重庆市第四中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝四中法民终字第00901号
上诉人（原审被告）：石柱土家族自治县建龙物业管理有限公司，住所地：重庆市石柱土家族自治县南宾镇民族路48号。
法定代表人：冉晓蓉，该公司经理。
委托代理人：刘志伟，重庆律缘律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：彭洪刚，男，汉族，1955年12月16日出生，住重庆市石柱土家族自治县。
委托代理人：向大文，重庆市石柱县南宾法律服务所法律工作者。
原审第三人：重庆蜀亚房地产开发有限公司，住所地：重庆市永川区西外老街92号。
法定代表人：张明健，该公司董事长。
委托代理人：刘明，重庆舒义律师事务所律师。
委托代理人：冉飞，重庆舒义律师事务所律师。
上诉人石柱土家族自治县建龙物业管理有限公司与被上诉人彭洪刚、原审第三人重庆蜀亚房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，石柱土家族自治县人民法院于2014年8月21日作出（2014）石法民初字第01694号民事判决，石柱土家族自治县建龙物业管理有限公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年10月22日公开开庭审理了本案。上诉人石柱土家族自治县建龙物业管理有限公司的委托代理人刘志伟，被上诉人彭洪刚及其委托代理人向大文，原审第三人重庆蜀亚房地产开发有限公司的委托代理人冉飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
石柱土家族自治县人民法院一审查明：石柱万力·紫薇香榭小区坐落于石柱土家族自治县万寿大道工业园区内，由第三人重庆蜀亚房地产开发有限公司承建。2011年12月14日，第三人重庆蜀亚房地产开发有限公司与被告石柱土家族自治县建龙物业管理有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定：第三人重庆蜀亚房地产开发有限公司将石柱万力·紫薇香榭小区交由被告石柱土家族自治县建龙物业管理有限公司管理。2012年1月11日，万力·紫薇香榭小区经过了竣工验收并办理了备案登记，备案登记证号为：建竣备字（2012）001号。2011年12月31日，原、被告订立《前期物业服务合同》，合同约定：被告石柱土家族自治县建龙物业管理有限公司在管理石柱万力·紫薇香榭小区期间按0.98元／平方米的标准向原告收取物业服务费，期限为：2012年1月1日至2013年12月31日。2011年，被告石柱土家族自治县建龙物业管理有限公司就涉案小区的收费向石柱土家族自治县发展和改革委员会申请，2011年12月23日，该委就被告的申请以石发改价格（2011）71号文件明确批复：“一、公共服务费收费项目及标准：（一）物业服务费（住宅）0.37元／㎡／月。（二）日常维修养护费0.20元／㎡／月。（三）电梯费0.41元／㎡／月。二、此标准为试行标准，在试行期间，物业服务费、日常维修养护费应下浮30%收费。下浮30%由建设单位承担，待相关设备设施等完善后，你司应及时向我委申报物业服务正式收费标准。”2014年7月8日，原告彭洪刚以被告石柱土家族自治县建龙物业管理有限公司违反石发改价格（2011）71号文件为由起诉来院，要求判决被告退还物业管理服务费469元。
庭审中，原告对被告举示的2011年12月31日原、被告订立《前期物业服务合同》表示怀疑，但同时表示不申请司法鉴定。同时原、被告均同意将原告在起诉状上列的被告石柱土家族自治县建隆物业管理有限公司变更为石柱土家族自治县建龙物业管理有限公司。同时还查明涉案小区至今仍由被告石柱土家族自治县建龙物业管理有限公司在进行物业管理。
彭洪刚一审诉称：2011年12月，第三人重庆蜀亚房地产开发有限公司将其开发承建的石柱万力·紫薇香榭小区前期物业管理委托给被告石柱土家族自治县建龙物业管理有限公司管理。被告即入场管理。当年12月至2014年按0.98元／㎡收取费用。根据石柱县发展和改革委员会（2011）71号文件关于物业管理服务费标准批复第二条规定，物业服务费0.37元／㎡／月及日常维修养护费0.2元／㎡／月，在试行期间应下浮30%，该下浮由建设单位承担。2014年5月小区业主委员会成立，原告方知被告违规收费，损害原告的利益，要求判决被告退还原告2012-2014年物业管理服务费76.26㎡×0.57元／㎡／月×30%×12月／年×3年＝469元。
石柱土家族自治县建龙物业管理有限公司一审辩称：原、被告之间的物业服务合同是经双方同意后按市场价格进行收费，其收费并不违反法律规定。石柱县发改委（2011）71号文件确实存在，但是该文件是根据重庆市物价局（2004）778号文件制定，而重庆市物价局（2004）778号文件的依据之一是建设部文件《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》，重庆市物价局（2004）778号文件及石柱县发改委（2011）71号文件所依据的建设部文件《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》在2004年已被新的物业管理办法所替代，石柱县发改委（2011）71号文件是在缺乏依据的基础上形成，不应当受到法律保护。且双方签订物业服务合同在石柱县发改委（2011）71号文件之后，自双方签订合同后，就应当按照合同执行。
重庆蜀亚房地产开发有限公司一审述称：在2011年12月14日，第三人重庆蜀亚房地产开发有限公司与被告石柱土家族自治县建龙物业管理有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定第三人将其开发的石柱万力·紫薇香榭小区交由被告石柱土家族自治县建龙物业管理有限公司管理。2012年1月11日，石柱万力·紫薇香榭小区经过了全面的竣工验收，并办理了备案登记，自此，作为承建人的第三人对小区的物业管理就没有任何责任。石柱县发改委（2011）71号文件明确规定其批复的标准为试行标准，待相关设施设备完善后，物业服务管理公司可向该委申报物业服务正式收费标准，说明试行是指相关的设施设备不完善，而验收后所有的设施设备已经完善，因此不存在试行的说法。
石柱土家族自治县人民法院一审认为，在民事诉讼活动中，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。现结合各方的举证针对本案的争议焦点，评判如下：
本案中，原告举示了石柱土家族自治县发展和改革委员会2011年12月23日所发的石发改价格（2011）71号文件，该文件的内容为石柱土家族自治县发展和改革委员会对建龙物业管理有限公司《关于万力·紫薇香榭小区前期物业服务费的申请》的批复，在批复中明确万力·紫薇香榭小区物业服务收费为二级，标准为：一、公共服务费收费项目及标准：（一）物业服务费（住宅）0.37元／㎡／月。（二）日常维修养护费0.20元／㎡／月。（三）电梯费0.41元／㎡／月。二、此标准为试行标准，在试行期间，物业服务费、日常维修养护费应下浮30%收费。下浮30%由建设单位承担，待相关设备设施等完善后，被告应及时向该委申报物业服务正式收费标准。此文件的真实性原、被告及第三人均无异议，本院予以确认。此文件事关涉案的石柱万力·紫薇香榭小区的物业服务收费，对其关联性，予以确认。被告辩称制定此文件的依据早已被相关法规取代，就算如此，也系另一法律关系，不应当由本案裁判。被告可通过合法途径另行解决。在此文件没有通过合法途径修改前，对其合法性，予以认定。
根据2003年9月1日起施行《物业管理条例》第四十一条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”可以看出物业服务的收费采取的是政府指导价格。国家发展和改革委员会会、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知（发改价格（2003）1864号）第七条规定：“物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。”从中也可以看出在有政府指导价的行政区域内物业服务采取政府指导价格，具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。因此，从《物业管理条例》和发改价格（2003）1864号文件可以得出物业服务中，在有地方政府指导价的行政区域内对物业服务的收费采取的是政府指导价格，不能由当事人任意更改，体现了国家行政定价的强制性。本案中，被告就有关石柱万力·紫薇香榭小区的收费在2011年向政府价格主管部门申请得到政府相关部门的批复后，在2011年12月31日与原告彭洪刚订立的《前期物业服务合同》中约定涉案小区的物业服务收费为0.98元／平方米，此约定明显违背了政府关于物业收费的行政强制定价，其约定无效，不应受到法律保护。原告要求退还2012-2014年违规多收的物业管理服务费469元，实为76.26㎡×0.57元／㎡／月×30%×12月／年×3年＝469.46元，原告只请求退还469元，系其对自己民事权利的自由处分，其诉讼请求，合法有据，予以支持。第三人重庆蜀亚房地产开发有限公司承建的涉案小区在2012年1月11日就经全面验收并办理了备案登记，原、被告订立的涉案《前期物业服务合同》与第三人重庆蜀亚房地产开发有限公司无关，原告彭洪刚和被告在本案中也没有向第三人主张权利，故本案不判决第三人重庆蜀亚房地产开发有限公司享有和承担实体上的权利与义务。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第五十二条第一款、第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：被告石柱土家族自治县建龙物业管理有限公司在本判决生效后十日内退还原告彭洪刚2012年1月至2014年12月的违规收费469元。如果被告石柱土家族自治县建龙物业管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告石柱土家族自治县建龙物业管理有限公司承担。
上诉人石柱土家族自治县建龙物业管理有限公司不服一审判决，向本院提起上诉称：1.物业公司与业主签订的物业服务合同系平等主体之间订立的合同，双方当事人应当按照合同约定全面履行合同。2.原判适用法律错误。原判未能准确适用《物业管理条例》第四十一条、第四十二条，《价格法》第三条、第六条、第十八条，以及《物业服收费管理办法》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等规定内容。《物业管理条例》第四十一条对物业服务收费原则作了明确界定。根据《价格法》第六条、第十八条的规定，服务价格除重要的公益性服务适用政府指导价或政府定价外，其余均实行市场调节价。本案的物业管理活动不属于重要的公益性服务项目，因此，一审对物业服务收费一律采取政府指导价的认识是错误的。本案上诉人与业主订立的合同完全没有违反《物业服务收费管理办法》中的规定，故双方应按照合同约定履行。3.石柱土家族自治县发展和改革委员会出具的石发改价格（2011）71号批复不具有法律约束力，更不能替代当事人订立的《物业管理服务合同》约定的权利义务事项。4.本案已超过诉讼时效。综上，请求二审法院撤销原判，判决驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人彭洪刚答辩称：1.原判认定本案物业服务价格属政府指导价是完全正确的。根据《物业服务条例》第41条以及发改价格（2003）1864号文件的规定，在有政府指导价的行政区域物业服务收费应遵循政府行政价的强制性。本案中，石发改价格（2011）71号批复已明确涉案小区的物业服务收费标准为0.98元／㎡，试行期下浮30%收费。尽管本案双方签订了《前期物业服务合同》，但其约定内容违背了定价的强制规定，当属无效。况且，该服务合同存在欺诈，被上诉人当时根本不知道石发改价格（2011）71号批复的存在。同时，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。2.原判适用法律正确。3.石发改价格（2011）71号批复是上诉人申请政府审批的，该批复是对其收费权的许可及定价许可。4.本案未超过诉讼时效。一审中，上诉人未提及诉讼时效的问题，且被上诉人是在2014年5月小区业委会成立后，才知道侵权的事实。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人重庆蜀亚房地产开发有限公司述称：1.本案一审、二审中，对方当事人均未要求原审第三人承担责任。2.涉案小区于2012年1月11日通过了竣工验收，故物业公司按照正式标准收费并不违反石发改价格（2011）71号批复所确定的价格。
二审中，被上诉人为证明建龙公司的服务不到位以及小区设施不完善，举示了两份证据：1.石柱土家族自治县建龙物业管理有限公司与重庆蜀亚房地产开发有限公司之间的工作联系函（复印件），2.2014年4月28日《石柱土家族自治县万力紫薇香榭小区业主委员会关于要求解决万力紫薇香榭小区配套设施问题的通知》。上诉人质证认为，证据1系复印件，无法确认其真实性，且不能达到被上诉人的证明目的；证据2与本案不具有关联性。原审第三人质证认为，证据1的真实性无法确定，不足以证明小区设施不完善；证据2与本案不具有关联性。本院审查认为，上述两份证据不属于二审新证据，本院不予采信。
本院二审查明：彭洪刚按建筑面积76.26㎡，并按0.98元／㎡／月，缴纳了2012至2014年的三年物业管理服务费。2011年12月14日，重庆蜀亚房地产开发有限公司与石柱土家族自治县建龙物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，委托石柱土家族自治县建龙物业管理有限公司负责涉案小区的前期物业管理服务。该合同第十四条约定：“物业服务费，包括管理、房屋设备运行、门卫、日常提供物业服务的公共性服务收费（不包括公用水、电费），按物价部门核定价格为准。”
另查明，2012年1月11日，万力·紫薇香榭一期工程经过了竣工验收并办理了备案登记，备案登记证号为：建竣备字（2012）001号。
本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为，本案争议焦点：一、关于上诉人与被上诉人签订的《前期物业服务合同》中有关物业服务收费标准约定的效力认定问题。本案中，上诉人与原审第三人签订的《前期物业服务合同》对被上诉人具有约束力。虽然该合同约定，本案涉案小区的物业服务的公共性服务收费按物价部门核定价格为准，但之后上诉人与被上诉人直接签订了《前期物业服务合同》，并对物业服务的公共性服务收费标准作了变更，明确收费标准为0.98元／㎡。被上诉人辩称，该收费标准违背了定价的强制规定，当属无效。《物业服务收费管理办法》第六条、第七条明确规定，物业服务收费实行政府指导价和市场调节价，其中实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。根据上述规定，政府指导价有别于政府定价，允许物业服务部门在基准价和浮动幅度内灵活调整价格，并在物业服务合同中约定。被上诉人无证据证明本案上诉人与被上诉人约定的物业服务收费违背了有定价权限的人民政府价格主管部门与房地产行政主管部门制定的基准价及浮动幅度，故被上诉人辩称，双方约定的收费标准违背法律、法规的强制性规定，属无效约定，本院不予采信。一审认定该约定无效不当，应予纠正。被上诉人还辩称，双方签订合同时，被上诉人不知晓石发改价格（2011）71号批复的存在，上诉人存在欺诈。即使上诉人当时存在欺诈，双方签订的合同属于可撤销的情形，并非无效合同。综上，本案中，上诉人与被上诉人签订的《前期物业服务合同》中有关物业服收费标准的约定对双方具有拘束力。
二、关于本案已收取的物业服务管理费是否应当部分退还的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条规定的精神，如果物业服务企业提供的服务质量不符合合同约定及相关规定，应当适当减少物业服务管理费。本案中，根据石发改价格（2011）71号批复内容来看，截止2011年12月23日本案涉案小区存在设备设施不完善的情形，而小区附属设施设备不完善势必会降低物业服务企业的服务质量，因此上诉人应举证证明，其收费期间该小区的附属设施设备已经完善。虽然万力·紫薇香榭一期工程于2012年1月11日取得竣工验收备案登记证，但这不足以证明整个小区的附属设施设备已经完善。因此，在现有证据不足以证明本案涉案小区附属设施设备已经完善的情况下，参照石发改价格（2011）71号批复对收费项目中的物业服务费及日常维修养护费下调30%亦为合理。原判按此计算并判令退还，可予维持。上诉人主张本案已过诉讼时效，由于其在一审中未提出诉讼时效的抗辩，本院二审不予支持。
综上，原判认定事实基本清楚，判决结果可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人石柱土家族自治县建龙物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 飞
代理审判员 徐婷婷
代理审判员 王军峰
二〇一四年十月二十七日
书 记 员 谭昕怡