河北省廊坊市安次区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）廊安民初字第893号
原告赵晓俊。
委托代理人张艳萍，河北正澄律师事务所律师。
被告王金凤。
被告廊坊市世誉房地产经纪有限公司，住所地廊坊市永兴小区s9-19底商，组织机构代码证号××。
法定代表人夏丹，该公司经理。
委托代理人张子强，该公司销售经理。
原告赵晓俊与被告王金凤、廊坊市世誉房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员尚怀伟独任审判，公开开庭进行了审理。原告赵晓俊委托代理人张艳萍，被告王金凤、被告世誉房产公司法定代表人夏丹及委托代理人张子强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵晓俊诉称，2015年1月19日，原告通过廊坊市世誉房地产经纪有限公司（下简称世誉房产公司）购买被告王金凤房屋一套（位于盛德花园32-406室），双方签署了房屋买卖合同，原告交纳定金2万元和居间费10300元。签订合同时，被告王金凤谎称房本丢失正在补办，并承诺补办完后可办理房产过户手续。2015年3月10日，原告得知该房屋已经被法院查封，被告王金凤在房屋买卖过程中隐瞒上述事实，且已经被查封的房屋无法办理正常的过户手续，故原告起诉至人民法院，请求判令：1、解除原被告双方签订的《房屋买卖合同》；2、判令被告退还原告交付的定金20000元和居间费10300元；3、判令被告王金凤向原告支付42800元的违约金；4、诉讼费用由被告承担。
被告王金凤辩称，2015年1月19日签订的《房屋买卖合同》已经作废，我与原告在2015年2月7日又签署了一份《补充协议》，具体房屋买卖事宜应以补充协议为准，另我对房屋被查封的事实完全不知情。
被告世誉房产公司辩称，1、合同签订的时候，这房屋并没有被查封，之后在王金凤不知情的情况下被广阳法院查封。2、被查封后王金凤表示随时解决纠纷并解除查封，继续履行合同，现在涉案房屋已经出售了，查封的时间是2015年正月17房本就拿出来了，过了大约6天，房屋就被查封了。提交重新签订的房屋协议，该补充协议原件在原告手中。证明合同是在原告同意截止到2月7日办理过户，原合同已经作废。
经审理查明，2015年1月19日，原告赵晓俊与被告王金凤、世誉房产公司签订了《房屋买卖合同》约定：一、王金凤将其自有的坐落于安次区盛德花园32-406号房屋出售给赵晓俊；二、王金凤保证其对所出售的房屋具有完全的所有权，并根据国家及本地区的相关政策能够上市自由交易，该项房屋及附属设施没有任何形式的担保物权，没有其他任何形式的权属纠纷或争议，能够按照本合同将房屋的所有权转移给赵晓俊实际交付使用；三、房屋的成交价格为428000元；四、赵晓俊需向世誉房产公司缴纳居间费6420元；五、赵晓俊需向王金凤缴纳房屋定金20000元；六、王金凤违反本合同第二条的规定，无论新的房屋产权证书是否已经下发均由王金凤负责解决纠纷或争议，并向赵晓俊支付房屋成交价格10%，另外赔偿赵晓俊及世誉房产公司的全部损失。合同签订后，原告赵晓俊向被告王金凤缴纳了20000元的定金，并向世誉房产公司缴纳了10300元服务费、评估费。
2015年2月7日，三方又签订《补充协议》约定：“一、王金凤于2015年2月7日晚20：00前将赵晓俊缴纳的20000元的购房定金返还至世誉房产公司（逾期每日加收100元滞纳金）；二、王金凤需于2015年2月27日前将房屋所有权证交至世誉房产公司，否则视为王金凤违约，原合同（0000774）作废……”
在上述《补充协议》签订后，原、被告三方在房管局办理房产证过户手续时被告知该套房屋因被法院查封无法办理过户。庭审中原告主张被告一直没有采取有效的手段解决在法院的另案纠纷，直止2015年4月份双方仍然不能办理房屋产权过户手续，且本案的涉案房屋查封是在法院的执行阶段，非审理阶段，被告王金凤本人已明知自己与他人存在纠纷且进入诉讼，理应知晓其该套房屋存在被查封的可能，依据双方合同约定及法律规定。本案涉及的房屋买卖合同已经不能够实现其合同目的。被告王金凤对原告的陈述不予认可，认为自己并不清楚房屋被查封的事实，且在知晓该事实后，积极与法院协调并在2015年5月份解除了抵押，且该房产也已经顺利卖出。另2015年3月17日之后，原告的电话一直无法接通也不回我短信，故造成合同目的不能实现并非我个人的原因，而是由原告造成的。
另庭审中被告世誉房产公司主张在上述房屋买卖过程中己方不存在过错，提交2015年该公司1月份工资发放表复印件、公司租赁门店租金复印件、期间水电物业费收费票据，评估费收据欲证明其收取的10300的中介费用已经发生且已实际支付，不应返还。原告对上述证据不予认可，认为水电费用、物业费、房租、工资表收据与本案无关，评估系在被告世誉房产公司在明知房屋存在查封无法过户的情况下单方委托评估部门作出的，不应由其承担。被告王金凤对被告世誉房产公司上述证据不发表质证意见。
上述事实由原告的陈述、被告的答辩，《房屋买卖合同》、《补充协议》、定金收条，收据、短信记录及庭审笔录予以证实。
本院认为，原告赵晓俊与被告王金凤、世誉房产公司三方签订的《补充协议》并未对房屋的坐落、价款及其他与房屋买卖合同相关的重要内容作出新的约定，且根据协议第二项下内容“王金凤需于2015年2月27日前将房屋所有权证交至世誉房产公司，否则视为王金凤违约，原合同（0000774）作废……”，该补充协议系对原、被告与被告王金凤之间《房屋买卖合同》的补充，只有将二者结合才能完整的展现原、被告已签订的《房屋买卖合同》的事实全貌，故本院推定“原合同作废”系对被告王金凤“未按时交房产证”情形的重新约定，而非声明《房屋买卖合同》整体作废的特别条款。现合同涉及盛德花园32-406室房屋已由被告王金凤另行出售，《房屋买卖合同》的合同目的确已无法实现，故对原告主张解除合同的诉讼请求予以支持。另被告王金凤辩称对法院查封其房屋的情形并不知情，缺乏事实依据，本院不予采信，其作为房屋的出卖人，理应按照合同约定保证对所售房屋享有完整的所有权，以确保交易的顺利进行，但在房屋买卖过程中，其因个人债务导致涉案房屋被法院查封无法正常过户，当属违约，理应承担违约责任，因此本院对原告主张被告王金凤退还定金20000元的诉讼请求予以支持。另原告主张42800元的违约金属于“过分高于造成的损失”的情形，本院予以调整，结合被告的过错程度、原告实际损失等情形酌定被告王金凤支付原告违约金2000元，超过部分不予支持。
被告世誉房产公司在本次房屋买卖合同中并未促成房产成功交易，且其主张房租、水电、工资等与本案没有必然的联系，评估费发生在房屋被查封之后且未提供正式的发票，无法证明评估的事实及必要性，故本院对被告世誉房产公司主张不予认可，对原告要求退回居间费、服务费10300元的诉讼请求予以支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告赵晓俊、被告王金凤及被告廊坊市世誉房地产经纪有限公司之间签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》；
二、被告王金凤自本判决生效之日起十日内返还原告赵晓俊购房定金20000元，赔偿原告赵晓俊违约金2000元，共计22000元；
三、被告廊坊市世誉房地产经纪有限公司自本判决生效之日起十日内退还原告赵晓俊居间费、服务费10300元；
四、驳回原告赵晓俊的其他诉讼请求。
如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费226元，减半收取113元，由被告王金凤承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。
审判员 尚怀伟
二〇一五年十一月二十日
书记员 张梓琨
注：本判决书在生效后，当事人在规定的时限内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行，提出申请执行的期限为本判决规定的履行期限届满后次日起二年内。
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。