北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第16870号
原告（反诉被告）张景瑞，男，1970年12月26日出生。
委托代理人李标田，北京华标律师事务所律师。
委托代理人夏铮，女，1985年9月28日出生。
被告（反诉原告）曲景明，男，1973年3月13日出生。
委托代理人郭殿玉，北京市盛法律师事务所律师。
被告李艳，男，1969年2月5日出生。
原告（反诉被告）张景瑞与被告（反诉原告）曲景明、被告李艳（以下均简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李媛独任审判，公开开庭进行了审理。张景瑞的委托代理人李标田、夏铮，李艳，曲景明的委托代理人郭殿玉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
张景瑞诉称：2013年9月26日，张景瑞与李艳、曲景明签订《房屋租赁合同》，约定：李艳、曲景明将位于北京市朝阳区建国门外大街x号的房屋（以下简称涉诉房屋）出租给张景瑞做商业经营及餐饮，租赁期限为6年，李艳、曲景明承诺涉诉房屋可以办理餐饮营业执照。合同签订后，张景瑞支付了两个月的租金95000元及保证金95000元。但张景瑞在申请办理营业执照的过程中发现涉诉房屋无法办理餐饮营业执照，导致租赁合同的目的无法实现。现涉诉房屋李艳、曲景明已另租人，但拒不退还张景瑞已付的租金和押金，故张景瑞诉至法院，要求李艳、曲景明退还张景瑞已支付的房屋租金及保证金，并支付张景瑞违约金332500元。
曲景明辩称并反诉称：不同意张景瑞的全部诉讼请求。张景瑞单方解除合同，违反合同约定，属于根本违约行为。李艳仅是曲景明的委托代理人，房屋租赁合同没有违反法律规定，合法有效。合同的任何一方都不能单方解除合同。租赁合同约定的用途完全按照涉诉房屋的规划用途即用于商业经营。曲景明出租的房屋在商业经营方面没有障碍及行政管理方面的限制。双方在签订合同时，张景瑞明确表示租赁涉诉房屋是开办进口用品超市，而张景瑞提出增加餐饮项目是在2013年11月11日，是在占有使用房屋一个半月后增加的，其是在经过调查和了解之后做出增加餐饮项目的请求，这一点足以说明张景瑞对行政限制性规定是有充分了解的。因此，对于能否办理营业执照的后果应由张景瑞自行承担。曲景明与李艳从未向张景瑞承诺过涉诉房屋确定可以办理餐饮的营业执照。另外，张景瑞根本没有进行行政许可的申请，所谓的不能实现合同目的，是对事实的歪曲。张景瑞使用涉诉房屋已经超过三个半月，而其支付的租金远远不足，故张景瑞无权要求曲景明返还租金。由于张景瑞违约，依据合同约定，张景瑞有权不退还已经收取的保证金。张景瑞作为违约方，无权要求支付违约金。因此，曲景明提出反诉，要求张景瑞支付至2014年1月6日的租金69083元并支付违约金285000元。
李艳辩称：不同意张景瑞的诉讼请求。李艳是代理曲景明签订的租赁合同。李艳代理曲景明和张景瑞签订租赁合同时，是完全按照房屋规划用途约定的租赁用途即进行商业经营。张景瑞明确涉诉房屋用于开办进口食品超市，但张景瑞在使用房屋一个半月后，要求增加餐饮用途。当时，张景瑞对李艳一再保证，补充协议对曲景明没有任何约束，只是方便工商局办理执照。李艳同意曲景明的反诉请求及答辩意见。
张景瑞针对反诉辩称：双方签订合同的时候，明确涉诉房屋是用于办餐饮的，李艳多次向我们承诺涉诉房屋可以办餐饮。在签订合同后，双方多次进行沟通，曲景明称张景瑞没有申请餐饮执照是歪曲事实的。张景瑞并未实际使用涉诉房屋，张景瑞不同意曲景明的反诉请求。
经审理查明：2013年9月24日，李艳代曲景明与张景瑞签订《房屋租赁合同》，约定曲景明将涉诉房屋出租给张景瑞从事商业经营；租期自2013年10月1日至2019年9月30日；张景瑞应在合同签订后3日内向曲景明交纳租赁保证金95000元；租赁物首年度租金标准为570000元，租金每二年递增5%并以此类推；张景瑞应在签订本合同后3日内，按照合同约定缴纳首期的房租金，按合同约定扣除免租期租金后，张景瑞应缴纳首期房屋租金共计95000元；之后每期的租金支付，应于租期开始前5日向曲景明一次性交纳下期租金；租金支付方式为：2013年10月1日至2014年3月31日期间季付，剩余租期半年付；本合同免租装修期为30日，自双方实际交付房屋之日起计算；曲景明所提供的相关手续，工商、税务、卫生等政府机关不予认可，致使张景瑞无法取得所需证照，张景瑞有权单方面解除本合同，不承担任何违约责任，曲景明在收到张景瑞解除合同通知之日后的五日内，应双倍返还已支付但尚未履行部分的租金及租赁保证金，同时须向张景瑞赔付当年度3个月的租金作为赔偿金；未经曲景明书面同意，张景瑞不得提前终止本合同，如张景瑞确需提前终止应于下期租金支付日前90日书面通知曲景明，张景瑞须向曲景明支付本合同当年度一年租金的50%作为违约金，同时曲景明不退还张景瑞已经支付但尚未履行部分的租金，租赁保证金不予退还；因张景瑞原因合同提前终止或解除的，张景瑞须向曲景明支付免租期期间的租金；双方还在合同中对其他相关事项进行了约定。
合同签订后，张景瑞交纳了首季租金95000元及押金95000元，曲景明亦依约交付了涉诉房屋。2013年11月11日，双方又签订一份《补充协议》，约定将租赁物用途改为商业经营及餐饮等。2014年1月3日，张景瑞向曲景明发出解除合同通知书，称涉诉房屋无法办理餐饮许可证，其要求解除与曲景明签订的房屋租赁合同。曲景明表示其于当月6日收到上述通知。随后，张景瑞通过邮寄形式将涉诉房屋的钥匙交还曲景明。后，双方曾通过律师函及电话沟通的形式就解除合同之后的赔偿事宜进行商议，但未能达成一致意见。经询，张景瑞表示其未对涉诉房屋进行装修，亦未实际使用涉诉房屋。现涉诉房屋已出租给案外人，用于经营杨国福麻辣烫。曲景明称该麻辣烫店已向相关部门申请营业执照，但尚未办理完毕。
庭审中，张景瑞提供了环保局办事指南及餐饮有限公司设立流程表，其主张因涉诉房屋属于住宅楼的底商，根据上述材料的规定不得从事餐饮服务；但其并未提供向相关部门申请办理营业执照的各项审批手续及相关部门的书面答复。
另查，曲景明系涉诉房屋的登记所有权人，房屋所有权证书上载明的房屋性质为商品房，规划用途为商业用房。
以上事实，有《房屋租赁合同》、补充协议、房屋所有权证、收条、律师函、及双方当事人当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力，当事人均应当按照约定全面履行各自义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，张景瑞与曲景明签订的《房屋租赁合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效。李艳系曲景明的委托代理人，并非合同一方当事人，其不承担合同的权利义务。现张景瑞、曲景明均确认合同已经解除，本院对此不持异议。根据补充协议约定，张景瑞租赁涉诉房屋用于餐饮等项目，其应当对租赁标的物是否符合其租赁用途尽到必要的审查义务，并承担因审查不善导致的经营风险。而曲景明作为涉诉房屋的出租人，亦具有促成合同目的实现的义务。但根据本案现有证据，张景瑞并未提供其向政府相关部门申请办理餐饮营业执照而未获审批的相关证据，而其就此要求曲景明承担违约责任的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。张景瑞单方要求解除合同，依照合同约定，已付租金及保证金不予退还，故本院对张景瑞的此项诉讼请求不予支持。张景瑞实际控制房屋的时间超过了其已付租金的到期日，其应支付此期间的房屋使用费。因张景瑞原因提前解除合同，曲景明主张张景瑞支付免租期租金及支付违约金的反诉请求，有合同依据，本院予以支持。但合同约定的违约金标准过高，本院对此部分予以酌定。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）张景瑞于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）曲景明租金五万六千八百六十九元九角；
二、原告（反诉被告）张景瑞于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）曲景明违约金四万七千五百元；
三、驳回原告（反诉被告）张景瑞的全部诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）曲景明的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费4513元，由原告（反诉被告）张景瑞负担（已交纳）；反诉费3298元，由原告（反诉被告）张景瑞负担（于本判决生效后七日交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 李媛
二〇一四年六月二十四日
书 记 员 郑磊