江苏省无锡市北塘区人民法院民 事 判 决 书（2015）北民初字第1337号原告（反诉被告）无锡金太湖国际城商业有限公司，住所地江苏省无锡市金太湖国际城1232号。法定代表人王飞，该公司总经理。委托代理人刘建东（受无锡金太湖国际城商业有限公司的特别授权委托），无锡金太湖国际城商业有限公司职员。被告ＸＸ（反诉原告）。委托代理人宋炜（受ＸＸ的特别授权委托），江苏神阙律师事务所律师。被告王红利（反诉原告）。委托代理人ＸＸ（系王红利的丈夫，受王红利的特别授权委托），本案第一被告。委托代理人宋炜（受王红利的特别授权委托），江苏神阙律师事务所律师。原告（反诉被告）无锡金太湖国际城商业有限公司（以下简称无锡金太湖公司）诉被告（反诉原告）ＸＸ、王红利房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月16日立案受理，依法由代理审判员张海迪适用简易程序分别于2015年10月13日、12月4日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，依法裁定转为普通程序，组成合议庭于2016年4月7日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）无锡金太湖公司的委托代理人刘建东，被告（反诉原告）ＸＸ、王红利共同的委托代理人宋炜及ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）无锡金太湖公司诉称：2010年8月1日，ＸＸ向其承租金太湖国际城3020号商铺用于饭店经营，租期至2015年7月31日，房租为14000元／月。2013年11月1日，双方变更租赁合同，租金变更为6596.64元／月、物业管理费标准变更为8元／平方米／月（3403.36元／月），即房租和物业管理费每月合计为10000元，承租人变为ＸＸ的妻子王红利，商铺仍由ＸＸ、王红利夫妻共同经营，租赁期限至2015年7月31日。自2014年8月1日，ＸＸ、王红利除支付了420.16元、5952元、3000元三笔租金外，未支付房屋租金，并拖欠物业费、水电费。其在ＸＸ、王红利处领取的20000元代餐券、签订合同时收取的28000元保证金以及参加团购活动的1825元从房租中予以抵扣，现请求判令：1、ＸＸ、王红利支付2014年8月1日至2015年7月31日的房屋租金及物物业管理费60802.84元（120000元-420.16元-5952元-3000元-1825元-20000元-28000元）、2014年2月1日至2014年7月31日的物业管理费20420.16元、2015年2月至9月的水电费14070元；2、支付2015年8月1日至2016年1月31日房屋占用费和物业管理费60000元（10000元＊6个月）；3、ＸＸ、王红利承担本案诉讼费用。被告（反诉原告）ＸＸ、王红利辩称：1、第二份合同中约定房租加物业管理费合计每月10000元，认可2014年8月1日至2015年7月31日的房租和物业费没有缴纳，但无锡金太湖公司曾承诺2015年1月、2月的房租是减免的；2、房租和物业管理费其均是统一缴纳的，不存在拖欠2014年2月1日至2014年7月31日的物业管理费的情况；3、其自2015年7月1日开始停业，对之后产生的水电费不予认可；4、其系2016年1月28日在评估部门勘察过房屋漏水现场后将房屋钥匙交付给无锡金太湖公司的。该房屋自2015年5月开始大面积漏水，导致其5月、6月、7月基本没有营业，多次和无锡金太湖公司交涉，但是无锡金太湖公司一直没有处理好房屋漏水问题，公司违约在先，其不存在恶意占用的情形，不同意支付房屋占用费。反诉原告ＸＸ、王红利诉称：2010年8月1日其开始承租被告的商铺经营饭店，但是商铺存在严重的漏水现象。2013年8月，双方租赁合同期满，经协商，无锡金太湖公司承诺，如果其继续承租经营，愿意支付重新装修的费用并修复房屋漏水问题。其于2013年9月、10月对商铺进行了重新装修，花费590000元，于同年11月14日继续营业。2014年商铺又开始小面积漏水，到2015年5月、6月、7月，商铺漏水严重导致无法经营。其装修花费的590000元，摊到租赁期间的21个月，每月分摊装修成本应为28000元，故停业三个月的装修损失为84000元。其每月营业额为300000元左右，扣去用人成本、房租成本、装修成本，每月利润在150000元左右。停业期间，工人工资其仍然在支付，每月为35600元。现请求判令：1、赔偿其装修成本损失84000元（28000元＊3个月）、装修维修损失2077元、冰箱维修损失3570元、停业期间营业损失450000元（150000元＊3个月）、停业期间工人工资106800元（35600元＊3个月），以上费用合计646447元，其仅主张500000元。反诉被告无锡金太湖公司辩称：1、从2015年5月开始诉争房屋确实存有漏水情况，但并不足以导致停业，根据水电费的实际使用情况，诉争房屋在2015年7月31日之前都是营业的，故对停业损失及停业期间的工资损失不予认可；2、对于装修成本损失，ＸＸ于2013年10月提出赔偿减租申请，明确装修预算为83000元，该笔费用其已经通过减租的形式补贴给ＸＸ，不认可ＸＸ、王红利主张的装修成本损失84000元，对因漏水导致的装修维修损失2077元予以认可；3、冰箱损坏的原因系长时间接触水，系因ＸＸ、王红利未采取相应的措施而造成的扩大损失，故对冰箱维修费3570元不予认可。经审理查明：原告（反诉被告）无锡金太湖公司与被告（反诉原告）ＸＸ于2010年8月1日签订了《金太湖国际城商铺租赁合同》（以下简称租赁合同一）一份，约定无锡金太湖公司将金太湖国际城三层3020商铺（建筑面积425.42平方米）出租给ＸＸ用于经营中餐，经营品牌为川南燃面，租期5年，自2010年8月1日至2015年7月31日止，月租金每月14000元，前三年租金不变，第四年起每年递增5%，物业管理费每月每平方米4元（1702元／月），商业管理费每月每平方米2元（851元／月）。2013年10月10日，ＸＸ向无锡金太湖公司递交《赔偿减租申请书》，称因诉争房屋漏水，多次协商后仍未得到有效解决，为更好的经营需要重新装修，初步预算为83000元，要求无锡金太湖公司赔偿其83000元。2013年9月，ＸＸ、王红利对诉争房屋进行了装修，同年11月重新开始经营。2014年7月9日，无锡金太湖公司与被告王红利（反诉原告）就金太湖国际城三层3020商铺签订《商铺租赁合同》（以下简称租赁合同二），经营品牌更名为川南印象，与双方争议有关的事项约定如下：1、租赁期限，本合同项下租赁期限为自2013年11月1日至2015年7月31日止；2、租金标准及租金支付，承租方自2013年11月1日开始承担诉争房屋租金，自2013年11月1日至2015年7月31日，每月租金6596.64元，承租方于合同签订之日补缴2013年11月1日至2014年7月31日的租金。3、其他费用，物业管理费按每月每平方米8元计算（3403.36元／月），承租方于合同签订之日补缴2013年11月1日至2015年7月31日的物业管理费。水电费部分，承租方每月按实际使用数量另加分摊公共部分水电费用支付水电费。4、履约保证金，合同签署当日，承租方应当向出租方支付28000元作为履约保证金。5、房屋的交还与交还期，合同项下租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止的7日内，承租方应当将房屋交还给出租方；如因租赁期限届满或因乙方违约导致合同终止的，在7日的交还期内，承租方仍应当按届时租约年租金标准向出租方支付占用费、物业管理费、能源费用；无论任何原因，承租方在交还期内仍未交房的，自交还期届满之日的次日起，承租方应当按照合同终止时该房屋租金标准的200%向出租方支付占用费，按照物业服务费标准的100%支付物业管理费及承担相关的能源费用，直至承租方按照合同要求交还房屋为止。6、争议解决，本合同在履行过程中发生争议，双方协商不成的，提请出租方所在地无锡市北塘区人民法院诉讼。租赁合同二签订之后，ＸＸ、王红利缴纳租金及物业管理费的情况如下：2014年8月25日缴纳30000元、2014年9月19日缴纳10000元、2014年10月8日缴纳10000元、2015年1月16日缴纳20000元、2015年2月26日缴纳5952元、2015年5月18日缴纳3000元，以上合计78952元。无锡金太湖公司在诉讼中提交了ＸＸ、王红利拖欠的2015年2月至9月的水电费清单，其中电费12881元、水费1189元，合计14070元。另根据无锡金太湖公司提供的2015年度水、电抄表单显示，当年7月ＸＸ、王红利的店铺未产生水费，其店铺当月的水费抄表单上注有“关店”字样。其余月份水电费使用情况未出现大幅波动。自2015年5月起，诉争房屋出现漏水情况。ＸＸ、王红利为赔偿问题多次与无锡金太湖公司协商。2015年7月25日，无锡金太湖公司向ＸＸ、王红利发出告知函，催缴拖欠的房租租金、物业费、水电费。同年8月1日，无锡金太湖公司再次发出告知函，要求ＸＸ、王红利迁出金太湖国际城三层3020商铺，9月16日，无锡金太湖公司诉至本院。2016年1月底，ＸＸ、王红利将诉争房屋交还给无锡金太湖公司。2015年12月4日，本院至诉争房屋勘验，诉争房屋内存有多处因漏水导致墙皮剥落、产生水渍的区域，集中在大厅两处、吧台一处、靠近窗台一处、包厢通道一处、厨房间以及冷菜房区域。期间因无锡市无鉴定机构受理法院的评估事项委托且双方无法对因漏水导致的装修损失达成一致意见，导致本院直至2016年1月本院才委托无锡市价格认定中心对诉争房屋装潢损失进行鉴定，当月26日鉴定机构的工作人员勘验了现场。对厨房间的受损冰箱，因无法进行损失鉴定，双方协商由ＸＸ、王红利单方进行维修并由维修单位对冰箱损坏原因给出专业意见。无锡市价格认定中心最终出具鉴定意见为装潢损失（含人工费）费用为2077元。后ＸＸ、王红利对受损冰箱进行维修，花费维修费3570元，维修单位出具说明：因压缩机和冷凝器长时间接触水，导致元气件氧化生锈损坏无法修复。ＸＸ、王红利主张因诉争房屋严重漏水，导致其2015年5月、6月、7月停业，为证明停业损失，其提供了川南燃面2013年度、2015年度部分月份的交班对账表，对账表显示2015年2月营业额为299523元，3月份营业额为323010元，4月份营业额313510元，5月份营业额307元，6月份营业额2510元，7月份营业额7454元。其主张每月营业额为300000元，利润为150000元。其另提供了工人的考勤表，以证明其于2015年5、6、7月均支付工人工资，每月35600元。本院通过查询餐饮业相关调查报告并咨询无锡市餐饮烹饪协会工作人员，当前餐饮业利润率为10%左右。另根据历史天气预报查询，2015年5月、6月、7月，当月下雨天的天数分别为13天、18天、15天。上述事实，由商铺租赁合同、告知函、减租申请书、收据、水电费抄表清单、交班对账表、维修说明、施工合同、签到表、鉴定意见书、查询资料以及双方当事人的陈述等予以证实。本院认为：无锡金太湖公司与王红利于2014年7月9日签订的商铺租赁合同不违反法律规定，意思表示亦真实，故为有效合同，双方均应严格依约履行己方义务。双方对于每月租金、物业管理费合计10000元以及合同签订后ＸＸ、王红利共支付房屋租金及物业管理费78952元的事实均无异议，根据合同约定，合同签订之日王红利应补缴2013年11月1日至2014年7月31日的租金及物业管理费，故截至合同到期日2015年7月31日，ＸＸ、王红利共应缴纳21个月的房屋租金及物业管理费合计210000元，无锡金太湖公司主张在ＸＸ、王红利处领取的20000元代餐券、签订合同时收取的28000元保证金以及参加团购活动的1825元可以从房租中予以抵扣，故至2015年7月31日，ＸＸ、王红利尚结欠无锡金太湖公司房屋租金、物业管理费81223元（210000元-78952元-20000元-28000元-1825元）。关于水电费14070元，ＸＸ、王红利对2015年7月1日之后的部分提出异议，但是因该期间房屋实际仍由ＸＸ、王红利占有，故对无锡金太湖公司水电费的主张予以支持。关于房屋使用费，双方均确认诉争房屋自2015年5月起即出现漏水情况，双方因赔偿问题多次协商，根据本院现场勘验，房屋内确系存在多处明显漏水的情形，会对餐馆的正常经营带来影响。作为出租方的无锡金太湖公司未及时解决诉争房屋漏水情况，存有违约情形。诉讼过程中，双方均负有防止损失扩大的义务，ＸＸ、王红利直至2016年1月底才交还房屋，亦存在一定过错。结合双方过错，本院判定ＸＸ、王红利承担1.5个月的房屋使用费15000元（10000元＊1.5个月）。租赁合同期限内，出租人负有保持租赁房屋符合约定用途的义务，根据本院勘察，诉争房屋存有多处漏水的情形，而2015年5月、6月、7月无锡市均为多雨天气，对诉争房屋的餐饮经营会带来影响。经过ＸＸ、王红利的交涉，无锡金太湖公司没有对房屋漏水情况及时进行修复，应承担相应的违约责任。关于停业时间，ＸＸ、王红利主张其2015年5月、6月、7月均处于停业状态，但其提供的当月交班对账表形式上并不能完整地反映当月的经营情况，而根据水电费抄表情况，2015年7月8日至8月7日的水表数较上个月没有变化，无锡金太湖公司提供的水表清单上也注明该月诉争房屋处于“关店”状态，再结合2015年5月、6月、7月下雨天数的情况，本院判定因房屋漏水导致诉争房屋停业时间为1.5月。关于每月的停业损失，ＸＸ、王红利提供了2013年度、2015年度的交班对账表，整体上具有统一性，其中2013年度缺少9月、10月的对账表，11月份的对账表显示的开始时间为11月16日，这期间没有营业，与2013年年度其进行装修的时间吻合，故对交班对账表的真实性予以认可。通过核对，2015年度诉争房屋完整月份的营业额均在300000元左右，故对ＸＸ、王红利主张每月营业额300000的意见予以采纳。为查询餐饮行业的利润率，本院进行资料查询并咨询了无锡市餐饮烹饪协会的工作人员，获知餐饮业一般利润率在10%左右。故本院判定诉争房屋每月净利润在30000元。该利润属于扣除原材料、装修成本、人工成本、房租成本后的净利润。故ＸＸ、王红利的经营损失应为净利润加上固定的成本损失，包括净利润、装修成本损失、租金、人工工资。其中房租及物业管理费为10000元／月。ＸＸ、王红利主张第二次合同期限为为21个月，总装修款为590000元，故每月分摊的装修成本为28000元，对于该意见，本院予以支持。关于人工工资，ＸＸ、王红利提供了工人考勤表，对其主张每月工人工资35600元的意见予以支持。故ＸＸ、王红利一个月的停业损失为103600元（30000元＋28000元＋10000元＋35600元），本院判定ＸＸ、王红利的停业损失为155400元（103600元＊1.5个月）。关于装修毁损损失2077元，双方均无异议，本院予以确认。关于冰箱维修费3570元，因为冰箱处于厨房间漏水区域，维修单位出具的证明亦显示损坏的原因为冰箱的压缩机、冷凝器长时间接触水，冰箱损坏与房屋漏水存在因果关系，故对冰箱维修费3570元的主张予以支持。故无锡金太湖公司共需赔偿ＸＸ、王红利损失161047元（155400元＋2077元＋3570元）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第第一百一十二条、一百一十三条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十六条之规定，判决如下：一、ＸＸ、王红利于本判决生效后十日内向无锡金太湖国际城商业有限公司支付拖欠的租金、物业管理费81223元、水电费14070元、房屋使用费15000元，合计110293元。二、无锡金太湖国际城商业有限公司于本判决生效后十日内向ＸＸ、王红利赔偿损失161047元。三、本判决第一项、第二项所确定的支付金钱的义务可相互折抵。四、驳回无锡金太湖国际城商业有限公司其他诉讼请求。五、驳回ＸＸ、王红利其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3100元，反诉费8800元，鉴定费525元，合计12425元，由无锡金太湖国际城商业有限公司负担4200元，由ＸＸ、王红利负担8225元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  陆华朝代理审判员  张海迪人民陪审员  徐惠玲二〇一六年四月十四日书 记 员  王君杰本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。