江西省瑞金市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0781民初2316号
原告：瑞金市三和房地产开发有限公司
委托代理人杨格、赖洁，江西洪都律师事务所律师。
被告：危永红。
被告：杨金凤。
委托代理人危福军，瑞金市法律援助中心律师。
原告瑞金市三和房地产开发有限公司（以下简称三和公司）与被告危永红、杨金凤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告三和公司的委托代理人赖洁及俩被告的委托代理人危福军均到庭参加诉讼。诉讼中，被告委托代理人向本院申请调查令，对涉案小区的地产销售情况进行取证。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判决俩被告向原告瑞金市三和房地产开发有限公司支付所欠购房首付款625475元；2.依法判决俩被告向原告赔偿逾期付款利息损失243122元（自2012年9月17日暂计算至起诉之日，应计算至款清之日，详见《逾期付款利息损失计算一览表》）；3.本案的诉讼费用由俩被告承担。事实和理由：2012年9月16日，俩被告在原告处购买了位于红都京城（现更名为香格里拉）A区房号为“A-36西”（含“A-36西院”、“A-36西建筑占地”）别墅一栋，并于当日签订了一份《商品房买卖合同》。根据《合同》约定：商品房总价款为2025475元，俩被告应当于签订合同当日向原告支付商品房首期价款625475元，余款1400000元整由俩被告以按揭贷款的方式一次交清。合同签订后，俩被告向银行办理按揭贷款1400000元，按约每月向银行归还按揭贷款，但首付款625475元经原告多次催收，俩被告一直未支付给原告，因此原告提起本次诉讼。
被告危永红、杨金凤辩称：一、原告诉状所称部分不是事实。1、原、被告双方签订房屋买卖合同的日期是2012年9月26日而不是9月16日；2、原告从未向被告催收房屋首付款，答辩人也无需支付该款项。原告三和公司法定代表人周叶旺明确承诺，为了促销而实行零首付，且第一年的房屋月供由原告三和公司承担。事实上自2012年9月至2013年4月原告一直在交付房屋月供。后由于原告资金链断裂，自2013年5月起由被告交付房屋月供。原告三和公司在2012年9月27日向被告出具了一份625475元的首付款收据，期间没有任何人向被告催收该房屋首付款。3、房屋实际买卖价格为1400000元。因当时房地产低迷，被答辩人资金紧张，为了促销，实行零首付，实际购房款就是银行按揭贷款部分。4、当时零首付卖房共十一套，但是原告仅起诉被告。因被告曾经承包了原告的部分工程，原告没有及时支付工程款，被告多次要求支付，惹怒了原告公司现在的法定代表人，所以才起诉被告。二、被告已经按照合同约定履行了合同义务，没有违约情况，不存在支付欠款和利息的问题。三、被答辩人违反合同约定义务，没有按约定支付一年的房屋月供，存在违约情形，应承担赔偿责任和违约责任。四、本案原告的请求已过诉讼时效。五、原告滥用诉权，侵犯他人的合法权益，应承担相应的法律责任。
为了支持其主张，原告三和公司提交的证据有：一、工商公示信息、组织机构代码证明，证明原告身份情况。二、身份证复印件、婚姻登记信息，证明被告身份情况、俩被告系夫妻关系。三、赣州市商品房买卖合同，证明：1.俩被告于2012年9月26日在原告处购买了位于红都京城房号为“A-36西”别墅一栋；2.双方约定房屋首付款为625475元；3.双方约定了逾期付款违约金的计算方式。四、银行业务凭证，证明俩被告办理了按揭贷款，并每月需向银行归还贷款。五、瑞金市公安局对周叶旺的《询问笔录》，证明俩被告未向原告支付首付款。
被告提交的证据有：一、被告身份证复印件，证明被告身份信息；二、房屋买卖合同复印件，证明原、被告是房屋买卖关系及相关约定情况；三、收款收据复印件，证明原告就该买卖房屋首付已向被告出具收条（时间、金额）等情况；四、赣州银行贷款回单及支付单复印件，证明该买卖的房屋被告已办理银行按揭贷款及支付银行按揭贷款情况，及证明原告存在违约情况，有4个月的按揭贷款原告没有支付，系被告在支付；五、股权转让协议及附表，证明原告与第三人周叶旺签订的股权转让协议不涉及被告所买卖的房屋的首付款项；六、周叶旺询问笔录、证人姚某、胡某及被告本人的询问笔录，证明原、被告当时买卖该房屋的价格、优惠条件（即零首付、代交一年按揭款）及被告违约情况；七、审计报告，证明被告2009-2013年的财务收支情况；八、提交本市房管局出具的2012年8、9、10月份《红都京城销售备案统计表》三页，表明当年8月的均价为4566.63元，9月均价为5042.40元，10月均价为4741.29元，证明当时红都京城的平均成交合同价格远远低于原、被告签订的合同价格，由此可以说明原告虚高价格，零首付。
本院组织当事人进行了质证，被告对原告提交的证据的质证意见为：一、对证据一有异议，该证据非原件，且未加盖公司公章；二、对证据二没有异议；三、对证据三为复印件且证明对象有异议，因原、被告当时约定为零首付，被告无需支付首付款，因需备案登记，所以在合同中约定了首付款，但实际系零首付购房；四、对证据四没有异议；五、对证据五，该询问笔录中明确表述，公司进行了“零首付”促销，被告无需支付首付款。
原告对被告证据质证意见为：一、对证据一的三性无异议；二、对证据二的三性无异议，买卖合同约定房屋总价为2025475元，首付款为625475元，该合同真实有效；三、对收款收据有异议，虽原告出具收到被告首付款的收据，但实际上原告没有收到被告支付的首付款；四、对证据四无异议，买卖合同系真实有效的买卖关系，被告正按照合同约定支付按揭款，新的股东对被告与周叶旺的代付按揭款约定并不知情，根据周叶旺与现股东的约定，被告应向公司原法定代表人周叶旺主张；五、对证据五真实性、合法性没有异议，对其与本案的关联性有异议，被告所提交的股权转让附表不是完整的股权转让协议，还有其他附表，且该证据与本案没有关联性；六、对证据六询问笔录的真实性、合法性没有异议，对其证明对象有异议，在询问笔录中明确讲了首付款是暂缓支付，而不是免于支付，对证人询问笔录的来源合法性没有异议，对其真实性、关联性有异议，该笔录内容所述其原法定代表人口头承诺免房屋首付没有事实依据，与买卖合同内容不符；七、对证据七的真实性、合法性没有异议，对其关联性有异议，该审计鉴定书系三和公司出现问题后出现的审计，原告没有收到被告的首付款，不列入资金中是正常的，且该审计也不能反映十一套房屋的首付款没有计入到审计报告中。对证据八的真实性、合法性没有异议。虽原、被告签订的合同价格高于当时的平均成交合同价格，但是当时公司法定代表人同意减免被告第一年按揭贷款后，实际执行的价钱为5080元左右每平米，与2012年9月份平均成交合同价格相符。假如再执行零首付，实际执行价格为3410元，明显低于均价，不符合市场规律。
结合当事人质证意见及庭审中陈述，本院对原、被告双方的证据认定如下：
对于原告举证，被告对证据二、四没有异议，本院予以确认；证据一是公司信息资料复印件，结合本案其他证据，可以认定；证据五是一份公安部门的讯问笔录，其关联性、合法性予以确认。
二、对于被告举证，原告对于证据一、二、四、五、六、七、八没有异议，本院予以确认其合法性和关联性；证据三是一份首付款625475元的收据的复印件，根据其他证人的证言及周叶旺陈述，确实由原告公司出具过，用于按揭借款，故本院对该份收据的真实性予以采信。
综上，对本案事实作如下认定：
被告危永红与被告杨金凤系夫妻关系。2012年9月26日，原告三和公司与俩被告签订了一份《赣州市商品房买卖合同》，约定：俩被告向原告购买位于红都京城（现更名为香格里拉）A区房号为“A-36西”（含“A-36西院”、“A-36西建筑占地”）别墅一栋，建筑面积为372.33元，单价5440元/平方米，总价款为2025475元，俩被告应于签订合同当日向原告支付商品房首付价款人民币625475元，余款1400000元由被告以按揭贷款的方式一次性交清。订约前，原告公司原法定代表人周叶旺口头承诺，对首付款予暂缓交，具体支付时间未明确约定，同时承诺由原告三和公司承担一年期的银行按揭贷款还款。合同签订后，原告在未收取被告首付款的情况下，出具了一张625475元的首付款收据，俩被告凭此首付凭证向赣州银行股份有限公司瑞金支行办理按揭贷款1400000元，2012年9月28日，赣州银行股份有限公司瑞金支行将贷款1400000元汇入三和公司账号。原告三和公司按约定承担了2012年9月至2013年4月期间的本由被告承担的按揭贷款还款，其中每月应还款为10000余元，原告每月支付11000元入被告账内用于还款，共支付8个月共88000元，累计归还被告银行贷款84964.94元（余额3035.06元）。从2013年6月起，因资金紧张对剩余的6、7、8、9月份共四个月的按揭贷款共计42994.8元（每月10748.7元）原告公司没有再承担，而由被告自行归还，扣除原告原来代交款余额3035.06元，对第一年期间按揭贷款被告自行承担39959.74元。
同时查明，据瑞金市房管局出具的2012年8、9、10月份《红都京城销售备案统计表》，表明该楼盘当年8月销售的均价为4566.63元，9月均价为5042.40元，10月均价为4741.29元。
本院认为，合法成立的合同应当得到双方当事人的严格履行。本案原告三和公司与被告双方签订的商品房买卖合同，系双方的真实意思表示，原告时任法定代表人周叶旺对被告作出的代为偿还第一年度的银行贷款之承诺，可以视为对该购房合同的补充，未违反有关的国家规定，本院予以确认。
本案主要争议焦点是涉案房产是否为零首付形式销售。首先，涉案购房合同中约定，被告应当于合同订立时支付首付款625475元，而当时的法定代表人陈述，因为同意暂缓支付所以被告未付该款，但并未明确为免除；其次，双方合同中约定房价为5440元/㎡，扣除原告公司承诺的一年期间的按揭贷款代偿金额后，双方实际履行的合同价与当时销售均价基本相吻，如果同时履行“零首付”约定后，交易价应与同期交易均价发生较大偏差，于情不合。被告抗辩时指出，在公司发生股权变化时的《股权转让协议》及资产附表、赣州中浩会计师事务所有限公司出具的《审计报告》中，均没有涉及该款支付问题，本院认为原告公司内部财务管理未涉及该款，并不能据此否认该笔款项的存在，两者之间没有必然的法律上的关联。综上分析，本院确认本案并不是以零首付形式销售，原告的诉求本院予以支持。但是，原告对其代偿贷款的承诺未全部履行，被告相关抗辩意见本院予以采纳，对原告未履行部分即尚代付的39959.74元应予扣除，扣除后被告仍应向原告支付购房款585515.26元。
对于原告主张利息损失问题，本院认为，原、被告双方在协商首付款如何支付时并没有明确约定，原告原法定代表人陈述为“一年后”，但是被告予以否认，故应以起诉之日视为主张之日，逾期付款利率宜按年利率6%计收。原告主张诉求中超出部分，本院不予支持。
关于被告提出本案诉讼时效问题，因为根据本案认定的证据，无法证明对该款项支付限期双方达成最终的协议付款时间，应视为支付期限约定不明，本案诉讼时效应从权利主张起计，而不能按被告提出的2012年9月份起计算，因此对被告该意见不予采纳。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
被告危永红、杨金凤应当向原告瑞金市三和房地产开发有限公司支付购房款585515.26元，并承担从2016年6月16日起按年利率6%计算的逾期付款利息，至款清之日止；该款限被告于本判决生效后十日内支付。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12488元，由原告承担4068元，被告危永红、杨金凤承担8420元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。
审 判 长 钟野明
人民陪审员 谢学文
人民陪审员 周文文
二〇一七年二月十日
书 记 员 李恭明