云南省南华县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民初字第547号
原告南华县农村信用合作联社。
法定代理人李魁，职务：理事长。
委托代理人：王晓琼，云南楚恒律师事务所律师，代理权限：特别授权。
被告童某某，男，汉族，1979年4月19日生，初中文化。
被告童某甲（系童某某之妻），女，汉族，1987年2月3日生，初中文化。
被告南华欣泰房地产开发有限公司。
法定代表人：王平，职务：经理
委托代理人李峻，云南兴彝律师事务所律师，代理权限：特别授权。
委托代理人邱娅楠，云南兴彝律师事务所律师，代理权限：特别授权。
原告南华县农村信用合作联社诉被告童某某、童某甲、南华欣泰房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院于2015年9月2日立案受理后，依法适用简易程序于2015年10月15日公开开庭进行了审理。原告南华县农村信用合作联社的委托代理人王晓琼到庭参加了诉讼，被告童某某、童某甲、南华欣泰房地产开发有限公司的委托代理人李峻、邱娅楠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年7月10日，原告与被告南华欣泰房地产开发有限公司签订《个人购房贷款项目协议》，同意为购买被告南华欣泰房地产开发有限公司“欣泰房地产项目”的购房者提供住房贷款担保责任，担保期至购房人取得房屋所有权证和土地使用证并到相关部门办妥抵押登记手续之日止。担保范围包括购房人与原告所签订的借款主合同项下的债务金额、利息、逾期利息、复利、违约金、损害赔偿及诉讼费等。
2012年12月2日，被告童某某、童某甲与南华欣泰房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》，购买了其位于南华县龙川镇龙山路欣泰华府佳苑8幢2号的商品房，后因购房资金不足，向原告申请住房货款，双方于2013年4月11日签定了合同编号为（2013年南龙字第181号］《个人购房借款合同》，借款金额为850000.00元，借款期限为348个月，即自2013年4月11日至2042年4月11日止，借款利率为浮动利率。同时《个人购房借款合同》约定违约责任：“借款人涉及刑事案件、诉讼、仲裁、行政处罚等法律程序及出现贷款人认为可能影响贷款偿还的情形即构成借款人违约，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部份贷款，以及产生的利息、罚息及其它费用。”借款合同签订后，原告如约向被告童金有提供了贷款850000.00元，借款后被告童金有一是没有按合同约定按月归还本息；二是其所购买的欣泰华府佳苑8幢2号的商品房，2015年8月6日已被楚雄州中级法院查封，被告童某某、童某甲已构成违约，因此要求被告童某某、童某甲提前清偿全部借款，被告南华欣泰房地产开发有限公司承担连带保证责任。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》等法律的规定，请求判令：1、被告童某某、童某甲归还原告借款本金人民币822413.52元，及计算至2015年7月21日的借款利息4425.61元，两项合计人民币826839.13元，并承担2015年7月21日至本息还清之日止的利息；2、由被告南华欣泰房地产开发有限公司对童某某、童某甲借款本息承担连带清偿责任；3、由被告承担本案的诉讼费。
被告南华欣泰房地产开发有限公司辩称，一、根据《个人购房借款合同》中的保证条款，南华欣泰房地产开发有限公司作为保证人的担保责任，在为被告童某某、童某甲所购房屋办理完正式抵押登记手续之日起就已经免除；二、《个人购房借款合同》中的保证条款不符合法定形式；三、有关保证责任的具体内容应以《个人购房借款合同》中的约定为准；四、根据《担保法》、《物权法》的规定，原告应当先就物的担保实现债权。因此，被告南华欣泰房地产开发有限公司已经免除保证责任，即使仍需承担保证责任，也只应当就抵押物价值以外的债权承担保证责任。
原告针对自已的诉讼主张向本院提交了以下证明材料：1、被告童某某、童某甲的身份证、户口册及二人的结婚证复印件各一份，欲证明被告童某某、童某甲的身份情况及二人系夫妻关系的事实。2、南华欣泰房地产开发有限公司营业执照复印件、组织机构代码证复印件、法人王平的身份证复印件各一份，欲证明被告的法人身份；3、南华欣泰房地产开发有限公司国有土地使用证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、商品房预售许可证复印件各一份，欲证明被告南华欣泰房地产开发有限公司开发建设的“欣泰华府佳苑”房地产项目手续合法的事实；4、个人住房贷款项目合作协议复印件一份，欲证明原告同意对购买南华欣泰房地产开发有限公司开发建设的“欣泰华府佳苑”项目房屋的购房人提供贷款及双方签定《个人购房贷款项目合作协议》对双方权利义务进行约定的事实；5、划款扣款协议书、资金监督协议书复印件各一份，欲证明原告与被告南华欣泰房地产开发有限公司《划款扣款协议书》、《资金监督协议书》并明确约定了担保责任和担保范围的事实；6、商品房购销合同复印件一份，欲证明被告童某某、童某甲购买欣泰华府佳苑8幢2号商品房的事实。
经庭审质证，被告南华欣泰房地产开发有限公司对证据1、证据2、证据3、证据4的真实性、合法性、关联性均予认可，对此本院予以确认；对证据5的真实性没有异议，但对其要证明的事项不予认可；对证据6的真实性没有异议，但认为与本案没有关联性。
本院对证据5分析审查后认为，《划款扣款协议书》、《资金监督协议书》是原告与被告南华欣泰房地产开发有限公司双方真实意思的表示，其内容没有违反法律禁止性规定，故本院对证据5予以采信；对证据6分析审查后认为，《商品房购销合同》能真实反映出被告童某某、童某甲购买欣泰房地产开发有限公司商品房的事实，故对证据6予以采信。
被告童某某、童某甲对原告南华县农村信用合作联社提交的以上证据均表示认可。
被告南华欣泰房地产开发有限公司就其抗辩理由向本院提交了以下证据：他项权证查档结果截图一份，欲证明被告童某某、童某甲购买欣泰华府佳苑8幢2号的商品房，2013年4月7日就已经办理了抵押登记手续，并且该商品房的他项权证已经交付原告的事实。
经庭审质证，原告及被告童某某、童某甲对被告南华欣泰房地产开发有限公司提交的证据均表示认可，对此本院予以确认。
根据庭审中各方当事人的陈述，以及对本案的证据分析认定，本院确认本案法律事实如下：
2012年7月10日，原告与被告南华欣泰房地产开发有限公司签订《个人购房贷款项目协议》，由该公司为购买“欣泰华府佳苑”商品房的购房者提供住房贷款担保责任，担保期至购房人取得房屋所有权证和土地使用证并到相关部门办妥抵押登记手续之日止。担保范围包括购房人与原告所签订的借款主合同项下的债务金额、利息、逾期利息、复利、违约金、损害赔偿及诉讼费等。2012年12月2日，被告童某某、童某甲与南华欣泰房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》，购买了其位于南华县龙川镇龙山路“欣泰华府佳苑”8幢2号的商品房，后因购房资金不足，向原告申请住房货款，双方于2013年4月11日签定了合同编号为（2013年南龙字第181号］《个人购房借款合同》，借款金额为850000.00元，借款期限为348个月，即自2013年4月11日至2042年4月11日止，借款利率为浮动利率。同时《个人购房借款合同》约定违约责任：“借款人涉及刑事案件、诉讼、仲裁、行政处罚等法律程序及出现贷款人认为可能影响贷款偿还的情形即构成借款人违约，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部份贷款，以及产生的利息、罚息及其它费用。”借款合同签订后原告如约向被告童某某提供了贷款850000.00元，借款后被告童某某一是没有按合同约定按月归还本息；二是其所购买的欣泰华府佳苑8幢2号的商品房，2015年8月6日已被楚雄州中级人民法院查封，故原告要求被告童某某、童某甲提前清偿全部借款，截止2015年7月21日被告童金有、童桂花尚欠原告借款本金人民币822413.52元，及计算至2015年7月21日的借款利息4425.61元，两项合计人民币826839.13元。
本院认为，被告童某某、童某甲在购买欣泰华府佳苑8幢2号商品房过程中，因购房资金不足，向南华县信用社贷款850000.00元，并签订了《个人购房借款合同》，对还款的方式及还款的金额等进行了约定，但在履行合同过程中，二被告未按合同约定履行还款义务，其行为已构成违约，且欠原告借款本金人民币822413.52元，及计算至2015年7月21日的借款利息4425.61元，两项合计人民币826839.13元，事实清楚证据充分，故二被告应按合同约定履行还款义务。根据被告南华欣泰房地产开发有限公司与原告签订的《个人购房贷款项目协议》第十三条“乙方就协助购房人办理房屋的销售备案登记、抵押预登记和正式的抵押登记，并将上述登记证明文件的原件交甲方保管”及第十六条“乙方担保期至购房人取得房屋所有权证和土地使用权证并到相关部门办妥抵押登记手续之日止”的约定看，被告南华欣泰房地产开发有限公司虽然为被告童某某、童某甲所购商品房办理了他项权抵押登记手续并将登记证明文件交付原告，但因房屋所有权证、土地使用证未办妥，故其保证义务并未完全履行完毕，故被告南华欣泰房地产开发有限公司在本案中应当承担担保责任。
综上所述，据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百九十六条、二百零五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、由被告童某某、童某甲归还原告借款本金人民币822413.52元，及计算至2015年7月21日的借款利息4425.61元，两项合计人民币826839.13元，限判决生效后15日内履行。
二、由被告童某某、童某甲承担2015年7月21日至本息还清之日止的利息；
三、由南华欣泰房地产开发有限公司对被告童某某、童某甲的以上债务承担连带保证责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12068.00元，适用简易程序，减半收取6034.00元，由被告童某某、童某甲承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。
审判员 吉兆虎
二〇一五年十一月十日
书记员 李林思