重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝三中法民终字第01349号
上诉人（原审被告）王在平，男，1968年11月10日出生，汉族，农民，住重庆市涪陵区。
委托代理人余中俊，重庆市涪陵区敦仁法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告）苏良容，女，1970年8月20日出生，汉族，农民，住重庆市涪陵区。
委托代理人苏良国（系苏良容之兄），1963年8月6日出生，公务员，住重庆市涪陵区。
被上诉人（原审原告）倪正平，男，1963年6月9日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。
委托代理人杨澍，重庆圣石牛律师事务所律师。
上诉人王在平、苏良容因与被上诉人倪正平合同纠纷一案，不服重庆市涪陵区人民法院（2014）涪法民初字第03936号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判员余云中担任审判长，与代理审判员陈洁、蔡伟组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
一审法院经审理查明：倪正平与案外人李勇在2003年合伙经营条石生意，王在平同年在周世进处承包土石方工程。施工期间，王在平以自己的名义到倪正平及李勇处购进条石，到该项工程结算时（2003年12月），共差欠条石款108351.20元。王在平于2003年12月给付倪正平和李勇5000元，2005年1月给付倪正平和李勇10000元。之后，周世进自愿将其名下的一套房屋作价53987元，通过以物抵债的方式转移给了李勇。截至2006年1月，王在平还差欠倪正平和李勇39364.20元。2006年1月25日，王在平向倪正平出具了一份《承诺书》。该《承诺书》载明，王在平将讼争房屋押与倪正平，如果之前周世进的另一套房屋能够办理过户手续并向倪正平进行以物抵债，那么倪正平就自动搬离讼争房屋。反之，周世进的这套房子若不能在2006年7月30日前办理过户手续，则王在平应将讼争房屋过户给倪正平。但该讼争房屋已被王在平用作银行抵押贷款，无法办理过户手续。该讼争房屋于2011年5月解除了银行按揭抵押之后，王在平仍未将其过户给倪正平。倪正平遂诉至一审法院，请求确认王在平出具的承诺书合法有效，并判令王在平、苏良容配合倪正平将讼争房屋过户到倪正平名下。
一审法院另查明：王在平与苏良容原系夫妻关系，1994年12月至2013年8月，二人处于夫妻关系存续期间。2013年6月24日，王在平起诉与苏良容离婚。同年7月29日，一审法院法院作出（2013）涪法民初字第03065号民事判决，判决准予二人离婚，同时讼争房屋归苏良容所有。该判决于同年9月13日生效。目前，该讼争房屋的所有人为苏良容。
一审法院再查明：倪正平及其家人从2006年8月起至今一直在本案讼争房屋内居住。
王在平一审辩称：我从不差欠倪正平的款项。2006年所作的《承诺书》是因为案外人周世进差欠我工程款36万元，而我差欠李勇108351元的条石欠款。当时经三方约定，周世进承诺用两套房子抵押给案外人李勇（即倪正平的合伙人）。李勇得到了其中一套，但由于另一套无法办理过户手续，就借用我的房屋（即讼争房屋）抵押给倪正平。因此，该承诺书的性质是抵押，而不是抵偿。然而，该项抵押是在债务未到期之前达成的，属流质条款，根据相关法律规定应当认定无效。
苏良容一审辩称：王在平原系我丈夫，我们于2013年7月29日离婚。王在平系将讼争房屋在我不知情的情况下借给周世进抵押，让倪正平暂住。倪正平搬去居住后，一直不还给我们。我与王在平离婚时，法院将讼争房屋判给了我，我多次向倪正平讨要房屋未果，导致我和女儿无家可归，请求驳回倪正平的诉讼请求。
一审法院认为，本案争议的焦点为：1、王在平向倪正平所作的《承诺书》是否有效。首先，王在平向倪正平出具的《承诺书》，其实质是双方当事人达成的一项合意。双方当事人在庭审中都未对该《承诺书》的真实性提出异议，因此认定其是真实的。其次，王在平提及该《承诺书》的性质是抵押，且是在原债务未到期以前达成的，应当认定是流抵条款，因此无效。但该项承诺书的由来是基于双方条石买卖所产生的欠款。在庭审中，双方虽未对该项欠款应当在什么时候支付提供充分证据予以证明，但按照日常生活经验且在双方无特别约定的情况下，买卖的款项应当是即买即付。退一步讲，即使不是即买即付，也应该是等到土石方工程结算后，就应当支付。苏良容在庭审中也提及该项工程结算后就应将欠款支付给倪正平。但绝不是如王在平所说等到案外人周世进支付了王在平，才由王在平支付给倪正平。如果是这样，对倪正平来说，是极不公平，也是不合常理的。因此认定条石欠款的支付时间最迟应当是在工程结算时（即2003年12月）就届满。最后，该《承诺书》虽然写明的是押，但探究其本意，真实意思应是若案外人周世进的房屋不能办理抵债过户手续，则将王在平名下的讼争房屋进行以物抵债并办理过户。该《承诺书》的实质应是附条件的抵偿合同，且所附条件并不违反法律规定。综上，以原债权债务关系（条石买卖）为基础的《承诺书》是在原债务履行期届满后所作出的，不属于流抵性质，在不违反法律法规强制性规定的情况下应认定为有效。2、苏良容是否知道或者应当知道该承诺书的存在。王在平与苏良容在1994年12月至2013年8月期间系夫妻关系，而倪正平及其家人早在2006年8月即搬进讼争房屋居住至今长达八年。苏良容辩称自己以为该房屋是租给或者借给倪正平居住，当时并不知道承诺书的存在，这与常理明显不符。因此，应推定苏良容知道或者应当知道承诺书的存在。另外，讼争房屋在王在平与苏良容离婚前属夫妻共同财产，王在平在婚姻关系存续期间，对外所欠的条石款，在没有其他特别情况或专属个人债务时，也应属王在平与苏良容的共同债务。因此，王在平向倪正平作出的以物抵债承诺书应对王在平与苏良容同时产生效力。3、若该《承诺书》有效，现在是否可以继续履行该承诺书。该讼争房屋虽过户到苏良容的名下，但目前尚不存在阻碍继续履行《承诺书》的法定事由。因此，倪正平诉求王在平与苏良容配合过户，现实可行，对其请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第一百零七条的规定，判决：一、王在平于2006年1月25日向倪正平出具的《承诺书》合法有效；二、苏良容在本判决生效后的十五日内协助倪正平将位于涪陵区某小区房屋一套过户到倪正平名下。并决定一审案件受理费80元，减半收取40元，由王在平、苏良容负担。
王在平、苏良容不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判驳回倪正平的诉讼请求。事实和理由为：1、王在平从来不欠倪正平的条石款，该款系王在平向案外人李勇购买条石产生，且该款应由案外人周世进偿还，本案双方当事人没有直接的债权债务关系。该《承诺书》的内容应理解为王在平以其房屋为该债务履行所作的担保。2、本案所涉条石款的结算时间应为2006年1月25日，而约定的债务履行期为2006年7月30日，承诺书中约定直接将抵押物抵偿债务违反了《中华人民共和国物权法》关于禁止流抵的规定。3、本案的欠款数额仅为39364.20元，在出具的承诺书上对本案诉争房屋折价为7万元，原审判决将该房屋全部判给倪正平显失公平。4、苏良容一直不知晓王在平曾出具过本案的《承诺书》，其于2013年与王在平离婚时合法分得了本案诉争房屋，判决将房屋过户给倪正平损害了苏良容的合法权益。
被上诉人倪正平答辩称：1、我与李勇是合伙关系，王在平所欠的条石款就包含我所有的款项，故我与王正平存在债权债务关系。2、双方没有约定条石款的付款时间和方式，按法律规定应该即买即付，出具《承诺书》时已到了债务履行期，《承诺书》的内容即为王在平以房抵债，符合法律规定。3、只要将本案诉争房屋过户给我，我愿意向对方补偿所欠条石款与当时房屋价格之间的差价。4、苏良容对本案的纠纷一直知情，王正平与苏良容为了不履行《承诺书》的约定才将房屋分给苏良容。请求驳回王正平与苏良容的上诉请求，维持原判。
本院二审查明：王在平于2006年1月25日出具的《承诺书》中载明对本案诉争房屋议价为7万元。
本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，本案双方当事人争议的焦点为：
一、王在平与倪正平是否存在债权债务关系。王在平认为本案所涉欠款39364.20元系其向案外人李勇购买条石产生，且该款应由案外人周世进偿还，故本案双方当事人之间没有债权债务关系。本院认为，首先，倪正平与李勇系合伙经营条石生意，李勇对由王在平向倪正平清偿债务亦无异议，倪正平即为王在平所欠条石款的债权人；其次，没有证据证明双方当事人与案外人周世进之间曾达成过债务转让协议，王在平认为其所欠倪正平款项应由周世进偿还的理由不能成立；第三，王在平向倪正平出具《承诺书》同意将本案诉争房屋押与倪正平，该行为能印证双方存在债权债务的事实。综合以上情形，本院认定王在平欠倪正平条石款39364.20元的事实成立。
二、苏良容对本案《承诺书》内容是否知情及应否承担偿还债务的责任。苏良容辩称其一直不知晓王在平曾出具过本案的《承诺书》，一审法院判决将房屋过户给倪正平损害了苏良容的合法权益。但本案诉争房屋自2006年8月交给倪正平及其家人居住至今达八年有余，苏良容辩称其不知道本案《承诺书》的存在与常理明显不符。王在平与苏良容在1994年12月至2013年8月期间系夫妻关系，对在婚姻关系存续期间的债务负共同偿还责任，故本院对苏良容的该抗辩理由不予支持。
三、倪正平请求将本案诉争房屋过户到其名下的诉讼请求是否成立。本院认为，该请求不能成立，其理由为：1、王在平于2006年1月25日出具的《承诺书》中载明对本案诉争房屋议价7万元，而此时王在平所欠倪正平的条石款仅为39364.20元，该《承诺书》亦未对如何处理其中的价差作出约定，故该《承诺书》对以本案诉争房屋来抵偿所欠条石款的意思表示不明确。2、以物抵债通常为实践性合同，除了要有债务人的给付行为之外，还须有债权人的受领并取得抵债物的所有权和占有权时，才发生清偿的法律效果。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因本案诉争房屋并未登记过户，倪正平未取得该房屋的所有权，即便双方曾达成以房抵债的约定，也因未实际履行而不发生代物清偿的法律效果，该《承诺书》关于以房抵债的约定并未生效。3、从《承诺书》的主要内容来看，其本意是押给倪正平居住，目的是为了保证周世进将另一套房屋过户给倪正平以抵偿债务，如不能抵偿，才将本案讼争房屋过户给倪正平。从以上文义理解，本案讼争房屋在承诺书中仅是担保原债履行的抵押物，在原约定抵偿方式不能实现时，双方才约定以抵押物偿债。双方的这一约定，违反了最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十七条“当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效”的规定，故《承诺书》中的这部分内容无效。苏良容上诉的理由成立，本院予以支持。倪正平请求由王在平、苏良容配合将讼争房屋过户到其名下的诉讼请求缺乏法律依据，本院对该请求不予支持。对王在平所欠的条石款，倪正平可另案予以主张。
综上所述，倪正平主张王在平欠其条石款的事实清楚，但其关于由王在平、苏良容配合将本案诉争房屋过户到其名下的诉讼请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，依法应予以改判。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销重庆市涪陵区人民法院（2014）涪法民初字第03936号民事判决。
二、驳回倪正平的诉讼请求。
一审案件受理费80元，减半收取40元；二审案件受理费80元，共计120元，由倪正平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余云中
代理审判员 陈 洁
代理审判员 蔡 伟
二〇一五年二月二日
书 记 员 邓明凤