北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终7993号
上诉人（原审原告）:辛屹，男，1968年8月22日出生。
委托代理人张军，北京市京师律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:刘娜，女，1969年12月9日出生。
委托代理人王振，北京市亦德律师事务所律师。
上诉人辛屹因与被上诉人刘娜房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第34205号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月29日受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人辛屹的委托代理人张军，被上诉人刘娜的委托代理人王振到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
辛屹上诉请求：撤销一审判决，改判：1、刘娜协助辛屹办理涉诉房屋抵押登记注销手续，并支付违约金（以833万元为基数，按照日万分之五的标准，自2014年1月21日起计算至房屋过户至辛屹名下止）；2、一、二审诉讼费用全部由刘娜承担。事实和理由:本案中，刘娜违约事实清楚，辛屹主张符合法律规定且违约金计算至房屋过户至辛屹名下之日是正确的，刘娜在答辩中也只是要求酌情予以降低。其他诉讼请求至条件成熟之时，辛屹另行起诉。
刘娜辩称：刘娜不存在违约的情况。刘娜只收到辛屹100万元购房款，后续的款项均没有收到，是辛屹的行为导致我方没有办法解抵押。现在涉案房屋已经有五个轮次的查封，所以不可能解抵押，涉案合同已不具备继续履行条件。综上，不同意辛屹的全部上诉请求。
辛屹向一审法院起诉请求：2013年2月5日，辛屹和刘娜签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定由刘娜向辛屹出售北京市朝阳区×号房屋（以下简称涉诉房屋），总价为833万元，该房屋已向工商银行昌平支行设定抵押。当日，辛屹支付了定金150万元。2013年2月28日，辛屹和刘娜签订《补充协议》，约定辛屹于2013年3月2日支付购房款100万元，于2013年3月10日支付购房款100万元，于2013年5月10日支付购房款103万元，刘娜于2014年1月20日办理涉诉房屋抵押解除手续，辛屹待刘娜办理完毕解押手续后，于2014年1月30日前将剩余购房款380万元支付刘娜。此后，辛屹按约履行了付款义务，但刘娜至今未办理抵押解除手续。故为维护合法权益，辛屹诉至法院，要求刘娜：1、协助辛屹办理涉诉房屋抵押登记注销手续，并将房屋过户至辛屹名下；2、支付违约金，以833万元为基数，按照日万分之五的标准，自2014年1月21日起计算至房屋过户至辛屹名下之日止。
刘娜在一审法院辩称：不同意辛屹的全部诉讼请求。首先，辛屹、刘娜确实存在房屋买卖行为，但辛屹只向刘娜支付了100万元购房款，故刘娜不同意继续履行。其次，合同未能如期履行的过错不在刘娜。辛屹曾在另案中为该案原告黄士泰作证，证明黄士泰是涉诉房屋的实际产权人，刘娜只是代持和代办相关手续。考虑到辛屹这一认知，其应有预判如将购房款给付黄士泰，则黄士泰不会转交刘娜，以履行合同所约定的解押手续。最后，既然辛屹认为黄士泰是实际卖房人，则应向黄士泰主张违约责任，且辛屹主张的违约金远高于其实际损失，故请求法院酌情予以降低。
一审法院认定事实：涉诉房屋于2009年7月6日转移登记至刘娜名下。
2013年2月5日，辛屹（买受人）与刘娜（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：刘娜将涉诉房屋出售给辛屹，成交价格833万元，辛屹在签订本合同时支付定金150万元，该笔定金作为购房款的一部分；该房屋已经设定抵押，抵押权人为工商银行昌平支行，刘娜应于2013年2月30日前向抵押权人申请提前清偿贷款，并在取得还款结清证明后的十个工作日内申请办理抵押权注销手续；该房屋贷款由出卖人自行偿还，出卖人按抵押权人确定的偿还日期将钱款支付至抵押权人指定账户；辛屹于房屋解抵押完毕后3个工作日内支付刘娜购房款103万元，辛屹于房屋产权过户后45个工作日内支付刘娜购房款580万元；双方应按约定履行义务，若逾期履约，自逾期之日起违约方按本合同约定成交价格的每日万分之五向守约方支付逾期违约金，如遇税费调整还应赔偿守约方多缴纳的税费，合同继续履行。
2013年2月28日，辛屹（买受人）与刘娜（出卖人）签订《补充协议》，约定：辛屹、刘娜就涉诉房屋签订了《北京市存量房屋买卖合同》，成交价格为833万元，定金为150万元；双方协商一致，辛屹于2013年3月2日前将购房款100万元支付给刘娜，于2013年3月10日前将购房款100万元支付给刘娜，于2013年5月10日前将购房款103万元支付给刘娜；刘娜承诺于2014年1月20日办理解除上述房产的抵押权手续，待刘娜办理完毕解押手续后，辛屹于2014年1月30日前将购房款380万元支付给刘娜；刘娜自愿在房屋未登记过户之前将房屋交由辛屹入住及管理；刘娜指定本房屋所有房款收款人为黄士泰，身份证号×××；双方自行办理《北京市存量房屋买卖合同》项下房产的产权过户、房款交接的手续。
庭审中，辛屹提交了刘娜于2013年2月5日出具的《收据》，内容为：“今收到购买人辛屹交付的购买位于北京市朝阳区×号房屋的购房定金共计150万元。”此外，辛屹提交了中国工商银行个人业务凭证五份以及黄士泰出具的《收条》、《证明》各一份，证明其已按约定向刘娜支付了房屋抵押注销手续办理完毕前的全部款项。
刘娜不认可本案《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《收据》落款处“刘娜”签字及手印的真实性，故申请对于上述签字及手印是否刘娜本人签字及捺印进行司法鉴定。经随机确定委托机构，北京市朝阳区人民法院依法委托北京法源司法科学证据鉴定中心（以下简称法源鉴定中心）进行上述鉴定。2016年3月22日，法源鉴定中心出具《退案说明》，理由为：检材指印捺印模糊，可供辨认的细节特征数量不足，未达到检验定案标准，故此做退案处理。2016年3月31日，法源鉴定中心出具《退案说明》，理由为：案件受理后，多次联系交费义务人交纳鉴定费用，由于交费义务人拒绝交纳鉴定费用，致使鉴定工作无法完成，故此做退案处理。
另查，涉诉房屋现有查封登记信息如下：一、被北京市大兴区人民法院查封，查封文号为（2014）大执字第54号，查封期限自2014年1月20日至2016年1月19日；二、被北京市西城区人民法院查封，查封文号为（2014）西民（商）初字第20758号，查封期限自2014年9月2日至2016年9月1日；三、被石家庄市长安区人民法院查封，查封文号为（2015）长民初字第651号，查封期限自2015年4月16日至2018年4月15日；四、被北京市大兴区人民法院查封，查封文号为（2015）大执字第1180号，查封期限自2015年6月24日至2018年6月23日；五、被北京市大兴区人民法院查封，查封文号为（2015）大执字第1858号，查封期限自2015年7月9日至2018年7月8日。
经法院两次释明，辛屹坚持要求继续履行双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。
一审法院认定的上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《收据》、银行业务凭证、《收条》、《证明》以及双方当事人陈述等证据在案佐证。
一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行的除外。
本案中，刘娜不认可《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《收据》系其本人签字，并申请司法鉴定，但因刘娜拒不交纳鉴定费导致该鉴定被退案，刘娜应自行承担举证不利的后果，法院推定上述文件系刘娜本人所签，系其真实意思表示。从内容上看，《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，辛屹、刘娜均应按照约定全面履行自身义务。根据现有证据，辛屹已付清了涉诉房屋抵押登记注销前的应付款项，而刘娜未按约定办理房屋抵押登记注销手续，确已构成违约。但因涉诉房屋现处于被查封状态，客观上不具备继续履行的条件，故对于辛屹主张的各项诉讼请求，法院暂不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十条之规定判决如下：驳回辛屹的全部诉讼请求。案件受理费11714元，由辛屹负担（已交纳5857元，余款于判决生效之日起七日内交纳）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第253条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人没有提交新证据。审理过程中，辛屹表示涉案房屋的查封情况没有变化；因辛屹的债务金额过高，其不具备代为偿还的能力；本案中所主张的违约金，是逾期办理解押手续的违约金，是合同履行情况下的违约金。本院认定的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院对此予以确认。
本院认为：根据双方的诉辩意见，本案的核心争议焦点为：涉案合同是否具备继续履行的条件。
《合同法》第一百一十条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。本案中，辛屹在签订购房合同时已明知涉案房屋存在抵押，后涉案房屋又先后被法院轮候查封。至今，涉案房屋仍处于被抵押和查封状态，此情形即属于法律上或者事实上不能履行的情况。经法院多次释明，辛屹坚持要求继续履行，故其基于继续履行所提出的诉讼请求法院均无法支持。
需要指出的是，刘娜的行为已构成根本违约，辛屹可基于合同无法实际履行要求对方承担违约责任。
综上所述，辛屹的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11714元，由辛屹负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 齐晓丹
审 判 员 夏 莉
代理审判员 陈 茜
二〇一六年九月二十六日
书 记 员 李 惠