广东省汕头市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）汕中法民一终字第95号上诉人（原审被告、反诉原告）蔡汉彬。委托代理人林伊鸣、张蕾，分别系广东正治律师事务所律师、实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）汕头市澄海区城市建设综合开发总公司，住所地汕头市澄海区澄华街道蓬岭路建设大厦五楼。组织机构代码19312128-9。法定代表人黄文忠，总经理。委托代理人林广文、蚁光明，均系广东加力律师事务所律师。原审第三人汕头市澄城房产开发公司，住所地汕头市澄海区城区文祠西路4幢23-25号，组织机构代码19312052-6。法定代表人蔡少杰，经理。委托代理人李长仁、杜顺彪，均系广东德益律师事务所律师。上诉人蔡汉彬因与被上诉人汕头市澄海区城市建设综合开发总公司（下称城建开发公司）、原审第三人汕头市澄城房产开发公司（下称澄城开发公司）确认合同效力纠纷一案，不服汕头市澄海区人民法院（2013）汕澄法凤西民初字第66号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月2日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年3月24日公开开庭进行了审理。上诉人蔡汉彬及其委托代理人林伊鸣、被上诉人城建开发公司的委托代理人林广文、原审第三人澄城开发公司的委托代理人李长仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：本案涉讼的拆迁房屋位于汕头市澄海区西门直街37号，据《广东省人民政府印发分拆契纸》记载，权属人为蔡英侠、蔡英生，其中粤财澄字第467556号《广东省人民政府印发分拆契纸》（下称第467556号契）记载权属人为蔡英生，经原澄海县建设委员会第一房地产管理所测量，项下建筑面积49.84平方米，埕地面积61.35平方米；粤财澄字第467557号《广东省人民政府印发分拆契纸》（下称第467557号契）记载权属人为蔡英侠，经原澄海县建设委员会第一房地产管理所测量，项下建筑面积61.03平方米，埕地面积61.35平方米（其中盖建2.23平方米的建筑物），以上共计建筑面积110.87平方米，埕地面积122.7平方米（其中盖建2.23平方米的建筑物）。1992年12月24日，蔡英侠本人并作为蔡英生的代表人与澄海县城市建设综合开发总公司第二经营部签订了协议，约定上述房地产由该经营部改造。1994年1月2日，蔡英侠、蔡英生的代理人林实鸿以第467556号、第467557号契项下的建筑面积110.87平方米，埕地面积122.7平方米（其中盖建2.23平方米的建筑物）与澄城开发公司重新签订《房屋拆迁补偿协议书》（下称94协议），并确定安置于澄海区文祠西路六一四幢第二层203号房及207号房。1995年3月30日，蔡汉彬、林实鸿作为蔡英侠、蔡英生的代理人与澄城开发公司就拆迁补偿事项进行结算。改造工程竣工后，在原汕头市澄海区西门直街37号房地产中东北位置存有一约73.72平方米的埕地。2004年5月12日，蔡汉彬以蔡英侠、蔡英生代理人的身份，以第467556号、第467557号契登记的项下土地房产中的32.98平方米的土地使用权与城建开发公司签订《房屋拆迁补偿协议书》（下称04协议），约定上述32.98平方米的土地交由城建开发公司改造，城建开发公司给予安置于澄海区益华园（四期）2幢底层21号门店。2012年11月21日，澄城开发公司发函给城建开发公司，称上述二份《广东省人民政府印发分拆契纸》登记项下的房地产，已归属澄城开发公司所有，要求城建开发公司停止该产权涉及的一切补偿事宜。此后，城建开发公司因与蔡汉彬协商未果，于2013年3月12日起诉请求认定蔡汉彬行为欺诈，04协议无效。蔡汉彬反诉请求判令城建开发公司履行04协议，交付21号门店再补贴24960元临时安置房屋房租补贴费。另查明，城建开发公司系全民所有制企业。案件审理期间，三方当事人于2013年4月10日申请庭外和解，2014年4月8日申请恢复审理；于2014年7月16日再次申请庭外和解，2014年11月12日申请恢复审理。原审法院认为：本案是一宗确认合同效力纠纷案件。本案争议焦点是蔡汉彬以32.98平方米的土地使用权与城建开发公司签订拆迁补偿协议是否属重复拆迁补偿，合同是否有效的问题。蔡汉彬据以与城建开发公司签订房屋拆迁补偿协议的32.98平方米的土地使用权权属凭证是第467556号、第467557号契，而该二份权属凭证登记项下的建筑面积110.87平方米，埕地面积122.7平方米（其中盖建2.23平方米的建筑物）的全部房地产，已在94协议中得以补偿，且在1995年3月30日由蔡汉彬及林实鸿与澄城开发公司结算履行完毕。显然，蔡汉彬辩称上述32.98平方米的土地不属重复拆迁补偿的理由不成立。至于合同效力问题，虽94协议时蔡汉彬没有参加，但蔡汉彬有参与结算，蔡汉彬明知第467556号、第467557号契项下全部房地产已拆迁补偿，仍隐瞒事实，与城建开发公司签订04协议，其行为违背诚实信用原则，属欺诈行为，损害了城建开发公司的利益，故04协议依法应认定为无效合同，城建开发公司的诉讼请求依法应予支持。根据“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”的规定，蔡汉彬的反诉请求，缺乏事实依据和法律依据，依法应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（一）款、第五十六条的规定，原审法院判决如下：一、确认城建开发公司与蔡汉彬签订的《房屋拆迁补偿协议书》无效；二、驳回蔡汉彬的反诉请求。案件本诉诉讼费100元，反诉诉讼费4720元，合计4820元由蔡汉彬承担。上诉人蔡汉彬不服原审判决上诉称：原判认定蔡汉彬、林实鸿作为蔡英生、蔡英侠的代理人参与澄城开发公司就拆迁补偿事项进行结算，认定改造工程竣工后存有73.72平方米埕地，认定城建开发公司给予安置21号门店，均认定事实错误。埕地上有灰沙平房，门店是另购，不是安置。04协议是在所在居委会的多次协调解决之后才达成的，不存在重复拆迁补偿，不存在欺诈，不存在损害城建开发公司利益的事实。原判适用《合同法》第五十二条第一款、第五十六条的规定确认合同无效，明显适用法律错误。请求改判支持蔡汉彬反诉请求或发回重审。被上诉人城建开发公司答辩称：04协议的32..98平方米埕地前已与澄城开发公司签订补充协议并获得补偿，事实清楚，蔡汉彬显属故意欺诈。埕地是否有上盖物并不重要。请求维持原判，驳回上诉。原审第三人澄城开发公司答辩称：第467556号、467557号契房产已于1992年12月24日及1995年3月30日拆迁安置完毕且已全面履行。蔡汉彬以二证项下土地房地产中的32.98㎡的土地使用权与城建开发公司签订04协议，明显欺诈，属于重复拆迁补偿。请求驳回上诉，维持原判。案经本院审理另查明，蔡英生旅居泰国，其名下第467556号契房产由堂弟蔡英侠代管。1992年12月24日蔡英侠签名同意将其名下及代管房产共计房屋面积113.1平方米、埕地面积120.47平方米交由澄海县城市建设综合开发总公司第二经营部（1993年4月24日更名澄城开发公司）拆迁改造，建筑物补偿面积135.27平方米、埕地补偿35312元。蔡英侠先收取33712元。1994年1月2日，林实鸿代表蔡英侠、蔡英生与澄城开发公司签订94协议，约定建筑物面积补偿安置于澄海区文祠西路六一四幢第二层203号房及207号房，但对120.47平方米埕地补偿款未作约定。蔡英侠于1994年11月23死亡，其名下第467556号房产经公证由蔡汉彬母亲蔡楚乔、林实鸿母亲蔡丽乔继承，经公证赠与，第467556号房产归蔡汉彬、林实鸿各得一半。1995年3月30日，蔡汉彬、林实鸿与澄城开发公司就拆迁补偿事项进行结算并移交安置房，结算表载明埕地补偿款为35312元。改造工程竣工后，在第467556、467557号契房产东北位置存有一约65.97平方米的埕地由蔡汉彬、林实鸿临时搭建继续使用，澄城开发公司未予干涉。二份原契仍由蔡汉彬、林实鸿保存。2004年，城建开发公司在相邻地块实施拆迁改造工程，经当地居委会派员协调，分别与蔡汉彬、林实鸿就该65.97平方米土地及上盖物的拆迁补偿签订《房屋拆迁补偿协议书》，其中，涉及蔡汉彬的04协议中，被拆迁人为蔡英生、蔡英侠，代理人蔡汉彬。协议约定：32.98平方米的土地按每平方米1300元补偿42874元，临时设施补偿费51026元、房租补贴费2700元、搬迁补偿费800元，合计97400元；蔡汉彬另向城建开发公司购买澄海区益华园（四期）2幢底层21号门店26.8平方米，每平方米5500元，计147400元，门店房款与补偿款相抵，蔡汉彬应当给付城建开发公司50000元，该款应于工程动工之日起15天内给付30000元、三个月内给付15000元，交房之日给付5000元（工程竣工时按实结算，多退少补）；门店于工程动工之日起28个月内交付使用，产权归蔡汉彬所有，城建开发公司协助办理房产登记手续，有关房产交易鉴证、产权登记等的各项费用由蔡汉彬负担。该拆迁改造工程于2012年底竣工交付使用，21号门店城建开发公司没有向蔡汉彬交付，也没有向他人出租、出借、出售或抵押，购买门店差价款50000元蔡汉彬也没有给付。21号门店地址确定为汕头市澄海区益华园22—26幢21号门市，测绘面积为30.21平方米。原审法院查明的其他事实与本案的证据相一致，本院予以确认。本院认为，从本院查明的事实可见，04协议关于32.98平方米土地的补偿方式是按每平方米1300元折价补偿而不是安置21号门店，21号门店是蔡汉彬另行购买的，即04协议由拆迁补偿及购买门市二部分条款构成。针对当事人的争议，本院作如下认定：一、04协议中32.98平方米土地重复拆迁补偿，补偿条款无效。澄城开发公司提供的蔡英侠签名的拆迁意向书及拆迁补偿款收据，蔡汉彬、林实鸿签名的拆迁补偿结算表足以证明第467556、467557号契项下房地产已经交由澄城开发公司拆迁安置，拆迁改造后剩余的65.97平方米土地虽然仍由蔡汉彬继续使用，但原业主已经丧失处分权，蔡汉彬作为前第467556号契的共有人、第467557号契的代管人，已经无权就该地与城建开发公司签订土地补偿合同。由于65.97平方米土地的实际权利人澄城开发公司不予追认，04协议中拆迁补偿条款无效，城建开发公司不需向蔡汉彬支付拆迁补偿款，而应当与澄城开发公司理楚。二、04协议中蔡汉彬另购买门市的条款仍然有效，应当履行。由于94协议履行后，原契一直未变更登记，由蔡汉彬保存，剩余的埕地仍由其搭建使用，蔡汉彬作为04协议的被拆迁人的主体资格仍可存在。04协议包括拆迁补偿及购买门市二部分内容。拆迁补偿条款无效，但协议中21号门店是蔡汉彬另购，其主体、标的、价款、履行期限等购房合同主要条款约定明确且不违法。所以该部分的条款依照《合同法》第五十六条的规定仍然有效。蔡汉彬反诉关于城建开发公司交付门店的请求可以支持。只是拆迁补偿款不应抵除。鉴于蔡汉彬在二审期间主张按每平方米6800元支付购房款，经参照非被拆迁人购买以上相邻门市的价格，可予照准。门市测绘面积增加3.41平方米，合计30.21平方米蔡汉彬应当支付购房款204816元。弄清拆迁房屋的权属主体、面积四至，通过房屋主管部门确认拆迁区域界止，拆迁人、被拆迁人双方的责任。城建开发公司作为拆迁改造的主导方，没有就第467556、467557号契项下房地产前拆迁补偿范围与澄城开发公司核实，据以签订拆迁补偿协议的《房地产权现场查丈表》没有房管部门意见。可见，城建开发公司怠于履行责任也是04协议得以签订的原因之一。蔡汉彬也存在过错，但由于蔡汉彬对涉讼房产的权利取得较为复杂，对取得权利之前的拆迁补偿情况知悉不多，其持有的94协议对120.47平方米埕地补偿款未作约定，剩余的埕地仍由其继续搭建使用且未受干涉，协议在当地居委会参与协调下达成。上列事实的存在，足见签订04协议时蔡汉彬隐瞒、欺诈的主观故意不明显。原判认定蔡汉彬以欺诈手段订立合同，损害国家利益，作出04协议无效的判决不当。应当纠正。三、原判的诉讼费用收取也存在错误。本诉应当按合同标的交纳受理费；被告提起反诉，按《诉讼费用管理办法》第十八条的规定，应当减半交纳受理费，故本院一并纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，拟判决如下：一、撤销汕头市澄海区人民法院（2013）汕澄法凤西民初字第66号民事判决；二、汕头市澄海区城市建设综合开发总公司于本判决生效日起15天内向蔡汉彬交付汕头市澄海区益华园22—26幢21号门市，蔡汉彬同时支付汕头市澄海区城市建设综合开发总公司价款204816元。汕头市澄海区城市建设综合开发总公司协助办理房产登记手续，有关房产交易办证费用由蔡汉彬负担。汕头市澄海区城市建设综合开发总公司未在上述限定期限内履行交付门市义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定支付迟延履行金。蔡汉彬未在上述限定期限内履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件一审本诉受理费4300元、反诉受理费4720元减半收取2360元，由汕头市澄海区城市建设综合开发总公司、蔡汉彬各负担3330元。二审受理费4720元，蔡汉彬、汕头市澄海区城市建设综合开发总公司各负担2360元。本判决为终审判决。审判长 王 泽 鹏审判员 解   芹审判员 谢 榕 辉二〇一五年七月三日书记员 曾曼（代）