湖南省浏阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浏民初字第1161号
原告高朝辉，男，1971年8月29日出生，汉族。
委托代理人王民兵，湖南众议律师事务所律师。
被告浏阳市金裕房地产开发有限公司，住浏阳市劳动中路157号。
法定代表人王小林，经理。
委托代理人林华根，湖南浏阳河律师事务所律师。
原告高朝辉诉被告浏阳市金裕房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，于2013年4月9日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由代理审判员苏逢连担任审判长，人民陪审员咸景明、刘红光参加的合议庭，于2014年4月10日和2014年7月23日两次公开开庭进行了审理。书记员罗江南担任记录。因本案需以（2012）浏民初字第2807号案件的审理结果为依据，故本院于2013年4月24日裁定本案中止审理，后本案又于2014年4月10日恢复审理。原告高朝辉的委托代理人王民兵，被告浏阳市金裕房地产开发有限公司的委托代理人林华根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高朝辉诉称，2008年12月23日，原告高朝辉与被告浏阳市金裕房地产开发有限公司签订2份《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的香槟·现代城小区B栋428号和C栋529号2套商品房，房屋价格分别为155572元和158993元。原告交付了房款及办证费用共计338593元，被告出具了收据。2011年4月21日，被告向原告交房，原告缴纳了装修垃圾清运费、物业费等费用。原告已经履行了合同义务，被告则并未如期交房并办理房产证。被告应当依约在2009年6月29日前交付房屋，被告实际交房时间为2011年4月21日，被告共计逾期690天，依约合同约定，被告应当支付原告违约金21705元。此外，被告延期办证应当支付3146元的违约金。原告认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，没有违反法律的规定，该合同是合法有效的，双方应当履行合同的约定。原告为维护其权益，特诉至法院，请求法院判决：确认原、被告签订的编号为B-0428、C-0529的《商品房买卖合同》合法有效；被告迅速为原告办理房屋产权证书；被告支付原告延期交房违约金21705元和延期办证违约金3146元。
被告浏阳市金裕房地产开发有限公司辩称，原告陈述不属实。原告并未交付房款给被告，原告所述的交付房款行为实际上是以被告应支付给建筑公司的工程款中的338593元抵扣原告的房款，因此被告至今未收到房款，原、被告双方签订的合同并未实际履行。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。
为支持其诉讼请求，原告在举证期限内向本院提交了以下证据：
1．商品房买卖合同2份，证明房屋买卖合同约定的内容；
2．收据（含购房款及办证费用、原告缴纳物业费、垃圾清理费的收据等），证明原告已于2008年12月23日支付购房款，被告于2011年4月21日才将房屋交付原告；
3.住宅质量保证书，证明被告已经交付房屋，并承诺质量保证期自2011年4月21日开始。
对原告的上述证据，被告发表如下质证意见：
对证据1的真实性、合法性和关联性无异议，对其证明目的有异议。原告欲将工程款抵扣购房款，在此条件未实现以前，该合同系效力待定的合同，故原告不能因该合同主张权利。
对证据2中购房款及办证费用收据的真实性、合法性均有异议。原告欲将工程款抵扣购房款，但后因施工方浏阳市华宇建设工程有限责任公司（以下简称华宇公司）不同意抵扣行为，致使被告至今未收到购房款。此外，购房款的付款凭证应为正式票据。对于物业费、垃圾清理费的收据的三性无异议，但对其证明目的有异议，因为买卖合同并未生效，不能因为该证据而实现原告的诉讼请求。
对证据3的真实性、合法性和关联性无异议，但对其证明目的有异议，因为合同并未生效，不能因为该证据而实现原告的诉讼请求。
为支持其抗辩理由，被告向本院提交了以下证据：
1.收据，证明原告实际上并未支付购房款，而是以项目部的工程款抵扣房款，以实现房款的支付。
2.（2012）浏民初字第2807号民事判决书，证明被告以工程款抵扣原告购房款的行为并未得到华宇公司的认可，也就是说直至现在，原告并未支付被告分文的购房款。
对被告的上述证据，原告发表如下质证意见：
对证据1的真实性、合法性无异议，对其与本案的关联性、证明目的有异议。从该份收据上看，原告已将工程款抵扣购房款，应当认定原告已经支付购房款。
对证据2的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，因该判决为一审判决，尚未生效，判决效力待定。且该判决系被告与施工方的纠纷，与原告无关联。
审理过程中，本院依职权调查收集了如下证据：
（2013）长中民三终字第00763号民事判决书，该判决书中认定本案中原告于2008年12月23日抵扣房款的行为有效。
对本院依职权调查收集的上述证据，原、被告均表示无异议。
经过庭审举证、质证和审查，本院对本案的证据认证如下：
（一）对原告的证据认证如下：
对证据1，被告对其证明目的有异议，经本院审查认为，该合同有原、被告的签字或盖章，符合证据的真实性、合法性和关联性，本院予以采信。
对证据2，被告表示有异议，经本院审查认为，该组证据符合证据的真实性、合法性和关联性，本院予以采信。
对证据3，被告仅对其证明目的有异议，经本院审查认为，该证据符合证据的真实性、合法性和关联性，本院予以采信。
（二）对被告的证据认证如下：
对证据1，原告对其关联性及证明目的有异议，经本院审查认为，该收据有被告公司经理邹雪华及经手人朱光跃的签字，并注明“在华宇土建中列支，抵B栋428号房款、C栋529号房款”。收款金额为338593元，收款时间为2008年12月23日。该证据的内容与原告提交的证据1相应证，符合证据的真实性、合法性和关联性，本院予以采信。
对证据2中的收据，原告表示有异议，经本院审查认为，该民事判决书并未发生法律效力，后经湖南省长沙市中级人民法院对该案作出二审判决，认定本案事实应以生效的二审判决为依据。故对该证据本院不予采信。
（三）对本院调查收集的证据认证如下：
原、被告对该证据均无异议，经本院审查认为，湖南省长沙市中级人民法院作出的（2013）长中民三终字第00763号民事判决书是生效的二审判决，可以作为认定本案事实的依据，故对该证据，本院予以采信。
根据上述已采信的证据以及原、被告的陈述，本院认定以下事实：
被告浏阳市金裕房地产开发有限公司于2007年11月23日与华宇公司签订《建筑安装工程承包合同》，约定由华宇公司承包被告开发的浏阳市香槟·现代城项目的建设工程。原告高朝辉系华宇公司在浏阳市香槟·现代城项目的建筑材料供应商之一，华宇公司在该项目中应付原告材料款若干。2008年12月23日，原告与被告签订合同编号分别为B-0428和C-0529的《商品房买卖合同》2份，合同约定，原告在被告处购买香槟·现代城小区B幢428房和C幢529房，房屋面积均为89.09平方米，购房款为155572元、158993元，共计314565元。合同第八条约定，被告应当在2009年6月29日将房屋交付给原告使用。合同第九条约定，被告如未按期交房，逾期不超过30日的，自2009年6月30日起至实际交付日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日的，原告有权解除合同，原告要求继续履行的合同的，合同继续履行，自2009年6月30日起至实际交付日止，被告按日向原告支付已交房价款万分之一的违约金。合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订当天，被告向原告出具收据1张，表明收到原告房款及办证费用共计338593元。同时，被告在其公司账目中载明，原告的房款及办证费用338593元在华宇公司工程款中抵扣，并有经手人朱跃光的签字。原告以上抵扣工程款的方式支付全部房款及办证费用。浏阳市香槟·现代城项目竣工后，华宇公司因被告未支付剩余工程款及未返还履约保证金等原因，于2012年9月4日将被告诉至本院。本院作出（2012）浏民初字第2807号民事判决书，该判决书中对本案的抵扣房款338593元未予认可，一审法院认为抵扣房款的行为未得到华宇公司认可，故对该行为不予认可。被告对前述判决不服，遂向湖南省长沙市中级人民法院提起上诉。二审法院作出（2013）长中民三终字第00763号民事判决书，认定本案的房款338593元在华宇公司工程款抵扣的行为有效。2011年4月28日，被告将香槟·现代城小区B幢428房和C幢529房交付给原告使用。原告因被告未按期交房及办理产权证等原因与被告酿成纠纷，遂于2013年4月9日向本院提起诉讼。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的2份《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违法法律、法规的规定，本院对该合同的效力予以认可。故对原告要求确认与被告签订的2份《商品房买卖合同》合法有效的诉讼请求，本院予以支持。原告于2008年12月23日以抵扣工程款的方式支付全部房款，该行为有生效的法律文书予以认可，本院认为，原告已履行合同约定的义务。依据合同约定，被告应当为原告将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，使原告取得相应的房屋产权证。故原告要求被告为其办理房屋权属登记手续的诉讼请求，本院予以支持。本案中，双方约定的交房时间为2009年6月29日前，然被告的实际交房时间为2011年4月28日，被告逾期交房668天，被告按合同约定承担逾期交房及逾期办证的违约责任，即向原告支付逾期交房违约金21012.9元（已付房款314565元×0.0001×668）及逾期办证违约金3145.7元，合计24158.6元。故对原告要求被告支付逾期交房违约金及逾期办证违约金的诉讼请求，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、高朝辉与浏阳市金裕房地产开发有限公司于2008年12月23日签订的合同编号分别为B-0428和C-0529的2份《商品房买卖合同》合法有效；
二、浏阳市金裕房地产开发有限公司为高朝辉办理房屋产权登记手续；
三、浏阳市金裕房地产开发有限公司支付高朝辉逾期交房违约金及逾期办证违约金24158.6元；
上述二、三项均限于本判决发生法律效力之日起10日内履行；
四、驳回高朝辉的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6391元，财产保全费2093元，合计8484元，由高朝辉负担1484元，浏阳市金裕房地产开发有限公司负担7000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 苏逢连
人民陪审员 咸景明
人民陪审员 刘红光
二〇一四年九月二十三日
书 记 员 罗江南
附相关法律条文：
1.《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。