沈阳市皇姑区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）皇民二初字第04106号
原告刘占华。
委托代理人刘晶。
原告刘晶。
被告辽宁城开地产集团有限公司，住所地沈阳市沈北新区蒲昌路28号。
法定代表人王岩，系该公司董事长。
委托代理人艾鹏，系辽宁元利律师事务所律师。
原告刘占华、刘晶诉被告辽宁城开地产集团有限公司（以下简称“城开地产公司”）商品房买卖认购纠纷一案，本院于2015年7月17日受理后，依法由审判员张岩独任审理，分别于2015年8月25日、8月31日公开开庭进行了审理。原告刘占华及其委托代理人刘晶即本案原告，被告辽宁城开地产集团有限公司委托代理人艾鹏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
二原告诉称，2009年1月19日，刘晶购买了被告开发建设的城市维港住宅。协议约定，该项目于2010年12月30日竣工，并以清水房标准交付使用。但被告未按约定日期交房。被告于2011年5月中旬将应交付的商品房换成了公寓。我方多次与被告协商未果，故请求法院判令解除原告与被告签订的合同；判令被告退还房款并支付利息（从2009年1月19日至实际给付之日止）；判令被告赔偿原告丧失购买同类房屋机会的损失（按8000元／平方米-9000元／平方米计算差额）；判令被告赔偿原告至今的租房款总计55000元（从2010年12月31日至2015年7月6日，共计55个月，按每月1000元计算）。
被告辩称，同意解除合同，返还房款，支付利息；9000元单价为80-90平方米的房屋单价，该面积房屋是一梯两户，南北通透的，与涉诉房屋不符。而原告买的面积大部分应属一梯6户，也不是南北通透的，所以不同意用此单价计算房屋差价款。且崇山华府小区没有41平方米的住宅，赔偿损失数额请法院依法判决；未能按协议约定将41平方米商品房的性质定为住宅，是政府机关具体行政行为造成的，属于不可抗力，与我方无关；租金因已过诉讼时效，所以我方不同意赔偿。
经审理查明，二原告系母女关系。2009年1月19日，原告刘晶（乙方）与被告城开地产公司（甲方）签订《团购房预定协议》一份，主要内容为“1、乙方自愿预定购买由甲方开发建设的城市维港住宅；2、乙方所购商品房参考面积为41平方米，户型版本为A型，预交单价为2，980元／平方米，预交款总金额为人民币122，180元；3、乙方所购住宅预交款，待签订《商品房买卖合同》后，由甲方开具商品房销售发票；4、甲方承诺城市维港项目于2010年12月30日竣工并以清水房标准交付使用；5、选房规则和房屋最终单价……（4）城市维港项目将于对外开盘前，依据园区不同位置、不同楼层、不同户型朝向，制定销售价格表，价格在2，980元／平方米-3，580元／平方米之间；具体房号由乙方抽签产生，抽到房号后，乙方根据具体价格补交差价款，并签订《商品房买卖合同》；6、为保护乙方利益，乙方在抽签确定房号后如认为选定房屋不符合本预定协议的约定，可以要求退房。（1）退房单价按2，980元／平方米，同时甲方向乙方赔偿损失，赔偿金计算方法：按本预定协议商品房面积＊1，000元／平方米计算，于2010年12月30日一次性返还。（2）甲方若逾期返还房款和赔偿金，每日再向乙方支付预交购房总价款的万分之四作为违约金。……7、逾期交房违约责任。（1）……甲方逾期交房超过90日乙方有权退房，甲方应全部返还乙方预交房款，并由甲方赔偿乙方1，000元／平方米的权利损失。（2）因甲方原因造成项目无能力继续经营，甲方应全额退回乙方购房款并支付20%违约金……”。认购书签订后，原告刘晶于当日向被告交纳122，180元预定款。
原、被告签订团购房预定协议后，涉诉房屋户型所在楼宇因住宅性质而未获得建设规划许可证。被告将该楼宇性质变更为公寓后，方取得建设规划许可证及预售许可证，并对外销售。2011年7月期间，原告得知被告对外出售的“崇山华府”小区房屋中，并无团购房预定协议中约定的同面积、同户型住宅。经过多次协商，被告拟将41平方米的公寓交付原告，但原告未予认可，双方未能签订正式的商品房买卖合同，原告遂于2015年7月17日诉至本院。
在本案审理过程中，本院多次组织双方调解，但原、被告双方仍未达成一致意见。
另查，被告开发的“崇山华府”小区并无41平方米住宅的户型。
上述事实，有当事人的陈述、团购房预定协议、收款收据、POS签购单、户型图等证据材料在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。该规定从两个层面确定了预约向本约转化的条件，一是具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容；一是具备交纳全部或部分房款的履行事实。结合本案事实，虽原告向被告交纳的预交款具有部分房款性质，但双方签订的预定协议内容，缺少商品房的具体位置、房屋具体单价、房屋总价款、付款时间等主要内容的约定，仍需要在之后签订的商品房买卖合同中具体磋商。由此可知，原、被告签订的协议因部分主要内容的缺失及不确定，存在履行上的事实障碍，不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第五条规定的情况，故原、被告签订的该协议仍属于预约。
关于原、被告签订的预定协议即预约的性质问题。该协议具有将来订立商品房买卖合同的意思表示，是双方为取得订立正式商品房买卖合同的权利及机会，而订立的前契约阶段合同。预约合同的成立和生效，仅使当事人负有将来按预约规定的条件订立主合同的义务，而不负履行将来要订立的合同中的义务。
关于本案与被告订立协议的相对人主体问题。因原告刘晶、刘占华均自认系原告刘晶购买房屋，并结合协议履行的实际情况，故本案与被告订立协议的相对人为原告刘晶。
关于原告要求解除与被告签订预定协议的问题。原、被告签订的预定协议系双方真实意思表示，且不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对原、被告双方均具有约束力。当事人的违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。结合本案事实，被告因其未能通过相关部门建设规划审核，未能向原告交付41平方米住宅的户型，已构成违约。现双方对调换房屋进行了多次协商，但均未能达成一致，最终未能实现订立正式的商品房买卖合同的目的，故原告的该项请求本院予以支持。
关于原告要求返还购房款、利息的问题。结合本案合同解除后果，被告理应履行返还责任，即返还原告购房款122，180元及利息（自2009年1月19日起至实际给付时止；参照中国人民银行同期贷款利率计算）。
关于原告要求被告赔偿其丧失购房机会的差价利益损失的问题。虽因被告原因，原告未能订立正式商品房买卖合同，使原告丧失了向他人以类似价格购买类似商品房的机会。但前文已述，原、被告签订的协议为预约，如以全部购房差价确定原告损失范围，则使该预约具有了本约的相同法律效力，有失公平，故根据司法实践及公平原则，结合原告的履约情况、被告的过错程度、原告合理的成本支出、房屋单价等因素，本院酌定被告按照原告丧失购房机会差价的50%，即102，910元［（41平方米＊8，000元／平方米-122，180元）＊50%］赔偿原告部分购房机会利益损失。
关于原告主张被告赔偿其房屋租金损失的问题。现本院已判令被告赔偿原告购房机会利益损失，使原告损失已通过上述赔偿予以弥补，故原告该项请求本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十四条、第九十七条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
解除原告刘晶与被告辽宁城开地产集团有限公司于2009年1月19日签订的《团购房预定协议》；
被告辽宁城开地产集团有限公司返还原告刘晶购房款人民币122，180元；
三、被告辽宁城开地产集团有限公司支付原告刘晶购房款人民币122，180元的利息（自2009年1月19日起至实际给付时止；参照中国人民银行同期贷款利率计算）；
四、被告辽宁城开地产集团有限公司赔偿原告刘晶购部分购房差价利益损失102，910元；
五、驳回原、被告的其他诉讼请求。
上述款项被告应于本判决生效后十日内一次性付清。如逾期履行，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2，900元，由被告辽宁城开地产集团有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审判员 张岩
二〇一五年十月二十七日
书记员 张泽