广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）深中法房终字第2571号
上诉人（原审被告、反诉原告）深圳市雅林花卉有限公司。
法定代表人黄飞林。
委托代理人李得志，广东格衡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）深圳市宝安区城市管理局。
法定代表人李懿，局长。
委托代理人杜舒寒，广东中熙律师事务所律师。
委托代理人张典。
上诉人深圳市雅林花卉有限公司（以下简称雅林花卉公司）因与被上诉人深圳市宝安区城市管理局（以下简称宝安区城管局）租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2012）深宝法民三初字第859号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2005年1月1日，宝安区城管局（其前身为深圳市宝安区人民政府城市管理办公室）和雅林花卉公司签订了一份《协议书》，约定宝安区城管局将其位于宝安公园花木场出租给雅林花卉公司经营使用，该地面积为30亩，另附加公园东门南侧约3500平方米提供给雅林花卉公司做盆景花卉销售点使用，雅林花卉公司所租土地用于花卉、苗木的栽培销售，不得挪为他用，并在该范围内不得搭建永久性建筑；该土地出租期限为十五年，自2005年1月1日起至2020年1月1日止，宝安区城管局收取该地每年每亩的管理费约为人民币300元，每年租金管理费为10000元，管理费按年度缴交：2006年1月1日前交第一年租金，2007年1月1日前交第二年管理费，以后照此类推；雅林花卉公司退出经营时，宝安区城管局移交给雅林花卉公司的原有设施及花木雅林花卉公司需如数交还；雅林花卉公司在承租期间内，配合宝安区城管局的管理，遵守公园管理的规定，如花场内的环境卫生、节假日的装扮、车辆管理等。
合同签订后，宝安区城管局将合同约定的场地交给雅林花卉公司使用，雅林花卉公司至今一直没有缴纳租金。后雅林花卉公司将部分场地租赁给他人，搭建了钢结构的铁皮房开办动物观赏园，向游客卖票收费；同时开设了小卖部。
2011年3月17日，深圳市宝安区城市管理行政执法局向雅林花卉公司的法定代表人黄飞林发出《责令停止（改正）违法行为通知书》，称黄飞林的动物观赏园涉嫌侵占、损坏城市绿化用地，擅自改变其用途，要求立即停止违法行为，于2011年4月1日前清理恢复原状。
2012年2月24日，宝安区城管局委托广东宝城律师事务所向雅林花卉公司发出律师函，称合同约定雅林花卉公司所租土地用于花卉、苗木的栽培销售，不得挪为他用，雅林花卉公司未经宝安区城管局许可以营利为目的在承租的花木场内开设“雅林花卉动物观赏园”，举办“奇趣动物展览”，还存在无照经营小卖部的违法行为，同时雅林花卉公司从未缴纳租金，因此雅林花卉公司已经构成违约。宝安区城管局函告雅林花卉公司解除双方签订的《协议书》，收回租赁物及宝安公园东门南侧约3500平方米土地，请雅林花卉公司在十日内自行办理花木场，将场地清理交回宝安区城管局，否则宝安区城管局将循法律途径要求雅林花卉公司搬离，并要求雅林花卉公司承担搬离前产生的租金、房屋占用费、水电费等费用，赔偿逾期搬迁造成的损失。
2012年2月27日，雅林花卉公司委托广东格衡律师事务所向宝安区城管局发出律师函，称因宝安区城管局尚欠雅林花卉公司61.6万元，在抵扣租金后还有54.6万元；雅林花卉公司开设动物观赏园和小卖部不是以营利为目的，是为了满足人民群众的文化需要和方便而开设，即使构成违约也只需关闭动物观赏园和小卖部，尚达不到解除合同的程度。因此认为《协议书》有效并应继续履行。
另查明，2006年1月10日，宝安区城管局、雅林花卉公司签订了一份《承办宝安区2006年迎春花市协议书》，约定宝安区城管局将宝安区2006年迎春花市交雅林花卉公司承办，宝安区城管局给予雅林花卉公司40万元的资金协助。2006年1月20日，宝安区城管局、雅林花卉公司又签订了一份《协议书》，约定宝安区城管局委托雅林花卉公司承担2006年春节摆花工程，工程总价为41万元。2012年1月5日，宝安区城管局向雅林花卉公司发出《关于2006年迎春花市补助款和宝安公园租摆款的复函》，称已经收到雅林花卉公司的《关于落实零六年承办迎春花市补助款申请》及《关于落实零六年春节宝安公园租摆款申请》，关于雅林花卉公司申请支付2006年春节宝安公园租摆款21.6万元，要求雅林花卉公司提供相关协议及协议履行情况的证据；关于雅林花卉公司申请支付2006年承办迎春花市补助款40万元，请雅林花卉公司提供履行《承办宝安区2006年迎春花市协议书》的相关证据。宝安区城管局将根据雅林花卉公司提供的资料，进一步调查了解2006年迎春花市及2006年春节宝安公园租摆花卉两个项目的实际情况，实事求是予以妥善处理。
庭审中，宝安区城管局承认其出租的宝安公园花木场的土地为划拨取得的公园用地，宝安区城管局作为公园的行政主管部门享有该用地的使用权。雅林花卉公司认可其曾搭建过铁皮屋，但在宝安区城管局提出异议后已拆除，涉案土地上现有的铁皮屋是为了培育花卉需要和摆卖而搭建，不是永久性建筑。
宝安区城管局向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、确认宝安区城管局与雅林花卉公司签订的《协议书》解除；2、雅林花卉公司向宝安区城管局支付自2005年1月1日起暂计至2012年2月23日的租金为人民币71666元；以及自2012年3月6日起至交回租赁场地之日的房屋占用使用费，按约定租金暂计至2012年3月15日为人民币278元；3、雅林花卉公司在判决生效之日起十日内将宝安公园花木场及宝安公园东门南侧约3500平方米土地清理交回宝安区城管局；4、本案诉讼费用由雅林花卉公司承担。
雅林花卉公司向原审法院提起反诉，请求判令：1、雅林花卉公司与宝安区城管局2005年1月1日签订的租赁宝安公园花木场的《协议书》继续履行；2、宝安区城管局承担本案全部诉讼费用。
原审法院认为，宝安区城管局、雅林花卉公司签订的《协议书》中约定出租的宝安公园花木场土地系公园用地，依法不得出租牟利，故宝安区城管局、雅林花卉公司签订的《协议书》违反了我国法律法规的有关规定，应认定为无效合同。对于合同的无效，合同双方均存在过错。根据合同无效的处理原则，当事人因合同无效相互取得的财产应当返还，故雅林花卉公司应当将宝安公园花木场及宝安公园东门南侧约3500平方米土地返还给宝安区城管局。
《协议书》虽然无效，但雅林花卉公司已经使用了宝安公园花木场及宝安公园东门南侧约3500平方米土地，雅林花卉公司已经获益，故雅林花卉公司应按《协议书》约定的租金标准支付土地占有使用费，从雅林花卉公司开始使用涉案土地的2005年1月1日起计算至庭审之日的2012年6月份，涉案土地的使用费共计人民币75000元，2012年7月份之后的土地使用费宝安区城管局应当每年人民币10000元的标准向雅林花卉公司支付至返还涉案土地之日止。
雅林花卉公司辩称没有拖欠宝安区城管局租金，宝安区城管局尚拖欠雅林花卉公司40万元迎春花市费用和21.6万元租摆款。原审法院认为，宝安区城管局对其是否尚欠雅林花卉公司40万元迎春花市费用和21.6万元租摆款并没有确认，该款项显然不属于已经明确的到期债权，雅林花卉公司也没有通知宝安区城管局要求抵销租金，故雅林花卉公司主张已经以债权抵销租金没有事实和法律依据，原审法院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决如下：
一、深圳市宝安区城市管理局和深圳市雅林花卉有限公司于2005年1月1日签订的《协议书》无效，深圳市雅林花卉有限公司应于本判决生效之日起十日内将宝安公园花木场及宝安公园东门南侧约3500平方米土地返还给深圳市宝安区城市管理局；
二、深圳市雅林花卉有限公司于本判决生效之日起十日内向深圳市宝安区城市管理局支付土地使用费人民币75000元（暂计至2012年7月份，2012年7月份之后的土地使用费按每年人民币10000元的标准，计至返还涉案土地之日止）；
三、驳回深圳市宝安区城市管理局的其他诉讼请求；
四、驳回深圳市雅林花卉有限公司的反诉诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费799元，由雅林花卉公司、宝安区城管局各负担399.5元，受理费宝安区城管局已预交；反诉受理费450元，由雅林花卉公司负担，反诉受理费雅林花卉公司已预交。
上诉人雅林花卉公司不服原审判决向本院提起上诉，请求判令：1、雅林花卉公司与宝安区城管局2005年1月1日签订的租赁宝安公园花木场的《协议书》继续履行；2、宝安区城管局承担本案全部诉讼费用。
上诉事实与理由：一、原审判决证据不足，认定事实错误。1、未查明雅林花卉公司与宝安区城管局于2005年1月1日签订合同时，该土地的性质。依据深圳市宝安区政府2006年3月17日颁布的深宝府（2006）17号《关于印发《﹤宝安区城市化转为国有土地暂行管理办法﹥及其实施细则》的通知》、《宝安区城市化转为国有的城市公园和郊野公园用地管理实施细则》第二条规定本实施细则所称的城市公园和郊野公园用地是指划归宝安区日常管理并经深圳市城市规划确定为城市公园和郊野公园功能的城市化转为国有的土地。这说明宝安公园的土地应当是在2006年3月17日以后才进行的城市化转国有土地。因此，双方签订合同时宝安公园的土地还不属于划拨性质的公园用地。原审法院认定2005年1月1日签订的租赁宝安公园花木场的《协议书》无效缺乏事实依据。2、依据《宝安区城市化转为国有的城市公园和郊野公园用地管理实施细则》规定，对特殊地块（三九高尔夫球场、任达山庄、山水田园农庄）及未补偿搬迁费的花木场，只移交土地及已补偿的青苗和附着物、建（构）筑物，其未补偿的青苗和附着物、建（构）筑物仍由原经营方管理使用，由土地接收管理部门或其委托的管理单位与原经营方重新签订土地租赁（承包）合同。政府并没有对雅林花卉公司补偿搬迁费，花木场应当继续由雅林花卉公司经营管理使用。
二、原审判决认定2005年1月1日签订的租赁宝安公园花木场的《协议书》无效没有法律依据，《协议书》应当有效。1、原审判决并未明确认定《协议书》无效的法律依据，我方推测是中华人民共和国建设部2005年2月3日《关于加强公园管理工作的意见》规定：任何单位和个人不得擅自占用公园用地、改变公园用地性质，改变公园的功能。对公园内的违章建筑要坚决予以清理、限期拆除，对与公园规划、功能不相吻合的建筑物、构筑物要做出规划，逐步拆除。但是该规定不是行政法规，本案中不能适用该规定来认定《协议书》无效。并且，该规定是在双方签订协议之后颁布的，依据法不溯及既往的法律原则，不能适用于本案。更为关键的是，雅林花卉公司承租期间，没有改变公园的用地性质。原审法院认定双方《协议书》无效，适用法律错误，没有法律依据。
三、雅林花卉公司没有拖欠宝安区城管局租金，即使扣除全部租赁期限十五年的租金，宝安区城管局还欠雅林花卉公司46．6万元。依据我国合同法《合同法》第99条规定，双方间的债务都是金钱债务，是相同性质的债务，该债务可以互相抵销，故雅林花卉公司当然无需在没有拿到宝安区城管局应支付的款项的情况下支付租金。也就是说雅林花卉公司没有违约。宝安区城管局通过起诉的方式向雅林花卉公司主张债权，雅林花卉公司通过反诉和答辩的方式主张抵销权，已经很明确的通知了宝安区城管局。因此，不存在宝安区城管局所称的雅林花卉公司拖欠租金不交的事实。实际情况是宝安区城管局明知还欠雅林花卉公司最少46．6万元。故自从2006年1月10日雅林花卉公司与宝安区城管局签订了《承办宝安区2006年迎春花市协议书》，并承办了2006年迎春花市后，就从未向雅林花卉公司追索过花木场的租金。在此情况下，宝安区城管局单方要求解除合同没有法律依据与事实依据，《协议书》应继续履行。
五、因雅林花卉公司已经投入5000万元以上的资金在花木场种植了各种花木，如果宝安区城管局坚持恶意报复解除合同，那还需赔偿雅林花卉公司全部损失，雅林花卉公司也保留进一步追求其法律责任的权利。
被上诉人宝安区城管局口头答辩称：一、雅林花卉公司与宝安区城管局签订的协议书应认定为无效合同。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四、四十五条的规定，划拨土地使用权未经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，不得转让、出租、抵押，协议书中约定出租的宝安公园花木场系公园用地，系宝安区城管局经划拨方式取得，但宝安区城管局未经有关部门批准及合法程序将该土地出租给雅林花卉公司，宝安区城管局违反了行政法规的强制性规定予以出租涉案地块，根据合同法的规定，雅林花卉公司与宝安区城管局签订的协议书应认定为无效合同。
二、即便协议书合法有效，宝安区城管局已依法予以解除。协议书约定租赁场地每年租金管理费合计人民币1万元，租期至2020年1月1日止。从签署协议书之日起至今长达七年，经宝安区城管局多次敦促，雅林花卉公司从未支付过租金。协议书约定宝安区城管局同意将宝安公园东门南侧约3500平方米土地提供给雅林花卉公司做盆景花卉销售点使用，且明确约定雅林花卉公司所租的土地用于花卉、苗木的栽培销售，不得挪为他用，但雅林花卉公司在未经宝安区城管局的许可下，以营利为目的在宝安公园花木场内搭建铁皮房、开设了“雅林花卉动物观赏园”，举办“奇趣动物展览”，同时开设小卖部。雅林花卉公司一直未支付租金，擅自改变涉案土地用途，导致宝安区城管局合同目的落空，已构成根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十九条之规定，有权解除协议书，宝安区城管局已于2012年2月24日委托律师向雅林花卉公司发出解除协议书的律师函，该函于26日送达雅林花卉公司，协议书已自此日起解除。
三、雅林花卉公司依法应向宝安区城管局返还涉案土地。无论协议书被确认无效，还是被依法解除，雅林花卉公司依法都应向宝安区城管局返还涉案土地，即宝安公园花木场及宝安公园东门南侧约3500平方米土地。
四、雅林花卉公司主张以债权抵销租金缺乏事实和法律依据。首先，宝安区城管局是否尚欠雅林花卉公司40万元迎春花市费用和21.6万元租摆款未经宝安区城管局确认且亦未经合法的司法程序确认，不属于明确的到期债权，无权主张抵销。其次，雅林花卉公司主张以债权抵销租金的要求从未以书面形式通知宝安区城管局，未作出过抵销的意思表示，不产生抵销的效力。再次，雅林花卉公司主张的债权债务关系产生于2006年，至今也远远超过法律规定的两年诉讼时效，依法应不获得法律保护，因此雅林花卉公司依法应支付宝安区城管局自2005年1月1日起至返还涉案土地的租金或土地使用费。请求驳回雅林花卉公司的全部上诉请求。
本院经审理查明，（一）宝安区城市管理办公室于2003年取得深规土规许字05-2003-0208号《深圳市建设用地规划许可证》，该许可证的用地项目名称为宝安公园，用地性质为公园，总用地面积为725359.2平方米。
（二）本院向深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局查询宝安公园所在地块的土地性质以及宝安区城管局使用宝安公园的依据，该局向本院复函称，该项目用地占地面积725359.21平方米，至2003年除27231平方米未查到相关补偿资料，其他土地均已被征为国有并完成补偿手续。深圳市人民政府于2004年颁布《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》（深府（2004）102号），规定两区农村集体经济组织全部成员转为城镇居民后，原属于其成员集体所有的土地属于国家所有。自2005年1月1日至今，该项目用地权属未发生变更。根据我市行政部门职责分工规定，组织实施公共绿地、公园建设和管理的工作一直由城管部门负责。《深圳市人民政府关于印发﹤深圳市宝安龙岗两区城市化转为国有土地交接与管理实施方案﹥的通知》（深府（2006）43号）第四条规定，国土部门对城市化转为国有的土地，在规划已确定功能的条件下，可按现行体制和管理权限，划定范围后，分类委托或移交给市农林渔业、水务、城管等部门和区政府相关部门管理。其中，城市公园、郊野公园，委托或移交城管部门管理。2003年11月11日核发深规土规许字05-2003-0208号《深圳市建设用地规划许可证》，该地块上产生的其他审批文件仅有建设工程规划许可、建设工程规划验收两类。
（三）深圳市宝安区城市管理行政执法监察大队于2011年3月14日作出的《监察现场检查勘验笔录》中勘查记录为：宝安公园雅林花卉动物观赏园占地面积，长约73.5米，宽约12米。深圳市宝安区城市管理行政执法局于2012年2月6日作出的《现场勘验（检查）笔录》中记载宝安公园内小卖部为钢混结构建筑，占地面积为长73.8米，宽11米。原审庭审中，双方确认动物观赏园已不存在，但宝安区城管局认为雅林花卉公司搭建的钢结构建筑物及小卖部仍存在，雅林花卉公司认为现存的钢结构铁皮屋均用于花卉培育。
（四）二审中，雅林花卉公司认为宝安区城管局原付款账户无法进行转账支付租金，并提出将租金提存的主张。
（五）本院于2013年5月8日作出（2013）深中法商终字第575号民事判决，该判决查明，2006年1月10日，宝安区城管局与雅林花卉公司签订《承办宝安区2006年迎春花市协议书》，将宝安区2006年迎春花市委托雅林公司全权承办，举办时间为2006年1月24日至2006年1月28日下午3点止，由宝安城管局给予雅林公司四十万的资金协助，但未明确资金何时支付。该判决判令宝安区城管局向雅林花卉公司支付宝安区2006年迎春花市工程款人民币40万元及自2012年6月28日起的利息。该判决现已生效。
（六）原审判决查明的其他事实清楚，本院予以确认。
本院认为，宝安区城管局与雅林花卉公司签订的《协议书》为双方真实意思表示，《协议书》约定的租赁场地位于宝安公园内及东门南侧。根据宝安国土部门向本院的复函，现有证据无法证明宝安公园的土地属于国有划拨土地，宝安区城管局仅依据行政管理规定对宝安公园进行管理，因此宝安区城管局出租上述土地未违反法律、法规的强制性规定，其与雅林花卉公司签订的《协议书》应为合法有效。原审判决仅以公园用地不得出租牟利认定《协议书》无效，缺乏法律依据，本院予以纠正。
宝安区城管局与雅林花卉公司签订的《协议书》合法有效，双方应按照合同的约定履行各自的义务。根据《协议书》约定，雅林花卉公司租用的土地用于花卉、苗木的栽培销售，不得搭建永久性建筑。租赁合同履行过程中，雅林花卉公司开设过动物观赏园和小卖部，不符合租赁土地的使用用途，但经查，动物观赏园和小卖部的占用面积仅是双方租赁土地面积中的极小一部分；并且《协议书》中也未明确，在存在此种情况下，宝安区城管局拥有合同解除权，因此雅林花卉公司开设动物观赏园和小卖部的行为虽有不当，但尚未达到根本违约的程度，宝安区城管局以此作为解除合同的依据不足，本院不予支持。
双方《协议书》还约定，每年租金管理费为10000元，按年度缴交，2006年1月1日前交第一年管理费，以此类推。宝安区城管局认为雅林花卉公司从未支付过租金，构成违约，双方合同应解除。而雅林花卉公司虽确认未向宝安区城管局支付过租赁管理费，但认为宝安区城管局尚欠其40万元，其已行使抵销权，不存在欠付租金的问题。对此，本院认为，已有生效判决认定宝安区城管局欠付雅林花卉公司2006年举办迎春花市的款项40万，双方虽未明确该笔资金何时支付，但根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项的规定，雅林花卉公司作为债权人可以随时要求宝安区城管局履行该义务。因此，雅林花卉公司可以以该笔债权作为到期主动债权与宝安区城管局主张的租金进行抵销。雅林花卉公司于2012年2月27日向宝安区城管局发出的律师函中主张以上述迎春花市款项抵扣租金70000元，实际已表达了抵销的意思表示。宝安区城管局对于雅林花卉公司的2012年1月1日前的租金债权经雅林花卉公司行使抵销权后消灭，而2012年1月1日至2012年2月23日期间的租金尚未至合同约定的履行时间，因此宝安区城管局以雅林花卉公司未支付2005年1月1日至2012年2月23日期间租金为由主张解除合同缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
综上，宝安区城管局诉请解除合同的理由均不成立，其据此请求雅林花卉公司交还涉案租赁土地的主张亦缺乏事实和法律依据，本院不予支持。双方仍应按照《协议书》约定继续履行合同，雅林花卉公司的该项诉讼请求，本院予以支持。
宝安区城管局另诉请雅林花卉公司支付2005年1月1日至2012年2月23日的租金及2012年3月6日至雅林花卉公司交还租赁场地之日的占有使用费。对此，本院认为，如前所述，2005年1月1日至2011年12月31日的租金已由雅林花卉公司行使抵销权而消灭，宝安区城管局再行主张该部分租金缺乏事实依据。对于2012年1月1日后的租金，雅林花卉公司均未支付，也未行使抵销权，应当按照合同约定的时间和标准向宝安区城管局支付。虽然宝安区城管局请求的是2012年1月1日至2月23日的租金及2012年3月6日后的占有使用费，未请求2012年2月24日至2012年3月5日期间的租金，但本院注意到，宝安区城管局于2012年2月24日向雅林花卉公司发出律师函时要求解除合同，并给予雅林花卉公司十日的搬离期。因此，此处未请求的十日实际是宝安区城管局在错误认为合同已解除给予的搬离期，现因双方《协议书》继续履行，即不存在搬离期应扣除租金的问题，雅林花卉公司仍应支付该段时间的租金。根据《协议书》的约定，雅林花卉公司应于2013年1月1日前支付2012年度的管理费即租金，2014年1月1日前应支付2013年度的管理费，2015年1月1日前支付2014年度的管理费，因此至本案判决前，2014年1月1日后的租金尚未至约定的支付时间，雅林花卉公司现应支付租金的期间为2012年1月1日至2013年12月31日共计20000元。
综上，雅林花卉公司的上诉理由成立，本院予以支持。原审法院适用法律错误，依法应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第六十条第一款、第六十二条第（四）项、第九十三条、九十四条、第九十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销广东省深圳市宝安区人民法院（2012）深宝法民三初字第859号民事判决；
二、深圳市宝安区城市管理局与深圳市雅林花卉有限公司继续履行双方于2005年1月1日签订的《协议书》；
三、深圳市雅林花卉有限公司应于本判决生效十日内向深圳市宝安区管理局支付2012年1月1日至2013年12月31日期间的租金20000元；
四、驳回深圳市宝安区城市管理局其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一、二审案件受理费2149元，由深圳市宝安区城市管理局承担1549元，由深圳市雅林花卉有限公司承担600元，深圳市雅林花卉有限公司已预交1350元，多交的750元，本院不退，由深圳市宝安区城市管理局迳付深圳市雅林花卉有限公司。
本判决为终审判决。
审 判 长 钟 波
审 判 员 聂 效
代理审判员 许 莹 姣
二〇一四年十一月四日
书 记 员 邹俊辉（兼）