广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院民 事 判 决 书（2013）北民一初字第792号原告程××，男，1936年1O月25日生，汉族，安徽省合肥市人，住广西壮族自治区柳州市××路××号，公民身份号码：45020419361025l4l8。委托代理人苏×，广西正泰和律师事务所律师。被告柳州市××房地产经纪有限公司，住所地：广西壮族自治区柳州市××路××号，组织机构代码：6777492××。法定代表人黄××，系该公司总经理。委托代理人户××，广西同望律师事务所柳州分所律师。委托代理人冯××，广西同望律师事务所柳州分所实习律师。被告刘××，1956年4月23日生，湖南省衡阳市人，住广西壮族自治区柳州市××路××室，公民身份号码：450205195604231328。委托代理人廖×，男，1981年10月7日生，壮族，广西壮族自治区鹿寨县人，个体工商户，住广西壮族自治区柳州市柳北区雀儿山路三区l5栋1单元201室，公民身份号码：450205198110071313，系被告刘××儿子。原告程××与被告柳州市××房地产经纪有限公司（以下简称××公司）、刘××房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年6月5日受理后，依法由代理审判员沈桐生适用简易程序公开开庭进行了审理。原告程××及其委托代理人苏×，被告柳州市××房地产经纪有限公司委托代理人户××、被告刘××委托代理人廖×到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年2月23日，原告在《南国今报》第l8版看到被告××公司所作的广告，内容为出售“胜利小区1房1厅新房52平米，27万包过户”的内容，当即找到××公司表达购买意向，××公司表示该房实际面积为48平米，原告表示接受并签下购房意向书缴纳了1000元购房意向金。2013年2月26日，原告与两被告签订房产买卖合同，确定标的房为胜利小区中一区××栋××单元××号，并交了3万元购房定金给××公司，2013年2月27日，原告又在被告××公司的要求下再交了购房款7万元及购房中介服务费2700元，之后原告多次询问两被告什么时候得房，两被告均以正在办理更名手续为由拖延，2013年3月19日，被告××公司在原告要求下开具一份证明，内容为2013年3月3l目前交房，若无房退回房款。后原告咨询他人得知该小区的房子均未办理房产证，根据法律规定无法过户转让，而询问房开公司，房开公司答复该房屋无法办理更名手续，因此，原告认为，保证经济合同标的物的真实性、合法性应当是出卖人和中介人承担的法定义务，正因为两被告提供了错误的房屋信息致使原告的交易目的完全无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第94条规定可以解除合同，两被告应当退还所收到的购房款100000元，而因为××公司提供了错误的房屋信息并无法做到广告上的承诺，是一种涉嫌对老人欺诈性质的行为，还应当退还原告缴纳的全部2700元中介费，并且按银行同期一年期贷款利率从2013年2月28日起支付100000元的每日16.4元利息（100000×0.06÷365）作为原告的经济损失计算至本案判决生效日止。2013年5月16日，原告向两被告发送解除合同通知要求解除合同并在2013年5月20日前退还购房款，两被告均不予答复。为此，原告诉至人民法院，请求判决：一、解除原告与两被告所签的房产买卖合同；二、两被告退还原告购房款lO万元；三、被告××公司退还原告购房中介服务费2700元；四、被告××公司自2013年2月28曰起至本案判决生效之日止每日向原告支付16.4元利息（100000元×0.06÷365）作为原告的经济损失；五、本案诉讼费用由两被告承担。原告提供的证据及其证明目的如下：1、购房意向书，证明原告与被告××公司存在委托购房的意向；2、房产买卖合同，证明原告与两被告之间存在房屋买卖关系及居间合同关系，合同中的相关款项中明确约定了该房屋不能更名之后各方的相关责任；3、收款收据，证明原告一共向被告××公司支付了100000元的购房款和2700元的中介服务费；4、证明，证明××公司承诺于2013年3月31日前交房，若无房退回房款；5、《南国今报》照片，证明××公司在报纸上发布卖房公告，从公告的内容认定该套房屋就是本案争议房屋，原告就是当天看到了这份公告才想要购买争议房屋；6、解除合同通知及邮寄单，证明原告已经履行义务，向两被告发表解除合同通知；7、EMS网站查询结果，证明两被告已经收到原告发出通知。被告××公司辩称，本案是两种法律关系，在同一案子中不能同时处理房屋买卖关系和居间合同法律关系，××公司认为原告的起诉在程序上是存在瑕疵的。××公司认为已经履行居间服务，其居间费无需退还。在××公司提供居间服务的时候，原告程××已经知道房屋的相应情况及相应信息。因此，××公司认为原告的诉讼请求没有法律依据，且程序上存在瑕疵，请求法院驳回。被告××公司提供的证据及其证明目的如下：1、收条，证明××公司已经将96132元购房款转支付给刘××；2、声明，证明即使原告要求解除本合同，100000元购房款还是由××公司保管，且中介费无需退还。被告刘××辩称，在签合同的时候，被告已经将各种信息明确告知原告，没有隐瞒信息。涉案房屋自2013年4月起可以办理更名手续，卖给原告。但原告2013年4月4日左右，清明节之前明确表示不再购买，导致本案的房产买卖合同没有继续履行，因此，请求驳回原告的诉讼请求。被告刘××未提供证据。经开庭质证，被告××公司、刘××对原告提供的证据1、2、3、4真实性均无异议，原告对被告××公司提供的证据2真实性无异议，本院对上述当事人对真实性均无异议的证据予以认定，作为认定本案事实的参考。被告××公司、刘××对原告提供的证据5-7均有异议，被告××公司认为证据5没有提供原件，真实性不予认可，且胜利小区有三、四十套这样的房子，不能证明该套房屋就是争议房屋。证据6原告只提供了发件单，没有提供回执单，××公司并没有收到邮件。证据7原告未交原件，不予质证，也不同意原告的证明目的。被告刘××认为其不清楚原告提供的证据5、7的真实性，原告提供的证据6已收到，但代理人本人没见到。本院认为，原告提供的证据5属于要约邀请，并未特指本案涉案房屋，故对于该份证据，本院不予认定。原告提供的证据6、7系原告向被告××公司、刘××作出的解除合同的意思表示，与本案争议焦点无关，故本院不予认定。原告对被告××公司提供的证据1有异议，认为证据1与原告没有关联性，不予质证。本院认为，该份证据由被告刘××作出，其已确认收到该购房款，故本院对该份证据予以认定。经审理查明，2013年2月26日，被告刘××作为甲方（出卖方）、原告程××作为乙方（买受方）、被告××公司作为丙方（居间方）共同签订房产买卖合同，合同约定：房屋位于柳州市胜利小区原中一区××栋××单元××号；乙方对甲方上述转让的房地产已实地察看，具体状况充分了解，自愿买受该房地产；房屋成交总价为270000元；该地产交易定金为30000元，签订本合同时，乙方向甲方支付定金，甲方向乙方出具收款收条；甲乙双方同意，甲方于得完全款之日起5日内交付房屋、钥匙及所有附属设施；此外，三方还在补充条款中约定，房款和定金均由丙方代收代转给甲乙方，并约定如甲方更名不能成功，由丙方负责更名（费用由甲方承担，但不能超过原更名费用），假如最终无法更名，则此合同无效，甲方退回乙方定金，甲方不承担任何经济赔偿。上述合同签订后，原告程××依约定向被告××公司支付购房定金30000元，2013年2月27日，原告程××又向被告××公司支付购房款70000元以及购房中介服务费2700元。被告刘××表示已于2013年3月4日办理了该房屋他项权证的注销手续。现原告程××以被告××公司、刘××在签订合同时隐瞒该房屋未领取房屋所有权证的情况构成欺诈，以及该房屋无法更名过户致使合同目的无法实现为由要求解除上述合同，故引起本案纠纷。庭审中，被告××公司、刘××均表示涉案房屋自2013年4月起可以办理更名手续并要求原告继续履行合同，但原告程××以无钱付房款为由明确表示不愿意继续履行合同，另查明，位于柳州市胜利小区原中一区××栋××单元××号房屋至今尚未领取房屋所有权证。本院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第（六）项规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，但该规定属于管理性强制性规定而非效力性强制性规定，而《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国合同法>；若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。因此，当事人就未依法登记领取权属证书的房地产签订的房屋买卖合同，如果合同本身符合法律的规定，该合同并不因合同的标的未依法登记领取权属证书而无效。本案中，从原、被告三方签订的房产买卖合同中的相关约定以及补充条款的内容可以推定，原告程××在签订房产买卖合同时已明知涉案房屋未取得权属证书，故原告关于被告××公司、刘××在签订合同时隐瞒房屋真实情况、对原告构成欺诈的主张不能成立。庭审调查中，被告××公司、刘××均表示自2013年4月起可以办理更名手续并要求原告继续履行合同，但原告程××以无钱付房款为由明确表示不愿意继续履行合同，因此，并非该合同目的无法实现，而是原告主观上不愿意继续履行合同。原、被告三方于2013年2月26日所签订的房产买卖合同是三方的真实意思表示，该合同依法成立，对三方均具有法律约束力，各方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。综上，原告要求解除合同的理由均不成立，原告应继续履行合同。原告提出的其他诉讼请求亦缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国合同法>；若干问题的解释（二）》第十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告程××的诉讼请求。案件受理费6981元（原告已预交），减半收取，由原告程××负担3490.5元，本院退回原告程××3490.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区柳州市中级人民法院递交上诉状正本一份、副本二份，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。代理审判员  沈桐生二〇一三年八月二十六日书 记 员  谢耀逸