常州市钟楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）钟民初字第694号
原告顾X。
原告张X。
两原告委托代理人钱XX，江苏XX律师事务所律师。
两原告委托代理人徐X，江苏XX律师事务所律师。
被告常州XXX置业有限公司。
法定代表人徐XX，该公司董事长。
被告常州XXXXX国际食品城有限公司。
法定代表人欧XX，该公司董事长。
两被告委托代理人糜XX，该公司员工。
两被告委托代理人仇XX，该公司员工。
原告顾X、张X与被告常州XXX置业有限公司（以下简称置业公司）、常州XXXXX国际食品城有限公司（以下简称食品城公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。两原告共同的委托代理人钱XX、徐X及两被告共同的委托代理人糜XX、仇XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2009年12月31日，原告与置业公司签订《商品房买卖合同》（以下简称《买卖合同》）一份，购买食品城XX幢XX号商铺。同时还与两被告共同签订《补充协议》（以下简称《三方协议》）一份，约定原告有权在约定时间内向置业公司提出退房申请并全额收回已付房款，退房后原告可获得合同金额20%的退房补偿，食品城对协议负连带担保责任。原告依约支付了全额购房款。此后原告取得了所购房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》（以下简称“两证”）。现根据三方协议，原告向置业公司提出退房未果，故诉至法院，请求判令：1、判令被告一按照协议约定履行退房程序，立即向原告全额返还已付房款729555元人民币并按全额购房款的20%向原告支付退房经济补偿费145911元，合计875466元。2、判决被告二对上述诉讼请求承担连带保证责任。3、本案诉讼费用由被告承担。
两被告辩称，1、原告退房的证据、理由不充分；2、返租和退房违反住建部规定，退房协议应认定无效；3、按照交易惯例没有退房的理由；房地产行业中，退房一般有两种原因，其一是房屋交付前因开发商严重违反约定交付的条件；其二是房屋交付后因存在严重质量安全问题且无法维修，方可退房，原告的退房理由显然不符合行业惯例4、本案的处理应适用“情势变更”原则处理；我国房地产行业受国家政策调控影响而几近崩盘属于合同成立后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或解除合同的，人民法院应当根据公平原则结合案件的实际情况确定是否变更或解除；5、原被告都是销售代理公司的不正当销售房屋行为的受害者；6、委托合同中给付的租金显失公平，违反公平原则，返租的租金应抵扣退房款；7、如果法院判令准许退房，也应按本案审理期间评估或拍卖价格退款。
经审理查明，2009年12月31日，原告与置业公司签订了一份编号为XXXX的《买卖合同》，该合同约定：原告（买受人）购买置业公司开发的公安编号为XXX国际食品城一期（A区）XX幢X单元XX号房屋，购房款729555元通过首付+贷款方式支付。合同签订后原告依约支付了房款。2010年5月4日原告取得了所购《房屋所有权证》。2010年5月26日原告取得了所购房屋的《国有土地使用权证》。“两证”上载明的房屋坐落为XXX食品城XX幢XX号。
2009年12月31日，原被告三方共同签订三方协议一份，约定鉴于原告已购买置业公司开发的常州XXX国际食品城项目XX幢XX号商铺，并已签订《买卖合同》，现根据丙方申请，就上述《买卖合同》相关问题达成如下补充协议：自认购之日起，原告如严格履行了有关合同、协议，无违约行为，自《买卖合同》签订之日的五周年后15日内以书面方式向置业公司提出退房申请的，置业公司公司应予办理退房手续，并在收到书面退房申请45个工作日内退还全额已付购房款及合同约定的合同金额20%的退房经济补偿；如原告未在上述期限内按本协议约定提出书面退房申请的，视为原告放弃退房权利；退房时原告须将所持有的全部合同及其附件、补充协议及其它双方已签订的所有法律文件的原件和置业公司为原告开具的全部购房款收据或发票的原件退还置业公司；因原告退房所产生的税费及相关手续费由原告承担；退房手续须原告亲自办理，如需委托他人则须出具经公证处公证的委托书原件；原告须确保所涉商品房无查封、无转让、无析产、无继承、无赠予、无抵押、不存在第三人主张权利，若发生上述行为甲方不予办理退房手续。食品城公司作为常州XXXXX国际食品城的全程市场经营管理公司，对三方协议负有连带担保责任。
庭审中，双方确认原告于2013年2月19日全额归还了用于购房讼争房屋的贷款，并撤销了抵押。还确认《买卖合同》、《三方协议》及“两证”上的房屋为同一处房屋，坐落以“两证”为准。两原告明确同意将其购买房屋退还被告，并协助办理产权变更手续，由此产生的税费由两原告承担。
2015年1月5日，原告自行将书面退房申请交至置业公司。置业公司在同日向顾X、张X出具《回执》一份，言明于2015年1月5日收悉原告方提交的《退房申请书》一份，并悉知《三方协议》内容。原告因被告不予配合办理退房手续、支付退房款及退房补偿，故诉至法院要求判如所请。
以上事实，由原告提供的商品房买卖合同、补充协议、房屋所有权证、国有土地使用权证、退房申请函、回执以及当事人的庭审陈述等证据予以证明。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。本案中，两原告与被告XXX置业公司签订商品房买卖合同后，又与两被告签订补充协议。补充协议系合同当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，两被告应按照协议的约定履行义务。根据补充协议约定，两原告应在商品房买卖合同签订之日的五周年后15日内以书面方式提出退房申请，现两原告已于限期前提出退房申请，两被告亦确认收到该申请，故被告XXX置业公司应按照补充协议的约定向两原告退还房款，并按照房款金额的20%支付经济补偿金，被告食品城公司亦应按约定承担连带保证责任。两原告明确可退还被告XXX置业公司房屋，并协助办理产权变更登记手续及承担相关所有税费，本院予以确认。关于两被告提出买卖合同及三方协议无效的抗辩意见，本院认为建设部发布于2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》第十一条规定了“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”。上述《商品房销售管理办法》系部门规章，其相关规定不属于法律、行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效，故本案中，虽然原被告签订的三方协议关于退房的约定违反了上述规定，但是并不影响双方当事人缔结的协议的效力，故对被告的该抗辩意见本院不予采纳。被告辩称原告退房不符合约定的抗辩意见没有事实依据，本院不予采纳。关于被告辩称原告退房不符合房地产行业中一般退房原因即房屋交付前开发商严重违反约定交付的条件或房屋交付后因存在严重质量问题且无法维修的抗辩意见，本院认为原告退房是基于双方签订的三方协议，而非法律规定，被告的抗辩不适用于本案，故不予采纳。关于被告主张本案应适用“情势变更”原则，对涉案合同予以变更或解除的意见，本院认为我国房地产行业形势受到国家政策调控影响是事实，但涉案房屋退房及支付退房补偿款的风险并非来自于国家政策调控，且正如被告所言双方的相关约定还是违反相关部门规章规定的，涉案风险实际来自当事人对市场行情的错误预估，故被告的该抗辩意见本院亦不予采纳。关于被告提出的原被告都是销售代理公司的不正当销售房屋行为的受害者的抗辩意见，本院认为销售代理公司亦是受置业公司委托与原告签订的合同，相关权利义务约束的是原被告，根据诚信原则，原被告均应严格遵守涉案合同、协议的约定履行各自义务。关于被告提出的委托合同中给付的租金显失公平，违反公平原则，返租的租金应抵扣退房款的抗辩意见，本院认为委托合同与本案属不同法律关系，且关于该意见双方并未有口头或书面约定，本院不予采纳。关于被告提出的法院判令准许退房应按本案审理期间评估或拍卖价格退款的意见，本院认为该意见并无双方合同约定或法律规定支持，故不予采纳。
综上所述，原告的诉讼请求具有事实和法律依据，本院依法予以支持。因调解不成，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款条之规定，判决如下：
一、原告顾X、张X于本判决生效之日起三十日内将XXX食品城XX幢X号房屋退还被告常州XXX置业有限公司，并协助被告常州XXX置业有限公司办理上述房屋的权属变更登记手续，办理权属变更登记手续所需相关费用由原告顾X、张X承担。
二、常州XXX置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告顾X、张X返还购房款729555元并支付退房补偿金145911元（按全额购房款729555的20%计算），合计875466元。
三、常州XXXXX国际食品城有限公司对上列第二项判决内容承担连带保证责任。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币12555元（原告已预交），由两被告共同负担（原告同意其预交的案件受理费中被告负担部分由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十五日内直接向原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
（此页无正文）
审 判 长 桑 红
人民陪审员 梁秋南
人民陪审员 金仁兴
二〇一六年七月二十九日
书 记 员 郝丽娜