北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终2170号
上诉人（原审原告）北京今日蓝鹰招待所有限公司，住所地北京市海淀区什坊院路甲12号。
法定代表人王永刚，董事长。
委托代理人李月峰，北京市君永律师事务所律师。
上诉人（原审被告）鑫亚实业发展有限公司，住所地北京市东城区广渠门北里乙73号。
法定代表人陈春生，董事长。
委托代理人顾炜，男，1972年6月6日出生。
委托代理人王晓东，北京市尚荣信律师事务所律师。
上诉人北京今日蓝鹰招待所有限公司、上诉人鑫亚实业发展有限公司因租赁合同纠纷一案，均不服北京市东城区人民法院（2015）东民初字第12217号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年7月，北京今日蓝鹰招待所有限公司（下称蓝鹰招待所）起诉至原审法院称：2007年12月24日，梅河口市人民政府驻北京联络处（下称梅河口联络处）与鑫亚实业发展有限公司（下称鑫亚公司）签订《房屋租赁合同》，约定鑫亚公司将位于北京市东城区广渠门北里乙73号院内北楼地上一、二层（下称涉案房屋）出租给梅河口联络处，租赁期限自2007年12月24日至2014年2月6日。租金为2.3元每平方米，三年递增3%，平均年递增1%。2010年6月30日，我公司、梅河口联络处与鑫亚公司签订《房屋租赁协议》，约定由我公司承接原梅河口联络处的合同权利义务，租赁期限条款与2007年12月24日签订的《房屋租赁合同》中约定租赁期限相同。因房屋设施老化，2012年5月29日我公司向鑫亚公司发函提出扩大承租面积和延长租赁期限，并准备投入大量资金进行装修改造。2012年6月7日，鑫亚公司回复我公司原则上同意到期续租5年，租金按市场行情确定，同等条件下，我公司享有优先权。基于上述回复，我公司投入三四百万元对涉案房屋进行了装修改造。改造后因条件改善，多家单位与我公司签署了长期包房协议。但我公司装修完毕后仅三个月，鑫亚公司于2013年1月6日向我公司下达了解除合同通知，并故意将房租提高到我公司无法经营的状态逼迫我公司退出。2014年5月，鑫亚公司将我公司起诉至法院，案件审理期间经法院主持委托北京京评价格评估有限公司对装修价值进行了鉴定，我公司支付鉴定费43500元。2015年7月10日一审法院判决确认合同到期终止，我公司腾空房屋并给付相应的房屋使用费。后我公司不服提起上诉，二审法院维持原判，驳回上诉。我公司是在鑫亚公司书面同意延长租赁期限的情况下进行的装修改造，而鑫亚公司在三个月后又违约不再续租，给我公司造成严重的经济损失，故我公司诉至法院，要求：1、鑫亚公司赔偿装修损失2876289元；2、鑫亚公司赔偿营业损失50万元；3、鑫亚公司赔偿鉴定费43500元。
鑫亚公司辩称：关于承租人出资装修的问题，相关的司法解释有明确规定，蓝鹰招待所的装修行为无论是否经过我公司同意，其都不应要求我公司给付装修损失。蓝鹰招待所所称的营业损失缺乏事实和法律依据，我公司亦不同意给付。鉴定费用不是本案中产生的，已被判决由蓝鹰招待所负担，其不应再向我公司主张。
原审法院经审理认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人亦应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。本案中蓝鹰招待所、鑫亚公司双方在合同剩余期限不足两年时达成续租5年的意项且鑫亚公司同意蓝鹰招待所装修并给予免租期，后双方虽因租赁价格无法达成一致未能续约，但鉴于蓝鹰招待所基于上述信任投入大量资金进行装修，使用时间较短，故本着公平原则，鑫亚公司应适当补偿蓝鹰招待所的装修损失。具体数额法院将在考虑装修价值、使用期限、双方责任等因素的基础上依法进行酌定。蓝鹰招待所在明知租赁合同期限且续签合同需在按市场行情重新确定租金的前提下，自行与案外人签署超过原租赁期限的长期租房协议，其主张鑫亚公司赔偿营业损失50万元缺乏依据，法院不予支持。鉴于蓝鹰招待所所主张的鉴定费43500元系在曾经的诉讼中发生的诉讼费用，已经生效判决进行过处理，故本案中不再重复处理。据此，原审法院于2015年12月17日判决：一、鑫亚实业发展有限公司于判决生效后十日内向北京今日蓝鹰招待所有限公司支付装修补偿费九十万元；二、驳回北京今日蓝鹰招待所有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，蓝鹰招待所、鑫亚公司均不服，上诉至本院。
蓝鹰招待所的上诉理由及请求为：1、鑫亚公司无意续约，通过假意协商租金价格、故意抬高租金的方式，使我公司无法经营；2、在鑫亚公司同意续约的情况下，我公司投入巨资装修，但鑫亚公司单方面通知不再续约，其应当赔偿我公司的全部装修损失；3、鑫亚公司假借订立合同，恶意进行磋商，违背诚实信用原则，应承担缔约过失责任；4、关于我公司在另案中支出的鉴定费，因我公司未在该另案中对装修损失提出反诉，故法院判令由我公司负担，但在本案中我公司主张鑫亚公司赔偿装修损失，因此鉴定费不应由我公司全部负担。故我公司请求撤销原判，依法改判鑫亚公司赔偿装修损失2876289元及鉴定费43500元。
鑫亚公司的上诉理由及请求为：1、根据法律规定及租赁合同的约定，我公司与蓝鹰招待所的合同到期终止后，蓝鹰招待所无权要求我公司赔偿装修损失；2、原审判决酌定我公司赔偿蓝鹰招待所装修损失90万元，没有事实证据和法律依据。故我公司请求撤销原判第一项，依法改判驳回蓝鹰招待所的全部诉讼请求。
经审理查明：2007年12月24日，鑫亚公司（甲方）与梅河口联络处（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方，建筑面积1172平方米，该房屋用途为办公；租赁期限自2007年12月24日至2014年2月6日。2010年6月30日，鑫亚公司（甲方）、梅河口联络处（乙方）与蓝鹰招待所（丙方）签订《房屋租赁协议》，约定：经甲、乙、丙三方共同协商，甲方同意将涉案房屋转租给丙方经营宾馆，丙方自该协议签订之日起承担所租楼层的水费；租赁期满，在同等条件下，丙方有优先承租权。除上述条款以外，租赁价格及其他条款与原甲、乙双方签订的合同条款维持不变。丙方承担原甲、乙方原租赁协议中乙方的权利和义务，丙方同意在承租期间向甲方支付承租楼层水费，甲方若腾出北楼三层的房屋，在同等条件下，丙方有优先承租权；本协议是原甲、乙双方签订的租赁合同的补充，与原租赁合同具有同等法律效力，未尽事宜，由相关各方协商解决。
2012年5月29日，蓝鹰招待所崇文分部向鑫亚公司发送《关于申请扩大承租面积和延长租赁期的报告》，内容主要为：1、申请扩大承租面积（承租经营场所的三层）；2、将租赁期间在原有协议基础上延长5-10年；3、装修改造期间，给予2个月的免租期。2012年6月7日，就上述报告，鑫亚公司向蓝鹰招待所崇文分部回复《关于蓝鹰招待所申请扩大承租面积等事宜的答复》，称：1、由于我集团内部办公用房非常紧张及四、五家租户的租赁合同尚未到期，在近期内不可能腾空4号楼3层（整层）租给贵部，故暂不考虑贵部扩大承租面积的请求，待条件成熟后再议；2、原则上同意待租赁合同到期后，继续与贵部续签租赁合同，为期5年，续签后每年租价按当时市场行情确定，在同等条件下，贵部享有优先权；3、考虑到贵部目前遇到的实际困难及双方长期以来的良好合作关系，我司决定给予力所能及的支持，帮助贵部度过难关，原则同意给予贵部装修改造期间两个月的免租期，今年免租期一个月，待续签租赁合同时再免一个月。鑫亚公司答复后，蓝鹰招待所对涉案房屋进行了装修。
2013年1月6日，鑫亚公司向蓝鹰招待所送达《关于不再续租房产的通知》，内容为：“贵公司与我公司签订的《房屋租赁合同》将于2014年2月6日到期，由于我公司对于房产另有安排，届时将不再与贵公司续签租赁合同，请贵司提前做好准备。”
后蓝鹰招待所、鑫亚公司针对是否续租、续租价格等问题多次进行协商，但因租金价格无法达成一致，未能续约。2014年5月，鑫亚公司将蓝鹰招待所起诉至原审法院，要求蓝鹰招待所搬离、返还涉案房屋、支付房屋使用费及利息损失等。该案审理中，蓝鹰招待所申请对涉案房屋的装修现值进行鉴定，并支付了鉴定费43500元。经北京市高级人民法院随机确定北京京评价格评估有限公司为鉴定机构。经鉴定，以现场勘验之日（2015年3月16日）为基准日，涉案房屋的装修现值为2876289元。2015年7月10日，原审法院作出（2014）东民初字第06514号民事判决，判令蓝鹰招待所腾空并交还涉案房屋、支付鑫亚公司相应的房屋占有使用费等，并由蓝鹰招待所负担本案鉴定费。判决后，蓝鹰招待所、鑫亚公司均不服，上诉至本院。2015年11月16日，本院作出（2015）二中民终字第10045号民事判决：驳回上诉，维持原判。蓝鹰招待所在该案二审审理期间，并未对原审法院判令其负担鉴定费提出异议。
2012年11月25日，蓝鹰招待所（甲方）与白城市驻京办事处（乙方）签订房屋租赁合同，约定：乙方于2012年12月1日至2017年11月3日期间租赁甲方一层7间客房，乙方交纳押金10万元；甲方不得以任何理由单方面提高租金或终止合同，否则应双倍退还房屋押金，同时应退还履行期间的乙方缴纳的租金。
上述事实，有《房屋租赁合同》、《房屋租赁协议》、《关于申请扩大承租面积和延长租赁期的报告》、《关于蓝鹰招待所申请扩大承租面积等事宜的答复》、《关于不再续租房产的通知》、《价格评估报告书》、民事判决书及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：根据查明的事实，蓝鹰招待所、鑫亚公司签订的租赁协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。该租赁协议届满前不足2年时，蓝鹰招待所申请延长租赁期限，鑫亚公司表示原则上同意续签为期5年的租赁协议，续签后的租金价格按当时市场行情确定，并给予蓝鹰招待所两个月免租期，后蓝鹰招待所对涉案房屋进行了装修。租赁期限届满前，鑫亚公司向蓝鹰招待所发出通知，表示租赁协议期满后不再与蓝鹰招待所续签租赁协议，此后双方就是否续租、续租价格等问题多次进行协商，但因租金价格未达成一致导致未能续签租赁协议。鉴于蓝鹰招待所对涉案房屋进行装修，系基于鑫亚公司原则上同意续签为期5年的租赁协议，即鑫亚公司同意续签租赁协议与蓝鹰招待所投入大量资金对涉案房屋进行装修之间存在一定的因果关系，故鑫亚公司应当对蓝鹰招待所的装修损失承担一定的赔偿责任。原审法院根据双方责任、装修现值、使用期限等因素，对鑫亚公司赔偿蓝鹰招待所装修损失的数额予以酌定，并无不妥。蓝鹰招待所要求鑫亚公司赔偿全部装修损失、鑫亚公司不同意赔偿蓝鹰招待所装修损失的上诉请求，均缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
关于蓝鹰招待所要求鑫亚公司赔偿鉴定费损失的问题，因另案中原审法院判令蓝鹰招待所负担其在该另案中支出的鉴定费，而蓝鹰招待所就该另案上诉至本院时，并未对原审法院判令其负担提出异议，故对蓝鹰招待所在本案中要求鑫亚公司赔偿其鉴定费损失的诉讼请求，本院不予支持。
关于蓝鹰招待所主张鑫亚公司假意协商租金价格，实为恶意进行磋商的问题，应当指出，双方对于续签租赁协议时的租金价格均有权进行协商，虽蓝鹰招待所对鑫亚公司提出的续签租赁协议后的租金价格不能接受，但鑫亚公司提高租金价格的行为并不违反相关法律规定，不属于假借订立合同，恶意进行磋商的情形，故对蓝鹰招待所要求鑫亚公司承担缔约过失责任的上诉意见，本院不予采信。
综上所述，原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费17079元，由北京今日蓝鹰招待所有限公司负担12079元（已交纳），由鑫亚实业发展有限公司负担5000元（于本判决生效后7日内交至原审法院）；二审案件受理费30154元，由北京今日蓝鹰招待所有限公司负担20858元（已交纳），由鑫亚实业发展有限公司负担9296元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘苑薇
代理审判员 刘永民
代理审判员 郭 融
二〇一六年三月二十四日
书 记 员 刘梓晨