湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终1422号
上诉人（原审被告）：唐人曾餐饮管理（武汉）有限公司，住所地武汉市东湖开发区珞喻路889号光谷国际广场A座1205室。
法定代表人：曾赟，该公司董事长。
委托代理人：张习华，湖北乾行律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：湖北天盟投资管理有限公司，住所地武汉市洪山区友谊大道508号9栋2层201室。
法定代表人：李金苗，该公司董事长。
委托代理人：周志刚、谢星洁，均系该公司员工。
上诉人唐人曾餐饮管理（武汉）有限公司（以下简称唐人曾公司）因与被上诉人湖北天盟投资管理有限公司（以下简称天盟公司）租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2015）鄂洪山和民商初字第00093号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年3月28日，天盟公司向一审法院提起诉讼，请求判令：1、唐人曾公司因单方违法解除合同应赔偿天盟公司违约金780，588元；2、唐人曾公司支付截至腾退商铺时经营产生能耗费用共计6，059元，其中水费338元、天然气费2，571元、公摊水电费3，150元；3、诉讼费用由唐人曾公司承担。
一审法院查明：2013年1月9日，天盟公司与唐人曾公司签订新干线生活广场商铺租赁合同，天盟公司将位于武汉市洪山区友谊大道新干线生活广场第二层2028号商铺出租给唐人曾公司经营火锅店，名称为唐人曾火锅店，面积1，750平方米。双方约定租赁期限为五年，自2013年5月1日至2018年4月30日，每平方米租金每月按70元收取，每月租金14万元，按季支付。另约定，租赁期内的租金自第三个租赁年度起（2015年、2016年、2017年租赁年度）每年递增为5%。还约定，唐人曾公司使用天盟公司提供的中央空调设备，唐人曾公司按月支付中央空调开放期间所产生的使用费，天盟公司根据中央空调计量表具按实际使用流量计量收取，计量标准为1.09元／平方米。夏、秋季室内气温高于26℃时开冷气；春、冬季室内气温低于10℃时开暖气。另，水、电、气费，由天盟公司据实收取。双方约定商铺的交付时间为2013年2月5日，唐人曾公司应确保于2013年5月1日前开业。同时，天盟公司应按约定向唐人曾公司提供供电、供水设施、专用垃圾场、广告牌，提供设置排污隔油池的地方，并为唐人曾公司海鲜池冷暖机提供室外机摆放位置，提供厨房天然气接入口、烟道接入口等，还应协调停车场事宜，向唐人曾公司员工提供2个免费停车位。在合同中，双方还约定天盟公司应保障商铺及其附属设施处于适用和安全的状态，天盟公司对唐人曾公司的装修装饰部分和增设的他物不承担修缮义务。唐人曾公司租赁商铺内二次装修后的消防、环保、卫生等相关手续均由唐人曾公司负责办理并承担所有费用，天盟公司给予协助办理；唐人曾公司必须遵守天盟公司规定的经营时间（特殊约定除外），不得无故停业，确需停业需经天盟公司书面同意。对违约责任，双方约定：天盟公司提供的商铺无法正常使用导致合同无法履行的，唐人曾公司有权解除合同，天盟公司应按合同租赁期限内总租金的10%向唐人曾公司支付违约金；因天盟公司怠于履行维修义务或情况紧急，唐人曾公司组织维修的，天盟公司应向唐人曾公司支付费用或折抵租金，但唐人曾公司应提供天盟公司认可的有效凭证；天盟公司违反约定提前收回商铺的，应按照合同租赁期限内总租金的10%向唐人曾公司支付违约金，并退还唐人曾公司相关费用和剩余租金（不计息），若支付的违约金不足以弥补唐人曾公司损失的，天盟公司还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。同时，唐人曾公司有擅自转租、改变用途、损坏商铺结构、拖欠租金超过10日、不服从天盟公司正常统一的物业管理等情形，天盟公司有解除合同的权利，唐人曾公司应按租赁期限内总租金的10%向天盟公司支付违约金；在租赁期限内，未经天盟公司同意，中途擅自退租的，唐人曾公司也应按租赁期限内总租金的10%向天盟公司支付违约金。
合同签订后，唐人曾公司对商铺进行了装修并如期经营。2013年10月，双方因消防通道的设置、供电、空调服务、装修押金以及物业管理等问题产生纠纷，天盟公司提出解除合同，经双方协商，合同继续履行。2014年5月16日，唐人曾公司委托湖北卓创德赛律师事务所致函天盟公司，认为双方因经营场所是否占用消防通道问题产生争议，天盟公司在未经唐人曾公司允许的情况下拆卸了经营场所的进出门，并殴打唐人曾公司员工，要求天盟公司尽快安装进出门。2014年6月9日，唐人曾公司再次委托上述律师事务所致函天盟公司，要求天盟公司加装空调。2014年7月25日，天盟公司就2个免费停车位和租赁面积调整事宜向唐人曾公司回函，函中写明：因唐人曾公司一直未提交办理免费停车位所需的车辆行驶证、车位使用人的资料，天盟公司无法为唐人曾公司办理2个免费停车位的相关事宜，并拒绝了唐人曾公司提出的从租金中抵扣18个月来的停车费12，600元的要求，同时认为租赁面积已由双方现场实测共同确认，根本不存在租赁面积调整的问题。
2015年3月11日，唐人曾公司致函天盟公司，请求变更租赁合同条款，函中写道，“唐人曾原味火锅徐东店自2013年5月开业以来，累计亏损218.55万元，平均每月亏损9.93万元。由于市场竞争激烈，生意持续走低，亏损继续扩大。为了保障贵我双方的租赁合同继续履行，支持我公司为此基本经营，现请求贵公司同意变更租赁合同的如下条款”，一是要求天盟公司同意唐人曾公司可自行调整商铺用途、商铺名称、可自由转租，并要求按每平方米50元计算租金或者根据翻台率浮动计算。后天盟公司回函称，当前经济下行压力巨大，各行业普遍增收乏力，亏损系因市场竞争造成，不同意唐人曾公司提出的变更合同条款的要求。同时，天盟公司明确指出唐人曾公司不得擅自调整商铺的用途、名称。如确需调整，应向天盟公司提供具体调整方案，并经天盟公司同意后方可落实。
2015年3月26日，唐人曾公司再次致函天盟公司，认为天盟公司存在不依约开发空调、空调效果奇差、擅自断电、强拆公司大门、殴打唐人曾公司员工、未经物业修缮义务等违约行为，要求解除租赁合同，并要求天盟公司承担上述违约责任。次日，天盟公司收到该函，并于同年4月8日向唐人曾公司送达回函一份，回函写明天盟公司不认可唐人曾公司所列举的上述违约行为，并要求唐人曾公司于4月11日前搬离商铺内物品，返还场地，天盟公司将于4月11日起不再提供物业服务。后唐人曾公司于次日开始搬离商铺，天盟公司认为唐人曾公司于4月12日彻底离场，唐人曾公司则认为离场时间为4月9日。另查明，案涉商铺的租金，唐人曾公司已支付至2015年4月30日。天盟公司认为唐人曾公司擅自中途退租，其行为已构成违约，故诉至法院，要求判如所请。
一审法院认为，依法成立的合同对双方当事人均有约束力。天盟公司系新干线生活广场内商铺的出租人，唐人曾公司租赁的商铺属于该广场整体的一部分。双方所签订的租赁合同，除约定了租金、租期、租金支付方式等基本内容外，双方还就各自的权利义务、违约责任根据自身实际状况详细作了约定。该合同反映了双方当事人在签订合同时均综合考虑了唐人曾公司投资商铺的盈利水平、天盟公司的租金收益和广场整体的营运效益等主要的合作因素。双方当事人应严格按照合同履行各自的义务。唐人曾公司于租赁期限届满前认为天盟公司存在大量违约行为从而提出解除合同，为证明天盟公司存在其列举的违约行为，唐人曾公司提交了双方来往的信函。从双方来往信函中，可以看出自2013年10月，双方即因供电、空调服务、物业管理等问题产生过纠纷。直至唐人曾公司提出解除合同，唐人曾公司仍认为以上问题一直未得到解决。在双方签订的租赁合同中，双方已就上述问题作了明确约定。如在实际租赁过程中产生了签约时未尽考虑的事宜，双方应在合同基础上另行协商解决。唐人曾公司曾提出加装空调的要求，双方协商后，唐人曾公司自行加装了两台吸顶空调。虽然如此，唐人曾公司仍认为店内温度较高并影响经营，并据此认为天盟公司违约主张解除合同。火锅店室内温度较高属客观事实，唐人曾公司在签约之初对此应有充分考虑并应与天盟公司着重协商解决。双方在合同中仅约定了空调开放的温度要求，并未另行约定加装空调的数量和类型。唐人曾公司作为火锅店的经营者，在签约时未尽应有的注意义务，据此认为天盟公司违约并提出解除合同的主张，缺乏合同依据。唐人曾公司同时提出天盟公司存在断电、强拆大门、殴打员工、未尽物业修缮义务等违约行为，并提交双方来往信函、照片等证据予以证明。该信函可以证明双方在曾为占用消防通道、拆除大门、加装空调等事宜进行过协商，但其不能客观反映事发的具体原因和经过，不能作为认定天盟公司存在违约行为且唐人曾公司可据此取得合同解除权的依据。另，2015年3月，唐人曾公司就亏损问题要求天盟公司降低租金或调整租金计算方式，但天盟公司未予同意。后唐人曾公司于当月26日主动提出因天盟公司存在上述违约行为从而向天盟公司提出解除合同。综上，此应视为唐人曾公司因自身经营问题中途退租，根据合同约定，唐人曾公司应承担相应的违约责任。
就租赁合同的解除问题，2015年3月27日，天盟公司收到唐人曾公司寄发的解除合同的主张后于2015年4月8日向唐人曾公司明确表示同意解除合同，唐人曾公司于4月9日开始搬离。双方均同意解除合同并以实际行为表示不再履行主要义务，故双方签订的租赁合同已经解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据双方约定，唐人曾公司应按租赁期限内总租金的10%承担违约责任，因双方约定租金自第三个年度每年递增5%，故总租金为140，000元／月×12个月×（2＋1.05＋1.052＋1.053）=8，921，010元，故对天盟公司提出的要求唐人曾公司承担780，588元违约金的诉讼请求，予以支持。另，唐人曾公司租金已交至2015年4月30日，因双方无法确认唐人曾公司离场的具体时间，可以天盟公司限定离场期限即4月11日确定，天盟公司应将剩余的租金返还给唐人曾公司，金额为88，667元（140，000元／月÷30日×19日）。唐人曾公司预交的电费，天盟公司应返还10，621元。天盟公司仅认可其中的10，507.2元，没有事实依据。天盟公司要求唐人曾公司承担能耗费用6，059元，但其未提交证据，不予支持。综上，唐人曾公司应向天盟公司支付681，300元（780，588元－88，667元－10，621元）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、唐人曾餐饮管理（武汉）有限公司于本判决生效之日起向湖北天盟投资管理有限公司支付681，300元；二、驳回湖北天盟投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半后收取5，912元，由唐人曾餐饮管理（武汉）有限公司承担。
一审判决后，唐人曾公司不服，向本院提起上诉，上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、一、二审诉讼费用由天盟公司承担。主要理由：一、一审判决违反法定程序，未依法采纳唐人曾公司在一审时提交的证据，进而对加装空调的相关事实认定错误；二、一审判决违约金过高，有违公平、公正原则。
被上诉人天盟公司辩称：唐人曾公司是在降低租金或调整租金计算方式等无理要求未得到满足、解除合同条件未成就的情况下，单方解除合同，且擅自中途退租，已经严重违约。一审认定事实清楚、符合法定程序，应依法驳回上诉、维持原判。一审判决违约金符合公平公正原则，但一审在天盟公司诉请违约金基础上减去唐人曾公司剩余租金不妥。
二审经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
二审期间，天盟公司提交一份天盟公司与武汉巨人大学城教育培训有限责任公司于2015年10月18日签订的《新干线生活广场物业租赁合同》，证明因唐人曾公司违约并擅自退租，导致原租赁房屋空置7个月之久，天盟公司损失已超过约定违约金数额。唐人曾公司不认可该证据的证明目的。
本院经审查认为，被上诉人天盟公司提交的该证据系针对唐人曾公司上诉认为违约金过高的主张所举的反驳证据，能够证明案涉商铺空置期间及重新租赁出去的事实，与本案的审理相关，本院予以采信。
本院认为：围绕唐人曾公司的上诉理由及天盟公司的答辩意见，本案争议焦点为一审法院对证据的审核认定是否违反法定程序、唐人曾公司是否应当承担解除合同的违约责任及违约金是否过高。
唐人曾公司与天盟公司于2013年1月9日所签商铺租赁合同已就双方租赁事宜进行了详尽约定，双方均应严格履行合同义务。唐人曾公司以天盟公司存在违约行为为由提出解除合同，应提供充分证据证明相应的违约事实。而唐人曾公司提交的双方来往信函，仅能证明双方因供电、空调服务、物业管理等问题产生过纠纷，但不能以此证明天盟公司违反了合同的约定，唐人曾公司据此享有合同的解除权。一审法院对唐人曾公司提交的证据均经庭审质证，根据双方的合同约定并结合双方的质证意见进行审核认定并未违反法定程序。上诉人唐人曾公司认为一审法院未依法采纳其提交的证据，认定事实不清，违反法定程序的上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于上诉人唐人曾公司在上诉期间提出的违约金过高的主张。一审法院根据唐人曾公司于2015年3月向天盟公司所发函件的内容，认定双方所签的商铺租赁合同因唐人曾公司自身经营问题中途退租，违反了合同约定，合同已实际解除，唐人曾公司应承担违约责任正确。唐人曾公司违反合同约定中途退租后，案涉商铺一直空置至2015年10月18日，天盟公司在商铺空置期间应收租金的损失根据合同的约定计算已超过一审认定唐人曾公司应承担的违约金数额，故唐人曾公司认为一审判决违约金过高，有违公平、公正原则的上诉理由没有事实和法律依据，其要求撤销一审判决，依法改判的上诉请求，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11，824元，由上诉人唐人曾餐饮管理（武汉）有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 申 斌
审判员 丰 伟
审判员 张文霞
二〇一六年五月十七日
书记员 余泓萱