上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第3215号
上诉人（原审被告）黄剑平。
上诉人（原审被告）刘红。
被上诉人（原审原告）施彩虹。
上诉人黄剑平、刘红因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第26679号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月19日受理后，依法组成合议庭于2014年12月9日公开开庭审理了本案。上诉人黄剑平、刘红的共同委托代理人黄玉书、周云芳，被上诉人施彩虹的委托代理人唐伯官到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审查明，2013年1月施彩虹（甲方）与黄剑平、刘红（乙方）签订了《购房定金和居间协议》，约定甲方将＊＊＊的使用权房屋（以下简称系争房屋）出售给乙方（面积为30平方米），成交价格为（人民币，下同）69万元，乙方于2013年2月3日前支付5千元，2013年2月7日前办理户口迁出手续支付595，000元，2013年6月30日之前支付5万元，双方定于2013年12月30日前办理产权过户手续，（乙方支付）4万元；合同第7条注明“甲方搭建房屋大约70平方米，送给乙方使用，甲方帮助乙方到房管所办理收方手续”。2013年2月3日施彩虹向上海某某物业管理有限公司提交了《上海市公有住房差价换房征询表》，其中差价换房原因记载为“经家庭协商一致，为了改善生活条件，将此房转让给黄剑平，无搭建，如有家庭纠纷由本人负责”。2013年2月4日施彩虹与黄剑平签订《上海市公有住房承租权转让合同》，约定施彩虹将系争房屋的承租权转让给黄剑平，成交价格是1.50万元。同日，黄剑平向施彩虹支付了595，000元。2013年2月4日黄剑平向施彩虹出具了《欠条》两份，其中一份内容为：今欠施彩虹购房款5万元用于购买某某街某某弄某某号房屋使用权，根据双方协议约定于2013年6月30日前归还；另一份内容为：今欠施彩虹购房款4万元用于购买某某街某某弄某某号房屋使用权，根据双方协议约定于2013年12月30日前归还。同日，黄剑平向房地产管理部门递交了上海市房地产登记申请书，2013年2月7日上海市浦东新区房地产交易中心向黄剑平出具了《准予差价换房通知书》。2013年5月23日系争房屋的租赁户名从施彩虹名下变更登记至黄剑平名下，房屋使用面积为30平方米。
施彩虹诉称，协议签订后，其履行了交房义务，协助黄剑平、刘红办理了公有住房承租变更手续，但黄剑平、刘红至今仍未支付尾款9万元。为此其要求法院判令：1、黄剑平、刘红立即支付尾款9万元；2、黄剑平、刘红立即支付逾期付款利息，以5万元为基数，从2013年7月1日起算至实际支付之日止，以4万元为基数，从2013年12月31日起算至实际支付之日止，均按同期银行贷款利率计算；3、黄剑平、刘红承担本案诉讼费。
黄剑平、刘红辩称，其和施彩虹签订《购房定金和居间协议》时系争房屋是使用权房，施彩虹承诺系争房屋包括施彩虹自行搭建的面积都可以办理产证，2013年4月施彩虹隐瞒其擅自向房管所提交承诺书，承诺房屋存在私自搭建，致使系争房屋的产权至今无法办出，为此其只能与施彩虹重新签订《上海市公有住房承租权转让合同》先行取得系争房屋的公有住房承租权，并支付了差价换房的价格1.50万元。施彩虹没有按照协议约定结清水电煤等费用。其已支付了房价款共计60万元（含差价换房的价格1.50万元），因施彩虹违反协议，余款9万元不同意支付。
原审审理中，施彩虹提出施彩虹和黄剑平、刘红在《购房定金和居间协议》中约定转让的是系争房屋的使用权，黄剑平、刘红已支付购房款60万元，施彩虹根据《购房定金和居间协议》中的约定要求黄剑平、刘红支付购买系争房屋使用权的购房欠款9万元，签订《上海市公有住房承租权转让合同》只是双方办理公有住房租赁户名变更时的手续，买卖关系的主体没有变更。现施彩虹已按照约定将房屋的租赁户名变更为黄剑平，黄剑平、刘红理应按照《购房定金和居间协议》的约定支付未付购房款9万元。根据《购房定金和居间协议》和欠条上黄剑平的承诺，黄剑平、刘红应于2013年6月30日前支付5万元、2013年12月30日前支付4万元，但黄剑平、刘红至今未付相应钱款，根据法律规定，还应支付相应的逾期付款利息。施彩虹将诉请明确为：黄剑平、刘红立即支付购房尾款9万元并立即支付逾期付款利息，以5万元为基数，从2013年7月1日起算至实际支付之日止，以4万元为基数，从2013年12月31日起算至实际支付之日止，均按同期银行贷款利率计算。
黄剑平表示，2013年1月施彩虹和黄剑平、刘红在签订《购房定金和居间协议》时，其知晓系争房屋为使用权房，但合同约定转让的是房屋产权，2012年新场镇的产权房屋市场价均在每平方米1万元左右，施彩虹坚持按照《购房定金和居间协议》主张钱款，但没有履行该协议中的办理产权过户义务，系争房屋在被告取得产权后转让价格为69万元（包括公有住房承租权转让价款1.50万元），故其不同意支付购房款9万元及其利息。
刘红表示黄剑平、刘红系夫妻，如黄剑平确需支付房款及相应利息的义务，其同意与黄剑平承担共同支付义务。
原审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。系争房屋的性质为公有住房，黄剑平、刘红与施彩虹签订《购房定金和居间协议》时知晓系争房屋为公有住房，由于可出售的公有住房应符合相关规定，非因当事人的约定所为，在这之后，施彩虹与黄剑平又于2013年2月4日就系争房屋签订了《上海市公有住房承租权转让合同》，且办理了公有住房租赁变更手续，黄剑平向施彩虹出具的两份欠条也均载明系购买系争房屋使用权的购房款，所以黄剑平认为施彩虹没有履行办理产权过户手续而不同意支付该钱款的观点不予采纳，故施彩虹要求黄剑平支付购房款9万元的诉讼请求予以支持；对于施彩虹主张的逾期付款利息诉请，双方对此虽未约定，但黄剑平逾期付款可造成施彩虹利息损失的事实可以确认，故施彩虹分别要求从2013年7月1日、2013年12月31日起算利息的观点予以确认，至于相关利息的性质问题，因施彩虹系公民，故法院确认按照同期银行的存款利率计算，施彩虹和黄剑平各自的观点均不予采纳；因刘红同意与黄剑平共同承担付款义务，故施彩虹要求刘红共同承担付款义务的诉请予以确认。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，于二○一四年十月二十二日作出判决：一、黄剑平、刘红应于判决生效之日起十日内支付施彩虹购房款9万元；二、黄剑平、刘红应于判决生效之日起十日内支付施彩虹逾期付款利息，以5万元为本金，从2013年7月1日起算，以4万元为本金，从2013年12月31日起算，均按同期银行存款利率计算至实际付款之日止。负有金钱给付义务的当事人如未按原审判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2，050元，减半收取1，025元，由黄剑平负担。
判决后，黄剑平、刘红不服，向本院提起上诉称，根据上诉人与被上诉人在《购房定金和居间协议》中的约定，成交价格69万元并非只是面积30平方米使用权房的对价，而是房屋产权以及70平方米搭建面积的房管所手续办理的对价，即使系争房屋公有住房的性质不因约定而改变，但也不能据此否认被上诉人未能完全履行协议的事实，故被上诉人已经构成违约。协议书未完全履行已经导致系争房屋价值显著降低，根据等价有偿原则，上诉人不需要为未实现的权利支付对价，应对原协议约定的价款予以降低。考虑到目前协议履行的现状，上诉人愿意支付被上诉人余款5万元。综上，请求二审法院撤销原判，改判上诉人支付被上诉人购房款5万元，驳回被上诉人其余诉请。
被上诉人施彩虹辩称，原审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
二审庭审中，上诉人向本院明确其不予支付9万元尾款的理由为被上诉人未能按照约定将70平方米搭建建筑通过房管部门的测方审核，若上述搭建建筑可以办出租赁凭证，上诉人愿意全额支付9万元房款，至于系争房屋是否可以办理产权上诉人则表示无所谓。
审理中，双方当事人一致确认2013年2月4日签订的《上海市公有住房承租权转让合同》系为了办理系争房屋租赁户名变更手续，双方就系争房屋交易的真实意思以双方签订的《购房定金和居间协议》为准。
本院认为，本案的争议焦点是上诉人主张被上诉人的违约事实是否存在，上诉人拒付9万元剩余购房款是否具有相应的依据。对此，上诉人主张根据《购房定金和居间协议》，69万元的价款与被上诉人到房管部门办出70平方米搭建房屋的租赁凭证形成对价关系，故在被上诉人完成上述义务前，上诉人有权拒付9万元尾款。然而根据上述协议，双方明确争议70平方米的搭建房屋系被上诉人送给上诉人使用，而办理相关手续被上诉人仅有“帮助”义务，而非责任。并且，在上诉人黄剑平事后向被上诉人出具的《欠条》中，黄剑平再次确认了9万元房款的支付义务及支付期限，故上诉人主张被上诉人构成违约，缺乏依据，本院不予采信。上诉人理应按照《购房定金和居间协议》的约定支付被上诉人足额购房款。原审据此支持了被上诉人要求上诉人支付购房款9万元及相应利息的诉请，于法不悖，本院予以维持。上诉人黄剑平、刘红的上诉请求，缺乏事实依据，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币956元，由上诉人黄剑平、刘红共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔美君
审 判 员 郑卫青
代理审判员 杨斯空
二〇一四年十二月十九日
书 记 员 周 勰
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；