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广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第4440号
上诉人（原审被告）：广州景宏置业有限公司，住所地：广东省广州市越秀区。
法定代表人：李胜文，该公司总经理。
委托代理人：卢桂强，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：张养宁，住山西省平陆县。
委托代理人：温文，广东中粤云天律师事务所律师。
上诉人广州景宏置业有限公司因与被上诉人张养宁物权保护纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第1583号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，张养宁于2014年7月1日提起本案诉讼，主张：张养宁是位于广州市北京路238号B1209号铺（以下简称涉案商铺）的业主。由于开发商经营不善，导致涉案商铺自收楼后一直空置，但张养宁仍一直向物业管理公司缴纳管理费。2013年6月，张养宁到涉案商铺查看时发现商铺已被拆毁。经查证，景宏公司未经大部分商铺业主的同意，擅自拆毁了包括涉案商铺在内的全部商铺并出租牟利。张养宁与景宏公司进行交涉时，景宏公司竟交给张养宁一份《名盛广场负一夹、负一层商铺委托经营合同书》，要求张养宁以其所出的价格将商铺委托其经营管理。故此，景宏公司的行为严重侵害了张养宁的合法权益。综上所述，张养宁依照《中华人民共和国物权法》的有关规定，诉请法院判令：1、景宏公司对张养宁所有的位于广州市越秀区北京路238号B1209号铺恢复原状（具体指要求按房产证附图载明的界址恢复为独立间隔的商铺），恢复原状的费用由景宏公司承担；2、景宏公司对张养宁的上述商铺被拆除后而产生的损失承担赔偿责任（自商铺被拆除之日即2013年6月1日起至庭审之日止，按照市值租金300元／平方米，面积为9.9平方米计的标准向张养宁支付）。
张养宁原审为证明自己的主张，向原审法院提交了以下证据：《房地产权证》1份，《名盛广场负一夹、负一层商铺委托经营合同书》、《名盛广场负一夹、负一层商铺委托经营保证合同书》各1份，彩色打印照片1张。
景宏公司原审没有到庭应诉，亦没有提交书面答辩意见。
张养宁在原审庭审中保证其所提供的证据及所作的陈述均属实。张养宁所举的证据和所作的陈述因无相反的证据反驳，也无影响证明效力的因素，且张养宁保证真实，原审法院经核证后予以确认。根据张养宁的陈述、举证以及原审法院核证情况，原审法院查明以下事实：据广州市国土资源和房屋管理局核发的粤房地权证穗字第××号《房地产权证》记载，广州市越秀区北京路238号B1209号铺建筑面积9.9平方米，规划用途为商业，登记所有权人为张养宁，登记时间为2011年11月2日。该商铺位于广州市越秀区北京路238号“名盛广场”负一层，原为有四至界墙的独立商铺，开发商将该商铺交付张养宁后，商铺一直空置，张养宁未对商铺进行装修。2013年6月，张养宁发现涉案商铺四至界墙被拆除，包括该商铺在内的负一层整层被打通，负一层整体装修完成后于2014年2月投入经营使用。
至原审庭审之日，涉案商铺未恢复原状。张养宁、景宏公司自行协商的过程中，景宏公司要求张养宁将商铺委托其进行统一经营，并向张养宁出示《名盛广场负一夹、负一层商铺委托经营合同书》、《名盛广场负一夹、负一层商铺委托经营保证合同书》。因双方未能协商一致。
另查明，张养宁明确本案诉讼是侵权之诉。本案庭审之日即2014年8月7日，张养宁向原审法院申请变更本案第二项诉讼请求为判令“景宏公司对张养宁的上述商铺被拆除后而产生的损失承担赔偿责任（自商铺被拆除之日即2013年8月8日起至庭审之日，按照市值租金300元／平方米，面积为9.9平方米计的标准向张养宁支付）”。张养宁同时陈述：其主张的每月300元／平方米的赔偿标准是参考《名盛广场负一夹、负一层商铺委托经营合同书》中载明的商铺基准出租价100-150元／平方米以及同楼层其他商铺的租金每月150-300元／平方米计算得出。
原审另查明，涉案商铺所在“名盛广场”负一层的业主古某甲、古某乙曾因商铺被拆除而以广州华诚物业发展有限公司（以下简称华诚公司）及景宏公司为被告提起诉讼，原审法院作出（2014）穗越法民三初字第141号民事判决，查明如下事实：2013年11月14日，景宏公司的工作人员陈某（亦即景宏公司的该案委托代理人）出具书面说明，称“我公司现在在广州市北京路天河城百货负一层和负一夹层进行整体营运和协调。但在统一协调这两层的几百名业主的过程中，我公司在整合原来几百间铺中发现，必须进行整体改造，在改造中我公司将改造工程发给承包商，但承包商在施工过程中也把位于负一层G013、G067（产权人为该案两原告古某甲、古某乙）这两间铺也同时拆除。如业主（古某甲）先生日后和我公司不能达成一致协商，我公司会把双方不能解除的问题会进行协调。如双方协调不成，我公司会将上述两间铺恢复原状”等；景宏公司及华诚公司在该案中均确认“名盛广场”负一层整层物业在景宏公司统一装修前都一直是空置的；该案审理过程中，华诚公司确认其为涉案商铺所在大厦的物业管理公司，并向法院提交其以名盛广场管理服务中心名义于2013年8月7日向某公司发出的《整改通知书》，称华诚公司发现景宏公司在没有业主委托书的情况下，拆除G013、G067铺，请景宏公司在15天内完成整改工作等；陈某于同日签收上述函件；景宏公司对上述证据无异议，确认通知中签收人“陈某”是该公司员工。该判决认为：关于赔偿损失的起算时间，各方陈述及华诚公司提交的证据可以证明，涉案商铺在2013年8月8日前已经被拆除，故古某甲、古某乙要求自该日起计算损失依据充分；关于赔偿标准的问题，按照古某甲、古某乙陈述，其每月1万元的赔偿标准是参考同地址不同楼层其他商铺的租金计算得出，既非涉案商铺的实际损失，也未提交任何证据予以印证，故法院对该标准不予采纳；景宏公司确有侵权行为，其拆除涉案商铺后导致古某甲、古某乙无法对该商铺行使使用、收益等权利，造成了古某甲、古某乙的损失，但因该商铺被拆除前一直空置，对损失难以准确判断，法院只能在确定赔偿责任的基础上，结合同地段租金及涉案商铺的实际情况予以酌定；涉案商铺位于广州市繁华路段，广州市房屋租赁管理所公布的2013年该路段（“北京路2”南至文明路北至中山四路）商铺租金参考价为1736元／月·平方米，由于上述租金参考价未区分商铺楼层、装修及类型为临街独立商铺还是位于商场中的某一铺位等因素，且租金收益必须通过出租行为才能实现，结合涉案商铺位于商场负一层，商铺被拆除前多年空置等情况，法院酌定目前按照上述租金参考价的20%予以赔偿为宜，即每月1736元／平方米×20%×13.06平方米=4534.43元。该案最终判决：景宏公司在该判决发生法律效力之日起十日内，按照粤房地权证穗字第××号《房地产权证》（含附图）恢复广州市越秀区北京路238号B143号铺原状，恢复原状的费用由景宏公司负担；景宏公司在本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向古某甲、古某乙赔偿2013年8月8日至2014年2月28日期间上述商铺被拆除的损失（按每月4534.43元计付）。三、驳回古某甲、古某乙的其他诉讼请求。上述判决已于2014年4月26日发生法律效力。
原审法院认为：张养宁是涉案B1209号商铺的所有权人，依法对该商铺享有占有、使用、收益和处分的权利。涉案商铺所在的“名盛广场”负一层有关物业被拆除而产生的纠纷，已有生效判决认定是由本案景宏公司聘请施工人员拆除有关商铺的。故景宏公司未经张养宁同意擅自拆除涉案商铺的行为，侵犯了张养宁的所有权，张养宁据此要求景宏公司恢复原状、赔偿损失合法合理，原审法院予以支持。
关于赔偿损失的起算时间，生效判决也已认定有关商铺在2013年8月8日前已经被拆除，故张养宁变更请求自该日起计算损失，依据充分。
关于赔偿标准的问题。本案中，景宏公司拆除涉案商铺导致张养宁无法对该商铺行使使用、收益的权利，确已造成张养宁的损失。但涉案商铺在被拆除前一直空置，故对张养宁的损失难以准确判断。张养宁虽未能举证证明其实际损失的数额，亦未提供证据证明同楼层其他商铺的租金，但结合生效判决已认定涉案同一商场同楼层相同情况的其他商铺赔偿标准为按每月1736元／平方米×20%=347.2元／平方米计算，故张养宁主张按每月300元／平方米计算属于合理的范围，原审法院酌情予以照准。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百三十四条、《中华人民共和国物权法》第三十六条、第三十七条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条之规定，原审法院于2014年8月27日作出如下判决：一、广州景宏置业有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，按照粤房地权证穗字第××号《房地产权证》（含附图）恢复广州市越秀区北京路238号B1209号铺原状，恢复原状的费用由广州景宏置业有限公司负担。二、广州景宏置业有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向张养宁赔偿2013年8月8日至2014年8月7日期间上述商铺被拆除的损失（按每月300元／平方米×9.9平方米计付）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取50元，由广州景宏置业有限公司负担。
判后，上诉人景宏公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院对涉案商铺现状未调查清楚。2012年8月前后，景宏公司入场经营管理前，涉案商铺所在的名盛广场一直处于空置状态，并持续了长达五六年。景宏公司入场经营管理负一层及负一夹层以后，接管了该两层共702户商铺，在取得超过80％的商铺业主授权的情况下，才将名盛广场进行统一的改造及统一的招租。经过两年的努力才慢慢改变了名盛广场的经营状况。在这种前提下，若直接将涉案商铺恢复原状将影响名盛广场的整体形象与北京路商圈的经济发展，损害广大业主的合法权益，激化数百名业主之间的矛盾，最终导致社会的不和谐与不稳定。景宏公司在与张养宁产生民事纠纷以来，一直与张养宁积极沟通协调，望能通过协商的方式，参照其他业主的统一改造、招租的形式进行。原审法院没有考虑到，若非景宏公司的统一改造、招租，名盛广场必然无法达到如今的商业氛围，最终损害的仍然是广大小业主的权益。同时，即便是名盛广场如今的招租情况比统一改造前良好，承租商户广州市恒川物业管理有限公司仍处于免租期间，仍未产生租金收益。但张养宁短视地为了追求超额的租金，以系列恶意诉讼要挟广大业主及景宏公司。综上所述，景宏公司认为，原审法院认定事实不清，法律适用错误。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第三款的规定，恳请二审法院撤销原审判决，将本案发回重审。
被上诉人张养宁答辩称：同意原审判决，请求驳回景宏公司的上诉。
本院二审经庭询调查确认原审查明事实。
另查明，上诉人景宏公司二审提交了281份《个人委托授权书》及业主申请书两份，拟证明涉案商场大部分的业主希望景宏公司将整个商场做旺，同意景宏公司将整个场重新规划，现在大部分的业主已经收到租金也同意景宏公司将整个商场整改。被上诉人张养宁质证称：上述证据与本案无关，对证据的真实性不确认；涉案商铺属于张养宁所有，其他人无权干涉，景宏公司更无权拆除张养宁的商铺，景宏公司以其他小业主所谓的意见来支持其观点，没有任何法律和事实依据。
本院认为：张养宁是涉案B1209号商铺的所有权人，依法对该商铺享有占有、使用、收益和处分的权利。涉案商铺所在的“名盛广场”负一层有关物业被拆除而产生的纠纷，已有生效判决认定是由本案景宏公司聘请施工人员拆除有关商铺的，景宏公司对此并无异议。故景宏公司未经张养宁同意擅自拆除涉案商铺的行为，侵犯了张养宁的所有权，原审判令景宏公司恢复涉案商铺原状、赔偿损失，合法合理，本院予以维持。
至于景宏公司上诉主张其对涉案商场整体重新布局整改已经过超80%小业主的同意，以此抗辩其不需要对涉案商铺进行恢复，以及就此主张将本案发回重审，于法无据，本院不予采纳。
综上所述，审查原审判决认定事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人景宏公司的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人广州景宏置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
审 判 员 郑怀勇
代理审判员 柳玮玮
二〇一四年十二月四日
书 记 员 璩方慧