宁波市江东区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬东民初字第29号
原告：金大勇。
委托代理人：金大通，原告金大勇兄弟。
被告：宁波市江东区经济和信息化局。
法定代表人：童建业。
委托代理人：吴亮良，宁波市众心法律服务所法律工作者。
委托代理人：胡尚鹏，该局工作人员。
第三人：俞申玉。
委托代理人：董国忠，浙江明州律师事务所律师。
委托代理人：孙丹，浙江明州律师事务所律师。
第三人：宁波市国家安全局。
法定代表人：杨明德。
委托代理人：范安丰，该局工作人员。
委托代理人：王涛，该局工作人员。
原告金大勇与被告宁波市江东区经济和信息化局（以下简称“经信局”）物权纠纷一案，本院于2013年12月24日立案受理，依法由代理审判员陈奕适用简易程序独任审判，于2014年1月29日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法转为普通程序审理，本院依职权追加俞申玉、宁波市国家安全局（以下简称“国安局”）为第三人，并，于2014年5月13日公开开庭进行了审理。原告金大勇及其委托代理人金大通，被告经信局的委托代理人胡尚鹏到庭参加第一次庭审，原告金大勇及其委托代理人金大通，被告经信局的委托代理人吴亮良，第三人俞申玉的委托代理人董国忠，第三人国安局的委托代理人范安丰、王涛到庭参加第二次庭审。本案经庭外和解未成，经本院审委会讨论决定，现已审理终结。
原告金大勇起诉称：1999年8月，原告从蓬莱里xx号xx室房屋抵押权人叶涛手中购得该房屋，同时征得抵押人原宁波市江东区生产资料实业总公司（以下简称“生资公司”）的同意，三方订立有《购房契约》，原告付清了购房款，于同年9月28日善意取得并入住。因该房屋由生资公司和宁波市江东区东郊街道宁江经济合作社（以下简称“宁江村”）合作开发，土地属于宁江村集体所有，当时无法办理产权登记，但生资公司承诺如可办理产权证，由其协助办理。2000年9月，生资公司因未及时年检被吊销营业执照，由宁波市江东区农村经济发展局（以下简称“农经局”）承接生资公司遗留的事务，办理该开发土地使用权的变更手续，于2002年3月29日在《宁波日报》上刊登了公告，对购买蓬莱里的住户或房主进行统一登记，并限于15日内办理手续，逾期后果自负。后因机构合并农经局更名为宁波市江东区经济和信息化局，即被告经信局。原告于次日前往登记并提交了相关材料。至公告截止日，蓬莱里xx号xx室房屋登记人仅有原告。在之后的产权登记过程中，第三人俞申玉依据其与宁波宏达发展公司开发区分公司（以下简称“宏达分公司”）签订的《购房合同》对该房屋主张权利。经两级法院的五次审理，俞申玉均败诉，可见司法已完全排除俞申玉对该房屋的所有权。原告认为，原告与生资公司签订的《购房合同》合法有效，且实际使用该房屋14年有余，完全具备产权登记的条件。被告多任局长也口头承诺协助原告办理房屋登记，但均无果。请求判令被告协助原告办理宁波市江东区蓬莱里xx号xx室房屋所有权登记手续。在2014年5月13日庭审过程中，原告要求增加一项诉讼请求：确认宁波市江东区蓬莱里xx号xx室房屋所有权归原告所有。
被告经信局答辩称：被告在本案中主体不适格。被告作为区政府下属的机关事业法人，与原告间不存在合同上的权利义务关系，没有协助办理过户的义务。退一步讲，假设协助原告办理过户登记为被告的职责，那么本案应为行政之诉。原告的诉请没有事实与法律依据。根据已经生效的法律文书，并没有确认原告为涉案房屋的所有权人，只是驳回了第三人俞申玉的诉请。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人俞申玉陈述称：首先，在原告购房之前第三人俞申玉已购买涉案房屋并交付，除第三人俞申玉外的任何人均无权处分该房屋。其次，生资公司的债权人从第三人俞申玉处强行抢房入住的行为本身违法，且生资公司与抵押权人叶涛未办理房屋抵押登记手续，不具有法律效力，原告与叶涛间的购房行为亦无效。再次，生资公司与原告于1999年8月签订《购房合同》，而此前生资公司早已停业，不再经营任何业务，与原告签订合同的行为并非生资公司的法人行为，而是生资公司的工作人员利用其法定代表人外出躲债的机会擅自所为，而原告对叶涛及生资公司的工作人员无权处分该房产的行为是明知或应知的，因此，原告对涉案房屋并非善意取得。请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人国安局陈述称：国安局下属的宏达分公司于1999年5月注销登记。1993年6月5日，生资公司与宏达分公司签订了《购房合同》，将蓬莱里综合楼住宅中的18套房屋出售给宏达分公司并交付了房屋。1993年12月1日，俞申玉向宏达分公司购买了其中的2套，分别为xx室及xx室，且双方签订了《购房合同》。后俞申玉付清房款，宏达分公司于1996年初向其交付了2套房屋的钥匙。由于受限于土地性质问题，相关过户手续均未办理。生资公司与宏达分公司签订的《购房合同》及宏达分公司与俞申玉签订的《购房合同》均合法有效，未违反法律规定，且合同已履行，未办理产权登记仅是受限于当时的客观条件。
第三人俞申玉提出独立请求称：1993年6月5日，生资公司与宏达分公司签订《购房合同》一份，约定：生资公司向宏达分公司出售位于宁波市江东区李惠利医院东面蓬莱里综合楼后面住宅18套，其中12套为二房一厅，6套为三房一厅，总建筑面积为1320平方米，价格为每平方米1400元（已包括地价，一切税金和其他费用），总房价1848000元，合同签订生效后五天内预付50%购房款，其余50%待全部工程竣工验收合格交付使用时一次性付清，生资公司应于1994年7月30日将房屋交付宏达分公司使用。1993年12月1日，宏达分公司与第三人俞申玉签订《购房合同》，约定：宏达分公司将地处李惠利医院东面蓬莱里综合楼后面住宅楼xx室、xx室房屋出售给俞申玉，建筑面积每套70.65平方米，价格每平方米1400元（包括地价、一切税金和其他费用），二套合计房价197820元，车棚价16976元，总房价214796元，合同签订生效后二个月内预付50%购房款，其余50%待房屋竣工验收合格交付使用时一次性付清，宏达分公司应于1994年8月30日前将房屋交付俞申玉使用，房屋登记手续待竣工验收合格后由宏达分公司会同生资公司统一办理。上述合同签订后，宏达分公司向生资公司履行付款义务，第三人俞申玉向宏达分公司付清购房款，生资公司于1996年初向宏达分公司交房，宏达分公司同时向俞申玉交房，交房后俞申玉因故出国，未入住涉案房屋。生资公司因经营不善，负债累累，于1996年下半年起停业，不再经营任何业务，企业负责人外出躲债。1999年初，因生资公司拖欠建筑施工承包人工程款，施工承包人林振伟强占了俞申玉购买的尚未入住的xx室、xx室，其中xx室又被生资公司抵押给叶涛，但未办理抵押登记。同年8月9日，叶涛将xx室卖给原告，同年8月20日，生资公司与原告就涉案房屋的买卖签订了《浙江省商品房预（销）售合同书》。俞申玉得知涉案房屋被人强占后，于1999年11月向江东法院起诉，要求林振伟返还房屋，后经调解，林振伟归还了xx室，因本案的xx室已由叶涛违法处分，林振伟表示无法归还。俞申玉即向公安机关报案，宁波市公安局江东分局刑侦大队经调查后出具《情况说明》一份，认定俞申玉购房后，涉案房屋被他人强占，后又被另行出售给原告。此后，俞申玉曾向被告要求办理房屋产权登记，被告复函确认俞申玉购买的xx室、xx室就是生资公司向宏达分公司销售的18套房屋中的2套，除该2套房屋外，其余房屋均已办理产权登记，该2套房屋由于出现一房二卖情形，暂停办理产权登记，建议俞申玉通过司法途径解决房屋归属问题，若经法院确权，将按确权法律文书给予办理产权登记。于是，俞申玉向法院起诉，要求原告金大勇从涉案房屋内腾退，要求农经局和国安局协助办理涉案房屋的产权登记。后因涉案房屋存在一房二卖的情形，在未解决房屋权属问题的情况下，法院驳回了俞申玉的诉讼请求。俞申玉认为，生资公司与宏达分公司签订的《购房合同》以及宏达分公司与俞申玉签订的《购房合同》是各方当事人的真实意思表示，未违反当时的法律法规，应确认合法有效。生资公司已向宏达分公司交房，宏达分公司已向俞申玉交房，俞申玉已付清购房款，涉案房屋应当判归俞申玉所有。生资公司自1996年下半年起就已停业，不再经营任何业务，生资公司的工作人员在其法定代表人外出躲债期间擅自将已出售并交付的房屋抵押给叶涛，后又与原告签订商品房预（销）售合同，显属违法无效。原告明知抵押无效，明知卖方无权处分，明知涉案房屋已由他人买受，仍与卖方签订买房协议，后又与生资公司签订合同，并据此占有涉案房屋，并非善意取得，依法应当确认买卖合同无效并驳回其诉讼请求。请求判令：一、确认被告经信局下属单位原生资公司与第三人国安局开办的原宏达分公司于1993年6月5日签订的《购房合同》有效；二、确认第三人俞申玉与宏达分公司于1993年12月1日签订的《购房合同》有效，并将宁波市江东区蓬莱里xx号xx室房屋判归第三人俞申玉所有；三、确认生资公司与原告金大勇于1999年8月20日签订的《浙江省商品房预（销）售合同书》无效，驳回原告的诉讼请求。
原告金大勇答辩称：1999年8月，生资公司与原告签订《购房合同》，将涉案房屋出售给原告的事实已经生效法律文书确认。原告与生资公司间的合同是双方的真实意思表示，原告购得该房屋合法有效，未办理登记并不影响合同效力。原告在购房时已付清了款项，原告在合同履行完毕后善意取得该房屋并实际居住长达14年。生资公司当时承诺协助办理过户登记，但后倒闭。当时负责协助办理过户登记的农经局认为房屋存在两个买受人重叠而暂停过户。生资公司不是第三人俞申玉的合同相对方，对生资公司而言，宏达分公司与俞申玉的房屋买卖合同是后手合同。第三人俞申玉的独立请求权内容已在生效法律文书中进行了处理。要求驳回第三人俞申玉的独立请求。
被告经信局陈述称：被告并非三个购房合同的当事人，既不享有合同权利，也不承担合同义务。
第三人国安局陈述称：事实陈述与第三人俞申玉一致。
当事人提供的证明案件事实的证据，经庭审举证、质证，本院认定如下：
1.原告提供《浙江省商品房预（销）售合同书》、抵押承诺书、卖房协议、张曾啼出具的证明、林振伟出具的证明原件各一份，拟证明涉案房屋由生资公司抵押给案外人叶涛，后由叶涛将其出售给原告，原告与生资公司签订的买卖合同合法、有效，原告已支付对价。经质证，被告认为上述证据与其无关，不予发表质证意见。第三人俞申玉对合同、承诺书、卖房协议的真实性无异议，对上述证据的关联性、合法性有异议。俞申玉认为，生资公司与原告签订购房合同前已将涉案房屋出售，再次出售给原告的行为属于无权处分，应当认定为无效。生资公司无权在已经出售并交付的房屋上设立抵押权，而且该抵押未依法办理抵押登记，原告无权取得该房屋所有权。对两份证明的真实性、合法性均不予认可。证明人张曾啼与本案有利害关系，因为他作为生资公司工作人员将涉案房屋一房二卖，因此，其证明不具有法律效力。证明人林振伟既非生资公司工作人员，也非宏达分公司工作人员，无权证明交接事项。第三人国安局对上述证据的真实性、合法性均不予确认，涉案房屋已于1993年由宏达分公司出售给俞申玉，对之后的购房合同效力不予确认。本院认为，上述证据已经（2008）甬东民一重字第2号生效判决认定。上述证据证明：1999年8月，生资公司与金大勇签订商品房预（销）售合同书一份，将宁波市江东区蓬莱里xx号xx室房屋出售给金大勇，对上述事实本院予以确认。
2.原告提供公告、农经局出具的证明复印件各一份，拟证明当时农经局与宁江村共同发布公告，要求尚未办理房产证的住户和房主进行统一登记，原告及时提交购房协议等证件。经质证，被告对真实性无异议，但对证明目的有异议。被告认为，农经局当时只是受区政府委托处理涉案房屋的登记手续，并不是对权属的确认。第三人俞申玉对真实性无异议。第三人国安局对真实性无异议。本院认为，因被告及第三人对真实性均无异议，本院对真实性予以认定。
3.原告提供（2005）甬东民一初字第468号民事裁定书、（2006）甬民一终字第529号民事裁定书、（2009）浙甬民二终字第129号民事判决书、（2008）甬东民一重字第2号民事判决书原件各一份，拟证明第三人俞申玉曾向法院主张确认其对涉案房屋的所有权及要求原告腾退，但未予支持，由此排除了俞申玉对该房屋的权利主张。经质证，被告对真实性均无异议，对关联性有异议。被告认为，上述法律文书仅驳回了俞申玉的诉请，并未确认原告为权利人。第三人俞申玉对真实性均无异议，但认为上述法律文书认定俞申玉先买房并付清房款的事实。只是因为一房二卖情况的存在，法院在未确定权属的前提下未支持第三人俞申玉的诉请，但也未排除俞申玉的权利。第三人国安局对上述证据的真实性均无异议。本院认为，因被告及第三人对证据的真实性无异议，且证据均为生效法律文书，本院对真实性及证明力予以认定。
4.原告提供通知打印件一份，拟证明因机构重组，农经局的职权现由被告行使。经质证，被告对真实性无异议，但认为被告与农经局的职责中均无办理房产过户一项。被告俞申玉及国安局对真实性均无异议。本院认为，因被告及第三人对真实性无异议，本院对真实性予以认定。
5.第三人俞申玉提供生资公司与宏达分公司签订的《购房合同》一份、收款收据二份，宏达分公司与俞申玉签订的《购房合同》一份、收款收据一份、发票二份，2000年5月30日宁波市江东区农业局出具的证明一份，本院（1999）民字第1024号腾迁房屋一案传票一份、起诉状一份、调解协议一份，宁波市公安局江东分局刑事侦察大队出具的情况说明一份，律师函一份，2005年4月30日农经局出具的关于俞申玉要求办理房屋产权登记事宜的复函一份，上述证据均系复印件，拟证明生资公司于1993年6月5日向宏达分公司出售涉案房屋，宏达分公司于1993年12月1日向俞申玉出售涉案房屋；生资公司由于经营不善于1996年下半年停业后，未再进行任何经营活动；俞申玉起诉要求林振伟返还房屋，林振伟归还了蓬莱小区11号xx室房屋；涉案房屋在俞申玉买受后，被他人强占，后又被生资公司另行出售；俞申玉曾委托律师向生资公司主管单位要求办理房屋登记手续，主管单位复函确认房屋已可办理产权登记，因出现一房二卖的情形，暂停办理，建议通过司法途径解决房屋归属的事实。经质证，原告认为宏达分公司与俞申玉间的《购房合同》系伪造后补，收款收据和发票的时间不一致，发票不符合形式要件。生资公司与宏达分公司间的购房合同并未履行完毕，收款收据都是造假的。对证明、起诉状、传票、调解协议、律师函、复函的真实性无异议。情况说明中注明第三人俞申玉当时没有购房合同，因此对其提供的《购房合同》存在怀疑。被告对两份《购房合同》及相应的收款收据、发票的真实性无异议，第三人俞申玉曾向农经局发律师信要求确权，但被拒绝。但上述证据能否实现第三人俞申玉的主张，被告不予认定。第三人国安局对上述证据的真实性均无异议。本院认为，因（2008）甬东民一重字第2号生效判决对上述证据均予以认定，故本院对宏达分公司与俞申玉签订的《购房合同》、收款收据及发票的真实性予以认定。对生资公司与宏达分公司签订《购房合同》，约定生资公司将其开发的宁波市江东区蓬莱综合楼后面职工住宅中的18套房屋出售给宏达分公司等事实予以认定。对生资公司出具的收款收据拟证明的事实不予认定。对其他证据的真实性予以认定。
本院经审理，认定事实如下：1993年6月5日，生资公司与宏达分公司签订《购房合同》一份，约定生资公司将其开发的宁波市江东区蓬莱综合楼后面职工住宅中的18套房屋出售给宏达分公司，建筑面积约1320平方米，价格为每平方米1400元。1993年12月1日，宏达分公司与第三人俞申玉签订《购房合同》一份，约定宏达分公司将宁波市江东区蓬莱里11号xx室、xx室出售给俞申玉，房屋建筑面积每套70.65平方米，价格每平方米1400元，车棚价格16976元，合同签订生效后二个月内预付购房款50％，其余50％于房屋竣工验收合格交付使用时一次性付清。1995年8月，俞申玉向宏达分公司付清全部房款及车棚款。由于当时未解决土地使用权问题，俞申玉购买房屋后一直未做房屋产权证。
1999年8月，生资公司与原告金大勇签订《浙江省商品房预（销）售合同书》，将宁波市江东区蓬莱里xx号xx室房屋出售给金大勇。金大勇付清购房款并实际居住至今，但亦未办理房屋产权登记。
1999年11月12日，第三人俞申玉以林振伟为被告向本院起诉称1999年8月俞申玉发现蓬莱里11号xx室由林振伟居住，蓬莱里xx号xx室由林振伟租给他人居住，要求腾退xx室、xx室。1999年12月6日，俞申玉与林振伟达成调解协议，林振伟将xx室房屋交还给俞申玉，俞申玉补偿林振伟3500元。
2002年3月29日，农经局与宁江村联合发公告，决定对购买江东区宁江村蓬莱里10号、11号、14号尚未办理房屋产权凭证的住户和房主进行统一登记；登记范围及对象：凡在1993年以后向原生资公司购买的蓬莱里10号、11号、14号的住户或房主。农经局在登记过程中，发现俞申玉购买的宁波市江东区蓬莱里xx号xx室与金大勇购买的房子有重叠现象。于是，停办了该房屋的产权登记手续，并建议第三人俞申玉通过司法途径解决房屋归属。
2005年5月23日，俞申玉分别以俞明花、金大勇为被告，向本院提起诉讼，案号为（2005）甬东民一初字第468号，要求确认宁波市江东区蓬莱里11号xx室和xx室归俞申玉所有，判令金大勇、俞明花腾迁出屋。本院经审理认为俞申玉不能证明自己享有涉案房屋的所有权，不能要求被告腾迁。其权利可依据其与宏达分公司签订的购房合同，向合同的相对方主张债权而得到保护。该案被告既非原告物上请求权的行使对象，又非原告合同债权的相对方，两者间无法律上的权利义务，本案被告主体不适格，因此，裁定予以驳回。宣判后，俞申玉不服本院裁定，向宁波市中级人民法院提起上诉，案号为（2006）甬民一终字第529号。上级法院经审理认为俞申玉提交的证据只能证明其与宏达公司签订过购房合同，宏达公司与生资公司签订过购房合同，俞申玉已付清房款等事实，而不能直接证明其已取得购买房屋的所有权。俞申玉诉称金大勇受让时并非善意，但未举证证明其主张，故驳回上诉，维持了原裁定。2006年9月19日，俞申玉以国安局、农经局为被告向本院提起诉讼，案号为（2006）甬东民一初字第1309号，要求两被告为原告办理涉案房屋的所有权登记手续，并负担相关费用。本院经审理认为由于当时土地使用权原因不能办理产权登记，故生资公司与宏达分公司签订购房合同，出售涉案房屋时宏达分公司并未取得房屋产权，此后基于生资公司的一房二卖行为，涉案房屋的产权归属未予解决，因此，判决予以驳回。宣判后，俞申玉不服本院判决，向宁波市中级人民法院提起上诉，案号为（2008）甬民一终（房）字第29号。上级法院经审理认为本案的诉讼结果与金大勇、俞明花存在法律上的利害关系，原审判决与之前的裁定自相矛盾，以原审判决适用法律错误，且遗漏诉讼当事人为由裁定撤销原判并发回重审。本院依法追加第三人金大勇及俞明花，于2008年10月13日予以立案，案号为（2008）甬东民一重字第2号。俞申玉变更诉请为要求国安局、农经局协助办理涉案房屋的所有权登记，并负担相关费用；第三人俞明花腾退宁波市江东区蓬莱里11号xx室房屋，第三人金大勇腾退宁波市江东区蓬莱里xx号xx室房屋。本院经审理认为俞申玉购买的房屋因存在一房二卖的情况，故在未解决房屋权属的情况下对俞申玉要求国安局及农经局协助办理产权登记手续的诉请不予支持，第三人金大勇、俞明花非物上请求权行使对象，也非债权请求权相对方，对要求第三人腾退的诉请也予以驳回。宣判后，俞申玉不服本院判决，向宁波市中级人民法院提起上诉，案号为（2009）浙甬民二终字第129号。上级法院经审理认为原审法院认定事实清楚，适用法律正当，判决驳回上诉，维持原判。
另查明，宏达分公司于1999年5月27日被注销工商登记，其主管部门为宁波市宏达发展公司。宁波市宏达发展公司于1999年3月17日申请注销工商登记，其主管部门为宁波市国家安全局第二处。生资公司于2000年9月15日被宁波市工商行政管理局江东分局依法吊销营业执照。
本院认为，本案系因一房二卖而引起的物权纠纷。在一房二卖的情况下，作为后买受人的原告能否取得所有权，应综合考虑后买卖合同的效力及物权的取得方式。本案中，原告在签订购房合同时主观上是善意的，且房屋买卖合同已经履行完毕，原告根据合同也已实际占有使用房屋，虽然房屋的买卖并非以实际交付作为转移所有权的方法，但原告可依据善意取得制度取得房屋所有权。另外，金大勇与生资公司直接签订买卖合同，较能清晰认定双方的权利义务关系，而俞申玉系通过与宏达分公司签订买卖合同受让其于生资公司处买受的涉案房屋，而宏达分公司对涉案房屋享有的权属大小无法直接查证。综上，对原告要求确认其为宁波市江东区蓬莱里xx号xx室房屋所有权人，并要求被告协助办理所有权登记手续的主张应予以支持。因本案系物权纠纷，对有独立请求权第三人提出的合同效力认定不予处理。俞申玉可依据先买卖合同要求合同相对方承担违约责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条和《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认位于宁波市江东区蓬莱里xx号xx室房屋归原告金大勇所有；
二、被告宁波市江东区经济和信息化局于本判决生效之日起十日内协助原告金大勇办理宁波市江东区蓬莱里xx号xx室房屋所有权登记手续；
三、驳回第三人俞申玉的诉讼请求。
案件受理费100元，由被告宁波市江东区经济和信息化局负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，地址：宁波市江东区中兴路746号；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 长 何继红
代理审判员 陈 奕
人民陪审员 梅碧玉
二〇一四年六月十三日
代书 记员 林静益