重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝一中法民终字第03438号
上诉人（原审原告）上海高地物业管理有限公司重庆分公司，住所地重庆市北部新区金渝大道81号5栋1单元第1层5号。
法定代表人徐金明，总经理。
委托代理人唐建，泰和泰（重庆）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）重庆博达建设集团股份有限公司，住所地重庆市江津区几江大什字街。
法定代表人王其富，董事长。
委托代理人胡美燕，重庆君策律师事务所律师。
上诉人上海高地物业管理有限公司重庆分公司与被上诉人重庆博达建设集团股份有限公司物业服务合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2015年4月2日作出（2015）渝北法民初字第02310号民事判决。上海高地物业管理有限公司重庆分公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年7月23日对本案进行了审理。上海高地物业管理有限公司重庆分公司的委托代理人唐建、重庆博达建设集团股份有限公司的委托代理人胡美燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2011年9月1日，上海高地物业管理有限公司与重庆润江置业有限公司签订了一份以重庆润江置业有限公司为甲方、上海高地物业管理有限公司为乙方的《前期物业服务合同》，该合同主要约定甲方选聘乙方为复城国际小区提供前期物业管理服务，合同期限为2011年9月1日至2014年8月31日。该合同第六条规定，本物业管理区域的物业服务收费选择包干制方式，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：（1）写字楼：10元／月（平方米；（2）商铺：10元／月（平方米。合同第八条规定，业主应于通知接房之日起交纳物业服务费用。合同第三十三条规定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之五的标准向乙方支付违约金。该合同还对物业服务事项、双方权利义务、违约责任等进行了约定。
2011年9月1日，上海高地物业管理有限公司与本案原告签订了《委托书》一份，约定上海高地物业管理有限公司将复城国际的前期物业管理服务委托给本案原告，其权利义务遵守上海高地物业管理有限公司与重庆润江置业有限公司签订的《前期物业服务合同》的相关约定。
2012年2月10日，被告与复地（复城国际小区的开发商重庆润江置业有限公司签订了一份《重庆市商品房买卖合同》，约定被告购买位于重庆市北部新区经开园龙睛路9号复城国际X单元X-
办公5号的房屋。该合同第八条规定，如被告无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由被告承担。
2012年2月10日，原、被告签订了一份《重庆复地复城国际前期物业服务协议》。该协议第六条规定，被告首次须预付三个月的物业服务费，每月1日至10日交纳当月物业服务费；开始计交物业服务费的时间为被告收到开发商或开发商委托的物业管理服务单位发出的入伙通知所规定的接房日期；如未能按本期限支付服务费或超出规定期限支付服务费，则将按每日万分之五收取滞纳金，直至费用完清之日止；物业服务费的收费标准为（按建筑面积，并含公共能耗）：写字楼7元／月／平方米；商业物业4元／月／平方米。
上述《前期物业服务合同》签订后，原告对复地（复城国际小区提供了物业管理服务，被告未向原告交纳2013年5月至2013年7月期间的物业服务费。2015年1月8日，原告向一审法院起诉要求判令被告支付2013年5月至2013年7月的物业服务费及违约金。
另查明，2013年4月15日，重庆润江置业有限公司向被告发出接房通知。被告在收到接房通知后前往其所购买的本案房屋验房。在验房过程中，被告发现开发商重庆润江置业有限公司修建的房屋存在不合格之处，提出整改问题备忘录并邮寄给重庆润江置业有限公司。该整改问题备忘录中提出了12个问题：“1.8、9楼公共部分地面石材不规则错花需更换；分界处未套割设立变形缝；2.公共部分石材地面卫生差，污染严重；3.进户门门槛石材断裂的需更换；4.室内地面空鼓，有不规则裂纹，分仓缝切割不到位且尾部出现不规则断裂；5.部分外开窗开启不灵活，安装质量差；玻璃门上定位铁钉未及时拔出，出现锈迹；玻璃胶不饱满、虚边、溢边污染；6.窗梁间的填充空鼓、面板开裂、密封顶板固定不牢，有翘边现象、修补后存在色差及面层不平整现象；7.室内涂料天棚有点状露筋锈蚀现象，未进行防锈处理；8.个别墙面涂料起皮、卫生间渗水致使903号房间内涂料脱落，脱落涂料修补后存在色差；9.玻璃门下方多处存在石材地面未切割收口；存在砂浆不饱满或流坠；10.护窗栏杆及不锈钢装饰盖锈蚀，护栏杆墙面交界处抹灰粗糙；11.不锈钢门框面层损毁，存在点状、片状锈蚀；11（12）.未见分户验收资料、竣工验收资料、给排水竣工图、强电弱点竣工图。”审理中，原告对上述问题中的第1、2、3、5、6、9、10、12个问题予以认可。被告于2013年8月28日前往原告处办理了实际接房手续。
一审法院认为：本案的争议焦点是被告是否应当向原告交纳2013年5月至2013年7月期间的物业服务费？原告认为被告应当从通知接房之日起交纳物业服务费，被告则认为应从其实际接房之日起交纳物业服务费。针对该争议焦点，一审法院认为，《中华人民共和国民法通则》第四条规定：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”《物业管理条例》第二条规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”本案中，尽管开发商重庆润江置业有限公司在2013年4月15日就向原告发出了接房通知，但被告在验房过程中发现房屋存在不合格之处并提出了整改问题备忘录。从该整改问题备忘录中载明的内容及原告认可的事实来看，被告在开发商通知接房之日起至被告实际接房之日止未实际接房，并不是无正当理由。因此，对原告要求被告交纳2013年5月至2013年7月期间的物业服务费及违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《物业管理条例》第二条之规定，判决如下：驳回原告上海高地物业管理有限公司重庆分公司的诉讼请求。本案受理费25元（已减半收取），由原告上海高地物业管理有限公司重庆分公司负担。
宣判后，上海高地物业管理有限公司重庆分公司向本院提起上诉。上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人全部诉讼请求或发回重审，一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：一审程序错误，应通知开发商重庆润江置业有限公司参加诉讼；被上诉人以商品房质量问题为由拒交物业服务费的理由不能成立，根据双方签订的《前期物业服务协议》约定，被上诉人应自收到上诉人寄出接房通知之日起开始缴纳物业服务费。
重庆博达建设集团股份有限公司答辩称：一审认定事实清楚，程序合法，请求维持原判。
本院二审审理查明的事实与一审认定的相同。
本院认为，双方争议焦点为：被上诉人是否应缴纳2013年5月1日至2013年7月31日的物业服务费。本案中，尽管开发商重庆润江置业有限公司在2013年4月15日就向被上诉人发出了接房通知，但被上诉人在验房过程中发现房屋存在不合格之处并提出了整改问题备忘录。从该整改问题备忘录中载明的内容及上诉人认可的事实来看，被上诉人延迟接房并非无正当理由。因此，上诉人要求被上诉人交纳2013年5月至2013年7月期间的物业服务费及违约金的上诉理由不能成立。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上海高地物业管理有限公司重庆分公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张欲晓
审 判 员 郑 泽
代理审判员 张晋鹏
二〇一五年八月二十六日
书 记 员 白耀妮