上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闵民五（民）初字第2308号
原告温信宝。
委托代理人王侠，上海鑫钧律师事务所律师。
被告陈秋亮。
委托代理人刘羽，上海敏诚善律师事务所律师。
原告温信宝与被告陈秋亮定金合同纠纷一案，本院于2015年9月23日立案受理。依法由审判员李岳适用简易程序2015年11月10日公开开庭进行了审理。原告温信宝的委托代理人王侠、被告陈秋亮及其委托代理人刘羽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告温信宝诉称：2015年6月19日，原、被告经上海A房地产经纪有限公司（以下简称A公司）居间介绍，签订《房地产买卖居间协议》。协议约定，原告购买被告名下位于上海市闵行区×路×弄×号×室房屋，房屋建筑面积117.05平方米，房屋总价款为人民币（下同）4，276，800元，签订协议后7日内支付定金10万元，7月12日签订正式的房屋买卖合同，并约定了房屋过户等事宜。签订《房地产买卖居间协议》后，原告按约支付定金10万元。因担心原告有限购问题，原被告及居间方三方于7月12日达成协议，约定7月13日签订房屋买卖合同并支付首付款，待原告名下房屋卖出后履行过户手续。但7月13日被告反悔不同意签订房屋买卖合同，并于8月15日将房屋以高于合同约定的价格重新对外出售。被告的行为违反合同约定，损害原告利益，故诉至法院，请求判令解除房地产买卖居间协议，被告双倍返还原告定金20万元。
被告陈秋亮辩称：不同意原告诉讼请求。因原告购房存在限购因素，故原告未能于2015年7月12日与被告签订房屋买卖合同，并提出变更过户时间等对合同主要条款进行变更的要求，被告未同意。因此，双方未能签订房屋买卖合同的责任在于原告。
经审理查明：位于上海市闵行区×路×弄×号×室房屋（本案系争房屋）原为陈秋亮所有。
2015年6月19日，陈秋亮（甲方）、温信宝（乙方）与案外人A公司（丙方）签订《房地产买卖居间协议》，约定乙方向甲方购买本案系争房屋，乙方应于协议签订后7日内向甲方补足定金10万元，甲乙双方应于同年7月12日赴丙方处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，若甲方未能依约签订示范文本合同导致协议无法履行的，应向乙方双倍返还定金，若乙方未能依约签订示范文本合同的，已向甲方支付的定金不予返还。协议还约定了房屋总价款4，276，800元，首期房价款134万元于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续（若需）后10日内向甲方支付；第二期房价款216万元于签订买卖合同示范文本后7日内向贷款银行等申请贷款，若乙方向贷款银行等申请的贷款未通过或额度不足的，应当在申请产权过户之前将相应部分房价款通过丙方转付或直接支付甲方；剩余房价款（除尾款外）626，800元支付期限为2015年8月5日前；尾款5万元由丙方代为保管。甲乙双方应于贷款审核通过（若有）、办理完毕购房资格及房产税认定手续等之后7日内赴房地产交易中心申请产权过户，并于同年8月5日交房。如任何一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求相对方承担每日总房价款0.05%的逾期违约责任后继续履行本协议或单方解除本协议，若因上述原因解除本协议的，违约方应按照本协议约定总房价款的百分之二十向守约方支付违约金。协议还约定了居间报酬支付等条款。
同年6月19日、6月23日，陈秋亮分别出具《收款收据》，收取温信宝支付的定金共计10万元。
同年7月12日，由于温信宝购房存在限购因素，之后贷款可能延迟，故陈秋亮、温信宝在A公司处协商了待温信宝名下房屋卖出后再履行过户手续等事宜，但双方未能达成一致。当日，双方未能签订正式的《上海市房地产买卖合同》。
同年7月23日，A公司向陈秋亮发送《催告函》，督促陈秋亮于同年7月31日前前往A公司处与温信宝签订《上海市房地产买卖合同》。
温信宝、陈秋亮双方最终未能签订正式的《上海市房地产买卖合同》，原告遂以诉称理由起诉来院。
上述事实，有原告提供的系争房屋的《上海市房地产权证》、原被告双方签订的《房地产买卖居间协议》、支付定金的《收款收据》和银行转账凭证、A公司向陈秋亮发送的《催告函》及双方当事人在庭审中的陈述等证据证明，并均经庭审质证证实。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条之规定，对于原告温信宝在起诉状和陈述中承认的其购房存在限购因素，之后贷款可能延迟，为此，原被告双方曾于2015年7月12日协商变更交易条件，应视为原告承认的对己方不利的事实，本院予以确认。但原告主张双方同意次日再行签订正式的《上海市房地产买卖合同》，并对条款变更达成了一致，并未提供合法、有效的证据加以证明。原告虽向法院提交了原告代理律师对A公司经办人朱阳辉所作的《谈话笔录》，但被告认为该《谈话笔录》反映的原被告双方协商的过程其实是当时温信宝与中介方商议的方案，被告作为出卖人并未认可。本院认为，该《谈话笔录》不符合证人证言的证据形式，原告在庭审中表示，证人朱阳辉看到被告到庭后又不愿作证，作为证明此节事实的单一证据，在没有其他证据可以相互印证的情况下，本院难以认定原告主张的事实。
本院认为，原、被告签订的《房地产买卖居间协议》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方在《房地产买卖居间协议》中已经对房屋价款、支付方式、履约期限、违约责任等主要交易条件做出约定，且对完成房屋买卖交易的最后期限，即交房及支付尾款的期限明确、具体地约定为2015年8月5日。依据该协议，双方应于2015年7月12日前至A公司处按照上述交易条件签订正式的房地产买卖合同，任何一方违反该约定均适用定金罚则。根据原告的自认，在约定的签约日，由于原告温信宝购房存在限购因素，之后贷款可能延迟，双方对合同条款进行了重新协商，内容包括待原告名下房屋卖出后才履行过户手续，如果未按约定期限办出贷款，支付一定利息等。上述内容系对履约期限、违约责任等主要交易条件的变更。原告在签订《房地产买卖居间协议》时就应根据自身购房资格等情况与对方协商确定合理的履约期限和违约责任，在签订正式的房屋买卖合同时再以限购为由与对方协商变更交易条件，对方有权拒绝。双方未能按照协议约定的交易条件签订正式的房屋买卖合同，应视为原告违约。原告要求被告双倍返还定金，于法无据，本院不予支持。对于原告要求解除《房地产买卖居间协议》的诉讼请求，本院认为，原被告双方均作出过解除协议的意思表示，故双方在《房地产买卖居间协议》中的房屋买卖预约关系可予解除，但该协议系三方协议，涉及A公司权利义务的，本案不予处理。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条之规定判决如下：
一、解除原告温信宝与被告陈秋亮于2015年6月19日就上海市闵行区×路×弄×号×室房屋签订的《房地产买卖居间协议》中的房屋买卖预约关系；
二、驳回原告温信宝的其余诉讼请求。
案件受理费减半收取计人民币2，150元，由原告温信宝负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 李 岳
二〇一五年十二月二十一日
书记员 缪丽丽
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第一百二十条因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。