天津市河西区人民法院民 事 判 决 书（2015）西民一初字第77号原告朱家林。委托代理人曹晓媛。委托代理人白晶野，天津哲科律师事务所律师。被告姜书鹏。委托代理人张春雷，北京儒德律师事务所律师。被告天津中原物业顾问有限公司，住所地天津市和平区南马路**和平创新大厦**。组织机构代码73037973－7法定代表人赖国强，总裁。委托代理人林晶，该公司法务专员。原告朱家林诉被告姜书鹏、被告天津中原物业顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月8日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告朱家林及其委托代理人曹晓媛、白晶野、被告姜书鹏的委托代理人张春雷、被告天津中原物业顾问有限公司的委托代理人林晶到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告朱家林诉称，原告与被告姜书鹏于2014年8月27日签订买卖合同，由被告中原公司提供居间服务，自合同签订之日起双方应按照合同约定履行，合同签订后，原告积极履行合同义务，被告于合同签订后，并未履行给付价款的义务，原告多次催促被告，被告一直推托，被告的行为导致合同无法实际履行，按照合同第6条第4项的约定，被告逾期履行超过15日视为拒绝履行合同，原告按合同约定向被告寄送了解除合同通知函，被告一直没有履行给付价款的义务，且未向原告支付违约金。为维护自身合法权益，故起诉请求判令解除原、被告签订的合同；请求判令被告姜书鹏支付原告违约金170000元；诉讼费由被告姜书鹏负担。原告就其主张提交下列证据：1.房产交易合同；2.产权证；3.核准注销通知书；4.EMS单据；5.居民采暖使用证，证明采暖费损失1615元；6.物业费收款单（2004元）、机电费往来收据（500.40元）、机动车占地使用费往来收据（1020元）；7.物业公司出具的证明，证明证据6中的费用已缴纳；8.地下停车租赁合同、专用收据，证明车位费580元/月，自2014年10月19日至2015年3月19日5个月是2900元；9.搬家费往来收据（1500元）；10.宽带费（1447元）；11.中国农业银行持卡人存根2张、采暖费收据（2133.50元）、物业费收款收据（3900.36元）、租房中介费（1400元）、房屋租赁合同、业主收据，我们主张5个月的租金和1个月的定金16800元；12.佣金确认书，证明中介费情况；13.车位租赁合同2份，这是全年的车位租赁合同，证明车位费租金11500元；14.股票交易明细对账单，证明交易损失197198.30元，龙江交通买入时4.21元，卖出时3.17元，差价是1.04元，总共发生的金额是900000元多，我们按清贷600000元的比例得出了197198.30元。被告姜书鹏辩称，不同意原告的诉讼请求,同意解除合同，合同中明确约定了定金，被告也支付了50000元定金，应适用定金罚则，合同约定，原告应还清贷款并注销抵押，这是原告的义务，但原告未如期履行，故原告违约在先，要求原告双倍赔偿定金。被告没有收到原告寄送的解除函，故其请求没有法律依据。合同应本着公平的原则，违约金约定为10％，显然高于实际损失，假如被告违约，也不应按10％支付违约金，房子就是出租1年也不会有170000元，一般以实际损失为原则。被告姜书鹏未就其主张提交证据。被告天津中原物业顾问有限公司辩称，同意解除合同，服从法院判决。被告天津中原物业顾问有限公司未就其主张提交证据。对于原告提交的证据，被告姜书鹏表示对证据1无异议；对证据2中的注销时间有异议，9月25日是提出注销申请，不可能当天注销，2014年10月28日才生效才算注销完毕，其履行注销手续晚于合同约定；对证据3无异议，这更加证明原告违约在先；对证据4不认可，没有收到；对证据5，原告交的是1个年度的供暖费，应按实际违约天数计算。合同约定一方逾期超过15日视为拒绝履行合同，每天的违约金是千分之一，超出部分不应由我方承担，这属于扩大损失，我们只承担逾期15日的取暖费，只认可15天的取暖费；证据6是整年度的物业费2004元我们只承担15天的物业费；物业费是2504元，2014年2月1日至2015年1月也是整年度的，我们只承担15天的物业费，2054元和1020元我们不应承担。停车场租赁合同也是从2014年3月20日开始签订的，如果有损失，只应承担15天的汽车租赁费，总体损失我方只应承担15天的；对证据5-8，我们只应承担15天的损失；证据9搬家费只是收据，不是正式发票，不认可其证明效力；证据10没有明确是何时的宽带费，我们认为与本案无关，我们不应承担宽带费；证据11中的采暖费、物业费我们只应承担15天的，中介费是收据，应提供正规发票，我们对收据不认可，房屋租赁合同未提供正规发票，不能证明实际租金，我们对其不认可，我们应按同一区域的平均租金标准承担15天的费用；原告主张1个月的定金，定金是要返还的，不应作为损失。业主收据不是正规发票，我们不认可；我们只认可其新租房屋区域平均价格15天的费用。证据12是收据，不是正规发票，我们不认可；证据13没有盖章，也没有正规发票，我们不认可；对证据14，2010年原告买入股票，距卖房已经4年，这个价格不具有参考意义，股票损失是买房不能预计的，故股票损失不应算为房屋买卖的损失，8月26日我们就交了定金，当时由于原告忘记了房屋有抵押，我们要求其办手续时原告才发现房屋有抵押，所以耽误时间了，直到10月17日才签订合同，双方均有过错，希望法庭考虑。被告天津中原物业顾问有限公司对于证据1-4无异议，对于证据5-14质证意见同被告姜书鹏。本院审查当事人提交的证据，认证意见如下：原告提交的证据1-4对本案具有证明力，本院予以认定；证据5-14具有真实性，本院予以认定。本院依据当事人的陈述和采信的证据，认定如下事实：原告与被告姜书鹏在被告天津中原物业顾问有限公司居间下于2014年8月27日签订了《房产交易合同》，约定：被告姜书鹏购买原告所有的天津市河西区私产房屋一处，建筑面积为92.77平方米，房屋总价款2200000元，被告姜书鹏支付原告定金50000元，原告于2014年10月17日前还清贷款注销抵押权，双方于2014年10月26日到房管局签署《天津市房产买卖协议》，并依约办理买卖手续，双方约定剩余房款中非以银行贷款形式支付的部分及定金作为首付款，被告须于2014年10月29日前办理贷款申请手续，并将除定金外的其他首付款存入资金监管中心，原告同时将已收取的定金存入资金监管中心，双方于产权转移登记后三日内进行房屋交接，由原告腾交该房地产交付于被告使用；原告与被告姜书鹏双方或其中任何一方原因，导致合同日后不能实际履行的，被告天津中原物业顾问有限公司仍有权按照约定收取居间服务报酬，如已收取居间服务报酬则不予退还，守约方支付居间服务报酬的，由违约方向守约方赔偿该笔损失；被告姜书鹏未按约定付款的，每逾期一日，违约方应向守约方支付该房地产成交价的1‰作为违约金，如一方逾期超过十五日，视为拒绝履行合同，守约方有权解除房地产买卖关系（但需书面通知违约方）并要求违约方支付该房地产成交价10%作为违约金。合同签订后，被告于2014年8月27日支付了定金50000元，原告于2014年9月25日办理了抵押注销手续，后被告姜书鹏一直未办理贷款手续，原告于2014年12月10日向被告姜书鹏邮寄解除合同通知函。另查，原告支付诉争房屋采暖费1615元、物业费2004元、机电费500.40元、机动车占地使用费1020元、2014年10月19日至2015年3月19日地下停车车位费2900元；搬家费1500元，原告支付租赁房屋宽带费1447元、采暖费2133.50元、物业费3900.36元、租房中介费1400元、车位费租金11500元。原告2014年9月5日卖出吉林高速、龙江交通股票，总价值953699.52元。庭审中，被告主张合同约定的违约金过高，被告只认可原告15天的诉争房采暖费、物业费、停车费，租赁房屋15天的采暖费、物业费、按同一区域的平均租金标准的15天租赁费。本院认为，原、被告签订的《房产交易合同》出于双方当事人真实意思表示，符合相关法律规定，本院予以认定。双方应自觉履行。现被告未按合同约定期限支付房款，根据合同约定被告逾期交付房款超过十五日，视为拒绝履行合同，守约方有权解除房地产买卖关系，现二被告亦同意解除合同，因此对于原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。被告未支付房款导致合同解除，应承担违约责任。关于原告主张要求被告支付违约金170000元的诉讼请求，被告表示合同约定的违约金过高，根据相关法律及司法解释规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，当事人有权要求减少违约金，原告按照合同约定主张违约金共计220000元，因被告已支付50000元定金，因此主张被告再支付170000元违约金，原告对于因被告的违约行为所造成的损失负有举证责任,对于原告主张的诉争房屋采暖费、物业费、机电费、机动车占地使用费、、地下停车车位费搬家费、租房中介费的损失，本院予以认定，对于租赁房屋的宽带费、采暖费、物业费、车位费租金损失，因原告未提供最终结算的证据材料，本院仅对被告姜书鹏认可的15日的物业费、采暖费予以认定，对于原告主张的租房定金因该款属于可返还款项，因此不认定为损失，对于原告主张的股票交易损失，因股票交易存在自身的交易规律,与本案无关,因此对于该损失不予认定，对于原告主张的利息损失，原告未提供证据证明，本院不予认定，综上本院认定原告损失为11366.38元，因此对于原告要求被告再支付违约金170000元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原、被告2014年8月27日签订的《房产交易合同》。二、驳回原告朱家林的其他诉讼请求。案件受理费3700元，由原告朱家林负担3620元，由被告姜书鹏负担80元。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，向天津市第二中级人民法院交纳上诉费，上诉于天津市第二中级人民法院（递交上诉状后，应在上诉期内向天津市第二中级人民法院预交上诉费，上诉期限届满后7日内仍未交纳的，视为放弃上诉权）。审 判 长 洪 岩代理审判员 陈 刚人民陪审员 卢海伦二〇一五年七月六日书 记 员 周筱雪《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。