黑龙江省宁安市人民法院
行 政 判 决 书
（2015）宁行初字第4号
原告田九鹏。
原告康玉。
委托代理人田九鹏。
原告田九洲。
原告王涵。
委托代理人田九洲。
被告宁安市人民政府房地产管理处。
法定代表人张福岐。
委托代理人周铁忠，黑龙江周铁忠律师事务所律师。
委托代理人田峰。
原告田九鹏、康玉、田九洲、王涵因不服被告宁安市人民政府房地产管理处（以下简称房产处）房屋产权登记纠纷一案，于2014年12月25日向本院提起行政诉讼，本院于当日立案受理后，于2014年12月26日向被告房产处送达了起诉状副本、应诉通知书、权利义务及举证通知书、合议庭组成人员告知书。本院依法组成合议庭，于2015年1月13日公开开庭审理了本案。原告田九鹏、田九洲并作为康玉、王涵的委托代理人及被告房产处的委托代理人周铁忠、田峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年9月26日，被告房产处登记并颁发了宁安房权证宁安市字第**号房屋所有权证。
被告房产处在法定的举证期限内向本院提交了作出被诉具体行政行为的证据、依据：
证据1.宁安市房屋所有权转移登记申请书二份及审批意见二份，申请时间是2013年9月25日，审批时间是2013年9月26日。欲证明田九鹏、康玉对房屋所有情况选择的是共同共有，并在共有情况一栏内田九鹏、康玉签字确认，在另一份房屋申请表上田九洲、王涵对房屋共有情况选择的是共同共有，田九洲、王涵在共有情况内签字确认。被告登记机关审批意见是同意。原告质证有异议，称登记申请书只能证明田九鹏和康玉是共同共有，田九洲和王涵是共同共有，但证明不了田九鹏、康玉、田九洲、王涵之间是共同共有还是按份共有。被告在进行房屋产权登记时没有询问田九鹏和康玉与田九洲和王涵两个家庭之间是共同共有还是按份共有。申请书中受让方一栏中询问人处没有工作人员签字确认，转让方一栏只有公章和名章，询问人和被询问人处均没有人签字确认，能够证明登记机关工作人员没有履行询问、核实义务。申请书最后一栏共同申请人处是空白的，因受让方是非法人单位，不应在法定代表人处签名。
证据2.宁安市XX房地产开发有限公司企业法人营业执照、组织机构代码证、XX房地产开发公司法定代表人田XX身份证复印件、授权委托书各一份。欲证明房屋产权登记要件齐全，程序合法。原告质证无异议。
证据3.纪X身份证复印件、四原告身份证复印件、康玉和田九鹏结婚证复印件、田九洲和王涵结婚证复印件、中华人民共和国契税完税证各一份。欲证明四原告的身份关系，其中田九鹏和康玉是夫妻，田九洲和王涵是夫妻，证明该房屋契税已经交纳完毕。原告质证无异议。
证据4.商品房买卖合同一份。欲证明登记的该房屋出卖人是宁安市XX房地产开发有限公司，买受人是田九鹏、田九洲，合同签订时间是2009年8月26日。原告质证无异议。
被告房产处作出宁安房权证宁安市字第**号房屋所有权证的法律依据是《房屋登记办法》第七条、第十二条、第十八条之规定。原告质证对被告适用《房屋登记办法》第十八条有异议，因该条明确规定应当就所登记房屋是否为共有房屋进行查验核实，并进行询问，而被告没有履行这一法定义务。
原告田九鹏、康玉、田九洲、王涵诉称，请求法院依法撤销宁安房权证宁安市字第**号房屋所有权证。2009年8月26日，田九鹏、田九洲购买了宁安市XX房地产开发有限公司的商品房。2013年9月25日，田九鹏、康玉、田九洲、王涵共同到被告房产处进行房屋登记（田九鹏和康玉是夫妻；田九洲和王涵是夫妻）。当时房屋登记人员拿出宁安市房屋所有权转移登记申请书，询问了田九鹏和康玉是按份共有、共同共有、单独所有哪种所有形式，田九鹏和康玉选择了共同共有，并签字确认。登记工作人员也询问了田九洲和王涵是按份共有、共同共有、单独所有哪种所有形式，田九洲和王涵选择了共同共有，并签字确认。但被告的登记人员对两个家庭之间的房屋共有形式是按份共有还是共同共有没有询问，就将房屋屋办成了田九鹏、康玉、田九洲、王涵共同共有。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，登记机构应当履行就有关登记事项询问申请人。《房屋登记办法》第十八条规定，房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据登记事项询问申请登记房屋是否为共有房屋。原告认为被告没有尽到法定义务，致使房屋登记为田九鹏、康玉、田九洲、王涵共同共有，背离了四原告真实意思表示。2014年11月份，原告在办理抵押贷款的过程中才知道房屋所有权证对田九鹏和康玉与田九洲和王涵两个家庭之间不是按份共有。要求撤销宁安房权证宁安市字第**号房屋所有权证，以便四原告按照签订的按份共有协议重新办理该房屋登记。
原告田九鹏、康玉、田九洲、王涵为证明自己的主张提交以下证据：
证据1.提交田九鹏、康玉、田九洲、王涵身份证复印件四份。欲证明四原告的身份事项，原告是本案具体行政行为的产权人，与本案具体行政行为有利害关系。被告质证无异议。
证据2.提交宁安市人民政府房地产管理处作出的宁安房权证宁安市字第**号房屋所有权证。欲证明房屋产权关系及共有形式，没有按份共有登记记裁的内容。被告质证无异议。
被告房产处辩称，原告的诉讼请求理由不充分，该行政行为应予以维持。被告对起诉状中登记过程的事实部分陈述予以认可，但被告作为房屋登记机关，其登记的所有权各种形式是依据申请人的申请而启动。田九鹏、康玉和田九洲、王涵二个家庭之间对该房屋所有权形式申请人在申请房屋登记时并没有明确提出共有的形式，被告作为登记机关因申请人没有申请登记导致偏差，其责任不在被告登记机关。被告的具体行政行为认定事实清楚，程序合法，适用法律法规正确。
经庭审举证、质证，本院对上述证据作如下确认：
被告房产处提交的证据1，仅能证明田九鹏和康玉对房屋所有情况为共同共有，田九洲和王涵对房屋所有形式为共同共同，并就此登记事项经登记机构审批同意。该证据不能证明田九鹏、康玉、田九洲、王涵四人之间对房屋共有形式的认定，登记机构在进行房屋产权登记时对四原告之间为哪种共有形式没有进行询问。申请书中询问人处无工作人员签字确认，也证明不了被告履行了登记询问的工作职责。本院认为该证据存在合法性问题，对该证据予以部分采信。被告提交的证据2、3、4属于房屋申请登记的要件，且原告质证无异议。本院认为被告提交的证据2、3、4其内容真实、合法，与本案具有关联性，予以采信。
原告提交的证据1、2系原告的身份证明和房屋权属证书，被告质证无异议。本院认为该证据内容真实、合法，与本案具有关联性，予以采信。
经审理查明，2009年8月26日，田九鹏、田九洲与宁安市XX房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，买受人田九鹏、田九洲购买宁安市XX房地产开发有限公司开发的位于宁安镇XX，建筑面积为XX平方米的商品房。2013年9月25日，田九鹏、康玉、田九洲、王涵共同到宁安市房产处对所买房屋进行房屋产权登记，并提交了田九鹏、康玉、田九洲、王涵身份证明、婚姻证明、契税完税证及商品房买卖合同等材料。房产处于2013年9月25日在宁安市房屋所有权转移登记申请书中对田九鹏和康玉的共有情况记载为共同共有，对田九洲和王涵的共有情况记载为共同共有，并于2013年9月26日审批同意房屋产权登记。申请书中询问人处无房产处工作人员签字确认。房产处向田九鹏、康玉、田九洲、王涵作出了宁安房权证宁安市字第**号房屋所有权证，登记内容为田九鹏、康玉、田九洲、王涵对该房屋为共同共有。另查明，田九鹏和康玉系夫妻关系，田九洲和王涵系夫妻关系。原告向本院提起行政诉讼，要求撤销宁安房权证宁安市字第**号房屋所有权证。
本院认为，行政机关作出具体行政行为应当具有合法性，房屋产权登记部门进行房屋产权登记应当符合法律法规及相关规定。根据《房屋登记办法》第十八条规定：“房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经当事人签字确认，并归档保留”。本案中被告在进行宁安房权证宁安市字第**号房屋所有权登记时，仅分别对申请人田九鹏和康玉，田九洲和王涵登记记载为共同共有，对申请人田九鹏、康玉、田九洲、王涵四人之间是否为按份共有还是共同共有没有进行询问登记。房屋产权共有为民事法律关系中财产权利归属的一种形态，包括按份共有和共同共有。共同共有的共有人对共有财产是不分份额平等的享有权利和承担义务，共有关系存续期间共有人对共有物权利平等义务相当。按份共有是共有人对财产在各自确定的份额内享有权利承担义务，各按份共有人的权利客体虽为同一物，但共有人对财产的所有权是按照事先确定的份额行使处分权利，承担的义务均以各自的份额为限。
房屋登记作为一项重要的财产登记制度，对保护权利主体的财产权利和交易安全有着重大的意义。《房屋登记簿管理试行办法》中对于共有情况，规定应当记载按份共有或共同共有。因为房屋是按份共有还是共同共有决定了权利人能够享有的权利和所需承担的义务，更影响着第三人对房产权利人权能的判断，进而影响交易安全和交易秩序。被告在对原告田九鹏、康玉、田九洲、王涵进行房屋产权登记过程中没有履行询问四原告对房屋财产为何种共有形态的职责，忽视共有形态的详细记载，应认定为权属管理方面的失职。四原告作为房屋所有人对内的权能范围和对外承担连带责任或份额的不同是通过房屋登记来公示特权效力的，被告违法履职的行为可能对房屋登记的公示公信力造成负面影响。
根据《中华人民共和国物权法》第一百零三条规定：“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有”。据此，被告应当在受理原告申请的房屋登记程序中，对按份共有和共同共有予以必要的宣读或解读，对不具有家庭关系的共有人又没有明确约定共同共有的，指导原告约定为按份共有，并对其共有的不同份额进行详细记载，缮填于房屋所权证附记内。被告在为原告进行房屋登记中没有对全部申请人即四原告区分是按份共有还是共同共有，这既是被告在履行房屋登记权属管理的缺失，也致使四原告缺少了对房屋财产内部享有权利承担义务的依据，使其财产权利义务没有实现物权公示原则的体现。
综上所述，房屋产权登记中共有为何种方式的询问和记载是房屋登记操作中不可或缺的重要内容，本案中被告应当就原告申请登记房屋的共有情况履行询问职责，并经申请人签字确认归档保存。被告没有履行法定义务的行为属于严重违规，原告要求撤销宁安房权证宁安市字第**号房屋所有权证的诉讼请求于法有据，本院应予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第二项第3目的规定，判决如下：
撤销被告宁安市人民政府房地产管理处登记并颁发的宁安房权证宁安市字第**号房屋所有权证。
案件受理费50元，由被告宁安市人民政府房地产管理处负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于黑龙
江省牡丹江市中级人民法院。
审 判 长 王海东
代理审判员 徐红梅
人民陪审员 孟庆余
二〇一五年一月二十一日
书 记 员 王 丽