重庆市江北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江法民初字第05660号
原告：中海物业管理有限公司，住所地深圳市福田区福虹路世界贸易广场C座2601-2604，组织机构代码61888834-7。
法定代表人：王琦，董事长。
委托代理人：王文远，重庆坤源衡泰律师事务所律师。
委托代理人：张成晟，重庆坤源衡泰律师事务所律师。
被告：肖红，女，1967年1月5日生，汉族，住重庆市渝中区。
委托代理人：肖萍，女，1972年2月3日生，住重庆市江北区。
原告中海物业管理有限公司与被告肖红物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员张成勇独任审判，公开开庭进行了审理。原告中海物业管理有限公司的委托代理人王文远、张成晟，被告肖红的代理人肖萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中海物业管理有限公司诉称：2007年原告与中海地产重庆有限公司签订《【中海·北滨1号】前期物业服务合同》，合同约定由原告向中海地产重庆有限公司开发的小区（中海·北滨1号（北滨华庭），地址：重庆市江北区北滨路）提供物业管理服务，并按照合同和相关规定向中海地产重庆有限公司、业主或物业使用人收取物业服务费和其他费用；费用按季度收取，业主或者物业使用人应在每年1月10日、4月10日、7月10日、10月10日前将四个季度的金额交清，逾期按每日应交纳费用的千分之三收取滞纳金；合同同时约定，该合同期限自2007年10月28日起，至业主委员会成立并与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时终止。被告系中海北滨1号小区xx-
xxxx号房屋业主，物业建筑面积179.42平方米。被告欠交物业服务费时间段为2011年8月-2014年12月，金额为14712.44元；欠交水电公摊费时间段为2011年6月-2014年11月，金额为624.26元。原、被告之间成立合法有效的物业服务合同关系，在原告按约提供了物业管理服务期间，被告应按约履行交纳相关费用的义务。被告拒不履行交费义务，为维护原告合法权益，诉至法院，请求：1、判令被告向原告支付物业服务费14712.44元，支付水电公摊费624.26元。2、判令被告向原告支付以未交纳物业服务费为基数，按每日千分之三的标准从2011年8月起计算至付清物业服务费之日止的违约金。
被告肖红辩称：被告系中海·北滨1号xx幢xxxx房屋业主，63幢是小高层，房屋建筑面积、被告未交纳房屋服务费、水电公摊费的期间与原告所述一致。原告在提供服务过程中存在侵权、违约、未尽到职责等问题。关于原告诉状中提到的合同，系原告与中海地产所签订，被告不认可，被告与原告签订的物业合同已经在2011年10月23日到期，被告起诉的交费时间（合同期间的未交费仅为2011年8月、9月、10月）段超过合同期限；水电公摊费原告从未公示，被告对具体计算标准有异议；原告服务质量不达标，严重侵害业主权益，具体表现为：1、未经业主同意将物业服务用房出租给小区外人员经营，且未公示使用方向。2、同意天赐龙都小区以中海·北滨1号69幢名义出售，向天赐龙都小区发放中海·北滨1号业主卡，以上行为导致小区公共设施和绿化毁损严重。3、被告楼上漏水造成被告屋顶毁损，原告一直未处理。违约金问题，合同中未规定原告违约时如何赔偿，该违约金约定属于霸王条款，同时原告违约在先，被告多次要求原告停止侵害并提高服务质量，原告一直未回应，故原告无权收取违约金。
经审理查明：原告系中海·北滨1号物业管理企业，其资质等级为壹级。被告系重庆市江北区滨江路中海·北滨1号xx幢xxxx房屋业主，房屋建筑面积179.42平方米。
2007年中海地产重庆有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《【中海·北滨1号】前期物业服务合同》，合同约定由乙方为中海·北滨1号提供物业服务。合同第三条约定乙方提供的公共性物业服务内容为：“1、物业共用部位的维修、养护和管理。物业共有部位具体包括房屋的承重结构（包括：基础、承重墙体、梁柱、楼盖等），非承重结构的分户墙外墙面、屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、电梯房（井）、楼内化粪池、垃圾通道、垃圾中转站、污水管（井）、雨水管（井）、物业管理用房。2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。具体包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、共用照明、二次供水水箱及水泵、水泵房、潜水泵、信报箱、楼道灯、避雷装置、楼内消防设施设备、电梯、安防及消防监控设施。3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯。4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所。6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通。7、交通与车辆停放秩序的管理。8、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理和服务，包括安防监控、巡视、门岗执勤。以上约定的事项不含业主、非业主使用的人身、财产保险和财产保管责任。双方另行签订人身、财产保险和财产保管专项合同的，按合同约定执行。9、物业档案资料管理。10、物业专项维修资金的使用。11、室内装饰装修管理。12、接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护（服务价格由双方另行商定）。13、物业服务费和本合同规定的其他费用的收取。14、法律政策规定应由乙方管理服务的其他服务事项。”合同第六条约定：“本物业管理区域内的物业服务收费选择包干制，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：小高层物业服务费2.0元／月／平方米。”合同第七条约定：“小区共用部位、共用设施设备（如楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、院墙路灯、小区路灯、草坪灯、小区水景、二次供水泵、自备发电机油料等）的用水、用电费用未进入物业服务成本，需据实分摊由业主或使用人交纳。共用的专项设备运行费用（包括能源消耗等），应独立计量核算，合理向业主分摊计收。专项设备运行费用指电梯、二次供水专用设备设施等发生的运行电费、日常维护保养费、年检费、检测费。”合同第八条约定：“物业服务费用（含车位服务费等）按季度交纳。业主或物业使用人应在每年1月10日、4月10日、7月10日、10月10日之前（或以乙方通知时间为准）将四个季度的费用全部交清。逾期将按每日加收应交纳费用3‰的滞纳金。”合同第十八条约定乙方的义务：“制止本物业管理区域内违反治安、环保、物业装饰装修和使用等方面规章制度的行为，对违反法律法规规定的行为及时向有关行政管理部门报告。向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，应与其订立书面协议，告知装修中的禁止行为和注意事项，并负责监督；对业主和物业使用人违反装修管理规定的行为，要及时制止和纠正，对情节严重的，要及时报请相关部门处理。”合同第二十四条、第二十五条约定：“甲方应于房屋交付前30日，按照有关规定向乙方提供能够直接投入使用的物业管理用房，建筑面积860平方米。物业管理用房属全体业主所有，由乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。”合同第二十六条、第二十七条约定：“本合同期限自2007年10月28日起至业主委员会成立并与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。在以下条件下乙方继续履行本合同：（1）若本小区业主大会成立并未选聘或选聘物业管理企业，乙方继续履行本合同；（2）若本小区业主大会尚未成立，乙方继续履行本合同。”合同还对甲方的权利义务、专项维修资金的管理和使用等进行了约定。小区未成立业主委员会。
2008年10月23日被告与原告重庆分公司签订《【中海·北滨1号】前期物业服务协议》，约定中海·北滨1号按照原告与建设单位签订的前期物业服务合同及临时管理规约以及本协议具体实施物业管理服务，为期3年。在管理期限内若本小区业主大会成立并与选聘的物业服务企业签订新的物业服务合同，合同生效时，本协议自动终止。
被告欠交物业服务费时间段为2011年8月-2014年12月，金额为14712.44元（179.42×2×41=14712.44）；公摊费为据实收取，被告欠交水电公摊费时间段为2011年6月-2014年11月，金额为624.26元。
庭审中，原告举示了资质证书、员工劳动合同、业主手册、节日布置会传单、服务短信、小区通知、消毒记录、楼道保洁人员巡逻签到表、日检记录、监控值班记录表、门岗值班记录表、快递催费单等证据，拟证明原告为小区提供了物业服务，履行了原告的义务，且向被告进行了费用催收。被告质证：员工劳动合同、业主手册、节日布置会传单、服务短信、小区通知认可证据的真实性和证明目的，没有异议，其余证据不认可真实性，催费快递也未收到。本院认为，原、被告对员工劳动合同、业主手册、节日布置会传单、服务短信、小区通知证据的真实性、合法性、关联性均无异议，故本院对其三性予以确认，其余证据被告虽不认可真实性，但未提供证据对其进行反驳，本院认可这些证据的真实性，该部分证据证明了原告提供物业服务的内容和催费情况。
被告提供了被告个人与原告重庆分公司签订的物业服务合同、照片若干组、会议纪要、交费收据、信用记录（原件）、催款函等证据，拟证明原告将物业用房用做山顶会所；原告将小区与天赐龙都的隔离栏拆除，破坏小区结构；原告违规为天赐龙都提供物业服务；原告物管与保安人员不准业主进入小区大门的违法行为；小区绿地被侵占用做菜地，绿化率不足，原告存在违约行为；小区地下管道施工前原告未与业主沟通，施工存在安全隐患；对擅自占用业主用房和违规搭建未进行及时处理，被告房屋大门被小偷破坏；原告对侵权和违约行为的确认，小区业主未交费是由于原告未解决小区的问题；交费收据和信用记录证明被告是守法公民，不交纳物业费用有原因；原告催款函没有明细，不认可其金额。原告质证称：物业合同系复印件，对该证据的真实性不认可；对照片的真实性认可，但是对其关联性不予认可；会议纪要的真实性、合法性、关联性均不认可，对被告陈述的问题，其应当另案起诉；收据真实性认可，能证明原告的收费标准；信用记录与本案无关，催款函内容原告已经举示，被告质证认可了的。本院认为：被告举示的物业合同与会议纪要系复印件，原告也不认可其真实性，故本院对其真实性不予认可；原、被告对照片的真实性均认可，本院对其真实性予以确认，照片中显示小区护栏有部分破损、车辆停放有一定不规范等情况，但无法看出被告欲证明的原告将物管用房挪作他用，不准业主进入小区大门等情况，对被告该部分证明目的，本院不予认可；收据的真实性原、被告双方均认可，本院对其真实性确认，但该证据仅能证明被告曾向原告交纳物业费用；被告出示的信用记录系原件，真实性本院予以确认，但与本案并无关联性；催款函的真实性原、被告双方均认可，本院对其真实性确认，与原告举示的催款证据一致，能证明被告的欠费情况，无法达到被告的证明目的。
以上事实，有《【中海·北滨1号】前期物业服务合同》、水电公摊费发票和明细清单、资质证书、员工劳动合同、业主手册、节日布置会传单、服务短信、小区通知、消毒记录、楼道保洁人员巡逻签到表、日检记录、监控值班记录表、门岗值班记录表、快递催费单、照片、交费收据、信用记录、催款函及当事人的陈述等证据佐证并经庭审质证，足以认定。
本院认为，《【中海·北滨1号】前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，且其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此，原告与被告之间成立物业服务合同关系，双方均应按照合同约定享受权利并履行义务。被告个人与原告重庆分公司签订的前期物业服务合同，系对原告与建设单位（中海地产重庆有限公司）签订的前期物业服务合同的补充，其对双方权利义务的表述同样具有法律效力。关于合同的期限问题，本院认为：根据《物业管理条例》第二十六条之规定，前期物业服务合同，合同双方可以约定期限。现被告个人与原告重庆分公司签订的前期物业服务合同约定的合同期限已经届满，合同约定“在管理期限内若本小区业主大会成立并与选聘的物业服务企业签订新的物业服务合同，合同生效时，本协议自动终止。”仅是对期限未满作出的规定，但未规定期限届满且小区未成立业主委员会时合同如何的规定。作为原告与建设单位签订的前期物业服务合同的补充合同，补充合同未作出约定，而原合同作出明确约定的，应按照原合同的约定履行合同。同时，原合同与补充合同的约定基本一致，按照原合同的约定履行义务并不会出现显失公平的情况。故原告与被告应按照原告与建设单位签订的前期物业服务合同享有权利并履行义务。
关于原告主张的物业服务费、水电公摊费请求能否成立的问题。根据《物业管理条例》的规定以及本案《物业服务合同》的约定，业主负有按时交纳物业服务费用的义务。本案中，原告举示了初步证据证明其按照合同约定履行了提供物业服务的义务，被告应按约支付物业服务费及水电公摊费。被告虽对原告的物业服务质量提出质疑，但举示的证据仅能证明原告物业服务存在一定不足之处，并不构成被告不交纳物业服务费的合理理由；对其以此为由不交纳物业服务费的辩解意见，本院不予采信。因此被告应向原告支付物业服务费14712.44元，故对原告要求被告支付物业服务费14712.44元的诉讼请求，本院予以支持。原告举示了水电公摊费的发票和明细，被告应按照合同约定向原告支付水电公摊费624.26元，故对原告要求被告支付水电公摊费624.26元的诉讼请求，本院予以支持。
关于原告主张的违约金的请求是否成立的问题。虽然物业服务合同约定了业主逾期不交纳物业服务费，应承担违约金，但原告是否已按照《物业服务合同》的约定全面履行了物业管理义务，其没有提供充分证据予以证实，且从被告提供的证据来看，原告所提供的物业服务亦存在不足之处。因此，对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依据《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：
一、被告肖红于本判决生效之日起五日内支付原告中海物业管理有限公司物业服务费14712.44元，水电公摊费624.26元。
二、驳回原告中海物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取413元，由原告中海物业管理有限公司负担259元，被告肖红负担154元，被告肖红负担部分已由原告中海物业管理有限公司预交，被告肖红履行上述义务时一并支付给原告中海物业管理有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
代理审判员 张成勇
二〇一五年七月三日
书 记 员 杨凌燕