广西壮族自治区柳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）柳市民二终字第96号
上诉人（一审被告）：融安县糖酒副食公司，住所地广西壮族自治区融安县长安镇汇丰小区原粮食局办公室。
法定代表人：罗昭文，该公司经理。
委托代理人：龙芳业。
被上诉人（一审原告）：融安县天堂鸟网吧，住所地广西壮族自治区融安县长安镇原河东金三角商场*楼。
投资人：居积威，该网吧经理。
委托代理人：李滨，广西桂中天律师事务所律师
一审被告：融安县商业总公司，住所地广西壮族自治区融安县长安镇东兴街30号。
法定代表人：张开勤，该公司总经理。
一审被告：广西振和房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区融安县桔香路191号。
法定代表人：杨晓玲，该公司经理。
上诉人融安县糖酒副食公司（以下简称糖酒公司）因与被上诉人融安县天堂鸟网吧（以下简称天堂鸟网吧）、一审被告融安县商业总公司（以下简称商业总公司）、一审被告广西振和房地产开发有限公司（以下简称振和公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区融安县人民法院（2013）融民二初字第80号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月1日受理后，依法组成合议庭，于2014年4月30日公开开庭审理了本案，上诉人糖酒公司的法定代表人罗昭文、委托代理人龙芳业，被上诉人天堂鸟网吧的委托代理人李滨到庭参加诉讼。一审被告商业总公司、振和公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：融安县天堂鸟网吧（以下简称天堂鸟网吧）系一家个人独资企业，投资人为居积威。天堂鸟网吧的税务登记证显示其从2006年10月26日开始至今一直租赁融安县糖酒副食公司（以下简称糖酒公司）位于河东桥头十字路口的名为“金三角”大楼的二楼部分场地经营网吧。2011年5月11日，居积威以个人名义与被告糖酒公司签订了最后一份租赁合同，该合同约定：“甲方融安县糖酒副食公司，乙方居积威；一、租赁时间：2011年5月1日至2013年4月30日止；二、乙方在签订合同时将信用押金1500元交纳给甲方，不计利息。租赁期满后，如乙方不再续租或不违约的，甲方一次性退还给乙方信用押金，如乙方中途退租或违约的，甲方则不退还乙方信用押金；三、租赁租金：每月租金为1300元，乙方应于当月10日前将月租金、卫生费足额缴纳到甲方财务处，逾期一天，加收2%的滞纳金。逾期半个月不缴纳的，甲方按违约收回门面解除合同，并不退还乙方的信用押金。水电费由甲方抄表后限乙方在10日内交清，逾期不交的，甲方有权断电停水；四、租赁期间所发生的工商、税务、卫生防疫的税、费由乙方负责；五、甲方如需对资产进行改良改制，对门店（摊位）进行整改、拆除等原因，可提前解除合同，但应提前一个月通知乙方，甲方退还乙方信用押金，乙方无条件按通知期限退出门店（摊位）；六、乙方应维护好店面的主体结构及各种设施。如需对店面改造、装修、天面漏水的维修，须征得甲方书面同意后方可进行，所需费用由乙方自理。租赁期满或者中止合同时，原则上应保留原样，无偿归甲方所有，乙方不得损坏和拆除装修物。如违约造成甲方损失的，甲方有权向乙方追索赔偿；九、本合同一式叁份，甲方执两份，乙方执一份，经甲乙双方签字、盖章之日起生效。”2012年7月30日，糖酒公司向天堂鸟网吧送达了一份《通知》，该通知的大致内容是：糖酒公司金三角、食街已列入融安县2012年重大项目建设之一，属于糖酒公司产权的金三角、食街门面（摊位）于2012年11月1日全面拆除；凡在糖酒公司金三角、食街承租经营的业主；于2012年10月31日前租赁合同未到期的一律按合同第九条约定将终止合同；所有业主必须于2012年10月31日前将门面退回公司。因对解除合同有异议，天堂鸟网吧于2012年8月31日以《关于提前解除租赁合同的几点意见》书面向糖酒公司提出继续履行合同或由糖酒公司赔偿的要求；2012年9月3日，糖酒公司书面出具了《关于“天堂鸟网吧”提前解除租赁合同几点意见的答复》，拒绝了天堂鸟网吧关于继续履行合同、赔偿损失及搬迁费用的请求。2012年9月10日天堂鸟网吧以《关于要求“糖烟酒副食品公司”赔偿提前解除合同经济损失的申请书》书面向商业总公司要求该公司督促糖酒公司赔偿预期利润损失、装修费用损失及搬家找房费用。商业总公司2012年9月17日以《关于“融安县前奏酒吧”、“天堂鸟网吧”要求解决其与融安县糖酒副食公司合同纠纷一事的答复》书面函复天堂鸟网吧，建议其通过法律渠道解决双方的纠纷。2012年10月17日，糖酒公司再次向天堂鸟网吧下达《通知》，通知其拆除时间延期至2012年11月15日，2012年11月15日全面停电停水，2012年11月1日至11月14日延期期间租金免交，并再次声明租赁合同未到期的一律按合同第5条执行，无条件终止合同。由于多方协商未果，天堂鸟网吧拒绝搬出其所租赁的场所，并于2013年2月20日以糖酒公司、商业总公司、振和公司为被告诉至该院，请求：判令三被告赔偿经济损失人民币20万元（其中房屋装修装饰费、搬迁费、停产停业费170000元；其他物品30000元）。2013年3月1日，由于“金三角”大楼已被房地产开发商部分拆除，即将拆到天堂鸟网吧所承租的场地，为保证证据不灭失，当日该院在双方在场的情况下，对天堂鸟网吧内装修、物品进行了拍照留存。根据天堂鸟网吧的评估申请，双方当事人在柳州市中级人民法院主持下共同选定的评估机构广西众益资产评估土地房地产评估有限公司于2013年3月16日对需评估的“融安县天堂鸟网吧”进行了现场勘查，并于2013年4月26日出具了桂众资评（2013）107号《资产评估报告书》，评估天堂鸟网吧装饰装修部分（金三角二楼南面门面装修装饰价值）残值价值为40386元（装修、装饰工程35795元、安装工程4591元）。庭审前天堂鸟网吧明确具体诉讼请求项目为：1、房屋的装修装饰费40386元，2、租赁拆迁补偿6300元，3、拆迁停产停业损失费50400元，4、临时安置费45360元，5、强制电脑损失费27554元，6、评估费3000元，7、其他损失27000元，7项共计200000元。要求糖酒公司、商业总公司、振和公司共同承担上述损失；2、本案诉讼费由糖酒公司、商业总公司、振和公司承担。
另查明，糖酒公司是融安县一家独立的国有全民所有制企业，2012年10月8日，融安县人民政府根据融安县国土资源局融国土资报（2012）183号《关于收回县糖酒副食公司一宗国有建设用地使用权的请示》，作出融政函（2012）254号《融安县人民政府关于同意收回县糖酒副食公司一宗国有建设用地使用权的批复》，同意收回糖酒公司一宗国有建设用地使用权，交由县土地整理与土地交易储备中心依法进行挂牌出让，该宗地位于长安镇大桥东路，土地证号为融国用（2012）第10000801**号，使用权面积为1203.96平方米，土地用途为商业用地，土地使用权类型为国有划拨，天堂鸟网吧承租的场地所属的大楼“金三角”即建在该宗土地上。经挂牌出让，该宗土地使用权由振和公司取得。现“金三角”大楼已全部拆除完毕。
一审法院审理认为，本案争议焦点是：1、糖酒公司是否应当赔偿天堂鸟网吧因提前解除合同造成的损失？2、如需赔偿，天堂鸟网吧的经济损失具体项目及计算依据是什么？3、商业总公司、振和公司是否应当承担民事赔偿责任？
针对双方的争议焦点，一、关于糖酒公司是否应当赔偿天堂鸟网吧因提前解除合同而造成的损失。该院认为，从2006年10月26日开始至今天堂鸟网吧与糖酒公司双方之间存在房屋租赁合同，对该事实双方均予以认可。2011年5月11日的房屋租赁合同是双方最后一份租赁合同，该合同形式合法，是当事人真实意思表示，没有违反法律法规的规定，合同合法有效并成立。合同签订后，双方均应按照合同的约定公平诚实的履行合同。虽然双方在合同的第五条约定了糖酒公司在约定的条件下有解除合同的权利，但该条款并未就解除合同后如何赔偿等善后事项作出约定，仅在合同条款中以“乙方无条件按通知期限退出门店（摊位）”约定了乙方有在解除合同后无条件退出租赁场地的义务，对于该条款中“无条件”的理解，该院认为，双方合同第五条中所谓的“无条件”指向的是“按通知期限退出门店（摊位）”，因此，这里的“无条件”的理解应为：对退出承租场地的期限确定下来后，天堂鸟网吧应“无条件”服从；而不能理解为就算提前解除合同糖酒公司也“无需赔偿或补偿”，因为，这样理解或解释对天堂鸟网吧显失公平。本案中，糖酒公司虽然按合同及法律规定提前通知了天堂鸟网吧，但双方在合同解除后也未就该事项补充协商并达成一致，按照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据本案的实际情况，因该合同是履行到中途而由糖酒公司提前提出解除合同的，并非双方合意解除合同，天堂鸟网吧的合同目的并未完全得到实现，天堂鸟网吧要求糖酒公司赔偿因提前解除合同而造成的损失理由正当，符合法律规定，该院予以支持。
二、关于天堂鸟网吧经济损失的构成项目及依据。1、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；……（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”从查明的事实来看，天堂鸟网吧在最后一期合同签订后2011年期间对承租场地进行了装修，糖酒公司主张天堂鸟网吧在最后一期合同履行过程中没同意其装修，天堂鸟网吧也未进行装修，但该理由却没有任何证据予以证实。虽然糖酒公司还主张合同中有关于合同到期后装修部分归糖酒公司的约定，但由于提出解除合同时是在合同履行期间，合同尚未到期，装修部分仍属天堂鸟网吧所有，该条款并不适用，所以糖酒公司关于装修属于其所有的抗辩理由不能成立。本案讼争的租赁场地是因国家收回国有土地使用权并出让该土地使用权进行商业开发，因此，不属于糖酒公司抗辩所称的“不可抗力”而免责的范围，而应属于以上司法解释中规定的“不可归责于双方的事由”，因此，对糖酒公司关于不可抗力而免责的抗辩理由不予采纳，对天堂鸟网吧关于糖酒公司应赔偿装饰装修残值损失的请求予以支持。2、关于装饰装修残值损失部分的比例分担，该院认为，由于该承租场所的土地使用权是政府予以收回，在政府收回的过程中，糖酒公司作为出租方应按国家的政策，在补偿安置过程中积极为其承租户争取相应的补偿，使损失降低，但在承租户多次向其主张赔偿的过程中，糖酒公司在争取相应补偿时仅考虑了其本公司职工的利益而未考虑承租户的实际利益，怠于履行其相关义务，致使损失扩大，具有一定的过错，应承担赔偿的主要责任。在收回土地使用权的过程中，天堂鸟网吧作为承租户，处于弱势地位，并没有任何选择权，而且糖酒公司在与政府或开发商协商的过程中，亦将天堂鸟网吧排除在外，天堂鸟网吧对于解除合同不存在任何过错，但根据公平原则及其在房屋被拆除时搬出了部分轻便电器及桌椅等原因，该院酌定其亦应自行承担一部分损失。综上，确定糖酒公司承担装饰装修部分的损失90%的责任，天堂鸟网吧自行承担10%的责任，装饰装修部分的残值经评估为40386元，90%为36347.4元，糖酒公司应赔偿的装饰装修部分的经济损失数额为36347.4元；3、关于预期利润损失的赔偿。天堂鸟网吧关于预期利润的损失提出了租赁拆迁补偿、拆迁停产停业损失费、临时安置费、强制电脑损失费、还有其他损失、评估费等，赔偿依据是《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，该院认为，该条款是关于违约赔偿的依据，而本案糖酒公司不存在违约行为，本案的赔偿是根据以上司法解释的规定，不适用该条款的规定。在没有相关法律法规支持的情况下，糖酒公司赔偿其装修部分的损失已足以弥补其实际损失，而且，天堂鸟网吧的租赁拆迁补偿费、拆迁停产停业损失费、临时安置费、强拆电脑损失费、其他损失费、评估费等除评估费外，其他费用没有任何事实和法律依据，也未实际产生。因此，天堂鸟网吧关于租赁拆迁补偿、拆迁停产停业损失费、临时安置费、强拆电脑损失费、其他损失费的赔偿主张没有事实和法律上的依据，该院不予支持。
三、关于商业总公司、振和公司在本案中是否应当承担赔偿责任的问题。1、商业总公司与糖酒公司是两个相对独立的法人，糖酒公司是有独立行使民事行为能力的法人，而商业总公司与天堂鸟网吧没有任何合同关系。虽然商业总公司在一些行政或部分业务问题上有指导糖酒公司的职责，但从民事法律角度上看，两公司不存在任何隶属关系，天堂鸟网吧在本案中起诉对糖酒公司仅有行政指导职责而与其没有任何合同关系的商业总公司属于滥用诉权，因此，对天堂鸟网吧起诉商业总公司的诉讼请求该院不予支持。2、振和公司系一家于2009年成立的进行房地产开发的有限责任公司。糖酒公司所属的“金三角”大楼土地使用权被政府收回后挂牌出让，该土地使用权由振和公司竞得。天堂鸟网吧因此将振和公司列为被告，其所依据的法理是民事法律中“买卖不破租赁”的原理。该院认为，糖酒公司是一家国有全民所有制企业，其土地使用权系被政府作为国有资产收回重新挂牌出让，振和公司所取得的是政府挂牌出让的土地使用权，并不是糖酒公司直接将房地产出售或转让给振和公司，因此，并不适用民法中“买卖不破租赁”的法律原则及相关法律法规，振和公司与天堂鸟网吧没有任何直接的租赁合同关系，不应作为本案被告，对天堂鸟网吧起诉振和公司的诉讼请求不予支持。
四、关于天堂鸟网吧所提出的应适用征收的相关法规的适用问题。天堂鸟网吧提出本案应适用《柳州市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》。该院认为，《柳州市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》是适用于征收机构与被征收人之间的行政法律关系的地方性行政法规，本案所审理的是平等的民事主体之间的民事租赁合同关系，不适用该暂行办法的规定。如天堂鸟网吧认为其可以作为被征收主体，应按相关行政法律法规寻求行政救济，关于征收与被征收的问题在本案不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项之规定，一审判决如下：一、由糖酒公司赔偿天堂鸟网吧因提前解除合同而造成的经济损失人民币36347.4元；二、驳回天堂鸟网吧其他诉讼请求。本案受理费4300元，由天堂鸟网吧负担3591元，糖酒公司负担709元；评估费1500元，由糖酒公司承担。
上诉人糖酒公司不服一审判决，上诉称：一、一审判决认为双方租赁合同第五条约定的“无条件”仅指无条件按期限退出门店，糖酒公司认为这一理解是片面的，无条件和按期限退出门店是一个整体，被上诉人天堂鸟网吧在条件成就时应按期限，无条件的退出门店。无条件显然是包含了天堂鸟网吧退出门店时不得提出任何赔偿理由，这是双方约定的，并不违反法律的强制性规定。另外，双方在签订合同时，都知道政府会随时收回这块土地，天堂鸟网吧明知有风险而与上诉人签订租赁合同，就应当承担由此而产生的风险。
二、一审判决显失公平。在政府收回地块，双方解除合同的过程中，做为糖酒公司一方，没有任何条件可讲，政府只补偿了一些房屋差价款做为安置职工生活的费用，也可以说糖酒公司也是属于弱势一方，所处的地位与天堂鸟网吧是一样的，在同等情况下，糖酒公司要承担90%的责任，而天堂鸟网吧只承担10%，明显是显失公平。综上所述，一审判决偏离法律规定，天堂鸟网吧的诉请理由不充分，请求二审法院撤销一审判决，驳回天堂鸟网吧的诉请，并由天堂鸟网吧承担一、二审诉讼费用。
被上诉人天堂鸟网吧答辩称：一、糖酒公司在履行合同过程中存在违约的事实，表现在租赁合同的期限还没有到，糖酒公司就在2012年8月将房屋出售给振和公司，2012年10月发通知要求无条件终止合同。二、糖酒公司对“无条件”的理解是错误的。“无条件”不能理解为无需进行赔偿，糖酒公司事实上是有违约行为，就应当予以补偿。天堂鸟网吧不知道租赁房屋随时会被收回，对这一风险不清楚。三、糖酒公司是房屋的出租方，承担赔偿责任是有法律依据的。在拆迁过程中，糖酒公司没有考虑承租方的实际利益，也没有补偿承租方的损失。天堂鸟网吧对装修进行了评估，一审法院判决糖酒公司承担装修损失36347.4元是恰当的。
一审被告商业总公司在二审期间未陈述意见。
一审被告振和公司陈述称：一、振和公司不应当作为一审诉讼的被告参与本案诉讼，其被告主体不适格。本案系天堂鸟网吧与糖酒公司因拆迁费而引起的房屋租赁合同纠纷，只有合同当事人一方才能向合同的另一方当事人基于合同提出请求或者提起诉讼，振和公司不是该合同的当事人，与本案无关。二、振和公司通过融安县政府挂牌拍卖购得土地使用权，该民事行为合法有效，振和公司只与融安县政府存在权利义务关系，振和公司与天堂鸟网吧之间并无补偿协议，对天堂鸟网吧的拆迁安置不负补偿责任。三、天堂鸟网吧同时主张装修补偿和预期营业损失不合理。天堂鸟网吧在签订租赁合同时就应当预见装修部分的折旧，做为经营者，装修是对经营项目的成本投资，其两年租赁期内应当可以用利润补偿，不应当在得到装修补偿后重复要求预期营业损失补偿。综上所述，天堂鸟网吧在一审诉讼中以振和公司作为被告，要求振和公司承担赔偿责任无事实和法律依据，请求二审法院依法维护振和公司的合法权益，维持对振和公司的一审判决。
各方当事人对一审查明的事实无异议，在二审期间均未提交新的证据。
经审查，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，综合各方当事人的意见，本案的争议焦点为：一、上诉人糖酒公司是否应对天堂鸟网吧承担赔偿责任；二、一审判决确定的关于装修部分损失的责任分担比例是否正确。
关于争议焦点一，天堂鸟网吧与糖酒公司于2006年10月26日签订了第一期房屋租赁合同，租赁期满后双方又续签了租赁合同，2011年5月11日的房屋租赁合同是双方最后一份租赁合同，该租赁合同合法有效，双方当事人均应按合同履行。2012年7月30日因天堂鸟网吧所在的金三角大楼的国有土地使用权被融安县政府收回，进行挂牌出让用于商业开发，糖酒公司遂书面通知天堂鸟网吧，要求提前终止双方的租赁合同，要求天堂鸟网吧于2012年10月31日前将门面退回公司。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。由于本案中租赁合同提前解除的原因是因融安县政府收回国有土地使用权并出让该土地使用权进行商业开发，属于司法解释规定的不可归责于双方的事由导致合同解除，因此，糖酒公司应对天堂鸟网吧的装饰装修残值损失进行适当的赔偿。上诉人提出双方约定的无条件显然是包含了天堂鸟网吧退出门店时不得提出任何赔偿理由，对于这一观点，本院不予采信。双方合同第五条约定“甲方如需对资产进行改良改制，对门店（摊位）进行整改、拆除等原因，可提前解除合同，但应提前一个月通知乙方，甲方退还乙方信用押金，乙方无条件按通知期限退出门店（摊位）”从合同文义解释，“无条件”限定的词语是“按通知期限退出门店”，因此，一审对此认定正确。上诉人糖酒公司关于其不应承担赔偿责任的上诉理由不成立，本院不予支持。
关于争议焦点二，糖酒公司作为出租方，在政府收回土地使用权和振和公司拆迁过程中，应积极与融安县政府或开发商振和公司协商，争取给予承租方拆迁补偿，但在本案中，糖酒公司并未为承租方积极争取，致使天堂鸟网吧至今未得到任何拆迁安置补偿，因此一审判决糖酒公司承担天堂鸟网吧装饰装修部分损失的90%的责任并无不当，糖酒公司主张其不应承担90%赔偿责任的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费709元（上诉人融安县糖酒副食公司已预交），由上诉人融安县糖酒副食公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 愿
代理审判员 张 岚
代理审判员 黄 雪
二〇一四年六月二十三日
书 记 员 梁耀美