广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东一法南民一初字第1416号
原告黄建兴，男，汉族，住广东省东莞市东城区，公民身份号码为×××5257。
委托代理人张陇奎、刘冬博，系北京市惠诚（东莞）律师事务所律师及辅助人员。
被告东莞市金升花园商往开发有限公司，住所地为东莞市南城区，注册号为441900000634205。
法定代表人尚尔丰。
被告胥建强，男，汉族，住河南省许昌市长葛市，公民身份号码为×××7317。
原告黄建兴诉被告东莞市金升花园商往开发有限公司（以下简称金升公司）、胥建强所有权确认纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序后转为普通程序公开开庭进行了审理。原告黄建兴及其委托代理人张陇奎到庭参加诉讼，被告金升公司、胥建强经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告金升公司与被告胥建强以违法手段签订了东莞市南城区胜和村西二环路口北侧金升花园商住楼2单元1010号房屋（以下称案涉房屋）的《商品房买卖合同》。金升公司与胥建强在不用交首付楼款的情况下以零首付按揭买卖房屋，违反了法律、法规规定。金升公司隐瞒被告胥建强未交案涉房屋首付款向房管部门办理了商品房买卖合同网签备案。在办理按揭贷款时银行审核发现，金升公司零首付售房违反了法律法规规定，故未批准贷款给被告胥建强。两被告零首付按揭买房未在银行审核通过，双方自始至终事实上未履行商品房买卖合同。因两被告原因至今未撤销案涉房屋的商品房买卖合同网签备案手续。金升公司因无法归还原告到期的借款，2009年7月金升公司与原告签订协议，以房抵债将案涉房屋出售给原告。原告已付清购房款，金升公司亦即时交付案涉房屋给原告。原告收楼后已实际占有、使用案涉房屋至今。两被告未撤销案涉房屋的《商品房买卖合同》网签备案，损害了原告的权益。原告对案涉房屋享有所有权，金升公司在案涉房屋所属楼盘初始登记大确权后应协助原告办理案涉房屋的房地产权登记证。为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求判令：1、确认原告对东莞市南城区胜和村西二环路口北侧金升花园商住楼2单元1010号房产（价值161050.5元）享有所有权；2、被告东莞市金升花园商住开发有限公司与被告胥建强撤销案涉房屋的商品房买卖合同网签备案；3、被告东莞市金升花园商住开发有限公司在案涉房屋所属楼盘初始登记确权后协助原告办理案涉房屋房地产权证；4、本案诉讼费由被告承担。
被告金升公司、胥建强未到庭参加诉讼，亦未提交答辩状和证据。
经审理查明，2007年12月18日，金升公司作为出卖人，胥建强作为买受人，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号为2007121885F6CB156361），合同约定胥建强购买的商品房为预售商品房，该商品房位于东莞市南城区胜和村西二环路口北侧金升花园商住楼2单元1010号房；建筑面积55.06平方米；总金额447316元；签署本合同时，胥建强支付全部房价款的20%，计90316元，楼价80%通过银行按揭方式付款，该款项须于签署本合同后的二个月内支付。上述《商品房买卖合同》已在房地产管理部门进行备案登记。
2008年6月18日，黄建兴与金升公司签订《借款协议》，约定由黄建兴借款8000000元给金升公司，以解决金升公司周转资金的困难；借款期限为6至12个月，借款回报按年回报30%计算，按一年期还款回报计算得出还款总金额为10400000元；还款担保采用抵押销售控制权的方法实施，按现行楼价每平方米4500元的65%计算得出抵押销售权的住宅数量为70套；每销售一套房，金升公司应归还本金115000元；在协议签署至第24个月后，如仍有未还款项，则前述70套房中未出售的房子，黄建兴有权自行决定价格出售或有权选择按2500元／平方米的价格购买所剩房产。黄建兴于协议签订当天即按约支付金升公司8000000元。2009年7月24日，黄建兴与金升公司签订《补充协议》，约定借款期限延期至2008年7月18日（黄建兴称系笔误，应为2009年7月18日），双方同意原借款抵押70套商品房中的64套房（已签署《商品房买卖合同》）由该协议生效之日起按抵押价格（已签署购房合同中的价格）过户给黄建兴，并由金升公司开具相应的合同房价减借款本金（已开收据）的差额款收据（即利息），则借款本息债务即算结清，今后黄建兴有权对房产作出处置。该《补充协议》后所附的《金升花园64套房楼宇抵押销售房号统计表》载明了64套房屋的房号，其中包括黄建兴主张本案所涉的2单元1010号房为附表中序号第2号，房号为B1010，面积为55.06。2009年7月24日，金升公司开具收款收据，确认收到黄建兴房号为B1010的购房款161050.5元。
根据黄建兴提供的收楼确认书显示，2010年4月8日，黄建兴从金升公司处领取案涉房屋的钥匙。同时，黄建兴与东莞市时尚物业管理有限公司签订物业管理服务协议。根据黄建兴提供的物业管理费发票显示，其自2013年10月至2015年4月向东莞市时尚物业管理有限公司支付64套房屋的物业管理费。
以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、借款协议、银行凭条、补充协议、收款收据、（2011）东中法民一终字第1201号民事判决书、收楼确认书、收楼资料交接清单、消费安全责任书、前期物业管理服务协议、（2014）东一法南民一初字第684号民事判决书、（2013）东一法民一初字第10267号民事判决书、（2014）东中法民一终字第767号民事判决书、物业管理费发票，以及本院的庭审笔录等附卷为证。
本院认为，被告金升公司、胥建强经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其主动放弃抗辩和质证的权利，由此产生的不利法律后果由其自行承担。
首先，从《城市房地产管理法》关于“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”的规定可知，商品房买卖合同的备案登记主要是为了对开发商预售行为合法性的审查，属于行政管理的范畴，其虽然在一定程度具有维护商品房预购人合法权益、防止开发商“一房二卖”的功能，但其与《中华人民共和国物权法》第二十条规定的预告登记制度存在本质的不同，并不产生登记请求权的物权效力，因此，胥建强与金升花园签订的《商品房买卖合同》备案登记，不具有财产权属的效力。第二，对于案涉金升花园2单元1010号房产，胥建强签订了《商品房买卖合同》，也对合同进行备案登记，但没有证据证明其已支付了购房款，亦没有实际接收和使用房屋，因此，胥建强作为《商品房买卖合同》的当事人，仅享有合同上的请求权，并不具有物权。第三，黄建兴与金升公司之间存在8000000元的借款关系，且双方之间达成了以房抵债的协议，除了有银行转账凭证、补充协议等证据佐证外，本院审理的相关案件对此事实亦予以了确认。因此，黄建兴主张包括案涉房屋（金升花园2单元10**号）在内的房产由金升公司以以物抵债的形式转让，本院予以认定。虽然在黄建兴与金升公司达成以物抵债协议时，案涉房屋未办理解除商品房买卖合同备案登记，且黄建兴对此知情，但由于买卖合同双方当事人至今均没有实际继续履行合同，亦没有到庭作出愿意继续履行合同的意思表示，且该合同“网签”备案亦无物权公示的效力，故黄建兴与金升公司就案涉房屋达成以物抵债协议，并未影响其他人的合法权益，主观上不存在恶意。由于黄建兴已经支付了案涉房屋的对价且实际占有使用房屋，故在该房屋未进行确权的情况下，相关权益应归黄建兴。金升花园、胥建强应当立即办理《商品房买卖合同》（合同编号为2007121885F6CB156361）网签备案的撤销手续。黄建兴确认案涉房屋的楼房尚未初始登记确权，由于具体情况和时间都属于待定状态，故黄建兴关于金升公司协助办理房产证的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、确认原告黄建兴对东莞市南城区胜和村西二环路口北侧金升花园商住楼2单元1010号房产享有权益。
二、被告东莞市金升花园商往开发有限公司、胥建强于本判决发生法律效力之日起三十日内撤销《商品房买卖合同》（合同编号为2007121885F6CB156361）网签备案。
三、驳回原告黄建兴的其他诉讼请求。
本案受理费3521.02元，由被告东莞市金升花园商往开发有限公司、胥建强共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日，向本院提交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 唐 珺 珺
代理审判员 刘 秋 霞
人民陪审员 张 雅 芝
二〇一五年十二月十八日
书 记 员 刘敏婷（代）
附相关法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。