上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第2164号
上诉人（原审被告）杨华。
委托代理人孙红，上海市世通律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）庄小平。
委托代理人吕守权，江苏永辰律师事务所律师。
原审被告薛青。
上诉人杨华因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2014）长民三（民）初字第654号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月8日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，杨华、薛青为涉讼房屋的权利人。2013年9月7日，庄小平与杨华经房屋中介居间介绍签订了一份《房地产买卖居间协议》。《房地产买卖居间协议》对于双方交易的涉讼房屋价款、付款的方式等进行了约定。
2013年9月10日，庄小平向杨华支付了定金5万元。
2013年9月11日，庄小平向杨华支付了购房款45万元。
2013年9月12日，庄小平（乙方、买受人）与杨华、薛青（甲方、卖售人）签订了一份《上海市房地产买卖合同》，约定：乙方向甲方购买涉讼房屋，转让价款为980万元；在2013年11月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。补充条款（一）约定：涉讼房屋室内固定装修及固定设施设备一并随同转让，价格均已包含在房价款内；甲方在办理权利转移登记前涉讼房屋有抵押和查封。甲方未按照买卖合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的，甲方单方面要求解除合同的，均视为甲方违约，乙方有权单方面解除买卖合同，应当通知甲方，甲方除需支付十个工作日的赔偿金（按总房价款万分之五每日计）外，还需向乙方支付相当于总房价款20%的违约金。附件二约定：随房同时转让的设备、装饰包含在买卖合同第二条约定的房地产转让价款内，乙方不需另外支付费用，甲方不得拆除并应随房屋交付乙方。附件三约定：乙方已支付给甲方首期房价款计294万元。甲方应将该款项用于偿还抵押权人（如银行等）的借款余额（若有不足，甲方自行补足），须于签署买卖合同后5个工作日内办理申请手续并于抵押权人许可的最短时限内完成扣款、领取抵押注销材料及办理完成涉讼房屋抵押登记的注销手续；乙方应于涉讼房屋所在区房地产交易中心办理完成产权证明文件后三个工作日之内自行或委托他人领取并提供给贷款银行等配合放款，第二期房价款由贷款银行等支付……。
庄小平与杨华、薛青签订《买卖合同》前，涉讼房屋共有两笔抵押，其中一笔188万元债权的抵押权人为招商银行股份有限公司上海曹家渡支行，另一笔120万元债权的抵押权人为薛琍。
2013年9月17日，涉讼房屋被江苏省无锡市滨湖区人民法院司法查封，原因为：法院执行。
2013年10月12日，薛青向庄小平出具了一份《保证书》，主要内容为：杨华、薛青承诺就涉讼房屋查封事宜在2013年10月16日前给出明确处理方案。如到时未确定解决方案，杨华、薛青承担相应的责任。《保证书》落款处由薛青等人的签名。
2014年2月，庄小平诉至原审法院，请求判令：1、解除双方签订的关于涉讼房屋的买卖合同；2、杨华、薛青返还庄小平首期购房款294万元，支付违约金196万元，合计490万元。杨华、薛青共同辩称，2013年10月8日，杨华、薛青按照买卖合同的约定已经履行还清了涉讼房屋银行贷款的义务，银行的188万元抵押权已经注销。双方没有办理产权过户的原因系庄小平贷款难以贷出，并非杨华、薛青的原因造成买卖合同无法履行。庄小平如要行使买卖合同解除权，应按照买卖合同的约定或合同法的规定行使合同解除权，庄小平合同解除权的行使不符合买卖合同的约定和相关法律规定。双方约定的购房款不包括装修，而庄小平提供的房屋司法评估价包括装修价值，且目前涉讼房屋的价格处在下降通道中，故庄小平主张的差价损失不合理。买卖合同约定总房价款20%的违约金过高，如法院判决杨华、薛青支付违约金，希望法院调整降低。
审理中，杨华、薛青自认两人已于2013年7月18日协议离婚。杨华、薛青还自认已于2013年10月8日将招商银行股份有限公司上海曹家渡支行188万元的抵押权注销，另一笔抵押权人为薛琍的120万元抵押权尚未注销。
另查明，薛青为案外人无锡丽悦置业有限公司归还刘君197万元借款本金的付款义务承担连带保证责任（内容详见2013锡滨民初字第0368号民事调解书）。江苏省无锡市滨湖区人民法院将于2014年6月26日10时至2014年6月27日10时止就涉讼房屋进行司法拍卖，拍卖评估价为1，134.20万元，起拍价为1，133.20万元……。
原审认为：庄小平与杨华、薛青签订的买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，也未损害国家、集体和第三人的合法权益，合法有效，合同当事人均应恪守履行。买卖合同签订时，庄小平按约付清了首期购房款，杨华、薛青应按约办理完成涉讼房屋全部抵押登记的注销手续后，再与庄小平按照约定的日期办理涉讼房屋的产权过户手续。杨华、薛青应当承担上述合同义务，而本案的事实是杨华、薛青至今未全部注销涉讼房屋的抵押，涉讼房屋也因薛青的原因被法院查封，致双方至今未能办理产权过户登记手续。庄小平因杨华、薛青的上述违约行为行使合同解除权，向法院提起诉讼，庄小平行使合同解除权的行为符合法律规定的形式要件，法院予以确认。综上，买卖合同约定的解除条件已经成就，法院确认双方签订的买卖合同解除，杨华、薛青应返还庄小平支付的首期购房款。
杨华、薛青主张买卖合同无法继续履行的原因系庄小平难以向银行取得贷款。法院认为，涉讼房屋法院查封在前，办理涉讼房屋产权过户登记在后，且杨华、薛青也未能提供证据证明上述辩称，故法院不予采纳。关于杨华、薛青购房款中未包含装修的辩称意见，该意见与买卖合同的相关约定不符，法院不予采纳。
买卖合同解除的责任归咎于杨华、薛青，杨华、薛青应承担违约责任。庄小平按照房屋总房价款20%主张违约金，虽然符合买卖合同的约定，但法院考虑到庄小平仅支付了部分房款，结合杨华、薛青的过错程度，酌定杨华、薛青赔偿庄小平违约金60万元。
原审法院审理后于二〇一四年六月二十三日作出判决：一、原告庄小平与被告杨华、薛青就上海市长宁区黄金城道X弄X号X室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》解除；二、被告杨华、薛青应于本判决生效之日起十日内返还原告庄小平购房款人民币2，940，000元；三、被告杨华、薛青应于本判决生效之日起十日内支付原告庄小平违约金人民币600，000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费人民币5，000元，由被告杨华、薛青负担。案件受理费人民币46，000元，由被告杨华、薛青负担。
判决后，杨华不服，上诉至本院称：一、房屋买卖合同无法继续履行系因被上诉人难以向银行取得贷款，进而支付剩余房款，因此系被上诉人违约在先。二、被上诉人未支付全部房款，而只是支付了5万元定金和45万元购房款，该两笔钱款占房屋总价款比重过低；另因上诉人迟延交付房屋给被上诉人造成的损失远远低于约定的违约金金额，同时也远远低于原审判决认定的违约金金额，因此双方合同约定的违约金过高，请求二审按照银行贷款利率标准调整违约金。
被上诉人庄小平辩称：一、被上诉人在签订合同后及时支付了294万元，该款可用于两个抵押借款的注销。但上诉人仅归还了188万元的借款，对于薛琍的抵押权始终未注销。之后，又有几个债权人起诉、申请查封等，银行不可能批准贷款，也不可能办理房屋过户，因此履约不能的责任不在被上诉人。二、关于违约金，一审系按照已付房款为基数计算违约金，而合同是按照总房款计算违约金，且定金亦为50万元，在上诉人违约的情况下，上诉人至少双倍返还，同时被上诉人的损失不仅包括利息损失，还存在拿不回房款的风险，因此一审判决60万元违约金并不过高，请求二审依法维持原判。
原审被告薛青未发表答辩意见。
经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。
另查明，2013年9月7日，庄小平与杨华经房屋中介居间介绍签订的《房地产买卖居间协议》中第3.1意向金、3.2转定金条款涉及的意向金、定金为50万元。
2013年9月13日，庄小平支付杨华244万元。
本院认为，2013年9月12日，上诉人杨华、原审被告薛青与被上诉人庄小平就涉案的上海市长宁区黄金城道X弄X号X室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，且于法不悖，双方理应按约履行。根据合同约定，在庄小平支付了294万元首期房价款后，杨华、薛青应将该款用于注销抵押。但事实上在庄小平至9月13日已支付了294万元首期房价款后，杨华、薛青既未按约办理完成房屋上全部抵押登记的注销手续、双方未按约办理房屋产权过户手续，之后，涉案房屋又被法院司法查封及司法拍卖，因此，买卖双方实际已经无法办理产权过户登记手续，责任在于杨华、薛青。在此情况下，庄小平要求解除与杨华、薛青签订的《上海市房地产买卖合同》，并要求杨华、薛青承担违约责任，合法有据，应予支持。至于违约金数额的确定，原审根据合同约定，并基于庄小平已付房款的数额及杨华、薛青的过错程度等因素酌情确定杨华、薛青应承担的违约金数额，客观有据，并无不当，应予维持。上诉人杨华的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币9，800元，由上诉人杨华负担。
本判决系终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 潘俊秀
代理审判员 翟从海
二〇一四年九月十五日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……