广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛中法民三终字第109号
上诉人（原审被告）：赖书君，男，汉族，1979年10月21日出生，住广东省始兴县。
委托代理人：麦丹丹，广东禅信律师事务所律师。
委托代理人：何小燕，广东禅信律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：佛山市禅城区张槎街道大沙弘农股份合作经济社。住所地广东省佛山市禅城区。
负责人：杨灼，该社主任。
委托代理人：陈伯章，广东引力律师事务所律师。
委托代理人：李伟萍，广东引力律师事务所律师助理。
原审第三人：佛山市恒美莱管理服务有限公司。住所地广东省佛山市禅城区。
法定代表人：郭超然，该公司总经理。
委托代理人：杨红梅，该公司办公室主任。
上诉人赖书君因与被上诉人佛山市禅城区张槎街道大沙弘农股份合作经济社（以下简称弘农经济社）、原审第三人佛山市恒美莱管理服务有限公司（以下简称恒美莱公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2014）佛城法民一初字第956号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对案件进行了审理。本案现已审理终结。
2014年7月30日，弘农经济社向原审法院提起诉讼，请求判令：（一）解除双方于2012年4月23日签订的铺位租赁合同，赖书君将涉案铺位返还弘农经济社；（二）赖书君向弘农经济社支付拖欠的2014年3月23日起至2014年6月30日期间的租金20139元及滞纳金9868元、保洁费1084元及滞纳金369元，此后的另行计算至赖书君实际返还铺位之日止；（三）本案诉讼费用由赖书君承担。
原审法院查明：2009年9月21日，弘农经济社经工商行政机关同意在佛山市禅城区开办佛山市禅城区美嘉装饰材料中心（以下简称美嘉装饰材料中心）。同日，弘农经济社向恒美莱公司开具《委托书》，主要载明“兹佛山市禅城区张槎街道大沙弘农股份合作经济社开发建设佛山市禅城区美嘉装饰材料中心，是以批发及零售装饰材料为主的装饰材料市场，现委托佛山市恒美莱管理服务有限公司代为办理商铺的租赁和管理事务。委托期限从2009年9月21日至2015年12月31日。”
2012年4月23日，恒美莱公司（甲方）与赖书君（乙方）签订《铺位租赁合同》（合同编号MJ-12040006），约定“甲方将位于佛山市禅城区佛山市禅城区美嘉装饰材料中心K1馆二层铺位出租给乙方，计租面积为323.68平方米，租用期限从2012年4月23日起至2015年4月22日止；2013年4月23日起至2014年4月22日起每月每平方米租金18元，租金5826.24元／月，2014年4月23日起至2015年5月22日起每月每平方米租金19.8元，租金6408.86元／月；乙方须交纳17479元作为履约保证金，合同期满时退回，甲方租给乙方的铺位只限于经营办公室之用，未经甲方同意，不得转租；租金每三个月一次交纳，每期费用应提前30天交纳，否则作违约处理，逾期按应缴金额的每日千分之五计收滞纳金；乙方在签订合同时一次性交纳水电安装费10500元，合同期满或乙方违反合同不作退回；合同期满，乙方无条件交回铺位，并不得拆除甲方交付乙方使用时原建筑物及其他设置；如因特殊情况要拆迁、征用的，甲方则退回从拆迁之日起至未到期的乙方已交租金给乙方，水电安装费、装修费、设备费及所有费用不作退回给乙方；乙方每年缴交清洁卫生费5826元，在缴交租金时按年度一次交齐；乙方违反合同规定，甲方有权终止合同收回商铺并没收乙方所交的一切费用，乙方还须按合同总金额50%赔偿违约金等”。合同签订后，赖书君向恒美莱公司交付合同保证金17479元。赖书君交付涉案铺位租金至2014年3月22日，清洁费交付至2014年4月22日。2013年12月25日，恒美莱公司向赖书君开具《收据》，载明赖书君交付涉案铺位2013年12月23日至2014年3月22日租金17479元。
另查明一，涉案土地的集体土地建设用地使用证（土地使用证号：佛府集建94字第06000711XXXX9号）显示，土地使用者为大沙管理区（粤某陶瓷厂），地址为石湾区张槎镇大沙管理区。后，该地块于2013年新颁发土地使用证（土地使用证号：佛禅集用2013字第00XX7号），土地使用权人为佛山市禅城区张槎街道大沙股份合作经济联合社（以下简称大沙经济社），土地所有权人为大沙村民农民集体，坐落于佛山市禅城区，地号为440604002010JS10XX4。上述土地上建造物共计20栋，房产证号分别为粤房地权证佛字第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号。
2009年2月18日，弘农经济社向张槎街道办递交《关于大沙“三大改造”项目中粤某陶瓷厂转型为装饰材料市场的报告》，主要内容载明“随着佛山市三大改造进程加快，粤某陶瓷厂于2008年7月关停。大沙村委经多次讨论，分析自身的情况和工业区的地理位置，决定将该厂房转包给已成功开发了佛山国际陶瓷展览中心和石湾卫浴城的开发商，计划将该厂区部分厂房拆除，大部分厂房作外墙装修及将适合而不安全的厂房加固，装修成装饰材料市场。为此特向街道党工委汇报，希望上级政府及各职能部门体谅本村实际情况给予政策支持。”2009年3月9日，佛山市禅城区张槎街道办事处在该报告上加盖公章并注明“经街道主任办公会议研究，同意你对在原貌不改，保障建筑安全的情况下，对该已关停的污染企业进行转型。在与开发商合作时要兼顾村民利益和开发商利益共赢，为我街道的污染企业转型作出示范。”
弘农经济社组织机构代码××，大沙经济社机构代码XX。
另查明二，赖书君于2014年8月18日收取本案应诉材料。
弘农经济社当庭陈述：弘农经济社交付的保证金可以冲抵拖欠租金。涉案租赁物所在地块其中一部分土地挂牌转让。
赖书君当庭陈述：赖书君之所以没有交纳2014年3月22日之后的租金，是由于弘农经济社没有向赖书君开具缴费通知，并且在去年底拆迁传言，当时各个租户开会要求恒美莱公司协商解决处理该问题。今年5、6月份，赖书君找过恒美莱公司，恒美莱公司才承认拆迁的事实。恒美莱公司提出两个方案，第一方案是搬到另一个市场，第二方案是免租四个月。在双方协商过程中，弘农经济社就进行了起诉。赖书君向弘农经济社提出交租的要求，但遭到拒绝。赖书君认为合同相对人系恒美莱公司而非弘农经济社。
恒美莱公司当庭陈述：恒美莱公司系受弘农经济社委托管理涉案市场并受弘农经济社委托与赖书君签订合同。
原审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。恒美莱公司与赖书君在平等自愿的基础上签订的《铺位租赁合同》是双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对恒美莱公司及赖书君均具有约束力，双方均应按照合同的约定善意全面的履行各自承担的义务。虽本案租赁合同相对方系恒美莱公司与赖书君，但该合同系恒美莱公司受弘农经济社委托与赖书君签订，且恒美莱公司已向弘农经济社披露赖书君违约行为，故据《中华人民共和国合同法》第四百零三条的规定，弘农经济社有权据涉案租赁合同主张权利。
对弘农经济社关于解除合同的诉请。在双方合同履行过程中，赖书君没有依约向弘农经济社缴纳2014年3月23日之后的租金，根据双方合同第八条第1款的约定，赖书君欠付租金行为已构成根本违约，弘农经济社该项诉请有事实及法律依据，原审法院予以支持。至于合同解除的时间，因无证据证明弘农经济社或恒美莱公司在诉前向赖书君作出解除合同的意思表示，故原审法院酌定以赖书君收悉本案应诉材料的时间（2014年8月18日）作为解除合同通知到达之日，确认《铺位租赁合同》于2014年8月18日解除。对赖书君提出的弘农经济社或恒美莱公司没有向其开具缴费通知单、土地已经挂牌出让等抗辩理由，交纳租金系赖书君的基本合同义务，该义务并不以弘农经济社或恒美莱公司开具缴费通知单为前提，土地是否挂牌出让并未影响双方合同的正常履行，故原审法院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，赖书君负有向弘农经济社返还其实际占有的涉案铺位的义务，故对弘农经济社诉请赖书君返还铺位的诉请，原审法院亦予以支持。
对弘农经济社主张赖书君支付租金、铺位占用费、清洁卫生费及滞纳金的诉请。诉讼中，弘农经济社自愿将收取的履约保证金冲抵租金，系弘农经济社对其诉讼权利的处分，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条之规定，原审法院予以准许。案中，弘农经济社提交的收据显示，赖书君最后缴纳的费用系2013年12月23日至2014年3月22日的租金，缴纳的时间是2014年1月21日。可见，双方在租金费用缴纳方面并未严格按照签订的合同履行。故原审法院将履约保证金17479元冲抵2014年3月23日至同年6月22日期间的租金18643.96元（323.68㎡×18元／平方米×1月＋323.68㎡×19.8元／㎡×2月）。冲抵后赖书君仍拖欠2014年3月23日至同年6月22日期间租金1164.96元、2014年6月23日至2014年8月18日期间的租金10130元（323.68㎡×19.8元／平方米×1月＋323.68㎡×19.8元／㎡÷31×18），合计11294.96元。按照合同约定，租金系每三个月缴纳一次，且应提前30天缴纳，逾期交款按应缴金额每日千分之五计取滞纳金，故本院酌定2014年3月23日至同年6月22日期间的拖欠的租金1164.96元的滞纳金自2014年2月23日起计。2014年6月23日至同年8月18日期间拖欠的租金10130元的滞纳金自2014年5月23日起计。至于滞纳金计付标准，因赖书君到庭对此提出抗辩，且合同约定滞纳金计付比例约定过高，故原审法院酌定按照中国人民银行同期贷款利率计付。2014年4月22日至同年8月18日之间的清洁卫生费1738.38元（5826元÷12×3＋5826元÷12÷31×18）。对弘农经济社主张的清洁卫生费的滞纳金，双方合同并无约定具体交纳的时间点，且清洁卫生费亦没有明确约定计收相应滞纳金，故原审法院不予支持。
至于2014年8月18日合同解除后，赖书君未返还铺位予弘农经济社为其带来的损失问题，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十七条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，参照涉案租赁合同约定，酌定以每日213.62元（323.68㎡×19.8元／㎡÷30）的标准计算赖书君占有使用费至赖书君实际返还弘农经济社铺位之日止以弥补弘农经济社损失。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第四百零三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款的规定，判决：一、确认恒美莱公司与赖书君于2012年4月23日签订的《铺位租赁合同》于2014年8月18日解除；二、赖书君于判决发生法律效力之日起十日内，向弘农经济社返还位于佛山市禅城区佛山市禅城区美嘉装饰材料中心K1馆二层铺位；三、赖书君于判决发生法律效力之日起十日内，向弘农经济社支付拖欠的租金11294.96元及滞纳金（滞纳金计算方法：以1164.96元为本金，从2014年2月23日起按中国人民银行同期贷款利率计至本判决确定的给付之日止；以10130元为本金，从2014年5月23日起按中国人民银行同期贷款利率计至本判决确定的给付之日止）；四、赖书君于判决发生法律效力之日起十日内，向弘农经济社支付拖欠的清洁卫生费1738.38元；五、赖书君于判决发生法律效力之日起十日内，向弘农经济社支付占有使用费（占有使用费计算方法：以每日213.62元为标准，从2014年8月19日计至实际返还铺位之日止）；六、驳回弘农经济社其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取293元，由赖书君负担。
上诉人赖书君上诉称：（一）弘农经济社并非适格的原告，无权主张任何权利，应当依法驳回其起诉。
1.本案是房屋租赁合同纠纷，根据赖书君与恒美莱公司签订的《铺位租赁合同》，赖书君与恒美莱公司分别是该合同的相对方。在签订合同之时，恒美莱公司并未向赖书君披露涉案租赁物的所有权人状况；在履行合同的过程中，亦是由恒美莱公司享有合同权利（即收取租金、水电费等费用）及履行合同义务（进行租赁物的日常管理）。无论从签订《铺位租赁合同》的合同相对性而言，还是从租赁物的实际管理人而言，恒美莱公司由此至终都是作为租赁物的出租人而享有权利、履行义务，为此，恒美莱公司才是本案适格的原告，而弘农经济社并非本案适格的原告，无权向赖书君主张任何权利。
2.依据弘农经济社提供的《集体土地建设用地使用权证》可见，涉案租赁物的土地所有权人是大沙村民农民集体，土地使用权人是大沙经济社。依据弘农经济社提供的《房屋所有权证》可见，涉案租赁物的房屋所有权人是佛山市石湾区张槎镇大沙管理区或佛山市张槎大沙管理区。结合弘农经济社提供的组织机构代码查询结果，大沙经济社与弘农经济社分属于两个不同的法律主体。为此，涉案租赁物的土地使用权人及房屋所有权人均不属于弘农经济社，弘农经济社无权主张任何权利。
3.从赖书君提供的《佛山市禅城区国有建设用地使用权挂牌转让文件》中附件《竞买须知》、《国有建设用地使用权出让合同》等文件可见，涉案租赁物的土地使用权人是大沙经济社，再次印证弘农经济社并非涉案租赁物的土地使用权人及房屋所有权人的事实，弘农经济社无权主张任何权利。
基于上述理由，原审判决对本案原告主体问题的认定方面存在认定事实不清、证据不足、适用法律错误，二审法院理应在查明事实的基础上裁定驳回弘农经济社的起诉。
（二）涉案《铺位租赁合同》应当依法认定为无效合同，弘农经济社所主张的滞纳金无法律及合同依据。
1.纵观弘农经济社提供的20份《房屋所有权证》，仅有一份是涉及到三层厂房（粤房字第××号），其余平房占16间、二层厂房3间。而赖书君所承租的涉案租赁物总共有三层。将《房屋所有权证》（粤房字第××号）三层厂房的房屋平面图与赖书君承租的租赁物对比后发现两者不相符，为此，涉案租赁物原本应为平房或二层厂房。而弘农经济社亦在原审庭审过程中确认涉案租赁物是经过改建而成。然，弘农经济社未提供涉案租赁物改建的审批、验收合格等资料予以证实涉案租赁物符合安全的适租性。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”、第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效”。可见，案涉的《铺位租赁合同》因违反法律强制性规定而无效，而原审判决认定该合同有效而判予解除，显然是适用法律错误。既然涉案《铺位租赁合同》无效，弘农经济社所主张的滞纳金即没有合法的依据，为此该主张应当予以驳回诉请。
2.依据《集体土地建设用地使用权证》，涉案土地的用地是工业用地，而涉案租赁物原本是厂房改建而成。但恒美莱公司与赖书君签订的《铺位租赁合同》所约定的租赁物用途是作为铺位出租给赖书君用作展厅和办公室之用。可见，恒美莱公司在出租时已经改变了涉案租赁物的原有使用性质。而工业用地并不能作为商业出租使用，恒美莱公司在出租时即存在过错，《铺位租赁合同》没有合法的依据，其所约定的滞纳金没有法律依据。
（三）原审判决对违约责任方的认定完全错误。
1.根据另案多名承租人一致反映，恒美莱公司收取租金、水电费、清洁卫生费等费用是由承租人持有恒美莱公司开具的缴费通知前往恒美莱公司的办公室，以刷卡的方式由恒美莱公司提供的刷卡机刷卡转账支付给恒美莱公司，恒美莱公司从未向承租人提供任何银行账户托收费用，恒美莱公司亦不以现金的方式收取费用。上述事实从另案各承租人的陈述及赖书君提供的信用卡刷卡记录中足以证实。可见，由于恒美莱公司自始至终未向赖书君提供任何账户，在恒美莱公司拒收租金的情况下致使赖书君交租不能的客观事实存在。结合涉案租赁物需要拆迁的事实可以证实，造成赖书君未依时交租的原因正是由于恒美莱公司的拒绝收取，用以造成赖书君未按时交租的假象，以达到无需向赖书君赔偿即可收回租赁物的目的。
2.从赖书君所提供的历史租金收据可证，恒美莱公司与赖书君之间对租金的收取及交纳时间均未严格按照双方在《铺位租赁合同》约定，双方的交易习惯一直存在迟延交纳租金，而恒美莱公司一直未对此提出任何异议，现却因拖欠租金而提出解除合同的请求，可见，涉案租赁物需要拆迁的事实非常明显。正因为上述拆迁事实，弘农经济社为了达到不予赔偿、补偿的目的，而恶意制造欠租的事实以达到无需任何成本即可赶走赖书君，再次证明了本案的违约方是弘农经济社及恒美莱公司，而并非赖书君。
3.赖书君所提供的《TD2014（CC）XG001地块挂牌转让公告》、《佛山市禅城区国有建设用地使用权挂牌转让公告》、《佛山市禅城区国有建设用地使用权挂牌转让文件》、《恒强竞得张槎产业项目地块》等证据足以证明涉案租赁物的地块在2014年5月16日已以挂牌出让的方式进行转让，广东恒强房地产开发有限公司在2014年6月5日竞得上述地块，上述地块建筑物需要拆除，即涉案的租赁物需要拆迁。众所周知，在土地挂牌转让之前，必然会有相关的转让审批手续及拆迁文件公告。弘农经济社和恒美莱公司早在2014年5月6日之前就应该收到相关拆迁公告或知悉拆迁事实。而美嘉装饰材料中心的拆迁传言早在2013年年底已经传出，弘农经济社的知悉时间理应早于2013年年底。然而，弘农经济社在清楚知道拆迁事实后还一直隐瞒各承租人。可见，弘农经济社及恒美莱公司恶意制造拖欠租金事实的目的非常明显，而合同违约方正是该事件的制造者即弘农经济社及恒美莱公司。
4.因拆迁的传言及恒美莱公司拒收租金的事实，致使赖书君未依时交纳2014年3月22日至2014年6月21日的租金，该违约责任在于弘农经济社及恒美莱公司，并非是赖书君的违约。同时，由于拆迁事实的存在和双方进行协商的过程，赖书君未交纳上述租金亦是依法行使不安抗辩权，不应当认为赖书君存在违约行为。
综上所述，原审判决认定事实不清、证据不足、适用法律错误，请求二审法院：（一）撤销原判，依法驳回起诉或者予以改判，驳回弘农经济社提出的解除合同、返还租赁物及承担滞纳金的诉讼请求；（二）判令弘农经济社承担本案一、二审诉讼费用。
上诉人赖书君在二审期间未提交新的证据。
被上诉人弘农经济社答辩称：（一）关于弘农经济社主体是否适格的问题。赖书君、弘农经济社、恒美莱公司所有的权利义务都是围绕美嘉装饰材料中心而展开，美嘉装饰材料中心的主办方就是弘农经济社，弘农经济社对美嘉装饰材料中心享有完全的处分权，至于美嘉装饰材料中心在运作过程中委托第三方进行管理，不影响弘农经济社作为诉讼主体的资格。（二）关于租赁物是否合法的问题。涉案的租赁物由原粤某陶瓷厂厂房改造过来，并未超出原来的规划许可范围，且美嘉装饰材料中心经过政府部门登记许可设立，因而是合法的。（三）关于本案的责任问题。弘农经济社认为本案应当由赖书君承担过错责任，因其没有按照约定交付租金，构成根本违约。至于赖书君所称涉案土地已挂牌交易需要拆迁，弘农经济社认为目前涉案土地还没有开始拆迁，弘农经济社也没有任何行为影响赖书君对租赁铺位的使用，因此主要过错在赖书君一方，应由赖书君承担违约责任。综上，请求二审法院驳回赖书君的上诉，维持原判。
被上诉人弘农经济社在二审期间向本院提交了佛山市禅城区张槎街道社会工作局出具的《证明》一份，内容为：“大沙村是佛山市禅城区张槎街道下辖的村委会，现时的农村集体经济组织经营体制，大沙村委会是行政管理自治组织，负责村内日常的行政管理，大沙股份合作经济联合社是属于集体经济组织，负责村内的经济经营管理，大沙弘农股份合作经济社是大沙股份合作经济联合社属下的经济组织”，拟证明弘农经济社作为本案的原告主体适格。经质证，上诉人赖书君对上述证明的真实性、合法性和关联性均无异议，但对证明内容有异议，认为上述证明明确弘农经济社是案外人大沙经济社属下的组织，而涉案土地的使用权人为大沙经济社，故弘农经济社在本案中没有诉讼主体资格；原审第三人恒美莱公司对上述证明无异议。
原审第三人恒美莱公司答辩称：恒美莱公司同意弘农经济社的答辩意见。（一）赖书君办营业执照需要向恒美莱公司拿商品交易市场登记证提交给工商部门，其已经办理工商营业执照，故不可能不知道佛山市禅城区美嘉装饰材料中心的主办方是谁，且该商品交易市场登记证恒美莱公司是挂出来的。（二）恒美莱公司作为第三人，不可能不向赖书君收取租金。恒美莱公司在客户困难时允许租户延迟半个月至一个月交租，但不是无止境的延迟。赖书君是2014年8月29日才过来交租的，其时赖书君已经欠租达五个多月，属恶意欠租。弘农经济社已经向法院提起诉讼，判决仍未作出的情况下恒美莱公司当然不会收取赖书君的租金。请求二审法院维持原判。
原审第三人恒美莱公司在二审期间未提交新的证据。
经审查，上诉人赖书君及原审第三人恒美莱公司对被上诉人弘农经济社提交的《证明》的真实性、合法性、关联性均无异议，本院对该《证明》的内容予以采信。
经审理，本院对原审法院查明的事实予以确认。
另查明，弘农经济社在原审诉讼过程中作出说明，称其所提交的粤房字第××号《房屋所有权证书》即为赖书君本案承租商铺所在的美嘉装饰材料中心K1馆的房产权属证书，因美嘉装饰材料中心是由原粤某陶瓷厂厂房改建而成，而原粤某陶瓷厂厂房结构较高，故改建时将原本两层的厂房的第一层改成两层进行使用，原本的第二层即变成第三层。赖书君对此虽不予确认，但未能提供相反的证据加以反驳。
还查明，2015年1月30日，佛山市禅城区张槎街道社会工作局出具证明一份，证明：大沙村是佛山市禅城区张槎街道下辖的村委会，现时的农村集体经济组织经营体制，大沙村委会是行政管理自治组织，负责村内日常的行政管理，大沙经济社是集体经济组织，负责村内的经济经营管理，弘农经济社是大沙经济社属下的经济组织。
本院认为：本案为租赁合同纠纷。综合赖书君的上诉理由、请求及弘农经济社、恒美莱公司的答辩，本案二审期间的争议焦点存在以下几个方面：（一）弘农经济社作为本案的原告主体是否适格；（二）本案租赁合同是否存在因租赁物不符合适租条件而导致无效的情形；（三）弘农经济社或恒美莱公司是否存在拒收租金的事实以及本案租赁合同是否存在因涉案土地挂牌转让而导致不能履行的情形。
关于弘农经济社作为本案的原告主体是否适格。赖书君上诉称，涉案租赁物的土地所有权人是大沙村民农民集体，土地使用权人是大沙经济社，房屋所有权人是佛山市张槎大沙管理区，弘农经济社既非涉案房屋及土地的权属人，而涉案租赁合同亦非弘农经济社与赖书君所签订，故弘农经济社并非本案适格的原告。对此，本院认为，虽然弘农经济社并非涉案房屋及土地的登记权属人，但从本案查明的事实以及弘农经济社二审提交的佛山市禅城区张槎街道社会工作局出具的证明来看，弘农经济社是大沙村内部的一个集体经济组织，而涉案商铺所在的美嘉装饰材料中心是由大沙村属企业原粤某陶瓷厂改建而成，该改建项目由大沙村委会提出申请，当地政府部门审核同意实施，且美嘉装饰材料中心成立时领有工商行政部门核发的《商品交易市场登记证》，该证上记载的市场主办单位亦为弘农经济社。根据上述事实和证据，弘农经济社是美嘉装饰材料中心对外公示的经营者，其有权就涉案商铺行使出租、收益等处分的权利，至于弘农经济社的处分行为是否经相关权属人的授权属大沙村内部法律关系问题，不影响弘农经济社在本案中作为租赁合同关系的出租方向承租人赖书君主张权利。另外，《中华人民共和国合同法》第四百零三条规定，受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利。在本案中，虽然涉案租赁合同是恒美莱公司与赖书君所签订，但恒美莱公司该行为系受弘农经济社委托而为，且其已向弘农经济社披露赖书君，故根据上述法律规定，弘农经济社可行使恒美莱公司对赖书君的权利。因此，赖书君关于弘农经济社并非本案适格原告的上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于本案租赁合同是否存在因租赁物不符合适租条件而导致无效的情形。赖书君上诉称，涉案商铺存在改建，但弘农经济社未提供改建的审批、验收合格证明，故本案租赁合同因租赁物不符合适租条件而无效。对此，本院认为，从本案弘农经济社的陈述以及其提交的涉案商铺《房屋所有权证书》、《关于大沙“三大改造”项目中粤某陶瓷厂转型为装饰材料市场的报告》等证据来看，涉案商铺系由原粤某陶瓷厂的厂房改造而成，其本身领有由房产管理部门核发的房产权属证书，属于合法的建筑物，且改造行为实施前已经相关政府主管部门的审批同意，赖书君亦未能提供证据证明弘农经济社的上述改造行为违反建设规划的有关规定，故对赖书君该上诉主张本院不予支持。另外，对于赖书君提出弘农经济社将工业用地用作商业出租使用而导致合同无效的主张，本院认为，本案租赁物系房屋，并非土地使用权，且即使本案弘农经济社存在将工业用地用作商业出租使用的事实，其行为违反了土地管理法关于改变土地利用总体规划确定的土地用途需经审批的行政管理性规定，但并非导致本案房屋租赁合同无效的法定事由，故对赖书君该上诉主张本院亦不予支持。
关于弘农经济社或恒美莱公司是否存在拒收租金的事实以及本案租赁合同是否存在因涉案土地挂牌转让而导致不能履行的情形。赖书君上诉称，涉案租金一直是由恒美莱公司向赖书君开具缴费通知后赖书君前往恒美莱公司的办公室通过刷卡机刷卡的方式收取，本案赖书君未依时交租的原因在于恒美莱公司既未向赖书君开具缴费通知，也不向其提供任何银行账户或以现金方式收取租金。对此，本院认为，赖书君在本案中仅提供了一次租金收取的刷卡机刷卡记录，该刷卡记录并不足以证明自赖书君承租涉案商铺以来恒美莱公司仅通过刷卡机刷卡的方式向赖书君收取租金，且即使恒美莱公司未向赖书君开具缴费通知，赖书君亦有义务按照租赁合同的约定按时缴纳租金。赖书君关于恒美莱公司拒收租金的主张证据不足，本院不予采纳。另外，涉案的商铺在双方纠纷发生之前一直处于赖书君的使用、控制之下，即使涉案土地挂牌转让属实，赖书君亦未举证证明该事实导致了其不能正常使用涉案商铺，弘农经济社也不存在违反合同约定导致合同不能履行的行为，故赖书君称其即使未缴纳租金也是行使不安抗辩权的上诉理由没有事实和法律依据，本院亦不予采纳。
综上所述，赖书君的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费586元，由上诉人赖书君负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建红
代理审判员 郑正坚
代理审判员 谭志华
二〇一五年六月七日
书 记 员 许佩珊