陕西省延安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）延中民三终字第01132号
上诉人（原审原告）邓树军，男，汉族，1957年1月1日出生，无业，陕西省延安市延川县延川镇关家沟2区***号，现住宝塔区丽融大厦付**座。
被上诉人（原审被告）延安秦基工贸有限公司（以下简称秦基公司）。住所地：宝塔区中心街丽融大厦**楼。
法定代表人张凯，系该公司董事长。
委托代理人高海雄，该公司办公室主任。
委托代理人张东亚，陕西嘉岭律师事务所律师。
原审第三人延安丽融大厦业主管理委员会（以下简称丽融业主管委会）。
负责人张元飞，该业主委员会主任。
上诉人邓树军因业主专有权纠纷一案，不服延安市宝塔区人民法院（2015）宝民初字第00674号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月13日立案受理上诉后，依法组成合议庭，并于2015年12月1日公开开庭审理了本案。除被上诉人秦基公司法定代表人张凯因故未到庭外，上诉人邓树军，被上诉人秦基公司委托代理人高海雄、张东亚，原审第三人丽融业主管委会负责人张元飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2000年至2002年丽融房地产公司通过预售形式，投资开发地处延安市宝塔区中心地段的丽融大厦（又称丽融商厦），该商场总面积14000多平方米，使用面积8400多平方米。原告购买了丽融房地产公司开发的丽融大厦商场铺面，购买时包括原告在内的铺面买受人按照所购面积交纳了相应铺面费用，但所购铺面“四至”开发商当时未划定。2003年10月28日延安市房地产管理局给原告颁发了延房权证宝凤字第0051**号房屋产权证，产权证基本信息为，“坐落延安市宝塔区凤凰办事处中心巷丽融商厦，房号210，建筑面积61.57平方米”。预售时，丽融房地产公司与丽融大厦铺面买受人共签订了两种合同，一种是买卖合同，一种是委托经营合同。丽融大厦最初招商时，原丽融物业公司未根据业主铺面面积进行招商，而是根据招商情况构造了“商铺”，由原丽融物业公司进行统一管理、统一经营，在此期间只有极少数业主反租经营。业主购买铺面在先，原丽融物业公司构造“商铺”在后，包括原告在内的丽融大厦一至四层业主一直按照铺位建筑面积领取租金。业主与原丽融大厦物业管理企业合同到期后，2009年10月18日丽融大厦关门停业，造成业主经济损失，数百名业主多次到区、市两级政府以及延炼工贸公司上访。为化解丽融大厦上访问题，成立丽融大厦业主管委员会被提上解决丽融大厦问题日程，但因原丽融物业公司遗留问题未及时解决以及丽融大厦业主意见不统一等原因，数次推选业委会均未实现，在政府的指导下，经过反复酝酿，层层筛选，丽融大厦各楼层选举的业主代表通过间接选举方式，终于成立了丽融大厦业主管委员会。组建起的丽融大厦业主管委会，广泛征求业主意见，经绝大多数业主同意，2010年4月15日丽融业主管委会（合同中指甲方）与秦基公司（合同中指乙方）签订了《丽融大厦经营管理委托合同书》，该合同约定“乙方提供服务的受益人为本经营管理的全体业主和使用人，甲方征得大多数业主同意将丽融大厦整体经营管理业务委托给乙方，由乙方进行管理，由乙方整体规划，统一管理、统一招商、统一布局、统一收银，甲方无权干涉，在同等条件下业主优先，品牌优先。委托经营期限共15年（从2010年4月15日至2025年4月15日），第1年每月每平方米租金分别为，一楼256元、二楼225元、三楼143元、四楼90元。第2年至第5年租金在第1年对外租金额上增收部分，按40%归业主，60%归乙方，第6年至第10年，在第5年对外租金额上增收部分，按50%归业主，50%归乙方。第11年至第15年，在第10年对外租金额上增收部分，按60%归业主，40%归乙方。各楼层增长部分，各楼层业主按返还面积平均分配，没有增长的楼层，不享受分配。”当时丽融大厦382位业主中，共有335户业主与秦基公司签订了《委托经营管理合同》，占业主总数的88%，所签订合同涉及铺面面积数占丽融大厦商场铺面面积总数的90%。丽融大厦开业前期，被告通过电视、报纸等形式向没有签订合同的业主进行了告知，至今原告未与秦基公司签订委托经营管理协议。因少数业主要求自主经营，不同意秦基公司经营管理，丽融大厦开业初期出现了少数业主干扰丽融大厦正常招商现象。2010年12月29日丽融大厦重新开业。现包括原告在内的8位业主认为秦基公司侵犯其专有权，要求停止侵害，返还商铺（包括：占有、使用、收益、处分），恢复原状并赔偿房租损失。
原审法院认为：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。本案中，原告购买的商铺虽然和传统的住宅以及用显著内墙分割的独立门面不同，但各位业主的商铺有地钉标记加以区分，该商铺空间的四周是可以与相邻方区别开来，而且这些商铺已经房管部门登记颁发了房产证书，因此原告对购买的商铺具有专有权。但由于原告购买的是一个商业大厦的商铺，其权利的行使必然要受到一定的限制，即不得损害其他业主的合法权益。2009年10月18日到2010年10月丽融大厦关门停业近一年，业主不能经营不能获取利益的事实，就充分证明了这一点。只强调个别业主的专有权，势必会损害大多数业主的利益。同时原告的商铺与其他业主的商铺相连相邻，形成了一个统一的商厦整体。不动产的相邻权利人，应当按照有利生产，方便生活，公平合理的原则，处理相邻关系。本案绝大多数业主选择的统一经营模式，正是对丽融大厦最有利的经营方式。《物权法》第76条规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项，由业主共同决定。丽融大厦绝大多数业主在商厦长期关门停业无法实现经济利益的情况下，共同决定由秦基公司统一经营管理，正是行使了自己对重大问题的决定权，其效力应当及于极少数意见分歧者。丽融大厦在停业近一年后，在绝大多数业主同意的情形下，丽融业主管委会与秦基公司签订了委托经营管理合同，绝大多数业主也与秦基公司签订了委托经营管理合同。统一经营管理，既有利于商铺的发展，也有利于提升商铺的商业价值，同时也保障了业主的经济利益得以实现。因此，丽融业主管委会与秦基公司签订的合同，是绝大多数业主的真实意思表示，该合同对原告具有约束力。该合同符合物权法相关规定，应受法律保护。丽融业主管委会与秦基公司基于合同履行各自的权利义务，对原告不构成侵权，故原告的诉讼请求依法应予驳回。故判决：驳回原告邓树军的诉讼请求。案件受理费470元，由原告承担。
宣判后，邓树军不服提起上诉称：一审判决无视被上诉人接受管理委托之前上诉人已实际自主经营的客观事实，错误推断上诉人不能自主经营。2004年，上诉人与实际经营管理的丽融大厦物业管理公司曾发生纠纷，经诉讼，终审判决认定上诉人对其铺位享有合法所有权。之后，上诉人一直自己经营该商铺，并向丽融大厦物业管理公司缴纳物业管理费用直到2009年10月18日。这一客观事实证明就本案涉案房产上诉人有自主经营的能力和客观条件。另外，一审判决毫无依据的扩大所谓”业主委员会”的民事权利。本案中，上诉人作为铺位的所有权人独立经营所购商铺，但却遭到被上诉人及业委会的反对。事实上，并无证据证明上诉人存在危及建筑物的安全，损害其他业主的合法权益的情形，在此情况下上诉人应有权自主使用，对于被上诉人的侵占行为，可以根据《物权法》的相关规定请求保护。最后，一审判决认定了上诉人对丽融商厦2楼210号商铺的所有权，却否认了所有权的专有性及独立性，认为丽融业主管委会的管理权可以突破所有权的排他性，从而干涉上诉人对铺位的基本权能。综上，请求依法改判返还商铺并赔偿违法侵占而造成的损失。
被上诉人秦基公司答辩称：1、答辩人已将2015年11月24日之前的全部租赁费支付给被答辩人。2、目前的现状不允许被答辩人自营。丽融大厦内已不再具有铺面独立经营的客观条件。要求独立经营，不仅违背绝大多数铺面业主的意愿，而且影响丽融大厦物业整体功能的发挥；3、答辩人与丽融业主管委会所签合同对被答辩人有约束力。作为分割销售的业主对铺面享有的权利不能等同于独立商铺，业主行使权利必须符合其他商铺业主的整体意志。在全体业主意见难以统一的情况下，征得了绝对多数业主的书面同意，应属合法有效，对被答辩人等8人具有约束力；4、被答辩人对诉争铺面并不享有专有权，其物权属性更符合按份共有的法律特征。丽融大厦382位业主虽持有房屋产权证，但所有登记“房屋”系大小不一铺面，同楼层铺面物理距离小，相互联系，现实仅以界钉与其它铺面相区别，不能形成封闭的空间，丽融大厦是一个整体建筑物，共有部分和专有部分在实际管理上无法分割，任意一位业主无法独立于其他业主对外自主经营。故此，请求维持原判。
原审第三人丽融业主管委会答辩称：业委会是在业主大会上选举产生的，有权利管理丽融大厦的全部事务，2011年经过市政府等部门协调，并征得98%业主的同意与延安秦基公司签订了租赁管理的合同，这个合同是合法有效的。请求维持一审判决。
经审理查明，一审判决认定的事实属实。另查明，秦基公司已将2015年11月24日之前的全部租赁费支付给上诉人。
本院认为，本案焦点为丽融业主管委会在商铺业主没有委托的情况下是否能代表业主签订委托经营合同、是否构成侵权。产权式商铺具有构造和利用上的独立性，各个商铺之间能够明确区分，与建筑物的其他部分能完全分割开来，同时和传统的住宅利用上的独立性不同，各个商铺之间没有明显的物理间隔，有的甚至连成一片，但这不影响每个商铺业主的产权，通过标线、地钉等标注来看，每个商铺的位置、面积、四至都是明确的，固定的。且本案争议的商铺已经由政府房管部门颁发了房产证书，其通过登记表现出了法律上的独立性，能够成为独立的物权。根据《物权法》第70条规定的业主对建筑物内的住宅、经营型用房等专有部分享有专有权。但从立法背景和法律条文来看，其主要针对和解决的是住宅型建筑物区分所有权各个权利人之间的利益冲突，而产权式商铺型建筑物区分所有权不同于住宅型建筑物区分所有权一个重要的特征是，在明确物的归属的基础上，还要发挥物的最大效能。具体到本案来看，丽融大厦在长达一年多的时间里，由于各位业主对如何经营，如何管理无法达成一致，导致丽融大厦关门停业，给广大业主造成了巨大的经济损失，数百位业主上访，给宝塔区社会稳定造成极大损害，在此情形下成立的业主委员会，依据绝大多数业主的意见，委托秦基公司统一管理和经营，绝大多数业主也与秦基公司签订了委托管理合同，这既保证了业主的经济利益，也稳定了社会秩序。《物权法》第71条也为产权式商铺专有权的限制提供的法律依据。业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。在本案中，丽融大厦能正常营业，各个业主均能够从中获得最终的经济利益。如果一味强调极少数业主的专有权，势必造成商场停业，也就无法实现每一位业主购买商铺获得利益的最终目的，也就损害了其他业主的合法权益。其次，《物权法》第76条第一款第（7）项规定，有关共有和共同管理权力的其他重大事项由业主共同决定。对于建筑物区分所有权中的共同管理的重大事项，应当依据建筑物的用途来界定。一般住宅型建筑物的共同管理的重大事项，主要是该住宅小区内部管理事务的参与权，而对于丽融大厦的各位业主来说，确保商场正常经营与各自的经济利益得以实现就是他们要面对的重大事项，也就是说，除了确保自己的专有权之外，更重要的是确保对建筑物经营问题的管理权。丽融大厦绝大多数业主在商场长期停业无法实现经济利益的情况下，共同决定由秦基公司统一管理经营，正是行使了自己对重大问题的决定权，其效力应及于极少数意见分歧者。依据物权法第76条第二款规定，决定共同管理的重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。而本案作出决定的业主所占建筑面积和人数，完全符合法律规定，应当获得遵守和执行。因此，绝大多数业主对重大事项共同的决定效力及于个别业主。对于产权式商铺的专有权保护的同时，应当考虑其自身的独特性，充分保障其商业社会效能，使产权式商铺的功能得到全面的最大限度的发挥，也实现了社会效果和法律效果的统一。再次，在诉讼期间，被上诉人秦基公司已将到期的全部租赁费用转到上诉人的账户上，故未造成损失、构成侵权。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人邓树军承担。
本判决为终审判决。
审判长 马东风
审判员 韩永虎
审判员 刘小涛
二〇一五年十二月七日
书记员 刘 静