广东省乳源瑶族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）韶乳法民一初字第165号
原告韶关市乡亲药房连锁有限公司。
法定代表人谢文。
委托代理人林志强，系广东众同信律师事务所律师。
委托代理人黄晓芳，系广东众同信律师事务所实习律师。
被告岑振强，男，汉族，1975年5月4日出生。
委托代理人胡熙武，系广东湘客律师事务所律师。
原告韶关市乡亲药房连锁有限公司（以下简称乡亲药房）诉被告岑振强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月12日立案受理后，被告岑振强于2015年7月13日以朱建伟、韶关市粤运汽车运输有限公司乳源汽车站（原为广东省韶关市汽运集团有限公司乳源汽车站，该企业于2015年3月25日将名称变更为韶关市粤运汽车运输有限公司乳源汽车站，以下简称乳源汽车站）与本案的处理结果有法律上的利害关系为由，申请追加朱建伟、乳源汽车站为本案第三人参加诉讼。本院经审查认为，原告乡亲药房、被告岑振强以及案外人朱建伟、乳源汽车站之间的关系已于（2015）韶乳法民一初字第17号案件中审查查明，本案中原告系基于同一事实向被告岑振强主张权利，故本院对被告岑振强追加第三人的申请不予采纳。本案依法由审判员罗斌衡适用简易程序于2015年7月14日公开开庭进行审理。原告乡亲药房的委托代理人林志强、黄晓芳，被告岑振强的委托代理人胡熙武到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告乡亲药房公司诉称，2012年5月31日，乳源汽车站将位于乳源县鹰峰东路旧汽车站旁5至8号面积252平方米的商铺（以下简称涉案商铺）租给朱建伟。2013年6月1日，朱建伟（甲方）将其承租的涉案商铺的一间转租给被告岑振强（乙方），并签订了一份《房屋租赁合同》。2014年10月28日，朱建伟将其承租的涉案商铺转租给我公司，双方签订了《协议》。朱建伟将房屋转租给我公司后，我公司与房屋所有权人乳源汽车站签订了编号为（综合楼）房屋合同第（2012003）号《房屋（物业）租赁合同》。我公司承租后，向被告表示愿意按其与朱建伟于2013年6月1日签订的《房屋租赁合同》继续履行合同，但被告既不向我公司支付租金也不向我公司退还房屋，继续占用房屋，给我公司造成重大损失。我公司认为，在朱建伟将房屋转租给我公司，我公司明确表示愿意按原合同继续履行双方权利义务后，被告未将房屋退还给我公司，继续使用房屋，应认定我公司与被告形成租赁关系，被告理应按原合同约定的租金支付时间及标准向我公司支付租金。现被告拖欠租金不还，已构成违约，依法应按合同约定承担违约责任（合同约定违约金为每日千分之五，我公司同意调整至中国人民银行同期贷款利率的四倍计算违约金）。同时，被告拖欠租金的行为已达到法定及约定解除条件，我公司有权解除租赁合同，为此，起诉至法院，请求：一、解除我公司与被告岑振强之间关于乳源县鹰峰东路旧汽车站旁商铺的租赁关系。二、判令被告立即向我公司腾退其承租的位于乳源县鹰峰东路旧汽车站旁的商铺。三、判令被告立即向我公司支付拖欠的租金37800元及违约金（暂计为2277.18元）。四、判令被告自2015年6月1日起至被告实际搬离之日止，按照租金6615元/月的标准赔偿我公司的租金损失。五、本案诉讼费用由被告承担。
被告岑振强辩称，首先、我与朱建伟于2013年6月1日就朱建伟承租的涉案商铺的其中一间签订了为期四年的租赁合同，该转租行为得到了乳源汽车站的追认，因此，我与朱建伟之间成立了合法有效的房屋租赁合同关系。二、鉴于朱建伟收取了我三万元房屋转让费以及双方约定的租金标准（约133元/平方）远远高于朱建伟与乳源汽车站的租金标准（60元/平方），双方另行口头约定：1、合同存续期间，阁楼归朱建伟使用，卫生间共用；2、如朱建伟转租其承租自用的房屋时，阁楼和卫生间的使用权归我专有。上述事实，已由乳源瑶族自治县人民法院（2015）韶乳法民一初字第17号生效的《民事判决书》认定。三、在未征得我同意的情况下，朱建伟擅自于2014年11月25日将其与我之间签订的上述合同项下的权利义务转让给原告，朱建伟的该转让行为违反《中华人民共和国合同法》第88条之规定，不能产生相应的法律效力，不能对我产生约束力，而不论其是否征得房屋所有权人的同意。四、事实上，正是由于朱建伟的违法转让、原告的恶意受让行为，致使我基于租赁合同的从权利及可期待利益（阁楼和卫生间的专有使用权）将无法实现，最终导致我与原告未能就上述房屋达成新的租赁合同关系，即原告无法代替朱建伟成为上述房屋的转租方。五、由于朱建伟先后两次以非法手段对我承租房屋采取断电措施，致使我无法正常从事经营活动长达5个月之久（2014年12月19日至2015年5月22日），损失巨大，朱建伟对此应承担侵权责任，此事实已由乳源瑶族自治县人民法院（2015）韶乳法民一初字第17号生效的《民事判决书》认定。综上所述，1、我与原告之间不存在房屋租赁关系，不存在解除租赁关系的问题；2、我占用商铺是基于与朱建伟之间的房屋租赁关系，原告不具备要求我腾让商铺的权利；3、鉴于朱建伟和原告就我承租房屋的无效转让、受让，朱建伟擅自断电的行为，一方面由于原告自始至终未取得转租人资格，故无权向我行使房屋租金的追讨权；另一方面，我有权对朱建伟拒付租金，并可以追究其侵权责任。但是为了合理解决民事争端，在法院依法驳回原告的全部诉讼请求的前提下，我愿意与原告或直接与乳源汽车站就涉案房屋以原告和乳源汽车站约定的租金支付标准（60元/平方，每年递增5%）另行建立新的租赁关系。
经审理查明，2012年5月31日，乳源汽车站与朱建伟就涉案商铺签订了编号为（综合楼）房屋合同第（2012003）号《广东省韶关市汽运集团有限公司房屋（物业）租赁合同》（第一份），合同签订后，朱建伟在上述商铺经营乳源瑶族自治县永康药堂。2013年6月1日，朱建伟（甲方）将其承租的涉案商铺的其中一间转租给被告岑振强（乙方），并签订了《房屋租赁合同》，合同约定了包括但不限于如下的事宜：一、租期为4年即自2013年6月15日起至2017年5月31日止；二、出租房屋的用途为自作面包销售但不能在本合同租赁房屋内加工；三、租金为每月为6000元整，从2014年6月15日起每年租金在每年的6月1日按上一年的基础上上浮5%。如乙方逾期支付租金，则每日按逾期付款数额的千分之五累计向乙方支付违约金；四、合同签订之日，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金10000元；五、租赁期间，如若发生以下情形之一的，甲方有权解除本合同：1、乙方连续两个月或累计三个月，不依约如期向甲方支付租金；2、乙方违反本合同第六、七、八、十一、十二条规定的；3、乙方适用租赁房屋进行违法违规活动的；4、乙方故意损坏租赁房屋；5、政府部门收回土地使用权；6、乙方违反消防安全规定。因上列事项甲方解除本合同的，甲方不对乙方作任何的经济补偿或赔偿。合同签订当日，被告岑振强支付了朱建伟转让费30000元，并在接收承租的房屋、办理金豪饼屋营业执照后开业经营。
2014年10月28日，朱建伟（甲方）将其承租的涉案商铺转租给原告乡亲药房（乙方）并签订了《协议》，约定：“经甲乙双方协商同意甲方将乳源瑶族自治县永康堂药房、药品全部证照转让给乙方，转费壹拾伍万元整，药品金柒万元，合计人民币贰拾贰万元（￥220000.00）。1、药品经营许可证、保健食品卫生许可证、食品流通许可证、药品经营质量管理规范认证书、医疗保险定点单位协议、医疗器械经营许可证、医保刷卡机。（其中营业执照、税务登记证必须甲方自行注销）。2、甲方负责将全部证照房屋租赁合同办好变更手续给乙方。3、具体时间在2014年11月10号办好，需甲方配合的，甲方协助办理。4、预付转让费柒万元整，变更手续办好之后，￥150000元整一次性付清。5、甲方之前的债权、债务、人员、税收等一切由甲方负责承担与乙方无关。6、甲方以前水电费需交清，所拖欠的费用由甲方承担。7、本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，如有异议甲、乙双方共同协商，协商不成通过当地法院裁定，双方自签字之日起生效。8、所有药品、食品、其他商品都要求手续具全，如有问题，由甲方负责。9、房屋租赁合同押金另计，原房屋合同签字同意转让后，押金由乙方当日付清。甲方代表签字：朱建伟2014年10月28日乙方代表签字：朱自林2014年10月28日。”。合同签订当日，经朱建伟的通知，被告岑振强依约到场，虽然原告乡亲药房与被告岑振强未能就被告岑振强原承租的商铺的租赁事宜达成一致意见，但原告乡亲药房在与被告岑振强面谈中明确承诺原租赁合同继续有效并愿意维持被告岑振强与朱建伟与2013年6月1日签订的房屋租赁合同条款。在2014年11月25日朱建伟与乳源汽车站解除了原租赁合同后，朱建伟（声明人）于同日向原告乡亲药房（受让人）出具《转让商铺经营的声明》，该声明载明：“本人朱建伟（身份证号：44××××××××××××01X），承租乳源瑶族自治县鹰峰东路旧汽车站旁自编号5至8号商铺。合同名称：《广东省韶关市汽运集团有限公司房屋（物业）租赁合同》（以下简称“合同”），合同编号：（新站）房屋合同第（2012003）号。朱建伟因自身经营原因，从2014年12月1日起转让给韶关市乡亲药房连锁有限公司（注册号：44×××××××××××3）经营。在变更合同签名后，韶关市乡亲药房连锁有限公司为合同的乙方，执行原合同的房屋租金、保证金、合同的期限以及合同的其他权利、责任、义务不变，原承租人朱建伟不再享有原合同的权利、责任、义务。现朱建伟和韶关市乡亲药房连锁有限公司向广东省韶关市汽运集团有限公司乳源汽车站声明，双方属自愿转让并已完成交接手续，不存在任何债权、债务纠纷。”同日乳源汽车站（出租人）与原告乡亲药房（承租人）就涉案商铺的租赁事宜签订了（综合楼）房屋合同第（2012003）号《广东省韶关市汽运集团有限公司房屋（物业）租赁合同》（第二份）。
另查明，被告岑振强既未向朱建伟交付2015年12月1日至今的租金，也未向原告乡亲药房交付上述租金。本院于2015年5月12日作出的（2015）韶乳法民一初字第17号《民事判决书》于2015年6月6日发生法律效力，但该案当事人并未向本院领取《生效证明书》。
上述事实，有原告诉状、被告答辩状、开庭笔录及原、被告提供的下列证据等在案佐证。原告乡亲药房提供的证据有：一、欠租欠税滞纳金计算表，证明被告欠租及违约金计算情况；二、原告营业执照、被告身份证复印件，证明原被告主体资格；三、房地产权证，证明租赁房屋权属状况；四、房屋（物业）租赁合同，证明朱建伟与广东省韶关市汽运集团有限公司乳源汽车站之间关于租赁的约定；五、房屋租赁合同，证明朱建伟及岑振强之间关于租赁的约定；六、《协议》、朱建伟身份证复印件、永康药堂营业执照复印件、转让商铺经营的声明，证明原告与朱建伟关于转租事宜的约定；七、房屋（物业）租赁合同、经营责任书，证明原告与广东省韶关市汽运集团有限公司乳源汽车站之间关于租赁的约定；八、（2015）韶乳法民一初字第17号《民事判决书》，证明被告岑振强与朱建伟之间关于租赁合同纠纷已由法院判决确认。被告岑振强提供的证据有：乳源供电局出具的缴费流水清单、乳源供电局收款收据，共同证明被告在被朱建伟非法断电后直到2015年5月22日之前均处于停业状态。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”，本案中，综合原告起诉、被告答辩以及原、被告的庭审意见，本案的争议焦点为：一、原、被告之间是否建立了房屋租赁关系；二、原、被告之间的租赁关系是否应予以解除；三、被告是否应腾退其承租的商铺并赔偿原告租金损失；四、被告岑振强是否应向原告乡亲药房支付租金、违约金及应支付租金、违约金的数额。现分析与认定如下：
一、关于原、被告之间是否建立了房屋租赁关系的问题。因朱建伟与被告岑振强签订的《房屋租赁合同》、朱建伟与原告乡亲药房签订的《协议》、朱建伟向原告乡亲药房出具《转让商铺经营的声明》，已由发生法律效力的（2015）韶乳法民一初字第17号《民事判决书》予以确认，且被告未提供相反的证据推翻上述生效判决，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条：“下列事实，当事人无需举证证明：（一）众所周知的事实；（二）自然规律及定理；（三）根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实；（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实；（六）已为有效公证文书所证明的事实。前款（一）、（三）、（四）、（五）、（六）项，当事人有相反证据足以推翻的除外。”之规定，本院对上述《房屋租赁合同》、《协议》、《转让商铺经营的声明》予以认可。朱建伟与被告岑振强因《房屋租赁合同》而建立起了房屋租赁合同关系；原告乡亲药房因《协议》、《转让商铺经营的声明》而取得了朱建伟在《房屋租赁合同》中出租方的地位，成为了《房屋租赁合同的》的甲方。综上所述，本院认为原告乡亲药房与被告岑振强已建立起了房屋租赁关系。
二、关于原、被告之间的租赁关系是否应予以解除的问题。首先、虽然被告岑振强自2014年12月1日起至今未向原告乡亲药房支付租金，但被告岑振强未按照合同约定交付租金系因为原、被告及朱建伟之间的租赁关系直至（2015）韶乳法民一初字第17号《民事判决书》于2015年6月6日发生法律效力前均处于不明确的状态，在此种情况下，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”之规定，被告岑振强作为给付金钱义务的一方，于2015年6月6日前有权依据《中华人民共和国合同法》规定的履行抗辩权延迟支付租金。其次、在（2015）韶乳法民一初字第17号《民事判决书》于2015年6月6日发生法律效力，原、被告及朱建伟之间的租赁关系确定后，被告岑振强仍拒不向原告乡亲药房支付租金的行为，违反了《房屋租赁合同》的约定，但被告岑振强的该行为尚未达成《房屋租赁合同》约定的甲方有权解除合同的条件，且原告未提供证据证明被告岑振强有其他法定的应予以解除《房屋租赁合同》的行为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，本院对原告乡亲药房关于要求解除其与被告岑振强之间租赁关系的请求不予支持。
三、关于被告是否应腾退其承租的商铺并赔偿原告租金损失的问题。首先、因被告岑振强系因《房屋租赁合同》而占有使用其承租的商铺，且该《房屋租赁合同》现未解除，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁交付承租人使用、受益，承租人支付租金的合同”之规定，结合《房屋租赁合同》的约定，被告岑振强有权使用其承租的商铺，故本院对原告乡亲药房要求被告岑振强腾退商铺的请求不予支持。其次、因被告岑振强不存在腾退其承租的商铺的问题，故本院对原告乡亲药房关于要求被告岑振强自2015年6月1日起至实际搬离之日止按照6615元/月的标准赔偿其的租金损失的请求不予支持。
四、关于被告岑振强是否应向原告乡亲药房支付租金、违约金及应支付租金、违约金的数额的问题。第一，因庭审中，被告岑振强承认其自2014年12月1日起未支付过其承租商铺的租金，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条第一款：“诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。但涉及身分关系的案件除外。”之规定，本院对上述事实予以确认。第二，虽然（2015）韶乳法民一初字第17号《民事判决书》于2015年6月6日发生法律效力，但在原告乡亲药房直到起诉之日即2015年6月12日前均未向岑振强出示该判决的《生效证明书》的情况下，对被告岑振强而言该判决尚处于不确定状态，被告岑振强基于履行抗辩权迟延支付租金不违法法律规定，无须承担延迟支付租金的违约责任。第三、因被告岑振强得以行使抗辩权的事由已消失，现原告乡亲药房要求被告岑振强支付其2014年12月1日至2015年6月6日的租金共计37800元【6个月×6000元×（1+5%）】的诉讼请求符合《房屋租赁合同》、《协议》、《转让商铺经营的声明》的约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，本院对原告乡亲药房的该主张予以支持。综上所述，被告岑振强应支付原告乡亲药房自2014年12月1日至2015年5月31日的租金37800元【6个月×6000元×（1+5%）】。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十六条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条第一款、第九条之规定，判决如下：
一、限被告岑振强于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告韶关市乡亲药房连锁有限公司自2014年12月1日起至2015年5月31日止的租金共计37800元。
二、驳回原告韶关市乡亲药房连锁有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费2542元，适用简易程序审理减半收取即1271元，由原告韶关市乡亲药房连锁有限公司负担900元，由被告岑振强负担371元。
如不服本判决,可在判决书送达次日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。
审判员 罗斌衡
二〇一五年七月二十四日
书记员 林智芬