辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽02民终468号
上诉人（原审原告）：刘宪荣。
上诉人（原审原告）：马玉娟。
�上诉人之共同委托代理人：刘贤才，辽宁海星律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李洁。
委托代理人：唐威，辽宁社和律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：宋金虎。
原审原告刘宪荣、马玉娟与原审被告李洁、原审第三人宋金虎确认合同无效纠纷一案，大连市沙河口区人民法院于2015年11月26日作出（2015）沙民初字第3865号民事判决，刘宪荣、马玉娟不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年3月3日公开开庭审理了本案。上诉人刘宪荣、马玉娟的共同委托代理人刘贤才，被上诉人李洁的委托代理人唐威以及被上诉人宋金虎到场参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘宪荣、马玉娟一审诉称：2012年1月16日，二原告与宋金虎共同到大连市公证处办理二次以房抵押借款公证手续，在办手续的过程中，宋金虎采取遮眼法让二原告在打印好的资料上签字、摁手印，手续办完后，宋金虎借给我们9万元钱。事后，我们在大连市房地产档案馆调取了2012年1月16日公证委托书和2012年5月15日宋金虎代理二原告与李洁签订的大连市房地产买卖合同以及其他资料，二原告才发现宋金虎手续造假，二原告随之起诉要求撤销宋金虎代理二原告与李洁签订的房地产买卖合同，但法院驳了二原告的诉讼请求。2012年1月16日，二原告与宋金虎到公证处的真实目的不是办理公证委托卖房，是办理以房抵押借款9万元，该公证的委托书上指定房屋买受人为李洁，这时李洁并未到公证处，而且原告根本不认识李洁，甚至连面都没见，所以，名为原告指定，实为宋金虎指定，指定当时宋金虎与李洁系夫妻关系，即使2012年5月15日宋金虎代理二原告与李洁签订房地产买卖合同之前的4月1日办理了离�登记手续，但从事后又办理了复婚登记手续来看，显而易见他们是为了规避法律，但这改变不了宋金虎与李洁恶意串通、损害二原告利益的性质，改变不了自己代理的性质，明显滥用代理权，有违代理的本质特征与诚实信用原则。根据新获得的证据，二原告认为宋金虎代理二原告与李洁签订的房地产买卖合同无效，故起诉要求法院：1、确认第三人代理二原告与被告于2012年5月15日签订的房地产买卖合同无效。2、确认原告与被告于2012年1月16日签订的房地产买卖合同无效。
被告李洁一审辩称：原告曾在2012年起诉至一审法院要求撤销案涉合同，经二审，原告主张合同无效的诉讼请求已经被驳回，原告现再次主张合同无效超过了诉讼时效期间，且在上次案件审理中原告已经承认2012年1月16日的合同中的签字是二原告所签，所以被告认为二原告起诉请求确认合同无�没有依据。
第三人宋金虎一审述称：当初二原告委托第三人卖房子和向第三人借款是两种法律关系；借款是在另一个公证书上有授权的，二原告对于房屋买受人是认可的，上面也有二原告的签字，为此同意被告的意见。
一审法院审理查明：2012年1月12（笔误，应为16）日，二原告向第三人宋金虎出具委托书，内容为：“刘宪荣与马玉娟系夫妻关系，位于大连市沙河口区至诚街8号建筑面积58.26平方米（房屋所有权证编号：大房权证沙私字第20085117**号）房产系我们的共同财产，无其他共有人。现仅以我们的名义，在我们合法的权利范围内委托受托人在以下范围内行使权利：1.受托人有权代为出售上述房产，如买方贷款，受托人有权协助买方办理银行贷款手续；协助买方办理房产的抵押登记、办理资金监管及解冻等相关手续（开户、转款）；2.受托人�权与房屋购买人签订《房地产买卖契约》及相关协议及公证；3.受托人有权代理委托人办理房屋的转籍过户手续及相关事宜以及退税、维修基金等事宜；受托人代为接受登记机构的询问，代为提交登记申请和资料、代为在相关登记文书上签字、摁指印；并有权调取该房屋的相关档案。4.指定上述房产的买受人为：李洁（公民身份号码：130702198306130921）。5.如上述房屋地址与实际行政地址不符，受托人有权办理该房屋的地址变更及领证事宜；6.受托人有权代收房屋价款；7，在受托期限内如遇该房屋动迁，受托人有权代理委托人办理相关手续，领取动迁补偿金；8.以及与之相关的其它事宜。受托人在办理上述事宜过程中所签署的法律文件，委托人均予以承认。受托人有转委托权。委托期限：半年。”同日，大连市公证处出具（2012）大证民字第1340号公证书对二原告签署上�声明书的过程进行公证。
同日，二原告另向第三人宋金虎出具委托书，内容为：“刘宪荣与马玉娟系夫妻关系，位于大连市沙河口区至诚街8号建筑面积58.26平方米（房屋所有权证编号：大房权证沙私字第20085117**号）房产系我们的共同财产，无其他共有人。现仅以我们的名义，在我们合法的权利范围内委托受托人在以下范围内行使权利：一、偿还相关债权人贷款、与债权人及保险公司结算、领取所有权证、他项权利证书；二、向房屋抵押管理部门申请（个人、银行）抵押及撤销该房屋的抵押登记，领取所有权证，他项权利证书；三、以及与之相关的其他事宜。受托人在上述权限内承办的一切及签署的相关文件委托人均认可。受托人有转委托权。委托期限：半年。”同日，大连市公证处出具（2012）大证民字第1341号公证书对二原告签署上述声明书的过程进行�证。
同日，二原告与被告、案外人大连泓大房屋经纪有限公司（以下简称：泓大公司）签订《房地产买卖合同》，该合同为案外人泓大公司制作的格式合同，合同载明“郑重声明：凡客户向我司交付的款项，我司均出具正式的收据或发票，请向收取人索取，非我司正式收据或发票，我司一律不予承认，本合同如无店长签字无效，特此声明”，合同约定：二原告、被告通过案外人泓大公司出售及购买位于大连市沙河口区至诚街8号房屋建筑面积约58.26平方米。房屋价款为56.52万元；全部税费由卖方承担；由于卖方贷款未结清，买方垫付，垫付还清贷款从房款中扣除等相关约定。合同落款系二原告本人签字摁指印、被告签字、案外人泓大公司加盖合同专用章，但没有案外人泓大公司店长签字。
此后，第三人及被告代二原告交付税费37，303.2元。至2012年3月21日止，案涉房屋尚有贷款30，4844.77元未还。2012年5月3日，第三人偿还了案涉房屋的贷款本息322，257.49元。第三人共收取被告房款565，200元，其中包括为二原告偿还案涉房屋的贷款本息322，257.49元、税费、中介代理费等。
2012年5月15日，第三人以二原告的名义与被告签订了《大连市房地产买卖合同》，约定：二原告将案涉房屋出卖给被告，房屋建筑面积58.26平方米，房屋价款为565，200元，案涉房地产在办理过户手续所需缴纳的税费，由各方按规定各自承担等条款。落款卖方处由第三人代二原告签字、第三人在委托代理人处签字摁指印、买方处由被告签字摁指印。
2012年5月16日，被告取得了大连市沙河口区至诚街8号房屋的产权证书。
另查，被告与第三人于2010年4月16日登记结婚，于2012年4月1日登记离婚，于2013年4月16日登记复婚。
再查，二原告于2012年6月5日以房屋买卖合同纠纷将被告、第三人诉至一审法院，请求撤销第三人代理二原告与被告签订的房地产买卖合同及二原告与被告于2012年1月16日签订的房地产买卖合同，一审法院判决驳回二原告的诉讼请求；二原告对判决不服，上诉至本院，本院于2013年4月8日作出（2013）大民二终字第359号民事判决书，驳回上诉，维持原判；二原告于2015年起诉被告宋金虎、第三人李洁委托合同纠纷，请求判令：1.被告宋金虎给付原告房屋差价款205，481元；2.被告给付原告占有房屋的差价及利息36，674元（2012年5月21日起按中国人民银行同期贷款利率计算），在庭审过程中，二原告申请撤诉，一审法院依法予以准许。
一审法院认为：二原告与被告于2012年1月16日签订的房地产买卖合同已明确房屋买受人、出卖人、房屋坐落、房屋价款、税费负担等房屋买�的主要事宜，二原告、被告在该合同上签字、摁指印的行为表明已对上述事宜达成合意。该合同虽没有案外人泓大公司店长签字，但不影响二原告与被告之间合同的效力，且该合同已实际履行，被告取得了案涉房屋的所有权，并支付了相应的价款。原告以合同无案外人泓大公司店长签字为由，请求确认合同无效，依据不足，一审法院不予支持。
关于第三人代二原告与被告于2012年5月15日签订的房地产买卖合同的效力问题，二原告、被告在2012年1月16日签订的房地产买卖合同中明确约定了出卖人、买受人、房屋坐落、房屋价格、税费负担等有关房屋买卖的主要事宜，且二原告通过公证授权第三人与房屋购买人签订房地产买卖契约及相关协议、代为在相关登记文书上签字、摁指印。第三人接受委托后，在二原告与被告已经达成的房屋买卖事宜范围内代为签订房�产买卖合同具有合法性。虽第三人在接受二原告委托时系夫妻关系，但第三人按照二原告与被告达成的合意履行代理事宜没有不妥，故对于二原告请求确认其与被告签订的房地产买卖合同无效的诉讼请求，一审法院不予支持。
关于被告所述，二原告已在（2013）大民二终字第359号案件中主张过案涉合同无效，本次起诉属于重复起诉的主张，经查二原告在该案中并未提出该诉求，故本案不属于一事再诉；关于被告辩称二原告本次起诉已过诉讼时效的主张，一审法院认为，二原告在多次诉讼中均涉及本案讼争的合同，二原告本次起诉，未过诉讼时效期间。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第四十四条、第三百九十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第（四）、�六）项之规定，作出如下判决：驳回原告刘宪荣、马玉娟的诉讼请求。案件受理费100元（二原告已预付），由二原告负担。
刘宪荣、马玉娟上诉的理由及请求是：一、上诉人与被上诉人于2012年1月16日签订的房地产买卖合同无效。买卖双方和居间方已明确约定，如无店长签字无效，而一审判决认为，虽没有店长签字，但不影响合同效力，这完全违背了买卖双方和居间方的意思自治原则，违反了契约自由的法律原则。上诉人在一审己充分陈述：李洁并没到过公证处，两原告根本不认识李洁，至今连面都没见到。李洁的代理人对原告的该陈诉，没有合情合理的进行反驳。可能因为没有店长签字的原因，买方没有按合同约定交付定金九万元由居间方保管，买方没有备齐购房剩余款475，200元存入居间方指定的银行做资金监管，卖方没有向居间方支付16，000元中介费�此节事实被告代理人也不否认。被告不敢理直气壮地说该合同己实际履行了，但一审判决却任性地认为该合同己实际履行。2012年1月16日同一天，上诉人一边委托宋金虎卖房，一边又经中介方与宋金虎妻子李洁直接签订房屋买卖合同，而且上诉人再三陈述李洁没到现场，连面都没见到，这份莫须有的合同，别说无效没有实际履行，甚至可以说该合同不成立。二、被上诉人宋金虎以上诉人的名义与被上诉人李洁于2012年5月15日签订的房地产买卖合同无效。即使2012年1月16日形成的委托书经公证不能撤销，宋金虎取得了代理权，基于夫妻财产一体化原则，宋金虎代理上诉人与被上诉人即宋金虎妻子李洁签订的合同，是自己与自己签订合同，显属滥用代理权。一是签订委托合同时，宋金虎没有告诉李洁是他妻子，二是卖房价款是涉及卖房人的核心利益，应是委托书的核心委�事项，在委托书没有该委托事项的情况下，宋金虎不与上诉人进行确认，便擅自将卖房款定为565，200元（这是该房屋交易须缴税的最低价款，否则税务部门进行干涉，而上调交易房屋价款，以防止房屋交易人偷漏税款）。三是李洁签完合同后，立即转手与刘征（李洁根本无钱买房倒房，是倒卖房屋人刘征替李洁交的银行抵押贷款和相关税费）签订了房屋买卖合同，该房屋买卖合同约定的房价是65万元。以上事实可证明，宋金虎滥用代理权，有违代理人的本质特征与诚实信用原则，严重损害了上诉人的合法利益。代理人滥用代理权，严重损害被代理人利益，且不被追认的代理行为，是各国法律所禁止的，应当认定无效。故请求二审法院撤销一审判决，改判案涉两份合同无效。
李洁二审答辩认为：不同意刘宪荣、马玉娟的上诉请求，同意一审判决。
宋金虎二审答辩认为：不同意刘宪荣、马玉娟的上诉请求，同意一审判决。
本院经审理查明：一审判决认定事实属实。
本院补充查明：李洁自认2012年1月16日的房地产买卖合同并非是与刘宪荣、马玉娟同时在场的情况下签订的，因李洁与宋金虎是夫妻关系，故其委托宋金虎与刘宪荣、马玉娟商谈案涉房屋价格。宋金虎也认可其代表李洁与刘宪荣、马玉娟商谈案涉房屋价格。而刘宪荣、马玉娟否认宋金虎向其告知李洁系其配偶。
上述事实，有当事人的陈述笔录在卷为凭，业经各方质证及本院审查，可以采信。
本院认为，代理权行使的原则之一就是“禁止代理权滥用原则”。所谓代理权的滥用是指代理人在行使代理权过程中，凭借其代理权损害被代理人利益的行为。而双方代理行为，即一个代理人同时代理双方当事人为同一法律行为即属于代理权滥用的情况之一。因为当一个人同时代表双方利益，难免顾此失彼，难以达到利益平衡。本案中，宋金虎一方面接受了刘宪荣、马玉娟的委托，代为出售案涉房屋，另一方面又代表李洁，购买案涉房屋。宋金虎的行为属于双方代理行为。刘宪荣、马玉娟以及李洁均认可双方并非在同时在场的情况下签订的2012年1月16日的房地产买卖合同，宋金虎也并未提供证据证明曾就案涉房屋的价格征求过刘宪荣、马玉娟的意见并向其告知李洁为其配偶这一事实，且刘宪荣、马玉娟称李洁在产权过户至其名下后转手就以65万元的价格出卖给案外人刘征，李洁对65万元的交易价格并未否认只是称至今尚未能办理过户。众所周知，房屋的交易价格是房地产买卖合同的主要条款，结合宋金虎存在双方代理行为、宋金虎与买受人李洁是夫妻关系、买受人李洁在4个月左右的时�就将房屋加价9万元转卖给他人的事实，能够认定宋金虎、李洁之间存着恶意串通、损害刘宪荣、马玉娟的利益的行为，根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第三款关于“代理人和第三人串通、损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任”的规定，2012年1月16日的房地产买卖合同应为无效。至于2012年5月15日所签的房地产买卖合同，李洁认可是为了办理过户之便而签，且房屋的交易价格与此前2012年1月16日的房地产买卖合同并无不同，在2012年1月16日的房地产买卖合同认定为无效的情况下，该份合同同理也应认定为无效，理由不再赘述。
综上，上诉人的上诉请求具有事实和法律依据，依法应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销大连市沙河口区人民法院（2015）沙�初字第3865号民事判决；
二、确认原审原告刘宪荣、马玉娟与原审被告李洁以及大连泓大房屋经纪有限公司于2012年1月16日签订的房地产买卖合同无效；
三、确认原审第三人宋金虎代理原审原告刘宪荣、马玉娟与原审被告李洁于2012年5月15日签订的房地产买卖合同无效。
一审案件受理费100元（刘宪荣、马玉娟预交），二审案件受理费100元（刘宪荣、马玉娟预交），均由李洁、宋金虎共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵 虹
审判员 刘丽媛
审判员 陈 伟
二〇一六年四月十一日
书记员 樊 迪