广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南市民一终字第104号
上诉人（原审原告）：张海宏。
上诉人（原审原告）：叶建津。
上诉人（原审原告）：张某。
以上三个上诉人共同委托代理人：李海林，广西桂盟律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：黄薇（曾用名黄春梅）。
委托代理人：何继宏，广西作一律师事务所律师。
委托代理人：蒋丽丽，广西作一律师事务所律师。
上诉人张海宏因与被上诉人黄薇房屋买卖合同纠纷一案，不服南宁市青秀区人民法院（2014）青民一初字第2057号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月14日立案受理后，依法组成合议庭，并于2015年2月10日组织各方当事人就本案争议事项进行了调查、辩论和调解。上诉人张海宏及其与上诉人叶建津、张某共同的委托代理人李海林，被上诉人黄薇的委托代理人何继宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2006年9月20日，张海宏（购房人、乙方）与广西电网公司南宁供电局（售房单位、甲方）签订一份《南宁供电局职工市场运作方式建房售购合同》，合同第一条约定，甲方经南宁市政府批准，将位于南宁市竹塘路原城东变电站用地变性为住宅用地（宗地编号为×）。根据广西壮族自治区住房制度改革委员会文件桂房改字（2005）35号，按照市场运作方式建设住房。合同第二条约定，乙方所购住房位于南宁市竹塘路原城东变电站按市场运作方式的住房×栋×层×号，面积165.35平方米。合同第三条约定，本合同房屋预售价格为每平方米2600元，预售房款总计为429910元。合同第六条第2点约定，未取得房产证前，乙方不得将房屋赠与或转让，除调离甲方外，乙方在房产证所载日期之日起五年内不得转让。2006年10月9日，（甲方）张海宏、叶建津与黄薇（乙方）签订了一份《协议书》，该协议第一条约定，甲方自愿将南宁市竹塘路原城东变电站住宅小区×栋×楼、建筑面积165.35平方米的A户型住房及其权利、义务转让给乙方。协议第二条约定，甲、乙双方议定上述房屋的价格为429910元，该数额以南宁供电局最终结算的房款价为准，不足由乙方补足，有余由甲得到单位退款后再转退回乙方。房款按南宁供电局对该市场运作方式建设住房的付款要求（包括金额、时间和方式），由乙方全额缴纳。甲方收到单位开具的房款收款收据原件后即交由乙方保管。协议第四条约定，甲方有义务协助乙方办理房款交纳手续，甲方在单位交房后即将房屋钥匙交乙方入住，甲方须在该住房所有权证办好之日起一周内通知乙方，将该房所有权证过户乙方，并协助办理房屋所有权过户手续。上述协议之后，黄薇于2006年11月1日向张海宏支付了住房转让金20000元，并分别于2006年9月26、2008年6月13日通过银行转账方式向张海宏所在单位即广西电网公司南宁供电局分别支付了房款199955元、214955元。2012年1月17日，本案讼争房屋办理了房屋产权登记，并取得房屋产权证书，登记权利人为张海宏、叶建津、张某，共有情况为共同所有，房屋产权证书号为邕房权证字第××号，房屋坐落为青秀区竹塘路×号城东变住宅小区×栋住宅楼×号。2014年6月23日，三原告以本案《协议书》违反相关政策应无效为由，诉至一审法院，请求：1、确认2006年10月9日双方签订的房屋买卖《协议书》为无效；2、责令黄薇立即搬出强行占住的房屋并恢复原状；3、责令黄薇支付占住期间所发生的水电费1852.82元，物业管理费、电梯运行费及车位服务费等计4914.46元，以后共计6594.35元；4、本案一切诉讼费用由黄薇承担。
一审法院另查明：2009年8月23日，南宁供电局向张海宏交付了讼争房屋，交房至今，双方均无人使用该房屋。张海宏在庭后于2014年9月5日向法院提交了一份《我的陈述》，其中涉及本案房款的支付问题，其称“因为根据当时本人和单位南宁供电局所签订的《建房售购合同》，该房预售房款总价为429910.00元，黄薇向南宁供电局支付的房款刚好总额为429910.00元（其中15000元是由本人交付，黄薇是否已将该款归还本人，现在记不清楚了）。”
一审法院认为：一、关于本案《协议书》是否无效的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案《协议书》是张海宏、叶建津与黄薇在自愿、平等、协商的基础上签订，是双方的真实意思表示，且张海宏、叶建津亦无证据证明该《协议书》之签订损害了国家利益、或集体利益、或第三人利益、或社会公利益，或合同目的非法，故本案《协议书》并不存上述法律规定的前四种无效情形。据此，认定本案《协议书》效力的关键在于判断其是否存在“违反法律、行政法规的强制性规定”之情形，前述“法律、行政法规”应指全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法。本案中，《协议书》指向的对象为市场运作方式建设住房，其规范性文件依据系广西壮族自治区人民政府于2004年4月出台并实施的《广西壮族自治区市场运作方式建设住房暂行办法》，该办法及其相关配套政策虽对取得住房的对象作了相关限制，但其文件性质为地方性法规或地方性政策，不能作为认定合同无效的依据。况且，目前法律、行政法规及司法解释尚无禁止市场运作方式建设住房买卖及以市场运作方式建设住房为买卖对象的合同应认定为无效的明确规定，可见本案《协议书》并不存在违反法律、行政法规之强制性规定的情形。至于，张海宏、叶建津、张某虽还以其与公司签订的《南宁供电局职工市场运作方式建房售购合同》已约定“未取得房产证前，乙方不得将房屋赠与或转让，除调离甲方外，乙方在房产证所载日期之日起五年内不得转让”为由，主张本案《协议书》无效，但上述约定系南宁供电局与张海宏之间的内部约定，对第三人不具有约束力，亦非法律或行政法规，不能成为认定本案《协议书》无效的依据。综上，本案《协议书》系协议双方的真实意思表示，不存在法律规定的无效情形，且《协议书》指向的市场运作方式建设住房业已竣工交付，并在诉前已取得房屋产权证书，完全具有履行的现实性，故《协议书》应合法有效。据此，张海宏、叶建津、张某要求认定本案《协议书》无效的主张，依据不足，亦有悖诚信原则，故不予支持。二、关于张海宏、叶建津、张某要求黄薇搬离本案讼争房屋并恢复原状的主张能否支持的问题。本案《协议书》合法有效，对协议双方均具有法律约束力，协议双方均应恪守履行。协议签订后，黄薇已按协议约定支付了全部房款及住房转让金，张海宏、叶建津、张某亦应按协议约定继续履行其义务。综上，在本案《协议书》未依法解除，且黄薇亦未居住使用讼争房屋的情形下，张海宏、叶建津、张某要求黄薇搬离讼争房屋并恢复原状的主张，于法无据，不予支持。三、关于张海宏、叶建津、张某要求黄薇支付所发生的水电费，物业管理费、电梯运行费及车位服务费等各项费用的主张能否支持的问题。因张海宏、叶建津、张某并无证据证明黄薇已实际居住使用讼争房屋，且讼争房屋目前仍登记在张海宏、叶建津、张某名下，在房屋产权未更名前，作为业主的张海宏、叶建津、张某要求黄薇赔偿其已支付的水电费，物业管理费、电梯运行费及车位服务费等费用的主张，依据不足，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条之规定，判决如下：一、驳回张海宏、叶建津、张某要求确认本案《协议书》无效的诉讼请求；二、驳回张海宏、叶建津、张某要求黄薇搬离青秀区竹塘路×号城东变住宅小区×栋住宅楼×号并恢复原状的诉讼请求；三、驳回张海宏、叶建津、张某要求黄薇赔偿水电费、物业管理费、电梯运行费及车位服务费等共计6594.35元的诉讼请求。一审案件受理费25元，由张海宏、叶建津、张某负担。
上诉人张海宏上诉称：（一）上诉人认为原审对单位市场运作房性质认定不清，适用法律错误；市场运作房是单位集资房的一种，其上市交易应受到集资房上市交易相关规定的约束。理由如下：（1）利用建房的土地的性质是一样的。根据《经济适用住房管理办法》第三十四条：“距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，在符合土地利用总体规划、城市规划、住房建设规划的前提下，经市、县人民政府批准，可以利用单位自用土地进行集资合作建房”。由此可知，单位进行集资房建设，所用的土地为单位本身原有的自用的土地。单位自用土地的取得不外通过划拨和出让获取。而根据《广西壮族自治区市场运作方式建设住房暂行方法》第二条的规定：“市场运作方式建设住房是指单位利用原有划拨或出让方式取得的住宅用地，通过招投标方式选择房地产开发企业或建筑施工企业建设住房，出售给职工的建房方式”。依本条，建设市场运作房可资利用的土地亦为本单位原有划拨或出让方式取得的土地。可见，集资建房和市场运作房建房利用的土地的性质是一样。（2）集资房和市场运作房出售和合作的对象均系本单位住房有困难之职工。根据《经济适用房管理办法》第三十四条的规定：“参加单位集资合作建房的对象，必须限定在本单位符合市、县人民政府规定的低收入住房困难家庭”。另据《广西壮族自治区市场运作方式建设住房暂行方法》第五条的规定：“单位组织市场运作方式建设住房，必须以解决单位职工住房困难为前提，无房产和住房面积未达标户优先购买。”两者限定的购房和合作对象都为本单位住房有困难之职工。这是单位送给困难职工的福利，这些福利具有人身依附性，如果任由转让，势必会损害到单位上没有买得上集资房或是市场运作房的其他职工的合法权益。（3）集资房的购买人和市场运作房的购买人均不用足额缴纳土地使用权出让金；购买人欲将房屋转让的，都必须将土地出让金缴纳完后才能出让，从此亦可得出集资房和市场运作房的性质一样。由于集资房的购买人不用缴纳土地使用权出让金，因而在五年后欲在市场上将取得的集资房转让的，应根据《经济适用房管理办法》第三十条的规定向政府交纳土地收益等相关价款，取得完全产权后始可转让。而市场运作房的购买人根据《广西壮族自治区市场运作方式建设住房暂行方法》第三条的规定只需缴纳40％的土地出让金。因此市场运作房的购买人要将市场运作房上市交易的，必须将剩余的60％的土地出让金缴纳完，未缴纳完市场运作房不可以直接上市交易，因为根据《城市房地产管理法》的规定，只有在缴纳完土地使用权出让金后，房屋才可以出售。从土地使用权出让金需足额缴纳完毕，集资房和市场运作房方可上市交易的角度可以看出，两者性质具有同一性。综上，上诉人认为单位所谓的市场运作房是单位集资房的一种，只是名称不一样而己，因此应该适用集资房交易的有关规定来认定市场运作房转让的效力。而集资房依《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的规定已经纳入经济适用房范围，其上市转让适用经济适用房上市的相关规定。根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》第十一条的规定：“购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。”由于集资房纳入经济适用房的范围，根据本条的规定，五年内不不能上市，市场运作房作为集资房的一类，其上市交易亦受到本条的约束。因此原审认定目前法律、行政法规以及司法解释尚无禁止单位市场方式建设住房买卖及以市场运作方式建设的住房为买卖对象合同应认定为无效的明确规定是错误的，《协议书》应按无效。（二）对上诉人、原审原告张某没有在《协议书》中签字的行为，原审判决在没有作出认定的情况下，径行得出《协议书》无效的结论是错误的。根据《广西壮族自治区市场运作方式建设住房暂行方法》规定，单位组织市场运作方式建设住房，是以户为单位进行申请，因此房屋所有权为家庭共有。上诉人张某作为家庭成员，对涉案房屋享有所有权，房产证上亦有其名字，因此转让涉案房屋应该得到她同意才有效，但是《协议书》上并没有见到她签名，在这种情况下情况下其父母处分该房屋的行为构成无权处分，根据合同法第五一条的规定，在上诉人不予以追认的情况下协议书应该无效。然原审对此没有进行任何评判，经行认定协议有效，是错误的。（三）市场运作房作为广西特有的现象，应该适用广西的地方性法规认定相关交易效力。市场运作房作为广西特有的现象，不会亦不可能有什么全国性的法规对其交易行为进行规范，因此仅能援用广西的地方性法规来认定该市场运作房交易行为的效力。而根据《广西壮族自治区高级人民法院关于审理涉及集资房、经济适用房、市场运作房转让纠纷若干问题的解答》第五条的规定，市场运作房合同效力是以出卖人是否取得房屋权属证书来认定的。在转让合同签订时，出卖人取得权属证书的，一般认定合同有效；签订合同当时，出卖人没有取得房屋权属证书，且转让行为发生在《物权法》施行之前的，一般认定合同无效。上诉人和被上诉人签订的《协议书》在物权法施行之前，且没有房产证，因此根据本解答应属于无效合同。（四）转让合同《协议书》既然无效，被上诉人继续占有上诉人的房屋没有事实和法律依据，应该将房屋回复原状并返回上诉人，因此原审认为上诉人的主张依法无据是错误的，应该予以纠正。（五）被上诉人占有涉案房屋是不争的事实，其占有房屋期间产生的水电费、物业管理费、电梯运行费以及车位服务费等费用一直由作为房屋所有人的上诉人支付。上诉人因支付这些非用受有损失，被上诉人因此获得利益，构成不当得利，因此应该根据《民法通则》第92条的规定予以返还，原审认定上诉人无权请求违法。一审判决认定上诉人与被上诉人签订的协议有效，认定的事实错误，适用法律不当，所适用的法律法规是不正确的，理由是：1、本案名为房屋买卖，实为市场运作房指标的转让，上诉人除收到被上诉人20000元指标转让金外，没有收到其他的款项。被上诉人已经支付了上诉人全部的购房款和转让金不是事实。2、上诉人与被上诉人签订的协议书显失公平，所以应该认为无效。3、一审判决认定协议书没有损害到单位和国家及第三人的合法权益不符合事实，实际是损害了单位没有买到单位房的职工的合法权益。4、国家规定该类性质房是不能交易的。所以一审判决认定合同有效，及没有损害其他人的权益是错误的。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误恳请二审法院在查明事实的基础上，支持上诉人的全部诉讼请求。
被上诉人黄薇答辩称：一审的判决认定事实，适用法律正确，理由是，一审判决认定的涉案房屋是市场运作房是正确的，其性质不同于一般的房，是要先行付款之后才能建设，且在法律规定上也没有禁止买卖，所以该合同是合法有效的。上诉人张某出生的时间是1991年，本案签订的合同是2006年，上诉人张某并未满16岁，其行为是由其法定代表人签订的，以缺少张某而否定合同的效力是不合理的。本案的涉案房屋款项已由被上诉人全部支付所以其享有所有权。关于显失公平是得不到法律支持的。该合同是基于双方自愿平等的情况下签订的，并没有损害到他人及国家的利益，所以是合法的。请求二审法院维持原判。
本案的争议焦点是：1、双方签订的协议书效力如何确定？2、上诉人要求被上诉人黄薇搬离涉案房屋恢复原状及赔偿水电费、物业管理费、电梯运行费及车位服务费是否应予支持？
双方当事人均无新证据向二审法院提交。
本院查明事实与一审法院查明事实相一致外，本院另查明：被上诉人黄薇已将涉案房屋装修并曾经居住涉案房屋。被上诉人黄薇对水电费、物业管理费、电梯运行费及车位服务费等各项费用共计6594.35元没有异议，并认可水电费是上诉人交纳的。
本院认为：一、关于合同效力的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案《协议书》并不存在上述法律规定的五种情形。上诉人张海宏还以其与公司签订的《南宁供电局职工市场运作方式建房售购合同》已约定“未取得房产证前，乙方不得将房屋赠与或转让，除调离甲方外，乙方在房产证所载日期之日起五年内不得转让”为由，主张本案《协议书》无效，但上述约定系南宁供电局与上诉人张海宏之间的内部约定，对被上诉人黄薇不具有约束力。涉案房屋在诉讼之前就已取得房屋产权证书，且被上诉人黄薇已经装修并居住使用涉案房屋，故一审法院认定本案《协议书》合法有效是正确的，本院予以维持。二、本案《协议书》合法有效，当事人应当诚实守信，按照约定履行协议。三上诉人要求被上诉人黄薇搬离本案讼争房屋并恢复原状的主张，没有事实和法律依据，一审法院不予支持是正确的，本院予以维持。三、如前所述，被上诉人黄薇已经装修并居住使用涉案房屋，必然产生水电费等各项费用。被上诉人黄薇对水电费、物业管理费、电梯运行费及车位服务费等各项费用共计6594.35元没有异议，又认可水电费等系上诉人交纳。故本院确认被上诉人黄薇应将水电费等各项费用共计6594.35元返还给上诉人张海宏、叶建津、张某。综上，上诉人张海宏、叶建津、张某上诉部分有理，本院对其上诉有理的部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
一、维持南宁市青秀区人民法院（2014）青民一初字第2057号民事判决第一项、第二项；
二、变更南宁市青秀区人民法院（2014）青民一初字第2057号民事判决第三项为：被上诉人黄薇应向上诉人张海宏、叶建津、张某返还水电费、物业管理费、电梯运行费及车位服务费等各项费用共计6594.35元。
一审案件受理费的负担按照一审判决执行；二审案件受理费50元，由上诉人张海宏、叶建津、张某负担40元，被上诉人黄薇负担10元。
上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向第一审人民法院或与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审判长 张雪梅
审判员 刘 萌
审判员 高翔宇
二〇一五年六月二十五日
书记员 王熙伟
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条：第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
第二百二十四条：发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。
法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。