广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠中法民一终字第714号
上诉人（原审被告）：叶泰祥。
上诉人（原审被告）：彭桥兰。
两上诉人的委托代理人：胡志龙。
被上诉人（原审原告）：叶红兰。
委托代理人：叶建忠。
上诉人叶泰祥、彭桥兰因与被上诉人叶红兰房屋买卖合同纠纷一案，不服博罗县人民法院（2014）惠博法民杨初字第2号民事判决向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
原告叶红兰于2013年12月23日向原审法院提起诉讼，请求：1、确认原、被告于2001年7月签订的《房地产转让合同》合法有效；2、责令被告在限期内无条件协助原告办理过户手续；3、被告承担本案诉讼费用。
主要事实和理由：被告叶泰祥与原告在2001年7月经协商签订《房地产转让合同》，约定原告支付被告叶泰祥人民币70000元，买下被告叶泰祥位于博罗县观音阁镇沿江路63号的房屋，并且在观音阁司法所签署了房地产买卖公证书。2001年7月15日原告将房款70000元支付给被告叶泰祥，被告叶泰祥将《房产证》、《土地使用证》交付给原告，并将房屋交原告入住至今。由于当时原告经济条件有限，未能及时办理过户手续。自2006年起，原告多次催促被告叶泰祥协助办理房屋过户手续，但被告叶泰祥均不予配合。为维护自身合法权益，原告特向法院提起诉讼。
被告叶泰祥书面辩称：1、我和原告签订房屋买卖合同时，原告早知道被告已经结婚，房屋属于夫妻共同财产，交易时应当得到我妻子（即被告二）的同意，但原告在未征得被告彭桥兰的情况下私下和我签订合同，我在拿到合同款项后自行花费了，没有把钱交给被告彭桥兰。被告彭桥兰得知房屋买卖事实后明确表示反对并多次向原告主张返还房屋，要求我和原告撤销上述合同，但原告不同意撤销该合同，也拒绝返还房屋。2、我和原告签订的合同存在恶意串通损害被告彭桥兰的合法权益，且我没有尊重被告彭桥兰作为房屋所有权人的权利，因此我和原告的合同无效，原告应当返还房屋，并支付我和被告彭桥兰占用涉诉房屋的使用费共计43200元（我和被告彭桥兰各占一半，为21600元）。3、合同签订后，被告彭桥兰就明确表示反对，但原告依然一直占用不肯返还，原告明知合同不能得到认可，被告也拒绝房屋变更登记，一直未向法院起诉，诉讼时效已过。
被告彭桥兰辩称：1、涉诉房屋系夫妻共同财产，并非被告叶泰祥个人财产，原告和被告叶泰祥在未经我同意的情况下私自处分涉诉房屋，属于恶意损害我的合法权益行为，该合同当属无效。2、我在知道房屋买卖这一事情后就明确反对原告和被告叶泰祥，但原告和被告叶泰祥不改变违法错误行为，被告叶泰祥未返还交易款项，原告也一直恶意占有房屋拒不返还，原告应当一次性支付房屋使用费21600元。3、原告知道自己的行为不能得到我的认可，发生争议达12年之久，原告一直不向法院起诉，依法已过诉讼时效。4、根据物权法规定，处分夫妻共有财产，应得到共有人的同意，否则无效。我对涉案房屋的买卖明确表示反对，交易没有得到我的追认，当属无效。合同双方明知我对房屋有共有产权而恶意串通交易追求不正当利益，该行为违法，不应得到法律支持。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2001年7月12日，原告与被告叶泰祥签订了《房地产转让合同》，约定被告叶泰祥将其名下位于博罗县观音阁镇沿江路63号建筑面积为170平方米的混合结构两层半楼房转让给原告，转让价格为70000元，合同经双方确认签字并到博罗县观音阁镇司法进行见证。合同签订后，原告于2001年7月15日一次性支付被告叶泰祥房屋转让款70000元，被告叶泰祥出具《收款收据》一张给原告收执，并将该房屋产权证书（产权编号：粤房地证字第0209539号）交付给原告。原告交付款项一周后便与家人一同搬入该房屋居住生活至今。原告在居住期间多次催促被告叶泰祥履行合同义务，办理房屋过户手续，但被告叶泰祥拒不配合，因此原、被告引起纠纷，原告于2013年12月26日向本院提起诉讼，要求支持其诉请。
另查明：涉案房屋的登记权属人系被告叶泰祥，该房屋系1993年观音阁镇人民政府转让给被告叶泰祥的。两被告系夫妻关系。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，依法成立的合同，受法律保护。原告与被告叶泰祥于2001年7月12日签订的《房地产转让合同》系双方当事人的真实意思表示，并经司法部门见证，属合法有效合同，受法律保护。在本案中，虽涉案房屋没有办理过户登记，但不影响转让合同的效力，原告签订合同后遵照合同约定交付了房屋转让款，已履行自己的义务，理应取得该房屋的产权，被告没有依约履行自身义务，已构成违约。现原告要求确认于2001年7月签订的《房地产转让合同》合法有效，限期协助原告办理房地产过户手续，本院予以支持。对于两被告提出涉案房屋系夫妻共同财产，是合同双方恶意串通交易追求不正当利益的行为，认为该合同无效的辩解，本院认为，涉案房屋的登记权属人系被告叶泰祥，享有对该房屋的处分权。原、被告签订《房地产转让合同》后，原告一家已在该房居住生活达12年之久，过户登记非合同生效的必要条件，但却是被告叶泰祥依约履行合同义务的必要条件，故本院认为协助原告办理过户登记手续系被告叶泰祥的义务。另被告彭桥兰认为自身合法权益受到侵害，但从未依法主张过自己的权利。被告认为本案已过诉讼时效，没有事实依据。故对两被告的辩解，本院不予采信。被告叶泰祥经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，是藐视法律行为，本院可依法缺席判决。据此，原审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，于2014年3月18日作出两项判决：一、确认原告叶红兰与被告叶泰祥于2001年7月12日签订的《房地产转让合同》合法有效。二、被告应在本判决生效之日起三十日内协助原告办理产权过户手续，过户所产生的费用由原告支付。本案受理费1550元，由被告负担。原告已全额预交，本院不予退回，待执行时由被告径行支付给原告。
当事人二审的意见
原审被告叶泰祥、彭桥兰不服一审判决，向本院提出上诉，请求：1、撤销原判；2、确认上诉人与被上诉人签订的《房地产转让合同》无效；3、判令上诉人无须协助被上诉人办理产权过户手续；4、一、二审受理费由被上诉人负担。
主要事实和理由是：一、上诉人叶泰祥与被上诉人签订《房地产转让合同》违背我国法律关于夫妻共同财产的处分规定，合同约定没有法律约束力。合同签订后，上诉人彭桥兰当即表示反对，要求撤销合同并要求返还房屋，被上诉人均予以拒绝，上诉人叶泰祥明确表示反悔并拒绝办理房地产权属变更登记。被上诉人因此维持恶意占有上诉人共同财产的状态。《房地产转让合同》未得到彭桥兰的追认，合同无效。二、两上诉人在合同签订当月就已明确拒绝被上诉人变更房产权属登记的要求，被上诉人明确知道买卖房产须要变更房产权属登记始发生物权变更却一直未向法院提起诉讼，被上诉人要求上诉人办理房产权属变更的诉请已经超过《民事诉讼法》关于诉讼时效的规定。被上诉人要求变更房产登记的诉请不应得到法院的支持。三、原审法院认定彭桥兰从未依法主张过自己的权利是错误的，缺乏法律与事实依据。彭桥兰知道叶泰祥与被上诉人签订《房地产转让合同》时当即表示反对，并要求叶泰祥与被上诉人撤销买卖，返还房屋，该行为得到叶泰祥的认可，叶泰祥也已向被上诉人明确表示反悔，并要求返还房屋并退还款项，但是被上诉人拒绝上诉人的要求，上诉人亦拒绝被上诉人变更房地产权属登记的要求。四、原审认定上诉人未到庭的行为构成藐视法律系违背客观公正的司法审判职业操守的。叶泰祥因故未出庭，但是积极提交答辩状应诉答辩。叶泰祥尊重法院、尊重法律，不存在藐视法律的情况，原审在判决书中作出不实不妥的评价意见损害司法审判的公正性和严肃性。综上所述，本案焦点有二，一是合同效力问题，该买卖合同未得到上诉人的追认，相反，叶泰祥及彭桥兰均予以反对，因此合同约定没有法律约束力；二是房地产权属变更诉请已经超过诉讼时效，上诉人明确拒绝变更请求后，被上诉人没有任何实质的证据证明其有依法向上诉人主张过权利，相反，被上诉人以非法恶意占有的方式对抗上诉人返还房屋的请求。
被上诉人答辩称：上诉人上诉请求无事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。针对上诉人上诉请求，答辩如下：一、上诉人关于房屋转让合同没得到上诉人彭桥兰的追认而导致合同无效的说法无事实和法律依据。一审法院已经查明，涉案房屋的登记权属人系上诉人叶泰祥，该房屋1993年观音阁镇人民政府转让给叶泰祥的，上诉人彭桥兰不是该房屋的所有权人。叶泰祥对该房屋享有完整的产权，其对该房的处分权并未侵犯上诉人彭桥兰的合法权益。被上诉人与叶泰祥签订的《房地产转让合同》是双方当事人的真实意思表示，该合同自签订之日起即合法有效，无需彭桥兰的追认。二、上诉人称被上诉人要求房产变更已超过诉讼期限的说法于法于理均无据，实属诡辩。被上诉人的诉求系确认合同效力之诉，不受诉讼失效期间的限制。被上诉人请求确认《房地转让合同》合法有效的实质系确认合同效力之诉和确权之诉，这两种诉讼均不受诉讼时效期间的限制。上诉人称被上诉人要求房产变更已超过诉讼期限的说法于法于理无据，实属诡辩。合同效力的认定实质是国家公权力对民事行为进行的干预，只有仲裁机构和人民法院有权确认合同是否有效，一审法院对此合同的效力已经予以确认。合同有效系自始有效，单纯的时间经过不能改变合司的效力。被上诉人依据有效合同取得的房产权利应当受到法律保护，被上诉人已经依约履行完毕付款义务，上诉人理当积极履行合同约定的办理过户义务。被上诉人请求确认合同有效和办理过户手续，不受诉讼时效期间的限制。三、彭桥兰从未依法主张过自己的权利，叶泰祥无正当理由不出庭是藐视法庭的行为，均系不容置喙的客观事实，一审法院对事实的认定是正确客观的。彭桥兰称被上诉人与叶泰祥之间的合同系恶意串通损害其合法权益，拒绝追认合同的效力，故该合同无效。被上诉人认为，彭桥兰的说辞违背了客观事实和日常情理，如若合同真的系恶意串通损害彭桥兰的合法权益，彭桥兰应当在法定期间内行使撤销权，然而事隔12年，彭桥兰享有的撤销权早已超过了1年的除斥期间而不复存在，一审法院认定彭桥兰从未依法主张过自己的权利符合客观事实。彭桥兰以不知情为辩称合同无效，叶泰祥称房屋系夫妻共同财产等均缺乏事实依据。被上诉人已经依据合法有效的合同履行了付款义务，叶泰祥一直拒不办理过户严重损害了被上诉人的合法权益，违背了合同的契约精神。被上诉人认为，叶泰祥和被上诉人签订的房屋买合同、收款在前，后上诉人夫妻俩又百般借口妄图否认合同效力，两上诉人违背了市场交易的诚实原则，且存在恶意串通损害被上诉人合法权益的嫌疑。综上，一审判决合情合理合法，并无任何不妥，应予维持。
本案在二审诉讼期间，双方当事人均没有提交新的证据。
二审查明的事实
本院二审除查明一审已经查明的事实外，还补充查明：1、叶泰祥与被上诉人签订的《房地产转让合同》第五条约定：上述房地产转让生效后，如需办理过户手续，所需缴纳的税费一概由买方承担。2、《房地产转让合同》后，叶泰祥将涉案房屋的《房地产权证》和《国有土地使用证》原件交给被上诉人收执。
本院判决理由和结果
本院认为：结合上诉人的上诉意见和被上诉人的答辩意见，本案二审的焦点问题主要有：一是合同效力问题；二是被上诉人要求上诉人协助办理产权过户手续应否支持。
关于合同效力问题。《中华人民共和国民法通则》第七十一条规定：财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。涉案房屋登记在上诉人叶泰祥名下，根据法律规定，叶泰祥系涉案房屋的所有权人，其有权以自己的名义处分权利。上诉人彭桥兰与叶泰祥虽然系夫妻关系，但其不是《房地产权证》登记的产权人。因此，叶泰祥将房屋转让给被上诉人只是处分自己的权利，没有损害彭桥兰的权益。叶泰祥将涉案房屋转让给被上诉人后，被上诉人已依约履行了支付购房款的义务，叶泰祥也依约将房屋交付被上诉人使用，并将其名下的《房地产权证》、《国有土地使用证》原件交给被上诉人收执。从房屋转让至被上诉人提起诉讼，被上诉人在涉案房屋已居住使用超过12年。期间，虽然房屋没有过户，但叶泰祥和彭桥兰并未通过法律程序主张合同无效或提起撤销权之诉，可见，叶泰祥将涉案房屋转让给被上诉人的意思表示真实。涉案房屋虽然没有办理产权过户手续，但没有过户不是认定合同无效的依据，故原审认定叶泰祥与被上诉人签订的《房地产转让合同》有效，受法律保护并无不当，本院予以确认。叶泰祥和彭桥兰以房屋没有过户为由，上诉要求认定合同无效的理由不成立，本院不予采纳。
关于第二个问题。《城市房屋权属登记管理办法》第九条规定：房屋权属登记分为总登记；初始登记；转移登记、变更登记；他项权登记；注销登记。第十七条规定：因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。从上述规定可知，房屋的权属发生转移后，买卖双方携带房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件向房地产管理部门申请产权转移登记是法律规定的义务。具体到本案，叶泰祥与被上诉人签订《房地产转让合同》后，虽将涉案的《房地产权证》原件交给被上诉人收执，但双方并无按上述规定到房地产管理部门办理产权转移的变更登记手续，故原审根据被上诉人的诉请，判决叶泰祥协助被上诉人办理产权过户手续有法律依据。被上诉人虽然没有按上述规定在买卖事实发生之日起90日内要求叶泰祥协助办理产权过户，但由于《房地产转让合同》没有约定产权过户的期限，故被上诉人现在要求叶泰祥协助办理产权过户手续并无超过诉讼时效。叶泰祥和彭桥兰上诉认为被上诉人要求其办理产权过户手续的请求已超过诉讼时效的没有事实和法律依据，本院不予采纳。
综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，本院予以维持。上诉人上诉理由不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1550元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赖锦荣
审 判 员 苏丹红
代理审判员 胡 江
二〇一四年十一月二十六日
书 记 员 段艳红
附：相关裁判依据
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原审判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；