昆明市五华区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）五法民二初字第147号
原告：安宁诚盛经贸有限公司。
住所：云南省安宁市金成矿业集团职工花园*号商铺。
法定代表人：陈安明，总经理。
委托代理人：邱云，云南多思律师事务所律师，特别授权代理。
被告：恒丰银行股份有限公司昆明分行。
住所：云南省昆明市西山区西华北路***号恒丰大厦。
法定代表人：周月友，行长。
委托代理人：王俊杰、江岚，云南八谦律师事务所律师，特别授权代理。
第三人：云南高泰高贸易有限公司。
住所：云南省昆明市五华区东风西路**号五华大厦扩建工程*楼。
法定代表人：张雪梅，总经理。
委托代理人：陈家全，云南宣和律师事务所律师，特别授权代理。
原告安宁诚盛经贸有限公司诉被告恒丰银行股份有限公司昆明分行、第三人云南高泰高贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月25日立案受理。依法由审判员孙敏霞适用简易程序，于2015年4月3日公开开庭进行了审理。后本案转入普通程序，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告安宁诚盛经贸有限公司的委托代理人邱云、被告恒丰银行股份有限公司昆明分行的委托代理人江岚、第三人云南高泰高贸易有限公司的委托代理人陈家全到庭参加了诉讼。本案经本院院长拟准延长审限。本案现已审理终结。
原告安宁诚盛经贸有限公司诉称：2001年，被告与第三人签订了承租第三人位于昆明市东风西路19号五华大厦改扩建工程一层部分商铺作为营业网点，双方约定租金按照每平方米13.33元，面积按照实测加上20%的公摊计租，以及双方的各项权利义务。由于第三人的产权是一至五楼的一个整体，面积达到1万多平方米，2012年第三人为了解决所欠巨额债务，经与原告协商，由原告一次性支付17575968元的租金，19号五华大厦改扩建工程十年。2012年11月双方签订了《租赁协议》，原告同时接管了整个大厦，并投资几千万元进行装修，但由于第三人遗留问题太多，致使原告无法使用大厦，为此双方于2013年11月又签订了《补充协议》。《补充协议》约定将原告的承租期限变更为二十年，并约定被告与第三人签订的房屋租赁合同由原告继续履行。2014年1月第三人与原告到被告处解决租金支付问题，被告开出支票直接将租金和水电费转账进入原告的账户。可2014年至今的租金被告却迟迟不支付，虽然经过原告无数次上门协商，但被告置之不理。故原告诉请法院1、判令被告支付2014年至2015年的房屋租金3395194元，水电费32090.7元。2、判令被告承担本案诉讼费。
被告恒丰银行股份有限公司昆明分行辩称：对原告计算上浮5%我们是认可的，但原告计算起点是错误的，对本案而言，原告主体不适格，原告并不是房屋所有权人，也不是执行申请人，第三人不能全面适当的履行书面合同，被告早已要求解除合同及租赁协议，并于2015年1月7日搬离涉案地点，被告保留追究第三人违约的权利。依据担保法及司法解释，物权法后成立的租赁关系不能对抗已登记的抵押权，如果原告希望收取该房屋的法定孳息，可以依据担保法司法解释的规定，替代债务人清偿全部债务，使抵押权消灭。
第三人云南高泰高贸易有限公司陈述：第三人经营出现困难，在2011年商谈由原告把五华大厦整体承租下来，在原告承租下房屋后，第三人和原告到被告的办公室进行沟通，将出租的事情进行通告，第三人将房屋出租的事实被告是知道的，现在作为租金权利主体已经变更为原告，不存在收取孳息的问题。
针对争议的事实，原告安宁诚盛经贸有限公司提供了下列证据证明：
高泰高公司与被告租赁合同、确认函。证明被告于2011年与高泰高公司签订了五华大厦扩建工程一楼、五楼部分房屋的租赁合同，2012年以确认函的方式确定了所租赁房屋的面积。
原告与高泰高公司签订的租赁协议、补充协议。证明2012年11月，原告与高泰高签订了租赁五华大厦扩建整体房屋20年的协议。
3、（2014）昆民速初字第18号调解书。证明原告承租房屋后，由于高泰高公司遗留了大量问题，因此原告没有按协议约定支付完该公司租金，于是该公司对原告进行诉讼，经法院调解，原告才同意支付。
进账单。证明2014年1月，被告向原告支付了2013年的租金和水电费。
情况说明、支付房租、水电费通知。证明2015年1月，由于被告迟迟不交房租，经多次催收无果后，原告只有与高泰高分别书面通知被告支付租金。
经质证，被告对原告提交的证据1、2、3、4、5无异议，但对证据1、3的证明内容有异议，证据4是给第三人的，对证据5的合法性和关联性不认可。第三人对原告提交的证据无异议。
针对争议的事实，被告恒丰银行股份有限公司昆明分行提供了下列证据证明：
1、《综合授信额度合同》、《最高额抵押合同》、房屋他项权证书。证明第六章担保，云南高泰高贸易有限公司与甲方签订编号为2011年恒银昆借抵字第00261104072号的《最高额抵押合同》。第九条：抵押人的义务9.4未经抵押权人书面同意，抵押人不得以转让、赠与、设定担保物权等任何方式处分抵押物。恒丰银行昆明分行抵押物清单，名称东风西路19号五华大厦扩建工程1层。（他项权证）登记日期2011年12月14日。被告在原告承租涉案房产前的2011年12月14日已是该房产抵押权人。原告2012年底签订的房屋租赁协议不能对抗抵押权人。
昆明市中级人民法院（2012）昆民四初字第338号《民事判决书》、执行案件立案申请审批表、（2012）昆民四初字第338号《民事裁定书》、保全费单据、昆明市房屋产权管理处房屋登记簿查阅摘抄表。证据内容判决如下：二、恒丰银行股份有限公司昆明分行有权对云南高泰高贸易有限公司设置的抵押物（位于昆明市东风西路19号五华大厦扩建工程一层房产）折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿。裁定如下：查封、扣押、冻结被告云南高泰高贸易有限公司的财产。（执行立案申请审批表）同意立案2013年11月5日。（摘抄表）限制日期2013年5月14日。证明中级法院支持对涉案房产行使抵押权，该案已于2013年11月5日进入执行阶段，尚未执行完毕。
3、《关于昆明市五华区东风西路19号地上一、五层房产的租赁合同》及《租赁补充合同》、确认函、情况说明。证明4.2租赁区域，面积暂定500平方米（其中一层面积230平方米，五层面积270平方米）。9.8甲方保证及时履行对本合同所述租赁房屋及其附属、配套设施设备有效正常使用的日常维护工作，不得因其自身任何之作为或不作为而导致出现损坏该等租赁资产或影响乙方对该资产进行租赁使用、开展经营活动之情形出现，12.2有下列情况之一而导致本合同无法继续履行时，无过错一方有权解除本合同。（3）由于一方违约，致使订立合同的目的无法实现，本合同无法继续履行的，则守约方有权解除本合同。（5）本合同所述之租赁房屋及其附属、配套设施等资产被申请司法执行时，乙方有权解除合同。14.2如因甲方原因（包括甲方未归还债务导致本合同所出租房屋被抵押权人行驶抵押权导致乙方不能继续使用该租赁房屋）提前收回本合同所述之出租房屋或导致合同终止。（合同日期）2011年11月28日。（确认函）2012年5月2日。（情况说明）2015年1月20日。证明第三人未全面适当履行合同导致被告不能正常使用租赁房屋。第三人于2015年1月20日才告知被告已将《租赁合同》权利义务概括转移，未经得被告的同意。
4、付款凭证、中国银监会云南监管局关于恒丰银行昆明路支行搬迁并更名的批复、营业网点搬迁及更名公告和公告照片。证明收款人：云南高泰高贸易有限公司，金额61182.8元付东风路支行水电费（2014。1.14止）；收款人：云南高泰高贸易有限公司，金额1577326.8元付东风路房租（2013.3.29-2014.3.29日）。证明被告实际向第三人支付房租至2014年3月29日，第三人一直未能按约定提供相应发票。由于第三人产权纠纷无法解决和大厦配套、装修一直处于停工状态，经中国银监会云南监管局批准，被告已于2015年1月17日搬离了涉案地点。
经质证，原告对被告提交的证据1、2、3无异议，对证据4不清楚。第三人对被告提交的证据均无异议，但对证据1、2、3的证明内容有异议。
针对争议的事实，第三人云南高泰高贸易有限公司提供了下列证据证明：
（2014）五法民三初字第779号《民事判决书》、（2015）昆民四终字第2号《民事判决书》。证明经生效判决确认：2013年12月3日被告已经将对第三人的债权转让给案外人云南恒丰祥投资有限公司，被告对本案标的物享有的抵押权也一并转让。被告无权对本案诉争的房屋租金主张抵押权抗辩。
进账单。证明2014年1月27日，即在债权和抵押权转让给案外人后，被告支付了此前的房屋租金和水电费。被告无权对本案诉争的房屋租金主张抵押权抗辩。
经质证，原告对第三人提交的证据均无异议，被告对第三人提交的证据1真实性、合法性认可，对证明内容有异议，对证据2无异议，但对第三人的转租行为不认可，所以进账单由第三人持有，不是由原告持有。
诉讼中，原告申请证人出庭，证人陈述代表第三人与原告签订协议，之后和原告的负责人一起到恒丰银行将协议出示给银行高行长，谈了三回，银行付款时要我写了收条，他们将款转到诚盛名下。
经质证，原告及第三人对证人证言无异议，被告对证人证言不认可。
本院认为，被告对原告提交的证据1、2、3、4、5无异议，本院依法予以采信，原告对被告提交的证据1、2、3无异议，本院依法予以采信，证据4支票是开具给第三人的，第三人无异议，本院对被告提交的证据依法予以采信；原告、被告对第三人提交的证据真实性无异议，本院依法予以确认；证人原系第三人公司负责人、另一位系原告公司负责人，因与原告及第三人有利害关系，故对证人证言依法不予采信。
根据以上证据，本院确认本案事实如下：2011年11月28日被告与第三人签订关于昆明市五华区东风路19号地上一、五层房产的租赁合同，约定被告租用第三人位于昆明市东风西路19号地上一、五层房产，租期五年等内容；2012年5月2日，被告与第三人签订确认函，载明：经过昆明市精正房屋测绘公司于2012年4月12日对该房屋进行现场实际测量，被告承租面积为258平方米，并提供了测量结果报告。2011年12月7日被告与第三人签订最高额抵押合同，约定第三人用东风西路19号五华大厦扩建工程1层对昆明钰滇工艺美术品有限公司与被告之间《综合授信额度合同》设定最高额抵押担保，抵押担保的最高债权本金额度为一亿陆千万元整。2012年11月14日，原告与第三人签订房屋租赁协议，约定原告承租第三人位于昆明市东风西路19号五华大厦扩建工程一层部分及二、三、四、五层房屋，房产证载明面积共计14646.64平方米。租期为20年，自2012年11月14日至2032年11月14日。其中2012年11月14日至2013年5月13日为装修免租期。庭审中，原告陈述，签订合同时，第三人未告知租赁物有抵押情形。被告于2015年1月17日搬离了承租地点，但未向原告或第三人办理移交手续。
另确认，2012年5月8日被告支付了1502216元，第三人开具了发票；2014年1月27日被告开具银行转账支票，载明收款人为第三人，金额为1577326.80元，付东风路（2013、3、29-2014、3、29）房租；同日还开具了另一银行转账支票，载明收款人为第三人，金额为61182.80元，付东风支行水电费（2014、1、14止）。同月27日原告收到了该两笔款项。
还确认，2015年1月20日第三人出具情况说明给被告，载明：高泰高公司与贵行于2011年11月28日签订的五华大厦一楼房屋《租赁合同》，由于在履行过程中，我公司因种种原因在2012年将大厦1-5楼全部出租给安宁诚盛经贸有限公司。为了保证贵公司的合法权利，根据双方合同约定和法律相关规定，我公司与安宁诚盛经贸有限公司的协议明确了我方与贵公司的《租赁合同》继续由诚盛经贸有限公司履行，因此，我公司特向贵行声明：从2014年开始的租金及相关费用全部由诚盛经贸公司收取，相应的义务也由诚盛经贸公司履行，因此产生的一切后果均由我公司承担。被告工作人员于同月23日进行了签收。同日原告也向被告发出了支付房屋租金、水电费通知，载明根据2012年11月14日、2013年11月29日我单位与云南高泰高贸易有限公司签订的五华大厦《房屋租赁协议》，我单位取得了五华大厦1-5层20年的使用权，并于2014年3月28日支付完全部租赁费用175759680元。根据我公司与云南高泰高公司的约定，2014年以后，高泰高公司与贵行于2011年11月28日签订的五华大厦一楼房屋《租赁合同》已由我单位承接履行。因此，根据法律规定和合同约定，我公司特书面通知贵单位，请贵单位在接到本通知的三日内支付2014年的租金1656193元、2015年的租金1739002元，共计3395195元。2014年1月至2015年1月电费31230.6元，水费850.1元。被告工作人员于同月23日进行了签收。诉讼中原告主张2014年1月15日至2015年2月25日的水电费为32090.70元，原告于2015年12月30日已收回房屋，原告主张租金计算至2015年12月30日共计2960445元。
本院认为，被告与第三人于2011年11月28日签订《租赁合同》系当事人真实意思表示，未违反相关法律的规定，合法有效。按照合同约定，被告承租第三人所有的昆明市东风路19号地上一、五层房产，年租金为1775396.50元，被告于2012年5月8日支付了1502216元、2014年1月27日支付了1577326.80元，水电费被告共支付了61182.80元。2012年11月14日原告与第三人签订《房屋租赁合同》，约定原告承租第三人所有的昆明市东风路19号五华扩建工程一层部分及二、三、四、五层房屋，包括已抵押的扩建工程一层部分和已出租给被告的五层，且在原告与被告签订租赁合同时，第三人未告知被告；但在2015年1月20日原告及第三人均以书面形式下发通知给被告，告知被告2014年开始的租金由原告收取，被告理应将相应费用支付给原告。根据本案审理查明确认的事实，被告的租金实际已支付至2014年3月28日，2014年3月29日至2015年12月30日的租金被告未付，对此被告应支付原告2014年3月29日至2015年12月30日租金为3107030.50元（1775396.50元＋（1775396.50元÷12个月×9个月）=3107030.50元］，原告诉讼中主张2014年3月29日至2015年12月30日的租金2960445元，本院依法予以支持，对于被告承租期间产生的水电费32090.70元被告应予支付。据此，依照最高人民法院《中华人民共和国合同合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：
被告恒丰银行股份有限公司昆明分行于本判决生效后十日内支付原告安宁诚盛经贸有限公司2014年3月29日至2015年12月30日的租金人民币2960445元，支付2014年1月15日至2015年2月25日的水电费人民币32090.70元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币34219元由原告安宁诚盛经贸有限公司承担人民币5000元，被告恒丰银行股份有限公司昆明分行承担人民币29219元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。
审 判 长 孙敏霞
人民陪审员 韦晓丽
人民陪审员 曾 山
二〇一六年一月七日
书 记 员 朱 瑾