温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）温鹿民初字第1865号
原告：周建、邱伊琦、郑益龙、张新克等温州市鹿城区万源路金星花苑152户业主（详细名单附后）。
上述原告共同委托代理人：周卫平，浙江六策律师事务所律师。
上述原告共同委托诉讼代表人：周建。
上述原告共同委托诉讼代表人：邱伊琦。
上述原告共同委托诉讼代表人：郑益龙。
上述原告共同委托诉讼代表人：张新克。
被告：温州金城房地产开发有限公司。
法定代表人：李前模，执行董事。
委托代理人：陈学智、ＸＸ，浙江高品律师事务所律师。
原告周建、邱伊琦、郑益龙、张新克等温州市鹿城区万源路金星花苑152户业主为与被告温州金城房地产开发有限公司（以下简称金城房开）业主共有权纠纷一案向本院起诉，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。众原告的委托代理人周卫平、诉讼代表人邱伊琦、郑益龙，被告金城房开的委托代理人陈学智、ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周建、邱伊琦、郑益龙、张新克等温州市鹿城区万源路金星花苑152户业主诉称：原告系温州市金星花苑的大部分业主，原告所在的金星花苑住宅小区由被告负责开发建设，于2002年交付使用。该住宅小区合计9幢住宅楼，总建筑面积37599.27平方米，其中主楼（1-9幢）面积36597.56平方米，另有幼儿园816.21平方米，配电间185.5平方米。该小区交付使用后，被告以开发商的身份长期占据幼儿园所属房产，并将其出租给一民办幼儿园盈利至今，租金为每年54000元。由于小区业主流动较大，一直没有成立业主委员会，直至2012年金星花苑业主委员会成立并注册登记后，经盘点小区业主共有资产时发现本小区存在幼儿园所在房地产权属不明且利益流失的情形，经多次协商，被告拒绝移交幼儿园管理权。现原告作为小区全体业主人数二分之一和房产面积二分之一以上的业主诉至法院，请求判令：1.确认温州市鹿城区万源路金星花苑第10幢包括配套幼儿园在内的773.60平方米房地产产权为包括原告在内的全体业主共有；2.被告返还自2002年起至今收取的该幼儿园租金暂计594000元。后原告要求撤回第二项诉讼请求，本院依法予以准许。
被告金城房开辩称：1.原告的起诉不符合法定条件，应予以驳回。原告无法证明其提交的152户业主签字的真实性，其中多处姓名与产权人姓名不一致，尚未达到法定的起诉条件；2.涉案幼儿园应属于被告所有。涉案幼儿园所在的金星花苑小区由被告开发建设，涉案幼儿园所在的10号楼（经实测面积为773.60平方米）的建设成本并未计入小区商品房开发建设成本，其建筑面积亦未由小区业主分摊。且该幢建筑物系单幢结构，能够排他使用并进行独立登记，应属于专有部分。根据温州市政府办公室《关于明确市区住宅小区公共服务配套建筑产权归属的通知》规定，涉案幼儿园应属国有资产，但在政府出资收购之前，根据“谁出资谁收益”原则，涉案幼儿园仍属于被告所有。
经本院审理查明：1994年11月2日，被告与温州新城建设股份有限公司签订《协议书》一份，受让取得新城中心区21#地块的国有土地使用权。温州市计划委员会于1995年2月6日作出《关于温州新城“金城花苑”商住区可行性研究报告的批复》（温市计基（1995）35号），原则同意金城花苑的开发建设，载明“总建筑面积为32196平方米，其中商店3063平方米，住宅27954平方米，公用配套建筑1179平方米（不包含半地下停车库1500平方米）”、“项目占地面积18224平方米（含27.33亩）”，温州市城乡建设委员会于同年5月10日作出《关于金城花苑扩初设计的批复》，载明“该工程总平布置以1995年5月3日市规划局批准总平为准，审定总建筑面积36234平方米，其中地上建筑面积33808平方米，地下建筑面积2426平方米，住宅29985平方米，商店2531平方米，幼托、居委会、公厕、变电所等公建1342平方米，半地下自行车库1120平方米，地下汽车库1306平方米，总用地面积18224平方米…”，同年6月2日，被告取得该地块《建设用地规划许可证》，载明用地面积27.2394亩。该工程于1995年8月10日开工建设，并于1996年12月30日交付使用。工程竣工交付后，1999年2月，被告取得该地块《国有土地使用权证》，载明土地使用权面积14533.1平方米。2001年9月19日，温州市规划局向被告补发《建设工程规划许可证》，载明“建设规模为35222.71平方米，其中住宅32745.4平方米，幼儿园816.21平方米…”。2001年12月，温州市建设局向被告补发《建筑工程施工许可证》，载明建设规模817平方米，合同价格64.73万元。2002年4月4日，经房地产测绘部门测绘，确定第10幢房屋建筑面积为773.60平方米（其中幼儿园占地680.872平方米，邮电配线房占地22.594平方米、居委会45.511平方米），建筑层数为3层。经向双方当事人征询，原、被告一致确认房产测绘表上载明的居委会系小区物业用房，本院依法予以确认。2001年3月2日，市政府同意将“金城花苑”更名为“金星花苑”。
另查明：1997年6月10日，被告与苍南县第四建筑工程公司（以下简称苍南四建公司）签订《温州市建设工程施工合同协议条款》一份，约定由苍南四建公司对金城花苑幼儿园项目工程进行承包建设，工期为1997年3月10日至7月10日。幼儿园建成交付后一直由被告占有使用至今，并出租给温州市鹿城区早培四幼用于幼儿办学（现仍在租赁期，2013年11月29日《房屋租赁协议》约定的租赁期限自2014年3月30日起至2024年3月29日止）。温州市鹿城区金星花苑业主委员会与被告曾于2013年1月30日达成以下调解协议：“1.早培四幼的租金和维修费由金城房开负责收取和支出；2.金城房开收来的租金：2012年分给金星花苑业主委员会37500元，2013年以后，每年的3月15日分35000元给进行花苑业主委员会（包括2013年）…”。金星花苑交付使用后，1-9幢商品房均已办理产权证，但涉案房屋未能办理产权登记。现原、被告双方对幼儿园所在第10幢建筑物的权属产生争议，并诉至本院。
还查明：市政府于1995年12月5日发出《关于明确市区住宅小区公共服务配套建筑产权归属的通知》（温政办（1995）111号），明确“一、凡新建的住宅小区（含居住小区、住宅组团或单幢大楼）中按规划涉及要求建成的汽车停车库、自行车停车库、幼儿园、学校、公用设施及配电用房、管理用房等均属于公共服务配套建筑，任何单位和个人不得任意改变其使用功能或变相出售；二、公共服务配套建筑的建造费用已列入商品房成本的，或在城市基础设施配套费中列支的，均为国有房产…”；市政府于2000年5月19日发出《关于进一步加强我市幼儿园管理的通知》）（温政办（2000）64号），明确“新建住宅区或旧城改造配套建成的幼儿园，均为国有资产，由房产管理部门交付同级教育行政部门管理”、“目前已由其他部门、单位、街道及个人占用的住宅区配套幼儿园，由当地教育行政部门牵头会同审计、国有资产管理、计划、房管、物价等部门对幼儿园资产进行全面评估后提出处理方案”、“各部门、社会团体及个人出资举办的幼儿园，其所有权和管理职能保持不变，但必须经教育行政部门登记注册，其业务归口教育行政部门统一管理。对于其中界限不清、尚有争议的幼儿园归属问题，由当地教育行政部门会同审计、国有资产管理、计划、房管、物价等部门妥善解决”。2008年5月14日市政府《专题会议纪要》（（2008）47号）第二条第（五）项第3点载明，“对于新城开发中配套幼儿园建设历史遗留问题，包括温州金城房开公司配套建设的金城花园幼儿园等，由市国土资源局牵头，会同市规划局、市房管局等单位，以市政府有关文件为依据，本着尊重历史、实事求是的原则，审核后提出意见。上述配套建设的幼儿园不得改变使用功能，原则上要移交给教育行政部门办学”。
本院依被告申请向温州市房管局调取了《商品房预售合同书》一份，其上没有对公用配套的权属作出约定。
本院依职权向温州市房屋登记中心发函询问金星花苑小区所有权登记情况，该中心于2014年9月30日复函载明：“万源路金星花苑系温州金城房地产开发公司开发建设，1-9幢相继于1998年、2001年办理了房屋所有权登记手续，第10幢未办理所有权登记。根据《房屋登记办法》的相关规定，房屋登记需依申请办理，因合法建造设立物权的虽未办理房屋登记，但据《物权法》第三十条的规定，自实施行为成就时即发生效力；而物业管理用房由《物业管理条例》规定依法属于业主共有”。双方对该复函内容均无异议。
依原告申请，本院依法委托温州东瓯会计师事务所对金星花苑项目清算资料和土地增值税清算表等材料进行司法会计鉴定，该所于2014年4月9日出具《联系函》，载明“由于资料不全，无法进行鉴定，故予以退回”。
针对原告的诉讼主体资格及真实性问题，浙江六策律师事务对本案152户业主起诉签字的真实性予以承诺并出具《担保书》，后经核对，被告对原告的诉讼主体资格无异议，并对其签字的真实性予以确认。
以上事实由原告提供的152户业主身份证、产权证、企业工商登记信息、《建设用地规划许可证》、《建设申请书》及审核意见表、《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建筑面积测绘报告单》、金城花苑总平面图、《更名许可审批表》，被告提供的《协议书》、《关于温州新城“金城花苑”商住区可行性研究报告的批复》（温市计基（1995）35号）、《关于金城花苑扩初设计的批复》（温市建委技字（1995）092号）、《关于明确市区住宅小区公共服务配套建筑产权归属的通知》（温政办（1995）111号）、《关于进一步加强我市幼儿园管理的通知》）（温政办（2000）64号）、《专题会议纪要》（（2008）47号）、《温州市多层房屋所有权面积汇总表（竣工）》、《温州市多层公用建筑面积分摊系数及地积系数计算表（竣工）》，本院调取的《商品房预售合同书》、温州市房屋登记中心复函以及双方当事人的庭审陈述等予以证实。
本院认为，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。涉案坐落于温州市鹿城区万源路金星花苑第10幢房屋经规划部门批准作为幼托、居委会、配电间等使用，其中居委会、配电间属于为整个小区提供公共服务的非经营用房，未计入公摊建筑面积，应当认定为建筑物专有部分以外的共有部分，属于金星花苑小区全体业主共有。至于幼儿园，其在规划审批时已明确作为幼托等公用配套设施，该公用配套并非仅服务于金星花苑小区业主，而是为包括金星花苑在内的该片区配套，不属于建筑物区分所有权的共有部分。经庭审查明，该幼儿园由被告投资开发建设，其在商品房销售合同中未明确将该部分产权移交给小区业主，故原告主张幼儿园属于小区业主共有，没有事实与法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款的规定，判决如下：
一、确认坐落温州市鹿城区万源路金星花苑第10幢房屋中包括居委会、配电间在内的68.1平方米（其中邮电配线房占地22.594平方米、居委会45.511平方米）属于包括原告温州市鹿城区万源路金星花苑152户业主在内的金星花苑全体业主共有；
二、驳回原告温州市鹿城区万源路金星花苑152户业主的其他诉讼请求。
案件受理费9740元，减半收取4870元，由原告温州市鹿城区万源路金星花苑152户业主负担4000元，由被告温州金城房地产开发有限公司负担487元。
如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审判员 孙晓琳
二〇一四年十月十日
书记员 王 璐
附原告业主名单：
原告：陈城光。
原告：杨夫。
原告：池海啸。
原告：吕心利。
原告：李平。
原告：金丽娇.
原告：卢学军.
原告：潘伟健.
原告：潘树金。
原告：陈鹏.
原告：徐光勇.
原告：李艳兰。
原告：许成超.
原告：张巧松.
原告：李群.
原告：郑峰。
原告：陈肖蛮。
原告：赵建伟。
原告：潘华将。
原告：胡孜群。
原告：吴红。
原告：谢永仁。
原告：卢乃伟。
原告：黄洁雪。
原告：陈思思。
原告：周建。
原告：赵小敏。
原告：叶丽丽。
原告：胡建春。
原告：倪士元。
原告：杨守约。
原告：翁孟燕。
原告：季寿清。
原告：樊擎宇。
原告：吴建海。
原告：郑乐随。
原告：陈英。
原告：张忠华。
原告：佘式香。
原告：汪丽娟。
原告：何可以。
原告：高和平。
原告：陈伯平.
原告：邱伊琦。
原告：朱隆一。
原告：柳炳林。
原告：朱加义。
原告：卓伟建。
原告：杨辉凭。
原告：张金炎。
原告：黄世业。
原告：郭振芝。
原告：吴礼光。
原告：黄卡特。
原告：林晓玲。
原告：余博超。
原告：袁琳波。
原告：陈海燕。
原告：邱晓东。
原告：金小丽。
原告：叶定荣。
原告：周坚红。
原告：郑春妹。
原告：倪万金。
原告：李洁。
原告：徐小荣。
原告：尹莉。
原告：徐晓燕。
原告：周义.
原告：孙成华。
原告：郑小瑞。
原告：王旭春。
原告：李增光。
原告：林镔。
原告：陈金云。
原告：吴卯卯。
原告：张峰。
原告：贾建武。
原告：夏敏。
原告：马蔚然。
原告：邵达文.
原告：曹立特。
原告：林为谱。
原告：朱丽丽。
原告：陈新乐。
原告：郑爱莲。
原告：赵茂森。
原告：马必文。
原告：郭洪林。
原告：张志远。
原告：陈晓林。
原告：金莉。
原告：张海增。
原告：董大冶。
原告：陈双剑。
原告：张凡。
原告：徐琼。
原告：邹福寿。
原告：卢立举。
原告：林锁园。
原告：诸连飞。
原告：陈晓凤。
原告：黄爱福。
原告：蔡后乐。
原告：吴键。
原告：黄永明。
原告：郑媚菜。
原告：上官福快。
原告：金健.
原告：李宇。
原告：张维吾。
原告：朱郑。
原告：黄瑞肖。
原告：郭旭春。
原告：林伟.
原告：金占。
原告：林宝竹。
原告：章华坦。
原告：胡梅琴。
原告：黄国平。
原告：陈录叶。
原告：周圆圆。
原告：郑益龙。
原告：林玉琴。
原告：沈伟国。
原告：温州燃机发电有限公司。
原告：陈东一。
原告：白明眉。
原告：管敏。
原告：陈小萍。
原告：吕敬申。
原告：陈胜。
原告：王玉铜.
原告：周亦听。
原告：董素梅。
原告：黎秀清。
原告：谢益隆。
原告：胡方西。
原告：卢明繁。
原告：钟海峰。
原告：张泉。
原告：张利尧。
原告：师玉明。
原告：白东文。
原告：王丰。
原告：刘政.
原告：姚一峰。
原告：项泽华。
原告：魏爱云。
原告：胡瑞明。
原告：张新克。
原告：邵长云。
附本判决依据的法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第三条第一款除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：
（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；
（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。