辽宁省锦州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽07民终874号
上诉人（原审被告）锦州市松山新区松山办事处王姓屯村民委员会，住所地锦州市松山新区松山街道办事处王姓屯村。
法定代表人胡孝华，该村委会主任。
委托代理人王庆荣，该村村民。
委托代理人孙光泽，辽宁卫华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）郭振山，男，1978年11月26日出生，汉族，农民，住锦州市松山新区。
委托代理人刘颖（郭振山之妻），1977年11月21日出生，满族，医生，住址同上。
上诉人锦州市松山新区松山办事处王姓屯村民委员会因与被上诉人郭振山所有权确认纠纷一案，不服辽宁省锦州市太和区人民法院（2015）太松民初字第00690号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人锦州市松山新区松山办事处王姓屯村民委员会的委托代理人王庆荣、孙光泽，被上诉人郭振山及其委托代理人刘颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告郭振山诉称，2003年，为了化解村里的债务问题，王姓屯村召开了由部分党员和村民代表参加的会议，决定将原村部的七间北京平房及院落一并出售，售价10万元，由于当时村里欠郭景春（原村支部书记）工资6万元，所以郭景春儿子即本案原告郭振山决定买此房及院落，并于2003年11月15日向村里交现金4万元，另6万元以郭景春的工资予以抵顶，并与村委会达成了《买卖房屋契约书》，但一直没有办理产权登记。2004年，由于部分村民反映村里卖村部的问题，锦州市南站新区松山办事处调查处理此事，结果认为买卖房屋过程中村里没有公开招、投标，属于非民主行为，所以认为村里与原告签订的合同无效，并决定让原告将村部退还给村委会，村部收回后，进行对外公开招标出售，底价不低于10万元。村部出售后，可先还村里欠郭景春的工资，余下部分用于筹建村委会办公新址。后办事处主任刘惠民来到王姓屯村解决此事，召开了村民代表大会，决定公开招标出售村部，标底10万元，招标时限20天，让村民代表回去广泛宣传，由于此房屋没有房照，无人愿意购买，招标期限过了很长时间也没人招标，所以村里和办事处口头通知郭景春继续承认原来村里与郭振山的买卖关系。十多年来，原告对该房及院落进行了多次修缮，并进行管理。故诉至法院，请求确认对座落于锦州市松山新区松山街道办事处王姓屯村的七间北京平房及院落的产权归原告所有。
原审被告锦州市松山新区松山街道办事处王姓屯村村民委员会辩称，1、关于原南站新区松山办事处及松山办事处党委在2004年时候对本案的处理，原告在起诉中陈述的过程及结果属实。2、因为原告没有将本案争议房屋交回村委会，导致没有公开招标，所以没有召开村民大会研究公开招标拍卖，原告对此陈述不属实。3、不存在我村与郭振山存在买卖关系的事实。没有答应平房及院落归原告所有。
原审法院经审理查明，郭景春与原告郭振山系父子关系。2003年11月15日，原告郭振山与被告锦州市松山新区松山街道办事处王姓屯村村民委员会签订《买卖房屋契约书》，内容为：“立契约双方：甲方（卖方）王姓屯村，乙方（买方）郭振山，甲方将村部七间北京平房连庭院（以院墙为界），双方协议价格为拾万圆整。自协议之日起产权归郭振山所有，村委会无权干涉。”契约书下方有王姓屯村当时法定代表人张振芳及原告郭振山的父亲郭景春签字，并加盖被告锦州市松山新区松山街道办事处王姓屯村村民委员会公章。同日被告给原告开具10万元的现金收入单据。2004年12月6日，锦州市南站新区松山办事处作出“关于王姓屯村村民来访所反映问题的调查及处理意见”，认为：村里研究出售村部这一重大问题时没经村民代表大会集体讨论研究，只限于村干部研究决定。在实施过程中，没有实行公开招、投标，属于非民主行为，因此村里与郭景春之子郭振山所签合同无效。责成现任村“两委”按民主程序和法定程序依法收回。村委会将村部收回后，进行对外公开招标出售，底价不应低于10万元。村部出售收入超过10万元，可先还村委会欠郭景春的所有款项，余下部分筹建村委会办公新址。2015年7月6日，鉴于该村部分村民针对原村支部书记处理老村部房产问题提出信访意见，锦州市松山新区松山街道办事处做出调查结果和处理意见，经原办事处主任和各组代表证实，办事处意见如下：办事处认为此问题已处理完毕。原办事处主任刘惠民在职期间已对该问题进行处理，在对村部进行拍卖过程中，因为此房无照，在规定20天内无人出价购买，因此根据村民代表通过的标价，以底价为10万元的价格处理王姓屯村与郭景春之间的债权、债务并确定村委会与郭景春之子郭振山属于买卖关系。12年来，郭振山已对该院落进行管理，松山街道办事处认同当时的处理结果（该院落归郭振山所有）。
原审法院认为，被告锦州市松山新区松山街道办事处王姓屯村村民委员会已将座落于王姓屯村（原村委会旧址）的七间北京平房及院落出售给原告郭振山的事实，有双方的房屋买卖契约书及被告为原告出具的收据可以证实，而且原告交付房款后，被告已将该房屋交付给原告占有使用。虽然相关法律规定，不动产的变更、转让经依法登记发生法律效力，但被告所出售的房屋及院落未进行过登记，原告已占有使用该房屋十余年，诉争的房屋所有权应归原告所有。被告辩称出售该房屋未进行招、投标程序，但依据锦州市南站新区松山办事处作出的意见，可以证实在出售该房屋时已进行了招、投标，因此被告的抗辩理由无事实依据和法律依据，本院不予支持。原审依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百三十四条之规定，判决如下：确认座落于锦州市松山新区松山街道办事处王姓屯村（原村委会旧址）的七间北京平房及院落的所有权归原告郭振山所有。案件受理费100元，由被告锦州市松山新区松山街道办事处王姓屯村村民委员会负担。
锦州市松山新区松山街道办事处王姓屯村村民委员会不服一审判决，向本院提出上诉称，1.原审判决以双方签订的《房屋买卖契约书》和上诉人为被上诉人出具的收据，作为认定上诉人将本案诉争的房屋出售给被上诉人的依据，属于认定事实和适用法律错误，因为上诉人与被上诉人签订《房屋买卖契约书》时没有经过村民代表大会研究，没有实行公开招、投标，已经被南站新区松山办事处确认为无效。既然已经确认双方签订的《房屋买卖契约书》是无效的，就不应当以这份契约书作为本案事实的依据。2.按照南站新区松山办事处及党委的处理意见，被上诉人应当先将本案诉争房屋退还给上诉人，然后对外进行招标出售。因被上诉人至今没有将本案诉争房屋退还给上诉人，无法进行公开招标。3.根据《关于健全和完善村务公开和民主管理制度的意见》第3条第4款规定，“未经村民会议或村民代表大会讨论决定，任何组织或个人擅自以集体名义借贷，变更与处置村集体的土地、企业、设备、设施等，均为无效，村民有权拒绝”。南站新区松山办事处及党委正是依据这一规定来认定双方签订的房屋买卖契约书无效的。现有证据证明，王姓屯村从来没有因出售村部的问题召开过村民会议或村民代表会议，故原审判决认为上诉人已经将本案诉争房屋出售给被上诉人没有事实和法律依据。4.原审判决认为根据南站新区松山办事处作出的意见，可以证实在出售房屋时已经进行了招、投标，属认定事实错误，因为如果已经进行了招、投标，应该有招标文书并向全体村民公告，同时应当对招标的过程进行记录。而本案除了南站新区松山办事处做出的意见，没有任何证据证明在出售房屋时已经进行了招、投标，相反，上诉人有证据证明，对于出售村部一事，由始至终没有公开招标，更没有张榜公布。综上所述，双方签订的房屋买卖契约书被确认无效后，被上诉人没有按照要求将房屋退还上诉人，王姓屯村没有对出售本案诉争房屋的问题召开村民会议或村民代表会议，更没有进行过招、投标。原审判决确认本案诉争房屋归被上诉人所有，没有事实和法律依据，请求二审法院依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人郭振山答辩称，原审判决正确，依法应予维持。
经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，上诉人锦州市松山新区松山街道办事处王姓屯村村民委员会将争议平房及院落出售给被上诉人郭振山，后又收回进行对外公开招标出售，后因规定时间内无人出价购买，最终以10万元的价格处理王姓屯村与郭景春之间的债权、债务，并确定村委会与郭景春之子郭振山属于买卖关系。上诉人虽然主张被上诉人未先将诉争房屋退还，而且在出售房屋时未进行公开招、投标，但上诉人并无证据证明其主张。在争议院落及房屋拍卖无人竞买，且郭振山已对该院落实际使用12年的情况下，原审法院认定买卖关系成立正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币100元，由上诉人锦州市松山新区松山办事处王姓屯村民委员会负担。
本判决为终审判决。
审判长 于开升
审判员 李长奇
审判员 张昱凯
二〇一六年六月七日
书记员 李丹妮