上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第337号
上诉人（原审被告）挪信能源技术（上海）有限公司。
委托代理人卢雯丽，女，公司员工。
委托代理人俞中炎，上海市中联鼎峰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海呈鑫实业有限公司。
委托代理人周晶敏，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
委托代理人陶力，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
上诉人挪信能源技术（上海）有限公司（以下简称挪信公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2013）长民三（民）初字第1880号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月22日受理后，依法组成合议庭，于2014年2月11日公开开庭审理了本案。上诉人挪信公司的委托代理人卢雯丽、俞中炎，被上诉人上海呈鑫实业有限公司（以下简称呈鑫公司）的委托代理人周晶敏、陶力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，本市长宁区古羊路商铺的权利人是民航上海华东生活服务中心（以下简称民航中心），根据民航中心与上海恒跻堂商务有限公司（以下简称恒跻堂公司）的协议，恒跻堂公司享有至2012年5月31日止的古羊路商铺的经营使用权。
2009年12月25日，恒跻堂公司与挪信公司签订房屋租赁合同，约定，由挪信公司承租古羊路商铺中古羊路300-17、18号临时商业用房，租赁期限为36个月，至2012年12月25日止。租金为每月壹拾叁万玖千五百元整，租赁保证金为叁个月的房租等。
2012年8月15日，恒跻堂公司起诉民航中心、呈鑫公司，要求优先享有租赁权的纠纷一案，经长宁法院审理后，判决驳回了恒跻堂公司的诉请。该份判决书内查明，民航中心于2012年5月23日向恒跻堂公司发出《告知书》，告知书的主要内容为：民航中心与呈鑫公司签订了有效期为五年的法律文件，自2012年6月1日起，呈鑫公司作为系争场地的唯一授权使用人，全权负责该场地及建筑物的使用和经营管理。
呈鑫公司确认取得经营使用权后，自2012年4月开始与各家租户商讨恒跻堂公司经营到期后商铺使用事宜。2012年5月23日，民航中心正式向包括挪信公司在内的全体租户发出《告知书》，通告自2012年6月1日起，呈鑫公司为古羊路商铺的唯一合法经营使用权人，全权负责使用和经营管理。2012年6月20日，呈鑫公司向挪信公司发出《关于要求合法使用场地的函》，再次强调了呈鑫公司作为合法权利人的地位，要求挪信公司依法搬离或与呈鑫公司订立新的租赁协议，但挪信公司未予理睬，直至2013年1月31日搬离。
原审另查明，挪信公司于2013年2月8日出具一份“确认单”交给呈鑫公司，内容为“呈鑫公司于2013年2月8日收到挪信公司支票一张，支票号：10303130-10944086，金额为人民币（下同）567，302.25元。该金额支付四个月的租金及两个月电费及水费。上海市古羊路485号租房交接以及款项支付双方已经完成。租期截止至2013年1月31日。”同时，在这张确认单上附有挪信公司向呈鑫公司开出的支票，面额为上述金额。呈鑫公司在支票一角盖发票专用章，并由财务人员李中平签字。
原审再查明，2013年6月21日，呈鑫公司委托律师向挪信公司发出律师公函，其中内容有：“自2012年6月1日至2013年1月31日，贵司在未与委托人达成任何协议的情况下，单方面继续占用使用该房屋长达8个月之久，参照《恒盛街商业房屋租赁合同》的租金标准，贵司每月应向委托人支付该房屋实际使用费139，500元，8个月共计1，116，000元，现贵司已支付实际使用费558，000元，尚拖欠实际使用费558，000元…，请贵司务必收到本函后七日内，向委托人支付房屋实际使用费558，000元…”。
因双方发生争议，呈鑫公司于2013年8月诉至原审法院，请求判令挪信公司支付房屋使用费1，872，403.35元（从2012年6月1日至2013年1月31日止）；并以此为本金从2013年1月31日起至实际支付之日止的延期付款利息，按银行同期贷款利率计算。
原审认为，呈鑫公司系依据与民航中心签订的协议，在恒跻堂公司的经营使用权到期后，自2012年6月1日起取得古羊路商铺的经营使用权，虽然呈鑫公司与挪信公司之间不存在直接的租赁关系，但呈鑫公司基于对系争房屋享有的经营管理权要求实际占有使用系争房屋的挪信公司支付使用费合法有据，法院予以支持。2012年5月及6月，民航中心及呈鑫公司均发函挪信公司告知系争房屋已由呈鑫公司取得经营使用权，挪信公司即应向呈鑫公司而非恒跻堂公司支付使用费，但呈鑫公司至今仍未收到挪信公司应支付的四个月使用费，呈鑫公司要求按照银行贷款利率主张利息损失，法院认为与法有据，予以准许。关于使用费的支付标准，呈鑫公司主张参照现古羊路300-17号甲房屋租赁费的标准不妥，因其在2013年6月21日发给挪信公司的“律师公函”中，也主张参照《恒盛街商业房屋租赁合同》的租金标准，每月支付房屋实际使用费139，500元，8个月共计1，116，000元，现已收到挪信公司558，000元，尚欠实际使用费共计558，000元”。至于挪信公司抗辩认为其已结清租金的主张，无事实依据，法院不予采信。挪信公司向恒跻堂公司支付的租金，系其与恒跻堂之间的关系，与呈鑫公司无关，相关费用的结算挪信公司可另行主张。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，于二○一三年十二月二十四日作出判决：一、挪信公司于判决生效之日起十日内向呈鑫公司支付尚欠房屋使用费人民币558，000元；二、挪信公司于判决生效之日起十日内向呈鑫公司支付使用费的利息，以人民币558，000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，自2013年1月31日起计算至挪信公司实际支付之日止。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币22，195.80元，由呈鑫公司负担人民币15，537.06元，挪信公司负担人民币6，658.74元。
原审判决后，挪信公司不服，上诉于本院。其诉称：上诉人与恒跻堂公司签订了房屋租赁合同，上诉人按约支付了租赁保证金及房租。后被上诉人与恒跻堂公司之间发生租赁权纠纷，期间上诉人无法也无权判断系争房屋的合法出租人。上诉人除按约支付房租外，另已支付三个月房租作为租赁保证金，因此，上诉人已支付房租至2012年9月。2013年1月，法院确认被上诉人为租赁权方，上诉人即与被上诉人达成解除租赁合同的协议，除三个月房租的租赁保证金外，上诉人另支付了四个月的房租和二个月水电费后搬离了现场，双方费用实际已结清。原审判令上诉人仍需支付被上诉人房屋使用费55万余元，明显不当。据此，要求撤销原审判决，并依法改判驳回被上诉人的原审诉讼请求。
被上诉人呈鑫公司辩称：生效判决已确认自2012年6月1日起被上诉人为系争房屋的唯一合法使用权人，其与上诉人未建立任何租赁关系，上诉人的占用行为构成了对被上诉人财产权的侵犯。原审认定事实清楚，适用法律正确，故请求二审驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。但原审判决第4页第二自然段最后一行“但被告予以理睬”应为“但被告不予理睬”，本院对该笔误予以纠正。
本院认为，根据本案及另案生效判决查明的事实，恒跻堂公司按照其与房屋权利人民航中心的协议，享有至2012年5月31日止的商铺使用经营权。自2012年6月1日起，则由被上诉人呈鑫公司承租经营。但恒跻堂公司在与上诉人挪信公司的租赁协议中，所约定的租赁期限则至2012年12月25日止。故本案的争议焦点在于：被上诉人呈鑫公司是否有权向上诉人挪信公司主张自2012年6月1日至2013年1月31日挪信公司搬离时止的房屋使用费？双方当事人是否已就使用费问题作了结清确认？
本院认为，由于恒跻堂公司的承租期限至2012年5月31日为止，故其与上诉人挪信公司所约定的、超出上述期限的租期部分分应属无效，不能对抗并约束具有合法承租权的被上诉人。而且，2012年5月前后，房屋权利人民航中心及新的经营使用权人呈鑫公司均已向上诉人发出相关《告知书》及函件，上诉人挪信公司也已实际向被上诉人支付了四个月的租金及两个月的水费电费，其行为也认可了被上诉人收取相关房屋使用费的权利。对于上诉人此前支付给恒跻堂公司的租金及保证金，依据双方的租赁合同关系，应由上诉人另行向恒跻堂公司提出主张。对此与本案属不同法律关系，原审认定并无不当，本院予以认同。至于上诉人提出被上诉人已确认双方租金结清的意见，从其提供的“确认单”及发票等证据，不足以证明其上述主张，本院难以支持。
综上所述，上诉人挪信公司的上诉理由不能成立，原审判决认定事实、适用法律均无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币22，195.80元，由上诉人挪信能源技术（上海）有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞闻淙
代理审判员 蒋辉霞
代理审判员 吴 瑛
二〇一四年三月五日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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