山东省聊城市东昌府区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）聊东商初字第133号
原告聊城农村商业银行股份有限公司（原聊城市东昌府区农村信用合作联社），住所地聊城市东昌东路95号。
法定代表人颜景元，理事长。
委托代理人（特别授权代理）姜慧钢，该商行东昌支行客户经理。
被告邓树祥，男。
委托代理人葛建华，山东万航律师事务所律师。
原告聊城农村商业银行股份有限公司（以下简称聊城农商行）与被告邓树祥借款合同纠纷一案，于2015年1月15日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭于2015年3月20日公开开庭进行了审理。原告委托代理人姜慧钢，被告邓树祥委托代理人葛建华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告聊城农商行诉称，2013年12月21日原告与被告邓树祥签订了个人借款合同。合同约定被告邓树祥在原告处借款21万元，期限一年，自2013年12月21日至2014年12月10日，借款用途为借新还旧，借款利率为在借款发放日所对应的中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率基础上上浮126％确定，定期结息。该借款由被告邓树祥以其房产提供抵押担保，并于2012年8月27日签订了最高额抵押合同，约定抵押所担保的主债权期限为2012年8月27日至2015年8月24日，并约定了抵押担保的范围等。合同签订后，原告依约将借款交付邓树祥使用，借款到期后邓树祥未按合同约定归还借款本息，原告经催收未果，诉至法院，请求依法判令被告邓树祥偿还借款本金21万元及至还款日的利息、复利，确认抵押合同有效，原告对抵押物享有优先受偿权，本案诉讼费用由被告承担。
被告邓树祥辩称，借款属实，1、起诉本金数额不对，应扣除已还的款项，2、被告已结清了2015年1月22日前的利息，3、原告主张的复利不应支持，4、涉案抵押未生效，5、原告所主张实现债权的费用应依照约定的范围及现实发生的费用为准。
本案经审理可以认定以下事实：2012年8月27日原告与被告邓树祥签订了（东昌信用社）高抵字（2012）第231号最高额抵押合同。合同主要约定：抵押人自愿向抵押权人提供抵押担保；抵押人所担保的主债权为自2012年8月27日至2015年8月24日（包括该期间的起始日和届满日，该期间为最高额担保债权的确定期间）在人民币陆拾肆万伍仟元的最高余额内，抵押权人依据与邓树祥签订的借款合同、银行承兑以及其他融资文件而享有的对债务人的债权；抵押人最高额抵押担保的范围包括：主债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及实现抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费等）；但实现抵押权的费用应首先从抵押变现所得扣除，而不包括在最高余额内；抵押财产祥见编号为东昌府联社东昌社高抵字（2012）年第231号房地产抵押清单；上述抵押财产作价人民币陆拾肆万伍仟元整，但本作价约定不作为抵押权人处分该抵押财产时的估价依据，不对抵押权人行使抵押权构成任何限制；同时约定了抵押的效力、抵押物的占管、抵押物的保险、抵押登记、抵押权的实现及违约责任等。同时，邓树祥提交了抵押承诺函，承诺其自愿以房产提供抵押担保，并根据最高额抵押合同的约定承担相应责任。合同签订后，原告与被告邓树祥在聊城市房地产管理局办理了抵押登记手续，2012年8月27日聊城市房地产管理局颁发了聊房他古证字第0312002542号他项权利证书，载明：房屋所有权人邓树祥，房屋所有权证号0109007951号，债权数额人民币250000元，登记时间2012年8月27日，抵押期限2012年8月27日至2015年8月24日。
2013年12月21日原告与被告邓树祥签订了（东昌信用社）个借字（2013）年第353号个人借款合同。合同主要约定：被告邓树祥向原告借款人民币21万元；借款用途借新还旧；借款期限自2013年12月21日至2014年12月10日；在规定的金额、期限内一次性发放；借款利率在每笔借款发放日所对应的中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率基础上上浮126%确定，每笔借款执行约定的利率直至借款到期日，期内不变；借款人按月结息，结息日为每月的20日；借款到期日一次性偿还所有借款本金，如借款本金到期日不在结息日，则未付利息应利随本清；借款人未按本合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行有关规定计收复利；因借款人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他相关费用等内容。
合同签订后，原告依约将借款拨入邓树祥账户，并出具了NO.020988014号贷转存凭证（借款借据），载明：贷出日2013年12月21日；到期日为2014年12月10日；利率11.3000‰。借款后在合同履行过程中，被告邓树祥尚能按月支付利息。借款到期后，被告邓树祥未按合同约定偿还借款本金，原告诉至本院，本案在审理过程中，邓树祥于2015年3月4日偿还借款本金42655.13元并还清了2015年3月19日前的利息。
另查明：2013年12月23日中国银监会山东监管局批复聊城商业银行股份有限公司开业，聊城市农村信用合作联合社债权债务由聊城农村商业银行股份有限公司承担。
原告为支持其诉求向本院提交了如下证据：证据一、2013年12月21日签订的（东昌信用社）个借字（2013）年第353号个人借款合同，证明被告邓树祥秀在原告处借款21万元，原、被告之间存在借贷关系；证据二、2012年8月27日签订的（东昌信用社）高抵字（2012）年第231号最高额抵押合同、抵押清单及他项权利证书，证明被告邓树祥自愿以其自有的房屋进行最高额抵押担保及该抵押房产的具体位置，且在房管局办理了抵押登记手续；证据三、2013年12月21日的贷转存凭证（借款借据），证明原告将借款交付了被告邓树祥，履行了放贷义务。上述证据经被告邓树祥质证，对证据的真实性及关联性均无异议。
本院认为，原、被告签订的个人借款合同及最高额抵押合同均系双方当事人的真实意思表示，且不违反有关法律法规的效力性强制性规定，属有效合同。合同当事人应自觉全面履行自己的义务，被告邓树祥未按合同约定及时偿还借款本息的行为，违反了合同约定及法律规定，应承担相应的违约责任。故原告要求被告邓树祥偿还借款本息的诉讼请求，本院予以支持。原告与被告邓树祥签订了最高额抵押合同且办理了房屋他项权利证书，故原告要求对被告邓树祥抵押的房产享有优先受偿权之诉求，本院予以支持。原告的其他诉讼请求，证据不足，本院不予支持。被告邓树祥辩称涉案抵押未生效，原、被告签订了抵押合同且在相关部门办理了抵押登记手续，合同已生效，故其辩称理由不成立。关于复利的问题，本院认为复利系双方当事人在合同中根据中国人民银行的有关规定自行约定的，因此，被告的辩称理由不成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十八条、第三十三条之规定，判决如下：
一、限被告邓树祥在判决生效后十日内偿还原告聊城农村商业银行股份有限公司借款本金167344.87元及利息（自2015年3月19日起按合同约定利率计算至本判决确定还款之日止）。
二、原告聊城农村商业银行股份有限公司对被告邓树祥抵押的房产有权以该房产折价或者以拍卖、变卖该房产的价款优先受偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2980元，财产保全费1620元均由被告承担（原告已预交，待执行时一并执行转付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按当事人的人数提交副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。
审 判 长 姚 娟
人民陪审员 郑利安
人民陪审员 魏亚男
二〇一五年四月二日
书 记 员 魏亚男