湖北省十堰市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂03民终407号
上诉人（原审被告）十堰市铸邦房地产开发有限公司。住所地：湖北省十堰市北京北路**号阳光栖谷*号楼**楼。
法定代表人辛杰，该公司董事长。
委托代理人贾伟，该公司法律顾问。代理权限：一般代理。
委托代理人吴兰，湖北瑞通天元律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被上诉人（原审原告）陈志明，东风汽车紧固件有限公司职工。
上诉人十堰市铸帮房地产开发有限公司（以下简称铸邦房地产公司）因与陈志明商品房预售合同纠纷一案，不服湖北省十堰市张湾区人民法院（2015）鄂张湾民一初字第00142号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月15日受理后，依法组成由审判员尚郧生担任审判长，审判员王广泉、柯幻（主审）参加评议的合议庭，于2016年6月8日审理了本案。上诉人陈志明、被上诉人铸邦房地产公司的委托代理人贾伟到庭参加诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。
陈志明一审诉请法院依法判令：铸邦房地产公司承担违约赔偿责任，向陈志明支付违约赔偿金100000元，且本案诉讼费用由铸邦房地产公司承担。
一审法院认定：2011年8月7日，陈志明与铸邦房地产公司签订了一份《商品房预售合同》（合同编号YS0068239），由陈志明以568000元的价款，以按贷款方式购买铸邦房地产公司开发的、位于本市张湾区红卫街办车城西路281号的铸邦红果林小区第15幢1单元1-1-1号的商品房一套。合同就双方的权利义务、买受人逾期付款的违约责任、出卖人逾期交房的违约责任、出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任、单方面解除合同的违约责任等进行了约定，同时约定：“买受人所购商品房的基本情况，主要内容为，该商品房所在楼宇的主体结构为：钢筋混凝土结构，建筑物地上层数为7层，地下层数为1层；规划、涉及变更的约定，主要内容为，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或者使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未做出书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内书面通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期活期存款利率给付利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。除此之外的规划与设计变更不再另行通知买受人，买受人对该变更也予以认可；出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质；出卖人单方面解除合同的，应当书面通知买受人，出卖人应在买受人收到书面通知之日起30日内，按原房价款的15％向买受人支付违约金，并将买受人已支付的房价款无息全额退还买受人……”。前述合同签订后，陈志明向铸邦房地产公司支付了购房款，铸邦房地产公司向陈志明交付了房屋，该房屋所属楼地上层数为8层，地下层数为2层。期间，铸邦房地产公司在铸邦红果林小区13幢与15幢小区之间，距离陈志明购买的房屋所属15幢楼近9米的位置上，建了一处三层近12米高的独栋建筑物。现陈志明认为铸邦房地产公司交付的房屋所属楼宇的主体结构发生变化，由约定的地上层数为7层，地下层数为1层，变更为地上层数为8层，地下层数为2层，且加盖了规划以外的建筑物，严重影响了陈志明所购买房屋的使用功能，应承担违约责任，双方协商未果，故而成诉。另查明，1、在本案审理过程中，铸邦房地产公司对陈志明主张的其存在两个方面的违约行为的事实不持异议。2、在案件调解过程中，界牌居委会向一审法院提交《社区管理用房移交协议》一份，该协议由作为甲方的界牌居委会和红果林小区业委会，与作为乙方的铸邦房地产公司于2014年8月18日签订，将本案所涉铸邦房地产公司加盖的规划外建筑物作为“社区管理用房”，主要用于界牌居委会、业委会办公和社区居民文化、教育、体育、娱乐等公益性服务设施。
一审法院认为，陈志明与铸邦房地产公司签订的《商品房预售合同》合法有效，双方当事人均应当全面履行合同约定义务，一方当事人因违反合同给对方造成损失的，应承担赔偿损失的责任；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。铸邦房地产公司对于陈志明主张的违约事实不持异议，双方争议的焦点为铸邦房地产公司的违约行为，是否侵害了陈志明的合法权益，及应否承担支付违约金的责任问题。本案中，铸邦房地产公司违反合同约定，擅自将楼层由地上7层地下1层改为地上8层地下2层，加盖建筑物用于社区及业委会办公用房，直接或者变相的扩大了建筑总面积，在增加了小区容积率的同时，必然会对小区的公共功能发挥产生负面影响，还可导致陈志明作为小区业主，可以享受的人均公用绿地面积等权益相对减少，应认定铸邦房地产公司的该违约行为使得陈志明的相关权益受到侵害，铸邦房地产公司亦不能通过补救措施等形式消除侵害，仅能以赔偿损失，即支付违约金的形式承担违约责任。因法律没有具体规定，合同中亦未明确约定此种情形下，铸邦房地产公司应当承担的违约责任的计算方法及承担方式，陈志明因变更规划所造成的损害后果很难具体确定，铸邦房地产公司因违约行为所获得的利益（即铸邦房地产公司因增加层数而增加的利润＝其通过加层获得的销售收入-
其为加层而增加的投入）亦无法确定，故陈志明主张铸邦房地产公司承担违约责任，于法有据，但主张违约金的数额依据不足且明显过高，一审法院酌定为8000元。铸邦房地产公司主张不能成立，依法不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、十堰市铸邦房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内，一次性支付陈志明违约金8000元；二、驳回陈志明其他诉讼请求。案件受理费2300元，由十堰市铸帮房地产开发有限公司负担。
宣判后，铸邦房地产公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求依法撤销一审判决，驳回陈志明的诉讼请求，且本案一、二审诉讼费用均由陈志明承担。理由如下：本案中，陈志明主张铸帮房地产公司违约，并要求其承担赔偿责任是基于以下两个事实：1、陈志明所在楼层从地上7层变为8层，地下1层变为2层；2、在陈志明所在楼层北面9米处增建了一栋3层楼房。一审法院认为对于该事实铸邦房地产公司并不否认，但是需要说明的是，陈志明所在楼层顶楼实际为顶复式房，该顶复式房的变化并不必然对小区公共功能发挥产生负面影响，而地下车库面积的增加并不占用容积率指标，这两处面积的变化是在总容积率内，为小区业主便利而作出的部分调整。对于铸邦房地产公司增建的3层独幢建筑物，则是出于整个小区环境美化的需要及公用设施缺乏而配套建造的，该建筑物目前属于景观建设部分，是为界牌居委会、业委会办公和社区居民文化、教育、体育、娱乐等公益性服务，并未占用小区业主总建筑面积指标，也未对业主公共功能使用产生影响。因此，铸邦房地产公司无需承担违约责任。
陈志明在二审期间提交书面答辩状，认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。铸邦房地产公司在距离陈志明住房仅九米的距离非法建设一幢三层楼房，严重影响陈志明的通风、采光、视觉和身体健康及正常生活，并且导致房屋贬值，故铸邦房地产公司应当承担违约责任。
铸邦房地产公司在二审期间未提交新证据。
陈志明在二审期间未提交新证据。
二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。
本院认为：当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”本案中，陈志明购买了铸邦房地产公司开发的位于本市张湾区红卫街办车城西路281号的铸邦红果林小区第15幢1单元1-1-1号的商品房一套，双方签订有《商品房预售合同》，其中约定：“建筑物地上层数为7层，地下层数为1层。”但是，铸邦房地产公司在履行该合同时，交付给陈志明的房屋所在的建筑变为地上层数为8层，地下层数为2层，且在距离陈志明房屋近9米的位置上，建了一处三层近12米高的独栋建筑物，该建筑物已被认定为违章建筑，故铸邦房地产公司确实存在违约行为。陈志明在一、二审审理期间均未提供建筑物楼层变化对其房屋产生有不良影响，且就目前来看，也看不出楼层变化对其产生不利后果。铸邦房地产公司增盖的独栋建筑物现已停止施工，其高度不会再增加，而且该建筑经协商已经交由界牌居委会和红果林小区业委会作为办公和社区居民文化、教育、体育、娱乐等公益性服务设施，铸邦房地产公司对该建筑已无任何权利。该协议实际上已经对铸邦房地产公司不严格履行合同约定采取了一定的补救措施。由于该独栋建筑无法拆除，距离陈志明购买的位于该小区15幢1楼房屋仅九米的距离，必然会对陈志明房屋的采光、视觉等产生一定影响，无法达到陈志明当时选择购买该套房屋对周围环境的要求，因此，铸邦房地产公司应当给予适当赔偿。一审判决铸邦房地产公司向陈志明支付8000元违约金，应当理解为带有赔偿性质，并无不妥。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理结果恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由十堰市铸邦房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 尚郧生
审判员 王广泉
审判员 柯 幻
二〇一六年六月十四日
书记员 王 亮
附：本案适用的相关法律依据：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。