河北省唐山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）唐民四终字第243号上诉人（原审原告）高得利，个体工商户。被上诉人（原审被告）王绍兴，农民。上诉人高得利因与被上诉人王绍兴租赁合同纠纷一案，不服河北省玉田县人民法院（2013）玉民初字第81号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，本案现已审理终结。一审法院审理查明：2009年7月28日，原、被告双方签订了租赁协议一份，约定：“甲方高得利，乙方王绍兴，经双方商定，甲方将鸦鸿桥镇开发区（其所有的二层三间楼房、三间倒座房及宅院）租给乙方使用，使用期为4年，自2009年7月28日至2013年7月28日止，租金为每年一万元，每两年付一次。租房、摊位条件如下：一、乙方在使用期间，如违反国家一切法律法规由乙方全部负责。二、水、电、暖、国、地税及其他一切费用都由乙方全部负责。三、房屋一切设施到期后，保持原样完好，房屋设施如有损坏都由乙方赔偿修理。装修或改建后产物到期不准拆走。四、如政府改造，或不可抗拒的自然灾害，双方均不承担任何责任。五、乙方如第二年继续使用，提前一个月和甲方联系，如中途经营不善，想转租他人应先通知甲方，经甲方允许后再转让给他人使用。以上条款双方遵守，本协议一式两份，签字后生效，空口无凭，立字为证。甲方高得利，乙方王绍兴，2009年7月28日。注：已付二年的租金，下次付为2011年7月28号。”协议签订后，被告王绍兴将2009年7月28日至2011年7月28日的租金20000元给付了原告高得利。2011年7月份，被告王绍兴从原告高得利的房屋搬出。2012年12月27日，高得利诉至河北省玉田县人民法院，其主张诉讼请求为：1.解除双方的房屋租赁合同；2.判令王绍兴给付其2011年7月28日至2012年7月28日的房屋租金1万元；3.判令王绍兴对房屋地面、饮水井、门窗、楼梯护栏进行修理并将拆走的彩钢房一间恢复原状或赔偿损失2万元，4.由王绍兴承担本案诉讼费用。一审法院总结本案双方当事人争议的焦点问题为：1.王绍兴是否应给付高得利租赁费10000元；2.王绍兴是否应赔偿高得利经济损失20000元。针对上述争议焦点，一审法院认为，关于双方争议的第一个焦点问题，高得利主张解除双方于2009年7月28日签订的租赁协议，王绍兴虽同意解除合同，但合同期满前王绍兴因双方矛盾已搬出所租赁房屋，且因此未给付高得利搬出后的租金，搬出后的合同权利、义务未实际履行，现到2013年7月28日双方签订的租赁合同已经期满，故对租赁合同是否解除无需再作出判决。高得利主张是王绍兴不继续租赁其所有的房屋，要求王绍兴给付2011年7月28日至2012年7月28日的租金1万元，其提交了2011年王绍兴起诉时的诉状，证明2011年7月28日王绍兴尚在高得利的房屋内，但高得利在本案诉状中称2011年7月26日王绍兴已搬出所租赁房屋，称王绍兴已人去楼空，否认王绍兴还占用其租赁房屋的说法。但王绍兴于2011年7月28日想给付高得利租金时是否还占用高得利的出租房屋，双方陈述不一，高得利未就此提供其他证据证实王绍兴还占用租赁之房屋。王绍兴主张是高得利不让其继续租赁房屋，其有电话通话记录及证人赵某、马某当庭证言予以证实，高得利承认到2011年7月26日人去楼空，王绍兴已搬出租赁高得利的房屋宅院，高得利要求王绍兴给付2011年7月28日至2012年7月28日的租金1万元理据不足，不能予以采信。关于双方争议的第二个焦点问题，高得利主张王绍兴在承租期内将其房屋内的地面瓷砖损坏，修复需要开支3000元；王绍兴未按使用方法使用饮水井，且潜水泵丢失损失5000元；门窗破损损失500元；楼梯护栏损失500元；大门损失2000元；合同约定装修或改建后产物到期不准拆走，王绍兴将一间彩钢棚拆走，价值9000元，以上合计损失2万元，王绍兴予以否认。高得利虽提交了照片20张，但只能证明王绍兴搬出房屋后该房屋院内一个不可定期间的现状，且高得利也未申请对以上财产损失进行价格鉴定，故其要求王绍兴赔偿损失2000元不能予以支持。一审法院认为，高得利主张解除双方签订的租赁合同，王绍兴虽同意解除租赁合同，但在合同履行期间因双方产生矛盾导致合同后期双方均未实际履行，且到2013年7月28日双方签订的租赁合同已经期满，现高得利要求解除双方于2009年7月28日签订的租赁合同本院对此已无作出判决的必要。高得利主张王绍兴给付2011年7月28日至2012年7月28日的租金1万元及赔偿经济损失2万元，理据不足，本院不予支持。遂判决：驳回原告高得利要求被告王绍兴给付2011年7月28日至2012年7月28日的房屋租金10000元及赔偿损失20000元的诉讼请求。案件受理费550元，由原告高得利负担。判后，高得利不服，向本院提起上诉，其主要上诉请求及理由为：1.一审法院认定事实不清。上诉人高得利与被上诉人王绍兴签订的房屋租赁合同期限为四年，即自2009年7月28日起至2013年7月28日止，每两年交付一次租金，王绍兴如不能继续承租，应提前一个月与上诉人联系。但王绍兴在前两年租赁期间届满前一个月，并未告知上诉人解除合同，应视为继续租赁。在得不到王绍兴答复的情况下，上诉人无法将租赁物转租他人，给上诉人造成了一定经济损失。另外，王绍兴从未在2011年7月28日找上诉人交纳租金。故上诉人要求王绍兴给付下一年的租金1万元理由正当。2.上诉人将租赁物出租给王绍兴时，均能正常使用，但王绍兴在搬走后却未能保证租赁物的完好，有些租赁物甚至已经灭失，王绍兴更是违反合同约定将院内搭建的彩钢大棚拆走，故王绍兴应赔偿上诉人租赁物的损失。3.因上诉人在本案起诉之前并未要求解除与王绍兴的租赁合同，而是要求王绍兴按照双方合同约定继续履行义务，故一审法院适用《合同法》第93条认定双方协商一致可以解除合同是错误的。综上，王绍兴未按协议约定履行义务，导致上诉人的利益受损，请求二审法院撤销一审判决，改判王绍兴给付上诉人2011年7月28日至2012年7月28日的房屋租金1万元，并赔偿上诉人租赁物损失2万元。被上诉人王绍兴答辩称：1.上诉人高得利在上诉状中所述与事实不符。通过王绍兴在一审期间提交的电话录音、赵某、马某的证人证言，均能证明王绍兴在2011年6月1日与高得利通过电话，且能证明高得利不让王绍兴继续租赁房屋，同时马某还证实2011年7月23日下午高得利的人将本案涉案房屋强行上锁。上述证据足可以证明高得利拒绝王绍兴继续租赁房屋，故其要求王绍兴给付其后期租赁费于法无据。2.高得利称王绍兴对租赁物有所损坏与事实不符。双方在出租时并未对房屋内的附属财产进行检验，且在租赁期内高得利强行将房屋上锁，此时租赁物已转由高得利管理，当时高得利并未主张租赁物损坏，故租赁物是何时损坏王绍兴不知情。3.高得利已通过实际行为表示不再出租房屋，同时在其催促下王绍兴不得已才将物品从出租屋搬走，双方已用实际行动表明解除合同，且达成了一致，双方构成协商解除。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。上诉人高得利在二审庭审中提交李玉山、王虎平、郝永清的证人证言，证明2011年7月份时其尚在内蒙施工，根本不在唐山。同时高得利申请证人刘某出庭作证，证明2011年7月份其在内蒙施工，不在唐山。被上诉人王绍兴对上述证据发表意见认为，上诉人在上诉状中已经陈述其在2011年7月26日找王绍兴时涉案房屋人去楼空，其陈述与证人证言相矛盾。本院二审查明，2011年8月2日，王绍兴曾向河北省玉田县人民法院起诉高得利，要求高得利赔偿其经济损失15000元，在王绍兴提交的民事起诉书的事实和理由部分，王绍兴称“2011年7月28日原告再次给付被告租金时，被告拒绝，称房屋不租给原告使用了，要求原告搬出，原告无奈只得搬出租赁房屋。”在本案高得利提交的起诉状中，高得利称“2011年7月26日，原告找被告索要后两年租金时大门敞开、人去楼空。”在2013年4月17日一审法院的庭审笔录中，高得利多次提及其2011年7月26日找王绍兴索要租金时“大门敞开，人去楼空”。在二审庭审中，高得利称一审诉状中的2011年7月26日为笔误，应为2011年8月6日或8日。另查明，高得利在2013年6-7月间已将涉案房屋及宅院出售给他人。本院二审查明的其他事实与原审法院查明的事实相一致。本院认为，根据上诉人高得利在其提交的民事诉状及一审庭审中的陈述，王绍兴在2011年7月26日已搬出承租房屋，故高得利向王绍兴主张2011年7月28日至2012年7月28日的租金1万元理据不足。高得利主张一审诉状中的2011年7月26日属于笔误，但由于其在一审庭审中多次陈述其是在2011年7月26日找王绍兴时发现出租房屋“人去楼空”，而其在二审期间提交的证据不足以推翻其在一审庭审中的陈述，故本院对其于二审期间提交的证人证言不予采信。由于双方并未对租赁物进行交接，而高得利所拍摄的照片不能证明拍摄时间及场地，且租赁物已出售给他人，故高得利所主张的损失没有证据支持，一审法院不支持其要求王绍兴赔偿经济损失的请求亦无不妥。综上，上诉人高得利的上诉理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人高得利负担。本判决为终审判决。审判长贾宝兴代理审判员苗会新代理审判员王国聚二〇一四年四月二日书记员赵亚征