上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长民三（民）初字第771号
原告林红燕，女，住上海市。
委托代理人曹伟明，上海市捷华律师事务所律师。
委托代理人朱琴，上海市捷华律师事务所律师。
被告陈金林，男，住江西省。
委托代理人卢锋，上海市经建律师事务所律师。
原告林红燕诉被告陈金林房屋买卖合同纠纷一案，于2015年5月8日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员张沁独任审判，于2015年6月4日、6月16日公开开庭进行了审理。原告林红燕的委托代理人曹伟明、朱琴、被告陈金林的委托代理人卢锋到庭参加诉讼。经原、被告双方同意，经院长批准，本案依法延长适用简易程序一个月。本案现已审理终结。
原告林红燕诉称，2014年12月31日，原、被告在上海志远房地产经纪有限公司的居间下签订了《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》，约定被告购买原告位于上海市底层店铺（以下简称“涉讼房屋”），房屋建筑面积285.59平方米。《补充协议》确定，实际成交价格为人民币1，300万元，分四次支付，合同签订之日支付定金50万元，2015年1月7日前支付首期款260万元，产权转移登记日支付二期房款及房地产附属设施、设备等补偿计925万元，原、被告办理房屋交接手续、签署房屋交接书之日，支付尾款65万元。合同签订后，被告迟迟不支付房款。2015年1月8日，原告经中介公司微信发送付款催告消息，2015年1月14日，原告通过EMS特快专递向被告发送催告函，2015年1月24日，原告再次通过EMS特快专递向被告发送催告，但被告截至2015年2月13日仍未支付购房款，原告通过EMS发出《解除合同通知书》，明确原告于2015年2月13日当日单方解除与被告的房屋买卖合同，并要求被告承担合同约定总房价款20%的违约金。因被告未支付，故原告诉至法院，要求判令：1、被告承担违约责任，向原告支付违约金260万元；2、被告承担本案诉讼费用。审理中，原告增加一项诉讼请求作为第一项：1、原、被告签订的买卖合同及补充协议于2015年2月13日解除。其余请求不变。
被告陈金林辩称，原告系违法解除，原告没有履行通知义务，也不符合合同约定的解除条件。原、被告签署的买卖合同系违法合同，被告签署后，经咨询律师，发现合同违法不能履行，故联系了中介，要求按照实际成交价格开具发票并经交易所备案。原告没有作出回应。原告明知被告并不居住在上海，但仍向上海的地址发出通知，致使被告错失了回应机会，当属无效。被告认为，双方的买卖合同逃避税收，价格部分无效。被告及时表达了沟通的意愿，但原告置之不理，没有与被告协商确定新的价格。且违约金明显过高，故不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，原告系涉讼房屋登记的产权人。2014年12月31日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》（编号为2160821）一份，约定，乙方购买涉讼房屋，转让价格为800万元；双方于2015年2月3日前办理过户手续。合同补充条款（一）第4条约定，乙方不购买该房屋或者违反合同约定义务的，经甲方催告后，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。逾期超过15日后乙方仍未履行的，除乙方应向甲方支付15日的赔偿金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应书面通知乙方，乙方承担相当于总房价款20%的违约金。第5条约定，交易税费由甲乙双方按照规定各自承担。合同附件三“付款条件”约定，签订合同当日支付定金50万元；2015年1月7日前支付首期房价款260万元；甲方应于2015年1月20日前至抵押权人处办理还贷手续；乙方应在双方办理产权转移登记手续当日支付第二期房价款450万元；乙方应于办理产权转移登记手续当日支付甲方尾款40万元；双方应于2015年4月6日前办理交房手续。合同落款处乙方居住地址为南昌市。
签约当日，原告（甲方）与被告（乙方）签署《补充协议》一份，约定，乙方购买涉讼房屋，双方签署《上海市房地产买卖合同》（编号为2160821），合同价格为850万元，未包括房地产附属设施、设备等（补偿标的），经协商一致，双方达成如下协议：1、双方确认，本次交易涉讼房屋转让实际成交价格为1，300万元，合同价格850万元，补偿标的作价450万元。2、部分房价款及补偿款支付方式：A、乙方在办理产权转移登记手续当日将上述补偿款450万元支付给甲方。乙方特此承诺待甲方收到该款项后，无需甲方出具正式的发票，仅需甲方出具相应收款收据即可。B、乙方应在双方办理产权转移登记手续当日支付甲方第二期房价款475万元。乙方在过户当日支付甲方补偿款和第二期房价款总计925万元。C、乙方在双方办理完成房屋交接手续、签署房屋交接书当日直接支付尾款65万元。3、涉讼房屋内存在租赁关系，甲方承诺该租赁关系不存在任何纠纷，乙方承诺交易完成后，租赁关系继续有效。甲方必须保证于2015年4月6日前终止租赁合同，并顺利将涉讼房屋交由乙方自行处置，否则由此造成任何纠纷及租金问题均由甲方补偿给乙方。……4、甲乙方双方确认，若最终开具的购房发票未达到850万元，则按850万元减去最终开具的购房发票金额（发票金额需小于850万元）的差额部分乘以40%，由乙方从支付甲方的房款中扣除。5、甲乙双方确认本协议为双方签订的关于涉讼房屋买卖的《上海市房地产买卖合同》的不可分割的一部分，本协议与买卖合同不一致的，以本协议为准。……
签约当日，被告未支付定金。2015年1月14日，原告向被告合同落款处的江西省南昌市地址发送催告函，要求被告履行合同付款义务。该函件被退回。2015年1月26日，原告向被告位于上海市宝山区房屋发送催告函，要求被告履行付款义务。该函件显示妥投。2015年2月13日，原告向被告上海市真华路及江西省南昌市地址分别发送解除函，称，因被告超过15日仍未付款，故依据合同约定解除双方合同，要求被告承担总房价款20%的违约金。发送至江西省南昌市地址的邮件因原址查无此人于2015年2月15日被退回。发送至上海市真华路的邮件于2015年2月14日由他人代收。
后原告提起本案诉讼。
审理中，被告陈述，2015年1月24日，被告方收到中介转发的原告的微信，要求被告付款。被告方回复中介方，“按八百万价格成交。或者开1，300万元开票。否则我律师说我们有共同逃税行为要负法律责任。”原告称未收到中介方的转述。
原、被告确认，双方签署的《上海市房地产买卖合同》尚未备案登记，合同价款800万元与补充协议约定的合同价850万元存在差异，原因在于双方想要尝试800万元的合同是否能够通过交易中心的审核。
上述事实，有上海市房地产买卖合同、补充协议、房地产权证、催告函、寄送凭证、签收查询单、解除函、寄送凭证、签收查询单及当事人的陈述等证据为证。上述证据经庭审审核无误。
本院认为，双方争议焦点在于：一、价格条款的效力。原告认为，双方签署的买卖合同及补充协议是双方真实意思表示，当属有效。被告认为，双方系做低房价，逃避税收，故价格条款部分当属无效。依据合同法的规定，以合法形式掩盖非法目的的，合同无效。双方的补充协议约定，涉讼房屋的价格由两部分组成，合同价格850万元及补偿款450万元。当日签署的买卖合同价格为800万元，并非真实的交易价格。结合补充协议中关于发票金额补偿及当事人庭审中的陈述，可以认定，双方存在以做低房屋成交价逃避税收的情况，做低的合同价款当属无效。双方存在买卖交易的真实意愿，除价格条款外的其余条款不存在无效情形，当属有效。二、原告是否享有合同解除权。依据合同法的规定，当事人可以约定解除条件。原、被告双方在买卖合同中约定，被告迟延支付款项超过15天，原告有权在书面通知的前提下解除合同。被告在签约后至今未支付款项，已远超过15天的约定期限。原告按照买卖合同落款处被告方的地址发送了催告函及解除函，同时还向被告位于上海真华路的地址寄送了解除函，该函件已妥投。应当认为原告已经尽到通知义务，双方买卖合同应当于解除函到达被告处之日解除。因合同落款处被告方的地址属于经双方确认的有效送达地址，应当以原告向该地址寄送的解除函被退回之日，即2015年2月15日为双方合同解除之日。三、违约金如何承担。依据合同法的规定，违约金过分高于损失的，当事人可以请求调整。考虑到原、被告双方对于做低房价逃避税收的事实都是明知的，均存在过错；而且双方发生争议时间较短，合同并未进入实际履行。故本院酌定，被告应当承担违约金金额为15万元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告林红燕与被告陈金林于2014年12月31日签署的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》于2015年2月15日解除；
二、被告陈金林应于本判决生效之日起十日内向原告林红燕支付违约金人民币150，000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币27，600元，因本案适用简易程序审理，减半收取计人民币13，800元，由原告林红燕负担人民币13，004元，由被告陈金林负担人民币796元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 张 沁
二〇一五年九月一日
书 记 员 陶艾敏
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。