河北省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）冀民一终字第85号
上诉人（原审被告）：河北宏盛房地产开发有限公司，住所地石家庄市中山西路777号。
法定代表人：杜元坤，该公司董事长。
委托代理人：董建欣，该公司经理。
委托代理人：齐志敏，河北冀信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王玲，系赵军明的母亲。
被上诉人（原审原告）：白硕君，系赵军明的妻子。
被上诉人（原审原告）：赵熠阳，系赵军明的女儿。
三被上诉人委托代理人：刘丽娜、冯建波，河北恒利律师事务所律师。
原审第三人：中国人民解放军石家庄陆军指挥学院，住所地石家庄市中山西路***号。
负责人：石忠武，该学院院长。
原审第三人：王青。
委托代理人：范国利，河北建兴人和律师事务所律师。
上诉人河北宏盛房地产开发有限公司（以下简称宏盛公司）与被上诉人王玲、白硕君、赵熠阳，原审第三人中国人民解放军石家庄陆军指挥学院（以下简称陆军学院），原审第三人王青房屋买卖合同纠纷一案，石家庄市中级人民法院于2013年12月15日作出（2012）石民二初字第00005号民事判决。宏盛公司不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人宏盛公司之委托代理人董建欣、齐志敏，被上诉人王玲、赵熠阳，被上诉人王玲、白硕君、赵熠阳之共同委托代理人刘丽娜、冯建波到庭参加诉讼。原审第三人陆军学院、原审第三人王青经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审查明，2003年12月8日，宏盛公司与陆军学院签订《沿街商用房项目合作开发合同》，约定：一、合作开发项目陆军学院中山西路沿街商业用房；三、开发方式及资金安排，3.1陆军学院提供建设用地，宏盛公司提供建设资金；3.4陆军学院拥有所建成房屋的全部产权；3.5宏盛公司对项目50%建筑面积在20年内（2005年1月1日至2024年12月31日）拥有使用、收益、添附、租赁等权利；分配的位置本着公平原则由双方协商。宏盛公司在一审中认可该合同的真实性，但称一直不清楚哪栋楼是宏盛公司的，只是说50%的建筑面积，共有四栋楼。
2004年1月8日，赵军明与宏盛公司签订《购房协议》，约定：一、赵军明向宏盛公司支付人民币40万元整，购得属于宏盛公司的位于中山西路陆军学院正门西侧第二栋沿街商业房（建筑面积不小于3300平方米）10%建筑面积使用权20年。期限自该房竣工建成后起算，即2005年1月1日至2024年12月31日止。期限届满后赵军明将该商业房移交宏盛公司；二、赵军明使用的部分位于整体建筑物的东侧，一、二、三层面积均等，在宏盛公司施工期间单独分割出来，达到使用标准；三、未尽事宜，双方协商另订补充协议以完善之，如有争议协商解决，协商不成，提交石家庄仲裁委员会仲裁。宏盛公司在诉讼中主张，该《购房协议》是在特殊条件下签订的，2002年宏盛公司与陆军学院签订了联合开发协议，由温镜民帮忙融资400万元，但他提出不能白帮忙，要求提10%，即40万元，其要求签订《购房协议》，并打了40万元的收条，但他的身份不便出面，就借赵军明的身份签订的，其实赵军明并没有履行付款，《购房协议》不是双方的真实意思表示，是一份虚假的合同；宏盛公司对开发的房产并无产权，只有部分的收益、使用权，没有处分权；赵军明为了能够顺利支付中介费40万元，才要求双方签订《购房协议》，不是购买房产的真实意思表示。宏盛公司对其上述主张不能提供证据。
赵军明主张，双方签订协议后，其向宏盛公司支付了40万元。为此，赵军明提供了2004年1月9日宏盛公司出具的委托书，载明：根据董事会研究决定，兹委托董建欣先生全权代表我公司签署“中国人民解放军石家庄陆军指挥学院商业用房项目购房协议”，特此，河北宏盛房地产开发有限公司，2004年元月9日，落款盖有宏盛公司的公章和文坤的手章。赵军明还提供了收条，载明：今收到赵军明购房款肆拾万元，河北宏盛房地产开发公司，董建欣2004.元.10。宏盛公司一审中对收条的真实性无异议，但称当时赵军明不在场，也未付款，并称项目于2004年12月完工，未对赵军明购买部分单独分割，也未向赵军明交付房屋。
2009年，赵军明依照双方协议约定的纠纷解决方法向石家庄市仲裁委员会申请仲裁。仲裁后，赵军明不服，向一审法院申请撤销仲裁裁决。一审法院以仲裁“显然是对主要证据的使用存在偏差，违反了《中华人民共和国合同法》第八条的规定”为由，裁定撤销仲裁裁决。宏盛公司未申请撤销仲裁裁决。赵军明于2012年向一审法院起诉，请求判令宏盛公司交付位于中山西路陆军学院正门西侧第二栋沿街商业房400平方米；判决宏盛公司支付赵军明2005年1月1日至本案终结前的经济损失及利息8064000元（租金价格暂定8元／平方米／天，以评估为准，计算截止到起诉之日）；判令宏盛公司支付赵军明本案审结后至合同终止前的收益；本案诉讼费由宏盛公司承担。
宏盛公司一审中主张，房屋竣工后，整体交给了陆军学院，由陆军学院整体出租并收取租金后，再按照宏盛公司与陆军学院协议约定的比例给付宏盛公司费用。宏盛公司还认可在工程竣工后，陆军学院整体把楼房租赁给姚建华，每年整栋楼按96万元，但对具体的履行情况不清楚，也不知道是否终止。
一审中，王青提交其与陆军学院的《军队房地产租赁合同》载明：期限自2010年3月1日至2020年2月28日；年租金（不含水、电、暖、煤气、设备等费用）第一阶段2010年3月1日至2015年2月28日，每年租金为人民币120万元；第二阶段2015年3月1日至2020年2月28日，年租金标准根据陆军学院另外3栋楼的房租收入总和除以3的平均数计算；双方同意自合同签订之日起至2010年2月28日止，王青仍按年租金96万元交付陆军学院租金（2009年8月10日签订的合同，之后由王青租赁该整幢楼）。
2013年8月11日，赵军明死亡。2013年8月27日王玲、白硕君、赵熠阳申请变更其为原告，并提交了申请书、常住人口登记卡。王玲系赵军明的母亲，白硕君系赵军明的妻子，赵熠阳系赵军明的女儿。王玲、白硕君、赵熠阳同意按照陆军学院向外出租的价格计算损失费用，未要求第三人承担责任。
一审法院认为，赵军明与宏盛公司之间签订的协议名为《购房协议》，实际双方约定的是有偿使用房屋问题，应为房屋租赁协议。宏盛公司主张，赵军明为了能够顺利支付中介费40万元，才要求双方签订购房协议，不是购买房产的真实意思表示。但其未能提供证据，其所述无证据支持，不能认定，对其主张不能支持。故应认定赵军明与宏盛公司签订的《购房协议》系双方的真实意思表示；双方之间的协议不违反法律的禁止性规定，该协议应为有效的房屋租赁协议。赵军明提供了宏盛公司收赵军明40万元的收条及“购房协议”，其提供的证据可以证明宏盛公司收取了赵军明40万元的款项。故应认定赵军明按照协议支付了40万元款项。
根据《合同法》第60条、107条、113条以及《民法通则》第106条、112条、134条的规定，因双方合同约定单独分割给赵军明使用的房屋没有分割，现在该区域为消防通道，不能分割，向赵军明交付房屋已实际不可能，故现状已不再适合宏盛公司继续交付房屋，以终止双方的合同为宜。基此，赵军明要求交付房屋的诉讼请求不能支持。由于宏盛公司未能按照合同的约定向赵军明交付房屋的使用权，属于宏盛公司违约，其应承担违约责任，但双方在合同中未约定违约责任条款，故宏盛公司应承担赔偿赵军明经济损失的责任。赵军明要求宏盛公司支付2005年1月1日（房屋交工）至本案终结前的经济损失应予支持，但要求赔偿经济损失8064000元没有依据。王玲、白硕君、赵熠阳同意按照宏盛公司认可的向外出租的价格计算损失费用，故可按照该标准计算损失费用。因双方协议约定赵军明购得整栋楼10%面积的使用权，赵军明的损失应为整栋楼出租价格的10%。即，2005年1月1日至2010年2月28日按每年整栋楼租赁费96万元计算，损失为49.6万元（96万元／年÷12个月×62个月×10%=49.6万元）；2010年3月1日至2024年12月31日止按每年整栋楼租赁费120万元计算，损失为178万元（120万元／年÷12个月×178个月×10%=178万元）。共计227.6万元。
对赵军明主张的仲裁费和撤销仲裁的诉讼费，不属本案审理的范围，不予处理。现赵军明死亡，其继承人申请参加诉讼，应变更赵军明的继承人为王玲、白硕君、赵熠阳参加诉讼。
综上，该院判决如下：一、终止赵军明与河北宏盛房地产开发有限公司2004年1月8日签订的《购房协议》；二、本判决生效后十日内河北宏盛房地产开发有限公司赔偿王玲、白硕君、赵熠阳损失227.6万元；三、驳回王玲、白硕君、赵熠阳的其他诉讼请求。一审案件受理费68248元，由王玲、白硕君、赵熠阳负担48248元，由河北宏盛房地产开发有限公司负担20000元。
宏盛公司不服一审判决，向本院提出上诉，请求撤销一审判决第二项，诉讼费由王玲、白硕君、赵熠阳承担。其主要理由是：（一）、一审法院尚未查清本案的事实。2003年12月宏盛公司同陆军学院签订合作开发合同时，由于宏盛公司资金不足，由温镜民做中间人，介绍石家庄市房地产经营开发公司（以下简称市房地产公司）同宏盛公司认识。双方达成了合作意向，签订了协议，由市房地产公司出资400万元协助宏盛公司完成上述项目。作为报酬温镜民提出要收取中介费用40万元，同时，温镜民提出签订《购房协议》以确保宏盛公司能够支付中介费，也能够掩饰温镜民收取中介费的目的。因此宏盛公司和温镜民（以赵军明名义）签订了《购房协议》，并出具了宏盛公司根本就没有收到的40万元收据。在市房地产公司第一笔资金到位后，宏盛公司支付给温镜民第一笔中介费4万元，温镜民以赵军明的名义向宏盛公司出具了收条。2005年项目竣工后至2009年，赵军明及温镜民一直也未向宏盛公司商讨房产事宜。直至2009年8月，赵军明向石家庄市仲裁委员会申请仲裁索要房产。但在仲裁过程中及一审过程中赵军明均未出庭、也未露过面，从合同签订之日至今，宏盛公司也未见到过赵军明本人。（二）、宏盛公司与赵军民签订的《购房协议》不是双方当事人的真实意思表示，是一份虚假的合同，不具有履行性。首先，从宏盛公司与陆军学院签订的《沿街商用房项目合作开发合同》的内容、陆军学院有偿服务管理办公室出具的《证明》及宏盛公司提供的录音资料都可看出，宏盛公司对开发房产并无产权，只有部分的收益、使用权利，即宏盛公司没有处分权。其次，宏盛公司所开发房产在有关部门的备案图纸也表明赵军明的诉求不可能达成，即将赵军明使用的部分（位于整体建筑物的最东侧，一、二、三层面积均等）单独分割出来，而这个部位正是消防设备所在位置，也不可能单独为赵军明分割出来。（三）、从合理对价来讲，赵军明不可能用40万元购得440㎡的沿街商用房，从石家庄市2003年国民经济和社会发展统计公报中可以看出，石家庄地区商品房的平均价格是1594.83元∕㎡，按赵军明的说法，他用不到1000元∕㎡的价格买到了沿街商业用房的使用权，这显然是不合理对价。（四）、赵军明所提交的《购房协议》与《民事起诉状》上的“赵军明”三个字及手印不是同一人书写及同一人所按。2004年1月8日宏盛公司在《购房协议》上盖章，但赵军明当时并没有签字、按手印。这两份笔迹的不同也说明赵军明的诉求存在着事实上的虚假。
被上诉人王玲、白硕君、赵熠阳答辩称：（一）、2003年12月8日，宏盛公司与陆军学院签订《沿街商用房项目合作开发合同》后急需启动资金，是温镜民向赵军明推荐的该项目，极力促成双方签订了《购房协议》。2004年1月8日，在温镜民的办公室内，赵军明与宏盛公司的董建欣签订了《购房协议》。签订合同时，该项目还没有设计图纸，也没有完成报建手续，建筑面积还不确定，所以合同只约定了（建筑面积不小于3300㎡）10%的使用权。合同签订后，赵军明担心董建欣无权代表公司签订合同，就要求董建欣提供宏盛公司出具的委托书，1月9日宏盛公司出具委托书委托董建欣签订购房协议。1月10日，赵军明见到宏盛公司出具的委托书后，在温镜民的办公室内向董建欣支付40万元现金，由董建欣当场出具40万元收条。《购房协议》、授权委托书、收条，以上三份证据已经形成完整的证据链，证明了赵军明已向宏盛公司支付40万元购房款，签订合同是双方真实的意思表示。2005年项目竣工后，赵军明找宏盛公司交房，宏盛公司称准备用整栋楼自己经营项目，到时付给赵军明租金，就一直拖延。到2007年8月赵军明才知道，该栋房屋被整体出租了，再找宏盛公司的人员他们就避而不见了。2007年9月份，赵军明生病得了脑血栓被栓住脑干，到2009年8月赵军明身体状况好一些后向仲裁委提起了仲裁。（二）、关于宏盛公司所称对房屋没有处分权及协议能否履行问题。诉争房屋为军产房，产权归陆军学院，但依据《沿街商业用房项目合作开发合同》第3.5条，宏盛公司对房屋的使用权有处分权，而协议虽名为《购房协议》，但购买的是20年的使用权，实质是租赁合同，对房屋所有权并未进行处分。此外，双方签订的也不是一份无法履行的合同。合同签订是在2004年1月，图纸设计是2004年4月，宏盛公司完全有能力协调设计部门和施工部门将房屋单独分割，但宏盛公司没有按合同履行，合同不能履行的现状是宏盛公司故意违约造成的。（三）、关于是否支付合理对价问题。第一，2004年1月8日签订协议时，计划开发3层，赵军明是用40万元购买不少于330㎡房屋，以此计算当时单价为40万元／330㎡=1212元／㎡。根据合同法相关规定，低于市场交易价百分之七十的，即1594.83元／㎡×70%=1116.38元为“明显不合理的低价”，赵军明购房时并不是以“明显不合理的低价”购房。只是宏盛公司后期调整了设计方案，将房产开发为4层，使10%的面积由330㎡变更为400㎡，貌似未支付合理对价。第二，即使赵军明的购房价格低于正常的销售价格也是合理的：1、结合双方签订合同时的背景，2004年3月1日前为建设项目开工准备阶段。2004年1月10日，宏盛公司用赵军明的40万元做项目的前期启动资金。宏盛公司当时因资金紧张急需启动资金，低价出售使用权合情合理；另外，该阶段工程尚未动工，购房风险大，价格低合情合理。2、70年产权的房屋才卖1595元／㎡，赵军明仅仅购买的是20年使用权，属于租赁合同，价格低于市场价完全合理。（四）、关于笔迹问题。《购房协议》上的签名与手印均系赵军明所写、所按，而《民事起诉状》上的签名是经赵军明同意，由其家属签字，由赵军明按的手印，因为2012年7月向法院起诉前，赵军明的四肢肌力为0级，已经完全瘫痪，无法书写，笔迹不同并不能说明赵军明的诉求存在着事实上的虚假。
本院二审期间，宏盛公司提交以下证据证明《购房协议》虚假：（1）、宏盛公司经理董建欣与案外人温镜民的通话录音，证明宏盛公司与赵军明签订购房协议的目的不是房屋买卖。（2）、2003年12月18日宏盛公司与市房地产公司签订的协议书，证明温镜民促成了宏盛公司与市房地产公司的合作开发。（3）、2004年1月18日温镜民出具的收条，其上载明代赵军明收取宏盛公司项目中介费4万元。王玲一方质证认为：证据（1）通话录音中的通话主体无法确定就是温镜民，该通话人应作为证人出庭，且通话中该人只是答应帮忙联系赵军明，没有一句承认虚假协议的内容。证据（2）宏盛公司与市房地产公司的协议书中没有一项条款体现的是温镜民促成宏盛公司与市房地产公司的合作，该协议与本案无关。证据（3）温镜民收条与本案没有关联性，赵军明从未授权温镜民从宏盛公司收取任何费用，温镜民收到的4万元也没有交给赵军明。
本院查明的其他事实与一审一致。
本院认为，宏盛公司提交的证据不足以支持其主张，理由是：首先，宏盛公司提交其经理董建欣与温镜民的通话录音，但该录音中的通话主体无法确定为温镜民本人，且通话中没有承认购房协议虚假的相关内容。而且，温镜民系本案关键证人，在一、二审中均未出庭，双方当事人二审中均承认曾找过温镜民，但温镜民拒绝为任何一方出庭作证。因宏盛公司主张协议虚假，对此应承担举证责任，但其未能提交足以证明该协议虚假的相关证据，应承担相应的法律后果。其次，关于宏盛公司提交的其与市房地产公司协议书以及温镜民代赵军明收取宏盛公司项目中介费4万元的收条，因温镜民本人没有出庭，王玲一方又否认赵军明曾授权温镜民从宏盛公司处收取过费用，故上述证据的真实性及关联性均无法确认，本院不予采信。第三，宏盛公司提交其与陆军学院签订的《沿街商用房项目合作开发合同》、陆军学院有偿服务管理办公室出具的《证明》，以及陆军学院2004年与案外人姚建华、2009年与案外人王青就涉案房产签订的租赁合同，以证明宏盛公司只有相应部分的收益权而没有处分权。因陆军学院与宏盛公司签订的《沿街商用房项目合作开发合同》中明确约定宏盛公司对项目50%建筑面积在20年内拥有使用、收益、添附、租赁等权利，而赵军明与宏盛公司签订的购房协议约定的也是购买不少于330平方米建筑面积20年的使用权，现宏盛公司主张其无处分权与《沿街商用房项目合作开发合同》中的约定不符。第四，宏盛公司提交2004年2月的备案设计图纸，以证明赵军明主张的房产是消防设施所在位置、购房协议根本不能履行，但本院二审开庭时宏盛公司承认陆军学院出租后承租人将该部位进行改造，现在争议部位能够正常使用，而且，购房合同签订在先，图纸设计、审批在后，该份图纸不足以证明合同自始不能履行。第五，宏盛公司提交石家庄市2003年国民经济和社会发展统计公报，以证明赵军明用低于1000元的价格购买诉争房产是不合理对价，对此，王玲一方答辩状中已详细阐明观点，本院认为王玲一方的理由成立。另一方面，对于王玲一方提交的证据，2004年1月8日宏盛公司与赵军明签订的《购房协议》、宏盛公司对经理董建欣的委托书、2004年1月10日董建欣所写收到赵军明购房款40万元的收条，宏盛公司对其上公章的真实性均无异议，仅称非其真实意思表示。本院认为，王玲一方的上述证据能够形成基本证据链条，没有明显疑点。综上，比较双方证据，王玲一方证据的证明力大于宏盛公司，对宏盛公司主张购房协议虚假的观点本院不予支持。
关于宏盛公司向赵军明的权利义务承继人王玲一方赔偿损失的数额，因双方所签购房协议具有物权性质，赵军明（王玲一方）支付40万元所获得的对价就是诉争房产20年的使用权，故对合同不能履行造成王玲一方未来收入的减少，应视为实际损失，宏盛公司应予以赔偿；而陆军学院将诉争房产出租给姚建华、王青，租金收入相对确定，一审判决参照上述租金标准确定宏盛公司的应赔偿数额并无不当，本院予以维持。
综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费负担不变，二审案件受理费25008元，由河北宏盛房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 芳
代理审判员 吴晓慧
代理审判员 吴 悦
二〇一四年十二月三十日
书 记 员 李冠霞