广东省湛江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湛中法民一终字第401号
上诉人（原审被告）：荣盛广东房地产开发有限公司。
法定代表人：林琴，总经理。
委托代理人：谭海玲，广东威格律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：孙华星，男，1957年8月8日出生，汉族，住广东省遂溪县。
上诉人荣盛广东房地产开发有限公司（以下简称“荣盛公司”）因与被上诉人孙华星商品房预售合同纠纷一案，不服广东省湛江市麻章区人民法院（2014）湛麻法民二初字第407号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员陈红担任审判长，审判员李尚文、郑玉莲参加的合议庭进行了审理。书记员陈禹豪担任记录。上诉人荣盛公司的委托代理人谭海玲，被上诉人孙华星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2012年12月12日，孙华星与荣盛公司签订《广东省商品房买卖合同》（湛房商NO：201213033）。合同第三条约定，孙华星购买荣盛公司位于湛江市××路××都××小区××楼××房；第四条约定总房款为662874元；第八条约定，荣盛公司应于2013年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付孙华星使用；第九条第1款第（2）项对出卖人逾期交房的违约责任进行约定，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十一条约定，出卖人按买受人留下的地址邮寄送达入住通知或电话（短信）告知入住通知后即视为买受人已实际收到入住通知书，买受人在出卖人发出入住通知或电话（短信）告知之日起十五天内到出卖人指定的地点办理房屋交接手续，逾期三天后，视为买受人确认房屋已符合交付使用的条件。合同签订后，孙华星依约支付了全部房款给荣盛公司，荣盛公司却不能在约定交付商品房的期限内交付房屋，荣盛公司对逾期交房的事实没有异议，但认为孙华星提交的证据无法证明孙华星已履行合同的全部义务，不能说明逾期交房责任是由荣盛公司所造成。
另查明：涉案商品房于2014年1月13日取得《竣工验收备案表》，荣盛公司分别于2014年5月8日和同月18日向孙华星发出《催促交房通知书》，孙华星对荣盛公司催促交房的事实没有异议。
2014年11月10日，孙华星向原审法院起诉，请求：判决荣盛公司赔偿孙华星延期交房违约金22869.15元；案件诉讼费由荣盛公司承担。
原审法院审理认为：本案属于商品房预售合同纠纷。孙华星与荣盛公司签订的《广东省商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方应当全面履行合同。
合同约定荣盛公司应于2013年11月30日前将商品房交付给孙华星，孙华星依约支付全部房款后，荣盛公司却未能依约交付房屋给孙华星。荣盛公司抗辩称孙华星提交的证据无法证明孙华星已履行合同的全部义务，不能说明逾期交房责任是由荣盛公司所造成，荣盛公司对此未能举证证明孙华星在合同履行过程中存在过错，故荣盛公司的抗辩理由不成立。荣盛公司逾期交房，构成违约，应当承担违约责任。涉案商品房已于2014年1月13日办理了竣工验收备案，应当视为涉案商品房符合交付条件。荣盛公司最后一次于2014年5月18日向孙华星发出了《催促交房通知书》，孙华星应当在接到通知后预期收房。荣盛公司在涉案商品房符合交付条件的情况下，通知孙华星收房，而孙华星在收到荣盛公司的通知后不收房，双方约定孙华星自荣盛公司发出通知之日起15日内到荣盛公司处办理房屋交接手续，逾期三天后视为交付，故依约应视为孙华星于2014年6月5日已收房。据此，违约金应以总房款662874元为计算基数，按每日万分之一计算，从2013年12月1日起计算至2014年6月5日止，共187日，违约金金额为12395.74元，荣盛公司应予以支付给孙华星。对于孙华星超过的部分主张，原审法院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、限荣盛广东房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内支付违约金12395.74元给孙华星。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回孙华星其他诉讼请求。案件受理费372元，由孙华星负担170元，荣盛广东房地产开发有限公司负担202元。孙华星已预交受理费372元，由荣盛广东房地产开发有限公司在上述履行期限内迳付给孙华星。
荣盛公司不服原审判决，向本院上诉称：一、原审判决以荣盛公司最后一次寄件的日期来作为荣盛公司通知孙华星收楼时间的起算点是错误的。涉案房屋于2014年1月13日取得《竣工验收备案表》，荣盛公司分别于2014年5月8日及2014年5月18日以寄件的方式催促孙华星及时收楼。荣盛公司逾期取得《竣工验收备案表》后，也承担了相应的违约责任，但荣盛公司在2014年5月8日寄件给孙华星时，荣盛公司已按合同约定履行其义务，违约行为即已终止。荣盛公司积极履行通知收楼的义务，而原审判决却以荣盛公司最后一次寄件的时间2014年5月18日作为认定荣盛公司通知收楼的时间是错误的。更何况，在荣盛公司通知孙华星收楼后，孙华星也有义务积极履行收楼行为，但原审判决将孙华星怠于履行合同义务的违约责任强制让荣盛公司来承担是不公平的；二、原审法院适用法律错误。根据我国《合同法》第一百一十九条的规定，荣盛公司虽逾期取得《竣工验收备案表》，但在取得《竣工验收备案表》后，孙华星也应采取适当措施防止损失扩大，及时收楼。本案中，荣盛公司在取得《竣工验收备案表》后多次通过电话及寄件的方式通知孙华星收楼，孙华星在收到荣盛公司通知后应及时收楼，减少损失，但孙华星却一直怠于收楼，放任损失的扩大。因此，对于其放纵扩大的损失部分不应得到赔偿，即荣盛公司不应支付2014年1月13日后的逾期交房违约金。退一步来讲，在取得《竣工验收备案表》后，荣盛公司多次通过寄件的方式催促孙华星收楼，孙华星在第一次接到荣盛公司的催促收房函后，就应及时收楼，而不应继续放任损失的扩大。事实上，在荣盛公司寄件（2014年5月8日）通知孙华星收楼后，孙华星不但没有及时收楼，还故意拖延不收楼，因此，在2014年5月8日逾期交房的行为是由孙华星造成的，与荣盛公司无关，该部分的逾期交房违约金是不应得到支持的。因此，请求二审法院撤销原审判决第一项，依法改判认定荣盛公司支付从2013年12月1日至2014年1月27日止的逾期交房违约金3844.7元，一、二审案件诉讼费由孙华星负担。
被上诉人孙华星口头答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
本院经审理查明：原审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案属商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对荣盛公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人荣盛公司的上诉理由和被上诉人孙华星的答辩意见，本案双方当事人二审争议的焦点问题是：荣盛公司逾期交房的违约金应计算到何时。
荣盛公司与孙华星签订的《广东省商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。合同第八条约定，荣盛公司应于2013年11月30日前将经验收合格的商品房交付孙华星使用。2014年1月13日，涉案房屋办理了竣工验收备案，应视为符合交付条件。2014年5月8日，荣盛公司向孙华星发出《催促交房通知书》，告知孙华星涉案房屋已验收合格，要求孙华星到荣盛公司办理入住手续。对此，孙华星予以确认收到荣盛公司发出的该份《催促交房通知书》。合同第十一条约定，荣盛公司按孙华星留下的地址邮寄送达入住通知或电话（短信）告知入住通知后即视为孙华星已实际收到入住通知书，孙华星自收到通知之日起15日内到荣盛公司处办理房屋交接手续，逾期三天后视为交付。根据上述约定，荣盛公司于2014年5月8日向孙华星发出《催促交房通知书》后，就已经履行了合同约定的通知孙华星收房的义务，因此，孙华星应自荣盛公司发出该通知之日起15日内到荣盛公司办理房屋交接手续，逾期三天后则视为交付。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，因荣盛公司已于2014年5月8日履行了合同约定的通知孙华星收房的义务，涉案房屋应视为于2014年5月26日交付，故涉案房屋的逾期交付时间应从2013年12月1日起计算至2014年5月26日止，共176天。根据合同约定，逾期交房违约金应以总房款662874元为计算基数，按每日万分之一计算，故荣盛公司逾期176天交付涉案房屋的违约金应为11666.58元（662874元×0.0001×176）。荣盛公司关于涉案房屋应以其于2014年5月8日第一次通知孙华星收房的18天后即2014年5月26日视为交付，符合合同约定，本院予以采纳。因荣盛公司未能提供证据证明其在2014年1月13日已尽到合同约定的通知孙华星收房的义务，故荣盛公司关于涉案房屋的逾期交房违约金只应计算到其取得《竣工验收备案表》之日（即2014年1月13日）止的上诉理由不成立，本院不予采纳。另外，荣盛公司虽于2014年5月18日再次向孙华星发出《催促交房通知书》，通知孙华星于2014年5月21日前到物业中心办理入住手续，逾期不来办理的，视为该房屋已按合同约定交付使用。该次通知是荣盛公司对孙华星逾期不办理入住手续的再次催促，不能视为对第一次通知收房时间的变更。原审判决将荣盛公司于2014年5月18日再次通知孙华星收房，视为荣盛公司对通知收房时间的变更，从而将孙华星收房时间确认为2015年6月5日不当，本院予以纠正。
综上所述，原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，实体处理欠妥，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省湛江市麻章区人民法院（2014）湛麻法民二初字第407号民事判决第二项；
二、变更广东省湛江市麻章区人民法院（2014）湛麻法民二初字第407号民事判决第一项为：限荣盛广东房地产开发有限公司于判决发生法律效力后十日内支付逾期交房违约金11666.58元给孙华星。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费共481.9元，由孙华星负担180元，由荣盛广东房地产开发有限公司负担301.9元。
本判决为终审判决。
审判长 陈 红
审判员 李尚文
审判员 郑玉莲
二〇一五年九月十一日
书记员 陈禹豪
附：相关法律及司法解释条文
1、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。