江苏省无锡市北塘区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）北民初字第0757号
原告无锡市宏瑞投资管理有限公司，住所地江苏省无锡市崇安区广瑞路435号。
法定代表人赵福友，无锡市宏瑞投资管理有限公司总经理。
委托代理人徐敏（受无锡市宏瑞投资管理有限公司的特别授权委托），江苏开炫律师事务所律师。
委托代理人王国涛（受无锡市宏瑞投资管理有限公司的特别授权委托），江苏开炫律师事务所实习律师。
被告张贝白。
原告无锡市宏瑞投资管理有限公司（以下简称无锡宏瑞投资公司）与被告张贝白房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月25日立案受理，依法由审判员马英峰适用简易程序，于2015年6月23日公开开庭进行了审理。原告无锡宏瑞投资公司的委托代理人徐敏、王国涛，被告张贝白到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告无锡宏瑞投资公司诉称：其与无锡市兴源北路600-6号、606号、608号房屋的所有权人无锡金马房地产有限公司签订租赁协议书，取得上述房屋的自营招租、转租权。2013年6月13日，其与被告张贝白签订租赁合同一份，约定租赁期限自2012年6月1日至2014年5月31日，年租金25万元，半年支付一次租金，租金于租赁半年度开始前30日支付，物业费为1.5元／平方米／月，如一方违约，另一方有权解除合同并要求对方按年租金总额的50%承担违约金等。合同到期后，双方未续签书面合同，被告继续承租，其未提异议，双方形成不定期租赁关系。但自2014年10月16日起，被告一直拖欠租金，经多次催讨，被告于2015年4月支付3万元，其余租金至今未付，故诉至法院，请求：1、确认原被告之间的房屋租赁合同自2015年5月16日解除；2、判令被告搬离无锡市兴源北路600-6号、606号、608号房屋，搬离时不得毁损房屋结构及已形成附合的装饰装修，并向其交还房屋；3、判令被告支付自2014年10月16日起至2015年5月16日止的租金118333.34元、自2012年6月1日起至2015年5月15日止的物业费13466.57元；4、判令被告自2015年5月17日起至实际交还房屋之日止、按25万元／年的标准支付房屋占有使用费、按1.5元／平方米／月的标准支付物业费；5、判令被告支付违约金125000元；6、判令被告承担本案的诉讼费。
被告张贝白辩称：物业从来不管事情，房屋卫生其自己打扫，不需要支付物业费；违约金过高，原告公司赵总曾答应租金付掉就没有违约金；出具欠条后，其支付了3万元租金。
经审理查明，无锡市兴源北路600-6号、606号、608号房屋登记在江苏金马房地产开发有限公司（以下简称江苏金马房地产公司）名下，设计用途为商业，建筑面积分别为70.15平方米、91.37平方米、91.37平方米，合计252.89平方米。2009年3月，原告无锡宏瑞投资公司与江苏金马房地产公司签订房屋租赁协议书，承租包含无锡市兴源北路600-6号、606号、608号房屋在内的无锡市春申路与兴源北路交汇处的金马商城ABC商铺及AC二楼办公用房，租赁期限自2009年6月1日起至2018年5月31日止，江苏金马房地产公司同意无锡宏瑞投资公司将商铺租赁给第三方使用。同年，无锡宏瑞投资公司与无锡金马物业管理有限公司签订金马商城商业网点物业管理收费合同，约定物业管理费标准为1.5元／平方米／月。2013年6月13日，被告张贝白与无锡宏瑞投资公司签订房屋租赁协议书一份，承租无锡市兴源北路600-6号、606号、608号房屋，约定：1、租赁期限自2012年6月1日起至2014年5月31日止；2、年租金25万元，张贝白于每半年度开始前三十日支付半年租金，如逾期超过十日，无锡宏瑞投资公司有权单方解除协议；3、每月物业费定为1.5元／平方米；4、任何一方未能履行本协议规定的条款或违反法律规定，另一方有权提前解除本协议，违约方支付对方当年租金总额的50%作为违约金。租赁期限届满后，双方未续签书面租赁协议。2015年4月7日，张贝白出具欠条一份，确认结欠自2014年10月16日至2015年4月15日的租金117500元、2012年至2015年12月31日的物业费13500元，并承诺在2015年4月16日前付清，如逾期，房屋由无锡宏瑞投资公司收回。后张贝白于2015年4月底支付3万元，其余款项未予支付。2015年5月14日，无锡宏瑞投资公司向张贝白邮寄解除租赁合同、限期搬离通知书一份，通知张贝白自本通知到达之日解除租赁协议，并要求张贝白自收到通知后十日内搬离房屋、结清房租、物业费、水电费。张贝白于2015年5月16日收悉上述通知。
庭审中，双方一致同意张贝白所交纳的2万元保证金不在本案中处理，由双方于张贝白交还房屋后另行结算。对于双方争议的违约金是否过高的问题，无锡宏瑞投资公司陈述因张贝白的违约行为导致合同解除，给其造成的损失有：欠付租金的利息损失（按银行同期同档贷款利率的四倍计算）、可能会产生的商业用房空置期间租金损失（6个月租金）、其重新转租可能会产生的更高租金收益与现租金标准之间的差价损失，故其主张的违约金并不过高。
上述事实，有房屋所有权证、房屋租赁合同、欠条、通知书、邮寄凭证及双方当事人陈述等证据在卷佐证。
本院认为，无锡宏瑞投资公司对无锡市兴源北路600-6号、606号、608号房屋享有转租权，其与张贝白签订的房屋租赁合同系双方真实意思的表示，且未违反法律规定，合法有效。租赁期限届满后，双方未续签书面协议，张贝白继续使用租赁物，无锡宏瑞投资公司没有提出异议，原租赁合同继续有效，双方形成不定期租赁合同关系。张贝白未按约支付租金，无锡宏瑞投资公司于2015年4月7日进行催告并告知逾期支付的后果，于2015年5月14日书面通知解除合同，故双方所签之房屋租赁协议书应自通知到达张贝白之日即2015年5月16起解除。无锡宏瑞投资公司主张合同解除后，张贝白搬离无锡市兴源北路600-6号、606号、608号房屋，且搬离时不得毁损房屋结构及已形成附合的装饰装修，于法有据，本院予以支持。无锡宏瑞投资公司主张张贝白支付自2014年10月16日起至2015年5月16日止的欠付租金115833.33元（25万元／年÷12个月×7个月-3万元），有事实和法律依据，本院予以支持。合同约定租赁期间的物业费由张贝白负担，故无锡宏瑞投资公司主张张贝白支付承租房屋期间（自2012年6月1日起至2015年5月16日止）的物业费13466.27元（1.5元／平方米／月×252.89平方米×35.5个月），有事实和法律依据，本院予以支持。房屋租赁合同解除后，张贝白逾期搬迁并交还房屋的，还需按照双方合同约定的费用标准，支付自解除次日即2015年5月17日起至实际交还房屋之日止的房屋使用费及物业费。无锡宏瑞投资公司主张违约金125000元，符合双方的约定，结合损失情况，其主张尚属合理，故本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条、《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第十二条之规定，判决如下：
一、无锡宏瑞投资管理有限公司与张贝白所签之房屋租赁协议书自2015年5月16日起解除。
二、张贝白搬离无锡市兴源北路600-6号、606号、608号房屋（搬离时不得毁损房屋结构及已形成附合的装饰装修），并将房屋交还无锡市宏瑞投资管理有限公司。
三、张贝白向无锡宏瑞投资管理有限公司支付截止至2015年5月16日止的欠付租金115833.33元、物业费13466.27元，上述合计129299.6元。
四、张贝白向无锡宏瑞投资管理有限公司支付自2015年5月17日起至实际交还房屋之日止的房屋使用费（按25万元／年的标准计算）、物业费（按379元／月的标准计算）。
五、张贝白向无锡宏瑞投资管理有限公司支付违约金125000元。
六、上述搬离并交还房屋义务、支付义务于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2660元，由张贝白负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
审判员 马英峰
二〇一五年七月二日
书记员 杨 阳
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》：
第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。