山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一终字第2162号
上诉人（原审原告）管浩麟。
委托代理人王占华。
被上诉人（原审被告）刘树。
上诉人管浩麟因与被上诉人刘树房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2014）北民初字第969号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年9月26日受理，依法组成由代理审判员苏勇担任审判长、代理审判员龙骞主审本案、代理审判员王蕾参加评议的合议庭，对本案进行审理。上诉人管浩麟及其委托代理人王占华，被上诉人刘树到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
管浩麟在一审中诉称，2009年10月8日管浩麟与刘树签订房屋买卖合同，约定管浩麟购买刘树位于南昌路×号×号楼×单元×户房屋，并于2010年1月办理过户、交付。签订合同后，刘树拒不履行买卖合同，经四方区人民法院、青岛市中级人民法院审判，刘树才于2013年5月29日将房屋交付管浩麟，给管浩麟造成巨大损失。请求判令：1、刘树赔偿管浩麟2011年5月16日至2013年5月29日的房租损失30542元、房屋租赁的装修折旧费20000元、违约金20000元，共计70542元。2、诉讼费由刘树承担。
刘树在一审中辩称，1、合同已经履行完毕，房产按合同第三条、第四条于2013年5月收到全部房款后已过户至合同买方管浩麟名下，并没有解除合同或过户给第三人，不应视为违约。2、按目前房价该房屋57平米现在市值60多万元，当时成交价37.5万元，升值已经超过20万元，对方赚了20多万，没有任何损失，要求经济补偿没有根据；3、2009年10月8日我与对方签订买卖合同，一直没给我全额房款，至2010年1月5日对方让我把房子过户给王占华、孙洪亮，我没有同意，因为不是合同签订的买方，然后对方只是和串通王占华、孙洪亮（当时是合同签订的中间人）对方是王占华的表弟，只是后来才知道的，我按照约定2010年底前让原租户搬家腾出房子后，王占华、孙洪亮于2010年1月6日起破门强占房屋，有录音、视频证据，期间将南昌路房产内设施全部拆除，原貌全部破坏，且对外出租获利，致使房屋无法交接，产生诉讼，后经法院审理判定强制执行后腾出房屋，由于改变房屋原貌，被执行人王占华、孙洪亮拒不恢复房屋室内原貌和归还搬走设施，致使房产无法处置过户，现申请人民法院追加王占华、孙洪亮为第三人可以使案情清晰，王占华、孙洪亮、管浩麟承担全部责任。
一审法院经审理查明，2009年10月8日管浩麟与刘树在房屋中介签订房地产买卖契约，约定甲方（刘树，下同）将其所有的位于青岛市南昌路×号×号楼×单元×户房屋（建筑面积56.97平方米，以下称诉争房屋）卖给乙方（管浩麟，下同），成交价为375000元；在契约签订之日，乙方向甲方支付人民币10000元作为购房定金；自契约生效之日起，乙方将涉案房屋价款分2-3次付给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵房价；甲方于全部房款到位后，立即将房屋交付给乙方；甲方保证于2009年12月底前腾出房屋，空出房屋后，双方办理过户或公证手续。在双方签订的补充协议中约定：甲方须保证此房为空户，违约应承担两万元违约金，并无条件把户口迁出。
合同签订当日，刘树将房产证原件交给了房屋中介，管浩麟向刘树支付了定金10000元。2010年1月5日，诉争房屋的承租人腾出房屋。管浩麟曾要求刘树将诉争房屋直接过户给王占华，刘树予以拒绝，后管浩麟与刘树双方约定于2010年1月6日去北岭办理房屋过户，但刘树没有去。
2010年1月6日下午4时许，王占华与其夫孙洪亮持以前对外出租诉争房屋时自配的钥匙将诉争房屋的门打开，对诉争房屋进行了装修，并搬进诉争房屋居住。刘树遂向一审提起诉讼，要求判令王占华与孙洪亮腾出诉争房屋，恢复原状并赔偿损失。一审于2010年7月27日作出（2010）四民初字第1148号民事判决书，判令王占华与孙洪亮于判决书生效之日起20日内从诉争房屋内搬出，并将房屋交还给刘树；驳回刘树的其他诉讼请求。该判决生效后，在一审强制执行下，王占华、孙洪亮于2011年5月16日将房屋交还。
2010年3月15日，刘树向管浩麟寄送解除房屋买卖合同的通知函，称刘树单方毁约，让管浩麟于2010年3月19日前与刘树到四方区公证处办理相关赔付手续。
管浩麟遂向一审提起诉讼，请求判令在管浩麟向刘树支付房款的前提下，刘树将房屋交付给管浩麟并协助管浩麟办理房屋产权过户手续。一审于2012年9月4日作出（2011）四民初字第1620号民事判决书，判令：一、管浩麟向刘树支付房款363770元；二、刘树将位于青岛市南昌路×号×号楼×单元×户房屋交付给管浩麟；三、刘树协助管浩麟办理房屋产权过户登记手续。刘树对判决不服提起上诉，后又撤回上诉。在一审强制执行下，涉案房屋于2013年4月15日登记于管浩麟名下，2013年5月29日交付管浩麟，剩余房款于2013年6月27日支付刘树。
2013年1月21日刘树向一审起诉，要求判令王占华、孙洪亮、管浩麟赔偿2010年1月6日至2011年5月16日非法占有期间的房屋使用费24532元。一审于2013年9月9日作出（2013）北四民初字第71号民事判决，认为刘树与管浩麟签订房屋买卖合同，在刘树尚未履行交付义务，也未履行房屋所有权转让登记时，王占华、孙洪亮占有该房屋，应对因此给刘树造成的损害承担赔偿责任。刘树要求王占华、孙洪亮赔偿自非法占有房屋起至法院强制执行腾让房屋之日止，即2010年1月6日起至2012年9月5日的房屋使用费符合法律规定。综上，判令王占华、孙洪亮向刘树赔偿自2010年1月6日至2011年5月16日占用青岛市南昌路×号×号楼×单元×户房屋的使用费17977元。该判决已履行完毕。
一审中管浩麟表示，2010年管浩麟投入10万元进行了装修，因刘树向外出租导致装修损坏，刘树应赔偿装修折旧费20000元；违约金20000元系根据合同，刘树应保持房屋空户，但刘树为耍赖将其妻杨艳的户口也落入诉争房屋。刘树称2005年起该房屋已为空户，并提交居民户口簿一份，证明刘树及杨艳、刘正阳的户籍于2005年12月22日自青岛市四方区嘉定路×号×号楼×单元×户迁入青岛市市南区三明南路×号×单元×户，从未迁入诉争房屋。
一审中刘树向法庭提交青岛电视台《今日》节目录像，证明房屋实际买家是孙洪亮和王占华，为了赚取中介费找来表弟管浩麟恶意串通。
一审法院认为，关于2011年5月16日至2013年5月29日的房租损失及装修折旧费。（2010）四民初字第1148号与（2013）北四民初字第71号民事判决书确认，刘树与管浩麟虽已签订房屋买卖合同，在刘树尚未履行交付义务，也未履行房屋所有权转让登记时，王占华、孙洪亮占有该房屋，应对因此给刘树造成的损害承担赔偿责任，王占华与孙洪亮于2010年1月6日至2011年5月16日占用青岛市南昌路×号×号楼×单元×户房屋，应向刘树支付房屋使用费。即在全额房款付清、房屋转移登记并交付管浩麟之前，刘树拥有对涉案房屋合法占有、使用、收益及处分权利。涉案房屋于2013年4月15日登记于管浩麟名下，2013年5月29日交付管浩麟，剩余房款于2013年6月27日支付刘树，故管浩麟要求刘树支付2011年5月16日至2013年5月29日的房租损失及装修折旧费20000元均于法无据，一审不予支持。
关于违约金20000元。刘树、刘正阳、杨艳的居民户口簿载明，2005年12月22日三人户籍自青岛市四方区嘉定路×号×号楼×单元×户迁入青岛市市南区三明南路×号×单元×户。管浩麟主张刘树及其妻杨艳的户口在诉争房屋内，与事实不符，故管浩麟要求刘树支付违约金20000元的诉讼请求，一审不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国侵权责任法》第九条第一款、第三十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回管浩麟的诉讼请求。案件受理费1428元，由管浩麟负担。
宣判后，上诉人管浩麟不服一审判决提起上诉。
上诉人管浩麟上诉请求：1、刘树赔偿管浩麟2011年5月16日至2013年5月29日的房租损失；2、刘树对外出租近两年对管浩麟高档精装修折旧损坏补偿费20000元，未迁户口违约金20000元；3、刘树赔偿管浩麟经济、身体、工作、名誉损失10万元；4、赔偿因急卖门头房而导致的涨价损失15万元。其主要事实和理由为：2009年10月8日双方签订真实有效的房屋买卖合同。但2009年12月刘树约中介及管浩麟办理过户时却不到场，并提出涨价。刘树的违约行为给管浩麟造成了损失，应当予以赔偿。
被上诉人刘树辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审查明，涉案房屋经强制执行于2013年4月15日登记于管浩麟名下并于2013年5月29日交付管浩麟时，涉案房屋为空户，没有户籍档案。
二审查明的其他事实与一审查明一致。
本案经调解双方当事人未能达成一致。
本院认为，（2010）四民初字第1148号与（2013）北四民初字第71号民事判决书确认，刘树与管浩麟虽已签订房屋买卖合同，在刘树尚未履行交付义务，也未履行房屋所有权转让登记时，王占华、孙洪亮占有该房屋，应对因此给刘树造成的损害承担赔偿责任。王占华与孙洪亮于2010年1月6日至2011年5月16日占用涉案房屋，应向刘树支付房屋使用费。即刘树对于涉案房屋在进行产权变更登记并交付，及全额房款付清之前，拥有合法地占有、使用、收益及处分权利。涉案房屋于2013年4月15日登记于管浩麟名下，2013年5月29日交付管浩麟，剩余房款于2013年6月27日支付刘树，故管浩麟要求刘树支付2011年5月16日至2013年5月29日的房租损失及装修折旧费20000元均于法无据，一审法院不予支持，认定得当。
关于违约金20000元，双方当事人在合同中的约定为：“刘树须保证此房为空户，违约应承担两万元违约金，并无条件把户口迁出。”根据二审查明情况，可确认涉案房屋于2013年4月15日变更登记于管浩麟名下并于2013年5月29日交付管浩麟时为空户，没有户籍档案。因此，管浩麟要求刘树支付违约金20000元，缺乏事实及法律依据，一审不予支持，认定得当。
管浩麟的其他上诉请求，超出其一审诉讼请求的范围，本院不予处理。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1428元，由上诉人管浩麟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏 勇
代理审判员 龙 骞
代理审判员 王 蕾
二〇一四年十二月五日
书 记 员 李珊珊
书 记 员 王庆光