贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔26民终1306号上诉人(一审被告）：贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司。统一社会信用代码：9152263158068812X4。地址：贵州省黎平县德凤街道五开北路侗族风情园。法定代表人叶秀，女，该公司董事长。委托诉讼代理人：顾崇罡，男，贵州全红律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：杨光国，男，1983年10月12日出生，侗族，住贵州省黎平县。被上诉人（一审原告）：吴隆珍，女，1985年12月5日出生，侗族，住贵州省黎平县。系杨光国之妻。上诉人贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司因与被上诉人杨光国、吴隆珍商品房预售合同纠纷一案，不服黎平县人民法院作出的（2017）黔2631民初611号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司上诉请求：1、依法判决撤销黎平县人民法院(2017)黔2631民初607号民事判决书第一项；2、请求改判支持被上诉人的逾期交付预售商品房转移登记相关文书违约金不超过7892.87元；3、判决驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：一、本案商品房预售转移登记的相关文书没有按照约定时间交付，有上诉人客观上不能预知、不能克服的原因，对此上诉人没有过错，具有免责理由。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定的立法本意，商品房买卖合同的出卖人在履行转移房屋所有权义务的行为方式上，表现为只要是提供了必要的证明文件，协助买受人完成申请办理土地使用权变更和房屋所有权变更登记手续，在约定或者法定的期限内完成房屋所有权的初始登记，并在买受人申请办理房屋所有权登记时，能够提供办理房屋所有权的相关证明文件，即可以认定出卖人的协助义务已经完成，其承担的转移房屋所有权登记的义务履行完毕。本案中，上诉人的主要义务内容是向权属登记中心递交包括《商品房买卖合同》、记载有土地使用权状况的《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》等相关材料，即可以认定上诉人办理房屋初始登记和转移登记的协助义务已经履行完毕，从上诉人提交的证据材料中足以证明上诉人在该宗商品房买卖合同约定的时间内进行初始登记和转移登记相关工作，已经备齐了相关证明文件。出现房屋转移登记的有关文书延期交付给被上诉人，不是上诉人的单方原因造成，而是因政府机关的行政行为，还有被上诉人一方没有履行自己义务的一方面原因造成，不是上诉人的过失、过错造成，上诉人不应对此承担责任。被上诉人至今并未向上诉人出具授权委托书或填写《黎平县土地房屋登记申请书》，也没有联系上诉人协助办理商品房所有权转移登记手续，即便出现逾期办理房屋转移登记的结果，也是上诉人与被上诉人双方的原因造成，一审判决上诉人单方对此承担违约责任，明显不当。一审法院无视本案存在“情势变更”和上诉人不可预知、不能克服的“不可抗力”的客观原因，无视在办理商品房转移登记之中被上诉人应当履行的义务，判决上诉人在限期内完成商品房的所有权转移登记是错误的。二、即便上诉人在办理预售商品房转移登记活动中存在相关文书逾期交付给被上诉人，一审判决上诉人承担逾期交付办理房屋转移登记相关文书的违约金42260元过高，认定计算违约金的起算时间也不当。即便不考虑本案的“不可抗力”和“情势变更”原因，被上诉人也没有理由向上诉人主张数十万的违约金，被上诉人向上诉人支付的全部购房款仅仅为381063元，黎平县法院（2016）黔2631民初950号民事判决书，已经判决上诉人支付被上诉人逾期交房违约金18215元，现又判决上诉人支付被上诉人逾期交付房屋转移登记相关文书违约金42260元，被上诉人合计从上诉人处获取了60475元的巨额违约金，这样的判决结果违反了最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第29条的规定。就本案来讲，如果因为上诉人的行为给被上诉人造成的经济损失，也只是上诉人逾期交房478天的时间，造成了被上诉人过渡安置费损失，按照黎平县政府作出的黎府发（2012）7号文件规定：临时过渡安置费，住宅房屋以每平方米每月10元标准计算，给被上诉人造成每平方米每天的损失就是0.333元，被上诉人因此受到的房屋租金损失为20082.98元，一审法院两次就同一购房合同纠纷案判决上诉人支付被上诉人合计60475元的违约金，远远超过了被上诉人受到的实际损失20082.98元的30%，依法调减于法有据。鉴于一审法院对被上诉人主张的逾期交房违约金已经支持了18215元，这次法院判决逾期交付房屋转移登记相关文书违约金应为7892.87元，只有这样，法院两次判决的违约金之和才不超过被上诉人实际损失30%的法律规定。一审判决认定被上诉人向上诉人购买的商品房交付备案时间为2015年11月30日，虽然《商品房买卖合同》第十九条第二项约定“初始登记”即“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记”与第三项“转移登记”之中的第一项约定“出卖人承诺于2015年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”的内容存在逻辑矛盾。初始登记的完成必须以商品房验收备案为前提，有关部分如果尚未办理商品房的竣工验收备案，上诉人不可能完成商品房初始登记，没有初始登记，就不可能提供交付转移登记的有关法律文书。黔东南州中级人民法院已作出的（2017）黔26民终404号生效判决明确了以住建部门对预售商品房竣工验收备案时间之后的三个月届满时间作为上诉人交付商品房转移登记有关文书的时间节点。即便不考虑上诉人是否应承担逾期交付办理房屋所有权转移登记相关文书的违约金责任不谈，一审法院也只能从被上诉人向上诉人购买的商品房交付使用备案时间节点2017年3月31日起90日之后才能起算上诉人应支付的逾期办理房屋所有权转移登记有关文书违约金。一审法院无视上诉人出卖房屋竣工验收备案的交房时间节点，片面认定从2015年9月30日作为逾期交付办理房屋转移登记相关文书违约金的起算点。再退一步讲，被上诉人购买的商品房实际于2015年11月30日办理竣工验收备案，表明此时房屋才合法有效地交房给被上诉人使用，按照《商品房买卖合同》第十九条第二项的约定，上诉人于竣工验收备案后90日内即2016年2月30日之内完成房屋所有权的初始登记，才能把该商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人。在2017年4月26日通知各购房业主到上诉人处办理不动产转移登记相关文书交接手续，截止转移登记时间，逾期违约金参照中国人民银行催收同期贷款利息的标准计算。综上所述，上诉人对逾期交付房屋转移登记相关文书没有过错，一审法院认定违约责任的理由和计算违约金的起点不当，判决支持的违约金过高，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。杨光国、吴隆珍二审答辩称：一、上诉人主张因“不可抗力”而免除其承担逾期办理涉案房屋产权转移登记违约责任的上诉理由不能成立。上诉人在商品房开发过程中所遇到的“电力供应滞后以及因民房拆迁、土地征收不力而导致未能及时通过消防验收”等实际情况，不属于合同法上“不可抗力”的情形。不可抗力是指那些不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，如地震、洪水、战争等情况而阻碍合同履行以及因政府当局颁发新的政策、法律和行政措施而导致合同不能履行的情形，上诉人所遇到的属于上诉人在进行房地产开发初始就应当考虑到的商业风险，系上诉人应当承担的风险。因此，上诉人主张“不可抗力”而免除其应当承担的违约责任的辩解理由不能成立。答辩人在交付购房款时已经将办理涉案房屋产权转移登记手续所需的契税、维修基金、工本费等税费共计13628元一次性交给了上诉人，但上诉人直至2017年4月26日才在其开发的涉案楼盘内张贴《不动产权证办理通知书》，告知答辩人在2017年8月1日至9月30日期间提交有关材料办理涉案房屋产权转移登记有关文书，此举意味着上诉人在2017年8月1日前未能将办理涉案房屋所有权转移登记的有关文书并交给答辩人，因此，答辩人在办理涉案房屋产权转移登记过错中没有过错。二、一审判决事实认定清楚，判决依法有据，适用法律正确。答辩人与上诉人签订的合同，没有违反我国法律和行政法规的强制性规定，系双方真实意思表示，受法律保护。但鉴于合同约定的违约金较高，上诉人在一审时请求减少，一审法院根据相关法律规定，判决上诉人承担了相应的法律后果，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，判决依法有据，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。杨光国、吴隆珍一审诉讼请求：1、责令被告限期取得涉案房屋所有权初始登记（即被告取得大产权证），并限期向原告交付有关涉案房屋产权转移登记文书，积极协助原告顺利办理涉案房屋产权转移登记（即原告取得小产权证）；2、依法判令被告向原告支付2015年6月30日至2017年4月16日期间的逾期办理房屋产权转移登记违约金共计249596.27元。一审法院认定事实：2013年4月20日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告侗族风情园11幢1单元11层1号商住房，建筑面积为126.17平方米、房屋总价款为381063元，交房日期为2015年3月31日前。同时合同第八章第十九条第三项约定：出卖人于2015年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。合同签订后，原告按合同约定付清了全部购房款381063.00元，并向被告交纳了代办涉案房屋产权转移登记手续所需的契税、维修基金、登记工本费、印花税、抵押登记费等税费共计13628.00元。合同约定交房时间届满，被告未能如期交房，直到2016年7月23日被告才向原告交付上述商品房，但至原告起诉时亦未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。在诉讼过程中，即2017年4月26日被告张贴公告通知各业主到其公司办理不动产权证相关手续。一审法院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权证等事相均作了明确约定。合同签订后，原告按照合同约定已全部交付了房款，但被告却未能在约定的期限交付办理房屋转移登记的相关文书给原告，导致原告未能按时办理商品房所有权登记证书，显然已经违约，理应承担违约责任。被告称造成逾期办证的主要原因是供电部门无法解决开发项目的供电问题，政府没有能够按照原约定和计划完成征地、拆迁和征收集体土地开发建设“侗族风情园”商品房的附属配套公共设施用地，导致小区消防通道延迟验收，系不可抗力应予以免责的意见，其理由不充分，本院不予支持。被告称逾期办证并没有给原告造成实际损失且违约金过高，请予以酌情调整的意见。本院认为，根据本案实际情况，被告逾期办理商品房转移登记的有关文书，并未影响到原告的居住生活、亦未对房屋出租等收益造成影响，但因原告未能及时获得所有权证书，对原告的处分权造成了一定的影响。因此，被告违约未能及时交付办理商品房转移登记有关文书，给原告造成的损失系难以确定的，且双方在合同中约定，逾期办理商品房转移登记的有关文书按日以已付购房款的0.1%支付违约金，日违约金为381元，月达11431元，违约金约定明显过高，被告逾期办理商品房转移登记的有关文书不可能给原告造成如此巨大的损失，因此被告请求调整违约金，于法有据，理由充分，本院予以支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，对被告逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约责任，按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期贷款利息的标准，根据中国人民银行《关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）和银发[2015]325号文件规定，贷款年利率为4.75％，逾期贷款利率在贷款利率水平上加收30％-50％，本院酌情加收为30％，为6.18％。关于违约金计算的截止日期问题，依照《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》《城市房屋权属登记管理办法》的相关规定，办证是出卖人、买受人和房产权证登记机关相互协作、互相衔接的过程。开发商领取初始权属证书或收件单时具备了办证条件，并向买受人发出通知之日起，开发商即完成其办证义务。故开发商向买受人发出通知之日为其承担违约金责任的截止日期。本案在诉讼中，被告已于2017年4月26日通知各业主到其公司办理不动产权证相关手续，因此2017年4月26日为违约金计算的截止日期，原告请求支付2015年6月30日至2017年4月16日的违约金，本院予以确认，逾期天数为655天。因此被告逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金为381063元×6.18％÷365天×655天=42260元。原告请求超出部分，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后10日内支付原告杨光国、吴隆珍逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金42260元。二、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后30日内向原告杨光国、吴隆珍交付商品房转移登记的有关文书，并协助原告办理商品房产权转移登记。三、驳回原告杨光国、吴隆珍的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5043元，减半收取2521.50元，由被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担453元，原告杨光国、吴隆珍负担2068.50元。二审期间，贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司提交了如下证据：证据1、黎府发（2012）7号文件，拟证明黎平县城关临时过渡安置费住宅标准以每平方米每月10元钱的标准补偿；证据2、（2016）黔2631民初950号《民事判决书》，拟证明上诉人已经向被上诉人承担了逾期交房违约金，如再承担逾期办证违约金，违约责任远远超过了因上诉人违约给被上诉人造成的实际损失；证据3、被上诉人电表首次抄表时间，拟证明被上诉人在2016年1月份已经入住房屋的事实。经质证，被上诉人认为上述证据与本案无关。对上诉人提供的证据，本院认为其拟证明的目的均系是否逾期交房及是否承担逾期交房违约金的问题，本案并未涉及到逾期交房问题，而是处理逾期交付办理商品房转移登记相关文书的违约金问题，上诉人提供的上述证据，与本案不具有关联性，不予采信。被上诉人未提交新证据。本院二审查明的事实与一审一致。本案争议焦点为：1、上诉人未按期交付办理商品房转移登记相关文书是否是因不能预知、不能克服的原因引起，是否应当免除上诉人的责任；2、一审判决上诉人承担逾期交付办理商品房转移登记相关文书的违约金42260元是否过高，认定违约金的起算点是否恰当。本院认为：1、关于上诉人未按期交付办理商品房转移登记相关文书是否是因不能预知、不能克服的原因引起，是否应当免除上诉人责任的问题。经审理认为，本案《商品房买卖合同》签订于2013年4月20日，而贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在一审时提交的《招商引资兴建侗族风情园合同书》，其证明目的明确为：2008年12月9日黎平县政府与贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司签订《招商引资兴建侗族风情园合同书》，县政府书面承诺合同签订之后六个月之内，完成本项目范围内的拆迁征地工作，协调各部门做好该地块的拆迁、供电、供水、通讯、地勘等工作。该合同第四条责任构成第（一）项甲方责任（县政府）第4目还明确约定“满足该项目的开工建设要求”。足以证明在《商品房买卖合同》签订前的2008年就明确要由黎平县政府完成征地、征收民房、供电等工作，并且要达到“满足该项目的开工建设要求”。然而上诉人在拆迁、供电、供水、通讯、地勘等工作，没有达到“满足该项目的开工建设要求”的情况下，就匆忙进行开工建设。显然，对于上述未能按约定完成的拆迁、征地、供电，没有达到满足该项目开工建设要求的情况，贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司不仅是明知的，也是应当预见的，并不是在《商品房买卖合同》签订以后才发生的无法预见的客观情况，即“情势变更”情形，而是平等主体之间约定完成合同义务的商业行为，属于完全的商业风险情形。首先，“征地、拆迁、协调各部门做好该地块的拆迁、供电、供水、通讯、地勘等工作，满足该项目开工建设要求”不仅是贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司与黎平县政府在《招商引资兴建侗族风情园合同书》中约定完成的事项，也是房地产开发企业能够进行商品房开发建设的前提条件，黎平县政府能否按约定按时完成征地、拆迁、供电，向贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司交付开发满足该项目的开工建设要求的土地，是平等主体之间约定完成的商业义务行为，完全属于商业风险情形。其次，早在2008年12月9日签订的《招商引资兴建侗族风情园合同书》中就已经明确约定兴建“侗族风情园”需要完成拆迁、征地、协调各部门做好该地块的拆迁、供电、供水、通讯、地勘等工作，才能满足该项目的开工建设要求。因此，在2013年4月20日订立《商品房买卖合同》时，不仅已经明知拆迁、征地没有完成，供电没有协调好，不能满足该项目开工建设要求。同时，也就发生了应当预见“拆迁、征地”能否完成的客观情况，而不是在订立合同后才发生需要拆迁、征地、协调供电的情况。故贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司提出“逾期交付办理商品房转移登记相关文书系不可预知、不能客观的客观因素造成”属“情势变更、不可抗力”情形的意见，不符《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条“合同成立后客观情况发生了当事人在合同订立时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方明显不公或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院根据公平原则，并结合案件实际情况确定是否变更或者解除”和《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条“本法所称的‘不可抗力’，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”的规定情形，本院不予支持。上诉人辩称上诉人逾期交付办理商品房转移登记有关文书有一部分原因系被上诉人没有履行自己的义务，但未能提供证据证明，本院不予支持。2、一审判决上诉人承担逾期交付办理商品房转移登记相关文书的违约金42260元是否过高及计算违约金的起算点是否恰当的问题。根据上诉人、被上诉人的合同约定，上诉人应当在2015年6月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记有关文书交付给被上诉人，上诉人逾期30日以后未交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人应按日向买受人支付已付购房款0.1%的违约金。本案中，上诉人未按照合同约定期限交付办理商品房转移登记有关文书给被上诉人，导致被上诉人未能按时办理商品房所有权登记证书，构成违约，理应承担违约责任。双方合同约定上诉人交付办理商品房转移登记有关文书的期限为2015年6月30日前，一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条:“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”的规定，以双方合同约定的期限2015年6月30日作为计算上诉人逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的起算点，并无不当。上诉人称逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的起算点应为房屋竣工验收备案后的交房时间，于法无据，本院不予支持。关于违约金是否过高的问题。按双方合同约定，上诉人逾期30日以后未交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人应按日向买受人支付已付购房款0.1%的违约金。按被上诉人已付的购房款计算违约金为每日381元，一个月则为11431元，约定明显过高，上诉人逾期交付办理商品房转移登记有关文书也不可能给被上诉人造成如此巨大的损失。一审法院已根据本案实际情况，就上诉人逾期交付办理房商品房转移登记有关文书，认为并未影响到被上诉人对房屋的居住、出租，又因被上诉人系公积金贷款购房，即使办理了房屋产权证书也抵押在银行，但因被上诉人未能及时获得房屋所有权证书，未能对自己的房屋享有根本的所有权，给被上诉人的处分权造成了一定的影响，据此，上诉人违约未能及时交付办理商品房转移登记有关文书，给被上诉人确实造成的损失，但该损失数额是难以确定的。因此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条:“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，一审判决已经对上诉人逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任进行了调整，本院予以支持，上诉人请求对违约金再次进行调整的意见，不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不成立，本院不予支持，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决恰当，依法应予以维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5043元，由上诉人贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 琴审判员 杨再幸审判员 沈 智二〇一七年八月二十五日书记员 杨海萍