上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）虹民三（民）初字第179号
原告上海鸿福置业有限公司。
法定代表人TANYEOWBENG。
委托代理人季闻理，上海市新华律师事务所律师。
委托代理人连晏杰，上海市新华律师事务所律师。
被告上海宝原体育用品商贸有限公司。
法定代表人陈国龙。
委托代理人郑轩。
原告上海鸿福置业有限公司与被告上海宝原体育用品商贸有限公司房屋租赁合同纠纷，本院受理后，依法由代理审判员赖维娜独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海鸿福置业有限公司的委托代理人季闻理，被告上海宝原体育用品商贸有限公司的委托代理人郑轩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海鸿福置业有限公司诉称，原告与被告上海宝原体育用品商贸有限公司于2013年11月11日签订《商品房租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定被告承租原告所有的上海市四川北路XXX号“壹丰广场”购物中心B1层B02、B03（A）号房屋（以下简称系争房屋），双方约定租赁期为2013年11月13日至2016年11月12日止（含48天装修期），房屋月租金分为固定租金和提成租金两部分，月固定租金自第二年起为每月30，000元，物业管理费自第一年开始按每月14，690.25元收取，被告应于上一个月的25日前支付固定租金及物业管理费。合同又约定，原告应于2013年11月13日向被告交房，2013年11月13日至2013年12月30日的四十八天为装修期，装修期内免收租金，物业管理费减半。合同同时就被告违约的情况下应承担的违约责任进行了约定。合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，被告亦支付履约保证金100，000元。后被告向原告提出要求提前解除租赁合同，双方为此开始协商，因被告拒不承担违约金责任最终未能协商一致，双方约定先行交还房屋并保留争议。故现起诉至法院，要求判令双方签订的《租赁合同》于判决生效之日起解除；要求被告支付保证金以外的违约金100，000元；被告支付装修期内免去的物业管理费11，591.21元（装修期为2013年11月13日至2013年12月30日）；被告支付的履约保证金100，000元归原告所有，不予返还。
被告上海宝原体育用品商贸有限公司辩称，同意解除双方签订的《租赁合同》，被告于2014年10月29日向原告发出解除合同的通知，故合同应于2014年11月30日解除。同意支付装修期内免去的物业管理费11，591.21元。《租赁合同》附件七补充条款第7条将合同第14-2条关于被告中途退租而承担违约责任的条款修改为“被告中途退租的，应提前1个月书面通知原告，并承担本合同第13-2条约定的违约金，同时承担装修期内所免去的所有租金和物业管理费”。合同第13-2条约定违反合同的一方应向另一方按月租金及月物业管理费之和的3倍支付违约金（违约金金额同履约保证金金额），因此原告只能在没收履约保证金和要求被告支付保证金以外的违约金中选择一项进行主张，以履约保证金冲抵违约金。被告于2014年10月29日向原告送达了《解除租赁合同通知》，提前一个月书面通知原告要求提前解除租赁合同并希望与原告协商撤店事宜，但原告却设置多种障碍阻止被告撤场，最终双方因无法对违约责任达成共识而约定暂时搁置争议、先行交还房屋。被告于2014年11月30日撤场。
经审理查明，2013年11月11日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将系争房屋出租给乙方，租赁面积195.87平方米；乙方租赁该房屋经营摆放运动休闲产品；甲方应于2013年11月13日或之前将该房屋交付给乙方；租赁期为自交付日起3年，即2013年11月13日起至2016年11月12日止；租赁期内，乙方应向甲方支付租金和物业管理费以及其他费用，但在乙方租满合同规定的租赁期并遵守本合同各项条款的前提下，甲方同意给予乙方一定的装修期，装修期自该房屋交付日起48天，即2013年11月13日至2013年12月30日，装修期内甲方免收乙方租金，但乙方必须支付合同约定的物业管理费和其他费用，若乙方实际租赁不满本合同规定的租赁期和／或违反本合同的条款及规定，甲方有权向乙方索取装修期内所免去的所有租金及物业管理费（若有），索取的每月租金及物业管理费标准参照乙方第一年向甲方实际支付的每月平均租金和每月平均物业管理费；自装修期满后的首日起双方选择固定租金或提成租金（取金额较高者）方式计算该房屋的租金，第一年月提成租金为乙方于该日历月营业额月的8%，乙方应在下个日历月的25日或之前支付提成租金（固定租金未作约定），第二年固定租金按租赁面积计算，月固定租金为30，000元，月提成租金为乙方于该日历月营业额的10%，第三年固定租金按租赁面积计算，月固定租金为50，000元，月提成租金为乙方于该日历月营业额的12%；乙方应支付相当于三个月租金（其单月的租金额，以整个租赁期内的月平均固定租金计）及三个月物业管理费（其单月的物业管理费金额，以整个租赁期内的月平均物业管理费）之和的金额作为履约保证金，具体金额详见附件一第8条（第6-1条），附件一第8条约定履约保证金金额为100，000元，乙方向甲方支付的履约保证金作为乙方将全部履行完本合同义务的保证，如因乙方擅自中途退租和／或违反合同其他约定，而致甲方行使解除合同权利，甲方可以全部没收履约保证金而无须归还乙方，除非征得甲方同意，乙方无权自行以履约保证金抵付合同下的任何应付款项；乙方应于交付日或之前向甲方支付装修押金44，951.41元，装修期物业管理费13，040.11元；乙方应于租赁期内向甲方支付物业管理费，物业管理费的收取标准为第一年的每月物业管理费为14，690.25元，第二年的每月物业管理费为14，690.25元，第三年的每月物业管理费为15，473.73元，在装修期内，乙方的物业管理费减半收取；乙方向甲方交还该房屋前，应自负费用对该房屋进行打扫和清理，使该房屋处于完好和可出租状态，乙方如对该房屋进行了装修、增建或改建，应根据甲方要求在租赁期满或本合同提前终止前将该房屋恢复原状，由此发生的费用由乙方承担，如乙方逾期未将该房屋恢复原状，甲方可以代为处理或聘请第三方代为处理，由此发生的一切费用由乙方承担，甲方有权向乙方追索或于履约保证金中扣除该费用；乙方违约的，甲方可书面通知乙方解除本合同，乙方应向甲方按月租金及月物业管理费之和的3倍支付违约金（金额同本合同6-1条约定的履约保证金金额）（13-2条）；若出现本合同规定情形而甲方行使合同解除本合同之权利的，甲方有权依据前述约定要求乙方承担违约金，甲方还有权向乙方追索乙方在装修期内所免去的所有租金和物业管理费；该房屋交付后，非本合同规定的情况，乙方擅自中途退租的，即构成乙方的严重违约（但本合同并不因此而解除），甲方也可书面通知乙方解除本合同，若甲方解除本合同的，甲方除有权要求乙方承担本合同第13-2条约定的违约金并承担装修期内免除的租金和物业管理费（若有）外，还有权没收乙方的履约保证金（第14-2条）。合同附件七补充条款第7条约定将本合同第14-2条修改为如下条款：该房屋交付后，非本合同规定的情况，乙方中途退租的，应提前1个月书面通知甲方，并承担本合同第13-2条约定的违约金，同时承担装修期内所免去的所有租金和物业管理费。合同签订后，被告向原告支付租赁保证金100，000元、装修押金44，951.41元及各项费用，2013年11月13日，原告向被告交付了合同约定的租赁房屋，双方各自履约。
2013年10月24日，被告向原告发出了《关于解除壹丰广场﹤商品房租赁合同﹥的通知》，表示因被告经营状况不佳，为避免进一步亏损，根据租赁合同附件七之约定，被告提前一个月书面通知原告提前解除租赁合同，并希望与原告协商确定商铺解约撤店的具体进度方案。原告收到该通知后向被告发出了其拟定的《终止协议书》，载明：原、被告双方同意于2014年11月30日正常解除租赁合同；原告同意被告土建自行复原，但需缴纳场地复原保证金50，000元，应当根据本协议或租赁合同约定的支付日期2014年11月20日前补足，否则每逾期一日，被告需向原告支付相当于每日每平方米5.04元的房屋占用费，并且还应承担该房屋在占用期间内实际发生的水、电等一切其他费用，被告在恢复原状时不得损坏房屋的原有结构及设施、设备等，被告同意如在复原中对商场原有设施有破坏，原告对损坏设施提出报价与乙方确认后，费用从场地复原保证金中扣除；被告需依约向原告支付截至2014年11月30日以前的租金、物业管理费及其他应付费用，被告于租赁合同到期前付清原告欠费：9月20日至10月24日水电费4，278元、2014年10月25日至11月30日水电费4，500元，及签署本协议后发生的水电费，实际金额以原告账单为准（多退少补），在2014年11月20日前补足，待被告复原验收通过后六十个工作日原告退还被告水电费，被告需支付消防管道放水费500元，复原期间垃圾清运费1，968.7元；被告需在2014年12月15日前完成复原；被告同意原告没收因提前解约而造成的履约保证金100，000元，支付违约金100，000元，支付装修期内免去物业管理费11，591.21元，被告应在2014年11月20日之前支付上述所有费用；待被告复原验收通过，提供注销有效凭证后的六十个工作日原告同意退还被告复原押金50，000元。被告于2014年11月17日向原告发出《关于租赁合同解除若干问题的商函》，言明：原告要求被告支付5万元场地复原保证金，否则需向原告支付房屋占用费，原告的要求大大超出了租赁合同的约定，不合情也不合法，被告只能承诺按照租赁合同的约定对房屋进行恢复；原告没收被告10万元履约保证金并要求被告再支付10万元违约金，但根据租赁合同附件七约定，原、被告双方在订立租赁合同时已明确删除了关于没收履约保证金的约定，原告无权再没收履约保证金。
2014年11月21日，原告向被告发出《律师函》，就被告发出的《关于租赁合同解除若干问题的商函》中提到的几个问题答复如下：原、被告拟在2014年11月30日正式解除《租赁合同》，并在之后给被告15天的房屋复原期，已经免除了该部分的房屋使用费，因此为了确保被告能在约定的期限内妥善完成房屋复原工作，要求被告支付保证金合情合理，在被告严格履行解除协议，该笔保证金最终将退还给被告；《租赁合同》和《解除协议》中明确指出若被告提前解约，需在支付违约金的前提下扣留履约保证金不予返还；鉴于被告至今未签订解除协议，原《租赁合同》仍在继续履行，被告应于2014年11月25日前支付12月的租金，否则构成违约，若被告在11月30日前仍不能与原告订立解除协议的，原告目前协商的房屋交还期限需要重新商定，由此产生的租金、损害赔偿及违约责任等均由被告承担。
2014年11月25日，被告向原告发出了《关于办理撤柜手续事宜的商函》，表示被告根据租赁合同约定提前一个月书面通知原告提前解除了租赁合同，被告在商铺内仍有装修、道具、货架及货品等财产需要撤除并向原告交还商铺，鉴于时间紧迫再次希望尽快与原告协商确定商铺撤店的具体进度方案。嗣后被告将系争房屋交还给原告，双方结清了租金、物业管理费。
上述事实，有原告提供的上海市房地产权证、租赁合同及附件、收据，被告提供的关于解除租赁合同的通知及邮寄凭证、关于租赁合同解除若干问题的商函及邮寄凭证、律师函、关于办理撤柜手续事宜的商函及邮寄凭证，及双方当事人的陈述等证据为证。
本院认为，《租赁合同》系双方真实意思表示，依法成立有效，双方均应依约履行。本案争议焦点在于双方对合同附件七《补充条款》第7条对合同正本第14-2条所做的修改理解不同。根据原合同第14-2条的约定，被告擅自中途退租构成严重违约，但合同并不因此解除，原告有权选择解除合同，原告行使合同解除权的，有权要求被告承担相当于月租金及月物业管理费之和的3倍的违约金（金额同履约保证金），承担装修期内免除的租金和物业管理费，还有权没收履约保证金。《补充条款》第7条则将原本合同第14-2条修改为：被告中途退租的，应提前1个月书面通知原告，并承担本合同第13-2条约定的违约金，同时承担装修期内所免去的所有租金和物业管理费。比较原条款和修改后的条款，应认为修改后的条款在被告履行提前通知义务和承担相应责任的条件下赋予了被告解除合同的权利，在此情况下，被告仅承担相当于月租金及月物业管理费之和的3倍的违约金（金额同履约保证金）及装修期内所免去的所有租金和物业管理费的责任，不再承担原合同第14-2条约定的原告没收保证金的违约责任。至于合同另约定如因被告擅自中途退租或违反合同其他约定而至原告行使解除合同权利的，原告可以全部没收履约保证金，本案中，被告已按约提前一个月通知原告解除合同，在双方磋商中被告也未表示拒不承担《补充条款》第7条约定的违约金和装修期内免去的相应费用，双方争议在于原告提出要求被告缴纳复原保证金50，000元及没收租赁保证金100，000元，在此情况下，被告的退租行为并不属于合同约定的擅自中途退租，原告无权没收保证金，应当返还被告。鉴于被告已提前一个月通知原告解除合同，于2014年11月底搬离系争房屋并交接完毕，原告在双方磋商中亦曾表示认可合同于2014年11月30日解除，故本院认定双方合同应于2014年11月30日解除。原告要求被告承担装修期内免去的物业管理费11，591.21元及违约金100，000元的诉讼请求，被告亦表示同意，于法不悖，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条之规定，判决如下：
一、确认原告上海鸿福置业有限公司与被告上海宝原体育用品商贸有限公司签订的《商品房租赁合同》于2014年11月30日解除；
二、被告上海宝原体育用品商贸有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告上海鸿福置业有限公司支付违约金100，000元；
三、被告上海宝原体育用品商贸有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告上海鸿福置业有限公司支付装修期内免去的物业管理费11，591.21元；
四、原告上海鸿福置业有限公司应于本判决生效之日起10日内向被告上海宝原体育用品商贸有限公司返还租赁保证金100，000元
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2，531.82元，减半收取1，265.91元，由原告上海鸿福置业有限公司负担632.96元，被告上海宝原体育用品商贸有限公司负担632.95元；财产保全申请费1，020元，由原告上海鸿福置业有限公司与被告上海宝原体育用品商贸有限公司各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 赖维娜
二〇一五年四月三十日
书 记 员 戴 燚
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。