南昌市东湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东民初字第1509号
原告：龙炳良，男，1966年6月26日生，汉族，江西省南昌市人，住江西省南昌市东湖区。
被告：祝文锦，女，1992年12月21日生，汉族，江西省上饶市人，住江西省南昌市经济技术开发区。
委托诉讼代理人：祝乐兴（系祝文锦父亲），男，住江西省上饶市信州区。
委托诉讼代理人：徐卫东，江西赣翔律师事务所律师，执业证号：13601198810740614。
被告：叶益波，男，1981年1月16日生，汉族，江西省万年县人，住江西省南昌市西湖区。
被告：刘建军，男，1975年4月5日生，汉族，江西省万年县人，住江西省南昌市东湖区。
原告龙炳良诉被告祝文锦、叶益波、刘建军房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告龙炳良、被告祝文锦、叶益波、刘建军及被告祝文锦的委托诉讼代理人祝乐兴、徐卫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告龙炳良诉称：2012年10月23日，原告与三被告共同协商签订《房屋买卖协议》一份，协议约定，原告将位于东湖区红谷滩新区飞虹路圣淘沙花园3栋西单元803室房屋出售给被告祝文锦，房屋售价为人民币400万元，被告祝文锦于2012年10月23日前支付房款50万元，剩余350万元于2013年10月24日付清，并约定若未按时付清，按每天1万元向原告支付违约金，被告叶益波、刘建军对剩余购房款及违约金提供连带担保，被告刘建军提供名下房产南昌市红谷滩新区飞虹路圣淘沙花园3栋东单元1002室作为担保。
2012年10月21日，原告收到被告祝文锦50万元购房首付款。合同签订后，2012年10月23日，原告将房产过户给被告祝文锦。截至原告起诉之日止，被告未支付剩余购房款。为此，原告提起诉讼，1、请求判决被告祝文锦支付原告购房款350万元及滞纳金按每日1万元计算至购房款付清之日止和按银行同期贷款利率四倍计算所欠购房款利息至付清之日止；2、请求判决被告叶益波、刘建军对上述付款承担连带责任；3、请求判决三被告承担本案诉讼费。
被告祝文锦辩称：1、本案房屋买卖协议无效，该房屋买卖协议，系原告与被告刘建军恶意串通，欺骗被告祝文锦签名的。2、本案所涉房屋所有权实际上系被告刘建军所有，只是借祝文锦的名义，且诉争房屋已被公安机关查封，被告祝文锦在刑事案件中属证人，从查封意义上也可看出该房屋系被告刘建军所有。3、欠条不是真实的，总房款400万元，房屋面积只有177.9m2，当时市值只有210万元，已支付了50万元，还剩余160万元，合同上写400万元的购房款是虚假的，故该房屋买卖虚假，因被告祝文锦不拥有该房屋，不承担民事责任。
被告叶益波辩称：同意被告祝文锦的抗辩意见。
被告刘建军辩称：原告龙炳良与被告祝文锦不认识，房屋系原告龙炳良与被告刘建军协商洽谈的，被告祝文锦自始至终没有参加，当时南昌市限购，因被告祝文锦系被告刘建军的外甥女，其户口在南昌市，因被告刘建军在南昌另外有一套房屋，所以就将房屋登记在被告祝文锦名下。当时该房屋评估价8500元/m2左右，房屋价值约150万元，先付50万元，剩余350万元加上了的利息，目前该房屋被公安机关查封，还有银行贷款150万元未还，被告刘建军希望与原告协商处理。
经审理查明：被告祝文锦、叶益波、刘建军之间系亲属关系。2012年10月23日，原告龙炳良与被告刘建军经协商就转让坐落红谷滩新区飞虹路圣淘沙花园3栋西单元803室房屋达成一致后，被告刘建军当即支付原告龙炳良首期款50万元，被告刘建军支付首期款后，原告龙炳良（甲方）再与被告祝文锦（乙方）签订《房屋买卖协议》一份，协议约定，“甲方将坐落红谷滩新区飞虹路圣淘沙花园3栋西单元803室房屋（含装修、家电、家具）出卖给乙方，房屋出卖总额400万元，房屋买卖资金分两次支付：乙方于2012年10月23日前支付50万元给甲方，剩余350万元于2013年10月24日付清。违约责任：甲方收到50万元房款后即过户给乙方。乙方承诺，该房屋过户后余额350万元于2013年10月24日一次性付清，如违约，乙方自愿赔偿按每天1万元计算。”房屋买卖协议书形成后，原告龙炳良、被告祝文锦及被告叶益波、刘建军分别以出卖人、买受人、担保人身份在房屋买卖协议书上签名。该协议签订后，原告龙炳良将该房屋所有权过户至被告祝文锦名下，被告祝文锦以购房人身份向原告龙炳良出具欠条一份，欠条载明：“今欠到龙炳良出售圣淘沙花园3栋西单元803室购房款350万元整，于2013年10月24日归还，超期每天自愿按1万元滞纳金。”此后，被告祝文锦听从被告刘建军的指示又使用该房屋向招商银行办理了房屋抵押贷款。2013年6月23日，被告叶益波、刘建军因涉嫌犯诈骗罪被刑事拘留、逮捕。被告叶益波、刘建军诈骗犯罪案发后，被告祝文锦未按约支付原告龙炳良剩余购房款，被告叶益波、刘建军也未按约承担担保责任。2013年10月31日，原告龙炳良向本院提起诉讼，要求被告支付剩余购房款、滞纳金、利息。
另查明：2013年1月8日，叶益波、杨淑华、祝文锦、吴斌、樊冰利、刘建军因向招商银行股份有限公司南昌分行贷款320万元并使用樊冰利名下的坐落红谷滩新区飞虹路2号圣淘沙花园3号楼东单元1002室房屋和祝文锦名下的坐落红谷滩新区飞虹路2号圣淘沙花园3号楼西单元803室房屋作为抵押物，抵押给招商银行股份有限公司南昌分行进行担保。招商银行股份有限公司南昌分行向叶益波、杨淑华、祝文锦、吴斌、樊冰利、刘建军发放贷款后，因被告叶益波涉嫌诈骗罪案发、抵押房屋被查封，致使招商银行股份有限公司南昌分行决定提前收回贷款并向本院提起诉讼。2016年11月23日，本院作出（2013）东民初字第1042号民事判决，一、招商银行股份有限公司南昌分行与叶益波、杨淑华、祝文锦、吴斌、樊冰利于2012年10月10日签订的《周转易协议书》和与叶益波、杨淑华、祝文锦、吴斌、樊冰利、刘建军于2013年1月7日签订的《个人授信协议》予以解除；二、叶益波、杨淑华、祝文锦、吴斌、樊冰利、刘建军于本判决生效之日起七日内偿还招商银行股份有限公司南昌分行借款本金3149482.48元及利息（含罚息、复息）；三、若叶益波、杨淑华、祝文锦、吴斌、樊冰利、刘建军届期未履行第二项判决，则招商银行股份有限公司南昌分行对登记于樊冰利名下的坐落红谷滩新区飞虹路2号圣淘沙花园3号楼东单元1002室房屋和祝文锦名下的坐落红谷滩新区飞虹路2号圣淘沙花园3号楼西单元803室房屋享有优先受偿权。
再查明：2014年5月22日，南昌市中级人民法院作出（2014）洪刑二初字第6号刑事判决，其中：被告人刘建军犯票据诈骗罪、金融凭证诈骗罪、贷款诈骗罪，决定执行无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产。被告人叶益波犯票据诈骗罪、金融凭证诈骗罪、贷款诈骗罪，决定执行有期徒刑21年，并处罚金人民币90万元。
本案在审理过程中，原告龙炳良申请对坐落红谷滩新区飞虹路2号圣淘沙花园3号楼西单元803室房屋价值进行鉴定，经本院委托鉴定机构进行鉴定后，因原告龙炳良未按规定交纳鉴定费，致使鉴定机构退回原告龙炳良的鉴定申请。
上述事实，有房屋买卖协议、欠条、（2013）东民初字第1042号民事判决、（2014）洪刑二初字第6号刑事判决书以及原、被告的陈述等证据予以证明。
本院认为：2012年10月23日，虽然系原告龙炳良与被告刘建军就圣淘沙花园3号楼西单元803室房屋转让事宜协商洽谈，被告祝文锦没有参与该房屋转让事宜的协商洽谈过程，但最终原告龙炳良与被告祝文锦签订了《房屋买卖协议》，按照商事行为一般采外观主义规则，由于被告祝文锦作为买受人自愿在房屋买卖协议书上签名，而原告龙炳良作为出卖人也同意被告祝文锦作为买受人并与其签订合同，所以，该合同对原告龙炳良与被告祝文锦均具有约束力。现原告起诉要求被告祝文锦支付剩余房款的诉讼请求，本院予以支持。被告叶益波、刘建军作为担保人，依法应承担连带担保责任。被告祝文锦抗辩该房屋只是借名登记在其名下，实际房屋所有权归被告刘建军所有，被告刘建军也同意被告祝文锦的抗辩观点。对于被告祝文锦、刘建军借名买房的抗辩观点，按照借名买房的通说观点，在借名人与被借名人之间仍系合同之债，借名人与被借名人之间不能按照合同约定直接认定该房屋所有权归属于被告刘建军，被告刘建军若要将该房屋所有权登记其名下，仍需向被告祝文锦请求其履行债务，按照被告祝文锦、刘建军的陈述，虽然该房屋所有权最终可能归被告刘建军享有，但在对外法律关系上，原告龙炳良有权依照合同约定要求被告祝文锦承担合同约定的债务，至于该房屋所有权最终归属于借名人或被借名人，均与原告龙炳良的债权无关，原告龙炳良只要按照合同约定向被告祝文锦交付了房屋并将房屋所有权转移登记至被告祝文锦名下，对原告龙炳良而言即依约全面履行了合同义务，故对被告祝文锦抗辩其不应承担支付购房款的义务，本院不予采信。
关于该房屋约定售价是否过高问题。在本案审理中，虽然被告对该房屋售价约定过高提出了抗辩，但由于被告祝文锦并未行使法律赋予其诉讼权利，且被告祝文锦也未提供该房屋约定售价显著过高的证据，故本案对被告关于该房屋售价约定过高的抗辩，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十九条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告祝文锦在本判决生效之日起十日内支付原告龙炳良购房款350万元；
二、被告叶益波、刘建军对被告祝文锦支付原告龙炳良购房款350万元承担连带责任；
三、驳回原告龙炳良的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原告龙炳良预交案件受理费34800元、保全费5000元、合计39800元，由被告祝文锦、叶益波、刘建军承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。在上诉期满后七日内向南昌市中级人民法院缴纳上诉费，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 徐荣根
人民陪审员 胡明哲
人民陪审员 张晓茜
二〇一七年八月十四日
书 记 员 陶媛媛
附:本案适用的有关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。
第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。
《中华人民共和国担保法》
第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。
第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。