广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第2009号
上诉人（原审被告，反诉原告）徐叶。
委托代理人杨浩，广东德城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）何沛。
上诉人徐叶与被上诉人何沛因租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2013）深福法民三初字第2049号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年7月11日，何沛和徐叶签订《楼宇租赁合同》，何沛将深圳市福田区XX村X栋X以月租金1500元出租给徐叶，租期自2012年7月20日至2013年7月19日。该房产物业费为每月30元，网络费为每月20元。徐叶向何沛交纳押金3000元，押金不能冲抵房租或物业费用，租约期满，徐叶未拖欠任何费用，何沛如数退还徐叶。徐叶应在每月20日前以无折存款方式向何沛交纳租金，如有拖欠租金，每天按拖欠部分的3%的加收滞纳金，逾期三天，徐叶仍未交纳，原告有权终止合同收回房屋并扣取押金。租约期内，管理费、煤气费、水电费、电视月租费、网络费由徐叶支付。合同期内，单方无合同解除权，违约方须赔偿对方相当于两个月的租金给对方。合同签订当日，徐叶向何沛支付了房屋押金3000元。徐叶按月支付租金至2012年11月份，2012年12月份后未再支付租金。何沛未向徐叶交付过租金发票。2012年12月19日，徐叶向何沛发出一份短信，称：“你那房子是房中房，属于法律禁止出租的房屋，请退回我交的3000元押金，并把租金发票给我”、“请解除合同”。对于该份短信，徐叶提供了手机上的短信记录。何沛确认接收手机短信的“X”号码系其号码，但否认收到了该短信。2012年12月19日，徐叶向深圳市福田区房屋租赁管理局华富租赁所投诉何沛不肯退还租赁押金3000元。徐叶称其在2012年12月19日前即已搬走，当时电话、短信告知何沛，何沛答复不允许解除合同，徐叶遂将钥匙放在了房间桌子上并电话告知何沛。
另查，徐叶确认其签订涉案租赁合同之前查看过房屋。
根据何沛、徐叶的陈述，何沛系将深圳市福田区X村X栋X房的客厅连带阳台隔离为一个独立房间出租，该房间内抬高地面设立了一个单独洗手间，并将阳台进行封闭成两部分，一部分用作阳台，一部分隔离出来形成单独空间并加建了一个水泥台面和洗手（菜）池，并设置了电源插孔。但隔离的房间中并没有使用燃气管道。
何沛于2013年9月25日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、徐叶支付何沛2012年12月20日至2013年7月19日的租金及物业网络费1550×7=10850元及退还钥匙；2、案件受理费由徐叶承担。
徐叶提起反诉，请求判令：1、何沛向徐叶退还租房押金3000元及利息，并赔偿徐叶精神损失2000元；2、何沛向徐叶提供租金发票（自2012年7月20日至2013年12月19日）；3、何沛承担全部诉讼费用。
原审法院认为，何沛将深圳市福田区X村X栋X号房产客厅部分隔离形成一个独立房间出租，并未违反法律和行政法规的效力性强制性规定，双方签订以该部分空间即“XX栋X号X”为标的的《楼宇租赁合同》合法有效。合同签订后，徐叶支付了2012年11月份之前的租金，但在2012年12月19日发短信给何沛要求解除合同，何沛虽否认收到了徐叶发出的要求解除合同的短信，但徐叶已当庭向法庭出具了发送短信的手机及短信记录，何沛亦确认接收短信的手机号码是其手机号码，再结合徐叶在同日还就同一事实向房屋租赁管理部门投诉的事实看，徐叶向何沛发送手机短信要求解除合同之事属实。徐叶要求提前解除合同，并拒付2012年12月份之后的租金，该行为系属不履行合同的行为，构成根本违约。徐叶虽无证据证明其实际在2012年12月19日前向何沛退还了涉案房产，但在徐叶已明确要求解除合同、且拒付租金的情况下，何沛应在合理期间内采取必要措施查看、收回房产以避免损失的进一步扩大，何沛未采取必要措施无权就超出合理期间的扩大损失要求徐叶赔偿，合理期间内的租金损失，徐叶应予赔偿。对于该期间原审法院酌定为两个月，徐叶应支付何沛此期间的房租及管理费、网络费共3100元。因徐叶尚未支付原告前述合理期间内的租金等损失，根据合同关于“徐叶未拖欠任何费用，何沛如数退还徐叶”的约定，徐叶主张何沛退还租房押金的条件尚不成就，对其该项诉请原审法院不予支持。本案系属合同之诉，徐叶要求何沛赔偿其精神损害赔偿金2000元系属侵权之诉范畴，本案不予处理。关于徐叶要求开具发票的请求，属于行政机关的职权，不属于法院的主管范围，原审法院对此不予处理，徐叶可向相关行政部门投诉反映。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、徐叶于本判决生效之日起十日内支付原告何沛两个月租金、管理费及网络费3100元；
二、驳回何沛的其他诉讼请求；三、驳回徐叶的反诉请求。
如徐叶未履行上述支付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费、保全费200元（均已由何沛预交），由何沛负担143元，由徐叶负担57元；反诉费25元，由徐叶负担。
上诉人徐叶不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销深圳市福田区人民法院作出的（2013）深福法民三初字第2049号民事判决。2、请求判令由何沛承担本案一、二审诉讼费用。主要事实和理由如下：一、一审判决严重偏袒何沛，对案件所涉关键的事实做了错误的认定和定性，导致判决结果严重损害徐叶的合法权益。首先，一审判决错误的对何沛出租涉诉房屋的行为进行合法性的认定。何沛将原本建筑为三房一厅的房屋未经相关部门建设报批和施工许可，擅自改建成五个独立的房屋对外出租，并且对出租的房屋租住人数也未加任何的限制，涉诉的出租屋的租赁行为已经违反法律、行政法规的强制性规定，应当认双方签订的合同无效。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十五条的规定，“住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策”，本案涉诉的房产为住宅，所在城市为深圳市福田区，在深圳特区内，因此该房产的租赁应当适用国家及深圳特区关于房屋租赁的相关法律规定。根据《城市房屋租赁管理办法》第六条第（五）、（六）、（八）项的规定，违法建筑以及不符合安全标准的房屋是不得出租的。本案中涉诉房屋租赁属于《城市房地产管理法》当中规定的“住宅用房的租赁”行为，适用相关法律规定，何沛将原本的三房一厅改建成五间独立的房间对外出租，已经改变的原有房屋的结构和建筑构造，该房屋内除原有的用于居住的房间，其他改建的房间已经属于违法建筑。本案中徐叶承租的房间是由部分客厅和阳台改建而成，已经完全改变了原先房屋的用途和功能规划，显然已经属于违法建筑物，因此该房屋根据上述法律规定已经属于不得出租的房屋的范围，并且改建后的房屋因存在重大治安安全、消防安全以及建筑安全等因素，属于法律规定的“不符合安全标准”的出租房屋，同时涉诉房屋也不符合公安、环保、卫生等主管部门的相关规定，因此该房屋根据相关法律规定是不得对外出租的。不得对外出租的房屋所签订的相关租赁合同自然也应当认定为无效合同。另外，根据《中华人民共和国消防法》第九、十二、十三条的规定，建筑工程的消防设计、施工应当符合国家的相关技术规定，并报公安机关消防部门依法审核，建设工程完工以后应当经过消防验收合格并备案，未经消防验收或验收不合格的建筑工程禁止投入使用。本案中涉诉的出租房屋系何沛私自改建，改建行为既未向房产部门申请也未获取任何建筑部门的施工许可，更无法达到消防的安全标准，出租的房屋本身已经存在重大的安全隐患。目前全国范围内因房屋私自改建行为造成重大安全事故的新闻时有报道，各地政府也在加大力度清理违建的“房中房”，本案一审罔顾相关事实和因“房中房”导致发生的大量惨痛火灾、治安乃至刑事违法犯罪行为的事实，作出如此明显错误的判决令徐叶无法理解也根本无法接受，法律适用的合法性和正当性也受到质疑。何沛为了自己经济利益的最大化，对承租人生命、财产安全存在的重大隐患而不顾，对于此类导致社会正常、安全的秩序受到重大威胁的行为，法律应当通过司法判决予以坚决的制止和制裁，而不是鼓励和纵容。其次，对房屋押金的事实认定存在严重的错误。基于本案中双方的租赁合同关系的无效性，事实上徐叶也已经搬离将近一年之多，且何沛也早已将涉诉房产另行出租他人，法庭应当对租赁行为涉及的押金进行处理。一审法庭罔顾上述基本事实，以合同约定的押金退还的条件尚未成就为理由，对押金不予处理，完全是敷衍了事，对法律的适用极其不严谨并且完全错误，违背立法的本意。再次，司法判例具有对社会行为合法性司法评判的指导意义。该案的错误判决将对目前政府大力整治“房中房”的行为带来极其恶劣的负面社会影响，该判决一旦生效无异于通过司法判决的形式为违法的“房中房”的存在进行司法合法化的背书，本案如此判决有损法律的尊严和法院的威信。二、一审判决认定事实错误，据此适用的法律也自然不当。
被上诉人何沛口头辩称，被上诉人不认可上诉人的诉讼请求，没有任何法律依据，是个人凭空认为的，请求维持被上诉人一审的诉讼请求。
本院经审理查明，原审判决查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案系租赁合同纠纷。本案二审的争议焦点是：一、涉案租赁合同的效力；二、何沛是否应退还租房押金给徐叶。
关于本案第一个争议焦点。依据《最高人民法院关于适〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，合同因违反法律、行政法规的强制性规定而无效的情形，系指该合同违反法律、行政法规中的效力性强制性规定。本案中，涉案租赁合同并无违反法律、行政法规的效力性强制性规定，系合同双方当事人真实自愿的意思表示，依法有效。故上诉人的上诉理由不成立，本院不予采纳。原审法院关于涉案租赁合同的效力认定正确，本院予以确认。合同有效，当事人即应恪守履行。2012年12月19日，上诉人发短信给被上诉人，要求提前解除合同，之后拒付2012年12月份以后的租金，已构成根本违约；被上诉人在此情况下，未在合理期间采取适当的措施查看、收回房产以防止损失的扩大，不得就超出该合理期间的扩大损失要求赔偿。原审法院酌定该合理期间为两个月，徐叶应支付何沛两个月的房租及管理费、网络费（共计3100元），处理得当，本院予以维持。
关于本案第二个争议焦点。涉案租赁合同中，上诉人与被上诉人就租房押金约定，“上诉人向被上诉人交纳押金人民币叁仟元整，押金属上诉人所有，不能冲抵房租或物业费用，租约期满，上诉人未拖欠任何费用，被上诉人如数退还上诉人。”根据此约定，因上诉人仍未向被上诉人支付上述合理期间的房租及管理费、网络费，被上诉人向上诉人退还押金的条件尚未成就，故上诉人的上诉理由不成立，对其诉讼主张，本院不予支持。
综上所述，上诉人的上诉请求均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费71元，由上诉人徐叶负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
代理审判员 许 莹 姣
代理审判员 周 敏
二〇一四年十一月十八日
书 记 员 陈晓莹（兼）