江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第7905号
上诉人（原审被告）杨玉梅，女，汉族，1977年2月1日生，无业。
委托代理人叶珈睿，江苏当代国安律师事务所律师。
委托代理人徐江波，江苏当代国安律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）杨柏梅，女，汉族，1972年6月10日生。
委托代理人耿春平。
原审第三人鲁琼，女，汉族，1985年8月24日生。
上诉人杨玉梅因与被上诉人杨柏梅、原审第三人鲁琼房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2015）浦江民初字第930号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月25日受理后，依法组成合议庭，于2016年2月22日公开开庭进行了审理。上诉人杨玉梅及其委托代理人叶珈睿、徐江波，被上诉人杨柏梅的委托代理人耿春平到庭参加诉讼。原审第三人鲁琼经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
杨柏梅原审诉称：杨柏梅与杨玉梅于2012年5月12日签订房屋租赁合同，将自己位于南京市浦口区江佑铂庭某幢1604室出租给杨玉梅作住宅使用。合同规定：杨玉梅共租用6年，前五年以每月900元的价格租用房屋，最后一年以每月1150元的价格继续租用，租房费用以季度结，每次提前一个月将租赁费用通过银行打入杨柏梅指定帐户内。2015年6月，杨柏梅发现杨玉梅未按时打入款项，遂打电话给杨玉梅，未联系上杨玉梅。杨柏梅于2015年7月11日晚到房屋处查看，发现房屋已被转租给他人使用。杨柏梅于7月12日上午联系杨玉梅，杨玉梅称在外面，款项未及时打入，是因为忘记了。杨柏梅要求与其面谈，被予以拒绝。杨柏梅认为，其将房屋出租给杨玉梅使用，并未授权杨玉梅可以对外转租。杨玉梅私自将杨柏梅房屋对外转租，赚取高额差价，已严重违反出租人本意，违反了《中华人民共和国合同法》第二百二十四条之规定。故诉至法院，请求判令：一、解除杨柏梅与杨玉梅2012年5月12日签订的关于江佑铂庭某幢1604室的房屋租赁合同；二、杨柏梅向杨玉梅追讨自2013年9月以来杨玉梅私自对外出租房屋所得费用；三、杨玉梅向杨柏梅支付违约金（一个月房屋租赁费用）；四、追加鲁琼为本案第三人。本案诉讼费用由杨玉梅承担。
杨玉梅原审辩称：本人将房屋对外出租是经过杨柏梅同意并签字认可的，故本人对外出租收取的租金与杨柏梅无关。2015年6月份，由于本人工作非常忙，忘记向杨柏梅支付房租，但在得到杨柏梅提醒后，本人第一时间支付了半年的房租（原来是一次打三个月房租），并向其表示了歉意。签订合同时，按900元／月支付房租，价格已不低，考虑到杨柏梅房屋出租期限比较长，杨玉梅也接受了。现杨柏梅的目的是要涨房租，杨玉梅不同意其就要解除合同，杨柏梅现在这样做属违约行为。总之，杨柏梅的诉讼请求，我不能同意。
鲁琼原审未到庭陈述。
原审法院查明：
耿春平系杨柏梅之夫。2012年5月12日，杨柏梅（甲方）与杨玉梅（乙方）签订《租房合同》一份，合同约定，杨柏梅将其所有的位于南京市浦口区江佑铂庭某幢1604室房屋出租给杨玉梅使用，房屋为毛坯房。租赁期限为2012年7月12日至2018年7月12日。前五年租金为每月900元，租金结算方式为季度付，即每次提前一个月杨玉梅支付到杨柏梅指定的帐户内。合同第五条约定：乙方承诺该房屋用于住宅使用，未经甲方同意不得改变房屋用途。第9条约定：甲乙双方应共同遵守本合同约定，除房屋结构责任外，一方违约，违约方须向守约方支付一个月租金作为赔偿。合同签订后，杨玉梅经杨柏梅同意对案涉房屋进行了装修。杨玉梅已按合同约定的租金标准，将房屋租金付至2015年12月15日。
庭审中，杨柏梅向法庭提交案涉《租房合同》打印与手写件各一份，杨玉梅对两份合同的真实性予以认可。两者的主要区别在于合同第8条：承租期内，（乙方不得转租给他人）。同时，乙方不得从事违法乱纪行为，如有发生与甲方无关。杨柏梅认为手写合同在前，打印合同在后；手写合同中括号内的内容是杨玉梅要求去掉的，故杨柏梅在上方写了“去掉”二字，后来的打印件上就没有该内容了。杨玉梅则称手写合同写好后，本人告诉杨柏梅要对房屋进行装修并对外出租，杨柏梅同意后就在括号内容的上方写上“去掉”二字。杨柏梅又向法庭提供2013年9月24日第三人鲁琼与何宝勇签订的《租房协议》一份，以证明房屋已被杨玉梅转租的事实。杨玉梅对该转租事实予以认可，不持异议。庭审中，杨玉梅向法庭提交有杨柏梅批注的“同意装修，对外出租”的便条一份，以证明杨柏梅同意杨玉梅对房屋装修后对外出租，并称上述内容杨柏梅写好后直接交给了杨玉梅。杨柏梅对上述批注内容真实性予以认可，但对其证明目的不予认可，并认为因小区房屋装修必须经过物业管理部门同意，而杨玉梅当时要装修房屋，杨柏梅作为业主，就当着物业、杨玉梅的面写了这张便条，便将条子交给了物管部门。
原审法院认为：
杨柏梅、杨玉梅之间签订的房屋租赁合同依法成立，且合法有效。就本案而言，双方签订的《租房合同》并未约定承租人可将承租的房屋转租他人。同时，杨玉梅作为承租人在与杨柏梅签订《租房合同》后，于2013年9月份又将房屋转租给第三人至今。对此，杨柏梅于2015年7月才知道房屋已被转租的事实。现杨柏梅作为出租人以杨玉梅未经其同意将房屋转租第三人为由，要求解除双方之间的房屋租赁合同，于法有据，原审法院依法应予支持。杨玉梅虽持有杨柏梅写有的“同意装修，对外出租”的便条，但综合本案案情，该便条上内容，是杨柏梅对小区物管部门的承诺。此只能证明杨柏梅同意杨玉梅对承租的房屋进行装修，不能证明杨柏梅同意杨玉梅对房屋可以对外出租。杨玉梅关于杨柏梅同意其转租房屋的辩称，依据不足，原审法院不予采信。关于杨柏梅向杨玉梅追讨其向第三人转租房屋多得的租金问题及违约金问题。首先，本案中杨玉梅虽存在未按约定提前一个月支付下季度租金现象，但杨玉梅在杨柏梅催要后，在合理期限内已足额予以支付，不应承担违约责任。其二，杨玉梅将承租的房屋转租给第三人，已违反合同本意，故剩余租赁期内的房屋装修的残值损失应由杨玉梅自行承担。因合同解除后，剩余的租赁期较长，为平衡杨柏梅、杨玉梅双方利益，杨柏梅向杨玉梅主张其转租房屋多出的租金，原审法院不予支持，应予驳回。
据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第六条、第八条、第二百二十四条之规定，判决：一、杨柏梅与杨玉梅于2012年5月12日签订的《租房合同》于2015年12月15日解除；二、驳回杨柏梅的其他诉讼请求。原审案件受理费160元，减半收取80元，由杨玉梅负担。
杨玉梅不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判驳回杨柏梅原审的诉讼请求，并由杨柏梅承担一、二审诉讼费用。理由如下：一、原审法院认定上诉人未经被上诉人同意转租房屋的事实错误。1、签订涉案合同时，双方已就租赁房屋“是否同意转租”问题进行过充分协商，合同中“不得转租给他人”的内容已经被上诉人同意并删除。本案中，上诉人与被上诉人就诉争房屋曾签订过两种样式的《租房合同》，一式为手写、一式为打印，两式合同均为一式两份，两样式合同仅在第8条内容中有实质区别且涉及本案诉争转租问题。结合原审庭审中被上诉人丈夫也就是其代理人耿春平所述，手写合同在前、打印合同在后，是应上诉人要求才将手写合同第8条括号内的“乙方不得转租给他人”的内容去掉，并在上方亲笔签署“去掉”二字。此后被上诉人根据双方协商的修改意见又再次向上诉人提供了打印版本的合同，双方正式去掉了上述括号内不得转租等相关内容。由此可见，手写合同与打印合同内容基本一致，均真实有效，即便打印合同形成在后，但实际履行合同时被上诉人也在手写合同上签收确认收到第一期房租及押金。原审法院忽视了上述两份合同存在的客观情况，打印合同形成于手写合同之后，且打印合同中将不得转租等内容删除的前提原因，却以合同未约定承租人可以转租的内容就径直认定被上诉人不同意转租，显然在偷换概念，原审认定事实不清、证据不足。2、针对是否同意装修问题进行协商时，被上诉人向上诉人出具的“同意装修、对外出租”书面意见进一步明确其同意上诉人转租。针对租赁房屋的转租和装修问题不能分割来看，租赁的房屋正是因为需要通过装修及承租人的物化劳动才可能获得较毛坯房出租更高的租金，才能得到租金的差价收益。也是基于此，上诉人对是否同意转租及装修问题与被上诉人进行了充分协商，被上诉人丈夫耿春平再一次明确表示了其与上诉人均同意上诉人出资装修并对外出租的态度，在其向上诉人提供的购房契约复印件第一页（便条）上方亲笔签署了“同意装修、对外出租”八个字并署名，此签字原件一直由上诉人持有并保存。正是缘于被上诉人书面同意，上诉人才于2012年5月12日与被上诉人签订了《租房合同》，于次日即13日到物业公司签订了《室内装修服务协议》并交纳了487.66元的装修管理费。之后上诉人出资近八万元对房屋进行装修并对外出租。被上诉人为避免自己在房屋出租期间与物业发生直接关系和相关责任，还特意在其打印的合同第8条中加上了“承租方在承租期内与邻里、物业发生的争执与甲方无关”的内容，以此强调上诉人在承租期间的物业义务并免除自己的责任，进一步证明被上诉人在原审庭审中辩解不实。而原审法院将此购房契约复印件上“同意装修、对外出租”签署背景与两份租赁合同的形成情况完全分裂开来分析并认定事实，显然违背常理和房屋租赁行业的交易习惯，导致事实认定错误。二、原审法院在事实认定错误的基础上，错误适用合同法第二百二十四条第二款判决上诉人与被上诉人的租赁合同解除，系事实不清基础上的适用法律错误。
杨柏梅答辩意见为：1、杨柏梅对上诉人的职业提出质疑，其怀疑上诉人不管专门从事还是兼职从事，有可能是中介，或者是私人的机构，这对涉案合同效力有非常大的影响。2、杨柏梅不同意上诉人的上诉意见，不能说一件事情签署两份不同内容的合同。虽然草签的合同中记载将上诉人不得转租给他人这一条去掉，但并不代表杨柏梅同意上诉人转租。且涉案合同第5条明确约定，“乙方承诺该房屋用于住宅使用，未经甲方书面同意不得改变该房屋用途”。故请求法院驳回上诉人的上诉请求。
鲁琼二审未到庭亦未提供书面陈述意见。
本案二审争议焦点为：杨柏梅以杨玉梅未经其同意将涉案房屋转租为由主张解除双方签订的《租房合同》能否成立。
二审中，上诉人杨玉梅提交了其所持有的手写《租房合同》，被上诉人杨柏梅对真实性不持异议，被上诉人委托代理人耿春平当庭确认该手写合同上有其本人所签的文字，但认为本案的裁判应以打印的《租房合同》为准。本院认为，上诉人提交的手写《租房合同》真实性可以确认，原审中也已查明杨柏梅与杨玉梅签订手写合同的事实，且该手写合同与杨玉梅的上诉意见具有关联性，故本院作为本案证据采信。
原审法院查明的事实，杨柏梅不持异议。上诉人杨玉梅对原审法院查明的其与杨柏梅签订的手写、打印两种样式的《租房合同》的主要区别有异议，认为原审没有查明两种样式的合同中第8条约定的全部区别。本院认为，上诉人的该异议理由与其上诉意见相关，本院在二审中将进一步予以查明。上诉人还对“被告向法庭提交有原告批注的‘同意装修、对外出租’的便条一份”，“原告作为业主，就当着物业、被告的面写了这张便条，便将条子交给了物管部门”有异议，认为杨玉梅所提交的并非便条而是涉案房屋商品房预售合同第一页，该页由被上诉人签字后交予上诉人，原件由上诉人持有。本院认为，对于杨玉梅在原审中提交的批注有“同意装修、对外出租”字样的证据，原审判决表述为“便条”并不影响其证据效力，原审法院对将条子交给物管部门作为杨柏梅的陈述意见予以查明亦无不当。
本院二审另查明：
杨柏梅与杨玉梅就租赁涉案房屋签订了手写、打印《租房合同》各一份。两份合同均有杨柏梅、耿春平以及杨玉梅的签名，签约日期均为2012年5月12日。手写合同的第8条记载，“承租期内，（乙方不得转租给他人。）同时，乙方不得从事违法乱纪行为（在房屋内），如有发生，与甲方无关。”该条括号内“乙方”文字上方标注了“去掉”二字。打印合同的第8条记载，“承租期内，乙方不得在房屋内从事违法乱纪行为，如有发生，与甲方无关。承租方在承租期内与邻里、物业发生的争执与甲方无关。”两份合同第11条均记载，“本合同壹式两份，甲乙双方各执壹份，均具同等效力。自合同签订之日起生效。”
二审中，上诉人杨玉梅提交的其所持有的手写《租房合同》左下角还记载了以下文字，“今收到乙方押金壹仟元整及第壹季度租金贰仟柒佰元整”。该文字下方有耿春平的签名及日期（5月12日）。
二审庭审中，双方当事人对上述手写、打印合同的真实性均不持异议，但杨柏梅认为打印合同形成在后，其只认可打印合同。杨柏梅的委托代理人耿春平当庭认可“去掉”二字系其所写，签收押金和第一季度租金的文字亦由其所写并签名。
杨玉梅就转租涉案房屋与鲁琼签订的《租房协议》中载明，涉案房屋租给鲁琼作住宅使用。
以上事实，由杨柏梅在原审中提交的《租房协议》、杨玉梅提交的手写《租房合同》、本院的开庭笔录在案为凭。
本院认为：
杨柏梅以杨玉梅未经其同意将涉案房屋转租为由主张解除双方签订的《租房合同》不能成立。理由如下：在涉案手写、打印《租房合同》均真实有效的情况下，应当结合该两份合同确定双方当事人的真实意思表示。首先，手写合同和打印合同从形式上看均真实有效。两份合同的签订时间、签订人完全一致，杨柏梅和杨玉梅均确认两份合同的真实性，并且两份合同中均记载，“本合同壹式两份，甲乙双方各执壹份，均具同等效力。自合同签订之日起生效。”事实上，杨柏梅和杨玉梅在本案中均提交了其持有的手写合同。杨柏梅和杨玉梅并没有约定手写合同对双方不发生效力，也没有约定以打印合同否定手写合同。不仅如此，杨柏梅丈夫耿春平签收押金和第壹季度租金的内容还记载在杨玉梅所持有的手写合同上，支付押金和租金属于杨玉梅履行涉案《租房合同》的内容。
其次，手写合同和打印合同第8条约定的区别可以认定合同双方对于承租人能否转租涉案房屋进行了协商并达成了合意。从两份合同的第8条来看，主要有两点区别，一是手写合同中包含“乙方不得转租给他人”的条款，且已用添加括号和标注“去掉”文字的方式表明合同双方意在删除乙方即杨玉梅不得转租给他人的约定，打印合同第8条中实际上也已不包含该条款。二是打印合同第8条中还添加了手写合同中没有的新内容，即“承租方在承租期内与邻里、物业发生的争执与甲方无关”。由此可见，双方在签订涉案《租房合同》的过程中，对于合同第8条的条款进行了磋商和修改，不仅删除了部分内容，还添加了部分新内容。杨柏梅认为，手写合同括号内的内容是杨玉梅要求去掉的，故在上方写了“去掉”二字，后来的打印件上就没有该内容了；杨玉梅认为，手写合同写好后，因杨玉梅告知杨柏梅要对涉案房屋进行装修并对外出租，杨柏梅同意后在括号内容的上方写上“去掉”二字。本院认为，在双方当事人均确认两份合同真实的前提下，在两份合同第8条的区别客观存在的情况下，删除“乙方不得转租给他人”可以认定合同双方经协商已达成承租人可以对外转租的合意，杨玉梅能够将涉案房屋转租给他人。否则，如双方在协商过程中杨柏梅不同意杨玉梅转租涉案房屋，不可能将已经明确约定并写在手写合同中的杨玉梅不得转租涉案房屋的条款予以删除。根据合同法第二百二十四条第二款的规定，“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。本案中，杨玉梅虽然已将涉案房屋转租给第三人鲁琼，但杨玉梅并非未经杨柏梅同意而转租，故杨柏梅以此为由主张解除涉案《租房合同》不能成立。原审法院回避了手写合同客观存在的事实，直接以打印合同认定双方未约定承租人可将承租的房屋转租给他人没有事实依据，杨柏梅与杨玉梅签订涉案《租房合同》不应当解除，杨柏梅在原审中主张解除合同的请求本院不予支持。对于杨柏梅主张其只认可打印合同的抗辩意见，本院认为，杨柏梅认可手写合同的真实性，却又否认手写合同的效力，没有事实依据，其单方选择对己方有利的打印合同主张解除涉案《租房合同》有违诚信，本院不予采信。至于杨柏梅认为涉案合同第5条明确约定房屋用途的抗辩意见，本院认为，杨玉梅将涉案房屋转租给第三人鲁琼系作住宅使用，并没有改变其与杨柏梅之间关于涉案房屋用途的约定，故该抗辩意见本院亦不予采信。
杨玉梅还认为，杨柏梅向其出具了“同意装修、对外出租”的书面意见，可以进一步明确杨柏梅同意其转租涉案房屋。本院认为，杨玉梅在原审中提交的涉案房屋商品房预售合同第一页上虽有杨柏梅签署的“同意装修、对外出租”的书面意见，但从该意见的内容来看，仅能表明杨柏梅确认出租涉案房屋并同意杨玉梅对涉案房屋进行装修，尚不能表明杨柏梅同意杨玉梅转租涉案房屋，原审法院未采信杨玉梅的该抗辩意见并无不当。
综上，杨玉梅的上诉理由部分成立，其上诉请求应予支持。原审判决认定事实不清，本院依法予以改判，驳回杨柏梅原审的诉讼请求。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销（2015）浦江民初字第930号民事判决；
二、驳回杨柏梅原审的诉讼请求。
一审案件受理费80元，二审案件受理费人民币160元，合计240元，由被上诉人杨柏梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 晔
审 判 员 张旭东
代理审判员 刘 凡
二〇一六年三月十五日
书 记 员 郭旭冬