南昌市东湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0102民初2971号
原告（反诉被告）：江西百盛中山城百货有限公司绿地中央广场分公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区红谷中大道998号，组织机构代码：30922827-3。
负责人：张然，系该分公司经理。
委托代理人：戴高翔，系江西中矗律师事务所律师，执业证号：13601200510804910。
被告（反诉原告）：青山湖区茗记甜品恒茂百盛店（个体工商户），住所地：南昌市青山湖区北京东路恒茂梦时代广场*号楼*楼。
经营者：王晓春，女，1966年1月30日生，住江西省南昌市青山湖区，
委托代理人：吴亚鹏，系江西红阳光律师事务所律师，执业证号：13601201510406277。
原告（反诉被告）江西百盛中山城百货有限公司绿地中央广场分公司(以下简称百盛百货)与被告（反诉原告）青山湖区茗记甜品恒茂百盛店（以下简称茗记甜品店）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，茗记甜品店提起反诉。本院依法组成合议庭，公开开庭对本诉与反诉一并进行了审理。百盛百货的委托代理人戴高翔、茗记甜品店的经营者王晓春及其委托代理人吴亚鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
百盛百货诉称：2014年9月，百盛百货与茗记甜品店签订了一份《场地租赁合同》，约定：“由百盛百货将其所属南昌百盛红谷滩绿地店第三层面积为80平方米的场地出租给茗记甜品店经营甜品生意；租赁期为三年，即从2014年9月19日至2017年9月30日止；第一年季度租金为36000元，第二年季度租金为36000元，第三年季度租金为39600元，物业费按35元/每平米/月计算；茗记甜品店应于每季度结束前5日支付下一季度的固定租金及物业费。合同签订之日，茗记甜品店向百盛百货提供履约保证金50000元，若茗记甜品店充分履行了本合同约定的全部义务，则租赁期满60日后，茗记甜品店凭收据可要求不计息退还保证金；租赁期内除本合同另有约定外，茗记甜品店不得以任何理由抵扣其应向百盛百货支付的租金及费用，若茗记甜品店未能按时缴纳租金，除应如数补缴外，每逾期一日，应向百盛百货支付拖欠总金额千分之十的滞纳金”。
合同签订后，百盛百货依约向茗记甜品店提供了租赁场地，茗记甜品店也依约向百盛百货支付了履约保证金及第一个季度的租金并进场装修，装修完毕后如期开业经营。
此后，茗记甜品店一直拖欠租金、物业费，经多次催讨仍拒绝支付租金、物业费。截止2016年3月31日拖欠的租金为144300元、物业费33600元。但考虑到茗记甜品店在承租期内的实际经营状况，百盛百货同意放弃截止2016年3月31日已发生的滞纳金（违约金）。对于2016年4月1日以后的租金、物业费及滞纳金（违约金），百盛百货仍要求茗记甜品店承担。为此，百盛百货诉至本院，请求判令：1、茗记甜品店继续履行《场地租赁合同》，并支付拖欠租金94300元（其中租金从拖欠之日即2015年4月1日起暂计算至2016年3月31日止为144000元，扣除保证金50000元后为94300元，租金最终计算至合同到期日或解除之日止）；2、茗记甜品店支付物业费、滞纳金（违约金）（自2016年4月1日起计算至合同到期日或解除之日止）；3、本案诉讼费由茗记甜品店承担。
茗记甜品店辩称：该租赁合同属于无效合同。
茗记甜品店反诉称：2014年9月，双方签订上述《场地租赁合同》。该合同对租赁场地的用途、租金、物业管理费及保证金均作出了约定。合同签订后，茗记甜品店按照约定缴纳了49826.6元租金及50000元保证金。2014年11月8日，茗记甜品店为开业经营入场装修花费装修款120700元。2014年12月5日，茗记甜品店购买设备花费68228元。根据相关法律规定：公众聚集场所在投入使用、营业前，应当申请消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。双方明确约定租赁场地用于餐饮业，百盛百货依然将处在消防通道上的租赁场所出租给茗记甜品店。在装修入场后发现该商场的整体消防验收不合格，茗记甜品店多次被消防主管单位警告停业整顿，百盛百货也因此受到行政处罚。
百盛百货也多次向茗记甜品店承诺该租赁场地能够办到消防备案手续，但均系敷衍。百盛百货于2015年12月15日采取停水停电的方式致使茗记甜品店无法继续营业。茗记甜品店的合同目的无法实现。为此，茗记甜品店请求法院判令：1、确认双方当事人签订的《场地租赁合同》无效；2、百盛百货返还茗记甜品店缴纳的保证金5万元；3、百盛百货返还茗记甜品店租金49826.6元；4、百盛百货赔偿茗记甜品店装修费用120700元；5、百盛百货赔偿茗记甜品店设备款68228元；6、本案的诉讼费由百盛百货全部承担。
对于茗记甜品店提起的反诉，百盛百货辩称：不同意其诉请。该租赁物属于合法建筑，经消防验收合格，符合法律规定的出租条件。该合同没有违反法律、行政法规有关效力性规范的强制规定，属于有效合同。茗记甜品店认为合同无效没有事实和法律依据，要求百盛百货返还租金、保证金等诉请均不应当得到支持。
经审理查明：2014年9月19日，百盛百货（甲方）与茗记甜品店（乙方）签订《场地租赁合同》，主要约定：“甲方将其所属南昌百盛红谷滩绿地店第三层面积为80平方米的场地出租给乙方使用；乙方的租赁用途为餐饮；租赁期为三年，从2014年9月19日至2017年9月30日止；租金从免租期届满之日起计算，第一年季度租金为36000元，第二年季度租金为36000元，第三年季度租金为39600元；物业费按35元/每平米/月计算；乙方应于每季度结束前5日内支付下一季度的固定租金及物业费；乙方应在免租期内完成租赁场所的全部装修，确保在计租日或计租日前达到营业条件并正式开业；若因乙方原因导致租赁场所延期开业，除缴纳租金外，每延期开业一日，乙方还应向甲方缴纳合同期租金总额的2%作为违约金，延期超过30日，甲方有权终止本合同；乙方同意向甲方交纳保证金5万元，于本合同签订之日向甲方一次性支付；如乙方未按时交纳包括但不限于租赁场所租金、物业服务费、水电费、电话费等费用时，甲方有权自保证金中扣除该费用；租赁场所单独安装的水电及电话所产生的费用，由乙方支付；乙方在租赁场所开展经营业务前应向政府有关部门取得所有必要的执照、批准、许可证；乙方在租赁场所经营，须遵守甲方商场的营业时间，不得超过甲方商场早晚营业时限，不得在甲方商场营业时间内停止营业；乙方对租赁场所进行装修，应自行承担施工费用和施工安全责任；乙方的装饰、装修应符合国家有关建筑、消防安全的法规规定及要求，如有违反，甲方有权责令乙方进行整改或解除本合同；甲方对商场的公共设施进行定期维修保养以保证房产及设施的安全和正常使用；甲方负责维护商场正常的经营秩序；乙方不得在租赁场所内放置或储存易燃易爆危险物品；在合同有效期内，若乙方违反合同而导致甲方解除本合同或乙方单独终止本合同，乙方应支付本合同租金总额的50%作为违约金，且保证金不予退还；租赁期届满或本合同提前终止时，乙方应将其自行安装的设备设施及其物品全部撤离租赁场所；交还租赁场所时，双方应办理书面交接手续。”
合同签订后，茗记甜品店向百盛百货交纳保证金5万元。百盛百货将租赁场地交付茗记甜品店装修使用。茗记甜品店进行了为期一个月的装修施工。完工后，茗记甜品店于2014年12月21日开业经营。百盛百货从2015年1月1日开始计收租金。庭审中，双方当事人确认2015年3月31日之前的租金已付清，从2015年4月1日起未支付租金。
2015年9月9日，南昌市公安消防支队对包括本案租赁标的物在内的绿地中央广场D1商业楼进行消防安全检查，并作出洪公消安检字[2015]第40号《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。
2015年11月19日，南昌市公安消防支队对该涉案租赁经营场所进行消防监督检查，作出洪公消限字[2015]第0082号《责令限期改正通知书》，发现消防安全问题“三层中庭处存在攀岩、茗记甜品、仙芋世家、果果饮料商铺，根据规定，中庭不得存在可燃物，并要求采取改正措施，对消防安全违法行为，将依法予以处罚”。
2017年3月16日，南昌市公安消防支队向本院复函“中庭根据〈建筑设计防火规范〉第5.3.2条第四点中提到，中庭内不因布置可燃物，并没有明确说明不能做餐饮场所，但是从绿地百盛商场中庭现场来看，其柜台、产品包装物、座椅等均是可燃物，所以不应设置，根据整改要求应当清理这些可燃物品，因部分可燃物至今仍未搬离，所以该涉案租赁经营场所，未达到消防安全要求。”
洪公消限字[2015]第0082号《责令限期改正通知书》作出后，百盛百货、茗记甜品店均未依照行政法的法定程序及相关规定提出异议，而是按照《责令限期改正通知书》的要求搬离了部分可燃物品。因双方当事人对合同的履行存在较大分歧，百盛百货于2016年6月8日向本院提起本诉，茗记甜品店于2016年8月1日向本院提起反诉。
上述事实有双方当事人的当庭陈述，百盛百货提供的营业执照、组织机构代码、茗记甜品店营业执照、《场地租赁合同》、建设工程规划许可证、公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证、建设工程消防验收意见书、绿地中央广场D区D1商业楼室内装修工程图纸、《工程施工申请单》，茗记甜品店提供的《场地租赁合同》、《江西百盛中山城百货有限公司绿地中央广场分公司收据》，《函》、南昌市公安消防支队作出洪公消限字[2015]第0082号《责令限期改正通知书》、《复函》等证据在案予以佐证。
本院认为：双方当事人签订的《场地租赁合同》，系其真实意思表示，且不违反强行法的效力性规范，属于有效合同。根据合同严守原则，合同当事人应当诚实履行各自的合同义务。原告按照合同约定向被告交付了租赁标的物，但被告未按约及时支付租金、物业费，构成违约。
在合同履行过程中，2015年11月19日，南昌市公安消防支队对该租赁场所进行消防监督检查，作出洪公消限字[2015]第0082号《责令限期改正通知书》，要求清理场地上的可燃物品。百盛百货、茗记甜品店均未依照行政法的法定程序及相关规定提出异议，可视为对该具体行政行为表示接受服从管理。公安消防部门对该经营场所要求限期整改并不影响租赁合同的效力。《合同法》实施以后，人民法院确认合同效力，应当以全国人大及其常务委员会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。
《场地租赁合同》上约定“乙方的装饰、装修应符合国家有关建筑、消防安全的法规规定及要求，如有违反，甲方有权责令乙方进行整改或解除本合同。”居于此约定，被告应当按照南昌市公安消防支队的要求，对其承租的经营场所限期整改，整改到位后不影响经营场所后续正常营业。拒不整改或整改不到位的不利后果，依约应由被告承担。
2015年12月10日，原告向被告发出一份函。庭审中，被告辩称：“该函件表明原告免除了被告2015年9月之前的租金，租金应从2015年9月开始计算。”经审查该函件的内容后，本院认为，该函件具有两方面的内容，一方面是请求被告对原告所列的租金、物业费等费用项目的具体数额予以对账；另一方面是若被告对上述具体数额无异议，请求被告限期缴纳租金、物业费。实际中，被告并未明确予以对账确认，也未在函件给定的期限内缴清费用，被告的消极不作为行为足以表明其不认可该函件，故该函件列明的租金、物业费的具体数额，不能作为结算依据。
综上，原告要求继续履行合同，于法有据，本院予以支持；被告要求确认合同无效，并居于此理由要求返还保证金、租金、赔偿损失等诉请，于法无据，本院不予支持。在合同继续履行的前提下，原告不宜主张过高的违约金。且原告诉请的违约金具体数额、计算标准并不明确，故本院酌定其违约金主张，不予支持。经计算，从2015年4月1日至2016年3月31日的租金为144000元；物业费标准为每月2800元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、双方当事人继续履行《场地租赁合同》；
二、被告（反诉原告）青山湖区茗记甜品恒茂百盛店（个体工商户）于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）江西百盛中山城百货有限公司绿地中央广场分公司支付租金、物业费（租金从2015年4月1日起算，暂计至2016年3月31日为144000元，扣除保证金5万元后为94000元，以后的租金按合同约定计算；物业费为每月2800元，从2016年4月1日起，按合同约定计算）；
三、驳回原告（反诉被告）江西百盛中山城百货有限公司绿地中央广场分公司其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）青山湖区茗记甜品恒茂百盛店（个体工商户）诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费（本诉）2160元、反诉费5575元，均由被告（反诉原告）负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。
审 判 长 周 俊
人民陪审员 何志勇
人民陪审员 李 萍
二〇一七年五月十九日
书 记 员 陆国玉