北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第22055号
原告北京鼎嘉恒房地产开发有限公司，住所地北京市海淀区清河冶金研究院西侧房屋。
注册号：110000003566302。
法定代表人张宁克，董事长。
委托代理人阚文颖，北京大成律师事务所律师。
被告付群，女，1974年2月23日出生。
委托代理人田晓峰，北京市方谷律师事务所律师。
原告北京鼎嘉恒房地产开发有限公司（以下简称鼎嘉恒公司）与被告付群房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告鼎嘉恒公司之委托代理人阚文颖，被告付群之委托代理人田晓峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告鼎嘉恒公司诉称，2007年10月29及次日，我公司与付群先后签订了《北京市商品房预售合同》和《补充协议》，约定付群购买我公司开发的、位于北京市海淀区小营地区XX号楼1层Ⅱ单元XX-
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XX房屋；总房款3887820元，付群应于2007年10月29日前付清首付款1557820元，于次日一次性支付剩余房款233万元；若因付群原因导致上述预售合同解除，付群应向我公司支付相当于总房款30%的违约金。上述协议签订后，付群至今未向我公司支付任何购房款，我公司已于2013年5月31日向其发出《解除合同通知函》，其已于2013年6月1日收到该函件。为维护我公司的合法权益，故诉至法院，要求：1、确认我公司与付群于2007年10月29日签订的《北京市商品房预售合同》及双方于2007年10月30日签订的《补充协议》已于2013年6月1日解除；2、确认我公司与付群于2007年10月签订的《赠与确认函》已于2013年6月1日解除；3、判令付群协助我公司办理《北京市商品房预售合同》网签的解除手续；4、判令付群向我公司支付违约金人民币1166346元；5、付群承担本案诉讼费。
被告付群辩称，我已经支付了大部分购房款，其余款项因双方存在其他纠纷一直处于协商过程，所以没有实际确认付款的最终结果，故我没有迟延付款，不同意解除合同，也不同意承担违约金。
经审理查明，2007年10月29日，鼎嘉恒公司（出卖人）与付群（买受人）《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y55XXX4，以下简称《预售合同》），约定：买受人的通讯地址为朝阳区广渠门外大街富丽城AX楼，联系电话为13381****XX；买受人购买位于北京市海淀区小营地区XX号楼1层Ⅱ单元XX-
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XX房屋（以下称涉诉房屋）；该商品房单价为每平方米21203.21元，总价款为3887820元；具体付款方式及期限的约定见附件五。该《预售合同》附件五“付款方式及期限的约定”约定：首付款1557820元（含已付定金零万元），买受人应于2007年10月29日前付清；剩余房价款233万元，买受人以商业按揭贷款方式支付；2007年11月8日前，买受人应将办理商业按揭贷款的全部申请文件、资料以及办理商业按揭贷款所需的费用全部交付给银行委托的办理商业按揭贷款的律师；若买受人未能按照前述约定期限交齐全部申请文件、资料及相关费用、或未能按照约定期限补充提交完毕相关申请文件、资料及相关费用、或未能按照约定期限向出卖人支付完毕应增加的首付款，则每迟延一日，买受人应向出卖人支付相当于申请商业按揭贷款金额的万分之二的违约金；若买受人延迟达到15日，则出卖人有权选择解除《预售合同》；出卖人解除合同的，按买受人与出卖人签署的补充协议关于因买受人原因导致合同解除的特别约定予以执行。该《预售合同》附件八补充协议约定：若因买受人解约或由于买受人的原因导致《预售合同》解除给出卖人造成的一切直接损失、间接损失及相关费用，买受人亦应予以赔偿并且买受人应当向出卖人支付相当于总房款30%的违约金；因买受人原因导致《预售合同》解除，且需到合同备案管理机关办理相关解除手续的，买受人应自出卖人发出《解除合同通知》之日起10日内配合出卖人办理相关解除手续；若买受人在前述期限内未能配合出卖人办理相关解除手续的，则买受人每延迟一日需向出卖人支付相当于全部房价款的千分之五的赔偿金；买受人的有效送达地址以《预售合同》中写明的联系地址为准；买受人补留或变更其通讯地址的，应当向出卖人出具其亲笔签名的书面文件，该书面文件经出卖人签收确认后方为有效。
2007年10月30日，鼎嘉恒公司（出卖人）与付群（买受人）签订《补充协议》，约定将《预售合同》附件五“付款方式及期限的约定”约定的“首付款1557820元（含定金），买受人应于2007年10月29日前付清；剩余房价款233万元，买受人以商业按揭贷款方式支付”变更为“买受人于2007年10月30日将余下的房款计2330000元一次性支付给出卖人”。
2013年10月31日，付群与鼎嘉恒公司就上述《预售合同》完成网签手续。上述《预售合同》及《补充协议》签订后，鼎嘉恒公司（合同甲方，赠与人）与付群（合同乙方，受赠人）签订了《赠与确认函》，约定：甲方自愿将《预售合同》中所购买房屋的配套空调系统、配套霍尼韦尔职能家居系统及附送乙方所购浩思家园商品房相对应的地下一层房屋（使用权）、地下储物间1个及地下车位1个；无论任何原因造成的《合同》解除或终止履行，本赠与确认函作为《合同》的附件一并解除或终止履行。
2013年5月30日，鼎嘉恒公司向付群发出《解除合同通知函》，邮寄地址为“北京市朝阳区广渠门外大街富力城B区6号楼1XX5”，联系电话为13381****XX，主要内容为：双方签订《预售合同》及《补充协议》后，付群至今未能向该公司支付任何购房款，该函送达之日上述《预售合同》及《补充协议》解除，付群应尽快与该公司取得联系配合办理解除合同网签事宜，且依据《预售合同》附件八的约定向该公司支付违约金1166346元。2013年6月1日，付群之父付春兴签收该函件。至今，鼎嘉恒公司未向付群交付涉诉房屋。
本次诉讼期间，付群被羁押于北京市朝阳区看守所。本院依法对其本人进行了询问，其陈述答辩意见如下：1、认可先后与鼎嘉恒公司签订了上述《预售合同》、《补充协议》及《赠与确认函》，并就《预售合同》完成了网签手续，但其以刷卡的方式支付了部分购房款，并折抵了部分购房款，故不存在迟延付款，不同意解除合同或支付违约金。2、折抵房款的经过为：成都市建筑工程总公司（以下简称成都建工公司）、新基础投资控股有限公司（以下简称新基础公司，后更名为至观投资有限公司）及管理层分别持有鼎嘉恒公司的62%、33%和5%股权。同时，新基础公司和付群分别持有北京红炫房地产经纪有限公司（以下简称红炫经纪公司）80%和20%的股权。因成都建工公司在北京的项目公司北京世纪润通房地产开发有限责任公司（以下简称世纪润通公司）在康都家园项目中欠付红炫经纪公司销售代理费用大概500万元，因此，红炫经纪公司与世纪润通公司达成协议，以欠款折抵鼎嘉恒公司开发的两套房产，即XX-Ⅰ-1A（又称XX号楼1单元101号，以下简称101号房屋）和XX-
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XX（又称XX号楼2单元102号，即涉诉房屋），其中，101号房屋卖给了新基础公司的法定代表人张卫克，涉诉房屋卖给了付群。欠款中大概有388万元用于折抵101号房屋的房款，剩余款项折抵涉诉房屋的房款。2007年10月30日，付群与鼎嘉恒公司签订《补充协议》意味着房款已经通过折抵的方式付清，但是折抵的房款具体分配给各公司的数额需要各公司之间的结算确定，确定后在通过签订协议、开具发票的方式彻底解决。2009年10月，付群自鼎嘉恒公司离职，其根据张卫克的安排支付了部分款项。因此，自签约之日至付群离职期间，无人向其提出支付房款一事。3、认可《解除合同通知函》的投递地址是其父母、丈夫及孩子居住地，但其本人自2011年以后经常在兴隆做投资项目，不经常回京，家人签收该函件后没有告知其本人；4、曾多次向鼎嘉恒公司催问交房事宜，但该公司均以没有算完账为由拖延。
本次诉讼期间，付群之委托代理人向本院提交了如下证据，以证实付群所述折抵、刷卡支付房款的事实：证据1、公证书，内容为付群与新基础公司委托的刘律师就股权转让及项目利益分配之间的协商的电子邮件。其中，刘律师发给付群的“协议书”约定“甲方（新基础公司）支付乙方（付群）费用总计1000万元，该费用包括但不限于乙方在项目公司任职期间的项目收益奖励或分红、乙方放弃购买项目公司房屋经济补偿；乙方转让乙方持有红炫公司全部股权的股权转让价款以及股权溢价款、乙方股票补偿、乙方解除任职的所有补偿”；付群提出“甲方支付乙方费用总计1500万元”的方案；2、付群名下、招商银行账户5240XXXX1XX82222明细（以下简称尾号2222账户），显示付群先后于2009年10月12日、同月22日和同月30日以刷卡的方式向鼎嘉恒公司支付46万元、50万元（分两笔支付，分别为20万元和30万元）和50万元。对于上述证据，鼎嘉恒公司虽认可公证书的真实性，但认为电子邮件中所涉及的协议书当事人为新基础公司而非鼎嘉恒公司，且新基础公司无权处分鼎嘉恒公司的房屋；虽认可付群曾以刷卡的方式付款至鼎嘉恒公司，但解释称相关付款行为系套现行为，即刷卡后将鼎嘉恒公司购房客户交纳的现金取走。为此，鼎嘉恒公司提交了该公司相关记账凭证，显示购房客户姜宏志支付购房款50万元，付群于2009年10月12日刷卡付款至鼎嘉恒公司的凭条2张（金额分别为4万元和46万元）粘贴于相应付款凭证、收据之后；购房客户李娜、赵方群先后交纳房款70万元，付群于2009年10月22日刷卡付款至鼎嘉恒公司的凭条2张（金额为30万元和20万元）粘贴于相应记账凭证、收据之后；购房人苟波支付购房款100万元，付群于2009年10月30日刷卡付款至鼎嘉恒公司的凭条50万元粘贴于相应付款凭证、收据之后。对于上述记账凭证，付群的委托代理人虽认可真实性，但不认可其关联性，表示由于付群本人正在羁押、无法核实，尊重本人对于刷卡付款的用途的意见。
本案中，鼎嘉恒公司要求付群依照《预售合同》附件八补充协议之相关规定，向该公司支付总房款30%的违约金，并提交了与涉诉房屋同小区其他房屋的物业合同、物业费供暖费催交单以证明因付群未付房款、房屋不能交接给该公司造成了物业费、供暖费等损失。付群之委托代理人对上述物业合同、物业费供暖费催交单均不予认可，并提出违约金过高抗辩。
另，付群自述其先后于2005年中旬担任新基础公司副总；同时担任红炫公司总经理，持有该公司20%股份；2006年10月至2007年5月，其担任新基础公司副总，同时作为新基础公司派员至鼎嘉恒公司担任副总，为此，将其持有的红炫公司20%股权转让给孙海飞；2007年6月1日至2009年10月底，担任鼎嘉恒公司总经理，同时任新基础公司副总。对此，鼎嘉恒公司仅认可付群自2006年10月至2007年5月，担任该公司副总，自2007年6月至2009年10月，担任该公司总经理，不认可付群曾在新基础公司任职。为核实鼎嘉恒公司、新基础公司与红炫公司之间的关联关系，鼎嘉恒公司和付群提交了上述公司的工商信息查询，显示：鼎嘉恒公司成立于2002年2月6日，投资人为成都建工公司、新基础公司和李延武；2011年12月30日，投资人变更为新基础公司和李延武；2012年3月20日，投资人再次变更为至观公司、张宁克和赵会同。北京红炫房地产经纪有限公司成立于2005年2月23日，投资人为新基础公司和孙海飞。新基础公司成立于2004年11月23日，投资人为张卫克和曹玉玲，于2013年3月22日更名为至观公司。
上述事实，有双方当事人陈述、《预售合同》、《补充协议》、《赠与确认单》、《解除合同通知函》等证据材料在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。鼎嘉恒公司与付群签订的《预售合同》、《补充协议》和《赠与确认单》均为双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，并作为确定双方权利义务之依据。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。依照《预售合同》及《补充协议》的约定，付群应于2007年10月29日前向鼎嘉恒公司支付首付款，并于次日前向该公司支付剩余房款。付群虽自述通过以红炫公司享有的债权折抵购房款的方式支付了部分房款，但现有证据不能证明鼎嘉恒公司认可该支付方式。另，付群名下、尾号2222账户明细虽显示付群先后以刷卡的方式向鼎嘉恒公司支付共计146万元，但是由于上述款项的支付时间与上述《预售合同》及《补充协议》约定的付款时间间隔近两年，且鼎嘉恒公司认为上述付款行为与涉诉购房款之间不具有关联性，故本院对于付群已经部分付款的抗辩意见不予采信。则在付群长期未能交纳涉诉购房款的情况下，鼎嘉恒公司向其发出《解除合同通知函》要求解除合同，具有事实和法律依据。尽管该《解除合同通知函》的邮寄地址为“北京市朝阳区广渠门外大街富力城B区6号楼1XX5”，与《预售合同》中付群留存的通讯地址“朝阳区广渠门外大街富力城AX楼”表述不完全一致，但收件人联系电话相同，且付群自认其父母、丈夫及孩子均在该邮寄地址居住，其本人亦未按照《预售合同》的约定变更通讯地址，故应视为该《解除合同通知函》已送达付群并发生解除上述《预售合同》和《补充协议》的效力。同时，根据《赠与确认单》中关于“无论任何原因造成的《合同》解除或终止履行，本赠与确认函作为《合同》的附件一并解除或终止履行”的约定，该《赠与确认单》亦已一并解除。相应地，付群应协助解除上述《预售合同》的网签手续。
如上所述，付群未能在约定期限内交纳购房款，应当依约承担违约责任。但现有证据不足以证明鼎嘉恒公司因付群的违约行为已经造成经济损失，故本院就违约金数额予以酌情调整。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告北京鼎嘉恒房地产开发有限公司与被告付群于二OO七年十月二十九日签订的《北京市商品房预售合同》及双方于二OO七年十月三十日签订的《补充协议》已于二O一三年六月一日解除；
二、确认原告北京鼎嘉恒房地产开发有限公司与被告付群于二OO七年十月签订的《赠与确认函》已于二O一三年六月一日解除；
三、被告付群于本判决生效后十日内协助原告北京鼎嘉恒房地产开发有限公司办理解除上述《北京市商品房预售合同》网签手续；
四、被告付群向原告北京鼎嘉恒房地产开发有限公司支付违约金人民币十万元；
五、驳回原告北京鼎嘉恒房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费四万七千一百七十九元，由北京鼎嘉恒房地产开发有限公司负担一万四千三百九十七元，已交纳七千六百四十九元，余款六千七百四十八元于本判决生效后七日内交纳；由付群交纳三万二千七百八十二元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 佟 冰
人民陪审员 商凤鸣
人民陪审员 王文波
二〇一五年八月四日
书 记 员 张 健