福建省福州市台江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）台民初字第533号
原告黄仁另，女，1968年11月16日出生，汉族，住所地福建省福清市。
委托代理人邓志禹，福建智德律师事务所律师。
被告福州华辰房地产有限公司，住所地福建省福州市台江区。
委托代理人何昱，该公司员工。
被告福州祥华物业管理有限公司，住所地福建省福州市台江区。
委托代理人张淑珠，该公司员工。
原告黄仁另与被告福州华辰房地产有限公司（以下简称华辰房地产公司）、福州祥华物业管理有限公司（原名福州华辰特许不动产物业管理有限公司，以下简称祥华物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2014年2月28日向本院起诉。2014年6月10日本院作出（2014）台民初字第692号民事判决，被告祥华物业公司、华辰房地产公司不服判决，提起上诉。福州市中级人民法院于2014年10月27日作出（2014）榕民终字第2826号民事裁定书，裁定撤销本院（2014）台民初字第692号民事判决，发回重审。本院遂依法另行组成合议庭，重新公开开庭进行了审理。原告黄仁另的委托代理人邓志禹，被告华辰房地产公司的委托代理人何昱，被告祥华物业公司的委托代理人张淑珠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄仁另诉称，2006年12月10日，原告与被告华辰房地产公司签订了一份《商品房买卖合同》，原告购买了由被告华辰房地产公司开发的位于达江路8号君临天华X#X#连接体二层X号店铺，合同约定被告华辰房地产公司应于2008年7月31日前交房。尔后，原告与被告祥华物业公司及华辰房地产公司三方共同签订了一份《商铺委托租赁合同》，约定原告将向华辰房地产公司购买的位于达江路8号君临天华X#X#连接体二层X号店铺，委托祥华物业公司出租，五年的租金共计979105元，租金支付以按季度提取方式支付；同时，合同还约定，华辰房地产公司为祥华物业公司项下一切义务承担连带保证责任。合同签订后，原告依约履行了自己的合同义务，被告却未将房产交付给原告，亦未依合同约定支付租金。对此，原告多次催讨，被告均借故推脱，回避交房与租金问题，损害了原告的合法权益。为此，请求判令：1、俩被告立即向原告连带支付承租店面的租金979105元；2、本案诉讼费由被告承担。
被告华辰房地产公司辩称，1、本案讼争房产于2011年7月27日已通过消防验收，具备了双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定的交房条件，逾期交房期间已终止于2011年7月27日，逾期交房违约责任已过诉讼时效；被告多次通知原告前来办理交房手续，但原告置之不理，而今却诉至法院，明显有悖情理。另，原告已实际占有该讼争店面且另行委托出租。2、因原告未将上述房产交给被告祥华物业公司而直接私自另行委托出租，《商铺委托租赁合同》并未开始履行，也无法履行，被告祥华物业公司无须承担支付原告租金的义务；因此，被告华辰房地产公司无须承担相关支付租金义务的连带保证责任.综上所述，原告的主张要求，没有依据，请求法院依法驳回原告的诉求。
被告祥华物业公司辩称，1、根据《商铺委托租赁合同》第三条约定，从交房之日起并且银行按揭放款至被告华辰房地产公司指定账户之日起半年后开始计算并支付租金；而该项约定须达到两个必要条件才开始支付租金：一个是银行按揭放款到位，第二个是原告要将讼争屋交给被告祥华物业公司。现原告至今未将讼争屋交给被告祥华物业公司，合同约定的生效条件并未发生，根本不存在要支付租金的责任。2、原告已将店面另行委托出租他人，严重侵害答辩人的合法权益，违反合同约定。3、被告祥华物业公司与被告华辰房地产公司系独立两个主体，各自独立行使权利义务，原告黄仁另应向祥华物业公司交付其委托出租的店面，其才有权将该店面委托出租。4、若支付租金及租期按《商品房买卖合同》约定的从2008年7月31日前交房起算租期，而《商铺委托租赁合同》第二条约定租赁期的前半年为免租期，则原告黄仁另应从2009年2月1日开始收取租金，但黄仁另直至2014年2月28日才向法院起诉，已过诉讼时效。5、原告黄仁另至今未办理交房手续也未将讼争店面交付给祥华物业公司，且原告将讼争店面另行出租给他人，造成合同无法履行，应由原告承担不利后果。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉求。
经审理查明，2006年12月10日，原告与被告华辰房地产公司签订了一份《商品房买卖合同》，原告购买了由被告华辰房地产公司开发的位于福建省福州市台江区后洲街道达江路8号君临天华X#X#连接体二层X号店铺，建筑面积83.57平方米，店铺总价款为2879731元；合同约定被告华辰房地产公司应于2008年7月31日前交房。尔后，以原告黄仁另为甲方，福州华辰特许不动产物业管理有限公司为乙方、被告华辰房地产公司为丙方，三方签订了一份《商铺委托租赁合同》，合同约定：甲方自愿将其于2006年11月30日向丙方购买的坐落于福建省福州市台江区后洲街道达江路8号君临天华X#X#连接体地面二层X号店铺、建筑面积83.57平方米委托乙方代理租赁。委托租赁期限为五年半［特别约定：租赁期的前半年为免租期，此半年乙方不付租金给甲方；即乙方实际使用该房产时间为五年半，实际给付甲方租金期为五年。］；甲方以银行按揭贷款方式购买商铺的，从交房之日起并且银行按揭放款到丙方指定账户之日起半年后开始计算并支付租金；租金的支付方式为：乙方将上述房产五年租金以按季度提取的形式支付给甲方（即每季度末结算租金），前三年按6%回租，后两年按8%回租，总额为979105元，如遇战乱、地震、洪水等不可抗力原因导致该房产无法用于经营活动时，乙方在此期间内无需向甲方支付租金。若乙方未按期交付租金，则应按欠款总额的日万分之二支付违约金。丙方为乙方本合同项下一切义务承担连带保证责任。在签订《商品房买卖合同》过程中，原告于2006年11月16日、11月29日、12月1日分别向被告华辰房地产公司支付购房款50000元、1150000元和249731元，三次共计1449731元。因剩余购房款原告以银行按揭贷款方式支付，故其向中国光大银行福州台江支行申请按揭贷款；2007年1月24日，中国光大银行福州台江支行向原告发放贷款1430000元，该款项依约定汇入被告华辰房地产公司指定账户。2010年5月福州华辰特许不动产物业管理有限公司名称变更为被告祥华物业公司。在履行《商铺委托租赁合同》过程中，因被告祥华物业公司未向原告支付租金，原告曾多次向被告催讨租金未果，遂向本院提起诉讼。
诉讼过程中，原告黄仁另与俩被告确认本案所涉及的《商品房买卖合同》的草签时间为2006年11月30日、《商品房买卖合同》的正式签订时间与《商铺委托租赁合同》签订日相同，均为2006年12月10日。另，原告黄仁另与被告福州华辰房地产公司确认讼争店面的租赁期从2011年8月11日起算。原告提出与俩被告签订的《商铺委托租赁合同》及与福州市鑫汇美商业管理有限公司（以下简称鑫汇美公司）签订《租赁合同》约定的租期重复部分租金不予计算，且其与鑫汇美公司于2013年7月12日签订《租赁合同》，并于当日将讼争店面交付给鑫汇美公司装修。
本院认为，原告与俩被告签订的《商铺委托租赁合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，因而合法有效，原被告均应依约履行。原告黄仁另与被告华辰房地产公司就讼争店面交付时间一致确认为2011年8月11日，依据原被告三方签订的《商铺委托租赁合同》第三条的约定：原告以银行按揭方式购买商铺的，从交房之日起并且银行按揭放款至被告华辰房地产公司指定账户之日起半年后开始计算并支付租金，第二条约定租赁期的前半年为免租期，则被告祥华物业公司应从2012年2月11日开始向原告黄仁另支付租金。合同没有明确约定原告应向被告祥华物业公司办理交房手续后再委托其租赁，《商品房买卖合同》约定的交房义务为被告华辰房地产公司，因此，俩被告以原告未向其交付讼争房产为由可拒付租金的抗辩，不能成立，其未依合同约定向原告支付租金，属违约行为；但原告黄仁另直至2014年2月28日才向法院起诉，要求俩被告连带支付2013年2月28日之前的租金已过诉讼时效，其该部分诉讼请求应予驳回。原告提出其与俩被告签订的《商铺委托租赁合同》及与鑫汇美公司签订的《租赁合同》租期重复部分租金不予计算，租赁期从2012年2月11日起计算租金，原被告三方《商铺委托租赁合同》第三条约定被告祥华物业公司前三年按房价款（2879731元）的6%回租讼争店面，后两年按8%回租讼争店面，而后原告黄仁另与鑫汇美公司于2013年7月12日签订了租赁合同，并于签约当日将讼争店面交付鑫汇美公司进行装修，因此被告祥华物业公司支付租金的时间应从2013年2月28日起至2013年7月12日止，合计135天，租金为64794元［（2879731×6%÷12÷30）×135天］。依照《中华人民共和国民法通则》第八十九条第一款第（一）项、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，经审判委员会研究决定，判决如下：
一、被告福州祥华物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告黄仁另支付所欠的店铺租金人民币64794元。
二、被告福州华辰房地产有限公司对被告福州祥华物业管理有限公司履行上述第一项判决承担连带责任。
三、驳回原告黄仁另的其他诉讼请求。
如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13597元，原告黄仁另负担12694元，福州华辰房地产有限公司、被告祥华物业管理有限公司共同负担897元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。
审 判 长 陈 静
人民陪审员 杨 榕
人民陪审员 杨剑平
二〇一五年六月十六日
书 记 员 叶 沛
附本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民法通则》
第八十九条第一款依照法律的规定或者按照当事人的约定，可以采用下列方式担保债务的履行：
（一）保证人向债权人保证债务人履行债务，债务人不履行债务的，按照约定由保证人履行或者承担连带责任；保证人履行债务后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自已提出的主张，有责任提供证据。