湖南省华容县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）华民初字第00875号
原告（反诉被告）王某某，居民。
原告（反诉被告）刘某某，居民。
原告（反诉被告）朱某某，居民。
原告（反诉被告）杨某，居民。
上述四原告委托代理人庞剑波，湖南用平律师事务所律师。
被告（反诉原告）毛某甲，居民。
委托代理人王秀琬，湖南骄阳律师事务所律师。
被告毛某乙，居民。
本院于2014年8月13日受理原告王某某、刘某某、朱某某、杨某与被告毛某甲、毛某乙房屋买卖合同纠纷一案，被告毛某甲于2015年1月13日提起反诉。本院依法组成合议庭于2014年9月23日、2015年4月15日、2015年8月7日公开开庭合并审理了本案。因人事异动，本案变更合议庭组成人员，由审判员邓绚华担任审判长与人民陪审员罗正明、彭勇组成的合议庭，于2015年10月22日、2015年11月25日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）王某某、刘某某、朱某某、杨某的委托代理人庞剑波，被告毛某甲（反诉原告）及其委托代理人王秀琬到庭参加了诉讼，被告毛某乙经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）王某某、刘某某、朱某某、杨某诉称，2010年3月17日前，原告准备购买原农机公司临街门面重新修建时，被告毛某甲找到原告，要求预定一楼一间门面及二楼。因设计图纸未出来，原告根据场地面积及建房要求，估计一楼一间门面及二楼整层合计约565平方米打包94万元出售给被告毛某甲，并于2010年3月17日与被告毛某甲签订了《房屋购销合同书》。被告毛某甲支付了购房款860000元。房屋建好后，将房屋交二被告使用。并按被告毛某甲的要求将产权证办在其子被告毛某乙的名下。2013年12月24日原告办好房产证和土地证后，要求二被告支付剩余的80000元，二被告拒付，构成违约。现要求二被告支付剩余的购房款80000元，支付违约金200000元并承担诉讼费用。
为支持其诉讼请求，原告向本院提交了如下证据：
证据1、《房屋购销合同书》一份，拟证明被告毛某甲购买原告房屋的事实；
证据2、房产证、土地使用权证的复印l件，拟证明原告在交房后，按合同履行了办理房产证和土地证的义务；
证据3、催款通知书及速尔快递公司回执各一份，拟证明原告曾找二被告催收房屋欠款和二被告违约的事实；
证据4、华容县新纪房地产开发有限公司的总分类账复印件一份，拟证明原告交付房屋给被告的时间；
证据5、房屋维修资金专用折和税收通用完税证以及销售不动产统一发票的记账联复印件各一份，拟证明原告在办证过程中需要代被告支付的各项费用；
证据6、杨某的“商品房销售合同”书及缴费凭证复印件一份，拟证明被告主张1310元／平方米不成立。
被告（反诉原告）毛某甲辩称并反诉，被告毛某甲购买原告的房屋且已支付了860000元的购房款属实，下欠80000元房款未付是因为：1、原告交付给被告的房屋质量存在问题；2、原告没有将合同约定的土地证和房产证登记在被告毛某甲的名下并将原件交付给被告毛某甲；3、合同约定二楼面积为565平方米，实际交付的房屋面积只有515平方米，面积少50平方米；4、未经被告同意，原告在交付门面时，将合同约定的第四间门面改为第六间门面，并将第四间门面以248000万元卖给他人，原告构成违约。因此，被告（反诉原告）毛某甲向法院提出如下反诉请求：1、反诉被告赔偿因房屋质量问题给反诉原告造成的直接经济损失人民币60454.5元、间接经济损失人民币50000元；2、反诉被告交付的房屋与合同约定的建筑面积差50平方米，按照反诉被告销售给其他买受人的价格1310元／平方米计算，反诉被告应退还反诉原告65500元；3、因反诉被告的上述违约，应按合同约定向反诉原告支付违约金200000元。
为支持其反诉请求，被告（反诉原告）毛某甲向本院提交了如下证据：
证据1、原告交付房屋的房间室内照片11张，录像碟片一张，拟证明该房屋在下雨天室内漏水的事实；
证据2、“证明565平方是二楼一层面积的证据”复印件5页和“每平方米壹仟三佰元销售证明”复印件一份，拟证明原告交付的房屋面积与合同约定的面积差50平方米面积和该房屋的销售单价为1310元／平方米；
证据3、房产局备案的原告与毛某乙于2010年7月2日签订的《商品房销售合同》复印件一份，拟证明原告将出售给被告毛某甲的房屋又出售给了被告毛某乙。
证据4、华容县价格认证中心作出的华价认鉴（2014）39号《价格鉴证结论书》，拟证明因房屋漏水而造成毛某甲的直接经济损失为60454.5元的事实；
证据5、华容县建设工程质量监督站的“证明”，拟证明毛某甲所购买原农机公司房屋1#楼二层屋面有渗漏现象的事实。
被告毛某乙未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状和证据。
原告（反诉被告）王某某、刘某某、朱某某、杨某针对反诉部分辩称，被告提起反诉的时间不对，不应与本诉合并审理；是被告毛某甲将被告毛某乙的身份证等资料交给原告，要求原告将房产证和土地证登记在被告毛某乙的名下；因两被告拖欠原告房款80000元，原告才未将房产证和土地证原件交付给被告；房屋是否有质量问题应经过有资质的质量鉴定机构通过鉴定才能得出；原告交付门面时，是在征得被告的同意后才将第四间改为第六间。
为查清案件事实，本院依职权收集了下列证据：
1、岳阳市民心拍卖有限公司拍卖成交确认书；华容县农业机械公司破产清算组与华容县新纪房地产开发有限公司的资产处置协议；华容县规划局的建设工程规划许可证申请表以及建设工程规划审批单和建筑红线图，证实四原告以华容县新纪房地产开发有限公司的名义经过竞拍后与华容县农业机械公司破产清算组签订资产处置协议，受让取得华容县城关镇桥东路湘运汽车站西侧的原华容县农业机械公司的房产11栋，商住用地总占地面积5910㎡；
2、华容县房地产管理局在为该房屋办理房屋登记业务时所收集的华容县房屋登记业务收件收据、华容县房屋产权转移登记申请表和毛某乙的居民身份证复印件，证实该房屋是通过被告毛某乙提交的本人身份证后才登记在其名下的；
3、华容县工商行政管理局个体工商户登记基本信息，证实该房屋已作为“鸿恩宾馆”于2012年1月6日开业，其工商登记的经营权人为毛某乙，同时可推断原告在2012年1月6日前已将房屋交付给被告。
本案经过庭审质证，被告（反诉原告）毛某甲对原告（反诉被告）提交的证据1无异议。对证据2的真实性无异议，对关联性有异议，认为原告提交的是被告毛某乙的房产证和土地证复印件，未按合同约定交付以被告毛某甲的名义办理的房产证和土地证原件。对证据3的关联性有异议，快递单上的签收人并非毛某甲，即便是原告的催缴通知书送达了，也不能证明被告有违约行为。对证据4的真实性和关联性有异议，这是华容县新纪房地产开发公司的记账凭证，新纪房地产开发公司与被告毛某甲之间不存在房屋买卖合同关系，也不能证明四原告按照他所说的时间将房屋交付给了毛某甲。对证据5的真实性无异议，对其关联性有异议，该证据只能证明被告毛某乙购买房屋所要交纳的维修资金等各项费用，与本案的被告毛某甲没有关系。对证据6的关联性有异议，认为该证据与本案无关。
原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提交的证据1有异议，认为照片拍摄的时间和地点不明确，不能证明是原告交付给被告的房屋有质量问题，而且房屋是否有质量问题，应该申请房屋鉴定机构鉴定。对证据2的真实性有异议，当时原告与被告毛某甲合同约定的是一楼一间门面和二楼一层的总面积约565平方米，而现有的房产证上的573.34平方米，比实际面积还要多，原告所交付的房屋不存在差50平方米的面积；原告与毛某甲合同约定的金额94万元是包含一些应该向房产部门交付的费用；第四间门面属开发人所有，房屋销售的时间不同、楼层不同、关系不同都有可能价格不同，被告按照自己的计算方式得出原告房屋销售单价为每平方米1300元是不成立的。对证据3的真实性无异议，该房屋总价并不是800000元，而是原告把相关的费用剔除后得出的价格；当时原告交付第六间门面已征得被告的同意。对证据4的真实性无异议，但本案的原告没有任何一个人是在终南司法所的辖区里生活，委托单位终南司法所无权对争议房屋进行委托；鉴定书上涉及的房屋漏水的房间有六七间，不能确认是原告交房时房间质量有问题，不排除是被告对房屋进行翻修后漏雨造成的经济损失60454.5元。对证据5的真实性无异议，关联性有异议，该证明和交房时间相差甚远，不能证明原告交付房屋时有质量问题。
根据当事人陈述和质证，本院认证意见如下：对原告提交的证据1，该证据内容真实合法，与本案相关联，本院予以采信。对原告提供的证据2，可以认定四原告将争议房屋的房产证和土地证登记在被告毛某乙的名下，本院予以采信。对原告提供的证据3，催款通知书及速尔快递公司回执可以证明四原告曾找二被告催收房屋欠款的事实，本院予以采信。对原告提供的证据4，华容县新纪房地产开发有限公司的总分类账不足以证明房屋交付时间，本院不予认定。对原告提供的证据5，可以证明被告毛某乙购买该房屋依法所要交纳的维修资金等费用，本院予以采信。对原告提供的证据6，杨军的“商品房销售合同”书不能证明被告毛某甲的房屋销售单价，本院不予认定。
对被告提交的证据1，照片拍摄的时间和地点不明确，不能证明被告的房屋质量存在问题，本院不予认定。对被告提交的证据2，该栋楼房其他房屋的销售价格不能证明本案所争议房屋的销售价格；被告毛某甲根据其他房屋的价格推算出所争议房屋的面积和销售单价，于法无据，本院不予认定；对被告提交的证据3，是双方为将房屋产权证明办理在被告毛某乙名下而编造的原告与被告毛某乙签订的房屋销售合同，本院予以采信。对被告提交的证据4，虽然经本院有关部门同意当事人自行委托鉴定机构鉴定，但该鉴定结论是由被告毛某甲单方委托的鉴定机构作出，并未与对方当事人协商确定鉴定人，且该鉴定结论亦不为对方当事人所认可，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第七十六条第一款的规定，本院不予认定。对被告提交的证据5，该证明只是一个简单的说明，没有单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，本院不予认定。
对本院依法收集的证据，本院确认其证明力。
根据上述采信的证据，结合原、被告的庭审质证和当庭陈述，得出以下案件事实：
2009年9月8日，四原告以华容县新纪房地产开发有限公司的名义经过竞拍后与华容县农业机械公司破产清算组签订资产处置协议，受让取得华容县城关镇桥东路湘运汽车站西侧的原华容县农业机械公司的房产11栋，商住用地总占地面积5910㎡，随即在此进行商住房开发。2010年3月17日，四原告与被告毛某甲签订了一份《房屋购销合同书》，合同的主要内容是：“一、商品房基本情况：甲方（毛某甲）购买乙方（王某某、刘某某、朱某某、杨某）位于桥东原农机公司临街商品房，第4间门面及二楼一层面积约565平方米；二、计价方式及价款：甲、乙双方约定建筑面积计算，该房（门面）总金额为940000元；三、付款方式：合同签订之日付200000元，主体工程封顶时付330000元，工程竣工交付钥匙付330000元，乙方负责将两证办好，房产证、国土证无条件交付甲方，甲方付乙方8万元；四、违约责任：1、乙方一房多卖或借故不卖给甲方，甲方有权收回房屋定金并追究乙方违约金20万元，2、甲方未按期付足房款，乙方有权拒交钥匙并追究甲方违约金20万元；五、保修责任：商品房保修范围和保修期一年内发生质量问题，乙方应履行保修义务；六、甲方对商品房提出有重大质量问题，双方发生争议，以建设工程质量监督管理站出具的书面评定意见作为处理争议的依据”。被告毛某甲按合同陆续支付了购房款860000元。房屋建成后，原告在2012年1月6日前将一楼第6间门面及二楼一层房屋交付给被告毛某甲。被告毛某甲将该房屋第六间门面和二楼相衔接装修，2012年1月6日，被告以“鸿恩宾馆”的名义从事住宿业经营活动至今。该宾馆经被告毛某乙申请后，2015年1月13日，华容县工商行政管理局核准了经营者为毛某乙的工商营业执照。2013年12月24日原告将房产证和土地证办在被告毛某甲的儿子即被告毛某乙的名下，房产证为“华房权证城关镇字第001030**号”，房产证上该房屋一楼第6间门面及二楼一层面积登记为573.34平方米；国土证为“华国用（2013）第01021-6号”。后原告要求两被告支付剩余的房款80000元，被告毛某甲以房屋缺少50平方米面积和质量等问题拒绝付款，原告因此一直未将房产证和土地证原件交付给被告。
本院认为，原告王某某、刘某某、朱某某、杨某与被告毛某甲签订的《房屋购销合同书》，是双方的真实意思表示，内容合法有效，双方的权利义务关系明确，不违反法律法规的禁止性规定，受法律保护。双方争议的焦点：一、被告尚未支付房款80000元，是否构成违约？根据双方签订的《房屋购销合同书》，原告向被告交付了房屋，被告理应向原告支付下欠房款80000元，但按照该合同的约定，原告将房产证、国土证办好无条件交付给被告，被告向原告支付房款80000元，有先后履行的顺序，被告有先履行抗辩权，故被告未支付房款80000元不构成违约，对原告要求被告支付违约金200000元的诉讼请求，本院不予支持。原告未先将房产证和土地证交付给被告，构成违约，由于双方并未对此项违约约定违约金，原告应承担继续履行的违约责任，然后再由被告给付房款80000元。二、原告将房产证、国土证办理在被告毛某乙名下，而不是办理在被告毛某甲名下是否存在一房多卖的情形？是否构成违约？被告毛某甲认为原告未按照合同约定将房产证和土地证登记在自己名下，而是登记在被告毛某乙的名下，原告构成一房二卖。房产部门登记备案的资料中，无被告毛某甲的身份信息，仅有被告毛某乙的居民身份证复印件，由于被告毛某乙不是购房合同的当事人，原告与被告毛某乙又素不相识，如果不是依被告毛某甲的请求，原告没有理由将价值巨大的房产从有关机关办理到与之毫无关系的被告毛某乙名下，而两被告是父子关系，可以推断原告是按照被告毛某甲的要求，重新编造原告与被告毛某乙的商品房销售合同后，从有关行政机关将房产证和土地证办理在被告毛某乙的名下；被告毛某甲在2015年1月13日的反诉状中说明房屋质量问题时提出：“毛某甲的鸿思宾馆（实际为鸿恩宾馆）的210、211、212、213、215、216、219号房屋严重漏水，造成直接损失60454.5元”，其中所述“毛某甲的鸿恩宾馆”说明被告毛某甲事实上已经接受原告交付的房屋，且反诉时“鸿恩宾馆”已开业经营三年，只是“鸿恩宾馆”的经营权人登记在被告毛某乙的名下。同时，两被告并未对该房屋重复支付购房款。因此，原告不存在一房二卖的情况，不构成违约。三、关于房屋面积和门面调换的问题，被告毛某甲认为合同约定的565㎡仅仅是二楼一层的面积，而二楼房屋面积不足565㎡。首先，双方签订合同时，房屋尚在筹建阶段，并没有设计图纸，房屋建设面积无法精确计算，合同就面积和价款约定：“第4间门面及二楼一层面积约为565㎡”，“甲乙双方约定建筑面积计算，该房（门面）总金额为940000元”，该表述确有异议，根据原告王某某在宣判前向本院表示同意对二楼面积补50㎡，并按合同价折算后补53000元给被告毛某甲的情形，对合同中关于购房面积和价款的约定理解为：第四间门面另加二层565㎡，总价款940000元，更加符合当时的情形。但原告已将一间门面及该楼第二层完整交付给被告，对被告毛某甲要求原告退还其购房款65500元的反诉请求，本院根据合同价测算，确认总房款中应减去53000元；被告毛某甲认为原告未经同意，将合同约定的一楼第四间门面改为第六间门面的问题，该第六间门面原告交付给被告后，被告将该门面与二楼宾馆相衔接形成一个整体，经营“鸿恩宾馆”，应视为被告接受了对门面的变更，对被告毛某甲提出的原告该行为违约的理由，本院不予釆纳。四、关于房屋质量的问题，由于被告毛某甲所举价格鉴定结论书的产生不符合法定程序，且该结论书不能证明其损失与房屋质量之间有因果联系，同时，根据合同约定，该房屋的保修期为一年，而该房屋已经在2012年1月6日作为“鸿恩宾馆”开业经营，已超过保修期。因此对被告毛某甲关于房屋有质量问题，要求原告赔偿直接损失60454.5元，间接损失50000元的反诉请求，本院不予支持，但原告王某某表示自愿补偿被告毛某甲房屋维修费用2000元，本院予以确认；五、关于原告提出被告反诉的时间超过法律规定的时效问题，被告在案件受理后，法庭辩论结束前提出反诉，且反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，因此本案可以将本诉与反诉合并审理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十七条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第七十六条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、第一百一十五条第一款、第二百三十二条、第二百三十三第一款、第二款条之规定，判决如下：
一、王某某、刘某某、朱某某、杨某于本判决书生效后十日内向毛某甲、毛某乙交付登记在毛某乙名下诉争门面及房屋的房产证和土地证；
二、毛某甲、毛某乙在收到房产证和土地证后三日内，向王某某、刘某某、朱某某、杨某支付购房欠款人民币27000元；
三、王某某、刘某某、朱某某、杨某补偿毛某甲房屋维修费用2000元；
四、驳回王某某、刘某某、朱某某、杨某的其他诉讼请求；
五、驳回毛某甲的反诉请求。
上列第二、三项抵减后，毛某甲、毛某乙还应支付王某某、刘某某、朱某某、杨某人民币25000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5500元、反诉费3470元合计8970元，由王某某、刘某某、朱某某、杨某负担6000元；由毛某甲、毛某乙负担2970元。
如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。
审 判 长 邓绚华
人民陪审员 罗正明
人民陪审员 彭 勇
二〇一五年十一月二十七日
书 记 员 吴芳兰
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。
法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务
《中华人民共和国民事诉讼法》
第七十六条第一款当事人可以就查明事实的专门性问题向人民法院申请鉴定。当事人申请鉴定的，由双方当事人协商确定具备资格的鉴定人；协商不成的，由人民法院指定。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
第一百一十五条单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。人民法院就单位出具的证明材料，可以向单位及制作证明材料的人员进行调查核实。必要时，可以要求制作证明材料的人员出庭作证。
第二百三十二条在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。
第二百三十三条反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。
反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。