北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第19133号
原告（反诉被告）葛军胜，男，1959年12月18日出生。
委托代理人杨彦军，北京市六合金证律师事务所律师。
被告（反诉原告）彭磊，男，1980年9月22日出生。
委托代理人张雨晴，女，1983年7月18日出生，彭磊配偶。
原告（反诉被告）葛军胜（以下称名字）与被告（反诉原告）彭磊（以下称名字）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院代理审判员高峰独任审判，公开开庭进行了审理。葛军胜委托代理人杨彦军，彭磊委托代理人张雨晴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年9月13日，我与彭磊签订《北京市房屋租赁合同》，约定我将�于北京市朝阳区＊＊＊＊17A房屋租予彭磊，月租金18000元，押金18000元，租期自2011年9月17日至2013年8月1日。合同约定承租人需提前退租的应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金。此次租期届满后，双方于2013年7月28日续签合同，租期自2013年8月1日至2015年7月31日，租金每月22000元，房屋押金22000元，其余条款不变。2013年11月3日彭磊提出退租，构成违约。另彭磊损坏了房屋灶台，造成损失3000元。为此我诉至法院要求彭磊支付：1、违约金22000元；2、房屋空置损失22000元；3、灶台损失3000元；4、2013年11月1日至2014年1月20日房屋租金68666元。5、更换门芯支出1000元。6、解除房屋租赁合同。
彭磊辩称并反诉称：同意解除合同，解除时间为2013年11月8日。我方有2.2万元押金在葛军胜处。2013年10月1日我方通知葛军胜要求提前解除合同，11月8日我方搬离，我方并�违约。葛军胜没有给中介费，所以不应按照我们双方第一份合同中的约定履行。损害灶台属于自然耗损。涉诉房屋不适宜居住，房屋抽油烟机、灶台耗损大，不能做饭。搬走与孩子上学无关。综上，不同意葛军胜诉讼请求。另我方提出反诉要求被告：1、赔付张雨晴误工费553元，因配合葛军胜租房发生；2、返还电费、煤气费413元，系预缴，每项具体数额记不清；3、赔付小时工打扫房屋50元；4、交付租赁费发票。
葛军胜对彭磊反诉辩称：不同意彭磊的反诉请求，配合看房不是我方要求的，是其自愿的。发票不是合同义务，之前没有主张过，无法提供。第二次租房合同不是中介介绍的，合同效力没有问题。彭磊主张小时工没有证据。
经审理查明：2011年9月13日，葛军胜与彭磊在北京我爱我家房地产经纪有限公司居间下签订《北京市房屋租赁合同》，约定彭磊向葛军胜承租位于北京市朝阳区＊＊＊＊17A房屋（以下称17A房屋），租期自2011年9月17日至2013年8月1日。葛军胜应于2011年9月13日将17A房屋按约定条件交付彭磊，《房屋交割清单》经双方交验签字盖章并移交房门钥匙及门禁（卡）后视为交付完成。在租赁期满或合同解除后，葛军胜有权收回房屋，彭磊应按照原状返还房屋及附属物品、设备设施；双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用的情况进行验收，结清各自应当承担的费用。租金每月18000元，按季预付，等。葛军胜应保证出租房的建筑和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全。租赁期内，双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态；对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，彭磊应及时通知葛军胜修复，葛军胜7日内不维修的彭磊可代为维修，费用由葛军胜承担；因彭磊保管或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，彭磊应当负责维修或承担赔偿责任。合同第九条”合同解除”约定：一、双方协商一致可以解除本合同。三、葛军胜有交付房屋严重不符合合同约定或影响彭磊方安全、健康的、不承担维修义务致使无法正常使用房屋等情况，彭磊有权单方解除合同。第十条”违约责任”约定：租赁期内，葛军胜需提前收回房屋的，或彭磊需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金，等。
2013年7月28日，双方在前述租赁合同空白处签署：”经甲乙双方协商，同意继续执行此房屋租赁合同两年，只做如下变动：1、租赁期限自2013.8.1日-2015.7.31日；2、房屋租金变动为�月22000元；3、房屋押金22000元。其余条款均执行原合同甲方：葛军胜乙方：彭磊”。葛军胜认可收到彭磊押金22000元及2013年8月1日至10月31日租金66000元。葛军胜提交手机短信截屏、手机短信及通信记录，彭磊认可该证据真实性。前述手机通信记录显示，2013年11月3日葛军胜与彭磊之间有过两次通话。2013年11月3日手机短信截屏显示葛军胜短信：”彭先生你好，不好意思我这信号不太好，很多听不清楚，大意明白了。因我最近没计划过来，对我有些麻烦，你什么时候搬家？”。彭磊短信：”葛先生您好，这两年感谢您的照顾，给您添麻烦了，我们下周收拾东西就可以搬家了，在E座10D。如需要我可以帮您联系中介，到时有看房的人随时可以帮您开门看房，找到房客您再签约即可。谢谢理解”。2013年11月10日短信截屏显示彭磊短信：”葛先生打扰了，向您汇报一下，东西已于前天搬走，昨天请保洁清理干净了屋子，并让中介过来看了房子，中介建议报价22000-23000，我让他们先找客户并报价24000元，具体价格请您回来定”。11月11日葛军胜短信：”彭先生你好，不好意思，因为时差我刚看见信息，谢谢你的帮助，真的很感谢。现在不是租房档期，亮马租房在暑假期间和寒假后比较好租......”。葛军胜提交照片三张，以证明灶台损坏的事实。彭磊认为该证据反证灶台损坏系自然损耗。经询，葛军胜表示灶台已拆，无法进行相关鉴定。
彭磊提交”栗媛”、”霍小姐”、”余颖”的书面证言，葛军胜对前述书面证言均不认可。彭磊提交2014年1月20日、盖有”北京雅世酒店物业管理有限公司第一�公司财务专用章”的568元水费（2013.5.11-2014.1.15）收据，以证明其预缴水费。葛军胜认可彭磊交纳水费属实，但不认可证明目的，并认为该证据反证彭磊交房时间为2014年1月15日。
审理中，葛军胜表示2014年1月10日双方准备交接，但不欢而散，2月19日再去17A房屋时彭磊已将屋内东西搬走，双方始终没有正式交接。彭磊称，葛军胜给其四把钥匙，2014年1月15日已经将三把钥匙交给葛军胜。之所以这么晚才交接，是因为葛军胜一直在国外这期间一直没有出现过，也没找过他。
以上事实，有房屋租赁合同、短信、通话记录、照片及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
本案双方在原合同租期届满后，更改部分原合同条款，其他条款继续按原合同内容执行的约定不违反法律法规的强制性规定，系双方真实意思表示，理应依约履行。根据现有证据可知，彭磊通知葛军胜提前退租的时间为2013年11月3日。合同约定：承租人需提前退租的应提前30日通知对方，并按月租金200%支付违约金。因此，合同履行过程中彭磊通知葛军胜退租的时间应为合同解除前的30日，即本案房屋租赁合同解除时间应为2013年12月3日。彭磊房租交纳至2013年10月31日，故彭磊还须向葛军胜支付2013年11月1日至12月3日期间的房屋租金。
从葛军胜自己提交的短信内容可知，2013年11月10日彭磊短信告知葛军胜其已搬离17A房屋，此时葛军胜已可另寻租户并于2013年12月3日收回房屋。因葛军胜未在12月3日收回房屋，之后产生的房屋空置属葛军胜导致的扩大损失，故合同解除之后的空置损失葛军胜应自负。
房屋内附属设备设施的维修问题合同已明确约定，且该问题不足以构成彭磊有权解除合同的依据。合同明确约定提前退租应支付200%的违约金，但鉴于前述扩大的损失葛军胜应自负，且葛军胜未证明其他损失的数额，故葛军胜主张的违约金本院予以酌减。由于葛军胜未退还彭磊押金22000元，故前述违约金应扣除22000元押金。
灶台的损坏显然不属于正常使用导致的”损耗”，但葛军胜未能证明灶台损�的损失数额，且本院前述判处的违约金足以赔偿该笔损失，故葛军胜关于灶台损失的诉讼请求本院不再支持。葛军胜并未证明更换锁芯事实的发生，故其更换锁芯费用的请求本院不予支持。
彭磊未证明其配偶发生误工损失，且其配合租房的行为属于善意履约行为，故其主张的配偶误工费缺乏事实及法律依据，本院不予支持。彭磊未能证明其预缴电费、煤气费等的事实，故其相关诉讼请求本院难以支持。彭磊提交的水费收据显示发生期间截止至双方实际交接房屋的时间点附近，故该证据不能证明彭磊有预缴水费的事实。彭磊将17A房屋清洁后搬离属于善意履约行为，且其并未证明该费用的发生，故其该项诉讼请求本院不予支持。合同并未约定葛军胜交付租赁发票的义务，该项诉讼请求缺乏合同依据本院不予支持。彭磊提交的书面证言所有证人均未到庭，本院�予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：
一、原告（反诉被告）葛军胜与被告（反诉原告）彭磊于二〇一三年七月二十八日订立的《北京市房屋租赁合同》于二〇一三年十二月三日解除。
二、被告（反诉原告）彭磊于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）葛军胜支付二〇一三年十一月一日至十二月三日期间房屋租金二万四千二百元、违约金八千元（押金已扣除）。
三、驳回原告（反诉被告）葛军胜其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）彭磊全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务�息。
案件受理费1259元，由原告（反诉被告）葛军胜负担911元（已交纳），被告（反诉原告）彭磊负担348元（于本判决生效后七日内交纳）。
反诉案件受理费25元，由被告（反诉原告）彭磊负担（已交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 高 峰
二〇一四年六月二十日
书 记 员 魏慧彪