长春市南关区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民初字第61号
原告：杜娟，住长春市经开区。
委托代理人：薛振海，住长春市经开区。
委托代理人：宋宁，吉林大旭律师事务所律师。
被告：长春市鑫隆房地产开发有限责任公司，住所长春市南关区南岭大街90--1号。
法定代表人：王星，总经理。
委托代理人：曹兆明。
被告：张福贵，住长春市南关区。
原告杜娟与被告长春市鑫隆房地产开发有限责任公司、张福贵房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杜娟的委托代理人薛振海、宋宁，被告长春市鑫隆房地产开发有限责任公司的委托代理人曹兆明，被告张福贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杜娟诉称：2010年4月22日，原告与被告长春市鑫隆房地产开发有限责任公司签订了《房屋预订协议》，该协议约定，预订房屋地段为东岭南街以西、东南湖大路以南；预订房屋为鑫隆家园17栋8层一层；预订面积为551.82平方米，预订价格为5500元每平方米；签订预订协议同时，交付预订房全部价款（顶工程款张福贵）。原告与被告张福贵亦签订了《房屋买卖合同书》，该合同书约定，张福贵将鑫隆家园17号第八层整层出售给原告，张福贵有义务协助原告办理产权及相关手续，本协议发生争议，由长春市南关区人民法院管辖。上述协议签订后，原告付清了全部购房款，被告将该房屋钥匙交给了原告，原告进行了装修并入住，后原告才知道，被告长春市鑫隆房地产开发有限责任公司从开始出售鑫隆家园的房屋一直到现在，都没有取得鑫隆家园商品房预售许可证。被告长春市鑫隆房地产开发有限责任公司与原告签订《房屋预订协议》时，故意隐瞒了没有取得商品房预售许可证的事实。鑫隆家园17栋8层整层根本无法办理房屋产权手续。故诉至法院，请求依法确认原、被告签订的《房屋预订协议》和《房屋买卖合同书》无效；请求判令被告长春市鑫隆房地产开发有限责任公司立即向原告返还已付购房款2250000元并支付利息（按照中国人民银行贷款利率计算，从2010年4月22日计算至被告长春市鑫隆房地产开发有限责任公司返还购房款之日止）；同时判令被告长春市鑫隆房地产开发有限责任公司赔偿差价损失719900元；判令二被告承担本案全部诉讼费及鉴定费用。
长春市鑫隆房地产开发有限责任公司辩称，原告起诉我单位属滥用诉权，我单位从未与原告签订过任何形式的商品房买卖合同，二者间未形成任何关于诉争房屋的买卖合同关系，该房屋也未交付给原告，原告也未申请过办理入住手续，因此，双方没有买卖关系；2010年4月22日的房屋预订协议是我单位与建筑商长春中信建设集团有限公司签订的，其签字人为项目部经理张福贵，其行为是表见代理行为，该协议真实目的为保证工程款的支付，并非真正将该房屋抵顶给建筑商，同时，合同明确约定，预定房屋未经我单位同意，不准转让他人，如擅自转让他人，我单位有权收回该预定房屋，建筑商在其项目经理张福贵签署该房屋预定协议时，并未真正履行抵账手续，即该房屋并未真实顶账给中信公司，其未向我单位开具该笔工程款的收据或发票，故其对该房屋无处分权，其将该房屋转让给原告的行为属无效的民事法律行为；我单位与中信集团的工程款尚未结算，根据我单位的财务数据显示已不欠该公司的工程款，我单位曾多次找其决算，中信集团一直没有派人主动与我单位决算，致使工程至今没有决算完毕，我单位将于近日对该工程决算问题提起民事诉讼，以保护自身合法权益。
张福贵辩称：原告诉状所述内容属实，同意原告的诉讼请求。
经本院审理查明：2008年5月15日，被告长春市鑫隆房地产开发有限责任公司与案外人长春中信建设集团有限公司签订《建设工程施工合同》，被告长春市鑫隆房地产开发有限责任公司将东岭南街鑫隆家园小区1号楼、2号楼、3号楼框架12层、土建、水暖、电气发包给案外人长春中信建设集团有限公司。2009年1月8日，案外人长春中信建设集团有限公司与被告张福贵签订《工程内部承包协议书》，案外人长春中信建设集团有限公司将从被告长春市鑫隆房地产开发有限责任公司承包的工程通过内部承包的形式包给被告张福贵。后因被告长春市鑫隆房地产开发有限责任公司拖欠工程款，将其鑫隆嘉园17栋8层抵顶拖欠被告张富贵的工程款。被告张福贵找到原告将该房屋出售给原告。原告（甲方）于2010年4月22日与被告长春市鑫隆房地产开发有限责任公司（乙方）签订《房屋预订协议》一份，协议约定：“预订房屋地段：东岭南街以西，东南湖大路以南；预订房屋概况：预订房屋为鑫隆嘉园第17栋8层、预订用途：住宅、房屋结构：框架、房屋户型：17栋8层一层、预计面积：住宅551.82平方米、预订单价：5500元/平方米、预订房屋交工时间：2010年12月31日；预订房屋付款方式及时间：顶工程款（有被告张福贵签名和被告长春市鑫隆房地产开发有限责任公司盖章）；本住宅为毛坯房（室内无间墙、电源线、上下水、采暖、煤气，本公司只负责甩头，室内水、电、暖气及其他设施由住户自行采购及安装，并保证符合设计规范）；本协议为暂时预订协议，待房屋销售许可证下达后，双方签订正式合同，房屋产权证由甲方代办，费用由乙方负责，产权证办好后由甲方代为保管，待乙方交齐与房屋有关的全部费用（包括代收款项）后，甲方将该产权移交给乙方；本协议中所有预订房屋未经甲方同意不准转让他人，如擅自转让他人，甲方有权收回该预订房屋，并处以该预订房屋总价款50%的违约金；如甲方未能按本协议约定的期限交房，自本协议第八条规定的最后交房期限的第二日起，逾期超过60日后，乙方有权退房。甲方应该在乙方作出退房决定之日起30天内，退还全部已付款项”。乙方签字由原告杜娟口头委托被告张福贵代签。另查，在原告与被告长春市鑫隆房地产开发有限责任公司签订《房屋预订协议》后，原告与被告张福贵签订《房屋买卖合同书》，合同约定：“被告张福贵自愿将吉林省长春市南湖大路与东岭南街交汇处鑫隆嘉园17栋写字楼第八层整层出售给原告；上述住宅每平方米出售价4200元；双方在签订协议时，原告付购房款2050000元，未付款在产权证办理完成后，原告一次性付给被告张福贵”。该合同签订后，原告与被告张福贵协商该房总价款为2250000元，原告已将全部购房款交付给被告张富贵。2009年5月26日，案外人长春中信建设集团有限公司授权被告张福贵处理长春市鑫隆嘉园2#、3#、5#、6#楼施工建设项目一事。特别授权委托被告张福贵代其公司全面处理有关事宜。2015年4月2日，案外人长春中信建设集团有限公司出具证明一份，其内容为：“鑫隆房地产有限公司用房顶账作为张福贵施工工程款（房屋地点：东岭南街以西东南湖大路以南2号楼2单元11层1104室、17号楼8层、第十栋门市房）公司知道此事，同意用房顶工程款”。再查，被告长春市鑫隆房地产开发有限责任公司至今未取得该房屋销售许可证。并且将该房屋另出售给案外人吉林省卫生厅国际交流与合作中心。
本院认为：原告与被告长春市鑫隆房地产开发有限责任公司虽于2010年4月22日签订的《房屋预订协议》，约定将由被告长春市鑫隆房地产开发有限责任公司开发的鑫隆嘉园第17栋8层，以抵顶被告张福贵工程款的形式出售给原告杜娟，但因被告长春市鑫隆房地产开发有限责任公司在双方签订《房屋预订协议》起至今仍未取得商品房预售许可证，并且在该协议签订后又将该房屋出售给案外人。因此，原告与被告长春市鑫隆房地产开发有限责任公司签订的《房屋预订协议》应确认为无效合同。因原告已将全部购房款2250000元交给被告张福贵，用于抵顶被告长春市鑫隆房地产开发有限责任公司拖欠被告张福贵工程款。有原告与被告长春市鑫隆房地产开发有限责任公司签订的《房屋预订协议》为凭。故原告要求被告长春市鑫隆房地产开发有限责任公司返还已付购房款2250000元及赔偿损失719900元的诉讼请求应予以支持。关于原告主张利息一节，因诉争房屋经评估部门评估其价格为人民币2969900元，其差价719900元是原告的全部损失，原告再主张利息，属于重复计算损失，故本院不予支持。关于被告长春市鑫隆房地产开发有限责任公司提出原、被告签订的《房屋预订协议》是保证行为，并不是真实转让行为一节，因无证据证明，故不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款（五）项、第五十八条之规定，判决如下：
一、原告与被告长春市鑫隆房地产开发有限责任公司于2010年4月22日签订的《房屋预订协议》无效；
二、被告长春市鑫隆房地产开发有限责任公司于本判决生效后立即返还原告杜娟购房款人民币2250000元；
三、被告长春市鑫隆房地产开发有限责任公司于本判决生效后立即赔偿原告杜鹃房屋损失人民币719900元；
四、驳回原告杜娟的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。
案件受理费23200元、鉴定费29700元均由被告长春市鑫隆房地产开发有限责任公司负担（原告已垫付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 王 复
代理审判员 李德保
人民陪审员 孙晓晶
二〇一六年五月二十日
书 记 员 丁文怡