重庆市南岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南法民初字第06841号
原告张宇龙，男，汉族，1968年7月30日出生，住重庆市武隆县巷口镇。
被告重庆凯悦房地产开发有限公司，住所地重庆市南岸区南坪西路2号。组织机构代码证号20316845-2。
法定代表人吴霄霞，董事长。
委托代理人阳某某（特别授权），男，汉族，1990年12月27日出生，该公司员工。
委托代理人王某某（特别授权），重庆海力律师事务所律师。原告张宇龙诉被告重庆凯悦房地产开发有限公司（以下简称凯悦房产公司）商品房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及被告之委托代理人阳耀东到庭参加诉讼。审理中，原告提出司法鉴定，本案依法适用普通程序，由审判员黄薇担任审判长，与人民陪审员董泽芬、邹崇跃组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张宇龙及被告委托代理人王帮荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张宇龙诉称，2013年1月25日，原被告签订商品房买卖合同，合同约定原告购买被告开发的位于重庆市南岸区南坪西路2号“智汇国际”Ａ栋07－02号写字楼，面积59.19平方米，总价568224元，交房时间约定在2013年10月31日前。订立合同当天，原告按约定支付了房款288224元。而至交房时间被告明确告知原告不能按时交房。另，双方签订的逾期交房违约金为已付房价款的日万分之0.1明显过低，且双方签订的合同补充协议第七条载明双方自愿放弃向人民法院申请调高或减少违约金或赔偿金的权利，该约定显失公平。故起诉至法院请求：1、判令被告继续履行《重庆市商品房买卖合同》，交付重庆市南岸区南坪南路2号（智汇国际）Ａ栋07－02号房屋并�房屋登记在原告名下；2判令被告赔偿原告承担逾期交房违约责任，以租金为标准计算至实际交付房屋时止租金损失从2013年11月1日起计，按每月每平方米80元即每月59.19×80＝4735元，计至交付房屋时止。
庭审中，原告对前述第一项诉讼请求予以撤回，变更第二项诉讼请求为：1、判令撤销双方签订的合同补充协议第七条；2、判令被告支付逾期交房违约金，从2013年11月1日起算至实际交房时止，违约金约定过低，要求按以购房总价款为基数，以同地段写字间租金价值为标准确定违约金，即：2013年11月1日起至2014年1月31日止，41元／平方米×59.19平方米×3个月，2014年2月1日起至交房时止计算租金损失为43元／平方米×59.19平方米×拖欠月数；3、被告承担鉴定费5000元及本案诉讼费。
原告张宇龙为证实其诉称事实，向本院提交了下列证据：
1、《商品房买卖合同》及附件，拟证�原告与被告就商品房买卖相关权利义务达成的约定；
2、交款收据，拟证明原告按约定向被告交付购房款的情况。
3、房地产估价报告（重庆中鼎房评（2014）第28号），拟证明讼争房屋同地段写字间租金价值。
4、汇款凭证，拟证明原告在审理中向重庆中鼎资产评估土地房地产估价有限责任公司交纳评估费5000元。
被告凯悦房产公司辩称，同意原告第一项诉讼请求，逾期交房违约金同意调高，同意按评估报告确定的租金为标准计算违约金；但合同约定逾期交房违约金以已交房款为基数计算，故不应按全面积租金价值计算违约金，原告该项请求不合理。
被告凯悦公司为证实其辩称事实，向本院提交了下列证据：
1、商品房买卖合同及附件；
2、商品房预售许可证，拟证明涉案商品房所涉项目预售许可于2010年6月30日到期。
庭审中，双方当事人对对方所举示的证据的�实性均无异议。
根据原告提交的证据及双方当事人在庭审中的陈述，本院认定如下事实：2013年1月25日，原告与凯悦房产公司签订《重庆市商品房买卖合同》，合同主要约定：张宇龙向凯悦房产公司购买位于重庆市南岸区南坪西路2号Ａ栋7－2号，建筑面积为59.19平方米的办公用房一套，购房总价款为568224元；购房价款支付方式为签合同当日向出卖人支付房款288224元，剩余房款280000元买方向银行申请按揭支付出卖人；出卖人应于2013年10月31日之前，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付买方使用；出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之0.1的违约金。同日双方签订《合同补�协议》，其中第六条第2款约定：买方采用银行按揭贷款方式支付房价款的，双方同意必须由卖方指定银行办理按揭贷款……买方应自行到卖方指定的银行询问、查询是否满足本合同约定的按揭贷款要求……；第七条约定：双方签订的《重庆市商品房买卖合同》约定的违约金或赔偿金的计算系双方真实意思表示，双方自愿按约定执行，双方自愿放弃向人民法院申请调高或减少违约金或赔偿金的权利。
合同签订当日，原告向被告支付房款288224元，被告凯悦公司于2013年1月25日出具收款收据，载明收到张宇龙“智汇国际”7－2号房款288224元。
另查明：涉诉房屋于2000年2月29日取得预售许可，预售期限至2010年6月30日。涉诉商品房买卖合同未在重庆市南岸区土地房屋权属登记中心办理合同备案登记，涉讼商品房屋亦未进行竣工验收。
庭审中，原告提出逾期交房违约金过低，双方补充协议第七条关于双方自愿放弃向人民法院申请调高或减少违约金或赔偿金的权利，该约定显失公平，要求撤销该条款，被告同意。据此原告提出逾期交房违约金调高标准应按同地段同类写字楼租金损失即每月每平方米80元计算。对此诉称理由被告予以否认。原告遂依据《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十六条、第十七之规定提出对同地段写字楼同期租金进行司法鉴定。本院对该申请审查后，于2014年3月4日送交司法鉴定。经重庆中鼎资产评估土地房地产估价有限责任公司评估，其作出重庆中鼎房评（2014）第28号房地产估价报告，评估结论：讼争房屋在满足原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》约定的交房装修标准情况下的租金水平在2013年11月至2014年1月总租金价值为7281元，单位租金为41元／平方米／月；2014年2月的租金价值为2545元，单位租金为43元／平方米／月。双方当事人对该评估结论均无异议，且原告提出2014年3月至实际交房时的违约金以2014年2月的单位租金价值为标准计算。对此，被告无异议。
审理中，原告提出违约金调高按评估的房屋全面积租金价值为标准计算，被告认为应按原告已交房款与购房总价款的比例计算的租金价值作为违约金的计算标准。原告对被告的辩称意见不认可，并提出双方约定贷款银行由被告指定，其贷款申办未果亦是因为被告的责任，且被告逾期交房对其造成的损失应按房屋全面积计算。被告称向原告明示过贷款银行，但原告予以否认，被告对此未予另行举证。
上述事实有双方当事人陈述及举证在卷为凭，足以认定。
本院认为，原、被告所签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效。合同签订后，原告�约履行了向被告交付房屋价款的义务，但被告作为商品房出卖人未按合同约定的期限向原告履行交付商品房屋办理产权过户等主要合同义务，其应就此承担违约责任。原告要求被告立即交付所购涉案商品房屋并办理产权过户，鉴于该商品房屋未能通过竣工验收，目前尚不具备法定交付房屋及办理产权过户的条件，原告当庭撤回该项诉讼请求，本院依示予以准予。因被告原因造成房屋交付逾期，原告就此提出逾期交房违约金的请求合理，原告提出撤销补充协议第七条的规定，被告同意，本院予以确认。因该协议撤销，原告提出调高逾期交房违约金，被告同意按中国人民银行同期同类贷款利率计息，原告要求按同地段同品质写字楼的租金额度计算。经司法鉴定，评估机构对租金作出估价，双方对该评估结论均无异议。争议点在于是否应按房屋全面积的租金价值确定逾�交房违约金。被告辩称原告未交齐房款，应按已交房款与购房总价款比例计算损失。经庭审查明，双方约定必须由卖方指定银行办理按揭贷款，由于原告称被告未告知其具体贷款银行，而被告对此未能举出充分证据证明，故本院认为原告未申办贷款的责任现不能归于原告。故，被告此辩称理由不能对抗其合同约定的房屋交付义务。《合同法》第113条第1款规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定、给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”据此，可得利益应属损失范围，原告要求按房屋全面积的租金价值确定逾期交房违约金，于法有据。为此本院对原告该诉称主张予以支持。据此，依照《中华人�共和国合同法》第五十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十条第（一）项、第一百一十四条第二款，《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、撤销原告张宇龙与被告重庆凯悦房地产开发有限公司于2013年1月25日就购买重庆市南岸区南坪西路2号Ａ栋7－2号办公用房所签订的合同补充协议中的第七条；
二、被告重庆凯悦房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向原告张宇龙支付逾期交房违约金：2013年11月1日起至2014年1月31日的违约金7281元；2014年2月1日起至实际交房之日止，以59.19平方米×43元／平方米／月×逾期月数（末月不足月的按59.19平方米×43元／平方米·月×12月÷365天×末月逾期天数计付）计算。
如被告�庆凯悦房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5623元，鉴定费5000元，合计10623元由被告重庆凯悦房地产开发有限公司负担（此款已由原告张宇龙缴纳，被告重庆凯悦房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内支付给原告张宇龙）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申�强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 黄 薇
人民陪审员 董泽芬
人民陪审员 邹崇跃
二〇一四年四月十五日
书 记 员 蒋方微