福建省永定县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）永民初字第370号
原告钟柏如，男，汉族，农民，住永定县。
委托代理人阙韵滨，永定县中心法律服务所法律工作者。
被告徐初汀，男，汉族，农民，住永定县。
被告周兰英，女，汉族，农民，住永定县。
俩被告共同委托代理人陈懿亁，福建乐康律师事务所律师。
原告钟柏如与被告徐初汀、周兰英合同纠纷一案，本院于2014年2月11日立案受理。依法由审判员阙周平适用简易程序，于2014年3月13日公开开庭进行了审理。原告钟柏如及其委托代理人阙韵滨、被告徐初汀、周兰英的共同委托代理人陈懿亁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告钟柏如诉称，2010年10月23日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《房屋买卖合同》及补充《合同》一份。其中《房屋买卖俩》约定：1、甲方保留部分“以实际原该房屋计算产权（产权宽为18.38米）面积的墙体外边沿测量起，面对强兴路8.5米，最终以做好的建筑物含墙体8.5米宽，右边为出售部分，出售给乙方计人民币83万元，所转让给乙方土地建筑多少与甲方无关；2、《房屋所有权证》编号：永国权证洋字第05997号，《土地使用权证》编号：永国建（98）字第1263号；3、甲方应于签订合同之日起一个月内将房屋交付乙方使用，甲方于签订合同当日把产权证和土地证交付给乙方；4、乙方在办理过户、产权变更手续时，应提前三天内通知甲方办理签字过户手续（仅供二次），超过二次乙方应补甲方工资及旅差等其它费用共计每次200元，甲方不得带其他任何条件，必须无条件配合乙方办理，同时甲方不得以任何理由推迟签字或不得以任何理由拒绝签字，推迟和拒绝签字，均视甲方违约，违约金壹佰陆拾万元。违约金于违约当日一次性支付给对方。过户时间从签字起不得超过40个月，逾期甲方有权拒绝；5、甲方需提供分割过户手续所有材料，由乙方去办理，具体名字和户数由乙方确定，但是甲方必须无条件出面协助……。”其中补充《合同》约定：1、甲方的保留部分的房屋拆迁、设计、施工、建筑均由乙方负责做……；2、甲方的保留范围的建筑设计1-4层由乙方负责兴建，甲方支付给乙方贰拾万元整（20万）费用作为建筑、设计、拆迁等费用。5-8层转让给乙方，转让费用为壹拾肆万元整（14万）……。合同签订后，原告全面履行了合同约定的义务。但是，被告却严重违背诚实信用之原则，不仅不将原上曹屋的房屋产权证和土地证交付给原告，而且在原告新建房屋过程中，被告三番五次挑起事端，无理阻拦施工，给原告造成了巨大的损失。更为严重的是，在新房完工后，被告不仅拒绝协助原告办理房屋产权变更、过户等手续，反面阻拦原告出售店面。被告的以上行为致使原告的许多合作建房户要求退出合作建房，至今所有新房均无法办理房屋产权登记手续，给原告造成了重大的经济损失。原告认为，被告严重违反双方的约定，不履行合同义务，应该为其自己的违约行为承担违约责任。请求依法判决：1、责令俩被告立即支付双方约定违约时应支付的违约金1600000元的百分之二十计叁拾贰万元。2、责令俩被告立即提供位于下洋镇上曹屋的新建房屋（原《房屋所有权证》编号：永国权证洋字第05997号，《土地使用权证》编号：永国建（98）字第1263号）分割过户的材料，并无条件协助原告办理产权过户、变更登记手续。
被告徐初汀、周兰英辩称，1、被告没有违约，没有违约事实。因为讼争房屋已经过永定县人民法院作出判决，该讼争房屋为违法建设，违法建设的房屋是不可能办到证的；2、根据永定县住房和城乡规划建设局颁发的《建设工程规划许可证》，明确了该房屋建设应为六层，实际建设为八层，超层建设两层。根据办证规范是不能办理权属证书的；3、根据《房屋买卖合同》第七条第一项，应提前三天通知甲方办理过户登记手续，原告没有确切的证据证明原告有提前通知的事实。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
在举证期限内，原告向法庭提交如下证据：
1、原被告签订的《房屋买卖合同》、《合同》、《收据》复印件各一份，以此证明原告与被告签订的《房屋买房合同》、《合同》的约定内容，原告已经按约定支付给被告徐初汀830000元。被告质证后对证据的真实性没有异议，款项830000元已经收到。
2、（2012）永民初字第2402号《民事判决书》，以此证明永定县人民法院已认定2010年10月23日，以原告为乙方、被告为甲方签订的《房屋买卖合同》及《合同》系双方的真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力，双方必须严格按合同的约定履行。被告质证后对证据的真实性没异议，但是该份判决与本案没有关联性，无法证明原告的主张。
3、施工《现场照片》3张，以此证明被告在原告兴建房屋施工过程中无理阻拦施工，破坏已经砌好的砖墙，给原告造成了重大经济损失，也为其进一步违约拒绝房屋过户签字埋下伏笔。被告质证后认为该照片与本案没有关联性，无法证明原告的主张。
4、2012年4月14日和2012年4月22日原告与被告协商时的录音光盘一张，以此证明被告与原告签订合同后，不仅不按合同的约定，将房屋产权证和土地证交付给原告，而且还多次阻拦原告施工；被告不按合同中必须无条件配合原告办理房产过户、变更手续的约定，提出过户必须分三个步骤，以各种理由拒绝签字过户。被告质证后对真实性有异议，无法证明原告的主张。
5、《照片》两张，以此证明2012年7月2日，被告不仅不履行合同的约定，协助原告办理房屋产权过户、变更登记手续，反而在兴建好的房屋第一层贴出声明，要求购买“红强小学”第一、二间店面及楼上套房的，必须与被告联系，联系电话为被告原一直使用的号码，被告的行为给原告造成巨大的经济损失。被告质证后认为该照片与本案没有关联性，无法证明原告的主张。
6、胡成藩、游素榕的《退房申请》及《房屋买卖合同》各一份，以此证明由于被告徐初汀的违约，在原告新建的房屋处贴大字报，说房屋有纠纷，不能办理房产证件，导致胡成藩、游素榕分别于2013年1月26日、2013年6月23日向原告提出退房申请，要求原告退回缴纳的购房款并退还已缴纳的房款利息，被告的违约行为给原告造成了巨大的损失。被告质证后认为与本案没有关联性，不能证明原告的主张。
7、《照片》四张，以此证明由于被告徐海松（曾用名徐初汀）的违约行为，不仅一直拒绝协助原告办理房屋产权过户、变更登记签字手续，而且阻止原告出售多余的店面和套房，给原告造成了巨大的经济损失；2013年11月2日，原告及股东李绍良向被告发出通知，要求被告务必在见到通知书的5天内，配合原告办理签字过户手续，并将通知书贴在被告所有的兴隆佛具厂展示厅的店面和墙壁上。被告质证后认为不能证明原告有按照合同的约定提前三天告知的事实，与本案没有关联性。
8、证人黄远华当庭作证证明其认识原被告，与原被告双方没有亲戚关系。其老公承包了诉讼房屋的活，其老公比较忙，其常去帮忙照看。在浇筑地梁的时候，被告的儿子及被告的爸妈一起来工地，将钢筋推掉，要让原告多给一些钱给被告才行，因原被告有事情没有说清楚，所以不让工人干活。被告质证后认为证人与原告有利害关系，因为其为原告的工人，上述行为且并不是被告本人的行为，与本案无关。
9、证人曹洪添（黄远华丈夫）当庭作证证明其认识原被告，与原被告双方没有亲戚关系。讼争房屋工程是其承包的，其知道其老板钟柏如要与被告徐初汀办证，被告确要刁难其老板，被告说这个土地是他的，他不去办证，双方有在我家协商过两次。被告质证后认为证人与原告有利害关系，因为其为讼争房屋的承包人。
10、证人王权林当庭作证证明其认识原被告，与原被告双方没有亲戚关系。其是讼争房屋工地的工人。其老板按照原来的约定做工程，做一个框架的，双方商量好做好去办证。建好后，房管所下来测量时，当时我在场。当可以办证时，被告却以没有给被告贴外墙、要贴大理石等各种理由拒绝去办证。原告为了快点过户，就满足被告的要求。后来徐初汀自己在房子那里贴大字报，说房子是被告的，让别人不要买，其老板和被告都有去证人黄远华、曹洪添家中协商过户的事宜。被告质证后有异议，认为证人与原告有利害关系。
在举证期限内，被告向法庭提交如下证据：
1、永定县住房和城乡规划建设局颁发的《建设工程规划许可证》复印件一份、下洋镇村镇规划建设管理站出具的被告徐初汀个人住宅的各层《平面图》两页、讼争房屋《照片》两张，以此证明该房屋建设应为六层，实际建设为八层，超层建设为两层。原告认为被告超过举证期限当庭提交的证据，不予质证。
2、（2013）永行初字第27号的《行政判决书》一份，以此证明房屋存在违法建设的事实，永定县人民法院已经要求规划建设局立案处理。原告认为被告超过举证期限当庭提交的证据，不予质证。
本院对上述证据分析认证认为，原告提供的第1、2号为本院已生效法律文书和已生效裁判文书确认的证据，本院予以认定。原告提供的第3－7号证据，或与本案无关，或来源不合法，本院不予认定。原告提供的第8－10号证人证言，因证人与原告具有利害关系，真实性无法确定，本院不予认定。被告提供的上述二份证据，虽为当庭提供，但该证据为相关职能部门作出的有效文书和本院已生效的法律文书，来源、形式合法，内容真实，且与本案相关联，本院予以认定。
依据上述有效证据和法庭庭审调查，本院认定本案的事实如下：
2010年10月22日，以被告徐初汀、周兰英为甲方、原告钟柏如为乙方，双方签订了一份《房屋买卖合同》。次日，双方又签订了一份补充《合同》。《房屋买卖合同》载明：“甲乙双方经友好协商，达成一致协议如下：甲方保留部分：以实际原该房屋计算产权（产权宽为18.38米）面积的墙体外边沿测量起，面对强兴路8.5米，后围墙宽8.5米，最终以做好的建筑物含墙体8.5米宽，右边为出售部分出售给乙方计人民币83万元，所转让给乙方土地建筑多少与甲方无关。第一条交易对象房屋权属证书⑴《房屋所有权证》编号：永房权证洋字第059**号；⑵《土地使用权证》编号：永国建（98）字第1263号……第三条付款方式分期付款1、第一期：乙方于本合同签订之日起当日内，支付首期购房款人民币壹拾万元整（￥10万元整）；2、第二期：本合同签订之日起2010年10月28日止，支付第二期购房余款柒拾叁万元整（￥73万元整）。一次性付清。若无法付清合同作废，并注销首期付款10万元。第四条交付时间甲方应于签订合同之日起一个月内将房屋交付乙方使用，甲方于签订合同当日把产权证和土地证交付给乙方。第五条税费承担房屋产权分割费、过户所有费用均由乙方负责……第七条违约责任乙方在办理过户、产权变更手续时，应提前三天内通知甲方办理签字过户手续（仅供二次），超过二次乙方应补甲方工资及旅差等其它费用共计每次200元。甲方不得带其他任何条件，必须无条件配合乙方办理，同时甲方不得以任何理由推迟签字或不得以任何理由拒绝签字，推迟和拒绝签字，均视甲方违约，违约金壹佰陆拾万元。违约金于违约当日一次性支付给对方。过户时间从签字起不得超过40个月，逾期甲方有权拒绝。第八条其他条款1、甲方需提供分割过户所有材料，由乙方去办理，具体名字和户数由乙方确定，但是甲方必须无条件出面协助，费用由乙方支付。甲方名下的产权变更费用由甲方自行负责。2、房屋拆迁、设计、施工、建筑均由乙方负责做。保留部分设计必须征求甲方同意，最终以设计专业人员的设计图纸为准等。第九条合同生效本合同一式贰份，甲乙双方各执壹份，合同自双方签字或盖章之日起生效。以上合约双方共同维护决不违约”……《合同》载明：“经双方一致协议作出如下承诺：1、甲方的保留部分（解释见详细另合同和土地平面图）的房屋拆迁、设计、施工、建筑均由乙方负责做，设计方案须征求甲方同意，最终以负责设计的专业人员为准，乙方在房屋拆迁、新建设计、建筑施工过程中的一切事宜由乙方负责。所产生的一切意外事宜（指工伤类别等）与甲方无关。2、甲方的保留范围的建筑设计1－4层由乙方负责兴建，甲方支付给乙方贰拾万元整（20万）费用作为建筑、设计、拆迁等费用。5－8层转让给乙方，转让费用为壹拾肆万元整（14万）。5－8层无权利享受土地产权……5、建筑须于2011年12月29日交付（封顶后模板拆除掉为标准）。如果乙方未按时交付给甲方使用，乙方必须提供给甲方租房费用（以半年为周期，每月租房费用按照实际为准，月租金最高不超过600月／月）。甲方签字：徐初汀周兰英乙方签字：钟柏如2010年10月23日。”合同签订后，原告钟柏如按合同约定将被告徐初汀、周兰英原有的旧房屋予以拆除重建。2011年4月20日，经永定县下洋镇村镇规划站同意按设计建设六层的图纸进行建设。2011年5月19日，永定县住房和城乡规划建设局向被告徐初汀颁发了《建设工程规划许可证》，建设规模为框架6层。2012年7、8月份，该房屋兴建至八层后完工［包括东侧的1－8层（出售部分）和西侧的1－8层（俩被告保留部分）］。2012年9月13日，俩被告因房屋的建设问题与原告发生纠纷，并以本案原告侵害其合法权益为由向永定县人民法院提起民事诉讼，要求判令本案原告立即将擅自拆除的外围墙恢复原状；同年9月26日俩被告就房屋质量问题再次起诉本案原告要求修理、重作、更换。永定县人民法院于同年11月以（2012）永民初字第2402号《民事判决书》判决驳回了俩被告的恢复原状的诉讼请求；另俩被告于2013年2月1日对其提起的修理、重作、更换的民事诉讼撤回了诉讼。2013年4月26日，俩被告以永定县住房和城乡规划建设局行政不作为为由向永定县人民法院提起行政诉讼，后因永定县住房和城乡规划建设局辩称其并未收到俩被告所寄送的举报信，俩被告遂撤回了诉讼。后俩被告于2013年6月4日再次邮寄举报信及相关材料给永定县住房和城乡规划建设局。2013年10月24日，俩被告再次以永定县住房和城乡规划建设局为被告，以钟柏如、李绍良为第三人，向永定县人民法院提起行政诉讼，要求判决永定县住房和城乡规划建设局履行工作职责，将位于永定县下洋镇上曹屋的房屋7－8层及顶层钢棚予以拆除。2013年12月6日，永定县人民法院以（2013）永行初字第27号《行政判决书》作出判决：“被告永定县住房和城乡规划建设局应当在本判决生效后一个月内履行对位于永定县下洋镇上曹屋原告徐海松、周兰英与第三人钟柏如、李绍良违章合作建房进行立案调查并予以处理的法定职责。”2013年12月23日，俩被告以陈立国、胡育忠、石南珍、胡丽珍为被告，以四被告侵害其合法权益为由向本院起诉要求排除妨害，后因陈立国、石南珍、胡丽珍姓名有误而撤回了诉讼。而俩被告诉胡育忠排除妨害一案被永定县人民法院驳回了诉讼请求后，俩被告不服，现已上诉。
本院认为，原被告合作建房，双方虽签订了《房屋买卖合同》和补充《合同》，并约定房屋建设为八层。而设计图纸为六层，永定县下洋镇村镇规划站、永定县住房和城乡规划建设局也只审批同意按设计建设六层，但原被告建设的房屋实际却为八层。依照《中华人民共和国城乡规划法》有关规定，建设工程是否符合规划条件，城乡规划部门应予以核实。需变更规划条件的，必须报请城乡规划主管部门批准。未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正。但原告至今既未提供证据证明其建设八层有经城乡规划主管部门批准和核实，也未提供相关改正措施。永定县住房和城乡规划建设局至今也未对原被告违章合作建房作出具体行政行为。因此，原被告合作建房的效力至今未定。依照福建省实施《中华人民共和国城乡规划法》办法第四十五条规定，房屋登记机构不予办理房屋登记。原被告签订的《房屋买卖合同》第七条约定，原告在办理过户、产权变更手续时，应提前三天内通知被告办理签字过户手续，被告不得带其他任何条件，必须无条件配合原告办理，同时被告不得以任何理由推迟签字或不得以任何理由拒绝签字，推迟和拒绝签字，均视被告违约……。在表面上看，原告只要提前三天内通知被告，被告就必须无条件配合，否则就视为违约。但实质上，办理过户、产权变更手续是必须以原被告合作所建的房产合法为前提，否则，即使被告无条件全力配合，也无法办理过户和产权变更手续。原被告合作所建的房产因超层超高为违法建设，虽有可能采取改正措施达到城乡规划要求，因目前仍未改正，以致因效力未定导致无法办理过户和产权变更手续，因此，俩被告目前并无实质性的违约行为，原告要求责令俩被告立即支付双方约定违约时应支付的违约金及责令俩被告立即提供位于下洋镇上曹屋的新建房屋（原《房屋所有权证》编号：永国权证洋字第05997号，《土地使用权证》编号：永国建（98）字第1263号）分割过户的材料，并无条件协助原告办理产权过户、变更登记手续，无法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条，《福建省实施﹤中华人民共和国城乡规划法﹥办法》第四十五条、第四十六条第一款、第六十六条、第六十七条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告钟柏如的诉讼请求。
本案受理费6100元，因适用简易程序审理减半收取3050元，由原告钟柏如负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。
审判员 阙周平
二〇一四年四月二十八日
书记员 熊 晖
附注：
本案适用的主要法律条文：
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国城乡规划法》
第六十四条未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。
《福建省实施中华人民共和国城乡规划法办法》
第四十五条建设单位或者个人在组织建设工程竣工验收前，应当向城乡规划主管部门申请核实规划条件，并提交建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证及附件、附图、竣工测绘报告、竣工图等资料。
城乡规划主管部门应当自受理申请之日起十日内，派人到现场对规划条件的落实情况进行核实。经核实，符合规划条件的，城乡规划部门应当自受理之日起三十日内向建设单位或者个人出具规划条件核实意见；不符合规划条件的，责令限期改正，重新办理规划条件核实，并依法予以查处。
未经核实规划条件或者经核实不符合规划条件的建设工程，建设单位不得组织竣工验收，建设主管部门和其他有关部门不予办理竣工验收备案，房屋登记机构不予办理房屋登记。
第四十六条建设单位或者个人应当按照建设工程规划许可证、乡村建设规划许可证的规定进行建设。需要变更规划许可证规定进行建设的，应当报经原发证机关批准后，方可实施。
违法建设的建筑物、构筑物以及其他设施投入经营使用的，或者擅自改变建筑物、构筑物以及其他设施使用功能的，县级以上地方人民政府有关部门不得核发相关许可证。
第六十六条建设单位违反本办法第四十五条第三款规定，未取得建设工程规划条件核实意见，组织竣工验收的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门或者城市管理执法部门责令改正，处建设工程造价百分之二以上百分之四以下的罚款；已经办理竣工验收备案、房屋登记的，由备案、登记机关撤销备案、登记。
第六十七条未取得建设工程规划许可证进行建设或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款；造成他人损失的，应当赔偿损失。
有下列情形之一，认定为无法采取改正措施消除对规划实施消除影响的违法建设：
违反本办法第二十四条规定进行建设的；
擅自占用地下工程或者压占城市管线、永久性测量标
志进行建设的；
影响国家和省重点工程项目建设的；
对文物保护、风景名胜区保护造成严重影响的；
其他无法采取改正措施消除对规划实施影响的。
可以采取改正措施消除对规划实施的影响的违法建设，是指
前款规定情形以外，经改建或者采取其他改正措施可以达到城乡规划要求的违法建设。