天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）滨塘民初字第938号
原告天津融信物业运营管理有限公司，住所地天津市滨海新区塘沽福建北路307号。
法定代表人张弘，总经理。
委托代理人李修磊，天津津滨正通律师事务所律师。
委托代理人张培，天津津滨正通律师事务所律师。
被告天津市玉鑫置业有限公司，住所地天津市滨海新区塘沽河北路3-1516号。
法定代表人张红，总经理。
委托代理人杨志磊，天津浩权律师事务所律师。
委托代理人王兰洪，天津市玉鑫置业有限公司职员。
原告天津融信物业运营管理有限公司（简称融信公司）与被告天津市玉鑫置业有限公司（简称玉鑫公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月15日受理后，依法由代理审判员田朝伟独任审判，于2015年3月9日公开开庭进行了审理。原告融信公司的委托代理人李修磊、张培，被告玉鑫公司的委托代理人杨志磊、王兰洪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告融信公司诉称，2010年7月6日原、被告签订《天津市住宅前期物业服务合同》1份，约定由原告为被告开发建设的心源家园小区提供前期物业服务，并约定小区中已竣工但尚未出售或者未交付给购房人的物业由被告于每月10日前向原告交纳物业服务费，物业服务费收费标准中高层住宅为每月每平方米1.05元、商业用房为每月每平方米2.2元，电梯、消防、二次供水等设备设施运行维护费用为每月每平方米0.64元。心源家园小区XX房屋，建筑面积为136.63平方米，至2014年12月31日尚未交付业主，此前被告拖欠2013年1月1日至2014年12月31日的物业服务费，故起诉要求被告给付上述期间的物业服务费5541.71元；本案诉讼费用由被告负担。
原告为支持其主张，提供如下证据材料：
1.天津市前期物业服务合同1份，证明原、被告间具有物业服务合同关系；
2.资质证书1份，证明原告具有合法的物业服务资质；
3.业主接待记录11张、维修单4张、车辆进入小区登记表1张、楼内公建巡查记录1张、监控电梯报警记录1张、车库配电间巡查记录1张、电梯机房巡查记录1张、生活泵房巡查记录1张、秩序维护员值班记录1张、卫生许可证1册、二次供水检验报告5份、二次供水设施清洗消毒合格证5册、电梯急修服务单4张、电梯合格证16张、整改通知书1张，证明原告按照前期物业服务合同的约定提供服务。
被告玉鑫公司辩称，原、被告签订前期物业服务合同属实。被告对原告主张的涉诉房屋建筑面积没有异议。被告于2014年10月11日与江苏创景园林建设有限公司签订抵债协议，被告用涉诉房屋抵付所欠工程款，此后涉诉房屋物业服务费与被告无关。对此前物业服务费被告不同意全额交纳，原告针对心源家园提供物业服务的投标书中承诺未售出的住宅房屋按物业服务费的50%收取。原告没有全面履行前期物业服务合同中约定的义务，主要体现在对讲门损坏不进行维护、电梯损坏、保安和保洁人员的配备人数没有达到原告投标书中承诺的人数，小区及楼道内卫生服务较差，楼的外墙和楼道内到处张贴小广告，存放消防设施的消防箱门被铆钉铆死，XX业主及XX业主破坏其房前绿地，2栋1门东房山处配电柜门损坏，原告不进行维修。被告要求原告按照物业服务费50%的标准，并在此基础上再减免50%向被告收取物业服务费。
被告为支持其主张，提供如下证据材料：
第一组证据：
1.《天津市住宅前期物业服务合同》1份，证明原、被告各自权利义务，原告应提供二级服务；
2.投标书1份，证明原告对前期物业服务合同进行了具体化承诺；
3.原告的资质证书复印件1张、营业执照复印件1张、组织机构代码证复印件1张，证明原告对服务内容做了详实承诺。
第二组证据：
泰达公证处公证书1份、照片54张、载有摄像内容的光盘1张，照片及摄像内容是公证人员于2014年12月2日上午10时至11时30分在心源家园小区拍摄，证明原告没有按其投标书中的承诺，对小区进行有效的管理，违反了其在投标书中承诺的二级服务标准，构成根本违约。
第三组证据：
小区业主及被告工作人员于2014年3月29日前在心源家园小区拍摄的照片6张，证明小区对讲门损坏、垃圾成堆、小区拥挤、利用一层住宅开设幼儿园、消防设施张贴封条，消防箱口被铆钉铆死、绿化破坏严重。
第四组证据：
民意调查表202张，小区共有房屋364套，售出360套，共360位业主，被告对其中202位业主走访，走访业主超过小区业主的60%，走访的业主均对原告提供的服务不满，一致要求更换物业公司。
第五组证据：
1.2012年8月1日被告向原告发出的函，证明被告曾发函要求原告对物业服务中存在的问题尽快整改；
2.公函签收单1张，证明原告已收到被告发函；
3.解除合同通知函1张，证明被告于2014年12月19日向原告发出解除合同通知函；
4.特快专递回执1份，证明原告已收到被告发出的解除合同通知函。
第六组证据：
心源家园项目物业管理服务方案1册，该证据是原告提交到物业管理办公室，由被告调取，证明原告提供的前期物业服务与原告当初承诺的服务不符；
第七组证据：
抵债协议复印件1份，证明被告用房屋抵债事实。
经审理查明：2010年7月6日原、被告签订《天津市住宅前期物业服务合同》1份，约定由原告为被告开发建设的心源家园小区提供前期物业服务，并约定小区中已竣工但尚未出售或者未交付给购房人的物业由被告于每月10日前向原告交纳物业服务费，物业服务费收费标准中高层住宅为每月每平方米1.05元、电梯、消防、二次供水等设备设施运行维护费用为每月每平方米0.64元。心源家园小区XX房屋，建筑面积为136.63平方米，至2014年12月31日未交付业主。合同签订后原告提供了物业服务，但存在部分瑕疵，被告未向原告交纳2013年1月1日至2014年12月31日的物业服务费5541.71元。
上述事实，有原、被告当庭陈述及各自提供的相关证据在案证实，足以认定。
本院认为：原告系具有合法物业服务资质的企业，原、被告签订的《天津市住宅前期物业服务合同》是双方真实意思表示，不违反法律规定，应确认合法有效。双方均应按照合同约定履行各自义务。关于原告向被告收取物业服务费的期间，被告虽主张已于2014年10月11日将房屋抵债，并提供了抵债协议，本院认为该证据为复印件，对其真实性不予认定，且该证据不能证实被告已将涉诉房屋交付债权人，故对被告主张的欠费期间，本院不予采信，被告应向原告交纳2013年1月1日至2014年12月31日期间的物业服务费。原告主张按照合同约定提供服务，并提供服务记录、合格证、许可证等证据，上述证据能够证实原告提供了物业服务，但不足以证实原告提供的服务完全达到合同约定标准，被告主张原告针对该小区提供物业服务的投标书承诺未售出住宅房屋按物业服务费的50%收取，因被告提供的投标书不能证明与心源家园小区有关，本院不予采信。被告主张原告提供的物业服务存在瑕疵，其提供的证据经本院综合分析能够证实原告确实存在服务瑕疵，本院对原告收取的物业服务费适当酌减。综上所述，依照《物业管理条例》第四十二条第二款之规定，判决如下：
一、被告天津市玉鑫置业有限公司于本判决生效之日起五日内给付原告天津融信物业运营管理有限公司涉及心源家园1-1-2003房屋2013年1月1日至2014年12月31日的物业服务费人民币4988元（1.69＊136.63＊12＊2＊90%）；
二、驳回原告天津融信物业运营管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币25元（原告已交纳），由原告负担5元，被告负担20元（被告于本判决生效之日起五日内给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
代理审判员 田朝伟
二〇一五年四月十三日
书 记 员 李大友