浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙金民终字第1350号
上诉人（原审原告）：李素仙。
委托代理人：孟顺松。
被上诉人（原审被告）：兰溪市山田房地产开发有限公司。
法定代表人：张旭良。
委托代理人：骆忠红。
上诉人李素仙为与被上诉人兰溪市山田房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省兰溪市人民法院（2014）金兰民初字第787号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年10月27日公开开庭进行了审理。上诉人李素仙及其委托代理人孟顺松、被上诉人兰溪市山田房地产开发有限公司的委托代理人骆忠红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
李素仙诉称：原告于2009年6月25日向被告交付定金10000元，预购“捷盛·中央广场”住房一套，总房价款396000元。同年7月1日原告向被告交首付款116000元，同年7月3日双方签订《浙江省商品房买卖合同》（以下简称“合同”）。其中合同第九条交付期限及条件；出卖人应当在2011年5月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；第十条出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第九条规定的特殊情况以外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第一种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累计）。①逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；②逾期超过60日后，……；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第①项中的比率）的违约金。第十六条关于产权登记的约定……出卖人承诺于2012年1月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人【托付出卖人】办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第1、2项处理；①……；②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金。合同签订后，原告于同月28日再次向被告支付预付款27万元，依约履行了合同总价款396000元的义务，并且在2011年9月22日原告向被告交预付代办三证费用7000元及维修基金3765元等。但由于被告与温州市东瓯建设集团有限公司因建设工程施工合同纠纷，原告曾多次向被告提出依照双方签订的合同约定有关内容要求交付及赔偿无果。经到市建筑工程档案馆和房管局查阅，获悉被告才于2013年7月16日取得建设工程竣工验收合格备案证明，及2014年3月10日才向政府登记机构给原告办理房权证登记手续。鉴于以上事实情况，原告认为：1、被告在长达二年多时间未取得建设工程竣工验收合格备案证明，显然房屋可能存在有质量或经济上等问题，问题的严重性及有可能危及到原告的生命和财产安全。2、买房人即使交了房款，办了入住手续，但从法律意义讲，①依据《建筑法》第六十一条：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用：并经验收或验收不合格的，不得交付使用”。据此，买卖双方不管以任何方式对未曾竣工合格验收的房屋交付是违反国家法律法规的，即使交了房，也是一种无效民事行为，被告行为主观为了蒙蔽欺骗买房人逃避违约赔偿责任。②房屋权属未作转移手续还是不属于买房者所有，《城市房屋权属登记管理办法》规定：“国家实行房屋所有权登记发证制度”。“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权，并对房屋行使占有、使用、收益和处分权力的唯一合法凭证”。所以，因被告与承建商的纠纷，影响危及到原告所购买房屋被抵债（查封）或严重质量（豆腐渣工程）问题的风险。由此，被告迟延长达二年多时间未及时进行办理建设工程竣工验收合格备案及办理房屋权属证登记转移行为，严重侵害了原告的合法权益，已构成对合同第九条、第十条、第十六条的严重违约。请求法院判令被告：1、向原告交付土地证、房产证、契证等有关权属证书及委托办理三证的预付款进行找补结算；2、向原告支付逾期取得建设工程合格竣工验收备案证明交房的违约金计153450元。3、向原告支付逾期取得房地产权属证的违约金91000.80元。4、承担本案的诉讼等费用。
兰溪市山田房地产开发有限公司在原审中辩称：原告诉状要求土地证、房产证、契证三证预付款的结算，原告是按揭购房，三证应该办出来了，不存在三证的结算问题。原告的第二项诉讼请求无任何法律依据，理由如下：1、房屋本身就不存在质量问题，有竣工验收报告。2、房屋早在2011年9月份就交付给原告，原告以建筑法61条来主张权利，建筑法里面同时也规定了在竣工验收之前交付使用的视为交付，本案是否适用建筑法还值得商榷。3、对照原告方所陈述的事实与理由，第二个诉请是否就是针对交房违约金？原告的诉请不清，第二项诉请不能成立。关于第三个诉请逾期办证违约金，被告方认为在当时原告接受房屋的时候向被告作出承诺，除质量之外其全部责任由自己承担，也就是说原告放弃了追究被告方的逾期办证责任。原告的承诺是对原合同约定的变更，是合法有效的。原告要求被告支付办证违约金已无法律依据。但是确实考虑到房屋办证时间比较长，所以被告方也愿意对原告方给予一定的补偿。但是，被告方认为原合同约定违约金过高显然与原告造成的损失不符，原告购买的房屋是按揭，实际上从这个角度来说导致办证推延不会给原告造成损失反而加重被告的责任。涉及到原告类似情况有几百住户，如果按照合同约定赔偿企业难以承受，毕竟违约并非被告主观上的过错导致的，而是承建方的原因。基于上述几点理由，请求法庭对办证违约金部分依法从低予以调整，对整个案子来说请求法庭依法予以判决。
原审法院认定：原告李素仙与被告兰溪市山田房地产开发有限公司于2009年7月3日签订了一份商品房买卖合同，其主要内容有：原告向被告购买捷盛·中央广场7幢1703室商品房，总房价款396000元，合同签订时原告应支付房屋首付款126000元，其余270000元办理按揭贷款。被告应在2011年5月30日前将符合条件（主要附有建设工程竣工验收合格、建设工程竣工验收备案证明）的商品房交付给原告使用，在2012年1月31日前将土地、房屋权属证书或登记证明（均为初始登记）交付给原告。逾期交房的违约责任：逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之五的违约金。逾期交付房屋权属证书的违约责任：约定日期起180日后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人不退房，出卖人自约定日期起至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交房价款0.03%的违约金。原告已按合同约定支付了全部房款，被告也于2011年9月22日（按合同时间上约定逾期了112天）将房屋交付给原告使用，但被告的房屋交付不符合合同约定的交付条件（主要原因是作为开发商的被告单位与捷盛.中央公馆工程项目的施工单位温洲东瓯建设集团有限公司发生纠纷，虽然工程已于2010年12月30日前主体结顶交付给被告，但由于温洲东瓯建设集团有限公司拒绝在竣工材料上盖章致房屋不能备案，因被告无法取得建设工程竣工验收合格、建设工程竣工验收备案证明，造成被告不能交付原告符合合同要求的房屋）。同日（即2011年9月22日）原告出具给被告承诺书一份，内称：本人明知该楼尚未验收，但因装修要求提前领取7号楼1703室房源，从领房之日起本人愿意承担因交付引起的全部责任（除工程质量之外）。还是同日，双方还签订过一份补充协议，内容有买受人不再追究出卖人逾期交房责任，由出卖人一次性补偿买受人17000元。另查明，原告还另交被告预办证费用7000元，原告委托被告办土地证、房产证、契证，目前这三证被告已办好，其中房产证证登记时间是2014年3月10日、土地证登记时间是2014年4月22日，因原告是银行按揭购房，所以房产证与土地证都押在银行，契证被告称随时可领，但原告一直没去拿。再查明，原告在庭审中，对第二项诉讼请求进行了明确，更改为：判令被告向原告支付逾期交房（不符合合同约定）的违约金153450元。
原审法院认为：原、被告双方于2009年7月3日签订的商品房买卖合同合法有效，应当受到国家法律的保护。原告已按合同约定支付了被告全部购房款，被告也应按合同要求全面履行自己的义务。2011年9月22日原告接收房屋并出具了承诺书及与被告签订补充协议，原告收受了补偿款并已明确表示不再追究被告交房方面的违约责任，双方意思表示真实，承诺书与补充协议原告不能单方面推翻，故对逾期交房或未按合同的交付条件的交房责任不应再追究。但对房屋权属证书（登记证明）的交付问题，当时交付房屋时，合同上约定的办证时间未到，承诺书上也未涉及，被告认为原告也作出了不予追究违约责任的承诺，被告这一抗辩证据不足，不予采信。被告逾期交付房屋权属证书（或登记证明）的事实清楚，被告的违约行为虽然事出有因，但就合同相对性而言，被告还是应当对原告承担逾期办证的违约责任。根据合同推算，被告逾期交付房屋权属证书的违约金是81140.4元（该违约金自2012年2月1日起算至2013年12月18日即办证窗口可受理原告办权属证书之日，共683天）。现被告认为双方所约定的违约金过高，请求法院予以减少，该院根据本案的具体情况（类似原告这种情况的购房户户数之多，被告违约主观没有恶意且企业支付也有一定的困难等），同意违约金作出调整。逾期交付房屋权属证书或登记证明的违约金减三分之二（即按每日万分之一计算）为27046.8元。原告要求逾期办证时间截止于房产证、土地证的落款之日，这是原告对合同的理解有误。目前被告已为原告办出了商品房的三证，房产证、土地证因原告有银行按揭贷款，所以还不能给原告，契证应交付原告，原告预交的代办三证费用7000元应当进行结算多还少补。综上所述，对原告的诉讼请求，只能酌情予以支持。对被告在庭审中的抗辩，其合情合理部分予以采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条、第二条之规定，判决：一、被告兰溪市山田房地产开发有限公司于判决生效之日起五日内支付原告李素仙逾期交付房屋权属证书（登记证明）违约金27046.8元（违约金截止到2013年12月18日）。二、被告兰溪市山田房地产开发有限公司于判决生效之日起五日内向原告李素仙交付契证（房产证、土地证因原告有银行按揭贷款，故目前还不能交给原告）并对原告预交的办理三证费用7000元进行结算，多还少补。三、驳回原告李素仙其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2326元（已减半，实际预收原告4652元），由原告李素仙负担1826元，由被告兰溪市山田房地产开发有限公司负担500元。
宣判后，李素仙不服，向本院提起上诉称：1、一审法院对被上诉人逾期交房构成违约未予认定错误，承诺书及补充协议应以不违反法律规定为有效前提。承诺书内容非上诉人本人意愿，是被上诉人为逃避支付违约成本串通物业设下的陷阱，是物业管理人员电话通知上诉人房屋可交付，在物业等人员连哄带骗下，上诉人照抄事先拟好的文字，共同上当受骗的其他业主可以证明。从承诺书的文字分析，“本人明知该楼尚未验收”是指上诉人自己尚未验收，“除工程质量外”是指除建筑工程质量竣工综合验收合格为前提外，且承诺书中没有被上诉人的名称，与被上诉人无关。因此，承诺书仅承诺上诉人对其之前未验房存在瑕疵质量问题负责。即便上诉人要承担责任，上诉人是被骗的，也应各半承担。此外，自2011年6月1日至2011年9月22日止按合同约定条款计算逾期违约金有误，应为22572元，而非17000元，一审法院认定错误。2、一审法院对逾期交付房屋权属证书违约金调整错误。双方所签订的《商品房买卖合同》对违约金进行了明确约定，被上诉人应按合同第十六条的约定承担违约责任。上诉人仅对逾期交付权证违约金主张了91000元，未超过其已交付房款396000元的30%，一审法院不应调整违约金标准。3、根据双方合同约定的内容，逾期办证时间应截止到房产、土地证的落款之日，被上诉人分别于2014年3月10日、4月22日才将房屋权属转移至上诉人名下，逾期违约金计算截止时间应为2014年3月10日。4、一审法院判决不公，诉讼费用分摊负担更不公。被上诉人系企业，上诉人系弱势群体，一审法院不平等对待。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判支持上诉人一审的诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人负担。
被上诉人在二审中辩称：1、关于逾期交房违约金的支付问题。双方当事人已在2011年9月22日签订的补充协议中予以明确，协议明确对《商品房买卖合同》第十条进行调整，双方一致同意延长交付时间，并且在该补充协议中也明确约定了由出卖人即被上诉人一次性补偿给上诉人17000元之后，买受人即上诉人不再追究被上诉人逾期交房的违约责任。同日，上诉人出具的承诺书中再次明确从领取房屋之日起愿意承担因房屋交付而引起的全部责任（特别注明除工程质量之外）。根据上述证据，关于逾期交房的责任及违约金的问题，双方在诉讼前已得到解决，上诉人再次起诉要求被上诉人支付逾期交房违约金不符合双方之前的合同约定，不应得到支持。2、关于逾期办理权属证书的问题。根据涉案《商品房买卖合同》第十六条之规定，被上诉人的办证义务是负责办理该商品房所有权的初始登记，而不负责商品房转移登记。本案中，被上诉人于2013年10月21日提交相关资料到兰溪市办证机关申请初始登记，办证机关于2013年11月5日正式受理，受理单中明确载明2013年12月18日被上诉人可以到办证窗口领取权证或者证明。故被上诉人作为房地产开发企业，已经在2013年12月18日完成了初始登记的义务，至于什么时候办到上诉人个人名下，并不是合同约定的被上诉人的办证义务，故一审法院理解逾期办证违约时间截止到初始登记完成的2013年12月18日正确。上诉人的上诉理由不符合双方房屋买卖合同约定的内容。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，被上诉人未向本院提交证据，上诉人向本院提交以下证据：
1、（2013）浙金民终字第1329号民事判决书一份，证明被上诉人在该判决书中认可逾期交房截止到《房屋建筑工程竣工验收备案表》落款时间为计算逾期交房违约金的事实。
2、证人证词四份，证明上诉人及同楼业主被兰溪市山田房地产开发有限公司串通他人欺骗、威胁按样照抄的事实。
3、《浙江省建设工程规划核实确认书》、《建设单位工程竣工报告》、《监理单位工程质量评估报告（合格证明书）》各一份，证明2011年9月22日，被上诉人并未依法对建筑工程进行竣工合格验收，隐瞒欺骗上诉人的事实。
被上诉人质证认为：对证据1的真实性、合法性没有异议，对关联性和证明目的有异议，该判决的当事人与被上诉人没有对逾期交房后果进行过协商处理，而本案上诉人和被上诉人就逾期交房的问题已协商解决，故两者没有可比性；对证据2三性都有异议，无法确认这些证词是谁写的，证人的身份不明，形式上不符合法律规定的证据要件；对证据3的真实性、合法性没有异议，对关联性和证明目的有异议，2011年9月22日被上诉人没有对上诉人隐瞒未进行竣工验收合格，承诺书中上诉人明确说明其知道工程是没有竣工验收的。
本院认证认为：证据1，该案中的购房户与被上诉人在诉讼前并未就逾期交房问题签订过任何协议，而本案双方当事人就此进行过约定，故上诉人的该项证明内容与本案无关，本院不予认定；证据2系证人证言，证人身份不明，且未出庭作证，不符合证据形式要件，本院不予认定；证据3仅是竣工验收有关材料，尚不能证明2011年9月22日被上诉人隐瞒欺骗上诉人这一事实，本院不予认定。
本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为：上诉人主张2011年9月22日的承诺书系被骗而出具，但未能提供证据予以证明，且双方于同日就逾期交房问题达成了补充协议，上诉人亦未能提供证据证明该补充协议存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的无效情形，而协议中明确约定“延长交付时间，并约定买受人不再追究出卖人逾期交房责任，由出卖人一次性补偿买受人人民币17000元”，上诉人在该协议上签字捺印并收取了补偿款及房屋钥匙，双方当事人均应按协议履行。故上诉人以承诺书、补充协议非其真实意愿为由，主张逾期交房违约金不能成立，本院不予支持。关于逾期交付房屋权属证书违约金计算的截止时间。根据双方所签订的《商品房买卖合同》第十六条的约定，“出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责办理该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2012年1月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人”。因此，被上诉人并没有义务办理并交付上诉人转移登记后的产权证书。上诉人要求逾期交付房屋权属证书违约金计算至其所持有的房屋产权证的落款日期没有依据，本院不予支持。关于该违约金计算标准问题，一审法院根据本案的实际情况，对违约金作出调整并无不当。关于诉讼费问题，人民法院可以根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。综上，上诉人李素仙的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4652元，由上诉人李素仙负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋文茹
审 判 员 楼 俊
代理审判员 叶金龙
二〇一四年十一月二十八日
代书 记员 盛 菲