福建省漳州市芗城区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0602民初6810号原告（反诉被告）：郑小龙，男，1987年11月6日出生，汉族，住漳州市芗城区。委托诉讼代理人：陈政，福建簪华律师事务所律师。被告（反诉原告）：漳州牛庄文化创意产业集团有限公司，住所地漳州市芗城区腾飞路108号，统一社会信用代码：9135060231536778XX。法定代表人：黄进清，执行董事。委托诉讼代理人：林洪伟，福建重宇合众律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈阮玲，福建重宇合众律师事务所律师。原告（反诉被告）郑小龙与被告（反诉原告）漳州牛庄文化创意产业集团有限公司（以下简称“漳州牛庄公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑小龙及其委托诉讼代理人陈政，被告的委托诉讼代理人林洪伟、陈阮玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑小龙向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告租金4116000元；2、判令被告向原告双倍返还履约保证金1029000元；3、判令被告按日租金标准支付延迟交付场地补偿金（自2015年5月1日起计算到款项实际返还之日止，其中从2015年5月1日起至2016年6月30日止，按14个月计算，租金49元每平方一个月÷30日*3500平方米*14个月*30日=2401000元）；4、判令被告赔偿设计费450000元；5、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2015年2月6日，原、被告签订漳州牛庄文创园租赁合同和合同补充协议书各一份，约定被告应于2015年5月1日前交付租赁场地，但被告至今未能交付，该合同因原告行使解除权而解除。合同解除后，被告应承担相应的法律责任。租赁合同第一至第三条约定：原告承担被告于芗城区腾飞路108号漳州牛庄3号楼001单元，租期15年，面积3500平方，作为经营电影院及符合业态用途。签订合同后原告按合同的约定时间、金额支付租金4116000元（合同第四条、补充协议第一条）、履约保证金514500元（合同第五条）、支付图纸设计费450000元。被告未按合同约定时间交付物业（租赁物），至今已经延迟14个多月，原告曾多次与其协议未果。现在包括整个园区、土建工程未能完工，也无法提供一次消防验收等相关审批文件，期间多次被农民工集体讨薪维权。以目前情况看，被告要交付场地遥遥无期。被告延迟履行债务，致使原告不能实现合同目的，已经构成根本违约。依照合同第三条3.4和3.7约定的解除条款，原告享有违约解除权，并有权要求双倍返还赔偿金，返还租金，赔偿原告对该项目总投资的损失，每逾期交付场地一日，每日按日租金标准的金额支付补偿金。原告分别于2016年5月31日和2016年7月4日委托律师发函，通知被告“鉴于你方的重大违约行为，已经构成根本违约，根据漳州牛庄文创园租赁合同第三条约定的合同解除条款，郑小龙决定与你方解除该合同及补充协议书，合同终止后，你方必须返还租金、保证金，并应依据合同约定承担的违约责任等”，被告置之不理。根据合同法第九十六条规定，主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。据此，原告特起诉至法院，请求依法裁判。被告漳州牛庄公司辩称，原告全部诉讼请求没有事实和法律依据。1、本案系原告严重违约在先，其存在两个违约行为：原告未能向被告提供符合法律规定和合同约定的施工图纸，造成无法施工，导致涉案租赁物延迟交付；原告未能按合同约定补足首期租金。原告违约在先，故原告要求被告承担违约责任的诉求没有合同和法律依据；2、原告向被告主张的设计费损失缺乏事实依据，本案中没有充分证据表明原告已经支付了设计费45万元，原告没有提供相应的转账凭证也没有提供设计费发票，无法认定原告已经实际支付了费用，也无法认定已经实际遭受了设计损失；3、原告要求被告返还的租金，与合同约定的租金不符合。原告提出的租金还包括了推广费，原告不能在同一案件中混淆在一起主张；4、即便存在被告可能需要承担的违约责任情形，原告的第二项诉求双倍返还履约保证金与第三项诉求按日租金标准支付延迟交付场地补偿金存在法律适用冲突，原告只能主张其中一项，原告设计费的损失最多45万元，原告提出的违约金等超过了实际损失，请求法庭依法予以减少违约金或定金。反诉原告漳州牛庄公司向本院提出反诉诉讼请求：1、判令自起诉之日起解除反诉原、被告双方签订的漳州牛庄文创园租赁合同，由反诉被告郑小龙承担违约责任，反诉原告可没收反诉被告已缴纳的履约保证金人民币514500元；2、判令由反诉被告郑小龙承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：反诉原告漳州牛庄文化创意产业集团有限公司与反诉被告郑小龙于2015年2月6日签订编号为ZZNZD2015001的漳州牛庄文创园租赁合同及编号ZZNZD2015001-1的合同补充协议书，约定由反诉被告向反诉原告承租位于漳州市芗城区房屋，租赁期限为15年。后反诉被告在合同项下严重违约，经反诉原告一再催告均不予补救。因此，反诉原告特依法向法院提出反诉诉讼请求，请法院予以支持。诉讼中，反诉原告变更诉讼请求为：1、判令反诉原告有权没收反诉被告已缴纳的履约保证金人民币514500元；2、判令由反诉被告郑小龙承担本案的全部诉讼费用。反诉被告郑小龙对反诉原告的反诉辩称，本案租赁合同依照约定已经解除，本案是因反诉原告违约造成的，反诉被告不存在违约问题，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。经审理查明，2015年2月6日，原告（反诉被告）郑小龙作为乙方与被告（反诉原告）漳州牛庄公司作为甲方签订一份《“漳州牛庄文创园”租赁合同》（合同编号为ZZNZZD2015001），合同约定（摘录）：“原告向被告承租位于漳州市芗城区（以下简称“该物业”，含附属设施和设备），租赁面积为面积3500平方米（租赁面积为场地投影面积，租赁面积为本合同所述租金、综合物业服务费的计算依据），原告租赁该物业作为经营电影院及复合业态（包含部分商业）用途，双方约定租赁期限为15年，即自本合同签订之日起至2029年10月1日。装修免租期六个月，即至2015年10月31日，免租期届满次日起即为计租日；租金前三年为18元㎡月，第四年起，每三年递一次，每次递增10%。”。合同第三条3.4约定：“甲方保证该物业的政府批准用途符合乙方经营目的，并提供相关证明文件（需相关政府部门的审批文件）。若在签订合同甲方手续还未办理完全，需先行提供相关政府证明文件（如政府相关会议纪要）等。后续甲方办理完相关规划、消防审批手续后需提供相应审批文件作为合同附件。如甲方后续无法完成相应审批文件，乙方有权无条件解除合同，甲方需向乙方双倍返还租赁押金，无息退还已支付的租金，并赔偿乙方对该项目的实际投资总额。”；合同第三条3.7约定：“甲乙双方约定于2015年5月1日前先行将该物业交付乙方……。甲方承诺按照合同约定标准及时交付场地给乙方，若超过场地交付日未能达到交付标准，每逾期一日，每日按日租金标准的金额向乙方支付补偿金，同时免租期顺延。若未能及时交付场地超过二个月，视为甲方违约，乙方有权单方解除合同并要求甲方承担违约责任。”。同日，原告作为乙方与被告作为甲方签订一份《合同补充协议书》，协议约定（摘录）：“为了提供漳州牛庄在漳州的知名度，促进园区良好发展，原告同意给付被告品牌推广费，推广费支付标准为前三年31元㎡月，第四年起，每三年递一次，每次递增10%。”上述合同及协议签订后，原告郑小龙支付给被告租金2604000元、租金1512000元及保证金514500元。至今原、被告双方尚未签署《场地交付确认书》。诉讼过程中，原、被告双方确认本案租赁合同已解除。另查明，2016年6月29日，被告漳州牛庄公司通过全球邮政特快专递向原告郑小龙发了一张《关于补足首次租金的函》，该函载明：“郑小龙：阁下与我司曾于2015年2月6日签订编号为ZZNZD2015001的关于“漳州牛庄文创园”租赁合同，合同约定租赁物实测面积为8123平方米……。而阁下在之前仅向我司支付了面积为3500平方米的首次租金，故特发函予阁下，请阁下在收到此函之日起七天之内向我司支付剩余面积为4623平方米的首次租金……。”再查明，2015年2月27日，“漳州牛庄文化创意产业有限公司”名称变更为“漳州牛庄文化创意产业集团有限公司”。以上事实有原告（反诉被告）提供的《“漳州牛庄文创园”租赁合同》、《合同补充协议书》、三张收据，被告（反诉原告）提供的《“漳州牛庄文创园”租赁合同》、《合同补充协议书》、《关于补足首次租金的函》、EMS快递底单、邮件全程跟踪查询以及原、被告双方的庭审陈述予以证明。上述证据经庭审举证、质证，本院对于证据的真实性和来源的合法性予以确认。本院认为，原告郑小龙与被告漳州牛庄公司签订的《“漳州牛庄文创园”租赁合同》及《合同补充协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合同成立并生效，双方应当按照合同约定全面履行合同。合同签订后，原告郑小龙依约向被告漳州牛庄公司支付了租金合计4116000元（2604000元＋1512000元＝4116000元）及保证金514500元，被告在合同签订后长期未能提供租赁物的相关规划、消防审批文件，至今未将租赁物交付给原告使用，致使原告无法实现合同目的，已构成根本违约，应承担违约责任。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”，现租赁物至今未能交付原告使用，系被告违约，且自原、被告双方于2015年2月6日签订《“漳州牛庄文创园”租赁合同》及《合同补充协议书》后至原告向本院提起诉讼期间，被告未采取任何措施通知原告提交相关图纸，故被告提出本案是因原告未能提供符合法律规定和合同约定的施工图纸，造成被告无法施工才导致租赁物延迟交付的辩称意见，明显有违常理，本院不予采纳，被告主张原告违约，要求没收原告缴交的履约保证金，依据不足，本院依法不予支持。原告已依约向被告缴交了首期租金及保证金，已依约履行合同义务，被告辩称要求原告补足首期租金，无合同依据。被告申请对本案租赁物面积进行鉴定，该鉴定事项对本案的实体结果无影响，本院依法不予准许。原告主张被告返还租金4116000元及保证金514500元，于法有据，本院予以支持。至于被告应承担的违约责任问题。原告主张被告赔偿设计费损失450000元，未提供相关正式发票及付款凭证等予以证明，依据不足，本院不予支持。原告主张被告双倍返还履约保证金并按日租金标准自2015年5月1日起至款项返还之日止支付延迟交付场地补偿金。上述履约保证金以及逾期交付场地补偿金法律性质上均系违约金，两者应择一使用，经本院询问，原告主张适用逾期交付场地补偿金条款，本院予以准许。对于违约金的约定，被告认为过分高于原告的实际损失，综合本案实际情况，考虑到公平合理，本院酌情调整为按租金总额4116000元为本金，自2015年5月1日起至本案生效判决确定的付款之日止按月利率2%计算。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）漳州牛庄文化创意产业集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告郑小龙租金4116000元及保证金514500元；二、被告（反诉原告）漳州牛庄文化创意产业集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿给原告郑小龙自2015年5月1日起至本案生效判决确定的付款之日止以租金4116000元作为本金按月利率2%计付的违约金；三、驳回原告（反诉被告）郑小龙的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）漳州牛庄文化创意产业集团有限公司的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费67772元，由原告郑小龙负担14915元，由被告漳州牛庄文化创意产业集团有限公司负担52857元；反诉费8945元，由反诉原告漳州牛庄文化创意产业集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。审 判 长  陈立达代理审判员  吴美叶人民陪审员  柯永强二〇一七年八月十五日书 记 员  陈 丹附主要法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。