广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤04民终2636号
上诉人（原审被告）：李文静，女，侗族，1985年3月19日出生，住广东省珠海市斗门区。
委托诉讼代理人：闫磊，广东融聚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：水运生，广东融聚律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：田正利，女，汉族，1963年6月8日出生，住重庆市沙坪坝区。
委托诉讼代理人：代鹏，广东莱特律师事务所律师。
原审第三人：珠海正顺房地产代理有限公司，住所地：广东省珠海市吉大中电大厦办公楼407室。
法定代表人：杨东方。
上诉人李文静因与被上诉人田正利、原审第三人珠海正顺房地产代理有限公司（以下简称正顺公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服珠海市金湾区人民法院（2016）粤0404民初1110号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李文静上诉请求：撤销一审判决，改判驳回田正利的诉讼请求；诉讼费用由田正利负担。事实和理由：一、一审法院认定田正利支付定金28万元用于赎楼的时间及依据的合同条款错误。《房地产买卖三方合同》第3条约定田正利支付38万元为定金，而非“首付款（含定金）为38万元”。买卖合同约定定金28万元用于还贷及解除抵押的时间，对应条款为第3条、第9条，而并非第4.2.2条。因2016年4月14日《贷款意向书》同意贷给田正利54万元，买卖合同4.2条明确的拟贷款63万元无法实现，因此4.2.2条第2部分的过户前支付的首期房款为该差额部分的9万元（总房款101万元－定金38万元－贷款54万＝9万元），而非指代28万元定金的支付时间。买卖合同约定田正利支付28万元定金给李文静还贷赎楼的时间为李文静催告田正利之后的3日内，田正利违约在先。李文静原审代理词已经明确，买卖合同第3条约定“买方同意在卖方还贷时，再支付定金人民币28万元整给卖方用于银行还贷”，该条在实际操作中并不会导致双方误解，操作起来也灵活。即使该条约定不明，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条第四款规定，李文静通过中介及直接致电催告田正利支付28万元定金用于赎楼，并给予田正利合理时间，田正利就应在上述时间内及时履行支付28万元定金的义务。2016年三四月份，李文静通过中介多次催告田正利或直接致电田正利支付28万元定金用于还贷赎楼，给予田正利足够的准备时间，但田正利自始至终都未予支付。一审法院忽视“卖方还贷时”这一重要约定以及李文静的多次催告行为。2016年4月18日是双方交易过户的时间点，当然要在4月18日之前还贷，但重点是“卖方还贷时”，李文静在原审答辩状、代理词论述的基本观点就是认为一定要在李文静催告之后3日内支付28万元。二、买卖合同明确约定田正利支付定金28万元给李文静赎楼解除抵押，先后履行顺序明确，田正利违约在先。根据买卖合同第3条约定，田正利先支付28万元给李文静才能解除涉案房屋抵押，成就交易过户条件。田正利在签署买卖合同之时已明确知道涉案房屋存在抵押。买卖合同第3条款、补充条款还约定先后履行顺序显而易见，而且有李文静多次催告田正利缴款的事实。2016年三四月份，李文静通过中介多次催告田正利或直接致电田正利支付28万元定金用于还贷赎楼，但田正利自始至终都未予支付。根据买卖合同第10.2条的约定，构成违约。三、一审法院加重李文静合同义务，袒护田正利违约在先的事实。首先合同先后履行顺序明确，田正利支付28万元给李文静赎楼，李文静解除涉案房屋抵押，随后才能办理交易过户。在李文静多次催告田正利履行支付28万元的在先义务时，田正利自始至终都未予履行，李文静有权行使先履行抗辩权。其次，买卖合同从未约定田正利支付28万元必须要李文静当面交易，而且在支付前期的10万元定金时，其中8万元已经通过银行转账支付，为何田正利发短信“相约”，李文静必须要出面，否则就构成违约？事实是田正利时至今日都未将28万元定金支付给李文静。
田正利答辩称，一、田正利严格履行了合同义务，而李文静自始至终未履行任何合同义务。按照合同约定和正常交易的顺序，双方签订合同后，应当按照如下步骤完成整个交易：由田正利支付定金；李文静向银行提出提前还款申请（即赎楼），金额约为50万元；与此同时，田正利申请银行按揭；银行同意提前还款后，李文静向田正利收取28万元首期款，向正顺公司融资剩余22万元；注销抵押（赎楼）后，双方于2016年4月18日前办理房屋过户手续。田正利履行合同义务情况：支付定金10万元；在中介公司的带领下向银行申请按揭；应中介公司的要求，多次从海南飞到珠海办理相关手续；多次催促李文静办理首款和银行解押手续。接到银行不予办理按揭的通知后，为了按照合同约定现金支付，将位于海南的房子低价快速卖出。李文静从收了定金之后就音信全无，田正利和中介公司多次邀约，李文静要么不接电话，要么无故爽约，要么谎称出了车祸，用尽各种方式拖过合同约定的过户期限，然后反咬田正利不给首期款。二、李文静从未催促田正利支付首期款，相反是田正利多次通过短信催促李文静。2016年3月21日，田正利给李文静打电话，询问李文静赎楼情况，并告知会到珠海付款，催促李文静尽快办理。同年3月23日，田正利乘坐飞机到达珠海，3月24日，田正利转账18万元到自己的工商银行帐户用于支付首期款，但李文静一直不接电话。当天，田正利还去了银行询问贷款情况，银行告知因田正利年龄过大，可能贷不了。按照合同约定，如果贷不了款，就要现金支付。田正利又急忙赶回海口，将海口的房子出售然后，田正利又通过中介约李文静，并于4月11日再次飞到珠海，但是李文静仍然不出现。
正顺公司未陈述意见。
田正利向一审法院起诉请求：一、判令李文静向田正利双倍返还定金20万元；二、判令李文静承担诉讼费用。田正利一审庭审中增加诉讼请求，要求解除三方签订的《房地产买卖三方合同》。
一审法院认定事实：田正利、李文静及正顺公司于2016年1月31日签订《房地产买卖三方合同》，约定由田正利向李文静购买位于珠海市金湾区红旗镇永泰路68号5栋105房和106房的房产。合同载明房产现状为有抵押、无租约；约定总成交价为101万元。第3条约定，签署合同时买方直接或通过经纪方向卖方支付定金10万元，如果该房在过户前有按揭或抵押，买方同意在卖方还贷时，再支付定金28万元给卖方用于银行还贷（卖方不得将该款用作其它用途）；第4.2条约定，买方拟向银行按揭贷款63万元用于支付卖方房款（金额以银行实际批准为准），流程如下：4.2.1买方须在2016年4月8日前办理完按揭贷款批准程序，并按银行规定出具《同意贷款通知书》给卖方，按揭费用由买方承担。卖方须同时配合买方办理银行按揭手续。4.2.2买卖双方约定于2016年4月18日前（含当日）办理房产过户手续，并为买方取得过户受理回执单；买方须在过户前将除定金及贷款外的首期房款支付给卖方。第9条约定，卖方保证该房没有产权及财务纠纷或交易限制，如果有则须在合同约定的办理过户日期前处理完毕，如果由此造成买卖不成或者引起纠纷的，卖方应负责退还买方全部所交款，并向买方承担总房价的10%的违约金。10.1条约定，卖方单方解除合同或逾期3个工作日未按约前来收款过户、未按时解除该房交易限制或者未按合同约定执行造成违约，卖方应退还买方所交全部款项，并按双倍返还定金方式承担违约责任。10.2条约定，买方逾期3个工作日未按约定交付房款、未按约定办理相关手续造成解约，买方应按无权要求返还定金方式承担违约责任。第12条约定，合同补充2、卖方需通过正顺公司赎楼，利息定为1.5分息计算日。落款处有三方签名或盖章确认。李文静又在合同尾部确认当日已收田正利定金10万元。
涉案两房屋均登记在李文静名下。2014年8月19日，李文静与珠海市农村商业银行股份有限公司金湾支行（以下简称农商银行）签订《个人借款合同》，约定由农商银行授予李文静在2014年8月19日至2016年8月19日期间内使用最高额贷款额度50万元，李文静提供涉案两房屋作抵押担保。该抵押已作登记，且至今未清洁。
双方当事人在一审庭审中认可涉案合同的首付款（含定金）为38万元，该笔费用用于李文静解除房屋设立抵押权造成的交易限制。田正利又认可在签订合同当时已经知道田正利向李文静支付首付款李文静才能解除交易限制。然而田正利认为，签订合同当时支付了10万元，剩余28万元应在李文静向农商银行还贷时一并支付；李文静则认为，根据合同约定，田正利应当在李文静或中介公司提出付款请求的合理期限内支付清38万元。其后，双方当事人认可李文静的还贷期限为2016年4月18日前（含当日）。
2016年4月16日，田正利向李文静发送信息称：“小李，星期一早上十点左右在红旗正顺门店等你，把首付款打给你。”李文静提交微信聊天记录等佐证其曾向正顺公司催促，要求田正利尽快支付剩余首付款的事实。
一审法院认为，一、关于解除合同的问题。因双方均一致同意不再继续履行《房地产买卖三方合同》，均一致同意解除该合同；而该合同的主要权利、义务均由双方承担，合同的解除并不影响正顺公司向双方主张因该合同需向正顺公司承担的债务；根据《中华人民共和国合同法》第九十四第（二）项、第九十八条的规定，一审法院对田正利要求解除合同的诉讼请求依法予以支持。二、关于双倍返还定金的问题。（一）合同约定的基本情况。《房地产买卖三方合同》第3条约定，如果该房在过户前有按揭或抵押，买方同意在卖方还贷时，再支付定金28万元给卖方用于银行还贷（卖方不得将该款用作其它用途）；第4.2.2条约定，买卖双方约定于2016年4月18日前（含当日）办理房产过户手续，买方须在过户前将除定金及贷款外的首期房款支付给卖方；第9条约定，卖方保证该房没有产权及财务纠纷或交易限制，如果有则须在合同约定的办理过户日期前处理完毕。由此可见，合同并未明确剩余首付款28万元的具体支付日期，只是笼统地约定在2016年4月18日前（含当日）办理房屋过户手续，办理过户之前需还清贷款，在还贷时田正利支付28万元。但是，可以确定的是，田正利在签订该合同当时是明知涉案两房屋设有抵押权，且明知其应在2016年4月18日前（含当日）向李文静支付剩余首付款28万元以用于李文静解除交易限制。（二）田正利是否存在违约行为。李文静在庭审中及庭审后的书面意见中提到，涉案房屋所设立的抵押权并非平常按揭购房所设立的抵押权，而是最高额抵押权，该贷款的偿还、该抵押权的注销等手续均与平常按揭购房的相关手续不一样，故田正利应按合同约定推算时间提前向李文静支付剩余首付款28万元。对此，一审法院认为，涉案房屋所设立的抵押权的种类、该抵押权如何注销等信息均由李文静所掌握；而解除涉案房屋交易限制更是李文静的合同义务。李文静的上述抗辩明显加大了田正利在交易时应负的审查和注意义务，亦加重了田正利应承担的房屋买卖合同义务。对于李文静的上述抗辩，一审法院不予采纳。李文静又提出田正利曾向李文静转账支付定金，田正利明知李文静的银行账户而在有支付能力的情况下迟迟不支付剩余首付款的行为导致李文静未能及时解除交易限制，田正利违约在先。对此，一审法院认为，合同未明确约定28万元的支付方式，李文静所称缺乏合同和事实依据，一审法院亦不予采纳。田正利提交短信记录显示，田正利曾在2016年4月16日相约李文静在星期一（即4月18日）支付首付款。一审法院认为，田正利的行为虽然未如李文静所说的“推算时间提前进行”，但是亦无违反合同之约定。一审法院认定，田正利的该行为并无违约之性质。
三、李文静是否存在违约行为。合同并未明确剩余首付款28万元的具体支付日期。就是说，根据合同的约定无法分辨，田正利向李文静支付28万元的行为，与李文静解除交易限制的行为，两者之间孰先孰后。但可以确定的是，2016年4月18日前（含当日）需办理过户手续，办理过户之前需还贷，还贷时田正利需支付28万元。第一，从合同关于田正利需将28万元剩余首付款支付给李文静用于还贷的约定以及李文静需向正顺公司垫款以赎楼的补充说明可见，全额首付款38万元并不足够李文静还清银行贷款、解除交易限制。但是李文静除了提交微信聊天记录以佐证其曾通过正顺公司向田正利催促付款之外，未举证证明其有其他积极之行为履行向银行还贷以解除交易限制的合同义务。第二，田正利在2016年4月16日曾向李文静表明将在4月18日支付剩余首付款，但是李文静并未赴约。一审法院认为，在4月18日当天支付剩余首付款、当天还贷，《房屋买卖三方合同》亦是可以继续履行的，且未违反合同之约定。更何况，诚如李文静庭后提交的书面意见所说，涉案房屋所产生的贷款可以通过多种方式还款，且无需向银行申请。但李文静缺席的行为表明了其拒绝履行合同义务。李文静之行为明显构成违约。根据《房屋买卖三方合同》第10.1条的约定，田正利要求李文静双倍返还订金有事实及法律依据，一审法院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（二）项、第九十八条、第一百零七条、第一百零八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审判决：一、解除田正利与李文静于2016年1月31日签订的《房地产买卖三方合同》；二、李文静于判决发生法律效力之日起七日内向田正利双倍返还定金20万元。一审案件受理费2150元，保全费1520元，由李文静负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一、2016年8月17日至21日，李文静向农商银行偿还贷款本金50万元及利息2863.19元，2016年8月30日，农商银行向李文静出具授权委托书，由李文静到不动产登记机构办理涉案房产的抵押注销登记，李文静于同日向不动产登记机构申请注销抵押登记。李文静以此事实证明从向农商银行还贷至办理抵押注销登记一定有一个合理时间，且此时间不可控。田正利对上述事实的真实性予以认可，但认为该事实与本案争议焦点无关，田正利不是该借款合同的当事人，不可能了解“赎楼”过程，李文静应当预见还贷和办理注销抵押登记过程所需要的合理时间，并提前向银行还贷。二、李文静主张田正利支付10万元定金中的8万元是通过银行转账方式，田正利知道李文静的银行账号，如果田正利有意愿支付28万元款项，可以直接转账。田正利认可知道李文静的银行账号，但称之所以未向李文静支付28万元，是因中介公司告知李文静等田正利通知其付款时再付，李文静一直未接到通知所以未付款。田正利还称2016年3月23日曾乘飞机至珠海，次日转账18万元至自己的账户用于支付首期款，但李文静一直不接电话。田正利没有提供证据证明中介公司曾告知田正利须等李文静通知后才支付28万元的事实，也未提供证据证明2016年3月23日到达珠海后与李文静或者中介公司联系的具体情况。李文静陈述称田正利于2016年3月23日到珠海是为办理银行贷款手续，此前李文静已在有关文件上签名并交给交通银行，田正利曾告知李文静贷款没办下来。李文静亦未提供证据证明该事实。综合分析本案证据，可以认定田正利2016年3月24日有支付28万元的能力和可能，但不能认定田正利须等李文静通知才能付款，亦不能认定2016年3月23日田正利赴珠海是为了向李文静支付28万元而李文静拒收该款。三、根据《房地产买卖三方合同》第3条的约定，如果该房过户前有按揭或抵押，买方同意在卖方还贷时，再支付定金28万元给卖方用于银行还贷。李文静称首付款支付时间应为李文静通知田正利付款的三日内通过银行转账方式支付；田正利则称首付款支付时间合同未明确约定，也未商定过具体时间，只是按合同第3条约定根据交易习惯，由卖方先向银行还款消除抵押，田正利只需在李文静申请“赎楼”之后按合同约定支付28万元，合同未约定通过转账方式支付该款。四、一审判决认定李文静还贷期限为“2016年4月18日前（含当日）”。李文静上诉主张该认定有误，应为李文静催告田正利支付28万元之后三天是还贷期限。田正利称合同未约定明确的还贷期限，按合同4.2.2条及田正利的理解，一审法院的认定无误。本院查明，一审开庭笔录记载田正利主张依合同4.2.2条，李文静“应于2016年4月18日前还贷”，李文静称“是的”。可见，双方确认李文静还贷期限为“2016年4月18日前”，并无“（含当日）”的表述。按照不动产登记程序，办理房产过户手续必须在李文静还贷并注销抵押登记之后，注销抵押登记须农商银行配合。田正利二审提供的证据证明，农商银行审核还贷及配合办理注销抵押登记手续需要几天时间，不可能当日完成。所以，李文静还贷及办理房产过户手续不可能同一天完成。因此，李文静还贷期限为2016年4月18日之前，并不包括2016年4月28日当天。一审判决对李文静还贷期限为“2016年4月18日前（含当日）”的认定没有事实根据，本院纠正为“2016年4月18日前”。
一审法院认定的其他事实无误，本院予以确认。
本院认为，第一，关于合同解除。涉案合同是李文静、田正利和正顺公司三方签订的，一审中田正利要求解除合同，李文静表示同意，但没有证据证明解除合同的意思表示通知了正顺公司。涉案合同包含了买卖合同与居间合同关系，田正利、李文静为买卖合同的双方，同时又是居间合同的委托人，正顺公司是“经纪方”即居间合同的居间人。一审法院认为合同主要权利义务均由李文静和田正利双方承担，合同解除不影响正顺公司向李文静和田正利主张债务，忽视了各方作为居间合同当事人的权利义务，适用法律错误。本院改判为解除涉案合同中李文静与田正利之间的买卖合同关系，居间合同内容仍然有效。
第二，关于是否存在违约行为及违约责任。从二审认定的事实可知，一审法院对李文静还贷期限的认定有误，李文静还贷期限不包含2016年4月18日当天。根据合同第3条的约定，李文静还贷时，田正利应支付28万元给李文静用于还贷。但是合同对李文静还贷的具体时间以及28万元的支付方式约定不明。李文静和田正利对28万元款项的支付时间和方式的理解也不相同，田正利称要等李文静通知才付款，而李文静则主张已经通过中介公司要求田正利付款，双方始终无法就还贷及支付28万元的具体时间和支付方式达成一致，致使合同无法顺利履行。可见，2016年3月24日田正利具有支付28万元款项的能力和可能但未付款，不能视为违约。2016年4月16日，田正利通过手机短信方式约李文静于2016年4月18日支付首付款，因还贷与办理过户手续无法在同一天完成，即便李文静于2016年4月18日收取28万元，也无法履行合同第4.2.2条的约定。所以，李文静在2016年4月18日未赴约，也不能认定为违约。一审法院认为在2016年4月18日当天支付剩余首付款、当天还贷，合同可继续履行，没有事实根据，本院予以纠正。
由于双方在签订合同时考虑不周，造成合同对李文静还贷具体时间以及28万元支付方式约定不明确，合同无法继续履行，故合同有关田正利和李文静权利义务的条款解除的责任不能归于两人中的任何一方。相关条款解除后，李文静已经收取的10万元定金应当返还田正利，无须双倍返还定金。
综上所述，李文静的上诉请求成立，予以支持，但已收取的定金因合同解除而应返还给田正利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、变更珠海市金湾区人民法院（2016）粤0404民初1110号民事判决第一项为：“解除田正利与李文静于2016年1月31日签订的《房地产买卖三方合同》中田正利与李文静之间的买卖合同关系”；
二、变更珠海市金湾区人民法院（2016）粤0404民初1110号民事判决第二项为“李文静于本判决生效之日起七日内，向田正利返还人民币10万元”。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2150元，诉讼保全费1520元，合计3670元，由田正利负担1835元，李文静负担1835元。二审案件受理费4300元，由李文静负担2150元，田正利负担2150元。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖世娟
代理审判员 朱 玮
代理审判员 牟宏微
二〇一六年十一月十四日
书 记 员 许婷婷