宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）宁01民终1442号
上诉人（原审被告）：王雲天，男，1967年10月12日出生，回族，原宁夏天元蜀军劳务有限公司执行董事，住宁夏回族自治区银川市。
被上诉人（原审原告）：马海梅，女，1962年2月5日出生，回族，个体，住宁夏回族自治区银川市。
委托诉讼代理人：李新军，宁夏永合律师事务所律师。
原审被告：宁夏天元蜀军劳务有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区玉皇阁北街丽都花园1-11-B。
法定代表人：蒋登照，该公司总经理。
上诉人王雲天与被上诉人马海梅、原审被告宁夏天元蜀军劳务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2017）宁0104民初1890号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月23日立案后，依法组成合议庭,于2017年7月25日公开开庭审理了本案。上诉人王雲天、被上诉人马海梅的委托诉讼代理人李新军到庭参加诉讼。原审被告宁夏天元蜀军劳务有限公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人王雲天的上诉请求：1.请求依法撤销宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2017）宁0104民初1890号民事判决书，依法发回重审或者改判；2.请求依法判令被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，证据不足。1.上诉人已经向被上诉人缴纳租金2万元，并非原审判决认定的4000元。2.2015年5月7日，上诉人与被上诉人发生争执后，被上诉人将涉案房屋上锁，导致上诉人无法使用，无法取回涉案房屋内存放的财物，故上诉人不应承担2015年5月7日之后的租金及物业费、电梯增频费、供暖费。二、一审法院适用法律错误。一审法院适用《中华人民共和国合同法》第227条错误，上诉人并非无正当理由不支付租金，而是因为被上诉人将房屋上锁，致使上诉人无法正常使用，上诉人拒绝支付剩余租金有正当理由。
被上诉人马海梅答辩意见：自2014年6月21日至2016年6月26日，上诉人仅仅支付租赁费4000元。租赁期间，上诉人与被上诉人没有发生任何争议，被上诉人没有将涉案房屋上锁，上诉人一直在使用涉案房屋，上诉人应当支付两年的房屋租金。租赁期限届满后，上诉人与被上诉人至今没有办理涉案房屋的交接手续，没有向被上诉人交还房屋，上诉人必须承担期间的物业费以及办公用房的办公用房的电梯等费用。上诉人至今没有向被上诉人交还房屋，被上诉人无法进入该房屋，不存在扣押上诉人财务的事实，被上诉人没有给上诉人造成经济损失。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
马海梅向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告房屋租金68000元、物业服务费6538元，共计74538元；2.本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2008年，原告与案外人谭少云签订《房屋转换混凝土砌块砖合同》一份，约定将案外人谭少云所有的位于银川市××区住宅房（产权证号：20070313**）以抵顶的方式转让给原告，原告至今仍在偿还该房屋贷款。2015年3月31日，原告与被告王雲天签订《房屋租赁合同》一份，约定被告租赁原告位于银川市××区面积为175.15平方米的房屋，租赁期共二年，原告从2014年6月27日将出租房屋交付被告使用，至2016年6月26日收回，房屋每月租金为3000元，租金总额为72000元，租金支付方式为一次性付清年租金。合同签订后，被告王雲天支付原告租金4000元，尚欠租金68000元未付，自2015年3月至2016年12月底涉案房屋七个季度共产生物业费4438元、办公用房电梯增频每月100元合计21个月费用2100元，合计6538元未付，原告于2017年1月18日替被告代缴后，银川世纪智能物业服务有限公司向原告出具收据一张，载明收到1-1001交来物业费、电梯增频费等共计6538元。后经原告催要房屋租金及物业服务费未果，且被告王雲天至今未与原告办理涉案房屋的交接手续，原告在诉讼中表明被告再未向原告交纳剩余租金及物业、电梯费用，故其诉至法院。另查明，2012年8月1日，原告与被告宁夏天元蜀军劳务有限公司、王雲天签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将其位于银川市××区面积为150㎡的房屋出租给被告使用，租赁期共一年，原告从2012年6月24日起将出租房屋交付被告使用，至2013年6月24日收回，房屋年租金为叁万元整，支付方式为一次付一年。2013年8月1日，原告与二被告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告继续承租原告该房屋，租赁期限共一年，原告从2013年6月24日起将出租房屋交付被告使用，至2014年6月24日收回，房屋年租金为叁万元整，支付方式为一次付一年。合同签订后，被告依约付清全部房屋租金。
一审法院认为：原告与被告王雲天签订的《房屋租赁合同》，系双方自愿、真实意思的表示，内容不违反法律法规的规定，依法成立并生效，法院予以确认。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，按照合同约定，租金须一次性付清年租金，自2014年6月27日至2016年6月26日期间的租金共计72000元，被告仅支付4000元，下剩该期间的租金68000元未再支付，已构成违约，故对原告主张被告王雲天支付房屋租金68000元的诉讼请求，予以支持。关于原告主张被告支付物业服务费6538元的诉讼请求，被告在租赁期限届满后，至今仍没有向原告交还房屋，故对被告于2015年3月至2016年12月底期间产生的物业费4438元、办公用房电梯增频费2100元，共计6538元，应当由被告承担，现原告已替被告向银川世纪智能物业服务有限公司代缴，故被告王雲天应当向原告退还物业服务费用、电梯使用费共计6538元。根据合同的相对性原则，2015年3月31日，原告与被告王雲天签订的《房屋租赁合同》中并没有被告宁夏天元蜀军劳务有限公司的盖章确认，无证据证明其与被告王雲天共同租赁涉案房屋，其不受该合同的拘束，故对原告要求被告宁夏天元蜀军劳务有限公司支付房屋租金及物业服务费的诉讼请求，不予支持。被告宁夏天元蜀军劳务有限公司、王雲天经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条规定，判决：一、被告王雲天于本判决生效之日起七日内支付原告马海梅房屋租金68000元及物业服务费6538元，共计74538元；二、驳回原告马海梅的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。案件受理费832元，由被告王雲天承担。
二审中，当事人没有提交新证据。
经二审审理查明的事实与一审一致。本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点为上诉人是否应当全额支付一审判决所确定的房屋租金及物业服务费，一审判决适用法律是否正确。上诉人承租被上诉人的房屋，应当缴纳房屋租金及物业服务费。上诉人称其已经缴纳了房屋租金2万元，但没有提交证据证明；上诉人称2016年5月7日，被上诉人将涉案房屋上锁，致使其不能正常使用，不应承担2016年5月7日以后的房屋租金及物业服务费，但被上诉人不予认可，上诉人也没有其他证据予以印证。关于法律适用，一审法院依据查明的事实适用《中华人民共和国合同法》的相关条款作出判决并无不妥。综上，上诉人的上诉理由缺乏证据支持，本院不予采纳。原审被告宁夏天元蜀军劳务有限公司未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百四十四条、第一百七十四条、第一百七十五之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费832元，由上诉人王雲天负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵和平
审 判 员 赵来珍
代理审判员 杨璐璐
二〇一七年七月三十一日
书 记 员 马 娟