天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津01民终1719号
上诉人（原审被告）：张子健,男,1968年3月27日出生,汉族,农民，住天津市北辰区。
被上诉人（原审原告）:王娜，女,1984年8月18日出生,汉族,天津市兰赫国际货运代理有限公司职工，住天津市河东区。
被上诉人（原审原告）:袁滨，男,1982年2月2日出生,汉族,自由职业，住天津市河东区。
原审第三人：天津房天下房地产经纪有限公司，住所地天津市南开区红旗路与天拖北道交口西北侧慧谷大厦2210、2211、2212、2213室。
法定代表人：徐瑞东，总经理。
上诉人张子健因与被上诉人王娜、袁滨及原审第三人天津房天下房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案,不服天津市北辰区人民法院（2016）津0113民初6241号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
张子健上诉请求判令：1、请求撤销原判，发回重审或判决驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审认定事实错误，适用法律错误。一审判决对录音的真实性进行了认定，但上诉人在一审庭审中对录音已提出异议，一审法院应告知被上诉人对录音的全面性、完整性承担举证责任。原审第三人天津房天下房地产经纪有限公司员工既是代理人又是证人违反法定程序。
被上诉人王娜、袁滨辩称，同意一审判决，请求维持原判。
原审第三人天津房天下房地产经纪有限公司未对上诉人的上诉发表意见。
王娜、袁滨向一审法院起诉请求：1.继续履行编号为TJFC0006666号《房产交易合同》及编号为27931-017584号《天津市房产买卖协议》，被告协助原告将坐落于天津市××引河里××与××路交口东南侧××号房屋（以下简称顺泽园房屋）过户至原告王娜名下；2.被告双倍返还原告定金100,000元；3.被告赔偿原告经济损失78,000元（包括租房费8,000元、出卖房屋差价款70,000元）；4.被告支付原告支付的中介费17,800元；5.案件受理费由被告负担。事实和理由：二原告系夫妻关系。2016年6月27日，袁滨与被告在第三人处签订《房产交易合同》，约定原告购买被告所有的顺泽园房屋，成交价为1,780,000元。签订合同当日，原告向被告支付定金50,000元并向第三人支付中介费17,800元。因王娜可办理组合贷款，2016年7月21日，王娜与被告签署了《天津市房产买卖协议》，后原告向中国农业银行提交了贷款资料，原告已足额支付首付款，且贷款银行于2016年8月30日通知原告贷款已通过审批可以随时办理过户手续，但被告要求增加房款，因原告拒绝被告的涨价要求，被告明确表示不再配合原告办理过户，故呈诉。
案件审理中，原告将其第2、3、4项诉讼请求变更为：被告赔偿原告自2016年9月21日至顺泽园房屋交付之日止的违约金（按照天津市国土房管局发布的天津市2016年房屋租赁市场指导租金中顺泽园房屋所在板块指导租金计算）。
一审法院认定事实，2016年4月，被告委托案外人出售顺泽园房屋，并预留被告妻子的电话号码。2016年5月31日，第三人与被告妻子电话联系约定顺泽园房屋看房事宜。2016年6月27日，袁滨与被告及第三人签订编号为TJFC0006666的《房产交易合同》，出售方张子健（以下简称甲方），买受方袁滨（以下简称乙方），居间方天津房天下房地产经纪有限公司（以下简称丙方），主要条款约定：房屋坐落天津市××引河里××与××路交口东南侧××5-1-1101室，权利人张子健，房屋权属证明编号为津字第××号，建筑面积91.15平方米，私产，无抵押，带装修，无租赁；成交价1,780,000元，乙方于签订本合同之时向甲方支付定金50,000元，该定金在甲乙双方办理产权过户手续时自动转为房款的一部分。甲乙双方须于2016年7月11日前亲自到房地产所辖区房管局签署《天津市房产买卖协议》，并依约办理买卖手续。双方应通过天津市房地产交易资金监管中心对房款进行代收代付。除甲乙双方另有约定外，《天津市房产买卖协议》中的履行日期与本合同发生冲突，以本合同为准。除定金外的剩余房款计1,730,000元，甲方同意乙方，上述剩余房款中非以银行贷款形式支付的部分及定金作为首付款，乙方须于2016年7月11日前办理贷款申请手续，并将除定金之外的其它首付款存入资金监管中心，甲方同时将已收取的定金存入资金监管中心。甲乙双方均同意通过其他渠道自行办理贷款，同意签署《自行办理贷款声明》。待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过后五个工作日内，甲乙双方应亲自赴该房地产所辖区房管局办理房地产所有权转移登记及抵押登记手续；甲乙双方定于全款到账后7日内进行房屋交接，由甲方腾空该房地产交付于乙方使用；在合同履行期限届满之前，甲乙任何一方明确表示不再出售或不再购买该房地产，或出现其他根本性违约情形的，守约方有权解除房地产买卖关系并要求违约方支付该房地产成交价10%作为违约金。甲方逾期交付该房地产的，每逾期一日，应向乙方支付该房地产成交价的1‰作为违约金，逾期十五日乙方有权要求甲方支付该房地产成交价10%作为违约金。签订合同当日，袁滨将购买顺泽园房屋的定金50,000元支付给被告，被告向袁滨出具定金收据一张。
2016年6月28日，袁滨与张子健签订《补充协议》，约定：将原合同约定2016年7月11日前亲自到该房地产辖区房管局签署《天津市房产买卖协议》及办理贷款申请手续，并将首付款存入资金监管中心的时间同时变更为2016年7月25日前办理。同时约定本协议是2016年6月27日签订TJFC0006666号《房产交易合同》的一部分，如有冲突以本协议为准，具有同等法律效力。
2016年7月21日，经被告认可，王娜与被告在天津市北辰区房管局签订协议编号为27931-017584的《天津市房产买卖协议》，主要条款约定：出卖人（甲方）为张子健，买受人（乙方）为王娜；房产坐落于天津市××引河里××与××路交口东南侧××5-1-1101，建筑面积91.15平方米；甲乙双方同意以银行贷款方式支付房价款，由房地产交易资金监管中心对房价款实施监管：房价款1,730,000元，乙方首付款350,000元，申请银行贷款1,380,000元，监管房价款合计1,730,000元；张子健提供其名下开户银行为天津市农业银行账号为02×××54的账户为收取监管房价款的个人一般结算账户，甲方应收房价款1,730,000元；乙方应自订立本协议之日起5个工作日内，将监管的全部房价款或首付款合计350,000元一次性存入房地产交易资金监管中心在天津市农业银行设立的专用账户。贷款银行核定的贷款额度降低的，乙方应调增首付款数额，并一次性补齐，房价款总额不变。乙方订立借款合同时，应委托贷款银行将贷款资金全部划入房地产交易资金监管中心在天津市农业银行设立的专用账户；当银行贷款未批准时，乙方应一次性补足全部房价款，房价款总额不变；协议签订后，甲乙双方应在30日内，到房地产权属登记机构办理房屋所有权转移登记手续。
2016年7月28日，原告与被告共同到中国农业银行办理贷款申请手续。2016年8月18日，王娜申请的商业贷款部分1,172,000元通过银行审批。2016年8月19日，王娜将房屋首付款350,000元存入房地产交易资金监管中心在银行设立的专用账户。后王娜申请的公积金贷款部分208,000元亦通过银行审批。2016年8月30日，王娜与中国农业银行股份有限公司天津南开支行及天津市津房置业担保股份有限公司签订了合同编号为022016006502的《天津市个人住房公积金（组合）借款（抵押）合同》。后因原被告对购买顺泽园房屋产生纠纷，中国农业银行股份有限公司天津南开支行暂未向监管账户发放该笔贷款。
2016年8月29日，第三人与被告及被告妻子电话联系，主要内容：因房屋涨价，被告要求加价100,000元，第三人告知其加价100,000元确实比较为难；被告妻子介入谈话，要求涨价100,000元。2016年8月30日，袁滨与被告电话联系，主要内容：因房屋价格上涨，袁滨钱未到位，被告要求涨价100,000元，袁滨解释均按照房管局及银行相关程序办理，未因其个人资质及其他问题拖延，涨价100,000元没有能力。2016年9月初，二原告与被告及第三人见面协商，二原告同意给被告增加50,000元房款，后双方未达成一致意见。
2016年9月13日，被告向二原告发送《解除合同通知书》，主要内容:被告与袁滨于2016年6月27日签订《房产交易合同》，后又签订《补充协议》，因需由王娜办理购房贷款，被告同意与王娜签订《天津市房产买卖协议》，二原告未在签订《天津市房产买卖协议》的当天将首付款存入资金监管中心，而且协议约定被告与王娜签订协议之日起30日内，到房地产权属登记机构办理房屋所有权转移登记手续，但是直到今日2016年9月13日距协议签订之日已经过去54天，二原告仍未与被告办理房屋过户手续。现正式通知二原告解除被告与袁滨签订的《房产交易合同》及与王娜签订的《天津市房产买卖协议》。
2016年9月18日、20日及21日，第三人多次通知被告于2016年9月21日下午带齐所有过户报税所需的材料到北辰房管局进行报税过户。被告拒绝与原告办理顺泽园房屋的产权变更登记手续。
另顺泽园房屋登记在张子健名下，现无抵押、查封或其他异议登记。天津市国土房管局发布的天津市2016年房屋租赁市场指导租金中,顺泽园房屋所在板块指导租金为每建筑平方米23元/月,顺泽园房屋指导租金为2,096元/月(91.15㎡×23元/㎡)。庭审中,二原告承诺如银行贷款不能到账，可一次性补足剩余房款。
一审法院认为，袁滨与王娜系夫妻关系，双方为购买被告名下的顺泽园房屋，以袁滨的名义与被告及第三人签订《房产交易合同》，后因需由王娜办理购房贷款，经被告同意，又以王娜的名义与被告签订《天津市房产买卖协议》，双方将购房主体变更为王娜，由王娜概括承受《房产交易合同》所确定的权利义务，上述协议均系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，对王娜与被告均具有约束力。本案的争议焦点为1.《房产交易合同》、《天津市房产买卖协议》未能履行，违约责任应由原告还是被告承担，被告是否有权向二原告发送《解除合同通知书》，该买卖合同是否已经解除；2.《房产交易合同》、《天津市房产买卖协议》是否应继续履行及如何履行；3.如被告违约，违约金如何赔偿。
关于争议焦点1，因原告需办理购房贷款，被告同意与王娜签订了《天津市房产买卖协议》，后双方依约办理贷款申请手续，王娜于2016年8月19日将房屋首付款存入指定的资金监管账户。王娜的贷款申请审核通过后，双方本应依约办理房屋过户及交付房屋手续，因被告单方提出涨价，拒绝配合王娜办理房屋过户手续，致使合同未能继续履行，故被告应承担违约责任。对于被告主张原告未在签订《天津市房产买卖协议》的当天将首付款存入资金监管中心，且未在该协议签订之日起30日（2016年8月20日）内，到房地产权属登记机构办理房屋所有权转移登记手续，构成违约，并向二原告发送《解除合同通知书》，该买卖协议已经解除一节。法院认为，被告同意王娜以银行贷款方式支付房价款,后双方于2016年7月28日同时到银行办理贷款申请手续,王娜购房贷款至2016年8月底通过审批并与贷款银行签订借款合同，故被告主张双方应在2016年8月20日前办理房屋所有权转移登记手续，在客观上并不具备可能性。且《房产交易合同》约定，除双方另有约定外，《天津市房产买卖协议》中的履行日期与本合同发生冲突，以本合同为准。而依据《房产交易合同》约定，双方办理房地产所有权转移登记的时间为贷款申请审核通过后五个工作日。被告在王娜的贷款手续审核通过后，单方提出涨价，后拒绝协助办理房屋所有权转移登记手续，致使合同不能继续履行，应属违约一方。另王娜在购房贷款审批期间将房款首付款存入资金监管账户，并未导致原被告买卖合同整体迟延履行，不影响买卖合同目的的实现，不构成根本违约。综上，被告作为违约方无权向二原告发送《解除合同通知书》,单方解除合同，故原被告签订的《房产交易合同》、《天津市房产买卖协议》并未解除。
关于争议焦点2，根据相关法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，《房产交易合同》、《天津市房产买卖协议》签订后，王娜已将房款首付款打入资金监管账户，现1,380,000元购房贷款也已通过审批。同时，王娜承诺如贷款不能到账，自愿一次性补足剩余房款。王娜作为购房人已经履行合同约定的主要义务，现主张继续履行合同，被告应依约继续履行《天津市房产买卖协议》，即协助王娜将该房屋变更登记至王娜名下。关于被告主张其卖房未征得其妻子同意及授权一节，被告委托案外人出售顺泽园房屋，预留其妻子的电话号码，且第三人与被告妻子电话联系约定顺泽园房屋看房事宜，后其妻子在电话中与第三人商谈房屋涨价事宜，故上述事实可以证实被告妻子知晓并认同原被告达成的《房产交易合同》、《天津市房产买卖协议》，故对于被告的抗辩，不予支持。
关于争议焦点3.《房产交易合同》约定，双方定于全款到账后七日内进行房屋交接，由被告腾空该房屋交付于原告使用；被告逾期交付顺泽园房屋，每逾期一日，应向原告支付该房地产成交价的1‰作为违约金。王娜购房贷款通过审批后，第三人多次通知被告于2016年9月21日带齐所有过户报税所需的材料到北辰房管局进行报税过户,被告拒绝与原告办理顺泽园房屋的产权变更登记手续并交付房屋，构成违约，被告应向原告支付逾期交房的违约金。对于违约金的计算期间，原告主张被告应自第三人通知双方办理过户之日即2016年9月21日起支付逾期交付房屋的违约金，但房屋全款到账需要经过房地产权属登记机构批件时间(一般为10至15个工作日)及监管房款到账时间(一般为3个工作日)，直至合同约定的房款到账后7日履行期间，本院酌定该期间为一个月，被告应自2016年10月20日前向原告交付顺泽园房屋，故违约金的起算期为2016年10月21日。对于违约金的计算标准,原告自愿降低为按照天津市国土房管局发布的天津市2016年房屋租赁市场指导租金中顺泽园房屋所在板块指导租金计算,因原被告对于被告未协助办理房屋过户手续给原告造成的实际损失，均未提供证据，一审法院酌定原告的实际损失为顺泽园房屋租金损失。故对于原告主张按照顺泽园房屋租金指导价格标准计算违约金,予以支持,被告应按照每月2,096元支付王娜自2016年10月21日起计算至顺泽园房屋交付之日止的违约金。
一审法院判决：“一、原告袁滨与被告张子健及第三人天津房天下房地产经纪有限公司签订的编号为TJFC0006666的《房产交易合同》及原告王娜与被告张子健签订的协议编号为27931-017584的《天津市房产买卖协议》继续履行；二、被告张子健于本判决生效后十日内协助原告王娜将坐落于天津市××引河里××与××路交口东南侧××号房屋登记权利人变更登记至原告王娜名下，相关手续费用由原告王娜负担；三、被告张子健于本判决生效后十日内按照每月2,096元支付原告王娜自2016年10月21日起计算至坐落于天津市××引河里××与××路交口东南侧××号房屋交付之日止的违约金；四、驳回原告袁滨、王娜其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2108元，由原告王娜负担2083元，由被告张子健负担25元。”
本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明认定的事实无误，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人系房屋买卖合同关系，双方应就合同约定全面履行各自义务，2016年7月28日，上诉人与被上诉人共同到中国农业银行办理贷款申请手续，可见上诉人对继续履行合同不持异议，其后被上诉人按贷款银行的规定办理贷款和缴纳首付款，不存在迟延履行情形。上诉人拒绝配合被上诉人办理房屋过户手续，构成违约，应承担违约责任。上诉人主张被上诉人违约，但对此不能提供证据予以佐证，对此本院不予认定。原审第三人天津房天下房地产经纪有限公司在一审审理中提交的录音属于证据的形式之一，一审法院对该证据的审查，符合法律规定。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人上诉请求，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人张子健负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张玉明
审 判 员 郭萍会
代理审判员 赵 盈
二〇一七年三月六日
书 记 员 闫 飞
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；