湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武东开民一初字第00009号
原告：吴明菊。
被告：武汉盈富房地产开发有限公司。
原告吴明菊诉被告武汉盈富房地产开发有限公司（以下简称：盈富房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月23日立案受理后，依法由审判员蔡丽红独任审判，于2014年3月27日公开开庭进行了审理。原告吴明菊的委托代理人金运虎，被告盈富房产公司的委托代理人郑贤、顾建国到庭参加了诉讼。双方当事人均申请庭外和解，但至今未果。本案现已审理终结。
原告吴明菊诉称：2012年4月29日，原告吴明菊与被告盈富房产公司签订《武汉市商品房买卖合同》，约定以697666元价格购买被告盈富房产公司开发的武汉东湖新技术开发区“某某小区”3栋1单元17层02号房，房屋用途为住宅，建筑面积106.96平方米。该合同第九条“交付时间和办法”约定：“出卖人应当于2012年12月15日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用。”合同第十条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。如逾期交付房产超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之五的违约金。”合同签订后，原告吴明菊依约履行了付款等义务，但被告盈富房产公司未依约在2012年12月15日前将符合交楼标准的房产交付给原告使用。至今原告未收到正式的收房通知，另据了解，该小区其他业主在验楼时，也发现普遍存在各类质量问题，该小区根本未达到交楼标准。现被告盈富房产公司因为房产严重质量问题及实体项目审批验收等手续导致逾期交房，应按照合同约定承担违约责任。为此，原告吴明菊诉至人民法院，请求判令：1、被告盈富房产公司按照《武汉市商品房买卖合同》约定向原告依法交付武汉东湖新技术开发区某某小区3栋1单元17层02号房；2、被告盈富房产公司向原告支付逾期交房违约金暂计116510元（以购房款697666元为基数，按每日万分之五标准，从2012年12月16日起，暂计算至起诉之日即2013年11月26日共334日，应计算至实际交房之日止）；3、被告盈富房产公司以原告实际收房之日起收取物业服务费；4、被告盈富房产公司负担本案诉讼费用。
被告盈富房产公司辩称：原告吴明菊诉称购买被告盈富房产公司开发房屋情况属实。合同约定2012年12月15日前应当交房，受政府通知停工的不可抗力影响，导致工程建设滞后，被告盈富房产公司已告知业主交房时间延至2013年1月31日内。经通知，原告吴明菊明知已具备交房条件但不办理收房手续，存在违约，不应由被告盈富房产公司承担逾期交房违约金。物业服务费由前期物业服务单位收取，但如调解可在本案中处理。
经审理查明：2012年4月29日，原告吴明菊与被告盈富房产公司签订《武汉市商品房买卖合同》，约定以697666元价格购买被告盈富房产公司开发的位于武汉东湖新技术开发区“某某小区”3号楼1单元17层02号房屋一套，房屋用途为住宅，建筑面积106.96平方米。该合同第九条“交房期限及条件”约定：“出卖人应当于2012年12月15日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用。1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求。3、供电、供水、排水等设施按设计要求完成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件。4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续……因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起30日内书面告知买受人。”该合同第十一条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“1、（1）逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。（2）如逾期交付房产超过60日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。2、（一）出卖人在本合同第九条约定交房期限前取得武汉市城市开发管理办公室颁发的《武汉市商品房项目竣工交付使用备案证》，即达到本合同第九条约定的交付条件。”该合同第十一条“交接”约定：“商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点及应当携带的证件等内容书面通知买受人。……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：如买受人未按本合同约定时间办理收房手续的，自本合同约定的交付时间起视为本合同项下的商品房已交付。”该合同第十四条“出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任”约定：“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（见附件四）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第2种方式处理：2、若乙方认为甲方交付的商品房达不到约定标准，致使乙方不能正常使用，乙方须在办理房屋交接手续之时提出出面异议，否则视为乙方认可甲方交付的房屋已达到约定标准；乙方提出书面异议的，经双方确认属于工程质量保修范围的，甲方承诺在合理期限内完成至约定标准。”该合同补充协议第四条“关于通讯地址和通知方式”、第五条“其他约定”第5项约定，甲乙双方按照本合同填写的联系地址和电话送发资料文件，若有变更应在五天内书面通知对方，一方按照上述地址发送书面文件的，自邮件发出后五日内即视为对方已收到。在该合同中，原告吴明菊的联系地址为“武汉某某乙小区b3-701”，联系电话“186××××1566”。在合同签订后，原告吴明菊依约向被告盈富房产公司支付了房款697666元。
2012年9月15日，因“9.13”重大安全事故，武汉市城乡建设委员会发布武城建（2012）271号文件，要求从2012年9月13日起全市所有建设工程施工现场停工，全面开展拉网式安全生产隐患排查治理工作，自查后填写《建设项目安全隐患停工检查复工报告表》后，向负责项目监管的市或区安全站（建管站）报告后方可恢复施工。因此，案涉商品房所在建设项目进行了停工整改。
2012年12月15日前，被告盈富房产公司未能按照约定时间交付商品房。2013年1月23日。案涉商品房所在的3号楼取得武汉东湖新技术开发区建设管理局颁发的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。同日，被告盈富房产公司按照原告吴明菊的地址“武汉某某乙小区b3-701”及联系电话“186××××1566”，以ems方式，向原告吴明菊邮寄《收楼通知书》，其内容为：“……阁下所购买的房间已验收合格，现正式发函通知您，敬请阁下于2013年1月31日带齐相关的证件资料前来我公司办理收楼手续（所需带备的证件资料、办理程序在附件《收楼指引》中，请查阅）。由于适逢农历春节，为便于您和家人的工作和生活安排，避免集中办理人多拥挤，特告知在2013年1月31日至2013年2月28日期间办理收楼手续均视作按时收楼。如果阁下未能于上述期间前来收楼，我公司将视作已收楼处理……”。
2013年2月4日，案涉商品房所在的3号楼取得武汉市住房保障和房屋管理局颁发的《武汉市房地产开发项目竣工交付使用备案证》。
另查明：原告吴明菊在“某某小区”项目另购买有三套房屋，其中购买的8栋17层03号房屋，商品房买卖合同约定在2012年12月15日前交付，其余条款与本案商品房买卖合同基本一致。2013年1月12日，原告吴明菊办理了该房屋的收房手续。
在本案审理过程中：1、被告盈富房产公司向本院提交其分包单位“武汉市燃气热力工程公司第三分公司2012年9月14日要求现场停工的《紧急通知》及2012年10月29日复工的《工程联系函》各一份，拟证明因武城建（2012）271号文件要求停工排查安全隐患，属于政府行为不可抗力，导致延期交房一个半月。对此，原告吴明菊认为没有提供相应复工报告，被告盈富房产公司提交的证据不足证明因不可抗力延期。2、被告盈富房产公司提出，原告吴明菊明知案涉商品房已经建好且接收了同小区的8栋17层03号房屋，但故意不接收本案房屋，属于违约。对此，原告吴明菊称，自己未接到被告盈富房产公司的收房通知，但因住房需要，在合同约定的交房时间过后前往接收了8栋17层03号房屋，但发现房屋并不具备交房条件，如地下车库未建好，未见到人防、消防等专项验收手续等，不清楚该房屋目前是否具备了交房条件。3、虽然原告吴明菊认为被告盈富房产公司逾期交房已超过334天，但不主张解除合同，而要求被告盈富房产公司交付房屋、承担逾期交房违约责任。
本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷，原、被告之间签订的《武汉市商品房买卖合同》及补充协议系双方自愿达成，不违反法律强制禁止性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。
关于被告盈富房产公司是否构成延期交房的问题。原告吴明菊与被告盈富房产公司在《武汉市商品房买卖合同》第九条中约定了房屋交付条件，同时又在第十条约定“出卖人在本合同第九条约定交房期限前取得武汉市城市开发管理办公室颁发的《武汉市商品房项目竣工交付使用备案证》，即达到本合同第九条约定的交付条件”，则2013年2月4日，案涉商品房所在的3号楼取得《武汉市房地产开发项目竣工交付使用备案证》时，具备了交付条件。被告盈富房产公司于2013年1月23日按照约定的地址、电话向原告吴明菊邮寄送达了收楼通知书，尽到了通知收房的义务。购买商品房属于重大事项，双方当事人对合同履行均应谨慎关注，另外从原告吴明菊已接收同小区其他房屋的情况看，其应当知晓案涉商品房已建设完工并可以办理交接手续的实际情况。被告盈富房产公司在案涉商品房具备交付条件并通知后，原告吴明菊未收房，则视为被告盈富房产公司已履行了合同约定的交付房屋的义务。根据双方《武汉市商品房买卖合同》第十一条“商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：如买受人未按本合同约定时间办理收房手续的，自本合同约定的交付时间起视为本合同项下的商品房已交付”的约定，以及《收楼通知书》中确定的收楼时间2013年1月31日，以及“在2013年1月31日至2013年2月28日期间办理收楼手续均视作按时收楼”的内容，并结合2013年2月4日，案涉商品房取得《武汉市房地产开发项目竣工交付使用备案证》的情况，本院确认被告盈富房产公司在2013年2月28日已完成了交房义务。在被告盈富房产公司完成交付义务的情况下，原、被告双方应及时办理案涉房屋的交接手续。
《武汉市商品房买卖合同》约定的交付期限为2012年12月15日前，但被告盈富房产公司至2013年2月4日才取得《武汉市房地产开发项目竣工交付使用备案证》具备交付条件，构成逾期交房。《武汉市商品房买卖合同》中约定因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起30日内书面告知买受人。被告盈富房产公司提出因武城建（2012）271号文件要求停工排查安全隐患，导致延期交房一个半月，属于政府行为不可抗力的意见，因政府禁令原因停工，被告盈富房产公司不能预见、避免和克服，应当予以延期，但被告盈富房产公司未提交武城建（2012）271号文件要求的其实际整改完成并经有关监管部门验收后复工的证据，也未提交其他充分证据证实其确因此次停工整改延期一个半月，故结合客观事实，本院酌定本案停工影响天数为7天。
虽然本院确定在原告吴明菊无正当理由未办理接收手续的情况下，视为被告盈富房产公司于2013年2月28日完成交房义务，但是，案涉商品房在2013年2月4日已具备的交付条件且可以办理交接手续，则被告盈富房产公司的逾期交房违约责任，只应当计算至2013年2月4日止，而不能因为原告吴明菊怠于行使合同权利，由此产生或加重对方的违约责任。
自2012年12月16日起，至2013年2月4日止，被告盈富房产公司逾期交房51天，扣除其中因停工影响的延期天数7天，逾期交房违约天数为44天，则被告盈富房产公司应当按照合同约定承担逾期交房违约金9209.19元（697666元×44天×万分之三）。对原告吴明菊要求被告盈富房产公司承担逾期交房违约金的诉讼请求，本院部分予以支持。
原告吴明菊要求判令被告盈富房产公司向其以实际收房之日起计算物业服务费，但物业服务费用并非由被告盈富房产公司收取，而应由前期物业服务单位收取，则此项诉讼请求与本案不属于同一法律关系，故本院对该项诉讼请求在本案中不予一并处理，原告吴明菊可另行主张权利。
综上所述，为保护当事人合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第（一）款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，本院判决如下：
一、原告吴明菊于本判决生效之日起十日内与被告武汉盈富房地产开发有限公司办理武汉东湖新技术开发区“某某小区”3号楼1单元17层02号房屋的收房交接手续；
二、被告武汉盈富房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴明菊支付逾期交房违约金9209.19元；
三、驳回原告吴明菊的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费2630元，减半收取1315元，由原告吴明菊负担658元，被告武汉盈富房地产开发有限公司负担657元（此款原告吴明菊已预付，被告武汉盈富房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告吴明菊657元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户—市中院诉讼费分户；账户：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处；行号：832886；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 蔡丽红
二〇一四年九月十二日
书记员 许加强