广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）惠中法民一终字第362号
上诉人（原审原告）：徐佛金。
委托代理人：徐天送，系上诉人儿子。
委托代理人：何其泉。
上诉人（原审被告）：彭展国。
上诉人（原审被告）：彭伟南。
上诉人（原审被告）：徐建章。
三上诉人的委托代理人：欧阳武。
上诉人徐佛金因与上诉人彭展国、彭伟南、徐建章因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省惠东县人民法院（2012）惠东法民一初字第157号民事判决向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
原告于2008年4月7日向原审法院提起诉讼，请求：1、原、被告于2006年8月1日所签订的房屋租赁合同终止履行，由原告收回房屋使用权。2、被告在不损害原告房屋的前提下，自行拆除所投入装修该房屋的设备、设施，原告不作补偿。3、被告拆除一楼的加建物，恢复原状，排除一切对出租房屋可能存在的安全隐患。4、赔偿原告房屋的损失(待申请法院委托评估作出结论后，另行变更主张)。5、被告所交楼房租赁押金60万元，不予退还。6、三被告承担连带责任。7、诉讼费、鉴定评估费由三被告共同负担。诉讼期间，原告将第4项诉讼请求变更为：要求被告从2008年4月7日起按年度租金的10%支付违约金。
主要事实和理由是：2006年8月1日，原告与三被告签订房屋租赁合同(下称租房合同)，同年8月7日，租房合同经惠东县公证处进行了公证。租房合同约定：甲方（原告）所拥有的楼房坐落在惠东县吉隆镇水坑头小区六区J座（粤房地证字第C3662696号）楼房首层（约有20平方米除外）、三楼、四楼、五楼、六楼、七楼顶和二楼办公室一间租给乙方（被告）开设酒店宾馆使用。被告也同意将一楼另外规划位置（面积约20平方米）给原告使用。被告不得将所租楼房擅自转租、转让及与他人合作，若需转租、转让及与他人合作的，必须经原告书面同意，但被告有权将一楼转租给他人开设餐厅使用。被告不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋内部结构、维修或设置影响房屋结构的设备时，需先征得原告书面同意。被告开业前需对承租的房屋购买保险，投保金额与房屋价值相当，房屋部份受益人为原告，属被告财产部份受益人为被告。被告擅自将承租的房屋转租、擅自拆改房屋结构或改变承租房屋用途、故意损坏房屋、致使承租房屋严重损坏的，原告可终止合同收回房屋。给原告造成的损失，由被告负责赔偿。违约责任：原、被告任何一方违反合同的规定，均按年度向对方交纳年租金的10％作为违约金；被告违反本合同约定之一的，原告有权单方终止合同收回房屋，原告向被告收取的款项不予退还，并可追究被告的赔偿责任。合同签订后，原告依约完全履行了义务。而被告未经原告书面同意，竟敢擅自凿打楼房主体结构承载大楼的主力梁（地梁），改变成排污水沟，导致地梁被凿坏损伤，承载力严重锐减，大梁钢筋裸露，污水浸泡着裸露的钢筋造成腐蚀生锈。并在首层餐厅内擅自加建楼层，无形中增加房屋主体的承载负荷压力。在承租房四至六楼阳台主楼中间的主力梁阳台位置擅自凿改原有结构，严重损伤主力梁的承载力。竟敢隐瞒欺骗原告，没有依约购买保险，2008年3月5日，被告因经营管理不善，引起变电房起火，出租楼房部分被烧损。对于被告破坏性擅自改变承租房屋主体结构的违约行为，原告发现后立即制止，被告不听制止。事后找被告协商解决，被告不予正视，总是推诿塞责。被告擅自破坏性更改损坏出租房屋主力承载梁及擅自在室内增加建造楼层，无形中加重了承载负荷，由此导致房屋使用年限锐减，已导致部分楼板明显可见裂缝现象，造成该出租房屋存在安全隐患，已构成根本性违约，依法应当提前解除合同并应当承担损坏赔偿责任。
被告彭伟南、彭展国、徐建章共同辩称：一、原告解除合同不符合合同解除的形式及法定条件。1、从楼房租赁合同第七条第一款约定看，任何一方终止合同需提前半年书面通知，原告没有通知解除合同。2、从合同法第九十六条第一款可知，协议或法定解除合同，解除权人应当通知对方。3、原告不具备行使法定解除权的条件。原告出租楼房是为了获取租金，被告一直在交纳租金，被告不存在根本性违约行为，原告不能单方解除合同。二、原告诉称被告擅自改变房屋结构与事实不符，被告基于合同目的对楼房的结构作了合理改变，但没有对房屋造成损害。深圳市建工质量检测鉴定中心有限公司的鉴定结论表明改变结构并没有对房屋造成损害。三、被告对房屋装修及合理改变的行为，原告是明确知悉并以实际行动认可的。装修期间，原告经常亲历现场，并对被告工人的装修进行指点，并对被告的装修设计予以赞赏。被告装修后，需办理消防设施验收合格证，而办理消防验收合格事项系原告向消防部门提交的材料，原告收取了被告办理消防合格证的费用，帮助被告拿到了消防合格证，这一事实说明，原告对被告装修及合理改变房屋结构是认可的。综上理由，请求法庭驳回原告的诉讼请求。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：原告徐佛金系惠东县吉隆镇水坑头小区六区J座（粤房地证字第C3662696号）楼房的所有权人，被告彭伟南系“惠东县吉隆君悦酒店”营业执照持有人，该酒店实际经营者为被告彭伟南、彭展国、徐建章三人。2006年8月1日，原告徐佛金与被告彭展国、彭伟南、徐建章签订租房合同，并于同年8月7日由惠东县公证处予以公证。租房合同第一条约定：甲方（原告徐佛金）所拥有的楼房坐落在惠东县吉隆镇水坑头小区六区J座（粤房地证字第C3662696号）楼房首层（约有20平方米除外）、三楼、四楼、五楼、六楼、七楼顶和二楼办公室一间（其它范围依然由甲方开设影院使用）租给乙方（被告彭伟南、彭展国、徐建章）开设酒店宾馆使用。乙方还同意将一楼另外规划位置（面积约20平方米）给甲方使用。第二条约定：租赁期限：15年零6个月，即自2006年8月1日起至2022年1月31日止。第三条“押金、租金和付款时间、方式”约定：1、押金60万元，由乙方于合同签订之日一次性付清。2、总租金为925万元，分三期支付：第一期自2007年2月1日至2012年1月31日共5年，每年55万元，应交租金275万元；第二期自2012年2月1日至2017年1月31日共5年，每年60万元，应交租金300万元；第三期从2017年2月1日至2022年1月31日共5年，每年70万元，应交租金350万元。3、2006年8月至2007年1月共6个月为装修期，免收租金。4、租金交付时间为每月3日前。第四条“双方的权利、义务和责任”第2款约定：乙方不得将所租楼房擅自转租、转让及与他人合作，若需转租、转让及与他人合作的，须经甲方书面同意，但乙方有权将一楼转租给他人开设餐厅使用；第3款约定：乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋内部结构、维修或设置影响房屋结构的设备时，需先征得甲方书面同意；第4款约定：乙方开业前需对承租的房屋购买保险，投保金额与房屋价值相当，房屋部份受益人为甲方，属乙方财产部份受益人为乙方；第9款约定：甲方应协助乙方搞好消防设施，一切经费由乙方自负(二楼影院消防经费由甲方自负)；第l2款约定：政府征收本合同未列出项目但与使用该房屋有关的费用，均由乙方支付。第六条“因乙方责任终止合同的约定”约定：“乙方有下列情形之一的，甲方有权终止合同并收回楼房，造成甲方损失的，由乙方负责赔偿：1、擅自将承租的房屋转租；2擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用的；3、擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的……7、故意损坏承租房屋的；8、致使承租房屋严重损坏的……”第七条“提前终止合同的约定”约定：“租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前半年书面通知对方，经双方协商达成一致意见后签订终止合同书；如遇国家建设、不可抗力因素，出现本合同无法继续履行或需提前终止的，甲方提前1个月通知乙方，乙方的损失甲方不予补偿，按相关法律规定处理”。第八条“违约责任”第1款约定：双方必须信守合同，任何一方违反合同的规定，均按年度向对方交纳年租金的10％作为违约金；第2款约定：乙方逾期未付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的3％向乙方加收违约金；第3款约定：若乙方违反本合同约定之一的，甲方有权单方终止合同并收回楼房，已收取的款项不予返还，并可追究乙方的赔偿责任。乙方违反本合同约定之一的，甲方有权单方终止合同收回房屋，甲方向被告收取的款项不予退还，并可追究乙方的赔偿责任；第4款约定：若乙方违约，应同时承担本条第1、2、3、4款的约定责任；第5款约定：若甲方违约，甲方应赔偿乙方的一切经济损失。
租房合同签订前的2006年7月24日，被告彭伟南、彭展国、徐建章向原告徐佛金支付租房押金60万元。租赁合同签订后，被告即接收承租房，对首层大厅进行水泥钢筋混凝加建夹层(包房)的改造，对首层厨房部位因解决排水而对基础承载地梁进行凿挖，此外，被告亦对四、五、六楼的阳台进行凿改。2006年10月13日、11月7日，2007年2月12日，原告徐佛金先后三次收取三被告的“消防款”，协助三被告办理了消防验收。2008年3月11日起，三被告开始按年度为惠东县吉隆君悦酒店投保综合保险，该保险已续保至2013年3月8日。2008年4月7日，原告以被告未经其书面同意凿打其基础承载地梁，凿改阳台及加建水泥混凝夹层，加重地梁承载力的行为违反了双方的合同约定，损害了原告的房屋安全为由，向本院提起诉讼，提出上述诉讼请求。诉讼中，被告不承认对原告的房屋有损害，认为是合理改造。
诉讼期间，原告徐佛金提供君悦商务酒店三楼沐足项目的承包合同，用以证明被告违反租房合同约定将三楼转租给他人，被告彭伟南、彭展国、徐建章辩称是将三楼沐足项目承包给他人经营，并非将三楼转租给他人经营。
被告彭伟南于2007年12月31日将上述承租楼房一楼转租给张某某经营饭店，租期自2008年2月1日至2013年2月30日止。2012年5月21日，本院现场勘验时，张某某已经终止经营。原告徐佛金提起诉讼时列张某某为第三人，后于2012年8月9日申请撤回对张某某的起诉。本案审理过程中，被告彭伟南、彭展国、徐建章于2008年5月16日对原告徐佛金提起反诉，后于2009年2月15日申请撤回反诉。本院对上述事项均另行裁定予以准许。
为确定被告彭伟南、彭展国、徐建章是否对承租屋造成损害及损害程度，原告徐佛金于2008年4月28日向本院申请司法鉴定，期间，原告对鉴定内容进行多次变更，2008年11月6日原告最终确定鉴定内容后，本院组织双方协商鉴定机构，根据双方协商的意见，本院于2008年11月24日委托深圳市建工质量检测鉴定中心有限公司进行检测鉴定。2009年1月9日，深圳市建工质量检测鉴定中心有限公司作出SZJG20090108号检测鉴定报告，鉴定意见为：“一、结构整体外观检测结果表明：未发现明显相对位移及沉降裂缝。二、出租后与原设计图纸的对比结果表明：首层新加夹层不符合原设计图纸要求，新加部分属于房屋结构改变。三、地沟有否破损基础地梁的检测表明：9xD-
F轴地梁上部钢筋部分有被凿除的可能,破损部分为90mm，其中新作了50mm地梁钢筋保护层，但上部钢筋完好,未见钢筋锈蚀。l0xD-
F轴地梁基本完好，未见破损痕迹。四、四、五、六层阳台(1／8)×(1／C)节点的检测结果表明：新加弧形阳台属于结构改变。原结构大梁上部钢筋完好。根据以上检测结果，鉴定结论为：l、惠东县吉隆镇君悦大酒店（原图纸吉隆金江宾馆）四、五、六层阳台已改变原设计图纸。2、出租后首层新加夹层属于结构改变，已增加承台承载力。3、地梁局部破损”。
2011年9月30日，原告徐佛金向本院提交书面申请，申请对上述已经改变结构的房屋损害程度是否达到安全隐患、被告彭伟南、彭展国，徐建章改变房屋结构是否减少了房屋的寿命、减少了多少使用寿命进行鉴定。本院委托广州仲恒房屋安全鉴定有限公司进行鉴定后，该鉴定中心于2012年1月7日复函称：对房屋的基础安全性无法评定，只能对其上部主体结构的安全性进行评定；对房屋结构的改变是否减少了房屋的寿命、减少了多少使用寿命无法受理。本院向原告告知该复函内容后，原告提交鉴定方案意见书，请求本院另选鉴定机构，该机构不仅有能力对房屋结构整体安全性进行定性鉴定，更应当有能力对改变房屋结构的行为是否造成房屋寿命的减少做出定量的鉴定。本院还咨询了其他鉴定机构，被咨询的鉴定机构口头回复称：对房屋结构的改变是否减少了房屋的寿命、减少了多少使用寿命无法鉴定。2012年5月8日，本院向原告告知了上述情况，原告表示：法院要求鉴定，原告配合鉴定，但鉴定部门不能对房屋的基础安全进行鉴定、不能对房屋寿命的减少进行鉴定，这个鉴定就没有实际意义，原告诉的是违约，安全鉴定与违约责任有无必然联系？希望法院从房屋结构改变及违约方面进行公正审理。2012年5月10日，本院询问被告是否申请房屋整体安全鉴定，被告明确表示不申请，不同意鉴定。2012年5月23日，本院又收到深圳市建工质量检测鉴定中心有限公司的复函，称其公司按照相关规定对建筑物结构安全性、可靠性进行检测鉴定。房屋结构的改变一般应当遵循程序：由有资质的设计单位设计，由有资质的施工单位施工，并经相关单位监督检查、验收。在达到国家现行设计、施工、验收规范前提下，房屋建筑结构满足房屋原设计使用周期的要求。如果不满足以上要求，可进行房屋建筑可靠性鉴定，并对结构的耐久性提出意见。该复函没有正面回答能否对房屋的整体安全性进行鉴定，也没有回答能否对改变房屋结构是否减少了房屋的寿命、减少了多少使用寿命进行鉴定，但从其表述可以判断其复函的主要内容是：1、按规定对结构安全性、可靠性进行鉴定；2、不能对改变房屋结构是否减少了房屋的寿命、减少了多少使用寿命进行鉴定。
诉讼期间，被告彭伟南、彭展国、徐建章提交惠东县吉隆君悦大酒店房屋质量检查鉴定，该鉴定结论为该房屋质量安全较稳定，建议观察使用，如发现问题及时请有资质的鉴定机构鉴定，确保安全。
原审判决理由和结果
原审法院认为：原告徐佛金与被告彭伟南、彭展国、徐建章于2006年8月1日签订的租房合同系双方在平等、自愿的基础上签订的，内容没有违反法律规定，为有效合同，该合同对双方当事人均具有法律约束力。租房合同履行过程中，原告以被告履行合同过程中存在违约为由要求解除合同并要求被告承担排除妨害、恢复原状、承担违约金等违约责任，因此，本案的焦点问题是被告是否存在违约行为？如被告存在违约行为，该违约行为是否导致合同目的不能实现及合同应否解除？如被告存在违约行为，如何确定违约责任？
根据原告徐佛金与被告彭伟南、彭展国、徐建章于2006年8月1日签订的租房合同第四条第3款的约定，被告不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋内部结构、维修或设置影响房屋结构的设备时，需先征得原告书面同意。被告在一楼加建夹层，对一楼厨房部位因解决排水而对基础承载地梁进行凿挖，对四、五、六楼的阳台进行凿改，现有证据均不能反映被告征得了原告的书面同意，三被告的上述行为经过原告申请鉴定，深圳市建工质量检测鉴定中心有限公司出具的检测鉴定报告鉴定意见为：“1、惠东县吉隆镇君悦大酒店四五六层阳台已改变原设计图纸；出租后首层新建夹层属于结构改变，已增加承台承载力；地梁局部破损”，该鉴定程序合法，鉴定机构具有鉴定资质，本院予以采纳。依据该检测鉴定报告，应当认定三被告违反了租房合同第四条第3款的约定，构成违约。三被告未能提供书面依据证实上述装修和改造征得原告的书面同意，应当承担举证不能的法律后果。
被告辩称其基于合同目的对楼房的结构作合理改变，并根据其提交的深圳市建工质量检测鉴定中心有限公司的惠东县吉隆君悦酒店房屋质量检查鉴定，主张改变结构并没有对房屋造成损害，与深圳市建工质量检测鉴定中心有限公司出具的检测鉴定报告的鉴定意见相矛盾，本院不予采纳。被告彭伟南、彭展国、徐建章提交的惠东县建筑工程质量监督站出具的惠东县吉隆君悦酒店房屋质量检查鉴定，结论为该房屋质量安全较稳定，建议观察使用，如发现问题及时请有资质的鉴定机构鉴定，确保安全。因该鉴定属建筑工程质量监督管理部分履行监督管理的需要作出，对该鉴定结论中“该房屋质量安全较稳定，建议观察使用”的部分，本院予以采信。但该监督站并没有对装修是否导致房屋结构改变以及是否造成房屋损害进行评价，对三被告的装修行为是否构成房屋结构改变、是否对房屋造成损害方面没有证明效力。
被告装修期间，原告徐佛金使用该楼房二楼，对原告在一楼加建夹层、凿挖一楼基础承载地梁，凿改四、五、六楼的阳台等行为应当知道，原告也陈述其知道，为此，本院认定对被告装修期间存在的上述行为，原告是知悉的。原告主张其极力制止无效，被告主张原告认可、加以指点、予以赞赏，双方均无证据证明，因此，本院对此均不予采纳。由此可以认定，被告的上述装修行为没有经过原告书面同意，原告知悉被告的上述装修行为，未发出书面整改意见予以有效制止，现有证据只能表明原告在2008年4月提起本案诉讼时才表明立场。因此，对于被告上述装修行为，原、被告均有过错。至于原告收取被告的“消防款”并为被告办理消防验收的行为，不能表明原告同意被告的上述装修行为，只能说明原告在继续促成合同的履行。原告收取租金的行为，系被告使用原告楼房的合理对价，不能表明原告同意被告的上述装修行为。对被告此项辩解，本院亦不予采纳。
至于原告徐佛金提供的君悦商务酒店三楼沐足项目的承包合同，因合同约定为承包经营，不能据此证明三被告将三楼转租给他人，三被告不因此构成违约。
被告彭伟南、彭展国、徐建章在装修中虽然存在上述违约行为，但在被告装修期间及投入使用后，原告没有向被告发出书面通知要求被告进行整改，也没有向被告发出解除合同通知书，因此，原告徐佛金要求解除合同，不符合《中华人民共和国合同法》第九十条第（四）项、第九十六条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定。而且，因鉴定部门不能对房屋的基础安全进行鉴定，没有鉴定结论证明上述装修导致房屋存在整体安全隐患，原告亦不要求进行安全鉴定，希望法院从房屋结构改变及违约方面进行审理；被告投入了大量资金进行装修，所开设的君悦商务酒店正在运营；以及惠东县建筑工程质量监督站出具的检查鉴定认为“该房屋质量安全较稳定，建议观察使用，如发现问题及时请有资质的鉴定机构鉴定，确保安全”等原因，解除合同亦不符合双方订立合同之目的。故原告要求解除合同，本院不予支持。同时，本院提醒被告应当按照惠东县建筑工程质量监督站的要求，观察使用，如发现问题及时请有资质的鉴定机构鉴定，确保安全。被告的上述行为，已构成违约，根据原、被告租房合同第八条第1款的约定，应当承担按年度向原告支付10%的违约金的违约责任，支付年限从原告起诉之日起至合同期满止。
被告彭伟南、彭展国、徐建章在一楼新建夹层，属于结构改变，已增加承台承载力，且属于违章建筑，应予拆除，拆除费用由被告承担。至于其它安全隐患，即一楼厨房排水沟渠位置局部地梁破损及七楼楼顶有三根钢筋水泥混凝立柱断裂倾斜问题，为减少排水对破损地梁裸露钢筋的持续侵蚀，应当及时将厨房排水沟渠位置地梁修复加固。七楼楼顶的三根钢筋水泥混凝立柱属原告建造，被告使用该立柱设立广告牌期间，三根立柱倾斜裂缝，引起安全隐患，由被告拆除为宜。因原告建造该三根立柱不符合设计图纸和安全要求，拆除后无需恢复原状。
原告徐佛金与被告彭伟南、彭展国、徐建章签订的租房合同第八条第3款约定“若乙方违反合同约定，甲方有权单方终止合同，已收取的款项不予返还”，没有明确约定被告违约，押金不予返还，即使将上述约定中的“已收取的款项”理解为包括押金，也只能在在合同解除的条件下适用。因此，原告请求判令被告所交押金60万元不予退还，不符合合同约定，本院不予支持。
综上所述，原告徐佛金诉请与被告彭伟南、彭展国、徐建章辩解，有理部分，予以支持；无理部分，予以驳回。经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百二十二条、第二百二十三条第二款，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，原审于2013年3月15日作出五项判决：一、被告彭伟南、彭展国、徐建章向原告徐佛金自2008年4月7日起至合同期届满日止按年度支付年租金10％的违约金。判决生效之日起10日内支付判决生效前的部分，判决生效之后的部分于当年交租时一并支付，不满一年的按实际天数折算。二、被告彭伟南、彭展国，徐建章于本判决生效之日起30日内拆除一楼加建夹层、恢复原状，费用由被告彭伟南、彭展国，徐建章自行负担。三、被告彭伟南、彭展国、徐建章于本判决生效之日起30日内将厨房排水沟渠位置破损地梁修复加固。费用由被告彭伟南、彭展国、徐建章自行负担；四、被告彭伟南、彭展国、徐建章于本判决生效之日起10日内拆除七楼楼顶的三根水泥钢混立柱，费用由被告彭伟南、彭展国、徐建章自行负担。五、驳回原告徐佛金的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费82360元，鉴定费48000元，合计130360元，由原告徐佛金负担65180元，由被告彭伟南、彭展国、徐建章负担65180元。
当事人二审意见
判决书送达后，原审原告和原审被告均不服，分别向本院提出上诉。
原审原告上诉请求：1、维持原审第一至四项判决；2、撤销原审第五项判决及受理费、鉴定费分担判决；3、判令上诉人与被上诉人终止履行2006年8月1日所签订的《楼房租赁合同》，上诉人收回出租房屋使用权。4、判令上诉人没收被上诉人60万元租赁押金；5、判令被上诉人支付应当支付税务机关的所有税收及房屋租赁税；6、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。
主要事实和理由是：一审法院认定本案的事实部分存在一定错误，对本案的适用法律也存在一定错误，从而导致判决结果有一部分是错误了，损害了上诉人的合法权益，表现为：一、一审判决认定错误一：“原告的上述装修行为没有经过被告书面同意，原告知悉被告的上述装修行为，未发出书面整改意见予以有效制止，现有证据只能表明原告在2008年4月提起本案诉讼时才表明立场。因此，对于被告上述装修行为，原、被告均有过错。”一审认定上诉人也有过错的事实认定是不合理的。上诉人认为：被上诉人改变房屋结构的装修行为已经违反合同，不能因为上诉人知道了没有产生有效的制止就变成也有过错了。被上诉人事先装修方案没有告知上诉人，上诉人只有在房屋被打断大梁后才知道，大梁没被打断之前是不知道被上诉人要打断上诉人的大梁的。上诉人发现一楼的2条大梁打断后，出面进行了制止，被上诉人口头表示不会再损害上诉人房屋了，没想到后来上诉人离开现场后，被上诉人又打断楼上的4条大梁。上诉人发现后，与被上诉人理论，被上诉人就骗上诉人说，他们愿意补偿上诉人一些损失，愿意一年加付上诉人一个月的租金以弥补部分损失，并且不再损害上诉人房屋。未曾想到这些都是被上诉人继续侵害争取时间的奸计，被上诉人后来又加建夹层，发生火灾事故后，上诉人才发现被上诉人没按合同约定交纳房屋保险，被上诉人一而再、再而三欺骗上诉人后，上诉人才提出了诉讼，不能因为上诉人的善良让步反而被法院认定为没有及时有效制止成为了过失。上诉人一直有制止野蛮装修，但都被被上诉人的欺骗及野蛮施工交替运用所误，直到发生火灾后才看清被上诉人的品质才下定决心起诉的。一审认定错误二：“至于原告徐佛金提供的君悦商务酒店三楼沐足项目的承包合同，因合同约定为承包经营，不能据此证明三被告将三楼转租给他人，三被告不因此构成违约。”2007年12月3日，被上诉人以君悦商务宾馆的名义与海盟实业有限公司签订《君悦商务宾馆三楼沐足项目承包合同》，每年收取所谓的承包金30万元整。《沐足承包合同》中约定的权利义务实质就是租赁合同的法律性质。被上诉人实质是一种转租行为，如果是经营权的承包，被上诉人应当将三楼沐足场所全部装修好，办理好营业执照获得经营权后且真正能实际经营后，才能进行承包。而本案不是这样的，被上诉人纯粹是把三楼的房屋使用权作为合同的标的，完全就是转租的性质。把转租写成承包，明明是偷换概念!退一步讲，即使就是承包，合同的性质仍然是与别人的合作，根据双方的《楼房租赁合同》第四条第二款规定：“乙方不得将所租楼房擅自转租、转让及与他人合作，若需要转租、转让及与他人合作的，须经甲方书面同意”约定，这种承包方式的合作仍然需要上诉人同意。一审法院不认定这一违约行为是错误的。另外，被上诉人还有如下多项违约行为没有得到一审认定。1、争议楼房首层面积近1000平方米，合同第一条约定，被上诉人应留40平方给上诉人使用，上诉人计划用于安置配电设施和电影院的音响，但被上诉人违背合同，只提供20平方给被上诉人使用，强行把另20平方占为己用。2、被上诉人违反《楼房租赁合同》第四条之第7点：“乙方一定要遵纪守法经营，办好一切经营执照……”。被上诉人开庭明确表示，三楼洗脚屋没有办理经营执照。3、被上诉人违反《楼房租赁合同》第四条之第8点：“租赁期间，为了双方利益不受损失，乙方在开业前一定要到中国保险公司将该房屋购买保险额与该房屋价值相当的财产保险并办理好该楼房财产保险投保手续，费用由乙方负责。保险赔偿房屋部分由甲方受益；属乙方财产赔偿部分归乙方所有。被上诉人租赁合同签订后没有依约交纳房屋财产保险。在第一次电机失火后才在2008年首次交纳房屋财产保险。4、被上诉人违反《楼房租赁合同》第四条之第12点：“在房屋租赁期间……，工人工资等和发生政府有关部门征收本合同未列出项目但与使用该房屋有关的费用，均由乙方支付……”。很明显，本案的房屋租赁税是被上诉人交纳的，第一年的房屋租赁税被上诉人有交纳，后来双方诉讼后被上诉人才不交纳的。被上诉人为了少交纳租赁税还伪造了房屋租赁合同，如果不是被告交租赁税，被上诉人无需做假了。上诉人租给被上诉人的商用房屋只有几元钱一月平方米的，平过工业厂房的租金，被上诉人转租二、三楼的租金就已经足够交纳整栋房的租金。为什么会便宜租给被上诉人，主要就是两点，一是租赁等所有政府税收费用均由被上诉人承担，甲方只需按第四条第10项开给乙主收款收据即可，不需要发票。二是根据合同第五条之二，合同到期后，租赁期满，乙方不能拆走内外装修物，全部内外装修物无偿归甲方所有。二、一审判决适用法律上存在如下部分错误，因此错误认为不需要解除合同，不能没收被上诉人的60万元押金。1、原审判决认为本案不符合最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称《解释》）第七条的规定是错误的。《解释》第七条的规定：承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。本案中，上诉人一直都有要求被上诉人恢复原状，甚至已经向一审申请先予执行拆除被上诉人扩建的夹层，这是铁的事实，一审明明知道符合这一条规定，硬是说成不符合这一规定，从而错误不支持上诉人的终止合同的请求。一审以上诉人没有书面要求被上诉人进行整改完全是颠倒黑白，上诉人已经在无可奈何的情况下提出了诉讼，诉讼请求第3项已经要求被上诉人拆除夹层，这不是书面要求吗?官司都打了5年，被上诉人何时表示过愿意拆除，即使诉讼前上诉人书面要求被上诉人，被上诉人也不会签收上诉人的书面通知。看看被上诉人的书面答辩已经非常明白，被上诉人已经明确书面表示不愿拆除了。2、一审判决认为本案不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项及九十六条第一款的规定，这同样是错误的。被上诉人改变上诉人的房屋结构必将损害房屋的使用寿命。上诉人认为本案完全符合第九十四条第四项规定的“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”及第九十六条第一款规定的“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”情形。被上诉人已严重损坏了上诉人的房屋，被上诉人要以损坏上诉人房屋为代价支付租金显然不是合同目的。另外，上诉人早就通知过被上诉人，要求被上诉人解除合同，被上诉人不同意的情况下才到起诉到法院，同样符合合同法第九十六条规定。被上诉人擅自破坏性更改损坏出租房屋的主力承载梁及擅自在室内增加建造楼层，无形中造成对该房屋加重了承载负荷力，由此导致房屋使用年限必将严重锐减，如今已导致出租房屋部分楼板明显可见裂缝现象，造成该出租房屋存在着极大的安全隐患。被上诉人的行为必将严重影响房屋的使用年限，如有轻微地震发生都有可能造成房屋倒塌，威胁房屋里面及周边群众的生命财产安全。虽然可能目前还达不到危房的程度，但被上诉人的危害必将损害房屋的使用寿命这是必然的。原房屋设计人惠城建筑设计院发现后已经郑重书面申明：将来房屋出现一切后果与其无关。建设部1995年以第42号令发布《城市房屋租赁管理办法》第二十三条规定：“承租人应当爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施，不得擅自拆改、扩建或增添。确需变动的，必须征得出租人的同意，并签订书面合同。因承租人过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或者赔偿。”《合同法》第223条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”上诉人没有申请房屋的安全鉴定，因为上诉人对现在房屋是否已经达到危房的程度没有把握，目前从现有表像看估计还达不到危房的程度，需要进一步观测。但无论如何，被上诉人改变房屋结构，必将损害房屋的使用寿命。然而，一审咨询有关鉴定机构，鉴定机构认为现有技术目前不能鉴定房屋寿命损害程度，也类似于不能鉴定房屋的伤残程度，只能鉴定是否房屋病危，成为危房就是。由于上诉人估计目前房屋还没达到危房程度，因此不做这种无谓的鉴定。但上诉人将继续观察，如将来房屋出现危房，上诉人将另行提出索赔之诉并申请鉴定。三、一审判令上诉人承担一半的受理费、鉴定费是错误的，案件受理费、鉴定费应当全部由被上诉人承担。首先，从权利义务定性来看，上诉人在履行合同中没有任何过失，引发诉讼完全是被上诉人的过失所致。对房屋结构改变，被上诉人对此负有全部责任。由于被上诉人一直不承认对房屋结构有改变，被上诉人一直主张其是对房屋的合理装修，因此人民法院才需要对房屋是否进行结构改变还是合理装修委托深圳鉴定机构进行鉴定，所以鉴定费用也应当全部由被上诉人承担。一审判决上诉人承担案件受理费、鉴定费总计65180元无事实依据。对于案件受理费，《人民法院诉讼收费办法》第十九条明确规定，由败诉的当事人负担，上诉人作为胜诉方和无责任方，法院不应判令上诉人承担受理费。对于鉴定费，它是被上诉人违约在先，否认其有改变房屋结构的事实后，逼迫上诉人及人民法院进行鉴定，鉴定结果亦证明上诉人主张是正确的。因此，对于上诉人的这部分损失应由被上诉人全面补偿，即鉴定费全部由被上诉人最终负担。
针对原审原告的上诉，原审被告答辩称：被答辩人要求终止合同不符合合同终止的形式及法定要件。二、被答辩人诉称答辩人擅自改变房屋结构与事实不符，答辩人基于合同目的对楼房做了合理的改变，且改变并没有对房屋造成损害。三、被答辩人对答辩人进行房屋装修及合理的改变行为是明确知悉并以实际行为认可。四、被答辩人要求没收答辩人60万元押金及承担税务机关的所有税收及房屋租赁税依据不足。
原审被告上诉请求：1、改判上诉人不需向被上诉人支付违约金；2、改判上诉人不需拆除七楼顶的三根水泥钢混立柱；3、一、二审受理费、鉴定费全部由被上诉人负担。
主要事实和理由是：上诉人认为上诉人不存在违约的事实，一审判决上诉人从2008年4月7日起每年支付10%年度违约金给被上诉人至合同期满系认定事实错误。上诉人系基于合同目的对楼房做合理的改变，且改变并没有对房屋造成损害，并不构成违约。1、被上诉人对上诉人就楼房的合理改变是明确表示同意。上诉人与被上诉人签订合同后，便对所承租的楼房进行装修改造，而这一过程经历数个月，而在此过程中，被上诉人本人也经常到楼房处查看，并且对上诉人改造一楼的行为大加赞赏，并没有任何的反对意思表示，被上诉人以自己的实际行为对上诉人合理改造是表示同意。双方签订的《楼房租赁合同》中明确约定了楼房装修的免租期限。在装修期间，被上诉人本人几乎天天到现场看装修，并对上诉人所请的工人装修行为进行指点，同时赞赏上诉人装修设计(含一楼餐厅的装修)。在这一期间，被上诉人就住在酒店二楼，并经营影剧院，他天天在装修现场，被上诉人说其对装修事项不知情与客观事实不符。上诉人所承租被上诉人的房屋装修后，需要办理消防设施验收合格证事项，而办理消防验收合格事项系由被上诉人向消防部门提交相应的材料(被上诉人收取上诉人办理消防合格证的费用单据)，在办理消防验收合格事项时，被上诉人是明确知悉该房屋现有的装修状况，当时被上诉人并没有对此提出任何的异议，相反还顺利帮助上诉人拿到消防合格证书(一楼餐厅及宾馆的消防合格证)。这一事实行为说明被上诉人对上诉人装修及合理改变是认同并许可的。2、上诉人装修行为局部改变房屋的结构，但并没有对房屋造成任何损坏。不可否认，上诉人为了实现经营酒店、开设餐厅的行为对被上诉人的楼房进行合理改变，而这一改变符合合同订立的初始目的。而对于是否损害，深圳市建工质量检测鉴定中心有限公司检测鉴定报告的鉴定结论表明改变并没有对房屋造成损害，且被上诉人在诉讼期间放弃其主张房屋质量安全鉴。因此，被上诉人所说的损害、房屋存在安全隐患仅是其猜想，上诉人的行为并未实际对房屋造成损害。上诉认为，一审判定上诉人承担年度租金的10％系认定错误。被上诉人的行为并没有违反合同，不存在违约行为，在没有违约行为的情况，判令支付违约金与事实不符。二、一审违背不告不理的原则。一审判决被上诉人拆除七楼楼顶的三根水泥钢混立柱，并且费用由上诉人承担。一审明确该三根水泥柱系被上诉人所建，至于是否存在安全隐患，被上诉人并没有提供证据证实，且是否为上诉人使用后存在隐患并没有查清，一审判决上诉人拆除系错误，且该事项被上诉人并没有提出诉请。三、一审案件受理费、鉴定费分担不当。上诉人认为，一审即然未判决解除合同，那么即便在上诉人承担案件受理费的情况下，也仅承担年度租金违约部份，而不应当承担全部的诉讼请求。其次，鉴定费系被上诉人申请房屋鉴定质量安全及是否损坏的事实，在未证实损坏也未被解除合同的情况下，该项费用应当由被上诉人承担。一审将所有费用由上诉人承担存在错误。四、一审对正文部分其他文字笔误更改属于合理范围，但以文字错误将“合同期满”改为“判决生效日”显然不合理，一审以此为由将判决事项作实质变更，且该变更与其他判决事项矛盾。该判决书第一项判决支付违约金到合同期满日时止，而第二项判决以更改方式改为本判决生效日起，如果一楼夹层拆除、恢复原状，则不存在继续交违约金的基础了。所以上诉人认为该文字改变变更了判决事项的主要内容，对权利义务作了实质性的变更，以裁定方式改变于理不合。
针对原审被告的上诉，原审原告答辩称：一、被答辩人擅自加建承租房和改变答辩人楼房结构的事实清楚、证据确实充分，被答辩人已构成根本违约，一审判决按双方合同约定支付违约金完全证确。二、一审没有违背“不告不理”的原则。三、一审案件受理费、鉴定费应当全部由被答辩人承担。四、一审将“合同期满”更正为“本判决生效”完全符合法律规定。
本案在二审诉讼期间，双方当事人均没有提交新的证据。
本院查明的事实
本院二审除查明一审已经查明的事实外，还补充查明：经原审原告确认，原审被告在诉讼期间一直按合同约定履行支付租金的义务。
二审判决理由和结果
本院认为：租赁双方对一审认定双方签订的《房屋租赁合同》有效没有异议，本院予以确认。结合原审原告和原审被告的上诉和答辩意见，本案二审的焦点问题主要有：一是原审被告在履行合同期间是否存在违约行为，应否承担违约责任；2、原审原告要求解除合同应否支持；3、加建物应否拆除。
关于第一个问题。原审原告一审诉称原审被告在装修房屋时，在首层餐厅内加建楼层，凿打楼房主体结构承载大楼的主力梁（地梁），改变成排污水沟。为查明上述事实，原审委托深圳市建设质量检测鉴定中心有限公司（下称深圳建测公司）检测，鉴定结论为：l、惠东县吉隆镇君悦大酒店（原图纸吉隆金江宾馆）四、五、六层阳台新加弧已改变原设计图纸；2、出租后首层新加夹层属于结构改变，已增加承台承载力；3、地梁局部破损。对于上述鉴定结论，双方质证后未提出异议，故本院予以确认。房屋租赁合同第四条第3款约定，承租人不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋内部结构、维修或设置影响房屋结构的设备时，需先征得出租人书面同意。从现有证据看，原审被告在首层新加夹层，在四、五、六层阳台新加弧形没有向原审原告提交相应的设计图纸和施工图纸，并经原审原告审核同意，故原审认定原审被告未经书面同意就改变房屋结构已构成违约，并判决其按合同约定的年租金10%向原审原告支付违约金依据充分，本院予以确认。原审被告上诉认为其合理改变房屋是经原审原告同意，其不构成违约，无需支付违约金证据不足，本院不予认定。从《君悦商务宾馆三楼沐足项目的承包合同》的形式和内容看，君悦商务宾馆三楼沐足是原审被告发包给惠州市海盟实业有限公司承包，并非原审原告所称的房屋转租或者转让，故原审被告的发包行为不构成根本违约。原审被告从2008年起按年度购买了房屋财产保险，履行了合同约定的义务，故原审被告之前没有购买房屋财产保险的行为没有连续性，不构成违约。
关于第二个问题。虽然原审被告存在违约行为，原审原告出租的房屋也存在增加承台载力和地梁局部破损的问题，但鉴于双方签订合同后，原审被告投入了大量资金对房屋进行装修，且发生纠纷时原审被告只经营了一年左右的时间。考虑到原审被告没有新的违约行为出现，且深圳建测公司的检测鉴定报告明确房屋结构整体外观未发现明显相对位移及沉降裂缝的问题，即没有证据证明上述改变房屋结构的行为已导致房屋存在整体安全隐患，故原审判决租赁双方继续履行合同符合本案实际，本院予以确认。原审原告上诉要求解除合同，没收押金理由不充分，本院不予采纳。
关于第三个问题。根据深圳建测公司出具的检测报告，原审被告加建的夹层改变了原房屋结构，增加了承台承载力。鉴于原审被告加建的夹层未经专业的设计部门设计和有资质的施工单位进行施工，且未报当地建设行政主管部门报批，为消除安全隐患，原审判决原审被告应拆除一楼加建的夹层及七楼楼顶加设的三根水泥钢混柱子，恢复原状并无不当，本院予以确认。原审被告上诉要求合同期满后再拆除加建物理由不成立，本院不予采纳。
原审原告一审没有提出要求原审被告缴交所有税收和房屋租赁税的请求，故该上诉请求本院不予审理。原审原告的一审诉讼请求有部分没有支持，故原审判决原审原告承担部分诉讼费并无不当。原审原告上诉要求不承担一审诉讼费理由不充分，本院不予采纳。
综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，本院予以维持。原审原告和原审被告的上诉理由均不充分，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费82360元，由原审原告和原审被告各负担41180元。原审原告和原审被告各多预交的二审受理费41180元分别予以退回。
本判决为终审判决。
审判长 曾 莹
审判员 邓耀辉
审判员 苏丹红
二〇一四年八月二十七日
书记员 彭科梅
附：相关裁判依据
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原审判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；