福建省厦门市湖里区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湖民初字第3013号
原告黄金灿，男，34岁，汉族，住福建省厦门市湖里区。
委托代理人林岫峰、吴富彬，福建重宇合众律师事务所律师。
被告潘玉山，男，52岁，汉族，住福建省厦门市思明区。
委托代理人刘岭，辽宁社和律师事务所律师。
被告潘泽怀，男，28岁，汉族，住福建省南安市。
委托代理人潘保加，男，58岁，汉族，住福建省南安市。
第三人刘金玉，男，43岁，汉族，住福建省厦门市思明区。
委托代理人龚晓洪、刘娜玲，福建冠德律师事务所律。
第三人吴秀来，女，40岁，住福建省安溪县。
委托代理人龚晓洪、刘娜玲，福建冠德律师事务所律师。
原告黄金灿与被告潘玉山、潘泽怀及第三人刘金玉、吴秀来确认合同无效纠纷一案，本院于2015年5月12日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告黄金灿的委托代理人林岫峰，被告潘玉山的委托代理人刘岭，被告潘泽怀的委托代理人潘保加，第三人刘金玉、吴秀来的共同委托代理人龚晓洪、刘娜玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄金灿诉称，原告于2012年2月28日购买位于厦门市湖里区金湖二里68号1303室，房屋总价款2468283元。为了向案外人王青安借款，原告应出借人的要求将该房产作为借款的保障，并按照出借人的要求与潘泽怀签订房产买卖协议、办理委托公证。原告于2014年1月17日办理委托公证，委托潘玉山代为处理讼争房屋。然而，潘玉山于2014年1月26日将讼争房屋以低价250万元的价格出售给其儿子潘泽怀，后潘泽怀将讼争房屋于2014年4月又以370万元的价格出售给第三人刘金玉、吴秀来。原告认为，两被告系父子关系，两被告的行为明显为恶意串通，严重损害了原告的合法权益，根据《中国人民共和国民法通则》第六十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条的相关规定，潘玉山将讼争房屋转让给潘泽怀的行为无效。原告请求判令：1、合同编号为00236580的《存量房买卖合同》无效；2、两被告连带向原告支付2181806元。
被告潘玉山辩称，潘玉山受原告委托代为办理房产解押和过户等手续，其代表原告与潘泽怀签订的《存量房买卖合同》是当事人真实意思表示，该合同合法有效。潘玉山已收到潘泽怀以现金形式支付的讼争房产转让款250万元，由于原告与潘玉山之间还有其他债权债务未结清，该转让款尚未转交给黄金灿，但不影响存量房买卖合同的效力。
被告潘泽怀辩称，原告与潘泽怀于2014年1月2日签订了购房协议书，该合同是原告与潘泽怀的真实意思表示，合法有效。因原告没有时间办理房产过户相关手续，故公证委托授权潘玉山代为办理，由潘玉山代原告签订存量房买卖合同。潘玉山的代理行为未超出代理权限，存量房买卖合同合法有效。潘泽怀已经将购房款交付给了原告的代理人潘玉山。潘泽怀不知晓原告与潘玉山之间的债权债务情况，不存在与潘玉山恶意串通的情形。
第三人刘金玉、吴秀来共同述称，原告委托潘玉山代为处理讼争房产，包括居住、使用、出租、出售该房屋等事项，根据民法通则相关规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任，因此，潘玉山代原告与潘泽怀签订的《存量房买卖合同》（编号为00236580）合法有效。潘泽怀与刘金玉、吴秀来之间的房屋买卖协议意思表示真实、合法有效，理应受到法律的保护。首先，合同签订时，讼争房屋已登记至潘泽怀名下，潘泽怀作为所有权人有权处分讼争房屋。其次，刘金玉、吴秀来与潘泽怀就房屋的价款、数量、买卖双方的权利义务等作了详尽的约定，意思表示真实，并未违反强制性规定。因此，该《房屋买卖协议》（编号1318676、NO.0000593）合法有效。刘金玉、吴秀来已经依约向潘泽怀支付了房款，也及时办理了房屋过户登记，并实际占有该房屋，应认定讼争房屋为刘金玉、吴秀来所有。退而言之，即便编号00236580的《存量房买卖合同》无效、潘泽怀无权处分该房产，但潘泽怀出示的房屋产权证使得刘金玉、吴秀来有理由确信其有权处分房产，刘金玉、吴秀来作为善意的买受人，已支付合理对价，且讼争房产已经办理过户登记手续，基于善意取得制度，刘金玉、吴秀来的合法权益应受到法律保护。
经审理查明，黄金灿于2012年2月28日以2468283元的价格购买位于厦门市湖里区金湖二里68号1303室的房产（下称讼争房产），并办理了商品房买卖合同备案登记。
2014年1月2日，黄金灿作为出卖人，潘泽怀作为买受人，双方签订《购房协议书》一份，约定黄金灿将讼争房产及厦门市湖里区金湖二里97号地下一层第20号车位出售给潘泽怀；在协议签订之日起五个工作日内，双方签订购销合同，黄金灿负责将购销合同交至相关行政部门办理备案手续；双方确认讼争房产转让价为2468283元，车位转让价为400000元，合计2868283元，潘泽怀于2014年6月1日前付清全部转让款；黄金灿买房时向银行贷款1720000元，黄金灿在本协议生效后十日内还清全部贷款，并在本协议签订之日起一个月内将房产产权登记在潘泽怀名下；合同签订之日，黄金灿向潘泽怀交付《商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》等与上述标的房产相关的全部材料原件。黄金灿的配偶黄小观亦在该《购房协议书》中签字确认。
2014年1月17日，黄金灿及其配偶黄小观在厦门市公证处公证员的见证下签署委托书，委托潘玉山代为办理讼争房产的过户登记手续、领取产权证明，办理借款、贷款手续、代为出售房产等。
2014年1月26日，黄金灿与潘玉山签订《借款合同》，约定黄金灿向潘玉山借款1518194元用于偿还讼争房产的银行按揭贷款；借款期限为3个月，自2014年1月26日至2014年4月26日；借款利息按月利率2%计算。同日，潘玉山支付1518194元代黄金灿偿还讼争房产的银行贷款。
2014年1月26日，潘玉山作为黄金灿的代理人，以黄金灿的名义与潘泽怀签订编号00236580的《存量房买卖合同》，约定黄金灿将讼争房产转让给潘泽怀，成交价为250万元；买方应向卖方支付定金10万元，2014年1月26日前余款一次性付清。潘玉山、潘泽怀将该份合同提交给厦门市国土资源与房产管理局办理过户登记手续。厦门市国土资源与房产管理局于2014年1月28日将讼争房产的权利人登记为潘泽怀。
2015年4月，潘玉山以潘泽怀代理人的名义将讼争房产以370万元的价格出售给刘金玉、吴秀来。讼争房产于2015年4月17日变更登记至吴秀来名下。
庭审中，潘玉山、潘泽怀确认二人是父子关系。
以上事实，有经庭审质证的《商品房买卖合同备案证明》、《购房协议书》、《公证书》、《借款合同》、《中国建设银行厦门市分行个人贷款还款（提前还贷）申请书》、《个人贷款还款凭证》、《存量房买卖合同》、《房产买卖协议》、厦门市土地房屋权证、付款凭证以及当事人陈述为证，足资认定。
本案审理过程中，本院询问黄金灿将讼争房产过户、出售等事宜全权委托给潘玉山处理的原因，潘玉山陈述：黄金灿及其家人要向潘玉山借款，之后潘玉山牵线介绍案外人王青安借款给黄金灿及其家人，借款金额为1200万元，其中700万元实际系潘玉山提供并以王青安的名义出借；当时双方约定，如果黄金灿及其他借款人无法偿还该1200万元借款，则讼争房产按双方约定的价格抵偿部分借款后，房产由潘玉山处理。
本院认为，黄金灿与潘玉山对于办理讼争房产权益的公证委托手续的原因陈述一致，本院予以采信。基于潘玉山与潘泽怀的亲属关系，潘泽怀对黄金灿将讼争房产相关权益委托给潘玉山的真实原因应当知情。潘泽怀抗辩称讼争房产买卖系其与黄金灿的真实意思表示，本院不予采信，理由如下：1、从潘泽怀与黄金灿签订的《购房协议书》内容来看，该协议于2014年1月签订，协议中约定的房产转让价格与黄金灿于2012年2月购买讼争房产的价格完全一致，对比潘泽怀将讼争房产转让给刘金玉、吴秀来的价格，《购房协议书》中约定的价款显然低于合理的市场价格；2、为了办理房产解押手续，黄金灿以高于银行贷款利率的利息为代价向潘玉山借款用于偿还银行按揭贷款，不符合常理；3、潘泽怀称其以现金方式向黄金灿的代理人潘玉山支付了讼争房屋以及厦门市湖里区金湖二里97号地下一层第20号车位的转让款290万元，但并无任何直接证据予以证明。综合本案已查明的事实和当事人陈述，应认定黄金灿与潘泽怀之间并无买卖讼争房产的合意，黄金灿签署《购房协议书》、《委托书》的真实目的是提供讼争房产作为借款的担保。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有；《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第五十七条第一款规定，当事人在抵押合同中约定债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。既然在债务履行期届满抵押权人未受清偿时将抵押物所有权转移给债权人的约定无效，那么在债务履行期届满前，直接将抵押物的所有权转移给债权人或债权人指定的第三人的行为亦为无效。潘玉山作为代理人以黄金灿的名义与潘泽怀签订《存量房买卖合同》，并在债务到期前将讼争变更登记至潘泽怀名下，是以买卖的形式，实现将抵押物的所有权提前转移给债权人指定的第三人的目的，而当事人的实际目的违反法律的强制性规定，因此讼争《存量房买卖合同》系以合法形式掩盖非法目的，应认定无效。因无效合同取得的财产，应当予以返还或折价补偿。讼争房产已转让给刘金玉、吴秀来并办理了过户登记手续，无法再返还给黄金灿，黄金灿主张按照刘金玉、吴秀来受让讼争房产的价格370万元计算其损失，系合理要求。黄金灿同意将其向潘玉山所借用于清偿讼争房产银行贷款的1518194元与上述损失进行抵扣，潘玉山对此亦无异议，本院予以照准。至于该笔1518194元借款的利息，潘玉山可另行主张。《中华人民共和国民法通则》第六十六条第三款规定，代理人和第三人串通，损害被代理人利益的，由代理人和第三人负连带责任。潘玉山以黄金灿代理人身份与潘泽怀签订讼争《存量房买卖合同》并将讼争房产过户至潘泽怀名下，潘泽怀又将讼争房产转让他人，导致黄金灿无法取回讼争房产，潘玉山、潘泽怀的行为损害了黄金灿的利益，黄金灿主张潘玉山、潘泽怀连带赔偿其损失2181806元，依据充分，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第三款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项、第五十八条之规定，判决如下：
一、确认原告黄金灿与被告潘泽怀于2014年1月26日签订的合同编号为00236580的《存量房买卖合同》无效。
二、被告潘玉山、潘泽怀应于本判决生效之日起十日内连带赔偿原告黄金灿损失2181806元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费24254元，由被告潘玉山、潘泽怀共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 长 胡晓华
人民陪审员 黄安盛
人民陪审员 杨振宇
二〇一五年十二月十八日
代书 记员 林玉萍
附页：
本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第六十六条没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。
代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。
代理人和第三人串通，损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。
第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
本案执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。