江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）连民终字第0442号
上诉人（原审被告、反诉原告）邹爱萍。
委托代理人葛琨，江苏江珠律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）上海净居天资产管理有限公司，住所地江苏省连云港市海州区解放东路139号。
法定代表人张林，该公司执行董事兼经理。
委托代理人刘向阳、张军，江苏苍梧律师事务所律师。
上诉人邹爱萍因与被上诉人上海净居天资产管理有限公司（以下简称净居天公司）商铺租赁合同纠纷一案，不服原连云港市新浦区人民法院（2013）新民初字第2017号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：连云港市亿人城建开发有限公司作为江南明珠苑商铺的所有权人，其于2010年1月1日向净居天公司出具江南明珠苑商铺委托书，授权净居天公司拥有江南明珠苑商铺的租赁权和签约权等权利。
邹爱萍与净居天双方于2011年3月签订《商铺租赁合同》一份，合同约定：1、净居天公司（甲方）将位于连云港市海州区郁州路90-1（一、二层）、90-2、3、4（二层）共计251.13平方米商铺出租给上诉人邹爱萍（乙方）用于经营足浴，租期三年，甲方应于2011年3月31日将商铺交付乙方。2、租金、支付方式及其他费用：租金为每月8012元，付款方式为付三押二，先付后租。其中，租金付款为每三个月支付一次，二个月租金作为押金。乙方租金支付时间为租金到期前10日，逾期支付租金超过7日或累计二次以上（包括二次）逾期，甲方有权终止合同，并没收押金。乙方逾期不支付租金或其他应付费用累计超过7日的，应向甲方按月租金的3倍支付违约金。3、商铺使用要求和维修责任。（1）租赁期间，乙方发现该商铺及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复，甲方应在接到被告通知后的3个工作日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。另外，属于甲方维修范围需要进行大修时，若因维修工作对乙方的营业损失造成较大和较长时间的影响，甚至导致乙方完全无法营业，甲方同意在乙方受影响期间适当减少或免除乙方的租金，具体减免比例由双方根据影响时间和影响程度协商确定。……合同补充条款还约定，租赁期满或合同提前终止，乙方对该商铺的固定装修、改建、增建部分不得拆除，属甲方所有。4、解除合同的条件。……有下列情形之一，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的3倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。（1）甲方交付的商铺不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的；或甲方交付的商铺存在缺陷、危及乙方安全的。……5、违约责任：……（2）租赁期间，甲方不及时履行本合同约定的维修、养护责任，致使商铺损坏，造成乙方财产损失或人身伤害的，甲方应承担赔偿责任。……合同还对其他事项进行了约定。
合同签订后，净居天公司按约将租赁商铺交付邹爱萍使用，邹爱萍在对商铺进行装潢后将其用于经营“友爱足浴”店，并按约向净居天公司支付了前期租金。2012年7月9日，邹爱萍经营的足浴店因多处漏水，天花板掉落而向物业公司报修，物业公司于2012年8月10日修复完毕。邹爱萍自2012年7月1日起，未再向净居天公司支付商铺租金，并于2013年6月5日搬离承租商铺。
原审法院还查明，在本案一审审理期间，上诉人与被上诉人共同到商铺察看现场，商铺天花板、墙体、地面存在不同程度的水渍痕迹。
原审法院认为：关于本诉，净居天公司接受商铺所有权人的委托，可代表商铺所有权人对外签订商铺租赁合同。上诉人与被上诉人双方签订的《商铺租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，该合同的内容不违反我国有关法律、法规的规定，该租赁关系合法有效，依法应受法律保护。邹爱萍应按合同约定及时向净居天公司支付商铺租金，拖欠不付，应承担相应的民事法律责任。但因邹爱萍承租商铺确实存在漏雨情形，且净居天公司也对其进行了维修，给邹爱萍造成了一定的损失，原审法院酌情减免邹爱萍1个月的租金8012元，邹爱萍还应向净居天公司支付的租金为64096元（72108元-8012元）。关于违约金，净居天公司还主张依据上诉人与被上诉人双方签订的合同约定，邹爱萍还应向净居天公司按月租金的3倍支付违约金共计24036元，邹爱萍认为在此基础上的违约金数额仍然较高，要求调减，经查，净居天公司主张的违约金未违反合同约定和法律规定，对邹爱萍要求调减违约金的辩解，原审法院不予支持，对净居天公司要求支付24036元违约金的诉讼请求，原审法院予以支持。邹爱萍辩称净居天公司无权对外出租商铺，商铺未通过消防验收即交付使用，商铺租赁合同应为无效合同，但其未提供证据证实其反驳理由，且合同双方签订的商铺租赁合同不存在法律规定的无效情形，故对其辩解，原审法院不予支持。邹爱萍还辩称，因商铺存在质量问题，导致其无法正常使用，故其才不交纳房租。邹爱萍应按照合同约定及法律规定行使权利，不应以此为由拒交租金，对其辩解，原审法院不予支持。
关于反诉，邹爱萍要求净居天公司赔偿重新装潢损失、工资损失、房租损失、房租费、杂志损失、水电费、物业费、通讯费、电视费等各项损失共计543882元，同时返还押金16024元，该诉讼请求无事实和法律依据，原审法院不予支持。
原审法院遂根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：一、邹爱萍于判决生效后十日内给付净居天公司自2012年7月1日起至2013年3月30日止的商铺租金共计64096元；二、邹爱萍于判决生效后十日内给付净居天公司违约金24036元；三、驳回邹爱萍的反诉诉讼请求。一审案件受理费2200元（净居天公司已预交），由邹爱萍负担。反诉案件受理费4620元（邹爱萍已预交），由邹爱萍负担。
上诉人邹爱萍不服原审判决上诉称：一、原审认定事实不清、证据不足。1、被上诉人的主体资格不适格，依法应驳回其起诉。被上诉人不是本案出租商铺的所有权人，这是客观存在的事实，被上诉人虽然持有出租的商铺所有权人的委托书，但委托书的授权并不包括被上诉人享有索要或诉讼主张租金等权利，由此说明，被上诉人无权就本案提起民事诉讼，其起诉行为依法应予驳回。2、原审遗漏有证据证明的重要事实，即被上诉人出租的商铺存在严重的质量问题。在2011年9月25日夜下大雨时导致上诉人租赁的商铺内大量进水，地面积水吞没人的脚。商铺内墙体被雨水流湿，室内沙发等设置全部淋湿，数日不能凉干和设备损坏等。造成上诉人无法开展经营活动，上诉人为此只好重新装璜和维修更新设备，致上诉人停业近3个月，损失几十万元，针对这一客观事实，原审判决只字不提是错误的。同时从2012年7月8日起又连续下雨数日，致上诉人商铺内又多处漏雨，大量进水，连商铺内的天花板都掉落在地，室内经营设施被水淋湿和损坏，就此又造成上诉人无法经营一个多月时间，损失数十万元。同时被上诉人根本没有对商铺维修完毕，仍是逢雨必漏。上诉人对以上两次遭受的严重损失，数次向被上诉人主张权利，被上诉人总是搪塞拖延，上诉人无奈只好停付租金。从2013年4月起，被上诉人即通过社会上的人员每天到上诉人的商铺要收回商铺，致上诉人根本无法经营，被迫于2013年6月5日搬离商铺。3、由于租赁商铺质量问题，给上诉人造成了70多万元的实际经济损失，上诉人为此提起反诉要求赔偿损失543882元，返还押金16024元，这是有证据证明的事实，原审判决却以该诉讼请求无事实和法律依据，而不予支持，显属枉法裁判。4、本案的租赁合同是无效合同，该合同内容违反了法律、法规等规定，依法应当确认无效，原审法院确认其有效违法。同时假如说该合同有效，其约定的违约金数额也过高，也应当依法调减。同时原审法院支持被上诉人租金的请求也是错误的。二、原审判决适用法律错误。由于原审判决认定事实不清，证据不足，所以必然导致适用法律错误的判决结果。因此，为维护法律的正确实施，为维护上诉人的合法权益，特向贵院提起上诉，请贵院查明事实，依法撤销原判，并重新作出支持上诉人请求的公正判决。
被上诉人净居天公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的观点不能成立，理由是：第一，本案的争议是一起由房屋租赁这一法律关系引发的债权纠纷，债权具有相对性，这是一个典型的合同，理应由合同的相对方来主张，出租的房屋是一商品房，由开发商连云港亿人城建有限公司委托被上诉人来进行资产处置，所以无论是从法律上还是从事实上的权限上，被上诉人都有程序上的权利，上诉人的第一个观点不能成立。第二，在合同双方签订租赁合同的时候，该房屋是商品房，已经经过相关职能部门的竣工验收合格，所以房屋质量是合格的。在合同签订以后，上诉人对房屋也进行了装修改造，装修改造过程中，也可能对房屋的一些结构作出了改变，产生了一些问题，对此，作为房屋的建设方也力所能及的进行了维修，履行了合同义务，故被上诉人在履约过程中，不存在违约行为。第三，上诉人在一审中主张的一些损失，包含了大量的与房屋租赁无任何关系的内容，这与租赁房屋本身没有关系，故上诉人的行为是把自己经营不善的状况加责于房屋质量问题。原审法院已经告知上诉人申请鉴定，但是上诉人放弃了这一权利，所以原审法院认定上诉人的主张没有事实依据是合理的。此外，房屋租赁合同中已经约定，在房屋租赁期满后，作为出租人的被上诉人是不予补偿的，这有合同约定也有法律规定。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院另查明，上诉人邹爱萍与被上诉人净居天公司2011年3月签订《商铺租赁合同》后，上诉人邹爱萍按照合同约定于2011年4月26日向被上诉人净居天公司支付了押金16024元。
本院认为，合同双方当事人应当遵守诚实信用原则，应当自觉履行生效合同确定的义务，违反合同义务的，应当承担违约责任。本案中，被上诉人净居天公司虽然不是租赁房屋所有权人，但其接受商铺所有权人的委托，代表商铺所有权人对外签订商铺租赁合同，且该合同是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反我国有关法律、法规的规定，原审法院认定其合法有效并无不妥。上诉人邹爱萍作为合同相对方，应当按照合同约定履行交付租金的义务，否则应当承担违约责任。对上诉人邹爱萍提出的被上诉人出租的商铺因漏雨存在严重的质量问题的理由，本院认为，因房屋漏雨而影响承租人使用的，承租人应当按照合同约定要求出租人及时维修，出租人不能及时维修的，承租人可以按照合同约定履行代修义务，其损失由出租人承担。上诉人以承租房屋存在漏雨问题拒付房租不符合合同约定，应依法承担违约责任。对上诉人邹爱萍一审主张的维修费用问题，本院认为，按照合同约定，因房屋质量问题需要维修的，上诉人应当要求被上诉人及时维修，被上诉人怠于维修的，上诉人可以自行维修，其费用经有关机构审计或经被上诉人认可后由被上诉人承担。本案中，上诉人没有充分证据证明除漏雨外房屋还存在其他严重质量问题，上诉人在诉讼期间提供的证据也不能证明其主张的维修费用及其他损失属于必须的合理费用，原审法院不予支持上诉人的该诉讼请求并无不妥，且原审法院已充分考虑租赁房屋因漏雨影响经营而酌情免除了上诉人一个月的租金，因此对上诉人主张被上诉人应当赔偿相关损失的上诉理由，因主要证据不足，本院不予支持。
对上诉人邹爱萍提出的应当返还押金和原审判决违约金过高的上诉理由，本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案双方当事人签订的商铺租赁合同中存在以下两处违约责任的约定：第一、是合同的第5-1条：乙方租金支付时间为租金到期前10日，逾期一日，则乙方需按日租金的千分之三支付滞纳金。逾期支付租金超过7日或累计二次以上（包括二次）逾期，甲方有权终止合同，并没收押金。如造成甲方损失，乙方还应当承担赔偿责任。第二、是合同的第9-2条：违反合同的一方，应向另一方按月租金的3倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。适用本条的情形是：乙方逾期不支付租金或其他应付费用累计超过7日的。从以上的约定看，只要被上诉人邹爱萍存在逾期支付租金7日以上的一个违约行为，就要受到两个违约条款的制约。虽然上述违约条款符合当事人意思自治的原则，但上诉人因违约要被没收押金16024元并支付三个月租金24036元作为违约金，明显违反了《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，原审法院在不支持上诉人返还押金的诉讼请求的同时，支持被上诉人净居天公司要求上诉人按月租金的三倍支付违约金的诉讼请求，明显过分高于被上诉人的实际损失。本院认为，上诉人交纳押金是为了履行合同义务担保而支付给出租人的金额，租赁期满，如果承租人不偿还租赁物或支付租金，出租人有权从押金中扣除。本案上诉人邹爱萍在未按约支付租金的情况下，被上诉人净居天公司有权就该押金优先冲抵租金，即上诉人邹爱萍预付的押金16024元应当用于冲抵其欠付的2012年7月1日至8月30日的租金。造成租赁物损失的，净居天公司有权从押金中优先扣除。但本案被上诉人并未主张租赁物的损失，其只主张租金的损失，因此上诉人欠付租金给被上诉人造成的损失应当是利息损失，该损失明显小于合同约定的违约责任。
综上，原审判决认定事实基本清楚，但适用法律存在错误，依法应予纠正。依照最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持原连云港市新浦区人民法院（2013）新民初字第2017号民事判决第三项。
二、变更原连云港市新浦区人民法院（2013）新民初字第2017号民事判决第一项为：邹爱萍于本判决送达后十日内给付上海净居天资产管理有限公司自2012年9月1日起至2013年3月30日止的商铺租金共计48072元。
三、变更原连云港市新浦区人民法院（2013）新民初字第2017号民事判决第二项为：邹爱萍于本判决送达后十日内给付上海净居天资产管理有限公司违约金（从2012年9月1日起至2013年2月28日止共六个月，以月租金8012元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款利息的1.3倍计算至给付之日）。
一审案件受理费2200元（净居天公司已预交），由邹爱萍负担1200元，净居天公司负担1000元。反诉案件受理费4620元（邹爱萍已预交），由邹爱萍负担。
二审案件受理费2200元（邹爱萍已预交），由上诉人邹爱萍负担1200元，净居天公司负担1000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡 丹
审 判 员 汪家元
代理审判员 万红英
二〇一四年十月十日
书 记 员 祝蔷薇
法律条文附录
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）、原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
二、《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
三、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。