云南省永德县人民法院民 事 判 决 书（2014）永民初字第237号原告临沧市永德县工商行政管理局。住所地永德县德党镇。法定代表人杨仁延，该局局长。委托代理人王意军，云南通恒(孟定)律师事务所律师。代理权限:特别授权代理。被告李成祥，男，1967年6月17日生，汉族，四川省安岳县人，户籍登记地四川省安岳县，现住原永德县。原告临沧市永德县工商行政管理局诉被告李成祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月28日立案受理。依法由审判员陶萍适用简易程序公开开庭进行了审理。原告临沧市永德县工商行政管理局的特别授权委托代理人王意军、被告李成祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告临沧市永德县工商行政管理局诉称:为筹集政务公开、服务窗口建设资金，经原告党组研究，决定将原告办公室一楼营业厅出租给被告使用，经协商，2002年8月15日签订《临沧地区永德县工商行政管理局房屋使用权出租合同》。双方约定:原告出租给被告房屋104平方米，期限30年，即从2002年8月1日起至2032年8月1日止，租金46万元，分三次付清，同时还约定了相关的权利义务关系、违约责任及纠纷的解决方式等。合同签订，双方开始履行合同，原告依约将房屋交付给被告使用，被告先后支付全部租金。在合同履行过程中，原告发现租赁合同租期方面违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的相关规定。同时，根据国家政策性规定，永德县委、政府在合理处置国有资产问题上，要求原告将整幢办公楼资产全部交由国资委进行处置，导致原告对整幢办公楼丧失了处置权。鉴于以上原因，原告多次与被告协商超过法律规定的租期无效，退还被告租金，同时，根据合同相对性原则，要求终止2014年8月1日至2022年8月1日止的租赁关系，并退还被告租金，遭到被告拒绝。为此，特向人民法院提起诉讼，请求判令原、被告签订的《临沧地区永德县工商行政管理局房屋使用权出租合同》超过二十年部分的租期(2022年8月1日至2032年8月1日)无效；请求人民法院判令终止履行原、被告签订的《临沧地区永德县工商行政管理局房屋使用权出租合同》尚未履行完毕的八年租期，即自2014年8月起至2022年8月1日止。被告李成祥辩称:永德县工商局党组为筹集政务公开、窗口服务建设资金，多次与被告商量，将一楼左边营业厅长期出租给被告，于2002年8月1日与原告签订了《临沧地区永德县工商行政管理局房屋使用权出租合同》，出租期限为30年，租金460000元，被告为了筹集资金，通过处置货物、变卖卧铺车、到四川老家借高利贷、信用社贷款等，分别于2002年8月1日、2002年10月底前、2002年12月31日前付清给原告租金。在合同履行过程中，原告从未对合同中租赁期限提出质疑。后因原告拍卖办公楼，于2014年6月中旬找被告到办公室协商一次，要求被告承认超过法律规定的租期无效，退回被告租金，其他租期部分，终止租赁关系。根据“买卖不破租赁”的原则，被告要求继续与原告的租赁关系，遭到原告的拒绝。此后，原告未再与被告协商，于2014年6月29日将整幢楼拍卖。现被告方请求继续履行房屋租赁合同，而原告在拍卖房屋前才提出超过法律规定的租期部分无效，要单方终止合同收回房屋，属于欺诈行为，应承担违约责任。原告为证实自己的主张在法定举证期限内向本院提交了以下四组证据:1、组织机构代码、法定代表人身份证明书、杨仁延身份证复印件各一份，欲证实原告的合法身份情况。2、《临沧地区永德县工商行政管理局房屋使用权出租合同》一份，欲证实原、被告间确定的权利义务关系，即合同签订的时间、出租房屋面积、租金支付方式及违约责任等。3、交款汇总表、收据复印件4份，欲证实被告没有按合同约定的时间支付租金，有一定过错，但原告方不予追究。4、永德县人民政府会议纪要、云南省财政厅关于临沧市永德县工商局资产置换的批复，欲证实涉案房屋所有权变更及依据，原告对房屋已经没有处置权，根据合同相对性的原则，提出与被告解除合同。经质证，被告李成祥对原告提交的第1-3组证据无异议，对第4组证据认为被告是与原告签订的合同，不是与永德县人民政府签订的合同。被告在法定举证期限内未提交任何证据。本院认为，原告所提交的第1-3组证据，经质证被告无异议，本院作有效证据予以采信。第4组证据证实涉案房屋所有权变更及原告提出与被告解除合同的依据，本院作有效证据予以采信。经审理查明:原、被告通过协商后，原告将办公楼一楼营业厅出租给被告使用，于2002年8月1日签订《临沧地区永德县工商行政管理局房屋使用权出租合同》。合同约定:房屋面积为104平方米，期限30年，即从2002年8月1日起至2032年8月1日止，租金46万元，分三次付清，第一次在合同签订时付款100000元，第二次2002年10月底付款100000元，第三次2002年12月31日全部付清，同时还约定了相关的权利义务关系、违约责任及纠纷的解决方式等。合同签订，双方开始履行合同，原告依约将房屋交付给被告使用，被告先后分12次支付了全部租金。因临沧市永德县工商行政管理局在永德县老城区改造过中涉及到搬迁，将综合办公楼与县土地收购储备中心置换5.43亩土地用于新办公楼建设。根据国家政策性规定，永德县委、政府在合理处置国有资产问题上，要求原告将整幢办公楼资产全部交由国资委进行处置。为此，原告以对整幢办公楼丧失了处置权及租赁合同租期方面违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的相关规定为由，与被告协商超过法律规定的租期无效，退还被告租金；同时要求终止2014年8月1日至2022年8月1日止的租赁关系，并退还被告租金，但双方协商未果。原告于2014年8月18日向本院提起诉讼，请求判令原、被告签订的《临沧地区永德县工商行政管理局房屋使用权出租合同》超过二十年部分的租期(2022年8月1日至2032年8月1日)无效；请求人民法院判令终止履行原、被告签订的《临沧地区永德县工商行政管理局房屋使用权出租合同》尚未履行完毕的八年租期，即自2014年8月起至2022年8月1日止。本院认为，原、被告所签订的《临沧地区永德县工商行政管理局房屋使用权出租合同》，虽然是双方协商自愿签订已经部分履行的合同。但双方在签订合同时，房屋租赁的期限为30年，违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于租赁期限不得超过二十年；超过二十年的，超过部分无效的规定。因此，原告请求判令原、被告签订的《临沧地区永德县工商行政管理局房屋使用权出租合同》超过二十年的租期无效的请求成立，本院予以支持。合同部分无效后，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。对于原告要求终止履行《临沧地区永德县工商行政管理局房屋使用权出租合同》尚未履行完毕的八年租期，即自2014年8月1日至2022年8月1日止的请求，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，原告的该项请求不成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定。本案中，房屋租赁合同部分无效后，原告除了应返还被告十年的租金153333.33元，还应支付给被告该款项十二年的资金占用费。资金占用费的计算，依据法律的规定，应按中国人民银行同期贷款利率计算，但不得超过同期贷款利率的4倍。本案中导致合同部分无效，双方都有责任，原、被告是在2002年签订的房屋租赁合同，至今年为止12年，而中国人民银行2002年贷款期限五年以上的年利率为5.76%，因此资金占用费酌情支持211968元[153333.33元×(5.76%×2倍)×12年=211968元]。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项，第五十六条，第五十八条，第二百一十四条，第二百二十九条的规定，判决如下：一、原告临沧市永德县工商行政管理局与被告李成祥签订的《临沧地区永德县工商行政管理局房屋使用权出租合同》中2022年8月1日至2032年8月1日的租期无效。由原告临沧市永德县工商行政管理局退还被告李成祥十年的租金人民币153333.33元，并支付资金占用费人民币211968元，合计人民币365301.33元，定于本判决生效后三十日内一次性给付清结。二、驳回原告临沧市永德县工商行政管理局要求终止履行《临沧地区永德县工商行政管理局房屋使用权出租合同》尚未履行完毕的八年租期（即自2014年8月1日起至2022年8月1日止）的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元，由原告临沧市永德县工商行政管理局负担25元，被告李成祥负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省临沧市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向法院申请强制执行；申请强制执行的期限为二年。审判员 陶 萍二〇一四年十月三十日书记员 刘明晶附本判决适用的法律条款：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。