工验收时间为2014年7月31日。故被告应支付原告违约金88001.50元（1561233元×银行同期贷款利率＋1561233元×0.01‰=88001.50元，自2013年6月30日至2014年5月20日止）。（二）商品房买卖合同第十二条第二项约定“订立本合同时，房屋尚未建成的，自房屋交付使用之日起90日；订立合同时房屋已竣工的，自合同签订之日起90日。由于甲方原因，未能在上述期限内办结房屋权属转移登记的，甲方应按房屋价款的0.01%向乙方支付违约金。”本案涉诉房屋交付时间为2014年5月20日，但竣工验收时间为2014年7月31日。原告主张逾期办证违约金约定过低，应予调整，本院无据支持；被告应自2014年11月1日起按商品房买卖合同的约定，承担逾期办证的违约责任。（三）2014年5月20日双方所签订补充协议，约定原合同中约定进户费用中包含热入网费由买受人承担，变更为热入网费纳入房价，买受人不再单独交纳热入网费。将原合同中约定的房价4566.21元／平方米调整为4616.21元／平方米，每平方米增加50元。原告认为该补充协议属无效约定，被告系违规重复收取已计入房款的热入网费。但原、被告于2013年4月30日签订的商品房买卖合同附件五：补充合同第4条约定“买受人所付房款不含进户费用…进户费用包括热入网费、煤气管道开通费…进户费用全部由买受人承担，如入户费用不包含热入网费，房屋单价另加收50元／平方米”。2014年5月20日原、被告双方在交接房屋对此进行了补充约定。原告认为该补充协议系被逼无奈的情况下所签，可按法律规定申请撤销权。故原告诉请法院确认补充协议无效，被告返还人民币17095元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国民事讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告满洲里市口岸房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起七日内给付原告卜祎逾期交房违约金88001.50元（自2013年6月30日起至2014年5月20日止）。
二、被告满洲里市口岸房地产开发有限责任公司给付原告卜祎逾期办证违约金156.12元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4069元，原告负担2069元，被告负担2000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。
审判员 杜 怡
审判员 彭家珍
审判员 贾 玲
二〇一六年一月十九日
书记员 张 萌
附：本判决所依据的相关法律
一、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”
第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”
二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：“法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。”
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：“被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。”