桂平市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浔民初字第1608号原告中国农业银行股份有限公司桂平市支行，住所地：桂平市西山镇广场街14号。代表人潘海良，该行行长。委托代理人林鸿文，该行职工。委托代理人麦浪，该行职工。被告李均达。被告陈文燕，系李均达之妻。被告广西桂平市华燕房地产开发有限公司，住所地：桂平市西山镇凤凰新区。法定代表人李标，该公司董事长。委托代理人蒙剑，广西诚济律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司桂平市支行（以下简称桂平农行）诉被告李均达、陈文燕、广西桂平市华燕房地产开发有限公司（以下简称华燕公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年3月27日立案受理后，依法由审判员郑智勇适用简易程序独任审判，于2015年5月20日公开开庭进行了审理。书记员黄小钊担任记录。原告的委托代理人麦浪，被告李均达，被告华燕公司的委托代理人蒙剑到庭参加诉讼，被告陈文燕经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告李均达于2012年4月11日向原告申请一手房贷款187000元，期限20年，经原告审查，同意其申请。2012年4月23日，原告与借款人、抵押人、担保人签订《个人购房担保借款合同》，并于2012年6月26日向李均达发放一手房贷款187000元，用于购买“莲塘花苑”小区商品房6幢2单元505号房，期限20年，利率（年息）6.80%、上浮0%，采取按月等额本息的还款方式还款，借款以李均达购买的商品房作抵押、华燕公司作为保证人，于2012年6月26日办理了抵押物预登记手续，抵押证号：浔房预字第2012-2022号。被告华燕公司经营的“莲塘花苑”小区在经营初期，工程进展较顺利，自2012年底公司经营资金出现问题后，楼盘出现停工状态，2013年8月由广西建工集团第一建筑工程有限责任公司承建“莲塘花苑”小区的后期工程，于2013年底又停工，一直到现在该楼盘都处于不正常开工状态，交房不按时，迟迟不交房给房主，由于上述原因，借款人于2014年5月开始不再归还原告贷款，至今已欠利息9期，到2015年2月3日止共欠利息2867.14元，尚欠贷款本金177147.23元。贷款出现逾期后，虽经原告多次电话和上门催收，但借款人无还款意愿。由于华燕公司不按时交房，至使房主集体抗议不归还原告借款，造成原告“莲塘花苑”小区的一手房按揭贷款大批欠息。被告的行为已构成违约，为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求：1、判令被告李均达立即偿还其所欠原告借款人民币180014元，其中本金177147.23元，利息2867.14元（至2015年2月3日止数据，从2015年2月4日至其清偿完毕之日止的利息按合同约定利率另计）；2、判令原告对被告李均达、陈文燕座落于桂平市西山镇岭头村莲塘花苑小区6幢2单元505号房房产享有抵押权，抵押证号：浔房预字第2012-2022号，原告对处理该抵押物所得的价款具有优先受偿权；3、判令被告广西桂平市华燕房地产开发有限公司对李均达的债务负连带保证责任；4、本案的诉讼费由被告负担。原告对其主张在举证期限内提供的证据有：证据1、《个人借款凭证》一份，证实已经发放贷款的事实。证据2、《被告李均达、陈文燕的身份证、结婚证、户口簿》复印件各一份，证实被告李均达、陈文燕的身份情况及诉讼主体资格。证据3、《房产抵押承诺书》一份，证据4、《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》一份，证据5、《商品房买卖合同》一份，证据6、《浔房预字第2012-2022号》一份，证据3-6证实被告李均达、陈文燕申请贷款的事实。证据7、《被告华燕公司企业法人营业执照、组织机构代码证》复印件各一份，证据8、《被告华燕公司的法人身份证》复印件二份，证据7-8证实被告华燕公司的身份情况及诉讼主体资格。证据9、《一手房贷款业务银企合作协议》一份，以上证据证实李均达夫妻向原告借款的事实及连带保证责任的事实，合作协议有关房产开发的事实。被告李均达辩称，贷款是事实，贷款用于购买被告华燕公司的房产，贷款是直接发放到开发商的销售账户，按照合同约定贷款已经归还到2014年5月份，用商品房来向原告抵押借款。合同约定华燕公司2012年12月31日前交房，至今没有交房，不应由被告李均达、陈文燕还款。被告李均达为其辩解提供的证据有：《承诺书》复印件一份，证实是由于开发商华燕公司不能交房导致没有还款，认为应该按照承诺书上面所写履行。被告陈文燕经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，既不作书面答辩，也没有提交证据。被告华燕公司辩称，1、对原告所请求的事实及理由没有异议；2、华燕公司确实因资金困难，一直无法交房，现在华燕公司已抓紧建设，尽快交房，最好原告先行撤诉。被告华燕公司没有提供证据。经开庭质证，被告李均达对原告提供的证据，认为是事实，没有异议。被告华燕公司对原告提交的全部证据均无异议。对被告李均达提供的证据，也没有异议。原告对被告李均达提供的证据，也没有异议。被告陈文燕经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利。本院对原告提供的证据予以确认。综合全案证据，本院确认以下法律事实：2012年4月11日，被告李均达向原告申请一手房按揭贷款187000元，期限15年，经原告审查，同意其申请。2012年4月23日，原告与被告李均达、陈文燕、华燕公司签订《个人购房担保借款合同》，约定：原告向被告李均达发放按揭贷款187000元，用于购买被告华燕公司开发的位于桂平市西山镇岭头村“莲塘花苑”小区6幢2单元505号房，期限20年，利率（年息）6.80%，采取按月等额本息的还款方式还款，借款以李均达、陈文燕购买的上述商品房作抵押、华燕公司承担连带责任保证。2012年6月26日，原、被告双方办妥《浔房预字第2012-2022号》预购商品房抵押权预告登记手续后，原告即向被告李均达发放一手房按揭贷款187000元（该款项依约汇入华燕公司的销售专户，账户20×××46）。之后，被告华燕公司开发的“莲塘花苑”小区因经营资金出现问题，楼盘陆陆续续出现停工状态，交房时间一拖再拖，被告李均达于2014年5月开始不再支付原告的贷款本息，截至2015年2月3日止，拖欠到期贷款本金1351.93元，逾期贷款利息2867.14元，逾期贷款本息合计4219.07元未付。被告李均达尚欠的贷款余额本金175795.30元未到期。另查明，被告华燕公司开发的位于桂平市西山镇岭头村的“莲塘花苑”小区商品房6幢2单元505号房，按《商品房买卖合同》约定，应于2012年12月31日前交房，但华燕公司至今没有交房给李均达。李均达应付的首付款和银行按揭借款已于2012年6月26日前全部汇至被告华燕公司帐户。本院认为，原告与被告李均达、陈文燕、华燕公司签订的《个人购房担保借款合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应当确认有效。合同有效，双方当事人都应按照合同约定的内容全面履行义务。被告李均达未按合同约定按期还本付息，已构成违约，应承担违约责任。原告主张被告李均达立即偿还尚欠原告的借款本金177147.23元，利息2867.14元（计至2015年2月3日止，2015年2月4日起至其清偿完毕之日止的利息按合同约定利率另计），但截至2015年2月3日止，被告李均达实际拖欠到期贷款本金1351.93元，逾期贷款利息2867.14元，逾期贷款本息合计4219.07元未付，被告李均达实际尚欠的贷款余额本金175795.30元未到期。原告没有诉请解除借款合同，在借款合同没有解除前诉请被告李均达偿还全部借款本息，没有法律依据，本院不予支持，只能支持到期部份的借款本息。被告华燕公司承诺为李均达欠原告的借款提供连带责任保证，应对被告李均达尚欠的到期本息承担连带清偿责任。至于原告主张涉案房产享有抵押权，对处理该抵押物所得的价款具有优先受偿权。因涉案房产上设定的是预购商品房抵押权预告登记，与抵押设立登记的具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性对抗他人针对涉案房屋的处分，但并非对涉案房屋享有现实抵押权。因此，预售商品房抵押贷款中，虽然银行与借款人（即购房人）对预售商品房作了抵押预告登记，但该预告登记并未使银行获得现实的抵押权，而是待房屋建成交付借款人后银行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。如果房屋建成后产权未登记至借款人名下或是房屋未交付并办理房屋产权证，则抵押权设立登记无法完成，银行不能对该预售商品房行使抵押权。因此，原告请求涉案的房产行使抵押权，并对该抵押物所得的价款具有优先受偿权，没有法律依据，本院依法不予支持。被告陈文燕经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩和质证的权利。本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告李均达应返还到期（计至2015年2月3日止）的借款本金1351.93元给原告中国农业银行股份有限公司桂平市支行；二、被告李均达应支付到期（计至2015年2月3日止）的利息2867.14元给原告中国农业银行股份有限公司桂平市支行；三、被告广西华燕房地产开发有限公司对被告李均达上述债务负连带清偿责任；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司桂平市支行的其他诉讼请求。本案案件受理费1950元（立案时已按简易程序减半收取，原告已预交），由被告李均达、陈文燕、广西华燕房地产开发有限公司负担100元，原告中国农业银行股份有限公司桂平市支行负担1850元。上述债务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费3900元，款汇至户名为：贵港市中级人民法院—诉讼费；开户行：中国农业银行贵港分行营业部；帐号：45×××93。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。审判员郑智勇二〇一五年六月二十三日书记员黄小钊