浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙杭民终字第3164号上诉人（原审原告）：桐庐浙富大厦有限公司，住所地桐庐县桐君街道迎春南路177号。组织机构代码：66802421—3。法定代表人：孙毅，董事长。委托代理人：奚勤平、陈一群，浙ＸＸ茂律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张增群，男，1968年8月3日出生，汉族，住桐庐县。委托代理人：徐东、方建良，浙江合强律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑雷，男，1965年5月20日出生，汉族，住桐庐县。委托代理人：孙建平，浙江春江明珠律师律师事务所律师。上诉人桐庐浙富大厦有限公司因与被上诉人张增群、郑雷房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省桐庐县人民法院（2015）杭桐民初字第199号民事判决，向本院提出上诉，本院于2015年10月12日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院根据有效证据及各方当事人的庭审陈述认定事实如下：2010年10月，桐庐浙富大厦有限公司与张增群、郑雷签订《房屋买卖合同》一份，约定由张增群、郑雷共同向桐庐浙富大厦有限公司购买位于桐庐县，建筑面积为3235.28平方米的商业用房，单价为每平方米6200元，总价款为20058736元；按照物业管理有关法规、规章规定，需要交纳新建物业专项维修资金的，首期交纳标准另定，该款项未包含在总价款中，由出卖人统一代交，在物业交付时向买受人收取；付款方式为分期付款，签订合同后十天内支付700万元，余款13058736元在合同签订后一年内且三证办理完毕一个月内付清；出卖人应当在2010年12月30日前，将符合下列各项条件的房屋交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备房屋正常使用的基本条件。合同签订后，张增群、郑雷分别向桐庐浙富大厦有限公司交付350万元购房款，桐庐浙富大厦有限公司将房屋交付给张增群、郑雷使用。2011年1月27日，张增群、郑雷对共同购买的浙富大厦二层确认各自购买的面积。上述房屋于2××3年5月17日办理房屋所有权证，证号为桐房权证更字第××号（1871.03平方米）和桐房权证更字第××号（1499.56平方米），所有人为桐庐浙富大厦有限公司。其中，桐房权证更字第××号于2014年10月29日注销，分别登记为桐房权证更字第××号（552.91平方米）和桐房权证更字第××号（946.65平方米）。之后，桐庐浙富大厦有限公司对相应的土地使用权证也进行了办理。2××3年8月16日，桐庐浙富大厦有限公司分别向张增群、郑雷邮寄支付购房余款及房产证过户费用的通知等，张增群、郑雷未予回复。桐庐浙富大厦有限公司又分别于2××3年9月13日、2014年11月25日、2014年12月4日向张增群、郑雷邮寄支付购房余款及房产证过户费用的通知等，张增群、郑雷于2014年12月9日，分别向桐庐浙富大厦有限公司邮寄回复函，表示桐庐浙富大厦有限公司没有将三证办理完毕，故张增群、郑雷没有支付余款的义务，并指出桐庐浙富大厦有限公司在履行《房屋买卖合同》过程中存在违反约定的行为。2014年9月，桐庐浙富大厦有限公司与桐庐县国土资源局签订桐土合字（2007储）第295号总第4386号《国有土地使用权出让合同》补充协议，同意土地使用权按建筑单元进行分割登记和分割转让，确定桐庐浙富大厦有限公司需补缴土地出让金2368800元。同年10月16日，桐庐浙富大厦有限公司向桐庐县国土资源局缴纳了上述土地出让金。2012年9月8日，桐庐心语餐饮有限公司与杭州燃气工程安装有限公司签订《工业、公建用户安装燃气管道协议书》，为张增群购买的浙富大厦二层北区块提供餐饮厨房燃气供应，桐庐心语餐饮有限公司支付燃气工程款51000元。桐庐心语餐饮有限公司的法定代表人李萍与张增群系夫妻关系。2××3年4月19日，桐庐浙富大厦有限公司代张增群支付物业维修基金116965.68元，代郑雷支付物业维修基金145940.34元。2015年6月初，张增群支付桐庐浙富大厦有限公司物业维修基金116965.68元，郑雷支付桐庐浙富大厦有限公司物业维修基金145940.34元。2××3年8月16日，桐庐浙富大厦有限公司第一次向张增群、郑雷邮寄书面通知，要求张增群、郑雷交纳购房余款及房产过户费用，该书面通知于次日送达。桐庐浙富大厦有限公司于2015年1月30日向法院提起诉讼，请求：1、判令张增群立即支付桐庐浙富大厦有限公司购房款5428380元，并支付自2××3年9月1日至2014年12月31日止计483天，按每天万分之四计算的违约金1048763.02元，合计6477143.02元；2015年1月1日以后的违约损失按每天万分之四另行计算；2、判令郑雷立即支付桐庐浙富大厦有限公司购房款6591125元，并支付自2××3年9月1日至2014年12月31日止计483天，按每天万分之四计算的违约损失为1273405.35元，合计为7864530.35元；2015年1月1日以后的违约损失按每天万分之四另行计算；3、判令张增群立即支付物业维修基金116965.68元，并支付自2××3年6月1日起至2015年5月31日止计730天，按每天万分之二点一标准计算的经济损失17930元；4、判令张增群立即支付桐庐浙富大厦有限公司已垫付的土地出让金177858.31元；5、判令郑雷立即支付物业维修基金145940.34元，并支付自2××3年6月1日起至2015年5月31日止计730天，按每天万分之二点一标准计算的经济损失22372元；6、本案的诉讼费用由张增群、郑雷承担。原审法院认为，桐庐浙富大厦有限公司与张增群、郑雷签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。因双方签订的房屋买卖合同没有具体落款时间，但双方均认可是在2010年10月份签订合同，按照合同“在付清余款13058736元时三证必须办理完毕”的约定，张增群、郑雷支付余款的前提条件是案涉房屋的三证办理完毕，也即桐庐浙富大厦有限公司将房屋过户至张增群、郑雷名下。在桐庐浙富大厦有限公司未履行该行为义务的情况下，张增群、郑雷享有先履行抗辩权，有权拒绝桐庐浙富大厦有限公司的履行要求。桐庐浙富大厦有限公司辩称合同约定的“三证”是指合同第十六条约定的土地使用权和房屋所有权初始登记，但法律意义上的“三证”是指房屋所有权证、国有土地使用权证和房屋契证，所以桐庐浙富大厦有限公司的主张不能成立。对桐庐浙富大厦有限公司辩称未办理“三证”的过错在于张增群、郑雷不肯配合，对该项主张，桐庐浙富大厦有限公司并未提供相关证据予以证明，不予采纳。因此，桐庐浙富大厦有限公司要求张增群、郑雷支付购房余款的条件并未成就，故对桐庐浙富大厦有限公司要求张增群、郑雷支付购房余款及逾期付款违约金的诉讼请求，不予支持。按照合同第五条约定，物业维修基金由桐庐浙富大厦有限公司代交，在物业交付时向张增群、郑雷收取，现桐庐浙富大厦有限公司早已将房屋交付张增群、郑雷使用，并于2××3年4月19日代交了物业维修基金，且在2××3年8月17日通知张增群、郑雷交纳物业维修基金，张增群、郑雷直至2015年6月初才向桐庐浙富大厦有限公司支付代交的物业维修基金，故桐庐浙富大厦有限公司要求张增群、郑雷支付2××3年8月18日至2015年5月31日期间经济损失的诉讼请求，合理、合法，予以支持。因桐庐浙富大厦有限公司未提供系张增群要求分割办证的相应证据，对桐庐浙富大厦有限公司要求张增群支付分割办证土地出让金的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、张增群于判决生效之日起十日内支付桐庐浙富大厦有限公司以物业维修基金116965.68元为基数自2××3年8月18日起至2015年5月31日止按每天万分之二点一标准计算的经济损失16014.9元；二、郑雷于判决生效之日起十日内支付桐庐浙富大厦有限公司以物业维修基金145940.34元为基数自2××3年8月18日起至2015年5月31日止按每天万分之二点一标准计算的经济损失19982.2元；三、驳回桐庐浙富大厦有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费110504元，保全费5000元，合计115504元，由桐庐浙富大厦有限公司负担114404元，由张增群负担500元，由郑雷负担600元。宣判后，桐庐浙富大厦有限公司不服，向本院提出上诉称：原审判决对多项事实认定不清，导致判决错误；（一）本案付款条件成熟，张增群、郑雷理应向桐庐浙富大厦有限公司及时支付剩余购房款项。1、桐庐浙富大厦有限公司与张增群、郑雷双方所签房屋买卖合同条款的真实意思，是指将三证办理到桐庐浙富大厦有限公司名下，达到随时可以过户给张增群、郑雷的条件。依据桐庐浙富大厦有限公司与张增群、郑雷双方签订的《房屋买卖合同》第七条第2款约定：分期付款：“签订合同后十天内支付700万元，余款13058736元在合同签订后一年内且三证办理完毕一个月内付清”。因桐庐浙富大厦有限公司在庭审中已经陈述，本案所涉房产与一般开发商开发的住宅不一样，该房产是桐庐浙富大厦有限公司的单位自建房，如其对外出卖，就是二次转让；所以该房产要先办理总证，再办分证，转到业主名下再需要办一次证，至少要办三次证才能到业主手中，类似本案张增群由于要将一本证分割成二本证，故总共要四次办证才能到张增群手中，前面的三次办证已经全部办理完毕。同时，因桐庐浙富大厦有限公司当时建设该楼宇时，《土地出让合同》有约定：项目竣工验收3年后土地使用权允许分层分割登记和分层分割转让。其中又有一个三年的时间规定，与《房屋买卖合同》第七条第2款规定有可能在合同签订后一年内办证又有不同，鉴于有上述种种政策的因素，所以当时业主对桐庐浙富大厦有限公司在3年后是否能及时办证，或者是否能够在合同签订后一年内提前办证，均是有所顾虑的，在双方所签《房屋买卖合同》第十六条中也有提到，可能会提前办证，并会产生土地出让金等事宜，所以当时双方合同约定三证办理完毕后付款，其真实意思是将房屋产权三证办理到桐庐浙富大厦有限公司名下，达到随时可以过户至张增群、郑雷的条件，而不是指将该三证办至张增群、郑雷名下。2、退一步说，即使合同约定三证是指办到张增群、郑雷名下，因张增群、郑雷故意拖延不予配合办理过户，桐庐浙富大厦有限公司在达到可以办理过户条件时，履行通知手续，也应认定付款条件已经成熟；即使如张增群、郑雷所述，合同约定是指将三证办理到张增群、郑雷名下，但首先这并不是桐庐浙富大厦有限公司能够独立完成的，需要以张增群、郑雷为主进行办理，因为所有的办证资料全部要张增群、郑雷提供，而且在办证过程中涉及多重事项，比如：1、重新签订合同(原为二个人的合同，办几本证需签几份合同)；2、开具发票(在张增群、郑雷没有付款前如要开具发票则应由张增群、郑雷向桐庐浙富大厦有限公司出具借条)；3、交纳相应物业维修基金；4、补交土地出让金；5、交纳契税；6、提供门牌证；7、提供夫妻双方身份证、结婚证或单身证明；8、房产的分割比例(还要在办证部门写分割比例承诺书)；9、交纳交易费、印花税、工本费等，这一切非张增群、郑雷本人绝对不可能完成，桐庐浙富大厦有限公司仅需提供协助即可，主要事项均需张增群、郑雷自行办理。其次，因为双方合同中也并没有约定该由谁办理三证，属于约定不明，在约定不明以及对三证是指哪方名下的三证存有歧义的情况下，应按惯例以及实际情况来认定，实际情况中应当由业主自行办理，作为开发商只要提供相应的资料即可。再退一步说，即使约定三证办理完毕是指办到张增群、郑雷名下，双方对“办证”存在着误解或者误读，也因该事项并非桐庐浙富大厦有限公司单方能够独立办成，则桐庐浙富大厦有限公司只要在具备办理三证的条件下，通知张增群、郑雷来办理（本案中，从桐庐浙富大厦有限公司提供的证据来看，桐庐浙富大厦有限公司已经多次通知张增群、郑雷来办理过户手续，其中2××3年8月12日的通知中单独列明了办理房屋过户的手续及费用等），在一审判决证据认定中，一审法院对于桐庐浙富大厦有限公司提供的所有通知等证据也予以了认定，在这样的条件下，付款条件就应当认定成熟，张增群、郑雷仍应按合同约定在桐庐浙富大厦有限公司通知可以办理三证后一个月内付清剩余房款。而本案中由于张增群、郑雷因资金问题一直故意拖延，不配合办理，其责任应当由张增群、郑雷自行承担，总不可能张增群、郑雷永远不配合，桐庐浙富大厦有限公司永远就收不回所有款项。再者，本案桐庐浙富大厦有限公司并不存在能够履行而不履行约定的情况，如果桐庐浙富大厦有限公司能够单独办理权属证书，其在两年前就可以办理三证了，张增群、郑雷没有任何拒付的理由，桐庐浙富大厦有限公司也不至于有一千万元房款长达两年时间未能收回，造成的损失是很大的。桐庐浙富大厦有限公司因关系自身重大利益，不可能不要求办理，也不可能不配合办理，故请关注本案的实际情况，如果桐庐浙富大厦有限公司能够单独办理三证或张增群、郑雷能配合办理三证，则桐庐浙富大厦有限公司绝对不存在不给予办理的任何可能；而对于张增群、郑雷来说，迟办理一天三证，就可以迟付款一天，其恶意拖延房款的目的的显而易见。综上三点，桐庐浙富大厦有限公司已经完成了所有的举证义务，本案付款条件成熟，张增群、郑雷理应向桐庐浙富大厦有限公司及时支付剩余购房款项，一审法院对于上述事实并没有予以认定，导致判决错误，明显有失公平公正。（二）桐庐浙富大厦有限公司代交的土地出让金付款条件成熟，张增群理应及时支付。关于桐庐浙富大厦有限公司代张增群补交的土地出让金，是因为张增群、郑雷购买的房产一开始只能做两本证，后因广大业主的要求，桐庐浙富大厦有限公司多次向政府争取后，政府同意在补交土地出让金的情况下，允许业主进行分证分割。张增群要求将一本证分割为两本证，为此按面积计算应补交土地出让金177858.31元，本案中相类似楼层均已补交土地出让金，张增群也应及时补交。关于庭审中张增群提出的非张增群本人提出办理两本证，系桐庐浙富大厦有限公司自己要办理两本证的说法，明显的不符合常理，多办证需要大笔的土地出让金费用，桐庐浙富大厦有限公司对于已经销售给张增群、郑雷的房屋毫无任何理由多此一举，明显的是不符合常理，也并不是客观事实。（三）桐庐浙富大厦有限公司提出的违约金符合双方合同约定及法律规定，应予以支持。本案所涉房产三证最后都是在2××3年7月30日之前办理完毕(张增群、郑雷的权证均是这个时间，可向桐庐县房管处及桐庐县国土资源局查询，一审中桐庐浙富大厦有限公司也向法院就该事实申请调查取证)，在办理完毕达到随时可以过户条件时，桐庐浙富大厦有限公司也多次通知张增群、郑雷前来办理过户手续，故从该日过后的一个月开始也即从2××3年9月１日开始计算，根据双方合同中第八条的约定，按每天万分之四计算违约金，符合双方合同约定，也符合法律规定，应予以支持。虽然张增群现在的房产权显示为2014年11月5日，但这是张增群单方再次要求分证所致，应该是第一次具备将三证办至张增群、郑雷名下为准。一审法院对于上述三项事实认定明显错误，从上述三项事实来看，本案中未办理“三证”的过错明显在张增群、郑雷，桐庐浙富大厦有限公司也已经完成了全部的举证义务，桐庐浙富大厦有限公司基于自身重大利益需求，不可能存在不要求办理或者不配合办理“三证”的任何理由，一审法院对桐庐浙富大厦有限公司提供的证据五即所发通知、函全部予以了认定，但最终在判决书“本院认为”中却未予任何置评，故意规避了该项关键事实认定，从而导致判决明显有失公平公正，应当依法予以改判。原审判决适用法律错误，先履行抗辩权的前提应当是桐庐浙富大厦有限公司可以独立完成义务，而本案中没有张增群、郑雷的配合桐庐浙富大厦有限公司永远不可能独立完成办理“三证”的义务；原审法院认定：在桐庐浙富大厦有限公司未履行办理“三证”义务的情况下，张增群、郑雷享有先履行抗辩权，有权拒绝桐庐浙富大厦有限公司的履行要求。上述认定的法律依据为《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定：当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。从尊重当事人意思自治的角度来说，本案中，双方合同中的确有约定：“在付清余款时三证必须办理完毕”（关于该语句的真实意思在第一点上诉意见中已经详细陈述），即使认定该段陈述为先履行抗辩权的约定，但从现实的可操作性角度来说，因三证办理必须要张增群、郑雷予以配合，一旦张增群、郑雷不配合办理，桐庐浙富大厦有限公司即永远无法办理三证，该合同约定的房款即永远无法满足支付的条件。从利益角度来说，桐庐浙富大厦有限公司不可能不要求尽快办理三证以尽快获得房款，张增群、郑雷最期望能够延迟付款或不付款，在这样的情况下，张增群、郑雷的先履行抗辩权对于桐庐浙富大厦有限公司而言显然毫无公平可言，有违最基本的合同公平、诚实信用的原则，也不具有任何现实的可操作性。同时，原审法院认定：“对桐庐浙富大厦有限公司辩称未办理“三证”的过错在于张增群、郑雷不肯配合，对该项主张，桐庐浙富大厦有限公司未提供相关证据予以证明”。对该认定，桐庐浙富大厦有限公司已经有法院认定的证据证明向张增群、郑雷送达了办证通知，如果张增群、郑雷配合办证的，应由张增群、郑雷提供证据才是，桐庐浙富大厦有限公司根本无法提供张增群、郑雷“不配合”这种消极行为的证据，故原审法院在举证责任上存在重大错误。从另一个角度而言，对于本案十分清楚的张增群、郑雷未支付房款的事实，原审法院的最终判决不仅没有维护实体权益的公平公正，不能达到案结事了的目的，也让桐庐浙富大厦有限公司非常迷茫，原审判决即认定桐庐浙富大厦有限公司已经多次通知了张增群、郑雷来办理三证，又以先履行抗辩权驳回桐庐浙富大厦有限公司要求支付房款的诉请，存在着一定的自相矛盾。同时，桐庐浙富大厦有限公司花了十多万元诉讼费是为了请求给出一个最终解决问题的办法，但就本案来说，判决结果又是无法操作的，又回到诉讼前的状态，此种判决严重违背当事人诉讼目的，也违背了诉讼是最后的司法救济途径的基本原则。综上两大方面的上述意见，原审判决对多项事实认定不清，适用法律错误，导致最终判决错误，明显有失公平、公正，请求撤销原判第三项判决；依法改判张增群支付桐庐浙富大厦有限公司购房款5428380元，并支付自2××3年9月1日始至2014年12月31日止计483天，按每天万分之四计算的违约金1048763.02元，合计：6477143.02元；2015年1月1日以后的违约损失按每天万分之四另行计算；依法改判张增群支付桐庐浙富大厦有限公司已垫付的土地出让金177858.31元；依法改判郑雷支付桐庐浙富大厦有限公司购房款6591125元；并支付自2××3年9月1日始至2014年12月31日止计483天，按每天万分之四计算的违约损失为1273405.35元，合计为7864530.35元；2015年1月1日以后的违约损失按每天万分之四另行计算。依法判令张增群、郑雷承担本案的一、二审全部诉讼费用。被上诉人张增群辩称：一、一审法院认定桐庐浙富大厦有限公司要求张增群二人支付购房余款的条件未成就是正确的。按照《房屋买卖合同》第七条的约定，张增群支付购房余款的时间是在合同签订后一年内且三证办理完毕一个月内付清。虽然时间已远远超过一年，但到目前为止，桐庐浙富大厦有限公司仍没有将三证办理完毕，张增群二人当然没有支付余款的义务。至于桐庐浙富大厦有限公司陈述在将证办到张增群二人之前还要办两次还是三次，这和本案没有任何关系。和桐庐浙富大厦有限公司签订合同的是张增群二人，合同中约定的内容肯定是与对方有关的，而桐庐浙富大厦有限公司办理初始登记是其自己的事情，和合同相对方的张增群二人无关。桐庐浙富大厦有限公司认为合同中约定的“三证”是指办理到其公司名下的“三证”的理解是完全错误的。桐庐浙富大厦有限公司与第三方签订的土地出让合同有三年时间的约定，张增群二人根本不知情。这也反映出桐庐浙富大厦有限公司的不诚信，明明知道三年才能办证，却为了销售而与购买人约定一年。当时本案所涉房产销售时是不能办理按揭的，所以很难销售，桐庐浙富大厦有限公司为了促销才与张增群二人约定先支付一部分，其余房款在房屋三证办理完毕后，由张增群二人以该房产抵押贷款支付剩余房款，并且说好给张增群二人一个月的贷款时间，桐庐浙富大厦有限公司还帮张增群二人联系好贷款银行。如果合同约定的三证是指在桐庐浙富大厦有限公司名下的，当时张增群根本无力支付剩余购房款，也根本不会购买该房屋。很显然，购房款没有达到支付条件，张增群二人也根本不存在违约而支付违约金的前提条件。因此，一审法院的认定是符合客观实际，是完全正确的。对于张增群是否应当支付土地出让金的问题，一审法院认定也是正确的。张增群从没有要求桐庐浙富大厦有限公司把产权证分割成两本，因为分成两本房产证没有任何意义，反而增加了诸多不便。而且缴纳土地出让金本身是作为开发商的桐庐浙富大厦有限公司的基本义务，无论任何原因缴纳的土地出让金都不应让购房者来承担。况且双方合同第16条也明确约定土地出让金由桐庐浙富大厦有限公司缴纳。桐庐浙富大厦有限公司在上诉状中称张增群不配合办证的说法，完全是颠倒是非黑白的。张增群从没有不配合办理房产证。张增群也不希望支付了几百万的购房款，而产权证却一直办不到自己名下，这样对张增群来说风险是非常大的。故意设置障碍拖延过户的是桐庐浙富大厦有限公司。不管是张增群收到的桐庐浙富大厦有限公司2014年12月3日的函，还是桐庐浙富大厦有限公司提交的其他函中都要求张增群付清剩余购房款才能办理过户，这完全是单方变更合同约定，人为制造障碍。而且在一审诉讼期间，张增群也是积极配合办理过户，而桐庐浙富大厦有限公司出尔反尔，不予办理。当时双方约定6月5日早上9点在桐庐便民中心办理过户，张增群夫妇准备好了全部资料在住建窗口等了将近一个小时，桐庐浙富大厦有限公司也没有人来，后联系得知，桐庐浙富大厦有限公司还是一定要张增群二人付清剩余房款才肯办理过户手续。据此，并非张增群不配合，而是桐庐浙富大厦有限公司故意拖延。其实本案是完全没有必要进行的一场诉讼，张增群早就希望将房产证过户手续办好，只要双方按照合同履行即可，是桐庐浙富大厦有限公司故意挑起诉讼，而且在诉讼中还申请了没有任何意义的财产保全（因为张增群已支付一半房款购买的房产至今还在桐庐浙富大厦有限公司名下），不但恶意扩大双方矛盾，也浪费大量司法资源。综上，一审判决是正确的，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人郑雷辩称：一、一审法院判决认为桐庐浙富大厦有限公司要求张增群、郑雷支付购房余款的条件没有成就，故驳回桐庐浙富大厦有限公司要求张增群、郑雷支付购房余款及逾期付款违约金的诉讼请求正确，桐庐浙富大厦有限公司关于本案付款条件成熟，张增群、郑雷理应向桐庐浙富大厦有限公司支付剩余购房款12019505的上诉理由不能成立，具体理由如下：1、桐庐浙富大厦有限公司和张增群、郑雷签订的《房屋买卖合同》第七条第二款约定的付款条款：“签订合同后十天内支付700万元，余款13058736元在合同签订后一年内且三证办理完毕一个月内付清。”该付款条款中的“三证”是指办理过户至购房人即张增群、郑雷名下的房产证、土地使用权证、契证，而不是桐庐浙富大厦有限公司所说的办理至桐庐浙富大厦有限公司名下的“三证”。理由是：首先办理房屋买卖的“三证”从房屋登记的法律意义上是指过户至购房者名下的房产证、土地使用权证、契证；其次从实际操作上：桐庐浙富大厦有限公司是自建房的开发方式建房，房屋建好后办理初始登记只有房产证和土地使用权证二证，没有房屋买卖的契证，即只有“二证”，没有“三证”。桐庐浙富大厦有限公司所说《房屋买卖合同》第七条第二款中的“三证”是指办理至桐庐浙富大厦有限公司名下的“三证”的说法即没有法律依据又和事实不符是不能成立的。2、办理“三证”至张增群、郑雷名下是双方真实意思的表示。在一审中，张增群、郑雷已充分陈述当时《房屋买卖合同》第七条第二款约定付款方式：“余款13058736元在合同签订后一年内且三证办理完毕一个月内付清。”的原因是签订合同前张增群、郑雷提出购房余款13058736元支付的前提是购买的房屋“三证”办理至张增群、郑雷名下后，张增群、郑雷须到银行用购买的房屋办理抵押贷款（约需一个月时间）来支付购房余款，桐庐浙富大厦有限公司同意了张增群、郑雷的要求，所以才作了相应的付款条件的约定。因此，《房屋买卖合同》第七条第二款办理“三证”至张增群、郑雷名下是签订合同时双方当事人真实意思的表示。3、张增群、郑雷没有故意拖延不予配合办理过户的事实，桐庐浙富大厦有限公司的通知改变原合同约定的付款条件，导致双方争议，桐庐浙富大厦有限公司关于其履行通知手续，应认定付款条件成熟的上诉理由不能成立。首先，在一审庭审中郑雷认可于2014年12月5日收到桐庐浙富大厦有限公司寄出的落款时间为2014年12月3日的通知，郑雷于2014年12月9日寄给桐庐浙富大厦有限公司回复的函，回复函中明确提出桐庐浙富大厦有限公司违反双方签订的《房屋买卖合同》的约定，要求被上诉人限期内付清房款，并提出桐庐浙富大厦有限公司多次违反约定给张增群、郑雷及其他业主造成损失。一审法院认定桐庐浙富大厦有限公司多次发函寄送给郑雷与事实不符。郑雷没有收到桐庐浙富大厦有限公司提供的其他函件。退一步讲，假如说桐庐浙富大厦有限公司已寄其余函件给张增群、郑雷，从其提供的函件内容看，都提出要求郑雷提前支付购房余款，违反《房屋买卖合同》约定的付款条件，是导致没有办理“三证”至郑雷名下的原因，张增群、郑雷没有任何拖延办证的行为。桐庐浙富大厦有限公司发通知的行为不是依《房屋买卖合同》约定履行办证的通知义务，而是违反《房屋买卖合同》约定的付款条件的行为，导致争议产生，无法履行合同的责任在桐庐浙富大厦有限公司。综上所述，本案由于桐庐浙富大厦有限公司未按《房屋买卖合同》第七条第二款的约定将“三证”办理至郑雷名下，付款条件未成就，一审法院因此判决驳回桐庐浙富大厦有限公司一审支付剩余购房款的诉讼请求有充分的事实依据，桐庐浙富大厦有限公司的上诉理由不能成立。二、桐庐浙富大厦有限公司提出其一审中提出违约金的诉讼请求符合双方合同约定及法律规定应予支付的上诉理由不能成立。在第一点答辩意见中张增群、郑雷已陈述：桐庐浙富大厦有限公司发通知给郑雷的核心内容不是办理“三证”，而是付款，要求郑雷先付款后办“三证”，违反合同付款条件的约定，因此桐庐浙富大厦有限公司的证据不能证明桐庐浙富大厦有限公司已经履行了办理“三证”的义务而张增群、郑雷拖延不办，因此《房屋买卖合同》约定桐庐浙富大厦有限公司办理“三证”的义务没有履行，张增群、郑雷支付剩余购房款的时间没有到，即付款条件没有成就，根据《合同法》第六十七条的规定，桐庐浙富大厦有限公司要求张增群、郑雷支付剩余购房款的请求依法不能予以支付。一审法院按先履行抗辩权的原则依法驳回桐庐浙富大厦有限公司的上诉请求正确。桐庐浙富大厦有限公司的这一上诉理由不符合事实，没有事实依据和法律依据，不能成立。三、一审法院的判决适用法律正确，桐庐浙富大厦有限公司关于适用法律错误的上诉理由不能成立。一审法院在本案中适用《中华人民共和国合同法》六十七条是正确的，该条规定的是先履行抗辩权，本案正是因为桐庐浙富大厦有限公司没有履行办理“三证”的义务，约定张增群、郑雷付款是在“三证”办理的一个月，桐庐浙富大厦有限公司办理“三证”义务在前，张增群、郑雷支付余款的义务在后。一审法院适用先履行抗辩权的条款作出判决是符合事实，非常正确的。至于桐庐浙富大厦有限公司所述其已经履行了办理“三证”的义务，是张增群、郑雷未予配合，没有任何证据证实，于事实也不相符。在一审判决中张增群、郑雷对判决中认定的桐庐浙富大厦有限公司于2××3年8月16日，2××3年9月13日，2014年11月25日向张增群、郑雷邮寄通知的事实有异议，对一审法院的这一事实认定张增群、郑雷不予认可。假如说前述通知真实，从桐庐浙富大厦有限公司向法庭递交的通知内容看，所有通知都是催交购房余款，而不是办理“三证”的具体操作内容。而催交购房余款的行为正是桐庐浙富大厦有限公司单方违约的行为，不能证明桐庐浙富大厦有限公司已履行了办理“三证”的义务。在一审中桐庐浙富大厦有限公司和郑雷曾就办理“三证”进行协商，但每次桐庐浙富大厦有限公司都提出改变《房屋买卖合同》内容的要求，而不愿去真正办理“三证”，导致协商无果。综上，一审法院的判决认定事实、适用法律正确，判决符合事实和法律规定。桐庐浙富大厦有限公司的上诉理由和请求不能成立。请求驳回上诉，维持原判。被上诉人张增群、郑雷在二审期间未向本院提交新的证据；上诉人桐庐浙富大厦有限公司向本院提交了1、《房屋买卖合同》三份，欲证明浙富大厦三楼业主于2010年11月25日签订《房屋买卖合同》，格式条款与本案所涉合同一致。2××3年9月，该三楼可以过户至业主名下时，双方另签订了二份《房屋买卖合同》，便于办理两本产权证书；2、房产证、土地证、契证，欲证明三楼业主于2××3年9月将三证过户到本人名下；3、发票两份，欲证明三楼业主在办证前，桐庐浙富大厦有限公司于2××3年9月向其开具了二间房屋的正式发票；4、进帐单二张，欲证明三楼业主三证办理完毕后，于2××3年12月向桐庐浙富大厦有限公司支付了700万元房款。以上证据间接证明这幢楼中，别人可以办证，并且当时已经办出，钱也付清了。经质证，被上诉人张增群认为真实性不清楚，对合法性有异议，该些证据均不属二审新证据。对关联性亦有异议，因为与本案无关，这是桐庐浙富大厦有限公司与案外人签订合同以及履行过程，与张增群、郑雷并无关系。根据桐庐浙富大厦有限公司提交的证据也表明是先办证后付款，桐庐浙富大厦有限公司认为张增群、郑雷不配合，但与事实不符，桐庐浙富大厦有限公司无证据可以证明。张增群仅收到过一份函，张增群也进行了书面的回复。桐庐浙富大厦有限公司的证据不能证明其证明目的。被上诉人郑雷同意张增群的意见，并认为桐庐浙富大厦有限公司和案外人的签订合同以及履行不能证明本案所涉合同的签订和履行情况。郑雷在答辩时已经表明，本案争议是桐庐浙富大厦有限公司在2011年12月发函给郑雷后，其要求郑雷先付清合同余款，与合同约定不符，合同约定是先办证，一个月内再付，该争议导致三证没有办理，作为桐庐浙富大厦有限公司也没有真正操作办理三证的手续。因此郑雷对关联性有异议，不能证明桐庐浙富大厦有限公司的证明内容。另外要说明的是桐庐浙富大厦有限公司的证据表明办理三证是到购房人名下，桐庐浙富大厦有限公司提交的证据也是约定办理三证以后付款，实际操作是办理房产证2××3年9月22日，付款余款是2××3年12月。本院认为桐庐浙富大厦有限公司所提交的证据均系桐庐浙富大厦有限公司和案外人的签订合同以及履行的情况，与本案并无直接关联，故本院不予采纳。经二审审理查明，原审法院所认定的事实正确，本院予以确认。另查明：张增群、郑雷已于2015年11月13日办理了本案所涉房屋的三证，且在2015年12月9日，张增群已支付桐庐浙富大厦有限公司购房款5428380元，郑雷已支付桐庐浙富大厦有限公司购房款6591125元。本院认为，桐庐浙富大厦有限公司与张增群、郑雷签订《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容并不违反法律法规的禁止性规定，故合法有效，对双方当事人均有约束力。合同签订后，张增群、郑雷已按合同的约定分别向桐庐浙富大厦有限公司支付350万元购房款，桐庐浙富大厦有限公司亦已将房屋交付给了张增群、郑雷使用。现桐庐浙富大厦有限公司向原审法院提起诉讼，要求张增群、郑雷支付其余购房款。但根据双方所签订的《房屋买卖合同》第七条付款方式及期限的约定：“分期付款：签订合同后十天内支付700万元，余款13058736元在合同签订后一年内且三证办理完毕一个月内付清。”桐庐浙富大厦有限公司要求张增群、郑雷支付余款虽已符合在合同签订后一年内的条件，但该条款约定必须同时具备三证办理完毕一个月内付清的条件，即桐庐浙富大厦有限公司应将房屋过户至张增群、郑雷名下后，张增群、郑雷在一个月内付清余款。桐庐浙富大厦有限公司虽在取得三证后，曾书面通知过张增群和郑雷，但均系要求张增群和郑雷付清余款和办理过户，为此，张增群和郑雷也分别向桐庐浙富大厦有限公司邮寄回复函，表示桐庐浙富大厦有限公司没有将三证办理完毕，故张增群、郑雷没有支付余款的义务等。故原审法院驳回桐庐浙富大厦有限公司要求张增群、郑雷支付其余购房款的请求并无不当。在本院审理期间，本案所涉房屋的三证已办理至张增群、郑雷名下，张增群、郑雷也已支付了其余购房款，桐庐浙富大厦有限公司撤回了该部分上诉请求，本院予以准许。对于桐庐浙富大厦有限公司要求张增群、郑雷支付逾期付款违约金的诉讼请求，基于上述理由，原审法院未予支持亦并无不当。在本院审理期间，张增群、郑雷在三证办理完毕后一个月内付清了购房款，故桐庐浙富大厦有限公司要求张增群、郑雷支付逾期付款违约金的上诉请求，本院不予支持。对于桐庐浙富大厦有限公司要求张增群支付已垫付的土地出让金177858.31元上诉请求，现桐庐浙富大厦有限公司提交的浙富大厦房屋产权分割明细表，并不能证明系张增群要求将一本证分割为两本证的事实，桐庐浙富大厦有限公司所提交的土地出让金专用票据（2368800元），亦只能证明桐庐浙富大厦有限公司自己办证时所缴纳的土地出让金，且桐庐浙富大厦有限公司与桐庐县国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》补充协议确定桐庐浙富大厦有限公司需补缴土地出让金2368800元相符，故并不能证明代业主补缴的事实。且根据办证流程，只有在桐庐浙富大厦有限公司办理完产权证后，才能过户至张增群名下，而在办理登记至桐庐浙富大厦有限公司名下的有关费用，理应由桐庐浙富大厦有限公司承担，除非双方有约定，但桐庐浙富大厦有限公司与张增群之间并无约定。桐庐浙富大厦有限公司提交的收据、欠条、网上银行记帐凭证，仅能证明部分业主已经实际补缴或确认因分割办证产生土地出让金的事实，但并不能证明张增群需缴纳。因此，桐庐浙富大厦有限公司要求张增群支付分割办证土地出让金的依据不足，原审法院未予支持并无不当。综上，桐庐浙富大厦有限公司的上诉理由依据不足，不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26800元，由桐庐浙富大厦有限公司负担（桐庐浙富大厦有限公司已预交二审案件受理费110504元，应退还83704元，于本判决书生效之日起十五日内来本院退费）。本判决为终审判决。审 判 长  赵为民代理审判员  睢晓鹏代理审判员  秦海龙二〇一六年一月八日书 记 员  项 琳??