广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛中法民三终字第951号
上诉人（原审原告、反诉被告）：江智明，男，汉族，住广东省佛山市南海区。
委托代理人：江达根，男，汉族，住广东省佛山市南海区。
委托代理人：温志超，广东南天明律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：宋宝建，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。
委托代理人：徐志坚，广东都汇律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：刘永铸，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。
委托代理人：徐志坚，广东都汇律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：梁文强，男，汉族，住广东省佛山市南海区。
委托代理人：徐志坚，广东都汇律师事务所律师。
上诉人江智明因与上诉人宋宝建、刘永铸、梁文强租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法民三初字第86号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
2014年12月30日，江智明向原审法院提起诉讼，请求判令：（一）宋宝建立即向江智明支付2014年7月至同年12月租金共128700元；（二）宋宝建立即向江智明支付以21450元为本金从2014年7月6日起至2014年8月5日止、以42900元为本金从2014年8月6日起至2014年9月5日止、以64350元为本金从2014年9月6日起至2014年10月5日止、以85800元为本金从2014年10月6日起至2014年11月5日止、以107250元为本金从2014年11月6日起至2014年12月5日止、以128700元为本金从2014年12月6日起至实际支付之日止按日千分之五标准计算的滞纳金；（三）确认江智明、宋宝建于2014年5月10日签订的《工业厂房租赁合同》（以下简称涉讼合同）合法有效；（四）解除江智明、宋宝建于2014年5月10日签订的涉讼合同；（五）宋宝建、刘永铸、梁文强立即将其承租江智明的厂房恢复原状并交还江智明；（六）本案诉讼费由宋宝建承担。
宋宝建提起反诉，请求判令：（一）确认江智明与宋宝建签订的涉讼合同无效；（二）江智明返还宋宝建保证金43000元；（三）江智明赔偿宋宝建罚款10000元；（四）江智明赔偿宋宝建搬迁、装修损失409877元、误工费52400元（按1310元×40人计算）；（五）本案诉讼费由江智明承担。
原审法院查明：2002年4月2日，行政部门核发权属证，登记大沥谢边立交旁、地号04132248、面积24111.7平方米的土地为划拨土地，使用者为广东省高速公路公司，该土地用途为高速路辅助设施。
2000年6月22日，广东省高速公路公司（甲方）与广东金道达高速公路经济开发有限公司（乙方，下称金道达公司）签订《委托经营协议》，约定甲方将包括谢边村土地一（7425平方米）、谢边村土地二（25375平方米）在内的七块土地委托乙方投资开发和经营。2005年4月3日，广东省高速公路有限公司出具《场地使用证明》，载明该公司将证载土地全权委托金道达公司开发、经营，期限自2007年7月1日至2020年6月30日止。
1999年12月28日，金道达公司与江达根签订《土地租赁合同》，约定金道达公司将谢边村广佛高速公路（广州至佛山）谢边收费站出口右侧6000平方米土地交由江达根管理，租期18年，即自2000年1月1日起至2017年12月31日止，限用于高速公路附属配套的仓库，货运配载中心。
2001年11月23日，行政规划部门同意位于广佛高速公路谢边收费站出口右侧的1125平方米临时仓库作高速公路附属设施使用。
2003年8月28日，广东省高速公路有限公司出具证明，确认原高速公路的部分辅助配套设施和用地已委托金道达公司管理，金道达公司也将部分高速公路辅助配套设施和用地委托由江达根代为管理。
2013年6月25日，江达根与江智明签订《厂房租赁合同》，约定江达根将涉讼厂房出租予江智明使用；租期7年，从2013年7月11日起至2020年6月30日止。
宋宝建系佛山市禅城区安建彩印有限公司（以下简称安建公司）的法定代表人。2015年1月19日，佛山市南海区工商行政管理局（以下简称南海工商局）作出南工商处字（2015）25号行政处罚决定书，认定安建公司在未办理住所登记事项变更手续的情况下将公司住所从禅城区迁进南海区大沥镇佛开高速谢边收费站右侧厂房继续经营，经责令仍未办理住所变更登记，故决定对该公司罚款10000元。
2014年5月10日，江智明与宋宝建签订涉讼合同，约定江智明将位于佛开高速谢边收费站右侧的工业厂房（建筑面积为1430平方米，下称涉讼厂房）租给宋宝建作生产经营或商业使用；租期6年，自2014年6月1日起至2020年6月30日止；第一至三年每月租金21450元；宋宝建必须在每月5日前向江智明交租，逾期江智明有权按日息千分之五计算滞纳金；双方一旦签订合同，宋宝建应向江智明支付相当于两个月租金的现金作保证金，如宋宝建正常履行合同，江智明在合同期满后十天内将保证金退还给宋宝建。同日，宋宝建向江智明支付押金43000元。
2014年7月，宋宝建向江智明发信息，内容包括敦促江智明尽快将领取工商营业执照所需合同及租赁场地合法证件给宋宝建；江智明带6、7月收据来收7月租金。
2014年5月10日，宋宝建与刘永铸签订《工业厂房宿舍租赁合同》，约定：宋宝建将涉讼厂房中503平方米租给刘永铸使用；租期6年，自2014年6月1日起至2020年6月30日止。
2014年9月30日，宋宝建与梁文强签订《工业厂房宿舍租赁合同》，约定：宋宝建将涉讼厂房中313平方米租给梁文强使用；租期5年，自2014年10月1日起至2019年9月30日止。
南海工商局在针对本案中原审法院调查函回复内容包括：办理营业执照时应提交的经营场所使用证明分为几种情况，1、使用自有房产的，提交房屋产权证明复印件；2使用非自有房产的，除提交业主房屋产权证明复印件外，还需提交房屋租赁协议复印件或者无偿使用证明；3、未取得房屋产权证明的，提交房地产管理部门的证明；没有房地产管理部门证明的，提交房屋竣工验收证明、购房合同及房屋销售许可证复印件；出租方为宾馆、饭店的，可提交宾馆、饭店的营业执照复印件；无法提供上述文件的，提交当地人民政府或者其派出机构、各类经济功能区管委会、居（村）民委员会出具的相关证明；4、使用军队房产作为住所的，提交《军队房地产租赁许可证》复印件；高速公路场地证明不属于上述几种情形。
双方均确认在大沥行政部门可取得《办理场地使用证明程序》（下称《程序》），注明申办资料含《场地使用证明申请书》（村民小组、居委会出具并签名盖章）、《场地使用证明》审批表、环境影响审批申请表（经环保审批）等。
2015年5月18日，原审法院人员向大沥镇国土城建和水务局工作人员（下称大沥行政人员）调查，并制作笔录。该人员称《程序》是其部门统一协调出具；原来使用该材料时办理场地使用证明需要当事人提供环境影响审批申请表，但是2014年下半年，其部门重新出具了《申办场地使用证明收件审批指南》（下称《指南》），原《程序》便取消；按照新《指南》，办理场地使用证明不需提交环境影响审批申请表；现当事人在行政部门可拿到上述《指南》；无论原《程序》还是新《程序》，无论场地为集体土地还是国有土地，该场地都有一个管理的村民小组或居委会，所以办理场地使用证明需村民小组或居委会加盖意见。
另查明，涉讼厂房现由宋宝建、刘永铸、梁文强占有。宋宝建已付江智明2014年6月30日前的租金，此后租金未付。
原审法院认为，涉讼合同是签约双方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同，故原审法院对江智明有关确认该合同有效的诉讼请求予以支持，对宋宝建有关确认该合同无效的反诉请求不予支持。涉讼厂房经行政部门规划作高速公路附属设施使用，但双方之间将其租赁作生产经营或商业使用，属未经行政主管部门批准改变房屋用途，故当事人可请求解除合同，原审法院对江智明有关解除上述合同的请求予以支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因此，宋宝建应将涉讼厂房返还予江智明。因刘永铸、梁文强与江智明无合同关系，江智明亦不确认该两人为合同相对方，故该两人占有涉讼厂房缺乏依据，负有义务返还上述厂房。因双方对涉讼厂房原状陈述不一致，且江智明无足够证据证明该厂房原状，故江智明有关恢复原状的诉讼请求依据不足，原审法院不予支持。江智明第（五）项诉讼请求在原审法院核定范围部分，原审法院予以支持；超出部分，不予支持。
因宋宝建以其个人名义承租涉讼厂房，江智明亦以宋宝建一人为承租人将该厂房交付，故基于合同相对性，江智明请求宋宝建支付租金理据充足。因宋宝建自2014年7月至12月实际占用涉讼厂房，应计付对价，故江智明请求其依约支付租金128700元合理有据，原审法院予以支持。
双方争议焦点在于未能办理营业执照的原因，宋宝建认为源于江智明不能提供场地使用证明，江智明认为源于宋宝建未能提供环评结果。对此，原审法院分析如下：一、双方明知或应知涉讼厂房不适租仍签订合同，改变房屋用途来租赁，导致双方无法按照合法取得营业执照的途径来履行合同及合同解除均有过错。二、双方均确认在行政部门曾可取得《程序》，其所载申办场地使用证明的资料包含经环保审批的环境影响审批申请表，且经原审法院向大沥行政人员调查，行政部门确曾实施过上述《程序》，且虽然后来变更为《指南》，但双方在原审法院出示《指南》前仍持有或出示上述《程序》进行争议，且在第二次庭审中均表示此前未见过《指南》，仅见过《程序》，说明双方在原审法院出示《指南》前未清楚知悉上述变更时间和变更事项，则基于《程序》内容，江智明作为出租人要求宋宝建作为承租人先提供环评结果，并因此未办妥场地使用证明予宋宝建，不构成江智明单方违约，同时，双方因对办理场地使用证明的程序不了解而对办理场地使用证明前应否先行办理环评手续存在争议，且协商未果，应归责于双方而非单方。因此，宋宝建迟延支付上述租金不构成单方违约，故江智明有关滞纳金的请求，原审法院不予支持。因合同解除及宋宝建不构成单方违约，故原审法院对宋宝建有关江智明返还保证金43000元的反诉请求予以支持。同理，江智明亦不构成单方违约，故宋宝建主张其担任法定代表人的公司所受罚款10000元归责于江智明承担依据不足，原审法院不予支持。
至于宋宝建有关搬迁、装修损失409877元、误工费52400元的反诉请求，因其一，如前所述，宋宝建对改变房屋用途形成租赁合同关系，导致合同解除存在过错，且未办妥营业执照应归责于双方，按照诚实信用、公平合理的原则，双方应对自身过错而产生的履约损失自负其责；其二，宋宝建对可搬离物品可自行搬离，不构成其实质损失。至于搬迁费、误工费，因宋宝建应知涉讼厂房不适租，却在租赁物适租及营业执照办妥前已投入物品经营，且对这些投入物品具有自主选择权和控制力，为此产生的损失应自负其责；其三，宋宝建未能提供足够证据证明其投入的装修中不可搬离部分的范围、价值及其添附的装饰装修经江智明同意，且在原审法院指定期限内宋宝建仍不申请评估，其主张上述费用的数额缺乏足够证据印证，且江智明不予确认。综上，宋宝建上述反诉请求依据不足，原审法院均不支持。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，判决：一、确认江智明与宋宝建于2014年5月10日签订的《工业厂房租赁合同》有效；二、解除上列第一项判决的合同；三、宋宝建、刘永铸、梁文强应于判决发生法律效力之日起十日内将上列第一项判决合同项下租赁物返还予江智明；四、宋宝建应于判决发生法律效力之日起十日内支付2014年7月至12月租金128700元予江智明；五、江智明应于判决发生法律效力之日起十日内返还保证金43000元予宋宝建；六、驳回江智明的其他诉讼请求；七、驳回宋宝建的其他反诉请求。一审以简易方式结案，本诉受理费减半收取2094.44元，由江智明负担657.44元，宋宝建负担1437元。反诉受理费4476.39元，由江智明负担437.5元，宋宝建负担4038.89元。
上诉人江智明提起上诉称：（一）江智明和宋宝建签订的合同解除的原因是宋宝建违约在先，宋宝建没有按照合同约定支付租金，江智明多次追讨其仍拒不支付，江智明是在行使先履行抗辩权，宋宝建应承担违约责任并支付迟延缴纳租金的滞纳金。（二）宋宝建擅自装修，并擅自将部分厂房转租给刘永铸、梁文强，现因宋宝建的违约行为导致涉案合同解除，故宋宝建应清除涉讼厂房的内部物品并恢复原状后，与刘永铸、梁文强一并将厂房返还。（三）宋宝建没有付清租金，未按照合同约定正常履行合同，无权要求江智明退还保证金43000元。综上，请求维持原审判决第一至四项、第七项，撤销原审判决第五项，改判宋宝建立即支付延迟缴纳租金滞纳金49013.25元，并将涉讼厂房恢复原状，本案一、二审诉讼法由宋宝建承担。
针对江智明的上诉，宋宝建、刘永铸、梁文强答辩称：（一）江智明认为是宋宝建违约在先是错误的，租赁合同是受到江智明欺诈才签订的，应当无效。租赁涉讼厂房时，江智明的父亲江达根口头上说江智明能协助宋宝建、刘永铸、梁文强办理营业执照，如果不能办理营业执照，宋宝建、刘永铸、梁文强没必要租赁涉讼厂房。涉讼厂房的功能只是仓库，而非企业生产经营，但江智明没有告知承租人，宋宝建等人办理营业执照时才发现，涉讼厂房所在村委会不出具场地使用证明。（二）江智明应当将保证金退还给宋宝建、刘永铸、梁文强。
上诉人宋宝建、刘永铸、梁文强提起上诉称：（一）涉讼厂房是由宋宝建、刘永铸、梁文强共同承租的，只是以宋宝建的名义与江智明签订的合同。当时与江智明的父亲江达根洽谈租赁合同时，宋宝建、刘永铸、梁文强都在场，江达根认为与三人结算较麻烦，故宋宝建以个人名义与江智明签订合同，由宋宝建出面与江智明结算。事实上，宋宝建个人无法承租这么大面积的租赁物，因此，宋宝建要求在租赁合同中删除转租必须经出租人同意的条款，江智明第一次来租赁场所收取租金时对此也是知情的。（二）江智明将涉讼厂房租于宋宝建是欺诈行为，租赁合同应当被认定为无效。首先，宋宝建的租赁目的为生产经营，2014年5月双方签订合同时，江智明明确告知能够办到营业执照，宋宝建才与其签订涉讼合同。然而，江智明在合同签订后仅向宋宝建出示了广东省高速公路出具的场地使用证明，而该场地使用证明无法办理相关营业执照的。根据南海工商局的要求，办理营业执照需要当地村委会出具场地使用证明才行，但江智明无法提供。而后江智明却以宋宝建未办理环评审批为由主张无法办理营业执照是宋宝建的责任，须知在2014年5月后办理工商营业执照无需环评前置。其次，江智明与宋宝建签订租赁合同时并未告知涉讼厂房的真实情况，宋宝建因与其发生场地使用证明的争议后才从他人处得知，涉讼厂房的场地原属广东省高速公路有限公司，并无房产证，原只能作为仓库使用，且涉讼厂房的归属已存在争议，这才是当地村委会不提供场地使用证明的真正原因。再次，涉讼厂房原系金道达公司租予江达根，江达根转租予江智明，江达根与江智明系父子关系，与宋宝建洽谈租赁合同事项包括收租金的是江达根。江达根以江智明的名义与宋宝建签订租赁合同，其真实的目的是江达根与江智明明知涉讼厂房无法取得相关场地使用证明，承租人无法办理营业执照，为避法律责任，改由无支付能力的江智明与承租人签订合同。最后，在宋宝建承租该租赁物之前，佛山市凯某金属制品有限公司于2010年承租涉讼厂房，其与江智明亦因场地使用证明的问题发生争议和诉讼。该公司因办不了营业执照屡次被南海区工商行政部门处罚，被迫迁走。上述事实足以说明江达根与江智明早就知道涉讼厂房无法办理营业执照却未告知承租人，现又故伎重演，骗取租金，让宋宝建蒙受损失。（三）原审法院判决江智明无需支付宋宝建搬迁费、装修费和误工费是错误的。宋宝建租赁涉讼厂房无过错，过错全在江智明。因江智明与江达根对宋宝建的欺诈行为造成宋宝建的损失应由江智明承担。首先，宋宝建承租后对租赁物进行装修、粉刷非常正常，涉讼租赁合同并没有约定装修、粉刷需要江智明书面同意，而且江智明第一次来收租金的时候并没有对宋宝建的装修、粉刷提出任何的异议。其次，宋宝建已向原审法庭提供了相关的费用单据，证实宋宝建投入的费用，而原审法院却以宋宝建未在指定期限内申请评估，对宋宝建主张的费用不予确认。按常理来讲，装修、搬迁肯定要产生费用，宋宝建也提供了相关的单据，如果江智明不予确认，应当由江智明提出评估，而不是由宋宝建来申请评估，且江智明在原审庭审中已明确表示不申请评估，该责任应由江智明来承担。再次，因宋宝建搬迁必然会停产，产生的误工费应由江智明承担，宋宝建主张的误工费亦仅仅是按照佛山市最低工资标准来计算，合情合理。综上，请求判令：（一）撤销原审判决第一项，改判涉讼合同无效；（二）撤销原审判决第七项，改判江智明赔偿宋宝建行政罚款10000元和搬迁、装修损失409877元、误工费52400元（按1310元乘以40人计算），共计472277元；（三）本案诉讼费用由江智明承担。
针对宋宝建、刘永铸、梁文强的上诉，江智明答辩称：（一）宋宝建没有征得江智明同意，擅自将部分厂房转租给刘永铸、梁文强，由此导致的相关责任应当由宋宝建承担，与江智明无关。（二）原审法院认定涉案合同合法有效是正确的。（三）原审法院判决江智明无须赔偿宋宝建搬迁费、装修费和误工费是正确的。无法办理营业执照的责任在于宋宝建，其作为企业的经营者与投资者对行政部门的要求不作充分了解就决定将企业从禅城区迁至南海区，并与江智明签订了租赁合同，对无法办理营业执照存在严重过错与过失，理应自行承担相关损失。另外，宋宝建的损失没有证据证实。综上，请求驳回宋宝建、刘永铸、梁文强的全部上诉请求。
各方当事人在二审期间均未提交新证据。
二审期间，本院向佛山市南海区国土城建和水务局发函调查涉案厂房的规划用地性质及是否属于违法建筑，该局于2016年3月10日向本院作出复函。
江智明对该复函的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议；宋宝建、刘永铸、梁文强对该复函的真实性、合法性、关联性均无异议。
经审理，本院对原审判决查明的事实予以确认。
本院另查明：宋宝建、刘永铸、梁文强确认涉讼厂房至今仍由其占有使用。
佛山市南海区国土城建和水务局在复函中称：临时仓库设备储存中心于2011年申请建设工程规划许可，根据《广东省城乡条例》第四十八条，该项目已超出批准的使用期限，应当自行拆除，恢复土地原状。
本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，第三条第二款规定：“租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。”在本案中，江智明租赁予宋宝建的涉讼厂房面积为1430㎡。首先，对于其中的1125㎡厂房，江智明虽提交了《南海市建设工程规划许可证报批表》以证明该部分厂房已经过批准建设，但该证据仅能证明该部分租赁物是作为高速公路附属设施的临时仓库，且佛山市南海区国土城建和水务局的复函称该部分租赁物已超出批准的使用期限，应当自行拆除；其次，对于剩余305㎡厂房，双方当事人均未提交任何证据证明经过规划报建。因此，根据前述法律规定，涉讼合同应被认定为无效。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”涉讼合同无效，江智明因涉讼合同向宋宝建收取的保证金43000元应予以返还。江智明上诉主张宋宝建应将涉讼厂房恢复原状，但其并未提供充分证据证明涉讼厂房的原状，江智明、宋宝建对于涉讼厂房的原状陈述亦不一致，故本院对江智明的该上诉请求不予支持。江智明还上诉请求宋宝建应支付迟延缴纳租金的滞纳金，因涉讼合同无效，双方关于延迟缴纳租金的滞纳金的约定亦归于无效，故本院对江智明的该上诉请求不予支持。
关于宋宝建要求江智明赔偿行政处罚罚款的问题。首先，被给予行政处罚的主体是安建公司，而宋宝建仅是安建公司的法定代表人，二者属于不同法律主体，故宋宝建并不能当然有权向江智明主张赔偿。其次，即使存在该罚款系由宋宝建负担等，宋宝建可向江智明主张该罚款损失的情况，但宋宝建作为承租人，在未谨慎审查涉讼厂房是否有合法报建手续的情况下，即将其担任法定代表人的安建公司迁往涉讼厂房开展经营，存在明确过错；同时，安建公司是在工商行政管理部门责令变更住所登记后仍不改正的情况下而被处以的行政罚款，属于因自身违法经营行为而遭受的损失。因此，宋宝建诉请江智明赔偿依据不足。
关于宋宝建主张江智明赔偿搬迁、装修损失及误工费的问题。首先，宋宝建在诉讼中提供了若干收据用以证明其搬迁、装修损失，但上述收据均无任何民事主体盖章确认，经手人一栏的签名人身份不明，亦无其他证据佐证，故本院不予采信。其次，关于装修损失，即使前述收据反映的相关费用属实，宋宝建也未提供证据证明其投入的装修是经过江智明的同意；而且，即使其装修经过江智明同意，其亦未对涉讼厂房的装修现值申请评估，故宋宝建主张的装修损失缺乏相应事实依据。再次，关于搬迁费、误工费的损失，宋宝建至今仍实际使用涉讼厂房，即使前述收据反映的相关费用属实，也不足以证明该费用系宋宝建因涉讼合同无效而遭受的损失。因此，宋宝建的该项上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，宋宝建、刘永铸、梁文强关于涉讼合同应认定无效的上诉请求成立，本院依法予以改判；江智明、宋宝建、刘永铸、梁文强的其他上诉请求缺乏理据，本院不予支持。原判判决查明事实方面有所遗漏，适用法律存在部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法民三初字第86号民事判决第三项、第四项、第五项、第六项、第七项以及案件受理费负担部分；
二、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法民三初字第86号民事判决第一项、第二项；
三、确认江智明与宋宝建于2014年5月10日签订的《工业厂房租赁合同》无效。
当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费10484.48元，由上诉人江智明负担2100.33元，上诉人宋宝建负担8384.15元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建红
代理审判员 郑正坚
代理审判员 吴媛媛
二〇一六年三月二十二日
书 记 员 许佩珊