北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第04436号
上诉人（原审原告）马艳雯，女，1968年7月11日出生。
委托代理人程洁，北京杰睿律师事务所律师。
上诉人（原审被告）贺乃强，男，1937年8月23日出生。
上诉人（原审被告）贺乃元，男，1950年9月23日出生。
上诉人（原审被告）贺利君，女，1945年4月25日出生。
上诉人（原审被告）贺春红，女，1971年2月19日出生。
委托代理人张秀玲，女，1947年10月24日出生。
上述四上诉人委托代理人林宏，北京昊庭律师事务所律师。
原审第三人贺春龙，男，1965年1月26日出生。
原审第三人北京中原房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街20号联合大厦10层。
法定代表人赖国强，董事长。
委托代理人付强，男，1983年5月15日出生。
委托代理人孟健勇，男，1991年1月3日出生。
上诉人马艳雯、上诉人贺乃强、贺乃元、贺利君、贺春红因房屋买卖合同纠纷一案，均不服北京市东城区人民法院（2014）东民初字第14959号民事判决，分别向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了此案，上诉人马艳雯及其委托代理人程洁，上诉人贺乃强、贺乃元、贺利君及贺乃强、贺乃元、贺利君、贺春红共同委托代理人林宏，上诉人贺春红委托代理人张秀玲，原审第三人贺春龙，原审第三人北京中原房地产经纪有限公司委托代理人付强、孟健勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2014年11月，马艳雯诉至原审法院称：2013年，我为解决孩子上学落户问题，委托北京中原房地产经纪有限公司（简称中原地产公司）在北京市东城区小雅宝胡同附近寻找合适的房源。之后，我对中原地产公司为我推荐的北京市东城区×××26号两间平房有购房意向，并于2014年1月9日向中原地产公司交纳购房意向金1万元。2014年2月21日，贺春龙出示了上述房产的产权证及委托售房协议的原件，并就委托售房协议的真实性作出了书面承诺，亦说明了贺春龙与贺乃强、贺乃元、贺春红、贺春龙（简称贺乃强等四人）四个产权人之间的亲属关系。因此，我充分信任贺春龙有售房代理权，并与上述房产的售房代理人贺春龙签订了房屋买卖合同。该合同约定，房屋成交价为270万元，定金20万元，30日内完成过户手续。我向中原地产公司交纳中介费共计59400元。后中原地产公司给我打电话，说给产权人打电话出了点问题，可能不会如期过户。2014年6月份，中原地产公司通知我可以过户，但要涨价。我考虑到孩子上学问题，同意了涨价的要求，并于2014年7月3日与代理人胡春龙签订了补充协议，将房屋成交价更改为285万元，并商定尽快过户。代理人贺春龙于2014年9月10日告知我，说贺乃强等四人已将房屋出卖给他人。根据合同约定，出卖人将房屋出售给第三人的，应按房屋成交价的30%支付违约金，按此方式计算出来的违约金为85.50万元，我减半向贺乃强等四人主张违约金42.75万元。现我诉至法院，请求依法判令：1、解除我与贺乃强等四人签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及我与贺乃强等四人及中原地产公司签订的《房屋买卖居间合同》；2、贺乃强等四人向我支付违约金42.75万元；3、贺乃强等四人赔偿我支付的中介费59400元。案件受理费由贺乃强等四人承担。
贺乃强等四人辩称：2013年6月23日，我们四人虽然与贺春龙签订协议，但双方商定由贺春龙负责找买主，与买主签协议时须我们四人到场签字，并没有授权贺春龙私自与买主签订合同。我们四人从未将产权证交给贺春龙，贺春龙向马艳雯出示的产权证只是贺乃强名下已作废的按份共有权证。贺乃强丢失了其按份共有权证，于2013年8月16日办理了相关丢失登记手续，并在建委的网站上公示，公示期满后补办了新的产权证。贺春龙出示作废的产权证，并私自与马艳雯签订房屋买卖合同，贺春龙的行为超出了授权范围。贺春龙亦未将签署买卖合同之事告知我们四人，我们四人从未见到过其所签署的房屋买卖合同及补充协议。因此，我们四人将涉诉房屋另售他人，并不违反我们四人与贺春龙之间的委托售房协议约定。马艳雯诉请要求解除的合同本身就是无效合同，谈不上解除，更谈不上违约金及中介费。若法院认定该合同是有效合同，我们四人同意解除，但不同意支付违约金和中介费。我们四人认为贺春龙签署的房屋买卖合同无效，贺春龙所签承诺书亦与我们四人无关，该行为是贺春龙的单方法律行为，所产生的法律后果当由贺春龙一人承担，我们四人不应当承担责任。
贺春龙述称：关于涉诉房屋出售事宜，贺乃强等四人曾与我签订两次协议，第一次签订的协议约定的委托期限截止到2013年7月31日，第二次签订的协议约定的委托期限截止到2014年3月31日，两次委托的内容大致相同，均为委托我为全权代理人负责涉诉房屋出售事宜。第一次委托期间，我找到中介公司谈妥成交价为260万元，但贺乃强等四人以价格偏低拒绝签约。第二次委托期间，我通过中介公司找到马艳雯，本着最高价成交的原则，与马艳雯签订了房屋买卖合同。之后，在贺乃强等四人明确认定下，我与马艳雯签订了补充协议，将房屋成交价变更为285万元。我在2014年3、4月份期间拿房屋买卖合同给贺乃强看了，地点在木樨园桥附近的饭店。同时，我也通过微信短信通知贺乃强等四人，亦委托中介公司通知贺乃强等四人，我尽到了受托人的责任。贺乃强等四人已明确授权我出售房屋的情况下，不通知我，而以低于市场价格将涉诉房屋出售给他人，致使无法继续履行与马艳雯签订的房屋买卖合同，贺乃强等四人此违约行为，给各方都带来了巨大损失，贺乃强等四人应该对此负责。我保留追偿由此给我本人带来的损失的权利。
中原地产公司述称：贺乃强等四人的售房代理人贺春龙提供了合法的授权委托书，并出具书面承诺，中原地产公司促成马艳雯与贺乃强等四人签订房屋买卖合同。在合同履行过程中，由于贺乃强等四人的原因导致合同无法继续履行。综上，同意马艳雯的诉讼请求。
原审法院经审理认为：代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。贺乃强等四人认为其与贺春龙签订房产协议，委托贺春龙出售涉诉房屋，仅委托贺春龙代为寻找买主，并未委托其代为签订房屋买卖合同。对此，贺春龙不予认可。法院认为，根据房产协议上“全权出售事宜”、“由贺春龙负责寻找买主出售”等词语的语义，不能得出贺乃强等四人仅委托贺春龙寻找买主，而未授权其代为签订房屋买卖合同的结论。现贺春龙代贺乃强等四人与马艳雯所签房屋买卖合同的行为，并未超出贺乃强等四人对贺春龙委托授权的范围，故贺春龙所实施的代理行为的法律责任当由贺乃强等四人承担。贺春龙代贺乃强等四人与马艳雯所签订的房屋买卖合同不存在违反法律、行政法规强制性规定，应为有效合同。关于贺乃强等四人认为贺春龙持作废的房屋共有权证签订房屋买卖合同，该房屋买卖合同当为无效合同的辩称，于法无据，法院对此不予采信。现贺乃强等四人已将涉诉房屋出售给案外人，并办理了房屋产权过户手续，从而无法继续履行与马艳雯签订的房屋买卖合同，贺乃强等四人的行为构成根本违约。马艳雯因此要求解除与贺乃强等四人签订的房屋买卖合同，因贺乃强等四人及贺春龙、中原地产公司对此亦同意，故法院对马艳雯的该项诉请予以确认。关于马艳雯要求贺乃强等四人向其支付42.75万元违约金的诉请，因贺乃强等四人提出该违约金要求过高之抗辩，且马艳雯亦未向法庭出示与其主张的违约金数额相应的损失的证据，故法院对该项诉请予以酌定。关于马艳雯要求贺乃强等四人向其支付中介费59400元的诉请，缺乏合同依据，法院不予支持。据此，原审法院于2015年2月判决：一、解除马艳雯与贺乃强、贺乃元、贺利君、贺春红于二〇一四年二月二十一日签订《北京市存量房屋买卖合同》及于二〇一四年七月三日签订的《补充协议》；解除马艳雯与贺乃强、贺乃元、贺利君、贺春红及北京中原房地产经纪有限公司于二Ο一四年二月二十一日签订的《房屋买卖居间合同》；二、贺乃强、贺乃元、贺利君、贺春红于判决生效后十日内向马艳雯支付违约金人民币十二万元；三、驳回马艳雯的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，马艳雯及贺乃强、贺乃元、贺春红、贺利君均不服，分别上诉至本院。马艳雯上诉请求撤销原审判决第二项、第三项，改判贺乃强等四人支付马艳雯中介费59400元，并将违约金数额增加至20万元，诉讼费由贺乃强等四人承担。其主要上诉理由为：原审法院对违约金和中介费的酌定明显过低；补充协议约定了中介费由违约方承担；由于贺乃强等四人违约，马艳雯实际利益受到了严重损失。贺乃强等四人上诉请求撤销原审判决第二项，第三项，发回重审。其主要上诉理由为：协议明确约定只是让贺春龙寻找买主，并无授权贺春龙签订房屋买卖合同，贺春龙超越代理权限私自签订合同，法律后果应由贺春龙承担，不应由贺乃强等四人承担；贺春龙与中原地产公司应为被告，违约责任应由贺春龙和中原地产公司承担，不应由贺乃强等四人承担，且马艳雯也存在过错，应承担相应的法律责任；根据录音资料，贺春龙与马艳雯所签房屋买卖合同是在贺乃强等四人出卖房屋后后补的，贺乃强等四人出卖自己的房屋，没有违约，且马艳雯未支付任何款项。贺春龙不同意原判，但未上诉。中原地产公司同意原判。
经审理查明：贺春龙系贺乃强之子，贺乃元系贺乃强之弟，贺利君系贺乃强之妹，贺春红系贺乃强之侄女。
位于北京市东城区北房2间（2号房）原系案外人贺良厚所有的私产。2001年9月14日，贺乃元、贺乃强、贺利君、贺春红通过继承依法取得上述房屋的所有权，贺乃元、贺乃强、贺利君、贺春红作为共有权人各占四分之一份额。
2013年6月23日，贺春龙与贺乃强等四人签订《房产协议》，约定：到2014年3月31日为止，涉诉房屋由贺春龙全权负责出售事宜；在此期间由贺春龙负责寻找买主出售，房屋价格为不低于230万元，其中200万元为贺乃强50万元，贺利君50万元，贺乃元50万元，贺春红50万元，剩余由贺春龙所得，当超过250万元时，上述5人每人获得50万元，剩余作为上述5人的消费基金，大家共有，作为大家的消费资金，其他人不得私自占有；此协议一式五份，上述权利所有人确认无误，之前的所有协议及文件废除，以此为准。
2014年2月21日，马艳雯与作为贺乃强等四人委托代理人的贺春龙及中原地产公司签订了《房屋买卖居间合同》，约定：涉诉房屋成交价为270万元，定金20万元，马艳雯向中原地产公司支付居间服务费59400元，双方同意在本合同签订当日签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》等。
同日，马艳雯与作为贺乃强等四人委托代理人的贺春龙签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定：马艳雯以总价2700000元的价格购买贺乃强等四人名下的涉诉房屋，购房定金200000元；房屋所有权证证号为京房权证东私字第084**号，共有权证证号为京房东私共字第01986号、01987号、01988号；双方应自合同签订之日起30日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。
2014年7月3日，贺春龙作为贺乃强等四人的委托代理人与马艳雯签订《补充协议》，约定：经买卖双方友好协商特订立此协议，马艳雯通过北京中原房地产经纪有限公司购买涉诉房屋，因特殊原因买卖双方协商成交价格更改为2850000元，其他约定条款不变。上述房屋买卖合同及《补充协议》签订后，马艳雯未支付定金及购房款，但向中原地产公司支付了中介费共计59400元。
2014年6月22日，贺乃强等四人与案外人冯国峰经北京畅熠房地产经纪有限公司西城第二分公司居间服务签订了《房屋买卖合同》，以2300000元的价格将涉诉房屋出售给案外人冯国峰，并给案外人冯国锋办理了房屋产权过户手续。
原审审理中，关于贺乃强等四人辩称贺乃强等四人虽与贺春龙签订房产协议，约定由贺春龙负责“全权出售事宜”，但此仅是商定由贺春龙负责找买主，并未授权贺春龙私自与买主签订买卖合同，贺春龙签订房屋买卖合同的行为超越代理权，故贺乃强等四人对此不应当承担责任。对此，贺春龙认为，“全权出售事宜”就是负责找买主、谈价格、签合同，只要价格不低于其与贺乃强等四人之间房产协议约定的价格，贺乃强等四人即应当在合同签订后配合买主完成过户手续；由于协议上约定了购房款分配问题，所以贺春龙不经手购房款，而由贺乃强等四人负责收取购房款，并配合过户。关于贺乃强等四人辩称因贺春龙持作废的共有权证与马艳雯签订房屋买卖合同，认为该房屋买卖合同当属无效合同。对此，马艳雯称，虽贺春龙所持的共有权证已经作废，但马艳雯购买的是房屋，并非该共有权证，贺乃强等四人认为买卖合同无效的理由不成立。关于马艳雯要求贺乃强等四人支付42.5万元违约金的请求，贺乃强等四人称马艳雯没有实际损失，违约金要求过高。马艳雯除向法院提交了其支付了59400元的中介费损失的证据外，未向法院提交其他损失的证据。
原审审理中，原审法院询问马艳雯要求贺乃强等四人支付中介费依据是什么，马艳雯方明确回答没有合同约定，实际就是造成的实际损失。二审审理中，马艳雯又称有补充协议约定中介费由违约方负担，并提交其与贺春龙签订的《补充协议》（为与前述签字日期为2014年7月3日的补充协议相区别，以下称为《2.21补充协议》）一份。该补充协议上马艳雯签字处日期为2014年2月21日，贺春龙签字处日期显示为2012年2月21日，贺春龙称2012年系笔误。贺乃强等四人对《2.21补充协议》不予认可，贺春龙、中原地产公司对《2.21补充协议》予以认可。对马艳雯在一、二审中就中介费依据问题所做相反回答的问题，经询，马艳雯方解释称：“两份补充协议贺春龙和马艳雯都没有，他们找中介后，中介后给他们拿出来的提交法庭”。
另查，贺乃强等四人经登报挂失于2013年11月11日补办登记取得涉诉房屋的房屋所有权证（房屋所有权证号为X京房权证东字第0918**号、091861号、091862号、0918**号）。
上述事实，有《北京市存量房买卖合同》、《补充协议》、《房产协议》、《房屋买卖居间合同》、房屋所有权证、业务费收据、转账记录、（2012）东民初字第11612号民事判决书，登报声明通知书及各方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。贺乃强等四人与贺春龙所签《房产协议》中有“涉诉房屋由贺春龙全权负责出售事宜”之约定，马艳雯依据该协议有理由相信贺春龙有权代理贺乃强等四人签订房屋买卖合同，贺乃强等四人虽称仅委托贺春龙寻找买主，并未授权其签订房屋买卖合同，但贺春龙、马艳雯均对此不予认可，贺乃强等四人亦未提供充分证据予以证明，故原审法院对贺乃强等四人的该项未予采信，并认定贺春龙所实施的代理行为的法律责任应由贺乃强等四人承担，并无不当。贺乃强等四人上诉主张违约责任应由贺春龙及中原地产公司承担，缺乏法律依据，本院不予支持。贺乃强等四人上诉主张贺春龙与马艳雯所签房屋买卖合同系在贺乃强等四人出卖房屋后所补签的，但其提供的证据不足以证明其该项主张，本院对其该项主张难以采信。
关于马艳雯上诉认为其实际利益受到了严重损失、原审法院酌定的违约金数额过低，要求将违约金数额增加至20万元一节，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”因贺乃强等四人主张该违约金数额过高，而马艳雯虽主张其实际利益受到了严重损失，但除中介费损失外，马艳雯未能提交其他损失的证据，综合考虑上述情况及合同履行情况等因素，本院认为原审法院酌定的违约金数额并无不当，本院予以维持，马艳雯上诉要求将违约金数额增加至20万元，依据不足，本院难以支持。马艳雯上诉要求判令贺乃强等四人支付中介费59400元，但原审法院酌定的违约金数额已足以弥补马艳雯的中介费损失，故对马艳雯的该项请求，本院不予支持。
综上所述，原判正确，应予维持。马艳雯及贺乃强等四人的上诉请求，均依据不足，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费4302元，由马艳雯负担3242元（已交纳），由贺乃强、贺乃元、贺利君、贺春红负担1060元（于本判决生效之日起七日内交纳至原审法院）；二审案件受理费5788元，由马艳雯负担3088元（已交纳），由贺乃强、贺乃元、贺利君、贺春红负担2700元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾国增
代理审判员 李汉一
代理审判员 王 佳
二〇一五年七月十三日
书 记 员 周 洁